吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0204民初1807号
原告：李倩倩，住吉林市。
委托代理人：孙岩。
被告：尉永欣，住吉林市。
委托代理人：马秀义，吉林市江城法律服务所法律工作者，住吉林市。
原告李倩倩与被告尉永欣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李倩倩及其委托代理人孙岩、被告尉永欣及其委托代理人马秀义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李倩倩诉称：2014年9月21日，原告与被告签订房屋租赁合同书，约定房屋租赁期限为2014年9月22日至2016年9月22日，被告的房屋租赁金需提前给付原告。合同书签订后被告已给付原告第一年的租金，第二年的房屋租金给付时间为2015年8月22日之前。但被告在2015年8月22日之前并未给付原告房屋租金。原告多次要求被告按合同书约定给付房屋租金，但被告以种种理由加以拒绝。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即给付拖欠的房屋租金25000元并承担违约金12000元；2、被告按合同约定缴纳供热费4597.36元，物业费3829.8元；3、被告承担诉讼费用。
尉永欣辩称：一、李倩倩所诉主体错误；虽然本案的租房合同是原、被告所签订，李倩倩知道是我们合伙一起开设的浴池，我参与合伙经营期间，不欠租金，我退出合伙企业时，已通知李倩倩同其他二人重签合同，并通知我已退伙，房屋的实际使用人为郑家兴、陈雷，故李倩倩所诉主体错误；二、李倩倩漏列被告，郑家兴、陈雷是房屋的使用人，理所当然应由他们二人共同承担租金，李倩倩没有列二人为被告，为漏列被告；三、房屋由郑家兴、陈雷占有、使用、收益的事实李倩倩是知道的，本案所诉房屋实际上是由郑家兴、陈雷承接了租赁合同的全部权利和义务，已经和尉永欣没有任何；四、现是否欠租金、欠多少，本人不知情，给付多少租金，还欠多少租金只有郑家兴和陈雷到庭才能查清。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
李倩倩为证实自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、商铺认购协议书一份，销售不动产发票一份，证明位于吉林市船营区广泽紫晶城二期29号商铺、建筑面积为127.66平方米的房屋系李倩倩所购买，李倩倩对该房屋具有所有权；
2、房屋租赁合同一份，证明李倩倩与尉永欣于2014年9月21日签订了房屋租赁合同，合同约定李倩倩将其所有的本案争议房屋出租给尉永欣用于经营洗浴，租赁期从2014年9月22日起，至2016年9月21日；租期两年，第一年租金6万元；第二年租金为6万元；于2015年8月22日前支付；尉永欣向李倩倩交付1万元房屋保证金。现尉永欣拖欠第二年度租金，除给付的3.5万元，尚欠2.5万元，并拖欠第二年的供热费4597.36元和物业费3829.80元，因其违约应承担1.2万元违约金；
3、2015年9月16日催款通知书一份，证明李倩倩向尉永欣催缴第二年度房屋租金的事实；
4、2015年9月22日终止合同通知书一份，证明李倩倩向尉永欣发出终止合同书，认为尉永欣拖欠一个月房租，李倩倩有权与尉永欣终止租赁合同，并收回房屋；
5、2016年6月27日收回房屋通知书一份，证明李倩倩与尉永欣已解除租赁合同；
6、照片3张，照片日期截图2页，证明李倩倩向尉永欣发出的通知，都已经张贴在尉永欣经营的浴池处；
7、城西供热收费部证明一份、吉林市广泽物业服务有限公司证明一份，证明涉案房屋拖欠2015-2016年供热费为4597.36元，拖欠2015-2016年物业费3829.80元。
尉永欣对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但是关联性有异议，现在尉永欣已经不再是房屋的实际使用人，该份证据与被告无关；对证据2的真实性无异议，质证意见同证据1；对证据3的真实性无异议，质证意见同证据1；对证据4、5真实性无异议，但是该份通知书应该送达给郑家兴、陈雷，送达主体错误，因为李倩倩知道或者应当知道郑家兴和陈雷已经接续了本合同的全部权利和义务，再向被告送达、解除合同通知书和收回房屋通知书没有任何意义；对证据6的有异议，被告已经撤出浴池经营，对是否送达不清楚，也不知情；对证据7的真实性无异议，但是这两份证明与被告无关。
尉永欣为了证实自己的诉讼主张，向本院提举如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明李倩倩与尉永欣确实签订房屋租赁合同；
2、合伙协议书一份，证明尉永欣、陈雷、郑家兴合伙开办浴池，由三人共同使用，以尉永欣名义承租的涉案房屋；
3、股权转让合同一份，证明尉永欣于2015年4月28日同其他二人协商，尉永欣退出合伙组织，以后的债权债务、场所的任何纠纷均与尉永欣无关；
4、短信内容摘要一份，证明尉永欣已经将不干的事实通知了李倩倩，李倩倩知道或者应当知道尉永欣不再是房屋的承租人。
上述证据，经李倩倩质证意见如下：对证据1无异议；对证据2有异议，当时签订合同的时候未告知是合伙经营，如果告知合伙经营我不能只跟尉永欣签订合同；对证据3有异议，尉永欣不经营浴池没有通知我；对证据4有异议，在我催款之后，尉永欣于2015年9月15日通知我他不干了，因此我才给尉永欣发的退房通知书，但是尉永欣也没有退房，只是给我其他两人的联系方式，可是联系不上。
本院对双方当事人提举的证据综合评析如下：
对李倩倩提举的证据1、2、3、4、5、7，因尉永欣对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6，虽尉永欣有异议，但未提供证据予以证明，本院对真实性予以确认。对尉永欣提供证据1，因李倩倩无异议，本院予以采信；证据2、3、4，因李倩倩有异议，且该证据与本案无关，本院不予采信。
通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：
李倩倩于2011年10月25日与吉林省广泽地产公司签订了商铺认购协议书，购买了位于吉林市船营区广泽紫晶城2期29号商铺（建筑面积127.66平方米）。之后，李倩倩（甲方）将该商铺租与尉永欣（乙方），双方于2014年9月21日签订了《房屋租赁合同书》，约定：甲方将门市房屋租与乙方，房屋仅限于经营洗浴；租赁期限为自2014年9月22日起至2016年9月22日止，租期共2年，租金为6万元；乙方逾期支付租金的，自逾期之日起，每日按交付年租金的2%支付违约金，乙方拖欠超出10日，甲方有权终止本合同，当年收回该房屋；乙方应向甲方缴纳1万元房屋恢复原状保证金，届时如乙方不履行合同恢复房屋原结构义务，此款不予返还；租赁期间，甲方不承担此房屋的任何费用；租赁期间，乙方因经营之需要的水、电、暖等费用由乙方承担并缴纳；环境卫生费、治安费、物业管理费用等所有费用都由乙方承担并缴纳；未经甲方同意确认，乙方不得将该房屋转租给第三方使用，不允许以任何借口合作转租；租赁期间，如乙方需要退出房屋，终止合同履行，应提前一个月通知甲方，剩余租金甲方不退。合同还约定了其他合同条款。合同签订后，尉永欣开始占有使用该租赁房屋，并交纳了第一年房租和保证金1万元。2015年9月16日李倩倩向尉永欣发出催款通知书，载明：截至2015年9月16日，您尚欠第二年房屋租赁费6万元，按照与您签订房屋租赁合同的约定，您第二年房屋租金应于2015年8月22日前支付，您逾期支付租金的，自逾期之日起，每日应按交付年租金的2%支付违约金，您拖欠超出10日，我有权终止本合同，自当年租赁期满后收回该房屋。并交代如尉永欣继续租赁该房屋，请在第一年租赁合同期满（2015年9月22日）前向李倩倩支付上述款项，如租赁期间需要退出房屋，解除合同履行，请在第一年租赁合同期满（2015年9月22日）前将房屋恢复原来结构……。2016年6月26日李倩倩向尉永欣发出收回房屋通知书，由于尉永欣未能全部交纳第二年的房屋租金，李倩倩终止与尉永欣房屋租赁合同。2016年7月1日李倩倩到浴池收取3.5万元租金。
本院认为：李倩倩与尉永欣以个人名义签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。双方形成房屋租赁合同关系。李倩倩已按约定将自有房屋交予尉永欣使用，尉永欣应按双方约定的租金标准及时支付李倩倩租金，未按期履行向李倩倩交纳第二年度房屋租金，构成违约，应承担违约责任。关于租金、违约金及其他费用的具体金额计算如下：一、租金，自2015年9月22日至2016年9月22日的年租金为6万元，庭审中，李倩倩自认收到租金3.5万元，现尚欠租金2.5万元，本院予以支持；二、违约金，关于违约金给付标准，因直至李倩倩起诉之日，尉永欣仍未向李倩倩支付拖欠的全部租金，且合同中对违约责任已有约定，本院从其约定。但双方约定过高，本院予以调整。尉永欣应按年租金的2%向李倩倩支付违约金为1200元；三、供热费4597.36元、物业费3829.8元，该费用已经实际发生，根据合同约定，该费用由尉永欣承担，且该费用是尉永欣作为承租人应履行的义务，尉永欣有义务按照约定向相关部门交纳，故本院予以支持。关于尉永欣抗辩承租房屋系与郑家兴、陈雷三人共同经营浴池及2015年4月已经退出合伙经营浴池，因2015年9月16日李倩倩向尉永欣发出催款通知书时，尉永欣并没有与李倩倩达成解除合同的意向，且没有将房屋退回，本院认定双方租赁关系继续履行。退一步说，即使尉永欣与其他人合伙经营浴池，其对外代表合伙人行为，故应由其承担责任。综上，对李倩倩诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告尉永欣于本判决生效之日起三日内向原告李倩倩支付其应于2015年8月22日前付清的房屋租金2.5万元；
二、被告尉永欣于本判决生效之日起三日内向原告李倩倩支付违约金1200元；
三、被告尉永欣于本判决生效之日起三日内向原告李倩倩支付其负担供热费4597.36元、物业费3829.8元；
四、驳回原告李倩倩的其他诉讼请求。
如果被告尉永欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1623元（原告李倩倩已预交）由被告尉永欣负担，于本判决生效之日起三日径行给付原告李倩倩。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李建华
代理审判员 刘文妹
人民陪审员 王秀英
二〇一六年九月十二日
书 记 员 张笑男