天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民初字第4534号
原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司，住所地天津子牙环保产业园。
法定代表人刘文亚，职务董事长。
委托代理人梅海军，天津金诺律师事务所律师。
委托代理人赖如星，天津金诺律师事务所律师。
被告天津施特迈铜业有限公司，住所地天津子牙循环经济产业区。
法定代表人王璇，职务副总经理。
委托代理人石俊峰，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人孙国宾，天津张盈律师事务所律师。
被告天津裕和泰昌有色金属供应链管理有限公司，住所地天津子牙循环经济产业区。
法定代表人陈奕，职务总经理。
委托代理人石俊峰，天津张盈律师事务所律师。
委托代理人孙国宾，天津张盈律师事务所律师。
原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司（以下简称子牙公司）与被告天津施特迈铜业有限公司（以下简称施特迈公司）、天津裕和泰昌有色金属供应链管理有限公司（以下简称裕和泰昌公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理。依法由代理审判员周新适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人梅海军、赖如星，二被告委托代理人石俊峰、孙国宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
子牙公司诉称，2012年8月1日，子牙公司与裕和泰昌公司签订《厂房租赁合同》：子牙公司将子牙园区十号路11号、12号、16号厂房出租给裕和泰昌公司，租赁期限3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，年租金895064.68元，租金支付方式为：在合同生效6个月后按季度支付。《厂房租赁合同》还约定了其他事项。2012年9月30日，子牙公司与裕和泰昌公司、施特迈公司签订《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》，约定裕和泰昌公司将其全部权利义务转让给施特迈公司，裕和泰昌公司承担连带保证责任。合同履行中，施特迈公司出现拖欠租金的情况，总共拖欠租金1417185.68元。经催告，施特迈公司仍未支付上述租金。为了维护自身的合法权益，子牙公司起诉至法院，请求法院判令施特迈公司立即腾空厂房并交还给子牙公司；判令施特迈公司支付拖欠的租金1417185.68元；判令施特迈公司支付逾期之日起至实际支付租金之日止的违约金（暂计至2015年7月31日的违约金346837.55元）；判令施特迈公司支付租赁期间届满之日起至实际交还之日止的房屋占用使用费（按照《厂房租赁合同书》约定的租金标准支付）；判令裕和泰昌公司对上述诉讼请求承担连带责任；施特迈公司、裕和泰昌公司共同承担本案的诉讼费用。
施特迈公司辩称，不同意子牙公司的诉求。1、关于合同期限问题，本案诉争的租赁合同的期限是3年，但是其有特殊背景。2012年施特迈公司系通过招商引资入住子牙循环经济产业区，施特迈公司主营业务是铜材质品，属于重工业金属制造行业，主要投入是机器设备的投入，如熔炼炉、高速拉丝机等，投资额巨大，投资生产期限应在10年以上，因此施特迈公司就租赁期问题明确提出租赁期要10年。子牙公司明确解释其是国有企业，合同有固定版本，期限就是3年，子牙公司保证合同期满后一定能续租，故施特迈公司出于对政府的信任才签订了租赁合同。且施特迈公司在办理工商登记时提供的租赁期限也明确表明是10年。2、关于合同实际履行情况。双方是在2012年8月1日签订的合同，子牙公司在租赁合同签订后所交付给施特迈公司的厂房尚未通水通电，不能满足施特迈公司的生产要求，直至2012年12月才通电、2013年6月才通水。施特迈公司考虑到合作基础及10年的租赁期限，没有就子牙公司未交付合同约定的厂房提出违约的要求并按照约定缴纳租金，故施特迈公司没有拖欠租金的主观意思。3、2014年年初施特迈公司依据合同约定准备交付租金并正式投产时得知租赁厂房变更的信息，致使施特迈公司对租赁期满后能否续租产生不安和担心。具体表现在以下几个方面：2014年年初连续几天有外来人员在施特迈公司租赁的厂区内进行实地测量并要求直接进入厂房查看，并声称要对整个园区进行实际的规划，可能要对部分厂房进行重新拆建。在施特迈公司租赁厂房一角设立了一块巨大的淮海宗申产业园的招牌，经施特迈公司了解得知子牙公司在未通知施特迈公司的情况下将包括施特迈公司租赁厂房在内的全部厂房转让给淮海集团。施特迈公司也从天津日报、网络等多方面看到了淮海控股集团项目签约落户子牙环保经济园的新闻。鉴于上述情况，施特迈公司多次口头、书面向子牙公司询问上述情况是否属实，厂房租赁期满后能否续约，但子牙公司一直没有给予正式的答复，致使施特迈公司后续投资迟迟不敢投入，已签订的加工合同不能正常履行，给施特迈公司造成了巨大的经济损失，鉴于此施特迈公司暂时停止了向子牙公司支付租金，这是根据《合同法》第68条的规定，行使不安抗辩权，并没有拖欠子牙公司租金的故意，没有及时缴纳租金完全是由子牙公司的原因造成，因此不同意子牙公司就本案提出的全部诉请。
裕和泰昌公司辩称，关于三家公司签订合同与租赁转让协议的情况属实，裕和泰昌公司确实将厂房租赁合同的权利和义务转让给了施特迈公司，裕和泰昌公司同意施特迈公司的答辩意见，认为施特迈公司没有拖欠子牙公司租金的故意，没有支付租金是子牙公司造成的，因此不同意承担连带责任。
经审理查明，2012年8月1日子牙公司与裕和泰昌公司签订《厂房租赁合同书》，合同约定裕和泰昌公司承租子牙公司所有的位于静海县天津子牙循环经济产业区园区十号路11号、12号、16号工业厂房，租赁期限为3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止，子牙公司给予裕和泰昌公司免租期两个月，自2012年8月1日起至2012年9月30日止。租赁期满，如子牙公司继续出租房屋，在同等条件下，如裕和泰昌公司已缴足本协议规定租金且无任何违约行为，裕和泰昌公司有优先承租权。租赁期间34个月实际租金为人民币2536016.48元，裕和泰昌公司于每月5日前支付当月租金人民币74588.72元，合同生效后6个月后转为按季度支付租金。裕和泰昌公司在合同签订后十日内向子牙公司交付人民币223766.16元作为保证金。租赁房屋现状为毛坯，房屋及门窗完好，双方已对房屋现状确认无误，并以现状作为交房标准。裕和泰昌公司自行负担房屋的水、电、气、热、通讯、排污、环保等费用，在租用房屋过程中遇到的一切电力、水力、供气等问题，均由裕和泰昌公司直接与能源供应及管理部门联系或自行解决。合同到期终止或提前解除，裕和泰昌公司应在合同终止或解除后15日内将房屋腾清完好交付子牙公司。如裕和泰昌公司未能将首笔租金之外的其他租金按合同约定期限和数额支付，每逾期一日，应承担当期房屋租金1‰的违约金。如裕和泰昌公司未及时向子牙公司腾还房屋，子牙公司按原房租的两倍向裕和泰昌公司计收房屋占用费。
2012年9月30日子牙公司、裕和泰昌公司与施特迈公司共同签订《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》，协议约定裕和泰昌公司将2012年8月1日《厂房租赁合同书》的所有权利和义务转让给施特迈公司，子牙公司在原租赁合同的免租期基础上，再为施特迈公司延长两个月的免租期，即自2012年10月1日起至2012年11月30日止，调整支付32个月租金人民币2386839.04元。如施特迈公司不能履行本协议、原租赁合同或依据本协议签订的新租赁合同项下的任何义务，裕和泰昌公司同意为施特迈公司承担连带保证责任。
租赁厂房交付后，施特迈公司已向子牙公司支付了2013年12月31日前的租金，自2014年1月1日起至2015年7月31日止的租金未支付。其中2014年1月31日应支付租金人民币74588.72元，2014年4月30日应支付租金人民币223766.16元，2014年7月31日应支付租金人民币223766.16元，2014年10月31日应支付租金人民币223766.16元，2015年1月31日应支付租金人民币223766.16元，2015年4月30日应支付租金人民币223766.16元，2015年7月31日应支付租金人民币223766.16元，以上共计人民币1417185.68元。
租赁合同到期后，子牙公司与施特迈公司未签订续租合同，施特迈公司未将租赁厂房交还子牙公司，租赁厂房至今仍由施特迈公司占有。
上述事实，有各方陈述，《厂房租赁合同书》，《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》、房产证等证据予以证实。
本院认为，子牙公司与裕和泰昌公司之间签订的《厂房租赁合同》是双方真实的意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。厂房租赁合同书签订后，子牙公司、裕和泰昌公司、施特迈公司签订了《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》，该协议也系当事人真实的意思表示，根据该协议约定，裕和泰昌公司将其在厂房租赁合同中的权利义务转让给施特迈公司，而施特迈公司与子牙公司均对此予以认可，因此根据合同约定，子牙公司作为出租方应当按照合同约定向施特迈公司提供厂房，施特迈公司作为承租方应当按照合同约定向子牙公司如期足额支付租金。
子牙公司交付厂房后，施特迈公司仅向子牙公司支付了2013年12月31日前的租金，其余租金至今未付。施特迈公司对欠付租金的事实予以认可，但其表示欠付租金的原因在于子牙公司承诺厂房租赁期限为十年，子牙公司在未通知施特迈公司的情况下将包括施特迈公司租赁厂房在内的全部厂房转让给淮海集团，导致施特迈公司不能确定租赁合同到期后能否续租，因此不缴纳租金系行使不安抗辩权，且子牙公司交付的厂房没有通水通电，影响了施特迈公司的正常运营。子牙公司对施特迈公司的抗辩意见不予认可，表示双方并没有约定租赁期限为十年，且租赁厂房是以房屋现状作为交房标准，故不存在未通水通电影响其生产经营问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，如果当事人没有提供充分的证据加以证实，依法应当承担举证不能的不利后果。关于租赁期限问题，子牙公司不认可十年租期的承诺，施特迈公司提交的住所租赁使用证明虽注明租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止，但子牙公司表示该证明系先盖章后书写内容，且内容为施特迈公司填写，不认可该证据的效力，因该住所租赁使用证明出具时间为2012年7月31日，而《厂房租赁合同书》的签订时间为2012年8月1日，《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》的签订时间为2012年9月30日，合同书与协议中均未注明租赁期限为十年，因此在证明的内容与合同书、协议的内容相冲突的情况下，应以后签订的合同书、协议为准。子牙公司对施特迈公司提交的项目可行性报告、投资计划书、谈话录音等证据不予认可，且该系列证据不足以证实双方有十年租赁期限的约定，故在合同书与协议均注明租赁期限为3年的情况下，本院确认租赁期限为3年。关于施特迈公司主张行使不安抗辩权问题，续租的事宜双方在租赁合同中有明确的约定，而根据该租赁合同的约定，续租是附有一定条件的，并不必然发生，在子牙公司已经交付出租厂房的情况下，施特迈公司不支付租金不应认定为行使不安抗辩权。关于水电问题，合同中明确约定双方已对房屋现状确认无误，并以现状作为交房标准，故对施特迈公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。子牙公司如约将出租厂房交付给施特迈公司使用，施特迈公司应当如约支付租金，现施特迈公司拖欠子牙公司租金的事实清楚，故子牙公司要求施特迈公司支付拖欠租金人民币1417185.68元的诉讼请求，本院予以支持。
施特迈公司承租的厂房的所有权人为子牙公司，现厂房租赁合同已经到期，双方也未能签订续租协议，因此施特迈公司应当将承租的厂房交还子牙公司，现施特迈公司承租的厂房仍由其占有，侵犯了子牙公司的合法权益，故子牙公司要求施特迈公司腾空厂房并交还子牙公司的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用使用费问题，施特迈公司在合同到期后未能如期返还承租的厂房，仍然继续占用，应当向子牙公司支付逾期腾房占有使用费。关于该费用的计算标准问题，租赁合同中约定合同终止或解除后15日内将房屋腾清完好交付子牙公司，如未及时交付房屋，需按照原房租的两倍支付该费用，故子牙公司主张按照租金标准支付逾期腾房占有使用费，未超过双方约定，本院予以支持，其起算时间从双方约定之日起计算。
施特迈公司未如期足额支付租金的行为已经构成违约，依照双方租赁合同的约定，子牙公司可以要求施特迈公司支付违约金，根据合同约定违约金计算标准为每逾期一日，应承担当期房屋租金1‰的违约金，庭审中施特迈公司表示违约金约定过高，应当予以调整，对于施特迈公司的该项意见，本院予以采纳，综合考量子牙公司的损失情况及施特迈公司的违约情况，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，起算时间以双方合同约定为准。
关于裕和泰昌公司的责任问题，在《﹤厂房租赁合同﹥权利义务转让协议》中，裕和泰昌公司同意为施特迈公司承担连带保证责任，故子牙公司要求裕和泰昌公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。
综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津施特迈铜业有限公司于本判决生效之日起五日内将其承租的静海县天津子牙循环经济产业区园区十号路11号、12号、16号工业厂房腾空并交还原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司；
二、被告天津施特迈铜业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司给付拖欠的厂房租金人民币1417185.68元；
三、被告天津施特迈铜业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司给付违约金（以人民币74588.72元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2014年1月31日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2014年4月30日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2014年7月31日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2014年10月31日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2015年1月31日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2015年4月30日起计算至本判决确定给付之日止；以人民币223766.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2015年7月31日起计算至本判决确定给付之日止）；
四、被告天津施特迈铜业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告天津子牙循环经济产业投资发展有限公司给付逾期腾房占有使用费（以月租金人民币74588.72元为标准，自2015年8月16日计算至实际腾房之日止）；
五、被告天津裕和泰昌有色金属供应链管理有限公司对被告天津施特迈铜业有限公司上述第二、三、四项债务承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10338元，由被告天津施特迈铜业有限公司、天津裕和泰昌有色金属供应链管理有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周新
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 曹峥