广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江海法民一初字第13号
原告：林华军，男，1982年出生，汉族，住江门市新会区大泽镇。
委托代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师。
委托代理人：钟玉田，广东泓科律师事务所律师。
被告：吴文宁，男，1975年出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：宋科龙，男，1971年出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告林华军诉被告吴文宁租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告林华军的委托代理人林莉娴，被告吴文宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林华军诉称：江门市蓬江区人民法院委托江门市安信拍卖有限公司拍卖戈剑持�于江门市江海区中沙X号X、X室房屋，原告于2013年3月11日竞得上述房屋，并于2013年4月7日办理了产权变更登记，领取房屋产权证。被告为上述房屋的承租人，拒绝向原告履行支付租金的义务。江门市蓬江区人民法院于2013年5月18日发函告知被告，上述房屋所有权及收益权已转移给买受人即原告，有关房屋使用及出租等事宜直接联系新业主。被告签收告知函后仍未与原告联系并拒绝支付租金给原告。2013年9月27日，原告向被告公证送达《房租催缴通知》，要求被告在期限内与原告洽谈签订合同及支付拖欠租金事宜，被告却置之不理。原告据此提起诉讼，请求法院判令：一、解除被告与岑敏于2009年9月28日签订的租赁合同，被告将其承租的江门市江海区中沙X号X室房屋交还给原告；二、被告支付原告2013年4月至2013年11月租金12000元，支付租金至被告将房屋交还原告之日止；三�本案诉讼费由被告承担。
原告林华军对其诉称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：
1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。
2、拍卖成交确认书，证明原告在2013年3月11日竞得拍卖标的江门市江海区中沙X号X、X房屋。
3、（2012）江蓬法执字第7910、7911号-3号执行裁定书，证明江门市蓬江区人民法院于2013年3月13日裁定江门市江海区中沙X号X、X房屋归原告所有，上述财产权自裁定书送达原告时起转移。
4、房地产权利书，证明原告已于2013年4月7日办理江门市江海区中沙X号X、X的房屋产权变更登记。
5、租赁合同复印件，证明2009年9月28日，岑敏与被告吴文宁签订《租赁合同》，原告所有的江门市江海区中沙X号X房屋目前由被告租赁使用。
6、告知书，证明江门市蓬江区人民法院于2013年5月17日发函给岑敏，告知江门市江海区中沙X号X、X房屋的所有权及其收益�均已转移给原告，其无权对上述房屋代收租金。
7、告知函，证明江门市蓬江区人民法院于2013年5月18日发函给被告，告知被告江门市江海区中沙X号X、X房屋的所有权及其收益权均已转移给原告，房屋使用和出租等事宜直接联系新业主即原告。
8、公证书，证明原告于2013年9月30日对被告邮寄送达《房租催缴通知》，并申请办理了公证。
9、（2012）江蓬法执字第7910、7911号调查笔录、讯问笔录，证明被告是按月交租金给岑敏。
10、告知函送达回证，拍卖通知书送达回证，证明江门市蓬江区人民法院在房屋拍卖过程中已告知被告。
被告吴文宁辩称：被告是与岑敏签订《租赁合同》的，且被告已一次性支付租金给岑敏，原告应起诉岑敏向其主张租金。
被告吴文宁对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据予以证明：
租赁合同及两份收据，证明被告是与岑敏签订江门市江海区中沙X号X房屋的租赁合同，被告已向岑敏交付租金，原告应该起诉岑敏而不应起诉被告。
根据本案当事人提供的证据和对当事人提供证据的认证，本院审理查明如下事实：
2009年9月28日，被告与岑敏签订《租赁合同》，双方约定：岑敏将位于江门市河南中沙X号二楼X（即江门市江海区中沙X号X）房屋面积约三百平方米出租给被告，每月租金1500元，租赁期由2009年9月28日至2029年9月27日，被告须一次性支付岑敏10年租金，以后每年10月被告一次性向岑敏支付当年租金，租金每5年递增5％。2010年11月16日，岑敏将上述房屋转让给戈剑持，但岑敏仍向被告收取每月租金。2013年1月28日，江门市蓬江区人民法院依据发生法律效力的（2012）江蓬法民二初字第319、320号民事判决书和（2012）江蓬法执字第7910、7911号执行裁定书，委托江门市安信拍卖有限公司拍卖戈剑持位于江门市�海区中沙X号X、X室房屋，原告于2013年3月11日以1901550元最高价竞得上述房屋，江门市蓬江区人民法院于2013年3月13日作出（2012）江蓬法执字第7910、7911号-3号执行裁定书，裁定江门市江海区中沙X号X、X室房屋所有权及相应的其他权利归原告所有。2013年5月21日，江门市蓬江区人民法院向被告送达告知函，告知被告江门市江海区中沙X号X房屋已拍卖，房屋所有权及其收益权均转移给原告，岑敏代戈剑持收租的权利自拍卖执行裁定书生效起已消灭，房屋使用和出租等事项直接联系新业主。被告收到上述告知函后，至今没有向原告支付租金。
本院认为：本案属于租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见、提供的证据材料以及法庭审理查明的情况，本案的主要争议焦点是：一、被告与岑敏签订的《租赁合同》是否应予解除，被告是否应将江门市江海区中沙X号X房屋交还给原告；二、被告是否应支付原告租金及其金额。
一、关于被告与岑敏签订的《租赁合同》是否应予解除，被告是否应将江门市江海区中沙X号X房屋交还给原告的问题。
被告主张其提交的证据租赁合同及租金收据，可证明被告于2009年9月28日已一次性现金支付10年租金共180000元给岑敏。本院认为，虽然被告与岑敏在租赁合同中约定，被告须一次性支付岑敏10年租金，但被告在江门市蓬江区人民法院（2012）江蓬法执字第7910、7911号案询问笔录中陈述“江门市江海区中沙X号X房屋由被告承租，岑敏每月收租”，被告上述陈述与其关于2009年9月28日已一次性现金支付岑敏10年租金的主张自相矛盾，且被告亦没有提交证据证明其于2009年9月28日一次性现金支付租金180000元的资金来源，故被告关于其已支付岑敏10年租金180000元的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，原告经拍卖竞得江门市江海区中沙X号X房屋的所有权，被告与岑敏签订的《租赁合同》对作为新所有权人的原告仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告一直没有向原告支付租金，并在庭审中表示不愿支付原告至2019年的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之�，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被告作为江门市江海区中沙X号X房屋的承租人，拒绝向原告履行支付租金的义务，原告有权解除江门市江海区中沙X号X房屋的《租赁合同》，被告应将租赁物交还给原告，故原告要求解除江门市江海区中沙X号X房屋的《租赁合同》，被告将江门市江海区中沙X号X房屋交还给原告的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
二、关于被告是否应支付原告租金及其金额的问题。
根据被告签订的江门市江海区中沙X号X房屋《租赁合同》，被告承租江门市江海区中沙X号X房屋，每月租金为1500元。2013年5月21日，江门市蓬江区人民法�向被告送达告知函，告知被告江门市江海区中沙X号X房屋已拍卖，房屋使用和出租等事项直接联系新业主，原告提交的证据不能证明被告于2013年5月21日江门市蓬江区人民法院送达告知函前已知悉江门市江海区中沙X号X房屋的所有权已转移给原告，故其要求被告支付2013年4月租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另原告要求被告支付租金至被告实际将房屋交还原告之日止，本院认为，江门市江海区中沙X号X房屋的《租赁合同》已解除，原告要求被告支付合同解除后的租金，于法无据，本院不予支持。被告提交的证据不能证明其已缴交2013年5月的租金，其应向原告支付2013年5月的租金，则被告应支付2013年5月至本院判决解除租赁合同之日即2014年6月16日止的租金20300元（1500×13＋1500÷30×16＝20300）给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、被告吴文宁与岑敏签订的江门市江海区中沙X号X房屋的《租赁合同》于2014年6月16日解除，被告吴文宁应于本判决发生法律效力之日起15日将江门市江海区中沙X号X房屋交还给原告林华军。
二、被告吴文宁应于本判决发生法律效力之日起五日支付2013年5月至2014年6月16日止的租金20300元给原告林华军。
三、驳回原告林华军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费5823元，由被告吴文宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 佘 夏 明
审 判 员 �谢颖翔
代理审判员 姚 佳 纯
二〇一四年六月十六日
书 记 员 刘 庆 波
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