宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初151号
原告中卫市和美物业服务有限公司。住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人崔艳丽，系公司总经理。
委托代理人李慧，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人施文杰，男，生于1969年10月5日，汉族，高中文化，宁夏中卫市人，系该公司经理，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区美利嘉天下5号楼3单元502室。代理权限为特别授权。
被告张新平，男，生于1972年7月6日，汉族，大学文化，教师，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
原告中卫市和美物业服务有限公司与被告张新平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月9日立案受理后，依法由审判员宋建喜适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李慧、施文杰，被告张新平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是依法成立的物业服务企业，为中卫市美利城市花园提供物业管理服务。2008年12月20日，被告购买了某花园X号楼X单元X室房屋，系该房屋业主（建筑面积为117.4㎡），并与原告签订《物业服务管理协议》。被告自2009年使用房屋以来以各种理由拒绝支付物业服务费及楼道电费。按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定计算，被告拖欠的物业服务费为2009年度282元（收费标准为0.2元／㎡.月）、2010年度282元（收费标准为0.2元／㎡.月）、2011年度282元（收费标准为0.2元／㎡.月）、2012年度564元（收费标准为0.4元／㎡.月）、2013年度564元（收费标准为0.4元／㎡.月）、2014年度892元（2014年5月31日之前收费标准为0.4元／㎡.月，2014年6月1日之后收费标准为0.8元／㎡.月）、2015年度1127元（标准为0.80元／㎡.月），共计拖欠物业服务费3993元；另外，被告拖欠此期间的楼道电费（2009年-2011年每年10元，2012年-2015年每月2元、每年24元）合计126元；上述欠费共计4119元。后原告多次向被告催要，均遭被告拒绝。现起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付自2009年至2015年度物业服务费3993元、楼道电费126元（合计4119元）；2.依法判令被告赔偿原告逾期付款损失1235.70元（4119元×30%），共计5354.70元；3.本案诉讼费由被告负担。
原告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.中卫市房屋权属登记信息查询结果单（打印件）1份，证明被告系本案涉案房屋所有人、该房屋面积为117.41㎡的事实；
2.物业管理服务协议及承诺书（均原件）各1份，证明（1）原告系美利城市花园小区物业服务企业，于2008年12月20日与被告签订物业服务管理协议，双方对业主车辆进行管理、物业服务费按年度或者按半年度收取，收费标准依据市物价局的批复进行调整等权利义务进行了详细约定；（2）被告承诺其愿意接受原告的物业服务并遵守原告的物业服务管理规定的事实；
3.中卫市物价局卫价发（2011）19号文件（复印件）、卫价发（2014）20号文件（复印件）、中卫市住房和城乡建设局卫住建发（2014）87号文件（原件）各1份，证明中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局对原告作为物业服务企业对美利城市花园收取物业费的标准、时间及其服务等级资质进行考核确定的事实；
4.收款收据（复印件）1份，证明与被告同单元四楼业主马群生在2015年缴纳物业费及按每月2元的标准交纳的楼道电费24元的事实。
被告质证认为，证据1无异议；证据2中物业管理服务协议无异议，但签协议在前，问题在后；证据2中承诺书有异议，原告不能按约履行，还不如废掉；证据3不知道是否有关于本小区的收费文件，对收费标准有异议，且卫住建发（2014）87号文件上面没有收费标准和具体的数据；证据4无房屋面积，仅有具体数字，与被告无关系。
被告辩称，2008年12月13日，原告的物业崔经理催着拿钥匙，以要不拿后果自负为由收了全年的物业费，同时收了500元装修费押金，但一直没有退，承诺退时抵物业费。在2009年，被告因买房无钱装修，更没有住人，不能收物业费。2010年，被告装修并于10月份入住，装修后押金没有退，故未交物业费。2011年4月30日，被告的一辆豪爵钻豹原装进口发动机原价值11500元的摩托车被纵火焚烧了，报警后，被告当时不在家，消防车进入小区因停车过多，消防通道堵塞，未能及时灭火导致烧光，另将李小兵车前大盖烤漆烧坏，当时小区物业推卸责任不管，还有人说摩托车是自燃的。是被告回家后动脑子从心里学的角度准确推断案犯，通过调取16号楼的监控取得重要线索，并准备移交警官确定嫌疑人，后经文昌派出所协调对经济损失进行赔偿，当听说我找到嫌疑人时，物业崔经理也赶到文昌派出所提出以墙面熏黑为由要10000元，后给赔偿了7000元，但事后只刷单元门东面墙，西面墙未粉刷，被告的摩托车赔偿了6000元，李小兵的车赔了15000元。原告能拿到这7000元，相当于当年物业费标准25年的物业费，不讲良心，不反思自己的责任，只在被告钱上做文章。2012年11月17日，被告又重新购买了一辆二手摩托车，但在小区内丢失了，到沙坡头公安分局报案得知，小区17日还丢失了一辆黑色雅马哈车，该车主找到小区物业后强烈要求赔偿，最终给赔了3000元。被告采取以损失抵扣物业费顶完为止，故没有交物业费2013年、2014年物业费。2014年的物业费还是按照0.4元／月／㎡收取，并不是0.8元。2014年冬至2015年春季采暖，单元的管道井往下滴水，将被告屋内壁纸及吊顶浸湿损坏。从原告服务质量和态度讲，被告因家中漏水，找到物业公司关阀门停水，可物业上有人说活该。被告家地暖从2010年10月份入住，回水管一直不热，找过水暖公司，原因是美利城市花园增加了采暖管道，原有的压力泵压力不够，而物业上就没指望过认真处理问题；楼道脏乱，打扫次数少，楼道灯及单元门灯经常是黑的，一楼下水道堵塞，脏水在一楼地面乱流，散发恶臭；小区外面的车辆在小区也进行停车收费，停车过多占据安全通道，道路损坏坑洼不平，出入有时不小心就崴脚；小区保安成了停车收费员，巡视发现安全隐患防盗职能从何谈起；发生以上问题，物业也不及时协商处理解决。综上，因出了问题原告未能及时得到解决，问题结果存在必然因果关系，故不存在被告拒绝支付物业费的问题，逾期付款损失更不成立。
被告向法庭提交了下列证据证明其主张：
1.装修押金收据、专项维修基金收据各1张，证明原告于2008年12月13日收取被告装修押金500元以及专项维修基金1761元的事实；
2.收据1张，证明被告在2008年拿钥匙时，原告预收被告一年的物业费以及楼道电费的事实。
原告质证认为，证据1中装修押金收据的三性及证明目的无异议，但按照规定，退装修押金应由业主主动办理，再退费时扣取楼道返修费50元；对专项维修基金收据与本案无关联性；证据2的三性及证明目的无异议，但同时证明在缴纳物业费时应由业主承担楼道电费的事实。
原告答辩称，对2008年12月至2009年12月物业费已经收取，房屋装修押金收取500元，可以随时退或抵扣物业费。因被告车辆发生纵火案后，相关责任人已确定并经公安机关处理，对各方损失进行赔偿，与本案没有关联性，被告及原告在该案侦查过程中所起的作用不能成为被告拒付物业费的理由。被告摩托车在小区内丢失，与原告没有关系，原告也没收取过被告的车辆管理费，对此不应承担任何责任，被告所述相同事实，原告曾给其他业主赔偿事由，不存在此事实。2014年下半年起，多层建筑依据市政府的文件对物业费调整为0.8元／月／㎡。被告家中管道漏水以及管道不热的问题，与原告无关。原告自2008年入驻为美利城市花园小区物业服务企业，服务质量逐年上升，在2014年时经政府部门评估，服务资质等级由原来的三级提升为一级。
本院对以上双方当事人提交的证据，认证如下：
原告提交的证据2系原告与被告签订的合同及被告向原告提供的书证，能够证明原告负责被告所在该小区的物业管理，双方约定服务的权利义务的事实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认；证据1、3系相关主管机关的书证，能够证明被告系该小区原告服务的业主，原告管理服务的该小区其收费有合法依据的事实，与证据2能够相互印证，对其证明效力予以确认；证据4系书证，能证明与被告同单元的业主已经交纳2015年度的物业费及楼道电费的事实，有关联性，对其证明效力予以确认。
被告出示的证据1、2系原告给被告出具的书证，能够证明原告预收被告交纳的2009年度物业服务费及楼道电费及装修押金，原告没有抵除及退付的事实，与原告的陈述能相互印证，对其证明效力予以确认。
对于原告主张的2014年度物业服务费为892元（2014年1月1日至5月31日之前收费标准按0.4元／㎡.月计，2014年6月1日之后至12月31日收费标准按0.8元／㎡.月计）的事实，经核：中卫市物价局卫价发（2014）20号文件虽然于2014年5月确定多层建筑的一级物业小区企业可以按0.8元／㎡.月计收费，但中卫市住房和城乡建设局卫住建发（2014）87号文件确定原告的物业房屋等级为一级是通知原告自2014年7月起到物价部门办理相应等级收费标准许可证后方可实施收费，故应从2014年7月1日起按0.8元／㎡.月计收费，原告对2014年计收的部分物业服务费有误，应予以纠正。对于被告辩称原告已经收取2008年12月至2009年12月物业费和房屋装修押金收取500元以及2011年4月30日，被告的一辆豪爵钻豹原装进口发动机价值11500元的摩托车被小区内人员纵火焚烧了和2012年11月17日，被告又重新购买了一辆二手摩托车，在小区内丢失了的事实，因原告陈述中认可存在此事实，本院予以认定。对被告辩称被告在2009年因买房无钱装修，更没有住人，于2010年装修并于10月份入住的事实，因原告陈述中不予认可，而被告又没有提交证据证明，依法承担举证不能后果，本院不予认定。
经审理查明，原告是依法成立的物业服务企业，为中卫市美利城市花园提供物业管理服务，2008年12月13日，被告购买了某花园X号楼X单元X室房屋，系该房屋业主（建筑面积为117.4㎡），在接收该房屋时向原告预付物业服务费282元及楼道电费10元、装修押金500元等。2008年12月20日，原告与被告签订《物业管理服务协议》，双方对物业管理服务内容、质量、费用及其他权利义务等事项进行了约定。被告自2009年使用房屋以来再未向原告支付物业服务费及楼道电费。按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定计算，被告的2009年-2011年度物业服务费分别为282元（收费标准按0.2元／㎡.月计），2012年-2013年度物业服务费分别为564元（收费标准按0.4元／㎡.月计），2014年度物业服务费为845元（2014年1月1日至6月30日之前收费标准按0.4元／㎡.月计，2014年7月1日之后至12月31日收费标准按0.8元／㎡.月计），2015年度物业服务费1127元（标准为0.80元／㎡.月），共计物业服务费3946元；另外此期间的楼道电费（2009年-2011年每年10元，2012年-2015年每月2元、每年24元）合计126元；上述费用共计4072元。原告向被告催要，因双方发生争议，被告未付。为此，原告诉至本院。
另查明，2011年4月30日，被告的一辆豪爵钻豹原装进口发动机价值11500元的摩托车被小区内人员纵火焚烧了，经报警处理由肇事人给被告做了部分赔偿；2012年11月17日，被告又重新购买了一辆二手摩托车，在小区内丢失了，原告对此没有做出处理或赔偿。
本院认为，被告张新平是某花园Ｘ号楼Ｘ室房屋业主，原告中卫市和美物业服务有限公司对中卫市美利城市花园进行物业管理服务经营，向包括原告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告支付物业管理服务费3993元、楼道电费126元，合计4119元的诉讼请求，经核：原告经营物业管理服务期间，被告于2009年1月1日至2015年12月31日期间接受原告服务，根据中卫市物价部门核定的物业收费标准计算共计物业服务费3946元，此期间的楼道电费合计126元，共计费用4072元属实；但因被告于2008年12月13日购买接收该房屋时向原告预付物业服务费282元及楼道电费10元，原告未扣除，应予抵付，对预付的装修押金500元，在被告装修完毕因原告无证据证明被告有损坏公共设施的扣费，应予退付；对2011年4月30日，被告的一辆豪爵钻豹原装进口发动机价值11500元的摩托车被小区内人员纵火焚烧了，经报警处理由肇事人给被告做了部分赔偿；2012年11月17日，被告又重新购买了一辆二手摩托车，在小区内丢失了，原告对此没有做出处理或赔偿，依据原被告双方签订的《物业管理服务协议》对物业管理服务内容、质量的约定，因原告对小区内业主在公共场地的财产负有一定的安全管理义务，被告的财产两辆摩托车在原告服务的辖区内遭受损害，虽然直接原因系他人侵害行为所致，但与原告的物业管理服务有关，负有一定过错责任，对此可以减少物业服务费方式给被告补偿损失，按照2011年度物业服务费282元、2012年度物业服务费564元，并考虑被告损失的财产价值情况，原告承担50%合计423元予以从应收取的物业服务费中扣除；上述费用双方相互抵除后被告向原告支付的剩余费用共计2857元有事实及法律依据，本院依法予以支持。对原告要求被告支付其余的物业费用1262元的诉讼请求，因原告对2008年12月预收的2009年度的物业费、电费没有扣除，预收的装修押金没有按照习惯做法退付或抵除，原告计算的2014年度物业服务费有误，原告在服务期间对造成被告财产损失负有一定责任，需要减少服务费给被告补偿，故对该部分请求本院不予支持。对原告要求被告赔偿原告逾期付款损失1235.70元（4119元×30%）的诉讼请求，经核：双方签订的《物业管理服务协议》虽然约定物业服务费交付期限及逾期支付违约责任，但因对造成被告逾期付款发生的纠纷原告也负有责任，对所造成的该部分原告损失应当由原告承担，故原告的该请求本院不予支持。对被告辩称原告已经收取2008年12月至2009年12月物业费和房屋装修押金收取500元，予以抵付物业费的意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张新平于本判决生效后五日内向原告中卫市和美物业服务有限公司支付物业费2731元、楼道电费126元，合计2857元；
二、驳回原告中卫市和美物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告中卫市和美物业服务有限公司负担12元，被告张新平负担13元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 宋建喜
二〇一六年三月三十日
书记员 王淑秀
本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条??物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条??经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。