南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2486号原告黄海萍，女，汉族，1968年8月14日生。委托代理人孙正华，河海大学退休老师。被告南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，总经理。委托代理人杨佳玉，江苏玄博律师事务所律师。原告黄海萍诉被告南京江鸿物业发展有限责任公司（以下简称江鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2016年3月17日立案受理后,依法由审判员李义军适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告黄海萍及其委托代理人孙正华，被告江鸿物业公司的委托代理人杨佳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海萍诉称，2009年1月，中国人民解放军第八一医院（以下简称八一医院）与被告江鸿物业公司签订《XX巷22号前期物业服务合同》，合同约定：被告江鸿物业公司为南京市秦淮区XX巷22号的业主提供物业服务，收费方式为包干制，高层住宅为每平方米每月1.2元，服务标准为四级三类标准，每年的7月10日和元月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。在原告黄海萍按约定预交物业服务费后，被告江鸿物业公司在提供服务过程中，并未达到合同承诺的四级三类标准，但收费却是按照四级三类标准收取，故对于未达标准多收取的物业费用应当予以退还。被告江鸿物业公司违反法律规定在原告黄海萍房屋空置期间，按照全额标准收取了物业费，又在收取装修管理服务费的情况下，额外收取装修垃圾清运费200元。另外，被告江鸿物业公司在服务期间未公布物业服务费收支情况，侵犯了业主的知情权。综上，原告黄海萍为维护其合法权益，诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告江鸿物业公司退还未达物业服务标准多收取的物业费4376.34元(即物业费的50%)、公摊水电费1266.6元（即公摊水电费的50%）；2.判令被告江鸿物业公司双倍赔偿重复收取的垃圾清运费400元和自2014年7月起至2014年9月止重复收取的物业费442.8元；3.判令被告江鸿物业公司退还因房屋空置多收取的自2009年5月起至2009年8月止的物业费177.12元；4、判令被告江鸿物业公司公布自2009年5月起至2014年12月止的物业费收支情况。被告江鸿物业公司辩称，一、原告黄海萍主张退还物业费没有事实和法律依据。原告黄海萍主张退还自2009年5月起至2011年12月止的物业管理费已过诉讼时效。自2012年1月起至2014年12月止的物业管理费已经生效的民事判决予以确认，原告黄海萍的该主张违反了一事不再理的原则，故应驳回该项请求。二、原告黄海萍主张退还公摊水电费亦无事实和法律依据。缴纳公摊水电费是原告的义务，被告江鸿物业公司亦已代缴了公摊水电费。三、原告黄海萍主张双倍赔偿垃圾费已超过诉讼时效，应当驳回该项请求。四、原告黄海萍主张退还因空置多收取的物业费无事实根据。该项主张已超过诉讼时效。生效的民事判决已认定原告黄海萍未能提供证据证明房屋空置，亦未向被告江鸿物业公司办理空置备案。故原告黄海萍主张退还因空置多收的物业费依据不足。五、被告江鸿物业公司已经履行了公示义务。现被告江鸿物业公司已经撤出该公寓，故与八一医院的物业服务合同已履行完毕。被告江鸿物业公司已没有公示的义务。综上，请求法院判令驳回原告黄海萍的全部诉讼请求。经审理查明，2009年1月14日，八一医院（甲方）与被告江鸿物业公司（乙方）签订了《XX巷22号前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为南京市白下区（现秦淮区）XX巷22号经济适用房提供前期物业服务；乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准；物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅1.2元/月·平方米；房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主负担；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和300元代收代缴的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的前十日履行交纳义务；乙方应于每年7月10日、元月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；公共能耗分摊费由全体业主按建筑面积分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊，电梯运行电费由有电梯楼房所有业主按建筑面积分摊，装修管理服务费在装修前交纳（标准为建筑面积的3.5元/平方米）；因受项目建筑体量、物业服务标准等多元素影响，甲方同意对乙方收支不足部分予以补贴，具体补贴方式为：甲方享有产权的停车收益归乙方收取，电梯（内、厅）广告收益归乙方所有，如乙方收支仍有不足部分，甲方同意给予补贴；乙方委派有岗位资格的人员履行本合同；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自超标准收取物业服务费的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费；合同期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止，合同期限内，业主委员会成立后与物业管理企业签订新物业服务委托合同生效的，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立的，双方无异议自动顺延一年，需终止应提前一个月书面通知对方；做好新物业管理企业交接工作；物业服务按三类四级服务；人员配置主管1人、护卫8人、环境2人、工程1人，共12人。被告江鸿物业公司自2009年1月开始为该公寓提供物业服务。2009年5月8日，原告黄海萍接收了南京市白下区（现秦淮区）XX巷22号604室房屋（建筑面积为123平方米，以下简称604室房屋），原告黄海萍为该房屋的使用人。2014年1月1日，八一医院又与被告江鸿物业公司另签订了《XX巷22号物业服务合同》。2015年1月，被告江鸿物业公司退出该公寓，不再提供物业服务。原告黄海萍共向被告江鸿物业公司支付了物业费8248.60元、公摊水电费2200元、装修管理费430.50元和建筑垃圾清运费200元。原告黄海萍分别于2015年1月18日和同年2月17日向八一医院支付了公摊水电费248.40元、84.87元，合计333.27元。江苏省电力公司出具的核查票显示604室房屋2009年11月的电量为776度，下一条记录的票据年月为空白，电量为0。另查明，2009年11月29日，某通信公司与江鸿物业公司签订了《分布系统覆盖安装合同》，合同约定：某通信公司无偿为该公寓提供分布系统及微蜂窝设备；合同期限自2009年11月29日至2014年11月28日共伍年；用电挂表计费，单价按1元/度计算，每年6月结算一次；江鸿物业公司收到电费后应出具关于电费的财务发票或收据。2011年4月28日，某通信公司向江鸿物业公司支付了6180元。2012年12月20日，某通信公司向江鸿物业公司支付了自2011年12月8日起至2012年12月17日止的电费3054元，收据上载明本期为13247度，上期为10193度。2014年4月26日，某通信公司向江鸿物业公司支付了自2012年12月19日起至2014年4月1日止的电费7973元。被告江鸿物业公司陈述，某通信公司设备使用的电表为新表，读数从零开始。江鸿物业公司诉黄海萍物业服务合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2015年4月22日作出（2015）秦民初字第969号民事判决，判决黄海萍于本判决生效之日起十日内支付江鸿物业公司2012年1月至2014年12月的物业管理费4428元。黄海萍不服该判决，提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2015年8月31日作出（2015）宁民终字第3356号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案二审民事判决认为，黄海萍虽提供了照片、证明、检查记录、录音等证据，但尚不足以证明被告江鸿物业公司在物业服务中存有重大瑕疵，黄海萍主张按实际服务的标准降低江鸿物业公司服务费的意见，缺乏事实和法律依据，不予支持；黄海萍未能提供证据证明房屋存在未入住或者未使用的情况，且黄海萍未向江鸿物业公司办理空置备案，故黄海萍要求减少空置期间物业费，依据不足。被告江鸿物业公司为证明公摊水电费的支出情况，向本院提交了自2009年4月起至2013年12月止的公用水电分摊明细表，根据该明细表，原告黄海萍应分摊的水电费金额为2177.89元。原告黄海萍对该分摊水电费的金额没有异议，但认为被告江鸿物业公司收取的某通信公司以及广告公司的电费收入应当分摊至每位业主，用于冲抵公摊水电费，如有剩余应当退还，同意电费收入按照除以公寓总面积13506平方米，再乘以原告黄海萍房屋的建筑面积123平方米的得数作为计算原告黄海萍可冲抵的电费收入。被告江鸿物业公司对该分摊规则亦无异议，但认为应当按实际支出的电费进行分摊。原告黄海萍认为被告江鸿物业公司多收了公摊电费，与江苏省电力公司南京供电公司出具的交费明细不一致。被告江鸿物业公司所提交的公用水电分摊明细表中的电费金额与江苏省电力公司南京供电公司出具的交费明细相一致，多出的七笔公摊水电费在公用水电分摊明细表中已明确注明为水费。以上事实，有当事人陈述，XX巷22号前期物业服务合同、（2015）宁民终字第3356号民事判决书、收费凭证、分布系统覆盖安装合同、公用水电分摊明细表、电费交纳明细等证据予以佐证，足以认定。本院认为，八一医院与被告江鸿物业公司签订的《XX巷22号前期物业服务合同》以及《XX巷22号物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述合同依法成立并有效，被告江鸿物业公司应按照合同约定全面履行自己的义务。原告黄海萍作为物业的使用人，应受上述合同的约束。关于退还物业费和空置期间物业费以及双倍赔偿物业费的问题。原告黄海萍主张退还自2012年1月起至2014年12月止的物业费和空置期间物业费，由于该主张已在江鸿物业公司诉黄海萍物业服务合同纠纷一案中进行了处理，故原告黄海萍再次提出该主张，有悖一事不再理的原则，应当予以驳回。关于双倍赔偿物业费的问题，原告黄海萍所主张的自2014年7月起至2014年9月止的物业费是生效的民事判决确认给付，原告黄海萍再次提出该主张亦有悖不事不再理的原则，亦应当予以驳回。关于退还自2009年5月起至2011年12月止的物业费，根据生效民事判决，原告黄海萍提交的现有证据尚不足以证明被告江鸿物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，故原告黄海萍的该主张本院不予支持。关于退还公摊水电费的问题。由于被告江鸿物业公司不是据实收取公摊水电费，被告江鸿物业公司在退场时也未就公摊水电费与原告黄海萍进行结算。根据被告江鸿物业公司提供且经原告黄海萍认可的公摊水电费金额为2177.89元，原告黄海萍已经支付公摊水电费2200元，现结余22.11元。关于某通信公司支付的电费问题。因某通信公司设备使用的电费已由业主进行了分摊，因此，被告江鸿物业公司所收取的某通信公司电费应当用于支付公摊电费。由于某通信公司设备的电费计量是单独挂表，根据2012年12月20日的电费收据上电表读数和2014年4月26日电费发票，某通信公司支付的电费总额为21220元。虽然被告江鸿物业公司与某通信公司约定的电费单价高于实际电价，但作为物业公司不宜利用公摊电牟利。因此，某通信公司支付的电费应全额分摊给每位业主或者使用人。根据双方确认的分摊方式，原告黄海萍应得分摊电费收入为193.25元。原告黄海萍称被告江鸿物业公司有其他电费收入以及办公用电也列入分摊，因提交的现有证据尚不足以证明该事实，原告黄海萍应自行承担不利的法律后果。基于上述分析，被告江鸿物业公司应退还原告黄海萍公摊水电费215.36元。原告黄海萍主张退还50%的公摊水电费依据不足，本院仅部分予以支持。关于双倍赔偿建筑垃圾清运费的问题。被告江鸿物业公司收取建筑垃圾清运费无合同依据，同时根据《南京市物业服务收费管理实施办法》（宁价房[2005]58号）的相关规定，装修管理服务费中已包含装修垃圾清运费，故不应当再行收取建筑垃圾清运费，应当退还原告黄海萍。由于合同约定的双倍返还是针对物业服务费的，对此项费用并不适用，故原告黄海萍的该项主张本院部分予以支持。被告江鸿物业公司认为该请求超过诉讼时效依据不足，本院不予采信。关于公布物业服务费用收支情况的问题。根据合同约定，被告江鸿物业公司应当公布物业服务费用的收支情况，但被告江鸿物业公司未举证证明其已公布了收支情况，虽然被告江鸿物业公司已退场，但并不影响其公布收支情况，故原告黄海萍的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告黄海萍公摊水电费215.36元、建筑垃圾清运费200元，合计415.36元；二、被告南京江鸿物业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内在南京市秦淮区XX巷22号公布自2009年5月起至2015年1月止的物业服务费收支情况；三、驳回原告黄海萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告南京江鸿物业发展有限责任公司负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年六月十七日见习书记员  夏 娜