安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01254号
上诉人（原审被告）：马维，女，1981年5月13日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：李友国，安徽皖江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄从芳，女，1971年2月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：王尚斌，安徽伟诚律师事务所律师。
上诉人马维因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年7月15日作出的（2014）南民一初字第00906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人马维的委托代理人李友国，被上诉人黄从芳的委托代理人王尚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月9日，滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司作为出租方与马维作为承租方签订一份《商铺租赁合同》，双方经协商，就清流西路284号商业用房出租给马维经营。合同约定：“第一条房屋坐落地址：位于清流西路284号，建筑面积35.7平方米。第二条租赁期限：租期三年，自2012年8月20日至2015年8月19日止。第三条租金、租赁保证金、物业管理费、水电押金：1、租金：第一年租金为90000元／年；第二年租金为97200元／年，交纳方式为年缴；第三年租金为104976元／年，交纳方式为年缴；……第四条物业用途此商铺承租方经营“名薇化妆”，承租方在经营期间若需更换品牌或业种须书面报经出租方批准，待出租方审核通知后方可执行。双方还约定了其他条款。”滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司和马维在合同上签字、加盖公章。马维于2012年8月8日、2013年1月29日共支付第一年度房屋租金90000元。2013年6月8日，滁州市明珠商贸有限公司通知马维，将上述位于清流西路284号商业用房预出售。根据相关法律规定马维享有优先购买权，请接此通知七日内与滁州市明珠商贸有限公司洽谈商铺买卖事宜，逾期视为放弃。2013年6月24日，滁州市泰鑫置业有限公司又通知马维：作为清流西路284号商业用房的承租人，如要行使优先购买权购买该商铺，请于收到告知函后7日内提交书面申请。逾期视为放弃。2013年9月22日，滁州市泰鑫置业有限公司作为甲方与黄从芳作为乙方签订滁州市商品房《预售合同》，合同约定：“第二条，乙方向甲方购买清流西路284号《泰鑫城市星座》商业单元284室商业用房。据甲方暂测该房屋建筑面积为35.70平方米。第三条，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币1668475元。第十一条，甲方定于2013年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。双方还约定了其他条款。”黄从芳一次性交付了全额房款。同日，滁州市泰鑫置业有限公司作为甲方、黄从芳作为乙方与滁州市明珠商贸有限公司作为丙方签订一份《补充协议》，协议约定：“一、对于甲方委托丙方与承租人马维就清流西路《泰鑫城市星座》284室商铺所签订的《房屋租赁合同》条款约定，乙方表示全部接受，并同意在接收该商铺后继续按合同享有和承担租赁房屋出租人的权利和义务。二、甲乙双方确定该商铺的买卖交接日为2013年9月20日，在交接日前的房租归甲方所有，交接日后的房租归乙方所有并由乙方直接向承租方收取。丙方已向承租方收取的租赁保证金于交接日支付给乙方。三、甲方和丙方负责于交接后十日内将该商铺产权已转让的事项通知承租方，并通知承租方将交接日后的房租直接向乙方支付。如承租方不同意直接向乙方支付的，丙方配合乙方向承租方代收后三日内支付乙方。……”滁州市泰鑫置业有限公司和黄从芳在合同上签字、加盖公章。2013年9月29日，黄从芳取得了房地权证滁字第××号、滁国用（2013）第××号清流西路284号商业用房产权证。后经黄从芳催要，马维未付，且将房屋空置、紧锁大门。黄从芳遂提起诉讼。
原审法院认为：依法成立的合同对双方当事人都具有拘束力，当事人必须按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司与马维之间签订的清流西路284号商铺租赁合同依法成立，具有法律效力。合同双方当事人理应按合同约定全面履行其义务。滁州市泰鑫置业有限公司在出售清流西路284号商铺过程中，依法通知马维享有优先购买权，其后与黄从芳签订滁州市商品房《预售合同》、《补充协议》，使得黄从芳取得上述房屋的产权证，但因买卖不破租赁，故该房产所设立的租赁关系仍然对黄从芳有效，黄从芳则当然取得了房屋租赁合同中出租人的地位，享有租赁合同的权利义务。马维自2013年9月后未按照租赁合同的约定交纳租金，已构成违约，依法承担相应的民事责任。黄从芳请求马维的房租租金从2013年9月20日计算至2014年6月20日共计72900元，不违反法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告马维于判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄从芳房屋租赁费72900元。案件受理费2028元，变更诉讼请求后案件受理费为810元，由被告马维负担。
马维上诉称：原出租人将涉案租赁房屋转让给黄从芳未通知承租人马维，侵害了马维优先购买权，该转让行为无效。涉案租赁房屋自2013年10月已被强行锁上，马维实际未使用涉案租赁房屋，黄从芳及原出租人均无权向马维主张租金。请求撤销一审判决，改判驳回黄从芳的诉讼请求或发回重审。
黄从芳在庭审中辩称：涉案租赁房屋原所有权人于2013年6月8日、2013年6月24日两次书面通知马维将对外出售房屋，并告知马维享有优先购买权的事实。黄从芳已缴纳全部购房款，并且办理了房屋产权登记，依法获得了讼争房屋的所有权。依据相关法律规定，第三人善意购买房屋并办理登记手续，承租人主张优先购买权不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，马维提供下列证据：
证据一、照片一张。证明：涉案房屋自2013年11月份开始至现在已被黄从芳锁住。黄从芳质证意见为：真实性及证明目的均不予认可，该照片的制作时间不明，不能得出房屋是何处的房屋，是何人上的锁，也看不出何时上锁。
证据二、证人邓某、钱某的证言。证明：涉案租赁房屋被锁上的事实。黄从芳质证意见为：涉案房屋上锁是事实，但不是黄从芳所锁。
本院对上述证据的分析认证意见为：证据一，能够证明涉案房屋的门上有两把锁，但不能证明是谁上的锁及何时所上的锁。故对该证据的证明目的不予确认。证据二，黄从芳对涉案房屋上锁的事实无异议，故对涉案房屋上锁的事实予以确认。
当事人所举其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院认定的事实与一审一致。对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为：综合当事人的举证、质证意见及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：黄从芳是否享有主张涉案房屋租金的权利。
滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司与马维于2011年8月9日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。在该合同履行过程中，滁州市泰鑫置业有限公司将涉案租赁的房屋转让给黄从芳，双方签定《预售合同》系双方真实意思表示，也未违反有关法律规定，亦为合法有效。滁州市泰鑫置业有限公司与黄从芳又签订《补充协议》，将其与马维签订的《商铺租赁合同》的权利义务转让给黄从芳。故黄从芳享有向马维主张涉案房屋租金的权利。马维上诉称原出租人将涉案租赁房屋转让给黄从芳未通知承租人马维，侵害了其优先购买权，该转让行为无效。虽然马维在涉案房屋租赁期间享有在同等条件下对该房屋的优先购买权，但原出租人滁州市泰鑫置业有限公司在出卖涉案租赁房屋之前已在合理期限内通知了承租人马维。且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故马维上诉认为滁州市泰鑫置业有限公司与黄从芳签订的买卖合同无效的上诉理由，本院不予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中，黄从芳已支付了合理对价，且其与滁州市泰鑫置业有限公司之间的买卖行为已经在房地产管理局办理了过户登记手续，因此对于马维上诉主张滁州市泰鑫置业有限公司与黄从芳签订的买卖合同侵犯了其优先购买权，应为无效合同的上诉理由，本院不予支持。马维上诉主张涉案租赁房屋被黄从芳所锁，其不应缴纳租赁费。因滁州市明珠商贸有限公司、滁州市泰鑫置业有限公司与马维签订《商铺租赁合同》后，涉案租赁房屋已交付给马维占有、使用。马维上诉主张涉案房屋是黄从芳所锁，黄从芳对此予以否认，其应提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马维提供的证据并不能证明涉案租赁房屋是被黄从芳所锁，其应承担举证不能的法律后果。故马维上诉主张涉案租赁房屋是被黄从芳所锁，其不应缴纳租赁费的上诉理由，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。马维的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1623元，由上诉人马维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 郭东武
附：二审适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；