江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第0845号
原告杨柏。
委托代理人李坚，江苏钟山明镜（无锡）律师事务所律师。
被告郁甫。
原告杨柏与被告郁甫民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月7日受理后，依法适用普通程序于2015年9月24日公开开庭进行审理。原告杨柏及其委托代理人李坚到庭参加诉讼，被告郁甫经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨柏诉称，郁甫于2014年向其借款150000元，并由郁甫以其位于无锡市新区国际一花园30-2003室的房屋就此项债务设置抵押担保，并在无锡市新区房管局办理了登记。后多次催款无果。故其诉至本院，要求判令郁甫归还其借款本金150000元并支付利息（自2014年4月2日起至判决生效之日，按银行同期贷款利率计算），并就无锡市新区国际一花园30-2003室的房屋在150000元范围内享有优先受偿权。
被告郁甫辩称，其于2014年春节前，向杨柏借款70000元，利息为10%。一个月后，其归还杨柏25000元，尚欠52000元。2014年4、5月间，其又向杨柏借款78000元，按3%/月计息，本息共150000元。因无力偿还此款，其与杨柏商定成立房屋买卖协议，以其房屋冲抵该150000元，此项债务消灭，杨柏已承担了七八个月的贷款，故其与杨柏之间房屋买卖协议成立并以履行，已无债权债务关系，其愿意协助杨柏办理房屋过户手续。
经审理查明的事实：
2014年1月25日，郁甫因购车缺70000元款项，故向杨柏借款70000元，并承诺1个月还款，后郁甫仅于2014年2月25日还款25000元。2014年4月1日，郁甫再次向杨柏借款，并与杨柏签订抵押设立协议，载明杨柏因借款对郁甫享有债权150000元，并约定以郁甫位于无锡市新区国际一花园30-2003室的房屋作为抵押担保，债务履行期限为2014年4月1日至2014年8月30日，并就此房屋产权登记部门办理了抵押登记。2014年4月2日杨柏通过其配偶唐玲向郁甫支付79000元。后2014年7、8月份，郁甫因无力还款，愿将其名下位于无锡市新区国际一花园30-2003室的房屋转让给杨柏以抵债，遂签订房屋买卖合同，郁甫已在合同上签字，杨柏并未签字。后因该房屋已因其他债务被法院查封且未清除银行抵押权无法办理过户。故此，杨柏诉讼来院。
上述事实，有双方当事人陈述以及杨柏提供的房屋他项权证、录音证据文字材料、唐玲中国农业银行卡转账凭证、明细对账单、杨柏与唐玲结婚证、抵押设立协议、房屋买卖合同等证据在卷佐证。
因杨柏于2014年1月25日、2014年4月2日两次共向郁甫支付的借款金额为149000元，诉讼中杨柏认可借款金额按149000元处理，并表示在借款时双方约定的利息系按每月3%计算。关于郁甫于2014年2月25日所归还的25000元，杨柏称其中20000元系本金，另5000元系利息。关于在郁甫归还25000元后，杨柏仍主张借款金额为149000元，其表示系因该149000元包含了本金和利息。郁甫则称其中第一笔借款利率为10%/月，第二笔借款利率为3%/月。
本院认为，债务应当清偿。本案中，杨柏两次共计向郁甫出借149000元，其中2014年1月25日出借70000元，2014年4月2日出借79000元，有相应的证据证明，本院予以认定。关于借款的利息，虽无双方书面约定的证据，但双方所陈述的利率标准，均超过中国人民银行同期贷款利率的四倍，故本院就本案的借款利息统一按中国人民银行同期贷款利率（5.6%/年）的四倍计算。关于郁甫于2014年2月25日归还的25000元，杨柏称系归还第一笔借款70000元的本金及利息，并主张其中5000元系支付利息，但该利息金额已经超过按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息标准（1306.67元），对于超过部分应视为归还本金，故郁甫归还的25000元应包括利息1306.67元，并冲抵本金23693.33元，则第一笔借款本金减少为46306.67元，该46306.67元自2014年2月26日起至2014年4月1日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息为964.66元。2014年4月2日借款金额为79000元，加上第一笔借款未还本金46306.67元，本院确认借款本金为125306.67元，杨柏主张自2014年4月2日起至判决生效之日止之利息，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，系其对自己权利的处分，且符合法律规定，本院予以支持。杨柏主张的借款金额149000元中包含的利息部分符合法律规定的，本院予以支持，不符合法律规定的本院不予保护，且利息部分不得计算复利。关于杨柏与郁甫签订的房屋买卖合同，因非属本案处理之法律关系，本案中不予理涉。关于优先受偿权，根据法律规定，债务人将财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该财产优先受偿，郁甫就该笔债务向杨柏提供了无锡市新区国际一花园30-2003室的房屋作抵押，并办理了他项权的登记，故在郁甫不能偿还借款的情况下，杨柏就抵押的房屋享有优先受偿权，故对于杨柏的该项主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款之规定，判决如下：
一、郁甫于本判决发生法律效力之日起十日内向杨柏支付借款本金125306.67元及利息（其中46306.67元自2014年2月26日起至2014年4月1日期间利息为964.66元；125306.67元自2014年4月2日起计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、若郁甫未能在上述期限内还款，杨柏有权将郁甫所有的坐落于无锡市新区国际一花园30-2003室（房屋所有权证号为XQ1000795297）折价或者拍卖、变卖，所得价款在150000元的范围内优先受偿。
案件受理费3300元（此款已由杨柏预交），由杨柏负担485元，由郁甫负担2815元（杨柏同意其预交的诉讼费用中应由郁甫负担之部分由郁甫向其直接支付，本院不再退还，由郁甫在本判决发生法律效力之日起十日内向杨柏支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 王莉娜
代理审判员 程加干
人民陪审员 蔡卓君
二〇一五年十月十三日
书 记 员 陆 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
6.民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。