安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民二终字第00207号
上诉人（原审被告）：张健，男，1968年5月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人：李阳，安徽明博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周蕴哲，男，1991年8月19日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：侯先华，系周蕴哲之母。
上诉人张健因与被上诉人周蕴哲转让合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00873号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人张健及其委托代理人李阳、被上诉人周蕴哲的委托代理人侯先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2014年5月23日，张健（甲方）与周蕴哲（乙方）签订一份《门面转让协议》，主要约定：1、甲方同意将自己位于湖西北路228号的门面以3万元整的价格永久转租给乙方使用，建筑面积约200平方米。2、由于此处房产归属于马鞍山市园林绿化管理处（以下简称园林处），在转让给乙方之前，园林处已与甲方已签订了一年的租赁合同，租期至2015年4月14日止，月租金3700元，甲方剩余租期约11个月，剩余租金由乙方支付，自转让之日起，由乙方自行将房租交付给园林处，因第一次业务不熟悉，转让后的第一次交付房租，由甲方陪同乙方前去。3、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向园林处履行原租赁合同中所规定的条款，今后乙方有权将门面再次转让给第三方，如今后再次转让，甲方必须无偿配合乙方的转让行为。4、转让后门面现有的装修、装饰（洗车设备、POS机）全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。5、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让预付金23000元。甲方在合同签订后一周内向乙方腾让门面，完成各类营业执照信息的变更，并交付钥匙，同时乙方向甲方支付剩余转让费7000元（共计3万元整）。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……8、由于此处房产归属于园林处，甲方在转让此处房产给乙方时，必须保证无偿帮助乙方得到此门面今后的租赁合同（租赁合同为园林处与甲方签订的租赁合同，甲方无偿帮助乙方得到自今年合同2014年4月至2015年4月到期后的租赁合同）。……10、转让后甲方现有一切营业执照全部归乙方所有（烟草、汽车美容等营业执照），营业执照中法人代表一栏变更为乙方指定姓名。……12、如甲方在乙方接手后单方面毁约，甲方必须退还全部转让费3万元整，并赔偿房屋装修费和损失费2万元整。13、其他事项，转让后，湖西北路228号门面房的租赁合同继续由甲方与园林处签订，房租租金由乙方支付给甲方，由甲方代为交给园林处（甲方签订的租赁合同期限内，房屋使用权为乙方，甲方不得以任何形式收回或使用）。后张健依约交付了门面房，周蕴哲也对房屋进行了重新装潢并实际经营。2014年7月1日，园林处将案涉房屋水电停掉，致周蕴哲经营的洗车店停业。2014年7月8日，园林处在案涉门面房墙面上贴出一份通知书，载明“张健：2013年4月10日，你我双方在协商一致的基础上签署《马鞍山市房屋租赁合同》（下称合同），合同期限为一年。合同第一条约定，你方承租雨山区湖西北路228号房屋（下称租赁房屋），合同第六条第七款约定，你方不得擅自转租合同约定的房屋，另合同特别约定条款第五条明确约定，我方若发现转租，立即解除合同，由此造成的一切损失和责任由你方全部承担。合同租赁期满后，你我双方于2014年4月15日续签了本合同，合同期限为一年，并约定合同内容按照往年园林处制定要求签署。2014年6月，我方得知，你方已将租赁房屋转租他人经营。我方口头多次通知你方解除合同、返还租赁房屋，你方拒不理睬。你方擅自转租这一违反合同约定之行为已严重影响了我方利益，根据合同约定，我方现书面通知你方，解除你我双方签署的《房屋租赁合同》，本通知书自我方作出之日起即发生法律效力。同时请你方于接到本通知书后的7个工作日到我方办理解除合同用手续，并腾空房屋，否则给我方造成的损失，我方有权要求你方承担损失赔偿责任。”落款处由园林处盖章。
在诉讼过程中，张健补充了一份2014年9月28日由园林处出具的通知，载明“张健：你承租我处位于马鞍山市雨山区湖西北路228号的门面房自2014年5月起拖欠房屋租金至今，现通知你在2014年10月10日前支付拖欠的房屋租金。否则，将根据与你签订的租赁合同约定，解除租赁关系”。
原判认为：一、承租人未经出租人同意，擅自转租的，出租人可以解除合同。本案中，出租人园林处通过停水停电及张贴解除合同通知书等行为表明不同意张健的转租行为。而在张健与周蕴哲签订的转让协议中，多次约定张健需保证周蕴哲的正常经营。虽张健辩称双方协议实为“挂靠”经营合同，但不影响对张健转租行为的认定，即便张健提交的一份“通知”表明，出租人园林处在张健交清房租的前提下，愿意继续与其履行租赁合同，也无法表明园林处同意张健对外转租。二、损失的确定。合同解除后，张健应当返还转让费和押金。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于承租期装修装饰物处理有关规定，由于双方均确认周蕴哲对案涉门面进行了装修，可确定房屋装修费10000元。但鉴于周蕴哲在承租期间未缴纳房租，及在停水停电后没有积极协调处理双方纠纷，以及周蕴哲也实际经营1个多月的事实，本院酌情确定张健返还周蕴哲转让费25000元、押金5000元，房屋装修费6000元。周蕴哲以张健个体工商户名义获取了营业款，经核对为6330元也应当返还。周蕴哲主张的其他损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：1、解除周蕴哲与张健在2014年5月23日签订的《门面转让协议》。2、张健于判决生效之日起十五日内一次性返还周蕴哲转让费25000元、押金5000元、装修费用6000元、营业收入6330元，合计42330元。3、驳回周蕴哲的其他诉讼请求。诉讼费669元、保全费620元，合计1289元，由张健负担887，周蕴哲负担402元。
张健上诉称：1、其与周蕴哲之间签订的合同并非房屋转租合同，而是要求周蕴哲继续以其原洗车行的名义继续经营的转包经营合同；2、该合同的不能履行并非其的过错，是因为周蕴哲未能及时缴纳租金而导致；3、目前，合同可以继续履行，是周蕴哲不愿继续履行，并非合同目的不能实现；4、原审判决赔偿损失中，装潢费和POS机的收入等数额认定证据不足；5、周蕴哲将其租赁的房屋再次部分转租他人，并收取了相应的房租。若周蕴哲与其解除合同，则周蕴哲应当将该房租返还给他，综上，请求二审法院依法改判。
周蕴哲答辩称：双方在合同中约定，张健保证周蕴哲能正常经营，现房主园林处不同意张健将房屋转租给周蕴哲经营，采取停水停电的办法，导致周蕴哲无法经营，原判认定事实清楚，请求二审法院依法维持原判。
双方当事人对在原审提交的证据以及对证据的质证意见均与原审一致；二审中，张健提交周蕴哲收条一份，证明周蕴哲接受转让后，将部分房屋再次租赁给他人使用，并收取的他人房租，要求返还。周蕴哲对上述证据真实性无异议，予以认可。其质证认为，可以返还，但要经承租人的同意。
本院对上述证据认证认为，该收条涉及到案外承租人，与本案不属于同一法律关系，且张健提出的意见属于新的诉讼请求，应当通过另行提起诉讼的方式解决，故该证据与本案无关联性，本院对其证明力不予确认。
经二审审理查明的事实和对证据的认证意见与原审一致。
本院认为，张健与周蕴哲之间签订的转让合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。依据合同约定，张健转让此处房产给周蕴哲时，必须无偿保证周蕴哲得到此门面房今后的租赁合同。而周蕴哲在接手门面房后一个月，就收到园林处发出的停水停电通知，并要求与张健解除合同，致使周蕴哲无法正常经营。张健上诉提出，周蕴哲因未缴纳房租，导致园林处要求解除合同的意见，经查，依据双方合同约定，案涉房屋房租的缴纳方式为：由周蕴哲交付给张健，由张健代缴园林处，故向园林处缴纳房租的义务应当由张健履行，且从园林处发出的通知内容来看，要求解除合同的原因系张健擅自转租而导致，故张健提出周蕴哲存在过错或者违约的事实不能成立。相反，周蕴哲与张健之间的合同不能履行系由于张健的违约行为所导致，故此，张健应当承担违约责任，即赔偿周蕴哲的经济损失，原判依据周蕴哲提供的委托装修合同（附装修明细）、收据、以及POS机小票等，确认周蕴哲各项经济损失42330元适当，张健提出原判确认周蕴哲损失证据不足的上诉意见，不能成立，本院不予采信。关于张健提出要求周蕴哲返还收取的租金的意见，因不属于本案审理范围，张健可另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费按照原判执行；二审案件诉讼费1338元，由张健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐运武
审 判 员 吴静旻
代理审判员 韦少兵
二〇一四年十二月三日
书 记 员 王 慧
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。