广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1264号
上诉人（原审原告）：陈光星，香港居民。
被上诉人（原审被告）：深圳市圣嘉华商贸发展有限公司。
法定代表人：陈晓霞，总经理。
委托代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。
委托代理人：林俊福。
原审被告：深圳市方海旭日文化发展有限公司。
法定代表人：刘婉琦。
原审被告：李安祥。
上诉人陈光星与被上诉人深圳市圣嘉华商贸发展有限公司（以下简称圣嘉华公司）、原审被告深圳市方海旭日文化发展有限公司（以下简称方海旭日公司）、原审李安详房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第541号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈光星在原审中的诉讼请求为：1、请求圣嘉华公司立即纠正某商城三楼工艺品市场的非法停电行为，并赔偿因停电而无法经营的经济损失6万元；2、请求圣嘉华公司连带赔偿双倍违约金12348元；3、请求圣嘉华公司连带赔偿基础装修费（即所谓的入场费）5000元；4、请求圣嘉华公司连带赔偿店铺装修费13500元；5、请求圣嘉华公司支付诉讼费；6、请求方海旭日公司继续履行和陈光星签署的合同。7、如其仍然不履行合同，请求方海旭日公司赔偿：（1）基础装修费5000元；（2）装修费13500元；（3）双倍返还保证金12348元。在庭审过程中，陈光星放弃第六项诉讼请求，保留第七项诉讼请求。并明确表示不需要李安祥承担责任；陈光星放弃请求圣嘉华公司立即纠正某商城三楼工艺品市场的非法停电行为的诉讼请求。
原审法院审理查明：（一）2012年8月1日陈光星（乙方）和方海旭日公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于深圳市罗湖区解放路1002号某商城三楼370房出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计20.58平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月150元计算，月租金总额为3087元；乙方应于每月壹日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2012年8月1日起至2017日6月30日止；甲方一次性收取乙方所租房产的基础装修费人民币5000元；签订本合同后，乙方于签约当日支付两个月的履约保证金人民币6174元；租赁期内，甲方单方解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应如数返还乙方履约保证金并赔偿乙方年租金的10%；乙方单方面解除本协议或由于乙方违约导致甲方通知解除本协议的，甲方不予退还保证金，并有权要求乙方承担给甲方造成的经济损失；本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，依据《中华人民共和国合同法》有关规定处理；另外，合同还约定了其他一些权利义务。
（二）2012年7月28日陈光星向方海旭日公司缴纳了2012年8月租金人民币3087元、基础装修费人民币5000元、两个月押金人民币6174元。陈光星主张其装修涉案的商铺于花费了装修费人民币13500元，并提供了一张由案外人个人签名的收款收据。
（三）某商苑三楼系圣嘉华公司向各业主承租后向外出租。2012年6月25日圣嘉华公司（甲方）与李安详（乙方）签订了一份《租赁合同书》，合同约定出租房屋的建筑面积共3065.32平方米（详细以房产证面积总数为准）；该房屋租赁期为五年，即自2012年7月1日起至2017年6月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为销售工艺品、文化用品、保健用品、收藏品用途使用；租赁期间乙方可自行将该商铺分租给他人；乙方拖欠租金达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
（四）2013年2月1日圣嘉华公司向李安详发出了告知函，告知李安详因其未按期支付租金，已构成严重违约，圣嘉华公司严正声明解除圣嘉华公司和李安详2012年6月25日签订的《租赁合同书》，收回租赁房屋，不予退还保证金，并保留追究违约责任的权利。告知函上显示李安详于2013年2月1日下午签收该告知函。圣嘉华公司于2013年2月4日向某苑三楼全体商户发布公告称，李安祥与业主圣嘉华公司签订的某商苑三楼房屋（商铺）租赁合同，因拖欠租金达一个月以上，圣嘉华公司已于2013年2月1日通知承租人李安祥，并依法解除合同及收回租赁房屋。自本公告发布之日起，请各商户不要再向圣嘉华公司以外的任何人支付租金，否则后果自负。如各商户需继续经营的，请与圣嘉华公司洽谈租赁合同事宜；如不选择继续经营的，须缴清所有与商铺有关的欠款。
（五）陈光星主张其在涉案商铺经营至2013年4月12日被圣嘉华公司停电，并之后被圣嘉华公司打砸，现商铺已经不存在了。陈光星已经向某派出所报警并受理，但现在尚无结论。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1、陈光星和方海旭日公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》的效力？2、圣嘉华公司是否需要向陈光星承担责任？
对于第一个争议焦点，原审法院认为，圣嘉华公司将包括涉案商铺在内的某苑三楼出租给李安详，而方海旭日公司又将涉案铺位出租给陈光星，其中李安详和方海旭日公司之间是否存在租赁关系或其他法律关系，原审法院从现有的证据无法查明。但既然方海旭日公司将涉案铺位出租给陈光星，并且陈光星在涉案铺位已经实际进行了经营，故原审法院认为陈光星和方海旭日公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。陈光星在承租涉案商铺期间，因圣嘉华公司和李安详发生纠纷，以至于圣嘉华公司要收回包括涉案商铺在内的某商苑三楼，致使陈光星无法正常使用涉案商铺，故方海旭日公司构成违约，应当承担违约责任。方海旭日公司收取了陈光星的基础装修费，在合同履行中方海旭日公司违约，以致陈光星无法使用涉案商铺，故陈光星请求方海旭日公司返还基础装修费5000元，理由成立，原审法院予以支持。根据双方签订的合同约定，租赁期内，方海旭日公司单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋／柜台，应如数返还陈光星履约保证金，故陈光星要求方海旭日公司返还保证金6174元，理由成立，原审法院予以支持。陈光星向被告缴纳的押金并非定金的性质，故陈光星其要求方海旭日公司双倍返还保证金12348元，理由不成立，原审法院部分予以支持。陈光星要求方海旭日公司赔偿装修费13500元，因现在涉案铺位已经不存在，无法对装修的残值进行评估，且陈光星只提交了一份由案外人签名的装修费收据，并没有其他的证据予以佐证，故原审法院对陈光星的装修损失无法确定，在此原审法院酌定方海旭日公司向陈光星赔偿装修费7000元。
对于第二个争议焦点，原审法院认为，圣嘉华公司只是将某苑三楼出租给李安详，和陈光星并没有合同关系。圣嘉华公司是否需要承担责任，关键看圣嘉华公司在收回包括涉案商铺在内的某苑三楼的过程中，是否存在过错，给陈光星造成损失。陈光星主张圣嘉华公司将涉案商铺的电停掉，给陈光星的经营造成损失，但圣嘉华公司对此予以否认，陈光星没有证据证明圣嘉华公司的停电行为，在此陈光星以此理由要求圣嘉华公司承担赔偿无法经营的损失60000元，赔偿双倍违约金（押金的双倍）12348元，赔偿基础装修费（即入场费）5000元，赔偿店铺装修费13500元，理由不充分，原审法院不予支持。陈光星主张圣嘉华公司的打砸抢，导致涉案商铺现在已经不存在，其已经向派出所报案。对此圣嘉华公司否认是其所为，且现在公安机关并未对此案有结论，故陈光星的这一主张，理由亦不充分，原审法院不予采纳。陈光星以此理由要求圣嘉华公司赔偿上述损失，理由亦不成立，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、方海旭日公司应当自判决生效之日起十日内向陈光星返还基础装修费5000元；二、方海旭日公司应当自判决生效之日起十日内向陈光星返还租赁保证金6174元；三、方海旭日公司应当自判决生效之日起十日内向陈光星赔偿装修损失7000元；四、驳回陈光星对方海旭日公司的其他诉讼请求；五、驳回陈光星对圣嘉华公司的全部诉讼请求。案件受理费2072元，由陈光星负担1657元，方海旭日公司负担415元。
上诉人陈光星不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法改判，事实与理由：（一）判决书内容完全错误从圣嘉华公司在庭审中交出来的《租赁合同书》就可以证明，（一房东）与（二房东）的所谓合同是一份虚假，诈骗合同，无效合同。1、圣嘉华在庭审中提供不了出租房屋的建筑面积3065.32平方米的房产所有权证明及原房产拥有者的委托出租合同，并且圣嘉华公司的律师在庭审中，解释为什么提供不了的事实：“还在与小业主商量中，这是商业机密不能告诉法庭”可调当时的法庭录像记录情况予以查证。也可以让李安祥出庭作证事实。2、在法庭上圣嘉华公司交出来的《租赁合同书﹥中的内容第六条可以完全证明小业主根本没有委托出租，霸占他人的房产居为已有非法出租收取非法所得。这是不争的事实！3、交出来的《租赁合同书》缺掉第2页第6页内容已存在作伪证，其伪证也不能作为依据合法证明。以上3条事实完全可以证明圣嘉华公司非法出租收取非法所得，是违法行为，收取的非法所得如下：①收取李安祥两个月押金735676元。（租赁合同的约定），可以让李安祥出庭作证。②从圣嘉华2013年2月4日的在商场贴出的公告内容可以证明收取了五个月的租金款每月367838元（租赁合同约定款）共计：为1839190元。（可以让方海旭日公司出庭作证和李安祥作证）③以上收取的非法所得中包括了我们商户交给方海旭日公司的押金款租金款，并由方海旭日公司以李安祥名义转交给圣嘉华公司的，（可以让方海旭日公司出庭作证和李安祥作证）。（二）由于圣嘉华公司以虚假合同《租赁合同书》诈骗，因此对所谓的出租商场根本不负任何应尽的责任，其商场设备设施都是破烂不堪，完全不符合他们《租赁合同书》中圣嘉华公司应做到的符合商场出租的条件和应尽的责任，所有电梯根本无法使用，没有正常运转过一天，已被深圳市市场监督管理局罗湖分局查封。其商场内的公共厕所破旧不堪无法正常使用，我已在庭审中用事实照片证据给予了证明，其商场的消防设施不符合国家规定存在严重的安全隐犯。（三）由于圣嘉华公司提供给李安祥以及方海旭日公司的商场严重不符合开办商场的条件，使方海旭日公司招不到更多的商户进场经营，每月亏损严重，导致方海旭日公司无法正常经营被迫逃逸（可以让方海旭日公司出庭作证和李安祥作证）。（四）方海旭日公司被迫逃逸后圣嘉华公司以李安祥违约为由在商场贴出公告所谓的收回出租商场，强行用非法手段逼商户搬出商场，实施非法停电，（可以去派出所调取证明当时商户有报警记录的事实情况），入室打砸非法侵害他人财物（陈光星的报警回执可以证明，也可以请法院向派出所调取证明事实证据材料），最后大搞打砸抢。派出所当时接警后到现场调查，并查明了被抢夺财产的所藏地点，并对打砸抢现场进行了拍照取证。（五）必须要指出的是：圣嘉华公司与李安祥签订的《租赁合同书》中，甲方代表是案外人一签名。案外人一以这份非法诈骗合同收取了数额巨大非法所得。因为案外人一就是圣嘉华公司某工艺品市场的负责人。深圳市某百货实业有限公司法人代表也是案外人一，其实是一个老板注册了两个不同名称的公司，非法逼走抢夺原某商城物业管理的深圳某物业管理有限公司管理权的就是案外人一的深圳市某百货实业有限公司，被打砸抢抢夺的我们商户的财产就藏在现非法控制某商城物业管理权的深圳市某百货实业有限公司控制的某商城管理处地下室仓库中，如果圣嘉华公司否认打砸抢是他们所为，那么就是案外人一的深圳市某百货实业有限公司所为，圣嘉华公司和某百货公司都是案外人一的公司，某百货公司的所作所为代表了圣嘉华公司的所作所为，案外人一就是圣嘉华的某工艺品市场负责人。案外人一的所作所为代表了圣嘉华公司的所作所为，这是事实。因此深圳市某百货实业有限公司非法控制某商城物业管理权后，对商场的非法停电，入室打砸，最后打砸抢就是案外人一的公司所为，也代表了圣嘉华公司的所为，所以就是圣嘉华公司的所作所为。（六）在我们商户被非法停电后，受到侵害向罗湖法院起诉，法院于2013年5月14日起分别受理了我们三家商户的起诉，并开始做审理工作，可是圣嘉华公司根本不尊重法院的审理，对陈光星的店铺进行了非法入室打砸，严重侵害他人财物，最后搞打砸抢，大量事实证据给予举证，可是时到今日，罗湖法院却默认圣嘉华公司的否认，认可圣嘉华公司的以上种种违法行为不负任何责任，等于圣嘉华公司的诈骗，入室打砸，打砸抢都是正常的现象合法的。
被上诉人圣嘉华公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是公平公正的判决，应予以维持。1、陈光星所提起的是违约之诉，而圣嘉华公司和陈光星根本不存在合同关系，陈光星要求承担违约责任缺乏事实和法律依据，违反了合同相对性原则，圣嘉华公司与案外人李安祥于2012年6月25日所签订的租赁合同将某商苑的三楼租赁给李安祥，因李安祥拖欠租金，根据合同约定拖欠租金达一个月以上的，陈光星有权解除租赁合同，所以陈光星向李安祥发出了告知函，对于告知函的真实性在一审时陈光星是确认的，李安祥当日签收告知函之后双方达成一致意思表示，租赁合同就依法解除了。陈光星所提交的深圳市房屋租赁合同书上没有圣嘉华公司的盖章，圣嘉华公司也从来没有与陈光星发生过租赁关系，也没有向其收取过任何款项，所以陈光星要求与其没有合同关系的圣嘉华公司来承担违约责任是违反合同相对性原则的，也缺乏事实和法律依据。2、圣嘉华公司从未向陈光星收取过陈光星诉讼请求所称的基础装修费在内的一切款项，对此陈光星在一审时是予以确认的，而圣嘉华公司也不存在陈光星在上诉状中所称的停电、打砸场的行为，所以其请求6万元也是没有事实和法律依据的。所以，陈光星针对圣嘉华公司的全部诉讼请求都没有事实和法律依据，不应当被支持。3、鉴于陈光星是基于房地产租赁合同书而向圣嘉华公司起诉的，而圣嘉华公司并非合同当事人，所以圣嘉华公司不是本案适格的主体。4、我方认为，陈光星并非圣嘉华公司所签订的租赁合同的承租方，而且也没有办理个体工商户的营业执照，其同样不具备适格的诉讼主体的资格，根据圣嘉华公司与案外人李安祥个人签订的租赁合同，租赁合同的标的是商铺，而三个陈光星在一审时均已明确表示他们都没有办理个体工商户的营业执照，所以陈光星也不可能去租赁商铺使用，所以，陈光星是否承租房产是一个很大的问题，是无法核实的，其不具备适格的诉讼主体资格。
原审被告方海旭日公司、李安详未发表答辩意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合当事人的诉辩主张及庭审陈述，本案二审的争议焦点是陈光星主张圣嘉华公司应承担赔偿责任的请求能否成立。陈光星与方海旭日公司签订房屋租赁合同而承租涉案房屋，其未提供证据证明其与圣嘉华公司存在租赁合同关系，圣嘉华公司并非其合同相对人，陈光星要求圣嘉华公司承担基于合同关系所产生的赔偿双倍违约金、基础装修费、店铺装修费等请求缺乏合同依据，原审法院未予支持并无不当。陈光星主张圣嘉华公司存在打砸抢行为，圣嘉华公司对此不予认可，陈光星主张其已向公安机关报案，但公安机关对此未有相应认定，陈光星亦未提供其他充分证据证明该主张，原审法院未采纳该主张并无不当，本院予以确认。综上，陈光星的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2072元，由上诉人陈光星负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年九月三十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。