湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初4526号
原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。
代表人：胡学凤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。
委托诉讼代理人：姚玲，湖北金雅律师事务所律师。
被告：韩占科，男，1983年10月28日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
被告：袁镇，女，1985年6月9日出生，汉族，住湖北省石首市，
委托诉讼代理人：韩占科，身份信息同上。
原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告韩占科、袁镇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审判，适用小额诉讼程序审理。本院于2017年12月8日公开开庭审理本案。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、姚玲，被告韩占科，被告袁镇的委托诉讼代理人韩占科，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告韩占科、袁镇系清江山水小区住宅业主，面积88.02平方米，与原告物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司提供物业服务。被告韩占科、袁镇从2014年5月至2017年9月期间欠交物业费，经多次催要拒绝交纳，故诉至法院，请求判令：1、被告韩占科、袁镇支付物业管理费5953.20元及违约金1785.96元（按欠费金额30%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告韩占科、袁镇辩称：一、原告物业公司未依约依规提供物业服务，违约在先，两被告才拒绝交费：未及时清理46栋楼道杂物和通往地库的道路，环境卫生方面不履行义务；未维护好公共设施设备，电梯经常损坏，发生无故坠落情况；未修剪草坪和补种枯死的绿化树木；未维护好车辆停放和进出秩序，并对外来人员未建立询问登记制度，导致人员车辆随意进出，两被告家里在2013年10月发生被盗事件也一直未解决；消防巡查未按规定进行，在不打开消防栓检查的情况下就直接确认设施设备完好并更改有效期，弄虚作假；以上事实可提供照片等证据。二、两被告交纳了2014年4月30日以前的物业费，但原告物业公司未提供约定标准的服务，两被告享有先履行抗辩权，停交物业费。三、原告物业公司未达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准》要求；业主大会投票中有76%的选票要求换掉物业公司。四、原告物业公司未就存在的问题与业主沟通，对欠费业主不调查原因，不解决问题，单纯通过贴条、起诉等方式处理。综上，因两原告违约在先，两被告暂时拒绝交纳物业费，请求驳回其诉讼请求，在其依约提供服务后，两被告交纳物业费。
经审理查明：原告物业公司系清江山水小区开发商湖北清江置业有限责任公司选定的前期物业服务企业。被告韩占科、袁镇系夫妻关系，两人为清江山水小区住宅业主，面积88.02平方米。
2013年5月4日，原告物业公司（乙方）与被告韩占科（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司提供前期物业服务等内容，具体有：“第一条，双方的权利和义务，一、甲方的权利，1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，2、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务……二、甲方的义务……三、乙方的权利，1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其他费用……四，乙方的义务，1、对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修，对绿化、环境卫生、秩序维护、小区道路等项目进行维护、服务……第二条，物业管理服务内容，一、房屋公共部位的维护和管理，二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，三、环境卫生，四、公共秩序维护，五、交通秩序与车辆停放，六、房屋装饰装修管理……第三条，物业管理服务质量……第四条，物业管理服务费用，交费时间：每季度第一个月的15日前交纳当季度的物业服务费，收费标准：高层1.65元/月每平方米……第十一条，违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之五交纳违约金……”等内容。
该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。
上述合同签订后，原告物业公司向案涉小区提供了物业服务。被告韩占科、袁镇从2014年5月1日起欠交物业费，经催缴亦未交纳。
在诉讼中，两被告陈述了拒绝交费的理由（同前述答辩意见），并提交有关照片和网络截图。对此，原告物业公司陈述：物业公司对楼道杂物定时进行清理，但管理上确有一定瑕疵；出现积水的墙面在室外通道，属于开发商施工质量原因积水，物业公司定期进行了清理；电梯在保修期内，物业公司定期进行了检查，并非不管；车辆不得从1.3期穿行是业委会确定的；业主和货车通行时发生争议，保安进行过调解；外来人员方面物业有未完全进行登记的问题；消防设施是按照消防法规进行检查和更换；小区业主大会对更换公司一事进行投票，但结果是互不过半；物业公司对有欠费的业主每年分几次电话催缴和沟通，对其反应的问题能处理的处理，或者报开发商或业委会处理；物业服务质量在持续改进，业主应当依约交纳服务费用。从两被告提交的材料反映，原告物业公司在公共区域的卫生、绿化维护、来访人员登记、消防器材维护方面确有瑕疵。
以上事实，有《前期物业管理服务协议》、催收物业费通知书、照片等在卷佐证。
本院认为：前期物业服务企业依法可由开发建设单位选定，原告物业公司与被告韩占科、袁镇签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。上述合同签订后，原告物业公司已为被告韩占科、袁镇在内的小区业主提供了物业服务。据两被告提交的材料，原告物业公司在公共区域的卫生、绿化维护、来访人员登记、消防器材维护方面确有瑕疵，但不足说明其不履行物业服务的基本义务。结合双方举证情况和两被告提出的损失，本院对原告物业公司主张的物业费用，酌情按95%计算，同时对其违约金的诉讼请求不予支持。经计算，2014年5月1日至2017年6月30日共38个月的费用为5242.91元（88.02平方米×1.65元/月每平方米×38月×95%）。同时，原告物业公司应当积极改进业主提出的不足之处，并加强与业主的沟通，改善物业服务质量。对涉及其他单位事项的，及时告知业主维权途径。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告韩占科、袁镇于本判决生效之日起十日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2014年5月1日至2017年6月30日的物业服务费5242.91元；
二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已减半收取），由原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司负担1元，被告韩占科、袁镇负担24元（此款已由原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司预交，被告韩占科、袁镇于本判决生效之日起十日内直接支付给原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司24元）。
本判决为终审判决。
审 判 员 杜厚胜
二〇一八年一月三十一日
法官助理 许加强
书 记 员 颜晓霞