宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬北庄民初字第317号
原告：宁波杰诚进出口有限公司。
法定代表人：胡某。
委托代理人：鲍某某。
委托代理人：陈某某。
被告：宁波江北森翔服装有限公司。
法定代表人：胡某。
委托代理人：陈某某。
原告宁波杰诚进出口有限公司为与被告宁波江北森翔服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员邹娟适用简易程序，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告宁波杰诚进出口有限公司的委托代理人鲍明伟、陈芳妍，被告宁波江北森翔服装有限公司的委托代理人陈仲高到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告宁波杰诚进出口有限公司起诉称：2012年3月1日，被告为生产经营需要，向原告租用江北区洪塘街道长兴路59号1幢房屋1000平方米，双方签订《租房协议》一份，约定租金为每平方米每月2元，租期5年，从2012年3月1日起至2017年3月1日止，租金半年一付，先付后用；租赁期内的水、电费由被告自负；如被告拖欠租金，原告有权收回厂房并终止协议；协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告不但实际使用了约定的承租场地，甚至至今还大面积的占用原告所属的其他厂房。非但如此，被告至今未支付分文租金及水电费。原告多次与被告协商均无果，无奈于2013年11月12日以公证邮寄的方式向被告发送《通知书》一份，给予合理期限要求被告限期支付租金、水电费，逾期不支付的，原告按约定解除并终止双方的租赁关系，收回厂房，该通知书即为解除双方租赁关系的通知。原告发函至今，被告对原告的要求仍置之不理。请求：一、确定原告与被告之间的《租房协议》已经解除；二、判令被告立即腾退房屋，并完整的将承租房屋移交给原告；三、判令被告立即向原告补交自2012年3月1日起至2013年11月30日止的租金46000元，此后至腾房之日的租金及被告多占部分房屋租金据实结算；四、判令被告立即向原告支付自2012年4月20日起至2013年11月30日止的电费62394.96元、水费9950.79元（此后至腾房之日的水电费据实结算）。审理中，原告撤回要求被告支付多占用房屋租金的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.《租房协议》一份，用以证明原、被告签订《租房协议》的事实及协议的相关约定；
2.用水明细、用电明细、水费分割单、水费发票、电费发票一组，用以证明自2012年4月20日至2013年11月30日期间，被告共产生电费62394.96元、水费9950.79元，上述费用已由原告垫付的事实；
3．（2013）浙甬天证民字第5662号《公证书》，EMS物流单一份，用以证明2013年11月12日，原告以公证邮寄方式向原告寄送《通知书》，给予合理时间要求被告限期支付租金、水电费，逾期不支付的，原告按约定解除并终止双方的租赁关系、收回厂房，该通知书即为解除双方租赁关系的通知以及被告已于2013年11月13日收到该《通知书》的事实；
4.房产证、（2013）浙甬天证民字第6212号公证书、摄像光盘，用以证明被告实际占用了原告名下的房权证号为甬房权证江北字第201300000**号房产的二分之一（即1幢的1／2）、房权证号为甬房权证江北字第201200876**号房产的八分之一（即2幢的1／8）以及房权证号为甬北字第20074**号房产的三分之二（即5幢的2／3，1层和3层）的事实。
被告对上述证据质证后认为：对证据1、3没有异议；对证据2中2013年9月23日以前的材料没有异议，此后的材料已超过举证期，但对2012年4月20日至2013年11月30日期间，被告共产生电费62394.96元、水费9950.79元的事实没有异议；对证据4的真实性没有异议，但被告并未占用原告房权证号为甬房权证江北字第20120087633号和甬北字第20074**号的房产。
被告宁波江北森翔服装有限公司答辩称：被告已经按照《租房协议》的约定向原告大股东冯秀珍支付了租金和水电费，不同意解除协议。
被告为证明其辩称的事实，向本院提交了以下证据材料：
1.冯秀珍、胡世根分别于2012年6月30日、2013年8月25日出具的《收条》各一份，用以证明被告已向原告支付了2012年的租金和水电费60000元及2013年的租金和水电费50000元；
2.冯秀珍身份证复印件一份，用以证明冯秀珍的身份信息；
3.原告变更法定代表人以前的章程一份，用以证明原告原有两个股东，其中冯秀珍占90%的股权，胡坤占10%的股权，原告之前的法定代表人是冯秀珍；
4.2012年1月10日冯秀珍与胡坤签订的《股权转让协议》一份，用以证明2012年1月10日冯秀珍将其持有的50%的股权转让给胡坤；
5.原告新章程一份，用以证明冯秀珍拥有原告40%的股权；
6.股权转让费催款通知书一份，用以证明截至2013年12月12日，原告目前的法定代表人胡坤尚未支付冯秀珍股权转让款，因此在2013年12月12日前冯秀珍仍拥有原告90%的股权。
原告对上述证据质证后认为：对证据1的真实性有异议，收条存在后补的可能性，并且被告应向原告支付租金，而不是向原告的其中一个股东支付，因此即便事实上被告存在向冯秀珍支付款项的行为，也与本案缺乏关联性；对证据2-6的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性。
对原、被告提供的证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：1.被告对原告提供的证据1、3没有异议，本院依法予以确认；2.虽然被告对原告提供的证据2中2013年9月23日以后的材料存在异议，但对于2012年4月20日至2013年11月30日期间，被告共产生电费62394.96元、水费9950.79元的事实没有异议，本院依法予以确认；3.对原告提供的证据4的真实性本院予以确认，但该证据仅能证明原告厂房被使用的事实，无法证明使用者情况，因此除被告确认占用的房权证号为甬房权证江北字第201300000**号房产的二分之一之外，原告主张其余厂房也为被告占用依据不足，本院不予确认；4.原告对被告提供的证据2-6的真实性没有异议，本院依法予以确认，根据该组证据可以看出冯秀珍曾系原告公司拥有90%股权的股东，后在2012年1月10日冯秀珍与原告公司目前的法定代表人胡坤签订《股权转让协议》一份，将其持有的50%的股权转让给胡坤的事实；5.对被告提供的证据1，本院对其形式的真实性予以确认，但收条能否证明被告已经向原告交付租金和水电费的事实系双方争议的焦点所在，在下文中将详细阐述。
根据原、被告的陈述以及对原、被告提供证据的认证情况，本院认定下列事实：
2012年3月1日，原告宁波杰诚进出口有限公司与被告宁波江北森翔服装有限公司签订《租房协议》一份，约定被告向原告租用宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢房屋1000平方米，租金为每平方米每月2元，租期5年，从2012年3月1日起至2017年3月1日止，租金半年一付，先付后用；租赁期内的水、电费由被告自负；如被告拖欠租金，原告有权收回厂房并终止协议；协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，自2012年4月20日至2013年11月30日期间，被告共产生电费62394.96元、水费9950.79元，上述款项均已由原告向宁波市供电局和宁波市自来水公司支付。2013年11月12日，原告以公证邮寄方式向原告寄送《通知书》一份，称被告从未向原告支付租金，并拖欠原告2012年4月20日至2013年9月23日的电费51737.28元、水费8882.76元，另外还占用了原告其余厂房约2000平方米，原告据此要求被告在收到通知书之后5日内向原告一次性付清拖欠的租金和水电费，并全面腾退擅自占用的厂房，如逾期未能达到原告上述要求，则原告按规定解除并终止双方的租赁关系、收回厂房，本通知即为解除双方租赁关系的通知。上述《通知书》于2013年11月13日送达被告。
另查明：原告公司原法定代表人为冯秀珍，拥有公司90%的股权。2012年1月10日，冯秀珍与胡坤签订的《股权转让协议》一份，将其持有的50%的股权以750000元的价格转让给胡坤。2012年2月，原告公司的法定代表人由冯秀珍变更为胡坤。2013年12月12日冯秀珍向胡坤发出《股权转让费催款通知书》一份，要求胡坤于2013年12月20日前将尚未支付的750000元股权转让款支付给冯秀珍。被告对于原告公司股权转让及法定代表人变更情况均知情。冯秀珍与胡世根共同出具《收条》二份，其中一份载明：“收到宁波江北森翔服饰有限公司至2012年底的房租费及有关水电费陆万元”，落款日期为2012年6月30日，另一份载明：“收到宁波江北森翔服饰有限公司房租费、水电费伍万元”，落款日期为2013年8月25日。
本院认为：本案争议焦点在于被告是否支付原告租金及水电费。对于该问题，被告提供了原告股东冯秀珍出具的收条两份，本院认为被告在庭审中称收条中的款项系公司账户中取出后现金支付给冯秀珍，但未能向本院提供公司相关财务情况予以证实，故款项是否实际支付给冯秀珍值得商榷；即便被告确实将款项支付给冯秀珍，但冯秀珍作为原告公司股东未经授权不能代表公司为相关法律行为；虽然冯秀珍曾经是原告公司的法定代表人，但原、被告租赁合同签订之时原告法定代表人已经由冯秀珍变更为胡坤，且被告知悉该情况，因此在被告未能提供证据证明冯秀珍已经得到原告公司授权或已将款项交付给原告的情况下，被告向冯秀珍付款的行为不能视为已向原告履行了租金及水电费的给付义务，故本院对被告辩称租金及水电费已经支付的主张不予采纳。
原、被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。合同约定被告拖欠租金，原告有权收回厂房并终止协议，现被告未按合同约定支付租金，在原告发出催告通知要求其限期支付，如到期未支付则解除合同的情况下被告仍未按期支付，原告主张双方合同根据《通知书》已解除，本院予以确认。因原告未能举证证明其余厂房确系被告占用，故对原告要求被告腾退其余厂房的诉讼请求，本院不予支持。被告未按合同约定支付租金，原告要求支付，本院予以支持。然原告要求被告支付2012年3月1日至2013年11月30日的租金46000元，超过合同约定的标准，原告也未能提供其要求按照超过合同约定标准支付的依据，故本院参照合同约定的标准即每年24000元（2元×1000平方米×12个月）确定被告应支付的租金及占有使用费。被告在2012年4月20日至2013年11月30日期间共产生电费62394.96元、水费9950.79元，且上述款项均已由原告向宁波市供电局和宁波市自来水公司支付，原告要求被告支付，合情合理，应予支持。对于2013年11月30日之后的水电费，因目前金额尚不确定，原告可待实际发生且金额确定之后再行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告宁波杰诚进出口有限公司与被告宁波江北森翔服装有限公司于2012年3月1日签订的合同已经解除；
二、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于宁波市江北区洪塘街道长兴路59号1幢的房屋，并将房屋归还给原告宁波杰诚进出口有限公司；
三、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内按每年24000元的标准支付原告宁波杰诚进出口有限公司从2012年3月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费；
四、被告宁波江北森翔服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波杰诚进出口有限公司2012年4月20日至2013年11月30日的电费62394.96元、水费9950.79元；
五、驳回原告宁波杰诚进出口有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费2432元，减半收取1216元，由原告宁波杰诚进出口有限公司承担216元，被告宁波江北森翔服装有限公司承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 邹 某
二〇一四年二月十八日
代书记员 罗某某