广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1302民初2704号原告：广西东铭物业服务有限公司，住所地：来宾市祥和路358号家和城综合楼二单元401号。法定代表人：罗东，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁修诚，该公司经理。委托诉讼代理人：蓝庆贤，广西天际律师事务所律师。被告：周柳军，男，1975年7月1日出生，住广西来宾市兴宾区，原告广西东铭物业服务有限公司（以下简称东铭公司）与被告周柳军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告东铭公司委托诉讼代理人蓝庆贤及被告周柳军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东铭公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业各项费用3710.65元；2、判决被告支付违约金1113.20元，违约金计算至欠费清偿时止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年5月25日至2017年5月24日期间，原告先后与被告所在的小区业委会签订了三份物业服务合同，原告为被告所在的小区提供物业服务至今。物业服务合同均约定了委托管理期限、管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间，以及逾期缴纳物业费的按逾期一日收取欠费3‰的违约金等事项。被告欠交自2013年5月25日至2017年5月24日期间的物业费，经催缴后仍未交纳。2013年7月24日来宾市东铭物业服务有限公司变更为广西东铭物业服务有限公司。被告的行为已构成违约并造成原告的损失，依法应承担责任。为维护原告的合法权益，特向本院起诉，提出上述诉讼请求。原告向法院提交的证据有：1、《营业执照》复印件、《企业资质证书》复印件、《从业人员职业资格证书》复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告的主体资格适格；2、《来宾市金色家园小区物业服务委托合同》复印件、《物业服务部分材料》复印件，证明物业服务合同约定了双方的权利及义务，明确了各项收费标准及逾期交纳物业费的按逾期一日收取欠费的3‰的违约金等事项；3、《物业费催缴函》复印件，证明被告欠交物业费，经催交后仍未交纳；4、《物业公司进驻的通知》、《小区业主委员会换届选举的各项通知》、《业主投诉记录本》等八份材料，证明原告入驻后有合同约定，原告按照合同提供了服务，也超合同约定提供了大量的其它服务。被告周柳军辩称，被告没有与原告签订物业服务合同，原告的提供的服务有瑕疵，管理不到位，导致被告的电车被盗，被告报警后也没有办法调取监控；被告的房子楼下的夜市排放油烟，对被告造成了严重影响，与原告反映后也没有得到妥善解决。被告周柳军向法庭提交的证据有：1、夜市油烟排放后的图片，证实一楼夜市排放油烟对被告的生活造成了严重影响。对于当事人提交证据的效力，本院认定如下：对于原告提交的证据1，系对自己身份情况、物业管理资质的证明，本院予以采纳，作为本案定案的依据。对于原告提交的证据2，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，对于该证据的证明效力，本院予以采纳，作为定案的依据。对于原告提交的证据3，系原告根据物业服务合同计算处理的，本院予以采纳，作为定案的依据。对于原告提交的证据4，系原告提供的部分服务记录，根据当事人的陈述，不能全面反映原告提供的服务情况，本院在进行判决时给予酌情考虑。对于被告提交的证据，原告不认可其真实性及关联性，对于该证据的效力，本院认定：该证据能够证实一楼夜市排放油烟对被告的生活造成了影响，原告提供的服务存在瑕疵，但被告不能据此拒交物业管理费用。被告的生活受到油烟影响，与本案不是同一法律关系，被告可另行提起诉讼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告前称为来宾市东铭物业服务有限公司，2013年7月24日变更为广西东铭物业服务有限公司。2013年4月28日原告与被告所在的金色家园小区业主委员会签订了《来宾市金色家园小区物业管理委托合同》（下称《物业管理合同》），约定：原告依据合同约定，向业主/物业使用人对金色家园小区现有的物业共用部分和公共配套设施提供公共性服务，期限自2013年5月25日至2014年5月24日止，物业管理服务费收费标准为多层住宅0.50元／㎡·月，高层住宅0.55元／㎡·月；水电公摊费按户平均分摊代收代缴，每月公布一次；并约定，如车主需要保管车辆，则需另行签订车辆保管协议。乙方（原告）对车辆及车内财物不承担保险和保管责任，如乙方（原告）工作有过失，愿意承担由有关裁决部门裁定的责任。还约定，业主／物业使用人如无故欠费（逾期不交费），责任分明视为违约，乙方（原告）有权按欠费额每日3‰向业主／物业使用人收取违约金。除此之外，合同还约定了物业管理服务项目、双方的权利和义务等事项，交费时间为每月10号前。合同期满后，2014年3月28日，原告续聘继续管理金色家园小区至2017年5月24日，在2013年物业管理合同的基础上约定：公共维修资金0.10元／㎡·月，每年公布一次。另查明，来宾市兴宾区金色家园小区16栋2单元5-2室房屋系被告所有，房屋面积为125.77㎡。自2013年5月25日至2017年5月24日，被告未缴纳物业服务费为3018.48元（2013年5月25日至2017年5月24日共48个月，125.77㎡×0.50元／㎡×48个月=3018.48元），公共维修资金为452.77元（2014年5月25日至2017年5月24日共36个月，125.77㎡×0.10元／㎡×36个月=452.77元），路灯费为239.40元（2013年6月8日至2017年5月8日），共计3710.65元。2017年6月2日，原告向被告送达了物业费催缴函，未果。2017年7月28日原告向本院提起系列案诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，原告与来宾金色家园业主委员会签订的物业管理合同系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规相关规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为该小区的业主之一，在享受原告提供物业管理服务的同时，理应履行交纳物业各项费用的义务，但被告自2013年5月25日至2017年5月24日尚欠原告物业各项费用3710.65元尚未交纳，故原告诉请要求被告支付物业各项费用有事实和法律依据，本院予以支持。因物业管理服务合同是业主委员会代表业主签订的，带有公众服务性质的一种服务合同，与盈利为目的的经济合同有本质的区别，为营造和谐、安全的小区，对个别未按期交纳物业管理各项费用的业主应当以督促缴纳为主较妥。根据被告及本系列案其他当事人的陈述，原告在提供物业服务时也存在瑕疵，故原告诉请被告支付违约金1113.20元，本院不予支持。原告应不断改善服务质量，为小区业主提供优质的服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告周柳军支付给原告广西东铭物业服务有限公司物业各项费用3710.65元。二、驳回原告广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述款项，限被告周柳军于本判决生效后十日内履行完毕。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广西东铭物业服务有限公司承担6元，被告周柳军承担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。审判员  莫长求二〇一七年十月二十五日书记员  曾德陆附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。