新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第909号
上诉人（原审被告）：新疆华凌房地产开发有限公司。
法定代表人：米恩民，系该公司总经理。
委托代理人：刘莹，新疆华凌房地产开发有限公司职员。
委托代理人：兰虹，新疆四至律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚红。
委托代理人：姚勇，系姚红弟弟。
上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第344号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月29日、2014年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人华凌公司的委托代理人刘莹、兰虹，被上诉人姚红的委托代理人姚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：姚红与华凌公司签订《商品房预售合同》，约定由姚红购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区13栋1单元2004号房屋，房屋总价款为625612.5元，华凌公司应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付姚红使用。如房屋提前具备交付条件，以华凌公司发出的公告时间为准。该合同对逾期交付房屋的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华凌公司按日向姚红支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，姚红依约交纳了全部房款。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过了竣工验收备案、是否达到交付使用条件的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。2012年11月20日，华凌公司通过新疆都市报刊登公告，称12、13号楼已完工，通知住户办理入住。姚红于2013年5月22日办理了入住手续。
原审法院认为：姚红与华凌公司双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，姚红按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，华凌公司负有按合同约定于2012年10月1日前向姚红交付经综合验收合格的房屋责任。由于华凌公司未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给姚红使用，华凌公司显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：1、本案是否有情势变更的事由发生、双方约定的违约金是否过高应予以减少；2、华凌公司建设的商品房是否已达到入住标准，是否具备交付的条件，即姚红要求华凌公司支付逾期交房违约金有无依据；3、姚红提出的其他诉讼请求有无事实及法律依据。
一、姚红与华凌公司签订《商品房预售合同》后，合同履行过程中是否存在情势变更事由。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案合同履行中，华凌公司变更了在建楼房的外墙装修等部分，但不符合情势变更原则的构成要件。故对华凌公司庭审关于合同履行中发生情势变更事由的辩称意见不予采信。二、庭审中，综合双方提交的证据证实，姚红所购房屋的楼栋虽然经过了五方验收，但竣工验收报告最终未通过政府主管部门的确认，尚不具备交付使用条件，故姚红要求华凌公司按照合同约定按交付房款的日万分之二偿付逾期交房违约金合理有据，根据庭审查明数额66690.3元【房屋总价款625612.5元×日万分之二×533天】予以支持。对华凌公司辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约金过高，应按实际损失的30%酌减的意见，原审法院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治原则，关于逾期交房违约金的计算方式在双方合同中明确约定，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。故对华凌公司上述辩称意见不予采信。三、对姚红要求华凌公司履行合同，按合同约定的商品房交付《竣工验收备案表》、《房屋面积实测表》的诉讼请求，鉴于姚红所购房屋至今尚未验收合格通过，所购房屋尚不具备交付条件，双方的合同尚在履行过程中，并未履行完毕，现姚红要求华凌公司交付竣工验收备案表、《房屋面积实测表》的诉讼请求，暂不予支持。姚红可依照合同约定，待华凌公司向其交付符合约定入住条件的房屋时，再行主张相应权利。原审法院遂判决：一、姚红与新疆华凌房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》；二、新疆华凌房地产开发有限公司支付姚红逾期交房违约金66690.3元（625612.5元×日万分之二×533天】；三、驳回姚红的其他诉讼请求。
上诉人华凌公司不服一审判决上诉称：原审法院查明事实遗漏重大事项，适用法律显属不当，违反公平及诚实信用原则，于法无据。一、对于房屋是否具备交付条件查明事实遗漏。我方在2013年8月19日完成了全套竣工验收备案手续。在2014年1月13日乌鲁木齐市建设委员会（以下简称市建委）向我公司出具的《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，只是要求整改，未撤销原颁发的竣工验收监督记录和竣工验收备案手续。二、由于查明事实遗漏造成误判。我方提交了五方竣工验收报告、竣工验收监督记录、备案登记表、房产证等证据，小区90%以上住户入住并使用房屋也是事实，而原审法院仅凭2014年1月13日市建委出具的通知将其他所有证据排除显属不当。房产证的取得也能证明房屋竣工验收资料的完备与合法。三、已交付入住的房屋在业主不退房的情况下，仍要求我方承担逾期交付违约金违反诚实信用原则及公平原则。涉案房屋姚红已居住至今，倘若姚红认为房屋不具备交付条件，应提出退房要求，但姚红至今未以任何实际行动或口头明示要求退房。这种即占有、管理、装修、使用房屋，又认为房屋不能交付，要求我公司承担逾期责任的行为有违诚实信用和公平原则。四、逾期违约金的计算不当。按照相关法律的规定，违约金应与损失相适应。对于房屋逾期交付给姚红造成的损失，一审中我方已经提交了同地段租金评估报告，证明合同约定的违约金超出租金损失的30%应当予以调整。只有房屋租金损失是房屋不能按期交付时可以合理预见的损失，如存在其他损失应由姚红承担举证责任，由法院酌情判定。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，判令上诉人承担合理范围内的违约责任。
被上诉人姚红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、关于涉诉房屋是否符合交付条件的问题，原审查明事实清楚。根据相关法律规定，华凌公司提交的竣工验收记录不能作为认定涉诉房屋是否符合交付条件的最终依据。根据我方提交的市建委文件，可以证明华凌公司交付的房屋未达到竣工验收的条件，至今为止，9号楼至13号楼均未进行竣工验收，原审法院对此的认定正确。二、关于违约金是否过高的问题。本案中的合同文本是华凌公司提供的，明确约定违约金按日万分之二予以计算，该约定并没有违反法律规定，因此违约金不应予以调整。综上，请求二审法院依法驳回华凌公司的上诉请求，维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。
二审另查明，2014年1月13日市建委向华凌公司出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日区建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。
以上查明事实有商品房预售合同、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、房产证、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、当事人陈述、庭审笔录等存卷为证。
本院认为，一、姚红与华凌公司签订的商品房预售合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按合同履行各自的义务。二审庭审中，华凌公司提供了两份新证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件及区建设厅的新建回复（2014）177号复函，该两份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，故2014年2月28日涉诉房屋已具备交付条件，姚红主张在此之前的逾期交房违约金于法有据，本院予以支持，对超过上述时间的逾期交房违约金不予支持。按上述时间计算，华凌公司应向姚红支付逾期交房违约金64438.09元【房屋总价款625612.5元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
二、华凌公司上诉认为原审法院以行政机关的文件作为认定涉诉房屋不具备交付条件的依据不当，对此本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门行政管理的事项，是否具备交付条件应以建设行政主管部门的结论为依据，现建设行政主管部门已对重新组织竣工验收的相关事宜作出认定，故原审判决以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。对于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉诉房屋是否已取得房产证均不能作为否定建设行政主管部门对涉诉房屋重新组织竣工验收相关事宜的认定。
三、华凌公司上诉认为姚红在不退房的情况下要求其承担违约金违反了诚实信用及公平原则。对此本院认为，对于华凌公司的违约行为，姚红作为合同相对人可以选择要求华凌公司承担违约责任的方式，根据合同法的相关规定，姚红要求华凌公司以支付违约金的方式承担违约责任符合法律规定，故华凌公司的该上诉主张不能成立，本院不予支持。
四、关于违约金是否应当调减的问题。华凌公司上诉认为姚红主张的违约金数额过高，应予以调减。对此本院认为，华凌公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现华凌公司认为违约金过高违反了公平原则与事实不符，本院不予支持。
综上，华凌公司未按合同向姚红交付合格的房屋，姚红依据合同向华凌公司主张相应的违约金于法有据，应予以支持。原审判决部分不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第344号民事判决，即“新疆华凌房地产开发有限公司偿付姚红违约金66690.3元【房屋总价款625612.5元×日万分之二×533天】”为：新疆华凌房地产开发有限公司偿付姚红违约金64438.09元【房屋总价款625612.5元×日万分之二×515天（2012年10月2日至2014年2月28日）】。
以上新疆华凌房地产开发有限公司应给付姚红款项64438.09元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的66690.3元，核定给付标的64438.09元，占请求标的的96.62%，一审案件受理费733.63元（姚红已预交），由华凌公司承担96.62%即708.83元，由姚红承担3.38%即24.8元；二审案件受理费1411.42元（上诉人华凌公司已预交），由上诉人华凌公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 黎 剑
审 判 员 陈映红
审 判 员 王 宏
代理审判员 柳 燕
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 刘 青