北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终2197号
上诉人（原审被告）：段明，男，1968年6月15日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王笛，女，1990年10月25日出生。
上诉人（原审被告）：段积璋，男，1936年7月14日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王笛，女，1990年10月25日出生。
被上诉人（原审原告）：杜振宇，女，1978年12月12日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：吴广有，男，1978年2月22日出生。
委托诉讼代理人：药东虎，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人段明、段积璋因与被上诉人杜振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初32468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段明、上诉人段积璋之委托诉讼代理人梁志强、王笛，被上诉人杜振宇之委托诉讼代理人吴广有、药东虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段明、段积璋上诉请求：上诉请求：1.改判驳回杜振宇的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由杜振宇承担。主要事实和理由：杜振宇未按期支付首付款，已构成根本违约，段明、段积璋已按约定行使解除权，涉案房屋买卖合同已经解除。根据《补充协议》约定，双方合同关系已自动终止。一审主体不适格，错列已经退出的段积璋为被告，且遗漏了郭磊、段琳。涉案房屋未进行继承，涉案房屋买卖合同属于恶意串通损害其他继承人利益，应当属于无效合同。
杜振宇辩称，同意一审法院判决，要求二审法院维持原判，不同意段明、段积璋的上诉请求。主要理由：段明、段积璋陈述的内容，与一审陈述不符。涉案房屋目前现状是单独所有，登记在段明一人名下，与他人无关，内部的事情应当内部处理，不应当损害杜振宇的相关利益。段明、段积璋配合办理贷款的义务是有时间约定的，不以是否收到首付款为前提。居间服务合同中明确约定，继承问题属于段明、段积璋内部问题，如果没有解决，不可能将房屋办理至段明名下。
杜振宇向一审法院起诉请求：1.段明、段积璋继续履行与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，向我交付北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋），办理所有权转移登记手续，将房屋过户至我名下，我一次性支付全部剩余购房款；2.段明、段积璋协助我办理涉案房屋的物业交割手续；3.段明、段积璋支付违约金50万元。
一审法院认定事实：2016年1月1日，杜振宇与段明、段积璋在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司居间服务下签署《房屋买卖定金合同》，约定杜振宇向段明、段积璋购买涉案房屋，成交总价为393万元。杜振宇在签订本合同时向段明、段积璋交纳定金5万元，双方在本合同签订后4日内到满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称中介公司）店内签署《存量房买卖合同》。当日，杜振宇向段明、段积璋支付了购房定金5万元。
2016年1月10日，杜振宇与段明、段积璋签署《北京市存量房屋买卖合同》，确认涉案房屋成交价为393万元，买受人向银行申请贷款280万元，出卖人应于2016年7月1日将涉案房屋交付买受人。杜振宇、段明、段积璋及中介公司同日签署《补充协议》，约定双方应于2016年5月30日共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，买受人应于2016年5月1日将除贷款外的第一笔购房款人民币壹佰零八万元以资金托管或监管的方式支付给出卖人，双方应于2016年7月1日共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并于2016年7月1日自行办理物业交割手续。关于违约责任的约定为：1.双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2.出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担违约责任：(1)出卖人提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；(2)出卖人无处分权或无完全处分权的（包括但不限于出卖人出售行为未取得共有权人的同意、出卖人代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或买受人无法取得房屋所有权的；(3)交易房屋被查封或被限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；(4)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；(5)拒绝将交易房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易总价的；(6)将交易房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向买受人支付违约金；中介公司收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。3.买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求买受人承担违约责任：(1)提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买交易房屋的；(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；中介公司收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。第五条其他约定第（6）项为：本房在出现满五不唯一，出卖人负责办理房屋赠与；本房如赠与或个税所产生超过拾万元整三方免责，定金和中介费退还；本房如赠与或个税超过拾万超出部分买受人如自愿承担本合同有效。
涉案房屋原登记在段明、段积璋名下，为段明、段积璋共同共有。2016年2月18日，段明、段积璋办理房屋赠与，将涉案房屋过户至段明名下，段明于2016年2月19日取得涉案房屋产权证，共有情况为房屋单独所有。
2016年4月25日，负责本次交易的中介公司工作人员谢双玉向杜振宇及段明、段积璋发出《通知函》，要求双方在2016年4月29日到其公司汇合共同到银行办理首付款支付及资金托管，并告知因杜振宇的购房资质有效期截止2016年5月13日，故段明务必在2016年5月10日前将办理赠予后新的房产证复印件交至公司办理网签。2016年4月29日，段明、段积璋未按上述通知函要求到场。2016年5月24日，谢双玉再次以同样内容向杜振宇及段明、段积璋双方发送《告知函》，将办理银行贷款面签及资金托管事宜的期限定为2016年5月29日，并再次要求段明于2016年5月28日将办理赠与后的新房产证交至公司以办理网签。2016年5月29日，段明、段积璋仍然未到场。
庭审中，杜振宇及段明、段积璋均主张对方有违约行为。杜振宇认为段明、段积璋一直拒绝配合办理首付款的资金托管、贷款面签及网签手续，又要求解除合同，属于不履行合同约定义务；段明、段积璋则称合同签订后，为了回应杜振宇要求满五年唯一的要求，段积璋将涉案房屋的份额赠与段明，房管部门在办理唯一房产认定时要以家庭为单位，所以需要查明段明爱人的房产情况，但因段明爱人自2006年就持有加拿大护照，且本人不在国内，只能在加拿大进行认证，又因为现有护照与在国内时的户籍信息无法关联，故没有认证成功，杜振宇又不同意多交税款，才导致手续办理进程缓慢。合同并未约定出卖人需配合买受人办理资金托管或者监管，杜振宇一直未按照合同约定支付首付款已经构成违约，故其有权解除合同。
谢双玉于本案审理中到庭作证，称“2016年1月7日段明与杜振宇签订定金协议，1月10日段明、段积璋及段明爱人都在场的情况下签订买卖合同，当时涉案房屋满五不唯一，段明承诺办理赠与登记在其一人名下，但说如果办赠与的费用超过10万就不能同意，杜振宇表示自己同意承担则合同继续履行。赠与办理完成后段明一直不提供新的房本，还问房子是不是卖亏了。后来段明称爱人不回国没办法验证唯一办理贷款，但之前问过段明爱人说4月份可以回国。当时办理网签并不紧张，浦发银行等银行办理贷款也不需要出卖人配偶出面，但段明还是不配合，导致为杜振宇进行的两次资格审核全部过期。4、5月两次以书面形式通知双方到场办首付款资金托管，但段明、段积璋都没来。因为约定的首付款支付形式是资金托管或者资金监管，都需要买卖双方到场才能办理，这些都已经提前和双方交代过。”
2016年5月11日，段明与杜振宇短信沟通，杜振宇要求抽时间做网签，并称首付款都已经准备好，段明称如果爱人的问题不能解决就没办法网签，而且也无法回京，爱人因为钱的事已经错过了两个加拿大的房子，现在也不太高兴，所以如果不能确定可以不需要爱人到场，就不要再往前走。2016年9月20日，段明向杜振宇发送解除合同短信，称因杜振宇未支付首付款已经违约，故要求解除合同，杜振宇回复已经起诉，己方并不存在违约行为。
经询，杜振宇同意一次性向段明、段积璋支付剩余全部购房款。
另查，法院于庭前依杜振宇申请对涉案房屋采取诉前财产保全措施，查封期限2016年6月6日至2019年6月5日，杜振宇交纳保全费5000元。
一审法院认为:依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。杜振宇与段明、段积璋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。补充协议载明“杜振宇应于2016年5月1日将除贷款外的第一笔购房款人民币壹佰零八万元整以资金托管或监管方式支付给段明、段积璋，双方应于2016年5月30日共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续”，该条仅约定杜振宇应当通过资金托管或者资金监管的形式支付首付款及双方共同办理贷款面签的义务，但对于何为资金托管或者资金监管、通过资金托管或者资金监管支付首付款是否需要办理其他手续均未作进一步说明，亦未约定段明、段积璋应当配合办理首付款支付手续，即并未赋予段明、段积璋配合杜振宇支付首付款的义务，因此仅从买卖合同和补充协议均难以认定段明、段积璋有义务配合杜振宇办理资金托管或者资金监管。中介公司作为居间方和合同文本的提供者，有义务在三方签订补充协议时即通过文字形式对资金监管或者资金托管的内容和方式等明确告知并进行风险提示，特别是对出卖人获得该笔首付款的时间、条件应当充分进行解释，但本案中中介公司在补充协议中对资金监管或者资金托管的具体内容只字未提，谢双玉虽于庭审中主张对双方进行了告知，但无任何证据证明，法院无法采信。因杜振宇与段明、段积璋所签买卖合同及补充协议中均无关于段明、段积璋需配合办理首付款支付的约定，在此情况下，段明、段积璋不配合办理资金监管或者资金托管不构成合同约定的违约，杜振宇以此为由要求认定段明、段积璋违约法院无法支持。在未收到首付款的情况下，段明、段积璋不予配合办理贷款面签亦不属于违约行为，且双方合同及补充协议均未明确约定双方有配合办理网签等义务，故无法认定段明、段积璋有合同约定的根本违约行为，法院对杜振宇要求段明、段积璋支付违约金的请求无法支持。
另一方面，虽然双方合同未赋予段明、段积璋配合杜振宇办理资金托管的义务，但根据庭审查明的事实及现有证据，杜振宇确因段明、段积璋的不配合而无法按约完成首付款的支付，故未付首付款并非杜振宇主观过错，段明、段积璋以此认为杜振宇违约没有事实和法律依据，段明短信通知杜振宇要求解除合同也未获得杜振宇的同意，故段明、段积璋不享有合同约定的解除权，合同亦未协议解除。而补充协议中虽然约定“如赠与或个税所产生超过十万元整三方免责，定金和中介费退还”，但同时约定“如赠与或个税超过十万超出部分如买受人自愿承担本合同有效”，现无证据表明涉案房屋交易产生的个税将超过十万元，且杜振宇于庭审中明确表示超过十万元的部分愿意承担，故该条约定的合同解除条件未成就，段明、段积璋以此主张合同解除不能成立。
杜振宇与段明、段积璋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现杜振宇同意一次性支付剩余全部购房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，法院对杜振宇要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，段明、段积璋应当配合杜振宇办理相关过户及收房手续。
据此，一审法院判决：一、杜振宇与段明、段积璋继续履行双方二〇一六年一月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，杜振宇于判决生效后十日内一次性向段明、段积璋支付剩余购房款三百八十八万元，段明、段积璋在收到全部购房款当日配合杜振宇办理北京市朝阳区XX号房屋的产权过户手续，将产权过户至杜振宇名下，并于产权过户手续办理完毕当日与杜振宇办理前述房屋的物业交割手续；二、驳回杜振宇的其他诉讼请求。
本院二审期间，段明、段积璋提交以下证据材料：证据1.北京市公证处（2003）京证内字第03008号公证书，证明目的：2003年4月21日涉案房屋公证为段积璋、林明琼夫妇与段明、郭磊夫妇共有。段积璋夫妇占50%，段明夫妇占50%。证据2.段积璋、林明琼《结婚证》，证明目的：段积璋、林明琼于1961年9月6日登记结婚。证据3.段明、郭磊《结婚证》，证明目的：段明、郭磊于1996年10月16日登记结婚。证据4.北京协和医院《居民死亡医学证明（推断）书》，证明目的：林明琼于2015年1月29日死亡，其涉案房屋的份额应当由段积璋、段明及女儿段琳共同继承，至今尚未开始继承。一审忽略了涉案房屋未继承的实际情况，也遗漏了应当追加参加诉讼的当事人段琳。证据5.和平里派出所《证明信》，证明目的：林明琼的丈夫为段积璋、之子为段明、之女为段琳。对上述证据材料，杜振宇表示：除了证明信以外，其他证据不属于二审新证据。认为二审不应当予以采信。即便根据该证据，也不能达到证明目的。证据1公证书，公证书假如真实，能够表明涉案房屋之前属于段积璋、段明按份共有，产权证登记证书是一致的，段积璋、段明有权签订合同，只能证明这点。关于证据2、证据3，结婚证书真实性由法院核实，涉案房屋已经办理到段明名下，故与其他人无关。杜振宇未提交新证据。
本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。杜振宇与段明、段积璋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
段明、段积璋上诉主张杜振宇未按期支付首付款，已构成根本违约。经查，补充协议载明杜振宇应于2016年5月1日将除贷款外的第一笔购房款人民币壹佰零八万元整以资金托管或监管方式支付给段明、段积璋。后系因段明、段积璋未配合办理资金托管或监管，客观上导致杜振宇无法按照协议约定及时支付首付款，故段明、段积璋以此主张杜振宇构成根本违约，无事实和法律依据，本院不予采纳。进而，段明、段积璋并不享有合同约定的解除权。另，现无证据表明涉案房屋交易产生的个税将超过十万元，且杜振宇于一审庭审中明确表示超过十万元的部分愿意承担，现杜振宇同意一次性支付剩余全部购房款，合同具备继续履行的条件，应当继续履行，段明、段积璋应当配合杜振宇办理相关过户及收房手续。
段明、段积璋上诉亦主张一审判决主体不适格，错列已经退出的段积璋为被告，且遗漏了郭磊、段琳。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。经查，本案所涉房屋原登记在段明、段积璋名下，且房屋买卖合同及补充协议均系段明、段积璋与杜振宇签订，合同定金亦由段明、段积璋收取，合同签订后段明、段积璋依合同约定将房屋通过赠与过户至段明名下，可见段明、段积璋系履行合同的主体，根据合同的相对性，杜振宇以段明、段积璋二人为被告进行起诉，并无不当。另，段明、段积璋以涉案房屋未进行继承，涉案房屋买卖合同属于恶意串通损害其他继承人利益为由主张该合同无效，但其并未提供证据证明杜振宇存在恶意串通之情形，故本院不予采信。
综上，段明、段积璋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24640元，由段明、段积璋负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 孙 妍
代理审判员 陈亢睿
二〇一七年三月三十日
书 记 员 高玉珠
书 记 员 李月明