浙江省湖州市南浔区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0503民初3010号原告：张少君，女，1973年6月26日出生，汉族，住长兴县。委托诉讼代理人：都永斌，浙江浙北律师事务所律师。被告：长兴大家置业有限公司，住所地长兴县雉城街道领域龙山23幢4号。法定代表人：徐崇峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴方荣，北京中伦（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玲玲，北京中伦（杭州）律师事务所律师。原告张少君为与被告长兴大家置业有限公司（以下简称置业公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年8月10日向长兴县人民法院提起诉讼。湖州市中级人民法院于2016年9月3日指定本案由本院管辖。本院于2016年10月9日立案受理后，依法由审判员徐燕独任审判，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。因本案原、被告争议较大、案情疑难复杂，于2017年5月10日组成合议庭，并于同年5月22日再次公开开庭进行了审理。原告张少君的委托诉讼代理人都永斌，被告置业公司的委托诉讼代理人吴方荣、沈玲玲到庭参加诉讼。根据当事人的申请，2016年12月1日至2017年5月5日为庭外和解期间。本案现已审理终结。原告张少君向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将坐落在长兴县龙山新区交付原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金人民币（以下币种相同）216216.18元（按已付房款1201201元的万分之一，从2011年8月29日起计算至2016年8月2日止，具体要求计算至被告实际交付房屋止）；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付逾期交房违约金226801.4元（按已付房款1194932元的万分之一，从2011年8月29日起暂计算至2016年11月9日，具体要求计算至被告实际交付房屋止）。事实和理由：2009�9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定主要涉案内容：1、被告将其开发建设的“领域龙山17-3-301室”房屋一套出卖给原告，被告应于2011年8月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；2、逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；3、被告自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容继续承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当继续履行保修义务等。合同签订后，原告按合同约定足额支付了购房款。2012年8月22日，被告通知原告交房，在交接验房时，原告发现该套住房三至五楼共有多处存在渗水现象，原告当即向被告提出�议，被告承诺及时予以修复，并当场收回该房屋的全部房门钥匙。虽经原告多次电话或上门催促及向有关部门投诉，但协调无果。被告至今未能彻底解决渗水问题，也未向原告实际交房。原告认为，原告已经按约向被告支付了全部购房款，被告应及时将符合合同约定及不影响正常居住使用的房屋交付给原告，但被告拟交付的房屋存在严重的渗漏现象，必然会对原告的装修、居住产生影响。被告应当按照合同约定对存在质量瑕疵的房屋承担修复义务，但被告至今未能彻底修复渗水问题也未能将房屋实际交付给原告的行为已经构成严重违约，损害了原告的合法权益并且造成了一定的经济损失。被告置业公司辩称：第一，涉案房屋已经在法律规定和合同约定的期限内具备交付使用条件，且被告已经按约通知原告办理房屋交付手续。根据相关规定，商品房实行竣�验收备案制度，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年8月28日前将取得房屋初始登记证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用。涉案房屋在2011年8月16日取得竣工验收备案证明，同年8月19日取得房屋初始登记证明。被告在合同约定的期限内书面通知原告收房，被告从未拒绝向原告交付房屋，原告也没有提交原告要求收房，被告拒绝的相关证据。因此，被告不需要向原告承担逾期交付房屋的违约责任。第二，2012年8月22日，原、被告已经办理了涉案房屋的交接手续，签署了交接书。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条的规定，可以视为该房屋已经交付使用。第三，原告并未提交涉案房屋存在质量问题的证据，退一步讲，即使真的存在质量问题，也不影响交付房屋使用，原告以此为由拒绝�房的，不应由被告承担逾期交付的责任，这在原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四第八条第3款中有明确规定。第四，逾期交付违约责任适用诉讼时效，原告在诉状中自认被告在2012年8月22日通知原告收房，实际上双方也于该日办理交房手续，更何况被告早已经通知原告收房，本案中也不存在诉讼时效中断、中止、延长的情形，因此原告的诉请早已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告张少君为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1、企业登记信息一份，拟证明被告的基本信息情况；2、《商品房买卖合同》一份，拟证明原告向被告购买商品房，合同中明确约定被告要交付合格的房屋以及不能按约交付房屋需支付违约金的事实；3、《商品房买卖补充合同》一份，拟证明原、被告对涉案房屋的�积进行调整，最终确定合同总价为1194932元的事实；4、业主（住户）投诉处理单一份，拟证明2013年2月26日，原告就被告出卖的房屋提出质量异议，由被告的副总杨四重签字予以确认的事实；5、工作联系单一份，拟证明被告在接到原告的投诉后，对原告所反映的问题进行处理的事实；6、不动产销售发票一份，拟证明涉案房屋的合同总价为1194932元的事实；7、照片一组，拟证明涉案房屋存在严重的渗水问题，虽经被告多次整改，一直仍未达到交付标准的事实；8、业主领取物品资料清单一份，拟证明原告未收到相应的物品资料以及被告未履行交房义务的事实；9、公寓验房卡一份，拟证明涉案房屋一直未验房合格，目前仍未达到合格标准，可以予以交付的事实；10、投诉函一份，原告于2014年10月24日向长兴县住房和城乡建设局就涉案房屋质量问题予以投诉，拟证明截止到2014年11月15日，被告未能解决涉案房屋的渗水问题也没能向原告交付房屋，原告曾向被告主张过违约金的事实。原告张少君提交的上述证据，经被告置业公司质证，对证据1、3、6没有异议；对证据2的真实性、合法性没有问题，但对原告要求证明的内容有异议，根据原、被告签订的合同，被告已经将具备交付条件的房屋交给了原告；对证据4有异议，原告诉称的杨四重并非被告的副总，退一步讲即使房屋有质量问题，也不影响按期交付；对证据5有异议，质证意见基本同证据4；对证据7有异议，照片的拍摄时间、地点均无法确定，仅从照片看，可能存在的是空鼓问题，但即使存在质量问题，也不影响交付房屋；对证据8、9均有异议，真实性无法核实，即使是真实的，也是其他业主签收的记�，与本案无关；对证据10有异议，被告认为已经按约向原告交付房屋，房屋也不存在质量问题。原告张少君提交的证据1-10，本院经审查认为，证据1、3、6经被告质证无异议，予以认定；证据2，来源合法、内容真实，能证明原告所主张的事实，亦予以认定；证据4、5，能证明原告曾就房屋的渗水问题予以投诉的事实；证据7，系原告单方面拍摄的，照片中也没有拍摄日期，也显示不出拍摄地点是否系涉案房屋，仅从照片看难以确定房屋是否存在渗水问题，故在本案中不予认定；证据8、9，与本案认定事实一致的部分予以确认；证据10，能证明原告曾向长兴县住房和城乡建设局就涉案房屋质量问题予以投诉的事实。被告置业公司为了支持自己的抗辩，向本院提交如下证据：1、房屋初始登记证明、交房通知寄送底单及交房通知单各一份，拟证明被告按约具备涉案房屋交付使用条件，且已经按约通知原告交房的事实；2、竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋为质量合格的商品房的事实；3、《商品房交接书》一份，拟证明原、被告已经于2012年8月22日办理了商品房交接手续，签署商品房交接书的事实。被告置业公司提交的上述证据，经原告张少君质证，对证据1中的房屋初始登记证明的真实性无异议，这仅仅能证明涉案房屋已经能够办理权证，但不能证明涉案房屋符合合同约定，对寄送底单和通知单均有异议，实际上的通知交房时间是2012年；对证据2的真实性没有异议，这仅仅能证明所涉房屋所在的小区已经竣工，不能证明作为单个的涉案房屋不存在质量问题；对证据3有异议，交接书只是第一步，实际上签交接单时还没有验房，流程是先签交接书，然后去验房，再签验房单，且交接书中有涂改。被告置业公司提交的证据1-3，本院经审查后认为，证据1中的房屋初始登记证明、证据2，符合有效证据的要件，本院予以认定；对证据1中的交房通知寄送底单和交房通知单，因寄送底单既没有邮寄日期也没有收件日期，签收人也非原告，不能证明被告所主张的事实，故在本院中不予认定；对证据3的真实性予以认定，至于被告是否已经将涉案房屋交付给原告将在“本院认为”中具体予以阐述。根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2009年9月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定如下内容：原告向被告购买位于位于长兴县商品房，合同总价1201210元；（第八条）被告应当在2011年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得涉案房屋初始登记证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金；（第十一条）商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收时，被告应当出示房屋初始登记证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的�被告还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。此后，原、被告签订了《商品房买卖补充合同》一份，约定：经测算，长兴县商品房的实际总价为1194932元，原告支付了全部房款。2011年8月19日，长兴县住房和城乡建设局同意由被告开发建设的领域龙山小区住宅1#-30#楼、3#商铺进行房屋产权初始登记。2012年8月22日，原告去交接验房，并在《商品房交接书》上签字。原告在验房时，认为该房屋存在多处渗水问题，并向被告提出异议。2013年2月26日，原告投诉反映涉案房屋渗水、未交付等问题。2014年10月24日，原告书面发函给长兴县住房和城乡建设局，投诉被告，并要求该局进行调查和处理，并提出了自己的具体要�（包括交付房屋和支付违约金）。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋是否逾期交付及违约责任问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思、合法有效，双方均应当依约履行。该合同明确约定，被告应在2011年8月28日前将取得涉案房屋初始登记证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告抗辩称在2011年8月已经按约向原告寄送交房通知单通知原告交接房屋，但被告提交的邮件详情单上的邮寄日期是空白的，收件人为喻根福，不是本案当事人，也没有签收日期，而且该邮件查询不到任何物流信息，难以证明被告抗辩的前述事实。至于被告抗辩称，2012年8月22日即应视为被告已实际履行交房义务的意见。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，《商品房买卖合同》中第十一条对房屋的交接作出了约定，由于原告所购的系住宅，被告除了提供涉案房屋初始登记证明外，还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。尽管原告在2012年8月22日签署《商品房交接书》，但是该交接书中并未对被告是否已经向原告出示前述证明文件作出说明，而且交接书中日期的年份数字存在明显的修改痕迹，存有瑕疵。被告虽声称在交接房屋时已经向原告出示了前述证明文件，但并未能提交证据证明，被告亦未能提交证据证明已经将房屋钥匙交给原告，由原告实际占有该房屋，故对该抗辩意见，本院不予采信。被告应承担延期交房的违约责任，违约天数为2011年8月29日起至实际交付房屋日止。原告在2012年8月22日验房后，就房屋质量、交付问题在2013年、2014年都主张过权利，因此被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效的意见，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、限被告长兴大家置业有限公司在本判决生效之日起十日内将位于长兴县龙山新区房屋交付给原告张少君。二、限被告长兴大家置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告张少君逾期交房违约金（每日按已付房款1194932元的万分之一，从2011年8月29日起计算至实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4544元，由被告长兴大家置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。在提交上诉状之时预交上诉案件受理费4544元（具体实交金额由湖州市中级人民法院确定，多余部分退还）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱利琴审 判 员  徐 燕人民陪审员  陆伟东二〇一七年九月一日书 记 员  潘晓勤??