江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0826民初2626号
原告:王竞，男，1988年12月19日生，羌族，居民，住址涟水县。
被告：江苏深特置业有限公司，住所地在涟水县涟城镇金城南路西侧。
法定代表人：王利剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙智华，该公司法律顾问。
原告王竞诉被告江苏深特置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王竞、被告的委托诉讼代理人孙智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称�原、被告于2014年5月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涟水县今世缘大道北侧万香国际花园小区38号楼904室房屋。原告分别于2014年5月20日付房款455000元，后补交房屋面积超出款4333元。2015年12月24日，原告从被告处领取该房屋钥匙，发现被告拟交的38号楼904室实际位于38号楼10层。后被告赖称，原来38号楼里包含门面房，所有楼层号依次向上叠加一层,这与原告理解购买的楼层实际意思表示不符，构成重大误解；其次，根据合同约定，在被告交付房屋后90日办理房产证，但被告至今尚未办理，根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条：办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故诉至法院，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款479275元及承担损失99639元并承担本案诉讼费用。
被告江苏深特置业有限公司辩称，一、原告因迟延办证请求解除合同不符合约定，该项主张没有合同依据；二、原告提出解除合同，同时又请求赔偿损失和违约金无法律依据，其中要求按照银行同期贷款利率的标准计算违约金没有合同依据；三、被告未收到原告所说的房款479275元。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2014年5月17日,原告王竞与被告江苏深特置业有限公司签订合同编号为1030680001401的商品房买卖合同一份，合同载明：“买受人购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中第38号楼【幢】2【单元】904号房……按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平米4311元，总金额（￥455000元）；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由�卖人提供的资料报房屋所有权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人继续协助买受人办证，出卖人向买受人提供办理房产证/土地使用证的有关资料，办理所有费用均按规定执行”。合同签订后，原告于2014年5月20日付房款455000元，5月26日缴纳契税6825元，2015年9月被告交付房屋，原告于2015年12月24日领取该房屋钥匙，并补交房屋面积超出款4333元，同日缴纳维修基金12617元、代办费450元（收款人涟水光明房地产信息服务有限公司）、档案资料收费20元（收款人涟水县房产交易所）。
另查明，被告因在供电局欠费，供电局未盖章导致原告无法办理房屋所有权登记。原告向被告提出解除商品房买卖合同、返还购房款并赔偿损失未果，遂诉至法院。
庭审中，原告称�被告签订的商品房买卖合同存在重大误解，原告购买的38号楼904室实际位于10层。且对于合同中关于产权登记的约定，原告对此认为属于格式条款，违反司法解释的规定，属于无效条款。
以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、淮安市商品房买卖合同备案证明、房款发票两份、契税票据、维修基金收据及原、被告陈述等证据载卷证实。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是被告为了重复使用而预先拟定，合同中有关产权登记的约定，存在对原告解除合同权利加以限制或排除的情形。因此，双方当事人关于产权登记的约定属于格式条款，该条款依法应确认无效。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的�理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，因出卖人即被告的原因，导致买受人即原告在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年仍无法办理房屋所有权登记，现原告王竞主张解除合同，退还房款并赔偿损失，并无不当，本院应予支持。原告于2014年5月20日付房款455000元，2015年12月24日补交房屋面积超出款4333元，共计459333元，被告应当予以返还。对于原告主张的契税及房屋维修基金，因该款已由税务机关和房产管理部门收取，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理契税、房屋维修基金的退费事宜。至于其他款项，为办理房屋所有权登记的非必要性支出，原告的主张无法律依据，本院不予认可。
对损失部分，合同没有约定违约金或�损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原告王竞主张从付款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以准许。据此，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
解除原告王竞与被告江苏深特置业有限公司于2014年5月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1030680001401）。
二、被告江苏深特置业有限公司于判决生效后十日内返还原告王竞购房款459333元并赔偿损失（其中以455000元为本金，从2014年5月20日起�至本判决发生法律效力之日止；以4330元为本金，从2015年12月24日起算至本判决发生法律效力之日止，均按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9234元，由被告江苏深特置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审判员 段庆丽
二〇一七年七月四日
书记员 张 芸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院《关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。