福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第733号
上诉人（原审被告）三明众祥房地产开发有限公司。
法定代表人黄维谋，董事长。
委托代理人邱宁江、王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李昌瑞，男。
委托代理人施素芳，福建泉中律师事务所律师。
，不服三明市梅列区人民法院（2014）梅民初字第2634号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李昌瑞的委托代理人施素芳、被上诉人众祥公司的委托代理人邱宁江、王柳莺到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审查明：
1.2010年11月26日，原告李昌瑞与被告众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村×幢×号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第22层，建筑面积125.06平方米，其中，套内建筑面积100.8平方米，公共部位共有分摊建筑面积24.26平方米，该房用途为成套住宅，属钢混结构，层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6499元，总价款为人民币812765元；原告以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：原告须于2010年11月26日前支付第一笔首期款计人民币570865元；须于2010年12月16日前支付第二笔首期款计人民币65900元；剩余房价款人民币176000元于七日内由被告协助原告向银行申请按揭贷款。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告于2010年11月26日支付了商品房价款570865元，于2011年1月20日支付了商品房价款65900元，于2011年11月26日支付了商品房价款176000元，被告分别出具了销售不动产统一发票，被告按约于2013年6月26日将商品房交付原告使用，原告缴交了物业费。
2.2013年1月3日，原、被告就买卖车位协商一致，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村××幢-2层车位×号房，位于所在建筑设计标高±0.000地下第-2层，建筑面积27.37平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积14.65平方米，该房用途为车位，属钢混结构，层高为3.6米；该商品房价款按套（单元）计算，总价款为人民币161872元；原告于2013年1月3日以现金方式一次性付清购车位款人民币161872元；被告应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行，⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同……；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.005%向原告支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，原、被告签订买卖车位的《商品房买卖合同》之后，双方还签订了《合同补充协议》，其中第二条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制、文明城创建活动等）。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的。⑷非被告原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则被告无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，原告支付了车位房价款161872元，被告于2014年8月11日出具了销售不动产统一发票，被告于2013年10月8日将车位房交付原告使用。
3.2014年6月10日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村×幢、××幢商品房办理了初始登记。6月13日，被告通知原告于2014年6月16日办理商品房权属登记手续。2014年7月4日，原告取得梅列区乾龙新村×幢×号房的房屋所有权证。2014年7月24日，原告取得梅列区乾龙新村×幢×号房的国有土地使用权证。
原告请求判令：1.被告立即向原告支付逾期办理商品房权属登记违约金11988元，并自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期同类贷款利率的标准向原告支付利息；2.被告立即向原告支付逾期交付车位违约金647元；3.被告立即为原告办理车位权属登记手续，并向原告支付逾期办理车位权属登记违约金2104元及自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.09元的标准向原告支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。
原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，原告按约履行了支付商品房价款的义务，被告已将住房和车位交付原告使用，双方各自基本上实际履行了合同主要义务，无根本性违约行为。被告未按合同约定履行车位交付义务，已构成违约，依法应承担违约责任，按约支付违约金。被告未按合同约定履行办理住房及车位所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告虽未举证证明其因被告的违约行为而造成的实际损失情况，原告的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定原告主张的住房及车位逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算。原告要求被告支付住房逾期办证违约金自起诉之日起至实际付款之日的利息的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持；原告要求被告为其办理车位权属登记手续的诉讼请求于法无据，不予支持；原告要求被告支付自起诉之日起至办妥车位权属登记手续之日止每日按8.09元的标准计算的车位逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李昌瑞逾期办理商品房权属登记违约金11703.82元；二、被告三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李昌瑞逾期交付车位违约金647元；三、被告三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李昌瑞逾期办理车位权属登记违约金1489.22元；四、驳回原告李昌瑞的其他诉讼请求。案件受理费168元，由原告李昌瑞负担50元，被告三明众祥房地产开发有限公司负担118元。
上诉人众祥公司上诉称：一审法院简单认为上诉人逾期办证不可归结于不可抗力，因此认定上诉人应承担违约责任，而忽视了第三人的原因。上诉人已于2013年3月取得了房屋所有权初始登记所需的完备材料，逾期办证的实际原因是办理产权证的程序之一测绘成果审核因第三人三明市房屋权属登记中心的原因而延期，因此上诉人可以免责。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李昌瑞答辩称：本案逾期办理商品房权属登记是不争的事实，但没有充分证据证明逾期办证是因“帝豪”事件或三明市房屋权属登记中心失职等第三人的原因导致。即便如此，根据合同相对性原则，上诉人依法应当先向被上诉人承担逾期办证违约责任，再根据相关法律或相关合同约定向第三人追偿。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人众祥公司对一审认定的以下事实有异议：认为李昌瑞与众祥公司签订的《商品房买卖合同》系行政主管部门格式范本合同，条款不能修改；一审判决没有认定上诉人已经提交房屋所有权初始登记所需全部材料的事实。被上诉人李昌瑞对一审判决认定的事实没有异议。对没有争议的事实，本院予以确认。
双方当事人于二审期间争议的焦点主要为：上诉人众祥公司是否应承担违约责任。
上诉人众祥公司认为，《商品房买卖合同》明确约定出卖人承担违约责任的前提是因出卖人的责任导致逾期办证。而本案中导致逾期办证的间接原因之一即无法如期取得开发地块是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的。上诉人不能预见“帝豪”建筑物拆除事件会再三延期，更无法预见一期项目测绘要将二期项目并入，供地的延期导致二期开发严重滞后，从而导致测绘的延期，直接导致项目的产权证办理被暂缓。上诉人对以上情况不仅始料未及，而且事后亦无法单凭自身力量掌控相关流程。因此，导致上诉人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由。此外，上诉人已于2013年3月取得了除测绘成果审核意见之外的房屋所有权初始登记所需的其他完备证明文件，上诉人申请对一期项目测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求一、二期地下室整体进行分摊计算，即待一、二期总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。而后2013年10月29日，三明市房屋权属登记中心方才同意办理一期地下室实测数据审核时将二期按现状实测并入计算，导致上诉人不得不重新进行房屋建筑面积测量。因此，上诉人之所以逾期办证，是出于第三人（房地产行政管理机构）的原因所导致，上诉人可以免责，无需对被上诉人承担违约责任。
被上诉人李昌瑞认为，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，“帝豪”事实已存在一年多，始终未解决，从上诉人如期交房这一事实足以证明上诉人在签订合同时就考虑到了“帝豪”事件的影响。此外，“帝豪”事件占地仅是建设地块中的一小部分，即使“帝豪”事件没有及时解决，其他大部分地块是可以施工的。因此，是否“帝豪”事件导致使逾期办证没有充分证据予以证明。上诉人陈述逾期办证的实际原因系办证程序之一测绘成果审核因第三人房地产行政管理机构的原因而延期。而情况是，法律授权房管部门行使审查办证职权，上诉人办理房屋所有权初始预登记需要提供什么资料怎么提供都有明确规定。正因为上诉人提供资料不完备，三明市房屋权属登记中心才要求纠正，这是履行房屋主管部门职责的行为，不存在失职事实，更不是造成使逾期办证的原因。退一步说，即使逾期办证是“帝豪”事件等第三人原因导致，根据合同相对性原则，上诉人依法应当先向被上诉人承担逾期办证的违约责任，再根据相关法律或相关合同约定向第三人追偿。因此，上诉人应当向被上诉人承担逾期办证的违约责任。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人主张无法如期取得开发地块是上诉人不能预见、不能避免、不能克服的，属不可抗力。但从本案双方当事人签订住房《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的时间来看，签订合同时“帝豪”建筑物所涉及的B03地块已逾期交付2年多，上诉人未如期取得开发地块已是即成事实，其应该对B03地块是否会继续延期交付并影响房产项目的开发进度有所预见。至于双方签订车位《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，“帝豪”建筑物早已经拆除。故对上诉人主张无法如期取得开发地块属不可抗力事由，上诉人可以免责的意见，本院不予采纳。上诉人主张其已履行房屋初始登记的协助义务，而因房地产行政管理机构的原因导致逾期办证可以免责。从上诉人提供的证据来看，尚不足以证明其于2013年3月就取得了除测绘成果审核意见之外的房屋所有权初始登记所需的其他完备证明文件，并向三明市房屋权属登记中心申请了一期项目测绘成果审核。本案一、二期项目的地下室是贯通的，上诉人作为建筑业的专业主体，应当要对房屋权属登记部门审核资料的要求及时间有所预见。对众祥公司主张逾期办证是房屋权属登记部门的原因，其可以免责的上诉理由，本院不予支持。上诉人未按合同约定履行车位交付义务、履行办理住房及车位所有权初始预登记义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
综上所述，本院认为，上诉人与被上诉人于2010年11月26日签订的住房《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、于2013年1月3日签订的车位《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按该合同约定履行义务。合同订立后，被上诉人按约支付了房屋及车位价款，而上诉人未按合同约定的期限履行车位交付义务，依法应承担违约责任。且上诉人未按合同约定的时间履行办理住房及车位所有权初始预登记的义务，亦构成违约，依法应承担违约责任。上诉人主张逾期办证是属于不可抗力及房屋权属登记部门的原因，其可以免责的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，原审法院根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定住房及车位逾期办证违约金按双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算，并无不当。对上诉人主张逾期办证对被上诉人利益没有实际影响，没有造成损失及违约金标准过高的意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费168元，由上诉人三明众祥房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗继民
审 判 员 邓水清
代理审判员 曾雪梅
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 陈家熨
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。