江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6388号
上诉人（原审原告）姚旭东，男，1965年11月5日生，汉族，自由职业。
委托代理人周会耀，江苏中盟律师事务所律师。
委托代理人侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地南京市高淳区东坝广通南路018号。
法定代表人JohnWilson，该公司总经理。
委托代理人顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人贾媛媛，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人刘红斌，该公司总经理。
委托代理人康永明，男，1977年3月1日生，汉族，南京郑和国际广场建设有限公司员工。
委托代理人陈晨，男，1983年6月19日生，汉族，南京郑和国际广场建设有限公司员工。
上诉人姚旭东因与上诉人江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）、被上诉人南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际广场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4382号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了受理。上诉人姚旭东的委托代理人周会耀、候丹，上诉人鼎萨资产公司的委托代理人顾颂坚，被上诉人郑和国际广场公司的委托代理人康永明、陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人姚旭东原审诉称，郑和国际广场公司于2006年拍得郑和国际广场项目的土地使用权，并与鼎萨资产公司（原江苏新瑞华房地产实业发展有限公司）合作开发郑和国际广场商住楼项目。两公司为筹集该项目建设开发资金，以郑和国际广场会员入会名义对内销售房屋。2009年12月7日，姚旭东与鼎萨资产公司签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，姚旭东以会员入会名义支付购房款30万元，购买郑和国际广场某幢902室房屋，建筑面积为82.77平方米，单价为12150元／平方米，房屋总价为1005656元。2012年2月22日，根据工程施工进度，该项目已具备收款条件，鼎萨资产公司再次通知姚旭东第二次交纳购房款，姚旭东即支付购房款285970元，共计支付房款585970元，达到总房款的60%。2013年6月，该项目取得商品房预售许可证，即对外销售房屋，姚旭东多次找鼎萨资产公司要求履行合同，鼎萨资产公司均称姚旭东是内部员工，早已签订了合同没有问题，涉案房屋不会对外再次销售，要求等待交房等等。现该项目房屋已经交付业主，姚旭东遂不断联系鼎萨资产公司，但鼎萨资产公司于2015年6月12日突然函告，称因税收政策变化，两公司之间仍需进行洽商，履行合同需暂缓。同月17日，姚旭东立即回函，要求两公司履行合同立即交付房屋。经姚旭东查询，涉案房屋尚未销售，合同可以继续履行。姚旭东为维护其合法权益，诉至法院，请求判令鼎萨资产公司、郑和国际广场公司共同立即交付南京市鼓楼区郑和国际广场某幢902室房屋，并赔偿损失（自2015年2月1日起至实际交付之日止，按每月3000元计算）。
被上诉人郑和国际广场公司原审辩称，一、郑和国际广场公司不是本案适格的主体。鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间没有合作关系，也没有代理关系，不应当承担任何的法律责任。二、郑和国际广场公司与姚旭东之间无任何合同关系，也未收过姚旭东的任何购房款，故与姚旭东之间不存在交房的义务。三、涉案房屋系郑和国际广场公司开发建设的合法财产，不应当被查封，郑和国际广场公司保留追究责任的权利。
上诉人鼎萨资产公司原审辩称，一、涉案房屋不是鼎萨资产公司与郑和国际广场公司共同开发的，而是郑和国际广场公司独立开发的。二、鼎萨资产公司虽然与姚旭东签订了入会协议书，但是协议书未约定交付房屋的时间，而且在签订协议书时，姚旭东明知涉案房屋是郑和国际广场公司开发建设的，而不是鼎萨资产公司开发的。只有在郑和国际广场公司对鼎萨资产公司实现了补偿之后才会交房。由于协议并没有实际履行，所以现在无法交房。三、入会协议书是一个附条件的协议。虽然在协议书中没有附条件，但是客观上是附条件的，姚旭东在签订协议时知道鼎萨资产公司不是开发商，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间的补偿协议履行后，才能履行入会协议。四、姚旭东主张赔偿损失没有依据。如果郑和国际广场公司已将房屋交给鼎萨资产公司，但鼎萨资产公司没有交给姚旭东，这样可能会存在赔偿损失，由于郑和国际广场公司没有将房屋交给鼎萨资产公司，现姚旭东主张赔偿损失无法律依据。综上，姚旭东主张交付房屋并赔偿损失没有事实和法律依据，请求驳回姚旭东的诉讼请求。
原审法院经审理查明，郑和国际广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即郑和国际广场项目）。
2008年7月18日，郑和国际广场公司（甲方）与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（乙方，现变更为鼎萨资产公司）签订了《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京郑和国际广场项目地址的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米，其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，某幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日鼎萨资产公司与郑和国际广场公司又签订了《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司还签订了《关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》，协议约定：就郑和国际广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长。
姚旭东原为鼎萨资产公司员工，在职期间拟购买郑和国际广场房屋。2009年12月2日，姚旭东向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司支付了会员会费30万元。同日，姚旭东（乙方）与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（甲方）签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》，协议约定：乙方自愿加入甲方“郑和国际广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费30万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“郑和国际广场”某幢902号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积82.77平方米，单价为12150元／平方米，总房款1005656元；甲方在郑和国际广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。郑和国际广场某幢902室在鼎萨资产公司与郑和国际广场公司约定的补偿房源之中。
2012年2月22日，江苏新瑞华房地产实业发展有限公司通知包括姚旭东在内的郑和国际广场某幢会员，通知第二次交款并办理相关手续。2012年3月7日，姚旭东又向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司支付了会费285970元。
2013年6月24日，郑和国际广场公司取得关于阅景龙江国际公寓某幢及地下车库的《商品房预售许可证》。
2015年1月16日，郑和国际广场公司通知业主领取办理权属登记的相关资料及办理房屋实测面积房款补退事宜。
2015年6月12日，鼎萨资产公司致函姚旭东，内容为：由于建设周期长，又涉及补偿返还的诸多税收等政策变化，目前，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司仍在进行洽谈；鼎萨资产公司非常遗憾地通知姚旭东，入会协议的履行仍要继续暂缓，且由于上述鼎萨资产公司无法控制的因素，故何时能够正常履行鼎萨资产公司也无法给出具体的时间表；如不再要求继续履行入会协议，鼎萨资产公司将在收到回执后五个工作日内将会费全部退还，并按照同期银行贷款利率的标准向姚旭东支付款项占用期间的利息；望姚旭东在2015年6月19日前给出明确的意见，如逾期不予答复，视为姚旭东愿意不再履行入会协议；如姚旭东坚持会员资格，等待鼎萨资产公司与郑和国际广场公司洽谈结果，鼎萨资产公司不保证时间及结果。同月17日，姚旭东向鼎萨资产公司邮寄了《回复函》，内容为：姚旭东强烈要求继续履行协议内容，立即与姚旭东签订《预售合同》，并立即向姚旭东交付郑和国际广场某幢902室商品房。姚旭东并将该回复函邮寄给郑和国际广场公司。鼎萨资产公司于次日收到该回复函。郑和国际广场公司对于该回复函不予认可。
2015年6月19日，姚旭东委托律师向鼎萨资产公司邮寄了《律师函》，内容为：要求鼎萨资产公司与郑和国际广场公司立即交付房屋履行合同。该律师函亦于2015年6月24日邮寄给郑和国际广场公司。郑和国际广场公司称未收到该律师函。
另查明，涉案房屋即为南京市鼓楼区江东北路311号某幢902室房屋，现登记的所有权人为郑和国际广场公司，涉案房屋尚未销售。姚旭东陈述其在签订入会协议书时就已经取得了鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间签订的协议。郑和国际广场公司陈述，涉案房屋具备交付条件，但因鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间存在争议，房屋尚未交付给鼎萨资产公司。
以上事实，有当事人陈述、外商投资公司准予变更登记通知书、郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议、关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议、关于郑和国际广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书、“郑和国际广场”会员入会协议书、通知、收款收据、收据、商品房预售许可证、通知函、函、回复函、快递详情单、快递查询记录、律师函等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于郑和国际广场公司主体是否适格的问题。虽然姚旭东与郑和国际广场公司之间未签订书面的合同，但涉案房屋由郑和国际广场公司开发建设，故姚旭东起诉郑和国际广场公司并无不当，郑和国际广场公司的该项辩解意见不予采信。
关于入会协议书性质的问题。姚旭东与鼎萨资产公司签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》虽然名为会员入会协议，但根据其协议内容，该入会协议书实为房屋买卖预约合同。鼎萨资产公司后于2012年2月22日通知姚旭东第二次交款，姚旭东交纳上述款项。虽然鼎萨资产公司仍是以会费的名义收取，但其款项性质应是购房款。根据法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同。现姚旭东未与鼎萨资产公司或者郑和国际广场公司签订书面的房屋买卖合同，由于姚旭东已经履行主要的付款义务，且该付款义务的履行亦是按鼎萨资产公司要求所为，故应认定姚旭东与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同已依法成立，该合同自成立时生效。
关于交付房屋的问题。基于上述分析，姚旭东与鼎萨资产公司之间形成了房屋买卖合同关系，鼎萨资产公司应当向姚旭东交付房屋。虽然姚旭东与鼎萨资产公司未明确约定交付房屋时间，双方就房屋的交付时间也无法协商一致。根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现涉案房屋已开发建设完成，故姚旭东可以要求鼎萨资产公司交付房屋。鼎萨资产公司与郑和国际广场公司签订了相关的补偿协议，约定郑和国际广场公司应补偿鼎萨资产公司相关房屋，涉案房屋亦包括在内。姚旭东陈述其在签订会员入会协议书时已经知悉了鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间的相关合同内容，但姚旭东购买涉案房屋未按鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间的约定履行购买的相关手续。由于鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间是补偿合同关系，而非委托合同关系，故姚旭东与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同关系对郑和国际广场公司没有约束力。根据合同相对性原则，姚旭东无权请求郑和国际广场公司交付房屋，而只能要求鼎萨资产公司交付房屋。由于涉案房屋系郑和国际广场公司开发建设，鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间存在争议，涉案房屋尚未交付给鼎萨资产公司，现姚旭东主张鼎萨资产公司交付房屋的条件尚不具备，故姚旭东的该项诉讼请求，原审法院亦不予支持，姚旭东可待鼎萨资产公司收到涉案房屋后另行主张。因此，姚旭东主张交付房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于赔偿损失的问题。由于姚旭东与鼎萨资产公司之间房屋买卖合同关系对郑和国际广场公司无法律约束力，姚旭东主张郑和国际广场公司赔偿损失无法律依据，原审法院不予支持，郑和国际广场公司的辩解意见，原审法院予以采信。鼎萨资产公司现无法向姚旭东交付房屋，应当承担赔偿责任。姚旭东于2015年6月17日邮寄了要求交付房屋的回复函，鼎萨资产公司并于次日已收悉，考虑到交付房屋必要的准备时间，原审法院认为鼎萨资产公司宜于2015年6月28日前交付涉案房屋。故损失应自2015年6月29日起算计算至实际交付之日。关于损失的计算标准，原审法院综合考虑同地段同类房屋租金标准、房屋的交付标准、姚旭东已付款的比例酌定损失标准为每月2000元。
综上，鼎萨资产公司应按每月2000元的标准赔偿姚旭东自2015年6月29日起至实际交付之日止的损失；驳回姚旭东其他诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、江苏鼎萨资产管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿姚旭东损失（自2015年6月29日起至实际交付之日止，按每月2000元标准计算）；二、驳回姚旭东的其他诉讼请求。案件受理费13851元、减半收取6925.5元，保全费5000元，合计11925.5元，由姚旭东负担5962.5元，江苏鼎萨资产管理有限公司负担5963元（此款姚旭东已预付，江苏鼎萨资产管理有限公司应负担部分在给付上述款项时直接给付姚旭东）。
上诉人姚旭东不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2015）鼓民初字第4382号民事判决，改判被上诉人鼎萨资产公司（原江苏新瑞华房地产实业发展有限公司）立即履行合同义务向上诉人交付郑和国际广场某幢902号房屋，并按每月3000元向上诉人赔偿至实际交房时的损失。2、依法改判被上诉人郑和国际广场公司协助被上诉人鼎萨资产公司向上诉人交付郑和国际广场某幢902号房屋。3、请求判令两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费费用。其上诉理由及答辩意见为：1、原审法院已认定姚旭东与鼎萨资产公司之间形成了房屋买卖合同关系，鼎萨资产公司应向姚旭东交付房屋；同时，原审法院也认定姚旭东起诉郑和国际广场公司并无不当，即实质上认定了郑和国际广场公司对本案合同的履行具有协助义务或者说某种义务。2、姚旭东正是基于对鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间签订的《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》、《关于郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》的信赖，才签订了《“郑和国际广场”会员入会协议书》。鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间的关系多重复杂，并非简单的补偿关系；原审仅从字面含义简单认定两公司之间系补偿关系，忽视了郑和国际广场公司授权鼎萨资产公司销售其自有房产，并同意协助进行过户的约定。2、鼎萨资产公司已履行了其与郑和国际广场公司之间的主要合同义务，涉案房屋也处于可交付状态，依据两公司之间的协议，两公司应共同成立交房小组，共同向姚旭东交房。原审认定应先由郑和国际广场公司向鼎萨资产公司交房、再由鼎萨资产公司向上诉人交房，与合同约定及案件事实均不相符。如依此判决，则两公司完全可以以双方存在所谓分歧、无休止的拖延不交房，则该判决不可能履行与实现。3、上诉人作为善意第三人，其已实际履行了合同义务并按约支付购房款，无任何过错。两公司应当立即履行各自义务，向上诉人交房，两公司之间的纠纷应由其依法另行解决，而不能以该纠纷对抗善意第三人。4、原审判决认定姚旭东可以对郑和国际广场公司提出诉讼请求，而姚旭东之诉请若无郑和国际广场公司协助则无法实现，因此，法院在支持姚旭东针对鼎萨资产公司的诉请之时，也应当对姚旭东针对郑和国际广场公司的诉请一并作出审理。如原审法院认为鼎萨资产公司在法律上已无法交付房产，则应当向姚旭东进行释明，告知其可以要求赔偿房屋价值的实际损失，而不应当维持在法律上已经无法履行的合同关系。5、原审酌定之损失与姚旭东实际损失不符，且于法无据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之约定，赔偿损失的标准应按同地段同类房屋租金价格为准。涉案房屋同地段同类型房屋租金均在3000元／月以上，而原审确定的标准过低，且未经过任何评估和协商程序，缺少事实与法律依据。鼎萨资产公司在原审中以涉案房屋系毛坯房为由，要求压低租金标准，但涉案房屋之所以是毛坯房正是由于两公司未履行交房义务所致，所以该理由不应作为酌定租金标准的考虑因素。姚旭东已支付近百万元购房款，而根据原审判决，两公司违约成本极低。6、鼎萨资产公司并未正确理解房屋买卖合同与商品房预售合同的区别，其上诉目的就是为了回避或拒绝履行双方之间签订的合同。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持姚旭东的上诉请求。
上诉人鼎萨资产公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销（2015）鼓民初字第4382号民事判决；2、依法改判驳回姚旭东的诉讼请求。其上诉理由及答辩意见为：1、原审判决认定《“郑和国际广场”会员入会协议书》系房屋买卖合同，系适用法律错误。原审已查明涉案房屋系郑和国际广场公司独立开发，而鼎萨资产公司与郑和国际广场公司之间并非合作开发关系或委托合同关系，而是补偿合同关系。目前郑和国际广场公司并未履行《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》约定将涉案房产交付给鼎萨资产公司（涉案房屋仍登记给郑和国际广场公司名下），姚旭东对上述事实亦明知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，商品房买卖合同的一方主体必须是开发企业（即本案中的郑和国际广场公司）；如出场人未取得商品房预售许可证明，则商品房预售合同应当认定无效。因鼎萨资产公司从未取得商品房预售许可证明，故鼎萨资产公司与姚旭东之间签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》应属无效。原审判决认定该《“郑和国际广场”会员入会协议书》为房屋买卖合同，直接导致了其判决自相矛盾、逻辑混乱。2、原审判决鼎萨资产公司赔偿姚旭东损失，违背基本法律常识。《“郑和国际广场”会员入会协议书》并未约定交房的具体时间，姚旭东亦明知其拿到房屋的前提是郑和国际广场公司需先将房屋交付给鼎萨资产公司，也知道两公司之间的协议并未履行，以及购房发票由郑和国际广场公司开具。因郑和国际广场公司与姚旭东之间没有商品房买卖关系，故无法办理产权过户手续。原审亦查明姚旭东在签订《“郑和国际广场”会员入会协议书》之时就已知悉《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》的相关内容。故本案中鼎萨资产公司并未违约，原审判决其赔偿姚旭东损失，没有法律依据。同时，如两公司之间的补偿协议若不修改，则房屋交付客观上已无履行可能；若该补偿协议撤销，则涉案房屋亦不会交付。因此，原审判决损失赔偿，亦不具备执行力。3、两公司之间签订的《郑和国际广场项目内新瑞华地块补偿协议》是真实的，涉案房屋是对鼎萨资产公司高管的福利。姚旭东明知鼎萨资产公司无法交付涉案房屋，仍然起诉，属于滥用诉权。据此，原审判决适用法律错误，请求二审法院支持鼎萨资产公司的上诉请求，驳回姚旭东的上诉请求。
被上诉人郑和国际广场公司二审答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
各方当事人对原审查明的事实无异议。各方当事人在二审中均未提交新证据。
本院二审另查明：
姚旭东陈述，如鼎萨资产公司、郑和国际广场公司交付涉案房屋，其愿意付清《“郑和国际广场”会员入会协议书》约定的房屋价款余款。
以上事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为，两公司之间签订的《补充协议书》约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在郑和国际广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由郑和国际广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至郑和国际广场公司，由郑和国际广场公司办理打印预售合同、签约及用印郑和国际广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，郑和国际广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因郑和国际广场公司委托鼎萨资产公司组织销售涉案房屋，鼎萨资产公司与姚旭东签订的《“郑和国际广场”会员入会协议书》亦是关于涉案房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出郑和国际广场公司的授权范围。因姚旭东在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与郑和国际广场公司签订商品房销售合同，故该《“郑和国际广场”会员入会协议书》可直接约束郑和国际广场公司与姚旭东。同时，该《“郑和国际广场”会员入会协议书》已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨资产公司已主动收取大部分购房款项，故该协议应视为郑和国际广场公司与姚旭东之间的商品房买卖合同。因姚旭东起诉前，郑和国际广场公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。
据此，关于姚旭东要求两公司交付房屋并赔偿损失之上诉请求，因商品房买卖合同关系形成于郑和国际广场公司与姚旭东之间，故郑和国际广场公司应作为合同相对方，承担相应的合同责任。虽《“郑和国际广场”会员入会协议书》未明确约定交付房屋时间，姚旭东亦未全部支付约定房屋价款，但因涉案房屋已具备交付条件，姚旭东亦承诺支付剩余房款，故郑和国际广场公司应在姚旭东支付剩余房款之后的合理时间内履行交付房屋义务。姚旭东应支付的房款余款为案涉南京市鼓楼区江东北路311号某幢902室房屋实际面积×《“郑和国际广场”会员入会协议书》约定的涉案房屋单价（12150元）—实际已支付的价款（585970元）。
因姚旭东未支付完毕房屋价款，《“郑和国际广场”会员入会协议书》亦未明确约定双方履行给付义务之时间，故郑和国际广场公司对其交付房屋之请求享有履行抗辩权；据此，对于姚旭东要求郑和国际广场公司赔偿逾期交房损失之诉请，本院不予支持。
综上，原审查明事实基本清楚，但适用法律存在不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4382号民事判决；
二、姚旭东自本判决生效之日起六十日内，向南京郑和国际广场建设有限公司支付南京市鼓楼区江东北路311号某幢902室房屋价款余款（其计算方式为该房屋实际面积乘以房屋单价12150元每平方米，并扣减姚旭东已实际支付的房屋价款585970元）；
三、南京郑和国际广场建设有限公司自姚旭东履行本判决第二项确定的支付义务之日起十五日内，向姚旭东交付南京市鼓楼区江东北路311号某幢902室房屋；
四、驳回姚旭东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取6925.5元，保全费5000元，合计11925.5元，由南京郑和国际广场建设有限公司负担8000元，姚旭东负担3925.5元。二审案件受理费13851元，由南京郑和国际广场建设有限公司负担8400元，姚旭东负担5451元。上述案件受理费姚旭东已预付，南京郑和国际广场建设有限公司应负担部分应直接给付姚旭东。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙雪松