江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第1813号
原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市柏庐路南路1240号雍景湾会所二楼。
负责人郁荣海，该业委会主任。
委托代理人庄云，江苏简安律师事务所律师。
委托代理人朱文跃，江苏简安律师事务所律师。
被告苏州易亚物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑分区群星三路68号，组织机构代码78907586-9。
代表人梁珊珊，该公司总经理。
被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市玉山镇莱茵广场58号，组织机构代码78993274-4。
法定代表人梁珊珊，该公司总经理。
委托代理人陈楠，江苏六典律师事务所律师，代理上述两被告。
原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会（以下简称雍景湾业委会）与被告苏州易亚物业管理有限公司（以下简称易亚公司）、苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司（以下简称易亚昆山分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙守旺独任审判。本案于2015年6月10日、2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告雍景湾业委会委托代理人庄云、朱文跃、被告易亚公司及易亚昆山分公司共同委托代理人陈楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雍景湾业委会诉称：原告雍景湾业委会与被告易亚昆山分公司签订雍景湾西苑小区物业服务合同，约定：从2014年7月1日至2014年12月31日，被告易亚昆山分公司为该小区提供物业服务；合同期满，原告雍景湾业委会决定不委托被告易亚昆山分公司。2014年10月，原告雍景湾业委会书面通知被告易亚昆山分公司不再续签物业服务合同；合同23条第6款明确约定当合同终止时，被告易亚昆山分公司应当向原告雍景湾业委会履行交接手续，但时至今日，被告易亚昆山分公司依然拒不离开小区，拒不向原告雍景湾业委会办理交接手续。根据合同第12条约定，从2014年1月1日起，被告易亚昆山分公司应当向原告雍景湾业委会支付路面经营管理收入不少于280000元，且必须阳光操作，每季度计算一次，否则每次扣除保证金100000元的10%；但一年中，被告易亚昆山分公司从未向原告雍景湾业委会结算过，故应当支付每季度10000元的违约金；另在该条中，明确记载被告易亚昆山分公司处尚有250000元业主共有资产收入，该款被告易亚昆山分公司应当予以返还。因被告易亚昆山分公司系被告易亚公司的分支机构，不具有法人资格，故被告易亚公司应当承担相应责任。综上，请求被告易亚昆山分公司立即搬出雍景湾西苑小区，并履行向原告进行交接的合同义务；两被告向原告支付路面车位经营管理收入280000元及违约金（从2014年1月1日开始按照每季度10000元计算至实际搬离之日）；请求两被告向原告支付250000元业主共有资产收入；诉讼费由两被告负担。
被告易亚公司、易亚昆山分公司共同辩称：根据《物业管理条例》、《江苏省物业条例》、《业主大会也业主委员会指导规则》的相关规定，原告雍景湾业委会在起诉前未经法定程序告知业主代表及全体业主，聘请律师所涉费用亦系由全体业主负担，其未能按照规定召开业主大会、业主代表大会。根据昆山市长江街道办事处的征求意见，其中55.7%的业主同意继续聘用被告易亚昆山分公司。2015年2月，部分业主代表投票通过诉讼途径解决，与全体业主的投票明显不符，无法代表全体业主的利益，且其中部分签名真实性无法确认，也不排除在签字前受到蒙蔽。因此，原告雍景湾业委会在本次起诉前，未获得业主代表的授权，程序和实体均违法，应属无效。原告雍景湾业委会成员之间矛盾重重，也未召开业委会，本次诉讼系部分业委会成员为一己之利提起，在2015年1月15日昆山市住房和城乡建设局、昆山市长江街道办事处联合发文，明确续聘被告易亚昆山分公司，要求原告雍景湾业委会执行业主大会的决议。原告雍景湾业委会收到该通知后，未与被告易亚昆山分公司作任何沟通，也未续签协议，严重违背了工作职责。本次起诉的公章，也系部分业委会成员私自盖取，实际上该公章并非由原告雍景湾业委会主任彭国云保管。原告雍景湾业委会成员中的陈亚琴、张会民、王明弘因无故欠缴物业费，根据相关规定，不得担任业委会成员。原告雍景湾业委会成员中部分委员利用控制公章的便利，未经任何表决程序，与其他物业公司签订了物业服务合同，引起业主的不满，也被相关部门及时制止。被告易亚昆山分公司因原告雍景湾业委会内部矛盾重重，无法确定如何进行结算，且原告雍景湾业委会也从未提出结算。通过原告雍景湾业委会提供的2015年2月13日的公告，可以看出，原告雍景湾业委会也没有认为不结算，而就是如何结算长时间达不成一致。合同第12条第2款约定的款项，其中200000元已经在协商一致的情况下支付给了原告雍景湾业委会，合同第12条第1款的280000元及第2款的剩余50000元已经全部用于小区建设。综上，请驳回原告雍景湾业委会的起诉或诉请。
经审理查明：原告雍景湾业委会备案于2013年7月16日，任期为三年，从2013年7月16日至2016年7月15日，成员包括主任郁荣海、副主任王明弘及周梅忠、委员陈亚琴及张会民。被告易亚昆山分公司系昆山市雍景湾西苑小区的物业公司，从2011年以来一直为昆山市雍景湾西苑小区提供物业服务。2014年7月28日，原告雍景湾业委会以昆山雍景湾西苑小区业主大会授权签约人的名义与被告易亚昆山分公司签订雍景湾西苑小区物业服务合同一份，约定：物业名称为昆山市雍景湾小区；总建筑面积为173106.74平方米；服务内容包括建筑公共部位、市政设施和房屋共用设备、公共环境卫生的维修、养护、管理，但保修、大修、更新、改造等非日常维修除外；收费标准为住宅及小高层一楼0.9元／月·平方米、小高层二楼及以上1.4元／月·平方米、商业1.0元／月·平方米、单身公寓2.0元／月·平方米；被告易亚昆山分公司保证金为100000元；路面停车位经营管理由被告易亚昆山分公司代管，单独建账，从2014年1月1日起计算，昆山雍景湾西苑小区业主大会应得收入不少于280000元或签合同后阳光操作，每季度计算一次，如违约扣除保证金10%（合同第12条第1款）；2011年-2013年业主共有资产收入300000元，扣除被告易亚昆山分公司代购办公用品和游泳池护栏设备，其余额250000元用于小区公共基础建设，专款专用，由业委会监督管理并单据建账，用于公共基础设施的费用按物业法规定执行，由双方承担（合同第12条第2款部分）；物业维修和更新费用在100000元以下，经业主委员会研究批准后实施，100000元以上的，经业主代表大会批准后实施；合同期满，昆山雍景湾西苑小区业主大会决定不委托被告易亚昆山分公司的，应提前三个月书面通知，被告易亚昆山分公司决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知；合同期满，昆山雍景湾西苑小区业主大会没有将续聘或者解聘的意见通知被告易亚昆山分公司，且没有选聘新的物业管理企业，被告易亚昆山分公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限；合同终止后，被告易亚昆山分公司应当移交物业管理权，撤出本物业，协助做好物业服务的交接和善后工作；合同还对其他事项进行了约定。
2014年9月27日，原告雍景湾业委会与被告易亚昆山分公司就修复小区大理石路面事宜进行了公示，确定由长浩建设有限公司负责此改造工程，价款为277.44平方米。2014年10月31日，原告雍景湾业委会向被告易亚昆山分公司发函提出道路维修工程无法顺利开展系物业公司460000元车位分层资金未到位，物业公司私自与施工单位签约，施工单位知晓物业公司拖欠资金真相后停工所致，如未能与业委会协商一致情况下强行施工，费用由物业公司负担。之后，被告易亚昆山分公司变更了大理石路面为沥青路面，降低了造价，共计支出137100元。
2014年10月8日，原告雍景湾业委会通知被告易亚昆山分公司不再续签物业服务合同，该通知于2014年10月15日送达。原告雍景湾业委会提供了“易亚物业合同期满征询业主意见统计表”载明，制表日期为2014年10月16日，530票赞成另聘，28票续用，307票未征得意见，19票弃权。2014年11月24日，原告雍景湾业委会在昆山日报上刊登招聘物业公司启事，载明：“雍景湾西苑小区向社会诚招物业公司，有意者请于工作日早上9点-11点将相关资料交业委会办公室。联系电话：5733×××截止日期：2014年11月24日”。
2014年12月21日，原告雍景湾业委会与案外人江苏金阳物业管理有限公司签订了物业服务合同，委托案外人江苏金阳物业管理有限公司对昆山市雍景湾西苑小区提供物业服务。因涉及投诉较多，昆山市长江街道司徒社区居民委员会与案外人江苏金阳物业管理有限公司联系，建议暂缓入场，待协调后再做处理，但未获案外人江苏金阳物业管理有限公司的同意。
2014年12月25日，昆山市长江街道司徒社区居民委员会向雍景湾全体业主发出通知，称：“鉴于你小区在招聘、解聘物业企业过程中，部分业主、业主代表强烈反应存有违规操作情况，包括全体业主的意见未按照公开、公平、公正的原则得以体现，招标时间限于上午9点至11点存在走形式、暗箱操作嫌疑，业主、物业公司与业委会成员反映情况存有分歧，为保障全体业主利益，采取暂停物业企业的交接程序，由社区居委会组织工作人员对全体业主进行一次意见征求工作，并根据意见进行下一步工作。”2014年12月26日，案外人江苏金阳物业管理有限公司带领60至70人自行进场，产生了打斗，案外人江苏金阳物业管理有限公司的一名经理被打伤。之后，昆山市长江街道办事处经和有关部门沟通后，于2015年1月1日组织公安部门、城管部门和其他社区工作人员（昆山市长江街道司徒社区居民委员会避嫌，未参加）就选聘物业公司一事征求全体业主的意见，结果为55.77%的业主同意续聘被告易亚昆山分公司，13.55%的业主不同意续聘被告易亚昆山分公司，8.13%的业主弃权，22.55%的业主无法联系。2015年1月15日，昆山市住房和城乡建设局、昆山市长江街道办事处向原告雍景湾业委会发出告知书，告知了调查结果，并请原告雍景湾业委会执行业主大会的决定。
另查明：2015年2月12日，原告雍景湾业委会向昆山市雍景湾西苑小区的业主代表就“是否同意业委会与被告易亚昆山分公司签订的物业合同相关纠纷委托律师通过诉讼程序解决纷争”征求意见，共计收集业主代表签字的表格21份／人，均未同意，该表格真实性无其他证据佐证。2015年2月13日，原告雍景湾业委会对上述表决结果进行了公告。该小区业主代表总计为41人。
又查明：2015年6月5日，被告易亚公司、易亚昆山分公司出具情况说明，认可：“双方合同约定总金额530000元，扣除路面改造137100元，变频泵故障移机费1500元，余391400元。被告易亚公司一直将合同约定的款项单独建账，专款专用，并一直愿意将上述款项于雍景湾西苑的广大业主予以结算，但鉴于原告的五名成员内部矛盾很大，造成被告不知道和谁结算等”。现昆山市雍景湾西苑小区的物业服务企业仍为被告易亚昆山分公司，但自2014年7月28日之后，被告易亚昆山分公司未与原告雍景湾业委会按合同第12条第1款约定进行过对账。
再查明：原告雍景湾业委会成员之间存有矛盾，已无法召开业委会、履行正常的财务开支等职能，本次诉讼的具体经办人为业委会委员陈亚琴。
上述事实有雍景湾西苑小区物业服务合同、通知书、原告雍景湾业委会的表决票及征询表、会议通知、通知、告知书、征询意见汇总表、情况说明及当事人陈述予以证实。
本院认为：选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，通过业主大会会议集体讨论或书面征求意见的形式行使该项权利。本案中，原告雍景湾业委会未经业主大会同意即自行确定不再与被告易亚昆山分公司续签物业服务合同，且与案外人江苏金阳物业管理有限公司另行签订了新的物业服务合同，超越了权限。现昆山市雍景湾西苑小区的业主尚未就是否续用被告易亚昆山分公司或聘请新的物业服务企业作出决定前，应维持现状，以保障全体业主的正常生产、生活，故原告雍景湾业委会要求被告易亚昆山分公司立即搬离昆山市雍景湾西苑小区及办理交接的诉讼请求本院不予支持。原告雍景湾业委会主张其已获业主大会授权另聘其他物业服务企业，根据其自行提供的证据，在征求业主意见前即2014年10月8日依然自行决定不再续约，在2014年10月16日才就聘请物业服务企业征求业主意见，时间颠倒；根据昆山日报载明，原告雍景湾业委会公告聘请新的物业服务企业的报名时间仅为当天的9点至11点；再者，第三方昆山市长江街道司徒社区居民委员会牵头组织的调查与原告雍景湾业委会的调查结果截然相反，结合业委会内部成员之间矛盾较多的情形，本院对原告雍景湾业委会的该项主张及相应证据均不予采信，并据以确认原告雍景湾业委会在解聘、选聘物业公司及征求业主意见时存有侵犯全体业主权益及滥用职权的情形。
2014年7月28日，原告雍景湾业委会与被告易亚昆山分公司进行了结算，确认2011年至2013年业主共有资产收入余额为250000元，另确定在2014年路面车位收入不少于280000元或签合同后阳光操作。因被告易亚昆山分公司在合同签订后，并未依约与原告雍景湾业委会进行结算，在业主共同权益可能受损的情形下，考虑到召开业主大会的繁琐程序及权利救济的迫切性，本院对原告雍景湾业委会的该项主张予以支持。关于金额，被告易亚昆山分公司自认修复路面支出137100元、变频泵故障移机费1500元，其中修复路面支出的137100元有原告雍景湾业委会与被告易亚昆山分公司的公示、维修费发票及当事人陈述证实，本院予以确认；变频泵故障移机费1500元无发票证实，本院不予支持，故实际剩余2014年路面车位收入及共同资产收入共计为392900元。原告雍景湾业委会关于擅自更改大理石路面为沥青路面所涉支出应由被告易亚昆山分公司负担的主张，根据其2014年10月31日的发函，可以确认当时施工已经开始，其发函主要系因车位分层资金所致与更换修复方案无关，如不继续施工则既不便于业主的出行也可能给全体业主带来其他风险，故被告易亚昆山分公司更改方案降低支出，亦属合理。关于违约金40000元，被告易亚昆山分公司受委托代管业主共有资产，其应当负有启动清算程序的义务，虽然原告雍景湾业委会成员之间存有矛盾，但被告易亚昆山分公司亦可通过向原告雍景湾业委会或全体业委会成员披露该部分代管资产情形完成其清算义务，现被告易亚昆山分公司怠于履行其约定义务，应承担违约责任。因物业服务合同签订于2014年7月28日，2014年第一、二季度的清算义务约定已无实际意义，故本院仅对后二期的违约责任予以支持，即20000元。至于之后的清算义务，因本案诉请仅涉及了2014年的车位收入，原告雍景湾业委会就该部分资产主张在2015年及之后的清算责任，无事实依据，本院不予支持。被告易亚昆山分公司关于部分业委会成员无故拖欠物业费而不具备业委会成员身份的抗辩，原告雍景湾业委会成员已经登记备案，在未经另行更换或撤销等法定事由，其业委会成员身份不受影响，该抗辩意见无法律依据，本院不予支持。被告易亚公司作为被告易亚昆山分公司的总公司，应当承担补充责任。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第十六条、第二十条之规定，判决如下：
一、被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会2014年的车位经营管理收入及共有资产收入总计392900元。
二、被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司与本判决生效后十日内支付原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区2014年车位管理收入清算违约金20000元。
三、被告苏州易亚物业管理有限公司对上述被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司第二、三项付款义务承担补充责任。
四、驳回原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会要求被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司搬离昆山市雍景湾西苑小区并办理交接的诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费9500元，减半收取4750元，由原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会负担2375元，被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司、苏州易亚物业管理有限公司负担2375元。该款原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会已预交，本院不再退还，由被告苏州易亚物业管理有限公司昆山分公司、苏州易亚物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市经济技术开发区雍景湾西苑小区第二届业主委员会。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 孙守旺
二〇一五年六月十六日
书记员 张 磊