北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第26654号
原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。
法定代表人唐炜，总经理。
委托代理人陈飞，北京市宏健律师事务所律师。
委托代理人尹子殊，北京市宏健律师事务所律师。
被告（反诉原告）任鸿春，男，1962年3月23日出生。
委托代理人庄燕菊，女，1965年4月29日出生。
原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸公司）与被告（反诉原告）任鸿春（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。国贸公司之委托代理人陈飞、尹子殊，任鸿春及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
国贸公司诉称：我公司是朝阳区水岸庄园小区的物业服务企业，与水岸庄园小区开发商北京润泽庄苑房产开发有限公司签署有《水岸庄园前期物业委托管理合同》。任鸿春是水岸庄园小区x号房屋业主，在签署房屋买卖合同的同时一并签署了《水岸庄园临时管理规约》。我公司于2012年8月21日向任鸿春邮寄了要求交纳自2010年6月29日起至2012年7月28日止的拖欠物业费30x.25元的律师函，于2013年10月25日、2014年5月4日邮寄了要求交纳自2010年至2014年拖欠物业费58047.84元的律师函，但任鸿春对此均置之不理。根据《水岸庄园临时管理规约》第六章第一条约定业主应当按照开发商与物业公司的前期物业服务合同的约定向物业服务企业交纳物业服务费；第二条约定物业服务费用具体交纳标准为每月每建筑平方米（地上部分）人民币4.5元。任鸿春作为水岸庄园业主，应当遵守管理规约，按时交纳物业服务费；第六条约定若业主未按期交纳物业管理费或其他应付费用，则每延期一天须承担欠缴金额千分之一的滞纳金。故此诉至人民法院，请求人民法院判令任鸿春支付国贸公司物业费58047.84元（2010年6月29日起至2014年6月28日×4.5×）、滞纳金17660.81元
任鸿春辩称并反诉称：我是朝阳区水岸庄园x号业主。2007年11月14日，我签订了售楼合同，《水岸庄园临时管理规约》是与售楼合同捆绑必须签订的。2009年8月20日，任鸿春收房时没有与国贸公司签订《物业服务合同》，也没有签订《水岸庄园临时管理规约》的补充协议。收房当日，国贸公司以拒绝交房和钥匙为条件向我收取了2009年6月29日起至2010年6月28日期间的的物业费，期间2009年8月20日房屋还在漏水。《水岸庄园临时管理规约》为无效合约，国贸公司主张的滞纳金无事实和法律依据。2009年8月20日，我收房后与国贸公司就房屋漏水、电路短路的质量问题、物业管理问题等进行多次沟通协商。国贸公司对这些问题只是敷衍、未给出正式答复。因不满国贸公司的做法，所以我从2010年6月29日起暂停了物业费的交纳。国贸公司自2010年6月29日起至2013年10月28日期间从未向我主张过物业管理费用，并且从未改善物业管理现状。我在2013年10月28日收到一份律师函，我认为2013年10月28日以前的物业管理费的诉讼请求已经过了法律规定的诉讼有效期。水岸庄园是一个实行封闭式管理的高档小区，国贸公司没有提供优秀管理小区标准的内容，其根本违约，同时国贸公司以推诿拖延为手段，无视我的多次投诉请求，拒绝履行合同义务，回避沟通协商，严重损害了我的合法权益，物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，国贸公司提供的物业服务存在错误和违约，故要求减免物业费。故现提出反诉，请求人民法院判令国贸公司为我办理车卡，赔偿我绕行的经济损失3150元，判令国贸公司返还我装修押金5000元。
国贸公司针对反诉辩称：国贸公司根据合同约定，有权利维持园区车辆出入秩序，公司也对园区车辆实施了有序的管理，任鸿春出入小区没有受到限制，其没有损失，园区有南门和西门，为了更好的服务，维持秩序，我公司实施了分流制度的管理，有车卡的业主从南门进入，没有车卡和外来车辆在西门登记后进入，为了严格管理，我公司对车卡进行一年有效期的管理。2013年3月，我公司群发过车卡要同意管理的短信，为了规范园区管理，凭车卡进入园区，办理车卡的续期，12月开始实施。之前没有一年一续期的车卡。我公司只对遵守规约和物业服务合同约定的续签，任鸿春没有履行缴纳物业费的义务，所以按照我公司的规定，我公司不会给其办理车卡续期。2013年12月6日，任鸿春因为车卡没有续期导致其不能从南门进入，其毁坏了关卡设备，其至今没有赔偿。关于装修押金，任鸿春装修是2009年、2010年的事情，其按手续办理退款即可，只要办理相关手续，我公司同意退款。
经审理查明：2008年7月15日，北京润泽庄苑房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与国贸公司签订《水岸庄园前期物业委托管理合同》，约定开发公司委托国贸公司为本物业提供前期物业管理与服务，国贸公司是本物业前期唯一的物业管理管理人。本物业的前期物业委托管理服务期限自2007年9月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。本物业的物业管理采用酬金制，居住类物业一区（B03地块）4.5元／月.㎡。任鸿春签署《水岸庄园临时管理规约》，其内容为开发商为开发公司，物业公司为国贸公司，物业公司义务为按照有关法律法规、本规约及《前期物业服务合同》确定的内容和标准，实施本物业的管理服务工作，对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、区内公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的《业主手册》及各种管理制度，并以明示的方式告知业主，根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的《装修指南》，按照规定对物业装修单元实施监督管理，物业公司的行为不得损害全体业主和使用人的合法权益。物业服务费用具体交纳标准为每月每建筑平方米（地上部分）：人民币4.5元。业主在第一次交纳费用时，物业公司将预收一年的物业管理费，一年期满后物业公司将以每六个月为一周期预收物业管理费。物业管理费计费起始日期为自开发商发出的入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起，若因个人原因没有及时办理入住手续，业主仍需支付按入住通知书上载明的正式入住手续办理开始之日起计算的物业管理费。若业主未按期交纳物业管理费或其他应付费用，则每延期一天须承担欠缴金额千分之一的滞纳金。
2009年8月20日，国贸公司收取任鸿春装修押金5000元。
经询，国贸公司与任鸿春确认任鸿春为北京市朝阳区润泽庄园x号楼x号业主，上述房屋建筑面积为268.74平方米。
庭审中，双方的主要争议：
1、物业服务问题。任鸿春提供光盘、照片，以此证明园区内电线裸露、外来车辆占用车位、保洁、绿化、中心水系等物业服务问题。国贸公司称园区内有两个水系，物业服务部后面的水系正常，园区内的水系是开发商赠送给业主的，建造至今没有使用过，是有部分漏水，但水系不在我公司服务范围内；业主门口不属于我公司物业服务范围，双方曾因此发生冲突，所以我公司严格按照服务范围提供保洁服务；我公司对施工车辆做到了管理。任鸿春提供客户投诉处理单，以此证明任鸿春向国贸公司借用梯子回家，国贸公司花费50分钟才借梯子。国贸公司称上述事情属实，因为事故发生后，公司进行了层层汇报，公司有担心。
国贸公司提供会议纪要、备忘录等证据，以此证明国贸公司与开发商协调，反映相关问题。任鸿春称上述文件没有反映其的问题，无法得知国贸公司将相关情况反映给开发商。国贸公司又提供备忘录等证据，以此证明其统计漏水情况。任鸿春称其房屋2009年已经开始漏水，有十处漏水，但上述证据显示仅有一层漏水。
2、维修问题。任鸿春提供维修工作单、信件等证据，以此证明其向国贸公司反映问题，国贸公司置之不理，屋内的打印机损坏、二楼主卫生间插座损坏、无理由收费情况。国贸公司称任鸿春多次反映家内停电问题，后我公司逐根电线排查，发现是户内空调线的问题，任鸿春应该与开发商或装修公司进行协商，我公司也上报开发商了，该事情已经通过诉讼解决了，户内的维修不属于我公司服务范围，我公司仅对公共区域，关于维修费用，具体的费用是任鸿春与厂商协商，与我公司无关。
国贸公司提供手工单登记表、电子维修单登记表，以此证明国贸公司为任鸿春提供维修服务。任鸿春称上述证据不属实，只是业主报修，维修人员过来看看。
3、诉讼时效问题。国贸公司提供律师函等证据，以此证明国贸公司向任鸿春催要物业费用。任鸿春认可收到了2013年10月25日的律师函，其他律师函未收到。
4、进出问题。任鸿春提供录音、发票，以此证明国贸公司称不缴费不能从南门进入，以及绕行产生的油费。国贸公司称业主不缴费，只能从西门进入，发票与本案无关，国贸公司就此提供车辆安全管理协议、车辆管理制度文件。任鸿春认可车辆安全管理协议，但对车辆管理制度表示不清楚。
上述事实，有《水岸庄园前期物业委托管理合同》、《水岸庄园临时管理规约》等证据在案佐证。
本院认为：国贸公司与任鸿春之间存在物业服务合同关系，任鸿春应该向国贸公司支付相应的物业服务费用。关于物业服务内容一节，任鸿春提供证据证明原告之物业服务存在问题，本院对其抗辩意见予以采纳，本院酌定物业费为52243元。任鸿春又以诉讼时效抗辩，依据国贸公司之证据显示其进行了催缴工作，本院对任鸿春该抗辩意见不予采纳。关于滞纳金一节，考虑到任鸿春的抗辩意见，本院对此不予支持。关于车卡一节，国贸公司单方制定相关车辆管理制度，结合双方因物业服务问题发生争议，故本院对任鸿春该项诉讼请求予以支持。关于经济损失3150元一节，任鸿春可以进出相关园区，任鸿春与国贸公司因物业服务、物业费、损坏设施等发生争议，结合任鸿春之证据不足以证明其损失，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于装修押金5000元一节，任鸿春、国贸公司争议多年，现任鸿春已入住多年，国贸公司应将上述款项返还任鸿春。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任鸿春于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司二〇一〇年六月二十九日起至二〇一四年六月二十八日期间的物业费五万二千二百四十三元。
二、原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内为被告（反诉原告）任鸿春办理车卡续期。
三、原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）任鸿春装修押金五千元。
四、驳回原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）任鸿春其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百九十三元，由原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司负担五百八十六元（已交纳），由被告（反诉原告）任鸿春一千一百零七元（国贸公司已交纳二百六十元，任鸿春于本判决生效之日起七日内交纳八百四十七元）。反诉受理费二十五元，由原告（反诉被告）国贸物业酒店管理有限公司负担二十五元（任鸿春已交纳，国贸公司于本判决生效之日起七日内转交给任鸿春）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 欧阳华
人民陪审员 王胜太
人民陪审员 曲 鸿
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 张 玉