江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2808号
上诉人（原审原告）南京市公房管理中心，组织机构代码77700959－X，住所地南京市中山南路111号。
法定代表人高旭阳，该中心主任。
委托代理人杨从兴、李友道，江苏高的律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京制毡厂，组织机构代码13492134－X，住所地南京市秦淮区升州路47号。
法定代表人黄新民，该厂厂长。
委托代理人王跃宁。
上诉人南京市公房管理中心因与被上诉人南京制毡厂物权保护纠纷一案，不服原南京市白下区人民法院（2013）白民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月13日立案受理，依法组成合议庭，于2013年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人南京市公房管理中心的委托代理人杨兴、李友道；被上诉人南京制毡厂的委托代理人王跃宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京市公房管理中心原审诉称，2011年1月，南京市房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）与被告南京制毡厂签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，由被告南京制毡厂承租中山南路317号建筑面积为350.3平方米的公房（以下简称涉租房屋），租金为3244.75元／月，租期至2011年12月31日止。合同签订后，被告南京制毡厂虽按约缴纳房租，但未在合同到期后与房产经营公司续签合同。2013年3月，根据宁建物字（2011）1374号《南京市直管非住宅公房租金改革实施意见》的要求，房产经营公司发函给被告南京制毡厂通知其办理新的租约，但被告南京制毡厂置之不理。综上，原、被告在原有协议到期并自然终止的情况下并未就本案所涉及的房屋形成新的租赁协议，涉租房屋即使是一直由被告南京制毡厂使用但也仅是不定期租赁的关系，何况被告南京制毡厂还有擅自转租的行为。按照《合同法》关于转租的相关规定以及江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，被告南京制毡厂现已无任何法定和约定事由继续使用该房屋。故原告南京市公房管理中心诉至法院，请求法院判令：1、被告南京制毡厂立即迁出原告所有，并由房产经营公司管理的南京市白下区中山南路317号公房（建筑面积为350.3平方米）；2、被告南京制毡厂承担本案诉讼费用。
南京制毡厂原审辩称，原、被告之间的租赁合同关系并未终止，被告南京制毡厂从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为。被告南京制毡厂自有房屋以及承租的公房原位于南京市白下区马巷85号，上述房屋系政府在计划经济时代划拨给被告南京制毡厂使用。上述房屋被拆迁后，拆迁部门安置的房屋位于本市中山南路317号，安置的房屋包含了产权房与公房，而产权房与公房连为一体，从未区分过也根本没有办法区分具体区域，房产经营公司与被告南京制毡厂仅仅是依据拆迁安置时确定的面积即350.3平方米签订的租赁协议。计划经济时代，政府划拨房屋系为了被告南京制毡厂的生产经营，被告南京制毡厂现为特困企业，早已停产，被告南京制毡厂将涉租房屋出租也是经营的一种方式。现被告南京制毡厂仅靠出租房屋获得的收入维持职工的医疗、养老，如原告南京市公房管理中心收回涉租房屋，必然会导致被告南京制毡厂职工的医疗、养老问题无以为继，将会造成严重的社会问题。另外，直管公房的所有权人应当是政府，原告南京市公房管理中心仅仅只有管理权限，其诉讼主体亦不适格。
原审法院经审理查明，被告南京制毡厂原名称为南京毛条厂制毡分厂，为其主管单位南京毛麻集团于1992年设立的集体所有制企业，原经营场所位于白下区马巷85号，由其自有产权房屋及承租的直管公房组成，被告南京制毡厂成立之时即已经承租上述直管公房。1996年6月15日，南京万厦（集团）股份有限公司（甲方）与南京毛麻集团三产实业总公司（乙方）签订《协议书》，约定：“甲方对马巷85号994.2平方米乙方自管产权房和乙方承租的350.6平方米公房进行拆迁；甲乙双方同意复建乙方非住宅房的地点在砂珠巷小区沿中山南路地段，层次4层，其中底层营业面积不少于建筑面积400平方米；甲方安置给乙方非住宅用房其产权关系不变，即原乙方产权归乙方所有，原乙方承租的公房仍由乙方承租使用”。
中山南路317号房屋建成后，拆迁部门将该房屋作为安置房交付给被告南京制毡厂，被告南京制毡厂就公房部分与房产经营公司签订了面积为350.3平方米的《南京市直管非住宅公房租赁合同》。被告南京制毡厂自有产权部分房屋与其承租的公房均位于中山南路317号，该房屋建成后，拆迁单位、房产经营公司、被告南京制毡厂均未对350.3平方米的公房的具体界限进行划分，现上述公房与被告南京制毡厂自有房屋仍为一体。
2011年1月26日，房产经营公司（甲方）与被告南京制毡厂（乙方）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定：乙方承租甲方管理的中山南路317号房屋，房屋建筑面积350.3平方米；租赁期限为壹年（自2011年1月1日起至2011年12月31日止），租金标准为每月3244.75元。该协议到期后，双方未再续签。
2013年3月4日，房产经营公司城南公司作出《函》，内容为：“南京制毡厂：贵单位承租升州路43-47号、中山南路317号等直管公房，建筑面积为2272.9平方米。根据宁建物字（2011）1374号《南京市直管非住宅公房租赁改革实施意见》的精神，结合2011年江南九区房屋租金平均价，贵单位承租该地段月租金警戒线分别为82元／平方米、70元／平方米，我公司将以此标准办理租赁合约，望贵单位接函后一周内提供转租合同，否则我公司将按有关规定处理，请配合为感”。房产经营公司工作人员在该《函》中备注：“该函由我公司房管员于2013年3月5日送至该单位吴主任，吴拒绝签字”。
另查明，涉租房屋的产权人现为原告南京市公房管理中心，原告将涉租房屋交由房产经营公司管理。庭审中，被告南京制毡厂认可其将涉租房屋另出租他人，并称以租金收入维系退休及下岗职工的医疗、保险等事宜。
以上事实，有南京市公有房屋所有权证（复印件）、《协议书》（复印件）、《南京市直管非住宅公房租赁合同》、《函》以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告南京制毡厂自1992年起即承租马巷85号房屋，涉租房屋系马巷85号房屋拆迁安置得来，被告南京制毡厂并非没有合法依据占有涉租房屋，其对涉租房屋享有使用权。被告南京制毡厂作为集体企业，其系依照国家福利政策承租涉租房屋，原告南京市公房管理中心以双方现系不定期租赁关系且被告南京制毡厂存在转租行为为由，要求被告南京制毡厂迁出涉租房屋，没有法律依据，原审法院院不予支持。但被告南京制毡厂承租房屋应当交纳租金，原、被告双方可就租金标准进行协商处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：驳回原告南京市公房管理中心的诉讼请求。案件受理费23614元，由原告南京市公房管理中心负担。
南京市公房管理中心不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉从所签订的租赁合同在2011年12月31日已经到期，合同到期后，双方没有重新签订租赁合同，双方之间为不定期租赁关系，上诉人有权随时解除合同，双方的合同约定被上诉人将承租的房屋擅自转租的，上诉人有权解除租赁，收回房屋使用权，后被上诉人擅自转租房屋，上诉人亦有权要求被上诉人迁出涉租房屋。根据相关政策规定，被上诉人承租的房屋应当实行协议租金，协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商解决，而上诉人多次要求被上诉人重新商谈，签署租赁合同，但被上诉人不予理会，其行为导致涉租房屋价格不能上涨，上诉人有权要求其迁让房屋。综上，原审法院不支持上诉人要求被上诉人迁出涉租房屋的判决是错误的。上诉人作为房屋所有权人有权依据政策规定要求上调租金，而原审法院仅判决由当事人双方就租金标准进行协商处理，但若无法达成一致意见，仍只能履行原租赁合同约定的租金标准，上诉人调整租金的权利无法实现，原审法院判决根本未能解决当事人之间的争议。故请求二审法院撤销一审法院的判决，支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人南京制毡厂答辩称，我方意见与原审时意见一致，现在被上诉人所使用的房屋是原房屋拆迁安置所得，且至今上诉人无证据证明涉诉房屋为其所有，双方至今也未对拆迁后重新安置的房屋进行分割，无法区分哪些房屋是被上诉人的，哪些房屋是上诉人的，故上诉人的诉讼请求无事实依据。我方认为上诉人要求被上诉人迁让无法律依据，被上诉人取得公有房屋系历史形成的，是国家将其分配给企业的，是具有福利性质的计划性公房。由于企业现在已经停产，主要是靠发展第三产业来维持目前已下岗职工和在职职工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是将此房出租谋求其他利益。上诉人要求被上诉人迁让亦缺乏法律依据。综上，请求法院驳回上诉，维持原判决，
本院审理查明，上诉人提交了南京市房产经营总公司和南京万厦（集团）股份有限公司就涉诉房屋签订的南京市直管公房拆迁协议书，证明涉案的350.3平方米房屋的产权人应当是上诉人的，并且可划分。同时上诉人提出原房屋被拆除后，对于安置补偿的房屋，上诉人、被上诉人经过数次谈判，进行过口头划分，但无书面记载。被上诉人对于上诉人提供的此份证据的真实性无异议，对于被安置房屋中有350.3平方米的房屋属于上诉人所有，也无异议。但不认可双方已对被安置房屋的产权进行过界定划分。对于安置房屋双方当事人均未领取相应的产权证之事实，双方均无异议。另查明被上诉人房屋租金交至2013年3月，后因双方对于房屋租金未达成一致意见，未再交纳。
二审中查明的其他事实与原审查明的其他事实一致。
本院认为，被上诉人原经营场所位于白下区马巷85号，由其自有产权房屋及承租的直管公房组成，该房屋于1996年被拆迁后，安置房屋位于本市中山南路317号，拆迁部门将该房屋作为安置房交付给被上诉人南京制毡厂，后拆迁单位、上诉人、被上诉人均未对涉案的350.3平方米公房的具体界限进行划分，上述公房与被上诉人自有房屋仍为一体。现上诉人要求被上诉人迁让涉案房屋，但其既未举证证明双方当事人已经对公房和被上诉人的自有房屋已经进行分割的事实，也不能证明涉案房屋的具体位置，故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费23614元，由上诉人南京市公房管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一三年十月十一日
书 记 员 赵春凤