上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第2433号
原告上海旭弘置业有限公司。
法定代表人黄永灏，总经理。
委托代理人郑玮，上海申拓律师事务所律师。
委托代理人王世其，上海申拓律师事务所律师。
被告闫胜男。
委托代理人龚向东，江苏健行律师事务所律师。
原告上海旭弘置业有限公司（以下简称旭弘公司）与被告闫胜男商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理，并适用简易程序于2015年11月4日、11月16日公开开庭予以审理。原告的委托代理人郑玮，被告的委托代理人龚向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旭弘公司诉称，2014年12月25日，被告向原告购买上海市闵行区××路××弄《××中心》7号2层201室，双方签订了《上海市商品房预售合同》一份，总房价为人民币（币种下同）4，470，930元。根据双方预售合同附件一的约定，被告应当按照下列方式向原告支付房款，签订本合同时支付购房款447，930元，2014年12月25日前支付购房款903，000元，本合同签订之日起50天内，被告以按揭贷款方式付清剩余购房款312万元。未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同约定，逾期90天内，违约金按照逾期未付款额的日万分之二计算，逾期超过90天，自第91天起违约金按照逾期未付款额的日万分之三计算。自2015年2月14日起，被告拖欠的购房款为312万元，经原告多次催收，被告于2015年6月1日支付购房款12万元，于6月2日支付了购房款300万元，已构成违约。故原告起诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期付款违约金73，908元。
被告闫胜男辩称，不同意原告的诉讼请求。1、2014年11月被告通过中介了解到系争房屋，并在购房处由销售员陈陈借贷，确定购买两套房屋。11月29日双方就付款期限进行协商，销售员陈陈及经理同意付款期限延长4-5个月，即2015年6月15日为付款期限。在得到原告项目负责人同意延长付款期限，故在12月25日签订了正式买卖合同，被告支付首付款，其余用贷款方式支付。签约后被告积极履行办理贷款手续，但被告要求原告出具贷款相关材料时，原告却以必须从与其有关联的银行贷款为由不予配合提供，后被告通过中介处才获得原告的相关证件材料，故导致银行的贷款到2015年6月1日才放款；2、被告并无违约行为，原告对付款期限进行了变更，同意延长付款期限4-5个月，预售合同签订前原告明知被告没有一次性购买两套房屋的付款能力，原告口头承诺延长付款期限，同时被告签约前尽到谨慎义务，无原告承诺被告不可能签订付款期限必然导致被告违约的合同，同时原告为了绑定贷款，故意不配合提供贷款材料，不承担保证责任构成违约，原告未按约办理预告登记，导致被告贷款延后。又原告主张的违约金过高；3、合同附件中付款方式第一条形成于书面合同签订之前，是原告单方制定的条款，并非双方意思一致的表示；4、合同补充条款第十四条，是原告重复使用的条款，属核实条款，原告利用宣传资料及销售人员的承诺引诱客户签订合同，用该条款否定并免除自己的责任，有违诚信原则，且原告对其未能进行提示及解释，依法该条款应当属于无效条款；5、原告应履行为被告按揭贷款提供保证的义务，需为被告提供按揭贷款所需的相关必备材料，但原告在销售过程中采用销售与贷款绑定的方式，同时被告未能及时办理预告登记导致被告贷款并按时房款。
经审理查明，2014年12月25日，原告旭弘公司（卖方，签约甲方）与被告闫胜男（买方，签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买××路××弄《××中心》7号2层201室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为111.01平方米，其中套内建筑面积为91.46平方米、公用分摊面积为19.55平方米，该房屋建筑层高2.90米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为40，275.02元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4，470，930元；在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋提地自愿管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过3%（包括3#%），不向乙方收取超过部分的房价款，甲方同意当暂测面积的误差错过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解释本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面解除本合同，如甲方要求乙方继续履行合同的，则双方应继续履行合同，自第91天起，乙方应当承担的违约金按逾期未付款的日万分之三计算，但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面解除合同的权利，如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方支付的房价款不足赔偿甲方全部损失的，甲方有权追索；甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面图（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意，甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0.10%违约金；甲方定于2016年3月31日前将该房屋交付乙方；如甲方未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，甲方应继续履行交房义务，并向乙方支付违约金，在约定交房日期90天后，甲方应按照逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准向乙方支付违约金，若再延期超过180天，甲方仍无法将该房屋交付给乙方时，乙方有权单方面解除合同，甲方根据合同约定承担赔偿责任；双方商定本合同生效之日起30日内，由甲乙双方共同向房地产登记机构办理预告登记，其中一方逾期不配合办理预告登记的，另一方有权单方办理预告登记；本合同签订之日，乙方支付购房款447，930元，乙方应于2014年12月25日前支付购房款903，000元，本合同签订之日起50天内，乙方应以按揭贷款方式付清剩余购房款3，120，000元，即付清全款，如乙方因政策、法律、政府、银行及其他原因未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方必须以现金或其他方式在上述期限内付清购房款，否则视为乙方逾期付款，按合同约定逾期付款责任处理；乙方在签订本合同之前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需提供的全部证明资料，确认本人符合贷款资格，自愿承担贷款不能的风险；乙方在签订本合同后3天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料（甲方可代为转交），并在签订本合同后7天内前往房地产管理部门办理有关贷款手续，否则乙方需向甲方支付总房价款的2%作为违约金；如甲方作为乙方按揭贷款的阶段性担保人的，在甲方的担保期内，如乙方违反银行按揭贷款合同的有关规定致使甲方在交房前已承担担保责任而乙方未向甲方清偿所发生的费用，则甲方有权暂缓向乙方交付房屋直至乙方向按揭银行及甲方付清应付款项及利息，且甲方无需承担逾期交房的责任；若因乙方原因导致甲方承担代为清偿等担保责任的，则乙方应在银行扣划甲方款项后10天内向甲方付清甲方因此而承担的所有费用（包括全部甲方被银行划扣的款项、违约金、滞纳金、律师费、诉讼费、调查费及其他费用），否则甲方有权单方面解除合同，在甲方据此解除合同的情况下，乙方除应向甲方支付甲方因此而承担的所有费用外，还应向甲方支付总房款的15%作为违约金，甲方有权直接从乙方已支付的房款中扣除乙方应付的所有费用、违约金和甲方因此遭受的全部损失，并将余款直接优先偿还银行的按揭贷款；就甲方承担担保责任代为清偿的所有费用，乙方除应及时向甲方清偿和支付违约金、赔偿金及相关费用外，还应承担该款项自甲方向银行代为清偿之日起至乙方向甲方实际清偿之日止之期间内的利息损失，利息按同期银行贷款2倍的标准计算；甲乙双方之间的权利义务以本合同正文及其附件以及本补充条款为准，本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（若有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围内的房屋及相关设施和开发归还范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，仅为乙方提供参考，不构成甲方的允诺和交付标准，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成甲方的义务和责任；甲方如需解释、变更或解除本合同任何条款，或向乙方作出任何保证和承诺，或放弃已方任何权利，或减轻、豁免、延后乙方的任何义务和责任的，均须经甲方的法定代表人签字并加盖甲方公司公章予以书面确认，任何销售人员或其他有关人员均无权代表甲方作出上述表示，否则一律无效，甲方不承担任何责任等。合同还对其他内容进行了约定。
被告于2014年12月7日前支付了447，930元，于12月25日前支付了903，000元。此后于2015年6月1日支付了12万元，于6月2日支付了300万元。
上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》，由被告提交的付款凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
庭审中，被告为证明原告工作人员曾承诺付款时间延后，申请证人陈陈、钱浩宇出庭作证。证人陈陈证言的主要内容为：其之前在华燕房盟网络科技股份有限公司工作，公司从事一手房销售代理，其主要负责案场销售，具体根据公司调动安排。其于2014年10月份去了原告公司的楼盘，××中心，至2015年2月-3月离开，负责楼盘销售，期间共销售出去15套房屋。被告购买的房屋系其经手的，被告于11月看房，11月29日开盘摇号的当日支付了定金10万元，定金由公司统一收取，定金支付后一周内签约。签约时由其接待的，合同为公司的案场经理办理，审核好后才打印签字，被告签字后公司再盖章交还给购房人。按照公司规定，签约七日内支付首付，二个月内全款到账，被告表示因为资金不够需要卖掉其他房屋后才能支付房款，提出付款期限问题。因为其并没有权限处理，其将被告带至案场负责人刘雯处协商，刘雯与被告如何协商的其没有听到。当时公司有统一办理贷款的银行，但被告自己去找贷款银行办理。签约后没多久被告曾找到其要求提供法定代表人证明的材料，其作为销售没有权限提供故向公司申请，公司回复要求统一办理，此后被告找到公司处理，后面具体情况其没有参与了。一般情况下办理贷款需要开发商保证，并要求开发商提供相关材料，但是其并没有提供材料的权限，且被告找到时其已经不在案场了。被告购买房屋时提过延长付款期限的问题，开发商规定合同时间不能更改，被告提出后其将被告带到刘雯处处理该事情，合同内容及协商过程其没有参与。证人钱浩宇证言的主要内容为：其就职于中原地产顾问有限公司，曾负责代理原告公司房屋的销售，其公司负责分销，业务员在案场，其负责管理。其曾经带被告到案场，于12月25日参与了签约过程。被告在11月底开盘时支付过定金，被告原先想买一套房屋，看过后买了两套。签约时支付了首付款，因当时被告只有购买一套房子的资金，没有能力支付2套房屋购房款，故要求延长整个付款周期。开始约定其中一套是办理商业贷款的，另外一套是由被告支付首付后卖掉其名下的其他房屋后支付全款的。12月底签约后其帮助被告与原告商量给被告3-4个月时间卖房，签约后办理贷款，第一次是将材料直接交给原告办理，但因为贷款费用问题没有办理成功，且考虑到被告要自己出售房屋，故没有继续办理贷款。宽限时间到期前被告未能将其自己的房屋出售，办理了自己房屋的抵押后，又通过其办理了贷款。办理出贷款的时候已经超过付款期限了，实际晚了一个月付清。办理按揭贷款，开发商有义务提供贷款材料，但被告要求原告提供材料时并没有给被告，当时与刘雯经理商讨付款事宜，销售经理ＸＸＸ当时商谈要求被告在5月1日前付清所有款项。经庭审质证，原告认为从未授权相关人员同意被告延期付款，被告对证人证言无异议。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现本案的争议焦点为被告未能在合同约定的期限内支付第三期房款是否已违约，应否承担相应的违约责任。被告认为原告工作人员曾承诺迟延支付房款，且未能及时办理出贷款系原告未配合提交贷款材料及办理预告登记，故未能付款并非其责任，不需承担违约责任。本院认为，首先，原告以付款方式中约定：“本合同签订之日，乙方支付购房款447，930元，乙方应于2014年12月25日前支付购房款903，000元”，实际被告已在合同签订前已支付了购房款447，930元，在合同签订当日2014年12月25日支付了903，000元，合同约定存在不合理之处，证明该合同系原告事先拟好的格式文本。就合同约定付款方式“本合同签订之日，乙方支付购房款447，930元”，结合双方实际履行过程而言，实为对被告已付房款的确认。而“乙方应于2014年12月25日前支付购房款903，000元”的约定，被告确实在当日支付了该笔款项，故合同内容系对双方权利义务的约定，并非是被告单方之确认。其次，对于合同付款时间之变更，被告认为合同补充条款中第十四条之约定：“甲乙双方之间的权利义务以本合同正文及其附件以及本补充条款为准，本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（若有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力”系原告免责的格式条款，应属无效。但该条款系对双方权利义务之确认，从条款内容来看并没有否定协商，而是约定协商后内容应以书面形式确认，并非系免除原告责任，被告认为该系格式条款应属无效的意见，本院不予支持。又被告以证人证言予以证明双方重新商议付款时间，但证人陈陈并未参与协商过程，而证人钱浩宇所陈述之付款时间较为含糊未能确定，且并未有其他证据予以证明，本院难以采信。再次，关于贷款的办理，被告作为购买方于预售合同中的主要义务为支付房款，而通过银行按揭贷款的方式支付第三期房款，系被告对房款支付方式的选择，其应明确办理的手续并承担相应的风险，至于原告在贷款中的保证义务，系对原告责任的加重，应经原告同意后予以承担，且被告此后无需原告之担保亦办理出贷款。而预告登记被告亦可按照合同约定自行作出，故被告主张的该两项并非不构成其迟延支付房款之抗辩。但关于被告办理贷款所需材料，原告应尽配合义务及时提供。综上，被告未能按约支付房款并无依据，已属违约，原告要求其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张的违约金，被告认为过高应予以调整，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，考虑到被告的实际付款情况及原告配合提供贷款材料之延误，酌情确定被告支付违约金5万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告闫胜男于本判决生效之日起十五日内向原告上海旭弘置业有限公司支付违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计823.85元，由原告上海旭弘置业有限公司负担247.15元，由被告闫胜男负担576.70元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷雪
二〇一五年十一月二十四日
书记员 龚漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。