湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第05139号
上诉人（原审被告）胡某。
委托代理人谢兆佳，湖南星城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南宜居物业管理有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段6号。
法定代表人王艳，该公司副总经理。
委托代理人海军。
上诉人胡某因与被上诉人湖南宜居物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2014）岳民初字第03131号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：胡某系宜居物业公司所管理的宜居·莱茵城B3-401房业主，2011年7月28日胡某收房时，与湖南省天元房地产开发有限公司、宜居物业公司共同签署《宜居·莱茵城临时管理规约承诺书》，该《临时管理规约》对各方当事人的权利义务进行了约定、房屋使用、管理和维修、违约责任和纠纷的处理进行了约定。另据同小区其他相似案件查明，2009年8月30日，湖南省天元房地产开发有限公司与宜居物业公司签订了《宜居花园前期物业服务合同》，该合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量以及违约责任等内容做了约定，其中该合同第五条约定：前期物业委托管理期限自签字之日起至第一届业主委员会成立，选聘新的物业管理企业接管之日止。该合同第六条约定：本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：带电梯高层住宅：1.4元／平方米／月；商铺：2元／平方米／月。该合同第七条约定：物业管理费应当从业主收房期限之内的实际收楼之日起或甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付六个月的物业服务费。此后按季度预付交纳，具体时间为每季度第一个月5号前（逾期按每天千分之三收取违约金）。胡某入住后，自2012年8月起未按合同约定交纳物业管理服务费。胡某所购房屋面积为124.01平方米，应每月交纳物业管理服务费173.6元（124.01平方米×1.4元／㎡／月），截至2014年3月31日，胡某共欠缴物业管理服务费3472元。另查明，宜居物业公司在提供物业管理服务期间，未严格按约定全面履行义务，特别是安全防范、公共设施的维修、养护方面未管理到位。
2014年5月8日，宜居物业公司向长沙市岳麓区人民法院起诉，请求法院判决：1、胡某立即支付长沙宜居˙莱茵城B3栋401室物业管理费3472元，滞纳金2452元，合计人民币5924元；2、诉讼费用由胡某承担。
原审法院认为：湖南省天元房地产开发有限公司与宜居物业公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，合同依法成立并生效。建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。对宜居物业公司的资质问题，宜居物业公司目前为三级资质，参照建设部2004年5月1日起施行的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，可承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而根据宜居物业公司提供的《宜居花园前期物业服务合同》，该项目的建筑面积为52万平方米，宜居物业公司的上述行为可由相关的管理部门予以处理，不影响《宜居花园前期物业服务合同》的效力，胡某因此要求减免约定的物业管理费，理由不足。宜居物业公司为胡某提供了物业管理服务，但是，胡某自2012年8月起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，胡某应交纳自2012年8月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费3472元。胡某主张宜居物业公司提供的物业管理服务不符合要求，故拒绝交纳，原审法院经审查认为，宜居物业公司提供的物业管理服务虽存在一定瑕疵，应予整改，但该事由不能成为拒交物业费的抗辩理由。对宜居物业公司要求胡某承担违约金2452元的诉讼请求，原审法院认为，胡某以宜居物业公司的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但胡某并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，酌情确定胡某向宜居物业公司支付逾期交纳上述物业费的违约金347元，对宜居物业公司要求胡某支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。希望双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决如下：一、胡某在本判决生效之日起十日内支付湖南宜居物业管理有限公司2012年8月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费3472元，违约金347元，共计3819元；二、驳回湖南宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取25元，由胡某负担，此款湖南宜居物业管理有限公司已垫付，胡某在支付上述款项时一并支付给湖南宜居物业管理有限公司。
上诉人胡某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宜居物业公司超越资质承接上诉人所居住的宜居花园物业服务项目，其与湖南省天元房地产开发有限公司签订的《宜居花园前期物业服务合同》违反法律行政法规的强制性规定，系无效合同；二、被上诉人在消防管理、小区绿化、安全保卫、秩序和公共设施维护方面均不到位，明显没有尽到管理义务，上诉人有权拒绝支付物业费用。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回宜居物业公司的全部诉讼请求。
被上诉人宜居物业公司答辩称：一、关于资质问题，涉案的宜居花园项目是分批次开发的，被上诉人承接业务时资质符合要求，目前被上诉人也正在进行资质等级升级申报；二、被上诉人为被上诉人提供了物业服务，上诉人应当缴纳物业费用。请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对于原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、宜居物业公司超越资质承接物业管理项目是否导致《前期物业服务合同》无效；二、胡某是否可拒付物业服务费用。
关于宜居物业超越资质承接物业管理项目是否导致《前期物业服务合同》无效的问题。宜居物业公司目前为三级资质，承接建筑面积为52万平方米的宜居˙莱茵城物业管理项目确系超出其可承接的物业管理业务范围，但物业公司是否具有对应的物业资质，属于行政管理范畴，与物业服务合同是否有效无关。宜居物业管理公司与湖南省天元房地产开发有限公司签订《宜居花园前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。胡某和宜居物业公司均应按照合同约定履行各自义务。宜居物业公司提供了物业服务，胡某应当缴纳相应的物业服务费用，宜居物业公司提供的物业管理服务虽存在瑕疵，在安全防范、公共设施的维修、养护方面未管理到位，应予整改，但该事由不能成为业主拒交物业费的抗辩理由，故原审法院判决胡某支付物业费并酌定违约金并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，胡某的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判，
本案二审案件受理费用50元，由胡某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一四年十一月二十五日
书记员 冷子剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。