杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭滨民初字第44号
原告（反诉被告）江媚红。
委托代理人（特别授权）朱榕斌、朱哲。
被告（反诉原告）杭州滨盛置业有限公司。
法定代表人严胜雄。
委托代理人（特别授权）陆继媛、祝丽峰。
原告江媚红诉被告杭州滨盛置业有限公司（以下简称滨盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，被告滨盛公司应诉后于2014年3月5日向本院提起反诉，本院于同日受理。本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。江媚红委托代理人朱榕斌，滨盛公司委托代理人陆继媛、祝丽峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。江媚红委托代理人朱榕斌、朱哲，滨盛公司委托代理人陆继媛、祝丽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江媚红起诉称，2013年5月19日，江媚红、滨盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定江媚红以按揭贷款的方式，从滨盛公司处购买一套位于杭州市滨江区半岛水岸华庭1号楼4209室，建筑面积为89.47平方米，套内面积为68.14平方米，交易价格为2478508元的住宅房。在合同签订前，江媚红就将自己既不是杭州市居民也未在杭州工作，无法提供在杭州市当地纳税证明和社会保险缴纳证明的情况如实告诉了滨盛公司，但滨盛公司称其可通过中介机构为江媚红完善所需手续，并可到其指定的银行办理按揭贷款手续。在得到滨盛公司承诺后，江媚红于2013年5月12日向滨盛公司支付了748508元的首付款和1500元的代收隔层费。合同签订后，江媚红按滨盛公司要求，渥德房地产咨询有限公司，在分二次向该公司交纳了1.94万元的服务费后，由该公司为江媚红办理了《个人所得税完税证明》和《收入证明》各一份，以证实江媚红在杭州洁亿达纯净水设备有限公司工作，并在当地缴纳了一年所得税；后又前往杭州市区房产档案管理部门查询住房情况，以证实江媚红在杭州各区未购买房产，符合购买该住宅的条件，最后前往滨盛公司指定的贷款银行
--
保俶路60号建行西湖支行，办理按揭贷款173万元的相关手续。但因受国家宏观政策影响，该笔贷款虽经江媚红两次办理但均未获得银行批准。2013年10月底，该行正式口头通知江媚红，拒绝为其办理按揭贷款手续。鉴于银行方面贷款无望，江媚红家中前不久遭受重大变故，故无法依照《商品房买卖合同》第7条第3款约定，在银行按揭贷款遭拒绝后自行解决剩余房款。为此，江媚红委托律师在今年11月10日向滨盛公司发出《关于请求解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，希望双方能就解除合同和退还首付款等事宜达成协议，但滨盛公司至今未予以答复。鉴于上述事实江媚红认为，滨盛公司明知江媚红不具有购房资格，仍教唆、协助江媚红伪造证明材料，继而达到签订合同的目的，根据国务院办公厅2011年1月26日《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，以及2013年2月26日《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神，双方签订的《商品房买卖合同》理应解除，江媚红预付的首付款和隔层费亦应全额退还。江媚红起诉请求：解除江媚红与滨盛公司于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》；滨盛公司返还江媚红已缴纳的748508元首付款和1500元的代收隔层费；案件受理费等诉讼费用由滨盛公司承担。
滨盛公司答辩称，一、江媚红诉称完全与事实不符。滨盛公司是在审查江媚红符合购房条件的情况下，才与江媚红签订《浙江省商品房买卖合同》。1.江媚红在购房时从未告知滨盛公司其在杭州没有工作以及无法提供个人所得税完税证明，滨盛公司更不可能教唆、协助江媚红伪造证明材料。2.江媚红在购房时告知滨盛公司其在杭州工作，并向滨盛公司提供了其个人所得税完税凭证。滨盛公司也向杭州市房管局查询，发现江媚红在杭州市区范围内没有住房。江媚红个人情况符合杭州购房政策的规定，具备购房资格。在此情况下，滨盛公司才与江媚红签订购房合同。3.江媚红之所以迟迟未获得银行按揭贷款，系因为江媚红拒不按照银行要求提供办理按揭所需材料以及其配偶提供的银行流水系虚假所致。期间，滨盛公司于2013年7、8、10月间多次发函催促，但江媚红拒不配合。
二、双方签订的购房合同合法有效，江媚红应按约继续履行合同，支付剩余购房款。1.从江媚红提交的证据，个人所得税完税凭证以及其在杭州无住房的查询记录，恰恰证明其具备购房资格。江媚红所提交的材料通过了杭州市住房保障和房产管理局的审核，该局还出具了《杭州市区住房情况查询记录》，确认了江媚红具有购房资格。江媚红与滨盛公司签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。江媚红应按购房合同约定，继续支付剩余购房款。2.即便银行拒绝江媚红的贷款申请，按照购房合同第7条关于“若指定银行／公积金中心不同意提供全部或部分按揭贷款／公积金贷款的，买受人须自指定银行／公积金中心通知之日起七日内付清剩余房款”的规定，江媚红仍应支付剩余房款。江媚红对此约定是有预期的、完全清楚的。从江媚红的律师函内容来看，江媚红是明知在不能获得贷款的情况下仍有继续支付剩余购房款的义务，其也不具有依法解除合同的权利，故发函与滨盛公司协商解除购房合同。3.江媚红委托律师发函时甚至起诉前，从未告知滨盛公司其不具备购房资格。江媚红以此为由诉请解除购房合同，是为了转嫁房价下跌的风险，是为了逃避不按期支付购房款的违约责任。江媚红此举有违诚信，其诉讼不应得到支持，请求法庭依法严格审查。
三、如果法庭查明江媚红确实不具备购房主体资格，则江媚红提供给滨盛公司的个人所得税完税凭证、收入证明系虚假资料，江媚红的这一行为显属欺诈。根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第七条的规定，滨盛公司作为受欺诈方，有权撤销购房合同并要求江媚红赔偿因此遭受的损失。在此，滨盛公司希望法庭到时能根据庭审情况予以释明，允许滨盛公司变更反诉请求。
综上，双方签订的购房合同合法有效，江媚红应按约履行付款义务，支付剩余购房款。如果法庭查明江媚红不具备购房资格，则滨盛公司有权撤销购房合同并要求江媚红赔偿损失。请求本院依法驳回江媚红的全部诉讼请求。
滨盛公司反诉称，2013年5月，江媚红来滨盛公司售楼部购房，向滨盛公司提交了《个人所得税完税证明》。经查，江媚红在杭州市区没有房产，符合国家房产调控政策的相关规定。鉴于此，滨盛公司于2013年5月19日与江媚红签订编号为2013预1220503的《浙江省商品房买卖合同》一份，由江媚红向滨盛公司购买位于杭州市滨江区半岛水岸华庭1号楼4209室商品房，合同约定：该房总价2478505元，江媚红应于2013年5月20日前支付首付房款748508元，余款173万元申请按揭贷款，应于首付款支付之日起7日内办妥按揭／公积金贷款手续（以向指定银行或公积金中心提交按揭贷款或公积金贷款所需全部手续和资料为准），若逾期，按合同第八条约定处理。合同签订后，江媚红仅仅支付首付款748508元，余款迟迟没有办妥按揭贷款。期间，滨盛公司多次发函催促，江媚红始终不予配合，至今未向银行交齐办理按揭贷款所需的资料。滨盛公司反诉请求：1.判令江媚红继续履行双方于2013年5月19日签订的编号为2013预1220503的《浙江省商品房买卖合同》，向滨盛公司支付剩余购房款173万元；2.判令江媚红向滨盛公司支付逾期付款违约金143763元（暂计至2014年2月底，此后违约金计算至实际付清之日）；3.本案所有的诉讼费用由江媚红承担。
江媚红针对反诉答辩称，双方实际签订合同的时间不是在2013年5月19日，而在2013年3月30日。江媚红如实告知自己情况，售楼部工作人员说是可以操作，随后江媚红交付5万元定金。2013年5月12日，江媚红付清首付款；同月14日江媚红找到渥德公司办理相关材料，16日到查询房产档案，19日双方签订合同。滨盛公司反诉称的付款方式为合同正本第7、8条，但是双方同时还有补充协议，按照补充协议的约定买受人办妥按揭贷款／公积金贷款手续之日起30日内银行／公积金中心仍未发放贷款，出卖人有权要求买受人自上述期限届满之日起30日内自行付清剩余房款，否则，按第8条处理。滨盛公司指定的银行明确拒绝贷款是在2013年10月底。后来实在无法解决，江媚红于2013年11月10日发函要求解除合同。双方违约金的日期应从2013年12月1日开始计算，如果法院认定江媚红违约，违约金标准请求法院调整。3.滨盛公司主张江媚红未按银行要求提供相关手续导致贷款未能发放不是事实。银行未说明拒绝给江媚红贷款的理由，滨盛公司认为江媚红未按照银行要求申请贷款的，该公司负有举证的责任。
江媚红为证明其主张的事实，提供以下证据：
1.居民身份证，证明江媚红身份资格。
2.工商档案信息，证明滨盛公司是独立法人，符合诉讼主体资格。
3.商品房买卖合同，证明合同签订于限购令出台之后；江媚红购买的住宅位于杭州市滨江区半岛水岸华庭1号楼4209室；交易方式为按揭贷款；江媚红只需支付748505元的首付款和1500元的代收隔层费。
4.收据，证明江媚红于2007年5月12日向滨盛公司支付半岛水岸华庭1-4209室首付款748508元和代收隔层费1500元。
5．个人所得税完税证明，证明滨盛公司指定的中介机构为江媚红提供了一份完税证明，江媚红在2012年3月至2013年3月期间，向杭州市税务机关缴纳所得税1518.14元，使江媚红在形式上具备了购房资格。
6.收入证明，证明滨盛公司指定的中介机构为江媚红提供了一份收入证明，江媚红2010年9月1日起在杭州洁亿达纯净水设备有限公司工作，月收入12000元。
7.收据（渥德房地产咨询有限公司），证明2013年5月14日，江媚红向渥德房地产咨询有限公司交纳了11000元服务费用于办理上述手续；2013年10月10日，江媚红再次向该公司交纳8400元服务费。
8．杭州市住房情况查询记录，证明江媚红在杭州市各区无住房，符合购房和按揭贷款的条件。
9．建设银行杭州西湖支行个人住房贷款费用明细表，证明滨盛公司指定的按揭贷款银行为建行杭州西湖支行。
10．上饶银行对私储蓄账户明细账，证明江媚红根据西湖支行的要求，向其提供流动现金情况。
11．关于请求解除《商品房买卖合同》的律师函，证明江媚红委托的律师在2013年11月10日发出律师函，请求解除合同退还首付款，但在合理期限内未得到滨盛公司回应。
12．定金合同，证明双方在2013年3月30日接触，且定金合同中告知江媚红到指定银行贷款需要的材料，后银行要求提供银行流水，但是按揭须知内未提及银行流水，江媚红两次提供的银行流水，按揭银行均不予认可，因此江媚红未能办理贷款。
13.个人住房贷款费用明细表，证明2013年5月20日，江媚红第一次向建行杭州西湖支行申请按揭贷款。
14．牡丹灵通卡账户历史明细清单，证明江媚红在2013年5月22日就将自己牡丹灵通卡账户历史明细清单提交贷款银行；提交的时间完全符合《商品房买卖合同》中约定的贷款手续应在2013年5月27日前完成的约定。
15．购房人家庭成员名下住房情况申报表，证明2013年5月14日，江媚红通过中介机构杭州渥德房地产咨询有限公司获取个人所得税完税证明和收入证明并交给滨盛公司后，双方签订了一份《购房人家庭成员名下住房情况申报表》；滨盛公司承诺“如违反限购规定或录入信息有误无法办理房产登记的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任”。
16.胡玉飞名片，证明杭州渥德房地产咨询有限公司的地址是杭州市平海路58号平海旺角8楼801室；胡玉飞的联系电话是187××××5762。
滨盛公司为证明其主张的事实，提供以下证据
17.商品房买卖合同，证明滨盛公司与江媚红对于所购房屋、价款、付款及违约责任等的具体约定。
18.收据，证明江媚红仅支付首付款748508元的事实。
19.欠款催知函、寄件单、签收底单，证明滨盛公司曾多次发函催促江媚红，要求其按约办理按揭贷款的相关手续的事实。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
1.滨盛公司对于证据1、2真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
2.滨盛公司对于证据3、4、5、6、8、9，江媚红对于证据17、18的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对于证据予以认定，但是对于证明对象，双方存在争议，本院将结合案情依据法律规定，依法予以采纳。
3.滨盛公司对于证据7的真实性无异议，但是对于证据的关联性有异议，本院审查后认为，该证据系收据，且款项内容记载为服务费，无法确定是否江媚红为取得个人所得税完税证明、收入证明而支出的费用，滨盛公司的异议成立，本院对于该证据不予认定。
4.滨盛公司对于证据10、13、14的真实性无异议，本院对于该证据的真实性予以认定，但是对于证明对象，双方存在争议，本院将结合案情依据法律规定，依法予以采纳。
5.滨盛公司对于证据11的真实性有异议且否认收到该证据，且江媚红无法提供证据原件以及寄送凭证，本院对于该证据不予认定。
6.证据12，本院审查后认为定金合同的预购方为非江媚红，滨盛公司对于证据12关联性的异议成立，本院对于该证据不予认定。
7.证据15，滨盛公司对于证据的真实性无异议，本院对于该证据的真实性予以确认。
8.证据16，滨盛公司对于证据的真实性、关联性有异议，本院审查后认为，无法确定是否江媚红是否通过该证据上的人或者公司取得个人所得税完税证明、收入证明，滨盛公司的关联性异议成立，本院对于该证据不予认定。
9.证据19，江媚红认为仅收到2013年8月与10月的两份函，但是本院审查后认为，滨盛公司提供的寄送凭证，江媚红均签收，故对于江媚红的上述异议，本院不予采纳。江媚红未能提供证据证实，其他意见不成立。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：江媚红住江西省贵溪市泗沥镇小城镇户口小区120号。2013年5月12日，滨盛公司开具收款人为江媚红的收据，暂收首付款748508元以及代收隔层费1500元。2013年5月14日，江媚红取得个人所得税完税证明，江媚红在2012年3月至2013年3月期间，向杭州市税务机关缴纳所得税1518.14元。同日，江媚红与滨盛公司填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。2013年5月16日，杭州市住房保障和房产管理局向滨盛公司出具江媚红无杭州市区住房的查询记录。
2013年5月19日，江媚红与滨盛公司签订浙江省商品房买卖合同，约定江媚红购买滨盛公司位于杭州市滨江区半岛水岸华庭1号楼4209室房屋一套，总价款为2478508元；约定付款方式及期限（第七条）为“买受人于2013年5月20日前支付房款首付款748508元，余款173万元向出卖人指定银行申请按揭贷款；买受人须在上述2013年5月20日首付款支付之日起七日内办妥按揭贷款／公积金贷款手续（以向指定银行或公积金中心办理并提交按揭贷款或公积金贷款所需全部手续和资料为准），若逾期，按第八条处理。若指定银行或公积金中心不同意提供全部或部分按揭贷款／公积金贷款的，买受人须自指定银行／公积金中心通知之日起七日内付清剩余房款，若逾期，按第八条处理。”买受人逾期付款的违约责任（第八条）“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与期的实际已付款的差额确定。”双方又达成补充协议，约定“自买受人办妥按揭贷款／公积金贷款手续之日起30日内银行／公积金中心仍未发放贷款（以划付至出卖人银行帐户之日为准），出卖人有权要求买受人自上述期限届满之日起30日内自行付清剩余房款，否则，按第八条处理。”
2013年5月20日，江媚红曾向指定银行缴纳贷款费用并提交贷款申请材料。滨盛公司曾于2013年7月20日、8月13日、10月30日发函给江媚红，催促其尽快办妥按揭手续，并提示逾期付款违约金。2013年10月10日，江媚红取得其银行账户历史明细2份。2013年10月17日，杭州洁亿达纯净水设备有限公司出具收入证明，证实江媚红自2010年9月1日起在该公司工作，月收入12000元。
本院认为，江媚红主张其与滨盛公司串通获取虚假的个人所得税完税证明，江媚红不具备购买杭州市区商品房的资格，属于国家房地产市场调控政策的禁购对象；同时，滨盛公司未完整提示办理按揭贷款的全部材料，致使江媚红无法按贷款银行要求另行提供银行卡账户历史明细清单，江媚红无法获得贷款，现无力继续支付剩余房款，请求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定解除合同。滨盛公司抗辩称，滨盛公司无教唆、协助江媚红取得虚假的完税证明等材料的行为；江媚红提供由行政主管部门出具的完税证明以及住房情况查询记录，真实可信，滨盛公司据此认为江媚红具备在杭州市区购买商品房的资格，双方签订的浙江省商品房买卖合同合法有效，应当严格遵照合同约定履行，江媚红无权解除合同。依据双方签订的浙江省商品房买卖合同第七条的约定，无论江媚红能不能取得贷款，江媚红均应及时付清剩余房款。本院审查后认为，江媚红与滨盛公司签订浙江省商品房买卖合同的时间晚于国家出台房地产市场调控政策，且上述调控政策出台多年，双方均应当知情。同时，江媚红购买价值2478508元的商品房，在重大财产处置前应当对于己方是否属于国家房地产市场调控政策限制对象、如何办理贷款、买卖合同条款如何约定等合同履行过程中可能涉及到的问题事先了解，并做好预案。江媚红提交了完税证明和杭州市区内无住房的查询记录，滨盛公司与江媚红签订的商品房买卖合同在后，应当认为滨盛公司履行审查买受人是否属于限购对象的注意义务。江媚红在本案中未能提供江媚红与滨盛公司串通获取虚假完税证明的证据，因此，本院对于江媚红据此主张其不具备购买杭州市区商品房的资格，属于禁购对象，进而解除双方签订的浙江省商品房买卖合同的请求，不予支持。江媚红支付剩余房款的方式，可以通过获得贷款；在无法获得贷款的情况下，江媚红仍负有自筹款项、继续支付的义务，滨盛公司的抗辩成立，江媚红无权解除合同。在合同未能解除的情况下，本院对于江媚红的关于滨盛公司返还其首付款和代收隔层费的诉讼请求，亦不予支持。
合同自成立即发生法律效力。江媚红与滨盛公司应当严格按照合同约定履行各自的义务。滨盛公司反诉请求江媚红继续履行浙江省商品房买卖合同，支付剩余购房款1730000元，本院依法予以支持。依据双方签订的浙江省商品房买卖合同第七条的约定，江媚红应于2013年5月27日前办妥贷款手续，逾期的，按第八条承担逾期付款的违约责任。江媚红迄今未能办妥贷款手续，应按约承担违约责任。滨盛公司请求江媚红以1730000元为基数，自2013年5月28日起至实际付清之日，按照每日万分之三支付违约金，符合双方的合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。江媚红关于违约金的起算日期应确定自2013年12月1日起、违约金计算标准过高、不应支付违约金的抗辩，经本院审查，不符合双方之间的合同约定，因此上述抗辩不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回江媚红本诉请求。
二、江媚红与杭州滨盛置业有限公司于2013年5月19日签订的2013预1220503《浙江省商品房买卖合同》继续履行。
三、江媚红于本判决生效之日起十五日之内支付杭州滨盛置业有限公司房屋价款1730000元，并支付逾期付款违约金（具体计算方式：以1730000元为基数，自2013年5月28日起至其实际付清之日，按照每日万分之三计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11300元，由江媚红负担。反诉案件受理费10832元，由江媚红负担。杭州滨盛置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；江媚红于本判决生效之日起十五日内，向本院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审 判 长 杨仙林
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 蒋红明
二〇一四年五月六日
书 记 员 韩 晨