江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭伍民初字第0244号
原告颜玉平，个体工商户。
委托代理人王成，江苏中茵海华律师事务所律师。
被告盐城宝龙置业发展有限公司，住所地盐城市人民中路9号。
法定代表人许××，该公司董事长。
委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
委托代理人孙丹彤，该公司职员。
原告颜玉平与被告盐城宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日受理后，依法适用简易程序由审判员陈永胜独任审判，于同年6月17日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并组成合议庭于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告颜玉平及其委托代理人王成、被告宝龙公司的委托代理人胡光强、孙丹彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜玉平诉称，2013年11月20日，原被告签订了一份租赁合同，合同约定被告宝龙公司将位于盐城市人民中路9号宝龙广场2幢第一层编号为1123-B的商铺租赁给原告使用。租赁期限为10个月，并收取了原告履约保证金2万元，租金收至2014年3月25日。合同签订后，原告将租赁的商铺进行装修用于经营休闲食品。2014年3月25日，被告告知原告要交纳4月份房租，因原告在外地出差，3月26日，被告就派人将门市上锁，导致原告无法经营，原告无奈之下报警，双方未能协商处理。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令1、解除原、被告于2013年11月20日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、被告立即返还原告履约保证金2万元，并赔偿原告装潢损失45240元及违约金2万元。
被告宝龙公司辩称，原、被告双方于2013年11月20日签订租赁合同是事实，被告将盐城宝龙广场购物中心第一层编号为1123-B商铺出租给原告，合同期限为10个月，每月的租金为8968元，同时双方还对违约责任进行了约定。原告诉称被告派人将门市加锁不是事实，原告由于经营不善，不想履行租赁合同，于2014年3月下旬自行拆铺、清场，且在签订租赁合同后擅自将承租的商铺转由他人经营，违反了租赁合同的规定，构成了根本违约，为此，被告于2014年4月1日向原告发出了解除合同通知。综上，原告主张解除合同返还保证金及赔偿装潢损失和支付违约金的诉讼请求不能成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月20日，原告颜玉平与被告宝龙置业公司签订了一份盐城宝龙城市广场商铺的租赁合同。合同约定：1、盐城宝龙置业发展有限公司（下称甲方）将其位于盐城宝龙城市广场购物中心2幢第一层编号为1123-B的商铺出租给颜玉平（下称乙方）。2、租赁期限为10个月，自2013年11月23日起至2014年9月22日，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计。3、双方约定第一个租赁年度月租金为8968元。合同签订之日起十五日内向甲方预付3个月租金26904元及履约保证金19998.34元，此后乙方应于每个公历季度末月的25日前向甲方支付下一公历季度的租金及综合管理费。4、双方还对合同解除、违约责任等作了约定：如乙方逾期超过30天未能支付、不支付、或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），甲方具有单方解除合同的权利。
合同签订后，原告颜玉平按照约定交纳了租金11359元、物业管理费4403元、履约保证金19998.34元，上述租金、物业费均交至2014年3月31日。原告对商铺装修后开始营业，后因原告未能按照约定预交下一季度的租金，双方在交涉过程中发生矛盾，原告遂诉至法院。
另查明，2014年3月29日被告宝龙置业公司工作人员报警称原告在搬承租商铺里的物品，并于同日将商铺用锁锁上。2014年3月31日，原告向公安机关报警称被告将商铺锁起来，不让其经营，盐城市公安局城南新区分局黄海派出所民警做了记录并建议作民事纠纷处理。
2014年6月17日，经原告颜玉平申请并预交3000元鉴定费，本院依法委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对1123-B号商铺的装修残值进行了评估。评估结论为：装潢在估价基准日（2014年3月26日）残值为40727.7元。
庭审中，原、被告一致同意解除双方于2013年11月20日签订的盐城宝龙城市广场商铺的租赁合同。
本院认为，案涉租赁合同的签订系原、被告真实意思表示，不违反国家法律规定，为有效合同，受到法律的保护，双方应当按照合同全面履行各自的义务。现原、被告对解除合同均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是合同解除后遗留问题的处理，本院围绕双方是否违约，应如何承担责任以及与之有关的问题进行审查认定。
（一）违约行为的认定。
1、关于被告于2014年3月29日将商铺锁上，造成原告不能正常经营，是否构成违约？
本院认为，原告颜玉平将租金交至2014年3月31日，且原、被告约定原告逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业服务费，构成根本违约，被告宝龙公司才具有单方解除权，原告颜玉平在2014年3月31日之前在承租的商铺享有经营权，被告宝龙公司于2014年3月29日将商铺关门上锁的行为构成违约。关于被告宝龙置业公司辩称在派出所处警后，原告已将商铺内的物品清空，才将商铺锁起来，对此原告不认可，且被告提供的处警记录不能证明原告同意被告锁商铺，故本院对被告的辩解不予采信。
2、关于原告未支付租金的行为是否构成违约？
原、被告约定应当在每个自然季度的月末的25日前预交下一自然季度的租金，故原告应在2014年3月25日前预交下一自然季度的租金，原告未按时交纳租金也构成违约。
3、关于违约责任的承担
原、被告在履行租赁合同过程中均具有过错，首先原告应当按时支付租金，在被告将商铺关门上锁后，应当向被告交纳租金并要求继续经营。其次被告在原告未预交租金且未构成根本违约的情况下，应当采取催交等合理的方式，且原告尚有19998.34元履约保证金在被告处，而被告采取锁门的方式不让原告继续经营，显然不当。本院认为原、被告在合同履行中均有违约行为，且责任相当，故原告要求被告承担2万元违约金的请求，本院不予支持。
（二）关于损失和相关费用的确定。
因双方的违约行为影响了原告的经营，造成了损失，被告对此应承担相应的赔偿责任。
1、商铺装潢损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案租赁商铺的装潢残值经评估公司鉴定残值为40727.7元。被告宝龙公司辩解商铺装潢部分材料设施属于被告自行投入，对此原告不予认可，被告亦未能提供证据予以证明，故本院对被告的辩解不予采信。本院审核后确认商铺的装修残值为40727.7元。被告宝龙置业公司应对装修残值的一半即20363.85元承担赔偿责任。
2、履约保证金。本案中所涉履约保证金，不属于《担保法》第二条规定的保证、抵押、质押、留置四种方式之一，只与“定金”方式相近，但又不符合法律关于“定金”的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”涉案租赁合同中，原告已按当事人约定预付了租金、物业费，另外合同中还约定了逾期违约金，被告宝龙公司为保障合同履行已为自己作了充分的准备和约定。再者，合同5.1约定“履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项……乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）”，该规定显然对履约保证金的性质和用途又与前面的有关合同条款相矛盾。故被告宝龙公司关于“履约保证金”的约定，于己有利时适用“定金法则”，于己不利时违背“定金法则”，故其依据此种约定的主张均不应支持。该“履约保证金”应抵冲有关费用后，余下的返还承租人。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、原告颜玉平与被告盐城宝龙置业有限公司于2013年11月20日签订的关于1123-B号商铺的《宝龙城市广场商铺租赁合同》予以解除；
二、被告盐城宝龙置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告颜玉平装修损失20363.85元，退还履约保证金19998.34元，合计40362.19元；
三、驳回原告颜玉平的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1005元，鉴定费3000元，合计4005元，由原告颜玉平负担2000元，由被告宝龙置业公司负担2005元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陈永胜
代理审判员 陈艳红
人民陪审员 张福桂
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 瞿 艳
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因以方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。