江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终1357号
上诉人（一审原告）湖口金诚地产房屋中介服务部，住所地江西省湖口县九坊岭（兴湖山庄旁）。统一社会信用代码91360429MA35HGW74J。
法定代表人杨乐安，该公司负责人。
委托代理人张杨，江西惟民律师事务所律师。
委托代理人肖智慧，江西惟民律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）程玉平，女，1982年1月1日出生，汉族，江西省湖口县人，住湖口县。
上诉人湖口金诚地产房屋中介服务部与被上诉人程玉平居间合同纠纷一案,不服江西省湖口县人民法院于2016年8月25日作出（2016）赣0429民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
上诉人湖口�诚地产房屋中介服务部上诉请求：一、该判决认定上诉人就房屋的出售并未取得房屋的原所有权人的授权，这不符合事实。早在2014年，原房屋所有权人就通过QQ等方式和上诉人联系房屋出售事宜，原房屋所有权人和上诉人的诸多联系完全可以证明，上诉人是取得了对方的授权后才对提供居间服务的。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋求购确认书》系有效合同，一审判决合同无效错误。一审判决忽略了被上诉人作为独立的民事主体在参与民事活动中，有独立思考和判断的能力，选择上诉人为其提供中介服务，也是被上诉人行使选择权的一种方式。上诉人与被上诉人订立的《房屋求购确认书》无合同法第五十二条规定的无效情形，也不符合合同法第三十九条所称的加重对方责任、限制对方权利的情形。作为合同的一方，上诉人为保证其正当的利益得到保障，通过合�予以约束，无可厚非。三、一审判决损害了合同的稳定性。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人之间签订的合同，具有稳定性，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，非因法定、约定事由不得擅自变更或者解除合同。结合本案案情，上诉人就房屋出售事宜完全系合法授权，合同的签订也系双方的真实意思表示。在合同签订后，上诉人也按照约定向被上诉人提供了居间服务，而被上诉人则在享受了上诉人提供的居间服务后，在没有解除合同的情况下，直接撇开了上诉人与房主交易。可知合同已成立并且上诉人也已经履行了自己的主要义务，其为被上诉人提供的居间服务也成功了，那么相应的，被上诉人就要履行自己的义务即支付房屋中介费15300元。一审判决不仅严重损害了上诉人的利益，也违反了法律的规定。四、一审判决在事实上不利于社会诚信的遵守。上诉人与被上诉人作为合格民事主体，经过双方协商达成居间合同，上诉人依照合同履行了提供房源，带被上诉人看房等主要合同义务。被上诉人却在接受服务后，撇开上诉人直接与原房屋所有人签订买卖合同，这不仅是对合同效力的无视，更是对民商活动基本诚信原则的无视。
被上诉人辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人所称没有法律依据。上诉人称其取得了诉争房屋房东的授权没有依据。据答辩人所知诉争房屋已经全权授权安家房地产经纪有限公司出售该房产。上诉人无权出售诉争房屋。因此，上诉人欺骗答辩人签订的《房屋确认书》不能成立。二、一�法院认定《房屋求购确认书》为格式合同是正确的。该合同是上诉人所提供，且合同条款免除了上诉人的责任，加重了答辩人的责任，剥夺了答辩人接受其他中介服务及对房屋价款的选择权。上诉人的员工没有向答辩人释明并提醒答辩人注意合同条款内容。请求二审法院维持原判。
湖口金诚地产房屋中介服务部向一审法院起诉请求：2016年5月11日，原、被告签订《房地产求购看房确认书》，经被告签字确认，签订当日由原告工作人员带领被告亲自验看了一套座落于湖口县××城市××单元××室房产，该《房地产求购看房确认书》第二条、第三条约定：原告负责为被告办理房屋咨询及代理买卖业务，并带被告实地去看房，被告应向原告支付总购房价款的3%作为原告的中介费用；若被告在经原告带领验看过该房后，利用原告提供的信息、机会�条件，但不通过原告与该房卖房人达成交易的，须承担相应违约责任，即被告须向原告支付总购房价款的6%作为违约金。被告在获取房源信息后，撇开原告直接和该房屋的业主以总价款51万元进行交易，订立了买卖合同且在湖口县房管局备案，被告缺乏应有的信用，无视原告的合法权益，构成违约。为此，原告诉至法院，请求法院判决被告向原告支付房屋中介费15300元，向原告支付违约金人民币30600元。
一审法院认定事实：2016年5月11日，原告湖口金诚地产房屋中介服务部（乙方）与被告程玉平（甲方）签订《房地产求购看房确认书》一份，该合同中经被告签字确认事项：2016年5月11日被告在原告工作人员的带领下验看了一套座落于湖口县××城市××单元××室房产，该合同第二条约定：甲方承诺在本协议签订后一年内若甲方或甲方亲属、公�、甲方之委托代理人直接或通过第三方与乙方介绍房屋业主或其授权代理人买卖的，均视为乙方以促成此次交易，甲方须向乙方支付上述咨询及房地产买卖代理费共成交价的3%（含房屋业主1%）作为对乙方服务费的补偿。该合同第三条约定：此房屋求购确认书经甲方签名后发生法律效力，甲方违约愿意支付总房价3%（含房屋业主1%）的两倍支付给乙方中介费并承担法院受理时耽误乙方误工的各种费用，而且承担一切引起的经济后果，甲方并愿意承担法律上的一切责任。
另查，被告程玉平与安家房地产经纪有限公司（中介服务方）、上述房屋所有权人刘石峰、熊娜以人民币511000元的总房价款确认成交并办理了相关过户手续，原告了解该情况后，要求被告支付居间服务佣金，被告至今未付。
一审法院认为，原告湖口金诚地产房屋中介服务部与被告程玉平之间于2016年5月11日签订的《房屋求购确认书》系原告方提供的格式合同。因被告程玉平在看房后未能在原告的居间下与出卖方达成买卖合同，因而，原告要求被告支付佣金的条件未具备，且原告并未提供所看房源的房主委托中介的信息，故原告诉请被告支付房屋中介费15300元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告间的《房屋求购确认书》系原告提供的格式合同，该合同第三条约定的违约责任是原告事先所设定的，加重了被告责任，对该条款的约定原告应当按照《合同法》第三十九条规定，采取合理方式提请对方注意并按对方要求予以说明，但现有证据不能证实原告方已尽到提示和说明义务，因而该条约定为无效条款。原告诉请要求被告承担30600元违约金的请求，本院亦不予支持。被告辩称原告侵犯其隐私权，因与本案�实际联系，本案不予处理，被告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湖口金诚地产房屋中介服务部的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了两组证据，第一组证据：房屋产权交易确认书，证明目的：房屋的原主人是刘石峰和熊娜。第二组证据：上诉人与原房主熊娜的QQ、微信和部分通话记录，证明目的1.上诉人取得了出售诉争房屋的授权。2.上诉人为了促成交易与原主做了大量沟通工作。被上诉人对第一组证据无异议。对第二组证据认为与本案没有关联性。被上诉人提�了一份“独家代理委托书”原件一份，证明目的：证明安家房产中介服务部独家代理诉争房屋。上诉人认为该证据不真实。我服务部在2014年就开始与熊娜联系售卖房屋，是有授权的，直到2016年还有联系，所以说刘石峰独家授权不符合事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的“房屋产权交易确认书”，因一审中当事人已经提交过，被上诉人对该证据无异议，本院予以确认。第二组证据QQ、微信和通话记录，因无法证明微信和QQ对话双方是本案当事人，通话记录中电话号码的机主的真实身份也未提供相关证明。因此，本院对该组证据不予采信。关于被上诉人提供的“独家代理委托书”，证明房屋原房主委托湖口县安家房产中介服务部独家代理出售诉争房屋，有原房主和安家房产中介服务部的签名和盖章，且上诉人没有足够证据证明该证据不真实。本院对该证据予以确认。
二审查明的其它事实与一审相同。
本院认为，根据当事人上诉和答辩，归纳本案的争议焦点为：1.上诉人金诚地产房屋中介服务部出售诉争房屋是否得到授权。2.本案中“房屋求购确认书”有关条款是否免除了上诉人的责任加重了被上诉人的责任，剥夺了被上诉人接收其它中介服务及房屋价款的选择权。
关于第一个焦点，本案上诉人无足够的证据证明其得到原房主的授权代理出售该房屋，被上诉人提供了原房主和安家房产中介服务部“独家代理委托书”，其独家代理期间为2016年4月26日至2017年6月20日，上诉人与被上诉人在2016年5月11日签订的《房地产求购看房确认书》正是案外人安家房产中介服务部独家代理委托诉争房屋期间。上诉人并没有其它充分证据证明得到诉争房屋原房主的授权。
关于第二个焦点，参考最高人民法院指导性案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷”裁判要点：房屋买卖居间合同关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效，但是当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，卖方可以通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约”。本案当中，上诉人无证据证明被上诉人利用了上诉人提供的房源信息，通过案外中介公司与原房主签订了房屋买卖合同，况且促成诉争房屋买卖交易的案外人湖口县安家房产中介服务部获得了原房屋业主出售房屋的独家授权。因此，被�诉人的行为并不构成违约。
本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋求购确认书》是上诉人湖口金诚地产房屋中介服务部为了重复使用预先拟定的，该确认书第二条和第三条等没有规定“利用上诉人提供的房源信息”等限制性条件，而是直接将被上诉人通过其它中介公司与房主交易的情形一律排除——即使被上诉人没有利用上诉人提供的房源信息与诉争房屋业主进行交易。因此，这些条款属于免除或限制上诉人责任条款，排除了被上诉人通过其他公众可以获知的正当途径获取房源信息，选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立的合法购房选择权，且上诉人无证据证明其以合理的方式提请对方注意这些格式条款。因此，原审判决对《房屋求购确认书》有关条款效力的认定并无不当。
综上所述，湖口金诚地�房屋中介服务部上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费182元，由上诉人湖口金诚地产房屋中介服务部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 佰 成
代理审判员 黄 丽 丽
代理审判员 欧阳中学
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 陈 沁 榕