广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0112执异142号
异议人(案外人)：张锡海，男，1968年4月13日出生，汉族，住广州市海珠区。
异议人（案外人）：何文发，男，1965年4月28日出生，汉族，住广州市白云区。
两异议人共同委托代理人：陈庆彰，广东经国律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼，统一社会信用代码9144010171811164X7。
负责人：蓝晓寒，该公司总经理。
委托代理人：黎陈靥，广东瀛社律师事务所律师。
委托代理人：颜珍，广东瀛社律师事务所实习律师。
被执行人：广州远东德兴贸易有限公司，住所地广州市越秀区环市中路304号605室。
法定代表人：郭泽铭。
被执行人：郭泽铭，男，1959年4月24日出生，汉族，住广州市越秀区。
本院在执行中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“信达资产广东分公司”）与广州远东德兴贸易有限公司（以下简称“远东公司”）、郭泽铭金融借款合同纠纷[（2017）粤0112执恢316号]一案中，案外人张锡海、何文发于2018年7月23日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并进行了公开听证，现已审查终结。
异议人张锡海、何文发的异议请求是：撤销（2017）粤0112执恢316号《执行裁定书》，确认对登记在郭泽铭名下的广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室的拍卖无效，并中止该案的执行。事实和理由：两异议人得知广州市黄埔区人民法院在（2017）粤0112执恢316号案件中，通过淘宝司法拍卖平台将登记在郭泽铭名下的广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室房产拍卖。上述房屋虽然登记在郭泽铭名下，但实际上属于郭泽铭和两异议人共同所有。两异议人并非该执行案件的被执行人，故该房屋作为郭泽铭个人所有的房屋进行拍卖是无效的，应当撤销。2016年1月尾，郭泽铭与两异议人签订了《合资购房合同书》，共同出资12260199元，其中郭泽铭出资7356119.4元，申请人张锡海、何文发各出资245239.8元，共同通过拍卖购得上述房屋，并约定将房屋登记在郭泽铭个人名下，但该房屋郭泽铭实际占有60%的产权，两异议人各占20%的产权。三人分别履行了合同义务，包括两异议人履行了全部出资义务，并约定该房屋的出租、出售和对外抵押必须经过三方协商同意后才能办理。综上，法院在两异议人不知情不同意的情况下，将上述房屋拍卖是无效的，应予以撤销。
申请执行人信达资产广东分公司答辩称：一、异议人与郭泽铭签订的合资购房合同不能引起涉案房产物权的设立及变动的后果，依据物权法的相关规定，物权的设立及变动以登记为要件。涉案房产自郭泽铭拍得后，一直登记于郭泽铭名下，涉案房产的产权人为郭泽铭一人，异议人非涉案房产的产权人，因此异议人的请求不应予以支持。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，信达公司为本案的申请执行人，且对涉案房产有优先受偿权，因此法院不应支持异议人的排除异议请求。
被执行人远东公司、郭泽铭未答辩，也未提交证据。
本院查明：中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行（以下简称“工行黄埔支行”）与远东公司、郭泽铭借款合同纠纷一案，本院于2009年12月17日立案受理，于2010年5月18日作出（2010）黄民二初字第13号《民事判决书》，判决：一、远东公司自本判决生效之日起十日内向工行黄埔支行清偿借款本金1200万元及相应利息、罚息（其中2009年2月21日至2009年3月31日以本金1200万元为基数，按年利率4.86%计收利息；2009年4月1日起至2009年4月23日，以本金320万元为基数，在年利率4.86%标准上加收50%计罚息，余下本金880万元，按年利率4.86%计付利息；2009年4月23日至付清款日止，以本金1200万元为基数，在年利率4.86%标准上加收50%计罚息）；二、远东公司自本判决生效之日起十日内赔偿工行黄埔支行公证费损失36000元；三、工行黄埔支行对郭泽铭名下的位于广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室房产享有优先受偿权，该抵押物的所得价款由工行黄埔支行在1500万元限额内优先受偿;四、郭泽铭对远东公司的上述债务在2000万元限额内承担连带清偿责任；五、郭泽铭承担保证责任后，有权向远东公司追偿。该判决生效后，远东公司和郭泽铭未履行生效判决确定的义务，工行黄埔支行向本院申请强制执行，本院于2010年9月2日以（2010）黄执字第1399号立案受理。在该案执行过程中，本院查明广州市中级人民法院正在执行的（2008）穗中法执字第1878号案依法查封了远东公司、郭泽铭名下的位于广州大道中东侧珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室，并拟对该财产进行处理，本院于2010年11月23日致函广州市中级人民法院，申请对该房产优先受偿。后本院于2010年12月2日作出（2010）黄执字第1399号《执行裁定书》，裁定本案终结本次执行。2013年12月22日，工行黄埔支行与信达资产广东分公司签订《债权转让协议》，约定将涉案债权转让给信达资产广东分公司，本院于2014年8月1日作出（2010）黄执字第1399号-1《执行裁定书》，裁定将本案的申请执行人变更为信达资产广东分公司。
2017年8月17日，信达资产广东分公司向本院申请恢复执行，本院于2017年10月25日以（2017）粤0112执恢316号立案受理。在该案执行过程中，本院函请杭州市上城区人民法院将位于广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室的处置权移交本院，并向广州市国土资源和规划委员会发函咨询涉案房产的情况。该委员会回函称涉案房产以郭泽铭名义办理合同备案，预售契约号为95054721号，并以07备字01019175号案办理抵押备案，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州黄埔支行。该房屋被多家法院查封（轮候查封），暂未办理过户登记。处理建议为：鉴于该房屋存在多个法院查封及轮候查封且存在抵押权情况，需待相关法院解封后方可处置。若该房屋抵押权已涂销（或法院协助执行文书中明确对抵押权的处理意见），可向其送达关于解封和过户的协助执行文书。在符合相关法律法规、政策、提交资料齐全的情况下，竞买人可持协执回执等资料申请办理不动产权登记。
2018年5月18日，本院在淘宝网司法拍卖平台发出《拍卖公告》（第一次），定于2018年6月18日10时至2018年6月19日10时止拍卖涉案房产，此次拍卖流拍。2018年7月2日，本院再次在淘宝网司法拍卖平台发布《拍卖公告》（第二次），定于2018年7月18日10时至2018年7月19日10时止拍卖涉案房产，买受人李杰以32873767.92元拍得该房产。2018年7月23日，两异议人提出本案之异议。
两异议人提交的证据显示，郭泽铭、何文发、张锡海于2006年1月8日签订了《合资购房合同书》，约定该三人共同出资12260199元拍卖位于广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼一楼（自编101室），其中郭泽铭出资7356119.4元，占60%，何文发和张锡海各出资2452039.80元，各占20%，暂以郭泽铭名义进行产权登记。拍卖成交确认书记载的时间是2005年1月17日，买受人是郭泽铭。
另查，广州市天河区珠江新城丽晶华庭裙楼首层101室登记的预售人是广州永利房地产开发有限公司，预购人是中国农业银行广东省分行营业部，签约时间是1999年2月9日，登记日期是1999年3月16日，预售契约（合同）编号为95054721。转让记录一栏显示登记日期是2005年4月17日，转让价格11000000元，受让人为郭泽铭。
本院认为，本案两异议人主张其系涉案房屋的共有人，从而要求撤销拍卖裁定书、确认拍卖无效并中止执行，属于对执行标的提出的异议，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。涉案房产在房管部门办理了预售登记，经本院向国土部门征询得知，在符合一定条件的情况下，竞买人可以申请办理不动产权登记，故该房产具备处置条件。本案审查的焦点是两异议人是否属于涉案房产的权利人，及其权利是否足以排除本院对本案执行标的处置。判断案外人是否为不动产的权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定，“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断”。涉案房产以郭泽铭的名义办理预售合同备案登记，郭泽铭属于该房产登记的权利人，在郭泽铭对外尚未履行债务的情况下，法院裁定拍卖涉案房产用于清偿债务符合法律规定。两异议人并非涉案房产登记的权利人，故其请求撤销拍卖裁定书、确认拍卖无效并中止执行的全部请求均于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项之规定，裁定如下：
驳回异议人张锡海、何文发的全部异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 刘 学 洁
审判员 姜 莉 莎
审判员 芮雪春子
二〇一八年八月十五日
本件与原本核对无异
书记员 胡 琳 琳
附:本裁判主要法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。