北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初字5594号
原告:罗郁，女，1977年8月31日出生。
委托代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
被告：别勇喜，男，1981年7月14日出生。
委托代理人：王书宁，北京市中闻律师事务所律师。
原告罗郁与被告别勇喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗郁的委托代理人李洋、金小兵和被告别勇喜的委托代理人王书宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗郁诉称：原告依据2011年4月19日北京市第二中级人民法院作出的（2011）二中民终字第0744号民事判决书，取得北京市东城区×大街×号×号房屋（以下简称涉案房屋）所有权。被告和原房主高小洁签订有租赁合同，根据买卖不破租赁原则，原、被告建立租赁合同关系。此后，因被告和高小洁约定的租金远远低于市场标准，原告起诉至法院，经审理，法院于2014年10月20日作出（2014）东民初字第09071号民事判决书，判决被告向原告支付2011年5月1日至2014年5月31日的房屋租金差价119500元。后被告不服判决提出上诉，北京市第二中级人民法院审理后作出（2014）二中民终字第11698号民事判决书驳回上诉，维持原判。判决生效至今，被告未按照判决书确定的期限履行给付义务。被告也未按照最初租赁合同约定的租金向原告支付2014年6月份至今的房屋租金。鉴于此，原告于2016年2月2日向被告发出了《解除租赁关系通知书》，解除双方租赁合同关系，并要求被告于2016年3月1日前腾退涉案房屋。被告收到该通知书，但拒绝腾房，故原告起诉至法院，请求确认原、被告之间租赁合同关系与2016年2月2日解除；要求被告腾退涉案房屋，并支付2014年6月至2016年2月的租金34500元以及房租差价91500元；要求被告按照每月租金6400元标准向原告支付2016年3月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费并承担本案诉讼费用。
被告别勇喜辩称：原告所述2011年5月1日至2014年5月31日租金差价119500元，系民事判决书执行问题，与本案无关，原告以此为由提起本案诉讼属因同一事实和理由再次起诉，不能作为解除合同的理由。2014年6月至12月共7个月租金10500元，被告已经向原告支付了9765元，另有735元是预扣的未开发票税款。另，2015年6月18日，被告代原告缴纳了2011年至2016年的物业费、垃圾清远费共计14111.79元；2015年代被告缴纳了2015-2016年度供暖费1842.24元，上述费用冲抵2015年应付部分租金，并于代交后通知原告本人。原告2016年2月2日发出通知后，被告已经详细解释抵扣情况，并向被告支付了租金尾款。故被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：涉案房屋原系案外人高小洁所有。2009年8月8日，高小洁与罗郁签订房屋买卖居间合同，约定高小洁将房屋出售给罗郁，房屋价款总价183万元。同日，高小洁签署了未出租声明。后，罗郁与高小洁因房屋买卖合同纠纷诉至法院，罗郁要求高小洁继续履行房屋买卖居间合同，尽快办理产权过户手续并支付逾期办理产权过户手续违约金。2010年11月30日，法院作出（2010）崇民初字第00081号民事判决书，判决高小洁协助罗郁办理诉争房屋的所有权变更登记手续，并自罗郁领取《房屋所有权证》当日将房屋交付给罗郁，支付罗郁逾期办理房屋所有权变更登记手续违约金。高小洁不服该判决提出上诉。2011年4月19日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第07444号判决，驳回上诉，维持原判。
罗郁于2011年9月2日取得涉案房屋权属证书。因在上述案件审理中，罗郁得知高小洁与别勇喜签订了房屋租赁合同，高小洁将涉案房屋出租给别勇喜，根据双方所签租赁合同所载，租赁期限自2009年7月6日起至2029年7月6日，租金每月1500元，年租金18000元，房屋租金每五年递增10%。租金每半年一付，每期第一个月以现金方式或银行汇款方式付清半年租金。该协议另约定物业费、暖气费由高小洁负责缴纳。该协议落款日期为2009年7月6日。罗郁于2011年12月29日起诉要求确认别勇喜与高小洁签订的房屋租赁合同无效。本院于2012年6月作出（2012）东民初字第01482号判决，驳回了罗郁的诉讼请求。该判决现已生效。
2013年1月，罗郁到本院起诉别勇喜及高小洁，认为上述租赁合同对于罗郁显失公平，要求撤销双方签订的租赁合同。在该案审理中，法院委托房地产评估机构对房屋租金进行了评估，估价结果如下：在涉案房屋精装修的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3450元至3850元，2010年1月至2010年12月月租金为4150元至4600元，2011年1月至2011年12月月租金为4900元至5450元，2012年1月至2013年1月月租金为5500元至6100元，2009年7月月租金为3615元，2013年1月月租金为5619元；在涉案房屋为毛坯房的情况下，2009年7月至2009年12月月租金为3000元至3350元，2010年1月至2010年12月月租金为3600元至4000元，2011年1月至2011年12月月租金为4250元至4700元，2012年1月至2013年1月月租金为4750元至5300元，2009年7月月租金为3086元，2013年1月月租金为4836元。本院于2013年7月作出（2013）东民初字第00681号民事判决书，撤销了别勇喜与高小洁签订的租赁合同。别勇喜不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院于2013年11月作出（2013）二中民终字第15693号终审判决书，认为罗郁的起诉超过了法律规定的行使撤销权的期限，其起诉不符合法律规定，撤销原审判决，驳回了罗郁的诉讼请求。该判决同时指出因高小洁出具房屋未出租声明，导致双方多次发生诉讼。罗郁取得房屋所有权后，无法完全支配房屋，权利受到一定损害。对此罗郁可通过其他合法途径解决。
2014年7月，罗郁在本院起诉别勇喜，认为高小洁和别勇喜签订的租赁合同约定的租金远低于市场标准，显失公平，应该按照市场价调整租金，罗郁要求别勇喜支付2011年5月至2014年5月份的租金差价167000元。经审理，本院作出（2014）东民初字第09071号民事判决书，认为涉案房屋的租赁价格已经远超合同约定的租金价格，故该房屋租赁价格对于罗郁显然并不公平。罗郁依据市场租金价格要求被告支付租金差价理由正当。本院参考经评估的2009年7月至2013年1月房屋月租金价格以及现有市场租金价格对房屋租金予以酌情调整，判决别勇喜于本判决生效后七日内支付罗郁2011年5月1日至2014年5月31日的房屋租金差价119500元。别勇喜不服判决提出上述，北京市第二中级人民法院于2015年2月25日作出（2014）二中民终字第11698号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，该生效判决查明事实：别勇喜已经向罗郁支付租金49500元。本案审理过程中，罗郁、别勇喜均认可49500元租金已经付至2014年5月31日。判决生效后，2015年5月份，罗郁曾催促别勇喜按照判决支付租金差价，但别勇喜未主动履行（2014）东民初字第09071号民事判决书确认给付义务，罗郁亦未申请强制执行。
2016年2月2日，罗郁向别勇喜发送短信，指出别勇喜未按照（2014）东民初字第09071号和（2014）二中民终字第11698号民事判决书确定期限履行给付租金差价和案件受理费的义务，亦未按照租赁合同约定每月1500元支付2014年6月之后的房屋租金，罗郁以此为由通知别勇喜解除双方租赁合同关系，并要求别勇喜2016年3月1日搬离涉案房屋。2016年2月18日，别勇喜回复上述短信，载明“你2.2日的解除租赁合同通知我不予认可！（1）2014年6月-12月共7个月房租10500元已于2015年3月28日扣除7%税款735元后支付给你；（2）关于2015年房租，已于2015年6月29日通知你，用替你缴纳的拖欠物业费14201.79元冲抵，不足部分近日予以补齐；（3）判决补充差价是后期新发生问题，也属于判决履行问题，和拖欠租金不是一回事，之前租金已经按期支付，不存在故意拖欠租金问题。”
庭审中，别勇喜主张2014年6月至12月份租金10500元，别勇喜预扣税款后将剩余9765元已经支付罗郁；之后期间租金，以别勇喜代罗郁交纳的2011年至2016年5月28日的物业费、垃圾清运费共计14111.79元以及2015-2016年度供暖费1842.24元进行折抵后，别勇喜依约支付了租金。罗郁认可别勇喜仅于2015年3月28日、2016年2月18日分别向罗郁汇款6300元和2600元，但认为别勇喜抵扣物业费、垃圾清运费等没有依据。别勇喜对于租金交纳情况未进一步举证。
上述事实，有房屋租赁协议、民事判决书、短信记录、转账凭条、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，生效判决已经确认别勇喜负有给付罗郁租金差价的义务，以平衡交易利益，但别勇喜至今未履行给付义务；在别勇喜之后承租涉案房屋过程中，亦存在拖欠租金情形，故罗郁有权解除双方租赁合同关系。别勇喜在给付租金中自行扣除税款、物业费、供暖费等无法律依据，该项答辩意见本院不予采纳。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故罗郁要求确认双方租赁合同关系于2016年2月2日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同关系解除后，别勇喜应将承租房屋交还罗郁并支付占有使用房屋期间的对价。故罗郁要求别勇喜腾退涉案房屋并支付腾退房屋前的租金或房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。因生效判决已经认定原租赁合同约定的租金标准明显低于市场标准，对罗郁显失公平，本院将考量生效判决调整后租金标准、现有市场租金价格等因素对别勇喜应付租金或房屋占有使用费的金额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告罗郁与被告别勇喜就北京市东城区×大街×号×单元×号房屋的租赁合同关系于二〇一六年二月二日解除；
二、被告别勇喜于本判决生效后七日内将北京市东城区×大街×号×单元×号房屋腾空并交还原告罗郁收回；
三、被告别勇喜于本判决生效后七日内按照每月六千元标准支付原告罗郁自二〇一四年六月一日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费（被告别勇喜已实际给付八千九百元，应扣减）；
四、驳回原告罗郁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1410元，由被告别勇喜负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王亮
二〇一六年六月八日
书 记 员 刘勃