辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民一终字第4号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大连新天地人和公共设施管理有限公司。
法定代表人：黄皓。
委托代理人：孙华印。
委托代理人：曹磊。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱明丽。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙长久。
二被上诉人共同委托代理人：周兆志，郑东东，均系辽宁法大律师事务所律师。
上诉人大连新天地人和公共设施管理有限公司与被上诉人朱明丽、孙长久财产损害赔偿纠纷一案，上诉人不服大连市中山区人民法院（2010）中民初字第865号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人的委托代理人孙华印、曹磊和被上诉人的委托代理人周兆志、郑东东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告（反诉被告）向一审法院诉称：2008年3月27日，大连荣盛家居广场有限公司（下简称荣盛家居）将地下一层023、024号展位出租给原告，原告装修后经销品牌家具。2009年9月1日，双方再次签订租赁合同，租赁期限至2011年2月19日。2009年4月18日，双方签订了租赁合同约定将该巿场的地下二层005、006、028店铺也出租给原告，租赁期限至2011年2月19日，原告对该店铺进行了装修。2009年10月，被告接手该市场，强行要求原告撤出，同年12月2日占领了原告的店铺，扣押了原告店铺的家具等物品，故请求法院判令被告赔付原告店铺装修损失52万元、赔偿侵占原告家具、饰品等物品1655790元。
被告（反诉原告）辩称，原告没有证据证明被告实施了侵害其权益的侵权行为。原告与王勤签订的合同是无效的，因为被告2008年5月5日就已经解除了与王勤的承包协议。另外，原告签订的是商户经营权合同，不是租赁合同，不符合买卖不破租赁原则。原告的物品擅自放在被告的场地，给原告造成了延误工期的损失，因此，被告反诉原告要求原告将放在被告处的物品搬出反诉人的场地，并赔付被告损失20万元。
一审法院经审理查明：2008年1月1日，大连荣盛家居广场有限公司董事会与案外人王勤签订协议书，约定董事会将荣盛家居承包给王勤经营，期限3年，王勤与业主签订的租赁合同，王勤享有自主经营权，承包期内租金由王勤自主支配。2008年3月20日，荣盛家居广场有限公司董事会与王勤签订补充协议，对2008年1月1日签订的协议书进行补充，内容为：1、王勤在承包期内以荣盛家居名义对外发生的一切借款、应付款项均由王勤承担；2、承包期内，王勤每月25日前交付当月承包款5万元；3、如王勤未按时交付承包款，荣盛家居有权要求其撤出场地。2008年5月8日荣盛家居向王勤发出解除承包协议通知书。2009年5月8日，荣盛家居董事会发出内部文件，研究决定免除王勤任荣盛家居经理的职位。2009年5月9日，荣盛家居张贴通知，告知业户王勤被免职等人员变动情况以及即日起凡是业户交付的租金及各项费用须向荣盛家居广场的财务人员办理交付并索取财务收据，否则后果自负。2008年3月27日，原告孙长久与大连荣盛家居广场有限公司签订一份确认书，约定原告在荣盛家居租赁023、024展位（面积分别为198.45平方米、208.86平方米）经营艾琳娜、双喜品牌家居产品，王勤作为荣盛家居领导签字确认并加盖了公章。2009年4月18日，原告朱明丽、孙长久与王勤签订一份租赁合同，约定荣盛家居将其地下二层005、006、028店面出租给原告，用于经营汉风、名仕系列和雅致生活（木艺坊）系列家具，租赁期自2009年5月1日至2011年2月19日，租金398827元。2009年9月1日，原告孙长久、朱明丽与王勤正式签订租赁合同，约定荣盛家居将其地下一层、二层023、024号店面出租给原告经营艾琳娜、洪明系列家具，租赁期自2009年9月1日至2011年2月19日，租金304625元。合同签订后，原告朱明丽、孙长久入住上述五个展位进行了装修布置并引进上述品牌家具从事销售活动。2009年9月14日，被告大连新天地人和公共设施管理有限公司通过拍卖以3150万元的价格取得大连荣盛家居广场所在房产所有权。2009年10月17日，被告张贴通知，告知大连荣盛家居广场的租赁业户其已经通过拍卖取得了荣盛家居的资产所有权，要进行整体装修改造，业户须于2009年10月24日前退出，逾期不退出，将被追究因此造成的经济损失赔偿责任及相关法律责任。原告因退租事宜与被告发生争执，未能按期退出经营场地。2009年12月3日，被告工作人员进驻原荣盛家居所在地，将原告方经营人员强行驱离卖场，导致原告正在经营的大量家具及店铺设施均未能及时搬离。此后，被告因整体装修，单方将原告五家店铺全部予以拆除。2010年3月9日，经被告（反诉原告）大连新天地人和公共设施管理有限公司申请，大连巿中山区公证处对中山区五惠路8号房屋内部物品进行了清点记录。本案在审理过程中，经原告申请，本院通过大连市中院司法技术处委托大连永通资产评估有限公司对现场遗留的家具进行清点及价值评估。鉴定结论为：原告遗留在被告处共计家具183件（套），评估市场价值为647392元，评估现值为517913.60元；原告五家店铺的装修价值为417991.20元，以上评估基准日为2010年5月4日，有效期自2010年9月15日至2011年9月14日止。此后，原告再次提出有大量待售家具不在评估清点范围，要求本院继续调查取证，并再次提出司法鉴定申请。本院依据原告申请对原告所列家具明细中未发现在被告处的缺失家具进行了市场价值评估，鉴定结论为人民币2678570元。本案在庭审过程中，被告多次要求原告将现保留于自己处的上述183件（套）家具取走，原告未予答复。另查：2008年4月2日，原告朱明丽与大连新隆装饰工程处签订装修工程合同，合同约定对荣盛家居地下一层023、地下二层024进行装修，价款265000元，2008年4月8日开工、4月28日竣工，首付款60%，工程过半时支付二期款35%，结束后支付尾款5%。2009年4月18日，双方又签订装修工程合同，合同约定对荣盛家居地下二层006汉风名仕家具店进行装修，2009年4月19日开工、5月10日竣工，价款200000元，支付方式同上。后双方又约定对地下二层005、008摊位进行装修，2009年8月22日开工、9月12日竣工，合同价款55000元，支付方式同上。再查：2008年5月1日，原告朱明丽与成都贝娜家具制造有限公司签订地区代理加盟协议，约定由原告朱明丽为其代理艾琳娜系列产品，代理期限为2008年5月1日至2012年4月30日，朱明丽须在2008年5月前开设不低于200平方米的专卖店，且按照家具公司提供的设计方案进行设计。同日，原告朱明丽与红明家具有限公司签订企业品牌特许经营合同，代理期限为2008年5月1日至2011年4月30日。2009年4月28日，原告朱明丽与成都贝娜家具制造有限公司签订地区代理加盟协议，约定原告朱明丽为其代理汉风名仕系列产品，代理期限为2009年5月1日至2012年4月30日，朱明丽须在2009年5月前开设不低于200平方米的专卖店，且按照家具公司提供的设计方案进行设计。2009年10月1日，原告朱明丽与成都贝娜家具制造有限公司签订地区代理加盟协议，约定原告朱明丽为其代理雅致生活（木艺坊）系列产品，代理期限为2009年10月1日至2012年9月30日，朱明丽须在2009年10月前开设不低于400平方米的专卖店，且按照家具公司提供的设计方案进行设计。以上地区代理加盟协议均约定原告朱明丽以专卖店的形式在大连经销成都贝娜家具制造有限公司的产品，专卖店根据贝娜家具的销售策略设立、店内外装潢、标示等符合贝娜家具的统一设计，由原告朱明丽自行投资、自行申办营业执照，自负盈亏，自行承担经济、法律责任。在地区代理加盟协议到期后，如果加盟方有意继续代理，可提前两个月向贝娜家具提出书面申请，经双方同意后续签协议。
一审法院认为：公民的财产权利受法律保护。案外人王勤在受聘担任大连荣盛家居广场有限公司总经理期间，虽签有内部承包合同，但该承包合同只有内部效力，实际上王勤无权以个人名义对外出租店铺，因此，王勤对外招租等活动仍然是代表荣盛家居的职务行为。期间，荣盛家居虽因故终止承包合同并解除王勤的总经理职务，但无据表明原告对此知情，因此，原告基于法律规定有理由认为王勤仍是荣盛家居的代理人并相信其与王勤签订租赁合同即是与荣盛家居签订租赁合同，故王勤个人与朱明丽、孙长久签订的店铺租赁合同对荣盛家居具有合同约束力，原告在上述租赁合同履行期间的合法权益应当受到法律保护。此后本案被告大连新天地人和公共设施管理有限公司经合法竞拍取得了荣盛家居房产所有权，而此时原告的租赁合同尚未到期，根据买卖不破租赁的原则，被告应作为出租方继续履行与原告的租赁合同。被告接手卖场后因整体规划装修的原因要求原告退出经营店铺，应当釆取沟通协商等合理方式与原告妥善交涉原租赁合同终止履行事宜。但被告强行将原告驱离卖场并扣留家具，此后又单方将原告店铺拆除，致使原告财产权利受到损，被告对此负有过错，依法应当赔偿原告为此造成的经济损失。经本院依法进行现场清点和司法鉴定，现保留于被告处的家具共183件，评估市场价值为647392元，评估现值为517913.60元，其差价129479元应当确定为原告家具减值损失。原告五家店铺装修评估价值417991.20元，被告亦当向原告做出赔偿。关于原告要求被告赔偿现场缺失的大量家具（评估价值人民币2678570元）损失的诉讼请求，根据原告提供的有关证据，并不足以认定缺失家具的存在，也无法认定该批家具缺失与被告有关，因此，原告的此项诉讼请求证据不足，本院不予支持；关于被告反诉提出要求原告将放置于被告处的物品搬出反诉人的场地的反诉请求，理由正当，本院予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿其经济损失20万元的请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于评估基准日及司法鉴定结论有效期的问题，因评估结论作出后，被告数次要求原告自行搬走家具，原告表示异议，因此原告的家具实际损失可以认定为鉴定时价值，此后家具造成的减值损失，与被告无关，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，判决如下：一、被告大连新天地人和公共设施管理有限公司给付原告朱明丽、孙长久租赁店铺装修损失人民币417991.20元；二、被告大连新天地人和公共设施管理有限公司给付原告朱明丽、孙长久家具贬值损失人民币129479元；上述一、二项被告给付原告的款项应自本判决发生法律效力之日起10日内付清，若逾期给付，按中国人民银行规定的同期流动资金利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、原告（反诉被告）朱明丽、孙长久于本判决发生法律效力之日起将存放于被告（反诉原告）大连新天地人和公共设施管理有限公司的家具183件套（明细可参照司法鉴定清单）取回；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告的其他诉讼请求。诉讼费91910元（含反诉费2200元、司法鉴定费65500元），原告朱明丽、孙长久负担51910元，被告负担40000元。
一审宣判后，上诉人大连新天地人和公共设施管理有限公司不服向本院提起上诉，上诉请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉理由：1，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法。在诉讼中没有依法追加孙长久为原告，而判决直接对孙长久的权利进行了实体审理并作出裁决，还有案外人王勤和大连荣盛广场有限公司最了解本案的实际情况，上诉人申请追加为第三人，而一审法院并没有支持，影响本案事实的查清。2，被上诉人朱明丽诉上诉人侵权不成立，相反是其侵犯了上诉人的权利。上诉人是依法定程序购买的资产，被上诉人只是享有的经营权，不适用“买卖不破租赁”的原则；案外人王勤非法定代表人，只是担任过经理职务，2009年5月8日大连荣盛广场有限公司内部已作出决定免除其经理职务，此后签订的协议无效；被上诉人长期占用上诉人的经营场地，影响了上诉人的经营，给上诉人带来了经济损失；被上诉人并没有合法了营业手续，属于非法经营，不应予保护。3，一审判决赔偿被上诉人的店铺装修损失和家具贬值损失，没有事实和法律依据。法院依据被上诉人提供的无法证实其真实性的票据、照片作出的鉴定，无法证明装修事实和实际损失，被上诉人的家具非法放在上诉人处，贬值损失与上诉人无关。
被上诉人朱明丽、孙长久的答辩意见：不同意上诉人的上诉请求。同意一审判决关于本案事实的认定和相关法律适用。被上诉人在上诉人购买涉案不动产之前以租赁方式合法占有和使用涉案不动产，虽然在租赁过程中涉案不动产的权属发生变化，但依据买卖和租赁有关方面的法律规定，被上诉人仍然在租赁期内享有合法的使用权，而上诉人采用暴力手段强行占有被上诉人装修好的店铺以及店内陈设的家具，侵犯了被上诉人的财产权利，理应承担赔偿责任。
本院审理查明：一审判决认定的事实属实。
本院认为：首先，关于诉讼程序问题，一审法院通过法定程序追加被上诉人孙长久为原告，有据可查，孙长久也依法委托代理人参加了本案的诉讼，并且上诉人在庭审时也表示对双方当事人的身份不存异议，故在程序上不存在违法之处；上诉人以案外人王勤和大连荣盛广场有限公司最了解本案的实际情况，申请追加为第三人参加本案诉讼，其实质是将知情人追加为第三人，与第三人应当对本案有独立的诉讼请求或判决结果有利害关系的法定条件不符，故一审法院没有支持上诉人的申请，于法有据，本院予以确认。其次，上诉人在2009年9月份取得大连荣盛家居广场资产的所有权，同年10月通知经营业户退出经营场地，上诉人与被上诉人因退租事宜发生纠纷，同年12月强行将被上诉人的工作人员驱离，单方拆除被上诉人已装修的店铺，并且致被上诉人的大量家具至今置留在被上诉人处。因此，被上诉人非法侵害被上诉人权益的事实显而易见。原有的业户在大连荣盛家居广场进行经营是通过租赁方式取得经营权的，该经营权就包括各商铺的摊位使用权，因此上诉人作为资产的购买人应遵守“买卖不破租赁”的原则，依法保障原有的业户经营权，不得以各种理由损害原业户的经营利益。王勤原为大连荣盛家居广场有限公司的经理，其与被上诉人签订的确认书上加盖了公章，因此，被上诉人有理由相信王勤与其签订的租赁合同是代表大连荣盛家居广场有限公司的职务行为，所签订的合同是合法有效的，应受法律保护。即使大连荣盛家居广场有限公司作出免除王勤经理职务的决定是客观的，这也是公司内部人事决定，且无据证明业户知情。另，原有业户是否办理营业手续，非本案的审理范围，也非上诉人免除民事责任的法定条件。最后，上诉人对被上诉人已装修的5个店铺进行了强拆，造成被上诉的装修损失以及家具贬值，上诉人负有过错，依法应予以赔偿。一审判决所确定的损失数额是经依法委托，由有鉴定资质的评估机构通过法定程序作出的，鉴定结论具有法律效力，作为本案定损依据，合法适当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法有据；上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9270元，由上诉人大连新天地人和公共设施管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 彬
代理审判员 王鹏程
代理审判员 杨东辉
二〇一四年三月十九日
书 记 员 李 彩