四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终4573号
上诉人（原审被告）陈坤龙，男，1966年10月13日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托代理人李兴波，四川罡正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓建梅，女，1965年7月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。
委托代理人李兴波，四川罡正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓家萍，女，1970年2月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托代理人温昌永，四川赛格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘忠富，男，1966年11月6日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托代理人温昌永，四川赛格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘星星，男，1991年4月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托代理人温昌永，四川赛格律师事务所律师。
上诉人陈坤龙、邓建梅因与被上诉人邓家萍、刘忠富、刘星星农村房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：位于成都市金牛区××乡××村×组的房屋（原宅基地证号为0×××9）属邓家萍为户主家庭所有的农村宅基地房屋。刘忠富与刘星星系邓家萍的家庭成员。2003年1月14日，因缺钱，邓家萍、刘忠富将上述房屋及厕所的一半转让给陈坤龙、邓建梅。双方签订《房屋转让协议书》，并约定陈坤龙、邓建梅一次性将转让费向邓家萍、刘忠富付清。同时邓家萍、刘忠富将原有房屋手续、房屋使用证一并提供给陈坤龙、邓建梅。若遇到国家占用，一切赔偿费属陈坤龙、邓建梅所有。签订合同后，双方均依该合同履行。陈坤龙、邓建梅向邓家萍、刘忠富付清了购房款2万元，邓家萍、刘忠富也将房屋交付给陈坤龙、邓建梅使用。
原审另查明：陈坤龙、邓建梅系夫妻。2000年4月24日从四川蓬溪县××镇××村1组迁至金牛区市场路××号附××号。至今户籍未发生变更。
邓家萍、刘忠富、刘星星在一审中的诉讼请求是：1、双方于2003年6月14日签订的《房屋转让协议书》无效；2、陈坤龙、邓建梅立即向邓家萍、刘忠富、刘星星返还房屋、宅基地使用权证；邓家萍、刘忠富、刘星星立即向陈坤龙、邓建梅返还购房款2万元。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的身份信息、《房屋转让协议书》、情况说明、户口薄、收条、当事人当庭陈述在案为证。
原审法院认为，本案涉及农村房屋买卖合同的效力认定问题。邓家萍、刘忠富、刘星星主张《房屋转让协议书》违反了法律强制性规定，属于无效合同。陈坤龙、邓建梅抗辩理由归纳起来认为案涉合同系双方转让的是房屋、非宅基地使用权。该协议书是双方真实意思表示，在法无明文禁止农村房屋买卖规定的情况下，应尊重当事人意思表示自由，合同应有效。
关于农村房屋转让的规定，散见于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》中。农村房屋买卖合同原则上因违反了法律、行政法规的强制性规定而认定为无效。理由是：农村房屋是农村宅基地上的附着物。转让房屋就必须转让宅基地使用权。而转让宅基地使用权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。本案中因陈坤龙、邓建梅不是该集体组织成员，不具备宅基地所有权转让的条件，故双方签订的《房屋转让协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《房屋转让协议书》无效后，邓家萍、刘忠富、刘星星应当向陈坤龙、邓建梅应当返还购房款2万元；陈坤龙、邓建梅应当向邓家萍、刘忠富、刘星星返还房屋、宅基地使用权证。陈坤、邓建梅因此遭受的损失，未在法庭辩论前提出反诉，可以另案予以处理。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认邓家萍、刘忠富与陈坤龙、邓建梅于2003年6年14日签订的《房屋转让协议书》无效；二、陈坤龙、邓建梅于判决生效之日起十日内向邓家萍、刘忠富返还房屋、宅基地使用权证；三、邓家萍、刘忠富于本判决生效之日起十日内向陈坤龙、邓建梅返还购房款2万元。
案件受理费300元减半收取150元，由陈坤龙、邓建梅负担。
宣判后，原审被告陈坤龙、邓建梅不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、原审认定事实不清。陈坤龙、邓建梅原来是大英县××镇×××村×组农民，因送子女读书需要，夫妻二人到天回镇做清洁工，一直靠租房居住，2003年购买案涉房屋时，陈坤龙、邓建梅也属于农民身份，并且陈坤龙、邓建梅购买的只是房屋本身，对房屋灭失或者拆迁后的宅基地并不做任何主张或者要求，这一点陈坤龙、邓建梅在原审中反复陈述。但原审法院认为陈坤龙、邓建梅的房屋买卖行为无效。换一种角度，那么陈坤龙、邓建梅在该地点如果有房屋继承或因夫妻一方不属于该集体经济组织成员就不能得到该财产，显然一审对此判决不当。2、原审适用法律不当。原审判决确认双方签订的《房屋转让协议书》无效并判令陈坤龙、邓建梅在判决生效后十日内将房屋返还，对此陈坤龙、邓建梅认为，邓家萍、刘忠富出卖房屋的行为已经表达了放弃该房屋及宅基地的意思表示，任何法律或者行政法规都没有规定禁止使用权人放弃宅基地的禁止性规定，并且弃权行为作为单方法律行为，无须他人意思表示。现在房屋交付，邓家萍、刘忠富的弃权行为也发生了法律效力，弃权行为发生法律效力后能否撤销取决于陈坤龙、邓建梅的态度，现在陈坤龙、邓建梅不同意返还房屋，邓家萍、刘忠富就丧失了撤销弃权行为的条件，现在其提出返还房屋的请求不应当得到法院的支持。
据此请求：撤销原判、发回重审。
被上诉人邓家萍、刘忠富、刘星星答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：陈坤龙、邓建梅在签订《房屋转让协议书》时，其并非案涉集体经济组织的成员，也未提交证据证明其购买案涉房屋取得了集体经济组织的同意，故原审法院对房屋买卖合同认定为无效正确，本院对此予以确认。陈坤龙、邓建梅提出，案涉合同仅仅针对房屋本身的买卖，不涉及宅基地，故该部分内容应为有效。本院对此认为，农村宅基地使用权不得单独转让，必须与该地上合法建筑物一并转让。在此情况下，因陈坤龙、邓建梅并非该集体经济组织成员，不享有也未取得对该宅基地的使用权，故其签订的《房屋转让协议书》中对房屋本身转让的约定也系无效。陈坤龙、邓建梅的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，关于邓家萍、刘忠富、刘星星在原审诉状中的诉讼请求中包括了“邓家萍、刘忠富向陈坤龙、邓建梅返还购房款2万元”。本院认为，出卖人邓家萍、刘忠富起诉要求向买受人陈坤龙、邓建梅返还款项，该请求不符合诉讼请求的构成要件。但本院确认双方签订的《房屋转让协议书》无效，双方均应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定相互返还房屋或价款。为减轻当事人诉累，在本案中一并处理并无不当，故本院对原审法院的此项判决予以维持。如陈坤龙、邓建梅认为邓家萍、刘忠富与其签订合同存在过错并遭受了损失，可以依法另案主张权利。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费300元，由上诉人陈坤龙、邓建梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年六月二十日
书 记 员 崔玉翠