广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江鹤法民三初字第462号
原告：佛山世联房地产顾问有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：李荣，该公司董事长。
委托代理人：李湘梅，广东济方律师事务所律师。
委托代理人：胡铃梓，广东济方律师事务所律师。
被告：鹤山市源和房地产开发有限公司，住所：广东省江门市鹤山市。
法定代表人：杨银欢，该公司总经理。
委托代理人：索茂军，广东东方大卫律师事务所律师。
委托代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。
第三人：江门市泰力房地产开发有限公司，住所：广东省江门市江海区文昌。
法定代表人：孔繁权，该公司董事长。
委托代理人：麦永发，男。
委托代理人：谢志强，男。
原告佛山世联房地产顾问有限公司（下简称“世联公司”）诉被告鹤山市源和房地产开发有限公司（下简称“源和房地产公司”）、第三人江门市泰力房地产开发有限公司（下简称“泰力公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员古辉林适用简易程序独任进行审理。在审理过程中发现案情复杂，本院依法转换普通程序，由审判员冯沃玲担任审判长，与审判员古辉林、审判员刘东经组成合议庭进行审判，于2015年12月22日、2016年4月27日和2016年6月30日三次公开开庭进行审理。第一次庭审时，原告世联公司的委托代理人桑茂玲、黄淮，被告源和房地产公司的委托代理人索茂军、林达荣到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告世联公司的委托代理人李湘梅、胡铃梓，被告源和房地产公司的委托代理人索茂军、林达荣与第三人泰力公司的委托代理人麦永发、谢志强到庭参加诉讼；第三次庭审时，原告世联公司的委托代理人李湘梅、胡铃梓，被告源和房地产公司的委托代理人索茂军、林达荣与第三人泰力公司的委托代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世联公司诉称：原告与被告于2011年3月签署了《销售代理委聘合同》，约定由原告为被告位于鹤山市325国道旁的源和地产·御龙汇项目提供营销策划顾问、独家销售代理服务，并约定了双方的权利和义务。合同还约定被告根据原告代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，按照1.0%～1.4%的比例每月向乙方支付佣金报酬。若被告逾期付款，则按拖欠金额每日0.3‰的标准追加支付滞纳金。原告按照代理合同的约定为涉案项目提供了相应的营销策划顾问、销售代理服务。合同履行期间，被告经常拖欠原告服务费，双方合同于2013年12月31日履行终止。截至目前，原告仍拖欠原告服务费共计366216元。为此，原告起诉请求：1、判令被告支付拖欠的代理费366216元；2、判令被告支付上述款项的逾期付款违约金共计73389元（按照欠款金额每日0.03%的标准，自2014年1月1月暂计算至2015年10月31日，共668天），自2015年11月1日起至被告实际支付上述款项之日的逾期付款违约金继续计算；3、被告承担本案的全部诉讼费用。其后，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令被告支付拖欠的代理费475737元；2、请求判令被告支付自逾期付款日起计至付清全部欠款之日止的违约金（按照欠款金额每日0.03%的标准，自2014年1月1日暂计算至起诉日2015年10月31日，共668天，暂共计为95337.69元，自2015年11月1日起至被告实际支付上述款项之日的逾期付款违约金继续计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其主张在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《销售代理委聘合同》复印件1份，证明原告与被告订立合同并明确约定了双方的权利义务，原告依约履行了自己的合同义务，但被告却未依约履行结算及付款义务。
证据2、《三次结算资料（结算表、发票、发票签收回执）》复印件1份。
证据3、《三次回款银行回单（对应三次开票）》复印件1份。
证据2、3证明第三人曾以被告代理人的身份与原告就涉案项目进行结算，并依据结算明确的代理费金额代被告向原告支付代理费。
证据4、《御龙汇项目属于世联员工的劳动合同》复印件6份，证明由原告员工售出的涉案项目房屋。
证据5、《御龙汇项目预收许可证2012.01.01-2012.01.04》复印件1份，证明涉案项目的预售证取得时间为2012年，因此在2011年7月1日前并未达到合同第八条第4款的约定条件，被告无权按照0.8%的代理费率与原告进行结算。
证据6、《原告与第三人往来邮件》复印件1份，证明经与第三人核对相关数据后确认，被告尚有295421元代理费未向原告结算并支付，有180316元补点费用应向原告支付，合计475737元。
被告源和房地产公司辩称：1、源和房地产公司对第三人泰力公司以源和房地产公司名义与原告签订销售代理委聘合同的事实予以确认；2、根据源和房地产公司与第三人泰力公司之间的房地产合作开发协议约定，涉案项目房屋的销售以及相关的费用应由第三人泰力公司承担，而不是由被告源和房地产公司承担；3、源和房地产公司对原告所提供的其与第三人泰力公司之间就房屋的销售、结算以及销售应履行的义务的相关证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。
被告源和房地产公司为其辩解在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《营业执照》复印件1份，证明被告的主体资格。
证据2、《企业登记信息》复印件1份，证明第三人的主体资格。
证据3、《房地产合作开发协议》、《备忘录（一）》复印件各1份，证明鹤山“御龙汇”房地产项目是用被告的土地与第三人合作开发的楼盘，依据《合作协议》可知，鹤山“御龙汇”房地产项目的营销策划与销售代理等全部由第三人设立的项目部负责，并且营销策划与销售代理产生的费用依约全部由第三人承担，因此，本案原告诉求的销售代理应全部由第三人承担。
第三人泰力公司辩称：一、原告诉讼请求的未结算代理费金额不符，应为292214元。二、原告请求给付违约金没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告在撤场至起诉前，一直没有提出结算代理费，在诉讼时其代理费的计算也不符合事实。第三人主动联系原告与其对数协商，把数额核对清楚。在数额未清、原告也没有提出结算单和要求付款的情况下，要求给付滞纳金是没有任何依据的。三、诉讼费应由原告自行承担。四、根据合同的相对性，销售代理合同是由原告与被告签订的，该费用应由被告先行承担。五、被告作为销售代理委聘合同的主体，已经实际收取了销售款项，则被告应先行承担委托费用也是合情合法的。六、处理意见：先把应结算的金额核对清楚；然后根据合同相对性原则，在被告的账户中支付该付的款项，被告与第三人再以内部分担的方式自行解决。
第三人泰力公司为其辩解在举证期限内提供的证据并认为所证明的事实有：
证据1、《付款明细（结算表、请款单、统计表）》复印件4份，证明第三人已向原告支付销售代理费人民币539889元的事实。
证据2、《认购（未签约）明细》复印件1份，证明已认购御龙汇物业并交付定金，但仍未签订《商品房买卖合同》的客户名单。
证据3、《结算表》复印件3份、《计算方式》复印件1份，证明应支付销售代理费的计算方式及依据。
诉讼中，根据原告的申请，本院依法向鹤山市不动产登记中心调查取证，该中心出具了一份《查询结果通知》，该通知上载明：“截至2013年12月31日止，以鹤山市源和房地产开发有限公司为开发公司位于沙坪御龙汇小区，已在我中心办理商品房销售备案手续的房屋有77间”，同时该通知上列明了具体房屋的座落、建筑面积和销售金额。
经开庭质证，被告源和房地产公司对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以确认；对证据2中的三份结算表，并不是被告与原告结算，而是第三人与原告进行结算的，该三份结算表的真实性，因为被告没有参与，故无法确认。对证据2中的六张发票，其中有一张发票（号码076××××0315），没有本案第三人的发票签收回执，该发票是否已交付给第三人不清楚，原告对此也没有确实证据予以证明；对证据3中的五份银行收款回单的真实性无异议，这五份汇款单金额一共是539889元，由于原告在诉状中并没有指明本案第三人已共向原告支付了多少费用，该数额是否就是第三人已向原告支付的全部数额请法庭予以核实。另，该证据恰恰证明了向原告支付代理费的是第三人，原告应尊重基本的客观事实，原告与第三人都说该费用是“代被告支付的”，但这不符合事实，因为根据被告与第三人的合作协议，代理费的付款责任是第三人，所以不存在代付的问题，第三人也不会无缘无故代被告支付代理费，故本案应由第三人向原告支付代理费；对证据4、5、6因为没有原件核对，不符合法律规定的质证要求，故对其真实性、合法性和关联性，被告不予确认，也不予质证。同时，被告对原告证据1-6的证明内容均不予确认。
第三人对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以确认，该证据可以反映：1、合同主体是原告与被告；2、支取代理费的前提是签订销售合同并支付首期楼款，并不包括认购；3、原告要支取代理费要先请款、对账、审核，但是原告在三次收款后就没有再向被告或第三人请款。对证据2、3的真实性予以确认，这两份证据证明第三人代被告向原告支付了代理费539889元，这与第三人提供的证据相吻合；对证据4的真实性无法确认，由法院认定；对证据5的真实性予以确认，对其关联性不予确认，第三人主张按0.8%结算代理费的仅指住宅而不包括商铺，原告仅为被告销售了10套住宅，与预期远远不符，所以仅应按0.8%计算代理费；对证据6的真实性予以确认，但原告主张的金额与实际有出入。
原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据3，由法院核实其原件，原告对该证据的真实性予以确认。该协议显示涉案的项目是由被告、第三人及鹤山市惠康房地产有限公司三方合作开发的，即使按照该协议应由第三人承担销售代理费，但基于被告是涉案房产项目的开发商，原告将房屋销售后，也是被告与购房者成交并收取房款的，被告从中获益，因此，代理费应由被告支付。
第三人对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均予以确认。另对证据3补充质证如下：1、内部义务的承担与外部成为合同主体之间并不矛盾；2、在御龙汇项目的开发销售过程中，均是以被告作为主体，销售款也均由被告收取，第三人仅是代理人的角色，故本案的代理费应由原告向被告支付。
原告对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性予以确认，该费用均是第三人代被告向原告支付的；对证据2的真实性予以确认，该部分单位之所以未能及时签订买卖合同，是由于被告的原因，即前期销售的楼房未能按合同约定日期验收合格、交付并通水电，引发购房者群体投诉及媒体报道，这是众所周知的事实，根据代理合同第六条第十四款的约定，原告的代理责任于客户签订认购书时结束，原告有权收取该部分代理费；对证据3的第一、二页予以确认，对第三页中反映销售住宅10套，总价是12734069元，原告予以确认，但是原告认为涉案项目的预售证是在2012年取得，因此在2011年7月1日前并未能达到合同第八条第四款的条件，原告有权按照1%的代理费率收取代理费，无需扣减并退回0.2%的代理费；对证据3的第四页，原告认为住宅应当按照1%计算代理费，而不是按0.8%计算，即不应该扣减25468元，且13套已认购的单位也应当支付代理费，所以被告应付未付的代理费为475737元。
被告对第三人提供的证据发表如下质证意见：对证据1的第一页，被告并不清楚，请法庭予以认定；对证据1第二页的付款记录反映截止2013年12月已付代理费为539889元，原告予以确认；对证据1的第三页至十二页，被告不清楚，请法庭予以认定；对证据2，根据双方签订的代理合同，被告确认已认购房屋但未签订房屋买卖合同的房屋是不符合支付代理费条件的，原告称其代理责任于客户签订认购书时结束，与合同的第六条第十四款的约定不符；对证据3第一、二页，由法庭进行综合认定；证据3的第三页反映销售住宅10套，根据合同约定没有达到约定的销售率，应按照合同约定支付代理费用；对证据3的第三页，请法庭结合其他证据予以认定，对原告称按1%计算住宅的代理费不予确认。
原告对本院调取的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性予以确认，但是该证据中遗漏了原告与第三人均已确认销售的一套商铺［该商铺业主是胡一飞，是在2012年10月28日认购的商铺125（×栋×房）］以及2014年才在房管部门登记备案的三套房屋。
被告对本院调取的证据发表如下质证意见：对该证据真实性无异议。需要说明的是，根据涉案的销售代理委聘合同第五条第九款的约定，发展商的自销房以及特定优惠房源，销售业绩计入原告阶段及年度考核业绩，而不作为销售提成及佣金的计提，为此，并非所有备案的房屋就一定要计算代理费，也不一定按照原告主张的代理费率计算代理费，原告要求支付代理费应进行请款、对账、付款的过程。所以法庭应对该查询结果通知作综合认定。
第三人对本院调取的证据发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。对于原告刚才提出的胡一飞购买的商铺问题，是胡一飞在签订购房合同后又与原告解除了购房合同，所以在不动产登记中心没有备案，但胡一飞商铺的代理费已经支付给原告了。
对上述无异议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告和第三人的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2010年5月27日，鹤山市惠康房地产有限公司（下简称“惠康公司”）为甲方、鹤山市源和贸易有限公司（下简称“源和贸易公司”）为乙方、第三人泰力公司为丙方，三方签订了一份《房地产合作开发协议》，约定由惠康公司、源和贸易公司提供国有商住用地，由泰力公司出资，三方合作开发房地产。协议约定：项目部是合作项目的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理；项目部由丙方派员设立，甲方和乙方不参与项目部的经营管理；项目部的印章和证照、甲方和乙方的印章、证照等均由甲方或乙方与丙方共管；商住用地的报建、工程款支付、房屋的销售等事项由项目部统一负责，甲、乙方协助办理；合作项目所涉的会计、税务由丙方统一进账，统一处理；主管会计和出纳均由丙方委派；合作项目按总建筑面积（含别墅、商住楼、地下停车场和公摊面积）计算，甲方和乙方按建筑类别共占百分之三十六点五，丙方按建筑类别占百分之六十三点五。甲方和乙方分得的份额由甲方和乙方自行协商分配方案；丙方对该合作项目以及项目部在开发期间所产生的一切债权债务承担全部责任，与甲方和乙方无关。2010年10月18日，上述三方为办理报建开发等事宜签订了一份《备忘录（一）》，约定惠康公司、源和贸易公司合并成一间公司并办理各自名下的土地使用权并证手续。后被告源和房地产公司承继惠康公司及源和贸易公司在前述《房地产合作开发协议》中的权利义务。
2011年3月4日，被告源和房地产公司为甲方、原告世联公司为乙方，双方签订了一份《销售代理委聘合同》。该合同约定：甲方为位于鹤山市325国道旁源和地产·御龙汇项目的发展商，乙方为鹤山市具有代理资格的房地产销售代理公司，甲方委托乙方在代理期限内为项目的营销策划顾问和独家销售代理，代理甲方在中国境内推广和销售该项目。御龙汇项目规划用地面积190673.57平方米，其中住宅可售建筑面积约15万平方米，商铺可售建筑面积约4000平方米。乙方负责安排购房客户与甲方签订《认购书》，并在签订《认购书》起的10天内安排客户签订《商品房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》和收取首期楼款，如上述的每一项超出10天期限的，须以书面申请，经甲方同意后方可执行，乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同作为结算代理费的依据。若因甲方工程进度变化、退出入伙、面积超标、工程质量等其他原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方在合同期内顺延三个月收取该部分代理费。双方同意代理期限约为两年，从2011年2月1日至2012年12月31日止，代理期限届满后有需要维持此代理服务，双方可再商议。甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按月向乙方支付佣金报酬即销售代理服务费。乙方的代理费率随代理期内实现的面积销售率递增而递增，并在执行较高费率进行结算时，甲方对之前已支付的较低费率阶段的代理费根据较高费率进行补差。乙方的代理费率区间为1.0%-1.4%，即代理费率从1.0%起步，根据项目实现的销售率，代理费率最高至1.4%，并进行补差。各批住宅和商业物业的《委托销售代理房号明细表》分别提供，销售率分别计算，销售时间和销售率根据各自开盘日分别起算，代理费分别结算：当批销售率＜50%时，代理费率为1.0%；50%≤当批销售率＜70%时，代理费率为1.2%；70%≤当批销售率＜90%时，代理费率为1.3%；当批代理费率≥90%时，代理费率为1.4%。在2011年7月1日以前项目甲方交由乙方销售代理的总货量（总金额约4.9亿元人民币）均达到销售条件，且推出市场销售（现场具备售楼处、看楼通道、样板房、签约、办公基本条件）的前提下：乙方到2011年9月30日的总销售合同面积还未达到50%（金额约2.45亿），则甲方有权决定单方面解除合同，乙方成交部分仅按照0.8%费率结算代理费而不用作出任何赔偿。乙方在每月3日前，将上月的结算情况送交甲方，甲方应在每月15日前提出异议或予以确认，逾期不提出，视为甲方确认该结算。甲方应当在每月20日前向乙方支付上月代理费，乙方向甲方提供有效的税务发票。若甲方未能按合同确定的期限内向乙方支付代理费，乙方有权从发出付款通知书十天后计，每天按逾期支付代理费的万分之三向甲方收取滞纳金，逾期超过三十天，视为违约，乙方有权要求解除本合同，甲方自收到乙方解除合同通知书之日起十日内，应当向乙方清偿全部策划费、代理费和滞纳金及违约金。
合同签订后，被告源和房地产公司于2012年取得涉案御龙汇项目的商品房预售许可证。其后，原告进场为被告代理销售房屋，至2013年年底撤离涉案项目销售现场。期间，原告共为被告代理销售了部分房屋。其中，已签订购房合同并缴交首期购房款的商铺71套，总销售金额52159342元、住宅10套，总销售金额12734069元。此外，原告还为被告销售了已作认购但未签订购房合同的商铺3套和住宅10套。第三人泰力公司分别于2012年3月13日、2012年4月26日、2012年10月8日、2013年9月16日、2014年1月13日向原告转账支付了28000元、28000元、205194元、119740元和158955元，合共539889元。第三人泰力公司在每笔转账时均注明款项用途是“代鹤山源和付御龙汇销售预支费用”、“代鹤山源和付御龙汇预支代理公司维护费”或“代鹤山源和付御龙汇第×期代理费”等。就上述已支付的代理费，原告世联公司已开具发票给被告源和房地产公司。
诉讼中，原告世联公司与第三人泰力公司对于上述已签订购房合同并缴交首期购房款的商铺和住宅的数量和销售金额予以确认，并认可商铺应适用1.4%的代理费率，但对于已签订购房合同的10套住宅，原告主张适用1.0%的代理费率，第三人则认为应按0.8%代理费率结算代理费。另外，对于已作认购但未签订购房合同的商铺3套和住宅10套，原告主张应分别适用1.4%和1.0%的代理费率计收代理费，但被告和第三人认为该3套商铺和10住套宅至今未签订购房合同，并未达到合同约定的代理费支付条件，原告暂无权请求该部分的代理费。就上述未付的代理费，原、被告及第三人均未进行书面结算。
就代理费问题，原、被告和第三人协商未果，原告于2015年11月9日以被告拖欠代理费未付为由诉至本院。诉讼中，被告于2015年12月7日申请追加泰力公司为本案的共同被告参加诉讼，原告表示不同意，被告遂于2015年12月24日撤回追加申请。本院于2016年3月17日通知泰力公司作为本案第三人参加诉讼。
本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。惠康公司、源和贸易公司与泰力公司签订的《房地产合作开发协议》以及原告世联公司与被告源和房地产公司签订的《销售代理委聘合同》，均是合同各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同各方均有约束力。惠康公司和源和贸易公司在签订《房地产合作开发协议》后合并为被告源和房地产公司，被告承继了惠康公司及源和贸易公司在《房地产合作开发协议》中的权利义务，为此，《房地产合作开发协议》的条款适用于被告源和房地产公司。根据《房地产合作开发协议》的分工约定，御龙汇项目的房屋销售等事项由第三人泰力公司派员设立的项目部统一负责，为此，第三人泰力公司以被告源和房地产公司的名义在履行《销售代理委聘合同》中与原告协商销售事宜、核对销售数据、对账结算和代付费用等行为，对被告产生约束力。
根据原、被告和第三人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、就涉案的房屋销售代理合同，尚欠原告多少代理费未付。二、原告主张的逾期付款违约金应否予以支持；三、本案的付款责任应由何方负担。
一、关于尚欠代理费数额的认定问题。
诉讼中，原告世联公司与第三人泰力公司均确认原告为被告代理销售的房屋中，已签订购房合同并缴交首期购房款的商铺有71套，总销售金额52159342元、住宅有10套，总销售金额12734069元。原告与第三人所确认的上述数据，有原告和第三人各自提供的证据以及本院调取的证据佐证，本院依法予以认定。由于已售商铺的销售率大于90%，而住宅的销售率小于50%，根据《销售代理委聘合同》第八条第3款的约定，商铺和住宅应分别适用1.4%和1.0%的代理费率计算代理费，计得商铺应付的代理费为730231元（52159342元×1.4%），住宅应付的代理费为127341元（12734069元×1.0%），合共应付代理费为857572元（730231元＋127341元）。减除原、被告和第三人均确认的已付代理费539889元，计得尚欠的代理费为317683元（857572元-539889元）。第三人抗辩认为原告仅代理销售了10套住宅，且其没有举证所达到的销售率，故应按《销售代理委聘合同》第八条第4款第1项所约定的0.8%代理费率计付该部分代理费。对此，本院认为，虽然《销售代理委聘合同》第八条第4款第1项约定了“乙方到2011年9月30日的总销售合同面积还未达到50%（金额约2.45亿），则甲方有权决定单方面解除合同，乙方成交部分仅按照0.8%费率结算代理费而不用作出任何赔偿”，但该条款的适用是有前提条件的，其前提条件是“在2011年7月1日以前本项目甲方交由乙方销售代理的总货量（总金额约4.9亿元人民币）均达到销售条件，且推出市场销售（现场具备售楼处、看楼通道、样板房、签约、办公基本条件）”。由于被告于2012年才取得涉案项目的商品房预售许可证，故本案不应适用第八条第4款第1项所约定的0.8%计算已售住宅的代理费。原告已为被告代理销售10套住宅，销售率低于50%，根据《销售代理委聘合同》第八条第3款的约定，应按1.0%的代理费率计算该部分代理费。为此，第三人泰力公司的该抗辩意见，本院不予采纳。
对于原告主张已认购但未签订购房合同的3套商铺和10套住宅的代理费问题。原告认为由于涉案项目未完成验收且未通水电，被告无法将房屋正常交付客户，致使该13套房屋的客户在签订认购书后未与被告签订购房合同，根据《销售代理委聘合同》第六条第14款的约定，原告的代理责任于客户签订认购书时结束，原告可向被告主张该部分代理费。对此，《销售代理委聘合同》第三条第3款约定“完成销售是指在代理期内，购房客户与甲方就本项目签订《商品房买卖合同》，交纳首期楼款”，第六条第14款约定“乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同作为计算代理费的依据”。根据上述约定，支付代理费一般应以签订《商品房买卖合同》并交纳首期楼款为前提，但原告主张的上述13套房屋至今仅处于认购状态，尚未签订《商品房买卖合同》，并未达到代理费的付款条件。虽然《销售代理委聘合同》第六条第14款约定“若因甲方工程进度变化、退出入伙、面积超标、工程质量等其他原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方在合同期内顺延三个月收取该部分代理费”，但原告并没有举证证明该13套房屋是因“甲方工程进度变化、退出入伙、面积超标、工程质量等其他原因”致使至今未签订购房合同，为此，对原告要求被告支付该13套房屋代理费的诉讼请求，本院不予支持。对该部分代理费，原告可在付款条件成就后再另行主张。
二、关于原告诉求的逾期付款违约金的认定问题。
《销售代理委聘合同》第九条第1款约定：“乙方在每月3日前，将上月的结算情况送交甲方，甲方应在每月15日前提出异议或予以确认，逾期不提出，视为甲方确认该结算。甲方应当在每月20日前向乙方支付上月代理费……”，第十条第4款约定：“若甲方未能按合同确定的期限内向乙方支付代理费，乙方有权从发出付款通知书十天后计，每天按逾期支付代理费的万分之三向甲方收取滞纳金……”，依照上述约定，计收逾期付款违约金的前提是对代理费进行结算，并且由原告向被告发出付款通知书进行催收。但诉讼中原告并没有提供证据证明其曾向被告发出付款通知书催收尚欠的代理费，为此，原告要求被告从2014年1月1日起按欠款金额每日万分之三的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。
三、关于本案的付款责任应由何方负担的问题。
诉讼中，原告要求被告源和房地产公司应对涉案的欠款承担清偿责任；被告认为根据其与第三人泰力公司签订的《房地产合作开发协议》的约定，欠原告的代理费应全部由泰力公司负担；第三人泰力公司则认为被告才是签订涉案《销售代理委聘合同》的主体，根据合同的相对性原则，涉案的付款责任应由被告源和房地产公司承担。对此，本院认为，被告是涉案房地产项目的发展商，涉案的《销售代理委聘合同》是由原告世联公司与被告源和房地产公司签订的，并已在原、被告之间实际履行。虽然根据源和贸易公司、惠康公司与泰力公司签订的《房地产合作开发协议》的分工约定，具体的房屋销售事务由泰力公司负责，但该《房地产合作开发协议》仅对源和贸易公司、惠康公司与泰力公司三方具有法律约束力，对原告并不产生法律约束力。原告依据《销售代理委聘合同》要求被告支付尚欠的代理费，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。被告可在向原告履行了付款义务后再依照《房地产合作开发协议》的约定向第三人泰力公司进行追偿。
综上所述，本案纠纷是原告为被告代理销售房屋后，被告未依合同约定付清代理费给原告所致，被告应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告鹤山市源和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山世联房地产顾问有限公司支付代理费317683元；
二、驳回原告佛山世联房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9511元，由原告佛山世联房地产顾问有限公司负担4220元，由被告鹤山市源和房地产开发有限公司负担5291元（原告已预交受理费9511元，原告负担的受理费4220元在其预交的受理费中转结算；被告负担的受理费5291元于给付欠款时一并付给原告，本院不再收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判长 冯沃玲
审判员 古辉林
审判员 刘东经
二〇一六年七月七日
书记员 黄碧玲