江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03072号
上诉人（原审被告）郑玮。
被上诉人（原审原告）沈福鸣。
委托代理人王多，江苏正盛律师事务所律师。
委托代理人张迅，江苏正盛律师事务所律师。
上诉人郑玮因与被上诉人沈福鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月23日，沈福鸣（甲方、出租方）与郑玮（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方同意把群星苑41幢108室房屋出租给乙方，租期自2011年5月1日至2013年4月30日，租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方，房屋租金为每月1000元人民币，租房保证金800元人民币，租房保证金存放于甲方作为履行保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。合同约定，未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人，合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿。如乙方违反上述义务，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿。在承租期内，郑玮每月向沈福鸣支付租金1000元。
另查明，就涉案房屋租赁纠纷，沈福鸣家属多次向苏州市公安局苏州工业园区分局娄葑派出所报警。2013年5月8日20时36分10秒、2013年5月10日13时37分30秒两份报警记录显示群星苑3区41幢108室房屋内居住人员分别为王俊梅、王永刚，双方同意协商处理；2013年10月12日10时39分41秒报警记录显示，沈福鸣家属在派出所民警、社区人员陆建男的见证下更换涉案房屋的门锁，沈福鸣提供时代锁业收据主张了支出换锁费用350元；2013年10月22日12时00分20秒报警记录显示，涉案房屋已更换的门锁被撬过，但没有撬开；2013年12月21日14时53分39秒报警记录显示涉案房屋的门锁已被租客更换。
再查明，群星苑三区41幢108室房屋产权人系沈福鸣。郑玮交纳租房保证金800元。
以上事实，由沈福鸣提交的房屋租赁合同书、苏州工业园区房地产登记簿、苏州工业园区拆迁私有住房产权调换协议书、现场测量表、苏州市公安局苏州工业园区分局娄葑派出所报警记录、收据等证据及当事人庭审陈述予以证实。
原审原告沈福鸣的诉讼请求为：请求判令郑玮撤离群星苑41幢108室，办理房屋交割手续并支付房屋使用费（按月租金1000元计算至判决确定的交付之日止）及损失350元，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案争议焦点为：一、原审被告是否为本案适格当事人，原审原告向原审被告主张相应的损失有无相应的依据；二、原审原告损失如何确认。
就争议焦点一，原审被告郑玮抗辩称房屋租赁合同并非其与原审原告沈福鸣本人所签，故该房屋租赁合同无效，沈福鸣表示合同系沈福鸣委托苏州的亲戚处理的，合同并非沈福鸣本人所签，但其认可该房屋租赁合同的效力。原审法院认为，一方面郑玮对该房屋租赁合同中的本人签字予以认可，确认签订该合同并承租了涉案房屋的事实；另一方面，在合同履行期内，郑玮向沈福鸣交纳了相应的租金且沈福鸣对该合同予以认可。综上，原审法院认为，本案双方所签订的房屋租赁合同意思表示真实，合法有效，双方的房屋租赁合同已于2013年4月30日到期，郑玮应当按照合同约定履行交还房屋的义务。郑玮抗辩称涉案房屋已转给了吴定海，因吴定海不交还房屋，其也没有办法。原审法院认为，郑玮未提供证据证实其与吴定海间存在转租关系，即使存在转租事实，郑玮亦未提供证据证实其转租行为得到沈福鸣认可，转租行为并不能对抗原审原、被告间的合同权利义务关系，因此合同到期后郑玮无法交付房屋应当承担相应的赔偿责任。就争议焦点二，郑玮应承担的责任范围及赔偿金额，根据报警记录显示，沈福鸣2013年10月12日更换了门锁，原审法院认为，沈福鸣更换门锁的行为可视为沈福鸣为避免损失进一步扩大，自行收回了涉案房屋，沈福鸣可就涉案房屋另行出租使用，故郑玮应当就合同到期后至沈福鸣收回房屋之前对沈福鸣已造成的损失承担相应的违约赔偿责任，原审法院参照双方租赁合同约定的月租金1000元计算此期间的房屋使用费合计5367元，该费用应由郑玮负担。沈福鸣表示郑玮已支付的租房保证金800元从其损失中予以相抵扣，故两相抵扣后，郑玮应支付沈福鸣4567元。而沈福鸣主张的更换门锁的费用，系沈福鸣在郑玮违约的情况下积极减少损失所支出的合理费用，应当由郑玮负担，原审法院依法予以支持。就沈福鸣主张的更换门锁之后的房屋使用费，根据报警记录，涉案房屋门锁在2013年10月22日之后被他人更换，原审法院认为，因他人侵权行为造成沈福鸣损失，沈福鸣应当根据侵权责任法相关规定，向侵权人主张相应的损失，现有证据不足以证实郑玮系实际侵权人，沈福鸣诉请要求郑玮承担该部分的房屋使用费，无相应的事实和法律依据，依法不予支持。就沈福鸣主张要求郑玮撤离涉案房屋并办理房屋交割手续的诉请，原审法院认为，原审原、被告签订的房屋租赁合同于2013年4月30日到期后，沈福鸣于2013年10月12日通过更换门锁的方式主动收回了房屋，故沈福鸣要求郑玮交付房屋的客观条件已不存在，故就沈福鸣该项诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：
一、郑玮于判决生效之日起十日内支付沈福鸣房屋使用费4567元；
二、郑玮于判决生效之日起十日内支付沈福鸣财产损失350元；
三、驳回沈福鸣的其余诉讼请求。
一审案件受理费50元，由郑玮负担。
上诉人郑玮不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋租赁合同不是其与沈福鸣所签订，原审法院认为郑玮将房租交与沈福鸣即判定合同有效不当。沈福鸣就郑玮续租另一套房屋并未表示异议。2、原审法院已查明沈福鸣多次报警。报警记录显示涉案房屋内居住人员为王俊梅、王永刚，双方愿意协商处理，故沈福鸣不应找郑玮处理。3、2012年5月，郑玮已将涉案房屋转租给吴定海，且沈福鸣对此事是知晓的。沈福鸣的委托代理人仅以报警记录就指证郑玮是涉案房屋的非法占有人不当。请求本院明断是非，依法处理。
二审查明的事实与原审查明相一致。
本院认为，2011年4月23日的房屋租赁合同书上甲方（出租方）签名虽不是沈福鸣本人所签，但沈福鸣确认该签名行为系经其授权所作出，代表其真实意思；而郑玮对乙方（承租方）处其签名真实性予以认可，故该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该合同约定的租赁期限为2011年5月1日至2013年4月30日，租赁期限届满之后，承租方郑玮应将房屋归还出租方沈福鸣。但郑玮未能如期归还涉案租赁房屋，导致沈福鸣家属多次报警，要求收回涉案房屋。2013年10月12日，沈福鸣自行更换门锁应视为其将涉案房屋收回，郑玮作为沈福鸣的合同相对人应向沈福鸣承担责任，即支付涉案租赁合同期满后至2013年10月12日期间的房屋使用费，并赔偿沈福鸣换锁损失。郑玮称沈福鸣对其将涉案房屋转租给案外人吴定海知情并同意，对此沈福鸣不予认可，郑玮亦未能提供任何证据证明，故对郑玮的该上诉理由，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑玮的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郑玮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十一月四日
书 记 员 黄 婷
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