新疆维吾尔自治区哈密地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈中民二终字第132号
上诉人（原审原告）：卢作强，男，汉族。
委托代理人：范卫兵，新疆新创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：哈密市西河区街道大营门村村民委员会，住所地：哈密市天山西路。
诉讼代表人：刘刚，系该村委会主任。
委托代理人：白建帏，新疆恒生律师事务所律师。
委托代理人：周向东，新疆恒生律师事务所律师。
上诉人卢作强、上诉人哈密市西河区街道大营门村村民委员会（以下简称大营门村委会）因租赁合同纠纷一案，不服哈密市人民法院（2013）哈市民二初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢作强及其委托代理人范卫兵，上诉人大营门村委会的委托代理人白建帏、周向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2006年5月30日、2008年2月5日，原、被告签订了房屋租赁合同两份，被告分别将其位于哈密市天山西路办公楼的四层（20间）、三层（20间）租赁给原告用于宾馆经营，两份租赁合同约定的租赁期限均至2011年7月1日届满。双方约定：“租赁房屋的用途：办公、茶社和招待所；租赁房屋的维修：本房屋的维修、装修均由承租人担；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：承租人所装修的不得拆除，其它可以动的由承租人处理。”2011年7月1日，合同到期后，双方关于大营门村委会办公楼三层、四层又继续签订了租赁合同，租赁期限到2016年7月1日。合同履行至2012年6月，双方对合同的履行产生争议并诉至法院，经（2013）哈中民二终字第64号民事判决书认定，双方2011年7月1日签订的租赁合同属有效，因大营门村村委会和村民坚决不同意继续履行该合同，双方当事人已无继续履行合同的现实基础，遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，判决解除合同。同时认定，因解除合同对当事人造成的损失，可以另行主张。因原告主张被告赔偿其财产损失及可得利益损失，引起本案诉讼。原审另查，本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的装修部分和用于经营的物品进行评估，本院于2013年11月5日依法委托哈密丰远造价咨询有限责任公司对千禧园小宾馆房屋装修价值进行定额，于2013年12月16日依法委托哈密市价格认证中心对千禧园小宾馆用于经营的物品价值进行评估。经鉴定，哈密丰远造价咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定报告书》认为：装修工程总造价284760.2元，其中土建76776.51元，装修169941.8元，安装44041.87元。
哈密市价格认证中心出具《涉案物品估价鉴定结论书》认为：千禧小宾馆房间里的物品的鉴定总价格为77527元。经质证，双方当事人对前述两份鉴定结论不持异议。另有卢作强经营宾馆用的太阳能热水器9个，鉴定机构遗漏鉴定，庭审中，卢作强表示不需要补充鉴定。原告因申请鉴定支出鉴定费用14900元。2014年1月28日，卢作强将大营门村委会三层、四层房屋共计40间移交给大营门村，卢作强用作宾馆经营的物品一并移交，由大营门村委会接收。涉案宾馆外由卢作强外接的三相电配电箱、电线等大营门村委会未接受，已由卢作强掐断，卢作强表示其将自行拆走。原审依法于哈密市地方税务局调取哈密市千禧园小宾馆2012年、2013年年度缴税明细，千禧园小宾馆业主卢作强2012、2013两年按营业额723879元缴纳各项税费。
原审认为，原、被告双方2011年7月1日签订的《房屋租赁合同》经（2013）哈中民二终字第64号民事判决书判决，已依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，本案中，合同解除的原因是大营门村委会和村民坚决不同意继续履行该合同，双方当事人已无继续履行合同的现实基础，因此，被告大营门村委会对于合同解除后对原告卢作强造成的损失，应当承担赔偿责任。本案的争议焦点为原、被告租赁合同解除后，原告主张的装修损失、物品损失以及可得利益如何认定。一、关于装修、物品的损失，双方于2006年5月30日、2008年2月5日签订的两份租赁合同中对租赁房屋的装修、改善增设他物的处理约定为“租赁合同期满，承租人所装修的不得拆除，其它可以动的由承租人处理”，因此，在该两份租赁合同到期日即2011年7月1日时，承租人所装修、改善、增设的不可移动部分应继续附着于承租房屋。原告主张其2011年8月又进行了全面装修，并提交装修协议及清单一份，但该协议系复印件，被告对此不予认可，原告亦未提交发票、收据等相关证据与之佐证，无法确定原告在2011年7月1日后装修的具体范围。因此，对原告主张被告赔偿其装修损失284760.2元的诉讼请求，证据不足，不予支持。对于原告用于经营的可移动的物品，已经由被告全部接收，此部分物品经哈密市价格认证中心鉴定，价值77527元，应由被告向原告支付相应的价款。二、关于原告主张的可得利益损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，双方的租赁合同是因被告坚决不同意继续履行，造成无继续履行的现实条件，该合同的解除属被告方造成。原告于2014年1月28日向被告交还房屋，至2016年7月1日合同到期尚有两年五个月，在此期间的预期可得收益，被告应当赔偿。原告向本院提交其经营期间的账本24册，但该证据系原告单方记录的经营流水账，被告对此不予认可，原告亦未提交其他证据与之佐证，本院不予采信。结合原告2012、2013两年度缴税情况，对原告主张的预期可得利益酌情支持27万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢作强物品损失77527元。二、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之起十日内赔偿原告卢作强可得利益270000元。三、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告卢作强鉴定费2300元。四、驳回原告卢作强其他诉讼请求。案件受理费14786元，原告卢作强负担10155元，被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会负担4631元；邮寄送达费30元，由被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会负担。
原审宣判后，卢作强不服提出上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二、三、四项；2、改判被上诉人再行赔偿上诉人可得利益477215元：3、改判被上诉人再行支付上诉人鉴定费12600元；4、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失284760.20元：5、由被上诉人承担本案诉讼费用。理由是：1、上诉人与被上诉人于2006年5月30日、2008年2月5日签订两份房屋租赁合同，分别租赁被上诉人村委会办公楼四楼和三楼，到期日均为2011年7月1日。2011年7月1日上诉人与被上诉人续签了房屋租赁合同，由上诉人将三楼、四楼全部租赁，期限至2016年7月1日。2006年5月30日、2008年2月5日签订了两份合同的到期日与2011年7月1日续签合同的到期日是相互衔接的，没有中断，是续租。哈密地区中级人民法院（2013）哈中民二终字第64号民事判决已认定合同有效。同时前两份房屋租赁合同对装修部分的约定均为：“租赁合同期满，租赁房屋的装修，改善增设他物的处理：承租人所装修的不得拆除”，对装修部分的归属并未约定。故对三份合同应当按照整体对待，不应割裂开来认定。上诉人续签合同后，为更好的经营，必定进行装修。哈密区域的装修市场状况基本为，未领取营业执照的个体从事装修，而且是外地流动人口。上诉人在2011年进行装修时也是这种情况，所以双方结算时没有正式发票。一审期间，上诉人也在积极联系2011年进行装修的相关人员，但时隔多年，未能取得联系。因此，不论是2006年、2008年合同期间的装修费用，还是2011年合同期间的装修费用，均应由被上诉人予以赔偿。2、原审判决对上诉人可得利益数额的认定明显过低。税务机关对小宾馆是按定额税征收，而上诉人经营的小宾馆的营业额远远高于税务机关确定的营业额，上诉人提供的24本账册已充分反映。虽然账册系上诉人单方记录的经营流水账，但账册中入住人员的身份证扫描信息与公安机关联网的数据是相符的。因此，账册能够客观真实的反映上诉人的经营状况，应当按照账册反映的数据核定上诉人的经营状况，据以确认上诉人的可得利益。在哈密地区中级人民法院（2013）哈中民二终字第64号案件审理中，经人民法院调解，上诉人同意租金涨至每年30万元（前提是合同履行至2016年7月1日），但被上诉人坚持要涨至每年46万元，双方未能达成协议。据此也可以确定宾馆每年利润至少达40万元，否则上诉人不会同意每年租金涨至30万元。这也是因为只有在扣除房租等成本外，又能保证自己合理利润的基础上才会同意涨房租。合同不能继续履行的责任完全在于被上诉人，引起本次诉讼也是因为被上诉人的行为引起，鉴定费用应当由其承担。
被上诉人大营门村委会辩称，上诉人卢作强主张的装修损失没有事实依据，大营门村委会与上诉人卢作强在2006年及2008年签订的两份租赁合同中明确约定，合同期满后，所有的装修不得拆除，归大营门村委会所有。2011年7月1日是重新签订的新合同，原合同已履行完毕，被上诉人卢作强对千禧小宾馆进行过的所有装修都已经归上诉人大营门村委会所有。卢作强对此已经不享有任何的权利，更无权主张所谓的损失赔偿。2011年7月1日签订合同之后，被上诉人卢作强未对租赁的天山西路千禧小宾馆进行过任何的装修和建设。被上诉人卢作强至今也未提供任何真实有效的证据以证实在2011年7月1日之后曾对天山西路千禧小宾馆进行过装修和建设。上诉人卢作强要求大营门村委会赔偿其可移动物品损失77527元的诉求，没有任何法律和事实依据。上诉人卢作强所主张的物品损失，均是为其开设宾馆、经营宾馆而购置的，显然属于经营成本。卢作强在本案中既主张可得利益损失（可得利益损失属于纯利润，应当扣除其经营成本），又主张赔偿其经营成本，显然不合理。合同解除后，在大营门村委会不同意的情况下，卢作强无权强行将该部分物品转让给大营门村委会。首先，上诉人大营门村委会没有回收被上诉人卢作强所有经营用品的法定义务。即使双方签订的租赁合同正常履行完毕，在合同期限届满之日，被上诉人卢作强依然应当自行处理自己所有的可移动物品。其次，双方签订的租赁合同中没有约定上诉人大营门村委会在合同解除后必须接收其可移动物品。第三，在法院强制执行收回房屋时，因上诉人卢作强不接收该部分室内物品，法院要求大营门村委会先妥善保管。大营门村委会只是代为保管可移动物品而非以折价赔偿方式回收，对于上诉人大营门村委会而言，该部分可移动物品也没有任何实际用处。被上诉人卢作强所主张赔偿的该部分可移动物品是现实存在的，不存在损失的问题。被上诉人卢作强完全可以自行处理该部分可移动物品。被上诉人卢作强所主张的可得利益损失赔偿不能成立。造成合同不能履行的责任在于被上诉人卢作强在签订租赁合同时程序不合法。本合同本身是不合法的，不应由上诉人大营门村委会承担违约方才承担的可得利益赔偿责任。原审上诉人大营门村委会赔偿被上诉人卢作强可得利益270000元，证据不足。被上诉人卢作强声称上诉人大营门村委会违反合同，并以此主张可得利益损失的赔偿，那么其最高限制应当以上诉人大营门村委会在订立合同时可预见到的违约损失为赔偿数额。根据双方签订的租赁合同中关于违约责任的约定，上诉人大营门村委会在订立合同时所预见到的违约损失是租金的80％。被上诉人卢作强所主张的可得利益损失数额不应当超过大营门村委会在订立合同时所预见到的租金的80％。被上诉人卢作强仅提供自己的记账薄来证实自己的营业额，其真实性无法确定。原审判决计算的可得利益损失是依据2012年、2013年上诉人卢作强经营的宾馆的缴纳税费的营业额。这样的计算方法违反合同法的规定。
原审宣判后，大营门村委会不服提出上诉，请求依法改判驳回被上诉人卢作强的诉讼请求。理由是：1、原审判决上诉人赔偿被上诉人房间内的物品77527元不合理。该部分物品是现实存在的，并没有由于上诉人的原因灭失。合同解除后，在上诉人不同意的情况下，法院不能强行将该部分物品转让给上诉人。哈密地区中级人民法院（2013）哈中民二终字第64号民事判决生效后，被上诉人卢作强不执行判决交还房屋，上诉人申请法院强制执行，执行过程中，卢作强不予协助，法院进行了强制执行。因被上诉人不接收该部分室内物品，法院要求上诉人先妥善保管。不能以此就认定，上诉人同意接受以上物品而要给被上诉人支付该物品的费用。2、可得利益损失赔偿额不能成立。上诉人仅提供自己的所谓记账薄来证实自己的营业额，不能成立。造成本合同不能履行的责任在于卢作强，合同本身是不合法的。不应由大营门村委会承担所谓的违约方承担的可得利益赔偿责任。被上诉人所主张的可得利益损失的具体数额不真实。所谓可得利益，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。可得利益的赔偿额，应当是可得利益损失总额扣减不可预见的损失（维修费等）、扩大的损失（装修费等）以及必要的成本（包括如果合同继续履行产生的租金、人工工资、保安培训费用、洗涤等保洁费、洗涤用品、防疫部门检测的费用、公安机关安全一线检查费用、消防验收和特行证、个人所得税、定额税等各种税费、水电暖费、物业费、卫生费等一系列成本费用）。一审法院以酌情考虑的方式支持了被上诉人27万元预期可得利益错误。
被上诉人卢作强辩称，（2013）哈中民二终字第64号判决书认定合同合法有效，合同不能继续履行的原因是大营门村委会不同意继续履行该合同。对于物品损失，卢作强作为经营者，应当是作为损失，予以赔偿。原审判决认定的可得利益损失27万元，该认定没有真实反映卢作强的损失。我在一审提供的流水账是连续记载的，宾馆入住顾客都在公安机关登记了，不存在造假的可能，根据我的账册核算可得利益是747215元。原审判决依据调取的税务发票认定可得利益损失理由不充分。
经审理查明，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人卢作强与上诉人大营门村委会于2011年7月1日签订的房屋租赁合同已经（2013）哈中民二终字第64号判决书，判决解除双方签订的房屋租赁合同。合同解除的原因是上诉人大营门村委会不同意继续履行涉案合同，双方无继续履行合同。对于因解除涉案合同造成的损失，上诉人卢作强在（2013）哈中民二终字第64号判决书中没有主张，现上诉人卢作强另行主张要求上诉人大营门村委会赔偿因解除合同造成的损失，于法有据。本案双方争议的焦点问题是：1、上诉人卢作强主张的租赁物的装修损失及可移动物品损失应当如何认定；2、上诉人卢作强的可得利益损失应当如何认定。上诉人卢作强与上诉人大营门村委会分别于2006年5月30日、2008年2月签订房屋租赁合同，两份租赁合同的到期日是2011年7月1日。2011年7月1日，上诉人卢作强与上诉人大营门村委会就前两份合同中的租赁物，大营门村委会办公楼三层、四层继续签订了租赁合同，租赁期限到2016年7月1日。上诉人卢作强提供的证据虽不足以证实其在2011年7月签订合同后对涉案租赁物进行了全面装修，但上诉人卢作强对宾馆经营具有连续性。上诉人卢作强主张装修损失，对涉案房屋的装修部分，哈密市法院委托哈密丰远造价咨询有限责任公司进行鉴定，装修工程总造价为284760.2元。本院认为，该鉴定结论是装饰装修工程的造价，而不是装修残值，本案应考虑装修使用年限及剩余年限，认定装修剩余价值为68817元（284760.20元÷120个月×29个月）。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本院酌情支持上诉人卢作强装修损失68817元。对于可移动物品，可移动物品是上诉人卢作强为开设宾馆、经营宾馆而购置的，本案合同解除是因上诉人大营门村委会不同意继续履行合同而造成，上诉人卢作强的该项主张，本院予以支持。对于上诉人卢作强的可得利益应当如何认定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原审依据上诉人2012年、2013年两年度缴税情况，参照宾馆行业利润率计算，判决上诉人大营门村委会赔偿上诉人卢作强可得利益27万元并无不当。上诉人卢作强上诉称，应按其记录的账册计算可得利益的主张，证据不足，本院不予支持。上诉人卢作强的上诉理由部分成立。上诉人大营门村委会的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但部分处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
维持哈密市人民法院（2013）哈市民二初字第900号民事判决第一、二、四项，即：“一、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢作强物品损失77527元。二、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之起十日内赔偿原告卢作强可得利益270000元。四、驳回原告卢作强其他诉讼请求。”
撤销哈密市人民法院（2013）哈市民二初字第900号民事判决第三项，即：“三、被告哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告卢作强鉴定费2300元”。
上诉人哈密市西河区街道大营门村村民委员会于本判决送达之日起十日内赔偿上诉人卢作强装修损失68817元。
二审案件受理费14786元，上诉人卢作强负担6992元，上诉人哈密市西河区街道大营门村村民委员会负担7794元；一审案件受理费14786元，照此比例分担。鉴定费合计14900元，上诉人卢作强负担10000元，上诉人哈密市西河区街道大营门村村民委员会负担4900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 滢
代理审判员 张晓丽
代理审判员 王 刚
二〇一四年十月十七日
书 记 员 肖存军