江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0412民初6596号
原告：常州海川房地产咨询有限公司，住所地常州市新北区嘉新花苑B座903。
法定代表人：臧玉新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢竞先，江苏金牌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖同成，男，该公司工作人员。
被告：江苏金发房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇沟南工业集中区。
法定代表人：何金良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾青、许艳青，江苏铭天律师事务所律师。
原告常州海川房地产咨询有限公司（以下至判决主文前简称海川公司）诉被告江苏金发房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金发公司）居间合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卜昕独任审判，于2016年9月29日公开开庭进行了审理，原告海川公司的法定代表人臧玉新及其委托诉讼代理人谢竞先、肖同成，被告金发公司的法定代表人何金良及其委托诉讼代理人许艳青到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，由审判员卜昕、人民陪审员钱永彪、颜爱英组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理，原告海川公司的法定代表人臧玉新及其委托诉讼代理人谢竞先、被告金发公司的法定代表人何金良及其委托诉讼代理人顾青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海川公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠销售代理佣金147.2539万元；2、判令被告支付合同违约金（滞纳金约定）30万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告自愿对第一项诉讼请求进行了变更，要求判令被告支付拖欠代理佣金1413365元。
事实和理由：被告开发的步步高广场项目因遇地产销售低谷而主动联系原告合作销售存量房产。2015年12月27日签订了销售招商代理合同。合同约定合作范围为甲方开发的步步高广场项目。合作期限为2015年12月26日至2016年6月27日，合同代理自动延长期为两个月。关于代理销售的价格约定为住宅型房源甲方供应底价5600元/平方米，写字楼型房源甲方供应底价5800元/平方米。销售价格、销售折扣由乙方制定。合同对代理佣金的支付条款约定为溢价提取方式，结算方式为一月一结。
嗣后原告方十余人投入该项目大力推销，并利用业内关系联系30余家中介帮助带客户销售，在房产销售低潮的情况下，当月即实现了销售业绩。但是在原告依照合同约定递交佣金结算表时，被告以各种理由拖延拒付。之后房地产销售市场逐渐回暖，本项目房源的销售逐渐增加，被告方要求修改合同约定的销售底价，原告认为不合情拒绝变更。被告方采用了拒绝结算的手段，4个月不向原告结算佣金，造成原告拖欠现场人员工资及销售提成奖金的状况。原告在此不利的状况下被迫在被告单方出具的佣金结算表上签字，用于支付拖欠的工资及销售提成奖金。2016年5月上旬，原告几经努力联系上一家欲购买写字楼的大客户，并将这一利好消息通知被告方，目的是双方能协力完成大额销售的机会。但被告却跳过原告直接与购房方完成销售并且销售价格跌破合同约定的底价，实现销售1600万元，却拒绝支付相应的佣金，这一行为严重损害了原告的经济利益。为此提起本诉，请求判令所请。
被告金发公司辩称，1、被告同意支付原告佣金29987元，如果法院判定被告支付佣金，原告应当开具应付部分的增值税普通发票；2、鉴于原告在履行合同中存在违约行为在先，被告无需按照合同约定承担滞纳金；3、请求法院驳回原告的第三项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告海川公司向本院提交下列证据：
1、2015年12月27日销售招商代理合同1份，证明双方签订书面代理合同；
2、步步高结算汇总表1份，该表为原告汇总计算2016年1月至2016年7月：销售面积3209.2平方米、销售总价合计19908158元、底价总价合计18156455元，溢价合计1751703元；已结算进账353138元（第1批227954元，第2批125184元），待结算为1398565元；
3、2016年1月份步步高结算明细（2016年1月31日止）1份及签约审核单3份、认购书3份；2016年2月份步步高结算明细（2016年2月29日止）1份及签约审核单8份、认购书8份；2016年1月份步步高结算明细（2016年3月31日止）1份及签约审核单7份、认购书7份；2016年4月份步步高结算明细（2016年4月30日止）1份及签约审核单5份、认购书5份；2016年5月份步步高结算明细（2016年5月31日止）1份及签约审核单5份、认购书6份（其中房号甲-2603的只有认购书无审核单）；2016年6月份步步高结算明细（2016年6月30日止）1份及签约审核单6份、认购书6份；2016年7月份步步高结算明细（2016年7月31日止）1份及认购书1份；以上签约审核单及认购书均为复印件，结算明细中载明付款方式有公积金、一次性、按揭、商贷、组合贷款等方式，原告按全额到账统计付款金额，即销售总价；
4、中国工商银行客户存款对账单5份，证明原告委托其他中介公司销售房屋：泰顺县华龙房产营销策划有限公司、常州上诚房地产信息咨询服务有限公司、常州常盈房地产营销策划有限公司、常州常成房地产营销策划有限公司、常州云天房产中介有限公司、江苏聚房网络科技有限公司、常州万科房产代理有限公司、常州昆宇房产代理有限公司，并支付中介服务费；
5、中国工商银行网上银行电子回单2份及江苏增值税普通发票4张，证明原告于2016年4月8日收到销售佣金213154元，并于2016年4月8日、4月20日、4月21日开具了金额为213154元的发票；于2016年6月14日收到销售佣金125184元，并于2016年7月2日开具了金额为125184元的发票。
被告金发公司对上述证据质证认为，对证据1销售招商代理合同的真实性无异议；对证据2由原告自行制作的步步高结算汇总表不予认可；对证据3，步步高结算明细及签约审核单均为原告自行制作，故不予认可，对认购单的真实性无异议，该部分证据所载明的房屋除房号甲-2603房屋外，其余35套房屋为原告代理销售；对于证据4，被告质证认为这是原告与其他中介机构的关系与被告无关，原告还向购房者违法收取了团购费；对于证据5的真实性无异议，但被告陈述其财务账上查询实际向原告支付佣金为338338元，现原告自认收到353138元，应当以原告自认的金额为准。综上，被告认为，佣金的标准除1月份以及2月上旬销售的6套房屋外，自2016年2月下旬市场行情上涨，原、被告双方协商一致对销售底价进行了调整，实际被告应付佣金为533325元，扣除原告自认已收到的353138元，以及原告违规收取的团购费175000元外，被告仅需支付5187元。
被告金发公司为支持自己的抗辩意见向本院提交下列证据：
1、2016年1-2月份步步高结算明细（2016年3月10日止）1份、2016年3-4月份步步高结算明细（2016年4月30日止）1份、2016年5-6月份步步高结算明细（2016年6月10日止）1份，证明双方结算情况；
2、2016年9月26日情况说明1份及收据21张（系复印件），证明海川公司私自向购房者收取团购费，被告认为原告应退还35户每户5000元的团购费175000元，21张收据金额合计95000元，另外还有14份共70000万未能取到证据，在21张收据复印件上有购房者签的情况说明；
3、银行客户回单43张，证明房款到账的时间，最后一笔到账时间为2016年7月28日。
原告海川公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性无异议，有两张加盖原告印章，一张仅有签名没有盖印。前两张是签字确认拿钱，最后一张被告法定代表人要求原告同意按此结算才给钱，原告未同意，所以只有原告法定代表人签名而无公司盖印。对证据2，原告对情况说明的内容不予认可，对收据没有异议，关于团购费，原告认为，在销售步步高项目中，原告大量与其他中介公司合作，因此完成交易后需向其他中介公司支付中介费，即原告提供的中国工商银行对账单可以证明支付情况，原告收取团购费后已支付给其他中介公司。对证据3的真实性无异议，可以证明房款已到账。
综上原、被告的举证、质证情况，本院依法对双方无争议的证据的真实性予以认定，对于原告自行制作的步步高结算汇总表、步步高结算明细以及签约审核单、中国工商银行客户存款对账单；被告提交的情况说明等证据所证明的事实待结合案件事实综合认定。
经审理查明，2015年12月27日，原告海川公司（乙方）与被告金发公司（甲方）签订销售招商代理合同一份，合同约定，甲方指定乙方为联合代理招商，由甲方在常州聚湖路与常武北路交汇处开发并拥有的步步高项目。本合同代理期限为6个月，自2015年12月28日至2016年6月27日。在2016年6月27日到期前的7天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动2个月。第三条费用负担：甲方负责及时提供售楼处办公设备用品及印刷宣传材料、售楼书、制作沙盘、水电开支及甲方工作人员的工资等日常开支。乙方负责乙方销售人员的工资及推广所产生的人工等各项费用开支。第四条销售价格及任务：1、销售底价为住宅：5600元/平方米；写字楼：5800元/平方米；2、销售价格、销售折扣由乙方制定；3、销售任务：2016年2月8日前保底完成15套，冲刺20套（以认购为准），如未完成15套的销售目标，少一套甲方扣每套5000元的佣金。销售达到15套，甲方奖励乙方每套10000元现金，上不封项。第五条代理佣金的支付及条件：1、销售：乙方的代理佣金为溢价提取的方式，具体如下：高出底价部份为溢价，溢价部分作为佣金全部归乙方所得。……3、甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方采用按月结算的方式（即一月一结）给乙方结算佣金，每个月一号乙方向甲方提交佣金结算表，甲方在收到乙方结算表后五个工作日内将其应得佣金结算给乙方，甲方不得以任何理由拖欠或滞留乙方佣金。逾期甲方每天需按结算佣金的0.5%向乙方支付滞纳金。第六条客户确认：待乙方签订本合同并进场之后，所有通过乙方途径所产生的销售业绩都归乙方所有。甲方不得以其它任何形式滞留乙方佣金。甲方自行销售的房屋不直入乙方的销售指标也不得佣金。第八条乙方的责任：1、在合同期内乙方应做以下工作：……（4）利用各种形式开展多渠道销售（包括坐销、行销、截客、中介、分销）；（5）乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。乙方以上工作必须逐项向甲方登记办理备案手续，以证明乙方切实履行了义务。……4、乙方不得向客户收取任何款项，所有款项由甲方指定人员收取。
合同签订后，原告即按合同约定进场开始代理销售步步高广场项目的房屋。2016年3月24日，原告向被告提交了2016年1-2月步步高结算明细（2016年3月10日止），该明细中载明：2016年1月17日至2016年2月29日，原告为被告代理销售13套房屋，面积1002.97平方米，成交总价7583247元，底价总价合计7355093元，付款情况到账7583247元，溢价合计228154元。明细下方注明：“至结算之日止，共签约14套，未完成合同任务值，何总批准：没有完成指标按合同酌情扣15000元整，从该次佣金中扣除。”实际佣金为213154元。原告法定代表人臧玉新在下方签名并加盖原告海川公司公章。2016年4月8日，被告法定代表人何金良在结算明表下方签名同意。2016年4月8日被告向原告支付销售佣金213154元，原告分别于2016年4月8日、4月20日、4月21日向被告开具了合计金额为213154元的江苏增值普通发票三张。
2016年5月30日，原告向被告提交了2016年3-4月步步高结算明细（2016年4月30日止），该明细中载明：2016年3月6日至2016年4月18日，原告为被告代理销售8套房屋，面积719.73平方米，成交总价4617876元，底价总价合计4492692元，付款情况到账4617876元，溢价合计125184元。原告法定代表人臧玉新在下方签名并加盖原告海川公司公章。2016年6月14日，被告法定代表人何金良在结算明表下方签名确认。2016年6月14日被告向原告支付销售佣金125184元，原告于2016年7月2日向被告开具了金额为125184元的江苏增值普通发票一张。
2016年7月，原告向被告提交了2016年5-6月步步高结算明细（2016年6月30日止），该明细中载明：2016年4月6日至2016年5月30日，原告为被告代理销售8套房屋，面积683.07平方米，成交总价4341184元，底价总价合计4214628元，付款情况到账4341184元，溢价合计126556元。原告法定代表人臧玉新在下方签名并写明“同意”。2016年7月5日，被告法定代表人何金良在结算明表下方签名同意。但该笔佣金被告尚未支付原告。2016年5月22日至2016年6月29日，原告为被告代理销售房屋6套，即乙1802、甲2203、甲2003、甲1902、甲2703、甲1203，面积均为78.51平方米，实际成交总价为2894791元。另乙2603房屋原告陈述系2016年5月份销售的，由于该客户为被告公司员工的亲戚，是由被告方特批，并且按特批价格成交，该房屋的成交单价为6000元/平方米，成交总价471060元，原告仅向法院提交认购书而无签约审核单。被告认为该套房屋系自行销售且按底价6000元/平方米出售，不存在溢价。
以上合计销售房屋共36套，其中双方对原告为被告代理销售房屋共35套无争议，但是对乙2603房屋是由原告代理销售还是被告自行销售存在争议。原告对于三份步步高结算明细所载明的佣金亦存在异议，认为虽然在明细上签名或盖印但并不接受被告提高底价的行为。2016年7月，原告正式撤场。后双方对佣金结算问题协商未果，原告诉至本院请求判如所请。
经过庭审核对，原告认为2016年1月至2016年7月共为被告代理销售房屋36套，销售面积3209.2平方米、销售总价合计19908158元、底价总价合计18156455元，溢价合计1751703元；已结算进账353138元，待结算为1398565元，上述房屋底价单价均为5600元/平方米。在被告提交的双方签字或盖印的三张结算明细中，底价单价进行了更改，底价单价分别为5600元、5800元、5900元、6000元、6200元、6400元、6500元等七种单价，其中78.51平方米的房屋单价有5600元、5800元、6000元三种。经汇总，2016年1-2月步步高结算明细中13套房屋，溢价合计228154元，扣除15000元，实际佣金为213154元；2016年3-4月步步高结算明细中8套房屋，溢价合计125184元；2016年5-6月步步高结算明细中8套房屋，溢价合计126556元；以上29套房屋溢价合计464894元。2016年5月22日至2016年6月29日，原告为被告代理销售房屋6套，面积均为78.51平方米，实际成交总价为2894791元，按合同约定的底价5600元/平方米计算，底价总价为2637936元，溢价合计256855元。被告认为应按底价6000元/平方米计算，溢价合计68431元。
关于已付款金额，原告起诉时提交的结算汇总表中自认已收到被告支付的佣金353138元，被告庭审中陈述截止2016年6月14日已支付338338元，后双方庭审中一致确认按原告自认的被告已支付佣金353138元计算付款金额。
关于违约金（滞纳金）问题，原告庭审中明确按滞纳金主张，根据36套房屋的到款时间、付款方式、放贷日期、应结算日期、预结算日期、金额及逾期天数计算至2016年9月29日开庭时止按每日0.5%计算累计为991118.0031元，原告的诉讼请求仅主张滞纳金300000元。后原告在庭审中陈述按合同约定的每日0.5%计算标准已超过年利率24%，自愿调整为按年利率24%计算滞纳金。
关于被告要求扣除原告违规收取的团购费175000元问题，对此被告提交了21张收据金额合计95000元，另外还有14份共70000万未有证据提交。原告陈述团购费就是中介费，在其销售中大部分来源就是找中介合作，这21张收据是有的，是收了给中介公司了，一共付了20万左右，这20万一部分是向客户收，一部分是原告公司贴给中介公司的。收据中的款项是由中介公司直接向客户收的，原告提供收据，以原告的名义开具收据，这一情况原告称是行规，并未向被告告知。被告认为按合同约定，原告不能向客户收取任何款项，因此上述款项应当还给客户，故被告要求从本案中扣除再由被告退还给每一个客户。
本院认为，原告海川公司与被告金发公司签订销售招商代理合同是双方真实意思的表示，应为合法有效，双方均应按合同严格履行各自的义务。合同约定佣金结算的方式为按月结算，每个月的1号原告向被告提交佣金结算表，被告在收到佣金结算表后的五个工作日内将其应得佣金结算给原告。根据双方当事人在庭审中的陈述，原、被告双方在前四个月未进行结算，之后分别于2016年4月、6月、7月进行了三次汇总结算，因此双方并未按合同约定严格执行按月结算。2016年4月、6月、7月的三次汇总结算，均为原告法定代表人在结算明细上签名或加盖公章，7月份的结算明细中原告虽仅有签名未加盖公章，但是该份结算明细中原告的法定代表人不仅签名确认还注明“同意”二字。根据法律规定，法定代表人是依法代表法人行使权利、履行义务的主要负责人，其所进行的诉讼行为就是法人的诉讼行为，直接对法人发生法律效力。因此，原告认为2016年4月、6月、7月的三次汇总结算明细均非为原告真实意思的表示，无法律和事实依据，本院不予采信。三次汇总结算明细应为当事人以履行行为实际形成了对合同变更的合意。三次汇总结算明细载明共29套房屋，佣金合计464894元，扣除双方确认的被告已支付佣金353138元，被告尚欠佣金为111756元。2016年5月22日至2016年6月29日，原告为被告代理销售房屋6套，该6套房屋双方并未进行结算，故应当按合同约定的底价计算佣金，即256855元。另乙2603房屋，根据双方的陈述及举证，应认定为被告自行销售，故不计算佣金。综上，被告结欠原告佣金为368611元。2016年4月、6月两次结算后双方均完成了开票付款。之后，2016年7月5日双方虽进行了结算但被告并未付款，结合合同履行、房款到账等情况，被告未能及时将佣金结清已构成违约，应按合同约定承担逾期付款滞纳金，但滞纳金的计算方式应按照合同约定的付款时间及未结算佣金数额从2016年7月5日起分段计算至起诉之日即2016年9月5日，按年利率24%计算为9630元。对于原告主张的该部分滞纳金，本院依法予以支持。
关于被告主张扣除团购费的问题，虽然原告认可出具收据收取了客户的团购费即中介费，但该收据均为原告向客户出具，被告亦认可应当向客户退还，原告与客户之间的法律关系与本案系不同法律关系，因此本案中本院不予处理，相关当事人应另行主张权利。被告主张从应付佣金中扣除无法律和事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告江苏金发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告常州海川房地产咨询有限公司给付销售代理佣金368611元，并应承担逾期付款滞纳金9630元，合计378241元。原告常州海川房地产咨询有限公司应同时向被告江苏金发房地产开发有限公司开具金额为368611元的江苏增值普通发票。
二、驳回原告常州海川房地产咨询有限公司其余诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20753元，由原告常州海川房地产咨询有限公司负担16187元，被告江苏金发房地产开发有限公司负担4566元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人常州市中级人民法院，开户行江苏银行常州分行营业部，账号80×××63）。
审 判 长 卜 昕
人民陪审员 钱永彪
人民陪审员 颜爱英
二〇一七年二月二十日
书 记 员 包丽艳
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第四十八条：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。