浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）甬慈浒民初字第345号
原告：沈亚萍，女，1966年9月16日出生，汉族，居民，住所慈溪市。
委托代理人：宋力群，浙江万豪律师事务所律师。
被告：赵亚，女，1963年4月25日出生，汉族，居民，住所慈溪市。
委托代理人：吴忠华（系被告赵亚的丈夫），男，1963年10月28日出生，汉族，住所慈溪市。
原告沈亚萍与被告赵亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月25日立案受理。依法由代理审判员张琪琦适用简易程序于2012年7月18日公开开庭进行了审理。原告沈亚萍的委托代理人宋力群与被告赵亚及其代理人胡忠华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈亚萍起诉称：2010年1月1日，原、被告经协商签订《租房协议》，双方约定：原告将座落在慈溪市古塘街道金桥新村2弄14号房屋租给被告使用，租房期限自2010年1月1日至2010年3月1日，支付两个月租金4500元及水电费押金1000元。另注明本协议至2010年12月31日到期。2010年3月1日后，原告多次要求被告支付3、4月份的租金4500元，但被告拒不支付租金。2010年3月7日，原告以特快专递邮件形式向被告告知，于2010年3月20日前付清3、4月份租金4500元，否则解除租房协议。被告收件后，以该《租房协议》无效为由仍拒不支付租金。2010年3月25日，原告向法院诉讼要求被告腾房及支付租金、赔偿损失。2011年9月29日原告撤回起诉并归还租金、水电押金5500元。现原告要求被告即时腾空座落在慈溪市古塘街道金桥新村2弄14号房屋，并返还给原告；要求被告支付按每月2250元计算从2010年1月1日至房屋返还之日止的房屋占有使用费。
被告赵亚答辩称：首先，原告在2009年12月已将讼争房屋出卖给了殷利民，并办理了房屋过户手续。因此，原告出租房屋给被告，该租赁合同应为无效，原告也没有资格向被告主张房屋使用费用。其次，讼争房屋被告经与殷利民协商在弥补殷利民房款利息损失及使用补助的条件下，以111万元回购了讼争房屋，支付了购房预付款，并由殷利民出具了协议书。现原告多次损失，造成审判资源浪费，要求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于慈溪市古塘街道汪田畈第二排第九幢七号（即古塘街道金桥新村2弄14号）房屋原属于被告赵亚所有，后被告将该房屋有偿转让给原告沈亚萍，并协助原告办理了房地产过户手续，原告取得该房屋产权证（房屋所有权证号为2009字第015667号，土地使用权证号为慈国用2009第013979号）。2009年12月，原告将房屋转让给案外人殷利民、胡岩萍夫妇，并协助殷利民办理了房地产过户手续，殷利民取得讼争房屋的产权证书（房屋所有权证号：2009017398）。2010年1月1日，原、被告双方签订租房协议一份。双方约定：原告自愿将座落于慈溪市古塘街道金桥新村2弄14号房屋租赁给被告；租期自2010年1月1日起至2010年3月1日止，协议至2010年12月31日到期；月租金为2250元；水电费、物业费、卫生费、有线电视费等由被告负担，被告交付水电费押金1000元，待到期查房交还钥匙时一次性结清，多还少补，双方还对其他事项进行了约定。租房协议签订后，被告交付原告二个月租金计4500元，水电费押金1000元，合计5500元。原告已将该5500元返还被告。2010年9月3日，殷利民与被告赵亚的丈夫胡忠华签订《协议》一份，该协议载明：殷利民将讼争房屋转让给胡忠华，房款为111万元，预付款2万元。此后，殷利民收取了被告2万元。本案讼争房屋至今由被告赵亚家庭占有使用。
另查明，原告沈亚萍基于其与被告赵亚间的房屋租赁关系，于2010年3月31日向本院起诉，要求解除其与赵亚签订的租房协议，要求赵亚腾空承租房屋并赔偿原告经济损失，本院于2010年5月30日作出（2010）甬慈浒民初字第67号判决，原告沈亚萍不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。（2010）甬慈浒民初字第67号案件，因原审程序瑕疵，予以再审，并在审理过程中，依法追加被告胡岩萍、殷利民作为该案第三人，本院于2011年4月20日作出（2010）甬慈民再字第15号判决，赵亚不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉，后撤回上诉。（2010）甬慈民再字第15号判决应有错误，对该案本院再予以再审，沈亚萍在再审过程中申请撤回起诉，本院于2011年9月29日作出（2011）甬慈民再字第3号民事裁定，裁定如下：准许沈亚萍撤回起诉：撤销本院（2010）甬慈浒民初字第67号、（2010）甬慈民再字第15号民事判决。
上述事实由原告提供的租房协议、（2011）甬慈民再字第3号民事裁定书各一份，被告提供的2010年12月10日房屋买卖协议、2010年9月3日协议各一份及原、被告当庭陈述等证据经庭审质证、认证证实。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认亦未在订立合同后取得处分权的，该合同无效。本案中，原告将讼争房屋转让给殷利民，并办理了不动产物权变更登记。原告与殷利民约定“到2009年12月28日，付清余款七十六万元，同时交房”，而双方均未履行该协议。据此，原告可主张同时履行抗辩权以占有、使用房屋，然原告享有占有、使用权期限是不确定的。现原告依据该抗辩权在未经讼争房屋产权人授权的情形下擅自将该房屋出租，属无权处分的行为。事后，殷利民、胡岩萍对原告的出租行为不予认可，原告亦未再次取得讼争房屋的所有权，故原、被告签订的租房协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告腾空讼争房屋并返还原告的主张，本院予以支持。原告要求被告赔偿原告房屋使用费，因原告并非房屋的产权人，故对原告的该项主张，本院不予支持。被告辩称，其家庭已买受该房屋，理应享有该房屋的占有、使用权。本院认为，被告所称的房屋买卖关系与本案属不同的法律关系，而被告家庭与殷利民、胡岩萍就该房屋买卖事实存在巨大的争议，故被告的该项要求可由被告另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告赵亚应于本判决生效之日起七日内腾空坐落于慈溪市古塘街道汪田畈（金桥新村）2弄14号的房屋（房屋所有权证号：2009017398）；
二、驳回原告沈亚萍的其余诉讼请求。
本案案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告沈亚萍负担625元，由被告赵亚负担150元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 张琪琦
二〇一二年八月四日
代书 记员 ＸＸ云
附一：本判决所适用的法律条款
1、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
附二：相关执行规定
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条：
人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。