广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民二初字第285号
原告：赵友斌，男，汉族，1979年2月18日出生，住湖北省荆州市。
被告：东莞市泰亨物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘彪，该公司总经理。
原告赵友斌诉被告东莞市泰亨物业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，于2014年7月28日公开开庭进行了审理，于2014年9月28日进行了补充调查。原告赵友斌、被告的法定代表人刘彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵友斌诉称：原告于2011年8月在东莞市虎门镇金洲二区二排＊栋宿舍楼二楼从被告处租赁一食堂，面积约750平方，该食堂被告未办理工商登记。因该食堂被告已在经营，食堂内有冰柜、电炒锅、电蒸箱、餐桌、空调及装修等财产，被告收取了原告118000元的财产保证金及两个月的押金12000元，共计130000元，被告在收条上写的转让费实际上即为此笔保证金（因被告未办理工商登记故无法律认可的经营权，所以此经营权转让费实际上为保证金）。原告与被告口头协议：被告每月收取6000元租金及200元卫生费，水费按3.8元／吨收取，电费按1.23元／度收取。原告口头承诺长期租赁下去，因原告2010年在被告同一厂房不同楼层租赁过厂房，出于信任，故没有与被告就食堂租赁事宜签订书面租赁合同，原告按双方口头协议每月交纳被告房租及水电费。现因原告与被告产生纠纷，被告以原告另一处厂房的租赁合同到期为由（注，原告在被告的同一栋厂房租赁有三处地方），要求增加租金，否则，就要原告搬走。原告不服，于2014年5月向法院提起诉讼，案号为（2014）东二法虎民一初字第559号，在诉讼期间，被告仍以强行停电的手段要求原告搬走，导致原告被迫停产。被告不仅派人用锁锁住食堂，还声称该食堂已由被告收回，食堂内所有财产归被告所有，任何人不得再进入，食堂内的财产及原告部份私人财产均被扣留在内。因食堂无法正常经营，原、被告之间的租赁合同关系被被告强行终止，给原告造成巨大的经济损失，故原告诉至法院，请求判令：1.被告退回原告所交纳的食堂保证金118000元及两个月的押金12000元，共计130000元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉求1中的保证金为转让费。
被告东莞市泰亨物业投资有限公司辩称：原告诉求的食堂保证金没有相关收据或证明，被告从未收过保证金，不同意退回。《收条》的内容是指食堂转让费，不是原告所说的保证金。被告对原告提供的《收条》的真实性存疑。被告有收过押金12000元，但双方没有约定租赁合同终止后退回押金，原告没有明确告知被告停止租用场地，也未经被告许可而停止租用，现在只是原告单方要求被告退回押金。
经审理查明：被告曾将位于东莞市虎门镇金洲二区二排＊栋宿舍的二楼出租给他人作饭堂使用，该饭堂未经工商登记。后原告于2011年8月向被告承租了该饭堂所在场地，也作饭堂使用，为自己工厂及其他厂的员工提供膳食和娱乐服务。双方未签订书面合同，口头约定每月租金6000元，未约定具体的租赁期限。为此，原告向被告支付了118000元的转让费及押金12000元。双方约定押金在合同解除后原告无拖欠被告租金的情况下予以退还。被告于2011年8月13日向原告出具了一张《收条》，该《收条》注明：“今收到赵友斌交来虎门金洲二区二排＊栋宿舍二楼食堂转让费定金捌万元整，余下款项伍万元整在2011年9月15日之前一次性付清，过期定金作废（备注：转让费共十三万元，其中包含租房押金12000元整）”，“收款人”一栏盖有被告的印章。原告主张上述转让费是被告收取的饭堂设备及饭堂经营权的转让款，因被告对原告所承租的用于经营电子厂的厂房强行加租和增收基本电费，在原告不同意的情况下还对原告的电子厂采取停电措施，导致原告无法经营，继而遣散员工，原告于2014年5月已就电子厂的租赁合同纠纷向法院起诉，而涉案的饭堂主要用于为原告的电子厂和另外一间制衣厂的员工提供膳食和娱乐服务，故涉案的饭堂也无法经营下去，原告于2014年6月就让主管处理遣散饭堂员工及与供应商的结算的事宜，但原告不想将其与被告之间的诉讼对外披露，故原告于2014年6月27日在饭堂门口张贴公告，以在饭堂用餐的员工越来越少为由决定从2014年6月28日起停止饭堂的经营，后饭堂的主管在2014年6月底将被告的保安对饭堂强行上锁并声称饭堂内的设备归被告所有的事情转知原告，原告认为被告已经以事实行为解除了涉案的租赁合同，也拒绝原告将饭堂内的设备搬出，故于2014年7月2日提起本案诉讼，要求被告退回转让款及押金，原告至补充调查之日都未向被告提出解除合同。被告主张原告承租之前的饭堂并没有办理营业执照，不存在经营权的转让，故转让费只是设备的转让费，该费用是原告与饭堂的前任承租人龙某商定并由龙某收取，被告出具《收条》只是一种见证方式，故不同意退还转让费，对于押金，双方口头约定若原告不经营的话应提前三个月通知被告，在无拖欠被告租金的情况下才能退回，但原告至今仍拖欠被告租金，故不同意退回押金，且被告从未向原告提出解除合同，也没有对原告的饭堂上锁，原因是原告经营不善而停止经营，涉案合同至今未解除，被告的保安从未以饭堂内的设备属于被告为由拒绝让原告搬走，只是在8月份告知原告饭堂内的东西需在法院判决后才能处理。
另查，涉案租赁物已经取得建设工程许可证。
以上事实，有原告提供的《收条》、《2011年至2014年的缴费通知单、收据》，本院调取的证据以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，原、被告之间的租赁合同
是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：原告诉求被告退回转让款及押金有无事实和法律依据。对此，本院分析如下：
一、关于转让费。原告承租涉案场地之前，该场地的饭堂并未领取营业执照，故原告主张该转让费包括经营权的转让费，证据不足，本院不予采纳，并认定该转让费只是饭堂设备的转让费。至于被告主张该款由案外人龙某收取的问题，原告对此不予确认，被告亦未能提供相应的证据，故本院对被告该主张不予采纳，并根据被告向原告出具的《收条》，认定被告就是收款人。原告支付该转让费后，从2011年至2014年6月一直使用所涉的设备为自己的员工以及其他厂的员工提供膳食和娱乐服务，即这些设备已由原告实际占有和控制，被告已经完成这些设备的交付义务，自此，这些设备的所有权已经由原告取得。原告主张被告强行占有这些设备，属于侵权的法律关系，尚且不论原告的主张是否属实，但原告以此为由要求被告直接退回转让款，缺乏法律依据，对其诉求被告退回转让款，本院不予支持。
二、关于押金。虽然双方并未对押金的退还问题作书面约定，但双方均确认押金应在合同解除后、原告无拖欠被告租金的情况下才予以退回。现原、被告均主张自己未向对方提出解除合同，而原告也未对其主张的被告以事实行为解除了涉案合同提供相应的证据，在被告予以否认的情况下，对原告该主张，本院不予采纳，即原告未能举证证明涉案合同已经解除且双方已经就租金问题进行了结算，因此，原告现在诉求被告退回押金12000元，条件尚未成就，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告赵友斌的全部诉讼请求。
本案适用简易程序减半收取受理费1450元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一四年九月二十九日
书记员 黄胤华
张丽丽
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