台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初7946号
原告：周梁云，男，1974年6月25日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。
被告：郑玉中，男，1970年2月4日出生，汉族，住衢州市柯城区。
原告周梁云与被告郑玉中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日、12月20日两次公开开庭进行了审理。原告周梁云的委托诉讼代理人谢海华与被告郑玉中到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告曾共同申请本案先由当事人自行庭外和解，但届期和解不成。本案现已审理终结。
原告周梁云向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、被告支付原告违约金13140元（按欠付租金的30%比例计算）。事实和理�：原、被告于2016年3月26日签署《天天财富新天地租赁合同》，约定原告将台州市椒江区耀达路57号1F-75号商铺出租给被告使用，租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止，租金一年一付，第二年的租金为43800元，下一年度的租金应提前2个月支付，如延期支付则按欠付租金的1%支付迟延履行违约金。2017年3月1日，第二年度的租金缴费期届满，被告未按约定缴纳，经原告多次催讨均未果。现被告继续使用租赁房屋从事经营。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
被告郑玉中辩称，对于解除双方签订的房屋租赁合同无异议，但被告不存在违约行为，原告主张违约金缺乏依据。理由：一、被告不存在拖欠租金的违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者�延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”可见，出租人解除合同的前提条件必须是承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金。本案中，首先，原、被告双方于2016年3月26日签署的《天天财富新天地租赁合同》约定租期为2016年5月1日至2019年4月30日止，同时约定下年度租金应提前2个月支付。原告于2016年6月1日实际交付商铺，合同租期变更为2016年6月1日起至2019年5月31日止。在2017年3月，被告主动联系原告的工作人员支付租金，而此时原告正处于调整天天财富新天地各楼层销售布局阶段，故而假意提出调整减租方案。直至2017年6月，原告一直以方案未定为由，变相拒收租金，为求解除租赁合同原告故意造成被告违约假象，以便原告收回商铺、关闭美食广场。第二，原告在诉状中称经过多次催讨�金，与客观事实不符。第三，2017年6月起，原告为收回商铺、解除租赁合同，在法院就相同理由，大批量起诉天天财富新天地美食广场其他商铺承租人。目前被告所在商铺的美食广场已经全面关闭。由此可见，原告主观上存在恶意，为求解除租赁合同，蓄意制造承租人违约，其行为有悖诚实信用原则。二、因被告不存在任何违约情形，故而无义务承担任何违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于涉案租赁合同的租期是否存在变更的事实。被告主张租期已由2016年5月1日至2019年4月30日变更为2016年6月1日至2019年5月31日，并为支持其主张提供了补充协议一份。经质证原告对其真实性、合�性、关系性均有异议，并表示其中未写明具体的商铺位置，也并非与原告签订的，与本案缺乏关联。本院认为，该协议落款处甲方栏加盖的印章印文显示为“台州天天新世界物业管理有限公司”，而非由原告签名或捺印，故本院认定该证据即使真实，但与本案缺乏关联，无法证明被告主张的待证事实。二、关于被告是否存在违约的事实。被告主张虽然合同约定第二年的租金应于租期开始之日提前2个月支付，但被告未支付系因原告需调整整体经营布局等因素存在且拒绝收取，不存在违约事实，并为支持其主张提供录音资料一份。经质证原告对其真实性无异议，但认为录音内容并没有体现原告作出同意被告延期支付租金的承诺，相反能够证明被告违约的事实。本院认为，该录音的录制时间根据双方的庭审陈述应为2017年7月4日，也就是说迟于合�约定的应当缴纳租金的时间。录音资料反映所涉及的人员较多，内容主要反映包括被告在内的商铺在此期间的经营状况以及根据各商铺当前的经营状况是否应对相应区域内的总体经营布局进行调整的情况，无法反映原告明确在合同约定的租金支付期间同意被告延期支付租金或者免除租金的内容，故本院认定该证据无法证明被告主张的待证事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），签订《天天财富新天地租赁合同》一份。合同主要约定：乙方向甲方租赁位于台州市椒江区商铺，租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止；第一年租金总额为43800元，租金三年不变；租金按照先付后用，一年一付，自本协议签订当天，乙方应一次性向甲方支付每年的租金合计43800元；租金每年付一次，租期开始之日提前2个月付清下一年度租金；本合同签订后当天，乙方应当向甲方支付5000元，作为乙方的履约保证金，本合同终止后60天内，如乙方无违约行为，甲方将履约保证金无息返还给乙方；本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付之日内，甲方即有权解除合同，并没收已收履约保证金；本合同因乙方违约而解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及承租面积上的装修装饰物及设备设施；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权解除合同并没收承租商铺上的装修装饰物及设备设施。上述合同签订后，被告向原告支付了履约保证金5000元以及第一年的租金。对于第二年的租金被告未在合同约定的时间内支付给原告，为此涉诉。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，依法确认有效。合同双方均应按约全面履行各自的义务。合同约定租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金一年一付，对于第二年的租金应在下一年度租期开始之日提前2个月支付，而被告未在约定的期限内向原告支付租金，又未能提供有效证据证明其已经原告明确表示同意延期支付租金，且租赁合同中也载明了原告的收款账号，不存在被告因原告拒收租金而无法交付的情况，故本院认定被告的行为已经构成违约。原告要求解除双方的租赁合同并由被告承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于双方租赁合同的解除时间，因�告在本案中行使合同解除权符合合同约定，故合同解除的时间确定为本院向被告送达起诉书的时间也即2017年8月23日。对于原告主张的违约金13140元。原告在庭审中表示该违约金金额系根据合同约定的“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的1%的延迟履行违约金”的内容，从逾期支付租金之日计算至合同解除之日，再自愿调低计算标准确定的金额，并表示根据合同约定被告支付的履约保证金应予没收。被告认为如果原告该主张成立，违约金约定过高应予以调整。对于原告的上述主张，本院认为，从双方关于违约金的约定内容看，实为双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而原告未能提供证据证实其因被告违约而产生了实际损失，故应认定原告因被告违约而只产生了利�损失。据此，本院认定双方约定的违约金标准过高，根据公平原则，结合本案的实际情况，本院对原告因被告违约造成损失的计算标准调整为按年利率24%计算。从合同约定的被告应支付下一年度租金的时间开始计算至合同解除之日，被告逾期支付租金的时间计5个月23天（自2017年3月1日至2017年8月23日），以年租金43800元为基数按年利率24%计算所得金额为5051.60元。因被告已支付原告的履约保证金用于担保合同的履行，具有违约金的性质，故被告应支付的违约金应先扣除履约保证金5000元，尚应支付51.60元。
综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、原告周梁云与被告郑玉中于2016年3月签订的《天天财富新天地租赁合同》于2017年8月23日解除；
二、被告郑玉中于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周梁云违约金51.60元；
三、驳回原告周梁云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64元（已减半），由原告周梁云负担63元，被告郑玉中负担1元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审判员 张灵敏
二〇一八年一月十八日