长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宽民初字第1059号
原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司，住所地长春市凯旋路3710号。
法定代表人姜秋波，董事长。
委托代理人林宁，吉林惠胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林兴隆果菜交易中心，住所地长春市凯旋路****号。
法定代表人姜秋波，董事长。
委托代理人林宁，吉林惠胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）长春市食品集团公司，住所地长春市凯旋路3710号。
法定代表人杨青，总经理。
委托代理人郭淑芬，吉林秉责律师事务所律师。
委托代理人柴公卿。
第三人长春雨润食品有限公司，住所地长春市长江路经济开发区人民大街280号科技城4层D-13-91段。
法定代表人俞章礼，总经理。
委托代理人殷道飞，江苏高瞻律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司（下称鸿宏公司）、吉林兴隆果菜交易中心（下称果菜交易中心）与被告（反诉原告）长春市食品集团公司（下称食品集团），第三人长春雨润食品有限公司（下称雨润公司）联营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人姜秋波及其委托代理人林宁，被告委托代理人郭淑芬、柴公卿，第三人委托代理人殷道飞到庭参加诉讼，本案现己审理终结。
二原告（反诉被告）诉称，鸿宏公司于2002年12月10日、果菜交易中心于2003年12月10日分别与食品集团签订《联营协议》，生效后进行了场地与地上物移交。使用期限至2033年5月8日止。共同创建吉林果品交易中心。合同的主要内容是：（1）、联营时间30年；（2）、乙方（食品集团）提供土地11万平方米；（3）、双方5:5分成；（4）、甲方（鸿宏公司、果菜交易中心）对土地及地上物有规划改建的权利；（5）、单方违约赔偿对方一切损失。合同签订后，食品集团向鸿宏公司按双方联营合同对其土地及地上物移交，我们按约定开始场地三通一平开发建设。2004年10月1日果菜交易中心正式营业，至今已经营多年，证明双方签订的联营协议已经实际履行。我们给食品集团盘活后，食品集团却瞒着我们将应当共同联营的部分土地和地上建筑物另行租赁他人，利润食品集团自己收取。没有按合同的约定给我方分成，给我们造成严重的经济损失，严重影响了我方整体开发建设。更为严重的是食品集团在我们不知情的情况下，擅自把移交给我方的11万平方米土地及地上物私自转让给雨润公司98289.9平方米。食品集团的行为已构成严重违约，侵犯了我方的优先购买权和知情权。故诉请食品集团继续履行联营合同，诉讼费由食品集团承担。
被告（反诉原告）辩称，鸿宏公司与我公司所签订的协议并没有实际履行，该协议已被双方签订的租赁协议所替代，双方履行了租赁协议，租赁协议已被依法判决解除，该联营协议不应履行，应依法予以解除。果菜交易中心与我公司签订的联营协议为无效协议，应依法解除，该公司是2003年3月20日成立，协议签订时2002年12月10日。果菜交易中心是由法人姜秋波等三自然人组成，不是与我公司联营组建的，二份联营协议未履行应予解除。
第三人述称，鸿宏公司与食品集团签订的联营协议所涉及的土地凯旋路60号现改名为凯旋路3710号的使用权人系我公司，故该联营协议就该部分土地已无法继续履行，请求法院驳回鸿宏公司、果菜交易中心的诉请。
被告（反诉原告）反诉称，2002年12月10日，我公司与鸿宏公司、果菜交易中心分别签订了联营协议，以凯旋路60号、凯旋路37号在我公司院内联营开办果品交易中心，鸿宏公司的法定代表人姜秋波与三位自然人于2003年3月20日以凯旋路60号为注册地成立了果菜交易中心。果菜交易中心与我公司在签订联营协议时尚未成立，其无主体资格，其签订的协议无效。2003年8月18日我公司与鸿宏公司重新对凯旋路60号签订了租赁协议，该租赁协议对鸿宏公司与我公司签订的联营协议予以变更，联营协议已不能继续履行，对此事实长春市中级人民法院（2008）长民终字第301号民事判决已确认。而我公司与鸿宏公司签订的租赁协议已因鸿宏公司违约经吉林省高级人民法院（2007）吉民三终字第144号民事判决解除，自吉林省高级人民法院民事判决解除租赁合同至今，鸿宏公司未将租赁场地返还给我公司，鸿宏公司应承担使用期间的租金。故反诉要求：1、解除食品集团与鸿宏公司、果菜交易中心的无效联营协议；2、二原告（反诉被告）搬出长春市凯旋路60号场地，交付给雨润公司；3、判令鸿宏公司给付租金每年30万元（自2006年6月18日至倒出场地为止）；4、诉讼费用反诉被告承担。
二原告（反诉被告）辩称，2002年12月10日，鸿宏公司与食品集团签订了联营协议，并开始实际履行。此后果菜交易中心成立，为进一步理顺联营关系，果菜交易中心2003年12月10日和食品集团签订了一份联营协议，鸿宏公司、果菜交易中心在签订联营协议时，主体身份均合法有效。这两份联营协议内容基本相似，但是主要条款有所改动。双方进行了场地移交与地上物移交，原告（反诉被告）投入了数百万元，按联营协议约定和政府批复开始进行三通一平建设，并向食品集团缴付利润，安置食品集团下岗失业人员再就业、缴纳社会保险金。果菜交易中心经营多年，证明联营协议有效，在实际履行。食品集团提出解除联营协议，没有任何事实依据。原告（反诉被告）不存在迁出联营场所向雨润公司交付场地。因为原告（反诉被告）的使用权限是30年。何况“产权的转变不影响合同的效力”更重要的是原告（反诉被告）始终主张优先购买权。食品在原告（反诉被告）不知情的情况下，把移交给原告（反诉被告）的联营土地及地上物11万平方米擅自转让给第三人98289.9平方米，侵犯了原告（反诉被告）的优先购买权和知情权。原告（反诉被告）与食品集团签订的联营合同在先，食品集团与雨润公司签订的转让合同在后违反了双方签订的合同及合同法的规定。原告（反诉被告）也不存在向食品集团支付每年30万元租金的问题，理由如下：原告（反诉被告）与食品集团签订的租赁协议2005年早已被生效的判决解除，不存在给付租金的问题，而租赁合同与本案无关。而且两个合同约定的土地面积、内容、位置、合同期限均不一致，租赁协议虽然签订，始终是案外人占用，而且租赁协议和联营协议是两个事实、两个法律关系。
第三人述称，雨润公司于2008年4月23日取得凯旋路3710号的土地使用权证，系该块土地的合法权利人。鸿宏公司、果菜交易中心以其与食品集团所签订的联营协议和租赁协议为由，一直占据该块土地10000平方米左右，并拒绝返还给我公司，二原告（反诉被告）所依据的租赁协议已经生效的法律文书解除，且无权依据联营协议占有涉案土地，故应予以返还，请求判令二原告（反诉被告）所占有的位于凯旋路3710号（原凯旋路60号）中的土地返还给我公司；判令二原告（反诉被告）向第三人支付2008年4月至2013年4月的土地使用费150万元，以及每年30万元标准计算从2013年4月至实际返还之日止的土地使用费。
经审理查明，食品集团原拥有113600平方米（含原凯旋路60号、原凯旋路37号）国有土地使用权。原凯旋路60号现变更为凯旋路3710号。（原凯旋路60号与原凯旋路37号被凯旋路相隔，路东为原凯旋路60号，路西为原凯旋路37号）。2002年12月10日，鸿宏公司为甲方与食品集团为乙方签订《联营协议》，约定双方以联营的方式，在乙方凯旋路60号、凯旋路37号开办吉林省果品交易中心，规模11万平方米；期限自2003年5月8日至2033年5月8日；乙方提供土地及所有建筑物、铁路专用线。一期工程，自合同生效后，乙方提供凯旋路37号1万平方米土地；凯旋路60号2万平方米土地。二期工程2003年底前，乙方提供办公楼一栋1500平方米、厂房3500平方米、土地8万平方米。甲方根据规划需要，负责建设吉林省果品交易中心，所需资金全部由甲方承担。甲方负责吉林省果品交易中心的货源、招商和对外经营一切业务。吉林省果品交易中心实行独立核算，由甲方派人全权经营，乙方派财务人员参加管理，同时甲方有义务在吉林省果品交易中心合理安排乙方下岗、失业人员就业。甲乙双方利润5:5分成，每年12月30日前结账。协议期满，甲方有优先续签权，同时甲方在乙方为其提供的场地上的建筑物归乙方所有。
同日，果菜交易中心与食品集团签订《联营协议》，内容与鸿宏公司与食品集团签订的《联营协议》内容基本一致，不同之处该协议约定双方联营组建吉林果品交易中心。一切经营业务自协议生效后执行。协议自双方签字盖章后生效。
2003年8月18日，鸿宏公司为乙方与食品集团为甲方签订《租赁合同》，约定甲方将凯旋路60号院内的30000平方米土地租赁给乙方，租赁期在2003年6月18日至2023年6月18日。合同涉及的两块土地年租金88万元，合同工程分两期执行，第一期改造原煤场，做交易场地，每年租金30万元，合同签订前，乙方一次性交付2003-2004年度的租金30万元，以后每年按季度前10天内交付，即每季度交租金7.5万元。第二期工程场内空地改造，由开工之日计算租金，每年租金58万元，分季度支付，按季度前10天内支付租金，即每季度交租金14.5万元。租赁期内，乙方根据规划改建需要，对甲方出租给乙方的场地及地上附属物有规划改建的权利。甲方协助乙方办理相关审批手续，费用由乙方承担。甲方的铁路专用线为乙方提供服务，线路使用费由甲方承包人收取，到2006年12月30日，承包人承包期满后交付甲方。租赁期满后，乙方对租赁物的改善或增设的地上附着物应无条件交给甲方。甲方不得以任何形式另行在本院内创办、租赁、合办另一家果菜交易。甲方院内60号场地及地上物，租赁届满，同等条件下，乙方享有优先承租、购买权。乙方如不按期向甲方支付租金，乙方应向甲方按合同规定租金总额千分之五支付违约金。由于本合同所涉及的两块地均已设定抵押权，如抵押权人行使抵押权给乙方造成损失，甲方应予经济赔偿。本合同存续期间，如因政府对本合同所涉及的两块地进行征收、征用、占用，国家支付的补偿金应由甲方支配，但必须考虑乙方因投资所造成的损失，给予经济补偿。甲方如涉及本企业改制，乙方退出时，风险共同承担，甲、乙双方各承担乙方50%的经济损失。改制后继续生效。合同第十四条约定，甲方在是一万三千六百平方米土地及地上附着物及企业兼并、出售、出租时，同等条件下，乙方有优先兼并、购买或租用的权利。
在《租赁合同》签订后，食品集团按约定将位于原凯旋路60号第一期原煤场交予鸿宏公司使用，因鸿宏公司，违约拖欠租金，经诉讼，长春市中级人民法院于2007年7月25日作出的（2007）长民二初字第5号民事判决书（已生效）判决解除了双方的租赁关系。
2008年4月23日，雨润公司取得了凯旋路3710号98289.9平方米的土地使用权。
另查明果菜交易中心，由鸿宏公司法定代表人姜秋波与三位自然人于2003年3月20日以凯旋路60号为营业地点在工商管理机关注册成立合伙企业。
本院认为，果菜交易中心提供的食品集团与果菜交易中心的《联营协议》签订的时间，经鉴定为后改动的，应认定为2002年12月10日，果菜交易中心与食品集团签订的《联营协议》虽然早于果菜交易中心注册成立的时间，但双方在合同上均加盖了公章，视为双方对合同内容的追认，系双方真实意思表示，食品集团与雨润公司认为该合同签订时，果菜交易中心不具有主体资格，所签合同无效的观点，不予采纳。由于鸿宏公司、果菜交易中心与食品集团同日签订的内容基本相同的协议，鸿宏公司、果菜交易中心诉请继续履行《联营协议》，在本院要求其明确履行哪份协议时，其坚持要求两份协议均要求履行，因食品集团用相同标的物不可能同时与两个主体履行相同的联营协议，故鸿宏公司、果菜交易中心该请求不当。食品集团原拥有113600平方米国有土地使用权，鸿宏公司、果菜交易中心与食品集团签订的《联营协议》中约定，110000平方米的土地用于双方的联营。此后，鸿宏公司与食品集团又签订的《租赁合同》，约定鸿宏公司租赁原凯旋路60号场地30000平方米，显然食品集团拥有的国有土地使用权不足以可供既履行《联营协议》，又履行《租赁合同》的所需的140000平方米的场地，因此《联营协议》与《租赁合同》约定的场地至少存在重合，鸿宏公司、果菜交易中心主张租赁的场地是联营场地以外的土地并不客观，且在鸿宏公司与食品集团签订的《租赁合同》第十四条的约定上，体现了鸿宏公司对食品集团当时拥有113600平方米土地使用权是明知的。在《租赁合同》第八条，约定“甲方不得以任何形式另行在本院内创办、租赁、合办另一家果菜交易。”该条不仅为食品集团约定了在“院内”其他场地的禁止行为，该规定本身也证明除了约定租赁给鸿宏公司场地外，“本院内”的其他场地的支配权仍属于食品集团，而不是果菜交易中心与食品集团的联营企业，进而否定了《联营协议》实际履行的主张。从《租赁合同》与《联营协议》的内容上看，《联营协议》约定，一期工程，食品集团提供凯旋路37号10000平方米土地，凯旋路60号20000平方米土地。到目前为止，原凯旋路37号，并没有提供。原凯旋路60号20000平方米场地也没有提供给鸿宏公司与果菜交易中心作为联营用地，鸿宏公司与果菜交易中心现使用的场地只是依据《租赁协议》约定的原煤场改作的交易场地。其在庭审过程中，列举的施工合同、审批表、许可、判决书等证据，均系《租赁合同》签订后实施的行为，且建筑物均是在“原煤场”所处位置。并不能证明鸿宏公司、果菜交易中心为履行《联营协议》而实施的行为，所有改建项目及所花费的费用均是在改建原煤场场地花费的费用，并不能证明履行联营协议所支出。另外，在《联营协议》中约定食品集团提供铁路专用线，在《租赁合同》中约定食品集团的铁路专用线为乙方（鸿宏公司）提供服务，线路使用费由食品集团承包人收取，到2006年12月30日，承包人承包期满后交付甲方（即食品集团），对同一铁路专用线两种不同的合同有相左的约定，也能证明《租赁合同》与《联营协议》不是可以并行履行的合同。鸿宏公司、果菜交易中心使用的租赁场地就是改建的原煤场场地，该事实已由生效的法律文书所确认，庭审中，鸿宏公司、果菜交易中心却称，原煤场在办公楼的东南，始终没有跟鸿宏公司交接，这与事实不符。庭审中其又称《联营协议》已经履行，果菜交易中心，系双方成立的联营体，该说法与工商注册亦不符。庭审过程中，鸿宏公司、果菜交易中心提供2003年8月13日、2003年10月9日三份共计20万元联营承包费的收据（收条），意欲证实《联营协议》的履行，食品集团则称该20万元是原来准备联营，后来改为租赁，已作为租赁费了，即是省、市法院认定的向食品集团交纳的租金20万元。庭审中，鸿宏公司、兴隆果菜交易中心不能举证其另外还向食品集团交纳了其他费用，可认定该20万元就是抵用租赁费的20万元。另鸿宏公司、果菜交易中心称为食品集团缴纳社保基金，并提供缴纳社保基金的票据，只能证明果菜交易中心缴纳社保基金，并不能证明其为食品集团或联营企业缴纳社保基金。综上，食品集团与鸿宏公司、果菜交易中心虽签订了《联营协议》，但该协议约定的联营企业并未依法成立，鸿宏公司、果菜交易中心主张联营合同已实际履行，没有相应的证据支持，其占有的场地系基于双方的租赁合同取得，除此之外食品集团没有提供给鸿宏公司、兴隆果菜交易中心任何土地，且并未派财务人员参与管理，均可判定双方的《联营协议》没有实际履行。由生效的法律文书认定鸿宏公司与食品集团履行了《租赁合同》，由于《租赁合同》的签订时间晚于二份《联营协议》签订的时间，加之，《租赁合同》约定的场地系在原《联营协议》约定的至少是部分场地上设定新的权利义务关系，且《租赁合同》约定双方的权利义务与《联营协议》的约定相互冲突，足见《租赁合同》的签订是双方对合同的履行方式进行了变更，在签订《租赁合同》的同时，《联营协议》的内容当然失去对双方当事人的约束力。另凯旋路3710号已经转让给雨润公司，事实上《联营协议》已履行不能。因此，鸿宏公司、果菜交易中心要求继续履行《联营协议》的请求，不予支持。事实上鸿宏公司、果菜交易中心与食品集团签订的《租赁合同》系对双方签订的《联营协议》履行方式的变更，且《联营协议》事实上履行不能已无解除必要，食品集团要求解除的诉请，亦不予支持。因食品集团与鸿宏公司的《租赁合同》已于2007年7月被判决解除，鸿宏公司作为承租方仍未将租赁的场地返还，果菜交易中心实际占用该场地，构成共同侵权，应承担连带责任。其应支付合同存续期间拖欠的租金及合同解除后占用租赁场地期间的占用费，食品集团要求鸿宏公司给付租金（含解除合同后的场地占用费）的请求予以支持，根据长春市中级人民法院（2007）长民二初字第5号判决，租金已保护到2006年6月17日，租金的起算时间为2006年6月18日，但截止时间应为雨润公司取得该块土地使用权为止，场地占用费，参照合同约定的租金标准计算。由于雨润公司于2008年4月23日取得了凯旋路3710号（原凯旋路60号）的土地使用权，自取得之日起该块土地的权利人应属雨润公司。鸿宏公司与食品集团间的《租赁合同》被判决解除，鸿宏公司、果菜交易中心没有占据该块土地的根据，其继续占用系对雨润公司权利的侵害，雨润公司要求鸿宏公司、果菜交易中心返还所占据的凯旋路3710号土地的请求，予以支持；鸿宏公司、果菜交易中心支付占据该块土地的占用费用，予以保护，以鸿宏公司与食品集团签的《租赁合同》约定的年租金标准计算为宜。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条。《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、第十九条的规定判决如下：
一、原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司、吉林兴隆果菜交易中心于本判决生效后15日内从凯旋路3710号的场地迁出，交与第三人长春雨润食品有限公司；
二、原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司于本判决生效后10日内给付被告（反诉原告）长春市食品集团公司租赁费、土地占用费（自2006年6月18日至2008年4月22日）554,110元；
三、原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司、吉林兴隆果菜交易中心于判决生效后10日内给付第三人长春雨润食品有限公司土地占用费1,500,000元（2008年4月23日至2013年4月22日），并支付从2013年4月23日起至实际迁出时止土地占用费（每年按30万元标准计算），长春市鸿宏经贸有限公司与吉林兴隆果菜交易中心负连带责任；
四、驳回原告（反诉被告）长春市鸿宏经贸有限公司、吉林兴隆果菜交易中心的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）长春市食品集团公司的其他诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费40000元（食品集团预交20000元、雨润公司预交20000元），由长春市鸿宏经贸有限公司、吉林兴隆果菜交易中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周斌
代理审判员 陈颖
代理审判员 孙莹
二〇一四年一月十五日
书 记 员 李洋