辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初16623号原告：朱金生，男，1963年5月18日出生，汉族，沈河分局民警，住沈阳市沈河区。原告：王玲，女，1963年11月4日出生，汉族，已退休，住址同朱金生。被告：沈阳银基置业有限公司（以下简称“银基置业”），住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：王国强，该公司经理。委托诉讼代理人：康娱，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵银伟，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳绿城物业服务有限公司（以下简称“绿城物业”），住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨敬勇，该公司员工。委托诉讼代理人：许晋，该公司员工。被告：谷意志，男，1980年12月6日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。被告：李迎园，女，1983年2月23日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：谷意志（李迎园丈夫）。原告朱金生、王玲与被告银基置业、绿城物业、谷意志、李迎园侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷意志、王玲，被告银基置业的委托诉讼代理人康娱，被告谷意志即被告李迎园的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告绿城物业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱金生、王玲向本院提出诉讼请求：1.被告支付40050元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我们是2017年4月在第一被告银基置业开发的银河丽湾二期丽湾上品楼盘花费150余万元购买了17#161室房屋，面积172.44平方米，于2017年10月15日装修结束。在2017年10月22日早5点多时，发现房间的厨房和餐厅地面有大量的水出现，经过检查发现是从煤气管道顺着下来的水，非常明显，能看到水流。我们立即通知园区物业，当时物业值班员派来工作人员，经过工作人员排查发现是10楼自控房的地热分水器漏水，就立即把10楼以下的水给停了，此事就算处理完了。10月23日早上8点30分，王玲到园区物业讨说法，没有人给处理意见。同时，王玲告诉物业的管理员，我家楼上7楼门开着，现在是供暖期，请物业通知他们把门关了，把水阀管好，仍然没有回应。10月24日早上4点50分，王玲被家里的响动惊醒，发现家里的棚顶全部漏水，大水已无法控制，整个房间都浸泡在水中。我们立即通知物业，物业保安队长过来处理。发水造成屋内装修全部被毁，家具被浸泡，床及床上用品、电器等物品受损巨大，水淹时间长达20余小时。综上，请求法院公正判决。被告谷意志辩称，10月24日淹水是有这个事，但之前漏水是10楼造成的，跟我家没有关系。我的意见是同意按鉴定结果的三分之一赔偿原告。被告李迎园同被告谷意志答辩意见。被告银基置业辩称，一、答辩人的房屋并无质量问题，漏水非答辩人造成。答辩人房屋经过竣工验收，并于2012年开始供暖，房屋及供暖设施并不存在质量问题。被答辩人并无证据证明其楼上房屋漏水系答辩人所致或答辩人房屋存在质量问题。答辩人未对原告实施任何侵害行为。该漏水系7楼案涉房屋交付使用后分水器保管不当漏水所致，该分水器并无损坏或质量问题，且已经经过持续的供暖检验，漏水发生时本次供暖期已经供暖四天，并无漏水发生，而漏水的发生系谷意志及李迎园未能妥善保管房屋内供暖分水器设备所致。故本次漏水中答辩人并未提供质量有问题的房屋或存在任何过错。二、房屋已经交付给谷意志及李迎园，风险转移。7楼案涉房屋已于2017年交付谷意志及李迎园，房屋毁损灭失风险随之转移，其有义务保持供暖设备的完整性并在供暖期对房屋履行适当的注意义务。谷意志及李迎园在房屋交付后并未妥善保管其控制的房屋，最后一次离开时甚至未注意锁门，使他人可以随意进入其房屋，其不能保证房屋供暖设施的完整性，也未能在供暖期间及时检查房屋并提高注意义务，以上系造成本案房屋漏水的主要原因，应当由其承担赔偿责任。三、被答辩人主张费用高于其实际损失，不应予以支持。综上，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告绿城物业未提供书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱金生与原告王玲系夫妻关系。2017年3月4日，原告朱金生、王玲作为买受人与被告银基置业作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定原告朱金生与王玲购买位于沈河区××水路××号1-6-1房屋，建筑面积172.44平方米。后原告朱金生与王玲在该房屋居住。该房屋所在园区名称为银河丽湾·丽湾上品，被告绿城物业为该园区提供物业服务。被告谷意志与被告李迎园系夫妻关系。2017年6月23日，被告谷意志、李迎园作为买受人与被告银基置业作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定被告谷意志与李迎园购买位于沈河区××水路××号1-7-1房屋,建筑面积172.44平方米，该房屋同属银河丽湾·丽湾上品园区，系原告朱金生与王玲涉案房屋楼上。另，该房屋有两个进户门，后门通往户外消防通道。2017年9月12日，被告谷意志与被告绿城物业办理了领房验收，绿城物业出具了《业主领房验收交接表》，其中“房屋质量”项目记载：“门窗：后门锁不上；电器、电路：厨房、北卧、次卫灯不亮”。2017年10月9日，被告谷意志、李迎园与被告绿城物业办理了1-7-1房屋的入住手续，被告绿城物业出具了《入住通知单》，其中第五条特别提示中第三项载明“验房后，如发现房屋有质量问题，请与物业确认，我们会尽快组织维修”。2017年10月22日早5时许，原告案涉房屋楼上10楼因地热分水器漏水，造成原告房屋局部产生部分损失。2017年10月23日，原告向被告绿城物业反映其楼上7楼房门未锁，存在安全隐患，让物业公司尽快解决问题，防止再发生意外事件。2017年10月24日早4时50分左右，原告案涉房屋楼上7楼因地热分水器漏水，水量较大，浸泡时间较长，造成原告房屋严重损失。事故发生后，清理案涉7楼房屋现场，发现地热分水器安全阀消失。2018年1月23日，北京金开资产评估有限公司做出了金开评报字[2018]第003号《资产评估报告书》，评估结果为“本公司认为，除本报告所载明的特别事项说明外，在评估资产现有用途或既定用途不变并持续使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，采用成本法评估，朱金生、王玲所属的水淹受损资产于评估基准日的评估值为人民币40050.00元。”原告支付了鉴定费2000元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经绿城物业本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。公民的合法财产受法律保护。受害人因侵害人的过错行为遭受损失的，侵害人应当赔偿损失。关于原告损失数额问题，经北京金开资产评估有限公司鉴定评估为40050元，各被告均未提出书面异议，故本院对原告的损失予以认定。因被告谷意志、李迎园所有的房屋于2017年10月24日漏水，造成原告财产受损，故被告谷意志、李迎园应当承担相应的赔偿责任。庭审中被告谷意志、李迎园同意承担原告损失的三分之一的责任，本院对被告谷意志、李迎园向原告赔偿13350元予以认可。关于被告银基置业承担责任问题，对于2017年10月22日原告涉案房屋楼上10楼漏水造成的损失，被告银基置业未提供证据证明10楼该房屋已出售，故应承担赔偿责任。对于2017年10月24日被告谷意志、李迎园所有的1-7-1房屋漏水造成的原告损失，一方面被告谷意志于2017年9月12日领房验收，2017年10月24日该房屋地暖分水器发生漏水，领房与漏水时间间隔较短，地暖分水器应处于被告银基置业承诺的质量保证期；另一方面被告谷意志办理领房验收交接时，《业主领房验收交接表》中已载明该房屋“后门锁不上”的质量问题，该房屋后门能够直通户外消防通道，给房屋户内的基础设施带来安全隐患。结合以上因素，被告银基置业作为房屋出卖人及开发商，不因房屋已实际交付给被告谷意志而免除瑕疵担保责任，故本院酌定被告银基置业赔偿原告21360元（40050元X2/3X0.8）。关于被告绿城物业承担责任问题，本院认为被告绿城物业对于原告向其反映案涉房屋楼上房门未锁，存在安全隐患的问题，未引起充分重视，特别是在10楼刚刚发生因分水器引发漏水的事件之后，被告绿城物业未能采取合理的措施防范风险的发生，存在过错，依法应承担相应的责任，根据其过错的程度及对本案事故发生的原因力，本院酌定被告绿城物业赔偿原告5340元（40050元X2/3X0.2）。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十二条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谷意志、李迎园于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告朱金生、王玲漏水损失13350元；二、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告朱金生、王玲漏水损失21360元；三、被告沈阳绿城物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿原告朱金生、王玲漏水损失5340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告谷意志、李迎园负担1100元，由被告沈阳银基置业有限公司负担1760元，由被告沈阳绿城物业服务有限公司负担440元；鉴定费2000元，由被告沈阳银基置业有限公司负担1600元；由被告沈阳绿城物业服务有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨 芳人民陪审员  李晓东人民陪审员  郑秀丽二〇一八年五月二日书 记 员  张青楠