湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西塞民初字第00423号
原告邹杰。
委托代理人陈敬义，黄石市西塞山区法律援助中心法律工作者。代理权限：一般代理。
被告黄石市住宅开发有限责任公司，住所地黄石市公安路1号。
法定代表人万建军，董事长。
委托代理人邱玉齐、罗洁，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告邹杰诉被告黄石市住宅开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告邹杰及其委托代理人陈敬义，被告黄石市住宅开发有限责任公司委托代理人邱玉齐、罗洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹杰诉称，2008年10月6日，因被告项目开发建设的需要，将原告居住的私有房产纳入拆迁范围内，经双方协商签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，选择了产权调换方式且约定调换房屋面积、地点、楼层、其他补偿费和违约责任（甲方在乙方搬离原址后18个月未交房给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算）。协议签订后，同日双方办理了《点房确认单》，原告搬离了房屋。2012年8月16日，原告依约交纳了超面积补偿款30000元。时至今日，原告在外租房居住已超期五年之久，被告仍未依照点房确认单上的地点条件支付房屋，亦未支付超期过渡费用和拆迁补偿费。由此，原告请求法院：一、判令被告及时交付原告位于西塞山区澄月都市静苑四单元804号（建筑面积100平方米）房屋；二、判决被告支付原告超期过渡费21600元（从2008年10月6日计算18个月后，再从2010年4月6日起计算至2015年4月6日止，30平方米×12元／平方米×5年）。2015年4月6日以后仍未还房的，按同上计算方式计算并支付至被告实际交房之日时止；三、判令被告支付原告拆迁房屋补偿费39300元及违约金。
原告为支持自己的诉讼主张向法院提交证据如下：
证据一、原告身份证及户口本、被告营业执照。证明原、被告主体适格。
证据二、房屋拆迁安置补偿协议书。证明：1、原、被告房屋拆迁安置补偿合同关系成立；2、被告差欠原告拆迁房屋补偿费39300元；3、被告于2008年10月6日拆除原告的房屋至今没有还房，构成违约；
证据三、点房确认单。证明被告应还房的地点和层次。原告依约支付了房屋补差价款30000元。
证据四、支付房款收据。证明原、被告双方确认回迁房屋为澄月都市静苑一单元804号电梯房屋，还房面积100平方米；履行了合同义务。
证据五、邹心孟的点房确认单，证明已经冲抵的房款而且确认了交房面积。
被告黄石市住宅开发有限责任公司答辩称，1、原告邹杰未按约定向答辩人缴齐超面积购房款，无权要求答辩人向其交付位于西塞山区澄月都市静苑四单元804号房屋。2、原告的其他诉讼请求，均无事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持自己的抗辩主张向法院提交证据如下：
证据一、被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明。证明被告主体适格。
证据二、1、房屋拆迁安置补偿协议、点房确认单、补充协议。2、告知书、都市静苑入户钥匙交接清单、承诺书三份。3、通知、收款收据一份。证明：1、原告未向被告支付超面积购房款，构成违约，被告无法向原告履行交房义务。2、被告向原告支付的过渡费应计算至2010年12月26日。3、被告已通知拆迁户按时交款，对逾期交款的拆迁户收取滞纳金；其他迟延交款的拆迁户已按此标准向被告支付滞纳金，原告也应按此标准自2011年1月29日起每月按房款额的1.5%向被告支付滞纳金。
经审理查明，2008年10月6日，被告黄石市住宅开发有限责任公司（还建单位）与原告邹杰（被拆迁人）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，拟拆迁原告位于西塞山区曹家嘴12号，建筑面积为31.3平方米的房屋。协议约定的补偿主要条款为：“1、乙方（原告）选择产权调换自行解决过渡房，甲方（被告）以被拆迁房屋的评估报告核准的面积为基数，按每月6元／平方米支付临时安置过渡费（不足300元按300元计算）自乙方搬家之日起，过渡期限为18个月，乙方的安置过渡费为5400元；2、乙方的搬迁费600元；3、乙方住房装修补贴费24046元；4、乙方有线电视移装费300元，空调移装费150元；5、乙方在规定期限内搬迁的奖励费3000元；6、其他违建补偿金额5688元（18.96平方米×300元）。合计补偿费39184元。”双方对各自的义务及违约责任约定为：“1、甲方不按时向乙方支付其他补偿费或货币补偿款，按每日100元向对方支付违约金。甲方在自乙方搬离原址后18个月未交房给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算。2、乙方在搬迁时不得拆除房屋设备和建筑、装修材料，并负责房屋实际使用人（同住人、租赁人）同期搬迁，并且在签订协议后_日内搬离原址，否则视作违约，违约方应按每天100元的标准向对方支付违约金。乙方如未按“选房确认单”确定的时间内付清应付的购房款，视为自动放弃产权调换房，甲方以货币予以安置。同日，邹杰与黄石市住宅开发有限责任公司冶钢三中项目部签订了一份“点房确认单”，其主要内容为：“一、乙方认可电梯楼的八层约100平方米面积框架结构的房屋一套；二、产权置换，超面积1-5平方米按1380元／平方米，计6900元；5-10平方米按1480元／平方米，计7400元；超过10平方米按1700元／平方米，计102000元。共超面积约为70平方米。经查证实际超面积为68.7平方米，实际总超面积房款约为114090元；三、乙方超面积购房款按房产部门核实的面积计算为准，多退少补。”在上述“点房确认单”下方空白处有手书文字为“乙方补交超面积购房款三万元整，电梯楼的一号梯”。2012年10月30日，原告与黄石市住宅开发公司的冶钢三中项目部又签订了一份《拆迁安置补充协议》。协议内容：“1、以原点房单为基础，在现行的标准层平面图上重新确认安置的户型：三室二厅二卫，面积：114平方米，明确栋号：4栋，层数：8层，房号804.房屋所在轴线为：1-8／b-g。2、面积差异处理：在原拆迁安置协议及点房确认单的基础上不变，超出原点房确认单面积5平方米以下（含5平方米）按2500元／平方米计算，超出5平方米以上按3000元／平方米计算。超出5平方米以下（含5平方米）金额12500元（面积5平方米×2500元）；超出5平方米以上面积金额27000元（9平方米×3000元），面积不足部分对等计算。电梯楼，六层以上加层费按每层20元／平方米计算，面积超出部分补房款39500元。3、本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘队核定的产权登记面积为准，多退少补。4、室内标准：地面搓毛，室内隔墙不做，只做卫生间、厨房隔墙。电路只进户，每户只留一个水嘴，卫生洁具不安装，除以上标准外，其他详见设计图纸”。2012年8月16日，原告向被告交纳“房款”30000元。2010年8月18日，被告在“都市静苑项目部”外张贴“告知书”称：鉴于部分原冶钢三中拆迁户对还建事宜不明确，现特告知如下：1、原签订协议为还建楼改为电梯房的，按所点房间面积增加100／平方米；2、若各拆迁户所点房间面积超出协议面积部分须重新计价：小于或者等于5平方米部分按2500元／平方米计算，大于5平方米部分按3000元／平方米计算；3、若拆迁户所点房间为电梯房，且高于6层，则每增加一层按房间面积增加10元／平方米；4、过渡费截止还建楼交房当日。2011年1月14日被告在“都市静苑项目部”外张贴“通知”：“都市静苑各拆迁户，我公司开发的都市静苑项目1、2、3、4号楼电梯房已于2010年12月1日封顶，我公司早已通知各拆迁户前来交款，请未交齐70%房款的拆迁户，即日起至2011年1月28日（农历二十五）前来缴纳应交的70%房款，若规定时间内未交齐房款，自2011年1月29日起每月按应交房款额的1.5%收取滞纳金。另查明，本案诉争的“都市静苑项目”验收备案时间为2014年1月16日。
上述事实，有双方当事人的法庭陈述和经庭审质证的有效证据予以佐证。
本案争议焦点问题；1、被告迟不交房是否构成违约？2、原告超面积的房价如何确定？3、原告过渡费应如何计算？4、原告要求被告支付房屋拆迁补偿款39300元是否合理？
本院认为，一、2008年10月6日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》及《点房确认单》。原告自愿以产权置换的安置方式，要求安置电梯房8楼约100平方米的商品房，并同意将拆迁补偿款39300元冲抵超面积购房款。经实际核算超面积房款为114090元，原告的补偿款39300元冲抵房款后，其仍需向被告支付超面积购房款74790元。2012年10月30日，因房屋设计问题，原、被告又签订了一份《拆迁安置补充协议》，原告对安置房屋进行了重新确定，及为“西塞山区澄月都市静苑四单元804号房屋，面积为114平方米，并认可以原点房单为基础，超面积14平方米的购房款为39500元。至此，原告超面积房款欠款共计114290元。
二、关于过渡费问题。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定“甲方在自乙方搬离原址后18个月未交给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算”，因此，如被告超过18个月未交房给原告，则超期过渡费可按每月12元／平方米计算。
三、本案中过渡费时间计算问题。在商品房的买卖实践中，有一种做法，即所谓的交钥匙，这样做一方面便于买受人尽快占有房屋，以便装修和入住，避免该房屋在领取产权证之前被闲置；另一方面，办理房屋产权证涉及一系列行政行为，如先由建委、规划局、公用事业管理部门对开发楼盘进行包含绿化、公用道路建设等的综合验收，然后再由出卖人向房产管理部门申请办理过户手续，对此一系列行为所需要的时间，出卖人是无法控制的，因此，出卖人一般在合同中以规定交钥匙时间作为其向买受人交付房屋的时间，以减轻逾期交房的压力。这样做，对双方当事人都有好处，亦不损害其他人利益，也是目前商品房买卖过程中的通行作法。当然房屋交易还是要以最终过户为确权标准。本案中，从其他业主有在2010年12月26日就接收房屋并交纳装修保证金、物业费等情况来看，说明被告已基本具备交房条件，这时可能还不够过户、办证条件，但购房人是可以占有、使用和进行装修的。因此，我们不能把基本具备交房条件与具备过户办证条件混为一谈。2012年10月30日，原、被告签订的《拆迁安置补充协议》可以证实，原告点房面积为114平方米，超面积为84平方米，即应补交款为155800元，扣除房屋拆迁补偿费39300元后仍应交超面积房款116500元。按协议从2010年4月6日计算至2012年10月30日止计算，超期过渡费应为11643.6元（31.3平方米×12元／平方米（每月）×31个月）。原告2012年8月16日交付的房屋超面积补偿款30000元，扣除超期安置过渡费后，在2012年10月30日前原告尚欠交房屋超面积补偿款72646.4元。在此种情况下，原告称被告违约不交房于理不通。由于原告怠于履行自己的付款义务，导致自己迟迟拿不到钥匙且导致原告过渡费损失扩大，故在2012年10月30日后要求继续计算过渡费有失公允。
四、关于拆迁补偿费39300元问题。从原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》来看，被告确有向原告支付拆迁补偿费（含18个月的过渡费）39300元之义务，但由于原告点房后超出原房面积所应当交纳的资金远大于39300元，故被告从原告应交款项中直接扣减39300元合乎情理且并不违反法律规定。如果原告所点房屋未超面积，则被告应在合理期限内向原告支付上述拆迁补偿费。
综上所述，1、根据原、被告之间的协议以及法律规定，被告有义务向原告交付拆迁置换西塞山区澄月都市静苑四单元804号房屋（面积为114平方米）。原告没有证据证明被告应当收取的超面积补偿款有违反法律规定或者显失公平之情形，且本案被告并未明确表示不还房给原告，被告对原告未支付的超面积补偿款未提出反诉主张，故本院对原告未支付超面积补偿款在本案中不予裁判，被告可另行主张；2、原告主张的超过18个月的过渡费应当从2010年4月6日起至2012年10月30日止计算{31.3平方米×12元／平方米（每月）×31个月}，过渡费为11643.6元；3、原告主张的“拆迁补偿费39300元”，已经冲抵其应交超面积补偿款，故原告重复收取拆迁补偿费39300元缺乏法律依据，本院不予支持；4、因原告主张的违约金没有事实依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十九条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告黄石市住宅开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告邹杰交付位于黄石市西塞山区澄月都市静苑四栋804号房屋（面积为114平方米），支付房屋超期安置过渡费11643.6。可以冲抵原告应交超面积补差款
二、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9069元，由被告黄石市住宅开发有限责任公司负担8100元、由原告邹杰支付969元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币9069元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 刘天跃
人民陪审员 刘安世
人民陪审员 柯有广
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 张 樱