宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终1048号上诉人(原审被告)魏瑞科，男，1980年12月16日出生，汉族，务工人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人马晓明，宁夏塞上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张兴才，男，1955年12月1日出生，汉族，退休教师，住宁夏回族自治区永宁县。委托代理人ＸＸ，永宁县杨和镇法律服务所法律工作者。上诉人魏瑞科因确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初4号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案不开庭审理。上诉人魏瑞科及其委托代理人马晓明，被上诉人张兴才及其委托代理人ＸＸ参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，原告原系永宁县望洪镇西玉村七组村民，后因工作关系将其户口转入城镇。2012年5月12日，原告与被告的父亲魏乃雄签订《购房协议书》一份，协议约定：1、原告将房子8间，承包地3.8亩一同有偿转让给被告的父亲魏乃雄，经双方协商价格为壹拾万元（￥100000元）；2、原告转让给被告父亲魏乃雄的8间房子及3.8亩承包地的所有权永远归被告父亲魏乃雄所有（包括宅基地）原告无权干涉；3、如遇国家建设用地占用被告父亲魏乃雄耕地，所有补偿都属于被告父亲魏乃雄，原告无权干涉；4、本协议自签订之日起，原告与被告父亲魏乃雄如有反悔，后果自负。协议签订时，原告及被告的父亲魏乃雄双方均未向永宁县望洪镇西玉村民委员会告知土地流转的情况，也未提前申请或事后通知。2012年8月7日，原、被告及被告父亲魏乃雄一同至永宁县司法局李俊司法所对涉案的房屋买卖及土地流转进行见证，因被告父亲魏乃雄未携带身份证，被告便以自己的名义与原告签订了《宅基地及房屋转让（出售）协议书》，协议约定：1、原告自愿将位于永宁县望洪镇东西玉村七队的一处宅基地及该宅基地上的附着房屋转让（出售）给被告，附着的房屋包括砖木结构正房七间，土木结构一间；2、经原、被告双方协商，上述宅基地及附着的房屋的转让（出售）价款为人民币壹拾万元整（小写100000.00元）。双方在签订该协议时由被告一次性向原告付清全部转让费用，同时由原告将集体土地使用证交付给被告；3、在原、被告双方达成房屋及宅基地转让协议的基础上，原告自愿将其3.8亩承包地在该承包地剩余的合同期内无偿交给被告耕种，所得收益归被告，另外，对于该3.8亩承包地的粮食补贴或其他国家或集体给予优惠政策全部归被告，在被告耕种期间，如政府或集体征用，则该地的补偿费属于被告，与原告无关；4、原告在收到被告支付的全部转让费后（由原告向被告出具收款凭据），必须于2012年11月30日前腾空房屋并交付给被告居住使用；5、该协议一经签订，双方均不得反悔，如有一方反悔，则向对方承担总转让费20%的违约金；6、本协议一式两份，原、被告各执一份，该协议自双方签字之日生效。同日，永宁县司法局李俊司法所为原、被告出具《宅基地及房屋转让（出售）见证书》一份：今有原告与被告在自愿、平等的基础上达成宅基地及房屋转让（出售）协议。原告自愿将永宁县望洪镇东西玉村七队的一处宅基地及该宅基地上的附着房屋转让（出售）给被告；附着的房屋包括砖木结构正房七间，土木结构一间，双方于2012年8月7日在永宁县司法局李俊司法所达成宅基地及房屋转让（出售）协议，并由李俊司法所工作人员代书双方签订了《宅基地及房屋转让（出售）协议书》。双方均系自愿，意思表示真实，符合法律规定，现对该合同的真实性、合法性予以见证。2012年5月12日，被告将购房款8万元交给原告，原告为被告出具收条一张。2012年10月26日，被告将剩余2万元购房款交给原告后，原告为被告出具收条一张。原告将房屋交付给被告后一直由被告父亲魏乃雄居住，被告及其父亲魏乃雄的户籍均不在永宁县望洪镇西玉村七组。2013年3月2日，原告将涉案的3.8亩承包地的粮食补贴过户至被告父亲魏乃雄名下，从2012年至今的3.8亩承包地的粮食补贴均由被告领取。另查明，被告在购买房屋后对房屋进行了粉刷，在院子内建造了鸡舍、种植了十几棵果树。对于被告在房屋及院落中的添附物，原告同意折价1万元对被告进行补偿。原告诉至法院，请求：1、依法确认原、被告于2012年8月7日签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，农村宅基地使用权是我国特有的物权种类，是农村村民无偿取得的，具有社会福利性及人身依附性，受宅基地的影响，农村房屋也具有社会福利性及人身依附性。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条立法的精神是在农村村民一户只能分得一处宅基地，虽并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让，但因农村宅基地具有社会福利性及人身依附性，非本集体经济组织成员之间不能转让农村宅基地。被告及其父亲魏乃雄均非永宁县望洪镇西玉村村民委员会集体组织成员，因房地一体，农村宅基地不能转让其上的附着物房屋亦不能单独买卖，故非本集体经济组织成员之间不能转让宅基地及购买农村房屋。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条规定，以转让方式流转土地承包经营权的，应当事先向发包方提出转让申请。本案中原、被告签订协议流转土地未向发包方永宁县望洪镇西玉村村民委员会提出转让申请亦未经发包方同意，故该转让协议无效。综上，原、被告双方签订的《买房子及土地流转协议书》无效。被告在购买涉案房屋后对房屋进行了简单的装修，并建造了鸡舍、种植了果树，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》86条的规定，被告在涉案房屋及院落内增加添附物，原告同意折价1万元补偿给被告，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地承包法》第十条、第二十条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》86条、《农村土地承包经营权流转管理办法》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、确认原告张兴才与被告魏瑞科签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》无效；二、原告张兴才返还被告魏瑞科购房款10万元及利息（利息按照年利率6.0%自2012年8月7日起计算至款项全部履行之日）；三、原告张兴才支付被告魏瑞科添附物折价费1万元，于本案判决生效后二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，已减半收取，由被告魏瑞科负担。宣判后，魏瑞科不服提出上诉称，一、从本案证据分析，上诉人认为《宅基地及房屋转让（出售协议书》的签订是双方真实意思的表现，合同内容并没有违反法律的禁止性规定，系合法有效协议。原判认定协议无效，实属错误。从签订协议书并进行见证、上诉人支付款项、被上诉人协助上诉人办理粮农补贴过户手续等事实及证据可以知悉不管是从签约合同的主体还是从当事人履行民事行为的能力，合同的内容来分析协议书不仅是当事人双方真实意思的表示，永宁县望洪镇西玉村村委会对双方的转让行为予以了默认和许可。二、上诉人认为原判作出的“协议签订时，原告及被告的夫妻魏乃雄双方均未向永宁县望洪镇西玉村民委员会告知上述土地流转的情况，也未提前申请或事后通知”认定毫无任何依据，属认定案件事实错误。《中华人民共和国土地管理法》的规定可见，土地的使用权可以依法进行转让。本案在原审庭审过程中，上诉人提交的宁夏农村信用社存折可以证实2013年3月2日，被上诉人协助上诉人将3.8亩承包地的粮农补贴过户至上诉人父亲魏乃雄的名下，被上诉人并应村委会会计的要求，在一份单据上面进行了签字、按手印。同时，原审庭审结束后，法院依职权对永宁县望洪镇西玉村的村民陈楠、王志远进行了询问，其二人均陈述事后是知情的，而这二人中就有一人是村委会的成员。涉案当事人签订协议所涉及的3.8亩承包地土地转让行为是合法有效的。永宁县望洪镇西玉村村委会对双方签订协议书是清楚的，也是默认和许可的。三、上诉人认为原判认定协议书所约定的宅基地转让行为无效，实属错误判决。《中华人民共和国土地管理法》规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律是允许宅基地转让的，且本案的被上诉人已在永宁县城有固定的住宅，并不影响其及家人的生活、居住。因此双方之间的转让行为系合法转让行为。四、上诉人认为即使原判确认双方签订协议书无效，该判决的部分判决事项也是不妥当的。对于2012年5月12日上诉人向被上诉人支付了购房款8万元，利息应从此开始计算，而不是从2012年8月7日开始计算。原判依据被上诉人同意补偿上诉人1万元作出补偿1万元的判决，实属不妥。本案中，上诉人全家为搬至西玉村，变卖了老家的宅基地，并大量的花费人力、物力、财力，应予以补偿、赔偿。被上诉人缺乏诚信，应受到制裁。综上，请求二审法院撤销原判改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，确认协议书有效；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张兴才辩称，被上诉人与上诉人签订的宅基地及房屋转让协议书包括两部分，一是出售的是宅基地和房屋，违反法律规定；二是承包地流转，依据法律规定，承包地流转应经发包方同意，但并没有向发包方提出申请。协议作出后，上诉人也没有与发包方签订新的土地承包协议确认其权利义务，协议应当无效。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于上诉人与被上诉人签订的《宅基地及房屋转让（出售）协议书》是否违反了法律的禁止性规定，是否属无效合同。对于依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，应为无效合同。该条款所指向的强制性规定，包括管理性规范和效力性规范。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。上述条款的性质应为管理性规范，而管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，并不否认该行为在民商法上的效力。且结合我国农村房屋买卖现状和土地承包经营权流转原则的规定，亦不宜认定上诉人与被上诉人签订的协议无效。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持，原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初4号民事判决;二、驳回被上诉人张兴才的原审诉讼请求。一审案件受理费50元，由被上诉人张兴才负担；二审案件受理费100元，由被上诉人张兴才负担。本判决为终审判决。审 判 长  安 宁审 判 员  王建玲代理审判员  黑 琴二〇一六年九月十八日书 记 员  高 畅附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）流转土地的用途；（五）双方当事人的权利和义务；（六）流转价款及支付方式；（七）违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。