广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终10532号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁执奇，住广东省高州市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚桂清，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈庆林，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人梁执奇与被上诉人姚桂清因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年5月13日，姚桂清出具《收据》给梁执奇收执，载明“梁执奇租用商铺开园中路59号按金壹万元”。2013年5月14日，姚桂清（出租方、甲方）和梁执奇（承租方、乙方）签署《合同书》，载明“……1、甲方同意将开园中路59号铺位约80㎡的商铺出租给乙方作经营的性质使用。2、租赁期共5年，限期即从2013年6月1日起至2018年5月31日止。3、本铺位出租每月租金2013年6月1日起至2014年5月31日租金为每月5600元；2014年6月1日起至2015年5月31日租金为每月5800元；2015年6月1日起至2016年5月31日租金为每月6000元；乙方必须在当月5号前缴纳租金。（2016年6月1日-2017年5月31日，月租：6400元；2017年6月1日-2018年5月31日，月租：6800元）。4、乙方签约时一次性交付商铺使用押金壹万壹仟贰佰元给甲方，在租赁期未满期间乙方不得自动退出，否则押金不退还作为乙方违约的赔偿，租赁期满后，乙方必须交清所有相关费用并将商铺交回甲方后，甲方如数无息退还乙方所有的押金。5、乙方在租赁期间未经甲方同意不得私自转让，一经发现乙方转让，甲方有权收回商铺，押金不退还……6、按国家规定的一切收费或税收以及办理工商营业所有许可证件一切由乙方负责办理和缴费（水、电费以及房屋租赁税费等）……10、违约责任：甲乙双方不得借故解除合同双方必须遵守以上条约，如乙方违约，甲方有权将上述房屋租给他人使用，并没收乙方所交押金，不得异议。如甲方违反必须赔偿乙方叁倍押金……”同日，姚桂清出具《收据》给梁执奇收执，载明“梁执奇租铺押金壹万贰仟元”。2013年8月14日，姚桂清（甲方、出租人）和梁执奇（乙方、承租人）签署《广州市房屋租赁合同》，载明“……第二条甲方同意将座落在增城市荔城街开园中路59号首层房号的房地产出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积95平方米……甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限2013年7月15日至2016年7月15日，租金2500元……租金按约结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳5000元保证金……”。2013年9月3日，原增城市地税局出具三张《税收缴款书》，载明纳税人姚桂清，地址为开园中路59号首层，税收金额分别为665.14元、2281.20元、1010.56元；同日，增城市荔城街出租屋管理服务中心开具二张发票给梁执奇收执，载明付款方梁执奇，收款方姚桂清，品目为个人出租非住宅（开园中路59号首层），税期分别为2013年3月至2013年6月、2013年7月至2013年9月，代征税款分别为1010.56元、665.14元。同日，原增城市地税局出具印花税完税证给纳税人梁执奇收执，金额为90.08元。同日，梁执奇通过银行转账的方式向增城市荔城街出租屋管理服务中心支付4046.98元。2015年5月7日，原审法院立案受理本案。2015年6月24日，原增城市地方税务局出具《税收缴款书》，载明纳税人姚桂清，地址为开园中路59号首层，税收金额为4589.41元；同日，增城市荔城街出租屋管理服务中心开具发票给梁执奇收执，载明付款方梁执奇，收款方姚桂清，品目为个人出租非住宅（开园中路59号首层），税期为2013年10月至2015年5月，代征税款4589.41元。同日，梁执奇通过银行转账的方式向增城市荔城街出租屋管理服务中心支付4589.41元。2016年3月2日，梁执奇出具《证明》给姚桂清收执，载明“2016年3月2日，开园中路59号商铺中的个人物品，以前因为打官司导致滞留，现已搬清，店内已无私人物品。（门口招牌字未拆除，房主已同意拆除）”。一审诉讼中，一、姚桂清出具加盖了增城市荔城街城丰村民委员会、增城市荔城街城丰村旧汤经济合作社公章的增国用（1998）字第0031941-01250117391号《国有土地使用证》复印件，以及增城市荔城街城丰村民委员会、增城市荔城街城丰村旧汤经济合作社出具的涉案房屋产权人为姚桂清的权属证明，拟证明涉案房屋的权属情况；二、姚桂清出示2015年2月1日、2015年3月7日、2015年4月3日的三份《收据》，分别载明“梁执奇2月1日至3月1日租金伍仟捌佰元”、“梁执奇3月1日至4月1日租金伍仟捌佰元”、“梁执奇4月1日至5月1日租金伍仟捌佰元”等内容，拟证明梁执奇是按照《合同书》的约定支付租金；三、姚桂清出具2016年3月2日的《证明》及2016年3月3日姚桂清向梁执奇发送的手机短信，载明梁执奇在2016年3月2日才搬清涉案房屋的物品，拟证明梁执奇一直占用涉案房屋至2016年3月2日，但梁执奇对此并不认可，认为是姚桂清扣留梁执奇的物品。原审庭审中，一、梁执奇、姚桂清确认梁执奇对涉案房屋进行了装修，梁执奇支付租金至2015年4月。二、梁执奇主张，双方当事人就涉案房屋的租赁问题共签署两份合同，2013年5月14日签署的《合同书》已经被2013年8月14日的《广州市房屋租赁合同》取代，2013年8月14日的《广州市房屋租赁合同》已经在原增城市国土资源和房屋管理局备案，应该以备案的合同为准；同时不认可姚桂清出具的2015年2月1日、2015年3月7日、2015年4月3日的租金收据，因为没有梁执奇的签名；同时梁执奇出具其与广州市增城凯艺广告服务部签署的《店面装修工程合同书》、广州市增城凯艺广告服务部出具的《凯艺广告收款收据》2张、以及装修方案一份，拟证明涉案房屋的装修价值。但姚桂清对此亦不认可。三、姚桂清主张，其只收取了梁执奇12000元的押金，并未收取10000元的按金，梁执奇出具的按金收据上“姚桂清”的签名并非姚桂清所签，但并未就此申请笔迹鉴定；2013年5月14日签署的《合同书》才是双方真正履行的合同，梁执奇一直按照该合同支付租金，后梁执奇自己经营不善，欲私自转租涉案房屋，姚桂清不同意，梁执奇便拒不支付租金。为了查明本案事实，原审法院发函至原广州市增城区国土资源和房屋管理局、原广州市增城区城乡规划局了解涉案房屋的权属情况。原广州市增城区国土资源和房屋管理局复函载明“……经查询我局土地、房产系统，未查询到荔城街开园中路59号房屋的权属情况，在没有新的地址证明的情况下，我局也无法确认其是否为增国用（1998）字第0031941-01250117391号《国有土地使用证》上的建筑物……”；原广州市增城区城乡规划局复函载明“……根据贵院提供的资料，我局无法查询到该涉建筑的规划审批情况……”。因本案纠纷，梁执奇于2015年5月7日向原审法院起诉，请求判令：一、姚桂清返还梁执奇按金10000元及押金12000元；二、姚桂清立即返还梁执奇垫付的租赁税费8636.39元；三、姚桂清补偿梁执奇的装修价值30000元。姚桂清向原审法院提起反诉，请求判令：一、解除梁执奇与姚桂清于2013年5月14日签订的合同；二、梁执奇支付2015年5月至2015年10月租金共35800元给姚桂清（2015年5月份租金5800元、6月份租金6000元、7月份租金6000元、8月份租金6000元、9月份租金6000元、10月份租金6000元）；三、梁执奇承担本案的诉讼费用。原审法院认为：本案中梁执奇与姚桂清各提交一份租赁合同，均主张其所提交的才是双方当事人真实履行的合同。梁执奇主张，原本双方签署了《合同书》，在履行过程中发觉租金数额太高，因此双方合意后签署了《广州市房屋租赁合同》，并办理了备案。姚桂清对此不予认可。对此，原审法院作如下分析：一、《合同书》载明的租金数额为5600元至6800元，《广州市房屋租赁合同》载明的租金数额为2500元。在短短三个月后，双方合意将租金数额降低了一半以上，不合常理。且梁执奇也是按照《合同书》约定押金数额来实际支付的押金12000元，而《广州市房屋租赁合同》载明的押金数额为5000元，并未因此进行变更。二、《合同书》中详细约定了租期、租金数额、双方权利义务、违约责任等，而《广州市房屋租赁合同》仅约定了租期、租金数额，对双方权利义务、违约责任等均未进行约定，亦不合常理。三、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，支付租金系承租人梁执奇所应承担的合同义务，对于是否履行了《合同书》或《广州市房屋租赁合同》，举证责任为梁执奇，但梁执奇并未举证证明其按照《广州市房屋租赁合同》载明的租金数额进行交租。综上，原审法院认为，《合同书》系双方当事人真实履行的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”之规定，涉案房屋暂无取得建设工程规划许可证，亦无相应的权属登记资料，梁执奇与姚桂清就该房屋于2013年5月14日签署的《合同书》应属无效。故姚桂清反诉要求解除上述《合同书》，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，姚桂清主张按金收据并非其签名，但并未提交证据予以证明，原审法院对此不予采纳。合同既无效，姚桂清因合同取得的12000元押金及10000元按金应退还给梁执奇，梁执奇应参照《合同书》约定的租金数额支付房屋占用费给姚桂清。庭审中双方当事人均确认梁执奇支付租金至2015年4月，原审法院对此予以确认。同时，梁执奇主张其已经起诉的情况下并无继续履行合同的可能，因此不应承担本案起诉后所产生的占用费。原审法院认为，虽然梁执奇已经在2015年5月7日起诉至原审法院，但无证据表明其已经搬离并交还涉案房屋给姚桂清，梁执奇亦未提交充分证据证明其实际搬离涉案房屋的具体日期。因此，对于姚桂清反诉主张要求梁执奇按照《合同书》约定的租金数额支付2015年5月至2015年10月份的占用费，并无不当，原审法院予以支持。对于梁执奇主张要求姚桂清返还租赁税费问题。根据原增城市地税局2013年9月3日出具的三张《税收缴款书》、2015年6月24日出具的一张《税收缴款书》中载明纳税人为姚桂清，金额分别为665.14元、2281.20元、1010.56元、4589.41元，以及相关发票和转账凭证，原审法院确认上述税费均已由梁执奇支付了。因《合同书》被认定无效，其中约定由承租人承担办理缴纳税费的义务条款亦为无效。鉴于姚桂清才是上述税费的纳税义务人，因此，上述税费应由姚桂清负担。另，原增城市地税局2013年9月3日出具的《税收通用完税证》载明纳税人为梁执奇，纳税金额为90.08元，该税费应由梁执奇自行负担。因此，姚桂清应返还由梁执奇垫付的税费8546.31元。对于梁执奇主张姚桂清返还超出上述金额范围以外的税费，于法无据，原审法院不予支持。对于梁执奇主张要求姚桂清返还装修价值问题。因梁执奇不同意申请鉴定，且其所提供的证据不足以确定实际装修价值，对其该诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2016年4月28日作出如下判决：一、姚桂清于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金12000元、按金10000元给梁执奇；二、姚桂清于本判决发生法律效力之日起十日内返还税费8546.31元给梁执奇；三、梁执奇于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月至2015年10月份的占用费35800元给姚桂清；四、驳回梁执奇的其他诉讼请求；五、驳回姚桂清的其他诉讼请求。案件受理费1315元，由梁执奇负担658元，姚桂清负担657元；反诉受理费348元，由姚桂清负担。判后，上诉人梁执奇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于占用商铺的问题，一审认为“梁执奇占用姚桂清的商铺”，这与事实不符，我方认为姚桂清已经于2015年5月8日收回涉案商铺，具体情况：1、梁执奇自2015年5月7日起未继续使用姚桂清的商铺；2、通过向增城法院起诉，梁执奇已与姚桂清解除合同；3、2015年5月8日梁执奇准备将涉案商铺清空后返还姚桂清，但姚桂清带领20多村民强堵涉案商铺阻止清空，并收回商铺钥匙，梁执奇遂报警（有报警回执为证）；4、姚桂清于2015年5月25日向增城法院反诉请求解除合同；5、在审理期间，姚桂清多次清理变卖梁执奇的物品，2016年3月2日姚桂清变卖梁执奇物品时，梁执奇报警（有报警回执为证）；6、既然双方均已经要求解除合同，且自5月7日起诉之日起梁执奇就没有继续使用涉案商铺，因此梁执奇没有继续占用姚桂清商铺；7、从2015年5月8日姚桂清收回商铺钥匙后，其就张贴招租广告，未出租的原因是其将租金定的过高。二、关于商铺占用费金额的问题，我方认为：1、姚桂清一审反诉请求解除双方合同，证明了梁执奇没有占用姚桂清的商铺；2、经一审法院调查，本案涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，也无权属登记，因此双方签订的合同应为无效；3、姚桂清一审反诉请求支付金额是17800元，但一审判决金额是35800元，一审判决缺乏依据。三、涉案商铺被租用前十分破旧，梁执奇租用后对其进行了装修，有装修合同及付款收据作为凭证，我方认为姚桂清应补偿商铺的装修费用。综上，梁执奇上诉请求：1、撤销原审判决第三项、第四项；2、姚桂清向梁执奇补偿场地装修费。一、二审诉讼费由姚桂清承担。姚桂清答辩称：一、我方认为梁执奇不服一审判决认定占用费的上诉理由不成立。1、针对是否占用的问题。根据梁执奇本人于2016年3月2日向姚桂清提交的证明可知，梁执奇占用商铺至2016年3月2日，故姚桂清主张占用费至2015年10月份有充分的事实和法律依据。2、针对占用费金额的问题。姚桂清参照合同约定的租金标准一审反诉中请求梁执奇支付房屋占有使用费17800元（系2015年5月至7月租金），后又向一审法院增加反诉诉讼请求，增加请求占用费18000元（系2015年8月至10月租金），共计35800元。故一审判决判令梁执奇支付占用费35800合法合理。二、梁执奇关于装修费的主张不合理不合法。1、梁执奇在一审中请求姚桂清偿其装修价值30000元，但梁执奇提交的证据《店面装修工程合同书》及收款收据2张等并不能确定实际装修价值，且梁执奇不同意申请鉴定，故一审判决对其补偿装修价值的诉讼请求不予支持是合理的。2、装修是梁执奇自己的行为，装修后是由于梁执奇自身原因不使用房屋。同时，双方并未在租赁合同中对装修作相关约定，故装修费用应由梁执奇自己承担。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。双方当事人对原审法院查明的事实并无异议，本院亦予以确认。另查，一、梁执奇在二审提交了：1、图片5张，拟对原审提交的装修合同及收据进行补充说明装修情况；2、对比图5页，说明之前装修的情况与现在的现状进行对比可证明装修的剩余价值，对方构成不当得利；3、三页图片以及2015年5月8日以及2016年3月2日的报警回执，拟证明对方扣留我方物品，且于2015年5月8日搬离商铺。姚桂清则认为上述材料均不是新证据，故不同意质证，证据2对比图中的五张现状图片是当前情形。二、梁执奇在二审中申请本院去增城区富鹏派出所调取在2015年5月8日16时49分遭到姚桂清带领村民10余人围堵商铺的出警记录以及报警时的电话录音等卷宗材料、2016年3月2日10时35分个人物品遭到姚桂清清理的出警记录以及报警时的电话录音等卷宗材料。姚桂清对此不确认，认为梁执奇提交的报警回执只能说明报过警，不能报警内容；姚桂清在2015年5月8日后因梁执奇不交租金和钥匙所以报警，警方说要我们双方协商。三、另原审法院2015年7月7日进行的庭审中，姚桂清陈述其反诉请求与反诉状一致。在原审法院2015年9月16日进行的庭审中，姚桂清向法庭要求增加诉讼请求，即增加三个月的租金共18000元，原审法院问梁执奇是否需要15天的答辩期，梁执奇称不需要且可以当庭答辩。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、姚桂清主张梁执奇支付2015年5月至10月的房屋占用费是否成立？二、梁执奇主张姚桂清支付装修补偿款30000元是否成立？评析如下。关于第一个争议焦点。首先，梁执奇主张原审法院接纳姚桂清增加三个月的房屋使用费请求属于程序不当的问题。在原审法院2015年7月7日进行的庭审中，姚桂清陈述其反诉请求与反诉状一致，而在原审法院2015年9月16日进行的庭审中，姚桂清向法庭要求增加诉讼请求，即增加三个月的租金共18000元，原审法院问梁执奇是否需要15天的答辩期，梁执奇称不需要且可以当庭答辩。由此可见，梁执奇在一审处分了其诉讼权利后又对此提出异议，缺乏理据，本院对此不予采信。其次，梁执奇以姚桂清扣留其物品为由主张不支付2015年5月后的使用费，并要求本院去增城区富鹏派出所调查取证。对此，本院认为，即便增城区富鹏派出所存有出警及报警录音，也只是梁执奇的单方陈述，不足以否定梁执奇2016年3月2日出具的《证明》，故本院不予接纳梁执奇调查取证的申请，梁执奇以姚桂清扣留其物品为由主张不支付2015年5月后的房屋使用费缺乏理据，本院不予采信。关于第二个争议焦点。首先，梁执奇在二审中要求变更诉讼请求为姚桂清恢复商铺原状，但不能与姚桂清就此达成合意，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本案对此不予调处，梁执奇可另循法律途径解决。其次，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，梁执奇应举证证明其要求姚桂清补偿的装修价值为30000元的依据，故其虽然提供了照片证实场地经过装修，但其原审所提供的证据不足以确定装修损失的实际价值，原审法院因梁执奇不同意申请鉴定，不予支持其该诉讼请求，亦无不妥，本院亦予以维持。综上所述，上诉人梁执奇的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1616元，由上诉人梁执奇负担。本判决为终审判决。审判长  岳为群审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇一六年十月十日书记员  张 辉