广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤01民初594号原告：张容，女，1984年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。委托代理人：孙富宝，广东竞方律师事务所律师。委托代理人：黄智威，广东竞方律师事务所实习律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼，统一社会信用代码9144010171811164X7。负责人：蓝晓寒。委托代理人：郦莉，广东瀛杜律师事务所律师。委托代理人：石冰林，广东瀛杜律师事务所律师。被告：河源市振邦房地产有限公司，住所地广东省河源市沿江西路碧水湾花园A17号（一卡），统一社会信用代码441600000016713。法定代表人：郭建生。原告张容与被告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东省分公司）、河源市振邦房地产有限公司（以下简称振邦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月22日立案后，依法进行审理。原告张容向本院提出诉讼请求：1、判决不得对位于广东省河源市××西××区鸿大城第66栋价值8794279元房屋进行强制执行，并解除查封；2、判决确认位于广东省河源市××西××区鸿大城第66栋房屋(面积为636.25平方米)归张容所有；3、诉讼费用由信达广东省分公司承担。事实与理由：2013年12月19日，张容与振邦公司签署了《商品房分期付款协议》，将振邦公司位于广东省河源市区东城西片区鸿大城第66栋房屋以8983403元价格(后在双方签订认购书时将总房价调整为8794279元)卖给张容，面积为636.25平方米。张容按约定于签订本协议当日支付了首期款100万元；后于2014年1月2日支付300万元；2014年4月24日支付3644279元；2014年8月19日支付115万元。以上四笔共计8794279元，以振邦公司出具的收据为凭。张容于2014年9月24日，又向振邦公司支付办理房产证预付款263958元。张容于2014年8月份就已将上述房款全部付清。振邦公司于2014年4月28日将第66栋房屋交付给张容占有使用，并签有交付确认书。2014年10月，张容投入870多万元的装修款将此房装修好后，一家人入住使用至今已近两年。后因振邦公司实际控制人郭建生携款潜逃(现已被抓获归案，关押在河源市看守所)，致使振邦公司一度陷入停业状态。张容曾多番要求振邦公司网签《商品房买卖合同》，并为其办理房产登记，但遭到拒绝，无奈之下将振邦公司诉诸法院。2016年6月份，广东省河源市源城区人民法院作出（2016）粤1602民初151号民事判决书，判令振邦公司继续履行双方签订的《鸿大城认购书》，继而并应履行为张容办理房屋产权登记。现该判决已生效，张容也已申请强制执行。2016年7月25日，张容突然接到广州市中级人民法院强制执行本人正在居住第66栋房屋的拍卖公告，于是当即提出执行异议申请。2016年11月17日，张容在广州市中级人民法院组织执行异议听证时才了解到，广州市中级人民法院执行的依据是其作出的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决书。2016年12月，广州市中级人民法院针对张容提出的执行异议，作出（2016）粤01执异333号执行裁定书，以张容主张购房对执行房产享有的所有权不能对抗信达广东省分公司房产抵押的优先受偿权为由，驳回了张容的执行异议申请。张容认为，其作为购房消费者且付清全款的买房人对该房产享有的所有权足以对抗信达广东省分公司抵押权的优先受偿权。具体理由及法律依据如下：1、张容所购买上述第66栋房屋是在信达广东省分公司设定抵押权之前所买，虽未能办理房屋产权登记，但其付清了全部房款，在振邦公司交房后，已投入870多万的装修款，其一家人至今已居住使用近两年。可见，张容早已实际享有该房的管理和支配权，也相应享有该房的所有权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从上述《批复》第一条和第二条的逻辑来看，根据“举重明轻”规则，可以得出结论：既然上述购房消费者权利优先于承包人优先受偿权，而承包人优先受偿权优于抵押权，所以消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，足以对抗设立在商品房上的抵押权。故已付清全款并已入住近两年的购房消费者张容的房产所有权应优先于信达广东省分公司的抵押权。2、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，张容于2013年12月19日已签订《商品房分期付款协议》，且按约定于2014年8月份已付清全部房款，同时振邦公司将房产交付给张容实际占有，张容继而进行装修并入住使用。2015年3月26日，广东省河源市中级人民法院查封张容的上述房产。导致购房人张容不能办理房屋产权登记的原因，是因振邦公司法定代表人郭建生失联、其公司关门停业造成的。对此，张容并没有任何过错。因此，根据以上法律规定，人民法院不能查封张容的上述房产，更不能进行拍卖执行。故广东省河源市中级人民法院对该房产作出的查封裁定违反上述法律规定，应予解封。3、张容与振邦公司虽未签订《商品房买卖合同》，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，张容与振邦公司签订的《商品房分期付款协议》及《鸿大城认购书》应认定为双方签订的商品房买卖合同。且该《商品房分期付款协议》和《鸿大城认购书》及上述事实，也已被（2016）粤1602民初151号生效判决所认定。故张容的购房协议合法有效，其对所购房产享有所有权。4、广州市中级人民法院(2016)粤01执异333号执行裁定书，以涉案房产已被(2015)穗中法金民初字第1490号生效判决认定为本案抵押物，并认定张容作为买受人主张涉案房产所有权与该生效判决确定信达广东省分公司享有抵押物优先受偿权的既判结果相冲突为由，驳回张容异议请求的理由，明显不能成立，且违背上述法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，张容对执行标的提出异议的权利，肯定是针对正在执行的生效判决所提出。同时根据上述《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条及《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，张容作为购房消费者并已交清该商品房的所有房款，且系在信达广东省分公司设定抵押权之前所购买，在法院查封半年前张容都已占用使用该执行房产，故张容对该房享有的物权足以对抗上述判决认定信达广东省分公司享有抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第312条规定，应支持张容的异议请求，判决不得执行该执行标的。故(2016)粤01执异333号执行裁定明显错误，且无事实根据和法律依据。5、振邦公司未能办理过户手续的原因，除了振邦公司法定代表人失去联系、公司关门停业之外，2016年张容才得知不能办理过户的原因是振邦公司将该房屋抵押给信达广东省分公司,证实张容对此并没有任何过错。6、信达广东省分公司在办理鸿大城21栋房产抵押过程中存在明显过错，在其办理抵押登记过程中没有按照规定对抵押物进行调查，当时抵押物已经属于一期现房，并非是在建工程，况且抵押前已经有几户入住，并有一些住户在装修，已经改变了抵押物的现状和行为，信达广东省分公司没有及时制止，以至于张容的损失扩大，因此信达广东省分公司在抵押过程中存在明显过错，应承担责任。基于以上事实和上述法律规定，应充分保护购房消费者对该房享有的所有权，支持张容的执行异议请求。庭审后，张容向本院申请调取张容支付鸿大城第66栋房款在振邦公司的入账凭证，以证实张容已付清房款的事实。本院认为，本案争议焦点在于原告张容提起案外人执行异议之诉是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款第（二）项规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”。根据上述法律和司法解释的规定，案外人提起执行异议之诉，其诉讼请求应与作为执行依据的原判决、裁定无关，否则应当循审判监督程序解决。本案中作为执行依据的（2015）穗中法金民初字第1490号民事判决查明信达广东省分公司与振邦公司签署《债务重组抵押合同》，约定的抵押物为《抵押物清单》上所列的振邦公司名下的位于广东省河源市××西片区××路东边××路南边鸿大城21栋别墅（在建工程），并判决信达公司对振邦公司名下的21栋别墅（在建工程）享有抵押权及优先受偿权，本院依据该生效判决查封了涉案房屋，故涉案房屋是该生效判决所指向的特定物。张容关于其诉讼请求与上述生效判决无关的主张不成立。依照上述规定，张容的起诉不符合提起案外人执行异议之诉的法定条件，对其起诉应予驳回。关于张容是否对涉案房屋享有实体权利，本院不予审查，同理对张容提出的调查取证申请不予接纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条第一款第（二）项规定，裁定如下：驳回原告张容的起诉。原告张容预交的案件受理费73360元，予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  蔡粤海审判员  闫 娜审判员  曹佑平二〇一七年六月五日书记员  张 利