福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第15618号原告余金龙，男，1988年12月16日出生，汉族，住湖北省随州市委托代理人黄磊、赖洪德，福建天翼律师事务所律师。被告吴道盛，男，1994年6月8日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人庄华力，福建联合信实律师事务所律师。原告余金龙与被告吴道盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月27日受理后，依法于2014年11月26日转为普通程序，由审判员戴卫真担任审判长，与代理审判员王瑛、人民陪审员苏丽英组成合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行审理。原告余金龙的委托代理人黄磊、赖洪德，被告吴道盛的委托代理人庄华力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余金龙诉称，在厦门丹厦房产行销策划有限公司居间介绍下，原、被告于2014年7月30日签订《房产买卖居间协议书》，双方约定如下：1、被告向原告出售位于厦门市思明区体育路100号2702室房产及厦门市“蓝湾国际”-1层D87号车位；2、合同总价款为609万元整；3、本协议签订当日，原告应支付购房定金100万元整；4、被告应于2014年9月28日前办理二手房全权委托公证给原告，被告同意将房屋过户给原告或者原告指定的第三人；5、被告应于2014年9月30日前将房产交付原告使用；6、被告保证上述房产权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人则均已同意出售；若被告无权处分等原告致房屋买卖合同无效或被撤销的，被告自愿按相当于定金的标准承担过错赔偿责任；7、双方在签订本协议后不得中途悔约，否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和受益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用；8、双方若因履行本协议而发生争议，可向房屋所有地的人们法院提起诉讼；同时，合同中还对付款时间及方式、违约责任、房产证办理时间、户口迁移时间等其他内容进行约定。现上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金100万元，但被告却未依约履行其义务，截止2014年9月28日，虽然原告再三催告，但被告一直未前往公证处办理委托公证，且至今仍尚未办理。被告拒绝配合原告办理委托公证等行为已然无意继续履行合同，其行为已严重违反合同约定。现请求判令：1、被告向原告双倍返还定金2000000元；2、被告立即向原告支付律师费57000元。被告吴道盛辩称，原告并非讼争协议相对方，被告系受原告瞒骗才签订讼争协议，被告在签订协议时并未取得讼争房产产权证，讼争房产产权登记在被告父亲名下，被告父亲去世后，该房产尚未析产，被告属无权处分，讼争协议无效；原告明知上述情况，仍与被告签订讼争协议，存在过错，且原告未先支付购房余款，系原告违约在先；因讼争房产尚未析产，讼争协议已无法继续履行，被告同意退还已经收到的100万元购房款。经审理查明，经厦门丹厦房产行销策划有限公司居间介绍，被告于2014年7月30日作为出售方（甲方）一份编号为0031123号的《房产买卖居间协议书》（以下简称讼争协议），约定被告同意出售厦门市思明区体育路100号2702室房产及厦门市“蓝湾国际”-1层D87号车位（该车位现门牌号为厦门市思明区体育路106号地下一层第D-87号车位，上述房产及车位以下简称为讼争房产），成交价为544万元，购买方在签订协议当日支付100万元定金，办理公证当日（于2014年9月28日办理公证前）支付444万元，出售方应于2014年9月30日前将房产交付给购房方使用，并保证房屋权属清楚，无债权债务纠纷，如存在其他共有人则共有人已同意出售；该协议补充条款约定出售方同意购买方将房产过户给购买方及第三方，房产和车位成交价合计为609万元。讼争协议书中购买方（乙方）处由原告签名，购买方身份证号处亦载明原告身份证号，在原告签名旁还签有“蔡丽环”。另查明，讼争协议签订时，讼争房产产权登记在被告父亲吴荣生名下，吴荣生通过公证方式于2009年8月13日立下一份遗嘱，载明讼争房产中属于吴荣生的产权份额归被告所有。吴荣生死亡后，被告于2014年12月24日通过公证方式，放弃继承该份额，讼争房产产权于2015年2月登记至被告母亲黄小燕名下。还查明，原告因本案支出律师代理费57000元。以上事实，有《房产买卖居间协议书》、遗嘱公证书、继承公证书、土地房屋登记卡、律师费票据及庭审笔录为证。本院予以确认。本案中，双方当事人争议焦点为：一、原告是否为讼争协议的合同主体；二、本案是否适用定金罚则。一、原告是否为讼争协议的合同主体原告主张，其虽为厦门丹厦房产行销策划有限公司的员工，但并不因此影响其作为讼争房产购买人的资格，且原告也实际履行讼争协议，已根据约定支付被告定金100万元。并提交以下证据：1、被告出具的《收据》，载明“兹有本人（卖方）吴道盛收到买方余金龙购买本人位于厦门市思明区体育路100号2702室及蓝湾国际车位负1层D87号车位房产的购房定金人民币伍万元整”；2、蔡丽环情况说明及转账凭条，载明蔡丽环于2014年7月30日转账支付被告95万元，蔡丽环陈述该款项系根据原告指示支付给被告。被告抗辩，被告作为厦门丹厦房产行销策划有限公司的员工，系中介身份，讼争房产实际上要过户至原告的客户名下，该客户才是合同相对方；确认讼争交易过程均与原告商谈，讼争协议由原、被告签订时，尚无蔡丽环签名；对原告提交的上述证据的真实性均无异议，确认收到100万元购房款，但无法确认蔡丽环系根据原告指示支付95万元。审理中，案外人蔡丽环向本院陈述，经与原告约定，由其作为讼争协议中约定的公证委托的受托人，并已根据原告指示向被告支付上述95万元，其以公证委托中受托人身份在讼争协议中签字，并非购房方。本院分析认为，首先，讼争协议中购买方处均由原告签字，购买方身份证号处亦载明原告身份证号，案外人蔡丽环已确认其并非讼争协议的购房方；其次，被告对原告提交的《收据》、转账凭条真实性均无异议，故本院对该组证据真实性予以采信，《收据》中已载明“买方余金龙”；再次，被告确认交易过程均与原告协商，原告虽为讼争协议中介方员工，并不影响其购房方身份。综上，本院认定原告系讼争协议的合同主体，为本案适格原告。另，蔡丽环确认其按原告指示于2014年7月30日支付被告95万元，结合讼争协议约定于2014年7月30日支付100万元定金及被告出具的《收据》内容，本院认定原告已按讼争协议约定支付被告100万元定金。二、本案是否适用定金罚则原告主张，协议第四条约定的办理公证指的是被告将讼争房屋的相关权利办理给原告指定的第三人，该公证应于2014年9月28日办理，公证办理之后支付购房余款；签订协议时，被告虽有出示其父亲的遗嘱，原告也知晓讼争房产登记在被告父亲名下，但双方已明确约定被告应征得其他共有人同意，也口头约定被告在办理公证前需办理新的产权证，如新产权人为被告，则由被告办理公证，如新产权人为被告及他人，则被告应取得其他共有人授权，由被告办理相关公证；讼争协议约定的定金系履约定金，被告未根据约定在2014年9月28日办理公证，已构成根本违约，故原告有权要求双倍返还定金。并提交以下证据：1、原、被告电话录音、短信记录，载明原告多次要求被告办理公证；2、厦门鹏润投资管理有限公司出具的证明，载明该公司已为原告备齐了购房余款；3、厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的证明，载明原告在2014年9月28日备好购房余款等候被告办理公证，但被告拒绝前往。被告抗辩，签订讼争协议时已出示吴荣生遗嘱，因中介告知该房产属于被告个人所有，被告才签订讼争协议；协议第四条约定的办理公证指的是由被告个人于2014年9月28日办理公证委托，但并未约定具体的受托人及委托内容，双方也未约定需要办理新的产权证；根据合同约定，原告应先支付购房余款，被告再办理公证委托，因原告违约在先，其无权要求被告双倍返还定金。对原告提交的电话录音、短息记录的真实性无异议，对厦门鹏润投资管理有限公司及厦门丹厦房产行销策划有限公司出具的两份证明的真实性不予确认。本院分析认为，根据相关法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。首先，讼争协议第四条约定：“乙方（即原告）于办理公证当日（于2014年9月28日办理公证前）支付人民币肆百肆拾肆万元整”，现原告认为应办理公证后支付购房余款，被告则认为系支付购房余款后办理公证，原、被告双方对该条约定的理解存在争议，该条款对公证与付款时间先后的约定存在歧义，属约定不明；其次，讼争协议签订时，讼争房产尚未析产，产权仍登记在被告父亲名下，故讼争协议在签订时即存在客观无法履行之情形，双方明知前述情形仍签订讼争协议，对该协议无法履行均存在过错；再次，原告虽主张双方曾口头约定在办理公证前需换取新的产权证即需先析产，但被告对此不予确认，也无证据可予证明，故对原告该主张，本院不予采信；讼争协议虽有约定被告需取得共有人同意，但原告本身系从事房屋中介工作，具备房屋交易专业知识，在明知讼争房产尚未析产情况下，仍仅与被告个人签订讼争协议，存在明显疏失。综上所述，因讼争协议第四条对办理公证与支付购房余款的先后顺序约定不明，且讼争协议于签订时即已存在客观无法履行之情形，双方对合同无法履行皆有过错，故本院认定本案不属于因被告违约导致合同目的不能实现之情形，不适用定金罚则。本院认为，原、被告于2014年7月30日签订的编号为0031123号《房产买卖居间协议书》系双方真实意思表示，内容合法，应认定为有效合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告提出因其无权处分讼争房产导致讼争协议无效之抗辩，与前述规定相悖，本院不予采信。如前分析，本案不适用定金罚则，原告要求被告双倍退还定金，于法无据，本院不予支持，鉴于双方均同意不再履行讼争协议，被告应退还原告其已收取的100万元定金。另，因本案不属因被告中途悔约而解除协议之情形，原告要求被告支付其为本案支出的律师费57000元，与双方约定不符，本院亦不予支持。此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴道盛于本判决生效之日起十日内退还原告余金龙100万元定金；二、驳回原告余金龙的其他诉讼请求。本案案件受理费23256元，由原告余金龙负担11628元，被告吴道盛负担11628元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长戴卫真代理审判员王瑛人民陪审员苏丽英二〇一五年四月八日代书记员周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。