上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第2885号
原告上海北方企业（集团）有限公司。
法定代表人朱贤麟。
原告上海北安物业管理有限公司。
法定代表人刘学金。
两原告共同委托代理人陈双。
被告朱玉琴。
委托代理人毕伟平。
被告徐阿根。
委托代理人毕伟平。
被告徐敏。
被告毕云龙。
法定代理人徐敏。
原告上海北方企业（集团）有限公司、上海北安物业管理有限公司与被告朱玉琴、徐阿根、徐敏、毕云龙排除妨害纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员魏思奇独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海北方企业（集团）有限公司（以下简称北方公司）、上海北安物业管理有限公司（以下简称北安物业）的共同委托代理人陈双、被告朱玉琴、徐阿根的共同委托代理人毕伟平、被告徐敏（暨被告毕云龙的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北方公司、北安物业共同诉称，原告北方公司是本市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的经管人、出租人和该处房屋的旧房改建实施人，原告北安物业受原告北方公司委托管理系争房屋的物业单位，三被告是系争房屋的承租人和同住人。系争房屋所在的彭浦新村彭三小区，建于上世纪60年代，房屋结构老化，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，严重影响居民日常生活。该区域内的居民要求改造的呼声十分强烈。本着“改善居民条件，优化居住环境，提升小区服务功能”的指导思想，原告拟对该处房屋进行综合改造，并完善配套设施。改造形式为拆除重建，且翻建后不减少每套原有居住面积并厨卫独用。该房屋改建项目已于2007年10月17日得到上海市房屋土地资源管理局批准立项。闸北区房屋土地管理局又于2007年12月5日授权原告全权负责改建工程的实施。原告于2009年3月向改建房屋内的全体居民发放了《告居民书》和《意向书》，旧房改造项目得到绝大多数居民赞同。截止2009年4月底，原告与该房屋改建区域内的居民签订《意向书》的比例已达92.3%，超过该房屋改建区域内租赁户数的三分之二。2013年11月21日，原告与该房屋改建区域内的居民签订《房屋成套改造协议书》，截止2014年9月15日，签约的比例已达95%。但在改造实施过程中，四被告坚决不同意房屋改建，提出各种无理要求，不同意按照有关法规政策签订《房屋成套改造协议书》，阻碍了原告的房屋改建工作的进程。原告及所属居委等曾多次上门作其思想工作，但被告均不予理睬，致使该基地工程受到阻碍，同时也影响了大部分承租居民和产权人的合法权益。综上所述，三被告的行为使原告旧住房综合改造工作无法进行，严重损害了该区域内绝大部分居民的合法利益，故原告请求：1、判令四被告在本判决生效时立即搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室，将该房交由改建办改建。2、判令四被告迁入上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡，在原房屋改建后迁回原告指定的改建后新房入住，并将临时过渡房交还改建办。
被告朱玉琴、徐阿根、徐敏、毕云龙共同辩称，原告提供的文件上面写的是旧区改造，不是拆房子，被告是热烈拥护阳光政策的。现在被告的房屋是多层，全明，原告设计的方案不符合2015年的市政要求，设计结构存在严重不科学，不环保，不安全的隐患问题，所以被告不同意原告的安置方案。原告以旧区改造为名，但改造之后的可获取的空余房屋超出50%，这明显是商业行为。现在被告的房屋是公房，承租人是朱玉琴，租赁凭证上载明居住面积17平方米，有独用的壁橱，灶间和卫生间为公用，还包括南北阳台。被告要求改建后还是现在的门牌号码。现在原告提供的安置房屋的使用面积为21.7平方米。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告朱玉琴、徐阿根系夫妻关系，徐敏系二人之女，毕云龙系徐敏之子。
系争房屋的租赁凭证显示，租赁户名朱玉琴，房屋地址彭浦新村XXX号XXX室，租赁部位：204（阳台），面积17平方米；独用壁橱1只；公用灶间、卫生间。
2007年10月17日，上海市房屋土地资源管理局下发沪房地资修（2007）618号《关于闸北区彭三小区旧住房综合改造项目立项的批复》，同意对彭三小区的旧住房进行综合改造。
上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《彭三小区四期（西块）改造方案》显示，系争房屋处于改造范围之内；旧住房成套改造的原则为：1、成套改造遵循产权人（公房承租人）自愿、经改造意向征询同意改造率达90%以上，签约期内签约率达95%以上；2、政府扶持、承担改造资金，组织实施；3、非动迁，非解困。本着拆一还一，原地安置的原则，安置标准以改造前房屋居住面积为准。增加厨房、卫生间；计户的标准：产权房以房产证为标准，公房承租房以租赁凭证为标准，按证计户；签约期内居民签约率达95%以上的房屋改造协议生效；搬离时间为协议签约率达到100%后，以书面通知为准。
2014年2月12日，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办递交的《关于延长彭三小区“西块”四期旧住房成套改造签约期的申请报告》载明，彭浦新村街道彭三小区“西块”四期旧住房成套改造居民签约从2013年11月22日至2014年1月22日止。二个月签约期已到，未能达到95%的签约率。根据协议规定暂缓三年，但是已签约的居民积极要求将旧住房成套改造工作持续下去。街道旧住房改造办公室听取广大居民呼声，召开每户居民的座谈会，再次听取居民意见并请居民填写延长签约期的征询单。经过统计参加会议共计358户，345户同意延期（占96.37%），其中215户要求政府将签约率降低至90%，3户要求重新制定方案，10户弃权。为此，彭浦新村街道旧住房改造办公室向区成套办提出申请延长旧住房成套改造签约期。
2014年2月15日，上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《公告》载明，闸北区彭浦新村彭三小区四期（西块）151-169号，从2013年11月22日至2014年1月21日，根据公示的成套改造操作方案规定，在两个月内完成95%。因签约率达到91%，为此，彭浦新村街道召开多次座谈会征求住户意见，90%以上坚决要求继续签约，并街道专报成套办，要求签约延期。区成套办为告知住户，同意延期到10月31日止。
2014年9月20日，上海市闸北区旧住房成套改造联席会议办公室出具的《公告》载明，闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，现423户住户已经签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
2014年9月26日，原告北方公司出具《告示》，内容为：闸北区彭三小区四期（西块）彭浦新村XXX-
XXX号成套改造项目，在彭浦新村街道和各相关部门的努力下，在当地居民的支持配合下，根据闸北区旧住房成套改造联席会议办公室公示“操作方案和协议条款”的相关要求，经423户住户配合，在2014年9月15日已签约402户，达到95%的要求，所签协议正式生效，生效日期从告示之日起。
审理中，原告表示，本次成套改造的依据是上海市人民政府发的2005年第37号文及2011年上海市闸北区住房保障和房屋管理局第14号文。当时约定的时间节点为2013年11月22日至2014年1月21日，要求两个月内签约率达到95%，后期限到时只达到91%，后来由于大部分居民要求改造，街道向成套办提出了延期的请求，故成套办决定延期至2014年10月31日，然后于9月份签约率达到了95%。原告的改造方案都是公示过的，是拆一还一，原地安置的原则。公房以租赁凭证为标准，拆一还一是在原有面积不减少的情况下，增加厨房和卫生间，厨房和卫生间的面积不包括在居住面积里。成套改造有好几种形式，本次改造的形式是拆除重建，并非动迁，不能按照动迁的标准进行安置。改造多出来的房源都是作为保障房的，不存在商业行为。被告原来的居住面积一共是18.42平方米，朝南一室户，改造后居住面积21.7平方，是一室半的朝南房屋。目前已经有403户已经签约，这些居民都是要求尽快改造。
被告表示，确实看到过原告所述的安置方案，但是被告不同意，实际上还有南北阳台没有在租赁凭证上记载，合用的通道也要按照一家一半的面积计入。37号文上没有拆除两字，被告认为只能是改造，所以不能拆除房屋，只能在原来的基础上进行改造，门牌号码不能换。旧区改造不应该拆除原有房屋，房屋户数也不需要增加，只要在原来的小区改造。改造后的房屋是18楼两个电梯，完全不符合现代的科学改造。家中的两个老人住高楼不合适，存在很多不安全的隐患。
以上事实由原告提供的改造方案、通告、公告、文件、申请报告、被告安置方案以及房屋租赁凭证以及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。同时民事活动亦应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。上海闸北区彭浦新村彭三小区房屋建于20世纪60年代，房屋结构老化，外墙面结构风化破损，多数房屋厨房和卫生设施合用，管道锈蚀，线路老化，严重影响居民日常生活，如遇台风暴雨等恶劣天气极易发生公共危害。原告北方集团作为公房的出租人有对房屋进行维护修缮的权利和义务，在房屋结构严重老化，管道锈蚀，严重影响居民日常生活的情况下，原告有义务亦有权利对系争房屋进行综合改造，并完善配套设施。2007年10月17日，彭三小区房屋改建项目经上海市房屋土地资源管理局批准立项。从彭三小区四期（西块）的改建方案来看，是由政府承担改造资金，居民并不需要支付对价，待改造完成后，即可回搬到较以往住房更大面积且厨、卫独用的全新住房中，故本次列入改造范围的居民从事实上属于本次成套改造的受益方。
本次彭三小区四期（西块）的改建签约期内签约率仅达到91%，经彭浦新村街道旧住房改造办公室向闸北区旧住房成套改造联席会议办公室申请延期，闸北区旧住房成套改造联席会议办公室同意将签约期延长至2014年10月31日止。从目前改造的签约情况来看，423户住户中已有403户签约，同意对房屋进行成套改造，已经达到了95%的签约率，本次改建方案的征询程序应当是合法有效的。由于被告至今仍未就旧房成套改造与相关部门和单位签约，导致两原告迟迟未能启动旧房改造工程，已经严重阻碍了旧房改造工程的开展，同时也损害了已经签约的403户居民的合法权益，致使居民们无法尽早在旧房改造工程完成后搬回居住环境改善的全新家园。本院认为，从维护社会公共利益以及保障大部分旧改居民利益的角度出发，四被告有义务配合本次的旧房改造工程的实施，先行搬离系争房屋。对于四被告认为安置方案不公的问题，其搬离系争房屋后，仍可继续与两原告进行协商解决直至双方达成一致意见为止，被告合法的受安置权益并不因此受到影响。诉讼中，原告以回搬的房屋尚未落成为由，撤回要求被告迁回原告指定的改建后新房的诉讼请求，并无不妥，本院予以准许。双方应就安置方案继续进行协商，如双方对于安置方案无法达成一致，原告可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告朱玉琴、徐阿根、徐敏、毕云龙应于本判决生效之日起三日内搬离上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋；
二、被告朱玉琴、徐阿根、徐敏、毕云龙迁出上海市闸北区彭浦新村XXX号XXX室房屋后，迁入上海市闸北区闻喜路XXX号XXX室房屋临时过渡。
案件受理费减半收取为80元，由被告朱玉琴、徐阿根、徐敏、毕云龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 魏思奇
二〇一四年十二月二十三日
书记员 潘 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。