重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）万法民初字第07547号
原告龚某某，男，1966年4月10日出生，汉族，住重庆市万州区北滨路。
委托代理人蒋敦高，重庆锦扬律师事务所律师（特别授权）。
被告重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼大市场4楼，组织机构代码20806375-6。
法定代表人熊远清，董事长。
委托代理人潘洪兵，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人熊道安，重庆百安律师事务所律师（特别授权）。
原告龚某某与被告重庆市清江实业（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理，依法由审判员谢瑜独任审判，适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告龚某某的委托代理人蒋敦高与被告重庆市清江实业（集团）有限公司的委托代理人潘洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚某某诉称，2010年9月17日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于万州区北滨路9幢1304室房屋出售给原告，房屋总价款750028元，交房时间为2012年6月30日，办理《房地产权证》时间为实际交付使用之日起60日内办理。被告于2012年10月20日将房屋交付给原告。按合同约定，被告应于2012年12月20日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。截止到2014年3月24日，被告逾期办理《房地产权证》达460天，应按合同约定的日万分之3计算支付违约金105984.00元。政府的规划调整不属于不可抗力的因素，即便是此因素，只是延期交房。并且被告也没有按约定履行通知义务。领条显示的内容仅是对逾期交房的补充约定，对逾期办证没有任何补充约定，领条与本案无关。被告举示的办理房产手续的通知，其真实性、合法性不予认可。看不出通知公示的时间，印章也不是被告的印章，不能代表被告履行了通知义务。被告辩称违约金过高于法无据，也没有相关证据。请求判令被告支付延期办理《房地产权证》违约金105984.00元。
被告重庆市清江实业（集团）有限公司辩称，因为政府城市规划改变江水源的设计，导致综合验收延迟、逾期交房，必然导致办证延迟。2013年9月7日，被告在各小区张贴公告公示办证，公告是以物业公示的名义，明确了办证的地点在被告售房部。原告不提供手续，没有来办证，延期办证是原告自身的原因。迟延办证不是被告主观过错造成，被告不应承担逾期办证的违约责任。
原告领取了现金卷，对迟延交房达成了协议，应以领卷时间为准。
如法院认定被告承担违约责任，违约金过高，请求调整。请求法院依据事实及法律公正判决。
经审理查明，2010年9月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方开发的商品房项目名称为清江.金水御景9号楼，乙方购买甲方该项目座落重庆市万州区北滨路9幢1304室，建筑面积156.91平方米，总成交金额为750028元，2010年9月17日首付房款250028元整，余款50万元整房款申请银行按揭贷款支付；属预售商品房的，甲方应当在2012年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房；预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过30日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任等内容。同日，双方签订《合同补充协议》，约定甲、乙双方认可书面通知的方式为信函、公告、登报等。2013年9月5日，清江.金水御景9号楼取得万州区建竣备字（2013）48号《建设工程竣工验收备案登记证》。
2013年9月12日，原告在被告处签署的《领条》载明：“本人对金水御景房屋的基本情况已充分了解，同意原约定的交房时间以接房签字表时间为准。并接受领到清江集团逾期交房一次性补偿（赔偿）9栋1304号房的现金券（大写）叁仟柒佰肆拾元整。”双方于2012年10月20日交接房屋。
经本院调查，2014年3月5日，被告向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请及相关资料，登记机构予以登记受理。
本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务。合同约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告在2012年10月20日将房屋交付给原告使用时尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不具备申请办证的条件，此时的交房也不符合法定和合同约定的交房条件。被告于2013年9月5日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而取得此证是办理商品房产权登记的必备条件。因此，办理房屋产权登记的时间应当从被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》次日，即2013年9月6日起计算至2013年11月4日止。原告主张逾期办证的违约责任应从2013年11月5日开始计算。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案被告于2014年3月5日才取得登记受理单，虽然逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给原告，不影响其居住使用，被告迟延办证给原告带来的损失较小；被告要求调减违约金的主张本院予以采纳，酌情将违约金标准确定为按日0.6o／ooo计算。原告要求被告承担至2014年3月5日的违约责任合法有理，本院予以支持，被告应当从2013年11月5日（已扣除双方约定的办证期间60日）至2014年3月5日按原告已交购房款750028元以每日万分之0.6的标准计算支付逾期办理房地产权登记违约金5445.20元（750028元×0.6o／ooo·天×121天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告重庆市清江实业（集团）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龚某某逾期办理重庆市万州区北滨路9幢1304室商品房产权登记的违约金5445.20元。
二、驳回原告龚某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2420元，减半收取1210元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。并向该院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费且未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 谢瑜
二〇一四年九月二十八日
书记员 张燕