四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2014）四西民再字第2号申请再审人（原审原告）郑红波，女，汉族，现住四平市铁西区。委托代理人王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被申请人（原审被告）史继明，男，汉族，现住四平市铁西区。被申请人（原审第三人）唐永贵，男，满族，现住四平市铁西区。申请再审人（原审原告）郑红波诉被申请人（原审被告）史继明、被申请人（原审第三人）唐永贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月5日作出（2011）西民一初字第217号民事判决书，已经发生法律效力。申请再审人（原审原告）郑红波不服，向吉林省四平市中级人民法院申诉。2013年12月16日吉林省四平市中级人民法院作出（2013）四民申字第22号民事裁定书，裁定：一、本案指令四平市铁西区人民法院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人（原审原告）郑红波及其委托代理人王丹波、被申请人（原审被告）史继明、被申请人（原审第三人）唐永贵到庭参加诉讼，该案经本院审判委员会研究决定，现已审理终结。原审原告郑红波诉称，原、被告于1993年3月结婚，婚后第二年搬进原告所在单位的家属楼，当时总计付房款16500元。其中，原告母亲10000元，叔父5000元。该房屋坐落于四平市铁西区，属婚后夫妻共同财产。在经历了许多争争吵吵闹闹后，原、被告已无法继续共同生活，于2007年9月1日协议离婚，并于同年9月13日领取了离婚证。离婚时，原、被告共同商定，这套小面积房由被告使用，将直接留给儿子史某某（当时14岁）。2011年7月4日，原告突然接到一个自称唐永贵的电话，要求我到房产交易大厅与他办理房屋交易手续。见面后，唐永贵给原告出示了与被告于2006年8月21日签订的房屋交易协议和该房屋的房照。面对这个突然情况，我惊呆了。原来被告背着原告母子二人，卖掉了夫妻共有�屋。我们母子让被告骗了六年。因此，原告断然拒绝了唐永贵的要求。此后，被告多次到原告处滋扰，死缠烂打，要求我成全他。唐永贵也多次找，说他当时付了3万1千元房款，并给原告复印了交易协议、房产证。综上，被告擅自处分了他无权单独处分的夫妻共有财产（注意：卖房子后一年即离婚），严重侵害了原告母子的合法权益。这个交易从一开始即是无效的。原审被告史继明辩称，原告在起诉状中所列举的案情与事实完全不符，这是原告对被告的合法权益进行侵害的行为，我方有充分事实和理由反驳原告的诉求。对于该案中提及的位于四平市铁西区面积49.4平方米房屋，属于我单位合作建房的家属楼。当时购买房款为15808元，其中原告母亲所谓出资10000元人民币房款与事实不符，这一款项是由原、被告婚后共有财产支付的，是我们在其母亲单位集资5000元以及三年的利息。另有其叔父5000元系当时借款，已经偿还。此套住房于2006年出卖给唐永贵，原告称不知道房屋出卖一事，纯属谎言，首先在原、被告离婚协议中对于这一大宗财产并没有提及，说明房屋出卖事实原告知情并认可，再有卖房所得款项用途，原告也十分清楚，作为工薪阶层，原、被告购买位于阳光新城面积76.99平方米房屋已属不易。而且还要装修，购买全新家具、家用电器、房屋交易，根本就没有足够的资金，只有卖掉原有房屋才能勉强维持，所以原告称不知情，就是混淆事实。本案所提及到的房屋于2006年出卖，原、被告于2007年离婚，时间间隔有一年以上，原告从没提出任何异议，离婚后也一直没有对此房屋有所关注，只是在买房人唐永贵要进行更名时才提出异议，其目的就是要讹诈一笔钱财。至于房屋出卖后没有过户是因为房产交易中规定房屋�取得房证五年后交易的可减免部分税赋，由于买房人经济比较困难，所以延迟到今年即2011年办理。我方认为原告混淆事实真相，恶意侵害被告的合法权益，请求法院驳回原告不承认我与唐永贵房屋买卖协议书有效性的诉求。判令我与唐永贵房屋买卖协议有效，并判令原告协助被告与房屋购买人唐永贵完成房屋交易过户手续，以及判令原告承担此次诉讼所产生的诉讼费用。原审第三人唐永贵述称，一、答辩人与被告2006年8月21日房屋买卖协议有效。2006年8月21日，答辩人与被告史继明签订房屋买卖协议书，明确约定：“甲方经夫妻双方同意，将位于四平市铁西区面积49.4平方米房屋房子卖给乙方，价格为3.1万元”。购房后，答辩人当时入住，至今已五年多时间，当时史继明将房屋产权证及手续全都交给答辩人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。因此，原告要求确认买卖房屋无效的诉讼请求不能成立。二、原告起诉超过法定诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三十一条规定：“当事人依据婚姻法第47条的规定向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时间为两年，从当事人发现之日起计算”。本案中，答辩人善意有偿购买，并实际居住了五年之久。原告对自己的房屋被别人居住五年之久没发现是不可能的。所以，原告起诉超过法定的诉讼时效期间，其诉讼请求不应当受到法律的保护。三、原、被告夫妻�方同意卖房的事实已经第一次开庭质证证实。第一次庭审质证已证明：被告卖房是2006年8月21日，原、被告离婚是2007年9月13日。卖房后，原、被告已经将此房款用于他们在阳光新城买的新房的装修、买新家具等费用。这证明是他们夫妻二人对该卖房款的使用和证明是夫妻双方同意卖房。尤其应提出，原、被告卖房在先，离婚在后。在他们的离婚协议书中，一字未提该房屋的分割，证明双方已经卖完了，不需要离婚分割了。否则，离婚协议书不能漏分该房屋。四、依照相关规定，出售的房屋如存在产权纠纷，应由出卖人承担全部责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第二款规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据以�规定，第三人善意购买，支付合理对价，并实际居住五年之久，即使是一方的擅自处分行为，也只能向夫妻的另一方要求赔偿。因此，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院判决驳回其诉讼请求。本案在审理过程中，原审原告为证实其主张成立向本院提供了下列证据：1、身份证复印件，证明原告身份。2、离婚协议书、离婚证复印件，证明离婚时间、该房屋没有在离婚时体现。3、房屋买卖协议书，证明第三人与出卖人协议时间。4、房屋产权证复印件，证明房屋是谁的名字、产权人是谁。5、宋某某的证人证言，证明房屋买卖是事实，我是中间人，房款31000元付清。原审被告史继明为其辩解成立，向本院提供下列证据：1、协议书，证明协议是民政局登记的是有效的，没有把房屋写进去，在离婚之前该争议房屋已经处理完了，那时房屋已经卖了�2、房屋买卖协议书，证明第三人与出卖人协议时间。3、房屋产权证复印件，证明没有共有人，但是共同财产、房屋所有权人是被告。原审第三人唐永贵为其辩解成立，向本院提供下列证据：1、隆源供水公司证明，证明2006年11月交水费的名字就改我名了。2、保修单，证明我对房屋进行了修缮。3、户口簿复印件、房屋买卖协议书、房屋产权证复印件、合作建房审批表、发货票、买卖合同，证明此房2006年就卖成了。在原审庭审中，原、被告及第三人分别进行举证、质证、陈述及辩解，本案争议的焦点是：被告与第三人房屋买卖关系是否有效。根据本案事实和争议的焦点，本院综合评判如下：查明，2006年8月21日被告史继明与第三人唐永贵签订了房屋买卖合同，第三人交付了全部房款，而且已经居住五年，本院认为，原告虽未在合同上签字，但原告�红波与被告史继明于1993年登记结婚，在离婚时并没有提起本案所争议的房屋，应认定原、被告是在夫妻存续期间接受的房款。故被告史继明与第三人唐永贵之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。因此，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条之规定，判决驳回原告郑红波的诉讼请求。本案在再审审理时申请再审人（原审原告）郑红波诉称，本案争议的核心问题是，被告史继明将本案房屋出售给第三人，原告是否知情、同意，第三人是否为善意取得。一、第三人明知本案房屋系原、被告夫妻共同财产，但未经原告同意，第三人不具备善意取得的构成要件。这一事实，在被告与第三人签订的《房屋买卖协议书》的内容可以证实，该协议书的第一句话：“甲方经夫�双方同意”将本案房屋卖给乙方。既然经夫妻双方同意，就应当由夫妻双方共同签署协议，在未经原告签署协议书的情况下，不能证明已经原告同意。二、第三人入住本案房屋的事实不能作为推定原告知道并同意出售房屋的理由。原被告双方离婚后，房屋由男方居住，女方不可能也没有必要去查询，这是符合生活常理的。而且，对房屋的占有，不意味着已合法取得了房屋的所有权。三、从法律规定上看：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持”。本案，房屋为夫妻共同财产，无争议；被告与第三人的买卖协议无原告签字无争议；无证据证明原告同意卖房；第三人办理的产权证是在原告提起本案诉讼之后。依据上述事实，根据上述法律规定，原告诉请确认被告与第三人之间的房屋买卖协议无效，返还房屋，应当得到法律的支持。被申请人（原审被告）史继明辩称，一、再审申请人郑红波申请再审理由不成立，我方保留向检察机关抗诉权利。1、申请人在法定期限内由�健康原因没有提出上诉理由不成立。因为其既没有相关体检证明，也没有医疗机构出具的疾病诊断、出入院病历、药费收据、因病请假证明，说健康原因纯属编造。2、申请人即使因病不能到庭，仍然可以委托其代理人吉林律舟律师事务所律师连有斌，代为上诉。因此，我认为郑红波提出因健康原因没能在法定期限内完成上诉的理由不成立。二、申请人认为原审法院对事实认定错误，是歪曲事实真相。我方有足够证据和事实证明原审法院作出的判决是正确的。1、在离婚协议中关于财产分割中明确我是净身出户，那么在我的名下就不应该有任何财产，如果还有实质性的房屋在我的名下，那怎么能算净身出户？所以可以证明一职的房屋已经出卖，且原告知情。2、原告在起诉书中称有口头协议，其实就是欺骗法庭，根本没有证据证明其真实性及合法性。3、该案所涉及房屋于2006年8月出卖，我与申请人2007年9月离婚，在婚姻存续期间至本案发生时止，申请人从未对该案所涉房屋有过异议。而且离婚时孩子由郑红波抚养，郑红波是孩子的法定监护人，如果房子给孩子，也应由郑红波监管，但原告从未提及。唐永贵有足够的证据证明其为该房屋实际拥有和使用人，只不过由于特殊原因没能当时办理过户手续。申请人郑红波借此讹诈买房人，侵害了唐永贵及我的权益。4、在为原审法院提供的房屋买卖协议中，已经写明夫妻双方同意出卖该房，因此确定申请人知道房屋买卖的事情。5、在原审法院案件审理中，证人宋淑波当庭作证此房屋买卖的真实性。6、此案中涉及房屋出卖所得钱款用途明确，我与申请人均为工薪阶层，收入有限。在购买位于阳光新城（面积为76.99㎡，阁楼50㎡）时，已经花费4万多元首付款；装修房屋、购买家具、家电，办理房屋交易手续费等又花费4万多元。如果不出卖一职楼房根本无力承担，只有卖掉一职住宅楼才勉强维持，且离婚时无债务。所以该卖房款申请人称不知道，就是在以谎言欺骗法庭。7、由于申请人郑红波拒不配合房屋购买人唐永贵房屋产权过户，本案第三人唐永贵于2012年2月27日将我和申请人郑红波起诉到四平市铁西区人民法院，一审判定唐永贵胜诉。后申请人郑红波不服，于2012年7月上诉至四平市中级人民法院，四平中法最终判决上诉人败诉，维持铁西人民法院（2012）西民一初字第49号判决，房屋买卖协议有效。综上所述，我方认为原审法院在以事实为依据，法律为准绳的前提下作出了公正的判决，维护了正义。再审申请人混淆事实，无理取闹，浪费司法资�的行为不能被放纵。我方诚请四平市铁西区人民法院驳回申请人的无理要求，维护我方的合法权益。被申请人（原审第三人）唐永贵述称，一、原审第三人与原审被告是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的协议，应为合法、有效合同。2006年8月21日，原审第三人与原审被告在中间人宋淑波的见证下签订了房屋买卖协议，明确约定：“甲方经夫妻双方同意……”（内容详见协议书），签协议前原审第三人查看了房屋所有权证上所有权人为史继明，共有情况空白，也询问过其妻是否同意卖房，在得到被告的肯定答复后，与其签订了协议。随后原审被告将房屋所有权证、电费、有线电视卡及房屋钥匙等交给原审第三人，以上情节原审第三人完全有理由相信被告对房屋出卖享有代理权，完全有理由相信卖房是原审原告、原审被告夫妻双方共同意思表�，原审原告不能以不知道为由，对抗原审第三人。该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通损害他人利益。因此，该合同不符合《合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。二、没有办理产权登记手续，不影响合同效力。当时因为被申请人（原审第三人）又买房、又结婚，经济拮据，与被申请人（原审被告）商定暂缓办理过户手续。虽然没有办理房屋登记过户手续，但房屋过户登记并不是房屋买卖合同生效的要求，而是物权变更的要求，即影响的是房屋所有权是否发生转移，对房屋买卖合同的效力没有影响。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定�者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力”。三、原审原告以未在协议上签字为借口，称对卖房一事不知晓，缺乏事实依据。首先，原审第三人购房后，在争议时已经居住了长达五年之久，在卖房后原审原告、原审被告又共同生活了一年多才离婚，原审原告称不知道卖房一事，显然不合情理；其次，二人离婚协议上只字未提该房屋的分割，说明双方知道该房屋已经卖了，不需要分割，且协议中说明原审被告净身出户，试问在原审被告名下还有房产怎能叫净身出户。另外，原审原告声称离婚时就当时居住的房屋进行了处理，争议房屋口头商定留给孩子，房屋作为重要财产，况且争议房屋的产权不是原审原告，产权证也没在其手中，却采用口头形式，其理由不予采信。在原审第三人居住的长达五年时间里，原审原�、原审被告均未对交易行为产生质疑，完全可以认为原审原告默认了该交易行为。以上事实完全证明卖房原审原告是知情的，只是在原审第三人要求过户时，原审原告提出异议。一方面由于房屋价格上涨；二是原审原告、原审被告已离婚，且离婚后产生许多矛盾，才使原审原告诉之法律，原审原告见利忘义，不守诚信的做法，不应得到法律的支持。四、原审原告以原审被告对争议房屋没有所有权和单独处分权为由，主张合同无效，没有法律依据。1、虽然房屋属于夫妻共同财产，但我国法律对房屋这类不动产采取的是登记确认公示原则，登记上的记名人才是法律上的所有权人，登记具有公示物权的效力。原审被告作为登记产权人将争议房屋出售的行为，并不构成物权上的无权处分，基于对物权登记制度的信赖，该合同也应为有效合同。2、虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：共同房地产，未经其它共有人书面同意，不得转让。但该规定不是效力性强制性规定，而属于管理性强制性规定。即法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立。3、即使原审被告构成无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“善意取得”制度，原审第三人也应该拥有该房屋的所有权。4、根据最新司法解释，原审原告的诉讼请求也不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。五、原审第三人善意购买，支付合理对价，且实际占有该房屋多年，符合“善意取得”条件�应受到法律保护。1、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人”。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一项规定：“一方未经另一方同意，出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持”。六、依照相关规定，出卖的房屋如存在产权纠纷，应由出卖人承担全部责任。1、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第二项规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋，造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院予以支持”。根据以上规定，即使是被告的擅自处分行为，原告只能主张要求被告赔偿，而不能主张合同无效，返还房屋。综上，原审第三人从房屋所有权人手中善意购买房屋，支付合理对价，且实际占有，使用该房屋至今已有八年之久，原审原告的主张没有事实依据和法律依据，不能成立，应当驳回。申请再审人（原审原告）郑红波提供证据如下：1、《协议书》，证明郑红波、史继明于2007年9月13日签订离婚协议书，男方史继明净身出户。2、《房屋买卖协议书》，证明史继明未经原告同意，将本案房屋转卖给唐永贵，该协议第一句话写明，甲方经夫妻双方同意，但实际上郑红波毫不知情。3、郑某某、周某某证明，二位证人系郑红波父母，证明郑红波、史继明购买本案房屋时，郑红波父母出资一万元。4、郑洪证明，证实郑红波、史继明购买本案房屋时，从郑红波的老叔郑洪处借款5000元。5、原一审判决书（2011）西民一初字第217号，证明第三人找郑红波告知其购买本案房屋的时间是2011年7月。6、周某某证言，证明在阳光新城的房子上拿了一万元钱。被申请人（原审被告）史继明提供证据如下：1、《离婚协议书》证明此协议书是民政局出具的。证明内容如下：(1)证明我离婚时名下没有任何财产；(2)证明郑红波所说的口头协议不存在，当事人郑红波是孩子的法定监护人，对孩子的权益具有监管的权利，一职房屋如果没有出卖，理应由她监管，但一直没有管理。2、《房屋买卖协议书》，证明该房屋已于离婚前一年出售，郑红波知情。2、证人宋某某证言：1、我能证明此案中的房屋买卖一事真实，我是中间人此次房屋交易确实存在。2、此案中的房屋买方和卖方在房屋买卖之前不认识，是通过我给他们联系的。3、买房人唐永贵�于2006年8月将房款付清，总计叁万壹仟元整。4、房屋交易中，因为唐永贵想节省一部分房屋交易费用，双方约定五年后办理过户手续。本院再审时出示证据如下：1、原审被告史继明的房权证复印件（原卷中35页）,主要证明房屋共有人一栏中并没有其他共有人。2、在2007年9月13日原审原告郑红波与原审被告史继明两人签订《协议书》，主要证明“位于阳光新城楼房一处，面积76、99平方米及家具家电都归郑红波所有，孩子归郑红波抚养，史继明不出抚育费并净身出户。”本院对各方当事人及本院出示的如下证据予以认定合法有效：1、《协议书》，2、《离婚协议书》，3、《房屋买卖协议书》，4、证人宋某某证言，5、原审被告史继明的房权证复印件（原卷中35页）。对于其他证据由于和本案所争议房屋关联性不大，所以不予采信。再审过程中，原审原告、原审被告及原审第三人分别进行举证、质证、陈述及辩解，本案争议的焦点是：一、原审被告史继明与原审第三人唐永贵签订的房屋买卖合同是否有效。二、原审原告郑红波要求原审被告史继明和原审第三人唐永贵互相返还房屋和价款的请求是否成立。根据本案事实和争议的焦点，本院综合评判如下：一、原审原告郑红波要求本院判令原审被告史继明与原审第三人唐永贵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不成立。经再审查明，根据证人宋某某证言及《房屋买卖协议书》可以认定，在2006年8月21日，原审被告史继明与原审第三人唐永贵签订了房屋买卖合同，原审被告史继明将坐落于四平市铁西区49.4平方米房屋卖给原审第三人唐永贵。原审第三人唐永贵在原审原告郑红波与原审被告史继明夫妻关系存续期间对原审被告史继明交付�全部房款，并且一直居住该房屋至今。同时，对于原审原告郑红波与原审被告史继明在2007年9月13日离婚这一事实各方当事人均无异议。根据原审被告史继明的房权证复印件（原审卷中35页）,可以看出该房屋共有人一栏中并没有其他共有人。根据2007年9月13日《离婚协议书》可以看出，原审被告史继明是净身出户。根据另一份在2007年9月13日原审原告郑红波与原审被告史继明两人签订的《协议书》，可以看出“位于阳光新城楼房一处，面积76、99平方米及家具家电都归郑红波所有，孩子归郑红波抚养，史继明不出抚育费并净身出户…”。通过原审原、被告之间签订的《协议书》可以看出原审原、被告在离婚时两人对家庭财产以《协议书》的形式进行了分割。如果认定原审原、被告在2007年9月13日离婚时，本案所争议的坐落于四平市铁西区49.4平方米房屋还存在并没有出卖，依据不足。因此，原审被告史继明与原审第三人唐永贵之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。另外，即使原审原告郑红波没在《房屋买卖协议书》上签字并假设原审原告郑红波对卖房一事毫不知情成立。但是，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条之规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”依此规定，夫妻一方擅自处分共有房产的行为虽然属于部分无权处分，但善意取得是无权处分的特殊情形，应优先适用。本案原审第三人唐永贵在中间人宋淑波介绍下善意购买，并对原审被告史继明的房照进行了审查，发现该房照并没有其他�有人，尽到了一般注意义务。在原审原告郑红波与原审被告史继明夫妻关系存续期间，原审第三人唐永贵对原审被告史继明支付了合理的购房价款，并实际占有且使用该房屋多年，符合善意取得的条件，应受到法律保护。综上所述，原审原告郑红波要求本院判令原审被告史继明与原审第三人唐永贵签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不成立。二、原审原告郑红波要求原审被告史继明和原审第三人唐永贵互相返还房屋和价款的诉讼请求不成立。由于原审第三人唐永贵与原审被告史继明在中间人宋某某的见证下签订了《房屋买卖协议书》不能被确认为无效合同，那么原审原告郑红波要求原审被告史继明和原审第三人唐永贵互相返还房屋和价款的诉讼请求就不能成立。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三�七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百零一条第一款之规定，判决如下:维持本院（2011）西民一初字第217号民事判决书。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  霍丽娜代理审判员  王富佳二〇一四年十月十五日书 记 员  王 旭