浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第643号
原告夏家骅。
委托代理人宋志强。
委托代理人金逸凡，浙江天屹律师事务所律师。
被告杭州宇创教育咨询有限公司。
法定代表人张珺。
委托代理人周火英、徐娟娟，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告夏家骅为与被告杭州宇创教育咨询有限公司（以下简称为宇创公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙斌独任审判，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告夏家骅的委托代理人宋志强、金逸凡，被告宇创公司的委托代理人周火英、徐娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏家骅诉称，2013年3月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定原告将杭州市江干区某室写字楼出租给被告用于办公。双方约定租期为2013年4月12日至2014年4月11日止；租金支付方式为“先付后租”；每三个月支付一次，每期提前15天支付；租金标准为每年233664元。被告如逾期支付房租的，则按日千分之五计收违约金；如逾期支付租金等费用超过30天的，原告有权提前解除本合同；如租赁期满或合同终止后，被告逾期搬出或拒不搬出的，应按合同终止前最后一月租金标准向原告支付三倍租金，并赔偿损失。后原告按约定交付了房屋。依照双方约定，被告应当于2013年12月28日支付2014年1月起的三个月租金共计58416元，但被告却拒绝支付租金至今，已符合合同约定解除权的行使条件。据此，原告于2014年3月14日向被告发函解除房屋租赁合同，并要求搬离租赁房屋，支付租金和违约金等等。综上，被告的违约行为已给原告造成了很大的损失，为此，原告诉至本院，要求判令1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已经合法解除；2、被告向原告支付租金58416元，并实际支付至腾退之日止；3、被告向原告支付逾期付款违约金22198.08元（以58416元为本金，按日千分之五计，自2013年12月29日起算暂算至2014年3月13日，并实际计算至判决生效之日止）；支付逾期搬离违约金58416元；物业费13070.26元（2013年11月1日至2014年3月30日止）；水电费492.6元（2013年12月1日至2014年2月28日止）；4、被告立即腾退所租房屋，返还钥匙；5、被告变更公司工商登记的住所地。
被告宇创公司辩称，1、被告不存在逾期交付房屋和搬离的情况。被告根据工作项目的调整，需要搬迁至江干区凯旋路某号，故在2013年11月上旬，被告已经与原告及其妻子刘某某提出需提前解除合同，并就已经预缴的第三季度租金和3万元保证金事项进行协商。2013年11月底，被告至物业处办理搬离手续，物业告知需要房东开出出门单才可以搬离。2013年12月，被告再次到物业办理手续，物业告知原告不同意，致使被告无法腾空搬离。在此期间，原告开始重新寻找租户，被告也协助原告在中介挂牌，并找人留守在案涉租赁房屋，负责可以看房，希望可以减少损失，但由于没有租户致房屋一直无法出租。但是，作为被告来讲，已经按照交易习惯提前2个月通知了原告解除合同，双方之间的租赁合同已于2013年12月底解除，并非原告陈述的被告存在逾期腾退的事实。2、被告尚有包括办公家具在内的物件留在承租房屋内，但此并非被告原因造成，系因原告不同意被告搬空所致。3、被告交纳的3万元保证金具有定金的性质，根据相关法律规定，既约定定金，又约定违约金的，应择一适用，而不能同时适用。4、若法院最终认定被告违约的事实存在，被告认为约定的违约金过高，要求适当予以减少。
原告夏家骅为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明双方对相关权利义务作了约定。2、租赁物移交清单一份，拟证明双方当时在交接房屋时的相关物品。3、关于解除《房屋租赁合同》的函及快递凭证各一份，拟证明因被告未支付房租，原告于2014年3月14日发函要求解除房屋租赁合同。4、房屋所有权证书一份，拟证明原告系案涉房屋的共有权人。5、房屋权属信息查询单一份，拟证明原告系案涉房屋的共有权人。6、物业服务中心费用缴费通知单一份，拟证明被告需缴纳的物业费。7、水电缴费费用通知单一份，拟证明被告需缴纳的水电费。8、变更登记审核表一份，拟证明被告公司的注册地。9、短信一份，拟证明被告承认违约及原告已履行了相应的减损义务。
经庭审质证，被告对于原告的第1、2份证据无异议，本院亦予以确认。对于第3份证据，被告认为函件未收到；本院确认解除租赁合同的函已送达被告。对于第4、5、6份证据被告均无异议，本院亦予以确认。对于第7份证据，被告认为应计算至2013年11月底；本院对于该份证据真实性予以确认。对于第8份证据，被告无异议，本院亦予以确认。对于第9份证据，被告对于原告拟证明的事实存有异议；本院对于该份证据的真实性予以确认。
被告宇创公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明双方对于相关权利义务作了约定；2、个人活期明细信息、转账汇款单各一份，拟证明被告已支付了保证金及第三季度的租金；3、视频一份，拟证明被告提前解除合同而搬离房屋，因原告不同意而未搬离成功的事实；4、水电费清单一份，拟证明被告派人留守承租房屋接待看房人至2013年12月底；5、刘某某QQ空间照片一组，拟证明原告妻子刘某某的QQ号为15×××67；6、QQ聊天记录一份，拟证明原告知晓被告需提前解除合同，原告也挂牌寻找新租户的事实。
经庭审质证，原告对于被告提供的第1、2份证据的真实性无异议，本院亦予以确认。对于第3份证据，原告对于其真实性存有异议；本院对于被告主张的事实予以确认。对于第4份证据，原告认为不能证明被告主张的事实；本院对于被告主张的事实予以确认。对于第5、6份证据，原告对于其真实性均不予认可；本院对于被告主张的事实均予以确认。
综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2013年3月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将杭州市江干区某室写字楼出租给被告用于办公，租期为一年，自2013年4月12日起至2014年4月11日止；租金支付方式为“先付后用”，每年租金为233664元，每三个月支付一次，金额为58416元，每期提前15天支付；被告应于租赁期满后一个月内注销营业执照地址；被告向原告交纳保证金3万元，租赁合同终止或解除，被告将该租赁物业交还给原告，在确认被告已结清所有租金等所有费用，且被告没有违约的情况下，原告收取的房屋保证金应在双方及时确认后归还被告；在租赁期间，发生法律规定或者合同约定应由被告承担的租金等相关费用，而被告未能按时支付的，原告有权直接从保证金中扣除；保证金被扣除后，被告应在收到原告书面通知后两个工作日内补足，逾期补足的，被告应承担违约责任；被告逾期支付租金、保证金或者其他应缴费用的时间超过30天的，原告有权提前解除合同；被告如逾期支付房租的，逾期时间在十五天内的，每日支付应付租金的千分之三违约金，超过十五天的，则按日千分之五计收违约金；如租赁期满或合同终止后，被告逾期搬出或拒不搬出的，应按合同终止前最后一月租金标准向原告支付三倍租金，并赔偿损失。
上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了保证金3万元。2013年11月上旬，在被告支付了第三期的租金后，被告公司因主要经营场所变更至他处，向原告提出提前解除合同，也曾两次试图从承租房屋内搬离办公家具等物品，但因原告不同意解除合同，被告在搬离时受物业阻挠而未获成功。原告虽然不同意被告提前解除合同，但是同意被告转租，被告实际也曾到中介寻找租户，并派人留守在租赁房屋内，以方便案外人看房租房，但截止2013年12月底，案涉房屋未能转租成功。此后，被告将房屋钥匙放置于租赁房屋内，未再实际使用租赁房屋。
2014年3月13日，原告因被告未按合同约定支付第四期租金，向被告发函要求解除双方的租赁合同，并要求被告腾退房屋，承担支付相应的租金及违约金等违约责任。2014年3月15日，上述函件由被告签收。
2014年5月9日，原、被告在本院主持下，就案涉承租房屋完成了交接。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效，对于双方当事人均具有法律约束力，任何一方当事人无法定或约定的事由不得解除合同。本案中，被告认为其经营场所发生了变更，因此可以依法违约解除合同，但无任何法定和约定的理由，在原告不同意解除合同的情况下，其依法不得解除合同，故被告辩称双方租赁合同已于2013年11月底解除的辩称不能成立，本院不予采信，租赁合同对于双方仍具有法律约束力。原告依照双方租赁合同的约定，在被告逾期交纳第四期租金达三十天后，可依法行使合同的解除权，其解除合同的函件送达被告，即在2014年3月15日，双方的租赁合同已经解除，故对于原告要求确认双方之间的租赁合同已经其合法解除的该项诉讼请求，本院予以支持。
合同解除后，被告理应腾退并交还房屋于原告，并支付合同解除前拖欠的租金和合同解除后未及时腾退房屋的房屋使用费用。因原、被告已就房屋的交还问题达成了一致意见，被告已实际交还给原告案涉房屋，故原告在诉讼中要求被告腾退房屋的该项诉讼请求，已属不必要之诉讼请求，本院不再予以支持；至于租金和房屋使用费，应自2014年1月12日起算至2014年5月9日止，经计算，此期间的房屋租金和使用费合计为76533元，其中房屋租金为41412元，房屋使用费为35121元。根据双方合同约定，被告逾期支付租金超过15日的，被告应每日按应付款项的千分之五承担逾期付款违约金。被告在庭审中认为约定的违约金过高要求调整，本院酌情确定为每日万分之五的标准，在原告解除合同后，应付的租金调整为41412元，自2013年12月29日应付租金之日开始起算。原告主张的逾期付款违约金的基数及每日违约金的标准过高，故本院对于原告该项诉讼请求中的合理部分予以支持。
原、被告双方在合同中约定合同解除或终止后被告逾期腾退房屋的，应按最后一个月的租金标准计收三个月的逾期搬离违约金。对此，本院认为，基于被告已于2014年5月9日将房屋交还给原告，本院也确定将被告应支付的房屋使用费计算至该天，计收一个月的违约金已足以弥补原告的损失，故对于被告认为约定的逾期搬离违约金过高要求调整的请求，本院予以准许，并调整为被告支付一个月租金的违约金，其金额为19412元。至于原告主张的物业费及水电费，被告对于其金额无异议，依法也应予以支付，故对于原告的该两项诉讼请求，本院予以支持。因被告在庭审中已明确要求将保证金3万元予以抵扣上述费用，故本院依法予以准许。
根据原、被告双方的合同约定，被告应在租赁期满后将其公司登记的住所地予以注销，此本身也系被告的义务，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认夏家骅和杭州宇创教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2013年3月15日解除。
二、杭州宇创教育咨询有限公司支付夏家骅自2014年1月12日起算至2014年5月9日止的房屋租金和使用费人民币76533元，于本判决生效后十日内付清。
三、杭州宇创教育咨询有限公司支付夏家骅自2013年12月29日起至本判决确定给付之日止的逾期付款违约金（以本金人民币41412元为基数，按每日万分之五标准计算）。
四、杭州宇创教育咨询有限公司支付夏家骅逾期搬离违约金人民币19412元、物业费人民币13070.26元、水电费492.6元，合计人民币32974.86元，抵扣人民币30000元的保证金后，尚应支付人民币2974.86元，于本判决生效后十日内付清。
五、杭州宇创教育咨询有限公司应于本判决生效后三十日内将其登记在杭州市江干区某某大厦某室的住所予以注销。
六、驳回原告夏家骅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为人民币1685元，由原告夏家骅负担604元，被告杭州宇创教育咨询有限公司负担1081元。被告杭州宇创教育咨询有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币3370元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 员 孙 斌
二〇一四年五月十六日
代书记员 徐媛媛