广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1785号
原告（反诉被告）禤世忠。
委托代理人万敬春，广西仁清律师事务所律师。
委托代理人郑隽，广西仁清律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘洁。
委托代理人曾乙桂，广西众维律师事务所律师。
委托代理人张娆，广西众维律师事务所律师。
第三人广西百度房地产经纪有限责任公司。
法定代表人吴迪，公司董事长。
委托代理人聂雪，广西万铭律师事务所律师。
委托代理人兰金周，广西万铭律师事务所律师。
原告禤世忠诉被告刘洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，被告刘洁于2015年11月3日向本院提出反诉，本院受理反诉后，将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序并组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）禤世忠的委托代理人郑隽、被告（反诉原告）刘洁的委托代理人曾乙桂、张娆、第三人广西百度房地产经纪有限责任公司（以下简称百度房产）的委托代理人聂雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）禤世忠诉称，2015年5月14日禤世忠、刘洁经中介签订了一份《房产买卖合同》，合同约定刘洁将位于柳州市文昌路XX号东郡XX栋XX号房屋以216万出卖给原告。因该房屋刘洁未取得房产证，且设置有抵押权，所以双方约定先由刘洁还清银行贷款，再办理合同更名。合同签订后禤世忠依约向刘洁支付了购房定金30万元，并付了一个月的解押利息费18000元。然刘洁未按约定向银行还款解押，禤世忠也无法办理合同更名。经禤世忠多次催促，刘洁怠于促成合同的履行。一方面刘洁怠于履行自己的义务，是违约行为，导致双方无法继续履行该合同；另一方面双方约定直接向房开公司变更买卖合同主体的方式也无法实现合同的目的。为此起诉，请求判令：1.解除《房产买卖合同》；2.刘洁退回购房定金30万元；3.退回解押利息费18000元；4.由刘洁承担本案一切诉讼费用。
被告（反诉原告）刘洁答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。合同签订后，原告未能于2015年5月18日将除定金外的合同余款186万交存于约定的银行监管，并表示因其自身原因不再买该房屋，因此造成本案合同无法履行的原因是原告违约在先，所以其要求返还定金的诉请不应该得到支持，同时因为原告违约造成被告严重损失，因此被告针对本案提出反诉。
第三人百度房产答辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。
原告（反诉被告）禤世忠对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.房产买卖合同，2.补充协议，证据1-2共同拟证明禤世忠、刘洁双方口头约定刘洁必须到银行办理解押手续、因解押产生的利息刘洁承担1.8万，必须要房屋解押后才能将1860000元交予银行监管；购房的事实、支付方式，合同是2015年5月14日签订，禤世忠给刘洁定金30万，交付的房屋有抵押，房屋总价为216万；3.2015年6月14日的收条2份，拟证明刘洁收到禤世忠的定金30万和解押利息1.8万；4.2015年5月14日银行业务凭证，拟证明禤世忠将31.8万通过银行转账到刘洁账户。
被告（反诉原告）刘洁的质证意见为：对证据1、2的真实性认可，但不认可证明目的，根据合同第5条方式4证明禤世忠的两个关键合同义务为更名及2015年5月18日到银行监管房款186万，但是原告至今没有履行这两项义务；根据合同15条约定在一方原因造成交易不成功有居间服务费分担，第十条的10.3条有约定律师费的分担，同时合同第3条，这30万是定金，禤世忠违约的话根据定金法则这30万不需要退还；根据合同第六点1条，对刘洁作为卖方，签订合同1个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买方按揭贷款通知后2个工作日内还清银行欠款，办理好手续就好，不是禤世忠主张的要解押；对证据3、4的真实性认可，不认可证明目的，该证据不能证明本合同无法履行的原因在刘洁，而且30万的收据证明30万的性质为定金，该证据恰恰证明禤世忠至今未能履行186万监管款的义务。
第三人百度房产的质证意见与被告一致。
被告（反诉原告）刘洁在举证期限内提交的证据有：提前还款注意事项，拟证明刘洁已根据合同第6.1条的约定在签订合同当日，向借款银行提出还款的申请的事实，且证明借款银行提示刘洁办理结清款项业务的时间从2015年5月18日起，因此被告履行还清银行欠款义务可以在5月19日进行。原告（反诉被告）禤世忠的质证意见为：对证据的真实性认可，不认可证明目的，该证据证明双方购买房屋是由被告先向银行办理解押贷款，但是被告并没有如期履行自己的义务，应该由被告承担违约责任。第三人百度房产的质证意见为同意刘洁的举证意见。
被告（反诉原告）刘洁起诉称，禤世忠在起诉状中所陈述不是事实与客观不符合，是禤世忠违约在先而导致双方之间的买卖合同未能履行，并因此已给刘洁造成重大经济损失。为此，被告根据双方合同约定，有权没收原告支付的定金30万元，并有权要求其承担刘洁为履行合同及维护自身合法权益而产生的各项费用。现根据规定提起反诉，请求判令：1.禤世忠赔偿刘洁居间服务费10000元；2.禤世忠承担刘洁支出的律师费15000元；3.禤世忠承担本案诉讼等相关费用。
原告（反诉被告）禤世忠答辩称，被告违约在先造成合同无法履行，请求驳回诉请。第三人百度房产答辩称同意刘洁的诉请。
被告（反诉原告）刘洁针对反诉提交的证据有：1.提前还款注意事项，拟证明刘洁已根据合同第6.1条约定在签订合同当日，向借款银行提出还款的申请的事实，还证明借款银行提示刘洁办理结清款项业务的时间从2015年5月18日起，因此刘洁履行还清银行欠款义务可以在2015年5月19日进行；2.收款凭据，拟证明刘洁为履行买卖合同支付的居间服务费的事实，目前支付5000元，但根据合同第9.2条需要支付1万元，根据合同第9条、15条的约定，在禤世忠违约的情况下应该由禤世忠承担该笔费用；3.委托代理合同；4.律师费发票，证据3-4共同拟证明刘洁为主张合法权利产生律师费损失的事实及相关金额，根据合同第10.3条约定，该费用应该由禤世忠承担。
原告（反诉被告）禤世忠的质证意见为：对证据1，应由刘洁先履行解押义务，禤世忠没有过错，所以不承担违约责任；对证据2不认可，该证据是收据，不是发票，实际只交付了5000元，损失并不是诉请的10000元；对证据3，因为禤世忠不是当事人，对真实性无法认定；对证据4的真实性没有异议，但是认为不应该承担律师费，发票的税款849.06元不应该由禤世忠承担，应该是律师承担。
第三人百度房产的质证意见为同意刘洁的举证意见。
原告（反诉被告）禤世忠提交了银行对账单4张，拟证明截止2015年5月20日禤世忠账户总共有1983840元，可以履行合同。
被告（反诉原告）刘洁的质证意见为：真实性认可，但不认可证明目的，1.该证据没有显示在2015年5月18日前相应的账户上有186万存款；2.证据上显示的是理财产品的收益情况，但是双方约定的是在2015年5月18日到银行监管房款，应由甲乙双方与银行签订三方协议，并由禤世忠、刘洁将相应186万打入监管银行指定账户，即视为完成双方合同约定的禤世忠的支付房款义务，但禤世忠提供的该证据并不能证明原告履行了该义务，在此情况下不过有权行使抗辩权。
本院对各方当事人提交证据的认证意见为，对本诉中禤世忠提交的证据的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的除“必须要房屋解押后才能将1860000元交予银行监管”的主张不予认可，其他的证明目的予以认可。对刘洁提交证据认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。对反诉中刘洁、禤世忠提交证据的证据均认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。
经审理查明，本院确认以下法律事实，2015年5月14日禤世忠、刘洁经中介签订了一份《房产买卖合同》，合同约定刘洁将位于柳州市文昌路XX号东郡XX栋XX号房屋以216万出卖给禤世忠，该房屋设有抵押；禤世忠负责房屋的更名及更名产生的相关费用，并约定双方于2015年5月18日到银行对186000元的购房款进行监管，而刘洁应在签订该合同一个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及禤世忠按揭贷款通过后两个工作日内还清银行欠款，并配合银行办理完成该房屋他项权利的注销手续；并约定如因个人原因造成交易不成功违约方需支付守约方应向百度房产支付的居间服务费，同时违约方应赔偿守约方由此产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失。双方于同日签订一份《补充协议》约定解押费利息为360000元，由禤世忠、刘洁各付一半，在签订《房产买卖合同》之日起第二个月后解押利息费均由禤世忠承担。签订合同当日禤世忠支付给刘洁购房定金300000元，及18000元的解押利息费。刘洁于约定的时间内向借款银行提出了还款申请，该银行通知刘洁于2015年5月18日早上9：30之后可以办理还款事项。禤世忠并未于2015年5月18日到银行对186000元的购房款进行监管。刘洁已向百度房产支付5000元的居间服务费、并为此次的诉讼支付了15000元律师费。
本院认为，禤世忠与刘洁签订《房产买卖合同》，是其真实意思表示并未违反法律规定，对双方具有约束力。根据该合同的约定，禤世忠的主要责任为支付房款、办理186000元的房款监管及房屋更名，刘洁的主要责任为办理还款为该房屋进行解押。但至今禤世忠未履行186000的房款监管，刘洁也未为该房屋对银行还款，根据该合同的约定禤世忠需于2015年5月18日到银行进行监管，而刘洁是需“银行通知还款及买方按揭通过后2个工作日内还清银行欠款”即2015年5月19日银行下班之前还款，故本案中禤世忠的银行监管是先履行义务，刘洁的还清欠款是后履行义务，参照《中华人民共和国合同法》第六十七条的约定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。且至今禤世忠未履行至银行监管186000元的义务，故禤世忠对刘洁存在违约行为，刘洁无需向禤世忠退还300000元的购房定金。至今禤世忠未履行完毕支付房款的义务，且诉请解除《房产买卖合同》，表明禤世忠向刘洁明确表示不履行该合同，则根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案符合合同的法定解除条件，故支持禤世忠要求解除《房产买卖合同》的诉请。刘洁未为房屋进行解押，故应向禤世忠退还18000元的解押利息费。本案中禤世忠违约在先并要求解除《房产买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案《房产买卖合同》已部分履行，刘洁可以要求违约方禤世忠赔偿损失，参照《房产买卖合同》第9.4条的规定禤世忠应赔偿刘洁的各项损失包括5000元的居间服务费、15000元的律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）禤世忠与被告（反诉原告）刘洁签订的《房产买卖合同》；
二、被告（反诉原告）刘洁向原告（反诉被告）禤世忠退还解押利息费18000元；
三、原告（反诉被告）禤世忠向被告（反诉原告）刘洁赔付居间服务费5000元，律师费15000元；
四、驳回原告（反诉被告）禤世忠的其他诉请；
五、驳回被告（反诉原告）刘洁的其他诉请。
本案本诉诉讼费6070元（禤世忠已预交），由禤世忠负担5730元，刘洁承担340元；反诉诉讼费213元（刘洁已预交），由刘洁负担43元，禤世忠负担170元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 何 丽
人民陪审员 谢云秀
二〇一六年一月八日
代书 记员 汤 静