广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂05民终308号
上诉人（一审被告）：刘锦棠，
委托代理人：何华彬，广西华际律师事务所律师。
委托代理人：曾学成，广西华际律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：北海市日盛物业服务有限公司，住所地北海市海城区政府大门南侧01号门店。
法定代表人：冯群力，总经理。
委托代理人：谭彩燕，广西易桂律师事务所律师。
上诉人刘锦棠因与被上诉人北海市日盛物业服务有限公司（以下简称日盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，上诉人刘锦棠的委托代理人曾学成、被上诉人日盛公司的委托代理人谭彩燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告于2010年8月31日与建设单位北海新恒大投资有限公司签订《东珠华庭前期物业服务合同》一份，主要约定由原告对于北海大道中段的东珠华庭提供前期物业服务，同时对物业服务收费作如下约定，其中物业费：公寓每月l元／平方米；商铺每月1.5元／平方米，电梯维护每月35元／户，维护物业公共部分的照明的公摊电费以实际用电量按户公摊，生活垃圾清运费每月8.8元／户，还约定原告可提供代收水费、电费等代收代缴的收费服务，线损、变损等损耗按有关文件进行合同分摊。合同签订后，原告按约对东珠华庭进行物业管理。被告是东珠华庭82-103、B2-104号房的业主，房屋面积分别为81.3平方米、81.3平方米。自2014年7月起至今，被告拖欠原告2014年7月至2015年10月期间的公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，被告两套房合计154元，上述费用共计4023.4元。
原告以被告经多次催收仍未支付为由诉至法院，请求法院判令被告支付的2014年7月至2015年10月期间的水费56.2元、维护物业公共照明公摊电费290元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元。
另查明，2010年l0月28日，北海市物价局作出北价格字（2010）107号文件，对东珠华庭前期物业收费的请示作出通知主要如下：东珠华庭小区普通住宅的物业管理公共性服务费收费标准由日盛公司与物业建设单位根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》（北价格字（2008）68号）协商议定。经营用房的物业管理公共性服务费属市场调节价，具体收费标准及有关事项由日盛公司与物业建设单位协商议定。公共水电费据实代收，合理分摊。还对停车服务等进行了批复。2011年1月21日涉案物业开发商北海新恒大投资有限公司向日盛物业公司送发《前期物业管理招标中标确认书》，确认原告日盛公司已通过中标方式成为涉案小区的物业服务企业。涉案小区至今未成立业主委员会。
上述事实有原告举证的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人证明》、《东珠华庭前期物业服务合同》、《东珠华庭物业服务2014年7月-2015年10月份物业服务收费一览表》、《关于水表到期更换的通知》、《关于共同出资更换总水表的通知》、《通知》、《资质证书》、《关于东珠华庭物业服务收费的通知》、《房屋登记信息查询证明》、《前期物业管理招标中标确认书》在卷予以证实。
一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同”与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位北海新恒大投资有限公司与原告日盛公司于2010年8月31日签订的《东珠华庭前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告应按照上述合同的约定履行支付物业费及相关的公摊费的义务。为此，对于原告日盛公司请求被告支付2014年7月至2015年10月期间的公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元，共计4023.4元的诉求于法有据，该院予以支持。
综上，为了保护当事人的合法权益，遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：被告刘锦棠应于本判决生效之日起十五天内向原告北海市日盛物业服务有限公司支付2014年7月至2015年10月期间的公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元，共计4023.4元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
上诉人刘锦棠不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人需要支付公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元属于认定错误，请二审法院查清本案的事实，依法改判。
2014年7月，上诉人购买了东珠华庭82-103、B2-104号房屋，北海新恒大投资有限公司将房屋交付给上诉人。上诉人到被上诉人处要求办理相关的物业服务事项，但是，上诉人被明确告知，因被上诉人与广西远坤投资有限公司存在物业服务纠纷，被上诉人不向上诉人提供相关的物业服务，不给上诉人办理相关的物业服务手续。2014年9月上诉人发现供水管道被被上诉人相关的工作人员剪断。上诉人多次与被上诉人进行协商，要求修复，但是，被上诉人都不予理睬。由于没有水，导致上诉人直至现在为止都没有入住B2-103、B2-104号房屋。根据被上诉人提供的物业收费一览表也可以证实，自2014年7月起，上诉人的用水量都是0立方的。被上诉人明确表示与上诉人不建立物业服务关系，同时剪断了上诉人的供水管道，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务关系，因此，被上诉人要求上诉人支付相关的费用没有事实和法律依据。并且，本案当中，被上诉人的物业服务费收费标准l元／平方米违反北海市物价局对于物业服务费的相关规定。根据《北海市普通住
宅小区服务等级标准基价》的规定，被上诉人的小区建筑面积为32986．56平方米，属于三级乙等服务标准的范围，收费标准为O.6元／平万米，上下浮动l5％。被上诉人在一审期间提供了北价格字（2010）107号《北海市物价局文件》，拟证明被上诉人的收费标准是经过物价局同意的。但是，该文件不能证实北海市物价局批准其物业收费的价格为1元／平方米。根据文件第一项的内容，东珠华庭小区普通住宅的物业管理公共性服务收费标准由日盛公司与物业建设单位根据《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》协商议定。被上诉人对物业收费标准的定价，应遵循《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》的标准。被上诉人物业服务收费标准为1元／平方米，远远超过了相关的收费标准。
综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院查清本案事实，依法撤销一审判决，改判上诉人不承担公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元。
被上诉人日盛公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、自从被上诉人与开发商签订了东珠华庭前期服务合同后，被上诉人一直为该小区提供物业服务，从来没有以任何的方式与业主解除合同关系，双方合同关系并没有解除。二、被上诉人的物业收费标准是符合规定的，收费标准根据相关规定是可以协商的，每平方米1元的物业收费标准是符合北海市物价部门的收费标准的并经过核准备案登记的。综上，上诉人拒付物业费的行为没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
在二审期间，上诉人申请证人黄某、毛某、张某出庭作证，黄某证明其为远坤公司的财务人员，刘锦棠是浮乐德酒店总经理，日盛公司没有为远坤公司的浮乐德酒店提供任何物业服务，房屋漏水问题也没有处理，还将管道阀门关闭，不向远坤公司的酒店供水，其曾代刘锦棠去办理房屋入住手续和交纳物业管理费，但日盛公司拒绝办理入住手续和拒收物业管理费。毛某证明其为远坤公司的经理，负责浮乐德酒店内部管理，日盛公司在2014年7、8月份时曾用铁皮箱锁住管道，不给酒店用水，酒店天花板漏水、下水道堵塞也没有派人处理；其听黄某说曾交过物业费用，但日盛公司不收，日盛公司要求一次性交完。张某证明其为远坤公司的维修人员，酒店发生漏水，日盛公司一直没有派人维修。
被上诉人对上述证人证言质证如下：三证人都是远坤公司的员工，互相有利害关系，其证人证言不应采信。三证人中只有黄某作为财务人员接触物业费用的缴纳，但其证词前后矛盾，陈述不清，其证言不应采信。
本院认为，三证人均为远坤公司的员工，而刘锦棠是远坤公司浮乐德酒店的总经理，三证人与刘锦棠有利害关系，不能单独作为认定案件事实的证据，且其三人的证词主要是针对浮乐德酒店物业的；黄某关于曾代上诉人向日盛公司办理入住手续和交纳过物业管理费用但日盛公司拒收的证词，日盛公司不予认可，即便有这个事实，也不能否定上诉人拖欠2014年7月份起的物业管理费等费用的事实。
被上诉人在二审阶段无新证据提交。
一审查明的事实除了认定“自2014年7月起至今，被告拖欠原告2014年7月至2015年10月期间的公摊电费290元、维护物业公共照明公摊电费640元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道每户分摊77元，被告两套房合计154元，上述费用共计4023.4元”有误，应为“自2014年7月起至今，被告拖欠原告2014年7月至2015年10月期间的公摊水费56.2元、维护物业公共照明公摊电费290元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元，上述费用共计4023.4元”。
综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人请求支付维护物业公共部分的照明公摊电费、物业服务费、电梯维护费、生活垃圾清运费、代收水电费、更换总水电及改造主供水管道分摊费有无事实法律依据。
本院认为，被上诉人日盛公司就涉案东珠华庭小区的物业服务与建设单位北海新恒大投资有限公司签订了《东珠华庭前期物业服务合同》，并对物业服务的各项费用及标准作了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同约定对东珠华庭小区的所有业主均具有约束力。被上诉人作为涉案东珠华庭小区的物业服务企业已依照《东珠华庭前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，小区业主应当交纳相应的物业管理费用。物业管理工作是针对物业共用部位和公共设施设备、场地的维修、养护和管理，以及小区内的环境卫生和公共秩序的管理，而不是针对业主的房屋专用部位，业主对共用部位和公用设施设备享有共有权和共同管理权，因此，即使业主未入住，但其共有权和共同管理权得到了维护，业主仍应支付该部分的物业管理费用。因此，上诉人未入住该小区房屋不能成为其拒付物业管理费及相关费用的抗辩理由。被上诉人主张上诉人被告拖欠原告2014年7月至2015年10月期间的公摊水费56.2元、维护物业公共照明公摊电费290元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元，共计4023.4元具有事实依据，应予以支持。一审判决未支持被上诉人主张的水公摊费用56.2元不当，但因被上诉人对该判决既未提起上诉，也未提出异议，视为其认可该判决，一审判决的公摊费290元即为被上诉人主张的维护物业公共照明公摊电费，一审法院再加判一项维护物业公共照明公摊电费640元超出了当事人的诉讼请求，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人剪断其供水管道表明双方未建立物业服务合同关系，其不应再向被上诉人交纳相关的物业管理费用。本院认为，上诉人从接收房屋之日起即与被上诉人建立了物业服务合同关系，并接受了物业服务。对于被上诉人是否剪断其供水管道，上诉人无相关证据证实，即便存在该事实，也是属于另一法律关系，不影响双方之间的物业服务合同关系，也不能成为上诉人拒付物业管理费及相关费用的抗辩事由。上诉人主张涉案东珠华庭小区属于三级乙等服务标准的范围，收费标准应为0.6元／平方米，上下浮动l5％，但对其该事实主张缺乏事实依据，故其关于被上诉人按1元／平方米收取物业管理费超出了《北海市普通住宅小区服务等级标准基价》规定的上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体判决存在不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
变更北海市海城区人民法院（2015）海民一初字第1439号民事判决为：上诉人刘锦棠应于本判决生效之日起十五天内向被上诉人北海市日盛物业服务有限公司支付2014年7月至2015年10月期间维护物业公共照明公摊电费290元、电梯维护费640元、物业服务费2601.6元、生活垃圾清运费281.6元、更换总水电及改造主供水管道费154元，共计3967.2元。
一、二审案件受理费75元，由上诉人刘锦棠负担（一审案件受理费25元被上诉人已预交，上诉人在履行上述义务时一并结清给被上诉人）。
上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
代理审判员 明 智
二〇一六年七月十三日
书 记 员 陈永辉
附：本判决引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。