吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）磐民一初字第1062号
原告赵越。
委托代理人玄美龙。
被告磐石市建华建筑工程有限公司。
法定代表人张洲宏，经理。
委托代理人刘家烈。
被告周佩君。
委托代理人常忠山，磐石市福安街法律服务所法律工作者。
被告磐石市三兴建筑开发有限公司，住所地磐石市阜康大路与磐呼路交汇处。
法定代表人吕玉龙，董事长。
委托代理人朱万春，吉林三圣律师事务所律师。
委托代理人吕富。
原告赵越诉被告磐石市建华建筑工程有限公司、周佩君、磐石市三兴建筑开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵越及委托代理人玄美龙、被告磐石市建华建筑工程有限公司委托代理人刘家烈、被告周佩君及委托代理人常忠山、被告磐石市三兴建筑开发有限公司委托代理人朱万春、吕富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵越诉称，2010年11月至2012年12月期间，被告磐石市建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）承包了磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴公司）三兴嘉园楼房的施工项目。被告建华公司项目负责人即被告周佩君承包部分三兴嘉园施工工程，对外以建华公司身份施工、办公、销售。2011年3月21日，原告经朋友介绍及被告周佩君表述，得知被告建华公司预售其有权出售的磐石市三兴嘉园部分住宅和车库。在磐石市三兴嘉园工地售楼处，原告通过被告周佩君展示的施工图纸及售楼处楼盘模型上，选定三兴嘉园十五号楼北侧由东向西第二个车库，面积25.39平方米（以收据为准），单价3，300.00元／平方米，原告依被告周佩君要求到其所在工程处预交60，000.00元现金，被告周佩君出具有其本人签名并加盖建华公司公章、建华公司法人代表张洲宏名章及收款人韩晓冬签名的收据，约定余款待竣工后交齐。时为被告三兴公司负责人即本案被告三兴公司代理人吕富称被告周佩君有价值人民币一千万元房产和人民币一千万元工程款待结算，并承认收取10，000.00元订金，至今车库尚未交付。现原告诉至法院请求：一、被告磐石市三兴建筑开发有限公司交付车库；二、被告周佩君给付磐石市三兴建筑开发有限公司车库款建华公司给付房屋尾款；三、被告磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；四、被告承担诉讼费。
被告磐石市建华建筑工程有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未交款给建华公司，建华公司与本案无关。建华公司是建筑公司，无权出售房屋。周佩君从原告处收取的是售楼款，双方是个人交易，不是与三兴公司或建华公司的交易，故建华公司不承担连带责任。
被告周佩君辩称，同意原告的诉讼请求，履行向三兴公司交付车库价款的义务。当时是以建华公司名义收取的车库款，由被告三兴公司所欠工程款中抵扣。
被告磐石市三兴建筑开发有限公司辩称，同意原告的诉讼请求，待被告建华公司、周佩君给付款项后交付房屋。原告在三兴公司订购车库及交付定金客观事实均存在，但作为房屋买受人的原告未履行付款义务，被告三兴公司并未收到原告的预付款。本案被告建华公司及该公司项目经理周佩君与被告三兴公司之间只存在建设工程合同法律关系，并不存在承销房屋合同法律关系。被告周佩君与原告私自达成车库买卖协议及收取价款的行为，不是基于三兴公司的委托及授权。被告三兴公司已不再欠被告周佩君、被告建华公司工程款，因此被告三兴公司不承担民事法律责任。
本案的焦点问题是：1、被告三兴公司是否对原告有交付车库的义务？2、被告周佩君与被告建华公司是否负有连带给付责任？
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：【1】2010年11月27日建筑施工合同一份。证明该合同第6条第2项（1）说明周佩君有权变卖该条款范围内房屋。被告建华公司、被告周佩君质证无异议。被告三兴公司质证对真实性、合法性无异议，对关联性和证明问题有异议，提出合同约定工程未竣工，被告周佩君无出售权，且合同中约定的北侧是门市房而不是车库；【2】通知单一份。证明三兴公司与原告形成买卖合同关系。三被告质证均无异议；【3】情况说明两份，系对本案事实说明。被告建华公司质证有异议，表示不知情。被告周佩君、被告三兴公司质证均无异议；【4】被告周佩君提供的支付工程款明细表一份。证明被告周佩君收取价款用于工程建设，被告三兴公司欠被告周佩君钱。被告建华公司质证表示与其无关，被告周佩君、被告三兴公司质证均无异议；【5】工程项目承包协议两份。证明被告建华公司与被告周佩君是内部承包关系，周佩君是建华公司的代理人。三被告质证均无异议；【6】被告周佩君出具的承诺书一份。证明原告交钱给被告周佩君实际是交给被告建华公司，而非被告周佩君个人。被告建华公司、被告三兴公司质证有异议，提出与其无关。被告周佩君质证无异议；【7】收据一份，证明原告交款给被告建华公司。被告建华公司质证有异议，提出公章是假的。被告周佩君质证提出公章是自己所刻，没有委托授权。被告三兴公司质证提出公章是被告周佩君私刻；【8】（2009）磐民一初字第920号卷宗7、8页，证明09年时被告建华公司使用的公章与2011年3月21日被告周佩君使用的盖在收据上的公章是同一个。被告建华公司、被告周佩君质证均无异议，被告三兴公司质证提出与其无关。
被告磐石市建华建筑工程有限公司、被告周佩君没有证据向法庭提交，被告三兴公司为证明自己的抗辩主张，向本院提交如下证据：【1】关于三兴嘉园17、19、21、23号楼建设工程结算解决拖欠农民工工资的处理意见一份；【2】通过工程结算退给甲方（三兴公司）房屋明细表一份；【3】落实给周佩君顶付工程款的房屋明细表一份。以上证据用以证明被告三兴公司与被告周佩君双方经有关部门在场，被告三兴公司已全部给付周佩君工程款，包括部分现金及抵顶房屋。原告赵越质证提出农民工工资的处理意见与本案无关，被告周佩君质证没有异议，被告建华公司质证表示对此不知情。
以上证据，经当庭质证，本院分析评判如下：原告提交的证据【1】2010年11月27日建筑施工合同一份。被告三兴公司质证虽对证据关联性和证明问题有异议，但三被告对证据真实性、合法性均无异议。证据内容显示被告周佩君是以建华公司代理人身份签订建筑施工合同，并享有三兴公司部分房屋代销权，结合案件事实，本院对该证据予以确认；【2】通知单一份。三被告质证均无异议，本院予以确认；【3】情况说明两份，系对本案事实说明。被告建华公司质证表示对此不知情，被告周佩君、被告三兴公司质证无异议。该证据真实、合法，系公安机关出具，能够说明本案部分案件事实，因此本院予以确认；【4】被告周佩君提供的支付工程款明细表一份。三被告对真实性、合法性均无异议，被告建华公司质证虽提出与其无关，但不影响该证据效力，本院予以确认；【5】工程项目承包协议两份。三被告质证均无异议，本院予以确认；【6】被告周佩君出具的承诺书一份。被告建华公司、被告三兴公司质证提出与其无关，被告周佩君质证无异议。该证据为周佩君以被告建华公司负责人身份为原告赵越出具，可以证明部分案件事实，本院予以确认；【7】收据一份。被告建华公司质证提出公章是假的，被告三兴公司质证提出公章是被告周佩君私刻，被告周佩君质证提出公章是自己所刻，没有委托授权。结合案件事实，就原告交付60，000.00元车库款部分，本院予以确认；【8】（2009）磐民一初字第920号卷宗7、8页。被告建华公司、被告周佩君质证均无异议，被告三兴公司质证提出与其无关。经核查，该证据内容建华公司公章号码与证据【7】中建华公司公章系相同号码，可以证明原告所提证明问题，且为司法机关档案件副本，本院予以确认。
被告磐石市三兴建筑开发有限公司提交的证据【1】关于三兴嘉园17、19、21、23号楼建设工程结算解决拖欠农民工工资的处理意见一份；【2】通过工程结算退给甲方（三兴公司）房屋明细表一份；【3】落实给周佩君顶付工程款的房屋明细表一份。以上证据原告赵越质证对关联性有异议，被告周佩君质证提出不能作为最终结算依据，被告建华公司质证不知情。三份证据中均不包含本案诉争车库，亦不能证明本案事实，且证据【1】中第五条明确说明，就工程款未尽事宜双方另行商议，因此此三份证据与本案缺乏关联性，不能证明被告三兴公司的抗辩主张，本院不予采信。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：2010年11月27日，被告周佩君以被告磐石市建华建筑工程有限公司代理人身份与被告磐石市三兴建筑开发有限公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分楼房工程并有权代销三兴嘉园部分房屋以顶付工程款。被告周佩君与被告磐石市建华建筑有限公司通过工程项目承包协议确立挂靠关系，被告周佩君以被告建华公司名义从事相关活动。2011年3月21日，被告周佩君收取原告赵越人民币60，000.00元，以单价3，300.00元／平方米的价格为原告定购三兴嘉园15号楼车库一处，出具由被告周佩君签名并加盖有被告建华公司公章（公章系被告周佩君私刻）、建华公司法定代表人张洲宏名章及收款人韩晓冬签名收据一份，约定余款待完工交付车库后给付。被告三兴公司为原告赵越出具加盖有其公章的认购／签约付款通知单，约定原告赵越（月）订购15栋1507号车库，面积39.71平方米，单价3，700.00元／平方米，总价146，927.00元，已付款金额10，000.00元。2012年11月6日，原告赵越与另案原告张桂荣、杨辉报案称被告周佩君拒不交付车库亦不返还原告支付车库款项涉嫌诈骗，经磐石市公安局查明被告周佩君靠挂磐石市建华建筑工程有限公司承包磐石市三兴建筑开发有限公司的建筑工程，将原告及另案原告杨辉、张桂荣交付的车库款用于三兴嘉园工程建设施工，待工程完工结算后即交付车库或返还购车库款及利息，后因证据不足该案未予立案。现原告赵越诉至法院要求：一、被告磐石市三兴建筑开发有限公司交付车库；二、被告周佩君给付磐石市三兴建筑开发有限公司车库款建华公司给付房屋尾款；三、被告磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任；四、被告承担诉讼费。
本院认为，合同当事人应依约全面履行自己的义务。被告建华公司享有被告三兴公司部分房屋的代销权，且代销权是由被告周佩君以被告建华公司代理人身份取得的。被告周佩君收取原告赵越车库款60，000.00元，以被告建华公司名义进行。被告周佩君与被告建华公司系挂靠关系，对外以建华公司名义从事工程项目相关活动。原告赵越作为被告周佩君与被告三兴公司、建华公司三者法律关系之外的民事主体，有理由相信被告周佩君有权代销被告三兴公司的房屋。因此，被告周佩君销售车库的行为构成了对被告三兴公司的表见代理，相应的行为结果应由被告三兴公司承担。被告周佩君收取原告交付的车库款用于被告三兴公司的工程建设，被告三兴公司亦未证明曾对原告进行催款，原告交给被告周佩君的款项应视为已完成合同的部分交款义务。被告三兴公司为原告出具加盖其公章的认购／签约付款通知单是对被告周佩君代销车库行为的追认，对本案诉争车库的购买人、车库面积、价款以及位置约定明确、具体，且原告赵越履行了大部分交款义务，因此原告赵越及被告三兴公司形成了对双方产生约束力的合同，即该合同合法有效。就原告与被告三兴公司之间的法律关系应以此合同为准，合同相对人为原告赵越及被告三兴公司。根据合同中的价款约定，赵越共应缴纳购车库款146，927.00元，扣除已缴纳的60，000.00元，赵越应再支付86，927.00元给被告三兴公司。待原告赵越交齐车库款后，被告三兴公司应履行交付义务及附随义务协助原告办理房地产登记手续。原告要求被告周佩君给付房屋尾款、被告磐石市建华建筑工程有限公司承担连带给付责任的诉讼请求，由于原告并非被告周佩君、建华公司、三兴公司三者内部法律关系权利义务承担的主体，本院不予支持，三被告之间的债权债务关系可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十九条、第六十条之规定，判决如下：
原告赵越与被告磐石市三兴建筑开发有限公司的商品房预售合同成立并有效；
二、原告赵越于本判决生效之日起三十日内交付被告磐石市三兴建筑开发有限公司房屋欠款人民币86，927.00元；
三、被告磐石市三兴建筑开发有限公司在收到原告赵越交付人民币86，927.00元之日起十五日内，向原告赵越交付磐石市三兴嘉园小区15栋1507号车库并协助办理产权登记手续；
四、被告磐石市建华建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；
五、驳回原告赵越的其他诉讼请求。
如果未按本判决履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，550.00元，由原告赵越承担775.00元，被告磐石市三兴建筑开发有限公司承担775.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴丽秋
代理审判员 张嘉辉
代理审判员 王丽力
二〇一三年三月八日
书 记 员 李 卓