广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初9050号
原告深圳市德美物业管理有限公司，住所地广东省。
法定代表人杜登平。
委托代理人詹声铭，广东坤龙律师事务所律师。
委托代理人周深根，广东坤龙律师事务所实习律师。
被告余晓燕，女，户籍地址广东省。
被告丘沪斌，男，户籍地址广东省。
原告深圳市德美物业管理有限公司诉被告余晓燕、丘沪斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人詹声铭、周深根，被告余晓燕到庭参加诉讼，被告丘沪斌经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告自2007年底起对涉案小区深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑的物业提供了全面、专业的物业管理服务，并按政府有关职能部门审定的物业管理标准收费，即住宅类物业每平方米1.5元/月，房屋本体维修基金每平米0.25元/月。
被告拥有涉案小区别墅A11房物业，每月需缴纳物业管理费450元、本体维修基金62元。但被告自2007年底开始从未向原告缴纳物业管理费和本体维修基金，原告多次向被告催收涉案款项，被告均不予理会。至2016年5月份，被告累计拖欠原告物业管理费和本体维修基金101个月，金额达51712元。
关于物业管理费和本体维修基金利息的计算，以512元（450元+62元）为基数按中国人民银行同期贷款利率自2008年1月11日暂计至2016年6月10日，为101个月，利息258.56元；2008年2月物业管理费和本体维修基金利息自2008年1月11日暂计至2016年6月10日，为100个月，利息256元；以此类推，以上利息暂计至2016年6月10日总数为13186.56元。
原告自2007年1月起进驻涉案小区后，招聘了物业服务人员，为涉案小区业主提供了专业、全面的物业管理服务，并陆续与该小区100多户业主签订了《物业管理协议》。虽然原、被告之间没有签订过《物业管理服务协议》，但原告在对其他业主进行物业管理服务的同时，也对被告提供了同等的物业管理服务，据此，原告认为，原、被告之间虽然不具备法定或约定的权利义务，但事实上双方已经形成了无因管理之债，现被告受益，原告受损，被告却拒绝向原告支付无因管理之物业管理费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告支付原告2008年1月至2016年5月期间的物业管理费和本体维修基金人民币51712元；2、被告支付自当月11日起应缴费用的利息损失人民币13186.56元（利息按银行同期贷款利率计算，暂计至2016年6月10日）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告余晓燕答辩称，首先，原告的物业管理资质不合格。原告未提供2007年签订的《物业管理委托合同》经国家相关行政部门审批备案的相关资料及公开招标的合法资料，也未提供物业公司的资质证书以及员工的相关职业资格证书，故原告物业服务主体资格的合法性存疑；其次，原告提供的物业管理服务质量存在诸多问题。当前西湖苑物业管理混乱，小区卫生脏乱、保安管理不到位、道路损坏、擅自改变物业用途等现象，造成大部分业主不满而拒绝与原告签订物业管理合同。被告别墅花园被外来人员种满青菜变成菜地，原本的设施以及后期被告自行装修的花园设施被破坏拆除，给被告造成严重损失，也对别墅的价值造成影响；再次，关于诉讼时效的问题。原告诉请物业管理费的有效诉讼期应为2年，但在原告物业管理的9年内，被告未接到原告任何关于补交前期物业管理费的相关资料。原告提供的缴费单及快递单均存在真实性以及送达等问题；最后，关于支付利息的问题。被告不承认存在支付利息的说法，因为原、被告双方对此未有相关约定，原告没有追讨9年利息的法律依据。
综上所述，原告在物业服务资质主体不适格，物业服务质量严重不合格的情况下，要求被告按照原告提供的物业服务支付不合理的费用，这是强买强卖行为。原告在明知被告对物业管理收费有争议且在催款通知书未能正常送达的情况下非但没有积极采取法律途径，而是故意让被告接受更长的不合理物业服务从而收取不当费用，这本身既不合法也不合理的。请求法院依法驳回原告的所有诉请。
被告丘沪斌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原告与涉案小区的投资方深圳市奥城投资有限公司（以下简称奥城公司）于2007年11月10日签订《物业管理委托合同》，约定深圳市德美物业管理有限公司对位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区的西湖苑二期实行专业化、一体化的物业管理，合同期限3年，自2008年1月1日至2010年12月31日，合同第二条约定了相关委托管理事项，合同第八条第8款注明：“鉴于本物业属西湖公司，本合同只具有临时约束力，为前期物业合同”。合同订立后，原告深圳市德美物业管理有限公司进驻西湖苑二期物业，并提供物业管理服务。
根据原告提交的被告不动产查询单显示，涉案房产位于深圳市龙岗区坪地街道怡心社区西湖苑水岸香A11，产权人为余晓燕、丘沪斌，建筑面积253.63平方米。被告余晓燕对此予以认可。
原告进驻涉案小区后进行了物业管理，并陆续与该小区的部分业主分别签订了《物业管理服务协议》，协议约定缴费标准为小区别墅类物业管理费每月1.8元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，每月10日前缴纳。
至本案庭审时止涉案居民小区尚未成立业主委员会，本案中的原、被告之间也未签订《物业管理服务协议》。
以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点主要有三个：一、原告有无权利向被告主张物业管理费及相关费用；二、本案中原告的物业管理服务质量问题能否成为被告拒交物业费等费用的正当性理由；三、本案的诉讼时效问题。
第一、关于原告有无权利向被告主张物业管理费及相关费用的问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告称,虽然原、被告之间没有签订物业管理合同，但原告在对其他业主进行物业管理服务的同时，为被告利益，也对被告的物业提供了同等的物业管理服务，已经形成了事实的无因管理之债，被告理应向原告支付无因管理之物业管理费用。根据涉案小区大部分业主与原告签订的《物业管理协议》，按照同样标准收费小区别墅每月1.8元/平方米，本体维修基金每月0.25元/平方米，故被告每月应缴纳的物业管理费和本体维修基金为512元（1.8元/平方米×253.63平方米+0.25元/平方米×253.63平方米），缴费时间为每月10日之前。物业管理费和本体维修基金利息按照同类物业管理协议约定自2008年1月起按月计算利息，利息计算方式按每月512元为基数暂计算至2016年6月10日，利率标准均按照中国人民银行同期贷款年利率计算。被告辩称，原告不具有物业管理资质，未尽到相应的管理义务，无权向被告主张物业管理费及相关费用。
本院认为，奥城公司作为涉案小区的开发合作方之一，有义务选聘物业服务公司对小区进行管理，涉案小区的前期物业服务合同由奥城公司与原告深圳市德美物业管理有限公司依法签订。本案中由于涉案居民小区尚未成立业主委员会，其仍处在由开发商签订的前期物业合同期间，因此该前期物业服务合同合法有效，其对已经入住和尚未入住的小区业主均具有约束力。尽管原、被告之间虽尚未签订书面的物业服务协议，但在涉案小区没有更换新的物业管理单位前，原告属于涉案小区合法的物业管理单位，且事实上原告对涉案小区进行了管理，原、被告双方存在事实上的物业服务合同关系，故原告有权依据前期物业服务合同的约定向被告收取物业管理费、本体维修基金。鉴于原、被告之间未签订书面物业服务协议，本院对原告要求被告缴纳物业管理费等费用标准参照涉案小区大部分业主与原告签订的《物业管理协议》规定的收费标准和缴费时间的诉请予以支持。
第二、关于原告的物业管理服务质量问题能否成为被告拒缴物业管理费的正当性理由的问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告主张其履行了前期物业合同的物业管理义务，并提交了部分物业管理、电梯维修、垃圾清运发票和收据等证据。被告对该组证据不予认可，辩称不能仅凭发票就认定原告提供过满足物业管理条例相关要求的服务，并当庭提交了一组关于涉案小区垃圾堆放、绿化破坏、公共设施被强占等照片以证明原告提供的物业管理混乱。本院认为，原告作为涉案小区合法的物业管理单位，依据前期物业服务合同的约定，对涉案小区提供了基本的安保、卫生等管理服务，原告有权向被告收取物业管理费。且即使原告在管理过程中存在不尽如人意的地方，但履行中的暂时瑕疵不足以构成业主持续拒付物业费的理由。本案中，被告如对原告的物业管理不满意，可通过组织成立业主委员会重新选聘物业公司进行管理，或者原告在受到损害的情况下可向本院提起反诉，被告以原告物业管理服务存在质量问题拒缴物业管理费和本体维修基金的做法于法无据，故本院对被告的答辩意见不予采纳。
第三、关于本案中原告的诉请是否超过诉讼时效问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，有特殊情况的可以延长诉讼时效期间。被告对原告诉请提出时效抗辩，本院依法予以审查。原告提交了自2009年至2016年期间共14份《缴款通知书》、深圳同城速递业务详情单（物品信息为《缴款通知书》，2011年6月3日投递，2011年6月9日由张勇签收，注明因“没人住，手机卡余额不足”被退回）、妥投查询单（2013年9月3日投递，由丘沪斌签收）以及中国邮政国内小包邮件详情单（物品信息为缴费单，投递日期为2015年），证明原告已经履行了催收物业管理费的义务。被告辩称《缴款通知书》上并无被告的签名，无法证明其真实性及开具单据的时间、时效，且该单据均为2012年以后的单据；深圳同城速递业务详情单的签收人为张勇，系物业管理单位员工；妥投查询单显示收件人为被告方名字，但被告实际上并未收到；中国邮政国内小包邮件详情单中无收件人签字，也未作退回登记。因此被告对该组证据的真实性不予认可。本院认为，一、原告提交的《缴款通知书》无法确认其签发时间，真实性难以确认，故对其证明事项不予认可；二、原告提交的深圳同城速递业务详情单显示，签收人和寄件人均为张勇，邮件因“没人住，手机卡余额不足”被退回，无法确认是否送达本案被告，本院对此不予确认；三、原告提交的妥投查询单显示已接收，收件人为本案被告丘沪斌，以此推断原告确已于2013年9月3日向被告实施催缴行为。基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2011年9月4日至2013年9月3日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算至2015年9月3日；四、原告提交的中国邮政国内小包邮件详情单中系寄件人存单，无法确认是否送达本案被告，本院对此不予确认；五、原告于2016年6月8日起诉至本院请求被告支付应缴物业管理费、房屋本体维修基金以及利息损失，基于二年的诉讼时效要求，该催缴行为仅对2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金发生效力，同时，物业管理费和本体维修基金诉讼时效发生中断，重新计算二年。综上所述，原告的诉请部分已超过时效，本院对超过时效部分的诉请不予支持，故被告应支付2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和本体维修基金及利息。
本案被告邱沪斌经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院对其依法判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告丘沪斌、余晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市德美物业管理有限公司2014年6月9日至2016年6月8日期间的物业管理费和房屋本体维修基金共计人民币12288元（512元/月×24个月）；
二、被告丘沪斌、余晓燕于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市德美物业管理有限公司拖欠物业管理费及本体维修基金逾期利息（以人民币512元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年6月9日至2016年6月8日期间，依次自欠费当月11日起计算，分别计至本判决确定的支付之日止）；
三、驳回原告深圳市德美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币711元（原告已预交），由被告丘沪斌、余晓燕承担人民币318元，原告深圳市德美物业管理有限公司承担人民币393元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 李旭春
书记员 邓武义
书记员邓武义