湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1270号
上诉人（原审原告，反诉被告）长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会泉塘湾村民小组，住所地长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村泉塘湾。
负责人贺伟，系该村民小组组长。
委托代理人詹庆丰，湖南湘鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）王岳清，男，汉族，1969年8月11日出生，住长沙市岳麓区。
被上诉人（原审被告，反诉原告）罗香云，女，汉族，1976年5月30日出生，住长沙市。
上诉人长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会泉塘湾村民小组（以下简称泉塘湾组）、王岳清与被上诉人罗香云房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年11月23日作出（2015）岳民初字第03981号民事判决。上诉人泉塘湾组、王岳清不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘凯、ＸＸ、代理审判员金新贵组成合议庭，并于2016年7月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人泉塘湾组的负责人贺伟、委托代理人詹庆丰，上诉人王岳清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泉塘湾的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并改判王岳清从2015年5月1日起按495.89元每天向上诉人泉塘湾支付房屋占用费（计算至实际腾房之日）；2、王岳清承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院在王岳清没有主张多交租金，且未提交52万元租金证据，同时对泉塘湾已说明王岳清于2014年5月31日交的5万元已计入47万元租金内的事实不予查实的情况下，把泉塘湾认可的47万元租金加上王岳清提交的5万元租金收条简单相加后得出王岳清已交租金52万元系认定事实错误。2、租赁期限届满后，王岳清不续交租金，且罗香云、王岳清在收到泉塘湾退场通知后仍不退还房屋，但一审法院却认定泉塘湾在履行解除合同通知的过程中存在瑕疵，而调低房屋占用费标准是错误的。3、一审法院擅自调整场地占用费标准没有任何事实和法律依据。
上诉人王岳清的上诉请求：撤销一审判决第二、第二项、第四项，依法改判：1、泉塘湾赔偿上诉人王岳清补偿款和上交款26万元；2、泉塘湾赔偿上诉人王岳清经济损失10万元。事实和理由：1、一审法院认定王岳清向泉塘湾缴纳的52万元全部系租金错误。王岳清向泉塘湾缴纳的每笔款项，该组均出具了书面收据，且标明了款项的相关性质，其中王岳清缴纳的26万元，在收据上明确记载为补偿款和上交款，而非租金，且在双方口头协议中明确合同到期后，泉塘湾应当将该26万元予以返还。2、因泉塘湾的原因，导致2015年4月30日后王岳清将餐馆关门停业且无法处理后续事宜，因此，在王岳清没有获利且泉塘湾存在违法行为的情况下，一审法院判令王岳清按137元/天向泉塘湾缴纳房屋占用费没有事实和法律依据。3、王岳清对涉案房屋投入了大量的金钱进行装修，现泉塘湾突然要求解除合同势必对王岳清造成严重的经济损失，同时合同解除后该装修仍能被泉塘湾利用，因此，一审法院简单的按照“来修去丢”原则不支持王岳清装修赔偿请求是错误的，故应对装修损失进行鉴定。
被上诉人罗香云未答辩。
一审法院经审理查明：2010年4月30日，泉塘湾（甲方）与罗香云（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定：一、泉塘湾将其位于二环线内的门面及后院（场地范围东至环线人行道，西至泉塘湾围墙内建筑）承租给罗香云。二、承租时间从2010年5月1日至2015年4月30日止。三、租金付款方式：从签订合同之日起付第一年租金90000元，第二年4月付租金45000元，同年10月之前付清45000元，第三年付款期限与第二年相同，从第四年起租金交100000元，第五年租金继续100000元。四、违约金：在签订合同时，罗香云必须将20000元交给泉塘湾，如果罗香云在承租期5年内没有转让，此20000元退还给罗香云，如果5年内罗香云转让，此20000元归泉塘湾所有；在5年内，罗香云如转让必须经泉塘湾同意，另签补充协议。……十二、合同终止时，按来时修去时丢的原则，罗香云能搬动的设备、设施可全部搬走，但不能破环房屋内的原有设施。上述协议签订后，罗香云并未向泉塘湾交纳租金和押金。
另查明，王岳清于2010年4月16日向泉塘湾交纳了110000元租金后，在涉案场地进行“味之鸣”食府的经营，并于2010年6月1日取得个体工商户营业执照、税务登记证。在此之后，王岳清还向泉塘湾交纳了租金360000元〔2011年1月14日交纳5000元、2011年5月30日交纳40000元、2011年12月26日交纳45000元、2012年5月24日交纳45000元、2012年11月上交45000元、2013年5月3日交纳50000元、2013年12月2月交纳50000元、2014年9月5日交纳50000元、2014年12月16日交纳50000元（其中有20000元，双方协议由押金折抵）〕。另，2014年5月31日，王岳清向泉塘湾缴纳过租金50000元，该款由泉塘湾组长贺伟及代表廖红秀代为收取。后双方因故产生纠纷，泉塘湾将罗香云、王岳清诉至一审法院，一审法院于2015年6月8日向罗香云、王岳清送达了起诉状副本。
一审法院认为：泉塘湾虽与罗香云签订了《房屋租赁合同》，但王岳清于2010年4月16日向泉塘湾交纳了110000元后，在涉案房屋开设了“味之鸣”食府，并于2010年6月1日取得了“味之鸣”食府的经营许可证、税务登记证，之后王岳清每次向泉塘湾交纳钱款都是以自己或“味之鸣”食府的名义，且泉塘湾开具的相关票据上付款人注明为王岳清（或王老板）或“味之鸣”，因此可以认定，泉塘湾与罗香云之间的《房屋租赁合同》并未实际履行，泉塘湾与王岳清之间形成了事实房屋租赁合同关系，王岳清系涉案房屋实际承租人。同时，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”鉴于泉塘湾与王岳清未签订书面租赁合同且租赁期限超过六个月，故认定双方之间为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。虽然泉塘湾先后向罗香云发出《法律事务函》、《合同到期退场通知书》要求退还房屋，但其并未向实际承租人王岳清提出，故《法律事务函》、《合同到期退场通知书》对王岳清并不发生解除合同之效力。现泉塘湾起诉罗香云、王岳清要求腾退房屋，则租赁合同从法院向王岳清送达诉状副本之日（即2015年6月8日）业已解除，则泉塘湾要求王岳清撤离并腾退涉案房屋之主张，合理有据，予以支持。关于泉塘湾要求占用费的主张，从已查明的事实可知，王岳清已共向泉塘湾缴纳了租金520000元，参照双方前期租金的履行情况，则王岳清已向泉塘湾实际缴纳了2010年4月16日至2015年10月15日（其中2010年4月16日至2015年4月15日的租金为470000元，2015年4月16日至2015年10月15日的租金为50000元）；则王岳清还需向泉塘湾支付2015年10月16日至实际腾房之日止的场地占用费，标准可参照前期租金标准即为273.97元/天（100000元/年÷365天=273.97元/天）。另考虑到泉塘湾在履行解除合同通知的过程中存在一定的瑕疵，肇至本案纠纷的产生双方互有原因，且王岳清于2015年4月30日之后亦未实际经营，则关于场地占用费的标准一审法院酌情调整为137元/天（273.97元/天×50%=137元/天）。
另，王岳清反诉要求泉塘湾返还补偿款和上交款260000元；但据查明的事实可知，上述费用实为租金，且泉塘湾并未超额或超期收取其租金，故王岳清的此项反诉请求，欠缺理据，不予支持。同时，王岳清反诉要求泉塘湾赔偿其经济损失100000元；经了解，其经济损失请求实为装修价值的损失；对此，一审法院认为，泉塘湾及王岳清双方对装修的处理并未进行明确约定，则应当参照租赁行业惯例进行处理，即应当按照“来修去丢”的原则进行处理，故此，王岳清此项反诉主张，缺乏事实和法律依据，不予支持；鉴于此理，王岳清关于对涉案房屋现存装修价值的鉴定申请，亦不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、限王岳清于本判决生效之日起五日内腾空并搬离泉塘湾位于长沙市××西二环内侧的门面及附属院落；二、限王岳清以137元/天标准向泉塘湾支付房屋占用费（从2015年10月16日起计算至实际腾退房屋之日止）；三、驳回泉塘湾的其他诉讼请求；四、驳回王岳清、罗香云的全部诉讼请求。本诉案件受理费184元，由泉塘湾承担84元,王岳清承担100元；反诉案件受理费92元，由王岳清负担。
本院经审理查明：泉塘湾向一审法院提交王岳清交纳47万元的证据主要为该组保存的现金缴纳单、记账单以及存根等。另，王岳清在本案二审中陈述，泉塘湾在2015年5月2日左右通知其退房。
本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、王岳清与泉塘湾之间虽未签订正式的书面租赁合同，但双方形成了事实房屋租赁合同关系，且为不定期租赁合同，因此，泉塘湾依法可随时要求解除租赁合同。即使根据王岳清的陈述，泉塘湾至少在2015年5月2日左右即已通知王岳清解除租赁合同，腾退房屋，因此，一审法院判决要求王岳清腾退涉案房屋并无不当。双方对解除租赁合同后装修的处理并未进行明确约定，且王岳清租赁涉案房屋已逾五年，故一审法院参照租赁行业惯例，即“来修去丢”的原则进行处理并无不当。
二、泉塘湾认为其提供的47万元的现金缴纳单、收据记账单及存根等包含了贺伟、廖红秀于2014年5月31日收取王岳清的5万元，而王岳清认为该5万元不包含于上述的47万元之中。对此，本院认为，对已交纳租金的数额，王岳清负有举证责任；本案中，王岳清认为除泉塘湾认可的47万元外，其还另行向贺伟、廖红秀交纳了5万元，其共计交纳了52万元，但王岳清却未提供其交纳了52万元租金的证据；此外，泉塘湾提供的现金缴纳单、收据记账单及存根等证据仅系其内部做账使用，并不能以此免除王岳清相应的举证责任，因此，根据证据规则，在王岳清未提供充分证据的情况下，不宜认定王岳清缴纳了52万元租金。此外，王岳清缴纳的47万元中，虽有部分款项在收据中记载为补偿款等，但根据本案案情可知，该补偿款等实际上即为租金。
三、王岳清在泉塘湾通知其腾退房屋后，未能及时将房屋腾退，且王岳清未提供充分证据证明其未及时腾退房屋系泉塘湾的过错所致，因此，王岳清应参照前期租金标准支付其占用房屋期间的占用费；但考虑到泉塘湾在合同解除的过程中存在一定瑕疵，同时，王岳清在2015年5月之后除仅在2016年正月开业一个月外便再未实际经营等情况，根据公平原则，王岳清需支付的占用费可酌情予以减少，故综合本案案情，由王岳清按200元/天的标准支付2015年4月16日至实际腾退房屋之日止的租金、占用费为宜。泉塘湾认为王岳清应按495.89元/天的标准支付占用费，但本案中泉塘湾仅提供了该组出具的向曹龙的中标通知书，而未提供租赁合同等其他证据予以佐证，因此，泉塘湾的该项上诉理由不能成立。
综上，一审法院认定主要事实清楚，但判处有误，应予纠正。上诉人泉塘湾的部分上诉理由成立，上诉人王岳清的各项上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03981号民事判决第一项、第四项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03981号民事判决第三项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第03981号民事判决第二项为：限王岳清以200元/天的标准向长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会泉塘湾村民小组支付租金、房屋占用费（从2015年4月16日起计算至实际腾退房屋之日止）；
四、驳回长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会泉塘湾村民小组的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费276元，二审案件受理费276元，一、二审案件受理费共计552元，由上诉人长沙市岳麓区岳麓街道办事处左家垅村民委员会泉塘湾村民小组负担118元，上诉人王岳清负担434元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 刘 璇