广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初12298号原告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼15卡之1商铺，组织机构代码69473872-X。法定代表人：伍平，系该司经理。委托诉讼代理人：于直雨，系广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐沙龙，系广东德疆律师事务所实习律师。被告：李丹丹，女，1986年7月27日出生，汉族，住河南省杞县，委托诉讼代理人：黄春竹，系广东任允律师事务所律师。委托诉讼代理人：许艾玲，系广东任允律师事务所律师。原告中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称“华振租售公司”）诉被告李丹丹居间合同纠纷一案，本院于2016年6月14日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告华振租售公司的委托诉讼代理人于直雨、徐沙龙，被告李丹丹的委托诉讼代理人黄春竹、许艾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华振租售公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付拖欠的中介服务费32700元及律师费3000元，并向原告支付逾期付款利息损失（以35700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）。事实和理由：原告应被告（买方）及案外人喻文（卖方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告忠实尽力地履行了报告订约机会、信息的义务，并多次带被告察看房源。几经努力，在被告的请求下，原告（经纪方）与被告（买方）及案外人喻文（卖方）在2016年5月18日签订了位于中山火炬开发区××号君华新城3区68幢1701的房屋之《房地产买卖合同》，合同约定：买方支付经纪方居间服务费人民币32700元（房产成交价109万的3%），还须承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。按照合同法的相关规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但时至今日，被告尚拖欠32700元的中介服务费未支付，已侵犯原告的合法权益。原告华振租售公司为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.房地产买卖合同（附收据）；2.中山市商品房销售登记备案表；3.手机微信记录；4.委托代理合同、律师费发票。被告李丹丹辩解，1.原告作为居间方并未完成居间工作的全部内容，无权要求买方按照合同约定支付居间费，根据三方签订的房地产买卖合同，本案房屋买卖交易流程包括签订买卖合同办理按揭贷款赎楼过户等多项手续。本案中原告作为居间方仅促成了买卖双方签订合同，根据房地产经纪的相关管理办法，房地产经纪机构未完成经纪服务合同约定事项或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。本案中原告并未完成房地产居间的服务，故无权按合同约定收取居间费用。2.涉案交易的房屋并未办理房地产权证书，仅办理了备案登记，卖方并不是房产所有权人，因此居间方的居间责任要远远重于一般房地产买卖的居间方。居间方在确定居间费的时候必定是考虑了居间服务的工作量及对于居间活动中存在的买卖双方履行合同的风险控制等各项因素。实际上，原告现并未履行该些居间义务，也不用再花费时间和精力承受双方履行合同过程中的风险。因此，原告要求被告承担原合同中约定的居间费是不合理的。3.被告在签订合同时对于卖方没有房产证的法律后果其实是并不明确的，仅因听从了居间方的劝说方与卖方签订了合同，居间方并未认真履行居间义务，致使当事人在不清楚权利义务的情况下签订了买卖合同。因此，原告无权要求被告按照合同约定支付佣金。4.本案中房地产买卖合同对居间费用的标准约定为成交价的3%，鉴于本案中买卖的房屋并未办理房地产权证，且卖方是否能够取得房地产权证存在极大的风险，该房屋能否最后成交是未知数，因此，原告按照原来签订的合同中的交易价作为计收居间费的依据是不合理的。5.本案中的房地产买卖合同实际上是格式合同，合同中既未明确约定居间服务的具体内容也未明确居间方的权利义务，除了居间费用的标准及由谁承担外并未对居间有任何的约定，这明显是减轻了居间方应尽的义务，增加了买卖双方的义务，且是居间方提供的，对买方是极不公平的。6.被告已经向原告支付了5000元费用，因此原告无权要求被告继续支付费用。7.关于律师费，本案中原告所产生的律师费应当由其自己承担，因为原告主张的中介服务费由被告承担本身已经是不合理的。被告李丹丹就其辩解向本院提供如下证据：现金收款收据。经审理查明，2016年5月18日，华振租售公司（经纪方）与李丹丹（买方）及案外人喻文（卖方）三方签订房地产买卖合同，约定：卖方同意向买方出售中山市火炬开发区依云路1号君华新城3区68幢1701房，该房地产产权现状为已办理中山市商品房销售登记备案表，房产证在办理中；房地产转让价为109万元；买方在签订本合同时支付成交价的3%作为本次交易的佣金；如买方交纳定金后违约，则定金由卖方没收，由买方负责支付买卖双方约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用；在合同空白处有如下手写内容：卖方房产证开发商正在办理，卖方须积极配合开发商办理房产证，不得借故拖延，否则视为违约；如非卖方原因导致房产证无法办理，双方可在经纪方见证下解除合同；在签署本合同时，买方支付卖方定金10万元，并在15日内补交定金余款10万元；合同还约定了其他事项。当日，李丹丹向喻文支付了定金5000元，剩余定金未向喻文支付。从李丹丹与华振租售公司员工的微信记录来看，李丹丹以“没有能力、老公现在不同意买”为由拒绝继续履行合同。华振租售公司遂于2016年6月14日委托律师向本院提起诉讼，主张前述实体权利，华振租售公司因本案的诉讼向广东德疆律师事务所支付律师费3000元。诉讼期间，在问及为何没有继续履行商品房买卖合同时，李丹丹的回答是“因该合同是经过中介方多次打电话给被告，但是被告的丈夫完全不知情，后来被告向其丈夫要钱的时候，被告丈夫才知道此事，实际上他们也是没有这个能力支付这笔款项的”。本院认为，华振租售公司与李丹丹、案外人喻文签订的《房地产买卖合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《房地产买卖合同》中既包含买卖合同关系，也包含居间服务关系。根据合同约定，华振租售公司在促成买卖双方签订合同之日，李丹丹就应当依约支付中介服务佣金。现华振租售公司已经促成买卖双方签订买卖合同，履行了主要的义务，故李丹丹应当支付中介服务佣金。李丹丹辩解华振租售公司已收取佣金5000元，但收据上明确注明为定金5000元，且由买受人喻文收取，李丹丹的辩解与事实不符，本院不予采信。根据诚实信用和公平原则，华振租售公司收取全额中介服务佣金所提供的服务应贯穿于组织买卖双方洽谈合同、签订合同、完整履行合同的全过程，现由于买卖双方没有继续履行买卖合同，华振租售公司客观上减少了部分服务内容，从公平角度考虑，中介服务佣金可减免部分，本院酌情确定李丹丹应向华振租售公司支付中介服务佣金20000元。关于律师费3000元。本案系李丹丹违约不继续履行合同导致交易无法顺利完成，根据合同约定，华振租售公司因追讨中介服务佣金发生的律师费3000元应由李丹丹承担。华振租售公司诉请的逾期付款利息损失，合法有据，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李丹丹于本判决生效之日起七日内向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务佣金20000元，律师费3000元和逾期付款利息损失（计算方法：以23000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2016年6月14日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告中山市华振租售房地产顾问有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元，减半收取346元，由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担123元，被告李丹丹负担223元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一六年九月十三日书记员 詹绮婷王静