湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0103执异74号
异议人：赵德财，男，1965年6月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
申请执行人:朱亮，男，1969年12月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：肖宁飞，湖南海天律师事务所律师。
被执行人：益阳市华林实业发展有限公司，住所地益阳市赫山区十洲路十五号。
法定代表人：陈华斌。
被执行人：陈华斌，男，1967年10月5日出生，汉族。
被执行人：李美姣，女，1973年5月28日出生，汉族。
本院在执行申请执行人朱亮与被执行人益阳市华林实业发展有限公司(以下简称“华林公司”）、陈华斌、李美姣民间借贷纠纷一案中，异议人赵德财提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人赵德财称：1.2014年8月18日，异议人赵德财与被执行人李美姣签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被执行人李美姣其所有的位于长沙市开福区中山路***号开福**广场*区*、*栋****房屋出租给异议人使用，租赁期限自2014年8月20日至2024年8月19日止，租金按照30个月计收，年租金为12万元。每个周期租金为30万元，并需要交纳保证金20万元。合同签订后，异议人按照合同之约定向陈华斌（李美姣的配偶）交付了一个周期的租金30万元和保证金20万元，合计50万元。自此，异议人开始租赁并一直使用该租赁房屋。而天心区人民法院审理朱亮诉李美姣、陈华斌民间借贷纠纷案冻结房屋的时间是2015年10月，拍卖该房屋的时间是2016年11月22日。故异议人与被执行人李美姣签订《房屋租赁合同》时间在先，长沙市天心区人民法院审理朱亮诉李美姣、陈华斌民间借贷纠纷案及冻结该房屋的时间在后。所以根据相关法条的规定并结合异议人先租赁涉案房屋的事实，异议人的合法房屋租赁权应受法律的保护；2.本案申请执行人朱亮的债权属于普通的民间借贷纠纷产生的债权，该债权并非优先受偿权的债权，而是普通债权。根据相关法律及司法解释的规定，拍卖财产上原有的租赁权即其他用益物权不因拍卖而消失。因此，即使上述房屋被拍卖，也应该保留该房屋的租赁关系，异议人的租赁期也受法律保护。综上，异议人请求法院依法保护其合法权益，撤销长沙市天心区人民法院（2016）湘0103执1350号腾房公告并确认异议人对于被执行人李美姣所有的位于长沙市开福区中山路***号开福**广场*区*、*栋****房屋享有合法租赁期。
申请执行人朱亮辩称：1.赵德财与李美姣签订的房屋租赁合同是名为租赁实为借贷，不是当事人的意思表示，属于无效协议。2.该份租赁合同没有真实履行，不是当事人的真实意思表示。3.赵德财和陈亚麟为合作伙伴，两人共同对李美姣、陈华斌借贷350万元，因此异议人提供的芙蓉区法院2016湘01**执2356号协助执行通知书是赵德财与陈亚麟两人恶意串通并向人民法院并向人民法院隐瞒事实真相作出的虚假诉讼文书，不应具有法律效力。4.建设银行湖南分行在2012年2月24日与李美姣签订了贷款合同，贷款365万元，李美姣同时将该房屋抵押给了建设银行湖南省分行，本案在执行时，建行已经向法院申请优先受偿权，贷款本金及利息360余万元已经从房屋拍卖款中扣除。根据相关司法解释规定，在办理抵押后的房屋租赁合同，不享有买卖不破租赁的法律规定。
本院查明，朱亮与与华林公司、陈华斌、李美姣民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月2日作出（2015）天民初字第02287号民事判决：一、限被告益阳市华林实业发展有限公司在本判决生效之日期十日内一次性偿付原告朱亮借款本金2609800元，并从2014年10月29日起按未付款部分以年利率24%计算利息至归还之日止；2、被告陈华斌、李美姣对被告益阳市华林实业发展有限公司的上述债务承担连带保证责任。判决生效后，因华林公司、陈华斌、李美姣未履行还款义务，朱亮向本院申请强制执行，本院于2016年8月4日立案执行。2016年8月8日，本院作出（2016）湘0103执1350号执行裁定：冻结、扣划被执行人陈华斌、李美姣与益阳市华林实业发展有限公司的银行存款3899239元或查封、扣押其价值相当的财产。2016年11月22日，本院作出（2016）湘0103执1350号之一执行裁定：拍卖被执行人李美姣其所有的位于长沙市开福区中山路***号开福**广场*区*、*栋****房屋。拍卖成交后，本院于2017年7月4日发布腾房公告：要求自公告发布之日起十日内，占用、使用上述拍卖房屋的个人或单位自动腾房，逾期不迁出，将依法强制执行。2017年7月10日，本院作出（2016）湘0103执1350号之四号执行裁定书：一、解除本院执行裁定书对被执行人李美姣名下的位于开福区中山路***号开服**广场*区*、*栋****号房产（权证号码：714******）的查封、冻结手续，上述房产归买受人徐玉平（公民身份证号码：430***19******15**）所有；二、将被执行人李美姣名下的上述房产变更登记至买受人徐玉平名下；三、买受人徐玉平可持本裁定书到相关财产管理机构办理上述房产的过户登记手续。
另查明，赵德财所提交的与陈华斌、李美娇签订的房屋租赁合同显示：双方约定将本案案涉房屋出租给赵德财；租赁期从2014年8月20日至2024年8月19日；年租金12万元，租金支付以30个月为计收周期即一次支付30万元；合同签订一个工作日内缴纳20万元作为履约保证金；款项转入中国建设银行益阳分行康福路支行陈华斌：434***301***4**3。对于第一周期租金及履约保证金共计50万元的支付事实，赵德财提交了中信银行编号为湘A：00625217的电汇凭证。而在2016年5月24日，赵德财曾以民间借贷纠纷为由将陈华斌、李美姣起诉至长沙市芙蓉区人民法院（案号为（2016）湘0102民初2744号）。在该案中，赵德财向法院提交了陈华斌、李美姣借款150万元的银行流水以及一份由赵德财汇款给陈华斌的50万元电汇凭证（编号湘A:00625217），以证明其曾向陈华斌、李美姣出借了数笔款项。2016年10月18日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2016）湘0102民初2744号民事判决书，认定赵德财向陈华斌、李美姣出借了包括50万元电汇凭证在内的借款事实，并支持了赵德财260万元的本息诉请。但该案中赵德财所提交电汇凭证与其在本案中证明已交租金的凭证为同一凭证。除该凭证外，赵德财未提交首期租金支付的其他凭证。因异议人不服本院腾房决定，特提出上述异议。
本院经审查认为，本院（2015）天民初字第02287号民事判决书是生效法律文书，因负有给付义务的华林公司、陈华斌、李美姣未履行判决书确定的义务，经权利人朱亮申请，本院立案强制执行，符合法律规定。异议人用另案中已提交的债权权利凭证来证明本案房屋租赁关系成立所需的租金支付事实，与客观事实和待证法律关系不一致，其抗辩本院腾房决定的理由不具有正当合法性，不属于阻却人民法院强制执行的合法事由。因此，对异议人申请撤销本院（2016）湘0103执1350公告、确认异议人对涉案房屋享有合法租赁权的异议请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下：
驳回赵德财的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省长沙市中级人民法院申请复议。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 涂光华
人民陪审员 周觉军
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 文天骄
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。