重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第00030号
原告汪直富，男，汉族，生于1976年7月2日，住重庆市云阳县。
委托代理人吴承康，重庆锦扬律师事务所律师。
委托代理人牟伦金，重庆锦扬律师事务所律师。
被告重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路94号5楼，组织机构代码28764005－5。
法定代表人杨霄，董事长。
委托代理人谭竣升，重庆利瑞律师事务所律师。
原告汪直富与被告重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汪直富及其委托代理人吴承康、被告博达公司的委托代理人谭竣升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪直富诉称，2010年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“四季花城”XXX号楼XX单元XXX室住房一套；2011年2月28日交房，并约定交房后90日内办理房地产权证。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，被告应于2011年5月28日前为原告办理该房的房地产权证。但被告至今未能依约为原告办理房地产权证，已构成违约，其行为已严重损害了原告的合法权益。请求人民法院依法判令：1、被告立即为原告办理房地产权证；2、由被告赔偿原告从2011年5月29日起至办证完成之日，每日按照总房款的万分之一的逾期办证损失。3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理房地产权证；2、被告从2011年5月29日起至2013年6月3日止以总房款为基数，按每日万分之一计算支付逾期交房违约金；3、判令被告从2011年5月29日起至办证完成之日止以总房款为基数按每日万分之一计算支付逾期办理房地产权证的违约金；4、诉讼费由被告承担。
被告博达公司辩称，1、办理房地产权证是行政机关的行政行为，不能在本案中由法院来裁决，且法院进行了该项判决也不可能实际执行，请求驳回原告第一项诉讼请求；2、对于原告主张的逾期交房违约金问题，原、被告双方有交房手续并签字确认，被告没有逾期交房；即便存在逾期交房，被告也已经对原告进行了补偿，且原告现在起诉已经超过二年诉讼时效，该项请求应当依法予以驳回；3、被告开发的“四季花城”项目，在实施当初是取得了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等手续的，至今没有办理到产权证主要是“四季花城”的土地是万港集团通过出让方式取得，万港集团是国有企业，与万州区政府有结算问题。2013年，万州区政府对万州区国土局下发批复要求对“四季花城”的土地重新“招、拍、挂”，重新办理建设用地使用手续，故导致了本案产权证办理的迟延。同时，原告的该项主张已超过诉讼时效，其理由是：双方合同明确约定，超过约定被告没有办理产权证即应当支付违约金，产生了每日形成相应的违约金数额，故原告应当在知道或者应当知道之日起二年内向被告主张权利。4、原告以上两项主张的违约金较高，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告主张违约金应该与其受到的实际损失相当，要求对原告主张的违约金进行调整。
经审理查明，2004年12月31日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处二宗国有土地使用权，其中：［万国用（2004）字第577号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积78550平方米，使用权性质为出让；［万国用（2004）字第578号］国有土地使用权证，公建及住宅用地面积26242平方米，使用权性质为出让。2010年2月5日，重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组一宗国有土地使用权［301D（2010）字第00165号房地产权证］，面积为2177平方米，类型为港口码头、生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨；同时该公司取得重庆市万州区龙都街道岩上村3组、5组一宗国有土地使用权［XXD（XXXX）字第XXXXX号房地产权证］，面积为1847平方米，类型为生产辅助、生活小区工程用地，使用权性质为划拨。2013年12月8日，重庆市万州区人民政府作出《关于重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处两侧98841平方米国有建设用地使用权处置方案的批复》，同意万州区国土资源局收回重庆市万州港口（集团）有限责任公司位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧108816平方米国有建设用地使用权，注销万国用（2004）字第577号、578号《国有土地使用权证》和XXXD（XXXX）字第XXXXX号、XXXXX号《房地产权证》，该宗地由万州区公共资源综合交易中心组织公开交易。
2014年1月22日，重庆市万州区公共资源综合交易中心与博达公司签订《万州区国有建设用地使用权挂牌成交确认书》，博达公司竞得位于万州区龙都街道岩上村范围龙腾大道与金陵路交汇处两侧91326.5平方米国有建设用地使用权，使用权性质为出让，二类居住用地；代建移民还房（暂定总建筑面积19290平方米）对应分摊的7514.5平方米国有建设用地使用权划拨给重庆市万州港口（集团）有限责任公司。
2010年4月1日，被告博达公司与重庆市万州港口（集团）有限责任公司取得“四季花城”二期13号楼的《建设工程规划许可证》，建设地点重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路交汇处，建设规模10325.93平方米；2010年5月27日，取得13号楼的《建设工程施工许可证》；2011年3月28日，博达公司取得13号楼的《商品房预售（预租）许可证》；2013年6月3日，取得13号楼的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。
2010年3月27日，原告汪直富（乙方）与被告博达公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发的位于重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路8号13幢2单元202室商品住房一套，建筑面积121.73平方米，套内建筑面积108.72平方米。套内建筑面积单价2809.88元／平方米，总成交金额为305490元。甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收检测合格的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方。甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在商品房实际交付使用后60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在30日（含）内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，逾期30日后合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。
合同签订后，原告已按约定支付购房款305490元。庭审中双方认可于2011年6月24日交接商品房。因国有土地使用权的原因，被告未能办理“四季花城”二期13号楼的《房地产权证》，不能为原告办理分户房地产权登记。
上述事实，有原、被告双方提交的书证以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告博达公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。
关于办证的问题。对原告要求被告按合同约定为原告办理房地产权证的请求，因办理房地产权证是国家行政机关的行政行为，被告作为企业法人并不具备该项职能，根据双方合同约定及法律规定，被告仅负有协助原告办理产权证的义务。
关于逾期交房及诉讼时效的问题。原、被告双方合同约定被告应于2011年5月31日前将房屋交付原告使用，但被告博达公司直至2011年6月24日才将房屋交付原告使用，且在2013年6月3日才取得该房竣工验收备案登记证。因将经竣工验收合格并备案登记的房屋交付原告使用是双方合同约定的交房条件，故双方的房屋交付时间应认定为2013年6月3日。因此被告已违约，应当承担逾期交房的违约责任。原告于2014年12月22日向本院提起诉讼主张被告承担逾期交房违约责任，未超过诉讼时效。被告抗辩原告的主张超过诉讼时效的理由不成立，本院不予采信。
关于逾期办证及诉讼时效的问题。按照双方“在商品房交付使用后60日内，由甲乙双方向土地房屋登记机构提交资料并取得《房地产权证》受理单”的约定，甲方具有协助乙方办理取得《房地产权证》受理单的义务。基于前述理由，双方交接房屋应为2013年6月3日，被告就应于2013年8月3日前协助原告办理取得《房地产权证》受理单。但被告因国有土地使用权的原因，未能办理“四季花城”二期13号楼的初始产权登记，没有按合同约定为原告办理分户房地产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于被告至今未取得《房地产权证》受理单，处于持续违约状态，故原告于2014年12月22日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。
关于违约金的问题。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人合同约定买卖标的物的性质为一般商品住房，购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。结合本案，考虑逾期交房及逾期办理产权登记可能给原告造成的损失，兼顾合同履行情况及被告博达公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情调整违约金的支付标准，被告以原告所交购房款为基数，从2011年6月1日起至2013年6月3日止，每日按万分之零六计算，向原告支付逾期交房的违约金；被告以原告所交购房款为基数，从2013年8月3日起至被告为原告取得分户产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算，向原告支付逾期办理产权登记的违约金。
综上所述，被告应当承担逾期交房及逾期办证的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内协助原告汪直富办理重庆市万州区龙都街道龙腾大道与金陵路8号“四季花城”13幢2单元202室的房地产权证；
二、被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告汪直富逾期交房违约金（以原告所交购房款305490元为基数，从2011年6月1日起至2013年6月3日止，每日按万分之零点六计算）；
三、被告重庆万州博达房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告汪直富逾期办理房地产权证违约金（以原告所交购房款305490元为基数，从2013年8月3日起至被告协助原告汪直富取得产权登记业务受理通知书之日止，每日按万分之零点四计算）；
四、驳回原告汪直富在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费795元，由被告重庆万州博达房地产开发有限公司负担。前述款项原告已预交，被告迳付原告，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 冉 建
人民陪审员 何先平
人民陪审员 何万斌
二〇一五年十一月六日
书 记 员 吴起飞