横县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0127民初88号
原告李丞岸。
被告周福泽。
原告李丞岸与被告周福泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭审理了本案。原告李丞岸与被告周福泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丞岸诉称，2015年10月5日，原告与被告签订1份《房屋买卖协议书》约定：被告将其合法拥有的座落于xx一栋六层钢混结构的房屋［地号：xx，证号：xx］以722000元的价款出卖给原告，原告于签订协议书当天付给被告100000元，2015年10月12日付款400000元，待房屋过户到原告名下后由原告向银行抵押贷款再支付余款222000元；本合同签订后，双方不得违约，如有违约，违约方应支付守约方违约金人民币壹拾万元整。签订协议书当天，原告按约定支付被告首付款100000元后，发现被告出卖的房屋并非系被告合法拥有，被告对涉案房屋没有处分权。原告特起诉至法院，请求判令确认原告与被告于2015年10月5日签订的《房屋买卖协议书》无效，并判令被告返还原告已支付的购房款100000元，及支付原告违约金100000元。
原告为证明其主张向本院提供的证据有：
1、《房屋买卖协议书》1份，证明原告与被告约定房屋买卖及违约金的事实；
2、《收条》1份，证明原告已支付100000购房款给被告的事实。
被告周福泽辩称，2015年10月5日，原告及其妻子、兄弟在场，被告出示本案房屋的所有证件，房屋登记的所有权人也到场告知房屋的情况，双方在平等协商一致的情况下签订了《房屋买卖协议书》，故该协议书应为合法有效，原告亦于签订协议当天将100000元购房款通过转账方式转到被告的银行账户。被告不同意返还100000元的购房款给原告，同时，因被告不存在违约行为，其亦不同意支付100000元违约金给原告。被告希望原告能继续履行合同，若原告不同意，则由法院判决。
被告为证明其主张向本院提供的证据有：
1、《房屋买卖协议书》1份，证明本案房屋登记的所有人xx已将房屋卖给被告；
2、《国有土地使用证》及《房屋所有权证》各1份，证明本案房地产的所有权情况及上述证件原件均在被告处的事实；
3、《收据》3份，证明被告向xx购买本案房屋后已将购房款全部支付给xx；
4、《声明书》1份，证明被告享有本案房屋的支配权，与xx无关；
5、《房屋买卖协议书》1份，证明原告与被告签订房屋买卖协议的事实。
本案争议焦点：1、原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效；2、原告请求被告返还购房款100000元有何事实及法律依据；3、原告请求被告支付违约金100000元有何事实及法律依据。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据均没有异议。原告对被告提交的证据1、2、3、4均有异议，其认为在签订《房屋买卖协议书》并没有见到房屋权属证明材料，也没有见过xx的声明书。
原告与被告双方提交的证据均符合证据的三性，本院均予以采纳。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年10月5日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋买卖协议书》，约定：“……第一条：房屋基本情况。乙方购买甲方合法拥有的坐落于横县××××北路，地号xx，证号：xx，占地面积为34.5平方米，建筑面积为214.15平方米的一栋六层钢混结构房屋。第二条：付款方式。1、双方约定上述房产出售价为柒拾贰万贰仟元整（￥722000.00元）。此房价款为甲方全价。2、在签订本协议当天，乙方通过银行转账方式将首付人民币壹拾万元整（￥100000.00元）汇入甲方在中国农行（户名周福泽，账号82×××11）的银行账户内，余下款肆拾万元整（￥400000.00）于2015年10月12日付清，剩下余款等过户到乙方名字后再到银行抵押贷款，银行放款之日交情（贰拾贰万贰仟元整）。第三条：甲方无条件积极配合乙方办理过户手续，甲方负责过户所产生的费用以及中介费。第四条：甲方负责解决好历史地界问题，以及兄弟姐妹的利益关问题，如发生任何异议纠纷，与乙方无关。第五条：甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后的费用由乙方承担。第六条：违约责任。本合同签订后，双方不得违约，如有违约行为，违约方将支付守约方违约金人民币壹拾万元整。第七条：合同的生效。本合同在甲、乙双方签名之日起生效，本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。”签订协议当天，原告支付被告购房款100000元。
本案争议房产［国有土地使用证号为：xx，房屋所有权证号为：横房权证横州字第××号］登记的土地使用权人及房屋所有权人均为案外人xx，2013年12月18日，被告与xx签订《房屋买卖协议书》一份，约定由xx将本案房产出卖给被告，价款为640000元。被告分别于2013年12月18日、2014年5月1日及2014年9月16日支付购房款340000元、200000元及100000元。2014年9月16日，xx出具《声明》一份给被告，《声明》载明：“本人xx于2013年12月18日将拥有的坐落于横县××××北路，地号xx，证号：xx，占地面积为34.5平方米，建筑面积为214.15平方米的一栋六层钢混结构房屋以总价为陆拾肆万元整（640000元）转让给xx周福泽，当天签订协议并以银行转账方式首付人民币叁拾肆万元整（340000元），汇入xx在农村信用社（户名：xx）账号：62×××36的银行账户内，又于2014年5月1日汇入xx账户贰拾万元整（200000元），又于2014年9月16日汇入xx账户壹拾万元整（100000元），以上房款全部付清，并将相关证件交给周福泽，在此我本人声明，关于以后周福泽对此房屋买卖问题或在买卖过程中有其他纠纷或异议，与本人无关，本人只有权利配合过户手续，其他问题不相关。特此声明。”
原告认为《房屋买卖协议书》无效，请求判令被告返还原告已支付的购房款100000元，及支付原告违约金100000元。经本院就合同效力问题释明后，原告表示若法院认定《房屋买卖协议书》有效，因其已没有资金购买该房产，没有能力履行协议，故请求法院判令解除《房屋买卖协议书》，并判令被告返还原告支付的房款100000元，由原告支付被告违约金（违约金计算：以400000元为基数，自2015年10月13日起至原告起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告则认为《房屋买卖协议书》有效，希望原告能继续履行该协议书。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告诉称本案房产并非为被告合法拥有，被告对涉案房屋没有处分权，《房屋买卖协议书》应为无效协议，于法相悖，本院不予支持。且被告从案外人xx处购买了本案房产，对该房产依法享有所有权、使用权、收益权和处分权。故原告与被告之间签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违背法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，合同双方应正当履行。协议签订后，原告依约向被告支付100000元购房款，但余款因没有履行能力未能按照约定支付给被告，构成违约，其违约行为致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告返还购房款100000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原告未能按照协议履行义务，存在违约行为，应承担违约责任，现原告亦同意向被告支付违约金，但仅愿意以400000元为本金，自2015年10月13日起至原告起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，与合同约定的违约金100000元不符。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，综合考虑原告的过错、结合原告违约造成被告的损失。根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，因该规定为根据《中华人民共和国合同法》等法律制定，而该规定保护的借贷双方利息利率为最高不超过年利率24%，故本院支持违约金为35990.79元（违约金计算：以622000元为基数，从2015年10月13日起按年利率24%计算至起诉之日即2016年1月8日止。）
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告李丞岸与被告周福泽于2015年10月5日签订的《房屋买卖协议书》；
二、被告周福泽返还原告李丞岸购房款100000元；
三、原告李丞岸支付被告周福泽违约金35990.79元；
四、驳回原告李丞岸的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告李丞岸负担。
上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢永君
代理审判员 蒙之雁
人民陪审员 麦小云
二〇一六年五月十一日
书 记 员 钟帅麟
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。