山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民重字第20016号
原告：太原市五方装潢有限公司，住所地：山西省太原市迎泽区新建南路66号。
法定代表人：闫奇，总经理。
委托诉讼代理人：张金秋，山东睿德律师事务所律师。
被告：青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司，住所地：青岛市市北区尚志路2号1-3层网点。
法定代表人：殷春鹏，总经理。
委托诉讼代理人：刘玉龙，山东天华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐浩家，山东天华律师事务所实习律师。
第三人：青岛赛纳物业服务有限公司，住所地：青岛市市北区延吉路108号1-1。
法定代表人：赵强。
原告太原市五方装潢有限公司（以下简称五方公司）诉被告青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司（以下简称老船夫公司）占有物返还纠纷一案，本院于2012年8月27日立案后，于2013年8月15日作出（2012）南商初字第20763号民事判决，老船夫公司不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院于2014年6月3日作出（2014）青民一终字第598号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并追加青岛赛纳物业服务有限公司（以下简称赛纳公司）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五方公司的委托诉讼代理人张金秋、被告老船夫公司的委托诉讼代理人刘玉龙和唐浩家到庭参加了诉讼，第三人赛纳公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五方公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告从占用的原告的房屋中迁出；2.判令被告向原告支付2009年7月至2012年8月27日的房屋使用费63.46万元，自起诉之日至实际迁出期间房屋使用费按1.67万元/月计算。事实与理由：原告拥有青岛市市南区延吉路111号房屋两套，即青房自字第3548号、3549号。该两套房屋的一部分自2009年7月一直被被告占用使用至今，其未向原告支付过任何费用。为此，原告多次与被告进行协商，要求其迁出所占房屋或者签订租赁合同支付租金，但被告一直不予明确答复拖延至今。
被告老船夫公司辩称，原告和赛纳公司之间存在直接租赁合同关系，并签署过两份租赁合同，赛纳公司将承租房屋中的400平方米转租给被告，根据合同相对性原则，和最高人民法院租赁合同司法解释，本案应当由赛纳公司作为被告，由赛纳公司承担腾退房屋的责任。对原告和第三人之间的合同确认解除或未生效以及确认时间，被告应当作为第三人对赛纳公司承担腾退房屋责任，并代赛纳公司向原告支付被告拖欠的租金，原告和被告之间不存在租赁合同关系，无权直接要求被告腾退房屋支付使用费。五方公司曾在2009年向老船夫公司发出律师函，称五方公司与赛纳公司的租赁合同于2007年12月31日到期，老船夫公司使用诉争房屋无合同及法律依据。老船夫公司遂依据与赛纳公司的租赁合同起诉赛纳公司主张权利，诉讼过程中，赛纳公司提交了与五方公司于2009年8月26日签订的《房屋租赁合同》，根据该租赁合同的约定，老船夫公司可承租诉争房产至2018年，老船夫公司遂撤诉，继续使用诉争房屋，五方公司也未向老船夫公司提出异议，直至本案起诉。截止2012年12月31日的使用费，每年10万元，被告已经全部交付给赛纳公司。五方公司起诉后，答辩人未再向赛纳公司支付租赁费。赛纳公司已将涉案房屋产生的使用费转让给案外人，案外人正在市北区人民法院起诉老船夫公司，追索使用费。综上，请驳回原告对被告的诉请。
赛纳公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.五方公司与赛纳公司签订的《前期租赁合同遗留问题的解决协议》，五方公司据该协议第3条：“在乙方（指赛纳公司）办理了产权过户后，1款所述的问题既处理完毕，2009.8.26日后双方签订的租赁合同即时生效”的约定，主张赛纳公司未履行该协议，2009年8月26日与赛纳公司签订的租赁合同未生效，老船夫公司无权转租诉争房屋。老船夫公司认为，该协议系五方公司与赛纳公司之间签订，与老船夫公司无关，不能约束老船夫公司。老船夫公司同时认为，根据该协议，五方公司与赛纳公司已经就2009年前的租赁费予以解决，五方公司无权再向老船夫公司主张2009年前的租赁费。本院认为，该协议真实有效，但只能约束赛纳公司和五方公司，没有证据证明老船夫公司知晓该协议，老船夫公司也没有义务知晓该协议。从该协议第1.b约定：“前期2009年度已经收取老船夫品味餐饮店的房租”看，五方公司与赛纳公司已经就2009年的房屋租赁费进行了处理；2.2009年8月26日五方公司与赛纳公司签订的《房屋租赁协议》（以下简称新房屋租赁协议），老船夫公司认为，新房屋租赁协议第9条约定：“本协议考虑到乙方（指赛纳公司）与老船夫公司的租赁期，如果乙方能够守约并且完全履行合同该义务则可以每三年一签直到2018年…”，据此，老船夫公司有权转租诉争房屋至2018年，按照合同约定年租金10万元。五方公司认为，新房屋租赁协议并未生效，新房屋租赁协议第13条约定：“本合同在双方签章和乙方缴纳了押金和第一期租赁费后生效”，但赛纳公司既未缴纳押金也没有支付租赁费。经本院询问，老船夫公司称不知道赛纳公司是否缴纳押金和租赁费，与其无关。本院认为，新房屋租赁协议虽系五方公司和赛纳公司签订，但没有证据证明赛纳公司已经按照约定向五方公司支付了押金和第一期租赁费，即新房屋租赁协议约定的生效条件并未成就。故新房屋租赁协议并未生效；3.老船夫公司与赛纳公司签订的《租赁合同》，老船夫公司据此主张其有权使用诉争房屋至2018年，年租金10万元。五方公司认为，赛纳公司无权将诉争房屋转租给老船夫公司，该《租赁合同》对五方公司无约束力。本院认为，老船夫公司与赛纳公司签订《租赁合同》，并未取得五方公司的同意，其中涉及五方公司房屋部分，处于效力待定状态。在2009年之前，五方公司以自己的行为认可了赛纳公司转租的事实，但在2009年后，五方公司明确不同意赛纳公司将涉案房屋转租给老船夫公司，故《租赁合同》中涉及本案诉争的房产部分未生效；4.老船夫公司提交的房租收据一宗。老船夫公司据此主张已经将2012年前的房租交给了赛纳公司，五方公司认为该为收据，真实性不能确定，且与其无关。本院认为，该证据系证明老船夫公司将房租交给了赛纳公司，与本案无关，不予认定；5.老船夫公司提交的工程协议及费用单据一宗，据此主张涉案房屋系老船夫公司装修。五方公司对此不予认可，认为没有证据证明涉案房屋出租时不带装修。本院认为，老船夫公司提交的证据能证明其对涉案房屋进行了装修。
经五方公司申请，本院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司对涉案房屋2009年7月1日至2012年8月31日的市场价房租进行了评估。五方公司对该估价报告无异议，老船夫公司对该估价报告有异议，认为该估价报告确认的房屋面积远远超出了实际使用面积，与双方庭审确认的使用面积差距太大，且评估系含装修价，申请鉴定人员出庭质询。鉴定人出庭质询时称，评估价系含装修价，房屋面积系现场测量得出。五方公司为此支付评估费9000元。
经五方公司申请，本院委托青岛市骏盛房地产土地评估有限公司对涉案房屋2012年9月1日至2016年7月15日期间的市场租赁价格进行评估。五方公司对该估价报告无异议，老船夫公司对该估价报告有异议，认为评估公司无评估租赁费的资质，评估确认的房屋面积与实际不符，评估价含装修。老船夫公司申请鉴定人出庭质询。鉴定人出庭质询时称，评估公司有评估资质，系接受法院的委托评估；对房屋面积系参考前次评估确定的面积；对租赁费是不含装修的，估价报告中已经注明。该估价报告显示，涉案房屋2012年9月1日至2014年12月31日期间每平方米租赁费416.01元/年；2015年每平方米租赁费423.50元/年；2016年1月1日至7月15日期间，每平方米租赁费430.30元/年。五方公司为此支付评估费4808元。
另查明，因赛纳公司未履行《前期租赁合同遗留问题的解决协议》约定的义务，五方公司向本院起诉赛纳公司。本院作出（2012）南商初字第20762号判决，支持了五方公司的诉请。
关于涉案房屋面积，五方公司和老船夫公司当庭均认可为400平方米。
本院认为：本案以租赁合同纠纷为案由立案不当，根据庭审查明的事实，五方公司和老船夫公司之间并无租赁合同关系，本案案由应为占有物返还纠纷。本案诉争的焦点是：1.老船夫公司是否有权使用诉争房屋；2.诉争房屋的房屋使用费如何确定。就第一个焦点问题，老船夫公司主张其有使用权的理由是与赛纳公司签订的《租赁合同》，本院已经查明，该《租赁合同》未经五方公司同意，合同中涉及诉争房屋部分不生效，即老船夫公司无权依据《租赁合同》使用诉争房屋（在2009年之后）。老船夫公司认为依据新房屋租赁协议，其有权使用诉争房屋，但本院查明的事实是，新房屋租赁协议并未生效，老船夫公司应当向赛纳公司索取赛纳公司已经向五方公司缴纳押金和第一期租赁费的证据（即新房屋租赁协议生效的证据）而没有索取，存在过失，由此导致的对老船夫公司不利的后果应由老船夫公司承担。因老船夫公司无权使用诉争房屋，其应向五方公司腾让涉案房屋。就本案诉争的第二个焦点问题。从《前期租赁合同遗留问题的解决协议》的内容看，五方公司已经与赛纳公司就涉案房屋2009年之前的租赁费问题达成了协议，五方公司在赛纳公司不履行协议后也向法院提起了诉讼，并得到法院的支持，故五方公司不应再向老船夫公司主张2009年之前的房屋使用费。2010年1月1日至2012年8月31日期间的房屋使用费，因估价报告的价格含装修，而装修系由老船夫公司投资形成的，故该估价报告结论不予采纳。该期间五方公司与赛纳公司签订的新房屋租赁协议约定的年租金为10万元，该新房屋租赁协议虽未生效，但也能反映当事人的意愿，又考虑到老船夫公司与赛纳公司签订的《租赁合同》中约定的涉案房屋的租赁费也是每年10万元，故本院支持2010年1月1日至2012年8月31日期间的房屋使用费按每年10万元计算，计266667元（100000元÷12月×32月）。老船夫公司主张该期间的房屋租赁费已经交给了赛纳公司，不应再向五方公司支付。因本院已经确认老船夫公司在该期间无权使用涉案房屋，其是否向赛纳公司支付租赁费不影响五方公司向其主张权利，如其确向赛纳公司支付了该期间的租赁费，可另案向赛纳公司主张。2012年9月1日至2016年7月15日期间的房屋使用费，按照估价报告确定的每平方米单价计算，以房屋使用面积400平方米为准，计650908元（416.01元/平方米×400平方米÷12月×28月+423.50元/平方米×400平方米+430.30元/平方米×400平方米÷12月×6.5月）。五方公司主张按估价报告确定的面积计算，与其庭审中确认的面积矛盾，且估价报告确定的面积未经老船夫公司确认，故对五方公司的该主张不予支持。老船夫公司对估价报告有异议，鉴定人已经出庭予以解答，没有证据证明该估价报告存在不合法之处，故对估价报告确定的涉案房屋每平方米年租金应予采信。即，本院支持五方公司2016年7月15日前的房屋使用费917575元（266667元+650908元）。对2016年7月16日之后至老船夫公司实际迁出涉案房屋期间的房屋使用费，因五方公司未申请评估，可参照2016年7月15日前的评估价，即按每年使用费172120元（430.30元/平方米×400平方米）计算。
综上所述，经本院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条规定，判决如下：
一、青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司于本判决生效之日起10日内从其占用的太原市五方装潢有限公司所有的位于青岛市市南区延吉路111号的房屋内迁出。
二、青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司于本判决生效之日起10日内支付给太原市五方装潢有限公司2016年7月15日前的房屋使用费合计917575元。2016年7月16日之后的房屋使用费，按照每年172120元计算至实际迁出之日。
三、驳回太原市五方装潢有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10146元，由青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司负担。评估费13808元，由太原市五方装潢有限公司负担9000元，青岛老船夫海鲜城娱乐有限公司负担4808元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 曹恩华
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 刘秀珍
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 郭 享