广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1009号
原告吕芳，1973年6月26日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人孙俊杰、陈月。
被告广东天宏物业管理有限公司，住所地广州市天河区天北路561号101房。
法定代表人陈秋岗。
委托代理人朱斌雄、莫立、均系广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
原告吕芳诉被告广东天宏物业管理有限公司（简称“天宏公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕芳的委托代理人孙俊杰、陈月，被告天宏公司的委托代理人朱斌雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕芳诉称：2013年1月7日凌晨，原告所居住的金田花苑金适翠居502房发生入户盗窃案。房屋小阳台防盗网被撬，原告及家人的手机、手提电脑、首饰、现金等物品被盗，损失金额达14881元。案发后，原告及时报警。经公安机关现场勘察，证实盗贼是由金田花苑小区内金适翠居门外楼梯一楼走上四楼，翻越四楼外墙通道走至四楼平台花园，再由四楼平台花园攀爬管道至五楼平台，然后撬开防盗网进入室内。据悉，当天被盗的还有702房，之前被盗的有8、9、11、12、17等楼层。从公安机关获悉，小区的管理存在安全漏洞，一是已多次发生盗窃案而未加强治安管理措施，小区东北门及西门对外来人员未履行严格的登记制度致外来人员可自由出入；二是监控设备严重不足，如小区内道路没有监控设备，特别是四楼平台应该安装而未安装；三是金适翠居门外楼梯存在严重安全隐患，盗贼容易通过此处进入四楼花园平台，楼梯门不应装在四层而应装在三层以下，同时四楼外墙通道应该封闭或用倒刺防盗网措施；四是四楼花园平台与五楼平台之间的倒刺防盗网密度不够。针对上述安全隐患，原告于2013年1月向被告递交的《关于申请减免物业管理费的报告》已明确指出。事后被告对部分隐患亦进行了整改。如金适翠居门外楼梯安装的防盗门下移一层，煤气管道已涂抹润滑油并加缠铁丝网，四楼花园平台与五楼平台之间的倒刺防盗网已加焊铁条紧固等。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”被告作为物业服务企业，应当对房屋及配套设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的相关秩序，协助做好物业管理区域的安全防范工作。被告在物业管理上存在诸多隐患，没有及时整改，未尽到法律规定的基本义务。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”被告物业服务没有达到法律及物业管理的基本要求，造成原告的损失，依法应当承担相应的责任，赔偿原告的损失。为公平、公正、和谐处置原告被盗造成的损失，原告于2013年1月向被告递交书面报告，申请免去金适翠居502房一年的物业管理费，但未见回复。2013年12月10日，原告再次递交书面报告后，被告于同年12月26日复函原告，不同意原告的申请。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告被盗财物的损失14881元。2、被告承担本案诉讼费。
被告天宏公司辩称：不同意原告诉请。一、原告主体不适格。根据《物业管理条例》第二条，物业服务合同是由物业企业与业主签订，而原告并非涉案物业的业主，不能以业主的名义向我方提起违约之诉。二、被告已经适格履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十七条，物业企业只有防范性的安保义务。根据我方证据，我方已经采取了24小时值班、外来人员出入登记、监控录像、防盗门、铁围栏、防盗网等多方面的保安措施，已经适格履行了防范性保安义务。三、原告损失无法确定。原告被盗案件尚未侦破，其提供的损失证明未经有资质的第三方评估确认，因此无法证明原告的实际损失金额。即使案件侦破，被告也不是原告财产损失的直接侵害人，其损失不应由我方承担。四、被告承担的是防范性保安义务，而非财产保险责任。根据我方证据，涉案大楼每月物管费的支出中保安支出占比例36%，可以证明我方已经尽力确保了大楼安全。原告不能加重我方在其中的履约责任及赔偿风险，不能向对待保险公司一样，一旦发生财产损失就要求我方赔偿，否则有违公平原则。
经审理查明：案外人郑玉梅是广州市天河区天河北路563号502房（建筑面积140.12平方米，简称“涉案房屋”）的登记权属人。本案中郑玉梅出具《证明》并到庭确认，原告是其女儿，涉案房屋由其交给原告使用，原告是涉案房屋的合法使用人。被告是涉案房屋所在小区“金田花苑”的物业管理公司。本案中被告称，由于金田花苑尚未成立业委会，故由开发商委托其在金田花苑提供物业管理服务。对此被告提供2008年12月20日被告（乙方）、广州天恒房地产开发有限公司（甲方）双方签订的《物业管理合同》一份予以证实。合同载明：该合同期限自2009年1月1日起至2019年12月31日止；委托管理事项包括配合和协助当地公安机关进行安全防范，实行24小时值班巡逻等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；管理服务费，其中高层住宅（带电梯）为2元／平方米，该费用包含保安巡逻值班费等。
2013年1月7日涉案房屋发生入室盗窃事件（原告称小偷作案时间在该日凌晨，其早上醒来后发现被盗），原告当日报警。
被盗事件发生后，原告分别在2013年1月、2013年12月两次向被告发出《关于申请减免物业管理费的报告》，称2013年1月7日涉案房屋发生入室盗窃事件，造成其损失金额达1万多元，要求被告对小区安全管理隐患作出整改；因被告物业管理存在不妥之处，为公平、公正、和谐处置该案造成损失，最大限度减低此事给管理处带来的负面影响，要求被告免去涉案房屋一年的物业管理费。
2013年12月26日，被告向原告作出《关于金适翠居502房业主申请报告的复函》，不同意原告提出免除一年管理费的要求。
2014年2月25日，原告提起本案诉讼。
本案中原告对其被盗损失制作一份损失明细表予以说明，包括：1、更换铝合金防盗窗及防蚊纱窗，金额1500元；2、18K金钻石吊坠（含项链），金额1981元；3、联想Y480手提电脑一台，金额3900元（购买价格5200元，按电子设备最低折扣年限3年后折旧后计算）；4、三星9228型手机一台，金额2000元（按2013年2月至4月二手手机价格）；5、现金人民币5000元；6、银手镯500元。以上合计14881元。原告对此提供如下证据证实：1、2013年1月15日广州市白云区永兴五金水电经营部出具的安装不锈钢防盗网及防蚊纱窗收款收据一份，金额1500元。2、佳盛珠宝广百中怡分店出具的保修单，载明购买商品名称18K金钻石吊坠，价格1981元。3、广州市公安局天河区分局石牌派出所2014年1月20日出具的《报案证明》。载明：2013年1月7日8点35分许，事主吕芳来我所报案称：其在天河北路金田花苑金适翠居的502房被入室盗窃，被盗了一部联想黑色手提电脑、一条金项链、一对银手镯及一部三星NOTE2黑色手机（手机号139××××3009），物品总价值约10000元；我所接报后已现场勘查，并立刑事案侦查；现该案仍在侦查中，暂未破案。4、原告上网下载的联想Y480手提电脑介绍文章，显示该电脑报价5399元。5、原告上网下载的三星9228型号二手手机报价（价格自1800元至3200元不等）。上述证据经质证，被告认为：上述证据是原告自行制作，未经任何评估机构或公安机关的确认，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；《报案证明》中被盗物品损失是原告报称的，并非公安机关的确认。
原告提供照片共18张（原告自编号1-18，原告称编号1-14张为公安部门现场勘查时所拍；编号15-18为2013年12月28日所拍），拟证明被告的物业管理存在疏漏。经质证，被告以公安部门没有确认为由，对上述原告所称的由公安部门提供的照片不予确认；编号16-18照片的真实性、合法性、关联性予以确认，说明案发后被告已增强了防范性的安保措施，适格履行合同。
原告庭后另提供如下证据：1、金田花苑小区照片2张，拟证明金田花苑小区监控摄像头覆盖面不够，存在监控死角，导致安全隐患。2、涉案房屋被盗当晚监控录像光盘1张，拟证明行人可自由出入金田花苑小区，特别是西门没有设置门禁，门卫也没有对行人进行盘查。经质证，被告对证据1的真实性予以确认，但对证明内容有异议，认为与本案损失发生没有必然因果关系；证据2的真实性、关联性均不予确认，无法确认该视频为金田花苑小区的监控视频，即使属实也与本案损失发生没有必然因果关系。
被告为证明其适格履行合同义务，提供：1、被告出具的《证明》（主要内容为许国恩等三人为金适翠居大堂管理员）及许国恩等三人身份证件；2、金适翠居管理员值班表（2013年1月6日至1月7日）；3、外来人员登记表（2013年1月5日至1月7日）；4、被告在小区多处设置的保安设施照片（包括监控摄像头、防盗门、铁围栏、防盗网等设施）；5、被告自行制作的《金适翠居住宅楼收入及支出比例情况说明》（其中载明大堂值班人员所需费用占收益36.1%）等证据予以证实。经质证，原告以属被告单方制作为由，对上述证据1、2、3、5的真实性均不予确认；证据4真实性无异议，但关联性有异议，证明被告在涉案房屋被盗之前没有履行好安保义务。
本案中原告提供涉案房屋的管理费发票一份，显示2011年1-6月管理费合计1682元。被告对该发票无异议，并确认涉案房屋的管理费收费标准为2元／平方米／月（其中1.85元为物业管理费，0.15元为小区电梯电费），该收费标准是物价局穗价（2004）198号文批复的。
在2014年6月17日庭询中，被告确认：金田花苑小区有东门、西门、东南门三个出入门；人员进出小区大门不需要刷卡，但住户进入大楼需要刷住户卡。原告则称，正是由于被告对人员进出小区把关不严，才导致本案被盗事件。被告另确认，涉案房屋所在大楼外面有另外的一至四层的楼梯，涉案房屋被盗前四楼与三楼之间有一个防盗门，事发后其将防盗门下移一层。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于原告是否本案适格诉讼主体问题。首先，涉案房屋的登记权属人郑玉梅对原告提起本案诉讼没有异议。且郑玉梅已出具《证明》并到庭确认原告为其女儿，涉案房屋由其交给原告使用，原告是涉案房屋的合法使用人。其次，原告持有缴纳涉案房屋物业管理费的相关发票，报警回执显示原告是涉案房屋2013年1月7日被盗事件的报警当事人，且根据被盗事件发生后原、被告双方的往来函件，被告也未对原告的主体身份提出异议。原告作为涉案房屋实际使用人，与作为涉案房屋小区的物业管理公司的被告存在事实上的物业服务合同关系，原告是本案适格诉讼主体，有权提起本案诉讼。
本案中被告对涉案房屋2013年1月7日发生入室盗窃的事实未持异议。关于被告应否对2013年1月7日涉案房屋被盗事件造成原告的财物损失承担法律责任的问题。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”按查明的事实，首先，根据被告自身提供的《物业管理合同》，其应对金田花苑小区实行24小时值班巡逻等保安工作，即实行24小时保安巡逻是被告的合同义务。但被告提供的证据未足以证实其在涉案房屋被盗当天履行了24小时保安巡逻义务。本案中被告对原告提供的事发当日监控视频的真实性虽予以否认，但没有相反证据予以反驳，本院依法作为证据采纳。根据该监控视频，2013年1月7日凌晨时分小区出入口并无相关安保人员，也印证被告没有履行24小时安保巡逻义务。其次，众所周知，金田花苑小区地处广州市天河北商业旺地，流动人口多、人员构成复杂，对金田花苑小区的小区安保工作提出了更高要求，被告作为物业管理公司应根据小区的实际情况采取相应的安保措施。但根据被告自身陈述，人员可自由进出小区大门，被告的安保措施存在一定疏漏。再次，根据原、被告双方举证及陈述，涉案房屋被盗后，被告采取了相关补救措施，包括将涉案房屋所在大楼外面的楼梯的防盗门下移一层，在煤气管道上涂抹润滑油并加缠铁网，等等。被告上述改进小区安保措施的做法应予肯定，但也反映出被告原安保措施存在一定程度的疏漏。综上所述，被告提供的物业管理服务未能完全符合合同约定，导致涉案房屋发生入室盗窃事件及原告相关财物损失，被告应负相关的法律责任。鉴于原告自行制作的损失清单中的物品、损失金额与广州市公安局天河区分局石牌派出所2014年1月20日向原告出具的《报案证明》中的被盗物品、金额有一定区别，无法完全一一对应，且原告未能提供相关的购物发票等，原告要求被告赔偿其被盗财物损失14881元理据不足。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情判令被告赔偿原告财物损失3000元。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东天宏物业管理有限公司赔偿原告吕芳财物损失3000元。
二、驳回原告吕芳的其它诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费170元，由原告吕芳负担120元，被告广东天宏物业管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 王 青
人民陪审员 梁泳怡
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝