天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1655号
上诉人（原审被告）天津市灿谊金属制品有限公司，住所地北辰区京福公路东（农工商红光总公司院内）。
法定代表人史纪纲，总经理。
委托代理人张伟，该公司法务顾问。
被上诉人（原审原告）天津市森朗农业发展有限公司，住所地天津市北辰区京福公路东（红光农场内）。
法定代表人周维，总经理。
委托代理人王天宇，该公司职员。
委托代理人陈亮，该公司职员。
上诉人天津市灿谊金属制品有限公司（以下简称灿谊公司）与被上诉人天津市森朗农业发展有限公司（以下简称森朗公司）因租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第4455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2012年6月18日，灿谊公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订《房屋场地租赁协议》一份，约定：天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将坐落于104国道以东金龙钢管有限公司院内车间及房屋面积852.5平方米出租给灿谊公司使用，由于扩建拆除灿谊公司的办公用房，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司无偿提供165平方米给灿谊公司使用，仅限于灿谊公司用于加工生产自行车配件；租赁期限共3年，自2012年7月1日起至2014年6月30日将上述房屋场地交付灿谊公司使用；由于灿谊公司积极配合天津益晟佳恒钢材贸易有限公司扩建改造，经双方协商，免交租金一年（即自2013年7月1日起交纳租金）；租赁期届满，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司有权收回所出租房屋场地，灿谊公司自建部分可自行拆除，将场地恢复原貌；该房屋如继续出租，则在租赁期满三月之前，经双方友好协商，根据当时市场情况商定租期及租金。合同约定，每年租金6万元，按季交纳，每季度初交纳1.5万元；灿谊公司逾期交付租金、水电费等相关费用的，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将收取违约金，每逾期一天，加收前交金额的千分之一作为违约金，直至灿谊公司将欠交金额交齐。上述协议签订后，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司依约将出租房屋场地交付灿谊公司使用。后森朗公司、灿谊公司及天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订一份《合同权利义务概括转移协议》，该协议记载，根据天津市农工商红光总公司研究决定，将天津益晟佳恒钢材贸易有限公司与灿谊公司签订的《房屋场地租赁合同》由森朗公司承继。三方就天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将其在2012年7月1日与灿谊公司签署的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任概括转移给森朗公司等事宜协商一致，达成如下协议，以资三方共同遵守：三方同意天津益晟佳恒钢材贸易有限公司将其与灿谊公司签署的《房屋场地租赁合同》中享有的权利和承担的义务、责任于本协议签订之日概括转移给森朗公司，森朗公司同意概括承受天津益晟佳恒钢材贸易有限公司与灿谊公司所签上述《房屋场地租赁合同》中天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的全部权利及义务；在本协议签订生效后，上述《房屋场地租赁合同》项下天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的权利义务全部由森朗公司履行，天津益晟佳恒钢材贸易有限公司原在上述《房屋场地租赁合同》项下履行的全部义务均视为森朗公司已履行之义务，相应产生的权利亦均由森朗公司全权承接、享有；自本协议生效后，灿谊公司应直接向森朗公司履行应付未付租金等义务；本协议自三方签字盖章之日起生效并执行。该协议落款处未注明签订时间。另查，2014年11月11日灿谊公司向森朗公司交纳2014年7月至12月租金3万元，自2015年1月1日灿谊公司未交纳租金。灿谊公司租赁的场地门口处张贴有森朗公司所发通知一份，内容为：根据津垦司〔2013〕88号文件要求天津农垦红光有限公司的整体发展规划部署，凡在原金龙钢管厂区内与森朗公司签署的租赁单位，租赁合同到期后一律不再续签，厂房收回后由总公司统一安排规划。请您单位于2015年7月31日前迁出。如逾期不迁出，我单位将对您单位停水、断电，并进入司法程序，出现的一切损失由您单位自负。落款时间为2015年7月17日。另外，除上述2012年6月18日灿谊公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》外，双方未在2012年7月1日另签订其他租赁协议。再查，灿谊公司所租赁的本案诉争房屋场地权利人系天津红狮城投资发展有限公司。2015年8月28日天津红狮城投资发展有限公司出具证明，称2012年6月18日森朗公司与灿谊公司签订的《房屋场地租赁合同》中涉及的场地及房屋属于天津红狮城投资发展有限公司所有。天津红狮城投资发展有限公司所有的上述《房屋场地租赁合同》中的场地及房屋已委托森朗公司管理、租赁和收益，诉讼事宜亦以森朗公司名义提起诉讼。
原审法院认为，灿谊公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的租赁协议，系双方真实意思表示，除对违约金的约定外，合法有效，受法律保护。双方在租赁合同中约定的租赁期限为三年，但起止时间为自2012年7月1日至2014年6月30日，计算有误。森朗公司提交了停租通知回执复印件予以佐证，但灿谊公司不予认可，森朗公司不能提供证据原件，对该证据原审法院不予认定。双方租赁期限应自合同约定的2012年7月1日起算，计算至2015年6月30日。森朗公司、灿谊公司及天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《合同权利义务概括转移协议》中虽将租赁协议的签订时间写为2012年7月1日，但综合考虑除2012年6月18日灿谊公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》外双方未在2012年7月1日另签订其他租赁协议，该2012年6月18日签订的租赁合同约定的起租时间为2012年7月1日，且灿谊公司曾向森朗公司交纳租金，原审法院依法认定该《合同权利义务概括转移协议》转让的即为2012年6月18日灿谊公司与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司签订的《房屋场地租赁协议》中约定出租人天津益晟佳恒钢材贸易有限公司的权利义务。该协议系当事人真实意思表示，合法有效。森朗公司依该协议概括继承了出租人的权利义务，且该租赁房屋场地的权利人天津红狮城投资发展有限公司亦认可森朗公司行使管理人的权利，灿谊公司主张森朗公司主体不适格，原审法院不予支持。现双方约定的租赁期间已经届满，森朗公司要求灿谊公司腾空租赁房屋及场地交还森朗公司，原审法院予以支持。关于森朗公司主张灿谊公司按每月租金5000元的标准向森朗公司支付自2015年1月1日至实际腾房之日的租金一节，因灿谊公司无正当理由未向森朗公司支付自2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金，根据租赁协议关于租金的约定，灿谊公司应向森朗公司支付租金3万元（60000元/12个月×6个月）。自2015年7月1日租赁期限届满后灿谊公司仍在占用诉争房屋，其应向森朗公司支付房屋占有使用费，森朗公司主张参照房屋租金的标准计算，符合法律规定，原审法院予以支持。关于森朗公司主张违约金一节，因灿谊公司无正当理由拖欠租金，构成违约，灿谊公司应承担相应的违约责任，给付出租人违约金，但双方在合同中约定的违约金过高，原审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、天津市灿谊金属制品有限公司于判决生效之日起十五日内将其承租的坐落于104国道以东金龙钢管有限公司院内车间及房屋房屋腾空并返还给天津市森朗农业发展有限公司；二、天津市灿谊金属制品有限公司于判决生效之日起五日内支付天津市森朗农业发展有限公司自2015年1月1日至2015年6月30日期间的租金3万元，并按每月5000元的标准支付天津市森朗农业发展有限公司自2015年7月1日起至实际腾空房屋并返还给天津市森朗农业发展有限公司之日止的房屋占用费；三、天津市灿谊金属制品有限公司于判决生效之日起五日内按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的四倍的标准支付天津市森朗农业发展有限公司违约金（以1.5万元为基数，自2015年1月1日起算至2015年3月31日止；以3万元为基数，自2015年4月1日至判决确定的租金给付日止）；四、驳回天津市森朗农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，由灿谊公司担负。
原审法院判决后，上诉人灿谊公司不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人灿谊公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉请求二审法院判令：1.依法撤销原审判决；2.发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3.本案诉讼费用由被上诉人负担。上诉人的主要上诉理由是：本案诉争房屋场地权利人天津红狮城投资发展有限公司并未对《合同权利义务概括转移协议》予以追认，故被上诉人作为原告主体不适格，无权向上诉人主张权利。虽然上诉人交过半年租金，但不足以证明双方存在租赁合同关系。
被上诉人森朗公司辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人与被上诉人存在租赁合同关系，被上诉人向上诉人主张权利证据充分。被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实正确，本院予以确认。双方当事人在本院二审期间均未提交新的证据。
本院认为，本案当事人的争议焦点是被上诉人森朗公司是否有权向上诉人灿谊公司主张涉诉权利。经查，上诉人、被上诉人与天津益晟佳恒钢材贸易有限公司于2012年6月18日签订的《合同权利义务概括转移协议》中约定，由被上诉人概括继承了出租人的权利义务。该诉争房屋场地权利人天津红狮城投资发展有限公司亦于2015年8月28日出具证明认可被上诉人行使管理人的权利，并明确表示对上述《合同权利义务概括转移协议》予以认可，故上诉人提出的被上诉人作为原审原告主体不适格的上诉理由，事实依据不足，本院不予采信。被上诉人有权依据双方租赁合同关系主张相应涉诉权利。因双方约定的租赁期限已满，现被上诉人要求上诉人腾空租赁房屋及场地予以交付，事实依据充分，应予以支持。综上，上诉人灿谊公司的上诉请求及理由，因事实及法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人天津市灿谊金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 陈 豪
代理审判员 张炳正
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 薛东超
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……