湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）武民初字第00314号
原告（反诉被告）刘群英，女。
被告（反诉原告）刘月华，女。
委托代理人谢钢，湖南告成律师事务所律师，特别授权代理。
刘群英与刘月华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理。2013年4月，刘月华对刘群英向本院提出反诉。2014年8月25日，本院依法组�合议庭，对本案本诉及反诉依法合并审理。刘群英及刘月华的委托代理人谢钢到庭参加诉讼。本案已经审理终结。
刘群英诉称：2001年11月23日，被告刘月华（乙方）与常德棉纺织厂（甲方）签订了一份《公有住房优惠出售合同书》，甲方同意售给乙方公有住房一套，双方议定如下协议：一、甲方出售给乙方的房屋座落在武陵镇仙桥路92号15栋1层9号，系非成套住宅，实测建筑面积19.48平方米，房价总额为壹仟零陆拾叁元整（1063元）。二、乙方购房款以一次性付款方式，按付款优惠规定于2001年11月30日付清房价款851元。原告刘群英代被告刘月华交纳了上述房价款，被告刘月华由此取得了该房屋的所有权，并办理了房屋产权证。
2003年4月17日，原告与被告经协商，签订了一份《售房协议》，该协议约定：座落在常德市德山（原棉纺织厂宿舍）南山路15栋9号单间房屋一间�面积19平方米，现以1200元的价格出售给刘群英（如将来房屋被拆迁，房款归刘群英所有），如任何一方违约，赔偿贰万元违约金。卖方、买方各执一份。卖房人刘月华、买房人刘群英均在该协议上签字，并人杨耀林作为双方的公证人在协议上签字。协议签订后，原告按约向被告支付了1200元购房款，被告将房屋产权证交付给了原告，随后，原告一直占有、使用该房屋至今。尔后，原告多次联系被告，要求被告协助原告办理房屋过户手续，但被告拒绝协助，置之不理，并声称要将房屋收回，予以反悔。
原告认为，原、被告是在充分协商的基础上达成一致意见后所签订的《售房协议》，是双方真实意思表示，既不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体及第三人的利益，应是合法有效的。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，被告拒不协助原告办理房屋过户手续的行为，违背了诚实信用原则。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告按合同约定全面履行义务，协助原告办理房屋过户手续，并承担本案诉讼费用。
刘月华辩称及反诉称：应驳回刘群英的诉求。反诉人刘月华名下有位于德山开发区晒谷岭居委会15栋的房屋一套，产权面积为26.32平方米。该房的产权来源是刘月华于2001年12月从常德棉纺厂以职工的名义购买的优惠公有住房。该房当时的成本价为每平米350元，市场价为每平米420元，因为刘月华系常德棉纺厂的职工，当时厂里给刘月华的优惠条件是一次性付款房屋价格为851元。刘月华取得该房屋产权后，被反诉人刘群英当�想租刘月华的房屋居住。因是朋友关系，刘月华表示同意，租期未明确，只表明刘月华在安乡生活期间，可以由刘群英租住，租金按月50元计算，被上诉人刘群英代上诉人刘月华垫交的850元转为房屋租金，2003年4月，850元抵扣完后，被上诉人向上诉人一次性交纳了两年的房租1200元。之后的房租一直未付。现该房屋即将被拆迁，而被反诉人刘群英不仅未能支付刘月华的自2005年5月至今的房屋租金，反而伪造房屋买卖协议，欲获取不正当的拆迁利益。为维护房屋所有权人刘月华的合法权利，特向贵院提起反诉，请求依法判令：一、双方之间的房屋租赁关系立即解除，被反诉人刘群英立即腾退反诉人刘月华名下的房屋；二、被反诉人刘群英支付自2005年5月起至房屋被腾退之日止的房屋租金，计至提起反诉之日止的房屋租金4800元，至腾房之日止的房屋租金另计。
刘群英针�反诉辩称：双方是房屋买卖合同关系，不是租赁关系。
刘群英为支持其本诉主张及辩称主张，向本院提供了下列证据：
1、售房协议；
2、房屋合同书；
3、职工购房审批表。
刘月华为支持其辩称主张及反诉主张，向本院提供了下列证据：
1、新的房产证；
2、职工购房审批表；
3、刘群英购房合同；
4、鉴定函2份。
另，2013年8月，经刘月华申请，本院委托湖南大学司法鉴定中心对售房协议上“刘月华”签名的真实性予以鉴定，其鉴定意见为：2003年4月17日的《售房协议》上“刘月华”的签名与所提供样本上“刘月华”的签名是同一人书写形成。
经庭审举证及质证，刘月华对刘群英提供的证据1、2、3提出异议，认为缺乏真实性或关联性，不予认可；对刘月华提供的证据1、2、3、4，刘群英认为缺乏真实性合法性，不予认可。合议庭经评议后认为，刘群英提供的�据1及刘月华提供的证据1真实合法有效，可以作为本案定案依据。对刘群英提供的证据2及刘月华提供的证据3，因其缺乏真实性或关联性，本院不予认可；对刘群英提供的证据3及刘月华提供的证据2，本院认可该审批书审定的内容；对刘月华提供的证据4，因其非本案证据，不作为本案定案依据。对湖南大学司法鉴定中心所作司法鉴定意见，因其具有真实合法客观性，合议庭予以采信。
根据采信的证据及到庭当事人对本案事实的陈述，本院确认以下案件事实：2003年4月17日，刘群英与刘月华签订一份《售房协议》，约定“座落在常德市德山（原棉纺织厂宿舍）南山路15栋9号单间房屋一间，面积19平方米，现以壹仟贰佰元的价格出售给刘群英，（如将来房屋被拆迁，房款归刘群英所有），如任何一方违约，赔偿贰万元违约金。卖方、买方各执一份。合同签定后，刘群英向刘月华支付全部购房款1200元，刘月华向刘群英交付房屋及房产证（房屋坐落常德市德山开发区晒谷岭居委会、房产证号为常德市房权证武字第000922**号，建筑面积26.32平米）。2013年4月，刘月华以遗失补证的方式另行取得上述房屋的产权证，证号：常房权证监证字第03569**号。2013年3月，刘群英以多次要求被告协助过户但未果为由向本院起诉，提出前列诉讼请求；刘月华遂于2013年4月提出前列反诉请求。
本院认为，刘群英与刘月华签订的《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效，本院予以认可，双方当事人应全面履行合同约定义务。本案中，虽售房协议约定房屋的面积为19平米，但刘月华已将登记为建筑面积26.32平米的房屋整体及房屋产权证交付刘群英；刘群英亦已按约支付全部购房款且占有使用该房屋�今，故该房屋登记面积的所有权应归刘群英所有；虽双方未书面约定刘月华有协助过户义务，但依据房屋买卖交易习惯，刘月华仍应履行协助刘群英将该房屋过户的义务，以实现双方达成的有效房屋买卖合同的真实目的，故对于刘群英提出的前列诉讼请求，本院予以支持。对于刘月华提出双方系租赁关系的辩解主张及反诉诉求，因其缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、刘月华在本判决生效之日起30内协助刘群英办理房屋产权变更登记手续（房屋建筑面积26.32平方米，房产证号码为常房权证监证字第03569**号）；
二、驳回刘月华对刘群英的诉讼请求。
本案本诉受理费1000元；反诉受理费550元，减�收取275元，合计1275元，由刘群英负担1000元，刘月华负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘 沫
人民陪审员 赵金霞
人民陪审员 张建军
二〇一四年九月十五日
代理书记员 倪宏华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。