南京市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书(2014)鼓执异字第84号异议人(案外人)万爱玲，女，汉族，1967年9月24日生。委托代理人周阳、陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。申请执行人江苏银行股份有限公司南京城北支行，住所地在本市鼓楼区山西路67号南京世界贸易中心大厦。负责人刘平，该行行长。委托代理人崔勇、张贝，江苏东域律师事务所律师。被执行人崔柏霖（曾用名崔北栗），男，汉族，1962年5月13日生。被执行人张雪梅，女，1980年11月15日生。本院在执行江苏银行股份有限公司南京城北支行（以下简称江苏银行城北支行）与崔柏霖、张雪梅借款合同纠纷一案中，案外人万爱玲不服本院2014年6月11日张贴的（2014）鼓执字第1187号迁让公告，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日进行了公开听证审查。异议人万爱玲及其委托代理人周阳、陈婷，申请执行人江苏银行城北支行的负责人刘平及其委托代理人崔勇、张贝到庭参加了听证，被执行人崔柏霖、张雪梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人万爱玲异议称，2009年12月5日，被执行人崔柏霖将其所有的、位于南京市栖霞区X路X号X幢X单元X室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给异议人万爱玲并签订房屋租赁合同，约定：崔柏霖将该房屋出租给万爱玲，租赁期限为二十年，从2009年12月15日到2029年12月14日止。租金标准为每年50000元人民币。出租人崔柏霖同意承租人万爱玲将该房屋转租给第三人。出租人崔柏霖在房屋租赁合同签订后十日内将该房屋交付给承租人万爱玲使用。合同签订后，出租人崔柏霖按约将该房屋交付给万爱玲占有、使用。后经向房产局查询得知，2010年1月18日，崔柏霖又将该房屋抵押给江苏银行城北支行。2010年2月10日，崔柏霖向万爱玲借款人民币500000元，同年10月11日，又向万爱玲借款人民币500000元，合计借款人民币1000000元。因崔柏霖未按约归还借款，双方遂又于2010年11月15日签订房屋租赁补充协议，约定：万爱玲以其对崔柏霖持有的1000000元到期债权，充抵万爱玲对崔柏霖按房屋租赁合同约定应付的二十年租金。异议人认为，异议人与崔柏霖分别签订的房屋租赁合同和补充协议均合法有效。崔柏霖抵押涉案房屋发生在房屋租赁合同生效之后，该抵押权不能对抗异议人享有的合法承租权。法院在对被执行人崔柏霖名下的涉案房屋执行拍卖时，应在拍卖公告中对异议人的承租权予以披露，并依法保护异议人对上述房屋的二十年承租权。综上，请求撤销本院2014年6月11日的（2014）鼓执字第1187号迁让公告。申请执行人江苏银行城北支行答辩称，异议人提供的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议中甲方崔柏霖的签名与其在答辩人处办理贷款时签署的法律文件中的签名不是同一人的笔记，非其本人签署，系异议人冒签。异议人至今未提供任何证据证明异议人向崔柏霖支付了租金，故异议人与被执行人双方不存在租赁关系。2012年10月份以前，崔柏霖本人一直住在涉案房屋内且缴纳物业费至2012年12月31日，与异议人主张2009年12月5日与崔柏霖签订房屋租赁合同并实际占有、使用该房屋的事实相违背，且异议人与崔柏霖之间的房屋租赁合同未向房屋租赁管理部门登记备案，不能对抗申请人的抵押权，故请求法院驳回异议人的异议请求。经审查查明，2010年1月14日，崔柏霖向江苏银行城北支行申请个人贷款166万元并签订个人借款合同。2010年1月18日，崔柏霖与江苏银行城北支行签订南京市房地产抵押合同，约定以本市栖霞区X路X号X幢X单元X室房屋为上述借款提供抵押担保，同日，江苏银行城北支行取得上述房屋宁房他证栖字第2362**号房屋他项权证。2010年1月20日，江苏银行城北支行向崔柏霖发放贷款166万元。后崔柏霖未按合同约定的期限履行还本付息的义务，江苏银行城北支行遂将其诉至法院。2014年1月13日，本院作出(2013)鼓商初字第961号民事判决：一、被告崔柏霖、张雪梅自判决生效之日起五日内一次性归还原告本金1489001.46元及利息、罚息。二、原告江苏银行城北支行有权对本市栖霞区X路X号X幢X单元X室房屋的折价或拍卖、变卖价款在上述债务范围内享有优先受偿权。判决生效后，因被执行人未按判决履行义务，江苏银行城北支行遂向本院申请强制执行。执行过程中，因涉案房屋于2012年8月9日被杭州市滨江区人民法院以(2012)杭滨商初字第746号裁定查封，本院就该房屋的处置与杭州市滨江区人民法院协商。2014年9月18日，杭州市滨江区人民法院函复同意由本院对涉案房屋进行处置。2014年6月11日，本院在涉案房屋上张贴(2014)鼓执字第1187号迁让公告，责令居住该房屋内的人员于2014年6月22日前迁出。异议人不服遂提起本次执行异议。异议人万爱玲为证明其对涉案房屋享有对抗江苏银行城北支行抵押权的租赁权，向本院提供以下证据：1、2009年12月5日崔柏霖为出租方、万爱玲为承租方的房屋租赁合同一份，合同约定：租期二十年，自2009年12月15日始至2029年12月14日止，租赁期内，每年12月15日至次年12月14日为一个租赁年度。租金标准为50000元每年，先付后用，每个租赁年度开始前15日内一次性付清。该租赁合同落款处的签约时间为打印字体，签名为手写并按指印。2、2009年12月15日崔柏霖出具的50000元收条一份，载明：今收到万爱玲女士房屋租金，人民币50000元整现金。3、涉案房屋的房产证、土地证(原件)，以证明异议人取得了涉案房屋的承租权。4、四份购物发票，购买物品分别为长虹液晶彩电、长虹等离子彩电、海尔洗衣机及冰箱，以证明异议人实际使用该房屋。5、涉案房屋的水电费及电视缴费单共计17张，最早日期为2012年9月21日，以证明万爱玲一直在占有使用该房屋，发票户名均为崔柏霖。6、银行转账凭证2张，金额分别是475000元。借条2张，落款日期为2010年10月11日的借条载明：今借到万爱玲人民币500000元整，于2010年10月11日至2010年11月10日还清。落款日期为2010年2月10日的借条载明：今借到万爱玲人民币500000元整，于2010年2月10日至2010年5月9日还清。两张借条落款人均为崔柏霖并按指印。7、房屋租赁补充协议一份，协议约定：以万爱玲持有的1000000元的债权冲抵2009年12月5日签订的房屋租赁合同的20年的租金。申请执行人江苏银行城北支行为证明涉案房屋设定抵押前不存在出租事实，向本院提供了以下证据：1、申请人于2014年11月20日10点持有法庭调查令到涉案房屋的物业公司与物业公司管理部负责人作的谈话笔录，该负责人称房屋一直由崔柏霖居住至2012年10月份，物业费交至2012年12月31日，并出具了一份加盖物业公司公章的涉案房屋欠缴物业费情况单。2、江苏银行城北支行向崔柏霖发放贷款的文件，以证明贷款文件上的签名与异议人证据一的签名不一致，异议人证据一系伪造。听证中，异议人陈述，在收取水电费的时候，无论怎么收取，是谁缴纳的，均开具产权人名字，且房屋到手后没多久异议人就对房屋进行了装修并居住，2011年年底时崔柏霖要求先住一段时间，异议人便将房屋给崔柏霖居住了不到1年的时间，后交给周某居住。异议人请求证人周某出庭，证明周某曾受万爱玲委托居住在涉案房屋内，同时还有汤某也居住在内，居住期间周某并未缴纳物业费。本院认为，异议人万爱玲所主张的对涉案房屋的租赁权不能对抗江苏银行城北支行所享有的抵押权。理由如下：（一）异议人万爱玲提供的证据不能充分证明其自2009年12月15日便一直承租使用涉案房屋。首先，万爱玲出具的房屋水电物业费单据户名均为崔柏霖，就其提出的装修事宜亦未提交相关证据证实，故不能证明涉案房屋是万爱玲本人使用。其次，租赁权作为物权化的债权，其设立时间并非简单是租赁合同的签订时间，而应是承租人对租赁物实际占有、使用的时间。物业公司称崔柏霖一直缴纳物业费至2012年12月31日，万爱玲亦自称2011年底崔柏霖居住在涉案房屋内一年之久，日期均在崔柏霖与申请人签订抵押合同之后。故万爱玲在崔柏霖签订抵押合同之前并未实际占有使用涉案房屋。（二)异议人万爱玲主张的租赁权不能对抗申请执行人江苏银行城北分行对涉案房屋登记的抵押权。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，从异议人万爱玲提供的房屋租赁补充协议内容看，崔柏霖系用其所有的涉案房屋20年的使用权来抵偿所欠万爱玲的100万元借款，该合同性质上应为房屋使用权抵偿合同，而非法律意义上的房屋租赁合同，万爱玲作为房屋使用权抵偿合同的权利人不受合同法规定的“买卖不破租赁”原则的保护。综上，本院在取得对涉案房屋的处置权后，通知要求涉案房屋内居住、使用人员限期迁出，具有法律依据。异议人万爱玲以其对涉案房屋享有二十年的租赁权为由要求撤销本院2014年6月11日的(2014)鼓执字第1187号迁让公告的异议请求，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回异议人万爱玲的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  丁 广审 判 员  陈志明人民陪审员  王金生二〇一五年二月二日见习书记员  张乃天