济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初771号
原告张爱华，男，1969年10月20日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
被告宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人宋森，董事长。
两被告共同委托代理人王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。
原告张爱华与被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告张爱华，两被告共同委托代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张爱华诉称：原告与被告于2012年5月18日签订西街工坊铺位70号、71号使用权转让合同一份，原告一次性缴纳合同款154750元，约定前八年为委托经营时间并制定了详细资金返还计划及违约条款，8年委托经营期满有原价退还商铺的权利。由宋森本人及其公司作为担保方，保证合同履行。委托经营款按季支付。2015年7月30日，到了第三季打款约定日未能正常打款；西街工坊答复资金紧张，再等一下。直到9月11日才将资金1934.38元（应打款4835.94元）打入账户。原告到西街工坊询问，被答复经营不善，原合同不能继续履行并出示了告知函一份，要求原告做出选择，不作选择将不再支付租金。原告认为2012年合同签订后，被告并未将铺位实际交于原告而是直接交由第三方经营；现在被告未与原告协商，单方面调整租金，违反了合同约定，属于单方面违约，合同应终止执行，合同期内被告应按合同支付足额租金及规定的滞纳金。鉴于被告的实际情况，合同不能履行，原告要求提前回购，被告返还铺位款154750元并支付相应的租金及滞纳金。综上，诉至法院，请求判令：1、被告返还委托经营铺位租金11682.44元及滞纳金2934.10元；2、请求终止合同，被告返还铺位款154750元；3、被告承担法院诉讼费用。
经本院释明，原告张爱华主张在合同无效的情况下，两被告也应当向其返还铺位转让款。
两被告共同辩称：涉案的房屋租赁合同自签订至今已经依法履行了三年多，本案所涉的商铺是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，返租铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的，三年来由于市场环境变化致使情势变更，市场租金及经营情况欠佳。在被告负债经营支付原告高额铺位租金的情况下，为了维持市场存续，被告提出适度降低租金或由原告收回商铺自行经营。原告购买商铺的资金已经用于铺位的投资建设，原告是购买铺位使用权的权利人，资金转化到铺位中已经无法抽回。本案为房屋租赁合同纠纷，双方具有真实的交易关系，现答辩人情势变更要求降租或由原告收回铺位自行经营适当。综上，请求法院查明事实，驳回原告的不当诉讼请求。
经审理查明：2012年5月18日，原告张爱华作为乙方与作为甲方的被告宋森及作为丙方的济南隆越市场运营管理有限公司（2013年12月20日更名为本案被告）签订《铺位使用权合同》一份，约定甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A70号、A71号两个铺位的使用权有偿转让给乙方，转让总价为154750元；丙方同意自本合同签订后铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得使用权的年限自2012年5月18日至2032年5月17日共计20年，同时丙方承诺合同期满后乙方可以以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权；乙丙双方约定该铺位自使用权转让后8年内为委托经营时间；委托经营期过后乙方可自主经营或转租；甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和义务均由乙方享有和承担；乙丙双方约定的委托经营期限为8年，自2012年5月18日至2020年5月17日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务；乙丙双方确定租赁期限内上述铺位的每季的租金为4835.94元，一季为一支付期；乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预；租赁结束后，上述铺位内的不可移动装潢设施、道具的所有权归乙方所有；自本合同生效起8年后，委托经营期满前第四个月乙方向丙方书面提出选择自营或转租，为了西街工坊的良性运营，在提出自营或转租的同时，乙方或转租受租方须书面提供经营项目交丙方审核，确定不影响西街工坊经营宗旨的可以经营，如果相关审核不能通过，则必须重新调整经营项目；本合同有限期内发生诉讼纠纷，若协商不成的，任何一方均可向铺位所在地的人民法院起诉解决争议；合同还约定了其他事项。上述合同还附有2011年7月20日，被告宋森向济南隆越市场运营管理有限公司出具的委托书一份，其上载明：本人特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。上述合同还附有2011年7月20日，被告宋森及山东隆越置业有限公司共同出具的担保书一份，其上载明：西街工坊创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以西街工坊创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同时承诺同意承担上述事宜的连带责任。
对于两被告之间的关系以及责任承担方式，两被告认为，西街工坊公司设立的目的就是运营西街工坊项目，公司的主要资产就是宋森拍卖下来的土地及地上物资产，主要业务也是这个商铺项目，没有其他业务；商铺的转让款是公司收取的，没有给宋森，用于西街工坊产业园的改造和运营了，如果承担责任应当由公司承担责任，宋森只是拿这个资产进行了担保，而不应由宋森个人承担责任。
上述两份合同签订后，原告张爱华按照约定向济南隆越市场运营管理有限公司支付了转让款共计154750元，该公司向原告张爱华出具了收据。2013年12月20日，济南隆越市场运营管理有限公司更名为本案被告西街工坊并按照约定的租金标准向原告张爱华支付租金至2015年第二季度。
2015年第三季度起，被告西街工坊单方将合同约定的租金标准下降，原告张爱华与被告西街工坊交涉后无法接受，遂诉至本院。
两被告对原告张爱华提交的上述证据真实性均没有异议，但其认为其对于出租转让的商铺具有合法产权，双方签订的合同真实有效，只是因为经营困难，无法继续按照约定的租金标准支付租金。为此，两被告提交了拍卖成交确认书及发票一份，该材料显示，被告宋森于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南皮鞋总厂全部破产财产。两被告称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南皮鞋总厂的原有厂房及地上物的基础之上改扩建而来。两被告同时提交了山东省建设项目登记备案证明一份，该证明显示被告西街工坊在济南市槐荫区营市西街成立西街工坊创意文化旅游公共服务平台项目，建设内容为对原有厂房进行装修改造，建设创意教育中心、旅游产品展示平台等；该证明注明该项目备案后应严格按照规划、国土、环保等部门有关规定办理相关手续；登记机关为济南市发展和改革委员会，登记时间为2014年5月30日，证明有效期一年。两被告还提交了济南市文化体制改革和文化产业发展工作领导小组办公室对济南市槐荫区人民政府办公室作出的《关于同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园的批复》文件一份，该批复同意西街工坊创意文化产业园为济南市重点文化产业园区。
原告张爱华对两被告提交的上述证据的真实性没有异议。
以上事实，除上已提及的证据材料外还有原告张爱华提交的支付返租租金的银行明细以及各方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：原告张爱华与两被告签订的两份《铺位使用权合同》从内容及各方陈述来看实际系对可以独立的商铺租赁权的处分，并非直接对商铺所有权的转让，属于租赁合同关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中两被告将本案所涉商铺的租赁权进行处分，对外出租，但并未提交相应商铺的合法产权证件及改扩建所相应建设工程规划许可证等审批手续。两被告提交的山东省建设项目登记备案证明及批复文件均不能证实其主张，反而证明其尚未取得上述法律规定的证件及手续。据此，原告张爱华与两被告签订的两份《铺位使用权合同》因违反国家法律法规的强制性规定而属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述《铺位使用权合同》虽系三方共同签订，但合同中明确约定“甲方（宋森）授权丙方（西街工坊）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”；被告宋森还向被告西街工坊出具了委托书一份。因此，被告宋森与原告张爱华应为合同的实际相对方，被告西街工坊系被告宋森的代理人。据此，被告宋森应当作为直接责任人承担返还原告张爱华转让款154750元的法律义务。被告西街工坊虽然是被告宋森的代理人，但其主要资产以及主要的经营业务均系本案所涉的西街工坊项目，其收取商铺转让款后并未转交被告宋森而是自行投入到西街工坊项目的经营。依据上述事实，被告西街工坊应当与被告宋森一起承担连带责任。因上述两份《铺位使用权合同》均系无效合同，原告张爱华主张按照合同约定支付其返租租金及滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告宋森自本判决生效之日起十日内向原告张爱华返还转让款154750元；
二、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述判项承担连带责任；
三、驳回原告张爱华的其他诉讼请求。
案件受理费3687元，由原告张爱华负担87元，被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告宋森负担3600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张 健
二〇一六年四月十四日
书记员 刘书宁