广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初1405号
原告：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区。
法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。
委托代理人：陈杰林、李惠玲，均是该公司员工。
被告：吴小红，女，1976年7月31日出生，汉族，现住广东省肇庆市高要区。
原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业）诉被告吴小红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告信诚物业的委托代理人陈杰林、李惠玲、被告吴小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信诚物业向法院提出诉讼请求为：1、判令被告立即向原告支付2011年1月至2016年4月30日的物业管理费合计5563.68元（其中包括公共水、电费、智能系统维护费、物业费）和违约金1945元，以上两项合计7509.68元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2008年12月31日，被告吴小红向高要市华发房地产置业发展有限公司购买位于高要市南岸文峰豪苑第X幢X房、X车位，双方签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，2008年12月20日，被告已经全面收楼。从2008年9月5日开始，发展商高要市华发房地产置业发展有限公司指定肇庆市高要区信诚物业管理有限公司对高要市文峰豪苑进行管理。被告在入住时已经向物业管理处缴纳了2008年12月至2010年12月31日的物业费，2011年欠交1043.19元、2012年欠交1043.19元、2013年欠交1043.19元、2014年欠1043.19元、2015年交1043.19元、2016年欠交347.73元（计至2016年4月），以上合计欠交物业费5563.68元。被告的行为明显违反《物业管理条例》第七条（五）按时交纳物业服务费用，被告不交费的行为严重影响小区管理的正常发展。另根据《前期物业管理服务协议》第十一条违约责任，购房人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，房地产开发单位或其委托的物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金，共计违约金1946元，以上合计7509.68元，经多次催促，被告并拖欠物业服务费，严重损害原告的权益，特请法院依法判处。
被告吴小红辩称：一、请法院确认《广东省业主（临时）公约》、《前期物业管理服务协议》、《文峰豪苑物业使用守则》、《房屋装饰装修管理协议》不成立。二、即使双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。（一）、被答辩人没有对物业合同和国家有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。（二）、被辩人从未公示其管理文峰豪苑小区期间物业服务资金的收支情况。（三）、被答辩人擅自改变公共地方的用途。（四）、被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家相关规定所要求的服务质量标准，被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为。另从2011年开始没有交物业费，是由于楼上空调水漏下来，且我的智能门铃从来没有使用过，他们拆走了。楼下由于杀鸡、鸭等臭气十分难闻，严重影响我们一家人的生活，综上所述，请求法院驳回被答辩人不当的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年9月5日高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业签订《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》约定由信诚物业为该小区提供物业服务，合同期限至本物业业主大会与其选聘的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时终止。《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》第八条约定如下：信诚物业按以下标准收取物业费：多层住宅按0.4元/平方米/月，每期自交楼之日起每隔二年物业管理服务费收费标准按10%提升（甲方必须在售楼合同与前期物业管理协议中注明），但必须由政府相关部门同意批复。商业物业按0.8元/平方米/月。第九条：业主应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费。无论业主是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由业主交纳。第二十四条：业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天向乙方交纳1元违约金。被告吴小红于2008年12月13日购买位于高要文峰豪苑第X幢X房，建筑面积130.9689平方米。摩托车位B48，建筑面积2.2271平方米,吴小红只交物业费至2010年12月31日止，之后吴小红自2011年1月起至2016年4月共64个月均没有交纳物业管理费。吴小红与高要市华发房地产置业发展有限公司签订一份《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》约定：1、多层住宅0.4元/平方米/月、商铺0.8元/平方米/月、摩托车房按0.4元/平方米/月、小车房、小车位0.8元/平方米/月、摩托车位3元/个/月。2、公共水电分摊3元/月/户。……7、小区公共智能维护费5元/月/户、8、垃圾清洁费5元/月/户。《前期物业管理收费标准》还约定住宅和商铺按建筑面积计算。《商品房买卖合同》第八条约定在2009年1月31日前将房屋交付买受人使用。2008年12月20日被告吴小红签订《商品房交付使用验收书》，2009年6月入住该房屋至今。
另查明,高要市物价局于2010年3月29日发出《关于调整文峰豪苑物业服务收费的复函》，函复如下：“一、业主委员会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。最高收费标准为：以建筑面积为计算单位，住宅每平方米每月0.50元；自有产权车位、车库每平方米每月0.65元。具体收费标准由物业服务企业在指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报我局价格管理股备案。……”此后，高要市物价局并发出广东省收费许可证给信诚物业，该许可证的收费标准为住宅每平方米/月0.50元；自有产权车位、车库每平方米/月0.65元。自2010年4月1日起，信诚物业按收费许可证上的收费标准收取物业管理费以及按20元/月的标准收取文峰豪苑小区的智能系统维护费、垃圾清理费。文峰豪苑小区于2016年4月27日成立业主委员会。2016年4月30日，信诚物业退出对文峰豪苑小区的物业管理。
本院认为，高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业签订的《“文峰豪苑”前期物业服务委托合同》及吴小红与高要市华发房地产置业发展有限公司签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》是双方真实意思表示，没有违反法律强制规定，合法有效，信诚物业为“文峰豪苑”的小区提供物业服务及管理，吴小红实际接受了信诚物业的服务，吴小红应向信诚物业交纳物业服务费。
对于信诚物业请求房屋按0.5元/月/平方米及摩托车位按0.65元/月/平方米收费的问题。信诚物业从2010年4月根据物价部门的批准房屋按0.5元/月/平方米、摩托车位按0.65元/月/平方米进行调整收取物业费，该调整并无公示及经业主同意，故对于信诚物业的该项请求，本院不予以支持。应按双方约定多层住宅0.4元/平方米/月、摩托车房按0.4元/平方米/月计算为合理。计算所得为：吴小红欠交64个月房屋物业服务费3352.80元（130.9689平方米×0.4元/月/平方米×64个月），摩托车位物业费57.01元（2.2271平方米×0.4元/月/平方米×64个月）。
对于信诚物业每月收取20元的清洁、智能、垃圾清运费问题。从吴小红与发展商签订的《文峰豪苑前期物业管理收费标准（暂行）》约定“公共水电分摊费3元/月/户、小区公共智能维护费5元/月/户、垃圾清洁费5元/月/户”，现信诚物业以公共水电分摊费垃圾清洁费按20元/月/户收取，违反双方约定，也未经有关部门审批，是擅自提高物业收费，对于信诚物业的请求，依据不足，本院不予以支持，按双方约定计收为智能维护费、水电分摊智能、垃圾清运费832元（13元/月/户×64个月）。
对于信诚物业请求违约金问题。由于信诚物业对“文峰豪苑”的小区管理存在瑕疵及管理不到位，吴小红没有交纳物业管理费也存在违约，根据公平原则，对信诚物业要求吴小红支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。
由于吴小红没有依约缴纳物业管理费，而信诚物业已实际履行管理义务，故应承担支付物业费给信诚物业的责任，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，吴小红应当交纳物业费为4241.81元（3352.80元+57.01元+832元）给信诚物业。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《广东省物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决如下：
一、被告吴小红在本判决发生法律效力之日起十日内交纳2011年1月至2016年4月的物业管理费4241.81元给原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司。
二、驳回原告肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告吴小红负担，该款原告已预交，被告在履行还款时一并支付给原告，本院不作办理退回手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 郭小梅
审 判 员 吴玉娟
人民陪审员 苏结平
二〇一六年十二月六日
书 记 员 梁道德