重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终6815号
上诉人(原审被告)：周剑波，男，1980年8月26日出生，汉族，住重庆市潼南区。
委托诉讼代理人：周初伯，男，1950年8月5日出生，汉族，系周剑波父亲，住重庆市潼南区。
被上诉人(原审被告)：潼南县金都物业管理有限公司,住所地重庆市潼南区凉风垭锅铺湾31号华厦金都1栋1层26号。
法定代表人：杜建波，董事长。
上诉人周剑波因与被上诉人潼南县金都物业管理有限公司（下文简称金都物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院(2016)渝0152民初01779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。金都物业的法定代表人杜建波，周剑波的委托诉讼代理人周初伯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周剑波上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人与开发商签订物业合同，未经业主招标聘请，不为业主服务，小区管理混乱，请求二审法院予以改判。
金都物业辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
金都物业向一审法院起诉请求：判令被告给付物业管理费及路灯费2052元（路灯费每月5元，从2011年7月开始计费，之前开发商修建，由开发商支付，建修结束由业主支付），违约金3227元共计5279元。
一审法院认定事实：2009年6月26日，被告与龙典房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于潼南区梓潼街道兴业街243号华厦金都5-4-1-3号房屋一套（建筑面积为91.37平方米）。该合同第二十一条约定：“乙方（即周剑波）同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”同时，原告金都物业分别于2008年10月20日、2013年10月26日与龙典房地产公司签订了《潼南县华厦金都商住小区前期物业服务合同》，将华厦金都商住小区交由金都物业统一管理。该合同第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按物价局的审核标准执行。在小区建设未完成之前按以下标准执行：住宅：0.48元/月﹒平方米计算(不包含装修垃圾转运费和共用水电费)；共用水电费每季度按户分摊。”第七条约定：“业主办理交房手续时，预交半年的物业服务费，期满时提前10日预交下季度的物业服务费，逾期未交，每日按应交金额0.3%的标准收取滞纳金。”合同第八条约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方。”第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按每日0.3%的标准向乙方(即金都物业)支付滞纳金。”合同签订后，被告缴纳了2012年12月31日前的物业管理费。但从2013年1月起，被告以与原告金都物业不存在合同关系以及原告服务不尽责等为由，拒绝交纳2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费、路灯费共计2052元。金都物业多次催收未果，故诉至本院请求如诉称。
在本案审理过程中，原告金都物业要求对“判令被告给付210元路灯费”这一诉讼请求予以放弃，只主张2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费共计1842元。此外，金都物业还向本院提交了将被告逾期交纳物管费的违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日的申请。
一审法院认为，龙典房地产公司与金都物业签订的前期物业服务合同，因被告与龙典房地产公司签订的商品房买卖合同中的约定，前期物业服务合同合法有效，应受法律保护，对本案原、被告双方均具有约束力。被告辩称与原告不具有任何合同关系，因而不应缴纳物管费的主张，本院不予支持。在本案审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付路灯费这一诉讼请求，本院予以确认。按照前期物业服务合同的约定，被告每季度应付物业管理费为131.57元（91.37平方米×0.48元×3个月）。原告按照合同约定为被告所在小区提供物业服务后，被告应依照约定交纳物业服务费，但被告从2013年1月至2016年6月30日期间未履行交费的义务，已经构成违约，故原告要求被告支付该期间物业管理费的主张，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告的物业服务不尽责，并向本院举示了照片、申诉书、控告书等证据，原告对此不予认可。本院认为，被告举示的证据不能充分证明原告未按合同约定履行物业服务义务，也不能充分证明被告存在减交或免交物业管理费的抗辩事由，故本院对被告的以上辩解意见不予支持。
合同中约定了违约金的，违约方应按照合同约定向守约方支付违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，《前期物业服务合同》约定：“业主办理交房手续时，预交半年的物业服务费，期满时提前10日预交下季度的物业服务费，逾期未交，每日按应交金额0.3%的标准收取滞纳金。”根据双方当事人签订合同时的真实意思，该条约定中表述的“滞纳金”实为迟延履行违约金。因被告存在逾期缴纳物管费的违约行为，故应向原告支付违约金。在本次诉讼中，金都物业向本院提交了将被告逾期交纳物业费的违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率计算至起诉之日的申请,该申请系原告的真实意思表示，且明显低于原、被告双方约定按应付金额每日0.3%的标准计算的违约金损失，本院予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：被告周剑波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潼南县金都物业管理有限公司支付2013年1月至2016年6月30日前的物业管理费共计1842元，并以中国人民银行同期贷款利息给付原告资金被占用期间的违约金损失（该违约金以每一个给付季度周期为起点，分别计算至2016年4月26日止）。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周剑波负担。
二审中，上诉人举示照片一组，拟证明小区管理混乱，被上诉人不负责任；另举示《全体业主控告书》、《民事诉讼控告书》等书面材料，拟证明小区业主向政府机关反应过被上诉人的服务不负责任。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方争议焦点为：上诉人是否应支付被上诉人物业服务费。根据各方当事人陈述，再结合本案的证据，本院对争议的焦点问题评判如下：本案中，上诉人与龙典房地产公司签订的商品房买卖合同中的约定，《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，故《前期物业服务合同》对本案上诉人与被上诉人双方均具有约束力，上诉人称被上诉人并未与开发商龙典房地产公司签订《前期物业服务合同》，但被上诉人举示了其与龙典房地产公司签订的《前期物业服务合同》，上诉人并未举示相反证据予以证明。上诉人称与被上诉人不具有任何合同关系，因而不应缴纳物管费的主张不能成立，一审判决其支付物业服务费及违约金并无不当。
综上所述，周剑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由周剑波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张晋鹏
代理审判员 刘 静
二〇一六年十月十二日
书 记 员 李 莉