四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第266号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）周明庄。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房买卖合同公司纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人周明庄的代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2006年6月30日，星宇公司与周明庄签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：周明庄以890元／平方米的价格购买星宇公司修建的星宇·某某家园第A幢B单元602房屋，周明庄首付44，333元，其余价款55，000元由周明庄按揭借款支付；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付经分期综合验收合格的商品房。出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按“买受人必须在2006年12月31日前到星宇公司办理房屋交接手续，逾期未办理的，其违约责任由买受人承担”。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后一年内办理产权证”处理。
2006年4月13日，星宇公司以买方名称为“周明庄”开具了金额为38，589元的不动产发票；2006年6月1日，星宇公司以买方名称为“周明庄”开具了金额为10，744元的不动产发票；2006年8月6日，星宇公司以买方名称为“周明庄”开具了金额为50，000元的不动产发票。2007年3月2日周明庄签订了有关物业管理的承诺书。2007年1月25日，周明庄与星宇公司签订了商品房交接书、房款结算表及有关车位车库等方面的补充协议。2010年11月22日，星宇公司出具了关于该小区属分期开发，办理土地使用证需整个小区全面竣工办理的补充说明。2011年9月19日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书，告知周明庄所购买的星宇公司所修建的A幢B单元602号房屋可以办理土地使用证。2011年10月17日南充市住房和城乡建设局同意星宇公司所开发的星宇.某某家园建设工程的综合验收并备案。
2012年5月2日，周明庄向一审法院提起诉讼称：2006年6月30日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前周明庄交付房屋，并于2008年1月31日前为周明庄办理房屋产权证书。周明庄依约支付了购房款99，333元，星宇公司经多次催促于2007年1月25日才将房屋交付，2011年10月9日星宇公司才为周明庄办理土地产权证书。请求法院判令星宇公司：1.支付逾期交房违约金248元（已付购房款99，333元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房为止）；2、支付逾期办理土地证违约金25，706元［已付购房款99，333元按10.35％﹤按中国人民银行逾期贷款利息即6.9％×（1＋50％）﹥］从2008年1月25日计算至实际办理日）；3、承担本案诉讼费。
星宇公司辩称：房屋迟延交付系周明庄自己未在约定明间内办理房屋交接手续，责任不在公司，且也超过了诉讼时效。对于土地证双方当事人已签订了补充协议，按补充协议的约定星宇公司不存在违约行为。因此，周明庄的诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。周明庄与星宇公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。周明庄作为买受人应当按照合同约定支付房屋价款，星宇公司作为房地产开发企业应当按照合同约定按期交付符合交付使用条件的房屋。本案中，周明庄与星宇公司在《商品房买卖合同》约定了星宇公司应当在2006年12月31日前向买受人交付商品房，星宇公司应履行合同约定按期交付房屋，但至2007年1月25日，星宇公司才将房屋交付与周明庄，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担违约责任，周明庄请求星宇公司支付违约金符合法律规定，予以支持。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条关于“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，本案星宇公司作为房地产开发企业，应按照法律的规定和合同的约定，在房屋交接后一年内协助办理权属证书（即2008年1月25日前办理），但直至2011年9月19日，星宇公司才向国土部门出具通知履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担向买受人支付违约金的责任，周明庄请求星宇公司支付违约金符合法律规定，法院予以支持。但具体的数额，应以本院核定的为准，诉讼请求大于法院计算结果的予以驳回。
根据该合同“出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行”之约定，星宇公司应从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款99，333元万分之一支付给周明庄违约金；因双方在合同中未对逾期办理权属登记约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故星宇公司应从2008年1月26日起至2011年9月19日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给周明庄违约金。
至于星宇公司辩称“周明庄未在2006年12月31日前来办理交接手续，其责任应当自负”不能成立，因为该合同第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，星宇公司仅举出公告以此证实自己履行了告知义务，但未能举出充分的证据证实星宇公司在房屋具备交付使用条件后书面通知过买受人前来接收房屋，亦未举出充分证据证实是买受人的原因，使得本应如期交付使用的房屋未能按期交付，故对星宇公司的此辩称，法院不予支持。星宇公司辩称“双方就办证事宜有补充协议，双方达成了合意的”，其理由就是有关于办理土地使用证的补充说明。法院认为，该说明不是协议，只是星宇公司需要延期办理土地使用证的一个说明，不是双方的合意，故不能成为其逾期办证的辩称理由。星宇公司辩称“已过诉讼时效，应驳回周明庄的诉讼请求”，星宇公司在2011年9月19日才实际履行了协助办理土地证的义务，该行为是诉讼时效的中断，星宇公司以此辩称不支付违约金不符合法律规定，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决：一、由四川星宇房地产开发有限公司从2007年1月1日起至2007年1月25日止每日按已付房款99，333元万分之一支付给周明庄逾期交房的违约金。二、由四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日至2011年9月19日，按照已付购房款总额99，333元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给周明庄违约金。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
宣判后，上诉人星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判为驳回周明庄的诉讼请求。其事实及理由为：1、上诉人与被上诉人的合同虽然约定应在2006年12月31日交付房屋但合同也约定被上诉人必须在2006年12月31日前到星宇公司办理房屋交接手续，其延期交房的违约责任由被上诉人承担，被上诉人在2007年1月25日才办理房屋交接手续，违约在先，同时主张延期交房违约金已过诉讼时效。2、双方约定应在交房后一年内即2008年1月25日前办证，星宇公司在2007年9月29日已具备办理房产证条件并于同年11月13日在小区张贴通知，同楼的庞婧在2008年1月16日就已经办理房产证，周明庄自已延迟办理房产证与星宇公司无关，星宇公司在协助办理房屋所有权证上未逾期，不构成违约。3、2010年11月22日关于在小区全面竣工后办理土地使用证以及逾期违约责任的“补充说明”，周明庄在该说明上签字，表明双方当事人达成了补充协议，星宇公司依照该约定不存在逾期的情况，故不应再承担违约责任。4、周明庄低价买房，一审判决高额的违约金不公，超过了其一审请求的金额，且星宇公司已按约定履行协助办理房屋所有权证的义务，故即使星宇公司还应给付违约金，违约金金额过高也应降低。
被上诉人答辩称：一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1、对于交房的问题，由于开发商未能尽到通知购房户交接房屋的通知义务，因此，迟延交房的责任在于星宇公司，而并非购房人。且被上诉人主张迟延交房及办证的请求均未超过诉讼时效。2、星宇公司负有在约定时间协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证的义务，由于出卖人星宇公司的原因导致买受人周明庄迟延取得两证，应承担逾期办证的违约责任。3、星宇公司上诉主张不存在逾期办证的理由不成立。不论从“补充说明”本身的名称以及内容的形式看，仅仅是星宇公司就逾期办证等问题向广大买受人所作的说明和单方面承诺，该说明也没有就买受人的权利义务作任何规定，因此不是双方的协议，对买受人不具有约束力，买受人在上面的签字只是表明收到该说明。
本院二审查明：周明庄与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。该合同没有对违约责任作出约定。2010年11月22日星宇公司向周明庄出具由其事先打印好的《关于办理土地使用证的补充说明》，主要内容是：周明庄购买的房屋现已办理房屋产权证，因公司开发的小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明。周明庄在“业主签字”后签名。2011年9月19日，周明庄之妻陈素英在《办理土地证通知书》上签字。
星宇公司于2007年1月25日向周明庄交付房屋，周明庄于2011年10月9日取得《国有土地使用证》。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
2011年1月24日，案涉小区业主信访，星宇公司出具书面《承诺》，内容为：因星宇.某某家园小区分期建设现未进行综合验收，现我司已申请综合验收，为了不影响住户利益，经业主代表与公司协商，公司承诺在2011年6月1日前具备办理土地分户登记，若在2011年6月1日前不具备办理土地分户登记的条件，公司从2011年6月1日起计算违约赔偿，违约金按逾期交房的约定计算。何远强在“业主代表签字”后签名。《承诺》交给了何远强。
星宇公司提交了嘉陵区火花街道办事处2013年3月29日的“情况说明”，内容有：2011年7月14日、7月19日、8月30日，小区业主因办土地使用证问题上访到嘉陵区人民政府，业主上访的主要要求是尽快办土地使用证及赔偿延迟办证违约金。由于星宇公司法定代表人杜其星在信访局承诺在2011年8月31日前办理土地使用证，到8月30日还没有办，8月30日，100多户业主将嘉陵区高速路口堵塞，政府很多部门都参与协调，业主上访从上午九点多到下午五点多钟，为平息矛盾，信访局领导和业主要求杜其星写了书面《承诺》。《承诺》的内容是：本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付。信访局领导当场宣读承诺内容，并将承诺交给业主代表，业主对承诺没有异议后才离开信访局。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于上诉人提出迟延交房不应由其承担责任，且被上诉人主张迟延交房违约责任的请求已过诉讼时效期间的问题。房屋实际的交付时间，即2007年1月25日，此时上诉人的违约事实已经成立，根据诉讼时效的有关规定，权利人主张违约责任应当在自违约事实发生之日起两年内，因而，上诉人主张被上诉人逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前，本案中亦不存在诉讼时效中断的情形，被上诉人抗辩认为上诉人在2011年9月13日仍在为其办理土地使用权证的行为能够造成诉讼时效中断的理由不成立，交付房屋与办理产权手续是相互独立的两个过程，履行办证的义务不导致交房问题诉讼时效的中断。因此，被上诉人主张逾期交房的主张已过诉讼时效，因上诉人提出了时效抗辩，对于被上诉人的该项主张不予支持。
二、关于星宇公司是否迟延办理土地证的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。
本案中，周明庄与星宇公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”，是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方当事人对此亦无异议。由于约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。因在一审庭审中周明庄代理人明确表示其仅对星宇公司逾期办理土地证书主张违约责任，因此，对于《房屋所有权证》是否延期办理的问题本案不作审理。
2007年11月14日，星宇公司向房屋买受人周明庄出具《关于办理土地使用证的补充说明》，补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期至整个小区全面竣工，被上诉人应该知道上诉人让其签字是希望得到谅解并给予其宽展期间，不仅仅是送达，故被上诉人一旦在该说明上签字，即达成新的合意，对双方具有约束力，该时间为由星宇公司将办理土地使用证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。星宇公司对周明庄所购房屋应于小区全面竣工后，即2011年10月17日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件，事实上星宇公司向周明庄提供能够办理土地使用证通知书的时间为2011年9月19日，没有超过约定的期限，不应承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第565号民事判决；
二、驳回被上诉人周明庄的诉讼请求。
一审案件受理费449元，由上诉人周明庄负担，二审案件受理费449元，由上诉人周明庄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐 晓 兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月十九日
书 记 员 彭宣（代）