江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0117民初2194号原告：顾云，女，1969年2月11日出生，汉族。原告：何可人，女，1992年11月2日出生，汉族。两原告委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：蒋国萍，江苏鼎原律师事务所律师。被告：南京德文房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇平安西路66号。法定代表人：陈晗，南京德文房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：戴悦，南京市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。原告顾云、何可人与被告南京德文房地产开发有限公司（以下简称德文公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2016年4月28日立案后，依法由代理审判员师伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾云、何可人委托诉讼代理人李品宁、蒋国萍，被告德文公司委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。诉讼过程中，因案情复杂，转为普通程序，并依法组成合议庭于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告顾云、何可人委托诉讼代理人李品宁、蒋国萍，被告德文公司委托诉讼代理人戴悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾云、何可人向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付南京市溧水区洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷34幢34-2室房屋的销售发票；2、判令被告支付延迟交房违约金350524.94元。事实和理由：2009年12月31日，两原告与被告德文公司签订了《商品房预售合同》，双方约定原告以总价款1314291元向被告购买案涉房屋（面积为231.28平方米），被告于2011年3月31日前交付房屋，若延迟交房，被告应当以已收价款为基数，按照中国人民银行同期商业贷款基准利率支付违约金。其后，原告付清了全部购房款，但被告于2016年3月4日才将房屋交付给原告，收房入住通知书上载明的交付面积为245.36平方米，且在交房时未交付该房屋的销售发票，致使原告无法办理房屋所有权证书，原告认为被告延期交付房屋天数为1770天，按照合同约定应当支付违约金389962.02元，扣除原告应缴的面积补差款39437.8元，被告还应支付违约金350524.94元。原告诉至法院，请求法院判如所请。被告德文公司辩称，1、被告已经向原告开具过预售发票，原告只要根据实际交付房屋的面积补足房屋差价，被告可以根据实际交付的价款出具发票。2、关于违约金的诉请，根据相关法律规定，已经超过诉讼时效，故对于违约金的主张，请求法院驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：1、原、被告双方于2009年12月31日签订的《商品房预售合同》一份；2、被告于2016年2月2日向原告发出的《收房入住通知书》一份及原、被告于2016年3月4日签订的《房屋交接单》一份；3、被告于2010年4月30日向原告出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月31日，原告顾云、何可人（乙方）与被告德文公司（甲方）签订了《商品房预售合同》一份，该合同约定，甲方预售给乙方位于洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷旅游休闲度假区34幢34-2室，建筑面积231.28平方米，单价为5682.68元/平方米，总价款合计1314291元，乙方应于2009年12月31日前全部付清；甲方应于2011年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；甲、乙双方办理交接手续时，该商品房实测面积与合同约定面积发生误差的，按照《建设部88号令》执行。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告交纳了1314291元购房款，被告向其出具了发票。2016年2月2日，被告通知原告收房，原告于2016年3月4日收房，房屋实际建筑面积为245.36平方米，比合同约定面积多14.08平方米。原、被告双方就面积差价、违约金支付等问题协商无果后，原告诉至法院。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同真实有效，不违反法律、法规禁止性规定，受法律保护，原、被告双方应当全面依约履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应依约按期交房，被告迟延交房已构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效是否已过的问题，虽原、被告双方约定的交房日期为2011年3月31日前，但被告迟延交付房屋的违约行为直至2016年2月2日其向原告发出收房入住通知书才停止，诉讼时效应当从交房之日起开始计算，故原告提起本案诉讼时，并未超过法律规定的诉讼时效期限。关于被告是否应当交付销售发票的问题，根据法律规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，故被告应当向原告交付案涉房屋的销售发票。被告抗辩其逾期交房中一个客观原因系在施工期间，政府要求在青奥会、公祭日、中高考期间不得施工，统计出现在施工期而必须停工的期间有283天，请求计算违约金时予以扣减。对此，本院认为，原则上在合同交房期内（2009年12月31日至2011年3月31日）的遇青奥会、公祭日、中高考期间，在计算违约金时可以扣减，且中高考禁止施工区域是中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，但本案在该期间内的只有2010年5月31日至2010年6月20日期间，且不在中、高考考点附近以及噪声敏感建筑物集中区域，故本院不予采纳被告该抗辩意见。关于双方约定的迟延交房违约金是否过高的问题，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。案涉房屋地段属休闲度假区，二原告均不在该地工作，约定的逾期交房违约金较高，本院酌定参照同地区房屋租金标准的1.3倍处理，同期同地段的租金标准参照6元/月/平方米（本地区拆迁安置补偿标准约为6-8元/月/平方米），计算期间自2011年4月1日起至2016年2月2日止计58个月，则原告请求的逾期交房违约金计算为111000.86元（6元/月/平方米×245.36平方米×58月×1.3倍），但应扣除原告应补交的房屋面积差价。本案中，根据双方合同约定，当实测面积与约定面积发生误差时，按照《建设部88号令》执行，该令第二十条规定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。本案中，实测面积比合同约定面积大14.08平方米，面积误差比为6.09%，故原告只需补交其中6.94平方米（231.28平方米×3%）的房价款39437.8元即可，超出部分由被告承担。综上所述，本院支持原告部分诉请。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，判决如下：一、被告南京德文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告顾云、何可人交付关于南京市溧水区洪蓝镇森湖溪谷路188号森湖溪谷34幢34-2室房屋的销售不动产统一发票；二、被告南京德文房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付给原告顾云、何可人违约金111000.86元；三、原告顾云、何可人于于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告南京德文房地产开发有限公司支付房屋面积差价39437.8元；四、本判决第二项、第三项金额相抵，被告南京德文房地产开发有限公司应支付原告顾云、何可人违约金71563.06元；五、驳回原告顾云、何可人其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6658元，保全费2320元，合计8978元，由原告顾云、何可人负担6105元，被告南京德文房地产开发有限公司负担2873元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费6658元。开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  武宁琪人民陪审员  盛晓科人民陪审员  杨连根二〇一六年十月十三日见习书记员  朱 莉