甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终157号
上诉人（原审被告）：张海林，男，1968年6月21日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，个体经营者，住甘州区南池公园观景房*座*单元***室。
委托诉讼代理人：李志强，甘州区南街街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈玉杰，男，1980年12月7日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，张掖市国土资源局干部，住甘州区西关金鸿大厦东单元501室。
被上诉人（原审原告）：陈文杰，男，1987年3月6日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，个体工商户，住甘州区西关金鸿大厦*单元***室。
被上诉人（原审原告）：周红英，女，1956年8月16日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，退休职工，住甘州区西关金鸿大厦*单元***室，系被上诉人陈玉杰、陈文杰母亲。
共同委托诉讼代理人：王爽，甘肃沁泽律师事务所律师。
上诉人张海林因与被上诉人陈玉杰、陈文杰、周红英房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院（2016）甘0702民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张海林及其委托诉讼代理人李志强、被上诉人陈玉杰、陈文杰、周红英及共同委托诉讼代理人王爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张海林上诉请求：请二审法院查明事实，正确适用法律，依法撤销一审判决，对本案作出公正判决或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对合同内容的解释不符合实际情况。上诉人与被上诉人约定租赁期限为三年，租金12万元，一次性付清。是因被上诉人出租的房屋没有第二安全通道，不符合商用房屋使用条件，被上诉人深知这种情况会影响上诉人对租赁物的使用、收益权利，所以被上诉人低价出租给了上诉人。一审仅依据法条、被上诉人的陈述，单纯根据市场交易价格确定租金价格，显然不符合合同目的和实际情况。二、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且尚在合同期内，被上诉人不享有解除合同的权利，无权要求解除合同。三、被上诉人的陈述与合同内容不一致，上诉人不应再承担租金，被上诉人的行为已构成违约。上诉人与被上诉人签订的合同一式两份，双方各执一份，双方约定租赁期限截止日期为“2018年5月31日”。被上诉人提交合同中的租赁期限，系被上诉人本人涂改为“2018年5月30”，该涂改内容与上诉人持有的租赁合同的内容一致，结合租赁合同第十五条“三年租金12万元不变”的约定，验证了双方在签订合同时协商一致认可三年租金共计为12万元。双方对租期、租金的约定明确，并非约定不明，不存在条款内容理解上的分歧，一审判决与实际不符。四、被上诉人提交的录音材料系通过违法方式取得，应当依法予以排除。被上诉人在一审中出示的录音材料，系被上诉人陈玉杰利用其特殊的工作身份，与华润评估公司工作人员之间的利害关系，诱使上诉人之子在不知情的情况下，作出了错误的意思表示并擅自录音，该证据不能作为认定案件事实的依据，依法应当予以排除。
陈玉杰、陈文杰、周红英共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，上诉人已将租赁房屋实际返还被上诉人，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审原告陈玉杰、陈文杰、周红英向一审法院起诉请求：解除原、被告签订的房屋租赁合同，由被告立即返还租赁房屋，并承担占用房屋期间的租金30000元，直至返还房屋时止。
一审法院认定事实，原告陈玉杰、陈文杰系兄弟，陈玉杰系张掖市甘州区交通巷步行街西一段44号商铺的所有权人，陈文杰为房屋共有人。被告从他人处转租上述商铺后，与原告陈玉杰、陈文杰的母亲周红英在2015年3月26日签订一份房屋租赁合同，约定被告承租该商铺用于经营招待所，建筑面积180平方米，租金为12万元，支付期限与方式为一次性付清，定金10000元由承租人在签订合同之日起交付出租人。双方签订的合同共计三页，原告周红英提交的合同内容由自己书写，合同首页出租人处周红英签署了自己的名字，承租人处由被告签名，租赁期限由周红英用手写体载明“2015年6月1日至2018年5月30日”，但“2018年”的“8”明显是在“6”上改写的，租费金额上有双方指印；被告提交的合同内容由被告书写，租赁期限被告载明为“2015年6月1日至2018年5月31日”，合同首页出租人处的“周红英”系被告书写，租费金额处仅有被告指印，其他内容均与原告一致；两份合同的第三页背面的签名等内容一致。原、被告对租金产生不同的理解，原告催要第二年租金时，双方发生争执，遂引起诉讼。本案在诉讼过程中，因双方对合同约定的租金内容理解分歧较大，原告申请对租金价格进行评估，经本院委托，张掖市金润资产评估事务所对金脉步行街综合楼二楼房屋的租金价格作出评估报告，认为每月每平方米为50元。
一审法院认为，原告周红英签订合同的行为已经其子陈玉杰、陈文杰追认，其与被告形成的租赁合同，应为原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效。原告周红英与被告对租赁合同事宜虽经磋商后签订了合同，但双方对合同约定租金存在不同的理解。针对双方各自提交的租赁合同，周红英陈述自己事先在合同中已经写明租赁期限为一年，年租金为12万元，且一次性付清，双方也都先在合同上签了字，和被告在招待所谈的时候，被告怕来年涨房租，不同意续租合同一年一签，要求一次性签订三年的租赁合同，每年房租不变，原告最终同意后，由被告请来看合同的律师在原告持有的合同上将“2016”的“6”改为“8”，并在合同第15条添加了三年租金12万不变的内容，原告想当然认为租期三年，每年租金12万元，三年期间内房租不涨。被告陈述双方约定的就是三年的租赁金额共计12万元。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”本案中，原、被告对约定的租金的真实含义是租期三年租金共计12万元、还是租期三年租金每年12万元的理解产生较大分歧。从原告签订合同的目的和交易习惯看，原告与被告之间并不存在亲属朋友等特殊关系，原告将其商用房屋出租是为实现利润最大化，而该地段房屋的市场租赁价格为每月每平米55元，合同约定的12万元更接近每年租金为12万元的含义，结合原告提交合同的书写情况和涂改情况，以及从合同目的、双方亲疏关系、交易习惯、诚信原则和市场价格分析，原告的陈述较被告的陈述确信程度更高，应认定合同中被告书写“三年租金壹拾贰万元不变”的真实含义为租期三年每年租金12万元。
关于原告主张的合同解除问题。原告认为，其向被告催要租金时，被告不按约定支付租金，且不承认租金的约定，被告行为违背诚信原则，故主张解除合同。被告则认为，租赁期限未届满，不同意解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原、被告在合同中约定的支付方式并不确定，被告应当在2016年6月1日前支付下一年房租，原告向被告催要时，被告却以三年租金共计12万元的理由拒不支付，其行为违背民事活动中公民应遵循的诚实信用原则，原告解除合同的主张依法成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾空房屋并予以返还，但应给予合理期限。关于原告要求被告支付自2016年6月1日至2016年9月1日直至返还房屋期间的租金问题。本案原、被告在履行合同过程中因被告迟延履行债务酿成纠纷，合同未依法解除前，双方仍存在租赁合同的法律关系，被告租赁期间的租金仍应按照合同约定履行，故原告主张房屋租金的诉请依法成立，予以支持。被告向原告交纳的1万元押金，可在执行时依法与其债务予以抵销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告陈玉杰、陈文杰、周红英与被告张海林于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张海林于本判决生效后一月内向原告陈玉杰、陈文杰、周红英返还坐落于张掖市甘州区金脉步行街44号所租赁的房屋；三、被告张海林向原告陈玉杰、陈文杰、周红英支付租金30000元（2016年6月1日至2016年9月1日），限于判决生效后十日内付清，并按每月租金10000元承担至返还房屋时止。案件受理费260元，由被告张海林负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。案经二审审理查明，上诉人张海林与被上诉人周红英于2015年3月26日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年6月1日—2018年5月31日后，上诉人张海林于2015年6月初（6月1日—10日期间）向被上诉人周红英一次性交纳了房屋租金12万元。一审判决宣判后，上诉人张海林于2016年12月13日向被上诉人返还了租赁房屋，由双方办理了房屋交接手续。二审查明的其他事实，与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人张海林与被上诉人周红英签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。合同订立并实际履行过程中，被上诉人陈玉杰作为房屋所有权人、陈文杰作为房屋共有人，均未提出异议，视为对该《房屋租赁合同》的追认和默示同意，该合同对上诉人、被上诉人均具有法律约束力。《房屋租赁合同》履行过程中，双方因租金标准问题产生争议，上诉人主张租金标准为三年共计12万元，其已一次性付清；被上诉人则主张租金为每年12万元，上诉人在合同签订后只交纳了一年的租金。审查双方租赁合同中有关租金的约定条款：“第三条租金（大写）拾贰万元（120000.00）。第四条租金的支付期限与方式：一次性付清。第十五条其他约定事项：三年租金壹拾贰万元不变（手写添加）”，从上述条款字面意思理解，对租金的支付及标准，固然产生二种意思表达结果，即：一、三年租金共计为12万元，且不能变动；二、租金每年12万元，三年内再不发生变动。因对合同中租金条款的意思理解不能得出唯一结论，合同双方又不能达成补充协议，致房屋租金支付标准约定不明确，一审法庭在此情形下，依据评估报告确定的本案租赁房屋所在地市场租金价格，综合全案案情，认定原、被告在租赁合同中约定的租金标准为每年12万元、三年不变，符合本案客观事实及法律规定，二审依法予以支持。因上诉人张海林主张三年租金共计12万元已一次性付清的理由不能成立，张海林在房屋租赁合同一年期满后，经出租人催收拒绝支付租金的行为，已违反法律规定，被上诉人作为房屋出租人，在此情形下依法享有合同解除请求权。一审法院根据查明的案件事实，判决解除本案所涉《房屋租赁合同》，由张海林返还租赁房屋，并承担房屋实际占用期间的租金，符合法律规定，二审依法予以支持。
关于上诉人张海林主张一审判决认定事实不清、对合同内容的解释不符合实际情况的上诉理由，经审查，上诉人对其所提被上诉人低价出租房屋的主张，不能提交证据予以证实，上诉人主张房屋租金为三年共计12万元的理由，与查明的案件事实不符。一审判决认定的租金标准，符合本案租赁合同的目的、市场正常交易价格，上诉人的该上诉理由不能成立，不予支持。
关于上诉人张海林主张房屋租赁合同尚在合同期内、被上诉人无权要求解除合同的上诉理由，经审查，根据查明的案件事实，上诉人张海林在房屋租赁合同一年期满后，经被上诉人催交房屋租金，上诉人拒绝支付租金的行为客观存在，被上诉人据此依法享有解除合同的权利。且上诉人张海林在一审判决宣判后，已实际向被上诉人返还了租赁房屋，以自己的事实行为解除了与被上诉人签订的房屋租赁合同，上诉人的该上诉理由不能成立，不予支持。
关于上诉人张海林主张其不应再承担租金、被上诉人的行为已构成违约的上诉理由，经审查，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同虽约定租赁期限为三年，但上诉人在合同签订后不久即一次性交付租金12万元的事实，与上诉人邀请律师审阅合同并在合同第十五条特意注明“三年租金拾贰万元不变”的事实相矛盾，因为上诉人作为承租人，既然合同有明确的租赁期限，且已经约定租金一次性付清，既无必要在合同上单方特别添加注明“三年租金拾贰万元不变”，该条款明显是对房屋出租人权利的限制，目的是防止房屋出租人在租期内随意上涨租金，否则，对上诉人而言，在一次性交纳租金的前提下，单方添加该特别条款显属没有必要。上诉人提交的证据并不能证明签订合同时双方一致认可的租金为三年共计12万元，一审法院在合同双方对租金标准约定不明的情况下，根据查明的案件事实，依法作出判决，并无不当。上诉人的该上诉理由不能成立，不予支持。
关于上诉人张海林主张被上诉人提交的录音证据应予排除的上诉理由，经审查，被上诉人在一审中并未将该录音资料作为证据提交法庭，一审法院做出本案判决时不涉及该录音证据，上诉人的该上诉理由明显不能成立，不予支持。
综上所述，上诉人张海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人张海林负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨海全
审判员 杨丹霞
审判员 郭永旺
二〇一七年三月二十九日
书记员 张梦娇
【附本案适用法律、法规】
《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。