重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第00050号
原告（反诉被告）杜灵，男，汉族，1973年1月7日出生，住重庆市涪陵区。
委托代理人张兵、陈雅伶，重庆万忠律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路8号，组织机构代码56993138-7。
法定代表人林峰，该公司董事长。
委托代理人覃万秋，重庆立源律师事务所律师。
原告（反诉被告）杜灵诉被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司（以下简称旭昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员闫平平适用简易程序，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2015年3月24日及4月9日公开进行了审理，原告（反诉被告）杜灵及其委托代理人张兵、陈雅伶，被告（反诉原告）旭昌公司的委托代理人覃万秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杜灵诉称，2013年5月15日，杜灵与旭昌公司签订编号为20130855《重庆市商品房买卖合同》，约定：旭昌公司将其开发建设的位于重庆市北碚区××号×栋×-×-×号房屋出售给杜灵，杜灵支付了购房款236083元及其他费用共计253012.54元，余款55万元办理公积金和商业银行贷款。此后，由于不可归责于双方的原因，商业银行贷款无法办理，杜灵在接到旭昌公司的通知后，于2014年3月22日书面回函旭昌公司通知其解除合同，并要求退还购房款及利息。但旭昌公司至今未予退还。故，杜灵起诉来院，请求：1、判令旭昌公司立即退还杜灵购房首付款236083元、团购服务费4800元、契税11791.24元及工本费338.3元。并支付以236083元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的从2013年5月15日至2014年12月22日的利息23239.62元及从2014年12月23日起至付清之日止的利息；2、由旭昌公司支付不能办理按揭贷款的违约金4721.66元；3、确认原、被告双方之间的购房合同于2014年3月22日解除，若法院认为没有解除，则要求解除该购房合同。驳回旭昌公司的诉讼请求。
被告（反诉原告）旭昌公司辩称，旭昌公司不同意与杜灵解除购房合同。理由是，根据双方购房合同补充协议第3条的约定，若未能获得贷款或贷款数额较少，乙方可以现金或其他方式支付购房款。该条款是对主合同中关于按揭贷款约定的变更。杜灵所说的不可归责于双方的原因，实际上也就是非甲方的原因，在此情况下，杜灵应承担的是以其他方式支付购房款的义务，而并不是享有解除权。补充协议第3条第2款第2项约定乙方应在签订本合同后5天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订合同后7天内前往银行办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订合同后7天内向银行办理有关贷款手续，否则乙方应向甲方支付总房款的2%作为违约金，该约定是对如何办理按揭手续的细化和明确，而实际上杜灵在签订合同后并未按照该条履行相关义务。税费实际收取人不是旭昌公司，即使认定杜灵具有解除权，旭昌公司也不承担退还税费的义务。综上，杜灵并不享有解除权，相反的应该按照合同约定承担违约责任。故，旭昌公司反诉请求由杜灵支付旭昌公司：1、购房余款55万元；2、拒不办理按揭贷款违约金15721.66元；3、以购房余款55万元为基数，按日万分之1.5计算从2013年6月22日起至付清之日的逾期付款违约金（截止2015年1月8日，金额暂定为46612.5元）；4、由杜灵承担本案全部诉讼费用。驳回杜灵的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月15日，杜灵（乙方、买方）与旭昌公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由旭昌公司将其开发的“旭辉朗悦郡”项目中位于重庆市北碚区××号×栋×-×-×号商品房预售给杜灵，该商品房建筑面积为128.39平方米，套内面积为112.23平方米，总成交金额为786083元。该合同第五条第（二）款第3项按揭付款约定：“本商品房总成交金额786083元整（大写：柒拾捌万陆仟零捌拾叁元整）。（1）本合同订立之日，乙方向甲方支付购房款236083元整（即人民币：贰拾叁万陆仟零捌拾叁元整），余款550000元整（即人民币：伍拾伍万元整），乙方应于本合同订立之日起30天内以贷款方式付清。”该条第（三）款办理按揭贷款违约责任约定：“1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款2%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达乙方之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”第十条乙方逾期付款的违约责任约定：“乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同还对交房期限及交付条件、合同登记备案、产权登记等作了详细的约定。合同签订后，杜灵向旭昌公司支付了购房款236083元及工本费338.3元。预交了契税23582.49元，已退11791.25元，余11791.24元未退。未再支付购房余款。2014年3月22日，杜灵向旭昌公司出具《关于重庆旭昌房地产开发有限公司催款函的回函》，载明：“重庆旭昌房地产开发有限公司：接贵公司催款函后，我方认为贵公司的催款无任何根据，同时违反了关于为我方办理公积金组合贷款的合同约定，我方于2014年3月8日到贵公司进行实地磋商。贵公司置业顾问答复办理了退房登记。并向集团申请。近期我方电话咨询退房进程，被告知贵公司不同意退房，并宣称并未对我方有组合贷款承诺。对于贵公司未能为我方办理按揭贷款的情形，我方根据双方签订商品房买卖合同第五条规定，现向贵公司正式提出解除合同意见，望贵公司按照合同约定，在收到通知30日内将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给我方。同时对贵公司宣称的并未对我方有组合贷款承诺的诡辩，我方郑重提出：请尊重法律、尊重事实，同时真正做到“以客为尊”。再次重申：在收到我方解除合同通知30日内将收受我方的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给我方，同时我方保留诉诸法律和向煤体曝光的权利。”同日，旭昌公司收到该回函。现涉案商品房未交付、未办理产权证。
庭审中，杜灵举示了2013年4月30日收据一张，载明杜灵交团购服务费4800元，收款单位为重庆渝怀房地产经纪服务有限公司。拟证明杜灵向旭昌公司交纳了该笔费用，并要求旭昌公司予以退还。旭昌公司对该证据的真实性无异议，但称旭昌公司并未收取杜灵的团购服务费，不存在退还的问题。
杜灵举示了关于×-×-×-×、×-×-×-××的退房申请及关于该申请的审批流程单（均为网络打印件），拟证明旭昌公司置业顾问陈圆缘通过公司电子管理系统向旭昌公司发出了涉案商品房的退房申请，该申请也得到了旭昌公司领导的同意。旭昌公司质证认为，该申请及审批流程单是打印件，故对真实性不予认可，即使是真实的，公司个别员工的行为不能代表公司最终的意思，旭昌公司提出反诉就是对其行为不予认可的表示。
杜灵还举示了：1、2014年3月22日的录音光盘一张及相应的书面整理记录，拟证明旭昌公司向杜灵销售涉案商品房时宣传的是公积金贷款和商业贷款组合的贷款方式，现在没有办理到贷款不是杜灵的原因。2、2015年3月3日的录音光盘一张及相应书面整理记录。拟证明旭昌公司收到杜灵办理按揭贷款的材料。旭昌公司对以上证据的质证意见为：真实性均不予认可，录音形成时间、形成地点、录音中的人物是否是旭昌公司的陈圆缘不能确认。即使是真实的，也不能证明旭昌公司具有为杜灵成功办理按揭贷款的义务。旭昌公司也未做出成功办理组合贷款的承诺。由于原、被告双方对该组证据的真实性存在争议，故本院依法予以释明，双方均表示不申请鉴定。
庭审中，旭昌公司举示了合同补充协议（原件），该协议第三条第1、2款约定内容为：“乙方如选择本合同第五条第（二）款第3项所确定的“按揭付款”方式向甲方支付购房款的，则应按以下约定执行。1、乙方应当按下列规定向甲方支付购房款：1）非甲方的原因，导致乙方未能贷款或获得少于申请贷款数额的，乙方应以现金或其他方式付清购房款，否则视为乙方逾期付款；2）因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款，若乙方愿意继续履行合同，乙方应在该事实发生后20日内直接向甲方付清全部购房款，否则视为乙方逾期付款；若乙方选择单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款2%赔偿乙方。2、乙方应当按下列方式完成按揭手续：1）乙方在签订本合同之前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件等有关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需提供的全部证明资料及政策、法律规定；2）乙方应在签订本合同后5天内向银行提供办理按揭贷款所需的全部资料，并在签订本合同后7天内前往银行办理有关贷款手续，否则乙方应向甲方支付总房款的2%作为违约金。3）在办理按揭贷款手续中所发生的相关费用（包括但不限于抵押登记费、保险费、公证费、手续费等）均由乙方承担。拟证明杜灵与旭昌公司于2013年5月15日还签订了一份补充协议。杜灵对该补充协议签字页的真实性认可，但不认可其他部分的真实性，并表示该补充协议第三条的约定为格式条款，提供格式条款一方加重了对方的责任，应属无效条款。
关于未能办理按揭贷款的原因。庭审中，杜灵陈述，其与旭昌公司签订购房合同后，被告知无法办理公积金贷款与商业银行贷款组合形式的贷款，并认为这一情况属于不可归责于双方的事由，故依据购房合同第五条第（三）款第3项的约定，杜灵可以单方提出解除合同。双方购房合同于2014年3月22日旭昌公司收到杜灵出具的《关于重庆旭昌房地产开发有限公司催款函的回函》时解除。后，杜灵改而陈述，不能办理商业贷款和公积金贷款这种组合方式贷款的原因在于旭昌公司。对此，旭昌公司认为，不能办理按揭贷款和公积金贷款组合方式的贷款，是因为贷款政策发生变化，具体什么时候发生变化不清楚。旭昌公司虽收到杜灵的回函，但并没有同意解除购房合同，不能达到合同解除的法律效果。旭昌公司还陈述，杜灵选择首付＋按揭贷款（公积金）方式支付购房款。关于公积金贷款，旭昌公司项目合作立项银行是建设银行重庆北碚支行，鉴于重庆市公积金中心额度问题，放款速度和额度取决于公积金额度；但通过一中介机构重庆金丰易居房屋置换有限公司办理公积金贷款，贷款额度和放款速度有保障，但该中介机构要收取2500元手续费。签约时，置业顾问将有关贷款的信息如实告知了客户，为使客户尽快获得贷款，置业顾问建议客户杜灵通过中介机构办理贷款。但客户杜灵不愿意付那笔手续费，不愿意通过中介机构办理公积金贷款，也未到我司项目合作立项银行建设银行重庆北碚支行签订按揭合同。三个月后，置业顾问电话通知客户杜灵重新开具收入证明和银行流水单（客户收入证明和银行流水单有效时限为三个月，超过三个月的建设银行要求重新提供），客户杜灵以已经提交过、错过时间是开发商责任为由，拒绝重新向银行提供收入证明和银行流水单。
上述事实，有重庆市商品房买卖合同、关于重庆旭昌房地产开发有限公司催款函的回函、收条、收据、发票、客户签约须知等证据及双方当事人当庭陈述记录载卷，经庭审质证，足以认定。
本院认为，杜灵与旭昌公司于2013年5月15日所签订的《重庆市商品房买卖合同》是在双方平等、自愿基础上达成，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效的合同。双方当事人均应依约履行。本案双方当事人争议的焦点在于：原、被告所签购房合同是否已解除？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，对于未能办理按揭贷款的原因，杜灵前后两次陈述不一致，但对其改变的陈述并未举示充分证据加以证明，故本院以杜灵承认的不利于己方的陈述为准，认定不能办理按揭贷款的原因在于不可归责于双方的原因。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据旭昌公司的陈述，不能办理商业贷款和公积金贷款组合方式的贷款，是因为贷款政策发生变化。据此可以认定对于未能办理按揭贷款的原因，其亦是主张为不可归责于双方的原因。另一方面，旭昌公司同时以不能办理按揭贷款的原因在于杜灵为由，从而提出反诉主张继续履行购房合同，支付购房余款。显然，其诉辩主张存在逻辑矛盾。而，旭昌公司亦未举示相应的证据证明确因购房者的原因不能办理按揭贷款，故对其要求支付购房余款的诉讼请求，本院不予支持。
经上分析可知，原、被告均认可未能办理按揭贷款在于不可归责于双方的原因，则根据购房合同第五条第（三）款第3项的约定，杜灵或旭昌公司均可单方解除合同，而无需互负违约责任。因旭昌公司于2014年3月22日收到杜灵解除合同的通知，且未在合理期限内向人民法院或仲裁机构提出异议。故本院认定，原、被告双方所签购房合同已于2014年3月22日解除。据此，应由旭昌公司退还杜灵购房首付款236083元及从2014年4月21日起以236083元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。同时，对于旭昌公司收受的杜灵的相关购房费用工本费与契税，因系涉案商品房权属登记过程中所需交纳的费用，现涉案商品房并未办理房地产权证，故对工本费338.3元、契税11791.24元应一并返还。至于团购服务费4800元，因所开票据标明收取单位为重庆渝怀房地产经纪服务有限公司，故不应由旭昌公司返还。
综上，旭昌公司应退还杜灵购房首付款236083元、工本费338.3元、契税11791.24元，共计248212.54元。并由旭昌公司从2014年4月21日起以236083元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杜灵与被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司于2013年5月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年3月22日解除。
二、由被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）杜灵购房首付款、工本费、契税共计248212.54元，并从2014年4月21日起以236083元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清之日止。
三、驳回原告（反诉被告）杜灵的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5443元，由原告（反诉被告）杜灵负担635元，由被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司负担4808元。
反诉案件受理费9922元，由被告（反诉原告）重庆旭昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 李 军
代理审判员 闫平平
人民陪审员 祝泽举
二〇一五年六月八日
书 记 员 蒋 楠