淮安市清浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0811民初2498号
原告刘宝山。
委托代理人吴飞，郝爽，江苏吴非律师事务所律师。
被告江苏现代投资有限公司，住所地淮安市柯山路国土资源所三楼。
法定代表人孔振男，该公司总经理。
原告刘宝山与被告淮安市现代投资有限公司（简称现代投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案受理，依法组成合议庭于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告刘宝山及其委托代理人吴飞，郝爽到庭参加诉讼。被告现代投资公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝山诉称：原、被告分别于2012年、2014年、2015年达成购房协议。2012年协议约定，原告以328万元从被告处购买现代食品城一期D区第5层约1000平方米商品房，2013年12月31日前交付，如被告违约，将支付120万元违约金，购房款以协议抵款方式支付。2014年6月20日协议约定，原告以330万元购买现代食品城一期D区第4层约1000平方米商品房，2015年12月31日前交付，并将2012年1月28日协议产生的违约金120万元作为此协议购房首付款计算其中。2015年5月22日，原、被告再次签订协议，约定原告以350万元从被告处购买现代食品城C楼6层约1000平方米商品房，2016年12月31日前交付，原告以网银转帐方式支付了全额购房款。然而，被告至今仍未取得预售许可证，无法完成交付，而原告已支付购房款计798万元。原告认为，原、被告之间的协议合法有效，被告的行为已经构成违约，导致原告的合同目的不能实现，并侵犯了原告的合法权益，故依法起诉请求：1、请求判决解除原、被告合同，由被告退还原告购房款798万元，利息60.9万元（以350万元为基数，从2015年7月8日计算至2016年7月8日，利息计算至实际支付之日），共计858.9万元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告现代投资公司未答辩，亦未举证。
经审理查明：2010年12月21日，被告现代投资公司与浙江宝瑞建设有限公司签订《施工合同》，约定被告现代投资公司将其开发的淮安现代国际新城一期现代食品城的工程发包给浙江宝瑞建设有限公司施工。浙江宝瑞建设有限公司施工过程中，向原告刘宝山采购木材，因此欠原告刘宝山木材款128万元。由于被告现代投资公司无钱支付浙江宝瑞建设有限公司工程款，2012年1月18日，原告（丙方）、被告（甲方）及浙江宝瑞建设有限公司（乙方）三方签订《协议》1份，约定：被告将自己开发的现代食品城一期D区第5层共20套建筑面积约1000平方米的商品房（商铺）以3280元/平方米的价格，合计总房款328万元出售给原告，其中，原告以浙江宝瑞建设有限公司所欠木材款抵充房款128万元，其余200万元原告须现金分期交纳；本协议签订后，视为原告已经支付了购房款128万元，三方之间此金额的债权债务归于消灭。被告保证在2013年12月31日交付房屋，并自交付日起90日内办理完毕该房屋房地产权证。如被告根本违约，致原告无法实现合同目的，应向原告支付抵消的128万元，并承担违约金120万元。
2012年10月23日，原告（丙方）、被告（甲方）及浙江宝瑞建设有限公司（乙方）三方又签订《补充协议》1份，约定：对于2012年1月18日协议确定的应由原告分期支付的购房款200万元，因浙江宝瑞建设有限公司新增赊欠原告材料款，故三方再行用被告欠浙江宝瑞建设有限公司的工程款抵冲原告应付的200万元购房款，三方之间此金额的债权债务归于消灭。在上述两份协议签订后，被告出具了对应的收款收据给了原告（2012年5月14日出具收到128万元收据，但协议约定自协议签订之日即视为交付；2012年10月23日出具收到200万元收据）。
由于被告没有按照上述2012年签订的《协议》及《补充协议》约定交付原告所购买的房屋，经双方协商，2014年6月20日，原告（乙方）、被告（甲方）又签订《协议》1份，约定：被告承担原告违约金120万元，该违约金抵冲原告再行购买现代食品城一期D区第4层366平方米的商铺的购房款（3280元/平方米）。另外，被告对该第4层剩余634平方米的商铺也以3310元/平方米价格出售给原告；双方还约定该第4层总价为330万元，被告承担原告违约金120万元作为购买该第4层商铺的首付款（被告已向原告出具了该金额的收款收据）。被告保证在2015年12月31日交付房屋，并自交付日起90日内办理完毕该房屋房地产权证。因该协议第四条约定，待被告取得房屋销售许可证以后原告才支付剩余购房款，后因被告一直未能取得房屋销售许可证，所以原告也没有支付该剩余购房款。
2015年5月22日，原告（乙方）、被告（甲方）又签订《购房协议》1份，约定：被告将现代食品城一期C楼第6层约1000平方米写字楼出售给原告，均价3500元/平方米，总价350万元；被告应在2016年12月31日前办理交付房屋的手续。协议签订后，原告通过工商银行网银转账支付了被告全部购房款350万元，被告也于2015年7月8日出具了相应收款收据给了原告。
由于被告一直未能取得上述商铺的预售许可证，因此导致原告与被告之间无法签订正式的商品房买卖合同及办理相关商铺交付、房地产权证等手续。原告在与被告交涉未果的情况下，遂向本院提起本案诉讼。
上述事实，有本院庭审笔录、谈话笔录，原告举证的《协议》、《补充协议》、《协议》、《购房协议》、收据、银行汇款明细表等证据在卷予以证实。
本院认为：根据相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下，与原告订立的商品房预售买卖协议、补充协议、购房协议等，这些协议或补充协议，所涉房屋买卖约定依法均应当认定为无效。根据我国合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本案中，被告应当返还原告购房款；同时，由于被告作为商品房开发单位未取得商品房预售许可证明，且在原告给予其一定的宽限期内仍无法取得商品房预售许可证，其对本案房屋买卖约定无效的最终形成存在过错，故其应当对原告资金投入损失（本院酌定以同期银行贷款利息标准计算）进行承担。由于我国合同法规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本院考虑到原、被告与浙江宝瑞建设有限公司三方进行债权、债务转移及抵消系真实意思表示，且不违反法律规定，故原、被告关于购房的约定虽然无效，但不影响原、被告与浙江宝瑞建设有限公司三方进行债权、债务转移及抵消约定的效力。另外，由于我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原、被告双方关于约定被告未按协议约定交房等应承担违约金120万元的约定也不具有约束力。因此，本院对原告要求被告承担此120万元给付责任的主张不予支持，对于原告要求被告承担328万元、350万元给付责任予以支持。因购房约定无效，故本院对原告要求解除原、被告合同请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏现代投资有限公司于本判决生效后一个月内返还原告刘宝山购房款合计678万元，并按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率标准承担利息（以128万元为基数，从2012年1月19日起算至实际支付日为止；以200万元为基数，从2012年10月24日起算至实际支付日为止；以350万元为基数，从2015年7月9日起算至实际支付日为止）。
（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32)。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘宝山的其他诉讼请求。
案件受理费71922元，由原告负担10124元，由被告负担61798元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张广兄
人民陪审员 杨思平
人民陪审员 任天立
二〇一六年十一月一日
书 记 员 徐凤芝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。