湖北省房县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂房县民二初字第00100号
原告湖北泽生物业服务有限公司（以下简称“湖北泽生物业公司”），住所地：十堰市老虎沟工业局背后锦绣家园小区。
法定代表人赵延明，该公司经理。
委托代理人张正新，湖北鸿法律师事务所律师（委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、代收法律文书）。
被告万顺里，个体工商户。
原告湖北泽生物业服务有限公司与被告万顺里物业服务合同纠纷一案。本院于2014年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员关明华担任审判长，与审判员晁世洋、人民陪审员欧朝霞组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告湖北泽生物业服务有限公司的委托代理人张正新与被告万顺里到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北泽生物业公司诉称：原、被告2008年3月17日签订了一份物业管理协议。双方约定，原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费。同时约定，被告必须按时交纳各种费用，逾期不交纳，原告有权收取滞纳金。双方约定的物业管理时间2007年12月31日至2008年12月21日。但从2008年9月1日以来，被告未向原告交纳物业管理费，经原告多次催讨，被告拒不履行义务。综上所述，被告不支付物业管理费的行为，侵害了原告的合法权益。因此，请求人民法院依法判决被告万顺里给付物业管理费1849元，滞纳金6460元，并承担本案的诉讼费用。
原告湖北泽生物业公司为支持自己的主张向法院提供证据如下：
1、2008年3月17日，双方签订物业管理协议一份，证明协议期限为2007年12月31日至2008年12月31日及收费标准0.3元平方米。
2、2010年7月1日，房县滨河花园业主委员会与湖北泽生物业公司签订的一份物业管理协议，证明原告将物业管理费从0.3元／平方米涨到0.4元／平方米。
3、2010年12月8日，房县滨河花园业主委员会给湖北泽生物业公司的回复函一份，证明物业管理费的变动情况。
4、2010年4月21日，十堰市工商局出具的《公司变更通知书》，证明十堰泽生物业服务有限公司的名称变更为湖北泽生物业服务有限公司。
被告万顺里辩称：1、原告的服务质量有问题；2、合同是08年签的，期限为一年。自2009年开始我没有与原告签订合同，我不知道原告与业主代表签订合同。3、2009年原告拿走我通向楼顶的钥匙，用于太阳能的安装，至今未归还我。2012年我丢失现金20000元，今年年初我的摩托车也丢失，找原告要求看监控录像，结果监控设备没有打开。为此，我不交纳物业管理费。
被告万顺里未向法院提供证据支持自己的主张。
经庭审质证，被告万顺里对证据1、证据4没有异议，但对证据2和证据3有异议，认为业主委员会不是业主选举产生的；物业管理费变动没有通知其本人。本院认为，被告对原告提供的证据1、证据4没有异议，证据具有真实性、合法性、关联性，故作为本案的定案依据。对于证据2，被告没有证据证明房县滨河花园业主委员会产生不合法，故被告辩称该业主委员会不能代表业主签订合同的辩解意见，本院不予采纳。
经审理查明：2008年3月17日，原告湖北泽生物业公司（原名称为十堰泽生物业服务有限公司）房县分公司与被告万顺里签订物业管理协议一份，双方约定：原告湖北泽生物业公司为被告万顺里提供物业管理服务，合同期限从2007年12月31日至2008年12月31日。被告万顺里每月25日前交纳各项费用；综合物业管理费按业主产权面积97.8平方米，每平方米0.3元，每月收取29.30元。公共路灯费每户每月2元。协议签订后，被告万顺里交纳费用至2008年9月1日。后期物业管理费经原告多次索要，被告万顺里没有交纳，为此，引起诉讼。
另查明：2010年7月1日，原告湖北泽生物业公司与房县滨河花园业主委员会签订物业管理协议，双方约定物业管理费按每平方米0.4元收取，合同期限从2010年7月1日至2015年6月30日。2010年11月24日，原告湖北泽生物业公司向房县滨河花园业主委员会提出《关于物业费取消优惠及代收垃圾清运处置费的报告》，要求每平方米增加物业管理费0.05元，每平方米加收垃圾清运处置费0.05元。2010年12月8日，房县滨河花园业主委员会《关于湖北泽生物业房县分公司2010-11-2号报告的回复函》中同意从2011年1月1日起，按0.4元／㎡收取物业管理费。
本院认为，原告湖北泽生物业公司与被告万顺里签订物业管理协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行自己的义务。本案原、被告双方争议的焦点：一、关于物业管理费的标准问题。被告万顺里主张应按原合同约定的标准来计付物业管理费，不同意按原告湖北泽生物业公司与房县滨河花园业主委员会签订的合同标准收取物业管理费。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款的规定，物业服务企业提高收费标准，属于应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能决定的事项。同时，上述第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。原告湖北泽生物业公司提高物业管理费没有采取合法的形式，故其物业管理费应按前期物业服务协议的标准收取。原告湖北泽生物业公司以报告的形式向房县滨河花园业主委员会申请将物业管理费从0.3元／㎡提高至0.4元／㎡，房县滨河花园业主委员会以复函的形式决定同意原告湖北泽生物业公司提高物业管理费的收费标准不符合法律规定，本院不予支持。二、关于拖欠物业管理费的滞纳金问题。被告万顺里拖欠物业费依约应向原告湖北泽生物业公司支付违约金，但原告湖北泽生物业公司与被告万顺里签订的前期物业合同确定每天按收取费用的3%计收违约金过高，本院依法予以酌减。在庭审中，原告湖北泽生物业公司要求按每天3‰收取违约金，也不符合法律规定。违约金应按中国人民银行公布的同类贷款利率计算，违约金的起算时间自原告起诉之日起至被告实际给付之日止。综上所述，被告万顺里从2008年9月1至2013年12月31拖欠物业管理费为97.8㎡×0.3／㎡×64个月（2008年9月1至2013年12月31）=1877.76元。原告湖北泽生物业公司要求被告万顺里给付1849元不违反法律规定，本院予以确认。被告万顺里辩称，原告湖北泽生物业公司的服务质量存在问题，因其没有提供证据证实，本院不予采信。被告万顺里又辩称，2009年原告湖北泽生物业公司拿走其通向楼顶的钥匙未归还及其被盗事宜，属另一民事法律关系，本案不予合并审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告万顺里给付原告湖北泽生物业公司物业管理有限公司物业服务费1849元，并支付违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，起算时间自2013年4月28至被告实际给付之日止）。上述款项于本判决生效之日起十日内一次性付清。
二、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告万顺里负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费80元。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户行：中国农业银行十堰五堰支行；账号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 关明华
审 判 员 晁世洋
人民陪审员 欧朝霞
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 刘 睿