安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00844号
原告：莫云鹏，男，1987年2月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：汪勇，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：陶良园，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被告：张祝，女，1982年8月16日出生，汉族，合肥市逍遥津小学教师，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：张荣良，系张祝父亲。
原告莫云鹏与被告张祝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理，依法由审判员陆翠玲适用小额诉讼程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告莫云鹏委托代理人汪勇，被告张祝委托代理人张荣良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫云鹏诉称：2012年6月22日，张祝将其位于南国花园绿庭居某室房屋出租给莫云鹏，并签订租赁合同一份，合同约定租期自2012年6月23日至2013年6月22日，房屋租金为每月1600元，莫云鹏预付2000元押金。租期届满后，张祝将其房屋继续出租给莫云鹏，租金上调至每月1700元，莫云鹏按张祝要求一次性支付2013年7月1日至2014年6月30日的有线电视使用费288元、供暖供热费1400元及物业费844元。2013年12月1日，双方经协商约定，莫云鹏将租金付至2014年2月22日止，在此期间房屋若出租给他人，则张祝应将余下的房屋租金、有线电视使用费、供暖供电费、物业费及租房押金返还给莫云鹏。2014年1月2日，张祝以每月1800元的价格将房屋出租给他人，然而张祝不履行约定，拒将余下费用返还莫云鹏。经多次协商未果，莫云鹏诉至法院，请求判令：1、张祝立即返还莫云鹏房租2700元、租房押金2000元、有线电视使用费142元、供暖供热费690元及物业费416元，合计5948元；2、张祝承担本案诉讼费用。
张祝辩称：1、2012年6月13日，其与莫云鹏签订租赁合同一份，将房屋出租给莫云鹏作为办公使用，合同期限从2012年6月23日到2013年6月22日。合同到期后莫云鹏要求续租一年，租赁时间从2013年6月23日至2014年6月22日，其收取了莫云鹏半年的租房款10200元，虽然续租合同未签，但其考虑已成事实合同，莫云鹏又一直租住，且合同又有连续性，在其多次上门要求续签莫云鹏就是不签的情况下，其就不再要求续签。2013年12月份对方突然打电话要求退租，合同第六条第四款约定，乙方提前解除租赁合同或合同没到租赁期限，乙方提前要求终止租赁（注：如乙方单方面要求提前搬出，在不退还押金的基础上，需再付三个月租金以补偿对甲方造成的损失），在这种情况下，其找到莫云鹏要了二个月的租金3400元作为赔偿，且当时莫云鹏已经在别处另行租房。2、2013年12月1日的协议是其父亲张荣良在被逼无奈的情况下签字的，当时对方有三个人在场，要打张荣良，亳州路派出所出警并和双方进行了谈话，对方后来向张荣良赔礼，张荣良如果不签字，莫云鹏就不交钥匙也不搬出，张荣良是在被胁迫的情况下签字。3、莫云鹏第二年实际租住的时间是七个月，从2013年6月23日至2014年1月1日，按照合同计算，莫云鹏还要补偿张祝3400元，以及租房看房打车费282元，总计3682元。
经审理查明：2012年6月13日，张祝与莫云鹏签订租赁合同一份，合同约定：张祝将私有的坐落在南国花园绿庭居某室房屋出租给莫云鹏作办公使用，租赁期限从2012年6月23日至2013年6月22日，月租金为1600元，在莫云鹏租住房屋期间，由莫云鹏承担水费、电费、天燃气费、物业管理费、有线电视费、电话费、上网费、三供（供热水、供暖气、供冷气）等费用，双方议定在莫云鹏入住前需向张祝支付押金2000元，此押金莫云鹏不可作房租抵押，待合同期满后，在房屋没有损坏，各项费用没有拖欠的情况下，如数退还。2012年6月22日，张祝收取莫云鹏租房押金2000元。
租赁合同期满后，莫云鹏继续承租该房屋，租金上调至每月1700元，双方未签订书面租赁合同。2013年5月24日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2013年12月22日期间租房款10200元，2013年9月18日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2014年6月22日期间物业费820元和楼道灯费24元，2013年9月27日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2014年6月22日期间有线电视费288元和供暖供热费1400元。2013年12月1日，双方达成协议一份，内容为：一、现和房东张祝协商再付3400元整续约至2月22日，1月22日未租出房屋，继续交付后四个月房租；二、在此期间如果双方将房屋租出，退还剩余房租、供暖、物业费、有线电视费、两千元押金。除押金外，其余费用与一下房客协商，房东协助协商。房东张荣良代女儿张祝在该协议上签字确认。庭审中张祝确认收到莫云鹏依据该协议交付的3400元。莫云鹏实际承租至2014年1月1日，房屋交付时张祝确认房屋没有损坏、各项费用亦未拖欠。2014年2月14日，莫云鹏诉至本院，要求判如所请。
另查明：南国花园绿庭居某室房屋所有权人是张祝。租赁合同、押金收条、2012年12月6日出具的租房款收条上的张祝签名均为张荣良所写，张荣良代张祝于2013年5月24日收取莫云鹏租房款10200元，张荣良代张祝于2013年9月18日收取莫云鹏物业费820元、楼道灯费24元，张荣良代张祝于2013年9月27日收取莫云鹏有线电视费288元、供暖供热费1400元，张祝对此均知晓并认可。
另：2014年1月2日，张祝与胡绮签订租赁合同一份，合同约定：张祝将私有的坐落在南国花园绿庭居某室房屋出租给胡绮作办公使用，租赁期限从2014年1月2日至2016年7月1日，月租金为1800元，胡绮第一次需向张祝缴纳半年租金10800元。
以上事实由莫云鹏提供的莫云鹏与张祝签订的租赁合同、押金收据、租房款收据、有线电视费和供暖供热费收据、物业费和楼道灯费收据、协议、张祝与胡绮签订的租赁合同，张祝提供的房地产权证复印件及当事人陈述予以证明。
本院认为：张祝与莫云鹏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，该合同为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张祝与莫云鹏的签订的《租赁合同》期限届满后，双方在没有继续签订新的房屋租赁合同的情况下，租金上调至每月1700元，仍然由莫云鹏继续租用该房屋，双方为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。关于张祝抗辩莫云鹏在租赁合同期满后续租一年（自2013年6月23日起至2014年6月22日止），因双方无书面合同且莫云鹏不予认可，故对该抗辩意见不予采信。关于张荣良于2013年12月1日代女儿张祝签字的协议对张祝是否有效的问题，首先庭审中张祝对其父亲张荣良的签字不予认可，抗辩张荣良是在被胁迫的情况下在该协议上签字，但未提供证据证明；其次张荣良虽未取得张祝书面授权，但张荣良作为张祝父亲，实际参与了房屋租赁合同的签订以及租金、押金、物业费、楼道灯费、有线电视费、供暖供热费的收取，且张祝对上述行为均予知晓认可，莫云鹏有理由相信张荣良具有代理权，故张荣良在该协议上代张祝签字的行为有效，该协议内容对莫云鹏、张祝具有法律约束力。莫云鹏向张祝支付了2013年12月23日至2014年2月22日期间的租金3400元（1700元／月×2个月），其实际承租至2014年1月1日止，张祝确认房屋交付时没有损坏，各项费用没有拖欠，且张祝已于2014年1月2日将房屋出租给胡绮，张祝应返还莫云鹏租房押金2000元及其支付的2014年1月2日至2014年2月22日期间的房屋租金2700元，故对莫云鹏要求张祝返还租房押金2000元和剩余租金2700元的诉讼请求，本院予以支持；关于莫云鹏诉请的有线电视使用费、供暖供热费及物业费，因双方在2013年12月1日的协议中约定，如房屋租出，其余费用与下一房客协商，房东协助协商，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张祝于本判决生效之日起十日内返还原告莫云鹏租房押金2000元和租金2700元，共计4700元；
二、驳回原告莫云鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由原告莫云鹏负担5元，被告张祝负担20元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 陆翠玲
二〇一四年四月九日
书记员 陈丽娟
附：本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。