北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初4933号
原告北京龙城花园物业管理公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。
法定代表人何建虎，总经理。
委托代理人谷晓莉，女，1974年2月16日出生，该公司员工。
被告由利华，女，1960年1月16日出生。
原告北京龙城花园物业管理公司（以下简称龙城物业公司）与被告由利华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托代理人谷晓莉、被告由利华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龙城物业公司诉称：1997年7月11日，物业公司与原告签订物业管理合同，委托原告负责养护、管理。被告房屋面积为217.27平方米。被告入住后，原告即开始为其提供物业管理的各项义务，但截至2015年12月31日，却未按照相关规定缴纳物业费（含卫视、HBO等）。原告多次向被告催要未果。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告给付物业费22596.08元，并按合同约定给付逾期滞纳金；2、诉讼费由被告承担。
被告由利华辩称：一、原告与我方签订的物业管理合同为无效合同，合同法规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。我方于1997年7月与原告签订物业管理合同，而原告成立的时间为1998年5月4日，公司在成立前不具有民事行为能力，因此其以公司名义签订的合同是无效的。原告应向我方出示相关证据证明所签订的合同为有效合同；二、我方认为原告不能按照物业合同约定提供物业服务，其违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行制止违法行为义务且放任此种行为的发生。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。我居住在N9F，为连体别墅，楼下住户均违章盖了房子。在楼下开始施工时，我立刻与原告沟通，希望原告能出面制止这一违法行为，但原告是以此工程属于平台围护，不属于违章建筑来推脱，在我说明本人为土木专业工程师，此建筑确定无疑属于违章建筑，根据建筑法规定，所有新建的建筑，必须办理建筑工程用地批准手续，并取得规划许可证。原告又以自己没有执法权无法制止为由，未加制止，默许纵容此等行为。在此期间，我多次与原告沟通，但原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。一座房子的建成，不是一天二天的事情，所用钢筋水泥更是以吨计量，龙城花园是封闭式管理小区，门口应该24小时有人值守，完全应该可以制止大量建筑材料的进入，尤其在我已向原告反映问题的情况下，物业公司还是听之任之，毫不作为。而且，龙城物业本身还销售建筑材料，更是令人觉得这种放任是有目的而为之。我楼下住户的违章建筑，不仅占用了原小区共用绿化面积，把公用小花园变为私有，且破坏了建筑的完美感觉，更重要的是，楼下的违章建筑屋面形成一个平台，对我的居住安全造成了严重隐患。同时，私搭乱建对整栋建筑的外观造成严重破坏，侵犯了我的利益；2、我认为原告未按合同约定标的履行管理义务。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。通俗说来，住宅外墙及楼梯平台属于广大业主共有部分，属于物业管理范围。在原告的默许纵容下，小区大批违章建筑如雨后春笋，比比皆是。大批共有用绿地和外墙已被私人占有建成房屋，因此，物业公司进行养护管理的区域也大量减少。同样，住在我对面的邻居在我家门口共用楼梯平台放置家具及垃圾袋，我通知原告希望原告可以出面管理时，原告仍以没有执法权为由听之任之，至今没有解决这一问题。因此，原告未按合同约定履行义务。同时，《合同法》第三十条规定，有关合同标的、数量、质量、履行方式的变更，是对要约内容的实质性变更；3、供暖温度长期低于国家标准。从2006年起，我家中冬季供暖温度只有13—15度，其中多次与原告反映，希望解决这一问题，原告先是指责我家中暖气有木罩要求拆除木罩，我回复购房后未进行任何装修，此乃建筑开发商依图建筑，后原告又建议我增加暖气片，考虑到国家规定居民不得私自护容暖气，我未采纳原告建议，最后原告仅以补贴1000度电敷衍塞责。同时，小区的热水供应业常常断水，给我的生活造成极大不方便，最近的一次热水停供时至今日都未能恢复，极大影响了我的正常生活；4、未履行维护公用设施的义务。《物业管理委托条例》及《物业管理委托合同》明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。小区的公共绿地被私人占有，围栏损坏不进行维修；5、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，因此，对超过二年的物业费，已过诉讼时效，请求法院不予支持；三、我主张先履行抗辩权。综上所述，原告在大处对小区私搭乱建听之任之从中牟利，侵犯了我的权益，损害了我的利益，于小处对公共区域私人堆放杂物视置若罔闻，小区绿化被破坏殆尽，未能履行合同规定的义务。因原告未能履行物业服务义务，给我的生活带来诸多不便，也侵犯了我的合法权益。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告履行物业服务义务之前，我有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
经本院审理查明：被告由利华系北京市昌平区xx小区x号房屋的业主，该房屋于2012年1月5日转移登记至由利华名下，房屋面积为217.76平方米。1999年8月28日，原告（乙方）与北京市昌平县xx小区物业管理委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将龙城花园内F1公寓W区、F2公寓N区等处委托给原告进行物业管理；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米暂定为2元向业主或物业使用人收取。原告一直为上述物业区域提供物业服务。现原告为被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2008年9月1日至2009年8月31日以及2012年9月1日至2015年12月31日期间的物业费22596.08元。
上述事实，有双方当事人提交的《物业管理委托合同》、交费收据、照片、录音资料等证据材料及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：原告龙城物业公司与北京市昌平县xx小区物业管理委员会（甲方）签订的《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该合同到期后原告持续为被告提供物业服务。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照小区内的收费标准如期向原告交纳相关费用。被告由利华提出原告提供的物业服务不到位的辩解意见，本院认为，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持，但现有证据不能证明龙城物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由欠付物业费的辩解意见，本院不予采信。对于被告提出的原告诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，因原告提供的供暖服务属于持续履行，且目前仍在履行之中，故不应认定原告的诉请已经超过诉讼时效。对于2012年1月5日之前欠付的物业费，由利华认可其为交费义务人，同意承担相应的物业费，原告亦表示同意，本院对此不持异议。
另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现原告起诉，要求被告支付物业服务费诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告由利华给付原告北京龙城花园物业管理公司物业服务费二万二千五百九十六元零八元。
二、驳回原告北京龙城花园物业管理公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三百六十五元，由被告由利华负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 娟
人民陪审员 窦振利
人民陪审员 艾秋军
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王雅楠