湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2639号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中百超市有限公司，住所地武汉市江汉区新华西路24号。
法定代表人：彭波，该公司董事长。
委托代理人：张一民，该公司职员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊正勇。
上诉人中百超市有限公司（以下简称中百公司）因与被上诉人熊正勇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第00188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月12日，中百公司诉至一审法院，请求判令：1、解除中百公司与熊正勇签订的《房屋租赁合同书》；2、熊正勇返还租金119210元，并承担自2014年7月24日起至租金返还之日止同期银行利息；3、本案诉讼费用由熊正勇承担。
熊正勇提起反诉，请求判令：1、继续履行合同，中百公司支付逾期租金168960元及同期银行贷款利息2592元，合计171552元；2、中百公司支付欠缴的水电费7648元；3、中百公司支付迟延履行违约金14080元（2014年12月15日至2015年3月19日）及同期银行贷款利息216元，合计14296元；4、本案诉讼费由中百公司承担。
一审法院查明，坐落于武汉市江汉区复兴五村11号的房屋（一楼建筑面积117.3平方米、二楼建筑面积207.54平方米）的所有权人为熊正勇、熊正宏，由熊正勇负责管理。2013年5月27日，熊正勇委托熊国珍与中百公司签订《房屋租赁合同书》，该合同约定：甲方（熊国珍）将上述部分（使用面积176平方米）房屋租赁给乙方（中百公司），用途为超市；租赁期限两年，自2013年5月30日起至2015年5月30日止；月租金28160元，按半年支付，乙方凭甲方开具的票据于每半年第一个月的15天前一次性以现金支票方式支付；乙方负责承担租赁期间水、电等费用；乙方未按时交付租金，应如数补交，每逾期一日，按月租金0.5%支付违约金；租赁期内，除市政规划拆迁或自然灾害等不可抗力因素外，甲、乙双方都不可无故解除合同。合同签订后，熊正勇将房屋交付中百公司使用。2014年4月11日，中百公司向熊正勇支付了2014年6月1日至2014年11月30日的房屋租金。
2014年6月20日，武汉鑫旺投资管理有限公司（原贺家墩村村民委员会）发出《致拆迁村民的公开信》，告知村民们居住的江汉区贺家墩村C地块的区域已纳入城中村红线范围内拆迁。2014年7月24日，武汉鑫旺投资管理有限公司又发出《致租住户朋友的通知》，告知由于上述地块拆迁，2014年7月25日至8月4日要对拆迁区域围墙封闭，要求在江汉区贺家墩村C地块的租户们在一周内搬离该区域。2015年6月1日，中百公司腾退房屋后将钥匙交还熊正勇，下欠水、电费7648元未结清。
一审法院认为，熊国珍受熊正勇委托与中百公司签订的《房屋租赁合同书》，系熊正勇与中百公司真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应依照合同约定行使权利和履行义务。熊正勇已将租赁房屋交付中百公司使用，履行了自己的合同义务，中百公司应当依照合同约定支付租金。中百公司于2014年6月20日、7月24日分别收到《致拆迁村民的公开信》和《致租住户朋友的通知》后，主张解除合同，符合双方合同关于“租赁期内，除市政规划拆迁或自然灾害等不可抗力因素外”的约定，但中百公司对已向熊正勇送达解除合同通知的事实未能举证证明，故本案合同的解除时间可确定为本案立案受理之日即2015年1月12日。熊正勇要求履行继续履行合同的反诉请求，与房屋拆迁事实和合同约定不符，不予支持。中百公司主张熊正勇退还2014年7月24日至11月30日期间的租金，因中百公司该期间仍占有、使用涉案房屋，应当承担房屋租金交付义务，故中百公司主张返还租金119210元和支付利息的诉讼请求理由不成立，不予支持。
中百公司于2015年6月1日向熊正勇返还租赁房屋，在此前占用房屋期间应向熊正勇承担支付房屋租金和占用使用费责任，其中2014年12月1日至2015年1月12日期间为房屋租金，2015年1月13日至2015年5月30日期间为房屋占用使用费，其标准参照租金标准计算。因此，熊正勇要求中百公司支付租金和使用费168960元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。双方在合同中约定“乙方负责承担租赁期间水、电等费用”，熊正勇要求中百公司承担占用房屋期间的水、电费7648元，符合双方合同约定，予以支持。中百公司拖延交付房屋租金构成违约，应当依照双方合同“每逾期一日交付租金，按月租金0.5%支付违约金”的规定向熊正勇支付违约金。故熊正勇要求中百公司支付14080元违约金请求符合合同约定，予以支持，其在此基数上另行主张利息损失于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、中百公司与熊正勇于2013年5月27日签订的《房屋租赁合同书》已于2015年1月12日解除；二、中百公司于本判决生效之日起十日内向熊正勇支付租金和占有使用费168960元；三、中百公司于本判决生效之日起十日内向熊正勇支付水电费7648元；四、中百公司于本判决生效之日起十日内支付熊正勇违约金14080元；五、驳回中百公司的诉讼请求；六、驳回熊正勇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取本诉案件受理费1392元、其他诉讼费40元，合计1432元，由中百公司负担，反诉费2085元，由熊正勇负担265元，中百公司负担1820元。
判后，中百公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，驳回熊正勇一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定房屋租赁合同于2015年1月12日解除，与事实不符。中百公司于2014年6月20日、7月24日分别收到《致拆迁村民的公开信》和《致租住户朋友的通知》后，即与熊正勇联系，要求解除合同，但熊正勇表面应承，总是避而不见。2014年7月24日起拆迁部门停水停电，导致中百公司无法经营，故合同解除时间应为2014年7月24日。二、一审法院判令中百公司支付熊正勇租金、房屋占用费及支付违约金是错误的。根据房屋租赁合同的性质和双方合同的约定，熊正勇应当将符合条件的水电齐全的房屋交付给中百公司使用。因熊正勇的房屋没有水电，导致中百公司无法实现自己的合同目的，显然熊正勇具有违约事实。
被上诉人熊正勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，一审庭审中，中百公司陈述其自2014年7月起无法继续经营，但没有向熊正勇下达解除合同通知，而是找到熊正勇协商。二审中，中百公司陈述其曾到拆迁办协调，希望继续经营。
本院认为，熊国珍受熊正勇委托与中百公司签订的《房屋租赁合同书》，系熊正勇与中百公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。中百公司主张房屋租赁合同已于2014年7月24日解除，但中百公司此时并未通知熊正勇解除合同，从其一审与二审的陈述看，中百公司此时仍希望与熊正勇及拆迁部门协调以继续经营，故一审认定本案合同的解除时间为本案立案受理之日即2015年1月12日，具有事实和法律依据，并无不当。中百公司称其不应支付熊正勇租金及占有使用费，但中百公司在2015年6月1日前仍占有涉案房屋，直至中百公司搬出前，其仍将货架等物品放置在涉案房屋内，造成熊正勇无法对涉案房屋进行使用及收益，同时从熊正勇一审中提交的水、电费票据看，涉案房屋在2014年12月仍发生了电费，在2014年8月至2015年2月仍发生了水费，中百公司亦无证据证明涉案房屋存在停水、停电的情形，故一审判决中百公司向熊正勇支付2015年6月1日之前的房屋租金及占用使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。中百公司迟延交付房屋租金构成违约，一审依照合同约定计算违约金亦并无不当。
综上，中百公司的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2784元，由中百超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 陈继红
审判员 安林锋
二〇一六年七月十三日
书记员 舒 渲