四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2018）川2022民初354号原告：四川恒通物业管理有限公司。住所地四川省乐至县天池镇川鄂中路***号。统一社会信用代码：915120226602914484。法定代表人：胡荣生，总经理。委托诉讼代理人：胡悦斌，男，系公司工作人员。被告：廖春梅，女，1977年2月2日出生，汉族，住四川省乐至县。原告四川恒通物业管理有限公司（以下简称恒通物业公司）与被告廖春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理，依法由审判员苏险峰适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡悦斌，被告廖春梅到参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年2月至2017年12月期间的物业管理费1436元、水电公摊费141元，共计1577元；2、判令被告向原告支付从欠费之日至付清欠费之日至的物管费、公摊费滞纳金5819元（逾期金额×3‰×天数）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年3月18日，原告与乐至县昊昕房地产开发有限公司（以下简称昊昕公司）签订了《X小区前期物业管理服务合同》。该合同约定了双方权利义务、物业管理收费标准、业主逾期交纳物业服务管理费的违约责任。原告依据合同的约定对X小区进行管理，提供了相应的物业服务，被告作为X小区业主，应当按照原告与昊昕公司签订《前期物业管理服务合同》的约定，向原告交纳物业服务管理费，2014年7月，X小区成立了乐至县X小区业主委员会，原告于2014年7月、2016年1月与X小区业主委员会签订了《X小区前期物业管理服务合同》。继续对X小区进行物业管理。但被告未向原告交纳2014年2月至2017年12月的物业管理服务费1436元，水电公摊费141元。经原告催收未果，诉至法院。被告廖春梅辩称：被告系乐至县X小区的业主，房屋建筑面积为83.37平方米，2014年2月至2017年12月未交纳物管费，其未交纳物管费的理由如下：1、原告提供服务未与业主进行沟通，部分业主出现拖欠物业费的情况后也只是在门上贴通知单，导致业主有问题和意见无法反映；2、物业服务费的收取未进行公示，对收费标准有异议；3、原告提供物业服务不到位，小区公用设备维护、治安管理、清洁卫生、绿化养护等各方面的服务都不到位；4、水电公摊费、违约金无任何事实、法律依据。综上，请法院依法驳回原告诉讼请求，若原告完善服务，并对物管费用的收支请求进行公示，被告愿按有关部门的审批标准交纳物业服务费。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据材料1：原告营业执照、法定代表人身份证明、被告户籍证明、所有权登记记载表各一份，拟证明双方当事人的主体资格和身份，以及被告系X小区业主的事实；证据材料2：《前期物业管理服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》。拟证明原、被告在合同中应履行的义务和责任；证据材料3：公示。拟证明原告对物管费调整进行了公示；证据材料4：催收通知、致业主的信件。拟证明被告欠费后原告进行了催收的事实；证据材料5：公告及通知各三份。拟证明业主委员会收集了业主的意见，社区和房管局对原告服务是认可的，同时也证明了业主参与了小区物业管理；证据材料6：维修报告、关于督促整改X小区堡坎严重隐患的报告。拟证明由原告出资对小区监控进行了修理，对堡坎存在安全隐患向房管局报告；证据材料7：小区业主求助登记表、保洁登记表、安全检查表、设施设备检查表、护卫巡查值班表、提示、告知等。拟证明原告依照合同约定为业主提供了物业服务。证据材料8：被告房屋所有权登记信息。拟证明被告系X小区业主。被告对原告所举证据材料质证如下：对证据材料1、8的三性无异议；对证据2的真实性无异议，但认为原告未达到合同约定的服务标准；对证据材料3、4、5、6、7不清楚。被告为反驳对方的诉讼请求提交了以下证据：证据材料9：照片11张。拟证明小区脏乱差、并存在安全隐患，物管公司未履行合同业务；证据材料10：收款收据2张，拟证明被告已交纳了2013年2月至2014年1月的物管费和水电公摊费，以及原告收取被告押金345元，至今未退还被告。原告对被告所举证据质证如下：证据材料9与本案无关联；对证据材料10的三性无异议。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1、8系原、被告身份信息、房屋信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，证明了原、被告的主体资格和被告系X小区业主的事实，予以采信；证据材料2系书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告分别与乐至县昊昕公司、乐至县X小区业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》，合同约定了原、被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3的内容是对物管费进行调整，调整金额在前期物业合同约定的范围内，其内容客观真实，与本案具有关联性，能达到原告公示调整物业收费标准的目的，予以采信；证据材料4系催费通知、致业主的一封信，内容与证据材料3相印证，具有真实性，能证明原告向被告履行了催收义务，予以采信；证据材料5、6、7能相互印证原告为小区提供了物业服务的事实，本院予以采信；证据材料9系小区照片，结合原告庭审中对其物业服务中存在瑕疵的陈述，本院予以采信；证据材料10系原始书证，来源合法，内容客观真实，经原告质证无异议，本院予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原告陈述，查明本案事实如下：原告恒通物业公司经营范围为三级物业管理服务。2010年3月18日，原告恒通物业公司作为乙方与昊昕公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》，该合同与本案相关的内容：1、委托管理期限：从正式入住之日起至X小区各期全部开发结束，业主入住达到三分之二以上，依法召开业主大会并且业主委员会成立与业主委员会所聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本合同自然终止；2、物业的管理服务费用：多层住宅（按建筑面积）一期住宅每月每平方0.45—0.5元；3、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。签订合同后，原告入驻X小区，对该小区进行物业管理。2014年7月18日，X小区业主委员会作为甲方与原告恒通物业公司作为乙方，签订了《乐至县X小区物业管理服务合同书》，合同与本案有关的内容为：1、委托管理期限为一年，自从2014年8月1日至2015年7月30日止；2、收费标准：小高层住宅0.35元每平方米每月；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三加收滞纳金；4、房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。2016年1月1日，X小区业主委员会作为甲方与原告恒通物业公司作为乙方，签订了《X小区物业管理服务合同》，合同与本案有关的内容为：1、委托管理期限为一年，自2016年1月1日至2017年2月28日止；2、物业管理服务费，多层住宅每月每平方米0.37元，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交纳费用千分之三加收违约金，房屋共用部位、共用设施设备、公共设施、道路、公用场地的维修、养护费用物业管理区域内全体业主按各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。原告2013年2月入住乐至县X小区，对该小区进行物业管理。2013年2月至2014年7月期间，原告实际按多层住宅执行物管费为每月每平方米0.4元；2014年8月至2015年12月期间，原告按《乐至县X小区物业管理服务合同书》的约定执行物管费为每月每平方米0.35元；2016年1月至2017年12月期间，原告按《X小区物业管理服务合同》的约定执行物管费为每月每平方米0.37元。公摊水电费原告均按3元/月向业主。被告系乐至县X小区X房屋业主，其房屋建筑面积为83.37㎡。2013年2月4日，被告向原告交纳物管费（2013年2月至2014年元月）400元、公摊水电费（每月3元）38元、押金345元、装管费50元、装修垃圾清理费167元。庭审中，原告认可押金345元应当退还原告，虽未在向原告主张的物管费中进行品迭，但是随时可以予以退还。同时查明，乐至县X小区存在生活和建筑垃圾堆放、清运不及时，原告在X小区提供物业管理服务期间存在瑕疵。本院认为，原告分别与乐至昊昕公司、乐至县X小区业主委员会签订的《前期物业管理服务合同》、《乐至县X小区物业管理服务合同书》、《X小区物业管理服务合同》，是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，《前期物业管理服务合同》系建设单位与原告签订的前期物业合同和小区业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，在X小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及X小区的全体业主及物业使用人均具有约束力，在X小区成立业主委员会后，该业主委员会与原告签订的物业合同约定的权利义务，同样对小区业主及物业的使用人具有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务。关于被告抗辩原告提供物业服务不到位拒绝交纳物业管理费是否成立的问题。原告作为物业服务企业其职责是对物业公共管理区域及附属设施、环境卫生、生活秩序等提供管理与服务。原告提交的证据能证实其作为物业管理服务企业入住X小区后，聘请了保安、清洁工等对该小区安全、卫生等进行管理，提供了基本的管理与服务，故被告应向原告给付物业管理费。但结合被告提交的照片及原告庭审中关于物业服务管理存在一定瑕疵的自认，本院能认定被告提供的物业服务也存在一定瑕疵与不足。原告作为物业服务企业，应按合同约定提供合格的物业服务和物业管理，现原告提供的物业服务存在一定的瑕疵和不足，除继续履行合同外，还应酌情减少对物业管理费的收取。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，考虑到物业服务作为全天候、不间断、全方位、多层次的动态过程性服务，该特征使得物业服务难免会出现一些暂时性问题，同时鉴于该小区截至2017年12月底物业服务费的收费标准最高时不超过0.4元/㎡，与该小区所在县城其他小区物业管理收费标准相比，原告向被告收取的物管费标准相对较低，故原告为被告所住小区提供的仅是基础的物业服务，对于其在物业管理服务中存在的不足与瑕疵，本院根据公平、合理的原则酌情认定减收2%的物业管理费。其余部分物业管理费，被告仍应交纳。故对原告要求被告支付物业管理费的诉讼，本院部分予以支持。关于该小区物业管理费收费标准及金额的问题。原告恒通物业公司与昊昕公司于2010年3月18日签订了《前期物业管理服务合同》约定,被告所在的X小区一期多层住宅按每月每平方米0.45-0.5元收取，虽原告与昊昕公司未针对X小区二期签订合同，但被告认可原告实际入驻该小区并提供物业服务的事实，并于2013年2月至2014年1月按每月每平方0.4元向原告交纳物业管理费，故对原告主张2014年2月至2014年7月按每月每平方0.4元向被告收取物业管理费符合双方的交易习惯，本院予以认可；原告与X小区业主委员于2014年7月18日签订的《乐至县X小区物业管理服务合同书》约定物业管理期限为2014年8月1日至2015年7月30日，收费标准为每月每平方米0.35元，故原告在该期间的物业管理费收取标准符合合同约定，本院予以认可；2015年8月至2015年12月，虽未签订物业服务合同，但原告仍按合同提供物业服务，被告也应按照交易习惯按每月每平方米0.35元的标准向原告交纳物业管理费；原告与X小区业主委员会于2016年1月1日签订了《X小区物业管理服务合同》约定物业管理期限为2016年1月1日至2017年2月28日，收费标准为每月每平方米0.37元，故原告在该期间的物业管理费收取标准符合合同约定，本院予以认可；2017年3月至2017年12月，虽未签订物业服务合同，但原告仍按照合同提供物业服务，被告也应按照交易习惯按每月每平方米0.37元的标准向原告支付物业管理费。按上述标准计算被告拖欠原告的物业管理费的具体金额为：2014年2月—2014年7月被告拖欠原告物业管理费200.09元（83.37㎡×0.4元/月/㎡×6个月）、2014年8月至2015年12月被告拖欠物业管理费496.05元（83.37㎡×0.35元/月/㎡×17个月）、2016年1月—2017年12月被告拖欠原告物管费740.33元（83.37㎡×0.37元/月/㎡×24个月）,以上合计为1436.47元。因原告物业服务存在瑕疵，扣减2%后，被告仍应向原告支付物业管理费1407.74元。故对原告主张被告给付物业管理费未超过1407.74的部分，本院予以支持。关于公摊水电费的收取问题。原告与乐至昊昕公司签订的《前期物业管理服务合同》，以及原告与X小区业主委员会签订的两份物业管理服务合同均约定，公共部分、共用设施设备运行、能耗按该幢该物业住户的实际用量共同分担。X小区公共部分需要消耗水电等费的事实，客观存在，业主应承担公共部分的水电费，且每月3元的收费标准相对合理，原告亦对收费标准进行了公示。且原告也于2013年2月4日按该标准向被告交纳了水电公摊费，视为对该费用的认可，故本院对原告要求被告给付公摊水电费141元（3元/月×47个月）的请求予以支持。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。现原告提供的物业服务存在一定瑕疵和不足，构成违约。被告可以对未履行物业服务和物业管理部分行使抗辩权，故原告无权对被告主张违约责任。同时，原告还应继续履行合同，并加强物业人员的教育，提高管理能力，为业主提供优质的物业服务，从而使双方实现合同目的。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、由被告廖春梅在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费1407.74元、公摊水电费141元，以上费用合计1548.74元；二、驳回原告四川恒通物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川恒通物业管理有限公司负担20元，被告廖春梅负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  苏险峰二〇一八年四月三日书记员  赵爱玉