中华人民共和国广东省汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0511民初536号
原告郑毓祥，男，汉族，现住广东省汕头市龙湖区，身份证号码×××0430。
委托代理人蔡燕云，广东东铭律师事务所律师。
被告吕永和，男，汉族，香港永久性居民，经常居住地广东省汕头市龙湖区，香港居民身份证号码×××8736（）。
委托代理人吕琪，女，汉族，××年××月××日出生，住所地广东省汕头市龙湖区。
原告郑毓祥诉被告吕永和民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法由审判员杨宁波适用简易程序，于4月19日公开开庭进行了审理。原告郑毓祥的委托代理人蔡燕云、被告吕永和的委托代理人吕琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月16日，被告因资金周转需要向原告借款1500000元。双方签订了《房地产借款抵押合同》一份，就借款金额、借款期限及利息等做了具体明确的约定，合同同时约定，被告将其位于汕头市龙湖区中信海滨花园西区37幢602号房（下称602号房）的住宅全套作为清偿本案债务及实现债权费用的抵押物，双方办理了上述房地产的抵押登记手续。同日，原告向被告指定的银行账户汇款1387500元，余款由原告以现金形式付给被告。被告收到款项后，仅陆续付还了部分利息，对于结欠的本金1500000元及其余利息，被告一直以困难为由拖延还款。2015年5月15日，被告向原告出具了《确认书》一份，确认结欠原告上述借款本金1500000元及利息70000元的事实，并承诺自2015年5月16日起按月息二分半（即年利率30%）向原告计付利息，直至还清全款。但被告没有依约付息还本，其行为已构成违约。被告应以上述房产的折价或拍卖、变卖价款优先清偿原告本息及实现债权的全部费用。原告请求法院判令：1、被告立即偿还结欠原告的借款本金1500000元及结至2016年2月15日的利息407500元；2、被告按年利率30％向原告计付本金1500000元自2016年2月16日起的借款利息，直至被告还清全款；3、原告对602号房的折价或拍卖、变卖的所得价款享有优先受偿权；4、被告承担本案的诉讼费用。
原告在举证期限内提交的证据有：1、原告《居民身份证》，证明原告的主体资格；2、被告《香港永久性居民身份证》，证明被告的主体资格；3、《房地产借款抵押合同》，证明原被告双方就借款金额、借款期限及利息、诉讼管辖等做了具体明确的约定；合同同时约定，被告将602号房全套作为清偿本案债务及原告实现债权费用的抵押物；4、《房地产他项权证》及《房地产产权情况表》。证明602号房有向房地产登记部门办理了抵押权人为原告的抵押登记手续；5、《委托书》、《中国工商银行网上银行电子回单》、朱梓明《居民身份证》及《证明》，证明原告委托朱梓明先生向被告指定的临沂中侨物业管理有限公司的银行账户汇款1387500元；6、《确认书》，证明被告于2015年5月15日向原告出具《确认书》，确认结欠原告借款本金1500000元、结欠利息70000元的事实，并承诺自2015年5月16日起按月息二分半（即年利率30%）向原告计付利息，直至还清全款；在该份《确认书》中，被告再次同意，若发生诉讼，可由汕头市金平区人民法院管辖。
被告辩称：原告所诉属实，对原告提交证据无异议。
案经开庭审理，原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，且能证明本案的相关事实，本院予以采信。
本院查明：原告与被告于2013年9月16日签订了《房地产借款抵押合同》一份，合同约定：被告将其602号房（223.31）平方米作为合同项下借款的抵押物；被告向原告借款1500000元，期限自2013年9月16日起至2014年9月15日；抵押物依法办理登记手续；抵押权之解除在被告按期还清原告一切款项及履行一切义务后，合同终结，原告出具证明向房地产权登记部门办理注销抵押登记手续；被告未能按时付清借款，即从借款到期之日起按同期银行贷款利率的四倍计算罚息等条款。双方还口头约定月利率2％。合同订立之日，原、被告共同到房地产管理部门办理了602房的抵押登记手续（至今没有注销）。同日，原告向被告指定的临沂中侨物业管理有限公司的银行账户汇款人民币1387500元，余款由原告以现金形式付给被告。被告收到原告借给的款项后，仅陆续付还了部分的利息，对于结欠的借款本金1500000元及其余利息，被告一直以资金周转困难为由拖延还款。2015年5月15日，被告向原告出具《确认书》一份，确认结欠原告上述借款本金1500000元及利息70000元的事实，并承诺自2015年5月15日起按月息二分半（即年利率30%）向原告计付利息，直至还清全款。被告在《确认书》中还保证继续以602号房作为清偿还上述债务的抵押担保物。之后，因被告没有付息，原告遂于2016年3月9日向本院提起诉讼，并提出了上述诉求。
本院认为：本案属民间定期有息借贷纠纷。原告、被告之间的债权债务，事实清楚且不违法，应受法律保护。现原告要求被告付还借款，合理合法，本院予以支持。被告逾期还款，应承担违约责任。双方约定按年利率30%收取利息，超过法律规定的利率，超过部分，不予保护。利息依法可按年利率24%计付。双方已经依法自愿办理了602房的抵押权登记手续（至今没有注销），该抵押行为合法有效，原告对该房产的处置所得款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告吕永和于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告郑毓祥借款本金1500000元及该款2015年5月15日前的利息70000元。
二、被告吕永和于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告郑毓祥借款本金1500000元自2015年5月16日起至本判决限定还款之日按年利率24%计算的利息。
三、原告郑毓祥对被告吕永和名下的汕头市龙湖区中信海滨花园西区37幢602号房的处置得款享有优先受偿权。
四、驳回原告郑毓祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10983.75元（因适用简易程序而减半收取），由被告吕永和负担。受理费原告郑毓祥已预交，本院不予收退，被告吕永和应于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担的受理费10983.75元迳付还原告郑毓祥。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审判员 杨宁波
二〇一六年五月二十七日
书记员 蔡东洋
附件：
相关法律法规条文
《中华人民共和合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第26条借贷双方对约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
第28借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初本金的基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……