文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内04民终1994号上诉人（原审原告）翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司。住所地：翁牛特旗乌丹镇乌丹路中段路西。法定代表人侯雨民，系总经理。委托代理人王树祥。委托代理人郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邓树忠。委托代理人马雨波，内蒙古恒伟律师事务所律师。上诉人翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司（以下简称宏宇公司）因房地产开发经营合同纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第2078号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审宏宇公司诉称，2011年6月11日，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交警大队的组织下，宏宇公司与邓树忠签订了一份《置换协议》，协议第一条约定：“甲方（宏宇公司）将乙方位于全宁路西侧、海拉苏大街南侧的翁旗交警队家属楼1号楼2单元5楼东侧的房屋置换到原址重建新楼3号楼1单元6楼东户，一平方米旧楼置换一平方米新楼。置换楼房与本楼对外销售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算。”协议第六条约定：“即以上协议成立的前置条件：1、翁旗政府须将原交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的土地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的六十户住户置换的六十套新楼房不再收取任何税费。”协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章，翁旗公安局和翁旗公安局交通警察大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的划拨土地免交土地出让金转成商住用地。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示给予一定程度的优惠政策，宏宇公司依据置换协议对交警队家属院进行改造开发。2013年6月，宏宇公司垫付了土地出让金2076000元，开发结束后宏宇公司要求退还土地出让金，然而国土部门以政策有变为由对收取的土地出让金不予退还。后经协调由宏宇公司方暂承担70万元的土地出让金，其余1376000元由邓树忠等按原有楼房面积分担，但邓树忠却拒不支付此款。宏宇公司认为，交警队家属院住宅楼在建设时未按规定将划拨土地使用权转成出让土地使用权，根据法律规定，邓树忠对房屋并不享有完全的产权，但是却按照完全的产权进行置换，且邓树忠方也未兑现置换协议的约定，故邓树忠应当承担原占地面积的土地出让金22938元（1376000元÷5780平方米×96.38平方米）。同时依据置换协议的约定，邓树忠楼房原建筑面积为96.38平方米，置换楼房面积为113.01平方米，比原住宅面积多16.63平方米，应给付楼房差价款73172元。另外邓树忠还应承担热力入网费5876元、配房款15980元、预交拆迁契税款10000元、大修基金3390元、契税7459元、土地证费200元、房产证费80元、测绘费154元、自来水入网费678元、有线电视入网费440元、预存电费200元、取暖费2916元、物业费678元、电梯电费655元（上述费用均由宏宇公司垫付），故邓树忠应付款为144816元，并自2014年11月1日起按同期银行贷款利率的四倍支付利息至款付清之日止，本案诉讼费由邓树忠承担。原审邓树忠辩称，宏宇公司的请求没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。一、宏宇公司请求给付房屋差价款73172元，应建立在楼房已实际交付且经过测绘，双方均认可面积差额及楼房平米单价的基础之上，但宏宇公司未向邓树忠交付楼房，邓树忠到现在也不知道楼房的面积是多少。依双方合同约定，新旧楼房面积差额部分按销售价用现金结算，由此可见，必须在新楼房交付并依托新楼房进行测量后才能计算出实际的差额部分，在新楼未交付前，无法计算差额，所以宏宇公司的这一请求由于不具备前提条件不能成立。二、宏宇公司无权主张土地出让金土地出让金是土地管理部门向土地使用者收取的价款，收受主体是土地管理部门，而交纳主体则是作为土地使用者的开发商。由此可见，本案的宏宇公司不能成为收受土地出让金的主体，邓树忠也不能成为交纳土地出让金的主体，所以说，宏宇公司没有主张土地出让金的权利基础。从双方置换的过程来看，新旧楼相同面积进行的是等值置换，也就是说双方认可相同面积的新旧楼价值相等，而超平部分，则以市场价结算，由此不难看出，宏宇公司已将应缴的土地出让金计入了销售价款，再度主张，纯属重复计算。三、邓树忠拒绝接受配房，双方的合同约定是配房折价8000元，所以邓树忠请求宏宇公司给付配房折价款。四、热力入网费、自来水入网费、有线电视入网费不应交纳，因为邓树忠是回迁户，回迁前均已办理了相应的入网手续，改建期间停用，但未销户，而且这些内容均为开发商的交工保证，故不应要求邓树忠交纳。五、拆迁契税无法律依据，契税则承担超平部分。六、大修基金应缴，但应先交付房屋，否则无法计算价款。七、土地证、房产证的工本费无政策性依据。八、测绘费应由委托方承担。九、预存电费邓树忠可以支付，因为已确实划入邓树忠卡中。十、取暖费、物业费、电梯费不应支付，因为宏宇公司尚未交付楼房，邓树忠未享受业主权利，则无须承担业主义务。十一、宏宇公司主张利息无事实和法律依据，宏宇公司未交付楼房，则邓树忠无违约行为，且合同为回迁合同，宏宇公司主张利息不符合合同目的。综述，应依法驳回宏宇公司的诉求。原审判决认定，涉案华昱家园小区原系翁牛特旗公安局交通警察大队家属楼，该家属楼包括本案邓树忠在内共60户住户。为改善职工及家属居住和生活条件，2011年度，在翁牛特旗公安局和翁牛特旗交通警察大队等有关部门组织下，决定对华昱家园小区进行改造，本案宏宇公司作为该小区改造项目承建单位，分别与上述60户住户签订了相关协议。2011年6月11日，双方签订了一份《置换协议书》，协议甲方为宏宇公司，乙方为邓树忠。协议第一条约定：“甲方同意将乙方位于全宁路西侧、海拉苏大街南侧的翁旗交警队家属楼1号楼2单元5楼东侧的房屋置换到原址重建的新楼1号楼2单元6楼东户……，一平方米旧楼置换一平方米新楼，置换楼房与本楼对外出售的商品房标准一致，新旧楼房面积差额部分双方按甲方销售价用现金结算……。”第二条约定：“乙方拥有的小棚甲方按每个8000元予以补偿。”第三条约定：“甲方须在2013年7月10日前将新楼交付给乙方使用……。”协议第六条约定：“即以上协议成立的前置条件：1、翁旗政府须将现交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商住用地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的60户住户置换的60套新楼房不再收取任何税费……。”协议签订后，翁牛特旗公安局交通警察大队作为监督方在协议上盖章。后翁牛特旗公安局和翁牛特旗公安局交通警察大队依据协议向翁牛特旗人民政府提出请求，要求将交警队家属院的土地由划拨性质转成商住用地，并免交土地出让金。2011年10月25日，翁牛特旗人民政府为此专门召开了由公安、土地、财政、城建、环保等部门参加的关于交警大队住宅楼改造工作协调会，土地管理部门当时同意依据政策免收80%的土地出让金，其他部门也表示在楼房配套款、人防费等方面给予一定程度的优惠政策。根据双方签订的《置换协议书》，宏宇公司应于2013年7月10日前向邓树忠交付新楼。2013年5月30日，宏宇公司在交纳了土地出让金2076000元后获得了涉案土地的建设用地使用权。涉案华昱家园小区于2013年7月份开工，于2014年10月末竣工，并于2014年12月29日验收合格后登记备案。共开发包括60户回迁户在内的商品房111户，总建筑面积为15335平，开发土地总面积是4347平，60户回迁户原建筑面积共5780平。工程竣工后，宏宇公司于2014年10月1日向各回迁户发出交房通知，通知各回迁户在2014年10月30日前办理入户事宜。至宏宇公司起诉时，邓树忠并没有实际领取置换后楼房钥匙亦未实际入住。该工程竣工后，因政策原因，宏宇公司并未获得免交80%土地出让金的优惠，后经协调，宏宇公司同意暂承担70万元土地出让金，其余1376000元宏宇公司依据置换协议向包括本案邓树忠在内的60户回迁户主张权利，要求按原有楼房面积分担。同时，宏宇公司在开发过程中交纳了包括城市基础配套费即热力入网费、2014-2015年度的取暖费总计1069935.24元，其中城市基础配套费685911元，2014-2015年度的取暖费384024.24元。另查明，邓树忠原交警队家属楼1号楼2单元5楼东侧房屋面积为96.38平米，置换后新楼即华昱家园1号楼2单元6楼东户楼房面积为113.01平米，多出面积为16.63平米，置换后配房面积为11.99平米。宏宇公司就华昱家园小区商品房对外市场销售价格为4400元每平米，配房售价为2000元每平米。其就涉案楼房大修基金、契税、预交拆迁契税、土地证费、房产证费并未实际交纳。原审法院认为，本案双方签订的置换协议书系双方真实意思表示，合法有效，虽然协议第六条就该协议设定了前置条件，但纵观全案来看，该条款主要内容即“将涉案工程土地由划拨性质无偿变更为出让性质土地”的实质是针对该协议的成立所设定的，且在签订协议后，有关部门确实针对该条款作出了承诺，涉案华昱家园小区已经实际建设完毕，可以说，双方均依协议约定认真履行了己方义务。之所以有本案诉争的产生，是因一定的客观方面原因，双方均不存在过错。既然双方均无过错，那么，双方就应该根据民法上的公平原则来承担因该特殊情形或外部客观原因而孳生的协议本身之外的相关义务。具体到本案,涉案工程全部土地出让金为2076000元，在未实现免交80%的情况下，宏宇公司自愿暂时承担70万元，其余1376000元究竟由谁来承担、如何承担是本案争议的主要问题之一。宏宇公司主张该1376000元由包括邓树忠在内的60户回迁户按原有楼房面积分担，邓树忠应承担土地出让金22938元（1376000元÷5780平方米×96.38平方米）。本院认为，宏宇公司该计算方式是以60户回迁户原有楼房总面积为基数，但华昱家园包括60户回迁户在内共开发建设了111户商品房及部分商厅，除回迁户以外，其余楼房均按正常市场价格销售。根据行业惯例，正常销售的商品房，开发公司已经把土地出让金成本计算在内，所以说，宏宇公司上述土地出让金计算方式有失公平，应调整为按总建筑面积15335平来计算。所以邓树忠应承担土地出让金为8648元（1376000元÷15335平方米×96.38平方米）。超出面积为16.63平米，邓树忠应以宏宇公司其他商品房正常市场价补交，具体金额为73172元（16.63平米×4400元每平米）。宏宇公司在对华昱家园小区工程进行总体规划设计时，所有楼房均配备有配房，所以，邓树忠应交纳配房款23980元（11.99平米×2000元每平米），根据双方签订的置换协议约定，邓树忠原有配房宏宇公司以8000元予以补偿，故扣除该8000元，邓树忠实际应交纳配房款15980元（23980元-8000元）。对于宏宇公司主张的预交拆迁契税款、大修基金、契税、自来水入网费、物业费等，除预存电费200元邓树忠予以认可外，其他费用因宏宇公司有的并未实际交纳，有的宏宇公司虽称已经交纳但并未提交相应证据，因此，对宏宇公司主张的上述费用，该院不予支持。宏宇公司要求邓树忠给付热力入网费于法无据，其诉讼请求该院不予支持。宏宇公司已通知各回迁户于2014年10月30日前办理入户事宜，邓树忠未入住的原因是其未到宏宇公司处领取钥匙，而不是宏宇公司不给其楼房钥匙。故宏宇公司要求邓树忠给付2014年-2015年度取暖费2916元的诉讼请求，该院应予支持。宏宇公司要求邓树忠给付利息，对该诉讼请求，因无法律依据，该院不予支持。综上，宏宇公司主张的土地出让金、楼房差价款、配房款等费用，对其合理部分，该院予以支持，邓树忠拒绝给付相应费用的抗辩意见，该院酌予采纳。判决：一、邓树忠于判决生效后十日内给付翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司土地出让金8648元、楼房差价款73172元、配房款15980元、预存电费200元、取暖费2916元，上述款项合计100916元；二、驳回翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。宣判后，上诉人宏宇公司不服，以“一、一审法院按总建筑面积分摊1376000元土地出让金错误，如果分摊也应按照总土地出让金2076000元予以分摊。上诉人在一审中是以原60户负担1376000元为前提才同意暂承担70万元，如打破这一约定，则应按土地出让金总数予以分担。二、一审判决将1376.76平方米的地下室也计入总面积之内是错误的，应予以减除。三、按照置换合同的约定被上诉人应承担热力入网费。四、2014年10月30日前上诉人已经通知被上诉人办理入住手续，被上诉人拒不办理，被上诉人应按照银行同期贷款利率的四倍给付自2014年11月1日至欠款付清之日止的利息”等理由提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，予以改判。邓树忠答辩服判。二审期间双方均未向本院提交新的证据。经本院审理查明的事实与原审法院认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，宏宇公司与邓树忠签订的置换协议附有生效条件，即“1、翁旗政府须将现交警队家属院使用的划拨土地无偿变更为出让性质的商住用地。2、政府的各相关部门对原交警队家属院内的60户住户置换的60套新楼房不再收取任何税费……。”在该条件未成就时，宏宇公司已按该协议履行，并将邓树忠原有的楼房予以拆除，邓树忠基于合理信赖该置换协议已经生效。2011年10月份，在翁牛特旗人民政府组织召开的关于交警大队住宅楼改造工作协调会上，邓树忠等被拆迁户亦未参与协商，因此不能对邓树忠增加置换协议以外的负担。原审法院基于公平原则判决邓树忠承担部分土地出让金，对于土地出让金的计算方式亦无不妥，故对于上诉人要求增加邓树忠应承担的土地出让金及要求邓树忠承担热力入网费的上诉请求，本院不予支持。因宏宇公司未按置换协议约定的时间交付房屋，对于其要求邓树忠给付逾期付款利息的上诉请求，本院亦不予支持。综上，宏宇公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2320元，由上诉人承担；邮寄送达费40元，二当事人均担。本判决为终审判决。审判长  鹿春林审判员  崔明明审判员  郭 宇二〇一六年七月十四日书记员  刘亚文