辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1958号
上诉人（原审被告）：苏泽庚，男，1975年5月6日出生，汉族，无职业，住址广东省湛江市辖区。
委托代理人：刘彩香，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林佳东，男，汉族，1990年7月8日出生，个体工商户业主，住址福建省莆田市秀屿区。
委托代理人：高艳清，女，1980年2月24日出生，汉族，无职业。
上诉人苏泽庚因与被上诉人林佳东房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第356号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年9月2日开庭公开审理了本案，上诉人苏泽庚的委托代理人刘彩香，被上诉人林佳东的委托代理人高艳清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林佳东诉称，判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；判令被告支付拖欠的房屋租金；判令被告将出租房屋及场地交付给原告；确认出租房屋及场地内的全部不动产均由原告所有；判令被告给付原告违约金495，375元人民币；判令被告承担本案的诉讼费用。
原审被告苏泽庚辩称，承认拖欠原告的房租，但有原因，我们在签订合同时，口头约定原告负责办理审批办公用房手续，但手续一直没批复下来，建了两次都被拆除了，我们又私自找人花了60万，但最终也没办下来，因为办公用房未能坚持导致项目不能投入，使用我们损失巨大，我们希望继续履行合同，相应减少租金，合同约定的违约责任违约金过高，显失公平我方主张降低，或者不承担，合同约定的出租场地动产以及不动产归原告所有，对该项目共投资600万，因为原告的原因导致项目没有完成，致使我们损失巨大。
原审法院经审理查明，原告林佳东系沈阳市鑫北富华建材商贸中心的个体经营者，2011年11月25日，原告与中国人民解放军沈阳军区空军机场工兵勤务队签订《军队房地产租赁合同》，原告租用位于沈阳市皇姑区鸭绿江北街197号楼房一处和场地18，600平方米，租期自2012年2月1日起至2022年1月31日止。2012年2月21日，原被告签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：乙方（本案被告）租用甲方（本案原告）承租的场地8500平方米，租赁期限自2012年1月1日起至2018年1月1日止；2012年租金为每亩地每年85，000元（上打租）2013年租金为每亩地每年85，000元，从2014年至2018年1月1日根据市场价格双方商定，乙方如果确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的欠费千分之三加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按和同约定属于甲方所有的财产；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同签订后，被告于当日向原告交付了2012年租金。但被告从2013年1月1日起拖欠租金至今，原、被告就合同解除和租金给付等事宜协商不成，故原告于2013年12月18日起诉到法院。
原审法院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的合同义务。被告从2013年1月1日开始拖欠租金至今，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。原、被告合同约定如果被告逾期给付租金30日，原告有权解除本合同并收回按和同约定属于原告所有的财产；逾期60日，视为被告放弃其在原告处的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金。现原告拖欠租金已经超过约定期限。现原告要求解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，符合双方合同约定和相关法律规定，本院予以支持。原告要求被告给付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，数额按原、被告约定共计85，000元／亩×13.958×1.58年（2013年1月1日至2014年7月1日止）=1，874，559.40元。原告要求被告给付拖欠租金违约金，按未付金额日千分之三计算的诉讼请求。庭审中被告要求对违约金数额予以调低，根据相关法律规定，本院对原告该项诉讼请求予以支持，并依照法律规定予以适当调低。2013年1月1日至2014年1月1日拖欠租金1，186，430元违约金应为（2013年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；2014年1月1日起至2014年7月1日止拖欠租金688，129.40元违约金应为（2014年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告林佳东与被告苏泽庚签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告苏泽庚于本判决生效后10日内给付原告林佳东拖欠的租金1，874，559.40元（自2013年1月1日起至2014年7月1日止）；三、被告苏泽庚于本判决生效后10日内给付原告林佳东2013年1月1日至2014年1月1日拖欠租金1，186，430元的违约金（2013年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；四、被告苏泽庚于本判决生效后10日内给付原告林佳东2014年1月1日起至2014年7月1日止拖欠租金688，129.40元的违约金（2014年1月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；五、被告苏泽庚于本判决生效后10日内将承租的土地及地上物交给原告林佳东。六、驳回原被告其他诉讼请求。上述款项如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，478元，由被告苏泽庚承担。
宣判后，苏泽庚不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求撤销原审法院民事判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案的一审与二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决认定事实不清，诉讼主体错误，程序违法，适用法律错误。上诉人签订合同应当是职务行为，沈阳洋成物资贸易有限公司应当承担责任主体。二、被上诉人在本案中是有严重违约行为的，应当判决少支付租金并不应当承担违约责任，一审法院不尊重客观事实，一审法院判决是不公平公正的。1.合同签订时，林德强答应负责协调办理在场地上建办公用房手续，因为是部队的土地和房产，由于没协调好直到2013年8月，林德强办理相关手续。被上诉人也不会在2013年自己投入部分资金去城建办公用房。2.上诉人苏泽庚于2012年底就和曾祥春达成协议，退出公司管理。3.在庭审时，上诉人指出被上诉人已经停水停电很久，该场地不能正常使用，上诉人认为被上诉人存在重大违约情形，有权拒绝继续支付，更不应当承担违约金。4.本案中租赁合同中约定的条款显失公平，不应该以此判决。三、被上诉人属于恶意诉讼，诉讼请求不应当全部支持。
被上诉人林佳东答辩称：一、上诉人在上诉状中所述沈阳洋成物资贸易有限公司应当为本案的诉讼主体，上诉人签订租赁合同是职务行为，没有任何事实依据和法律依据。1、在一审庭审过程中，上诉人明确表示对上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系以及其拖欠被上诉人场地及房屋租金的事实和拖欠租金数额均没有异议，完全自认了上述事实，其只是对违约金的数额标准有异议。2、本案中，与被上诉人签订租赁合同的是上诉人苏泽庚，并不是沈阳洋成物资贸易有限公司。被上诉人的真实意思表示是将场地出租给被告苏泽庚个人，双方签订租赁合同是建立在一定的信任基础上的。3、被上诉人对苏泽庚是租赁合同的承租人是充分信赖的。4、上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期限为2012年1月1日起至2018年1月1日止，但沈阳洋成物资贸易有限公司的成立日期为2012年2月17日，也就是说上诉人承租场地的时候，该公司尚未成立。而且苏泽庚个人所实施的相关行为并不一定代表公司的职务行为。二、被上诉人作为出租人已经完全履行了合同义务，不存在任何违约行为，并且是在上诉人长期拖欠租金，恶意违约，反复沟通无效的情况下才向法院提起诉讼。三、关于上诉人所提出的合同条款显失公正问题。因上诉人签订合同是具有完全民事行为能力的人，其对租赁合同中所约定的条款都是充分理解并予以认可的。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，在本院庭审中，上诉人、被上诉人均表示同意解除双方签订的《军队房地产租赁合同》，上诉人、被上诉人对于上诉人已付2012年度租金没有异议，上诉人对于从2013年1月1日期未支付租金没有异议。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》、收款收据、租赁场地测量比例图等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人苏泽庚与被上诉人林佳东签订的《军队房地产租赁合同》是否应予解除的问题及上诉人是否应当将案涉土地交还给被上诉人并支付尚欠的租金及违约金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人苏泽庚与被上诉人林佳东签订的《军队房地产租赁合同》是否应予解除的问题，本院认为，依照双方所签订合同第十一条第（二）款：“乙方逾期支付房地产租金及有关费用……逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产…”之约定，上诉人从2013年1月1日起至今从未向被上诉人交纳过租金，逾期支付租金的期间已远远超过30日，上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权解除合同，在本院庭审中，上诉人、被上诉人双方均表示同意解除双方所签订的合同，因此原审法院判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》是正确的，本院予以确认。现双方所签订的《军队房地产租赁合同》已经解除，上诉人理应将承租的土地及地上物交还给被上诉人并向被上诉人支付尚欠租金。
关于上诉人所提其签订租赁合同属于职务行为，沈阳洋成物资贸易有限公司应为承担责任的主体之主张，本院认为，上诉人该主张在一审法院审理中从未提出过，且上诉人苏泽庚是签订《军队房地产租赁合同》的合同相对方，上诉人苏泽庚在《军队房地产租赁合同》签字并按手印，上诉人作为完全民事行为能力人，其对于签署租赁合同并承担承租人义务是明知的，因此其签约行为意味着他应当承担作为承租人的支付租金的合同义务。退一步讲，如案涉土地及地上物的实际承租人是沈阳洋成物资贸易有限公司，上诉人签署合同行为只是代表公司行为，则在租赁合同条款中应有体现，上诉人苏泽庚也应在沈阳洋成物资贸易有限公司成立后，由沈阳洋成物资贸易有限公司与被上诉人林佳东重新签署一份《军队房地产租赁合同》，但事实上并非如此。因此上诉人所提其是沈阳洋成物资贸易有限公司的股东之一，承担责任主体为沈阳洋成物资贸易有限公司的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17，478元，由上诉人苏泽庚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年九月十日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；