黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终914号上诉人（原审原告）：韩志，男，1965年12月20日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省东安区。法定代表人：李成斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王金城，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：韩锋香，女，1979年12月27日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：贺凌，黑龙江鼎润律师事务所律师。上诉人韩志因与被上诉人牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下均简称：银邦公司）、被上诉人韩锋香商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩志及其委托诉讼代理人郭冬梅、赵珊，被上诉人银邦公司的委托诉讼代理人王金城，被上诉人韩锋香的委托诉讼代理人贺凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩志上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人购买诉争房屋在先，被上诉人银邦公司交付上诉人诉争房屋也在先，原审法院认定被上诉人银邦公司实际交付被上诉人韩锋香诉争房屋是错误的。根据本案上诉人和被上诉人举示的证据，可以认定被上诉人银邦公司将诉争房屋交付给上诉人在先，而原审法院错误认定被上诉人银邦公司将诉争房屋交付给被上诉人韩锋香，存在主观故意。且不顾上诉人举示的证据，错误地将诉争房屋认定为被上诉人韩锋香优先实际占有。同时，对上诉人和被上诉人韩锋香关于诉争房屋占有使用存在相同部分的证据，而原审法院对上诉人举示的证据不予认定，而对被上诉人韩锋香举示的证据予以认定。原审法院不顾上述事实存在，在认定标准不一的前提下，认定被上诉人韩锋香先行占有诉争房屋是错误的。尤其在上诉人还举示交付入户钥匙通知单以证明的情况下，既然被上诉人银邦公司将诉争房屋钥匙交予上诉人，上诉人收取钥匙入住诉争房屋就是众所周知的事实，且物业登记的信息皆为上诉人。因此，一审法院存在主观故意，上诉人对此将向相关部门申诉举报。同时，我市新华公安分局110出警记录可以证实上诉人先行入住诉争房屋后，被上诉人韩锋香多次撬锁、砸门，欲强行侵占装修，并在原告不在家时，强行侵占入住装修。由此，可以证实一审法院认定被上诉人银邦公司先行实际交付给被上诉人韩锋香是错误的。综上所述，被上诉人银邦公司将诉争房屋交付给上诉人在先，被诉人韩锋香非法侵占在后。根据最高人民法院关于审理“一房多卖”的相关司法解释和指导意见的精神，假使二被上诉人买卖诉争房屋合同成立，亦应认定诉争房屋归上诉人所有。2.原审法院认定没有证据证实二被上诉人之间系民间借贷关系，并不是真实的商品房买卖关系是错误的。被上诉人银邦公司在庭审中一直自认其与被上诉人韩锋香是民间借贷关系，并不是房屋买卖。并且举证其向被上诉人韩锋香借款100万元，每月向韩锋香指定的收款人王丽娟、王萌银行账户汇入借款利息5万元，该二人又将该利息汇入被上诉人韩锋香当时向被上诉人银邦公司汇款100万元时的账户。正常的商品房买卖关系是不可能存在房地产商在售房当日向购房者转款，并且之后陆续以固定数额向购房者转款的。每月数额固定，显而易见转入的是一定数额款项的利息。该证据足以证明二被上诉人之间的真实关系即民间借贷。3.原审法院认定二被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效是错误的。被上诉人韩锋香曾自认其用114万元购买了三套房产，其他两套房产只是登记在其名下，其并没有支付购房款。这里明显存在问题。首先，从房产价值来看，二被上诉人虽然形式上签订了《商品房购销合同》，但是gf-2000-0171号合同中其双方约定的房屋价格为每平方米2000元，而涉案同一楼层的房产交易价格为每平方米5750元，存在明显的不合理的差价。并且二被上诉人签订的合同中，面积小的房屋比面积大的房屋总价值高，楼层低的比楼层高的房屋价值高，而价值350余万元的房产，被上诉人韩锋香仅用100万元购得，这一切都在反映这一个问题，二被上诉人之间根本就不是房屋买卖关系，签订合同只是作为借款的担保。其次，试问任何一家房地产商是否会在购买者没有交付房款的情况下将二套房屋登记在购买者名下，这显然是不可能存在的。案件事实是，被上诉人银邦公司向被上诉人韩锋香借款100万元，并于当日打回利息5万元，之后每月利息均为5万元，汇入被上诉人指定的人员的账户。为了保证债务的履行，被上诉人银邦公司提供5套房屋做抵押担保，并且5套房屋价值远远高于借款价值。二被上诉人之间的真实关系是民间借贷，而不是商品房买卖，根据法律规定，此种情况下签订的商品房买卖合同是无效的，应当按民间借贷纠纷审理案件，而原审法院认定其签订的商品房买卖合同有效是错误的。4.原审法院认定上诉人没有证据证实其合法占有房屋是错误的，被上诉人韩锋香系私自撬开房门后强行入户装修的。庭审中，上诉人举示了房屋认购书、购房入户通知单、物业缴费证明、更换门锁证明以及报警记录等，这些证明充分证明上诉人于2011年5月15日购买房屋，2015年4月23日办理正式入住。而2015年12月及2016年1月、3月、4月，上诉人均报警有人破坏其房屋门锁强行入住其房屋。原审法院仅凭被上诉人以非法手段强取房屋而认定被上诉人已实际占有房屋是错误的。5.二被上诉人达成的民事调解是在恶意侵害上诉人的合法权益，不能作为认定对上诉人合法权益侵害的证据。首先，二被上诉人是在明知其真实关系为借贷纠纷的情况下提起的房屋买卖合同纠纷，本身就是存在恶意的情况下进行的诉讼。其次，被上诉人银邦公司显然是在违背真实意思的情况下作出的调解，因此在案件调解后，其不断在否认调解的效力，在自认二者之间借贷的真实关系。虽然二审没有出庭，但不能否认其因不认可而提起上诉的事实。最后，上诉人及被上诉人银邦公司已经举示充分证据证实二被上诉人之间的真实关系是借贷，即使二者存在调解，根据相关司法解释，被上诉人韩锋香也不能取得房屋的产权。被上诉人银邦公司辩称，韩锋香与我公司是借款关系，当时韩锋香给我公司借款100万元，月息5%，我公司用五套房屋做抵押，房屋价值360万元，2012年6月13日到账，转回利息5万元，之后每月给5万元。现在诉争房屋，我公司已交付给韩志，之后韩志与韩锋香发生矛盾，他们之间的事情我们就不了解了，我公司欠韩锋香的借款我们已经还了一部分，利息也给了一部分。被上诉人韩锋香辩称，上诉人没有任何证据证明韩锋香是在私自撬锁的情况下占有的房屋，韩锋香是通过正常合法手续取得诉争房屋入户手续及钥匙，并已装修实际占有，韩锋香并不知道银邦公司将诉争房屋认购给他人，韩锋香是本案的善意第三人，上诉人与银邦公司签订的认购书是在银邦公司并未取得五证的情况下签订的，当时银邦公司没有权利销售诉争房屋，在银邦公司取得相应手续后也未与韩志签订正式房屋买卖合同，韩锋香与银邦公司签订的是联机备案合同，具有公示效力，经爱民法院确权，在确权庭审过程中银邦公司也认可将房屋出售给韩锋香，并归韩锋香所有，无论在形式要件还是在实际情况下，韩锋香对于该房屋都是绝对实际购买人，并绝对优于上诉人，该房屋应当归韩锋香所有，上诉人并无任何证据证明韩锋香与银邦公司是实际借贷关系，韩锋香履行了支付价款的义务，合同经过联机备案手续，双方签订的合同合法有效，二被上诉人调解书经双方真实意思表示，并经爱民法院再审，确定该调解书合法有效，该调解书就有足够证明力证明银邦公司将房屋出售给韩锋香，同意协助韩锋香办理过户手续，将房屋登记在韩锋香的名下，本案诉争房产属于韩锋香所有，上诉人与银邦公司如因认购书产生合同之债，应单独向银邦公司主张，与韩锋香无关；银邦公司称韩锋香与银邦公司是借贷关系没有证据支持，本案诉争房产标的是29万余元，何来5套房产价值360万元，其叙述与实际不符，综上，我方认为一审判决事实清楚，证据确实充分，无违反法定程序情形，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。韩志向一审法院起诉请求：1.请求确认二被告于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同无效》；2.请求确认原告与被告银邦公司签订的买卖合同有效，并请求被告银邦公司协助办理涉案房屋产权登记手续；3.请求确认涉案房屋归原告所有；4.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2011年5月15日，原告韩志与被告银邦公司签订《认购书》，约定原告购买被告银邦公司开发的位于怡美嘉园13号楼011701号、建筑面积145.97平方米房屋，原告一次性支付被告怡美公司购房款291940元；原告与被告银邦公司均不得违反本协议条款，原告如未按合同第五条规定按期付款，被告银邦公司有权单方面解除和终止本认购书，同时被告银邦公司有权将原告所认购房屋转售他人，原告所交定金不予退还；原告按指定日期与被告银邦公司签署《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准；双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。原告在该认购书中签名，被告银邦公司及其负责人在该认购书中盖章。当日，原告向被告银邦公司支付了购房款，其中原告及其妻子张海波以银行转账方式向被告银邦公司的工作人员于淑清的账户转入211940元，并以现金方式向于淑清的账户汇入50000元，余款30000元系原告此前支付给被告银邦公司的定金；被告银邦公司向原告出具了金额为291940元的购房款收据。2012年6月13日，被告韩锋香与被告银邦公司签订三份《商品房买卖合同》，约定被告韩锋香购买被告银邦公司开发的位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北怡美嘉园的三套房屋，即13幢xxxxx号房（房产图号400－470－4/3－13－011701、建筑面积145.97平方米、总价款291940元）、13幢xxxxx号房（房产图号400－470－4/3－13－011702、建筑面积124.34平方米、总价款417782元）及13幢xxxxx号房（房产图号400－470－4/3－13－012204、建筑面积145.97平方米、总价款437910元），并约定被告韩锋香于签订合同之日一次性付清购房款；被告韩锋香在该合同中签名捺印，被告银邦公司及其法定代表人在该合同中盖章。当日，二被告在牡丹江市房地产产权市场管理处办理了商品房买卖合同备案证明；被告韩锋香向被告银邦公司支付了上述三套房屋的购房款，其中以银行转账方式向于淑清的账户汇入1000000元，以现金方式支付147632元；被告银邦公司向被告韩锋香出具了此三套房屋的购房款收据。原告称，被告银邦公司的工作人员于2012年至2013年期间向王丽娟、王萌的银行账户汇入的款项系被告银邦公司向被告韩锋香偿还的借款利息且二被告之间系民间借贷关系，但其未举示充分证据证实。在签订商品房买卖合同时，被告银邦公司未向被告韩锋香告知其已与原告针对涉案房屋签订认购书。2014年3月11日，韩锋香作为原告向本院提起房屋买卖合同纠纷，要求确认其与被告银邦公司签订的三份商品房买卖合同有效，被告银邦公司向其交付房屋并承担违约金27645元；2014年4月16日，本院作出（2014）爱民初字第169号民事调解书，内容为：“一、原告韩锋香与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为xxxxx、xxxxx、xxxxx）有效；二、案件受理费15307元，减半收取7653.50元，由原告韩锋香负担”。2016年4月8日，经本院院长提交审判委员会讨论决定后，本院作出（2016）黑1004民监字1号民事裁定，再审本案；2016年12月20日，本院作出（2016）黑1004民再初3号民事判决，维持本院（2014）爱民初字第169号民事调解书。后被告银邦公司对该判决不服并提出上诉；2017年2月17日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终232号民事裁定，因银邦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案按银邦公司撤回上诉处理。另查，原告与被告韩锋香均向牡丹江天和物业管理有限公司交纳了涉案房屋的物业费等相关费用，且被告韩锋香已对涉案房屋进行装修；原告称，被告韩锋香系私自撬开房门强行进入室内进行装修，但其未举证证实。一审法院认为，关于本案案由的问题。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因涉案房屋系商品房并已竣工，且原、被告之间系基于涉案房屋买卖而产生的争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由为商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，原告与被告银邦公司于2011年5月15日签订了《认购书》，约定原告购买被告银邦公司开发的涉案房屋，因该认购书有原告与被告银邦公司的签名和盖章确认，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该认购书有效，本院对原告诉请确认该认购书有效的问题予以支持。被告韩锋香虽主张原告与被告银邦公司存在恶意串通损害其合法权益的情形，双方之间系虚假的房屋买卖合同关系，但根据相关证据，原告在二被告签订商品房买卖合同前就已依约向被告银邦公司支付全部购房款，且被告银邦公司对此予以认可，被告韩锋香亦未举示反驳证据证实其主张，故本院对被告韩锋香的抗辩主张不予支持。关于原告诉请二被告于2012年6月13日签订的商品房买卖合同无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，二被告于2012年6月13日针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同有二被告的签名和盖章确认，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，并业经房产部门备案登记，故该商品房买卖合同有效。原告虽主张二被告之间系名为买卖实为借贷的关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系，但根据相关证据，被告韩锋香已依约向被告银邦公司支付全部购房款，并已对涉案房屋进行装修，且该商品房买卖合同业经本院调解和判决确认有效并已发生法律效力，原告在庭审中举示的证据亦不足以证实二被告之间系名为买卖实为借贷的关系；该商品房买卖合同的签订时间虽后于原告与被告银邦公司签订认购书的时间，但在签订商品房买卖合同过程中被告银邦公司未履行告知义务，即被告银邦公司在主观上存在恶意，而被告韩锋香对被告银邦公司已与原告签订认购书一事并不知情，原告亦未举证证实二被告签订商品房买卖合同存在恶意串通损害其合法权益等合同无效的法定情形，故原告诉请确认二被告于2012年6月13日针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，原、被告针对涉案房屋虽已签订相关的买卖合同，但因买卖合同尚未履行完结，物权变动尚未完成，涉案房屋仍登记在被告银邦公司的名下，即涉案房屋所有权归属于被告银邦公司是确定的，现原、被告之所以发生纠纷系因被告银邦公司未依约变更涉案房屋所有权，而非因该房屋的所有权归属不明或存在争议，故原告诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请被告银邦公司协助其办理房屋产权登记的问题。原告与被告银邦公司签订的认购书虽有效，该认购书的签订时间虽先于二被告签订商品房买卖合同的时间，但因二被告签订的商品房买卖合同业经房产部门备案，具有一定的公示效力，即该商品房买卖合同的效力优于认购书的效力；被告银邦公司在与原告签订认购书后又与被告韩锋香签订了正式的商品房买卖合同，即被告银邦公司以自己的行为表示不再履行其与原告签订的认购书，且根据现有证据，被告韩锋香已实际占有涉案房屋，原告虽主张被告韩锋香系私自撬开房门强行进入室内进行装修，但其并未举证证实，原告在庭审中举示的证据亦不足以证实其已实际占有涉案房屋，故原告诉请被告银邦公司协助其办理涉案房屋产权登记手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院对原告要求确认其与被告银邦公司签订的《认购书》有效的诉讼请求予以支持，对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项规定，判决如下：一、原告韩志与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2011年5月15日签订的《认购书》有效；二、驳回原告韩志的其他诉讼请求。案件受理费5679元，由原告韩志负担5579元，被告牡丹江银邦房地产开发有限公司和被告韩锋香共同负担100元；财产保全费2710元，由原告韩志负担。本院二审期间，上诉人韩志支持其上诉主张，向本院提供了牡丹江市公安局110报警受理单4份、郑云章2015年12月23日、2016年1月证明、照片28张（原始介质在手机中）。证明：2015年12月20日、12月31日、2016年1月4日、4月1日均有人恶意破坏诉争房屋，上诉人报警，并有物业公司证实该房屋是上诉人所有的。照片证明房屋被破坏之前及破坏之后的情况，是被上诉人恶意破坏并强制占有，楼道中监控拍摄的影像资料可证实，破坏上诉人房门的就是韩锋香，今天到庭的旁听人员就是现场破坏人员之一。被上诉人银邦公司对该证据的形式要件及证明的问题均没有异议。被上诉人韩锋香质证认为，一审庭审前，上诉人已得到该组证据，但并未提供，二审不应提交法庭作为证据，不属于新证据。110报警受理单形式要件没有异议，证明问题有异议，仅能证明上诉人向110报警，认定其门锁被撬，但没有证明是何人所撬，是否被撬。对二份证明的真实性有异议，不知是否郑云章书写，该证明应当认定为证人证言，未参加庭审及质证的证言不能作为证据使用。对28张照片的形式要件没有异议，对证明问题有异议，2015年12月19日至20日撬门前仅能证明房屋是1701号，不能知晓是哪个单元，2015年12月20日的只能证明是门锁被破坏，不能证明哪屋门锁被破坏，2015年12月20日换锁的照片只能看到是1701的门，不能证明任何问题，2016年1月4日照片上诉人称是旁听人员将锁破坏，其没有任何证据证明是旁听人员在现场，不能证明是旁听人员破坏，2016年4月1日照片不能证明房屋是在哪个小区，哪个单元，哪个房屋内，综上，此组证据不能证明韩锋香对1701房门进行破坏，不能证明韩锋香强行占有诉争房屋，如果上诉人非要强调是韩锋香强行抢占房屋，公安机关应予以处理并处罚。本院认为，各方当事人对该组证据形式要件没有异议，本院予以确认。该组证据可以证实诉争房屋后被他人破坏，上诉人并报警处理的事实，但该组证据不能证明诉争房屋系被韩锋香恶意破坏并强制占有，对此不予采信。根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其举证、质证情况，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，本院认定事实与原审一致。本院认为，根据查明事实，上诉人韩志主张其购买被上诉人银邦公司诉争房屋在先的事实成立，应予确认。但上诉人主张被上诉人银邦公司交付诉争房屋在先，被上诉人韩锋香系非法侵占诉争房屋，其在诉讼中未能提供充分的证据支持，本院不予认定。关于上诉人主张韩锋香其与银邦公司系民间借贷关系的上诉请求，上诉人并未提供充分的证据证实，其主张的依据不足。诉争房屋现被韩锋香实际占有，并进行了装修和使用，且韩锋香购买诉争房屋与银邦公司所签订的商品房买卖合同已在房产管理部门备案登记，其合同效力并经原审法院调解书和再审判决予以确认，从有利于合同履行，保护交易安全的角度，对韩锋香的合法权益应予保护。关于上诉人提出韩锋香与银邦公司达成的民事调解是在存在恶意情况下进行的诉讼，侵害了上诉人的合法权益的上诉请求，其应依法另行主张权利。综上所述，上诉人韩志提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5679元，由上诉人韩志负担。本判决为终审判决。审判长 于 尧审判员 周晓光审判员 姜云虎二〇一七年十一月八日书记员 李维嘉