浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0825民初1002号
原告（反诉被告）：金朝良，农民。
委托代理人：苏志标，浙江嘉志律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈志和，农民。
被告（反诉原告）：何利平，农民。
俩被告的委托代理人：蔡昌熙，浙江大名律师事务所律师。
原告金朝良为与被告陈志和、何利平房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员王淑娟独任审判。审理中，被告陈志和、何利平提出反诉，本院决定合并审理。本案于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告金朝良及其委托代理人苏志标，被告陈志和、何利平及其委托代理人蔡昌熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金朝良起诉�，2012年7月30日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为十六年，用于经营农家乐。原告已实际投入并经营，但于2015年11月18日，被告未作任何通知，擅自将租赁房屋用锁锁住，使原告无法进入营业。原告多次与两被告沟通，均无法解决，致使租赁房屋至今被两被告锁住。综上，原告认为被告的违约行为已导致租赁合同无法继续履行，原告有权提出提前终止合同，同时被告理应承担因违约及合同终止形成的各项民事责任。因此，为维护原告的合法权益，提起诉讼，要求：1、判令原告与两被告终止房屋租赁合同关系；2、判令两被告承担违约金30000元；3、判令两被告退还铁棚两年租金6000元×2=12000元，退还停业二个月租金34000元/年÷12×2=5666.67元，赔偿营业损失65000元；4、判令两被告返还原告投入在出租屋内的财物（详见移交清单）价值31067元，5、诉讼费用由�告承担。庭审中，原告对第1、3项诉请变更为，要求确认原告与两被告的房屋租赁合同关系自2016年2月29日起解除；判令两被告退还铁棚两年租金12000元，退还停业二个月租金5480元【按（38880-6000）÷12×2计】，放弃营业损失主张。
被告陈志和、何利平答辩称，2012年7月30日原、被告签订租赁合同，租赁期限6年，租金支付方式是先付租金后使用，合同签订后被告方履行合同义务，但原告诉称的事实与本案不一致，原告诉称被告将房屋锁住的事实是不存在的，所以要求驳回原告的诉讼请求。本案事实是2015年12月开始原告就不正常经营，2016年一天都没经营并且已经在搬离店里的财物，将挂在店里的营业执照拿走，2016年开始原告自行停止经营，另外原告未交纳2016年的房租。
被告陈志和、何利平反诉称，原、被告于2012年签订房屋租赁合同一份，被告将坐落在龙游县小南海镇下章村320国道边房屋及相关设施租赁给原告，租期16年，自2012年3月1日起至2028年2月底，租金支付方式采用先付租金后使用的办法。违约责任：违约方应支付违约金30000元。合同签订后，被告依约履行义务，但原告并未按约支付2016年的租金，构成严重违约。为此，提起发诉，要求判令反诉被告支付租金41760元，并支付违约金30000元。
原告金朝良答辩称，本案是被告方违约把房子用锁锁住，原告才不能正常经营，是被告事先违约，原告已经向被告发出解除合同的律师函，已经不可能继续履行合同，所以请求驳回反诉请求。
原告金朝良为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、《租赁合同》1份，证明原、被告于2012年7月30日签订租赁合同一份，明确了租赁物的范畴，并约定违约金为30000元的事实。对该证据二被告无异议，本院予以认定。
2、被告出具的收条2份，证明原告交纳2015年度租金的事实。对该证据二被告无异议，本院予以认定。
3、照片3张，证明被告于2016年1月18日将租赁房子用锁锁住的事实；对该证据的真实性二被告有异议，认为照片时间反映是2015年1月18日，原告在庭审中陈述了2015年度的租金交纳事实，如果在2015年1月份把门锁掉，原告怎么会在2015年2月份交纳租金。本院经审查认为，虽然照片上显示时间是2015年1月18日，但庭审中原、被告对在2016年1月18日发生纠纷无异议，且二被告认可在2016年1月18日将门上锁的事实，故对该事实本院予以认定。
4、原告手机通话详单1份，证明2016年1月18日被告将租赁房子锁住，原告报警叫警察处理的事实；对该证据的真实性二被告有异议，认为通话详单未盖移动公司公章，不具有真实性。本院经审查认为，结合原�被告庭审陈述，对2016年1月18日被告将租赁房屋门锁住，原、被告因此发生纠纷的事实本院予以确认。
5、律师函、挂号信函回执各1份，证明2016年1月28日原告向被告发过律师函要求提前解除合同的事实；对该证据的真实性二被告无异议，认为被告方已经收到律师函，但对该组证据的合法性和原告的证明目的有异议，在律师函中明确写明是对租赁合同纠纷进行调查处理，而没有授权律师解除合同的权利，该律师函不能作为解除合同通知书，在律师函中写明是提前通告终止合同关系，没有提出解除合同，不能作为解除合同的依据。本院经审查认为，合同解除系合同权利义务终止的情形之一，律师函中明确告知原告决定提前通告终止租赁合同关系，应当认定其真实意思表示系要求解除合同，对该证据本院予以认定。
6、移交清单1份，证明原告投入在租�房内的财产及财产总价值31067元；对该证据二被告认为移交清单中第6项方凳是7张，第9项其他装饰材料没有的，第11项莲子酒是3瓶，第12项只有一只不锈钢油桶，还有一只是白铁皮的，其他项目没有异议。对移交清单中的物品，庭后经原、被告双方现场核对，确认属于原告的物品有：二眼汤灶1台、768升冷柜1台、268升陈列柜1台、油烟罩1套、2米木台面1张、转盘1个、方桌1张、方凳7张、美的微波炉1个、鱼缸1套、折叠床1张、富硒莲子酒3瓶、不锈钢油桶2只；对第9项其他装饰材料原告表示在本案中放弃主张，故对原、被告双方认可的部分本院予以确认。
被告陈志和、何利平为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、历月电费明细和历月抄表明细各1份，显示2015年12月电费为107.26元，2016年1月以后用电量为零，证明原告自2015年12月份开始不正常经营，2016�开始完全停止经营；原告对证据的真实性无异议，但认为证据上写的是被告陈志和的电费，不是原告的名字，和本案没有关联性。本院经审查认为，对该证据的真实性予以确认，但原、被告争议发生在已经交纳租金的租赁期内，原告是否停止营业不能构成被告方在租赁期内擅自将出租房屋上锁的理由。
2、水表照片1份，显示原告自2015年4月7日至拍照当天总共用水63吨，证明2015年4月7日以来原告经营并不是很正常；原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院经审查认为，对该证据的认定与被告所举证据1一致。
3、厨房菜柜、鱼缸照片7张，吧台照片6张，大门、大厅照片4张，证明2016年1月18日原告已经不经营，无菜可售，原告已将营业执照、税务登记证等证件及营业执照旁的桌子搬走，自主不营业的事实；对该证据的真实性原告无异议，但认为是2016年4月24日拍的照片，和2016年1月18日时间相距甚远，不能反映真实情况，当时在被告锁门前，原告对店内进行整顿，在租期内原告有相应的权利，但被告在租期内将门锁掉，该证据恰恰证明被告控制了店面，导致原告不能营业，是被告侵犯原告的权益。本院经审查认为，该照片拍摄于2016年4月24日，而被告方在2016年1月18日即将房屋上锁，故该证据不能反映2016年1月18日的真实情况，不足以证明被告方的待证事实，本院不予认定。
4、《租赁合同》复印件1份，证明原告应当先交纳租金再使用，被告在2016年没有交纳租金，违约的事实和未交纳租金的事实都存在；对该证据的真实性原告无异议，但对证明对象有异议，认为先交租金再使用是事实，原告提供的收条能证明到2016年2月份是一个租期，被告在租期内把门锁着，违反了合同约定，该证据不�证明被告的证明对象。本院经审查认为，原告于2015年3月30日向被告方付清了2015年房租，根据租赁合同约定，2015年租期为2015年3月1日至2016年2月29日，然被告方在2016年1月18日即将出租房屋上锁，故该证据不足以证明被告方的主张，对其证明对象本院不予认定。
根据本院认定的证据，结合原、被告陈述，本院确认案件事实如下：2012年7月30日，原告金朝良与被告陈志和、何利平签订租赁合同一份，二被告将原张果老农庄出租于原告经营，合同约定：一、该农庄坐落于龙游县××镇××国道公路边，出租标的物包括：单层主屋（内设包间五间、接待厅一间、卫生间一间、厨房操作间杂物间混合一间）一幢、门前左手公路边钢架简易棚一座（靠公路边的一间铁棚及棚至公路边的部分场地除外）、门前至公路可利用的场地一块、以及农庄内现有的所有经营设备、设施�另附实物清单作为本合同之附件）。二、租赁期限为十六年，自2012年3月1日起至2028年2月底。三、租赁费用及付款方式：第一年租金为30000元，于合同订立之日起付定金10000元，于2012年3月1日付20000元；第二、三年租金均为36000元，于前一年租金到期之日付后一年租金，一年一付；以后年份根据原告经营状况，原告享有在每年度末决定是否继续承租经营和解除合同不再承租经营的选择权，但须提前一个月通知被告方。继续经营的租金，第四年为38880元，第五年为41760元，第六年为44640元，以后十年均为45000元，一年一付清；不再经营的，返还原物合同终止。四、双方责任，被告方责任：保证对租赁标的物享有独立产权或合法的独占使用权，无一切与租赁标的物有关的债务纠纷和权属纠纷；负责协调和处理该农庄与被告方所在村和有关政府主管单位的关系，按期验审一切�保农庄合法经营的有关证照，保证本村村民和政府主管人员不得干涉原告的正常经营活动；租赁期内，原告若因经营不善等原因须将租赁标的物转租第三人经营，被告方不得干涉；合同到期后原告若想续租经营，被告方应保证原告在同等条件下优先承租的权利。原告责任：保证租赁标的物按照农庄经营使用，如有人为损坏由原告负责维修或照价赔偿，自然折旧的除外；原告如需对农庄进行绿化、装修、扩建，应征得被告方同意，合同自然终止后投入部分无偿归被告方所有，如遇国家征用而终止，则投入部分的征用补偿款由原、被告双方各半享有；承租期间发生的水、电、电视、电话等费用均由原告承担，并按期支付其费用；按约定及时支付租金的义务。五、违约责任：原、被告应认真履行合同，履行过程中一方如有违反以上约定，违约在先方须支付对方违约金30000�作为弥补损失，问题双方补充协商解决，补充协商已解决的，合同继续履行，补充协商不成的，对方有权解除合同。六、本合同一式两份，原、被告双方各执一份。未尽事宜，双方协商解决。七、本合同自签订之日起生效，双方此前的合同内容与本合同相冲突的部分，以本合同为准。原告按合同约定投资经营该农庄。2014年租赁标的物中位于门前左手公路边的钢架简易棚被拆除。原告于2015年3月30日付清了2015年度的租金38800元，租期至2016年2月29日止。2016年1月18日，二被告将出租房屋上锁致使原告无法出入，原、被告双方因此发生纠纷。2016年1月28日，原告委托律师向二被告发了一份律师函，告知二被告原告已委托律师调查处理双方之间的房屋租赁合同纠纷，二被告擅自将经营场所上锁禁止原告出入，已构成违约，原告决定提前通告终止租赁合同关系等事项。后双方协商不成，故引起本案诉讼。
对原告主张的移交清单中的物品，经原、被告双方现场核对，确认属于原告的物品有：二眼汤灶1台、768升冷柜1台、268升陈列柜1台、油烟罩1套、2米木台面1张、转盘1个、方桌1张、方凳7张、美的微波炉1个、鱼缸1套、折叠床1张、富硒莲子酒3瓶、不锈钢油桶2只。
本院认为，原告与二被告签订的租赁合同，主体适格，内容合法，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按约交纳租金并经营农庄近四年，二被告在原告已付租金的租赁期内，未通知原告而擅自将出租房屋上锁导致原告无法出入，显属违约，理应承担相应的民事责任。二被告抗辩称系原告未正常经营，为防止其搬离物品而将房屋上锁，且原告未交纳2016年度房租的意见，本院认为无论原告是否正常经营，在租赁期内二被告擅自将房屋上锁的行为都有违合同约定，即使原告农庄经营不正常，二被告也应与原告协商寻求其他途径处理，而非直接将房屋上锁，且合同中约定租赁期内原告因经营不善等原因需将租赁标的物转租第三人经营，被告方不得干涉，故对于农庄经营问题完全可以通过其他方式解决；对于2016年的租金，二被告在2016年1月18日将出租房屋上锁导致原、被告发生纠纷，而2015年的租期于2016年2月29日届满，租赁合同中约定第三年以后根据原告经营状况，原告享有在每年度末决定是否继续承租经营和解除合同不再经营的选择权，但须提前一个月通知被告方，原告已按合同约定于2016年1月28日发函给二被告提前通知被告方决定终止租赁合同关系，因此，原告未交纳2016年的租金不构成违约，故对二被告的抗辩主张本院不予采信。现原告要求�认原、被告签订的租赁合同自2016年2月29日起解除并要求二被告支付违约金30000元，理由正当，本院予以支持；对原告主张的已拆除铁棚的两年租金（2014年、2015年）合计12000元，铁棚在2014年已经拆除，而2014年、2015年原告已按租赁合同约定的房屋租金支付被告方并营业，应当视为双方认可按合同约定的租金履行，且原告主张的12000元租金系其自行估算，缺乏依据，本院不予支持；对原告主张的停业租金5480元，二被告于2016年1月18日将房屋上锁，导致原告的停业时间为2016年1月18日至2016年2月29日，停业一个半月时间，2015年度原告实缴租金为38800元，故停业期间的租金应为4850元；对原告要求二被告返还出租房屋内属于原告的财物，经现场核对双方已达成一致意见，对双方无异议的财物，二被告应当予以返还。综上，对原告诉请的合理部分，本院予以支持，对其不合理部分，不予支持；对二被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
1、确认原告金朝良与被告陈志和、何利平于2012年7月30日签订的《租赁合同》自2016年2月29日起解除；
2、被告陈志和、何利平退还原告金朝良停业租金4850元并支付原告金朝良违约金30000元，合计34850元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
3、被告陈志和、何利平返还原告金朝良投入在出租房屋内的财物（包括二眼汤灶1台、768升冷柜1台、268升陈列柜1台、油烟罩1套、2米木台面1张、转盘1个、方桌1张、方凳7张、美的微波炉1个、鱼缸1套、折叠床1张、富硒莲子酒3瓶、不锈钢油桶2只），于本�决生效之日起十日内履行完毕；
4、驳回原告金朝良其他的诉讼请求；
5、驳回反诉原告陈志和、何利平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3715元，减半收取1588元，由原告金朝良负担1024元，被告陈志和、何利平负担564元，反诉费797元，由被告陈志和、何利平负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 王淑娟
二〇一六年七月八日
代书 记员 王 涛