北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）门民初字第3248号
原告王顺，男，1971年12月27日出生。
委托代理人焦建，北京市在线律师事务所律师。
委托代理人王金印，北京市义博律师事务所律师。
被告马志钢（兼第三人吕现红的委托代理人及第三人马光玉的法定代理人），男，1975年7月26日出生。
委托代理人郝永芳，北京市亚太律师事务所律师。
第三人吕现红，女，1974年10月4日出生。
委托代理人马志钢（吕现红之夫）。
第三人马光玉，男，1999年12月15日出生。
法定代理人马志钢（马光玉之父）。
第三人许记清，男，1954年9月16日出生。
原告王顺与被告马志钢、第三人吕现红、马光玉、许记清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王顺及其委托代理人王金印、被告马志钢（兼第三人吕现红的委托代理人及第三人马光玉的法定代理人）及马志钢之委托代理人郝永芳、第三人许记清到庭参加简易程序庭审，原告王顺及其委托代理人焦建、被告马志钢（兼第三人吕现红的委托代理人及第三人马光玉的法定代理人）及马志钢之委托代理人郝永芳到庭参加普通程序庭审，第三人许记清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加普通�序庭审，在简易程序庭审中陈述了意见。本案现已审理终结。
原告王顺诉称：我于2003年从许记清处购买了北京市门头沟区三家店前街x号房屋（以下简称x号房屋），此前许记清已经就x号房屋与马志钢订立了房屋租赁合同，我与马志钢延续了该房屋租赁合同，马志钢在x号房屋经营超市并与其妻子吕现红、儿子马光玉共同居住在该房屋内。此后，我与马志钢又订立了多份房屋租赁合同，在2012年4月30日双方订立的最后一份房屋租赁合同中，我们双方约定租期为三年，自2012年4月30日至2015年4月30日，租金为每月2500元整。我与马志钢在该合同到期前半年左右就开始协商续租事宜，由于对租金价格未能协商一致，故未达成新的租赁合同。2015年4月30日合同到期后，马志钢以需要时间搬家、孩子考试等各种理由拖延，拒绝腾退该房屋，我按照租金标准向他收取了2015年5�及6月两个月的房屋使用费。此后马志钢仍拒绝腾退该房屋。马志钢在租赁x号房屋期间，在x号房屋北侧建了一间自建房，我购买x号房屋时，该自建房没有独立墙体，借x号房屋北墙及x号房屋北侧房屋的南墙而建，且与x号房屋相通。今年四五月份，马志钢未经我许可，将该自建房进行了改造，现在该自建房与x号房屋不再相通，但该自建房应作为x号房屋的附属设施一并予以腾退。故我诉至法院，诉讼请求如下：1、请求法院解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求法院依法判令被告自2015年7月1日起支付原告房屋使用费至被告腾退之日止（按照每月2500元计算）；3、请求法院依法判令被告马志钢及第三人吕现红、马光玉北京市门头沟区三家店前街x号房屋及附属设施（x号房屋北侧的小房子）中腾出；4、诉讼费用由被告承担。
被告马志钢辩称：原告所述不属实�我同意原告的部分诉讼请求。1、同意解除x号房屋除东北角套内20平方米以外部分的房屋租赁合同及认可支付除该20平方米以外房屋的房屋使用费，就该20平方米不同意解除，亦不同意支付相应面积的房屋使用费。因原被告双方于2014年4月8日签署了合同协议书及合同情况说明，约定x号房屋内20平方米拆迁时由被告使用，且被告亦已就此实际支付了原告15万元，因此原告无权要求被告及第三人腾退这20平方米的房屋及支付这20平方米的房屋使用费。2、不同意腾退x号房屋北侧的自建房。该自建房系被告于2003年4月原被告签订房屋租赁合同之前由被告在空地上所建，后还进行了翻建，一直由被告及家人占有使用；建房的时候原告非涉案房屋产权人，x号房屋的原房主许记清亦当庭表示，其在将x号房屋卖给王顺的时候，出售范围仅限于房产证以内的面积，并不包括该自建房；该�建房2003年建造的时候就是四面都有独立墙体，与x号房屋不相通，被告于2003年冬天的时候为了方便进出，自己在墙上挖了一个门，自建房才与x号房屋相通，但在原告2003年6、7月份购买x号房屋的时候，自建房与x号房屋是不相通的，故不存在自建房是x号房屋附属物的事实，原告无任何证据证明其对涉案自建房享有所有权及使用权。
第三人吕现红、马光玉称：同意被告马志钢的答辩意见和质证意见。
第三人许记清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加普通程序庭审，在简易程序庭审中称：我系x号房屋的原房主，在x号房屋归我所有期间，我与马志钢于2015年4月15日签订了房屋租赁合同，由于x号房屋原系粮店，马志钢要在此经营超市，故需要对房屋进行改造和装修，考虑到他改造和装修的费用和时间问题，我便向他收取了较低的租金，且早在双方�订合同前一个月左右便将房屋交付给他用于改造和装修。我将x号房屋交付马志钢时，在x号房屋北侧有一个破破烂烂的存煤的小棚子，棚顶的石棉瓦都破了，当时x号房屋及小棚子均各自仅有东侧一个唯一的出入口，x号房屋与小棚子并不相通。后马志钢对x号房屋进行装修及改造，并在小棚子的位置建了自建房。我将x号房屋卖给王顺的时候，x号房屋与自建房应该是相通的。但我认为，谁投资谁受益，这个自建房我没有出钱也没有出力，且不在房产证范围之内，我将x号房屋出售给王顺时，不包括该自建房。我与马志钢虽在合同中约定“后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主所有”，但当时还没有自建房，故该约定仅指房产证以内的面积，不包括自建房。后来马志钢和王顺之间的事情我不清楚。
经审理查明：吕现红系马志钢之妻，马光玉系马志钢之子�2003年4月15日，许记清与马志钢签订《房屋出租合同书》，约定许记清将其所有的北京市门头沟区三家店前街x号房屋（以下简称x号房屋）出租给马志钢，租期三年，自2003年4月15日至2006年4月30日；考虑到承租人要根据自己的经营需求对房屋进行局部改造和装修，第一年给予照顾，租金为每月500元，第二年正式调为每月700元；在对房子的改造和装修时，不准对房子的主体结构改动，待合同终止时，承租人除自己的机械设备外，后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主人所有；下一年度需续约时，租金视当时情况另订，可在同等条件下优先考虑本承租人。马志钢承租该房屋后用于经营超市。后许记清将x号房屋卖予王顺，王顺于2003年7月2日就该房屋取得房屋所有权证。2003年7月1日，鉴于x号房屋的产权变更情况，许记清、王顺、马志钢订立《关于房屋产权变更及房屋�租赁合同的协议书》，约定“……许记清与马志钢签的房屋租赁合同继续有效，由新房主王顺履行房主的权力和义务，原房主不再负任何责任。……”。王顺和马志钢按照许记清与马志钢于2003年4月15日所签订《房屋出租合同书》的内容，补签了一份内容完全一致的《房屋出租合同书》，落款时间为2003年4月15日，但王顺和马志钢均认可该合同签订日期在王顺购买x号房屋之后，并非2003年4月15日。此后，王顺与马志钢就x号房屋租赁事宜，分别于2005年10月29日、2009年4月30日、2011年7月5日订立了新的房屋出租合同书。其中2011年7月5日订立的《房屋出租合同书》约定，租金自2012年4月30日起为每月2500元，租金每年分两次缴清，每次收取半年租金；在对房子的改造和装修时，不准对房子的主体结构改动，待合同终止时，承租人不得损坏建筑装修，归房主所有；租期暂定为三年，截止至2015年4月30日止；续约时，租金视当时情况另论，可在同等条件下优先考虑本承租人。房屋租赁合同于2015年4月30日到期后，王顺与马志钢并未就x号房屋订立新的书面租赁协议，马志钢亦未将房屋腾出并交付王顺。现马志钢在x号房屋内经营超市，并与吕现红、马光玉共同居住。2015年5月及6月，王顺分别收取了马志钢2500元，共计5000元，并为马志钢出具了收条，内容分别为：“马志刚房租：今收到2015年4月30日——5月31日房租2500.00元（二千五百元正）收款人：王顺2015年5月12日”及“马志刚房租：今收到2015年6月1日——6月30日房租2500.00元（二千五百元正）收款人：王顺2015年6月1日”。王顺主张其于2015年6月中旬向马志钢提出要求其腾退房屋，马志钢认可其于2015年6月中旬接到了王顺的通知，但表示双方此后又就续租一事进行了协商。双方均认可王顺未向马志钢收�2015年6月30日之后的房租。
现在x号房屋北侧有自建房一间，紧贴x号房屋北墙而建。各方均认可自建房未取得审批手续或权属证书，且由马志钢建造，许记清和王顺未出资或出力。王顺主张其自许记清处购买房屋时已存在该自建房，当时该自建房的南墙和北墙没有独立墙体，借x号房屋北墙及x号房屋北侧房屋的南墙而建，且与x号房屋相通，马志钢于2015年4、5月份未经其许可，将该自建房进行了改造，使得该自建房与x号房屋不再相通，但该自建房应作为x号房屋的附属设施一并予以腾退。许记清称在其将x号房屋出租给马志钢时在x号房屋北侧有一个破烂的棚子用于存煤，且该棚子与x号房屋不相通，但在马志钢在棚子的位置建造房屋后，该自建房就与x号房屋相通了，认可其在x号房屋卖予王顺时，自建房与x号房屋相通了。马志钢认可许记清所述刚承租x号房屋时�子与x号房屋不相通，对王顺和许记清的其他陈述不认可，称其承租许记清房屋的时候，小棚子已经不能被称为一个棚子，仅地面有些煤和石棉瓦，其于2003年3、4月份在原小棚子的位置建造了自建房，四面都有自己独立的墙体，且与x号房屋不相通；2003年冬天，因为超市生意好，雇佣了几名工人，工人们居住在自建房内，为了方便进出，其自行在x号房屋北墙东侧挖了一个门，使x号房屋与自建房相通；2015年5月，其对自建房进行了翻建，翻建时将连通1号房和自建房的门堵上了。王顺和许记清就其陈述的事实未提交证据，马志钢提交证人宁×的证人证言并申请该证人出庭作证，证人证言内容为：“证明我于2003年3-4月份承建三间店前街1号通惠利民超市老板马志钢房屋装修装饰及构建前街1号北侧空地面积约为18平米的小房。小房工钱3600元马志钢支付给我。小房有独立墙体�和超市不相通。证明人：宁×2015年10月2日”王顺对该证人证言的真实性和证明目的均不予认可，认为证人对主要事实陈述记不清，陈述前后不一致。马光玉、吕现红、许记清对该证人证言没有异议。
在诉讼中，马志钢提交《合同协议书》及《合同情况说明》各一份，《合同协议书》内容为“合同协议书就门头沟三家店前街1号：由一间房内20平方米左右，单给马志钢，拆迁时使用房主王顺所有的提前搬家奖励费及搬家款补偿800元／平米.归房主（房东）落款人：王顺落款人：马志钢2014年4月8日”，《合同情况说明》内容为“合同情况说明房产证以外面积拆迁款每平多少钱归房主归房主。营业搬家费每平800元归房主。房产证以外面积归马志钢使用拆迁。额外给房主拾伍万元。先付款项15万圆作为压金（拾伍万圆正）房主：王顺店主：马志钢2014年4月8日”，马志钢据此主张其与王顺就x号房屋使用权已经达成了新的协议，因此不应当将x号房屋腾退给王顺。王顺对《合同协议书》真实性不认可，因为内容有大面积涂改，对证明目的及与本案关联性亦不予认可；认为《合同情况说明》与本案没有关联性，双方就此事商议过，但未达成一致意见，马志钢亦未实际支付王顺相应款项。马光玉、吕现红、许记清对上述证据没有异议。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证书、许记清与马志钢订立的《房屋出租合同书》，《关于房屋产权变更及房屋原租赁合同的协议书》，马志钢与王顺分别于2005年10月29日、2009年4月30日、2011年7月5日订立的《房屋出租合同书》，收据等证据在案佐证。
本院认为：当事人就自己的主张，应当提供证据。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同�续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王顺与马志钢签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。根据王顺与马志钢的合同约定，租期至2015年4月30日止，此后双方虽未订立新的租赁合同，但马志钢继续使用x号房屋，并向王顺支付了2015年5月及6月的租金，因此双方订立的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除该不定期租赁合同，但王顺解除合同应当在合理期限之前通知马志钢。现双方均认可王顺于2015年6月中旬通知马志钢腾退房屋及马志钢交纳租金至2015年6月30日，故本院确认双方的房屋租赁合同于2015年6月30日解除。房屋租赁合同解除后，马志钢继续使用租赁房�没有法律依据，故王顺要求马志钢腾退租赁房屋，并按照每月2500元的标准给付自2015年7月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。马志钢以其与王顺就x号房屋内20平方米面积做出额外约定并实际支付了王顺15万元为由，拒绝与王顺就该部分面积的房屋解除租赁合同，并拒绝向王顺支付该部分房屋面积的房屋使用费，王顺对此马志钢主张的上述事实和理由不予认可。从马志钢提交的两份协议来看，形式有涂改，且内容系双方就未来可能取得的拆迁利益进行分配，与双方的房屋租赁合同并无关联性，故本院对马志钢的答辩意见不予采信。关于x号房屋北侧自建房一间，根据现场勘查情况，该自建房紧贴x号房屋北房而建，并非独立建筑，没有审批手续；王顺与马志钢均认可在2015年翻建前，其与x号房屋相通，王顺与许记清均认可在双方订立x号房�买卖合同时，其与x号房屋相通，证人宁×的证言仅能证明在2013年3、4月份自建房刚建成的时候，自建房与x号房屋并不相通；许记清与马志钢及王顺与马志钢订立的租赁合同中均约定“待合同终止时，承租人除自己的机械设备外，后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主人所有。”故该自建房应与x号房屋一并腾退为宜。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除王顺与马志钢的房屋租赁合同。
二、马志钢、吕现红、马光玉于本判决生效之日起十五日内将北京市门头沟区三家店前街x号房屋及北侧自建房腾空并交付王顺，腾房时不得损害房屋主体结构及附属设施。
三、马志钢于本判决生效之日起十五日内给付王顺自二○一五年七月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每月二千五百元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十元，由马志钢负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 周伟男
人民陪审员 李宝合
人民陪审员 陈有芳
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 李 哲