河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第5383号
原告张建合，男，1974年10月20日出生，汉族，住三河市。
委托代理人张建山，男，1979年6月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系原告张建合弟弟。
被告崔凤成，女，1982年2月22日出生，汉族，住三河市区。
委托代理人赵沄，国浩律师（北京）事务所律师。
第三人三河市兴达致远房地产经纪有限公司，住所地三河市冯庄子村西、京哈路南侧，组织机构代码08134046-0。
法定代表人刘翠杰，该公司经理。
委托代理人马兆玉，该公司法律顾问。
委托代理人果秋阳，该公司员工。
第三人杨国栋，男，1983年3月26日出生，汉族，住三河市。
委托代理人罗婷婷，国浩律师（北京）事务所律师。
第三人三河市农村信用合作联社，住所地三河城内富达购物中心西侧，统一社会信用代码91131082798433787C。
法定代表人张金龙，该社理事长。
委托代理人方晓博，该社职工。
原告张建合与被告崔凤成、第三人三河市兴达致远房地产经纪有限公司（以下简称兴达公司）、杨国栋、三河市农村信用合作联社（以下简称三河市信用联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，首先依法由审判员赵亚光适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转换为普通程序继续公开开庭进行了审理。原告张建合及其委托代理人张建山，被告崔凤成及其委托代理人赵沄，第三人兴达公司的委托代理人马兆玉、果秋阳，第三人杨国栋及其委托代理人罗婷婷到庭参加诉讼。经征得双方当事人同意后，原告申请追加的第三人三河市信用联社法定代表人不再参加庭审，关于崔凤成在该信用社的贷款情况由本庭核实。本案现已审理终结。
原告张建合诉称，2015年8月12日，原、被告经兴达公司居间签订房屋买卖合同，原告以140万元的总价款购买被告位于三河市区外环路东侧永安路西侧壹号院（小区）21-1-301号房屋一套。合同约定原告分期支付房款：签订合同当日支付定金10万元，9月15日前支付30万元，10月20日被告将房屋交付原告当日，原告再支付70万元，余款30万元待房屋过户后支付。同时约定了逾期交房的违约责任。2015年8月12日、8月29日、9月14日，原告通过妻子陈润秀农行账户分别向田某（被告嫂子）农业银行账户、被告崔凤成建设银行账户转账支付共计40万元。但10月24日起至今，原告多次催促被告交房未果，被告的行为已构成违约。原告请求法院判令1.被告继续履行2015年8月12日与原告签订的房屋买卖合同，立即将三河市区外环路东侧永安路西侧壹号院（小区）21-1-301号房屋交付原告，第二次庭审时将该项诉讼请求变更为，被告崔凤成及第三人杨国栋履行2015年8月12日被告与原告签订的房屋买卖合同，立即将三河市区外环路东侧永安路西侧壹号院（小区）21-1-301号房屋交付原告，并立即清偿相关贷款为诉争房屋解除抵押，与原告完成付款与过户手续，为原告办理房屋过户登记，如被告及杨国栋拒绝偿还贷款解押诉争房屋，判令由原告以待付房款代为偿还贷款解押诉争房屋；2.被告支付原告逾期交房违约金9.6万元（按每逾期一日支付购房款1%计算至起诉日，最终数额计算至被告实际交房之日）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告崔凤成辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是崔凤成与杨国栋的夫妻共同财产，合同只有崔凤成签字，且是在杨国栋明确表示不同意的情况下所签，合同应为无效。在杨国栋不予追认合同效力的情况下，该合同事实履行不能。原告签订合同时存在过错，应承担合同无效后的缔约过失责任。
第三人兴达公司述称，其作为居间方已为买受人提供真实有效的可交易房源，促成双方签订行之有效的房屋买卖合同，原告诉讼请求不涉公司义务，公司服从法院判决。
第三人杨国栋述称，诉争房屋系杨国栋与崔凤成夫妻共同财产，崔凤成转让诉争房屋属无权处分行为，原告在被明确告知杨国栋不同意出售该房屋的情况下，仍与被告崔凤成签订房屋买卖合同，显然不属于善意第三人，因此，该合同应属无效。况且，原告并不符合物权意义上善意取得的条件，继续转让诉争房屋既无法律依据，也没有事实基础，将会极大损害杨国栋的合法权益。故不同意原告的诉讼请求。
第三人三河市信用联社述称，房屋买卖事实与其无关，崔凤成清偿全部贷款后，信用社同意配合办理解押手续。
经审理查明，2015年8月12日，被告崔凤成作为出卖人、原告张建合作为买受人，经兴达公司居间服务（合同上未加盖公司公章）签订《房屋买卖合同》，合同约定：崔凤成将登记在自己名下的位于三河市市区西外环路东侧、文化艺术大街北侧新天地二期21号楼21-1-301号房屋（房屋产权证号：三河市房权证泃字第××号，合同签订时，崔凤成尚未取得房产证）出售给张建合，房屋总价款为140万元，建筑面积131.11平方米。合同第十五条补充约定，签订本合同当日张建合向崔凤成支付定金10万元，9月15日前支付购房款30万元，10月20日崔凤成将房屋交付张建合当日，张建合向崔凤成支付购房款70万元，待崔凤成取得房屋产权证明协助张建合办理完房屋委托授权证书后，张建合将剩余房款30万元支付给崔凤成。合同第七条还约定，该房屋取得房产证之日起15日内，双方共同到房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，张建合依约先后向崔凤成支付购房款40万元（含定金），崔凤成出具收条。房屋尚未交付，购房尾款100万元亦未给付。
另查明，崔凤成与杨国栋系夫妻关系。2015年9月1日，崔凤成取得涉案房屋权属证书（房屋产权证号：三河市房权证泃字第××号）。2015年12月3日，崔凤成在三河市信用联社下属的三河市农村信用合作联社马起乏信用社贷款90万元，并分别用两处不同的房产做抵押签订两份抵押合同，一笔88万元，一笔2万元，其中2万元的贷款担保财产系本案诉争房屋。
庭审中，原告张建合提交的证据有：《房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、《关于要求崔凤成立即按照合同约定交付房屋的催告函》、崔凤成与兴达房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》、张建合与崔凤成的通话录音资料、兴达公司经手人果秋阳与崔凤成、张建合与崔凤成的短信记录。证人孙某出庭证实，其是兴达公司业务员，是此次房屋交易经手人，交易过程中，崔凤成没有说过其丈夫不同意卖房，崔凤成曾提到过其丈夫认为合同对崔凤成不利。张建合已备齐房款但崔凤成称房屋不卖了。对方的质证意见是：被告崔凤成认为催告函中陈述的内容与事实不符，张建合录音不真实，崔凤成与张建合通话是表示协商或变更合同条款并非拒绝履行合同，是张建合有过错在先。证人与张建合有利害关系且证言前后矛盾，对该证言的真实性、关联性有异议，证明力表示怀疑。对其他证据没有异议；第三人兴达公司对两份合同无异议，称从兴达公司经纪人果秋阳与被告的录音可知杨国栋知晓此次房屋交易，双方所签合同真实有效，其余证据与其无关不发表质证意见；第三人杨国栋称合同的签署因其不同意不知情而不具备合法性，张建合与崔凤成的录音真实性、合法性均不认可，其余证据不发表质证意见。
被告崔凤成提交的证据有：招商银行户口交易明细表、建设银行银行卡客户交易查询单。证人田某出庭证实，崔凤成与其系姑嫂关系，定金10万元是其收取，因其与崔凤成关系好，一直是其带买房人看房并联系崔凤成，没有联系过杨国栋，争议房屋系崔凤成与杨国栋夫妻共同财产，杨国栋不同意卖房，其将杨国栋不同意卖房一事告知了原告及中介，但没有证据。对方的质证意见是：原告张建合对银行交易明细及查询单真实性、合法性无异议，其中款项转给北京建远通达燃气工程技术服务有限公司（庭审中杨国栋自认系该公司法定代表人），杨国栋明知该40万元房款已付并参与使用。证人与被告系亲属关系，证言相互矛盾，且没有证据证明杨国栋不同意卖房，证言的证明力不足，不应采信；第三人兴达公司对银行交易明细及查询单不发表质证意见，称证人与崔凤成有亲属关系，证言不具证明力；第三人杨国栋称张建合转给上述燃气公司的款项是在40万元房款支付后很久，与其无关，对证人证言无异议。
第三人兴达公司向法庭提交了《房屋买卖合同》及崔凤成与开发商签订的《商品房买卖合同》，原、被告均无异议，杨国栋对《商品房买卖合同》无异议，认为《房屋买卖合同》不合法，合同无效；杨国栋提交了其与崔凤成的结婚证，其他方均无异议；第三人三河市信用联社庭下提交了崔凤成与其签订的《个人循环额度借款合同》、贷款金额分别为88万元和2万元的《最高额抵押合同》及借款借据、涉案房屋房产证。本庭通知张建合、崔凤成分别到庭质证，二人均表示对该证据没有异议，房产证登记的房屋即为诉争房屋。
本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依法成立的合同受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋登记的产权人为崔凤成且系单独所有，基于物权法的不动产登记公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，基于完全权利人就有处分权，张建合的信赖利益应当得到保护，即应当认定原告张建合与被告崔凤成于2015年8月22日签订的《房屋买卖合同》有效，双方均应依诚实信用原则恪守履行，否则应承担相应的违约责任。原告依约履行了支付定金及部分首付款的付款义务，被告崔凤成理应依合同约定交付房屋并在取得权属证书后配合原告过户，但被告崔凤成以其夫杨国栋不同意售房为由拒绝履行合同，且其于2015年9月1日取得房屋权属证书后，未配合原告过户，而将涉案房屋作为抵押用于在信用社贷款，其行为已构成违约且有违诚信，应承担继续履行合同义务的违约责任。原告要求被告交付房屋、清偿贷款及配合过户的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但根据双方提供证据情况、原告遭受损失程度及房屋升值的现状，本院酌定原告主张的违约金不再给付。被告崔凤成以丈夫杨国栋不同意且未追认其售房行为而主张合同无效及合同事实履行不能，无事实和法律依据，不符合合同法规定的合同无效之情形，本院不予支持。第三人杨国栋以原告明知杨国栋不同意售房却仍与崔凤成签约，不属善意第三人而主张合同无效。本院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。杨国栋认为原告张建合不属于善意第三人之主张，并未向法庭提供充足的证据，杨国栋以不同意不知道为由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张建合与被告崔凤成于2015年8月12日就登记在崔凤成名下位于三河市市区西外环路东侧、文化艺术大街北侧新天地二期21号楼21-1-301号房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；被告崔凤成于本判决生效之日起三十日内自行偿还所欠第三人三河市农村信用合作联社贷款，并配合该信用社办理解除抵押登记手续；自解除抵押登记手续办理完毕之日起三十日内，被告崔凤成将上述房屋交付原告张建合使用并配合张建合办理该房屋产权过户登记手续（过户当日，原告张建合将购房尾款100万元一次性支付给被告崔凤成）。
二、驳回原告张建合其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2280元，由原告张建合负担2200元（已预交），由被告崔凤成负担80元，保全费5000元，由被告崔凤成负担（均于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审判长 寇友靖
审判员 赵亚光
审判员 王双领
二〇一六年六月十二日
书记员 田 雪