福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第112号
原告郑桂华，男，1960年3月2日出生，汉族，莆田市涵江区人，农民，住所地福建省莆田市涵江区。
委托代理人陈丽华（特别代理），莆田市涵江区法律援助中心法律工作者。
被告郑志强，男，1962年4月5日出生，汉族，莆田市涵江区人，居民，住所地福建省永安市。
委托代理人蔡振声（特别代理），福建升恒律师事务所律师。
被告郑文藻，男，1938年9月20日出生，汉族，莆田市涵江区人，农民，住所地福建省莆田市涵江区。
委托代理人陈建洋（特别代理），福建大涵律师事务所律师。
委托代理人黄毅（实习律师、特别代理），福建大涵律师事务所律师。
原告郑桂华与被告郑志强、郑文藻房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑桂华及其委托代理人陈丽华、被告郑志强的委托代理人蔡振声、被告郑文藻的委托代理人陈建洋、黄毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑桂华诉称，1999年2月15日，两被告委托被告郑文藻的儿子郑某某、儿媳吴某某、女婿郑某某将坐落莆田市涵江区白塘镇江尾村＊组的讼争房屋（地号：2011＊＊＊80）卖给原告，双方约定：房屋价值为2.2万元，分两次付款，第一次付购房款1.1万元，第二次付清房款的同时，被告必须办理该房产的过户手续。故请求判令：一、确认被告郑文藻与原告郑桂华签订的《售房协议书》有效；二、两被告立即协助原告办理该房地产权的过户手续；三、两被告承担连带违约责任及赔偿相应的经济损失。
被告郑志强辩称，讼争房屋已经两级法院行政判决，确权为被告郑志强所有。其并未委托他人向原告售房。原告所诉没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告郑志强的起诉。
被告郑文藻辩称，本案讼争房屋系农村房屋，没有房屋所有权证，只有土地使用权证，且已依法确认被告郑志强为土地使用权人即讼争房屋属归被告郑志强所有，故原告诉求房地产权归其所有是错误的，依法不能成立。讼争房屋是农村宅基地上所建房屋，依法不得买卖，且原告提供的售房协议书未经被告郑志强授权，其也未授权儿子郑某某、媳妇吴某某及女婿郑某某卖房，故上述协议书依法无效，原告诉求一、二不能成立。原告诉求三不明确具体，且属于另一法律关系，应另案起诉，本案依法应予以驳回。
在本案审理过程中，原告郑桂华在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：
1、原告的《居民身份证》一份，欲证明原告的身份及其诉讼主体适格。
2、《售房协议书》一份，欲证明两被告将讼争房屋卖给原告的事实。
3、《收条》一份，欲证明被告郑文藻收取原告支付的购房款的事实。
4、《涵江乡清地处罚决定通知书》、《收款收据》以及案外人郑福来的土地证各一份，欲证明：1983年，被告郑文藻违章建造讼争房屋，并通过以罚代批取得土地证，讼争房屋不是被告郑志强的祖遗产业。
5、莆田市涵江区白塘镇江尾村民委员会出具的《证明》四份、18名村民出具的《证明》一份及其身份证复印件各一份，欲证明被告郑文藻自建讼争房屋；被告郑志强、郑文藻隐瞒讼争房屋的土地证已更名为被告郑志强，并将讼争房屋卖给原告的事实。
6、原告郑志强与被告郑桂华、第三人郑文藻返还原物纠纷一案的《法庭审理笔录》复印件一份，欲证明被告郑文藻关于其建造讼争房屋需要资金，后经被告郑志强要求将讼争房屋的土地证变更的陈述与事实不符，事实是被告郑文藻为逃避债务违法变更；被告郑志强明知讼争房屋已卖给原告而未提出异议的事实。
7、《使用土地更改户名申请表》一份，欲证明被告郑文藻违反规定将讼争房屋的土地证更名给被告郑志强。
8、照片一张，欲证明证据7中的被告郑文藻的签名是被告郑文藻书写的。
被告郑志强对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议并没有被告郑志强、郑文藻的签名，侵害两被告的合法权益，没有法律效力；对证据3的真实性有异议，认为其真实性无法确认，且被告郑志强并未收到该笔款项；对证据4、5、7、8有异议，认为与本案没有关联性，无法证明原告的主张，且两级法院的行政裁定已经生效；对证据6有异议，认为该证据系复印件，且该案的一审判决为原告返还讼争房屋。
被告郑文藻对原告提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2、3的真实性有异议，认为农村房屋是不能买卖的，其与讼争房屋的所有人被告郑志强均未在售房协议上签名，其是以经收人的身份在收条上签名的；对证据4有异议，认为与本案没有关联性，不能证明讼争房屋归被告郑文藻所有；对证据5有异议，认为证明的内容系电脑打印，不客观、不合法，不能证明被告郑志强每年均有回来且知道卖房，也不能证明讼争房屋属原告郑桂华所有；对证据6有异议，认为该证据系复印件，且该笔录第11、12页其没有签名，不能证明原告的主张；对证据7有异议，认为土地证更名有经过公示，且已经行政裁定确权；对证据8有异议，认为与本案没有关联性。
被告郑志强在本院指定的举证期限内对其辩解主张提供以下证据：
（2003）涵行初字第48号及（2013）莆民终字第100号《行政裁定书》各一份，欲证明讼争房屋的权属已经行政裁定为被告郑志强所有。
律师费发票一份，欲证明原告无理之诉产生的费用应由原告承担。
原告郑桂华对被告郑志强提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为上述裁定的依据为诉讼时效并未对实体进行裁决；对证据2有异议，认为不合法且与本案没有关联性。
被告郑文藻对被告郑志强提供的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，认为该证据可以证明原告诉求是错误的；对证据2的真实性无异议。
被告郑文藻在本院指定的举证期限内提供居民身份证一份，欲证明被告郑文藻的身份及其诉讼主体适格。
原告郑桂华、被告郑志强对被告郑文藻提供的上述证据均无异议。
本院经审查认为，原告提供的证据1、6真实、合法，与本案有关，予以采信；证据2、3的真实性可予以确认，可以证明原告购买诉讼房屋的事实；证据4、7、8与本案无关，不予采信；证据5中村委会出具的证明的真实性可予以确认，可以证明原告郑桂华向被告郑文藻购买讼争房屋并居住十几年，讼争房屋的土地使用权人变更为被告郑志强的事实；村民出具的证明因上述村民未出庭陈述，该证据的真实性无法确认，不予采信。被告郑志强提供的证据真实、合法，但不能证明其主张，不予采信。被告郑文藻提供的证据真实、合法，予以采信。
根据上述认证及采信的证据，并经审理查明，被告郑文藻与被告郑志强系叔侄关系，被告郑志强自幼随被告郑文藻共同生活1993年4月17日，被告郑文藻申请将讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》变更登记到被告郑志强名下。同年4月30日，被告郑志强取得涵集建（1993）字第H14＊＊号《集体土地建设用地使用证》。1999年2月15日，被告郑文藻同意其儿子郑某某、儿媳吴某某及女婿郑某某断卖讼争房屋，并由其子、媳、婿与原告郑桂华签订《售房协议书》一份，内容为“售房协议书1中：郑桂华2中：郑文藻（侄儿郑志强）经两户协商，郑文藻同意售房，为了遵循协议，特订协议：（1）房屋格式：郑文藻（郑志强房屋）是一厅一房格式两层，其中包括门前埕在内，后门滴水50公分。（2）房屋价格：经两户协商一厅一房（包括门前埕）价格是贰万贰仟元正。分做两次付款，第1次付款壹万壹仟元，第二次付款时间99年农历2月，在郑桂华付清现金后郑文藻户同时办理屋证过户手续。（3）郑文藻户房屋售后，经后房屋权属郑桂华，两户以协议为凭据。两户签名：郑桂华（签名及手印）郑某某（签名及手印）代郑某某（签名及手印）吴某某（签名及手印）见证人：陈九毜”。合同签订后原告郑桂华即搬进讼争房屋居住至今。同年4月11日，被告郑文藻收取房款人民币1000元并出具《收条》一份，内容为“收条今收郑桂华房屋款暂支现金壹仟元正此条经收人郑文藻99.4.11”。被告郑文藻前后共收取房价款人民币1.2万元。2012年12月28日，被告郑志强以原告违法侵占其房屋为由诉至本院，请求原告郑桂华返还上述房屋。2013年4月25日，本院作出（2013）涵民初字第184号民事判决书，判令原告将讼争房屋返还给被告郑志强。目前，该案正在莆田市中级人民法院二审。2013年12月24日，原告诉至本院，提出上述诉求。庭审中，原告明确本案为买卖合同纠纷，确认其诉求一为确认被告郑文藻与原告郑桂华的签订《售房协议书》有效。诉讼期间，被告郑志强、郑文藻以（2013）莆民终字第741号上诉人郑桂华与被上诉人郑志强、郑文藻返还原物纠纷一案的审理结果与本案存在直接利害关系且尚未审结为由，向本院申请中止审理本案。经审查，本院于2014年1月29日作出（2014）涵民初字第112号通知书，不予准许上述申请。
本院认为，被告郑文藻虽未在《售房协议书》上签字，但其同意其子、媳、婿将讼争房屋断卖给原告，并已收取房价款人民币1.2万元，且其也没有提供相反证据推翻其在原告郑志强诉被告郑桂华、第三人郑文藻返还原物纠纷一案庭审笔录中的陈述，故其主张其并未委托卖房缺乏事实和法律依据，不予支持。原告郑桂华与被告郑文藻属同一集体经济组织成员，双方关于买卖讼争房屋以及经被告郑文藻同意由其子、媳、婿与原告签订的《售房协议书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。故原告主张其与被告郑文藻签订的《售房协议书》有效，于法有据，予以支持。原告提供的证据不足以证明被告郑志强委托被告郑文藻的子、媳、婿卖房，应承担举证不能的法律责任。鉴于讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者是被告郑志强，根据房随地走的原则，被告郑志强作为讼争房屋的所有权人并未在《售房协议书》上签字也未对无权处分人被告郑文藻的卖房行为予以追认，故原告主张两被告协助办理讼争房屋的过户手续缺乏事实和法律依据，不予支持。根据合同相对性原则，《售房协议书》的合同当事人是被告郑文藻，原告主张被告郑志强连带承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告并未举证证明被告郑文藻违约造成的经济损失，其可待该经济损失明确后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、确认原告郑桂华与被告郑文藻于1999年2月15日签订的《售房协议书》有效；
二、驳回原告郑桂华对被告郑文藻、郑志强的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币三千三百元，由被告郑文藻负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 郑少凡
代理审判员 林 冬
人民陪审员 林文腾
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 黄淑芳
附：本案相关的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第五十一条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。