苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0164号
原告李玲，女，1958年11月12日出生。
委托代理人刘苏伟，江苏丰云律师事务所律师。
委托代理人陆伟光，江苏丰云律师事务所律师。
被告李明，男，1956年10月22日出生。
法定代理人王勤（系被告配偶及监护人），女，1960年7月29日出生。
委托代理人孙瀛文，江苏孙吴律师事务所律师。
原告李玲与被告李明房屋迁让纠纷一案，本院于2013年5月16日立案受理后，依法由代理审判员衡晓晴独任审理，于2013年6月21日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2013年11月13日公开开庭进行审理。原告李玲及其委托代理人陆伟光、被告李明及其法定代理人王勤、委托代理人孙瀛文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玲诉称：原、被告系兄妹关系，自小与母亲等人生活在讼争房屋即蒋庙前XX号直管公房内，该房原承租人是原被告的舅舅蒋泓明，蒋泓明去世后，原被告双方于2003年8月21日对讼争房屋使用权通过协议进行分割，明确原告拥有讼争房屋27.72平方米建筑面积的使用权。然而，2005年被告瞒着原告，擅自将讼争房屋承租人变更为其一个人，且原告不是同住家庭成员。后原告于2007年发现房卡变更，经其据理力争，原被告双方于2007年4月23日再次签订契约，明确约定原告拥有讼争房屋中20平方米的使用面积。现原告因儿子结婚、不再工作等原因，无处居住，只能回到讼争房屋居住。但是被告拒不相让，为维护原告合法权益，只能诉至法院，请求法院判令被告腾让本市姑苏区蒋庙前XX号合计20平方米的实用面积房屋给原告居住；判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为请求判令被告立即折价赔偿原告20平方米房屋使用权价值人民币8万元。
被告李明辩称：一、讼争房屋系直属公房，原告并非产权人，故主体资格不适格。二、原告自1981年结婚之后即搬离讼争房屋，至今从未居住在其中。三、原告2007年即发现房卡变更至被告名下，直至现在才起诉，已经超出诉讼时效，丧失了胜诉权。四、2007年4月23日签订的契约系被迫签订，至房管局备案也是受原告所逼。同时，因为被告系三级精神残疾，在监护人没有确认的情况下，其签订的契约应属无效。五、被告从未向原告支付租金。
为查明案件事实，本院依法调取了李明2005年进行房卡变更登记的相关材料，至苏州市姑苏区住建局公房管理处进行调查并制作调查笔录2份；并至讼争房屋现场进行勘验且制作勘验笔录1份；向原、被告母亲蒋孝年及弟弟李康进行询问，制作调查笔录1份。上述变更登记材料、调查笔录3份及勘验笔录1份经当事人庭审质证，本庭予以认证。
经审理查明：本案讼争房屋位于本市蒋庙前XX号X进，系直属公房，合计使用面积为83.47平方米，该房承租人原为原、被告舅舅蒋泓明，现在该房租赁证上载明承租人为李明，同住家庭人员有李琪佳、王勤、蒋孝年，实际居住人员有李明、王勤、李琪佳。原、被告系兄妹关系，自出生起即与母亲蒋孝年一起居住在讼争公房内。李玲于1981年结婚搬出，并将户口迁出讼争房屋，于1992年离婚，1994年将户口迁回讼争房屋。原承租人蒋泓明于1999年去世。在仅仅出示讼争房屋内一本户口簿（户主蒋孝年，家庭成员李明、王勤、李琪佳）的情况下，李明于2005年将讼争房屋承租人变更为自己，在变更过程中所有变更申请材料上的签字均系李明亲自书写，王勤、蒋孝年、李琪佳签字同意。李玲于2007年发现承租人变更事宜后，至房管部门提出异议，房管部门答复称李明申请变更时并未提供讼争房屋内的另一本户口簿（户主蒋泓明，家庭成员李玲），告知李玲自行与李明协商居住。原、被告双方于2007年4月23日达成契约一份，约定“李玲拥有讼争房屋中20平方米的使用面积，在不拆迁的情况下李玲的住宅部分借与李明居住，特别情况下李玲可以回居”。该契约由李明起草，双方签字后各执一份并提交一份至房产管理部门备案。上述契约签订后至2010年1月李玲每月支付20平方米使用面积应支付的公房租金20元给李明，李明每月支付200元租金给李玲借用其所有的20平米使用面积，两相折抵李明每月支付180元给李玲。
另查明，原、被告母亲为蒋孝年，蒋孝年另有一子李康，系原、被告弟弟，蒋孝年现与李康共同居住在李康处。李玲已退休并独自租房居住在本市彩香新村，李明精神残疾三级，残疾人证号32050319561022101663，法定监护人为其配偶王勤。
再查明，讼争房屋系两层老式非成套住宅，底层为一饭厅（该饭厅系进出必要通道，与楼梯相连）与被告自行搭建的厨房间一间，二层有两间卧室及一个小客厅（该小客厅系其中一间卧室下楼必要通道），洗手间一间位于二楼。讼争房屋内现居三人，李明及其配偶王勤共用一间卧室，儿子李琪佳（29岁、未婚）使用另一间卧室。
审理中，李明本人表示如李玲支付50万元，则其同意迁出并将蒋庙前16号四进东的全部使用权让与李玲。李明法定代理人王勤表示不予认可，因为50万不够购买全部使用权。
以上事实有房屋租赁证、2007年4月23日契约一份、苏州市残疾人残疾评定表、《残疾人证》申领登记表、《残疾人证》、勘验笔录、调查笔录及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：第一，直管公房使用权具有准用益物权的特征，它包含了用益物权的要件，即利用他人所有的不动产，占有、使用、收益。占有、使用是直管公房使用权的基本特征，而随着社会的发展公房使用权已经可以进行转租、出让，可以为承租人带来收益。同时，当前社会的直管公房使用权是特定的历史产物，国家作为房屋所有权人将其委托给房屋管理部门进行管理，而在涉及直管公房使用权处分时（如转租或转让），管理部门一般仅仅做形式上的审查，实际将公房处分权大大赋予了承租人。本案原、被告签订的契约系李明对自己的公房使用权的一种处分行为，公房所有权人的利益并没有受到损害；另一方面，公房管理部门并没有禁止该种处分行为，公房管理秩序也没有受到扰乱，故李明抗辩称李玲主体不适格的意见，本院无法采信。
第二，双方签订的契约系双方真实意思表示，应当依约履行。李明代理人主张李明系精神残疾三级，其签订的契约应当认定为无效。三级精神残疾人的适应行为为中度障碍，可以简单与人交流，故精神残疾三级并不意味着其没有相应的行为能力。李明在日常生活中能够与人正常交流，这从讼争房屋租赁证变更过程中的签字均系其本人进行也可以看出。原、被告就讼争房屋20平方米使用面积的居住权事宜一直进行协商，尤其是2007年4月23日签订的契约系李明起草，该契约条理清晰，字迹清楚，由此可以推定在签订契约当时其精神状况良好，理解其书写的契约内容。李明监护人王勤主张该契约没有经过其确认当属无效，然而在契约签订之后的履行过程中，李明向李玲收取房屋租金的事实客观存在，在这种情况下，王勤并未提出异议，由此可以推定其知晓并默示追认契约内容。因此，对于李明代理人以被告精神残疾三级抗辩契约效力的意见，本案碍难支持。
第三，李玲在2007年发现李明将租赁证上承租人变更之后即与李明进行协商，至2007年4月即协商确定了房屋使用权分割方案。李玲至2013年起诉至本院要求李明腾让20平方米使用面积，并不是超过诉讼时效的行为，而是要求李明依约履行合同义务的行为，与诉讼时效无关。故对于李明有关诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。
第四，双方协议约定“特殊情况下，李玲可以回居”，而目前李玲系退休后独自租房居住，符合协议约定的回居的特殊情况。然而鉴于讼争房屋系直属公房，房屋管理部门明确表示承租人不得擅自改变房屋结构，故无法对讼争房屋进行物理隔断。另一方面，如不进行隔断，讼争房屋仅有两个卧室，楼上客厅及楼下饭厅均兼作必要通道，且被告儿子已经29岁，任何一方居住在没有私密空间的客厅或者饭厅都不合适。故本院认为李玲不具备迁入讼争房屋的可能性，经本院向李玲释明之后，李玲变更诉讼请求为要求李明按照苏州市住房和城乡建设局苏住建公（2010）7号文件确定的参考单价4000元／平方米进行折价补偿。该单价实际低于市场价格，虽李明表示不清楚，但其曾提出要求李玲出50万购买全部面积（83.47平方米）的使用权（李玲法定代理人认为50万不够购买），由此可以推断李明认为该单价高于4000元／平方。故本院认为，原、被告双方协议真实有效，李玲本已具备回居条件，但是鉴于客观情况不能实际使用讼争房屋的20平方米使用权，现其要求李明按照2010年的参考单价进行折价补偿并无不当，李明也确认单价能够达到4000元／平方米，因此对该诉讼请求应予支持。同时考虑到李明履行能力，履行期限应适当延长。
综上，依照《物权法》第一百一十八条、第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款之规定，判决如下：
被告李明于本判决生效之日起30日内给付原告李玲苏州市蒋庙前XX号X进房屋20平方米使用权折价补偿款8万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由被告李明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10-550101040009599。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 郏献涛
代理审判员 衡晓晴
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 周苏彦