广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3202号
上诉人（原审原告）：廖某凯。
被上诉人（原审被告）：黄某桂。
委托代理人：贞某彪。
上诉人廖某凯因与被上诉人黄某桂租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇大涡路B座1号，权属人为黄某桂。2014年5月13日，黄某桂（甲方）与廖某凯（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、甲方向乙方出租坐落于广州市花都区炭步镇大涡路B座1号商铺，租期3年，自2014年5月15日至2017年5月14日止。二、2014年5月15日至2015年5月14日每月租金1800元，2015年5月15日至2016年5月14日每月租金1980元，2016年5月14日至2017年5月14日每月租金2178元。每月租金乙方在当月3号前支付给甲方。三、乙方支付5400元（相当于3个月租金）给甲方作为保证金。合同期满，如乙方无违约行为，甲方不计息退还给乙方。四、甲、乙双方未经对方同意而中途退租均属违约行为，如乙方中途退租，甲方除有权追回乙方拖欠的水费、电费、物业管理费及部分租金外，同时不退回保证金给乙方。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订当日，廖某凯向黄某桂支付了等值于三个月租金的保证金5400元。同年5月14日中午，黄某桂将涉案房屋钥匙交付给廖某凯。同年5月15日上午，廖某凯向黄某桂要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并退还交付的5400元保证金，黄某桂接收了廖某凯交付的涉案房屋钥匙，但拒绝退还廖某凯支付的5400元保证金。
廖某凯向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、黄某桂返还租房押金5400元；2、确认廖某凯、黄某桂签订的租赁合同已于2014年5月15日解除；3、本案诉讼费用由黄某桂承担。
一审庭审中，廖某凯认为2014年5月14日晚上电话联系黄某桂要求解除合同退回押金，黄某桂答复同意解除合同，不同意退回押金。对此，黄某桂表示不予认可，认为廖某凯交还钥匙时尚未取得经营权，要求给予5天宽限期办理消防验收手续。
原审法院认为：廖某凯、黄某桂签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力，双方均应恪守合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。双方签订的《商铺租赁合同》成立并生效后，黄某桂已将涉案房屋交付给廖某凯，廖某凯接收涉案房屋后于次日即2014年5月15日向黄某桂主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，并将涉案房屋钥匙交付给黄某桂，黄某桂亦接收了涉案房屋的钥匙，双方以实际行动表示双方已协商一致解除双方签订的《商铺租赁合同》，因此，法院确认双方于2014年5月13日签订的《商铺租赁合同》于廖某凯向黄某桂交付房屋当日即2014年5月15日已解除。廖某凯要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年5月15日解除的诉讼请求于法有据，予以支持。黄某桂认为合同仍在履行的辩解意见，缺乏理据，不予采纳。
根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第四项的规定：“甲、乙双方未经对方同意而中途退租均属违约行为，如乙方中途退租。甲方除有权追回乙方拖欠水费、电费、物业管理费等部份租金外，同时不退回保证金给乙方”。双方签订的合同成立并已生效，黄某桂已将涉案房屋交付给了廖某凯，廖某凯亦已接收了涉案商铺，廖某凯因自身原因未经黄某桂同意而中途退租，构成违约，故黄某桂有权不退回廖某凯支付的保证金。廖某凯要求黄某桂退回保证金5400元的诉讼请求，缺乏理据，法院不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认廖某凯与黄某桂于2014年5月13日签订的《商铺租赁合同》于2014年5月15日解除；二、驳回廖某凯的其他诉讼请求。案件受理费25元，由廖某凯负担。
判后，廖某凯不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人廖某凯上诉称：一审法院判决事实不清。（一）2014年5月13日双方《商铺租赁合同》约定，黄某桂将花都区炭步镇大涡路B座1号的商铺租赁给上诉人使用经营快递。5月14日上诉人发现所接收的商铺与签订合同约定商铺不一致，当晚致电告知对方并要求解除合同返还押金，但遭到拒绝。上诉人无奈之下于2014年5月16日起诉至法院。事实上黄某桂所交付的是共三层的商住楼，其中二、三楼为住宅，一楼约50平方米为商铺。黄某桂所交付的房屋违反合同约定，达不到合同约定的使用目的。黄某桂故意隐瞒，给上诉人造成财产损失，所签合同显失公平，应属无效。（二）原审法院认定上诉人违约事实不清。黄某桂违约在先，所交付的房屋与签订合同约定商铺不一致，是严重的实质违约行为，也是促使上诉人提出解除房屋租赁合同的根本原因。上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，改判黄某桂退还廖某凯5400元；2.本案的一、二审诉讼费用由黄某桂承担。
被上诉人黄某桂答辩称：不同意廖某凯的上诉请求。被上诉人在原审法院时已经提交了租赁房屋的房产证，上面记载的地址与租赁合同是一致的。廖某凯是在看过房屋之后就马上签订合同，是因为经营权拿不到才要求退租。要求维持原判。
经本院二审审理，原审查明的事实属实，本院予以确认。
另查，原审期间，黄某桂向法院提交其名下的广州市花都区炭步镇大涡路B座1号房屋《所有权证》，证上记载：该屋为钢筋混凝土三层，建筑面积275.63平方米，其中住宅216.12平方米，非住宅59.50平方米。黄某桂与廖某凯签订《商铺租赁合同》后，将前述炭步镇大涡路B座1号房屋共三层交付给廖某凯管理使用。
本院认为：廖某凯、黄某桂签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同成立有效正确。签订合同后，黄某桂于2014年5月14日将涉案房屋交付给廖某凯，廖某凯接收涉案房屋后于次日向黄某桂主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，并将涉案房屋钥匙交付给黄某桂，黄某桂亦接收了涉案房屋的钥匙，原审法院确认双方已于2014年5月15日以实际行动解除该合同，亦无不当。本案二审争议的焦点在于黄某桂应否退还廖某凯5400元保证金。
首先，黄某桂与廖某凯签订的《商铺租赁合同》中，仅约定出租地点为炭步镇大涡路B座1号商铺，但没有明确楼层或面积，而实际履行中黄某桂交付的房屋是炭步镇大涡路B座1号房屋整栋三层，故本院认定双方协商承租的标的物是该屋整栋三层并以此为基础考量租金对价。依照住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”之规定，房租出租不得擅自改变使用性质。现黄某桂提供给廖某凯经营快递用途的大涡路B座1号房屋，仅首层是非住宅性质，而第二、三层均是住宅用途，部分出租面积不符合合同约定的商铺使用用途，黄某桂对此应承担相应过错责任。
其次，廖某凯在合同签订后，已经于2014年5月14日接受了涉案房屋。之后，廖某凯于2014年5月14日晚上电话联系黄某桂，于次日将钥匙交还黄某桂并要求解除合同。解约原因据廖某凯在起诉状中自述是因2014年5月14日下午接到通知快递经营权无法办理下来，黄某桂也述称曾建议给5天宽限期给廖某凯办理经营手续而被廖某凯拒绝，原审认定是廖某凯由于自身原因未经黄某桂同意而中途退租，有事实依据。
综上，虽然黄某桂提供的房屋部分不符合合同要求，但鉴于合同已经实际履行且廖某凯已经实际管理使用过房屋，廖某凯要求全额退还5400元保证金，本院不予支持；从公平合理原则考虑，黄某桂应退还3600元保证金给廖某凯为宜。
综上所述，原审判决认定事实有遗漏，导致实体处理不当，本院予以纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院对理由成立的部分予以维持，对理由不成立的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一维持广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第928号民事判决第一项；
二、撤销广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第928号民事判决第二项；
三、黄某桂于本判决生效之日起五日内退还保证金3600元给廖某凯；
四、驳回廖某凯的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，由廖某凯承担8.33元，黄某桂承担16.67元；二审案件受理费50元，由廖某凯承担16.67元，黄某桂承担33.33元.
本判决为终审判决。
审判长 张汉华
审判员 张振中
审判员 邹迎晖
二〇一四年十一月十七日
书记员 杨仁义