山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第772号
上诉人（原审被告）：山东金涛置业有限公司。住所地：淄博市张店区共青团西路**号园林大厦**楼****室。
法定代表人：郑桂英，董事长。
委托代理人：燕英，山东海右律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李莹，绿卡凯尔出版职员。
委托代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。
上诉人山东金涛置业有限公司（以下简称金涛置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金涛置业的委托代理人燕英，被上诉人李莹的委托代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年9月13日，原告李莹与被告金涛置业签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的淄博市张店区都市名苑2号楼2单元020201号楼房，还约定其他主要内容：楼房面积为132.85平方米，总价款为622325.00元；付款时间是合同签订时原告首付382325.00元，余款240000.00元采用银行按揭贷款形式，于15日内办理完毕贷款手续并放款；被告应于2011年5月31日前在该商品房经验收合格后将商品房交付原告，若逾期交房，被告按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金；关于房屋登记，合同第十五条约定：被告应当在2012年11月5日之前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，若因原告原因未能办妥的责任由原告负担，因此给被告造成的损失由原告承担。上述合同签订后，原告依约向被告交清了房款382325.00元，并于签订合同当日向被告交纳办证费27657.00元。被告于2011年5月30日给原告交房。但被告至今未为原告办理涉案房屋的权属证书。为此原告诉来法院，要求判令被告支付逾期办理房屋权属登记证违约金99231.00元；要求判令被告及时办理房产证、土地使用证等相关手续；由被告承担本案的诉讼费用。
关于逾期办证违约金，原告的计算依据是：合同约定2012年11月5日前办理完毕，至今未办理，自2012年11月6日算至2015年7月6日，计算970天，逾期办证违约金双方合同没有约定，按最高院有关司法解释，以总房款622325.00元为基数，按年利率6%计算为99231.00元。被告则对此提出异议，称合同约定是被告在交房后十八个月内协助原告办理房屋权属登记，但原告一直未提交办证资料，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效且违约金过高。
关于办理涉案房屋权属证书的问题，因被告至今未办，故原告要求被告及时办理房产证、土地使用证等相关手续。被告则称，按合同约定被告协助原告办理权属证书，且原告还应提交办证资料。原告称在交纳办证费用的同时已全部交齐办证资料，被告则称不清楚。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已经按照约定向被告支付了购房款及办证费用，被告作为涉案房屋的开发商亦应按约定为原告办理房屋的产权登记手续，被告未按合同约定协助原告办理产权登记手续已构成违约，应当向原告承担违约责任。
关于逾期办证违约金的问题。原告主张依照合同第十五条的约定，应在2012年11月5日前办理完毕，至今未办，应从2012年11月6日起计算违约金，但双方所签合同第十五条明确约定，被告应当在2012年11月5日前为原告办理完毕房屋权属登记，至今未办，应按约向原告支付违约金。被告则主张应按合同第十五条第2项的约定，交房后18个月内协助原告办理权属证书。对此，双方所签合同第十五条明确约定，被告应当在2012年11月5日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项的内容为：由被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，该条款中的约定非常明确，若在2012年11月5日前被告不能办理完毕房地产权属证书，双方同意按第2项处理，交房后18个月内办理完毕，因此按照正常理解，双方应按合同第十五条第2项的约定来执行。实际交房时间为2011年5月30日，18个月后应为2012年11月30日，故逾期办证违约金应从2012年12月1日计算至原告主张的2015年7月6日，共计947天，因逾期办证违约金如何计算双方合同没有约定，因此根据最高院有关司法解释，应按银行计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按年利率6%计算，符合有关规定，经计算，应为98223.63元，对原告多主张的部分，依法不予支持。从2015年7月6日以后至办证完毕之日的逾期办证违约金，原告可另行主张权利。对于被告提出的原告请求违约金的诉求已过诉讼时效的问题，由于涉案房地产权属证书至今未予办理，违约行为一直处于持续状态，故对被告的该主张不予支持。
关于办理涉案房屋权属证书问题。原告称在交纳办证费的同时向被告提交了办证资料，被告则称不清楚，显然缺乏必要的诚信，因此综合考虑本案案情、交易习惯等，应认定原告在交纳办证费用的同时也已向被告提交了办证资料；双方合同第十五条第二款明确约定，被告应在交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书，再考虑到办理证书是有关政府部门的职责，并非由被告直接办理，因此被告应当协助原告到有关部门办理房地产权属证书，而非直接办理房地产权属证书。综上，原告已按约定交清办证费用及提交了办证资料，被告也应按约定协助原告到有关行政部门办理涉案房屋的房地产权属证书。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李莹办理淄博市张店区都市名苑2号楼2单元020201号房屋的权属登记。二、被告山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李莹逾期办证违约金98223.63元。三、驳回原告李莹的其他诉讼请求。案件受理费1140.5元，由被告山东金涛置业有限公司负担。
金涛置业不服原审判决，向本院提起上诉称：首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，被上诉人在办理权属证书过程中未能及时提交办证资料才是造成逾期办理权属证书的真正原因，其责任应由其自行承担。其次，被上诉人所要求的逾期办证违约金应当以实际损失为标准，被上诉人并未提供由于逾期办证造成损失的证据，其要求的违约金数额明显过高。最后，被上诉人的诉讼已超诉讼时效，其诉求不应得到支持。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李莹答辩称：上诉人所述不能对抗合同法相应的违约责任，上诉人至今未能协助被上诉人取得房产证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收据及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，关于逾期办证责任承担及违约金计算标准的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定，由上诉人在交房18个月内协助被上诉人办妥房地产权属证书，现上诉人主张未能及时办证系因被上诉人未能及时提交办证材料导致，证据不足，依法不予支持。对因上诉人原因未能按时办证的责任承担方式在合同中未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对于逾期办证违约责任的承担，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，被上诉人主张按照年利率6%计算违约金并未超出该标准，原审法院采用该标准计算逾期办证违约金并无不当。
关于本案逾期办证违约金的诉讼时效问题。涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人至迟应在2012年11月30日前为被上诉人办妥房产权属登记，而上诉人并未能依约定时间办理，至此时被上诉人即应知其权利受到侵害，但被上诉人至2015年6月24日才向法院提起诉讼，因被上诉人未能提交证据证明有诉讼时效中止或中断的情形，同时鉴于违约状态持续和违约金累计计算的性质，本院对自被上诉人起诉之日倒推两年内的违约金予以支持，以已交房款622325.00元为基数，以年利率6%为标准，计算为74679.00元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第697号民事判决第一项，即：上诉人山东金涛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助被上诉人李莹办理淄博市张店区都市名苑2号楼2单元020201号房屋的权属登记。
二、变更淄博高新技术产业开发区人民法院（2015）新民初字第697号民事判决第二项为：上诉人山东金涛置业有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人李莹逾期办理房屋权属登记违约金74679.00元。
三、驳回被上诉人李莹的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1140.5元，由被告山东金涛置业有限公司负担867.00元，由被上诉人李莹负担273.50元。二审案件受理费2284.00元，由上诉人山东金涛置业有限公司负担1736.00元，由被上诉人李莹负担548.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李兴民
代理审判员 姜修娟
代理审判员 赵树一
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 宋金来