河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第2166号
原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组。住所地：驻马店市驿城区练江路中段。
负责人刘水牛，组长。
委托代理人黑连河，河南文苑律师事务所律师。
被告驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司。住所地：驻马店市天中山大道南段。组织机构代码：71565537-7。
法定代表人李新华，总经理。
委托代理人张立勇，男，1959年6月6日出生，汉族，驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司副经理，住河南省驻马店市驿城区。
第三人李慧灵，女，1969年12月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人程松涛，河南成盛律师事务所律师。
原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组（以下简称黑泥沟东组）诉被告驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司（以下简称神州亚飞公司）、第三人李慧灵确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黑泥沟东组的委托代理人黑连河，被告神州亚飞公司的的委托代理人张立勇，第三人李慧灵及其委托代理人程松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黑泥沟东组诉称，2004年10月8日原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将乙方所有的位于天中山大道东邻的一幢，高四层（局部五层）的框架砖混结构、面积为7100平方米的楼房及与该幢楼房相邻的土地出租给被告。被告于2012年12月9日将上述部分房屋转租给第三人李慧灵。第三人为房屋实际占有人。因原告对房屋占用的土地不仅没有土地使用证，而且在建造房屋时也未取得相关证件，因此该出租房屋缺乏合法的审批证明，系违章建筑。根据相关法律规定，未依法取得房屋所有权证的房屋及违法建筑不得出租，因此原、被告所签订的《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定而应当认定无效，合同无效后承租方应当返还原告房屋。原告多次要求被告和第三人返还原告租赁房屋，但是被告和第三人拒绝返还。请求：一、请求依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、判令第三人返还原告的租赁房屋。
被告神州亚飞公司辩称，一、本案中，原告作为出租方，在签订合同时应当知道其出租的房屋是否符合出租条件，至原告起诉时，租赁合同已履行了近11年，原告在此期间未提出异议，因此，被告认为本案已超过法定2年的诉讼时效。二、原告在诉状中陈述本案诉争房屋为违章建筑，那么原告存在严重的欺诈行为，原告在合同履行11年后又以房屋不符合出租条件为由要求确认《房屋租赁合同》无效，严重侵害了被告的合法权益，依法不应当支持。三、本案系原告的恶意诉讼。诉争房屋所在区域被纳入旧城改造项目，原告及改造项目的实际承包方为了达到不进行合理赔偿、就将第三人开设的酒店搬离的目的，先是于2014年以神州亚飞公司的名义起诉李慧灵，要求解除租赁合同，企图将李慧灵撵走，后因达不到目的该案以撤诉告终。随即原告又以确认合同无效的方式起诉至法院，两次诉讼可以看出，原告本次诉讼纯属恶意诉讼，钻法律的空子，其行为不应得到支持。四、合同第五条约定由承租方办理租赁房屋的合法手续。五、根据合同第六条第二款，假如合同被确认无效，导致合同无效的责任应该是原告，原告应当依照合同第六条第二款承担赔偿责任和支付违约金并退还所有租金（原告至今为止已经支付了1036800元租金，根据合同第四条的约定，租赁期间被告对房屋进行修缮，支付楼顶防水修缮费用和变压器、低压电缆的费用总计278800元）。
第三人李慧灵述称，同意被告神州亚飞公司的书面答辩意见。一、第三人与被告的租赁合同的租赁期限还剩余18年，原告要求第三人返还租赁房屋无事实和法律依据；二、本案为房屋租赁合同的效力问题，原告作为出租方，在合同实际履行11年后又以其房屋为违章建筑为由要求确认合同无效，系公然损害第三人合法权益的行为。请求驳回原告对第三人的诉求。
经审理查明：一、2004年10月8日原告黑泥沟东组（出租方）与被告神州亚飞公司（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条、房屋坐落及土地在天中山大道南段路东，练江路路南市森林公园对面：1、建筑面积：框架砖混结构楼房一幢，座东朝西，南北长101.5米、东西宽15米。高四层局部五层以实际间数为准，建筑面积7100平方米，此楼占地面积及场地南北总长185米，楼西至天中山大道路边，楼北头以东至围墙50.04米，楼北头16米，东西15米，西至路边；楼南头至东围墙72.1米，楼南头至南围墙65米，西至路边；以上楼房及场地租给承租方使用。2、楼房东院墙以东，东西60米，南围墙以北185米，面积计16.66亩，上述土地租给承租方使用。……第二条、租赁期限：承租方租赁出租方的土地、楼房及场地租赁期暂定三十年，出租方收承租方租金从2005年元月一日起执行，至2035年元月1日收回等条款。合同签订后，原告向被告交付了房屋及场地并收取了租金。二、2012年12月9日被告神州亚飞公司（甲方，出租方）与第三人李慧灵（乙方，承租方）签订一份《楼房租赁合同》，被告将其前述承租原告的房屋中的一部分转租给了第三人。该合同约定：甲方将位于天中山大道南段路东，置地公园对面（东侧），驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司临街大楼的一楼中部大厅13间、付款以丰大合同为准。二楼中部以南大厅折合房屋30间、三楼27间每间每月100元、四楼27间每间每月80元，租给乙方使用，五楼房间及以上空间免费使用。租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2033年12月31日止。每年租金合计94320元。以房屋交给乙方实际间数付款为准等条款。合同签订后，被告向第三人交付了租赁房屋，第三人装修后从事酒店经营，酒店命名为“金鑫假日酒店”。此后，原告多次要求被告和第三人返还租赁房屋无果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，诉讼中，原告提交了2014年8月3日驻马店市驿城区老街街道办事处、驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区居民委员会和原告三方共同出具《证明》一份，用以证明诉争的房屋及土地属于原告集体所有。被告和第三人对此证明均无异议。原告称诉争的土地至今未办理土地使用权证，诉争的房屋未办理建筑规划许可证和房产证等相关手续。2015年6月26日，本院依职权对诉争的土地和房屋是否办理相关的建设手续进行了调查，经查找驻马店市国土资源局和驻马店市城乡规划局的档案资料，未见诉争的土地办理有土地使用权证，亦未见诉争的房屋办理有建设工程规划许可证。
再查明，第三人称，签订《楼房租赁合同》后，被告即向第三人交付了转租房屋，因交付时一楼、二楼均是大厅，被告即按照三楼房间的面积为一楼、二楼折合了房间数，便于计算房租。第三人接收转租房屋后进行了装修，现装修为金鑫假日酒店。诉讼中，在本院的组织下，由各方当事人参加对被告转租给第三人的房屋范围进行了勘验。第三人称，被告转租给第三人的房屋范围为：转租房屋位于驻马店市天××大道与××交叉口东南角（置地公园东侧对面）的六层建筑物，该楼为南北走向，自南向北共有4个步行楼梯。①一楼转租的房屋为由自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯止（包含第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为13间房间，第三人现用作酒店大堂、超市、电梯间等用途；②二楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯止（包含第1个、第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为30间房间，第三人现用作客房、餐厅等用途；③三楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第1个、第2个步行楼梯在内，不含第3个步行楼梯），转租合同约定为27间房间，第三人现用作客房；④四楼转租房屋的范围与三楼相同；⑤五楼为被告交给第三人免费使用的房屋，转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第2个步行楼梯在内），五楼共有房间9间，第三人现用作办公室；⑥六楼为该楼的楼顶平台，亦为被告交给第三人免费使用的空间，被告将六楼过道以西自南向北的第2间、第3间、第4间三个房间交给第三人免费使用；六楼过道以西自南向北的第1个房间门是通往楼顶平台的过门，不是真正的房间；六楼过道以东自南向北的第1间和第4间为电信和联通的基站，第三人接收转租房屋后，在六楼过道以东自建了第2间、第3间、第5间三个房间用作办公室。对第三人确认的转租房屋范围，原、被告双方均予以认可。
诉讼中，原告提交了由142户户代表签名的“黑泥沟东组村民代表会议”签名表，用以证明本案原告起诉被告是经过黑泥沟东组村民代表会议讨论通过，并且同意起诉的人员过半数。该签名表载明：“黑泥沟东组为了与驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司解除租赁合同，同意通过向法院起诉的方式解决。现每户一个代表，发表自己的意见，同意起诉解除租赁合同的请在下面签字”。142户户代表均在签名表“意见”栏内均签署了“同意”，并在对应的“签名”栏内签名。被告质证称，①对签名表的真实性有异议，签名没有捺印，签名表上显示是请求解除合同，而本案审理的是确认合同无效，所以原告提交的证据与本案无关；②户代表的签名不是村民的真实意思表示，是开发诉争房屋所占土地的开发商一手策划的。第三人对此质证称，该组证据仅仅有户代表的签名，并没有户代表的指印，请求合议庭核对；本案是确认合同效力之诉，签名表显示的是解除合同之诉，明显不是同一法律关系，即使该组证据是真实的，也与本案无关。原告述称，村民不是专业的法律人员，不能准确的判断是解除合同还是确认合同无效，但签名表真实反映了每个户代表同意对被告提起诉讼的意愿，体现了全体村民希望通过诉讼的途径合法收回出租给被告的土地和房屋的愿望，因此，原告提起的本次诉讼是符合法律规定。
又查明，被告黑泥沟东组现有184户居民。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、楼房租赁合同、证明及各方当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，关于原告的主体资格，首先，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定，召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。本案中，原告提交了有黑泥沟东组142户户代表签名的签名表，户代表在签名表“意见”栏内均签署了“同意”的意见，并在对应的“签名”栏内签名，据此足以体现142户户代表“同意”提起诉讼的意见；在确认意见时，“捺印”与“签名”可以共同使用，也可以选择使用，并非必须共同使用，故对原告提交的户代表签名表的真实性，本院予以采信。其次，村民小组会议系村民小组组织召开，村民小组及户代表不是专业的法律工作人员，对法律概念认识不是完全准确，签名表上已经载明了同意起诉的对象为被告，诉讼的内容为解除租赁合同，意思表示明确具体；本案中原告提出的第一项诉讼请求为确认租赁合同无效，第二项诉讼请求是要求第三人返还租赁的房屋，返还租赁的房屋即是解除合同的法律后果，又是合同无效的法律后果，具有一致性。综上，原告依据签名表证明原告的起诉是经过本村民小组三分之二以上的户的代表签名同意的，履行了民主议定程序，本院予以采纳，黑泥沟东组作为本案原告，主体资格适格。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争的房屋至今未取得建设工程规划许可证，且诉争房屋所占的土地至今未办理土地使用权证，依照前述法律规定，原、被告之间以诉争房屋为标的签订的《房屋租赁合同》应为无效；原告现请求确认《房屋租赁合同》无效，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，现原、被告之间的租赁合同被确认无效，第三人基于与被告签订的《楼房租赁合同》取得的房屋占有权利继而丧失，现原告请求第三人返还房屋，即行使其物权请求权，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩主张原告的诉求已超过诉讼时效的辩解。本案原告提出的是确认合同无效之请求，属形成权，而非债权请求权，故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。关于被告提出根据合同第六条第二款，假如合同被确认无效，导致合同无效的责任应该是原告，原告应当依照合同第六条第二款承担赔偿责任和支付违约金并退还所有租金的辩称理由，被告的该项辩称包含了返还租金、承担违约金和赔偿责任等具体的给付内容，不属于抗辩，可提起反诉，而被告未提起反诉，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认2004年10月8日原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组与被告驻马店市神州亚飞汽车连锁店有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。
二、限第三人李慧灵于本判决生效后三十日内将其因转租而占用原告驻马店市驿城区老街街道办事处天中社区黑泥沟东组的房屋返还于原告，前述返还转租房屋的范围为：位于驻马店市天中山大道与练江路交叉口东南角（置地公园东侧对面）的六层建筑物，该楼为南北走向，自南向北共有4个步行楼梯。①一楼转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯止（包含第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为13间房间；②二楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯止（包含第1个、第2个、第3个步行楼梯在内），转租合同约定折算为30间房间；③三楼转租的房屋为自南向北第1个步行楼梯起（即该楼的南墙）到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第1个、第2个步行楼梯在内，不含第3个步行楼梯），转租合同约定为27间房间；④四楼转租房屋的范围与三楼相同；⑤五楼转租的房屋为自南向北第2个步行楼梯起到自南向北第3个步行楼梯的南墙止（包含第2个步行楼梯在内），共有房间9间；⑥六楼为该楼的楼顶平台，转租房屋为六楼过道以西自南向北的第2、第3、第4三个房间。
案件受理费21030元，由原告黑泥沟东组负担10515元，被告神州亚飞公司负担10515元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 周 岩
人民陪审员 黄 艳
二〇一六年六月十五日
书 记 员 赵 晨