山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4104号
上诉人（原审原告、执行案外人）：徐淑艳，女，1965年9月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：夏明娥，女，1964年4月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。
委托代理人：席芳平，山东西政律师事务所实习律师。
原审第三人（被执行人）：刘丽华，女，1964年12月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
上诉人徐淑艳因与被上诉人夏明娥、原审第三人刘丽华案外人执行异议纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2016）鲁0612民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐淑艳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实和理由：一、一审法院对上诉人提交的《租赁合同》真实性及有效性认定不正确。在第三人刘丽华未出庭的情况下，仅以推断和假设否定上诉人提交的租赁合同。二、一审判决假定租赁合同有效，又认定上诉人的租赁权不能优先于夏明娥的权益，属认定事实不清，适用法律错误。三、一审法院认定租赁合同会加重第三人债务的论断也难以让人接受。刘丽华涉诉导致上诉人承租的房屋被执行拍卖，给上诉人带来巨大损失，一审法院不顾上诉人的利益，作出的认定，不合逻辑和法理。
被上诉人夏明娥辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。上诉人的上诉理由没有事实根据及法律依据，请求依法驳回上诉。
原审第三人刘丽华未到庭答辩。
徐淑艳向一审法院起诉请求：1、请求法院在原告与第三人刘丽华的承租期内不得对位于烟台市芝罘区前进路1号网点359号房屋（以下简称涉案房屋）进行处分，不得强制原告腾退涉案房屋，即要求排除对执行标的的执行。2、被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月22日，烟台市芝罘区人民法院在审理夏明娥与刘丽华民间借贷纠纷一案中，根据夏明娥的财产保全申请，作出（2013）芝民社二初字第688-1号民事裁定书，裁定查封登记在刘丽华名下的坐落于烟台市芝罘区前进路1号359号房产一套，查封期限2年。2013年9月26日，该院向烟台市住房和建设局档案馆送达协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限2年（自2013年9月26日至2015年9月26日）。该院针对上述民间借贷纠纷作出（2013）芝民社二初字第688号民事判决书。刘丽华对该判决不服，上诉于烟台市中级人民法院。后烟台市中级人民法院作出（2014）烟民四终字第918号民事调解书。
2014年9月16日，烟台市芝罘区人民法院立案执行上述案件。2014年9月26日，该院向刘丽华送达执行通知书，并对其做了询问笔录。在该笔录中，刘丽华陈述：“法院在审理阶段查封了我的房产及车辆，关于车辆……，关于查封的前进路的房屋（即涉案房屋），法院最好能给我两个月时间，我自己先卖，逾期卖不出去，法院再依法处理。”
2015年4月3日，烟台市芝罘区人民法院对薛晓瑞做了执行笔录，载明：“（芝罘区前进路1号359号房屋的情况是什么？）该房屋是我承租徐淑艳的，有租赁合同和收据。”薛晓瑞向该院提交了租赁合同和收据。
2015年5月11日，烟台市芝罘区人民法院作出（2014）芝执字第1435-2号执行裁定书，裁定：一、查封登记在被执行人刘丽华名下的坐落于烟台市芝罘区前进路1号359号房屋（房产证号：26××22、建筑面积37.37平方米）；烟国用（2011）第10095号土地使用权证项下的使用权土地证号：4-7。二、被执行人刘丽华负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封的财产；但因被执行人过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。当日，该院向烟台市住房和城乡建设局档案馆下达协助执行通知书，并继续查封了案涉房屋（查封期限3年，自2015年9月26日至2018年9月25日）。
2015年6月15日，烟台市中级人民法院作出（2015）烟执指字第220号执行裁定书，裁定：将烟台市芝罘区人民法院立案的申请执行人（夏明娥）与被执行人（刘丽华）之间的民间借贷合同纠纷执行案件，指定由牟平区人民法院执行。
2015年7月2日，一审法院对申请执行人夏明娥与被执行人刘丽华之间的民间借贷纠纷执行案件立案执行。2015年7月9日，一审法院向刘丽华邮寄送达《执行通知书》、申报财产令、申报财产表、申报财产须知、选定评估机构通知、传票。2015年8月11日，山东永大资产评估有限公司评估涉案房产的评估结果为349036元。2015年8月14日、8月27日，一审法院分别向刘丽华送达了评估报告书、评估报告补充说明。2015年9月21日，一审法院向刘丽华送达（2015）烟牟指执字第42-2号拍卖裁定书，裁定拍卖涉案房屋。通过《山东法制报》刊登《司法拍卖公告》，一审法院分别于2015年11月12日、2015年12月8日、2016年2月3日对涉案房屋进行了三次拍卖，并在2016年2月3日的第三次拍卖中，竞买人郭世金以234570元的最高价竞得涉案房产。
2016年2月22日，一审法院作出（2015）烟牟指执字第42-9号执行裁定书，裁定：一、刘丽华所有的房产（房产证号：26××22）、土地[烟国用（2011）第10095号土地使用权证项下的使用权，土地证号：4-7]及相应的其他权利归买受人郭世金所有（房产、土地所有权自交付时起转移给买受人郭世金）。二、买受人郭世金可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。
2016年2月24日，一审法院工作人员到涉案房屋处准备办理交接时，徐淑艳到场宣称其系该房屋的承租人。2016年3月4日，徐淑艳到一审法院提交了其与刘丽华签订的《租赁合同》（约定其自2011年起承租该房屋25年）以及其与唐红梅签订的《房屋租赁合同》（约定唐红梅自徐淑艳处承租涉案房屋，租赁期限1年,自2015年11月6日至2016年11月5日）。
2016年5月19日，徐淑艳向一审法院提出书面异议，称其和刘丽华之间的房屋买卖合同、租赁合同均真实、有效，买卖不破租赁，其租赁在先，所以法院不能执行该房屋，可以拍卖，但在租赁关系存在的前提下，必须等到租赁合同到期，法院才能执行该房屋，其才同意将房屋腾出来，要求法院在其合法的承租期内不得处分涉案房屋，不得要求其腾出该房屋。
2016年6月20日，一审法院作出（2016）烟牟执字异字第24号执行裁定书，裁定：驳回徐淑艳的异议申请。徐淑艳对该裁定不服，向一审法院提出案外人执行异议之诉，形成本次诉讼。
另查，在烟台市房产交易中心档案馆所备案的徐淑艳与刘丽华于2011年1月12日签订的《房屋买卖合同》中，约定：刘丽华以300800元购买徐淑艳的涉案房屋，刘丽华于2011年1月12日前一次性付清房款，徐淑艳于该日将房屋交付刘丽华，双方于2011年1月12日前办理过户手续。2011年1月12日，刘丽华、徐淑艳到烟台市房产交易中心档案馆办理了房屋转移登记手续。
关于徐淑艳与刘丽华之间房屋买卖合同签订、履行的过程。徐淑艳称刘丽华与其丈夫系同村，也是同学，其于2009年左右认识了刘丽华，以后就经常来往；涉案房屋是其于2004年左右从开发商处购买，并登记在其名下，其自用了一段时间后，就开始对外出租，因为租金不高，就打算出售该房屋，刘丽华知道后愿意购买涉案房屋，刘丽华经营担保公司，想将该房屋做办公室用，双方协商房屋价款为500000元；2010年12月8日，双方签了一份协议书，约定价值为500000元，房款一年内付清，付清后交房；在上述协议签订之前，刘丽华分多次通过现金方式共支付原告260000元，但之后刘丽华一直未支付剩余房款，原告也未将房屋交付刘丽华；刘丽华曾借给原告100000元用于其丈夫住院，所以原告很信任刘丽华，刘丽华要求办理过户时，原告就同意了；为了少交税，在房管局备案的价格为300800元，低于实际交易价格。对此，原告提交了2010年12月18日其与刘丽华签订的《协议书》。被告对该协议书不予认可，认为从烟台市房产交易中心档案馆的档案材料（房屋登记申请表）可以看出涉案房屋的成交价格是300800元，如果实际成交价格是500000元，那么备案的房屋买卖合同中的价格也应为500000元，因此上述协议系为了逃避债务而伪造的。
关于徐淑艳与刘丽华签订租赁合同的过程。原告称因刘丽华没有钱支付剩余房款，刘丽华提出让其继续对外租赁房屋，用租赁费抵房款，租金每月1000元，用20年的房屋租金抵顶房款，于是双方于2011年6月2日在刘丽华家中签订了《租赁合同》，该合同内容是由刘丽华打印的，签订了两份，双方各持一份，签合同时只有原告和刘丽华在场；刘丽华没实现她的买房目的，因为房屋一直未交付给刘丽华，而是由原告对外租，原告没有自己使用，并提交租赁合同原件。
上述签署时间为2011年6月2日的《租赁合同》载明：甲方（刘丽华）对外出租位于烟台市芝罘区前进路1号网点359号房产，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、上述房产系甲方在2011年2月从乙方（徐淑艳）处购买，购房价格是50万元。二、甲方已经将购房款26万元于2011年2月20日交付给乙方，余款24万元尚未交付给乙方。三、上述房产已经过户登记至甲方名下，产权属于甲方所有，甲方同意自2011年6月起由乙方承租该房屋，月租金1000元，该租金用来抵顶甲方所欠乙方剩余房款24万元，如此计算，此项租赁期限应截止到2031年6月，该租期到期后，甲方所欠的房款和乙方所欠的租赁费用相互抵顶完毕，互不相欠，任何乙方不得为此事进行追究。四、本合同的租赁期限为25年，自本合同签订之日开始计算，除了本合同第三款约定的用来抵顶房款的租期外，剩余的租赁期限自然顺延。……。被告对该租赁合同不予认可，认为系虚假合同。
关于原告何时得知夏明娥与刘丽华之间的诉讼。原告称刘丽华于2013年年底告诉原告其与夏明娥有官司，当时原告没问案件的具体细节，但此时原告不知道该案与涉案房屋有关系。
关于原告何时得知涉案房屋被查封。原告主张其于2014年5月26日至2015年5月25日将案涉房屋出租给薛晓瑞使用，年租金12000元，在薛晓瑞的租期快到期时（2015年4、5月份），她打电话告诉原告，法院的工作人员来到涉案房屋告诉她：房主不是原告，而是刘丽华，该房屋被查封了，要进行拍卖；于是薛晓瑞不准备继续承租，原告找到刘丽华，询问房屋被法院查封的事情，刘丽华说还没有钱支付剩余房款，让原告继续承租该房屋，原告当时认为查封也不影响出租，也就没去法院反映，从2015年6月左右之后的8个月，房屋一直没租出去，后于2015年11月6日出租给了唐红梅。对此，原告提交其与唐红梅签订的《房屋租赁合同》（约定租期一年，自2015年11月6日至2016年11月5日，年租金10000元）。被告不认可原告的上述陈述，对证据亦不予认可。
关于原告何时针对涉案房屋主张有关权益。原告称刘丽华的委托代理人齐律师于2016年2月23日告诉原告房屋要进行拍卖，于是原告在第二天（2月24日）来到涉案房屋，告诉在场的法院工作人员其承租该房屋的事实，并出示了其与刘丽华签订的租赁合同，法院工作人员向其下达了传票，让原告到法院递交有关材料，原告在此之前并不知道该房屋进行拍卖的事实，即原告第一次向法院提出其租赁事实的时间为2016年2月24日。
被告主张原告与刘丽华的成交价格300800元符合当时房屋的市场价格，因此交易价格并非500000元。对此，被告提交烟台市房产交易中心档案馆调取的设定他项权利摘要，载明刘丽华在2011年3月9日以涉案房屋抵押向烟台银行北大街支行贷款，贷款时该房屋的权利价值、评估价格为240000元。原告对证据的真实性没有异议，但认为房屋真实的交易价款为500000元。
涉案《租赁合同》未办理备案登记手续。
上述事实，有原、被告庭审陈述，以及经过双方当事人质证的证据在卷佐证。
一审法院认为，本案的焦点问题是徐淑艳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
首先，关于案涉《租赁合同》的真实性及有效性问题。一、刘丽华无正当理由拒不到庭，视为放弃对相关证据进行质证的权利。对于租赁房屋合意的形成、租赁合同的签订及履行过程，仅有徐淑艳个人陈述，且被告方不予认可，法院无法予以确认。二、即使徐淑艳、刘丽华签订的《租赁合同》属实，但一审法院亦无法认定合同内容系双方真实的意思表示。第一，原告主张房款交付时间的陈述前后矛盾。在诉状及异议申请中，原告主张其于2011年2月20日支付260000元，但其庭审中称在协议签订前（2010年12月8日）支付260000元。第二，原告主张总房款为500000元（租赁合同也载明购房款为500000元），而其在房管部门备案合同载明交易价款为300800元。原告对此辩解为少交税款所为，但其未提供证据予以证实。一审法院认为房管部门备案的房屋买卖合同的可信度更高，原告主张涉案房屋成交价款为500000元，证据不足，一审法院不予认定。因此，在租赁合同中记载购房价格为500000元与事实不符。第三、即使涉案房屋实际交易价款为500000元，在长达20年的期间内以所谓房屋租金抵顶剩余房款240000元，亦不符合日常交易习惯。原告作为240000元应收房款的债权人，理应考虑回收该债权过程中的期间利益，如利息等。如果考虑利息收益，每月回收1000元（每年12000元），仅为240000元债权按照年利率5%计算的应收利息。第四，原告自认刘丽华于2013年年底就告知其与夏明娥存在诉讼案件。在涉案房屋被法院查封后，刘丽华作为其经常来往的朋友，不告知具有20年承租利益的原告，有违常理。第五，在芝罘区人民法院于2014年9月26日向刘丽华送达执行通知并对其询问时，刘丽华并未披露涉案房屋租赁给原告抵顶房款的事实。即从法院查封涉案房屋开始直至法院评估、拍卖该房屋两年的时间里，刘丽华始终未告知法院上述事实，明显不符合常理。第六，原告自认其于2015年4、5月份得知涉案房屋被法院查封、并准备拍卖，又自认其首次向法院告知租赁事实的时间为2016年2月24日，其作为重要承租利益的一方明知拍卖会影响承租人的利益，但在法院拍卖该房屋过程中，其未主动向法院披露租赁事实，不符合常理。第七，原告主张其于2015年12月份向法院邮寄异议材料，均被拒收，但未提供证据证实，且与其庭审陈述相矛盾。庭审中，原告称其第一次向法院提出异议的时间为2016年2月24日。第八，租赁合同约定与原告的庭审陈述相矛盾。合同约定经过20年期间将房款抵顶完毕后，租期顺延，租赁期限共计25年。根据约定，合同当事双方有尽量延长租赁合同履行期限的意思表示，而不是急于解除、终止该合同。而原告庭审陈述，刘丽华可以提前还款，然后原告将房屋交付刘丽华。而且原告亦自认多次向刘丽华索要房款。根据常理，刘丽华购房的目的是占有、使用、收益、处分房产，但刘丽华不主动还款，以致无法实现合同目的。而原告亦在长期回收债权的过程中遭受期间利益损失。第九，《租赁合同》未在有关部门办理登记手续，第三人从外观上难以知晓真实的租赁状态。合同双方当事人应承担因合同未办理备案导致的不利后果。综上，原告主张《租赁合同》为真实、有效合同，但未提供充分证据予以证实，且该合同存在诸多不合常理之处，原告亦无法做出合理解释，法院无法予以认定。
其次，即使《租赁合同》系合同双方的真实意思表示，徐淑艳对涉案房屋享有的民事权益并不具有优先于夏明娥依据执行依据所享有债权的效力。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，根据《租赁合同》约定，因刘丽华尚欠原告240000元房款，所以刘丽华向原告出租该房屋20年以抵顶所欠房款，刘丽华以24万应收租金抵顶房款债务，即刘丽华以其对原告享有的应收房租债权与其对原告所负的应付房款债务进行了抵销。原告自认其并未实际承租该房产，即未实际占有、使用涉案房屋，而是另行出租给他人以获取租金收益。可见，《租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的普通合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。原告在该合同中享有的是普通债权，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
第三，在长租期租赁合同中，合同项下的债务负担将会严重限制房屋所有权权能的彰显。即使此类租赁合同在合同双方之间产生效力，但在所有人行使有关所有权能时，无疑会面临第三人利益保护问题。在此情形下，加重合同当事双方的对外责任，比如及时、主动披露合同订立的事实和履行的内容，是保护交易安全的题中应有之意。如果合同双方未履行上述义务，造成租赁合同无法继续履行，相关利益受损方只能要求合同相对方承担相应的责任，而无权要求第三方承受相关债务负担。原告自认其在2015年4、5月就得知法院查封、拍卖涉案房屋的事实，而法院自2015年7月开始评估涉案房屋直至拍卖成交，原告享有充足的时间主张所谓租赁权益，但其未及时、主动披露、主张权利，存在明显主观过错。因此，即使原告享有租赁权益，其在法院执行过程中的消极、默认状态视为放弃了相关权益。现涉案房屋已经拍卖成交，竞买方作为善意购买人不应承受租赁负担。在租赁合同无法履行情况下，原告可另行向刘丽华主张权利。
综上所述，原告并不享有优先于被告基于执行依据所享有债权的民事权益。原告要求排除针对涉案房屋的强制执行，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条之规定，一审法院于2016年8月8日判决：驳回原告徐淑艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐淑艳交纳。
本院审理查明的事实同原审一致。
本院认为，本案二审双方争议在于，原审判决以上诉人提交的租赁合同的真实性无法确认、上诉人不享有优先于被上诉人债权、上诉人主张的租赁权将严重限制涉案房屋所有权，驳回其诉讼请求是否合法有据？从一审法院查明的事实看，上诉人的多个主张均前后矛盾，且与房屋买卖交易习惯及日常情理不符，且不能提交充分证据证实。例如，涉案房屋的房款的支付方式、金额等，租赁合同的履行情况、租金的支付方式等关于本案基本事实的主张，上诉人均无法提交充分证据证实。本案中法院通过执行程序拍卖了涉案房屋，买卖不破租赁一般是指同等条件下承租人享有优先承租权，本案的情况显然不属此种情形，拍卖之后，涉案房屋的买受人基于其所有权，有权要求上诉人腾出房屋，上诉人主张租赁合同到期才能对涉案房屋进行拍卖执行，没有法律依据，也侵害了买受人权益。一审法院基于查明的事实，分别从上诉人主张的租赁合同的真实性、该租赁权可否对抗法院执行的他人的合法债权、该租赁权可否对抗涉案房屋买受人的所有权三个角度，详细论述了判决驳回上诉人的诉讼请求的理由，合法有据。综上所述，徐淑艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人徐淑艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天松
审判员 张莉莉
审判员 刘海波
二〇一六年十一月七日
书记员 姜永鑫