湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0105民初2474号原告：湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司，住所地湖南省长沙市开福区x。法定代表人谢德仁。委托代理人：杨纪华，系公司员工。委托代理人：欧明宇，系公司员工。被告：湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司，住所地湖南省长沙市开福区x。法定代表人宋鹏。委托代理人：贺征，湖南路虎律师事务所律师。原告湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司（以下简称金盘子公司）与被告湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司（以下简称轻工陶瓷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金盘子公司的委托代理人杨纪华、欧明宇，被告轻工陶瓷公司的委托代理人贺征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盘子公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年11月6日签订的《房屋租赁合同》已合法解除；2、被告退还原告支付的押金24000元及租金91200元、市场人员奖金1000元；3、被告赔偿原告的装修损失共计77856元（不含税）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2015年11月6日与被告签订房屋租赁合同，原告租赁展览馆路x门面，由x有限公司负责该门面的装修。在工程施工过程中，因房屋质量问题（楼上为洗浴中心）造成房屋大面积漏水，导致工程已完工墙�、墙漆、地面及已完工成品遭到破坏及损毁，并造成工程进度延误、工程量增加，门店不能在2016年3月8日如期开业。虽经原告多次催促，房屋漏水问题一直未能解决。2016年3月10日，被告承诺联系二楼租户进行彻底整改，20天后原告可以继续进场装修，但原告多次到门面查看问题仍未解决。原告于2016年3月30日向被告送达《关于限期解决房屋漏水问题的联系函》，请被告于2016年4月10日前彻底解决房屋漏水问题，否则原告有权解除租赁合同，并要求被告承担全部赔偿责任。但被告仍未按期解决房屋漏水问题，经多方勘察尚不知何时才能解决。为避免损失的进一步扩大，原告向被告提出要解除合同，被告的委托代理人x当场应允，并请原告如实将损失计算出来，后又与原告、装修公司三方到门面现场对装修情况进行逐项核定。原告于2016年5月6日向被告送达《关于房屋租赁合同解除的告知函》，正式书面通知被告解除房屋租赁合同，并又于2016年5月14日向被告发送关于解约赔偿金支付的《告知函》。被告以门面漏水问题已经整改好，要求重新履行租赁合同，不向原告支付赔偿费用。原告于2016年5月18日收到长沙市开福区人民法院《执行裁定书》及《通知书》，得知原告承租被告的该门面以物抵债给x，被告丧失该门面的所有权，已无权利及能力再履行双方的租赁合同。因被告向原告出租的门面存在质量问题，造成原告自合同签订之日起投入大量人力、物力及时间成本却一无所获。被告轻工陶瓷公司辩称，一、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应履行合同约定义务。合同约定免租期自2015年11月7日至12月6日，以供原告装修，该期间原告没有提及房屋质量问题，可以推定被告交付的房屋符合约定。�、原告以房屋装修漏水导致其不能正常营业要求解除合同，目的是不支付租金等正常费用。原告在2015年12月7日才与x有限公司签订装修合同，超过免租期。被告在2016年3月才从原告得知房屋漏水，原告在交房后四个月才发现漏水不符合常理。可能是原告或装修公司不当行为造成墙体开裂漏水，因为装修公司在装修过程中没有按照相关标准执行，该房在此之前是由超市承租，没有出现漏水情况，而原告拆除原有的玻璃门、墙体、地砖、吊顶等装修项目可能导致墙体破损致漏水。另外，按约定被告在房屋漏水时只负责协调物业解决，并非承担全部赔偿责任。被告在2016年3月与二楼洗浴城交涉，排查漏水问题，现已全部解决。三、原告提出门面以物抵债，被告不享有门面所有权导致不能继续履行的理由不成立。四、原告要求退还1000元员工市场奖金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对以下证据依法予以确认：授权委托书及x身份证复印件、房权证开福字第××号产权证复印件、房屋租赁合同、押金及租金付款凭证、门面图片、《关于限期解决房屋漏水问题的联系函》、《关于房屋租赁合同解除的告知函》、2016年5月14日《告知函》、《公函》、执行裁定书及通知书、《门店装修工程合同》及装修款凭证、公证书。经审理查明：2015年11月6日，被告委托x处理长沙市开福区x门面租赁相关事宜。同日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告租赁被告名下位于长沙市开福区x门面，租赁面积为120平方米；租赁期自2015年11月7日至2020年12月6日（其中2015年11月7日至2015年12月6日为装修免租期）；租金每月24000元，自2018年12月7日起租金每年递增5%；按季支付租金，第一期原告只需支付自2015年12月7日至2015年12月31日租金19200元；签约后三个工作日缴纳押金24000元，合同期满原告不续租，严格履行合同条款，被告在到期日后一周内凭收据退还押金；如出现房屋漏水等质量问题，被告应协调物业及时解决，因原告装修不当导致房屋质量问题，责任由原告承担。该合同由原告盖章，被告盖章及x签名。合同签订后，原告向被告支付押金24000元、2015年12月7日至2015年12月31日租金19200元、2016年1月1日至2016年3月31日租金72000元。2015年12月7日，原告委托x有限公司对涉案门面进行装修，工程总价130746元。由于房屋漏水，装修没有完工，装修公司要求决算金额为82419元（含税），原告实际已付装修款为66070元。被告得知漏水情况后，对漏水问题进行整改，包括与二楼洗浴中心协商整改。被告主张漏�问题已在2016年5月整改完毕，原告不予认可，公证书显示墙面存在发霉。关于房屋漏水具体原因，双方均不能确认。原告曾在2016年3月31日向被告发函要求2016年4月10日前解决房屋漏水问题，免租期顺延至漏水问题解决之后30天，否则原告有权解除合同并要求被告承担赔偿责任。2016年5月6日，原告向被告发函通知解除房屋租赁合同，退还押金24000元及已付租金91200元，并赔偿装修损失。2016年5月14日，原告再次向被告发函，要求在收到本函后3日内退赔。2016年5月16日，被告向原告发函，明确关于漏水问题，原告2016年3月8日首次反应后，被告与二楼洗浴城进行多次交涉，先后进行2次防漏施工，为此造成原告工作延误，被告多次承诺免除治漏期间（2016年3月8日后直至被告治漏彻底解决）的房租并顺延合同。如原告撤销终止合同，被告可免除因原告装修等原因延误期�的房租（合同签订日2015年11月6日至漏水首告日2016年3月8日）。望原告继续履行合同。本院向被告释明如认为原告要求解除合同的告知函没有达到解除合同的条件，应在三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，逾期该函产生解除合同效力。至今，被告无证据证明在法定期限内依法确认解除合同的效力。另查明，2016年5月18日，长沙市开福区人民法院通知开福区x房屋租赁户，该1层房屋以物抵债给x，请按原租赁合同约定将自2016年5月18日起的房租支付给x，2016年5月18日以前的租金仍支付给被告。本院认为：一、房屋租赁合同解除的问题。原告先于2016年3月31日发函要求被告在4月10日前解决漏水问题，逾期可以要求解除合同；后于2016年5月6日向被告发送《关于房屋租赁合同解除的告知函》，通知被告解除合同。被告虽发函希�原告继续履行合同，但是根据合同法第九十六规定，如对解除合同有异议，应请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，行使期限按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，应为解除合同的通知到之日起三个月内。本院向被告释明上述程序后，被告至今无证据证明其依法请求确认解除合同的效力，故房屋租赁合同已经解除。合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，故解除合同的时间为2016年5月6日。二、如何确定退赔金额问题。1、押金。按约定，合同期满原告不续租，严格履行合同条款，被告应退还押金。现合同解除，被告无证据证明原告违约，故应退还押金24000元。2、租金。考虑漏水问题确有影响使用以及被告承诺内容，本院酌情认定原告应付租金为2015年12月7日至2016年5月6日总租金的35%，即（19200元+24000元×4个月+24000元÷31天×6天）×35%=41946元，原告已付租金91200元，扣除应付41946元，被告应退租金49254元。3、市场人员奖金。原告对市场人员选址的奖金，系内部奖励制度，其要求被告赔偿，缺少合同依据，本院不予支持。4、装修损失，原告主张决算金额82419元（含税）经被告人员确认，没有相应证据，本院不予支持。原告实际支付装修款为66070元。对于该部分损失，原告明确在2015年底发现漏水但不严重故未通知被告，2015年12月原告委托装修，直至2016年2月底因漏水停止装修。被告房屋漏水影响使用，应承担一定装修损失，但是原告在发现漏水后没有及时停止装修并通知被告整改，对装修损失的扩大存在一定过错，但被告主张原告装修导致漏水，缺少依据，本院不予采信。被告虽未在要求期限内完工，但还是做了整改工作。综上，本院酌定被告赔偿原告50%的装修损失，即33035元（66070元×50%）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、确认原告湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司与被告湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月6日解除；二、被告湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司退还原告湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司支付的押金24000元及租金49254元；三、被告湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司赔偿原告湖南�盘子实业集团农商营行连锁有限公司的装修损失33035元；四、驳回原告湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4181元，保全费1520元，共计5701元，由原告湖南金盘子实业集团农商营行连锁有限公司承担2501元，被告湖南省轻工陶瓷玻璃有限公司承担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 龙 挺人民陪审员 陈 毓 奇人民陪审员 黄 巧 红二〇一六年八月二十四日代理书记员 �王瑾（附法律条文）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。