北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第9282号
原告孔德魁，男，1956年5月31日出生。
委托代理人王建莲，女，1960年8月27日出生。
被告北京水韵风情物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇xxx庄园2号楼。
法定代表人张彤，总经理。
委托代理人张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号A1-4室。
法定代表人申海生。
原告孔德魁与被告北京水韵风情物业管理有限公司（以下简称水韵风情公司）、被告北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔德魁及其委托代理人王建莲，被告水韵风情公司的委托代理人张福东到庭参加了诉讼。被告裕发东瑞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长城物业公司诉称：原告于2007年10月14日在被告裕发东瑞公司购得位于xxx庄园x号的房产。购房时，裕�东瑞公司承诺赠送三年的物业费。原告与裕发东瑞公司签订的买卖合同第20条约定，前期物业服务由被告水韵风情公司提供，按照二被告的要求，办理验收入住手续之前须先与水韵风情公司签订物业服务合同，并向水韵风情公司交纳三个月的物业费。原告向被告水韵风情公司出示了物业费赠送确认单，被告水韵风情公司称赠送的物业费应当在三个月后使用。原告按照要求向被告水韵风情公司交纳了2008年1月28日至2008年4月30日的物业费。被告水韵风情公司在收到物业费后，派人与原告一起对所购房屋进行了验收，并制作了验收报告单，验收中发现主要存在空调机组未装、门外可视呼叫分机未装、真空双层玻璃破裂、隔断墙裂等问题。后经过协商，被告水韵风情公司的刘主任要求我自行购买缺失的物品，自行维修房屋，然后充抵物业费，并指定了供应商。无奈，我只得�照刘主任的要求购买了空调机组，并自行维修了房屋，要求充抵三年物业费。此后，原告未与被告水韵风情公司发生过任何纠纷。根据以上事实，涉案房屋的物业费已经交纳至2014年4月30日，但被告水韵风情公司于2009年12月即停止了物业服务，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）接管小区的物业服务工作。被告水韵风情公司未将应由其承担的未尽部分的物业服务按照约定价格转交给长城物业公司，造成长城物业公司将原告起诉至法院，要求原告交纳物业费。原告认为，被告水韵风情公司在办理房屋验收时，非常清楚房屋的实际情况和赠送物业费的实际情况，没有提出任何的异议，并且在此后的服务中从来没有向原告主张物业费。水韵风情公司已经用实际行动承接了被告裕发东瑞公司的责任，既然承担了责任而在中途终止了服�，就应当承担违约责任。另外，水韵风情公司是裕发东瑞公司指定的物业服务公司，是裕发东瑞公司的代表和义务的执行者，不同于一般的物业服务公司，应承担违约责任。综上，二被告没有按照合同约定提供相应的设备和履行赠送的物业费义务，物业费赠送确认单等同于合同，且具有明确的价值，二被告应当就未履行部分折合成物业费支付给原告。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告共同支付原告物业管理费53231元；2、判令被告支付因空调主机、户门对讲机未安装等充抵的三年物业费的余额23658元。
被告水韵风情公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求；根据原告提交的证据，赠送物业费是裕发东瑞公司的行为，与我公司无关，原告主张的诉讼请求第一项与我公司无关；原告主张的第二项诉讼请求中的空调等物品均是房屋组成部分，应当由裕发东瑞公司承担给付义务，与我公司无关；原告所称我公司与其达成协议由原告自行购买空调，折抵应付物业费的主张与事实不符。综上，我公司只是承担该小区的物业服务职能，原告的各项诉讼请求均与我公司无关，原告不应当起诉我公司。
被告裕发东瑞公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2007年10月15日，原告孔德魁（买受人）与裕发东瑞公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定裕发东瑞公司将位于昌平区xxx庄园x号的房屋出售给原告，房屋建筑面积为469.41平方米，委托销售代理机构为北京第九空间房地产经纪有限公司，销售员为李军；交付商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，由出卖人无偿修复；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人无条件更换；出卖人依法选聘的物业服务管理企业为水韵风情公司。双方在附件六装饰和设备标准中约定了赠送飞达仕或同等档次户式冷暖中央空调。2008年1月28日，原告对上述房屋进行验收，并制作了房屋交接验收单，确认房屋存在空调机组未装等问题。原告于同日与被告水韵风情公司签订《xxx庄园物业管理合同书》，约定物业管理服务费用为3.15元／建筑平方米·月，并向该公司交纳了2008年1月28日至2008年4月30日期间的物业费。2008年10月20日，原告在水韵风情公司处取走空调室外机两台。
另查，2010年1月4日，北京市昌平区xxx庄园业主委员会（以下简称业主委员会）与小区内新选聘的物业服务企业长城物业公司签订了物业服务合同。因水韵风情公司未移交物业管理权，业主委员会将其起诉至本院，双方于2010年7月15日在本院达成调解协议，约定水韵风情公司将物业管理权移交给业主委员会，双方于2010年7月17日10时之前交接完毕。水韵风情公司称其知悉裕发东瑞公司向原告赠送物业费的情况，在其为涉案小区服务期间，未向原告主张过物业费。长城物业公司于2013年将原告起诉至本院，本院判决原告向长城物业公司交纳2010年7月16日至2013年7月15日期间的物业费。
庭审中，原告提交两张赠送物业费确认单，一张确认时间为2007年10月14日，载明“赠送一年物业费（此物业费自确认日期起一年内办理有效）”，赠送原因为促销活动，确认单底部为“xxx花园销售部”字样；一张确认时间为2007年10月27日，载明“赠送两年物业费（此物业费自确认日期起一年内办理有效）”，赠送原因为介绍新客户成交。上述两份确认单上经理签字处均有“李军”字样。
�述事实，有双方当事人陈述及提交的赠送物业费确认单、收据及交费清单、房屋交接验收单、《北京市商品房现房买卖合同》、《xxx庄园物业管理合同书》、（2010）昌民初字第9321号民事调解书、（2013）昌民初字第05023号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告水韵风情公司签订的《xxx庄园物业管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告主张二被告向其支付因空调主机、户门对讲机未安装等问题充抵的三年物业费的余额，理由在于物业公司的主任刘慧珍向原告承诺由其自行安装空调、维修房屋，充抵三年的物业费。对此，被告水韵风情公司辩称刘慧珍虽为其单位员工，但未曾向原告做出过上述承诺。本院认为，被告水韵风情公司对于原告的主张不予认可，原告亦未提交充分有效的证据�明其主张，故本院对原告的该项主张不予支持。原告另主张二被告应当共同支付原告物业管理费53231元，理由在于原告在购买房屋时裕发东瑞公司向其赠送了三年的物业费，原告向水韵风情公司说明了赠送的情况，水韵风情公司认可该赠送行为，并且在其为涉案房屋所在小区提供物业服务期间也从未向原告主张物业费，水韵风情公司的行为表明其与裕发东瑞公司共同承担了上述赠与义务，因水韵风情公司在赠与的服务期限届满前退出涉案房屋所在小区，二被告应当将未尽部分折抵成物业费支付给原告。被告水韵风情公司对此辩称：一、小区内存在开发商赠送物业费的情况，但需要业主拿着赠送单到该公司办理相应手续，由该公司经理在赠送单上签字盖章才能生效，但原告没有到该公司办理确认手续，故原告主张所据的赠送确认单对该公司不发生效力；二、因为原告是在销售后期购买的涉案房屋，该公司知道后期出售的房屋存在促销情况，故未向原告收取物业费；三、裕发东瑞公司也未代原告向该公司交纳过物业费，原告应交的物业费也只是作为该公司的应收债权处理。本院认为，裕发东瑞公司在销售房屋过程中向原告赠送物业费的行为属于房屋买卖过程中的附赠行为，与本案不属同一法律关系，本院不予一并处理，原告可通过其他途径另行解决。被告裕发东瑞公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法视为其放弃了当庭质证和答辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告孔德魁的诉讼请求。
诉讼费一千七百二十二元，由原告孔德魁负担，已交纳。
公告费（以实际票据为准）由原告孔德魁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 娟
人民陪审员 孙 平
人民陪审员 赵惠云
二〇一四年六月四日
书 记 员 张思维