北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第12148号
原告（反诉被告）姚焱，女，1980年8月7日出生。
原告（反诉被告）王猛，男，1976年10月10日出生。
二原告委托代理人：张海浩，山东盈广律师事务所律师。
被告（反诉原告）李西安，男，1944年2月3日出生。
委托代理人：刘洪章，北京市盈科律师事务所律师。
原告姚焱、王猛诉被告李西安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。审理中，李西安提出反诉，本院受理后依法由代理审判员代净担任审判长，与代理审判员袁晖、人民陪审员肖广义组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。姚焱、王猛及委托代理人张海浩、李西安及委托代理人刘洪章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚焱、王猛诉称：2015年4月2日，原告姚焱与被告李西安通过中介公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定姚焱购买李西安名下的位于本市东城区工人体育场北路×号楼×号房屋（以下简称“涉诉房屋”），房屋总价款为人民币3600000元，同时补充协议还约定双方应当在银行批贷后三个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。2015年5月8日，银行批贷完成，被告理应在5月13日前配合办理完毕房屋所有权转移手续，但经姚焱、王猛及中介再三催促，被告一直拒不办理，直至5月22日才办理了过户手续。另，补充协议约定双方应当在权属转移登记变更后五个工作日内自行办理物业交割手续，但被告亦拖延办理，在中介公司组织的现场交割时，未办理完毕即先行离开，不配合查验供暖费交纳情况，并拒绝退还预收租金及押金，导致租户滞留，原告无法使用涉诉房屋，直至7月10日才完成物业交割。依据补充协议约定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，故原告诉至法院，请求判令被告按照房屋总价款日万分之五的标准支付逾期九天办理房屋所有权转移登记手续的违约金16200元，以及逾期四十二天办理物业交割手续的违约金75600元。案件受理费由被告承担。
被告李西安辩称：1、逾期办理过户手续系因原告未做好准备，屡次不配合才导致，被告对此不应承担责任。反而，因为原告的违约行为，导致答辩人延期收到第二笔购房款。2、逾期办理物业交割手续系因原告行为导致。依据合同约定，双方应于2015年5月29日完成物业交割，但因租户原因，中介公司在征得双方同意后，将时间变更为5月30日。5月30日当天，中介公司工作人员及原、被告双方以及租户共同到达涉诉房屋处，原告以被告拖欠供暖费为由拒不支付后期房款，且要求亲自到供暖公司核实，导致物业交割无法继续进行。在原告核实清楚被告确实未拖欠供暖费时，已超过合同约定的时间，故被告不应承担违约责任。依据补充协议约定，房产过户前租金归被告所有，房产过户后租金归原告所有，时间从过户当日算（以收到首付款1780000元为准），故被告在房产过户后已收取不到租金，不配合进行物业交割毫无意义。事实上，因原、被告均知晓涉诉房屋出售时有承租人，故房屋交付只能为指示交付，由承租人将涉诉房屋交付给原告，签订合同时，承租人亦同意收到违约金后将涉诉房屋交付原告。5月22日开始，原告已开始向承租人收取房租，表明原告已通过承租人占有了涉诉房屋，水电等费用亦由原告与承租人进行结算，故物业交割已实际完成，其后于7月10日办理的物业交割手续仅是形式。原告想在收取房租的同时，还拖延完成物业交割，向被告主张违约金。3、依据合同约定，首付款应不低于180万元整，但实际上，原告仅支付首付款1780000元，系原告违反了合同义务，应承担违约责任。4、原告主张的违约金明显过高，原告没有损失只有收益，请求法院下调原合同中约定的违约金比例。综上，被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：一、反诉被告连带支付反诉原告逾期过户违约金16200元；二、反诉被告连带支付反诉原告逾期交割违约金75600元；三、反诉被告连带赔偿反诉原告有线电视及机顶盒费用共计1034元；案件受理费及律师费15000元由反诉被告承担。
针对李西安提出的反诉请求，姚焱、王猛辩称：其已按照合同约定，支付了定金200000元、首付款1580000元，未有违约情形出现。姚焱、王猛为促成物业交割，自物业保证金中支付费用退还给租户剩余租金、押金及违约金。姚焱、王猛已明确表示短期不会入住，故不需要使用电视机顶盒，让被告自行处置，同时建议被告停掉有线电视，待原告需要时再自行开设。现被告将机顶盒留在涉诉房屋内，应视为放弃了对物品的主张，原告对于被告交纳有线电视费用一事不知情。综上，原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2015年4月2日，李西安（出售人）、姚焱（购买人）与北京×房地产经纪有限公司（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定定金为200000元，李西安签署了定金收据。同日，李西安（出卖人）与姚焱（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，姚焱购买李西安名下的涉诉房屋，房屋成交价格为2580000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1020000元；定金200000元，贷款1800000元；双方应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，李西安应于办理完毕房屋所有权转移登记手续后，2日内办理原有户口迁出手续，5个工作日内将房屋交付给姚焱。此后，李西安（出卖方）、姚焱（买受人）又与北京×房地产经纪有限公司（居间方）签订《补充协议》，约定涉诉房屋总成交价格为3600000元，姚焱应于2015年4月2日支付定金200000元，于2015年5月5日前将第一笔首付款1580000元（不包含前期支付全部定金200000元）以非建委资金监管的方式支付；双方同意在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，在权属转移登记变更后5个工作日内自行办理物业交割手续，并一致同意姚焱从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割当日，由姚焱支付给李西安；任何乙方逾期履行上述约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；涉诉房屋租赁期限至2017年6月30日止，就房屋租金，双方协商房产过户前租金归李西安所有，房产过户后租金归姚焱所有，时间从过户当日算；经买卖双方协商，李西安承诺于姚焱把首付款打到第三方监管账户后15个工作日内将房屋内所有户口迁出，保证过户前房屋内没有户口遗留。此外，李西安（甲方，出卖方）、姚焱、王猛（乙方，买受方）与北京×担保有限公司（丙方）签订《融信托管协议》，约定姚焱、王猛将购房款1580000元存入北京×担保有限公司指定的资金托管账户内，该账户为该公司在北京×支付科技有限公司开立；在网签协议生效后，且姚焱、王猛最迟应于办理房屋转移登记手续前3个工作日内将全部托管资金足额存入资金托管账户内；房屋完成转移登记手续且姚焱、王猛取得房屋所有权证书并向北京中融信担保有限公司提交全部文件材料之日起2个工作日内，北京×担保有限公司有权将全部托管资金划转至李西安在北京×支付科技有限公司开立的收款账户。
2015年5月8日，银行向姚焱发放贷款审批通知书。2015年5月22日，涉诉房屋所有权转移登记手续办理完毕，姚焱、王猛交纳契税77400元及已购公有住房上市出售补缴土地收益1032元。2015年7月1日，王猛（甲方）与案外人罗麟×（乙方）签订协议，约定王猛购买涉诉房屋，罗麟×与涉诉房屋原房主李西安签订租房合同至2017年6月30日，已支付李西安2015年6月30日前的房租以及押金（1个月房租），由于李西安拒绝退还房租以及押金，罗麟×拒绝腾退房屋。经双方协商，罗麟×可在七月份继续使用房屋，租房押金抵7月份房租，同时将向李西安请求押金的权利转让给甲方；如李西安将预收的房租以及押金返还给罗麟×，罗麟×须在收到退还费用的两周内将房租支付给王猛；如罗麟×8月1日后继续承租，双方重新签订租房合同，原租房合同作废，王猛不承担原租房合同引发的违约金；如罗麟×于7月31日前退房，王猛从李西安处索取罗麟×已支付房租以及押金后的两周内，按照罗麟×实际居住天数退还房租，并向其支付王猛应承担的违约金；罗麟×需提前一周通知王猛退房或者续租。2015年7月10日，姚焱（甲方）、李西安（乙方）与案外人罗麟×（丙方）签订《物业结清单》，约定经三方协商，关于涉诉房屋物业交割，李西安退还姚焱3730元，李西安退还罗麟×145元，罗麟×交付李西安水卡、电卡、房屋钥匙、燃气卡，此房屋物业交割已结清。同日，王猛、罗麟×签署收条，载明今收到王猛退房租及违约金合计10245元。
庭审中，原告提交北京×支付科技有限公司的网页查询信息，证明其于2015年4月22日向北京×担保有限公司在该公司开立的账户内转账1580000元，按照合同约定履行了付款义务。对此，被告表示其于2015年5月26日方收到该笔款项，无法确认原告何时将该笔款项打入融资托管账户，中介公司亦未就此告知，故对该证据真实性不认可。原告提交其与被告以及中介公司工作人员的录音十三份，证明被告因不信任融资托管而不配合办理户口迁移手续，拒绝退还承租人预收的租金及押金，导致实际过户时间及实际物业交割时间均晚于合同约定。在进行物业交割时，原告已向被告明确表示不需要歌华有线电视。对此，被告表示认可录音的声音来源系真实的，但从录音内容看，被告一直在积极配合办理过户手续及物业交割手续。
原、被告对于逾期九天办理涉诉房屋所有权转移登记手续均不持异议。原告主张其购买涉诉房屋系学区房，故在补充协议中对户口迁出问题作出特别约定。按照约定，被告应于2015年5月13日前完成房屋所有权转移登记手续，于同月15日前将全部户口迁出，并保证过户前房屋内没有户口遗留。因被告拒绝迁出户口，才导致过户时间延迟。对此，被告表示其早已将户口迁出，并告知原告，系原告不相信被告所述，才导致过户时间延迟。在过户当天，原告还要求与被告一起到派出所核实清楚，才办理完相关手续。经询，李西安户籍于2015年5月20日自涉诉房屋处迁出，其配偶李桂×、女儿李×1的户籍均于2015年4月24日迁出，二女儿李×2户籍于2015年4月30日迁出。原告主张被告拒绝退还原租户罗麟×预收租金、押金，导致租户拒绝退房，最终逾期四十二天办理物业交割手续。被告则主张其已通过指示交付的方式，于2015年5月22日实际完成了物业交割，原告已于当日实际占有了涉诉房屋。
审理中，北京×房地产经纪有限公司业务员刘占×曾到庭说明情况，其表示王猛、姚焱按照合同约定将首付款1580000元打入融资托管账户，李西安对此知情。当时是在该公司的门店办理的打款手续，双方均在场，需将李西安的身份证及银行卡拍照上传至托管账户后，才可以进行打款，双方并未就首付款支付问题发生争议。后因李西安对第三方资金托管不放心，提出王猛、姚焱给其书写首付款能够支付的承诺书的要求，王猛、姚焱不同意，要求按照合同约定履行，双方协商期间已超过合同约定的户口迁出时间。后由该公司给李西安出具承诺书，故逾期办理过户手续。在进行物业交割时，因李西安需要给原租户赔偿金，而王猛、姚焱尚有20000元物业保证金未支付，李西安主张王猛、姚焱可将该笔费用支付，以便于李西安以这笔费用与租户结清，但王猛、姚焱不同意，主张应在李西安与租户结清后，再支付该笔费用，就此双方产生分歧。虽然双方在合同约定的时间到现场办理物业交割，但因供暖费交纳问题发生口角，导致无法继续进行下去。为避免矛盾进一步激化，业务员让李西安先行离开。之后，刘占×核实清楚李西安确已将供暖费结清，并告知姚焱，此时已超过了合同约定的时间。最后，由王猛、姚焱与李西安、原租户一起完成的三方物业交割。
以上事实，有当事人的陈述，北京市存量房屋买卖合同，补充协议，买卖定金协议书，融资托管协议，网页打印件，贷款审批通知书，税票，物业结清单，协议，收条，录音，委托代理协议，发票，户口簿，通信单等证据在案佐证。
本院认为：依法订立的合同应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据已查明的事实，原、被告签订房屋买卖合同，明确约定在银行批贷后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，在权属转移登记变更后5个工作日内自行办理物业交割手续，并约定违约责任的承担方式。同时，被告承诺于原告把首付款打到第三方监管账户后15个工作日内房屋内所有户口迁出，保证过户前房屋内没有户口遗留。根据上述约定，原、被告双方应最晚于2015年5月13日办理完毕过户手续，被告应最晚于2015年5月14日将全部户口迁出。现被告未在约定期限内办理完毕原有户口的迁出手续，违反了合同约定。虽然被告辩称其并不知晓原告将首付款打入第三方监管账户的时间，但从原告提交的录音证据以及中介公司业务员陈述来看，被告对此系知情，但因对第三方监管存有疑虑，故未在约定期限内将其本人户口迁出，亦不同意在收到首付款之前办理过户手续，致使原告晚于合同约定的时间取得涉诉房屋的所有权，被告对此理应承担违约责任。故原告要求被告支付延期办理涉诉房屋所有权转移登记的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付上述违约金的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付延期办理物业交割的违约金的诉讼请求，以及被告要求原告支付该违约金的反诉请求，合同约定过户后的租金由原告取得，而被告实际收取租金截止至过户之日，虽因被告与原承租人未及时办理退租手续，导致原、被告之间的物业交割延迟，但原告在取得涉诉房屋所有权后已实际控制了房屋，并未因此遭受损失。况且，原告因不信任被告未拖欠供暖费一事，而要求核实，亦耽误了办理物业交割手续的时间，最终证实被告确未拖欠，原告对此亦应承担责任，故对原告该项诉讼请求以及被告该项反诉请求，本院均不予支持。关于被告要求原告赔偿有限电视、机顶盒费用的诉讼请求，因原告已明确告知被告其可自行处置，被告在自愿交纳有线电视费，并将机顶盒留在涉诉房屋内之后，又要求原告赔偿该费用，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿律师费损失的反诉请求，因被告在房屋买卖交易过程中，确有违约行为，故本院对该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李西安于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）姚焱、王猛逾期过户违约金一万六千二百元整；
二、驳回原告（反诉被告）姚焱、王猛的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李西安的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2096元，由姚焱、王猛负担1726元（已交纳），李西安负担370元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1228元，由李西安负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 净
代理审判员 袁 晖
人民陪审员 肖广义
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 谢 霖