广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第254号
原告陈院爱。
被告深圳市国野股份有限公司，住所地深圳市南山区常兴路国兴大厦23层，组织机构代码279421741。
法定代表人陆昌，董事长。
委托代理人王玲，女，汉族，1970年5月20日出生。
原告陈院爱诉被告深圳市国野股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈院爱、被告的委托代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告购买了深圳市南山区学府路北侧某苑3017号的房屋一套（面积10.95平方米，以下简称涉案房产），并于2002年12月10日取得该房房地产证。2002年4月至2012年3月，原告有偿授权被告出租涉案房产使用权。自2012年4月起，双方就每月返还租金一事未协商一致，故原告拒绝通过被告继续出租涉案房产。但被告一直非法占有涉案房产并出租他人。原告多次要求被告停止侵权，被告不予理会，只自行通过银行转账向原告按月支付房屋使用费人民币405.3元（以下币种均为人民币），该费用脱离市场公允价格。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即停止侵权，返还原告位于深圳市南山区学府路北侧某苑3017号单元的房屋；2、被告赔偿原告房屋使用费19678.2元（以该地区同类物业的市场公允价格计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告明确，其主张被告赔偿的房屋使用费系从2012年4月计至2013年1月。
被告辩称，原、被告曾就涉案房产签订房屋租赁合同，合同期限自2002年4月1日起至2012年3月31日止，合同期限届满即终止，被告已将涉案房产返还，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，位于深圳市南山区学府路北侧的某苑系由被告开发建设，某苑3017房建筑面积为10.95平方米的区域于2002年12月10日登记至原告名下，建购价款为84105元，房地产证号为深房地字第××号。
原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产经营协议书》，约定乙方将涉案房产交付甲方经营管理，经营期限自房产竣工交付使用之日起至竣工交付使用满十周年止，若乙方在竣工交付使用之后购买涉案房产，则经营期限自《房地产买卖合同》生效之日起算；在经营期限内，甲方向乙方支付经营回报，甲方确保给乙方每年购房款之百分之八的经营回报，该款包括一次性返还部分和其它部分，其中其它部分甲方将于应付其余经营回报开始之每季末支付当季应付的经营回报；在经�期限届满后三十日内，甲方按当时的装修规格交还乙方，若乙方要求，甲方可用1.2米高木质隔断进行邻接铺位的分割；该协议与《房地产买卖合同》同时生效，及其它条款。庭审中，原、被告均认可上述合同的期限自2002年4月1日起至2012年3月31日止。
2002年3月28日，被告向原告发出办理涉案房产入伙手续的《交付通知书》及被告将依据《房产经营协议书》于2002年4月承租涉案房产的《房产承接通知书》。
2002年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《变更协议书》，约定变更《房产经营协议书》为《房屋租赁合同》，双方同意按照《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则的规定，承担承租方、出租方相应的权利、义务；相应变更原协议书中的经营管理为出租使用，经营期限为租赁期限，经营回报为租金，原协议书中其余条款不变。
2012年2月29日，被告在《深圳商报》上刊登《关于租赁合同终止的公告》，载明被告告知各位某苑商铺业主，其承租的某苑一层（部分）及二、三层商铺，房屋租赁合同将于2012年3月31日因期限届满而终止，届时租赁物以现状交还。庭审中，原告表示被告并未向其实际交还涉案房产，并将涉案房产租给他人用于经营餐饮店使用。被告不认可其将涉案房产出租给案外人经营餐饮使用，被告表示其已交还涉案房产，截止2012年3月31日被告并未使用涉案房产，应视为已交还，因涉案房产是与其它房产打通的，没有做任何分割，因此没有钥匙，涉案房产的相邻区域被告也已在合同到期后返还业主。原告不认可被告所述，并表明曾于2012年5月、6月与被告电话沟通，被告的一位员工告知其去签订新增的协议，原告不同意并要求被告依照房产经营协议将涉案房产隔断返还原告。被告否认原告曾要求其隔断、返�涉案房产。
庭审中，原告表示从2012年8月到2013年3月，被告向原告支付了每月405元的款项，这个金额与双方之前约定的每月500多元的租金标准不一致。原告陈述合同到期后，涉案楼盘曾召开业主大会要求整体转租给第三方去经营，但未达成一致，其后原告未参加业主大会。原告曾陆续接到被告电话，但原告没有去签协议，并要求提高租金价格或者依约返还涉案房产。原告去银行打单时，才发现每月都有405元入账。被告表示其按每月560.7元的标准支付租金到2012年3月31日，其后，未使用涉案房产，也未在2012年8月至2013年3月期间向原告支付款项。原告提交了中国光大银行活期一本通对账单及打印数据作为证据，上述证据载明2012年8月8日至2013年1月5日期间，原告账户每月均有一笔交易摘要为工资，金额为405.3元的款项入账，6笔共计2431.8元；打印数据载明交易日期为2012年8月8日，交易摘要为工资，流水号为987824000002号的交易，现转方账户中文名为深圳市国野股份有限公司，借贷方账户中文名为陈院爱。被告对上述证据的真实性认可，关联性表示不清楚。
原告明确其主张的为侵权之诉，被告侵害了其对涉案房产的使用权。本院依法行使释明权询问原告是否变更诉讼请求，原告表示不变更。
以上事实，有《房产经营协议书》、《交付通知书》、《房产承接通知书》、《变更协议书》、《关于租赁合同终止的公告》、中国光大银行活期一本通对账单及打印数据等证据及庭审笔录为证，足以认定。
本院认为，原告、被告签订的《房产经营协议书》、《变更协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。原、被告均认可《房产经营协议书》的合同期限自2002年4月1日起至2012年3月31日止，故在合同于2012年3月31日到期后，被告应向原告返还涉案房产。被告曾于2012年2月29日在《深圳商报》上刊登《关于租赁合同终止的公告》，载明租赁合同将于2012年3月31日因期限届满而终止，届时租赁物以现状交还，上述行为表明被告履行了通知交还房产的义务。关于返还涉案房产的形式，原、被告仅约定经营期限届满后三十日内，被告按当时的装修规格交还原告，若原告要求，被告可用1.2米高木质隔断进行邻接铺位的分割。本案中，被告作为负有返还房产义务一方，并未举证证明已实际向原告返还涉案房产，而原告提交的中国光大银行活期一本通对账单及打印数据也足以证明2012年8月8日至2013年1月5日期间，被告每月向原告账户转入款项405.3元，共计转账2431.8元，被告认可上述证据的真实性，但未对上述转账作出合理解释，也未举证证明原、被告�间存在其它资金往来，亦可以佐证被告并未向原告交还涉案房产。
本院认为，原、被告租赁合同到期后，被告继续占有涉案房产，原告虽主张曾要求被告隔断、返还涉案房产，但原告并未提交证据证明，故本院认为原、被告在租赁合同期满后形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，主张返还房屋，故对于原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付房屋使用费的主张，因原、被告并未协商变更涉案房产的租金，故不定期租赁应依照《房产经营协议书》的约定确定租金金额。《房产经营协议书》约定，甲方确保给乙方每年购房款之百分之八的经营回报，故涉案房产每月的租金金额应为560.7元（84105元×8%÷12月），从2012年4月计至2013年1月为5607元（560.7元×10月），因原告认可被告已向原告支付款项2431.8元，故被告还应向原告支�租金差额3175.2元。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告深圳市国野股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈院爱返还位于深圳市南山区学府路北侧某苑3017号单元的房屋（建筑面积为10.95平方米，房地产证号为深房地字第××号）；
二、被告深圳市国野股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈院爱支付租金3175.2元；
三、驳回原告陈院爱的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费146元，由原告负担122元，被告负担24元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
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审判员 廖艳
二〇一三年六月二十八日
书记员 沈蕊