广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第1001号
上诉人（一审被告）广西融水广海房地产开发有限公司，住所地融水苗族自治县融水镇寿星北路（人口与计划生育局旁）。
法定代表人陈玉盛，该公司董事长。
委托代理人陈善荣，广西同望律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）杨守军。
委托代理人梁广明，融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。
上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）因与被上诉人杨守军商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、审判员黄坚和审判员丘洪兵参加的合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任法庭记录。上诉人的委托代理人陈善荣、被上诉人的委托代理人梁广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年6月24日，杨守军、广海公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，广海公司将其开发的位于融水镇寿星北路“广海新城”第34幢1层102号商品房出售给杨守军，商品房总价款为264888元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。合同签订后，杨守军已经将全部的商品房购房款支付给广海公司，广海公司于2012年12月19日将杨守军购买的商品房交付杨守军，2014年7月30日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。因广海公司未为杨守军办理房产证，其遂诉至一审法院，请求判决：广海公司向杨守军支付逾期办理房屋产权证书的损失29972元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利息7．00％计算，计算至2014年10月30日）。
一审法院审理认为，杨守军、广海公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。依据查明的事实广海公司没有按照约定履行义务，构成违约，致使杨守军无法办理产权证，广海公司应承担因杨守军无法取得产权证所造成的损失。现杨守军请求广海公司支付逾期办理房屋产权证书的损失，合理合法，该院予以支持。对于损失的数额，按照双方签订《商品房买卖合同》的约定，广海公司应于实际交房后90日内办理房屋权属登记备案，因此，该90日应当予以扣除，广海公司逾期办理备案登记的违约责任应从广海公司实际交房后的第91天起计算至广海公司向房产部门申请办理备案登记之日止。依据查明的事实，广海公司实际交房的时间为2012年12月19日，向房产部门申请办理备案登记的时间为2014年7月30日，故广海公司逾期的时间应从实际交房后的第91天起算至2014年7月30日。因双方在合同中对广海公司逾期办理登记备案，杨守军不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，确定本案的违约损失，经核算，广海公司应向杨守军赔偿的损失数额为25247.82元。
广海公司辩称杨守军的起诉已过诉讼时效，因广海公司违约存在持续性，因此计算诉讼时效的时间应从广海公司履行约定义务完成的次日开始计算，即从2014年7月31日起至杨守军起诉之日止，没有超过二年，因此杨守军的起诉未超过诉讼时效，广海公司辩称杨守军的起诉已过诉讼时效的意见，该院不予采纳。广海公司辩称广海公司已2011年9月20日向房产管理部门办理了材料备案手续，广海公司没有违约，因无充分证据证实，该院不予采信。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：广西融水广海房地产开发有限公司向杨守军赔偿逾期办理房屋产权证书的损失25247.82元。案件受理费549元，减半收取275元（杨守军已预交），由广西融水广海房地产开发有限公司负担。
上诉人广海公司不服一审判决，上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院判令上诉人赔偿迟延办理房产登记的损失，不符合事实和法律规定。理由如下：1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，可以看出：办理房屋所有权登记的责任主体是被上诉人，而非上诉人。2、根据双方签署《商品房买卖合同》第15条的约定：出卖人应在商品房交付后15日内，将办理产权登记的材料交由房产登记部门备案；补充合同4第四条第一项的约定：非出卖人原因，导致买受人不能如期办理产权登记的，出卖人不承担责任。从该约定可以看出：上诉人（即出卖人）只是在被上诉人办理房屋所有权登记时，提供材料报房产登记部门备案；同时，被上诉人不能办理房屋所有权，非上诉人原因，上诉人不承担违约责任。3、从被上诉人在一审提供的证据来看，没有任何证据证实被上诉人曾向房产登记部门申请办理房屋所有权证（被上诉人怠于履行其法定义务），反而从上诉人的证据《授权委托书》可以看出，被上诉人直至2013年才授权上诉人的工作人员向房产管理部门申请办证，而此时，上诉人办理房屋所有权证的条件已完全齐备，不存在违约行为。从以上三点看出：办理房屋所有权证是被上诉人的法定义务，上诉人只是在被上诉人办理房屋所有权证时提供必要的证明材料。也就是说，被上诉人首先应当向房屋登记部门申请办理房屋所有权证，如果其申请后，确因上诉人的原因，不能办理房屋所有权证，才能要求上诉人承担违约责任；再者，如果被上诉人不向房屋登记部门申请办理所有权证，即使上诉人的备案材料不完备，导致被上诉人不能如期办理房屋所有权证也不是由于上诉人的原因造成，根据补充合同4的约定，被上诉人也不能要求上诉人承担违约责任；而在最终被上诉人授权上诉人工作人员办理房屋所有权证时，上诉人已无任何违约行为。因此，一审法院判令上诉人依据《商品房买卖合同》第15条的约定承担违约责任，完全忽视了被上诉人自身应承担的法定义务和合同约定义务，任意加大了上诉人的责任。
三、上诉人已按我国法律规定向房产管理部门办理了材料备案手续。2011年9月20日，上诉人已将办房产证备案资料移交给融水县房产局，该备案资料中包括《工程竣工备案表》，融水县房产局工作人员ＸＸ云也在移交清单上签字认可。至于建设局在其后才在该《工程竣工备案表》上加盖备案公章，这只是建设局的行政管理行为，是上诉人所不能控制的，不表示上诉人的备案行为没有完成。综上所述，上诉人认为，办理房屋产权证书是被上诉人的法定义务，上诉人只是协助被上诉人办理，提供产权登记的备案材料，退一步说，即使上诉人提供的产权登记备案不足，但被上诉人没有提起产权登记，也就没有对其办证造成任何的影响，况且，上诉人的备案材料已向房产局移交，工程竣工备案表没有加盖建设局的公章是建设局的行政审批行为，并不是上诉人不按期备案，一审法院将行政机关的行政行为强加给上诉人，与我国法律和合同约定不符。四、上诉人已经按法律规定，向房产部门办理备案手续，一审法院以上诉人产权登记备案的时间作为上诉人移交产权备案手续的时间，这与事实不符的。《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人是在90天内将办理产权登记的材料向房产登记部门提交，一审法院认定的是办理产权初始登记的时间，错误等同了两个不同的时间，因此一审法院认定是错误的。五、我们认为一审法院判令上诉人承担高额的违约金，违背了我国的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证的违约金是可以按照购房款计算，而不是必须和应当，且该司法解释是2003年6月1日施行的，属于旧法。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》是2009年5月13日施行的，属于新法，其中第二十九条规定，违约金的计算应兼顾合同的实际损失为基础。对于新法和旧法的规定不一致的，应当按照新法的规定执行，且《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》是专门针对违约金作出相应的规定，因此本案应当根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定来计算违约金。从本案实际情况来看，被上诉人迟延得到房产证，并没有造成被上诉人的任何损失，就本案的证据而言，被上诉人也没有提供其损失的相关证据，实际上，本案可以说百分之百全部使用银行按揭贷款，是否办理房产证对被上诉人无实际损失，是否有房产证也无法进行房屋抵押，也没有造成他们居住使用的障碍，都没有造成被上诉人任何损失，一审法院单纯适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，与《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定是相背离的
综上所述，上诉人认为办理房屋产权证书是被上诉人的法定义务，上诉人只是协助被上诉人办理，提供产权登记的备案材料，退一步说，即使上诉人提供的产权登记备案不足，但被上诉人没有提起产权登记，也就没有对其办证造成任何的影响，况且，上诉人的备案材料已向房产局移交，工程竣工备案表没有加盖建设局的公章是建设局的行政审批行为，并不是上诉人不按期备案，一审法院将行政机关的行政行为强加给上诉人，与我国法律和合同约定不符。第二期合同附件广海新城商品房交付标准及使用说明书12条约定，办理房产证的时间是24个月，被上诉人属于二期业，上诉人是不需要承担违约责任的，约定是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，根据该约定上诉人不应该对二期业主承担违约责任。请求二审法院：1、依法撤销一审判决，判决上诉人无需向被上诉人赔偿损失；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人辩称，一、一审法院依被上诉人提供上诉人认可的从融水房管部门查询到上诉人在2013年4月15日等各个时间申请房屋所有权登记（备案）表上记录时间确认为上诉人违约起点时间，这符合事实。二、一审适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来审理上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同一案，适用法律正确得当，体现以法律为准绳的理念。三、一审法院判令上诉人赔偿被上诉人的经济损失，有事实、法律依据。四、上诉人所说的《广海新城商品房交付标准及使用说明书》并不是合同约定，双方签订的《商品房买卖合同》第19条约定，附件四才是约定的合同补充协议，其他都不是合同约定。由于出卖人原因造成买受人的不利后果，由出卖人承担，《广海新城商品房交付标准及使用说明书》是不符合法律规定的，只是有业主签名，不符合合同规范要求的格式，不能证明办理房产证的时效。五、上诉人的上诉期限超过法定时间。在2015年6月2日下午4点30分左右，上诉人与被上诉人一同到融水苗族自治县人民法院民二庭签收判决书，在场人有法院审判员莫毅、梁人仁，还有门卫监控录像可以查证，上诉人的上诉违反了《民事诉讼法》第一百六十四条的规定。据此，上诉人请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方意见，被上诉人对一审查明事实无异议，但其主张上诉人的上诉超出上诉期限；上诉人则主张，一审确认其于“2013年4月15日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案”的事实认定不正确，事实上，上诉人已经于2011年9月20日将办房产证备案资料移交给融水××自治县房产局。
二审期间，上诉人提交的证据有：一、杨守军融房权证字第××号房产证，拟证明其已于2015年1月20日办理好杨守军的房产证，因为没有去银行正式办理抵押手续，所以房产证还由广海公司持有；二、（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》、广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院上诉缴费通知、广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事案件上诉受理通知书、中国农业银行转款凭据，拟证明上诉人是在法定期限内缴纳诉讼费用。
被上诉人的质证意见为：一、对上诉人提交的第一组证据的真实性予以认可，但是上诉人也没有通知业主领房产证，由于房产证的平面图有问题，需要重新办理，所以被上诉人直到现在也没有领到房产证；二、对上诉人提交的第二组证据的真实性没有异议，但在法院诉前的举证期限内没有告诉我们，被上诉人不予认可，对中院（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》的合法性不予认可，柳州中院的通知书与融水县人民法院上诉缴费通知书的时间上有差异，相矛盾，跟一审判决书要求上诉的时间相矛盾。
本院对当事人提交的证据的分析与认定：对上诉人提交的证据的真实性，被上诉人予以认可，本院对该等证据的真实性予以确认，其主张的事实是否成立，本院结合其他证据予以确认。
本院对当事人有异议的事实的分析与认定：关于上诉人将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案的时间问题，经查上诉人所主张的“2011年9月20日将办房产证备案资料移交给融水苗族自治县房产局”系一期第1至第17栋的房屋，而本案系二期工程房屋，一审查明的是“2014年7月30日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案。”，而非上诉人所主张所称的“2013年4月15日将相关资料报产权登记机关进行初始登记备案”，故对上诉人的这一异议主张，本院不予支持。由此，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2015年6月2日，广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具《上诉交费通知》一份，其中载明“本院（2015）融水民二初字第62-94、99-121号民事判决（裁定）书于2015年6月2日向你（单位）送达。如你（或单位）需要上诉，请按法律规定在接到判决书的十五日内、裁定书十日内，持本通知、判决书或裁定书和喷墨打印上诉状到柳州市中级人民法院立案大厅办理预交上诉费手续。（如需转账，款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）。2015年6月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》一份，其中载明“你（单位）与秦王宇等商品房预售纠纷56案已经收悉……请于2015年6月23日前预交案件受理费19857元。（款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处，户名：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09）逾期不预交，按自动撤诉处理。在银行交款后，持银行开具的收款收据到本院立案庭换领诉讼费专用发票。”2015年6月22日，广西融水广海房地产开发有限公司通过其账号为：20×××45的账户向户名为：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号为：20×××09的账户转账支付诉讼费19857元。2015年7月16日，柳州市中级人民法院向广西融水广海房地产开发有限公司开具本案受理费发票。
又查明：双方签订的《商品房买卖合同》第16页标题为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，其中第12条载明“各种证件：房屋交付后24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”等内容，广海公司在该页右下方落款处盖章，杨守军于该页左下方签名并按捺手印。
还查明：融房权证字第××号房产证载明：房屋所有权人为杨守军，房屋座落于融水县融水镇寿星北路广海新城第34幢102号房，登记时间为：2015-01-20。
综合诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、本案上诉人的上诉是否超出法定期限？二、被上诉人要求上诉人赔偿延迟办理房产证的损失是否有依据，其损失应如何确定？
关于第一个争议焦点，本院认为，查明事实表明，一审融水苗族自治县人民法院于2015年6月2日向上诉人送达一审判决书，并同时出具《上诉交费通知》，告知广海公司如要上诉，应于十五日内持该《上诉交费通知》及一审判决书，到柳州市中级人民法院（即本院）立案大厅办理上诉手续。2015年6月16日，本院立案庭出具（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》，告知广海公司，其上诉秦王宇等商品房预售纠纷共56个案件（包括本案）已收悉，并通知其于2015年6月23日前将预交案件受理费。2015年6月22日，广海公司按本院立案庭通知的要求，将相关案件受理费转款支付至指定账户。由此可见，广海公司已经依照一审法院出具的《上诉交费通知》的要求，于法定的十五日期限内到本院立案大厅办理上诉手续，广海公司亦依照本院立案庭出具的（2015）法通字第810号《柳州市中级人民法院预交案件诉讼费通知》要求支付相应上诉费用，故被上诉人关于上诉人的上诉超出上诉期限的理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，其中第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”，第二十二条约定“本合同连同附件共18页，一式伍份，具有同等法律效力”，而合同第16页的内容为“附件：广海新城商品房交付标准及使用说明书”，双方在该附件上签名盖章，其中第12条约定“各种证件：房屋交付后24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）。”由此可见，双方约定在交房后24个月内，作为出卖方的上诉人应为作为买受人的被上诉人办理好房产证。因双方没有进一步约定每个月的天数，本院按照交易习惯确定每个月为30天，即上诉人应于交房后720天内为上诉人办理好房产证。因本案房屋于2012年12月19日交付给被上诉人，则上诉人应于2014年12月8日前为被上诉人办理好房产证，现被上诉人的房产证登记时间为2015年1月20日，超出双方约定的期间，但被上诉人要求上诉人支付2014年10月30日前的违约金，此时双方约定的办证期间尚未届满，故被上诉人的主张不应予以支持，一审处理不当，本院予以更正。
综上所述，根据二审期间新证据确认的事实，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，被上诉人的主张依据不足，不应予以支持，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2015）融水民二初字第119号民事判决；
二、驳回杨守军的诉讼请求。
一审案件受理费549元，减半收取275元（杨守军已预交），二审案件受理费431元（广西融水广海房地产开发有限公司已预交），共计706元，均由杨守军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 黄 坚
审 判 员 丘洪兵
二〇一五年十一月十六日
代书记员 宋筱曼