广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）玉中民一终字第168号
上诉人（一审被告）：玉林市XX酒店有限公司。
委托代理人：谢钧。
上诉人（一审被告）：广西XX置业开发有限公司
委托代理人：邓世诚，广西金益律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：董XX。
被上诉人（一审原告）：辛XX。
上诉人玉林市XX酒店�限公司、广西XX置业开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第3088号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月31日受理后，依法组成由审判员梁坚担任审判长，和审判员甘伟强、代理审判员邹丽娟参加的合议庭，于2014年5月13日公开开庭审理了本案。书记员梁伟成担任记录。上诉人玉林市XX酒店有限公司（以下简称XX公司）的委托代理人谢钧，上诉人广西XX置业开发有限公司（以下简称XX公司）的委托代理人邓世诚，被上诉人辛XX到庭参加诉讼，被上诉人董XX经本院合法传唤无正当理由不到庭。
一审法院审理查明：2008年3月9日，董XX、辛XX向XX公司购买位于玉林市城站路141号财富100大厦第十七层12号公寓，总价款为142410元。并签订《商品房买卖合同》［合同编号：财富100大厦（2008）153］，约定董XX、辛XX先付首期购房款43410元，余款办理银行按揭付款。董XX、辛XX按照约定支付了首期购房款，当日XX公司与董XX、辛XX签订《房屋租赁合同》，约定将董XX、辛XX购买的上述房屋出租给XX公司经营酒店。该房屋租赁期限为十年，租期起算日为2008年8月30日至2018年8月29日止。还约定租金标准及支付方式：2008年8月30日至2011年8月29日的租金为每月831元；2011年8月30日至2015年8月29日的租金为每月949元。由XX公司按月支付给董XX、辛XX，每月的15日前为租金发放时间，由XX公司把当月租金转到董XX、辛XX的账户。其中违约责任约定为：XX公司除不可抗力因素未能按时支付董XX、辛XX租金外，逾期支付租金的，每逾期一日，按拖欠金额的万分之四向董XX、辛XX支付违约金。2009年11月30日董XX、辛XX与XX公司又因董XX、辛XX购买上述房屋无法办理银行按揭贷款交纳余款签订了《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协�》。双方在该补充协议约定董XX、辛XX采用分两期付款时由XX公司分别以2010年5月30日之前董XX、辛XX应得的租金冲减其应交的购房款。从2010年5月30日起由XX公司按上述《房屋租赁合同》约定全额支付董XX、辛XX房屋的租金。该《补充协议》经一审法院（2011）玉区法民初字第1737号及本院（2011）玉中民一终字第162号判决确认生效。董XX、辛XX在2010年5月29日前的租金已用于冲减购房款，自2010年5月30日起XX公司与XX公司未按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定支付董XX、辛XX的租金。自2010年5月30日至2012年7月29日共欠董XX、辛XX租金为22904元。
2012年7月26日，董XX、辛XX向一审法院提起诉讼，请求判令：XX公司、XX公司支付租金22904元（截至2012年7月29日止）及违约金（以每月欠付租金为基数，自每月16日起至付清之日止，按每日万分之四计）。
一审法院认为：XX公司、XX公司不到�参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，依法缺席判决。2008年3月9日，董XX、辛XX与XX公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规，也没有损害他人合法权益，属有效合同。2009年11月30日董XX、辛XX又与XX公司签订《补充协议》，该协议经（2011）玉区法民初字第1737号及（2011）玉中民一终字第162号判决确认生效。该《补充协议》约定XX公司应自2010年5月30日起由其按董XX、辛XX与XX公司签订的《房屋租赁合同》全额支付董XX、辛XX的房屋租金。因此，XX公司、XX公司应严格按照《房屋租赁合同》履行义务。XX公司、XX公司未按约定支付租金给董XX、辛XX，已构成违约，XX公司、XX公司应支付尚欠2010年5月30日至2012年7月29日的租金22904元给董XX、辛XX，并承担违约责任。违约金应按照《房屋租赁合同》的约定计算即以每月拖欠租金为基数，分别从2010年5月30�至2012年7月29日共26个月中每月逾期交付租金时起分段计算至该租金付清给董XX、辛XX之日止，按拖欠租金金额的日万分之四向董XX、辛XX支付违约金。判决：一、广西XX置业开发有限公司、玉林市XX酒店有限公司支付2010年5月30日至2012年7月29日的租金合计22904元给董XX、辛XX。二、广西XX置业开发有限公司、玉林市XX酒店有限公司支付违约金给董XX、辛XX。违约金的计算，分别自2010年5月30日至2011年8月29日以每月831元为基数，自2011年8月30日至2012年7月29日以每月949元为基数，从2010年5月30日至2012年7月29日共26个月中每月16日起分26个阶段按拖欠租金金额的日万分之四计算至租金付清之日止。
上诉人XX公司不服一审判决，上诉称：与被上诉人签订房屋租赁合同的当事人是玉林市XX酒店管理有限公司，而不是上诉人，上诉人与被上诉人没有房屋租赁法律关系，没有侵害被上诉人的合�权益，被上诉人将上诉人列为本案一审被告没有事实和法律依据。由于主体不适格，造成一审认定事实错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。
上诉人XX公司上诉称：一、一审法院没有依法传唤其公司审理即缺席判决，程序违法。二、与被上诉人签订房屋租赁合同的是玉林市XX酒店管理有限公司而不是本案另一上诉人。本案遗漏必要当事人。三、上诉人于2012年7月26日起诉主张2010年5月30日至2011年7月25日的租金，已过一年诉讼时效，不应受法律保护。四、根据本案中的《补充协议》的约定，应在被上诉人全额交清房屋购房款后，才具备要求上诉人承担支付租金的连带责任，被上诉人尚有1万元未交清，不具备支付租金条件。请求撤销一审判决，发回重审。
被上诉人辛XX辩称：不管是玉林市XX酒店有限公司还是玉林市XX酒店管理有限公司，实际上都是一个公司，本案当事人的主体是适格的。一审法院已合法传唤上诉人，是其拒不到庭参加诉讼。上诉人的上诉理由不成立。请求维持一审判决，驳回上诉。
被上诉人董XX未作答辩。
上诉人XX公司、XX公司在二审举证期限内分别提供其各自的企业法人营业执照复印件，欲证明其主体情况，以及证明XX公司在本案中主体不适格。
被上诉人董XX、辛XX在二审举证期限内没有提交新的证据。
本院依职权从本院另案的诉讼卷宗材料中提取了玉林市XX酒店管理有限公司（以下简称XX管理公司）的营业执照、工商电脑咨询单及其破产清算申请书。
两上诉人对本院提取的上述证据没有异议。
被上诉人辛XX对上诉人提交的营业执照以及本院提取的上述证据材料的真实性没有异议，但认为玉林市XX酒店有限公司和玉林市XX酒店管理有限公司其实都是同一个公司，都是同一批人，用两个名称，不能说明主体不适格。
本院认为：上诉人提交的营业执照，以及本院提取的上述证据，均属真实的证据，能够证明相关的主体情况，应作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2008年3月9日，董XX、辛XX与XX公司签订《商品房买卖合同》，购买位于玉林市城站路141号财富100大厦第十七层12号公寓，总价款为142410元。合同约定董XX、辛XX先付首期购房款43410元，余款办理银行按揭付款。董XX、辛XX支付了首期购房款。同日，董XX、辛XX又与XX管理公司签订《房屋租赁合同》，约定将董XX、辛XX购买的上述房屋出租给XX管理公司经营酒店，合同还约定了房屋租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等内容。因董XX、辛XX购买上述房屋无法办理银行按揭贷款交纳余款，2009年11月30日，董XX、辛XX又与XX公司签订了《关于“财富100”第17楼12号房的买卖补充协议》，约定董XX、辛XX采用分两期�款方式交购房余款，由XX公司分别以2010年5月30日之前董XX、辛XX应得的租金冲减其应交的购房款。从2010年5月30日起则由XX公司按上述《房屋租赁合同》约定全额支付董XX、辛XX房屋的租金。
另查明：玉林市XX酒店管理有限公司于2007年7月9日成立，取得企业法人营业执照，股东为陈家深、王晖、韦丽三人。本案的当事人玉林市XX酒店有限公司于2010年6月13日成立，取得企业法人营业执照，其股东为黄戬、母殿林二人。两公司目前仍存在。
本院认为，与董XX、辛XX签订房屋租赁合同的是玉林市XX酒店管理有限公司，该公司应当参加本案诉讼，一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2012）玉区法民初字第3088号民事判决。
二、发回玉林市玉州区人民法院重审。
本案一审受理费373元，由一审法院根据重审结果确定当事人的负担数额；二审受理费上诉人玉林市XX酒店有限公司已预交373元，上诉人广西XX置业开发有限公司已预交373元，分别由本院退回给上诉人玉林市XX酒店有限公司、广西XX置业开发有限公司。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 梁 坚
审 判 员 甘伟强
代理审判员 邹丽娟
二〇一四年六月十五日
书 记 员 梁伟成