天津市红桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0106民初3180号
原告：张雄，男，1977年8月21日出生，汉族，无职业，住河北省邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：董桂彬，天津坻京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳欢，天津坻京律师事务所律师。
被告：韩奎，男，1955年10月28日出生，汉族，天津市鑫荣建筑安装公司退休职工，住天津市红桥区。
委托诉讼代理人：明生芳，天津旌宇律师事务所律师。
第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8号楼3门101号（-1室）。
法定代表人：陆斌斌，职务执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：孙证昊，男，该公司职员。
第三人:李苏利，女，1990年8月6日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
原告张雄与被告韩奎，第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、李苏利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雄及其委托诉讼代理人董桂彬，被告韩奎及其委托诉讼代理人明生芳，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人孙证昊，第三人李苏利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张雄向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付违约金至实际腾房之日止，从2016年11月13日开始截止到2017年4月1日为100000元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。庭审过程中，张雄变更其诉讼请求为：1.1.请求依法判令被告向原告支付违约金至实际腾房之日止，从2016年11月13日开始截止到2017年4月1日为27600元；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年9月29日签订《房产交易合同》约定被告将其名下坐落于天津市南开区XXX大街××楼××号房屋（以下简称：该房屋）出售给原告，房屋交易价款为人民币340万元。另外合同第三条约定经买卖双方确认，买方承诺于办理过户手续之日起三日内腾空房屋交付买方使用，若卖方逾期交付该房屋，每逾期一日应向买方支付该房屋成交价值的千分之一作为违约金。合同签订后原告如约办理各项手续将房款支付给被告，双方于2016年11月10日办理过户手续，天津市国土资源和房屋管理局于2016年11月29日下发房本。但令人遗憾的是至今被告仍然没有将该房屋交付给原告。原告认为被告行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的利益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。
韩奎辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回，诉讼费用由原告自行承担。
我爱我家公司述称，这是原告的权利，听从法院判决。
李苏利述称，我认为张雄应该知道房子被出租的事，但他们之间的纠纷与我无关，如果导致我的合同终止是需要赔偿我的。
本院经审理认定事实如下：原告张雄与被告韩奎于2016年9月29日经第三人我爱我家公司居间签订了《房产交易合同》，约定原告购买被告名下坐落天津市南开区XXX大街××楼××号房屋，房屋总价款340万元，定金5万元，剩余335万元通过按揭贷款方式支付。双方须在2016年10月18日前签订《天津市房产买卖协议》，关于权利义务，合同第三条约定经买卖双方确认，卖方承诺于办理过户手续之日起三日内腾空房产交付于买方使用。卖方逾期交付该房产，每逾期一日，应向买方支付该房产成交价的1‰作为违约金。如卖方腾房逾期超过十天买方有权进入该房产，房产内有任何遗留物品，均视为卖方放弃该等物品之所有权，买方有权任意处置；卖方不得就该等物品向买方提出任何要求或主张。合同签订后，原告依约给付了定金并办理了房屋贷款，双方于2016年11月10日办理了房产过户手续。现原告以被告逾期未交房为由主张违约金。
另查，诉争房屋被告韩奎已于2015年5月22日出租于第三人李苏利使用，租期自2015年7月1日至2019年6月30日止，月租金3700元，韩奎与李苏利所签订的《房屋租赁合同》同时约定假如韩奎在第四年使用该房产，该合同解除，假如韩奎在第四年不使用该房产，合同继续有效。目前诉争房屋实际使用人仍为第三人李苏利，且据李苏利述称案涉房屋于承租后已做了隔断，隔为11间房屋并对外出租使用。
关于诉争房屋业经出租的事实，第三人我爱我家公司及被告均表示在缔约阶段已向原告告知，但关于租期，我爱我家公司表示被告曾表述租赁合同2017年到期，距离签房屋买卖合同半年左右。庭审中原告对此予以否认，认为自己于2016年12月15日办理房屋交接时才得知房屋被出租及具体租期和租金。
关于房屋交付的时间，原、被告对此存有异议，原告以合同约定的“办理过户手续之日起三日”即2016年11月13日为房屋交付日期；被告认为原、被告及第三人我爱我家公司通过口头约定方式将交房日期变更为房款到账之日十五日内，房款于2016年11月29日到账；第三人我爱我家公司向法院陈述，三方将交房日期口头约定为办理过户手续后15天，2016年12月15日去办理交房手续时和原、被告协商了的时间。
关于房屋是否完成交付，原、被告亦存在争议。2016年12月15日，原、被告及第三人我爱我家公司办理房屋交付手续时，第三人李苏利向原告出示了房屋租赁合同，原告认为该合同约定内容与被告所述不一致，亦未协商一致，原告认为被告至今并未交付房屋；被告则表示原告对于房屋出租的事实予以知晓，按照中介所安排的2016年12月15日房屋交接时间，已将出租权转移给原告，完成了诉争房屋的交付，且房屋内已没有被告物品；第三人我爱我家述称，被告曾保证清走租户，案涉房屋并未完成交付。
本院认为，本案当事人之间签订的《房产交易合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
双方争议的焦点一系被告是否构成违约，双方已约定办理过户手续之日起三日内交付房屋，而被告主张移交出租权并不构成交付，被告未能在合同约定的时间将讼争房屋交付原告，构成违约；关于交付时间，被告及第三人均提出已经口头变更为办理过户手续后15天，《房产交易合同》的8.3条约定“对本合同的变更或修改，由买卖双方协商并签订书面协议”，故对被告主张交付时间变更为2016年12月15日的主张不予采信。
焦点二是被告主张调整违约金是否有法律依据，依据合同法，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当较少，双方约定的违约金为房屋总价款的千分之一每日，即3400元，而被告未能交付房屋的原因系已将讼争房屋出租，每月租金为3700元，综合本案，参考天津市2016年住宅房屋指导租金，本院酌定违约金标准为每月5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告韩奎于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告张雄2016年11月13日至2017年4月1日的违约金23166元；
二、驳回原告其他请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费490元，减半收取245元，由原告张雄负担40元，被告韩奎负担205元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 冯晓飞
二〇一七年八月十五日
书记员 任万岱
附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。