重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初1905号原告重庆渝能物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路23号，组织机构代码20282720-9。法定代表人：刘功海，董事长。委托代理人：秦峰，男，1968年7月18日出生，汉族，住重庆市渝中区，系原告职工。委托代理人：谢旭梅，女，1990年11月27日出生，汉族，住四川省高县，系原告职工。被告杨红梅，女，1966年1月2日出生，汉族，住重庆市江北区。被告方级平，男，1966年5月12日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆渝能物业服务有限公司与被告杨红梅、方级平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，由代理审判员卢玉萍独任审判，于2016年3月15日、4月15日公开开庭进行了审理，书记员胡君奇担任法庭记录。原告重庆渝能物业服务有限公司的委托代理人秦峰、谢旭梅，被告杨红梅暨被告方级平的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝能物业服务有限公司诉称，被告杨红梅、方级平系重庆市江北区桥北苑阳光100城市广场X栋X楼X号的业主，该房屋建筑面积为133.71平方米。2005年3月9日，原告重庆渝能物业服务有限公司与重庆渝能万怡房地产开发有限公司签订了《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》，约定由原告对阳光100城市广场一期项目提供物业管理服务，住宅的物业服务费（不含电梯费）收费标准为0.8元/月/平方米，电梯使用费收费标准为（N-3）×0.3元+10元/人/月，公摊费据实分摊，如业主或使用人未按时如数交纳物业管理费及其他费用，应按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。2006年，原告与被告签订了《阳光100城市广场前期物业管理服务合同》，约定由原告向被告提供物业服务，被告每月按每平方米1.1元的标准交纳物业管理费。2014年4月1日至2015年7月31日期间，原告无故拖欠物业管理费和公摊费共计2407.4元，经多次催收仍未交纳。综上，起诉请求：一、判令被告向原告支付2014年4月1日至2015年7月31日期间的物业服务费（包含电梯费）2303.1元（147.1元/月×16个月-50.5元，按1.1元/月/平方米计算，扣除被告预交的物业管理费50.5元），公摊费104.3元；二、判令被告向原告支付违约金1642.5元；三、本案诉讼费由被告承担。被告杨红梅、方级平辩称，2014年4月1日至2015年7月31日期间被告确实没有交纳物业管理费，对于物业管理费的收费标准为每月每平方米1.1元没有异议，但该房屋实际面积为131.11平方米，原告应当按131.11平方米的标准收取物业管理费。2014年4月15日，因原告没有尽到必要的安保义务，导致被告家中失窃，损失较大，因此被告不应交纳物业管理费。此外，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调减。另对公摊费用的金额没有异议。经审理查明，原告重庆渝能物业服务有限公司系二级资质等级的物业服务企业，被告杨红梅、方级平系重庆市江北区桥北苑阳光100城市广场X栋X楼X号的业主，该房屋位于重庆市江北区桥北苑x号附x号x-x，建筑面积133.71平方米。2005年3月9日，原告重庆渝能物业服务有限公司与重庆渝能万怡房地产开发有限公司签订了《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》，约定由原告对阳光100城市广场一期项目提供物业管理服务，合同期限为2004年12月1日起至小区业委会与新选聘的物业管理公司重新签订物业管理委托合同生效止；住宅的物业服务费（不含电梯费）收费标准为0.8元/月/平方米，电梯使用费收费标准为（N-3）×0.3元+10元/人/月；公摊费据实分摊，如业主或使用人未按时如数交纳物业管理费及其他费用，应按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同另约定被告委托原告服务的事项包括公共秩序、安全、消防等，即安全监控、巡视、门岗执勤，不包括被告和使用人的人身、财产保险和财产保管责任。2006年，原告与被告签订了《阳光100城市广场前期物业管理服务合同》。2014年4月15日，被告杨红梅向重庆市公安局江北区分局五里店派出所报案称家中被盗。以上事实，有《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》、《阳光100城市广场前期物业管理服务合同》、房产信息资料、重庆市公安局案（事）件接报回执及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告重庆渝能物业服务有限公司与重庆渝能万怡房地产开发有限公司与签订了《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》，依合法程序进入涉讼小区并提供物业管理服务，被告杨红梅、方级平系该小区业主，故依据《物业管理条例》及相关司法解释的规定，原、被告之间成立真实合法的物业服务合同关系。根据合同约定，被告负有交纳物业服务费的义务，原告主要对于涉讼小区公共部分负管理义务，但不承担被告的人身、财产保险和财产保管责任。被告未举证证明其家中被盗系因原告未尽安保义务所致，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被告未能举证证明原告存在可足以导致拒交或减交物业服务费用的违约行为，其所作抗辩不能成立，应依法依约履行交费义务。综上，本案中原告应依法依约向被告支付2014年4月1日至2015年7月31日期间的物业服务费用。关于相关费用的具体认定问题。首先，对于物业服务费的问题，《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》约定的物业服务费（不含电梯费）的标准为0.8元/月/平方米，电梯使用费收费标准为（N-3）×0.3元+10元/人/月。本案中，原、被告对于双方实际按每月每平方米1.1元的标准收取物业服务费（含电梯费）没有异议，本院依法予以确认。因此2014年4月1日至2015年7月31日期间，被告应当交纳物业服务费（含电梯费）的标准为133.71平方米×1.1元/月/平方米×16月=2353.3元，扣除被告预交的物管费50.5元后，共计2302.8元。其次，关于公摊费问题，《阳光100城市广场一期项目前期物业管理服务合同》约定公摊费用据实分摊，被告对原告提出的104.3元公摊费用没有异议，本院予以确认。关于违约金能否予以支持的问题。原告请求被告支付违约金1642.5元，被告请求调低违约金。原告未举证证明其因被告逾期交款承担其他实际损失，其所主张的1642.5元违约金明显超过了原告的实际损失；被告逾期付款的起始时间与其被盗时间重合，本院综合考虑双方履约情况、被告过错程度，酌情将违约金调低为50元，对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨红梅、方级平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司2014年4月1日至2015年7月31日期间的物业服务费2302.8元、公摊费104.3元，共计2407.1元；二、被告杨红梅、方级平于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝能物业服务有限公司违约金50元；三、驳回原告重庆渝能物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告杨红梅、方级平负担。该案件受理费已由原告向本院预缴，被告履行前述给付义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。代理审判员  卢玉萍二〇一六年四月二十八日书 记 员  胡君奇