湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0107民初1603号
原告：王杰，男，1968年11月5日出生，汉族，湖北省蕲春县人，无职业，住武汉市青山区。
委托诉讼代理人：文军，湖北法辉律师事务所律师（一般代理）。
被告：湖北良品铺子食品有限公司，住所地武汉市东西湖区走马岭革新大道8号。
法定代表人：杨红春，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：袁明忠，湖北今天律师事务所律师（特别授权代理）。
第三人：中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行，住所地武汉市武昌区杨园纺机路33号。
负责人：代士玉，该行行长。
委托诉讼代理人：黄金爱，湖北谦顺律师事务所律师（一般代理）。
原告王杰与被告湖北良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，在2016年10月25日本院依法通知中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行（以下简称建行钢城支行），作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王杰及其委托诉讼代理人文军、被告良品铺子公司的委托诉讼代理人袁明忠、第三人建行钢城支行的委托诉讼代理人黄金爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，赔偿原告直到其实际退房交付房屋钥匙当日的全部租金和实际损失；2、判令被告支付2016年3月至2016年8月，5个月租金72，350元；3、判令被告支付157天迟延交付租金的违约金56，794.75元；4、判令被告单方违约终止合同支付六个月赔偿金86，820元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月4日，原告与被告签订了一份为期5年的租赁合同，原告于2012年9月10日起至2017年9月9日止，将位于武汉市青山区红钢城建设七路22号房屋出租给被告经营，同时合同还明确约定，每年租金及支付期限，以及迟延支付的违约金和单方终止合同的赔偿金。合同生效后，前三年双方均能按合同规定履行，但今年初，被告到期不付租，原告于2016年4月13日发函催缴租金。被告于2016年4月20日复函告知，他们已退场，并撤出了店内物品及门头招牌，同时他们的工作人员已通知了原告，退租原因是租金高超出市场承受能力。原告于2016年4月27日又发函通知，说明以下三点：1、被告2015年11月3日闭店我方并不知情，也没有接到你方的书面退场通知，更没有得到我方的认可。因此你方关门也好闭店也好，那是你方内部调整问题，与我方无关，双方租赁合同仍然有效；2、我方在催缴租金过程中，得知你方有退场的意愿，为减少双方的经济损失，我方曾主动联系你方业务员，并要求转告公司领导，就提前终止合同一事进行协商，并按合同规定予以解决，但你方一直以各种托辞避而不见，不予理睬；3、到目前为止，我方既没有收到你方的书面退租通知，也没有收到你方的退租解决方案，况且出租房门面钥匙还在你方手中，故我方不能也没有权利对外再次招租，我们只能信守合同，坚持追缴租金，直至合同期满为止。此函发出后再没有被告的回音，时至今日，被告已拖欠租金达5个月之久。故原告诉至法院。
原告王杰围绕诉讼请求依法提交了证据：
证据一、租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系；
证据二、原告2016年4月13日发出的通知及签收函，证明被告拖欠租金，原告向其催缴；
证据三、被告2016年4月20日发出的通知，证明原告于2016年4月20日才得知被告已退场；
证据四、原告2016年4月27日发出的通知及签收函，证明被告单方解除合同，原告要求被告解决赔偿问题；
证据五、门面转让与租赁合同，证明原告与胡菲签订门面租赁合同合法；
证据六、原告与ＸＸ和王俊签订的门面转租合同，证明签订转租合同时，ＸＸ和王俊承诺保证可以一直出租；
证据七、付款证明及收条，证明原告租金支付到2016年10月30日；
证据八、收据，证明原告与ＸＸ和王俊签订合同时收取了转让费80，000元。
被告良品铺子公司辩称：我公司已于2016年2月电话通知原告解除合同，2016年2月26日我公司员工两次打电话告知原告称因经营不善，与原告单方解约，钥匙放在旁边良品铺子门店原告可以随时去拿，我公司在同年4月20日给原告的通知中表述很清楚，门店已于2015年11月3日闭店退场，店内物品和门头店招已经拆除，2016年6月16日我公司给原告发了一份关于建设七路22号店沟通函，因为原告不同意解约，钥匙也一直不去取，所以将钥匙寄给原告，寄送的钥匙原告拒收，进一步证明是原告一直不接受钥匙将门店关闭，导致损失扩大，应由原告承担责任。根据法律规定，解除合同不一定要通过书面形式，认为双方租赁合同已于2016年2月解除。认为如果双方的租赁合同有效，只是从我公司通知原告解约之日起赔偿6个月租金，租金已经付到2016年3月份，还应付5个月的租金，同时扣减已支付给原告的押金。如果双方的租赁合同无效，合同约定的赔偿条款亦无效，原告应该退还已收的1个月的租金和押金，并表示房屋所有权人不是原告而是第三人，原告应证明有权与我公司签订租赁合同。
被告良品铺子公司为支持其抗辩理由，向本院提交证据：
证据一、电话单、赵诗琪的证言、通知、关于建设七路22号店的沟通函及邮寄快递、退回的邮寄钥匙快递，证明被告于2016年2月已告知原告单方解除了合同，原告坚持不拿钥匙，让房屋空置，扩大的损失应由原告自行承担；
证据二、被告公司会计账目及电子银行交易回单，证明2016年2月合同解除时，被告公司不欠原告的租金；
证据三、电子银行交易回单及收款收据，证明原告未退还被告2万元押金。
第三人建行钢城支行述称：我行对ＸＸ的转租行为不知情，ＸＸ一直说自己在使用该房屋，本案原告承租房屋转租给被告，签订合同前应该落实ＸＸ有无转租的权利，对于本案纠纷，认为应当由原、被告双方承担。我行对ＸＸ擅自转租的行为，可以另行主张权利，我行与ＸＸ的租赁合同已到期，我行将收回该房屋，租赁期满后，我行就没有收取过ＸＸ的租金。
第三人建行钢城支行为支持其述称意见，向本院提交证据：
证据一、房屋两证，证明租赁房屋的产权人为第三人；
证据二、房屋租赁合同，证明第三人与ＸＸ签订的租赁合同，约定作为承租方不得转让，且已通知ＸＸ在合同到期之日收回该房屋。
经庭审质证，原告对被告提交的证据一中电话单和证言的证明目的有异议；对通知的真实性无异议，表示收到过，对此本院予以采信；对沟通函、退回邮寄钥匙的快递表示没有收到过；对证据二、三的真实性无异议，对此本院予以采信。
被告对原告提交的证据一的真实性无异议，但认为不能证明原告有权签订合同；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据三、四、六的真实性无异议，对此本院予以采信；对证据五、七、八的真实性无法判断。原、被告对第三人提交的证据一、二的真实性无异议，对此本院予以采信。
第三人对原告提交的证据一、二、三、四、五、六、七、八的真实性和关联性表示不清楚。第三人对被告提交的证据一、二、三的真实性表示不清楚，认为与第三人无关。
对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一、二、五、七、八与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据一中电话单和证言能证明2016年2月26日被告电话通知原告解约，对此本院予以采信；证据一中沟通函、退回的邮寄钥匙快递与本案有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2011年1月11日第三人建行钢城支行（甲方）与该行职工ＸＸ（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定：甲方同意将其坐落在武汉市青山区建设七路空闲房屋共计75.92平方米及其设施租赁给乙方使用。第二条租赁期限约定：租赁期限共60个月，甲方从2011年3月31日起将出租房屋交付给乙方使用，期限至2016年3月31日止。乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的，需承担一切责任和后果，甲方可以终止合同、收回房屋。第三条租金和租金交纳期限、税费交纳方式及其他费用约定：甲乙双方议定月租金8，000元（年租金96，000元），全年分肆次支付（每次24，000元）每季度未的后七天甲方交纳本季度租金。同时该租赁合同对租赁期间的房屋修缮的装饰，违约责任，免责条件、争议解决的方式等分别进行了约定。房屋租赁合同签订后，第三人将租赁房屋交付给ＸＸ使用，第三人建行钢城支行认可ＸＸ按照租赁合同的约定交纳了2011年3月31日至2016年3月31日的全部租金，租赁期满后第三人建行钢城支行未与ＸＸ续签房屋租赁合同。
2012年2月18日原告（乙方）与ＸＸ、王俊（ＸＸ之子）（甲方）签订门面转让与租赁合同，合同约定：一、门面地址：该门面位于武汉市青山区红钢城建设七路22号。房产证号为武房权证青字第××号，产权人为中国建设银行股份有限公司武汉钢城支行。二、租期与租金：本合同租赁期限为肆年，自2012年5月1日至2016年4月30日止。每月租金为人民币柒仟元整，按季度支付。本合同期内，甲方不得涨乙方租金。三、权利和义务：甲方保证与门面产权人有合法承租合同（合同到期时间为2016年3月30日）。并自愿将该门面的承租经营权转让给乙方全权经营牛肉面馆，但继续由甲方与门面产权人保持承租关系，甲方再与乙方签订租赁合同（即本合同），本合同和甲方与门面产权人的承租合同到期后，再由甲方负责与该门面产权人继续签订承租合同，并无条件与乙方续签该门面的租赁合同（即该合同到期后，乙方无条件享有续租权）。转让费用共计人民币捌万元整，该转让费包含该门面现有的空调柜机一台和甲方在本合同期内和后期续签合同期内应尽的义务和乙方在本合同期内和后续合同期内应享的权利，此转让费用由甲方向乙方一次性收取，以后（包括甲方与产权人续签合同和后期甲、乙双方续签合同时）甲方不得再向乙方索取任何其他费用。乙方只享有该门面的承租经营权，无权自行将门面转让给第三方。本合同到期后，甲方无权将门面转让给第三方或收回自己经营。该门面如遇政府规划拆迁，甲方可于正式拆迁时不再履行与乙方后期续签合同的义务。该份门面转让与租赁合同对装修、支付方法及门面交付时间和装修期、债权与债务等分别进行了约定。该门面转让与租赁合同签订后，王俊收取了原告的门面转让费。
2012年9月4日原、被告签订良品铺子租赁合同，合同约定，出租方（原告）将湖北省武汉市青山区红钢城建设七路22号物业租赁给承租方（被告）经营。建筑面积约30平方米。租赁期限为伍年，从2012年9月10日起至2017年9月9日止。月租金为12，500元／月，年度租金合计150，000元／年。具体租金按年度分解明细如下：第一年（2012年9月10日至2013年9月9日）月度租金12，500元，年度租金150，000元，支付频率6个月，每期租金额75，000元；第二年（2013年9月10日至2014年9月9日）月度租金13，125元，年度租金157，500元，支付频率6个月，每期租金额78，750元；第三年（2014年9月10日至2015年9月9日）月度租金13，781元，年度租金165，372元，支付频率6个月，每期租金额82，686元；第四年（2015年9月10日至2016年9月9日）月度租金14，470元，年度租金173，640元，支付频率6个月，每期租金86，820元；第五年（2016年9月10日至2017年9月9日）月度租金15，500元，年度租金186，000元，支付频率6个月，每期租金额93，000元。其中，首笔租金为75，000元，费用期间为2012年9月10日至2013年3月9日。租金采用先付后用的原则支付，被告应每期提前15日一次性支付下期租金给原告，如逾期支付，被告从逾期之日起每日支付原告未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止。本合同签订之日，被告需支付保证金贰万元。保证金由原告在整个租赁期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，原告将此保证金无息退还给被告。合同的变更和解除约定，合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如一方要求提前解除合同的，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于6个月租金的赔偿金。如果遇到政府拆迁或商业开发，造成被告无法继续经营与原告无关。同时该份合同还对产权及租赁期保证、出租方的义务、装饰装修、销售和物业管理等分别进行了约定。原、被告租赁合同签订后，被告向原告交纳20，000元的保证金，并向原告支付了从2012年9月10日起至2016年3月9日期间的全部租金。2016年2月26日被告电话通知原告单方解除合同，2016年4月13日原告向被告发出通知，认为被告欠原告租金已壹月有余，并且多次向其催缴，要求被告两天内支付所欠租金。2016年4月20日被告以通知的形式向原告回函：“该门店已经于2015年11月3日闭店退场，店内物品和门头店招都已经撤除，我公司的工作人员已经通知了您，有相关的联系记录可查，我公司闭店退场后还有剩余租金和押金在您那里，所以我公司认为不存在霸占房屋又不支付租金的情况。我公司希望与您就资金结算事宜再做商议”。2016年4月27日原告回复被告称：被告所说的2015年11月3日闭店的事，原告不知情，也没有接到被告的书面退场通知，一直没有任何人员与原告联系。2016年6月16日被告向原告发出沟通函并将租赁房屋钥匙邮寄给原告，因双方就租赁房屋的补偿和赔偿未达成一致，原告对被告邮寄的沟通函及钥匙予以拒收。现原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，2012年2月18日原告又与胡菲（ＸＸ儿媳）签订门面转让与租赁合同，该合同除约定的租赁期限为陆年，自2012年5月1日至2018年4月30日止外，其余内容与原告与ＸＸ、王俊签订的门面转让与租赁合同一致。原告向ＸＸ、王俊、胡菲支付租金至2016年10月30日止。
本院认为，本案争议的焦点：一、关于原、被告签订的房屋租赁合同是否有效的问题。从本案查明的事实中，可以看出，第三人建行钢城支行与其职工ＸＸ签订房屋租赁合同时，虽然明确不允许ＸＸ擅自将房屋转租、分租及转让，但ＸＸ租赁房屋后，在2012年2月18日与原告签订了门面转让与租赁合同，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，第三人与ＸＸ的租赁合同至2016年3月31日已到期届满，在此间长达数年的时间中，第三人并未向ＸＸ提出任何异议，要求终止合同并收回租赁房屋，故ＸＸ、王俊与原告签订的门面转让租赁合同有效。同时原告依与ＸＸ、王俊签订的门面转让租赁合同，又与被告签订的租赁合同亦为有效。但第三人与ＸＸ签订的租赁合同期限为2011年3月31日至2016年3月31日，而原告与ＸＸ、王俊签订的门面转让租赁合同期限为2012年5月1日至2016年4月30日止，依照《解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。依照法律规定，原告与ＸＸ、王俊租赁期限从2012年5月1日起至2016年3月31日止为约定有效期限，超出的2016年4月1日至4月30日为约定无效期限。在原告与被告签订的租赁合同中，约定的租赁期限为从2012年9月10日起至2017年9月9日止，原、被告租赁期限从2012年9月10日起至2016年3月31日止为约定有效期限，超出的2016年4月1日至2017年9月9日止为约定无效期限。二、关于原告与胡菲签订的门面转让与租赁合同是否有效的问题。第三人与ＸＸ签订的房屋租赁合同中，胡菲不是该合同的承租人，胡菲无权代表ＸＸ与原告签订门面转让与租赁合同，故双方签订的合同为无效合同。三、关于原告要求解除合同的问题。庭审中，被告自认双方的租赁合同已于2016年2月26日通知原告单方解除，依据双方签订的租赁合同中对合同变更和解除的约定：“如一方要求提前解除合同的，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则需向对方支付相当于6个月租金的赔偿金”。依此约定，原、被告的租赁合同已于2016年2月26日由被告单方解除，合同现已解除，无需法院判决解除。四、关于原告要求被告支付从2016年3月至实际退房交付租赁房屋钥匙的当日全部租金、实际损失及迟延交付租金的违约金和赔偿金的问题。被告已向原告支付至2016年3月9日前的全部租金，事实上双方的租赁合同已于2016年2月26日由被告单方解除，因租赁合同已经解除，被告无需再向原告支付从2016年3月10日后的租金及迟延交付租金的违约金并赔偿损失，但应按照解除合同的约定，向原告支付6个月的租金作为赔偿金，即赔偿原告86，820元（14，470元／月＊6个月）。同时保证金（押金）20，000元原告也应退还给被告，因双方互负债务，庭审中，被告要求原告返还此押金，可以相互冲抵，冲抵后被告还应支付原告赔偿金66，820元。由于原告已对租赁房屋不再享有合法的占有、使用和收益权，因此无合法依据要求被告腾退房屋并交付租赁房屋钥匙。现租赁房屋钥匙在被告处，被告可将租赁房屋及钥匙交付给第三人。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告湖北良品铺子食品有限公司于本判决生效后10日内向原告王杰支付赔偿金66，820元；
二、驳回原告王杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费2，270元，由原告王杰负担1，568元，由被告湖北良品铺子食品有限公司负担702元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费4，539元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 程 捷
二〇一六年十二月十六日
书记员 彭婉芬