天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丽民初字第4417号
原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会（组织机构代码K0031072-5），住所地天津市东丽区新立街道大郑村。
负责人殷寿春，该村委会主任。
委托代理人郑维沂，天津越然律师事务所律师。
委托代理人单春云，天津越然律师事务所律师。
被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司（组织机构代码77064053-0），住所地天津市东丽区新立街道大郑村。
法定代表人刘朝晖，该公司董事长。
委托代理人刘红，该公司总经理。
委托代理人尹振中，天津秦天律师事务所律师。
原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会与被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月6日立案受理后，依法由代理审判员张梁适用简易程序，后依法转为适用普通程序，并由本院依法组成合议庭于2014年1月9日、2014年1月24日公开开庭进行了审理。原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会的委托代理人郑维沂、被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司的委托代理人刘红、尹振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会诉称，原、被告2006年11月26日签订《租赁合同》（下称“诉争合同”），原告将其所有的场地、厂房（下称“诉争房地”）出租给被告，租期自2006年11月26日至2011年11月25日，租金为121900元／年，每三年按6%的比例增加租金，租金给付方式为上打租，每年分两次支付，按月支付电费。
诉争合同到期后，被告继续使用诉争房地至今，但只支付了2012年2月29日前的租金。原告2013年7月12日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除诉争合同，收回诉争房地，并要求被告清偿其欠付的租金、电费。被告收到上述通知书后，拒不履行义务，故原告诉请要求：一、判令被告腾空并交还所占用的厂房；二、判令被告给付2013年7月31日前的租金150166元，并按每日398元的标准支付2013年8月1日至实际腾房、交还厂房之日的使用费；三、判令被告负担本案的诉讼费用。后原告当庭增加、变更诉讼请求，最终确定为：一、判令被告腾空并交还占用的厂房及场地；二、判令被告给付2012年3月1日至2013年7月31日所产生的租金148709元，并按每日398元的标准支付2013年8月1日至实际腾空、交还厂房及场地之日的使用费；三、诉讼费由被告承担。
原告就其上述主张向本院提供如下证据：
一、《租赁合同》复印件一份，证明原、被告双方租赁合同关系，同时证明对诉争房地的维修义务应由被告承担。
二、《解除合同通知书》一份、EMS特快专递回执单一份、电子回执单打印页一张，证明原告于2013年7月12日向被告发出解除合同通知书，被告已经收到了该通知书。
三、（2012）丽民初字第1040号民事调解书一份，证明原告曾因被告拖欠租金起诉被告。
四、被告厂区平面示意图一份，证明诉争房地的坐落、分布情况。
被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司辩称，其认可双方所签订的诉争合同真实有效。然而，由于诉争合同牵涉到原告村民利益，因此，在原告解除诉争合同前，必须按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条第一款第（四）项的规定进行表决。未经表决程序，原告无权单独解除诉争合同。同时，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，原告向被告追索2012年3月1日至2012年8月1日的租金已超过诉讼时效。原告村委会原主任孙安起已向被告口头承诺，只要被告坚持投资，原告方就将诉争房地长期出租给被告。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，原、被告在诉争合同到期后已达成了新的合意。另，如原、被告间的合同关系解除，将会影响当地招商引资环境。
被告就其上述主张向本院提供证人郭宝全书面证言一份，证明被告承租诉争房地后，出现房屋漏水、地面下陷的情况，被告也曾提出迁走。为稳定投资，原告方承诺，只要被告不迁走，被告方可长期租用诉争房地，租金涨幅不超过6%，甚至还可依市价不涨或下调。被告在诉争房地上加盖的木工房两间、食堂等建筑均经原告方认可，并由原告方出面协调。
经庭审质证，被告对原告证据一、三、四均无异议，对原告证据二，认为被告在2013年8月6、7日才看到该《解除合同通知书》。
原告认为被告所提供证言的证人未出庭，故对其真实性不予认可。
2014年1月13日，本院对证人孙安起进行了询问，并形成询问笔录一份，原、被告对询问笔录均认可。
经审查，本院对本案证据的认证意见如下：原告证据一、三、四，既经被告认可，本院亦依法予以采信。原告证据二真实合法，与本案具有关联性，且被告认可已经收到，故本院亦依法予以采信。被告提供的书面证言，证人未出庭，故本院依法不予采信。本院于2014年1月13日对证人孙安起的询问笔录，原、被告均认可，本院亦依法予以采信。
本院依据上述认证意见及当事人庭审陈述，确认如下案件事实：2006年11月26日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁合同》（即诉争合同）一份，合同主要内容为：（一）第一条、原告将大车间（1000㎡）、配套东西房屋320㎡、配套南房248㎡，总占地面积2840㎡的房屋、场地出租给被告使用；（二）第二条、租期为2006年11月26日至2011年11月25日；（三）第三条、租金每年12.19万元，每三年按租金递增6%计算。第四条、付款方式：每年分两批交，每年11月26日前交纳50%，5月26日前交纳50%；（四）第六条、乙方对厂房负有维修保养责任。
2012年2月22日，原告以被告欠付租金、电费为由起诉被告，要求被告给付租金、电费合计448614.4元。2012年3月21日，原、被告双方达成调解协议，并于协议第一条约定由被告给付原告448614.4元。本院依据双方调解协议出具了（2012）丽民初字第1040号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。
2013年7月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，原告于该通知书中表示，被告拖延诉争合同项下租金，虽经原告多次催缴未果，故原告要求与被告解除诉争合同并要求被告腾空诉争房地、清偿拖欠的租金。被告方于2013年7月13日签收上述通知书。
原、被告于2013年12月13日对账确认：
（一）被告依据（2012）丽民初字第1040号民事调解书给付原告2012年2月28日前的租金及2012年1月31日前的电费，截止2013年3月31日，被告多向原告给付34343元。
（二）被告欠付原告诉争合同项下房地自2012年3月1日至2013年7月31日的租金183052元（计算方式为：年租金129214元／年÷12个月×17个月）。
上述第（二）项扣除上述第（一）项，被告尚欠付原告租金148709元。
本院认为，原、被告间成立租赁合同关系。双方所签订的诉争合同至2011年11月25日即已到期，被告虽主张原、被告双方曾就延续租赁合同关系达成新的合意，但其未能举证证明该事实主张，本院对被告的上述抗辩意见依法不予采纳。
一、诉争合同是否已解除。（一）租赁合同期满（2011年11月25日）后至原告《解除租赁合同通知书》到达被告（2013年7月13日）前的期间内，未有证据证明原告曾就被告继续占用诉争房地提出过异议，双方间已形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，出租方有权随时解除合同；（二）在租赁合同关系中，支付租金是承租方的主要债务，而被告一方迟延履行该债务，原告方也有权单方解除合同；（三）合同解除权为形成权，解除合同的通知一旦到达对方，合同即解除；（四）被告主张原告方解除诉争合同的决定必须经村民会议表决。首先，本案为租赁合同纠纷，与土地承包经营问题有异，故被告主张适用《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（四）项的抗辩意见，本院不予采纳。其次，被告未有证据证明原告村民会议明确认为原告行使合同解除权属“涉及村民利益的其他事项”，故亦无适用《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（九）项的必要。最后，合同解除权为形成权，解除合同的意思表示一旦到达对方即生效，故亦本无撤销问题。原告出具的《解除租赁合同通知书》加盖有原告村委会公章，应视为原告方完整有效的意思表示。被告的上述抗辩意见，本院依法不予采纳。因此，原、被告双方的租赁合同关系已于原告《解除租赁合同通知书》到达被告（2013年7月13日）后解除。
二、租金（使用费）的核算。（一）不定期租赁期间的租金标准按原合同约定执行。不定期租赁合同解除后，被告仍实际占用诉争房地，其亦应参照诉争合同中约定的租金标准支付其占用诉争房地的使用费；（二）经原、被告双方确认，被告自2012年3月1日至2013年7月31日期间内应付租金（使用费）金额为183052元。原、被告均认可被告以其对原告34343元的债权，对原告行使抵销权，此行为合法有效，本院依法予以照准。经抵销，被告自2012年3月1日至2013年7月31日期间内应付租金（使用费）金额为148709元。
三、部分租金债权是否已超过诉讼时效。被告以原告就2012年3月1日至2012年8月1日期间的租金主张超过诉讼时效为由提出抗辩。（一）上述期间内，原、被告之间为不定期租赁合同关系，诉争合同中租金支付方式的约定继续有效，虽然该支付方式为分期履行，使各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，并将导致债权人频繁地主张权利，造成讼累，更与诉讼时效的价值目标相背离；（二）原告已于2012年2月22日以起诉方式向被告主张租金债权，一方面说明原告并未怠于主张权利，另一方面在双方就前期租金达成调解协议的情况下，原告对被告自动支付后期租金应有合理期待。因此，被告的上述抗辩意见本院依法不予采纳；（三）按诉争合同第三条约定，“租金每年12.19万元，每三年按租金递增6%”，被告主张应理解为“应自合同到期后才开始递增”，该理解显然与文意不符，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。依据原告提供的计算方式，租金递增情况如下：2006年11月26日至2009年11月25日，租金为121900元／年；由于履行不定期租赁合同时，包括第三条在内的原合同约定继续有效，故2009年11月26日至2012年11月25日期间内的租金为129214元／年（121900／年×106%），每日租金为354元（129214元／年÷365）。不定期租赁合同关系解除后，被告实际占用诉争房地，其租金标准亦应参照原租赁合同，因此，原告主张被告按每日398元的标准支付2013年8月1日至被告实际腾空、交还诉争房地之日的使用费，本院仅支持按每日354元的标准计算此期间内的使用费。
四、诉争房地的维修义务由谁负担。被告主张因诉争房地的“结构性”问题导致被告遭受损失，但其未能举证证明该事实主张。况且，就诉争房地的维修义务，诉争合同第六条明确约定由被告负担。因此，就被告的上述抗辩意见，本院依法不予采纳。
五、诉争房地是否应予返还。（一）租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现诉争合同的租赁期间已经届满，且双方不定期租赁合同关系亦已解除，原告要求被告返还诉争房地的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；（二）被告方主张其在对诉争房地进行改善和增设他物前已经过原告同意，但其未能举证证明该事实主张。由于改善和增设部分已部分附着于诉争房地，就该改善或增设部分的折价赔偿问题，原、被告均可另行处理，本案不予涉及，但不得影响本判决执行进度；（三）就被告返还诉争房地的时间，本院斟酌原告情况及被告的生产经营、人员设施等各情况，认为应以90日为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百七十六条、第一百八十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司于本判决生效之日起九十日内将诉争房地（坐落：天津市东丽区新立街大郑村，津塘二线以南，郑源路以东。范围：东至办公楼东墙，西至锅炉房、厕所一线，南至二车间南墙，北至大门。详见卷宗附图一至三及文字说明）腾空并返还给原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会。
二、被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会支付2012年3月1日至2013年7月31日期间的租金（使用费）148709元。
三、被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司于本判决第一项执行完毕之日起十日内（如被告未按本判决第一项按期履行完毕，则其应于判决第一项的指定履行期限届满之日起十日内开始支付）按每日354元的标准向原告天津市东丽区新立街道大郑村村民委员会支付2013年8月1日至本判决第一项执行完毕之日的使用费。
如未按本判决第二、三项所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3274元，财产保全费1320元，合计4594元，由被告天津瑞丰建达石材贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（递交上诉状后七日内向天津市第二中级人民法院预交上诉费，逾期不缴纳，视为放弃上诉权），上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 王艳芬
代理审判员 张 梁
人民陪审员 田家岺
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 张 涛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百七十六条供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。
第一百八十条供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；
（二）从村集体经济所得收益的使用；
（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；
（四）土地承包经营方案；
（五）村集体经济项目的立项、承包方案；
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地补偿费的使用、分配方案；
（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；
（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。