文书内容上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初6456号原告上海东南方实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人蔡卫平，总经理。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。被告上海香涌海鲜大酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人周建忠，负责人。原告上海东南方实业有限公司与被告上海香涌海鲜大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员朱金彪独任审判，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄万春、姚晔到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由�不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东南方实业有限公司诉称：2012年6月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于上海市松江区人民北路XXX号一、二、三层房屋(以下简称“系争房屋”)用于酒店经营，合同对双方的权利义务作了明确的约定。起初被告能按约向原告支付租金，但自2016年1月20日起，被告未能按约向原告支付租金，因原告多次向被告催讨未果，故请求法院判令：一、解除原、被告之间于2012年6月16日签订的《租赁合同》，被告搬离系争房屋，并将系争房屋返还给原告；二、被告支付原告租金1,056,000元(其中，2016年2月的租金拖欠12,000元、3月的租金拖欠522,000元、4月的租金拖欠522,000元)；三、被告支付原告系争房屋使用费(自2016年4月起至实际返还日止，按月租金522,000元计算)；四、被告支付原告�2016年1月起至系争房屋实际返还日止的电费(2016年1月、2月的电费为132,792.12元)；五、被告支付原告逾期付款违约金1,879,200元(按年租金30%计算)。被告上海香涌海鲜大酒店有限公司未作答辩。经审理查明：原告原称上海东南方商业投资管理有限公司，2012年12月2日变更为现在的名称。2012年6月16日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告向原告承租系争房屋作为商业使用，房屋建筑面积5,000平方米。租赁期限自2012年6月1日起至2021年3月31日止，其中2012年6月1日至同年9月30日为装修免租期。租金、押金支付方式为：2012年6月1日至2015年5月31日的年租金为5,800,000元，2015年6月1日至2018年5月31日的年租金为6,264,000元，2018年6月1日至2021年3月31日的年租金为6,765,120元。租金先付后用，每月20日支付。押金500,000元。原告提供用电给被�，被告单独装充值电表，电费按被告实际使用电量加0.10元/度，水费4元/吨，随国家调整而调整。被告逾期支付租金的应按日租金的3倍的标准向原告支付滞纳金(违约金)，逾期15日未付清的，原告有权单方解除合同。违约责任：第3款又约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的3倍向原告支付滞纳金(违约金)。逾期超过30天原告有权终止合同，并可以断电断水。合同另对其他有关事项作了相应约定。另查明：系争房屋的权利人为上海烟草集团松江烟草糖酒有限公司(以下简称“烟草公司”)。2005年11月18日，烟草公司与上海富庭置业有限公司(以下简称“富庭公司”)签订《租赁合同》一份，约定烟草公司将包括系争房屋在内的17,792平方米的房屋出租给富庭公司使用。租赁期限自2006年4月1日起至2016年3月31日止，租赁期限届满，在同等条件�，富庭公司有优先承租权。合同另对其他有关事项作了相应约定。2009年12月8日，烟草公司与富庭公司签订《补充协议》一份，约定将租赁期限延长至2021年3月31日，租金作了相应的调整：……2015年4月1日至2018年3月31日的年租金为9,093,900元，2018年4月1日至2021年3月31日的年租金为9,366,700元。2010年8月27日，烟草公司与富庭公司及原告签订《租赁合同主体变更协议》一份，约定包括系争房屋在内的17,792平方米的房屋的承租主体变更为原告。协议另对其他有关事项作了相应约定。审理中，原告补充说明：关于租金，根据《租赁合同》约定，租金应先付后用，但被告未能在2016年1月20日全额向原告支付2016年2月份的租金，尚欠12,000元。之后，被告没有按约向原告支付过租金，被告交付给原告的上海农村商业银行支票，均因账户余额不足遭退票。关于违约金，根据《租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，应按日租金的3倍的标准向原告支付违约金，原告自愿将违约金下调为按年租金的30%计算违约金。以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同主体变更协议》、上海农村商业银行支票、退票理由书及原告陈述等证据证明证实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按约将系争房屋交付被告使用后，被告应当按照合同约定向原告支付租金，被告未能按约向原告支付租金的，应承担违约责任。根据合同约定租金先付后用，每月20日支付，但被告自2016年1月20日起未能按约向原告支付租金，交付给原告的上海农村商业银行支票，均因账户余额不足遭退票，被告的上述行为已经构成了根本违约，故原告要求解除双方于2012年6月16日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于解除合同的日期，原告在提起本案诉讼前未向被告提出过解除合同，故本院依法确定《租赁合同》的解除日期为本案诉状副本送达之日，即2016年4月13日。合同解除后，被告应搬离系争房屋，并将系争房屋返还给原告，并应参照合同向原告支付房屋实际返还日止的使用费。关于原告主张的逾期违约金，符合合同约定和法律规定，原告自愿将违约金下调为按年租金的30%计算违约金，系原告处分自己的权利，本院予以确认。关于原告主张的电费，因原告在本案中未能提供被告实际使用电量，故在本案中难以处理，原告可另行主张。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海东南方实业有限公司与被告上海香涌海鲜大酒店有限公司于2012年6月16日签订的《租赁合同》于2016年4月13日解除；二、被告上海香涌海鲜大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区人民北路XXX号一、二、三层房屋(建筑面积5,000平方米)，并将上述房屋返还给原告上海东南方实业有限公司；三、被告上海香涌海鲜大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支�原告上海东南方实业有限公司自2016年2月1日起至同年4月13日止的租金760,200元(已扣除已付租金510,000元)；四、被告上海香涌海鲜大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东南方实业有限公司自2016年4月14日起至上述房屋实际返还日止的使用费(按月租金522,000元计算)；五、被告上海香涌海鲜大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东南方实业有限公司逾期支付租金违约金1,879,200元；六、驳回原告上海东南方实业有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,344元，减半收取15,672元，财产保全申�费5,000元，合计诉讼费20,672元,由被告上海香涌海鲜大酒店有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱金彪二〇一六年六月十七日书记员  朱小芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事�一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。