南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2032号
原告（反诉被告）吴卫东，男，汉族，1968年12月10日生。
委托代理人刘俊杰，江苏联勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）余旺水，男，汉族，1978年10月4日生。
原告（反诉被告）吴卫东诉被告（反诉原告）余旺水房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴卫东及其委托代理人刘俊杰，被告（反诉原告）余旺水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卫东诉称：2011年7月19日，吴卫东与余旺水就本市鼓楼区XX营82号16幢3单元102室房屋签订了租赁合同。2013年7月，双方就上述房屋续签了租期为两年的租赁合同。根据双方合同约定，租金半年支付一次，每次3万元，逾期支付房租的每日收取月租金5%的违约金。然而，余旺水自2014年7月19日后未支付租金、水电费、数字电视收视费等，故吴卫东诉至法院，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、余旺水自本市鼓楼区XX营82号16幢3单元102室房屋中迁出；3、余旺水支付租金47500元（2014年7月19日至2015年4月30日）、违约金3437.7元（以5000元×5%×30天为基础，自行降低）、重装电表费280元、电费420.4元（2013年11月），合计51638.1元；4、余旺水承担本案诉讼费用。
被告余旺水辩称：1、余旺水同意解除房屋租赁合同，也可以迁出房屋，但吴卫东最少要给余旺水一个星期时间迁出；2、余旺水已经支付租金至2015年1月18日，之后的租金因租赁期尚未届满，余旺水暂未支付；3、余旺水不同意支付重装电表费，因该笔费用系由于吴卫东将电表断掉所产生；4、余旺水同意支付2013年11月的电费；5、余旺水不存在违约，不同意支付违约金。
反诉原告余旺水诉称：2013年7月9日，双方续签了租赁合同，租赁期为2013年7月19日至2015年7月18日。租赁期间，余旺水按照合同约定及相关法律规定，按时向吴卫东支付租金。2013年9月初，吴卫东口头通知余旺水解除合同，余旺水不同意，吴卫东于2013年9月向余旺水下达销户断电的通知。直至2014年南京青奥会期间的安全卫生检查中，被发现该处用电安全存在问题，吴卫东才于2014年7月14日重新安装电表供电，至此，吴卫东断电长达近10个月。余旺水按约履行义务，但吴卫东无法保证余旺水正常使用租赁房屋，造成余旺水处于半停业状态。虽然余旺水已于2014年3月下旬从邻居家接电，重新恢复正常营业，但无法免除吴卫东应承担的责任，故余旺水诉至法院，请求判令：1、吴卫东返还租金25000元（2013年10月31日至2014年3月31日）；2、吴卫东赔偿因断电造成的停业损失15000元（3000元／月×5个月）、重装电路的材料费、施工费874元及多支出的电费518元。3、吴卫东承担本案诉讼费用。
反诉被告吴卫东辩称：1、余旺水主张返还五个月租金及赔偿停业损失不符合双方合同约定，亦不符合法律规定。吴卫东拆除电表实属为了维护合法权益而行使的合同抗辩权，余旺水长时间不缴纳电费，致使吴卫东被电力部门列入黑名单，并且在此期间租赁房屋仍由余旺水居住使用，余旺水也认可断电后从邻居处拉电使用，可见余旺水主张的停业损失并不存在，也没有提供计算标准的依据；2、拆装电表的费用是由于余旺水的过错产生的，由此产生的费用应由余旺水自行承担；3、余旺水主张的多支出的电费问题，因余旺水从邻居处接电后按照怎样的标准支付电费系余旺水与他人协商的结果，与吴卫东无关，且无法确定余旺水的接电时间段。综上，请求驳回余旺水的反诉请求。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区XX营82号16幢3单元102室房屋（建筑面积56.68平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为吴卫东。
2011年7月13日，吴卫东（甲方）与余旺水（乙方）签订了《南京市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作经营用途使用，租赁期限自2011年7月19日至2013年7月18日止；该房屋租金按季度支付，每季度1万元，每季度首月10日前支付，租赁期间的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由乙方支付等等。
2013年7月，吴卫东（甲方）与余旺水（乙方）就案涉房屋续签了《南京市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年7月19日至2015年7月18日止，该房屋租金每半年支付一次，每次3万元；甲方于签约时收取乙方1500元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全标准，乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施；乙方在房屋使用中，房屋及附属设施出现或者发生妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时通知甲方修缮，如乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，可由乙方自行修缮，乙方可用修缮费用抵消租金；使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续；在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用的（乙方如需转让须经甲方同意）；2、擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的；3、利用承租房屋进行非法活动的；4、拖欠租金一个月以上的；5、其他损害甲方权益的行为；甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任：1、甲方未按合同约定向乙方提供房屋；2、甲方未按合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的；3、其他损害乙方权益的行为；租赁期限内乙方未按合同约定交纳租金，每逾期一天按月租金5%承担违约责任；租赁期限内，乙方未按约定交纳有关费用，或逾期交纳而增加费用的，由乙方承担，欠费两个月以上的，甲方有权解除合同等等。
2013年9月26日、29日，吴卫东三次向南京市公安局鼓楼分局中央门派出所报警，均因与余旺水就案涉房屋的租赁事宜产生。其中9月29日的报警记录载明：民警到达现场，经了解是房主吴卫东和房客余旺水因租金问题发生纠纷，民警告知其到法院处理。
2013年9月27日，吴卫东向余旺水发出通知，称吴卫东已经到供电局结清了本月至今的所有电费，申请销户，请余旺水在收到本通知之日起，立即关闭房屋的所有用电设备，如有异议，请走司法途径解决。
2013年10月24日，吴卫东就案涉房屋向供电部门申请销户。
租赁期间，吴卫东计划出售案涉房屋，余旺水得知后与吴卫东协商购买案涉房屋事宜。2013年12月16日，余旺水之妻陈英（现余旺水与陈英已离婚）与吴卫东、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司就案涉房屋签订了《南京市存量房交易合同》。
2014年7月14日，吴卫东就案涉房屋向供电部门再次申请立户。
2014年9月29日，因余旺水一方办理贷款出现问题，三方解除了房屋买卖合同。
吴卫东与余旺水之间的房屋买卖合同解除后，吴卫东向余旺水催要租金未果，遂诉至本院，请求判如所请。案件审理过程中，余旺水因吴卫东在其租赁案涉房屋期间向供电部门申请销户，致其无法正常用电，经营受到损失等为由，向本院提起反诉，要求吴卫东返还5个月租金25000元，并赔偿各项损失16392元。本院予以合并审理。
审理中，吴卫东陈述余旺水支付租金至2014年7月19日，并提供其银行卡账户明细清单、最后一期收据予以证明；余旺水陈述其已向吴卫东支付租金至2015年1月18日，并提供了一张未载明支付租金期间及收款时间的收条予以证明。吴卫东陈述其收到余旺水的租金后都会存入其名下银行内，且不会不签署收款时间，该份收条的租金应为2013年7月19日至2014年1月18日期间。
因双方对该收条形成时间存在分歧，经本院释明，余旺水向本院申请就该收条形成时间进行鉴定，后因余旺水不同意以鉴定机构留存的比对材料进行鉴定，且其亦未能提供其他比对材料，致该鉴定未能进行。
吴卫东另陈述因余旺水拖欠租金等费用，其无奈选择向供电部门申请销户，但销户后并未影响余旺水对案涉房屋的使用，并且余旺水自认从邻居处接电的事实。余旺水陈述其自2014年3月才从邻居处接电，因吴卫东的销户行为造成其无法正常使用房屋近5个月，并提供了接电产生费用的收款收据予以证明。
双方一致同意将余旺水向吴卫东支付的保证金1500元在本案中一并处理。吴卫东同意违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
因余旺水已于2015年4月30日从案涉房屋中迁出，双方之间的房屋租赁合同已解除，吴卫东申请撤回本案第一项、第二项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、国有土地使用权证、《南京市房屋租赁合同》、《南京市存量房交易合同》、报警证明、通知、收据、收条、银行卡账户明细对账单、装表接电联系单等证据为证，予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，吴卫东与余旺水签订的《南京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于吴卫东主张余旺水支付租金及违约金的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，余旺水应当按照合同约定，至迟于2015年1月19日支付2014年7月20日至2015年1月19日期间的租金。余旺水辩称其支付了该段期间的租金，但未能提供充分证据予以证明，故对余旺水该项辩解意见，本院不予采信。现余旺水未按合同约定支付租金，双方一致确认房屋租赁合同已经解除，余旺水已于2015年4月30日迁出案涉房屋，且同意将保证金1500元在本案中一并处理，本院予以确认，故余旺水应当支付自2014年7月20日至2015年4月30日租金45308元（5000元／月×9个月＋60000元／年÷365天×11天-1500元）。根据双方合同约定及法律规定，余旺水拖延支付租金的行为已构成违约，现吴卫东同意按照中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍计算违约金，结合本案具体情况，本院酌定余旺水向吴卫东支付违约金1500元。
关于吴卫东主张余旺水支付重装电表费用的问题。吴卫东因余旺水未按约支付租金等费用，可以选择解除合同，而吴卫东选择不解除合同的情况下，应当继续履行合同义务，电力设施为租赁房屋之必要设施，故吴卫东采取对案涉房屋中的用电进行注销，显属不当，其重新安装电表产生的费用应由其自己承担，故吴卫东该项诉讼请求，本院不予支持。
关于吴卫东主张余旺水支付2013年11月电费的问题。因余旺水对此费用予以认可，故吴卫东该项诉讼请求，本院予以确认。
关于余旺水主张吴卫东返还2013年10月31日至2014年3月31日期间已付租金的问题。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，因余旺水未按约支付租金等费用，吴卫东对案涉房屋中的用电进行注销，致使余旺水不能正常、完全使用案涉房屋，在此情况下应当适当降低租金标准。由于余旺水事实上选择继续履行合同，亦实际占有使用案涉房屋，则并非完全不能使用案涉房屋，且自2013年10月31日至2014年3月31日期间，余旺水仍然使用案涉房屋进行经营，故结合本案案情，本院酌定吴卫东返还余旺水上述期间相应租金5555元。
关于余旺水主张吴卫东赔偿损失的问题。因余旺水就停业损失未提供证据予以证明，故余旺水主张的停业损失，本院不予支持。余旺水主张安装电路产生的费用及多支出的电费，起因均系余旺水未按约支付租金等费用，由于租金标准已适当降低，且其自行从邻居处接电使用，不符合相关规定，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）余旺水于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）吴卫东租金45308元、违约金1500元、电费420.4元，合计47228.4元。
二、原告（反诉被告）吴卫东于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）余旺水租金5555元。
三、驳回原告（反诉被告）吴卫东的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）余旺水的其他反诉请求。
（上述第一项、第二项所列款项可以相互冲抵。）
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1112元，反诉案件受理费418元，合计1530元，由吴卫东负担160元，余旺水负担1370元（吴卫东已预交1109元，余旺水于本判决生效之日起七日内给付吴卫东949元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 杨向涛
人民陪审员 巩 晖
人民陪审员 仲伟平
二〇一五年九月十八日
见习书记员 庄 妮