徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第0675号
原告刘轲，
委托代理人况世道。
委托代理人李政。
被告朱凤英。
被告黄彬，个体户。
被告黄颖，学生。
三被告共同委托代理人黄立志。
三被告共同委托代理人周绕。
原告刘轲诉被告朱凤英、黄彬、黄颖房�买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2015年3月5日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告刘轲的委托代理人况世道，被告朱凤英及三被告的共同委托代理人黄立志、周绕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘轲诉称，被告朱凤英与黄立春原系夫妻关系，现黄立春已去世。原告经李桂法介绍于2005年5月18日和黄立春签订《房屋协议》，约定：黄立春把杏山子村拆迁安置房杏山花园小区X号楼X单元XXX室卖给原告，房款144958元，建筑面积131.18平方米。签订合同时原告已经把房款交清。2007年原告上房后一直将房屋出租。后原告多次找到黄立春和被告协商过户事宜，由于被告不配合至今没有过户。请求法院判令被告协助原告办理房屋过户手续。
被告朱凤英辩称，涉案房屋系朱凤英与黄立春共同共有，朱凤英一直都打算将涉案房屋留给儿子做婚房，从未有过出售的想法，也不知晓原告所谓的房屋买卖情况。原告的诉请没有事实以及法律依据，依法应当予以驳回。
被告黄彬、黄颖辩称，黄彬和黄颖都已放弃了涉案房屋的继承权，涉案房屋所需附带的义务也不需要二人负担，因此黄彬和黄颖并非本案适格的被告。
原告刘轲为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、甲方为黄立春、乙方为刘轲、证明人为李桂法的《房屋协议》一份，该房屋协议落款日期为2005年5月18日。其内容为：甲方自愿将杏山子村拆迁安置房杏山花园小区X号楼X单元XXX室出售给乙方，乙方付甲方房款总额为（建筑面积131.18）（144958元）壹拾肆万肆仟玖佰伍拾捌元，房款已全部付清。甲方须积极配合乙方办�好房产过户手续等，手续费由乙方负担。如此房产生过渡费，归乙方所有。该协议甲方签字处由“黄立春”字样及手印，乙方签字处有“刘轲”字样及手印，证明人签字处有“证明人：李桂法”字样及手印。
原告以此拟证明原告和黄立春存在房屋买卖合同关系且涉案房款已经支付完毕，协议约定黄立春有协助房产过户的义务，该房屋作为被告朱凤英与黄立春的共同财产，黄立春去世后朱凤英有协助办理过户的义务。
经质证，被告认为房屋协议中“刘轲”的签名与民事诉状具状人“刘轲”的签名有差异，应非同一人所签；房屋协议中“黄立春”的签名也与其日常签字差异较大，对该处“黄立春”的签字亦不认可；房屋协议证明人一栏明显是后来添加的；房屋协议签订的时间是2005年5月18日，原告刘轲现年27岁，该合同签订时原告尚未成年，不太可�有负担本案房款的经济能力。综上，被告对该份房屋买卖协议的真实性不予认可。且即使该份证据真实，因涉案房屋系黄立春与朱凤英共同共有，而朱凤英对该协议并不知晓，也从未表示同意出售该房屋，故黄立春单方处分行为系无权处分，本案房屋买卖协议不具备生效要件，应认定为无效。
二、署名李桂法、落款日期为2014年12月21日的证明一份。其内容为：2005年我在杏山子村拆迁指挥部工作。杏山子村当时有许多村民房子面积多，想要一部分现金，很多人让我们联系出售出去。黄立春当时就是由我帮忙介绍将杏山子小区X号楼X单元XXX室（建筑面积131.78）的房子出售给刘轲的，并于2005年5月18日在拆迁指挥部由购房者刘轲将全部房款以现金的形式一次性付清交给了黄立春，双方并签订了房屋买卖协议，付清房款及签订房屋买卖协议我均在现场。特此证明。
原告以此拟证明黄立春委托李桂法出售涉案房屋，经李桂法介绍刘轲愿意购买，并于2005年5月18日成交，原告把涉案房款一次性交付给黄立春后双方签订房屋协议；进而证明原、被告间存在房屋买卖合同关系，相关的权利义务已部分履行。
经质证，被告认为因证人未出庭作证导致该证明的真实性无法确认，被告因此不予认可。
三、证明人为梁化芬的证明一份、出租人为刘轲、承租人为张雪元的《房屋租赁协议》一份、水电费发票三张。其中证明人为梁化芬的证明落款时间为2014年12月20日，其内容为：我叫梁化芬，在杏山花园东大门旁做房产中介工作，自2010年以来至今一直由我帮刘轲将杏山花园X号楼X单元XXX室多次出租给他人，房租均交给了刘轲（电话133××××2255），特此证明；《房屋租赁协议》显示的签署时间为2012年5月12日，其内容为�甲方（出租方）刘轲将位于杏山花园X-
X-
XXX室租赁给乙方（承租方）张雪元使用，租赁期限为2012年5月12日至2013年5月12日，租金为每月人民币500元。该房屋租赁协议甲方（出租方）处有刘轲签字并加按手印，乙方（承租方）处有张雪元签字并加按手印，中介方处有梁化芬签名并留有电话号码；水电费发票中有电费发票一张，开票日期为2013年2月18日，显示户名为朱凤英、地址为三环西路杏山花园X#楼X单元XXX室，缴费日期为2013年2月，电量为1651，金额为872.22元；水费发票两张，开票日期分别为2013年2月18日和2014年11月25日，付款单位（户名）为朱凤英，地址为杏山花园X#-X-XXX东井东4，缴费金额分别为32元、31元。
原告以上述证据拟证明自2010年至2014年底涉案房屋均由梁化芬联系承租人对外承租，房租交给了刘轲；涉案房屋的水电费均由原告缴纳，金额证明涉案房�为原告占有。
经质证，被告认为所谓房产中介未出庭作证，其证言的真实性无法确定；房租协议系原告单方提供，该协议中“刘轲”签字与2005年房屋协议上的签字也存在差异；缴费单据载明的户主是被告朱凤英，任何房屋租赁人都可以进行缴纳水电费并取得这些单据。因此该组证据不能证明房屋买卖存在，对原告的主张不予认可。
被告朱凤英为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、加盖徐州矿务集团总医院医务处的死亡医学证明书（复印件）一份，编号为20120309。该死亡医学证明书载明：死者姓名黄立春，身份证编号××，常住户口地址徐州市贾汪区杏山花园X-
X-XXX室，死亡原因猝死，死亡日期2012年10月31日，家属姓名及联系处朱凤英、徐州市贾汪区杏山花园X-X-XXX。
二、徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司出具的《房�产估价报告》一份，编号为徐中鑫房估（2011）第1-366号。其上载明：徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司受黄立春委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的目的，于2011年7月19日对徐州市三环西路杏山花园X#-X-XXX室房地产（房屋所有权证为徐房权证泉山字第××号，建筑面积131.21㎡，国有土地使用权证为徐土国用2011第19132号，地类城镇住宅用地，土地使用权类型为划拨，使用权面积28.0㎡）进行现场勘，确定评估对象在评估时点2011年7月19日满足各种假设限制条件下的抵押价值为58.5万元，扣除土地价值40%的土地出让金0.8万元，房地产价值为57.7万元，单价合4400元/㎡。
被告朱凤英以上述证据拟证明黄立春生前曾打算出售涉案房屋而在2011年对涉案房屋进行了价格评估，后因被告朱凤英的反对而作罢，进而证明黄立春在2005年�有将涉案房屋出售给原告，否则不会再次评估房产，也证明被告朱凤英根本不知晓也不可能同意原告所谓的房屋买卖。
经质证，原告对被告朱凤英提交的死亡证明书的真实性、合法性和关联性均持有异议；对评估报告的真实性无异议，但对证明目的和证明对象有异议，认为该评估报告不能证明黄立春和原告之间不存在房屋买卖合同关系，只能证明黄立春及被告违背民事交易的诚实信用原则。
被告黄彬、黄颖为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
江苏省徐州市徐州公证处于2012年12月26日出具的（2012）徐徐证民内字第3808号公证书一份。公证书主要内容为：黄立春之父黄彦芝、之女黄颖、之子黄彬均自愿放弃对被继承人黄立春遗产的继承权，因此被继承人黄立春的遗产由朱凤英一人继承。该公证书附件《放弃继承权声明书》的内容为：黄立春名下有三套私有房产，分别坐落在徐州市三环西路杏山花园X#-X-XXX室（建筑面积130.5平方米）、三环西路杏山花园X#-X-XXX室（建筑面积131.21平方米），徐州市镇平街XX#（建筑面积91.91平方米）。这三套房产是朱凤英和黄立春的夫妻共同财产。作为法定继承人之一，声明人（黄彦芝、黄彬、黄颖）经过慎重考虑，现声明自愿放弃对上述三套房产中属于黄立春的产权份额的继承权，声明人清楚放弃该继承权的法律后果并且该放弃继承权的意思表示追溯到继承开始之时。
被告以此拟证明黄彬与黄颖均放弃了对涉案房屋的继承权，对涉案房屋可能附带的义务亦不承担任何责任，故不应作为本案的被告。
经质证，原告对被告黄彬与黄颖提交的该公证书的真实性、合法性及关联性均无异议，对其证明目的也不持异议。
被告朱凤英在本案审理过程�提出笔迹鉴定申请，要求对《房屋协议》中“黄立春”的签名的真伪及“证明人李桂法”的签署时间进行鉴定。被告朱凤英为此提交了如下有黄立春签名的样本材料：1、甲方（借款人）处由黄立春、朱凤荣签名的借款合同一份，2、抵押权人、借款人为黄立春、朱凤荣的徐州市房地产抵押合同一份，3、抵押人签名为黄立春、朱凤荣的房地产抵押价格确认书一份，4、具结人处有黄立春、朱凤荣签名并按手印的具结书一份，5、委托方处有黄立春、朱凤荣签名并加按手印的授权委托书一份，6、黄立春签名的收条一份，上述材料均来源于江苏省徐州市公证处（2004）徐证民内字第号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、落款日期均为2004年4月29日，7、签署日期为2009年2月14日、乙方处有黄立春签名的合作协议一份。
为鉴定需要，本院依原告刘轲的申请去往徐州市泉山区人民政府湖滨街道办事处调取了签署时间为2005年5月18日的杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议（编号1-023），其中载明安置黄立春X#X单元XXX室（建筑面积131.09平方米）、X#X单元XXX室（建筑面积131.78平方米）。该协议乙方处有黄立春的签名及手印。
本院依法委托南京东南司法鉴定中心对上述原、被告提交的样本材料与原告提交的《房屋协议》进行比对鉴定。2015年9月22日和23日，南京东南司法鉴定中心分别出具东南司法鉴定中心[2015]痕鉴字第123号、东南司法鉴定中心[2015]文鉴字第569-1号、569-2号《司法鉴定意见书》，鉴定分别意见为：送检《房屋协议》上“甲方签字：黄立春”处的红色指印与送检《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》落款“乙方：黄立春”处的红色指印是同一枚指印所留，送检《房屋协议》上“甲方签字：黄立春”处的红色指印与送检�借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《房地产抵押价格确认书》、《具结书》、《授权委托书》上签名字迹“黄立春”处的红色指印是同一枚指印所留；送检《房屋协议》上“甲方签字：”处的签名字迹“黄立春”与送检《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》落款“乙方：”处的签名字迹“黄立春”是同一人所写，送检《房屋协议》上“甲方签字：”处的签名字迹“黄立春”与送检《借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《房地产抵押价格确认书》、《具结书》、《授权委托书》上签名字迹“黄立春”是同一人所写，送检《房屋协议》上“甲方签字：”处的签名字迹“黄立春”与送检《收条》、《合作协议》上签名字迹“黄立春”是同一人所写；送检《房屋协议》上手写字迹“证明人：李桂法”与该《房屋协议》上其他手写字迹符合同一时期形成的特�。
经质证，原告刘轲对上述鉴定意见书的真实性、合法性以及与本案的关联性不持异议，认为能够证明涉案房屋买卖协议系黄立春签名并按指印，李桂法作为见证人对该协议见证。
经质证，被告对上述鉴定意见书不予认可，并称即便房屋协议系黄立春本人签署，也只能说明系其个人意思表示，其单方处分夫妻共同财产对被告朱凤英不产生法律效力；且原告在黄立春生前明知房屋可以过户但没有行使权利，结合黄立春本人处理房屋的意见可以印证涉案房屋买卖协议不一定是黄立春的真实意愿，李桂法在房屋协议上的笔迹与证明上的笔迹不同，不能证明原告房屋买卖的主张成立。
根据原、被告的举证、质证及双方当事人当庭陈述，本院确认如下事实：
被告朱凤英与被告黄彬、黄颖系母子女关系，被告朱凤英之夫黄立春于2012年10�31日去世。
2005年5月8日，黄立春与徐州市泉山区人民政府湖滨街道办事处签订《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》，其上载明拆除黄立新住宅面积290平方米，徐州市泉山区人民政府湖滨街道办事处根据泉山区人民政府《杏山子村旧村改造拆迁安置办法》安置黄立春X#楼X单元XXX室（建筑面积131.09平方米）、X#楼X单元XXX室（建筑面积131.78平方米），少安置面积27.13平方米补偿29843元。
经当时在杏山子村拆迁指挥部工作的李桂法介绍，黄立春与原告刘轲之父刘广乔（音）以刘轲的名义于2005年5月18日签订房屋协议一份，其内容为：甲方（黄立春）自愿将杏山子村拆迁安置房杏山花园小区X号楼X单元XXX室出售给乙方（刘轲），房款总额为144958元已全部付清。甲方须积极配合乙方办理好房产过户手续等，手续费由乙方负担；如此房产生过渡费，归乙方所有�
2007年安置房屋上房，被告朱凤英与黄立春居住于杏山花园小区6号楼1单元302室，被告朱凤英自述黄立春向其告知401室房屋出租给建筑工人使用。约自2010年起，原告刘轲（实为刘广乔）委托房产中介梁化芬将杏山花园小区X号楼X单元XXX室房屋对外出租。
黄立春于2010年持《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》办理了杏山花园小区X号楼X单元XXX室、XXX室的房屋所有权证和国有土地使用权证。2011年7月，黄立春为确定涉案房屋房地产抵押贷款额度委托徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司对杏山花园小区X号楼X单元XXX室房屋的抵押价值进行评估，徐州市中鑫土地房地产估价咨询有限公司于2011年7月20日出具《房地产估价结果报告》，确定评估对象在评估时点2011年7月19日满足各种假设限制条件下的抵押价值为58.5万元，扣除土地价值40%的土地出让金0.8�元，房地产价值为57.7万元，单价合4400元/㎡。
2012年10月31日，黄立春去世。2012年11月22日，被告朱凤英向徐州市徐州公证处申请办理继承权公证，徐州市徐州公证处出具的（2012）徐徐证民内字第3808号公证书及其所附的《放弃继承权声明书》显示黄立春之父黄彦芝、黄立春之子黄彬、黄立春之女黄颖均声明自愿放弃对黄立春名下的三套私有房产（含涉案房屋）中属于黄立春产权份额的继承权，公证书确认被继承人黄立春的遗产由朱凤英一人继承。2012年12月3日，涉案房屋变更登记于朱凤英名下（权证号：徐房权证泉山字第××号）；2012年12月11日，涉案房屋的使用权变更登记于朱凤英名下（权证号：徐土国用2012第42454号）。
其后，原告刘轲要求被告朱凤英协助办理涉案房屋的过户手续双方产生争议，原告刘轲于2015年1月29日提起本案诉讼，要求三被告协助办理房屋过户手续。被告朱凤英、黄彬、黄颖应诉后分别以辩称理由予以答辩。
本案审理过程中，被告朱凤英对原告刘轲提交的《房屋协议》中黄立春的签名及指印和证明人李桂法签字的时间进行鉴定。南京东南司法鉴定中心根据本院的委托分别于2015年9月22日和23日出具东南司法鉴定中心[2015]痕鉴字第123号、东南司法鉴定中心[2015]文鉴字第569-1号、569-2号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、《房屋协议》上“甲方签字：黄立春”处的红色指印与本院依原告申请调取的《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》中“乙方：黄立春”处的红色指印以及被告提交的《借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《房地产抵押价格确认书》、《具结书》、《授权委托书》上签名字迹“黄立春”处的红色指印是同一枚指印所留；2、《房屋协议》甲方签字处的签名�迹“黄立春”与《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》中乙方处的签名字迹“黄立春”以及被告提交的《借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《房地产抵押价格确认书》、《具结书》、《授权委托书》、《收条》、《合作协议》上签名字迹“黄立春”是同一人所写；3、《房屋协议》上手写字迹“证明人：李桂法”与该《房屋协议》上其他手写字迹符合同一时期形成的特点。
原告对上述鉴定结论不持异议，被告对上述鉴定结论不予认可，并主张即使黄立春在《房屋协议》中的签名属实，也只是其本人的意思表示，其对涉案房屋的处分对被告朱凤英不发生法律效力。
本院认为，民事活动应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。
本案中，被告朱凤英之夫黄立春于2005年5月8日与徐州市泉山区人民政府湖滨街道办事处签订《杏山�旧村改造拆迁补偿安置协议》后取得安置房屋杏山花园小区X#楼X单元XXX室和X#楼X单元XXX室后，经当时在杏山子村拆迁指挥部工作的李桂法介绍，与原告刘轲之父刘广乔就X#楼X单元XXX室房屋的买卖进行协商并达成一致意见，并在收取购房款144958元后于2005年5月18日签订甲方（出卖人）为黄立春、乙方（买售人）为刘轲、证明人为李桂法的《房屋协议》，其后在拆迁安置的房屋上房后黄立春虽然将涉案房屋的所有权证办理在自己名下，但黄立春及被告朱凤英均未实际占有、使用涉案房屋，而原告提供的证据则表明至少自2010年起涉案房屋由原告对外出租收益。从上述过程看，并不存在黄立春与刘轲（刘广乔）恶意串通或刘轲以欺诈胁迫手段订立涉案房屋买卖的情形，被告也没有提交房屋协议签订后黄立春及被告对该协议提出异议且对涉案房屋进行支配的证据；而黄立春与�广乔对涉案房屋交易价格的约定与《杏山子旧村改造拆迁补偿安置协议》中载明的补偿价格相当，也基本符合双方发生交易时徐州市房地产的行情，因此本院确认黄立春与刘轲（刘广乔）就涉案房屋买卖签订的《房屋协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
被告朱凤英虽然主张黄立春出售涉案房屋时没有征求其意见且上房后黄立春称该房屋出租给他人，因此黄立春与原告签订的《房屋协议》对其不发生法律效力，但根据其自述其不仅在黄立春生前没有过问收取房屋的去向，在黄立春去世后将房屋所有权过户于自己名下后也对涉案房屋不闻不问，明显有悖于生活常理；且涉案房屋买卖形成时被安置人为黄立春，现并无证据证明黄立春对原告披露了其家庭成员的情况，而黄立春在签订《房屋协议》前已收取了原告支付的购房款144958元，因此原告有理由相信黄立春对涉案房屋有完全的处分权，即便黄立春未对被告告知出售涉案房屋的实情，也与原告无涉。
原告以支付对价的方式履行了房屋买卖合同的义务，以对涉案房屋出租的行为享有了房屋买卖合同的权利，对房屋过户手续等合同附随义务买卖双方亦应依约履行。现黄立春已去世，原告要求被告协助办理房屋过户手续的主张本院依法予以支持。
黄立春的其他法定继承人黄彦芝、黄彬、黄颖已明确放弃对黄立春遗产的继承权利且已经过公证，对涉案房屋不再享有权利也不再承担义务，故原告对黄彬、黄颖提起诉讼不当，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十九条、第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：
一、被告朱凤英于本判决生效后十日内协助原告刘轲办理徐州三环西路杏山花园X#楼X单元XXX室房屋的房屋所有权证及土地使用权证的过户手续；
二、驳回原告刘轲的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告刘轲负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
代理审判员 张 蕾
代理审判员 刘钟薇
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王 恺
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