北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10927号
上诉人（原审原告）：赵成，男，1970年12月29日出生。
委托诉讼代理人刘玉发，北京市众贺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡秀明，女，1969年9月27日出生。
委托诉讼代理人：王海龙�北京智勇律师事务所律师。
上诉人赵成因与被上诉人胡秀明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初4559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官刘向飞、胡婧参加的合议庭，于2016年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人赵成及其委托诉讼代理人刘玉发、被上诉人胡秀明的委托诉讼代理人王海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵成在一审中起诉称：2015年9月15日，赵成与胡秀明签订租赁合同，约定由赵成承租胡秀明位于顺义区牛栏山镇禾丰村口的房屋经营超市，期限自2015年9月15日至2016年9月15日，到期后自动延续至下一年，年租金7万元。2016年3月，超市即将开业时，遇房屋产权人禾丰村委会人员阻拦，并告知其与胡秀明的租赁合同早已经到期。现赵成无法�业经营。胡秀明在明知与原房主租赁合同到期，对房屋无处分权后仍与赵成签订租赁合同，收取租金，其行为给赵成造成巨大经济损失。双方多次协商无果，为维护自身合法权益，故诉至法院要求：1.解除与胡秀明于2015年9月15日签订的房屋租赁合同，胡秀明返还赵成租金4万元；2.胡秀明赔偿赵成损失21万元；3.胡秀明承担本案诉讼费。诉讼中，赵成变更了起诉的事实与理由，认为胡秀明隐瞒了与房屋所有权人没有签订有固定期限书面合同这一事实，致使其在违背真实意思的情况下签订了有固定期限且能自动顺延的租赁合同。胡秀明在订立合同时使用欺诈手段诱骗其签订的合同，其有权请求撤销，赵成将其第1项诉讼请求变更为：请求撤销双方于2015年9月15日签订的房屋租赁合同，胡秀明返还租金4万元。
胡秀明在一审中答辩称：不同意赵成的诉讼请求。赵成�2009年开始使用涉诉场地，合同一年一签订，赵成将水电费都交至村委会。双方签订了合同就应当遵守合同约定，赵成请求的21万元没有事实和法律依据。诉讼费是赵成单方提起诉讼所引起的费用支出，不应由胡秀明承担。
一审法院经审理查明：2003年，顺义区牛栏山镇禾丰村经济合作社（以下简称禾丰经济合作社）作为发包方（甲方）与承包人（乙方）卞秀松签订承包（租赁）合同，约定：承包项目为房屋7间及后棚（以下简称涉诉房屋）；年租金1.2万元；承包期限为10年，各项承包指标按年以现金结算上交；甲方提供水电，提供此述房屋，按时收取租金及水电费；乙方按合同规定，按时交纳房屋租金，按实际使用水电数量交纳水电费。所承租房屋，负有维修责任，不得人为损坏。独立核算，自负盈亏，遵纪守法，合法经营；如单方违约，负责赔偿对方5000�损失费；因国家征用，双方无条件执行；因不可抗力的灾害，损失自负；合同执行中如有变更，必须提前1个月通知对方，双方协商解决；平房2间，如村委无有变化，允许卞秀松使用。卞秀松与禾丰经济合作社签订合同后利用涉诉房屋经营饭店。
2004年12月7日，卞秀松作为发包方（甲方）与承包人（乙方）张劲松（胡秀明之夫）签订承包（租赁）合同，约定：承包项目为平房7间及后棚（即涉诉房屋）；年租金2.2万元；承包期限为2004年12月7日至2010年3月1日，各项承包指标按年以现金结算上交；甲方提供电源及饮用水（按实际使用数量收取水电费），提供房屋7间及后棚，按时收取租金；乙方按合同规定，按时交纳房屋租金，按实际使用水电数量交纳水电费，所承租房屋，负有维护、维修责任，不得人为损坏，独立核算，自负盈亏，遵纪守法，合法经营；如单�违约，负责赔偿对方1000元损失费；因国家征用，双方无条件执行；因不可抗力的灾害，损失自负；如乙方不按时交纳租金，甲方有权提前终止合同；合同到期，房屋的装修归甲方所有，乙方不得拆除；合同执行中如有变更，必须提前3个月通知对方，双方协商解决；乙方在合同期满后有优先续约权，甲方不得以不合理要求拒绝。
2009年9月，赵成就涉诉房屋与张劲松、胡秀明签订房屋租赁合同，赵成即在此经营饭店，此后双方一年一签订合同。赵成称其在2007年、2008年间就知道涉诉房屋的所有权人是顺义区牛栏山镇禾丰村村民委员会（以下简称禾丰村委会），但因为禾丰村委会将涉诉房屋租赁给卞秀松，又因胡秀明占有使用涉诉房屋，故其就与胡秀明洽谈租赁事宜，没有找过禾丰村委会和卞秀松。2015年9月15日，发包方（甲方）胡秀明与承包方（乙方）赵成�订承包（租赁）合同，约定：承包项目为饭店房屋，每年租金7万元；承包期限为1年，即从2015年9月15日起至2016年9月15日止；各项承包指标按年以现金结算，承包之日起1年1次交清；甲方按合同收取承包费，提供以上经营场所，提供电源及饮用水；乙方按合同规定交纳承包费，及时交纳水电费；乙方对所经营的房屋负有维护、维修责任，不人为损坏；如双方签约后单方违约负责赔偿对方各种损失费；乙方因经营不善无法经营须提前30天通知甲方解除合同；合同到期如乙方不再续租，房屋的所有装修、装饰乙方不得拆除，归甲方所有；合同到期后自动延续下一年（如遇甲方前房东租金发生变更双方再协商解决），甲方不得以不正当的理由转租他人。当日，赵成交付胡秀明房租款4万元。2006年年初，赵成准备将饭店改为超市。赵成称胡秀明对此表示同意。胡秀明就此不予认可，并称双方签订的合同中约定出租房屋的用途是饭店经营，其不同意赵成改变房屋的用途。
赵成另称，禾丰村委会要将涉诉房屋收回，使其无法从事正常经营活动，并提交了村委会在涉诉房屋门前堆放砖的照片及电话录音（2016年3月21日赵成与胡秀明的电话录音；2016年3月24日赵成与禾丰村书记张宏的电话录音）。胡秀明称村委会堆放砖是建设养老院用，村委会也同意拉走。胡秀明对电话录音的证明目的不予认可。
卞秀松在本案审理中出庭证实：张劲松与其签订合同后在此经营饭店，并领取了营业执照。双方合同到期后，其仍让张劲松在此经营。张劲松如果转租房屋，只要合理合法经营就行，其对此并没有关注过。在此期间禾丰经济合作社没有跟其谈过不将涉诉房屋出租给其的相关事宜，禾丰经济合作社跟其继续履行合同，其也会与张劲松继�履行合同。
一审法院向禾丰经济合作社、禾丰村委会核实，答复如下：禾丰经济合作社与卞秀松的合同中没有写明不允许转租，村里也知道卞秀松转租一事。村里准备在涉诉房屋的后边建设养老服务中心，所以就将砖堆放在涉诉房屋门前了，开工后砖就使用了。村里没有找赵成说过要收回房屋一事。2016年3月21日，村里发现有工人在拆涉诉房屋后的铁栅栏，便让工人停工。后来赵成解释准备弄一个超市，村里明确表示不允许其动工。双方就一审法院上述调查核实情况均认可。
经一审法院2016年6月13日现场勘验，涉诉房屋门向西开，前厅内摆放有货架，货架上摆放了部分日用品，地面上放有日用品和食品等。前厅后面有包间、后厨等，室内放有桌椅、冰箱、冰柜、煤气罐、锅碗瓢盆、食品百货、酒水等。涉诉房屋北侧有两间房用作厨房，现该房西�临街墙体及铁栅栏已被拆除。赵成表示其在禾丰村除了承租涉诉房屋外，还从其他人处承租了其他房屋。
上述事实，有承包（租赁）合同、勘验笔录、调查笔录等证据在案佐证。
一审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗行为，并使他人陷入错误而订立的合同。其主要特征有：1.欺诈的一方故意陈述虚假事实和隐瞒真实情况，也就是说，欺诈者主观上具有恶意，客观上实施了欺诈行为；2.受害人因受欺诈，陷入错误，而做出了不真实的意思表示。就本案而言，赵成自2009年9月即在此从事经营活动，胡秀明按合同约定提供房屋，赵成本人对涉诉房屋的所有权情况及租赁使用情况明�，胡秀明并没有故意陈述事实和隐瞒真实情况，且禾丰经济合作社及卞秀松对赵成的经营活动并未提出异议。故通过现有事实及证据，不能认定胡秀明采取欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立了租赁合同。
《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案双方当事人之间的合同一年一签订，作为合同承租方在签订合同时对房屋的权属及出租人是否享有出租权等问题应予注意并进行审查。赵成本人认可早已知悉涉诉房屋属于禾丰村委会所有，禾丰村委会将该房租赁给卞秀松。在此情况下，即便如其所述胡秀明隐瞒与房屋所有权人没有签订�固定期限书面合同的事实，赵成本人亦有向房屋所有权人及卞秀松核实胡秀明是否享有出租涉诉房屋的权利及胡秀明所享有使用房屋的期限的注意义务，即应知其权利是否受到侵害。赵成与胡秀明之间的租赁合同关系自2009年9月起至今已履行多年，赵成在未在法律规定的知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，故赵成享有的撤销权已经消灭。
综上，赵成以胡秀明在订立合同时使用欺诈手段诱骗其签订的合同，缺乏充分的依据，且其行使撤销权已经超过法定期限，故一审法院对赵成要求撤销双方于2015年9月15日签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持。赵成基于撤销合同主张返还租金4万元及赔偿损失21万元的请求，一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第（一）项之规定，判决：驳回赵成的全部诉讼请求。
赵成不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院认定事实不清，判决没有事实依据。一审法院仅以赵成在涉诉房屋经营多年为由，就推断赵成明知涉诉房屋的所有权及租赁情况没有事实依据。涉诉房屋及邻近商用房属于村委会是众所周知的事实，赵成经营超市必须有一个稳定的经验环境。没有期限保证，可以随时收回的房屋赵成是不可能承租的。赵成相信了胡秀明的话，认为胡秀明与村委会的合同有期限，且到期后可以自动续租，才与胡秀明签订合同。因此，胡秀明故意隐瞒这一事实具有明显欺诈行为。二、一审法院认为赵成享有的撤销权已经消灭，是适用法律错误。赵成请求撤销的合同是2015年9月15日签订的，该合同是独立的，约定的租金、用途等都和前合同有本质区别，与前合同不具有连续性。赵成行使�销权没有超过一年期限。而且在一审诉讼中，胡秀明也未提出撤销权抗辩。一审法院也没有给赵成任何关于撤销权辩解的机会。上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持赵成一审诉讼请求。
赵成向本院提交了以下证据用以证明：照片5张：1.2016年3月23日拍摄涉案房屋改造时候的照片；2.涉案房屋现在的照片；3.2016年10月份拍摄的涉案房屋；4.2016年3月23日内部改造时拍摄的后厨照片；5.2016年7月6日拍摄，禾丰经济合作社拆除当天的拍照。以上5张照片证明涉诉房屋一部分被禾丰经济合作社收回并拆除重建。
胡秀明服从一审法院民事判决。其针对赵成的上诉理由答辩称：一审法院判决程序合法，适用法律正确，有事实和法律依据。应该驳回赵成的上诉请求。
胡秀明未向本院提交新的证据。
经本院庭审质证，胡秀明对赵�提交的照片1真实性认可，不认可证明目的，认为外墙和铁栅栏是禾丰经济合作社的，禾丰经济合作社阻拦赵成拆除的是外墙和铁栅栏，不是阻拦经营行为；认可照片2、3的真实性，不认可证明目的，后面的2间房屋是禾丰经济合作社的，禾丰经济合作社要建了老年活动室所以要收回；认可照片4、5的真实性，不认可证明目的。本院认为，本案的焦点问题是胡秀明在与赵成签订承包（租赁）合同时是否存在欺诈行为，赵成提交的5张照片是均涉案房屋的情况，欲证明涉诉房屋的一部分被禾丰经济合作社收回并拆除重建，这与胡秀明在签订承包（租赁）合同时是否存在主观的故意情形没有直接的关联性，故本院对该5张照片不予采信。
本院在二审中对一审判决书中“经审理查明”的笔误予以纠正：在“2009年9月赵成就涉诉房屋与张劲松、胡秀明签订房屋租赁合同”自然段的后半段中，应将“2006年年初”更正为“2016年年初”，赵成准备将饭店改为超市。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为：最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）第67条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。对欺诈行为的构成，大都采用四要件说，即必须具备欺诈方的欺诈故意、欺诈行为、受欺诈方的错误意思表示以及欺诈方的欺诈行为与受欺诈方的错误意思表示有因果关系这四个要件，才能构成欺诈行为。既要求欺诈方主观上必须具有故意——即明知自己的行为会发生损害他人的后果而故意为之，其目的是使对方陷入错误认识，从而获得某种利益，又要求欺诈方从事了故意隐瞒真实情况或提供虚假情况的行为，且因为该行为而使相对人发生错误并遭受损害。
本案中，胡秀明未提交证据证明其已将“与房屋所有权人没有签订固定期限书面合同”的情况告知赵成，胡秀明的这一行为是否构成了隐瞒真实情况的故意？对此本院认为不构成，理由为：一、涉诉房屋位于禾丰村内。赵成从2007年、2008年即知道涉诉房屋的所有权人是禾丰村委会，亦知道禾丰村委会将涉诉房屋租赁给卞秀松，胡秀明并非涉诉房屋的所有权人。因此在签订涉案合同之前，赵成可随时通过向禾丰经济合作社、禾丰村委会或卞秀松询问等多种途径获知与涉诉房屋有关的租赁情况，包括租赁房屋的范围、租赁期间的长短等，故本院认为，赵成亦应尽到签合同时合理的审慎义务，不能将自己未尽之义务加诸对方的“未告知”上；二、卞秀松在一审中证实：禾丰经济合作社没有跟其谈过不将涉诉房屋出租给其的相关事宜，禾丰经济合作社跟其继续履行合同，其也会与张劲松继续履行合同；禾丰经济合作社、禾丰村委会在一审中证实：村里知道卞秀松转租一事，村里没有找赵成说过要收回房屋。2016年3月21日，村里发现有工人在拆涉诉房屋后的铁栅栏，便让工人停工，赵成解释准备弄一个超市，村里明确表示不允许其动工。故本院从卞秀松、禾丰经济合作社、禾丰村委会的意见中可以判断，胡秀明与卞秀松签订的无固定期限合同并未因此使赵成受到损失，即赵成并未因涉诉房屋的租期问题遭受任何经济损失。赵成现诉讼请求中的各种经济损失均是因为其欲变更涉诉房屋的用途所致。综合考虑以上情形，本院认为，不能从胡秀明未告知“与房屋所有权人没有签订固定期限书面合同”的行为本身推断出胡秀明具有欺诈的主观故意，结合赵成亦未提交胡秀明向其提供虚假情况行为之证据的情节，本院不能认定胡秀明构成欺诈行为。
综上，赵成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费400元，由赵成负担（已交纳）。
二审案件受理费800元，由赵成负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 刘向飞
代理审判员 胡 婧
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吴可加