上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4952号
原告：李伟，男，1980年9月15日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。被告：龚晓玲，女，1985年6月6日生，汉族，住福建省周宁县。被告：陈凤义，男，1980年5月30日生，汉族，住福建省周宁县。原告李伟与被告龚晓玲、陈凤义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王征到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方之间就上海市松江区泗泾镇文化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋买卖定金合同》，并协助原告将系争房屋的产权转移登记至原告名下。审理中，原告将上述诉请变更为：1、解除上述《房屋买卖定金合同》；2、被告返还原告10万元购房定金；3、被告赔偿原告购买与系争房屋同小区、同面积房屋的差价损失891,493.90元(计算方式为：以2016年4月17日安居客所公布的系争房屋单价18,421元/㎡，减去2015年10月26日时的单价11,639.4066元/㎡，得出差价6,782元/㎡，再乘以系争房屋面积131.45㎡)。事实和理由：2015年10月26日，原、被告签订《房屋买卖定金合同》，约定将两被告共有的系争房屋以153万元(人民币，以下币种同)成交总价卖给原告。房款分三次付清，签约当日支付10万元购房定金，138万元购房款于2015年11月15日前即双方签订网签的《上海市房地产买卖合同》前支付，交房当天支付剩余房款5万元。签约后，原告按约支付了购房定金10万元，并按约备齐138万元购房款于2015年11月15日约被告至中介处签订网签买卖合同，但却无法签订，原告这才发现系争房屋被法院查封，经房产中介协调，被告答应会立即解除司法查封、继续房屋交易，然截至原告起诉时，被告不但未将司法查封解除，而且还想以市场价格波动为由恶意毁约，意欲将系争房屋加价出售他人。为维护自身权益，原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告龚晓玲、陈凤义未作答辩。经审理查明：二被告为系争房屋登记的权利人。2015年9月1日，经安徽省肥东县公证处公证，二被告签署《委托书》，约定由被告陈凤义委托龚晓玲全权办理系争房屋出售相关事宜。2015年10月26日，原告作为乙方(承购方)与被告龚晓玲作为甲方(出售方)、案外人上海德嘉房地产经纪事务所作为丙方(居间方)签订《房屋买卖定金合同》。约定由乙方向甲方购买系争房屋，成交总价为153万元，合同第十条约定，双方于2015年11月15日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准。合同另对房款支付、交接房屋、中介费用负担等问题进行了约定。当天，原告支付了定金10万元，并由被告龚晓玲出具《定金保管书》，载明被告龚晓玲已收到该10万元定金，并交由案外人上海德嘉房地产经纪事务所代为保管。2016年3月，原告及其通过中介公司以挂号信方式向被告发出催告函，督促被告尽快解决查封问题，继续履行合同。审理中，原告提交一份打印时间为2015年10月26日的上海市房地产登记薄，抬头“特别告知”部分载明了系争房屋存在房地产抵押、房地产权利限制、文件等5类登记薄信息。原告称，该登记薄信息系由中介公司于2015年10月26日向其出具，且只提供了一部分，中介公司只是告知原告系争房屋上存有抵押并已涤除，并未告知房地产权利限制的情况。审理中，原告还提供了另外两份上海市房地产登记薄，一份打印时间为2016年3月6日，载明系争房屋上存在房地产抵押、房地产权利限制、文件等5类登记薄信息；另一份打印时间为2016年7月4日，同样载明系争房屋上存在房地产抵押、房地产权利限制、文件等5类登记薄信息。另审理中，原告称，2015年11月15日，双方未成功签订网签买卖合同的原因在于系争房屋上存在司法限制，也是基于此，原告才获知系争房屋存在查封的事实。原告还称，2015年11月16日，买卖双方曾当面进行过协商，被告当时承诺将于春节过后解除系争房屋的司法限制。但至今，系争房屋上尚存在司法查封。原告认为，系争房屋上既存查封，导致买卖合同难以继续履行，合同目的已无法实现，故被告已构成根本违约，原告可行使法定解除权。本院认为：首先，原、被告之间签订的《房屋买卖定金合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方本应恪守。但本案中，系争房屋上存在司法限制，该状态的存续会给合同继续履行造成法律上的障碍，就此，原告有权解除合同。故本院对原告该项诉请依法予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，合同解除后，被告收取的10万元定金理应返还原告，故本院对原告所提返还定金之诉请，依法亦予以支持。最后，关于原告所提房屋差价损失的赔偿问题。从款项性质来看，该差价损失应属合同正常履行后所能获取的可得利益损失，而该损失的获取需具备一定的条件，且应受到可预见性规则和减损规则等方面的限制。本案中，从原告所提的证据来看，原告在签订《房屋买卖定金合同》时，即已知晓或者应当知晓系争房屋上存在抵押及查封一事，这些均构成合同履行之障碍，原告理应对合同能否全面履行作出合理性预判，而本案中买卖合同解除的直接原因也恰是因为系争房屋被司法查封，故而，原告对于合同解除亦应承担相应的责任。另外，即便系争房屋被司法查封系被告原因所致，也不代表被告必然应当向原告承担预期可得利益损失的赔偿责任，本院还要结合合同的具体约定、实际履行情况以及公平原则等综合加以权衡。综上，本院认为，原告主张房屋差价损失尚缺乏合同及法律依据，本院难以支持。而本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，亦应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李伟与被告龚晓玲、陈凤义之间于2015年10月26日签订的《房屋买卖定金合同》已解除；二、被告龚晓玲、陈凤义于本判决生效之日起十日内返还原告李伟购房定金10万元；三、驳回原告李伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,715元，财产保全申请费5,000元，公告费560元，合计诉讼费19,275元，由原告李伟负担11,415元(已付)，由被告龚晓玲、陈凤义负担7,860元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年八月十八日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。