福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0583民初3177号
原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。
负责人：龚兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：赖燕凌，该支行职员。
委托诉讼代理人：陈鲁渭，该支行职员。
被告：郭玉娇，女，1981年12月30日出生，汉族，住南安市。
被告：童立波，男，1981年9月18日出生，汉族，住南安市。
被告：泉州金桥房地产开发有限公司，住所地：南安市官桥镇金桥开发区，统一社会信用代码：91350583611547910C。
法定代表人：徐伟福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄思超，该公司法务主管。
委托诉讼代理人：徐长青，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称农业银行南安支行）因与被告郭玉娇、童立波、泉州金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理。依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。农业银行南安支行的委托诉讼代理人赖燕凌，被告金桥房地产公司的委托诉讼代理人黄思超、徐长青到庭参加诉讼。被告郭玉娇、童立波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行南安支行向本院提出诉讼请求：1.判令郭玉娇、童立波立即归还农业银行南安支行贷款本金372233.2元及相应未还利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2018年3月21日起至2018年4月3日止为709.31元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至清偿日止）；2.判令农业银行南安支行有权对郭玉娇、童立波提供的抵押物（址在南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室）拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令金桥房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.郭玉娇、童立波、金桥房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：郭玉娇、童立波为夫妻关系。2013年10月29日，农业银行南安支行与郭玉娇、童立波、金桥房地产公司签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号：35020120130091681，合同约定郭玉娇向农业银行南安支行借款人民币43万元，期限为240个月，借款利率为中国人民银行同期贷款基准利率，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途为购买位于南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室的商品房，并以该套房产设定抵押担保，农业银行南安支行与郭玉娇、童立波依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，预告登记证号：南房预（商）押字第0220135777号，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由借款人郭玉娇的配偶童立波承诺承担共同还款责任。该笔借款同时由金桥房地产公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款合同同时约定：所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以选择就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。农业银行南安支行依约于2013年11月14日向郭玉娇发放贷款人民币43万元，执行年利率6.55%。期间郭玉娇屡次逾期结清2017年10月20日之前的借款本息，自2017年10月21日起，未按约归还农业银行南安支行任何本息。金桥房地产公司于2017年12月28日代为清偿本金2612.14元，利息3115元，2018年3月26日代为清偿本金3958.34元，利息4653.33元。截至2018年4月3日，借款人郭玉娇尚欠金桥房地产公司贷款本金人民币372233.2元及相应未还的利息、罚息、复利，童立波未承担共同还款责任。郭玉娇未按约按期足额偿还借款，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第十二条第四款的约定，农业银行南安支行有权提前收回已发放借款。为维护农业银行南安支行的合法利益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持农业银行南安支行的诉讼请求。因起诉后，金桥房地产公司于2018年4月28日代为清偿本金1330.24元，利息1519.95元，故依法变更第1项诉请为：判令郭玉娇、童立波立即归还农业银行南安支行贷款本金370902.96元及相应未还利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2018年3月21日起至2018年5月16日共计1312.58元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至清偿日止）。
郭玉娇、童立波未作答辩。
金桥房地产公司辩称：1.金桥房地产公司自2017年12月28日起至2018年4月28日分六笔共计代郭玉娇、童立波垫付按揭款17193.65元，代垫款应依法在本案债务中扣除，且金桥房地产公司有权就代偿本息向郭玉娇、童立波另行追偿；2.郭玉娇、童立波所购买的房产已具备办理产权证条件，但郭玉娇、童立波未及时办理，金桥房地产公司对该债务的连带保证责任应于该房屋具备办证条件时解除，因此金桥房地产公司对郭玉娇、童立波的上述债务不应承担连带责任。
经审理查明：2013年9月26日，金桥房地产公司出具一张《承诺书》给农业银行南安支行收执，金桥房地产公司同意为购房借款人郭玉娇（房屋坐落：南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室），向农业银行南安支行申请个人住房按揭贷款43万元提供阶段性保证担保，若借款人未能按期偿还，愿为其承担贷款偿还连带责任。2013年10月29日，农业银行南安支行（作为贷款人、抵押权人）与郭玉娇（借款人、抵押人）、金桥房地产公司（保证人）、童立波（抵押人）签订一份编号为35020120130091681的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为43万元，用于借款人购买位于南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼403室，购房合同编号201307193，借款期限240个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率适用浮动利率；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月的20日；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；借款采用阶段性保证+抵押方式，由阶段性保证人金桥房地产公司提供保证担保，抵押人郭玉娇、童立波提供抵押担保；阶段性保证人金桥房地产公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年；抵押人郭玉娇、童立波以南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室提供抵押担保，抵押人应配合贷款人自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。
同日，童立波作为共同还款责任人出具一张《共同还款承诺书》给农业银行南安支行收执，童立波同意为借款人郭玉娇与农业银行南安支行签订的编号为35020120130091681号个人购房担保借款合同下所发放的所有贷款承担共同还款的责任。
同年11月7日，农业银行南安支行与郭玉娇、童立波到南安市房地产管理处办理了南房预（商）押字第0220135777号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为农业银行南安支行，预告登记义务人为郭玉娇、童立波，房屋坐落于南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。同年11月14日，农业银行南安支行发放贷款43万元给郭玉娇，用于支付郭玉娇向金桥房地产公司购买商品房的货款。年利率为6.55%，逾期年利率为9.825%。嗣后，郭玉娇未能按期偿还借款合同约定的金额。金桥房地产公司于2017年12月28日代为偿还本金2612.14元及利息、罚息、复利3115元，2018年3月26日又代为偿还本金3958.34元及利息、罚息、复利4653.33元，2018年4月28日又代为偿还本金1330.24元及利息、罚息、复利1524.6元，共计代为偿还17193.65元。至2018年5月16日，该笔贷款尚欠借款本金370902.96元及利息1312.58元未还。另查明，郭玉娇、童立波于2004年12月8日登记结婚。
上述事实，有农业银行南安支行提供的营业执照，郭玉娇、童立波的身份证、结婚证，金桥房地产公司的营业执照，《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《承诺书》、南安市房地产管理处南房预（商）押字第0220135777号《房屋预告登记证明》，《借款凭证》、贷款还款汇总试算信息、个人借款还款明细单，及到庭当事人法庭陈述为证，经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
综上所述，本院认为：本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》主体资格合法，当事人意思表示真实，内容合法，应确认有效。合同签订后，农业银行南安支行依约发放贷款43万元元给郭玉娇用于支付其向金桥房地产公司购买南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室商品房的购房款。该笔借款发生于郭玉娇、童立波婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，且童立波亦出具《共同还款承诺书》，同意共同承担还款责任，故童立波应共同偿还。现郭玉娇多次逾期未按约定偿还到期借款本息，依照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按期偿还借款本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息。现农业银行南安支行请求被告郭玉娇、童立波立即共同偿还尚欠借款本金370902.96元及相应利息，并支付罚息、复利，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人金桥房地产公司提供保证期间二年的连带责任保证，办妥以农业银行南安支行为抵押权人的抵押登记手续之后，以郭玉娇、童立波购买的南安市官桥镇金桥开发区南益•金桥新城3号楼4层403室商品房为抵押财产作抵押担保。农业银行南安支行与郭玉娇、童立波到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，农业银行南安支行作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人郭玉娇、童立波办理抵押登记手续，并对抗未经农业银行南安支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在农业银行南安支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人金桥房地产公司对郭玉娇、童立波的债务承担连带保证责任，该保证尚在保证期间内，故农业银行南安支行请求金桥房地产公司对郭玉娇、童立波的上述债务承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但农业银行南安支行要求拍卖、变卖郭玉娇、童立波的抵押财产，并以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。金桥房地产公司承担保证责任后，有权向郭玉娇、童立波追偿。郭玉娇、童立波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条第一款第一项、第二项、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郭玉娇、童立波应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金370902.96元及利息、罚息、复利（其中至2018年5月16日的利息1312.58元，之后的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和相应的合同约定计算至还清款项之日止）；
二、被告泉州金桥房地产开发有限公司对被告郭玉娇、童立波的上述债务承担连带清偿责任；被告泉州金桥房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告郭玉娇、童立波追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6883元，减半收取为3442元，由被告郭玉娇、童立波、泉州金桥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 曾海根
二〇一八年五月二十一日
书记员 颜文靖
附：一、本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
……
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》
第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》
第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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