广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3654号
上诉人（原审被告）：广州市地下铁道总公司，住所地。
法定代表人：丁建隆。
委托代理人：黄志明、钟文，均系广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈丽娟，女，1964年6月21日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。
上诉人广州市地下铁道总公司因与被上诉人陈丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月4日，陈丽娟与广州市地下铁道总公司签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：广州市地下铁道总公司将广州市荔湾区贵贤上品苑自编A1，A2栋第（自编A2栋）幢13层1302房，房屋地址：荔湾区华贵路21号（自编A2栋）1302房出售给陈丽娟，房价2010246元，于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付610246元，余款1400000元于2010年6月4日前付清；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因广州市地下铁道总公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，广州市地下铁道总公司每日按房价的0.05%的标准向陈丽娟支付违约金等。同日，陈丽娟、广州市地下铁道总公司还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如广州市地下铁道总公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致广州市地下铁道总公司确实无法按本合同约定的时间与陈丽娟一起办理房地产转移登记，陈丽娟同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，陈丽娟不追究广州市地下铁道总公司的违约责任等；第5点约定：非因广州市地下铁道总公司原因造成陈丽娟不能按期办理《房地产权证》的，广州市地下铁道总公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。此后，陈丽娟向广州市地下铁道总公司交了房款2010246元。2011年7月4日，陈丽娟签署了《业主入伙确认书》。2012年2月6日，陈丽娟委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。2011年3月31日，广州市地下铁道总公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若广州市地下铁道总公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，广州市地下铁道总公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。到了2011年6月16日，由于广州市地下铁道总公司交的资料不全，广州市地下铁道总公司的测绘申请被广州市房地产测绘所作暂退所处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司补交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，广州市地下铁道总公司取得了测绘报告。2012年5月21日，广州市地下铁道总公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求广州市地下铁道总公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求广州市地下铁道总公司补充规划部门的意见。为此，广州市地下铁道总公司向广州市规划局反映情况。广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，广州市地下铁道总公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月28日，广州市房地产交易登记中心受理了广州市地下铁道总公司将上述房屋房地产转移登记给陈丽娟的申请。2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。在此期间原、广州市地下铁道总公司签订《补充协议》，明确陈丽娟向广州市地下铁道总公司购买涉案房屋，经测绘所测量涉案房屋的实际产权套内面积为86.1302平方米，比原合同面积少0.6998平方米，少于原合同面积的0.81%。经原、广州市地下铁道总公司双方协商同意按原合同约定，由广州市地下铁道总公司在三十个工作日内退回房屋面积差款16201元给陈丽娟。确认陈丽娟向广州市地下铁道总公司购涉案房屋的售价为1994045元。广州市地下铁道总公司将房屋面积差款16264元通过转帐退回给陈丽娟。另原审法院在审理广州市地下铁道总公司关于涉案楼盘同类商品房预售合同纠纷案中，去函广州市国土资源和房屋管理局查询涉案楼盘商品房的办证情况。2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函本院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
陈丽娟因商品房预售合同纠纷一案，向原审法院提起诉讼，请求法院依法判令1、判令广州市地下铁道总公司向陈丽娟支付逾期办证违约金164117元（自2012年3月22日起至广州市地下铁道总公司交付房产证给陈丽娟之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准每日万分之二点六计算，以总房款2010246元为本金）。2、判令广州市地下铁道总公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，陈丽娟于2011年7月4日办理收楼手续，按约定地铁公司应于2012年3月24日前申请办理讼争房屋的产权转移登记，但地铁公司直到2013年1月28日才向广州市房地产交易登记中心申请办理讼争房屋的产权转移登记，超过合同约定的时间314日。陈丽娟要求违约时间计至地铁公司办妥并将房产证交付给陈丽娟之日止，不符合合同约定，本院不予支持。虽然，双方在补充协议约定整条删除合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任，但无明确表示不追究地铁公司延迟办理产权登记的违约责任，故地铁公司据此要求不承担违约责任，本院不予支持。补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与陈丽娟一起办理房地产转移登记，陈丽娟同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，陈丽娟不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求陈丽娟给予90个工作日的宽限期不成立，本院不予支持。补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成陈丽娟不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，广州市地下铁道总公司地铁公司应承担168日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年3月24日起计算至2012年7月19日共117日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。由于双方对违约金无作约定，可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计付。陈丽娟要求以总房款2010246元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准每日万分之二点六计算违约金的依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条的规定，原审法院作出如下判决：一、广州市地下铁道总公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款2010246元为本金，按年利率7.28%计168日）给陈丽娟；二、驳回陈丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3582元，由广州市地下铁道总公司负担1469元，陈丽娟负担2113元。
判后，上诉人地铁公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方在《补充协议》中一致同意删除了《商品房预售合同》的“逾期办证违约责任条款”，说明陈丽娟已经明确同意免除地铁公司逾期办证的违约责任，这是双方真实意思表示，原审法院判令我方承担迟延办证的违约责任，违背双方真实意思表示。从常理而言，如删除了违约责任条款，仍需要承担违约责任，则删除条款就没有任何实质含义，双方删除违约责任条款的真实意思是完全免除地铁公司的逾期办证违约责任。二、一审法院以显失公平为由剥夺地铁公司90个工作日的办证宽限属于适用法律不当，同时也违背了双方真实意思表示。双方合同就房管部门退案事由约定了90个工作日的宽限期，该约定的“房管部门退案”不但包括了客观原因，也包括了地铁公司自身原因所引起的退案，一审法院认定只适用于客观原因所导致的退案错误。即使该约定显失公平也应当在一年内申请撤销，陈丽娟至起诉时已经超出一年的撤销期，其丧失撤销权。三、一审判决对房管局中止办证期内的23天（2012年10月8日至2012年10月31日）不予扣除，计入逾期办证期限内与事实不符。房管部门是在2012年7月20日做出中止审核涉讼房屋办证程序决定的，直到2012年12月31日才恢复审核程序，在中止过程中（2012年10月31日）就已经收到我方提交的相关材料，我方提交材料的时间并未影响到房管部门恢复审核的时间，不应由我方承担该责任，该23天理应和其他中止时间一样，一并予以扣减。四、原审判决以2010246元计算违约金缺乏事实依据应以案涉房屋的实际购房款1994045元作为计算依据。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决，改判驳回陈丽娟的全部诉讼请求；2、陈丽娟承担一、二审全部诉讼费用。
被上诉人陈丽娟答辩称同意原审判决。
本院经过庭询，确认原审法院查明的事实。
另，二审期间，陈丽娟确认实际购房款为1994045元，同意以1994045元为本金来计算违约金。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为（一）逾期办证时间的认定；（二）违约责任应否免除。
关于逾期办证时间的认定问题。地铁公司上诉提出依据双方约定应给予其90个工作日的办证宽限期，对此，《补充协议》第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与陈丽娟一起办理房地产转移登记，陈丽娟同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，不追究地铁公司责任”。根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形。从本案查明的事实来看，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所暂退处理，该情况应视为因地铁公司的过错而导致的“房管部门退案”，因此，不符合上述约定中90个工作日的宽限期所限的“客观条件”，地铁公司上诉主张其享有90个工作日的办证宽限期的理由，缺乏合同依据，本院不予采信。地铁公司上诉提出应扣除房管局中止办证期内的23天，对此，由于上述时间的迟延系因地铁公司没有及时将批复交行政部门原因而增加，因此，地铁公司上诉主张应扣除23天的办证期限，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，原审法院认定地铁公司的逾期办证时间为168天正确，本院予以确认。
关于违约责任应否免除的问题。双方签订的《补充协议》第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。现双方当事人对于整体删除的含义是否属于违约责任免除的理解存有争议，根据《中华人民共和合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。由此可知，对于当事人有争议的条款，可以通过合同的上下文义及订立合同的目的等多种解释方式，综合探究当事人缔约的真意。本案中，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的文义内容来看，该条是双方就逾期办证违约责任计算方式的约定，结合双方在《补充协议》第二十一条已就免责情形进行约定的内容，可知双方对于第二十二条整条删除应视为双方对违约责任的计算方式不进行约定，而并非免除违约责任的约定。据此，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定计算逾期办证违约责任正确。由于该条规定是按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此，原审法院判决第一项中的本金数额认定欠妥，应以陈丽娟已付购房款1994045元作为本金，本院对此予以纠正。地铁公司关于免除其逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1516号民事判决第二项；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1516号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，广州市地下铁道总公司支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1994045元为本金，按年利率7.28%计168日）给陈丽娟。
一审案件受理费3582元，由广州市地下铁道总公司负担1400元，由陈丽娟负担2182元，二审案件受理费3582元，由广州市地下铁道总公司负担3532元，由陈丽娟负担50元。
如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月三日
书 记 员 阮志雄