广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第948号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳泰生房地产开发有限公司。
法定代表人：蔡维谦，董事长。
委托代理人：陈媛媛，广东五维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：赵培辉。
委托代理人：谢莹，广东国晖（长沙）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市辰森实业发展有限公司。
法定代表人：庄卫东。
上诉人深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）因与被上诉人赵培辉，原审第三人深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第539号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B3xx-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司））签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张某展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市规划国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司（泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币）。至此，张某展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。
2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）与泰生公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法纪（2010）5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。
2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。
2001年2月18日，时任泰生公司法定代表人的张某展以辰森公司（甲方）委托代理人身份与赵培辉（乙方）签订深（福）房预买字（1998055）第B36340号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方以单价4500元，总价237015元购买香珠园B栋1xx3号的房产，该房产建筑面积为52.67平方米。合同第五条约定，甲方委托工行深东支行为预收款的代收银行，收款账号为辰森公司在该行账号。根据第五条附表一的约定，乙方于签订合同时一次性付清全部楼价款。合同第六条约定，乙方给付的楼款全额达到应付款的50%以上的，每延期一日应按房价欠款额的万分之五向甲方支付延期付款的违约金；乙方给付的楼款额不足应付款的15%的，甲方可要求乙方支付楼款总额的0.1%的违约金。甲方须于2001年7月30日前将合同规定验收合格的房屋交付乙方。甲方不能按规定时间交付房地产予乙方使用时，每延期一日应向乙方支付相当于上述房地产价款的万分之五的违约金。延期超过三十日，乙方不解除合同的，甲方应按每延期一日向乙方支付相当于上述房地产总价款的万分之三的违约金。甲方出售的房地产须按照市规划国土局批准的图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，领取《竣工验收证书》后方可交付乙方使用。甲方应在领取房地产《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日的第一百八十天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。该合同于2001年6月21日进行了公证。对于该份买卖合同，泰生公司称合同中赵培辉的签字与赵培辉在答辩状中的签字不一致，且合同于2001年2月18日签订，但至6月21日方才进行公证，公证员蔡某红因涉嫌香珠花园非法公证已被追究刑事责任，泰生公司据此认为该份买卖合同具有虚假性，不是赵培辉本人的签名。
2001年6月21日，赵培辉通过福田区旭妍园艺商店转账付款20万元。根据泰生公司提供的银行支票存根，该笔款项的收款人科目为空白，但在单位主管处有黄三有的签字。同日，泰生公司向赵培辉出具了金额为237015元的购房款收据。泰生公司认为，根据支票存根，该笔款应是付给了黄三有，而黄三有则是张某展高息借款的借款人，赵培辉的付款与黄三有具有一定的关联；同时，泰生公司还差37015元未付。赵培辉则认为，泰生公司已向赵培辉出具了收据，足以证明赵培辉已全额付款，泰生公司有权要求赵培辉将款项付给黄三有，有权要求赵培辉将款项付到任何账户，该笔付款是合法有效的。对于剩余的37015元，赵培辉称是现金支付的。
2002年7月22日，泰生公司原法定代表人张某展因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年8月27日被逮捕。
2002年9月17日，深圳市公安局预审监管支队对赵培辉进行了询问。在询问笔录中，赵培辉对购房过程进行了描述：2001年6月，我准备在香珠花园买房，当时我准备买的是B栋1xx3，这套房以前泰生公司的张某展已经卖给了别人。后来张某展说之前买这套房子的业主要退房，可以卖给我，在同年6月21日，我和原来业主及泰生公司的经办人一起去深圳市福田公证处办理了原业主的退房手续，然后我再办理公证。我与张某展签订了B栋1xx3房的合同，并交了B栋1xx3房的全部房款237015元，由泰生公司出具收据给我。到了2001年8月，有银行的人来我家了解，说这套房子是他们的，我就去找张某展，他答应帮我解决问题。到了同年年底，经我多次找张某展，张某展退给我十万人民币。此后张某展未再退钱。赵培辉还称其与张某展签订合同时不知房产已被抵押的情况。
2002年3月28日，深圳市丰宏业物业管理有限公司香珠花园管理处向赵培辉出具了2000元的“退入住押金”收款收据及150元的信报箱收款收据。赵培辉据此主张其实际入住时间为2002年3月28日。
泰生公司还提供了一份仅有张某展和辰森公司签章的《解除合同协议书》，其内容为解除与赵培辉就涉案房产的买卖合同。赵培辉对此不予认可。
另查，涉案房产于1998年12月29日抵押给建行深圳市分行城东支行，于2013年1月28日注销抵押，房地产权抵押登记查询表上显示的原抵押人为蔡某。该房产于2010年10月25日被深圳市公安局经济犯罪侦查局预查封至今。
泰生公司原审诉讼请求为：1、赵培辉向泰生公司返还房产，并按市场租赁价格赔偿泰生公司房屋损失90517元；2、赵培辉承担全部诉讼费用。
赵培辉反诉请求：1、确认泰生公司、赵培辉签订的《深圳市房地产买卖合同》为有效；2、泰生公司立即和赵培辉共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，并为赵培辉办理房地产证；3、泰生公司向赵培辉支付迟延交房违约金28441元；4、泰生公司向赵培辉支付自2002年1月26日至泰生公司实际取得房地产证之日止的违约金（暂计至2013年3月31日为219994.09元，扣除100000元后为119994.09元）；5、泰生公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，本案诉争的主要问题有三点：涉案买卖合同的真实性和合同主体问题、赵培辉实际付款金额及合同是否解除的问题。
第一，就买卖合同的真实性和合同主体问题，原审法院认为，涉案买卖合同签约系当事人真实的意思表示，合法有效，泰生公司已取代辰森公司取得合同主体地位。其理由为：其一、泰生公司认为该合同上赵培辉的签字与答辩状上的签字不一致，但并未就此申请鉴定，同时，即使该合同确为他人代签，但在赵培辉已以其行为进行认可的情况下，该合同仍对双方具有约束力。至于泰生公司所称合同签订日期与公证日期不一致的问题，因在实务中先行签订合同再行办理公证手续实属常见，泰生公司以此为由否认涉案买卖合同的效力缺乏依据，原审法院不予支持。据此，涉案买卖合同经赵培辉、张某展和辰森公司签字盖章，且不具备违反法律和行政法规的强制性规定的情形，应认为系双方真实的意思表示，合法有效。其二、为解决香珠花园历史遗留问题，该项目已初始登记至泰生公司名下并已对外公示，应视为泰生公司已对外概括承受了辰森公司在涉案买卖合同中的全部权利义务，故泰生公司与赵培辉现为涉案买卖合同的适格当事人，至于泰生公司与辰森公司之间的实际关系，系属其内部关系，不影响泰生公司对外主张相关合同权利义务。
第二，就双方所争议的赵培辉付款问题，原审法院认为，泰生公司已向赵培辉出具了收款收据，至于赵培辉根据泰生公司或辰森公司的指示将款项付至何方，其后果应由泰生公司或辰森公司负担，泰生公司以此为由否认赵培辉付款的合法性和真实性，缺乏依据；且根据泰生公司的举证，赵培辉所付237015元中20万元有支付凭证，其余37015元以现金方式支付乃属正常的付款方式，并无不妥之处，泰生公司主张赵培辉未支付该37015元缺乏依据，原审法院不予支持。
第三，就合同是否解除的问题，原审法院认为，泰生公司主张合同已经解除的依据不足，原审法院不予支持。其理由如下：其一、泰生公司提供的《解除合同协议书》恰恰表明合同没有解除。协议书仅有张某展、辰森公司的签章，无时间落款，亦无赵培辉签字确认，如果当时张某展及辰森公司确有与赵培辉解除合同的意思，则赵培辉未签署该份《解除合同协议书》这一事实恰恰反证了赵培辉不同意解除买卖合同。其二、泰生公司退还10万元后仍将房产交付给赵培辉使用这一事实表明该10万元不是泰生公司所退购房款。虽然泰生公司称赵培辉是2001年3月即入住涉案房产，但此时赵培辉尚未支付购房款，泰生公司或辰森公司显然不会将房产交付赵培辉；而赵培辉在接受公安机关调查时表示银行人员在2001年8月是到赵培辉家里了解情况，而非到涉案房产。结合赵培辉提交的“退入住押金”收据和信报箱收据所载明的时间，原审法院采信赵培辉关于其于2002年3月28日入住涉案房产的主张。至于赵培辉在调查笔录中所述“退给我十万人民币”应是普通市民对该笔款项性质不准确的表述方式，不能简单的以“退”字推定合同已经解除。其三、从合同解释的规则讲，合同解释遵循有效解释原则，在理解有歧义的情况下，应依鼓励交易的原则进行解释。即使赵培辉在询问笔录中所述确有歧义，亦应按继续维持合同效力的方式进行理解更符合鼓励交易的精神和合同解释的基本规则。
综上，张某展以辰森公司委托代理人身份与赵培辉签订的深（福）房预买字（1998055）第B36340号《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，泰生公司、赵培辉现为该合同的适格主体，泰生公司无权解除与赵培辉的房屋买卖合同，亦无权主张赵培辉返还房产、赔偿损失；赵培辉要求泰生公司协助办理房产转移登记手续符合法律规定，原审法院予以照准，但鉴于赵培辉已接受泰生公司赔付的10万元，该金额已接近房款的50%，在赵培辉已实际入住涉案房产，且无证据证明其实际损失的情况下，原审法院对其在本案中主张的延期交房违约金和延期办证违约金均不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、赵培辉与辰森公司于2001年2月18日签订的深（福）房预买字（1998055）第B36340号《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效；二、泰生公司应于判决生效之日起十日内与赵培辉共同向深圳市房地产权登记部门申请将深圳市福田区香林路与农轩路西北侧香珠花园B栋1xx3号房产的转移登记至赵培辉名下并协助其办理房地产权证书；三、驳回泰生公司的诉讼请求；四、驳回赵培辉的其他诉讼请求。本案案件受理费6213元（已由泰生公司预交），由泰生公司负担；反诉费1634元（已由赵培辉预交），由泰生公司负担100元，由赵培辉负担1534元。
泰生公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：一、撤销原审判决第一项，改判解除深（福）房预买字（1998055）第B36340号《深圳市房地产买卖合同（预售）》。二、撤销原审判决第二项，改判赵培辉向泰生公司返还香珠花园B栋1xx3号房产。三、由赵培辉承担本案全部涉诉费用。上诉理由：一、张某展退回给赵培辉的10万元性质为解除买卖关系后返还的购房款，一审判决认为属赔偿款的认定错误。1、张某展是于2001年底退给赵培辉10万元，非2002年3月28日后：2、根据预售合同于合同签订时一次性付全额房款的约定，2001年底时赵培辉反而应赔偿辰森公司延期付款违约金26308元。结合2001年3月香珠花园部分房产交房给各类债权人使用或者部分房产被各类债权人自行占用，以及张某展因资金诈骗犯罪的背景情况，赵培辉的主张与证据、实际情况、正常情理严重相悖，是虚假陈述。二、泰生公司与赵培辉间的预售合同己解除，一审判决认为解除依据不足的认定错误。《解除合同协议书》有辰森公司盖章及张某展本人签字，表明张某展在给付赵培辉10万元时的意思表示是解除双方的房屋买卖关系，并且，赵培辉承认其收取了张某展退回的10万元，表明双方意思表示达成一致，解除协议书虽无赵培辉签字，但以其接受行为进行认可，故产生解除买卖关系的效力。三、鼓励交易原则的适用应建立在诚实、信用、公平、合理的基础之上，以牺牲民法基本精神和原则为代价片面追求交易的维持，反而会导致社会经济无约束的混乱、无规则。
被上诉人赵培辉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，泰生公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人辰森公司未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据泰生公司的上诉理由，二审的争议焦点是：涉案房屋预售合同是否已经解除。
泰生公司主张合同已经解除的依据有二，一是张某展给赵培辉的10万元退款，二是张某展单方签署的《解除合同协议书》。就10万元退款的性质，双方各执一词，均无其他的证据予以佐证。对于10万元退款的由来张某展在公安局询问笔录和本案答辩中均从未认可该款为退还的房款，即便在本案答辩中陈述存在不够准确的地方，亦不能就此推定该款为合同解除后退还的房款。至于张某展单方签署的《解除合同协议书》，因无赵培辉的签字确认，不能认定双方就此已经协商一致。泰生公司主张赵培辉以接受退款的实际行动表明认可解除涉案合同，但如上所述，并无证据证明赵培辉接收该款的性质和真实意图，故泰生公司的这一主张缺乏事实依据，本院不予采纳。
涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，赵培辉亦据此占有使用涉案房产，现泰生公司主张合同已经解除，依据不足，本院予以驳回。赵培辉已依约履行付款义务，现其要求泰生公司协助办理房产转移登记手续具有事实和法律依据，原审予以支持正确，本院依法维持。
综上，泰生公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6213元，由深圳泰生房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一四年十二月三日
书 记 员 李全慧