河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终625号
上诉人（原审被告）：濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司。
诉讼负责人：陶相涛，该公司经理。
委托代理人：薛峰，河南心力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙志伟。
委托代理人：郭占稳，河南豫石律师事务所律师。
委托代理人：郭乐丹，河南豫石律师事务所实习律师。
上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司因与被上诉人孙志伟商品房销售合同一案，不服河南省南乐县人民法院（2015）南民初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司的委托代理人薛峰，被上诉人孙志伟的委托代理人郭占稳、郭乐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年5月28日，原告孙志伟作为买受人与被告万瑞公司南乐分公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，约定主要内容如下：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买出卖人开发的泰和新城第33幢1单元4层3号房产一处，建筑面积为129.62平方米。第四条、计价方式与房款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3085.04元，总金额399883元。第五条、面积确认及面积差异处理：合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条、付款方式及期限：付款方式为总房款人民币399883元，首付房款129883元于合同签订之日付清，余款270000元在本合同签订后一个月内由公积金贷款全额付清。第七条、买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日超30日内告知买受人的。2.遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：（1）……（2）被告逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四补充协议第一条约定，地下室：31号楼1单元9号，面积11.86平方米，单价1100元，总价13046元在合同签订当日一次性付清。第十条约定，买受人需在合同签订之日起30日内，提供办理贷款所需相关材料，并保证资料完整无误，否则视为买受人违约，按合同第七条规定执行。2013年5月18日原告向被告支付定金20000元，合同签订当日，原告支付首付款109883元，6月22日支付地下室款13046元，2013年8月5日原告向濮阳市住房公积金管理中心南乐县管理部申请住房公积金贷款250000元，2013年12月18日贷款申请获得批准，2014年1月16日被告收到房款250000元，余款20000元于2014年2月17日交清，为此被告向原告出具收款收据5支。另经南乐县房管所测量，本案原告所购房屋实测面积为127.67平方米，比合同约定的建筑面积129.62平方米减少1.95平方米，合同约定每平方米单价为3085.04元，被告应退还原告房款6016元（1.95×3085.04元）。地下室实测面积为12.09平方米，比合同约定面积11.86平方米增加0.23平方米，原告应向被告补交地下室款253元（0.23×1100元）。另被告主张原告直至2014年2月17日才交清全部房款，违背合同约定在本合同签订后一个月内由公积金贷款全额付清的交房款期限，已构成违约。2015年7月24日原告以被告未按约定交付房屋为由起诉至本院，本院于2015年7月31日通知被告应诉，被告于2015年8月1日将原告所购房屋钥匙交于法院，但至今未将房屋交付原告。故原告请求被告履行交房义务，退还原告房款6016元，并支付自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。被告反诉原告补交地下室款253元，并支付逾期交房款违约金16305元。审理中，被告同意应退还原告房款6016元，原告同意补交被告地下室款253元。
原审法院认为，原告孙志伟与被告万瑞公司南乐分公司签订的商品房买卖合同合法、真实、有效，系双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据本案合同第八条、第十一条约定，被告应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的涉案房屋交付原告，并书面通知原告办理交付手续。现被告未按合同约定日期向原告交房，已构成逾期交房的违约责任。原告已按合同约定将首付款129883元及地下室款13046元付清，但余款270000元未能在合同签订后一个月内（2013年5月28日至6月27日）由公积金贷款全额付清，同时合同附件四补充协议第十条约定，买受人需在合同签订之日起30日内，提供办理贷款所需相关材料，并保证资料完整无误，否则视为买受人违约，按合同第七条规定执行，原告在该约定期限内未向濮阳市住房公积金管理中心南乐县管理部申请住房公积金贷款，直至2014年2月17日才将全部房款向被告付清，在此期间违约行为一直处于持续状态，因本案所诉逾期交款违约金是基于持续的逾期付款违约行为而产生的按日计算的违约金之和，随着合同约定的付款期限届满后，逾期付款的违约金开始按日计算，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和，故被告可主张自其提出反诉之日起向前推两年期间内原告逾期交款所产生的违约金。被告请求原告支付250000元房款逾期支付违约金，本院认为自2013年8月5日原告向住房公积金处申请办理住房公积金贷款时，已按照合同要求提供其办理贷款所需相关材料，至于何时获得批准、何时得到所申请贷款非原告所能控制，故被告至2014年1月16日才收到250000元房款的违约责任不全部在原告，并且被告请求的自2013年6月27日起至2013年8月18日止期间形成的违约金已超诉讼时效保护，所以原告应向被告支付逾期付款20000元自2013年8月18日起至2014年2月17日止的违约金1092元（20000×0.0003×182天）。因合同第八条第二款第三项约定，买受人逾期付款的除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。原告逾期向被告交付房款的期限为233天，故被告交房日期应予以顺延233天，即交房日期顺延为2015年8月22日，但被告至今仍未向原告交付房屋，按照合同第九条约定被告应承担自2015年8月23日起至房屋交付之日止逾期交房的违约责任。故原告要求被告履行交房义务，并承担合同约定按日向原告支付已交房房款万分之三的违约金的请求，符合法律规定，本院予以部分支持。因本案所涉房屋实测面积比合同约定面积减少1.95平方米，依照合同第五条约定以产权登记面积为准，被告应退还原告房款6016元（1.95×3085.04元）。地下室实测面积比合同约定面积增加0.23平方米，原告应向被告补交地下室款253元（0.23×1100元），且原、被告均同意支付。故对原告要求被告退还房款6016元及被告反诉原告补交地下室款253元的请求，本院予以支持，两处款项折抵后被告应退还原告房款5763元。当事人对自己的主张有责任提供证据，合同第八条第二款第二项约定遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，被告可据实予以延期。被告辩称延期交房是政府行为造成，但其并未按合同约定告知原告，也向本院提交相关证据，本院不予采信。被告于2015年8月1日将本案所涉房屋钥匙交于法院，不能认定原告实际占有该房屋，也不能证明被告按合同约定书面通知原告办理交付手续及双方签署房屋交接单的事实。故被告主张将本案所涉房屋钥匙交于法院即为交付房屋的理由不能成立。经本院审查，双方签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房按日向原告支付已交付房房款万分之三的违约金，不属违约金过高情形，故被告主张逾期交房违约金数额应当参照同地段、同时期的房屋租赁费来核定，违背合同约定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司将其开发的泰和新城第33幢1单元4层3号房产一处交付孙志伟，退还孙志伟房款5763元，并向孙志伟支付自2015年8月23日起至房屋交付之日止逾期交房违约金（违约金标准按照合同约定按日向原告支付已交房款412929元的万分之三计算）。二、孙志伟支付濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司逾期交房款违约金1092元。三、驳回孙志伟及濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司的其它诉讼请求。上述一、二项于本判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费601元，反诉费289元，合计890元，由孙志伟负担50元，由濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担840元。
濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律错误，商品房买卖合同纠纷案件中逾期交房违约金的确定应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第十七条规定商品房买卖合同中逾期交房损失或者违约金的标准应当参照同地段同类房屋租金标准确定，但原审法院没有查清同地段同类房屋租金标准。上诉人申请原审法院调查，原审法院对此申请未做任何回应，实属不当。请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。
孙志伟答辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于没有约定违约金或赔偿金的情况。本案中双方约定了逾期交房违约金，不应参照同地段同类房屋租金标准确定。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故该条规定是针对商品房买卖合同中双方没有约定违约金数额的情况下参照确定的标准，而本案中双方签订的商品房买卖合同中第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，也不属于约定过高情形，故依法应适用双方的合同约定。原审法院判决上诉人按照合同约定承担逾期交房的违约责任并无不当，本院依法予以支持。上诉人请求逾期交房的违约金数额参照同地段同类房屋租金标准确定的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费384元，由上诉人濮阳市万瑞置业有限公司南乐分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈忠生
代理审判员 徐春宁
代理审判员 刘慧敏
二〇一六年五月十三日
书 记 员 李 雪