河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初467号
原告褚玉民，男，汉族，1962年11月9日生。
被告南阳市锋瑞置业有限公司，统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXXXXX74（11）。
法定代表人尚锋，任公司总经理。
被告尚锋,男，汉族，1978年5月10日生。
原告褚玉民与被告南阳市锋瑞置业有限公司、尚锋民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李征宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告褚玉民、被告南阳市锋瑞置业有限公司的法定代表人尚锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚玉民诉称，2014年12月23日，原告与被告南阳市锋瑞置业有限公司签订《房地产抵押合同》一份，依该合同，被告锋瑞公司将其位于西峡县浙江路西16062.9平方，评估价值600万的住宅用地，作出最高限额贷款为评估值以内的借款抵押，并于当日办理了抵押登记。2014年12月25日，原告由被告尚锋担保与被告南阳市锋瑞置业有限公司签订《借款担保抵押合同》一份，签订合同当天，原告向被告通过网银转账500万，将该款出借给被告。该款应于2015年3月25日到期，该款到期后被告一直未予偿还，为此原告特诉至法院，请求判令：1、依法确认原被告于2014年12月23日签订的《房地产抵押合同》合法有效，原告对抵押财产享有优先受偿权。2、判令被告偿付借款500万元和利息98万元（算至2016年2月24日），并自2016年2月25日开始支付利息（利息按本金500万元、月息二分计算利息至款付清之日止）。3、被告承担本案的诉讼费用、保全费用。
被告尚锋代表南阳市锋瑞置业有限公司及个人进行答辩，辩称，借款属实，但利息约定过高，应予以调整。另外关于我个人的责任，我认为就本次借款办理的有抵押，故我在抵押的范围内不应承担责任。超出的部分我才应当承担责任。抵押物是600万的价值，实际借款只有500万元，所以我可以不承担责任。
经审理查明，2014年12月23日，被告南阳市锋瑞置业有限公司作为抵押方，原告褚玉民作为抵押权方，签订《房地产抵押合同》一份。合同约定的土地使用证号为“2014065号”。合同条款为：“……1、债权种类抵押，最高限额贷款为评估值以内。2、抵押房地产座落西峡县浙江路西侧，……用途住宅用地……土地使用面积16062.69㎡。3、抵押期限自2014年12月23日至2015年6月22日内有限。4、该房地产（含构筑物）评估值陆佰万。……”抵押方处盖有南阳市锋瑞置业有限公司公章，法人代表处有尚锋签字、个人印章及手印，抵押权方处有褚玉民签字及手印，抵押登记单位处盖有“西峡县房产管理局房地产抵押登记专用章”。同日，双方在西峡县房产管理局办理了证号为西房他证2014字第13**号的房屋他项权证，房屋他项权利人为褚玉民，房屋所有权人为南阳市锋瑞置业有限公司，房屋坐落西峡县浙江路西侧，他项权利种类为抵押，债权数额为陆佰万元，登记时间为2014.12.23，附记中载明“注：连同土地一并抵押，土地证号：20140**号，土地面积：16062.90㎡”。2014年12月25日，原告褚玉民作为出借人，被告南阳市锋瑞置业有限公司作为借款人，被告尚锋作为公司法定代表人和担保人签订《借款/担保抵押合同》一份，合同条款为：“……第一条：借款条款1、借款金额和期限：⑴本合同项下的借款金额为人民币（大写）壹仟万元，（小写）￥10000000元。⑵本合同项下的借款期限为3个月，自2014年12月25日起至2015年03月25日止。（以实际汇款时间为准计息）……2、借款利率和计息：⑴借款利率为月息贰分伍厘（2.5%）。⑵计息方式为：自款项交付之日起，按月结息，结息日期为每月25日；……4、提款：⑴由出借人现金交付给借款人或转账付给借款人约定的银行账户：收款人名称尚锋。账号/卡号55×××33，开户银行中国建设银行南阳市金城支行。……第二条：担保条款1、为避免出借人的资金损失，借款人向出借人提供以下形式的担保措施：⑴借款人委托尚锋作为担保人。⑵抵押物借款人及担保人自愿向出借人提供土地使用权（土地证编号：西国用（2014）第065号土地使用权人：南阳市锋瑞置业有限公司，坐落西峡县浙江路西侧，使用权面积：16062.90㎡，地类用途城镇住宅用地作为抵押担保物。详见《抵押物清单》。……2、担保责任范围：本合同项下全部借款本金、利息、违约金、实现债权产生的诉讼费、保全费、执行费、评估费、律师费等费用以及给出借人造成的其他损失。3、保证期间为本合同项下借款到期之日起两年。4、担保人自愿对担保范围项下全部债务承担连带清偿责任。……”同日，被告南阳市锋瑞置业有限公司作为借款人出具《借款收据》一份，内容为“今已借到出借人褚玉民人民币壹仟万元整（小写）10000000.00元，借款利率为：月息贰分伍厘（2.5%），借款期限自2014年12月25日至2015年03月25日。本人承诺：如不能按《借款合同》的规定按时、足额还款，借款人自愿承担相应的违约责任直至接受人民法院的强制执行。”同日，原告褚玉民通过其中国民生银行的账户向合同约定的被告尚锋的中国建设银行的账户55×××33中转款5000000元。另，原被告双方均认可被告南阳市锋瑞置业有限公司已经支付利息至2015年4月24日。
上述事实有原告褚玉民提交的借款担保抵押合同、借款收据、转款凭证、房地产抵押合同和房屋他项权证及原被告的当庭陈述等证据证实，上述证据经当庭出示，并已记录在卷。
本院认为，一、根据《中华人民共和国民法通则》的规定，合法的借贷关系受法律保护。本案原告褚玉民向被告南阳市锋瑞置业有限公司转款5000000元的事实清楚，证据确实充分，双方的借贷关系明确。借款合同中约定的借款金额为10000000元，原告褚玉民按照实际履行的出借金额5000000元起诉，本院对本次借款金额为5000000元予以认可。二、原被告双方合同约定的利率月息二分五厘超出法律规定，原告褚玉民起诉时自愿要求利息按月息二分计算，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，本院予以支持。双方均认可被告南阳市锋瑞置业有限公司已经支付利息至2015年4月24日，故被告南阳市锋瑞置业有限公司应自2015年4月25日开始支付利息。截止2016年2月24日，被告南阳市锋瑞置业有限公司应付的利息为1000000元（5000000元×月息2分×10个月=1000000元），原告褚玉民自愿就该期间的利息按980000元起诉属于权利处分，本院予以支持。自2016年2月25日起被告南阳市锋瑞置业有限公司应按本金5000000元、月息二分支付原告褚玉民利息至款付清之日止。三、关于《房地产抵押合同》的效力及原告褚玉民对抵押物的优先受偿权问题。原被告双方于2014年12月23日签订的《房地产抵押合同》符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国担保法》的相关规定，是双方的真实意思表示，自双方签订时生效。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，本案涉及的抵押权自登记时（即2014年12月23日）设立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”故本案《房地产抵押合同》中关于抵押期限约定的条款不产生法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”故本案原告褚玉民在本案的主债权诉讼时效期间内均有权行使抵押权。综上，因本案涉及的抵押财产办理了合法有效的抵押登记，且起诉时在主债权的诉讼时效期间内，故原告褚玉民对抵押财产在房屋他项权证中登记的债权数额6000000元范围内享有优先受偿权。四、关于被告尚锋的连带责任问题。被告尚锋在《借款/担保抵押合同》中担保人处签字并按手印，且合同约定的担保责任为连带清偿责任，担保责任范围为全部借款本金、利息、违约金、诉讼费、保全费等，故被告尚锋应对本次借款承担连带清偿责任。但根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定，被告尚锋对在抵押财产的6000000元价值范围内应免除担保责任。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第二百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告南阳市锋瑞置业有限公司向原告褚玉民偿还借款本金5000000元和截止2016年2月24日的利息980000元，并自2016年2月25日起按本金5000000元、月息二分支付原告褚玉民利息至款付清之日止。
二、原告褚玉民与被告南阳市锋瑞置业有限公司于2014年12月23日签订的《房地产抵押合同》合法有效。原告褚玉民就证号为西房他证2014字第13**号的房屋他项权证中登记的抵押财产中价值6000000元的部分享有优先受偿权。
三、被告尚锋对上述债务中超出抵押数额6000000元范围以外的部分承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53660元减半收取26830元（诉讼费实际预交57720元，应交26830元，故应退还原告褚玉民预交的诉讼费为30890元），保全费5000元，两项共计31830元，由被告南阳市锋瑞置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员 李征宇
二〇一六年四月二十九日
书记员 刘 路