四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终971号
上诉人（一审原告）：邱林芳，女，1973年9月17日出生，住四川省资中县。
上诉人（一审原告）：唐忠华（邱林芳之夫），男，1971年9月9日出生，住四川省资中县。
二上诉人委托诉讼代理人：邱治明（邱林芳之父），男，1949年12月23日出生，住四川省资中县。
二上诉人委托诉讼代理人：张祖宗，资中县船城法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：内江金山房地产开发集团有限公司，住所地:四川省资中县水南镇城南东干道中山一号楼。
法定代表人王政，执行董事。
委托诉讼代理人：魏刚，资中县船城法律服务所法律工作者。
上诉人邱林芳、唐忠华因与被上诉人内江金山房地产开发集团有限公司（以下简称金山公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2016）川1025民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱林芳、唐忠华的委托诉讼代理人邱治明、张祖宗、被上诉人金山公司的委托诉讼代理人魏刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邱林芳、唐忠华上诉请求：1.金山公司为上诉人安装二层电梯；2.双倍赔付上诉人395420元；3.金山公司承担本案诉讼费。
事实与理由：（一）金山公司应为上诉人安装二层电梯。1.金山公司未按照与上诉人签订购房协议的约定为上诉人安装负一楼至二楼的电梯，应按合同约定为上诉人安装。虽然设计单位2014年5月20日的回复称电梯可在竣工验收后由业主自行安装，但金山公司在上诉人买房及交房后都未告知上诉人应自行安装电梯，2015年10月27日，上诉人在接房后咨询了资中县规划和建设局，得到回复为凡涉及公用设施必须按设计规划进行安装设置，无权取消。因此在规划中设计有电梯井，则应当安装电梯；2.一审以《商品房买卖合同》附件第十项没有约定卖方为买方安电梯为由驳回了上诉人安装电梯的诉讼请求，但在本案另一合同第25页双方明确约定：本合同外无补充协议。上诉人在庭审中再三阐述补充协议不真实，但一审采用两种标准，绕开合同原件没有补充协定这一事实，去认定“补充协议”合法有效，使被上诉人免除双倍赔付，甚至使金山公司在总房款中减免197710元的承诺也免除，认定事实错误；（二）面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还。1.上诉人购买的金山一品商铺与实测面积相差11.63㎡，误差率达13.4%，对误差率比超过3%的部分应由金山公司双倍返还；2.金山公司欺骗上诉人签订的《商铺补充协议》，承诺少11.63㎡，按17000元/㎡，总计197710元直接减免到总房款中，对此，在本案中上诉人只应付总房款3082290元，却给了328万元；3.一审法院查明两份合同总价款为328万元，但又忽略了应在总房款中减197710元的客观事实，判决驳回上诉人要求双倍赔付的请求。一审对同一份补充协议采取即认定补充协议是合同的一部分，但又不扣减承诺的197710元房款的双重标准，是对事实认定的错误，至少应将承诺扣减的197710元房款予以退还。因此，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
金山公司答辩称：（一）金山公司不应为上诉人安装二层电梯。1.金山公司开发的金山一品项目的设计本着人性化的理念，为业主购买后经营方便，预留了该电梯井，但设计图纸并未标注必须由开发商安装，金山公司就此问题也书面请示了设计单位，设计单位也回复该电梯由业主购买后自行安装；2.该房屋建设工程经资中县住房和城乡规划局验收合格；3.双方签订的《商品房购买合同》的附件六第10项关于电梯的约定中未约定金山公司应为上诉人安装电梯；4.上诉人在购房前也查看了所购房屋，金山公司的销售人员也向上诉人释明了电梯应由业主自行安装并承担安装费用；（二）金山公司不应双倍赔付上诉人395420元。金山公司并不否认双方签订的《商品房买卖合同》中的房屋存在误差，但该误差已经四川省资中县恒达房地产测绘有限责任公司于2013年7月30日通过实际测绘确定，该误差在签订合同时就是清楚明了的客观事实，上诉人看房时金山公司的销售人员也向上诉人进行了释明，上诉人购买的两处房屋总计购房款应为370万元，因上诉人找了关系，经双方反复洽谈，最终双方以331.08万元房款总价不变的结果拍板。双方在2015年4月26日经过充分协商，就该房屋的误差问题达成一致并签订了《商铺补充协议》，因实测面积与预测面积少了11.63㎡，由答辩人向上诉人直接减免房款197710元。上诉人夫妻系完全民事行为能力人，该协议的签订完全自愿，没有欺诈和胁迫，对双方当事人具有约束力。故双方对该项纷争在2015年4月26日双方已经和解处理，不违反法律禁止性规定，该项问题双方已无实际争议。因此，请求驳回上诉，维持原判。
邱林芳、唐忠华向一审法院起诉请求：1.金山公司按设计规定为其购买房屋安装负一楼至二楼的电梯；2.金山公司卖给二人的底层商铺使用面积少于认购面积误差为13.4%，应双倍赔偿损失395420元；3.赔偿二楼面积差4.72㎡的价款31143.41元；4.案件受理费由金山公司负担。
一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。被告金山公司为金山一品项目的房地开发商，在开发金山一品项目时已取得了商品房屋预售许可（证号：13040）。金山一品项目设计图由四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司设计，图纸号：为2011-01-26号。在设计图中，金山一品三期临街的1、26号楼均留有电梯井位置，但未安装电梯。四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司于2014年5月20日作出《关于1#、26#楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示的回复》，回复载明：该两部电梯可在竣工验收后，由业主自行安装使用，但必须满足设计要求。并且在土建施工时，做好预埋件及满足以后安装电梯所需的结构要求。现查明，该电梯井已为二原告填堵另用。2015年7月30日，金山一品项目经资中县住房和城乡建设规划局验收合格。
2015年2月28日，二原告在其朋友的介绍下，选看了被告金山公司开发的金山一品及其房屋。二原告找到该项目合伙人黄强，并与售楼部销售人员共同商谈房屋售价。二原告与被告反复协商，最后于2015年3月10日签订《金山一品认购协议书》，同年4月26日签订合同两份《商品房买卖合同》和一份《商铺补充协议》。
在《金山一品认购协议书》中，原告邱林芳向金山公司认购金山一品26幢1单元第1楼186号、2楼1号商业房屋，共计两个门面。“建筑面积××平方米，（建筑面积最终以具备测量资质的测量单位核定为准），单价为人民币××元（按建筑面积计算）…总价款为3310800元。大写叁佰叁拾壹万零捌佰元”。另约定：“乙方签定本合同时自愿付购房定金人民币￥20000.00元，大写贰拾零万元整。乙方在本协议签订之日起10日（2015年3月20日）前到金山一品销售中心签署《商品房买卖合同》”。
在合同《商品房买卖合同》中，二原告与被告均形成了二十九条合同内容。在该两份合同中，第一条简介了项目建设基本情况与批准依据。第三条约定了购房面积（含建筑面积、套内面积和共用部分的分摊面积）。第五条约定了计价方式与价款，两份合同：合同《商品房买卖合同》的单价为每平方米6584.23元，价款为2574500元；合同《商品房买卖合同》的单价为每平方米19806.29元，价款为705500元，两份合同的合同总价款为3280000元。第六条约定二原告的付款方式为分期付款方式。第八条约定规划图变更的情形，约定出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品用房，不得擅自变更。第十四条约定面积差异处理，并约定按照第1种方式进行处理，即“根据第五条按照套内面积计价约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内面积误差绝对傎超出3%时，买受人有权退房”，具体套内面积误差比为[（实测套内建筑面积－预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积]×100%。在合同中另外尚约定有交接手续、房屋质量、保修节能及生效等条款。其合同附件中有：共有共用建筑面积分摊说明、两商业用房平面图、共用部分与共用房屋分摊面积结构说明、付款方式及期限的约定、装饰和设备标准等约定，特别是在附件第10项中涉及电梯问题未进行安装约定，在合同中记载为：（1）电梯品牌名称：××；（2）电梯速度：××米/秒；（3）电梯载重量：××千克；（4）××。
在《商铺补充协议》中约定，“经甲（被告）乙（二原告）双方友好协商，在平等自愿一致的基础上达成以下协议：就关于2015年3月5日签订资州大道南1段186号商业房，编号为2015003363的《商品房买卖合同》，预测建筑面积为41.5㎡，套内面积为35.62㎡，公摊面积为5.88㎡。本套房产由于设计变更增大消防通道，则实测的建面为29.87㎡，套内面积为25.86㎡，公摊面积为4.01㎡，由于目前网上签约系统为预测网签。甲、乙双方协商同意按实测建筑面积出售。甲方同意预测与实测建筑面积相差11.63㎡，单价：17000元/㎡，总价：197710元（大写：壹拾玖万柒仟柒佰壹拾零元整）直接减免到总房款里，最终接房时面积差异不再进行结算”。
另查明，二原告已按合同和《商品房买卖合同》约定付清所有购房款，虽然二原告已占有，并装修所购房屋租赁给他人使用，但尚未与被告办理交接房手续。按照合同的《商品房买卖合同》约定，被告尚应补房屋实测面积差款34831元给二原告。但二原告主张被告支付合同的《商品房买卖合同》房屋预测面积与实测面积的差价款为31143.41元。
一审法院审理认为，本案为商品房销售合同纠纷，其焦点为被告是否应为二原告安装电梯、双倍赔偿合同《商品房买卖合同》面积差违约损失395420元及给付合同《商品房买卖合同》面积补差款31143.41元。
（一）合同的效力认定
在本案中，二原告与被告共形成了四份属商品房屋买卖性质的合同及协议。具体有2015年3月10日签订的《金山一品认购协议书》、同年4月26日签订两份合同的《商品房买卖合同》和于当日签订的一份《商铺补充协议》。被告为建筑开发商，且取得了商品房的预售销售许可，有权预售在建工程房屋及商铺。二原告也进行了选房认购，最后以“合同”及“补充协议”方式确定了商品房屋的买卖关系。三份合同和一份协议的签订应当认定为双方当事人的真实意思表示，二原告称在与被告签订的《商铺补充协议》时，被告有欺骗行为，骗取其签名无证据支撑，其观点该院不予认可。在双方达成合同及补充协议中，尽管在合同《商品房买卖合同》中存在有预测面积与实测面积之间的差异超过了最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项“面积误差绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同…，面积误差比超过3%部分的房价款由出场人双倍返还买受人”中3%的规定，但在《商铺补充协议》中已经明确了处理意见，并以“协议”形式约定扣减了面积差。因此，二原告与被告之间所订立的合同与协议未违反法律法规的禁止性规定。该院认为应当认定《金山一品认购协议书》、合同的《商品房买卖合同》以及《商铺补充协议》有效。
（二）电梯应否安装
在《金山一品认购协议书》、《商品房买卖合同》和《商铺补充协议》中，二原告与被告对涉及电梯是否应以安装的未予约定。在合同《商品房买卖合同》附件中第10项中涉及电梯的约定情况载明为：（1）电梯品牌名称：××；（2）电梯速度：××米/秒；（3）电梯载重量：××千克；（4）××。另外，四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司在对”关于1#、26#楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示”的回复中，明确被告未进行电梯井的安装设计，仅为在土建施工时，而做了预埋件及购房户需日后安装电梯所需的结构要求预留电梯井位置。因此，该电梯安装在二原告与被告之间即无合同约定，也未予规划由开发商必须安装。二原告请求被告应安装电梯的诉讼请求，该院应予判决驳回。
（三）损失应否赔偿
1、被告不应赔偿二原告395420元的违约损失。在2015年4月26日签订的合同的《商品房买卖合同》中，确实存在预测面积和实测面积的误差，其面积差为11.63㎡，但在双方于当日签订的另一份《商铺补充协议》中，二原告与被告早于《商品房买卖合同》签订之前即于2015年3月5日便得知面积差，且进行了协商，同时在《商铺补充协议》中约定了其处理方式。根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；…”。在本案中，二原告与被告签订的《商铺补充协议》“…由于目前网上签约系统为预测网签。甲（被告）、乙（二原告）双方协商同意按实测建筑面积出售。甲方同意预测与实测建筑面积相差11.63㎡，单价：17000元/㎡，总价：197710元（大写：壹拾玖万柒仟柒佰壹拾零元整）直接减免到总房款里，最终接房时面积差异不再进行结算”的约定，该院认为二原告与被告签订的《商铺补充协议》为《商品房买卖合同》中的购房总款及预测面积与实测面积差达成了一致协商处理意见，进行了预测面积与实测面积之差的处理意见协议约定。因此，按上述“解释”中“合同有约定的，按照约定处理”的规定，被告不应赔偿二原告395420元的违约损失。二原告要求被告赔偿395420元的损失请求应予判决驳回。
2、被告应退付二原告房屋面积补差款31143.41元。在合同《商品房买卖合同》中，其预测面积与实测面积相差为5.29㎡，依最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项之规定，被告应退付二原告的面积差款为34831元。但二原告主张实测面积差为4.72㎡，要求被告退付二原告面积差款为31143.41元。对此，该院予以支持二原告认定并要求退付合同《商品房买卖合同》的房屋实测面积补差款31143.41元。
综上所述，二原告要求被告安装电梯以及赔偿违约损失的请求，该院认为证据不足，予以判决驳回；要求被告退付二原告面积差款为31143.41元，该院认为在本案中被告认可，且于法有据，应予判决支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第七十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第一款、第十四条第一款第（一）、（二）项及最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告金山公司在判决生效后五日内退付原告邱林芳、唐忠华合同《商品房买卖合同》的房屋实测面积补差款31143.41元；二、驳回原告邱林芳、唐忠华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从履行期间届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3849元，原告邱林芳、唐忠华负担3271元；被告内江金山房地产开发集团有限公司负担578元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.金山公司应否为邱林芳、唐忠华所购买的商品房安装电梯；2.金山公司应否双倍向邱林芳、唐忠华返还购房款395420元。
根据唐忠华与金山公司2014年4月26日签订的《商品房买卖合同》附件六第10条对电梯事项的规定，双方并未约定金山公司应为邱林芳、唐忠华安装电梯，也未对电梯事项作出任何具体约定，虽然四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司设计图纸在争议房屋负一楼和二楼之间预留有电梯空井口，但在争议房屋出售前近一年即2014年5月20日，四川远建建筑工程设计有限公司成都分公司在针对金山公司就争议的房屋以及另外的1号楼负一层至二层商业内电梯是否安装的请示作出回复时称：“该两部电梯可在竣工验收后由业主自行安装使用，但必须满足设计要求。并且在土建施工时，做好预埋件及满足以后安装电梯所需的结构要求”，2015年7月30日该幢房屋经资中县住房和城乡规划局验收合格。以上说明，邱林芳、唐忠华上诉称的负一层至二层电梯井是开发商及设计单位为方便业主将来可能存在的营业需求而预留的电梯井，应由业主根据实际情况决定是否安装，而不是应由开发商负责安装，因此，邱林芳、唐忠华的第一项上诉请求不能成立。
根据邱林芳、唐忠华与金山公司2015年4月26日签订的《商品房买卖合同》的约定：邱林芳、唐忠华购买的一层商铺预测建筑面积共41.50㎡，其中套内面积35.62㎡，公摊面积5.88平方米，按照套内建筑面积计价，单价19806.29元/㎡，总价款705500元。同日，双方又签订《商铺补充协议》一份，该协议约定：双方就关于2015年3月5日签订的资州大道南1段186号合同编号为2015003363的商品房由于设计变更增大消防通道，实测建筑面积为29.87㎡，套内面积为25.86㎡，公摊面积为4.01㎡，由于目前网上签约系统为预测网签，甲、乙双方协商同意按实测建筑面积出售，甲方同意预测与实测建筑面积相差11.63㎡，单价17000元/㎡，总价197710元，直接减免到总房款里，最终接房时面积差异不再进行结算。以上情况表明，至少在2015年4月26日双方签订《商品房买卖合同》当日，邱林芳、唐忠华已知晓该房屋存在预测面积比实测面积少11.63㎡的事实，双方对争议房屋的面积差于签订《商品房买卖合同》当日专门签订了《商铺补充协议》进行了变更处理，达成了一致意见，该意见双方进行了签字、盖章，具有真实性，应作为认定本案事实的相关证据。从双方的实际履行情况来看，邱林芳、唐忠华在签订《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》的当日至2015年6月2日，陆续向金山公司共计缴纳了328万元购房款，实际履行了两份《商品房买卖合同》确定的给付购房款的义务，并于2015年10月接房后使用至今，可知双方均按《商品房买卖合同》及《商铺补充协议》履行了确定的给付义务，故现唐忠华、邱林芳以《商铺补充协议》为金山公司欺骗其签订，不具有真实性，要求双倍返还购房款395420元，其请求不能成立，依法应予驳回。
综上，唐忠华、邱林芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7331元，由唐忠华、邱林芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 龙雨江
审判员 何中明
二〇一六年十二月八日
书记员 何 敏