江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4084号
上诉人（原审被告）：南京市六合区粮食购销公司，住所地南京市六合区雄州镇十字街11号。
法定代表人：彭谨，该公司经理。
委托诉讼代理人：王军，江苏六骏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周惠春，男，1958年8月8日生，汉族。
委托诉讼代理人：林开祥，江苏锐昂律师事务所律师。
原审被告：南京市六合区粮食购销公司程桥分公司，住所地南京市六合区程桥镇街道。
主要负责人：王长春，该公司经理。
委托诉讼代理人：王军，江苏六骏律师事务所律师。
上诉人南京市六合区粮食购销公司（以下简称六合粮食购销公司）因与被上诉人周惠春、原审被告南京市六合区粮食购销公司程桥分公司（以下简称六合粮食购销公司程桥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2015）六民初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
六合粮食购销公司上诉请求：撤销南京市六合区人民法院（2015）六民初字第1263号民事判决，依法改判不向被上诉人周惠春支付拆迁补偿。事实与理由：一、被上诉人依法不应享有拆迁补偿。上诉人与被上诉人之间的租赁合同自2013年5月1日至2014年4月30日止，被上诉人起诉要求享受拆迁补偿时，双方的租赁合同关系已经终止，被上诉人并非合法的房屋占有人；被上诉人合同期满后非法占用房屋、不肯迁让，上诉人已对此另案提起诉讼，一审法院已作出责令上诉人限期迁让的判决。二、即使被上诉人应享受拆迁补偿，一审法院所适用的补偿方法亦不适当。被上诉人仅承租上诉人名下“河南粮站”内390平方米的仓库，其享受的拆迁利益只能围绕该房屋及附属物为基础进行补偿，但一审法院将所有的房屋、附属物、土地三项的全部补偿金作为被上诉人参与补偿金分配的基数予以考虑，存在不当。三、《六合区粮食局财产租赁合同》第三条第（二）款第9项约定，租赁期间，租赁财产如遇国家或各级政府规划拆迁的，合同无条件解除，乙方无条件退还承租财产，甲方按实际租期退还余期租金，但不承担其他任何费用，所有补偿归甲方所有，与乙方无关。因此周惠春不应获得拆迁利益。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人周惠春辩称，其应当享有拆迁补偿，一审法院的补偿计算方式合法合理。理由为：一、2012年9月7日，南京市六合区人民政府办公室作出关于滁河防洪治理工程征地拆迁协调会议纪要，决定对包括周惠春承租的河南粮站在内的沿滁河规划内的房屋实施拆迁，据此纪要，2013年7月25日六合粮食购销公司程桥分公司通知被上诉人搬迁，南京市六合区程桥办事处于7月30日实施拆迁行为，后遭被上诉人阻止。被上诉人与六合粮食购销公司程桥分公司签订的河南粮站租赁合同期限为2013年5月1日至2014年4月30日，南京市六合区程桥街道办事处于7月30日实施拆迁，该时间位于租赁合同期限内，被上诉人依法应享有拆迁补偿。至于租赁合同迁让纠纷一案，与本案属于不同的法律关系，审理结果彼此不受影响。二、六合区拆迁补偿适用的政策是六政规（2013）4号、5号文件，上述文件规定，停产停业损失、设备拆除、安装和搬运费用的计算方式是按照“货币补偿金额”为基数，而“货币补偿金额”是指房屋、附属物和土地三项补偿金之和，一审法院的计算方式具有依据。客观上讲，被上诉人自2008年起一直承租河南粮站，至拆迁时止，河南粮站只有被上诉人一家生产经营，程桥分公司并未开展经营活动，无设备、物品在其中存放。按照相关政策规定，停产停业损失和设备拆除、安装、搬运费用665776元应全部归属被上诉人所有。扣除12万元后，上诉人还应支付被上诉人545776元。一审判决已考虑到租赁合同约定的承租面积，按照比例分摊了补偿金，充分维护了上诉人的利益。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
周惠春向一审法院起诉请求：六合粮食购销公司程桥分公司与其上级六合粮食购销公司给付各项拆迁补偿费用共710776元。
一审法院认定事实：2008年4月18日，周惠春与六合粮食购销公司程桥分公司（原六合县程桥粮油管理所）签订一份租赁协议，约定由周惠春承租六合粮食购销公司程桥分公司所有的河南粮站现有的库房和附属房屋开办南京飞华印花厂；租期自2008年5月1日至2013年5月1日止；前三年租金每年8000元，后两年每年6000元。租赁期满后，双方又续签租赁合同一份，约定周惠春承租六合粮食购销公司程桥分公司仓库两间，建筑面积400平方米，租期自2013年5月1日至2014年4月30日止；租金每年6000元。合同还约定在租赁期间，周惠春对租赁财产进行维护和保养，费用由周惠春自负；双方公用道路、场地等其他财产损坏的，由周惠春负责进行维修；如遇国家或各级政府规划拆迁的，该合同无条件解除。2012年9月7日，南京市六合区人民政府办公室作出关于滁河防洪治理工程征地拆迁协调会纪要，决定对沿滁河规划内房屋实施拆迁，河南粮站在滁河整治工程规划拆迁范围内，需整体拆迁。2013年7月25日，六合粮食购销公司程桥分公司依据租赁合同的约定通知周惠春：因政府规划需要解除租赁合同，并要求周惠春两个月搬迁。2013年7月30日，程桥街道办事处拆除周惠春租赁的厂房少部分屋面，后遭周惠春阻止。2015年2月4日，程桥街道办事处与南京市六合区粮食局暨六合粮食购销公司签订一份征迁补偿协议书，约定由程桥街道办事处合计补偿给六合粮食购销公司（程桥粮食购销公司开办企业）河南粮站征迁补偿款5402508元，其中经江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估：补偿总金额4736732元（含装饰装修及附属物补偿费772417元，土地补偿金3113867元），搬家奖励50000元，设备拆除、安装和搬运费378939元（按补偿总金额的8%计算），停业、停产损失236837元（按补偿总金额的5%计算）。河南粮站房屋总面积合计1065.5平方米，其中周惠春租赁的厂房面积为390平方米。经一审法院现场勘察，并经双方当事人确认以及调查证人，装饰装修及附属物补偿表中确认属于周惠春所有的项目为：室外水泥地100平方米，补偿金额11000元；围墙200平方米，补偿金额30000元；地砖60平方米，补偿金额4800元；喷塑1700平方米，补偿金额25500元，空调2台，补偿金额400元；太阳能热水器1台，补偿金额200元；洗脸台2只，补偿金额100元，青苗费6000元，合计78000元。2016年春节前，周惠春和六合粮食购销公司双方协商由六合粮食购销公司暂付周惠春120000元，周惠春将承租房屋交付拆迁，现涉案房屋已被拆除。一审法院认为：周惠春承租六合粮食购销公司下属六合粮食购销公司程桥分公司的河南粮站房屋经营印花厂期间，遇滁河防洪整治规划需拆迁，周惠春合法的拆迁补偿利益应受法律保护。虽然租赁合同约定承租400平方米房屋，没有提及厂区道路等附属土地面积，但周惠春承租房屋用于生产经营，不可能不包含相应的附属道路及场地使用权，且租赁合同中约定周惠春负有维修双方公用道路、场地的义务。而程桥街道办事处补偿给六合粮食购销公司的搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失是根据补偿总金额按一定比例计算所得金额，故周惠春所享有的上述费用应包含相应的装饰装修及附属物补偿费、土地补偿金在内的比例所得金额，而不仅限于承租的厂房所获得补偿的比例所得金额。一审法院依据周惠春实际承租的厂房面积与河南粮站被拆迁房屋总面积相比，其应得的搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失利益应按此比例享有，即以实际承租面积390平方米/房屋总面积1065.5平方米（36.6%），对拆迁搬家奖励、设备拆除、安装和搬运、停产、停业损失合计665776元进行分配，则周惠春应享有其中的243691元。同时，六合粮食购销公司还应给付周惠春所有的附属物补偿款78000元，两项费用合计321691元。扣已给付120000元，六合粮食购销公司仍需给付201691元。六合粮食购销公司程桥分公司系六合粮食购销公司下属企业，其不承担本案给付义务。判决：一、六合粮食购销公司于判决生效之日起十日内给付周惠春201691元。二、驳回周惠春超出部分的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。周惠春提交具有六人签名的《证明词》一份，用以证明自2008年以来在河南粮站只有被上诉人周惠春开办的飞华印花厂生产经营，也只有飞华印花厂的机械设备和物品，河南粮站无任何经营、设备、物品，因此拆迁补偿协议中设备拆除、安装及搬运费以及停业损失应当全部补偿给被上诉人。六合粮食购销公司认为该证据系证人证言，因证人未出庭，对其真实性无法确认，且该份书证的证明目的与本案无关。因该证据属于证人证言，在证人未到庭的情况下，本院对该证据的真实性、关联性、证明力不予认定。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：周惠春与六合粮食购销公司程桥分公司签订的《六合区粮食局财产租赁合同》第三条第（二）款第9项约定，租赁期间，租赁财产如遇国家或各级政府规划拆迁的，合同无条件解除，乙方无条件退还承租财产，甲方按实际租期退还余期租金，但不承担其他任何费用，所有补偿归甲方所有，与乙方无关。2016年2月4日，六合粮食购销公司程桥分公司(甲方)与周惠春（乙方）签订《协议书》一份，约定周惠春于2016年2月3日下午让出河南粮站内所有使用房屋及厂房，交由甲方拆除，房屋全部拆除后，甲方预付乙方机械搬迁、营业损失及乙方提出因先行拆除部分房瓦所造成机械损失、业务损失等补偿款合计12万元整，待人民法院判决或双方协调达成一致协议后，依法结算，多退少补。程桥街道滁河防洪治理拆迁办公室于2013年7月1日发布《拆迁公告》。
本院认为，周惠春承租六合粮食购销公司程桥分公司的河南粮站房屋经营印花厂期间，遇滁河防洪整治规划需拆迁。虽双方签订的《六合区粮食局财产租赁合同》约定所有补偿归六合粮食购销公司程桥分公司所有，但其后双方另行达成协议，约定由六合粮食购销公司程桥分公司预付周惠春机械搬迁、营业损失及其他补偿款项12万元，其余款项依判决或双方协商多退少补，该费用亦实际支付，故应视为双方就拆迁补偿问题达成新的合意，周惠春应享有一定的拆迁补偿权益。六合粮食购销公司上诉称周惠春提起本案诉讼时双方的租赁合同关系已经终止，故其不应享有拆迁补偿利益，该上诉请求不具有法律依据，本院不予支持。六合粮食购销公司还上诉称一审判决将房屋、装饰装修及附属物、土地等三项的全部补偿金作为被上诉人参与补偿金分配的基数予以考虑，存在错误；对此本院认为,设备拆除、安装和搬运费用、停产停业损失的计算标准系由拆迁部门确定，一审判决将其作为基数计算承租人享有的拆迁利益，并在考虑实际承租面积占房屋总面积的基础上，结合本案情况，确认被上诉人应获得的相应拆迁补偿，亦无不当。
综上所述，六合粮食购销公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4363元，由南京市六合区粮食购销公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年九月二十五日
书 记 员 郭旭冬