广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法南民二初字第260号
原告东莞市聚赢置业有限公司，住所地：广东某，注册号：XXX。
法定代表人李艾英，系该公司总经理。
委托代理人周翔，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。系该公司员工。
委托代理人张玲悦，系广东汉章律师事务所律师。
被告刘乾环，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证：XXX。
被告邱鹏，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX，身份证：XXX。
上述两被告的共同委托代理人段冰，系广东章禹律师律师所律师。
上述两被告的共同委托代理人李统明，系广东林德律师事务所律师。
第三人李良玉，男，1970年2月20日出生，汉族，住XXX，身份证：XXX。
原告东莞市聚赢置业有限公司诉被告刘乾环、邱鹏、第三人李良玉居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李惠筠适用简易程序独任审判，在2014年4月14日公开开庭审理。原告的委托代理人张玲悦、周翔，被告邱鹏及被告刘乾环、邱鹏的共同委托代理人段冰、李统明到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告刘乾环于2013年10月16日致电原告员工黄球英了解案涉物业东莞市东城区景湖花园六期华景路8座C梯502房的成交价格及相关情况。2013年10月19日黄球英第一次约见被告去实地察看案涉物业。2013年10月20日上午，原告员工黄影珠带两被告查看了物业。当天下午被告刘乾环致电原告员工黄球英，要求其与产权人进行洽谈。黄球英接受被告刘乾环的委托后，核实了案涉物业的产权资料。2013年10月22日，原告员工周翔约定被告及产权人李良玉在原告处进行洽谈，但是当时三方并未签约，并再次去察看了案涉物业。2013年10月24日，原告员工周翔带被告邱鹏到广东汉章律师事务所就案涉物业的风险与交易咨询了律师。后被告以风险大为由要求再考虑而未签约。2013年12月下旬，被告利用原告提供的信息与产权人私下进行了交易。原告认为，其作为居间方，向被告提供了房源信息及订立合同的机会，被告私下与业主完成买卖交易，构成违约，被告应按照二手房交易习惯支付成交价格179万的3%的居间代理费53700元。为此，原告诉至法院请求：1、被告支付居间代理费53700元并自起诉之日按银行同期贷款利息双倍支付逾期付款的违约金至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。
两被告辩称，一、两被告与原告没有签订包括类似居间合同性质在内的任何协议，原告也没有提供核心价值服务，双方不构成居间合同法律关系，依法不应该收取居间服务费。二、原告未促成合同成立的原因非被告造成，其从事居间活动支出的必要费用也不当由被告承担。三、原告并非独家代理销售，也并非独家掌握该房源信息与机会，被告通过其他中介服务公司获取同一房源信息合法正当，被告并没有利用原告提供的该信息与机会，不违背诚实信用原则。被告作为消费者享有自由选择“物美价廉”的居间服务提供方，被告通过其他居间服务提供方与第三人达成交易，不存在任何问题。原告从开始带被告去看楼到交易不能完成，都没有向被告提出过收费的请求，而一直都是说促成交易完成后才收费。
经审理查明，原告于2013年1月30日注册成立，其称收到第三人李良玉传真案涉房屋东莞市东城区景湖花园（蓝郡）华景路8座C梯502号房（以下简称“案涉房屋”，该房屋于2011年5月6日登记在李良玉的名下，共同共有人是施乌钗）的信息，要求挂牌出售，双方没有签订合同。被告邱鹏辩称原告主动联系被告，刚好其有买房意向，在电话沟通后，原告的员工于2013年10月份两次带被告去实地察看案涉房屋。后因案涉房屋有消费贷款180万元，被告担心交易有问题，原告的员工带被告去咨询律师，被告没有在原告的协调下与第三人李良玉签订合同。
2013年12月11日，被告邱鹏在经纪方东莞市民共房地产经纪有限公司的促成下与第三人李良玉、案外人施乌钗就案涉房屋签订了房地产买卖合同，约定案涉房屋以182万成交。同日，被告邱鹏向第三人李良玉交付了10000元定金。2013年12月20日，被告刘乾环与第三人李良玉、案外人施乌钗签署了《房屋交接确认书》，同日被告邱鹏支付了东莞市民共房地产经纪有限公司中介代理费5000元。2014年1月3日，案涉房屋登记到被告刘乾环名下。
原告申请证人某某英出庭佐证，本院依法予以准许。
证人某某英（身份证号码：XXX）的庭审证言是：证人某某告的员工，于2013年10月份曾带被告去看案涉房屋；在第一次看房后次日，证人某某同事周翔与两被告、第三人一起在原告的会议室协商案涉房屋的交易价格问题，最后双方对179万元交易没有异议，交易方式是一次性付款；因为案涉房屋有消费贷款180万元，被告担心交易有问题，要求先咨询律师再落实交易的事情；后来的事情就由其同事周翔与被告邱鹏进行沟通；证人某某跟被告说过需要收中介费的问题。原、被告对证人某某的真实性予以确认。两被告辩称原告没有为被告解决交易风险的问题，最终是另外一家中介公司协调，由第三人自行赎楼后，双方才达成房屋买卖交易的。
原告提交的《东莞市房地产中介行业存量房交易收费项目及标准（范本）》显示：房地产经纪机构的居间服务费收费标准为成交价×3%。原告提交的《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务费的通知》第六条显示：房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金；房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收。两被告对原告提交的上述证据的真实性予以确认，但关联性不予确认，认为服务费应当由委托人与经纪人商定，原被告双方未协商确定过中介服务费，双方不存在居间合同关系。
另查，被告邱鹏与被告刘乾环是夫妻关系。
以上事实，有原告提交的产权资料、结清证明、契税完税证、购房发票联、通话跟进记录、两被告在案涉物业的照片、《东莞市房地产中介行业存量房交易收费项目及标准（范本）》、《国家计划委员会建设部关于房地产中介服务费的通知》，被告提交的定金收据、房地产买卖合同及附件、房屋交接确认书、扣账划款授权委托书、佣金收款收据、结婚证，及本案开庭笔录等在案佐证。
本院认为，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向法院提交书面答辩状和任何证据，应视为放弃质证及抗辩的权利，因此而产生的法律后果应由第三人自行承担。本案的争议焦点有二：一、原、被告之间是否存在居间合同关系。二、被告是否需要支付原告居间代理费用。
对于第一个争议焦点。根据《中国人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告在知道被告有购房意向之后，向被告提供了第三人的房屋信息，也带被告去现场察看了案涉房屋，并且为被告与第三人提供了协商房屋买卖事宜的场所，为解决被告在买卖交易的风险问题，带被告去咨询律师。原告上述行为符合居间合同中向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的情形，因此，虽然原、被告之间没有签订书面的居间合同，但是双方已经实际上形成了居间合同关系。
对于第二个争议焦点。居间合同为有偿合同。对于委托人向居间人给付报酬的条件，如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定，则应依当事人的约定作出认定。如果居间合同没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条和四百二十七条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当支付报酬，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，判断支付居间费的依据为是否促成合同成立。结合原被告的举证情况和庭审辩论意见，原告没有为被告解决案涉房屋有消费贷款的问题，导致最后被告没有在原告的协调下与第三人签订房屋买卖合同。原告没有证据证明对案涉房屋是独家代理。被告辩称在其他中介公司也有介绍案涉房屋的情况，且在经纪方东莞市民共房地产经纪有限公司的协调下，由原房主自行赎楼，解决了其担心的风险问题后与第三人李良玉、案外人施乌钗就案涉房屋签订了房地产买卖合同。因此，当卖方即第三人将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方即被告通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，被告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。原告没有促成合同成立的，不得要求被告支付居间代理费用。
本案中，原告虽未促成合同成立，但为履行居间合同而支出的必要费用仍可请求被告支付。考虑到原告曾两次带被告察看案涉房屋，协调被告与第三人商议房屋买卖事宜，以及带被告咨询律师，付出了必要的劳务，故本院酌定两被告向原告支付劳务费用1000元。原告超过上述金额的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告邱鹏、刘乾环在本判决发生法律效力之日起五内向原告东莞市聚赢置业有限公司支付1000元。
二、驳回原告东莞市聚赢置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费571元，由原告东莞市聚赢置业有限公司负担560元，被告邱鹏、刘乾环负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李惠筠
二〇一四年五月二十八日
书记员 胡翠芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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