安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第00844号
原告：莫云鹏，男，1987年2月15日出生，汉族，安徽省合肥市庐阳区人力资源与社会保障局工作人员。
委托代理人：汪勇，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：陶良园，安徽金亚太律师事务所实习律师。
被告：张祝，女，1982年8月16日出生，汉族，合肥市逍遥津小学教师。
委托代理人：张荣良，男，1954年3月8日出生，汉族，系张祝父亲。
原告莫云鹏与被告张祝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月14日立案受理，依法由审判员陆翠玲适用小额诉讼程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告莫云鹏委托代理人汪勇，被告张祝委托代理人张荣良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莫云鹏诉称：2012年6月22日，张祝将其位于南国花园绿庭居＊＊＊房屋出租给莫云鹏，并签订租赁合同一份，合同约定租期自2012年6月23日至2013年6月22日，房屋租金为每月1600元，莫云鹏预付2000元押金。租期届满后，张祝将其房屋继续出租给莫云鹏，租金上调至每月1700元，莫云鹏按张祝要求一次性支付2013年7月1日至2014年6月30日的有线电视使用费288元、供暖供热费1400元及物业费844元。2013年12月1日，双方经协商约定，莫云鹏将租金付至2014年2月22日止，在此期间房屋若出租给他人，则张祝应将余下的房屋租金、有线电视使用费、供暖供电费、物业费及租房押金返还给莫云鹏。2014年1月2日，张祝以每月1800元的价格将房屋出租给他人，然而张祝不履行约定，拒将余下费用返还莫云鹏。经多次协商未果，莫云鹏诉至法院，请求判令：1、张祝立即返还莫云鹏房租2700元、租房押金2000元、有线电视使用费142元、供暖供热费690元及物业费416元，合计5948元；2、张祝承担本案诉讼费用。
张祝辩称：1、2012年6月13日，其与莫云鹏签订租赁合同一份，将房屋出租给莫云鹏作为办公使用，合同期限从2012年6月23日到2013年6月22日。合同到期后莫云鹏要求续租一年，租赁时间从2013年6月23日至2014年6月22日，其收取了莫云鹏半年的租房款10200元，虽然续租合同未签，但其考虑已成事实合同，莫云鹏又一直租住，且合同又有连续性，在其多次上门要求续签莫云鹏就是不签的情况下，其就不再要求续签。2013年12月份对方突然打电话要求退租，合同第六条第四款约定，乙方提前解除租赁合同或合同没到租赁期限，乙方提前要求终止租赁（注：如乙方单方面要求提前搬出，在不退还押金的基础上，需再付三个月租金以补偿对甲方造成的损失），在这种情况下，其找到莫云鹏要了二个月的租金3400元作为赔偿，且当时莫云鹏已经在别处另行租房。2、2013年12月1日的协议是其父亲张荣良在被逼无奈的情况下签字的，当时对方有三个人在场，要打张荣良，亳州路派出所出警并和双方进行了谈话，对方后来向张荣良赔礼，张荣良如果不签字，莫云鹏就不交钥匙也不搬出，张荣良是在被胁迫的情况下签字。3、莫云鹏第二年实际租住的时间是七个月，从2013年6月23日至2014年1月1日，按照合同计算，莫云鹏还要补偿张祝3400元，以及租房看房打车费282元，总计3682元。
经审理查明：2012年6月13日，张祝与莫云鹏签订租赁合同一份，合同约定：张祝将私有的坐落在南国花园绿庭居＊＊＊房屋出租给莫云鹏作办公使用，租赁期限从2012年6月23日至2013年6月22日，月租金为1600元，在莫云鹏租住房屋期间，由莫云鹏承担水费、电费、天燃气费、物业管理费、有线电视费、电话费、上网费、三供（供热水、供暖气、供冷气）等费用，双方议定在莫云鹏入住前需向张祝支付押金2000元，此押金莫云鹏不可作房租抵押，待合同期满后，在房屋没有损坏，各项费用没有拖欠的情况下，如数退还。2012年6月22日，张祝收取莫云鹏租房押金2000元。
租赁合同期满后，莫云鹏继续承租该房屋，租金上调至每月1700元，双方未签订书面租赁合同。2013年5月24日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2013年12月22日期间租房款10200元，2013年9月18日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2014年6月22日期间物业费820元和楼道灯费24元，2013年9月27日，张荣良代张祝收取莫云鹏2013年6月23日至2014年6月22日期间有线电视费288元和供暖供热费1400元。2013年12月1日，双方达成协议一份，内容为：一、现和房东张祝协商再付3400元整续约至2月22日，1月22日未租出房屋，继续交付后四个月房租；二、在此期间如果双方将房屋租出，退还剩余房租、供暖、物业费、有线电视费、两千元押金。除押金外，其余费用与一下房客协商，房东协助协商。房东张荣良代女儿张祝在该协议上签字确认。庭审中张祝确认收到莫云鹏依据该协议交付的3400元。莫云鹏实际承租至2014年1月1日，房屋交付时张祝确认房屋没有损坏、各项费用亦未拖欠。2014年2月14日，莫云鹏诉至本院，要求判如所请。
另查明：南国花园绿庭居＊＊＊房屋所有权人是张祝。租赁合同、押金收条、2012年12月6日出具的租房款收条上的张祝签名均为张荣良所写，张荣良代张祝于2013年5月24日收取莫云鹏租房款10200元，张荣良代张祝于2013年9月18日收取莫云鹏物业费820元、楼道灯费24元，张荣良代张祝于2013年9月27日收取莫云鹏有线电视费288元、供暖供热费1400元，张祝对此均知晓并认可。
另：2014年1月2日，张祝与胡绮签订租赁合同一份，合同约定：张祝将私有的坐落在南国花园绿庭居＊＊＊房屋出租给胡绮作办公使用，租赁期限从2014年1月2日至2016年7月1日，月租金为1800元，胡绮第一次需向张祝缴纳半年租金10800元。
以上事实由莫云鹏提供的莫云鹏与张祝签订的租赁合同、押金收据、租房款收据、有线电视费和供暖供热费收据、物业费和楼道灯费收据、协议、张祝与胡绮签订的租赁合同，张祝提供的房地产权证复印件及当事人陈述予以证明。
本院认为：张祝与莫云鹏签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，该合同为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张祝与莫云鹏的签订的《租赁合同》期限届满后，双方在没有继续签订新的房屋租赁合同的情况下，租金上调至每月1700元，仍然由莫云鹏继续租用该房屋，双方为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。关于张祝抗辩莫云鹏在租赁合同期满后续租一年（自2013年6月23日起至2014年6月22日止），因双方无书面合同且莫云鹏不予认可，故对该抗辩意见不予采信。关于张荣良于2013年12月1日代女儿张祝签字的协议对张祝是否有效的问题，首先庭审中张祝对其父亲张荣良的签字不予认可，抗辩张荣良是在被胁迫的情况下在该协议上签字，但未提供证据证明；其次张荣良虽未取得张祝书面授权，但张荣良作为张祝父亲，实际参与了房屋租赁合同的签订以及租金、押金、物业费、楼道灯费、有线电视费、供暖供热费的收取，且张祝对上述行为均予知晓认可，莫云鹏有理由相信张荣良具有代理权，故张荣良在该协议上代张祝签字的行为有效，该协议内容对莫云鹏、张祝具有法律约束力。莫云鹏向张祝支付了2013年12月23日至2014年2月22日期间的租金3400元（1700元／月×2个月），其实际承租至2014年1月1日止，张祝确认房屋交付时没有损坏，各项费用没有拖欠，且张祝已于2014年1月2日将房屋出租给胡绮，张祝应返还莫云鹏租房押金2000元及其支付的2014年1月2日至2014年2月22日期间的房屋租金2700元，故对莫云鹏要求张祝返还租房押金2000元和剩余租金2700元的诉讼请求，本院予以支持；关于莫云鹏诉请的有线电视使用费、供暖供热费及物业费，因双方在2013年12月1日的协议中约定，如房屋租出，其余费用与下一房客协商，房东协助协商，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张祝于本判决生效之日起十日内返还原告莫云鹏租房押金2000元和租金2700元，共计4700元；
二、驳回原告莫云鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由原告莫云鹏负担5元，被告张祝负担20元。
本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。
审判员 陆翠玲
二〇一四年四月九日
书记员 陈丽娟