湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初1318号
原告：汉口银行股份有限公司黄石分行，住所地湖北省黄石市黄石港区黄石大道861号。
法定代表人：邹立宏，该公司负责人。
委托诉讼代理人：王蕾，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦振宗，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：吴锋。
被告：胡新红。
被告：鄂州国泰置业有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。
法定代表人：王太平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李云能，该公司职工。
原告汉口银行股份有限公司黄石分行（以下简称汉口银行黄石分行）与被告吴锋、胡新红、鄂州国泰置业有限公司（以下简称国泰置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉口银行黄石分行的委托诉讼代理人王蕾、秦振宗到庭参加了诉讼；被告吴锋、胡新红经本院公告送达开庭传票，被告鄂州国泰置业有限公司经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉口银行黄石分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴锋立即向原告偿还借款本金人民币122331.75元、利息11905.49元、罚息2680.95元、复利1067.56元，本息合计137985.75元（本息暂计算至2017年10月10日，从2017年10月11日起以人民币122331.75元为基数，按照年利率8.085%计收罚息至本息全部清偿之日止）；2、判令被告胡新红对上述贷款本金及利息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告吴锋提供抵押的位于鄂州市花湖开发区华山村二十四组佰利花园（国泰综合楼）1单元1904号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、判令被告国泰置业公司对被告吴锋的全部债务承担连带责任保证；5、本案案件受理费及原告为实现债权所支付的公告费、保全费、律师费等诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2012年3月13日，原告与被告吴锋、胡新红、国泰置业公司签订编号为b6120112000071的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》。合同约定：被告吴锋向原告汉口银行黄石分行贷款168000元，用以购买被告国泰置业公司开发的位于鄂州市花湖开发区华山村二十四组佰利花园（国泰综合楼）1单元1904号房屋，从2012年3月13日至2022年3月13日，贷款利率为基准年利率上浮10%。被告吴锋如未能按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%。还款方式为等额本息还款，自实际放款之日的次月开始按月偿还贷款本息。被告国泰置业公司愿为被告吴锋履行本合同项下贷款本息在贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以原告吴锋为抵押人的房屋他项权利证书原件交吴锋执管之日后2年的期间内承担阶段性连带责任保证。被告吴锋连续3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。被告胡新红作为共同还款人在合同上签字确认。合同还约定，被告吴锋以其上述所购房屋为本合同项下债务的履行提供抵押担保。当贷款到期（包括被宣布提前到期）被告吴锋未予清偿的，原告有权行使抵押权。该宗抵押业务办理了商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约于2012年3月13日向被告吴锋发放贷款168000元。嗣后，被告吴锋未按约偿还本息，2017年3月20日，原告向被告吴锋发函宣布上述合同项下的贷款全部提前到期。截至2017年10月10日，被告吴锋拖欠原告贷款本金122331.75元、利息11905.49元、罚息2680.95元、复利1067.56元，本息合计137985.75元。为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特起诉至人民法院。
被告吴锋、胡新红、国泰置业公司未到庭答辩。
原告汉口银行黄石分行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告因未到庭无法进行质证。根据原告提供的证据，本院认定事实如下：2012年3月13日，原告与被告吴锋、胡新红、国泰置业公司签订《个人住房（商业用房）借款／担保合同》。合同约定：被告吴锋向原告汉口银行黄石分行贷款168000元，用以购买被告国泰置业公司开发的位于鄂州市花湖开发区华山村二十四组佰利花园（国泰综合楼）1单元1904号房屋，从2012年3月13日至2022年3月13日，贷款利率为基准年利率上浮10%。被告吴锋如未能按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%。还款方式为等额本息还款，自实际放款之日的次月开始按月偿还贷款本息。被告国泰置业公司愿为被告吴锋履行本合同项下贷款本息在贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以原告吴锋为抵押人的房屋他项权利证书原件交吴锋执管之日后2年的期间内承担阶段性连带责任保证。被告吴锋连续3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。被告胡新红作为共同还款人在合同上签字确认。合同还约定，被告吴锋以其上述所购房屋为本合同项下债务的履行提供抵押担保。当贷款到期（包括被宣布提前到期）被告吴锋未予清偿的，原告有权行使抵押权。该宗抵押业务办理了商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约于2012年3月13日向被告吴锋发放贷款168000元。嗣后，被告吴锋未按约偿还本息，2017年3月20日，原告向被告吴锋发函宣布上述合同项下的贷款全部提前到期。截至2017年10月10日，被告吴锋拖欠原告贷款本金122331.75元、利息11905.49元、罚息2680.95元、复利1067.56元，本息合计137985.75元。
本院认为，原告汉口银行黄石分行与被告吴锋签订的《个人住房（商业用房）借款／担保合同》合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告按约履行放贷义务后，被告吴锋未能按约履行还款义务的行为构成违约，汉口银行黄石分行有权按合同约定宣布借款提前到期并要求吴锋立即偿还剩余的全部借款本息，故本院对于原告要求被告吴锋偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。合同约定汉口银行黄石分行追索债权而产生的包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用由吴锋承担，现汉口银行黄石分行要求被告承担为实现债权已实际支付的公告费、保全费、律师代理费的主张符合合同约定，故该项诉讼请求本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款／担保合同》，胡新红作为共同还款人，有义务对全部贷款承担连带清偿责任；国泰置业公司与汉口银行黄石分行形成合法有效的保证合同关系，合同约定：“保证期间自本合同项下贷款发放之日起至办妥正式抵押登记手续，并将以贷款人为抵押人的房屋他项权利证书原件交贷款人执管之日后2年。保证范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）”，由此，国泰置业公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，而抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，故国泰置业公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。关于预购商品房抵押的优先受偿权问题，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质。根据《中华人民共和国物权法》相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故原告对涉案房屋在拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴锋于本判决生效后五日内支付原告汉口银行股份有限公司黄石分行借款本金人民币122331.75元；
二、被告吴锋于本判决生效后五日内支付原告汉口银行股份有限公司黄石分行截止2017年10月10日的利息人民币15654元及2017年10月11日起至借款本息实际清偿之日止，按《个人住房（商业用房）借款／担保合同》约定方式计算的利息、罚息；
三、被告吴锋于本判决生效后五日内支付原告汉口银行股份有限公司黄石分行律师费10754.91元；
四、被告胡新红、鄂州国泰置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告汉口银行股份有限公司黄石分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2988元、公告费260元、财产保全费1270元，合计4518元，由被告吴锋、胡新红、鄂州国泰置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 许卫武
人民陪审员 董晓慧
人民陪审员 岑 智
二〇一七年十月二十四日
法官 助理 何 雷
书 记 员 余松泉