北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初617号原告（反诉被告）简东南，女，1988年12月8日。委托代理人严海艳，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）首都师范大学科德学院，住所地北京市大兴区榆垡镇榆祥路**号。法定代表人李宝山，董事长。委托代理人侯惠焱，男，1974年8月16日出生，首都师范大学科德学院职工。委托代理人琚海波，男，1988年10月10日出生，首都师范大学科德学院职工。原告（反诉被告）简东南与被告（反诉原告）首都师范大学科德学院（以下简称：科德学院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简东南的委托代理人严海艳，被告科德学院的委托代理人侯惠焱、琚海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）简东南诉称：我与科德学院于2015年7月19日就我在科德学院内租房并经营酸奶店等事宜达成一致：房屋租赁期限自2015年7月20日起至2016年7月19日止，租金为20000元。我于2015年10月30日向科德学院交付了全部租金20000元，科德学院出具了收据。2015年12月9日，科德学院擅自中止了租赁合同，并将我经营的酸奶店强行关闭，导致酸奶店无法经营。科德学院的行为构成了严重违约，给我造成了相当大的经营损失。为维护我的合法权益，故起诉要求法院判令：一、被告停止妨害，将承租房屋交付原告继续使用；二、被告向原告支付停业期间员工工资支出损失、利润损失、租金损失和过期原材料损失等营业损失（自2015年12月9日起，至被告将房屋实际交付原告使用之日止），截至起诉时暂计26650元；三、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）科德学院答辩并反诉称：简东南自2014年5月18日起租赁我单位商业街C7场地用于经营酸奶店，租期为2014年5月18日至2015年5月17日，年租金为41800元。租赁期限届满之后，2015年7月19日经协商一致，租期从2015年7月20日至2016年7月19日，年租金为65000元，且租金应在2015年10月8日前交清。2015年10月30日，我单位将欠费通知发给简东南，要求其于2015年11月6日前将租金交齐，简东南签字认可。当天简东南将部分租金20000元交至我单位，我单位出具了相关的票据。2015年12月2日我单位再次将欠费通知发给简东南，要求简东南于2015年12月8日15时前交齐所欠费用，否则将停止营业，我单位重新招商。简东南对此欠费通知签字并认可，但并未按期交齐费用。故我单位于2015年12月9日停止租赁。简东南至今未交清相关费用并拒绝腾退房屋，其违约给我单位造成了租金、占用费损失故我反诉要求：一、判令我与简东南解除租赁合同；二、简东南支付房屋使用费及利息至实际腾退之日止（自2015年5月18日起算，按每天178.08元，利息按年利率0.49%计算）；三、诉讼费由反诉被告承担原告（反诉被告）简东南针对被告（反诉原告）科德学院的反诉答辩称：我不欠科德学院任何费用，不同意科德学院的反诉请求。经审理查明：2013年，简东南与科德学院就房屋租赁事宜经协商后达成一致，签订《房屋租赁合同》，约定简东南承租科德学院生活服务区C区7号房屋，租期为2013年5月18日至2014年5月17日，房屋年租金为38000元。该《房屋租赁合同》期限届满后，科德学院（甲方）与简东南（乙方）又于2014年5月18日签订了《场地租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的场地位于商业街C7号（以下简称：C7房屋），出租场地面积共33平方米，数量为1间；该场地租赁期限为12个月，自2014年5月18日至2015年5月17日；乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作为经营酸奶店使用；押金10000元，乙方在租赁期间无违约、违规行为，租赁期满后甲方予以无息退还；租金41800元/年；……合同还对双方的权利义务、场地修缮和使用、场地转让与转租、合同的变更解除中止、场地交付及收回的验收、违约责任、争议解决等方面进行了约定。合同签订后，简东南继续在科德学院C7房屋经营“漫时光”酸奶店。2015年4月17日，简东南向科德学院交纳2015年5月18日至2015年7月17日房租8360元，科德学院向简东南出具收据。2015年5月18日《场地租赁合同》约定的租赁期限届满后，简东南与科德学院就其继续租赁C7房屋一事进行口头协商，但未达成书面协议。2015年10月30日，科德学院后勤管理办公室向欠费商户发出《通知》（以下简称：通知一），内容为：“你店所欠我校房屋租金应于2015年10月8日前交清，现已逾期。望抓紧时间交费，限你店于11月6日前交齐所有费用，否则，后果自负。”简东南在此通知一下方空白处签名。当日，简东南向科德学院交纳房租20000元。科德学院就此出具收据：今收到酸奶店交来房租（2015.7.20-2016.7.19）贰万元整。2015年12月2日，科德学院后勤管理办公室、招标办公室再次向欠费商户发出通知《通知》（以下简称：通知二），内容为：“你店所欠我校房屋租金应于2015年10月8日前交清，现已逾期。此前，对你店欠费情况，我校曾多次敦促交费，但未果。现再次通知你店必须于2015年12月8日15：00前交齐所欠费用，否则，将停止营业，我校重新招商。”简东南亦在此通知二下方空白处签名。2015年12月9日，科德学院与简东南共同将C7房屋上锁，简东南经营的酸奶店停业。C7房屋系由科德学院自建而来。本案在审理过程中，经本院释明，科德学院为证明《场地租赁合同》合法有效，提交了北京市大兴区榆垡镇人民政府于2013年7月8日出具的证明复印件。该证明内容为：位于北京市大兴区榆垡镇榆祥路10号的地块（面积：425亩）由北京国融远景投资有限公司购置，产权方为首都师范大学科德学院，用地性质为教育用地。建设用地规划许可证、国有土地使用证、房屋所有权证等手续在办理过程中。但除该证明外，科德学院未提交C7号房屋建筑物产权证明或合法批建手续。上述事实，有《房租租赁合同》、《场地租赁合同》、收据、《通知》、证明及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，科德学院与简东南之间的《场地租赁合同》实际为房屋租赁合同。在法庭辩论终结前，科德学院出租给简东南的房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设，故科德学院、简东南之间签订的《场地租赁合同》应属无效。因《场地租赁合同》无效，故本院对简东南要求继续履行合同的诉讼请求、对科德学院要求解除合同的反诉请求，均不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。科德学院在未取得相关审批手续的情况下建造C7房屋并将之租赁给简东南，简东南在未核实科德学院C7房屋产权证的情况下即与科德学院签订租赁合同，双方对于合同无效均有过错。关于简东南要求科德学院赔偿营业损失的诉讼请求，因租赁合同已属无效，简东南自身对此亦存有过错，且2014年之后双方并未再签订租赁合同，故本院对此部分诉讼请求不予支持。双方所签订的《场地租赁合同》虽属无效，但简东南应参照合同约定的租金标准向科德学院支付房屋占用期间的使用费。简东南主张其与科德学院经口头协商一致约定C7房屋2015年7月20日至2016年7月19日年租金为20000元，其已经完成支付租金的义务。本院就此主张进行简要分析：首先，简东南就此主张仅提交了科德学院2015年10月8日出具的收据，而未能就双方关于租金协商等事宜进一步举证，此证据作为孤证而未能形成证据链条。且科德学院为证明此收据仅表示其收取了简东南的部分租金，提交了C14C6场地承租人北京榆垡芳雷商店（水店）的《场地租赁合同》及两份收据，表明水店亦是分两次交齐租金，而每次科德学院出具的收据抬头均为：今收到水店交来房租（2015.7.20-2016.7.19）……，收据并未因租金未交齐而特别注明。其次，简东南主张年租金降低的原因为C7房屋客流量下降、丧失地理位置优势。但对比简东南与科德学院2013年、2014年签订的租赁合同，两年间C7房屋租金呈上涨之势。虽地理位置优势有所减弱，但如此大的租金降幅亦难与生活常理相符。再次，庭审中科德学院为证明其催交行为提交了通知一和通知二，简东南对此两份通知的真实性认可，但主张通知上的签名仅表示对文件的知晓，已交清租金之承租人亦需在其上签名。若依简东南之主张，两份通知的对象应该相同，但对两份通知进行比较，通知一中签名人包括简东南在内的11名承租人，而通知二的签名人减少至包括简东南在内的8名承租人，且两份通知抬头均写明“欠费商户”，故此两份通知应是仅针对尚未交清租金之承租人而发放，进而可以推断，直至2015年12月2日简东南仍未付清租金。故对简东南诉称已交清2015年7月20日至2016年7月19日租金的主张，本院不予支持。而科德学院就其主张的双方口头约定年租金为65000元，除其陈述外未提交其他证据予以佐证，故本院亦不予采信。因双方未能就2015年7月20日之后的租金标准协商一致，本院参照《场地租赁合同》的约定年租金41800元计算2015年7月20日至2015年12月8日的占有使用费。因简东南已经向科德学院支付租金20000元，在扣除2015年7月20日至2015年12月8日的占有使用费16259元（日租金114.5元，共142日）后，剩余租金应由科德学院予以返还。同时，科德学院已无继续扣留押金10000元的依据，故上述费用应一并返还。关于科德学院反诉要求简东南给付自2015年5月18日起房屋租金及占用费的诉讼请求。合同无效之后，简东南丧失占用C7房屋之法律基础，应当腾退房屋，因未腾退房屋给科德学院造成损失的，应支付相应的房屋占用费，但简东南已付清2015年5月18日至2015年12月8日的房屋占用费，故对科德学院主张的此部分诉讼请求本院不予支持。2015年12月9日起，双方将C7房屋上锁，简东南未联系科德学院取回物品仍占用C7房屋，应当向科德学院支付占用费。但因简东南未实际使用该房屋经营，故对房屋占用费本院予以酌减。关于科德学院要求简东南支付场地占有使用费利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）简东南的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）简东南给付被告（反诉原告）首都师范大学科德学院位于商业街C7房屋占有使用费（自二〇一五年十二月九日起按每日四十五元八角计算至实际腾退之日止）；三、被告（反诉原告）首都师范大学科德学院返还原告（反诉被告）简东南押金一万元、租金三千七百四十一元（于本判决生效之日起十日内履行）；四、驳回被告（反诉原告）首都师范大学科德学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四百六十六元，由原告（反诉被告）简东南负担（已交纳），反诉案件受理费三百元，由被告（反诉原告）首都师范大学科德学院负担一百五十元、由原告（反诉被告）简东南负担一百五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 璨代理审判员 孙 鹏代理审判员 樊振国二〇一六年六月十六日书 记 员 王美雪