福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第2694号
原告（反诉被告）张建新，男，1954年5月5日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。
委托代理人王志君、朱国森（均系特别代理），福建佘云律师事务所律师。
被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，住所地莆田市荔城区。
法定代表人周文贵，执行董事。
委托代理人陈新云、傅静晶（均系特别代理），福建升恒律师事务所律师。
原告（反诉被告）张建新与被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理。依法由审判员黄晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张建新的委托代理人王志君与被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司的委托代理人陈新云、傅静晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月1日，原告与被告的前身即原莆田万家惠购物广场有限公司（下称莆田万家惠公司）签订《店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号、面积为26.56m2的店面一间出租给莆田万家惠公司使用；租赁期限自2009年6月1日起至2021年4月30日止；每月租金1200元（人民币，下同），自本合同生效之日起每年租金以上年度租金为基数按6%的幅度递增；每三个月支付一次租金，莆田万家惠公司应于每季度的第一个月的5日之前向原告提供的银行账号存入租金，若未能按时支付租金，超过的时间应向原告支付月20‰的违约金；自合同签订之日起，双方不得中途无故解除合同，否则需赔偿因违约而给对方造成的全部损失，且在赔偿之后需继续履行合同；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方不承担违约赔偿责任等内容。合同签订后，被告起初尚能按约履行，却于2014年3月20日向原告发出《通知函》一份，告知将于2014年4月1日起停付租金，提前终止租赁合同。故请求判令：一、确认被告向原告发出的落款时间为2014年3月20日的解除租赁关系的《通知函》无效；二、被告继续履行原、被告于2009年6月1日签订的《店面租赁合同》，并支付自2014年4月1日起至6月30日止的租金4635.81元（1514.97元＋1514.97元＋1605.87元）及该款自2014年4月6日起至付清之日止按月利率20‰计算的违约金。
被告答辩并反诉称，2009年6月1日，原告与莆田万家惠公司签订《店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号、面积为26.56m2的店面一间出租给莆田万家惠公司使用；租赁期限约为12年，每月租金1200元，每三个月支付一次租金等内容。莆田万家惠公司承租后用于开设新华都电器专卖店，因周边经营环境发生重大变化、电商崛起对实体卖场造成严重冲击、员工工资保险费用等大幅上调、消费严重不足等原因造成情势重大变更，致使被告无法实现合同目的。被告遂于2011年1月关闭上述专卖店，并于2014年3月20日发函通知原告要求解除租赁关系。被告承租上述租赁物后与另案受理的莆田市涵江区市场建设管理服务中心所有的一层市场进行改造并整体利用，本案讼争租赁物仅为整体利用卖场中的一间店面，租赁场地已发生重大变化，原告要求继续履行的前提已不存在，故反诉请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告于2009年6月1日签订的《店面租赁合同》，反诉被告立即接收讼争租赁物；二、反诉原告自愿赔偿给反诉被告以两个月租金为限额的违约金。
原告就被告反诉请求辩称，原告与被告的前身签订的《店面租赁合同》有效，被告应按合同约定行使权利履行义务。被告以周边经营环境发生重大变化、经营卖场亏损严重等为由并于2011年1月关闭卖场，单方要求提前解除合同，没有事实及法律依据。在合同履行过程中，并未出现不可归责于双方当事人原因发生的重大变化，即不存在情势变更情形，应驳回反诉原告要求解除合同的反诉请求。
在本案审理过程中，原告张建新在本院指定的举证期限内就本诉对其主张提供以下证据：
1．房屋所有权证一份。欲证明：坐落涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号、面积为26.56m2的店面一间系原告所有，原告系本案适格的主体。
2.《店面租赁合同》一份。欲证明：2009年6月1日，原告与莆田万家惠公司签订《店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号、面积为26.56m2的店面一间出租给莆田万家惠公司使用；租赁期限自2009年6月1日起至2021年4月30日止；每月租金1200元，自本合同生效之日起每年以6%的幅度递增一次；每三个月支付一次租金，莆田万家惠公司应于每季度的第一个月的5日之前向原告提供的银行账号存入租金等内容。
3.莆田市涵江区人民法院（2013）涵民初字第2423号民事判决书一份、照片七张。欲证明：被告承租本案讼争租赁物后与案外人莆田市涵江区市场建设管理服务中心所有的一层市场进行改造并整体利用至今，不存在讼争租赁物于2011年1月起已闲置的事实。
4、《通知函》一份。欲证明：被告以讼争租赁物用于开设的新华都电器专卖店开业后亏损严重，租赁物处于闲置状态为由，于2014年3月20日向原告发出《通知函》一份，违法通知提前解除租赁合同。
对原告就本诉提供的上述证据，被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司质证认为：对上述证据1、2的真实性，合法性、关联性均无异议。对证据3中民事判决书的真实性无异议，但该判决书认定的事实已发生重大变化，被告于2013年8月23日搬出讼争租赁房屋，并于同日将租赁物的钥匙一并交还给案外人莆田市涵江区市场建设管理服务中心（该案外人所有的一层市场与讼争租赁物连成一体）；对照片的真实性有异议。对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，被告确实无法继续履行租赁合同。
本院审查认为，原告就本诉提供的上述证据1、2、3、4真实、有效，形成完整的证据链条，能够证明所要待证的事实，均予以采信。
被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司在本院指定的举证期限内就本诉对其主张提供以下证据：
1．《店面租赁合同》一份。欲证明：本案的租赁事实。
2．《通知函》一份。欲证明：被告通知原告因其无法实现合同目的，要求解除租赁合同。
对被告就本诉提供的上述证据，原告张建新质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性无异议，但对《通知函》的内容有异议，被告亏损无事实依据，且不属于法定解除合同的事由，被告单方通知原告提前解除合同缺乏事实及法律依据，该《通知函》应认定为无效。
本院审查认为，被告就本诉提供的上述证据1真实、有效，予以采信。证据2虽系真实，但只能证明被告于2014年3月20日为解除租赁合同发函给原告，不能证明原、被告之间租赁关系已解除。
在本案审理过程中，被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司在本院指定的举证期限内就反诉对其主张提供的证据与就本诉提供的上述证据一致。
原告（反诉被告）张建新在本院指定的举证期限内就反诉对其主张提供的证据与就本诉提供的上述证据一致。
诉讼期间，被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司向本院提出申请，要求对讼争租赁物现场进行勘验。欲证明：讼争租赁物场地已清空、处于闲置状态，讼争租赁物可返还。
本院依被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司的申请，于2014年11月20日至涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号进行现场勘验，制作勘验笔录，并于庭审时向原、被告出示上述勘验笔录。
原告张建新质证认为：对勘验笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，该笔录可证明讼争租赁物内堆放杂物若干，且与其他12坎店面及案外人莆田市涵江区市场建设管理服务中心的一层市场连为一体，无法返还。
被告莆田市新华都万家惠购物广场有限公司质证认为：对勘验笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。
根据双方诉辩情况，并征求到庭双方当事人意见，归纳本案争议焦点如下：一、本案租赁合同是否应当解除？二、原告主张违约金有无依据、是否合理？
围绕上述争议焦点，本院分析认定如下：
一、关于本案租赁合同是否应当解除的问题。
原告认为，原、被告于2009年6月1日签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告应当依约全面履行权利义务。被告单方提出提前解除合同不符合法定、约定解除事由及情势变更的条件。第一，原、被告双方在合同中仅约定“自合同签订之日起，双方不得中途无故解除合同，否则需赔偿因违约而给对方造成的全部损失，且在赔偿之后需继续履行合同”，并未约定解除的事由。第二，合同签订后，原告一直依约履行，不存在《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条规定的解除合同的法定事由。第三，被告主张合同解除的原因，不符合最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。1.被告主张周边环境发生重大变化、经营策略发生重大调整，于2011年1月关闭租赁物用于开设的卖场，但并未提供相应证据予以证明，且被告至2013年8月14日仍占有使用讼争租赁物。2.被告自2009年5月9日至今在讼争租赁物所在地20米处开设一家经营同类商品的莆田市新华都万家惠购物广场有限公司凯丰店，故不存在被告主张的周边环境无法持续经营的可能。3.被告并未提供证据证明客观情况发生了其在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。4.双方租赁关系成立后，如何使用租赁物系被告的权利，租赁物空置系其对使用权的处分，不能以场地搬空、未正常使用主张租赁关系解除。第四，被告承租上述租赁物后将其门、墙等拆除与另案受理的莆田市涵江区市场建设管理服务中心所有的一层市场进行改造并整体利用，至今未恢复原状，讼争租赁物无法进行返还。综上，本案租赁合同不应解除。
被告认为，原、被告于2009年6月1日签订的《店面租赁合同》虽合法有效，但因周边环境发生重大变化、经营策略发生重大调整，被告公司经营亏损，无法实现合同目的并继续履行合同。被告遂于2014年3月20日发函通知原告要求解除租赁关系。故被告反诉要求以承担违约责任的方式解除合同，应予支持。虽然讼争租赁物的墙体、门被拆除，但被告完全可以恢复原状，但原告有义务配合指出租赁物的具体位置，租赁物具备可以返还的条件。
本院认为，在合同履行期间，被告以经营亏损为由于2014年3月20日发《通知函》给原告通知解除双方租赁合同，并于2014年7月4日向本院提出反诉，要求以承担违约责任的方式解除合同。虽然合同解除权是一种形成权，在解除通知到达对方时即行成立，但《合同法》没有赋予违约方单方解除合同的权利，原、被告双方也未对提前解除合同达成一致意见。本案原告并未违约，也无法定和约定解除合同的事由，且也未出现致使不能实现合同目的的情形，讼争租赁物的现状也不符合返还的条件，本案租赁合同不应解除。被告以经营亏损，无法实现合同目的，无法继续履行合同等为由，主张要求提前解除本案租赁合同，也不符合情势变更的原则，故被告的反诉请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。
二、原告主张违约金有无依据、是否合理？
原告认为，原、被告于2009年6月1日签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，被告应当依约按期支付租金。被告自2014年4月1日起未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付讼争租金自2014年4月6日起至付清之日止按按月利率20‰计算的违约金，合理合法，应予支持。
被告认为，其自愿支付给原告拖欠的租金，但原告要求被告支付高额的违约金，不合法、不合理，应调整违约金标准。
本院认为，莆田万家惠公司与原告签订的《店面租赁合同》系双方的真实意思表示，是合法有效的，应受到法律保护。2009年10月，莆田万家惠公司被收购并成立莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，即本案被告。根据上述合同的约定，被告应每三个月支付一次租金，且于每季度的第一个月的5日之前向原告提供的银行账号存入租金，若未能按时支付租金，超过的时间应向原告支付月20‰的违约金，但被告于2014年4月5日之前未按合同约定的期限及金额向原告支付租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告主张本案的违约金合法有据，应予支持。
经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：
2009年6月1日，原告与莆田万家惠公司签订《店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号、面积为26.56m2的店面一间出租给莆田万家惠公司使用；租赁期限自2009年6月1日起至2021年4月30日止；每月租金1200元，自本合同生效之日起每年租金以上年度租金为基数按6%的幅度递增；每三个月支付一次租金，且于每季度的第一个月的5日之前向原告提供的银行账号存入租金，若未及时支付租金，超过的时间应向原告支付月20‰的违约金；自合同签订之日起，双方不得中途无故解除合同，否则需赔偿因违约而给对方造成的全部损失，且在赔偿之后需继续履行合同；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方不承担违约赔偿责任等内容。合同签订后，原告依约交付上述租赁物。2009年10月，莆田万家惠公司被收购并成立莆田市新华都万家惠购物广场有限公司，即本案被告。在合同履行过程中，被告以租赁物用于开设的新华都电器专卖店开业后亏损严重，于2011年1月关闭，租赁物处于闲置状态为由，于2014年3月20日向原告发出《通知函》一份，并于2014年4月1日起停付租金，要求提前终止租赁合同。原告多次向被告催讨自2014年4月1日起至同年6月30日止的租金计4635.81元未果，致诉讼。
诉讼期间，本院依被告的申请，于2014年11月20日至涵江区涵华西路2＊0号（农贸市场二期）店面21号进行现场勘验，本案讼争的租赁物因被告的使用，已与案外人莆田市涵江区市场建设管理服务中心所有的一层市场和他人所有的租赁物连为一体，成为一整片场地，现场无法确认本案讼争的租赁物。勘验场地内已基本搬空，仅堆放被告闲置的货架若干、废弃空调两部及未清理的垃圾若干。
综上所述，本院认为，本案的民事法律关系为房屋租赁合同纠纷。莆田万家惠公司与原告签订的《店面租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方均应按照约定履行各自的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期间，莆田万家惠公司的权利义务转让给被告承继，但被告未按合同约定的期限及金额向原告支付租金，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告请求被告按约支付自2014年4月1日起至2014年6月30日止拖欠的租金及其自2014年4月6日起至付清之日止按月利率20‰计算的违约金，合法有据，予以支持。本案租赁合同明确约定租赁期限，为定期租赁合同。现租赁期限尚未届满，《合同法》没有赋予违约方单方解除合同的权利，本案原告并未违约，被告也未与原告协商达成解除合同的一致意见，且未出现法定和约定解除合同的事由，讼争租赁物的现状也不符合返还条件。原告要求确认解除租赁合同的通知无效，合法有据，予以支持。本案的《通知函》不发生合同解除的效果，故被告以经营亏损，无法实现合同目的，无法继续履行合同为由抗辩主张，并反诉请求以承担违约责任的方式提前解除租赁合同，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司于二○一四年三月二十日向原告（反诉被告）张建新发出的解除租赁合同的通知无效；
二、被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给原告（反诉被告）张建新自二○一四年四月一日起至二○一四年六月三十日止的租金人民币四千六百三十五元八角一分及该款自二○一四年四月六日起至判决确定的支付之日止按月利率千分之二十计算的违约金，并继续履行与原告（反诉被告）张建新于二○○九年六月一日所签订的《店面租赁合同》；
三、驳回被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司的反诉请求。
如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，反诉案件受理费人民币2250元，计人民币2275元，由被告（反诉原告）莆田市新华都万家惠购物广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 黄 晖
二〇一四年十二月十九日
书记员 傅玉萍
附：本案相关的法律法规及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》
第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：
（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；
（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；
（三）违反财产报告制度的；
（四）违反限制高消费令的；
（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；
（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。
人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。
失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。
失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。