四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终916号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省彭山仁吉食品有限公司。住所地眉山市彭山县凤鸣镇易埝村。
法定代表人：舒全武，董事长。
委托诉讼代理人：寸辉，四川盛豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩伟，四川盛豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：仁寿县文林镇粮油食品站。住所地眉山市仁寿县文林镇文林路。
法定代表人：巫福德，站长。
委托诉讼代理人：肖辉明，四川三江汇律师事务所律师。
四川省彭山仁吉食品有限公司（以下简称仁吉公司）为与仁寿县文林镇粮油食品站（以下简称文林粮站）房屋租赁合同纠纷一案，四川省仁寿县人民法院作出（2013）仁寿民初字第2128号民事判决后，文林粮站不服上诉至本院，本院经审理后作出（2015）眉民终字第112号民事裁定，将案件发回重审，四川省仁寿县人民法院另行组成合议庭进行审理后作出（2015）仁寿民初字第2314号民事判决。现仁吉公司不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，于2016年10月17日进行了公开开庭审理。仁吉公司的委托诉讼代理人寸辉、韩伟，文林粮站法定代表人巫福德及委托诉讼代理人肖辉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仁吉公司上诉请求：1.撤销原判第二项、第四项，判令文林粮站支付装饰装修损失407.7万元、租金损失及搬迁损失203万元；2.文林粮站支付租金536670元的利息损失（按银行同期贷款利息计算）。事实和理由：1.原审错误认定了本案《租赁合同》的性质，否认了双方房屋租赁的真实意思表示。2.仁吉公司在租赁房屋的使用过程中对房屋进行了装饰维修，而因文林粮站提前解除合同导致无法继续使用，给上诉人造成的损失应由文林粮站予以赔偿。政府已将赔偿款支付给文林粮站，故文林粮站应将上诉人所得部分支付给承租方。3.在原一审庭审中，在原审法院的主持下双方达成了赔偿协议，由文林粮站支付仁吉公司拆迁损失等680万元。该协议是双方真实意思表示，合法有效。虽原审法院未予出具调解书，但双方对于赔偿数额的一致确认应予认可。
文林粮站辩称，1.征收房屋价值的补偿与奖励均应由产权人所得。至于仁吉公司应得搬迁损失以及停产损失等，原审法院已经判决足额补偿。2.仁吉公司提交的损失证据不能证明其实际损失。原一审诉讼中虽制作了调解笔录，但因未经国有资产管理部门批准和人民法院出具调解书，故其不具法律约束力。并且当事人在调解中所作出的让步，不能作为判决的依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
文林粮站向一审法院起诉请求：1.确认《租赁合同》无效，解除双方的租赁合同关系，返还租赁房屋；2.确认仁吉公司应付文林粮站租金23万元，文林粮站赔偿仁吉公司损失20万元。仁吉公司向一审法院提出反诉请求：1.判令文林粮站赔偿各项损失共计920.818万元；2.确认土地储备中心对建筑物的赔偿款归仁吉公司所有。
一审法院认定事实：1990年7月27日，仁寿县计经委、财政局、税务局、城建局、农业银行、工商银行、粮食局联合下发仁粮发（1990）字第034号《关于下达专项贷款建仓计划的通知》，对粮仓规模、投资计划、税费解缴等作了规定，第三条“建仓贷款由县粮食局统一向县工商银行和农业银行贷款，按计划拨各建设单位，主体外的超深基础、省粮局图纸设计费另结”，第四条：“税费解缴：按川粮发（1990）21号省计经委、财政厅、税务局、粮食局联合通知由财政拨给的简建费按规定标准修建的，简易粮食仓库由省列入全民其他投资计划，不征建筑税和其他费用执行。”2007年9月4日，仁寿县文林镇粮油食品站向仁寿县粮食局提交《关于招商引资的报告》，因欠缴职工养老保险和医疗保险数十万元，报批出租二油厂内的仓库。同月13日，仁寿县粮食局批复“同意你站出租闲置仓房，依法依规签订租用协议。”2007年9月6日，文林粮站与仁吉公司之间签订《租赁合同》，合同第一条：“文林粮站将二油厂内主库3-10号仓库永久性出租给仁吉公司经营使用（含仓库占地和公摊面积共9.57亩）。”合同第二条：“仁吉公司一次性付给文林粮站永久性经营使用费捌拾万元。”合同第五条：“今后仓库由仁吉公司处置，与文林粮站无关，……”合同签订后，仁吉公司按约定向文林粮站交纳租金80万元。双方履行合同至2012年7月19日，仁寿县人民政府作出仁府发（2012）24号《关于县城老城区工业用地收储的实施意见》，对收储范围、主体、程序、步骤以及补偿标准和办法进行了规定。2013年4月10日，仁寿县人民政府仁府定字第9号《仁寿县人民政府常务会议决定事项通知》指出该批次收储涉及的四川省仁寿粮油收购储运公司、仁寿县文林镇人民政府粮油食品站属于县粮食局下属的全资国有单位，由县国资局负责严格按照国有资产处置政策完善相关手续……研究制定上述两家单位收储资金的使用方案报县政府审定后执行，妥善解决好遗留问题，确保稳定。2013年5月20日，文林粮站向仁吉公司送达书面《终止租赁合同的通知》，载明：“……当时我站参加会议的李副站长口头通知了你们解除租赁合同，现再一次书面通知你公司在本月25日前，来我站协商解除租赁合同。”2013年6月6日，文林粮站与仁吉公司签订《协议》，约定仁吉公司在2013年6月26日前先行搬出，将财产交文林粮站代为拆迁。后双方因赔偿款项未能协商一致，仁吉公司未搬出承租房屋。
一审法院另查明，作为租赁合同项下的租赁物仓房已于2014年5月予以拆除。在原一审过程中，原审法院于2014年2月11日组织双方当事人进行调解，因形成的协议内容涉及国有资产处置，原审法院分别于2014年2月17日和4月8日向仁寿县国资局、仁寿县粮食局发出公函，要求对方出具书面意见。
一审法院认为，文林粮站与仁吉公司之间签订的《租赁合同》是名为租赁实为买卖合同，双方约定文林粮站将库房永久性出租给仁吉公司经营使用，这违反了租赁期限最长不得超过二十年的法律规定，且租赁物涉及国有资产，双方约定今后仓库由仁吉公司处置，与文林粮站无关。而对国有资产的处置非经法定程序并经有关部门批准是无效的。可见双方订立合同的目的及其约定违反了法律强制禁止性规定，双方签订的《租赁合同》应为无效合同。无效合同自始无效，不存在解除问题，故对文林粮站要求解除合同的主张不予支持。由于租赁标的物房屋已于2014年5月由政府有关部门予以拆除，故仁吉公司应以二十年租赁期限向文林粮站支付租金至标的物拆除时止。仁吉公司所交租金余额部份由文林粮站退还。仁吉公司在履行合同过程中，客观上遭受到了一定损失，故文林粮站自认支付仁吉公司损失补偿20万元的主张原审法院予以支持。仁吉公司对其主张的改造和维修等损失945.69万元没有提供充分证据予以证明，且重大的对标的物的改动和维修应经出租人同意，故应承担举证不能的后果。仁吉公司要求确认文林粮站与仁寿县土地储备中心所签订的补偿协议中的款项归己方所有，因该款项的给付主体是案外第三人，此款项并非合同一方当事人因过错行为给对方当事人所造成的损失，原审法院对此主张不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十三第和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1、文林粮站于判决生效后十日内退还仁吉公司租金（经营使用费）536670.00元；2、文林粮站于判决生效后十日内支付仁吉公司损失补偿费20万元；3、驳回文林粮站的其他诉讼请求；4、驳回仁吉公司的其他反诉请求。一审本诉受理费11800元，反诉受理费76250元，共88050元，由文林粮站负担44025元，由仁吉公司负担44025元。
双方在二审中均未提交新证据。本院二审查明的基本事实与一审一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。
二审另查明，在（2013）仁寿民初字第2128号案件审理过程中，原审法院曾组织双方进行调解，达成了终止租赁合同返还租赁物，并由文林粮站赔偿仁吉公司680万元（退还租金及利息106万元、搬迁损失94万元、维修、修建损失324万元、终止合同租金价差补偿156万元）损失的调解协议。但该协议因未获粮油公司上级主管部门批准而未能出具调解书。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案《租赁合同》的性质及效力如何；2.政府征收房屋支付的搬迁安置补偿、停产损失及奖励款应由谁享有；3.仁吉公司因解除合同所受损失应当如何确认。
关于第一个问题。
文林粮站与仁吉公司签订《租赁合同》将其库房永久性出租给仁吉公司使用，从双方在诉讼中的陈述以及合同条款来看并无买卖合同的意思表示，故该合同的性质属租赁合同。对此原审法院关于本案名为租赁合同实为买卖合同的认定错误，二审予以纠正。但因该约定违反了合同法关于租赁期限最长不得超过二十年的规定，故超过二十年的部分无效。虽租赁合同约定“今后仓房由乙方处置，以甲方（文林粮站）无关”，从诉讼中争议双方对该约定的理解来看，其并非系双方对租赁物所有权的处置的约定，故不存在违反法律禁止性规定而无效的情形。对此原审判决定性错误，二审亦予以纠正。对此，仁吉公司该上诉理由成立，本院予以支持。
关于第二个问题。
依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，赔偿款的受益人为被征收房屋所有权人（及被征收人）。仁吉公司并非房屋的所有权人，故其并非该条例项下的被征收人。其不能依据该条例取得政府的补偿款。其只能依据与文林粮站的租赁合同关系向文林粮站主张赔偿。故上诉人仁吉公司所主张的政府发放的搬迁安置赔偿款及停产停业损失等属其所有的上诉理由不成立，应予驳回。
关于第三个问题。
虽在（2013）仁寿民初字第2128号案件审理中粮油公司与中远公司达成了调解协议，但该协议所载明的内容系双方了达成调解协议或者和解的目的而作出的意思表示，不能作为文林粮站在诉讼中的自认，在未经人民法院出具调解书确认的情况下，不具强制效力。故该协议所确认的680万元的赔偿金额不能作为判决认定仁吉公司损失的依据。对于仁吉公司因文林粮站提前解除合同所遭受的损失，还是应当依据仁吉公司在诉讼过程中所提交的证据予以认定。现仁吉公司在诉讼所提交证据尚不足以证明其损失为680万元。但文林粮站提前解除合同的行为确系违约且给仁吉公司造成一定损失，故对文林粮站自认承担仁吉公司停产及搬迁损失20万元，本院予以认可。仁吉公司该上诉理由不成立，应予驳回。
综上，原审判决虽对合同性质及效力的认定错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费58306元，由四川省彭山仁吉食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 部
审判员 李 迪
审判员 张澌岷
二〇一六年十一月十七日
书记员 陈乐奕