广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法观民初字第1638号
原告（反诉被告）ＸＸ。
委托代理人肖体勇，广东商达律师事务所律师。
委托代理人张雅慧，广东商达律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨水生。
委托代理人付伟，广东中熙律师事务所律师。
委托代理人刘刚，广东中熙律师事务所律师。
上列原告ＸＸ与被告杨水生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人肖体勇，被告的委托代理人付伟、刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月28日原告与被告签订《商户承包合同》，约定原告承租被告观澜街道办俪人世界富佳百货商场1楼A区144号商铺，面积为54平方米，用于经营皮鞋，每月租金3，240元，合同自2016年5月30日期满。合同签订后，原告缴纳两个月押金6，480元及装修分摊费2万元，装修店面、购买货架等共花费20，000元。2013年4月在经营期间，因被告经营不善，铺面反复招租，自2013年4月起，被告在未征得原告等租户的同意下，将商场部分商铺打掉，弄得原告承租的商铺周围到处都是砖头泥巴，装修嘈杂声，环境十分差，致使原告生意一落千丈。此种状况一直持续到2013年6月份，原告见环境无改善，便向被告提出应予以降租，双方协商多次未果。2013年6月16日被告在未通知原告的前提下，将原告价值5万元的鞋子收走，解除双方的合同。原告认为，双方的合同是租赁合同关系，对原告显失公平，应属无效。被告在未通知原告的前提下擅自解除合同，私自处置原告的财产，给原告造成的损失应予以赔偿。请求法院判决：1、原、被告双方于2012年8月28日签订的《商户承包合同》无效；2、被告返还原告鞋子500双，若不能返还则赔偿损失5万元；3、被告赔偿原告装修损失20，000元；4、被告退回原告装修分摊费2万元，2个月的押金6，480元。以上四项诉讼请求共计96，400元，减去拖欠租金4，860元，被告应支付原告91，540元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、双方签订的合同是承包经营合同，不是房屋租赁合同，应为合法有效。合同内容包括专柜维修、经营项目、合作方式、费用分担、原告促销员管理、商品管理、营业管理、铺位管理等内容。因此双方为承包关系。原告在被告开办的经营实体范围内从事经营活动，原告没有独立营业执照，由被告统一出具销售发票；二、原告欠付租金，属于严重违约，被告有权解除合同，并没收合同保证金，有权要求原告承担因违约造成的一切损失。根据合同约定，原告对铺位负责内部装修，按来装去丢的原则，所有费用由原告承担。被告收取原告装修分摊费是双方自愿基础上达成真实意思表示，用于商场的公共装修，但原告因违约造成合同无法履行，应承担因违约造成的一切损失；三、原告要求被告返还鞋子没有事实依据。原告自行撤离，被告没有扣押原告的鞋子。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，双方签订合同约定由原告承包经营富家百货商场1楼A区144号铺位，用于经营皮鞋。每月承包租金3，240元，公共费用648元，合计每月缴纳费用3，888元。合同还约定原告应于每月5日前缴纳各项费用，逾期按每日3%收取滞纳金。原告于2013年5月开始以经营状况不佳为由，延迟交付承包租金费用，至6月15日已拖欠2个月承包租金费用。请求法院判决：1、原告支付被告2013年5月-6月承包租金7，760元，按每日万分之五支付滞纳金（从2013年6月5日计至实际清偿之日）；2、本案诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告欠被告租金4，860元，在起诉状中扣除，所以被告的反诉没有依据。
经审理查明，被告杨水生系深圳市龙华新区观澜富佳百货经营者。
2012年8月28日原、被告双方签订《商户承包合同》，约定被告同意将深圳市观澜街道办俪人世界富佳百货商场1楼A区144号建筑面积约为54平方米的铺位由原告负责提供经营所需的设备设施、商品和铺位销售人员，共同组成承包经营实体；原告在场地内负责内部装修，按来装去丢的原则，所有费用由原告承担；原告在场地内限于经营品牌皮鞋；被告按每平方米60元向原告收取每月租金，每月租金总额为3，240元；被告按每平方米12元向被告收取公共照明、电梯及空调分摊费，公共卫生管理费648元／间向被告收取；原告每月5号前向被告交纳租金及其他应交费用（逾期按每天3%收取滞纳金，超过当月15号不交租金，被告有条件取消合同并收回经营权，视原告违约处理，并没收原告合同保证金，原告不得以任何理由不服从，并在三天内撤出被告商场，被告收回原告所经营的铺位）；原告在合同签订时，向被告交纳保证金6，480元，在合同期内由于原告原因造成合同不能如期执行的，按原告单方终止合同论，除保证金不予退还外，被告保持追究原告违约责任的权利；合同期至2016年5月30日。
2012年8月28日原告向被告缴纳押金6，480元，同日缴纳装修分摊费20，000元。
2013年6月17日被告向原告发出通知，内容为：“你专柜未按合同规定期限缴纳2013年5月、6月租金，水电及管理等相关租赁费用，根据合同规定，我司现对你专柜进行清场撤柜处理，因上述相关费用未缴引起的所有后果由你专柜自行负责承担，我司保留追究相关法律责任的权利”。
庭审中，原告确认自2013年5月开始未向被告缴纳相关费用。
再查，涉案房屋尚未取得房屋产权证明，亦未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有商户承包合同、收据、通知及庭审笔录予以证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商户承包合同》约定被告将其经营的深圳市龙华新区观澜街道办富佳百货其中的1楼A区144号建筑面积约为54平方米的铺位交付给原告使用、收益，由原告向被告支付租金，双方签订的合同性质应依法认定为房屋租赁合同，即出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋未取得房屋产权证明，亦未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《商户承包合同》因违反国家法律的强制性规定，依法应认定无效。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告依法应向原告返还其收取的装修分摊费人民币20，000元及押金6，480元。
关于原告主张的鞋子损失，因原告无证据证明被告取走原告500双鞋的事实，对该项请求本院不予支持。
关于装修损失问题。在合同无效的情况下，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然被告对原告提交的装修票据不予认可，但是考虑到装修的客观实际，本院结合原告向本院提交的金额共计8，215元装修收款收据以及本案装修的使用时间、双方的过错程度，酌定被告支付原告装修损失3，000元。
关于被告的反诉请求。根据被告提交的2013年6月17日发出的通知内容，被告于当日对原告进行清场撤柜处理，故原告的占有使用费计算至2013年6月17日止。根据双方合同约定原告应向被告支付2013年5月至6月17日占有使用费6，091.20元（3，888元＋3，888元×17天／30天）。关于被告主张的滞纳金请求缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）杨水生于2012年8月28日签订的《商户承包合同》无效；
二、被告（反诉原告）杨水生自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）ＸＸ返还装修分摊费人民币20，000元；
三、被告（反诉原告）杨水生自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）ＸＸ返还押金人民币6，480元；
四、被告（反诉原告）杨水生自本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）ＸＸ支付装修损失人民币3，000元；
五、原告（反诉被告）ＸＸ自本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）杨水生支付2013年5月1日至6月17日占有使用费6，091.20元；
六、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）杨水生的其他反诉请求。
如原、被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1，044元，由原告负担708元，被告承担336元，该费用原告已预交；反诉受理费人民币12.50元，由原告负担9元，被告承担3.50元，该费用被告已预交。上述费用抵扣后，被告应向原告支付人民币327元，由被告在履行本判决时径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 黄 小 华
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 简少琼（兼）
书 记 员 邓 燕 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。