上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第130号
原告上海盖玉贸易有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人沈忠华，经理。
委托代理人徐伟明，上海市诚建成律师事务所律师。
被告中华人民共和国上海出入境边防检查总站，住所地上海市。
法定代表人施健，总站长。
被告中华人民共和国浦江出入境边防检查站，住所地上海市。
法定代表人陆卫兵，站长。
上列两被告共同委托代理人胡洁，上海市锦天城律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人刘怡，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海盖玉贸易有限公司（以下简称“盖玉公司”）与被告中华人民共和国上海出入境边防检查总站（以下简称“上海边检总站”）、中华人民共和国浦江出入境边防检查站（以下简称“浦江边检站”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盖玉公司的委托代理人徐伟明，被告上海边检总站、浦江边检站的共同委托代理人胡洁、刘怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盖玉公司诉称，2004年5月1日，浦江边检站与上海龙冶建筑材料有限公司（以下简称“龙冶公司”）签订《场地租借协议书》，由龙冶公司租借宝山区淞南镇通南路XXX号的场地，场地面积41.88亩，租期自2004年5月1日至2009年4月30日止。之后，龙冶公司在场地上建造建筑物等，投资近2，000万元，并将租借事项让渡于盖玉公司。2005年，上海边检总站将包括通南路XXX号在内的地块用于民警住宅用地开发，提出与盖玉公司提前终止场地租借协议。当时在通南路，龙冶公司承租的场地最大，投入最多，实际使用场地只有近6个月，但在上海边检总站、浦江边检站多次做工作的情况下，作出重大让步，帮助清退场地上的承租户，只获得75万元的赔偿。浦江边检站又与盖玉公司签订退租搬迁协议，约定，将江杨南路XXX号（原江杨南路XXX号）5亩场地租借给盖玉公司，并同意通南路地块开发完成后如有街面用房对外出租，盖玉公司在同等条件下可享有优先租赁权。2014年4月14日，上海边检总站与上海宝房（集团）大楼物业管理有限公司（以下简称“大楼物业公司”）签订租赁合同，将5，859.11平方米的商业用房出租给大楼物业公司，租期自2014年4月20日至2019年4月19日，总租金为1，050万元，而大楼物业公司转租给其他承租户，平均价格为每天每平方米4.53元，5，800平方米五年的租金收益为47，950，050元，租金差额为37，450，050元。盖玉公司认为自己的优先承租权被侵犯，退租搬迁协议是盖玉公司与浦江边检站所签，上海边检总站是浦江边检站的直接上级，又是系争房屋的权利人，故起诉要求上海边检总站、浦江边检站赔偿经济损失37，450，050元。
被告上海边检总站、浦江边检站共同辩称，第一，上海边检总站与大楼物业公司签订租赁协议，是由政府介入化解矛盾，不是经营谋利的市场行为，当时上海边检总站对合同相对方没有决定权和选择权。第二，2014年5月，上海边检总站取得房地产权证，时间在与大楼物业公司签订租赁合同之后。第三，2006年1月，浦江边检站与盖玉公司经法院调解，就补偿问题已经达成一致。第四，盖玉公司已于2011年被吊销营业执照，丧失了经营行为能力。综上，不同意盖玉公司的诉讼请求。
经审理查明，2004年5月1日，浦江边检站（当时名称为中华人民共和国上海出入境边防检查站）与龙冶公司签订《场地租借协议书》，约定浦江边检站将位于宝山区淞南镇通南路XXX号场地出租给龙冶公司使用，租赁期限从2004年5月1日起至2009年4月底止，年租金每亩2万元。协议签订后，浦江边检站将场地交付给盖玉公司。2005年3月，通南路1－99号农场土地经批准作为民警住宅用地进行开发。浦江边检站于2005年7月15日发出终止租赁协议清退通知。2005年10月25日，浦江边检站向盖玉公司发通知，要求于2005年11月20日搬迁完毕。
2005年11月18日，浦江边检站（甲方）与盖玉公司（乙方）签订《关于上海盖玉贸易有限公司（即龙冶建筑材料有限公司）退租搬迁协议书》，双方对乙方应付的租赁费、水电费，甲方应付的垫资款等进行了结算，约定乙方于2005年12月31日前将原租赁场地上的单位、建筑物搬出拆除，个别单位来不及搬出的，在不影响甲方项目开发的前提下延迟至2006年1月30日前全部搬出。协议第三条约定，乙方要求甲方另外提供一块土地给乙方（拟定地点江杨南路XXX号，共五亩地），帮助乙方撤出通南路地块，该地块租赁协议另签。协议第四条约定，甲方同意在甲方通南路地块开发完成后如有街面用房对外出租，乙方在同等条件下可享有优先租赁权。协议签订后，因龙冶公司未按约搬出，浦江边检站起诉至本院。本院在审理该案过程中，主持双方调解，双方于2006年1月26日自愿达成调解协议：浦江边检站补偿龙冶公司75万元，根据龙冶公司的要求，该款支付给盖玉公司；龙冶公司、盖玉公司现使用的捷强物流有限公司仓库，在不影响开发施工的前提下，于2006年4月底前搬迁完毕，其他部分于2006年2月底前搬迁完毕等。
2011年5月21日，盖玉公司被工商行政管理部门吊销营业执照。
2014年5月17日，上海边检总站经核准登记为通南路XXX号等房屋的权利人，建筑面积总计1，984.37平方米。同日，上海边检总站经核准登记为通南路XXX号等房屋的权利人，建筑面积总计3，874.79平方米。
审理中，盖玉公司为证明自己的主张，向本院提供大楼物业公司与承租户签订的部分《房屋租赁合同》，证明2014年4月上海边检总站与大楼物业公司签订租赁协议，将5，859.16平方米的商铺（32套）出租给大楼物业公司，五年租金总额1，050万元，大楼物业公司再将这些商铺转租给他人。上海边检总站、浦江边检站表示，2014年4月与大楼物业公司签订了租赁合同；对盖玉公司提供的上述《房屋租赁合同》并不清楚，不发表意见。
审理中，上海边检总站、浦江边检站为证明自己的主张，向本院提供以下证据：（2010）沪二中民二（民）初字第10号民事判决书、（2012）沪高民一（民）终字第5号民事判决书、中共上海市城乡建设和交通工作委员会以“市产证办宝2014－1”发《关于进一步推进化解宝山区宝景苑信访矛盾的协调意见》，证明上海边检总站通过政府指定开发商上海恒鹭房地产开发有限公司开发建设包含租赁房屋在内的安置房，因开发商违约，导致开发商名下但实际权利人为被告的项目被查封，最终由政府介入解决，因此政府指定大楼物业公司为承租方以此解决相应事项，因此上述证据还表明出租商铺不是上海边检总站的自主的商业行为，而是政府主导的化解矛盾的举措，后面隐含着矛盾化解的需要，所谓的同等条件都是不存在的。盖玉公司认为两份民事判决书与本案没有关系性，对协调意见的真实性无异议，当时上海边检总站并没有把与盖玉公司签订的退租搬迁协议提供给政府部门，这是上海边检总站的过错。
以上事实，有盖玉公司提供的《场地租借协议书》、通知、《关于上海盖玉贸易有限公司（即龙冶建筑材料有限公司）退租搬迁协议书》、（2006）宝民三（民）初字第193号民事调解书、《房屋租赁合同》，上海边检总站、浦江边检站提供的沪房地宝字（2014）第020621号、020622号上海市房地产权证、（2010）沪二中民二（民）初字第10号民事判决书、（2012）沪高民一（民）终字第5号民事判决书、《关于进一步推进化解宝山区宝景苑信访矛盾的协调意见》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，浦江边检站与盖玉公司在2005年11月18日签订的退租搬迁协议书中约定，甲方同意在甲方通南路地块开发完成后如有街面用房对外出租，乙方在同等条件下可享有优先租赁权。该地块开发完成后，上海边检总站登记为商业用房的权利人，并于2014年4月将商业用房出租给大楼物业公司，盖玉公司认为上述行为侵犯了其优先承租权。但根据查明的事实，盖玉公司于2011年5月被吊销营业执照，故在2014年4月上海边检总站与大楼物业签订租赁合同时，盖玉公司已丧失了正常经营的资格，不得继续从事市场经营活动。而盖玉公司主张的经济损失，是以大楼物业公司将商铺转租所获得的租金差价作为计算依据，属于市场经营行为的范围。因此，盖玉公司在不具备经营资格的情况下，必须终止一切经营和与经营业务有关的活动，从而无法获得其所主张的利润。综上，盖玉公司基于未能行使优先承租权，而主张的损失赔偿请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十一条第（四）项的规定，判决如下：
原告上海盖玉贸易有限公司要求被告中华人民共和国上海出入境边防检查总站、中华人民共和国浦江出入境边防检查站赔偿经济损失37，450，050元的诉讼请求，不予支持。
本案案件受理费229，050元，由原告上海盖玉贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国公司法》
第一百八十一条公司因下列原因解散：
（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；
（二）股东会或者股东大会决议解散；
（三）因公司合并或者分立需要解散；
（四）依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；
（五）人民法院依照本法第一百八十三条的规定予以解散。