河北省阜城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民二初字第192号原告（反诉被告）：丁桂秀。被告（反诉原告）：宋金海。委托代理人：刘广月，河北阜城六月法律服务所法律工作者。委托代理人：宋宝明，河北阜城六月法律服务所法律工作者。原告丁桂秀诉被告宋金海租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月5日诉来本院。本院受理后，依法由审判员李仲省独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁桂秀、被告宋金海及其委托代理人刘广月、宋宝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁桂秀诉称：2010年3月15日原告、被告双方签订了《房屋租赁协议》的约定，原告在烈士陵园八里屯村南公路北侧有靠近公路房八间及前后院（除院内三间北房原告使用外）租于被告经营使用，租金每年7000元人民币。每年四月十五日前交付当年租金，租期自2010年3月15日起至2020年3月15日止。2014年4月15日，被告按协议约定交付当年租金，而被告至今未付，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法秉公判决。被告宋金海在法定期限内未向本院提交书面答辩，庭审中辩称：第一、被告同意解除房屋租赁协议。2010年3月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，四年来，被告始终依约履行合同的相关义务。2014年春节前，原告提出增加房屋租金，双方协商未果后，原告便阻止被告依约转租房屋，并强令要求被告搬出，妨碍被告经营，致被告的合同目的不能实现。被告为减少自己的损失，无奈之下搬出，原告的行为属根本性违约行为。另原告在未与被告解除合同的情况下，又将其房屋出租给他人，致使房屋租赁合同不能继续履行，被告方同意解除房屋租赁协议，但原告应当承担被告因此而受到的损害；第二、被告不同意支付房屋租金及利息。原告在2013年3月至2014年3月合同年度租金期限尚未届满，下一年租金支付期限尚未到来时，中途要求增加房屋租金，其单方变更合同主要内容，在协商未果的情况下，阻止被告转租房屋，责令被告搬出房屋，并干扰被告正常的经营活动。原告的种种行为违反了合同法的诚实信用原则，因其严重失信，致其商业信誉丧失，依据《合同法》第68条的规定，被告为减少自身损失，行使合同的不安抗辩权，中止交付下一年租金，也是符合法律规定的；第三、原告违约，应赔偿被告的损失。原告的行为致使房屋租赁协议不能履行，过错均在原告，原告违约，根据房屋租赁协议第六条的规定，原告应赔偿被告的损失。原告与被告签订房屋租赁合同后，为长期经营的需要，被告对房屋进行大量增建、添附与完善投入很多资金，如解除合同，对此原告应对被告进行赔偿。原告违约造成被告如下损失：一、2010年被告为原告房屋增建及添附设施支出费用9225元人民币；二、2014年因原告责令被告搬出致被告造成搬家损失21700元人民币；三、2014年8月因原告强令被告搬出而致其增加租房费用每年11000元人民币，剩余合同期限5年半，被告共损失60500元人民币；另被告多年来为原告垫付水电费2000多元人民币，双方尚未进行结算，此项费用原告应予偿还被告。反诉原告宋金海诉称：反诉人与被反诉人于2010年3月15日签订的《房屋租赁协议》中约定，被反诉人将位于原烈士陵园东八里屯村南公路北侧靠公路八间房及前后院租给反诉人使用，租期自2010年3月15日起至2020年3月15日止，租期十年，约定租金每年7000元人民币。合同生效后，反诉人在租赁房屋上投入大量资金进行修整、完善与添附。2014年春节被反诉人口头通知反诉人要求增加租金，否则，解除合同反诉人搬出。后双方就增加租金的数额存在争议，争执不下。后被反诉人要求反诉人于2014年8月31日前无条件搬出。现因被反诉人违约造成反诉人各项损失共计93176.08元人民币。为此，反诉人特请求被反诉人承担反诉人的各项损失人民币93176.08元人民币。反诉被告丁桂秀在法定期限内未向本院提交书面答辩，庭审中辩称：我的房子不值九万多元，按合同办事，2010年3月15日宋金海去的我那里，被告没有交过房费，我都不知道。根据原告的起诉和被告的答辩，以及反诉原告的起诉和反诉被告的答辩，本案双方当事人对下列事实无争议，本案予以确认：一、原、被告于2010年3月15日签订房屋租赁协议一份；二、原告丁桂秀诉求解除双方签订的房屋租赁协议，被告宋金海同意解除该合同。根据原告的起诉和被告的答辩，以及反诉原告的反诉和反诉被告的答辩，确定本案的争议焦点为：一、被告宋金海是否欠原告丁桂秀租金及租金的具体数额？二、被告宋金海在履行房屋租赁协议过程中有无违约行为？三、原告丁桂秀在履行房屋租赁协议过程中有无违约行为？被告宋金海有无因违约而造成的损失及损失的依据？围绕争议焦点，原告（反诉被告）丁桂秀提交如下证据：证据一、身份证复印件一份。证明丁桂秀的身份；证据二、房屋租赁协议一份。证明身份存在租赁合同关系。围绕争议焦点，被告（反诉原告）宋金海提交如下证据：证据一、原被告签订的《房屋租赁协议》一份。证明原被告之间存在合法的租赁关系；证据二、宋金海为其所租赁的房屋增建院墙及添附的费用清单一份。证明被告宋金海为原告房屋增建院墙及相关设施所支出的费用为9225元人民币；证据三、被告宋金海迁出租赁房屋所支出的费用清单一份。证明原告丁桂秀迫使被告宋金海搬迁，给原告造成21700元人民币的损失；证据四、被告宋金海与聚盛重型汽车物流中心签订的租赁合同一份。证明因原告违约致使被告每年多支付11000元人民币租金的事实；证据五、照片四张。证明原告已将房屋另行出租给刻碑商户的事实；证据六、水电费票据二十六张。证明被告为原告垫付水电费2009.08元人民币的事实；证据七、证人马某的证言。证明原告丁桂秀违约的事实。证据八、证人王某的证言。证明原告违约涨租金及原告阻止被告依约转租的事实。原告（反诉被告）丁桂秀对被告（反诉原告）宋金海提交的证据的质证意见是：对证据一无异议；对证据二不认可；对证据三不清楚，我不知道；对证据四不认可，我没有提过；对证据五认可，刻石碑的商户就待了几天；对证据六认可，是垫了，我给他做了十几天的饭；对证据七不予认可；对证据八无异议。被告（反诉原告）宋金海对原告（反诉被告）丁桂秀提交的证据的质证意见是：无异议。本院对上述证据的认证意见是：原告丁桂秀提交的证据一、二，被告无异议，本院予以采信。被告宋金海提交的证据一、五、六、八，原告无异议，本院予以采信。被告宋金海提交的证据二，其中的第1份即费用列表为被告自记，原告不予认可，被告亦未提供其它证据予以佐证，本院不予采信，其中的第2份即收款收据，不能证明被告因修缮房屋而付款的情况，本院不予采信，其中的第3份加盖有收款单位的印章，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认；被告宋金海提交的证据三，其中的第4份证据形式完备，客观真实且具有合理性，可以作为认定本案案件事实的依据，其中的第1、2、3份，原告不予认可，而证据的客观真实性亦无法确定，故本院暂不确认该三份证据；被告宋金海提交的证据四，具有客观真实性，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认；被告宋金海提交的证据七系无利害关系的第三人出具的，客观地反映了案件的相关事实，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认。经审理查明：2010年3月15日，原、被告经协商签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、原告将位于阜城县阜城镇烈士陵园东、八里屯村南、公路北侧的房屋八间及前后院落出租给被告；二、租赁期限自2010年3月15日至2020年3月15日；三、租金每年7000元人民币，每年的4月15日前缴纳当年租金；四、房屋维修维护由被告负责，在租赁期间原告不负经济责任；五、协议有效期间，被告有部分转租权；六、租期届满后，如原告方继续外租，被告方有优先租用权；七、租赁双方必须信守协议，不得单方面撕毁协议，否则由违约方赔偿另一方由此而造成的经济损失。合同签订后双方依约履行，原告将房屋交付给被告，被告依约将租金支付给原告。被告接受租赁的房屋后，按照使用需要对租赁房屋进行了修建，支付建材款540元人民币。2014年春节前，原告丁桂秀在2013年3月至2014年3月合同年度租金期限尚未届满，下一年度租金支付期限尚未到来时，要求被告增加房屋租金，否则解除合同，被告迁出房屋，对此被告予以拒绝，双方经协商亦未达成一致意见。原告便阻止被告向他人转租房屋，2014年4月，原告将被告租赁使用的房屋对外招租，并让一经营石刻生意的商户占用被告的租赁物，致使被告宋金海无法进行正常的经营活动，被告遂于2014年8月12日开始迁出所租赁的房屋，至2014年8月27日迁移完毕。2014年9月1日，被告宋金海与阜城县聚盛重型汽车物流中心签订《租赁合同》，宋金海租赁该中心房屋5间，租期自2014年9月1日至2015年12月31日，租金24000元人民币。2015年6月5日，原告丁桂秀诉来本院，要求依法判令解除原、被告的房屋租赁合同，被告支付2014年3月15日至2015年6月5日的租金8543元人民币及逾期支付租金利息533元人民币，被告宋金海于2015年7月15日提起反诉，要求反诉被告丁桂秀赔偿其因违约造成的各项损失93176.08元人民币。另查明：被告宋金海为原告丁桂秀垫付水电费2009.08元人民币。本院认为：原、被告之间经协商签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法有效，应为有效合同，双方应以诚实信用为重，及时全面履行合同约定的义务，享受合同赋予的权利，原告丁桂秀在合同履行期间要求被告宋金海增加租金，宋金海予以拒绝，丁桂秀遂阻止被告依照合同的约定将租赁物对外转租，并将被告使用中的租赁物对外招租，占用被告方租赁物，致使被告的合同权利受到侵害，显属违约，应依照法律规定及合同的约定，承担违约责任。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现反诉原告诉求反诉被告赔偿因违约而造成的损失即购买建筑材料费540元人民币、搬家费5000元人民币、因另行租赁房屋而增加的租金损失14667元人民币［（18000元人民币／年-7000元人民币／年）÷12月×16月］，于法有据，应予支持。反诉原告宋金海要求反诉被告丁桂秀赔偿的其他损失，证据不足，本院不予支持；被告宋金海迁出原告丁桂秀房屋的时间为2014年8月27日，而2014年3月16日至2014年8月27日的租金即3145元人民币（7000元人民币÷365天×164天）未付，现原告丁桂秀诉求被告宋金海支付该租金，于法有据，应予支持，但原告丁桂秀要求被告宋金海支付2014年8月28日至2015年6月5日的租金，证据不足，本院不予支持，要求被告宋金海支付所欠租金的利息，于法无据，不予支持；本案原、被告均同意解除双方之间的租赁合同，并无不妥，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）丁桂秀与被告（反诉原告）宋金海之间的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）宋金海自本判决生效之日起五日内一次性支付给原告（反诉被告）丁桂秀租金3145元人民币；三、原告（反诉被告）丁桂秀自本判决生效之日起五日内一次性赔偿被告（反诉原告）宋金海损失15207元人民币（14667元人民币＋540元人民币）；四、原告（反诉被告）丁桂秀自本判决生效之日起五日内一次性偿还给被告（反诉原告）宋金海为其垫付的水电费款2009.08元人民币。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告（反诉被告）丁桂秀的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）宋金海的其他反讼请求。本案案件受理费50元人民币，减半收取25元人民币，由原告（反诉被告）丁桂秀负担16元人民币，由被告（反诉原告）宋金海负担9元人民币；反诉费2050元人民币，减半收取1025元人民币，由原告（反诉被告）丁桂秀负担175.5元人民币，由被告（反诉原告）宋金海负担849.5元人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员李仲省二〇一五年八月三十一日书记员王婷婷