四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第458号
上诉人（原审原告）任静。
委托代理人李智鹏。
委托代理人胡珊珊。
被上诉人（原审被告）乐山中盛房地产开发有限公司。
法定代表人徐易。
委托代理人徐卫东。
委托代理人樊新屏。
上诉人任静因与被上诉人乐山中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第3240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任静及其委托代理人李智鹏、胡珊珊，被上诉人中盛公司的委托代理人徐卫东、樊新屏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，任静与中盛公司于2011年2月10日签订合同编号为201102100341号《商品房买卖合同》，同时还签订《南充公馆补充协议》。双方约定任静购买中盛公司位于顺庆区市政府新区南充公馆A幢B单元C层1－604号房屋，并一次性支付购房款410，664元；中盛公司应在2012年10月18日前向任静交付该商品房；商品房达到交付条件后，中盛公司应当书面通知任静办理交付手续；《商品房买卖合同》十三条约定了中盛公司如不在约定时限内交付房屋的逾期交房责任：1.逾期在60日内，出卖人从约定的交付期限届满之次日至交付之日，按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金；2.逾期超过60日后，买受人有权要求退房。买受人要求继续履行合同的，出卖人从约定的交付期限届满之次日至交付之日，按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金。同时补充协议第六条约定非出卖人能够控制原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达小区，交付使用时间相应顺延，出卖人不承担违约责任；“装饰和设备标准”条款约定中盛公司应该安装芬兰巨人通力电梯，以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统。协议签订后，任静按期向中盛公司支付了购买款项。中盛公司在2012年10月18日交房期限之前以电话、寄挂号信的形式向任静发放《交房通知书》，通知任静于2012年10月18日办理收房手续。2013年9月18日，任静以中盛公司未按期交房为由向一审法院提起诉讼，要求中盛公司承担逾期交房违约责任和按照《补充协议》装饰和设备标准安装芬兰巨人通电梯以及在单元入口和电梯轿厢内安装电视监控系统，并负担本案诉讼费的诉讼请求。诉讼中，任静称未接房的原因是因该房屋存在质量问题，不符合交房条件，中盛公司逾期交付房屋的行为构成违约。中盛公司认为任静提出的房屋质量问题与其主张的事实和理由无关，不属于本案审理范畴，任静未按时接房构成违约。另查明，中盛公司已按《补充协议》约定的装饰和设备标准，安装了巨人通力电梯，并且在小区、单元入口及电梯轿厢内设置了电视监控系统。
原审认为：任静与中盛公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人在平等自愿基础上签订的，合法有效，对双方均具有约束力，双方对未交房的事实没有异议，诉争的焦点在于未交房的原因是任静自身未按时接房的违约还是中盛公司所交房屋因质量问题未达到交房条件构成违约，首先来看任静因房屋存在质量问题是否是未接收房屋的抗辩理由，合同约定的交付条件有“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书”的表述，由此说明房屋竣工，且已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案是房屋交付的前提条件，从中盛公司所出示的证据证明交付的房屋已达到合同约定的质量标准，中盛公司交房时已经具备了交房的实质要件。除此以外，中盛公司还应按合同第十五条约定“该商品房达到交付条件后，中盛公司应当在交付日的7日前，书面通知任静办理交付手续”之规定书面通知任静才具备房屋的交付条件，诉讼中中盛公司提交的证据证明已通过公告、电话、寄挂号信的方式向任静发放了《交房通知书》，且任静在庭审时自认其领取了办证的相关资料，因此，说明中盛公司尽到了通知义务，中盛公司交房时已经具备了合同约定的交房形式条件。中盛公司已按合同约定履行了应尽的交房义务。任静提出中盛公司所交房屋不符合质量要求的问题，诉讼中，任静并未提供相应的证据，仅能说明该房屋存在质量瑕疵，可通过修复等方式解决处理，其以此为理由而拒接房的理由不能成立，不予支持。对于安装电梯及电视监控系统的问题，中盛公司已按约安装并使用，故任静的该项诉求，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回任静对乐山中盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费388元，由任静负担。
宣判后，上诉人任静不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人中盛公司承担逾期交房违约金39，054.15元，支付一审起诉时至交房之日的违约金；并按协议约定安装电视监控系统和负担本案一、二审诉讼费。事实及理由，一是被上诉人应因其未按照双方订立的《商品房买卖合同》和《南充公馆补充协议》第十一条的约定，在2012年10月18日前履行交付商品房及交付时应提供的《住宅质量保证书》及《住房工程质量分户验收表》等义务，根据合同第十三条第一款“双方进行验收交接时，出卖人应出示证明文件。出卖人不出示或者出示文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，逾期交房责任由出卖人承担，并按照十三条逾期违约责任承担。”且一审庭审中，被上诉人提供的《住宅质量保证书》内容空白，故上诉人有权拒收房屋，被上诉人应承担违约责任。二是房屋存在墙壁开裂、地板被打穿、层高误差达6公分等严重质量问题。根据《合同法》第一百四十八条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，不能实现合同目的，上诉人有权拒收房屋或解除合同，原审认定案涉房屋仅是质量瑕疵，能通过修复方式处理系事实认定错误。三是原审认定被上诉人已经安装电视系统无证据证明，系事实认定错误。
被上诉人中盛公司辩称，一是被上诉人中盛公司已按照合同约定履行了交付房屋的通知义务。二是通知交房时，中盛公司已全部具备了合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两份文件虽为空白，但是符合商品房开发销售的企业惯例，且加盖了公司印章；规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表只要求具备，并不要求每户提供，除第一期的竣工验收备案时间晚于约定的交房时间一周外，其余的二、三期均在合同约定的期限内具备了竣工验收备案书。2012年9月27日，南充市住房和城乡建设局对南充公馆二号楼进行了分别备案，2012年12月17日又进行了合并备案；商品房实测技术报告书也在约定的交房时间前具备。三是上诉人任静没有提供充分的证据证明房屋存在严重质量问题，对方提供的音频、视频等证据并未在一审举证期限内提出，也未说明证据来源，房屋存在着有裂缝等质量瑕疵并不影响居住使用，能够实现商品房买卖合同目的；四是电视监控系统已在一审诉讼中安装完成。综上，被上诉人中盛公司不存在逾期交房的违约行为，且无严重房屋质量问题，故请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2011年2月10日，上诉人任静与被上诉人中盛公司订立《商品房买卖合同》，约定上诉人任静购买被上诉人中盛公司开发的南充公馆第二期A幢B单元C层1－604号住房。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2012年10月18日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书”。合同第十三条约定的逾期交房责任是“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1……（1）逾期在60日内（……），自第十一条约定的交付期限届满之次日至交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金（……）……合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权要求退房……”。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（二）出卖人和买受人约定如下：1.该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。”同日，双方签订的补充协议第六条约定“非出卖人能够控制原因，包括但不限于城市配套的水、电、气等设施，不能按期到达小区，交付使用时间相应顺延，出卖人不承担违约责任”。补充协议第八条对合同第十五条的补充约定“一、甲方所售商品房在符合约定的交付条件后，甲方应向乙方发出交房通知。二、乙方接到通知后应与甲方或甲方委托的物业服务公司办理房屋交接手续，并签署房屋验收交接清单。乙方符合收房条件，自交接之日起或在甲方通知交接房屋的15日届满后，如果乙方仍未办理交接，则视为甲方已向乙方交付房屋……”。补充协议第十一条关于通知和送达的补充约定是“乙方同意甲方通过发函、电话、短信、电子邮件、传真、邮递或在南充本地报纸、电视媒体发布公告等任何一种方式向其发出交房……等通知，如果甲方采用在南充本地报纸、电视媒体发布公告的方式通知乙方，通知一旦公布，则视为甲方履行了通知义务”。“南充公馆装饰和设备标准”条款约定中盛公司应该安装芬兰巨人通力电梯，以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统。
2012年5月28日，上诉人任静购买的房屋通过了住宅工程质量分户验收。被上诉人中盛公司在2012年8月15日的南充晚报上刊载了南充公馆2栋、3栋、5栋、8栋（部分）、6栋、7栋（部分）的交房公告，公告交房时间为2012年9月17、18日。2012年9月24日，被上诉人中盛公司就南充公馆2幢、4幢、5幢BC号、5栋A号、6栋、7栋、8栋申请竣工验收备案；9月27日，南充市住房和城乡建设局同意前述范围建筑分别备案。2012年12月17日，南充市住房和城乡建设局根据中盛公司的申报，又分别作出备12098号、备12099号竣工验收备案书，同意含前述工程在内的和新增1幢、3幢备案。2012年9月10日，南充市房地产测绘所出具南房测验字（2012）86号规划验收房屋建筑面积测绘报告，就南充公馆商品房出具了分户测绘报告书。上诉人任静和被上诉人中盛公司均认可中盛公司提供的《商品住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》只加盖有公司印章，绝大部分需填充的栏目为空白。
在一审审理中，被上诉人中盛公司向法庭提交了南充公馆与上诉人任静同一期同一栋同一单元的买受人陈材、赵小平签署于2012年10月18日的房屋交付确认书，以证明其已经在约定的期限内向上诉人任静履行了通知义务和按合同约定条件交房未违反合同约定。
2013年7月10日，四川省建筑科学研究院对南充公馆2号楼出具了技术鉴定报告，鉴定结论为“地基基础及上部主体结构的承载能力满足原设计正常使用下安全性要求，即该房屋主体结构安全。对填充墙（或后砌隔墙）裂缝应采取措施进行整改处理。”
2013年7月15日，被上诉人中盛公司针对部分买受人反映的房屋质量问题，成立了包括维修机构在内的专门机构并发出通知。
2013年9月1日，任静以中盛公司为被告提起诉讼，以中盛公司未按照《商品房买卖合同》第十一条所约定的交房条件和期限内履行交房义务和未按照补充协议的约定安装芬兰巨人通力电梯以及在单元入口和电梯轿箱内安装电视监控系统，请求判令中盛公司支付逾期交房违约金，并安装前述电梯和监控系统，负担本案一审诉讼费用。
另查明，在一审诉讼过程中，被上诉人中盛公司安装了芬兰巨人通力电梯和电视监控系统。在二审开庭审理中，上诉人任静提出不再对此项请求进行辩论。上诉人任静至今未接收房屋。
本院认为，上诉人任静与被上诉人中盛公司之间签订的《商品房买卖合同》和《南充公馆补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。本案争议的焦点问题有二，一是被上诉人中盛公司是否在合同约定交房时间前实现了合同第十一条约定的交付条件，基于前述事实的认定，确定被上诉人中盛公司是否应对上诉人任静承担逾期交房违约责任问题。虽然在合同约定的交房时间前，上诉人任静称其只收到交房通知和缴纳购房款的通知，并未收到商品房买卖合同第十一条约定的其他证明文件，但是从查明事实看，被上诉人中盛公司在2012年8月15日即在南充晚报上发布了交房公告，即按合同约定的方式履行了交房的通知义务。在合同约定的2012年10月18日交房时间前，南充公馆2号楼已于2012年9月27日实际取得了建筑工程竣工验收备案书，表明案涉商品房已经竣工并通过验收，已经符合《城市房地产开发经营条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定，具备了商品房交付的实质要件。此外，被上诉人中盛公司在合同约定的交房时间前，也已具备了房管部门出具的商品房面积实测技术报告，并按照《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条的规定，印制准备了加盖有公司印章的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，表明被上诉人中盛公司在约定的交房时间前也已具备了商品房交付的形式要件。综上，被上诉人中盛公司已按照商品房买卖合同约定的期限，既履行了交房的通知义务，也具备了交付商品房的实质要件和形式要件，只是由于上诉人任静未与被上诉人中盛公司进行实际的房屋交接，因而也未能取得商品房满足实质要件和形式要件的相关证明文件，故上诉人任静不能以此为理由，向被上诉人中盛公司主张逾期交房的违约责任，因此，上诉人任静的此项上诉请求理由不能成立，本院不予支持。
关于本案的第二个焦点问题是案涉房屋是否存在严重质量问题和上诉人任静能否以此作为拒收房屋的理由，并向被上诉人中盛公司主张逾期交房违约责任的问题。综合本案该问题所涉的相关证据看，被上诉人中盛公司开发的南充公馆的部分房屋确实存在着部分填充墙（或后砌隔墙）有裂缝等情形，但由于建筑工程质量验收主体出具的工程竣工验收报告、工程质量监督报告均认定工程质量合格，以及被上诉人中盛公司已组织施工单位、监理单位对包括案涉房屋在内的商品房进行了住宅工程质量分户验收并认定合格，且如前述上诉人任静所购买的房屋所在的2号楼已取得南充市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案书，以及在四川省建筑科学研究院作出了“该房屋主体结构安全。对填充墙（或后砌隔墙）裂缝应采取措施进行整改处理”结论情况下，只能认定墙体裂缝等问题系房屋存在的质量瑕疵，被上诉人乐山中盛公司应对此承担维修之责。由于上诉人任静与被上诉人中盛公司订立的商品房买卖合同和补充协议均未将房屋质量瑕疵问题作为买受人可以拒收房屋和主张逾期交房责任的约定；加之上诉人任静在起诉时也未就其认为的房屋存在严重质量问题向被上诉人中盛公司主张权利，仅是将该问题作为拒收房屋的抗辩理由之一，且未在原审确定的举证期限内提供证明该问题的充分证据，故不应将房屋的质量问题和被上诉人中盛公司应承担的责任纳入本案的审理范围，上诉人任静可就房屋的质量瑕疵问题另行主张权利。由于双方当事人订立的《商品房买卖合同》未有电梯和安防设备的约定，仅是双方订立的《补充协议》的“南充公馆装饰和设备标准”中约定了电梯的品牌和应安装的安防设备（但未约定安装时间），但仍未将电梯品牌不适当和交房时未安装安防设备可作为买受人拒收房屋的抗辩理由和相应的违约责任，加之，被上诉人中盛公司在一审诉讼中已按《补充协议》的约定，安装了芬兰巨人通力电梯和相应的安防设备，故上诉人任静亦不能以此作为其拒收房屋的理由并向被上诉人中盛公司主张逾期交房违约责任。综上，原审认定的事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费776元，由上诉人任静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
代理审判员 石 炜
代理审判员 田 娟
二〇一四年三月十三日
书 记 员 蒲文博