广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2013）深龙法布民初字第563号原告杨某，男，1980年9月16日出生。原告李某某，女，1981年12月6日出生。两原告的共同委托代理人韩东辉，广东信达律师事务所律师。被告高某某（曾用名高某），女，1979年1月14日出生，其同时持有另一身份证：高某，女，1979年1月14日出生，汉族，原户籍地河南省沁阳县（现户籍地已于2013年4月11日迁至深圳市，至本院判决前尚未领取新居民身份证），身份证签发机关沁阳县公安局，有效期限2007年12月9日至2027年12月9日。委托代理人周明勇，广东华程律师事务所律师。原告杨某、李某某诉被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月7日受理后，依法由审判员向翔独任审判，于2013年4月12日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人韩东辉，被告的委托代理人周明勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在本案审理过程中，原告于2013年3月14日向本院提出财产保全的申请，请求查封（扣押）、冻结被告名下价值7万元（人民币，下同）的财产，同时原告李某某自愿以名下小型越野客车作为担保，价值以7万元为限。经审查后，本院于2013年3月14日作出财产保全的民事裁定书，冻结被告在中国银行深圳分行账号中的存款，并限制该银行向其退还购房首期款28万元中的7万元，且查封了原告李某某名下小型越野客车。原告诉称，2012年12月8日，原、被告签订《房屋转让合同书》，约定：原告出售深圳市龙岗区一房产给被告，转让成交价为100万元；被告不超过2013年1月25日递件给国土局办理过户，否则原告有权追究被告违约责任；被告逾期履行义务超过5个工作日，原告可以解除合同并要求被告支付转让成交价20%的违约金等。合同签订后，原告积极履行了合同中卖方义务，委托中介公司，支付了相关费用办理赎楼、办理房屋转让、过户手续。因被告的问题，无法办理过户，2013年1月29日，被告向房产登记机构申请退件，导致房屋买卖合同无法履行。原告得知无法过户的消息后，多次与被告协商，要求被告赔偿原告一定损失，协商解决此事。但被告态度强硬，根本不理会原告的合理要求。为维护原告的合法权益，特请求人民法院依法判令：一、解除房屋转让合同；二、被告按照转让成交价的20%支付违约金20万元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原、被告经某某物业代理（深圳）有限公司（下称某某物业公司）居间服务，双方签订《房屋转让合同书》和《资金监管协议》及相关附件。上述合同书签订后，被告向原告交付定金2万元并托管于某某物业公司，该物业公司向原告出具了2万元定金收据，并预留5000元作为原告交房定金，余款1.5万元直接转付给原告。被告已按监管协议约定将首期款28万元存入中国银行股份有限公司深圳地铁支行指定账户，办妥首期款监管手续，并申办了按揭手续，该银行于2013年1月7日发出《个人二手住房按揭贷款承诺书》。被告为原告代为交付了办理赎楼手续过程中的公证费及副本费共400元，并向深圳市融安融资担保公司代为支付了赎楼担保费2300元。2013年1月24日，原、被告签订正式《深圳市二手房买卖合同》，在办理递件过户手续过程中，因深圳市房地产权登记中心在核对被告户口本时发现上面登记有一曾用名高某，并查实高某名下登记有深圳房产且为非深户，故而要求被告主动申请退件处理。2013年2月4日，被告向某某物业公司支付了居间费用6300元。虽然被告明知曾用名高某名下有房产且为非深户而限购导致不能过户交易，但该明知行为的目的即出发点是为实现双方合同目的，而非为了违约而为之，是善意的且实际承担了全部费用，最终未能实现交易目的的原因是因为政府限购政策，而非因当事人原因造成，故责任不应由当事人承担。不能过户及整个交易过程未造成原告实际损失，退一步讲，即使认定被告违约，原告主张违约金明显过高，且原告并无实际损失。在合同履行过程中，被告无任何违约事实发生，最终因被告之外的原因即政府限购政策之原因导致不能办理过户手续，并非当事人原因，且承担了合同履行过程中所产生的全部费用，故被告不应承担此违约责任。在本案审理过程中，经过组织双方当事人对本案的所有证据进行庭审质证，双方当事人提交的证据及发表的质证意见如下：原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、房屋转让合同书（原件）；2、退文通知书（原件）；3、光盘（原件）及录音说明（打印件）;4、个人贷款申请表、贷款还款凭证、（贷款还款）已结清凭证（原件）；5、二手楼交易资金委托监管协议（复印件）；6、承诺书（原件）；7、委托担保服务协议书（原件）。被告对原告提交的上述证据有如下质证意见：证据1无异议；证据2退文真正原因是被告有个曾用名叫高某名下有一套深圳房产，并且为非深户，产权登记中心要求高某某主动申请退文；证据3真实性无法核实，不予认可，来源不合法；证据4该证据已过举证期；证据5无异议与被告提交的一致；证据6无异议，并且从承诺书内容国土局告知担保公司买方不符合过户条件无法办理过户手续的事实；证据7无异议。被告为支持其答辩意见提交了如下证据：1、资金托管协议（原件）；2、二手楼交易资金委托监管协议（原件）；3、POS签购单及定金正式收据（原件，金额2万元）；4、POS签购单首期款28万元、公证费发票400元（原件）5、中国建设银行现金缴款单（原件，金额2300元，收款人深圳市融安融资担保有限公司，交款人被告，即赎楼费用）；6、佣金发票（原件，金额6300元）；7、户口本（原件）；8、深圳市二手房买卖合同（原件）。原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，定金实际只收到1.5万元，还有5000元在中介公司那边。经审理查明，2007年8月1日，两原告经深圳市房地产权登记主管部门核准获得深圳市龙岗区南湾街道一房屋所有权，二人各占50%权益份额。2012年12月8日，原、被告在中介方（经纪方）某某物业代理（深圳）有限公司居间下签订《房屋转让合同书》，约定：原告向被告出售深圳市龙岗区南湾街道一住宅房屋，建筑面积61.66平方米，转让价100万元；被告签订合同当天向原告支付定金2万元，余款98万元以按揭付款方式支付，即于2012年12月11日前将首期款（不含定金）28万元付至指定监管银行的监管账号；2012年12月12日向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；被告委托担保公司融资赎楼；如被告未按合同约定期限履行义务超过5个工作日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金；如原告未按合同约定期限履行义务超过5个工作日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双方返还被告已支付的定金等内容。当日，被告向原告支付了定金2万元，同时原、被告与某某物业公司签订《资金托管协议》，约定原告收取的定金2万元托管于某某物业公司处，并办理了托管手续。后被告办理了相关委托担保公司融资赎楼的公证委托手续，并支付了公证费及副本费共400元。2012年12月19日，原、被告与中国银行股份有限公司深圳地铁支行签订协议《二手楼交易资金委托监管协议（按揭版）》。当日，被告向该银行资金监管账户支付首期款28万元。2013年1月7日，上述银行向原告发出《个人二手住房按揭贷款承诺书》。2013年1月10日，原、被告与深圳市融安融资担保有限公司签订《委托担保服务协议书》，被告向深圳市融安融资担保有限公司支付融资担保费2300元。2013年1月24日，原、被告签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理上述房屋的过户登记手续。2013年1月29日，深圳市房地产权登记中心以申请人高某某主动申请退文为由，作退文处理。2013年2月4日，被告向某某物业公司支付佣金6300元。2013年3月7日，原告要求被告赔偿未果，遂诉至本院，提出上列诉讼请求。在本案审理过程中，本院于2013年4月11日向深圳市房地产权登记中心发出（2013）深龙法布民初字第563号《协助查询通知书》，要求查询：高某某及其曾用名高某名下在深圳市的房地产信息资料及你中心于2013年1月29日向其发出退文通知书的原因及过程。当日，该中心向本院提供房屋产权信息查询清单，显示高某某名下在深圳市无房产，高某名下在深圳市有两套房产；该中心工作人员口头答复本院工作人员退文原因为：在办理过户手续过程中，虽然查实高某某名下在深圳市无房产，但在查验高某某名下户口本时发现曾用名高某，经电脑查询高某房产信息，发现高某名下在深圳市有两套房产，且经比对二者身份证照片及签名系同一人，遂劝说被告申请主动退文处理。经本院将上述材料交由原、被告质证，双方均对上述材料的真实性无异议，并对上述退文原因和过程予以认可。在本案法庭调查过程中，经本院询问，双方均主张涉案房屋买卖合同有效；原告认可在房地产登记中心退文前，被告无其他违约行为；原告主张实际损失为：提前还贷缴纳了3000多元，房屋买卖没有完成造成现在是否能以合同价卖出还是一个未知数，还有律师费的支出，发票还没有开。上述事实，有原、被告陈述及其提交的上述证据，以及本院调取的相关材料佐证，足以证实，本院予以认定。本院认为，被告同一人持有高某某和高某两个身份证，所持两个身份证均为真实的，在公安机关未撤销高某某身份证前，本院无法从民事行为的角度判断其哪个身份有效哪个身份无效，只得依据我国民法通则的相关规定认定原、被告签订的房屋买卖合同有效。被告同时持有高某某和高某两个身份，在持高某某身份证购房时应当预见到可能会发生因高某身份被房地产权登记部门查出限购情况而导致无法办理过户手续，但被告对此未向原告披露，实际上在合同履行过程中，最终因高某身份被房地产权登记部门查出符合限购情形而导致原、被告所签房屋买卖合同目的无法实现，从主观方面来看，被告负有过错，应当承担相应的民事责任。现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以照准。原告要求被告按交易总价的20%支付20万元违约金，被告抗辩违约金明显过高。从双方履行合同的客观方面来看，被告除上述主观过错外，无其他违约行为，对此原告亦予以认可。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，考虑到被告为履行合同已投入和花费了大量资金（相关损失应由其自行承担），并办理了诸如公证委托、融资赎楼、资金监管等多项手续，结合当事人的过错程度与逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照没收定金标准赔偿为宜，即被告向原告支付违约金2万元。此金额既对被告违反国家限购政策及其违约行为进行了惩罚，又高于原告相关实际损失，足以补偿原告因此而遭受到的经济损失。对原告请求的与本院支持的差额部分，证据不足，本院不予支持。对被告同时持有高某某和高某两个居民身份证的情况，不符合我国居民身份证法的相关规定，本院已在本案审理过程中责令被告应于本判决生效之日起30日内主动向河南省驻马店市沁阳县公安局申请撤销其中一个身份证，否则本院将向该局发出关于撤销被告其中一个居民身份证并处以相应行政处罚的司法建议。被告已承诺自愿在期限内主动向该局申请撤销高某某身份证，逾期其自愿承担包括行政处罚在内的一切法律责任。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨某、李某某与被告高某某于2012年12月8日签订的《房屋转让合同书》及2013年1月24日签订的《深圳市二手房买卖合同》；二、被告高某某应于本判决生效之日起5日内向原告杨某、李某某支付违约金2万元；三、驳回原告杨某、李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，因适用简易程序，本院减半预收2150元（原告已预交），由两原告承担1935元，被告承担215元（由被告迳付两原告）；财产保全费720元，由被告承担（此费原告已预交，由被告迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 向 翔二〇一三年四月二十二日书记员 郑文灏第7页