济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0104民初5066号原告：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：隋阳，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。被告：马国珣，男，1968年6月21日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：罗淑环，女，1975年2月8日出生，汉族，住济南市。原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜物业）与被告马国珣物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华舜物业的委托诉讼代理人林世军，被告马国珣的委托诉讼代理人罗淑环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华舜物业向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付物业费5003.64元；2.判令被告按日支付百分之三违约金；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2001年8月1日，原告与某家园小区的开发商济南某房地产开发中心签订《某家园物业服务委托合同》，约定由原告对被告居住的某小区进行物业服务。原告根据合同的约定履行了自己的服务义务，但被告至今拒交物业管理费，经原告多次催要未果。原告认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主拒交物业管理费，就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业管理服务费的业主的利益。为维护原告和已交费业主的权利，提起诉讼。原告华舜物业在诉讼过程中说明被告马国珣欠缴物业服务费包括自2009年11月7日至2014年11月15日，共计5年零8天即60个月零8天；其并说明要求被告马国珣支付的违约金自2014年11月15日至2015年11月14日，以物业费为基数按照日3%计算一年。被告马国珣辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、本案中被答辩人与某家园小区开发商济南某房地产开发中心签订有前期物业委托合同《某家园物业服务委托合同》。根据合同相对性原则：只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。起诉状所述“原告根据合同约定履行了自己的服务义务，被告至今拒缴物业管理费”，据此被答辩人应当向合同相对方济南某房地产开发中心主张权利，而不是向第三人即答辩人主张所谓的“正当权利”。二、即使接照前述委托合同，被答辩人却未按照合同约定积极履行义务。被答辩人应按合同约定对小区内的房屋、建筑及其设备、设施；道路、路灯、地下管网、配电室等公用设施；环境卫生保洁、环境容貌、园林绿化、治安及交通秩序等项目进行管理、维护、养护。以上事宜均未尽到相应职责。以下为被答辩人被业主委员会解聘前几年的情况：1.小区夜晚的路灯（照片为证），小区原有路灯15个，正常照明的只有4个；单元门前的照明灯多次反映也未维修（照片为证）；曾经为业主提供休闲的竹亭早已破败（照片为证），最基本的小区门面损坏如此（照片为证）。再看一下小区破败的院墙和危险的配电室护栏（照片为证），公共安全根本难以保障。小区的的地下水管爆裂，整个小区停水四天，是靠业主们个人的努力联系才得以尽快解决，且修好后被答辩人对于维修费用的问题推三阻四，以致激起小区业主的极大愤慨，险些酿成殴斗场面。整个解决过程就充分显示了被答辩人的服务本质。就此本小区广大业主多次向12345热线和街道办事处进行反映，法院可以庭外调查核实相关情况。2.小区的绿化问题，可以看看在这套物业公司班子到来之前我们小区的景象（照片为证），大门口的牌匾也充分说明了某家园曾经是一个绿化示范小区，但是再看看现在小区的样子，本来郁郁葱葱的枝叶已经枯败无人管，曾经铺的密实的绿油油草地露出了黄土，垃圾杂陈（照片为证）。这就是原告所标榜的按合同履行义务了？3.至于说环境保洁，相信上面的照片也已充分展示了本小区现在垃圾遍地的不堪状况。原告的保洁义务可见一斑。4.再次治安服务问题，大门门卫形同虚设、24小时开放，没有查验、阻挡，曾经的封闭式小区早已虚无，更不用说保安定时巡逻。小区多次发生被盗案件，我家地下室也被盗两次，虽经反映，毫无改进，同一晚上，包括我家在内，5楼、6楼四户同时被盗，虽经报案，民警发现最基本的监控设施完全损坏，给破案带来困难。这种种状况说明原告的治安服务基本没有履行。综上，被答辩人的行为违背了《合同法》第三条平等原则，即权利义务的对等。物业不能只享有收费的权利而不承担物业服务的义务。违背了《合同法》的第六条诚实信用原则没有积极履行应尽的义务。同时违背了《合同法》第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。不按约履行服务，就不应该收取物业费。三、工商变更记录显示，被答辩人经营期限曾经截止到2009年7月10日，于2010年6月29日做了期限变更，期间相隔一年，在此期间属于无照经营，更不得主张此段时间的物业费。被答辩人所主张的5003.64元物业费是从从何时算起的、如何计算的，应说明计算标准。四、根据合同法中关于先履行抗辩权的规定，在被答辩人正确履行物业服务义务之前，合同相对方济南某房地产开发中心有权拒绝支付物业服务费用《某家园物业服务委托合同》，根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要提供符合双方约定的管理与服务，合同相对方才有按约定缴纳物业费的义务，被答辩人在履行物业服务合同的过程中，如上所述确实存在着小区环境脏乱差、治安保卫形同虚设、物业报修无人应答、公共设施不予维修、公共安全难以保障等诸多情况，物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，合同相对方有权按《合同法》的第67条之规定行使抗辩权利。五、按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，提请法院应判令物业公司承担举证责任，比如维修记录、保安值班记录、巡视记录等等。否则，就应认定物业公司举证不能，判令物业公司败诉。因为其一、被答辩人是“负有履行义务的当事人”。其二、物业公司之所以能够收取物业费，在于其按照物业服务合同约定，履行了合同约定的服务。换言之，是因为物业公司提供了服务而收费，不是因为签订了合同而收费。所以，如果物业公司认为，向法院出具了物业服务合同中明确记载了其服务期限、服务内容，就能够证明其提供了服务的话，那么，合同相对方也可以用物业服务合同来证明其已经交纳了物业服务费，因为物业服务合同中也明确记载着业主交纳物业费的内容。综上，应驳回原告的诉讼请求。原告华舜物业在本案诉讼过程中提交：1.其公司的登记基本情况，载明其公司成立于2001年7月12日，经营期限于2010年6月29日由变更前的2009年7月10日变更为长期。2.2001年8月1日，济南某房地产开发中心作为委托方（甲方）与其（受委托方、乙方）签订的《某家园物业服务委托合同》，载明济南市某家园小区坐落于济南市，济南某房地产开发中心为该小区的开发单位，合同约定甲方将某家园小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公用部位的小修、养护，保修期外公用设施、设备的小修、养护、运行，保修期外公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共绿地养护，公共环境卫生，协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至某家园小区业主委员会成立并与物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方的权利和义务”处约定有“8.对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提出诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同中还对物业服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。3.《房屋权属状况信息》，载明被告马国珣的房屋坐落于济南市（即玉景家园小区）2号楼4单元602号，房屋面积为153.75平方米。被告马国珣对原告华舜物业提交的公司登记基本情况未提出异议；对《某家园物业服务委托合同》认为系原告华舜物业与济南某房地产开发中心签订，真实性无法考证；其对《房屋权属状况信息》无异议。被告马国珣在本案诉讼中提交照片，显示小区院墙严重破损、小区凉亭倾歪、小区部分区域无绿化、垃圾桶破损、照明灯损坏等。原告华舜物业对原告马国珣提交的照片质证认为只有一小部分显示是在2013年12月12日形成，其他没有拍摄日期，其无法确认具体的拍摄时间，拍摄地点有一部分能确定，有一部分不能确定。其还认为照片仅显示小区的部分情况，不能代表全部。另外从照片形成时间来看是冬季拍摄，花草树木枯萎时正常的自然变化，同时照片也可以证明是部分小区业主车辆到处乱放造成小区绿化质量差的问题。本院认为，原告华舜物业成立于2001年7月12日，其与某家园小区的开发单位济南某房地产开发中心于2001年8月1日签订《某家园物业服务委托合同》，此时该小区尚未成立业主委员会，该合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告华舜物业在该合同签订后进入某家园小区提供物业服务，作为小区的业主应履行缴纳物业服务费的合同义务。原告华舜物业在本案诉讼过程中提交《房屋权属状况信息》，被告马国珣对此无异议。由此一是可以确认被告马国珣居住于某家园小区，为该小区的业主；二是可以确认被告马国珣居住房屋的面积，关系到物业服务费的计算。被告马国珣辩称合同对其无效力，不符合相关司法解释内容，本院不予采信。被告马国珣另就原告华舜物业提供的物业服务期间提出了管理不到位等问题，还提交了照片作为证据。从照片显示内容来看，原告华舜物业所提供的物业服务确实存在着缺陷与不足，这些问题需要引起原告华舜物业的反思与重视，也需要采取措施积极整改。物业服务企业作为提供物业服务一方，当然负有履行合同的义务，应该按合同约定包括服务内容及标准提供服务。但从另一个方面来说，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百甚至上千更多的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运营需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。鉴于此，本院认为被告马国珣提出的答辩意见及其提供的证据尚不足以免除其向原告华舜物业交纳物业服务费的义务，同时也鉴于原告华舜物业提供服务存在着缺陷与不足，本院对原告华舜物业要求被告马国珣支付违约金的诉讼请求不予支持。被告马国珣另对原告华舜物业的经营期限提出异议，但经本院审理，原告华舜物业自2001年7月12日成立，经营期限原至2009年7月10日，后于2010年6月29日变更为长期。因此被告马国珣此项异议不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告马国珣于本判决生效之日起十日内向原告济南华舜物业管理有限公司支付欠缴物业服务费5003.64元；二、驳回原告济南华舜物业管理有限公司要求被告马国珣支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告济南华舜物业管理有限公司负担10元，由被告马国珣负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇一七年一月六日书记员  刘书宁