江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7863号
上诉人（原审原告、反诉被告）:颜灵举。
委托诉讼代理人：陈越玲。
委托诉讼代理人：马宝，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:谢萍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:闫嗣兴。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:谢征。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:刘倩。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈令明，北京市中勤律师事务所律师。
上诉人颜灵举因与被上诉人谢萍、闫嗣兴、谢征、刘倩房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人颜灵举及其委托诉讼代理人陈越玲、马宝，被上诉人谢萍、刘倩及其委托诉讼代理人陈令明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颜灵举上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，关于合同价款及支付方式的认定是错误的。1、2012年初，被上诉人谢征向上诉人借款268000元，约定利息为4000元/10万元（季度）。至2014年7月29日签订《房屋转让合同》时利息近10万元，被上诉人未支付任何利息，被上诉人借款用途为经营用途；被上诉人无力偿还借款，该房挂在网上售卖，长期无人问津，当时徐州二手房的房价下滑，此为房屋转让合同签订之前的背景。2、关于合同价款，合同第二条：甲乙双方共同商定成交价为592477元，此价格包含甲方购房时所交的所有费用及后续银行贷款。该成交价已包含前期费用及银行贷款，但前期费用及银行贷款之和不能大于成交价。合同签订之时，双方商定被上诉人提前还贷，上诉人以公积金贷款方式支付剩余房款，所以，不存在上诉人承担贷款利息的情形。3、一审判决认定违反公平原则。二、一审判决关于房屋交付时间的认定错误。上诉人举证不能证明实际交付时间，同时被上诉人也不能证明房屋交付时间，不能武断的认为被上诉人主张与合同约定一致，就是实际的交付时间。
四被上诉人共同答辩称：一审判决认定事实清楚正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。1、关于被上诉人谢征欠上诉人268000元，双方已经结算清楚并达成了一致意见，即抵扣房款，相应的债权债务已经消灭。现在再谈其中是否包含利息，不仅没有任何实际意义，和本案也没有关联性。至于房屋买卖背景，上诉人所述并不是事实，而且其回避了一个关键事实，即由于双方是亲戚关系，被上诉人才在没有赚一分钱的情况下出卖给上诉人。2、合同价款的认定应综合房屋转让合同的全部条款及交易习惯来认定，而不是如上诉人所主张的那样片面理解。既然是上诉人实际使用房屋，贷款利息由其承担也是理所当然。3、关于房屋交付时间的问题，原审认定的很清楚，上诉人的上诉理由不能成立。
一审法院认定事实：2014年7月29日，谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征共同与颜灵举签订《房屋转让合同》一份，合同中的卖方（甲方）为谢萍，卖方配偶为闫嗣兴，买方（乙方）为颜灵举，中间人（丙方）为刘倩、谢征。该合同约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在云龙区汉源大道以东汉源国际华城17-1-301号房屋，建筑面积为88.18平方米，房产证号为ＳＹ××82，土地证号为41××37，所有权人谢萍、闫嗣兴；第二条甲乙双方商定成交价格为592477元，此价格包含甲方购房时所交的所有费用及后续银行贷款；第三条乙方于本合同签订之日支付甲方购房款268000元，剩余房款16000元，由乙方在房产证等权属证照变更后交付之日支付给甲方，备注50867元于2014年12月31日之前付清；第四条在房屋购买合同满五年后，甲方（丙方）协助乙方于一月内必须到房屋管理部门办理产权过户手续，如遇有节假日，日期相应推迟，如无故推迟或不协助，将扣除余下房款；第五条本合同签字当日甲方向乙方交付本合同第一条所列房产及其附属设施的钥匙、贷款银行卡及所有权利凭证，交付时另具收条；第六条自本合同约定的房产办理交付之日起，所发生的水、电、煤气、物业费用等由乙方承担，签订之前费用应由甲方承担，并在一月内办理水电煤气过户手续；第七条甲、乙双方签字后，双方交易所涉所有税、费等全部由乙方负担；第八条乙方借给丙方的借款268000元，视为乙方向甲方已经支付了房款；第九条如果房屋不能按时向乙方过户，则乙方有权要求甲方按应当购房时房屋价值的1.3倍赔偿乙方损失；丙方为甲方提供担保责任，担保期限为主合同期期满后五年。该合同尾部备注：甲方于2011年8月31日—2014年7月29日已付款334867元。
合同签订后，颜灵举于2014年7月29日、7月31日各向谢萍、闫嗣兴支付1万元，并于2014年7月31日开始持谢萍的贷款银行卡偿还涉案房屋所欠贷款。至2017年5月31日，颜灵举偿还的房贷本息合计为70736.75元（含罚息0.55元、复利0.6元）。
颜灵举为证明其交纳的物业管理费金额，提供了物业管理费发票二张，其中开票日期为2011年12月22日的发票一张，金额793.2元，附注2012/1-12；开票日期为2015年1月1日的发票一张，金额1111.2元，附注2013/2-2015/1。
颜灵举称其于2014年11月接收涉案房屋，并提供《汉源国际华城装修办理登记表》一张，该表记载颜灵举于2014年12月31日办理了涉案房屋装修登记。刘倩称2014年7月29日双方交接房屋。经法庭询问，双方均称无房屋交接手续。
另查明，涉案房屋汉源国际华城17-1-301号房现登记产权人为谢萍、闫嗣兴共同共有。谢萍为购买该房屋向中国农业银行贷款34万元，于2011年9月开始偿还贷款，至2014年6月30日共计偿还贷款本息77456.32元（其中偿还本金10349.21元）。涉案房屋已于2011年7月26日设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司铜山支行，权利价值34万元，抵押时的房产价值为577035元。
一审法院认为：颜灵举与谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征之间签订的《房屋转让合同》是双方当事人真实的意思表示，且主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对双方当事人均产生法律效力，各方当事人均应按约履行各自义务。
关于合同价款及支付方式的问题。本案合同第二条约定了成交价格为592477元，同时明确约定“此价格包含甲方购房时所交的所有费用及后续银行贷款”。根据合同第三条、第八条及备注记载，可以认定双方约定颜灵举应将谢萍、闫嗣兴前期为购买涉案房屋而支出的费用先行向此二人支付，支付方式为首先抵扣颜灵举对刘倩、谢征享有的债权268000元，颜灵举再于2014年12月31日前支付50867元、于产权变更之日支付16000元，先期支付的数额与合同备注记载数额一致，能够认定系经合同当事人协商一致并共同确认的数额。关于余款的支付方式及支付期限，颜灵举称在过户时由其提前还贷支付，谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征称由颜灵举按期向银行还贷支付，但合同中并未明确约定。根据查明的事实，谢萍因购房而贷款的34万元，至本案合同签订时尚欠银行贷款本金329650.79元及相应利息未还。根据合同第二条约定，房屋价款若以成交价格592477元为准，则剩余房款应为257610元，尚不及剩余贷款本金；房款总额若包含后续银行贷款，则剩余房款必然超过329650.79元，房款总额远大于合同载明的成交价格，故双方合同第二条对房屋价格的约定存在矛盾，应属约定不明。在双方对合同价款约定不明又不能达成补充协议的情况下，应当结合合同其他条款并考虑交易习惯确定合同价款。根据合同第五条约定，合同签订当日谢萍即将贷款银行卡交付颜灵举，应有由颜灵举继续负责偿还银行贷款之意，且颜灵举确于合同签订当月即开始偿还房屋贷款，其行为特征符合合同第五条约定的本意；且由购房人继续履行原房贷的还款义务亦符合民间二手房交易惯例；再者，谢萍购买涉案房屋的价款为577035元，该价格未包括其贷款34万元所产生的贷款利息，其与颜灵举约定的房屋成交价格592477元与本案合同签订当时的本地房屋市场价格基本一致，亦应属不含银行贷款利息的价格，颜灵举未一次性支付房款而承担相应贷款利息亦不违反公平原则。基于以上因素，应认定合同价款包含谢萍前期购房费用334867元及合同签订之日起尚欠的银行贷款本息，颜灵举以分三次支付谢萍前期购房费用并履行合同签订之日起剩余房贷偿还义务的方式支付房款符合合同双方当事人的约定。谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征关于合同价款及支付方式的抗辩意见符合双方约定，予以采纳。
关于房屋是否应当过户的问题。根据合同第四条约定，在房屋购买合同满五年后，甲方（丙方）协助乙方于一月内必须到房屋管理部门办理产权过户手续。该条中“房屋购买合同”结合合同上下文条款内容理解，应为谢萍购买涉案房屋所签订的商品房买卖合同。因涉案房屋系谢萍于2011年购买，至今已满五年，故双方约定房屋产权变更的时间期限已届满。但是，涉案房屋已设立抵押，抵押担保的债务至今未清偿，而颜灵举负有清偿该债务的义务，故涉案房屋因颜灵举的原因不具备过户条件，其要求谢萍、闫嗣兴立即协助办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持。
关于房屋的交付时间。合同第五条约定签约之日即行交付，但双方未办理房屋交接手续。颜灵举主张其于2014年11月接收涉案房屋，但提供的《汉源国际华城装修办理登记表》仅能证明其办理装修登记的时间，不能证明接收房屋的时间，且谢萍、闫嗣兴主张其交房时间与合同约定一致。故颜灵举举证不能证明谢萍、闫嗣兴迟延交房，应承担举证不能的法律后果，对其主张的延迟交房的事实，不予确认。据此，并结合合同第六条约定，颜灵举应自2014年8月起承担相应物业管理费，其提交的物业管理费发票中，2011年12月22日的发票金额系2012年1月至2012年12月间产生的物业管理费，从开票日期上看，该费用系谢萍、闫嗣兴交纳；2015年1月1日的发票金额系2013年2月至2015年1月间产生的物业管理费，颜灵举应承担其中2014年8月至2015年1月的费用计396.6元，其余部分应由谢萍、闫嗣兴承担，故谢萍、闫嗣兴应支付颜灵举垫付的物业管理费714.6元。
颜灵举要求谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征支付违约金10万元，但经查明谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征并无违约行为，故颜灵举该诉请无事实依据，不予支持。
关于谢萍、闫嗣兴、刘倩、谢征要求颜灵举支付购房款46867元的反诉请求，根据合同第三条备注约定，颜灵举应于2014年12月31日前支付房款50867元，但其在此期间仅付款2万元，尚欠30867元未付，其代为偿还银行贷款系另外履行房款支付义务的行为，不能抵扣合同第三条的付款义务，故对该欠款30867元，颜灵举应当向谢萍、闫嗣兴支付。因刘倩、谢征为谢萍、闫嗣兴的合同义务提供担保责任，系本案合同的保证人，属从合同即保证合同的当事人，此二人向颜灵举主张权利并无法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，一审法院判决：一、谢萍、闫嗣兴于判决生效之日起十日内支付颜灵举垫付的物业管理费714.6元；二、颜灵举于判决生效之日起十日内支付谢萍、闫嗣兴购房款30867元；三、驳回颜灵举其他的诉讼请求；四、驳回谢萍、闫嗣兴其他的反诉请求；五、驳回谢征、刘倩的反诉请求。
二审查明的事实与一审查明的一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：1、上诉人是否拖欠被上诉人购房款；如拖欠，数额如何认定。2、涉案房屋交付时间如何确定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人是否拖欠被上诉人购房款的问题。根据双方签订的房屋转让合同的第三条及备注的约定，在转让前谢萍、闫嗣兴已支付的购房费用为334867元，颜灵举在购房后应将该款分三笔支付给谢萍、闫嗣兴。其中一笔是抵扣颜灵举对刘倩、谢征享有的债权268000元，一笔是颜灵举于2014年12月31日前支付50867元，一笔是于产权变更之日支付16000元。实际支付情况是268000元债权已抵扣，颜灵举另支付20000元，余款未支付。因尚不具备产权变更条件，故16000元暂可不予支付，待双方办理过户登记时再予以支付。但双方约定的于2014年12月31日前支付50867元，仅支付20000元，尚欠30867元，颜灵举应支付给谢萍、闫嗣兴。颜灵举称谢征应向其承担借款268000元的利息，但在房屋转让合同中，对268000元借款是否需要支付利息没有约定，故不予支持。颜灵举称其还贷数额超过了合同约定的购房价款。本院认为，根据合同约定的内容，颜灵举应当承担涉案房屋交付后偿还银行贷款的义务，故相应的利息支出应由其自行承担。
关于涉案房屋交付时间如何确定的问题。双方签订的房屋转让合同的第五条约定合同签字之日交付房屋，但双方均不能提交房屋交接手续。结合颜灵举于2014年7月31日开始持谢萍的贷款银行卡偿还涉案房屋所欠贷款的事实，可以认定颜灵举在2014年7月31日之前已接收房屋，故一审认定颜灵举自2014年8月开始承担物业费，并无不当。
综上，颜灵举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2438元，由颜灵举负担。
本判决为终审判决。
审判长 张向东
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年二月二十三日
书记员 侯梦池