四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第2619号
原告余幼清，女，汉族，1954年1月5日出生，住成都市高新区。
委托代理人雷建华，成都市金牛区商正法律服务所法律工作者。
被告四川众升投资管理顾问有限责任公司。住所地：成都市高新区天府大道北段**号茂业中心*栋*单元****号。
负责人黄晓东，董事长。
委托代理人赖武，四川益州律师事务所律师。
被告成都市太平洋房地产集团有限公司。住所地：成都市武侯区武科西二路*号。
法定代表人卫平，总经理。
委托代理人蔡苌宁，四川有度律师事务所律师。
原告余幼清诉被告四川众升投资管理顾问有限责任公司（以下简称众升公司）、成都市太平洋房地产集团有限公司（以下简称太平洋公司）案外人执行异议之诉一案。本院受理后，依法组成合议庭于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告余幼清及其委托代理人雷建华，被告众升公司的委托代理人赖武，被告太平洋公司的委托代理人蔡苌宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余幼清起诉称，2015年7月28日，成都市中级人民法院做出（2015）成执异字第116号执行裁定书，对原告作为案外人就被告众升公司依据已生效的成都市中级人民法院（2014）成民初字第1794号民事调解书向成都市中级人民法院申请强制执行一案提起的案外人执行异议申请被驳回，原告认为成都市中级人民法院驳回执行异议缺乏法律依据。一、原告在成都市中级人民法院查封前2009年9月18日就与被告太平洋公司签订了《成都市城镇房屋拆迁补偿安置合同》，明确了拆迁补偿安置的房屋位置及面积，即成都市高新区××街××号佳利花园×栋自编号××号。2010年1月25日，余幼清按约补交全部的房款。双方因为交付的商铺需要整改而不断地进行协商。2015年4月太平洋公司正式将商铺钥匙交付给余幼清。二、原告通过拆迁安置取得的房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求：1、确认余幼清与太平洋公司之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》有效。2、成都市高新区××街××号佳利花园×栋×号商铺归余幼清所有，太平洋公司应在60日内协助余幼清办理案涉房屋产权过户手续；3、请求停止对成都市高新区××街××号佳利花园×栋×号商铺房屋的强制执行并解除查封；4、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告众升公司答辩认为，众升公司申请查封房屋合法有效，原告余幼清的诉求不能成立，不应当停止对案涉房屋的执行。
被告太平洋公司答辩认为，1、2009年太平洋公司与余幼清即签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同真实有效。余幼清在拆迁过程中也补足了房屋差价款。后因为原告认为铺面高出地面1.8米，损害了使用价值和功能，双方进行了沟通和协调并达成一致整改方案。后因为太平洋公司在铺面整改及办理产权过程过程中缺乏资金导致最终没有办理产权过户。2、因案涉房屋系拆迁安置补偿而得，并非单纯的买卖关系，原告方有足够的理由对抗第三人债权，原告的诉讼请求应当得到支持。
经审理查明，本院于2015年1月8日作出（2015）成执字第106-6号执行裁定，查封了位于成都市高新区××街××号（权2××××81、权2××××53），高新区兴蓉街×号（权1××××61），青羊区二环路西二段××号×栋×单元负一层车库（权1××××98），青羊区人民中路三段××号附号××办公用房（权0××××09）。
2009年9月18日，余幼清与成都瑞升房地产开发有限公司、四川省太平洋投资有限公司、太平洋公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》约定，余幼清将高新区×××小区××街××号房屋向上述公司产权调换位于成都市高新区×××小区××街××号“佳利花园”商住楼底层自编号××号的房屋。2010年1月25日，余幼清付清了上述房屋的房屋差价款。上述自编号为××号的房屋在本院（2015）成执字第106-6号执行裁定查封范围内。
太平洋公司曾于2011年12月12日向余幼清发出《通知》，要求余幼清于2011年12月15日至12月16日携身份证到该公司办理接房手续。余幼清对所建房屋有意见未办理接房手续。太平洋公司又于2013年9月12日作出《关于余幼清<拆迁协商意见书>再次回复》，要求余幼清早日收房，余幼清仍未办理。2015年4月1日，太平洋公司的工作人员将查封房屋中的一户房屋钥匙交付给余幼清，余幼清实际使用。
另查明，1、众升公司与太平洋公司、科创公司、何俊明借款合同纠纷一案，本院作出（2014）成民初字第1794号民事调解书，确认太平洋公司返还众升公司借款3000万元及利息。
2、案涉房屋所在的佳利花园物业服务中心出具证明，高新区××街××号佳利花园×栋自编号××号与高新区××街××号佳利花园×期×号商铺为同一地址。
3、太平洋公司与余幼清一致陈述，收到天平洋公司的收房通知后，余幼清一直在与天平洋公司就整改事宜进行协商。2014年5月22日，余幼清就商铺存在的问题向高新区规划建设区投诉后收到回执，太平公司在2014年8月就案涉商铺出具了佳利三期台阶改造方案及图纸，至此双方就房屋的交付达成一致。后因太平洋公司资金出现问题，导致整改和办理产权过户拖延酿成本案纠纷。
上述事实，有原告与被告的主体身份信息资料、成都市中级人民法院（2015）成执异字第116号裁定书、（2015）成执字第106-6号执行裁定书、房屋拆迁安置补偿合同、购房款收据、同号证明、整改图纸、投诉回执单、庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，余幼清与天平洋公司等主体签订《城镇房屋拆迁安置补偿合同》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：1、余幼清请求停止对成都市高新区××街××号×栋×号商铺的强制执行的理由是否成立；2、余幼清请求确认成都市高新区××街××号×栋×号商铺为其所有的理由是否成立；3、余幼清主张太平洋公司将成都市高新区××街××号×栋×号商铺房屋办理过户手续的理由是否成立。
关于余幼清请求停止对成都市高新区××街××号×栋×号商铺的强制执行的理由是否成立的问题。本院认为，一、余幼清就案涉房屋的来源系因城镇房屋拆迁补偿安置而取得，在各方签订的拆迁补偿安置合同中明确了被拆迁房屋的位置、面积、用途等，同时也明确了拆迁补偿安置的房屋位置、面积、用途；过渡安置和临时安置的补偿标准等。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，在拆迁人即太平洋公司作为被执行人时，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人，即余幼清在执行异议被裁定驳回后，有权提起本案诉讼。因余幼清与太平洋公司在本院查封之前已经签订合法有效的《拆迁补偿安置协议》，并且在该协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、面积、用途，能够明确指向执行标的，因余幼清已经享有足以对抗第三人的特殊债权，故对案涉房屋停止执行的诉讼请求应当得到支持。二、根据《中华人民共和国物权法》的规定，非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更等必须依法登记，始以发生法律效力。由于现行房地产开发以及登记制度的原因，不动产买受人在签订不动产买卖合同之后，往往不能即时登记，买受人取得法律意义上的不动产所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内买卖的不动产在法律意义上仍属不动产出卖人所有。由于不动产出卖人的经营状况或诚信等原因面临其他金钱债权人请求时，这将给不动产买受人带来极大的风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，余幼清已经签订相关拆迁安置补偿合同，同时按合同约定支付了全部房屋差价款，虽然太平洋公司交付房屋钥匙的时间发生在法院查封之后，但是根据庭审查明事实，余幼清接到收房通知后通过各种途径在反映房屋存在的问题，且太平洋公司与余幼清对于房屋的交付在2014年8月即达成商铺整改交付约定。这些事实均表明对于房屋未办理过户登记余幼清并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，余幼清主张根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求停止对成都市高新区××街××号×栋×号商铺房屋的强制执行的理由成立，本院予以支持。
关于余幼清请求确认成都市高新区××街××号×栋×号商铺为其所有的理由是否成立的问题。本院认为，由于余幼清对案涉房屋只是享有物权期待权，还不具备法律规定的物权性质，其主张成都市高新区××街××号×栋×号商铺为其所有与不动产物权登记制度相矛盾，本院不予支持。
关于余幼清主张太平洋公司协助将成都市高新区××街××号×栋×号商铺房屋办理过户手续的理由是否成立的问题。本院认为，太平洋公司作为拆迁人，其有义务为拆迁安置对象余幼清办理房地产权属证书，故余幼清主张太平洋公司协助将成都市高新区××街××号×栋×号商铺房屋办理过户手续的理由成立，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、确认余幼清与成都市天平洋房地产集团有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》合法有效。停止对成都市高新区××街××号×栋×号商铺房屋的执行；
二、由成都市太平洋房地产集团有限公司在本判决生效之日起六十日内协助余幼清办理成都市高新区兴蓉街10号3栋2号商铺房屋房屋权属登记手续；
三、驳回余幼清的其他诉讼请求。
案件受理7300元，公告费260，共计7560元由原告余幼清负担500元，由被告四川众升投资管理顾问有限责任公司负担7060元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 廖方
审 判 员 尹英
代理审判员 夏伟
二〇一六年六月八日
书 记 员 李玲