河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终11835号
上诉人（原审被告、反诉原告）：金基不动产（郑州）有限公司。
法定代表人：刘强，董事�。
委托诉讼代理人：崔新生，系公司员工。
委托诉讼代理人：鲁婷婷，系公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国光大银行股份有限公司郑州郑汴路支行。
负责人：赵军强，行长。
委托诉讼代理人：辛治廷、陈湘，河南鲲之鹏律师事务所律师。
原审被告：赵海清。
上诉人金基不动产（郑州）有限公司（以下简称金基公司）因与被上诉人中国光大银行股份有限公司郑州郑汴路支行（以下简称光大银行）、原审被告赵海清借款合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人金基公司上诉请求：改判支持金基公司的反诉请求。事实与理由：一、本案《预购商品房抵押登记证明》是法定的、有效的“正式抵押登记手续”，依法应当作为金基公司保证期间已经届满的根据。一审判决拒绝将该证明作为金基公司保证期间已经届满的根据错误。1、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。2、房屋管理部门出具的《预购商品房抵押登记证明》就是符合各方合同约定的“有权登记部门出具的抵押登记证明文件”。二、一审判决认定金基公司的保证期间至“交付房屋的《房地产他项权证》原件之日止”，没有事实根据和法律根据。1、涉案合同没有上述约定，而《个人房屋按揭贷款合作协议书》中所述的“正式抵押”就是本案《个人贷款合同》中的“有效设定抵押”。2、本案争议的《个人贷款合同》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》条款系光大银行提供的格式条款，依法应当作出不利于光大银行的解释。金基公司向贷款人提供阶段性连带责任担保其合同目的是为了解决住房按揭贷款在贷款发放后、抵押手续办理之前分期还款贷款到期不能偿还的风险问题。而本案《预购商品房抵押登记证明》与《房屋他项权证》具有同等效力，无论是否领取《房屋他项权证》都不影响光大银行的优先受偿权。也就是说，在光大银行取得《预购商品房抵押登记证明》后其合同目的已经达到。因此，只有作出不利于“格式条款”提供人光大银行的解释，才能符合合同目的和公平原则。
被上诉人光大银行辩称，一、《预购商品房抵押登记证明》不是正式的抵押登记手续，否则不会存在“作废”的问题。金基公�在上诉状中所引用的法条只是规定在建工程抵押登记的效力，对涉案抵押登记证明是否系“正式的抵押登记手续”没有证明意义。从《个人贷款合同》附表中的第12项可以看出金基公司保证期间届满的条件是：1、抵押物有效设定抵押；2、相关抵押物权利证明交给银行；3、设定抵押的相关证明文件交给银行，三个条件系并列关系，缺一不可。即便按照金基公司的理解，把预告登记证明理解为“有效设定抵押”也只是满足了条件之一，另外的抵押物权利证明——房权证，以及设定抵押的文件——他项权证，至今没有交给银行。所以，金基公司的保证期间未到。二、一审法院将交付他项权证理解为保证期间的最后期限正确，符合订立合同时当事人的真实意思。“正式抵押”的相对方就是“非正式押抵”。非正式抵押就是指预告抵押登记，正式抵押就是取得他项权证，这是符合常理的理解。合同法规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。金基公司以光大银行的合同目的已经实现为由主张保证期间届满，没有事实根据。综上，金基公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持一审正确判决。
原审被告赵海清未答辩。
原审原告光大银行向一审法院起诉请求：一、被告赵海清偿还原告银行贷款本金5402554.18元、利息102869.47元（本金、利息暂计至2015年9月11日，以后的本金、利息分别按照合同约定计算），以及原告实现债权的费用（包括但不限于差旅费、律师费等）；二、原告对被告赵海清抵押的位于金水××、××楼××号、11号楼1层101号、9号楼2层2××号房产（房产证号、抵押登记证明号分别是：1207011637、1207011638、1207011678）享有优先受偿权，有权对该抵押的房产折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；三、被告金基公司对被告赵海清的上述债务及费用承担连带清偿责任；四、诉讼费、保全费、公告费等一切诉讼费用由两被告共同承担。
反诉原告金基公司向一审法院反诉请求：一、光大银行返还其从金基公司保证金账户扣划的钱款2297636.4元；二、光大银行支付金基公司同期银行利息272919元。
一审法院认定事实：2011年11月25日，原告光大银行（作为贷款人）、被告赵海清（作为借款人、抵押人）与被告金基公司（作为保证人）签订了一份《个人贷款合同（抵押、保证）》，主要载明：原告光大银行同意向被告赵海清发放个人商用按揭贷款，用途为购商用房，贷款金额为277万，本合同项下的贷款期限为120个月，即2012年3月16日起至2022年3月16日。本合同的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率7.05%上浮20%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为8.46%。被告赵海清未按照本合同约定期限归还贷款本金的，原告有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。贷款发放至被告赵海清尾号为6205的账号，还款账号亦为该账号。被告赵海清自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时原告认可的价值为5542770元的房产抵押给原告，以担保被告赵海清按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押房屋坐落于金水××、××楼××号。连带责任保证担保。其中，被告金基公司提供贷款金额5%的保证金作为担保，保证金户名为被告金基公司尾号9350的账户。保证担保方�为阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付原告正式执管之日止。如被告赵海清未按本合同的约定履行其还款义务，原告无需事先向被告赵海清或其他任何第三人提出付款要求或对被告赵海清或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求被告金基公司履行其在本合同项下的保证责任。如原告针对贷款还享有其他担保权利的，被告金基公司在任何情况下不得要求原告先行行使其他担保权利。被告赵海清未按时足额还款，原告有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求被告赵海清立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向被告赵海清计收罚息。原告有权就从被告赵海清或被告金基公司在原告处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划本合同项下被告赵海清应付而未付的任何款项（包括但不限于贷款本金和利息）；被告赵海清和被告金基公司并在此同意和授权原告进行本条约定的扣划。
2012年3月14日，原告光大银行（作为贷款人）、被告赵海清（作为借款人、抵押人）与被告金基公司（作为保证人）签订了一份《个人贷款合同（抵押、保证）》，主要载明：原告光大银行同意向被告赵海清发放个人商用按揭贷款，用途为购商用房，贷款金额为276.7万，本合同项下的贷款期限为120个月，即2012年3月16日起至2022年3月16日。本合同的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率7.05%上浮20%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为8.46%。被告赵海清�按照本合同约定期限归还贷款本金的，原告有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。贷款发放至被告赵海清尾号为6205的账号，还款账号亦为该账号。被告赵海清自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时原告认可的价值为5535810元的房产抵押给原告，以担保被告赵海清按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押房屋坐落于金水××、××楼××号。连带责任保证担保。其中，被告金基公司提供贷款金额5%的保证金作为担保，保证金户名为被告金基公司尾号9350的账户。保证担保方式为阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付原告正式执管之日止。如被告赵海清未按本合同的约定履行其还款义务，原告无需事先向被告赵海清或其他任何第三人提出付款要求或对被告赵海清或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求被告金基公司履行其在本合同项下的保证责任。如原告针对贷款还享有其他担保权利的，被告金基公司在任何情况下不得要求原告先行行使其他担保权利。被告赵海清未按时足额还款，原告有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求被告赵海清立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向被告赵海清计收罚息。原告有权就从被告赵海清或被告金基�司在原告处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划本合同项下被告赵海清应付而未付的任何款项（包括但不限于贷款本金和利息）；被告赵海清和被告金基公司并在此同意和授权原告进行本条约定的扣划。
2012年3月16日，原告光大银行（作为贷款人）、被告赵海清（作为借款人、抵押人）与被告金基公司（作为保证人）签订了一份《个人贷款合同（抵押、保证）》，主要载明：原告光大银行同意向被告赵海清发放个人商用按揭贷款，用途为购商用房，贷款金额为153.8万，本合同项下的贷款期限为120个月，即2012年3月16日起至2022年3月16日。本合同的贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率7.05%上浮20%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为8.46%。被告赵海清未按照本合同约定期限归还贷款本金的，原告有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。贷款发放至被告赵海清尾号为6205的账号，还款账号亦为该账号。被告赵海清自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时原告认可的价值为3076320元的房产抵押给原告，以担保被告赵海清按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。抵押房屋坐落于金水××、××楼××号。连带责任保证担保。其中，被告金基公司提供贷款金额5%的保证金作为担保，保证金户名为被告金基公司尾号9350的账户。保证担保方式为阶段性连带责任保证：保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明�件交付原告正式执管之日止。如被告赵海清未按本合同的约定履行其还款义务，原告无需事先向被告赵海清或其他任何第三人提出付款要求或对被告赵海清或其他任何第三人提起诉讼或申请仲裁，或采取任何其他措施以实现债权，即可直接要求被告金基公司履行其在本合同项下的保证责任。如原告针对贷款还享有其他担保权利的，被告金基公司在任何情况下不得要求原告先行行使其他担保权利。被告赵海清未按时足额还款，原告有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求被告赵海清立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费及律师费等）；按本合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向被告赵海清计收罚息。原告有权就从被告赵海清或被告金基公司在原告处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划本�同项下被告赵海清应付而未付的任何款项（包括但不限于贷款本金和利息）；被告赵海清和被告金基公司并在此同意和授权原告进行本条约定的扣划。
2012年3月29日，郑州市房地产抵押管理办公室为原告光大银行出具了一份证明号为1207011637的《郑州市预购商品房抵押登记证明》，主要载明：房屋坐落于金水××、××楼××号，抵押人为被告赵海清，开发商为被告金基公司，预售许可证号为2745，商品房买卖合同号为11850145，履债期限自2012年3月16日至2022年3月16日，权利价值为277万元，合同价值554.28万元等。
同日，郑州市房地产抵押管理办公室为原告光大银行出具了一份证明号为1207011678的《郑州市预购商品房抵押登记证明》，主要载明：房屋坐落于金水××、××楼××号，抵押人为被告赵海清，开发商为被告金基公司，预售许可证号为2727，商品房买卖�同号为11850143，履债期限自2012年3月16日至2022年3月16日，权利价值为276.7万元，合同价值553.58万元等。
同日，郑州市房地产抵押管理办公室为原告光大银行出具了一份证明号为1207011638的《郑州市预购商品房抵押登记证明》，主要载明：房屋坐落于金水××、××楼××号，抵押人为被告赵海清，开发商为被告金基公司，预售许可证号为2745，商品房买卖合同号为11850150，履债期限自2012年3月16日至2022年3月16日，权利价值为153.8万元，合同价值307.63万元等。
2015年9月11日，原告光大银行出具了一份《逾期贷款明细清单》，主要载明：借款人为被告赵海清的贷款金额为277万元的贷款，贷款余额为2115552.04元，累计欠息40276.57元；借款人为被告赵海清的贷款金额为276.7万元的贷款，贷款余额为2112951.18元，累计欠息40231.91元；借款人为被告赵海清的贷款金额为153.8万�的贷款，贷款余额为1174050.96元，累计欠息22360.99元。以上贷款余额合计5402554.18元，累计欠息102869.47元。
2015年9月15日原告光大银行提起本诉。审理中，原告光大银行认可共计扣划了被告金基公司保证金2297636.4元，原告诉请的本金及利息是在扣除该保证金后被告仍拖欠的贷款本息。涉案的三套房屋均未办理房屋他项权证书。
另查明，2011年9月2日，原告光大银行与被告金基公司签订了一份《个人房屋按揭贷款合作协议书》，主要载明：为促进蓝堡湾二期的房产销售，在符合原告贷款条件的情况下，原告同意为购买上述楼盘的借款人（即购房人）提供个人房屋按揭贷款，贷款合作最高额为20000万元，被告金基公司为本协议项下所有借款人向原告申请的个人房屋按揭贷款提供连带保证担保责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证，保证期限为从本协议项下原告每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至被告金基公司协助原告收妥借款人所购房屋的正式抵押登记手续之日止等。
一审法院认为，原、被告签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》成立并有效。被告赵海清未按合同约定按时、足额履行还本付息义务，构成违约，原告有权要求被告赵海清承担还款责任。被告金基公司作为连带责任担保人，应当承担担保责任。双方合同约定的保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付原告正式执管之日止。原告认为的“相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件”为房屋他项权证，被告认为的“相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件”为商品房抵押登记证明，在此情况下，应当结合原、被告签订相关协议中所做出的意思表示来确定上述约定的真实意思表示。从原告与被告金基公司签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》的内容来看，被告金基公司的连带保证责任保证期间至被告金基公司协助原告收妥借款人所购房屋的正式抵押登记手续之日止，故认定被告金基公司的保证期间至交付涉案房屋的《房地产他项权证》原件之日止符合双方之间的约定。故原告有权要求被告金基公司承担连带还款的责任。被告金基公司主张原告退还扣划的保证金的反诉诉请，依据不足，不予支持。被告金基公司在承担连带还款责任后可向借款人追偿。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华�民共和国担保法》第二十六条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵海清偿还原告中国光大银行股份有限公司郑州郑汴路支行贷款本金5402554.18元，和计算至2015年9月11日的利息102869.47元，2015年9月12日以后的利息按合同约定计算至判决规定付款之日，于判决生效后10日内付清。二、被告金基不动产（郑州）有限公司对上述共同债务承担连带清偿责任。三、原告中国光大银行股份有限公司郑州郑汴路支行对被告赵海清抵押的坐落于金水××、××楼××号、坐落于金水××、××楼××号、坐落于金水××、××楼××号的三套房产享有优先受偿权。四、驳回被告金基不动产（郑州）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50338元，由被告赵海清、被告金基不动产（郑州）有限公司共同负担。反诉案件受理费13682元，由被告金基不动产（郑州）有限公司承担。
二审中，上诉人金基公司提交法院公告一份，证明一审法院未向赵海清送达反诉状，一审程序严重违法，请求发回重审。
被上诉人光大银行发表质证意见：该公告不属于民事诉讼法规定的新证据，金基公司在反诉时未将赵海清列为反诉被告。
本院经审理查明：涉案房产初始登记在上诉人金基公司名下，尚未转移登记至原审被告赵海清名下。其余事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，2011年11月份至2012年3月份，上诉人金基公司与被上诉人光大银行、原审被告赵海清签订涉案合同时，光大银行需要避免按揭贷款发放后、赵海清不能如约偿还贷款的风险，而赵海清提供的抵押物系正在建造的房屋，在建房屋最终能否建成是未知的，光大银行能否就抵押物受偿也是未知的，正因如此，才有约定由金基公司提供阶段性担保的必要。2012年3月29日，相关部门为光大银行出具郑州市预购商品房抵押登记证明时，上述未知因素依然存在，金基公司主张至此其保证期间已届满与各方订立合同的目的相悖，非各方真实意思。一审法院认定金基公司的保证期间至交付涉案房屋的《房地产他项权证》原件之日止并无不当。综上所述，上诉人金基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13682元，由上诉人金基不动产（郑州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑宗红
审判员 崔 峨
审判员 侯军勇
二〇一六年十二月八日
书记员 杨秋异