民勤县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）民民初字第849号
原告赵叶涛（曾用名赵子涛），男，甘肃省民勤县人。
法定代理人赵玉红，女，生于1978年11月19日，汉族，无业，住址同上，原告赵叶涛之母。
委托代理人姜黎，武威沙城律师事务所律师。
被告徐朝梅，女，甘肃省民勤县人。
第三人梁来平，男，甘肃省民勤县人。
原告赵叶涛与被告徐朝梅、第三人梁来平确认合同有效纠纷一案，本院于2013年8月20日受理后，由本院民二庭庭长王锟担任审判长，和审判员马尚征、人民陪审员汪有雄组成合议庭，于2013年10月18日公开开庭进行了审理。休庭后，被告徐朝梅于2013年12月5日提出司法鉴定申请，本院于2014年5月10日收到司法鉴定意见书后，组织原、被告进行了质证。上述司法鉴定期间155天不计入审理期限，本案的审理期限应当至于2014年7月25日。在以上公开开庭及质证过程中，原告法定代理人赵玉红及其委托代理人姜黎，被告徐朝梅、第三人梁来平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告法定代理人诉称，2008年9月25日，因房地产开发商赵明宏拖欠被告徐朝梅之丈夫邵立山（已死亡）的工程款，双方协商由赵明宏以新雅小区3号楼单口5楼左手楼房1套顶抵所欠邵立山工程款，并签订售房合同1份。之后邵立山又将该套楼房与原告赵叶涛签订了售房协议，议定价格为人民币150000元，由原告之母赵玉红将售房款交与被告之夫邵立山，邵立山当即出具收款收据1份。2008年11月份城区楼房通暖，原告和其母亲入住该楼房至今5年。期间，邵立山去世。2013年6月25日，民勤县人民法院在执行梁来平与徐朝梅买卖合同纠纷一案过程中，拟执行该房产，原告法定代理人才得知该房产已于之前被诉讼保全。原告向法院提出执行异议，法院于2013年8月向原告送达执行裁定书，认为原告方的执行异议不能成立，驳回原告的执行异议。原告方认为原告和被告之夫邵立山所签售房协议真实有效，现向人民法院起诉，要求法院依法确认原告与被告徐朝梅之夫邵立山所签房屋买卖合同有效。
被告徐朝梅辩称，根据婚姻法的相关规定，夫妻一方名下的财产，包括婚姻存续期间的财产都是夫妻双方的共同财产，邵立山未经被告书面同意，单方处分的夫妻共有房屋，且原告未就该房屋办理权属转让登记，不符合善意取得的必要条件。另外，原告所提交的证据存在明显瑕疵，法院应当驳回原告的诉讼请求。
第三人述称，第三人申请法院诉讼保全的楼房，是被告徐朝梅和其丈夫的夫妻共同财产，原告与被告丈夫所签订的房屋买卖协议应认定为无效；原告系无民事行为能力人，所签订的协议不符合房屋买卖合同的形式要件；原告提交的证据存在明显瑕疵；原告未就诉争楼房办理权属变更登记，不能认定其善意取得该楼房，综上，法院应当驳回原告的诉讼请求。
原告法定代理人出示了以下证据：
售房合同。根据合同记载，出售方赵明宏和购买方邵立山于2008年9月25日订立售房合同，由邵立山向赵明宏购买北楼单口单户五层楼房1套（含地下室），价款165000元，楼房面积126.5平方米。原告以该证据证明，邵立山以其个人名义于购得诉争楼房。
房屋买卖协议1份，协议下方书写收据1份，附邵立山身份证复印件1份。根据协议记载，邵立山将新雅小区3号楼单口5楼左手楼房1套（包括地下室）售给赵叶涛，价款150000元。根据收据记载，邵立山收到赵叶涛房屋款150000元。协议下方签名“邵立山”，电话号码“1899355****”，无赵叶涛签名，协议、收据均未注明书写时间。原告以该组证据证明：邵立山将诉争楼房售给原告赵叶涛，价款150000元，赵叶涛已将房款付清，邵立山将身份证复印件交赵叶涛母亲赵玉红，以备办理房产证时使用。合同中未注明书写时间，根据原告记忆，协议形成时间大约为2008年10月。
赵叶涛、赵玉红户籍证明。根据证据记载，赵叶涛曾用名赵之涛，生于2008年5月22日，和赵玉红系母子关系。原告以该证据证明：赵叶涛系无民事行为能力人，其购房、付款行为均由其监护人赵玉红实施。
水、电费发票7张。根据证据记载，水、电部门于2011年至2013年期间，向赵之涛收取水、电费并出具票据。原告以该证据证明：赵玉红、赵叶涛母子已占有、使用诉争楼房多年。
被告及第三人未向本院提供证据。
被告及第三人对原告出示的证据发表了以下质证意见：
1、原告出示的售房合同及水、电费发票，以及赵叶涛、赵玉红户籍证明，被告及第三人对其真实性无异议。
原告出示的房屋买卖协议，被告及第三人对其真实性提
出异议，认为：该协议及收据未能注明书写时间，落款处签名不是邵立山亲自书写；原告自述协议、收据形成于2008年10月，协议下方注明邵立山电话号码为“1899355****”，但根据被告及第三人掌握的情况，该号码使用人并非邵立山，且该号码首次启用于2011年，据此，可判断该协议、收据均系伪造。
被告徐超梅提出申请，请求本院向向中国电信民勤分公司调取电话号码“1899355****”的用户及首次入网启用时间。
中国电信民勤分公司收到本院调取证据函件后，向本院出具书面证明：电话号码“1899355****”，首次入网启用时间为2011年4月1日，客户名称陈瑞清，该号码于2013年5月13日拆机停用，后于2013年9月19日再次入网，客户名称武威体检中心。
被告徐超梅提出申请，请求对协议、收据中“邵立山”字迹内容的真实性进行司法签订。本院以协议、收据中“邵立山”字迹为检材，以原、被告及第三人均无异议的售房合同中“邵立山”字迹以及本院从其他案件卷宗中调取的“邵立山”字迹为样材，采取随机抽取方式确定鉴定机构后，委托甘肃科信司法医学鉴定所对上列“邵立山”字迹进行同一性鉴定。甘肃科信司法医学鉴定所鉴定后，作出司法鉴定意见书，其鉴定意见认为，协议、收据中“邵立山”字迹内容系邵立山所写。被告徐朝梅支付鉴定费5000元。本院当庭出示了鉴定意见书。
本院出示根据被告的申请，本院委托甘肃科信司法医学鉴定所作出的司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书鉴定结论为原告向本院提交的房屋买卖协议以及收条中书写的字迹内容均为邵立山本人书写，被告徐超梅支付鉴定费5000元。
原、被告及第三人对中国电信民勤分公司的证明的真实性无异议，但原告代理人认为，协议中电话号码系邵立山所加注，原告代理人当时并不知道该号码登记使用人是否邵立山，也不可能进行核实。现实生活中，移动电话号码的实际使用人和登记使用人不一致的情况客观存在，仅凭中国电信民勤分公司的证明，不能推定协议的真实性。
对甘肃科信司法医学鉴定所作出的司法鉴定意见书，原告无异议，被告徐超梅拒绝质证，第三人对意见书文本的真实性无异议，但认为鉴定结论不客观，根据协议、收据本身存在的疑点，可以推定协议、收据系伪造。
本院对上述证据分析、认证认为：
原告出示的售房合同及水、电费发票，以及赵叶涛、赵玉红户籍证明，被告及第三人对其真实性无异议，本院对其证据效力予以认定。
甘肃科信司法医学鉴定所作出的司法鉴定意见书，系本院依据法定程序委托司法鉴定部门作出的鉴定结论，应当认定其证据效力。本院调取的中国电信民勤分公司的书面证明，原、被告对其真实性无异议，本院对证据记载情况的真实性予以认定。现原告依据该司法鉴定意见书，认为可证明原告出示协议、收据的真实性，被告及第三人依据书面证明的内容，认为可证明原告出示的协议、收据系伪造。本院认为，对协议、收据是否真实这一待定事实，原告和被告及第三人所依据的证据的效力产生对抗，根据日常生活经验，移动电话号码的实际使用人和登记使用人不一致的情况客观存在，中国电信民勤分公司的书面证明，对本案待定事实，其证明力明显低于司法鉴定意见书。据此，原告出示的房屋买卖协议及收据，虽然存在瑕疵，但根据司法鉴定意见书及本院已认定证据效力的其他证据，对协议、收据的真实性应当予以认定。
通过对上述证据的分析认定，结合原告、被告及第三人的陈述，查明以下事实：
2008年9月25日，案外人赵明宏与被告徐超梅之夫邵立山签订售房合同，约定由赵明宏将其位于民勤县南环路新雅小区北楼单口单户5层左手住宅楼房1套（包括地下室）出售给邵立山，价款165000元，楼房面积126.5平方米。后原告赵叶涛之母赵玉红于2008年10月经和邵立山协商，邵立山将该楼房售给原告赵叶涛，价款150000元。因原告赵叶涛年幼，邵立山向赵玉红出具房屋买卖协议一份，其后向赵玉红出具收据一份，收到赵叶涛楼房价款150000元。之后，赵玉红母子在该楼房居住至今，未能办理房屋权属登记手续。期间，本案第三人梁来平以其和徐超梅民间借贷纠纷向本院提出诉前保全申请，要求本院查封登记在邵立山名下的本案诉争楼房，本院审查后，依法作出民事裁定书，准许其申请，并在当地房产管理部门办理了查封登记。第三人梁来平提起诉讼后，经本院主持调解，梁来平和徐超梅达成调解协议，由徐超梅向梁来平偿还借款。调解书生效后，梁来平向本院提出执行申请，要求本院处分依法查封的楼房，赵玉红提出执行异议，本院审查后，认为赵玉红的异议所依据的理由不能成立，驳回了赵玉红的执行异议。现原告向本院提起诉讼，要求本院依法确认与邵立山签订的房屋买卖协议有效。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。被告徐超梅之夫邵立山将诉争楼房自愿售给原告赵叶涛并收取价款，其和原告法定代理人的买卖行为均系双方真实意思表示。双方约定楼房价款为150000元，其价格亦在合理范围之内。基于邵立山和被告徐超梅系夫妻关系，邵立山在婚姻关系存续期间买受的楼房，属不动产，在办理共有物权属登记后，其权属归属邵立山、徐超梅共有，其二人任何一方单方转让该房屋，必须经另一方同意，除非受让方善意取得。由于邵立山以其个人名义购得楼房后未办理共有物权属登记，被告及第三人亦无据证明原告法定代理人受让房屋时存在主观恶意，应当认定原告代理人受让楼房的行为出于善意。现原告虽未就诉争楼房办理权属转让登记而取得房屋所有权，但其照协议向邵立山支付了合理价款且已实际使用诉争楼房多年，应当认定原告和邵立山订立的房屋买卖协议有效。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：
确认原告赵叶涛与邵立山签订的房屋买卖协议有效。
案件受理费100元，由原告赵玉红负担；司法鉴定费用5000元，由被告徐超梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 王 锟
审 判 员 马尚征
人民陪审员 汪有雄
二〇一四年六月二十八日
书 记 员 李 瑞