内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终1871号
上诉人（原审原告）马成明，男，回族，1992年10月21日出生，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人王金光，男，1948年9月22日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
被上诉人（原审被告）内蒙古融家房地产经纪有限责任公司。住所地巴彦淖尔市临河区。
法定代表人刘月梅，公司董事长。
委托诉讼代理人尚靖，男1988年5月17日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人王瑞平，巴彦淖尔市临河区“148”协调指挥中心第三法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）尚靖，基本情况同前。
委托诉讼代理人王瑞平，基本情况同前。
被上诉人（原审被告）刘芮君，男，1991年1月20日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人王瑞平，基本情况同前。
被上诉人（原审被告）孙艳云，女，1942年1月19日出生，�族，现住呼和浩特市。
委托诉讼代理人王斌，男，1970年11月5日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。
被上诉人（原审被告）王光有，男，1940年5月7日出生，汉族，现住址同上。系孙艳云丈夫。
委托诉讼代理人王斌，男，1970年11月5日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。王光有、孙艳云之子。
原审第三人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司。
法定代表人王磊，公司经理。
委托诉讼代理人李国华，内蒙古蒙宁律师事务所律师。
上诉人马成明因与被上诉人内蒙古融家房地产经纪有限责任公司（简称融家地产经纪公司）、尚靖、刘芮君、孙艳云、王光有，原审第三人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（简称国瑞地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月20日公开开庭进行了审理，上诉人马成明及其委托诉讼代理人王金光、被上诉人融家地产经纪公司的委托诉讼代理人尚靖、王瑞平、被上诉人尚靖、刘芮君及其委托诉讼代理人王瑞平、被上诉人孙艳云、王光有的委托代理人王斌、原审第三人国瑞地产公司的委托诉讼代理人李国华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
马成明上诉请求：1、维持一审判决第一、二项；2、判决融家地产经纪公司承担违约金32380元；3、国瑞地产公司承担连带责任；4、一、二审案件受理费、保全费由被上诉方共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、�审判决未将三方口头约定列入合同组成部分进行审理。依照《合同法》第十条规定“当事人订立合同采用书面形式、口头形式。”融家地产公司为了挣中介费与孙艳云签订书面《房屋买卖协议》，事实上三方口头约定是明确的。从书面协议形式上不约束马成明，但涉案的两份书面协议书经三方口头协商确定的事实，应当作为事实一并审理。孙艳云、王光有自愿将自有的房屋出售。2016年5月20日，上诉人马成明、融家地产经纪公司、孙艳云、王光有三方口头充分协商，达成了两份《房屋买卖协议》，协议约定：三方协定，此房成交价6476600元，分二次付清购房款，2016年5月20日预付定金6万元，孙艳云退网签合同当天支付剩余房款587600元。上诉人将572600元汇入孙艳云账户，孙艳云给上诉人出具了收款收条，孙艳云、融家地产经纪公司退网签合同未事先与国瑞地产公司协商达成一致，融家地产经纪公司有过错。上述事实是经三方口头约定，并互相关联的合同。2、一审判决驳回上诉人请求违约金没有事实和法律依据。（1）一审判决认定“被告融家地产经纪公司是由于第三人的国瑞地产公司的原因不能给马成明办理房屋变更手续，非自己主观”，该事实认定与合同约定相悖，也违背合同法第121条的规定。（2）一审法院未全面审理合同内容，属于漏审。双方签订的《房屋买卖协议》第四条约定，甲方负责办理此房屋网签变更手续，甲方承诺，如甲方在三十日内未能成功办理此房产网签变更手续，甲方应在三十日期满当日退还乙方所缴纳全部款项。而被上诉人并未按约定退还款项，构成违约，应承担违约责任，该责任不能归咎第三人。（3）一审判决互相矛盾。违约金对合同双方均有约束力，一审判决将违约责任归责于第三人，既然第三人有责任，一审判决就应当判决第三人承担责任，但判决认定与第三人无关，故一审判决互相矛盾。二、一审判决适用法律错误。被上诉人有违约行为，就应当承担违约责任，一审判决归责于第三人属适用法律错误。三、一审判决程序违法。原审判决认定被告尚靖、刘芮君系融家地产经纪公司工作人员，其是履行职务的行为，但在庭审中，二被上诉人当庭并未提供委托书及证明其是代表公司履行职责。
融家地产经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
尚靖、刘芮君辩称，同融家地产经纪公司意见。
孙艳云、王光有辩称，融家地产经纪公司与我签订的《房屋买卖协议》，我方收到购房款622600元，并且已退了网签合同，我们与上诉人马成明没有关系。
国瑞地产公司述称，同融家地产经纪公司意见。
一审法院认定事实：2016年5月20日马成明在融家地产经纪公司的介绍下与孙艳云、王光有达成了出售房屋的意向。融家地产经纪公司（乙方）与孙艳云、王光有（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定“一、甲方自愿将坐落于国瑞瑞景花苑10号楼2单元501室出售给乙方；二、房屋成交价622600元……；四、乙方负责办理此房网签变更手续，乙方承诺，如乙方在三十日内未能成功办理此房网签变更手续，甲方将不予退还乙方所交购房定金，如因甲方原因拖延，此期限顺延，同时甲方承担由此造成的一切损失……；六、乙方中途毁约，乙方不得向甲方索要订金及购房款，甲方中途毁约，甲方应在七日内将定金及购房款退还给乙方，并付乙方房屋总价5%的违约金……。”同时马成明（买方）�融家地产经纪公司（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定“一、甲方自愿将坐落于国瑞瑞景花苑10号楼2单元501室出售给乙方；二、房屋成交价647600元……；四、甲方负责办理此房网签变更手续，甲方承诺，如甲方在三十日内未能成功办理此房网签变更手续，甲方应在三十日期满当日退还乙方所交全部款项……；六、乙方中途毁约，乙方不得向甲方索要订金及购房款，甲方中途毁约，甲方应在七日内将定金及购房款退还给乙方，并付乙方房屋总价5%的违约金……。”协议签订当日马成明给融家地产经纪公司交纳定金60000元，融家地产经纪公司将其中的50000元转交给孙艳云。2016年6月13日马成明应融家地产经纪公司工作人员刘芮君的要求给付孙艳云房款572600元。融家地产经纪公司在变更房屋备案登记过程中，要求孙艳云、王光有向开发商国瑞地产公司及住建委�掉网签《商品房买卖合同》，可是孙艳云、王光有退掉网签《商品房买卖合同》后，国瑞地产公司却拒绝应融家地产经纪公司要求与马成明签订《商品房买卖合同》。另查明，孙艳云、王光有于2014年9月12日与国瑞地产公司签订了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，该房屋系工头顶给孙艳云、王光有所有。孙艳云、王光有于2015年2月12日交纳了房屋维修基金，2016年4月8日向国瑞地产公司交纳了天然气初装费、有线电视入网费、产权登记费、交易税等，同时又向小区物业公司交纳了暖气费、物业费、装修押金等，领取了涉案房屋的钥。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告融家地产经纪公司未能给原告马成明履行交付房及办理房屋变更登记手续，致使原告马成明不能实现合同目的，故原告马成明请求解除《房屋买卖协议》应予支持。原告马成明应融家地产经纪公司工作人员的要求把款打入孙艳云账户，视为原告马成明向融家地产经纪公司履行了付款义务，被告融家地产经纪公司应当返还原告马成明购房款632600元。被告融家地产经纪公司是由于第三人国瑞地产公司的原因不能给原告马成明办理房屋变更手续，非自己主观毁约，故对原告马成明要求违约金的请求不予支持。被告尚靖、刘芮君系融家地产经纪公司的工作人员，其履行职务行为所形成民事责任由被告融家地产经纪公司承担。原告马成明不是融家地产经纪公司与孙艳云、王光有所签《房屋买卖协议》的合同主体，其请求解除融家地产经纪公司与孙艳云、王光有所签《房屋买卖协议》不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告马成明与�告内蒙古融家房地产经纪有限责任公司于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古融家房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内返还原告马成明房款632600元。三、驳回原告马成明的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10599元，原告马成明已预交10599元，由原告马成明负担473元，被告融家地产经纪公司负担10126元。
本院二审期间，当事人没有提供新的证据。本院查明的事实与原审一致，予以确认。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人马成明与被上诉人融家地产经纪公司签订了《房屋买卖协议》，当事人应当按照�定全面履行自己的义务。被上诉人融家地产经纪公司未能给上诉人马成明履行交付房屋及办理房屋变更登记手续，致使上诉人马成明不能实现合同目的，故上诉人马成明请求解除《房屋买卖协议》应予支持。上诉人马成明请求依照口头合同，由孙艳云、王光有承担责任，缺乏事实和法律依据。《房屋买卖协议》中约定了违约方违约应承担定违金，上诉人请求被上诉人融家地产经纪公司承担违约金的请求合法有据，应予支持。一审法院查明被上诉人尚靖、刘芮君是融家地产经纪公司员工属实，一审程序并无不当。上诉人请求国瑞地产公司与融家地产公司承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律应予适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十一条、第一百一十六条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3679号民事判决第一、二项，即一、解除原告马成明与被告内蒙古融家房地产经纪有限责任公司于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古融家房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内返还原告马成明房款632600元。
二、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2016）内0802民初3679号民事判决第三项，即三、驳回原告马成明的其它诉讼请求。
三、被上诉人内蒙古融家房地产经纪有限责任公司于判决生效后十日内支付上诉人马成明违约金31630元；
四、驳回上诉人马成明的其他诉讼请求。
一�案件受理费10599元，由被上诉人内蒙古融家房地产经纪有限责任公司负担；二审案件受理费10599元，由上诉人马成明负担530元，由被上诉人内蒙古融家房地产经纪有限责任公司负担10069元。
本判决为终审判决
审判长 辛健伟
审判员 贾东升
审判员 仲佳才
二◯一七年三月二十八日
书记员 董缙威
附:本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更。