天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第4457号
原告：张伟。
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委托代理人：李承杰，天津益天律师事务所律师。
委托代理人：肖凯超，天津益天律师事务所律师。
被告：天津益博置业发展集团有限公司，住天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
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法定代表人：张益培，董事长。
委托代理人：刘云鹄，经理。
原告张伟诉被告天津益博置业发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员高建忠适用简易程序于2015年9月1日、2015年9月28日、2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托代理人李承杰、肖凯超，被告天津益博置业发展集团有限公司之委托代理人刘云鹄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟诉称：2015年5月14日原告与被告签订房屋购买协议，由原告购买被告开发的位于西青区精武镇恒益隆庭9-1-501号房屋，房屋总价款740000元。原告于当天支付定金20000元，并于2015年6月11日交付剩余款项720000元及契税维修基金14880元。原告多次催促签订一式五份的正式房屋买卖协议并办理房屋预告登记及合同备案，但被告以各种理由拒绝，并采取各种方式欺骗原告，而后原告发现涉案房屋已经销售给他人，并抵押给银行，且在原告与被告签订购房协议时仍未撤销抵押，原告与被告多次协商未果，被告的行为严重损害原告的权益，故原告起诉请求判令解除原、被告签订的房屋买卖认购协议（诉讼中变更为请求撤销原、被告签订的房屋买卖协议）；被告返还定金、购房款及契税维修基金共754880元，并支付自2015年6月11日起至2015年7月31日利息5105元，并支付自8月1日起至实际给付之日止以754880元为基数按照同期银行贷款利率支付相应利息；被告支付定金赔偿款20000元；被告承担原告已付房款720000元等额的赔偿责任；诉讼费由被告承担。
被告天津益博置业发展集团有限公司辩称：原、被告签订《认购协议》并经被告加盖公章及原告签字按手印确认，在此过程中无任何欺诈、胁迫手段，双方无重大误解，属于双方真实意思表达，同时该《认购协议》至今正在履行过程中，应当继续履行。按照《认购协议》的约定，原告于2015年5月14日交纳房屋定金20000元，2015年6月13日交纳剩余房款720000元，合计总房款740000元，并交纳契税、维修基金、登记费合计14880元。被告在收到上述款项后均为原告开具相应收据，说明原、被告双方均已经按照协议履行。《认购协议》中未明确被告为原告在天津市商品房销售管理网签定并打印涉案房屋《天津市商品房买卖合同》的期限，被告亦未向原告承诺办理期限。原告于2015年7月29日至被告住所地。向被告提出网签并打印涉案房屋《天津市商品房买卖合同》的要求后，被告当即回复原告同意，并保证涉案房屋不存在任何抵押登记或者查封，且未另行销售给他人。原告明确表示由于自身原因，不再购买涉案房屋，属于原告对自身权益的处置，与被告无关。《认购协议》第三条明确约定“交付定金后，若乙方（原告）提出退房、未在甲方（被告）通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为乙方自愿放弃对房屋的购买权，甲方有权对该房屋另行销售，所收定金不予退还。”因此，原、被告签订的《认购协议》合法有效，被告无违法和违反协议的行为，故被告不同意原告诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2015年5月14日签订了《认购协议》，双方约定原告购买被告销售的坐落于精武镇恒益隆庭9-1-501号房屋，销售建筑面积88.29平方米，实际成交金额740000元，付款方式为一次性，原告于2015年5月14日交纳定金20000元，于2015年6月13日交首付款720000元，原告须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本，所交定金自动转为房款。交付定金后，若原告提出退房、未在被告通知的日期内交款或逾期不办理上述手续，则视为原告自愿放弃对以上房屋的购买权，被告有权对该房屋另行出售，所交定金不予退还。如被告在原告履行上述协议约定后，拒绝向原告出售房屋的，则双倍返还原告定金。在该《认购协议》上有手写“任何情况定金不退”字样。
《认购协议》签订后，原告于2015年5月15日交纳定金20000元，2015年6月11日交纳房款720000元，并交纳契税、维修基金、登记费合计14880元。
涉案房屋曾于2014年8月13日至2015年8月3日在房管部门设定抵押，该抵押于2015年7月3日注销。2015年7月7日至2016年7月6日在房管部门设定抵押，该抵押于2015年7月29日注销。
涉案房屋于2008年6月5日取得《天津市商品房销售许可证》。
原、被告在2015年5月14日签订《认购协议》时，被告未将该房屋存在抵押的事实告知原告。原告按照《认购协议》约定向被告交纳相关费用后，被告未与原告签订《天津市商品房买卖合同》。
上述事实，有当事人陈述、书证、视听资料等证据证明属实。
本院认为：原告张伟与被告天津益博置业发展集团有限公司签订《认购协议》时，被告未告知原告认购房屋已经抵押情况的行为属于欺诈行为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”现原告主张撤销该《认购协议》，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照上述法律规定，被告应当将其收取原告的定金、购房款、契税、维修基金及登记费共754880元返还给原告。因被告存在欺诈行为，属于过错方，应赔偿原告因此受到的损失，故原告主张利息损失，本院予以支持。
关于原告主张被告支付定金赔偿款20000元的诉讼请求。因根据法律规定“被撤销的合同自始没有法律约束力”，原告该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
关于原告主张被告承担原告已付房款720000元等额的赔偿责任的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。根据国务院《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人基本情况；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”从本案双方签订的《认购协议》内容来看，该《认购协议》是双方当事人在签署房屋买卖合同前所签订的文书，在该《认购协议》中约定了房屋的基本情况及正式合同的签订等内容，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。虽然《认购协议》的内容中包含了房屋面积、价款、坐落等房屋基本情况，原告已支付房款，但《认购协议》中对于“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，缺乏上述行政法规规定的商品房买卖合同的必要条款；且该《认购协议》中明确了“原告须持本协议于付款时间约定的期限内到指定地点缴纳首付款及相关税费，并签署《天津市商品房买卖合同》正式文本”，说明双方签订《认购协议》的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，因此，双方所签订的《认购协议》应属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该规定的适用的前提条件为“出卖人订立商品房买卖合同时”，而本案中原、被告双方签订的《认购协议》属于商品房买卖预约合同，而不是商品房买卖合同，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：
一、撤销原告张伟与被告天津益博置业发展集团有限公司签订的《认购协议》；
二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张伟定金、购房款、契税、维修基金及登记费等共计754880元；
三、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内以754880元为基数自2015年6月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算给付原告张伟损失至本判决确定给付之日止；
四、驳回原告张伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9150元，全部由被告益博置业发展集团有限公司负担。（被告于本判决生效后五日内交付本院）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一五年十二月三十日
书记员 岳春林