咸阳市渭城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渭城民初字第00737号
原告陈某某，女。
被告陕西省某某研究院，。
法定代表人杜某某，院长。
委托代理人崔某某，陕西世创律师事务所律师。
委托代理人王某某，陕西世创律师事务所律师。
原告陈某某诉被告陕西省某某研究院买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某某、被告陕西省某某研究院委托代理人崔某某、王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某某诉称，2013年4月25日，我根据陕西省某某院离退职工售楼表第56名，按两名正式职工加一名退休职工实质是第168名排队选择了综合楼中单元6层A户，面积为143.8平方米。2013年5月15日我与研究院正式签订了《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》。按照合同的要求，我于2013年5月20日首付房款60%，金额为240548.64元。2014年1月20日在综合楼封顶后，将剩余40%房款160365.76交清，总房款金额为400914.40元。按照合同交房期限为2014年12月31日前，但2015年2月6日某某院工程建设办公室向购房职工发出通知，明示综合楼是以商品房形式交付的，要求每户补交150元／平方米的商品房转换费。2015年4月25日某某院和源利房地产开发公司联合发出某某泰佳苑入住通知书。补交150元／平方米商品房转换费及大修基金、契税等，由源利开收款收据收取。根据合同法第八条以及咸阳市经济适用住房建设管理规定第六条第二款的规定，研究院私自将综合楼变更为商品房是违法行为，且根据物权法第一百四十二条的规定，综合楼土地使用权是陕西省某某研究院，建设单位是陕西省某某研究院，因此让源利房地产公司代替研究院收取房款是违法行为。综上，请求法院依法判令：一、陕西省某某研究院将房屋交付于我；二、按照购房合同的约定，支付从2015年1月1日起至交房日前一天的迟延交房违约金约9000元。
原告为支持其主张，向法院提交以下证据：
第一组：1、购房合同一份及购房交款收据两张；2、2013年10月17日陕西电视台“我的楼盘谁做主”节目照片一张；3、陕西省某某研究院在职职工及离退休职工售楼排队表照片五张；4、陕西省某某研究院“十二五”发展规划“建设篇”摄影展宣传照片一张；5、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、建设用地规划许可证三份；6、综合楼施工期间，施工场地“环境保护监督牌”和“环境保护施工公示牌”照片两张。欲证明综合楼是经咸阳市政府给陕西省某某研究院审批的经济适用房，建设单位是陕西省某某研究院。
第二组：1、2015年2月6日陕西省某某研究院建房领导小组通知照片五张；2、某某泰佳苑入住通知书一份；3、陕西省某某研究院宣传栏“喜报”照片一张；4、陕西源利房地产开发有限公司公告照片三张；5、源利公司在综合楼前悬挂的“门面房租售”条幅广告照片两张。欲证明陕西省某某研究院私自修改合同，将经适房改为商品房，并将省某某研究院综合楼售楼权转让给陕西源利房地产开发有限公司。
被告陕西省某某研究院辩称，一、原告违反合同约定，不按照合同约定交付房款，因此其无权接受房屋。首先，双方签订的购房合同第八条第二项明确约定：“为落实咸阳市对陕西省某某研究院区域改造的整体改造规划，乙方必须无条件服从陕西省某某研究院综合楼经济适用房的整体变性，既由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价。”在交房之前，我方已通知各购房户按照商品房出售给职工，按照面积每平方米缴纳商品房转化差价150元，但是原告一直拒付转化差价，并且多次提出按经济适用房交房，其违反了合同约定，现其提出要求按照经济适用房交付房屋与合同约定不符，应予驳回。其次，购房合同对房屋面积约定为143.8平方米，竣工验收后，实测面积为149.73平方米，增加面积未超过1%。原告同意继续履行合同，则根据法律规定，原告仍要承担超过部分的房价款，其诉请在未交足超出部分的房价款前，不应得到支持，虽然合同约定了交房时间，但原告的行为使我方需要行使不安抗辩权。因此在原告未依约交付房款前，无权接收房屋。二、原告未按照合同约定交付购房款，我方不存在逾期交房的情况，也不存在逾期交房违约金。咸阳市人民政府对陕西省某某研究院区域规划是以市场模式招商整体开发，也定义了综合楼是可转化为商品房的。我方曾在全员征求职工意见，征得了全院95%以上职工同意，也符合合同的约定，因此我方未违约。三、我方延期竣工是由于政府行为与天气原因导致，符合购房合同所约定的可以顺延的情形。四、原告的房屋没有交付，但没有造成损失，其要求支付违约金的诉请没有法律依据，应予驳回。
被告为支持其主张，向法院提交以下证据：
第一组：1、购房合同一份；2、综合楼住宅小区方案设计图一份。欲证明原告违反合同约定，不补交转换商品房差价，无权接收房屋，且因政府行为等不可抗力造成房屋交付滞后，陕西省某某研究院不应承担违约责任。
第二组：1、咸阳市政府专项会议纪要一份；2、渭城区政府专项会议纪要一份。欲证明陕西省某某研究院在区域改造的整体改造规划中按照市场运作模式进行招商的行为符合政策规定；综合楼延迟竣工系因政府干预，指定由陕西源利房地产开发有限公司与陕西女皇实业有限公司联合开发改造，为综合楼难以施工埋下隐患，属于不可抗力。
第三组：1、致渭城区政府报告一份；2、致渭城区旧城办复工请求一份；3、施工方致陕西省某某研究院《报告》；4、五方协议一份。欲证明综合楼项目因陕西女皇实业有限公司阻拦施工致工程停工，陕西省某某研究院对此并无过错，不存在违约。
第四组：1、致咸阳市住建局验收申请一份；2、致房主的交房通知及照片；3、验收各方会签表及报名册。欲证明2015年2月6日陕西省某某研究院已通知业主交房，并提出相关的缴费事项，而原告拒不缴纳各项费用，违反合同约定。
第五组：1、陕西省某某研究院综合楼购房业主签名表；2、陈某某提交维权职工的意见及签名单；3、陕西省某某研究院致市住建局调查情况说明。欲证明陕西省某某研究院征求业主意见，95%以上业主同意以商品房形式购买，而原告2015年2月13日签名明确表示不依据《购房合同》按商品房形式购买房屋，其行为违反了合同第八条第二款之规定。
第六组：咸阳市气象局2013-2014年度降水、高温天数对照。欲证明2014年下雨天数较2013年多37天，对施工造成了影响，属于不可抗力。
审理中，本院主持双方当事人进行了举证和质证，被告对原告所举证据一真实性无异议，但认为双方签订的购房合同第八条约定原告有义务向被告支付差价。对证据二真实性有异议，认为没有提供原件，并认为购房合同一开始就约定好了建房时是经适房后期要转为商品房。
原告对被告所举证据真实性均无异议，但对证据一认为被告以经济适用房土地拿到手续后转为商品房不符合合同法的规定，且《咸阳市经济适用房管理规定》严禁将经适房改为商品房销售。对证据二认为政府纪要距签订经适房合同已过一年。对证据三认为停工是被告内部纠纷产生的问题，与原告无关。对证据四认为双方签订的是经适房合同，交房通知却是商品房交房合同。对证据五认为自己要的就是经适房，不要商品房。对证据六认为天气不是逾期交房的理由。
陈某某、陕西省某某研究院提供的证据材料，经开庭审理质证，合议庭认为，喜报与本案没有关联性，陕西源利房地产开发有限公司2015年5月8日、5月15日、6月5日公告照片其真实性不确定，因此，这些证据材料不能作为定案证据。陕西省某某研究院提供的证据材料及陈某某提供的其他证据材料具有客观性、合法性及关联性，能够作为证据。
经本院审理查明：2011年，陕西省某某研究院经咸阳市住房和城乡建设规划局批准，在其取得国有土地使用权的院内建设综合楼。2013年5月15日，陕西省某某研究院与陈某某签订《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》。约定陈某某自愿购买陕西省某某研究院1号综合楼住宅房一套，建筑面积143.8㎡（上述建筑面积为设计面积，且阳台暂按半面积计算，最终以咸阳市房产测绘部门的实测面积为准）。陈某某购买的经济适用房，单价为2788元／㎡，总金额为人民币肆拾万零玖佰壹拾肆元肆角整（￥400914.40元）。未计入销售价格的其它相关费用，陈某某按有关规定交纳。共同部位、公用设施维修基金、房屋大修基金、契税等陈某某按有关规定交纳。陈某某首付款比例不低于总价款的60％，计人民币贰拾肆万零伍佰肆拾捌元陆角肆分整（￥240548.64元），陈某某必须于本合同签订后七日内付清，剩余房款计人民币壹拾陆万零叁佰陆拾伍元柒角陆分整（￥160365.76元）待封顶后，陈某某一次性付清。其余款项陈某某必须在房屋交付之前一次付清，否则陕西省某某研究院有权拒交房屋或收回房屋。陕西省某某研究院在2014年12月30日前将房屋交付使用。但以下情形可以据实顺延：发生影响交房的不可抗力事件；政府有关社会保障性住房政策发生调整；③工程建设中遇有不可能及时解决的重大技术问题，经有关部门出具证明确认后；④政府行为停工。该《购房合同》特别约定，为了落实咸阳市对陕西省某某研究院区域的整体改造规划，陈某某必须无条件服从陕西省某某研究院综合楼经济适用房的整体变性，即由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价。以有利于促进整体改造得以顺利实施。凡在研究院有住房者，应积极响应和支持市政府对陕西省某某研究院区域的整体改造工作。陕西省某某研究院不按期交房，陈某某有权向陕西省某某研究院追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，陕西省某某研究院按陈某某已支付房价款的万分之二向陈某某支付违约金。陈某某不按期付款，陕西省某某研究院有权向陈某某追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，陈某某按延期交付房款的万分之二向陕西省某某研究院支付违约金。之后，陈某某按约定支付了房价款。
陕西省某某研究院经咸阳市住房和城乡建设规划局批准项目确定陕西源利房地产开发有限公司建设，但该项目却被咸阳市旧城办指定给陕西女皇实业有限公司，因此，由陕西源利房地产开发有限公司和陕西女皇实业有限公司联合开发。可是，联合开发过程中不断发生矛盾。2013年8月7日、8月28日、9月4日该项目的开发建设被陕西女皇实业有限公司阻挡。由于陕西女皇实业有限公司的不断阻挡，无奈，2013年9月8日该项目建设全面停工，其时延误工期达21天。为此，联合开发难以进行，经渭城区人民政府及其旧城办的监督协调，2014年8月18日，陕西源利房地产开发有限公司和陕西女皇实业有限公司及为联合开发而注册开办的陕西源利女皇房地产开发有限公司与陕西省某某研究院签订协议，确定由陕西源利房地产开发有限公司开发实施陕西省某某研究院区域项目内的全部改造、开发项目。陕西女皇实业有限公司退出该项目。
2014年咸阳市区全年降水天数比2013年多37天。
2015年2月6日，陕西省某某研究院通知本院在职职工和离退休职工，一号综合楼是以商品房形式交付的，每户需交纳商品房转换费150元／㎡；住宅面积补差款，每户需按咸阳市住建局实测面积补交差价款，最终以产权证面积为准，多退少补。同时通知了其他款项的交纳。可是，陈某某未按陕西省某某研究院的通知交纳商品房转换费及其他款项。而是要求按照经济适用房给她交付房屋。
2015年3月，陕西省某某研究院为经济适用房转换商品房一事征求职工意见，得到了绝大多数购房职工的同意。
2015年5月5日，原告陈某某向本院起诉。
本院认为：陕西省某某研究院与陈某某签订《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》，是双方自愿签订，体现了双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性效力性规定，为有效。陕西省某某研究院将其综合楼经济适用房转换为商品房，有与陈某某签订的《购房合同》约定，符合咸阳市人民政府该区域改造项目的规划要求，得到了该院绝大多数购房职工的同意。陈某某按经济适用房购买的要求是可以理解的，可是，在同一座楼房内不可能出现既有经济适用房又有商品房的情形。况且，将经济适用房转换为商品房从根本上并不损害陈某某的财产利益。因此，陈某某应当顺应绝大多数购房职工的意思，遵从陕西省某某研究院按照合同约定将经济适用房转换为商品房的利益安排。
虽然约定陕西省某某研究院2014年12月30日交房，可是由于2014年下雨天气多于2013年37天，加之咸阳市旧城办在陕西省某某研究院确定开发该区域改造项目开发商之外又确定陕西女皇实业有限公司为开发商，导致开发商之间出现纷争，2013年8月至2014年8月，开发建设停滞，根据合同约定交房时间应当顺延。所以，交房时间应当顺延在2015年2月6日之后。2015年2月6日是陕西省某某研究院通知购房户交纳转换商品房费用的时间，在陈某某未交纳商品房转换费的情况下，陕西省某某研究院未向其交付房屋是行使合同约定的权利，未构成违约。陈某某诉讼请求不能成立，应当驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：
驳回原告陈某某的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告陈某某承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 钟
代理审判员 李扬眉
人民陪审员 杨少英
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 马 冰
附相关法律法规
中华人民共和国合同法
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。