杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第227号
原告：杭州市下城区长兴公寓业主委员会。
负责人：任乾能。
委托代理人：陈成记。
委托代理人：沈杰。
被告：杭州新时代物业管理有限公司。
法定代表人：瞿建发。
委托代理人：许岚。
委托代理人：叶劲松。
被告：袁丽娟。
委托代理人：陈建西。
原告杭州市下城区长兴公寓业主委员会（以下简称长兴业委会）为与被告杭州新时代物业管理有限公司（以下简称新时代物业公司）、袁丽娟房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年1月13日受理后，依法适用简易程序，后因案件疑难复杂本案转为普通程序，于2014年2月27日、2014年5月9日两次公开开庭进行了审理。原告长兴业委会的委托代理人陈成记、沈杰、被告新时代物业公司的委托代理人叶劲松、许岚、被告袁丽娟的委托代理人陈建西均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长兴业委会诉称，2009年8月20日，原告和被告新时代物业公司签订《杭州市物业管理服务合同书》，约定由被告新时代物业公司向原告提供下城区长兴公寓小区的物业服务，合同有效期为2009年8月25日至2012年8月24日。2012年7月1日，在物业合同有效期内，两被告签订房屋租赁协议一份，被告新时代物业公司未经授权，将长兴公寓X幢X单元底层187.44平方米的自行车库以每年12000元的低价出租给被告袁丽娟，该协议有效期至2014年12月31日，远远超出了物业合同中原告对被告新时代物业公司的所限的出租期限。物业合同到期后，原告多次与两被告协商处理上述纠纷，但两被告均相互推诿。截止起诉日，两被告均未向原告支付房屋使用费。综上，原告认为两被告的行为严重损害原告的合法权益，故诉讼来院请求：1.判令确认两被告签订的《房屋租赁协议》2012年8月24日以后部分租期无效；2.判令两被告支付房屋使用费人民币14000元（按《房屋租赁协议》约定租金标准，自2012年8月25日暂计算至2013年10月24日止，要求计算至实际交还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认两被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效；2.判令两被告支付房屋使用费人民币26000元（按《房屋租赁协议》约定租金标准，自2012年1月1日暂计算至2014年2月28日止，要求计算至实际交还房屋之日）；3.本案诉讼费用由两被告承担。
被告新时代物业公司辩称：本市下城区长兴公寓小区是在1995年10月经杭州市建设委员会《关于杭氧北村详细规划的批复》（杭建规发（1995）453号）确定，由原杭州市房屋建设开发总公司（现改制为杭州市房地产开发集团有限公司）实施建设的政府安居工程一部分，批复要求“自行车停放在住宅半地下室，每户自行车面积为3平方米”。1999年，长兴公寓小区建成，通过了相关政府部门的验收，经下城区地名办核准，命名为长兴公寓，小区总建筑面积54138.92平方米，其中住宅45279.89平方米、共623户（套），公建8859.03平方米。2000年，原杭州市房屋建设开发总公司将长兴公寓用于安置后交付使用，并委托被告新时代物业公司为小区提供物业管理服务，并按规定将配套的2246.51平方米自行车库（每户面积达3.6平方米）移交小区全体业主使用，诉争的X幢X单元底层约187.44平方米房屋，图纸上标注为自行车库，但却属于原杭州市房屋建设开发总公司配套公建移交后剩余的零星公建，根据“谁投资、谁受益”的原则，归原杭州市房屋建设开总公司所有和支配，交由被告新时代物业公司进行利用、出租。被告新时代物业公司于2013年1月底终止了长兴公寓小区的物业管理服务并撤离，但诉争自行车库房屋系原杭州市房屋建设开发总公司所有，继续委托被告经营出租，并非长兴业委会所有，被告新时代物业公司受托与被告袁丽娟续签《房屋租赁合同》，符合相关法律规定，未侵害原告的任何权利。诉争房屋开发、建设在2007年《物权法》颁布施行之前，且《物权法》条文中也未对该等历史遗留的诉争房屋权属作出明确的界定和归属。假设诉争房屋自行车库建成使用后，2005年1月杭州市颁布《杭州市住宅小区配套公建建设管理暂行规定》和2006年12月发布《杭州市居住区配套建设管理条例》，明确规定：“按标准建设的自行车库属于全体业主所有”，而这一标准就是3-3.6平方米／户。本案中，杭州市房屋建设开发总公司已按标准的上限平方米／户配备了自行车库并移交全体业主，对规定配置标准以外的剩余部分自行车库，不属于全体业主所有，也无须移交，应属于开发建设单位所有和支配。原告在不享有对诉争房屋自行车库“法定物权”的情况下，起诉被告新时代物业公司和袁丽娟，主张两被告所签的《房屋租赁合同》无效，系主体资格不符。且对于该目前社会上广泛存在、由来已久的普遍问题，法律不溯及既往，应从历史角度审视和面对，妥善处理，避免引发社会矛盾和混乱。为此，请求法院依法驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告袁丽娟没有发表答辩意见。
在庭审中，原告为证明自己的主张向法院提交了如下证据：
1-1.《杭州市物业管理服务合同书》1份，
1-2.联系函1份，
证据1，用以证明2009年8月20日，原告与被告杭州新时代物业管理有限公司签订《杭州市物业管理服务合同书》，服务期限至2012年8月24日。
2.长兴公寓物业管理服务合同1份，用以证明长兴公寓已有新的物业公司入驻的事实。
3.《房屋租赁协议》1份，用以证明2012年7月1日，在被告杭州新时代物业管理有限公司即将离场之际，被告杭州新时代物业管理有限公司与被告袁丽娟签订《房屋租赁协议》，有效期至2014年12月31日。该协议未经原告授权签订的事实。
4.长兴公寓规划图1份（来源于规划局），用以证明案涉房屋所处的四号位置在规划中的内容就是住宅、架空层的自行车库。
5.地面层平面竣工图1份，用以证明涉案房屋租赁物所处楼房一层竣工时为自行车库，案涉商铺均由自行车库改造而成，所得收益应由全体业主共享的事实。
6.物业维修基金缴纳清单1份，用以证明案涉房屋物业维修基金由业主委员会缴纳，所得收益应由全体业主共享的事实。
7.长兴公寓业主签名，用以证明长兴公寓X幢X单元底层在2000年2007年为小区业主活动室，该房屋已经在长兴公寓交付时交付给业主的事实。
上述证据经向两被告质证，被告新时代物业公司对证据1的证据三性无异议，并指出合同中对于原告所有的物业管理用房和经营性用房的面积有明确数字约定，合同中未体现出涉案房屋是原告所有。物业服务合同是在09年业委会成立后才签的。当时在物业合同中仅仅只讲了物业服务，并没有涉及自行车库的产权，在合同期间内被告新时代物业公司收取租金的事实业主委员会也是知情的。对证据2的证据三性有异议，且认为合同中并没有具体标明物业管理用房和经营用房的面积，从内容上看有缺失。2013年2月9日，被告撤出长兴公寓小区，原告与新的物业公司签订的合同也没有涉及自行车库产权。对证据3的证据三性无异议，认可是两被告续签的，并提出涉案房屋不属于原告，而是属于开发商建造多余的房屋。对证据4的真实性无异议，但提出虽在图纸中标明X幢底层是自行车库，但按照国家规定，每户标准是3平方，最多不超过3.6平方。本案中，当时政府的批复自行车库每户3平方，按照标准建造标准以外的属于开发商所有，作为开发商自有房产进行处置。图纸标明的车库与开发商移交的车库不矛盾。对证据5的真实性无异议，但认为如果与图纸有矛盾以政府批复为准。对原告的待证对象有异议，按照国家标准建造范围内的部分应移交给业主，移交范围以外的应属于开发商所有。对证据6的证据三性均有异议，认为无法证明原告的待证对象。对证据7的待证事实有异议，是物业租给他人，承租人将该处作为棋牌室获利。
被告袁丽娟未发表质证意见。
为证明自己的答辩主张，被告新时代物业公司向本庭提交了如下证据材料：
1.杭建规发（1995）453号文件1份（关于杭氧北村详细规划的批复），用以证明国家建造标准每户自行车面积为3平方。623户人家，共有自行车面积2246.51平方，已经符合相关要求，也已经办理相关手续。即使在规划图纸上标明自行车库，但也不属于业主所有的房产，无需办理移交。
2.杭房开总计（2000）41号文件1份（关于长兴公寓房源计划安排的通知），用以证明建造的自行车面积2246.51平方，已经符合国家相关要求，也已经办理移交手续。涉案房屋属于开发商所有，因为超出面积无需移交给街道等。
3.物业服务补充协议、会议纪要各1份，用以证明被告新时代物业公司的服务合同延至2013年2月9日才撤离；两被告之间签订的合同是有效的。
上述证据经向原告质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为证据1中3平方的自行车库仅是建设标准，未说明房屋是谁的。根据谁投资谁受益的原则，案涉房屋属于经济适用房，小区级非营业性配套公建一半费用由城市人民政府承担，一半计入房价，所以原告认为在案涉房屋建设中，开发商只是建设单位没有实际投资，投资方是政府及业主。而被告新时代物业公司只是物业服务单位，并非开发商，所以案涉房屋产权不可能属于被告新时代物业公司，因此出租收益权更不可能属于被告新时代物业公司。对证据2提出该证据是杭州市房屋建设开发公司即被告新时代物业公司的关联公司出具，故对证据效力有异议。对证据3的真实性无异议，但认为涉案的租赁合同到期为2012年7月1日，延期在之后签订的合同未经原告授权。综上认为被告提交的该三份证据均不能证明被告新时代物业公司的待证对象。
经向被告袁丽娟质证，被告袁丽娟对上述证据均无异议。
被告袁丽娟未向法庭提交相应的证据材料。
上述证据举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1、3、4、5被告对真实性无异议，本院认为上述证据系书证，予以确认上述证据的真实性。证据2系书证，被告虽提出异议但未能提交足以反驳的证据，本院对该证据的真实性予以确认。证据6系杭州石雨物业管理有限公司盖章确认的打印件，与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据7不符合证据的形式要件，本院不予确认。
被告提交的证据1、3，原告对真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以确认。证据2系书证，原告虽提出异议但未能提交足以反驳的证据，本院予以确认该证据的真实性。
综合原告、被告的陈述以及上述有效证据，本院查明事实如下，
2009年8月20日，原告长兴业委会和被告新时代物业公司签订《杭州市物业管理服务合同书》，约定由被告新时代物业公司向原告长兴业委会提供下城区长兴公寓小区的物业服务，合同有效期为2009年8月25日至2012年8月24日。后经原告与被告新时代物业公司协商一致，双方之间的物业管理合同又延长至2012年12月31日。2012年7月1日，在物业合同有效期限内，被告新时代物业公司与被告袁丽娟签订房屋租赁协议一份，合同约定：被告新时代物业公司将杭州市长兴公寓X幢X单元底层187.44平方米的房屋以每年人民币12000元的价格出租给被告袁丽娟，租用期限为2012年1月1日至2014年12月31日，年交物业费3000元。合同还对双方的责任与义务作了约定。合同签订后，被告袁丽娟已经分别向被告新时代物业公司支付了2012年度、2013年度的租金以及物业费。2013年2月9日起，被告新时代物业公司与原告交接后全面撤出长兴公寓，2013年1月25日，原告长兴业委会与杭州石雨物业管理有限公司签订了物业管理服务合同。现原告认为被告新时代物业公司已与原告终止物业服务合同，其未经授权的出租行为系无权处分，且两被告之间有恶意串通行为，故诉讼来院。
另查明，2000年8月长兴公寓全面竣工，该小区总建筑面积54138.92平方米，其中住宅45279.89平方米计623套，公建8859.03平方米。本案所涉长兴公寓X幢X单元底层187.44平方米的房屋系商品零星公建用房并非物业管理用房。
本院认为：当事人对自己提出的主张负有证明义务，没有证据或证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告杭州市下城区长兴公寓业主委员会并无证据证明原告系长兴公寓X幢X单元底层187.44平方米的房屋所有权人或管理人，也未提供有效证据证明被告新时代物业公司与被告袁丽娟之间存在恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。被告新时代物业公司与被告袁丽娟之间签订的房屋租赁合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所列之情形，故原告要求确认两被告于2012年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求两被告支付房屋使用费人民币26000元的诉讼请求无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杭州市下城区长兴公寓业主委员会的诉讼请求。
案件受理费人民币150元（原告已预缴），由原告杭州市下城区长兴公寓业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币150元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王晓芳
人民陪审员 王土根
人民陪审员 施伯华
二〇一四年七月四日
书 记 员 王 菲