浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7578号上诉人(原审被告)：潘亚东,男,1958年8月22日出生,汉族,住上海徐汇区。被上诉人（原审原告）：杭州运河上街商业企业管理有限公司,住所地：浙江省杭州市拱墅区台州路2号运河上街商业中心554室。统一社会信用代码：91330105092055032L。法定代表人：孙达山，总经理。委托诉讼代理人：徐晓安，浙江四乔律师事务所律师。原审被告：詹立明,男,1974年10月27日出生,汉族,住湖北省红安县。委托诉讼代理人：刘长忠，上海市鹤铭律师事务所律师。上诉人潘亚东因与被上诉人杭州运河上街商业企业管理有限公司（以下简称运河上街公司）、原审被告詹立明房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2014年5月5日运河上街公司与潘亚东签订《商铺租赁合同》，合同抬头乙方为杭州佳琶餐饮管理有限公司（筹）（以下简称佳琶公司）。合同约定“甲方（运河上街公司）将坐落于杭州市××区××路××运河××街商业中心××室（商铺号为F102）商铺，出租给乙方使用。商铺面积为354.05平方米。商铺用于乙方经营【JENNCOFFEE】品牌之用途。租赁期限自2014年3月15日至2019年3月14日。乙方应自计租日2014年3月15日开始承担该商铺租金。第一租赁年度租金为每平方米每天13元，固定租金为139997.3元每月，履约保证金为2个月的租金和2个月的物业管理费之和，计310147.8元。乙方在签署本合同之日起7个工作日内应向甲方缴纳该履约保证金。如乙方已经支付部分履约保证金给浙江吉迈克商业管理有限公司（以下简称吉迈克公司），乙方需向甲方提交有效的收据或发票等付款凭证，并经甲方认可后方可在缴纳履约保证金时予以相应抵扣。物业费收费标准为每天每平方米1.4元，每月15076.6元。装修保证金20000元，竣工验收合格60天后无息退还。装修管理费按照15元每平方米收取。装修期间的垃圾清运费按照10元每平方米收取。租赁期内的市场推广费按统一标准5元每月每平方米收取。租金、物业管理费、市场推广费按先付后用原则，第一年的租金、物业管理费、市场推广费按月计算，乙方应于每月10日前支付当期的费用。”同一时期，潘亚东与运河上街公司法定代理人孙达山还签订了《商铺租赁合同补充协议》，该协议约定“经双方确认，本合同为简易版的租赁合同，仅供乙方办理工商登记相关事宜使用，双方实际履行商铺租赁事宜以双方后期签订的《运河上街商业中心商铺租赁合同》为准。双方同意自乙方办出工商营业执照之日起自动失效。”2014年5月19日涉案商铺办理了房屋租赁备案证，载明承租人为佳琶公司（筹）。2014年4月，潘亚东与詹立明向杭州市工商行政管理局拱墅分局申请企业名称预先核准，2014年4月15日杭州市工商行政管理局拱墅分局出具《企业名称预先核准通知书》同意预先核准佳琶公司名称，并载明投资人信息为詹立明、潘亚东。后佳琶公司未设立成功。詹立明、潘亚东在承租期间未向运河上街公司支付过租金及相关费用。原审法院另查明，2013年6月26日，吉迈克公司与上海圣鑫物流有限公司（以下简称圣鑫公司）签订《吉时代•运河上街购物中心商铺租赁合同》，约定由圣鑫公司承租F1-25商铺，用于经营JEENCOFFEE（中文名称简咖啡）。合同期限自2013年9月29日至2018年9月28日。合同同时约定了双方其他权利义务。本案詹立明系案外人圣鑫公司的法定代表人。运河上街公司及潘亚东确认两份合同所指商铺系同一商铺。租赁商铺确用于开设JEENCOFFEE，该店在2014年3月15之前已经完成装修，并于2015年1月6日腾退完毕。原审法院认为，首先，潘亚东与詹立明为设立佳琶公司向工商部门申请核准企业名称，《企业名称预先核准通知书》中载明詹立明、潘亚东系投资人，詹立明、潘亚东应认定为佳琶公司发起人。潘亚东作为发起人为佳琶公司利益而签订合同，后佳琶公司因故未成立，故潘亚东与詹立明共同作为发起人应共同承担合同责任。潘亚东辩称其系圣鑫公司员工，其签订合同的行为未经公司授权，且实际承租人应为圣鑫公司。该院认为依据当事人提交的证据及当事人陈述，潘亚东与詹立明系作为佳琶公司的发起人，其发起人的身份与案外人圣鑫公司并不直接相关，詹立明、潘亚东在签订涉案租赁合同时，是以佳琶公司发起人的身份签署的，其与圣鑫公司之间的关系并不影响合同的效力，且依据租赁备案证，备案承租人系佳琶公司，且涉案商铺也确实按合同约定的使用方式用于经营，故潘亚东的辩称该院不予采信。至于圣鑫公司与吉迈克公司之间合同纠纷，应另案予以处理。潘亚东与运河上街公司法定代表人孙达山签订的补充协议，虽对前述合同的效力进行了另行约定，但此后佳琶公司并未成立，双方也未另行签订合同，故《商铺租赁合同》对双方仍具有拘束力，运河上街公司、詹立明、潘亚东应据此履行各自义务。詹立明、潘亚东应按约定向运河上街公司支付相应费用。运河上街公司主张詹立明、潘亚东在承租期内的租金1225839.12元，物业管理费102090.07元，市场推广费17289.44元，该院予以支持。运河上街公司主张装修期间费用，该院认为在詹立明、潘亚东承租期开始之前，店铺已经完成装修，并不存在装修相关费用，运河上街公司的该项主张该院不予支持。运河上街公司主张履约保证金240147.8元，该院认为，履约保证金系合同双方当事人为保证合同的履行而设置的制约条件，但目前运河上街公司、詹立明、潘亚东合同关系已经解除，已无补缴之必要，故对此项诉请该院不予支持。詹立明、潘亚东未按期缴纳相应费用违反了合同约定，应承担相应的违约责任，合同约定按日千分之五的标准计算违约金，显然过高，考虑到案件的实际情况，该院酌情调整为按每月应交纳数额的同期银行贷款利率（年利率4.5%）计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2016年6月23日作出判决：一、潘亚东、詹立明应支付运河上街公司租金1225839.12元，物业管理费102090.07元，市场推广费17289.44元，违约金106095.2元（计算至2016年6月20日，此后至生效判决确定的给付之日按年利率4.5%的标准另行计算），合计1451313.83，限于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回运河上街公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22592元，由运河上街公司负担5964元，由潘亚东、詹立明负担16628元。宣判后，潘亚东不服，向本院提起上诉称：一、原审的审理违反法定程序。就坐落于杭州市××区××路××运河××街商业中心××室(商铺号为F102)的商铺，圣鑫公司与吉迈克公司签订有合法有效的合同；本案一审运河上街公司又依据与佳琶餐公司(筹)签订的《商铺租赁合同》提起诉讼。由于两个合同矛盾冲突，本案处理结果直接影响到圣鑫公司与吉迈克公司的利益，因此，在诉讼过程中，潘亚东提交申请追加圣鑫公司为第三人。对该申请，不管一审潘亚东诉讼程序上的权利，不利于案件事实的查清。一审判决声称圣鑫公司与吉迈克公司的合同应另案处理，这样的判决必然侵害该合同两个当事人的合法权益。因为一个生效的判决具有既判力，本案的判决势必剥夺圣鑫公司与吉迈克公司的诉讼权利；或者可能造成两案分别做出冲突的判决。因此，潘亚东认为本案必须追加圣鑫公司和吉迈克公司为第三人并案处理，才能查清事实，提高诉讼效率。二、原审曲解证据，认定事实错误。对潘亚东提交的潘亚东与运河上街公司法定代理人孙达山签订的《商铺租赁合同补充协议》，一审法院给予了认定，但其解读是错误的。该补充协议明确，双方签订的《商铺租赁合同》“仅”供乙方办理工商登记相关事宜。很显然，这里的“仅”表明《商铺租赁合同》签订的唯一目的，对双方别的事项不发生效力。运河上街公司不仅是这样约定的，也是按照该约定进行了合同行为。2014年6月8日，运河上街公司向圣鑫公司发出催款通知书。可以清楚看到，运河上街公司并没有认为《商铺租赁合同》有拘束力，其一直是认可圣鑫公司为该商铺承租人，否则，运河上街公司应该通知佳琶公司(筹)或者詹立明或潘亚东缴纳租金。此后，佳琶公司未能成立，圣鑫公司与吉迈克公司的合同仍然有效。一审法院认定《商铺租赁合同》具有拘束力显然是错误的，运河上街公司据此起诉运河上街公司和詹立明也是错误的，一审法院更是在错误认定的事实基础上作出的判决。因此，提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判潘亚东无需承担责任，由圣鑫公司承担；2.诉讼费由运河上街公司承担。被上诉人运河上街公司发表答辩意见称：原审审理符合法律程序，潘亚东与运河上街公司之间存在房屋租赁关系，潘亚东自2014年3月份就涉案房屋正式营业，2015年1月6日退租。该期间潘亚东一直实际占有使用该商铺。双方签订的商铺租赁合同中约定租金的支付条款，先付后用。根据合同法对租赁合同的规定，双方之间是合法有效的租赁关系，法律应该予以保护。潘亚东租赁涉案房屋之后一直未付租金，严重违约。一审认定事实清楚正确。就仅供乙方办理工商登记的“仅”字，运河上街公司认为，双方签订的补充协议中第一、二条约定的内容，由于潘亚东的佳琶公司并没有成立。因此，双方的租赁合同以及补充协议对双方依然有效。所以，潘亚东应该按照合同履行支付租金的义务。请求驳回上诉，维持原判。原审被告詹立明发表答辩意见称：同意潘亚东的上诉意见。二审中，詹立明提交如下证据：1.以吉迈克公司与简咖啡的名义签订，但由詹立明签字的《商铺租赁合同》一份，证明吉迈克公司与运河上街公司的关系，购物中心以前是由吉迈克公司负责招商，因为运营没有达到逾期，所以解除之后由运河上街公司接管，运河上街公司承诺由吉迈克公司签订的合同仍然是有效的。且该份商铺租赁合同是为了办证，之前吉迈克公司与圣鑫公司签订的合同才是正式合同；2.《关于请求办理完善合法经营手续的申请报告》复印件，证明很多商户都是委托运河上街办理证照，当时购物中心没有达到开业条件。对詹立明提交的证据，潘亚东认为：对证据1中的商铺租赁合同的真实性认可，跟本案有关，有詹立明签字的，2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》就是以这份合同为模板的，2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》，本来应该詹立明签字，因为詹立明不在，才由潘亚东签订；对证据2，申请报告的三性没有异议。对詹立明提交的证据，运河上街公司认为：两份证据超过举证时间。对证据1的真实性没有异议，关联性、合法性有异议，租赁方是吉迈克公司与简咖啡，跟本案没有关系；对证据2，申请报告三性均有异议，本案的诉讼请求是要求詹立明、潘亚东支付租金、物业费，而该报告仅仅是经营手续不合法的疑问，因此跟本案没有关系。对詹立明提供的证据，本院认为：证据1出租方为吉迈克公司，承租方为简咖啡，与本案并无关联性；证据2为复印件，真实性无法确定，故本院不予采信。潘亚东、运河上街公司均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。另查明，二审中，各方一致确认，在潘亚东与运河上街公司签订2014年5月5日《商铺租赁合同》之前，吉迈克公司已经退出案涉商场的经营，由运河上街公司进行经营。本院认为，第一，案涉《商铺租赁合同》中出租方为运河上街公司，承租方为佳琶公司（筹），落款处甲方有运河上街公司盖章，乙方处有潘亚东签字，运河上街公司及潘亚东对盖章及签字的真实性均予以认可。本院认为，圣鑫公司并非2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》的签订主体，与本案并无关联性，对本案当事人双方的诉讼标的也没有独立的请求权，原审法院未追加圣鑫公司与吉迈克公司为第三人参加诉讼并无不当。第二，案涉《商铺租赁合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，各方均因切实履行。潘亚东作为佳琶公司的发起人之一与运河上街公司签订案涉《商铺租赁合同》系为了公司经营所需，后因佳琶公司未能筹建成功，故因由其发起人潘亚东、詹立明承担相应的责任，潘亚东主张其是公司员工，代为签订该份《商铺租赁合同》并无事实依据，也与其陈述相矛盾。第三，潘亚东上诉认为，2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》系为了佳琶公司办证需要所签，就案涉商铺租赁，实际履行的是圣鑫公司与吉迈克公司之间签订的合同，因此应当由圣鑫公司承担付款责任。对此，本院认为，2014年5月5日之前，吉迈克公司已经退出案涉商场的经营，由运河上街公司接手经营。潘亚东、詹立明对此均知情，并于2014年5月5日以佳琶公司（筹）的名义与运河上街公司签订了案涉《商铺租赁合同》。因此，就本案而言，承租方为佳琶公司（筹），出租方为运河上街公司，圣鑫公司与吉迈克公司签订的合同与本案并无关联性。此外，虽然运河上街公司法定代表人与潘亚东签订的《商铺租赁合同补充协议》对案涉《商铺租赁合同》的效力做了约定，但因佳琶公司并未成立，双方也未另行签订租赁合同，因此2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》依然对双方具有约束力。潘亚东、詹立明作为佳琶公司的发起人，应当按照2014年5月5日签订的《商铺租赁合同》的约定向运河上街公司支付相应费用。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，潘亚东的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17861元，由上诉人潘亚东负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民审 判 员  张一文代理审判员  睢晓鹏二〇一七年五月十七日书 记 员  何英杰