中华人民共和国
天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第6195号
原告：秦捷，男，1982年6月30日生，汉族，天津鞍钢天铁冷轧薄板有限公司职工，住天津市和平区。
被告：黄廷全，男，1958年3月2日生，汉族，天津铁厂职工，住天津市河东区。
被告：刘云美，女，1943年10月19日生，住加拿大。
委托诉讼代理人：沈克辛，男，1952年12月10日生，汉族，住天津市河西区。
被告：戚务本，男，1938年7月21日生，汉族，住天津市河东区。
原告秦捷与被告黄廷全、被告刘云美、被告戚务本房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月19日受理后，依法组成合议庭，并依法追加刘云美、戚务本为本案被告，公开开庭进行了审理。原告秦捷到庭参加了诉讼，被告刘云美经本院公告送达诉状副本及开庭传票，现公告期间届满，被告刘云美的委托诉讼代理人沈克辛到庭参加诉讼。被告黄廷全、被告戚务本经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
秦捷向本院提出诉讼请求：要求确认该购房协议无效。庭审中被告黄廷全提供被告戚务本出具的证明后，原告变更诉讼请求，要求三被告继续履行购房协议，配合原告办理涉诉房屋的承租权变更手续，将涉诉房屋承租权变更至原告秦捷名下。坐落天津市万新村昆仑小区铁城公寓2号楼5门402号系企业产房屋。被告黄廷全与原告之母系铁厂同事，2000年时黄廷全称涉诉房屋承租人刘云美委托其出售涉诉房屋。黄廷全称刘云美长期不在天津，故委托黄廷全于2000年10月28日与原告签订购房协议。原告将全部购房款102000元给付被告黄廷全，后原告入住该房屋至今。后铁厂房屋改制，可以购买产权，原告多次催促黄廷全要求联系被告刘云美协助办理产权购买合同变更事宜，均协商未果。现黄廷全亦无法出具刘云美的委托书，黄廷全的无权处分行为，导致原告无法办理承租权变更手续，故应当赔偿原告经济损失。后被告黄廷全出具戚务本书写证明一份，原告变更诉讼请求，认为被告戚务本与刘云美系夫妻，戚务本的出售行为应当视为对夫妻共同财产的处分，故要求三被告配合原告办理涉诉房屋的承租权变更手续。被告黄廷全辩称，三被告及原告的母亲均系铁厂的职工。涉诉房屋确系刘云美所有，被告黄廷全只是购房的中间人。被告是经刘云美授权买卖该涉诉房屋的。2000年的时候原告之母跟被告黄廷全书写了购房协议，购房款原告以转账的形式支付了102000元，但是黄廷全已经将全部购房款给付了刘云美的丈夫戚务本。涉诉房屋领取后刘云美和戚务本二人没有居住，直接卖给了原告。
被告刘云美辩称，原告起诉的主体不适格，追加刘云美作为本案被告是错误的。2000年10月28日签订的购房协议被告刘云美不是签字方，刘云美亦未收到任何房款。黄廷全在签订购房协议时亦没有刘云美的委托书。刘云美对于取得房屋、卖掉房屋的行为均不知情，对此被告刘云美已郑重声明对该交易被告不予追认，与刘云美本人无任何关系。
被告戚务本未出庭答辩。庭前询问时被告戚务本到庭称刘云美与戚务本系夫妻，双方均为铁厂职工，当初铁厂分配房屋是分配给夫妻二人的，直接写在了刘云美名下。铁厂分配房屋需要职工垫付部分款项，当时由于经济困难，戚务本要求黄廷全垫付40000元左右，后被告戚务本委托黄廷全出售涉诉房屋。涉诉房屋出售后扣除垫付款，黄廷全给付戚务本60000元。在办理房屋买卖手续的时候，被告刘云美和戚务本都在上海，所有事宜均委托黄廷全处理。
本院经审查认定事实如下：被告刘云美与被告戚务本系夫妻关系。天津铁厂于2000年9月19日分配给被告刘云美天津市万新村昆仑小区铁成公寓2号楼5门402号房屋。
2000年10月28日，原告与被告黄廷全签订《买房证明协议书》内容为：“退休同志刘云美于2000年25号文件规定﹤铁厂文件﹥在天津万新村昆仑小区铁成公寓生活区二号楼五门402房间，房屋建筑面积75平方米，退休分房。因家住上海不住此房，委托黄廷全同志卖房一事，因我也是铁厂职工，经常出车住在天津，经中间人双方协议房价102000元。拾万零贰仟元整。以此为准。协议书一式两份”。被告黄廷全在甲方委托代办人处签字，原告在乙方买房人处签字。原告随即入住涉诉房屋。
2000年10月28日原告给付被告黄廷全购房款共计102000元。被告黄廷全向原告出具收据一份，内容为：“现收到购房人秦捷身份证号120114198206300058购买天津市万新村昆仑小区铁成公寓二号楼五门402室，建筑面积75.37平方米，总房款102000元整（壹拾万贰仟元整）。”黄廷全在收款人处签字。
另查，2012年政策调整，天津铁厂发布文件允许自有企业产房屋使用权转让。
后本院至天津铁厂调取了离退休住房协议一份、退休房收款凭证、退休分房单。载明天津铁厂于2000年9月19日为刘云美办理了分房手续，天津铁厂房管处驻津房管站与刘云美签订了《天津铁厂2000年市内离、退休住房协议书》，分配涉诉房屋。当日铁厂财务共收取公房出售费21048元，维修基金210元，增面积费15670元，共计36928元。庭审后经向原告委托诉讼代理人核实，称刘云美答复住房协议真实有效，刘云美办理了交款手续，单据显示按照房号办理入住。
本院认为，诉争之房系被告戚务本与被告刘云美在婚姻关系存续期间所得，并在该期间缴纳了相应购房款项，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，该房屋应为夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉诉房屋系被告戚务本与被告刘云美的夫妻共同共有财产。根据我国相关法律规定，处分共同共有的财产，必须经全体共有人同意。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。综合本案情况，被告戚务本认可其在2000年曾委托黄廷全办理所有房屋取得及出售事宜，同时其所述的交款情况与铁厂的收据基本相符。鉴于当时原告的父母、被告黄廷全、被告戚务本、被告刘云美均为铁厂退休职工，以及刘云美与戚务本的婚姻关系，被告刘云美亦称所有房屋取得的手续均由被告戚务本一手操办，在该背景下黄廷全及原告均有理由相信被告戚务本对涉诉房屋有处分的权利，故原告应为善意取得。同时原告购买时支付了相应对价102000元，其价格相较于2000年企业产房屋的交易相对合理，且原告于2000年铁厂交房后即取得涉诉房屋钥匙并入住涉诉房屋至今已十六年。综合上述情况，虽委托手续存在瑕疵，但庭审中被告戚务本已予以追认，故不影响原告善意取得该涉诉房屋，对于善意第三人的信赖利益应当得到保护。且至今被告刘云美与被告戚务本依然处于婚姻关系存续期间，被告刘云美称当时夫妻感情不和，因此对于被告戚务本缴纳房款、取得房屋并出售涉诉房屋完全不知情，但此后又在情况说明中称系其本人与铁厂签订协议并办理了缴纳房款的手续，不符合常理亦存在前后矛盾。庭审中被告黄廷全及原告均表示在铁厂发出房屋可以过户的文件后多次联系被告刘云美要求办理变更承租权的手续，被告刘云美均予以拒绝。但被告刘云美自2000年至今未曾向原告或被告戚务本、被告黄廷全主张过权利，故被告刘云美的抗辩理由本院不予采信。现原告已实际履行了该购房协议的全部合同义务并已长期入住涉诉房屋，在被告戚务本已追认的情况下，该房屋买卖行为合法有效。故被告戚务本、被告刘云美应当配合原告办理涉诉房屋的承租权变更手续。对于被告刘云美的损失可另行向擅自处分共有财产的戚务本主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
本判决生效之日起十日内，被告刘云美、被告戚务本协助原告秦捷至天津铁厂相关房管部门办理坐落天津市东丽区铁成公寓2号楼5门402号房屋的承租权变更手续，将涉诉房屋承租权变更至原告秦捷名下，所需费用由原告秦捷负担。
案件受理费12820元，公告费300元，由被告黄廷全负担6000元，被告戚务本负担6000元，被告刘云美负担1120元。
如不服本判决，被告刘云美可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告秦捷及被告黄廷全、被告戚务本可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 徐新海
代理审判员 郭宏敏
人民陪审员 张文燕
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 张 蕊