广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第156号
原告庞日成，男，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××。
被告邓冠强，男，汉族，住所：佛山市三水区。身份证号码：×××。
原告庞日成诉被告邓冠强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员田媛独任审判，并于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一、2011年6月1日与被告签订租赁合同，约定租期为叁年，作为其单位“华馨广告有限公司”办公室自用，未经甲方书面同意不得转租他方使用，否则作被告违约处理，原告有权收回被告的租赁权，但在一年多两年左右，被告就撤消了公司办公室使用。在2013年被告未征得原告同意便转租给他人使用，原告当时并不知情，因租金是被告交的。后来原告才发现被告已不是作为办公室使用，而是租给另一个叫陈海的人（据原告所知，陈海并不是其真实身份）在二楼加工生产多种无证广告牌及作生产工厂使用，对于住宅是危险的易燃材料，且租金、水电费也不交给原告，又不去登记办证。原告发现后通知他搬走，找被告也无法联系，从不接电话，多次发信息被告也不来处理。原告为维护治安及防火安全，多次驱赶陈海和报警报案，但得到的答复是要原告来法院起诉，他们不管。二、被告在原告房屋正面及北面（即佛山大道边）安装大型LED广告牌灯约15米，张槎执法局及原告多次发出通知书要求被告拆除，执法局责令限期改正违法通知书（NO.0001251）已发出三个月了，但被告完全不执行拆除。特诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还房屋并搬走在佛山××××生产及加工无牌广告、设备工具；3、被告交纳应交的租金8900元、水电费6421.13元，合计15321.13元；4、被告拆除房屋外墙LED灯的大型广告牌；5、被告搬离强住在佛山××××楼的无暂住证的转租人员。
诉讼中，原告对第3项诉讼请求作出如下说明：1、租金8900元，其中被告拖欠2013年7月-10月的租金，每月租金1700元，合计6800元。被告将一楼转租后收了一楼租户按金4600元，后一楼租户要走，原告代被告向该租户退还该按金4600元，被告手上有按金收据。两项费用合计11400元，诉状上8900元是计算错误，但原告愿意就按8900元向被告提出主张，自愿放弃向被告主张退还差额2500元的权利。该项诉请中的租金不是暂计，被告只需支付拖欠的2013年7月1日至2013年10月30日这四个月的租金合计6800元就行了，2013年11月1日之后的租金不再要求被告承担。2、水电费6421.13元，由2012年2月-2013年8月的电费5782.30元和2012年1月-2013年8月的水费638.93元组成。另，原告增加一项诉讼请求，诉请没收被告交纳的租赁保证金5000元。
被告答辩称，一、2012年初，华馨广告公司在经营困难期，于2012年3月18日向原告提出退还三楼给其使用，原告说帮被告张贴招租广告，但迟迟未果。至2012年9月底，被告找到了一个合作伙伴张武，并于2012年10月初与他达成协议，共谋生计。当时与原告讲过此事，原告也答应了本人的要求，只要是不危害房屋就无问题。二楼也是同样的方法达成协议，是纯手工广告热弯，不含任何大中型设备。2013年1月开始，原告不定时上门骚扰，令张武一家人非常大意见。二、广告牌是政府市容形象提升所制作的，由张槎行政执法局亲自监理实施。
被告补充答辩认为：1、被告与其他人合作使用涉案二、三楼房屋进行经营，不存在转租；2、二楼陈宝溉、三楼张武均向原告缴纳水电费，但原告不收；3、一楼是原告自己租给别人，与被告无关。4、被告已支付的保证金5000元，原告应当全额退还，也可以用于抵扣欠缴的租金后再退还被告。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、原告身份证、被告身份证及其人口信息查询表。证明原、被告的主体资格。
2、房屋租赁合同。证明2011年5月12日双方签订租赁合同，合同约定未经原告书面同意，被告不能私自转租。
3、佛山大道97号电费清单、水费清单。证明被告尚欠水电费的情况。
4、通知（2013年12月31日）。证明二楼租户自称是陈海，原告发通知让陈海搬离。
5、NO.ZC0001251《责令限期改正违法行为通知书》。证明悬挂在二楼的广告牌是违法的。
6、张槎镇村民建设用地四邻协议书。证明涉案房屋建房时有报建材料。
7、佛山市禅城区张槎街道东鄱村民委员会出具的证明一份。证明佛山大道97号就是永丰里36号。
诉讼中，被告提供如下证据：
协议书、陈宝溉身份证复印件、合作协议、张武身份证复印件。证明被告与陈宝溉利用二楼合作经营，三楼仍是被告使用，张武是被告的业务员，不存在转租。
2、东鄱楼宇招牌整改方案、照片11张。证明原告楼顶属于危楼，所以当时张槎执法局建议拆掉楼顶的围栏，设置广告牌。
水电费明细表。证明二三楼的水电费被告在2013年9月让原告收取，但没有没有收，一楼是原告自行出租，与被告无关。
4、收据一张（NO.7819677）。证明2013年6月的租金已付清。
为查明案件事实，本院依职权：①通知案外人陈宝溉、张武到庭接受询问，制作询问笔录两份；②就涉案房屋二楼广告牌的投诉处理情况向佛山市禅城区环境保护和城市管理局发函核实，取得复函一份；③2014年3月19日对涉案房屋进行了现场勘查，拍摄照片一组。
经庭审质证，本院对证据作如下分析认证：
原告提供的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以采信。原告提供的证据4，虽为原告单方制作，但案外人陈宝溉确认原告有向其送达过该通知，故本院对真实性予以确认。原告提供的证据5，有原件核对，且与本院依职权核实的情况一致，被告虽对真实性不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院予以采信。原告提供的证据6、7，均有原件供核对，被告表示不清楚，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
被告提供的证据1，有原件核对，且与本院依职权调查核实的情况一致，原告虽不确认，但并未提供证据予以反驳，故本院予以采信。被告提供的证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据3，系被告单方制作的打印件，未经原告确认，亦无其他证据予以佐证，故本院不予采信。被告提供的证据4，原告无异议，本院予以采信。
本院依职权制作和调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
1987年11月18日，原告就位于永丰里36号房屋的拆旧建新事宜与四邻业主签订《张槎镇村民建房用地四邻协议书》，生产队和村集体分别在该协议书上加注意见，同意原告按原址重建。后原告建成三层半房屋。
2011年5月12日，原告（出租方、甲方）与被告、佛山华馨广告有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，主要约定：一、甲方把位于佛山市禅城区佛山大道97号（一楼、二楼、三楼）四楼租给乙方使用，租用过程中不能存放化学、危险、易燃易爆有毒物品、材料及进行赌、毒、传销等使用。……经营者需办理一切正规手续及证照才能使用，如违法责任归乙方承担一切法律追究，责任自付。二、乙方承诺签订租期为叁年，即从2011年6月1日至2014年5月30日止。合同期满提前两个月通知甲方是否续租……乙方迁出时需将上述单位完整交还甲方，……把水电、卫生、治安等应交费用交清甲方才能退回按金。三、签合约时，乙方交5000元作租赁保证金，保证金不作租金。乙方违约，保证金归甲方。……每月租金4000元，每三个月交租一次。在每季3号前付清。逾期不交租，按月租总额罚10%的滞纳金，如拖至五天仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。四、租赁期间乙方负责水电、煤气等使用住宅所应付的一切费用和相应滞纳金，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约，并没收乙方所交的保证金。……五、未经甲方书面同意，乙方不得私自转租或租借给他人使用，也不得改变使用性质，……备注：甲方只承认乙方作本单位自用，未经甲方书面同意不得转租他方，否则属乙方违约处理，甲方有权收回乙方租赁权。……以上合同条约双方同意签订，违者作违约处理，按金、押金均不退回。原告在甲方落款处签名，被告在乙方落款处签名。
2012年10月1日，佛山华馨广告有限公司、被告与案外人张武签订《合作协议》，约定：佛山华馨广告有限公司聘请张武为不带薪兼职业务员，待遇：利润提成百分之四十，公司提供所有业务资料，提供住宿（住宿租金及水电费自负），公司不负责社保医保费用。张武严格遵守公司规章制度，保持良好形象，所有业务单每日都要上报公司，由公司统一安排制作，所收的现金每日下班前交给公司财务。
诉讼中，张武向本院陈述：我和被告签了《合作协议》，是合作关系，合作做广告，我用佛山华馨广告有限公司的名义接业务，接到业务利润是分成的；佛山大道97号三楼是被告租的，我2012年10月1日才住在三楼，不知道是谁的房子，2012年年底原告过来说他是业主我才知道；佛山大道97号三楼楼顶有个广告牌，但拆除了，二楼也有广告牌，现在还在，应该是佛山华馨广告有限公司以前做的广告吧；三楼的租金一直是被告交纳，我没有经手过，也没有听被告说过三楼的租金和水电费的缴纳情况，里面的设备、家具都是被告无偿给我使用的；原告2013年9、10月份要我搬走，但我跟原告说过我不是向被告租的，是因为我跟被告做业务，被告给我住的。
2013年5月15日，被告与案外人陈宝溉签订《协议书》，约定：佛山华馨广告有限公司现与陈宝溉合作一起做广告热弯工艺。陈宝溉负责制作开放二楼发光字展厅，华馨广告公司负责提供佛山××××楼作为场所，租金水电由陈宝溉负责缴交。华馨广告带回来的热弯业务均由陈宝溉优先制作，利润三七分成（陈宝溉三、华馨七）。陈宝溉开放发光字展厅所得业务，由华馨广告公司制作，利润也是三七分（陈宝溉七、华馨三）。
诉讼中，陈宝溉向本院陈述：和被告是朋友关系，被告租赁了佛山××××楼，叫我过来和他一起用华馨广告公司的名义做广告热弯工艺，我和被告签订了一份《协议书》，被告拉到业务就给我做，分利润给我。佛山大道97号外墙的确挂了一个LED的广告牌，一直都有，我不清楚是谁挂上去的。二楼租金壹仟是被告交，如果他没空就让我去交，因为二楼实际是一个工厂的性质，是我在负责加工，被告有空就过来看，没空就不过来。我一般是在每月1-10号前交费，不方便就会迟点，2014年2月交了850元租金，水电费没有结算就没有交。我知道原告是业主，他给我看过一份要求搬走的通知。
2013年6月30日，原告向被告开具NO.7819667收据，载明：今收到邓冠强交来2013年6月30日前租金全付清，共收到3443.88元。
2014年3月25日，佛山市禅城区张槎街道东鄱村民委员会出具《证明》一份，内容为：现有庞日成三层半房屋座落在佛山大道北97号（原永丰里36号旧门牌××年11月18号由张槎镇村民建房用地同意原地重建的村屋，地址是东鄱永丰里36号，后佛山大道开路后改为佛山大道97号。
另查明，佛山市禅城区环境保护和城市管理局于2013年9月4日向原告发出NO.ZC0001251《责令限期改正违法行为通知书》，认定原告于2011年在佛山××××楼墙外事实擅自设置霓虹灯广告的行为，违反了《广东省城市市容和环境卫生管理规定》第二十条第（二）项的规定，责令原告于2013年9月7日前自行拆除该霓虹灯广告。原告于当日签收该通知书。对于本院发函询问该局有无作出处理决定或其他结果，佛山市禅城区环境保护和城市管理局复函称：“我局曾于2013年9月4日就佛山大道北97号二楼墙外安置霓虹灯广告招牌向原告发出《责令限期改正违法行为通知书》，责令其于2013年9月7日前自行拆除。鉴于原被告之间因广告招牌场地租赁费用纠纷尚未解决，故截止目前为止，我局除发出了该份文书外，尚未作出其他相关处理决定。”
经本院现场查看，佛山××××楼外墙仍设置有LED灯广告牌，内容为“家居场馆手绘画制作电话6337×××3”和“特大LED字电话6337×××3”。
原、被告一致确认：原、被告之间除了2011年5月12日签订的租赁合同外，没有签订其他租赁合同。佛山大道97号整栋楼共有三层半，签订合同时全部出租给被告，2013年3月份左右原告收回一楼出租给了白蚁防治公司，被告现租用的只有二楼、三楼和三楼半，租金变为每月1700元。
诉讼中，原告陈述：诉请被告返还房屋指向的是佛山××××楼、三楼和三楼半。
诉讼中，被告陈述：佛山××××楼、三楼和三楼半均由被告实际使用，租金交至2013年6月，2013年9月25日通过银行转账2500元给原告。涉案房屋的广告牌是被告挂的，但属于佛山市容形象提升工程的一个项目，是张槎执法局委托被告公司制作，由东鄱村委会出资。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告2011年5月12日签订的《房屋租赁合约》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
关于原告诉请解除租赁合同和返还房屋。涉案《房屋租赁合约》明确约定：“逾期不交租，按月租总额罚10%的滞纳金，如拖至五天仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。……租赁期间乙方负责水电、煤气等使用住宅所应付的一切费用和相应滞纳金，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约。”被告对于原告主张的欠缴租金和水电费事实并无异议，被告欠缴租金的行为已构成根本违约，且在原告提起本案诉讼期间，被告仍未履行交纳各项欠费的义务，故原告诉请解除租赁合同，有合同和法律依据，本院予以支持。原告主张被告将租赁物转租给案外人张武、陈宝溉，如前本院采信的证据和查明的事实可知，案外人张武、陈宝溉与被告均签有合作协议，被告提供其承租的房屋作为与两案外人合作经营广告业务的场地，而非将涉案房屋转租两案外人以谋取租金差价的利益，故原告主张被告有转租的违约行为，无事实根据，本院不予采纳，对其诉请被告搬离强住在佛山××××楼的无暂住证的转租人员，本院不予支持。在原、被告的房屋租赁关系已被解除的情况下，被告继续占有涉案房屋已无合法依据，原告诉请被告搬离并交还房屋是依法行使对房屋所有权的行为，于法有据，本院亦予以支持。
关于原告诉请的租金和水电费。诉讼中，原告明确其诉请的租金8900元包括2013年7月至10月的租金和代被告向一楼租户退还的按金4600元，并确认2013年11月之后的租金不再要求被告承担。被告确认租金交至2013年6月，但抗辩提出其于2013年9月25日通过银行转账2500元给原告，由于被告未提供相应的转账凭证予以证明，且原告对此不予确认，故被告应向原告支付2013年7月至10月的租金6800元（1700元／月×4个月）。原告表示不再要求被告承担2013年11月之后的租金，属原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告还主张其已代被告向案外人退还了按金4600元，但并未提供任何证据予以证明，被告亦不予确认，故本院不予支持。至于原告诉请的水电费6421.13元，原告已提供了经供水供电部门盖章确认的用水、用电清单予以证明，且被告质证无异议，本院予以支持。
关于原告诉请被告拆除房屋外墙LED灯的大型广告牌。经本院现场勘查，佛山××××楼外墙确有设置广告牌，内容为“家居场馆手绘画制作电话6337×××3”和“特大LED字电话6337×××3”。被告庭审中亦确认该广告牌为其设置，但抗辩提出该广告牌是基于政府市容提升所制作，且由张槎行政执法局监理实施。如前本院采信的证据和查明的事实可知，佛山市禅城区环境保护和城市管理局已依职权认定佛山大道97号二楼外墙的霓虹灯广告属擅自设置，违反了《广东省城市市容和环境卫生管理规定》的规定，并向业主即原告发出了《责令限期改正违法行为通知书》，故被告主张广告牌属合法设置的抗辩意见，无事实根据，本院不予采纳。因被告未经原告同意擅自在承租的房屋外墙设置违法广告牌，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，原告诉请被告拆除，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于原告诉请没收保证金。涉案《房屋租赁合约》约定：“乙方违约，保证金归甲方。……如拖至五天仍不交租，则甲方有权终止本协议并没收乙方所交的保证金。……租赁期间乙方负责水电、煤气等使用住宅所应付的一切费用和相应滞纳金，乙方不得拒付，否则甲方有权终止本合约，并没收乙方所交的保证金。”如前所述，被告拖欠租金和水电费，已构成根本违约，原告依据上述合同约定有权解除合同并没收保证金，原告诉请有理，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
解除原告庞日成与被告邓冠强于2011年5月12日签订的《房屋租赁合约》；
二、被告邓冠强向原告庞日成支付的保证金5000元归原告庞日成所有；
三、被告邓冠强于本判决发生法律效力之日起十日内，搬离佛山大道97号二楼、三楼和三楼半，并将前述房屋交还原告庞日成；
四、被告邓冠强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告庞日成支付租金6800元、水电费6421.13元，合计13221.13元；
五、被告邓冠强于本判决发生法律效力之日起十日内，拆除佛山大道97号二楼外墙的霓虹灯广告；
六、驳回原告庞日成的其他诉讼请求。
被告邓冠强如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取92元，由被告邓冠强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 田 媛
二〇一四年五月七日
书记员 潘明珠
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十三条第二款承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。