福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第4384号
原告（反诉被告）陈敏，男，汉族，1979年12月19日出生，住福州市仓山区。
委托代理人王友光，福建求实律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建西宾酒店有限公司，住所地福州市鼓楼区
法定代表人陈飞，董事长。
委托代理人王飞、邓雪楠（实习），福建拓维律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈敏诉被告（反诉原告）福建西宾酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人王友光，被告的委托代理人王飞、邓雪楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经投标于2013年9月10日取得温泉宾馆楼栋及门面房的承租经营权，并于2013年9月14日与被告签订了合同号为：WQ××××-＊号《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》一份。合同对承租的门房位置、租期、租金标准及其他事项进行了约定。原告承租后即按约定分别交付了履约保证金24894.27元及第一期租金24894.27元，此后投入大量资金进行装修，并开始着手筹办相关工商登记等事宜。但此后由于被告拒不提供用于办理营业执照的相关物权证明文件等，原告无法办理营业执照。原告心急如焚，多次向被告催要，但被告无法提供。无奈，原告在被告拒不履行其应尽的先履行义务的情况下暂时停止支付其租金，原告始终无法办理营业执照。最后原告了解到被告并非承租的物业的产权人，无法向原告提供与租赁出租方一致的产权人证明，工商部门不能办理工商登记。据此，原告无法实现签订上述租赁合同的目的。多次提出解除合同及善后事宜。孰知被告采取恶人先告状的手法，抢先通知解除合同，并要没收原告的履约保证金等。迫于无奈，原告只得在法定期间内向贵院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告间的温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同；2.确认被告《关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知》无效；被告返还履约保证金24894.27元及租金24894.27元（以上合计49788.54元）；3.被告承担原告装修损失5万元整。
被告辩称，一、由于原告的严重违约行为，被告早已根据双方签订的《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》的约定解除了该合同，无需再判令解除。1.《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》第三条第4款约定，“首期租金和履约保证金在签订合同时一次性交纳”、“此后每季度第一个月10日前支付季度租金”。本案中，原告仅支付了四个月租金后（支付到2014年1月29日），就再未支付过租金。为此，被告才不得已根据上述租赁合同第八条第2款第（3）项的约定“乙方逾期缴纳租金、水电费或其他费用超过30日的，甲方有权停止乙方的水电供应，并有权解除租赁合同，依法追偿租金、水电费、违约金，没收所余租金和履约保证金不退”，向原告发送《关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知》，行使单方解除权。被告解除合同的行为符合《合同法》第九十三条第二款的规定，即当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》事实上已原告收到之日解除。2.《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如原告对解除本案租赁合同存在异议，应该按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以内向人民法院起诉。现自被告发函之日起至原告起诉之日已超过三个月，我们认为被告发送的《关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知》合法有效，本案中的租赁合同已解除。
二、原告诉请解约没有事实和法律依据。1.西宾酒店并无原告所谓的“先履行义务”，因此不存在任何的违约行为。《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》并无任何条款体现西宾酒店有向原告提供其所称的物权证明文件等材料的义务。原告所谓的被告的“先履行义务”没有合同依据。同时，《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》第八条第2款第（1）项约定乙方未在本合同签订之日起2个月内且未在招投标文件确定的宽限期（若有）内取得已租赁合同标的物为经营场所位置的合法营业执照及涉及经营项目有关的消防、卫生、安全等许可证件的，甲方有权立即终止本合同，没收乙方所交履约保证金和预付租金。可见，办理营业执照是原告的义务，而非被告的义务。2．原告早已知晓被告非租赁标的产权人的事实，其无权据此要求解除合同。《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》第八条第1款中，原告已确认在其签订本合同时就知悉被告所出租之房屋租赁物系第三方业主的物业。因此，原告在签订合同时，就已知道存在因被告并非所有权人而可能引发的包含不能办理营业执照在内的各种风险。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，原告借由合同目的无法实现，要求解除合同不符合上述法律规定，也没有事实依据。3.事实上，被告在没有合同义务的情况下，仍向原告提供了部分资料，协助其办理营业执照。目前为止，原告并未提供任何证据证明，是由于被告原因导致其无法办理营业执照，因此其理应承担举证不能的责任。
三、原告要求返还履约保证金和租金没有事实和法律依据。1.本案中，被告并不存在违约行为，而却是原告存在两项违约行为：其一为超过30日未缴纳租金；其二为未能在合同约定的期限内取得营业执照。因此，本案最终解除合同完全是由于原告的违约行为所致，根据《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》的约定，原告上述任何一条的违约行为，被告均有权解除合同并没收履约保证金。2.原告虽然未取得营业执照，但其确已占有使用该店面进行实际经营，并获取利润。因此，原告有义务按照租赁合同的约定全额支付其占有店面期间相应的租金。被告已就原告所欠付的租金和违约金提起反诉。
四、原告无权要求被告承担装修损失5万元。
《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》第六条第7款约定，合同终止时，乙方自行处置其购置的可拆卸的设备、设施、家居等一切物品，乙方投资装饰装修的一切费用，甲方不予任何补偿；对承租房屋房顶、墙面、地面、门窗及玻璃幕墙（含金属框架）的装修及其他不可拆卸物，在承租结束后乙方不等破坏或拆除，应无条件移交给甲方，甲方不予补偿。该条款已非常明确界定了甲方没有对装修补偿的义务，对于可拆卸的设备、设施、家居等一切物品被告已多次要求原告自行搬走，但原告至今未搬离。因此原告所称的损失并不存在，且本案中的租赁合同因其违约而解除，其要求被告赔偿装修损失缺乏合同和法律依据。
综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。
反诉原告诉称：被反诉人欠付2013年12月30日至2014年6月29日共计2个季度的租金，反诉人依约有权解除租赁合同，收回店面，没收履约保证金并追偿租金、违约金。2013年9月14日，反诉人与被反诉人签订合同编号为“WQ××××-＊”的《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》（以下简称“租赁合同”），由被反诉人承租反诉人拥有使用权的位于温泉支路39号沿街店面＊栋-商店＊。《租赁合同》对租期、履约保证金、租金及支付方式、违约责任等事项均有明确约定。自2013年12月30日起，被反诉人迟延缴交租金，虽经反诉人多番催讨，被反诉人仍未支付。至2014年6月29日，被反诉人已经欠付2个季度的租金共计人民币49788.54元。根据《租赁合同》第八条第2（3）款的约定：“乙方（即被反诉人）逾期缴交租金、水电费或其他费用超过30日，甲方（即反诉人）有权停止水电的供应，并有权解除租赁合同，依法追偿租金、水电费、违约金，没收所余租金和履约保证金不退。”因此，反诉人于2014年6月29日向被反诉人发送了《关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知》，被反诉人于2014年7月2日签收了该通知。综上，被反诉人欠付租金，反诉人已依约解除合同，被反诉人应支付欠付租金并承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，请求判令：1.确认反诉人与被反诉人签订的《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》（合同编号：WQ××××-＊）已经于2014年6月29日解除；2.确认反诉人有权没收该合同项下履约保证金24894.27元；3.被反诉人支付2013年12月30日至2014年6月29日期间欠付的租金人民币49788.54元，并支付逾期违约金人民币18670元（按逾期支付租金日0.3%计算，计至2014年6月29日）；4.被反诉人承担本诉及反诉全部诉讼费用。
反诉被告辩称，被告反诉要求合同解除理由不一致，被告并未履行其相应的义务，被告提出解除合同无效；履约保证金部分，是由于被告违约，与原告无关，因此没收保证金没有依据；由于被告的违约行为，原告无法实现合同目的，要求原告继续支付租金没有法律依据。
经审理查明，2013年9月14日，原告与被告签订了合同号为：WQ××××-＊号《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》一份。合同约定：原告将坐落于鼓楼区温泉支路39号沿街店面＊栋-商店＊房屋出租给被告，面积20.19平方米，租赁期限为2013年9月14日至2016年9月13日，每月租金为8298.09元，按季支付，租金在上一年租金的基础上每年递增8%。履约保证金为三个月租金即24894.27元。合同签订后，原告按约定分别交付了履约保证金24894.27元及第一期（季度）的租金24894.27元。合同的第一条第二款规定：自合同签订之日起2个月内，被告必须取得在本租赁物所在经营场所的合法营业执照及经营项目有关的许可证，并报被告查验。此后被告对租赁物进行装修，并开始着手筹办相关工商登记等事宜。在办理工商营业执照过程中，由于该租赁物的产权人为福建省温泉宾馆，鼓楼区工商局查档后发现福建省温泉宾馆的企业法人的主体资格于2005年5月27日注销，因此，鼓楼区工商局不同意原告办理讼争屋的营业执照，导致原告无法取得营业执照。原告向被告提出要求提供用于办理营业执照的相关物权证明文件等。2013年12月23日，被告才向鼓楼区工商行政管理局出具一份《产权证明》，证明讼争屋的产权系福建省温泉宾馆所有，是由福建省温泉宾馆租赁给被告公司，并同意由被告转租给原告作为经营使用。但原告始终无法办理营业执照进行经营，因此，原告未再支付租金。2014年6月29日，被告向原告发出“关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知”，要求解除租赁合同并没收履约保证金、于2014年7月5日收回讼争屋。2014年7月15日，被告将讼争屋加锁，原告无法进入。为此，原告提起诉讼。诉讼中，被告向本院提交福建省温泉宾馆的事业单位法人证书，证明福建省温泉宾馆是事业法人资格，并提供2015年3月12日福州市鼓楼区温泉街道东大社区居民委员会向鼓楼区工商行政管理局出具的证明。
由于原告租赁房屋后进行了装修，诉讼中原告申请对讼争屋进行评估，经本院委托福建海峡房地产资产评估有限公司对讼争屋进行评估，2015年9月28日，福建海峡房地产资产评估有限公司出具评估报告书，结论为店面装修估价为16072元（价值时点2013年10月1日）和14465元（价值时点2014年10月1日）。
另查明，福州市鼓楼区温泉支路39号沿街店面＊栋-商店＊房屋（建筑面积20.19平方米）产权是属于福建省温泉宾馆所有，2011年11月3日，福建省温泉宾馆与厦门建发旅游集团股份有限公司签订了“福建省温泉宾馆改造及租赁合同”，约定福州市鼓楼区温泉支路39号温泉宾馆的房屋由厦门建发旅游集团股份有限公司成立的被告公司进行出租经营。
2015年3月5日，本院向福州市鼓楼区工商行政管理局调查了解关于福建省温泉宾馆房屋办理工商营业执照的情况，答复为：福建省温泉宾馆企业法人的主体资格已经于几年前注销，故不能办理营业执照。2014年10月左右，温泉宾馆的人员才说明还有事业法人资格，因此，只要承租人提交事业法人资格证、产权证、社区的证明就可以办理个体工商营业执照，2014年已经办理几家，未办理的应该是材料不全。
2014年5月，与本案讼争店面同时承租的两个店面在被告提供了事业法人证书、产权证明及产权证等材料后办理了营业执照。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且作为产权人福建省温泉宾馆同意被告转租，该合同未违反法律法规规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行。根据租赁合同的第一条第二款规定原告必须在合同签订（2013年9月14日）后二个月内办理营业执照，但原告在办理过程中，由于鼓楼区工商行政管理局查出讼争店面的产权人福建省温泉宾馆的企业法人资格已经被注销，拒绝原告办理营业执照，导致原告无法办理营业执照。被告作为讼争店面的转租方有义务提供办证必须的材料协助原告办理营业执照，但被告于2013年12月23日才向原告提交产权证、产权证明等材料，在诉讼中提交2015年3月12日福州市鼓楼区温泉街道东大社区居民委员会向鼓楼区工商行政管理局出具的证明。虽然2014年5月，与本案讼争店面同时承租的两个店面在被告提供的事业法人证书、产权证明及产权证等材料后办理了营业执照，但与合同约定的办理营业执照的时间相距较长，因此，被告存在过错。原告在办理营业执照的过程中未能及时与原告沟通，未按合同的约定缴纳租金，在被告提供办理材料可办理营业执照后未及时办理，被告也存在过错。由于原告要求解除合同，被告于2014年7月发函解除双方签订的租赁合同，并将讼争屋加锁，合同无法履行，对原告该诉讼请求，本院予以准许。对原告请求确认被告《关于解除温泉宾馆店面租赁合同并没收履约保证金的通知》无效及被告返还履约保证金24894.27元的诉讼请求，本院认为由于在履行合同过程中，双方均存在过错，应各自承担责任，被告没收履约保证金依据不足，应当予以归还。对原告要求被告返还租金及装修费用的诉讼请求，本院认为，原告实际占有使用讼争店面至2014年7月15日共计9个半月，按合同约定应缴纳租金为78831.86元，原告实际缴纳四个月租金24894.27元。经评估由原告确认的店面装修项目工程量估价为16072元（价值时点2013年10月1日），本院认为，由于被告在履行合同中也存在过错，原告已缴纳的租金和装修费用可与其应缴纳的租金相抵销，双方互不返还。因此，原告该诉讼请求本院不予支持。同理，反诉原告要求反诉被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院也不予支持。对反诉原告请求确认双方签订的《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》（合同编号：WQ××××-＊）已经于2014年6月29日解除，本院认为该主张缺乏依据，不予支持。对反诉原告请求确认反诉人有权没收该合同项下履约保证金24894.27元的诉讼请求，本院认为双方均存在过错，应各自承担责任，被告没收履约保证金依据不足，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告陈敏与被告福建西宾酒店有限公司签订的《温泉宾馆楼栋（店面）租赁合同》（合同编号：＊）予以解除；
二、被告福建西宾酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈敏履约保证金24894.27元；
三、驳回原告陈敏的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告福建西宾酒店有限公司的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费4117元，适用简易程序减半收取2058.5元，由原告负担958.5元、被告负担1100元。反诉费2125元，适用简易程序减半收取1062.5元，由反诉原告福建西宾酒店有限公司负担。装修评估费4000元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 梁文鸿
二〇一五年十一月十七日
书记员 孙兰兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止，中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。