四川省阆中市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阆民初字第3426号
原告（反诉被告）何垚仪。
委托代理人赵国，男。
委托代理人缪永展，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）雷少兵。
委托代理人戴雷，四川纪明律师事务所律师。
委托代理人侯皓蓝，四川源正律师事务所律师。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理，诉讼中被告向本院提起反诉，本院于2014年8月27日依法由审判员适用简易程序、10月27日依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，原、被告及其委托代�人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月2日，原、被告签订房屋租赁合同将原告所有的位于阆中市观音路的综合楼出租给被告，合同中明确约定房屋楼板是空心板，乙方（被告）装修时一定慎重，应向甲方（原告）提供装修图和消防设备图，在实际施工中被告未照此办理也未经原告同意，擅自在空心板上开孔、隔墙和在第一层楼上东西两侧平台上超负荷搭建房屋，原告发现后先后数次口头和书面要求被告整改，被告无动于衷。经鉴定机构鉴定，被告在装修酒店过程中给原告的房屋造成损害，降低了预应力空心板和地挑梁的承载能力，存在安全隐患，要求被告加固整改方可使用，可被告置若罔闻，拒不整改，反而多次威胁、恐吓原告，且对相关职能部门发出的限期整改通知书视而不见，不予理睬。被告的行为严重违反了合同约定和相�法律规定，致使原、被告的租赁合同无法履行下去。诉请：1、依法解除原告与被告2013年11月2日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告恢复房屋原状，交还房屋，赔偿损失41万余元及违约金；3、被告承担诉讼费；
被告辩称并反诉称，1.原告诉称的事实及理由与客观不符，被告在装修时是经过原告同意了的，且其亲属到场监督，也进行了整改，经过了其同意，不存在降低承载力，故不符合合同解除的条件及事由；2.被告对一楼楼上搭建的房屋已进行了拆除，不存在还有恢复原状的问题，也没有造成原告损失，故应驳回原告诉讼请求。反诉被告在2013年10月张贴综合楼招租宾馆信息，反诉人才承租，并投入了大量资金对综合楼装修成酒店，但该综合楼无消防疏散通道，故反诉要求反诉被告增设，费用自行承担、同时对至今未交付的一楼院内厕所判令反诉被告立即交付、并判令反诉被告赔偿因其于2014年4月30日断电而造成反诉原告的经济损失4万元、支付反诉原告违约金18万元，承担所有诉讼费用。
经审理查明，2013年，原告发布招租信息，将其享有所有权的、位于阆中市观音路（即保宁醋西街7号）面积为1500余平方米的综合楼1栋，即综合楼2至7层和底层紧靠大门东侧四间门面对外出租。该栋楼系2000年由博升房地产开发公司开发修建的办公及综合楼，2002年5月13日，阆中市公安局通过了消防验收。该楼共8层，全框架结构，第二层楼板全现浇，其余各层均为预制预应力空心板。一楼临街为门面房，门面房背后有厕所一间（门卫在使用），厕所上方有一小平台。车辆从大门（原告在门口设有门卫室）进入院内，原告自己居住于院内。2013年11月2日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10�，即从2014年2月1日起至2024年1月31日止（原告无偿提供3个月时间作为被告的装修期），约定租金为：前5年每年60万元，后五年每年68万元。合同中约定“房屋楼板是空心板，乙方装修时一定要慎重，应向甲方提供装修图和消防设施图各一份”。关于违约责任约定为，凡违反合同任意一条，均属违约，违约方应向守约方赔偿违约金及损失（违约金按当年房租总额的30％计算即18万元）。签约后不久，被告即对租赁楼房进行装修。被告将三至七楼每层隔成八个客房，每个房间增设了卫生间，在卫生间处空心板上分别打孔3个供排水，其中100mm1个、50mm2个（有两间利用是原有的管道）。同时被告在二楼（第一层楼上）东西两侧裸露在外的平台上搭建了房屋，原告对此提出书面异议，要求被告拆除搭建物、限期内去建筑专业部门作出鉴定，整改、加固后使用。2014年1月20日，被�装修结束，取名“中天酒店”并投入使用。2014年4月28日，原告再次以书面形式要求被告整改，停止并拆除搭建。4月30日又向阆中市城市管理行政执法大队书面报告要求对被告查处，当天原告对被告经营的酒店采取断电措施。后经阆中市公安局东城派出所调解，双方达成协议如下：1.因装修开孔和在平台上违章搭建，何仕勇（原告父亲）认为房屋因此存在安全隐患问题，五.一收假后由雷少兵到相关职能部门进行安全质量鉴定，如果鉴定结果有问题，鉴定费用和整改费用由雷少兵负责。否则由何仕勇承担。2.二楼东平台不得再搭建建筑物。3.未经房主许可，楼顶不得安装移动信号塔。4.双方达成协议后，何仕勇回家迅速恢复酒店用电。5.二楼东平台不得铺设地砖和围墙，不许放置重物，保持原貌。当晚，原告向被告恢复供电。2014年5月15日，被告委托南充通正司法鉴定中�对中天酒店因租赁后二次装修是否有安全隐患、对整个框架结构是否构成损坏作司法鉴定。2014年5月29日，南充通正司法鉴定中心出具的鉴定结论为：（一）阆中中天酒店的主体结构，框架梁柱有足够的承载能力，主体结构是安全的。（二）中天酒店装修时对预应力空心板打孔、降低了板的承载能力，特别突出的是楼梯间对面的隔断墙顺板长向置于板上，且板上开有孔洞，存在安全隐患，建议进行加固处理。（三）第一层一边楼（即二楼西平台）盖顶加厕所荷载过大，经核算，已超过了地挑梁的承载能力，存在安全隐患，建议作卸载处理。（四）建议中天酒店委托有设计资质的单位对其前面两项问题作相应的整改设计后由相应资质的施工单位施工，经验收合格后使用。庭审中原告认可被告在2014年8月26日对搭建已部分拆除。
诉讼中，原告表示对需要加固开支的费用约41.06万元另案主张。
认定上述事实，有当事人的陈述、收条、房屋所有权证、公有住房买卖协议等为据。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。合同中明确了房屋不得经营使用的范围，而开设宾馆未在禁止之列。该楼原属办公综合楼，被告开设宾馆是需要增加进出水管道，原告对此是清楚的，但是被告在装修时，未与原告协商一致，径直在空心板上开孔，经南充通正司法鉴定中心鉴定“在空心板上开孔穿管，凿断预应力钢筋，板的承载力下降”，故被告的装修行为存在不当之处。被告对鉴定结论不服要求重新鉴定，本院认为，该鉴定机构系在2014年4月30日经公安机关调解达成由被告联系鉴定机构进行安全质量鉴定的协议下被告委托的机构，该鉴定程序合法，鉴定内容真实，故被告要求重新鉴定理由不成立。鉴于被告在2014年8月26日对搭建已部分拆除，并且其将办公综合楼装修成宾馆，投资较大，庭审中被告亦表示同意整改，故原告要求解除房屋租赁合同以及主张违约金，本院不予支持。至于赔偿损失41万余元，原告要求本案中不予处理，另案主张，本院准许。租赁合同中对原告并无“增设消防疏散通道”的义务约定，同时2002年5月13日，阆中市公安局通过了消防验收，故反诉原告要求反诉被告为其增设消防疏散通道的请求，本院不予支持。租赁合同中约定租赁标的物是综合楼2至7层和底层紧靠大门东侧四间门面，院内厕所并未在约定的底层紧靠大门东侧四间门面内，故反诉原告要求反诉被告交付该厕所本院不予支持。至于反诉原告主张反诉被告于2014年4月30日擅自断电导致其客人退房、解除与旅游公司的合作导致经济损失，因提供的证据不充分，同时反诉原告的违章搭建行为对纠纷的引起也有过错，故其要求反诉被告赔偿经济损失4万元和支付违约金18万元，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：
一、被告雷少兵在本判决发生法律效力后三个月内按照2014年5月29日南充通正司法鉴定中心的鉴定意见中第（二）、（三）、（四）项内容完成整改、验收事项；
二、驳回本诉原告何垚仪的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告雷少兵的其他反诉请求。
本诉案件受理费7，300元，由本诉原告负担2，000元，本诉被告负担5，300元；反诉案件受理费2，300元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 黄雄成
人民陪审员 马 勇
人民陪审员 缪 旭
二〇一五年一月四日
书 记 员 田晶莹