广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第84号
原告黄顺钊，男，1964年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原告钟均宁，男，1956年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
共同委托代理人熊建，广东智田律师事务所律师。
被告佛山市顺德区骄阳玻璃机械有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人蒋翠姣。
被告陈家武，男，1972年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
共同委托代理人付金华，广东聚理律师事务所律师。
原告黄顺钊、钟均宁诉被告佛山市顺德区骄阳玻璃机械有限公司（下简称骄阳公司）、陈家武租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法由审判员周子昌适用简易程序进行独任审判，本案于2015年3月16日开庭进行公开审理。原告黄顺钊、钟均宁及委托代理人熊建，被告骄阳公司及陈家武的委托代理人付金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月19日，原告与被告骄阳公司双方签订《厂房租赁合同书》，原告将其所有的位于顺德区北滘镇西海二支工业区占地面积8.28亩土地上的建筑物及空地一并出租给被告骄阳公司，租赁期限为2013年3月9日至2016年2月8日，每月租金80000元，每月10日前支付当月租金，被告陈家武作为被告骄阳公司的担保人在合同上签名确认。从2014年11月开始，被告骄阳公司开始拖欠租金，至起诉之日，被告骄阳公司已拖欠2014年11月至2015年1月租金共176000元，根据合同约定，原告有权终止合同收回厂房，出租方收取的保证金不予退还同时还有权要求违约金。原告多次向被告催收租金并函告其违约后果，但被告拖延至今不理。被告骄阳公司尚欠原告的2014年2月、3月、4月租金共计240000元，被告骄阳公司的法定代表人向原告出具欠条予以确认。现原告起诉要求判令1.解除原告与被告骄阳公司于2013年1月19日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告骄阳公司清空搬离厂房并将租赁物返还原告；3.被告骄阳公司交付给被告的保证金100000元归原告所有；4.被告骄阳公司向原告支付租金416000元；5.被告陈家武对被告骄阳公司拖欠的上述租金承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由两被告承担。
被告骄阳公司、陈家武辩称，1.租赁物没有报建手续，也没有相关验收合格证，更没有房产证，不符合出租条件，原、被告双方所签的合同无效；2.土地使用权和所有权都非原告所有，原告无权出租，原告的出租行为属于转租行为，应该征得土地使用权和所有权人的同意，到目前为止，原告并无证据证明他的转租行为得到了土地使用权和所有权人的同意；3.由于主合同无效，被告陈家武无需承担担保责任；4.即使合同有效，原告也构成违约，据调查，原告第一次主动停水停电是在2014年12月初，当时被告只欠原告租金1.6万元，并没有欠一个月的租金，原告在知道被告已经将有关的厂房转租给其他人的情况下，停水停电，给次承租人造成了一定的损害，被告保留向原告追偿的权利；5.由于是原告违约，原告无权没收被告的保证金；6.原告鼓动次承租人不向被告交租，导致被告无钱交租，在此过程中，原告也有过错，应承担相应的责任。
综合当事人的诉辩，本案当事人争议的焦点是：
1.双方所签订的租赁合同是否有效；
2.被告陈家武在本案中如何承担责任；
3.被告骄阳公司欠原告的款项是多少；
4.原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据。
针对上述焦点，两原告提供证据及两被告的质证意见如下：
1.两原告身份证、被告骄阳公司企业查询信息及组织机构代码证、被告陈家武身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告质证认为，无异议。
2.土地租用办企业合同书复印件一份，证明原告黄顺钊合法取得了出租的土地，并自行出资建立了厂房等租赁物。
两被告质证认为，对真实性无异议，但认为该合同只能证明租赁了土地，土地上的厂房既没有报建手续，也没有相关验收合格证，更没有房产证，不符合出租条件。
3.厂房租赁合同书复印件一份，证明原、被告双方存在租赁合同关系，根据该租赁合同书的约定，被告骄阳公司应当在每月10日前交付租金给原告，逾期超过30天，原告有权终止合同，收回厂房，没收保证金。被告陈家武作为被告骄阳公司的法定代表人的配偶，作为租赁合同的担保人在厂房租赁合同书上签字确认。
两被告质证认为，对真实性无异议，但认为该合同无效。
4.欠条复印件一张，证明被告骄阳公司尚欠原告2014年2月、3月、4月租金共计24万元，该租金应当在2015年1月31日之前付清，但被告并未支付上述租金。
两被告质证认为，对真实性无异议，但认为在原告起诉当天，这份欠条尚未到期。
针对上述焦点，两被告提供证据及两原告的质证意见如下：
1.（2015）佛顺法滘民初字第155、156号民事起诉状及其受理通知书复印件各一份，证明由于本案原告鼓动被告的次承租人不交租，本案被告在另案中已经向次承租人提起诉讼。
两原告质证认为，对真实性无异议。
经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作出如下认证：
1.两原告提供的证据1、2、3、4，两被告对真实性无异议，经审查，该四份证据来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信，本院对此四份证据予以采信。
2.两被告提供的证据1，两原告对真实性无异议，经审查，该份证据来源合法，可以反映本案事实，故本院对此证据予以采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对有争议的事实作出如下确认：
2005年12月14日，原告黄顺钊与佛山市顺德区西海村股份合作社签订《土地租用办企业合同书》，约定由黄顺钊承租该村委会位于西海工业区二支工业大道南侧的部分土地办企业，租用期从2006年3月15日至2026年3月14日。签订该合同后，黄顺钊依法向该股份社交纳租金并占用了上述土地。两原告在上述土地上建设了厂房、办公楼及员工宿舍。2013年1月19日，两原告与被告骄阳公司签订《厂房租赁合同书》。该合同书约定：骄阳公司承租两原告位于上述地址的厂房、办公楼及宿舍；每月租金80000元；租期从2013年3月9日至2016年2月8日止；骄阳公司交纳保证金10万元；骄阳公司不按时交纳租金，每逾期一天按所欠租金的千分之一向两原告交付违约金，逾期超过30天作违约处理，两原告有权终止合同收回厂房，骄阳公司所交保证金不得退回。被告陈家武在《厂房租赁合同书》担保人栏中签名确认。合同还约定了其他事项。签订《厂房租赁合同书》后，两原告依约向骄阳公司交付了约定的厂房、办公楼及宿舍，骄阳公司开始时仍按时交租，但从2014年2月份开始出现拖欠租金。经两原告追讨，被告骄阳公司的法定代表人出具《欠条》，确认欠两原告的2014年2月、3月、4月租金共240000元，并承诺于2015年1月31日前还清。但骄阳公司之后没有按约履行，而从2014年11月起又拖欠两原告租金未付。截至原告提起诉讼之日，被告骄阳公司共拖欠原告的租金为2014年2月至4月租金共240000元，2014年11月至2015年1月租金共176000元，即骄阳公司共欠两原告租金为416000元。
另查，被告骄阳公司现并没有在上述地址经营生产，其仅在上述厂房中少部分地方堆放材料，被告骄阳公司现实际将上述厂房、办公楼及宿舍转租给其他六名案外人。本院在诉讼中过程中曾向六外案外人调查，征询其对本案诉讼的意见，该六名案外人均表示待本案诉讼结束后再另案处理。其中部分次承租人已与骄阳公司进行了另案诉讼。
本院认为，一、关于本案租赁合同的效力问题。两原告所建设的土地为村集体出租，而且两原告在该地上建设了建筑物，故两原告有权进行再出租。但两原告在诉讼中没有提供证据证明其土地性质，而且建设的厂房及办公楼等没有规划许可及建设许可，故两原告与被告骄阳公司于2013年1月19日签订的《厂房租赁合同书》因缺乏法律规定的要件而无效。虽然涉案的《厂房租赁合同书》无效，但骄阳公司实际使用了两原告提供的厂房、办公楼及宿舍等，故被告骄阳公司应参照《厂房租赁合同书》的租金标准向两原告支付土地和建筑物使用费。两原告要求解除合同的主张，因合同无效，故本案不存在解除合同问题，因此两原告此主张无理，本院不予支持。两被告认为合同无效的辩称成立，本院予以采纳。二、关于厂房清空搬离问题。两原告进行出租的目的是为了取得租金，但被告骄阳公司没有依约向两原告支付款项，显然使两原告出租的目的得不到实现，因而被告骄阳公司应清空厂房并搬离，且由于涉案合同无效，两原告有权要求被告骄阳公司在合理期限内清空厂房并搬离。鉴于被告骄阳公司已实际没有在涉案厂房内经营生产，且上述厂房实际已由次承租人使用，而经本院征询后，次承租人均表示不参加本案诉讼，故被告骄阳公司应在本判决发生法律效力后十天内向两原告清空厂房并搬离上述地址。至于两原告与现在使用厂房的次承租人的关系及骄阳公司与现在使用厂房的次承租人的关系均由其另案解决处理。三、关于被告骄阳公司拖欠款项的问题。如前所述，被告骄阳公司实际占有使用了上述厂房，故应向两原告支付土地和建筑物使用费，至两原告提起诉讼之日，被告骄阳公司实际拖欠两原告的款项为416000元，但被告骄阳公司已向两原告支付了保证金100000元，因涉案合同无效，该保证金应退还被告骄阳公司，为了避免诉累，本院在此将两者款项予以抵冲，故被告骄阳公司在本案中实际再向支付土地和建筑物使用费共316000元。两原告要求没收保证金100000元及支付租金416000元的主张，合理部分，本院予以支持。两被告认为两原告存在违约责任的辩称，因被告骄阳公司一直拖欠土地和建筑物使用费未付，其存在过错，故本院对此辩称不予采纳。至于被告骄阳公司在2015年2月以后拖欠的款项，两原告可另案进行主张。四、关于被告陈家武的责任问题。被告陈家武在涉案合同中“担保人”栏中签名确认，显然其对于合同所涉及的款项提供担保的意思是明确的，虽然因涉案合同无效而导致担保条款也无效，但陈家武在此签订合同过程也是明知的，且根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，被告陈家武应对骄阳公司的上述债务在三分之一范围内承担连带清偿责任。两原告要求陈家武承担责任的主张有理，本院予以支持，但其要求其承担全部责任的主张无理，本院不予采纳。两被告认为陈家武不承担责任的辩称无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题》第八条的规定，判决如下：
一、被告佛山市顺德区骄阳玻璃机械有限公司应于本判决书发生法律效力后十日内向原告黄顺钊、钟均宁支付土地和建筑物使用费316000元；
二、被告陈家武对被告佛山市顺德区骄阳玻璃机械有限公司的上述债务在三分之一范围内承担连带清偿责任；
三、驳回原告黄顺钊、钟均宁的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为4480元（已由两原告预交），由被告佛山市顺德区骄阳玻璃机械有限公司负担，被告陈家武的责任同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 周子昌
二〇一五年三月二十七日
书记员 何铭娴