福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第4587号
原告金辉集团股份有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林定强，董事长。
委托代理人陈立新、许琦翔，福建谨而信律师事务所律师。
被告柳燕云，女，1982年1月7日出生，汉族，住福�省连江县。
被告郑建泉，男，1976年7月13日出生，汉族，住福建省长乐市玉田镇。
原告金辉集团股份有限公司因与被告柳燕云、郑建泉商品房预售合同纠纷一案，于2015年10月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈立新到庭参加诉讼。被告柳燕云、郑建泉经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月30日，原告与俩被告签订合同《商品房买卖合同》，约定由俩被告向原告购买位于仓山区商品房，该商品房建筑面积为125.64㎡，总价款为1095002元；被告选择银行按揭贷款方式购房，在本合同签订前向原告支付200000元作为购房定金，首期款（不含定金）135002元于签约后10日内付清，余款760000元向银行办理按�贷款手续；在担保期间，如因被告逾期归还按揭贷款而导致原告承担相应的保证责任（即原告代被告支付银行按揭贷款本息），被告每日按原告代偿款项的千分之五，向原告支付违约金，违约金从原告承担保证责任之日起计算至被告还清代偿款项之日止；如原告代被告偿还的款项累计达到被告按揭总额的3%，视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权单方面解除本合同，要求被告返还代偿款项，支付购房总价10%的违约金；原告解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将被告已付购房款扣除被告应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还被告尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给被告；原告为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担。
在签订上述合同之前的2009年12月6日、12月9日、12月23日，俩被告已分别向原告支付定金10000元、40000元、150000元。签订合同当日，俩被告支付购房首付款135002元。当日，原告办理了上述预购商品房的预告登记。2010年3月22日，兴业银行股份有限公司福州江滨支行（下称“兴业银行”）与被告柳燕云（主债务人）、被告郑建泉签订编号为个住118312010071号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，由兴业银行向俩被告提供按揭贷款760000元，贷款期限为240个月。俩被告将上述商品房作为抵押物，原告提供阶段性保证。2010年5月12日，兴业银行发放上述贷款。2011年6月21日，原告将上述商品房交付给俩被告使用。
2014年3月3日，兴业银行因被告柳燕云自2013年9月起未按时足额偿还贷款本息，以俩被告以及原告作为共同被告向台江区人民法院提起诉讼。2014年7月31日，台江区人民法院作出一审判决，判令被告柳燕云应将尚欠的借款本金672287.03元及相关利息偿还给兴业银行，原告对该还款金额承担连带清偿责任等。之后，由于被告柳燕云未履行生效判决项下义务，兴业银行分别于2015年7月23日、2015年9月16日向原告发出《通知函》，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款本息及诉讼费等共计117782.84元。此后，兴业银行分别于2015年8月5日、2015年9月25日从原告账户扣划共计117782.84元，用于代偿被告柳燕云上述逾期贷款本息及诉讼费。
另，原告于2015年9月28日经国家工商行政管理总局核准，企业名称由“金辉集团有限公司”变更为“金辉集团股份有限公司”。
原告与俩被告签订的《商品房买卖合同》应为合法有效合同，各方均应严格遵守合同的约定。由于被告柳燕云未按时足额偿还兴业银行的按揭贷款，导致兴业银行从原告账户扣划被告逾期贷款本息及诉讼费等，原告代被告偿还的款项累计已超过被告按揭总额的3%，俩被告的行为已构成对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，那么，原告依约和依法均有权解除《商品房买卖合同》，收回上述商品房并另行销售，且原告有权要求俩被告支付原告代偿款项以及至付清之日止的逾期付款违约金、购房总价10%的解除合同违约金，原告因此而支付的律师费等也应由俩被告承担（这些款项均可直接在俩被告已付购房款中予以扣除）。此外，俩被告还应配合原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述商品房预告登记的注销手续等。为此，原告诉至本院。
原告请求：1.依法判令解除原告与俩被告于2010年1月30日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令俩被告应立即配合原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下商品房预告登记的注销手续；
3.依法判令俩被告应立即将位于仓山区商品房交还给原告进行重新处置；4.依法判令被告应立即向原告支付原告被兴业银行股份有限公司福州江滨支行扣划的款项以及至被告还清上述扣划款项之日止的相应违约金（扣划款项暂计至起诉之日为117782.84元，违约金按日万分之五标准计算，其中102596.4元自2015年8月5日起算，15186.44元自2015年9月25日起算，暂计至2015年10月10日为2986.6元）；5.依法判令俩被告应向原告支付购房总价10%的违约金即109500.2元；6.依法判令俩被告应向原告支付原告因本案所发生律师代理费10000�；7.本案诉讼费由俩被告承担（以上第四项至第七项诉讼请求的俩被告应付款项，均可直接在俩被告已付购房款中予以扣除）。庭审中，原告变更第三项、第四项诉讼请求为判令俩被告立即返还位于仓山区单元商品房；依法判令被告应立即向原告支付原告被兴业银行股份有限公司福州江滨支行扣划的款项136297.56元及相应违约金（其中102596.4元自2015年8月5日起算，15186.44元自2015年9月25日起算，9312.33元自2015年12月17日起算，9202.39元自2016年4月15日起算，均按日万分之五标准计付至还清之日止）。
原告向本院提供了下列证明资料：1.2010年1月30日，原告与俩被告签订的合同编号为201031290183的《商品房买卖合同》，证明俩被告向原告购买位于仓山区商品房，该商品房建筑面积为125.64㎡，总价款为1095002元。被告选择银行按揭贷款方式购房，在本合同签订前向原告支付200000元作为购房定金，首期款（不含定金）135002元于签约后10日内付清，余款760000元向银行办理按揭贷款手续。如原告代被告偿还的款项累计达到被告按揭总额的3%，视为被告对《商品房买卖合同》的根本性违约，原告有权单方面解除本合同，要求被告返还代偿款项，支付购房总价10%的违约金。原告解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将被告已付购房款扣除被告应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还被告尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给被告。原告为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担；2.原告于2009年12月6日、12月9日、12月23日和2010年1月30日出具的〈销售不动产统一发票（自开）存根联〉，证明在签订上述合同之前的2009年12月6日、12月9日、12月23日，俩被告已分别向原告支付定金10000元、40000元、150000元。签订合同当日，俩被告支付购房首付款135002元；3.兴业银行股份有限公司福州江滨支行于2010年3月22日与俩被告签订的编号为个住118312009035号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，4.原告于2010年3月22日向兴业银行股份有限公司福州分行出具的《不可撤销阶段性担保函》，5.兴业银行股份有限公司福州分行于2010年5月12日出具的《兴业银行借款借据（统计卡）》，共同证明兴业银行向俩被告提供按揭贷款760000元，贷款期限为240个月。俩被告将上述第2#楼2层104单元商品房作为抵押物。原告为被告的上述借款提供阶段性保证。兴业银行已于2010年5月12日发放了上述贷款；6.2011年6月21日的《交房通知书》以及《房屋交接验收表》，证明原告已于2011年6月21日将上述商品房交付给俩被告使用；7.福州市台江区人民法院于2014年7月31日出具的（2014）台民初字727号《民事判决书》，8.福州市中级人民法院于2014年12月17日作出的（2014）榕民终字第4012号《民事裁定书》，共同证明台江区人民法院于2014年7月31日作出一审判决，判令被告柳燕云应将尚欠的借款本金672287.03元及相关利息偿还给兴业银行，原告对该还款金额承担连带清偿责任等。原告因不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉。在审理过程中，被告柳燕云向原告提出庭外和解，故原告于2014年12月16日向二审法院提出撤诉申请。二审法院2014年12月17日作出予以准许撤诉的民事裁定；9.兴业银行发出的2015年7月23日《通知函》及原告的2015年8月5日《中国建设银行单位客户专用回单》，10.兴业银行发出的2015年9月16日《通知函》及原告的2015年9月25日《中国建设银行单位客户专用回单》，共同证明由于被告柳燕云未履行判决书项下义务，兴业银行分别于2015年7月23日、2015年9月16日分别向原告发出通知，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款本息及诉讼费等共计117782.84元。此后，兴业银行分别于2015年8月5日、2015年9月25日从原告账户扣划被告柳燕云上述逾期贷款本息及诉讼费；11.2015年10月10日的《委托代理合同》及律师代理费发票，证明原告因本案诉讼发生的律师代理费10000元，依约应由俩被告承担；12.原告的《外资企业登记基本情况表》，证明原告于2015年9月28日经国家工商行政管理总局核准，企业名称由“金辉集团有限公司”变更为“金辉集团股份有限公司”。补充证据：1.原告的2016年4月15日《中国建设银行网上银行电子回执》，2.原告的2015年12月17日《中国建设银行单位客户专用回单》，3.兴业银行股�有限公司福州江滨支行于2016年3月15日向原告发出的《通知函》，4.兴业银行股份有限公司福州江滨支行于2015年12月10日向原告发出的《通知函》，共同证明在原告起诉之后，兴业银行江滨支行分别又于2015年12月10日、2016年3月15日分别向原告发出通知，要求原告为被告柳燕云代偿逾期贷款本息及诉讼费等共计18514.72元。兴业银行江滨支行分别于2015年12月17日、2016年4月15日从原告账户扣划被告柳燕云上述逾期贷款本息及诉讼费。
被告柳燕云、郑建泉未向本院提交书面答辩意见及证据。
因被告柳燕云、郑建泉未到庭参加诉讼，视为放弃到庭质证的诉讼权利，本院确认原告所提交的证据可作为本案认定事实的根据。
根据本案现有证据，本院确认如下事实：
2009年12月6日、12月9日、12月23日，俩被告分别向原告支付定金10000元、40000元、150000元。
2010年1月30日，福建金辉集团有限公司（出卖人，于2011年6月13日名称变更为金辉集团有限公司，于2015年9月28日名称变更为金辉集团股份有限公司，即本案原告）与俩被告（买受人）签订的《商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于福州市仓山区单元商品房，该商品房建筑面积为125.64㎡，总价款为1095002元；买受人选择银行按揭贷款方式购房，在本合同签订前向原告支付200000元作为购房定金，首期款（不含定金）135002元于签约后10日内付清，余款760000元向银行办理按揭贷款手续；出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同条款为准；在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出�人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的5‰向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至被告还清代偿款项之日止；如出卖人代买受人偿还的款项累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除本合同，要求买受人返还代偿款项，支付购房总价10%的违约金；出卖人解除本合同后，有权要求银行解除按揭贷款合同，并将买受人已付购房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等）后的剩余款项用于偿还买受人尚欠银行的按揭贷款，余款无息退还给买受人；出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担等等。签�合同当日，俩被告支付购房首付款135002元，原告办理了上述预购商品房的预告登记。
2010年3月22日，兴业银行股份有限公司福州江滨支行（下称“兴业银行”）与被告柳燕云（主债务人、抵押人）、被告郑建泉（抵押物共有人、抵押人）签订编号为个住118**********号《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由兴业银行向俩被告提供按揭贷款760000元，贷款期限为240个月(自2010年3月22日至2030年3月22日止)；抵押物：坐落于福州市仓山区单元房等等。同日，原告向兴业银行出具《不可撤销阶段性担保函》，承诺从主合同签订之日起至借款人取得所购房产的产权证并办妥以贵行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为借款人依约还款承担保证责任等。2010年5月12日，兴业银行依约发放上述贷款。2011年6月21日，原告将上述商品房交付给�被告使用。
因俩被告未按时足额偿还贷款本息，兴业银行向福州市台江区人民法院提起诉讼。2014年7月31日，福州市台江区人民法院作出（2014）台民初字第727号民事判决书，判令被告柳燕云偿还兴业银行借款本金672287.03元及相关利息；原告对该还款金额承担连带清偿责任等。原告不服一审判决，上诉至福州市中级人民法院。2014年12月16日，原告申请撤回上诉。2014年12月17日，福州市中级人民法院作出（2014）榕民终字第4012号民事裁定书，准许原告撤回上诉。2015年7月23日，兴业银行向原告发出《通知函》，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款本息97218.9元及诉讼费5377.5元。2015年8月5日，兴业银行从原告账户扣划102596.4元。2015年9月16日，兴业银行向原告发出《通知函》，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款�息15186.44元。2015年9月25日，兴业银行从原告账户扣划15186.44元。为此，原告诉至本院。
另查，2015年10月10日，原告与福建谨而信律师事务所签订《委托代理合同》并支出律师代理费10000元。2015年12月10日，兴业银行向原告发出《通知函》，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款本息14689.83元。2015年12月17日，兴业银行从原告账户扣划14689.83元。2016年3月15日，兴业银行向原告发出《通知函》，要求原告承担连带担保责任，为被告柳燕云代偿逾期贷款本息9202.39元。2016年4月15日，兴业银行从原告账户扣划9202.39元。
本院认为，原告与被告柳燕云、郑建泉签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方合同明确约定“如出卖人代买受人偿还的款项累计达到买受人按揭贷款总额的3%，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除本合同，要求买受人返还代偿款项，支付购房总价10%的违约金”、“出卖人为实现前述债权或解决争议而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担”，原告已按合同约定交付商品房，兴业银行股份有限公司福州江滨支行也已按合同约定发放了贷款，被告应按约偿还贷款本息，现被告未按约归还银行贷款，导致作为保证人的原告被银行扣划136297.56元，该款项已超出合同约定贷款总额的3%，构成根本性违约，故原告要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还讼争商品房，同时要求被告支付违约金109500.2元及为实现债权而支付的律师费10000元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，被告返还的商品房价值中已包含了银行贷款本金760000元，而原告仅为被告代偿136297.56元，并未超出该商品房价值中的贷款部分，故原告要求被告偿还代偿款并支付违约金，不符合法律规定，本院不予支持。若原告代偿款超出贷款本金760000元，超出部分可以向被告追偿。因此，被告已付的购房款，扣除被告应承担的违约金等相关费用以及代偿款超出贷款本金760000元部分，若有剩余购房款原告应归还被告，被告应协助办理讼争商品房预告登记的注销手续。被告柳燕云、郑建泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告金辉集团股份有限公司与被告柳燕云、郑建泉于2010年1月30日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告柳燕云、郑建泉应于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区则徐大道西南侧地块金辉•莱茵城二期第2#楼2层104单元归还原告并支付违约金人民币109500.2元；
三、被告柳燕云、郑建泉应于本判决生效之日起十日内协助原告办理讼争商品房预告登记的注销手续；
四、被告柳燕云、郑建泉应于本判决生效之日起十日内支付原告因本案诉讼而支出的律师代理费人民币10000元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费14820元，由原告负担1854元，被告柳燕云、郑建泉共同负担12966元。俩被告应负担诉讼费部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张文捷
人民陪审员 高 嵘
人民陪审员 林美芳
二〇一六年六月二日
书 记 员 杨 敏
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十三条下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行�期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。