四平市铁东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0303民初1525号
原告:郑玉寒，1959年9月19日出生，住四平市铁东区。（丈夫高恩全于2016年7月31日死亡，郑玉寒属继承人进行诉讼）。
委托代理人：陶喜林，男，汉族，1958年2月7日出生，住四平市铁东区。
委托代理人：陶振坤，男，汉族，1983年5月4日出生，�四平市铁东区。
被告：四平乐邦泰合物业管理有限公司。住所：四平市铁西区仁兴街迎春委华亿居大卖场11栋（B22）商网。
法定代表人：许鹏，总经理。
委托代理人：刘爱良，四平乐邦泰合物业管理有限公司员工。
原告郑玉寒与被告四平乐邦泰合物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理，于2016年11月29日公开开庭进行了审理，原告郑玉寒，被告的委托代理人刘爱良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑玉寒诉称：原告于2013年11月至12月回迁。办理房屋回迁时，被告无视国家法律、政策和《吉省价发（2012）179号》规定、四发改收管联字（2013）46号文件第八条、第十六条之规定，被告以不交费不给回迁为要挟，强行收取7项不合理费用，原告为了得到回迁只能屈服。但是两年多来，原告就此问题不断到市政府和城乡建设局上访，始终未得到解决。7项原告认定的不合理收费如法院认定某项收费合理，请被告出示国家合法发票及合法证单（如233元的保险），请被告出示原告本人的保险单。《吉省价发（2012）179号》文件第一款第一条明文规定：物业服务企业不得阻止业主在装修期间使用电梯也不得额外收取费用。我在装修期间，物业严厉阻止我们用电梯运料，由于物业违背了吉省价发（2012）179号文件规定，不让我们使用电梯运料，造成我每层楼增加了310元的运料力工费。综上所述，被告收取的费用违反国家法律和政策规定，故原告诉至法院，请求：1、依法判令被告返还原告7项不合理收费4503.00元及1项物业给业主造成的装修经济损失费5270.00元，共计9773.00元。2、诉讼费用由被告承担�
四平乐邦泰合物业管理有限公司辩称：业主公约制定的法律依据是“[2003]第379号令[2016]第666号令修改《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。“之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，首位物业买受人签字生效时间为2011年4月。
四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。
第九条第�款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”
四发改收管联字[2013]46号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。
建设单位委托物业管理的法律依据是“《国务院物业管理条例》第二十一条业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，四平市华亿房地产集团有限公司将华亿紫金城小区物业服务工作委托给北京乐邦泰合物业管理有限公司四平分公司，现公司现更名为：四平乐邦泰合物业�理有限公司。并签订了前期物业服务合同。
收取可视对讲门铃1280元的政策依据：为彩
色可视对讲设备购置及安装费用。华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，该项费用未计算在建设成本及销售成本中。依据：四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“未计入成本的费用，可以在办理入住时另行收取”。第四条第二款规定：�业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。
二、收取有线电�初装费1288元的政策依据：华亿紫金城小区系我市棚户区改造项目，收取的有线电视费用未含建设成本及销售成本中。依据四住建字【2015】99号文件，第七条第二款：“紫金城小区为政府道路改造回迁，所回迁的房屋为政府定价的保障性住房，2010年动迁时四平市政府未将天然气、有线电视初装费、可视门铃等费用计入回迁楼建设成本，将此项费用计入成本的时间点为2012年8月1日，所以2012年8月1日以前动迁且回迁的房屋为政府定价的保障性住房的回迁户，此项费用应在办住时缴纳”。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号）文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。第四条第二款规定�“业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及天燃报安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。政府定价的保障性住房，政府制定价格的时间在本通知生效之前的，如以上费用未计入成本，可在办理入住时另行收取。各地已有规定的，在本通知生效之前仍按各地规定执行。”并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。
三、收取天然�报警器390元的情况说明：天然气报警器系业主自愿购置商品，如业主现反悔购置天然气报警器，随时可以凭票据退还390元购置费用，小区统一安装天然气报警器时将不予安装。
四、收取建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）1000元的政策依据：未向用户收取装修保证金。依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，并签订了《业主规约》。华亿紫金城小区已于2011年1月制定了《业主规约》同时进行公示、签字生效，所收取的建筑设施安全管理费（装饰装修管理费）在公示范围内。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。
五、收取电梯费的政策依据：电梯运行费100元/年，电梯维护保养费980元：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管联字[2012]36号（吉省价收[2012]179号第一条：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。四发改收管联字[2013]46号第九条“由物业服务单位与业主双方按照补偿电梯日常运行成本的原则约定电梯运行维护费”。依据“《国务院物业管理条例》第三十九条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”之规定将电梯维保服务维托给四平经济发开区三洋电梯设备工程处。首年业主办理入住手续时间电梯已经具备运行条件。首年电梯维保问题：如因业主运输装修材料、货物等导致的电梯损坏（或因运输材料灰尘太大导致损坏）的不在维保范围，安装公司只对核心安全部件进行维保，呼梯面板、轿厢零部件、易损件等都不在维保范围。
六、收取电卡费门禁卡90元的政策依据：电卡费10元，是为电业局代收；80元是三枚小区一卡通的IC卡费及业主办理相关手续的复印费。并且此项费用在《业主公约》中也有明确约定。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理�约中有约定的除外”。
七、收取建筑垃圾清运费500元的政策依据：依据住宅室内装饰装修管理法（中华人民共和国建设部令第110号）的要求对住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程安全，维护公共安全和公众利益的要求制定了《装修施工管理办法》，签订了《业主规约》。约定了装修垃圾清运的权利和义务。四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共�利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。“之规定，制定了《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。
八、赠送四个月物业费：业主要求赠送物业服务费无法律依据。华亿紫金城小区2013年7月1日至8月31日期间办理入住手续的一期、二期业主分别享受赠送两个月的物业服务费用，赠送优惠期在业主的票据上标明体现，活动结束后不予赠送。我公司共计一、二期业主赠送872678元的物业服务费。
九、收取公共用电及智能管理费的政策依据：华亿紫金城小区在房屋销售之前依据“《国务院物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主共同利益，业主应当履行义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。“之规定，制定了华亿紫金城小区《业主公约》并进行了现场公示，物业买受人签字生效。四发改收管字[2006]57号，第七条第二款，“提前告示服务收费标准：在显著位置设立公示牌，将服务收费标准和细化的服务内容公示。在签订房屋预售、租赁合同时，签订前期物业服务协议《业主公约》，业主入住后至该业主委员会成立之前，按合同约定执行”。第九条第二款“开发商在签订前期物业管理服务协议时，要明确公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门维护费。”四发改收管字【2012】36号（吉省价收[2012]179号文件第三条第二款规定，“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。
十、物业费的计算时间：根据《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
十一、开据发票：客户留存单据上印有“发票已开具凭此据换发票”字样，请业主自行到物业公司财务换取发票。
十二、水费问题：现水价中高出的费用为《业主公约》中约定的水泵维护费。供水费依法应由供水公司收取，现自来水公司尚未接收该小区水费收取责任，政府相关部门正在协调，适时尽快交回自来水公司收取水费。
十三、禁止使用电梯运输散装颗粒物的政策依据:依据《中华人民共和国特种设备安全法》第四十三条第三款，公众成梯或者操作电梯、客运索道、大型游乐设施，应当遵守安全使用说明和安全注意事项的要求，服从有关工作人员的管理和指挥。�据《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款“禁止电梯运送装修材料、建筑垃圾及水泥、沙子等容易泄漏的物品”。依据《电梯使用维护说明书》3.2.4乘客电梯不允许作为载货电梯使用。乐邦泰合物业公司未阻止乘客使用电梯。
双方签订的服务协议《业主公约》合法、有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。请求四平市铁东区人民法院给予支持，依法驳回原告的诉讼请求并承担本案诉讼费用。
在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：
原告身份证复印件，常住人口登记卡，结婚证，高恩全的居民死亡医学证明，证明原告身份及郑玉寒与高恩全系夫妻关系。
被告质证意见：无异议。
2、产权调换协议书，证明原告从原来的住址回迁到现在的住址，系被告管理小区的业主，原告现住华亿紫金城小区15号楼3单元17层1703室。
被告质证意见：无异议。
3、四平乐邦泰和物业管理有限公司收取可视对讲机、物业费等费用收款收据4张，证明原告缴纳的事实。
被告质证意见：无异议。
4、工商行政管理局档案查询企业信息。证明被告在工商注册只是单一的小区物业管理（依法需经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营活动），没有其他的服务项目。
被告质证意见：有异议，该证明证实本公司正在正常运
营阶段，符合法定的物业服务过程。
被告四平乐邦泰合物业管理有限公司向法庭提供证据材料如下：
1、法定代表人身份证明、营业执照、资质证书、组织机构代码证、企业变更通知书，授权委托书。证明被告身份及企业资质。
原告质证意见：无异议。
2、废除赠送4个月物业服务费的通知书、办理入住手续通知、办理入住手续时的照片。证明当时乐邦泰和物业公司2013年7月份、8月份办理入住的业主是享受物业服务费优惠条件的，活动结束后不予再行赠送。关于赠送4个月的物业服务费通知系工作人员笔误所致，已向四平市住建局送达了修正函。
原告质证意见：有异议，认为被告现有的只是物业给住建局的函，并没有住建局的回函。
3、中标通知书、成本测算报告，证明原告提出诉请的费用没有包含在建设成本内。
原告质证意见：有异议，1、被告不是中标单位。2、被告没有收费权利。
4、首份业主公约、业主本人的业主公约、业主公约公示的照片。证明公约依法进行公示，及公约的生效时间，业主签订公约对公约内容知情，并予以签署和确定。
原告质证意见：物业的“业主公约”没有事先公开公示过，居民事先没有看过,并不知道内容，因不交钱不给钥匙，我们才交的钱，交钱之后才将业主公约发给我们。业主公约盖的章是华亿紫金城房地产开发有限公司，并不是被告的公司，所以我们不认可被告的收费权利。另外第三个公约即物业公司公约中的北京乐邦泰和物业有限公司已经注销，且该公约是业主公约，而双方签署人是房地产开发公司和物业公司，不符合规定。
5、电卡费的收据，证明物业公司将收取的电费交给了供电公司。
原告质证意见：无异议。
6、关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知、电梯使用说明书、电梯维保合同及资质证书，证明乐邦泰和物业公司是依据政府相关部门的要求对电梯实施管理的，并聘用具有维保资质的企业对电梯实施维护和保养。
原告质证意见：有异议，被告该份证据是被告自己举自己的证，没有法律依据。
经审理查明：2013年10月2日原告与被告签订了《业主公约》，约定物业管理服务费（多层）住宅每平方米0.8元/月、（高层）住宅每平方米1.2元/月，公共照明费、电梯使用费、楼宇防盗门、安防系统、水泵维护费另行向业主收取。包括原告诉请的：彩色可视对讲系统设备及安装费1280元，有线电视初装费1288元，建筑设施安全管理费1000元，电梯运行费233元，电梯维护保养费980元，电卡费10元、入住手续费80元，一次性装修垃圾清运费500元，公共照明及智能维护费180元/年/户，电梯维保保险费100元/年/户（一楼免收）。原告于2013年7月1日回迁一套至被告所在小区XX号楼X单元XX层XXXX室，面积为67.75㎡的房屋。被告物业为二级资质物业管理。
本案诉讼争议的焦点是：原告要求被告返还其收取的各项费用4503.00元及1项物业给业主造成的装修经济损失费5270.00元是否合理？
本院认为：被告与原告签订的《业主公约》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人理应全面履行合同义务。参照国家发展和改革委2014年发改价格【2014】2755号�件第六条规定：物业服务企业接受业主的委托，按照物业合同约定，对非保障性住房及配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取费用。对于非保障性住房物业收费问题由以前的政府指导价变更为市场调节价。原告与被告在签订的《业主公约》中第五章第十五条规定了应交纳物业服务费等各项费用及数额，原告所诉请的各项收费内容均在第十五条内说明，原告在签订业主公约时应该清楚，并在签约时交纳了上述费用，双方应按约定价格履行。关于原告诉请的赠送四个月物业费，被告已经说明按照活动赠送两个月，且收取原告的物业费用从2013年9月1日起开始计算。因《关于禁止违规操作电梯及违规运输危险品的通知》第二条第二款有明确规定禁止承运装修材料，故原告要求被告承担装修吊运费的�讼请求没有法律依据，据此，本院对原告的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告郑玉寒的诉讼请求。
案件受理费25元，由原告郑玉寒负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审 判 员 宋 武
人民陪审员 徐桂芳
人民陪审员 宋顺吉
二〇一六年十二月五日
书 记 员 雷慧楠