内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民初字第261号
原告赤峰市昊赫房地产开发有限公司，住所地：巴林右旗。
法定代表人宋仕首，经理。
委托代理人李占伟，内蒙古庆州律师事务所律师。
被告赤峰鹏泰物业服务有限公司，住所地：赤峰市。
法定代表人刘玉鹏，经理。
委托代理人郭丽新，女，现住赤峰市。
委托代理人隋晓滨，现住赤峰市。
原告赤峰市昊赫房地产开发有限公司（简称昊赫房地产公司）诉被告赤峰鹏泰物业服务有限公司（简称鹏泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李占伟，被告的委托代理人郭丽新、隋晓滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告曾在原告开发的中和祥颐景园小区从事物业服务，2013年3月15日，被告擅自单方面终止前期物业服务合同，退出中和祥颐景园小区，同时还将中和祥颐景园小区一期197户业主在入住时交纳的装修保证金、楼道粉刷费一同带走，导致业主利益受损。为了维护小区业主的利益，使小区物业服务能够继续顺利开展，原告同中和祥颐景园业主委员会（简称业主委员会）和赤峰颐景园物业服务有限公司（简称颐景园物业公司）协商后，就此事签订了《协议书》，该协议书约定被告带走的装修保证金157600元、楼道粉刷费39400元共计197000元由原告垫付，具体列支方式为给付颐景园物业公司157600元，用以抵顶197户业主每户800元物业服务费用；楼道粉刷费39400元由原告聘用的赤峰洁美物业服务有限公司（简称洁美物业公司）对楼道进行粉刷产生的费用，是由原告给付的。原告将上述资金垫付完毕后，便取得了197户业主向被告主张返还装修保证金、楼道粉刷费的诉权。原告在多次同被告协商返还装修保证金、楼道粉刷费未果的情况下，诉至法院，请求法院判令：1、被告返还原告垫付的资金197000元（包括197户的装修保证金及楼道粉刷费）；2、被告给付原告垫付资金的利息（以本金197000元自2013年3月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款全部还清为止）。
被告辩称，1、原告所诉内容不真实，从形式上看被告从未签订过原告诉状中的协议书，该协议书与被告及本案无任何因果联系。被告在2013年3月份撤场时该小区没有业主委员会，被告提供服务依据的是《前期物业服务合同》。从内容上看不合常理，被告在2010年进驻小区服务，在2011年业主只交纳了一次物业费用，但2012年1月1日至2013年3月31日业主都没有交纳物业费，被告不可能在没有收取物业费的情况下向业主返还。2、被告没有收取一期业主楼道粉刷费和装修保证金。即使收取了，也应由业主拿着票据去我公司处进行核算用以抵顶相关费用。3、本案的诉讼主体应为每位业主，而不应是原告。原告在诉状中说后期成立了业主委员会，业主委员会完全可以代表业主行使权利，与原告无关，所以原告主体不适格。本案是退费主张，应由有诉权的业主主张权利，不应由原告主张，这样会使案件无法查清，譬如哪位业主交纳了物业费、装修保证金，交纳了多少等问题，另外，被告也无法针对某个业主提出反诉。
原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：
1、“前期物业管理服务合同”1份，证明原、被告之间存在《前期物业服务管理合同》，被告在2013年3月15日擅自单方撤走后，未将提前收取的业主已经交纳的装修保证金及楼道粉刷费予以退还。被告的质证意见为：1、对证据的真实性有异议，这份不是房管局备案的合同，我方的合同是在房管局备案的合同，所以该份合同不真实。2、该合同没有标注装修保证金及楼道粉刷费等内容，故对原告证明的内容有异议。
2、2014年3月10日的“会议纪要”、2014年4月5日的“协议书”各1份，证明原告具有诉讼主体资格，且原告诉讼请求是成立的。被告的质证意见为：1、该份会议纪要是不真实的，且与本案没有关联性，该会议纪要没有被告及工作人员的签名。2、协议书是被告之外的第三方达成的，并没有被告的签字认可，对被告没有任何约束力，与本案没有关联性。协议书中约定的甲方（原告）向乙方（颐景园物业公司）支付的款项是自愿行为，与被告没有任何关系。
3、“退还装修保证金票据”197页、“关于赤峰昊赫中和祥颐景园一期客户名单”1份、“关于赤峰昊赫房地产开发有限公司垫付197户业主物业服务费的证明”1份，证明原告已经同业主委员会及197户业主达成代为退还197000元装修保证金和楼道粉刷费并用该项费用抵顶197户业主应交纳物业服务费的事实。被告的质证意见为：1、因上述证据不是原件，我方对证据的真实性无法确认。2、原告提供的票据中有洁美物业公司收取的物业费所盖公章，显然这不是原告收取的物业费用，所以原告不应主张。
4、“物业临时管理服务合同”、“赤峰洁美物业服务有限公司和赤峰市昊赫公司房地产开发公司交接清单”、“财务交接清单”、“关于收取一期楼道粉刷费说明及财务详单”各1份，证明1、洁美物业公司在被告撤走后受原告雇佣为涉案小区提供服务。2、洁美物业公司物业服务结束后，原告同洁美物业公司就洁美物业公司服务期间发生的债权债务进行交接，并将在服务期间产生的债权债务全部交由原告处理。3、证明洁美物业公司实际收取原告向其支付的楼道粉刷费32000元。被告的质证意见为：1、原告所举证据与本案无任何关联性，因为原告与洁美物业公司曾经有过物业服务，这是他们之间产生的服务关系，不应把他们之间的往来账目强加在被告身上。2、从数字上也有问题，楼道粉刷费只是一个说明，没有产生费用的相关票据，所以没有说服力。3、如果当时原、被告有债权债务纠纷，被告不可能顺利撤出该小区。
5、一期197户业主“收据”197页，证明被告收取了一期197户业主的装修保证金和楼道粉刷费等费用。经过原告同业主委员会协商后，以原告向第三方物业公司垫付物业费以及楼道粉刷费的形式代被告支付上述费用，并经业主以交付票据的形式认可，原告取得向被告追偿的权利。被告的质证意见为：1、对证据的真实性无异议。2、原告作为诉讼主体主张，缺乏依据，应由每位业主提起诉讼。3、该证据不能证明就是一期的业主。4、该197户单据中有三户没有装修保证金的单据，五户没有楼道粉刷费单据，因被告没有收取这些费用，故原告主张缺乏依据。
被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交如下证据：
1、“收据”2枚，证明被告对中和祥颐景园小区进行了楼道粉刷所实际支付的费用。原告的质证意见为：1、对票据的真实性及合法性有异议，此票据不是正规的票据。2、如果票据真实，开具票据的鑫鼎门市有偷逃税费的行为，建议司法机关对其行为进行严惩。3、对证明问题有异议，收据上注明是楼道刮大白，不能证明是为涉案业主的合理楼道粉刷，同时由于涉案小区居民入住时间相对分散，票据所记载的2012年3月6日和同年5月10日对楼道进行的粉刷与实际不符。4、该收据的编号分别是0051841和0051842，两枚票据的开具时间和票号相矛盾，明显是伪造的。
2、“中和祥颐景园小区一期欠费明细表”5页，证明业主欠被告物业费31012.6元。原告的质证意见为：对证据的真实性、合法性无异议，但该组证据与本案无关。对证明问题有异议，通过上述证据可以证实被告认可原告的一期业主的人员名单。
本院根据原、被告的举证、质证及证据规则的规定，对原告提交的证据综合认证如下：原告所提交的证据能够证明其主张，证据之间相互关联，相互印证，本院予以采信。被告提供的证据1不能证明其主张，本院不予采信，证据2中的业主名单中包括了原告提供的业主名单，本院对该证据中的业主名单予以采信，对该证据中证明业主欠缴物业费的内容，与本案没有关联性，不予采信。
综上，本院查明如下事实：
2010年，原、被告就巴林右旗大板镇中和祥颐景园小区的物业服务签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定原告开发建设的中和祥颐景园小区的前期物业服务管理事宜由被告完成。第三十二条约定，本合同期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止；但在本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年11月25日，原、被告签订了《物业服务补充协议》，第四条约定了装修保证金由鹏泰物业公司收取。上述两份合同签订后，被告入驻到该小区内进行服务。后被告于2013年3月份左右单方终止物业服务，撤出中和祥颐景园小区。原告又同洁美物业公司于2013年3月签订了《物业临时管理服务合同》，约定由洁美物业公司临时对颐景园小区进行物业服务，考察期为一年，考察期满合格后，由原告运作业主委员会，签订正式合同。洁美物业服务公司物业服务结束后，原告同洁美物业公司进行了财务交接。业主委员会于2014年3月成立。2014年4月5日，原告（甲方）、颐景园物业公司（乙方）与业主委员会（丙方）签订了协议书。协议的主要内容为：被告撤走后将中和祥颐景园小区一期197户业主所交纳的装修保证金、楼道粉刷费共197000元如何处理的问题，协议第一条约定，由甲方出资197000元替被被告征收的装修保证金、楼道粉刷费而未能退还的197户业主向乙方交纳物业服务费用和进行楼道粉刷施工。197户的装修保证金共157600元。楼道粉刷费施工由甲方负责人雇佣人员进行施工，所发生的费用按每户200元计算，共39400元。第四条约定“本协议签订并实际履行完毕后，甲方就取得丙方的197户业主向被告主张返还装修保证金、楼道粉刷费的代位求偿权”。
另查明，197户业主的装修保证金以抵顶物业费的形式退还给业主。原告雇佣洁美物业公司对中和祥颐景园小区一期的楼道进行了粉刷。
再查明，被告收取了中和祥颐景园一期194户业主的装修保证金155200元（每户800元×194户=155200元）及192户业主的楼道粉刷费38400元（每户200元×192户=38400元）。
本院认为，原告将中和祥颐景园小区的前期物业服务管理事宜交由被告完成，并签订了《前期物业服务管理合同》及《物业服务补充协议》，《物业服务补充协议》约定了装修保证金由被告收取。被告在业主入住时实际向其收取了装修保证金及楼道粉刷费等费用，装修保证金按照约定应退还给业主，对于楼道粉刷费因被告确实实际收取，但未对楼道进行粉刷，故也应由被告予以返还。因业主委员会成立后，原告、颐景园物业公司与业主委员会签订的协议书。协议对被告撤走后将中和祥颐景园小区一期197户业主所交纳的装修保证金、楼道粉刷费如何处理的问题上，达成一致意见，原告垫付了装修保证金并雇佣洁美物业公司对楼道进行了粉刷，原告取得197户业主向被告主张返还装修保证金、楼道粉刷费的债权。即197户业主向被告主张返还装修保证金、楼道粉刷费的权利，发生了债权的转移，原告成为债权人。此协议是经业主委员会同意的，业主委员会经过业主同意可以代替业主行使权力，且装修保证金已经以抵顶物业费的形式退还给业主。所以原告享有诉讼主体资格。故对原告主张被告应退还装修保证金和楼道粉刷费的诉讼请求，本院予以支持。对于装修保证金和楼道粉刷费的数额，因原告提供了194户业主的装修保证金收据和192户业主的楼道粉刷费收据，则被告应给付原告对应的款项。对于另外3户业主的装修保证金和5户业主的楼道粉刷费，因原告没有提供收据予以证明，本院不予支持。原告主张被告应给付其垫付资金的利息，因业主和被告之间没有关于利息的约定，故原告也无权向被告主张利息。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于被告在举证时所称的一期业主欠缴物业费，与本案没有关联性，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、被告赤峰鹏泰物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赤峰市昊赫房地产开发有限公司为194户业主垫付的装修保证金155200元及192户业主的楼道粉刷费38400元，合计193600元。
二、驳回原告赤峰市昊赫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4240元，由原告赤峰市昊赫房地产开发有限公司承担68元，由被告赤峰鹏泰物业服务有限公司承担4172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 宋艳丽
审 判 员 包牧兰
人民陪审员 牡 丹
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 范学良