上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1087号
上诉人(原审被告)：上海义品置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：刘强，董事长。
委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：交通银行股份有限公司上海闸北支行，住所地上海市静安区。
主要负责人：应敏，支行行长。
委托诉讼代理人：许德明，男，该支行员工。
原审被告：李则明，男，1970年11月20日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。
原审被告：李世樑，男，1941年11月5日出生，汉族，住上海市虹口区。
原审被告：李则豪，男，1973年7月13日出生，汉族，住上海市虹口区。
上诉人上海义品置业有限公司(以下简称“义品公司”)因与被上诉人交通银行股份有限公司上海闸北支行(以下简称“交行闸北支行”)及原审被告李则明、李世樑、李则豪金融借款合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0108民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
义品公司上诉请求：撤销原审判决主文第四项，改判义品公司不承担连带保证责任。事实和理由：一、义品公司的阶段性保证责任是有期限和条件的，原审被告尚未办理房屋小产证并非由于义品公司的原因造成。购房合同中对办理小产证的期限作出了约定，义品公司已经多次通知李则明等前来办证，销售代理公司也出具了相关证明，一审法院认为义品公司未能证明通知过李则明，且将“办理产权转移登记手续的通知”义务强加给义品公司，缺乏法律和合同的依据。二、涉案房屋的三名购房人中一人死亡，一人同意办理产证，另一人故意拒收办证通知，当前政策下仅凭义品公司单方无法办理小产证，这种情况属于《中国人民共和国合同法》第四十五条规定的应当视为条件已成就的情形。三、《贷款合同》第5.5条中所称的“权利证明”的含义应当根据《贷款合同》第22条来确定，而《贷款合同》第22条并未明确“权利证明”就是指小产证，同时也明确借款人李则明不应对办理抵押登记设立任何障碍，包括但不限于在办理房屋所有权证条件已具备的情况下拒绝或延期办证。义品公司认为，不能将《贷款合同》第5.5条中所称的“权利证明”狭义理解为小产证，在“权利证明”有大产证和小产证两种理解时，应作出对格式条款制定方即交行闸北支行不利的解释。所以义品公司取得大产证后，阶段性保证责任已经解除。四、涉案房屋是经济适用房，部分产权属于住房保障中心，本案应追加上海市虹口区住房保障中心为当事人。故一审认定事实及适用法律均有误，应予改判。
交行闸北支行辩称，《贷款合同》第5.5条中所称的“权利证明”就是指的小产证，本案中不存在回购的条件，不能主张上海市虹口区住房保障中心回购，所以无需追加上海市虹口区住房保障中心为当事人。故请求驳回上诉，维持原判。
原审被告李则明、李世樑未陈述意见。
原审被告李则豪坚持一审庭审中的意见。
交行闸北支行向一审法院起诉请求：1、李则明、李世樑共同偿还交行闸北支行截至2015年9月24日到期借款本金人民币(以下币种均为人民币)20,932.85元，到期利息6,882.95元，到期罚息、复利1,185.35元；2、李则明、李世樑共同偿还交行闸北支行截止2015年9月24日的提前到期借款本金120,570.13元；3、李则明、李世樑共同偿付交行闸北支行逾期罚息(以第一、二项诉请中除罚息、复利外的本息之和148,385.93元为基数，自2015年9月25日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率加收50%计算)；4、李则豪在继承陈桂香遗产范围内对上述第一至第三项诉请承担共同支付义务；5、如李则明、李世樑届时不按时履行上述各项付款义务，交行闸北支行可依据《贷款合同》约定，将抵押物(上海市浦东新区三舒路XXX弄XXX号XXX室的房屋)折价或申请拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，不足部分由李则明、李世樑共同继续予以清偿；6、本案诉讼费由义品公司、李则明、李世樑、李则豪共同承担；7、义品公司对上述第一至第三项诉请承担连带保证责任。
一审法院认定事实：李则明、李则豪系李世樑、陈桂香之子。2012年6月8日，李则明、李世樑、陈桂香作为共同借款人、抵押人，交行闸北支行作为贷款人、抵押权人，义品公司作为阶段性保证人，虹口区住房保障中心作为回购人共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人向交行闸北支行借款20万元，用于购买三舒路房屋，借款期限为84个月，自2012年6月8日起至2019年6月8日止，实际自放款日起计；贷款年利率为6.8%，系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；借款人以月为一期还款，首期自放款日起算；月利率=年利率/12、日利率=年利率/360；贷款发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日对合同年利率进行调整；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，合同利率发生调整的，相应调整罚息利率；借款人委托交行闸北支行在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房人名义从放款账户支付至义品公司账户；借款人选择等额本息还款法，每期还款额为2,999.02元；交行闸北支行给予借款人3日的宽限期，自各还款日的次日起算，在宽限期内归还该期贷款，交行闸北支行均认同借款人为按时还款，宽限期内不计收罚息和复利，若超过宽限期仍未还款，则从该期还款日起计收罚息和复利；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行闸北支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，自应还款日当日起算，交行闸北支行亦有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求借款人立即偿还所有到期贷款本金、结清利息。
该合同还约定：义品公司为本合同项下贷款提供连带责任保证(阶段性保证)，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利及交行闸北支行实现债权的费用(包括但不限于诉讼费……)；借款人未按本合同约定足额偿还一期还款或其他费用时，义品公司应按交行闸北支行的要求立即支付借款人的全部到期应付款项；借款人取得三舒路房屋的权利证明，且交行闸北支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，义品公司的保证责任解除；但交行闸北支行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，义品公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。本合同项下抵押物为三舒路房屋；借款人应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交交行闸北支行保管；如借款人按第六条约定提交的抵押权登记证明文件仅系抵押权预告登记证明文件，借款人应自可办理抵押权设立登记之日起30天内及时办妥抵押权设立登记手续，并将他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本交交行闸北支行保管。借款人不应对办理抵押权设立登记设置任何障碍(包括但不限于在办理房屋所有权证的条件已具备的情况下拒绝或迟延办理房屋所有权证、不缴纳契税、公共维修基金、不按交行闸北支行要求签署并提交相关抵押登记文件等)。
上述合同同时约定：借款人取得三舒路房屋房地产权证之日起5年内，借款人未按本合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，交行闸北支行要求回购人回购的，回购人应当按照交行闸北支行的要求回购该经济适用住房，借款人应当配合回购；借款人取得三舒路房屋房地产权证满5年后，借款人未按借款协议的约定按期足额归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，交行闸北支行要求回购人回购的，回购人可以回购三舒路房屋，借款人应当配合三舒路房屋的回购。
2012年7月24日，交行闸北支行按约发放了贷款。
2012年7月3日，李则明、李世樑、陈桂香以其所购上述三舒路房屋办理了预告登记(预购经济适用住房抵押)，预购经济适用住房抵押权人为交行闸北支行，债权数额20万元，债务履行期限2012年6月8日至2019年6月8日止。
2013年2月28日，三舒路房屋权利人登记为义品公司。
2014年12月24日起，李则明等未能按约还款。截止2015年9月24日，累计欠付到期借款本金20,932.85元，期内利息6,882.95元，利息866.12元，提前到期借款本金120,570.13元。交行闸北支行催讨未果，致讼。
陈桂香于2013年6月16日死亡。
一审法院认为，当事人之间签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，各方应按照诚实信用原则全面履行合同义务。李则明作为借款人、李世樑作为共同借款人，在交行闸北支行按约放款20万元后，未能依约还款，构成违约。交行闸北支行有权依据合同之约定，宣布贷款立即到期，要求李则明、李世樑等立即归还到期本金及提前到期本金、支付利息、逾期利息及复利。本案的争议焦点在于：1、交行闸北支行是否可主张对三舒路房屋行使抵押权；2、义品公司是否应当承担阶段性连带保证责任。
第一、交行闸北支行不可主张对三舒路房屋行使抵押权。虽然合同约定三舒路房屋为本案系争债权设定抵押，但根据我国物权法的规定，以房屋等不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，三舒路房屋仅办理了抵押权预告登记，根据物权法的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故抵押权预告登记的性质系在将来要求进行抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有特殊的排他效力，但并不等同于抵押物权本身。现因系争抵押物三舒路房屋登记的所有权人仍为义品公司，抵押权预告登记并未转换为抵押权登记。在此情况下，交行闸北支行不能直接要求处置该三舒路房屋并就所得价款优先受偿，故对交行闸北支行的该项诉请，不予支持。
第二、义品公司应当承担阶段性连带保证责任。《个人房产抵押贷款合同》对义品公司应当承担阶段性连带保证责任的情况及解除条件均有明确约定。现李则明等并未取得《房地产权证》，也未办理抵押登记，义品公司的连带担保责任当然不能免除。对此义品公司辩称，其已通知李则明等办理产权登记，但李则明未办理，义品公司就此并无过错，故根据《中华人民共和国合同法》的第四十五条的规定，其不应当再承担阶段性连带保证责任。一审法院认为，首先，义品公司提供的证据并不能证明其已向李则明等履行了办理产权转移登记手续的通知。其次，根据合同相对性原则，即便李则明等接义品公司通知后未办理房屋产权转移登记，并不能阻碍义品公司对交行闸北支行承担阶段性连带保证责任。故对义品公司的抗辩不予采信。判决：一、李则明、李世樑于判决生效之日起十日内归还交行闸北支行截至2015年9月24日到期借款本金20,932.85元，到期利息6,882.95元，罚息及复利1,185.35元；二、李则明、李世樑于判决生效之日起十日内归还交行闸北支行截止2015年9月24日的提前到期借款本金120,570.13元；三、李则明、李世樑于判决生效之日起十日内归还交行闸北支行逾期利息(以剩余借款本金及到期利息之和148,385.93元为基数，自2015年9月25日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率加收50%计算)；四、义品公司对李则明、李世樑的付款责任及本案诉讼费用承担连带责任保证。义品公司承担保证责任后，有权向李则明、李世樑追偿；五、驳回交行闸北支行的其余诉请。一审案件受理费3,291.43元，由李则明、李世樑承担(交行闸北支行已预交)，应于判决生效之日起十日内履行。
二审中，当事人没有提交新证据。本院认定一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于义品公司能否免除阶段性连带保证责任。首先，涉案《个人房产抵押贷款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守合同义务。《个人房产抵押贷款合同》明确约定义品公司为合同项下贷款提供连带责任保证，对保证责任解除的条件约定为借款人取得房屋权利证明，且交行闸北支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本。义品公司认为合同中未对“权利证明”作出明确解释，应理解为义品公司取得“大产证”即可解除阶段性连带保证责任。本院认为，合同约定条件中的取得房屋权利证明的系借款人，义品公司并非贷款合同的借款人，上述意见显然与合同约定条件不符。且交行闸北支行亦未取得证明抵押权设立的文件正本，故阶段性保证责任解除的条件并未成就。其次，义品公司认为由于李则明等故意拖延不办理房屋产权证，应视为保证责任解除的条件已成就，但对此主张未提供充分的证据予以证明。况且，保证合同法律关系的双方当事人为义品公司和交行闸北支行，义品公司作为保证人以借款人的不作为来对抗交行闸北支行要求其承担保证责任，亦于法无据，故对于义品公司就此提出的上诉理由，本院不予采纳。再次，根据《个人房产抵押贷款合同》的约定，上海市虹口区住房保障中心作为回购人，在约定的条件成就时，可以根据交行闸北支行的要求进行回购，但该义务并不影响义品公司承担阶段性连带保证责任，义品公司认为应追加上海市虹口区住房保障中心为本案当事人的意见，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。因此，合同约定的阶段性连带保证责任的解除条件并未成就，义品公司应依约承担保证责任。
综上所述，义品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,291.43元，由上诉人上海义品置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 菁
审 判 员 朱颖琦
代理审判员 张明良
二〇一七年三月六日
书 记 员 靳 轶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……