黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑02民终832号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区中环广场1号楼1-2层B102号。
负责人：王荣昌，该支行行长。
委托诉讼代理人：李大力，中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行法律顾问。
委托诉讼代理人：杨满，该支行法律顾问。
被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔中环物业管理有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区龙门街3号。
法定代表人：王丽佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任传峰，黑龙江鸿盛律师事务所律师。
原审被告：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。
负责人：刘世汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄伟，该公司法律顾问。
上诉人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行（以下简称农行龙沙支行）因与被上诉人齐齐哈尔中环物业管理有限公司（以下简称中环物业公司）、原审被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城黑龙江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2017）黑0202民初215号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月18日公开开庭进行了审理。农行龙沙支行的委托诉讼代理人李大力、杨满，中环物业公司的委托诉讼代理人任传峰，长城黑龙江分公司的委托诉讼代理人庄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行龙沙支行上诉请求：1.撤销（2017）黑0202民初215号民事判决，依法改判上诉人不承担给付物业费的责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.农行龙沙支行已与长城黑龙江分公司签订了《委托资产批量转让协议》，约定由长城黑龙江分公司承担基准日后的一切风险。因此，农行龙沙支行不是本案适格被告，不应对基准日后发生的诉讼承担任何责任。2.根据《委托资产批量转让协议》第二条的约定，长城黑龙江分公司作为不良债权受让人，应独立承担本案物权资产的一切风险，包括但不限于拖欠的物业费。3.农行与长城黑龙江分公司之间的不良债权转让关系，在法律上属于债权的全部转让、概括转让，即长城黑龙江分公司作为爱让人，受让的标的不仅包括不良资产的全部权利或利益。同时，受让标的也应包括该不良资产的全部义务、责任与风险。因此，长城黑龙江分公司作为受让人，在受让本案所涉不良物权资产的同时，也应相应承担该不良物权资产之上所附的一切欠费，被请求权及相应的风险、责任等。4.本案涉及农行与长城黑龙江分公司之间的不良债权转让法律关系，依照民法上的公平及诚信原则，唯有受让人长城黑龙江分公司承担本案物业费才符合公平原则。5.农行龙沙支行与中环物业公司之间的协议不是物业服务合同，而且是有期限的。该协议仅约定了双方之间2006年9月1日至2010年8月31日期间的物业费交纳义务。至本案诉讼发生时，该协议早已履行完毕并失效。由于双方之间没有另行签订物业服务合同，因此无法明确双方之间的服务标准、收费标准等关键合同要素，且农行龙沙支行的房屋一直属于闲置状态，故中环物业公司的诉讼请求既没有合同依据，也无法律依据。6.一审判决认定2014年11月1日至2017年5月31日期间农行龙沙支行与中环物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。
中环物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一审判决虽然判令农行龙沙支行承担给付责任，但没有使其遭受任何损失，没有加重农行龙沙支行的给付责任。农行龙沙支行与长城黑龙江分公司之间争议与本案无关，双方的所签订的《委托资产批量转让协议》对中环物业公司没有约束力。农行龙沙支行与中环物业公司之间具有事实上的物业合同关系，其应当依据约定缴纳物业费。虽然本案所涉及的房屋一直处于闲置状态，但中环物业公司对其物业服务并未中止，一直在持续服务。
长城黑龙江分公司辩称，一、农行龙沙支行与长城黑龙江分公司是否签订《委托资产批量转让协议》并不影响农行龙沙支行的诉讼主体资格，农行龙沙支行主张自己不是本案适格被告没有事实和法律依据。二、根据合同相对性原则，长城公司不应承担本案的物业费。本案中中环物业与龙沙支行签订的《协议书》在主体、内容及责任上都与长城分公司无任何关联，因此要求长城公司承担龙沙银行所欠的物业费没有事实及法律依据。该《委托资产批量转让协议》是龙沙农行采用格式条款订立的合同，龙沙农行所有债权转让都要用此格式条款合同，不许受让方变更合同条款。《委托资产批量转让协议》属于龙沙农行与资产公司之间内部转让协议，对外不发生效力。三、本案农行龙沙支行欠缴中环物业管理费不是债权转让而是债务转移，农行龙沙支行是中环物业公司的债务人。四、原审判决以2010年5月20日农行龙沙支行与中环物业公司事后签订的另案已经审理完毕《协议书》，并且该协议书第一条明确写明2010年9月1日以后所欠物业费另行计算，来认定2014年11月1日至2017年5月31日的缴费标准没有事实和法律依据。五、原审法院判决长城黑龙江分公司给付中环物业公司物业费193,176.72元没有事实和法院依据。
一审法院认定事实：被告农行龙沙支行系原告物业管理辖区的业主。2010年5月20日，原告中环物业公司与被告农行龙沙支行签订协议书，约定：1.被告赊欠原告2006年9月1月至2010年8月31日的物业费，每月物业费每平方米2.7元，如被告农行龙沙支行将该房产售出、出租或处理后，于一个月内将物业费一并全部偿还（2010年9月1日以后所欠物业费另行计算）；2、被告缴纳物业费的产权面积及时间以法院判决（应为7949.66平方米）为准计算物业费；3、被告临时占用该房屋，须及时向原告足额缴纳物业费；4、被告未按时缴纳物业费，须向原告按日承担5%利息。协议签订后因被告没有履行给付原告物业费的义务，原告诉至法院，经本院审理于2015年9月15日作出（2014）龙民初字第1216号民事判决书，判决被告农行龙沙支行给付原告中环物业公司物业费1,545,414.00元及违约金106,676.67元，合计1,652,806.04元。判后被告农行龙沙支行不服上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2015年12月2日作出(2015)齐民二终字第520号民事判决书，驳回上诉维持原判。该判决已经本院执行完毕。自2014年11月1日至2017年5月31日期间又发生的物业费，原、被告协商不成，原告诉至法院。原审另查明，2016年11月9日，被告农行龙沙支行的上级主管单位即中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔分行作为甲方，与作为乙方的中国长城资产管理公司哈尔滨办事处（后更名为中国长城资产管理公司黑龙江省分公司即本案被告）签订了委托资产批量转让协议，将涉案房产转让给了被告长城公司黑龙江分公司。该协议第五条风险转移规定：“交割日后，乙方应独立承担转让资产于基准日后发生或可能发生的任何已知或未知的损失、损害、风险或责任，与资产相关的费用亦由乙方承担。”
一审法院认为，公民、法人的合法权益依法受到法律保护。被告农行龙沙支行是原告物业管理辖区的业主，双方就涉案房产的物业费于2010年5月20日签订了协议书，明确了双方存在物业服务合同关系及缴费标准，即每平方米每月2.7元。虽在2014年11月1日至2017年5月31日期间，双方没有续签书面合同，但此期间，原告提供物业服务的由被告农行龙沙支行管理的涉案房产没有发生任何变化，双方仍存在事实上的物业服务关系，因被告农行龙沙支行没有证据支持其主张的原告没有提供物业服务的请求，故被告农行龙沙支行有义务按双方原约定的标准缴纳物业管理费用。关于被告农行龙沙支行主张的：涉案房产已于2016年11月转让给了本案另一被告长城公司黑龙江分公司，根据双方签订的委托费应由被告农行龙沙支行给付，2016年9月1日后至2017年5月31日（共计9个月）应由被告长城公司黑龙江分公司给付。综上被告农行龙沙支行应给付原告物业费自2014年11月1日至2016年8月31日，共计22个月，物业费标准参照原协议为每月每平方米2.7元，房屋面积为7949.66平方米，一个月为21,464.08元，故应给付原告的物业费为472,209.76元（21,464.08元*22月）。被告长城公司黑龙江分公司应给付原告自2016年9月1日至2017年5月31日，共计9个月物业费为193,176.72元。关于原告提出要求被告支付违约金的请求，因双方没有约定，此期间被告的房屋一直闲置，原告亦未提供向被告催缴物业费的证据，故依据公平原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第六十条、第六十一条的规定，判决：一、被告中国农业银行股份有公司齐齐哈尔龙沙支行于判决生效10日内给付原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司物业费472,209.76元；二、中国长城资产管理公司黑龙江分公司于判决生效10日内给付原告齐齐哈尔中环物业管理有限公司物业费193,176.72元;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,794.00.元，由被告中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行负担6966.00元；被告中国长城资产管理公司黑龙江分公司负担2850.00元；原告负担1978.00元。
本案二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，2010年5月20日，中环物业公司与农行龙沙支行签订协议书对2006年9月1日至2010年8月31日期间的物业费的标准及数额等进行约定的事实清楚。后因农行龙沙支行未履行上述协议，经龙沙区法院（2014）龙民初字第1216号民事判决书判决，农行龙沙支行给付中环物业公司2006年9月1日至2014年10月31日的拖欠的物业费及违约金共计1,652,806.04元。农行龙沙支行虽在判决后提出上诉，但经本院二审审理，作出（2015）齐民二终字第520号民事判决予以维持原判。现本案争议的焦点是中环物业公司与农行龙沙之行之间是否存在物业服务合同关系。虽然在2010年9月1日之后，中环物业公司与农行龙沙支行并无书面合同，但根据已生效的民事判决已经确认中环物业公司与农行龙沙支行之间存在事实上的物业服务合同关系。特别是在2014年11月1日至2017年5月31日期间，中环物业公司提供物业服务的由农行龙沙支行管理的房产没有发生变化。因此农行龙沙支行负有向中环物业公司给付物业费的义务。因农行龙沙支行与长城黑龙江分公司之间于2016年11月9日签订的委托资产批量转让协议，约定将涉案房产转让给了长城黑龙江分公司。故根据该转让协议的约定，在该资产转让后，应由长城黑龙江分公司承担给付物业费义务。农行龙沙支行关于应由长城黑龙江分公司承担全部物业费的上诉主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，农行龙沙支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理8384.00元，由上诉人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨春雷
审判员 朱秀萍
审判员 周巍巍
二〇一八年五月三十日
书记员 张朝阳