上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0104执异38号
案外人：陈利君，男，1972年7月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。
申请执行人：上海普天邮通进出口有限公司，住所地上海市。
法定代表人：丛惠生，董事长。
委托诉讼代理人：周叶君，上海市汇业律师事务所律师。
被执行人：上海服装城股份有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：陈余江，董事长。
被执行人：上海中发电气(集团)股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈邓华，董事长。
委托诉讼代理人：王龙，上海骏丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁浩洋，上海骏丰律师事务所律师。
本院在执行(2014)徐民二(商)初字第1020号上海普天邮通进出口有限公司(以下简称普天公司)与上海服装城股份有限公司(以下简称服装城公司)、上海中发电气(集团)股份有限公司(以下简称中发电气公司)买卖合同纠纷一案中，案外人陈利君对执行上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈利君称，2003年1月10日，陈利君与服装城公司就系争房屋签订了《上海服装城营业房联建协议书》，约定服装城公司将系争房屋出售给陈利君。2013年11月15日，陈利君与服装城公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，并支付了全部房款及办理产证的费用。同日，陈利君接收系争房屋，并支付了至2014年12月31日的物业管理费。2015年5月12日，上海市金山区人民法院判决服装城公司应协助陈利君办理包括系争房屋在内的四套房屋的房地产权证(小产证)，但因服装城公司另案涉讼导致系争房屋被多家法院先后查封，以致系争房屋至今未能过户至陈利君名下，陈利君对此并无过错。由于目前上海市徐汇区人民法院是系争房屋的首封法院，故陈利君提出执行异议，请求解除对系争房屋的查封。
申请执行人普天公司称，陈利君要求解除对系争房屋的查封，应当提交证据予以证实，现认为本案异议不符合相关法律规定的要件，不同意陈利君的异议请求。
被执行人服装城公司书面答辩称，对陈利君所述事实无异议，请法院依法审查裁定。
被执行人中发电气公司称，同意陈利君的异议请求。
经审查查明，2011年2月28日，陈利君因房屋买卖合同纠纷向上海市金山区人民法院提起诉讼，要求：1、服装城公司向陈利君交付包括系争房屋在内的房屋以及协助办理房屋的过户手续；2、服装城公司承担延期交房的违约责任。该院依法受理后经审理于2011年6月23日作出一审判决，现已生效。该生效判决确认如下事实：1、2003年1月10日，陈利君与服装城公司签订《上海服装城营业房联建协议书》一份，约定陈利君选定上海服装城D区第XX幢第X、X间第1、2、3层的地块联建营业房；2、陈利君已按约支付服装城公司包括系争房屋在内的部分房款；3、陈利君与服装城公司确认原上海服装城D区第XX幢第X、X间第1、2、3层对应的门牌号为上海市金山区枫泾镇XXXX弄XXXX号一层室、XXXX号一层室、XXXX号XXX室、XXXX号XXX室，2008年9月12日，服装城公司取得包括上述房屋在内的上海市房地产权证。该院经审理后认为，案涉的《上海服装城营业房联建协议书》应当认定为房屋买卖合同，合法有效，服装城公司违反约定延期交房，应承担相应的违约责任等。
2013年11月15日，陈利君与服装城公司就金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX层XXX室签订了上海市商品房出售合同，约定房屋价款为168,259元，该合同附件一载明：本合同签订前，乙方(陈利君)一次性支付人民币168,259元。同日，陈利君向服装城公司支付办理包括系争房屋小产证在内的费用(含代办费)共计27,222.83元，并支付包括系争房屋在内的2012年2月至2014年12月的物业管理费55,698元。
2015年4月27日，陈利君因房屋买卖合同纠纷向上海市金山区人民法院提起诉讼，要求服装城公司协助其办理包括系争房屋在内的房地产权证(小产证)。该院经审理后判决支持了陈利君的诉请。在该案审理过程中，服装城公司对陈利君主张已按约付清了购房款、物业管理费、代办费、办理产证费用、可视对讲费等费用，以及因服装城公司的原因致使陈利君无法在2014年2月16日前取得房地产权证(小产证)等事实予以确认。
另查明，本院在审理(2014)徐民二(商)初字第1020号普天公司诉服装城公司、中发电气公司买卖合同纠纷一案中，根据普天公司的申请，于2014年5月22日作出财产保全裁定，于2014年5月28日轮候查封了系争房屋，同时采取轮候查封措施的还有(2014)徐民二(商)初字第1021号案。本院于2014年10月27日作出一审判决：一、被告服装城公司应于本判决生效之日起十日内支付原告普天公司货款人民币5,209,623元，并支付以5,209,623元为基数、自2014年5月12日起算至实际清偿之日止、按年利率6%计算的逾期付款违约金；二、被告中发电气公司对被告服装城公司的上述付款义务承担连带保证责任，被告中发电气公司承担连带保证责任后，有权向被告服装城公司追偿。案件受理费48,395元，财产保全费5,000元，合计诉讼费53,395元，由两被告共同负担。该案生效后，因服装城公司、中发电气公司未履行生效法律文书确定的义务，普天公司向本院申请执行，执行案号为(2014)徐执字第5823号。
再查明，在本院对系争房屋采取轮候查封措施前，上海市浦东新区人民法院另案对系争房屋采取了查封措施。2016年7月21日，上海市浦东新区人民法院以(2014)浦民六(商)初字第5366-4号民事裁定书解除了对系争房屋的查封。根据上海市房地产登记簿显示，目前本院对系争房屋为第一顺位查封。
本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。本案中，根据陈利君提供的证据，可以认定其在本院对系争房屋查封前已与服装城公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并全额支付了房款及办理小产证的费用，且合法占有系争房屋，最终未能办理过户登记，亦非陈利君的自身原因所致，故陈利君的异议理由符合相关法律规定的情形，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对上海市金山区枫泾镇朱枫公路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱 翔
人民陪审员 王兰芳
人民陪审员 单春梅
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。