山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0282民初2062号
原告青岛农村商业银行股份有限公司硅谷核心区支行田横分理处，住所地即墨市田横镇政府街8号。
负责人顾正克，主任。
委托代理人王春雷，系该行职工。
被告赵可财。
被告鲁雪梅。
被告青岛浩天房地产开发有限公司，住所地即墨市龙泉镇韩家后寨58号甲。
法定代表人ＸＸ华，经理。
原告青岛农村商业银行股份有限公司硅谷核心区支行田横分理处与被告赵可财、鲁雪梅、青岛浩天房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2016年1月14日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王春雷到庭参加了诉讼，被告赵可财、鲁雪梅经本院公告送达传票传唤，被告青岛浩天房地产开发有限公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月4日，被告赵可财与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额400000元，借款期限自2012年9月4日起至2032年9月3日止，借款月利率5.45833‰，分期还款，每月为一个周期，共240期，采用等额本息方式归还借款本息。被告赵可财以其位于即墨市田横镇政府街36号阅海名都小区8号楼2单元7阁楼层03户的房产为上述借款作抵押担保。合同签订后，原告依约向被告赵可财发放了借款，但被告赵可财未按约定归还借款本息，尚欠原告借款本金371493.97元以及按照借款合同约定的利息。故原告具状起诉，要求依法判令：1、被告赵可财、鲁雪梅偿还原告借款本金381493.97元及利息30411.18元（计算至2015年9月7日），并支付原告自2015年9月8日起至贷款还清之日止按照合同约定计算的利息。2、被告青岛浩天房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。3、原告对被告赵可财名下位于即墨市田横镇政府街36号阅海名都小区8号楼2单元7阁楼层03户房产的变现价款享有优先受偿权。4、诉讼费用由被告负担。
被告赵可财、鲁雪梅、青岛浩天房地产开发有限公司均无答辩。
经审理查明，2012年9月4日，被告赵可财与原告签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告赵可财借款400000元用于购房，借款期限自2012年9月4日起至2032年9月3日止，按月等额本息还款。该合同的第十二条中约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同还约定：如借款人未足额偿还借款本息超过90天，或借款人、担保人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。被告赵可财以贷款所购的位于即墨市田横镇政府街36号阅海名都小区8号楼2单元7阁楼层03户房产为该笔贷款提供抵押担保。2012年9月13日，双方办理了预告抵押登记手续，登记证号为即房地预市字第201270661号。2012年9月4日，被告鲁雪梅向原告出具共同还款承诺书，承诺愿与借款人赵可财共同还款。合同签订后，原告依约将贷款400000元汇入被告赵可财指定的账户。被告赵可财自2014年6月份开始未能依约偿还贷款本息，截至2015年9月7日尚欠借款本金381493.97元及利息30411.18元。原告向被告催要未果，诉来本院。
另查明，2012年7月10日，原告与被告青岛浩天房地产开发有限公司签订商品房贷款合作协议书一份，约定原告对符合贷款条件的购房人购买被告开发建设并依法销售的坐落于即墨市田横镇政府街36号的经批准命名为阅海名都的1号楼-8号楼及网店楼商品房中的住房发放个人住房贷款。在购买上述物业并获得原告个人住房贷款的业主的房屋所有权证未办妥之前，被告同意向原告提供阶段性的连带责任保证，直至业主的房屋所有权证办妥并抵押给原告或原告指定的抵押权人为止。
上述事实，有原告陈述及原告提交的个人购房担保借款合同、借款借据、个人房屋贷款申请审批表、共同还款承诺书、共有人抵押声明、利息清单、房地产预告登记证明、商品房贷款合作协议书及股东会决议、董事会签字签章样本等证据在案佐证，经本院审查，可以认定。
本院认为，被告赵可财与原告签订的个人购房担保借款合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告赵可财未按合同约定按期偿还借款本息，属严重违约行为，原告要求被告偿还借款以及对抵押物享有优先受偿权之请求合理合法，应予支持。被告鲁雪梅作为共同债务人，对该笔贷款负有共同还款责任。被告赵可财名下位于即墨市田横镇政府街36号阅海名都小区8号楼2单元7阁楼层03户的房产至今尚未办理正式抵押登记手续，原告尚未取得他项权利证书，被告青岛浩天房地产开发有限公司作为连带责任保证人应当对该债务承担连带保证责任。原、被告之间就涉案房产所办理的预告抵押登记，其性质为是因不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人为未来可以取得的物权请求权而进行的登记。经过预告登记，债权人的债权请求权具有了对抗第三人的物权效力，未经权利人的同意，处分不动产的，不发生物权效力。因此预告登记具有确保请求权权利的顺位效力，可以保全债权请求权。故原告主张对涉案房产的变现价款享有优先受偿权，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵可财、鲁雪梅偿还原告借款本金381493.97元及利息30411.18元（计算至2015年9月7日），并支付原告自2015年9月8日起至贷款还清之日止按照合同约定计算的利息。
二、被告青岛浩天房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。被告青岛浩天房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告赵可财、鲁雪梅追偿。
三、原告对被告赵可财名下位于即墨市田横镇政府街36号阅海名都小区8号楼2单元7阁楼层03户房产（房地产预告登记证号：即房地预市字第201270661号）的变现价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、案件受理费7479元，由被告赵可财、鲁雪梅、青岛浩天房地产开发有限公司负担。公告费600元，由被告赵可财、鲁雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 邵珊珊
人民陪审员 韩淑云
人民陪审员 牟翠玲
二〇一六年八月九日
书 记 员 韩雅璐
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。