延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终1146号
上诉人（原审被告）：金建佑，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:董权，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。
原审第三人：延边中元装饰有限公司，住所地吉林省延吉市北山街北阳路都市花园小区2-1-1室。
法定代表人：李哲，该公司经理。
上诉人金建佑因与被上诉人董权及原审第三人延边中元装饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金建佑及其委托诉讼代理人杨胜宪、俞哲辉，被上诉人董权及其委托诉讼代理人张磊、崔凯博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金建佑上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董权的诉讼请求。理由：1.董权在2015年6月26日将涉案房屋抵押给吉林银行延边分行，该行为构成严重违约，导致涉案房屋无法交付，实际上也是董权不再出售涉案房屋的意思表示，双方的房屋买卖合同事实上已解除。2.一审法院虽判决解除双方的买卖合同，但并没有判决董权返还已收取的房款。3.董权主张的违约金过高，一审中上诉人对此已经提出进行调整。
董权辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。理由：1.金建佑在2015年9月1日之后长达两年的时间里未支付购房款，其行为已构成根本违约。2.董权将涉案房屋再次抵押是为了偿还金建佑以涉案房屋做抵押取得的贷款，若金建佑在合同约定的期限内支付购房款，董权没有必要再次贷款。3.一审中金建佑明确表示不调整违约金，且按照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，与一审判决的100万元违约金相差无几。4.董权将房屋再次抵押不影响合同的继续履行。
董权向一审法院起诉请求：判令解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，要求金建佑支付违约金100万元。事实与理由：2014年12月19日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于延吉市公园路126号的5套房屋（产权证号分别为：4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、407594）出售给被告，房屋总价款为6024420元，同时双方对付款方式、房屋交接、税费的承担及违约责任等进行了约定。其中《房屋买卖合同》第六条约定：“乙方（被告）如未按本合同约定期限支付全部房款，甲方（原告）有权解除合同，乙方应支付违约金100万元。并在甲方通知解除合同之日起7日内将房屋还给甲方，乙方前期装修部分全部归甲方所有。”合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告以上述房屋向小额贷款公司抵押贷款（李福胜）400万元，该400万元偿还了上述房屋的银行贷款后仍剩余150万元，被告无理占用使用该150万元长达1年。被告以原告的房屋进行抵押贷款，却拒不履行房屋买卖合同，拒不支付购房款的行为已构成根本违约。
一审法院认定事实：2014年12月19日，董权与金建佑签订《房屋买卖合同》，约定董权将位于延吉市公园路126号的5套房屋（产权证号分别为：4XXXX、4XXXX、4XXXX、4XXXX、407594）出售给金建佑，房屋总价款为6024420元；付款方式为在合同签订当日金建佑支付房屋定金100万元及房款150万元，剩余350万元应于2015年2月27日前全部结清。如金建佑需要用该房屋办理银行贷款或者其他贷款时（涉及董权签字盖章部分），金建佑必须先将全部房款支付完毕之后方可办理，如未在付清全款时私下进行贷款或者其他不利于该房屋产权的行为时，视为金建佑违约，应承担违约责任（该违约责任与本合同第六条约定违约责任一致），金建佑前期房屋装修部分归董权所有；因该5套房屋现存在银行抵押，董权保证在本合同签订之日起5日内将房屋的抵押解除。金建佑如未按本合同约定期限内支付全部房屋价款，董权有权解除合同，金建佑应支付违约金100万元。并在董权通知解除合同之日起7日内将房屋返还给董权，金建佑前期装修部分全部归董权所有。签订合同当日，董权、金建佑与李福胜签订抵押借款合同，金建佑向李福胜借款400万元，董权用涉案房屋为金建佑做抵押担保，并在延吉市房屋产权管理中心办理了抵押权登记。金建佑取得400万元借款后，将其中的250万元支付给了董权，董权于当日即2014年12月19日将涉案房屋原抵押登记注销。2015年1月14日，董权将涉案房屋在中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行的个担保借款全部还清。2015年5月期间，董权将金建佑在李福胜处的400万元借款全部偿还完毕。金建佑在2015年9月14日前又陆续向董权支付了150万元。
一审法院认为：董权与金建佑通过协商自愿签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，董权及金建佑均应按合同约定全面履行合同义务。董权在合同签订当日就注销了涉案房屋原抵押登记，且以涉案房屋为金建佑在案外人李福胜处的400万元借款提供抵押担保，及金建佑在2015年9月14日前陆续向董权支付150万元的事实，表明双方均在积极履行合同义务。但在2015年9月14日后，金建佑仍未支付购房款，以其实际行为表示拒绝履行合同义务，构成违约，根据房屋买卖合同第六条的约定“金建佑如未按本合同规定期限支付全部房屋价款，董权有权解除合同，金建佑应支付违约金100万元。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条的规定，董权要求解除与金建佑的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；关于董权要求金建佑支付100万元违约金的诉讼请求，因双方在合同中有明确约定，且金建佑不要求予以调整，本院予以支持。金建佑以合同的实际当事人为金建佑的哥哥，且要求支付违约金的诉讼时效已过，董权未举证证明其实际损失及本案实际为借款合同的抗辩理由，本院均不予采信，其理由：金建佑与董权签订房屋买卖合同是事实，金建佑同时还签订了抵押借款合同，根据合同相对性原则，金建佑是本案适格的被告，金建佑主张其哥哥系实际当事人及本案为借款合同均未举证予以证明；因双方当事人有关于违约金标准的约定，应以约定为准，在金建佑不要求调整违约金的情况下，董权无需证明其实际损失；关于支付违约金的诉讼时效，违约金系独立的债，在没有诉讼时效中止、中断的情形下，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年，因在2015年9月14日金建佑基于房屋买卖合同的约定向董权履行了支付150万元的义务，故诉讼时效的起止时间为2015年9月15日至2017年9月14日止，故本案并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2014年12月19日董权与金建佑签订的《房屋买卖合同》；二、被告金建佑于本判决生效后立即向原告董权支付违约金100万元。如果被告金建佑未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告金建佑负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，涉案房屋在2014年9月由延边中元装饰有限公司占有使用至今，因延边中元装饰有限公司需要装修，董权自2015年5月开始收取房屋租金。现涉案房屋已出卖给延边中元装饰有限公司的法定代表人李哲，但未办理房屋产权变更手续。2015年6月经与金建佑的哥哥金星佑协商后董权不再出卖涉案房屋，随即董权以涉案房屋在吉林银行股份有限公司延边分行办理了抵押借款。金建佑在李福胜处的400万元借款本金部分由董权偿还，利息部分由金建佑偿还。董权、金建佑均认可涉案房屋买卖合同实际是金建佑代替其哥哥金星佑与董权签订的。
本院认为：董权与金建佑（代金星佑）通过协商自愿签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。从金建佑在签订合同当日向董权支付100万元定金及150万元房款，董权以涉案房屋为金建佑在案外人李福胜处的400万元借款提供抵押担保，及金建佑在2015年9月14日前又陆续向董权支付150万元款项的事实，表明双方均在积极履行合同义务。但在2015年6月，董权与金建佑的哥哥金星佑协商后不再出卖涉案房屋，并以涉案房屋由董权另行在银行抵押借款，以及自合同签订后董权并未直接将涉案房屋交付给金建佑或金建佑的哥哥金星佑，而是自行管理等事实，可以认定双方实际已在2015年6月通过协商解除了2014年12月19日签订的房屋买卖合同，现没有证据证实双方在协商解除涉案房屋买卖合同时保留了违约责任部分的约定，故董权依据已协商解除的房屋买卖合同要求金建佑承担违约责任，缺乏法律依据，不予支持。
综上，金建佑的上诉理由部分成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初1405号民事判决；
二、驳回董权的诉讼请求。
一审案件受理费6900元，二审案件受理费13800元，共计20700元，由董权负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年九月二十日
书记员 尹光熹