温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1363号
原告：温州时代集团大地房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道时代广场8楼。
法定代表人：季爱萍，董事长。
委托代理人：叶连友、杨介寿，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：陈斌。
原告温州时代集团大地房地产开发有限公司（以下简称时代大地房开公司）与被告陈斌商品房销售合同纠纷一案于2015年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告时代大地房开公司的委托代理人叶连友、杨介寿到庭参加诉讼，被告陈斌经本院合法传唤未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告时代大地房开公司诉称：2013年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于温州市鹿城区的悦江锦园第××幢××室（建筑面积：186.74平方米）商品房一套，该套商品房单价为每平方米47700元，总金额为8907498元。该《商品房买卖合同》第七条约定“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：见附件八。”附件八《补充协议内容》第一条约定“买受人按下列第2种方法按期付款：……2.其他方式：银行按揭贷款……买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款的30%，计2677498元整；剩余房款计6230000元整。买受人支付达到银行放贷条件的首付款，具体金额在银行放贷前根据买房人资格予以确认。剩余部分房款买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分房款。买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。”第二条约定“1.买受人支付房款，若采用按揭贷款的：由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金。”第三条约定“1.根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在规定时间内配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。2．根据合同约定因买受人违约而解除合同的，买受人除向出卖人支付相应违约金外，还应承担出卖人由此产生的一切损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）”。2014年5月5日，原、被告双方签订一份《补充协议书》，约定“一、双方同意出卖人按以下方式对买受人进行补偿：1.出卖人按《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）商品房总金额的10%对买受人进行补偿，即《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款第一款修改为按建筑面积计算，该商品房单价为42930元，总价款8016749元…二、双方同意对《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限作如下补充约定：…（3）《商品房买卖合同》约定买受人采用其他方式（含商业银行贷款、公积金贷款、组合贷款）付款的。本补充协议签订前，买受人已经支付购房款2686749元，根据本补充协议第一条的约定，买受人应支付5330000元。买受人必须在2014年5月16日前办理完毕按揭贷款手续，未在上述规定的时间办理完毕按揭手续，而导致无法满足商业银行按揭或住房公积金放贷条件的，出卖人有权取消本补充协议第一条约定的补偿…五、双方签订的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）其他条款不变。”合同签订后，被告已支付购房款2686749元，剩余房款未按约定支付。原告曾多次以各种形式通知被告办理住房按揭贷款申请手续，但被告未前往办理且至今未向原告交齐剩余购房款。综上，请求法院判令：1.解除原、被告于2013年6月7日订立的《商品房买卖合同》（包括附件）及2014年5月5日签订的《补充协议书》；2.被告向原告支付违约金人民币1781499元（总房款的20%），该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；3.被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，并自人民法院判决被告陈斌协助办理前述手续的指定期限届满次日起至配合办理前述手续之日止按每日5344元（总房款的万分之六）向原告支付违约金，该款由原告在被告已付购房款中予以扣除；4.被告承担本案全部诉讼费用（包括公告费）。
为证明其诉称，原告时代大地房开公司向本院提交如下证据：1.营业执照、组织机构代码、身份证，证明原告的身份情况；2.身份证，证明被告的身份情况；3.商品房预售许可证，证明原告的商品房预售资格；4.《商品房买卖合同》（包括附件），证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及合同（包括附件）的内容；5.《关于办理悦江锦园按揭贷款手续的通知》及邮寄材料，证明原告通知被告办理按揭手续，被告拒不办理的违约事实；6.《复函》及邮寄材料，证明被告收到办理按揭的通知后要求暂缓办理，原告不同意；7.《关于办理悦江锦园按揭贷款手续的通知》及邮寄材料若干，证明原告多次通知被告办理按揭手续，被告拒不办理的违约事实；8.《补充协议书》，证明双方签订《补充协议书》的事实及相关内容；9.《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》的邮寄材料及回执材料若干，证明原告发函通知被告解除合同的事实；10.现金解款单、POS单、销售不动产统一发票，证明被告支付购房款的具体情况（包括支付时间、金额、方式、付款户名等）；11.《交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议》、结顶证明，证明涉案楼盘主体结构已经封顶，涉案商品房可以办理抵押贷款手续；12.公告、公告清单、发票，证明原告在本案中支出的公告费用。
被告陈斌未作答辩，亦未向本院提交书面证据，本院视为其放弃答辩与举证、质证的权利。针对原告提供的证据，能够证明本案有关事实，本院依法予以确认。
根据上述证据，本院认定如下事实：坐落于温州市鹿城区的悦江锦园（推广名：时代滨江）系原告时代大地房开公司开发建设。2013年6月7日，陈斌（作为买受人）与时代大地房开公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买悦江锦园第××幢××室商品房一套（建筑面积：186.74平方米），每平方米单价为47700元，总金额为8907498元。该合同附件八补充协议第一条约定，买受人采用第2种方式即银行按揭贷款方式付款，买受人于签订《商品房买卖合同》当日先支付不低于总房款30%的首付款计2677498元，剩余房款计6230000元，买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定的银行办妥所有相关贷款手续，否则视买受人违约，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除本合同并向买受人收取总房款的20%作为违约金。第三条约定，根据合同约定出卖人或买受人解除合同的，双方均有责任协助办理退房手续（包括但不限于房管撤销合同备案及撤销预告登记等相关手续）。在按照《商品房买卖合同》及补充协议承担违约责任且办理完成退房手续后30天内，出卖人应将剩余款项退还给买受人。如买受人未在规定时间内配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记等手续的，出卖人有权拒绝将剩余房款退还给买受人。买受人应自逾期之日起至配合办理相关手续或履行约定义务之日按总房款的每日万分之六向出卖人支付违约金，且出卖人有权在退还买受人的房款中直接扣除该违约金。第十条约定，买受人在《商品房买卖合同》中提供的联系电话、地址为出卖人履行通知义务的联系电话、地址。出卖人按《商品房买卖合同》中买受人的联系电话、地址告知或邮寄送达买受人书面通知，即视为出卖人已履行《商品房买卖合同》和本补充协议规定的出卖人的通知义务。出卖人以挂号信或快递形式按照上述联系方式寄发给买受人的，信函寄出后7日内视为到达买受人。合同签订后，被告依约支付购房款2677498元，该合同业经温州市房屋登记中心备案。2013年11月20日，原告完成了悦江锦园第2幢的主体结顶，达到了银行的放贷条件。原告依照合同联系地址多次向被告发出《关于办理悦江锦园银行按揭贷款的通知》，被告曾于同年12月向原告发出《关于暂缓办理按揭贷款的通知》，原告复函予以说明，并要求被告按合同约定履行义务。2014年5月5日，原、被告签订《补充协议书》一份，约定“一、双方同意出卖人按以下方式对买受人进行补偿：1.出卖人按《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）商品房总金额的10%对买受人进行补偿，即《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款第一款修改为按建筑面积计算，该商品房单价为42930元，总价款8016749元…二、双方同意对《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限作如下补充约定：…（3）《商品房买卖合同》约定买受人采用其他方式（含商业银行贷款、公积金贷款、组合贷款）付款的。本补充协议签订前，买受人已经支付购房款2686749元，根据本补充协议第一条的约定，买受人应支付5330000元。买受人必须在2014年5月16日前办理完毕按揭贷款手续，未在上述规定的时间办理完毕按揭手续，而导致无法满足商业银行按揭或住房公积金放贷条件的，出卖人有权取消本补充协议第一条约定的补偿，并根据《商品房买卖合同》第八条的约定追究买受人的违约责任…五、双方签订的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）其他条款不变。”被告于同日另行支付购房款9251元，剩余购房款未支付。2015年6月29日，原告向被告发出《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的通知》，要求解除合同并承担总房款20%违约金，后原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。现涉案房屋已结顶并具备贷款条件，经原告多次书面通知，被告拒不履行贷款手续，亦未缴纳剩余房款，已构成违约，故原告要求解除合同并收取违约金，于法有据。关于违约金金额，合同约定按总房款的20%计算违约金，考虑到现行房地产市场价格整体下行的趋势，该违约金条款的约定仍属公允，且被告陈斌经本院合法传唤未到庭，视为其放弃抗辩的权利，故原告要求被告支付违约金1781499元（8907498元×20%），本院依法予以支持。由于被告已实际支付2686749元购房款，故上述违约金金额可在已付购房款中予以扣除。根据合同约定，任何一方解除合同的，双方应共同办理撤销合同备案登记手续，故原告要求被告配合办理撤销合同备案登记的诉讼请求，本院依法予以支持，但要求被告承担逾期不配合办理撤销手续的违约责任，尚未发生，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告温州时代集团大地房地产开发有限公司与被告陈斌于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》（包括附件）及2014年5月5日签订的《补充协议书》；
二、被告陈斌支付原告温州时代集团大地房地产开发有限公司违约金1781499元，该款在被告陈斌已付的2686749元购房款中予以扣除；
三、原告温州时代集团大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告陈斌905250元；
四、被告陈斌于本判决生效之日起五日内协助原告温州时代集团大地房地产开发有限公司公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；
五、驳回原告温州时代集团大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20833元，由原告温州时代集团大地房地产开发有限公司负担50元，由被告陈斌负担20783元；公告费630元，由被告陈斌负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李 元
审 判 员 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
二〇一五年十一月二十日
代书 记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。