江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0891民初165号原告:张秋红,女,1979年8月5日出生,汉族，住淮安经济技术开发区。原告:李金高,男,1973年4月16日出生,汉族，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人:李金高,男,1973年4月16日出生,汉族,住淮安市经济开发区广州路办事处新兴村*组*号。被告:淮安港龙置业有限公司,住所地淮安经济技术开发区海口路9号1幢1309室。法定代表人：薛长兵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁菲，江苏益淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所律师。原告张秋红、李金高与被告淮安港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情需要组成合议庭审理。原告张秋红、李金高及被告港龙公司的委托诉讼代理人丁菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋红、李金高向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告所签的商品房购房合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第一款为无效条款；2.请求法院确认被告在港龙喜临门淮安义乌国际小商品城销售广告中，关于项目开发规划的A、B、C馆和10万平方米物流仓储基地，以及4幢电子商务大厦，总建筑面积40万平方米综合商业体为要约。事实与理由：2011年10月原告在被告工作人员所派发的销售广告刊物上，得知港龙置业在淮安经济开发区建设开发总规模达40万平方米的商业综合体。后在被告工作人员再三劝说下，原告到港龙置业销售接待中心进一步了解该项目具体情况。在销售接待中心，工作人员讲解整个开发项目由A、B、C馆和4幢电子商务大厦及10万平方米物流仓储基地构成。分为三期建设完成，第一期A馆、第二期B馆和10万平方米物流仓储基地、第三期C馆和4幢电子商务大厦。还带领原告参观了整个项目建成后的微缩模型及宣传视频。现对外销售的是第一期建设的A馆（7万平方米）。还将陆续建设2、3期工程。整个项目建成后，将集批发、零售、娱乐、餐饮、电子商务、办公、住宅为一体的商业综合体。具有传统批发市场、商场无法比拟的整体优势。同年12月8日原告以高于周边商品房5倍的价格（套内面积单价为20292.9元）同港龙置业签订第一期建设的A馆内A20958号商铺购房合同。港龙置业于2012年9月30日按合同约定交房。在港龙置业交房至今已经4年之久，都没有履行二、三期工程的建设义务。导致原告购买商铺所在的A馆成为一座孤馆，更无法起到当初承诺的整体效应，致使无法吸引商户进驻，导致A馆大多数商铺空置。2016年6月原告与被告交涉，让其履行2、3期工程的建设义务。被告以购房合同附件四合同补充协议（一）第二条为依据，辩称自己销售时所有广告宣传都是要约邀请，没有履行2、3期工程建设的义务。被告港龙公司辩称：一、确认合同无效，需要严格按照合同法第五十二条规定的五种情形，而原被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，没有合同法规定的无效情形，原告要求确认补充协议第二条、第九条第一款没有事实和法律依据；二、被告在销售广告和资料中从未有具体明确的允诺，明显是属于要约邀请，而非要约。且原告也在补充协议第一、第二条也签字确认了被告的宣传属于要约邀请；三、原告陈述其于高于周边商品房数倍的价格购买房屋不属实，因为房屋的价格完全是由市场调整，与被告宣传没有直接的关系。经审理查明：2011年6月，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的淮安义乌国际小商品城A座A20958房，交付时间2012年9月30日。合同附件四即合同补充协议（一）第二条约定：凡出卖人就淮安义乌国际小商品城的房屋及相关配套设施所作楼书、模型、宣传广告以及向买受人送达的刊物信函等宣传资料，均为出卖人的要约邀请，供买受人了解本项目之用，实际以政府批准文件及施工图纸为准；第九条第1款约定：双方明确，本协议内容是经双方友好协商确定的，买受人清晰知晓所有内容及可能的法律效果并愿意承担，且双方同意均不援引格式条款有关规定要求对方承担非本协议约定的责任。合同订立后，原告依约付款，被告依约交房。另查明：2010年12月8日，淮安市规划局依据被告申请，批准了淮安义乌国际小商品城的总平面方案，其中载明项目包含A、B、C区、酒店式公寓D及住宅E。淮政发[2012]1号文件（市政府关于下达2012年中心城市建设重点项目投资计划的通知）载明：义乌国际小商品城位于迎宾大道以南，韩泰路以东，占地109亩，规划总建筑面积40万平方米。2012年计划建成15万平方米。被告发布的招商手册载明：淮安义乌国际小商品城，主体由三座大型现代化的商品交易场馆、10万平方米大型仓储物流基地、四栋阿里巴巴电子商务大厦组成。该手册背封皮载明：本宣传手册图片和文字仅供参考，本宣传册为要约邀请，一切以双方合同及政府相关批文为准，开发商保留最终解释权。被告发布宣传片及售楼部展示模型中均有上述项目。上述事实有原、被告举证及当事人陈述，经庭审质证，载卷予以证实。本院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方自愿达成，不违反相关法律规定，合同有效。本案争议焦点为：一、案涉合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款是否为无效条款；二、被告在案涉项目销售广告中关于项目开发规划的A、B、C馆和10万平方米物流仓储基地，以及4幢电子商务大厦，总建筑面积40万平方米综合商业体的内容是否为要约。关于争点一。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述法律规定，本院依法确认合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款为格式条款。经审查，该两条款将开发商所有对外宣传及刊物信函均确认为要约邀请、且排除购房者援引格式条款进行维权的法定权利，故该两条款违反了公平原则，且加重购房者责任、排除了购房者主要权利。综观合同及本案案情，并无证据反映被告对于相关格式条款尽到采取合理方式提请对方注意之义务，故本院依法确认争议条款无效。关于争点二。《最高人民法院》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。一般认为，商业广告构成要约应当具备如下条件：一是广告人具有明确的缔约意图，例如，广告中明确标明“一经承诺合同即成立”或类似字样。二是广告中必须包含了合同的主要条款，或者写明相对人只要作出规定的行为就可以使合同成立，此时应该认为该广告属于要约而不是要约邀请。经审查，被告所发出的商业展示仅系一般性商业宣传，相关广告宣传中对于合同应该具备的数量、质量、价款、履行期限方式等均缺乏明确说明及具体确定，故争议的相关广告宣传不应确定为要约。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张秋红、李金高与被告淮安港龙置业有限公司所签的商品房购房合同附件四合同补充协议（一）第二条、第九条第1款为无效条款二、驳回原告张秋红、李金高的其他诉讼请求。本案案件受理费40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼收费办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：34×××54）。审 判 长  高晓文代理审判员  谢国春人民陪审员  左 蕾二〇一七年五月十九日书 记 员  李禹萱