江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初6814号
原告:汪翠荣，女，汉族，居民，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：李海冬，江苏墨翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。
被告:许祥，男，汉族，个体户，住泗洪县。
被告:谈四海，男，汉族，居民，住泗洪县。
第三人：张胜利，男，汉族，个体户，住泗洪县。
原告汪翠荣诉被告许祥、谈四海、第三人张胜利案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告汪翠荣及共同委托诉讼代理人李海冬、刘雄杰，被告许祥到庭参加诉讼。被告谈四海、第三人张胜利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪翠荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对原告购买的位于南京市白下区的一套房屋（房产产权号：宁房权证白转字第××号，丘权号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求法院确认原告与被告谈四海于2010年12月24日签订的《二手房买卖合同》合法有效，并确认南京市白下区的一套房屋归原告所有；3.请求法院判令被告谈四海配合原告办理南京市白下的产权过户登记；4.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告汪翠荣放弃解除对上述房屋查封措施及要求被告谈四海配合原告办理房屋产权过户登记的诉讼请求。
事实和理由：2010年12月24日，原告与被告谈四海签订《二手房买卖合同》，约定被告谈四海将其名下位于南京市白房产产权号：宁房权证白转字第××号，丘权号）出售给原告，总价款为1800000元，付款方式为合同签订之日，原告向被告谈四海支付400000元，剩余房款为银行按揭计1400000元。双方关于产权登记约定为在该房屋上市交易满五年后，被告谈四海协助原告在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。其后，被告谈四海将案涉房屋交由原告实际使用。原告在合同签订当日支付首付款后，均按照合同约定每月向被告谈四海个人还款账户中支付相关款项。在案涉房屋符合合同约定的办理权属登记手续后，原告多次催促被告谈四海协助办理，被告谈四海故意拖延，致原告无法取得房屋权属登记证书。2016年5月3日，被告许祥与被告谈四海、第三人张胜利因借款产生纠纷，泗洪县人民法院作出民事判决书，判决第三人张胜利于判决生效十日内向被告许祥偿还借款170000元及利息，被告谈四海承担连带责任。2016年11月23日，泗洪县人民法院作出执行裁定书，裁定查封被告谈四海名下的位于南京市秦淮区屋。2017年6月，在原告按照约定向被告谈四海账户中转账8300元后，被中国工商银行股份有限公司告知其账户已被冻结，无法完成扣划。经协商只能用原告账号继续还款。原告无奈只能按照要求付款。其后原告经查询得知，案涉房产已经被贵院依法查封。2017年6月30日，原告向泗洪县人民法院提出书面执行异议申请，泗洪县人民法院审查后，于2017年8月10日作出民事裁定书，裁定驳回原告异议请求。原告认为，原告与被告谈四海签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，被告谈四海应协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽未办理产权过户登记，但已依约支付大部分价款并占有标的物至今。对于剩余未支付的价款，也不是由于原告的原因未支付，如被告谈四海配合办理过户登记手续，原告可一次性全额缴纳剩余银行贷款。故请求法院支持原告的诉讼请求。
被告许祥辩称，涉案房屋系被告谈四海所有，故不同意停止对涉案房屋的执行。
被告谈四海未作答辩。
第三人张胜利未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认证：
1.对于原告提交的二手房买卖合同、谈四海出具的收条及承诺书、原告借记卡历史明细清单、被告谈四海银行流水及账户明细列表。二手房买卖合同、收条及承诺书有当事人的签字，原告借记卡历史明细清单、被告谈四海银行流水及账户明细列表加盖中国工商银行印章，均具有真实性，上述证据相互印证能够形成有效的证据锁链，证明被告谈四海于2010年12月24日将涉案房屋出售给原告，并约定首付款400000元，剩余按揭贷款由原告偿还，且原告按约定方式履行了付款义务，故对上述证据的证明效力本院予以确认。
2.对于原告提交的社区证明、证人证言、借条、证人汪某、杨某、纪某、陆某的证言、微信缴费记录、南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所证明、水电煤气费缴费凭证及明细单，上述证据能够形成有效的证据锁链，可以证明原告从2011年1月起实际占有涉案房屋的事实，对其证明效力本院予以确认。
3.对于原告提交的原告的借记卡账户历史明细清单及汪翠荣银行卡流水明细，该证据能够反映原告按约向被告谈四海按揭贷款账户汇款的事实，不足以证明中国工商银行已同意将贷款债务人变更为原告，不能实现原告的证明目的。
4.对于原告提交的工商银行还款凭证1份、个人贷款结清证明1份，能够证明原告汪翠荣于2018年4月17日向工商银行付清按揭款余款，其对被告谈四海的付款义务已履行完毕。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月24日，原告与被告谈四海签订《二手房买卖合同》，约定被告谈四海将登记于其名下的位于南京市白下区房屋（以下简称涉案房屋，产权登记日为2009年10月24日）出售给原告，总价款为1800000元，付款方式为合同签订之日，原告向被告谈四海支付400000元，剩余房款为银行按揭计1400000元，由原告向银行继续偿还；在该房屋上市交易满五年后，被告谈四海协助原告在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。上述合同签订后，原告向被告谈四海支付了首付款，并按约将按揭还款支付至被告谈四海的还款账户，并用于偿还房屋按揭贷款。原告自2011年1月起入住涉案房屋，但未办理产权变更登记手续。
2016年5月3日，本院立案受理了许祥诉谈四海、张胜利民间借贷纠纷一案。2016年6月12日，本院作出（2016）苏1324民初3506号民事判决书，判决张胜利偿还许祥借款170000元及利息，谈四海承担连带责任。因张胜利、谈四海未能按期履行判决确定义务，许祥向本院申请执行。本院立案执行后，于2016年11月23日作出（2016）苏1324执2981号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。2017年6月30日，原告提出书面执行异议申请，请求解除对上述房产的查封。2017年8月10日，本院作出（2017）苏1324执异94号民事裁定书，裁定驳回原告异议请求。
另查明：1.涉案房屋已于2009年12月8日办理抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行钟山支行。2.案件审理过程中，汪翠荣于2018年4月17日将剩余按揭贷款全部结清。
本案争议焦点为：1.原告与被告谈四海之间的房屋买卖合同效力如何认定；2.原告在本院查封涉案房产前是否已合法占有该不动产；3.原告是否已按约支付价款；4.原告对未办理产权过户手续是否存在过错。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，涉案房产于2016年11月23日被查封，但原告与被告谈四海于2010年12月24日就签订了书面的房屋买卖合同，买卖合同签订在先，法院查封在后。且从买卖双方履行情况看，原告按约支付了首付款，并依照约定按月向谈四海房屋按揭贷款还贷账户偿还按揭贷款，故能够认定该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。其次，谈四海在2011年初、本院查封之前已将涉案房产交付给原告，并一直由原告合法占有使用。再次，原告已按约向被告谈四海支付购房款400000元，对于剩余款项，双方约定以原告继续按月偿还谈四海名下按揭贷款方式履行，实际履行过程中，原告亦一直按该方式还款，故原告已按合同约定支付购房款，且在诉讼过程中，原告已将剩余按揭贷款一次性结清，履行了全部付款义务。最后，虽然原告与被告谈四海约定涉案房屋上市满五年后，被告谈四海协助办理产权变更登记，但因涉案房屋已先行抵押给中国工商银行，原告客观上无法办理房屋产权过户登记，故涉案房屋未在查封之前办理过户登记，并非原告汪翠荣的过错。而且，在被告谈四海未积极协助原告办理权属登记的情况下，要求原告提前还清按揭贷款，明显加重原告负担，不符合合同约定的付款方式，也不符合公平原则。综上，原告作为涉案房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与被告谈四海就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，且原告已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，原告可以依据双方签订的买卖合同要求被告谈四海履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定判决如下：
一、不得执行位于南京市秦淮区产（产权证号宁房权证白转字第××号）。
二、驳回原告汪翠荣其他诉讼请求。
案件受理费21000元，由原告汪翠荣、被告谈四海各半负担。公告费600元，被告谈四海、第三人张胜利共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费21000元。
审 判 长 陈孝峰
人民陪审员 韩继祥
人民陪审员 朱发扬
二〇一八年四月二十日
书 记 员 谢思奇
附录1：本案证据目录
原告汪翠荣提交的证据和证明目的如下：
1.（2017）苏1324执异94号民事裁定书1份，证明原告向泗洪县人民法院提出书面执行异议被驳回。
2.房屋产权证及土地证各1份，证明涉案房屋所有权人为被告谈四海，其有权处分。
3.二手房买卖合同、南京市房地产抵押合同各1份，证明2010年12月24日原告与被告谈四海签订二手房买卖合同，由原告向被告谈四海购买涉案房屋，总价180万，支付方式为首付40万，剩余贷款140万由原告按月支付至被告谈四海账户用于偿还其在中国工商银行的抵押贷款。
4.收条2张、承诺书1份、原告借记卡历史明细清单7页、被告谈四海银行流水1组，证明原告按照房屋买卖合同约定履行按月还款的义务。
5.社区证明1份及证人证言7份、借条2份，证明原告已经按照约定支付房款并自2011年1月起实际占有使用房屋。
6.原告尾号为1612的借记卡账户历史明细清单1份及银行卡流水明细1组，证明2017年6月起，因被告谈四海还款账户被冻结，中国工商银行直接绑定原告个人账户为被告谈四海还款，中国工商银行以自身行为表明其已同意将债务人变更为原告，原告与谈四海的房屋买卖合同价款已付清。
7.证人证言，证明原告与被告谈四海之间房屋买卖是事实，原告自2011年1月开始实际占有使用案涉房屋。
8.微信缴费记录，证明涉案房屋已由原告使用居住。
9.南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所证明1份，证明原告汪翠荣自2011年以来，一直居住在涉案房屋中。
10.银行出具的明细列表1份，证明谈四海账户2018年1月至4月正常还款。
11.汪翠荣银行卡流水明细1组，证明工商银行以自身行为表明将债务人变更为原告。原告与被告谈四海之间的房款已付清。
12.水电煤气费缴费凭证及明细单1组，证明涉案房屋已由原告使用居住。
13.工商银行还款凭证1份、个人贷款结清证明1份，证明涉案的按揭贷款余额部分由汪翠荣于2018年4月17日向工商银行提前结清。
附录2：本案适用法律条文
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。