重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第03761号
原告重庆市万众物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪松石北路112号，机构代码：75306276-7。
法定代表人顾大华，总经理。
委托代理人刘章平，男，1968年1月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人何成坤，重庆派瑞律师事务所律师，一般授权。
被告林明先，女，1963年2月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人罗德林，男，1984年3月30日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆市万众物业管理有限公司（以下简称万众物业公司）与被告林明先物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月5日立案受理，依法由审判员何琳独任审判，于2014年5月28日和7月18日公开开庭进行了审理。原告万众物业公司的委托代理人刘章平、被告林明先及其委托代理罗德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万众物业公司诉称，2012年8月1日，原告与华上新都业主代表及72%以上业主签订物业服务合同，将华上新都委托给原告进行管理。原告接受委托后，积极主动完成本职工作，认真履行合同约定义务，但被告从2012年8月至今无故拒交物管费。原告曾多次组织与被告进行沟通，并多次发放催交费用通知单以及每月按时发放物管费收费通知，但被告一直不予理会且继续无理欠费至今，由此给原告的管理带来极度不便，严重影响原告工作的开展。故原告诉至本院要求被告向原告支付其所欠的2012年8月至2014年3月的物管费2301元及违约金2105.42元（违约金按日千分之三标准从欠费之日起至付清日止）。
被告林明先辩称，原告诉称与小区业主代表及72%住户签订物业合同不是事实。华上新都没有选出过业主代表，2012年和2013年多数时间被告家里没人，没有人通知过关于物业合同的事，原告也未与被告谈及签合同的事情。原告从未将催款通知单当面交给被告或让被告签收，同时原告也未与被告进行过沟通。被告对原告起诉的物业费和违约金有异议，是因为物业公司物业服务差，原告才没有交纳物业费，不同意给付违约金。物业公司在小区卫生工作、安全保障工作、建筑物设施设备管理等工作做得很差。原告对被告主动反映的问题没有积极及时解决。被告生活管道多次堵塞，原告未及时疏通，导致被告财物损坏，且物业公司在维修过程中将被告的杂物柜锯坏，至今未修复。被告只愿支付原告物业费1150元。
经审理查明，原告万众物业公司是国家核准的物业服务公司。被告林明先是綦江区古南街道上升街华上新都小区B1-1-3号（建筑面积115.05平方米）住宅的业主。2012年8月1日，原告万众物业公司经重庆市綦江区古南街道“华上新都”小区业主筹备委员会选聘成为重庆市綦江区古南街道“华上新都”小区的物业管理公司，与被告所在的小区业主推选的代表签订了物业服务合同，约定将“华上新都”的物业委托给原告万众物业公司进行管理，住宅每月每平方米按1元收取物业管理费（按建筑面积计算，包含物业管理费、电梯费），被告应于每月16日交纳，逾期（每月30日）不交纳的由原告依法追索，并按照每日3‰的标准加收欠费部分的滞纳金。委托管理期限从2012年8月1日起至2014年8月1日止。合同签订后，被告林明先所在的华上新都小区由原告万众物业公司提供物业服务，具体包括：公共环境的清洁卫生；共用设备设施的运行和日常维护；公共秩序维护管理、防火管理等等。被告林明先从2012年8月至今从未向原告万众物业公司交纳物业费，遂原告万众物业公司起诉要求被告林明先支付其所欠的2012年8月至2014年3月的物业管理费2301元，并从欠费之日其起欠交费用按每日3‰的标准计算违约金直至付清时止。
被告林明先认为其本人并未与原告万众物业公司签订物业服务合同，原告万众物业公司进入其小区进行物业服务不合法，被告并未参与推荐业主代表或委托他人参与推荐；原告万众物业公司物业管理水平差，其主要表现为清洁卫生方面差，如业主堆放在共同平台上的装修垃圾未及时清运致被告家庭环境受影响，同时，安保人员兼做清洁工，小区绿化差，小区安全保障工作差，管道经常堵塞。因顶楼违章新建一层楼，粪便通过空调下水管排出，被告林明先家的空调下水管道堵塞后，物业公司工作人员锯坏了被告家的杂物柜，至今未修复。如果原告万众物业公司要求被告支付物业费，原告应修复其破坏的财物或抵扣相应物业费。第一次开庭后，原告万众物业公司清运了被告林明先家外公共平台上的建筑垃圾。
原告万众物业公司通过在被告林明先住宅门上贴催费通知的形式于2012年9月28日、2012年10月30日、2012年11月29日、2012年12月30日、2013年1月27日、2013年3月27日、2013年9月29日、2013年12月27日、2014年1月25日、2014年3月26日向被告林明先催告交纳物业费。被告林明先表示其并未违约，不应向原告万众物业公司支付违约金。即使应支付违约金，每日3‰的标准计算违约金也过高。
上述事实，有重庆市綦江区古南街道上升街华上新都物业管理服务合同、原告举示的照片、催费通知10份、华上新都小区万众物业住宅收费月明细表、被告举示的照片、重庆市国土房管局、重庆市工商局关于印发《前期物业服务合同》示范文本的通知、重庆市物业管理条例、重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知及当事人陈述笔录等证据证实，并经当庭质证及本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间虽然未签订重庆市綦江区古南街道上升街华上新都物业管理服务合同，但是华上新都小区业主推选的业主代表与原告万众物业公司签订了物业服务合同，现未有证据证明该合同是无效合同，应认定该物业服务合同是有效合同。该物业服务合同对全体业主具有约束力，现被告林明先以其未参与推荐业主代表签订合同或委托他人参与而提出抗辩，本院不予支持。前述物业服务合同是合法有效的合同，原、被告均应当按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。从审理查明的情况看，原告万众物业公司对小区公共平台的建筑垃圾未及时清运，被告家处公共平台旁，对被告林明先的家庭生活带来了影响，对此可以认定原告万众物业公司在物业服务中有瑕疵。虽然原告万众物业公司在物业服务中有瑕疵，但原告万众物业公司依前述合同的约定对小区实行了物业服务，履行了相应义务，被告林明先也应按照合同约定履行其义务，故对原告万众物业公司请求被告林明先支付物业服务费2301元（115.05元／月×20月）的请求予以支持。关于违约金的问题，被告林明先未按约定支付物业费主要是因原告万众物业公司提供的物业服务中存在瑕疵，故本院对本案中原告万众物业公司的违约金的请求不予支持。关于被告林明先提出因维修管道将其财物损坏，原告万众物业公司应修复财物或抵扣损失的辩解，原、被告可另行解决，被告林明先不能因此对抗物业费的交纳。虽然目前被告林明先所欠物业费已超过原告万众物业公司的请求，但本院仍依照原告万众物业公司的诉讼请求的时间范围内判决。
在被告林明先提出物业服务有瑕疵后，原告万众物业公司未及时进行沟通交流，导致被告林明先长时间未向原告万众物业公司按时交纳物业服务费等费用。此时，作为具有物业管理职能的原告万众物业公司应当及时听取业主意见，积极协调整改，依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。同时被告林明先应当按照合同约定按时交纳物业服务费，防止因物业费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准或损害业主权益的事件发生。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告林明先于本判决生效后5日内向原告重庆市万众物业管理有限公司支付2012年8月至2014年3月期间的物业服务费2301元。
二、驳回原告重庆市万众物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告林明先负担（此款原告重庆市万众物业管理有限公司已预交，被告林明先在履行上述义务时一并付给原告重庆市万众物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何琳
二〇一四年七月十八日
书记员 权军