杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初869号
原告（反诉被告）陈小飞。
委托代理人（特别授权）陈仕传，杭州市商海法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）韦启贡。
委托代理人（特别授权）何福林，杭州市天官法律服务所法律工作者。
被告莫兴根。
被告莫东明。
被告胡莎莎。
原告陈小飞诉被告韦启贡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，被告韦启贡提出反诉，原告陈小飞申请追加莫兴根、莫东明、胡莎莎为共同被告，本院依法予以准许。本案由代理审判员冯亚景、人民陪审员张怡珀、孙伟组成合议庭于同年6月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小飞及其委托代理人陈仕传、被告（反诉原告）韦启贡的委托代理人何福林、被告莫兴根到庭参加诉讼，被告莫东明、胡莎莎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。
原告陈小飞诉称：2015年2月4日，被告韦启贡将位于杭州市滨江区长河街道春波南苑52幢2单元403室50m2房屋一套，以总价45万元转让给原告。双方约定在被告收到原告购房款40万元时，被告将该房产交付原告，该房产的所有权也一并转让。同年2月5日，原告把购房款40万元交付给被告的儿子和配偶，并由他们出具收条一份。同日，被告也把房屋交付给原告。原告已经履行所有合同义务，现“三证”已经可以办理，但被告至今未配合原告办理房屋过户手续，而且原告无法和被告及其家属取得联系。诉请法院判令：1.确认房屋转让合同有效；2.被告协助原告办理过户手续；3.由被告承担违约金135000元；4.本案诉讼费由被告承担。
被告韦启贡反诉并辩称：1.韦启贡与莫兴根、莫东明、胡莎莎之间的关系。韦启贡原籍广西，与莫兴根经人介绍于2000年经杭州市滨江区民政局核准登记结婚（双方都属再婚），后于2001年离婚，又于2008年8月12日复婚，莫东明系莫兴根与前妻的儿子，胡莎莎系莫兴根儿媳妇，也就是说，莫东明系韦启贡的继子，胡莎莎系韦启贡继儿媳。2.本案房屋转让合同的过程。韦启贡与莫兴根复婚后，2010年4月26日，韦启贡以单人单户取得了杭州市滨江区长河街道春波南苑52幢2单元403室50m2的安置房一套，莫兴根、莫东明（系独生子）取得了杭州市滨江区长河街道春波小区某幢1单元603室150m2安置房一套（现因莫东明银贷关系已被抵押）。韦启贡、莫兴根复婚后，因家庭各种矛盾，韦启贡于2015年1月至2016年2月在临安市天目山昭明寺静心养身、做义工一年，期间按寺规整年对外不能通信往来，身份证集中押放在寺里，连韦启贡丈夫莫兴根等家人也不知韦启贡去向，可就这一年里，陈小飞明知韦启贡在外、明知韦启贡所有的房屋、明知卖房人莫东明系韦启贡继子，在无任何书面委托的情况下，与莫兴根、莫东明、胡莎莎签订了房屋转让合同，并汇给了莫东明房款，再由莫兴根共同签收，占取了韦启贡所有的房屋，并对外出租收益。3.以非法占有签订转让合同，应属无效。本案转让合同关系主体明确，莫兴根、莫东明、胡莎莎与陈小飞签订房屋转让合同，以出让他们名下不存在的房屋为由向陈小飞收取房款的行为已涉非法占有行为。而陈小飞明知合同签订人、房款收取人在既没有韦启贡在场、又没有任何委托情况下签订房屋转让合同、支付房款，存在过错。综上，请求法院：1.确认房屋转让合同无效；2.驳回陈小飞对韦启贡的其他诉讼请求；3.判令陈小飞立即停止对韦启贡所有的位于杭州市滨江区长河街道春波南苑52幢2单元403室50m2的房屋占有，并返还给韦启贡；4.由陈小飞承担本案的诉讼费。
被告莫兴根针对陈小飞、韦启贡的起诉在庭审中口头辩称：涉诉房屋买卖是莫东明与陈小飞进行交易的，房款是以别人名义汇给莫东明的，莫兴根只是应莫东明要求签字而已，具体情况莫兴根并不清楚。之后也没有就房屋买卖向韦启贡告知，因此涉诉房屋买卖是无效的。
反诉被告陈小飞针对反诉原告韦启贡的起诉在庭审中口头辩称：涉诉房屋转让合同合法有效，陈小飞在买卖过程中支付了房屋对价、主观上也是善意，没有过错，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）陈小飞为证明己方诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
证1拆迁户购房协议书，拟证明被告韦启贡安置人口为一人，安置50m2。
证2安置房确认申请表，拟证明被告韦启贡儿子莫东明代签了申请表。
证3承诺书，拟证明被告韦启贡儿子莫东明代签了承诺书。
证4婚姻关系证明，拟证明被告韦启贡与莫兴根系夫妻关系。
证5房屋转让合同，拟证明双方买卖合同依法成立并有效。
证6购房预收条，拟证明原告履行支付购房款的义务。
证7房屋租赁合同，拟证明原告已经实际控制该房屋。
证8户口簿，拟证明被告韦启贡与该房屋买卖时代理人的亲属关系。
证9授权委托书，拟证明签订房屋买卖合同时莫东明提供了韦启贡出具的委托书的事实。
被告（反诉原告）韦启贡为证明己方诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
证1证明一份，拟证明韦启贡在2015年1月至2016年2月在临安东天目山昭明寺静心养身做义工的事实。
证2购房协议书，拟证明韦启贡在2010年4月26日因拆迁单户单人安置50m2房屋的事实。
被告莫兴根、莫东明、胡莎莎均未向本院提交证据材料。
对上述当事人提交之证据材料，经庭审质证，本院认证意见如下：
一、对原告（反诉被告）陈小飞提交之证据材料。证1，被告（反诉原告）韦启贡、被告莫兴根质证后对真实性均无异议，本院审核后对该证据的真实性、关联性予以确认。证2、证3，被告（反诉原告）韦启贡质证后对真实性无异议，但从申请表上可以看出，韦启贡是单人单户安置房屋的，该房屋不属于家庭共有财产；因为韦启贡没有文化，确实委托莫东明代办了购房事宜，但书面委托没有。被告莫兴根质证后表示不清楚有关情况。本院审核后对两份证据的真实性予以确认。证4，被告（反诉原告）韦启贡、被告莫兴根质证后对真实性无异议，本院审核后对其真实性予以确认。证5，被告（反诉原告）韦启贡质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，该合同上并没有体现出转让方为韦启贡，没有韦启贡的签名，也没有授权委托书，韦启贡对此事毫不知情；被告莫兴根质证后表示自己确实在合同上签名，但是并非签订合同当时签名。本院审核后对该证据的真实性予以确认，至于其效力关涉本案之争议焦点及实体处理，故将在下文分析。证6，被告（反诉原告）韦启贡质证后表示自己没有收到上述款项；被告莫兴根质证后表示自己确实在收条上签字，但钱由莫东明拿走。本院审核后对该证据的真实性予以确认。证7，被告（反诉原告）韦启贡质证后认为与本案没有关联性；被告莫兴根质证后表示不清楚。本院审核后认为，该份证据与本案争议问题无关，不予确认。证8，被告（反诉原告）韦启贡、被告莫兴根质证后对真实性无异议，本院审核后对真实性予以确认。证9，被告（反诉原告）韦启贡质证后对真实性有异议，韦启贡没有出具过该份授权委托书，原告也没有提供原件；被告莫兴根质证后表示不知情。本院审核后认为，该份证据并没有原件，公证书中的落款单位为“浙江省宁波市天一公证处”，而加盖公章单位确为“浙江省宁波市天公证处”，故本院对该组证据的真实性不予确认。
二、对被告（反诉原告）韦启贡提交之证据材料。证1，原告（反诉被告）陈小飞质证后对真实性无异议，对关联性有异议，韦启贡做义工应该是自由的，其对房屋转让合同应该是知情的，不能以此为理由否认其对转让合同的知晓。被告莫兴根质证后没有异议。本院审核后对该证据的真实性予以确认。证2，原告（反诉被告）陈小飞、被告莫兴根质证后对真实性均无异议。本院审核后认为，该份证据原告（反诉被告）陈小飞也已提供，如前述，本院对其真实性、关联性予以确认。
根据上述当事人提交之有效证据以及庭审陈述，本院查明以下事实：2010年4月26日，杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心（甲方）与韦启贡（乙方）签订了一份《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，约定乙方安置人口1人，最大可安置面积50平方米，安置在长河街道春波南苑52幢2单元403室。2015年1月，莫东明代韦启贡向杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心填写了《滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表》和承诺书，对长河街道春波南苑52幢2单元403室申请产权确认。2015年2月4日，莫兴根、莫东明、胡莎莎（甲方、出让方）与陈小飞（乙方、受让方）签订了一份《房屋转让合同》，约定：甲方与建管中心签订有《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》，乙方向甲方购买位于春波南苑52幢2单元403室的房屋，面积约为50m2；甲方保证其对该房屋拥有完全所有权，无任何权属纠纷和财务纠纷，未设置抵押、担保，转让房屋不涉及任何第三方的权利，保证能顺利办理过户手续，如在交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任；房屋转让价款为45万元，分期支付，在甲方收到乙方首付款40万元时，甲方将交易房产全部交付给乙方；甲方违反合同约定，应承担违约责任，向乙方支付20万元违约金，等。2015年2月5日，莫东明、莫兴根向陈小飞出具收条，载明收到涉诉房屋房款40万元。收到该款后，莫东明将涉诉房屋交付陈小飞占有、使用至今。
庭审中原告陈小飞陈述：自己开有中介店面；莫东明说要把涉诉房屋转让给自己，被告莫东明和被告莫兴根来到自己的店里签的合同，当时在场大概有五六个人，店外面还有三四个人，大概是莫东明欠了他们钱。
另查明：韦启贡与莫兴根于2008年8月12日登记复婚，双方均系再婚；莫东明系莫兴根与前妻之子，胡莎莎系莫东明妻子。
本院认为：本案的争议焦点是莫兴根、莫东明、胡莎莎与陈小飞2015年2月4日签订的《房屋转让合同》的效力以及陈小飞是否构成善意取得问题。从案经查明事实来看，涉诉房屋本系韦启贡因拆迁安置所得的房产、韦启贡系该房屋的唯一合法产权人，未经其允许，他人无权处分；因而，本案中莫东明、莫兴根、胡莎莎擅自将属于韦启贡的房屋转让给陈小飞，其签订涉诉《房屋转让合同》的行为在法律后果上应当评价为无权处分，至于合同相对人陈小飞是否构成善意取得，应当结合法律规定进行评价。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本院认为，从本案查明事实来看，虽然陈小飞已经支付了40万元购房款，并实际占有、使用涉诉房屋，但其在签订涉诉《房屋转让合同》时存在重大过失，尚难以认定其行为符合法律规定的善意取得构成要件。首先，签订该合同时，莫东明向陈小飞出示了《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，即陈小飞明知涉诉房屋属于韦启贡的个人财产而非家庭共有财产。其次，在陈小飞明知莫东明、莫兴根、胡莎莎不是房屋所有人的情况下，其没有尽到一般的合理注意义务去审查三人是否有处分该房屋的权限。一方面，莫东明等人并没有出具公证书、委托书的原件；另一方面，该公证书存在重大、明显瑕疵，盖章单位和落款单位明显不符；而所谓韦启贡的委托书上载明的委托事由为“因韦启贡工作原因，无法到杭州办理滨江区农转居拆迁安置房产权等问题，先全权委托胡莎莎处理此事”，也就是说即使该份委托书是真实的，有关的委托权限也并不包括委托胡莎莎处分该房屋。陈小飞作为自己开有中介店面的经营者，应当注意到上述书面材料的重大瑕疵，但却仍然与莫东明、莫兴根、胡莎莎签订合同进行交易，其自身存在重大过失。第三，根据陈小飞的当庭陈述，莫东明、莫兴根在其店里签订涉诉《房屋转让合同》时，店外面还有三四个人，大概是莫东明欠了他们钱。也就是说，当时陈小飞已经注意到莫东明可能存在其他原因才急于交易涉诉房屋，与莫东明签订合同可能存在一定风险，但其仍然选择继续签订合同并进行交易，其主观上尚难以评价为善意。故而，本院认为，莫东明、莫兴根、胡莎莎未经韦启贡授权即转让其合法财产，事后韦启贡也没有进行追认，涉诉《房屋转让合同》应为无效；而涉诉《房屋转让合同》的相对人陈小飞在签订该合同的过程中，没有尽到一般人的合理注意义务，存在重大过失，不能认定为构成善意取得，其无权要求办理过户手续。《房屋转让合同》无效后，自始、当然无效，韦启贡有权要求陈小飞返还占有房屋。至于陈小飞已经支付给莫东明、莫兴根、胡莎莎的40万元购房款，以及双方之间的其他权利义务关系处理，其可另案解决。
综上所述，原告陈小飞的诉讼请求无据，本院不予支持；反诉原告韦启贡的诉讼请求有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈小飞与被告莫东明、莫兴根、胡莎莎于2015年2月4日签订的《房屋转让合同》无效。
二、原告（反诉被告）陈小飞于本判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区长河街道春波南苑52幢2单元403室的房屋返还给被告（反诉原告）韦启贡。
三、驳回原告（反诉被告）陈小飞的诉讼请求。
本诉案件受理费人民币3000元，反诉案件受理费人民币80元，合计人民币3080元，均由原告（反诉被告）陈小飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 冯亚景
人民陪审员 张怡珀
人民陪审员 孙 伟
二〇一六年七月十四日
书 记 员 赵 凉