上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第14550号
原告陈忠敏。
原告高晓妹。
上述原告共同委托代理人高军，上海融孚律师事务所律师。
被告上海麦格茂置业有限公司。
法定代表人赵向伟。
委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人上海五角世贸商城有限公司。
法定代表人杨华超。
委托代理人凌军。
原告陈忠敏、高晓妹与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法追加上海五角世贸商城有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈忠敏、高晓妹的委托代理人高军、被告上海麦格茂置业有限公司的委托代理人刘奇、第三人上海五角世贸商城有限公司的委托代理人凌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈忠敏、高晓妹诉称，2009年11月12日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄（现南祝路2999弄）“上海五角世贸商城”3号1层1090室商铺（以下简称系争房屋），房屋总价款暂定人民币（以下币种相同）325，781元，定于2010年12月31日交房，并在取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，再在60日内双方依法为原告办理小产证。原告已付清房款，但被告至今没有交房，也没有配合原告办理小产证。2012年6月3日，双方签订《预售合同补充协议》，对办证违约金作了约定。为此，原告要求法院判令被告：1、赔偿原告逾期办证违约金，以房价款325，781／0.6元为基数，从2011年3月1日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算；2、承担本案诉讼费。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，同意协助原告办理产权过户手续，但不同意支付违约金。原告以合同关系起诉，违约金应从违约行为发生时起算。按合同约定，被告应当协助原告办理产证的日期已超过两年，诉讼时效已过。违约金的金额也过高，应当按照已付款计算，不能按照全部房款计算，上浮30%的标准也过高，违约金不能超过损失，而且原告没有损失，已经取得了五年收益。对原告诉请中的全部房款数额无异议。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，不同意原告的违约金诉请。被告财务状况不好，无力支付违约金，其他意见同被告答辩意见。
经审理查明，2009年11月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定由乙方向甲方购买本案系争房屋，总价暂定为325，781元。《预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方承诺取得验收合格证后的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》（大产证）。合同第十一条约定：甲方定于2010年12月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》，……。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向浦东新区（原南汇区）房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
《预售合同》签订当天，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《物业委托经营合同》，该合同约定，甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理；委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业（即交房）之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产（即代理接受交房），甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益（除此之外无需支付其他费用）：（1）本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前五年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回；……2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
《预售合同》和《物业委托经营合同》签订后，原告按约向被告付清了房款325，781元，被告向原告出具了发票。
2012年6月3日，双方签订《预售合同补充协议》，约定：一、甲方（被告）承诺于2012年10月31日前办出大产证。二、如果甲方不能于2012年10月31日如约办出大产证，则：1、甲方承诺自2012年11月1日起按照乙方已付房款每日万分之三（已覆盖包含原合同约定之违约金）的标准向乙方支付违约金。该违约金分别于每年的4月30日和10月31日各结算并支付一次。此前时间违约金仍按原合同执行。……
2015年4月21日，原告向本院提出诉讼。
另查明，被告于2012年5月30日取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书，2013年4月25日取得系争房屋大产证。
经原、被告一致确认，五年的委托收益抵作了四折房款，系争房屋的总房价款应为325，781／0.6元即542，968.33元。
审理中，被告提供一份办证通知，证明2013年11月初被告通过挂号信的方式向原告发出书面通知，通知包括原告在内的系争楼盘业主于2013年11月、12月分批办理系争房屋的小产证，《办证通知》中对于办证流程记载为“1、签订委托经营合同→2、销售合同及付款情况查询→3、财务结算→4、签订委托办证等相关资料”。对此，原告表示未收到过，但事情是知晓的，办证通知载明的流程是要先签委托经营合同才能办证，当时老的委托合同还未到期，要求再办理新的委托合同没有依据，不能将此作为办证的前置条件。
以上事实，有经庭审质证的《预售合同》、房款发票、《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》、《建设工程竣工验收备案证书》、房地产权证及原、被告、第三人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》系当事人的真实合意，应为有效。
（一）关于被告是否应当支付逾期办证违约金。本院认为，《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。现被告实际于2012年5月30日取得《建设工程竣工验收备案证书》，按上述约定被告应于2012年12月26日协助原告办理小产证，而被告直至2013年4月25日取得系争房屋所在楼栋的大产证，在2013年10月31日才通知原告办理小产证，显属违约，原告主张逾期办证违约金，可予支持。至于该违约金起止日期，双方签署补充协议日期位于2012年6月3日，此时被告协助办证的时间并未届至，且原告也未提供证据证明其就2012年12月27日至2013年4月21日即起诉日往前推两年期间逾期办证违约金进行过催讨，该期间违约金已超过两年的诉讼时效，原告要求被告支付上述期间的违约金，本院不予支持，违约金的起算日期应自2013年4月22日起算。至于违约金计算的截止期限，被告虽辩称未设置办理小产证的前置条件，但其发出的办证通知明确表明签订《物业委托经营合同》为办理小产证的首要条件，且被告曾在本院之前审理的同类案件中辩称需续签《物业委托经营合同》为办理小产证的前提条件。被告虽于本案庭审中同意办理小产证，但未就取消这一办证前置条件已通知原告进行举证，原告对此并不知情。而被告设定这一办证前置条件并无合同与法律依据，故应对原告至今未能取得系争房屋小产证承担全部违约责任，违约金计算至本案一审判决之日止为宜。
（二）关于逾期办证违约金计算方式。《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，依法可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对违约金具体标准本院根据被告违约情节等情况酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于违约金计算基数，原告要求按照实际总房款542，968.33元计算，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈忠敏、高晓妹逾期办证违约金（以542，968.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准自2013年4月22日起计算至2015年5月12日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，688元，减半收取计1，844元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 杜献伟
二〇一五年五月十二日
书 记 员 李 烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。