广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第506号
原告苏明秋。
原告苏小君。
原告苏智卿。
三原告共同委托代理人王涛，系广东瑞轩律师事务所律师。
被告东莞市骏合商业有限公司，住所：广东省东莞市东城区东城中心A1裙楼商铺107号。
法定代表人庄泽勇。
委托代理人郭丽娟，系公司员工。
委托代理人熊军培，系广东广开律师事务所律师。
原告苏明秋、苏小君、苏智卿诉被告东莞市骏合商业有限公司（以下简称骏合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏明秋、苏小君、苏智卿共同委托代理人王涛，被告骏合公司委托代理人郭丽娟、熊军培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告从东莞市东城中心原建设单位处接手东东莞市骏合商业有限公司（以下简称骏合公司）取得东莞市东城中心裙楼商铺的销售权，将东城中心裙楼一、二、三层分割销售。被告为获取高额暴利，在各种媒体广告上大肆宣传，东城中心出售后，被告再返租回来整体打造成高尚奢华场、中国首个拉斯维加斯式极乐观光购物中心“东莞星玺”，包括高端时尚品牌百货、奢华生活馆、时尚生活数码、儿童游乐场、妇婴用品商城、大型食宿等，被告的总经理在接受媒体采访时宣称在东莞星玺可以直接购买游艇、飞机；被告还宣称业主每年可以获得8%的商业回报。受被告之影响，原告于2011年7月11日和被告签订了《商铺买卖合同》，从被告处购买了东城中心A1区裙楼商铺412、412413、482、483号铺，该商铺建筑面积为84.32平方米，其中套内面积42平方米，公共分摊面积为42.32平方米，以套内建筑面积计算单价68661元／平方米，总房价为2883744元。2012年12月，合同约定的交铺期限到期后，被告并未实际交铺给原告，被告使用原告及其他业主的商铺整体经营，成立了星玺广场对外营业，并将商铺租给北京华联等经营者使用，被告收取了租金但并未支付给原告。不久，被告又将星玺广场改成“马会家居”。被告销售时承诺的高端时尚品牌百货、奢华生活馆、大型食宿等不见踪影，原告2年未见任何投资收益，且2015年开始以远低于市场的价格强制要求原告及其他业主将商铺续租给被告经营使用。故此，原、被告双方利益对比显失公平。《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定，“经营者销售商铺，不得违背购买者的愿意搭售商品或者附加其他不合理的条件。”《商铺买卖合同》是被告事先拟定的格式合同，该合同中关于“2014年12月31日前的商铺收益归出卖人所有”的约定排除了原告的主要权利，加重了原告的责任，使原告利益受损，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定应当认定无效。同时，被告不具备房地产开发资质，被告擅自建造、改造并销售房屋的行为，违反了国务院颁布的房地产开发方面的规定，其所开发的商铺未办理规划施工许可证，也未办理竣工验收，被告擅自将车位作为商铺销售，欺骗了原告及其他购房业主。故此，原告为维护自己合法权益，特具状起诉，请求法院依法判令：一、确认原告与被告签订的《商铺买卖合同》第七条无效；二、被告立即支付2013年1月1日至2014年12月31日的商铺使用费242841.6元；三、由被告承担本案的诉讼费。
被告骏合公司辩称，一、原、被告签订的商铺买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告按照合同约定交付了商铺，原告已经取得案涉商铺房产证，被告完全履行了合同义务，原告认为合同第七条无效没有事实和法律依据；二、合同第七条的约定并不属于格式条款，且该条款也没有排除原告的主要权利，故根本不存在法定无效的情形。首先，根据合同法第39条的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，而本案涉案合同是双方自愿签订，且该合同对商铺的价格、使用权交付及双方的权利义务等均作出了具体明确的约定，故该合同条款并非不能协商。而且，对于购买商铺如此重大的事项，原告也负有对合同条款进行审慎注意的义务，原告没有提供证据证明其在签订合同时没有选择权，因此，该第七条并非格式条款，其次，该第七条的约定也没有排除原告的主要权利。原告基于该合同应该获得的主要权利应当是商铺的所有权，而被告已经依约将商铺所有权交付给了原告；三、被告无需支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的商铺使用费，该合同第七条明确约定，商铺出售后至双方签订商铺买卖合同之日，出卖人享有该商铺的使用权及受益权，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取租金和管理费用。显然，根据该条款约定，被告享有该商铺在此期间的使用权及受益权，原告不得以任何理由向被告索取租金及管理费用。然事实是，原告在收铺后违反该合同约定，将涉案商铺委托给东莞市星玺商贸有限公司经营，原告根本没有按照上述条款的约定，将受益使用权给予被告，即合同第七条并未实际履行，原告无权要求被告支付该期间的商铺使用租金，被告保留追究原告违约责任的权利。综上，本涉案合同合法有效，被告的主张不能成立，请求法院驳回原告所有诉讼请求。
经审理查明，2011年7月11日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告位于东城中心A1区裙楼商铺412、412413、482、483号铺，该商铺建筑面积为84.32平方米，其中套内面积42平方米，公共分摊面积为42.32平方米，以套内建筑面积计算单价68661元／平方米，总房价为2883744元。该合同第六条约定，出卖人应当于2012年12月30日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第七条商铺使用权约定：1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权和收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三人联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；2、如果在商铺使用权交接之前，买受人将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买受人有义务以书面形式通知出卖人，并保证不影响出卖人在此期间对商铺的使用权，如第三方因此向出卖人主张权利，买受人需承担违约责任；3、买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用。合同并对原、被告双方的其他权利义务内容作出了约定。上述合同签订后，双方开始履行合同，案涉商铺于2012年8月22日登记在原告名下，并办理了产权证；2013年6月24日，双方签订《交铺确认书》，确认案涉商铺予以交接。同日，原告与东莞市星玺商贸有限公司（以下简称“星玺公司”）签订《东莞星玺广场经营管理委托协议》，约定该协议签订当天，原告将案涉商铺交给星玺公司使用及经营管理，商铺经营管理期间的所有费用由星玺公司直接向承租方收取，各项收费标准由星玺公司根据实际情况自行拟定，协议期限自原告正式签署案涉商铺的《交铺确认书》之日起计至2014年12月30日止。2014年12月25日，原告以被告存在宣传欺诈，格式合同约定的利益失衡而显失公平主张其与被告签订的《商铺买卖合同》第七条无效无效，并要求被告支付相应的商铺使用费。
上述事实，有商铺买卖合同、房产证、交铺确认书、《东莞星玺广场经营管理委托协议》等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，本案原、被告签订的《商铺买卖合同》，约定原告购买被告案涉商铺，双方成立商品房买卖合同关系。本案诉争点在于：《商铺买卖合同》第七条的效力如何认定，被告应否支付原告商铺使用费。
《商铺买卖合同》第七条的内容，主要是针对商铺使用权的归属予以约定。根据该条之内容，商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，被告享有该商铺的使用权及收益权，原告在办理商铺使用权交接后不得以任何理由向被告索取任何租金及管理费用。原告以《商铺买卖合同》第七条为格式条款，其内容排除了原告的主要权利，导致原告利益受损而主张该条款无效，对此，本院兹分析如下：首先，原告基于《商铺买卖合同》而取得案涉商铺的产权，可享有所有权人的一切权能。原告基于合同第七条约定将其所有权中的占有、使用与收益权予以让渡被告，是所有权权能中处分权的具体实现。其次，原告购买商铺，其目的具有投资性质，此从原告陈述的被告销售宣传内容及与星玺公司签订的协议可以印证。为确保商铺的升值，由有市场经验的经营者将众多的商铺统一经营管理，打造整体的商业氛围，是实践中提升物业商业价值的一种惯常做法。而要达成这一目标，必然要付出一定的时间成本。因此，考察合同格式条款，不仅要从合同的形式要件分析，更应充分关注物业的性质、合同的目的等实质要件。故综合考虑上述因素并依据契约正义之原则，被告认为案涉合同为双方真实意思表示合法有效的抗辩主张成立，本院予以采信；原告主张合同第七条为格式条款而无效的诉求，理据不足，本院不予支持。鉴于案涉合同及第七条均有效，双方均应予诚信遵守，被告取得2014年12月31日前的商铺使用权与收益权，因此，原告要求被告支付2014年12月31日前的商铺使用费，于法无据，该诉求本院予以驳回。至于原告主张被告存在欺诈销售事由，未提供证据予以证实。原告已取得案涉商铺之产权证后，诉讼中又以该商铺未办理规划施工许可证及竣工验收、消防验收，该主张法律依据不足，本院亦不予采纳。
综上，原告的诉求事实与法律依据不足，其主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告苏明秋、苏小君、苏智卿的全部诉讼请求。
本案案件受理费48424942.62元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年七月十七日
书 记 员 孙 全
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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