山西省大同市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋02民终261号
上诉人冯向星（原审被告、反诉原告），男。
委托代理人李迎春，山西瑜亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）灵丘县庆虹石材有限公司，住所地灵丘�城西门外。
法定代表人宋春林，该公司经理。
委托代理人赵卓，山西华瑞律师事务所律师。
上诉人冯向星与被上诉人灵丘县庆虹石材有限公司（以下简称庆虹石材公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省灵丘县人民法院（2015）灵商初字第118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成由法官苗建萍担任审判长，法官王艳宏、郑翔参加的合议庭，并于2016年3月23日公开开庭进行了审理，上诉人冯向星委托代理人李迎春，被上诉人庆虹石材公司委托代理人赵卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庆虹石材公司在一审中起诉称：2012年12月13日，原告与被告签订了租赁合同，约定被告承租原告公司院前的楼房一、二、三层，后院平房七间、门房、水井、变压器及配套设施等，租期十年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止，年租金245000元，从合同签订第五年开始递增1000元，每年提前一个月一次性向原告支付全部租金。合同签订后被告并没有一次性缴纳全年租金，而是陆续缴纳，截止现在被告拖欠原告租金209500元，原告多次派人催要一直未果。被告又分别于2015年1月16日和2月13日两次私自将原告所有的楼房转租他人，构成违约，为此请求判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告支付原告拖欠的租金209500元，并赔偿给原告因被告私自转租造成的违约金100000元。
冯向星在一审中答辩称：第一，被告对所欠原告租金的事实认可，但是原告在本案中也有过错，应承担相应的责任，被告租赁原告的房屋后已向原告支付租金40万元，投入资金647万元改造、装修酒店，由于原告不能提供房屋的原始设计图纸，致使被告长达三年的时间不能合法营业，原告存在违约行为。第二，被�并没有将房屋转租他人，虽然租赁合同是被告签的，但王瑞是被告的合伙人，2014年10月王瑞退伙，因被告无法退还王瑞股金，被告与王瑞协商酒店餐饮部由王瑞经营，所得利润作为退还王瑞的股金，并非转租。因被告欠潘继学借款50万元，2015年2月被告与潘继学约定，由潘继学经营宾馆，所得利润优先归还欠潘继学的借款，是转让经营权的问题，原告也收取了王瑞、潘继学的租金，不是私自转租，不构成违约。
被告冯向星在一审中反诉称：被告租赁原告的房屋、后院等是开设宾馆所用，被告投入巨资改造、装饰楼房，2013年4月被告向灵丘县消防队申请消防验收、备案，但是原告未能提供宾馆竣工图纸，致无法通过验收，不能办理《特种行业许可证》，违反了出租人的义务和合同的约定，请求确认原告违反2012年12月13日签订的《租赁合同》。
原告针对被告的反诉辩称：第一、原告已经履行了全部合同义务，不存在违约行为，且双方合同中未约定租赁物的用途为开设宾馆；第二，被告称原告未向其提供竣工图纸不是事实，因为被告从未向原告要求提供图纸，同时合同也没有约定被告有义务提供图纸；第三，办理消防手续的主体是被告，其未能通过消防验收责任在被告，与原告无关，故被告的反诉没有事实依据，应予驳回。
一审法院经判决认定：2012年12月13日，原告与被告签订了租赁合同，约定被告承租原告公司院前的楼房一、二、三层、后院平房七间、门房、水井、变压器及配套设施等，租期十年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止，年租金245000元，从合同签订第五年开始递增1000元，每年提前一个月一次性向原告支付全年租金，对所租楼房被告不得私自转租，如有违约被告和同原告缴纳100万元。2014年5月11日原告与被告签订了承租合同，约定被告租赁原告公司的职工宿舍的第一排平房十间，租期一年，自2014年6月6日至2015年6月5日止，年租金9600元，从合同签订之日起一次性交付。2014年5月11日被告与原告还签订了一份承租合同，约定被告租赁原告公司的职工宿舍第二排平房十间第三排平房五间及部分院落，租期一年，自2014年5月12日至2015年5月11日止，租金20000元，从合同签订之日起一次性交付。合同签订后被告利用租赁原告的房屋开办了元馨商务酒店，但是被告并没有一次性缴纳全年租金，而是陆续缴纳，截止现在被告拖欠原告租金209500元，2015年3月29日，原告向被告索要租金，被告承诺2015年4月5日前给付原告答复，如双方不能达成一致意见，被告主动归还原告租赁的房屋。但是后来被告一直未兑现承诺。
2015年1月16日，因王瑞原系被告经营元馨商务酒店的合伙人，王瑞于2014年10月14日退伙，被告无力退还王瑞股金，被告与王瑞签订元馨商务酒店餐饮部承包经营协议书，约定将租赁原告的部分房屋（餐饮部）由王瑞自主经营，自负盈亏，以承包费抵扣拖欠王瑞的股金。2015年2月13日、2015年3月28日，被告因拖欠潘继学的借款，两次与潘继学签订还款协议，约定将租赁原告的部分房屋（宾馆和超市）转让给潘继学经营，以冲抵拖欠潘继学的借款。
一审法院判决认为：原、被告签订的三份租赁合同合法有效，现在2014年5月11日签订的两份承租协议，已合同期满，被告应按约定支付租金，2012年12月13日签订的租赁合同，被告冯向星在合同签订后未按照约定支付租金，构成违约，经原告催要，被告承诺在2015年4月5日前答复原告，但是一直没有兑现，现原告要求与被告解除合同，符合法律规定，应予支持。原告要求被告按�用租赁物的时间支付租金损失，应予支持。被告在租赁期内将租赁房屋交予王瑞经营餐饮部、交予潘继学经营宾馆和超市，是将租赁房屋的占有、使用、收益权进行转让，属于转租行为，被告辩解让王瑞经营餐饮部是承包经营，不是转租，该院认为，2014年10月14日王瑞已退出合伙，与被告不再是合伙经营，且王瑞经营是自主经营，自负盈亏，被告不参与盈余分配，利用租赁物取得的收益抵顶欠款，就租赁物而言，属于转租，被告的辩解意见不能成立；同理被告辩解将租赁房屋交给潘继学经营不是转租的意见也不能成立；关于被告辩解原告在履行合同过程中未提供房屋原来的平面设计图，存在违约行为的意见，该院认为被告提交的证据不能证明被告向原告要求过图纸，也不能证明被告没有办理消防验收是由于原告的原因造成的，对该意见，不予支持；关于原告要求被告支付因转租行为产生的违约金100000元，因约定的该违约金目的是惩戒违约行为，且原告要求的违约金是合同约定违约金的十分之一，考虑到当地的经济状况和当事人履约能力，基本合理，应予支持。关于被告认为原告的房屋在租赁前已设定抵押权，不能出租的意见，根据物权法的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，可以看出出租抵押的财产并不导致租赁合同无效，但是抵押人应当将抵押的事实告知承租人，否则给承租人造成损失的，应当赔偿，被告该意见不能成立。故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百一十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除2012年12月13日原告与被告签订的房屋租赁合同；二、被告支付原告租金损失209500元�三、被告支付原告违约金100000元；四、驳回被告冯向星的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5943元，诉讼保全申请费420元，反诉费50元由被告负担。
冯向星不服一审法院的上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判双方继续履行合同，并不承担违约金10万元。主要上诉理由：1、上诉人不存在转租行为，上诉人与王瑞是合伙共同经营开办元馨商务酒店，只是由上诉人出面与被上诉人签订了房屋租赁合同，之后在经营过程中，王瑞提出退股，但上诉人无法退还其股金，于是双方协商先由王瑞经营酒店餐饮部，所得利润用来退还王瑞股金。因此，上诉人将餐饮部交给王瑞经营的行为实质上并没有改变上诉人与被上诉人之间的租赁关系，对该房屋的用途也未作任何改变，系内部承包经营关系。而上诉人与潘继学间为解决双方之间的债权债务，上诉人暂时将宾馆和超市相关财产抵押，并非转租关系。因此，上诉人不存在将房屋转租的违约行为。2、被上诉人违约在先，导致上诉人无法正常经营酒店。上诉人装修完承租房屋后向灵丘县消防队申请消防验收、备案，办理《特种行业许可证》时，被上诉人不配合上诉人，不为上诉人提供房屋建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件，致使上诉人酒店无法通过消防验收，无法办理《特种行业许可证》，致使酒店经营手续欠缺。2014年5月22日被大同市灵丘县公安局予以行政处罚并被取缔，上诉人酒店无法经营，给上诉人造成严重的损失，被上诉人对此应承担违约责任。上诉人因无法经营也导致不能按照交纳租赁费，最终�果的造成完全是被上诉人的责任导致的，被上诉人应当承担由此产生的一切损失。3、上诉人对承租房屋投资进行改造、装修，被上诉人如若解除合同，应对上诉人进行合理补偿。上诉人在承租被上诉人的房屋后，投入数百万元对该房屋进行内、外装修，水、电、暖改造、购买设施、设备等工作，进行了酒店经营的前期投入，预计使用期为十年，且上诉人投资装修改造等工程无法拆除移动。如被上诉人要解除合同，依法应对上诉人所作投入给予合理补偿，其他财产的归属应当依法确认。但一审法院在判令双方解除合同时，未对此部分依法应当处理的法律问题进行裁决，属于遗漏了应当裁决的事项，所以一审判决不合法。
被上诉人庆虹石材公司辩称，原判正确，应予维持。
本案争议的主要焦点是：是否应解除租赁合同；如合同解除后，上诉人的投�应如何处理？2、上诉人是否应该承担违约金10万元？
针对是否应解除租赁合同一节，被上诉人提供如下证据：
1、2012年12月13日《租赁合同》，甲方庆虹石材公司，乙方冯向星，合同约定乙方对所租楼房不得私自转租，如有违约需向甲方交纳100万元违约金。
2、冯向星承诺书一份，欲证实截止到2015年3月29日，冯向星共欠被上诉人租金172500元。截止到2015年7月底上诉人共欠被上诉人209500元。
3、元馨商务酒店餐饮部承包经营协议书及还款协议，王瑞承诺书，欲证实上诉人把房屋转租给王瑞及潘纪学，上诉人存在违约行为。
上诉人认可以上证据的真实性，但认为这些协议不是转租协议，上诉人与王瑞是合伙人，与王瑞合同中明确写明是承包协议，由于王瑞退股，上诉人无力支付股金，双方协商将宾馆的确餐饮部由王瑞经�来偿还股金。与潘纪学也是因为建设酒店上诉人欠其款，后上诉人提出一部分给潘纪学经营，获得收入偿还其欠款。
对被上诉人提供的证据由于上诉人认可且与本案有关联，本院予以采信。
关于上诉人是否应支付被上诉人10万元违约金一节，上诉人提供了如下证据：
1、行政处罚决定书，证实酒店因被上诉人未提供出租楼房平面图纸，导致不能办理消防许可证，也不能办理特种行业许可证，酒店不能正常经营及被上诉人违约。
2、上诉人投资元馨商务酒店情况及照片，证明上诉人对酒店投资巨大。
被上诉人质证认为，上述证据属上诉人单方制作不予认可。本院经审查认为该证据不能证实上诉人对酒店投入的具体情况，故本院不予采信。
综上，本院经审理查明的事实与原审法院相同，本院对原审法院查明的�实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上诉人没有按照合同的约定及时交付租金，已构成违约，经被上诉人催告后，上诉人承诺支付租赁费，但到期后仍未履行。被上诉人请求上诉人支付尚欠的租金，并要求解除合同赔偿损失理由正当，应予以支持，一审法院对此判决正确。关于上诉人所持被上诉人违约导致其不能按期支付租金，应继续履行合同的意见。本院认为，上诉人没有证据证实被上诉人违约，双方订立的租赁合同亦没有约定被上诉人应该提供宾馆竣工图纸，也没有证据证实上诉人不能�理《特种行业许可证》系由于被上诉人的违约行为造成，因此，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。关于上诉人主张的合同解除后应就其装修等投入进行处理的问题，本院认为，上诉人在一审中对此没有提出明确诉求，一审法院对此也未进行审理，二审中上诉人要求进行处理，本院经调解双方不能达成一致意见，上诉人该请求可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元由上诉人冯向星负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗建萍
审 判 员 王艳宏
代理审判员 张 文
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 安丽军