湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂硚口民三初字第00403号
原告弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司，住所地武汉市武昌区东湖西路116号东湖熙园1栋1单元24层2401室。
法定代表人王世平，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）罗琳，湖北忠三律师事务所律师。
被告武汉越秀地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区汉正街242号。
法定代表人欧韶，该公司董事长。
委托代理人（一般授权）何洪波，该公司员工。
原告弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司（以下简称弈贝盛特公司）与被告武汉越秀地产开发有限公司（以下简称越秀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓丹独任审判，于2016年4月19日、5月10日公开开庭进行了审理。原告弈贝盛特公司的委托代理人罗琳、被告越秀公司的委托代理人何洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弈贝盛特公司诉称，2015年5月21日，原告与被告武汉越秀地产开发有限公司（以下简称“越秀地产公司”）签订一份《武汉星汇维港购物中心租赁合同》，约定原告承租被告越秀地产公司开发的位于武汉市硚口区星汇维港购物中心A2005、A2006、A2007、A2008号商铺，明确商铺仅限于经营儿童服务之用途，双方并对租期、租金、违约责任等事项进行了约定。同年6月10日，双方对上述合同的补充协议进行修改，签约日期改为2015年6月10日。之后，原告向被告支付了履约保证金、装修保证金共计人民币94487元。并在2015年7月21日向被告提交装修图纸，由其进行审查。随后原告进场装修，2015年8月12日、8月18日、8月26日原告陆续收到由被告及其关联物业公司下达的《关于要求限期完成整改的函》、《停工通知》、《关于解除租赁合同的函》。之后被告将商铺大门锁住。综上，被告于2015年8月26日作出《关于解除租赁合同的函》导致双方签订的合同无法履行，侵害了原告权益。现原告起诉，请求法院判令：1、确认被告于2015年8月26日作出的《关于解除租赁合同的函》无效；2、被告向原告返还双倍租赁保证金共计188974元；3、被告赔偿原告装修、设备损失及其他投资损失共计2230151.65元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告越秀公司辩称：一、因原告违反合同约定，其经营的项目超出其工商执照的营业范围，被告是根据合同约定解除合同。经过被告多次警告无效后，被告才解除合同。二、原告要求赔偿的各项损失是其单方主张，并没有相关资质机构作出评估，被告不予认可。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年6月10日，原、被告签订《武汉星汇维港购物中心租赁合同》及《补充协议》，约定被告将其开发的位于武汉市硚口区星汇维港购物中心A2005、A2006、A2007、A2008号商铺出租给原告经营使用，合同对租期、租金、保证金、双方的权利义务、违约责任、合同的终止等事项进行了约定。合同第三条约定：该商铺仅限于作经营“儿童服务”之用途，乙方（即原告）须自行办理营业执照及有关的专营许可，乙方不得改变房产用途，否则甲方有权制止或提前终止合同，由此引起的经济和法律责任由乙方全部负责。2015年7月6日、7月10日，原告分别向被告缴纳了履约保证金64487元、装修保证金30000元。2015年7月7日，被告出具《关于明确星汇维港购物中心消防验收时间的承诺函》，承诺在2015年9月15日前完成一次消防验收手续，要求各商户于2015年7月15日前进场装修并尽快完成施工。之后原告与咸宁市山水装饰有限公司（以下简称山水公司）就诉争商铺的设计及装饰装修事宜签订合同。2015年7月21日，原告向被告提交了装修效果图。2015年7月24日，越秀第一太平戴维斯（武汉）物业服务公司、星汇维港购物中心物业服务中心给原告出具了《二装审图意见》。2015年7月25日，原告进场装修。2015年8月12日，被告向原告发出《关于要求限期完成整改的函》，被告根据原告提交的营业执照及施工图纸认定原告经营的品牌和范围违反了合同约定，构成违约，要求原告在收到该函件之日起5日内完成整改，否则将解除合同。2015年8月18日，越秀第一太平戴维斯（武汉）物业服务公司、星汇维港购物中心物业服务中心向原告发出《停工通知》，要求原告停止装修施工，完成铺内清场工作。同日，原告向被告发出《回函》，表明其并未违约，而被告要求其整改的主张于法无据。后被告封锁了诉争商铺。原告向被告主张要求解封商铺。2015年8月21日，被告向原告发出《关于解除合同的函》，告知原告双方的合同于2015年8月26日解除，要求原告办理清场手续。后原告退出商铺。双方对解除合同事宜协商不成，原告起诉来院要求依法确认被告于2015年8月26日作出的《关于解除租赁合同的函》无效，并赔偿损失。
案件审理过程中，原告向本院申请对诉争商铺的装修价值进行评估，湖北天地源资产评估有限公司接受本院委托后，于2016年1月9日作出天地源资评报字（2015）第112号《资产评估报告》，确定诉争商铺的装修价值为272326元，该报告经本院核查存在计算错误，湖北天地源资产评估有限公司于2015年2月25日出具书面说明并重新作出天地源资评报字（2015）第112-1号《资产评估报告》，确定诉争商铺的装修价值为272347.54元。原告于2016年1月2日申请对诉争商铺的逾期利润进行评估，湖北安华会计师事务有限公司接受本院委托后认为委托事项超出其司法鉴定业务范围而予以退案。
另查明，武汉天行健游乐设备有限公司在星汇维港购物中心内经营儿童乐园项目“童领天下”。2015年8月7日，武汉天行健游乐设备有限公司向被告发出函件，函件主要内容为该公司认为原告经营的儿童乐园项目与其经营的项目会产生恶性竞争，要求被告妥善处理。
以上事实，有双方当事人的陈述，原告提交的武汉星汇维港购物中心租赁合同、收据、中国建设银行客户专用回单、关于明确星汇维港购物中心消防验收时间的承诺函、越秀星汇维港购物中心车辆进出许可证、关于要求限期完成整改的函、停工通知、回函、关于要求解封商铺的函、关于解除租赁合同的函、装饰装修工程合作合同、开工通知书、收据（2张）、营业执照、组织机构代码证、资质证书、税务登记证、安全生产许可证、开户许可证、工程项目总造价表（开心番茄儿童摄影安装工程、绘本馆装修工程、儿童乐园装修工程、要领设计费）、委托设计合同书、工程设计发票一张，装修设计效果图、二审审图意见、证人证言、QQ聊天记录、原告与奥山世纪签订的租赁合同、照片，被告提交的《营业执照副本》、《儿童乐园平面规划图》、《武汉星汇维港购物中心租赁合同》、《关于限期完成整改的函》、《关于解除合同的函》、函件（童领天下商户致被告）、《授权委托书》、身份证复印件、《出门工具明细》、现场照片八张、证人证言、湖北天地源资产评估有限公司鉴定人员葛舸荻、尹涛的证言在卷为凭，并并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告拟在被告商铺经营的项目是否违反合同约定？本院认为，原、被告签订的《武汉星汇维港购物中心租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应恪守履行。合同约定了诉争商铺仅限于作经营“儿童服务”之用途。服务意为为他人做事，并使他人从中受益的一种有偿或者无偿的活动，不以实物形式而以提供劳动的形式满足他人某种特殊需要。原告拟经营的“好童伴”儿童乐园、“番茄摄影”等项目是为儿童提供游玩场所、摄影、饮食等服务并收取一定费用，并不违反合同关于经营“儿童服务”的约定。另外，合同第3条亦约定了原告须自行办理营业执照及有关的专营许可证，原告在诉争商铺是否超范围经营应由工商部门界定，被告无权认定。综上，原告在合同履行期内并无违约行为。
二、被告解除合同的行为是否无效？如上所述，原告在合同期内并不存在违约。双方签订合同前后就营业项目做过多次协商，且原告在进场装修前向被告及其物业公司提交了装修规划图，被告物业公司出具了装修意见并同意原告进场装修。后被告却又根据原告提交的装修图纸及营业执照来认定原告违约而解除合同没有事实和法律依据，应属于无效。
三、被告应当承担的违约责任范围。根据《补充协议》第1条“租赁期限内，甲方（即被告）非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途解除合同的，须提前90天通知乙方（即原告），甲方退回未履行部分的租金及物业服务费（如有）并双倍退回乙方缴纳的租赁保证金，由此造成的损失（包括乙方的装修、设备等投资损失），乙方有权继续追偿”。现被告擅自解除合同，导致双方合同实际终止，被告应当向原告赔偿损失。
原告缴纳的相关费用，被告应当返还。根据上述合同约定，被告应向原告双倍返还租赁保证金和装修保证金。
商铺的装修损失。原告对商铺的装修损失被告应予赔偿。经鉴定诉争商铺的装修价值为272347.54元，该结论系有资质的评估机构及人员做出，虽存在疏漏，但鉴定机构作出书面说明，鉴定人员出庭接受质询，本院对该鉴定意见予以采信。因此，被告应向原告赔偿装修损失272347.54元。另外，原告向装修公司支付的设计费用，被告应当赔偿。至于原告诉称向案外人山水公司支付669044元的工程款，因原告提交的证据只是收据而无发票，故本院不予采信。
其他损失。原告为装修诉争商铺的合理支出，被告应适当予以补偿。比如原告员工宿舍租金及办公室租金，因原告在诉争商铺装修期不到已满一个月，加上原告后安排退场的合理期限，本院酌情确定被告向原告赔偿按两个月的租金损失，即23200元（8000元×2月＋3600元×2月=23200元）。
至于其他投资损失，原告并无证据证明，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉越秀地产开发有限公司于2015年8月26日作出的《关于解除租赁合同的函》无效。
二、被告武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司双倍返还租赁保证金人民币128974元和装修保证金60000元。
三、被告武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司支付装修损失人民币272347.54元、设计费损失人民币200000元。
四、被告武汉越秀地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告弈贝盛特文化传播（上海）有限公司湖北分公司支付租金损失人民币23200元。
案件受理费依法减半收取13077元、评估费30000元，鉴定人员出庭费用1000元，共计44077元，由被告武汉越秀地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李晓丹
二〇一六年八月八日
书记员 刘 桦