温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初13620号
原告：陈贤明，男，1981年9月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：陈某（系原告父亲），住温州市鹿城区。
被告：吴明华，男，1942年4月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。
第三人：张秋霞，女，1953年9月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：李作凡，浙江金克明律师事务所律师。
原告陈贤明与被告吴明华、第三人张秋霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈贤明的委托诉讼代理人陈某，第三人张秋霞及其委托诉讼代理人李作凡到庭参加诉讼。被告吴明华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈贤明基于身份证、户籍信息、《房屋买卖协议书》、土地证、《协议书》、录音等证据，向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋买卖协议书》有效；2.确认原告享有坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号拆迁安置房137平方米的拆迁安置权益；3.本案诉讼费用由被告承担。审理期间，原告申请变更第二项诉讼请求为确认原告享有坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号拆迁安置房114.93平方米的拆迁安置权益。
被告吴明华提交书面答辩状，辩称，一、房屋买卖协议书上的签名系被告本人所签，但具体时间已记不清楚。二、被告买卖涉案房屋未与第三人即妻子商量，原告汇款给被告后，被告亦未与第三人说起，但被告以为该款项系首付款，涉案房屋于2015年市场价为每平方米2万多元，被告不可能以每平方米5000元出卖给原告。三、涉案房屋买卖协议实际上签了几份。综上，应撤销房屋买卖协议。
第三人张秋霞辩称，一、第三人夫妻与案外人杨某签订《房屋买卖定金协议》，出卖安置权益面积150平方米，第三人夫妻实际享有总面积230多平方米，剩余的20多平方米已经不存在，因此，原告诉请变更后的面积亦不正确。二、涉案房屋以及产生的安置权益系被告与第三人共同享有的权益，被告无权出卖。二、被告于2005年9月被诊断为认知功能降低，故其与原告签订的协议，第三人不予追认。三、原告为直接将涉案拆迁安置房过户至其名下，于2015年12月签订协议书，但落款时间确定为2006年4月6日。经第三人向拆迁部门了解，并不可以直接将涉案拆迁安置房过户至原告名下。原告的前述行为，系为约定的房屋价格寻找借口。四、协议签订时涉案房屋的市场价为每平方米25000元。原被告签订的协议中约定每平方米5550元，远低于市场价，并不合理。协议所涉总购房款并非被告本人真实意思表示，被告认为该笔款项仅为首付款。
经本院审理查明：被告吴明华（作为乙方）与温州市鹿城区温瑞塘河保护管理委员会（作为甲方）签订《房屋征收产权调换协议书（住宅非租赁）》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落在纺织路××弄××号的房屋交由甲方拆除；甲方提供安置房（包括奖励给与优惠购买的面积）套内建筑面积不小于264.93平方米（应安置面积）。双方另就其它内容作出约定。2011年10月24日，被告腾空涉案房屋。2015年12月28日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）于被告家中签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号坐西朝东三间三层房屋符合安置的建筑面积137平方米出卖给乙方，单价为每平方米5550元，总房款为760350元；需缴指挥部的款项由乙方承担；双方签字后，乙方即将购房款一次性付给甲方；本协议自双方签字之日起生效。为涉案房屋拆迁安置时能够向原告直接进行过户，双方协议将落款日期定为2006年4月6日。同日，原告委托其母亲张某向被告吴明华汇款760350元。2016年8月17日，被告、第三人与案外人杨某签订《房屋买卖定金协议》，约定涉案房屋套内建筑面积150平方米出售给案外人。2016年8月18日，被告就《安置房套型申请表》确认涉案房屋总安置套内建筑面积为264.93平方米，自愿分作2套安置，分别为套内建筑面积114.93平方米、150平方米。因此，原告诉至本院，要求确认涉案房屋套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益由其享有。
另查明，一、被告吴明华与第三人张秋霞系夫妻关系，原告及其父亲陈某与被告系朋友关系。二、涉案房屋土地使用权证登记于被告吴明华名下。三、2016年10月24日，第三人张秋霞向原告母亲汇款760350元。四、2006年4月6日，原告的父母陈某与张某与被告、第三人签订《房屋买卖协议书》，约定由被告、第三人将坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号大门北首三间二层厂房、一间二层住宅合计建筑面积321.37平方米出卖给陈某与张某，共计购房款841769.27元，由陈某与张某向被告、第三人支付850000元。该协议签订后，陈某向被告支付购房款850000元。
以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。原告就涉案房屋买卖已全额支付购房款，故其诉请确认享有坐落于纺织路××弄××号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益，于法有据，本院予以支持。被告与第三人主张涉案房屋系夫妻共同财产，被告与原告签订协议或收取原告汇款时，第三人并不在场亦不知情。本院认为，第三人作为被告妻子，对于涉案房屋买卖一事不知情并不合理。理由如下：一、原告及其父亲陈某与被告系朋友关系，与第三人亦相识，且《房屋买卖协议书》于被告家中签订；二、根据2016年9月20日的录音资料，陈某提及与被告签订协议时第三人都在家，被告对此并未予以否认；三、自《房屋买卖协议书》的签订及被告收取购房款项至本案起诉之日10个月有余，期间，被告及第三人未提出异议；四、根据庭审陈述事实，第三人主张被告出卖涉案房屋时其持反对态度，故其应为知情，但未阻止协议书的签订或采取其它措施维护自身权益，另就原告支付的760350元购房款直至本案诉讼期间才予以退还。综上，被告及第三人的上述主张，于法于情于理均无据，本院不予支持。被告主张当时其将约定的购房款项760350元理解为首付款，并非全部购房款。第三人亦主张被告于签订协议书时认知功能降低且记忆力较差，并无能力签订协议。本院认为，协议书就买卖的涉案房屋建筑面积及购房单价与总价约定明确，并不存在首付款的理解问题，且第三人未举证证明协议签订时被告为无民事或限制民事行为能力人，故被告及第三人的主张，依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋买卖的单价低于2015年的市场价问题。本院认为，一、原告及其父亲陈某与被告系朋友关系，往日关系亦较好，被告自愿以相对低价出售涉案房屋，并无不妥，且协议约定须向拆迁部门缴纳的款项系由原告承担。二、被告与原告父母于2006年4月6日签订《房屋买卖协议书》，将坐落于纺织路××弄××号大门北首三间二层厂房、一间二层住宅合计建筑面积321.37平方米以总购房款850000元进行出卖；同日，双方就涉案房屋建筑面积137平方米的拆迁安置权益约定以每平方米5550元出卖给原告的父母。之后，原告与被告就涉案房屋买卖重签《房屋买卖协议书》，即本案双方于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》。综上，被告曾于2006年4月6日与原告父母就涉案房屋安置的建筑面积137平方米以每平方米5550元进行出售形成合意，现原告与被告按原约定单价重签协议，足见被告的真实意思表示，且协议约定内容的形成具有一定的历史遗留因素，简单的以明显低于市场价而认定原告非善意受让人，将过于片面。因此，被告及第三人现对于协议的真实意思表示不予认可，并要求撤销协议，缺乏事实与法律依据，亦与民法确立的诚信原则相悖，本院不予支持。第三人主张现涉案房屋拆迁安置套内面积已不足90平方米，但未提供证据予以证实，本院不予采信。第三人虽就原告支付的购房款760350元于2016年10月24日予以返还，但其未与原告进行协商，原告亦不予认可，且该行为不足以证明第三人对于房屋买卖协议书的签订并不知情的事实，故本院就第三人返还购房款的行为不予支持，原被告应按约继续履行协议。综上，本院认为，原告与被告签订《房屋买卖协议书》应属善意，其依法应享有坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益。关于第三人返还原告的购房款760350元。本院认为，基于涉案房屋买卖的事实，第三人本质上系代被告进行返还购房款，故原告应于本判决生效后向被告返还购房款760350元。吴明华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告陈贤明与被告吴明华于2015年12月28日签订的《房屋买卖协议书》有效；
二、确认原告陈贤明享有坐落于温州市鹿城区纺织路××弄××号拆迁安置房套内建筑面积114.93平方米的拆迁安置权益；
三、原告陈贤明于本判决生效之日起十日内向被告吴明华返还购房款760350元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
案件受理费11404元，减半收取5702元，保全费4321元，合计10023元，由被告吴明华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一六年十一月二十八日
代书 记员 吴欢众
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。