安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01339号
上诉人（原审被告）：全椒汉一房地产有限公司，住所地安徽省全椒县，组织机构代码组织机构代码55018627-6。
法定代表人：崇润，该公司总经理。
委托代理人：王家和，安徽儒林律师事务所律师。
委托代理人：杜林，安徽儒林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜学峰，男，1968年6月13日出生，汉族，务工，住安徽省全椒县。
委托代理人：谢平，安徽椒陵律师事务所律师。
委托代理人：朱俤，安徽椒陵律师事务所律师。
上诉人全椒汉一房地产有限公司（以下简称汉一公司）与被上诉人杜学峰商品房预售合同纠纷一案，前由安徽省全椒县人民法院于2015年7月17日作出（2015）全民一初字第00727号民事判决，宣判后汉一公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人汉一公司的委托代理人杜林，被上诉人杜学峰的委托代理人谢平、朱俤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年5月23日，杜学峰与汉一公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定：杜学峰购买汉一公司位于全椒县襄河镇南一路西侧汉一农贸市场3幢4单元1308号商住房一套，建筑面积119.52平方米，单价3497元／平方米，总金额417961元；第十二条约定：汉一公司于2013年9月1日前将该房屋交付杜学峰，如逾期交付，按杜学峰已交付房款的日万分之零点五支付违约金；逾期超过120日，汉一公司按已付房款的万分之一向杜学峰支付违约金。约定的交房时间到期后，汉一公司未按时交房，2014年1月7日，汉一公司将1308号房的装修钥匙交付给杜学峰。此后，双方因逾期交房，多次协商未果，杜学峰起诉到原审法院要求处理。
原审法院认为：杜学峰与汉一公司签订的商品房预售合同，是双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，杜学峰和汉一公司均应按合同的约定履行义务。杜学峰依约履行了支付房款义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《商品房预售合同》第十七条约定，交付的房屋应为验收合格的房屋。虽然汉一公司于2014年1月7日将该房屋装修钥匙交与杜学峰，但该房至今未进行验收，不符合法定和约定的交付条件，故对杜学峰要求汉一公司承担逾期交房的违约责任，予以支持。汉一公司辩称逾期交付没有给杜学峰造成经济损失，且房屋已经实际交付，汉一公司不应再支付违约金，因该辩称意见与法律规定不符，故不予采纳。
双方在商品房预售合同中约定，汉一公司不能在2013年9月1日前将约定的房屋交付给杜学峰，应该向其支付违约金，违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，至实际交付之日止；逾期超过120天的按万分之一支付违约金，对逾期交房不超过120天的违约金计算标准，双方没有异议，予以采信；对逾期交房超过120天的，杜学峰认为应当按日万分之一的标准计算违约金。根据双方签订的《商品房预售合同》第十二条上、下文内容分析，逾期不超过120日的按日万分之零点五计算，逾期超过120日的，不论时间长短均按万分之一计算，明显与交易习惯不符，结合汉一公司其他房屋买卖合同类似条款，该约定应理解为“逾期超过120的按日万分之一支付违约金”较为妥当，故对杜学峰该诉称意见，予以支持。杜学峰诉称，汉一公司于2013年5月10日出具的汉一销售合同的补充说明承诺：如2013年7月30日后，仍未办理交房手续，违约金按日万分之一点五计算，因此，自2013年7月31日开始，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。因其提供的该证据为复印件，杜学峰不能提供原件进行核对，汉一公司也不认可，故对杜学峰的该诉请不予支持。因汉一公司销售的房屋验收合格时间不确定，故对杜学峰要求支付违约金截止时间可计算至其起诉之日（2015年4月21日）止，之后的违约金，杜学峰可另行主张。综上，确定违约金数额为：2013年9月2日至2013年12月31日逾期120日，按日万分之零点五计算为：120×417961元×0.00005=2507.77元；2014年1月1日至2015年4月21日按万分之一计算为：475天×417961元×0.0001=19853.15元，合计22360.9元。汉一公司辩称，杜学峰下欠10000元电梯费要求抵扣，因该电梯费与本案系不同法律关系，且杜学峰不同意抵扣，故本案不予处理，汉一公司可另行诉讼。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告全椒汉一房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告杜学峰违约金22360.9元；二、驳回原告杜学峰其他诉讼请求。案件受理费670元，适用简易程序审理减半收取335元，由原告杜学峰承担135元，被告全椒汉一房地产有限公司承担200元。
汉一公司上诉称：1、2014年1月7日，汉一公司已将涉案房屋装修钥匙交付给杜学峰，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，该行为应视为交付使用。杜学峰接受了房屋，应当视为杜学峰以其行为表示同意对合同约定的交房条件进行变更，同意以现状接收房屋，故汉一公司已于2014年1月7日完成了交房义务；2、汉一公司交房虽有瑕疵，不完全符合合同约定，但该瑕疵完全不影响杜学峰对涉案房屋进行使用，也不会导致任何损失，其也未能举证证明其实际损失，故即使认定汉一公司违约，也应将违约金调整为0元；3、杜学峰拖欠汉一公司电梯费10000元已到期，依据法律规定，当事人互负到期债务可相互抵消。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回杜学峰一审全部诉讼请求。
杜学峰庭审中答辩称：1、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确；2、汉一公司主张房屋已经交付属于事实错误，商品房交付是由法律强制性规定，是不能因为各方当事人的意志决定，涉案房屋虽已交付钥匙，但不符合合同约定，汉一公司至今未完成交房义务；3、汉一公司认可交房有瑕疵，不符合合同约定，其承担的是违约责任不是侵权责任，不存在无损害无赔偿原则，违约责任并不等同于实际损失。合同约定违约金的损失和原审认定的没有达到需要法律调整的程度；4、汉一公司在一审时未依法提出反诉，电梯费与本案不属同一法律关系，电梯费的支付按照合同约定是有条件的，支付条件未成就。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋交房日期如何确定；2、汉一公司逾期交房的违约责任如何承担；3、汉一公司主张的电梯费用是否应当于本案债务中冲抵。
汉一公司与杜学峰签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，依法应受法律保护。双方均应按合同的约定履行自己的义务。杜学峰依约履行了支付房款义务，汉一公司应按合同约定交付房屋。
关于争议焦点一，涉案的《商品房预售合同》约定，汉一公司应当于2013年9月1日前将验收合格的房屋交付杜学峰。汉一公司虽然于2014年1月7日将涉案房屋的装修钥匙交付杜学峰，但此时的商品房尚未验收合格，该交付行为不符合合同约定。且《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目须经验收合格后，方可交付使用。汉一公司认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，故涉案房屋已于2014年1月7日交付杜学峰。对此，该条款规定的是对房屋转移占有后毁损、灭失的风险责任分担问题，不影响逾期交房违约责任的承担，且该条款也明确规定了当事人另有约定的除外。因本案《商品房预售合同》明确约定了交付条件，汉一公司交付房屋不符合合同约定，故汉一公司应当承担相应的逾期交房违约责任。故汉一公司主张2014年1月7日为涉案房屋交付之日的上诉理由，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。
关于争议焦点二，汉一公司逾期交房的违约行为客观存在，其应当承担相应的违约责任。汉一公司主张杜学峰未举证证明其实际损失，故违约金应调整为0元。因《商品房预售合同》中明确约定了违约金标准，该标准如果约定过高，当事人可请求人民法院予以调整。本案《商品房预售合同》中约定的违约金标准为万分之一，汉一公司未能举证证明该项约定属过高情形，故原判决未予调整，并无不当。同时，违约责任系严格责任，且具有惩罚性质，当事人只要存在违约行为，则应承担违约责任，不能以无实际损失抗辩免责。故汉一公司的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院也不予支持。
关于争议焦点三，涉案系商品房买卖引发的纠纷，电梯费属物业管理范围，且双方签订的《商品房预售合同》中对该项费用未作约定，汉一公司在一审中也未提起反诉，故原判决未与本案一并处理并无不当。汉一公司的该项上诉理由，也不能成立，本院不予支持。
综上，汉一公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判决认定案件的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费359元，由上诉人全椒汉一房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一五年十一月五日
书 记 员 杜元亨
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。