陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00063号
上诉人（原审被告、反诉原告）葛某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）米脂县投资经营有限责任公司
委托代理人杨军，陕西银洲律师事务所律师。
上诉人葛某某因与被上诉人米脂县投资经营有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服米脂县人民法院（2014）米民初字第00043号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年5月4日，米脂县投资经营有限责任公司（米脂县城市建设投资开发有限责任公司）与葛某某签订建房合同。按照合同约定，葛某某将前两次房款已交清，剩余部分（全部购房款15%）于2009年11月15日前交付130378元。如葛某某逾期付款应按照0.2%承担违约责任，至付清之日止。米脂县投资经营有限责任公司应当在2009年11月15日前，将房屋交付葛某某使用。米脂县投资经营有限责任公司逾期交房的违约责任，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，米脂县投资经营有限责任公司按日向葛某某支付已交付房价款0.2%的违约金。到期后，米脂县投资经营有限责任公司以葛某某未交剩余房款为由，不予交房，葛某某于2010年7月将房屋实际占有使用。双方都认为对方违约，不按合同履行。米脂县投资经营有限责任公司诉讼请求人民法院判令葛某某支付购房款130378元，支付水、电、天然气入户费3000元，承担违约责任及承担案件诉讼费。诉讼中，葛某某提出反诉，请求人民法院驳回米脂县投资经营有限责任公司诉讼请求，由米脂县投资经营有限责任公司给葛某某支付违约金200000元，支付购买采暖壁挂炉及购置相关供暖设备、人工费25000元，立即办理房产证，并由米脂县投资经营有限责任公司承担诉讼费和反诉费。
原审法院认为，双方当事人所签订的建房合同，是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用的原则严格按照合同履行。在合同履行过程中，米脂县投资经营有限责任公司未按合同约定时间交房，葛某某也未按约定时间交纳最后一次购房款130378元，葛某某在2010年7月实际占有使用该房屋至今，双方都存在违约行为，都应承担违约责任。当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。因此对于双方所主张的违约金互相抵消，不予追究。米脂县投资经营有限责任公司未按合同附件三.6项的约定，采暖方式为天然气模块锅炉集中供暖，致葛某某自行安装供暖设备，造成的经济损失，应由米脂县投资经营有限责任公司给予赔偿，但由于葛某某未提供相关证据证明其实际损失，因此，葛某某应承担举证不能的法律后果。米脂县投资经营有限责任公司主张的3000元水电入户费，按照合同附件三.6项的约定，应由米脂县投资经营有限责任公司承担，其诉讼要求葛某某承担依法应予驳回。葛某某主张的办理房产证的反诉请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百二十条、关于最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、由葛某某在本判决生效后十日内付给拖欠米脂县投资经营有限责任公司建房款130378元。二、葛某某在2个月内办理房产证。办理房产证时米脂县投资经营有限责任公司应积极配合，提供所需手续材料。三、驳回米脂县投资经营有限责任公司、葛某某的其他诉讼请求、案件受理费3368元，由米脂县投资经营有限责任公司承担。反诉费4300元，由葛某某承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
上诉人葛某某上诉称，原审判决认定事实不清、于法无据.首先：本案存在同时履行抗辩权。直至现在，被上诉人未向法庭及上诉人出示上诉人购买房屋的任何修建审批、验收、消防等手续，也就是说该房屋是否符合交房条件，是否符合使用条件、是否能够办理房产手续均不得而知。双方当事人在合同中约定的交房时间及尾款交付时间均为2009年11月15日，也就是同时履行抗辩权的体现：即你不交房、我无需交款。所谓交房是完整的房屋交付，被上诉人在交房时应当将工程的各个项目通过验收方可将房屋交付购房人使用，但被上诉人并未办妥上述事项，其就无权向上诉人主张购房尾款、上诉人也无需缴纳此尾款。其次：本案违约责任有大小，不能相互抵消，且被上诉人并未主张违约金，不能以相互违约判定双方互不承担违约责任。根据双方当事人的约定，上诉人所需要承担的违约金的上限为房屋总价款的10%，被上诉人应当承担违约金的上限为房屋总价款的30%。据此上诉人最多应当支付被上诉人违约金为86919元、而被上诉人应当支付上诉人的违约金已经达到法律规定的最高限额260757元，也即上诉人应当支付被上诉人的总金额为217297元（包含未付款130378元）、也就是被上诉人应当支付上诉人43460元，但被上诉人并未主张违约金，故被上诉人应当支付上诉人的金额为130379元，原审法院判定违约金相互抵消无法律及事实依据。第三：根据双方当事人的约定，办证义务应当由被上诉人承担，原审法院对此事实认定不清。第四：被上诉人应当承担上诉人添置天然气壁挂炉及地暖设施的支出。根据双方当事人合同附件三第6条的约定，被上诉人应当给上诉人提供天然气集中供暖及房屋内的供暖设施。但被上诉人并未对上述项目进行施工、安装，导致上诉人额外增加负担添置了天然气壁挂炉（7800元）、并自行安装了地暖管道（工料费共计22880元），共计30680元，被上诉人应当承担上述费用。综上，请求依法改判。
被上诉人米脂县投资经营有限责任公司答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求、事实及理由均不能成立，二审应当依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院查明，被上诉人米脂县投资经营有限责任公司于2010年5月9日向米脂县长兴天然气有限责任公司交纳了天然气安装费、于2010年10月29日向米脂县自来水公司交纳了安装材料费。
本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据被上诉人米脂县投资经营有限责任公司交纳天然气及自来水安装费用的时间，可以确定2009年11月15日涉案房屋尚不具备交付条件，上诉人葛某某拒付剩余购房款的行为应当认定为行使同时履行抗辩权。被上诉人迟延交付房屋及改变供暖方式构成违约，被上诉人交付房屋后，上诉人葛某某仍拒付剩余购房款亦存在违约行为。本院以双方当事人的实际损失为基础，结合双方当事人的过错程度以及违约责任的大小等因素考虑，酌情认定被上诉人向上诉人支付违约金及经济损失3万元。原审法院判决违约责任相互抵消不当，本院予以纠正。合同第十一条明确约定产权登记手续由甲方代为办理，原审法院判决由上诉人办理不当，本院予以纠正。综上，原审法院认定事实不清，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持米脂县人民法院（2014）米民初字第00043号民事判决第一项及诉讼费用的判决；
二、撤销米脂县人民法院（2014）米民初字第00043号民事判决第二项、第三项，由被上诉人米脂县投资经营有限责任公司在本判决生效后2个月内负责给上诉人葛某某办理房产证，办理时上诉人葛某某应积极配合，提供所需手续材料；
三、本判决生效后十日内由被上诉人米脂县投资经营有限责任公司支付上诉人葛某某违约金及经济损失3万元；
四、驳回被上诉人米脂县投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2950元，由上诉人葛某某承担780元，由被上诉人米脂县投资经营有限责任公司承担2170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 吴凤凤
代理审判员 马晓梅
二〇一五年七月六日
书 记 员 张羽苗