辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11593号
上诉人（原审被告）：沈阳市苏家屯区城乡建设管理局，住所沈阳市苏家屯区丁香街196号。
法定代表人：羿金春，该局局长。
委托诉讼代理人：张若宏，男，1966年12月29日出生，汉族，该单位员工。
委托诉讼代理人：程相，辽宁沈南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连绿洲园林绿化工程股份有限公司，住所辽宁省大连市沙河口区高尔基路259-8号1-2层公建。
法定代表人：孟祥宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙智强，辽宁盛恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市诚达物业管理有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街128号。
法定代表人：陈斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：张成林，男，汉族，1984年10月17日出生，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵盛珍，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市沈南房屋开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯青松西路56号。
法定代表人：刘延斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：贺俊生，男，1989年2月21日出生，汉族，该公司员工。
上诉人沈阳市苏家屯区城乡建设管理局（以下简称城建局）因与被上诉人大连绿洲园林绿化工程股份有限公司（以下简称大连绿洲）、沈阳市诚达物业管理有限公司（以下简称诚达物业）、沈阳市沈南房屋开发有限责任公司（以下简称沈南公司）建设工程施工合同纠纷，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2016）辽0111民初字第1741号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪、代理审判员陈铮（主审）参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
城建局上诉称：请求撤销原判，改判上诉人不承担给付工程款2416810.40元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。理由是：城建局、诚达物业和大连绿洲签订的协议不是无权处分，已经得到了房屋所有权人沈南公司的认可，该协议系有效合同。另外，大连绿洲已经接收了9套房产，并已经处分了其中的两套，所以协议已经履行完毕。
大连绿洲答辩称：请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由是：三方协议不是债务转让协议，而是以房抵债协议，该协议中所涉及房产无法过户，协议不具履行性，应是无效合同。
诚达物业、沈南公司答辩称，同意城建局的上诉意见。
大连绿洲一审诉至法院请求：1.判令城建局给付大连绿洲施工款2962832.40元，并支付施工款2962832.40元的利息（从2005年10月16日起，至判决确认城建局实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算，暂记100万元）；2.由诚达物业、沈南公司对上述债务承担连带给付责任。
原审法院查明事实，2004年3月2日，2005年6月10日，大连绿洲与城建局分别签署了两份建设工程施工合同，大连绿洲承包了沈阳市苏家屯区劳动公园改造工程及苏家屯区迎春公园绿化工程。施工完成后，城建局尚欠大连绿洲工程款共计2962832.40元。2005年12月27日，大连绿洲与城建局签订了二份《协议书》，协议（一）约定，经诚达物业同意，城建局截止2005年10月16日欠大连绿洲费用为人民币1026646.80元，城建局用诚达花园住宅楼9#1单元7层1、2、3号房屋以房抵债，偿还欠款，抵债金额为人民币1026646.80元。协议（二）约定，经诚达物业同意，城建局截止2005年10月16日欠原告费用为人民币1936185.60元，城建局用诚达花园住宅楼9#1单元16层1、2、3、4、5、6号房屋以房抵债，偿还欠款，抵债金额为人民币1936185.60元。该二份协议书同时约定，此二份协议书须经诚达物业认可后可生效。大连绿洲、城建局、诚达物业分别在该二份协议上签字盖章确认。该房屋建成后，大连绿洲自行出卖其中两套房屋，得款546022元。因城建局一直未将所欠工程款给付大连绿洲，故大连绿洲起诉至法院。
一审法院认为，城建局、诚达物业对诚达花园住宅楼均不具有处分权，而在大连绿洲与城建局、沈南公司、诚达物业签订的《协议书》中，城建局、诚达物业处分了其不具有处分权的房屋，事后该协议书并未得到权利人的追认，故该协议因不符合法律规定而无效，城建局仍应返还大连绿洲工程款。诚达物业主张大连绿洲已经自行出卖两套房屋得款546022元并提供了相应证据予以证明，因大连绿洲未在庭审中自认的期限内提供相反证据反驳诚达物业的该项主张，故一审法院对该项事实予以认定，即该协议无效并不影响被告该项返还行为的效力，城建局尚欠大连绿洲工程款2416810.40元。大连绿洲主张诚达物业、沈南公司共同承担连带责任无法律依据，故一审法院对大连绿洲的该项主张不予支持。
一审法院判决：一、沈阳市苏家屯区城乡建设管理局于判决发生法律效力后10日内返还大连绿洲园林绿化工程股份有限公司工程款人民币2416810.40元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年12月27日起计付至实际款清日止）；二、驳回大连绿洲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38503元，由沈阳市苏家屯区城乡建设管理局负担。
本院二审中，上诉人城建局提交了商品房预售许可证和沈南公司出具的证明一份，以证明沈南公司对涉案以房抵债房产具有所有权并同意诚达公司在协议中进行处分。大连绿洲认为其他三方当事人存在利害关系，否认该份证据的效力。诚达物业、沈南公司均认可上述证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
二审另查明，诚达花园住宅楼9#的地址为沈阳市苏家屯区葵松二路25-6号，该房产至今未办理初始登记，且诚达花园住宅楼9#7层1、2、3号房屋和16层1、2、3、4、5、6号房屋均已出售给案外人。
本院认为，关于城建局、大连绿洲、诚达物业三方当事人签订的以房抵债协议效力的问题。该协议系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性效力性规定，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故一审法院以无权处分为由认定以房抵债协议无效，属于法律适用错误，本院予以纠正。
关于以房抵债协议能否履行的问题。二审中，城建局提供了沈南公司出具的证明一份，以证明房屋所有权人沈南公司对涉案以房抵债房产具有所有权并同意诚达公司在协议中进行处分，虽然大连绿洲对此予以否认，但该公司无证据否认该证据的效力，且该份证明经沈南公司二审庭审现场确认，故应认可城建局提供的此份证据的效力。根据这一证据，可以得出沈南公司对三方以房抵债的事实表示追认，故应视为城建局、大连绿洲、诚达物业对沈南公司所有的9套房产进行处分系有权处分。但鉴于上述9套房产均未办理初始登记不能更名过户，且已出售给案外人，故城建局、大连绿洲、诚达物业签订的抵房抵债协议已客观不能履行，三方当事人签订的《协议书》应终止履行。在此情况下，鉴于大连绿洲已经自行出卖两套房屋并得款546022元，故城建局应给付尚欠大连绿洲的工程款2416810.40元。
综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果可以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38503元，由沈阳市苏家屯区城乡建设管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
审 判 员 王 纪
代理审判员 陈 铮
二〇一六年十二月八日
书 记 员 杨俊驰
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。