重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第01161号
上诉人（原审原告）重庆敬业塑料有限公司，住所地重庆市南岸区长生桥镇广福村郑家山社，组织机构代码79074302-7。
法定代表人刘楠，总经理。
委托代理人冀晓睿，重庆华问律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆建锐钢材加工有限公司，住所地重庆市南岸区长生桥镇广福村郑家山社，组织机构代码55204179-1。
法定代表人夏志刚，执行董事。
委托代理人黎宇，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏志刚，男，汉族。
委托代理人黎宇，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚鹏飞，男，汉族。
委托代理人黎宇，重庆比君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钱建强，男，汉族。
委托代理人黎宇，重庆比君律师事务所律师。
上诉人重庆敬业塑料有限公司（以下简称敬业公司）与被上诉人重庆建锐钢材加工有限公司（以下简称建锐公司）、夏志刚、姚鹏飞、钱建强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年12月12日作出（2013）南法民初字第04944号民事判决。敬业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2010年3月，夏志刚与重庆市南岸区长生桥镇广福村村民委员会（以下简称广福村）签订土地租赁合同，租赁了重庆市南岸区长生桥镇广福村郑家山村民组（以下简称郑家山社）的土地。夏志刚租赁土地后立即进行厂房建设。在整个厂房的建设过程中，均由夏志刚以自己名义实施建设行为。
2010年3月15日夏志刚作为甲方，建锐公司（筹备中）作为乙方，双方签订《租房合同》，约定夏志刚将郑家山社的厂房出租与建锐公司使用，租赁期限从2010年3月15日至2012年3月15日。该租赁合同“甲方代表”栏由夏志刚签名，“乙方代表”栏由夏志刚、姚鹏飞、钱建杰签名。2010年3月18日，重庆市南岸区长生桥镇人民政府（以下简称：长生桥镇政府）向重庆市工商局南岸区分局出具证明，载明：“夏志刚在重庆市南岸区长生桥镇广福村郑家山社修建的厂房，面积1500平方米，经验收合格，可投入使用。产权证正在办理当中。”建锐公司筹备组与夏志刚签订租赁合同并由长生桥镇政府出具证明后，建锐公司于2010年4月1日完成工商注册登记取得营业执照。建锐公司成立初期，公司股东为夏志刚、姚鹏飞、钱建杰三人，后钱建杰将股份转让与钱建强。转让后至今，建锐公司的股东即为夏志刚、姚鹏飞、钱建强。
敬业公司成立于2006年8月28日，原厂址位于重庆市南岸区鹿角镇。2012年因产业结构调整，该公司需搬离鹿角镇。为此，敬业公司于2012年6月15日与建锐公司签订《厂房租赁合同》，该合同约定了以下内容：甲方（建锐公司）将郑家山社的厂房租赁与乙方（敬业公司）使用，租赁房屋面积为2260平方米，租赁合同期限为6年，即从2012年8月1日起至2018年7月31日止；租赁房屋免息期为45日，即从2012年6月15日起至2012年7月31日，期间甲方将按照乙方要求将现厂房进行改造，改造验收合格后方能交付乙方使用；月租金第1年至第2年为每平方米8元（即从2012年8月1日起至2013年7月31日月租金为18080元），第3年至第4年为每平方米8.8元，第5年至第6年为每平方米9.7元；甲方需一次性支付一个季度的租金作为押金，押金合同期满后一次性返还乙方；租金支付应按季度支付至甲方指定的账户或双方书面同意的其他方式，合同中，甲方指定钱建杰在中国农业银行南岸区支行开设的账户作为租金支付账户；租赁期间如因产权证问题或者租赁厂房合法性问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿；若该厂房一年内因“日本产业园”项目被政府征地，则甲方须赔偿乙方对场地的改造费用、装修费用及搬迁费用，若三年内因该项目被政府征地，除正常给予的赔偿外，甲方须赔偿乙方改造费用和装修费用。该合同“免责条款”部分约定：若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或者发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能不分履行，或需延期履行理由的文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明。遭受不可抗力一方由此而免责。
租赁合同签订后，建锐公司即按照敬业公司的口头要求对厂房进行改造。2012年7月17日，敬业公司将2012年8月1日至2013年1月31日共计6个月的租金108480元以及押金54240元，合计162720元直接交付建锐公司，建锐公司并当天向敬业公司出具收据。2013年1月25日，敬业公司将2013年2月1日至2013年5月30日三个月的租金54240元汇兑至钱建杰账户。2013年4月19日，敬业公司将2013年5月1日至2013年7月31日三个月的租金54240元预付与建锐公司并直接汇兑至钱建杰账户。
2012年8月13日，敬业公司将生产设备、物资等从鹿角镇迁移至郑家山社厂房，为此敬业公司向重庆犇牛劳务有限公司支付搬迁费39000元。
2013年4月28日晚8时30分许，本市突发暴风雨。在暴风雨中，敬业公司租赁的厂房突然垮塌，导致敬业公司的机器设备、部分化工原料和塑料成品被倒塌的墙体掩埋、破坏。
建锐公司2010年度年检报告载明该公司当年全年营业收入、利润总额、净利润均为0万元，年末资产总额为100万元；2011年度年检报告载明该公司当年全年营业收入、利润总额均为0万元，亏损额为-9.943658万元，年末资产总额为90.056342万元；2012年度年检报告载明该公司当年年度营业收入、利润总额均为0万元，全年亏损额为14.65448万元，年末资产总额为754018.62万元。敬业公司在查阅上述年检报告后认为，敬业公司自2012年7月至2013年1月共计向建锐公司支付租金、押金合计271200元，但建锐公司却在2010年度、2011年度、2012年度的年检报告中均记载全年营业收入0万元，可见建锐公司的股东滥用了股东权利，恶意转让了公司资产，导致公司不能履行债务。为此，敬业公司要求建锐公司三股东夏志刚、姚鹏飞、钱建强承担连带责任。
2013年7月1日，敬业公司以建锐公司、夏志刚、姚鹏飞、钱建强、长生桥镇政府为被告向一审法院提起诉讼。在一审审理过程中，长生桥镇政府举示了现场照片1组，该组照片显示，夏志刚在2010年4月对厂房进行建造的过程中，长生桥镇政府于2010年4月9日向夏志刚发出南长府拆（2010）第3号《限期拆除违法建筑决定书》，要求夏志刚在2010年4月15日10：30时前自行拆除在郑家山社修建的违法建筑，逾期不自行拆除，长生桥镇政府将依法强制拆除。该决定书张贴于夏志刚在郑家山社建造的厂房外墙上。但之后夏志刚并未拆除违法建筑，长生桥镇政府亦未实施强制拆除决定。2014年5月6日，敬业公司自愿撤回了对长生桥镇政府的诉讼。经一审法院向重庆市规划局南岸区分局核实，敬业公司向建锐公司租赁厂房所在地块不在重庆市人民政府批准的控制性详细规划范围内。
一审法院认为，敬业公司向建锐公司租赁厂房所坐落的地块不属于重庆市人民政府批准的控制性详细规划范围内，因此本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”所规定的情形，因此对敬业公司与建锐公司所签订的房屋租赁合同的效力审查，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。建锐公司出租与敬业公司的房屋，虽已经行政机关认定为违法建筑需要限期拆除，但除该司法解释之外，并无法律、行政法规对集体土地上修建的违法建筑对外出租所签订的租赁合同的效力作出过禁止性规范。因此，敬业公司起诉要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。至于敬业公司要求返还财产并赔偿损失，该诉讼请求的成立亦依附于合同被确认无效基础之上。因敬业公司与建锐公司所签订的房屋租赁合同并未被认定无效，故敬业公司基于合同无效所提出的返还财产和赔偿损失请求亦不能得以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：“驳回原告重庆敬业塑料有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2469元，由原告重庆敬业塑料有限公司自行负担（已交纳）”。
敬业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一审判决混淆规划专业概念，将城乡规划的制定与建设项目的规划管理混为一谈，进而适用法律错误，涉案地块在重庆市境内，必然属于或市或乡镇或村规划范围内，必然可以适用或参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定；2013年4月28日案涉厂房倒塌后，双方租赁合同不管有效与否，客观上都无法继续履行，而敬业公司已预交了2013年5月1日至2013年7月31日三个月的租金及押金，在出租方不能按照合同约定提供租赁房屋时，理应将上述租金及押金返还给敬业公司；一审如果认定合同有效，应向敬业公司进行释明，告知敬业公司变更诉讼请求。故一审认定事实不清，判决显失公平，请求二审依法改判或发回重审。
建锐公司、夏志刚、姚鹏飞、钱建强答辩称：敬业公司要求确认租赁合同无效没有法律依据，不应得到支持；敬业公司要求返还租金和赔偿损失都是基于合同无效，在没有确认合同无效的情况下均不应得到主张。一审判决正确，请求二审依法予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人未提供充分证据证明敬业公司向建锐公司租赁的厂房所坐落的地块属于重庆市人民政府批准的控制性详细规划范围内，而一审法院也已进行了相关的调查核实，故一审根据查明的情况，认定对本案中《厂房租赁合同》效力的审查不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，并无不当。案涉厂房虽已经行政机关认定为违法建筑需要限期拆除，但上诉人敬业公司与被上诉人建锐公司之间签订的《厂房租赁合同》并未违反相关法律、法规关于效力的禁止性规定，故一审对敬业公司要求确认该租赁合同无效的请求未予主张，也无不当。敬业公司要求返还财产并赔偿损失的诉讼请求依附于租赁合同被确认无效基础之上，现租赁合同并未被认定无效，故敬业公司基于有效合同享有的权利可以依法另行主张。因此，敬业公司的上诉理由不能成立，敬业公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2469元，由上诉人重庆敬业塑料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 谭 锐