浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初9843号原告：南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司，住所地绍兴市柯桥区青峰路朗诗绿色家园17栋1楼，统一社会信用代码91330621575325439P。代表人：邓鹏，副总经理。委托诉讼代理人：沈林芳、王茂，公司职员。被告：林炳建，男，1954年8月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司与被告林炳建物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈林芳、王茂，被告林炳建到庭参加。本案现已审理终结。原告南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳拖欠的绍兴朗诗绿色家园物业管理费用、能耗费、系统运行费（暂计从2017年1月10日至2018年1月9日）共计费用4106.90元，并就前述费用支付逾期付款滞纳金（暂计从2017年1月10日至2017年7月9日）747.46元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为绍兴朗诗绿色家园物业服务的提供方，根据原、被告签署的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》的规定，被告应当按照约定的时间及时缴纳物业费、能耗费、系统运行费等相关费用。截止原告提起本案诉讼，被告欠缴2017年1月10日至2018年1月9日的物业费1895.40元、能耗费526.50元、系统运行费1685元，合计4106.90元。原告曾于2017年8月22日之前以书面形式向被告催缴上述费用，但被告一直未能缴纳上述费用。原告认为被告的行为违反了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》的约定，侵害了原告的合法权益。被告除应当及时支付拖欠的费用外，还应当按照约定标准向原告承担违约责任。根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款，暂计2017年1月10日至2017年7月9日，被告应就上述拖欠费用承担逾期滞纳金747.46元。原告特依法诉至法院，望判如所诉。被告林炳建辩称，1.被告系朗诗绿色家园9幢1303号房屋的业主，确实未缴纳2017年1月10日至2018年1月9日的物业费（包括公共能耗费、系统运行费）；2.被告所住房屋自入住起就霉味很重，2016年初因屋内墙纸脱落向物业报修，2016年4月27日被告腾空房屋便于维修，后被告被安排到19幢101室居住，该房有一间是仓库，无恒温系统，无保洁服务，被告多次要求原告提供保洁，原告回复19幢没有移交，原告没有保洁义务，故在维修过程中被告未享受到恒温系统和应有的物业服务，并且，房子刚修好不适宜马上入住，但原告通过断燃气的方法迫使被告搬离19幢101室，无奈之下被告自费另行租赁房屋居住，租金28000元/年；3.原告公司管理混乱，收费系统存在问题，费用缴纳情况登记不清；4.小区网球场的灯光管理存在问题，白天仍旧开着灯，多次经被告提醒才予以关闭；5.原告提供的物业费发票为收款收据而非正式发票，致使被告无法向所在单位报销，给被告造成了经济损失，综上，原告并未兑现承诺的一流服务，因此，被告要求免交一年的物业费和能耗费，要求原告公司的领导给被告赔礼道歉。本院经审理查明，被告系位于绍兴市柯桥区房屋的业主，房屋建筑面积87.75平方米。2013年5月绍兴居里置业有限公司制定《朗诗·绿色家园业主临时规约》一份，约定原告为朗诗绿色家园提供物业服务；物业管理服务费：公寓1.80元/月·平方米；公共能耗费0.50元/月·平方米；科技系统运行费：1.60元/月·平方米；业主、使用人未按约定缴纳物业服务费等费用的，物业服务企业可按每日加收应缴纳费用的千分之二的滞纳金；规约还对其他事项进行了约定。2013年8月5日，被告就上述规约签署承诺书一份，承诺被告已详细阅读并理解绍兴居里置业有限公司制定的《朗诗·绿色家园业主临时规约》，同意遵守规约内的一切条款，如有违约，被告同意承担违反该临时规约的相应责任；被告还对其他事项作出了承诺。同日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定原告为朗诗绿色家园提供物业服务，由原告向被告收取物业管理服务费用及其他费用；物业管理服务费（不包含系统运行费、公告能耗费）：公寓1.80元/月·平方米；科技系统运行费：1.60元/月·平方米；物业管理费用等第一次以交房同年合同注明的交房时间开始计算，预缴一年各类费用，第二次缴费起每6个月预收一次；缴费时间为每6个月第1个月的上旬；业主不按照约定交纳物业管理服务费及运行费等费用的，物业管理企业有权向其收取每日千分之二的滞纳金；协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后原告对该小区提供了物业服务，2015年7月10日至2017年1月9日期间的物业管理服务费、能耗费、系统运行费被告均已缴纳，被告尚未缴纳2017年1月10日至今的物业服务费。2017年8月22日，原告邮寄催款通知书给被告，要求被告于收到催款通知书5个工作日内交纳所欠物业费，但未果。上述事实，由原告提交的《朗诗·绿色家园业主临时规约》、承诺书、《前期物业服务协议》、催款通知书、快递寄件单、《浙江省房屋买卖合同》及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。本院认为，依法保护业主及物业服务公司的合法权益，营造和谐、良性的社区物业环境。《前期物业服务协议》系原、被告双方自愿签订，系双方的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效，承诺书亦系被告自愿签署，故被告应当依约履行相应的义务。被告未缴纳2017年1月10日至2017年7月9日、2017年8月10日至2018年1月9日期间的物业管理服务费、系统运行费、能耗费共计4106.70元[（1.80+1.60+0.50）元/月·平方米×87.75平方米×12个月]显属违约，故原告要求被告予以支付，本院应予支持。被告辩称原告服务不到位要求减免相关费用，但未提供充分有效的证据证明，本院不予采信。原告要求依约被告支付违约金，理由成立，本院予以支持，协议约定按每日千分之二计算违约金明显过高，结合原告主张，本院调整为按照银行同期同类银行贷款利率计算逾期未付款2053.35元[（1.80+1.60+0.50）元/月·平方米×87.75平方米×6个月]自2017年1月11日起至2017年7月9日期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告林炳建应于本判决生效后十日内支付原告南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司2017年1月10日至2018年1月9日期间的物业管理服务费、系统运行费、公共能耗费4106.70元，并支付其中2053.35元自2017年1月11日起至2017年7月9日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金；二、驳回原告南京朗诗物业管理有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林炳建负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  任高翔二〇一七年十二月六日书记员  袁嘉文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。