湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）楼民一初字第230号
原告盛＊＊，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区洞庭路街道办事处汴河居委会。
委托代理人邓远进，湖南思阳律师事务所律师。
被告盛＊＊，女，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市君山区柳林洲镇君山棉麻纺织厂宿舍。
被告彭＊＊，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市君山区西城办事处同民村新建组，系被告＊＊＊之夫。
被告何＊＊，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，学生。
法定代理人周＊＊，女，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，系被告何＊＊之母。
被告何＊＊，男，＊＊＊＊年＊＊月＊＊日出生，汉族，住岳阳市花板桥药村市场＊＊号。
原告＊＊＊与被告＊＊＊、彭＊＊、何＊＊、何＊＊房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员刘海涛担任审判长，审判员李跃雄、人民陪审员张爱民参加的合议庭，于2013年7月29日公开开庭进行了审理。书记员张卓担任记录。原告＊＊＊及其委托代理人邓远进，被告＊＊＊、被告彭＊＊及其委托代理人孟静、被告何＊＊到庭参加了诉讼。被告何＊＊的法定代理人周＊＊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告＊＊＊诉称，1998年9月18日，被告何＊＊从业主蒋＊＊处购置私房一套，建筑面积102.26平方米，价款为44000元，并于1999年8月2日办理房产登记，落户在其儿子何＊＊名下。2000年12月26日，被告何＊＊将未成年何＊＊的房子以44000元的价格出让给被告彭＊＊，并交付给被告彭＊＊和＊＊＊使用，没有办理产权过户登记。其后，被告何＊＊与周＊＊离婚，未成年的被告何＊＊归周＊＊抚养。2007年2月5日，被告＊＊＊与原告＊＊＊签订协议，以44000元的价格将房屋出售给原告，没有办理产权过户登记。2013年3月，原告多次与被告＊＊＊联系房屋过户事宜，要求被告＊＊＊、何＊＊协助办理房屋过户登记，被告＊＊＊与被告何＊＊总是以种种理由推托，拒绝予以协助。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1，被告按合同协助原告办理房屋过户手续，并承担相应的违约赔偿款9000元；2，由被告承担本案诉讼费用。
被告＊＊＊、彭＊＊答辩称，原告＊＊＊与被告＊＊＊之间签订的房屋买卖合同是无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
被告何＊＊未答辩。
被告何＊＊答辩称，当时被告彭＊＊的身份证掉了，其只是帮被告彭＊＊买房而已。
被告彭＊＊反诉称，被告彭＊＊并没有与原告签订售房合同，房产证号岳房权证私建第＊＊＊**号房产是被告彭＊＊于1998年9月18日委托舅舅何＊＊从蒋＊＊处以44000元购入的毛坯房。一，被告彭＊＊拥有岳房权私建第＊＊＊**号房产的完全所有权，是被告彭＊＊的婚前财产。1，被告彭＊＊委托其舅舅买房后，在办理产权过户手续时，因被告彭＊＊身份证被盗未能及时提供身份证，由舅舅何＊＊以其儿子何＊＊的名义登记过户。事后，其舅舅于2000年12月26日出具相关协议书给彭＊＊。2，由于被告＊＊＊一直与被告彭＊＊共同生活在一起，被告彭＊＊在长沙经商，由被告＊＊＊照看小孩，2007年被告＊＊＊欠下利息赌债，把被告彭＊＊交给被告＊＊＊管理的房子私自出售给了原告。3，何＊＊与何＊＊是父子关系，何＊＊是何＊＊的法定监护人，现二人对于房屋过户至被告彭＊＊名下没有意见；二，被告彭＊＊于1998年9月18日购入此房后将房屋隔成五小间，当年每间每月的租金为100元，＊＊＊为租户之一，被告彭＊＊将收取租金的事宜交给了被告＊＊＊管理，一直到2012年年底＊＊＊还带被告彭＊＊收取租金，被告彭＊＊根本不知道房屋被卖掉；三、被告＊＊＊与原告＊＊＊签订的售房协议书属于无效合同，自始无效。岳房权私建第＊＊＊**号房产属于被告彭＊＊的个人财产。被告＊＊＊与被告彭＊＊于2008年8月8日正式结婚登记，依法领取结婚证，成立正式夫妻关系。在2008年8月8日前，＊＊＊与彭＊＊未办理任何结婚登记，两者的同居关系不受法律保护。2007年＊＊＊将房屋卖出，直到被告彭＊＊接到法院的传票才知道房屋被卖。被告＊＊＊是无权处分该房屋的，请求认定2007年2月5日＊＊＊与＊＊＊的售房协议无效；四、原告＊＊＊并未善意取得岳房权私建＊＊＊**号房产。1，原告在被告彭＊＊购入的房屋后一直承租此房用于居住，＊＊＊明知此房的所有人为彭＊＊，在不征求彭＊＊是否同意的情况下，私自与＊＊＊签订售房协议，损害了合法权利人彭＊＊的所有权。2，被告彭＊＊购入诉争房屋的时间在1998年，为毛坯房，价格为44000元，并进行了简单的装修，而原告在2007年3月仅支付44000元，明显没有支付对等的价格；3，此房屋没有办理过户登记。五、原告应承担相应的法律后果。1，腾空房屋；2，承担自2007年至今的租金，600元／月×12个月×6年=43200元；3，将房屋恢复原状交还被告彭＊＊。
原告反诉答辩称，彭＊＊与＊＊＊是夫妻关系，原告与被告＊＊＊之间签订的房屋买卖合同有效。原告在诉状中陈述，何＊＊从将蒋＊＊购得房屋于1999年办理产权证后，又于2000年出售给了彭＊＊。2007年彭＊＊的妻子＊＊＊又将该房屋出售给了原告，且自2000年以来被告＊＊＊均承诺协助过户但都未办理过户登记等都有原始证据来证明而被告彭＊＊反诉所编造的委托购房过程，是有很多的漏洞的，难以认定为彭＊＊的个人财产。因原告与被告彭＊＊的房屋买卖合同有效，被告彭＊＊的反诉请求丧失了基本的事实依据，依法应当全部驳回。
被告＊＊＊未发表反诉答辩意见。
被告何＊＊未发表反诉答辩意见。
被告何＊＊未发表反诉答辩意见。
原告＊＊＊为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1，＊＊＊身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体适格。
2，售房协议，拟证明被告＊＊＊将诉争房屋卖给原告，原、被告之间存在买卖关系。
3，售房协议书、收条、房产证、国土证复印件，拟证明被告彭＊＊对房屋的取得是合法的。
被告＊＊＊对原告提交的证据1无异议；对证据2，有异议，＊＊＊是无权处分该房屋；对证据3无异议。
被告彭＊＊对原告提交的证据1无异议；对证据2，有异议，＊＊＊是无权处分自己的房产，合同里面也没有＊＊＊的名字；对证据3无异议。
被告何＊＊未发表质证意见。
被告何＊＊对原告提交的证据1无异议；对证据2，协议应为无效协议，被告＊＊＊是无权买卖的；对证据3无异议。
被告彭＊＊、＊＊＊、何＊＊、何＊＊就本诉部分未向法庭提交证据。
被告彭＊＊为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：
1，1998年9月18日将建文与何＊＊的房屋出售协议，拟证明何＊＊于1998年9月18日以44000元购入了九华山集贸市场房屋，房产证号为岳楼私建（＊＊＊**号）。
2，2000年12月26日何＊＊与彭＊＊的售房协议书，拟证明被告彭＊＊于2000上12月26日取得岳楼私建（＊＊＊＊＊号）房产权。
3，结婚证，拟证明被告彭＊＊与被告＊＊＊于2008年8月8日正式登记结婚。
4，2007年2月5日＊＊＊与＊＊＊售房协议书，证明＊＊＊在结婚登记前处理被告彭＊＊的房产系无权处分。
原告对被告彭＊＊提交的证据1，质证认为被告提供原件；对证据2，只能证明彭＊＊的房屋来源是何＊＊提供，不能证明何＊＊彭＊＊的委托买房事实；对证据3，结婚证上的显示登记时间为1990年1月15日，被领取的时间是2008年8月8日日；对证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋是被告彭＊＊与被告＊＊＊婚姻关系存续期间所购置的，任何一方都可以对房屋进行处置。
第三人＊＊＊、何＊＊、何＊＊未发表质证意见。
对于原、被告本诉提交的证据，本院进行如下认证：
对原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1、2、3、4本院对其真实性均予以采信。
根据以上定案证据及原、被告当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
1998年9月18日，被告何＊＊与案外人蒋＊＊签订了《房屋让售协议书》，约定将位于九华山集贸市场产权证号为岳楼私建（＊＊＊＊＊）号房屋以44000元的价格出售给被告何＊＊，并办理了产权过户手续，户名为被告之子何＊＊。被告彭＊＊及被告何＊＊均述称，上述房屋系被告彭＊＊委托被告何＊＊所购买，因当时被告彭＊＊身份证被盗，无法办理产权过户手续，才过户至被告何＊＊之子何＊＊名下。被告于2000年12月26日签订了一份售房协议书明确了上述房屋由被告何＊＊出售给被告彭＊＊，但双方未办理产权过户手续，但被告何＊＊认可房屋系被告彭＊＊所有。2007年2月5日，被告＊＊＊在被告彭＊＊不知情的前提下，将已装饰装修好的房屋以44000元的价格出售给了该房租赁户，即本案原告＊＊＊，也未办理产权过户手续。因原告已向被告＊＊＊支付了44000元的购房款，但被告＊＊＊却拒不履行给原告办理过户登记的手续，为此原告特向本院提起诉讼。被告彭＊＊反诉称，因原告与被告＊＊＊之间签订的售房协议中所涉及的房屋系被告婚前的个人财产，被告＊＊＊无权处分被告彭＊＊的个人财产，于2013年6月5日向本院提起反诉，要求撤销原告与被告＊＊＊之间签订的售房协议及相应的法律责任。
另查明，被告＊＊＊与被告彭＊＊系夫妻关系，双方于1990年1月15日登记结婚，并于2008年8月8日补领登记结婚证。
还查明，原告＊＊＊购房前租赁被告彭＊＊房屋的租金为每月600元。
本院认为，被告何＊＊从案外人蒋＊＊处购买的诉争房屋系合法取得，且办理了房产过户手续。虽房屋登记在其子何＊＊名下，但作为何＊＊的法定监护人，被告何＊＊有权对房屋进行处置。被告何＊＊于2000年12月26日，与被告彭＊＊所签订的《售房协议》系双方真实意思表示，该协议理应合法有效。至于被告＊＊＊与原告＊＊＊之间所签订的售房协议书的效力问题，根据合同法第四十四条的规定：“依法成立的合同自成立时发生法律效力”。1，本案诉争房屋仍登记在被告何＊＊民下，被告＊＊＊没有处分该房屋的权利；2，被告＊＊＊与被告彭＊＊于2008年8月8日正式领取结婚证，婚姻效力也应该从2008年8月8日开始计算，而被告＊＊＊于2007年就将房屋出售给了原告＊＊＊，同样没有处分权利，故被告＊＊＊与原告＊＊＊之间所签订的售房协议书依法不能成立也并未发生法律效力，本院对原告要求被告按合同约定履行过户手续的诉讼请求不予支持。合同无效产生的法律后果为，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故被告＊＊＊在返还原告＊＊＊购房款44000元的同时，还应赔偿原告＊＊＊的损失。原告要求被告承担违约金9000元的诉讼请求，因与原告签订合同的相对人为被告＊＊＊，该违约金的支付也应由被告＊＊＊承担，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告彭＊＊反诉要求原告＊＊＊返还房屋的诉讼请求本院应予支持，被告彭＊＊反诉要求原告支付自2007年至今的房租43200元的诉讼请求，本院也应予以支持。至于原告（反诉被告）＊＊＊的损失计算标准，本院按实际情况，酌情认定为43200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、限被告＊＊＊在本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）＊＊＊购房款44000元，并支付原告（反诉）＊＊＊违约金9000元及相应损失43200元（被告彭＊＊对43200元的损失承担连带责任）。
二、由原告（反诉被告）＊＊＊在本判决生效后十日内将位于九华山集贸市场产权证号为岳楼私建（＊＊＊＊＊）号房屋返还给被告（反诉原告）彭＊＊，并支付被告（反诉原告）彭＊＊房屋租金43200元。
三、驳回原告（反诉被告）＊＊＊的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）彭＊＊的其他诉讼请求。
本案案件受理费900元，反诉费450元，由被告＊＊＊承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 刘涛涛
审 判 员 李跃雄
人民陪审员 张爱民
二〇一四年三月十四日
书 记 员 张 卓