北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12279号
上诉人（原审被告）：柴昆伦，男，1980年12月16日出生，住河北省涿州市。
委托诉讼代理人：付鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京中芯线科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路169号1幢6层602室。
法定代表人：弓义，执行董事、总经理。
委托诉讼代理人：杨小彦，北京市德润律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游梦兰，女，1989年9月28日出生，住北京市朝阳区。
上诉人柴昆伦因与被上诉人北京中芯线科技有限公司（以下简称中芯线公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初16552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人柴昆伦委托诉讼代理人付鹏，被上诉人中芯线公司委托诉讼代理人杨小彦、游梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柴昆伦上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费由中芯线公司承担。事实和理由：一、中芯线公司从来没有提出过解除合同，也没有把房屋钥匙交还给柴昆伦，一审仅以录像资料认定中芯线公司完成房屋交接手续错误。中芯线公司单方搬出争议房屋后一直不与柴昆伦办理房屋交接手续且一直占有控制房屋，其行为构成违约应当支付全部房租并承担相应的违约责任，柴昆伦不同意退还租金。此外，整改通知书针对的是群租房，而本案租赁合同明确载明系集体宿舍，一审认定租赁房屋目的无法实现错误。二、一审没有审理租赁合同执行期间的水电费和税费交纳情况，出租房屋时屋内装有3台海尔1.5匹空调、1台奥克斯60升热水器、1台奥克斯40升热水器，均已丢失，因此柴昆伦不同意退还押金。三、中芯线公司并未依据三方协议的约定与柴昆伦办理房屋腾退交接手续，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条属于适用法律不当。
中芯线公司辩称，一审对于双方的事实认定清楚，判决准确，请求依法驳回柴昆伦的上诉，维持原判。对于本案的事实，2015年9月24日双方签订的租赁合同，租赁期限至2017年3月24日，租金月1万元，共计18万，押金1万。之后中芯线公司一次性向柴昆伦支付了18万元租金及1万押金，共计19万。2016年5月26日接到大屯街道办居委会下发的通知：自2016年6月22日实行限水限电措施，中芯线公司接到告知书后于2016年6月5日通过微信向柴昆伦告知这一消息，2016年6月10日柴昆伦回复说问过了要搬出租赁房屋。2016年6月19日中芯线公司按照柴昆伦的指示搬出了租赁房。并在6月30日通过微信告诉了柴昆伦已经搬出租赁房屋，要求柴昆伦返还押金及租金10万元。2016年7月25日，中芯线公司把钥匙交给了柴昆伦指定的案外人何某，并通过短信告知了柴昆伦中芯线公司已经把钥匙交给其同事。中芯线公司在租赁期间一直交纳水费，税费没有实际发生不同意支付，中芯线公司提交的录像中显示房屋内有一台空调，并且在退还房屋的过程中，柴昆伦从未提起过空调和热水器的事，中芯线公司认为这就表明柴昆伦认可空调和热水器已经依约退还了。
中芯线公司向一审法院起诉请求：确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年6月25日解除，并要求柴昆伦返还中芯线公司预交的租金9万元、押金1万元，共计10万元。
一审法院认定事实：2015年9月24日，甲方柴昆伦作为出租人与承租人乙方中芯线公司经居间人丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定由中芯线公司承租位于北京市朝阳区小营路××号×#××号房屋；租赁用途为居住，居住人数为15人，最多不超过20人；租赁期间为2015年9月25日至2017年3月24日，共计18个月；租金标准为每月1万元，租金共计18万元；押金为1万元；支付方式为押一付全部，中芯线公司应在2015年9月25日前支付全部租金；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。合同签订后，中芯线公司于2015年9月24日向柴昆伦支付了押金及租金共计19万元。2016年5月26日，北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会与北京市公安局朝阳分局大屯派出所联合贴出违法群租房限水限电告知书，内容为：“亚运花园×号楼×××室出租人、承租人：根据首都综治委《关于在全市集中开展违法群租房治理工作的实施方案》，以及《北京市房屋租赁管理若干规定》、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》等相关规定，对于存在违法群租和消防安全隐患的出租房，实施限期整改。租赁双方要配合治理行动，主动终止违法群租行为，对于违反相关法规，干扰阻挠正常执法的机构或人员，公安、房管、工商等执法部门将依法对出租人或中介机构进行处罚。恶意阻挠执法构成犯罪的，依法追究刑事责任。按照《违法出租房限期整治通知书》所规定的期限，对于逾期未进行自行整改的违法群租房，大屯街道综治委、公安机关将会同相关物业管理部门，自2016年6月22日实施限水限电措施。6月22日之后将进行联合执法强制拆除。特此告知！北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会与北京市公安局朝阳分局大屯派出所2016年5月26日”。
中芯线公司主张其在2016年6月搬出涉案房屋，并于2016年7月25日将涉案房屋的钥匙交付柴昆伦指派人员应视为交还房屋。庭审中，为证明上述主张中芯线公司提交了与柴昆伦的微信、短信聊天记录以及录音、录像。其中2016年6月30日下午16：03的微信聊天记录中载有“……因政府部门通知对租赁房屋自2016年6月22日实施限水限电措施，6月22日之后将进行联合执法强制拆除，我公司人员不得不全部撤出租赁房屋，合同客观上不能履行，房屋租赁应提前终止……”。2016年7月25日15：27的短信记录中载明“柴先生，我是租住您亚运花园×号楼××的公司，我们于2016年6月22日按照建委联合执法的要求已经把房屋清退，由于您之前一直没在北京所以钥匙一直没有交给您，……”。2016年7月25日中芯线公司职员赵某与柴昆伦的对话录音：“……赵某：我现在来你这个，来宿舍这儿了……柴昆伦：你在那等着，我派个人过去，你把钥匙交给他。……赵某：你找人过来，我们把钥匙给他就可以是吧？柴昆伦：可以。赵某：那就算我们把给你啦，然后到时候等你回来我们再清房款的事，看到时候怎么算，好吧。柴昆伦：哎，行行……”。2016年7月28日柴昆伦到大屯路地铁站旁边欧亚酒店双方协商退款事宜，中芯线公司的职员赵某与柴昆伦的对话录音：“……柴昆伦：首先第一点，你是这两天吧，把钥匙交给我的……柴昆伦：这个我说一下，大概我知道你们是什么时候搬走的，但是我不在，我不知道你们谁在，我当时让他们交钥匙，他们就不给我钥匙。赵某：因为你没法跟我们提供交房签字……”。录像内容为中芯线公司职员赵某将涉案房屋钥匙交给案外人。对于上述微信、短信聊天记录，柴昆伦认可微信中“无与伦比”是其微信昵称，139XXXX****为其电话号码，但对于微信及短信内容表示不认可。对于录音录像，柴昆伦表示录音是其声音，但无法反映录音录像的时间和地点，而且其当时中暑，说的话不是真实意思。我爱我家公司对于上述证据均表示不知情，不发表意见。
庭审中，柴昆伦提交房屋所有权证复印件及房屋代理合同复印件，以证明产权人是北京东方置地投资发展有限公司，其有权出租房屋，在签订房屋租赁合同时提交给中芯线公司看过。中芯线公司表示没有原件不予认可。我爱我家公司对柴昆伦提交的证据予以认可。
法院于2017年5月11日至涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋上锁，房屋中无人，从锁孔及窗户向内看可以看出当时涉案房屋无人在内居住。法院于2017年6月26日至国网北京市电力公司调查涉案房屋2016年至2017年的用电情况。国网北京市电力公司于2017年6月28日将涉案房屋2016年1月至2017年5月的用电情况回复法院，用电情况显示自2016年6月起，涉案房屋用电量大幅下降，自2016年8月至2017年5月，涉案房屋用电量为0。
上述事实，有当事人提交的北京市房屋租赁合同、中国民生银行网上银行电子回单、微信、短信聊天记录截图、双方当事人对话录音、录像、现场勘查照片、国家电网北京市电力公司协助调查复函及庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，双方所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。双方签订的北京市房屋租赁合同已期满。本案争议焦点为双方合同解除的时间、中芯线公司搬离房屋的时间以及柴昆伦应退还金额。2016年5月26日北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会与北京市公安局朝阳分局大屯派出所联合贴出违法群租房限水限电告知书，明确表示涉案房屋须限期整改，而中芯线公司承租涉案房屋目的是用于员工宿舍，限期整改致使中芯线公司租赁房屋的目的无法实现，因此中芯线公司与柴昆伦签订的房屋租赁合同无法继续履行。结合中芯线公司提交的微信、短信聊天记录及录音、录像证据，以及法院现场勘查情况、国家电网调取的涉案房屋用电情况，法院可以认定中芯线公司于2016年7月已经搬出承租涉案房屋并于7月25日将涉案房屋的钥匙交还给柴昆伦指定收回钥匙的人员，上述行为应视为中芯线公司于2016年7月25日将钥匙交还柴昆伦并腾退房屋，双方于2016年7月25日解除北京市房屋租赁合同，剩余租期为8个月。因此，柴昆伦应退还中芯线公司八个月房租及一个月押金。关于中芯线公司要求我爱我家公司承担连带责任，柴昆伦提交的房屋产权证明及房屋代理合同可以证明其有权出租，我爱我家公司仅为提供居间服务的居间方，并未收取押金及租金，也尽到了对于柴昆伦出租权利的审查义务，因此不承担连带责任。据此一审法院判决：一、中芯线公司与柴昆伦签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年七月二十五日解除。二、柴昆伦于判决生效之日起十日内退还中芯线公司租房押金一万元及租金八万元。三、驳回中芯线公司其他诉讼请求。
本院二审期间，柴昆伦、中芯线公司围绕上诉请求依法提交了证据。柴昆伦向法院提交了编号为050969904、050969905号北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单二张，证明中芯线公司在租赁房屋期间始终没有交过水费的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，中芯线公司对于该证据的真实性无异议，但主张证据不属于二审新证据，中芯线公司已足额交纳租赁期间的水费，交费方式为柴昆伦派出人员上门收取。
中芯线公司提交2016年4月29日收据一张，收据记载内容为“今收到亚运花园××交来水费（1月2日——4月28日（门卫188-95住卫1099-1056共计136吨））人民币陆佰捌拾元整。”，收款人处为“王”。证明已交纳租赁期间水费的事实。经质证柴昆伦对该份证据的真实性不予认可。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于柴昆伦提供的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。对于中芯线公司提供证据真实性，因柴昆伦不予认可，且收据中无法反映出收款人系柴昆伦委派的收款人，故本院不予采信。
本院在审理中查明，案涉租赁房屋中共3块水表，实际使用2块水表，用水量分别为54立方米（1056-1002）及81立方米（1545-1464），水费单价5元/立方米。
另，本院在审理中经向北京市地方税务局咨询，涉案房屋租赁期间每月产生的税费构成为：增值税免征，房产税960元由北京东方置地投资发展有限公司负担，个人所得税152.381元。故依合同约定应由中芯线公司负担的房屋租赁税费为每月152.381元。
本案在二审审理期间，柴昆仑主张案涉租赁房屋内的原有3台海尔1.5匹空调、1台奥克斯60升热水器、1台奥克斯40升热水器丢失。中芯线公司对于该主张不予认可。本院于2017年11月22日组织双方至涉案房屋处现场勘验。经勘验，涉案房屋现空置，内无家具，亦无电器，空调安装痕迹四处、热水器安装痕迹两处。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。柴昆伦与中芯线公司于2015年9月24日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，亦不侵害其他人合法权益，应属合法有效，双方均应依约履行义务。根据双方提交的证据和陈述，本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否解除、中芯线公司是否交房并腾退；二、如认定合同解除，柴昆伦应当退还的费用金额。
关于争议焦点一，房屋租赁合同是否解除、中芯线公司是否交房并腾退。柴昆伦上诉主张中芯线公司从未提出解除合同，且未与柴昆伦办理房屋交接手续，限期整改通知并不导致合同目的无法实现，中芯线公司系单方搬离房屋并持续占有控制房屋，故中芯线公司应当支付全部房租并承担相应违约责任。中芯线公司认为，其在接到限期整改通知后即微信告知柴昆伦，并按照柴昆伦的指示搬离房屋、将房屋钥匙交给柴昆伦指定的案外人，合同已经解除且房屋已经交还腾退，柴昆伦应当退还剩余租金以及押金。对此，本院认为，根据双方所订立《北京市房屋租赁合同》中租赁用途、居住人数的约定结合当事人的陈述，能够认定中芯线公司所承租涉案房屋目的是用于员工集体宿舍。根据中芯线公司提供的2016年5月26日北京市朝阳区大屯街道社会治安综合治理委员会与北京市公安局朝阳分局大屯派出所联合贴出违法群租房限水限电告知书显示，因涉案房屋被相关部门认定为违法群租房且被限期整改，导致双方所签订的《北京市房屋租赁合同》的合同目的已经无法实现，中芯线公司据此要求解除《北京市房屋租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。
对于合同解除的时间，根据中芯线公司提交的微信、短信聊天记录以及电话录音结合一审法院证据调取及现场勘验情况，上述证据能够形成较为完整的证据链条并相互印证，依据现有证据能够认定中芯线公司主张的房屋租赁合同于2016年7月25日解除的事实具有较高的盖然性。故本院对于一审法院认定的合同解除时间予以确认。
合同解除后，对于尚未履行的，终止履行。故柴昆伦应当退还中芯线公司2016年7月25日起至2017年3月24日期间的已支付的租金共计8万元。对此，一审法院处理正确，但一审判决第一项表述的合同解除时间有误，在此本院予以纠正。柴昆伦该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，柴昆伦应当退还的费用问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
根据《北京市房屋租赁合同》的约定房屋租赁所产生的水费及相关税费均应由中芯线公司承担。根据本案柴昆伦提交的缴费通知单显示租赁期间的水费并未交纳，押金应当抵扣中芯线公司应交纳的水费后再行退还。经核实，房屋中共3块水表，实际使用2块水表，用水量分别为54立方米（1056-1002）及81立方米（1545-1464），水费单价5元/立方米，中芯线公司应交纳水费675元。对于税费的处理原则应同水费的处理原则保持一致，经核实，中芯线公司应当负担的房屋租赁税费为每月152.381元，租赁期间共产生税费1523.81元。
另，在二审审理中柴昆伦主张案涉租赁房屋内原有3台海尔1.5匹空调、1台奥克斯60升热水器、1台奥克斯40升热水器丢失，中芯线公司虽予以否认，但未能提交确实、充分的证据证明在交付案涉房屋时房屋内相关设施的状况，故应当承担举证不能的法律后果。鉴于柴昆伦未能提交购买空调、热水器票据等证据证明丢失物品价格及购买时间，本院结合现场勘验情况、本案具体情况对丢失物品赔偿数额予以酌定。
基于上述事实，本案中中芯线公司所交纳的押金，应扣除其应负担的水电费、税费以及丢失物品赔偿数额后若仍有剩余，再行退还。
综上，柴昆伦上诉请求合理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初16552号民事判决；
二、北京中芯线科技有限公司与柴昆伦于二〇一五年九月二十四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一六年七月二十五日解除；
三、柴昆伦于本判决生效之日起十日内退还北京中芯线科技有限公司租金八万元及租房押金一千元；
四、驳回北京中芯线科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1150元，由柴昆伦负担931.5元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京中芯线科技有限公司负担218.5元（已交纳）。
二审案件受理费2050元，由柴昆伦负担1845元（已交纳），由北京中芯线科技有限公司负担205元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 陈 静
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十一月二十二日
法官 助理 佳 丽
书 记 员 高 媛