安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蚌民一终字第00513号
上诉人（原审被告）：凌春，男，1964年9月24日出生，汉族，个体工商户，住安徽省蚌埠市五河县。
委托代理人：李永刚，五河县朱顶镇石巷小学教师。
被上诉人（原审原告）：安徽嘉恒商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：李志霞，该公司经理。
委托代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。
上诉人凌春因与被上诉人安徽嘉恒商业管理有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年4月9日作出的（2015）蚌山民一初字第00125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人凌春及其委托代理人李永刚，被上诉人嘉恒公司的委托代理人束庆啭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年9月18日，凌春（乙方）与嘉恒公司（甲方）签订一份《租赁合同》，主要约定：第一条、租赁场所、经营项目和期限1、甲方提供蚌埠市蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场16号楼内（C1f-11、C2f-36号）商铺（以下简称“商铺”），使用面积约523平方米出租给乙方经营。2、租赁期限为叁年，自该商铺2012年交付之日起至2015年当日止，具体交付时间自甲方向乙方发出的书面通知之日起计算。……第二条、租金、保证金、其他费用及支付方式1、年租金为人民币：223672元，即18639元/月。2、租金支付方式：乙方每叁个月向甲方支付一次租金。首次租金自乙方正式进场装修前十日内一次性足额缴付。以后每次租金乙方应当在上次租金期满前的十日内一次性足额缴付于甲方。……3、履约保证金：乙方在双方签约后向甲方支付人民币13000元作为履约保证金。……5、甲方向乙方收取物业管理费2.5元/月/平方米，每叁个月缴纳一次。物业管理费与每期租金同时缴纳。第九条、违约责任……2、如乙方未在规定时间内缴纳综合管理费用、物业费及经营该商铺所产生的费用的，按未缴费用的5‰加收滞纳金。……7、在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方解除合同，乙方除缴付的履约保证金无权要求退还，同时还应按全年租金总额的50%支付甲方违约金，作为赔偿甲方因此所造成的经济损失：（1）乙方逾期支付租金（不论逾期金额多少）超过一个月的；（2）乙方逾期缴付综合管理费、物业费、水电费、空调费（不论逾期金额多少）等费用中的任何一项超过二个月的；……。2012年11月15日，嘉恒公司将该商铺交付于凌春。双方约定从2013年7月1日起计算租期，凌春依约交付租金至2013年9月底，之后一直拖欠。凌春从2012年11月15日起未支付过物业费。嘉恒公司多次催要前述款项未果，遂提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方之间签订的房屋租赁合同，凌春腾退房屋交还给嘉恒公司；2、凌春支付嘉恒公司房屋租金279589.95元；3、凌春支付嘉恒公司违约金83877元；4、凌春支付嘉恒公司物业管理费33341.25元，滞纳金4251元；5、凌春支付嘉恒公司房屋使用费、物业管理费至腾退房屋之日止（按合同约定的房租和物业管理费标准支付房屋使用费和物业管理费）；6、由凌春承担本案诉讼费用。
原审法院另查明：2012年7月10日，安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司委托嘉恒公司经营管理其开发建设的花鼓灯嘉年华乐园的游乐设施用房，其中包括涉案房屋。
原审院认为：嘉恒公司与凌春签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依照合同约定，凌春每月应交租金18639元，应交物业管理费1307.5元（2.5元/月/平方米×523平方米），其从2013年10月1日起一直拖欠租金和物业管理费，至今未交，已构成违约，嘉恒公司有权单方解除合同。嘉恒公司要求解除合同的通知（诉状）已于2015年1月4日送达凌春，故双方签订的《租赁合同》于该日解除。嘉恒公司主张凌春支付自2013年10月1日至2014年12月31日的租金共计279589.95元（18639.33元/月×15个月）符合法律规定，予以支持。嘉恒公司主张凌春支付自2012年11月15日至2014年12月31日的物业管理费共计33341.25元（1307.5元/月×25.5个月）符合法律规定，予以支持。嘉恒公司主张的违约金83877元（279589.95元×30%）符合法律规定，予以支持。嘉恒公司主张的物业管理费滞纳金为4251（33341.25元×5‰×25.5个月）系对合同约定理解有误，应为166.71元（33341.25元×5‰）。嘉恒公司主张凌春按照合同约定的房租和物业管理费支付合同解除之后的房屋占有使用费、物业管理费至房屋实际腾退之日止，符合法律规定，予以支持。凌春辩称嘉恒公司违约，但因其未提供相应证据予以证明，不予采纳。凌春辩称嘉恒公司不具有物业管理资格，经审查嘉恒公司的营业执照，发现其具有物业管理资格，对此辩解意见亦不予采纳。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决：一、安徽嘉恒商业管理有限公司与凌春之间的关于位于蚌埠市蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场内（C1f-11号、C2f-36号）商铺的租赁合同于2015年1月4日解除；二、凌春于判决生效之日起十日内腾退并交还安徽嘉恒商业管理有限公司位于蚌埠市蚌山区燕山路768号嘉年华环形广场内（C1f-11号、C2f-36号）的商铺；三、凌春于判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司租金279589.95元；四、凌春于判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司违约金83877元；五、凌春于判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司物业管理费33341.25元及滞纳金166.71元；六、凌春于判决生效之日起十日内支付安徽嘉恒商业管理有限公司房屋占有使用费及物业管理费（从2015年1月4日起，房屋占有使用费按每月18639元、物业管理费按每月1307.5元计算至实际腾退之日止）；七、驳回安徽嘉恒商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7316元（嘉恒公司已预交），减半收取3658元，由凌春负担，于履行上述现金给付义务时同步支付给嘉恒公司。
凌春上诉称：1、原判认定事实不清，证据不足。嘉恒公司不是本案适格的原审原告，安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司才是本案适格的诉讼主体；嘉恒公司提供的《租赁合同》不具有合法性、真实性，不能作为本案的定案依据；嘉恒公司交付的商铺不具有其招商时所承诺的交付条件，存在严重违约，致使本人无法实现合同目的，本人于2013年9月被迫停止经营，原判支持嘉恒公司租金的诉请缺乏依据；两个月的闭园期不应计收租金；因嘉恒公司存在严重违约，判决支持其违约金的请求错误；在本人停止经营期间继续计收物业费并支持其违约金请求缺乏事实依据。2、租赁合同纠纷与物业管理合同纠纷属于两个不同的诉讼，合并审理程序违法。3、嘉恒公司交付的商铺不具有其承诺的交付条件，存在严重违约，原判支持其租金及违约金的诉请，适用法律错误。综上，原判认定事实不清、证据不足，程序违法且适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并由嘉恒公司承担一、二审诉讼费。
嘉恒公司在庭审中辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确。本公司是租赁房屋的产权人安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司的全资子公司，受集团公司授权委托，作为本案租赁房屋的经营管理人，有权作为出租方签订房屋租赁合同，同时，对外出租房屋、进行物业管理也是在本公司的经营范围之内，本公司作为《租赁合同》的出租方，是本案当然的适格主体；《租赁合同》经凌春签字认可，是双方协商一致的真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，合法有效；本公司交付的商铺符合双方约定的交付条件，本公司并无任何违约行为，凌春停业是其自身经营管理不善所致；凌春租赁的商铺不在嘉年华园区里，园区是否闭园与本案没有关联性，凌春占用使用房屋应当支付租金，且本公司已经给凌春免去了9个月的房租；凌春逾期支付租金，按照合同约定除收取的履约保证金不予退还外，还应按全年租金总额的50%支付本公司违约金，但本公司主动放弃部分权利，只按所欠租金的30%主张违约金，并且一审判决已在违约金中扣除了履约保证金；凌春占有、使用房屋期间，应当交付物业管理费，困本公司不因凌春未正常营业而停止对该物业的日常管理和维修维护。2、原审程序合法。本案虽是房屋租赁合同纠纷，但双方在《租赁合同》中对物业管理及物业费的收取进行了明确约定，同时，本公司营业执照的经营范围中具有物业管理的经营项目，原审法院合并审理既节约了诉讼资源、又减少了当事人的诉讼成本，并未损害凌春的诉讼权利及利益。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回凌春的上诉请求，维持原判。
本院二审核实，双方当事人对原审法院查明的案件事实均无异议，本院对此予以确认。
本院二审另查明：2012年11月7日，嘉恒公司出具的《嘉年华广场商铺交接确认书》载明：甲方（嘉恒公司）所开发的嘉年华商业广场已竣工并达到物业的相关交接要求，乙方（凌春）所租铺位号为C1F-11/C2F-36；面积为523㎡已经具备交房条件。现乙方（代理人）检查了该房屋的建筑质量、设备情况。交接双方一致认为，该铺位可交付乙方，乙方同意接受该铺位。在确认下列条款签字/盖章后生效。1、自2012年11月15日起，该铺位由甲方交付乙方，与此同时乙方开始承担与该铺位有关的责任、义务、权利。2、乙方对该房屋的建筑、设备标准无异议。……4、乙方自愿承担上述商铺自交房之日起的所发生的物业管理费、电费及其它费用。……7、本交接书自双方签字之日起生效。8、本交接书一式叁份，双方各持一份，一份留甲方集团公司备案。凌春于2012年11月13日在该交接确认书上签名确认。
本院认为：嘉恒公司与凌春签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。凌春未按《租赁合同》的约定交纳租金和物业费，构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院根据双方在《租赁合同》的相关约定及嘉恒公司的诉讼请求，判决支持嘉恒公司的相应诉请，既符合双方在《租赁合同》中的约定，也符合法律规定，故对该判决结果，本院予以维持。凌春上诉主张嘉恒公司不是本案的适格诉讼主体，经审查，嘉恒公司出租涉案房屋属于安徽嘉恒文化旅游集团股份有限公司委托授权的经营管理权限，其作为《租赁合同》的出租方与凌春签订了该合同，其有权依据该合同的约定向作为合同相对方的凌春主张相应权利，嘉恒公司作为本案原审原告是适格诉讼主体，故对凌春的该项上诉主张，本院不予支持。凌春上诉主张嘉恒公司提交的《租赁合同》不能作为本案定案依据的理由是双方仅在该合同尾部签名，未在该合同的每页签名，因其认可在该合同尾部的签名，且其庭审中也自认其持有的《租赁合同》上，也是双方在合同尾部签了名，同时，其也未提供相关证据推翻该合同的真实性，故对其此项上诉理由，本院不予采纳。因凌春在《嘉年华广场商铺交接确认书》中签名确认了涉案房屋具备交房条件并同意接受该铺位，故对其关于“嘉恒公司交付的商铺不具有其招商时承诺的交付条件，存在严重违约，原判支持嘉恒公司租金及违约金的诉请缺乏依据及适用法律错误”的上诉理由，本院亦不予采纳。因双方在《租赁合同》中未对闭园期的租金问题作出约定，凌春虽主张嘉恒公司对此口头承诺予以免收，但嘉恒公司对此并不予认可，凌春提交的证据也不足以证明其此项主张，故对凌春关于“两个月的闭园期不应计收租金”的上诉理由，本院亦不予采纳。因双方在《租赁合同》对物业管理费的收费主体、收费标准及逾期交纳该费用的法律后果作了明确约定，原判予以处理并不违反审理程序，且凌春亦未提供证据证明其主张的嘉恒公司存在没有履行物业管理义务的情形及该情形下的责任承担问题，故对凌春关于在其停止经营期间继续计收物业费并支持嘉恒公司违约金请求缺乏事实依据和适用法律错误及原判将租赁合同纠纷与物业管理合同纠纷合并审理程序违法的上诉主张，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。凌春的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7316元，由上诉人凌春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王朝霞
审判员 耿 杰
审判员 孙洪熙
二〇一五年九月二十一日
书记员 刘津津
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。