江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3684号
上诉人（原审被告）李忠道，男，1949年10月20日生，回族，南京某公司退休职工。
上诉人（原审被告）南京富裕华房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁区江宁街道河西人评39号。
法定代表人武亚尊，该公司董事长。
两上诉人共同委托代理人庄卓、李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐福英，女，1942年2月9日生，汉族，南京市某中学退休职工。
被上诉人（原审原告）徐伟，男，1965年12月15日生，汉族，南京某医院医生。
两被上诉人共同委托代理人黄剑林，江苏天熙律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人王彬彬，江苏中山明镜律师事务所律师。
原审第三人南京市鼓楼区房产经营公司，住所地南京市鼓楼区云南路24号。
法定代表人胥亚林，该公司董事长。
委托代理人徐燕、金蕾，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人李忠道、南京富裕华房地产开发有限责任公司（以下简称富裕华公司）因与被上诉人徐福英、徐伟及原审第三人南京市鼓楼区房产经营公司（以下简称鼓楼房产经营公司）借用合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2012）鼓民初字第2056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李忠道与富裕华公司的共同委托代理人李功成，被上诉人徐福英、徐伟的共同委托代理人黄剑林、王彬彬，原审第三人鼓楼房产经营公司的委托代理人徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐福英、徐伟原审诉称，徐福英与徐国顺系夫妻关系，徐伟系徐国顺与徐福英之子，徐国顺于1999年1月去世。1992年徐福英、徐国顺、徐伟向鼓楼房产经营公司借用了其名下公有住房一套，地址在鼓楼区某某巷7-8号。1994年1月由徐国顺作为承租人，与鼓楼房产经营公司签订了租赁合约。徐福英、徐伟一家三口从1992年起一直居住在上述房屋内，至今一家户口还在其中，期间每月均按时缴纳房租和水电费等有关费用。1997年，徐国顺还买下了该房屋旁边的一间临时建筑。2007年9月，李忠道向徐伟提出暂借该处房屋居住。徐伟因双方是朋友关系，出于同情将房屋借给李忠道居住，但其入住后竟迟迟不肯返还房屋，还将房屋借给他人居住。2008年8月，徐福英、徐伟向鼓楼房产经营公司递交材料，要求变更承租人，但被李忠道冒用徐伟的名字领走了。另外，李忠道还伪造了鼓楼公安分局的公函，要求鼓楼房产经营公司变更承租人为南京华阳房地产开发公司，后被发现而未遂，现承租人仍为徐国顺。现徐福英年事已高，患有高血压、心脏病、糖尿病、耳聋等多种疾病，没有自己固定的住所，多次要求李忠道返还房屋未果。另外，富裕华公司对房屋没有所有权而将房子分配他人居住，是非法和无效的。综上，徐福英、徐伟诉至法院请求判令：一、李忠道向徐福英、徐伟返还鼓楼区某某巷7-8号原徐国顺承租房屋及另外一间小房屋，如逾期交还，则承担7-8号房屋每月2000元、小房屋每月500元的房屋使用费；二、富裕华公司承担连带责任；三、李忠道承担诉讼费。
李忠道原审辩称，第一，徐福英、徐伟并非房屋产权人，也非房屋之承租人，主体不适格。徐国顺此前系借用华阳房地产开发公司房屋，不是承租人；即便其具备了承租人的资格，徐福英、徐伟也不能继承该承租权。此外，徐福英、徐伟早就从涉案房屋中迁出，转租给别人，并且徐福英、徐伟有其他住房，不具有公房承租条件。第二，李忠道作为富裕华公司的员工，当初只是出于帮忙，为借房提供担保，现房屋已返还公司，并由第三人出租给他人，李忠道主体并不适格。第三，从实际情况看，因此房已经交给程寿兰居住，程寿兰已78岁，没有其他住所，徐福英、徐伟诉请是无法履行的。第四，徐福英、徐伟诉请已经超过诉讼时效，其在2007年就已经将房屋退还了公司。综上，请求驳回徐福英、徐伟诉讼请求。
富裕华公司同李忠道原审辩称，请求驳回徐福英、徐伟诉讼请求。
鼓楼房产经营公司原审述称，徐福英、徐伟不具备变更承租人的条件，与鼓楼房产经营公司之间不存在承租关系，并且徐福英、徐伟在使用期间将房屋外借，已经违反承租公房管理办法，现鼓楼房产经营公司要求收回房屋。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区某某巷7-8号（位于一楼“南京重要近现代建筑”字碑对应房间，使用面积约26平方米）属鼓楼房产经营公司直管公房，在该房屋正前方有一独幢小房屋，面积约6平方米，没有建设规划许可证。1991年10月16日，徐伟向鼓楼区房管局、华阳房地产开发总公司申请“因本人暂无住房，特向贵单位借住房一间，以解燃眉之急，保证一年内归还。”后徐伟、徐福英与徐国顺入住南京市鼓楼区某某巷7-8号房屋，当时该房屋由南京市公安局鼓楼分局承租。1993年9月9日，徐国顺、徐福英、徐伟、毛春蕾共同向鼓楼分局和鼓楼房管所提出申请，“因我们目前所住公房系鼓楼房管所，但鼓楼分局托管。因此给我们在房产的管理、维修、收费上产生了许多不便，故我们申请将房产直接由房管所管理，以便于我们在房产管理、维修上方便，同时也减轻分局不必要的麻烦。”1994年1月15日，南京市公安局鼓楼分局致函鼓楼房产经营公司称“我局集体承租你公司管理的某某巷7-8号，二层楼房一幢，原我局安排的张益松、张洪贵、黄广连、刘宁等四户使用，后因工作需要，张蓝松、张洪贵二同志已调离我局，另外黄广连、刘宁二同志由于房子不够使用，已先后与徐国顺、蔚建宁二户调换住房，所以每月收房租费时，带来一定的困难。特请你公司照顾，给予办理转租、过户手续为感。”同月19日，鼓楼房产经营公司与徐国顺签订公有住房租赁合约。1999年1月徐国顺去世。
2007年9月前后，徐伟将某某巷7-8号房屋和小房屋钥匙交付李忠道；随后，富裕华公司又将上述房屋交付程寿兰使用。2008年元月26日，富裕华公司向鼓楼房产经营公司书面报告“南京市某某巷7-8号系经营公司房产，原承租人黄广连，91年我司将黄广连调至三条巷小区一大套住房，某某巷7-8号住房由我公司借给了鼓楼医院医生徐伟的父亲徐国顺承租，徐国顺现已死亡，此房已交还我司，经我司研究将某某巷7-8号住房安排给程寿兰同志承租使用，请贵公司帮助办理承租手续为感。”鼓楼房产经营公司并未与程寿兰建立租赁关系。2008年7月21日，徐伟向华阳房地产开发公司书面报告“本人徐伟，1991年因无房居住，经李忠道介绍，承蒙贵公司武亚尊总经理关照，暂借贵公司某某巷7-8号一间住房，其后因无房居住，1993年根据我们的无房实际情况，由鼓楼房产经营公司办理了公有住房租赁手续，并一直居住至今。因李忠道系我多年的朋友，目前住房困难，提出希望能够收回此房，由于我的父母自1991年移居于此住房后，单位因为其已享有公有住房，故不再给予房改房分配，故我们如交出此房，将带来莫大经济损失。且我们将钥匙交与李忠道后，发现住房并非李忠道居住。而且我的母亲因糖尿病、心脏病，年事已高，行动不便，近期又出现糖尿病继发感染，只能在平房居住，故希望贵公司及武总能够考虑我们的实际困难，继续给予关照。本人及我的家庭将不胜感激。”该报告由李忠道交由富裕华公司持有。其后，徐伟、徐福英向鼓楼房产经营公司申请变更租赁关系，鼓楼房产经营公司以该房使用权尚存有争议未予办理。
原审法院另查明，1997年11月3日，徐国顺从孙世德处以900元的价格购买了涉案小房屋。徐福英、徐国顺户籍在1992年7月31日、徐伟户籍在1997年9月25日迁至涉案房屋，徐福英、徐伟的户籍至今未变。富裕华公司法定代表人武亚尊原系华阳房地产开发公司法定代表人。富裕华公司对李忠道所称代表公司接收房屋行为未予认可。
原审法院还查明，某某巷7-8号房屋、小房屋结合自身设施、面积、地段等因素，参照周边房屋租赁价格，某某巷7-8号房屋月租金约为1500-1800元，小房屋月租金约为400元-500元。
以上事实，有双方当事人陈述，徐福英、徐伟提供的户籍信息、公有住房租赁合约、房租水电费收据，李忠道提供的房租收据、借房申请、书面报告、黄广连情况说明、报告、租金收据，鼓楼房产经营公司提供的产权证明，原审法院现场勘验笔录、调查笔录、庭审笔录等证据证实。
根据双方的原审诉、辩称，原审法院归纳争议焦点为：1、徐福英、徐伟在原承租人徐国顺去世后对涉案房屋是否仍享有居住使用的权利？2、徐伟与李忠道之间是否存在借用合同关系？3、该案有无超过诉讼时效？4、徐福英、徐伟主张的逾期责任能否支持？
原审法院认为，一、徐伟、徐福英在原承租人徐国顺去世后对原承租公房仍享有居住使用的权利，原租赁关系并不当然消灭。第一，徐国顺去世后，鼓楼房产经营公司并未通知徐伟、徐福英租赁关系终止，并在2011年12月之前一直收取以徐国顺名义缴纳的房租。第二，徐伟、徐福英自1992年起便与原承租人徐国顺同住，并且二人户籍在租赁期间即在承租公房内，目前也在。在鼓楼房产经营公司通过合法的方式确定徐伟、徐福英不享有涉案公房承租权或使用权之前，徐福英、徐伟作为与原承租人共同居住的妻子和儿子，应当享有该公房的使用权。在此期间，徐伟、徐福英因该公房与他人发生法律关系，与鼓楼房产经营公司要求确认与徐伟、徐福英之间不存在租赁关系，不是同一法律关系，不应在案件中一并处理。
二、徐伟与李忠道之间存在房屋借用合同。李忠道称取得涉案房屋的钥匙系徐伟主动交还房屋，但李忠道提供的徐伟报告中却载明，徐伟交付房屋是为李忠道自住，后发现并非李忠道自住，徐伟即向华阳房地产开发公司报告希望收回房屋。由此可以认定，李忠道所称徐伟主动交还房屋与事实不符。根据该报告可以看出，徐伟将房屋交付李忠道是为解决其“居住困难”，双方形成借用合同关系。公房系公共财产，徐伟虽然在鼓楼房产经营公司收回房屋前对该公房享有合法居住使用权，但其无权将房屋借与他人居住使用，并且鼓楼房产经营公司对此不知情也未予追认，故根据《合同法》第五十一条之规定，双方公房借用合同属于无效合同，李忠道应当将接收的公房返还。关于涉案小房屋的借用合同，因徐伟与李忠道并未约定借用期限，现徐伟要求返还，李忠道应当返还。富裕华公司对两处涉案房屋并不享有任何权利，却接收李忠道交付的该两处房屋并交付案外人程寿兰居住使用于法无据，侵害了徐伟、徐福英的权利。根据《物权法》第三十七条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”徐伟、徐福英主张富裕华公司承担连带责任符合法律规定。
三、徐福英、徐伟起诉没有超过诉讼时效。因徐福英、徐伟自2008年7月以来多次同李忠道交涉还房事宜未果，李忠道、富裕华公司侵权处于持续状态，徐福英、徐伟起诉并未超过诉讼时效。
四、李忠道应当承担逾期返还责任，富裕华公司应承担连带责任。徐福英、徐伟主张逾期返还责任，公房每月2000元，小房屋每月500元，考虑两处房屋面积、设施、地段并参考周边房屋租金价格，结合调查情况，原审法院酌定某某巷7-8号房屋逾期使用费为每月1750元，小房屋逾期使用费为每月450元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决：一、李忠道于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区某某巷7-8号原徐国顺承租公房返还徐伟；二、李忠道于判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区某某巷7-8号房屋前约6平方米的小房屋建筑材料返还徐伟；三、如李忠道未能按照判决第一、二项及时履行返还义务，则应向徐伟、徐福英支付房屋逾期使用费，某某巷7-8号公房为每月1750元、小房屋为每月450元；四、南京富裕华房地产开发有限责任公司对判决第三项内容承担连带责任；五、驳回徐伟、徐福英其他诉讼请求。案件受理费2900元，由李忠道负担（鉴于徐伟、徐福英已预交，李忠道于判决生效之日起15日内直接给付徐伟、徐福英）。
李忠道不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、徐伟、徐福英不是涉讼房屋的产权人、承租人、居住权人。涉讼房屋系鼓楼房产经营公司的直管公房，其所有权属于鼓楼房产经营公司。徐伟因为实际困难，找到李忠道，向富裕华公司借住该房屋（该房屋当时由南京市公安局鼓楼分局承租，调换给富裕华公司使用），并承诺一年后归还。由于该房屋承租和使用关系比较复杂，为了管理上便利，1994年1月19日，鼓楼房产经营公司与徐国顺订立公房租赁合约，约定由徐国顺承租该房屋至1998年12月1日。1999年1月，徐国顺过世，其后徐伟、徐福英也从该房屋搬出，并违反公房管理规定将该房屋转租给他人，收取高额租金。事发后，徐伟将该房屋交还给富裕华公司。富裕华公司也安排了程寿兰居住，并向鼓楼房产经营公司申请变更租赁关系。后由于程寿兰高龄多病，身体不好，且富裕华公司搬迁，无人专管此事，便一致延宕至今。徐国顺、徐伟、徐福英均非该房屋的产权人，徐国顺去世后，徐伟、徐福英违反公房管理规定高价转租涉诉房屋，事发后也搬离该房屋，不再拥有承租权、居住权，根本无权对该房屋行使权利。原审判决认定徐伟、徐福英拥有涉诉房屋的承租权、使用权错误。二、李忠道与徐伟不存在借用关系。徐伟从未拥有过该房屋的承租权、使用权，李忠道是帮助徐伟向富裕华公司借住了该房屋，在徐伟不具备公房承租条件后代表富裕华公司收回了涉诉房屋，从未跟徐伟借住涉诉房屋。涉诉房屋后由富裕华公司安排程寿兰居住，与李忠道无关。原审判决认为上诉人向徐伟借住涉诉房屋没有任何事实依据。三、涉诉房屋应当交还鼓楼房产经营公司。徐伟违反公房管理规定，转租涉诉房屋，故将涉诉房屋交回。徐伟已经购置多处商品房，拥有自住房屋，不具备公房承租条件。鼓楼房产经营公司也当庭表示要收回涉诉房屋，李忠道不是涉诉房屋的使用人，徐伟也不是涉诉房屋的所有权人，原审判决要求上诉人将涉诉房屋交还给徐伟，没有事实与法律依据。涉诉房屋现在的居住人程寿兰高龄多病，只有这一处居所，原审判决要求将房屋交还给徐伟根本得不到执行。综上，请求二审法院：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第2056号民事判决；二、驳回徐福英、徐伟全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由徐福英、徐伟负担。
被上诉人徐伟、徐福英针对李忠道的上诉请求及事实、理由答辩称，上诉人李忠道的上诉理由不能成立。一、李忠道作为原审被告主体适格，诉争房屋是由公房承租人徐伟借给李忠道。徐伟和李忠道曾经关系非常好，是干兄弟，2007至2008年李忠道经济比较困难，与妻子离婚，另外还有几个官司缠身，向徐伟提出借用本案公房，徐伟出于兄弟之情将房屋借给上诉人李忠道使用，李忠道借用之后就迟迟不肯返还，企图霸占房屋，并将房屋给其他人居住使用。既然是借用关系，李忠道当然负有返还的义务。二、徐伟与李忠道之间存在借用合同关系，李忠道在上诉中称系帮助富裕华公司收回房屋的说法不成立。1994年1月15日，徐福英和徐伟及共同居住的家人徐国顺，毛春蕾已经单独与房屋的产权人即鼓楼房产经营公司签订了租赁协议，承租的户主是徐国顺，一家四口全部居住在涉诉房屋内并将户口都迁至涉诉房屋，至今一家四口的户口仍在涉诉房屋内。从1994年1月15日开始，徐伟一家人与鼓楼房产经营公司建立了公有房屋租赁关系，而与华阳房地产开发总公司、富裕华公司及李忠道没有任何法律关系。承租人即使要返还涉案房屋也应当向鼓楼房产经营公司返还，而不是向上诉人李忠道返还，也不可能返还。三、李忠道上诉状中有很多陈述与事实严重不符。四、涉案房屋是否应当返还给产权人，上诉人并无权决定，也不是本案的处理范围。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
富裕华公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、徐伟、徐福英不是涉讼房屋的产权人、承租人、居住权人。涉讼房屋系鼓楼房产经营公司的直管公房，其所有权属于鼓楼房产经营公司。1991年10月16日，徐伟因为实际困难，找到富裕华公司工作人员李忠道借住该房屋。由于该房屋承租和使用关系比较复杂，为了管理上便利，1994年1月19日，鼓楼房产经营公司与徐国顺订立公房租赁合约，约定由徐国顺承租该房屋至1998年12月1日。1999年1月，徐国顺过世，其后徐伟、徐福英也从该房屋搬出，并违反公房管理规定将该房屋转租给他人，收取高额租金。事发后，徐伟将该房屋交还给富裕华公司。目前，该房屋所有权在鼓楼房产经营公司，由程寿兰承租居住。徐国顺、徐伟、徐福英均非该房屋的产权人，徐国顺去世后，徐伟、徐福英违反公房管理规定高价转租涉诉房屋，事发后也搬离该房屋，不再拥有承租权、居住权，根本无权对该房屋行使权利。原审判决认定徐伟、徐福英拥有涉诉房屋的承租权、使用权错误。二、涉诉房屋应当由鼓楼房产经营公司处理。徐伟违反公房管理规定，转租涉诉房屋，故将涉诉房屋交回。徐伟已经购置多处商品房，拥有自住房屋，不具备公房承租条件。鼓楼房产经营公司也当庭表示要收回涉诉房屋，涉诉房屋应当由鼓楼房产经营公司处理。富裕华公司和李忠道都不是涉诉房屋的所有权人和占用人，原审判决要求李忠道交还房屋，富裕华公司承担连带责任没有任何事实与法律依据。综上，请求二审法院：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第2056号民事判决；二、驳回徐福英、徐伟全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由徐福英、徐伟负担。
被上诉人徐伟、徐福英针对富裕华公司的上诉请求及事实、理由答辩称，富裕华公司的上诉理由不能成立。一、上诉人富裕华公司作为原审被告的主体是适格的。涉诉房屋是由承租人徐伟借给李忠道暂时居住。李忠道借用后，没有返还给徐伟。富裕华公司对房屋并不享有任何权利，却安排他人居住，并不合法。二、徐伟从未将涉案房屋交还给上诉人富裕华公司。三、本案房屋是否应当交给产权人处理，上诉人富裕华公司无权决定。四、李忠道和富裕华公司一审中的陈述互相矛盾。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人鼓楼房产经营公司述称，一、徐福英、徐伟与鼓楼房产经营公司之间不存在房屋租赁关系。鼓楼房产经营公司未与徐福英、徐伟办理变更承租关系的前提下，徐福英、徐伟作为原审原告主体不适格。二、徐国顺在房屋租赁期间将房屋外借，鼓楼房产经营公司当时是不知道的，后通过诉讼才知道徐国顺将房屋外借给上诉人的事实。依据南京市房地产交易管理办法第37条规定，出租人有权解除租赁合同并收回房屋。鼓楼房产经营公司认为徐福英、徐伟在办理承租关系前提下才能起诉，故应当撤销一审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，1994年1月19日，鼓楼房产经营公司就位于南京市鼓楼区某某巷7-8号房屋与徐国顺签订公有住房租赁合约，徐国顺成为涉案公房的承租人。1999年1月徐国顺去世后，徐国顺与鼓楼房产经营公司建立的公房租赁关系并不当然终止，而徐伟、徐福英自1992年起便与徐国顺同住，且租赁期间至今其二人户口仍在涉案公房内，在鼓楼房产经营公司依照相关规定确认徐福英、徐伟是否享有涉案公房承租权前，徐福英与徐伟作为与徐国顺共同居住的家属，应当享有该公房的使用权。鼓楼房产经营公司在本案中要求收回涉案公房，两上诉人亦上诉称徐伟、徐福英将涉案公房转租违反了公房管理规定且徐伟已经购置多处商品房，拥有自住房屋，不具备公房承租条件，涉案公房应由鼓楼房产经营公司处理。本院认为，鼓楼房产经营公司与徐伟、徐福英之间是否存在租赁关系，与本案借用合同纠纷属不同的法律关系，依法不应在本案中一并处理，本院不予理涉。
本案中，根据李忠道原审提供的徐伟向华阳房地产开发总公司报告中载明内容，可以认定徐伟将涉案房屋交付给李忠道系为解决李忠道居住困难而出借涉案房屋，徐伟与李忠道之间形成借用合同关系，徐伟在将涉案公房转借给李忠道时并未经过出租人鼓楼房产经营公司同意，事后也未经其追认，故双方之间的借用合同无效，李忠道应当将涉案公房返还。就涉案小房屋徐伟现要求李忠道返还，其应一并予以返还，原审法院该处理结果并无不当，本院予以维持。涉案房屋由徐国顺与鼓楼房产经营公司建立公房租赁关系后，徐国顺成为涉案公房的合法承租人，徐国顺去世后徐伟、徐福英对涉案公房享有使用权，富裕华公司与涉案公房在法律上并无关系，却将涉案房屋安排他人使用，应当就李忠道逾期返还涉案房屋承担连带责任。关于逾期返还责任，原审法院根据市场调查情况，并综合考虑房屋实际状况及参照周边房屋租金价格，认定逾期使用费较为公平合理，本院予以维持。
综上，李忠道及富裕华公司的上诉请求与上诉理由均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2900元，由上诉人李忠道、南京富裕华房地产开发有限责任公司各负担一半。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 马 帅
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年五月十九日
书 记 员 朱亚芳