广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4462号
上诉人（原审被告）：黄添长，男，1964年7月2日出生，汉族，住广东省中山市东区。
上诉人（原审被告）：黄添妹，女，1958年12月12日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人（原审被告）：梁丙泉，男，1967年3月27日出生，汉族，住广东省中山市。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：王春红，广东雅商律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：黄俊韬，广东雅商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李田生，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：陈敏洪，广东郎锐律师事务所律师。
原审第三人：中山市福汇房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市港口镇美景西路16号三期D2幢25卡。
法定代表人：林忠灿，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄灿杰，男，该公司员工。
上诉人黄添长、黄添妹、梁丙泉因与被上诉人李田生、原审第三人中山市福汇房地产经纪有限公司（以下简称福汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
黄添长、黄添妹、梁丙泉上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项，改判黄添长、黄添妹、梁丙泉无息偿还李田生110000元。事实和理由：一、黄添长、黄添妹、梁丙泉签订合同后没有违反合同约定，也没有对房屋进行改建、加建，既然李田生实地察看过物业,应当认为其愿意对物业按照“现状”购买，最后因为违建问题无法过户，且双方均愿意解除合同，不应当认定为黄添长、黄添妹、梁丙泉单方面违约。二、涉案房屋无法过户的原因是用地红线和建筑红线不一致，买卖双方和第三人在签订合同时均对此存在重大误解，涉案合同应当予以撤销。三、黄添长、黄添妹、梁丙泉在知道涉案房屋无法过户后，已经及时通知李田生及福汇公司，并愿意随时退还11万元定金，李田生也同意终止履行合同，应当认定双方在当时已经协商解除合同。
李田生辩称，第一，涉案合同第五条第一项明确约定上诉人必须保证涉案房产能过户，因房屋手续问题不能交易的一切责任由上诉人承担，合同签订后上诉人明确表示拒绝履行合同，构成根本违约。第二，涉案合同因上诉人的违约行为并没有实际履行，未向相关部门办理过户手续，涉案房产是否因违建无法办理过户并未得到相应行政部门的书面答复，客观上并未办理任何过户手续，无法办理过户是上诉人的单方陈述。第三，即便因为违建无法过户，按照涉案合同第五条第二项约定，因改建、加建影响过户的，依法应由上诉人承担还原该房产的费用，确保房产能够过户，而上诉人并未按照合同履行。第四，李田生提出解除合同是基于上诉人的根本违约行为，并不能因为李田生提出解除合同而免除上诉人的违约责任。第五，上诉人为涉案房产的权属人，根据李田生提供的证据证明涉案房产的权属证书是上诉人基于违法行为取得，上诉人对其拥有的房产不存在重大误解，且上诉人也未就合同效力提起诉讼。综上，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
福汇公司述称，其对李田生的上诉请求、事实及理由没有意见。
李田生向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年11月1日签订的房地产买卖合同；2.黄添长、黄添妹、梁丙泉双倍返还定金220000元，赔偿李田生因签订合同已支出的居间费12500元、图纸费1000元并支付利息（利息以233500元为基数，按月利率2%，自2016年12月1日起计算至实际付清之日止）；3.赔偿李田生因主张权利而支出的律师费12000元。一审庭审中，李田生撤回要求黄添长、黄添妹、梁丙泉赔偿图纸费的诉讼请求。
一审法院认定事实：2016年11月1日，李田生，黄添长、黄添妹、梁丙泉及福汇公司签订房地产买卖合同，约定：由李田生购买黄添长、黄添妹、梁丙泉位于中山市东区起湾富湾新村月湾2巷15号的房地产，购房价款为1810000元，合同签订时李田生支付定金110000元，第二部分楼款双方于2016年11月30日前在中山市国土资源局签署标准格式的《广东省房地产买卖合同》之日支付700000元，第三部分购房款由银行按揭付款1000000元；李田生确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，并对该房产的改建、加建、瑕疵、座向、面积、结构、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可，双方确认在该房产成功过户后，有关该房产的改建、加建、装修、瑕疵、座向、面积、结构、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况部分全部由李田生承受并承担相应的法律后果，若该房产因改建、加建而影响过户的，则还原该房产原状的费用由黄添长、黄添妹、梁丙泉承担；如因李田生未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金由黄添长、黄添妹、梁丙泉没收，黄添长、黄添妹、梁丙泉有权再将该物业转让于任何人，唯黄添长、黄添妹、梁丙泉不可再为此向李田生进一步追究责任或要求赔偿损失，如黄添长、黄添妹、梁丙泉未能履行本合同之条款导致合同不能顺利完成，则黄添长、黄添妹、梁丙泉须返还双倍定金予以李田生，唯李田生不可要求进一步赔偿或逼使黄添长、黄添妹、梁丙泉履行此合同；任一方存在根本违约的，守约方有权要求解除本合同，同时，在未办理过户手续之前，违约方应按本合同第三条约定的定金罚则承担违约责任，在办理过户手续之后，违约方应按该房产转让总价的20%向守约方支付违约金并承担终止过户等手续所发生的全部费用和赔偿守约方已支付的包括但不限于居间服务费、律师费、测量费、评估费、过户税费、办理委托公证等全部费用；合同还约定了其他内容。
合同签订当日，李田生向黄添长、黄添妹、梁丙泉支付了定金110000元，向福汇公司支付了居间服务费12500元、图纸费1000元。签订合同后，李田生申请办理个人房屋按揭贷款手续。但合同签订后不久，黄添长、黄添妹、梁丙泉即以涉案房地产存在违建情况、不能过户到李田生名下为由拒绝继续履行合同。经协商无果，李田生于2016年11月21日发律师函给黄添长、黄添妹、梁丙泉，要求黄添长、黄添妹、梁丙泉继续履行合同。但黄添长、黄添妹、梁丙泉没有回复。同年11月29日李田生获得银行同意其个人房屋按揭贷款1000000元。李田生认为黄添长、黄添妹、梁丙泉的行为已构成违约，遂于同年12月26日向一审法院提起诉讼，主张前述实体权利。一审法院另查，李田生为本案诉讼支出律师费12000元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李田生，黄添长、黄添妹、梁丙泉及福汇公司签订的房地产买卖合同系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。对李田生提出解除涉案合同的诉讼请求，黄添长、黄添妹、梁丙泉对此亦无异议，一审法院对此予以确认，但应以解除双方于合同中的房屋买卖合同关系为限，而不包含李田生、黄添长、黄添妹、梁丙泉与福汇公司之间的居间合同关系。黄添长、黄添妹、梁丙泉在签订合同以及收取李田生定金后，明确表示不继续履行双方合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任，李田生主张双倍返还定金220000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。
涉案合同已明确约定因黄添长、黄添妹、梁丙泉原因导致合同不能顺利完成的，由黄添长、黄添妹、梁丙泉双倍返还定金给李田生，唯李田生不能要求进一步赔偿；此外，合同约定违约方承担赔偿守约方已支付的居间服务费、律师费等费用的前提是涉案房地产办理过户手续之后违约方违约致合同不能履行。在已判决黄添长、黄添妹、梁丙泉承担双倍返还定金责任且黄添长、黄添妹、梁丙泉是于涉案房地产未办理过户手续之前违约的情况下，李田生要求黄添长、黄添妹、梁丙泉赔偿其已支出的居间服务费及相应利息、赔偿律师费的诉讼请求，依据不足，一审法院均不予支持。
综上所述，李田生诉求合理部分，一审法院予以支持。黄添长、黄添妹、梁丙泉有关违约责任以定金罚则为限的辩解合理，一审法院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李田生与黄添长、黄添妹、梁丙泉于2016年11月1日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、黄添长、黄添妹、梁丙泉于一审判决发生法律效力之日起七日内向李田生双倍返还定金220000元；三、驳回李田生的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23270元（李田生已预交），由李田生负担1270元，黄添长、黄添妹、梁丙泉负担22000元（黄添长、黄添妹、梁丙泉于一审判决生效之日起七日内迳付李田生）。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，涉案房产为黄添长、黄添妹、梁丙泉三人共同共有，涉案土地性质为国有。一审庭审中黄添长、黄添妹、梁丙泉举证图纸打印件一份，拟证明涉案房屋的用地红线和房屋红线存在较大偏差，导致无法办理过户。李田生对于该图纸证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。一审庭审中，上诉人陈述黄添长知道（涉案房屋）有违建,但违建在先，出证在后，黄添长一直都不知道违建的部分包含在测量的图纸中。
本院再查明，福汇公司一审庭审中陈述，（2016年）11月4日黄添长及其妻子到福汇公司表明不卖房，没有表明（不卖的）原因，11月12日双方约谈。福汇公司认为导致涉案合同无法履行的最大因素是房产的违建问题，但是黄添长在此之前已经表明不卖房。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案合同履行过程中黄添长、黄添妹、梁丙泉是否存在违约行为，应否向李田生双倍返还定金。
黄添长、黄添妹、梁丙泉上诉认为其在履行合同过程并无违约行为，涉案合同不能继续履行是因为房屋存在违建，客观上不能过户。首先，福汇公司一审庭审中陈述黄添长在2016年11月4日即已经明确表明不愿意出售涉案房屋，11月12日双方再次约谈。本院认为，福汇公司作为涉案合同的中介方，直接参与了合同履行的全过程，其目的是促成合同的履行。结合李田生提交的2016年11月12日的谈话记录，本院对福汇公司陈述黄添长在2016年11月4日即明确表示不愿意出售涉案房屋予以采信。黄添长、黄添妹、梁丙泉无正当理由拒绝履行合同已经构成违约。其次，黄添长、黄添妹、梁丙泉不能证明涉案房屋存在违建，涉案合同也为合法有效合同。经查，黄添长、黄添妹、梁丙泉主张涉案房屋存在违建的证据为图纸打印件一张。本院认为，因李田生对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且该图纸为复印件，本院对该图纸证据亦不予采信。黄添长、黄添妹、梁丙泉也未能提交其他证据证明其主张。本院认为，涉案房屋并不存在因违建导致客观上不能过户的情形，双方仍应按照合同约定继续履行合同。退一步，即使涉案房屋确实存在违建，根据上诉人一审陈述，黄添长明知房屋存在违建，但在签订合同时，黄添长向中介方及李田生隐瞒了房屋存在违建的情况。黄添长、黄添妹、梁丙泉作为出卖人，对房屋的状况应该是明知，且有义务保证房屋符合法定和约定的交易条件。如房屋因违建问题导致涉案合同不能继续履行的，黄添长、黄添妹、梁丙泉也应当承担相应的违约责任。涉案合同第六条违约责任第三款明确约定，一方根本违约的，守约方有权要求解除合同，在未办理过户手续前，违约方应当按照本合同第三条约定的定金罚则承担违约责任。李田生作为守约方可以主张解除合同以及要求黄添长、黄添妹、梁丙泉承担双倍返还定金的违约责任，李田生主张解除合同，并非放弃要求黄添长、黄添妹、梁丙泉承担违约责任的权利。因此，一审法院判决黄添长、黄添妹、梁丙泉向李田生双倍返还定金220000元，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人黄添长、黄添妹、梁丙泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元（上诉人黄添长、黄添妹、梁丙泉已预交），由黄添长、黄添妹、梁丙泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 高 丽
易嘉璇