北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初3394号
原告李雪，女，1988年3月23日出生。
被告毛德龙，男，1989年5月20日出生。
第三人北京市兴商房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**号楼。
法定代表人曹炜，总经理。
原告李雪与被告毛德龙及第三人北京市兴商房地产经纪中�（以下简称兴商中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李雪到庭参加了诉讼。被告毛德龙及第三人兴商中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雪诉称：我与毛德龙于2015年9月20日在兴商中心签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定毛德龙应当于2015年10月15日之前为我办理房产抵押的银行还款手续，但毛德龙在收到全部首付款50万元后未办理房产抵押的银行还款手续，经我多次电话及短信催告，毛德龙仍不办理手续，严重损害了我的利益，故我诉至法院，请求：1.判令毛德龙继续履行合同，并立即为我办理房屋所有权证；2.判令毛德龙支付逾期还款造成我至今不能取得房屋所有权证的违约金212400元；3.判令毛德龙赔偿我因不履行义务造成至今不能实现合同目的的居间服务费11000元；4.判令毛德龙支付我未按合同约定提供所需资料的违约金532500元（2015年10月20日至2016年5月19日）；5.判令毛德龙支付我自收到最后一笔首付款起至今的首付款利息10970元；6.判令毛德龙支付因其不履行义务造成我的误工费及精神损失费3000元；7.判令毛德龙承担本案的诉讼费。
被告毛德龙未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。
第三人兴商中心发表意见称：一、李雪与毛德龙之前签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，现卖方收款后不如约办理还款、解押，其应当向买方承担违约责任。2015年9月20日买卖双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及2015年10月20日签署的《房屋买卖补充协议》两份文件是双方的真实意思表示，我方认可李雪付款的行为属实，我方知晓李雪付款总金额为50万元，具体付款金额、付款时间以李雪向法院提交的付款收据为准。毛德龙收到李雪交付的首付款后，本应当按照约定办理还款、解押手续，但是毛德龙并未实际办理，此事经我方多次协调，毛德龙均拒绝办理。买卖双方为了达成交易，由买方李雪向我方缴纳了居间费11000元，我方在开庭前已收到李雪提交的买卖合同、补充协议、房款收款收据、居间费收款收据等证据复印件，我方对上述证据的真实性予以认可。我方认为，买卖双方签署的买卖合同及补充协议均合法有效，卖方毛德龙收款后不予办理还款、解押手续的行为已经对买方李雪构成违约，依法应当向李雪承担违约责任。二、我方因促成双方达成了交易，故已收取的中介费不再退还。如因卖方违约导致买方签署买卖合同的目的不能实现，则买方可以就此向卖方主张支付居间服务费的经济损失。首先，李雪诉请的事由很明确，是�为卖方毛德龙收到首付款后不按照约定办理房贷解押手续、不予办理房屋过户手续，这是买卖双方在履行诉争合同中发生的纠纷，在居间人促成交易后卖方如不履行合同不应当向居间人追责并要求返还居间费。其次，李雪提交的《存量房交易结算资金自行划转声明》，该部分已经明确约定发生房款及权属争议由买卖双方自行承担风险。事实上前几次支付房款都是李雪自己交付给卖方，最后一次10万元房款是因为其没有时间亲自办理而交给我方代为收转，代为收转的居间人并无义务和权利要求卖方办理解押和交付房屋。再次，无论我方是不是本案诉争合同的居间人，实际居间人已经促成买卖双方达成了交易，且买卖双方已经履行了合同的一部分，因此居间人收取居间费用合理合法。
经审理查明：毛德龙于2013年2月22日取得了北京市昌平区昌平镇西环里×号房�的所有权证，并于2013年3月11日与共有权人肖雨办理了涉案房屋的公积金抵押贷款，借款数额为38万元，借款期限为18年。
2015年9月20日经兴商中心提供居间服务，李雪（买受人）与毛德龙（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，合同第一条、第二条约定：出卖人将坐落于北京市昌平区昌平镇西环里×号房屋出售给买受人，房屋成交价格为107万元，买卖双方采取自行交割的付款方式，合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金贰万元整，买受人选择公积金贷款的方式支付合同房屋成交价款。鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2015年10月15日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延），同时买受人将第一期购房款38万元整（其中已包含购房定金贰万元整）一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，买卖双方办理上述房产的过户手续，剩余房款69万元待银行放款后，由贷款银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。第三条约定：出卖人应当在收到全款一周内将房屋交付给买受人。第四条约定：买卖双方应根据合同约定及政府主管机关、贷款机构的相关规定办理各项事宜。买受人以贷款形式购买该房屋时，买卖双方应积极配合贷款代办机构及贷款银行办理房屋抵押登记及贷款手续。买卖双方违反本合同的配合义务，导致代办贷款机构或�办产权登记机构不能继续办理业务手续的，由未履行配合义务的一方赔偿另一方的全部损失。第五条约定：（三）根本违约责任：除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：1.逾期交房超过30日；2.逾期付款超过30日；3.因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的；4.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；5.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）如办理贷款或过户等手续，本合同一方当事人未按另一方当事人的通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补充协议等）提供办理贷款�过户等手续所需的文件、资料，则自通知或合同约定（包括但不限于本合同、合同附件、补充协议等）提交资料之日起至实际提交之日（或本合同解除之日）止，违约方每日按照已付购房款千分之五支付守约方违约金。双方还对其它事项进行了约定。同日，双方与兴商中心签订《居间服务合同》，约定：甲方毛德龙与乙方李雪经丙方兴商中心提供居间服务，就坐落于北京市昌平区昌平镇西环里25号楼5层1单元13号的房屋于2015年9月20日签订了存量房屋买卖合同，乙方李雪应按照房屋买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。合同签订后，李雪支付兴商中心居间服务费11000元。
2015年10月8日，出卖方毛德龙与买受方李雪签订《房屋买卖补充协议》，约定：经买卖双方友好协商，关于《存量房屋买卖合同》内容做�下修改，之前双方约定房屋交易价格为107万元更改为1062000元，买受方将购房首付由之前38万元提高至50万元分别按房屋解押时间支付给出卖方，此协议和《存量房屋买卖合同》具有同等效力。2015年10月9日，毛德龙为李雪出具《首付款收条》，写明：今收到买受人李雪交来购买坐落于北京市昌平区西环里×室购房首付款10万元，余下首付款于2015年10月20日之前支付20万元，剩余首付款18万元于过户当日支付给出卖人。2015年10月16日毛德龙为李雪出具《首付款收条》，写明李雪交付首付款2万元。2015年10月19日李雪交付毛德龙首付款20万元，用于涉案房屋解押之用。2015年10月26日李雪交付毛德龙首付款6万元，毛德龙确认李雪交付的首付款为40万元（含定金2万元），剩余首付款10万元于过户当日支付。2015年11月2日，李雪将剩余首付款10万元交付毛德龙，毛德龙为李雪出具《首付款收条》，确认李雪已将全部购房首付款50万元全部交清，剩余房款由买受方贷款银行一次付清。2015年11月3日毛德龙将涉案房屋交付李雪，但毛德龙一直未办理涉案房屋的解押手续，导致合同一直未能继续履行。此后李雪多次催促，毛德龙虽承诺尽快办理涉案房屋的解押手续，但一直未办理。2016年1月29日李雪向毛德龙发送短信，要求毛德龙最晚于2016年2月15日前办理解押手续，但毛德龙仍未按照上述时间办理解押手续。2016年2月17日李雪诉至本院，请求同其诉称。庭审中，经法庭询问，李雪同意以现金形式支付剩余房款，要求继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《首付款收条》、房屋所有权证书、短信、录音、通话记录、《居间服务合同》、《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款�款合同》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利，本案被告毛德龙及第三人兴商中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩、质证和辩论的权利。
依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李雪与毛德龙经兴商中心提供居间服务，三方就涉案房屋的买卖事宜达成的《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》及《居间服务合同》系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，三�当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据李雪与毛德龙的约定，李雪所支付的首付款应用于毛德龙偿还涉案房屋的贷款并办理解押手续，但毛德龙未按约定到涉案房屋贷款银行办理提前还款解押手续，虽经李雪多次催告，毛德龙依然未能履行上述义务，导致合同一直未能继续履行，毛德龙的行为违反了双方合同约定，构成违约，应承担相应的法律责任。鉴于涉案房屋尚有银行贷款尚未偿还，双方约定的办理解押手续、贷款手续的时间已过，不能再依据原协议约定的方式进行履行，且李雪当庭明确表示可以以现金形式一次性付清剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，故对李雪要求毛德龙继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持，具体履行方式及期限由本院予以判定。
关于李雪主张的违约责任。双方合同第五条第（三）款根本违约责任约定：�出卖人原因，导致买受人不能取得房屋所有权证书的，出卖人的违约行为构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定房屋成交价格的20%向守约方支付违约金并赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费，上述条款约定的是在出卖人构成根本违约且买受人要求解除合同的情况下出卖人应承担的违约责任，现李雪并未行使合同解除权，而是要求毛德龙继续履行合同，故其要求按照上述约定判令毛德龙支付违约金212400元、居间服务费11000元及首付款利息10970元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；双方合同第五条第（五）款约定：如办理贷款或过户等手续，本合同一方当事人未按另一方当事人的通知或合同约定提供办理贷款或过户等手续所需的文件、资料，则自通知或合同约定提交资料之日起至实际提交资料之日（或本合同解除之日�止，违约方每日按照已付购房款5%支付守约方违约金。现毛德龙未按照双方约定办理涉案房屋解押手续并协助李雪办理贷款及过户手续，李雪要求毛德龙根据上述条款承担违约责任，于法有据，应予支持。毛德龙在未按照合同约定办理解押手续后，李雪多次与毛德龙联系，并最终限定毛德龙于2016年2月15日前办理解押手续，应视为李雪已将合同约定的办理解押手续的时间进行了变更，故违约金应自2016年2月16日开始计算。经核算，毛德龙应支付李雪违约金235000元。李雪诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持；李雪要求毛德龙支付误工费及精神损失费3000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毛德龙继续履行其与原告李雪于二○一五年九月二十日签订的《存量房屋买卖合同》，双方于本判决生效后七日内共同至北京市昌平区昌平镇西环里×号房屋的抵押贷款银行办理该房屋的提前解押还款手续，所需费用均由原告李雪承担。
二、至本判决生效之日，原告李雪应付的剩余房款为五十六万二千元，在前项手续办理完毕后三日内，被告毛德龙协助原告李雪办理上述房屋的产权过户手续，原告李雪于过户当日将扣除前项所支付的费用后的剩余房款支付给被告毛德龙。
三、被告毛德龙于本判决生效后十日内支付原告李雪违约金二十三万五千元。
四、驳回原告李雪的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万一千二百八十七元，由原告李雪负担六千二百一十五元，已交纳；由被告毛德龙负担一万五千零七十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 田雅娟
人民陪审员 潘东华
人民陪审员 李新立
二〇一六年九月六日
书 记 员 张思维