内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第721号
上诉人（原审被告）呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人陈雪晶，董事长。
委托代理人李华，呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）牙克石市海满建材厂，住所地内蒙古自治区牙克石市。
法定代表人慈洪萍，厂长。
被上诉人（原审被告）刘士忠，男，汉族，无职业，现住址不详。
被上诉人（原审第三人）李建斌，男，汉族，无职业，现住内蒙古自治区牙克石市。
上诉人呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司（以下简称龙凤公司）因与被上诉人牙克石市海满建材厂（以下简称建材厂）、刘士忠、李建斌互易纠纷一案，不服牙克石市人民法院（2013）牙民初字第548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年牙克石市永兴街道办事处和永兴派出所招商引资的牙克石市永兴综合楼由被告刘士忠挂靠被告龙凤公司开发。2002年10月16日被告龙凤公司取得永兴综合楼的商品房预售许可证。原告建材厂为永兴综合楼工程提供红砖，2003年7月12日被告刘士忠以被告龙凤公司第一项目经理部（甲方）负责人的名义和原告建材厂（乙方）签订《以砖折价换楼协议书》，双方约定：一、乙方购买甲方永兴综合楼一楼东侧101号面积112平方米楼房；二、总价款为369600.00元（3300.00元／平方米×112平方米）；三、交款方式：甲方欠乙方的砖款153000.00元作为预交款，剩余216600.00元以139万块砖折款，由乙方负责运至甲方工地；四、楼房交付期限：甲方2003年7月30日前将此楼房合法手续（购房合同书、房屋产权证书）交付乙方，乙方将139万块砖票交付甲方；五、甲方负责2003年7月30（20）日前将该楼抵押贷款10万元偿还银行，解除抵押协议；六、如果一方违约，违约方给付对方违约金50000.00元，并赔偿对方经济损失。2003年9月24日被告刘士忠出具交款人为慈洪业、收款方式为材料款、收款事由为一层101号门市370000.00元收据。该收据加盖有被告刘士忠的名章和经办人钟井华的签字。原告建材厂2005年初接收永兴综合楼1层1单元101号房屋使用至今。2002年12月16日被告龙凤公司和第三人李建斌签订永兴综合楼1单元101号房屋商品房买卖合同，第三人李建斌以该楼房抵押办理房屋贷款，该房屋贷款已于2012年12月21日偿还完毕。该楼房设定的抵押权从2002年12月31日至2012年12月31日。第三人李建斌在庭审中明确表示不要求被告龙凤公司履行该房屋的商品房买卖合同。另查明，原告建材厂因互易纠纷一案，于2011年1月11日起诉被告龙凤公司，该院于2011年8月10日作出（2011）牙民初字第174号民事判决，本院以（2011）呼民终字第904号民事裁定书撤销一审判决，发回该院重审，该院以（2012）牙民初字第718号案件重新立案后，原告建材厂于2013年4月12日撤回起诉。
原审法院认为，牙克石市永兴办事处1999年招商引资被告刘士忠建设牙克石市永兴综合楼，根据被告刘士忠收取房屋销售款、被告龙凤公司办理牙克石市永兴综合楼商品房预销售许可证并与购房者签订商品房买卖合同的事实，证明被告刘士忠挂靠被告龙凤公司开发牙克石市永兴综合楼的事实成立。被告龙凤公司虽然对《以砖折价换楼协议书》内容予以否认，原告建材厂有理由相信被告刘士忠代表被告龙凤公司签订《以砖折价换楼协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告龙凤公司应对被告刘士忠在牙克石市永兴综合楼建设过程中实施的行为承担民事责任，《以砖折价换楼协议书》直接约束原告建材厂和被告龙凤公司，被告龙凤公司关于被告刘士忠的行为与该公司无关的答辩意见与法律规定不符，该院不予采纳。原告建材厂与被告刘士忠签订的2003年7月12日《以砖折价换楼协议书》意思表示真实，符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，原告建材厂要求确认2003年7月12日《以砖折价换楼协议书》有效的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。第三人李建斌于2002年12月16日和被告龙凤公司签订牙克石市永兴综合楼1层101号楼房商品房买卖合同，该房屋贷款已于2012年12月26日偿还完毕，银行抵押手续在2012年12月31日已经注销。第三人李建斌在庭审中明确表示不要求被告龙凤公司履行商品房买卖合同，2005年以后原告建材厂实际接收并使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，第三人李建斌与被告龙凤公司签订的商品房买卖合同已经解除。2003年9月24日被告刘士忠出具370000.00元收条的交款人虽然为慈洪业，但该收据由原告建材厂持有，该收据的收款方式、房屋位置等内容和《以砖折价换楼协议书》的内容互相印证，原告建材厂应作为该收据的债权人，被告刘士忠与原告建材厂因建设牙克石市永兴综合楼工程中存在370000.00元砖款债务真实有效，根据《以砖折价换楼协议书》第三条的约定，原告建材厂已经履行以砖款支付牙克石市永兴综合楼1层101号房屋购房款369000.00元的义务，被告龙凤公司作为牙克石市永兴综合楼的开发单位应该按照有关法律、法规的规定向原告建材厂提供办理房屋产权证所需相关材料并协助原告建材厂将房屋产权登记在其名下，原告建材厂要求被告龙凤公司办理房屋产权手续的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。根据《以砖折价换楼协议书》第四条的约定，原告建材厂在2003年7月31日后即可以要求被告龙凤公司给付未办理房屋产权手续的违约金50000.00元，原告建材厂没有提交证据证明在2011年1月11日提起诉讼之前发生诉讼时效中止、中断的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告建材厂要求被告刘士忠、被告龙凤公司给付违约金50000.00元的诉讼请求已超过二年诉讼时效，原告建材厂该项诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。被告刘士忠经该院公告送达开庭开庭传票，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，该案依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告牙克石市海满建材厂与被告刘士忠2003年7月12日签订的《以砖折价换楼协议书》有效；二、被告呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内为原告牙克石市海满建材厂提供办理牙克石市永兴综合楼1层101号房屋产权证所需相关手续，协助原告牙克石市海满建材厂将房屋产权登记在其名下；三、驳回原告牙克石市海满建材厂的其他诉讼请求。案件受理费1050.00元，由被告呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司负担100.00元，原告牙克石市海满建材厂负担950.00元。公告费560.00元由被告刘士忠、被告呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司承担。
上诉人龙凤公司上诉称，2003年7月12日，被上诉人刘士忠与被上诉人建材厂达成《以砖折价换楼协议书》，双方约定：由建材厂购买被上诉人刘士忠提供的牙克石市永兴综合楼101号面积为112平方米楼房房屋总价款为369600.00元，交款方式以被上诉人刘士忠红砖抵款，该协议上由被上诉人刘士忠签字。该抵款协议是被上诉人建材厂与被上诉人刘士忠单方形成的协议书，而开发该栋楼房是本案的上诉人龙凤公司，上诉人龙凤公司已经在2002年12月16日与被上诉人李建斌签订了商品房买卖合同，被上诉人李建斌已经用该楼房办理抵押贷款，从2002年12月31日至2012年12月31日止，贷款偿还完毕，并已取得他项权证书；二、原审法院认定《以砖折价换楼协议书》是上诉人龙凤公司项目部作出的是错误的。该协议是被上诉人建材厂和被上诉人刘士忠个人形成的以砖折价协议书，并没有上诉人龙凤公司盖章或签字，并且上诉人龙凤公司没有设立第一项目部，被上诉人刘士忠没有出庭对其出具的协议进行确认，针对该协议的真实性无法考证，假使双方签订的协议成立，亦与上诉人龙凤公司无关，上诉人龙凤公司不承担相应责任。另外，上诉人龙凤公司已于2002年12月将该争议楼房出售，并办理抵押贷款手续。而《以砖折价换楼协议书》形成的时间是2003年7月份，假使该协议有效，该楼房在协议形成时已经出售，被上诉人建材厂也是无法取得该房屋的所有权，上诉人龙凤公司也不能对一户房屋同时办理两份房屋产权证。基于此，原审法院要求上诉人龙凤公司履行办理房屋产权证的相关手续是上诉人龙凤公司无法完成的行为。综上，请求二审法院撤销原审法院作出的错误判决，驳回被上诉人建材厂的诉讼请求；因此案所发生的全部费用均由被上诉人建材厂负担。
被上诉人建材厂未作答辩。
被上诉人刘士忠未未作答辩。
被上诉人李建斌未未作答辩。
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致，证据如原审判决所列。在本院审理期间，各方当事人未向本院提交新证据。
本院认为，本案争议的主要焦点是《以砖折价换楼协议书》是否有效、上诉人龙凤公司是否负有为被上诉人建材厂办理房屋产权证等相关义务。
被上诉人刘士忠作为牙克石市永兴综合楼的实际施工人，对外以其挂靠的房地产开发企业即上诉人龙凤公司的名义进行房屋销售，并由被上诉人刘士忠收取售房款的事实已为生效的（2005）牙民初字第1334号、（2004）呼民终字第359号民事判决所认定。上诉人龙凤公司虽不认可，但未提供推翻该生效判决的证据加以证实。基于上述事实的存在，被上诉人建材厂有理由相信被上诉人刘士忠代表上诉人龙凤公司签订《以砖折价换楼协议书》，其购买该房屋是善意的。且在签订《以砖折价换楼协议书》后，于2005年初被上诉人建材厂实际接收并使用该房屋至今。上诉人龙凤公司虽以其于2002年既与被上诉人李建斌签订该房屋的商品房买卖合同并办理抵押贷款作以抗辩，但上诉人龙凤公司在被上诉人建材公司实际占有该房屋期间，并没有证据证实其对该房屋主张过相应的权利，同时被上诉人李建斌在诉讼中已明确表示不要求上诉人龙凤公司履行商品房买卖合同。故本院对上诉人龙凤公司的抗辩主张不予支持。《以砖折价换楼协议书》意思表示真实，上诉人龙凤公司应对被上诉人刘士忠在牙克石市永兴综合楼建设过程中实施的行为承担民事责任，对被上诉人建材厂要求确认《以砖折价换楼协议书》有效的诉讼请求，本院予以维护。基于《以砖折价换楼协议书》第三条的约定、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，上诉人龙凤公司作为房地产开发企业有义务转移该房屋的所有权于被上诉人建材厂，亦负有为被上诉人建材厂提供办理诉争房屋产权证所需相关手续，并协助办理房屋产权证的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050.00元，由上诉人呼伦贝尔市龙凤房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 申玉芹
审判员 张福全
审判员 薛忠卫
二〇一五年一月十二日
书记员 谢 欣
附：本判决适用法律依据
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。
第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。