吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉民一终字第36号
上诉人（原审原告）：闫井武，男，1958年10月19日生，汉族，住吉林省梨树县。
委托代理人：吴宏波，吉林华盟律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：刘百军，男，1973年12月8日生，汉族，个体户，住长春市宽城区。
被上诉人（原审被告）：华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司。住所地：长春市同志街。
负责人：吴秀丽，公司经理。
委托代理人：韩轶瑶，吉林振开律师事务所律师。
原审第三人：长春东禹房地产开发有限公司（原吉林省鸿鑫房地产开发有限公司）。住所：德惠市经济开发区。
法定代表人：李想，该公司经理。
原审第三人：长春东升房地产开发有限公司。住所：长春市绿园区。
法定代表人：咸延忠，该公司经理。
上诉人闫井武、刘百军因与被上诉人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称华兰德公司）、原审第三人长春东禹房地产开发有限公司（以下简称东禹公司）、长春东升房地产开发有限公司（以下简称东升公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2013）长民二初字第15号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闫井武原审诉称，2008年3月5日，闫井武同刘百军（系长春市鸿鑫建筑工程有限公司B区项目经理）签订《房屋买卖协议》（以下简称买房协议），约定刘百军将长春市鸿鑫建筑工程有限公司（以下简称建筑公司）抵工程款房屋，即位于长春市大马路金鼎名城B区935号房间（以下简称935室）卖给闫井武，房屋建筑面积57.52平方米，每平方米售价3100元，合计178312元，付款方式为闫井武一次性付清，付清以后刘百军交房并约定该房是开发商抵账房，产权由刘百军协调开发商办理，费用由刘百军承担。在闫井武一次性付清全部房款后，对935室使用至今。闫井武在要办理产权过程中，才得知935室被人民法院查封。闫井武同刘百军签订的买房协议合法有效，买房行为在先。买房协议签订，并将935室实际交付给闫井武占有使用后，闫井武即依法成为了935室的所有权人。法院的强制执行行为，已经导致闫井武作为合法的买受人却无法办理935室的权属登记。在闫井武依法提出执行异议后，法院以（2013）长执异字第5号执行裁定予以驳回。请求法院确认935室归闫井武所有，并依法判令立即停止对上述房产的执行措施。
华兰德公司原审辩称，1、本案争议房屋登记在吉林省鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称开发公司）名下，闫井武要求确认房屋归其所有没有法律依据。《物权法》第九条明确规定房屋的所有权以实际登记为准。2、闫井武与刘百军签订的买房协议不能作为确定房屋所有权人的依据，刘百军不是房屋所有权人，不能代表开发公司处分房屋。
刘百军原审陈述称，金鼎名城A区工程由刘百树，B区由我，C区由吴艳春出资承包，挂靠在建筑公司名下，工人工资、材料款、工程款由三家垫付，开发商没有钱给付人工费和材料款，所以把房子抵给我了。当时开发公司出具了抵账协议、手续，均在开发公司传票里，开发公司提供给我的都是对账单原件，房屋抵给我后，我为了付工人工资就把房屋出售给了闫井武。
东禹公司、东升公司经原审法院公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼亦没有陈述意见。
原审法院经审理查明，在审理原告（反诉被告）华兰德公司与被告（反诉原告）开发公司、东升公司项目转让合同纠纷一案过程中，原审法院于2011年7月19日查封了开发公司开发的金鼎名城B区（栋号3-26／48-10）包括935室在内的8套房屋。2011年8月29日，原审法院作出（2010）长民一初字第83号民事判决：一、开发公司于本判决生效后十五日内给付华兰德公司项目转让款4522450及利息（自2007年10月30日始至2010年4月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、东升公司对以上债务承担连带责任；三、华兰德公司于本判决生效后十五日内给付开发公司违约金（以100万元为基数，自2007年3月1日至2008年8月5日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；四、驳回华兰德公司其他诉讼请求；五、驳回开发公司其他反诉请求。开发公司不服该判决，上诉至本院。本院于2012年5月21日作出（2012）吉民一终字第11号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案立案执行后，原审法院于2012年10月8日作出（2012）长执字第188号查封裁定，并于2012年10月23日作出执行通知，要求查封房屋内的住户将购房的相关手续提交法院审查，逾期法院将依法执行。闫井武以案外人的身份向原审法院提出书面异议，对查封的935室主张实体权利，请求法院解除对935室的查封。在异议审查期间，因开发公司2009年7月27日变更为东禹公司，原审法院于2013年2月21日作出（2012）长执字第188号裁定变更东禹公司为该案被执行人。原审法院于2013年3月14日作出（2013）长执异字第5号执行裁定，以“闫井武主张对本院查封的935室拥有所有权的异议请求不能成立”为由，裁定驳回了案外人的异议。闫井武收到裁定后不服，以案外人的身份提起案外人执行异议之诉。
2008年3月5日，闫井武作为甲方与刘百军作为乙方签订买房协议，其中标明“刘百军（鸿鑫建筑公司Ｂ区项目经理）”，合同中约定刘百军将建筑公司抵账房屋935室（建筑面积57.52平方米，单价3100元／平方米）以178312元出卖给闫井武，付款方式闫井武一次性付清，付清以后刘百军交房，该房是开发商抵账房，产权由刘百军协调开发商办理，费用由闫井武负担。同日，刘百军出具收条一份，内容为“收到闫井武购楼款现金38312元，余款用第一项目部欠闫井武抹灰人工费抵购楼款140000元”。
原审法院认为，关于闫井武是否对诉争房屋享有物权一节，根据《中华人民共和国物权法》规定，我国不动产的物权实行物权登记制度，闫井武并未取得诉争房产的物权登记，故对于闫井武要求依法确认935室归其所有的诉讼请求，不予支持。关于闫井武是否对诉争房产享有足以阻却执行的实体权利一节，本案为案外人执行异议之诉，闫井武负有举证义务证明其对诉争标的享有足以阻却执行的实体权利。首先，闫井武的举证只能证明其与刘百军之间签订了房屋买卖协议，不足以证明刘百军对诉争的房屋享有处分权。诉争房屋登记的产权单位是开发公司，从刘百军举证的两份书证的内容来看，该两份书证本身既无法证明刘百军是实际施工人，也无法证明开发公司已将诉争房屋交由建筑公司处分、刘百军从建筑公司处以抵账的形式取得了诉争房屋的处分权。其次，闫井武的举证不足以证明其与刘百军之间签订的合同已经实际履行。虽然闫井武还举证了收条一份，用以证明其已经实际支付购房款，但该收条记载余款用第一项目部欠闫井武抹灰人工费抵购楼款14万元，闫井武并未提供其他辅助证据证明其对刘百军存在债权的事实。再次，闫井武并未举出任何证据证明其已经办理了诉争房屋的入住手续并占有使用诉争房屋。对于诉争房屋为何没能办理产权登记，闫井武的解释为“开始办不了手续、等能办手续时刘百军在外地，后来找到刘百军时开发商找不到了，房屋被查封”，不能认定闫井武对未办理产权登记不存在过错；且从刘百军提供的证据和刘百军的陈述分析，刘百军举证的书证中分别记载已办手续的抵账房和未办手续的抵账房，刘百军陈述“抵账的时候刘百军负责办理原告的房屋的产权手续，而其他房屋都有买卖协议的书面手续，刘百军为其他人出具买卖协议之后，开发商看到相关手续就办理产权手续，是因为刘百军负责这五个人，想要最后统一办理没有办成”，刘百军的解释与常理不符。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告闫井武的诉讼请求。一审案件受理费3866元，由原告闫井武负担。
闫井武不服，上诉称，1、原审法院认定刘百军对诉争抵账房屋不具有处分权是错误的。2、原审法院认定上诉人对争议房屋没有所有权是错误的。3、原审判决适用法律错误，上诉人与刘百军签订买房协议后，已经履行了全部合同义务，刘百军实际交付了房屋且上诉人一直居住至今，已经取得该房屋的所有权。4、买房协议签订于2008年3月5日，房款178312元于当日全部付清，使用至今。请求撤销原审判决，改判确认上诉人对935室享有所有权，立即停止对该房屋的执行。
刘百军不服，上诉称，1、请求撤销原审判决，判令上诉人与东禹公司签订的抵账协议有效，上诉人与闫井武签订的买房协议有效，上诉人对诉争房屋有处分权。2、请求判令停止对诉争标的物的执行。
华兰德公司答辩称，房屋应当依据权属证书确定所有权，而不是归占有人所有，原审判决正确，应当维持。
本院在二审中归纳本案争议焦点为：1、闫井武是否享有诉争房屋的所有权？2、是否应当对诉争房屋停止执行？对此，双方当事人均无异议或者补充。
针对焦点问题，上诉人闫井武在二审中向本院提交了长春市国土资源局2010年6月8日颁发的国有土地使用权分割转让凭证（编号：422055，土地转让人开发公司，受让人闫井武），可以证明闫井武对诉争房屋已经享有所有权并早已于查封前实际占有使用多年。被上诉人华兰德公司对上述证据的真实性无异议，但认为土地归属应当以登记薄为准，确认所有权应当以产权证为准，闫井武提供的收据只能证明其占有了房屋，但不能证明诉争房屋归其所有。刘百军对张忠武提供的证据没有异议。
刘百军在二审中提供了物业公司出具的证明及与开发商的结算报告，证明工程是其实际施工的。华兰德公司对刘百军是实际施工人没有异议，但认为不能证明本案争议房屋抵顶给了刘百军。闫井武对刘百军提供的证据没有异议。
华兰德公司二审中没有提供新证据。
除原审法院查明的事实外，本院二审另查明：长春市国土资源局于2010年6月8日颁发了国有土地使用权分割转让凭证变更登记申请书，编号为422055，土地转让人开发公司，受让人闫井武，开发公司在申请人处加盖了公章，申请内容为“根据商品房购销合同（国有土地使用权转让合同），转让双方当事人一致同意按分割转让凭证所分割的土地面积、用途等状况，申请办理国有土地使用权变更登记。原土地使用者相关权益随之转让”。闫井武在原审法院对诉争房屋采取诉讼保全措施前，已经实际占有使用。
本院认为：一、根据《物权法》第九条、第十四条、第一百零六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应以登记为要件。由于闫井武并未办理过户登记手续，因此，对于闫井武请求法院确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。本案中，闫井武基于其同刘百军的买房协议，请求法院确认其对诉争房屋享有所有权，该项诉讼请求属于合同履行请求权，即闫井武可以另行起诉请求刘百军继续履行合同，协助办理产权过户登记手续。
二、由于长春市国土资源局已经于2010年6月8日针对争议房屋935室颁发了受让人为闫井武的国有土地使用权准予分割转让的书面凭证，且开发公司作为转让人在变更登记申请书中申请人栏处加盖了公章。因此，足以证明开发公司对将争议房屋转让给闫井武的事实是清楚和认可的。原审法院对诉争房屋采取诉讼保全措施的时间是2011年7月19日，而闫井武和刘百军签订买房协议的时间是2008年3月5日，结合其他入住证据，可以构成证据链条，足以证明诉争房屋在2011年7月19日之前，闫井武已经支付全部购房款并实际占有使用至今，且没有证据能够证明闫井武对未办理产权过户登记手续存在过错。因此，诉争房屋属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定的“不得查封、扣押、冻结的财产”。闫井武对本案执行标的主张实体权利并请求对执行标的停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2013）长民二初字第15号民事判决；
二、停止对长春市大马路金鼎名城B区935号房间的强制执行；
三、驳回闫井武的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费11598元，由华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜涛
审判员 王红
审判员 吴梅
二〇一四年三月二十七日
书记员 李镇