山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4715号
上诉人（原审原告）：陈冬青，居民。
委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口市龙族永顺房地产开发有限公司，住所地龙口市港城大道626号。
法定代表人：徐永山，董事长。
委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人陈冬青因与被上诉人龙口市龙族永顺房地产开发有限公司（以下简称龙族永顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院(2015)龙民三初字第243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人赵强国，被上诉人龙族永顺公司的委托诉讼代理人曲敬武、王丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人陈冬青上诉请求：1、撤销龙口市人民法院（2015）龙民三初字第243号民事判决第一项，发回重审或改判被上诉人向上诉人给付逾期交付房屋违约金28041.38元并承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审判决事实认定错误。上诉人于2012年10月9日在收楼书上签字，一审法院认定该日为涉案房屋交付时间错误。上诉人在接收该房屋时，房屋并未达到法定交付条件，该交付行为无效。本案房屋交付时间应为2013年1月22日，即涉案房屋取得竣工规划验收合格证之日。2.一审判决适用法律错误。一审法院根据《建设工程质量管理条例》认定涉案房屋经过设计、施工、监理等单位验收，即视为合格，属于适用法律错误。该条例仅指工程质量验收，与“验收合格”是不同的法律概念。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收。根据新法优于旧法原则，《城市房地产开发经营管理条例》颁布在后，应适用该条例认定涉案房屋是否验收合格。山东省高院2011年民事审判工作会议纪要也有规定：房屋交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。故上诉人认为应以综合验收而非工程竣工验收作为验收合格的标准。
被上诉人龙族公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房预销售合同》中明确约定涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格而非综合验收合格，上诉人接收房屋的行为也表明认可该约定。2.《建设工程质量管理条例》规定建设工程经验收合格方可交付使用。《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。国务院在2004年发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已对房地产项目竣工验收和住宅小区竣工综合验收项目予以取消。房屋竣工验收备案表并非竣工验收合格的凭证，2012年5月31日设计方、勘察、施工、监理四方验收形成的竣工验收合格确认文件即视为房屋验收合格达到交付条件。
上诉人陈冬青向一审法院起诉请求：1、龙族永顺公司给付陈冬青逾期交付楼房违约金28041.38元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日，共计逾期388天，按照购房款价值361358元*388天*万分之二的比例，计算数额为28041.38元；2、龙族永顺公司给付陈冬青逾期交付车库违约金8567.04元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照车库款价值73600元*388天*万分之三，计算数额为8567.04元；3、龙族永顺公司给付陈冬青逾期办理房屋产权登记违约金361.36元（计算方式为：楼房款361358元*0.1%，计算数额为361.36元）；4、立即为陈冬青办理房地产权属登记证书手续。5、诉讼费用由龙族永顺公司承担。
一审法院认定事实：2010年6月25日，陈冬青与龙族永顺公司签订商品房预售合同，由陈冬青购买龙族永顺公司开发的龙族峰景二期商品房24号楼3单元502室，该房屋建筑面积103.63平方米。房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3487元，总金额为361358元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人以公积金贷款方式付款，于2010年6月25日付清首付款111358元，余款250000元整，在七日之内持有关材料到指定银行办理按揭贷款手续。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人因非自身可控原因导致工程未能按时完工的；3、政府行为及政府干预也属于不可抗力因素之一。如因此而导致工程延期，也适用本条之规定。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应在今日龙口公告通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同第九条处理。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人在龙口报刊登公告通知办理产权登记10日内，向出卖人提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。
2010年6月25日，陈冬青与龙族永顺公司又签订龙族峰景二期车库买卖合同，该合同约定：一、乙方（陈冬青）自愿购买甲方（龙族永顺公司）开发建设的龙族峰景二期24号楼3-502号房屋，现自愿购买24-350号车库。二、车库按套销售，总价为73600元。三、付款方式：2010年6月25日前，乙方付给甲方购买车库款73600元。五、交付期限。出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的车库交付买受人使用。
2010年6月21日，陈冬青向龙族永顺公司交纳购房款62010元，2010年6月25日，陈冬青向龙族永顺公司交纳购房款49348元，同日又交纳购买车库款73600元。2010年6月29日，陈冬青到烟台市住房公积金管理中心龙口分中心办理公积金贷款申请审批手续。2010年10月15日，龙族永顺公司收到陈冬青公积金按揭贷款250000元。2012年5月31日，龙族永顺公司收到施工单位的竣工报告后，组织设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收。2012年10月9日，陈冬青接收涉案楼房。2014年5月7日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。2014年7月14日，涉案楼房取得了龙口市住房保障和房产管理办公室核发的初始权属登记证书。
一审法院认为，陈冬青与龙族永顺公司2010年6月25日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。
关于交付条件和交付时间，双方签订的合同第八条“交付期限”约定，涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格，而非综合验收合格,陈冬青与龙族永顺公司在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。龙族永顺公司于2012年5月31日收到了施工单位的竣工报告后，组织了设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，上述单位于2012年5月31日出具了工程竣工验收证明书，表明涉案楼房已经验收合格，故涉案楼房于2012年5月31日经验收合格后即符合了交付条件。陈冬青于2012年10月9日在收楼书上签字，同意接收涉案楼房，应视为其与龙族永顺公司完成房屋交接。双方在合同中约定，龙族永顺公司应于2011年12月30日前，将具备经验收合格的房屋交付，而龙族永顺公司实际于2012年10月9日才将经验收合格的房屋交付陈冬青，龙族永顺公司逾期交房的事实成立，应承担相应的违约责任。龙族永顺公司迟延交房的天数应为自2011年12月31日至2012年10月9日共计284天，由于龙族永顺公司逾期交房时间超过90日，按合同第九条第一款第（2）项约定，龙族永顺公司应按日向陈冬青支付已交付房价款万分之二的违约金，即20525.13元（361358元×2/10000×284天）。龙族永顺公司辩称，根据合同第八条第二款第二项约定，出卖人因非自身可控原因导致工程未按时完工的，出卖人可顺延交房时间。龙族永顺公司称因极端天气、人员人工费、材料费、设备租赁费涨价等原因导致施工单位无法按原合同施工，其向陈冬青交付房屋的时间应顺延153天。龙族永顺公司在与施工单位签订合同约定工期时，应对季节性天气、人工费、材料费、设备租赁费等因素进行合理预计，其以季节性的天气变化及人工费、材料费、设备租赁费等市场行情波动为迟延交房的辩称理由，依法不予采纳。龙族永顺公司辩称陈冬青办理公积金按揭贷款延期106天，应当顺延交房期限。双方签订的商品房预售合同第六条约定，陈冬青应于2010年6月25日付清首付款111358元整，余款250000元整，在七日之内持有关材料到指定银行办理按揭贷款手续。根据该条约定，陈冬青于七日之内到公积金中心办理按揭贷款审批即可，陈冬青亦于2012年6月29日到公积金中心办理了申请审批手续，且公积金贷款系政策性贷款，审查审批的流程和周期均是贷款人无法决定的，龙族永顺公司作为开发商在于陈冬青签订商品房预售合同时，就应对贷款发放进度有合理预见，故龙族永顺公司此辩称理由不当，依法不予采纳。
关于陈冬青主张的逾期交付车库违约金，根据双方签订的车库买卖合同，该买卖合同第五条“交付期限”中未约定具体的交付时间，且龙族永顺公司已交付车库钥匙，陈冬青予以接收，故陈冬青主张逾期交付车库的违约金，无事实及法律依据，依法不予支持。
关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，龙族永顺公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。涉案楼房于2014年5月7日方取得竣工验收备案表，2014年7月14日取得初始权属登记证书，至此陈冬青作为买受人才具备办理房屋产权登记的条件，故龙族永顺公司应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，陈冬青依据合同第十五条第一款第二项的约定要求龙族永顺公司给付违约金361.36元，于法有据，依法予以支持。
关于陈冬青要求龙族永顺公司立即为其办理房地产权属登记证书手续的请求，涉案房屋现在已具备办理房屋产权登记证书的条件，且办理房屋产权登记证书除需由出卖方即龙族永顺公司出具相关手续外，还应由买受方即陈冬青出具相关手续并缴纳相关税费，故需双方互相配合，且办理权属登记属于不动产登记机关的职责，龙族永顺公司履行的仅为协助义务，故应由龙族永顺公司立即协助陈冬青办理房地产权属登记证书手续。
关于龙族永顺公司以陈冬青所欠的物业费用抵顶违约金的抗辩主张，因物业费用与本案不属同一法律关系，本案不予审议，故对龙族永顺公司该项主张不予采信。
一审法院于2016年10月10日判决：一、龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给陈冬青逾期交付房屋违约金20525.13元。二、龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付陈冬青逾期办理房屋权属登记证书违约金361.36元。三、龙口市龙族永顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助陈冬青办理房屋权属登记证书。四、驳回陈冬青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元，由陈冬青承担315元，龙族永顺公司承担409元。
本院二审审理中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明的案件事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人陈冬青与被上诉人龙族公司签订《商品房预销售合同》，约定相关房屋买卖的权利义务，体现了合同意思自治的原则，内容合法有效，双方应按照合同约定履行义务。上诉人与被上诉人在合同中约定涉案房屋交付条件为经验收合格而非经综合验收合格，双方于涉案房屋经验收合格后已就涉案房屋进行交付，被上诉人逾期交房的事实清楚，原审法院判令被上诉人支付逾期交房违约金正确。上诉人于2012年10月9日实际接受了涉案房屋，其主张逾期交房违约金应计算至其后涉案房屋取得竣工规划验收合格证之日，有悖于双方的合同约定，依法不予支持。
综上所述，上诉人陈冬青的上诉理由不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费501，由上诉人陈冬青负担。
本判决为终审判决。
审判长 慈勤哲
审判员 衣振国
审判员 姜松诚
二〇一六年十二月十六日
书记员 姜鲁云