广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终4697号上诉人（原审被告）：李质涛，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪远文，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：蒋国光，广东众诚律师事务所律师。上诉人李质涛因与被上诉人汪远文房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第1908号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2015年4月25日，汪远文、李质涛签订《房地产买卖合同》，汪远文购买李质涛名下位于深圳市××单元，建筑面积约为52.49平方米(最终以房地产证或相关法律文件记载为准)，房地产证号码为深房地字第××号。双方约定：1、转让成交价为138万元，买方在签订合同时向卖方支付定金3万元；2、余款135万元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款；3、卖方的房地产权现状为：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记。合同第十五条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”《房地产买卖合同》签订后，汪远文依约支付定金3万元。其后，汪远文、李质涛与中国银行股份有限公司深圳侨香支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，汪远文依约于2015年6月11日将首期购房款39万元存入监管账号，中国银行股份有限公司深圳侨香支行向汪远文出具了《贷款承诺函》。2015年6月12日，汪远文、李质涛签订《补充协议》，汪远文同意增加2万元总房款，即总房款为140万元，该2万元为补充定金。同日，汪远文又向李质涛支�定金2万元。因李质涛信用不良，导致担保公司拒绝为李质涛担保融资赎楼，汪远文于2015年7月28日书面致函催促李质涛依合同约定自行赎楼，注销抵押登记，但李质涛仍未履行合同义务，汪远文遂诉至原审法院。汪远文原审的诉讼请求是：一、解除汪远文与李质涛签订的《房地产买卖合同》；二、李质涛退还汪远文定金5万元；三、李质涛协助汪远文到中国银行股份有限公司深圳侨香支行签署《划款委托书》，将监管资金退还给汪远文，李质涛自起诉之日按每日700元向汪远文支付违约金，直至李质涛实际履行协助义务之日止；四、李质涛向汪远文支付违约金28万元；五、诉讼费、保全费由李质涛承担。本案审理过程中，汪远文撤回第三项诉讼请求。原审法院认为，汪远文、李质涛所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。汪远文已依约履行了支付定金、监管首期款、取得银行贷款承诺等合同义务。李质涛因自身信用原因，无法获得赎楼贷款，依合同约定，李质涛应当在签订合同之日起四十日内自行赎楼，李质涛未履行合同义务，在汪远文催告后仍不履行，其行为已构成根本违约，致汪远文的合同目的不能达到，汪远文诉请解除与李质涛的《房地产买卖合同》，合法有据，原审法院予以支持，合同自汪远文起诉状送达李质涛之日即2015年10月20日解除。汪远文诉请李质涛返还定金5万元并依合同约定支付房地产转让成交价20%的违约金28万元，于法有据，原审法院予以支持。因合同的解除完全是因为李质涛的违约行为导致，且在2015年，深圳二手房交易价格持续上扬，李质涛的违约行为已给汪远文造成�大经济损失，李质涛请求调减违约金金额，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认汪远文与李质涛签订的《房地产买卖合同》于2015年10月20日解除；二、李质涛应返还汪远文定金5万元；三、李质涛应支付汪远文违约金28万元。上述二、三项款项，李质涛应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6250元，由李质涛负担。保全费2170元，由李质涛负担。李质涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院：1、改判汪远文支付李质涛违约金5万元；2、判令汪远文承担一审、二审全部诉讼费用；事实和理由：一、一审法院认定事实正确，但适用法律不当。合同无法继续履行的原因是李质涛征信资信不良，担保公司不愿意额度赎楼，而汪远文也不愿意承担增加的赎楼费变更为现金赎楼导致的。李质涛本身也没有能力现金赎楼，不能赎楼不是李质涛的主观意愿，是客观情况导致的。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案李质涛无主观过错，合同的履行程度较浅，判决承担合同约定的全额违约金，法律适用明显不当。二、一审判决李质涛承担全部诉讼费和保全费，适用法律亦不当。汪远文经李质涛抗辩后，撤回了第三项诉讼请求，依法该项诉讼请求的诉讼费应该有汪远文承担。汪远文答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、李质涛信用不良在买卖合同成立之前已经存在，其滥用信用卡导致相关的后果不能作为其拒不履行合同的抗辩事由，赎楼义务在合同中有明确约定。二、李质涛违约后没有采取任何补救措施，赎楼资金一直押在银行，使汪远文无法购买其他房产，损失进一步扩大。三、按照相关部门的统计数据，房价上涨80%，汪远文已没有能力买房，20%的违约金不足以弥补汪远文损失。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，汪远文、李质涛所签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李质涛因自身信用原因，无法获得赎楼贷款，亦未依约自行赎楼，其行为已构成根本违约，双方对此均无异议。本案二审争议的焦点在于李质涛应承担的违约金数额。涉案《房地产买卖合同》第十五条约定“如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，汪远文诉请李质涛支付房地产转让成交价20%的违约金28万元，于法有据。因合同的解除系因李质涛违约行为导致，汪远文并无过错，且在合同履行及至本案诉讼期间，深圳二手房交易价格持续上涨，幅度较大，李质涛的违约行为一方面给汪远文造成巨大经济损失，另一方面，其自身亦因此客观获利，李质涛请求调减违约金金额有违公平，原审法院不予�纳并无不当，本院予以维持。至于原审第三项诉请的受理费负担问题。经核，本案原审诉讼费是以汪远文原审第二、四项诉讼请求总额33万为基数计取，故汪远文撤回原审第三项诉讼请求不影响本案的受理费数额，原审判令李质涛所负担受理费不含此项，李质涛主张该项诉请的受理费改由汪远文负担缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，李质涛的上诉理由于法于理无据，本院不予采纳，对其上诉请求，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6250元，由李质涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华审 判 员  张秀萍代理审判员  蔡妍婷二〇一六年六月七日书 记 员  邹俊辉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……