西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第08307号
原告（反诉被告）中铁建设集团有限公司西安分公司。
法定代表人郝长江，系该公司总经理。
委托代理人王强，系该公司员工。
被告（反诉原告）刘统贵。
原告中铁建设集团有限公司西安分公司（以下简称“中铁公司”）与被告刘统贵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中铁公司的委托代理人王强，被告刘统贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁公司诉称，原告与被告于2014年12月16日签订租赁合同。合同约定，原告将位于西安市沣惠南路科技六路十字路口西南角XX街区X号商铺租赁给被告使用，被告依据合同约定分期交纳租金。根据合同约定，被告应于2015年5月1日前支付租金169745元，但被告无故拒不支付租金，原告多次催要无果。2015年7月30日，原告向被告发送催缴函，要求被告限期15日支付欠付的租金，否则解除合同，但截至宽限期届满被告仍未支付欠付租金。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告之间的租赁合同；2、被告承担欠付房屋租金326917元，逾期违约金389063元，共计715980元；3、诉讼费由被告承担。
被告刘统贵辩称，1、涉案房屋的初始租赁合同系被告与明威地产投资有限公司所签订，因明威公司承诺涉案房屋有天燃气端口、排烟、排污，但因天燃气端口、排烟及排污均不符合相关部门的要求，故关于天燃气端口、排烟及排污均由被告出资并耗时安装。2、涉案房屋的消防设施不合格，被告出资重新安装消防设施。3、被告与明威公司协商，上述费用从被告应交纳的房屋租金中抵扣。在被告与明威公司协商的过程中，明威公司将涉案房屋抵偿给原告，原告减免了被告租金140000元，但远不够被告实际的损失，被告与原告就减免租金的数额一直在协商中，故原告所述的租金及滞纳金不能成立，请法院依法驳回原告的诉请。
被告刘统贵反诉称，2013年4月，被告刘统贵与西安明威房地产开发有限公司签订租赁合同，合同约定，被告承租涉案房屋用作餐饮。合同签订后，被告接收房屋后发现，天燃气、排烟、排污、消防都存在问题，天燃气需支出150000元，还有排烟及排污需174000元，抽烟及排污设备41381元，消防50000元，餐厅装修300000元，总费用为865381元，双方约定将上述费用折抵房屋租金。2014年12月，西安明威房地产开发有限公司与中铁建设集团有限公司西安分公司协商将涉案的房屋抵账，被告又与原告中铁建设集团有限公司西安分公司签订了《租赁合同》，三方在办理交接时，西安明威房地产开发有限公司负责房屋租赁的人把房屋存在的情况告知原告中铁建设集团有限公司西安分公司，原告同意按被告与西安明威房地产开发有限公司的约定履行。另外因按照规定，住宅的一层开办餐饮企业，必须楼上住户同意，为此被告多次找原告解决此问题，但原告至今尚未给被告刘统贵书面的证明，餐厅不具备正常经营的手续，导致涉案房屋不能正常使用。在此期间，被告给原告支付了150000元多的房屋租赁费，餐厅装修投入300000元。现被告反诉至法院，请求法院依法判令：1、原告退还被告已交纳的租金150000元；2、原告赔偿被告因不能正常使用房屋造成的经济损失720000元。
原告针对反诉辩称，1、被告所称的明威公司负责租赁的人把房屋存在的情况告知原告且原告同意按照以上约定执行的说法无事实根据。原告与明威公司有书面的抵房协议，协议中并未约定此项事宜，且协议中明威公司向原告承诺抵款的房屋不存在任何权利瑕疵。2、被告要求原告退还其150000元租金的诉请无事实及法律依据。3、被告所称的装修费用300000元系其合理支出，因被告承租的房屋系毛坯房，故该项费用不应由原告承担。4、被告所称的天燃气、排烟、排污及消防等支出系其与明威公司之间的口头约定，原告不予认可，与原告无关。综上，法院依法应当驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年6月13日，乙方原告与甲方西安明威房地产开发有限公司签订房屋抵偿工程款协议，该协议约定，甲方将其拥有的位于西安高新区南北中轴线沣惠南路XX号XX街区4号楼的34套总面积为1670.06平方米的公寓与2套面积为724.66平方米的6号楼的X号及X号商铺用于抵偿所欠乙方工程款。X号商铺已租赁商户刘统贵，身份证号：××，租赁期限5年，在甲乙双方签订房屋抵偿工程款协议当日，租赁合同及租金转移至乙方名下。
2013年8月28日，被告刘统贵向原告书面申请，申请的内容为：1、因明威房地产公司告知刘统贵天燃气就近在商铺上边管道碰口对接，后经天燃气公司现场勘查，刘统贵商铺上方为管道末端，方量严重不足，如果对接则楼上用户的天燃气将全部无法使用，唯一的办法是从E座东南角主管道碰口，故需要设计院设计方案，安装公司评估安装需要3个月的时间费用增加100000元，因为直接对接走的是内部改装程序，现在走的是安装程序。2、明威公司告知油烟的排放是从窗口直接排放，但环保局审核时完全否定了这种方案，必须由公共烟道排放，而小区无公共烟道，经多方协商确定加装一个专用地下烟道，但是必须安装高功率的油烟净化系统，就此一项增加费用在60000元以上。3、原商铺的排污系统是直接进入污水井，按环保局的严格规定必须由油水分离器进入沉淀池然后排放，此项增加费用50000元。4、消防设施不健全二楼经营场所没有消防栓，烟感器按面积配备不够，此项增加抽查、验收和安装工程费50000元。综上所述，原告额外发生费用260000元，额外增加安装和天然安装时间为3个月，折合房租90000元，合计额外发生费用350000元，恳请贵公司考虑承租方的实际困难，就此项费用给予解决，减免房租140000元。后原告减免被告房租140000元。
2014年12月16日，甲方原告与乙方被告签订租赁合同。合同约定，甲方出租位于西安高新区沣惠南路X号橡树街区X号铺位，建筑面积为428.03平方米；租赁期限自2014年3月1日至2018年4月30日止；第一期（2014年3月1日至2014年4月30日止）租金为39293元，第二期（2014年5月1日至2014年10月31日止）租金为157172元，乙方按每期租金的时间点提前一个月支付。第一期交纳租金时间为本合同签署之日，第二期交纳时间为2014年5月1日之前，第三期为2014年11月1日之前，以后以此类推；合同一经签署，乙方即应交纳20000元作为履约保证金；乙方必须按时交纳租金及其他费用，如逾期交纳，每逾期一日按应交金额的千分之五承担违约金。如逾期超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除本合同，收回房屋，并不退还乙方履约保证金。合同签订后，被告向原告交纳房屋租金至2014年10月31日，共交纳租金196465元。
2015年7月30日，中铁公司关于涉案商铺向被告发出函一份，该函载明，根据双方租赁合同的约定，刘统贵应于2014年11月1日支付租金157172元，应于2015年5月1日之前支付租金169745元，两期租金合计326917元，但截至2015年7月30日，原告并未收到该两笔租金。根据法律的规定，被告给予原告15日的交纳期限，限被告于2015年8月13日前支付原告两期租金326917元，否则原告将解除合同、收回房屋使用权并通过法律途径维护原告的合法利益。同日，被告开办的汉唐面荘的屈洁签收该函。
上述事实，有租赁合同、申请、房屋抵偿工程款协议、函、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以确认。
本院认为，虽然被告在合同的履行过程中存在违约行为，但因原告提供的合同系格式合同，该合同中的原告与被告双方职责条款中关于被告的违约责任明确规定“每逾期一日按应交纳金额的千分之五承担违约责任”，但对于原告的违约责任则书写为“甲方（被告）应向乙方（原告）赔偿经济损失”，该约定明显地加重了被告的责任，故对于该条款本院依法认定无效。因此，原告要求被告支付违约金389063元的诉请，本院依法参照中国人民银行同期银行贷款利率支持11876.3元[157172元×5.6%÷12个月×10.9个月（2014年11月1日至2015年9月28日）+169745元×5.6%÷12个月×4.9个月（2015年5月1日至2015年9月28日）]。原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，除上述条款无效外其余合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。合同签订后，因涉案商铺由被告继续使用，被告在向原告交付了截止2014年10月31日的租金196465元后，至今尚未交纳合同约定的相应期间的租金。根据合同约定，原告要求解除其与被告之间的租赁合同的诉请，于法有据，本院依法予以支持。因被告至今仍在占有使用涉案商铺，故原告要求被告向其支付2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金的诉请，本院依法予以支持。至于被告要求原告中铁公司向其承担天燃气、排烟及排污、抽烟排污设备及消防费用的诉请，因被告申请减免140000元后，原告亦向被告减免了140000元，双方已经就上述费用达成一致并已减免，故被告要求原告支付上述费用的诉请，本院依法不予支持。因原告要求解除合同系被告违约，故原告要求被告赔偿装修300000元的诉请，本院依法不予支持。另被告要求原告返还其交付的房屋租赁费150000元的诉请，因被告至今仍在占用使用涉案的商铺，故该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)中铁建设集团有限公司西安分公司与被告刘统贵(反诉原告)签订的租赁合同。
二、被告(反诉原告)刘统贵于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)中铁建设集团有限公司西安分公司支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金326917元。
三、被告(反诉原告)刘统贵于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)中铁建设集团有限公司西安分公司支付违约金11876.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告(反诉被告)中铁建设集团有限公司西安分公司其余的诉讼请求。
五、驳回被告(反诉原告)刘统贵全部的反诉请求。
本案案件受理费10960元，由原告中铁建设集团有限公司西安分公司承担5480元，被告刘统贵承担5480元。因原告中铁建设集团有限公司西安分公司已预交，被告刘统贵将其应当承担的部分并上述款项支付给原告中铁建设集团有限公司西安分公司。本案反诉费6263元，本院依法予以免除。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 顿纪斌
人民陪审员 张若川
二〇一六年五月十七日
书 记 员 鲁 蔓