北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第38号
原告北京市神力达环保科技有限公司，住所地北京市通州区九棵树东路甲442号（立荣新天地大厦）A座×室。
法定代表人李奎日，总经理。
委托代理人罗冬根，内蒙古大法扬律师事务所北京分所律师。
被告北京立荣新天地商业管理有限公司，住所地北京市通州区九棵树东路甲442号9层×室。
法定代表人李阿朋，董事长。
委托代理人孟中辉，男，1979年1月2日出生。
原告北京市神力达环保科技有限公司（以下简称原告）与被告北京立荣新天地商业管理有限公司（以下简称立荣公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高楠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗冬根、被告立荣公司的委托代理人孟中辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月22日，原告与被告签订了《写字楼租赁合同》，被告将北京市通州区九棵树东路甲442号立荣新天地大厦A座A-×和×建筑面积434平方米租赁场地出租给原告。合同约定了租赁期限，计租标准，履约保证金，物业管理费标准，并约定了双方权利义务及违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了租金、物业管理费、装修保证金1万元和履约保证金36962元并进行了装修，办理了入住。从2014年5月起，被告未依约履行合同义务，整个大楼处于无人管理的状态。经三中民终字第14262号民事判决，被告与永安恒丰物业管理有限责任公司的租赁合同被解除，被告的出租权被收回，原告与被告的租赁合同无法继续履行。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效。因被告现无出租权，原告与被告的合同无法继续履行，理应解除双方的合同。双方约定的租期未满，由于被告的原因导致合同无法继续履行，属于被告违约，被告应当承担违约责任。合同解除后，被告收取的履约保证金、装修保证金、物业管理费应当退还。故起诉至法院要求：1、判令解除原、被告签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告退还原告履约保证金36962元；3、判令被告退还原告装修保证金10000元；4、判令被告退还原告物业管理费42315元；5、判令被告支付原告违约金110886.99元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告立荣公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已经实际交付了场地，不同意返还租金和押金。被告对承租房屋进行了实际的使用，从事实上不存在原告诉称的事实和理由，不应该返还保证金和物业费、押金。关于违约的诉讼请求，被告不存在违约的事实不应支付违约金。因此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月1日，案外人北京永安恒丰物业管理有限责任公司（以下简称永安公司）（甲方）与被告立荣公司法定代表人李阿朋（乙方）签订《租赁合同》，约定永安公司将位于北京市通州区梨园镇砖厂村八通线轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼整体出租给李阿朋，面积30314.32平方米（除大厦西塔F10-F12外，其余B2-F12的所有面积，包括大厦所有公共资源），供乙方经营或出租经营百货商场、配套餐饮、写字楼、酒店以及配套休闲娱乐等经营场所使用，并约定乙方新公司成立后或乙方关联公司地址迁入本合同综合楼后，本合同乙方的权利义务全部转移给新公司或关联公司，合同约定租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日；合同并载明该综合楼产权归属于北京市通州区梨园镇砖厂村村民委员会，甲方对该综合楼享有转租权，有权对外出租，同时甲方负责为乙方提供包括但不限于在综合楼地址上办理营业执照、卫生许可证、食品流通许可证、文化娱乐许可证、特种行业许可证等所需的相关材料；合同还约定，甲方有权监督乙方对该综合楼及设备设施的合理、合法使用，有权对乙方进行的装修改造进行审核，甲方负责向乙方及乙方招租商户提供办理经营、工商注册、装修改造所需的或可能发生的环保、水、电、通讯、通信、消防、卫生及其他北京市地方政府规定的申请报批手续等需甲方提供的资料，但具体的申报手续及因办理报批手续产生的所有费用由乙方负责，如果以上政府相关证照手续无法办理，所有损失由甲方承担，相应免租期顺延，乙方有权解除合同，并且全额退还乙方所交押金和已付租金。合同签订后，永安公司向李阿朋交付了租赁房屋，李阿朋用于立荣公司经营，并在合同承租方补盖了立荣公司公章。此后立荣公司开始招商，部分商户陆续入驻。
2013年9月22日，原告（乙方）与被告立荣公司（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将位于北京市通州区九棵树东路甲442号立荣新天地大厦A座×建筑面积228.6平方米，A座×建筑面积205.4平方米，面积共计434平方米出租给乙方办公之用；租赁期限为五年零五十天，自2013年9月22日至2018年11月10日。乙方享有两次免租期，第一次免租期自2013年9月22日起至2013年11月10日止，第二次免租期自2014年11月11日起至2014年12月10日；甲方在免租期内免收乙方租金，但乙方应交纳物业管理费（物业管理费0.5元每平方米每天）及其他费用；乙方租金标准为2.8元／平米／天（含物业费），月租金为36962.33元，年租金为443548元。合同期限内，租赁场地的首个计租周期租金为221774元，前三年租金不变，第四年起租金在此基础上每一年递增5%，即：2013年11月11日至2014年5月10日，租金为221774元；2014年5月11日至2014年11月10日，租金为221774元；2014年11月11日至2015年5月10日租金为191321.67元，依次类推；乙方应自本合同签订之日一并向甲方支付首个计租周期租金、装修期物业管理费（10850元）、履约保证金等费用，以后每个计租周期的付款期限，应于每次计租期限届满前提前十天支付租赁场地下一个计租周期的租金及其他费用；大厦物业管理费0.5元／平米／天。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向立荣公司交纳了房屋租金共计443548元，免租期物业费10850元，履约保证金36962元，装修保证金10000元。
2014年5月14日，立荣公司向永安公司发出《告知函》，告知：1、由于永安公司未提供综合楼房屋产权证或规划局的规划验收批文和建设部门的验收批文，未提供综合楼配套锅炉房的规划批文，导致招商客户中餐饮、酒店不能办理营业执照正常开业；2、永安公司未办理负一层备案手续，导致商户超市无法办理营业执照，面临查封的问题；3、永安公司未提供综合楼消防验收材料，导致商户不能取得消防许可资料；4、永安公司未提供租金发票，导致被告立荣公司额外交纳企业所得税112万元之多；5、商户的工商注册材料交付立荣公司后，村、镇两级单位不能及时盖章，造成商户不能尽快注册；6、永安公司未完成电力增容，导致商户电力使用无法按规划执行；7、天桥仍处于封闭状态；8、永安公司未提供合同附件规定的资料。故向永安公司主张以下权利：1、要求永安公司承担上述问题造成的全部损失；2、要求合同免租期顺延三个月，如三个月内本函告知问题未全部解决则免租期顺延至全部解决之日；3、要求租金支付日期后延；4、要求永安公司自本函送达后3日内提供完整有效的综合楼资料，同时，保留免租期起始时间延迟至永安公司提供完备、有效的附件资料之日的权利；5、敦促永安公司2014年5月20日前解决或协调有关方解决环评、消防、工商等全部事宜；6、敦促永安公司尽快办理电力增容，务必确保于2014年8月底前完成；7、敦促永安公司收到本函后尽快办理天桥开通事宜。
2014年5月15日，永安公司向立荣公司发出《告知函》，告知立荣公司应于2014年5月20日交付租金450万元，如未按期交付，永安公司三日内有权收回大厦经营权。2014年6月9日，立荣公司向永安公司发出《回复函》，载明永安公司未按照合同约定提供相关材料，未完成电力增容，免租期应当顺延，要求永安公司给予答复，立即停止封锁大厦、干扰经营的行为，积极推进所有签约商户正常进场装修开业，办理相关政府营业执照，如永安公司继续封锁大厦干扰正常经营，立荣公司视为永安公司单方终止合同，一切后果由永安公司承担。2014年6月13日，永安公司向立荣公司发出《解除＜租赁合同＞通知书》，告知立荣公司合同约定立荣公司应于2014年5月21日前支付房屋租金450万元，经多次向立荣公司催要租金，立荣公司仍拒绝支付，且立荣公司的诸多行为已经伤害了永安公司的根本利益，立荣公司的违约行为包括但不限于招揽违法经营商户进行犯罪活动、私自破坏房屋主体结构，因此依据合同约定通知立荣公司：1.解除双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》；2、立荣公司向永安公司承担所有违约责任，包括但不限于赔偿各项损失、支付违约金、房屋使用费等。
另查，2014年，立荣公司将永安公司诉至我院，要求：1、判令永安公司继续履行合同；2、判令永安公司给付违约金180万元；3、判令永安公司给付延迟履行违约金（从2013年8月21日起以年租金1800万元为基数按日3‰计算至判决确定履行之日止）；4、判令永安公司支付物业管理费428521.68元（自2013年8月至2014年7月）；诉讼费由永安公司承担。永安公司提出反诉，要求：1.依法解除永安公司与立荣公司签订的《租赁合同》及《补充协议》。2.判令立荣公司腾退位于北京市通州区梨园镇八通轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼。逾期腾退一日，立荣公司支付永安公司房屋使用费4.93万元。3.判令立荣公司支付永安公司2014年6月1日至2014年6月13日房屋租金59.16万元。案件诉讼费全部由立荣公司承担。经我院（2014）通民初字第11296号判决书判决：一、解除北京立荣新天地商业管理有限公司与北京永安恒丰物业管理有限责任公司之间的《租赁合同》及《补充协议》；二、北京立荣新天地商业管理有限公司将其使用的位于北京市通州区梨园镇砖厂村八通线轻轨土桥站对面（京津公路北侧）综合楼西塔九层腾退给北京永安恒丰物业管理有限责任公司，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、北京永安恒丰物业管理有限责任公司退还北京立荣新天地商业管理有限公司押金一百五十万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、北京永安恒丰物业管理有限责任公司退还北京立荣新天地商业管理有限公司租金二百二十五万元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回北京立荣新天地商业管理有限公司的诉讼请求；六、驳回北京永安恒丰物业管理有限责任公司的其他反诉请求。立荣公司因不服（2014）通民初字第11296号民事判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第14262号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
因立荣公司与永安公司之间的纠纷问题，商场至今未能全面正常营业。
庭审中，原告称如果法院判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，就涉案房屋的装饰装修费用不在本案一并处理，保留权利另诉。
庭审中，原告称要求被告退还物业费为2014年5月1日至2014年11月15日期间的物业费，因为在此期间立荣公司与永安公司发生纠纷并处在诉讼阶段，立荣公司没有提供物业服务。
上述事实，有《写字楼租赁合同》、收据、发票、借记通知及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《写字楼租赁合同》系当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告应当依约履行。现因被告与永安公司之间的纠纷，二者签订的《租赁合同》及《补充协议》经法院生效判决依法予以解除，致使原告与被告签订的合同无法继续履行，被告存在违约行为致使合同目的不能实现，故原告与被告签订的《写字楼租赁合同》理应解除。现原告要求解除与被告之间的《写字楼租赁合同》，理由正当，本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求立荣公司退还履约保证金，装修保证金，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告退还物业管理费的诉讼请求，合理部分本院予以支持，过高部分本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金一节，因该项主张不符合原、被告双方签订《写字楼租赁合同》约定支付违约金的条件，故原告的该项主张，本院不予支持。原告在庭审中表示就涉案房屋的装饰装修损失不在本案一并处理，保留权利另诉，故本院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市神力达环保科技有限公司与被告北京立荣新天地商业管理有限公司签订的《写字楼租赁合同》；
二、被告北京立荣新天地商业管理有限公司退还原告北京市神力达环保科技有限公司履约保证金三万六千九百六十二元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、被告北京立荣新天地商业管理有限公司退还原告北京市神力达环保科技有限公司装修保证金一万元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、被告北京立荣新天地商业管理有限公司退还原告北京市神力达环保科技有限公司的物业管理费三万五千八百零五元，于本判决生效之日起七日内执行清；
五、驳回原告北京市神力达环保科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十一元，由原告北京市神力达环保科技有限公司负担一千二百一十七元（已交纳），由被告北京立荣新天地商业管理有限公司负担九百三十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高楠
二〇一五年三月十七日
书 记 员 张培