杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西商初字第637号
原告：梁恒。
原告：吴颖。
两原告共同委托代理人：叶宸麟。
被告：汤惠芬。
被告：杭州淘房房地产经纪有限公司。
法定代表人：许航。
委托代理人：章剑锋。
委托代理人：邢培红。
原告梁恒、吴颖诉被告汤惠芬、杭州淘房房地产经纪有限公司（以下简称淘房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月14日受理后，依法由审判员饶端洁独任审判，于2013年4月11日公开开庭进行了审理，原告梁恒、两原告共同的委托代理人叶宸麟、被告汤惠芬、被告淘房公司的委托代理人章剑锋到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，又于2013年7月16日、2013年10月23日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶宸麟、被告淘房公司的委托代理人章剑锋到庭参加诉讼，被告汤惠芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告系夫妻。2012年11月24日，两原告前来杭州工作，需要购买住房。2012年12月1日，两原告经被告淘房公司居间确认了购买被告汤惠芬位于杭州市西湖区康乐新村9幢2单元501室房屋的意向，于当日签署了《房屋转让居间协议》，并向被告淘房公司交纳了意向金30000元。但协议签署后，两原告才得知，根据《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（杭政函（2011）22号）的规定，两原告属于限购人员，不能在杭州购买住房。被告淘房公司作为专业的中介服务机构，没有向原告提示相关的政策规定，未尽到告知义务，甚至误导两原告，致使两原告签订了《房屋转让居间协议》。两原告认为，三方签订的《房屋转让居间协议》违反了法律法规的强制性规定，且两原告购房的目的也不能实现，故两原告请求判令：一、解除《房屋转让居间协议》；二、被告淘房公司返还两原告意向金30000元；三、两被告承担本案诉讼费。在审理中，经本院释明，两原告将诉讼请求明确为：1、解除两原告与被告汤惠芬之间的房屋买卖预约合同；2、被告汤惠芬返还两原告定金30000元，被告淘房公司承担连带责任。
被告汤惠芬辩称：首先，两原告与被告汤惠芬之间并未签订过房屋买卖预约合同。其次，两原告要求解除合同的理由并不属于《合同法》规定的合同解除条件。第三，被告汤惠芬对合同目的无法实现并不存在任何过错。被告汤惠芬无法核实也没有义务核实两原告是否属于《杭州市政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中所规定的限购人员。相反，两原告作为完全民事行为能力人，在签署合同前理应对所购房产所在地相关法律政策有所了解，两原告不能以不了解相关政策为由，将导致合同无法履行的法律后果转嫁由被告汤惠芬承担。第四，本案中的合同系三方当事人真实意思表示，且合同内容亦不违反国家法律法规强制性规定。三方签订的合同中并未约定被告汤惠芬负有向原告解释相应法律法规的义务，故被告汤惠芬并未违约行为。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。
被告淘房公司辩称：原、被告签订的《房屋转让居间协议》合法有效。两原告的诉讼请求缺乏依据。原告已经明确其要求返还的是定金，而定金的收取方是被告汤惠芬，而非被告淘房公司。根据三方签订的《房屋转让居间协议》的约定，一旦被告汤惠芬或其代理人认可或签署本协议，则30000元应当转变为购房定金，并且被告淘房公司已将30000元交付被告汤惠芬。因此，被告淘房公司不应当承担连带责任。
两原告就其主张向本院提供以下证据材料：
1.房屋转让居间协议1份，用以证明原、被告之间合同关系。
2.收款收据1份，用以证明两原告支付意向金3万元。
3.火车票2张，用以证明两原告当时刚到杭州不久。
4.杭政函（2011）22号文件1份，用以证明两原告属于限购人员。
上述证据经质证，被告汤惠芬对证据1、证据2均无异议。对证据3的真实性无异议，关联性、证明对象有异议，不能证明两原告实际来杭时间，应当由其工作单位出具相关证明。对证据4真实性、合法性无异议，证明对象有异议，两原告作为外来务工人员，在购房前理应对所购房产所在地相关法律政策有所了解，且该政策已经向社会公示。被告淘房公司对证据1、证据2均无异议。对证据3的证明对象有异议，并不能证明两原告刚来杭州不久。对证据4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，反而可以证明两原告知道限购政策，两原告在缔结合同过程中存在过错。本院认为，证据1、2系原件，本院予以确认；证据3虽系原件，但与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据4，本院予以确认。
被告汤惠芬、淘房公司未向本院提供证据材料。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年2月28日，杭州市人民政府发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，规定：不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2012年12月1日，两原告与两被告签订《房屋转让居间协议》一份，约定：房屋坐落于康乐新村9幢2单元501室；两原告为表示对被告淘房公司居间提供的被告汤惠芬房屋之购买意向，于签订本协议的同时，向被告汤惠芬交付购房意向金30000元，上述购房意向金由被告淘房公司无息代收保管；购房意向金用于委托被告淘房公司与汤惠芬洽谈该房屋买卖事宜的保证，一旦被告汤惠芬或其代理人认可并签署本协议，被告淘房公司可将上述购房意向金转付被告汤惠芬或其代理人，上述转付行为视为已征得两原告同意，且被告淘房公司无需另行通知两原告，该购房意向金一经被告汤惠芬签收即转为购房定金；对于两原告交付的购房定金，被告汤惠芬同意收取后可与被告淘房公司签订《购房定金保管书》由被告淘房公司无息代收和保管；两原告与被告汤惠芬双方同意在双方签订本协议之日起十四个工作日内签订《房屋转让合同》，具体签约时间、地点由被告淘房公司安排；若两原告未按本协议约定的期限签订《房屋转让合同》，无权要求被告汤惠芬返还购房定金；若两原告违约，被告汤惠芬同意将没收的两原告的购房定金的50%支付给被告淘房公司，作为被告淘房公司提供的居间服务的补偿，等等。同日，两原告向被告淘房公司支付3万元。后被告淘房公司将该款交付被告汤惠芬。在约定的签订正式房屋买卖合同期限前，两原告向两被告提出解除《房屋转让居间协议》，未再与被告汤惠芬签订正式房屋转让合同。后被告汤惠芬将30000元中的15000元支付被告淘房公司。另查明，两原告的户籍地均在河南省，且未能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。
本院认为：原、被告签订的《房屋转让居间协议》中既约定了房屋买卖双方与房产中介之间关于居间事宜的权利义务，又约定了房屋买卖双方之间关于预约订立房屋买卖合同的权利义务，故该协议包含居间合同及房屋买卖预约合同两种法律关系。
关于房屋买卖预约合同应否解除的问题。根据《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》的规定，不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。本案中，原、被告签订《房屋转让居间协议》是为了购买本市的房屋，但根据上述政策，两原告属于被限购人员，无法在本市购房，两原告订立房屋买卖预约合同的目的不能实现，故两原告要求解除两原告与被告汤惠芬之间的房屋买卖预约合同，本院予以准许。
关于两原告是否违约的问题。首先，购买房屋系涉及自身重大利益的行为，两原告在购房前应当对目标房产所在地的相关房产政策进行充分了解。《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》已于2011年2月28日公开发布，社会公众均应当知晓，且两原告具有一定知识水平，有能力并有途径可以知晓上述政策。而两原告在明知或者应当知道上述政策的情况下，仍签订《房屋转让居间协议》，致使该协议中的房屋买卖预约合同无法继续履行，合同目的无法实现，故两原告的行为构成违约。被告汤惠芬作为售房一方，并不负有审查购房者购房资格的法定或约定的义务，故被告汤惠芬并无违约情形。
房屋买卖预约合同解除后，根据《合同法》第九十八条之规定，并不影响合同中结算和清理条款的效力。两原告仍须依约承担违约责任。根据《房屋转让居间协议》中关于购房定金的约定，若两原告未按期限签订《房屋转让合同》，无权要求被告汤惠芬返还购房定金。现两原告违约，无权要求被告汤惠芬返还定金。被告淘房公司并非30000元定金的收受主体，两原告亦无权要求被告淘房公司返还该款。至于两原告提出的被告淘房公司存在过错的问题，因涉及两原告与被告淘房公司之间的居间合同法律关系，不属于本案审理范围，如两原告认为被告淘房公司就此应承担法律责任，须另案主张。
综上，两原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、梁恒、吴颖与汤惠芬于2012年12月1日就杭州市康乐新村9幢2单元501室房屋一套所订立的房屋买卖预约合同自2013年3月14日起解除；
二、驳回梁恒、吴颖的其他诉讼请求。
案件受理费550元，由梁恒、吴颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 饶端洁
人民陪审员 郑曙昌
人民陪审员 王 辉
二〇一三年十月三十日
书 记 员 於 昆