云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云04民终701号
上诉人（原审被告）：澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会。住所地：澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会大窑村。
负责人：邹永万，主任。
委托诉讼代理人：蒋斌，云南澄清律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：澄江王道餐饮服务有限公司。住所地:云南省玉溪市澄江县凤麓街道办事处北正街**号。
法定代表人：王绍贵，经理。
委托诉讼代理人：王纪涵，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会（以下简称忠窑居委会）因与被上诉人澄江王道餐饮服务有限公司（以下简称王道餐饮公司）确认合同效力纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
忠窑居委会上诉请求：撤销原判，依法改判确认《房屋租赁合同》效力待定。事实和理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》系未生效合同，效力待定。《房屋租赁合同》第二条约定由被上诉人对现有房屋进行加层建盖。第七条约定加盖至七层，并以城建批复为准。第三条约定由被上诉人先投资改造，加建房屋，准备期三个月，建设期一年，共1年零3个月不计入租赁期。第十七条约定合同期满，建设的不动产及其附属物（房屋、房屋装修以及固定设施等）无偿归上诉人所有。上述合同条款能够明确：合同履行首先是由被上诉人对房屋进行加层建设，然后才开始租赁、使用。上诉人最终目的是合同期满时，获得被上诉人所投资建设的不动产等利益，而并非简单的或较少的租金收益。一审法院遗漏对上述客观事实的认定，将本案双方合同目的简单的概括为一方在于使用、收益房产，一方在于赚取租金收益，这明显违背客观事实。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。但目前为止，被上诉人对于房屋的加层建盖仍没有取得相应建设工程规划许可证。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。承上，双方签订的《房屋租赁合同》是以被上诉人加层建盖为合同履行的前提，但一直没取得合法建设手续，也没有实际进行建设，依法属于未生效合同，效力待定。一审法院简单认定《房屋租赁合同》有效，不仅违背双方签订合同的真实意思表示，更损害了上诉人的合法权益。2.《房屋租赁合同》约定对房屋进行加层建盖，是对房屋现状进行重大改变，但至今也没有取得房屋所有权登记人同意，明显属于效力待定。《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。《房屋租赁合同》签订至今，双方都没有取得房屋所有权登记人明确授权或同意，故针对房屋现状进行重大改变，属于无权处分。《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。澄江县西浦水泥厂现在仍然是法律上的产权所有人，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定对房屋进行加层建盖，即对房屋现状进行重大改变，但至今为止澄江县西浦水泥厂没有表示过同意，被上诉人属于无权处分，合同明显属于效力待定。
王道餐饮公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由如下：西浦水泥厂原属于村委会（社区）集体企业，现西浦水泥厂已改制为私营企业，诉争房产在改制时并未一并进行转让，澄江县人民法院（2016）云0422民初64号和玉溪市中级人民法院（2016）云04民终426号两份生效判决也确认诉争房产系上诉人的财产，故上诉人是适格的出租人，上诉人将属其所有房产租给被上诉人合法合理。根据合同法第44条之规定，依法成立的合同自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案是房屋租赁，不是工程建设，《房屋租赁合同》不属于法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的合同，根据合同第22条约定，合同自2016年1月4日双方签字时就已生效，且合法有效，并不存在效力待定。另，合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从该规定来看，租赁合同中出租人出租租赁物的目的就是取得租金，本案被上诉人已支付了第一年的租金，上诉人也接受了租金，故上诉人主张合同效力待定没有事实根据。
王道餐饮公司向一审法院起诉请求：依法确认该公司与忠窑居委会于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同》有效。
一审法院认定事实：2016年1月4日，王道餐饮公司作为乙方（承租人）与忠窑居委会作为甲方（出租人）签订《房屋租赁合同》，忠窑居委会将其坐落于澄江县窑加油站对面，原老党员茶室）的房屋一宗，出租给王道餐饮公司投资改造后自主经营。合同主要约定了以下内容：“一、本宗房产包括房屋二幢（均为两层）及配套场地，全部出租给乙方投资改造后自主经营使用。二、出租房产投资改造方案及用途：由乙方投资，对现有两幢房屋加层、装修及相关配套设施建设后，建成星级宾馆及高档餐饮服务场所。项目名称以实际申报、批准的为准。三、投资改造准备期三个月，建设周期一年，从合同签订生效之日起计算，即从2016年1月1日至2017年4月1日止，准备期、建设期不计入租赁期。四、租期：三十年（自2017年4月1日起至2047年4月1日）。七、加层层数：两幢房屋预计均加至七层（以城建批复准许加盖层数为准），附属设施由乙方根据需要自行建设。九、项目改造以甲方申报，乙方全面负责办理相关加建手续并承担相应费用，甲方积极配合。十、甲方保证该宗房产产权权属清楚、四至清晰，与其它单位或个人的租赁关系完全终止，并自合同签订10天内（即2016年1月10日前），甲方将房产移交乙方，如发生相关争议，由甲方负责做好工作，因此而耽误的时间（合同履行时间和工程建设时间）顺延。在建设过程中甲方有义务协助乙方办理与建设相关的手续，所有税费由乙方承担。二十二、本合同经双方签字、签章后即产生法律效力。本合同的法律效力不因甲方的经济实体及代表人的变更而改变。”。双方还就租金（每五年一调）、征地补偿、房屋添附物的归属、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，王道餐饮公司交纳了第一年的租金100000元，忠窑居委会至今未将房屋及配套场地移交给王道餐饮公司投入使用。2017年11月7日，王道餐饮公司向一审法院提起诉讼。另
另查明，澄江县西浦水泥厂原系忠窑居委会下属的集体企业，原在澄江县马料河公路小窑加油站对面有一处企业用房（即本案诉争房产），土地使用面积1871.80平方米、房屋建筑面积1242.60平方米。后忠窑居委会将澄江县西浦水泥厂转让给尹兆德，更名为澄江县西浦水泥有限公司，法定代表人为尹兆德。此次改制，本案诉争房产并未一并进行转让，一直由忠窑居委会管理使用。
一审法院认为，本案争议的焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否存在无效的情形；二、双方签订的《房屋租赁合同》是否存在效力待定的情形。
一、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否存在无效的情形，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方在合同中约定了租赁期限三十年，并详细约定了相应的租金，该约定违反了合同法的强制性规定，依法应属无效，故依法确认双方签订的《房屋租赁合同》中租期超过二十年的部分无效，法律保护的租赁期间为2017年4月1日起至2037年4月1日。对忠窑居委会提出的相应答辩意见，予以采纳。
二、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否存在效力待定的情形，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。本案双方并未约定《房屋租赁合同》附某种条件方生效或者附某个期限方生效，相反，合同当中明确约定了“本合同经双方签字、签章后即产生法律效力”。纵观该份合同，即便其中详细约定了加层建盖、修筑相关配套设施，并约定了不计入租赁期的建设周期，但其本质还是房屋租赁，能否如约取得准建许可并实际加层建盖，属于合同约定的部分目的的实现与否，不影响双方签订合同的最终目的的实现（一方在于使用、收益房产，一方在于赚取租金收益）。该租赁合同的生效，亦不需要经过相关部门的批准、登记；且双方约定互相配合办理准建手续、将诉争房产交付使用，任何一方未按约定履行这些合同义务，应承担相应的违约责任，但这并不是影响合同效力的问题。忠窑居委会一直未按合同约定将房产交付王道餐饮公司管理使用，王道餐饮公司欲办理准建手续并投入实施建设亦成为客观不能。故从合同约定的内容方面来讲，该合同不属于效力待定的合同。忠窑居委会认为双方签订该合同并未征得土地使用权人、房屋所有权人澄江县西浦水泥厂的同意，亦应属效力待定，但本案是房屋租赁合同纠纷，忠窑居委会将已取得国有土地使用证、房屋所有权证的房屋出租给王道餐饮公司使用，虽然房屋所有人登记为澄江县西浦水泥厂，但澄江县西浦水泥厂从未主张权利，另案生效裁判文书也已经认定，本案诉争房产在西浦水泥厂改制时并未一并进行转让，一直由忠窑居委会管理使用，故忠窑居委会是适格的出租人。
综上，对于忠窑居委会所提《房屋租赁合同》属效力待定合同的辩解意见，不予采纳。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方约定的未超过20年租期的部分亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，对于双方约定的超过20年租期的部分，因违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。据此。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、第二百一十四条之规定，判决：“一、原告澄江王道餐饮服务有限公司与被告澄江县龙街街道办事处忠窑社区居民委员会于2016年1月4日签订的《房屋租赁合同》除合同约定租期超过法律禁止的20年以外的部分（即合同有效租期为2017年4月1日起至2037年4月1日）为有效合同；二、驳回原告澄江王道餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。”
本院二审期间，忠窑居委会提交一份《龙街街道社区重大事项议事规则（试行）》，证明租赁房地产属于社区重大事项，需召开有三分之二以上居民代表参加的居民代表会议，并经到会人员过半数通过，而签订本案租赁合同前后居委会并未召开过居民代表会议，也没有居民代表参与。经质证，王道餐饮公司认为该证据不属于新证据，且与本案不具有关联性，也达不到忠窑居委会的证明目的，不应予以采信。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，予以采信。
经二审审理，查明的案件事实与原判认定一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第九条规定：“居民会议由十八周岁以上的居民组成。居民会议可以由全体十八周岁以上居民或者每户派代表参加，也可以由每个居民小组选举代表二至三人参加。居民会议必须有全体十八周岁以上的居民、户的代表或者居民小组选举的代表的过半数出席，才能举行。会议的决定，由出席人的过半数通过。”第十条规定：“居民委员会向居民会议负责并报告工作。居民会议由居民委员会召集和主持。有五分之一以上的十八周岁以上的居民、五分之一以上的户或者三分之一以上的居民小组提议，应当召集居民会议。涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定。”本案中，忠窑居委会将涉案房地产出租给王道餐饮公司，系涉及该社区全体居民利益的重要问题，根据上述法律规定，必须召开居民会议或居民代表会议讨论决定。虽然一审王道餐饮公司提交的《忠窑社区关于“今盛酒楼（仙湖路3号房产1宗）招商项目改造投资”会议记录》载明经过三委同意，但该会议参加人员仅有8名社区委员，并不能代表全体居民成员的集体意愿。王道餐饮公司二审主张签订合同前忠窑居委会召开过居民代表会议并讨论通过，忠窑居委会不予认可，王道餐饮公司亦未提交证据予以证明，故不予采纳。综上，本案现有证据不能证明双方签订《房屋租赁合同》经过居民会议或居民代表会议讨论通过，应确认该合同因违反法律的强制性规定而无效，王道餐饮公司要求确认合同有效的诉请不能成立，应予驳回。原判适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省澄江县人民法院（2017）云0422民初1132号民事判决；
二、驳回澄江王道餐饮服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由澄江王道餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢 伟
审判员 方明慧
审判员 吴晓琳
二〇一八年八月八日
书记员 白子益