广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第55号
原告陈勇华。
委托代理人吴志明，广东粤正律师事务所律师。
被告林波。
委托代理人徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。
第三人湛江市创基房地产代理有限公司。
法定代表人林凤连，总经理。
委托代理人陈世挺。
原告陈勇华诉被告林波及第三人湛江市创基房地产代理有限公司（以下简称创基代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告陈勇华及其的委托代理人吴志明，被告林波的委托代理人徐晓明，以及第三人创基代理公司的委托代理人陈世挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年12月30日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖合同》，被告同意以40万元转让其名下房产给原告。签订合同后，原告陆续向被告支付了购房定金3万元（其中1万元由第三人代被告收取），原告还代被告支付了交易房产的评估费2000元。但被告拒绝提供湛江市电信局的房改房出售证明，导致交易房产至今不能办理过户，并已超出《房地产买卖合同》约定交易期限的2015年2月28日。现国家房产政策进行了调整，被告要求原告增加交易价格，原告不同意。为维护原告的合法权益和防止被告转移财产，原告于2015年4月10日申请对被告的财产进行了诉前保全。依据民事诉讼法的规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告和第三人2014年12月30日签订的《房地产买卖合同》。2、判令被告向原告返还定金30000元，赔偿原告违约金50000元、评估费2000元和律师费6000元。3、判令被告承担本案受理费、诉前保全费等费用。
被告辩称，原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖合同》，如果原告不同意交易，被告也同意解除。原告的第2项请求没有法律依据。在履行《房地产买卖合同》中被告没有违约，并同意交易，且涉案房屋具备正常上市条件，没有存在交易障碍。根据合同第三条第2点，原告采取按揭付款，要于交割前付房款16万元。但原告没有付款，亦没有办理房屋交割，违约方应是原告而非被告，请求驳回原告的第2、第3项诉讼请求。
第三人述称，第三人认为是被告违约。因看房时被告同意卖房，原告、被告及第三人便签订《房地产买卖合同》。合同签订后，多次催促被告办理过户手续，并要求被告提供办证资料，但被告不配合，还说不卖了，直至合同约定的履行期满未能办理。
经审理查明，位于湛江市霞山区XX路XX号XX幢XXX房（以下简称XXX号房）是权属人林波于1999年12月向湛江市电信局购买的房改房。2014年12月30日，被告林波（甲方）、原告陈勇华（乙方）、第三人创基代理公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：第一条：甲方将自有房地产XXX号房出售给乙方，建筑面积86.51㎡，配套车房XXX号，建筑面积5㎡，产权证号为粤房地证字第2XXXX96号。第二条：该物业成交价为40万元。乙方于签订本合同当天交付定金1万元，乙方支付的定金由经纪方代收代管。第三条：付款方式为按揭付款，乙方于交割前支付首期房款16万元给甲方，余额24万元由乙方申请贷款，待该物业的他项权证登记后，由贷款机构直接转给甲方。第五条：经纪方在本合同生效当日收取甲、乙双方中介服务费用8000元（甲、乙各付50%）。第十条：若因甲方的原因造成2015年2月28日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方返还所收乙方的购房款并赔偿给乙方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方8000元作为违约金，解除本合同。若乙方的原因造成2015年2月28日前不能在所属房管局办理该房屋所有权登记过户手续，即属乙方违约，即日起乙方赔偿给甲方成交价20%的违约金及承担该物业产权过户已产生的一切费用，赔偿经纪方8000元作为违约金，解除本合同。经纪方有权优先从代收定金中扣除佣金、办证费用及税费。第十一条：一方违约，另两方追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用由违约一方承担。《房地产买卖合同》签订当日，原告依约将1万元购房定金交由第三人创基代理公司代收代管，并由创基代理公司给原告出具《收据》。
2015年1月5日，被告林波给原告出具《收据》，收到原告交付XXX号房的交易定金2万元。翌日，湛江德诚百润土地房地产评估有限公司根据被告林波的委托，对涉案的XXX号房作出《房地产估价结果报告》，并收取评估费2000元（该款由原告陈勇华以被告林波的名义支付）。在《房地产买卖合同》的履行过程中，因被告林波未能提供湛江市电信局的房改房出售证明，致使涉案房屋未能于2015年2月28日在湛江市房产管理局办理产权过户登记手续。同年4月9日，原告向本院申请诉前财产保全，并交纳保全费920元。同年同月22日，在原告提起本案诉讼的前两天（即2015年4月20日），原告向广东粤正律师事务所交付律师服务费6000元。案经调解，因原、被告未能达成一致意见，故调解未果。
本院认为，《房地产买卖合同》是原、被告及第三人的真实意思表示，合同的主要内容条款完备，且没有违反法律规定，故《房地产买卖合同》合法有效。合同的当事人均应依合同约定享有权利和履行义务。
按照湛江市房地产交易登记中心的要求，符合上市条件的房改房进行首次交易时，需提供《房改房上市交易申请表》，并有房改房所在单位在申请表中对出售作出意见。《房地产买卖合同》签订后，被告虽委托湛江德诚百润土地房地产评估有限公司对涉案房屋作出评估，但未能提供湛江市电信局对涉案房屋出售的意见，导致涉案房屋未能在合同约定的2015年2月28日前办理过户登记手续的责任应由被告承担。根据《房地产买卖合同》第十条的约定，若因被告的原因造成2015年2月28日前不能办理涉案房屋的过户登记手续的，需按成交价40万元的20%给原告赔偿违约金8万元（40万元×20%=8万元）。本案中，原告虽仅主张被告赔偿违约金5万元，比合同约定的赔偿违约金减少3万元，但考虑到被告的违约行为未造成原告在购房事件中因错失时机而遭受经济损失，故酌情由被告赔偿违约金3万元给原告，而对原告主张赔偿违约金超出3万元部分的则不予支持。此外，被告还应支付2000元评估费及6000元律师费给原告。
由于原告的购房目的已不能实现，且被告在庭审中对原告主张解除合同也表示同意，故对原告请求判决解除《房地产买卖合同》，依法应予支持。《房地产买卖合同》解除后，被告收取原告的2万元定金应退还给原告。而第三人创基代理公司代收代管的1万元定金，应由第三人直接退还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、解除原告陈勇华、被告林波和第三人创基代理公司于2014年12月30日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告林波应于本判决发生法律效力之日起10日内给原告陈勇华退还定金3万元（其中的1万元定金由第三人创基代理公司直接退还给原告），赔偿违约金3万元，支付评估费2000元及律师费6000元。
三、驳回原告陈勇华的其他诉讼请求。
案件受理费2000元，由原告负担350元，被告负担1650元；财产保全费920元，由被告负担。被告负担的案件受理费及财产保全费（共2570元）应在履行本判决第二项给付义务时径付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 何俏洁
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 陈丽莫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。