天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第1690号
原告王瑞强。
委托代理人刘绍川，天津文韬律师事务所律师。
被告李炳林。
原告王瑞强与被告李炳林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由代理审判员杨建军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王瑞强及其委托代理人刘绍川，被告李炳林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年7月28日经天津仁道地产经纪有限公司百代富地商业广场分公司（以下简称仁道地产百代富地公司）居间介绍与被告李炳林签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于宝坻区海滨街道草场街9号房屋出售给原告，双方约定价款110000元。原告购买涉诉房屋的目的为拆旧盖新，被告负责清理地上树木。合同签订当日原告通过仁道地产百代富地公司交纳定金20000元及树木清理费600元，合计20600元。合同订立后，被告并未按时清理树木，致使原告不能如期建设房屋并办理产权登记及变更手续。目前涉诉房屋已经由被告李炳林翻盖并出售给案外人张伟，涉诉合同已经无法履行，�此也不再要求被告履行合同，同时撤回确认原告与被告房屋买卖合同无效的诉讼请求。要求判令：一、被告李炳林返还原告购房款定金20000元及树木清理费600元。二、诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了2013年7月28日原、被告双方签订的房屋买卖合同一份；2013年7月28日被告为原告出具的收款收条一份；2013年11月20日、2014年4月12日仁道地产公司为原告出具的证明各一份。
被告李炳林辩称，2013年7月28日其与原告签订房屋买卖合同一份，双方约定，被告将自己所有的坐落于宝坻区海滨街道草场街9号的房屋出售给原告。合同签订当日原告王瑞强给付被告李炳林购房定金20000元及清理树木的费用600元。双方口头约定原告在合同签订一周内付款50%，但原告未如期付款。后因供电公司的供电线路从被告院中经过，如需清理树木必须先移走供电线路，被�经过多次与供电公司协调并自费将电线移走，并清理了树木，上述工作完成的时间在2013年9月30日以后。另外，因为涉诉房屋东侧有一条约1.5米宽的过道，被告办理规划许可证时这部分土地纳入建设范围，建设面积有所增加，于是被告找到中介，要求原告增加购房款数额，但原告未同意。因此，被告在2014年3月份将施工许可证办理下来以后就没有通知原告，自行将涉诉房屋进行了翻盖，并将新建房屋出卖给案外人张伟。综上，不同意返还原告购房款定金20000元及树木清理费600元。
被告李炳林为支持其抗辩主张，向本院提交了天津市国有土地使用证复印件一份；天津市房产所有证复印件一份。
经审理查明，2013年7月28日，原、被告经仁道地产百代富地公司居间介绍签订房屋买卖居间合同一份。合同约定，被告将自己所有的坐落于宝坻区城关镇（海滨街道）草场街×号房屋出售给原告，建筑面积23.06平米，房屋价款110000元。该合同第四条约定为：（1）乙方（原告）于2013年7月28日向甲方（被告）交付该房屋购买定金（人民币）贰万元整。（2）若乙方一次性付款购买：甲、乙双方同意并承诺于2013年9月30日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2013年9月30日之前将该房屋总房款人民币玖万元打入天津市正孚房地产经纪中心进行资金监管，甲方所得定金同时计入房款。合同第八条约定：甲方负责清理树木，期间费用陆佰元整由乙方负责。2、盖房期间甲方承诺解决协调邻居扰乱纠纷。3、乙方盖房，甲方负责合证，甲方保证此房能正常办理过户手续。4、乙方盖房面积不能超过23.06平米。合同订立当日原告将购房定金20000元及树木清理费600元交付给被告。被告称，2013年9月中旬，其将规划证办理完毕后，实际建设面积比双方合同约定的面积有所扩大，于是要求原告增加购房款，但双方就此未达成一致。署名为仁道地产公司出具的两份证明称，被告并未在2013年9月30日前对树木进行清理。被告李炳林对清理树木的时间为2013年9月30日以后没有异议。双方对涉诉房屋已由被告进行拆旧盖新并出售之事实亦无异议。
本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订的房屋买卖合同第八条明确约定被告负责清理树木，并由原告支付相关费用，但被告截止2013年9月30日前仍未将树木清理完毕，造成了原告不能对涉诉房屋进行拆旧盖新，并无法办理产权登记和�更手续，被告对此应当承担责任。对被告所辩称的清理树木须先将电线移走，而移走电线需和供电公司协调且需要较长时间的抗辩主张，未提供证据，本院不予采信。依据合同法对先履行抗辩权的约定，在被告未履行清理树木之合同义务的情况下，原告无法对涉诉房屋进行拆旧盖新并办理产权登记和变更手续，因此被告在先行违约的情况下无权要求原告支付剩余房款。对于被告称因建筑面积扩大要求增加购房款的问题，本院认为，对于房屋买卖合同，房屋面积和房屋价款为合同主要条款，被告扩大建设面积并提高房屋价款的行为系对合同主要条款的变更，应当事先征得原告同意，并重新订立合同或者签订补充合同，在原告不同意被告扩大面积及提高价款的情况下，双方应当按照原合同约定履行，或者经双方协商一致解除合同，并对双方已经履行的合同义务进行双向返还。被告在既未按照原合同履行，又未与原告解除合同且未征得原告同意和许可的情况下将涉诉房屋进行拆旧盖新并出售，其行为违反了合同约定及法律规定。依据合同法对定金的规定，当事人可以依照……。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，基于上述事实和理由，原告有权要求被告返还定金。至于是否双倍返还的问题，因原告起诉仅要求返还定金20000元，上述诉请系其对己方诉讼权利的处分，本院予以照准。原告放弃要求确认原、被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求不违反法律、行政法规的规定，本院予以准许。对于原告向被告交纳的600元清理树木的费用，因合同未实际履行，被告也已将房屋翻盖并出售，且清理树木的实际受益者为被告，故此该笔款项应予返还。被告对其�称原、被告双方口头约定合同签订后一周内付款50%的抗辩主张，未提供证据，且原告不予认可，本院不予采信。因被告将涉诉房屋翻盖并出售给案外人，表明被告已经不履行主要债务，涉诉合同符合法定解除的条件，且原告亦不要求继续履行合同，故本院确认该合同应予解除。综上，原告诉讼请求，证据充分，理由充足，本院予以支持。被告的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
被告李炳林于判决生效后十日内向原告王瑞强返还购房款定金20000元及树木清理费600元，合计20600元。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百�十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费316元，已减半收取158元（原告已预交），由被告李炳林负担，并于判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 杨建军
二〇一五年三月十一日
书 记 员 刘 强
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条第二款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。