天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终1064号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地深圳市南山区南新路向南海德大厦A座1701、1702、1703。
法定代表人：陈瑞正，总经理。
委托诉讼代理人：李岩，天津贤达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秋惠，天津贤达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市奥凯投资有限公司，住所地天津市津南区津南经济开发区（西区）兴业创意园1-1401。
法定代表人：王跃山，董事长。
委托诉讼代理人：宋洋，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王义，天津捍正律师事务所律师。
上诉人深圳市银典物业管理服务有限责任公司因与被上诉人天津市奥凯投资有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）南民三初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
深圳市银典物业管理服务有限责任公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审的本诉诉讼请求，驳回被上诉人在一审的反诉诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对涉诉项目4、5号楼空置房物业费的起算时间存在错误，应当以被上诉人通知业主入住的时间作为空置房物业费的起算时间，4号楼1701-1707号房屋空置房物业费应由被上诉人承担；2、一审法院对上诉人物业服务是否达标的认定错误，上诉人物业服务符合约定标准，不应对空置房物业费进行扣减；3、被上诉人不具备解除《天津市非住宅前期物业服务合同》的主体资格，一审法院已被上诉人提供的证据作为双过半的依据解除合同错误，上诉人提供的证据能够证实业主对上诉人的物业服务是满意的。
天津市奥凯投资有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
深圳市银典物业管理服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付空置房屋物业管理费2082524.29元，违约金60777.23元，共计2143301.52元（以上余额计算至2015年3月31日）；2、诉讼费由被告承担。天津市奥凯投资有限公司向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的关于兴业创意园1-5号楼的《天津市非住宅前期物业服务合同》；2、诉讼费、反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：被告天津市奥凯投资有限公司系天津市津南经济开发区（西区）兴业创意园小区（又称港基中心）的开发商，该小区系非住宅工业项目，未成立业主大会或业主委员会。2010年1月1日，原、被告签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定由原告为兴业创意园小区提供物业服务，三层以下物业费每月每平方米3.4元，三层以上每月每平方米3元，其中梯泵费0.6元。合同对物业服务的内容及标准进行了约定。后双方签订补充合同一份，约定交付使用的第一幢楼（含裙楼）空置房物业管理费由甲方（即被告奥凯公司）按100%交纳；交付使用的第二幢楼（含裙楼）空置房物业管理费按原物业管理费收费标准的90%由甲方交纳；C、D座的空置房物业管理费按原物业管理费收费标准的80%由甲方交纳。合同签订后，原告于2012年9月25日正式入驻兴业创意园小区，提供物业服务。兴业创意园小区1、2、3号楼于2012年9月25日竣工验收合格，4、5号楼于2013年11月29日竣工验收合格。现原告起诉，要求被告支付原告空置房物业费。庭审中，被告提出反诉，辩称原告物业服务不合格，不同意支付物业费，并要求解除双方之间的前期物业合同，原告退出小区。庭审中，原、被告均认可原告为兴业创意园小区提供一级物业服务。
一审审理过程中，一审法院到兴业创意园小区进行了抽样调查，走访了16户业主或租户，其中8户对物业服务不满意，要求更换物业公司；1户对物业服务不满意，对更换物业公司不支持不反对；5户对物业服务较为满意，对更换物业公司不支持不反对；2户对物业服务满意，反对更换物业公司。对于被告提交的港基中心业主联名更换银典物业统计表、联系函，原告称其中许多业主签字不属实，一审法院也进行了走访抽样调查或电话询问，没有发现签字不属实的情形。
一审法院认为，本案争议焦点：1、被告欠付物业费金额；2、原告提供物业服务是否合格；3、应否解除原、被告之间签订的前期物业合同。对于被告欠付物业费金额，经核算截至到2015年3月31日的空置房物业费计1648104.73元，自用房物业费47309.66元，承诺代业主支付物业费39320.46元，共计1734734.85元。对于原告提供物业服务是否合格，根据原告提交的证据，裙房的用电系统一直由被告维护，费用也由被告承担；小区消防系统未能按规定进行年检；小区业主反映的问题主要有电梯损坏维修不及时等。一审法院结合前期物业合同的约定，同时参考普通住宅小区物业管理服务一级标准，认为原告提供的物业服务没有达到约定的一级服务标准，物业服务有瑕疵。原告向被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业费，被告以原告服务不合格为由拒交物业费，于法无据，一审法院对其抗辩不予支持。原告诉请被告支付全部物业费，但其提供的物业服务有瑕疵，一审法院对被告应交物业费予以适当减少。根据原告提供的物业服务水平，一审法院酌定被告按照应付物业费的70%交付原告物业费，计1214314.40元。关于原告诉请的违约金，因其服务有瑕疵，一审法院不予支持。关于被告反诉要求与原告解除前期物业合同，因兴业创意园小区没有成立业主大会或业主委员会，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。原告提交港基中心业主联名更换银典物业统计表、更换物业联系函中签字要求更换物业公司的业主已经超出专有部分占建筑物总面积及总人数一半以上，故一审法院对被告要求解除前期物业合同的反诉请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告天津市奥凯投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司截至2015年3月31日的空置房物业费、自用房物业费、承诺代业主支付物业费共计1214314.40元；二、自本判决生效之日起解除原、被告之间签订的关于天津市津南经济开发区兴业创意园1-5号楼《天津市非住宅前期物业服务合同》；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23946元，由原告承担8217元，被告承担15729元；反诉费40元，由原告承担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人主张4、5号楼的空置房物业费起算时间应为首批业主入住开始计取，被上诉人抗辩应为竣工验收之日开始计取。但根据双方签订的补充合同约定，空置房物业费应当自竣工验收合格交付业主后开始计算，故在双方对此有明确约定的情况下，上诉人的主张不符合合同约定，本院不予支持。一审法院对此认定并无不妥本院予以维持。4号楼1701-1707号房屋空置房物业费因已由业主实际入住，一审法院判定该部分的空置房物业费不应由被上诉人承担并无不妥，本院予以维持。关于空置房物业费的扣减问题，一审法院对被上诉人因物业服务不达标提供的证据组织双方进行了质证、对证据进行了详细审查并实地走访了涉诉小区听取了部分业主意见，从而判定上诉人的服务不符合约定标准并对空置房物业费进行了相应的扣减并无不妥，上诉人对此的反驳不足以推翻该认定，故对上诉人的此项上诉请求本院不予支持。关于解除合同的问题，被上诉人提供的港基中心业主联名更换银典物业统计表、更换物业联系函中签字要求更换物业公司的业主已经超出专有部分占建筑物总面积及总人数一半以上，被上诉人以此要求解除与上诉人的合同符合法定程序，上诉人虽对其中的部分业主签字不认可，但并未提供充足证据予以推翻，且一审法院的抽样调查或电话询问并没有发现签字不属实的情形，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13130元，由上诉人天津市轩迪雅商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 苏美玉
代理审判员 孟 夏
二〇一七年三月二十日
书 记 员 穆 艺