海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1863号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司江西省分行。
负责人：倪百祥，行长。
委托代理人：陈剑，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南华阳房地产开发有限公司。
法定代表人：何志英，总经理。
上诉人中国工商银行股份有限公司江西省分行（以下简称工行江西分行）因与被上诉人海南华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）所有权确认纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民一初字第3102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：华阳公司成立于1989年2月21日。1991年10月5日，海口市土地管理局、海口市土地交易所作出市土管（1991）128号《关于同意海口市月朗新村一、二队海南华阳房地产开发公司合作建楼转受让用地的批复》，同意海口市月朗新村一、二队与华阳公司在月朗新村北侧9.72亩土地上合作兴建办公住宅综合楼和商品住宅综合楼。其中该地南侧824㎡用地上建两幢总建筑面积为2625.06㎡的办公住宅综合楼及在该地东南侧166㎡用地上建一幢总面积为270.65㎡的办公住宅综合楼，归月朗新村一、二队所有；在其余的8.235亩土地上按城市规划建商品住宅综合楼，归华阳公司所有，并把3.235亩土地使用权依法转让给华阳公司，转让期限为七十年，转受让后土地用途规定为办公住宅综合楼和商品住宅综合楼用地。转受让后8.235亩土地使用权性质由集体所有转变为国家所有。1991年12月4日，华阳公司取得在该地块7.85亩土地上建设商品住宅综合楼的《建设用地规划许可证》，开始开发建设商品住宅综合楼。
1992年11月，工行江西分行（时名中国工商银行江西省分行，2005年12月16日变更为现名）设立江西工行海口办。1992年12月28日，江西工行海口办投资成立海南银鹰实业开发公司（下称银鹰公司），性质为全民所有制企业。1992年12月3日、1993年1月8日，江西工行海口办分别向华阳公司支付40万元、200万元，华阳公司分别于1992年12月8日、1993年1月12日出具《收据》，载明收到华阳新村A3、A5两栋别墅楼房款40万元、200万元。1993年3月18日，银鹰公司向华阳公司支付175万元，华阳公司于1993年3月22日出具《收据》，载明收到华阳新村A3、A5别墅楼房款175万元。1994年8月9日，华阳公司将龙昆下村64号之二华阳新村5号楼登记至其名下。1996年12月27日，工行江西分行作出赣工银发（1996）142号《关于撤销中国工商银行江西省分行驻海口办事处的通知》，决定撤销江西工行海口办。2000年5月16日，海口保税区发函确认其自1996年4月份至2000年3月份期间租住华阳新村3号楼。2003年9月，银鹰公司因逾期未参加年检被吊销。2013年10月10日，华阳新村的物业管理公司海口紫金物业管理有限公司出具《证明》，载明华阳新村3号楼、5号楼由工行江西分行于1992年底购买，从1994年交房后，上述两栋别墅一直由工行江西分行占有、使用和收益，物业服务费、水电费由工行江西分行通过江西工行海口办缴纳，但3号楼从2012年11月—2013年3月物业费、水电费未缴纳；5号楼从2009年12月—2013年3月物业费、水电费未缴纳。
原审法院认为：对于对产权登记无异议的第三人而言，产权登记就是确权登记，其具有对外公示的效力，证明登记财产归登记的权利人所有。但在现实生活中，也存在实际产权人与登记产权人不一致的情形，才存在所有权确认之诉，故对所有权确认诉讼的当事人而言，产权登记并不能说明产权的归属，而需要按照当事人提供的证据来综合分析。由于工行江西分行不能提供其与华阳公司就华阳新村3号楼、5号楼签订的房屋买卖合同，原审法院无法对双方约定上述房屋的购房款、房屋交付及办证期限、违约责任等事项作出直接认定，只能根据工行江西分行提供的其他证据材料进行判断华阳新村5号楼是否归工行江西分行所有。工行江西分行主张其向华阳公司支付了购买华阳新村3号楼、5号楼的全部购房款415万元，并提供了转账凭证和华阳公司出具的收据予以证明。在该415万元中，其中的240万元系江西工行海口办向华阳公司支付，江西工行海口办被撤销后，其债权债务由工行江西分行承接，对该240万元为工行江西分行支付购房款的事实，予以支持。另外175万元由银鹰公司向华阳公司支付，银鹰公司虽然由江西工行海口办出资成立，但银鹰公司是独立的法人，其现在仅为吊销状态，其财产不当然为工行江西分行所有，工行江西分行也不能证明银鹰公司作出过该175万元系代工行江西分行支付购房款的意思表示，故工行江西分行主张银鹰公司向华阳公司支付的购房款175万元是代其支付，因无证据予以证明，不予支持。工行江西分行另行提供了海口紫金物业管理有限公司出具的《证明》，但上述证据仅能证明工行江西分行自1994年开始使用华阳新村5号楼，无法证明其取得了该房产的所有权。综上，工行江西分行提供的证据不能证明华阳新村5号楼的购房款总价，也不足以证明其已向华阳公司支付了全部购房款且华阳新村5号楼归工行江西分行所有。依据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回工行江西分行的诉讼请求。案件受理费23400元，由工行江西分行负担。
上诉人工行江西分行不服原审判决，上诉称：
一、原审判决查明事实清楚，但认定事实不当。原审判决认定因工行江西分行不能提供房屋买卖合同，因此不能证明华阳新村5号楼的购房款总价，也不能证明己支付了全部购房款，该认定不当。工行江西分行确因历史原因，将与华阳公司签订的房屋买卖合同遗失，但并不能因此就说明“无法对双方约定上述房屋的购房款、房屋交付及办证期限、违约责任等事项作出直接认定”。退一步讲，买卖双方未签订书面合同，根据《合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。工行江西分行向华阳公司支付了全部购房款，华阳公司也向工行江西分行交付了第3、5栋别墅，工行江西分行事实上已占有、使用、收益和支配上述别墅二十年了，完全可以证明房屋的交付早己完成。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，当事人之间没有书面合同，一方以发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。工行江西分行有证据证明双方的房屋买卖关系成立。虽然讼争的第3、5栋别墅登记在华阳公司名下，物权登记仅仅是确认登记当时的一种状态，有时并不能完全表示出真正物权所有人。人民法院在审理不动产纠纷时，应当根据当事人的诉辩主张，结合不动产权属形成的历史过程、案件其他证据、当事人身份关系等方面，综合审查不动产权属的真实状态，并作出客观公正的认定。
二、从举证责任分担上看，虽然工行江西分行将房屋买卖合同遗失，但有其他证据相佐证，也完成了举证责任。
综上，原审判决在认定事实时，没有从第3、5栋别墅实际支配真实状态出发，也没有审查不动产权属历史过程等，作出错误的认定，请求：1、撤销（2013）龙民一初字第3102号民事判决书；2、确认位于海口市龙昆下村64号之二华阳新村5号楼（现海口市龙阳路XX号华阳新村第5栋别墅）所有权归工行江西分行。
被上诉人华阳公司未陈述答辩意见。
二审期间，工行江西分行向本院提交一份银鹰公司于2014年6月10日出具的《证明》及一份华阳公司于1995年9月8日向中国工商银行江西省分行驻海口办事处出具的《办理房屋产权证的回函》，拟证明银鹰公司已代工行江西分行支付了购房款175万元，据此，工行江西分行已经支付了全部购房款。
华阳公司无新证据向本院提交，也未对工行江西分行提交的证据发表质证意见。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。华阳新村3号楼、5号楼现登记在华阳公司名下，华阳公司依法享有对华阳新村3号楼、5号楼的物权。工行江西分行认为华阳新村3号楼、5号楼的产权登记错误，并主张其为华阳新村3号楼、5号楼真正的产权人，但其并未能提供其与华阳公司就华阳新村3号楼、5号楼签订的房屋买卖合同予以证明，本院对上述房屋的购房主体、总购房款、交付条件、违约责任等均无法作出直接认定。虽然工行江西分行提供的转账凭证、收据及银鹰公司出具的《证明》，证明其支付了415万元购房款，但在对案涉不动产的总购房款不明，且华阳公司未到庭的情况下，工行江西分行应对自己的主张尽到全部的举证责任。现工行江西分行无充分证据证明自己已经依约支付了全部购房款，其对不动产的使用也不能证明其对不动产享有所有权，原审判决据以驳回工行江西分行的诉讼请求并无不当，本院予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23400元，由上诉人中国工商银行股份有限公司江西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈杰林
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 韩 芬
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 张晨曲