福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第2938号
原告张永富，居民。
委托代理人谢小岩、陈小金，福建岩风律师事务所律师。
被告福建龙岩农村商业银行股份有限公司红坊支行，住所地龙岩市新罗区红坊镇人民路63号，组织机构代码05034633-3。
代表人陈鸿洋。
委托代理人朱冰雁、许晓钰，福建指北针律师事务所律师。
被告傅健慧，居民。
被告朱莉莉，居民。
委托代理人傅健慧（系朱莉莉丈夫），男，1977年11月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区红坊镇坎洋村。
原告张永富与被告福建龙岩农村商业银行股份有限公司红坊支行（以下简称农商行红坊支行）、傅健慧、朱莉莉案外人执行异议之诉一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理。为进一步查清案件事实，依原告张永富的申请，本院依法追加傅健慧、朱莉莉为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。后结合原告的诉请，本院依法变更傅健慧、朱莉莉为本案共同被告参加诉讼。原告张永富及其委托代理人陈小金，被告农商行红坊支行的委托代理人朱冰雁、许晓钰，被告傅健慧及被告朱莉莉的委托代理人傅健慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张永富诉称，2011年7月14日，原告经龙岩市青舟房地产中介服务公司介绍向傅健慧购买其所有的坐落于龙岩市新罗区东城东兴路154号6幢203室的房屋一套。双方签订了房地产买卖合同，约定房屋总价款为389000元，后原告支付了购房款369000元，剩余20000元作为办证押金。被告傅健慧、朱莉莉夫妇于2011年7月29日将该房屋交付原告，原告装修该房屋后于同年10月10日入住至今。经原告和中介服务公司催促，被告傅健慧领取了房屋所有权证，并于2012年12月11日与原告一同前往登记机关办理过户手续，但被告知该房产已被查封了。原告随即向法院提出异议，要求解除对该房屋的查封措施，并要求将剩余20000元办证押金交至法院。新罗区人民法院作出（2013）龙新执异字第1755-1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。根据《物权法》第十五条之规定，原告与被告傅健慧夫妇签订的房地产买卖合同合法有效，原告为讼争房屋的实际所有权人。因此被告农商行红坊支行申请保全原告实际所有的讼争房屋侵害了原告的合法权益。根据《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十六条之规定，原告要求继续履行合同，人民法院应当指定原告在合理期限内将余款交至人民法院，并裁定解除查封。但是法院在已经查明原告为善意第三人且已经付清购房款，仅剩余20000元作为办证押金，并实际入住达两年多的情况下，裁定驳回原告的执行异议。请求法院判决确认原告张永富与被告傅健慧、朱莉莉签订的房地产买卖合同合法有效；确认原告张永富为坐落于龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室房屋的所有权人；解除对龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室房屋的查封。
被告农商行红坊支行辩称，原告诉请要求法院确认原告与被告傅健慧、朱莉莉签订的房地产买卖合同有效，并确认原告为坐落于龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室房屋的所有权人，不属于本案审理范围，且依法不能成立，请求法院予以驳回。原告与被告傅健慧夫妇签订的房地产买卖合同应属无效合同，本案讼争房屋的所有权属被告傅健慧所有，原告不享有所有权，原告并非执行标的的所有权人，其要求解除对执行标的的查封无事实和法律依据。本案房地产买卖合同约定价款为389000元，包括98平方米的房屋和10平方米的杂物间以及部分家电家具，讼争房屋还进行过普通装修，该价位与当时的房屋买卖行情相比明显偏低，不排除被告傅健慧恶意转移财产嫌疑，原告以明显偏低于市场的价格购买讼争房屋也存在过错。
被告傅健慧、朱莉莉称，被告傅健慧、朱莉莉夫妇于2011年通过房屋中介机构将本案讼争房屋转让给原告张永富，当时有告知原告张永富房屋属于龙岩造纸厂集资房，房产证及土地证均未办理。本案讼争房屋面积98平方米，还有一个6平方米的杂物间，总价款为389000元。原告张永富已实际支付369000元，约好剩余20000元作为办证押金。剩余20000元原告张永富至今未支付。被告傅健慧、朱莉莉夫妇与原告张永富转让房屋的行为是双方真实意思，也已实际发生，属真实合法的交易行为。房屋转让合同签订后，被告傅健慧、朱莉莉夫妇已将本案讼争房屋交付原告张永富使用，应该解除对本案讼争房屋的查封措施。
经审理查明，2011年7月14日，原告张永富经龙岩市青舟房地产中介服务公司介绍购买了被告傅健慧、朱莉莉夫妇所有的坐落于龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室的房屋一套。双方签订了房地产买卖合同，约定房屋总价款为389000元，后原告支付了购房款369000元，约定剩余20000元作为办证押金。被告傅健慧、朱莉莉夫妇于2011年7月29日将该房屋交付原告，原告装修该房屋后于同年10月10日入住至今，上述行为均发生在被告农商行红坊支行起诉被告傅健慧之前。涉案房屋当时尚未办理产权过户登记手续。涉案房屋于2012年10月29日办理了龙房权证字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为被告傅健慧。经原告和中介服务公司催促，被告傅健慧领取了该房屋所有权证，并于2012年12月11日与原告一同前往登记机关办理过户手续，但被告知该房产已被新罗区人民法院查封。后原告向新罗区人民法院提出异议，要求解除对坐落于龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室房屋的查封措施，并要求将剩余20000元办证押金交至新罗区人民法院。2014年4月3日，新罗区人民法院作出（2013）龙新执异字第1755-1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告于2014年5月15日诉至本院，请求判如所请。
另查明，诉讼中，原告张永富将剩余20000元办证押金支付给了被告傅健慧、朱莉莉。涉案房屋于2013年2月27日办理了龙国用（2013）第000263号国有土地使用证，土地使用权人为被告傅健慧。
以上事实有原告张永富提供的（2013）龙新执异字第1755-1号执行裁定书、送达回证、房地产买卖合同、国有土地使用证、房屋所有权证、龙岩市青舟房地产中介服务有限公司出具的证明各一份和中国工商银行网上银行电子回单二份、收条一份；被告提供的（2012）龙新民初字第6272号民事判决书、（2012）龙新民初字第6272-1号民事裁定书各一份以及原、被告当庭陈述在案佐证。
本院认为，原告张永富与被告傅健慧、朱莉莉夫妇签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的财产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。原告与被告傅健慧、朱莉莉购买本案所涉房产，双方虽签订了书面买卖合同，但该房产的房产证和土地证办理在被告傅健慧名下后，双方没有办理房屋所有权转移登记手续。根据上述法律规定，涉案房屋尚未发生物权变动，原告享有的仍然是合同债权，不享有所有权，因此原告要求确认对涉案房产享有所有权没有法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告购买涉案房屋时支付了购房款369000元，约定剩余20000元作为办证押金，应视为原告张永富交清了所有购房款，原告张永富也对实际交付和占有的房产进行装修及使用，上述行为均发生在被告农商行红坊支行起诉被告傅健慧之前，且在本案诉讼中原告已将剩余20000元办证押金支付给了被告傅健慧。对于涉案房产未办理过户手续原告不存在过错，因此原告诉请法院解除对涉案房产的查封并停止执行的诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、原告张永富与被告傅健慧、朱莉莉于2011年7月14日签订的《房地产买卖合同》合法有效。
二、解除对龙岩市新罗区东城东兴路154号（造纸新村）6幢2层203室房屋（产权证号为龙房权证字第2012106**）的查封，并停止执行。
三、驳回原告张永富的其他诉讼请求。
本案案件受理费6840元，减半收取3420元，由原告张永富负担420元，被告福建龙岩农村商业银行股份有限公司红坊支行负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 江 海 华
人民陪审员 莫 丽
人民陪审员 章 玲
二〇一四年十月二十日
书 记 员 吴琳婷（代）
本案适用的主要法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
三、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、
冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。