东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东开民初字第288号
原告：东营胜兴置业有限公司。
法定代表人：解君，经理。
委托代理人，谢树光，山东鲁北律师事务所律师。
被告：王宗芬，女，汉族。
原告东营胜兴置业有限公司诉被告王宗芬房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年8月14日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢树光到庭参加了诉讼。被告王宗芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。
原告东营胜兴置业有限公司诉称，2009年5月29日，原、被告签订商品房预售合同，原、被告签订合同编号为YS000××××、房屋代码为×××××的商品房预售合同，被告以按揭贷款方式购买原告开发的阳光100城市丽园××幢×单元×××室房产，合同约定，如买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押合同而使出卖人提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，则出卖人有权解除合同。2009年10月23日，被告与中国银行股份有限公司东营东城支行签订编号为东城支2009年房贷字第××××号个人一手住房贷款合同，原告为被告55.8万元的银行贷款提供担保。但从2013年5月开始，被告就不按时归还按揭贷款，导致原告为被告提前偿还银行贷款余额494379.30元。现请求判令解除原、被告双方签订的商品房预售合同，返还房屋并协助原告办理备案撤销手续；被告支付原告代垫的银行利息、罚息、折旧费及违约金和损失7万元；
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据一，商品房预售合同一份，拟证明原、被告双方于2009年5月29日签订商品房预售合同，合同编号为YS000××××，房屋代码为×××××；补充协议第2条第5款第1项约定了被告逾期支付按揭贷款，被告应按原告代垫款数额20%支付违约金；第2项约定银行提前解除贷款合同而原告承担连带责任，被告应按总房价的10%支付违约金，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失；第3项约定解除合同后，被告应按房屋总价款年5%向原告支付折旧费。
证明二，东城支2009年房贷证第××××号个人一手住房贷款合同一份，签订时间2009年10月23日，拟证明原告为被告的房屋按揭贷款提供连带责任担保。
证据三，房屋交接表一份，拟证明原告在2009年11月1日将房屋交接给被告，折旧费为52850元（697721元÷66年×5年）。
证据四，转账传票四张，贷款还款凭证、银行回执、客户借记回单、贷款已还款明细清单、贷款结清证明各一份，拟证明因被告拖欠银行按揭贷款，银行从原告的保证金账户中扣被告拖欠的按揭贷款。2014年7月14日以前原告为被告垫款24417.43元，被告应按补充协议第2条第5款第1项的规定，支付20%的违约金4883元；2014年7月24日银行解除贷款合同，原告为被告一次性支付剩余按揭贷款470060.04元，被告按第2项应支付10%的违约金47006元。按合同的约定，被告应支付原告的违约金、折旧费、银行罚息总额为104739元，原告主张7万元。
证据五，通知一份，拟证明2014年7月14日原告通知被告在接到通知后10日内交纳代垫款项及罚息、违约金。
证据六，2014年7月25日解除商品房预售合同的通知一份及照片两张，拟证明原告通知被告解除商品房预售合同，腾空房屋，按房屋总房款的年5％支付折旧费。
被告王宗芬未答辩、未质证，亦未提交证据。
本院认为，原告提交的证据一、二、三、四相互印证，能够实现原告证明目的，本院予以采信；原告提交的证据五、六，不足以证明被告已收到，本院不予采信。
根据采信的证据及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2009年5月29日，原告东营胜兴置业有限公司与被告王宗芬签订合同编号为YS000××××的商品房预售合同，双方约定，被告从原告处购买阳光100城市丽园××幢×单元×××室住宅一套，房屋总价款为697721元。该合同附件五同时约定，被告交付定金20000元并签署商品房买卖合同，并于2009年8月3日前将首付款136721元补齐，余款561000元采用银行按揭贷款方式支付。如被告因自身原因，不履行贷款还款义务而导致原告承担连带责任的，被告应于收到原告的通知之日起10日内偿还原告代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应按原告代为清偿款项的20%向原告支付违约金，如超过三个月，被告仍未向原告支付上述所有款项，则原告有权解除买卖合同；如因被告不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使原告承担连带责任、提前偿还原告所欠全部贷款余额的，被告应于收到原告通知之日起十日内偿还原告代为清偿全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付原告房屋总价款10%的违约金，否则原告有权解除买卖合同；如因被告逾期偿还贷款而导致原告行使解除房屋买卖合同权利，被告应于原告书面解约通知送达之日起7日内，与原告到政府相关部门办理好合同销售登记注销手续，并承担由此产生的全部费用。如被告已入住，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同销售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）；逾期办理注销手续的或逾期腾房的，每逾一日，按总房价的千分之一支付违约金给原告。后原告在扣除装修保证金后，将剩余定金返还被告，被告未支付首付款。2009年11月1日，涉案房屋经被告王宗芬验收交接。2009年10月23日，中国银行股份有限公司东营东城支行与被告王宗芬签订个人一手住房贷款合同，约定，被告王宗芬向中国银行股份有限公司东营东城支行借款558000元用于购买阳光100城市丽园××幢×单元×××室住宅一套，担保方式为抵押加阶段性连带责任保证，原告为该笔贷款提供连带责任保证。因被告违约没有按时支付银行按揭贷款，中国银行股份有限公司东营东城支行分六次从原告的保证金账户中扣划了逾期贷款本息共494359.30元，分别为2013年12月30日7133.61元（含本金3422.02元、利息3711.59元）、2014年3月26日10720.92元（含本金5182.22元、利息5538.70元）、2014年5月29日2890.41元（含本金1747.27元、利息1139.84元、罚息3.3元）、2014年6月30日3544.37元（含本金1753.95元、利息1785.63元、罚息4.79元）、2014年7月1日本金0.36元、2014年7月14日470060.04元（含本金468806.18元、利息1253.86元），原告为被告偿还本金数额480912元、利息13429.62元、罚息8.09元。涉案房屋已经办理网上登记备案手续。
本院认为，原告东营胜兴置业有限公司与被告王宗芬订立的商品房预售合同，原、被告及中国银行股份有限公司东营东城支行签订的个人一手住房贷款合同均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对合同双方当事人都有约束力。被告王宗芬未按时归还银行贷款导致原告东营胜兴置业有限公司代替其向中国银行股份有限公司东营东城支行履行了偿还借款义务，被告未在约定期间向原告支付代其偿还款项的行为，已满足了上述有效合同解除的约定条件，原告有权解除合同。故原告要求解除与被告王宗芬所签订的阳光100城市丽园××幢×单元×××室商品房预售合同、被告返还房屋并协助原告办理备案撤销手续的请求，本院予以支持。被告逾期还款，导致银行从原告保证金账户划扣款项，结清全部借款本息，符合双方约定的“银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的”情形，已构成违约，被告应当按照双方约定的房屋总价款的10%支付违约金，数额为69772.10元；同时，应按合同约定按房屋总价款5%的年折旧率，支付自办理入住手续之日2009年11月1日起至搬离合同销售登记注销手续之日止的房屋折旧费。原告主张被告支付利息、罚息、违约金及折旧费共计7万元，因垫付利息、违约金和折旧费等的合计数额明显超过7万元，故对原告主张被告支付代为垫付的利息、罚息、违约金及折旧费70000元的诉讼请请求，本院予以支持。对于被告王宗芬已经支付的房款77088元（558000-480912），扣除上述违约金，原告应当将剩余款项7088元返还给被告王宗芬。被告王宗芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的处分，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告东营胜兴置业有限公司与被告王宗芬于2009年5月29日签订的合同编号为YS000××××的商品房预售合同；被告王宗芬于本判决生效后十日内向原告东营胜兴置业有限公司返还该房屋并协助原告办理网上登记备案撤销手续。
二、被告王宗芬向原告东营胜兴置业有限公司支付代为垫付的利息、罚息、违约金及折旧费共计70000元。
三、原告东营胜兴置业有限公司返还被告王宗芬购房款77088元。
上述二、三项折抵后，原告东营胜兴置业有限公司于本判决生效后十日内向被告王宗芬支付7088元。
案件受理费11477元，由被告王宗芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并预交案件受理费，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 康树梅
代理审判员 刘天佳
人民陪审员 卢守礼
二〇一五年二月十一日
书 记 员 董辛辛