广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第732号原告卢剑超，男，1970年2月16日出生，汉族，户籍地广西陆川县。委托代理人王玉妹，广西铭荟律师事务所律师。委托代理人覃秋云，广西铭荟律师事务所律师。被告南宁市标特步房地产开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区北大北路15号，组织机构代码：75650896-3。法定代表人杨森凌，董事长。委托代理人张明波，广西同望律师事务所律师。委托代理人叶健汉，广西同望律师事务所律师。原告卢剑超与被告南宁市标特步房地产开发有限公司（以下简称“标特步公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告卢剑超之委托代理人王玉妹、覃秋云与被告标特步公司之委托代理人张明波、叶健汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢剑超诉称：2006年3月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场B区E座1003号房，建筑面积为72.45平方米，总金额为235274元。合同第十五条约定，被告在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房的，被告按已付房价款的0.2%向××支付违�金。合同生效后，原告依约履行了付款义务，被告于2008年2月2日履行了交房义务，依约被告应于2008年10月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告迟迟不按约定履行该义务。为维护自身的合法权益，就逾期办证违约金事宜原告及世贸西城广大业主与被告进行了多次协商。2010年7月13日，被告对业主代表承诺在2010年12月31日前办理完毕房屋产权证，并于办证期间支付违约金，否则，违约金比例与业主另行协商提高。事实上，被告未能按上述承诺在2010年12月31日前履行相关义务，直至2013年10月31日，被告才出具一份《世贸西城广场项目办证释疑》，单方承诺按原合同约定向被告支付逾期办证违约金。但原告并不认可被告提出的补偿标准，主张应按2010年7月13日双方的约定，协商提高违约金赔偿比例，但经多次协商双�均无法达成合意。综上所述，被告未按约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、被告将办理房屋产权属证书所应由其提交的资料报房产登记机关备案；2、被告向原告支付逾期将办理房屋权属证书所需资料报房产登记机关备案的违约金95279.98元（违约金计算：以已付房款为基数、按中国人民银行逾期贷款利率的标准、从2008年11月1日起暂计至2013年10月22日，并顺延计至被告履行完备案义务时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告标特步公司辩称：1、被告已将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告诉请被告提交办证资料没有事实依据。原、被告于2006年3月3日�订《房屋买卖合同》，约定，原告向被告购买位于南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场B区E座1003号的房屋一套。合同第十五条关于产权登记的约定为，××应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。其中第2项约定，××不退房，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金，第3项约定，由于××原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由××承担全部责任。合同签订后，被告已于2013年5月将办理权属证书需由××提供的资料报产权登记机关备案，并取得了《商品房现售备案证明》。因此，原告要求被告将办理房屋权属证书所需由被告提交的资料报房产登记机关备案的诉讼请求不应得到法院支持。2、原告诉请被告支付违约金没有事实依据。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，由于各种原因，导致被告不能按照合同约定的时间将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但备案逾期不是被告原因造成，被告不应承担支付原告违约金的责任。关于逾期备案原因，被告主张，是由于测绘公司进行测绘所适用的依据不同，由此得出不同的测绘结论，造成原、被告双方发生争执，不能归责于被告，产生的逾期备案后果亦不应当由被告承担。3、原告主张的违约金计算方法没有依据。如前所述，被告不应承担向原告支付违约金的责任。退而求其次，即使原告所述被告应承担支付违约金的理由成立，其提出的违约金计算方法亦无依据，依法应予调低。双方合同第十五条第2项约定，××不退房，××按已付房款的0.2%向××支付违约金。因此，就算被告在提交办理权属登记所需资料方面存在违约行为，被告应承担的违约责任为“按已付房价款的0.2%向××支付违约金”，因此，原告在本案中主张违约金“以已付房款为基数、按中国人民银行逾期贷款利率的标准、从2008年11月1日起暂计至2013年10月22日”完全没有依据。综上，被告认为，法院应驳回原告的诉讼请求。退而次之，即使被告应承担逾期提交资料进行备案的责任，原告主张的违约金计算数额也过高，应按合同约定“按已付房价款的0.2%向××支付违约金”进行计算。希望法院依法审理，作出公正判决。经审理查明：2006年3月3日，原告卢剑超（××）与被告标特步公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买南宁市西乡塘区大学东路98号世贸西城广场第B区E座10层1003号房（以下简称1003号房），建筑面积为72.45平方米，按建筑面积计价，单价为3247.40元/平方米，总价235274元，并按房屋产权登记机关实际测绘面积对购房款进行多退少补，被告应于2007年12月31日前交付房屋。合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）本合同的房屋面积为暂测面积，如暂测面积与房产局产权登记机关实际测定的面积有差异时，以产权登记面积为准；（2）按房地产产权登记机关实际测定面积，××、××双方按合同约定的单价据实结算，多退少补。第十五条约定：“关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2、3项处理：1、……2、××不退房，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金。3、由××原因造成商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，由××承担全部责任。”合同还对付款方式、保修责任等其他相关内容作出约定。原告依约向被告支付了首期款47274元，合同签订后，还通过向中国建设银行贷款支付了房款188000元，合计235274元。2007年11月6日，经被告委托，南宁市汇捷商贸有限责任公司作出《测绘成果计算书》（编号：HJ-200709001），经测绘，1003号�的总建筑面积为77.49平方米，其中套内建筑面积61.70平方米、共有分摊面积15.79平方米。此后，双方就前述测绘结论产生争议。2008年2月9日，原告受领了1003号房。2008年3月4日，南宁市房产管理局作出《南房行决字（处罚）第200801号南宁市房产管理局行政处罚决定书》，对南宁市汇捷商贸有限责任公司“处以叁万元（30000.00）人民币的罚款”，理由是：“测绘大学东路98号世贸西城商住楼预售面积未严格按照《中华人民共和国国家标准房产测量规范》公有建筑面积的分摊方法测算，造成测算错误的行为违反了中华人民共和国建设部国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》第三条的规定。”遂依据《房产测绘管理办法》第二十一条第一项的规定，对南宁汇捷商贸有限责任公司作出前述处罚。2008年期间，世贸西城部分业主秦鸿哲、唐四军、黄志诚、马继明、刘华、黄乃伟、梁曼芝、蒙跃宗、何传芬、李伟、丁志华、李卫进、罗国新、何月兰、庞胜志、官昌红、黄文家、梁庄、黄坚、庄金辉、黄桂华、伍志强、覃柳妮、罗丹娜、黄桂华、林铁昌、施敏、黄海波、李含英、覃婧、李军、岑小健、覃达、马瑞现、卢剑超、苏秋妮、王东贤、潘轶兰、黄媚斯、唐慧清、徐荣华、黄宏林、叶俊、刘军、张名武、赵江明、李新春填写了《世贸西城广场项目房屋面积实测结果意见调查表》，表示不要求重新进行测绘。2010年7月13日，世贸西城部分业主代表与被告及南宁市建筑安装工程有限责任公司就房屋所有权证的办理时间及逾期办证违约金的支付问题召开协调会并形成《会议记录》，南宁市建筑安装工程有限责任公司的董事长陈永生承诺，2010�12月31日前将房屋所有权证办理完毕，在办理房屋所有权证的同时对逾期办证违约金进行理赔并通知业主领取，否则，违约金比率与业主另行协商提高。被告及南宁市建筑安装工程有限责任公司在该会议记录上加盖公章，业主代表邓玉梅、徐荣华、韦鲜、刘永平、石凤娟、郭强、陈健、李东展、吴卜海、张修武、王玉妹、苏雪玲、罗丹娜、韦健等在会议记录上签字。《会议记录》同时载明“南宁标特步房地产开发有限公司是南宁市建筑安装工程有限公司的全资子公司”。2013年5月8日，被告向南宁市住房保障和房产管理局提交《南宁市商品房现售备案申报表》。2013年8月19日，南宁市住房保障和房产管理局颁发《商品房现售备案证明》，项目地址大学东路98号，现售范围是世贸西城广场地上七层至三十层住宅部分。2013�10月31日，被告向全体业主发出《“世贸西城广场”项目办证释疑》，内容为：“……(三)表中‘延期办房产证违约金’一项：根据《商品房买卖合同》第十五条约定的‘××应当在商品房交付使用后270（具体按合同约定日期）内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因××原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××按已付房价款的0.2%向××支付违约金’，即延期办房产证违约金计算方法为：已付房价款×0.2%。请广大业主重视自身权益，按照办证时间安排表及时前往‘世贸西城广场’六楼现场办证处办理相关办证手续，早日领取《房屋所有权证》……”由于至今未取得房屋所有权证，原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《商品房买�合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，各方应依约行使权利、履行义务。被告已于2013年5月提交《南宁市商品房现售备案申报表》并于2013年8月19日取得《商品房现售备案证明》，故原告要求被告将办理房屋权属证书需由其提供的资料报房产登记机关备案的诉讼请求，因被告已经实际履行完毕，本院不予支持。依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，否则将承担相应的违约责任。本案中，被告将房屋交付给原告的时间为2008年2月9日，即，被告至迟应于2008年11月5日之前履行备案义务，但被告直至2013年8月19日方取得《商品房现售备案证明》，被告辩称系原、被告对测绘结论产生争议所致，本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……”即，国务院倡导交房后90日内开发商提交应由其提交的全部办证材料，而原、被告双方合同约定的是交房后的270日，较前者有三倍之久，备案时间已经比较充足。在该期限内，被告就应该对世贸西城业主可能提出测绘异议的时间予以适当考虑。并且，即使业主提出异议并申请重新测绘，但在长达数月无任何结论且部分业主认可南宁市汇捷商贸有限责任公司作出的《测绘成果计算书》的情况下，被告即应依照该测绘报告履行合同约定的备案义务。因此，现被告长期搁置备案义务的履行，构成权利的滥用，相应的后果应由被告承担。再者，按照被告的陈述，第二次测绘的初步结论确实与南宁市汇捷商贸有限责任公司作出的《测绘成果计算书》不同，被告作为测绘的委托方，亦应承担由此造成的后果。综上，原、被告对测绘结论争执的期间不应从被告应履行的报备义务期限中予以扣除，本院认定被告构成逾期备案，应承担逾期备案的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》第十五条约定了逾期备案违约金的计算方法，虽然在2010年7月13日《会议记录》中，南宁市建筑安装工程有限责任公司的董事长陈永生承诺提高预期办证违约金的计算比例，被告亦在该《会议记录》上加盖公章，但此后双方并未就违约金提高的具体比例协商一致，被告在2013年10月31日作出的《“世贸西城广场”项目办证释疑》中，仍主张按照合同的约定支付逾期办证违约金，可见，双方对违约金是否变更以及如何变更是存在分歧的，约定并不明确。依据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，应推定原、被告关于违约金的约定未变更。综上，被告应依据《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金计算方法向原告支付违约金471元（235274元×0.2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告南宁市标特步房地产开发有限公司向原告卢剑超支付逾期备案违约金471元；二、驳回原告卢剑超的其他诉讼请求。案件受理2182元（原告卢剑超已预交），由原告卢剑超负担2171元，被告南宁市标特步房地产开发有限公司负担11元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预�上诉案件受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户、开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行、账号：20×××17）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭 轶审判员 梁萃华审判员 罗 媛二〇一六年十月十三日书记员 陈壹仟附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百三十条买卖合同是××转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，�理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，�合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。