山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第549号原告：马奔，城镇居民。原告：马洪珍，金乡县××中学退休职工。二原告委托代理人：杨翠兰，金乡县××中学退休职工。原告：杨翠兰，金乡县××中学退休职工。被告：金乡县人民政府房屋征收补偿办公室，住所地山东省金乡县金司路。法定代表人：刘西彬，主任。委托代理人：朱东杰，山东缗城律师事务所律师。第三人：马洪波，金乡县××银行退休职工。原告马奔、马洪珍、杨翠兰诉被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室、第三人马洪波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理。依法由审判员王红旭适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠兰（原告马奔、原告马洪珍的委托代理人）、被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室的委托代理人朱东杰、第三人马洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马奔、马洪珍、杨翠兰诉称，2010年7月初，县委、县政府决定对原告生产经营场所所处的村落进行拆迁改造，原告为配合拆迁积极寻找“临时房院”存放生产设备，在当时拆迁主管部门停水停电的情况下，历时一个多月把房屋腾空，等待签订“拆迁补偿协议”，因被告拒不执行《拆迁补偿方案》中第四条，致拆迁补偿协议迟迟未能签订，导致原告无场所进行生产经营，在原告承受巨大经济损失和精神压力的情况下，无数次找有关部门和领导解决此事，均未果。直到2014年5月13日，在原告既不知情又未授权的情况下，第三人与被告签订了“房屋补偿安置协议书”，因第三人不是该生产经营场所和宅基地的产权人，不具备该协议的主体资格。期间，原告曾与被告协商签订补充协议以弥补该协议的不足，但被告拒不答复。原告无奈，现诉至法院，请求确认第三人与被告签订的“房屋补偿安置协议书”无效；诉讼费用由被告负担。被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室辩称，1、原告马奔与第三人系父子关系，三原告与第三人均系家庭成员关系。原告马奔名下的产权在权属登记时其系未成年人，其权属登记和场所经营行为均系第三人所为并实际控制，答辩人有理由相信第三人能够代表家庭成员处分该财产。为此，第三人与答辩人在2014年5月13日签订的房屋补偿安置协议书应系双方真实意思表示，是在平等自愿充分协商的基础上达成的，并不违背法律相关强制性规定，应为合法有效协议行为，依法应予维持。2、该争议房屋补偿安置协议书所涉及的财产从未发生强制征收拆迁行为，至今财产仍处于原告及第三人实际占有状态，所以原告将协商未成造成的经济损失归结于答辩人显然于情理不符，于事实不合，且于法无据。3、该诉争的房屋补偿安置协议书第六条明确约定“乙方保证所拆除的房地产权属明晰，如出现任何纠纷，乙方负完全责任”，因此，该协议书签订至今长达九个月之久，现答辩人针对原告作为家庭成员此时提出权属争议，主张第三人签订协议系无权处分行为，对于由此导致的一切后果，被告将保留另案诉讼维权的权利。综上所述，原告诉求明显于事实不符，请求法院查明案件事实，作出公正判决，以维护答辩人的合法权益。第三人马洪波述称，首先，第三人与被告签订的房屋补偿安置协议应是无效协议，因第三人不是该房屋补偿协议书中房屋、土地及两位宅基地的产权所有人，不具备签订该协议的主体资格。其次，第三人之所以在房屋补偿协议书上签字，一方面是难以承受四年多食品生产企业原材料损失的巨大压力，另一方面轻信了县建设局局长和拆迁办有关人员的误导意见，该协议签订后原告都非常不满意，随后又多次找建设局周局长解决此事均未果。第三，第三人自认为签订该协议是家庭的事，忽略了合同的主体资格，在没有原告授权的情况下与被告签订了该协议，违背了合同法的相关规定。第四，该补充协议显失公平，非但被拆迁的房屋连同土地和两位宅基地不作价补偿，还要原告按回迁安置片区的回迁安置价结算所安置的住宅房屋。第五，房屋补偿安置协议与评估明细表和确权的房权证内容不符。综上，第三人请求依法确认与被告签订的房屋补偿安置协议书无效，以返还原告的财产权。经审理查明，原告杨翠兰与第三人马洪波是夫妻关系，原告马奔系原告杨翠兰与第三人马洪波的婚生子，原告马洪珍与第三人系姐弟关系。1999年11月9日，原告马洪珍领取了金国用（1999）第490号国有土地使用证，该国有土地使用证载明的地址为金乡镇缗南一路东段南侧，用地面积为232.2㎡；同日，原告杨翠兰领取了金国用（1999）第491号国有土地使用证，该国有土地使用证载明的地址为金乡镇缗南一路东段南侧，用地面积为232.2㎡。2003年4月27日，原告马奔与张怀成签订土地转让合同一份，原告马奔受让了登记在张怀成名下的土地一宗，并于2004年10月27日领取了金国用（2004）第1086号国有土地使用证，该国有土地使用证载明的土地使用权人为原告马奔，坐落位置在金乡县东关外金鱼公路南侧共青团路东，用途为恒温库，使用权面积为1758㎡。同年11月8日，原告马奔领取了金乡县房权证金字第××号房屋所有权证，该房屋所有权证载明的房屋坐落位置为金鱼公路西段南侧，建筑面积748.06㎡。在本案审理过程中，原告向法庭提交了房屋补偿安置协议书一份，其主要内容为：“甲方：金乡县人民政府房屋征收补偿办公室乙方：马奔、马洪波、杨翠兰根据2014年5月4日金乡县城乡建设指挥部《关于处理马洪波同志拆迁遗留问题的会议纪要》，双方就房屋补偿安置事宜自愿达成如下协议：第一条乙方自行拆除的房屋坐落在青年路东，评估单号6-138。乙方被拆除住宅主房建筑面积489.61㎡、土地使用面积2903㎡，该房地产由乙方自行拆除后按照相关报批程序，乙方可在原地按规划建设。以上房屋、土地连同乙方在新城区内的两位空宅基地（面积464.4㎡）不再评估作价补偿，按本协议第二条的方式补偿安置。第二条补偿方式甲方以房屋补偿的形式进行补偿，甲方补偿的房屋，须符合国家有关规定，质量合格、合法，证件齐全。甲方为乙方补偿安置的住宅房屋面积为840㎡，按回迁安置片区的回迁安置价结算，储藏室按500元／㎡。超出补偿安置面积部分按回迁安置片区的市场价结算，差价款回迁上房时一次性结清……第四条一方当事人反悔或拒不履行本协议，双方当事人可以向人民法院起诉……本协议自双方签字（章）或按手印后生效，本协议一式三份。甲方：金乡县人民政府房屋征收补偿办公室（印章）乙方：马洪波（签名捺印）签订协议人员签字：武延国2014年5月13日”。上述协议签订后，三原告以未授权第三人与被告签订房屋补偿安置协议书，该协议内容侵害了其合法权益为由，于2015年3月4日诉讼来院。第三人亦认为自己不具备签订协议的主体资格，且协议内容显失公平，同意确认协议无效。另查明，上述房屋补偿安置协议书上载明的“土地使用面积2903㎡”，系登记在原告马奔名下的金国用（2004）第1086号国有土地使用证上记载土地的实测面积，房屋补偿安置协议书上载明“两位空宅基地（面积464.4㎡）”系登记在原告马洪珍与原告杨翠兰名下的两处宅基地。上述事实，有原、被告、第三人陈述，原告提交的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋补偿安置协议书，被告提交的土地转让合同、土地登记申请表、地籍调查表、土地登记审批表、房屋所有权（初始）登记申请审批表、户籍证明、2014年2月20日拆迁要求、2014年4月17日申请书，第三人提交的评估明细表等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据原告马奔提交的国有土地使用证、房屋所有权证，原告马洪珍、杨翠兰提交的国有土地使用证，可以认定三原告对分别登记在自己名下的土地和房屋享有物权。第三人马洪波在未得到三原告授权的情况下，与被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室签订房屋补偿安置协议书，对上述财产进行处分，系无权处分，侵犯了三原告的财产所有权。现第三人的行为未得到三原告的追认，其亦未获得上述财产的处分权，因此，第三人与被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室签订的房屋补偿安置协议，违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，依法应属无效协议，故三原告要求确认房屋补偿安置协议书无效的诉讼请求，本院予以支持。被告关于其有理由相信第三人能够代表家庭成员处分财产的辩解，证据不足，本院不予采纳。第三人未经三原告授权签订协议处分三原告的财产，被告未尽必要的审查义务与不是登记所有权人的第三人签订协议，双方均存在过错。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认第三人马洪波与被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室签订的房屋补偿安置协议书无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告金乡县人民政府房屋征收补偿办公室负担25元，第三人马洪波负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王红旭二〇一五年五月十一日书记员  韩 莹