浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初8375号
原告：庄晓勇，男，1971年9月3日出生，汉族，住桐乡市。
委托诉讼代理人：顾涛、邰胜，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。
被告：顾中一，男，1952年11月18日出生，汉族，住桐乡市。
被告：曹品方，男，1953年10月25日出生，汉族，住桐乡市。
被告：邱福林，男，1948年4月25日出生，汉族，户籍地桐乡市，现住桐乡市。
第三人：赵中华，男，1957年9月17日出生，汉族，户籍地桐乡市，现下落不明[被执行人]。
第三人：诸亚梅，女，1971年8月18日出生，汉族，户籍地桐乡市，现住桐乡市。
原告庄晓勇与被告顾中一、曹品方、邱福林、第三人赵中华案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月15日公开开庭进行了审理。因诸亚梅与本案审理结果有利害关系，审理过程中本院依法追加其为第三人。原告庄晓勇及其委托诉讼代理人顾涛、被告顾中一、曹品方、邱福林、第三人诸亚梅到庭参加诉讼。第三人赵中华经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告庄晓勇诉称，涉案房屋被查封之前，其与赵中华于2004年10月12日签订了合法有效的房屋转让协议，原告已按协议约定付清全部购房款。涉案房屋未办理产权变更登记，非原告自身原因造成，而是因该房屋土地使用权的性质仍为国家划拨土地而耽搁；自合同签订之日起，原告已实际占有涉案房屋并出租，收取租金，缴纳水电费和相关税费等；赵中华与三被告之间债权发生之时，涉案房屋已不属于赵中华，不存在赵中华恶意逃避债权的行为；三被告就涉案房屋的请求权为一般的金钱债权，原告对涉案房屋享有的变更登记所有权人的请求权优于三被告的债权请求权；根据最高院关于执行异议和复议案件的若干规定，原告已经具备了排除执行的条件。请求：1、确认原告为坐落于桐乡市××××号商业用房的房屋所有权人；2、判决停止对涉案房屋的执行并解除查封等措施；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告顾中一辩称，原告与赵中华对涉案房屋的买卖不合常规，交易价格不符合当时的市场价格；按照房产部门登记为依据，涉案房屋所有权人是赵中华的；原告提供的证据不足以阻止执行，要求对赵中华所有的房产继续拍卖执行，冻结现在发生的房租金。
被告曹品方辩称，同意顾中一答辩意见；根据不动产登记簿来判定，涉案房屋是赵中华的。
被告邱福林辩称，同意顾中一的答辩意见。
第三人诸亚梅辩称，其从2005年6月开始向原告庄晓勇租用涉案房屋，房租都是交给庄晓勇的；没有和赵中华打过交道；同意原告的诉讼请求。
第三人赵中华未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。
针对自己的主张，原告庄晓勇向本院提交了如下证据：
证据一1、2004年5月28日、10月11日赵中华与庄晓勇签订的房产转让协议书、房产转让补充协议各1份，主要内容为：双方约定，庄晓勇向赵中华购买坐落于梧桐大街××号的营业用房，建筑面积为40.32平方米，成交价35万元，2004年4月付定金10万元，同年5月底前、10月底前头分别付15万元、10万元；
2、2004年10月12日赵中华、崔玉萍（甲方，夫妻关系）与庄晓勇、徐嫣（乙方，夫妻关系）签订的房产转让协议1份，主要内容为：“一、乙方购买甲方坐落在梧桐镇××号的营业用房一间，建筑面积为40.32平方米。二、该房产成交价35万元，乙方已分三次以现金方式全额支付给甲方。三、自购房款付清之日起，房屋产权归乙方所有。该房产目前已出租，双方约定2004年6月20日以后发生的租金由乙方收取。四、因该地块属于原桐乡市机电工业公司集体划拨用地，九十年代单位转制时房产已分割到各户办理了房产，但土地未分割，目前保留了集体土地使用权证。若要分割，改变用途，需另补交费用。鉴于目前各户难于统一，除非政府安排拆迁、改造，产权过户一时难以进行的特殊情况，故甲乙双方房产买卖协议的有效性将长期存在。甲方承诺协助乙方办理房产过户及办理土地证手续，并承担办理土地出让手续时需补交的费用（经双方协商约定，办理房产证、土地证过户所发生的费用，甲乙双方各承担50%）。五、由于政府拆迁方案的不确定性因素，所转让房产的地块今后若属于政府规划拆迁范围，在房产证、土地证过户未办妥前，双方约定：1、若政府采取货币补偿政策，政府补偿金额不足购买价格（35万元），差额部分由甲方补偿给乙方；2、若政府采取房产补偿（店铺拆一还一）政策，房产拆迁后原地块安排，出现超面积因素需要增加的费用由乙方承担；出现面积不足等因素，不足部分由甲方按转让价格分摊计算退还给乙方。附甲方提供相关资料：房产证原件1份、土地使用权证、店面出租协议、夫妻双方身份证、结婚证复印件各1份、甲方委托乙方办理房产过户、土地出让手续及过户的委托书若干”；
3、赵中华出具的收条3份，主要内容为2004年4月28日、6月4日、10月12日赵中华分别收到庄晓勇购房款10万元、15万元、10万元；
4、赵中华委托庄晓勇办理涉案房屋产权过户及土地出让与过户手续的授权委托书1页2份[原告对授权委托书落款时间空白的原因解释：因当时土地使用权出让变更的时间尚未确定]；
5、赵中华、崔玉萍结婚证、身份证复印件各1份；
6、2006年9月28日桐乡市规划建设局桐字第00113405桐房权××份，主要内容为：遗失登记，原产权证00018260。坐落于梧桐街道××40.32平方米商业用房产权登记房屋所有权人为赵中华；
7、2016年11月9日浙FA16006728号门牌××份，主要内容为：桐乡市地名委员会办公室通知赵中华：涉案房屋原门牌号码桐乡市××××号、163号改为桐乡市梧桐街道梧桐大街1166号；
原告以证据一证明其已按照房屋转让协议付清全部房款，取得了房屋所有权。
证据二1、2008年7月31日桐乡市供电局对涉案房屋用电委托银行电费划款联系单1份、2008年8月1日工商银行银行卡[用于银行扣划电费]开户申请书1份；
2、2016年10月12日诸亚梅证明1份，主要内容为：“本人于2005年6月10日和房东庄晓勇就梧桐大街××号营业用房签订租房协议至今，该营业用房发生的水电费用由本人缴纳，现就具体情况证明如下：水费每逢季初由本人到水务公司营业网点以现金形式缴纳。电费2005年6月至2008年7月，由本人到电力公司营业网点以现金形式缴纳，2008年8月以后，房东开通一户通代扣业务后，本人每月将电费款存入至房东代扣银行卡，卡号62×××***82”；
3、个体工商户诸亚梅经营的桐乡市梧桐华尔内衣店营业执照1份、2008年8月至2014年10月庄晓勇银行卡62×××***82交易明细清单3页、2014年11月至2016年10月庄晓勇牡丹灵通卡（原62×××***82卡遗失后补办）交易明细清单3页。
原告以证据二证明其取得涉案房屋后，水电费都是由原告或承租人诸亚梅缴纳的。
证据三、2007年11月7日、2008年11月2日税收通用完税证各1份[纳税人庄晓勇]、2009年8月4日至2011年7月18日完税明细1页[纳税人桐乡市梧桐华尔内衣店]，原告以此证明2007年至2011年之间，涉案房屋的房产税、印花税等都是由原告或承租人缴纳的。
证据四、房屋所有权登记证明3份，主要内容为：1990年9月3日登记梧桐镇武庙街梧桐路164号120.98平方米商业用房所有权人为桐乡市机电工业公司，现已注销登记；2000年10月29日登记梧桐镇××号40.32平方米商业用房所有权人为赵中华单独所有，现已注销登记；梧桐镇××号40.32平方米商业用房所有权人现登记状态（00113405号权属证书）为赵中华单独所有。原告以此证明涉案房屋系桐乡市机电工业公司转让给赵中华的。
证据五、桐乡市机电工业公司[以下简称机电公司]非公司企业法人基本情况1份[1999年7月30日被吊销执照]、桐乡市工业局文件1份[桐工办批字[1998]3号，原告申请法院依职权调取]，原告以此证明机电公司改制并被注销的事实。
证据六、2011年10月4日至2016年6月30日庄晓勇中国银行股份有限公司银行卡交易明细清单10页、诸亚梅手机银行付款截图照片4份，原告以此证明诸亚梅交付庄晓勇租金的情况。
证据七、2003年5月24日赵中华与蒋子华租房协议1份、2005年6月10日至2015年6月20日庄晓勇与诸亚梅租房协议、房屋租赁合同9份，原告以此证明涉案房屋2005年6月20日之前是赵中华出租的，之后是由原告庄晓勇出租的。
证据八、（2016）浙0483执异17号执行裁定书，原告以此证明其提出执行异议被驳回的事实。
证据九、土地登记审批表档案资料各1份[原告申请法院依职权调取]、桐国用（1993）字第341014084-1号国有土地使用证复印件，原告以此证明涉案房屋土地使用权人仍是机电公司。
经质证，被告顾中一对证据一几份协议的真实性表示异议，对证据二、四至九没有异议，证据三与本案没有关联性，但证据六不能证明涉案房屋归原告所有。
经质证，被告曹品方对证据一、二、四至九没有异议，证据三与本案没有关联性。
经质证，被告邱福林对证据一、四至九没有异议，对证据二、三的关联性有异议。
经质证，第三人诸亚梅对证据一至九没有异议，证据六是其提供给原告庄晓勇的。
被告顾中一、曹品方、邱福林、第三人诸亚梅均无证据向法庭提供。
经举证、质证，本院认证如下：
证据一能够相互印证，足以证明原告庄晓勇与第三人赵中华签订房屋转让协议、庄晓勇已付清全部房款的事实，被告顾中一提出的真实性异议不能成立；证据二、三与证据一相互印证，证明庄晓勇对涉案房屋占有、使用和收益的事实，被告邱福林提出的关联性异议不能成立，对证据一、二、三的三性本院予以确认。证据四至九证实了涉案房屋产权变更登记的原因和过程、涉案房屋土地使用权人仍为机电公司、涉案房屋土地使用权仍为国有划拨土地性质、机电公司已被吊销执照、庄晓勇就涉案房屋出租签订租房协议、收取租金、支付水电费用、原告提出执行异议被驳回等事实，各方当事人对证据四至九均无异议，对证据四至九的三性本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年5月28日、10月11日，赵中华与庄晓勇签订房产转让协议书、房产转让补充协议各1份，约定庄晓勇向赵中华购买坐落于梧桐大街××（现××为××）的商业用房，建筑面积为40.32平方米，成交价35万元，2004年4月付定金10万元，同年5月底前、10月底前分别付15万元、10万元。庄晓勇分别于2004年4月28日、6月4日、10月12日支付赵中华购房款10万元、15万元、10万元。
2004年10月12日，赵中华与庄晓勇又签订了一份房产转让协议，对协议有关事项作了调整补充，并让赵中华妻子崔玉萍、庄晓勇妻子徐嫣在转让协议书上签字认可。涉案房屋原租赁合同于2005年6月20日到期，双方约定2004年6月20日后的租金由庄晓勇收取，赵中华将涉案房屋原租房协议书给了庄晓勇。2005年6月10日，庄晓勇与第三人诸亚梅签订涉案房屋租房协议，租期自2005年6月21日至2007年6月20日，年租金26400元，半年一付。此后，诸亚梅作为个体工商户，一直租用该涉案房屋开店至今。期间，庄晓勇与诸亚梅多次签订租赁合同，租期半年、一年、二年、三年不等，租金也有变化。诸亚梅依租赁协议支付庄晓勇租金，并承担水电费等。庄晓勇办理了涉案房屋电费的银行扣划手续，由银行每月代为扣缴。
桐乡市机电工业公司成立于1983年9月15日，系桐乡市工业局下属国有企业，1999年7月30日被吊销执照。涉案房屋整体建筑原系机电公司（已被吊销执照）所有，1999年企业改制时被分割出卖，其中一间（即涉案房屋）卖给了赵中华，房屋所有权于2000年10月29日作了变更登记。但涉案房屋所在整体建筑的土地使用权性质仍属国有划拨土地使用权，企业改制时对此未作处理，致土地使用权人仍登记在桐乡市机电工业公司名下。此种现状，给庄晓勇办理房屋产权过户登记设置了客观障碍。
2016年9月涉案房屋被查封后，同年10月17日庄晓勇向本院提出执行异议，要求中止执行。2016年10月26日，本院裁定驳回庄晓勇的异议。同年11月1日，庄晓勇向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原告庄晓勇对涉案房屋桐乡市梧桐街道梧桐大街1166号（原门牌号为××）商业用房是否享有所有权；2、原告庄晓勇是否对涉案房屋享有申请排除执行并解除查封的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告庄晓勇虽与赵中华签订了涉案房屋转让协议，因尚未办理变更登记，涉案房屋仍登记在赵中华名下，故对涉案房屋尚不享有所有权。原告庄晓勇要求确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
庄晓勇与赵中华签订涉案房屋转让协议，就房屋转让达成合意，庄晓勇已付清全部房款，赵中华也已将涉案房屋交付庄晓勇占有使用至今。该转让协议未违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，双方已实际履行协议的大部分权利义务，协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。庄晓勇可凭借合法有效的房屋转让协议，要求赵中华继续履行合同，办理房屋所有权变更登记手续。庄晓勇与赵中华之间因房屋所有权变更登记产生的房屋转让纠纷，应另行协商或通过诉讼程序解决。
针对庄晓勇对涉案房屋是否享有申请排除执行并解除查封的权利，本院认为，涉案房屋转让协议签订在人民法院查封之前，人民法院查封之前原告庄晓勇已支付全部购房款并合法占有涉案房屋，涉案房屋至今未能办理所有权变更登记手续系涉案房屋土地使用权性质仍为国有划拨土地使用权等客观因素造成，非庄晓勇本人自身原因所致。故原告请求停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种能够排除执行的情形条件，本院予以支持。
综上，原告庄晓勇虽对涉案房屋尚未取得所有权，但享有足以排除强制执行的民事权益。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、停止对桐乡市梧桐街道梧桐大街1166号（原为梧桐大街88号）商业用房的执行，并解除查封。
二、驳回原告庄晓勇的其他诉讼请求。
本案受理费6550元，由原告庄晓勇、第三人赵中华各负担3275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。
审判长 杨颖梁
审判员 沈 黎
审判员 沈蒙岚
二〇一七年三月二十三日
书记员 邓敏玲