天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽民初字第2890号
原告天津市新科林物业管理有限公司，住所地天津港保税区通达广场1号4楼407-24号。
法定代表人苏晓华，总经理。
委托代理人李晖，该公司管理部经理。
被告天津市东丽区人民政府人民防空办公室，住所地天津市东丽区利津路17号。
法定代表人郑玉安，主任。
委托代理人秦新，天津秦天律师事务所律师。
委托代理人张成队，天津兆耀律师事务所律师。
原告天津市新科林物业管理有限公司（下简称新科林公司）与被告天津市东丽区人民政府人民防空办公室（以下简称东丽人防办）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月3日、9月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晖，被告委托代理人秦新、张成队到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系天津市东丽区新世嘉大厦地下室的业主。原告曾于2010年9月1日与天津中滨置业有限公司签订前期物业服务合同，原告对新世嘉大厦实施物业管理服务。物业费收费标准为2.5元／m2／月。被告所有的房屋建筑面积为2000平方米，每月应交物业费5000元。2011年5月18日至2014年6月30日期间，被告未交纳物业费187000元。原告多次催收无效。现原告要求被告支付2011年5月18日至2014年6月30日期间的物业费187000元、滞纳金106122.5元。
原告为支持其诉讼请求提交证据如下：
1、天津市非住宅物业服务合同、新世嘉大厦物业管理临时委托协议，拟证明在此期间，原告对被告房产所在的小区享有管理权；
2、关于加强对于新世嘉大厦地下人防区域装修管理的建议，拟证明开发商要求原告对被告所有的房屋进行物业管理；
3、2014年4月17日证明，拟证明原告的物业服务的收费标准；
4、工作联系函、交费通知书单，拟证明原告曾向被告催缴过物业服务费用；
5、资质证书，拟证明原告物业服务资质系三级；
6、消防维修合同、消防泵房设备巡视记录表、保安消防器材巡视记录表、天津市和平区疾病预防控制中心检验报告、维护保养合同书，拟证明原告对被告房屋所有在大厦履行物业管理职责。
被告辩称，原、被告不存在物业服务合同关系，被告已将地下室的房屋出租，应有承租方承担给付的义务，且原告起诉的物业费已超过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提交证据如下：
1、联合建设人防地下协议（被告与物业开发商中滨置业公司），拟证明协议约定由被告出资建设地下人防工程，由中滨置业公司出资建设地上建筑面积32000平米，地下室面积1200平米（soho），与被告所出资建设的地下人防不属同一部分，是相互独立的，被告出资建设的人防工程，按停战结合政策，由被告出资，资产属于被告所有，但由于和中滨公司签有协议，双方又共同使用经营。通过该协议不能说明原告与中滨置业所移交的物业服务包括被告的地下人防工事；
2、房屋租赁合同，证明被告已将房屋出租给天津邑农茶叶城经营管理有限公司使用，出租面积是2310平米，出租时间是2015年5月1日至2021年4月30日，人防地下室一直由邑农茶叶城使用，按协议约定第五条第二款，租赁期间，所发生的一切费用全部由邑农茶叶城承担；
3、新世嘉大厦地下人防工程共同开发使用补充协议、房屋产权证明，拟证明中滨置业与被告合作开发，对经营使用权享有共同权利，对收益中滨置业享有40%的权利，被告享有60%，在移交给原告的物业里面，不包括2310平米。房屋产权证明可以证明房屋的产权属于被告。
被告对原告提交证据的质证意见：对原告提交证据1、2、3、4中的工作函、证据5的真实性无异议，对原告提交证据4中的通知及证据6认为与被告无关。
原告对被告提交证据的质证意见：对被告提交的证据1、2、的真实性无异议，证据3系复印件不予质证。
认证意见：原告提交证据1、2、3、4中的工作函、证据5，被告对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据4中的交费通知单没有送达手续予以佐证，且系单方出具，故对其真实性不予确认。原告提交的证据6结合原告提交其他证据综合判断，其具有证明力。被告提交的证据1、2，原告不持异议，本院予以确认，被告提交的证据3经本院与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。
经审理查明，被告系天津市东丽区上东壹街地下室的所有权人，该地下室建筑面积为2310平方米。原告物业管理企业资质等级为三级（暂定）。
2010年10月11日，原告与天津中滨置业有限公司签订《新世嘉大厦物业管理临时委托协议》，原告对新世嘉大厦实施物业管理服务。委托管理期限自2010年9月1日至2011年2月28日。2011年3月1日双方再次签订新世嘉大厦物业管理临时委托协议，约定委托管理期限自2011年3月1日至2011年6月30日。协议约定，委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序和管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、居住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动。协议签订后，原告履行了合同的义务。
2011年6月28日，原告与天津市东丽区新世嘉大厦业主委员会签订《天津市非住宅物业服务合同》，原告对新世嘉大厦实行物业管理服务。物业服务合同期限：自2011年7月1日至2014年6月30日止；商业的物业管理服务费为每月每平方米2.5元；开发建设单位于当月30日前交纳；逾期交纳的，从逾期之日起按照应交物业管理费的日万分之五的比例交纳违约金；物业服务内容包括供、配电设施设备、给、排水设施设备、升降系统、消防系统、停车场的日常收费及管理等公用设施设备运行、维修、养护；物业管理区域公共秩序的维护和下方管理、物业档案的建立、保管和使用。合同签订后，原告如约进行了管理和服务。2014年6月30日，原告与天津市东丽区新世嘉大厦业主委员会解除了双方于2011年6月28日签订的天津市非住宅物业服务合同。
2010年12月16日，被告与案外人天津邑农茶叶城经营管理有限公司签订《天津市房屋租赁合同》，被告将上述房屋租与案外人。租赁期限为2011年5月5日至2021年4月30日止。租金为每年30万元；约定租赁期间，使用房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理……），全部由案外人承担。
2013年11月26日，原告向被告发出工作联系函，告知被告欠缴2011年5月18至2013年12月31日物业费157000元及2013年7月20日至9月20日制冷费48000元。被告签收，在该联系函上加盖公章。
庭审中，经本院释明，被告认为原告主张违约金过高。
以上事实，有原、被告提交的证据，以及当事人当庭陈述，予以证实。
本院认为，原告与天津中滨置业有限公司签订的《新世嘉大厦物业管理临时委托协议》以及原告与天津市东丽区新世嘉大厦业主委员会签订的《天津市非住宅物业服务合同》，其内容符合法律规定，对原告具有约束力。该物业服务合同中，包含被告的地下室。原告接受委托对新世嘉大厦提供物业管理服务，且原告已履行了物业管理服务义务，故被告应当交纳物业管理等费用。被告所有的地下室在原告服务区域内，故原告向其主张物业费用，符合法律规定。对于被告抗辩应由承租人负担物业费用问题，其可另行主张权利。
前期物业合同中关于被告缴纳物业费用的约定属于分期履行，诉讼时效应当从分期履行的最后一期履行期限届满之日开始计算，本案涉及的物业费诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日开始计算，即上述合同终止或解除之日，现该合同2014年6月30日终止，原告在合同终止后一年内起诉被告；且被告收到原告发出催缴费用工作联系函的时间为2013年11月26日，故原告主张权利未超出法律规定的诉讼时效期限。
原告主张被告给付其2011年5月18日至2013年12月31日午夜服务管理费，但其提供的证据不能证明2011年5月18日至2011年6月30日期间的收费标准，故对原告要求2011年5月18日至6月30日的物业管理服务费，证据不足，本院不予支持。本院确认被告尚欠原告的物业管理费用为2.5元／月.平方米x2000平方米x36个月（2011年7月1日至2014年6月30日）=18万元。鉴于原告主张违约金过高，庭审中被告要求调整，本院依法予以调整，确认违约金为5万元为宜。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告天津市东丽区人民政府人民防空办公室于本判决生效后10日内给付原告天津市新科林物业管理有限公司物业管理服务费共计18万元。
二、被告天津市东丽区人民政府人民防空办公室于本判决生效后10日内支付原告天津市新科林物业管理有限公司逾期付款的违约金5万元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告天津市新科林物业管理有限公司其他诉讼请求予以驳回。
案件受理费5696元，由被告天津市东丽区人民政府人民防空办公室负担4750元，原告天津市新科林物业管理有限公司负担946元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 权 欣
审 判 员 周 梅
人民陪审员 李桂起
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 林彦鹏
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。