湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初7883号原告：陈琰，女，1977年7月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴勇创、张杰，湖北浩泽律师事务所律师。被告：李倩，女，1983年1月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：何达文、张霞，湖北华维律师事务所律师。原告陈琰诉被告李倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法由审判员杨世庆适用简易程序于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈琰的委托诉讼代理人张杰、被告李倩及其委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠租金52095元，物业费2934元，违约金41676元；2、依法判令被告向原告支付房屋清理费用1170元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月8日，原被告签订《门面租赁合同》一份，双方约定原告（甲方）将位于武汉市武昌区积玉桥融桥华府4单元商1出租给被告（乙方），由被告作为商业门面使用，租赁期间五年，自2012年6月8日到2017年6月8日，同时约定第一年租金为15000元/月，自第三年开始每年递增5%，第五年为17365元/月，租金按季支付，每季度到期后当日交付下一季度的租金，由被告作为门面经营使用。2017年2月，被告即停止向原告交付租金，原告多次向其催促，但被告置之不理，故诉至法院要求判如所请。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：依法判令被告向原告支付拖欠租金62095元，物业费4694.4元，水电费559元，违约金41676元，其他诉请不变。被告李倩辩称：对原告的诉讼请求均不认可，不存在拖欠房租事宜，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为过分高于造成的损失，且被告并未违约，不存在承担违约金事项。房屋清理费与本案无关，不予认可，物业费以实际经营的日期为准，也不予承担本案的诉讼费。故要求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2010年10月24日，陈琰与武汉融侨房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了武昌区和平大道融侨华府4栋/单元1，2层商1（建筑为194.46平方米）房屋，该房屋的合同备案号为市100056671。2012年6月8日，陈琰作为甲方与李倩作为乙方签订《门面租赁合同》，陈琰将其位于武汉市武昌区和平大道融侨华府4单元商1房屋租赁给李倩作为商业门面使用，租赁期限为2012年6月8日至2017年6月8日，租赁期限为5年，第一年每月租金为15000元，租金从第三年开始递增5%，第三年为月租金15750元，第四年租金为16538元，第五年为17635元。租赁支付方式为按季支付，每季度到期后当日支付下一季度租金。在租赁期限内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等一切与经营活动相关的费用均由李倩承担。乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态。如发生违约情形，守约方可解除合同，违约方除弥补其违约行为造成的损失外，还应向守约方支付20%年租金的违约金。双方还就其他事项进行了约定。签订合同的当日，李倩向陈琰支付房屋押金壹万元，陈琰向李倩出具收条。合同签订后，陈琰将上述房屋交与李倩作为商业门面使用，2017年4月29日，李倩短信通知陈琰，要求解除合同，不再续租，陈琰未予回复。2017年5月7日，李倩将钥匙一把及电卡一张交与陈琰的员工何某某，陈琰也表示已收到。现陈琰因房屋租赁事宜诉至法院诉请如前。审理中，本院组织双方进行调解并对相关费用进行核对，李倩与陈琰均同意2017年5月7日为合同解除时间，且双方均认同陈琰房屋租金已交至2017年2月，差欠的房屋租金为34728元（34728元=17364元×2个月），水电费为100元，物业费为2340元（2340元=585元×4个月）。因合同解除时间为2017年5月7日，陈琰向法庭提交的垃圾清理费为1140元，收据时间显示为2017年5月11日，李倩不认同陈琰的该项费用。另关于违约责任，陈琰主张按照《门面租赁合同》的约定，因被告拖欠原告房屋租金，应由被告承担41676元（17365×12×20%=41676元）的违约金。李倩认为已履行提前解除合同的告知义务，不存在违约事实，另向法庭提交照片一组，证实房屋一直存在漏水的事实已得到原告当庭认可，故也不应承担违约责任。诉讼中，经本院主持调解，李倩愿意向陈琰立即支付差欠的房屋租金、物业费、水电费，因陈琰坚持不同意调解，故双方未能达成一致意见。以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《门面租赁合同》、湖北增值税普通发票、收条、兴业银行股份有限公司武汉青山支行的交易明细、武汉市水务公司交易流水、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告陈琰与被告李倩签订《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行相应的义务。现双方均同意解除合同，且对解除合同的时间均予以确认，本院予以照准。本案争议的焦点：本案是否系违约导致合同提前解除以及违约责任如何承担？首先，根据双方签订的《门面租赁合同》中“租赁支付方式为按季支付，每季度到期后当日支付下一季度租金。在租赁期限内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费等一切与经营活动相关的费用均由乙方承担”以及“甲方保证该房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态。”相关约定，作为被告对2017年2月至2017年5月期间合同解除前的房屋租金等费用未予交纳应承担违约责任。作为原告虽主张漏水事宜已在房屋租金中予以扣减，但并未举证证明，也未就漏水事实积极采取妥善修复措施，故原告在合同履行中也存在违约事实，故导致合同未能履行应由双方各自承担50%的违约责任较为适宜。其次，双方签订的合同关中于违约责任的约定：“违约方除弥补其违约行为造成的损失外，还应向守约方支付20%年租金的违约金。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，该合同约定的违约金明显过高，故对被告抗辩的当事人约定的违约金超过造成损失的30%的一般可以认定为过分高于造成的损失的辩称意见，本院予以采信，对违约金进行调整，结合本案实际情况以及双方对违约责任的分担，由原、被告双方按照差欠租金的20%标准各自承担50%的责任，由原告向被告支付违约金2473元{4946〔（34728-10000）×20%〕÷2}元。关于租金及物业费、水电费。双方均认可合同解除的时间为2017年5月7日，经双方确认，被告尚欠原告房屋租金34728元，水电费100元，物业费2340元。关于押金及房屋清理费用。被告所交纳的押金可在应支付款项中予以扣除。原告主张的要求判令支付房屋清理费用1170元，因该费用产生在合同解除后，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告李倩于本判决生效之日起十日内向原告陈琰支付房屋租金34728元、物业费2340元、水电费为100元、违约金2473元，共计39641元，扣减已支付的押金10000元，共计应支付29641元；驳回原告陈琰的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费2246元，减半收取1123元，由原、被告各承担561.5元（此款原告陈琰已垫付，由被告李倩连同上述款项一并支付给原告陈琰）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇一七年十一月二十日书记员  庞海丽