广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2016）粤7101行初3065号原告：广州市阜裕贸易有限公司，住所地广州市越秀区广州大道五羊新城寺右北三街五巷19号H3。法定代表人：张军才，职务董事长。委托代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：廖远明，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，职务主任。委托代理人：洪森，该委员会工作人员。委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。第三人：金亨科技（珠海）有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道东1232号3-5楼。法定代表人：马苹。委托代理人：李玉麟，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。委托代理人：吴锦文，广东粤鑫（珠海）律师事务所律师。原告广州市阜裕贸易有限公司（以下简称阜裕公司）不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州国规委）作出的2015登记字1xxx7号他项权登记，于2016年12月1日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，因金亨科技（珠海）有限公司（以下简称金亨公司）与本案的处理结果有利害关系，本院于2016年12月5日通知金亨公司作为本案第三人参加诉讼。本院于2016年12月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。原告阜裕公司的委托代理人李涵、廖远明，被告广州国规委的委托代理人洪森、胡金婷，第三人金亨公司的委托代理人李玉麟、吴锦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜裕公司诉称：原告的股东分别是张军才和珠海吉鑫科技有限公司（以下简称吉鑫公司），截至起诉之日张军才持有原告67%股权，珠海吉鑫科技有限公司持有原告33%股权。原告经查册发现，原法定代表人陈玦佑私自将原告所有的以下房产在2015年6月5日办理了抵押登记，分别是：越秀区××右北三街××号首层，越秀区××右北三街××号xxx、xxx、xxx、xxx房，越秀区xxx右北三街xxx号xxx房。以上抵押登记他项权证号分别为2015登记字1xxx7号、2015登记字1xxx8号、2015登记字1xxx5号，抵押权人均是金亨公司，抵押债权数额为3.2亿元。经了解，该抵押所涉及的主合同双方为金亨公司与珠海精准电子有限公司之间的“赊销”合同交易。在办理上述抵押权登记时，被告未尽必要的审核义务，严重违反法定程序，侵害了原告的利益，依法应予撤销。一、公司对外担保时，公司章程和公司股东会决议是行政机关必须审查的事项，被告未审查该等文件即作出抵押登记行为不符合法律规定。1、根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司对外担保、尤其是为股东或实际控制人、关联企业提供担保的，“必须经股东会或者股东大会决议”。2、原建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》第十六条明确规定“以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但是公司章程另有规定的除外。”3、被告自身确认办理抵押登记业务必须提交公司章程及股东会决议，并且在被告官方网页对外公开资料至今仍显示抵押登记必须提供上述资料的内容。其官方网页内容“业务咨询手册”中“持房地产权证办理抵押登记需要提交什么材料”的栏目中明确记载：“根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条规定：申请房地产抵押权设定登记，应提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。此外，根据抵押人的不同性质，还需提交以下材料：……（3）抵押人属股份公司、有限责任公司、三资企业的需提交公司章程及股东会或董事会同意抵押的决议”。4、原告公司章程第八条第一点规定：“本公司股东会由全体股东组成，为公司的权力机构，其职权是：……10.对公司对外借贷、转让重要资产、发行公司债券、为第三方提供担保作出决议”，因此，原告对外办理抵押担保必须经过股东会议决议方可实施。二、在涉案申请抵押担保涉及的主债权合同、赊销合同明显不符合法定形式、不具备法定要件，不符合设定抵押权的要求。1、《赊销抵押合同》中并无合同签订日期，合同是否成立、何时生效均不明确，抵押权是否有效也无法确定。2、《赊销抵押合同》中约定赊销方式是赊销期间为4年，货值总额度为人民币3.2亿元，属于最高额抵押担保，但抵押登记申请书和抵押登记薄上并未注明。根据《房屋登记办法》第五十三条规定，对符合规定条件的最高额抵押权设立登记的，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记薄，并明确记载其为最高额抵押权。但在本案中，明显未按照该规定审查和记载。3、在被告存档的抵押登记申请表中注明已对抵押财产进行现场勘查，但未有提供任何现场勘查笔录，当时原告原法定代表人陈玦佑提供的申请材料明显不符合法定形式。三、本案明显涉及利害关系人的重大利益，被告在本案中未充分依法履行审慎审查义务，致使违法申请得到批准，应予以纠正。1、根据《行政许可法》第四十七条及《广州市实施若干规定》第十九条的规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权证。涉案抵押行为标的高达3.2亿元，标的金额巨大，而其合同又存在明显重大瑕疵，明显可能对公司股东的重大财产造成严重影响。被告依法理当审查公司章程、股东会决议，并且通知公司股东进行征询或者听证。2、事实上，该抵押登记系原告股东之一的吉鑫公司转移资产的严重恶意行为。上述抵押登记办理时，原告股东张军才与吉鑫公司之间正在就原告股权问题进行诉讼，公司公章等被吉鑫公司和陈玦佑控制。而上述抵押登记发生于2015年6月5日，恰恰是在法院判定吉鑫公司应当将53%股权变更至原告股东张军才名下后的十几天内。而且是以“赊销”为由，对尚未发生的交易进行担保。其行为显然是为了在即将失去大股东地位之时控制处置公司资产，是非常典型的恶意抵押行为。综上，被告作出的被诉抵押登记行为，未依法审查，未尽足够的注意义务，未告知利害关系人进行听证。请求：一、判令撤销被告作出的2015登记字1xxx7号抵押登记行为；二、判令被告承担本案的诉讼费用。被告广州国规委辩称，一、原告的起诉超过法定起诉期限。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条规定：“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。”对于未告知诉权的行政行为，在新法实施前起诉的，仍可适用2年的时效，但在新法实施后起诉的，应适用修改后的规定。原告与第三人金亨公司于2015年6月10日领取他项权证，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，原告直接向人民法院起诉的，应当在2015年12月10日前提起诉讼。二、原告的起诉属于重复起诉。原告的法定代表人张军才已于2016年6月2日提起行政诉讼[案号：（2016）粤7101行初1495号]，要求撤销2015登记字1xxx7号抵押登记，现原告又提起相同诉讼请求，应认定为重复起诉。三、被告作出的2015登记字1xxx7号抵押登记认定事实清楚，申请登记材料齐全且符合法定形式。2015年5月，原告委托钟有为作为代理人，金亨公司委托龙诗忠作为代理人，共同向被告申请办理座落于越秀区××右北三街××号首层房屋的抵押登记，并向被告提交了以下申请材料：1、广州市房地产他项权利登记申请书；2、申请人、代理人身份证明材料、授权委托；3、房地产登记簿查册表；4、广东省房地产权证；5、赊销抵押合同；6、登记费发票；7、询问记录表。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条规定：“申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。”原告与金亨公司提交的申请材料齐全，符合法定形式。四、被告作出的2015登记字1xxx7号抵押登记适用法律法规正确，依法履行了审查义务。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”被告依据以上法律法规规定，对原告与金亨公司提交的申请材料进行审核，符合上述规定。经询问原告及金亨公司，其保证所提交的材料原件及复印件内容的真实、合法有效性；否认涉案房屋存在共有、优先购买权的情况；对其提交的登记借款、抵押合同等凭证的真实性负责。被告于2015年6月5日依法予以登记，并将登记事项记载于房屋登记簿上。五、被告在法定期限内办理了抵押登记手续并向原告及金亨公司颁发了他项权证，符合法定程序。六、原告提出的诉讼请求无任何事实与法律依据。1、公司章程与股东会决议不是抵押登记所必须提供的材料。2、被告不负责对主债权合同以及购销合同的真实性进行审核；3、不动产抵押登记不属于行政许可，无需举行听证。4、原告对赊销合同以及抵押行为合法性存在异议应通过民事争议途径解决，与本案无关。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案的不动产抵押登记属于行政行为，原告认为作为不动产登记行为基础的赊销抵押合同以及抵押行为等民事法律关系无效，应当寻求民事途径解决争议，与本案无关。第三人金亨公司述称，一、原告称“原告法定代表人陈玦佑私自将原告所有房产办理抵押登记”并非事实。据查，原告无论在对外的担保合同签订及办理抵押登记，均是经合法股东会决议下作出的。相关的股东会通知、召开及决议均符合公司法的规定，受法律保护。二、原告对涉案对外担保抵押登记，已向被告提交股东会相关材料，经被告审查，也由被告备案。三、赊销抵押合同是三方经平等自愿，友好协商的基础上签订的，合法有效，对三方均具有约束力。其次，合同的落款有原告时任的法定代表人签名，也加盖原告公章，属公司担保行为，非个人担保行为。原告无权就内部法定代表人的变更或股东争议而否定对外担保的法律效力。关于最高额抵押担保问题，无论是否登记了最高额抵押，均不影响被告作出抵押登记的合法性及有效性。被告已履行了审查的义务，并无任何程序上的瑕疵。四、原告称该抵押行为涉嫌转移公司财产的目的，缺乏事实依据，本案的股东会决议在2015年4月16日，而原告现股东张军才与吉鑫公司的股权争议一审判决时间在2015年5月19日，即股东会决议发生时作为吉鑫公司根本不可能知悉判决内容，相关股东会的召开及表决均符合法律规定。张军才与吉鑫公司的股权争议二审判决在2015年12月28日，距离抵押登记生效时间有半年以上。在此半年期间，均未收到张军才提出任何异议，故原告在本案中提及的恶意转移财产纯属主观臆断，不符合事实。经审理查明，案涉房产位于广州市越秀区××右北三街××号首层，权属人为阜裕公司，房产登记号为2013登记字1xxx1号。2015年5月，阜裕公司委托钟有为、金亨公司委托龙诗忠向被告广州国规委申请办理房地产他项权利登记。阜裕公司、金亨公司向广州国规委提交了《广州市房地产他项权利登记申请书》、营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书、《赊销抵押合同》、房产权证、房地产登记簿查册表、广州市房地产交易与权属登记询问记录表。在《赊销抵押合同》中，约定阜裕公司以其名下的房地产为珠海精准电子有限公司对金亨公司的赊销欠款提供抵押担保，赊销期间为4年，货值总额度为人民币3.2亿元。在该合同的附件《丙方用于抵押的房地产清单》中，包括了案涉房产。被告提交的抵押合同有阜裕公司、金亨公司及珠海精准电子有限公司的签章，但未签署时间。被告广州国规委于2015年6月4日受理了上述抵押登记申请，于2015年6月5日办理抵押权登记手续，金亨公司的代理人龙诗忠于2015年6月10日领取了他项权证。上述他项权证号为2015登记字1xxx7号。另查明，根据阜裕公司的章程规定，“对公司对外借贷、转让重要资产、发行公司债券、为第三方提供担保作出决议”为股东会的职权。张军才与吉鑫公司、阜裕公司股权转让纠纷一案，广州市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）穗中法民二终字第1774号民事判决书，判决吉鑫公司将其持有的阜裕公司股权53%变更登记至张军才名下。2016年9月12日，阜裕公司的法定代表人由陈玦佑变更为张军才。以上事实，有被告提交的《广州市房地产他项权利登记申请书》、营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书、《赊销抵押合同》、房产权证、房地产登记簿查册表、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、原告提交的广州市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）穗中法民二终字第1774号民事判决书等证据及庭审笔录予以证明。本院认为，本案为房屋行政登记纠纷。本案的焦点问题是原告阜裕公司与第三人金亨公司申请房产抵押登记是否提交了法定的申请材料以及被告是否履行了法定审查义务。关于原告阜裕公司的起诉是否符合受理条件的问题。被告在作出被诉行政行为时，并未告知原告诉权和起诉期限。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”该条规定在新的行政诉讼法实施后依然有效，原告的起诉未超过二年的起诉期限。被告关于起诉期限的主张，本院不予支持。被告主张原告为重复起诉，证据是张军才曾就被告作出的2015登记字1xxx7号抵押登记行为，但是张军才虽然是原告的法定代表人，但与原告是两个不同的主体，而且张军才的起诉已经主动撤回，并未进行实体审理，不能认定为重复起诉。原告的起诉符合行政诉讼受理条件。关于房产抵押登记申请材料的问题。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”《广州市城镇房地产登记办法》第三十七条第一款规定：“申请房地产抵押权设定登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。”原告主张被告应当审查原告的公司股东会决议，但根据上述法律法规以及其他有关房产抵押登记的法规及规章，均未要求公司申请房产抵押登记时应提交股东会决议。而且根据《房地产登记技术规程》中对抵押权设立登记申请材料的要求，亦未规定需提交公司股东会决议。原告的上述主张不能成立。原告与第三人在申请房产抵押登记时向被告提交了房地产他项权利登记申请书、营业执照、法定代表人身份证、授权委托书、赊销抵押合同、房地产权证等材料，符合上述法律法规规定的要求。关于被告广州国规委是否履行了法定审查义务的问题。被告广州国规委作为房产抵押登记机关，对房产抵押登记履行形式审查义务，即审查申请人提交的材料是否齐全、符合法定形式。原告主张依据《中华人民共和国公司法》及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，以有限公司的房地产抵押的必须经董事会或股东大会通过，但公司另有章程的除外。但是，上述规定只是对公司内部决议程序的规定，不能约束行政机关的登记行为。在《城市房地产抵押管理办法》第三十二条对房地产抵押登记申请的规定中，也并未要求提供公司股东会决议等内容。原告主张申请材料中《赊销抵押合同》无合同签订日期，合同是否成立不明确。但是，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，合同自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此本案中原告与第三人向被告提交《赊销抵押合同》时，该合同满足形式要件，已经成立。因此，原告的上述主张均不能成立。被告对原告与第三人的房产抵押申请进行了必要的形式审查，符合法律规定。关于案涉抵押是否应登记为最高额抵押的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立，而抵押担保的范围由抵押合同的条款予以限定。最高额抵押也适用一般抵押的相关规定。将最高额抵押登记为一般抵押并不影响抵押双方的权益。而且，原告与第三人向被告提交的也是一般抵押登记申请，原告现主张被告将抵押权类型登记错误请求撤销，本院不予支持。关于原告主张该抵押行为未经抵押人召开公司股东会决议、赊销抵押合同存在明显重大瑕疵、赊销抵押合同三方为关联企业、涉嫌恶意转移财产的问题。被告作出抵押登记行为对申请材料进行形式审查，当事人提交的抵押合同等民事法律关系的效力问题并不是被告的审查范围，也不是本案的审查范围。在案涉抵押合同未被依法确认无效的情况下，原告以此作为理由请求撤销被告的登记行政行为，本院不予支持。关于被告广州国规委作出房屋抵押登记程序是否合法的问题。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”根据该规定，房屋登记机关对房屋登记申请进行的是书面查验。原告主张被告没有现场勘查笔录，根据《不动产登记暂行条例》第十九条的规定，只有当事人申请在建建筑物抵押登记时，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。因此，原告的上述主张，没有法律依据。关于原告主张被告作出房屋抵押登记应适用《中华人民共和国行政许可法》相关程序规定的问题。不动产登记并不属于行政许可范畴，对于原告的该主张，本院不予支持。被告通过查验，认为原告递交的申请材料符合法定条件，作出抵押登记行为，符合相关程序规定。综上，原告与第三人在申请房产抵押登记时，依法提交了申请材料，被告履行了合法的审查义务，作出房产抵押登记行政行为，符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告广州市阜裕贸易有限公司的诉讼请求。本案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。（本页无正文）审 判 长  黄 胜人民陪审员  陈海亭人民陪审员  邓国权二〇一七年三月二十三日书 记 员  曾小丽