成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新都民初字第3453号
原告龙治国，男，1976年3月7日出生，汉族，住四川省蓬溪县，身份证号码。
委托代理人何滔，四川蜀鼎律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人谭峰铓，四川蜀鼎律师事务所律师，一般授权代理。
被告邓华，男，1981年7月6日出生，汉族，住四川省大英县，身份证号码。
第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行，住所地成都市新都区，组织机构代码55108693-9。
负责人董建明，行长。
委托代理人伍勤兵，男，1972年8月11日出生，汉族，住成都市新都区，身份证号码，系该行员工，特别授权代理。
原告龙治国与被告邓华、第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行（以下简称农商银行大丰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序审理，由于被告邓华下落不明，本案转为普通程序，向被告邓华公告送达了诉讼文书，并由审判员王瑜担任审判长，与人民陪审员李升德、彭南云组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，原告龙治国的委托代理人何滔、谭峰铓，第三人农商银行大丰支行的委托代理人伍勤兵到庭参加诉讼，被告邓华公告期届满未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙治国诉称，2012年2月27日，龙治国与邓华在中介机构四川省家源房地产置换有限公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》，约定龙治国将其位于新都区互惠大道一巷88号（现已更名为华美东街36号）常青藤小区一期2栋2单元2楼3号的房屋出售给龙志国，售价为40万元。2012年3月7日，龙治国与邓华在新都区大丰法律服务所的见证下签订了《房屋转让协议书》。龙治国按照双方的约定先后向邓华支付13万元的购房款。邓华于2012年3月7日向龙志国移交了《商品房买卖合同》、契税凭证等购买房屋的原始凭证和房屋钥匙。龙志国对房屋进行了装修，并已实际入住至今，但邓华一直拒绝配合龙治国办理房屋的产权过户手续，导致龙治国至今不能合法拥有该房屋的产权。该房屋系邓华通过按揭方式购买的，该房屋抵押登记在农商银行大丰支行名下，现邓华尚欠农商银行大丰支行按揭贷款，龙志国愿意代为偿还邓华所欠农商银行大丰支行的房屋按揭贷款。请求判令新都区大丰街道华美东街26号2栋2单元2楼3号房屋归龙治国所有，由龙治国归还邓华尚欠第三人农商银行大丰支行的贷款本息；判令邓华立即配合龙治国办理涉案房屋的产权过户手续；判令邓华支付违约金5万元。
被告邓华未作答辩。
第三人农商银行大丰支行辩称，龙治国与邓华在涉案房屋存在抵押的情况下，签订房屋买卖合同，房屋买卖行为应为无效。2010年9月27日，农商银行大丰支行与被告邓华签订的《个人购房担保借款合同》是邓华与农商银行大丰支行双方真实意思的表示，合法有效，第三人农商银行大丰支行在合同签订后，向邓华发放购房担保贷款20万元，期限20年，利率为基准利率上浮10%，还款方式为按月等额本息还款，截止2014年11月末，该笔借款尚欠182692.78元。在邓华无重大违约的情况下，农商银行大丰支行不能主动解除合同。
经审理查明，2010年8月19日，邓华与成都市翔宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定邓华购买位于新都区互惠大道一巷88号常青藤小区2栋2单元2楼3号的商品房，建筑面积为90.52平方米，总价为403680元。2010年9月27日，邓华与农商银行大丰支行签订《个人购房担保借款合同》，以涉案房屋作抵押担保，办理了按揭贷款，借款金额为20万元，借款期限为2010年9月29日起至2030年9月28日止，利率标准为同档次基准利率上浮10%。农商银行大丰支行按照合同约定，向邓华发放贷款20万元，并将该房屋在新都区房地产管理局办理了抵押登记。2012年2月27日，邓华（甲方）与龙治国（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定邓华将该房屋出售给龙治国，总价为40万元，第一次支付购房定金2万元，第二次在办理产权公证后再付11万元，第三次余款待办完过户手续后，龙治国拿到房屋和新产权证的同时付清余款人民币27万元。该合同第三条载明“甲乙双方按约定时间2012年2月27日至2012年3月10日按指定到律师事务所办理见证手续，并带齐相关证件协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由乙方支付。”备注中载明：“该房为合同房，买方首付13万元，包含定金，卖方在开发商处领取到房屋产权证后协助买方办理过户手续。”
2012年3月7日，在新都区大丰法律服务所的见证下，邓华（甲方）和龙志国（乙方）签订了《房屋转让协议书》，再次对房屋买卖事宜进行了确认和补充。该协议书第四条载明“办理到甲方名下的房屋所有权证、国有土地使用权证的费用由乙方承担，甲方拿到房屋所有权证、国有土地使用权证后的十日内应无偿协助乙方办理房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续，所需费用由乙方承担。在未办理房屋所有权证过户手续或未能直接更名前，该房屋的按揭款继续由甲方负责偿还。”该协议书第五条载明“房屋的交付时间：甲方于2012年3月7日将房屋交付给乙方。……”第六条载明“本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金50%的违约金。”
龙治国于2012年2月27日向邓华支付购房定金2万元，于2012年3月7日向邓华支付11万元购房款。邓华将与成都市翔宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、契税凭证、房屋钥匙等交付给龙志国。龙治国对房屋进行了装修，并已入住该房屋。成都市新都区房地产管理局于2013年1月4日为邓华办理了该房屋的《房屋所有权证》，成都市新都区国土资源局于2013年1月22日为邓华办理了该房屋的《国有土地使用权证》。邓华一直未配合龙治国办理房屋的产权过户手续，遂引发纠纷。
另查明，新都区大丰街道互惠大道一巷88号已更名为华美东街36号。
以上事实有《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》、收据、《商品房买卖合同》等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为，龙治国与邓华签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》是双方真实意思表示，但由于双方签订《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》时，农商银行大丰支行在该房屋上设置了抵押权，该房屋处于抵押状态。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该条款并非完全否认已设立抵押权的物的转让效力，而是为了保护抵押权人的利益不受损害，故在未经抵押权人同意的情况下，所有权人将抵押物进行转让，该转让协议应认定为效力待定的合同。如果受让人代为清偿债务消灭抵押权，抵押物仍然可以进行转让，合同即为有效。但是在抵押权未消灭前，该合同的效力处于待定状态，故龙志国提出的要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，龙治国提出了代邓华提前清偿农商银行大丰支行的贷款的诉讼请求，并且在自己的账户中存入了足够的代为清偿的款项，表明了龙志国消灭农商银行大丰支行在该房屋上设置的抵押权的意愿和能力。农商银行大丰支行基于邓华并未出现违反双方签订的抵押担保贷款合同的情形，辩称如果同意龙志国代邓华提前归还款项，会导致农商银行大丰支行违约。但是龙志国代邓华向农商银行大丰支行清偿贷款并不损害农商银行大丰支行的利益，农商银行大丰支行与邓华在合同中约定了提前还款的条款，此种情形应视同为提前还款。龙志国与邓华签订的《房屋转让协议》约定“甲方拿到房屋所有权证、国有土地使用权证后的十日内应无偿协助乙方办理房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续”，从龙至国和邓华签订的协议内容上看，邓华拿到房屋所有权证和国有土地使用权证后，就应该为龙志国办理过户登记手续，其中也表明了自己在取得房屋所有权证和国有土地使用权证后提前偿还银行贷款消灭抵押权的意思表示，故提前偿还银行按揭贷款也并不损害邓华的利益。故龙志国提出的代邓华偿还农商银行大丰支行贷款的诉讼请求，本院予以支持。截止2014年11月30日，邓华尚余贷款本金182692.78元，具体还款金额以清偿时农商银行大丰支行确认的尚欠贷款本息金额为准。龙志国代邓华清偿该贷款后，该款项应视为龙志国支付给邓华的购房款，两人应及时就购房款事宜进行结算。
按照双方签订的《房屋转让协议书》第四条约定：甲方（邓华）拿到房屋所有权证、国有土地使用权证后的十日内应无偿协助乙方（龙治国）办理房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续。龙志国已于2013年1月4日和2013年1月22日取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，但是截止法庭辩论终结前，邓华并未协助龙志国办理房屋所有权证、国有土地使用权证的过户手续，其行为违反了双方的约定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，龙志国提出的要求邓华协助其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持，但必须是在龙志国代邓华偿还农商银行大丰支行的贷款，该房屋上的抵押权消灭后，才能办理相关的过户登记手续。
关于龙志国提出的50000元违约金的诉讼请求。邓华拿到该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证后，一直未为龙治国办理房屋权属的过户登记手续，明显存在违约行为。双方签订的《房屋转让协议书》第六条载明“本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额50%的违约金”。双方对违约金进行了约定，但约定的违约金过高，应酌情进行调整。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为10000元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告龙治国应于本判决发生法律效力之日起五日内归还被告邓华尚欠第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行的贷款本金及利息（截止2014年11月30日，尚欠贷款本金182692.78元，具体还款金额以清偿时第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行确认的尚欠贷款本息金额为准）；
二、被告邓华应于原告龙治国结清第三人成都农村商业银行股份有限公司新都大丰支行贷款本金及利息之日起五日内，配合原告龙治国办理新都区大丰街道华美东街36号2栋2单元2楼3号房屋的产权转移登记手续；
三、被告邓华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告龙治国违约金10000元。
四、驳回原告龙治国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8250元，由原告龙治国负担800元，被告邓华负担7450（此款原告龙治国已预交，被告邓华在履行上述给付义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 王 瑜
人民陪审员 李升德
人民陪审员 彭南云
二〇一五年一月五日
书 记 员 霍 萍