广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第919号
原告：何红梅，住湖南省长沙市天心区。
委托代理人：向金波、陈双云，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
被告：广州房地产实业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：郑笑凯，副总经理。
委托代理人：谢绮明，系该司职员。
原告何红梅诉被告广州房地产实业集团有限公司（以下简称广房集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭,于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向金波、陈双云，被告的委托代理人谢绮明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何红梅诉称：1996年3月,原、被告签订了一份《房地产预售契约》,约定原告向被告购买位于广州市天河区瘦狗岭路南综合商住楼25层1203A房。该预售契约同时约定,被告应于1997年9月30日前为原告办理领取房地产产权证的手续。同时双方签订了《协议书》,约定交楼后,被告负责半年内办理产权手续。上述契约签订后,原告依约向被告支付了全部购房款。2005年6月9日,原告与被告补签了《商品房买卖合同》,约定成交价为389810元。被告已将上述房屋交付给原告使用至今。但被告交付房屋后,以各种理由拒不为原告办理房地产权证。原告认为,被告拒不办理房地产权证违反了契约约定以及相关法律的规定,依法应承担相应的法律责任。为此请求法院判令：1、被告赔偿原告逾期办理房地产权证违约损失46777.2元（以总房款389810元为本金，按中国人民银行年利率6%的标准计，自2012年8月14日起计至2014年8月13日止）;2、被告承担本案的所有诉讼费用。
被告广某集团辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的主张逾期办证损失在合同中没有约定。由于上述房屋被案外人第三方查封（由于被告自身债务引起被查封），上述房屋未能办证主要原因属于原、被告不能控制。
经审理查明：何红梅曾因位于广州市天河区瘦狗岭路南综合商住楼（原名称天隆花苑）B幢（25层）住宅塔楼1203A房的房屋（以下简称案涉房屋）被查封而向广州市中级人民法院提出案外人执行异议之诉［案号：（2013）穗中法民五初字第49号］；该案原告为何红梅，被告为广东省机械设备成套局（以下简称设备成套局）、广州市华隆兆业投资发展有限公司（以下简称华隆公司）、广房集团；何红梅在该案中的诉讼请求如下：1、原审法院在(2009)穗中法执字第539号执行案件停止执行并解封广州天隆花某B座1203A房;2、确认广州天隆花某B座1203A房的所有权归属何红梅,广某集团为何红梅办理房地产权证,并支付逾期办证违约金;3、设备成套局、华隆公司和广房集团承担诉讼费用。广州市中级人民法院经审理该案查明以下事实：1996年3月20日，吕定先与广州市天隆房地产物业管理公司签订《广州天隆花某临时买卖合约》,约定吕某购买广州天隆花某25座12楼03A、04A室,总楼价945370元。合同签订后,广州市天隆房地产物业管理公司于1996年先后分6次向吕某开具共计425416.4元的房款收据。2000年3月21日,吕某开具委托书,称委托何红梅前来广某集团办理天隆花某25层1203A、1204A两套房产的业主名称变更及全部房屋买卖手续。2000年3月27日,广某集团向何红梅开具“购天隆花某251203A、251204A尾期楼款300000元”、契税、交易管理费及综合办证费收据共3张。2000年12月14日,广某集团向广州市工商行政管理局开具证明,称何红梅是购买龙口西路577号天隆花某25层1203A、1204A的业主,产权证正在办理中。何红梅另向原审法院提交了其与广某集团于2000年3月27日签订的《协议书》复印件以及其与广某集团签订的没有落款时间的《房地产预售契约》复印件。《协议书》主要内容为:由于何红梅购买的天隆花某商住楼25栋12层03A号房,因实际发展商华某公司(法定代表人)涉嫌抽逃售楼款致使工程停工烂尾,且何红梅尚未同广某集团签订《商品房预售契约》并未经政府房地产管理部门监证,按广州市房地产有关法规，双方须签订《商品房预售契约》并经监证方可交楼，因此何红梅未能按时收楼，根据政府有关主管部门的指示精神和司法机关的裁定，由广某集团负责接手完成并处理该楼盘,双方在理解上述情况的基础上,经充分协商达成以下协议:广某集团保证2000年3月27日前将房屋交付何红梅使用，广某集团同意在交楼的同时与何红梅签订《商品房预售契约》,负责为何红梅在半年内办理产权手续;何红梅同意不再要求广某集团承担因华某公司违约造成的迟延交楼的违约责任和支付违约金。《房地产预售契约》主要内容为:广房集团将天河区瘦狗岭路南综合商住楼25座1203A号房出售给何红梅,双方议定房地产成交价格为389810元,广某集团应于1997年6月30日前将上述房地产建好并正式交付给何红梅，除特殊情况外，广某集团还应于1997年9月30日前为何红梅办理领取房地产产权证的手续;违约责任:何红梅不能按期向广某集团付清购房款,或广某集团不能按期向何红梅交付房产,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金;本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。广某集团对《协议书》、《房地产预售契约》真实性予以确认……2005年6月9日，何红梅与广某集团签订《商品房买卖合同》，约定何红梅向广房集团购买广州市天河区瘦狗岭路南“天隆花苑”B座12层03A房。房价款是389810元。何红梅及广某集团均确认上述《商品房买卖合同》签订时间是在2005年之前，落款时间是广某集团后来添加的，该合同是用于办证。目前，案涉房屋已由何红梅接收使用。原审时，吕某向原审法院提交《关于以天隆花某两住宅转名抵债的情况说明》，并在原审庭审中出庭作证，述称1996年其与何红梅一起去购房，《广州天隆花某临时买卖合约》、《委托书》是其签署，前期购房款425416.5元是其与何红梅共同所有的款项，交付前期购房款之后，由于开发商一直延期交楼，1997年其将有关事情交给何红梅办理，以后一直由何红梅办理有关事情，当时为了找理由转名，所以就写了以房抵债的理由。吕某明确表示确认以吕某名义支付的425416.5元购房款作为何红梅支付购买案涉两套房屋的款项。关于两份《房地产预售契约》总房价727543元,与《广州天隆花某临时买卖合约》中约定两套房产总房款945370元有所降低的问题。广某集团及何红梅均确认由于广某集团逾期交楼,以违约金28万与《临时买卖合约》约定总房款相抵,故《房地产预售契约》中的总房价有所下降。至于两份《房地产预售契约》总房价727543元,何红梅主张吕某已支付425416.5元,尚余尾款3O2126.5元,为何何红梅只支付3O万元的问题。何红梅及广某集团确认双方口头约定如果何红梅不追究广某集团28万元逾期交楼违约金,则广某集团要求何红梅支付3O万元购房款即可。广某集团确认何红梅已经支付完毕全部房款。根据上述查明事实，广州市中级人民法院认为：何红梅提供了吕定先与广州天隆房地产物业管理公司于1996年签订的《广州天隆花某临时买卖合约》,该《广州天隆花某临时买卖合约》意思表示真实,内容合法,是合法有效的合同,结合相关付款凭证,足以证明案涉房屋1996年已出售给吕某,且吕某已履行了部分付款义务。因此案涉房屋系调解协议第四条中载明的“售出去的部分”。至于何红梅基于吕某的委托书,与广某集团另行签订《协议书》、《房地产预售契约》、《商品房买卖合同》等以及何红梅交纳剩余购房款,均属于广某集团与何红梅、吕某之间就转让吕某在《广州天隆花某临时买卖合约》中债权债务而形成的法律关系,不因此改变案涉房屋已于1996年售出的事实……何红梅请求原审法院（2009）穗中法执字第539号案停止对案涉房屋的执行理由成立，原审法院予以支持……广某集团确认何红梅已付清案涉房屋购房款，现何红梅请求广某集团为其办理案涉房屋的房地产权证，广某集团表示同意，该院予以照准。何红梅申请撤回广某集团给付逾期办证违约金的诉讼请求，属于自行处分其诉讼权利，与法不悖，该院予以准许。据此，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五初字第49号民事判决，判决：（一）撤销原审法院（2012）穗中法执异议字第5号执行裁定；（二）原审法院（2009）穗中法执字第539号案停止对广州市天河区瘦狗岭路南“综合商住楼”（原名称天隆花苑）B幢（25层）住宅塔楼1203A房的执行；（三）广某集团在本判决生效之日起十日内，协助何红梅办理广州市天河区瘦狗岭路南“综合商住楼”（原名称天隆花苑）B幢（25层）住宅塔楼1203A房的过户登记手续；（四）驳回何红梅的其他诉讼请求。该案被告设备成套局不服上述民事判决而向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院经审理后确认了广州市中级人民法院查明的上述事实，并认为：何红梅与吕某是本案房屋的共同买受人。此外，无论何红梅与吕某是共同购房，还是吕某将其在《广州天隆花某临时买卖合约》中的权利义务转让给何红梅，均不影响本案房屋已于1996年被售出的事实，故于2014年5月27日作出（2013）粤高法民一终字第58号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。上述（2013）穗中法民五初字第49号民事判决和（2013）粤高法民一终字第58号民事判决已经于2014年8月13日发生法律效力。
庭审中，广某集团称案涉房屋系因其自身债务原因被查封。
本案中，关于《房地产预售契约》“除特殊情况外，广某集团还应于1997年9月30日前为何红梅办理领取房地产产权证的手续”的约定中“特殊情况”的意思，何红梅称是指不可抗力；广某集团称其不知道具体情况，由法院认定。
现原告以被告逾期协助其办理案涉房屋产权登记手续构成违约为由提起本案诉讼。
本院认为：原、被告之间就案涉房屋形成的商品房买卖合同关系已经发生法律效力的（2013）穗中法民五初字第49号民事判决和（2013）粤高法民一终字第58号民事判决认定合法有效，对此本院不再赘述。上述民事判决查明何红梅已向广某集团付清案涉房屋的全部房款，本院对此亦予以确认。何红梅已付清案涉房屋的全部房款，广某集团作为案涉房屋的出卖人负有向作为买受人的何红梅交付房屋及转移房屋所有权即办理产权证的义务。何红梅与广某集团签订的《房地产预售契约》中关于办证问题的约定为“除特殊情况外，广某集团还应于1997年9月30日前为何红梅办理领取房地产产权证的手续”，何红梅解释称“特殊情况”指不可抗力。上述解释符合常理；且广某集团对该解释并未表示反对，故本院对何红梅上述解释意见予以采信。广某集团未依约协同何红梅办理交易过户手续，如无不可抗力情形出现则构成违约。广某集团对此以因案涉房屋被查封未能办证的原因属于其不能控制为由抗辩不应当支付逾期办证违约金，鉴于广某集团确认上述查封系因其自身债务引起，属于对自身不利的事实的自认，本院予以采信；而上述自认恰恰说明广某集团所称未能办证的原因系因其自身原因引起，不能构成其免于承担迟延办证违约责任的合法理由，本院对广某集团该项抗辩意见不予采信，故应认定广某集团上述未依约协同何红梅办理交易过户手续行为构成违约，现有证据未显示原、被告双方就广某集团上述违约行为应承担的违约责任作出明确约定，故根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，广某集团应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付案涉房屋自逾期之日起的逾期办证违约金。而何红梅现要求广某集团以案涉房屋总房款389810元为本金，按照年利率6%的标准向其支付自2012年8月14日计至2014年8月13日的逾期办证违约金，符合上述法律规定和自愿处分原则，本院依法予以支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州房地产实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告何红梅支付位于广州市天河区瘦狗岭路南综合商住楼（原名称天隆花苑）B幢（25层）住宅塔楼1203A房的房地产的逾期办证违约金（以总房款389810元为本金，按照年利率6%的标准，自2012年8月14日计至2014年8月13日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费970元，由被告广州房地产实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 赖小玲
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张 杳
梁怡筠
判决书已于2015年月日送达