黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民初字第75号
原告哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司。
法定代表人徐海波，男，职务总经理。
委托代理人宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。
委托代理人王长宇，黑龙江恒金律师事务所律师。
被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司。
法定代表人刘文，男，职务董事长。
委托代理人张文君，男，该公司法律顾问。
原告哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司（以下简称真观堂顾问公司）诉被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司（以下简称华远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。真观堂顾问公司委托代理人宋恒玉、王长宇，华远房地产公司委托代理人张文君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
真观堂顾问公司诉称，2011年9月15日真观堂顾问公司与华远房地产公司分别签订了两份广告策划服务协议书。协议书均约定，真观堂顾问公司为华远房地产公司开发的“华远•龙湾”和“华远•水木清华”两个楼盘提供广告策划服务，期限为2011年9月15日至2012年1月16日，服务费用支付方式均为每月5万元（自合同签订日起按月支付）。合同签订后，真观堂顾问公司按照约定完成了设计服务，但华远房地产公司仅支付一个月共计10万元的广告服务费，尚欠三个月共计30万元的服务费。2012年3月19日，经双方协商，真观堂顾问公司免除5万元服务设计费后，华远房地产公司以华远•龙湾楼盘17号楼2单元6层3号价值28.7万元的房屋冲抵剩余的25万元，双方据此签订房屋认购书，约定此后互不找补。但到期后，华远房地产公司拒绝履行此房屋认购书，故真观堂顾问公司来院起诉，请求判令：华远房地产公司按照购房协议约定履行交付房屋的义务且承担案件受理费。
华远房地产公司辩称，真观堂顾问公司与华远房地产公司确实分别签订过该公司开发的“华远•龙湾”楼盘和“华远•水木清华”楼盘的两份广告策划服务协议书。但真观堂顾问公司并未将上述两份合同履行完毕，该公司仅履行了一个月的广告策划服务，华远房地产公司也给付了当月两份广告协议书中约定的共计10万元的服务费。由此，真观堂顾问公司的诉讼请求不具有真实性，主要体现为：一、真观堂顾问公司提供认购协议是虚假的，从形式上看，认购书协议虽为制式，但无编号，且认购书上既无华远房地产公司经办人签字，真观堂顾问公司也未提供华远房地产公司签订合同经办人的信息；二、房屋认购书中的标的额为25万元，与真观堂顾问公司自述先前广告合同中被告公司拖欠其30万元服务费的数额不相符；三、先前的广告合同，真观堂顾问公司并未按约定提供2011年10月15日至2012年1月16日3个月间的广告服务，故华远房地产公司不存在拖欠广告服务费的问题，也不存在与真观堂顾问公司签订以房抵账的房屋认购书的事实。综上所述，请求驳回真观堂顾问公司的诉讼请求。
真观堂顾问公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交证据如下：
证据一、2011年9月15日签订的“华远•龙湾”、“华远•水木清华”楼盘广告策划服务协议书各一份。意在证明真观堂顾问公司与华远房地产公司曾签订两份广告策划协议服务书的事实。
证据二、真观堂顾问公司为华远房地产公司设计的广告文案的报纸。意在证明真观堂顾问公司已经按照协议约定履行了设计任务，且华远房地产公司将其发布在新晚报、生活报等纸媒上。
证据三、2012年3月19日签订的华远•龙湾房屋认购书。意在证明真观堂顾问公司履行完毕合同后，华远房地产公司同意以华远•龙湾楼盘17号楼2单元6层3号房产冲抵拖欠的广告设计服务费的事实。
华远房地产公司对上述证据质证认为：对证据一的真实性无异议；对证据二真实性有异议，无法确认其出处，且真观堂顾问公司未提供签字确认的工作量，同时，按协议约定的内容，广告服务的期限应到2012年1月16日，真观堂顾问公司还少三个月的广告工作量；对证据三真实性有异议，认为该协议无编号、无骑缝章，且认购书是分页的，与华远房地产公司提供的房屋认购书差别过大。
被告华远房地产公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交证据如下：
证据一、华远•龙湾楼盘房屋认购书的样本。意在证明真观堂顾问公司出示的证据三房屋认购书不论是形式上，还是在内容上均与华远房地产公司提供的不一致，其认购书不真实。
证据二、华远•龙湾、华远•水木清华两个楼盘的广告策划服务协议书各一份（复印件）。意在证明真观堂顾问公司与华远房地产公司间曾签订广告服务合同的事实。
证据三、司法鉴定意见书。意在证明原告证据三“华远•龙湾”房屋认购书上华远房地产公司的公章的真伪，鉴定意见为公章与华远房地产公司提供的对比样本系同一枚印章所盖印。
真观堂顾问公司对上述证据质证认为：对证据一真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，华远房地产公司以该认购书样本否认真观堂顾问公司证据三不应予以认定；对证据二、三均无异议。
本院结合双方当事人举证、质证情况及各自的陈述，对上述证据采信如下：对真观堂顾问公司证据一，华远房地产无异议，本院予以采信；证据二报纸广告系传媒介质，面对不特定群体，具有客观性，结合华远房地产公司承认已给付真观堂顾问公司2011年9月广告策划服务费10万元的事实，本院认为，华远房地产公司应对其主张该证据不具有真实性负有举证责任，而其未举示相关证据证明其主张，本院对其异议不予支持，对证据二予以采信；证据三，对认购书上华远房地产公司公章的真实性予以采信。对被告证据一，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据二、三，原告无异议，本院予以采信。
经审理确认本案法律事实如下：2011年9月15日，真观堂顾问公司与华远房地产公司签订关于华远房地产开发公司开发所有的“华远•龙湾”和“华远•水木清华”楼盘两份广告策划服务协议书。两份协议书均约定：“服务期限：从2011年9月15日起至2012年1月16日终止”，“收费标准：按月付费方式”，“2011年9月15日起至2012年1月16日每月￥50，000.00元（人民币伍万圆整）”，“全年合计￥200，000.00元（人民币贰拾万圆整）”。合同履行过程中，华远房地产公司按照两份协议给付真观堂顾问公司一个月顾问费共计10万元。2011年9月23日、2011年9月27日新晚报、2011年9月28日生活报、新晚报、2011年9月29日新晚报、生活报、2011年10月28日新晚报发布的关于“华远•水木清华•澜廷”楼盘的销售广告。2013年12月2日，真观堂顾问公司持2012年3月19日签订的华远•龙湾房屋认购书到院起诉，该认购书上“黑龙江省华远房地产综合开发有限公司”的公章与华远房地产公司提供的对比样本的公章具有同一性。华远房地产公司自认有一枚公章，该公章由一人保管。认购书中约定真观堂顾问公司认购华远房地产公司开发所有的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区和谐路与东一大街交汇处“华远•龙湾17号楼2单元6层3号房屋（使用面积54.05平方米）”，认购价“人民币贰拾伍万元整”，“认购价”“优惠原因：用于出售方应付认购方广告策划服务费”，“全部冲抵完毕，双方互不找补”，“认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”，“双方同意在签订正式合同前，此认购书作为法律有效之合约”。
审理过程中，经华远房地产公司申请，本院依法委托黑龙江新讼司法鉴定中心对真观堂顾问公司提供的2012年3月19日“华华远•龙湾认购书”（检材）与华远房地产公司提供的2011年9月15日双方签订的“保密协议书”（样本）上的“黑龙江省华远房地产综合开发有限公司”的印章是否具有同一性进行司法鉴定。鉴定意见为：上述印章是同一枚印章所盖印。鉴定费2，500.00元。
本案争议焦点：2012年3月19日真观堂顾问公司与华远房地产公司签订的房屋认购书的效力认定。
本院认为，2011年9月15日，真观堂顾问公司与华远房地产公司签订关于华远房地产开发公司开发所有的“华远•龙湾”和“华远•水木清华”楼盘两份广告策划服务协议书，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应认定合法有效。
一、对于真观堂顾问公司持有的房屋认购书的效力，本院认为：（一）从认购书的字体、合同条款构架、约定内容与华远房地产公司提供的制式认购书协议基本一致，所缺少部分恰为“付款方式”相关内容及序列编号，无法排除双方因系以房抵账为合同目的而特别制定书面合同的可能，华远房地产公司所称骑缝章，非合同必要组成部分；华远房地产公司从形式上否认该证据真实性无事实依据；（二）从主体确认的形式上看，认购书上华远房地产公司处所盖公章经该公司申请鉴定，与其提供的对比样本上的公章系同一枚印章出盖印，结合华远房地产公司对本公司仅有一枚公章且由一人保管事实的确认，应认为华远房地产公司自身既可知晓公章如何、为何加盖在认购书的，故对该证据的真实性应予认定。同时，华远房地产公司作为法人，具有民事权利能力和民事行为能力，在经营活动中，其以公章的盖印与否对外传达意思表示，以达到独立实施民事行为的法律效果，其对自己公章的使用情况负有严格的管理责任。本案中，华远房地产公司自称不知道自己公司如何在认购书上盖印公章的陈述，在无确切证据证明公司内部人员与真观堂顾问公司相互串通损害公司利益的前提下，无法排除其因公司内部公章管理不当或信息传递有误而造成其所述情况出现的可能。故华远房地产公司以真观堂顾问公司无法说明华远房地产公司是基于什么原因或是由谁将其意思表现于合同之上为理由否认房屋认购书合同效力的抗辩主张，不具合理性，本院不予采纳；（三）从形成原因上看，华远房地产公司抗辩称，双方于2011年9月15日签订的两份广告策划服务协议书并未履行完毕，不存在华远房地产公司拖欠真观堂顾问公司服务费并与其签订房屋认定书的事实。在本案中，依据前述两份广告策划服务协议书的约定，真观堂顾问公司向华远房地产公司提供广告策划方案，经华远房地产公司书面确认后，由其自行选择媒体对外发布广告。根据双方履约情况来看，双方均承认真观堂顾问公司已实际履行了2011年9月的合同约定，且华远房地产公司已给付真观堂顾问公司当月广告服务费10万元。然而，双方均无法提供双方履约情况的书证。本院认为，双方在前述广告服务协议的实际履行过程中，并未严格执行协议中关于留存合同履行结果书证的条款，而华远房地产公司虽辩称前述合同未履行完毕，却亦未提交证据证明其因行使先合同履行抗辩权而终止或解除2011年9月15日签订的两份广告服务协议。综合考虑上述因素，结合争诉房屋认购书的内容，本院认为，华远房地产公司于认购书上加盖公章的行为，应确认是对前述广告服务协议履行结果的确认及结算承诺。2012年3月19日真观堂顾问公司与华远房地产公司签订的华远•龙湾房屋认购书系双方真实意思表示，亦未违反法律的规定，应认定合法有效。
二、房屋认购书法律性质的认定：本案中，依据双方在房屋认购书中的约定，“认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”，可确认该认购书系双方以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。根据《最高人民法院日前公布﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条之规定，该认购书不具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同中的主要内容，故真观堂顾问公司仅享有请求华远房地产公司订约的权利，而无依据本约即商品房买卖合同要求华远房地产公司给付房屋的权利。故真观堂顾问公司于本案中的诉讼请求不符合法律的规定，本院对其不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零八条、《最高人民法院日前公布﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司要求被告黑龙江省华远房地产综合开发有限公司交付华远•龙湾楼盘17号楼2单元6层3号房屋的诉讼请求。
案件受理费5050.00元、鉴定费2500.00元，由哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司负担5050.00元，由黑龙江省华远房地产综合开发有限公司负担2500.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 吕殿梅
代理审判员 于 冉
代理审判员 陈英伟
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 明增炯