成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）高新民初字第1504号
原告杨成碧。
委托代理人罗兴灵。
被告黄圣。
第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部。住所地：成都市西玉龙街***号。
负责人李舒敏。
委托代理人唐晨。
原告杨成碧诉被告黄圣，第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员周航担任审判长，与人民陪审员张小岚、王雪组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告杨成碧及其委托代理人罗兴灵，第三人交通银行的委托代理人唐晨到庭参加诉讼。被告黄圣经本院公告传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告杨成碧诉称，2012年4月14日，原、被告在成都市创世纪不动产经纪有限公司中介下签订房屋买卖合同，由原告以总价49万元购买被告位于天府大道南段1167号城南晶座3栋2单元29层4号面积为89.37平方的住房一套，原告按照合同约定在2012年4月14日支付购房定金10万元，在2012年5月19日支付购房款29万元，余款10万约定在被告房屋产权办理下来后15日内过户到原告名下的同时支付。被告黄圣已将该房屋交予原告实际使用至今，购房合同还约定被告应向该房的抵押银行即本案第三人结清按揭全部剩余贷款，但被告并未履行该义务，且也未归还按揭月供款项，并不再露面。2013年8月，银行到原告购买的该房地址来催收，原告为防止所购房屋被银行评估拍卖给原告造成更大的损失，被迫帮其归还月供款，截止起诉时原告已代被告支付了10个月共计15697.02元按揭月供。2014年3月7日，原告收到银行要求提前结清全款的通知书，原告又于2014年3月7日代黄圣清偿了与第三人交通银行的债务291053.25元。根据我国法律规定，第三人的债务已全额清偿，就应当解除对该房的抵押登记。现原告向法院提起诉讼，请求：一、判令被告黄圣履行2012年4月14日签订的《房屋买卖合同》约定的将位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3栋2单元29层4号的房屋过户给原告的义务；二、判令第三人解除对上述房屋的抵押登记；三、判令被告黄圣返还超出总购房款49万元之外原告为其代偿的款项206750.27元。四、本案诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。
被告黄圣经本院合法传唤未到庭答辩，亦未向法院提交书面答辩意见及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。
第三人交通银行辩称，原告杨成碧确已代被告黄圣清偿了剩余贷款余额及利息306850.27元。
原告杨成碧为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据材料：
一、《房屋买卖合同》；二、2013年8月27日四川通用物业管理有限责任公司城南晶座物业服务中心出具《证明》；三、2012年4月14日、2012年5月19日《收条》、2012年5月19日《中国工商银行个人业务凭证（签单）》、《中国工商银行个人业务凭证（填单）》、2012年11月7日《银联商务签购单》；四、《商品房买卖合同》、《房屋信息摘要3》；五、2014年3月5日《交通银行债务提前到期通知书（债务人）》、《四川省分行营业部结清单》、《银行卡收支明细表》、2014年3月7日《结清证明》。以上证据拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系及原告代被告偿还银行借款余额及利息的事实。经质证，第三人交通银行对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对以上证据予以采信。
第三人交通银行向法庭提交以下证据材料：
一、《个人房产抵押贷款合同》，证明被告黄圣向我行借款；二、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、成房他证他权字第11151**号《他项权证》，证明标的物抵押我行；三、《交通银行债务提前到期通知书（债务人）》，证明我行已向被告宣布债务提前到期；四、编号1016435310506、1016435309606《全球邮政特快专递》，证明我行已向被告送达了《债务提前到期通知书》；五、《还款明细》，证明被告还款情况。经质证，原告对以上证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，本院对以上证据予以采信。
经审理查明，2009年9月19日，被告黄圣与四川佳年华置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告黄圣以394435元的总价向四川佳年华置业有限责任公司购买位于双流县劲松社区城南Downtown（现名城南晶座）3栋2单元29层4号的房屋一套。付款方式为以贷款方式支付。
2009年9月29日，被告黄圣因贷款购买涉案房屋的需要，与第三人交通银行签订了编号为2的《个人房产抵押贷款合同》，被告黄圣向该行借款315000元，借款期限为360个月，交通银行四川省分行办理了《他项权登记证》，载明该行对涉案房屋具有抵押权，债权数额为315000元。
2012年4月14日，原告杨志碧作为买方与作为卖方的被告黄圣签订了编号为GRE-S0000883的《房屋买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于成都市高新区天府大道南段城南晶座3栋2单元29层4号的房屋。合同载明：4、该物业转让价格为人民币49万元整，买方须按下列方式付款：第一部分房款10万元整须于签署本合约之同时支付作为购房定金；第二部分房款29万元整须于2012年5月30日或之前支付；第三部分房款为交易余款人民币10万元须于产权交易过户后付清。合同签订当日，原告杨成碧向被告黄圣支付了购房定金10万元。2012年5月19日，原告杨成碧通过银行转帐向被告黄圣支付第二部分房款29万元。原告杨成碧在支付前述款项后，被告黄圣将涉诉房屋交由原告杨成碧使用居住至今。
通过审核原告所提交的《银行卡收支明细表》可见，2013年8月至2014年3月期间，原告杨成碧先后代黄圣偿还10个月的月供合计15697.02元。
2014年3月5日，第三人交通银行股份有限公司四川省分行向被告黄圣下达《交通银行债务提前到期通知书》，通知书载明：根据编号为20的《个人住房商业性贷款合同》，我行对贵方享有债权人民币315000元整。根据合同约定，我行宣布合同项下债务提前到期，到期日为2014年3月7日。贵方应在该日前归还全部债务本金并结清利息，其中，本金人民币290794元整，利息计收按合同约定的还款方式产生的利息金额为准，计收期间为贷款发放之日起到贵方结清该笔贷款之日止。2014年3月7日，原告杨成碧代黄圣签收了第三人交通银行向被告黄圣下达的《交通银行债务提前到期通知书》之后，并代被告黄圣将被告黄圣所欠第三人交通银行的贷款余额290794元及利息259.25元向第三人交通银行付清。
2013年8月至2014年3月期间原告杨成碧代被告黄圣偿还的按揭月供15697.02元加上2014年3月7日原告杨成碧依据《交通银行债务提前到期通知书》代黄圣偿还的贷款余额及利息291053.25元，原告杨成碧合计共代黄圣偿还银行贷款余额及利息306850.27元。在庭审过程中，第三人交通银行亦当庭确认原告杨成碧一共代黄圣偿还了贷款本金及利息306850.27元。现第三人交通银行对涉诉房屋抵押权下的贷款款项已全部结清。
另查明，涉案房屋现已由被告黄圣交付给原告杨成碧占有使用，且已于2012年12月10日办理了房屋所有权证，登记地址为成都高新区天府大道南段1167号3栋2单元29层4号，建筑面积为89.83平方米，业务件号：权2166998，登记为被告黄圣单独所有。
本院认为，原告杨成碧与被告黄圣于2012年4月14日签订的《房产买卖合同》，是双方真实自愿的意思表示。被告在出售涉案房屋时虽未通知抵押权人即本案第三人，也未取得抵押权人即本案第三人的同意，但本案第三人作为抵押权人进入诉讼后并未对合同效力提出异议，同时表明了同意由购买涉案房屋的原告代被告偿还按揭贷款的意思，其实际也接受了原告杨成碧代被告黄圣偿还全部贷款余额及利息的行为，故第三人交通银行以实际行为追认了原告与被告之间对涉案房屋的买卖。因此，原告与被告签订的《房产买卖合同》并不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照该合同履行各自义务。结合以上分析，本院对原告的各项诉讼请求作如下评判：
关于原告要求第三人交通银行解除对涉诉房屋的抵押登记的主张。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，在被告黄圣的涉诉房屋存在按揭贷款的情况下，原告要实现其将涉案房屋登记至其名下的诉讼请求的前提即代被告向第三人结清按揭贷款，涤除抵押权，解除抵押登记。就上述过户条件，经本庭当庭询问，原告杨成碧与第三人交通银行当庭确认原告杨成碧已代被告黄圣向第三人交通银行偿还了贷款本金295323元及利息11527.27元，合计共偿还本金及利息306850.27元。因此，原告杨成碧经第三人交通银行同意，代被告黄圣向第三人清偿全部债务之后，第三人交通银行就涉诉房屋的抵押权所对应的债权债务已结清，第三人交通银行就涉诉房屋的抵押登记应予解除。故本院对原告要求第三人交通银行解除对涉诉房屋的抵押登记的主张予以支持。
关于原告要求被告黄圣履行将位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座3栋2单元29层4号的房屋过户给原告的义务的主张。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同中约定涉诉房屋的总价款为49万元。合同签订后，原告杨成碧按合同约定先后给付了购房款39万元，仅余尾款10万元约定为在被告黄圣将涉案房屋成功过户给原告之日支付，因此原告杨成碧已履行完毕其到期应履行的合同义务，故被告黄圣应当根据《房产买卖合同》的约定办理涉案房屋的结按手续，并协助原告办理涉案房屋的产权过户手续，促进交易的顺利完成。但被告黄圣未办理向第三人交通银行结清贷款涤除抵押权并协助原告过户的合同义务。故本院对原告要求被告履行涉诉房屋的过户义务的主张予以支持。
关于原告要求被告黄圣返还其代偿的款项206750.27元的主张。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同中约定涉诉房屋的总价款为49万元。合同签订后，原告杨成碧按合同约定先后给付了购房款39万元，仅余尾款10万元约定为在被告黄圣将涉案房屋成功过户给原告之日支付。后由于被告黄圣不履行偿还银行按揭月供及按揭款的行为，原告杨成碧代被告黄圣支付了黄圣所欠第三人剩余的全部贷款本金295323元及利息11527.27元，合计共偿还本金及利息306850.27元。原告代被告支付的上述款项306850.27元已超出原告依《房屋买卖合同》的约定应支付的购房尾款10万元，原告所支付的超出金额为206850.27元，由于原告仅起诉主张了206750.27元，故本院对原告要求被告支付其代偿的款项206750.27元的主张予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、第三人交通银行股份有限公司四川省分行营业部于本判决生效后五日内解除位于成都高新技术产业开发区天府大道南段1167号城南晶座3栋2单元29层4号房屋的抵押权登记；
二、被告黄圣于本判决生效后十日内协助原告杨成碧将位于成都高新技术产业开发区天府大道南段1167号城南晶座3栋2单元29层4号的房屋所有权证过户登记至原告杨成碧名下；
三、被告黄圣于本判决生效后十日内支付原告杨成碧人民币206750.27元。
案件受理费收取人民币4402元，公告费人民币300元，合计人民币4702元，由被告黄圣承担（此款原告杨成碧已预交，被告黄圣在履行上述给付义务时一并向原告杨成碧支付）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 周 航
人民陪审员 张小岚
人民陪审员 王 雪
二〇一四年七月十四日
书 记 员 姚 倩