上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1151号
原告姜雯婷。
委托代理人李成德。
被告丁中菊。
委托代理人蒋明（系丁中菊之子）
委托代理人孙瑜，上海申浩律师事务所律师。
原告姜雯婷与被告丁中菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告姜雯婷及其委托代理人李成德，被告丁中菊及其委托代理人蒋明、孙瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜雯婷诉称，2012年，丁中菊将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给姜雯婷。因系争房屋为动迁房，当时未满三年，故双方协商，等满三年后将系争房屋过户给姜雯婷。姜雯婷已向丁中菊支付了购房款人民币61万元，丁中菊也将系争房屋及房产证交付给了姜雯婷。现系争房屋已满三年、符合过户条件，但系争房屋却被法院查封，故姜雯婷起诉要求丁中菊将系争房屋过户至姜雯婷名下，姜雯婷愿意在过户同时向丁中菊支付剩余房款1万元。
被告丁中菊辩称，第一，丁中菊主观上愿意配合继续履行买卖合同，但因丁中菊在外欠债致使系争房屋被查封，丁中菊现无力偿还债务，故致使房屋无法过户。第二，双方间的房屋买卖合同约定，房屋过户时间为2015年12月30日前，双方约定的过户时间尚未到，故丁中菊不构成违约。第三，根据情势变更原则，系争房屋出售价格过低，要求法院变更房屋买卖合同的金额，按照目前的市场价格约110万元来履行买卖合同。
经审理查明，2012年5月21日，丁中菊（出卖人、甲方）与姜雯婷（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由乙方受让甲方的系争房屋，房地产转让价款为62万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2012年7月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条，甲乙双方确认，于2015年12月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以宝山区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。补充条款约定，1、甲方应于签订买卖合同以后乙方付清约定首期购房款。2、甲乙双方应于2012年7月30日之前共赴上海公证处办理公证登记手续。并甲方承诺三年以后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续。（如在交易中心之前甲方违约，违约责任同上）甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日甲方应按照房价的千分之五支付违约金给乙方。3、甲方不得以任何理由拖延公证日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方。公证所产生的费用由乙方承担，公证办理完毕后所有房产资料及产权证由乙方保管，乙方应妥善保管甲方提供的资料。4、甲方应确保该房屋在过户给乙方之前产权清晰、有出售权利保证产权证上所有的人都同意出售该房屋并有权签收乙方购房定金及房款。附件三付款协议，甲乙双方于2012年5月24日签订买卖合同当日支付首期购房款20万元。（含已付定金肆万元）。乙方于2012年7月30日之前进行公证当日支付第二期购房款41万元。2015年12月30日前（注：此日期为大概时间准确日期应按照国家规定的产权证三年能够上市过户的日期为准且为产权过户当天）支付1万元。
同日，丁中菊出具承诺书，内容为：系争房屋是我一个人产权，自愿卖给姜雯婷，三年期满后配合乙方一起去过户手续，如有违约愿意按房屋总价双倍以上赔偿。过户手续办好后当场付清尾款押金1万元。
2012年5月22日，丁中菊（出售方、甲方）与姜雯婷（购买方、乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定，系争房屋成交价为62万元，成交的方式：产权过户。甲方承诺配合乙方办理公证手续并根据国家有关规定按照产权证上三年以后可以过户日期的十五日内或在国家政策允许产权证过户以后的十五日内与乙方共同前往上海市宝山区房地产交易中心办理产权过户手续。甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金。房屋交付期限：乙方同意于签订买卖合同当日支付给甲方首期购房款20万元（包含定金4万元）同时当日将该房屋交付给乙方并共同前往物业公司办理进户手续，交房标准为开发商交于甲方时的状态。
2012年5月29日，丁中菊经核准登记为系争房屋的房地产权利人，备注栏中载明：动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2015年5月21日，该房产证补发。
审理中，双方当事人一致确认，丁中菊已收到购房款61万元，丁中菊已于2012年将系争房屋交付给了姜雯婷。姜雯婷表示，系争房屋当时的交易价格与市场价差不多，不同意增加房款。
另查明，因（2014）宝执字第5645号一案，本院于2015年1月28日对系争房屋进行司法限制。本案审理中，上述查封被解封。
又查明，2012年7月23日，丁中菊出具委托书，确认在征得配偶蒋才喜的同意后，全权委托姜雯婷在系争房屋满足出售条件之日起1年内，就系争房屋签订买卖合同、办理过户等，2012年8月1日，上海市金山公证处对上述委托书出具公证书。
2012年7月23日，李成德（出借人、甲方）与蒋才喜、丁中菊（借款人、乙方）签订《借款协议书》，约定借款金额为61万元，借款期限自2012年7月30日起至2015年5月29日。2012年8月1日出具公证书，赋予上述借款协议书强制执行效力。审理中，姜雯婷、丁中菊一致确认，该借款协议书约定的借款并不存在，实质是为了系争房屋的买卖进行的一种担保。
以上事实，有原告姜雯婷提供的上海市房地产买卖合同、房屋买卖定金协议、上海市房地产登记簿、公证委托书、具有强制执行效力的债权文书公证书等，及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，姜雯婷与丁中菊就系争房屋签订的房屋买卖定金协议、上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据双方约定，丁中菊承诺，根据国家有关规定按照产权证上三年以后可以过户日期的十五日内办理产权过户手续。现系争房屋已满足过户条件，姜雯婷起诉要求丁中菊将系争房屋过户至其名下的诉讼请求，并同意在过户同时向丁中菊支付余款1万元，合法有据，当予准许。至于丁中菊关于调整房价的主张，有违诚信，缺乏依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告丁中菊于本判决生效之日起十五日内，将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利转移登记至原告姜雯婷名下；
二、原告姜雯婷于本判决生效之日起十五日内，向被告丁中菊支付房款1万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为5，000元、财产保全费3，620元，均由被告丁中菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年九月二十二日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。