陕西省西乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0724民初41号
原告：陕西有色建设有限公司。住所地：西安市雁塔区。
法定代表人：卢晓岚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭朝阳，陕西时代建工律师事务所律师。
被告：梁广科，男，汉族，1972年12月13日出生，个体户，住西乡县。
委托诉讼代理人：陈波，陕西朝扬律师事务所律师。
原告陕西有色建设有限公司（以下简称有色公司）与被告梁广科商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西有色建设有限公司的委托诉讼代理人郭朝阳，被告梁光科及委托诉讼代理人陈波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告有色公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付其购房款239.2万元；2、赔偿逾期付款违约金64.65万元（以239.2万元为基数按日万分之三的标准从2015年3月4日计算至2017年11月1日）；3、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年4月15日，原告下属的西乡县游客接待中心项目部与被告签订《房屋转让协议》，该协议约定，原告项目部将其以房抵工程款的方式从建设单位西乡县城镇建设综合开发有限公司（以下城建开发公司）取得的西乡县游客接待中心2号楼2层房产，以479.2万元的总价款转让给被告。2015年3月3日，建设单位将房屋交付给了被告。但被告向原告仅支付了240万元的购房款，尚欠239.2万元购房款虽经原告多次催要，但被告以各种理由至今未付。被告拒不支付剩余购房款的行为严重违反合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，根据法律规定提起诉讼。
被告梁广科辩称，一、原告漏列被告，2014年4月15日，原告与城建开发公司签订了协议书，将西乡县游客接待中心商住区2﹟2楼整层约1198平房米商业用房以折抵工程款的方式抵偿给原告，原告于同日与被告签订了房屋转让协议书，将上述房产转让给被告。后因原告违约，被告将原告、城建开发公司起诉至西乡县人民法院，在审理过程中，原告明确将合伙买房的协议（即2014年4月8日被告与赵涛、刘峰签订的合伙购买协议）作为证据出示，原告明确知道本案诉争的房屋系被告、赵涛、刘峰三人合伙购买，但原告仅诉被告一人，属漏列被告；二、原、被告之间缺乏结算依据，房屋总价款无法确定。原、被告于2014年4月5日签订的房屋转让协议第一条约定面积约为1198平方米，第二条明确约定本次转让价格为每平方米4000元，计价面积约为1189平方米（最终面积以国家主管部门测绘数据为准），按照最终测绘数据进行结算，向原告支付款项，现并没有住建部门的测绘数据的前提下，就无法确定最终的房屋面积，也就无法确认房屋总价款，原告应当待测绘数据确定后再主张权利；三、原告自身存在严重的违约，被告未支付剩余房款系行使的不安抗辩权，原告主张违约金缺乏事实依据。原、被告签订的房屋转让协议明确约定协议签订第二天原告带被告和城建开发公司签订国家网签备案的房屋买卖合同，签订网签买卖合同后再支付购房款。西乡县人民法院（2016）陕0724民初146号民事判决书认定被告按照合同约定在签订协议后按照约定支付了150万元，后又四次支付购房款，已向原告支付购房款240万元，被告按照合同履行了义务，城建开发公司至今仍未与被告签订商品房买卖合同，也未办理网签备案手续。原告自身存在违约，人民法院也认定原告未按照约定履行义务，原告主张违约金无事实依据；四、原告拖欠被告货款1459084.32元，依法应当折抵房款。原告承建的西乡县游客接待中心工程的施工过程中，从被告处购买水电材料（水管、配件、电缆、电线、水表管材、给排水材料、水表、开关、灯具等）共计1549084.32元，除已支付的90000元外，仍下欠1459084.32元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。原告拖欠被告货款，依法可以抵消房款。综合以上四点，原告遗漏被告诉讼，总房款未确定，且其自身存在严重违约行为。被告并非不愿意继续履行支付房款，只是因为原告未严格按照转让协议履行其自身义务，被告只是合法的行使其不安抗辩权，待测绘报告出来以后，被告与原告进行结算，签订正式的商品房销售合同、办理网签手续、出具发票、办理产权证，在折抵原告拖欠被告的货款后，被告及其合伙人会按照合同的约定将剩余的房款如数支付给原告的。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提交的收条五份，意欲证明被告已向其支付购房款240万元，尚欠原告房款239.2万元。被告质证对证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的不予认可。对该组证据的认定意见：客观、真实，与案件相关联，予以采信；
2、被告提交的合伙购买协议一份，意欲证明本案涉诉房产系其与赵涛、刘峰合伙购买的事实。原告质证不认可证据的真实性，且与本案无关联，对其证明目的亦不予认可。认为即使该购房协议属实，但该协议是被告与赵涛、刘峰就有关事实的意思表示，而与原告签订房屋转让协议的合同主体为被告。对该证据的认定意见：该协议作为证据从形式要件上看是被告与赵涛、刘峰签订的，是其三人之间的法律事实关系，与原告无关联，且被告意欲证明的案件事实与处理本案原、被告之间房屋转让协议无法律上的冲突关系，即被告与赵涛、刘峰之间的合伙协议关系不影响被告作为与原告签订房屋转让协议的合同一方主体身份，故对该证据不予采信；
3、被告提交的（2016）陕0724民初146号民事判决书，意欲证明：原告存在漏列被告的事实；原告自身存在违约的事实；被告按照合同约定已履行了合同义务的事实。被告质证对该证据的真实性无异议，但对被告的证明目的不予认可，认为被告列举该判决多项事实认定原告违约，但违约事实并非原告导致的，且该判决已判决确定由原告与建设单位承担了违约赔偿责任。对该组证据的认定意见：从证据的形式要件上看，该证据为人民法院的生效判决，合法、有效，且与本案诉争相关联，予以采信。对于被告的证明目的综合案件事实予以判定，原告是否存在漏列被告，结合对证据2的认定，被告与赵涛、刘峰合伙购买涉诉房屋的协议不影响被告作为合同主体与原告签订房屋转让协议，被告意欲证明本案件中原告漏列被告的证明目的不能达到；原告自身是否存在违约的证明目的问题，该判决已认定，依该判决认定意见为准；被告按照合同约定已履行了合同义务的证明目的问题，原、被告签订的房屋转让协议是双务合同，原告交付买卖标的物即房屋，被告支付购房款，该判决被告作为合同权利实现主体向人民法院主张权利，人民法院作出裁判，原告作为合同的另一方以合同权利主体向被告主张权利，依据双方的协议认定被告是否履行了合同义务。
4、被告提交的应付账款明细表一份，意欲证明原告拖欠被告材料款1459084.32元的事实及被告享有不安抗辩权。原告质证对该证据的真实性、证明目的均有异议，且证据未显示金额，载入的信息“应付账款”显示的是“光科水电公司”而非被告梁广科，没有双方的签字认可；该证据按原告的主张是买卖货物的合同争议，与本案房屋买卖诉争无关联。对该组证据的认定意见:从该证据的形式要件上看为从西乡县游客接待中心项目部打印，无其他证据印证，原告否认证据的真实性，对其质证意见予以采纳，对该组证据不予采信；
5、原告当庭提交的“告知书”，意欲证明于2015年3月3日向被告梁广科交付了案涉房产。被告质证对证据的真实性无异议，但认为交付的房屋其不能满足正常使用。对该证据的认定意见：证据真实、客观，与案件相关联，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月20日，城建开发公司即甲方与原告有色公司即乙方签订“协议书”一份，约定：甲方依据甲乙双方于2011年7月14日签订的“工程施工承包合同协议书”第九条第二款的约定自愿将其开发的西乡县游客接待中心商住房以抵付工程款的方式抵偿给乙方，抵偿工程款为4792000元。协议第三条约定：为了解决西乡县游客接待中心当前工程施工中资金不足问题，乙方决定将协议约定的抵偿房屋整体转让给第三方，甲方对乙方的转让行为完全知悉和充分谅解。同时，为了便于转让，甲方自愿提供位于西乡县游客接待中心商住区2﹟楼西面墙外4米宽，长为从2﹟楼南面墙往北18米共72平方米给第三方用于建设上二楼电梯，其中36平方米的使用权由甲方免费提供，另36平方米按每平方米4000元转让给乙方。电梯由第三方自行定制，所有费用由第三方自理。协议第四条约定：本协议生效后，乙方如转让上述房产后应于三日内向甲方提供第三方实际购房客户的相关资料。甲方在收到上述资料后，必须于三日内与第三方客户签订正式网签的《商品房买卖合同》。甲方与第三方签订合同中房屋的位置、面积、单价和房屋总价必须与本协议第一、二条内容相一致。《商品房买卖合同》签订后，合同中约定的购房款甲方不再向第三方实际收取，但甲方有义务给第三方开据4000元∕平方米的正式发票。第三方购房需要按揭贷款255万元，按揭贷款手续由甲方具体办理。按揭贷款到达甲方账户后，甲方承诺在十个工作日内转入乙方指定账户。因是抵偿工程款，在本次交易以及乙方转让给第三方中所产生的费用乙方不负责。办证费用由甲方向第三方收取。协议第五条约定：甲方提供的场地只能作安装电梯使用，如果变更其他用途，甲方有权收回，此土地不办理任何手续（不办理土地使用证和产权证，使用方没有土地所有权，只有使用权）。协议第六条约定：电梯安装、电梯房外部遮雨房必须经甲方审批同意后才可施工，使用单位在修建施工中的任何手续，使用方自己办理，与甲方无关。
2014年4月15日，原、被告签订“房屋转让协议”，协议约定：转让方即原告在承建西乡县游客接待中心建设工程过程中，该工程建设方城建开发公司将2﹟楼2楼整层作为工程款抵偿给甲方即原告，并同意原告可以对第三人转让。协议第一条：转让房产概况，转让房产是西乡县游客接待中心2﹟楼2楼整层及相关的配套附属设施，包括房产、楼道、楼梯、外墙、在楼房西侧加装电梯的预留土地等。该房产为商业用途房产。总计价面积约为1198平方米。协议第二条：本次转让价格为每平方米肆千元（4000.00元），计价面积约为1198平方米（最终面积以国家主管部门测绘数据为准），总价款为肆佰柒拾玖万贰仟元整（4792000.00元）。在签订本协议第二天甲方即原告带领乙方即被告和城建开发公司签订国家网签备案的房屋买卖合同后，乙方一次性支付给甲方壹佰伍拾万元（1500000.00）。乙方在和城建开发公司签订国家网签备案的房屋买卖合同后，在2014年5月10日向甲方支付不少于伍拾万元（500000.00元）的购房款，在2014年8月15日左右再向甲方支付不少于伍拾万元（500000.00元）的购房款。在10月1日按照最终测绘数据进行决算，乙方向甲方支付剩余款项。协议第三条：甲方与城建开发公司约定的交付时间为2014年6月20日。甲方尽量协调乙方可以在交房后尽早进驻房产进行水电、消防、地面等基础的不影响整栋楼整体消防、竣工验收的装修以及按照甲方和城建开发公司协议中在楼房西侧加装上楼的电梯。甲方须将房产的基建施工图纸、与城建开发公司2013.7.20的协议原件交付给乙方。电梯加装所占用地，乙方按照甲方和城建开发公司2013.7.20协议的约定支付土地转让费。如城建开发公司以电梯占用地转让费扣划甲方的工程款，乙方将该款直接支付给甲方。协议第四条：违约责任，乙方保证自己按照本协议约定的付款方式付款，如有拖欠按照每日万分之三的标准支付违约金。甲方保证自己能够转让本协议房产。
2014年4月17日、2014年6月8日、2014年6月21日、2014年8月10日、2014年10月16日，被告梁广科分别向原告的西乡县游客接待中心项目部交付150万元、30万元、20万元、20万元、20万元，合计240万元，陕西有色建设有限公司西乡县游客接待中心项目部向其出具收条5张。
2015年3月3日，被告梁广科向原告、城建开发公司、西乡县游客接待中心项目管理部及王正荣经理发送告知书，载明：“根据我与陕西有色建设有限公司及贵公司的买卖合同，贵方委托的西乡县康乐物业管理有限责任公司于2015年2月28日通知我收房。我于2015年3月3日中午办理了收房手续，接受了我从贵方购买的房产，提交了装修及安装电梯位置图。根据我和贵方的房屋转让协议及贵方之间协议约定，我在收房后安装电梯须向房产开发方提出书面通知房产开发方。为此，我特向贵方提出书面通知，我准备在2015年3月7日开始安装电梯进行装修，预定在2015年5月1日对外营业。同时请贵方按照协议约定在2015年3月6日前及时、有效协调安装电梯及二楼营业房空调主机安置、新风、排风、装修等可能涉及的各相关业主及邻里关系、履行自己的相关义务，确保我方顺利施工。
2016年1月14日，被告梁广科以本案原告和城建开发公司为被告以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2016年10月8日作出（2016）陕0724民初146号民事判决书，判决：一、由城建开发公司在本判决生效后九十日内为梁广科办理房屋产权手续（签订买卖合同、办理网签手续、提供发票、办理房产证）；二、由城建开发公司、有色公司共同赔偿梁广科损失198144元，限判决生效之日起三十日之内履行；三、梁广科在办理相关审批手续后在该二号商住楼的东侧修建一部临时商用电梯，待城建开发公司修建一号商住楼时一并解决该临时电梯通行问题；四、驳回梁广科的其他诉讼请求。
本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：第一、是否存在漏列被告的问题；第二、依据双方签订的房屋转让协议关于违约金支付的问题即本案原告是否存在违约及被告是否享有不安抗辩权，从而被告不支付违约金问题；第三、本案房产转让被告欠付房款的数额问题。
本院认为，（一）是否存在漏列被告的问题。被告主张其与赵涛、刘峰之间签署了合伙协议，是合伙受让案涉房产，原告的起诉漏列被告，并提交合伙购买协议一份。依据法律规定，合伙协议是合伙人内部法律关系的确立，被告梁广科以个人名义和原告签订房屋转让协议，依据合同的相对性，被告与赵涛、刘峰之间的合伙协议关系不影响被告作为与原告签订房屋转让协议的合同一方主体身份，其应依据合同的相对性原理承担合同责任。故认定本案不存在漏列被告的法律问题。（二）依据双方签订的房屋转让协议关于违约金支付的问题即本案原告是否存在违约及被告是否享有不安抗辩权，从而被告不支付违约金问题。依据查明的案件事实，原告依据2013年7月20日与城建开发公司签订的“协议书”，用案涉转让房产抵偿了城建开发公司欠付其的工程款，并以此抵偿工程款的房产转让给被告。依据两份协议的内容，原告以以物抵债取得了城建开发公司在建商品房，并约定以销售该房产的房款折抵城建开发公司欠付原告的工程款，原、被告签订房屋转让协议，实质上是原告依托与城建开发公司的抵偿协议替代了城建开发公司与被告签订了商品房屋销售合同，原告作为合同一方主体履行与被告之间的协议依托于其与城建开发公司的抵偿协议，但不能以其与城建开发公司的协议对抗其与被告之间的转让协议。原告与城建开发公司签订的商品房抵偿工程款的协议和原告与被告签订的房屋转让协议是合同双方的真实意思表示，且不违反法律的强制规定，为有效合同，其合同主体都应当遵守和履行。被告按协议向原告支付购房款240万元，原告未按约定在其付款后第二天带被告与城建开发公司签订商品房买卖合同。城建开发公司也未按约定在被告和原告签订合同后三日内与被告签订商品房买卖合同。原告因城建开发公司的违约而导致其无法履行与被告的合同义务，存在违约的客观事实。被告在支付了240万元的购房款给原告后，由于城建开发公司的违约导致其与原告的协议不能完全履行，虽原告抗辩已向被告交付了案涉房产，但存在其未按双方签订的协议履行义务的客观事实，被告基于双务合同的履行情况，享有不安履行抗辩权，该事实的认定与本院（2016）陕0724民初146号民事判决书认定一致。故被告在其诉讼的（2016）陕0724民初146号案件中，本案被告对其合同权利进行了行使，本院作出了判决，认定了原告和城建开发公司存在违约，并判决其承担了违约责任。依据本院（2016）陕0724民初第146号判决，原告因城建开发公司违约导致其履行与被告之间的协议存在违约，被告有不安抗辩权，故对原告要求被告按照协议约定支付违约金的请求不予支持；（三）本案房产转让被告欠付房款的数额问题。依据案件事实，原、被告签订房屋转让协议关于转让价格、价款及支付方式的约定，转让总价款为4792000元，被告基于转让协议中约定“本次转让价格为每平方米肆仟元（4000.00元），计价面积约为1198平方米（最终面积以国家主管部门测绘数据为准）”抗辩房屋价款不确定，认为未经国家主管部门测绘，房屋面积不确定，故转让房款不确定而未支付。依据协议的约定，对房屋转让总价款是确定的，对房屋款项的支付亦有约定即约定被告在2014年8月15日左右完成转让房屋款3500000元的支付，剩余款项在2014年10月1日前按照最终测绘数据进行决算，被告向原告支付。因城建开发公司违约导致原告不能履行本协议的约定，但在本院的（2016）陕0724民初146号民事判决书已作判处，被告的合同权利已获司法救济，为维护交易安全，促使合同双方的合同目的实现，对被告的该抗辩意不予采纳。对原告要求按照双方的协议约定的房屋总价款支付剩余购房款的诉讼请求予以支持。原、被告签订转让协议的房屋总价款4792000元，被告已支付2400000元，剩余2392000元应向原告支付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告梁广科支付原告陕西有色建设有限公司剩余购房款2392000元。限判决生效后30日内支付；
二、驳回原告陕西有色建设有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31110元，由原告陕西有色建设有限公司负担6620元，被告梁广科负担24490元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 谢照艳
审 判 员 马 丹
人民陪审员 余盛华
二〇一八年五月八日
书 记 员 王 成