湖北省宜昌市伍家岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0503民初1411号
原告湖北银行股份有限公司宜昌分行，住宜昌市珍珠路109号，统一社会信用代码91420500573725877A。
法定代表人何青平，该行行长。
委托代理人陈羽，系湖北比银行股份有限公司宜昌分行员工，特别授权代理。
委托代理人覃孙琼，湖北普济律师事务所律师，特别授权代理。
被告吴勇，男，汉族，1957年11月14日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
原告湖北银行股份有限公司宜昌分行（以下简称湖北银行宜昌分行）与被告吴勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理。本案依法适用普通程序，由审判员冯昊担任审判长，与人民陪审员曲淑明、人民陪审员刘传明组成合议庭于2016年10月11日公开开庭进行审理。原告委托代理人陈羽、覃孙琼，被告吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北银行宜昌分行诉称，2007年4月25日，原告与被告吴勇在本市西陵区四新路17号签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于宜昌市夷陵路240号的750平方米（建筑面积）出租给被告，租赁期限为24个月，自2007年1月1日起至2008年12月31日止。租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应无条件归还。被告如果想续租，须提前书面申请并经原告同意后签订新的租赁合同。该合同同时约定年租金为36000元，于每月的28日按月支付次月房屋租金。逾期支付租金，则需按日万分之三的标准支付违约金。合同期满，被告逾期归还房屋的，除按合同约定支付租金外，每逾期一天还应向原告支付合同总租金2%的违约金。合同签订后，原告全面履行了合同，但被告在租赁期满后，严重违约，拒不归还房屋，还欠付租金高达271000元。故原告诉至法院，请求判令：1、判令自2016年1月15日起解除原告湖北银行股份有限公司宜昌分行与被告吴勇之间的租赁合同关系。由原告湖北银行股份有限公司宜昌分行收回房屋，由被告吴勇立即腾退搬离房屋。2、判令被告吴勇立即支付拖欠原告湖北银行股份有限公司宜昌分行的房屋租金共计263500元。3、判令被告吴勇向原告湖北银行股份有限公司宜昌分行支付截止2016年1月15日因拖欠租金产生的违约金121311.6元（自2016年1月16日起至实际付清房屋租金之日止因迟延支付租金产生的违约金以263500元为基数按日万分之三的标准继续计算）。4、判令被告吴勇向原告湖北银行股份有限公司宜昌分行支付自2016年2月15日起至2016年8月15日止因逾期归还房屋产生的违约金131040元（自2016年8月16日起至实际腾退搬离房屋之日止的违约金按每日720元的标准继续计算）。（总计支付金额515851.6元）5、由被告吴勇承担本案诉讼费用。
被告吴勇辩称，原告要求我立即腾退房屋以及交纳拖欠租金跟我接下来陈述的事实相悖，我曾是湖北银行下面一个信用社的工作人员，当时对于房屋买断和不买断之间争议不断，对于现在管理房屋的费用，银行没有开支一笔钱，都是我自己出钱把这笔资产在管理并且转入到湖北银行即原来的宜昌市商业银行，所以本来要流失的资产是因为我的原因才保留下来，还是归于湖北银行即原来的宜昌市商业银行。而该项房屋资产虽然一直是我在负责管理，但是我一直要求不再管理这笔资产，只是当时的领导找我谈话要求继续管理房屋，所以不存在我要腾退房屋的事。涉及拖欠的租金那是宜昌市商业银行曾经陈诺给我支付报酬但是也没有给我报酬，所以我才没有支付租金。并且在2011年的时候房屋里面有个变压器坏了，当时我跟其他人一起花费了几万块钱修理换新，后把相应的发票都交给了原告，所以我认为这些费用都应该在租金中扣除。该房屋非常破烂，因为我是帮湖北银行管理房屋资产，所以我对房屋的装修所造成的费用我认为都应该由湖北银行自行承担，故也应该从租金里面扣除。
经审理查明，位于宜昌市夷陵路240号的房产系为原告所有（房屋产权证号：宜市房权证伍家区字第××号）。2007年4月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于宜昌市夷陵路240号的部分房屋，租期为2007年1月1日至2008年12月31日，租金为年租金36000元，并需预先交纳押金6000元。该房屋租金支付方式如下：按月支付，合同签订三日内支付第一期租金3000元及押金6000元，以后每月28日支付次月租金。租金如有逾期支付，每逾期一日支付万分之三的违约金。合同同时约定，租赁期限内，原告应保证出租房屋的使用安全。被告应爱护并合理使用租赁房屋及其附属设施。如因被告使用不当造成损坏的，被告应立即负责修复并予以赔偿。在租赁期限内，被告逾期交付水、电、煤气等费用，每逾期一天，除应承担相关收费单位的滞纳金外，还应按上述水、电、煤气、物业等费用的5%支付违约金。逾期达3个月以上的，原告有权采取停止供应或使用措施，并有权解除合同。合同签订后，原、被告双方均开始依约定履行合同。2009年3月9日，原告向被告发出《催收通知》，明确被告截止2008年12月31日尚欠原告租金10000元未支付，被告签收确认。2009年12月21日及2010年3月15日，原告向被告发出《催收函》，明确截止2009年12月31日被告尚欠原告租金46000元，被告签收确认。2011年3月2日，被告向原告发出《催收通知》，明确截止2010年12月31日，被告尚欠原告租金82000元，被告签收确认。2012年2月7日，原告向被告发出《催收通知》，明确截止2011年12月31日，被告尚欠原告租金118000元，被告签收确认。2013年10月25日，原告向被告发出《催收通知》，明确截止2013年10月25日，被告尚欠原告租金184000元，被告亦签收确认。2014年3月3日，原告向被告发出催收函，明确其截止2013年12月31日尚欠原告租金190000元，被告亦签收确认。2015年3月10日，原告又向被告发出《催收函》，明确其截止2014年12月31日尚欠租金226000元未支付，被告亦签收确认。2015年1月28日，被告向原告支付租金3000元，2015年4月24日，被告向原告支付租金3000元，2015年7月31日，被告向原告支付租金3000元。原告于2016年1月14日向被告发出通知要求与其解除合同并腾退房屋，并于当日开始拒收租金，该通知于2016年1月15日送至被告处。
上述事实有原告湖北银行的《组织机构代码证、营业执照》、《企业名称变更核准通知书》以及相关政府文件资料和被告吴勇的《身份证》、《违约金计算表》、《房屋所有权证、土地证》、原被告双方于2007年4月25日签订的《房屋租赁合同》、9份《催收通知》以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以证明。
本院认为，本案是一起因租赁合同的履行引起的纠纷，应当定性为租赁合同纠纷。本案争议的焦点是被告是否应当缴纳全部租金，原告有无违约行为。
一、原、被告在合同中约定的租赁期限为2007年1月1日至2008年12月31日，故自2009年1月1日起，原、被告双方为不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，原告解除合同的通知于2016年1月15日送达给被告，故原、被告的租赁合同关系于2016年1月15日起解除，被告应向原告腾退房屋。被告辩称原告能够保有本案案涉房屋，其起到了重要作用，原告应向其提供补偿，但并未举出充分证据证明，本院不予支持。对于被告辩称的该房屋变压器及房屋失修，其未提供有效证据证明其修理情况及所支付的修理费用，其提供的照片亦不能看出是何时何地所照，与本案缺乏关联性，本院对此不予支持。
2、被告尚欠原告租金254500元，被告应当予以支付。自2016年1月14日原告不再收取被告的租金，故被告因欠缴租金所产生的违约金应当只计算至2016年1月14日。合同虽然同时约定了逾期支付租金的违约金和滞纳金，但两项违约金约定标准均过分高于原告的实际损失，本院以被告每月实际所欠租金为基数（被告2009年1月1日欠缴租金为10000元，2015年1月、4月、7月不欠缴租金，其余每月欠缴租金为3000元，违约金自每月29日开始分段计算），按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2009年1月1日起计算至2016年1月14日。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告吴勇于本判决书生效之日起十日内向原告湖北银行股份有限公司宜昌分行腾退其所占有的位于宜昌市夷陵路240号的房产（房屋产权证号：宜市房权证伍家区字第××号），并向原告湖北银行股份有限公司宜昌分行支付其所欠缴的租金254500元。
二、被告吴勇于本判决书生效之日起十日内以其每月实际所欠缴的租金为基数（被告吴勇2009年1月1日欠缴租金为10000元，2015年1月、4月、7月不欠缴租金，其余每月欠缴租金为3000元，违约金自每月29日开始分段计算），按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告湖北银行股份有限公司宜昌分行支付自2009年1月1日起至2016年1月14日止的逾期付款违约金。
三、驳回原告湖北银行股份有限公司宜昌分行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4480元，由被告吴勇负担2912元，由原告湖北银行股份有限公司宜昌分行负担1568元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 冯 昊
人民陪审员 刘传明
人民陪审员 曲淑明
二〇一六年十月十五日
书 记 员 吴 鹏