江苏省苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相民初字第0789号
原告金争雄。
委托代理人周金根。
被告沈锋。
被告朱玉庭。
委托代理人丁春凤，女，1958年1月16日，汉族，系被告朱玉庭的母亲。
原告金争雄与被告沈锋、朱玉庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由代理审判员黄伟适用简易程序进行审理，于2014年5月27日公开开庭进行了审理，原告金争雄及其委托代理人周金根、被告沈锋到庭参加诉讼，被告朱玉庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2014年9月11日转为普通程序审理，本院依法组成由审判员丁亦辛任审判长、代理审判员黄伟主审、人民陪审员倪桂玉参加评议的合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理，原告金争雄及其委托代理人周金根、被告沈锋、被告朱玉庭的委托代理人丁春凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年5月23日，两被告之间签订房屋转让协议一份，由被告朱玉庭将其位于苏州市相城区元和镇湖沁花园32幢304室房屋及自行车库（原编号为19幢304）转让给被告沈锋。2006年4月23日，原告与二被告签订房屋转让协议一份，由被告沈锋将上述房屋及自行车库转让给原告。协议签订后原告按约支付了房款，被告沈锋也向原告交付了房屋、车库及相关资料。根据原告与二被告签订的协议约定，二被告应协助原告办理产权过户手续，被告沈锋主动表示配合原告办理过户，可被告朱玉庭以各种理由拖延。经原告多次催促，被告朱玉庭仍未表示予以配合，故向法院起诉，请求判令：1、确认原告与二被告于2006年4月23日签订的房屋转让协议有效；2、二被告协助原告办理过户手续，将位于苏州市相城区元和街道32幢304室房屋及自行车库22，过户登记至原告名下。
庭审中，原告将诉讼请求变更为，请求判令：1、确认原告金争雄与被告沈锋、朱玉庭于2006年4月23日签订的房屋转让协议书有效；2、被告朱玉庭将位于苏州市相城区元和街道湖沁花园32幢304室房屋及自行车库22的房产证和国有土地使用权证过户登记至被告沈锋名下，被告沈锋在取得房产证和国有土地使用权证后再协助原告将位于苏州市相城区元和街道32幢304室房屋及自行车库22的房产证和国有土地使用权证过户登记至原告金争雄名下。
被告沈锋辩称，2006年4月签订的房屋买卖合同有效，愿意配合原告进行房屋过户，对原告的诉讼请求没有异议。
被告朱玉庭辩称，拆迁时我们可得一大一小两套房，因经济困难，将其中小套房屋卖给被告沈锋，过了几年，沈锋表示要将该房退给我们，但我们因经济困难没有能力拿回来。后来，沈锋将房屋转让给原告金争雄，叫我们在合同上签字，朱玉庭当时在外地读书没有回来，丁春凤通过电话与朱玉庭商量后代被告朱玉庭签了字。现在房子已经卖给了原告金争雄，丁春凤和朱玉庭都认可转让房屋给金争雄的合同有效，但我们认为房子卖的价钱低了，要求原告给予5万元的补偿。
经审理查明，2004年5月23日，被告朱玉庭与被告沈锋签订《房屋转让协议书》一份，主要约定为：被告朱玉庭将相城区元和镇滨湖花园19幢304室房屋壹套，面积66.2平方米，自行车库一只，面积9.6平方米，转让给被告沈锋；转让价格为房屋每平方米2800元＊66.2平方米，计185360元，自行车库每平方米1600元＊9.6平方米，计15360元，两项合计200720元，经双方协商后决定实际转让金额为198720元；在签订本协议生效时一次性预付178720元，在签订本协议生效满一年时即2005年5月续付壹万元，剩余壹万元在过户当日付清；该房屋自行车库出让前向房产公司已缴纳各项费用由被告朱玉庭承担，出让后所涉及的各项费用均由被告沈锋承担；该房屋及车库今后涉及可以办理二证的，其全部费用由被告沈锋承担（包括过户费），原告朱玉庭须予以协助；今后房价不管上涨或下浮，双方均不得反悔，如有一方违约由该方负责违约责任，支付违约金叁万元。被告朱玉庭及其母亲丁春凤在甲方处签字确认，被告沈锋在乙方处签字确认，见证方和见证人处加盖“苏州市相城区陆幕法律服务所见证章（1）”和“周金根印”。合同签订当日，被告朱玉庭将该房屋及自行车库15的钥匙、拆迁安置房购销合同、购买安置公寓房联系单、契税完税证复印件交付给被告沈锋。被告沈锋按约分别于合同签订当日和2006年2月1日支付朱玉庭178720元和1万元，朱玉庭均出具了收条。
2006年4月23日，被告沈锋、朱玉庭与原告金争雄签订《房屋转让协议书》一份，其主要约定与2004年5月23日沈锋与朱玉庭签订的《房屋转让协议书》内容相同，其中因公安备案名称变化，房屋座落名称由湖滨花园19幢304室变更为湖沁花园32幢304室；在转让价格部分增加装修费22000元，总价合计222720元，经双方充分协商后实际交易总房价为214000元；在本协议生效时原告金争雄一次性向被告沈锋预付204000元，剩余壹万元在房产证过户当日付清。被告沈锋、原告金争雄分别在甲方和乙方处签字确认，丙方处为“丁春凤代06.4.23”字样，见证方处加盖“苏州市相城区陆幕法律服务所见证章（1）”和“周金根印”，落款日期均为2006年4月23日。2006年6月10日，被告沈锋将房屋和车库15的钥匙交付给原告金争雄。原告金争雄分别于2006年4月29日和6月10日支付给被告沈锋20.1万元和3000元，并对房屋进行了重新装修，原告与其母亲一直居住该房屋至今。
另查明，被告朱玉庭在湖沁花园有两套拆迁安置房屋，分别为32幢303室（建筑面积111.65平方米）和本案诉争的32幢304室（建筑面积66.2平方米），为同一单元同一楼层相互对门的两套房屋。目前，两套房屋的房产证和土地使用权证均办在朱玉庭名下，其中303室配套自行车库15（建筑面积13.58平方米）和车库19（建筑面积32.25平方米），登记在苏房权证相城字第××号房产证项下；304室配套自行车库22（建筑面积19.09平方米）登记在苏房权证相城字第××号房产证项下。
再查明，本案诉争的苏州市相城区元和镇湖沁花园32幢304室及其配套车库22与303室配套的自行车库15均已被苏州市相城区人民法院依据（2014）相民初字第1054-1号民事裁定书于2014年5月30日查封。
以上事实，由原告提供的原被告身份信息、房屋转让协议书两份、房产证、土地证、房屋权属查询单、公安编号对照表、收条两份、拆迁安置房购销合同，被告沈锋提供的收条两份、元和镇拆迁户购买安置公寓房联系单、江苏省契税完税证，被告朱玉庭提供的声明以及双方当事人当庭陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为，2006年4月23日签订的房屋转让协议书系沈锋、金争雄、朱玉庭自愿、真实意思的表示，且三方在庭审中一致认为该协议书有效，其内容也不违反法律规定；另外，房屋、自行车库15均已交付占有、使用，大部分房款也已交付，合同的主要内容均已履行，故本院确认该房屋转让协议书有效。现本案诉争房屋及车库均已被本院因其他案件查封，该房屋权利受到限制，不得转让，经本院当庭释明，原告坚持不变更诉讼请求，故本院对其要求办理过户的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及相关法律规定，判决如下：
一、原告金争雄与被告沈锋、朱玉庭于2006年4月23日签订的房屋转让协议书有效；
二、驳回原告金争雄其他诉讼请求。
本案受理费4590元，由原告金争雄负担160元，被告沈锋、朱玉庭负担4430元（被告负担之款原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁亦辛
代理审判员 黄 伟
人民陪审员 倪桂玉
二〇一五年一月九日
书 记 员 侯佳芸