上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第467号
原告上海某公司
被告上海某某公司
原告上海某公司诉被告上海某某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序审理。原告申请财产保全，本院经审查依法采取保全措施。本案于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海某公司诉称：原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告位于系争厂房，面积约7，350.05平方米，前两年租金为每月人民币100，600元，从第三年起租金为每月105，630元，租金三个月结付一次，租赁期限为5年，从2011年5月24日至2016年5月23日，合同还对违约金等其他事项作出规定。被告承租该房屋后开始还能按约支付租金，后被告陆续拖欠租金，截至2014年12月15日被告拖欠原告租金795，040元以及十几万元违约金。2014年12月16日，原、被告双方协商并签订《补充协议》，确认被告拖欠租金795，040元及逾期付款违约金104，960元，合计90万元，补充协议规定被告分别于2014年12月31日支付35万元、2015年1月25日支付30万元、2015年2月25日支付25万元，补充协议还规定了其他事项，但是被告仍未遵守协议，至今分文未付。由于被告经营等原因，向原告提出解除合同，故原、被告双方于2015年1月9日签订《厂房租赁合同解除协议书》，约定于2015年1月31日止解除租赁合同，并在此前搬离系争房屋等。综上，原告起诉至法院，要求判令：1、被告支付租金795，040元；2、被告支付逾期付款违约金104，960元。本案受理费被告负担。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：1、被告支付租金595，040元；2、被告支付截至2014年12月15日的逾期支付租金滞纳金104，960元；3、被告支付水、电、电管费62，574.60元；4、被告支付逾期腾退房屋违约金316，890元；5、被告支付逾期付款滞纳金（以逾期还款金额35万元为本金，自2015年1月1日计算至2015年1月29日，标准为日千分之五，合计50，750元；以逾期还款金额15万元为本金，自2015年1月30日至实际付款之日，标准为日千分之五；以逾期还款金额30万元为本金，自2015年1月26日起至实际还款之日止，标准为日千分之五；以逾期还款金额25万元为本金自2015年2月26日计算至实际还款之日止，标准为日千分之五；以逾期支付水、电、电管费62，574.60元为本金，其中水费、电管费自2015年2月4日至实际支付之日止，标准为日千分之五；电费51，517.95元自2015年2月9日起至实际付清之日止，标准为日千分之五）；6、被告支付自2015年2月1日至实际腾退之日止，按照每日436元计算的房屋租金。本案诉讼费由被告负担。
被告上海某某公司辩称：同意支付原告租金，但是595，040元中已经包含了滞纳金。同意支付逾期付款滞纳金中的第一到第四项及按照每天436元支付自2015年2月1日至实际腾退之日止的租金。汇总表和代付的3个月电费上没有被告的确认，故该部分费用计逾期付款滞纳金要求由法院裁判。不同意支付逾期腾退的违约金，因为双方约定原告将二楼部分给被告堆放物品，法院查封了被告的物品，故被告无法搬迁，故不同意支付逾期腾退的违约金。
经开庭审理查明，2011年5月20日，原告（作为出租方）与被告（作为承租方）签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告系争厂房（2009年12月29日登记在原告名下），作为被告的生产和办公场所，厂房建筑面积7，350.05平方米，土地用途为工业用地；租金自2011年5月24日至2013年5月23日止按照每天每平方米0.45元计算，每月100，600元；自2013年5月24日起至2016年5月23日止按照5%递增的标准计算，每月共计105，630元；被告第一次向原告支付租金的同时向原告指定账户内支付一个月租金100，600元作为保证金，由原告出具发票；租赁期限为五年，自2011年5月24日至2016年5月23日；被告承租期内应每月交清水电费、电话费、清洁费等各项费用；违约责任约定为在合同期间如原告未经被告同意将厂房出租给第三方或提前解除租赁合同，则原告应支付三个月租金作为违约金给被告，并承担因搬迁给被告造成的搬迁及被告所发生的装修实际费用，被告原因造成的合同提前终止，则被告支付三个月的租金作为违约金给原告，被告如逾期交付租金则应支付日千分之一的滞纳金，如被告逾期支付租金超过30天，原告有权提前解除合同，被告应付清所欠租金外，另赔偿三个月租金给原告作为违约金，被告如有特殊原因需延期支付租金需征得原告书面同意，等。被告交纳100，600元的保证金。
2011年5月12日，原告（甲方）、被告（丙方）、上海某纺织公司（乙方）签订《三房用电备忘录》，约定因华徐路628号基地内所有厂房供电局只配备一座630KW配电房，目前该配电房由乙方管理、维护并使用。丙方用电由该配电房引出，为确保各方利益，保证经济合理安全用电，甲方牵头协调乙、丙三方共同协商，约定630KW配电房仍由乙方日常管理、维护，丙方承担电工工资每月250元，半年一付，配电房其他维修保养费用按实际发生额计算，各方按用电比例分摊；基地内使用的总电费供电局在乙方账户上先行划账预收，丙方使用电费直接向乙方缴纳，由乙方出具发票（增值税发票）或收据给丙方，等。
原告将房屋交付被告使用。因被告拖欠租金，双方于2014年12月16日签订《补充协议》，约定截止2014年12月15日被告拖欠原告厂房租金795，040元，双方约定被告逾期支付租金的滞纳金按照每年百分之十计算，租金和滞纳金共计90万元，被告承诺在以下时间还所有欠款（包括滞纳金）：被告在2014年12月31日向原告还款35万元，在2015年1月25日前向原告还款30万元，在2015年2月25日向原告还款25万元；被告承诺保证后续租金按照先付后用的原则提前十日支付每期租金给原告；逾期还款和逾期支付后续租金及其他费用的，每逾期一日，被告承诺按总额的每日千分之五计算滞纳金给原告；被告逾期还款和支付后续租金超过15天的属违约行为，原告有权提前终止租赁合同，被告并在7天内并无条件搬离厂区，归还全部房屋及相关设施，关于违约金及其他条款（除本协议约定外）仍按原2011年5月20日签订的《厂房租赁合同》执行；被告逾期不撤离或不返还租赁房屋的应向原告加倍支付租金，但原告有权不接受双倍租金而直接收回租赁房屋，强行将租赁房屋内的物品搬离租赁现场，且原告不负保管责任，搬运费由被告承担；双方约定其他事项及本协议未尽事宜，以双方于2011年5月20日签订的《厂房租赁合同》为准。
补充协议签订后被告仍未支付原告租金，故原、被告于2015年1月9日签订《厂房租赁合同解除协议书》，约定因被告经营不慎等原因于2015年1月7日向原告口头提出提前终止租赁合同，双方协商同意在2015年1月31日解除租赁合同，被告承诺在租赁合同解除日之前办理所有被告物品及设备并将租赁房屋恢复原样，在解除合同当日无条件归还全部房屋及相关设施，并办理好书面移交手续；被告逾期不撤离或不返还租赁房屋的，应向原告双倍支付租金，同时原告有权按原《厂房租赁合同》条款执行，要求被告支付三个月违约金给原告；原告有权不接受双倍租金，可强行将租赁房屋及场地直接收回，厂区内的财物等物品被告作自动放弃，由原告任意处置及更换门锁和钥匙，一切后果由被告自负；其他未尽事宜仍按双方于2011年5月20日签订的《厂房租赁合同》和2014年12月16日签订的《补充协议》为准。
2015年1月29日被告发函给原告，载明因被告业务需要，请求原告提供原租用的厂房二楼东侧50%面积借给被告堆放货物，租金按照每日436元计算，场地借用时间不超过90日，请求原告帮助搬运货物至二楼，费用由被告承担。原告对此予以确认。
2015年1月29日，原告、被告、案外人上海某实业公司签订《设备转让协议》，约定将现有的空调、货架、网络设施、办公设施若干，总价值20万元，案外人付款方法与原告协商处理，支付给原告公司账户抵充被告所欠原告的房租，等。原告确认该20万元自被告所欠租金中扣除。
2015年2月3日，被告将厂房归还原告，双方签订《厂房归还确认书》，载明：关于上海某某公司于2015年2月3号部分厂房归还给上海某公司（除第二层东侧4跨以外仍有承租方使用），其余的厂房全部归还出租方，车间水表读数1902，门卫水表读数197，电表读数11717。
另查明，钱某签署《上海某某公司水、电、电管费汇总表》，确认被告应支付原告水费3，056.68元、电费57，517.9475元、电管费2，000元，合计62，574.63元。2015年2月9日，原告代被告向案外人上海某纺织公司支付2014年11月-12月电费35，252.18元、2015年1月电费22，265.77元。2013年8月26日、2014年11月25日的发票签收单均由钱某签署，被告2014年7月27日至2014年8月31日止的水费结算确认单、2014年11月22日至2014年12月20日的水费结算确认单均由钱某确认签字。
本院依法查封被告系争房屋二楼仓库财产一年，从2015年2月2日起至2016年2月1日止。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、厂房租赁合同、补充协议、三方用电备忘录、解除协议书、函、厂房归还确认书、汇总表、设备转让协议等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的厂房租赁合同、补充协议、备忘录、设备转让协议以及厂房租赁合同解除协议书均合法有效，双方当事人均应恪守约定，履行各自义务。被告对原告诉求支付的拖欠租金金额、逾期支付租金滞纳金的请求无异议，本院对此予以确认。根据补充协议以及设备转让协议的内容，原告对被告逾期支付租金的滞纳金的起算点及本金均符合双方约定，本院予以确认。日千分之五的标准为双方签订补充协议时明确约定，此时被告已有拖欠租金的行为，被告在此基础上作出的承诺现提出标准过高要求调整，依据不足，本院不予采信。原告诉求的水、电及电管费，有被告工作人员钱某的签字确认，被告亦表示此前的相应费用均是由该人确认，原告亦提供了之前相关费用由该人签字确认的单据，因此，本院对钱某签字的单据予以确认，确定被告需要支付原告2014年11月、2014年12月以及2015年1月的上述费用。原告代为支付电费，被告理应予以返还，原告调整逾期支付电费的滞纳金的时间点为2015年2月9日，于法无悖，本院予以确认。原告提出日千分之五的标准，被告认为过高要求调整，本院认为原、被告及案外人虽就逾期支付电费约定每日千分之三的标准，但此约定系案外人向被告收取，本案原告代为支付电费时并未支付滞纳金，因此原告主张的日千分之五的标准，本院不予采信，调整为中国人民银行同期贷款利率。根据双方在2015年1月9日签订的解除协议书，被告应该在1月31日前腾退厂房，被告提出2月3日为确认腾退的日期，实际被告在1月31日前腾退，原告对此不予认可，被告未就该主张提供充分依据，本院对此不予采信。另外，法院查封被告财产的时间是2月2日，迟于被告应腾退的时间，因此被告辩称迟延腾退系查封所致依据不足，本院不予采信。被告违反约定迟延腾退厂房，原告要求被告承担违约责任，于法无悖，本院予以支持。被告提出三个月租金的违约金标准过高要求调整的意见，考虑腾退时间仅晚3天、原告的损失等，本院酌情调整为2万元。1月29日被告提出使用二楼东侧50%的面积，原告予以同意，因此该部分使用系原告起诉后重新允诺同意被告使用部分，被告依约可继续使用，但除双方另有约定外不应超过约定时间且每日需要支付436元的使用费，被告对支付该笔费用亦无异议，因此，本院对原告要求被告按照每日436元的标准支付使用费至实际腾退之日止的请求予以支持。双方当事人一致确认被告交付的保证金100，600元抵扣被告欠款，本院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司租金595，040元；
二、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司截至2014年12月15日的逾期支付租金滞纳金104，960元；
三、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司水费、电管费共计5，056.68元及该款自2015年2月4日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
四、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司垫付的电费57，517.95元及该款自2015年2月9日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
五、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司逾期腾退房屋违约金20，000元；
六、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司逾期付款滞纳金（以35万元为本金，自2015年1月1日计算至2015年1月29日，标准为日千分之五，合计50，750元；以15万元为本金，自2015年1月30日至实际付款之日，标准为日千分之五；以30万元为本金，自2015年1月26日起至实际还款之日，标准为日千分之五；以25万元为本金自2015年2月26日起至实际还款之日，标准为日千分之五）；
七、被告上海某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某公司自2015年2月1日到实际腾退之日止按照每日436元的标准计算的房屋使用费；
被告上海某某公司在向原告上海某公司支付上述款项时可扣除保证金100，600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，425.74元，减半收取计6，712.87元，由被告负担；保全费5，000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一五年四月二十日
书记员 段美玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。