湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民一终字第28号
上诉人（原审被告）曾广清。
委托代理人邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）陈新华。
原审原告陈新华与原审被告曾广清房屋买卖合同纠纷一案，永州市冷水滩区人民法院于2014年8月29日作出了（2014）永冷民初字第807号民事判决。原审被告曾广清不服，于2014年10月31日提起上诉，原审法院于2014年12月14日报送案卷及上诉材料。本院于同日受理后，依法组成由审判员刘明跃担任审判长，审判员郑霓、�伟文参加的合议庭，于2015年1月21日在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员甄园园担任记录。上诉人曾广清的委托代理人邹卫忠、被上诉人曾卫民到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2003年2月14日，陈新华（甲方）与被告曾广清（乙方）签订了《房地产买卖合同书》，合同主要内容：一、被告曾广清将位于永州市冷水滩区梅湾路30号东栋六楼的XXX房预售给原告陈新华；二、该房屋的建筑面积为137.88平方米；三、售价为500元／平方米，房屋总价款为68940元，签约付定金为购房款的88%约60000元，交付楼宅经原告验收接收大门钥匙前付房款的15%约5000元，留5%待被告曾广清交付房产证时同时付清购房全部欠款；四、房产转移过户缴纳的权证转移税费由原、被告各负50%；五、此房屋的买主登记名义由原告自行指定，如被告办理产权转移登记需要原告方出�协办、补换证照、印鉴时，原告方均应负责照办；六、被告曾广清应在2003年3月31日前将房地产移交给原告。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告陈新华从2003年2月14日至2004年7月3日分三次共向被告曾广清支付了购房款66000元。被告曾广清也按约定的时间将该房屋交给了原告陈新华使用。2007年5月15日被告曾广清在所售房屋楼梯过道张贴告示并进行了拍照，告示称：“我的房产总证已办出，急需房产证用者，请再速备尾款在5月22日前将产权人的照片，身份证或户口本复印件交我处办理产权手续，六月份本人将外出谋生。”原告看见告示后遂找到被告，双方就购房尾款、水电开户费、预收房产过户费等费用进行了结算，于2007年5月18日出具结算清单一份，结算原告欠被告费用为5440元。此后，原告多次要求被告为其办理房屋所有权证，但被告至今没有为原告办理出该套房屋的房屋所有权证，遂酿成本案纠纷。
另查明：被告曾广清交付给原告陈新华的房屋座落于冷水滩河东梅湾路，合同约定的房屋所对应永州市房产局所登记的房号为丘权号XXX第六层602室，建筑面积为125.27平方米。建设工程规划许可证取得时间为2006年10月20日，建设工程规划审批单审批时间为2006年12月31日。2005年6月7日进行土地登记，土地使用证号为永（冷）国用（2005）第XXX号，使用权类型为划拨，用途商业。该房总产权证发证日期为2007年2月7日，所有权证号为永政房冷字第XXX号。
原审法院认为，原告陈新华与被告曾广清签订的《房地产买卖合同书》系双方真实意思的表示，根据1990年5月我国颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1995年7月颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，国家允许对以划拨方式取得土地使用权的土地上所附着的房屋进行转让，该合同内容未违反法律、法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已向被告交纳了约定的购房款，被告也已将房屋交付给原告使用。同时根据双方合同约定，为原告办理房屋产权登记系被告曾广清的义务。被告曾广清于2007年5月15日张贴告示的行为系其单方面所作出，未与原告进行协商，该告示不能产生合同权利义务变更的法律后果，原、被告仍应按2003年7月10日签订的《房地产买卖合同书》履行义务。被告辩称2007年后由于政策改变，需要补交土地出让金，已发生情势变更，无法为原告办理房屋产权证，并要求确认合同无效。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合�之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案中双方从签订房屋买卖合同至今，原告依约履行了合同义务，导致一直未予办证的责任在被告，被告在合同履行中存在过错，本案不适用情势变更原则，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。对原告要求被告办理房屋产权登记的诉讼请求，本院依法依约应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告曾广清在本判决生效之日起三十日内为原告陈新华办理合同约定的位于永州市冷水滩区梅湾路30号东栋六楼641室（丘权号为XXX第六层602室）的房屋所有权证。
宣判后，原审被告曾广清不服，以“涉案双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，依法属无效合同”为由向本院提起上诉，请�二审法院撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称，该案合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是上诉人拿房产总证到银行贷款，导致办证不能，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人、被上诉人在二审期间均未提交新的证据。
本院开庭查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为涉案《房地产买卖合同书》是否合法有效。上诉人提出双方所签的合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定应认定为无效合同，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，说明划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后可以转让。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规“强制性规定”的合同，当属无效合同。“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。本案中，涉案房屋土地使用权为划拨取得，上诉人转让房屋不改变土地使用性质，并不涉及国家利益和公共利益，且上诉人为该房屋办理房屋建设工程（私人）规划审批单，取得了规划建设许可证，还办理了土地使用证及房屋总�权证，被上诉人也已实际使用多年，上诉人完全可以通过采取缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，并为被上诉人办理涉案房屋产权证。况且上诉人为办理贷款将房屋产权总证抵押给银行也是导致未能办理涉案房屋产权证的原因之一。因此，涉案《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同。故上诉人提出的涉案《房屋买卖合同》应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人曾广清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 明 跃
审 判 员 郑 霓
审 判 员 吕 伟 文
二〇一五年一月二十九日
代理书记员 �甄园园
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。