江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰靖民初字第0366号
原告江苏天龙车辆部件有限公司，组织机构代码73331751-5，住所地靖江市城南办事处兴业路10号。
法定代表人孙利军，该公司董事长。
委托代理人肖凤筹，江苏苏泰律师事务所律师。
被告靖江市大昌汽车维修有限公司，组织机构代码66637263-6，住所地靖江市城南办事处兴业路10号。
法定代表人黄振兴，该公司董事长。
委托代理人刘靖，江苏天地杰律师事务所律师。
委托代理人卢俊杰。
原告江苏天龙车辆部件有限公司（以下简称天龙公司）与被告靖江市大昌汽车维修有限公司（以下简称大昌公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天龙公司法定代表人孙利军及其委托代理人肖凤筹，被告大昌公司之委托代理人刘靖、卢俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年5月8日，原告与靖江市南杰汽车维修有限公司（以下简称南杰公司）签订《房屋租赁协议》（以下简称房屋租赁协议）一份，约定：南杰公司承租原告位于靖江市城南办事处兴业路10号的车间、办公楼、辅助用房及空地；租赁期限拟定12年，每5年为一个租赁阶段；年租金为33万元，租金标准5年一定，5年后租金根据房屋所在地当时市场租金价格另行商定；租赁房屋的房产税由南杰公司承担。双方还对租赁物的使用、违约责任、每一租赁阶段租赁期满后的续租等事宜作了明确的约定。同年10月24日，原告与南杰公司及被告签订《房屋租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：南杰公司签订的上述租赁协议变更由被告承担。协议签订后，原告按约履行了义务，交付了租赁标的物。被告在履行协议过程中，按33万元／年的租金约定支付了原告租金，但存在如下违约行为：1、未经原告同意，搭建了房屋、烤漆车间、车棚、辅助用房等，改变了租赁协议约定的空地作为停车场的用途；2、未经原告同意，强行拆除了办公楼底层办公室之间的隔墙及办公室与车间之间的隔墙，改为营业大厅等；拆除办公楼第3层北首第2、3、4间房屋的隔墙，改为会议室，该拆除行为既改变了租赁房屋的结构，也对该房屋的安全产生了破坏；3、未按约履行维护和保养义务，租赁房屋的屋顶及天沟严重锈蚀，电动伸缩门轮缺失；4、未经原告同意，强行拆除原告原在办公楼东面的企业标识；5、改变租赁空地的工业用地性质，成立了靖江市大昌汽车俱乐部，并增挂了2块该俱乐部的铜牌；6、未按照合同约定的尺寸设置广告牌；7、封锁原告南北厂区的通道，致原告的管理人员出入南北厂区不便；8、拒绝支付原告垫付的应由其承担的房产税；9、因被告将租赁房屋用于生产经营，故原告按约投入了20万元将电力由80KV增容至160KV，但被告却违反协议约定，不再使用原告的电源，导致原告增容损失；10、未在第一个租赁阶段届满前3个月内向原告申请续租。对被告的上述违约行为，原告曾多次要求被告予以整改，但其置之不理。2012年7月5日，双方约定的第一个租赁阶段的租赁期限届满前，原告致函被告，要求被告于2012年8月1日前与原告协商租赁事宜，并告知逾期不协商或协商不成的，视为被告不再续租，原告将另行对外招租。后双方就租赁事宜未达成一致意见。同年12月22日，原告再次要求被告整改其违约行为，但被告拒绝承认违约。2013年2月8日，被告通知原告3日内从现有办公室迁出，并封锁了原告管理人员和物业管理进出南北厂区的通道，原告当即书面告知被告不具备搬迁条件，但被告仍强行锁门，影响了原告的正常生产经营，侵犯了原告的合法权益。综上，被告在履行租赁协议过程中，存在严重的违约行为，且对违约行为拒绝整改，故原告不同意再将房屋出租给被告。请求判令：1、解除原、被告于2007年5月8日签订的《房屋租赁协议》及2007年10月24日签订的《房屋租赁补充协议》；2、被告返还原告上述租赁协议中约定的全部租赁物，并立即自原告厂区迁出；3、被告支付原告违约金6.6万元（按租金总额33万元的20%计算）；4、被告赔偿原告自2012年8月1日起至其迁出之日的房屋使用费损失（使用费标准按鉴定意见确定）。
被告辩称：原告所述2007年5月8日原告与南杰公司签订《房屋租赁协议》、同年10月24日原、被告及南杰公司签订《房屋租赁补充协议》、被告按年租金33万元支付了第一个租赁阶段的租金、2012年7月至12月期间双方因租赁互发函件等事实无异议，但在履约过程中被告无违约行为：1、南杰公司承租原告的车间、钢结构临时辅助用房、空地、办公楼后，虽在空地上搭建了房屋、车棚等，但该搭建行为系对租赁物的合理利用，且征得了原告同意，原告对此也未予以制止；烤漆车间并非搭建，系被告添置的可整体移动的设备；办公室及部分车间仅是加建了隔断，并未改变租赁物结构，也没有破坏房屋的原有结构；另上述搭建行为均发生在2007年10月24日被告与原告签订补充协议前，被告仅是按原状接收，故即便违约，原告应向南杰公司主张权利，且该主张已超过诉讼时效期间；2、办公楼的屋顶、天沟是自然腐蚀，非被告能够防范，该维修义务应由原告承担；3、因伸缩门的门轮配件无法重新配置，故被告已新增倒闸；4、不存在原告所述的南北厂区通道，且双方也没有约定被告需为原告预留通道；5、被告除开业前在办公楼楼顶设置了“大昌汽修”的企业标牌、四五年前设置了俱乐部标识外，此后并未设置广告牌，也未拆除原告的企业标识；6、原告未向被告提供垫付房产税的票据，故其所述被告拒付房产税不能成立；7、原、被告未约定被告租赁期须使用原告的电源，且被告系维修公司，无需大量用电，故原告所述为被告电力增容与事实不符，其主张的增容损失与被告无涉；8、租赁协议约定的租赁期限为12年，双方仅在租金上涨或下降需要商定时才须提前3个月通知，而被告对自2012年8月1日起按照原租金标准即33万元／年支付租金并无异议，且该地段的房屋租金实际也无上升，被告又于2012年7月30日支付了原告自2012年8月1日至2013年7月31日的租金33万元，故无需申请续租。此外，根据租赁协议的约定，办公楼第二层楼梯向南的4间房屋属于被告的承租范围，仅是借原告使用至其主办公楼建成，然原告在其主办公楼建成近一年也未自该房屋内迁出，故被告于2013年2月8日通知原告搬出，但原告接函后未迁出，故原告应补偿被告第一个租赁阶段的该房屋租金，自2012年8月1日起的租金中亦应扣除该部分租金。另因适逢春节放假，为保证安全，被告在自己的防盗门上加锁，致与被告共用楼梯的4间房屋也被锁，被告对此并无过错。综上，被告的上述行为不构成违约，无须支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年5月8日，原告（甲方）与南杰公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：1、乙方承租甲方坐落于靖江市城南办事处兴业路10号的部分厂房、空地作生产经营使用，出租房屋及空地范围为东西长123米（自甲方东厂门围墙至厂区西围墙），南北宽56米（自甲方厂区北围墙向南56米，含进厂门主干道和门卫在内）；甲方东大门的现厂牌不变，其主要管理人员由该大门进出，并保留东大门钥匙1把。2、承租的范围为三跨一体的连跨车间1幢（连跨车间内各单跨车间用铝合金分隔）；钢结构临时辅助用房2幢，其中一幢位于车间北山墙至北围墙（宽5米、总长自车间西山墙向东共6间﹤除西边第1间甲方变压器房外﹥计36米），另一幢位于钢结构房向西13.5米处、靠北围墙（东西长24米、宽4米）；连跨车间西侧的空地（约5.1亩）；三层办公楼1幢，该幢办公楼第二层楼梯间向南的4间办公室由甲方使用，待甲方南厂区主办公楼建成、甲方至主办公楼办公后将4间办公室交乙方使用，甲方未搬迁前该房屋不存在使用费用。3、车间、办公楼、辅助用房及空地的年租金为33万元，年租金标准5年一定；5年后租金调整，甲、乙双方根据房屋所在地当时市场租金价格行情另行商定。4、租赁期限自2007年8月1日起至2019年8月1日止，拟定12年。5、乙方租赁房屋的房产税由其承担（按年租金纳税标准计算），乙方不再承担除房产税以外的其他税费，以上房产税由甲方开具收据结算，土地使用税由甲方承担。6、乙方对主体建筑上的广告设置，方案需得到甲方及相关部门同意，费用另行商定；甲方保留乙方厂牌和楼顶广告牌各一块，厂牌位置为办公楼的东立面、广告牌位于楼顶东南角处（由东向西9米、由南向北16米），甲方不单独收取上述两处的使用费。7、租赁期限内，乙方在不改变房屋结构的情况下，可以根据经营需要自行改造，如有大的改造，需得到甲方和政府有关部门同意方可进行；乙方所有改造在租期结束前负责恢复原状，如有租用房屋设备的毁损，应负责赔偿原告损失；租用房屋设备的日常维护、保养由乙方负责承担。8、甲方的土地性质为工业用地，乙方如改变土地性质需得到甲方和政府有关部门的同意，并承担由此产生的费用。9、租赁期满前3个月，乙方如需继续租用，需书面申请，征得甲方同意，重新签订租赁协议，到期未续订协议视为退房，甲方可另行安排，乙方不得拒绝；因房屋结构的改变或租金额的增减及签约双方单位名称、法定代表人的变动均应及时更换租赁协议。10、租赁协议有效期，本协议签订生效，甲方房屋正式交付乙方使用，时间从2007年8月1日开始至2019年8月1日止，共12年；其中每5年为一个租赁阶段，每一阶段租赁期满，需提前3个月通知对方，商定租赁事宜，如双方对租金提出异议，协商不一致时，可根据本协议有关租金确定的条款由人民法院裁决，如需续订，另行商定。11、任一方违约，需承担违约责任和违约金，违约金以全年租金总额的20%计算。同年7月9日，原告向南杰公司交付了房屋租赁协议约定的租赁物。2007年10月24日，南杰公司及原、被告签订补充协议，约定：上述房屋租赁协议因南杰公司名称、法人代表进行新的注册，现实际由被告租赁，三方同意将原房屋租赁协议中的乙方即南杰公司变更为被告；原南杰公司所有应承担的义务均由被告承担，其他条款按照原合同不变。时被告在2007年5月8日的房屋租赁协议的乙方栏内签章。后被告按33万元／年的租金标准支付了原告第一个五年租赁阶段的租金，并在该租赁阶段在承租的空地上搭建了房屋、车棚，在办公楼楼顶添设了广告牌，添置了烤漆车间等。2012年7月5日，原告函告被告“第一个五年租赁阶段已近届满，因被告未按约提前3个月提出续租请求，故限期被告在2012年8月1日前与原告协商租赁事宜，逾期既不协商或协商不成的，视为被告不再续租，原告另行对外招租”。同月8日，被告回函原告“第一个五年租赁阶段届满后，双方仅存在商定第二个五年租赁阶段的租金，如就租金不能达成一致意见时可按约向法院提起诉讼，原告不能单方行使解除权”，被告并要求原告将商定租金的日期及时告知。嗣后，原告就其在本案中主张的被告违约行为致函被告并要求予以纠正，被告则以本案中的抗辩回函原告不存在违约行为。2013年2月8日，被告书面通知原告3日内自办公楼第二层楼梯间向南的4间房屋迁出，逾期未搬，物品作无主处理。原告以不具备搬迁条件为由通知被告“如我司应当搬迁，请通过合法途径解决”。嗣后，被告在办公楼底楼大门和二楼办公区域的不锈钢防盗门加锁，致原告不能进入上述4间房屋，视此原告向相关部门主张了权利。另，2012年7月、2013年7月被告分别支付原告33万元。
本案审理过程中，根据被告的申请，就涉案租赁物自2012年8月1日至2017年7月31日期间的租金标准，本院委托了泰州市金田资产评估房地产估价有限公司（以下简称金田估价公司）进行评估鉴定（被告支付了评估费8000元）。2013年7月20日，金田估价公司作出《资产评估报告》，载明的评估基准日为“2012年8月1日，根据本次评估的特定目的，按租赁协议双方租赁开始日确定，本次评估报告一切取价依据均为评估基准日有效的价格标准”；评估方法按照市场法进行估价；评估结论为“自2012年8月1日起5年内每年房地产租金价值分别为73.20万元、76.13万元、79.17万元、82.34万元、85.63万元；自2012年8月1日起5年内平均年租金价为79.29万元”。经质证，原告认为，上述鉴定机构在计算房屋面积时少计算30平方米，对应的租金为3000元／年。被告认为上述《资产评估报告》存在下列错误：1、对“同一地区”的案例收集存在错误；2、对土地租金采用的评估方法错误；3、对空地面积计算有误；4、租金增长率确认不当；5、本案涉及的空地不应当适用房地产收益增长率；6、采样不恰当；7、未能提出修正原因、依据等，故鉴定结论与事实存在严重偏差，请求重新评估。2013年11月8日，金田估价公司针对被告的上述质证意见作出答复函：一、关于评估报告对“同一地区”的案例收集问题。首先，“同一地区”包含“同一地点”，只不过“同一地点”的涵盖范围更小，与委估对象更具有可比性；其次，关于被告质证意见中“同一地区的三个案例与江苏天龙车辆部件有限公司有利害关系，且未经法院认证”，我们认为评估报告中选取案例并非一定要经法庭质证，相关案例已实际履行或履行完毕，并非对抗此纠纷而签订，同时，我们已履行了相关程序以合理保证案例的真实可比，案例的选取并无不妥；再次，我们分别选取了同一地区和同类地区两种类型的房地产作为比照对象，主要是考虑同一地区的三个案例均为江苏天龙车辆部件有限公司对外出租，所以又选取了同类地区的案例为比照对象，且取以较大的权重，故我们按照关联度分别选取0.6和0.4的不同权重是合理的。二、关于评估报告对土地的评估问题。1、面积计算问题，我们接受委托后，会同法院和双方当事人进行了现场勘查，空地位于本次评估的房屋的西边（含原厂区的南北通道），由于该通道南面连接江苏天龙车辆部件有限公司的大门已封闭，且靖江市大昌汽车维修有限公司已在该通道上搭建了辅助用房，因此，我们根据有关的房地产平面图将南北通道连同西边的空地一并计算了面积。2、关于评估方法的确定，本次评估采用了市场法，土地租金的评估只是其中的一个部分，市场上空地出租的案例较少，在此情况下，根据可收集的资料，我们确定采取投资收益率的方法（土地出让成本不断上涨、土地出让金的部分返还是有一定条件限制的：如投资规模、产值、税收等）计算空地租金并无不妥，与总体的市场法评估并非对立的矛盾。三、其他方面，1、租金增长率。我们受法院的委托对2012年8月1日的租金水平和其后5年租金周期的平均租金水平进行评估，因租赁资产的特殊性，租期有长有短，由于可能涉及房屋的装修和临时设施的建设等因素，有的租期可能较长，在此情况下，签订租赁协议就存在两个主要方面，一是初期租金，一般由当时市场行情决定，二是后期的租金上涨（下跌）率，众所周知，不管租赁市场情况如何，后期的租金的定期上涨是趋势，只不过是幅度大小而已，租赁市场的坚挺或疲软只与初期租金有关。基于此，我们依照目前租金平均增长水平来计算的。2、案例的各因素的影响。关于意见中案例有无行车、交易情况、交易时间、区域因素、个别因素的问题，在评估计算中已采用相关的方法进行了因素修正，而非简单的算术平均数。经质证，被告仍坚持认为鉴定结论不合理。
本案审理过程中，原告表示如继续履行原、被告之间的租赁协议，则自2012年8月1日起5年内的租金标准按照鉴定意见确定。被告则表示自2012年8月1日起5年内的租金标准如按照鉴定意见确定，则不同意继续履行原、被告间的租赁协议，并要求9个月的搬迁期限；且如认定被告存在违约行为，则因双方约定的违约金标准过高，请求予以降低。
以上事实，有原告提供的靖房权证城字第00035055《房屋所有权证》、靖国用（2006）第122号《国有土地使用证》、2007年5月8日房屋租赁协议、2007年10月24日补充协议、《函》、《关于要求大昌公司就违约情况进行整改的通知》、《回函》、《关于再次强烈要求对大昌公司违法行为追究法律责任的控告》，被告提供的《关于商定租金事宜的函》、《关于房屋租金相关问题的意见》、《关于对天龙公司提出的“违约整改”异议函》、《关于催要税款发票的函》、《通知》。金田估价公司作出的《资产评估报告》、《关于评估报告质证意见的答复函》及开具的评估费发票以及原、被告的陈述在卷作证，本院予以认定。
本案主要争议焦点是：1、自2012年8月1日起5年内的租金标准如何确定；2、该期间的租金标准确定后，原、被告之间的租赁协议应否继续履行；3、被告在第一个五年租赁阶段是否存在违约行为；如存在，如何承担违约责任。
围绕争议焦点，原告向本院提供了下列证据：
1、一层、二、三层《平面图》复印件1份。原告以此证明办公楼和车间的原结构。
2、照片22张。原告以此证明租赁物出租时的原状、租赁物的现状及被告设置广告牌的位置、尺寸。
3、2007年8月22日靖江市公安局指挥中心《110接处警登记表》1份。载明的报警地址为天龙科技里面、案情为有人被打伤。
4、2013年2月15日、2月17日靖江市公安局八圩派出所（以下简称八圩派出所）的《接处警工作登记表》2份。载明的出警经过为“2013年2月15日10时许，出警民警至现场，了解系天龙车辆部件厂使用大昌汽修二楼的南侧办公室，现正月初六大昌汽修厂员工还未上班，底楼办公室大门被锁，出警民警现场帮助天龙车辆部件厂员工联系大昌汽修厂负责人，并告知其如协商不成至法院起诉”。2月17日的处警经过载明“接警后，民警至现场，经了解，系大昌汽修厂与天龙车辆部件有限公司因房屋租赁协议发生纠纷，告知当事人如协商不能解决通过司法途径解决”。
4、2013年4月24日城南派出所出具的《情况说明》1份。载明：“2007年8月因南杰公司未经天龙公司同意擅自改变房屋结构、强敲强拆，天龙公司明确表示不同意该方案，双方为此发生了打架，向我所报警，我所民警到现场制止纠纷，并告知双方通过合法途径解决；2013年2月9日至2月18日期间天龙公司多次报警，称因公司三层办公楼底楼大门和二楼办公室区域（不锈钢防盗门）被靖江市大昌汽车维修有限公司非法锁门，且拒不开门，公司不能正常上班。我所接警后，由民警多次出面协调处理，并要求大昌公司立即纠正非法锁门行为，否则我所将强制开锁，后大昌公司于2013年2月18日上午10时许，在我所民警监督下打开门锁。”
5、房产税基础数据采集表复印件1份及电子缴税凭证复印件13张（税务部门在13张缴税凭证复印件上均签章），原告以此证明其已缴纳房产税。
围绕争议焦点，被告向本院提供了下列证据：
1、2013年5月21日、7月30日、9月7日《靖江日报》刊登的出租信息。载明：出租中洲路69号，钢结构一层500平方米（无行吊）、二层600平方米（适合办公、电子产品、小型服装）；出租城南园区标准化厂房若干、方管生产车间1间，价格面议；中洲宾馆3000平方米招租、中洲路69号永益铸管高速公路东门面3间和3500平方米钢构车间配行吊（2013年12月可用）及四楼120平方米办公室；出租公所桥钢结构厂房、2800平方米、独院、办公、水电齐全、内有行车；出租城南园区中洲西路标准厂房3800平方米、设施齐全、可提供办公场所；出租城北园区653平方米厂房、独门独院，另送720平方米、可搭可堆。原告以此证明同类地段房屋的出租价格没有增长。
2、《市区工业用地地价区段基准地价表》1份。载明：区段号0112G，城南工业园区，区段地址为东至广靖高速十圩港，南至沿江高等级公路西至估价范围界线，北至横港；设定容积率0.8，设定开发程度六通一平，地面地价495元／平方米。原告以此证明应当按国土局公布的上述基准价确定租金。
3、2010年4月29日靖江市扬子仪表有限公司（以下简称扬子公司）与靖江市先龙起重机械厂（以下简称先龙厂）签订的《租房协议》复印件，载明：租赁房屋位于靖江市中洲西路12号内，租赁三跨车间（长86米、宽18米）、先龙厂负责安装行车，年租金50万元，门卫、厕所、清洁费1万元，合计51万元；租期8年，前8年的房租金额每年50万元不变）；靖江市远望港口机械厂（以下简称远望厂）与靖江市恒成耐磨材料有限公司（以下简称恒成公司）签订《土地租赁协议》复印件1份，载明：远望厂将5.237亩土地租赁给恒成公司，年租金为42616元、恒成公司承担土地税，合计缴纳租金60354.9元。2013年1月1日靖江市三欣机械制造厂（以下简称三欣厂）与靖江市浩峰金属构件制品有限公司（以下简称浩峰公司）签订的《房屋租赁合同》复印件1份，载明：三欣厂将位于永益路3号面积约1189平方米厂房出租给浩峰公司，年租金15万元、租期1年；2013年1月1日三欣厂与江苏环骊干燥签订的《房屋租赁合同》复印件1份，载明：三欣厂将永益路3号的1344平方米的厂房、250平方米的办公室出租给江苏环骊干燥，年租金22万元。被告以上述租赁协议证明金田估价公司作出的鉴定结论与市场价差别较大。
经质证，被告对原告提供证据的质证意见：证据1、房屋平面图不全。证据2，真实性无异议，但该证据不能证明被告改变了房屋结构。证据3，真实性有异议，且即便真实，原告提起诉讼也超过诉讼时效。证据4，真实性无异议，但对接处警登记表载明的出警情况有异议，被告并不是非法锁门，而是适逢春节为安全锁门。证据5，对房产税的采集表真实性有异议，缴税凭证的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性。
经质证，原告对被告提供证据的质证意见：证据1，不能反映房屋的租金价格；证据2，基准地价只是参考价格，实际应当以市场的成交价来确定；证据3，真实性无法确认，且证据载明的租赁房屋与原告的出租房屋存在明显的地理位置差异，与原告提供给被告的租赁物没有可比性。
本院认为：金田估价公司作出的评估报告系受本院委托，程序合法，内容客观、公正，可以作为本案定案依据。被告虽对该鉴定结论提出异议，但其提供的租赁协议复印件、本市地价区段基准地价表及出租信息均不足以反驳该鉴定结论，故对被告就该鉴定结论提出的异议及重新鉴定申请均不予采纳。
原告与南杰公司签订房屋租赁协议时约定，双方就租金协商不成时可申请法院裁决，该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。2007年10月24日，原、被告及南杰公司又签订补充协议，约定南杰公司与原告签订的房屋租赁协议的权利义务概括转移给被告，故该约定对被告亦具有约束力。据此，根据上述约定，参照鉴定机构作出的鉴定意见，本院确定自2012年8月1日起5内的年租金分别为73.20万元、76.13万元、79.17万元、82.34万元、85.63万元。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，原、被告约定的租赁期限虽为12年，但因审理中被告明确表示如按照鉴定意见确定自2012年8月1日起5年内的租金标准，则不同意继续履行租赁协议，构成预期违约，故原、被告之间的租赁协议自被告明示毁约时即2014年1月24日起解除。
原、被告间的租赁协议解除前，被告负有支付原告租金的义务。至于租金的标准，如前所述，参照鉴定意见确定。被告已支付原告的66万元予以扣除。被告主张应扣除原告使用的办公楼第二层楼梯向南的4间房屋的租金，因原、被告已约定原告无偿使用该房屋至原告搬至主办公楼办公，故对被告的该主张不予采纳。租赁协议解除后，被告依法应将租赁物返还给原告。考虑被告系生产经营企业，故本院根据其经营规模确定合理的搬迁期限。因租赁物至今由被告实际控制使用，故被告还应向原告支付自租赁协议解除之日起至租赁物返还之日止的使用费，该使用费的标准亦参照鉴定意见予以确定。至于附合在租赁房屋上的装饰物，因租赁协议的解除系被告违约行为所致，且审理过程中原告不同意利用该部分装饰物，故对附合在租赁房屋上的装饰物，原告依法不予补偿。被告要求原告补偿第一个五年租金阶段原告使用的4间房屋的租金，如前所述，亦不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金。本案中，原告主张被告存在10项违约行为，并据此要求被告支付违约金6.6万元；被告则抗辩该行为均不构成违约，不同意支付违约金。对此，本院根据原告提供的公安机关的出处警登记表及情况说明、房产税缴纳凭证及租赁协议，可以认定被告租赁期间的搭建行为、未支付租赁房屋的房产税构成违约，被告应按照合同约定的违约金条款承担相应的违约责任。至于违约金的数额，因双方约定的违约金明显高于被告因该违约给原告造成的损失，且被告请求予以减少，故本院根据公平、诚实信用原则予以调整。至于被告辩称原告的该请求已超过诉讼时效期间，因双方对违约金的支付未约定履行期限，故诉讼时效期间依法自原告要求被告支付违约金之日起即提起本案诉讼时计算，被告有关诉讼时效的抗辩，依法不能成立。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、2007年5月8日原告江苏天龙车辆部件有限公司与靖江市南杰汽车维修有限公司签订的《房屋租赁协议》、2007年10月24日原告与靖江市南杰汽车维修有限公司、被告靖江市大昌汽车维修有限公司签订的《房屋租赁补充协议》均自2014年1月24日起解除。
二、被告于判决生效后3个月内返还原告位于靖江市城南办事处兴业路10号原告厂区内的连跨车间、三层办公楼各1幢，钢结构临时辅助用房2幢，并自靖江市城南办事处兴业路10号原告厂区内迁出。
三、被告于判决生效后10日内支付原告租金43.9266万元（已扣除其支付的66万元）、违约金0.5万元，合计44.4266万元。
四、被告支付原告自2014年1月25日起至其迁出原告厂区之日止的使用费（按2013年7月20日泰州市金田资产评估房地产估价有限公司作出的《资产评估报告》中确定的对应年度租金标准计算），该使用费于被告自原告厂区迁出之日起5日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费0.97万元、鉴定费0.8万元，合计1.77万元，由原告负担0.45万元，被告负担1.32万元（被告于履行判决时直接给付原告0.52万元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费0.97万元。
审 判 长 顾亚平
代理审判员 曹永清
人民陪审员 何灿芬
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 孙萌萌
本案援引法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。