湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0982民初312号
原告安陆市泰安物业管理有限公司。住所地：安陆市金秋大道**号。
法定代表人周晖，该公司经理。
委托代理人李源。社区推荐。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代签法律文书。
委托代理人董智勇，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代签法律文书。
被告王长平。
原告安陆市泰安物业管理有限公司（以下简称泰安公司）诉被告王长平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案受理。依法由审判员徐波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰安公司的委托代理人李源、董智勇，被告王长平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰安公司诉称，2010年1月26日，中冶华府住宅小区建设单位安陆市中冶新奥华府置业有限公司依法委托原告泰安公司为该小区提供前期物业服务，签订了《中冶华府小区前期物业管理委托合同》，对小区提供物业管理服务。被告于2010年12月31日购买该小区1栋2单元403室商品房并居住。2011年10月31日与原告签订《中冶华府物业管理服务协议》。被告在支付一部分物业费后，自2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理费3259.61元至今未交。为此，原告泰安公司诉讼来院，请求法院依法判决被告支付2013年1月1日至2016年12月31日物业服务费3259.61元及违约金9444.69元；之后的违约金按3259.61元为基数按每天千分之五计算给付违约金；由被告承担本案的诉讼费用。
被告王长平辩称，我本人从来没有说不交物业费，不交的原因是：1、原告违规收费，2011年6月至2012年12月31日多收了物业费384元，应当退还；2、我欠的物业费是事实，原告计算的标准超过了约定的0.4元，而是按0.55元收取的，超标收费；3、原告没有搞好公共设施，外墙管道漏水将我房子淋湿了，造成了我的损失，我的私家车停在小区被剐蹭了，给物业反映没有人管，小区内放鞭，将我太阳能管打破了，物业不管；4、原告还扣了我的房产证，不给我，我才没有交后期的物业费；5、我不承担诉讼费用。
经审理查明，2010年1月26日，中冶华府住宅小区建设单位安陆市中冶新奥华府置业有限公司依法委托原告泰安公司为该小区提供前期物业服务，双方签订了《中冶华府小区前期物业管理委托合同》，原告泰安公司作为中冶华府小区的物业管理企业进驻该小区进行物业管理。对小区提供物业管理服务。被告王长平系该小区的业主，其房屋面积123.47㎡。2011年10月31日原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定物业管理服务费收费标准为：住宅按建筑面积每月0.40／㎡交纳物业费；违约责任：从逾期之日起按每天5‰交纳违约金；交纳时间：为物业费期满续交下年度物业费；物业管理服务费用标准按物价部门文件进行调整。被告王长平自2013年1月1日至2016年12月31日未交纳物业管理服务费。
同时查明，原告泰安公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，具有三级物业服务企业资质。2011年11月28日，安陆市物价局、安陆市住房保障和房屋管理局联合下发了安价费（2011）53号文件，安陆城区普通住宅小区一级服务等级的收费标准多层为0.55元／㎡。原告于2012年11月15日申请该小区为一级物业管理小区，房管部门于2012年11月19日、物价部门于2013年9月4日经审查同意。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告签订书面的物业管理服务协议，双方之间形成物业服务关系，原告为中冶华府小区提供物业服务，被告作为小区内的业主享受了原告的物业服务，亦应履行交费义务，故被告应当向泰安公司支付相应物业服务费用。2013年9月4日主管部门重新核定该小区管理等级，此后物业管理服务费应按新标准收取。故被告所辩称物业服务费按协议价格收取，本院不予采信。
原告作为物业管理企业，在提供优质物业服务的同时，亦应通过与业主的沟通、协商，妥善解决业主反映的合理主张，若原告在物业管理过程中存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，但不能以此作为拒交物业管理服务费的理由；按双方约定物业管理服务费属先交后住，故被告未按期续交下年度物业管理服务费的行为，显属违约。
根据双方合同之约定，违约金的标准自物业管理服务费逾交之日起按每天5‰计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述法律规定，结合本案实际情况，该约定计算违约金的标准明显过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情予以调整。故违约金的计算应当按以下方式：2013年度至2016年度所欠的物业管理服务费之和×30%=违约金。
被告辩称的多收物业管理服务费、小车被剐蹭、外墙渗水导致自家受损等，不属于本案处理范围，其可另循途径予以解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王长平于本判决生效之日起十日内支付原告安陆市泰安物业有限公司从2013年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费及违约金（物业管理服务费计算标准：2013年1月1日至2013年9月4日按0.40元／㎡计算，2013年9月4日以后至2016年12月31日按0.55元／㎡计算；计算方式为：123.4㎡×收费标准×月。违约金的计算方式：2013年度至2016年度所欠的物业管理服务费之和×30%=违约金）；
二、驳回原告安陆市泰安物业有限公司的其他诉讼请求。
上述给付事项，逾期不履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费118元减半收取59元，由被告王长平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费118元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐 波
二〇一六年六月十七日
书记员 李丹萍
附录
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
判后寄语
物业管理服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。物业费的收取，是小区业主与物业公司的服务水平和服务质量存在一定关联性。
物业公司与业主之间是一种相互依附、相互促进的“手足”关系，优质的物业服务，会给每个业主带来温馨优美的生活环境，提高业主对物业公司的信任度。作为物业管理，在提供优质物业服务的同时，亦应通过与业主的沟通、协商，妥善解决业主反映的合理主张，真正让业主感受到物业管理带来的便利与方便。
物业服务是一个动态服务行业，相信在小区业主、物业公司等相互配合、共同努力下，规范收费标准，提高服务质量水平；加强硬件建设，提高安全防范效能；加强业务培训，提高从业人员素质，一定会共同创建和谐有序、舒适、优雅的居住环境。