湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终655号
上诉人（原审原告）湖北骏霖房地产开发有限公司。住所地：湖北省利川市东城办事处关东村二组（左岸丽川小区**栋负*楼）。
法定代表人李秋玲，公司董事长。
委托代理人（特别授权）王治国，湖北丽川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林飞寅。
委托代理人（特别授权）叶志明。
上诉人湖北骏霖房地产开发有限公司（以下简称骏霖房地产公司）因与被上诉人林飞寅商品房销售合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第03223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成由审判员郜帮勇担任审判长、审判员吴卫、侯著韬参加的合议庭对本案公开开庭审理了本案。上诉人骏霖房地产公司的委托代理人王治国、被上诉人林飞寅的委托代理人叶志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
骏霖房地产公司一审时诉称，2013年7月13日，骏霖房地产公司、林飞寅签订了3份《商品房买卖合同》，林飞寅购买左岸丽川南区商业C-02、C-07、C-08三间商铺，房款分别为378001.00元、326734.00元、309459.00元，共计1014194.00元。同年7月15日，林飞寅支付了三间商铺的首付款500000.00元，余款514194.00元双方约定于2013年9月30日前付清。逾期后骏霖房地产公司多次催收至今未付。林飞寅的行为已严重违约，侵害了骏霖房地产公司的合法权益。请求人民法院判令：1、林飞寅支付骏霖房地产公司购房款人民币514194.00元，同时按约定支付逾期付款违约金（从2013年11月1日开始计算直至支付完欠款之日止，每日按欠款总额的万分之十五计算）。2、林飞寅承担本案诉讼费用。
林飞寅一审时辩称，林飞寅欠骏霖房地产公司的购房款514194.00元属实，但骏霖房地产公司未按照合同约定办理林飞寅的房屋权属证件，因此要求骏霖房地产公司在办理林飞寅的产权证后再支付欠款。
原审查明，骏霖房地产公司属有资质的房地产开发企业，经有关职能部门批准和许可，取得开发P（2009）0201地块修建商品房的资格，证件有：鄂es（lc）-2010-00766号《土地使用权划拨批准文件》、《划拨土地使用权转让批准文件》，利规地字（2010）004号《建设用地规划许可证》，2011-1119号《施工许可证》。同时，经原利川市房地产管理局许可，骏霖房地产公司取得利房预字（2011）10号《商品房预售许可证》。2013年7月13日，骏霖房地产公司、林飞寅签订了三份《商品房买卖合同》及三份《补充协议》。约定：林飞寅购买左岸丽川南区商业C-02、C-07、C-08三间商铺，购房款分别为：378001元、326734元、309459元。付款方式及期限分别为：2013年7月13日交付首期房款181440.00元，9月30日付清余款196561.00元；2013年7月13日交付首期房款156832.00元，9月30日前付清余款169902.00元；2013年7月13日交付首期房款148541.00元，9月30日前付清余款160919.00元。交付期限为：2012年12月30日前，骏霖房地产公司将综合验收合格，并符合约定的商品房交付林飞寅使用。违约责任为：逾期付款的，“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方累计应付款的10%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之15（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。”逾期交房的，“按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”交接：合同第十一条：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示同意该商品房交付使用的批准文件，并签署房屋交接单。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，也不必支付与买受人逾期交房的违约金；同时买受人必须承担从应交接之日起至实际交接之日止按日以总房款万分之三支付违约金，同时出卖人有权按物业管理的征收标准向买受人收取物业管理费。2、逾期超过120天后，出卖人有权解除本合同，并收取房款总价20%作为买受人违约金。”关于产权登记的约定：“甲方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市房地产管理局备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：1、……。2、乙方不退房，甲方按乙方已付房价款的0.1%向乙方支付违约金。”合同还约定了其他事项，同时《补充协议》特别约定：被告在签订合同之日缴纳的税、费三间商铺分别为：契税按房价的4%即15120.00元、印花税189.00元、公共维修基金按建筑面积每平方米40元即5381.00元、办理产权证费预交1000元（多退少补）；契税按房价的4%即13069.00元、印花税163.00元、公共维修基金按建筑面积每平方米40元即4328.00元、办理产权证费预交1000元（多退少补）；契税按房价的4%即12378.00元、印花税155.00元、公共维修基金按建筑面积每平方米40元即4099.00元、办理产权证费预交1000元（多退少补）。林飞寅于2013年7月15日向骏霖房地产公司交付购房款共计500000.00元，至今尚欠购房款514194.00元。按《补充协议》的约定三间商铺税、费共计57882.00元，林飞寅至今未向骏霖房地产公司预交。从骏霖房地产公司、林飞寅签订合同至今，骏霖房地产公司未办理交付三间商铺给林飞寅使用的相关手续，未履行交接手续，骏霖房地产公司也未向林飞寅交付相关房地产权证件。在审理中，经依法释明，双方均表示同意继续履行《商品房买卖合同》和《补充协议》。
原审认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。合同生效后，合同约定不明应当补救，履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采纳补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款，一方不履行非金钱义务，对方可以要求履行。一方违约的应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，双方都违约的应各自承担相应责任。商品房买卖合同出卖人应转移房屋所有权，买受人应支付价款。本案中，骏霖房地产公司为商品房的出卖人，林飞寅为买受人，双方均应全面履行自己的义务。因此，骏霖房地产公司要求林飞寅支付所欠购房款人民币514194.00元，应当予以支持。同时，林飞寅要求骏霖房地产公司转移房屋所有权，即交付房屋使用和交接证件等，予以采纳。林飞寅应按约定预交相关税、费和提供办理房地产权证件的相关资料。双方2013年7月13日签订的三份《商品房买卖合同》系版本格式合同，书写的房款支付期限约定明确，最后付款期限为2013年9月30日，但交付房屋期限为2012年12月30日前，应视为交付房屋的期限约定不明。同时，骏霖房地产公司未采取补救措施，也未提供证据证实已书面通知林飞寅交付房屋。因此，林飞寅未付清购房款和预交相关税、费存在违约，骏霖房地产公司未交付房屋也存在违约，各自应承担相应责任。双方约定的逾期付款、逾期交房的违约金，逾期不超过30日的违约金计算方法一致，逾期超过30日后的违约金计算方法和比例差距太大，显示双方地位不平等，骏霖房地产公司要求林飞寅支付违约金的计算方法过于高出骏霖房地产公司违约的违约金计算方法，应与逾期交房的违约金计算方法基本一致。根据本案的实际情况，双方的违约金应相互抵销为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定判决：一、本判决生效之日起十日内，湖北骏霖房地产开发有限公司按合同约定向林飞寅交付三间商铺（左岸丽川南区商业C-02、C-07、C-08）使用。同时，林飞寅向湖北骏霖房地产开发有限公司付清三间商铺共计所欠购房款人民币514194.00元；向湖北骏霖房地产开发有限公司预交办理三间商铺房地产权证件所需税、费等共计57882.00元，并提供相关资料和积极协助湖北骏霖房地产开发有限公司办理房地产权证件。二、湖北骏霖房地产开发有限公司、林飞寅双方各自承担相应违约责任，违约金相互抵销。三、湖北骏霖房地产开发有限公司、林飞寅双方交付、交接三间商铺之日起九十日内，湖北骏霖房地产开发有限公司向林飞寅移交房地产权证件，并凭正式税、费票据与被告结算，多退少补。四、其他事项湖北骏霖房地产开发有限公司、林飞寅双方按合同约定履行。案件受理费8940元，依法交纳4470元，由湖北骏霖房地产开发有限公司、林飞寅各自承担2235元。
骏霖房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称，商品房买卖合同上打印的房屋交付期限为2012年12月30日，骏霖房地产公司与林飞寅于2013年7月13日签订商品房买卖合同时，已具备房屋交付条件，只需林飞寅交完房款时就可以交付房屋。故销售人员对原范本合同上约定的房屋交付时间未予更改。对于商品房买卖，按照行业规则和交易习惯，如是商品房预售，履行顺序应是先交款后交房。如是现房销售，其履行顺序应是同时履行。本案中，虽然签订的合同系预售合同，但实际上是现房交易，双方在合同中约定购房余款的交付时间是2013年9月30日前，林飞寅未在约定的期限内履行交款义务，骏霖房地产公司有理由不履行向其交付房屋的义务，骏霖房地产公司不应承担违约责任，一审判决违约金相互抵消错误，林飞寅应依法承担逾期付款的违约责任。请求撤销一审判决并改判。
林飞寅二审时口头答辩称，骏霖房地产公司与林飞寅签订的合同是有效的，林飞寅不敢付款的原因是怕付款之后骏霖房地产公司办不到房产证。骏霖房地产公司称办证不是公司的义务，骏霖房地产公司只是协助，林飞寅现在要求付款之后骏霖房地产公司及时办理房产证，林飞寅可以将余款交至法院。一审判决正确，请求维持。
骏霖房地产公司、林飞寅在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，骏霖房地产公司一审的诉讼请求是要求林飞寅支付购房款514194.00元，支付自2013年11月1日起至支付完欠款之日止，每日按欠款总额的万分之十五计算的逾期付款违约金。双方当事人对于欠付购房款的金额没有争议，林飞寅亦同意支付下欠的514194.00元。围绕骏霖房地产公司的上诉和林飞寅的答辩意见，本案二审当事人争议的焦点是骏霖房地产公司要求林飞寅支付逾期付款的违约金能否得到支持。对此，本院评判如下：
首先，骏霖房地产公司未提交证据证明其与林飞寅签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，双方约定了先付清全部购房款后立即交付现房。除了《商品房买卖合同》中的打印条款明确交付期限为甲方骏霖房地产公司应当在2012年12月30日前，将综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方林飞寅使用，双方对于房屋的交付时间没有其他约定；其次，骏霖房地产公司与林飞寅分别签订了三份《商品房买卖合同》，合同中分别约定了首付款的金额和付款时间为2013年7月13日，也约定了余款的金额和支付的时间为2013年9月30日前。双方签订《商品房买卖合同》后，林飞寅于2013年7月15日向骏霖房地产公司交付了购房款500000.00元，尚欠购房款514194.00元，林飞寅实际未按合同约定付款，骏霖房地产公司并未提出异议。骏霖房地产公司也未提交证据证明其按合同约定的方式通知林飞寅收房，涉案房屋未完成交付，林飞寅并未实际占用或使用涉案房屋。因此，骏霖房地产公司要求林飞寅支付逾期付款的违约金无事实和法律依据，应当不予支持。
综上，骏霖房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。人民法院应当根据当事人的诉讼请求进行审理、裁判，一审判决超出了骏霖房地产公司的诉讼请求范围，显属不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第03223号民事判决；
二、林飞寅于本判决生效之日起十日内向湖北骏霖房地产开发有限公司支付购房款514194.00元；
三、驳回湖北骏霖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费8940元，由上诉人湖北骏霖房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郜帮勇
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一六年六月二十一日
书记员 张晶晶