云南省楚雄市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）楚民初字第1408号
原告云南金山物业管理服务有限公司。
法定代表人王炬。
诉讼代理人张玉才，律师（特别授权）。
诉讼代理人李德权，实习律师（特别授权）。
被告李振宇，女，49岁，汉族。
诉讼代理人周雪勇，律师（特别授权）。
原告云南金山物业管理服务有限公司与被告李振宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员钟学圣独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。后因案情需要于2015年8月25日中止审理，于2016年8月12日恢复审理。原告云南金山物业管理服务有限公司诉讼代理人张玉才、李德权，被告李振宇的诉讼代理人周雪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告云南金山物业管理服务有限公司诉称，企业名称原为“楚雄州金山物业管理服务有限公司”，2011年3月18日变更为“云南金山物业管理服务有限公司”。2008年8月8日，禄丰金山房地产开发有限责任公司与原告签订《XX物业管理服务协议》，将其开发的楚雄市XX小区委托给原告提供前期物业管理服务。《协议》对相关事项进行了约定，其中第21条第一款约定，非住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.00元收取；第4款第2项约定，逾期支付物管费，滞纳金每日按应交物管费的3％计算。合同签订后，原告从2008年11月1日起向该小区提供物业管理服务，履行物业服务合同。2008年11月13日，楚雄州发改委作出《楚雄州发改委关于楚雄XX高层商住小区前期物业服务收费标准的批复》{楚发改价格【2008】45号}，批复同意了《前期物业服务合同》所约定的相关事项。原告接手小区物业管理后，认真履行合同义务，使小区秩序井然。原告按照合同约定及相关规定对小区提供了物业服务，但小区内仍有部分业主未按期缴纳物管费，严重侵害了原告的合法财产权益。其中被告作为X幢1-4层房屋的业主，该房屋属于非住宅房屋，建筑面积1017.19平方米，应按每月1元/㎡交纳物管费，但其自2008年11月1日使用房屋至今从未向原告交纳物业服务费，已经严重违约。原告曾多次向被告发《收费通知》，但被告至今未付，从2008年11月1日至2015年10月31日共拖欠原告物业服务费85443.96元（物业管理费按年交纳，被告每年应交物管费：1017.19平方米×1.00元/平方米/月×12个月=1017.19元/月×12个月=12206.28元；7年共应交纳12206.28元/年×7年=85443.96元），如滞纳金按照每日3％计算，则金额过高，参照法院相关判例，按照总欠费金额的30％主张，被告应付违约金25633.19元（欠费总金额85443.96元×30％=25633.19元），以上被告应支付物管费及违约金合计111077.19元。原告认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，原告与商业城全体业主暨物业使用人存在物业服务合同关系，原告意见按照合同约定及相关规定提供了物业服务，依法有权收取物业服务费；被告作为小区物业使用人，依法有交纳物业服务费的义务。但被告至今未交所欠物业费，故请求人民法院依法判令被告支付原告自2008年11月1日至2015年10月31日止物业服务费85443.96元及违约金25633.19元（合计人民币111077.19元）；本案诉讼费由被告承担。原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.内资企业登记基本情况，欲证明原告于2011年3月18日到工商局将原来楚雄州金山物业管理服务公司变更为现在的云南金山物业管理服务有限公司的事实；2.商品购销合同，欲证明2008年8月8日李振宇购买了XX小区X幢1-4层房屋的事实；3.XX物业管理委托合同，欲证明原告受云南禄丰金山房地产开发有限公司委托对XX小区前期物业服务进行管理的事实；4.楚发改价格【2008】45号文件，欲证明楚雄州发改委关于楚雄XX高层商住小区前期物业服务收费标准的事实；5.证明，欲证明原告自2008年10月30日入住楚雄XX小区一直提供物业管理服务到现在的事实；6.物业管理委托合同，欲证明2014年11月24日原告与XX小区业主委员会签订了物业管理委托合同的事实；7.收费通知、温馨提示，欲证明原告从2008年至2015年通过发收费通知、温馨提示的形式向被告催收物业管理费用的事实。
被告李振宇辩称：一、被告不是原告所管理的楚雄XX小区物业范围内的业主，没有义务向原告缴纳物业管理服务费，其理由如下：1.被告所购的X幢商铺虽然是属于XX开发项目的一部分，但其是建设在XX小区之外的明显独立的商业用房，这一点到现场一看便知，被告提交的照片也可证实。该幢房屋位于小区大门之外，与小区之间在建筑、通道、绿化、水电等方面都是独立的，没有共同关系。因此，建成以来原告也从未对被告的物业进行过任何管理服务。2、被告2008年10月20日向禄丰金山房地产开发有限公司购买该商业用房时，禄丰金山房地产开发有限责任公司并未向被告告之已经委托原告对被告购买的房屋进行前期物业管理，更未向被告明示并说明过《物业临时管理约定》。按照《物业管理条例》第23条的规定，这是房地产开发企业必须在销售房时履行的义务。3、被告接房时，原告并未要求被告缴纳过物业服务费，而按照开发商和物业管理公司的要求，业主在接房时就要缴纳第一年的物业管理服务费，否则是接不到房的。并且，XX小区在成立业主委员会之前也未通知过被告参与，这也证明了被告所购买的业务并不在原告所管理服务的范围内。4、在原告与禄丰金山房地产开发有限责任公司签订的《XX物业管理合同》第二条约定的物业基本情况中，物业类型为“高屋框剪结构商住楼（19层）”；在原告与XX小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》第一条中的物业类型也写明是“高层住宅”，这两个合同都说明原告的物业管理范围并未包括被告所购买的X幢（4层）商业用房。5、由于原告的物业管理范围并未包括被告所购买的X幢（4层）商业用房，因此禄丰金山房地产开发有限责任公司并未将被告的购房资料移交给原告，这也是原告在第一次起诉时错将沙云作为业主，也拿不出任何与被告有关证据材料的原因。二、原告的起诉事实不清，前后矛盾。被告李振宇针对其辩解理由，向本院提交了以下证据：1.照片，欲证明房屋是独立的，在小区大门外的事实；2.裁定书，欲证明原告根本没有被告作为业主的任何资料，起诉书中把物业费调整到每平方米0.5元。
根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：原告云南金山物业管理服务有限公司原称“楚雄州金山物业管理服务有限公司”。被告李振宇于2008年10月20日购置禄丰金山房地产开发有限责任公司“XX”小区X幢，共四层，该房屋属于非住宅房屋，建筑面积1017.19平方米，作为商业用房。2008年8月8日，禄丰金山房地产开发有限责任公司与原告签订《XX物业管理委托合同》，将其开发的楚雄市XX小区委托给原告提供前期物业管理服务。《合同》对相关事项进行了约定，其中第二条约定：“物业类型为高屋框剪结构商住楼（19层）；占地面积为4367平方米；建筑面积为约22000平方米”。第3条约定：“提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业所有人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第21条物业管理服务费用第一款约定：“非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；第4款第2项约定，逾期支付物管费，滞纳金每日按应交物管费的3％计算”。同时合同还对委托管理事项、双方权利义务及其违约责任等进行了约定。合同签订后，原告从2008年11月1日起向该小区提供物业管理服务，履行物业服务合同。2008年11月13日，楚雄州发改委作出《楚雄州发改委关于楚雄XX高层商住小区前期物业服务收费标准的批复》{楚发改价格【2008】45号}，批复同意了《前期物业服务合同》所约定的相关事项。批复第二条前期物业服务收费标准规定：“1、普通住宅（商品房）：每月每平方米0.90元，空置房减半计收。2、商铺：属于市场调节价，由物业服务公司与业主（物业使用人）协商确定”。2014年11月24日，原告与楚雄XX小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，《合同》对相关事项进行了约定，其中第一条约定：“物业类型为高屋住宅，建筑面积为22000平方米”。第二条约定：“提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业所有人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第13条物业管理费用收费标准：“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元向业主或物业使用人收取；商铺按建筑面积每月每平方米1.05元向业主或物业使用人收取”。同时合同还对委托管理事项、双方权利义务及其违约责任等进行了约定。被告所购买的X幢（4层）商业用房在小区外面临街，2009年被告将水、电等共用设施进行改造，独立使用和交纳费用，环境卫生、垃圾的收集、清运等费用也由其单独支付。原告与被告之间未签订《物业服务合同》，被告从2008年11月1日至今未向原告交纳物业服务费。
根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点包括：1、被告是否在原告提供管理服务的范围内？2、被告是否应当向原告支付物业管理费及违约金？
本院认为，物业服务合同是物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中,原告云南金山物业管理服务有限公司受云南禄丰金山房地产有限责任公司的委托，为其开发的XX小区小区提供物业服务，双方签订了《物业服务管理委托合同》，其合同系双方的真实意思表示，且合同内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，其合同是合法有效的。合同中双方对委托管理的范围和各自的权利义务及物业费进行了约定，《合同》第二条约定：“物业类型为高屋框剪结构商住楼（19层）；占地面积为4367平方米；建筑面积为约22000平方米”。原告在与楚雄XX小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》也对相关委托事项进行了约定，其中第一条约定：“物业类型为高屋住宅，建筑面积为22000平方米”，充分明确委托管理的物业范围为高屋框剪结构商住楼（19层），被告所有的X幢（4层）商业用房，不在委托物业服务管理范围内。故原告与云南禄丰金山房地产有限责任公司签订的《物业服务管理委托合同》，对被告李振宇不具有约束力，被告李振宇以未享受原告提供的物业服务和其房屋不属于委托管理服务范围为由拒绝交纳物业费的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:
驳回原告云南金山物业管理服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费本院减半收取1261元，由原告云南金山物业管理服务有限公司承担(已交)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
审判员 钟学圣
二〇一六年八月十二日
书记员 李慧敏