石家庄市某某区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1390号
原告聂某某。
原告朱某某。
委托代理人董某某、宋某某，河北某某律师事务所律师。
被告石家庄某某房地产开发有限公司，住所地石家庄市。
法定代表人石某某，该公司经理。
委托代理人高某某，河北某某律师事务所律师。
原告聂某某、朱某某诉被告石家庄某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告聂某某、朱某某及其委托代理人董某某，被告石家庄某某房地产开发有限公司的委托代理人高某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告聂某某、朱某某诉称，2012年11月24日，原告支付首付购买被告开发的某某某城X-X-
XXXX房产。2013年8月5日，原被告就该房产达成正式房屋买卖合同并予以备案。合同约定单价6433.58元，面积83.99平米，总价540356元；被告在2013年12月31日前交付验收合格房产，逾期交房，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金。2014年5月10日，原告以23674元价格购买被告地下室，约定2014年5月31日交付。原告房款（首付款及银行贷款及地下室款）564030元已付清被告。2014年6月初，被告通知交房但不能提供房产合格备案证明，未能交房。我认为：依法依约，被告应向我提供所交房屋合格备案之证明方能交付房产。被告制定的格式合同对逾期交房违约金约定显示公平，不能弥补我的损失也不能制止被告违约行为，故应予以变更。就上述事宜，经与被告多次协商不成，故诉至法院请求依法判令：一、被告提供某某某城X-
X-
XXXX号房产及地下室的竣工验收合格备案的证明文件。二、被告支付逾期交房违约金（房产自2014年1月1日始以房价款545396元为计算基准按日万分之二计算至实际交付合格房产日，计算至2014年7月16日为21290元。地下室自2014年6月1日始以地下室款23674元为计算基准按日万分之二计算至实际交付合格房产日，计算至2014年7月16日为170元）。
庭审中，经向原告核实，其第一项诉讼请求的具体内容为，要求被告提供某某某城X-X-
XXXX号房产及地下室的竣工验收报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称，一、我公司无义务提供原告购买房产及地下室竣工验收合格备案的证明文件。合同第十条约定，出卖人交付条件为商品房经验收合格，而不是综合验收合格。所以，原告的诉求没有合同依据。上述房屋已通过竣工验收符合交付条件，且通知了原告接收房屋，原告所称的竣工验收文件是建设局、房管局等有关部门对我公司建筑工程的行政管理，与我们之间的房屋买卖关系无关。二、关于违约金，我公司不应承担逾期交房违约金。原告按日万分之二计算违约金违反了合同的约定。合同第十一条约定是已交付房价款日万分之零点一的违约金。我公司在建房期间遭遇雾霾天气，政府让停工，根据合同第十条的约定，因政府有关部门引起的，遭遇停水、停电、道路维修、交通管制等（非出卖人原因）影响施工的，造成延期交房，出卖人不承担责任。所以，即使是超过合同约定的期限交房，也应扣除因雾霾天气造成的影响。我公司在2014年5月31日通知交房，原告在诉状中也承认接到我公司的通知，原告违反约定不去收房，根据合同第十四条约定，买受人未能在出卖人通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的，自书面通知之日起第二天视为买受人已同意接受了出卖人交付的房屋。所以，退一步讲，即使是我公司逾期，计算违约金的期限也应计算至通知收房之日，而不是实际交付之日。
经审理查明，2013年8月5日，原告聂某某、朱某某（买受人）与被告石家庄某某房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份石家庄市商品房买卖合同，该合同的主要内容为：“……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于某某区某某路南，某某街西侧的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房。暂定名某城。……第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为石家庄市住房保障和房产管理局。……第三条买受人所购商品房的基本情况……房屋坐落某某区某某街XX号某城X号住宅楼XX单元XXXX，用途住宅，属钢混结构，容积率为3.22，建筑层数地上18层，地下2层，层高2.9米。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共83.99平方米，其中，套内建筑面积68.95平方米，公共部分与公共房屋分摊建筑面积15.04平方米……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6433.58元……总金额人民币伍拾肆万零仟叁佰伍拾陆元整……第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人于合同签订当日付清首款￥220356元，余款￥320000元做公积金贷款。……第十条交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府有关部门引起的，遭遇停水、停电、道路维修、交通限制等（非出卖人原因）影响施工的，造成延期交房，出卖人不承担违约责任。第十一条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十四条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《《住宅质量保证书》》和《《住宅使用说明书》》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将替买受人代收代缴契税、印花税、交易手续费、产权登记费、公用设施设备维修资金作为交接该商品房的条件。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未能在出卖人通知规定的期限内与出卖人办理交接手续的，自书面通知之日起第二天视为买受人已同意接受了出卖人交付的房屋，买受人应于交付之日起，按规定交纳物业管理费等相关费用并开始记保修期。……第二十二条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。第二十三条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。……第二十六条本合同自双方签订之日起生效。第二十七条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向石家庄市住房保障和房产管理局申请登记备案。……”2013年8月9日，上述商品房买卖合同在石家庄市住房保障和房产管理局进行了登记备案。2012年11月24日，原告向被告交纳了购房首付款232645元。
另查，2014年5月10日，原告聂某某、朱某某（乙方）与被告石家庄某某房地产开发有限公司（甲方）签订了一份地下室认购协议，该协议的主要内容为：“……为了保护商品房及地下室交易双方的合法权益，鉴于乙方为甲方公司或甲方主要股东单位或者代建单位的员工或家属，并对项目充分了解。甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的某城项目达成如下协议：第一条乙方所认购房屋（以下简称房屋）为本项目中：X号楼X单元XXXX室，面积为83.99平方米。地下室，为负二层，地下室号为8-246，面积为18.46平方米。该房屋及地下室面积均以政府最终产权登记面积为准，由此导致的房款有出入的多退少补。第二条协议双方约定按建筑面积计算地下室总价款，该套地下室单价为每平米1900元（人民币），总金额人民币23674元（大写：人民币贰万叁仟陆佰柒拾肆元整）。第三条付款方式：一次性付款：签订本协议时乙方一次性付清地下室总款，计人民币23674元（大写：人民币贰万叁仟陆佰柒拾肆元整）。第四条甲方于2014年5月31日前交付使用，如遇政府政策性因素、不可抗力及自然灾害等原因，甲方可据实通知乙方后予以延期。第五条项目公共设备、设施及未出售的房地产所有权归甲方所有；乙方所提供的联系方式应为有效，如有变动，应及时通知甲方，否则由乙方承担联系不上的责任。第六条本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份，叁份具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。”上述认购协议落款处加盖有被告的公章并有经办人、复核人签字，有原告的签名捺印。上述认购协议签订后原告于同日缴纳了房款23674元。
庭审中，被告当庭出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告所购买的地下室为人民防空工程，截止原告起诉前，被告未取得上述地下室的预售许可证明。
另查，2013年5月2日，石家庄市住房保障和房产管理局为被告发放了某某街XX号某城项目X号住宅楼和X号住宅楼的商品房预售许可证。
又查，被告于2014年5月31日在燕赵晚报上刊登了公告声明，该声明的主要内容为：“某某某城南区已具备交付使用条件，于2014年5月31日通知正式交房，请广大业主届时莅临。逾期未办理者，视同收房，相关事宜请致电项目交房处。某某某城欢迎您回家！”。另，被告向原告出具了书面的某某某城交房通知书，安排原告于2014年6月4日下午在X#楼下底商处办理收房手续，在上述交房通知书业主确认签字处有原告的签名捺印。但原告没有收房，原告称被告未向其提供房屋验收合格的相关证件，不符合交房标准，故拒绝收房。经核实，本案涉诉房屋竣工后未经人民政府房地产开发主管部门验收，相关部门未就涉诉房屋出具验收合格报告。庭审中，被告当庭出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
上述事实有石家庄市商品房买卖合同、地下室认购协议、收款收据、施工日志、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、竣工验收情况、燕赵晚报、交房通知书、商品房预售许可证明、石家庄市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室项目审批表以及双方当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的石家庄市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张被告提供某某某城X-
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XXXX号房产的竣工验收报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合双方签订的石家庄市商品房买卖合同第十条和第十四条的约定，本院予以支持，被告在向原告交付涉诉房屋时应当出示上述文件。关于原告要求被告按照已付房款日万分之二的数额向其支付逾期交房违约金的主张，本院认为，原、被告双方在石家庄市商品房买卖合同第十一条中就违约金的数额进行了明确约定，双方对此均明知，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当按照合同约定履行各自的义务，故关于坐落于石家庄市某某区某某街XX号某城X号住宅楼XX单元XXXX号房产违约金的数额应当按照双方合同的约定进行计算。关于地下室违约金的主张，本院认为，依照法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，经核实，截止原告起诉前，被告未取得上述地下室的预售许可证明，故根据上述法律规定，原、被告双方签订的地下室认购协议应属无效，故原告要求被告按上述认购协议支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。庭审中，被告抗辩称因为雾霾天气政府要求其停工是造成逾期交房的原因之一，因此在计算违约金时应当扣除相应的天数，提供了施工日志予以证明，本院认为，根据双方签订的石家庄市商品房买卖合同第十条的约定，因政府原因影响施工造成延期交房的出卖人可以不承担违约责任，但本案中，被告仅提供了其单方制作的施工日志，未提供相关的政府文件，不足以证实其停止施工是因政府原因造成，故关于被告该意见，本院不予采信。被告另称在2014年5月31日即通知业主交房，次日之后原告自己不收房的损失应由其自行承担，本院认为，本案中原告拒绝接受被告交付的房屋系因被告未出示竣工验收报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，根据双方签订的石家庄市商品房买卖合同第十四条的约定，由此造成延期交房的责任由被告承担，故对于被告上述抗辩意见，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第三十六条之规定，判决如下：
一、限被告石家庄某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告聂某某、朱某某自2014年6月1日起至2015年4月28日止的逾期交房违约金。限被告石家庄某某房地产开发有限公司于实际交付房屋之日起十日内给付原告自2015年4月29日至实际交付房屋之日的逾期交房违约金。（违约金按照已付房款日万分之0.1进行支付）
二、驳回原告聂某某、朱某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费417元，由原告聂某某、朱某某负担397.14元，由被告石家庄某某房地产开发有限公司负担19.86元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 田 丰
审 判 员 郭 健
代理审判员 侯建伟
二〇一五年四月十六日
书 记 员 姚少虎