湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂孝南民初字第00644号
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：孝感市长征路**号。
法定代表人冯芬芬，该公司总经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）ＸＸ。
委托代理人鲍志江、谈伟，湖北山川律师事务所律师，代理权限为：代为起诉，代为应诉，代为辩论。
被告袁云平。
委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）诉被告（反诉原告）ＸＸ、袁云平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日立案受理后，依法组成由审判员钟江林担任审判长，审判员冷炳勇、人民陪审员高小梦参加的合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司委托代理人饶彬、被告（反诉原告）ＸＸ及其委托代理人谈伟、被告袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）保丽公司诉称，2010年4月7日，保丽公司授权邱保国与被告袁云平签订了一份《承包合同》，合同约定，保丽公司将保丽建材大市场及其南侧原二运公司场地整体发包给袁云平经营管理，租赁期限为三年，从2010年4月1日起至2013年7月19日止，合同到期时，袁云平出资改建、新建的所有房屋财产属保丽公司所有。合同签订后，袁云平将所承包的保丽建材大市场二期K06、K07号商铺分别转包给被告ＸＸ经营“吉象地板”和“布鲁斯特窗帘”，合同约定租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。合同期满后，袁云平与ＸＸ未能按约定的期限退场，保丽公司分别于2013年3月29日、7月4日两次向袁云平、ＸＸ书面发出了告知书和期限退场通知，但袁云平、ＸＸ拒不将承租的商铺返还给原告，其行为严重损害了保丽公司的合法权益，故请求人民法院依法判令袁云平、ＸＸ立即腾退租赁的商铺，并承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）ＸＸ答辩并反诉称，保丽公司作为孝感市保丽建材大市场的所有权人，应当对孝感市保丽建材大市场的所有情况负有全部法律责任；保丽公司在租赁过程中明知保丽建材大市场的变更规划而指使袁云平使用欺诈手段、故意隐瞒重大事实与ＸＸ订立租赁合同，应属无效合同，应当承担签订租赁合同欺诈给ＸＸ造成重大损失的违约赔偿责任；ＸＸ在租赁期间的所有经济损失，合法合理有据，人民法院应当在查明本案事实的情况下，判决保丽公司承担全部赔偿责任。
2010年，保丽公司明知政府批文保丽建材市场开发成商住用地，批文下发后该用地二年不得闲置，保丽公司为了一己私利或者为保住自己的土地性质的变更顺利进行，不管租赁商户是否面临破产或者血本无归，使用欺诈手段故意隐瞒重大事实与租赁商户签订了租赁合同。保丽公司与袁云平隐瞒其代理的租赁期限到2013年7月19日为止，袁云平无法长期代理出租经营的情况下，ＸＸ与其签订租赁合同，租赁了保丽建材大市场中面积为138.4平方米的K06号商铺用于经营“吉象地板”，租赁期至2013年12月31日止；同时，ＸＸ租赁了保丽建材大市场中面积为204平方米的K07商铺用于经营“布鲁斯特窗帘”及“布鲁斯特墙纸”，租赁期限至2013年12月31日止，签订合同时未约定由于规划变更而提前解除合同的条款，ＸＸ依约支付了租金、转让费、质保金后进场装修。装修还未完工，2013年2月25号，孝感保丽建材大市场就出现了市场要拆迁的风波。此时，ＸＸ招聘了工作人员，支付了品牌代理费用，并购买了货样准备上架。2013年3月29日，保丽公司贴出通知，告知ＸＸ等租赁商户，保丽公司与孝感保丽建材大市场负责人袁云平之间的租赁协议期限到2013年7月19日到期，并要求ＸＸ退场。保丽公司强行侵权使用张贴告示、停电、停水等恶劣行为，导致商户们无法正常经营陷入无比痛苦的困境中。2013年7月4日，保丽公司向包括ＸＸ在内的所有孝感保丽建材大市场的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。同时，保丽公司还强行对ＸＸ经营的商铺停电停水长达一个星期，此后期间也多次停电停水。保丽公司所属的孝感保丽建材大市场使用欺诈手段与ＸＸ签订合同，在实际履行过程中使用停电停水、封铺锁门的违法行为，强迫承租人接受不合理的条件，导致ＸＸ无法正常经营，给ＸＸ造成了巨大的损失。因此，请求法院判令保丽公司赔偿ＸＸ因承租其K06号商铺造成经营“吉象地板”的损失1685245.26元（含门面装饰费235000元、样品费81905.64元、保证金120000元、经营损失352035元、销售计划合同未返利208000元、商铺租金及保证金144366元、人工工资103590元、库存损失392200元、仓库租金17000元、广告费27000元、安装工费3148元）及承租K07号商铺造成经营“布鲁斯特窗帘”和“布鲁斯特墙纸”的损失942672元（含转让费80000元、门面装饰费406000元、商铺租金及保证金116280元、墙纸版本费65500元、库存48600元、墙纸保证金30000元、墙纸人工工资83855元、窗帘人工工资88115元、窗帘样品14542元、安装窗帘配件7200元、安装窗帘人工工资2580元）并承担本案诉讼费用。
被告袁云平辩称，一、袁云平与保丽公司的合同已经到期，转租后承租人为ＸＸ，其为租赁商铺的承租主体，应当由ＸＸ承担腾退房屋的义务。袁云平与保丽公司在合同中明确约定了合同期满后，租赁商铺中添置的房屋附属物等全部归保丽公司所有，自己完全遵从了该约定，既没有拆除、也没有搬迁，所以不存在有腾退房屋的合同义务。综上，请法院查清事实，明确诉讼主体，驳回保丽公司对袁云平的诉讼请求。二、袁云平与ＸＸ签订的《租赁合同》合法有效，该合同是双方遵循平等自愿的基础上签订的，且该合同履行期限届满，袁云平没有违约行为，更没有合同欺诈行为。故ＸＸ诉求合同欺诈无效及损失赔偿的事实根本不能成立。ＸＸ请求赔偿经济损失及其损失的计算无法律依据，且其本身存在违约行为。故请求法院驳回ＸＸ的全部诉讼请求。
原告（反诉被告）保丽公司针对被告（反诉原告）ＸＸ的反诉答辩称，一、ＸＸ的反诉及反诉请求，依法不能成立，人民法院应依法予以驳回；二、ＸＸ的反诉请求事实不清，证据不足，自相矛盾；三、ＸＸ要求保丽公司赔偿其损失没有法律依据；四、ＸＸ诉称其在租赁期间，保丽公司对其封店、停电、停水与事实不符，没有任何证据证明。
原告（反诉被告）保丽公司为支持其诉讼主张及抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证，证明保丽公司的主体身份情况。
证据二：《房产证》、《土地使用证》，证明保丽公司拥有该诉争物业的所有权和土地使用权。
证据三：授权委托书及《承包合同》，证明保丽公司授权邱保国与袁云平于2010年4月7日签订《承包合同》，合同期限即自2010年7月19日起至2013年7月19日止。
证据四：《租赁合同》，证明袁云平与ＸＸ签订了一年期的租赁合同，即自2013年1月1日起2013年12月31日止，租期满后ＸＸ未清退商铺。
证据五：《告知书》、《限期退场通知书》各一份，证明保丽公司已依法履行合同期满后应清退承租物业的告知义务及袁云平、ＸＸ拒不清退商铺的事实。
证据六：《民事判决书》，证明保丽公司与袁云平之间签订的三年期的合同及三年租期届满后，袁云平没有依约返还商铺。
被告（反诉原告）ＸＸ为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一：身份证复印件，证明ＸＸ的诉讼主体资格。
证据二：保丽建材大市场K06号商铺《租赁合同》，证明ＸＸ与保丽公司所属孝感保丽建材大市场袁云平签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系，确定每月租金费用为4152元。
证据三：《告知书》，证明保丽公司在《租赁合同》未履行完毕，单方要求ＸＸ清货退场并决定市场拆除改建。
证据四：《限期退场通知书》，证明保丽公司单方要求ＸＸ等商户，自通知之日至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部物业的事实。
证据五：《授权经营委托书》，证明保丽公司的法人已经授权袁云平进行招租、经营、管理，同时有权收纳租金及相关费用，但未明确授权终止时间。
证据六：《装饰工程合同书》，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺经营“吉象地板”，2010年6月支出的装修费损失235000元。
证据七：收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺经营“吉象地板”缴纳租金及水电费等情况。
证据八：“吉象地板”市场支持方案及收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”，实际支出的加盟保证金等情况。
证据九：《广告发布合同书》及收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际支出的广告费等情况。
证据十：领款单、收条，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际支出的样品安装费、仓储费等情况。
证据十一：“吉象地板”库存明细表，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际库存损失等情况。
证据十二：“吉象地板”样品清单，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际样品损失情况。
证据十三：“吉象地板”销售年度对比表、2009年至2013年销售明细，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际销售损失等情况。
证据十四：证明、工资表，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K06号商铺，经营“吉象地板”实际支出人工工资等情况。
证据十五：保丽建材大市场K07号商铺《租赁合同》，证明ＸＸ与保丽公司所属孝感保丽建材大市场袁云平签订了租赁合同，双方形成租赁合同关系，确定每月租金费用6120元。
证据十六：《装饰工程合同书》，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，2012年2月支出的装修费损失406000元。
证据十七：收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际缴纳租金及水电费等情况。
证据十八：授权经销协议、收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际缴纳授权加盟费、保证金等情况。
证据十九：订货单、销售清单、收据，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际销售订单减少的损失情况。
证据二十：出库单、报价单、库存单，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际销售订单减少的损失情况。
证据二十一：样品配件、安装费领款单，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际样品安装的损失情况。
证据二十二：《转让合同》、转让申请，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际支出转让费80000元。
证据二十三：财务对账单，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际损失的财务登记等情况。
证据二十四：证明、工资表，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际支出的人工费等情况。
证据二十五：损失明细，证明ＸＸ租赁保丽建材大市场K07号商铺经营“布鲁斯特窗帘”，实际各项损失的情况。
被告袁云平未提交证据。
经庭审质证，被告（反诉原告）ＸＸ、被告袁云平对原告（反诉被告）保丽公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六的真实性无异议；原告（反诉被告）、被告袁云平对被告（反诉原告）ＸＸ提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五真实性无异议，对上述真实性无争议的证据，本院对其真实性依法予以采信。
原告（反诉被告）保丽公司、被告袁云平对被告（反诉原告）ＸＸ提交的证据六至证据二十五均有异议，认为其列举的损失清单没有经过法定机构鉴定，真实性无法核实，其广告费、装修费、库存、加盟金等与本案无关。
对上述有争议的证据，本院认为，被告（反诉原告）ＸＸ提交的证据六系K06号商铺的《装饰工程合同书》及装饰公司出具的收据，能够相互印证，本院予以采信；证据七至证据十四系其证明在经营“吉象地板”所产生的费用，其真实性，关联性、合法性无法确定，本院依法不予采信；证据十五系ＸＸ与孝感保丽建材大市场袁云平于2011年12月29日签订的保丽建材大市场K07号商铺的《租赁合同》，本院依法予以采信；证据十六系K07号商铺的《装饰工程合同书》及装饰公司出具的收据，能够相互印证，本院予以采信；证据十七至证据二十五系其证明在经营“布鲁斯特窗帘”所产生的费用，其真实性，关联性、合法性无法确定，本院依法不予采信。
经审理查明，2010年，ＸＸ与孝感保丽建材大市场袁云平签订了保丽建材大市场《租赁合同》，承租了K06号面积为138.40平方米的商铺经营“吉象地板”。2010年6月2日，ＸＸ与武汉博海今成装饰工程有限公司签订了《装饰工程合同书》，花费235000元对K06号商铺进行了装修并开始经营“吉象地板”的销售代理业务。2011年12月29日，ＸＸ以80000元的转让价，经孝感保丽建材大市场转租了王杰承租的K07号面积为204平方米的商铺，并与孝感保丽建材大市场袁云平签订了《租赁合同》，租赁期限从2012年1月1日起至2012年12月31日。2012年2月5日，ＸＸ与武汉博海今成装饰工程有限公司签订了《装饰工程合同书》，合同总造价406000元，对K07号商铺进行装修，开始经营“布鲁斯特窗帘”及“布鲁斯特墙纸”的销售代理业务。之后，ＸＸ与孝感保丽建材大市场袁云平续签了K06、K07号商铺的租赁合同，合同期限至2013年12月31日止。2013年3月29日，保丽公司贴出《告知书》，告知ＸＸ与“孝感保丽建材大市场”租赁承包人袁云平签订的合同即将于2013年7月19日期满，期满后决定将整个市场进行拆除改建，并要求ＸＸ等商户作好清货退场的相关准备。2013年7月4日，保丽公司向包括ＸＸ在内的所有“孝感保丽建材大市场”的商户下发了《限期退场通知书》，要求自通知日起至2013年7月20日上午8时止，必须退场搬离承租物业内的一切物品和财产，交还全部承租的物业。2013年7月20日起，保丽公司对ＸＸ经营的商铺停止供电和停水14天，造成ＸＸ无法正常营业。
另查明，本案涉及的位于孝感市北京路11号的“孝感保丽建材大市场”未在工商行政管理部门注册登记，其物业属于保丽公司所有。2010年3月8日，保丽公司授权邱保国全权处理该物业的对外出租和发包，邱保国有权以其个人名义代为向包括但不限于袁云平等人发包承租经营。2010年4月7日，邱保国与袁云平签订《承包合同》，将“孝感保丽建材大市场”整体发包给袁云平经营管理，期限为2010年7月19日至2013年7月19日。
再查明，ＸＸ与“孝感保丽建材大市场”袁云平签订《租赁合同》时，袁云平向ＸＸ提交了邱保国于2009年4月1日向袁云平出具的《授权经营委托书》，授权书载明：邱保国将“孝感保丽建材大市场”全权委托给袁云平承包经营，袁云平有权进行招租、经营和管理，有权收纳各承租户的租金及相关费用。
本案争议的焦点：一、袁云平以“孝感保丽建材大市场”名义与ＸＸ签订的K06、K07号商铺的《租赁合同》是否合法有效；二、保丽公司是否构成违约；三、ＸＸ的损失应如何认定并赔偿；四、ＸＸ是否应腾退其租赁的商铺。
对于焦点一，本院认为，本案租赁合同出租方名为“孝感保丽建材大市场”，因其未在工商部门注册登记，其物业属于保丽公司，因此，本租赁合同出租方实为保丽公司，本案的诉讼主体适格。保丽公司授权邱保国全权处理该市场的对外出租及发包，邱保国又将该市场发包给袁云平经营管理，约定经营期限为2010年7月19日至2013年7月19日。邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》没有注明时间限制。袁云平持此委托书与ＸＸ签订租赁合同，致使ＸＸ有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。虽然袁云平超越代理权限与ＸＸ签订至2013年12月31日止的合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故ＸＸ与袁云平代表保丽公司签订的租赁合同为合法有效合同。
对于焦点二，本院认为，该租赁合同为合法有效合同，双方应严格依约全面履行自己的义务，但保丽公司在合同履行期限，擅自通知ＸＸ退场并对其经营的场所停水、停电，致使ＸＸ不能正常经营，构成合同违约，应依法承担违约责任。
对于焦点三，本院认为，保丽公司构成合同违约，依法应赔偿ＸＸ的经营损失，但ＸＸ每次签订的租赁合同期限均为一年，ＸＸ应据此情况适当地予以投资，故造成损失过大的责任主要在ＸＸ，ＸＸ诉请其损失2627917.26元，其提交的证据缺乏真实性、关联性、合法性。故此，本院根据本案的实际情况，认定ＸＸ承租的K06、K07号商铺因保丽公司提前通知腾退商铺、停电、停水给ＸＸ造成经营“吉象地板”的装修损失为23500元（235000元×10%）、停电停水损失为14000元（1000元×14天），合计37500元；经营“布鲁斯特窗帘”“布鲁斯特墙纸”的装修损失及转让损失为97200元［（406000元＋80000元）×20%］、停电停水损失为21000元（1500元×14天）；以上合计155700元。
对于焦点四，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中租赁合同期限于2013年12月31日届满，双方之间的权利义务已终止，ＸＸ应依法于合同期届满后腾退其租赁场地，故对保丽公司要求ＸＸ腾退场地的请求，本院依法予以支持。
综上，保丽公司应赔偿因其违约给ＸＸ因经营“吉象地板”、“布鲁斯特窗帘”、“布鲁斯特墙纸”商铺造成的损失155700元，ＸＸ应腾退其租赁的场地。关于袁云平越权签订租赁合同事宜，保丽公司在本案中未予追究，本院亦不予处理。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）ＸＸ将孝感保丽建材大市场的K06号、K07号的租赁场地腾空后交还给原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。
二、原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司赔偿给被告（反诉原告）ＸＸ损失155700元。
三、驳回原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司及被告（反诉原告）ＸＸ的其他诉讼请求。
上述一、二项，于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元及反诉费27800元，合计28300元，由原告（反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司负担3500元，由被告（反诉ＸＸ）负担24800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件受理费28300元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟江林
审 判 员 冷炳勇
人民陪审员 高小梦
二〇一四年九月十一日
书 记 员 李雁飞
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
2、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
6、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。