温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0303民初2221号原告（反诉被告）：陈媚华，女，1973年12月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨亨其，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛进军，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙欢，女，1989年8月1日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。被告（反诉原告）：谢乐营，男，1987年7月5日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。二被告共同委托诉讼代理人：黄荣强，浙江金克明律师事务所律师。原告陈媚华为与被告孙欢、谢乐营房屋买卖合同纠纷一案，于2016年5月18日向本院起诉，本院于同日适用简易程序受理。审理中，被告孙欢、谢乐营于2016年6月3日向本院提起反诉，本院立案受理后，于2016年7月26日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈媚华及其委托代理人薛进军，被告（反诉原告）谢乐营及委托代理人黄荣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈媚华诉称：2016年3月22日，原告陈媚华与被告孙欢签订一份《房地产买卖居间协议书》，约定：原告将其所有的坐落于温州市龙湾区瑶溪街道新天地锦园6幢1-418室的房屋作价510000元出卖给被告，付款方式采取办理按揭贷款并首付款办理资金监管，即被告在签订本协议时向原告支付定金5万元，在房屋产权过户前被告将扣除定金5万元及预留保证金1万元外的19万元首付款打入银行进行资金监管，剩余尾款26万元待银行按揭贷款发放后一并支付给原告，房屋买卖的税费均由被告承担等。协议书签订后，被告向原告支付定金5万元。2016年4月20日，原告、被告谢乐营按前述协议书之约定，与龙湾农村商业银行状元支行龙腾分理处签订一份《二手房交易资金托管协议》，被告将其应付的19万元首付款办理了资金监管手续。次日，原告遂与被告孙欢、谢乐营至温州市房产管理局龙湾分局办理产权过户登记手续，将前述房屋登记在被告孙欢、谢乐营名下，并取得收件回执。在原告等待被告领取房屋产权证并办理按揭贷款的过程中，被告提出不再购买上述房屋。经双方多次协商均未果。原告认为，被告拒不履行支付剩余购房款的行为已构成严重违约，原告有权没收被告定金5万元。故原告诉请判令：1.解除原、被告于2016年3月22日签订的《房地产买卖居间协议书》。2.两被告协助原告办理房产过户的撤销手续。3.本案诉讼费由被告承担。被告孙欢、谢乐营答辩兼反诉称：反诉原告孙欢、谢乐营欲购买小户型住宅以供居住及婚生子谢梓睿办理户口上学使用，经案外人温州盛开房产营销有限公司介绍与反诉被告陈媚华协商购买位于温州市龙湾区瑶溪新天地锦园6幢1-418室的房产。在协商期间，陈媚华以及案外人盛开房产公司多次向孙欢、谢乐营确认：“该房屋系可自住型商业房产，自住不用缴纳房产税。”遂三方于2016年3月22日签订《房地产买卖居间协议书》，并支付5万元定金。此后，孙欢、谢乐营履行协议书约定，办理资金托管，支付款项19万元，并同陈媚华办理过户手续，但在龙湾地税局缴纳税款时，得知该房屋性质由生产用房变更为办公用房，当前每年需交6000余元的房产税（陈媚华拖欠了2014年1月1日至2016年4月30日止的房产税），且由于是商业办公性质，不可作为办理户口迁入及适龄儿童上学的房产使用。同时，孙欢、谢乐营获悉所购房屋内有租客，租期至2017年3月9日，直至办理过户时陈媚华仍未清退租客。陈媚华事前的不实告知、拖欠房产税以及屋内租客未及时清理的行为已构成违约，致使孙欢、谢乐营购买房屋自住及便于小孩入籍上学的合同目的无法实现。故反诉原告孙欢、谢乐营诉请判令：1.解除《房地产买卖居间协议书》。2.反诉被告陈媚华双倍返还反诉原告定金及支付办理房屋过户时的费用合计103222.64元（其中：定金双倍返还100000元、评估费700元、过户费581.8元，2016年1-4月房产税1940.84元）。3.反诉被告协助反诉原告解除资金托管。4.诉讼费由反诉被告承担。庭审中，双方均将要求解除《房地产买卖居间协议书》的诉请明确为：解除双方参与签订的《房地产买卖居间协议书》中有关双之间权利义务的约定。审理中，孙欢、谢乐营补充称：1.我方最初是通过为爱置家公司员工陈志凌得知陈媚华出售的房源信息，后陈志凌将所有居间信息交给温州盛开房产营销有限公司员工陈利华，双方就通过陈利华居间协商购房事宜。2.在双方签订《房地产买卖居间协议书》前，我方已查验过陈媚华提供的房屋所有权证及土地使用权证，知晓房屋系办公用房，土地系商务用地。3.双方约定购房尾款是待房屋过户后办理银行贷款，银行放款直接支付给陈媚华。4.我方不会按照约定支付购房款。就本诉部分，原告陈媚华向本院提供了如下证据：1.原、被告身份证，证明原、被告身份信息。2.《房地产买卖居间协议书》，证明2016年3月22日，原、被告双方签订《房地产买卖居间协议书》的事实。3.物业收条，证明签订《房地产买卖居间协议书》当天陈媚华已将涉案房屋的房产证、土地使用权证、契证原件交付居间方温州盛开房产营销有限公司。4.《二手房交易资金托管协议》，证明2016年4月20日，陈媚华、谢乐营与龙湾农村商业银行状元支行龙腾分理处签订《二手房交易资金托管协议》，孙欢、谢乐营将19万元首付款办理资金监管。5.收件回执，证明2016年4月21日，陈媚华与孙欢、谢乐营至温州市房产管理局龙湾分局办理产权过户手续。6.手机短信息，证明2016年5月10日，谢乐营通过手机短信向陈媚华明确表示不再购买房屋。原告陈媚华提供的上述证据，经庭审出示质证，被告孙欢、谢乐营质证意见如下：证据1，没有异议。证据2，真实性无异议，但该协议书仅提及营业税、个税、契税由买方承担，并未涉及本案争议的房产税，且协议书第四条第二项亦载明卖方应在房屋转让完成前将租赁等清理完毕。证据3，真实性没有异议，关联性有异议，被告之前未见过该收条。证据4，真实性无异议。证据5，真实性无异议，4月21日，双方共同至房管部门办理过户手续。证据6，真实性无异议，对证明对象有异议，是谢乐营同陈媚华协商解除房屋买卖合同。本院认为，证据1、3、4，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，故对其证明力均予以确认。证据2、6，真实性予以确认，至于对本案影响，下文再行阐述。证据5，原告陈媚华未提供原件，但双方对2016年4月21日同赴温州市房产管理局龙湾分局办理涉案房屋过户事宜的事实无争议，本院予以确认。就本诉部分，被告孙欢、谢乐营向本院提供证据如下：1.微信聊天记录两份（孙欢与居间方员工陈利华及为爱置家公司员工陈志凌的对话）、房屋租赁合同一份，证明①购房前协商阶段，被告明确购房目的为自住及便于孩子上学；②3月18日居间方向被告确认自住不需要缴纳房产税，4月15日聊天记录表明陈媚华也向被告确认过不需要缴纳房产税；③3月24日合同签订后，被告通过居间方取得涉案房屋租赁合同，才知悉租客及租期，当即要求陈媚华及时清理，但至今仍未清理；④证明陈媚华未如实告知房屋性质、拖欠房产税款及未及时清理租客的行为已构成违约，致使被告合同目的无法实现。2.定金收条一份、资金托管协议一份、评估费收据一份、税收缴款书三份、定额发票两份、转账凭证一份，①证明被告已按照约定支付定金及托管资金，被告已按约承担交易时所产生的费用；②证明该房产系营业用房，每年需交房产税，与购房前陈媚华及居间方所称“商住一体，居住使用不用交房产税”不一致；③证明陈媚华拖欠2014年1月至2016年4月30日的房产税，且征房产税名义由生产用房变更为营业用房，而双方签订的协议书上只提及了土地性质，未提房屋性质，也未提及房产税的事实。被告孙欢、谢乐营提供的上述证据，经庭审出示，原告陈媚华质证意见如下：证据1，微信聊天记录三性均有异议，对话双方身份无法核实，谈话内容是否有关涉案房屋亦无法核实；房屋租赁合同，因被告未提供原件，且复印件显示的文字内容模糊，真实性无法确认，涉案房屋确出租，在签订买卖协议书时已告知被告。证据2，定金收条、资金托管协议，真实性、合法性没有异议；评估费收据，关联性有异议；税收缴款书，三性均有异议；定额发票、转账凭证，关联性有异议，且对该组证据的证明对象有异议，陈媚华未承诺涉案房屋不用交房产税。本院认为，被告提供的上述证据其亦作为反诉证据提交，且证明目的相同，故在下文再行分析。针对被告反诉，反诉被告陈媚华辩称：1.反诉原告存在违约行为，无权解除合同。2.反诉被告不存在违约行为，在房屋买卖协商过程中，反诉原告并未告知反诉被告购买房屋系是用于儿子上学，反诉被告亦未承诺反诉原告及居间方涉案房屋无需缴纳房产税。3.反诉原告在签订买卖协议书时已经知晓涉案房屋出租他人，且双方对退租交房作了相关约定。综上，反诉原告要求反诉被告双倍返还定金及支付房屋过户费用没有依据。就反诉部分，反诉原告向本院提供了如下证据：1.房地产买卖居间协议书，证明①反诉原告与陈媚华存在房屋买卖合同关系，温州盛开房产营销有限公司为居间方；②协议书未提及房产税的承担；③协议书明确租赁等事宜由卖方在转让完成前清理完毕；④居间方有传递卖方意图的义务；⑤非买方原因，卖方违约需双倍返还定金。2.定金收条一份、资金托管协议一份、评估费收据一份、税收缴款书三份、定额发票两份、转账凭证一份，①证明反诉原告已按照约定支付定金及托管资金，并已按约承担交易时所产生的费用；②证明该房产系营业用房，每年需交房产税，与购房前陈媚华及居间方所称“商住一体，居住使用不用交房产税”不一致；③证明陈媚华拖欠2014年1月至2016年4月30日的房产税，且征房产税名义由生产用房变更为营业用房，而双方签订的协议书上只提及了土地性质，未提房屋性质，也未提及房产税的事实。3.微信聊天记录两份（孙欢与居间方员工陈利华及为爱置家公司员工陈志凌的对话）、房屋租赁合同一份、婚生子谢梓睿学籍证明一份，证明①购房前协商阶段，反诉原告明确购房目的为自住及便于孩子上学；②3月18日居间方向反诉原告确认自住不需要缴纳房产税，4月15日聊天记录表明陈媚华也向反诉原告确认过不需要缴纳房产税；③3月24日合同签订后，反诉原告通过居间方取得涉案房屋租赁合同，才知悉租客及租期，当即要求及时清理，但至今仍未清理；④证明陈媚华未如实告知房屋性质、拖欠房产税款及未及时清理租客的行为已构成违约，致使反诉原告合同目的无法实现。反诉原告提交的上述证据，经庭审出示质证，反诉被告陈媚华质证意见如下：证据1，真实性、合法性无异议，证明对象有异议。证据2，定金收条、资金托管协议，真实性、合法性没有异议；评估费收据，关联性有异议；税收缴款书，三性均有异议；定额发票、转账凭证，关联性有异议，且对该组证据的证明对象有异议，陈媚华未承诺涉案房屋不用交房产税。证据3，微信聊天记录三性均有异议，对话双方身份无法核实，谈话内容是否有关涉案房屋亦无法核实；房屋租赁合同，因反诉原告未提供原件，且复印件显示的文字内容模糊，真实性无法确认，涉案房屋确出租，在签订买卖协议书时已告知反诉原告；学籍证明，三性均有异议，无法核实谢梓睿是否反诉原告婚生子且买房为了孩子上学。本院认为，证据1真实性予以确认，至于对本案影响下文再行阐述；证据2，定金收条、资金托管协议真实性予以确认，能证明孙欢、谢乐营向陈媚华支付定金5万元及双方办理购房款资金监管手续的事实；评估费收据、定额发票、转账凭证，与本案缺乏关联性，故对其证明力不予确认；税收缴款书，反诉原告未提供原件，故对其证明力不予确认。证据3，微信聊天记录，反诉原告未提供其他证据予以佐证聊天记录相对方的身份信息，且即使为真，亦不能证明陈媚华曾承诺涉案房屋不需要每年缴纳房产税的事实，故对其证明力不予确认；房屋租赁合同，反诉原告未提供原件，故对其证明力不予确认；学籍证明，反诉原告未提供其他证据予以佐证其与谢梓睿的亲子关系，且该证据对本案实体处理无影响，故本案中不予认定。就反诉部分，反诉被告陈媚华未向本院提供证据。根据上述确认的证据，结合双方陈述，本院认定事实如下：2016年3月22日，陈媚华作为甲方与孙欢作为乙方及作为居间方的案外人温州盛开房产营销有限公司签订《房地产买卖居间协议书》约定：甲方将坐落于温州市龙湾区瑶溪街道新天地锦园6幢1-418室的房屋（以下称：涉案房屋）转让给乙方，房屋建筑面积57.18平方米，土地性质为商务用地，房屋转让价为510000元，付款方式为办理按揭贷款并首付款办理资金监管，营业税、个税、契税、过户时所产生委托公证费、交易费和工本费由乙方承担，签订协议时乙方向甲方支付定金50000元。该协议书另载明：“第四条第1项,甲方在该房地产交付给乙方使用前，甲方预留保证金10000元在居间方……第七条第1项,非乙方原因，甲方未在交易期限内办理转移登记手续或因甲方对该房地产的所有权瑕疵导致交易不能完成的，视为甲方违约，应双倍返还定金给予乙方。第2项,非甲方的原因，乙方未在交易期限内办理相关转移登记手续或未如约支付房款及相关款项，视为乙方违约，所交的保证金及定金视为对甲方的违约赔偿，不予返还。……补充事项：1.甲方确保该房屋手续齐全无债务纠纷过户至乙方名下；2.双方协定于2016年4月15日前办理产权过户，乙方于产权过户前支付首付款250000元（含定金5万元和预留保证金1万元）打入银行资金监管，剩余尾款260000元待银行按揭直接打入甲方账户；…….4.甲方收到全额房款督促租客结清水电等相关费用交房。”签订上述协议书后，孙欢向陈媚华交付定金50000元。2016年4月20日，谢乐营作为甲方与陈媚华作为乙方及作为丙方的案外人龙湾农村商业银行状元支行龙腾分理处签订《二手房交易资金托管协议》（合同编号），主要内容为：甲乙双方因交易涉案房屋所需，由甲方在丙方开立账户作为监管账户，甲方将部分购房款计190000元存入上述监管账户，丙方对该资金进行冻结，监管期限自2016年4月20日至2016年5月21日，监管期内，支用监管账户内任何资金的，必须由甲乙双方亲自持符合丙方要求的有效证件、文件共同到场向丙方提出解除全部或部分资金监管申请，丙方方可办理监管账户内资金解冻手续并允许支用款项，监管期限届满，丙方仍未收到甲乙双方解除监管申请，甲方双方同意继续冻结监管账户，丙方继续对监管账户进行监管直至甲乙双方共同办理监管账户内资金解冻手续。2016年4月21日，陈媚华与孙欢、谢乐营共同至温州市房产管理局龙湾分局办理涉案房屋权属转移登记手续。2016年5月10日，谢乐营通过手机短信息向陈媚华表示：“房子我们真不考虑继续交易下去了，现在是这样的，你们考虑一天时间我们要不要私了……”。庭审中，双方对孙欢、谢乐营支付定金50000元及将190000元首付款汇入银行资金监管账户无异议，并确认《房地产买卖居间协议书》中有关预留保证金10000元的约定并未实际履行，双方对此亦无异议。另查明，孙欢、谢乐营系夫妻关系，涉案房屋系办公用房，现权属登记为孙欢、谢乐营共同共有。本院认为，本案双方当事人参与签订的《房地产买卖居间协议书》中有关双方之间权利义务的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定全面履行。本案中，双方当事人均主张解除双方参与签订的《房地产买卖居间协议书》中有关双方之间权利义务的约定，并认为系对方违约，故已方享有解除权。另，陈媚华主张孙欢、谢乐营未支付购房款构成违约，根据合同约定，已收取的定金不予返还，而孙欢、谢乐营主张陈媚华违约应双倍返还定金及支付涉案房屋过户费用。本院现针对上述争议焦点，分析如下：一、孙欢、谢乐营主张陈媚华违约的主要理由为：1.签订房屋买卖协议时陈媚华未如实告知涉案房屋系办公用房的事实；2.陈媚华曾承诺涉案房屋无需每年缴纳房产税及涉案房屋系学区房，但其在办理涉案房屋权属转移登记后缴纳税款时得知涉案房屋因系办公用房，故需每年缴纳6000余元房产税，亦不属于学区房；3.陈媚华将涉案房屋出租他人使用，至办理房屋权属转移登记时仍未清退。陈媚华对孙欢、谢乐营的上述理由不予认可。对此，本院认为，首先，关于陈媚华是否告知孙欢、谢乐营涉案房屋系办公用房的问题，庭审中，谢乐营当庭陈述在双方签订房屋买卖协议前，孙欢、谢乐营已查验过涉案房屋的房屋产权证、土地使用权证，并知晓涉案房屋系办公用房，土地系商务用地，故此项理由与其当庭所述自相矛盾，本院不予采信。其次，关于陈媚华是否承诺涉案房屋无需每年缴纳房产税及系学区房的问题，陈媚华对此否认，孙欢、谢乐营亦未提供有效证据证明其主张，故对孙欢、谢乐营该项主张，本院亦不予采信。再次，关于涉案房屋出租他人使用至办理权属转移登记时仍未清退的问题，对此陈媚华并未否认，但涉案房屋出租他人使用已明确载于双方签订的《房地产买卖居间协议书》，并载明“甲方（陈媚华）收到全额房款时督促租客结清水电等相关费用交房”，而办理涉案房屋权属转移登记仅系双方约定的通过权属转移登记办理贷款以支付购房款的一种交易方式，陈媚华至今未收到购房款，房屋转让并未全部完成，故孙欢、谢乐营以此为由主张陈媚华违约，本院不予支持。综上，孙欢、谢乐营主张陈媚华违约，依据不足，故其要求陈媚华双倍返还定金及支付房屋过户费用的诉请，本院不予支持。二、陈媚华主张孙欢、谢乐营拒不支付购房款的行为构成违约，其已收取的定金不予返还。对此，本院认为，本案中，双方签订涉案房屋买卖协议后，陈媚华已按约协助孙欢、谢乐营办理部分购房款资金监管及涉案房屋权属转移登记手续，孙欢、谢乐营应按约向陈媚华支付购房款。现孙欢、谢乐营未按约向陈媚华支付购房款，且庭审中亦明确表示不再履行付款义务，故孙欢、谢乐营上述行为构成根本违约，而《房地产买卖居间协议书》第七条第2项载明“非甲方的原因，乙方未在交易期限内办理相关转移登记手续或未如约支付房款及相关款项，视为乙方违约，所交的保证金及定金视为对甲方的违约赔偿，不予返还”，故陈媚华主张已收取的定金50000元不予返还，符合上述协议书约定。上述孙欢、谢乐营的根本违约行为，致陈媚华不能实现合同目的，故本院对陈媚华主张解除双方参与签订的《房地产买卖居间协议书》中有关双方之间权利义务的约定予以支持。但需要指出的是，上述《房地产买卖居间协议书》系陈媚华、孙欢及案外人温州盛开房产营销有限公司签订的三方协议，有关陈媚华与孙欢之间权利义务约定的解除不影响双方与温州盛开房产营销有限公司在该协议书中约定的权利义务。关于陈媚华要求孙欢、谢乐营协助其办理涉案房屋权属转移登记的诉请。本案中，涉案房屋现登记于孙欢、谢乐营名下，而陈媚华要求解除双方关于涉案房屋买卖的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现陈媚华要求孙欢、谢乐营协助将涉案房屋权属转移登记至其名下，符合法律规定，本院予以支持。另，孙欢、谢乐营主张双方关于涉案房屋买卖的约定解除后，陈媚华需配合其办理解除190000元购房款的资金监管手续，亦属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除陈媚华、孙欢于2016年3月26日参与签订的《房地产买卖居间协议书》中有关双方之间权利义务的约定。二、被告（反诉原告）孙欢、谢乐营于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）陈媚华办理坐落于温州市龙湾区瑶溪街道新天地锦园6幢1-418室房屋权属转移登记至原告（反诉被告）陈媚华名下。三、原告（反诉被告）陈媚华于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）谢乐营办理解除《二手房交易资金托管协议》（合同编号）约定的资金监管手续。四、驳回被告（反诉原告）孙欢、谢乐营的其他反诉请求。本诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由被告（反诉原告）孙欢、谢乐营负担；反诉案件受理费2364元，减半收取1182元，由被告（反诉原告）孙欢、谢乐营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  张飞余二〇一六年九月六日书 记 员  王梅玉