安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00540号
上诉人（原审被告）：张成。
被上诉人（原审原告）：合肥明达物业管理有限公司。
法定代表人：张正芳，董事长。
委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。
上诉人张成因与被上诉人合肥明达物业管理有限公司（以下简称明达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民二初字第01003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：合肥顺昌物业管理有限公司公司（以下简称顺昌物业公司）受世纪阳光花园开发商合肥城改房屋开发股份有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2007年2月6日，世纪阳光花园业委会（甲方）与明达物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对世纪阳光花园提供物业管理服务签订了物业服务合同，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、物业投资及违约责任等事项作了约定。其中，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理；共用设施设备的运行、维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。服务费用收费标准为多层住宅0.59元／月／平方米，高层住宅0.95元／月／平方米，商业物业1.5元／月／平方米，业主按拥有物业的建筑面积在每半年度前15天交纳，未按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护等项目开支。乙方按标准收取物业服务费用，并按合同及附件约定的服务内容和质量标准提供服务，在一年内达“安徽省物业管理优秀小区”标准。乙方自实际进驻小区实施管理之日起前2个月为试用期，在试用期内暂不收取物业服务费用，试用期满，经甲方考评，乙方服务符合约定的标准，试用期内物业服务费一并收取。此外，双方还约定合同期限自2007年2月25日至2010年2月24日。
上述合同签订后，明达物业公司自2007年2月25日起对世纪阳光花园进行物业管理服务，顺昌物业公司撤出该小区。2007年4月2日，顺昌物业公司与明达物业公司签订《协议书》，将其对部分业主拖欠物业费的债权（2003年1月至2007年2月23日期间的物业费及滞纳金）全部转让给明达物业公司，并于同年5月15日以《债权转让告知书》的形式予以公告。对此，业委会亦于2007年4月18日以《告知书》的形式进行公告，并建议相关业主对明达物业公司就超期交纳的物业费的收取工作给予理解和支持，安徽省合肥市中级人民法院于2013年5月31日作出民事判决书，该判决书中认定顺昌物业公司与明达物业公司以签订协议书的形式将债权转让给明达物业公司并于2007年5月15日通过《债权转让告知书》的形式告知了业主，世纪阳光花园业主委员会作为该小区业主大会的执行机构于2007年4月18日作出并向业主下发的《告知书》，也说明业主已收到该债权转让通知，债权转让合法有效。
2010年2月24日，明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的物业服务合同期限至2010年2月24日届满后，明达物业公司未与世纪阳光花园小区业主委员会续签物业服务合同。2010年7月24日，明达物业公司撤离世纪阳光花园，终止物业服务。后经相关部门协调，明达物业公司于当晚恢复对小区的物业管理，延长服务期限至9月15日。之后，新的业主委员会重新聘任了新的物业公司。2010年9月，明达物业公司与新的业主委员会、新的物业公司办理了交接。
原审另查明：张成系世纪阳光花园金阳苑6幢203.302室业主，203室的房屋建筑面积103.08平方米，2007年3月6日至2009年8月15日及2009年10月15日至2010年7月24日期间未交的物业服务费用5968.33元；302室的房屋建筑面积79.19平方米，2007年3月6日至2009年8月15日及2009年10月15日至2010年7月24日期间的未交物业服务费4585.10元，合计10553.43元。2012年4月20日，明达物业公司对物业费未缴纳登记表在小区进行公示，并对公示情况进行了公证。
原审还查明：2005年12月23日，合肥市物价局以合价房（2005）431号文件核准顺昌物业公司对世纪阳光花园住宅综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、共用部位设施设备的日常维护、管理服务人员工资福利和物业管理企业固定资产折旧等费用，以下同）收费标准为每月每平方米建筑面积多层0.79元、小高层1.20元，非住宅物业服务收费由顺昌物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。2007年4月30日，该局以合价房（2007）156号文件核准明达物业公司对该小区住宅物业服务收费等级为二级；该文件及2008年12月19日的合价房（2008）486号文件核准明达物业公司对该小区住宅综合服务费收费标准为每月每平方米建筑面积多层0.59元、小高层0.95元，非住宅物业服务收费由顺昌物业公司与业主或物业使用人在物业服务合同中约定。物业管理中的公用水电（含损耗）应按实分摊计算，分摊时要张榜公布，接受业主监督。明达物业公司领取的合价服证第01608号《收费许可证》有效期为2007年4月至2008年4月，领取的合价服证第02461号《收费许可证》有效期为2008年12月至2010年12月。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。明达物业公司与世纪阳光花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。2012年4月20日，明达物业公司对物业费未缴纳登记表公示情况进行了公证，能够显示其向欠费业主主张债权的意思表示。故张成应当按照合同约定的收费标准向明达物业公司交纳物业费10553.43元。从安徽省合肥市中级人民法院民事判决书可以看出，明达物业公司撤离前小区的确存在环境卫生差、绿化损坏、公共设施设备损坏等现象，可以反映出明达物业公司在此期间的服务存在瑕疵。且此事实在安徽省合肥市中级人民法院生效的民事判决中已作认定，故原审法院酌情对该期间的物业费按原双方合同收费标准酌减20%，即张成可从物业费总额中扣除273.41元（2010年2月25日至2010年7月24日计5个月×（103.08＋79.19）平方米×1.5元／月／平方米×0.2），张成还应交纳物业费10280.02元。按照合同约定，物业费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度前15天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，张成未予按约交付物业管理费用，存在违约，因此，应当承担支付违约金的责任。现明达物业公司自愿调整违约金以日万分之五计，是对自己权利的处分，对此符合法律规定，予以准许。明达物业公司应当以张成拖欠的物业费10280.02元为基数，自2010年7月25日起按日万分之五计取违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
被告张成于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业服务费10280.02元以及违约金（违约金计取方式：以10280.02元为基数，自2010年7月25日按日万分之五计取至本判决确定给付日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，其他诉讼费100元，合计220元，由被告张成负担217元，原告合肥明达物业管理有限公司负担3元。
张成上诉称：一、原审判决上诉人承担金阳苑6幢203、302室2007年3月6日至2009年8月15日及2009年10月15日至2010年7月24日期间的物业服务费合计人民币10553.10元，属事实认定错误。根据被上人一审提交之证据，收费许可证01608号，有效期是2007年4月
--2008年4月止；收费许可证02461号，有效期是2008年12月--
2010年12月止。两张收费许可证的依法核准的收费时间中间存在有8个月时间断档期，即这8个月的收费，没有经过物价部门的核准、备案，没有收费之合法依据及许可。一审法院对这段时间的物业费没有扣除，属认定事实错误，应予纠正。二、2007年2月24日之前的物业费，属于被上诉人受让的债权，虽有《债权转让协议》证明债权来源合法，但，根据《合同法》第80条之规定“债权入转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”被上诉人的一审证据中，没有证据证明转让之债权已经合法通知了上诉人，虽有2007年4月18日的《告知书》，但无证据表明该《告知书》已经通知到达上诉人。作为原物业服务的顺昌物业公司，完全知晓上诉人的基本信息、联系方式，无证据证明债权转让人，采取了有效的方式通知了上诉人。因此，转让之债权对已诉人不发生法律效力。三、2012年4月20日的欠费登记表公证的效力及溯及力问题。1、被上诉人为避免诉讼时效的过期，于2012年4月20日对欠费的业主采取了物业费欠费表的张贴行为进行了公证，该公证仅是对张贴通知这一“民事行为”的公证，并不是对上诉人欠费事实的公证证明，所以，不能证明上诉人欠或是不欠，欠多少费的问题。因此，被上诉人的一审证据，不足以证明上诉人存在拖欠被上诉人物业费的事实。2、被上诉人即便是主张债权，也只能主张自2012年4月20日之前两年内的欠费，也就是说只能主张到2010年4月21日之后的欠费，不存在一份通知，可以追到解放前的债务。两年的诉讼时效不能逾越，这是法定的时效。3、被上诉人作为债权的受让人，又是新的物业服务公司，对业主的基本信息及联系方式，完全知悉了解，完全有条件直接通知上诉人，通知缴费。其故意规避上诉人，采取张贴、寄通知给物业公司的方式，均不构成对上诉人的有效通知，也不能证明已经对上诉人有效主张债权。综上所述，上诉人认为，一审认定事实错误，适用法律不当。请二审法院依法查明事实，请求：1、撤销（2014）包民二初字第01003号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担诉讼费用。
明达物业公司辩称：1、被上诉人为该小区提供物业服务是基于物业合同，断档8个月时间，物业公司根据规定仍然继续提供物业服务，理应缴纳物业费用；2、本案所欠的物业费并不涉及债权转让问题；3、按照法律规定诉讼时效问题应在一审中提出，但是上诉人在一审中并未提出，所以二审上诉人无权提出。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。
二审期间，双方未提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：上诉人张成与被上诉人明达物业公司之间存在物业服务合同关系且合法有效。明达物业公司收费许可证虽在两次核发过程中，时间未衔接上，但并无限制收费的证据，而在此过程中，明达物业公司并未停止服务，根据权利义务对等原则，业主应当交纳物业服务费。明达物业公司依法受让债权，并公告通知业主，张成即使不知，在明达物业公司诉讼时也应知晓，张成在二审中提出时效问题，违背了诉讼时效应在一审法院及时提出的规定，视为对此主张的放弃。且根据明达物业公司提供的证据，明达物业公司并未放弃收取物业费的主张，物业公司的正常运转依据收取的物业费，其也无理由怠于收取。综上，张成上诉理由不能成立，其上诉主张本院依法不予支持。一审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人张成负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 陈 烜
审判员 程亚娟
二〇一四年九月二十五日
书记员 张 琪
附：
《中华人民共和国保险法》
第二十三条保险人收到被保险人或者受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定；情形复杂的，应当在三十日内作出核定，但合同另有约定的除外。保险人应当将核定结果通知被保险人或者受益人；对属于保险责任的，在与被保险人或者受益人达成赔偿或者给付保险金的协议后十日内，履行赔偿或者给付保险金义务。保险合同对赔偿或者给付保险金的期限有约定的，保险人应当按照约定履行赔偿或者给付保险金义务。
保险人未及时履行前款规定义务的，除支付保险金外，应当赔偿被保险人或者受益人因此受到的损失。
任何单位和个人不得非法干预保险人履行赔偿或者给付保险金的义务，也不得限制被保险人或者受益人取得保险金的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。