重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第09568号原告张忠福，男，生于1964年6月17日，汉族，住重庆市万州区天城镇茅谷村。委托代理人向国旗，重庆宁静律师事务所律师。被告重庆盘鑫实业有限公司，住所地重庆市万州区鸡冠梁二巷1号二层1-1，组织机构代码66085926-7。法定代表人谭开均，董事长。委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师。原告张忠福与被告重庆盘鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月11日受理后，依法由审判员程地华独任审判，适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，裁定转为普通程序进行审理。依法由审判员程地华担任审判长，与人民陪审�涂小英、李建辉组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行审理。原告张忠福的委托代理人向国旗和被告重庆盘鑫实业有限公司的委托代理人王洪卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张忠福诉称，2010年11月22日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的重庆市万州区北滨大道三段172号附1号A幢402室房屋，面积72.58平方米，每平方米2935.11元，房款213030元。约定2012年6月30日交房，被告未按合同约定履行义务，违背诚实信用原则。2009年9月16日、2010年1月21日，被告重庆盘鑫实业有限公司在《三峡都市报》刊登广告，宣传其开发的北滨壹号楼盘为一线江岸名居，世袭贵族豪门，稀缺江景，视野所及之处南北两岸滨江美景一览无遗，同时制作图片、广告、传单进行宣传，忽悠民众。万州区政府决定对北滨路截弯取直，回填造地，并约谈被告�主要负责人，要求其不得在房屋销售中宣传一线江景。显然，房屋前面的回填地已决定出让建房。对此情势变更，被告应书面告知原告，并停止一线江景宣传，可被告开始预售房屋时，依然继续宣传。2012年6月份，业主接房时回填地块已修3栋百米高楼，挡住观江视线，商住楼的前后差价每平方米1000元。被告预售的商品房设计是封闭式阳台，为达促销目的，公开承诺阳台折半计价。被告依此预收房款后，又以房屋面积计算有误通知原告交了阳台折半面积未收的房款。原告觉察后，被告以房管局申报预算房屋面积时不同意而辩解。房管局登记，按国家标准封闭式阳台不让折半，是对房屋面积的确认，而阳台折半计价是商贸活动中的自由议价，其概念截然不同，被告却以此忽悠原告。商品房促销打折是常有之事，阳台折半计价属于买卖双方的自由交易，不违背法律法规�禁止性规定。签订正式合同时，被告采取格式合同单方面取消阳台折半收费的承诺，违背诚实信用原则。被告与原告签订商品房预售合同时，被告提供的《盘鑫北滨壹号交房标准》（以下简称《交房标准》）规定：1、层高，《交房标准》第3项约定：建筑层高3米，实际房屋建筑层高2.9米；2、外墙，《交房标准》第3项约定：高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料，被告实际使用低级涂料，也没有高级面砖、石材和大理石；3、门窗，《交房标准》第7项约定：入户门为多功能防盗门，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏），实际并非多功能防盗门，玻璃彩钢窗换成了塑钢；4、空调，《交房标准》第11项约定：设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔，实际未设空调室外机搁板及防护栏。空调悬在室外，用角铁脚架支撑，有损城市美观，缩短使用寿命，检修、更换不便，危及安全。请求：判令被告支付原告未按合同约定使用建筑材料及一线江景等违约金10000元；判令被告补设空调室外机搁置板，并加不锈钢防护栏确保安全；诉讼费用由被告承担。被告重庆盘鑫实业有限公司辩称，原告在2013年1月以延迟交房为由请求支付违约金时，被万州区法院判决驳回诉讼请求，原告不服提起上诉。2013年5月16日渝二中院主持双方进行调解，被告提出按平均每户“打包”3500元解决，当时原告代理人没有同意。在2013年6月18日渝二中院再次主持调解时，原告代理人按被告提出的方案每户3500元达成了调解协议，原告已领取了调解书上的调解金额，当时是82户共计287500元。“打包”解决的含义是指除逾期交房以外，所有使用建筑材料与合同约定不符的全部项目。因此，对原告主张的没有按合同约定使用建筑材料已由以上生效的法律文书处理，应驳回起诉。原告主张的江景房问题，被告不存在过错，应驳回其诉讼请求。阳台测算面积，合同约定由有资质的房屋测绘机构测绘结果为依据，因此，应驳回其诉讼诉求。关于加装不锈钢防护档、空调搁板等，设计中没有，合同中也没有该项约定，被告是按设计方案交付的房屋。按设计方案空调外机是放在角钢支架上，其费用业主自理。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年11月22日，原告张忠福（合同称乙方）与被告重庆盘鑫实业有限公司（合同称甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：“第一条本商品房的名称及土地状况：商品房的名称为盘鑫．北滨壹号；土地性质为出让，房地产权证号为301D房地证2007第00502号。第二条本商品房销售依据为预售商品房，《商品房预售许可证》号为�房管301预制第10080号。第三条乙方所购商品房基本情况：本商品房坐落于重庆市万州区北滨大道三段172号附1号A幢402室，建筑面积72.58平方米；本商品房层高不低于2.9米，净高不低于2.75米。第四条购房价款，本商品房为清水房，建筑面积单价2935.11元／平方米，总成交金额为213030元。第五条付款方式及期限，首付103030元，签约时付清，余款11万元申请银行按揭。第六条面积确认及面积差异处理，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算，多退少补；2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差绝对值超过3％的，乙方有权退房。第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2012年3月1日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。第九条，逾期交房的违约责任，逾期交房在60日内按已付房款的日万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日的按已付房款的日万分之三支付违约金。第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准，应赔偿双倍的装饰、设备差价。”该合同附件二（3）约定梯间：“高级地面砖、墙面优质墙砖及乳胶漆、楼梯配铁艺木质栏杆。”附件三约定外墙：“主楼外墙�，裙楼花岗石材；门窗：入户门为多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）。”附件（五）《合同补充协议》第2条约定：“甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等仅作购房参考，以设计和施工图为准；如果甲方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，甲方违反的要承担违约责任。”在被告公司取得该宗土地的开发项目前，临长江是规划的滨江路，万州区建委规划科在审批被告公司的图纸上批准开发的房屋是滨江房。2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路采取截弯取直，回填造地。2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，形成了前面地块。2010年7月5日，万州区建委约�被告相关负责人，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月政府将该宗地块拍卖，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日和2011年7月20日，被告在获悉政府拍卖临江地块后，就万州区政府规划拍卖北滨路黄泥包至万一中段地块（填充形成）对公司造成不良影响向万州区政府作的紧急书面报告，说明拍卖该宗土地对购房户带来的影响。原告称被告一直在宣传一线江景房，被告否认；双方均认可当时宣传的一线江景房对商品房买卖合同的签订和协商价格没有影响。2011年1月20日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料由乙方采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同。2011年4月26日，重庆市万州区城乡建设委员会转发重庆市城乡建�委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》［渝建发（2011）22号］，禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，被告单位与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料。同时，被告单位于2011年6月20日进行报审。2011年8月15日，重庆盘鑫实业有限公司以特快专递方式给原告张忠福等购房户的函文载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。2011年8月23日被告在三峡都市报A11版上，公告延迟到2012年6月30日交房。该房屋外墙被告采用外墙漆，门窗使用的是塑钢材料。2012年6月19日，经重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所测绘报告该楼封闭阳台面积，依据测绘规范计算全面积。原告称被告在售楼宣传时承诺阳台面积折半计算，后又违反约定要求原告补交另一半阳台面积计价款，被告否认，原告未举证证明另行补交了阳台面积差价款。双方对房产测量所测绘报告所依据的测绘国家标准、实测面积无异议。2012年6月20日，重庆市万州区城乡建设委员会以万州区建竣备字（2012）24号登记证进行了备案登记。2012年6月21日，重庆盘鑫实业有限公司给原告张忠福等业主发出的交房通知，又于2012年6月25日在三峡都市报公告交房事宜，原告张忠福于2012年6月29日接房。2013年1月，原告张忠福以被告重庆盘鑫实业有限公司逾期交房为由向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。在该案审理中，双方确定交房时间为2012年6月29日，本院作出（2013）万法民初字第00495号民事判决书，判决驳回张忠福要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。张忠福不服，向重庆市第二中级人民法院提出上诉。该院在2013年5月16日主持调解时，被告的委托代理人王洪卫提出“按一审方案调解，所有纠纷‘打包’每户3500元”，张忠福的委托代理人彭善发表示“所代理案件单一主张迟延交房违约金，可以按日万分之二计算120天，另外3000元质量赔偿，从此不在（再）其他诉讼”，当日未达成协议。2013年6月18日，该院再次主持调解，双方达成协议［（2013）渝二中法民终字第00587号民事调解书］，由重庆盘鑫实业有限公司于2013年6月30日前补偿原告张忠福3000元。该民事调解书已发生法律效力，张忠福于2013年6月22日领取重庆盘鑫实业有限公司支付的补偿款3000元。在张茂林诉重庆盘鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，张茂林起诉要求重庆盘鑫实业有限公司支付逾期交房违约金，并要求按照合同履行，将门窗采用高级夹胶、玻璃采钢窗；梯间安装高级地面砖。本院认为被告逾期交房的原因是原设计使用的B2级建筑保温材料被禁止使用，需要重新设计并报审批，导致施工期间延长不能按约定期间交房，不是被告的过错，不应承担逾期交房的违约责任。遂判决“驳回张茂林要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；由重庆盘鑫实业有限公司支付未按合同约定使用建筑材料和设施的损失2000元；由重庆盘鑫实业有限公司在楼梯间铺设地面砖。”张茂林不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。在王国安诉重庆盘鑫实业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，王国安起诉要求重庆盘鑫实业有限公司支付江景房差价、返还多收阳台面积价款、逾期交房违约金，履行按约定使用建筑材料义务，本院判决驳回其要求支付江景房差价、返还多收阳台面积价款、逾期交房违约金的诉�请求，由被告赔偿未按约定使用建筑材料的损失3000元。王国安不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告提供的《交房标准》：建筑层高3米；外墙为高级外墙面砖、高档石材及大理石相结合，局部涂料；门窗为入户门为多功能防盗门，外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗（内设防护栏）；设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔，冷凝水专管排放。经质证，被告认为原告提供的《交房标准》没有纳入合同附件，也未加盖被告公司的印章，不予认可。被告提供了房屋设计平面图，该设计图的说明中载明：“阳台上放有空调外机时，放在角钢支架上，角钢支架用户自理”。上列事实，有原、被告双方提供的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当�人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同履行各自的义务。对于原告主张的被告未按合同约定使用建筑材料及安装多功能防盗门的违约责任问题。被告逾期交房的原因是原设计使用的B2级建筑保温材料被禁止使用，需要重新设计并报审批，导致施工期间延长不能按约定期间交房，不是被告的过错，不应承担逾期交房的违约责任，已由生效法律文书确认。原告张忠福以被告逾期交房为由向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金，本院判决驳回其诉讼请求后张忠福提出上诉。在该案上诉中，被告委托代理人对违约使用建筑材料提出“打包”调解方案，每户补偿3500元；原告张忠福的委托代理人表示所代理案件的诉求是单一主张迟延交房违约金，质量赔偿3000元后，不再进行其他诉讼。虽然原告的委托代理人在第一次调解时未明确表示接受被告方提出的调解方案，但在第二次调解时，双方却按被告方在第一次调解时提出的调解方案达成了协议，该协议确认由被告补偿原告3000元，并没有明确是赔偿违约金。综合分析，既然同类案件的生效法律文书已确定被告不承担逾期交房违约责任，在该案上诉中被告又同意给付违约金，而调解协议又不明确为违约金，与情理不合；该补偿更接近原告方提出的质量赔偿，是对被告违约使用建筑材料的协商补偿。故，原告方主张要求被告赔偿因违约使用建筑材料违约金的诉讼请求，已经人民法院审理调解达成协议并实际赔偿，再行提起诉讼，违反民事诉讼“一事不再理”原则，对该诉讼请求不再处理。对于原告主张的江景房与非江景房的违约责任问题。被告在开发建设初期对外宣传为一线江景楼盘是经过行政主管部门审批通过的，由于�府总体规划，将滨江路截弯取直，回填造地，规划调整变化建设新的楼盘。被告没有虚假宣传，特别是在政府调规后，无证据证明被告继续宣传江景房。按双方的补充协议约定，宣传资料仅作购房参考，双方也未在商品房买卖合同中明确约定江景房，一线江景房的概念并不明确具体，庭审中双方认可该宣传对签订合同及协商价格无影响，被告不构成违约，原告要求被告支付一线江景房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于阳台未按50%面积计算的问题。对于阳台面积的计算，应按照法律的规定和双方的合同约定由有资质的房屋测绘机构测绘的面积为准，原、被告均认可房屋测绘机构测绘的面积及执行的国家测绘标准。原告主张被告在签约前承诺将阳台面积按50%计算，而签订合同时又违反约定，未举证证明，双方在签约前后均未对阳台面积计算作特别约定，原告主�被告未按50%面积计算阳台面积违约的主张不成立，本院不予支持。关于房屋层高的问题，原告提供的《交房标准》，被告否认，虽然没有纳入商品房买卖合同的附件，但综合分析，应是被告的售楼宣传资料。虽然该《交房标准》载明建筑层高为3米，但双方所签合同已明确约定“层高不低于2.9米，净高不低于2.75米”，被告交付层高为2.9米的商品房不构成违约，原告认为被告所交商品房层高不足应承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。关于原告要求被告补设空调室外机搁板，并加不锈钢防护栏的问题。《交房标准》第11项载明：“空调：设空调室外机搁板，外包铝合金百叶窗，预留空调管孔，冷凝水专管排放”，但该《交房标准》是宣传资料，属于要约要请，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定没有重大影响，双方所签商品房买卖合同及�件没有约定设置空调室外机搁板；且该商品房通过了规划、设计、验收，按房屋设计平面图说明，“阳台上放有空调外机时，放在角钢支架上，角钢支架用户自理”，如果再行补设空调室外机搁板，并加不锈钢防护栏，则改变了原设计，破坏了建筑物原有结构，违反相关法律规定，也不符合双方的合同约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条、第二十四条第一款、第三十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2003）7号］第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》［法释（2001）33号］第二条之规定，判决如下：驳回原告张忠福的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张忠福承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，或未提出缓交、减交、免交申请，未同时提交符合司法救助条件确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程地华人民陪审员  涂小英人民陪审员  李建辉二〇一五年三月十七日书 记 员  张 燕