山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第556号
上诉人（原审被告）：宋修江，农民。
委托代理人：徐健，山东前卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李卫丽，莱阳市心理康复医院退休职工。
委托代理人：王宇，山东宁海律师事务所律师。
原审被告：李声强，农民。
上诉人宋修江因与被上诉人李卫丽、原审被告李声强确认买卖合同效力纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋修江及其委托代理人徐健，被上诉人李卫丽及其委托代理人王宇，原审被告李声强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审审理查明：被上诉人李卫丽系李雪皋之女。李卫丽与李雪皋均系烟台市心理康复医院退休职工。原审被告李声强系李家山之子。上诉人宋修江系宋文宝之子。现李雪皋、李家山、宋文宝均已去世。2000年10月29日，原审被告李声强之父李家山通过执笔人书写房契，见证人见证，将涉案房屋作价1000元卖与上诉人宋修江之父宋文宝。房契内容为：“现将西武宁村﹤原李树皋﹥李家山正厅瓦房叁间西厢瓦房贰间南厅房已倒，剩余西山墙。经买卖双方协商同意，作价人民币壹仟元整。卖给宋文宝居住使用。现款当场付清。别无其他。将来买房户要服从大队统一规化。卖房人：李家山买房人：宋文宝见证人：杨国录杨克明杨镜湖宋文潭唐景山执笔人：汤宝明2000年10月29日”。被上诉人称涉案房屋由上诉人占有使用，房屋所有权人登记为宋文宝，房产证号为牟房产证字第××号。2013年1月李卫丽诉至原审，请求确认李家山与宋文宝签订的上述买卖契约无效。李卫丽持自烟台市牟平区档案馆复印的登记为李廷训名下1951年土地房产所有证存根，主张李家山于2000年10月29日出卖给宋文宝、房产证号为牟房产证字第××号、房屋所有权人为宋文宝的房产系其父亲李雪皋所有，并向原审法院提交了烟台市心理康复医院出具并加盖莱阳市公安局龙门路派出所户口专用印章的证明，证实“李雪皋曾用名为李廷训，籍贯烟台市牟平区武宁镇西武宁村，于1996年4月6日病故。其妻王瑜业于1989年4月2日病故，其女儿李卫丽为我单位退休职工，李雪皋与王瑜业无其他子女”。上诉人、原审被告辩称烟台市心理康复医院无权出具证实身份关系的证明。原审法院依法调查烟台市心理康复医院相关人员并调取了李雪皋的档案材料。烟台市心理康复医院纪委书记兼政工科科长张艳红称证明是根据李雪皋的档案出具的，证明中的“李廷训”系笔误，档案中记载应为“李庭训”，公安机关加盖的户口专章系核对单位存放的李雪皋档案后加盖的。原审法院调取李雪皋1958年和1981年单位档案材料及“牟平县牟平镇人民公社武宁村生产大队总支部委员会”1960年8月19日出具的材料，显示其曾用名为李树诰、李庭训。上诉人、被上诉人及原审被告对原审法院调查及调取的材料真实性没有异议。上诉人、原审被告认为被上诉人无法证实“李雪皋”、“李树诰”、“李树皋”、“李庭训”、“李廷训”为同一人。登记名为李廷训的1951年土地房产所有权证载明房屋共拾间，地基共叁分。牟房产证字第××号房屋所有权人登记为宋文宝的房屋建筑面积为38.34平方米，土地使用面积为281.4平方米。“牟平县牟平镇人民公社武宁村生产大队总支部委员会”1960年8月19日出具的材料中显示李雪皋解放前有地八、九亩，房子八间（四间厢房）。上诉人、原审被告认为被上诉人无法证实“李廷训”名下的1951年房产证载明的房产与房产证号为牟房产证字第××号登记房屋所有权人为宋文宝的房产系同一房产，亦不能证实被上诉人父亲李雪皋与上述房产的关系。参与涉案房屋买卖过程的杨克明、宋文潭、唐敬山、杨镜湖出庭作证。证人杨克明、宋文潭、唐敬山均证实买卖涉案房屋时，李家山自称房屋是李树皋赠与的。证人均证实西厢房和南厅房均已倒塌，只有部分正房存在。被上诉人称证人陈述与买卖房契内容不一致，对证人证言不予认可。上诉人、原审被告对证人证言无异议。上诉人宋修江向原审法院提交烟台市牟平区武宁镇西武宁村村民委员会出具的证明，证实：“李家山于2000年卖给宋文宝的房子是归李家山本人所有。当时状况北正房3间，2间倒塌，只剩1间也遥遥欲坠，西厢房，南厅房，全部倒塌，只剩下地基”。被上诉人对该证据不予认可。
另查，李家山的继承人有原审被告、李声卿。宋文宝的继承人有上诉人、宋修湖和赵庆玲。
上述事实，有买卖房契、房产证、证人证言及当事人陈述在案为证。
原审法院认为：上诉人、被上诉人及原审被告对原审法院依法从烟台市心理康复医院调取的李雪皋1958年和1981年单位档案材料及“牟平县牟平镇人民公社武宁村生产大队总支部委员会”1960年8月19日出具的材料的真实性均没有异议，故原审法院认定李雪皋、李树诰、李庭训为同一人，系被上诉人的父亲。涉案房契中提及的“李树皋”系执笔人书写，上诉人、原审被告均未提供证据证实西武宁村存在李树皋此人，且被上诉人父亲李树诰离开西武宁村时间久远，故原审法院认为房契中的“李树皋”系执笔人笔误，应为“李树诰”，即本案被上诉人的父亲。庭审中，证人杨克明、宋文潭、唐敬山证实买卖涉案房屋时，李家山自称房屋是李树皋赠与的，上诉人宋修江、原审被告李声强对此均未提供相关证据予以证实，且上诉人、原审被告亦未提供证据证实其父亲签订买房契约时涉案房屋归原审被告李声强父亲李家山所有，故李家山将涉案房屋出卖给上诉人宋修江的父亲宋文宝系无权处分。原审被告李声强的父亲李家山无权处分他人房产，并与上诉人宋修江的父亲宋文宝签订房屋买卖合同，该合同系效力待定合同。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，上诉人、原审被告均未提供相关证据证实其父亲签订的买卖房契已经权利人追认或订立合同后无处分权人取得处分权，故原审法院认定2000年10月29日李家山与宋文宝签订的买卖房契属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，原审法院于2013年12月19日判决：2000年10月29日李家山与宋文宝签订的买卖房契无效。案件受理费100元，由上诉人、原审被告各交纳50元。
宣判后，上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，2000年10月29日的买卖房契系李家山与宋文宝之间签订的，李卫丽以上诉人为被告主体错误，并且李卫丽的起诉已超过诉讼时效。李家山对外宣称李树皋将房屋无偿赠与给他，上诉人的父亲基于对李家山的信任从其处购买房屋，并办理了房产证，构成善意取得。宋文宝购买房屋后对原房屋拆除重建，原房屋现已不存在，所以李卫丽的权利已消灭。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人李卫丽答辩称，被上诉人通过继承取得涉案房屋的所有权，上诉人做为宋文宝的继承人，在宋文宝去世后，实际占有涉案房屋，故上诉人是本案的适格主体。1951年的土地房产所有证合法有效，证明了涉案房屋系被上诉人父亲所有。宋文宝及李家山对此均应知情，二人存在侵占被上诉人财产的故意，宋文宝利用担任村干部的职务之便，办理了房产证，不构成善意取得。原审判决正确，应予维持。
原审被告李声强答辩称，其对房屋买卖的情况不清楚。
除原审判决认定事实外，二审补充查明以下事实：
被上诉人的父亲于五、六十年代离开烟台市牟平区西武宁村原籍到莱阳市工作，李家山的妻子经常到莱阳找被上诉人父母看病。被上诉人的父母委托李家山对诉争房屋一年修缮一次，总计修缮了五、六次，最后一次修缮是1997年。被上诉人父母去世后，被上诉人每年都回祖籍一次。
烟台市牟平区建委的房产档案显示，2003年1月宋文宝向牟平区政府申请办理涉案房屋的房产证，2004年8月西武宁村委出具证明，载明“武宁镇村镇办：经调查，本村村民宋文宝购买本村村民李家山房屋一幢，四至清楚，无任何纠纷，请给予办理房产过户手续，特此证明”。2000年10月29日的房屋买卖契约在烟台市牟平区建委档案中有留存。2003年1月诉争房产办理房产证，产权人是宋文宝。
本院认为，被上诉人的父母离开原籍常年居住在外地，李家山的妻子经常找被上诉人父母看病，两家多有往来。被上诉人的父母也曾多次委托李家山对诉争房屋进行修缮管理，李家山对外宣称被上诉人父母将房屋赠与给他，并公开对外出售，由此李家山具备占有、处分涉案房产的权利外观，宋文宝基于对李家山占有房屋事实的合理信赖，善意地认为李家山的处分行为是有权处分，所以宋文宝支付了合理对价购买了涉案房屋，并于此后办理了诉争房屋的房产证，完成了房屋的产权转移。法律规定，为了保护善意的买受人，维护交易的安全和秩序，宋文宝的行为构成善意取得，其与李家山于2000年10月29日签订的买卖房契有效。原审判决认为李家山的行为属于无权处分，双方签订的合同即属无效合同属适用法律错误，应予纠正。上诉人上诉有理，依法应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟民一初字第40号民事判决；
二、驳回被上诉人李卫丽的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人李卫丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕华
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一四年六月九日
书 记 员 林斐斐