上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第41083号
原告上海南汇祝桥机械有限公司。
法定代表人叶裕金。
被告蔡正伯。
被告蔡林伯。
第三人陈兵荣。
委托代理人沈立安，上海永乐律师事务所律师。
原告上海南汇祝桥机械有限公司（以下至判决主文前简称祝桥机械公司）与被告蔡正伯、蔡林伯、第三人陈兵荣排除妨害纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告祝桥机械公司的法定代表人叶裕金、被告蔡正伯、蔡林伯、第三人陈兵荣及委托代理人沈立安均到庭参加诉讼。审理过程中，经各方当事人一致同意，本案延长审限一个月适用简易程序继续审理。本案现已审理终结。
原告祝桥机械公司诉称，原告为方便使用氧气，2001年9月将公司大门南外侧2号楼南底楼安排一小间沿马路边向东的房子租借给被告蔡正伯、蔡林伯作收发氧气使用，双方未签订书面协议，只有口头协定，该房子原告无偿租借给被告蔡正伯、蔡林伯使用，原告以批发价格购买使用两被告提供的氧气。2010年世博会前期为确保世博会的安全，安全生产等部门联合排查，责令两被告经营的氧气站必须撤掉，严禁放置易燃易爆的氧气、乙炔气，故两被告于2010年3月份开始正式搬离。2010年底至2011年初两被告向原告明确提出氧气间不再使用了，氧气价格要调整与对外一样价格，每瓶氧气从十元左右上涨到每瓶24-25元（人民币，下同）以上，原告按照新价格如数支付两被告。第三人陈兵荣自2007年11月1日起向原告租借的氧气间旁边的房屋做餐饮业，2011年9月底开始重新布局装修改建，并将旁侧属于原告产权的氧气间也不问情由装修在内。原告发现后几次劝阻第三人陈兵荣，并向第三人陈兵荣说明要用氧气间必须协商写好补充协议后方可施工。但第三人陈兵荣根本不与原告商量，也不听劝阻就野蛮施工，原告无奈之下将第三人陈兵荣诉至法院。审理过程中发现在原告不知情的情况下，被告蔡正伯、蔡林伯与第三人陈兵荣签订了氧气间的房屋租赁合同书。故原告现诉至法院，要求两被告和第三人立即从非法侵占的氧气间房屋内迁出，并由两被告向原告支付自2011年10月1日起至实际迁出之日止的氧气间的使用费，计算标准按照两被告与第三人签订的房屋租赁合同每年租用费为28，000元（人民币，下同）计算。
被告蔡正伯、蔡林伯辩称，对于原告的诉求均不认可。2010年3月份两人经营的氧气站并没有搬离，实际还在使用。氧气站的房子当时是两被告原单位南汇装卸运输队建造的，造好之后，两被告一直将该房屋用于经营氧气站。后在2010年世博会期间，相关部门检查过程中指出氧气站就在第三人餐饮店旁边，里面存放氧气瓶等危险物品不安全，要求整改。两被告遂向原告借了后面的厂房，支付每个月80元的费用用于存放氧气瓶等设备。而氧气站仍然经营，存放其他物品。2011年9月30日，第三人应经营饭店需要向两被告租借氧气间，双方遂签订了租赁合同。
第三人陈兵荣述称，2007年11月1日，其与原告签订租赁合同用于开饭店，租赁场地面积约90平方。后因经营需要，扩大场地，将90平方扩大到128平方，因要使用两被告氧气间做一个通道连通，遂与两被告口头约定支付两被告一定费用租用氧气站部分面积做了一个通道。后需要进行第三次扩建经营时，其将两被告的氧气间完全租赁下来。与原告合同期满后，原告问其是否续签，但续签的租赁价格抬高，同时将氧气站的平方和其在经营过程中搭建的房屋平方也计算在内，因此没有继续续签租赁合同。但现在没有搬离的物品都是存放在氧气间内，而氧气间系其从两被告处租赁，且已经按照其与两被告签订的《房屋租赁合同》给付两被告租金，故原告要求其搬离的诉请不认可。且原告所持的权证中的土地系农村集体土地，所有权不是原告的。在此基础上建造的房屋一层（即氧气间）系由两被告建造，二层系由原告建造，没有转制清单和资产评估报告，无法反映涉案氧气间是否包括在原告的权证范围内，而从2004年开始涉案氧气间一直是由两被告实际控制的。
经审理查明，自2001年始，两被告使用涉案氧气间经营氧气站，原告与两被告之间存在氧气使用的业务关系。2003年4月4日，上海市房屋土地管理局向原告颁发沪房地南汇字（2003）第003577号上海市房地产权证，该产权证权利人登记为原告，房地座落上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路XXX号，土地使用总面积为7，512平方米，房屋建筑面积为6，933.18元。其中，涉案氧气间位于第2号建筑物内，该建筑物为2层混合建筑，建筑面积为739.72平方米，竣工日期为1978年1月。
又查明，2004年始，原告与第三人开始房屋租赁关系，2007年12月16日，原告祝桥机械公司作为甲方，第三人陈兵荣作为乙方，双方签订《商业用房租赁合同书》一份，约定乙方租借甲方第13号楼（原南办公楼）底楼西半栋，经现租用人改扩建后，约100平方米，另外租借现甲方门卫对面低层约30平方米，总面积约130平方米，均属砖混结构。租赁期限为五年，自2007年11月1日至2012年10月31日止。在租赁合同到期后，第三人与原告就房屋租赁合同到期的后续事宜的解决发生纠纷，原告遂于2013年3月27日诉至本院，要求第三人迁出、返还租赁标的物并支付占用费。本院经审理后于2013年7月26日以（2013）浦民一（民）初字第10723号民事判决书作出判决，判令第三人搬离、返还房屋和场地（包括租赁合同中所约定的租赁房屋、第三人自行改扩建的部分房屋、办公室，氧气间除外），并支付原告房屋使用费和办公室、场地占用费。对于氧气间的问题，该判决认为不属于原告与第三人签订的租赁合同中所约定的租赁范围，且氧气间的权属问题存在争议，氧气间也不是由原告交付给第三人使用，故对原告要求第三人迁出氧气间及支付使用费、利息损失问题不予支持。该判决于2013年8月15日生效，判决生效后，第三人将尚未搬离的物品存放于涉案氧气间内至今。
另查明，2011年9月30日第三人与两被告蔡正伯、蔡林伯签订《房屋租赁合同》，约定第三人向两被告租借原祝桥氧气站总面积约100m2左右（即涉案氧气间）。租赁费为每年28，000元，租赁期限为20年，自2011年10月1日至2031年9月31日止。付款方式为先支付后使用，签订合同是（时）必须一次性付清第一年的房租。合同签订后，第三人按约向两被告支付房屋租金。
以上事实，由（2013）浦民一（民）初字第10723号民事判决书、沪房地南汇字（2003）第003577号上海市房地产权证、《房屋租赁合同》及原告、两被告和第三人的当庭陈述等证据予以证明。
本案的争议焦点在于涉案氧气间的物权所有者究竟是原告还是两被告。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告持有的沪房地南汇字（2003）第003577号上海市房地产权证明确载明涉案氧气间所在的2号楼于2003年始登记在原告名下，在两被告和第三人无证据证明该权证的取得存在违法或错误事宜的情况下，原告依法享有涉案氧气间的合法物权。两被告尽管主张对该氧气间有所有权，但所提交的证人证言并不足以充分证明对涉案氧气间具有合法所有权。退一步讲，即便涉案氧气间当初确系两被告所建，但在两被告并未依法登记的情况下，对涉案氧气间并不具有合法物权。而两被告对涉案氧气间所作出的贡献，亦应通过其他途径解决。又本院认为，妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。两被告在对涉案氧气间不具有合法物权的情况下，与第三人签订《房屋租赁合同》，系无权处分，不具有法律效力。第三人根据无效的《房屋租赁合同》占用涉案氧气间，拒绝搬出所放置物品的行为，妨碍了原告的合法物权。原告要求排除妨碍，于法有据，本院予以支持。另侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，由于两被告擅自将不具有合法物权的房屋出租给第三人并收取租金，妨碍原告对涉案房屋行使合法物权，造成原告产生合理损失，原告提出要求自两被告与第三人签订《房屋租赁合同》次日起至迁出之日止，按照第三人与两被告约定给付的租金标准计算房屋使用费的主张于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告蔡正伯、蔡林伯、第三人陈兵荣于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区祝桥镇川南奉公路XXX号第2号楼的氧气间，并将上述房屋返还给原告上海南汇祝桥机械有限公司；
二、被告蔡正伯、蔡林伯于本判决生效之日起十五日内支付原告上海南汇祝桥机械有限公司自2011年10月1日起至实际迁出第一项中房屋之日止按每年28，000元计算的房屋使用费。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费180元（原告上海南汇祝桥机械有限公司已预交），减半收取计90元，由被告蔡正伯、蔡林伯负担，被告蔡正伯、蔡林伯负担之款在本判决生效之日起七日内交至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 叶利芳
二〇一五年三月十七日
书 记 员 薛 妹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
第三十五条妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。