辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽12民终1395号
上诉人（原审被告）：宁爱革，男，1971年9月26日生，汉族，无业，住铁岭市银州区。
委托诉讼代理人：张洪和，辽宁正业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄雅臣，女，1959年9月24日出生，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王倩，辽宁守衡律师事务所律师。
原审被告：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司，住所地铁岭市清河区富民巷。
上诉人宁爱革因与被上诉人黄雅臣、原审被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司房地产开发经营合同纠纷一案，不服清河区人民法院（2016）辽1204民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，因双方未提交新证据，不开庭进行了审理。上诉人宁爱革及其委托诉讼代理人张洪和，被上诉人黄雅臣及其委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。原审被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宁爱革上诉请求：原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查清事实后依法改判驳回被上诉人的原审请求。事实和理由：1、宁爱革并没有支付黄雅臣转让金3,764,956.00元，该份转让协议应认定无效。2、黄雅臣将所有债务转移给宁爱革，未征得案外人同意，所以无效。3、备案登记的房产是对剩余转让款280万元的一种担保行为是留置条款，是无效条款。4、即使协议有效，亦应退回土地出让金总额的35%。
宁爱革辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。
开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司未到庭参加诉讼，未予答辩。
黄雅臣向一审法院起诉请求：2014年7月25日，原告与被告宁爱革就清宸丽都公司开发的“清宸丽都”项目转让问题签订《转让协议书》，2014年8月6日签订《补充协议》。双方约定，原告将“清宸丽都”项目转让给被告宁爱革，转让款共计6,564,956.00元，签订协议当日被告宁爱革向原告支付转让款3,764,956.00元，剩余280万元被告宁爱革用14套房源以商品房买卖备案的方式作为给付担保，如2014年12月29日被告宁爱革未赎回上述房源，则须无偿及时协助原告将上述房产变更到原告重新指定的人员名下。现“清宸丽都”项目转让手续已经办理、交接完毕，但被告宁爱革并未按期赎回房源，且至今未能偿还尚欠的转让款2,800,000.00元，并拒绝将合同备案的房屋变更至原告黄雅臣名下。原告认为被告清宸丽都分公司在14套房屋买卖合同上盖章并以该合同到清河房产局办理备案登记，应视为该公司以上述财产对原告黄雅臣的280万元债权提供物的担保。故原告于2016年1月12日变更诉讼请求：1、请求法院依法判令被告宁爱革立即给付原告余下转让金2,800,000.00元及利息（自2014年12月30日起按年利率24%计算至实际给付之日）；2、请求判令被告清宸丽都对上述应付款承担连带保证责任；3、诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月31日，本案原告黄雅臣（作为乙方）与案外人开原市新城房地产开发有限责任公司（作为甲方）签订了一份《房产开发合同书》，双方约定由乙方作为开发位于清河广场望景阁小区的项目经理，对该小区开发项目实行项目经理负责制。经济上，小区独立核算，自负盈亏。自行实施，不得转让。项目经理对该开发项目所发生的一切负全权经济、民事、法律责任。甲方不承担任何责任。甲方协助乙方办理该项目的有关手续式批件等共19条的权利、义务合同条款。
2014年3月28日，开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及负责人黄雅臣与案外人开原市新城房地产开发有限责任公司又签订一份《关于开原市新城房地产开发有限责任公司与开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣双方责、权、利关系澄清的声明》，声明：1、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司所负责项目以外的项目的债权、债务、法律责任与开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣无任何关系；开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司及分公司负责人黄雅臣不承担开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司所负责项目以外发生的债权、债务及法律责任。2、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责的项目所产生的债权、债务以及责任、权利、利益与开原市新城房地产开发有限责任公司无任何关系。2014年7月25日，以原告黄雅臣为甲方（转让方），被告宁爱革为乙方（受让方），双方签订了一份《转让协议书》。协议约定：开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都项目原投资人为甲方和案外人杨翠，杨翠于2014年5月20日退出该项目，宁爱革同时进入该项目，现该项目投资人为甲、乙双方。经甲、乙双方友好协商，达成如下转让协议：1、甲方自愿将该项目完全转让给乙方，由乙方一次性支付给甲方投资本金、所经办借款及应得利息等共计人民币6,564,956.00元（税后）的转让金，第一次支付3,764,956.00元（具体明细见双方及会计签字的财务附表），剩余280万元，由乙方用该项目的1400平方米房产（抵押单价2,000.00元/平方米）房源号（见附表）抵押给甲方，并在清河房产局备案登记，乙方可以在五个月内按原价赎回（即在2014年12月29日之前赎回），如预期不赎回，乙方必须无偿及时协助甲方将上述抵押房产变更到甲方重新指定的人员名下。2、原以甲方的名义和以开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司的名义所借款项（上述借款指用于清宸丽都项目）均由乙方承担还款责任，甲方不再承担任何还款和保证责任。3、原开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司与杨翠于2014年5月20日签订《协议书》未履行的部分（用该项目抵押的房屋），由乙方负责履行，与甲方无关。因甲方提前退出该项目，所以公司（含关联）所有的欠款及连带责任都由乙方承担，甲方不再承担任何民事责任。4、因开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都项目，党宏峰应享有的纯利润的分红责任由乙方承担给付责任，甲方不对党宏峰承担任何给付责任。5、甲方已经于2014年7月25日收到乙方支付的第一次转让金3,764,956.00元，该公司的盈亏及一切债权债务均与甲方无关。6、甲方负责将开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司的负责人变更为乙方。7、以上条款完成后，甲方将该项目的印鉴及相关资料、账务交给乙方。8、双方签字，该协议生效，如只签字未支付转让金，该协议无效。2014年7月31日，原告黄雅臣与被告宁爱革签订一份《清宸丽都项目更换负责人协议》，协议内容为：1、因经营需要开原市清河区清宸丽都项目更换负责人，负责人的变更不影响总公司与分公司的权利义务关系，2013年1月31日黄雅臣同总公司签订的房产开发协议，不因清宸丽都项目负责人的改变而改变，仍然对总公司和分公司有效。黄雅臣、党洪峰、宁爱革作为投资人，仍享受该项目的权利，承担相关一切义务和责任。2、变更负责人后，现负责人宁爱革对原负责人黄雅臣以分公司名义所签订的协议全权负责，包括已知（王工）和未知。3、作为2013年1月31日签订合同的签字人，黄雅臣在更换负责人后，积极配合现负责人宁爱革工作，不得完全退出该项目。4、因变更负责人，所造成的一切矛盾纠纷分公司自行解决，与总公司无关。2014年8月1日，开原市新城房地产开发有限责任公司董事会通过决议，免除黄雅臣开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人职务；任命宁爱革为开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人。2014年8月6日，原告黄雅臣与被告宁爱革再次签订一份《补充协议》，协议内容为：经黄雅臣与宁爱革双方协商，清宸丽都项目负责人由黄雅臣变更为宁爱革。黄雅臣不再参与项目事宜。鉴于2014年7月25日黄雅臣与宁爱革订的协议书并不完善，现双方协商补充如下：1、关于黄雅臣已经备案的1-503/2-702房号备案到李峰名下；1-1003/3-1002备案到郭菲名下；2-501/2-902备案到程志胜名下；2-801/2-802备案到郭凤武名下；2-502/3-501备案到刘庆娟名下；3-802/3-1302备案到张文秀名下；3-1502/3-703备案到郭玉桂名下的房子共计1464.7平方米，多备案部分在第一笔还款时扣除，未签的承诺书另外补签。2、黄雅臣与宁爱革并没有交接分公司的财务账务，对于分公司的财务账需由黄雅臣与宁爱革及会计共同甄别确认无误后签字进行交接。3、黄雅臣与宁爱革并没有交接分公司在此之前已经形成的合同、协议等文件，双方对在此之前已经形成的合同协议等文件进行列表，经双方及交接人确认无误后签字进行交接。4、关于土地出让金，若清河区人民政府不能返回土地出让金，可以按土地出让金总额的35%的比例（不含税）在其所得利润中扣除。此补充协议经双方签字后就有法律效力。2014年8月7日，双方交接税务登记证、公章。2014年8月8日，经铁岭市清河区工商行政管理局登记，开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人由原告黄雅臣变更为被告宁爱革。2014年8月17日，双方交接该项目相关文件、合同、协议共计27项。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，受法律保护。本案原、被告签订的房产开发投资转让协议，内容系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效协议。被告清宸丽都分公司于2014年8月8日，经铁岭市清河区工商行政管理局登记，开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司负责人由原告黄雅臣变更为被告宁爱革，本院认为上述协议已实际履行。被告宁爱革应遵循诚实信用的原则，履行协议上的法律义务，向原告支付余下的转让金。原、被告后签订的补充协议，原告以7名案外人的名义与被告清宸丽都分公司签订了房屋买卖合同，并办理了房屋买卖备案登记，本院认为原告黄雅臣作为该项目的实际投资人对此约定其实质性质应为为保证转让余款的实现而对其投资的物采取所有权保留的条款，具有物的担保性质。原告以此主张被告清宸丽都分公司对上述转让金280万元承担连带保证责任，本院认为被告清宸丽都分公司应在上述备案登记的房产范围内承担责任，应属有限的担保责任。对被告宁爱革、清宸丽都分公司提出的转让协议违法无效、越权无效等抗辩理由，本院认为被告的主张无事实和法律依据，故不予采纳。原告主张的利息过高，且无相关约定，本院判令按中国人民银行同期贷款计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁爱革于本判决生效后十五日内立即给付原告余下转让金2800000元及利息（自2014年12月30日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；二、被告开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司对上述转让金在登记备案房产的价值范围内承担连带责任。案件受理费29200.00元、保全费5000.00元，合计34200.00元，由被告宁爱革、开原市新城房地产开发有限责任公司清河清宸丽都分公司各负担17100.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，上诉人宁爱革与被上诉人黄雅臣之间签订的“转让协议书”和“补充协议”是当事人间的真实意思表示，应受法律保护。关于上诉人认为未支付第一笔转让款一节，因“转让协议书”第5项已写明“甲方已经于2014年7月25日收到乙方支付的第一次转让金3,764,956.00元（税后）”，故应认定宁爱革已经在合同中对支付该笔转让金的事实予以认可，故对该项上诉理由不予认可。关于上诉人认为债务转移未征得相关债权人同意，债务转移行为无效一节，因上诉人不能列明具体的债务人，本院对该项上诉理由所涉的案件事实无法查明，故对上诉人的该项上诉理由不予认可。关于上诉人认为备案登记房产所涉条款是留置条款应认定为无效条款一节，因剩余的280万元是协议中明确约定的未给付转让金，案涉的备案登记房产条款是否为留置条款是否无效，不影响双方280万元债权债务关系的成立，故原审法院判决上诉人宁爱革给付被上诉人黄雅臣280万元剩余转让金并无不当，对上诉人的该项上诉理由不予认可。关于上诉人认为应退回土地出让金总额的35%一节，因上诉人未能举证证明土地出让金是否能够退回，故对上诉人的该项上诉理由不予认可。
综上所述，宁爱革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29,200元，由上诉人宁爱革负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晶
审 判 员 刘 飞
代理审判员 李雪莹
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 于 浩