宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0105民初3775号
原告：李红伟，男，1969年6月17日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托诉讼代理人：金锴、常宁，宁夏沙都律师事务所律师。
被告：许金泉，男，1973年5月9日出生，汉族，江苏润宇建设有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
原告李红伟与被告许金泉排除妨害纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出位于银川市××区营业房，恢复室内设施原状；2.判令被告赔偿原告租金违约金损失21万元；3.判令被告支付原告的租赁费损失4万元、暖气费4715元、物业费1508元，合计46223元，以上共计256223元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月1日，原告购买了宁夏众鑫诚房地产开发有限公司开发的位于银川市西夏区”西城府邸”二期13号楼107室营业房一套，原告为此办理了相关的费用缴纳手续，该营业房已经在房屋管理部门办理了备案登记。2017年9月27日，原告办理了接房手续并领取钥匙。2017年10月9日，原告与案外人王乃国签订了房屋租赁合同，约定将该营业房出租给王乃国，租期五年，并约定最迟于2017年10月25日将房屋交付给王乃国，逾期按照合同约定支付合同租金总价50%违约金（即265000元）。租赁合同签订后，原告去该营业房收拾房屋时，发现该营业房被被告强行居住，并将室内部分设施拆卸。原告要求其立即搬离并恢复设施原状，但被告不予理睬，致使原告无法按时给王乃国交付该营业房，2017年10月24日，原告报警后，公安机关告知原告通过法院处理此事。因届期未交付营业房，原告违约，后与案外人王乃国协商，原告支付其21万元违约金，双方解除了租赁合同。截至目前，被告至今仍旧未搬离房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告许金泉辩称，涉案营业房仅办理了预售合同登记备案手续，并未取得建设工程竣工验收备案文件，不具备商品房交付的必备条件，因此原告并非涉案营业房的所有权人，其没有处分该营业房的权利。同时，涉案营业房未办理竣工验收，施工方也未就此营业房移交给开发商，开发商擅自办理交房手续，系违规违法行为。因开发商即宁夏众鑫诚房地产开发有限公司拖欠施工方即江苏润宇建设有限公司工程款，施工方将涉案营业房留置，并对该在建工程享有优先受偿权。被告只是江苏润宇建设有限公司的留守员工，其与原告不具有任何直接关系。故被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年9月22日，宁夏众鑫诚房地产开发有限公司（以下简称众鑫诚公司）与江苏润宇建设有限公司（以下简称润宇公司）签订《建设工程施工合同》，约定承包人润宇公司承包众鑫诚公司发包的位于银川市西夏区北京××路）二期4#、5#、6#、7#、10#、13#及地下车库第三段的建设工程，工程内容为施工图中的土建、水、暖、电、消防、通风等工程。2017年6月22日，发包人众鑫诚公司与承包人润宇公司签订《建设工程施工合同补充协议书二》，就上述工程达成如下协议：”一、......；二、在住户不择手段催房的压力下，经政府有关部门口头要求，发包人和监理方积极组织，承包人配合，相继进行了”住房开放日”活动，并请质监部门到场对工程质量进行了检查，出具了质量监督执法检查记录，承包人对提出的问题及时进行了整改和回复，发包人对此工程质量表示认可，并强烈要求尽快移交钥匙，承包人从2016年12月到2017年1月开始陆续向发包人属下的物业公司移交钥匙，至此5#、6#、10#、13#住宅楼交由发包人和物业公司管理，已有80%以上的钥匙交由住户装修入住，也有部分住户自行开锁强行入住，承包人对物业公司及住户反馈的质量问题进行了返修。对此双方约定，剩余5#、6#、10#、13#住宅楼钥匙全部移交给发包人交户使用，质量保修期从2017年5月1日开始计算，不受其他工程资料的计算期影响；三、......”。
2016年3月1日，原告与案外人众鑫诚公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买众鑫诚公司开发的位于北京××路。该合同已在银川市房屋产权交易管理中心进行了登记备案。2017年10月11日，原告向石嘴山市校企苑物业有限公司银川分公司交纳上述房屋管理费50元、物业费3016元、清运费785元，并领取了该房屋钥匙、电卡。次日，原告给涉案房屋购电50元。石嘴山市校企苑物业有限公司银川分公司系上述合同中所约定的前期物业服务企业。2017年10月9日，原告与案外人王乃国签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给王乃国使用，同月29日，双方又签订《解除租赁合同协议》，对上述《租赁合同》予以解除，并在该协议中约定原告向王乃国退回租金8万元、押金1万元、赔付违约金21万元。2017年11月1日，原告通过石嘴山银行向王乃国转账30万元，王乃国向原告出具了其收到违约金21万元、房租8万元及房租押金1万元的收条。
被告许金泉系承包人润宇公司职工，其系涉案工程工地负责人，工人由其负责安排。2017年9月10日，被告因众鑫诚公司拖欠润宇公司工程款，且其施工住宿板房被拆除而搬至涉案房屋使用居住，截至本案开庭时，其仍在使用涉案房屋。庭审中，被告许金泉自认众鑫诚公司曾在2017年10月份通知其搬离涉案房屋。
上述事实，有原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、备案情况说明1份、13号楼营业房物品领用登记表（复印件）1份、收据3份、宁夏回族自治区国家税务局通用机打发票1份、《建设工程施工合同补充协议书二》1份、银川市公安局西夏分局北京西路派出所出具的接处警登记表1份、《租赁合同》1份、《解除租赁合同协议》1份、石嘴山银行个人业务转账凭证2份、收条2份，被告提交的《建设工程施工合同》1份、《南通市社会保险参保人员缴纳费用明细表》（打印件）1份及原、被告陈述在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，可以采信。
本院认为，原告向众鑫诚公司购买涉案房屋并领取了涉案房屋钥匙，虽尚未依法办理所有权登记，但其系涉案房屋业主，其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。在涉案房屋钥匙交付给原告后，被告即丧失了继续占用涉案房屋的权利，庭审中，被告亦自认众鑫诚公司曾在2017年10月份通知其搬离涉案房屋，据此，被告已无权继续占用涉案房屋，其关于被告所任职的润宇公司作为施工方将涉案营业房留置，并对该在建工程享有优先受偿权的辩解理由，因其未提供证据予以证明，且该留置行为不符合法律规定，亦不符合优先受偿权的法律规定，本院不予采纳。故对原告要求被告搬出位于银川市××区营业房的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告恢复室内设施原状的诉讼请求，因其未提交证据证明涉案房屋交付时状况与现状，该诉讼请求无法确定，故本院不予支持。原告于2017年10月11日就涉案房屋向物业公司交纳了管理费、物业费、清运费，并领取涉案房屋钥匙，其提交的物品领用登记表中未记载钥匙领用时间，但根据其交纳费用票据显示日期及案件事实，应认定其领取钥匙时间系2017年10月11日。原告与案外人王乃国签订租赁合同日期为2017年10月9日，其在未实际取得涉案房屋使用权的情况下即与案外人签订租赁合同，并约定违反法律规定的巨额违约金，其对该违约金损失，负有直接责任，现其向被告主张该笔费用，于法无据，本院不予支持。原告要求被告向其支付租赁费损失4万元，该笔费用系原告所主张的预期租金收入，并未实际发生，故本院不予支持。原告要求被告向其支付物业费，因该费用原告已自行交纳，又被告占用涉案房屋非恶意为之，故本院不予支持；原告要求被告向其支付采暖费，于法无据，本院不予支持。被告关于涉案房屋不具备交房条件的辩解理由，系原告与众鑫诚公司之间的法律关系，故对该辩解，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条、第七十条、第七十一条、《最高人民关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告许金泉于本判决生效之日起五日内搬出位于银川市××区营业房；
二、驳回原告李红伟的其他诉讼请求。
案件受理费5144元，减半收取2572元，由被告许金泉负担100元，由原告李红伟负担2472元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员王小佳
二〇一七年十二月二十五日
书记员魏曾
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《最高人民关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。