广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初2002号
原告（反诉被告，下同）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社，住所地江门市新会区会城街。
负责人钟文更。
委托代理人徐丹、卢剑峰，均是广东金硕律师事务所律师。
被告（反诉原告，下同）蔡文锐，男，1968年11月14日出生，汉族，住江门市新会区XXXXX，身份证号码：440520X********。
委托代理人张志杰，是广东圭峰律师事务所律师。
原告江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社诉被告蔡文锐农业承包合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案受理后，被告于2016年7月5日提起反诉，依法由审判员赵汝谋适用简易程序分别于同年7月12日和8月5日公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。原告的委托代理人徐丹、卢剑峰及被告的委托代理人张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月22日，原告将位于禾山边土地上反搭建物、土地、空地发包给被告使用，双方签订《土地承包合同》，约定：“承包期限为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；合同签订当天内，乙方（被告）必须一次性缴交45390元给甲方（原告）作为承包押金，待合同期满若乙方没有遗留任何债权债务纠纷或造成违约责任，乙方并将搭建物完整交还甲方，甲方将押金全额退回给乙方若乙方责任导致半途终止承包合同，甲方有权没收乙方的全部承包押金不作退回，乙方不得有异议……乙方必须遵守“先交承包费后使用，每一个月为一交费期”的原则……租赁期满或半途解除合同，一切装修、配套设施（电设施）及搭建、改建的搭建物和构筑物无偿归甲方所有，乙方不得拆除、不得毁坏……乙方必须按时向甲方缴交承包款，不得拖欠，若逾期缴交，按每日2%计付滞纳金，如有拖欠壹个月以上，视乙方违约，甲方有权收回该土地和采取停水停电措施，终止承包合同，不对乙方作任何补偿，并追计其所拖欠的全部承包款……”等等。合同签订后，原告依约将土地及地上搭建物交与被告经营“新会区会城鸿X餐厅”使用，被告也按约支付了押金及租金。被告使用承包土地及地上搭建物直至2015年10月。承包期满后，原告根据村委会议就该承包土地重新举行招投标，并多次通知被告参加竞标。2015年10月31日，原告就本案承包土地召开本社户代表会议，被告与另一名意向承包人钟某某参与了竞标，最后钟某某以高出被告一元的价格即每月每平方米7元的价格竞得该土地及地上搭建物的承包经营权。原告要求被告在2015年11月15日前搬迁出承包土地及地上搭建物并移交给原告，但原告在16号到“鸿贺餐厅”办理交接手续时发现被告将餐厅内原有的电线、电箱、照明设备、水管、水笼头、餐台、树森、盆景、水井、围蔽网等设施全被被告进行恶意破坏，当日，新的承包方立即向公安部门报警，并于2015年11月18日委托江门市新会公证处对现场进行了证据保全。被告没有按时支付承包款、至今没有支付其2015年10月的承包款且恶意拆除、毁坏相关装修及设施的行为已严重违反《土地承包合同》约定，现原告根据我国有关法律法规的规定，对被告提起民事诉讼，请贵院尽快依法判决，以维护原告的合法权益。一、请求判令被告支付原告2015年10月承包款15130元和至清偿承包款之日止的利息（暂从2015年10月11日起至2016年5月16日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，利息为400.38元）二、请求判令原告有权没收被告土地承包合同押金45390元；三、请求判令被告向原告赔偿损失621242元以及评估费5000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为其陈述向本院提供如下证据：
证据1、身份证一份，证明被告的主体资格。
证据2、土地承包合同一份、企业信用信息一份，证明被告与原告约定：被告承包原告位于禾柴山边土地上的搭建物和停车空地，承包期为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止，每月10日前支付承包费15130元，逾期支付安每日2%计付滞纳金。合同签订当天内，被告必须一次性缴交45390元给原告作为承包押金，待合同期满若被告没有遗留任何债权债务纠纷或造成违约责任，被告并将搭建物完整交还原告，原告将押金全额退回给被告，被告不得有异议等内容和被告在该土地上经营新会区会城鸿X餐厅的事实。
证据3、新会区农村集体经济组织会议决议记录表一份、鸿贺餐厅租赁确认书一份、照片原件两张、通知原件一份，证明被告在《土地承包合同》承包期满后，原告根据村委会议就该承包土地重新举行招投标，并多次通知被告参加竞标。2015年10月31日，原告就本案承包土地召开本社户代表会议，被告与案外人钟某某参与了竞标，最后案外人钟某某竞得该土地及地上搭建物的承包经营权和原告于2015年11月2日在新会区会城鸿X餐厅门口处贴出通知，要求被告在2015年11月15日前搬迁出承包土地及地上搭建物并移交给原告的事实。
证据4、在场证明二份、公证书原件一份、评估报告书原件一份、评估费发票原件一张，证明被告将新会区会城鸿X餐厅内原有的电线、电箱、照明设备、水管、水笼头、餐台、树森、盆景、水井、围蔽网等设施进行恶意破坏对原告造成损失621242元以及支付评估费5000元的事实。
证据5、报警回执原件一份，证明原告的负责人钟文更与新的承租人钟某某在11月16日到“鸿贺餐厅”时，发现反诉人蔡文锐及其工人将餐厅内原有的电线、电箱、照明设备、水管、水龙头、餐台、树木、盆景、水井、围蔽网等设施进行恶性破坏，钟文更当场报警的事实。
证据6、个体户机读档案登记资料五份、土地租赁合同两份，证明“鸿贺餐厅”不是陈延坚在2009年在该经营地址上所出资搭建的，“鸿贺餐厅”至少在2004年10月19日前就存在，包括被告在内的五位承租人在向原告租赁的土地上经营“鸿贺餐厅”并有效地进行了工商登记，办理了营业执照的事实。
证据7、证人钟某甲的证言：“鸿贺餐厅”已经过16年，被告经营期满后重新投标，其它人中标，11月17日后发现被告已破坏餐厅的设备，将电线拆除，有价值的树木挖走。（钟某甲与新承租者钟某某是父子关系）
证据8、证人钟某乙的证言：被告经营餐厅期满后重新投标，其它人中标，被告就将餐厅的水管破坏，将电线剪掉，有价值的树木挖走。
证据9、证人付某的证言：是餐厅老板叫我帮忙看一下餐厅，没有其它的。（证人付某不愿宣读证人保证书）
被告答辩称，一：双方签订的涉案《土地承包合同》名为承包，实际为不动产租赁合同，本案案由应更正为租赁合同纠纷，并按租赁法律规定审理本案。二：涉案合同标的中的3026平方米搭建物系无规划、无报建、无产权证的违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2、3条规定，涉案合同为无效合同，故应按照合同法有关无效合同处理规定审理本案。三：涉案合同标的中的3026平方米违章搭建物，系前一任租赁土地者陈延坚在2009年出资搭建，在合同于2014到期后由被答辩人收回。该搭建物已经严重超过了正常的使用期限，在移交给答辩人前已经残旧不堪，就像一台超过二十年老爷车，需要经常维修补漏才能勉强使用，好多设施比如鱼池等早就已经不能正常使用。鉴于此，答辩人也只是与被答辩人签订一年期限的试租合同，本想通过公开竞投签订较长期限的合同后，再投入资金重新依法搭建和装修。因答辩人在投标中的竞投行为，影响了其他投标者利益，在其教唆鼓动之下，被答辩人将该搭建物当作一个全新的构筑物来主张相应的权利，与事实不符，有违基本的日常生活逻辑。四：涉案的标的物，按照合同约定于2015年9月30日到期，后因答辩人需要参与竞标，为了达到合理充分利用的目的，合同到期后继续使用到新的中标结果出来之日止。按照2015年11月2日被答辩人送给答辩人的通知要求，因答辩人未能中标，答辩人于2015年11月15日前已经搬离出租物，并按照双方的交易习惯办理了口头交接手续，办理交接时被答辩人并无提出异议。因此，答辩人于2015年11月15日下午就已经实际移交了出租物给被答辩人，被答辩人也已经口头移交给了新的承租人，出租物已经完全脱离了答辩人的监管，被答辩人自行保管控制出租物四天后的19号、24号，在新的中标承租人钟某某的控制代领下进行所谓的证据保全公正已经毫无意义，并且保全时也没有通知答辩人到场申辩，只是单方面听钟某某向公正人员陈述有关所谓的事实，本身就有失公平和程序正义。另外，从所谓的公正录像资料来看，该出租物的四周围蔽设施简陋，其防盗设施真正的是只能防君子不能防小人，在脱离答辩人监管的情况下，如果被答辩人或者新的承租人监管不力，很容易让小偷肆意偷盗部分有剩余价值的电器开关、破铜烂铁。因此答辩人希望法庭结合其他证据和答辩人的陈述，客观公正的判断相关事实，维护答辩人的合法权益，驳回其全部诉求。五：被答辩人无权没收答辩人的合同押金。1、如上所述，涉案合同本身就是无效的租赁合同，其所谓保证金条款本身就无效，被答辩人依据无效合同主张所谓违约责任于法无据。2、答辩人不存在任何违反无效合同的过错，也没有给被答辩人造成实际租金或水电费损失，所交押金实际是预付款，在合同结束办理如实结算手续后，本着多退少补的原则处理，而不是可以单方面强行扣押不退。3、答辩人申请法庭向被答辩人单位负责收取租金的陈迎英调查询问，或责令被答辩人通知其出庭作证，证实答辩人在2015年11月15日前两日，有派人主动交租并请求结算费用，当时其称不需要这么复杂，等答辩人搬出后再办理也不迟。但几天后再要求交租时，被答辩人已经以各种借口予以拒收，其恶意侵吞押金（实际为预付款）的意图十分明显，答辩人将依法提起反诉请求。
被告在举证期限内提交如下证据：
证据1、工商营业执照2份，证明涉案合同标的中的3026平方米违章搭建物，系前一任租赁土地者陈延坚在2009年出资搭建，在合同于2014年到期后由被答辩人收回。
证据2、新会区会城街道收款凭证9份，证明原告财务人员一直沿用原承租人陈延坚名义收租开具收款凭证，包括交付的合同押金。
被告反诉称：2014年9月22日双方签订的《土地承包合同》实际为租赁合同，且合同中约定出租的3026平方米搭建物系无规划、无报建、无产权证的违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2、3条规定，涉案合同为无效合同，应按照合同法有关无效合同处理规定审理本案。鉴于合同中所谓押金条款本身就无效，答辩人也不存在任何违反无效合同的过错，也没有给被答辩人造成实际租金或水电费损失，所交押金45390元性质实际是预付款，理应在合同结束，如实办理结算手续后，本着多退少补的原则处理，被反诉人无权强行扣押30260元（45390元-15130元）不退。另外，在2015年11月15日前两日，反诉人曾派人主动交租并请求结算费用，当时的财务称不需要这么复杂，等搬出后再办理也不迟。但几天后再要求交租时，被反诉人已经以各种借口予以拒收，并恶意提起诉讼反告反诉人，其恶意侵吞押金（实际为预付款）的意图十分明显。为维护合法权益不受侵害，特向贵院提起反诉。判决被反诉人退回合同押金（实际为预付租金）30260元给反诉人，并承担反诉费用。
原告对反诉答辩称：本案合同是土地承包合同，而不是租赁合同，其不适用租赁合同若干的条例的解释，1、原告与被告签订的土地合同中，约定甲方同意将禾柴山边的搭建物，面积为3026平方米，停车空地面积为1737.5平方米，发包给被告使用，根据该合同的约定，被告承包原告的搭建物和空地，每月支付承包款给原告，因此该合同属于承包合同，而不是被告称的租赁合同，该案不属于租赁合同纠纷，不应按相关的租赁合同规定进行审理。2、最高人民法院关于审理的居民房屋租赁的解释，该解释属于城镇、城市规划的房屋，乡镇村中的房屋租赁合同纠纷，可以参照该规定处理，但本案涉及的标的是土地及地上搭建物，其既不是城市及镇的规划房屋，也不是乡村庄规划的房屋，另外，被告也没有任何证据证明本案所设的土地及地上搭建物属于规划区内，因此本案是承包合同纠纷，不适用最高人民法院高人民法院关于审理的居民房屋租赁的解释，而应适用合同法的规定，3、本案涉及的合同为承包合同是双方真实意思的表示，不存在合同法规定的合同无效的情况，因此该合同合法有效，其中的押金条款当然有效，根据双方签订土地承包合同的第3条第一款，待合同期满时，若没有遗留任何债权债务纠纷或造成违约责任，乙方并将搭建物完整交还原告，甲方将押金全额退回给乙方不计利息。若对方责任导致中途终止合同，甲方有权没收乙方的押金，乙方不得有异议。根据该条款，甲方与乙方约定的押金的以下情形的：1、乙方不能将搭建物完整交换给甲方；2、乙方半途终止合同导致甲方损失。而本案乙方不能将本案搭建物完整交换给甲方，符合合同中甲方有权没收全部押金的期限不作退回，因此，原告有权没收全部押金的期限不作退回。另外，本案经营承包等事宜，一直由原告的负责人钟文更负责，被告述称其提前几日，向案外人陈迎英提出结算，没有证据和法律依据，不应予以确认。
经审理查明，2014年9月22日，原、被告双方签订“土地承包合同”一份，约定：原告将位于会城禾柴山边土地上的搭建物面积3026平方米、停车空地面积1737.50平方米发包给被告使用。承包期限为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；合同签订当天内，乙方（被告）必须一次性缴交45390元给甲方（原告）作为承包押金，待合同期满若乙方没有遗留任何债权债务纠纷或造成违约责任，乙方并将搭建物完整交还甲方，甲方将押金全额退回给乙方，若乙方责任导致半途终止承包合同，甲方有权没收乙方的全部承包押金不作退回，乙方不得有异议……乙方必须遵守“先交承包费后使用，每一个月为一交费期”的原则……租赁期满或半途解除合同，一切装修、配套设施（电设施）及搭建、改建的搭建物和构筑物无偿归甲方所有，乙方不得拆除、不得毁坏……乙方必须按时向甲方缴交承包款，不得拖欠，若逾期缴交，按每日2%计付滞纳金，如有拖欠壹个月以上，视乙方违约，甲方有权收回该土地和采取停水停电措施，终止承包合同，不对乙方作任何补偿，并追计其所拖欠的全部承包款……”等等。合同签订后，被告支付了押金45390元给原告，原告依约将地上搭建物及停车空地交给被告经营“新会区会城鸿X餐厅”使用，被告也按约支付了2015年9月30日之前的租金给原告。承包期满后，原告对“新会区会城鸿X餐厅”进行重新招标，钟某某通过投标获得了“新会区会城鸿X餐厅”的经营权。被告根据原告的书面通知于2015年11月15日前搬离餐厅，原告于2015年11月16日到“新会区会城鸿X餐厅”时发现一些水电设施、餐台、树木、盆景等被破坏，当天向有关部门报警。新会区公证处根据原告的申请，分别于2015年11月19日、11月24日在原告负责人及新承租者钟某某的陪同下对“新会区会城鸿X餐厅”的相关地方进行了证据保全，2015年11月19日由原告负责人进行拍照，2015年11月24日由新承租者钟某某进行拍照。钟某某于2015年11月下旬接手经营该餐厅。
另查明，原、被告签订的“土地承包合同”涉及的建筑物（含水电设施设备及树木等）主要是由熊杨贺、钟国庆、陈延坚、汤钦龙及被告等几位经营者约于2000年前开始相继建造购置的，一直用来经营“新会区会城鸿X餐厅”，建筑面积3026平方米（其中：杉木松皮结构约占75%，砖瓦结构约占25%），全部都没有办理报建手续，在一审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。
本院认为：本案立案登记案由是农业承包合同纠纷，经庭审调查核实，本案的性质应是房屋租赁合同纠纷。双方争议焦点如下：1、原、被告于2014年9月22日签订的“土地承包合同”是否有效？2、原告所请求被告交付2015年10月的承包款15130元及利息400.38元是否合理？3、被告应否赔偿原告损失621242元及评估费5000元？4、被告反诉要求原告退回合同押金45390元是否合理？
一、原、被告于2014年9月22日签订的“土地承包合同”是否有效？原、被告双方签订的“土地承包合同”实质就是房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”原、被告双方签订“土地承包合同”涉及的建筑物面积3026平方米都没有办理报建手续，在一审辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。因此，认定原、被告于2014年9月22日签订的“土地承包合同”无效。
二、原告所请求被告交付2015年10月的承包款15130元及利息400.38元是否合理？原、被告于2014年9月22日签订的“土地承包合同”每月承包费为15130元，期限是2014年10月1日至2015年9月30日。期满后双方口头约定被告暂时继续使用，被告因此继续使用至2015年11月15日离场。因此，原告所请求的承包款实际是场地使用费，其主张2015年10月的场地使用费15130元及利息按银行同期贷款利率计算400.38元，在合理范围内，应予支持。
三、被告应否赔偿原告损失621242元及评估费5000元？首先，原告以“新会区会城鸿X餐厅”原有水电设施、餐台、树木、盆景等财物被被告损坏为由，主张被告赔偿其损失，因“新会区会城鸿X餐厅”原有水电设施、餐台、树木、盆景等财物是熊扬贺、陈延坚及被告等人经营期间购置使用遗留下来的，投资人并非原告。原告将该餐厅出租给被告使用时也没有对水电设施、餐台、树木、盆景等财物逐一具体登记。其次，该餐厅位于山边，外围并非完全封闭，被告于2015年11月15日前已离开餐厅，原告于2015年11月19日、11月24日做证据保全，前后相距近十天餐厅疏于看管，财物安全存在不确定性。同时，“新会区会城鸿X餐厅”从成立经营至今已经历十六年时间，原告无证据证明该餐厅内的设施设备等受到损坏是人为造成还是自然损耗，也无足够证据证明是被告的行为所致，不具备损害赔偿的构成要件。再次，原告在证据保全过程中，在没有通知被告到场的情况下，由与被告存在利益关系的新承租者全程指引并亲自进行拍照，该证据不能单独作为认定案件事实的依据。另外，原、被告于2014年9月22日签订的“土地承包合同”无效，无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。综上，原告主张被告赔偿财产损失621242元及评估费5000元的理据不足，不予支持。
四、被告反诉要求原告退回合同押金45390元是否合理？合同签订后，被告支付了合同押金45390元给原告，原告以被告违反合同约定为由没收押金45390元，因合同无效，故不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”。现合同履行完毕，被告要求原告依约退回合同押金45390元合理，应予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）蔡文锐应自本判决发生法律效力之日起十日内交付场地使用费15130元及利息400.38元给原告（反诉被告）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社。
二、原告（反诉被告）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社应自本判决发生法律效力之日起十日内退回合同押金45390元给被告（反诉原告）蔡文锐。
三、驳回原告（反诉被告）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5335.81元，保全费3520元，合计8855.81元，由原告（反诉被告）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社负担8655.68元，被告（反诉原告）蔡文锐负担200.13元。反诉费556.50元由原告（反诉被告）江门市新会区会城街仁义紫源一经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 赵汝谋
二〇一六年八月二十六日
书记员 冼金芬