徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民初字第2036号
原告陈国君。
委托代理人闫晓辉。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司。
法定代表人陈定华，董事长。
委托代理人杨芳，该公司法律顾问。
原告陈国君诉被告徐州市天泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日、12月11日公开开庭进行了审理。原告陈国君的委托代理人闫晓辉，被告徐州市天泰房地产开发有限公司的委托代理人杨芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈国君诉称，2011年5月9日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的西城华庭X幢X单元XXX号房屋，面积为56.32平方米，总价款为535040元，房屋交付日期为2012年10月31日前，逾期交房按总房款的万分之一每日支付违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，但出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如约支付了房款，被告虽然在2013年3月书面通知原告办理交房手续，但因不能出示合同第八条约定的证明文件，原告依合同拒绝接收房屋，此后原告再未收到被告的上房通知。直到2015年3月，原告到被告公司聘请的物业询问时才知道能够办理上房手续，因此原告在2015年3月16日办理了上房手续。被告延期上房两年多的时间应依约承担违约责任，请求法院判令被告给付逾期上房违约金46280.96元。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司辩称，1、依照双方合同的约定，涉案房屋上房时间应为2012年10月31日，原告于2013年3月接到被告办理上房手续的书面通知后以不具备上房条件为由没有上房时就应当知道其权益受到了侵害，其应在2012年11月1日至2014年11月1日的两年诉讼时效期间内主张权利，原告于2015年4月17日提起本案诉讼已经超过了两年的诉讼时效期间；2、尽管被告2013年3月通知原告上房时手续不全，但到2013年4月该处物业即具备上房条件后被告也通知了原告，且该期间原告方就购买车库的问题多次同被告交涉协商并于2013年7月7日签订了购买车库的协议，因此原告应当知道该处房屋具备上房条件；3、原告在本案中起诉的房屋系其购买被告十五套房屋中的一套，该十五套房屋价值500余万元，原告作为如此庞大物业的所有人不可能不关注上房问题，而从交易习惯来看，如前期购买的房屋已经存在风险，原告进一步购买车库时不过问该处物业是否具备上房条件也显然有悖常理，因此原告购买房屋后在近3年的时间才上房是其恶意扩大损失的行为，原告要求违约金46000余元与事实不符；4、违约金过高，要求调低。
经审理查明，2011年5月9日，原告陈国君作为买受人与被告徐州市天泰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0260285）一份，约定：原告以单价9500元/平方米、总金额535040元购买被告开发建设的西城华庭第X幢X单元XXX号房，该房屋建筑面积56.32平方米；该合同第八条、第九条约定：被告应当在2012年10月31日前将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交房款万分之一的违约金；该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示本合同第八条规定的证明文件并鉴署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告负担。该合同第六条付款方式及期限载明：本合同买受人已支付房款伍拾叁万伍仟零肆拾元整。
另外，原、被告在庭审中认可，该合同签订的前后原告另与被告签订了十四份《商品房买卖合同》，购买了西城华庭B幢1单元8楼的全部十五套房屋。
2013年3月，被告徐州市天泰房地产开发有限公司书面通知原告陈国君办理涉案房屋在内的商品房上房手续，但因被告未能提供《商品房买卖合同》第八条约定的竣工验收备案文件及第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等文件，原告拒绝办理上房手续。
2013年6月，原告陈国君另出资向被告徐州市天泰房地产开发有限公司购买了西城华庭小区的车库。
2015年5月29日，为西城华庭小区提供物业管理的徐州众凯物业管理有限公司开具了付款方为淮北市长兴矿业有限公司的机打发票两张，分别收取物业费26474.4元和12525.6元，其备注分别为B801-B807和B808-B815室2015年3月17日至2016年3月17日止的物业费。
原告陈国君于2015年5月15日以其直到2015年3月经询问物业公司才知道能够办理上房手续后为由起诉来院，要求被告给付自逾期上房之日至2015年3月16日止的逾期上房违约金46280.96元。被告徐州市天泰房地产开发有限公司应诉后认可原告于2015年3月16日实际上房的事实，但以辩称理由不同意原告的诉讼请求，并提出庭后与原告进行协商。但最终协调未果。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司庭审中提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件）显示：徐州温州商贸城（即西城华庭）X区（1#、2#、3#、B#楼及A区地下室）于2013年4月10日至4月18日分别经勘察单位、设计单位、施工单位和建立单位验收，备案机关于2013年4月26日接收竣工备案文件并签署意见。原告陈国君以该证据为复印件为由不予认可，并主张即使被告于2013年4月进行了竣工备案，其也未按合同约定书面通知原告办理交付手续，因此仍应承担逾期交房的违约责任。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司另提交开具日期为2013年6月30日的收款通知书（编号0000221）一份，其上载明：交款人陈国君，房号（西城华庭）X-XXX（XXX），交款金额151200元。被告以此拟证明原、被告双方在合同约定的上房日期之后一直有接触，原告购买该物业可以间接证明原告知道涉案房屋具备上房条件，否则不可能继续购买车库。原告陈国君对购买车库的事实不持异议，但认为原告无论是购买房屋还是购买车库均不需要以房屋是否具备上房条件为前提，被告的主张只是做出对自己有理的猜测，其提供的该证据也不能证明其证明目的。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司还提交了其自行制作的《西城华庭小区X1区X#楼逾期交房违约金登记表（违约金计算期间2013.2.1-2013.3.31）》一组及《西城华庭小区X1期X#上房日期整理表》一组。其中《西城华庭小区X1区X#楼逾期交房违约金登记表（违约金计算期间2013.2.1-2013.3.31）》登记了X#楼701-715、901-915、1001-1015、1101-1115、1401-1415、1801-1815、1901-1915、2001-2015、2501-2515、2601-2615房屋的买受人、合同面积及房款数额、逾期上房违约金的数额等以及相应业主领取违约金的签名；《西城华庭小区X1期X#上房日期整理表》的内容显示尚有部分业主未登记上房日期，其余业主上房日期自2013年3月30日至2015年10月20日期间。被告以此拟证明B#楼的大部分业主经被告通知在2013年3月到5月陆续上房，原告作为在该处购买了近千万资产的业主不知道已经能够上房显然不符合常理，其不上房系自行扩大损失的行为。原告陈国君质证认为，上述证据为被告单方制作，对其真实性不予确认；且即使是真实的，也与本案无关，因为其他业主收到被告的书面通知不等于原告知情。
本院认为，原、被告双方于2011年5月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律的强制性规定，对合同双方当事人均具有法律约束力，任何一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，均应承担相应的违约责任。
根据合同约定，被告徐州市天泰房地产开发有限公司应于2012年10月31日前将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交付房屋且原告要求继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按原告已交房款的万分之一向原告支付违约金。本案中，被告未按合同约定在2012年10月31日前向原告交付房屋，原告亦未因此提出与被告解除《商品房买卖合同》，因此被告应自2012年11月1日起按原告已交纳房款535040元的每日万分之一向原告支付违约金。
原、被告双方均认可被告曾于2013年3月书面通知原告办理上房手续，但根据被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表所显示的内容及被告自述，被告在书面通知原告上房时涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，而双方在《商品房买卖合同》中亦约定交房时如被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全原告有权拒绝交接，且由此产生的延期交房责任由被告承担，因此被告此次通知原告交接涉案房屋并非有效交付，不产生违约金停止计算的法律后果，原告要求被告继续支付该通知后的违约金具有合同和法律依据。
被告徐州市天泰房地产开发有限公司提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表和《西城华庭小区X1区X#楼逾期交房违约金登记表（违约金计算期间2013.2.1-2013.3.31）》及《西城华庭小区X1期X#上房日期整理表》等证据显示原告购买的商品房所在的西城华庭小区X号楼于2013年4月26日经竣工验收备案以及部分购房者自2013年3月30日起陆续上房，应可以证明原告购买的房屋于2013年4月26日即符合合同约定的交付条件，但此后被告并未依合同约定向原告发放书面上房通知，也应属于被告履行合同义务不符合约定的情形，仍应对此承担违约责任；而其他购房者的陆续上房（其中上房日期为2013年3月30日至4月26日期间更是在房屋竣工验收备案之前）以及原告该期间另购车库的行为并非原告明知其购买的房屋具备上房条件的充分要件，在被告无证据表明其已通过其他方式通知原告交接房屋的情况下，被告关于原告拖延上房恶意扩大损失的辩称意见不能成立；且即便原告从其他途径得知涉案房屋已具备上房条件，其也无主动要求办理房屋交接止损被告应承担违约金的合同义务，故本院对原告要求被告支付违约金至其实际上房之日止的诉讼请求予以支持。
另外，原、被告双方在《商品房买卖合同》关于逾期交房按已付购房款每日万分之一的标准计算违约金的约定及由此计算出的违约金数额并不高于金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院对于被告要求调低违约金的主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告徐州市天泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈国君支付2012年11月1日至2015年3月15日期间的逾期交房违约金46280.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费960元，由被告徐州市天泰房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 郑凤金
人民陪审员 牛太平
人民陪审员 李 丽
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 王 恺