重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝民终201号上诉人（原审被告）：重庆首金房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号BJ4-2-1。法定代表人：吴福来，该公司董事长。委托诉讼代理人：周鹏，中豪律师集团（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：牟益东，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈柳竹。委托诉讼代理人：唐文学，四川黎明律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市江北区江北城西大街5号。法定代表人：史原，该分行行长。委托诉讼代理人：梁思，女，中信银行股份有限公司重庆分行员工。委托诉讼代理人：陈英，女，中信银行股份有限公司重庆分行员工。上诉人重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金房地产公司）因与被上诉人陈柳竹、原审第三人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民初字第01413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。首金房地产公司的委托诉讼代理人周鹏、牟益东，陈柳竹的委托诉讼代理人唐文学,中信银行重庆分行的委托诉讼代理人梁思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首金房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回陈柳竹的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定案涉房屋草坪外围临崖边上修建的是围墙错误。案涉房屋草坪外围经首金房地产公司边坡治理后是高度接近30米的陡坡，根据《重庆市建筑护栏技术规程》的强制性规定，为了保障人身安全，首金房地产公司修建的是护栏，并非用于边界提示的围墙。2.一审判决认定围墙内的土地使用权均系买卖标的物错误。案涉合同附件明确约定了案涉房屋的土地使用权面积和范围，首金房地产公司交付的房屋土地使用权面积符合合同约定。3.一审判决认定首金房地产公司在案涉房屋销售过程实施欺诈错误。首先，首金房地产公司通过沙盘模型、销售现场公示公告等方式明确告知了案涉房屋相关区域的用地红线位置，首金房地产公司没有故意隐瞒与合同有关的真实情况；其次，陈柳竹应当知道涉案房屋涉及的标的额巨大、专业性较强，有必要就有关专业问题向专业机构了解，因此，陈柳竹对标的物整体的交易范围和周边情况是知道或应当知道的，不存在陷入错误认识的可能。再次，陈柳竹并没有在签订合同之后受到其他损失。综上，首金房地产公司在交易过程中，主观上不存在隐瞒真实情况的故意，客观上也未实施隐瞒的行为，更未诱使陈柳竹作出错误意思表示，不符合欺诈的构成要件，一审法院以欺诈为由判决撤销依法成立的商品房买卖合同不当。陈柳竹辩称，1.首金房地产公司上诉称其修建的是护栏，而非围墙，与其在一审中的描述不一致。2.一审将围墙内的花园作为合同标的物是正确的。案涉合同标的物不应局限于合同及附件约定，应当充分结合房屋销售时的现状、销售人员的承诺、房屋价格组成等诸多因素综合认定。3.一审判决认定首金房地产公司在销售案涉房屋过程中实施欺诈，证据确实充分。首先，首金房地产公司对于案涉房屋围墙内花园有624平方米为国有林地的事实是明知的。其次，案涉房屋系按栋销售，624平方米国有林地的土地使用权是计入案涉房屋售价的，并且是房屋售价重要组成部分。再次，首金房地产公司未明确告知陈柳竹案涉房屋花园面积瑕疵。销售人员明确告知陈柳竹围墙内的花园土地均为该栋业主所有，花园里的界桩是北部新区森管办在陈柳竹欲施工时加注的，并非销售前加注的。第四，花园面积和大小足以影响陈柳竹作出是否购买案涉房屋的决定。4.首金房地产公司的违法建设行为和不诚信的销售行为给陈柳竹造成巨大经济损失。综上，一审法院以欺诈为由撤销案涉商品房买卖合同，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。中信银行重庆分行述称，首金房地产公司与陈柳竹之间的争议与中信银行重庆分行无关联，中信银行重庆分行不发表意见。陈柳竹向一审法院起诉请求：1.撤销陈柳竹与首金房地产公司于2013年11月7日就首钢美利山北部新区经开园牌坊片区工程二期84幢1-1、84幢1-2号房屋所签订的两份《重庆市商品房买卖合同》。2.判决首金房地产公司退还房屋价款3200万元，并赔偿各项经济损失（大修基金47049元；房屋所有权登记费320元；印花税1046元；物管费2184元、装修押金2000元、环境维护保证金2万元、水电公摊188元、装修垃圾清运费16921元；设计费136000元、装修费165286.29元）。3.判决首金房地产公司支付前述款项从交付之日起至退还之日止的资金利息【首付款及损失本金的利息（以月息2％计算）、贷款利息】。4.案件受理费由首金房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年6月30日，首金房地产公司开发的座落在重庆市北部新区翠渝路55号84幢1-1、1-2号房屋已经完工。该房屋属于带花园土地使用权销售，首金房地产公司将涉案房屋的花园以围墙围住的方式予以现房销售。2013年11月7日，首金房地产公司（甲方）与陈柳竹（乙方）签订合同编号为SJ84-1的《重庆市商品房买卖合同》，约定：陈柳竹购买座落在重庆市北部新区翠渝路55号84幢1-1号房屋，建筑面积561.90平方米，套内面积543.15平方米，公摊面积18.75平方米。总成交价2720万元，建筑面积单价48407.19元/平方米，套内面积单价50078.25元/平方米。第七条：甲方应当在2013年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十七条：于2013年6月30日通水、电、天然气表入户。附件一户型图为房屋分层图。附件五：补充协议。第十八条：该商品房的土地使用权面积不低于940平方米（含花园面积），权属归乙方所有。同日，首金房地产公司（甲方）与陈柳竹（乙方）签订合同编号为SJ84-2的《重庆市商品房买卖合同》，约定：陈柳竹购买座落为重庆市北部新区翠渝路55号84幢1-2号房屋，建筑面积379.09平方米，套内面积366.44平方米，公摊面积12.65平方米。总成交价480万元，建筑面积单价12661.90元/平方米，套内面积单价13099.01元/平方米。第七条：甲方应当在2013年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十七条：于2013年6月30日通水、电、天然气表入户。附件一户型图为房屋分层图。附件五：补充协议。第十八条：该商品房的土地使用权面积不低于756平方米（含花园面积），权属归乙方所有。上述二份《重庆市商品房买卖合同》均约定：84-1、84-2两户住宅有一户房内作防水处理，厨房预留给水接口，预留烟道，该户卫生间和厨房均预留排水接口，另一户厨房的防水给排水接口及烟道由业主自理。两户住宅共用一个实木电动车库门。两户共用一个燃气表、一个水表和一个电表，不再分户单独设置。2014年4月22日，陈柳竹就涉案房屋与中信银行重庆分行签订二份个人借款合同，分别向中信银行重庆分行抵押借款1900万元和192万元，共计2092万元。陈柳竹向中信银行重庆分行贷款利率为7.86％，采用等额本息还款法。2014年7月9日，陈柳竹办理涉案房屋的接房手续。2014年7月17日，陈柳竹办理装修手续。其后，重庆市国土资源和房屋管理局颁发了115房地证2014字第14123号《房地产权证》，内容为：权利人陈柳竹；座落：重庆北部新区翠渝路55号84幢1－1；建筑面积：561.14平方米；套内面积：542.93平方米；计事：其中花园面积为940.03平方米。该房地产已抵押给中信银行重庆分行，抵押金额为1900万元。另重庆市国土资源和房屋管理局颁发了115房地证2014字第14119号《房地产权证》，内容为：权利人陈柳竹；座落：重庆北部新区翠渝路55号84幢1－2；建筑面积：378.92平方米；套内面积：366.44平方米；计事：其中花园面积为756平方米。该房地产已抵押给中信银行重庆分行，抵押金额为192万元。2014年8月6日，重庆市北方创业园林股份有限公司受重庆市北部新区森林管理办公室（以下简称北部新区森管办）委托对首钢美利山别墅84幢业主作出《停工整改通知书》。内容为：受北部新区森管办委托就北部新区生态绿地六标段进行管护，经2013年9月我司与北部新区森管办、首金房地产公司共同委托北部新区国土资源局对首金房地产公司开发的首钢美利山别墅区与北部新区森管办管理的北部新区生态绿地界址进行勘测，该美利山别墅84幢后花园超占北部新区生态绿地达624平方米。现因你准备对该后花园进行整体装修施工，为此特通知如下：限你立即停止对美利山别墅84幢后花园的整体施工，并将该后花园围墙退至首金房地产公司用地边界。2014年10月29日，申请人陈柳竹向重庆市公证处申请对重庆市北部新区翠渝路首钢美利山小区84幢房屋后面的花园现状进行证据保全。重庆市公证处于2014年11月14日作出（2014）渝证字第53020号《公证书》，证明与公证书相粘连的十六张照片系该公证处人员用数码相机现状拍照取得。经陈柳竹申请，一审法院于2015年4月24日到重庆市北部新区翠渝路首钢美利山小区84幢房屋现场查看。首金房地产公司交房的现状与销售时一致。重庆市公证处作出公证书上所附照片与销售一致，与一审法院现场勘验时一致，重庆市北部新区翠渝路首钢美利山小区84幢房屋的花园与四周有围墙相隔。另查明：2013年8月12日，胡蒋平（陈柳竹之夫）和陈柳竹各自与首金房地产公司签订一份《认购协议书》，约定：胡蒋平认购重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋，支付150万元定金；陈柳竹认购重庆市北部新区翠渝路55号84-2号房屋，支付150万元定金。同日，首金房地产公司分别向胡蒋平出具0007388《房屋销售专用收据》，向陈柳竹出具0007389号《房屋销售专用收据》，收到胡蒋平美利山84-1房屋定金150万元，收到陈柳竹美利山84-2房屋定金150万元。2013年10月28日，胡蒋平再次向首金房地产公司缴纳100万元定金，首金房地产公司向胡蒋平出具0007690号《房屋销售专用收据》。2014年1月20日，陈柳竹就重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋向重庆市北部新区地方税务局交纳契税81.6万元。2014年2月15日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋150万元购房款发票；2014年7月9日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋1000万元购房款发票；同日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋900万元购房款发票；2014年11月7日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-1号房屋670万元购房款发票。以上首金房地产公司开具发票总额为2720万元，其中1900万元系中信银行按揭贷款支付。2014年1月20日，陈柳竹对重庆市北部新区翠渝路55号84-2号房屋向重庆市北部新区地方税务局交纳契税14.4万元。2014年2月15日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-2号房屋144万元购房款发票；2014年3月16日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-2号房屋144万元购房款发票；2014年7月9日，首金房地产公司向陈柳竹开具重庆市北部新区翠渝路55号84-2号房屋192万元购房款发票。以上，首金房地产公司向陈柳竹开具发票总额为480万元，其中192万元系中信银行按揭贷款支付。陈柳竹于2013年11月7日支付美利山小区别墅84幢1-1的大修基金28095元、房屋所有权登记费160元、印花税950元；支付美利山小区别墅84幢1-2的大修基金18954.5元，房屋所有权登记费160元、印花税96元。陈柳竹接房后，于2014年7月17日向重庆美利山物业服务有限公司对美利山小区别墅84幢1-1、84幢1-2房屋共同交纳物管费2183.37元、装修押金2000元、环境维护保证金2万元、水电公摊188.01元、装修垃圾清运费16921.08元。首金房地产公司对真实性予以确认。2014年10月27日，陈柳竹向重庆市北部新区地方税务局缴纳个人住房房产税156469.07元。再查明：2013年8月24日，陈柳竹与重庆东易日盛装饰工程有限公司（以下简称东易日盛装饰公司）签订《室内装饰工程设计协议条款》，约定由东易日盛装饰公司为陈柳竹所有的美利山84幢别墅设计，单价120元/平方米，总价9.6万元。2014年7月18日，双方再次签订《室内装饰工程设计协议条款》，约定由东易日盛装饰公司为陈柳竹所有的美利山84幢别墅设计，单价120元/平方米，总价12万元，优惠后实收4万元。陈柳竹当庭陈述：2013年8月24日签订的设计协议是别墅的设计费，2014年7月18日签订的设计协议是别墅地下室的设计费。总价13.6万元。东易日盛装饰公司分别于2013年8月24日、2013年9月22日、2014年7月25日向陈柳竹开具三张设计费收据，分别收到陈柳竹9600元、10万元、26400元，共计13.6万元。2014年4月20日，陈柳竹与东易日盛装饰公司《装饰装修施工合同》，约定由东易日盛装饰公司承建美利山别墅84幢的装饰装修工程，乙方包工、包部分材料、甲方提供其余材料；合同造价为1652862.94元；一方无法定理由终止合同履行，应承担合同造价10％的违约金。同日，东易日盛装饰公司收到胡黎明转账支付的50万元工程预付款，并向陈柳竹出具收据。庭审中，陈柳竹主张装修费的实际损失为165286.29元。还查明：重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法立信字第01758号《重庆市第一中级人民法院立案庭群众来信来访处理单》载明：来信人：陈柳竹；日期：2014年11月4日；来信摘要：起诉。诉首金房地产公司。请求撤销原被告签订的商品房买卖合同，判决被告返还房款、赔偿损失并支付利息。递交起诉状。庭审中，首金房地产公司对陈柳竹付清3200万元房款予以确认。陈柳竹当庭陈述，除了定金付款时间按定金收据载明的认定外，其余付款时间可以按首金房地产公司开具发票时间确定。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、陈柳竹请求撤销商品房买卖合同的理由是否成立；二、关于合同撤销后，如何返还房屋价款以及损失数额的确定。一、关于陈柳竹请求撤销商品房买卖合同的理由是否成立的问题首先，根据（2014）渝一中法立信字第01758号《重庆市第一中级人民法院立案庭群众来信来访处理单》载明的内容，陈柳竹系2014年11月4日提起本案诉讼，而商品房买卖合同是2013年11月7日签订，故陈柳竹提起撤销合同之诉未超过一年的法定除斥期间。其次，根据合同约定的通水、通电、天燃气表入户时间均为2013年6月30日前，以及双方当事人当庭陈述，均可表明首金房地产公司是现房现状销售。再次，首金房地产公司将其开发的位于重庆市北部新区翠渝路55号美利山别墅84-1、84-2号房屋出售给陈柳竹。根据二份《重庆市商品房买卖合同》的约定及二份《房地产权证》的记载，首金房地产公司向陈柳竹出卖的商品房，不但包括房屋及房屋所占用的土地使用权，还分别包括940平方米和756平方米的房屋花园的土地使用权，属于带花园土地使用权销售的商品房，且在商品房买卖合同中对土地使用权面积的表述为不低于。由于首金房地产公司是现房销售，且将涉案房屋的花园四周以围墙围住，作为购房者陈柳竹自然认为围墙内花园的土地使用权，均是二份商品房买卖合同的标的。而根据本案查明的事实，涉案房屋的花园内有624平方米的土地使用权，不在首金房地产公司的红线范围内，属于北部新区森管办管理的国有林地。首金房地产公司提出超红线外的土地属于对高度为30余米高切坡加固整治，在回填区域修建围墙是出于安全因素的辩解；因首金房地产公司并未提交该司与国有林地管理部门的相关占用土地、边坡整治的协议；即使是为了对高切坡加固整治，亦是在其红线外施工，并擅自在红线外修建围墙；以及首金房地产公司提出通过销售方案、沙盘模型、红线图等方式告知陈柳竹花园内有边坡整治回填部分的辩解，事实依据不足，不予采信。对围墙围住的花园占用了国有林地624平方米如此重大的事情，理应以明示的方式，通过商品房买卖合同或补充协议的方式告知陈柳竹，但首金房地产公司没有举示证据证明明示对方当事人。首金房地产公司一方面对围墙围住的624平方米国有林地的事实不予确认，且无实际占用国有林地面积的主张，另一方面却提出告知了陈柳竹花园内有部分土地使用权属于国有林地的辩解，明显矛盾、缺乏事实依据，对首金房地产公司明确告知的辩解不予采信。虽然陈柳竹取得的房地产权证载明花园的土地使用权面积分别为940平方米和756平方米，达到了二份商品房买卖合同分别约定的不低于940平方米和756平方米的约定，但首金房地产公司在向陈柳竹出售涉案房屋时，仍具有隐瞒花园内部分（624平方米）土地使用权系占用国有林地的事实。综上，首金房地产公司在向陈柳竹出售涉案房屋时，故意隐瞒房屋所带花园的部分土地使用权属于国有林地的事实，通过不作为的方式实施欺诈行为，使购房者陈柳竹因受欺诈作出涉案房屋花园的土地使用权均属于商品房买卖合同标的的认识，并与首金房地产公司签订了二份商品房买卖合同。首金房地产公司通过欺诈的手段与陈柳竹签订了二份商品房买卖合同，陈柳竹请求撤销两份商品房买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定，依法予以支持。陈柳竹依据二份商品房买卖合同提起本案诉讼的问题，因涉案房屋相连不可分，各自花园的土地使用权相连不可分，两套房屋实际为一个厨房，两户共用一个实木电动车库门、共用一个燃气表、一个水表和一个电表，且购房者均为陈柳竹，应纳入本案一案审理。二、关于合同撤销后，如何返还房屋价款以及损失数额确定的问题《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因首金房地产公司构成欺诈而撤销合同，应当由首金房地产公司返还陈柳竹的房款3200万元和赔偿陈柳竹的损失。因中信银行重庆分行为涉案房屋的抵押权人，陈柳竹申请追加中信银行重庆分行为第三人，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，中信银行重庆分行应作为有独立请求权的第三人参加诉讼。但中信银行重庆分行作为第三人参加诉讼后，其并未提出明确的诉讼请求，亦未申请以独立请求权的第三人参加诉讼。本案审理中没有商品房担保贷款合同纠纷，仅处理商品房买卖合同纠纷。关于陈柳竹请求首金房地产公司赔偿损失应如何主张的问题1.对于购房款。陈柳竹请求按付款时间以2％月息分段计算利息损失的主张，缺乏合同约定和法律规定，不予支持，依法应以中国人民银行同期贷款利率按付款时间及金额分段计算陈柳竹房款的利息损失。同时，在商品房买卖合同中，购房者通过办理按揭贷款支付购房款不是必须，陈柳竹请求首金房地产公司赔偿按揭贷款的利息损失依据不足，不予支持。因陈柳竹按揭贷款利率为年息7.86％，明显高于中国人民银行同期贷款利率，应以购房款总额3200万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。陈柳竹主张应首先按定金收据确定付款时间，其余可按发票确定付款时间，具有合理性，予以支持。但因发票总金额已包含定金400万元，且定金收据的时间均早于发票开具的时间，在首金房地产公司最先开具发票中，扣除定金数额400万元。根据查明的事实，对陈柳竹3200万元房款的分段付款时间及金额认定如下：2013年8月12日，陈柳竹付款300万元；2013年10月28日，陈柳竹付款100万元；2014年3月16日，陈柳竹付款38万元；2014年7月9日，陈柳竹通过中信银行按揭付款2092万元；2014年11月7日，陈柳竹付款670万元。2.对于陈柳竹大修基金28095元和18954元共计47049元、房屋所有权登记费分别为160元共计320元、印花税分别为950元和96元共计1046元、物管费2184元、装修押金2000元、环境维护保证金2万元、水电公摊188元、装修垃圾清运费16921元，共计89708元。以上均是陈柳竹向物管公司实际支付，且因撤销合同导致的实际损失，依法应当由首金房地产公司赔偿。但陈柳竹请求按支付时间计算物管费、大修基金等损失的利息损失依据不足，不予支持。3.对于陈柳竹主张的设计费136000元和装修违约金165286.29元损失的认定问题。因陈柳竹分别举示设计合同和装饰装修合同，以及相应的付款收据、付款凭证，对真实性均予以确认。对于设计费13.6万元，来源于两个设计合同，陈柳竹庭审中自认其中9.6万元的设计合同是别墅的装修设计费，4万元是地下室的装修设计费。因陈柳竹并未举示合法的地下室装修经过审批的证据，对其实际支付的设计费13.6万元中，4万元认定为合法损失的依据不足，不予支持。至于首金房地产公司提出设计合同早于商品房买卖合同，真实性依据不足的抗辩，因陈柳竹系缴纳300万元购房定金后签订的设计合同，此时虽尚未签订商品房买卖合同，但陈柳竹签订设计合同具有合理性，对首金房地产公司该抗辩理由，不予采信。故陈柳竹设计费的损失，依法认定为96000元。对于陈柳竹主张装修违约金损失165286.29元，因陈柳竹预付装修费系转账支付，且有收据佐证，证据充分。根据装饰装修合同约定，一方终止合同应承担合同价款10％的违约金，且合同总价款为1652862.94元，陈柳竹主张装修违约金损失为165286.29元依据充分，予以采信。但陈柳竹请求按支付时间计算设计费和装修费损失的利息损失依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第一项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、撤销陈柳竹与首金房地产公司于2013年11月7日签订的（合同编号为SJ84-1）《重庆市商品房买卖合同》；撤销陈柳竹与首金房地产公司于2013年11月7日签订的（合同编号为SJ84-2）《重庆市商品房买卖合同》；二、首金房地产公司在本判决生效后五日内返还陈柳竹购房款3200万元；三、首金房地产公司以中国人民银行同期贷款利率标准赔偿陈柳竹3200万元购房款的利息损失。其中，以300万元为基数，从2013年8月12日起算；以100万元为基数，从2013年10月28日起算；以38万元为基数，从2014年3月16日起算；以2092万元为基数，从2014年7月9日起算；以670万元为基数，从2014年11月7日起算。均至本判决生效之日止；四、首金房地产公司在本判决生效后三日内赔偿陈柳竹设计费损失96000元、装修违约金损失165286.29元、大修基金47049元、房屋所有权登记费320元、印花税1046元、物管费2184元、装修押金2000元、环境维护保证金2万元、水电公摊188元、装修垃圾清运费16921元，共计350994.29元；五、驳回陈柳竹的其他诉讼请求。如果未按本判决规定制定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227544.29元，由陈柳竹负担8944.29元，首金房地产公司负担216800元。本院二审期间，首金房地产公司申请证人林文修出庭作证，经本院准许，林文修出庭作证并接受各方当事人的质询，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.关于案涉房屋草坪外围临崖边上修建的是围墙还是护栏的问题。围墙作为一种空间隔断结构，具有分隔和防护的作用，护栏为防护性的栏杆，也具有防护和一定的分隔作用，围墙与护栏并非互相排斥的构造，围墙的建筑形态多种多样，围墙可以是护栏形式的，护栏也可兼具围墙的功能。案涉房屋草坪（花园）外围临崖边上，以及案涉房屋草坪（花园）与相邻房屋草坪（花园）之间的构筑物，为栏杆和实体墙体相间构筑而成，并连为一体，将案涉房屋草坪（花园）与相邻房屋草坪（花园）以及相邻的其他区域隔断，具有明显的围墙特征，故一审判决将其认定为围墙并无不当。证人林文修关于临崖边上必须设置护栏的证言和《重庆市建筑护栏技术规程》关于设置护栏的有关规定，强调的是这些构筑物的安全防护功能，与一审认定的围墙并不矛盾。2.关于案涉房屋围墙以内的花园土地使用权是否为涉案合同买卖标的的问题。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定的买卖标的物系带花园土地使用权的商品房，两份商品房买卖合同约定的土地使用权面积（含花园面积）分别为不低于940平方米和不低于756平方米，买卖合同对于花园的土地使用权面积并未明确约定，也未标注花园的四至界限。由于买卖标的系现房销售，花园四周又有围墙围合，在首金房地产公司未明确告知围墙内尚存在其他土地使用权存在的情形下，足以使购房人陈柳竹相信围墙内的花园土地使用权均系买卖标的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点是首金房地产公司在销售过程中是否存在欺诈行为，双方签订的商品房买卖合同是否应予撤销的问题。本院对此作如下评判：最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首金房地产公司作为案涉房屋的出卖人，有义务将案涉房屋的真实状况告知购房人陈柳竹，以使陈柳竹作出是否购买案涉房屋的真实意思表示。本案中，首金房地产公司将其开发的案涉房屋（带花园土地使用权）以现房销售的方式出卖给陈柳竹，且明知围墙内的花园有部分土地使用权属国有，首金房地产公司对该部分土地使用权没有处分权，却未将其真实情况告知购房人陈柳竹，首金房地产公司既未在合同或附件中予以明示，也未在花园内作出任何提示性的标注。首金房地产公司称其通过沙盘模型、红线图等方式告知了陈柳竹真实情况，一是缺乏充分证据证明，二是其所称沙盘模型、红线图等并不足以证明案涉房屋的土地使用权的具体状况。因此，首金房地产公司存在隐瞒真实情况的故意。重庆市北部新区森管办委托重庆市北方创业园林股份有限公司作出的《停工通知书》载明案涉房屋花园超占北部新区生态绿地面积624平方米，该绿地面积超过案涉房屋围墙内整个花园面积的四分之一，且超占绿地的位置处于花园的临崖面，将超占绿地从花园划出后，花园的面积、形状及景观位置会发生重大改变。由于案涉房屋系带花园土地使用权销售的独栋别墅，花园土地使用权面积的大小和花园的位置形状直接影响房屋售价和购房人的购房意愿。陈柳竹之所以作出购买案涉房屋的意思表示，是因为首金房地产公司故意隐瞒了花园存在的重大瑕疵，而非因首金房地产公司告知了真实情况，陈柳竹产生重大误解而作出的。陈柳竹基于首金房地产公司的故意隐瞒行为作出了错误的意思表示，故首金房地产公司的行为，已构成欺诈。对于首金房地产公司上诉提出陈柳竹未对买卖标的的各项状况予以充分注意存在过错，且未造成陈柳竹损失的问题。本院认为，由于首金房地产公司未将花园存在重大瑕疵的真实情况告知陈柳竹，而案涉房屋系现房销售，花园既有围墙围合，又无其他标识以明示花园内有部分土地使用权系国有，加之买卖合同约定的土地使用权面积为“不低于……”，且无花园四至界限，上述事实已足以让陈柳竹作出围墙内花园土地使用权均为买卖标的物的认识和判断，故首金房地产公司关于陈柳竹未尽充分注意义务存在过错的上诉理由不能成立。从本案查明的事实看，陈柳竹因首金房地产公司的欺诈行为与其签订商品房买卖合同，并为此支付了购房款、契税、物管费、设计、装修等各项费用，陈柳竹的损失是客观存在的，首金房地产公司上诉称其未造成陈柳竹损失与事实不符，本院不予支持。首金房地产公司出售案涉商品房时，故意隐瞒所售花园部分土地使用权系国有的事实，使购房人陈柳竹作出错误意思表示，首金房地产公司的行为已构成欺诈。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。陈柳竹请求撤销其与首金房地产公司签订的商品房买卖合同，符合上述法律规定，一审判决撤销双方签订的商品房买卖合同正确，二审予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉商品房买卖合同撤销后，一审法院据此判决首金房地产公司返还陈柳竹购房款并赔偿陈柳竹相应损失正确，二审予以维持。综上所述，首金房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费216800元，由重庆首金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 宾代理审判员 周 倩代理审判员 黄 巍二〇一六年八月九日书 记 员 文婷婷