江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第0600号
原告无锡欧陆风情餐饮发展有限公司，住所地无锡市新加坡工业园行创六路六号商业配套用房。
法定代表人严锡麟，该公司董事长。
委托代理人徐红宇，江苏英特东华律师事务所律师。
被告无锡美特家餐饮有限公司，住所地无锡新加坡工业园行创六路7号-31。
法定代表人LEEPILSOON，该公司董事长。
原告无锡欧陆风情餐饮发展有限公司（以下简称欧陆公司）与被告无锡美特家餐饮有限公司（以下简称美特家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月7日受理后，依法由代理审判员张露莛独任审判，于2013年7月31日公开开庭进行了审理。后依法由审判员刘艳文、代理审判员张露莛、人民陪审员蔡卓君组成合议庭适用普通程序，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告欧陆公司的委托代理人徐红宇，被告美特家公司的法定代表人LEEPILSOON到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧陆公司诉称，2009年5月31日，其公司与美特家公司签订了房屋租赁合同，但因美特家公司拖欠租金等费用，经催讨未果，故诉至法院，要求判令：1、美特家公司所交纳的保证金100000元归其所有用于抵扣拖欠部分租金（2010年9月-2011年3月期间租金共计112000元以及2013年3月、4月租金、管理费共计80000元，以上合计192000元）；2、美特家公司支付上述抵扣后剩余拖欠租金及管理费92000元；3、美特家公司依约继续缴纳保证金100000元；4、美特家公司支付其公司为处理拖欠租金等费用而支出的律师代理费3000元、交通费200元、调查费50元。诉讼中，欧陆公司变更诉讼请求为：1、解除双方之间签订的租赁合同，并责令美特家公司于判决生效后30日内迁出租赁商铺；2、美特家公司支付拖欠的2010年9月-2011年3月期间租金共计112000元，以及2013年4月租金、管理费共计40000元；3、美特家公司所交纳的100000元保证金归其公司所有用于抵扣上述拖欠的租金及管理费；4、美特家公司支付欧陆公司为处理拖欠租金等费用而支出的律师代理费3000元、交通费200元、调查费50元。
被告美特家公司辩称，不同意解除租赁合同，亦不同意迁出诉争房屋；同意支付2010年9月-2011年3月期间租金112000元；同意支付2013年4月租金、管理费共计40000元，但因诉争租赁房屋产权人与欧陆公司之间存在纠纷，具体该费用应当交给何人由法院依法判决。
经审理查明，无锡星洲工业园区开发有限公司（以下简称星洲园区公司）系无锡市行创六路7号房屋（以下简称7号房屋）所有权人。2005年11月28日，星洲园区公司出具《同意出租证明》1份，委托欧陆公司经营管理、出租7号房屋，并同意欧陆公司直接与租赁客户签订租赁合同。2006年1月1日，星洲园区公司与欧陆公司签订《商业配套用房租赁合同》1份，约定由星洲园区公司将位于无锡市新加坡工业园行创六路6号面积为6887平方米的商业配套用房（以下简称6号房屋）出租给欧陆公司使用，租赁期限为房屋交付之日起至2025年12月31日止。2007年12月25日，星洲园区公司分立为无锡星洲科苑公用设施开发有限公司（以下简称星洲科苑公司）和星洲园区公司。2008年8月27日，7号房屋所有权人变更登记为星洲科苑公司。2009年5月31日，欧陆公司与美特家公司签订《租赁合同》1份，约定：欧陆公司将位于无锡市行创六路7-31号商铺（以下简称诉争房屋）出租给美特家公司使用，建筑面积为800平方米，租赁期限自2009年6月1日起至2017年5月31日止；租金及物业管理费支付方式为按月“先付后用”；2010年6月起至2012年的物业管理费为每月每平米5元；美特家公司须向欧陆公司交纳保证金100000元；如美特家公司违反合同任何条款，则欧陆公司有权扣留定金，作为弥补美特家公司欠缴的款项；如美特家公司迟延支付有关费用超过2个月的，欧陆公司有权单方解除合同，并要求美特家公司赔偿因此给欧陆公司造成的损失；合同所指“损失”包括因违约行为造成的“直接损失”和“间接损失”，其中“间接损失”包括但不限于受损失方为向违约方索赔而支出的诉讼费、律师代理费及为处理该事宜支出的办案费、交通费、住宿费、通讯费、调查费等。双方另在租赁合同中对其他权利义务进行了约定。2011年6月25日，星洲科苑公司与欧陆公司签订《欧陆风情街租赁经营运营补充协议》1份，约定星洲科苑公司将位于无锡市新加坡工业园行创六路6号面积为18789平方米的商业配套用房出租给欧陆公司使用，租赁期限为星洲园区公司将房屋交付给欧陆公司之日起至2025年12月31日止。经本院核实，星洲科苑公司与欧陆公司均确认《欧陆风情街租赁经营运营补充协议》中约定的无锡市新加坡工业园行创六路6号的面积已经包含了6号、7号等房屋面积。
以上事实，有欧陆公司提供的《租赁合同》复印件1份、授权委托书复印件1份、房产证复印件1份、营业执照复印件1份、《同意出租证明》复印件1份、《建筑工程消防验收意见书》复印件1份、《商业配套用房租赁合同》复印件1份、无锡市房屋登记薄证明1份、《欧陆风情街租赁经营运营补充协议》复印件1份，本院向星洲科苑公司调取的商务部批复复印件1份、行创六路6号、7号、××号房屋产权证及土地使用权证复印件各1份、调查笔录1份及当事人的陈述在卷佐证。
诉讼中，双方对于美特家公司是否构成违约产生争议。对此，欧陆公司表示因美特家公司未按约支付2010年9月-2011年3月期间租金及2013年4月租金、管理费，违反了合同约定，应承担相应违约责任，故要求解除双方之间的租赁合同，并要求美特家公司从诉争房屋中迁出，另外还需承担其公司为追讨相应费用所花费的律师费、交通费、调查费。为证明自己主张，欧陆公司提供了发票复印件1份、《租金和其他款项通知单》10份、市民卡充值发票2份、查档费发票1份、律师费发票1份予以佐证。经质证，美特家公司对上述证据真实性均无异议，但表示其并非故意拖欠2013年4月租金及管理费，而系因欧陆公司与诉争房屋产权人之间存在纠纷，其不清楚应该将费用交给何人，且对于2010年9月-2011年3月期间的租金，当时因其店门外修高架，影响正常经营，欧陆公司曾口头答应对上述期间的租金进行打折收取，每月仅需其缴纳20000元，后其也按此数额逐月进行了缴纳，因此，其在合同履行过程中并不存在违约行为，故不同意解除双方之间的租赁合同，亦不同意迁出诉争房屋及支付律师费、交通费、调查费。为证明自己主张，美特家公司提供了发票复印件6份予以佐证。经质证，欧陆公司表示对发票复印件的真实性无异议，但其公司从未承诺对2010年9月-2011年3月期间的租金进行打折收取，仅是同意美特家公司缓缴。
诉讼中，美特家公司将2013年4月租金及管理费共计40000元提存至本院，并同意支付2010年9月-2011年3月期间租金112000元。
为查明案件事实，本院向诉争房屋的所有权人星洲科苑公司进行了调查，星洲科苑公司向本院出具了《关于解除租赁关系的通知函》复印件1份及意见书1份，表示其公司已与欧陆公司解除了租赁关系，欧陆公司无权收取自2013年4月1日起的租金等费用，并建议美特家公司不要将相应费用交给欧陆公司；即使欧陆公司与美特家公司之间的租赁合同解除或终止，其公司也不同意美特家公司自诉争房屋中迁出；其公司与欧陆公司之间的纠纷另案处理，不参加本案诉讼。经质证，美特家公司表示无异议。欧陆公司表示其从未收到过上述通知函，其公司与星洲科苑公司之间的租赁合同也未解除。
本院认为，对于美特家公司是否存在拖欠租金及管理费的违约行为，因诉争房屋产权人星洲科苑公司认可2013年4月的租金及管理费是其公司建议美特家公司不要交给欧陆公司的，此与美特家公司在诉讼中陈述的意见相符，且在本案诉讼中，美特家公司已将该项费用交至本院提存，故不能认定美特家公司存在拖欠该费用之故意。同时，对于2010年9月-2011年3月期间的租金，美特家公司表示系双方约定打折收取，而欧陆公司表示系部分暂缓缴纳，缓缴期已满，经催讨美特家公司仍不予缴纳，根据合同约定，其有权单方解除合同。欧陆公司现仅提供了《租金和其他款项通知单》予以证明，而根据《租金和其他款项通知单》本身的内容来看，仅证明了欧陆公司针对当期租金对美特家公司的通知缴付，而对于2010年9月-2011年3月期间的租金则明确先行缓缴部分，其余暂缓缴纳，并注明“……经出租方通知后承租方应补缴前述暂缓缴纳的租金……”，现美特家公司已按上述内容缴纳了部分租金，对于暂缓部分的租金欧陆公司未提供证据证明其公司进行过催讨。因此，欧陆公司对于美特家公司存在违约行为的主张证据不足，现美特家公司不同意解除双方之间的合同和迁出诉争房屋，故本院对欧陆公司的该项诉讼请求不予支持。关于2010年9月-2011年3月期间暂缓部分的租金112000元，现欧陆公司提出主张，本院予以支持。关于欧陆公司要求以美特家公司缴纳的保证金进行抵扣租金等费用的主张，根据租赁合同中约定的保证金的构成，可以看出此系为约束美特家公司按约正常履行合同的一种保障方式，现因双方租赁合同未予解除，故对于欧陆公司要求美特家公司用保证金进行抵扣租金等费用的请求，本院不予支持。关于2013年4月期间的租金及管理费40000元，虽然欧陆公司与诉争房屋产权人星洲科苑公司之间存在纠纷，但根据合同相对性原则，在合同未解除前美特家公司应向出租方，即欧陆公司支付，故本院对于欧陆公司的该项诉讼请求予以支持。关于律师代理费、交通费、查档费，因欧陆公司未能举证证明美特家公司存在合同中约定的违约行为，故本院对于欧陆公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、美特家公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欧陆公司2010年9月-2011年3月期间的租金112000元及2013年4月租金、管理费40000元，共计152000元。
二、驳回欧陆公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32714元（此款已由欧陆公司预交），由欧陆公司负担31174元，由美特家公司负担1540元。（欧陆公司同意其预交的案件受理费1540元由美特家公司向其直接支付，本院不再退还，由美特家公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05）。
审 判 长 刘艳文
代理审判员 张露莛
人民陪审员 蔡卓君
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 黄颖珏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。