福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第490号
上诉人（原审原告）韦碧桃，女，1969年8月26日出生，汉族，住屏南县。
委托代理人潘宜斌，林玉凤，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张建，男，1976年5月15日出生，汉族，住屏南县。
委托代理人ＸＸ，福建梅占律师事务所律师。
委托代理人林丽珍，福建梅占律师事务所实习律师。
上诉人韦碧桃因与被上诉人张建共有物分割纠纷一案，不服屏南县人民法院（2013）屏民初字第774号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人韦碧桃及其委托代理人潘宜斌，林玉凤，被上诉人张建的委托代理人ＸＸ、林丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2006年1月1日，被告张建与其合股人张立腾开办的屏南县精业竹木制品厂与郑洪证、江开府开办屏南县鸿铁合金有限公司签订协议，协议约定屏南县鸿铁合金有限公司厂地上洋头91号（包括地面物）出租给屏南县竹木制品厂使用，租期为2006年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年20000元。后屏南县精业竹木制品厂于2007年8月14日注销，被告张建与其合股人张立腾于2006年9月14日继续在涉诉地开办屏南县三泰轻工制品有限公司至今。2007年l1月8日，原、被告共同出资790000元，以被告张建的名义购得上述涉诉地土地一宗的使用权，该地面积为3441.99平方米，原、被告各出转让款395000元，各自承担土地使用权转让产生的税费50%，各占该土地50%的土地使用权。2008年1月9日，该地块土地使用权登记在原韦碧桃、被告张建名下，该土地使用权证写明，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让地，终止年限为2036年1月21日，使用面积为3341.99平方米其中独用面积3283.45平方米，分摊面积为58.54平方米。原、被告在2007年11月8日签定协议书中第五条约定：在土地没有转让变卖或开发时，土地将出租给原告办厂使用，年租金为20000元（即被告付原告每年10000元），到2010年1月1日起，年租金按每年10%递增。第六条、如双方协商同意将该土地转让、变卖或开发时，必须从土地转让、变卖或开发所得资金200000元赔偿给被告作为地面物损失及搬迁费用。
原审判决认为：原、被告对本案涉诉地为双方共同共有没有异议，予以确认。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系，应按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按分共有人可以随时请求分割；共同共有人在共同基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应用当予以赔偿。本案原、被告在2007年11月18日签订协议时，就明确该地是屏南县鸿兴铁合金有限公司的郑洪证、江开府出租给被告张建与其合股人张立腾开办屏南县竹木制品厂，租金为每年20000元。所以原告与被告签订协议时约定涉诉地租金每年20000元，并于2010年1月1日起，年租金按每年10%递增，是参考当时被告与郑洪证、江开府出租该地时的租金，较为合理。原告仅要求拟自己开发利用该地块，并未提供证据证明该涉诉地具有共同基础丧失有重大理由需要分割。原告提供的证据二屏国用（2001）第164号土地使用权证写明地类用途为工业用地、使用面积为3441.99平方米。根据工业用地在供地时，对工业建设项目的单位面积投资强度、容积、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例以及绿地率都是有相关的建设用地控制的。工业用地是以宗地为基本单元，是土地权属界限封闭的地块或空间。本案涉诉地极小，仅3441.99平方米，如果将涉诉地进行分割，该地就支离破碎，失去了工业用地的作用。因此，本案涉诉地不宜分割。原告的主张，不予支持。
原审依照《中华人民共和国物权法》九十九条、第一百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：驳回原告要求实际分割屏南县古峰镇上洋头地号为01-02-12一半土地使用权的诉讼请求。案件本诉受理费11700元，由原告韦碧桃负担。
宣判后，韦碧桃不服，向本院提出上诉。
韦碧桃上诉称：一、原审认定诉争土地使用权无法分割，属法律适用错误：1、《物权法》第九十九条规定按份共有人可随时请求分割共有物。本案诉争土地使用权系双方按份共有，故上诉人有权主张分割；2、原审将土地使用方面的行政管理规定与土地分割方面的民事权利混为一谈，且将权利人主张分割的权利与权利人依法使用土地应负的义务本末倒置。上诉人作为土地使用权人，有权在法律允许的范围内，自由行使自己对土地的权利，包括自行使用、对外出租，甚至增加基础设施，加盖建筑物等，而这些如要独立行使，恰恰是需要先有独立的土地使用权才行。而政府的某些审批是上诉人自己依据利用方式，视必要向某些职能部门申请的问题，并非先获批准才能分割，而恰恰是先要分割才能批准；3、《土地登记办法》并未禁止土地分割，且第八条规定，两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。二、原审将主观臆断的事实设定为本案事实，属事实认定错误。1、原审在还没有确定分割的情况下，就先去考虑分割登记的问题，且错误的认为分割登记必须在土地使用权登记之前。在没有任何证据证明上诉人拟开发是否影响相关规划的控制指标的情况下，直接认定该块土地的分割登记会破坏规划设计的完整性和工业用地布局的合理性，没有事实依据；2、上诉人分割土地拟开发利用，未必就改变土地的工业用途，原审关于上诉人的开发会改变土地用途的认定，没有事实依据。综上，原审法律适用错误，认定事实错误，请求二审依法查明案件事实，撤销原审判决，并依法改判支持上诉人原审诉求。
被上诉人张建答辩称：1、《协议书》中第四条约定：“未经双方协商，任何一方不得将该土地转让变卖。”第五条“在土地没有转让变卖或开发时，土地将出租给甲方办厂使用。”第六条约定：“如双方协商同意将该土地转让、变卖或开发时，必须从土地转让、变卖或开发所得资金拿出200000元赔偿给答辩人作为地面物损失及搬迁费用”。这说明双方当事人已确认该宗地不能分割而同意共同共有之事实。根据《物权法》第九十九条的规定，无重大理由，共同共有物不能进行分割；2、根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。所以上诉人不可能再先分割登记后，再依据自己对土地利用方式向政府申请新项目审批。因为根据工业用地有关投资法规和政策，工业用地所核定的项目建设完成并实际在连续生产过程中，为保证生产稳定，利于经济发展，不宜釆取破坏性分割；3、上诉人明知本案工业用地是三泰公司竹木加工厂已经使用的在先用地，亦可预见到不可能分割之事实；4、本案工业用地的面积仅有5.168亩（即3441.99平方米），是目前同类企业的最小的工业用地，若可以分割，则违背工业用地利用原则。故若分割必然牵涉到土地用途变更问题。若土地用途发生变更，必然导致破坏工业规划设计功能的完整性与工业用地布局合理性。5、《协议书》第六条约定，需双方协商同意才能转让、开发土地，现被上诉人不同意上诉人自行开发，因此上诉人不得主张分割。综上，原审认定事实、适用法律均为正确，应当予以维持。
经审理查明：双方当事人对一审判决查明认定的事实，除对2007年11月8日前，张建与案外人是否开办工厂并承租诉争土地有异议外，其余事实双方并无异议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审另查明，诉争土地上的建筑物、构筑物等未取得房屋所有权证；从2007年11月8日签订协议至今，诉争土地系由张建用于开办工厂。
双方当事人争议焦点为：本案诉争土地可否分割。对此，本院认为：
诉争双方共同购买诉争土地，并约定各自享有50%的土地权益，因此本案土地共有性质应为按份共有。双方签订的《协议书》并未对共有人不得分割诉争土地有明确约定，根据《物权法》第九十九条关于“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”的规定，上诉人作为按份共有人有权要求分割共有土地。本案诉争土地面积达3441.99M2，规模较大，依现有证据而言，不能证明采取实物分割会减损其价值。故被上诉人认为工业用地不可分割的理由并无法律依据，不予支持。
国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，限制改变土地用途。本案上诉人的诉求系将诉争共有宗地，分割成两宗土地，并由双方各自单独所有。此项权属分割并不涉及该宗地的土地用途，即分割之后，该宗土地的工业用途并不必然改变，亦不影响土地利用总体规划。因此，被上诉人认为诉争土地的分割势必改变土地用途，影响土地利用规划的理由亦无依据，不予支持。
被上诉人主张其已在诉争土地上办厂，土地分割将造成其经济损失。因该主张实际是租赁法律关系项下的权利义务内容，而本案仅涉及诉争土地的权属分割，并不涉及土地使用权上设立的租赁法律关系。分割土地共有权并不必然导致租赁合同的终止。因此，被上诉人认为土地分割将导致其因停厂搬迁而产生重大经济损失的理由，系其个人误解，并无依据。至于诉争土地分割之后，双方之间的租赁法律关系如何处理，属另案问题，双方可另行解决，不在本案处理之列。同时，诉争土地的地上建筑物及附属设施如何处置，双方在《协议书》中已有约定，亦可另行解决，不属本案审查在内。
综上所述，本院认为，上诉人上诉有理，予以支持。原审认为诉争土地不可分割的理由，属法律理解错误，应予纠正。诉争土地的具体分割方法，因双方未能达成一致意见，本院根据土地情况，依职权予以确定为：对本案诉争国有土地使用权分割为面积相等的两宗土地，分别归上诉人韦碧桃与被上诉人张建各自所有，具体分割方法：作一条与诉争土地北向界线（靠县农业银行用地一侧）相平行的直线，将其分为等面积的南、北两宗土地。在计算该两宗土地面积时，应先扣除土地证上的共有部分，分割后该共有部分权属性质不变。上诉人韦碧桃、被上诉人张建具体分得南、北两宗土地中的哪一宗地，由双方抽签决定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
对本案诉争国有土地使用权（坐落于屏南县古峰镇上洋头，地号为01-02-12，以屏国用（2001）第164号土地使用权证为准）分割为面积相等的两宗土地，分别归上诉人韦碧桃与被上诉人张建各自所有，具体分割方法：作一条与诉争土地北向界线（靠县农业银行用地一侧）相平行的直线，将其分为等面积的南、北两宗土地。在计算该两宗土地面积时，应先扣除土地证上的共有部分，分割后该共有部分权属性质不变。上诉人韦碧桃、被上诉人张建具体分得南、北两宗土地中的哪一宗地，由双方抽签决定。
一、二审案件受理费各为7225元，均由被上诉人张建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 黄建方
代理审判员 陈光华
二〇一四年六月十八日
书 记 员 叶婷婷
附主要法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九十九条【共有财产分割原则】共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；