黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初3643号原告李国梁，男，1987年8月30日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区。法定代表人吴建，男，职务总经理。委托代理人王宏磊，黑龙江龙广律师事务所律师。原告李国梁与被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李国梁、被告委托代理人王宏磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年8月12日签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同约定原告购买被告位于哈尔滨市南岗区哈西地区绥化路以西、复旦街以北、南兴街以南围合区域第19栋1单元13层1304号房屋一套，房屋总价款为562940元。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》的约定，被告应于2015年9月30日前交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告未如期交房，已构成逾期交房，因此，被告应当承担逾期交房违约金。（逾期交房违约金计算依据：总房款562940元×逾期天数268天×万分之二=30173.58元）。因被告逾期交房导致原告不得不租房居住，为此，原告支付房租14300元（每月2200元，自2015年9月16日至2016年3月31日，共计6.5个月）。原告认为，因被告逾期交房导致原告多支付的房屋租金14300元应由被告承担。据此，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，请求：一、判令被告支付逾期交房违约金30173.58元（自2015年9月30日至2016年6月24日按照合同总房款562940元×逾期天数268天×万分之二）；二、判令被告支付因逾期交房导致原告多支出的租房款14300元（自2015年9月16日至2016年3月31日止按照租房协议约定每月2200元）；三、由被告承担本由诉讼费用。被告辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思，并已实际履行。2、通过代理人向被告处了解得知，被告曾在2015年9-10月份陆续对被告业主进行了进户电话或短信通知，原告未进户非因被告原因所致，故被告无法满足原告主张的支付其违约金的诉讼请求。3、关于原告主张的因被告逾期交房而产生的房租损失，根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题解释二》第28条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第17条之规定，原告不能同时主张被告支付其违约金并赔偿其损失。原告为证明其主张的事实成立向本院提交证据及被告质证意见如下：证据一、《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份。证明2015年8月12日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买位于哈尔滨市南岗区哈西地区绥化路以西、复旦街以北、南兴街以南围合区域第19栋1单元13层1304号房屋一套，房屋总价款为562940元。根据合同第8条约定被告应于2015年9月30日前交付房屋。合同第9条逾期60日按总房价的万分之二支付违约金。被告对证据一真实性及证明问题均无异议。被告二、租房协议书一份。证明2015年9月16日我与关玉范签订租房协议书，约定关玉范将哈尔滨市南岗区宣庆小区43栋7单元501室的房屋租给我使用，自2015年9月16日至2016年8月15日，租期为11个月，月租金为2200元，租金总额为24200元。被告对证据二真实性及证明问题均有异议。1、该证据只能证明原告与关玉范形成了租赁合同关系，是否已实际履行无法证明。2、原告所称租赁的房屋建筑面积为134.52平方米，已超过居住功能的合理范围。3、该协议签订时尚未达到原、被告签订的商品房买卖合同约定进户的最后期限，无法证明原告租房是因被告未如期交房所致。证据三、哈尔滨市商品房预售款专用票据2张，金额共计562640元。证明我已向被告支付了全部购房款562640元。被告对证据三真实性及证明问题均无异议。证据四、照片23张。证明在起诉期间去过被告所建房屋，目前未达到居住条件。其中一张照片关于园区绿化道路封闭施工的温馨提示，其内容表示将于2016年3月21日至2016年7月30日进行绿化道路施工，该照片证明截止至2016年7月30日被告所建房屋未达到使用标准。被告对证据四中“关于园区绿化道路封闭施工的温馨提示”真实性无异议，对证明问题有异议。该温馨提示主要说明的是小区内园林绿化和道路施工，不能证明原告所购房屋不具备进户条件。对其他照片真实性无异议，对证明问题有异议。房屋是否达到进户标准应当以是否验收合格为依据。被告为证实其答辩主张成立向本院提交证据及原告质证意见如下：证据一、竣工验收报告一份。证明被告所售房屋已经过五方验收，具备交付条件。原告对证据一有异议，被告所谓的多方验收合格实际是开发商与建筑承建方之间的手续，不能认定为政府主管部门对该商品房的认可。根据国务院颁布实施的建设工程质量管理条例以及国务院颁布实施的城市房地产开发经营管理条例第17条均规定房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用，房地产开发项目竣工后房地产开发企业应当向项目所在地县级以上人民政府及房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自受到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。到目前为止我并未收到此项验收报告，通过电话咨询哈尔滨市建委、质监等相关部门，被告没有办理过建设工程备案证书，因此被告项目具备交付资质。本院认为，原告提交的证据一、三、四真实有效，本院予以采信。原告提交的证据二不能证明原告所要证明问题，故不予采信。被告提交证据不能证明被告所要证明问题，故不予采信。根据原、被告的举证，本案经开庭审理分析当事人所提供的证据、确认如下事实：2015年8月12日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于哈尔滨市南岗区哈西地区绥化路以西、复旦街以北、南兴街以南围合区域第19栋1单元13层1304室商品房一处，建筑面积53.9平方米，约定金额562940元，第八条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年8月12日原告向被告交付首付款112940元，被告为原告出具了购房首付款票据。2015年12月1日原告通过公积金贷款向被告交纳剩余购房款，被告为原告开具票据。至今被告未将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，双方为此形成诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行并遵守相应的义务。本案中，被告未将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，未能履行主要义务，已构成违约，故对于原告主张要求被告赔偿违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿租房费用之主张，因原告不能证明该租房费用系因被告逾期交房所必然发生的损失，故对该主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李国梁112940元购房款的逾期交房违约金4133.60元（自2015年10月1日起至2016年3月31日止）；二、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李国梁450000元购房款的逾期交房违约金10980元（自2015年12月1日起至2016年3月31日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告李国梁预交案件受理费673元，原告李国梁负担495元、被告黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担178元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘立颖人民陪审员  王丽梅人民陪审员  陈淑华二〇一六年十一月十日书 记 员  周洋洋