福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第1091号
上诉人（原审原告）蓝如福，男，畲族，住上杭县。
委托代理人林天四、林远兆，福建同荣仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钟志坚，男，畲族，住上杭县。
委托代理人陈飞燕、杨福军，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
上诉人蓝如福因与被上诉人钟志坚租赁合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2014）杭民初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝如福及其委托代理人林天四，被上诉人钟志坚及其委托代理人陈飞燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明：被告钟志坚因经营汽车洗车、美容需要向原告蓝如福租赁房屋及空坪。2007年12月9日，原、被告订立《租赁合同协议书》一份，协议书约定：原告将位于上杭县临江镇北环路中段（原乡镇企业局供销公司）一幢房屋三层三间店面及店房后占地面积1800M2左右的空坪租给被告钟志坚全权经营处置管理，协议书对租期、租金、租金支付、中途违约等事项进行了约定；协议第（1）条约定“合同在双方签订之日起生效，租期从2008年4月1日至2009年4月30日为第一年算起。合同期为伍年”；协议第（3）条约定“每年租金16.8万元，分2次支付，支付方式为每半年头即中旬支付一次，被告如不按时交租金，原告有权中止合同”；协议第（4）条约定“以2008年4月01日起租金以合同签订第一年年租金即16.8万元为基数年，从第三年起以基数递增10%”；协议第（7）条约定“合同期满后，如合同场地店面尚未取得房地产开发资格，则由被告继续承租，年租金以基数年为准递增10%”。合同签订后，原告于2008年11月17日向被告履行交付义务，租期从此日起算。之后，被告因经营洗车、车辆保养和维修等对承租场地进行了建设，并添置相应的设备和工具。2012年3月2日，原告以被告未按约支付租金、擅自转租以及合同已通知解除为由诉至原审法院，要求被告腾空返还租赁物、支付租金和场地占用费。2012年7月2日，原告以双方协商解决为由申请撤诉，经原审法院裁定准许。
2013年9月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主张合同于2013年11月16日届满，合同第（7）条的约定属不定期合同，双方就租期等事宜无法达成新的协议，决定从2013年12月1日起解除双方的租赁合同。2013年9月29日，被告主张合同为长期合同，在不超过二十年的期限内有效，书面回复原告不同意解除合同。2013年10月，被告向原告支付租金，原告拒收，被告将应付租金122，984元存入银行。2014年1月10日，原告向被告发通知书，限期被告搬迁并归还租赁物。2014年1月12日，被告向原告发函要求协商解决。2014年1月21日，原告诉至原审法院，请求判决：1、被告立即返还原告位于上杭县北环路中段（原乡镇企业局供销公司）临路一栋三层三间的店面及后面空坪（占地总面积1800㎡左右）；2、被告向原告支付2013年11月17日起至租赁物返还之日止，按每月20，500元计算的场地使用费；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，原告蓝如福与被告钟志坚所签订的《租赁合同协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同。根据合同第（1）条的约定，至2013年11月16日原、被告约定的五年租期届满。但该合同第（7）条还约定“合同期满后，如合同场地店面尚未取得房地产开发资格，则由被告继续承租，年租金以基数年为准递增10%”，依据合同法第四十五条的规定，该条款属双方约定的解除合同条件。原、被告所附的解除合同条件并未违反法律规定，也可能发生，所附解除合同条件合法有效。原告提供的上杭县城建局于2008年5月21日的《关于县城规划区北环路10-9号仓储用地转为商住用地的反馈意见》，确有同意将本案租赁物中空坪的用地性质变更为商住用地兼容社会停车场（库）用地，但原告提供的上杭县国土局于2008年5月21日的《关于蓝如福要求将北环路中段10-9号仓储用地转为商住用地的答复意见》，又答复如该地块规划为商住开发用地，建议收储规划后公开出让，如该地块规划为个人自用房，应补交土地出让金。原告提供的上杭县政府杭政综（2010）303号《上杭县人民政府关于印发上杭县乡镇集镇规划区内土地开发个人住宅用地手续办理方案的通知》，该通知适用对象范围不含临江镇、临城镇的其他各乡镇集镇规则区，并不适用本案租赁物。原告提供的上杭县政府第33期专题会议纪要《国有土地使用权出让专题会议纪要》，同意按商业用地性质直接对本案租赁物中空坪进行“三旧”改造，并按“三旧”改造相关规定办理用地手续。结合原告提供的上杭县国用（2013）第0585号土地使用权证书，原告已将该地块办理土地使用权变更手续，并将使用权类型变更为出让，但用途为工业仓储用地。因此，原告提供证据不足以证明租赁物已经有关部门规划许可进行房地产开发或改建、扩建，原、被告双方约定解除合同的条件未成就，双方所签订的租赁合同继续有效，被告据此有权继续承租租赁物。原告主张合同的履行效力已终止要求被告腾迁、返还租赁物并支付场地使用费的理由不当，不予支持。被告主张原、被告间签订的合同继续有效，双方应继续履行的理由正当，予以支持。在诉讼中，经征求原告意见，如法院认定租赁合同继续有效是否对第二项诉讼请求进行变更，原告明确回答不予变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条之规定，判决：驳回原告蓝如福的诉讼请求。一审本案诉讼费925元，由原告蓝如福负担。
宣判后，蓝如福不服，向本院提起上诉，上诉请求二审法院撤销上杭县人民法院（2014）杭民初字第794号民事判决，改判为支持上诉人原审诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由如下：
一、原审判决适用《合同法》第44条、45条和第60条来认定本案事实，属于法律适用错误。本案应适用《合同法》第214条、215条和232条的有关规定来认定事实。1、根据《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的内容，适用本法总则的规定”，这条规定明确了《合同法》总则、分则法律条文适用原则：分则规定优先于总则规定。第44条、45条和第60条属于总则部分的规定，而租赁合同在分则部分第十三章有明确规定，所以在确定租赁合同权利义务关系时，应首先适用第十三章的有关规定。2、《合同法》第45条规定的是附带民事条件合同的效力问题，而第十三章第214条、第215条和第232条规定的是定期租赁和不定期租赁如何界定的问题，根据“分则规定优先于总则规定”的适用原则，本案应适用第214条、第215条和第232条的有关规定，确定租赁是属于定期租赁还是不定期租赁，而不应该从第45条的规定来确定本案租赁合同解除条件是否成就、租赁合同是否继续有效。3、退一步来说，即使如原审判决适用《合同法》第45条规定来认定本案租赁合同解除条件是否成就、租赁合同是否继续有效，原审判决的认定也是错误的。
二、本案应适用《合同法》第214条、215条和232条的有关规定，认定五年租赁期限届满后的租赁为不定期租赁，上诉人依法享有解除权。1、依照《合同法》第214条、第215条和第232条规定，租赁期限只有两种：定期租赁和不定期租赁，并不存在被上诉人提出的“长期租赁”这一概念。被上诉人提出“长期租赁”这一概念是对法律规定的一种误解，目的是为了干扰本案事实认定。2、租赁合同是《合同法》中的有名合同，对定期租赁的构成要件作出了明确规定。根据《合同法》第214条、215条规定，定期租赁必须要有具体的起始日和具体的到期日，不符合此构成要件的租赁均应依据《合同法》第214条、215条和232条规定认定为不定期租赁。3、本案中，上诉人与被上诉人双方仅仅约定“合同期满后，如场地店面尚未取得房地产开发资格，则由被上诉人继续承租”，此条中的“取得房地产开发资格”是一个模糊、根本无法形成的概念，并没有对租赁期限到期日作出明确的约定，依照《合同法》第232条规定，属于约定不明，应依法认定为不定期租赁。4、五年租赁期限届满之前和届满之后，上诉人均履行了书面通知义务，给了被上诉人合理的搬迁期限，并对被上诉人继续占有租赁物的行为提出了异议，被上诉人拒不搬迁的行为构成了侵权，侵害了上诉人的所有权。
三、租赁物所有权归上诉人所有，上诉人依法享有占有、使用、收益和处分权。退一步来说，即使五年租赁期限届满后租赁期限为“长期租赁”，上诉人作为物的所有权人，也依法享有该租赁物的处分权，提前解除合同，如因此导致被上诉人损失，被上诉人可以通过反诉或另外提起诉讼行使其赔偿请求权。
被上诉人钟志坚答辩认为，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。
经审查，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
经本院主持调解，上诉人与被上诉人未能达成调解协议。
本案双方当事人的争议焦点为：上诉人与被上诉人于2007年12月9日签订的《租赁合同协议书》是否应当解除？对此，本院分析、认定如下：
上诉人与被上诉人于2007年12月9日签订的《租赁合同协议书》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效合同，双方当事人应诚信、严格履行合同。该协议为定期租赁合同，至2013年11月16日双方约定的五年租期已经届满。但该合同第（7）条还约定“合同期满后，如合同场地店面尚未取得房地产开发资格，则由被告继续承租，年租金以基数年为准递增10%”，依据合同法第四十五条的规定，该条款属双方约定的解除合同条件。双方所附的解除合同条件并未违反法律规定，也可能发生，所附解除合同条件合法有效。合同法第232条规定对“不定期租赁”进一步明确：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”本案中，双方所签协议为定期租赁合同，故上诉人上诉主张《租赁合同协议书》履行期满后转为不定期租赁合同、上诉人享有解除权与事实不符，理由不能成立，原审判决适用合同法第44条、第45条和第60条认定本案事实正确。而且，上诉人向原审法院提供的证据不足以证明租赁物已经有关部门规划许可进行房地产开发或改建、扩建，二审中上诉人也未向本院提供双方约定解除合同的条件已经成就的相关证据。因此，双方所签订的租赁合同应继续履行，被上诉人据此有权继续承租租赁物。上诉人上诉主张合同的履行效力已终止要求被告腾迁、返还租赁物并支付场地使用费的依据不足，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确，依法应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人蓝如福负担。一审案件受理费按原审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 培 清
代理审判员 陈 水 柏
代理审判员 赖 其 荣
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 黄秋华（代）
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