宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0202民初2838号原告：陈青霞，女，1965年10月17日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：陈守菊，女，1989年6月14日出生，汉族，系原告陈青霞之女。委托诉讼代理人：林义，宁夏颐升律师事务所律师。被告：陈艳玲，女，1971年4月11日出生，汉族，新华保险公司客户经理。委托诉讼代理人：袁杰，男，1968年4月8日出生，汉族，系陈艳玲的丈夫。被告：苗培龙，男，1976年3月10日出生，汉族，职业不详。被告：王圆圆，女，1982年8月15日出生，汉族，个体户。原告陈青霞与被告陈艳玲、苗培龙、王圆圆案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理，并于2015年12月23日作出了（2015）石大民初字第1849号民事判决，宣判后陈青霞不服该判决，向石嘴山市中级人民法院提起上诉，石嘴山市中级人民法院受理后，于2016年7月26日作出了（2016）宁02民终181号民事裁定，以遗漏诉讼请求和必须参加的共同诉讼人为由，裁定撤销原判决，发回本院重审。现本院依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告陈青霞及其委托诉讼代理人陈守菊、林义，被告陈艳玲的委托诉讼代理人袁杰、被告王圆圆到庭参加了诉讼。被告苗培龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈青霞向本院提出诉讼请求：1.被告陈艳玲立即停止对大武口区众安家园27-1-301室的执行，解除对大武口区众安家园27-1-301室的保全，确认大武口区众安家园27-1-301室所有权人归原告陈青霞享有；2.本案案件受理费由被告陈艳玲、苗培龙、王圆圆承担。事实及理由：2010年7月26日苗培龙与陈青霞签订了一份《买卖房屋协议》，约定由苗培龙将位于大武口区众安家园27-1-301号住房出卖给陈青霞，购房款总价为21万元，7日内付清购房款20万元，交付房屋。陈青霞按约定支付购房款，苗培龙交付了房屋及房屋的所有手续。因该房屋是经济适用房不能办理房屋产权证书。2014年6月陈青霞打听可以办房屋产权产证书，陈青霞就去相关房管部门办理了产权证书，办产权证书的过程中有一张表需要苗培龙和其妻子填写，陈青霞就打电话让苗培龙和他妻子到房管局来签写，所有费用都是陈青霞支付。房屋产权证书只能办在苗培龙名下，房屋产权证书办下来后，陈青霞要求办理房屋产权变更过户手续，苗培龙说和其妻子离婚了，得先将产权证书办在其一个人名下，再给陈青霞办理房屋产权变更手续，需要将陈青霞手中的房屋产权证书拿走。2014年12月2日苗培龙从陈青霞处拿走了产权证书，并给陈青霞出具了收到产权证、土地证的收条一张。陈青霞的户籍在外地，买了该房屋后，是用产权证书买卖合同落的户口，办理的身份证，一直居住在该房屋内，期间陈青霞也多次催苗培龙办理变更过户手续，询问相关房管部门得知经济适用房五年才能办理房屋变更过户手续。2015年5月28日，陈青霞到房管部门查询，得知该房屋已被大武口区人民法院采取查封措施，陈青霞打电话问苗培龙怎么回事，苗培龙也没有说。2015年5月29日上午陈青霞到大武口区人民法院执行局核实，才了解了一些情况，苗培龙从陈青霞处拿走房屋产权证书后，用于抵押向陈艳玲所借款项，数额不详。大武口区人民法院执行局让陈青霞提起诉讼，下午向陈青霞复印了一份执行裁定。为此陈青霞只能依据法律规定列申请执行人陈艳玲及被执行人苗培龙为共同被告，诉至本院。陈艳玲辩称，一、陈青霞与苗培龙之间的《买卖房屋协议》是无效合同；二、陈青霞是否支付全部购房款存在重大疑问；三、陈青霞对涉案房屋未能将产权证书变更办理到其名下具有重大过错。综上，应依法驳回陈青霞的全部诉讼请求。苗培龙未作答辩。王圆圆辩称，2010年确实将涉案房屋出售给了陈青霞，第一次付款是在大武口区和平广场的建设银行转款9万元，第二次是隔了几天陈青霞给苗培龙现金10万元，让苗培龙装修时又给了1万元，最后1万元是在办理房屋产权证书时给的，共支付了购房款21万元。《买卖房屋协议》中虽然没有王圆圆本人的签名，但王圆圆知道这回事。2013年1月16日王圆圆在与苗培龙办理了离婚手续时，离婚协议上也没有涉及到涉案房屋，因为王圆圆认可该涉案房屋已卖给陈青霞。本院经审理认定事实如下：2010年7月26日苗培龙与陈青霞签订了一份《买卖房屋协议》，约定由苗培龙将位于大武口众安家园27-1-301号房屋出卖给陈青霞，房屋总价款为21万元，7日内付清购房款20万元，交付房屋。陈青霞按约定支付购房款，苗培龙向陈青霞交付了房屋及房屋的所有手续，因该房屋是经济适用房尚不能办理房屋产权证书。2014年6月涉案房屋才可以办理产权证书并将房屋登记在苗培龙名下。随后，陈青霞要求办理房屋产权变更过户手续，苗培龙说和其妻王圆圆要离婚，得先将产权证书办在其一个人名下，再给陈青霞办理房屋产权变更手续。2014年12月2日苗培龙从陈青霞手中拿走了产权证书，并向陈青霞出具了收到产权证、土地证的收条一张。在陈青霞占有、使用该房屋期间，多次催促苗培龙办理房屋变更过户手续。2015年5月28日，陈青霞到相关房管部门经查询，得知该房屋已被大武口区人民法院采取了查封措施。2015年5月29日上午陈青霞到大武口区人民法院执行局核实房屋查封情况，大武口区人民法院执行局相关工作人员释明陈青霞可依法提起相关民事诉讼，并向陈青霞复印送达了相关执行诉讼文书。现陈青霞为维护其合法财产权益将纠纷诉至本院。陈青霞为证明其诉讼主张的成立，在本案庭审中分别出示《石嘴山市经济适用住房买卖协议书（副本）》、《买卖房屋协议》、收据（复印件，原件在中级法院卷宗内），以证明陈青霞于2010年7月26日从苗培龙、王圆圆处购买涉案房屋，位于大武口区众安家园27-1-301号，并支付购房款21万元整；出示石嘴山市润安物业服务有限公司证明、青山街道红旗社区证明，以证明涉案房屋现在是陈青霞一家居住的事实；出示宁夏有限电视专用收费票据、数字电视受理专用表、天然气管道改装申请单、电费票据、暖气费发票、商品房收费单、石嘴山市星翰市政产业（集团）有限公司专用发票、宁夏回族自治区物业专项维修资金交存凭证、销售不动产发票、税收缴款书、石嘴山市收费大厅收据，天然气发票、水费发票，以证明陈青霞已经在涉案房屋居住的事实；出示收条，以证明2014年12月2日苗培龙从陈青霞处收回土地证、房产证，苗培龙说需要把涉案房屋过户到其名下然后再过户至陈青霞名下。陈艳玲对陈青霞出示证据的质证意见是，对《石嘴山市经济适用住房买卖协议书（副本）》本身无异议，但经济适用房5年内不得进行买卖；《买卖房屋协议》、收据都不具有真实性，另外收据的时间与陈青霞陈述时间有时间隔断；对石嘴山市润安物业服务有限公司证明、青山街道红旗社区证明的证据真实性、合法性有异议，不予认可；对宁夏有限电视专用收费票据、电费票据、暖气费发票、石嘴山市星翰市政产业（集团）有限公司专用发票等票据、收据的证据属性有异议，不予认可，达不到陈青霞的证明目的；对收条的证据真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可。王圆圆对陈青霞出示证据均无异议。合议庭对陈青霞举证证据的认证意见是，以上证据真实、合法，在关联性上能体现陈青霞待证事实的存在，且待证事实与本案当事人之间的争议具有实质同关系，予以采信。本院认为，合法有效的合同不仅对合同当事人有约束力，亦受法律的保护。陈青霞与苗培龙签订的《买卖房屋协议》是双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，是合法有效合同。陈艳玲对《买卖房屋协议》合法性提出质疑，涉案房屋买卖协议合法性的排除在本案中主要表现为陈青霞、苗培龙买卖的标的物--经济适用房是否能正常交易。通过我国现有法律来看并不限制经济适用房在市场中的交易行为，当然交易行为可能要满足相关行政法规、行政条例在时间上、买受人资格上、交纳税金等方面的要求，行政法规、行政条例具有将有瑕疵民事行为梳理、调和成民事法律行为的功能，涉案《买卖房屋协议》在内容上可能存在一定瑕疵，但不因此使整个合同失去合法性；从另一个角度来看，有效的合同应是合法的合同，而违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效的合同，因陈青霞与苗培龙签订的《买卖房屋协议》在内容上并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当然也是合法的民事合同，陈艳玲抗辩涉案合同不具有合法性的理由不充分，不予采纳；又依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持”，可见，即便涉案《买卖房屋协议》未经当时房屋共有人之一王圆圆的同意，亦不影响《买卖房屋协议》的有效性；何况经庭审查明，王圆圆对《买卖房屋协议》是知情的且对内容无异议。本案关键问题是涉案房屋未办理过户登记手续是否系陈青霞自身过错原因所致。首先，涉案房屋初始登记时间是2014年6月16日，登记所有人为苗培龙。2014年12月2日苗培龙以与其妻子王圆圆办理离婚手续为由将涉案房屋产权证书从陈青霞手中要回，而苗培龙与王圆圆早在2013年1月16日就办理了离婚手续。苗培龙是用欺骗的方法将产权证书要回，而陈青霞对是否有必要据实判断苗培龙与王圆圆婚姻状况及在苗培龙欺骗下退还了产权证书在主观上并无过错可言；还有，经陈青霞向相关房产部门核实涉案房屋于2015年5月才能办理房产变更过户登记手续，而本院是因陈艳玲申请执行苗培龙民间借贷纠纷一案于2015年2月3日对涉案房屋采取了查封措施，在苗培龙从陈青霞手中取回房屋产权证书到2015年5月之前是陈青霞占有涉案房屋由债权向物权转变的过渡期间，也是由期待权向既得权转化过程，陈青霞在这个阶段也并无懈怠权利不行使的主观过错。据此，陈青霞的诉讼主张正当，有证据印证，符合相关法律的规定，应予保护，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下：一、不得对位于大武口区众安家园27－1－301号房屋进行执行；二、位于大武口区众安家园27－1－301号房屋的所有权归原告陈青霞享有。案件受理费100元，由陈艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长  刘 力审 判 员  周顺玲人民陪审员  蒋秀莲二〇一六年十二月二十五日书 记 员  范抒意