河北省邯郸市永年区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0429民初498号
原告刘电杰，男，1983年3月24日出生，汉族，住永年县。
委托代理人李琪，河北众意律师事务所律师。
委托代理人石现科，河北贯云律师事务所律师。
被告闫恩世（士），男，1963年6月2日出生，汉族，住永年县。
委托代理人李平安，河北久恒律师事务所律师。
第三人赵凯，男，1986年5月12日出生，汉族，住永年县。
委托代理人鲍志军，河北江正律师事务所律师。
第三人苗卫娜，女，1985年8月4日出生，汉族，住永年县。
委托代理人王海林，河北江正律师事务所律师。
原告刘电杰与被告闫恩世（士）、第三人赵凯、苗卫娜案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年12月14日作出（2015）永民初字第1702号民事判决书，被告闫恩世不服提起上诉。河北省邯郸市中级人民法院于2016年8月24日作出（2016）冀04民终1378号民事裁定书，以原判决对本案所涉被查封房产系苗卫娜个人财产还是系苗卫娜与赵凯共有财产没有查清且对刘电杰购买涉案房屋的付款情况也没有查清为由裁定撤销本院（2015）永民初字第1702号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘电杰的委托代理人石现科、李琪，被告闫恩世的委托代理人李平安，第三人苗卫娜的委托代理人王海林，第三人赵凯的委托代理人鲍志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘电杰向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号（房产证号永房权证名字第××号）房屋的强制执行、解除查封措施。2、判令第三人苗卫娜履行对该房屋过户到我的名下的义务。事实和理由：2012年11月6日原告同第三人苗卫娜达成房屋买卖合同，苗卫娜将位于永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号（房产证号永房权证名字第××号）房屋，以1380000元的价格出卖给我，我按合同约定支付了购房款，苗卫娜也将房屋实际交付于我，我对该房屋具有所有权。2014年2月8日，永年县人民法院作出（2013）永民初字第3958号民事判决书，判令赵凯给付闫恩世承兑2500000元，判决生效后，闫恩世申请法院强制执行，法院以上述苗卫娜的房屋是苗卫娜与赵凯同居期间购买为由，于2014年11月4日向永年县房产管理机关送达了（2014）永执字第59号执行裁定书及协助执行通知书，查封了苗卫娜卖给我的上述房产。我得知后，向法院提出执行异议，法院驳回了我的执行异议，并告知我如不服可在裁定书送达后十五日内向法院提出诉讼。我不服该裁定，一、苗卫娜不是（2013）永民初字第3958号案件的被告，也不是（2014）永执字第59号案件的被执行人，被告闫恩世申请强制执行，应当执行被告或被执行人的财产。二、闫恩世申请执行苗卫娜房屋理由不能成立。苗卫娜与赵凯是同居关系，不是夫妻关系，苗卫娜的房产与赵凯在法律上没有关系。闫恩世没有证据可证实赵凯对苗卫娜的上述房产享有任何权利。法院查明的该房产初始登记的所有人为苗卫娜一人独自所有。闫恩世无权以赵凯的债务申请执行苗卫娜的房屋。三、根据法律规定，当事人订立的房屋买卖合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响房屋买卖的效力。苗卫娜已将房屋出售给我，我取得了该房屋的所有权，闫恩世无任何理由申请查封了上述房屋，造成苗卫娜无法协助我办理房屋过户手续。四、我支付了购房款，苗卫娜将房屋实际交付给我达三年之久，对该房屋行使了占有、适用、收益、处分的权利，只是未办理过户手续，我没有过错。根据法律规定，既使该房产登记的所有人是被执行人，现在闫恩世也无权申请查封执行该房产，何况该房产登记在苗卫娜名下，闫恩世更无权申请执行该房产。
原告为支持其诉讼，提举了以下证据。
1、买卖合同。用于证明2012年11月6日苗卫娜将永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号房产以1380000元卖给了刘电杰。
2、2012年10月29日登记的永房权证洺字第××号房屋产权证书。用于证明该房屋所有权人是苗卫娜个人。
3、杨某证明。主要内容为：因刘电杰欠杨某款未还，于2013年初将其所有的永年县107国道复线东洺鸡路北的飞宇螺丝大世界13排B20号门市房抵押，杨某使用至今，杨某委托内弟王某代为出租该房屋，王某以自己名义分别租给周桂杰、刘鑫、牛江涛，租金归杨某。
4、王某证明。主要内容为：2013年初，刘电杰将飞宇大世界13排B20号门市房交给杨某，杨某让内弟王某代替出租，王某以自己名义与2013年租给周桂杰，租金50000元，2014年租给刘鑫，租金40000元，2015年租给牛江涛，租金40000元。
5、刘鑫、牛江涛证明。主要内容为：2014年3月1日至2015年3月1日刘鑫从王某名下租赁永年县飞宇螺丝大世界13排B20号门市房，租金40000元；2015年5月5日至2016年5月5日牛江涛从王某名下租赁永年县飞宇螺丝大世界13排B20号门市房，租金40000元。
6、租房协议三份。用于证明王某将飞宇螺丝大世界13排B20号房屋分别于2013年3月1日至2014年3月1日一50000元租给周桂杰、2013年3月1日至2015年3月1日以40000元租给刘鑫、2015年5月5日至2016年5月5日以40000元租给牛江涛。
7、（2015）永执异字第2号执行裁定书。主要内容为：2015年5月26日本院裁定驳回异议人刘电杰要求解除对飞宇螺丝大世界房产（房产证号20××77）查封的异议。
8、刘电杰在工商行卡号为62×××65的银行卡来往汇款记录。证明刘电杰2012年7月至10月每月的银行存取款达二三百万元。
被告闫恩世辩称：原告所诉理由不成立。一、苗卫娜是否是被执行人与原告无关，被执行人赵凯与苗卫娜系民间认可的夫妻关系，其在共同生活期间购买的房屋是二人的共同财产，法院查封该房屋有理有据。二、即使苗卫娜与赵凯是同居关系，法院查封的房屋也是苗卫娜与赵凯的共同财产，房产证登记的虽是苗卫娜一人，并不等于没有其他共有人。三、原告称“根据法律规定，未办理物权登记的不影响合同效力”，忽视了物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力”，显然原告的理由不能成立。原告称闫恩世申请法院查封了苗卫娜房屋，造成苗卫娜无法协助原告办理房屋过户手续，属原告说谎，因原告在执行异议申请中称，在与苗卫娜签订房屋买卖时，不懂过户的事，认为签了合同就没事了。四、原告称：自己支付了房款，苗卫娜也将房屋交给原告三年之久，原告归房屋行使了占有、使用、收益、处分的权利，但原告在提起执行异议的案件中，没有提举任何证据。原告与苗卫娜买卖合同中显示“现金形式卖给买方”，且原告称足额支付了购房款，然而在执行异议申请中却称“异议申请人已将该房产的对价交付履行”，显然原告所说的现金形式买房、足额支付购房款是在说谎。总之，原告所诉理由不成立，应驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其主张，提举了以下证据。
1、原告书写的执行异议申请书，证明原告在提起执行异议申请书中称：原告已将房产的对价交付履行，不是现金交付，与原告房屋买卖的同中的现金交付相矛盾。证明原告在说谎。
2、（2015）永执异字第2号执行裁定书。该裁定书驳回了原告的执行异议，证明原告的主张不成立，应予驳回。
第三人苗卫娜称：位于永年县飞宇螺丝大世界的13-B20的房屋是我自己购买的，属于我自己的财产。2012年11月6日我将该房屋以1380000元的价格卖给原告，也将房屋实际交付原告，双方买卖合同合法有效。法院在闫恩世和赵凯的执行案中将我立为被执行人查封该房产是不当的，请法院解封将房屋交付原告。
第三人苗卫娜提举了如下证据：
1、婚姻登记记录证明，用于证明苗卫娜在2007年1月1日至2012年11月1日房产证发证期间没有登记结婚，与赵凯不是夫妻关系。
2、永年县人民法院2014年11月4日作出的（2014）永执字第59-1号民事裁定书，证明法院裁定查封的是赵凯的财产，但是却把登记在苗卫娜名下的房产查封了。
第三人赵凯称:我和苗卫娜是同居关系，双方因感情不和约定各自赚的钱由自己花销，一直以来也是这样做的，双方没有共有财产，涉案房屋是苗卫娜自己购买的，不包含赵凯的财产。
原告对被告提举的证据质证意见为：执行异议申请书上的对价履行包括财产履行和现金履行，所以执行异议申请书上的对价交付履行与房屋买卖合同上的现金形式交付不矛盾。执行异议裁定书上查明的事实是刘电杰与苗卫娜房屋买卖事实，执行赵凯的债务而查封苗卫娜的房屋与法律不相符。原告对第三人苗卫娜提举的证据没有异议，认为苗卫娜的婚姻登记记录证明可证实苗卫娜与赵凯没有婚姻关系。
被告对原告提举的证据质证意见为：原告与第三人苗卫娜的房屋买卖合同形式上不符合法律规定，买卖双方没有基本信息，不能证明已实际履行。合同中记载的现金形式卖给买方，与刘电杰在执行异议案件中陈述的对价履行相矛盾，不能证明原告与苗卫娜房屋买卖关系成立。对房屋所有权证书真实性没有异议，证明争议的房屋没有办理过户手续，房屋买卖合同不生效。证人证明材料和租赁协议超过举证期限，租房协议不能证明原告占有、处分争议房屋，证人也没有到庭无法核实其证明材料真实性。原告的收入支出手续，不能证明是打给苗卫娜的款。被告对第三人苗卫娜提举的证据质证意见为：对婚姻登记记录证明真实性没有异议，但不等于苗卫娜与赵凯不是同居关系。另外，永年县人民法院2014年11月4日作出的（2014）永执字第59-1号民事裁定书尽管被执行人是赵凯，但是法院已经查明赵凯与苗卫娜系同居关系，根据有关法律、司法解释的规定，赵凯与苗卫娜同居期间所得的财产应当视为赵凯与苗卫娜的共同财产，法院查封苗卫娜的财产，不存在违法问题。
第三人苗卫娜对原告提举的证据没有异议，并称与刘电杰签订房屋买卖合同时就将房产证及房屋交给了刘电杰，之后刘电杰一直使用该房屋，刘电杰租赁房屋是刘电杰的权利。苗卫娜对被告提举的证据质证意见为：我与刘电杰实际履行了房屋买卖合同。因原告对执行异议裁定书不服，才提起诉讼。
第三人赵凯对原告和第三人苗卫娜提供的证据没有异议；对被告提供的证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为证明对象不成立。
本案在审理过程中，对证人杨某、王某依法进行了调查，该二证人的陈述与其出具的证明材料相一致。
原告对本院调查笔录没有异议，并称调查笔录证实刘电杰实际占有诉争房屋。被告对本院调查笔录质证意见为：证人的证言不能证明原告对诉争房屋享有所有权，再者原告将房屋抵押给证人应办理抵押手续，否则抵押无效。
经审理查明：闫恩世与赵凯票据返还纠纷一案，2014年2月8日本院作出（2013）永民初字第3958号民事判决书，判令赵凯给付闫恩世承兑款2500000元，判决书已发生法律效力。2014年3月28日权利人闫恩世向本院申请执行。在执行过程中查明苗卫娜与赵凯同居期间购买房产一处，位于飞宇螺丝大世界13-B20号，该房产登记在苗卫娜名下（证号：20××77）。2014年11月4日，本院作出了（2014）永执字第59-1号民事裁定书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第244条、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条之规定，裁定查封被执行人赵凯价值256万元的财产（包括登记在苗卫娜名下证号为20××77的房产），并向永年县房地产产权管理局送达了（2014）永执字第59-1号民事裁定书及协助执行通知书，查封了该房产。后于2014年12月11日向苗卫娜送达了执行裁定书，原告刘电杰得知情况后于2015年4月16日向本院提出执行异议，并提举了买卖合同。
2015年5月26日，本院作出（2015）永执异字第2号执行裁定书，裁定书认为：首先，本案查封的财产即异议人提出的标的系不动产，且已办理产权登记，登记的所有人为苗卫娜。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案查封的房产系已登记的不动产，按照登记的所有人进行判断，认定系苗卫娜的房产进行查封并无不当。异议人称异议人与苗卫娜已签订合同且进行了交付，虽没有办理过户登记，但依据合同法相关规定，买卖行为已经成立，异议人对该房屋已享有所有权，不能成立。即使异议人与苗卫娜签订的合同成立，并履行了合同义务，二者之间的买卖行为成立，但该买买的标的物系不动产，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。据此，该房屋的物权仍属苗卫娜所有，尚未依法转移给异议人。异议人对已履行合同付出的对价和损失可依法向苗卫娜主张，不影响本院对该房产的查封。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中异议人与苗卫娜签订协议时有条件办理过户登记，按异议人所述未办理过户登记的原因系异议人当时不知道应当办理过户登记，故异议人的异议不能成立。综上，异议人提出的异议主张无法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定驳回了刘电杰要求解除对飞宇螺丝大世界房产（房产证号20××77）查封的异议。
关于涉案被查封房产系苗卫娜个人财产还是苗卫娜与赵凯共有财产的问题，本院查明：2006年农历12月21日，第三人苗卫娜与赵凯在未办理结婚登记的情况下按照农村习俗典礼同居、开始共同生活并生育有两个女儿，双方至今没有补办结婚登记，也没有提起同居关系析产及子女抚养纠纷的民事诉讼。在庭审中第三人苗卫娜称自2009年二女儿出生后因与赵凯感情不和，双方约定各自财产归各自所有，自己赚钱自己花，涉案房产系苗卫娜自己购买，属于苗卫娜的个人财产，现其和赵凯一直处于断断续续的分居状态。第三人赵凯对苗卫娜的上述主张予以认可，没有异议。另外，本案涉案被查封房产的房产证书登记的房屋所有权人为苗卫娜，“共有情况”一栏为空白，登记时间为2012年10月29日，房屋性质为私产，规划用途为商业。
关于原告刘电杰购买涉案房屋付款情况的问题，本院查明：2012年11月6日，苗卫娜与刘电杰签订了买卖合同，合同载明“卖方苗卫娜于2012年11月6日将永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号房产以壹佰叁拾捌万元整现金形式卖给买方刘电杰，从此两清。”在庭审中原告称购买房屋付款方式为现金支付，第三人苗卫娜对原告上述主张予以认可，并称原告将房款付清后其就将房产证和钥匙交给了原告，但双方未办理房产过户手续。第三人赵凯表示由于房产属苗卫娜个人财产，其对买卖情况不清楚。被告认为原告和苗卫娜付款情况不是事实，原告刘电杰是在撒谎。2013年初，刘电杰因欠杨某款将上述房屋抵押给杨某，2013年3月1日至2016年5月5日杨某委托其内弟王某将该房屋先后租赁给周桂杰、刘鑫、牛江涛。牛江涛现在使用该房屋。
以上事实，有买卖合同、房屋产权证书、证明材料、（2014）永执字第59-1号民事裁定书、（2015）永执异字第2号执行裁定书、工商银行网转记录、执行异议申请书、婚姻登记记录证明及庭审笔录在卷佐。
本院认为：第三人苗卫娜与赵凯在没有办理结婚登记的情况下即按照农村习俗典礼同居并共同生活，且至今没有补办结婚证，双方系同居关系，不具有夫妻间法定的权利和义务。鉴于第三人赵凯对苗卫娜关于自2009年二女儿出生后因与赵凯感情不和，双方约定各自财产归各自所有，自己赚钱自己花，涉案房产系苗卫娜自己购买，属于苗卫娜个人财产的主张予以认可和涉案被查封房屋的房产证书登记的房屋所有权人仅为苗卫娜一人，“共有情况”一栏为空白并没有将赵凯登记为共有人的情况，依据《中华人民共和国婚姻法》第十二条“同居期间所得的财产，由当事人协议处理；……”、第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有……”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十五条“当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理，但是有证据证明为当事人一方所有的除外”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”的规定，本案涉案被查封的房屋，应认定为第三人苗卫娜的个人财产。被告闫恩世辩称诉争的房屋是苗卫娜与赵凯同居期间的共同财产，本院不予支持。本院在执行本院（2013）永民初字第3958号民事判决书一案的过程中，作出（2014）永执字第59-1号民事裁定书查封系第三人苗卫娜个人财产的涉案房屋，与最高人民法院有关不得在执行程序中认定夫妻共同债务、追加被执行人配偶为共同被执行人的精神相悖，也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第二条“未经审判程序，不得要求未举债的夫妻一方承担民事责任”的规定，确有不妥，应予纠正。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。2012年11月6日，苗卫娜与刘电杰签订买卖合同，约定苗卫娜将永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号房产以壹佰叁拾捌万元整现金形式卖给买方刘电杰，合法有效。原告刘电杰提举的证人杨某、王某证明材料及2013年至2015年三份租房协议，能够证明原告刘电杰在本院查封涉案房屋之前就已经对涉案房屋占有、使用并收益至今。关于原告刘电杰购买涉案房屋的付款情况，其称系现金支付。虽然被告闫恩世以138万元巨款进行现金交易不符合交易习惯、原告刘电杰完全在说谎等理由对此不予认可，但是第三人苗卫娜对原告关于现金支付购房款的陈述予以认可并称刘电杰将房款付清后就将房产证和钥匙交给了刘电杰且双方签订的买卖合同中也明确注明了“从此两清”；此外，原告刘电杰提举的2012年7月至10月其在工商行网转款项纪录，也证明了原告刘电杰具有全额给付购房款项的能力。在此情况下，如果对原告刘电杰关于现金支付购房款的陈述不予认定，目前尚缺乏充分的证据和理由。基于以上案件事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应认定原告刘电杰对涉案被查封的房屋享有排除执行的权利。
综上所述，原告刘电杰请求判令停止对位于永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号（房产证号永房权证名字第××号）房屋的强制执行，本院应予支持。原告刘电杰要求第三人苗卫娜履行对诉争房屋办理过户手续的义务，因与本案执行异议之诉不属同一法律关系，故本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行永年县107国道复线东洺鸡路北飞宇螺丝大世界13-B20号（房产证号永房权证洺字第××号）房屋。
二、驳回原告刘电杰的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告闫恩世负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
本院（2015）永执异字第2号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 侯书平
审 判 员 杜世霞
代理审判员 张艳如
二〇一七年三月二十七日
（代印）
书 记 员 陈莎莎
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五天内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行;理由不成立的，裁定驳回”。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁决。