黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑12民终762号
上诉人（原审被告）黑龙江亿德房地产开发有限公司。
法定代表人刘方君，该公司董事长。
委托代理人陈宝双，现住安达市。
委托代理人刘铁峰，现住大庆市。
被上诉人张光明（原审原告），现住安达市。
被上诉人李洪武（原审第三人），现住安达市。
委托代理人王继东，现住安达市。
委托代理人郭亨享，现住安达市。
上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司因与被上诉人张光明、李洪武商品房买卖合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2015）安民一初字第624号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人刘方君及委托代理人陈宝双、刘铁峰，被上诉人张光明、被上诉人李洪武及委托代理人王继东、郭亨享到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销安达市人民法院（2015）安民一初字第624号民事判决。其主要理由是：一、2014年7月5日被上诉人李洪武借上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司案涉房屋抵顶工程款，向被上诉人张光明借款900,000.00元，但二被上诉人是否完成了借贷关系不清楚；二、二被上诉人之间借款为900,000.00元，买卖房屋价值为2,797,996.00元。上述金额差价为被上诉人张光明不当得利；三、本案已构成诈骗罪，应先刑事后民事，应将案件移送公安机关审理；四、上诉人不欠被上诉人李洪武工程款。
被上诉人张光明辩称，其通过被上诉人李洪武购买上诉人价值2,797,996.00元房屋，有商品房买卖合同和购房发票证实。安达市人民法院（2015）安民一初字第624号民事判决事实清楚，应予维持。
被上诉人李洪武辩称，因其给上诉人承建工程，上诉人欠其工程款并同意以案涉楼房抵顶拖欠工程款，而被上诉人李洪武又拖欠被上诉人张光明借款，故上诉人将此房屋通过抵账方式出售给了张光明。此出售行为是经上诉人同意后进行的，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司与被上诉人张光明签定的商品房买卖合同是自愿的。安达市人民法院（2015）安民一初字第624号民事判决事实清楚，应予维持。
张光明向一审法院起诉请求：2014年7月5日，原告张光明通过第三人李洪武购买了被告黑龙江亿德房地产开发有限公司给李洪武抵账的6套房屋，价值2,797,996.00元。原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，黑龙江亿德房地产开发有限公司为其出具了房屋收款收据。2014年10月31日，工程竣工后被告黑龙江亿德房地开发有限公司又将此房屋抵押给其他贷款公司，拒绝向原告张光明交付买卖房屋及办理过户。原告张光明要求法院确认张光明与黑龙江亿德房地开发有限公司商品房买卖合同合法有效，请求交付案涉房屋并协助办理过户，诉讼费用由被告黑龙江亿德房地产开发有限公司负担。
一审法院认定事实：第三人李洪武欠原告张光明，借款金额为2,010,000,00元，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人李洪武工程款（尚未结算），第三人李洪武用被告黑龙江亿德房地产开发有限公司抵顶其工程款的案涉房屋即位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第三幢21门商服（面积70.91㎡）、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡），偿还原告张光明的借款及利息。2014年7月5日，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司将该房2,449,202.00元出售原告张光明，并为其出具案涉房屋的全部购房款收据。2014年7月5日，原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同签订后被告黑龙江亿德房地产开发有限公司未履行交付房屋义务，未办理产权登记手续。庭审中，原告张光明要求确认其与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，并交付房屋和协助办理过户手续，同时自愿放弃返还购房款及利息的诉讼请求。
一审法院认为，第三人李洪武欠原告张光明借款2,010，000.00元，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人李洪武工程款（尚未结算），第三人李洪武用被告黑龙江亿德房地产开发有限公司抵顶工程款的涉案房屋偿还了原告张光明借款及利息。被告黑龙江亿德房地产开发有限公司于2014年7月5日将价值2,449,202.00元案涉房屋出具到原告张光明名下，并出具案涉房屋的收款收据。被告黑龙江亿德房地产开发有限公司以其实际行为同意了第三人李洪武和原告张光明之间的抵账行为，因此，双方当事人的意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，原、被告签订的商品房买卖合同应合法有效。另外，现案涉房屋虽未实际验收交付，但黑龙江亿德房地产开有限发公司已向其他买售人办理了入住手续，因此，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司应当履行合同义务，向原告张光明交付房屋并过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订的关于位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第3幢21门商服（面积70.91㎡）、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡）的商品房买卖合同合法有效；二、被告黑龙江亿德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第3幢21门商服（面积70.91㎡）、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡）交付给原告张光明，并协助办理上述房屋的产权手续；案件受理费29,184.00元、保全费5,000.00元，由被告黑龙江亿德房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人张光明、李洪武系朋友关系，被上诉人李洪武为上诉人开发的工程进行施工，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司以案涉楼房抵顶被上诉人李洪武工程款，后经李洪武同意并介绍，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司又将该案涉楼房出售给被上诉人张光明。2014年7月5日,上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司与被上诉人张光明签订了商品房买卖合同。该商品房买卖合同约定,“上诉人将关于位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第3幢21门商服（面积70.91㎡）、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡）出卖给被上诉人张光明，并约定了房屋交付时间等内容”。合同签订后，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司给被上诉人张光明出具了购楼收据，但未按合同约定向被上诉人张光明交付房屋，未办理产权登记手续。现案涉房屋由被上诉人张光明实际占有。
本院认为，首先，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司与被上诉人张光明签订的商品房买卖合同系出自其真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效。合同签订后，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司已为被上诉人张光明出具了购房发票。从上述事实可知上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司对自己的房屋出售行为是明知的、确定的。据此，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司上诉称其与被上诉人张光明不是商品房买卖关系，被上诉人张光明属于不当得利的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，被上诉人张光明与被上诉人李洪武之间是否存在借贷关系以及上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司是否拖欠被上诉人李洪武工程款的问题，本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，从合同相对关系看，被上诉人李洪武不是该商品房买卖合同的相对人，被上诉人李洪武是否与被上诉人张光明之间存在借贷关系，是否拖欠上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司工程款与本案事实无关联，故上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。另外，被上诉人张光明、被上诉人李洪武是否已构成诈骗罪，本案应否移送公安机关处理，因上诉人对其上诉主张亦未提供相应证据加以证实，据此，本院亦不予支持。综上，上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29，184.00元由上诉人黑龙江亿德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石云丽
代理审判员 付振铎
代理审判员 张子熙
二〇一六年十月八日
书 记 员 黄薇薇