陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝中民三终字第00063号
上诉人（原审被告）宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司，住所地宝鸡市渭滨区金陵步行街1号营业房。组织机构代码58352851-9。
法定代表人吴强，任公司执行董事。
委托代理人杨赟，宝鸡市华维律师事务所律师。（特别授权）
被上诉人（原审原告）宫艳，女。
委托代理人张岐，陕西秦川律师事务所律师。（一般代理）
原审第三人宝鸡市渭滨区农村信用合作联社，住所地宝鸡市经二路***号。
法定代表人李明科，任理事长。
宫艳与宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司、宝鸡市渭滨区农村信用合作联社租赁合同纠纷一案，渭滨区人民法院于2014年6月25日作出（2014）渭滨民初字第00886号民事判决书，上诉人宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司不服该民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月19日，原、被告签订《承包经营合同》约定：1、被告将西凤路金陵步行街1号楼360㎡面积、渭滨地税局后院1-2层633㎡面积和渭滨信用联社库房10㎡面积的经营场地交由原告承包经营，并且约定了承包责任。2、承包时间为2013年9月20日起至2018年11月30日止，其中2013年9月20日至2013年11月30日期间免承包费，自2013年9月20日起原告承担一切经营费用。3、承包金额为第一年45万元，第二年起每年50万元，并且原告应向被告按时缴纳房屋租赁费。合同签订后，原告于2013年9月20日、9月21日、9月22日、9月23日、9月28日、9月29日、10月9日、10月14日、10月15日、10月16日、10月21日、10月22日支付被告承包费66万元，同时缴纳房屋租赁费203840元。2014年1月10日，原告向被告发出一份《解除承包经营合同告知书》表明，与被告解除上述合同，同时要求被告退还已缴纳的承包费、房屋租赁费。同年1月11日，该告知书由被告工作人员杨小侠签收，嗣后，双方因合同履行事宜协商无果致酿成纠纷，诉至本院。本院所确定的上述事实，有当事人陈述、《承包经营合同》、收款收据、解除承包经营合同告知书、邮寄送达回执、录音资料及庭审笔录等在卷为凭。这些证明材料已经庭审质证，认证，可以采信。
原审法院认为，原告与被告签订的《承包经营合同》，名为承包经营，就其合同内容审查，其性质应为租赁合同。对本案原、被告而言，意思表示真实、一致，合同一经签署，即告成立。但通过原告的诉称可以看出，原告与被告签订的《承包经营合同》明显存在转租情况，依据我国《合同法》第224条的规定，承租人转租房屋的，须经出租人同意，承租人在没有得到出租人同意的情况下擅自出租房屋，属于无权处分的行为，根据《合同法》关于无权处分的规定，其合同效力处于不确定状态，即如果出租人行使追认权，那么转租合同就自始有效，如果转租人不予追认，那么转租合同就归于自始无效。因此，本案所涉及的《承包经营合同》在出租人作出明确表示之前的效力处于不确定状态，即属于效力待定合同。对于原告而言，作为次承租人及时查明租赁房屋的性质及权属，是其享有的对自身权益维护和避免交易风险的权利，但综合本案事实，原告在未获出租人明确意思表示，合同效力尚未明确前，即开始从事承包经营活动，并向被告交纳承包及租赁费用，原告的行为表明，其通过处分其权利，已自愿履行双方合同约定内容，且被告依约向原告交付场地，接受原告履行，双方的履行行为没有损害第三方利益，基于合同相对性的原则，应认定该合同对双方具有法律约束力。随后，原告向被告发出解除合同通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十三条之规定，双方所签订的合同，自原告解除合同的通知到达被告时解除，被告对原告解除合同通知有异议的，应在通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告未在上述法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此双方所签订的上述合同，已告解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，原告基于合同解除，要求被告返还多收取承包及租赁费用的诉请，本院予以支持。被告返还金额具体核定如下：第一、关于承包费用。依据双方签订的《承包经营合同》约定，2013年9月20日至2013年11月30日期间免承包费，因此，原告缴费义务履行期限应自2013年12月1日起算，承包金额为第一年45万元，每日费用1232.87元。原告解除合同通知于2014年1月11日到达被告，双方合同解除时间为2014年1月11日。故原告应缴纳承包经营费用的时间应自2013年12月1日起算至2014年1月11日，共计天数42天，应缴纳承包费用金额为51780.54元。冲减原告实际缴纳承包费用66万元，被告应返还原告承包费用为608219.46元。第二、关于租赁费用。由于双方在所签订的《承包经营合同》中仅约定“乙方（原告）向甲方（被告）按时缴纳租赁费，房租按原甲方（被告）和业主签订的合同价格和年限执行”。对租赁费用约定不明，且在本案审理期间双方均未提交被告与业主签订的租赁合同，因此，对本案所涉及的租赁费用应依据原告向被告所缴纳租赁费用的收据予以认定。在该收据中注明原告所缴纳租赁费用的期限为“2013年10月至2014年5月”。依据我国《合同法》的规定，该收据所载明的时间不具体，按照通常标准来理解，其期限应为2013年10月1日至2014年5月31日。依据该收据所载明的缴费金额203840元，每日费用为838.85元，但依据双方合同约定自2013年9月20日起原告承担一切经营费用。上述收据表明的被告收取租赁费用的期限，不能推定出被告对原告自2013年9月20日至9月30日的租赁费用已经免除，因此，至合同解除之日止，原告租赁使用时间天数为114天，参照该标准，原告应缴纳租赁费的金额为95628.9元，被告应返还原告租赁费用108211.1元。以上合计被告应返还原告承包及租赁费用共计716430.56元。此外，在本案审理期间，被告未就其在合同解除后的相关权益提出主张或请求，依据《合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，据此，被告可另行依法主张自己的权益。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第二十三条之规定，判决：一、被告宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告宫艳716430.56元。二、驳回原告宫艳的其它诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10700元，由被告承担。
宣判后，上诉人宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司不服该民事判决，向本院提出上诉称，原审法院认定合同性质错误、程序违法等，请求二审人民法院：一、依法撤销原审判决，发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案上诉人宫艳于2014年1月10日向上诉人宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司寄送了《解除承包经营合同告知书》，且被上诉人工作人员杨小侠于同年1月11日进行了签收，而上诉人宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司在收到告知书后，并未在法定的期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原审认定双方签订的合同已于2014年1月11日解除，并无不妥，被上诉人请求返还相应的租金及承包费于法有据，理应得到支持。关于程序问题，经二审审查，原审法院在原审原告宫艳当庭变更诉讼请求后，确实没有行使释明权，未征求原审被告是否需要或直接确定合理的答辩期及举证期，但本案原审法院第一次开庭时间是2014年5月22日，第二次开庭时间是2014年6月11日，所以即使原审法院程序存在一定瑕疵，但原审被告仍有充分的答辩及举证时间，并不影响其实体权利；据此，综合考虑本案实际及诉讼效率，本院认为，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同性质，本案双方当事人签订的合同，虽然名称为《承包经营合同》，但从合同具体内容看，该合同实质为租赁合同，原审法院对此认定并无不妥，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于上诉人主张合同解除后其权益保护问题，因其在本案原审期间并未主张，当事人可进行协商解决，如协商不成亦可另案主张。综上，原审法院虽然程序存在瑕疵，但认定事实清楚，适用法律正确，且程序瑕疵对本案处理结果并无影响。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10700元由上诉人宝鸡瑞麟祥酒店餐饮管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李宝会
审 判 员 韩权雁
代理审判员 邱有前
二〇一四年十月十三日
书 记 员 赵晶晶