海南藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一终字第56号
上诉人（原审原告）尹镇，男，汉族，1951年10月2日出生。
委托代理人尹海军，男，汉族，1975年9月27日出生，系上诉人之子。
被上诉人（原审被告）罗玉珠，男，汉族，1971年5月8日出生。
委托代理人程启春，虎台法律服务所律师。
上诉人尹镇与被上诉人罗玉珠确认合同无效纠纷一案，不服贵德县人民法院（2014）贵民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹镇的委托代理人尹海军，被上诉人罗玉珠的委托代理人程启春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2004年2月份，尹镇经贵德县河阴镇城西村村民委员会、河阴镇人民政府、交通与建设局、国土资源局批准同意，在其位于河阴镇城西村孙家台68号宅基地内修建了砖混结构四层住宅楼一栋共8套，建筑面积920平方米，于2006年10月依法取得贵集用（2006）字第001号《集体土地使用证》。2005年6月30日经双方协商，将尹镇的四楼东侧的一套房屋出售给了罗玉珠，并签订了《售房协议》，尹镇和妻子李秀珍同罗玉珠在售房协议上签了名，协议约定罗玉珠于2005年7月1日前预交房款20000元，年底付清10000元，剩余部分在尹镇和妻子李秀珍办理房地产手续后，由罗玉珠逐年给付30000元，截至2008年年底付清全部房款。协议签订后，经双方协商，将罗玉珠的房屋从四楼东侧调整到三楼西侧，协议约定房屋面积为120平方米，每平方价格为910元，罗玉珠按约定向尹镇支付房款37000元后，剩余房款因尹镇未能办理房产证而至今未付。后经贵德县纵四路开发工程项目部核算，将三楼西的面积核定为124.15平方米，且双方在庭审中对核定的124.15平方米表示认可，所以以此计算双方约定的房屋总价应为112976.5元，减去罗玉珠已给付的37000元，剩余房款75976.5元至今未给付。
另查明，罗玉珠同贵德县住房和城乡建设局于2013年3月10日签订了《纵四路征迁安置补偿协议》（楼房），贵德县纵四路开发工程项目部根据协议向罗玉珠安置115平方米的楼房一套，此房至今未交付；给付罗玉珠房屋超过面积的差价19570.02元，附属设施补偿价37067.32元，两项合计56637.34元，此款已由罗玉珠从贵德县纵四路开发工程项目部全额领取。
原审法院的争议焦点是：1、《售房协议》的效力如何认定；2、讼争房屋能否返还尹镇。
关于争议焦点一，原审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹镇与罗玉珠签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。罗玉珠并非贵德县河阴镇城西村村民，且讼争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至罗玉珠名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的出外的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应认定为无效。尹镇要求法院判令《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于争议焦点二，原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，《售房协议》系尹镇与罗玉珠真实意思表示，该协议已经成立，虽然因违反相关法律的禁止性规定而无效，但是双方的交易行为仍应遵循民事活动的基本原则。鉴于讼争房屋一直由买受人罗玉珠居住在内，并进行了装修，加之讼争房屋已被征收，为更好的倡导诚实信用原则，维护交易安全，保障农村环境稳定，本院确认讼争房屋应归罗玉珠所有，故对尹镇返还房屋的请求不予支持。此外，因讼争房屋征迁所得的各项利益也应归罗玉珠所有。罗玉珠取得讼争房屋，其应向尹镇支付交易时对价的房款。因为《售房协议》无效，则协议中关于付款时间的约定亦无效；房款应于交易时付清，故被告除支付剩余房款75976.5元（124.15平方米×910元-37000元）外，还应承担相应的利息。
综上，《售房协议》应认定为无效，但是讼争房屋不应返还原告尹镇。至于反诉部分，因为罗玉珠的反诉请求是基于合同被认定为无效后其需返还讼争房屋的前提下提起的，但本案中售房协议被认定无效后罗玉珠无需向尹镇返还房屋，故本院对罗玉珠的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）尹镇与被告（反诉原告）罗玉珠签订的《售房协议》无效；二、驳回原告（反诉被告）尹镇要求被告（反诉原告）罗玉珠返还房屋的诉讼请求（即罗玉珠不返还房屋）；三、被告（反诉原告）罗玉珠于判决生效后立即给付原告（反诉被告）尹镇剩余房款75976.5元及从2005年6月30日开始至给付之日止的利息（利率按中国人民银行2005年6月30日五年以上期同期贷款利率计算）；四、驳回被告（反诉原告）罗玉珠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。本诉案件受理费100元，由原、被告均担；反诉案件受理费7322.5元，由被告（反诉原告）罗玉珠负担。
宣判后，尹镇不服原审人民法院判决，上诉称，1、依法返还上诉人房屋或因拆迁所得各项利益；2、被上诉人支付上诉人房租费72800元。理由：一审法院因售房协议违反了国家效力性的强制性规定判决合同无效。《合同法》第56条规定“合同无效或被撤销的合同自始没有法律约束力”。第58条规定“合同无效或都被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。由此可见，一审法院在没有任何证据证明一方负有主要过错的情况下将过错全部归于原告的做法已经远远超出法律的范畴和人民赋予法官的自由裁判权。另因合同无效，上诉人尹镇才是诉争房屋的真正主人，其多年来的房租损失也客观存在，因此被上诉人需支付上诉人房租共计人民币72800元整。
被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人未提交新的证据。
本院审理查明事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原审法院认定尹镇与罗玉珠签订的《售房协议》违反相关法律、法规的禁止性规定，属无效合同，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中尹镇作为出卖人在出卖时明知所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故尹镇对合同无效承担主要责任，应根据拆迁补偿可获利益赔偿买受人罗玉珠的信赖利益损失。因双方签订的《售房协议》无效，贵德县纵四路开发原房屋已拆除，政府拆迁安置房屋应归尹镇所有，罗玉珠退还拆迁补偿超面积的差价19570.02元。尹镇按照安置房屋补偿价的百分之八十对买受人罗玉珠承担相应的赔偿责任，即赔偿罗玉珠212425.62元（2138.8元×115平方米=245962元＋罗玉珠已领取的房屋超过面积差价19570.02元=265532.02元×80%=212425.62元）。基于合同无效，尹镇应退还罗玉珠购房款37000元。拆迁房屋附属设施的补偿属罗玉珠个人投入，补偿款37067.32元应归罗玉珠所有。因尹镇承担合同无效的主要责任，其要求罗玉珠支付房屋租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持贵德县人民法院（2014）贵民初字第147号民事判决书的第一项，即一、原告（反诉被告）尹镇与被告（反诉原告）罗玉珠签订的《售房协议》无效；
二、撤销贵德县人民法院（2014）贵民初字第147号民事判决书的第二、三、四项，即二、驳回原告（反诉被告）尹镇要求被告（反诉原告）罗玉珠返还房屋的诉讼请求（即罗玉珠不返还房屋）；三、被告（反诉原告）罗玉珠于判决生效后立即给付原告（反诉被告）尹镇剩余房款75976.5元及从2005年6月30日开始至给付之日止的利息（利率按中国人民银行2005年6月30日五年以上期同期贷款利率计算）；四、驳回被告（反诉原告）罗玉珠的反诉请求；
三、政府拆迁安置房屋（建设中）归尹镇所有，尹镇于判决生效后10日内返还罗玉珠购房款人民币37000元；罗玉珠于判决生效后10日内返还尹镇拆迁补偿房屋超过面积差价人民币19570.02元；
四、尹镇于判决生效后10内赔偿罗玉珠损失人民币212425.62元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由上诉人尹镇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国盛
审 判 员 乜 佳
代理审判员 才让措
二〇一四年九月二十日
书 记 员 谭建海
附：
本判决适用的法律条款主要内容
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；