江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3012号
上诉人（原审被告）王玉琴，女，1957年2月4日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人张政，江苏通雅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京市栖霞中学，住所地南京市栖霞区栖霞镇栖霞街**号。
法定代表人韩祥富，该中学校长。
委托代理人严青，江苏欣达律师事务所律师。
委托代理人曾子原，江苏欣达律师事务所律师。
上诉人王玉琴因与被上诉人南京市栖霞中学（以下简称栖霞中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理本案后，依法组成合议庭于2015年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人王玉琴及其委托代理人张政、被上诉人栖霞中学的委托代理人曾子原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
栖霞中学原审诉称，栖霞中学、王玉琴于2013年1月14日签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》一份，约定由栖霞中学将位于南京市栖霞区栖霞街68-20号门面房（建筑面积为30㎡）租赁给王玉琴用于商业经营，租赁期限为2013年1月15日至2014年1月14日，年租金10206元，同年11月，栖霞中学因面临整体搬迁现有的门面房作为国有资产将被全部收回，栖霞中学已于合同期届满前向王玉琴发出书面通知，告知不再续签合同，并给予一定的宽限期用于搬迁，但王玉琴至今也不搬迁。为维护栖霞中学的合法权益，故诉请法院判令：1.王玉琴立即迁出南京市栖霞区栖霞街68-20号的租赁房屋（面积30㎡），并将房屋交还给栖霞中学；2.王玉琴自2014年1月15日起至返还房屋时止按每天27.96元的标准向栖霞中学支付房屋使用费；3.王玉琴承担本案诉讼费用。
王玉琴原审辩称，1、根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。栖霞中学在没有给王玉琴任何补偿的情况下，让王玉琴停业迁出，王玉琴无法接受。因为王玉琴于1995年8月10日曾出建房集资款12000元盖房，所以该房屋是集资建的，王玉琴是该房屋的股东之一。且按照约定，王玉琴拥有68-20房屋的优先租赁权。2、合同期满时，栖霞中学未与王玉琴终止合同，在没有与王玉琴商量任何事宜的前提下，突然单方面通知王玉琴迁走，王玉琴作为集资方不予认可。栖霞中学的该行为导致王玉琴无法正常营业，没有任何收入，甚至还亏本，故王玉琴不同意继续支付自2014年1月15日起的房屋使用费，要求栖霞中学给予相应补偿。3、王玉琴不同意承担本案的诉讼费用。4、因栖霞中学系于1995年缴纳建房集资款12000元，现房屋升值、物价上涨，要求栖霞中学酌情给予补偿；如房屋拆迁，属于王玉琴的补偿应当给予王玉琴；栖霞中学应补偿王玉琴搬迁费及因搬迁导致多年经营的人脉关系损失；栖霞中学应按照政策给予王玉琴作为房屋股东应有的经济补偿。5、栖霞中学要求王玉琴搬迁，应当将集资款退还王玉琴，且如果在同样的地方建门面房，起码应该给王玉琴优先承租。
原审法院经审理查明，1995年8月10日，栖霞中学根据栖霞镇市政规划要求，为兴建临街处商品市场楼房收取王玉琴人民币12000元，并向王玉琴出具江苏省行政事业单位结算凭证一份，该凭证上载明为“建房集资款”。上述楼房建成后，栖霞中学、王玉琴即签订房屋租赁合同，由栖霞中学将该楼房的68-20号门面房（该门面房的编号曾多次变更，建筑面积为30㎡）出租给王玉琴经营使用。双方每年续签合同（2011年1月6日签订的租赁合同期限为二年，即租期为2011年1月15日至2013年1月14日止）。
2013年1月14日，栖霞中学再次与王玉琴签订栖霞区国有（集体）房屋租赁合同1份。合同主要约定：栖霞中学将栖霞区栖霞街68-20号的门面房1间出租给王玉琴用于商业经营。租赁期限自2013年1月15日至2014年1月14日；年租金为10206元。栖霞中学于签约时收取王玉琴人民币12000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及王玉琴应承担有关费用的担保。租赁期届满后，如王玉琴使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则栖霞中学应全额退还租赁保证金（不计利息）。租期届满后，王玉琴要求续租的，应当于租期满前15日书面通知栖霞中学。如栖霞中学继续对外出租的，在同等条件下，王玉琴有权优先承租。本合同有效期内，栖霞中学将此房屋所有权的部分或全部转让的，应提前1个月通知王玉琴，王玉琴放弃优先购买权。本合同提前终止或有效期届满时，双方未达成续租协议的，王玉琴应于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还栖霞中学。王玉琴逾期不迁离或不返还租赁物的，应向栖霞中学双倍支付租金，王玉琴投入的动产部分，由王玉琴自行处理，不动产归栖霞中学所有，栖霞中学不给予任何补偿。该房屋租赁合同经南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室鉴证。
上述合同签订后，王玉琴向栖霞中学支付一年租金10206元。2013年11月29日，栖霞中学向王玉琴发出书面通知，以该校即将面临整体搬迁，现有的国有资产将收回为由，通知王玉琴在房屋租赁合同的履行期限届满后，不再继续出租。要求王玉琴于房屋租赁合同到期后一个月内迁出租赁房屋，将清空的房屋交还栖霞中学。通知确定的返还租赁期限届满后，王玉琴未向栖霞中学返还租赁房屋，栖霞中学遂起诉至原审法院要求处理。
原审另查明，栖霞中学、王玉琴分别于1998年1月14日、1999年1月14日签订的租赁协议书中写明王玉琴向栖霞中学预交的12000元为定金，在租约终止后一个月，栖霞中学负责归还；2010年1月20日、2011年1月6日签订的租赁合同中对王玉琴曾预交的12000元的约定与2013年1月14日签订的合同约定一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、租赁合同、通知、照片、结算凭证等证据证实。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案租赁合同约定的租赁期限于2014年1月14日届满，栖霞中学在合同届满前一个月向王玉琴发出通知，表示合同到期后不再续签。栖霞中学、王玉琴之间房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，栖霞中学起诉要求王玉琴迁出，并返还涉案房屋，符合法律规定，原审法院予以支持。因涉案房屋在合同期满后，仍然由王玉琴占有使用。因此，原审法院对栖霞中学要求王玉琴按原租赁合同约定的租金标准27.96元／天（10206元／年÷365天）支付使用费的请求予以支持。关于王玉琴陈述的12000元问题，根据王玉琴提交的结算凭证，可以认定王玉琴在建房前出资12000元，但该出资不必然享有房屋所有权，且在房屋建成后，栖霞中学、王玉琴之间一直签订有房屋租赁合同，王玉琴基本按市场租金标准支付租金，可以认定王玉琴认可房屋系栖霞中学所有，双方之间为租赁关系；同时，在双方的租赁协议（合同）中均写明该12000元为租房定金或租赁保证金，故王玉琴辩称其出资为建房集资款应享有房屋部分所有权，无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于该租赁保证金，因双方在租赁合同中明确约定租赁期满后栖霞中学应不计利息全额退还，故栖霞中学在要求王玉琴返还房屋的同时，应当予以退还。王玉琴提出优先承租权，原审法院认为，如果栖霞中学收回该涉案房屋，继续对外出租或扩建、改建后对外出租，则王玉琴方享有知情权，参与平等的竞争权和投标权，在同等条件下，王玉琴享有优先承租权，但此权利与本案无涉。王玉琴提出要求栖霞中学给予其他补偿，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、王玉琴于本判决生效之日起二十日内腾空位于南京市栖霞区栖霞街68号-20（建筑面积30㎡）的门面房，并返还给南京市栖霞中学。二、王玉琴于判决生效之日起二十日内按27.96元／天的标准，向南京市栖霞中学支付自2014年1月15日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。三、南京市栖霞中学于判决生效之日起二十日内退还王玉琴租赁保证金12000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
原审案件受理费130元，由王玉琴负担。
王玉琴不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误，涉案房屋系由上诉人出资的集资房，上诉人具有法定的权利，不能因双方之间存在租赁合同关系就忽略了双方集资建房的合同关系事实。二、原审根据《房屋租赁合同》中约定上诉人应缴纳租房定金12000元，就此认定上诉人已将集资建房款转为租房定金，属于事实认定错误。三、本案存在历史遗留问题，亦涉及房屋定性问题，对于集资房存在的争议，原审简单适用合同法第235条规定，属于适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人栖霞中学答辩称，被上诉人与上诉人多年来一直签订房屋租赁合同，在多份合同中均没有对建房集资款的约定，上诉人也一直认可该12000元为房屋租赁保证金，且上诉人均按市价缴纳了房屋租金。双方最后一期合同于2014年1月14日到期，被上诉人于2013年11月29日向上诉人发出不再续租的通知，但上诉人拒不履行搬迁义务。请求二审法院维持原审判决。
二审中，双方当事人对原审查明的事实不持异议，也未提交新的证据。
本案二审查明，原审法院已调查但未列明的事实：2014年12月15日，原审法院向栖霞中学原总务处主任王志源调查，其陈述，当时我们学校拆除了一部分围墙和老房子，准备建商住房、学生宿舍、教工住宅、沿街门面房，因为当时学校经济困难，国家鼓励学校搞第三产业，弥补教育资金不足。当时学校的意思是谁想要门面房谁就先交钱，教工家属优先，当时交的款项原先说法叫集资款，实际上就是租赁门面房的预定款、订金，……。
二审中，上诉人认可其在使用诉争房屋期间定期向被上诉人缴纳了租金，但认为保证金或定金12000元数额明显不符合当时租赁市场行情。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。
此节事实，有调查笔录、原审庭审笔录、本院庭审笔录等予以证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。上诉人在本案主张双方之间构成集资建房的合同法律关系，仅提供被上诉于1995年8月向其出具金额12000元、款项来源为“集资款”的现金结算凭证，除此之外，未能提交其他任何证据。本院对其主张不予采信。分析认定如下：一、集资建房对一般人来讲属重大事项，如双方达成合意应当采取书面形式进行确定。二、涉案门面房在1997年建成后至今，上诉人未提交催告被上诉人办理产权证的任何证据。三、双方在房屋建成后，如上诉人以缴纳的集资款取得房屋的所有权，则上诉人无需与被上诉人相继签订多份房屋租赁协议，也无需向被上诉人支付房屋租金。四、在双方于1998年1月14日、1999年1月14日签订的租赁合同中，写明上诉人预交的12000元为定金在租约终止后一个月退还，在2010年1月20日、2011年1月6日和2013年1月14日签订的租赁合同中，均明确被上诉已收取上诉人12000元作为租赁保证金，而上诉人除1995年缴纳的12000元外，未再向被上诉人支付租赁保证金。五、原审法院向被上诉人原总务处主任王志源调查，其陈述“当时交的款项原先说法叫集资款，实际上就是租赁门面房的预定款、订金”，该意见与租赁合同关于12000元的约定相符。综上，本院对上诉人提出其以12000元集资款已实际购得诉争房屋的意见，不予采信。通过上述分析可知，双方之间构成房屋租赁合同法律关系，因最后一期合同期限于2014年1月14日届满，而被上诉人在合同期满前已向上诉人发出不再续租的通知，故双方之间的租赁关系应于2014年1月14日终止，故原审判令上诉人交还房屋并无不当，上诉人以集资建房为由，要求二审改判驳回被上诉人在原审的诉请或发回重审，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人王玉琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年六月十日
书 记 员 罗程允