四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第8885号
原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司。住所地：四川省成都市双流县万安镇东林社区。
法定代表人区浩章，董事长。
委托代理人邱泽龙、冯沁娟，泰和泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）李和伟，男，1981年12月29日出生，汉族，住四川省双流县。
委托代理人龙从渊、何杰，北京盈科（成都）律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司（以下简称忠捷公司）与被告（反诉原告）李和伟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚雪莉适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）忠捷公司的委托代理人邱泽龙、冯沁娟，被告（反诉原告）李和伟的委托代理人龙从渊、何杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）忠捷公司诉辩称，原、被告双方于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告李和伟购买原告忠捷公司开发的位于成都市天府新区华阳街道海昌路99号的极地海洋住宅板块×号房屋。被告采取分期付款的方式，在2014年12月30日前支付完全部购房款。合同签订后，原告按约为被告办理了商品房买卖合同备案登记（备案号：3401×××），但被告却未按约定支付相应购房款。2015年6月19日，原告按照商品房买卖合同约定的送达地址以快递方式向被告发出了《解除合同通知书》，告知其双方签署的《商品房买卖合同》自通知书送达之日解除，并要求其配合公司办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续。关于被告的反诉请求，其反诉的事实和理由与反诉请求有逻辑错误，如果被告认为案外人在没有授权的情况下与原告签订买卖合同，那么购房款就不应当退还给被告。被告至今未交纳剩余房款，根据合同约定出售人可以要求单方解除合同并收取总房款10%的违约金，被告现支付的购房款不足以支付违约金，因此不存在退还首付款的问题。综上，请求判令被告在判决生效后3日内协助原告办理撤销该商品房合同备案登记（备案号：3401×××），驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）李和伟诉辩称，被告通过网络找到成都新和会商贸有限公司（以下简称新和会公司），由该公司以团购的名义购房，并为被告垫付全部购房款，待房屋登记在被告名下后再用房屋贷款偿还该公司购房款项。被告授权新和会公司的舒凡办理购房，但事后舒凡告知并不是其去办理的购房事宜。原告忠捷公司在没有审查购房主体资格及代理权限的情况下，认可案外人赵冬梅及其关联人员以被告的名义与原告于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，原告收取了购房款164597元，同时对房屋合同进行了网签备案。此后，赵冬梅向被告提供了一份加盖原告印章的《商品房买卖合同》及票据，并告知被告购房款已一次性支付完毕。被告认为，正是因为原告在签订合同时疏于对购房人主体资格及委托代理人权限的审查，导致本案纠纷产生。被告在不知道真实合同内容的情况下未支付剩余房款并不构成违约，原告要求解除合同被告无异议，但应当退还被告交纳的购房款164597元。综上，为维护被告的合法权益，特诉至法院，请求判令原告退还被告购房款164597元。
经审理查明，2014年11月11日，被告李和伟经四川省成都市成都公证处出具《委托书》，载明其准备购买位于成都市天府新区华阳海昌路×号房屋，因无法亲自办理购房相关的所有事宜，特委托受托人舒凡为其代理人，代表委托人办理下列事宜：一、代为签订商品房购房合同，交纳购房款；二、代为前往成都市房管局办理并领取上述房屋的所有权证；三、代为前往国土部门办理并领取上述房产的《国有土地使用权证》；四、代为验收房屋，交纳相关费用、契税等；五、代为办理购买上述房屋的所有相关事宜。委托人在办理上述事项范围内所签署的文件及缴纳的费用，我委托人均予以承认。委托人无转委托权，委托期限：自签署本委托书之日起至一年止。
2014年11月25日，赵东梅向忠捷公司出具《代付房款声明书》，载明“本人自愿于2014年11月25日到成都忠捷置业有限公司项目现场为极地海洋世界住宅板块（悦城）业主李和伟（身份证号：51012219811×××，房号×）办理购房款缴款手续并领取收缴款收据，本人现就购房款支付事宜郑重声明如下：本人若采取划银行卡方式支付的购房款，所划银行卡（含信用卡，下同）均为本人名下银行卡，若非本人名下银行卡，本人均已取得持卡人同意，持卡人同意本人使用银行卡支付购房款，划款后，由本人与持卡人自行结算，与贵公司无关。若因本人划银行卡付款所产生的法律后果，包括但不限于持卡人向贵公司主张要求返还款项等，均由本人承担并赔偿因此给贵公司造成的全部损失”。同天，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告李和伟购买原告忠捷公司开发的位于华阳街道海昌路99号极地海洋住宅板块1期×号，面积为215.83平方米的住宅一套，房屋总价款为1645975元。买受人采用分期付款方式支付房价款，买受人同意出卖人在买受人付清全部首付款后再将《商品房买卖合同》进行备案：1、买受人于补充协议签订时即2014年11月25日一次性向出卖人支付总购房款10%的首付款164597.5元，余款1481377.5元，应由买受人在2014年12月30日前向买受人付清。逾期付款超过20日后，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款10%的违约金。出卖人有权在买受人支付的购房款中扣除买受人应给付的违约金，然后将剩余购房款退还给买受人。买卖双方确认《商品房买卖合同》中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，如遇地址或电话变更，双方应在变更之日前提前七日以书面形式通知对方，否则视为通知送达的后果由责任方承担，双方同意按上述联系地址送达的文件视为通知已到达。合同签订后，赵冬梅代被告向原告支付购房款164597.5元。
2015年1月22日，原告忠捷公司向被告李和伟发出《催收房款告知函》，载明按照合同约定购房人应当在2014年12月30日前支付至合同总房款的100%，但李和伟至今仍有1481377.5元未支付，其延期支付剩余购房款的行为已构成违约，请其在2015年1月31日之前付清应付未付的房款1481377.5元，并支付截至2015年1月31日逾期付款违约金共计9480.82元，否则公司将按照合同第九条之规定，追究其违约责任。
2015年6月19日，原告忠捷公司按照合同载明的购房人联系方式，以邮寄的形式向被告李和伟发出《解除合同通知书》，载明因被告至今未支付完毕购房款，构成根本性违约，现郑重通知，双方于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议自本通知书送达时予以解除，自通知书送达之日起三日内请其配合办理合同备案登记的解除手续，并向公司支付解除合同违约金。
另查明，被告主张《商品房买卖合同》及补充协议的买受人处均非被告本人签字，原告忠捷公司称合同是由销售公司拿到新和会公司进行统一签订的，因新和会公司当时是以团购的形式购房，故合同上买受人处具体是由谁签字现无法核实。
再查明，被告至今未支付剩余房款1481377.5元，并表示因资金困难，无法再继续履行合同。
上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议、公证委托书、《代付房款声明书》、pos单刷卡凭证等证据及当事人的相关陈述在卷予以证实。
本院认为，原告忠捷公司要求被告协助其办理撤销合同备案手续的请求，被告予以认可，本院予以确认。本案争议焦点为，致使《商品房买卖合同》解除应由谁承担责任。被告在庭审中提交了经公证的《授权委托书》，载明其授权舒凡购买本案案涉房屋。此后，案外人赵冬梅代被告支付了部分购房款。庭审中，被告虽主张《商品房买卖合同》及补充协议不是其本人签字，但却对合同的效力予以认可。被告认为因案外人制造虚假合同及相关票据致使其认为购房款已全部支付完毕，因此其主观上不存在违约恶意。本院认为，即使被告未在合同上签字，但被告在庭审中已经明确表示对合同效力进行追认，且购买房屋也是被告的真实意思表示，故被告作为购房人应当按照合同约定的时间向原告支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”。被告与被委托人之间的纠纷，可另行主张相关权利。被告逾期支付房款致使商品房买卖合同无法履行，被告存在过错，应当承担违约责任。
同时，原告在案外人未向其出示被告的书面授权的情况下，由案外人代被告签订《商品房买卖合同》，并支付购房款，其在合同签订时对购房主体的代理资格及权限未尽到严格审查义务，也应当承担相应责任。综上，结合原、被告在合同履行过程中的过错程度及原告的相应损失，本院认为合同约定的总房款10%的违约金过高，本院酌情调整为3%即1645975元×3%=49379.3元。因被告已交纳了164597.5元，故扣除违约金原告应当退还被告购房款115218.2元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李和伟于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司办理位于成都市天府新区华阳街道海昌路99号×号房屋的注销备案手续（合同备案号:3401×××）。
二、原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李和伟购房款115218.2元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共1846元，由原告（反诉被告）成都忠捷置业有限公司负担369元，被告被告（反诉原告）李和伟负担1477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 姚雪莉
二〇一六年三月二日
书记员 何晓娇