福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0302民初961号原告陈伟民，男，1975年5月11日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。原告柯秋金，女，1978年11月4日出生，汉族，居民，住所地莆田市荔城区。委托代理人林志，福建品义律师事务所律师。委托代理人周扬烽，福建品义律师事务所律实习师。被告莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。组织机构代码：61125271-7。法定代表人李国镇，董事长。委托代理人王金财，福建理顺律师事务所律师。委托代理人林爱如，福建理顺律师事务所实习律师。原告陈伟民、柯秋金诉被告莆田市世全房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟民、柯秋金的委托代理人林志、周扬烽及被告莆田市世全房地产开发有限公司的委托代理人王金财、林爱如到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈伟民、柯秋金诉称：原告向被告购买世全·兴安名城北区第3幢10层1003号商品房，约定被告应在2014年9月30日前将符合有关规定及合同约定的商品房交付给原告，但被告未在约定的期限内交付，已构成违约。请求判令被告依约支付给原告以其已支付的购房款人民币1490825元为基数自2014年10月1日起至实际交房之日止按日万分之二点一计算的违约金。被告莆田市世全房地产开发有限公司辩称：本案商品房于2014年11月27日已经竣工验收，被告也于2014年11月30日在海峡都市报通知业主交房；该商品房属于分期开发建设，根据商品房买卖合同补充协议第二条第四款的约定，该商品房所在楼房完成单体验收并达到用水、用电条件即符合交房条件；延期消防验收的原因是因为消防规范的变更。即使原告存在违约，原告逾期交房的损失主要体现为租金损失，根据合同法第114条的规定，请求依法对该违约金进行调整，并参照其他业主已生效判决确认的按日万分之一予以调整。原告于2014年10月10日才交清购房款，在其付清购房款之前被告有要拒绝交付房屋。经审理查明：2014年1月25日，被告莆田市世全房地产开发有限公司与原告陈伟民、柯秋金签订编号为C201400293的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以人民币1490825元的价格向被告购买世全·兴安名城北区第3幢10层1003号商品房（建筑面积共142.69平方米）；被告应于2014年9月30日前交房；交房时该商品房应经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成;分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定期限内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币1000元。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延误因由，交房期限合理延长，但出卖人在交房时应告知买受人。除上述约定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期交房时间不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金，合同继续履行；2、逾期交房时间超过90日，买受人有权解除合同，并且出卖人按买受人已付款的10%支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二点一的违约金。该合同附件六（合同补充协议）第二条第2项约定：在买受人未付清全部房价款或其他应付费用（含代收代付及办证等费用）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋……；第4项约定：关于交付条件及期限的约定，由于本小区分期开发建设，因此在楼间的道路及局部绿化完成，所在楼房完成单体竣工验收并达到用水、用电设计条件即视为达到合同要求的交付条件；第四条约定：任何一方为履行合同所涉及的通知，可以书面通知、短信或登报公告，登报公告的，应当在《湄洲日报》刊登等。合同签订后，原告分别于2014年2月19日、4月16日、10月10日向被告交纳购房款人民币450825元、14万元、90万元。2014年11月27日,勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对该楼房进行竣工验收，验收结论为质量等级评定为合格，同意交付使用。次日，被告在海峡都市报上刊登公告，告知业主在11月30日交房。2015年4月7日，莆田市公安局消防支队对世全兴安名城北区一期1#-8#、10#楼及地下室建设工程进行消防验收并向原告出具莆公消验字[2015]第0046号建设工程消防验收意见书，该意见为：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设工程设计审核和消防验收。同月19日，被告又在湄洲日报再次登报通知业主应于2015年4月25日前办理交房手续。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》，被告提供的竣工验收报告、消防意见书、海峡都市报、湄洲日报及本案的庭审笔录为据，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告作为商品房的开发商，在商品房出售给原告后，应当按照合同约定将符合合同约定及相关规定的商品房交付给原告，但其却未能在合同约定的期限内将出售的房屋交付给原告，已构成违约，依法应承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》中虽约定被告应于2014年9月30日前交房，但因原告于2014年10月10日才交清购房款，根据合同补充协议第二条第2项的约定，被告在原告未付清全部房价款之前有权拒绝向原告交付房屋，故逾期交房日应为2014年10月10日。因在被告逾期交房期间，房屋装修材料价格及人工费用没有明显波动，原告因被告逾期交房而造成的实际经济损失主要体现为房屋租金的损失，而合同约定逾期交房违约金以原告已支付的购房款人民币1490825元为基数按日万分之二点一计算（即每月人民币9392元），明显过高，故本院根据被告的申请，对逾期交房违约金酌情调整为以原告已支付的购房款人民币1490825元为基数按日万分之一计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，销售的商品房应在单体楼房竣工验收和消防工程验收合格后才能交房，故被告以商品房买卖合同补充协议第二条第四款约定该商品房所在楼房完成单体验收并达到用水、用电条件即符合交房条件等为由主张其没有违约，其理由不能成立，本院不予采纳；被告在房屋单体竣工验收和消防工程验收合格后，于2015年4月19日在湄洲日报登报通知业主应于2015年4月25日前办理交房手续，该通知方式符合双方合同约定，故本院确认2015年4月25日为交房日。被告应支付给原告的逾期交房违约金为人民币1490825元×196天×0.01%=29220元。被告以该楼房消防工程延期验收是因为消防规范的变更为由要求免除其违约责任，理由亦不能成立，本院不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告莆田市世全房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告陈伟民、柯秋金逾期交房违约金人民币29220元。本案案件受理费人民币3493元，减半收取为1746.5元,由原告陈伟民、柯秋金负担1146.5元，被告莆田市世全房地产开发有限公司负担600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  许国珍二〇一六年四月十二日书记员  杨丽华《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发管理部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。