广东省中山市第一人民法院
民事判决�
（2013）中一法三民一初字第290号
原告：冼大勇，男，1981年9月8日出生，汉族，现住广东省中山市。
委托代理人：张春峰，系广东保信律师事务所律师。
被告：杨汉强，男，1982年12月28日出生，汉族，住广东省普宁市。
被告：古剑农，男，1980年9月29日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：刘瑾玮、胡一帆，分别系广东皓粤律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市粤升房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：郑炳赞，系该公司总经理。
委托代理人：龚桂良、蔡杏涓，分别系该公司经理、出纳。
原告冼大勇诉被告杨汉强、古剑农合同纠纷一案，本院于2013年3月29日立案受理后，根据原告冼大勇的申请，依法追加中山市粤升房地产开发有限公司（简称：粤升公司）为本案共同被告，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冼大勇及�委托代理人张春峰，被告古剑农的委托代理人刘瑾玮，被告粤升公司的委托代理人龚桂良、蔡杏涓到庭参加了诉讼。被告杨汉强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冼大勇诉称：2012年4月21日，原告与被告杨汉强、古剑农签订房地产买卖合同及补充协议，主要约定：原告向被告杨汉强购买位于中山市三乡镇白石环村君怡花园2期D2幢＊＊＊房，总价32万元，双方应于2012年12月30日前共同到被告粤升公司办理上述房地产过户更名手续。被告粤升公司与被告杨汉强终止买卖合同，并与原告签订新的买卖合同当日，原告一次性支付尾款10万元。签订房地产买卖合同及补充协议，原告依约支付了定金及购房款，并多次通知被告杨汉强到被告粤升公司处办理购房款收据更换手续，或把其持有的涉案房屋收款收据交付给原告，以便被告粤升公司换成原告的�房款收据，但均无结果。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求判令：1．被告杨汉强、古剑农履行与原告于2012年4月21日签订的房地产买卖合同及补充协议；2．被告杨汉强、古剑农向原告交付中山市三乡镇白石环村君怡花园2期D2幢＊＊＊房的商品房收款收据；3．被告杨汉强、古剑农协助原告办理交易房地产的过户更名手续及其附属义务；4．被告杨汉强、古剑农连带向原告支付违约金10万元；5．被告杨汉强、古剑农连带向原告支付律师费6000元；6．被告杨汉强、古剑农承担本案的诉讼费用。
诉讼中，原告冼大勇变更其诉求为：1．被告杨汉强、古剑农向原告交付中山市三乡镇白石环村君怡花园2期D2幢＊＊＊房的收款收据；2．被告杨汉强、古剑农协助原告办理交易房地产的过户更名手续及其附属义务；3．被告杨汉强、古剑农连带向原告赔偿损失4万元及利�（按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计至付清赔偿款之日止）；4．被告杨汉强、古剑农连带向原告支付违约金10万元；5．被告杨汉强、古剑农连带向原告支付律师费6000元；6．被告粤升公司为原告办理中山市三乡镇白石环村君怡花园2期D2幢＊＊＊房的权属证书；7．被告粤升公司向原告支付逾期交房违约金（按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，从起诉之日起计至实际交房之日止）；8．被告粤升公司向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（按日向原告支付已付房价款的0.01%的违约金，从起诉之日起计至办理证书之日止）；9．被告粤升公司向原告出具购房款收款收据；10．被告承担本案诉讼费用。另外，原告冼大勇明确其第1项诉求中所涉收据，是指粤升公司收取购房款后出具给被告杨汉强的收款收据。
原告冼大勇为支持其主张，在诉讼�提交的主要证据有：1．房地产买卖合同及补充协议各1份；2．定金收据1张、购房款转账凭证2份、购房尾款收据1份；3．杨汉强与粤升公司间、冼大勇与粤升公司间商品房买卖合同各1份；4．涉案房屋销售登记备案表1份；5．中介费收据1份、物业管理费收据8份；6．律师函、诉讼委托代理合同及律师费发票各1份；7．粤升公司向杨汉强出具的购房款收据2张。
因被告杨汉强下落不明，本院依法发出公告，通知其到庭应诉，公告期限届满后，被告杨汉强仍没有出庭应诉，也未内向本院提交答辩意见及证据。
被告古剑农辩称：1．原告与被告杨汉强之间为合同权利义务概括转让关系，并非房屋买卖合同关系。对此，原告提交的律师函中载明的合同终止、新合同签订等内容可以印证。若原告主张与被告杨汉强之间是房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国城市房地产管理�》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原告与被告杨汉强之间合同应为无效。2．被告杨汉强已经履行了合同义务，将涉案房屋交付原告，原告与被告粤升公司已签订合同，并办理了销售备案手续。因此，被告杨汉强已将合同权利义务转让给原告，被告杨汉强、粤升公司之间的合同已经终止，本案应为原告与被告三之间的买卖合同纠纷，与被告杨汉强、古剑农无关。3．本案无充分证据证明被告杨汉强尚欠被告粤升公司购房款，即使存在欠款事实，该款也应由原告承担。如果由被告杨汉强承担，则应当在其将合同权利义务转让给原告前履行，因当时原告没有要求被告杨汉强履行，应视为原告的默认。
被告古剑农在诉讼中没有提交书面证据。
被告粤升公司辩称：本案无论是何方责任，都应将所欠购房款付清，付清欠款后，被告粤升公司将开具相关收据。涉案房屋已经交付，不存在逾期交房违约金及附属义务。另外，原告付清所欠购房款后，被告粤升公司才履行办证义务。
被告粤升公司为支持其辩解，在诉讼中提交的主要证据有：收取被告杨汉强购房款后出具的收据1份、向杨汉强交付房屋的材料1份。
经审理查明：2009年9月10日，杨汉强、粤升公司签订商品房买卖合同1份，主要约定：杨汉强向粤升公司购买位于中山市三乡镇白石环村君怡花园2期D2幢＊＊＊房；该房屋合同约定面积112.45平方米、套内建筑面积97.33平方米；按套内建筑面积计价每平方米2668.38元，总价259713元，2009年9月10日付219713元，2009年12月31日付4万元；粤升公司应于2009年12月30日将符合约定条件的房屋交付给杨汉强，并于房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由粤升公司提供的资料到产权登记机关备案。合同还对其他事项进�了约定。签订上述合同之前，杨汉强为购买君怡花园2期D2幢＊＊＊房，分别于2009年7月25日、8月4日向粤升公司支付定金19500元、购房款199713.9元，共计219213.9元。付款后，杨汉强又改购涉案D2幢＊＊＊房，并与粤升公司签订上述合同。2009年9月10日，粤升公司向杨汉强出具购房款收据1张，金额为219713.9元。次日，粤升公司将涉案D2幢＊＊＊房交付给杨汉强使用。杨汉强收房后，对该房屋进行了装修使用，但一直未能支付余款39999.1元给粤升公司。
2012年4月21日，杨汉强、冼大勇及古剑农签订房地产买卖合同1份，主要约定：杨汉强将其上述房屋按现状出售给冼大勇；交易总价32万元，签订合同当日支付定金2万元，签订合同后3个月内，支付第2期购房款20万元，余款10万元于2012年12月30日前，粤升公司与杨汉强终止原商品房买卖合同手续并与冼大勇签订新的买卖合同当日支付；冼大勇支付第2期购房款当日，杨汉强交付房屋；该房屋内的家具、装修无偿归冼大勇所有，包括但不限于液晶电视、空调、冰箱、装修；保证人古剑农与杨汉强共同向冼大勇承担连带责任保证。合同第五条第二款约定：“杨汉强保证对该房地产有完全充分的处分权，房地产无查封、无出租等权利限制，可能性清晰，无任何产权或经济纠纷，不存在他人对该房地产拥有优先购买、承租权等权利。因前述原因给冼大勇造成损失的，概由杨汉强承担相应的法律责任，并且杨汉强应向冼大勇承担违约责任。”第六条第三款约定：“双方任何一方违约皆应向守约方支付违约金10万元。”第六条第四款约定：“双方任何一方违约的，守约方可采取必要的途径或方式追索，由此引起的一切费用由违约方负担，包括但不限于守约方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。”签订合同�日，冼大勇向杨汉强支付购房定金2万元，杨汉强亦将涉案房屋交付给冼大勇使用至今。
2012年5月23日，杨汉强、冼大勇、古剑农三方曾签定补充协议1份，主要内容：1．杨汉强已与开发商签订商品房买卖合同终止手续，杨汉强协助冼大勇与开发商签订新的商品房买卖合同；2．冼大勇与开发商签订新的商品房买卖合同当日，向杨汉强支付购房款25万元，新的商品房买卖合同经中山国土部门备案登记成功后10日内，冼大勇向杨汉强支付余款5万元；3．冼大勇向杨汉强付清购房款，视为冼大勇向开发商付清此商品房的购房款。古剑农在保证人一栏处签名并按手印。签定上述补充协议当日，冼大勇分两次共计支付购房款25万元给杨汉强。当日，冼大勇与粤升公司就涉案D2幢＊＊＊房签订了新的商品房买卖合同。合同中约定，冼大勇于签订合同当日一次性支付259713元，但没有约定该房屋的交付时间。除上述约定不同外，合同的其他条款与杨汉强、粤升公司于2009年9月10日签订的原商品房买卖合同一致。2012年7月18日，冼大勇、粤升公司办理了涉案D2幢＊＊＊房销售登记备案手续。同年7月30日，冼大勇支付余款5万元给杨汉强。之后，冼大勇获知杨汉强购买涉案房屋尚欠39999.1元未付，在要求粤升公司向其开具涉案D2幢＊＊＊房购房款收据遭拒后，其曾于2013年3月6日委托律师致函杨汉强，向杨汉强讨要粤升公司开具的原购房款收据。无果后，冼大勇于2013年3月29日诉至本院，并提出前述诉求。
本院认为，根据冼大勇诉讼请求，本案主要涉及个两个合同关系，一是冼大勇、杨汉强、古剑农之间的合同关系；二是冼大勇与粤升公司之间的合同关系。首先，关于冼大勇、杨汉强、古剑农之间的合同关系问题，根据冼大勇、杨汉强签订的房地产买卖合同�补充协议约定的内容，杨汉强将其涉案D2幢＊＊＊房（含室内装修、家具、电器等）按现状作价32万元转让给冼大勇，杨汉强先终止与粤升公司原商品房买卖合同（简称：原合同），再协助冼大勇就该房屋与粤升公司建立新的买卖合同（简称：新合同）。可见，双方之间并非直接买卖涉案房屋，而是通过终止原合同、建立新合同的方式，由冼大勇取代杨汉强的交易地位继续购买涉案房屋，双方之间实为交易机会的转让。冼大勇、杨汉强上述合同关系，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。古剑农作为保证人，为杨汉强履行合同义务提供连带责任保证，与冼大勇存在保证合同关系。其次，关于冼大勇与粤升公司之间的合同关系问题。杨汉强、粤升公司终止原合同后，冼大勇就涉案房屋与粤升公司签订了新合同，该新合同为双方真实意思表示，且不违反法律法规的�制性规定，合法有效，冼大勇与粤升公司之间为房屋买卖合同关系。
本案中，冼大勇一并向杨汉强、粤升公司主张权利，涉及上述两个合同关系，由于上述两个合同之间，以及该两合同与杨汉强、粤升公司原合同之间，在涉案房屋交付及购房款的收退等问题上存在牵连关系，故本院在本案中对上述两个合同关系一并审理。虽然，本院一并审理上述两个合同关系，但根据合同相对性原则，本院在认定杨汉强、粤升公司应否承担责任时，仍根据冼大勇与杨汉强、粤升公司之间的不同合同关系，分别进行处理。
关于杨汉强、古剑农应否承担责任问题。杨汉强、古剑农应否承担责任，应当根据冼大勇与杨汉强、古剑农签订的涉案房地产买卖合同、补充协议及上述合同的履行情况进行认定。根据查明的事实，杨汉强已将涉案房屋按现状交付给冼大勇，并终止了与粤升公司�原合同，亦协助冼大勇与粤升公司签订了新合同，杨汉强已按双方约定履行了相关义务，故冼大勇再要求杨汉强协助办理涉案房屋过户更名手续及其附属义务的诉求，依据不足，本院不予支持。关于杨汉强尚欠的39999.1元购房款问题，冼大勇、杨汉强虽在涉案房地产买卖合同中约定该房屋按现状买卖，但双方并无明确约定杨汉强尚欠上述款项由冼大勇承担。相反，从双方买卖合同第五条第二款“杨汉强保证对该房地产有完全充分的处分权……”，补充协议第三条“冼大勇向杨汉强付清购房款，视为冼大勇向开发商付清此商品房的购房款”等内容，可推知该39999.1元应由杨汉强承担。现冼大勇已按约定支付32万元给杨汉强，履行了合同义务，但杨汉强并付清全部购房款给粤升公司，已构成违约，应向冼大勇承担违约责任。根据双方合同第六条第三款“双方任何一方违约皆应向守约方支付违约金10万元”的约定，冼大勇要求杨汉强支付违约金10万元的诉求，理据充分，本院予以支持。杨汉强按上述标准支付的违约金，足以弥补其所主张的律师费、购房款及相应利息损失，故对冼大勇向杨汉强主张的其他损失，本院不再支持。古剑农为杨汉强履行涉案合同提供连带责任保证，应对杨汉强上述债务负连带清偿责任。至于冼大勇对杨汉强、古剑农提出的其他诉求，依据不足，本院不予支持。
关于粤升公司应否承担责任问题。粤升公司应否承担责任，应当根据冼大勇与粤升公司签订的新合同及该合同的履行情况进行认定。如前所述，冼大勇、粤升公司之间为房屋买卖合同关系，冼大勇的主要义务是支付购房款，粤升公司的主要义务则是交付房屋并转移房屋所有权。结合冼大勇针对粤升公司所提的各项诉求，本院对相关问题分析如下：
首�，关于购房款支付问题。2012年5月23日，冼大勇、粤升公司为买卖涉案房屋签订了新合同，该合同约定的价款为259713元，付款时间为签订合同当日，冼大勇理应按上述约定付款。诉讼中，冼大勇称，其已按协议约定支付了全部32万元购房款给杨汉强，而双方补充协议第三条约定“冼大勇向杨汉强付清购房款，视为冼大勇向开发商付清此商品房的购房款”，故其已向粤升公司履行完毕全部付款义务。对此，本院认为，冼大勇、杨汉强虽有上述约定，但该约定发生在冼大勇、杨汉强之间，粤升公司并非协议当事人，本案亦无充分证据显示，粤升公司有对此表示同意的意思表示，故冼大勇、杨汉强的上述约定对粤升公司不具约束力。冼大勇称已向粤升公司支付全部购房款，但未提交充分证据证明，粤升公司在诉讼亦予否认，故冼大勇的上述主张依据不足，本院不予采纳。关于冼大勇已向粤升公司支付购房款数额问题，诉讼中，冼大勇、粤升公司均认为，原合同终止后，已将杨汉强所付购房款，抵充新合同中冼大勇应向粤升公司支付的购房款。本院认为，冼大勇、粤升公司上述说法具有合理性，且与本案查明的事实相符，应予认定。因此，本院确认冼大勇已向粤升公司支付购房款219713.9元，尚欠39999.1元未付。本院对冼大勇支付购房款的上述认定，仅是基于涉案合同关系对相关付款法律效果的确认，由于冼大勇并未直接支付该219713.9元给粤升公司，故冼大勇要求粤升公司出具购房款收款收据的诉求，依据不足，本院不予支持。
其次，关于房屋交付问题。诉讼中，冼大勇确认杨汉强已于2012年4月21日直接将涉案房屋交其使用。同年5月23日，冼大勇、粤升公司签订的新合同中，并未约定具体交房时间。可见，冼大勇是在已经实际占有涉案房�前提下，与粤升公司签订的新合同，故其要求粤升公司支付逾期交房违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。粤升公司的相关抗辩成立，本院予以采纳。
第三，关于粤升公司办证及应否支付逾期办证违约金问题。根据冼大勇、粤升公司签订的新合同约定，粤升公司应当在房屋交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。2012年4月21日，杨汉强直接将涉案房屋交付给冼大勇使用，故粤升公司的办证时限为从该日起720个工作日内，现该办证时限并未届满。故冼大勇要求粤升公司办证及支付逾期办证违约金的诉求，依据不足，本院不予支持。粤升公司的相关抗辩成立，本院予以采纳。
综上，对于冼大勇的本案诉求，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。杨汉强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为�放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨汉强于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金10万元给原告冼大勇；
二、被告古剑农对被告杨汉强上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告冼大勇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3220元（该款原告已预交），由原告冼大勇负担1015元，被告杨汉强、古剑农共同负担2205元，两被告负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审判长 张群立
审判员 赵 波
审判员 温泳梅
二〇一四年六月十日
书记员 胡楚锋
郭小琪