北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第05085号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：赵炜，男，1981年6月6日出生。
委托代理人：苏平，北京市齐进律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京金丰世联房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区高井胡同16号北京惠福园宾馆202室。
法定代表人：朱军，总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中新荣投资管理集团有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区2区102号。
法定代表人：张新，总经理。
二被申请人之委托代理人：王欣，北京市安理律师事务所律师。
二被申请人之委托代理人：王哲，北京安理（天津）律师事务所律师。
申请再审人赵炜因与被申请人北京金丰世联房地产经纪有限公司（下称金丰世联公司）、中新荣投资管理集团有限公司（下称中新荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2012）二中民终字第6271号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年12月3日作出（2013）高民申字第1972号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2011年9月，赵炜起诉至北京市朝阳区人民法院称：我于2008年3月29日购买北京新荣房地产开发有限公司（下称新荣公司）所开发北京市朝阳区×××19层B室房屋，总价款4253278元。同日我与金丰世联公司、中新荣公司签订《出租代理协议》，将该房屋委托给金丰世联公司出租，合同期限为3年，自我收房之日后15日开始起算。年代理租金为房屋总价款的10％。金丰世联公司于我缴纳上述房屋购房款同时支付第一年代理租金425327.8元。后两年代理租金按季度支付，于每租赁季度开始当月25日将当季代理租金交付。如逾期支付，按逾期代理租金的万分之一支付违约金。如金丰世联公司无法介绍承租人租赁房屋或承租人承租的租期少于出租代理期限，则其应承租房屋至出租代理期限届满，并按照代理租金标准支付租金。中新荣公司对金丰世联公司向我支付代理租金的义务承担连带保证责任。后金丰世联公司向我支付第二年第一租赁季度代理租金，余款未付。现金丰世联公司已经交还上述房屋。要求金丰世联公司支付房屋代理租金763278.26元及逾期支付房屋租金的违约金（以763278.26元为本金，自最后一期租金逾期支付之日起至金丰世联公司实际支付上述租金之日止），并由中新荣公司对上述付款义务承担连带责任。金丰世联公司、中新荣公司辩称：赵炜所述房款金额不对，应为4241853元。我方已经支付第一年租金和2009年6月21日至2009年9月21日租金。依协议金丰世联公司按季度向赵炜支付租金，该租金应为分别之债、独立之债，应分别计算诉讼时效。根据民法通则第136条延付租金适用1年诉讼时效。故不同意支付已过诉讼时效部分的租金，亦不同意支付超过诉讼时效部分租金的违约金；同意支付2010年9月21日之后的租金，但该部分租金的违约金，因未给赵炜造成损失，亦不同意支付。
北京市朝阳区人民法院一审查明，2008年3月29日，赵炜与金丰世联公司、中新荣公司签订《出租代理协议》，约定：赵炜于实际收取房屋（位于朝阳区×××19层B室）之日即将房屋交付金丰世联公司代理出租，出租代理期限为3年，起算日为实际收取房屋之日后15日；房屋的年代理租金标准为该房屋总价款的10％［含赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款（详见附件3）］；中新荣公司对金丰世联公司向赵炜支付代理租金承担连带保证责任；金丰世联公司于新荣公司收到赵炜支付的该房屋全部房款之后15日内一次性向赵炜支付1年的代理租金［需扣除赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款（详见附件3）］，房屋后两年的代理租金按季度支付，由金丰世联公司于后两年每租赁季开始当月25日将当季代理租金［扣除赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款（详见附件3）后］交付赵炜；金丰世联公司应当按本协议的约定向赵炜缴纳代理租金。每逾期1日，金丰世联公司应按逾期代理租金的万分之一向赵炜支付违约金；如逾期超过90天，赵炜有权解除协议，并要求金丰世联公司向其支付相当于1个季度的代理租金作为违约金；如金丰世联公司无法介绍承租人承租该房屋或承租人承租该房屋的租期少于出租代理期限的，金丰世联公司应承租该房屋至出租代理期限届满，并按照代理租金标准向赵炜支付。《出租代理协议》附件3约定：赵炜需要按年交纳的费用为物业管理费人民币4.85元／月／平方米（AB栋：5元／月／平方米）、冬季取暖费28元／年／平方米、有线电视收视费216元／年、卫星电视收视费1300元／年，个人出租房屋综合税率缴纳比例为代理租金的5％。
法庭审理中，三方当事人确认涉讼房屋购房款总额4241853元，实际交付为2008年6月6日，房屋实测面积141.08平方米，金丰世联公司已支付租赁期间第一年和第二年第一季度全部租金，第二租赁年度营业税、物业费等相关费用亦已扣除。另，2010年7月起冬季取暖费降为每平方米24元／年。
北京市朝阳区人民法院一审认为，赵炜与金丰世联公司、中新荣公司签订的《出租代理协议》合法有效。金丰世联公司应按协议约定支付赵炜房屋代理租金，中新荣公司对上述支付义务承担连带责任。金丰世联公司、中新荣公司以部分租金超过诉讼时效为由抗辩。赵炜委托金丰世联公司出租上述房屋，双方约定后两年每租赁季开始当月25日支付当季代理租金，所以每季度代理租金有明确的履行期限，因此每季度代理租金应单独计算诉讼时效。赵炜实际于2011年9月15日为上述租金诉至法院，同时金丰世联公司应于2010年6月25日之前支付当租赁季度的代理租金，故2010年9月20日之前金丰世联公司应支付的租金已经超过诉讼时效，赵炜称每季度租金都进行催要，但未提供相关证据佐证，法院对金丰世联公司、中新荣公司之抗辩意见予以采纳，故金丰世联公司应支付赵炜自2010年9月21日起至2011年6月20日之间的租金，鉴于双方租赁期间前两年的关于房屋租赁的费用均在每租赁年第一季度扣除，故法院确定金丰世联公司应支付租金为318138.98元。关于中新荣公司之连带责任，赵炜与中新荣公司未约定保证期间，故赵炜有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求中新荣公司承担保证责任，赵炜实际于2011年9月15日诉至法院，故中新荣公司仅需对金丰世联公司向赵炜支付的2011年3月21日起至6月20日期间的代理租金承担连带保证责任。违约金部分，在扣除涉案房屋相关税费后，金丰世联公司应支付赵炜2009年9月21日起至2011年6月20日期间的房屋代理租金为707748.29元，尽管2009年9月21日起至2010年9月20日期间的房屋代理租金已经超过诉讼时效，但上述期间的房屋代理租金性质变为自然之债，故相应违约金应该予以计算，现赵炜要求自2011年3月26日依据《出租代理协议》之约定计算违约金，其诉讼请求合法有据，法院对此予以支持，同时赵炜实际于2011年9月15日起诉，故中新荣公司应对上述违约金承担连带责任。据此，北京市朝阳区人民法院于2012年1月作出（2011）朝民初字第35176号民事判决：一、北京金丰世联房地产经纪有限公司于判决生效后三十日内支付赵炜自二〇一〇年九月二十一日起至二〇一一年六月二十日止的房屋代理租金三十一万八千一百三十八元九角八分。中新荣投资管理集团有限公司对北京金丰世联房地产经纪有限公司自二〇一一年三月二十一日起至二〇一一年六月二十日期间的房屋代理租金支付义务承担连带责任；二、北京金丰世联房地产经纪有限公司于判决生效后三十日内按照七十万七千七百四十八元二角九分之日万分之一的标准支付赵炜自二〇一一年三月二十六日起至北京金丰世联房地产经纪有限公司实际支付上述房屋代理租金之日止的逾期支付房屋代理租金违约金。中新荣投资管理集团有限公司对北京金丰世联房地产经纪有限公司上述支付义务承担连带责任；三、驳回赵炜的其他诉讼请求。案件受理费五千八百八十四元，由赵炜负担二千八百四十一元（已交纳），由北京金丰世联房地产经纪有限公司负担三千零四十三元（赵炜已预交，金丰世联公司于判决生效后七日内转交给赵炜）。
判决后，赵炜不服，上诉至本院称，北京市朝阳区人民法院对于《出租代理协议》租金债务的性质认定错误，该租金属于同一笔债务，分期履行，而不是分别之债、独立之债。原判适用法律错误，依《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”，本案诉讼时效的起算点是金丰世联公司支付最后一期租金届满之日即2011年3月25日，我起诉时金丰世联公司拖欠租金707748.29元作为一个整体没有超过1年诉讼时效期间；此外，主债务2011年3月25日履行期届满，我在保证期限内已经主张权利，中新荣公司作为保证人应当对金丰世联公司所欠全部租金承担连带保证责任。金丰世联公司及中新荣公司均同意原判。
本院二审查明事实与一审相同。此外，本院审理中，赵炜就其主张的曾多次向金丰世联公司主张租金一节，提交经北京市东方公证处公证的其电脑中的文件，其中有甲方为金丰世联公司、乙方为赵炜的补充协议，以及荣尊堡国际俱乐部公寓客服部经理石立刚的名片，上有手书2010年8月31日前为B19B赵炜先生支付1个季度的租金，落款有”石立刚”签名，日期为2010年7月19日。金丰世联公司、中新荣公司认为公证内容不能说明是否签有补充协议，而名片上石立刚并非其职工，与其无关。另，赵炜提出中新荣公司在一审庭审中曾承诺就金丰世联公司应支付的诉讼时效之内的租金承担连带责任，中新荣公司则认为该表述是指其同意对保证期间之内的租金承担连带责任。
本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵炜与金丰世联公司、中新荣公司签订的《出租代理协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。金丰世联公司应按协议约定支付赵炜房屋代理租金，现其未按约定支付租金，赵炜有权向其追偿，并要求中新荣公司依约承担连带责任。关于时效问题。根据三方所签协议约定，赵炜委托金丰世联公司出租上述房屋，后两年每租赁季开始当月25日支付当季代理租金，每季度代理租金有明确的履行期限，因此每季度代理租金应单独计算诉讼时效。赵炜于2011年9月15日才就上述租金提起本次诉讼，而金丰世联公司应于2010年6月25日之前支付当租赁季度的代理租金，故2010年9月20日之前金丰世联公司应支付的租金已经超过诉讼时效。赵炜称其每季度租金都进行过催要，但无论一审还是二审期间都未能就此提供相关证据佐证，故金丰世联公司、中新荣公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。金丰世联公司应支付赵炜自2010年9月21日起至2011年6月20日之间的租金，考虑到双方租赁期间前两年房屋租赁的相关费用均在每租赁年第一季度扣除，故原审法院确定金丰世联公司应支付租金为318138.98元，是适当的。关于中新荣公司之连带责任。赵炜与中新荣公司未约定保证期间，故赵炜有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求中新荣公司承担保证责任，赵炜实际于2011年9月15日起诉至原审法院，故中新荣公司仅需对金丰世联公司向赵炜支付的2011年3月21日起至6月20日期间的代理租金承担连带保证责任。赵炜坚持认为中新荣公司应就其主张的全部代理租金承担连带责任，缺乏法律依据；其二审提出中新荣公司在原审庭审中已承诺就金丰世联公司应承担的诉讼时效之内的租金承担连带责任，法院应当判令中新荣公司就2010年9月21日起至2011年6月20日之间的租金承担连带保证责任一节，因中新荣公司并不同意赵炜就该庭审意见的解释，而担保责任属于须明确进行约定的义务，在此情况下，本院仍不能支持赵炜此项主张。关于违约金。在扣除涉案房屋的相关税费后，金丰世联公司应支付赵炜自2009年9月21日起至2011年6月20日期间的房屋代理租金为707748.29元，现赵炜要求自2011年3月26日起依据《出租代理协议》之约定计算违约金，原审法院以上述金额为本金予以支持，并判令中新荣公司就此承担连带责任，中新荣公司及金丰世联公司均未就本案提出上诉，视为其认可原判处理意见，因而本院对此不持异议。综上，原审法院根据本案实际情况所作处理并无不当，应予维持。据此，本院于2012年5月2日作出（2012）二中民终字第6271号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5884元，由赵炜负担2841元（已交纳），由北京金丰世联房地产经纪有限公司负担3043元（于判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费10877元，由赵炜负担（已交纳）。
赵炜申请再审称，原审法院适用法律错误。涉讼《出租代理协议》所涉租金债务属于同一笔债务，分期履行，应当适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”。原审法院认定事实错误。我有证据证明催要过租金，没有被认定；中新荣公司当庭确认”在金丰世联公司同意支付的诉讼时效以内的租金，同意承担连带责任”，原审未予认定并作出判决。故申请再审，要求撤销原判，支持其原审诉请。金丰世联公司和中新荣公司同意原判。
本院再审查明事实与原审相同。
上述事实，有各方当事人陈述，《出租代理协议》及相关书证等证明材料案佐证。
本院再审认为，根据本案现己查明的事实，涉讼《出租代理协议》约定，”房屋的年代理租金标准为该房屋总价款的10％（含赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款）；中新荣公司对金丰世联公司向赵炜支付代理租金承担连带保证责任；金丰世联公司于中新荣公司收到赵炜支付的该房屋全部房款之后15日内一次性向赵炜支付1年的代理租金（需扣除赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款），房屋后两年的代理租金按季度支付，由金丰世联公司于后两年每租赁季开始当月25日将当季代理租金（扣除赵炜应交纳的各项费用以及赵炜应缴纳的各项税款后）交付赵炜；金丰世联公司应当按本协议的约定向赵炜缴纳代理租金，每逾期1日，金丰世联公司应按逾期代理租金的万分之一向赵炜支付违约金；如逾期超过90天，赵炜有权解除协议，并要求金丰世联公司向其支付相当于1个季度的代理租金作为违约金”。从实际履行情况看，金丰世联公司已支付租赁期间第一年和第二年第一季度全部租金，第二租赁年度营业税、物业费等相关费用亦已扣除，之后的租金未再支付。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定即”当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算”，依据此规定，金丰世联公司支付最后一期租金届满之日为2011年3月25日，赵炜提起本案之诉的时间为2011年9月，故赵炜提起诉讼没有超过一年诉讼时效期间；同时，赵炜在保证期内主张权利，中新荣公司作为保证人应当对上述债务承担连带保证责任。上述情形下，原审法院以”合同约定以每季度代理租金有明确的履行期限，因此每季度代理租金应单独计算诉讼时效”为由，判决驳回赵炜对部分时间段租金的诉请，不符合上述规定，本院予以改判。赵炜的诉讼请求，合法有据，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2012）二中民终字第6271号民事判决和北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第35176号民事判决；
二、北京金丰世联房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内支付赵炜自二〇〇九年九月二十一日起至二〇一一年六月二十日止的房屋代理租金707748.28元。中新荣投资管理集团有限公司对北京金丰世联房地产经纪有限公司上述支付义务承担连带责任；二、北京金丰世联房地产经纪有限公司于本判决生效后三十日内，以707748.28为基数，按照日万分之一的标准支付赵炜自二〇一一年三月二十六日起至北京金丰世联房地产经纪有限公司实际支付上述房屋代理租金之日止的逾期支付房屋代理租金违约金。中新荣投资管理集团有限公司对北京金丰世联房地产经纪有限公司上述支付义务承担连带责任。
如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5884元，由北京金丰世联房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费10877元，由北京金丰世联房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 白 洁
二〇一四年六月二十日
书 记 员 丁 晨