浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6348号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔祥青，男，1978年7月7日出生，汉族，户籍地安徽省舒城县。委托代理人：王拥军，浙江君鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟明方，女，1977年11月18日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市。委托代理人：王拥军，浙江君鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张瑞，男，1980年1月16日出生，汉族，户籍地湖北省京山县。委托代理人：王拥军，浙江君鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州荣洁物业管理有限公司，住所地杭州市江干区丁兰街道明珠街269—273号德珠商务中心3幢1楼101室。统一社会信用代码：913301045995927504。法定代表人：洪永林，执行董事。委托代理人：陈先恳，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。上诉人孔祥青、钟明方、张瑞因与被上诉人杭州荣洁物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2015）杭江民初字第2525民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2014年5月19日，杭州荣洁物业管理有限公司（甲方）与孔祥青、钟明方、张瑞（乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定，甲方将其位于杭州市丁桥镇明珠街279号一楼二楼各一半共572平方米的房屋出租给乙方，作为乙方经营之用；租赁期为10年，自2014年6月1日至2023年11月30日；乙方租赁单价一楼3.0元/天/平方（251平方），二楼2.10元/天/平方（321平方）；每半年度支付一次，提前15日支付下一年度房租；自2014年6月1日起至2014年11月30日前为免租期；首期租金支付日为2014年11月30日前，共计人民币260445元；第二期租金支付日2015年6月1日前，共计人民币260445元；第三期租金支付日2015年11月30日前，共计人民币260445元；乙方的经营范围为中式快餐；乙方保证领取法定执照，合法经营、纳税；乙方于本合同成立之同时，即2014年5月20日前应缴纳人民币5万元，作为乙方经营保证金；经营保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积压甲方之全部债务，如乙方有积欠甲方债务，甲方得自保证金中扣除相关费用；乙方经营之用所需相关证照由乙方自行办理，等等。2014年5月22日，孔祥青、钟明方、张瑞缴纳经营保证金人民币50000元，后孔祥青、钟明方、张瑞支付房租人民币186000元。2016年6月27日，杭州荣洁物业管理有限公司（甲方）与孔祥青、钟明方、张瑞（乙方）签订《交还商铺确认书》一份，约定乙方租赁使用的杭州市丁桥镇明珠街27平方米房屋，以本确认书签署之时为交还甲方之日；乙方交还甲方的房屋之日，所有的装修装饰附着物及设备设施等，乙方均自愿放弃，对其保留或是拆除均有甲方自行决定，均于乙方不涉；甲方收回房屋后需要恢复原状的，腾空清理工作及费用均由甲方负担。同日，孔祥青、钟明方、张瑞将案涉房屋交与杭州荣洁物业管理有限公司。本案在审理过程中，原审法院依孔祥青、钟明方、张瑞申请委托杭州普阳建筑工程咨询有限公司对案涉房屋已附合未附合装修价值进行评估鉴定，2016年9月12日，杭州普阳建筑工程咨询有限公司出具《报告书》，言明：“案涉房屋装修现值人民币418210元，机器设备为人民币174548元”。孔祥青、钟明方、张瑞为此次评估支付评估费人民币8000元。杭州荣洁物业管理有限公司于2015年12月9日向法院提起诉讼，请求：1、孔祥青、钟明方、张瑞共同偿付拖欠杭州荣洁物业管理有限公司的房屋租金366286.2元（计算至杭州荣洁物业管理有限公司同意孔祥青、钟明方、张瑞解除合同之日即2016年1月6日）；2、孔祥青、钟明方、张瑞按合同约定的租金支付标准以1427.1元/日向杭州荣洁物业管理有限公司支付房屋占有费247422.5元（即从2016年1月7日起计算至2016年6月27日退还房屋之日止）；3、孔祥青、钟明方、张瑞支付向杭州荣洁物业管理有限公司支付其逾期给付租金、房屋占有费之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期付款违约金（其中74445元从2014年11月30日起计算，260445元从2015年6月1日起计算，第三期租金260445元从2015年12月1日起计算均计算到孔祥青、钟明方、张瑞付清租金之日止；房屋占有使用费247422.75元从2016年6月27日起计算到孔祥青、钟明方、张瑞付清之日止）。4、本案诉讼费用由孔祥青、钟明方、张瑞共同承担。孔祥青、钟明方、张瑞于2015年12月16日提起反诉,请求：1、撤销杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞于2014年5月19日签订的《商铺租赁合同书》。（后变更为解除杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞于2014年5月19日《商铺租赁合同书》）2、杭州荣洁物业管理有限公司退回孔祥青、钟明方、张瑞所交房租186000元和保证金5万元，共计236000元。3、杭州荣洁物业管理有限公司赔偿孔祥青、钟明方、张瑞为履行该合同投入造成的损失共计1125976.6元。4、本案的本诉与反诉费用全部由杭州荣洁物业管理有限公司承担。原审法院认为，杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞对于2015年3月31日解除涉案房屋租赁合同均不持异议，予以确认。在《交还商铺确认书》中明确约定，孔祥青、钟明方、张瑞租赁使用的杭州市丁桥镇明珠街27平方米房屋，以确认书签署之时为交还杭州荣洁物业管理有限公司之日，且孔祥青、钟明方、张瑞已按照该约定履行了房屋交还义务，孔祥青、钟明方、张瑞反诉诉请要求解除案涉合同，已无重复处理之必要。合同解除后，杭州荣洁物业管理有限公司诉请孔祥青、钟明方、张瑞支付合同解除前、依合同约定的租金、支付合同解除后参照租金标准计的占用费，予以支持。孔祥青、钟明方、张瑞尚未支付自2014年11月30日起至2016年6月27日期间的租金，经计算，上述期间的租金、房屋占有使用费为613708.95元,就孔祥青、钟明方、张瑞已支付的质保金50000元，将上述款项抵扣孔祥青、钟明方、张瑞应支付的租金，故孔祥青、钟明方、张瑞尚应支付的租金、房屋占有使用费为563708.95元。就孔祥青、钟明方、张瑞诉请要求杭州荣洁物业管理有限公司返还已交房租186000元及保证金5万元，原审法院认为，作为出租人的杭州荣洁物业管理有限公司，其主要的合同义务为交付合法的符合使用要求的房屋，保持房屋在使用过程中符合合同约定用途，为承租人办理相应证照提供一定的协助，例如提供房屋的合法权属证明等等。合同中约定的所租赁房屋的用途为开设中式快餐店，但此并不等于杭州荣洁物业管理有限公司有义务保证孔祥青、钟明方、张瑞承租的房屋能够通过相关政府部门的审批，取得营业执照，同时合同中亦明确约定承租人保证领取法定执照，作为承租人的孔祥青、钟明方、张瑞，在向杭州荣洁物业管理有限公司承租房屋时，应事先充分了解国家颁布的法律法规所规定的开设中式快餐店的准入条件及其限制，否则应自行承担由此带来的商业风险。而本案孔祥青、钟明方、张瑞在签订合同后，不了解场地限制方面的规定，在签订租赁合同后贸然进行装修，尔后却又因环评问题无法通过审批而取得营业执照，应由其自行承担相应的后果，杭州荣洁物业管理有限公司并不构成违约，故其要求返还已付租金及保证金于法无据，不予支持。就孔祥青、钟明方、张瑞诉请要求杭州荣洁物业管理有限公司赔偿损失共计人民币1125976.6元（包括硬装修支出、购买物品支出、消防工程支出、送货电梯的购买和安装支出，物业费支出）。就上述费用，首先，就装修及设备投入，双方在本案审理期间签订的《交还商铺确认书》明确约定，所有的装修装饰附着物及设备设施等，孔祥青、钟明方、张瑞均自愿放弃，对其保留或是拆除均有杭州荣洁物业管理有限公司自行决定，从该条款表明孔祥青、钟明方、张瑞已明确放弃了房屋中的装饰装修物，上述约定系其自我权利之处置；而其支付的物业费人民币23337.6元，系房屋使用过程中正常支付的费用，综上，对于故孔祥青、钟明方、张瑞主张的该节诉请，不予支持，因评估损失孔祥青、钟明方、张瑞所支付的评估费用，应由其自行承担。关于杭州荣洁物业管理有限公司主张孔祥青、钟明方、张瑞支付迟延支付租金的损失一项。本案中，双方在案涉《商铺租赁合同书》虽未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，考虑到孔祥青、钟明方、张瑞逾期支付租金的事实，杭州荣洁物业管理有限公司以应付但未付租金为基础、按照依据中国人民银行同期贷款利率迟延支付租金的利息损失，于法有据，予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、孔祥青、钟明方、张瑞于判决生效之日起十日内支付杭州荣洁物业管理有限公司房屋租金、房屋占有使用费人民币563708.95元；二、孔祥青、钟明方、张瑞于判决生效之日起十日内支付杭州荣洁物业管理有限公司以应付但未付租金为基础、按照中国人民银行同期贷款利率标准计收的迟延付款损失（其中74445元从2014年11月30日起计算，260445元从2015年6月1日起计算，260445元从2015年12月1日起计算、剩余租金197422.75元自2016年6月27日起计算，上述利息损失均计算至到孔祥青、钟明方、张瑞付清之日止）；三、驳回杭州荣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回孔祥青、钟明方、张瑞其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9937元，由杭州荣洁物业管理有限公司负担810元，孔祥青、钟明方、张瑞负担9127元；反诉案件减半收取的受理费8424元，由孔祥青、钟明方、张瑞负担。宣判后，孔祥青、钟明方、张瑞不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足、适用法律错误。1、孔祥青、钟明方、张瑞与杭州荣洁物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作为原审原告的杭州荣洁物业管理有限公司起诉孔祥青、钟明方、张瑞支付房屋租金后，孔祥青、钟明方、张瑞在收到起诉状副本后进行了反诉，要求杭州荣洁物业管理有限公司赔偿损失。在反诉过程中孔祥青、钟明方、张瑞向一审法院递交了足够的证据证明杭州荣洁物业管理有限公司在签订该房屋租赁合同时隐瞒了签订合同的重要事实，导致孔祥青、钟明方、张瑞在不知情的情况下签下该合同。一审法院在认定事实中规避这个足以影响整个判决结果的事实。（孔祥青、钟明方、张瑞提供证据包括：双方签订的商铺租赁合同书，其中第四条第一款明确约定租赁用途为经营中式快餐。第二，提供了杭州市环保局建设项目“三同时”检查意见书，在该意见书中明确涉案房屋功能里不含餐饮）。按照《合同法》第42条第二款规定：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。依诚实信用原则，缔约当事人负有如实告知义务，主要包括：告知自身财务状况和履约能力;告知标的物真实状况(包括瑕疵、性能、使用方法等)。若违反此项义务，即构成欺诈;若因此致对方受到损害，应负缔约过失责任。在签订租赁合同时，杭州荣洁物业管理有限公司并没有告知孔祥青、钟明方、张瑞该涉案房产的真实状况。孔祥青、钟明方、张瑞在不知情的情况下签下该合同。在办理环保许可证的时候才被告知该房产不能经营餐饮。因此一审法院认定该合同真实有效系适用法律错误。应认定双方签订合同属无效合同。2、一审法院对《交还商铺确认书》事实认定错误。理由如下：第一、本案从2015年12月9日杭州荣洁物业管理有限公司起诉，后经过公开开庭审理，孔祥青、钟明方、张瑞提出反诉要求杭州荣洁物业管理有限公司都孔祥青、钟明方、张瑞的损失进行赔偿，后经过一审法院释明对损失进行评估才能作为赔偿依据，2016年6月8号，经孔祥青、钟明方、张瑞与杭州荣洁物业管理有限公司共同同意委托一审法院指定评估机构进行评估，评估出来的价值作为赔偿的依据。经评估公司评估后于2016年6月27日孔祥青、钟明方、张瑞把涉案房产交还给杭州荣洁物业管理有限公司，里面的涉案财产价值经过评估已经被确认为赔偿依据表述在评估报告里。至于放在房屋里面的东西处置，双方约定由杭州荣洁物业管理有限公司处置。但并没有约定放弃赔偿。整个过程一审法官全部清楚，但一审法官在明知的情况下竟然按照表面文字表述武断的判决孔祥青、钟明方、张瑞放弃赔偿属断章取义，是对事实的歪曲。如果孔祥青、钟明方、张瑞放弃该财产赔偿，不必等到花钱评估后才放弃，其次，孔祥青、钟明方、张瑞也没有必要和杭州荣洁物业管理有限公司经过一年多的诉讼程序后才放弃，第三，如果孔祥青、钟明方、张瑞放弃的也没有必要要求杭州荣洁物业管理有限公司赔偿其损失了。所有这些都不符合客观事实和生活习惯。人民法院的一个重要职能是为当事人之间有争议的事实查清真相然后依法判决。而一审法院却在明知事实真相的情况下依然做出枉法的裁判。3、在一审法院认定的事实里，并没有由足够的证据认定杭州荣洁物业管理有限公司在与孔祥青、钟明方、张瑞签订商铺租赁合同时告知孔祥青、钟明方、张瑞该房屋不能用于开设餐饮。孔祥青、钟明方、张瑞在一审开庭审理中已经向一审法院明确提出杭州荣洁物业管理有限公司存在欺诈或者隐瞒足以影响合同订立的重要条件。杭州荣洁物业管理有限公司在一审审理过程中也没有提出其已经给孔祥青、钟明方、张瑞告知标的物真实状况的证据。在这样的情况下，一审法院对该事实不予查清和认定。该事实的查清和认定直接对该合同效力认定有着重要的影响。一审法院却片面的认定孔祥青、钟明方、张瑞没有履行签约前的调查义务，却不认定杭州荣洁物业管理有限公司作为出租方因要履行的义务。该认定的事实严重缺乏事实和法律依据。合同法第42条明确规定：“缔约当事人负有如实告知义务，主要包括：告知自身财务状况和履约能力；告知标的物真实状况(包括瑕疵、性能、使用方法等)。若违反此项义务，即构成欺诈；若因此致对方受到损害，应负缔约过失责。在该情况下签订的合同属无效合同”。二、判决明显显失公平、公正。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在一审法院的判决里面，只是片面的认定孔祥青、钟明方、张瑞应付的租金及在诉讼期间房屋占用的费用及利息。却对杭州荣洁物业管理有限公司在整个过程中存在的过错一字不认定。而在整个过程中，杭州荣洁物业管理有限公司存在欺诈和隐瞒的事实一审法院也不予查清，这种一边倒的不尊重事实和法律的判决严重猥亵国家法律的严肃性。其次，一审法院长期审而不判对孔祥青、钟明方、张瑞产生的经济损失有直接的因果关系，但在一审判决中因法院长期不判决导致孔祥青、钟明方、张瑞增加的损失一并判决孔祥青、钟明方、张瑞承担明显有失公平。这样的做法对人民法院职能是严重不负责任。法院是解决当事人之间对事实和法律有争议的部门，一审法院对明知的事实不予认定，不正确适用法律导致判决结果严重显失公平、公正的原则。三、一审判决违反法定程序，程序的违法导致实体的不公。1、本案是2015年12月9日立案，适用简易程序审理，按照民诉法的规定，适用简易程序审理的案件应在三个月内审结，如在审理过程中发现情况复杂可以转化为普通程序。即一审法院在转化为普通程序应该在从本案立案后第二天即2015年12月10日计算三个月2016年3月9号内转化为普通程序。而本案在没有发生任何中止、中断的情况下在立案后5个月即2016年5月9日才转化为普通程序远远超过3个月的期限。整个程序从立案到判决一审法院用了19个月。2、在一审判决书里认定2016年1月6日，2017年5月24日公开开庭不符合事实。本案在立案以后公开开庭审理了三次除上述两次外在2016年10月11日公开开庭审理一次。3、本案在2016年10月11日公开开庭审理程序违法，本案在2016年5月9日已经转化为普通程序审理，但在2016年10月11日的开庭审理中却以审判员独任审理，并没有合议庭参与审理。根据《民事诉讼法》第153条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求撤销原判；依法改判或将本案发回重审并由杭州荣洁物业管理有限公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。被上诉人杭州荣洁物业管理有限公司辩称：孔祥青、钟明方、张瑞的上诉理由完全背离了房屋租赁合同和我国法律对出租人与承租人义务上的要求，无视了出租房屋的目的，无视自己应当履行支付租金的义务。而且，不尊重客观事实，其上诉明显无理，原审法院认定事实清楚，法律适用正确，应当维持原判，驳回孔祥青、钟明方、张瑞的上诉请求：一、杭州荣洁物业管理有限公司所出租的是现房，孔祥青、钟明方、张瑞在签订合同前就已了解清楚房屋现况，不存在孔祥青、钟明方、张瑞所述杭州荣洁物业管理有限公司隐瞒重要事实的情况。孔祥青、钟明方、张瑞在签订合同前曾先后三次找过杭州荣洁物业管理有限公司，杭州荣洁物业管理有限公司在其第一次声称自己要开餐饮时就提议他先行向环保部门了解清楚，是否能办理环评排污等相关手续。随后，孔祥青、钟明方便向环保局环保科的时任科长了解过相关情况，该科长还亲临现场察看指导过。基于该科长告诉孔祥青、钟明方、张瑞只要增加烟窗到屋顶就可通过，孔祥青、钟明方、张瑞才是再来找杭州荣洁物业管理有限公司就房屋租赁事项进行具体的协商。对此事实，孔祥青、钟明方、张瑞在一审法院法庭调查时已是确认无异的。更何况，孔祥青、钟明方、张瑞作为从事餐饮经营者对于经营用房的条件要求应当明了。况且，《商品租赁合同书》第四条第二款明确写明了孔祥青、钟明方、张瑞承诺自己保证领取法定证照合法经营；第八条第一款也明确规定了“经营之用所需相关证照由乙方自行办理”。由此可见，孔祥青、钟明方、张瑞的上诉状中关于“杭州荣洁物业管理有限公司隐瞒签订合同的重要事实，孔祥青、钟明方、张瑞在不知情的情况下签订该合同”之说纯粹就是狡辩，其上诉主张租赁合同为无效合同更是自欺欺人之说。二、向杭州荣洁物业管理有限公司支付租金是孔祥青、钟明方、张瑞的法定义务，更是孔祥青、钟明方、张瑞的合同义务。作为承租人的孔祥青、钟明方、张瑞拖欠租金经杭州荣洁物业管理有限公司催告后仍是拒不支付，以致杭州荣洁物业管理有限公司提起诉讼，本身就是孔祥青、钟明方、张瑞的违约所致。可其却借机要求解除合同，就此，杭州荣洁物业管理有限公司也同意按照协商解除认可了。而孔祥青、钟明方、张瑞竟然反咬一口，要杭州荣洁物业管理有限公司向其赔偿因解除合同而产生的装修装饰房屋以及购置设备施的损失，然显是无理置至。合同中约定所租赁房屋的用途为开设中式快餐店，并不等于杭州荣洁物业管理有限公司有义务保证孔祥青、钟明方、张瑞承租的房屋能够通过相关政府部门的审批，取得营业执照，同时合同中亦明确约定承租人保证领取法定执照。何况，杭州荣洁物业管理有限公司在孔祥青、钟明方、张瑞提出承租要约时就已提议孔祥青、钟明方、张瑞先行向相关部门了解清楚后现再确定要否承租。作为承租人的孔祥青、钟明方、张瑞，其在向杭州荣洁物业管理有限公司承租房屋时，未事先充分了解国家颁布的法律法规所规定的开设中式快餐店的准入条件及限制，应自行承担由此带来的商业风险。在签订合同后，针对场地的限制在未取得相关部门书面认可情况下贸然进行装修，尔后却又因环评问题无法通过审批而取得营业执照，当然应由其自行承担相应的后果。诉讼期间的2016年6月27日，孔祥青、钟明方、张瑞与杭州荣洁物业管理有限公司所签订的《交还商铺确认书》已明确约定：孔祥青、钟明方、张瑞交还杭州荣洁物业管理有限公司房屋之日，所有的装修装饰附着物及设备设施等，孔祥青、钟明方、张瑞均自愿放弃，对其保留或是拆除均有杭州荣洁物业管理有限公司自行决定，均于孔祥青、钟明方、张瑞不涉。《交还商铺确认书》系孔祥青、钟明方、张瑞真实意思表示，其内容合法有效，且不违反法律强制规定，对于孔祥青、钟明方、张瑞当然具有约束力。更何况，在孔祥青、钟明方、张瑞搬走全部可搬的物件之后，租赁房再次出租时并没有体现出租房的任何装修价值，继后承租的承租人对于该承租房的原有装修和装饰也是全部予以拆除而未作点滴的利用。现孔祥青、钟明方、张瑞又出尔反尔，实属言而无信。三、审判用时虽然略为见长，但审判程序完全合法。孔祥青、钟明方、张瑞所称的程序转换超时，实属其代理人对自己签署了要求由双方先行调解的申请健忘所致。孔祥青、钟明方、张瑞所述的2016年10月11日开庭违法，这也是孔祥青、钟明方、张瑞健忘而造成的错误认识，杭州荣洁物业管理有限公司清楚地记得，主审法官一开始就告知了因陪审员安排不过来，本来是要通知改期的，但鉴于传票已经向双方送达，考虑到通知改期可能来不及，这就由主审法官组织双方交换证据并组织调解。因而，判决书中没有将这次双方的到庭作为公开审理认定是符合事实的，不存在违法审判的情形。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人孔祥青、钟明方、张瑞和被上诉人杭州荣洁物业管理有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞签订的《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。孔祥青、钟明方、张瑞在一审审理期间均认为合同有效，所提起的反诉请求是解除杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞于2014年5月19日《商铺租赁合同书》。因此，孔祥青、钟明方、张瑞现认为合同应属无效的上诉理由不能成立。孔祥青、钟明方、张瑞虽反诉提起要求解除杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞于2014年5月19日《商铺租赁合同书》，但在2016年6月27日杭州荣洁物业管理有限公司与孔祥青、钟明方、张瑞签署的《交还商铺确认书》中明确约定，孔祥青、钟明方、张瑞租赁使用的杭州市丁桥镇明珠街27平方米房屋，以确认书签署之时为交还杭州荣洁物业管理有限公司之日。且孔祥青、钟明方、张瑞已按约定履行了房屋交还义务，故原审法院认为孔祥青、钟明方、张瑞反诉诉请要求解除案涉合同，已无重复处理之必要并无不当。在合同解除后，孔祥青、钟明方、张瑞仍应按照双方签订的《商铺租赁合同书》向杭州荣洁物业管理有限公司支付房屋腾退交付前的租金或占用使用费，原审法院在扣除孔祥青、钟明方、张瑞已支付的经营保证金50000元后，判决孔祥青、钟明方、张瑞支付杭州荣洁物业管理有限公司自2014年11月30日起至2016年6月27日的房屋租金、房屋占有使用费563708.95元具有事实和法律依据，由于孔祥青、钟明方、张瑞迟延付款，原审法院同时判决孔祥青、钟明方、张瑞支付杭州荣洁物业管理有限公司以应付但未付租金为基础、按照中国人民银行同期贷款利率标准计收的迟延付款损失亦并无不当。双方签订《商铺租赁合同书》后，杭州荣洁物业管理有限公司已按约向孔祥青、钟明方、张瑞交付了其承租的房屋，合同虽约定的所租赁房屋的用途为开设中式快餐店，但必须由承租人领取法定执照，并不表示杭州荣洁物业管理有限公司有义务保证孔祥青、钟明方、张瑞承租的房屋能够通过相关政府部门的审批，取得营业执照。孔祥青、钟明方、张瑞作为承租人，应事先充分了解国家颁布的法律法规所规定的开设中式快餐店的准入条件及其限制，否则应自行承担由此带来的商业风险。孔祥青、钟明方、张瑞在签订合同后，不了解场地限制方面的规定，贸然进行装修，因环评问题无法通过审批，而无法取得营业执照，应由其自行承担相应的后果，杭州荣洁物业管理有限公司并不构成违约，故对于孔祥青、钟明方、张瑞已实际使用租赁的房屋后，要求返还已交房租186000元依据不足，而孔祥青、钟明方、张瑞向杭州荣洁物业管理有限公司缴纳的保证金5万元，因原审判决已予抵扣租金，因而，原审法院对孔祥青、钟明方、张瑞要求杭州荣洁物业管理有限公司返还保证金5万元的反诉请求未予支持并无不当。同理，孔祥青、钟明方、张瑞反诉请求杭州荣洁物业管理有限公司赔偿损失共计1125976.6元亦依据不足，且双方在本案审理期间签订的《交还商铺确认书》亦明确约定，所有的装修装饰附着物及设备设施等，孔祥青、钟明方、张瑞均自愿放弃，对其保留或是拆除均有杭州荣洁物业管理有限公司自行决定。故原审法院对于孔祥青、钟明方、张瑞请求杭州荣洁物业管理有限公司赔偿损失共计1125976.6元未予支持亦并无不当。本案原审法院于2015年12月9日受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定适用简易程序审理，期间，原审法院又依孔祥青、钟明方、张瑞的申请委托杭州普阳建筑工程咨询有限公司对案涉房屋已附合未附合装修价值进行评估鉴定，之后，因本案争议较大，原审法院决定本案由简易程序转为普通程序进行审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。原审法院在2016年1月6日和2017年5月24日进行了公开开庭审理，而2016年10月11日系对杭州普阳建筑工程咨询有限公司所作出的鉴定报告进行质证，并非开庭。故原审法院并不存在程序违法的情形。综上，孔祥青、钟明方、张瑞的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26785元，由孔祥青、钟明方、张瑞负担。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  徐 丹审判员  毕克来二〇一八年二月二十三日书记员  项 琳