上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9270号
上诉人(原审被告)：周其明，男，1967年1月19日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：张健，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙毅，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈卫勇，男，1973年10月30日出生，布依族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯莉，女，1978年9月11日出生，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行，住所地上海市。负责人：王本弘，行长。委托诉讼代理人：陈佳，员工。委托诉讼代理人：封佳文，员工。上诉人周其明与被上诉人陈卫勇、冯莉、原审第三人中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称“工行闸北支行”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周其勇的上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回陈卫勇、冯莉的原审诉请。事实和理由：一审判决事实认定不清。周其明与陈卫勇、冯莉之间，尚未签署《上海市房地产买卖合同》，因此不存在继续履行过户的基础。一审法院对于陈卫勇、冯莉是否符合上海市购房资格的认定，也存在事实不清的情形。一审判决超出陈卫勇、冯莉的诉请进行裁判，违反了不告不理原则，属于程序违法。故请求二审法院改判支持其上诉请求。被上诉人陈卫勇、冯莉共同辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人工行闸北支行述称，请求法院在保护抵押权人的合法权益的基础上，依法判决。陈卫勇、冯莉向一审法院起诉请求：周其明在清偿债务的前提下，由工行闸北支行注销设定在上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“402室房屋”)上的抵押权，周其明将该房屋过户给陈卫勇、冯莉，并按总房价款的日万分之五计算，支付从2015年6月1日起至实际过户之日止的违约金。一审法院认定事实：402室房屋房地产权利人登记为周其明，2010年1月29日，工行闸北支行在该房屋上设定了抵押权，债权数额为人民币(以下币种均为人民币)97万元。2016年1月2日，陈卫勇、冯莉(乙方)经上海搜房房天下房地产经纪有限公司(丙方)居间，与周其明(甲方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方402室房屋，总房价款340万元；乙方向丙方支付意向金5万元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署《房屋买卖合同》则该意向金转为定金；乙方于甲方签署《房屋买卖合同》后10日内补足定金至20万元。当日，陈卫勇、冯莉(乙方)与周其明(甲方)签订了《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方402室房屋，该房屋设立抵押，抵押权人工商银行，抵押金额80万元；该房地产转让价格共计340万元，为办理交易过户手续之需，双方于本合同签署后90天内至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订示范合同当日向甲方支付首付款100万元(含已付定金)，甲方收款后先用于清偿抵押贷款；乙方于签订示范合同后5日内申请银行贷款，以贷款方式支付第二期房价款238万元；甲方收到全部款项后5日内对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付乙方，乙方在交接后当日支付甲方尾款2万元；甲乙双方于2016年5月31日前办理过户；本次交易中所有税、费全部由乙方承担；一方未按本合同约定履行义务的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金；补充约定：若乙方首付款未能如期支付，因乙方原因不能按规定时间与甲方办理产权过户，每逾期一日，乙方向甲方赔偿500元。同日，陈卫勇、冯莉支付了周其明定金5万元。1月10日，陈卫勇、冯莉又支付了周其明定金15万元。一审另查明，陈卫勇、冯莉系夫妻。至2016年4月，陈卫勇累计74个月缴纳本市个人城镇基本养老保险。一审审理中，陈卫勇、冯莉提供了与周其明的谈话录音，主要内容为，陈卫勇表示，陈卫勇遵守合同于三月底前支付首付，今天就是来支付首付款的。周其明表示，325政策那天出来了，周其明不好再买房屋了，自己也没得住，不能再和陈卫勇、冯莉交易。冯莉表示，周其明是否要违约。周其明表示，是国家政策，不是违约。冯莉表示，陈卫勇、冯莉的房屋已经卖掉了，也要睡马路了。周其明表示，对录音的真实性不予认可。经法院释明，周其明表示对录音不申请鉴定。一审法院审理过程中，陈卫勇、冯莉将剩余房款320万元交至法院代管。一审法院经审理后认为，陈卫勇、冯莉与周其明于2016年1月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，陈卫勇、冯莉与周其明为办理交易过户手续之需，于签订该合同后90天内签订《上海市房地产买卖合同》，陈卫勇、冯莉于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付周其明首付款100万元。陈卫勇、冯莉提供了与周其明的谈话录音，可以证明周其明因自身原因不愿意继续出售房屋。周其明主张陈卫勇、冯莉未按约支付首付款，法院不予采信。周其明否认录音的真实性，但未提供相应证据证明，亦不申请进行鉴定，故法院不予采纳。陈卫勇至合同约定的签订《上海市房地产买卖合同》之时，在本市缴纳个人城镇基本养老保险已满5年，周其明主张陈卫勇、冯莉无购房资格，缺乏依据，法院不予采纳。陈卫勇、冯莉要求周其明继续履行《房屋买卖合同》，将402室房屋过户给陈卫勇、冯莉，符合法律规定及合同约定，法院予以准许。鉴于工行闸北支行在402室房屋上设定了抵押权，周其明应当还清贷款本息，注销抵押权后，将该房屋过户给陈卫勇、冯莉。《房屋买卖合同》约定，陈卫勇、冯莉与周其明于2016年5月31日前办理过户；一方未履行本合同约定义务的，视为违约，守约方有权要求违约方按总房价款的日万分之五支付违约金。陈卫勇、冯莉要求周其明支付违约金，符合约定。考虑到该违约金标准较高，法院酌情调整为违约金按日万分之二点五计算。《房屋买卖合同》约定，周其明收到全部房款后应当将房屋交付给陈卫勇、冯莉。陈卫勇、冯莉已将剩余全部房款交至法院代管，保证其履行合同的付款义务，考虑到避免当事人的诉累及合同全面履行，本案中一并判决周其明将房屋交付给陈卫勇、冯莉。一审法院据此作出判决：一、周其明于判决生效之日起十日内，在还清中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行借款本息的前提下，注销设定在宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权，将该房屋及该房屋房地产权利交付给陈卫勇、冯莉；二、陈卫勇、冯莉于周其明交付上述房屋及该房屋房地产权利时支付周其明剩余房款320万元；三、周其明于判决生效之日起十日内，以340万元为本金，按日万分之二点五计算，支付陈卫勇、冯莉从2016年6月1日起至房屋过户之日止的违约金；四、陈卫勇、冯莉的其他诉讼请求，不予支持。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，陈卫勇围绕周其明的上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈卫勇提供了其为纳税人的《上海市地方税务局个人所得税纳税清单》、《个人所得税完税证明》及参保人为陈卫勇的《上海市养老保险个人权益记录单》，以证明其缴纳个人所得税连续满5年，符合购房资格。周其明表示，该材料形成于一审之前，不应视为新的证据。况且，纳税及社保证明是否满足购房资格，由房产交易中心进行审核确定，周其明无能力进行核实认定。另，2012年度的养老保险缴费月数为11个月，个税完税证明缺少2016年1月的个税缴纳记录。工行闸北支行对陈卫勇提供的证据无异议。本院认为，陈卫勇等人已在一审期间提供了相应证据材料加以证明其符合购房资格，而周其明对此持有异议，并提起上诉。故该证据与二审争议焦点有关，该证据材料系对一审证据的补强，可作为二审新的证据。陈卫勇、冯莉于二审审理中表示，系争房屋在过户中产生的各种税、费均由己方负担。本院认为，陈卫勇、冯莉与周其明签订的《房屋买卖合同》具备房屋买卖主要条款，应属本约合同。周其明上诉认为该合同为预约合同且为附条件生效的合同，与法律规定不符，该上诉观点，本院不予采信。根据陈卫勇、冯莉于二审提供的证据材料，可以证明该家庭符合非沪籍购房资格，具备合同履行能力。至于周其明出售系争房屋后，自身能否再次购房之问题，不应影响到本合同的正常履行。关于一审判决是否超出陈卫勇、冯莉原审诉请的问题，由于房屋交付包括权利交付及实物交付，陈卫勇、冯莉诉请要求履行合同，一审法院为免当事人讼累将实物交付一并判明，并无不当，不属超出诉请范围。故周其明此上诉意见，本院不予采纳。陈卫勇、冯莉于二审审理中表示，系争房屋在过户中产生的各种税、费均由己方负担。此与合同约定相符，亦于法不悖，本院予以准许。综上所述，周其明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,800元，由上诉人周其明负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈俊
审 判 员 徐江
代理审判员 俞璐
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……