江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南商初字第31号
原告中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行，住所江苏省无锡市广瑞路31号（组织机构代码：83633961-0）。
负责人朱亚能，该行行长。
委托代理人杨平，系江苏万仕邦律师事务所律师。
被告李妙鸯，女，1982年1月15日生，汉族。
被告彭少程，男，1979年8月4日生，汉族。
原告中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称无锡锡山建行）与被告李妙鸯、彭少程金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡锡山建行的委托代理人杨平到庭参加诉讼，被告李妙鸯、彭少程经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡锡山建行诉称：2008年12月29日，无锡锡山建行与李妙鸯、彭少程签订个人住房借款合同一份，约定由李妙鸯、彭少程向无锡锡山建行借款45.8万元，并约定了还款方式和借款期限。2011年1月13日，李妙鸯、彭少程以其购买的位于无锡市奥林匹克花园房产为本借款提供抵押担保，办理了房屋他项权证，他项权利人为无锡锡山建行。借款合同订立后，无锡锡山建行依约划付了借款。在合同履行中，李妙鸯、彭少程多次未按约还款，无锡锡山建行有权提前宣布借款立即到期；至2013年9月24日，尚欠本金388623.87元、利息5347.68元；无锡锡山建行委托江苏万仕邦律师事务所代理本案，支付律师费13919.15元。要求：1、李妙鸯、彭少程立即归还借款本金388623.87元、利息5347.68元以及2013年9月25日以后至全部还清本息时止的利息（按借款合同约定利率上浮50%计算）。2、李妙鸯、彭少程支付无锡锡山建行律师费13919.15元。3、无锡锡山建行有权以李妙鸯、彭少程抵押登记的房产折价或拍卖、变卖所得价款，对上述还款优先受偿。4、本案诉讼费由李妙鸯、彭少程承担。
被告李妙鸯、彭少程未作答辩，亦未提供相应证据。
经审理查明：李妙鸯、彭少程系夫妻关系。2008年12月29日，无锡锡山建行与李妙鸯、彭少程签订个人住房借款合同一份，约定：李妙鸯、彭少程向无锡锡山建行借款45.8万元，借款期限为240个月，即2008年12月29日至2028年12月29日；用于购置无锡市奥林匹克花园房产；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上下浮30%，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；约定还款日为每月28日；还款方式为委托扣款；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押、最高额保证，其中抵押财产为无锡市奥林匹克花园房产；李妙鸯、彭少程不按本合同约定归还贷款本息或其他应付款项，即构成违约，无锡锡山建行有权立即宣布贷款到期，要求李妙鸯、彭少程立即归还借款本息及相关费用；对于李妙鸯、彭少程未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被无锡锡山建行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；无锡锡山建行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由李妙鸯、彭少程承担。合同签订后，无锡锡山建行划付了45万元。2011年1月13日，李妙鸯、彭少程办理了无锡市奥林匹克花园161-602室房屋他项权证，载明：他项权利人为无锡锡山建行，债权数额为458000元。
在还款期间，李妙鸯、彭少程未能按约还款，计算至2013年9月24日结欠借款本金388623.87元、利息5347.68元。无锡锡山建行遂诉讼来院。
另查明：2013年10月，无锡锡山建行与江苏万仕邦律师事务所签订代理协议，载明：无锡锡山建行因与李妙鸯、彭少程借款合同纠纷一案，聘请江苏万仕邦律师事务所律师代理，并向江苏万仕邦律师事务所支付代理费13919.15元。
上述事实，有个人住房借款合同、借款借据、房屋他项权证、个人贷款对账单、身份证、结婚证、代理协议、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡锡山建行与李妙鸯、彭少程签订的个人住房借款合同合法有效；李妙鸯、彭少程未能按约归还借款本息；无锡锡山建行要求李妙鸯、彭少程提前偿还借款，并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；无锡锡山建行已取得房屋他项权证，故无锡锡山建行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合法律规定，予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李妙鸯、彭少程于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行借款本金388623.87元及利息5347.68元（计算至2013年9月24日），自2013年9月25日起至判决给付之日止按年利率6.8775%计算，息随本清。
二、李妙鸯、彭少程于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师费13919.15元。
三、中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行有权以李妙鸯、彭少程抵押的，位于无锡市惠山区奥林匹克花园的房产折价或者拍卖、变卖的价款在45.8万元范围内对上述第一、二项还款及诉讼费的支付优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7420元，保全费2770元，公告费600元，合计10790元（已由无锡锡山建行预交），由李妙鸯、彭少程负担。（无锡锡山建行同意其预交案件受理费由李妙鸯、彭少程直接向其支付，本院不再退还，由李妙鸯、彭少程在本判决生效之日起三日内向无锡锡山建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 杨利丹
代理审判员 李 涛
人民陪审员 徐 健
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 陈宇力
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十九条本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第八十三条第二款抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。