四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第938号
上诉人（原审原告）李德清，男，汉族，1952年4月27日出生。
委托代理人付云祥。
委托代理人王凤成。
被上诉人（原审被告）李家财，男，汉族，1983年5月31日出生。
委托代理人罗南英，女，汉族，1981年12月30日出生。系李家财之妻。
被上诉人（原审被告）李德军，男，汉族，1957年1月10日出生。
委托代理人罗南英，女，汉族，1981年12月30日出生。系李德军之儿媳。
原审第三人李德全，男，汉族，1963年7月26日出生。
上诉人李德清因与被上诉人李家财、李德军及原审第三人李德全占有物返还纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2012）新津民初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李德清及其特别授权委托代理人付云祥、王凤成，李家财及其特别授权委托代理人罗南英，李德军的特别授权委托代理人罗南英到庭参加诉讼。李德全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原审法院审理查明，李德清与李家财、李德军系同组村民。李德清与李德军系堂兄弟，李家财系李德军之子。李德清在新津县金华镇砖桥8组（原金坝村3组）修建300平方米的住宅房（以下称案涉房屋），于1996年1月办理字第03021203032号村镇房屋所有权证。李德清及家人长期在外，经双方协商，李德清将案涉房屋卖给李德军，2007年11月15日，李德清从外地传真有李德清的签名和盖章的协议并委托胞弟李德全与李德军办理了房屋买卖事宜。在签订协议现场的见证人陶秀琼、游琼香在该协议的签名，后村民小组加盖了公章。协议签订后李德全收取了李德军的购房款同时将村镇房屋所有权证交给李德军。现案涉房屋由李家财居住。2011年李德清从外地回来，要求李家财、李德军退还房屋未果。2011年5月双方因房屋纠纷经所在村的调解委员会调解，但没能达成一致意见。2012年1月李德清以房屋租赁向原审法院起诉，后于2012年3月撤诉。
原审法院认定以上事实，主要采信了当事人的一致陈述，村镇房屋所有权证、协议、砖桥村调委会的工作说明、新津县金华镇砖桥人民调解委员会的关于李德清与李德军房屋买卖调解卷宗及陶秀琼、李德全、李德树、魏庆忠的调查笔录及庭审笔录等证据。
原审法院认为，李德全经合法传唤拒不到庭参加诉讼，其不能答辩、举证、质证的法律后果由其自负。案涉房屋原系李德清所有，李德清因其他原因长年在外，通过李德全将自己的房屋卖给李德军同时将村镇房屋所有权证一并交给李德军。在协议上签名的游琼香、在协议上盖章的李德树、砖桥村调委会成员魏庆忠、李德全等的调查笔录、砖桥村调委会的工作说明、新津县金华镇砖桥人民调解委员会的关于李德清与李德军房屋买卖调解卷宗与2007年11月15日李德清和李德军以传真形式签订的协议形成证据锁链，均证实李德清将房屋卖给李德军的事实。因此，2007年11月15日李德清与李德军签订的协议是双方真实意思表示，合法有效。协议签订后李德全收取了购房款，同时李家财、李德军搬进案涉房屋居住，协议已经实际履行，虽然李家财、李德军在购买房屋后未办理产权过户登记，产权登记仍为李德清，但该房实际为李家财、李德军所有，产权已经发生转移。因此李家财、李德军占有该房屋合法。李德清无证据证明双方对案涉房屋存在其他关系（如：租赁……），因此李德清要求李家财、李德军退还案涉房屋以及给付占用期间费用的理由不成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回李德清的诉讼请求。案件受理费100元，由李德清承担。
宣判后，李德清不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审法院认定事实错误，将李家财、李德军非法占用李德清的房屋错误认定为购买房屋。将李家财、李德军持有李德清的村镇房屋所有权证的事实错误认定成李家财、李德军享有房屋所有权。案涉房屋是李德清自己修建并办理村镇房屋所有权证。李德清没有将案涉房屋出卖给李家财、李德军。因李德清一家常年在外，将案涉房屋借给李家财、李德军一家使用。2011年，李德清回家要求李家财、李德军一家搬出并返还房屋，李家财、李德军才以已经购买了房屋拒绝搬走。首先，李德清未与李家财、李德军签订房屋买卖协议，李德清没有收取过买房款，没有委托任何人出卖房屋，没有向李家财、李德军传真房屋买卖协议。李家财、李德军提交的协议不是原件，真实性和来源的合法性没有任何证据证实，协议上的签名和盖章均不是李德清的签名和盖章，也没有证据证实双方签订过协议以及协议是李德清传真给李家财、李德军的事实。其次，李德清对案涉房屋享有合法所有权。李家财、李德军没有证据证明自己已经取得房屋所有权，李德清举家外出时，将产权证等贵重物品放在一个木箱里锁在一间房中，李家财、李德军如何得到村镇房屋所有权证不得而知，但李家财、李德军占用案涉房屋数年，完全有条件自行取得。再次，李家财、李德军并没有将案涉房屋转移登记在自己名下，对房屋不享有合法的所有权。综上，案涉房屋既未办理产权变更登记，也没有产权转移的合同法律行为，李德清享有案涉房屋所有权，其合法权利应得到法律保护。请求撤销原审判决，改判李家财、李德军向李德清返还房屋并支付占用期间的使用费16000元，案件受理费由李家财、李德军承担。
李家财、李德军共同辩称，2007年双方商量好买卖房屋之后，李德清就传真了协议，到村上盖了章后由李德全转交。2007年11月，李家财、李德军就办理了产权登记证，一直使用到2011年。李德清回来后就不承认已经出卖了房屋。请求维持原判。
李德全未到庭参加诉讼，也未提交书面的陈述意见。
通过当事人的主张，本案争议的焦点是：李德清和李德军之间是否存在案涉房屋买卖行为。
经审查，本院除对原审判决认定的事实确认外，另查明，协议约定的主要内容为：1、李德清将房屋柴间（不含家俱），果树数棵，出售给李德军（果树地归李德清），折合人民币壹万元整；2、李德清承包田四人的转给李德军承包，承包期限从2008年至2012年收完大春止，每年承包费肆佰元整，一次性付清贰仟元整；3、集体补助和分配的款项归李德清所有。李德全在协议中手书增添“地界为围墙，大路为界段，3棵大树归李德清”作为协议第五项。李德清举家搬离前系砖桥村村社干部，离开住地后将案涉房屋交给其兄李德成（音）保管，2007年初，李德军一家从新疆返回新津后无房居住，经李德成转告李德清后，案涉房屋交给李德军一家居住。李德清一家要领取的村社补助由李德全代为领取。李德清返回新津后于2012年大春收割结束后从李德军处收回了承包田。
本院认为，李家财、李德军目前占有使用案涉房屋的主要理由是购买了案涉房屋，则双方应当有有效的买卖合同关系，否则就应当承担返还案涉房屋的责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”。李家财、李德军应当对存在买卖合同的事实承担证明责任。本院认为，李家财、李德军在诉讼中已经完成双方存在买卖合同关系的证明责任，能够认定李家财、李德军基于买卖而合法占有案涉房屋。理由如下：1、有关于案涉房屋买卖的《协议》。《协议》上李德清的签名和印章虽非原件，但协议上既有他人见证，且李德全代办过程中也增添了对李德清有利的内容，在传真件上签名和增加其他内容应视作对传真件记载内容的认可；2、《协议》约定的买卖事宜有其他证据佐证。砖桥村调委会成员魏庆忠、李德全等的调查笔录、砖桥村调委会的工作说明、新津县金华镇砖桥人民调解委员会的关于李德清与李德军房屋买卖调解卷宗均涉及到关于案涉房屋买卖的问题；3、《协议》已经实际履行。协议约定的价款已由李德全代收，承包田交由李德军耕种期满后由李德清在李德军处收回，李德清应领的村补贴和分配款等由李德全代领，案涉房屋由李德清委托的保管人李德成（音）向李德军交付；4、李德清向李德军交付了案涉房屋的权利凭证。《村镇房屋所有权证》原件由李家财、李德军持有，案涉房屋本由李德清委托的管理人管理，没有其他证据证明李家财、李德军取得《村镇房屋所有权证》采取非法手段，只能认定为李德清或其委托的人主动交付；5、李德清没有任何反驳证据。李德清本人也不否认李德军最初占有案涉房屋系由其委托的人主动交付，诉讼中提出了系租赁关系的抗辩理由，但没有租赁关系成立的证据。李德全接受原审法院询问时称协议约定的12000元价款是租金，李德清又称2009年或2010年其配偶从外地回新津向李德军收取过几百元的租金，二者相互矛盾。综上所述，虽从《协议》本身而言存在瑕疵，但由其他证据佐证，已经形成证据锁链，双方的买卖合同关系生效并已实际履行，李家财和李德军基于买卖关系占有案涉房屋系合法占有，李德清要求返还案涉房屋的上诉理由缺乏事实和法律根据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，均由李德清负担。李德清已预交二审案件受理费100元，未足额预交的100元在判决书送达后七日内向本院交纳。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 洪
代理审判员 唐 健
代理审判员 王 嫘
二〇一四年八月十四日
书 记 员 曲星月