广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦民一终字第94号
上诉人（一审被告）尹平，居民。
委托代理人陆卫，广西海湾律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）林清丽，居民。
委托代理人石峰，广西石峰律师事务所律师。
上诉人尹平因房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人尹平与委托代理人陆卫，被上诉人林清丽的委托代理人石峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年6月，原告与被告协商，由被告将钦州市钦州湾大道海伦堡2栋2单元1502室转让给原告，约定房屋价格258000元。双方没有签订书面合同，对其他问题约定不明确。协商当天原告�付了75000元定金给被告，被告将房屋交给原告入住，并将按揭贷款储蓄卡交给原告。原告入住房屋后，以被告的名义缴纳了2014年9月、10月二个月的房屋银行按揭贷款，每月2204元。2014年10月17日，被告追索原告支付尚余购房款时，原告立写给被告一份《承诺书》，承诺剩余18.3万元拟于2014年10月25日付清，后双方因房屋过户时间、过户费用等问题没有协商解决（原告主张付款后立即过户、过户费被告承担；被告主张付款后五年过户、被告不承担过户费），原告没有按时支付余款给被告，双方产生纠纷，2014年11月16日，经钦州市公安局文峰派出所处理，也未能解决双方的纠纷，原告于2014年11月16日搬出海伦堡2栋2单元1502室房屋。2014年12月16日，原告向一审法院起诉，要求被告双倍返还定金150000元及按揭贷款8816元，并按照每天万分之五计算利息。
一审法院审理认为，原告与被告协商房屋买卖，双方没有签订书面合同，只约定房屋价格，对房屋过户、过户费其他问题约定不明确，虽然原告立写给被告一份《承诺书》，承诺剩余18.3万元城2014年10月25日付清，原告也没有按约支付给被告购房余款，但该《承诺书》只强调原告的义务，没有提及被告的义务，以此来认定原告违约的话，对原告很不公平，该《承诺书》违反了公平原则，不能作为认定违约的证据。因此，在双方的房屋买卖关系中，原告主张被告违约、以及被告主张原告违约，均因约定不明确不能认定。被告收取原告的定金75000元及原告为被告所缴纳的银行按揭贷款4408元，被告应当返还给原告，在原告居住被告房屋期间，房不计租，钱不计息；在原告搬出该房屋后，被告按中国人民银行规定的半年期流动资金贷款利率计算利息给原告。原告主张缴纳了2014年7月、8月二个月�该房屋银行按揭贷款，每月2204元，被告不予确认，原告也没有相应的证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（四）项、第（七）项的规定，判决：一、被告尹平返还给原告林清丽购房定金75000元及原告林清丽为被告尹平所缴纳的银行按揭贷款4408元；二、被告尹平支付给原告林清丽79408元的银行利息给原告林清丽（从2014年11月17日至本判决生效履行期届满止，按中国人民银行规定的半年期流动资金贷款利率计付）；三、驳回原告林清丽的其他诉讼请求。一审案件受理费3640元，减半收取1730元，财产保全费920元，共计2650元，由原告林清丽负担1325元，被告尹平负担1325元。
上诉人尹平不服一审判决，上诉称，一审判决认定《承诺书》违反公平原则，不能作为认�违约的依据，是错误的。《承诺书》没有违反法律的强制性规定，是合法、有效的。在没有签订承诺书之前的2014年7月份，应被上诉人林清丽的要求，上诉人尹平已将本案房屋交付林清丽居住使用，一直居住至同年11月16日，林清丽才提出反悔，不要房屋而自动搬出。林清丽所交付的75000元不是预付款，而是定金。承诺书没有违反公平原则，上诉人已经履行了自己的义务，而被上诉人应当履行的义务，是按约定房屋总价258000元，交定金75000元，剩余17年按揭贷款由其偿还，剩余的183000元在2014年10月25日付清，双方之间的权利义务关系明确。根据我国合同法定金罚则，被上诉人无权要求返还定金，但一审判决返还定金，既缺乏事实依据，亦依法无据。上诉人请求从被上诉人所交付的银行按揭贷款4408元中，折抵其居住近五个月的房屋租金及所拖欠的物业费1779.6元。一审判决适用法律不当，本案合同是合法有效的房屋买卖合同，而一审判决却作为无效合同来处理，实属适用法律不当。请求二审法院撤销原判，改判林清丽所交付的75000元定金及银行按揭贷款4408元不予返还，并支付拖欠的物业费1779.6元，承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人林清丽答辩称，双方协商买卖房屋，因双方没有法律意识，没有签订书面合同，一审判决对房屋过户日期、过户费用等其他问题，因双方无法举证证实，认定约定不明确，而上诉人没有提供出被上诉人违约的证据，上诉人仅凭被上诉人所写的一份承诺书，就认定被上诉人违约，既不合法，也不合理。承诺书承诺剩余的183000元在2014年10月25日付清，是有前提的，即是上诉人办理房屋过户手续给被上诉人，被上诉人付清余款给上诉人，正因为上诉人违约没有办理房屋过户手续，才导致被上诉人没有付款。虽然无从考究双方对于房屋过户的具体约定，基于双方房屋买卖而产生的承诺书，也无法全部概括双方房屋买卖的权利义务。上诉人只强调被上诉人的义务，没有提及其本身的义务，显失公平，违反公平原则，承诺书不能作为认定被上诉人违约的依据，一审判决认定双方在房屋买卖关系中，被上诉人主张上诉人违约，因约定不明确而不能认定，上诉人主张被上诉人违约也因约定不明确而不能认定，是正确的，依据本案事实所人判决也是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审公开开庭审理，一审法院对本案事实的认定与二审查明一致，本院依法予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照种类合同的示范文本订立合同”。本案中，上诉人尹平与被上诉人林清丽就钦州市钦州湾大道海伦堡商品房一套的转让，没有按照上述法律规定作出具体明确的约定，双方的权利义务关系不明确。虽然2014年10月17日林清丽立写了《承诺书》，承诺于2014年10月25日前付清余款183000元，但该《承诺书》只是说明购房款，而对房屋买卖必须的过户时间、过户费用，双方没有约定，并由此而产生纠纷，本案《承诺书》不能作为认定林清丽违约的证据。一审认定因双方对于房屋转让的权利义务约定不明确，所以对于双方是否构成违约不能认定。尹平所收取的房屋转让定金75000元及林清丽代尹平支付的银行按揭贷款4408元，应返还给林清丽的处理意见，是正确的。而在林清丽使用尹平房屋期间，房屋不计算租金，林清丽所支付的房屋定金及银行按揭贷款不计算利息，符合公平原则，本院依法应予维持。同样基于公平原则，林清丽在使用该房屋期间所产生的物业管理费及水电费1779.6元，应由林清丽负担，一审判决没有作出认定不当，本院予以纠正，该1779.6元与尹平应退还的4408元相抵减后，尹平需返还林清丽2628.4元。上诉人尹平上诉请求不予返还定金75000元及银行按揭贷款4408元的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第133号民事判决第三项及诉讼费负担部分；
二、变更钦州市钦南�人民法院（2015）钦南民初字第133号民事判决第一项为“上诉人尹平返还给被上诉人林清丽购房定金75000元及被上诉人林清丽为上诉人尹平所缴纳的银行按揭贷款2628.4元”；
三、变更钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第133号民事判决第二项为“上诉人尹平支付给被上诉人林清丽77628.4元的银行利息给被上诉人林清丽（从2014年11月17日至本判决生效履行期届满止，按中国人民银行规定的半年期流动资金贷款利率计付）。
二审案件受理费3460元，由上诉人尹平负担。
上述债务，义务人应于收到本判决之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审�院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李夏冰
审 判 员 文其谦
代理审判员 何 海
二〇一五年五月五日
书 记 员 吴春锦