浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐商初字第875号
原告（反诉被告）：海盐富安房产有限公司。
法定代表人：许炎。
委托代理人：陆叶峰。
被告（反诉原告）：浙江动力地产咨询代理有限公司。
法定代表人：高广志。
委托代理人：蒋小华。
委托代理人：王登远。
原告海盐富安房产有限公司（以下简称富安公司）与被告浙江动力地产咨询代理有限公司（以下简称动力公司）委托合同纠纷一案，原告于2013年8月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，并于2013年11月11日、12月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆叶峰，被告委托代理人蒋小华、王登远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富安公司起诉称：2011年2月18日，原告与被告签订了《房地产项目全案代理服务合同》（下称“合同”），约定由被告为原告提供房地产销售代理服务，为了实现销售目的，服务分三个阶段，第一阶段为前期市场研究（市场研究报告费300000元），第二阶段为全案策划与营销整合推广（预付策划服务费700000元），第三阶段为独家代理销售服务（按成交总额1.4%提取佣金）。根据合同约定，第二阶段策划服务费为预付款性质，每月度70000元并按季支付，预付最长不超过10个月，开盘发生销售佣金后，在被告应得月度销售佣金中逐月扣减50%用以返还策划费用，直至在双方最后结算前全额返还甲方已支付的策划费用。合同履行期间，原告如约向被告支付了第一阶段300000元市场研究报告费，并预付了第二阶段700000元策划服务费。由于被告项目负责人的不断离职和更换，策划销售团队极其松散，直至合同到期被告退场时，成交数据一片惨淡。根据原被告双方确认的成交数据，被告可得销售佣金仅为149977.646元。原被告双方就全额返还700000元策划服务费事宜经几次协商未果，2013年6月3日及6月18日原告分别书面通知和催告被告办理最终结算，要求被告除佣金149977.646元返还策划服务费外，返还剩余策划服务费550022.354元，被告均拒绝返还，故原告诉至法院，请求判令被告：1、全额返还700000元策划服务费；2、承担本案诉讼费用。
被告动力公司答辩称：原告诉称与事实不符，被告已经完成了所有工作，因此不应该返还700000元策划费用，希望驳回原告的诉讼请求。
反诉原告动力公司反诉称：2011年2月18日，反诉原告与反诉被告签订了《房地产项目全案代理服务合同》，合同在独家代理销售（阶段三）约定“第五条代理佣金（包括销售佣金和溢价奖励）及支付第一款：甲方对乙方的销售佣金（商铺）按实际成交总金额的1.4%支付。”同时合同约定履行期限截止至2013年2月18日。合同签订后反诉原告积极履行义务，按照合同约定期限及时交付相关文件给反诉被告。反诉原告在合同期间共签约20套，代理佣金为295961元；认购14套，根据合同全案策划与营销整合推广（阶段二）约定，该佣金的50%用以返还策划费用，另50%（即147981元）用以支付销售佣金。合同约定独家代理销售（阶段三）的期限最迟为2013年3月，然而反诉被告迟至2012年9月13日才取得商品房预售证，开盘时间为2012年11月，仅仅给反诉原告留下不足三个月的销售时间。正因为反诉被告的行为导致反诉原告投入的大量人力物力得不到回报，造成反诉原告739905元的销售损失，反诉被告应当赔偿反诉原告369952.5元销售佣金损失。合同期满后，经反诉原告多次催促，反诉被告均拒绝支付上述销售佣金和损失。反诉原告反诉请求：1、反诉被告支付147981元销售佣金给反诉原告；2、反诉被告赔偿反诉原告369952.5元销售佣金的损失；3、反诉费用由反诉被告承担。后，反诉原告将第一、二项诉讼请求变更为：1、反诉被告支付149977.646元销售佣金给反诉原告；2、反诉被告赔偿反诉原告399940.4元销售佣金的损失。
反诉被告富安公司答辩称：首先，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，2011年2月18日，反诉原告与反诉被告签订的《房地产项目全案代理服务合同》中，双方当事人对于代理佣金及其支付方式进行了约定，同时在2012年11月10日，反诉原告与反诉被告又签订了补充协议一份，在协议中双方当事人共同确认反诉被告有权选择总销售面积的20%作为内控房源，反诉原告不收取佣金；其次，本案中涉及的销售代理佣金，经反诉被告核实确认，都是按揭付款方式，反诉原告没有办理按揭手续，根据补充协议第一条的约定，反诉原告不应该收取295961元销售佣金；再次，反诉原告要求反诉被告赔偿销售佣金损失没有任何事实和法律根据，反诉原告没有完成相应代理服务，不应该收取任何佣金的。
原告为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、《房地产项目全案代理服务合同》一份，证明2011年2月18日，原告与被告对于销售佣金的计算以及支付方式等进行了约定；
2、电子转帐凭证一组，证明合同履行期间，原告如约向被告支付了第一阶段300000元市场研究报告费，并且预付了第二阶段700000元策划服务费；
3、最终结算通知书、催告函、相应的EMS底单各一份，证明2013年6月3日、6月18日原告分别书面通知和催告被告办理最终结算，要求被告除佣金149977.646元之外，返还剩余策划服务费550022.354元；
4、补充协议书一份，证明被告提出结算佣金的房源是我们保留的房源，按照约定被告不应该收取佣金；
5、海港商业中心销售情况一份，证明海港城开盘至今一共销售的房屋，登记备案18套，均是亲朋好友购买的；
6、证明二份，证明18套房屋买受人与原告之间的关系，以及买受人徐剑利是原告公司的隐名股东。
被告质证认为：对于证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，对于该证据的证明效力有异议，但该证据足以证明被告取得策划服务费具有合同依据；对于证据2的真实性、合法性和关联性没有异议，对于证明效力有异议，但该证据可以证明原告按季度支付被告策划服务费的事实；对于证据3的真实性和合法性没有异议，对于证据的关联性、证明效力和待证事实有异议；对于证据4的真实性、合法性和关联性有异议，原告不能证明被告销售的房源是内部保留房源；对于证据5的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议；对于证据6的真实性、合法性和关联性均有异议。
被告为反驳原告的主张，向本院提交以下证据：
1、《房地产项目全案代理服务合同》一份，证明合同对代理佣金和独家代理销售的期限作了约定；
2、商品房预售证一份，证明原告取得商品房预售证的时间为2012年9月13日；
3、工作联系单一份，证明房地产项目全案代理服务合同履行结束，被告要求原告支付销售佣金的事实；
4、最终结算通知书一份，证明原告认可销售佣金金额合计为149977.646元；
5、最终结算通知书回复函一份，证明被告曾经以书面形式要求原告支付销售佣金并赔偿损失。
原告质证认为：对于证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，对于证明效力有异议；对于证据2的真实性没有异议，对于证明效力有异议，双方没有对取得预售证的时间和责任作出约定；对于证据3的真实性有异议，原告没有收到这份材料，被告是邮寄给戴建忠的，没有邮寄到约定的地址；对于证据4、5的真实性、合法性和关联性没有异议，但这份证据材料是通知书，不是确认书。
本院认证认为：原告提供的证据中，被告对于证据1、2的真实性、合法性和关联性没有异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；对于证据3、5的真实性和合法性，被告没有异议，本院对其真实性和合法性予以认定，对于证据的关联性和证明效力将在本院认为部分进行分析和说明；对于证据4、6，被告有异议，但没有提供证据进行反驳，本院予以认定。
被告提供的证据中，原告对于证据1、4、5的真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以认定；对于证据2、3，原告有异议，但没有证据进行反驳，本院对其真实性、合法性和关联性予以认定，对于证据的证明效力将在本院认为部分进行分析和说明。
反诉原告为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：
1、房地产项目前期顾问合同一份，证明反诉原告提供的市场调研及品位定位报告是行业惯例，且市场价值被客户普遍接受；
2、营销策划咨询服务合同一份，证明反诉原告提供1年期营销策划服务收费约为1000000元，且市场价值被客户普遍接受；
3、房地产独家策划销售代理合同一份，证明反诉原告代理销售一般是独立收费的；
4、会议纪要一份，证明反诉原告的进场时间；
5、项目会议纪要一组，证明项目进行过程中，反诉原告基于反诉被告的指示进行工作；
6、商品房认购协议及浙江省商品房买卖合同各一份，证明协议及合同均是反诉被告确认的版本，反诉被告所称合同返签问题与反诉原告无关；
7、海港城管理人员情况一份，证明反诉原告员工离职时间在2012年3月之后，因为该楼盘迟迟拿不到预售许可证导致反诉原告员工看不到希望而离职；
8、项目费用明细一份，证明反诉原告代理该项目支付了工资、房租、差旅费等费用为1040000元；
9、资料移交清单一份，证明反诉原告撤离时间为2013年4月10日。
反诉被告质证认为：对于证据1的关联性有异议；对于证据2的关联性、真实性和合法性有异议；对于证据3的关联性有异议；对于证据4的真实性没有异议，对于关联性有异议；对于证据5的关联性有异议；对于证据6的真实性没有异议，正是由于反诉原告的疏忽，导致签约过程中有错误，买受人一栏漏写了，导致无法办理产权登记；对于证据7的真实性没有异议，对于关联性和待证事实有异议，反诉原告人员的离职没有经过反诉被告的同意；对于证据8的真实性、合法性和关联性有异议；对于证据9的真实性没有异议，但是对于证明效力有异议，而且签约情况以及佣金计算都有错误。
反诉被告为反驳反诉原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《房地产项目全案代理服务合同》补充协议一份，证明反诉被告有权选择并保留总销售面积20%作为内部房源，并有权将上述房源销售出售给其内部股东及亲戚朋友，反诉原告不收取任何销售佣金；
2、证明一份，证明双方当事人在《房地产项目全案代理服务合同》第10页中约定反诉原告未完成代销义务的，无权主张佣金或任何赔偿；
3、证明材料一份，证明房号为110、108、111、460的购房人为股东的亲朋好友，反诉原告不应该收取佣金；
4、反诉被告公司基本情况一份，证明公司股东的组成情况；
5、结婚证二本、社区证明一份、电器券一份，证明股东与购房人之间的身份关系。
反诉原告质证认为：对于上述证据的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议。
本院认证认为：对反诉原告提供的证据1、2、3，因与本案没有关联性，本院不予认定；对于证据4、5、9，反诉被告有异议，但没有提供证据予以反驳，本院予以认定；对于证据6、7的真实性、合法性和关联性予以认定，对于证明效力不予认定；证据8系反诉原告单方制作，反诉被告有异议，本院不予认定。
反诉被告提供的证据中，反诉原告对证据1、3、4、5的真实性、合法性没有异议，本院对上述证据予以认定；对于证据2的真实性、合法性予以认定，对于该证据的证明效力不予认定。
本院经审理查明：2011年2月18日，富安公司（甲方）与动力公司（乙方）签订《房地产项目全案代理服务合同》一份，约定：甲乙双方经过友好协商，就甲方开发建设的项目提供前期市场研究、全案策划与营销整合推广以及独家代理销售服务；委托项目面积为2万平方米；合作时间自合同签署之日起2年，即2011年2月18日到2013年2月18日，如本项目提前销售完毕或发生合同约定的解除或终止情形的，本合同提前解除或终止，且本合同期限至解除或终止之日届满；乙方完成市场调研及产品定位报告并经甲方验收合格后的收费标准为人民币300000元整；本合同服务期限内乙方向甲方收取的该项目的全案策划与营销整合推广服务费用（以下简称策划服务费）为预付费性质，标准为每个月度人民币7万元整；甲方按季度向乙方支付策划服务费，首次支付时间为2011年5月1日（如有变更的，由双方另行协商），小计21万元整，之后按季度向乙方支付策划服务费，即在每个季度首个月的10日前甲方须向乙方支付该季度的策划服务费用人民币21万元整，以此类推，直至本项目开盘（但本阶段最长不超过10个月），开盘发生销售佣金后，在乙方应得月度销售佣金中逐月扣减50%用以返还策划费用，直至在双方最后结算前全额返还甲方已支付的策划费用；乙方独家销售代理，甲方内部销控的部分（总面积的20%），不计入乙方提起佣金范围，在2011年7月1日或双方共同另行确定的时间，由甲乙双方书面确认，同时，对乙方的销售率及考核绩效以书面的形式双方予以确认；甲方对乙方的销售佣金（商铺）按实际成交总金额的1.4%支付；客户一次性付款：甲方在客户支付首期购房款的次月10日前向乙方全额支付本合同所规定的代理佣金和溢价款；客户按揭付款：甲方在正式销售合同（车库指使用权转让合同）签订并获得首期房款，办理完相关银行按揭手续后，乙方对本合同中指定房地产的代理即告完成，甲方在客户支付首期房款的次月10日前向乙方依据销售合同的总额全额支付本合同所规定的代理佣金和溢价款；除此之外，双方当事人还对代理佣金的结算、违约责任等事项进行了约定。
合同签订后，富安公司于2011年3月18日、10月11日分别支付给动力公司150000元、150000元，收到上述款项后，动力公司完成了市场调研及产品定位报告，并交付给富安公司。2011年12月5日、2012年2月24日、5月28日、9月6日又支付给动力公司210000元、210000元、210000元、70000元，合计700000元，动力公司则安排人员进行全案策划与营销整合推广、独家代理销售等服务，并向富安公司汇报有关工作进度。2012年9月13日，富安公司取得了商品房预售证，该项目于10月开盘。同年11月10日，双方当事人又签订补充协议一份，约定：甲方（富安公司）有权选择并保留总销售面积的20%作为内部销控房源，甲方有权将上述销控房源销售予甲方内部股东及亲朋好友，乙方（动力公司）不收取任何销售佣金；甲乙双方协商确定，商铺的销售均价为13000元／㎡，精装修公寓的销售均价为7180元／㎡，写字楼的销售均价为6800元／㎡；海盐县物业管理处出具的查询单显示：截至2013年2月6日，该房产项目的备案金额为31543767元，面积为4770.47㎡，购买人分别为许建军、冯晓夏、沈云波等人；2013年4月7日，动力公司发函给富安公司，告知其将于4月10日撤场。2013年6月1日，富安公司邮寄《最终结算通知书》给动力公司，载明：根据《房地产项目全案代理服务合同》约定，佣金是按照实际成交总金额的1.4%计算，故佣金总金额应为149977.646元；根据我们之前的口头及书面约定，贵司同意向我司全额返还我公司已支付的全部策划服务费，故除上述佣金外，请贵司于2013年6月8日前另行向我公司返还策划服务费550022.354元。同年7月8日，动力公司给富安公司回复函一份，对于销售佣金总金额的计算、策划服务费的返还等问题进行了说明。
另查明：许炎、蒉小伟、姜国庆、戴建忠为富安公司的股东；冯晓夏与戴建忠系夫妻关系；许建军与许炎系父子关系。
本院认为：本诉部分，原、被告之间的主要争议焦点为策划服务费用的返还问题。首先，原告与被告约定该笔费用为预付费性质，首次支付时间为2011年5月1日（如有变更的，由双方另行协商），小计21万元整，之后按季度向乙方支付策划服务费，即在每个季度首个月的10日前甲方须向乙方支付该季度的策划服务费用人民币21万元整，以此类推，直至本项目开盘（但本阶段最长不超过10个月），但原告首次支付时间为2011年12月5日，大大超过了合同约定的支付时间；其次，原告取得商品房预售证的时间为2012年9月13日，而双方当事人约定的合同终止时间为2013年2月18日，原告仅仅给被告留下了五个月的销售时间，比双方当事人预先约定的销售时间少了近一半，导致被告没有足够的时间开展销售业务；再次，原告与被告约定开盘发生销售佣金后，在乙方应得月度销售佣金中逐月扣减50%用以返还策划费用，直至在双方最后结算前全额返还甲方已支付的策划费用，被告按照约定安排了部分人员进行策划和营销整合推广、销售等业务，并支出了一定的费用，因此原告要求被告返还全部策划服务费用明显不合情理，也不符合双方当事人的约定。综上，由于原告没有按照合同约定时间支付策划服务费用，且留给被告的销售时间仅仅为双方当事人预先约定的销售时间的一半，因此原告要求被告返还全部策划服务费用缺乏事实和法律依据，只能要求被告返还策划服务费用的一半，即350000元。
本案反诉部分，反诉原告与反诉被告的主要争议焦点为销售佣金的计算问题。首先，反诉原告与反诉被告约定反诉被告有权选择并保留总销售面积的20%作为内部销控房源，反诉被告有权将上述销控房源销售予原告内部股东及亲朋好友，反诉原告不收取任何销售佣金，截至2013年2月6日，该房产项目的销售备案面积合计为4770.47㎡，反诉被告有权按照合同约定选择4000㎡作为内部销控房源，反诉原告不得收取销售佣金，除去内部销控房源，反诉原告有权收取销售佣金的面积为770.47㎡；其次，反诉被告于2013年6月1日邮寄给反诉原告的《最终结算通知书》中载明了佣金是按照实际成交总金额的1.4%计算，故佣金总金额应为149977.646元，而反诉原告的第一项反诉请求是要求反诉被告支付149977.646元销售佣金，因此可以认为双方当事人就反诉原告可以取得的销售佣金达成了一致，反诉原告可以取得的销售佣金为149977.65元（四舍五入，下同）；再次，从反诉原告提供的海港城管理人员情况中可以看出，反诉原告并没有按照合同约定组建项目操作团队（六名销售人员及一名销售经理），除去股东及其亲朋好友认购的内部销控房源4000㎡，反诉原告在半年左右时间仅仅销售了770.47㎡房产，销售业绩较为惨淡，反诉原告提供的证据也不足于证明其存在销售佣金损失，因此反诉原告要求反诉被告赔偿399940.4元销售佣金的损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，富安公司与动力公司之间的委托合同关系成立，应受法律保护。原告要求被告返还700000元策划服务费的诉讼请求本院部分予以支持。反诉原告要求反诉被告支付149977.65元销售佣金给反诉原告的诉讼请求，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告赔偿399940.4元销售佣金的损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于双方当事人已经一致同意解除《房地产项目全案代理服务合同》，因此该合同不再履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江动力地产咨询代理有限公司返还原告海盐富安房产有限公司策划服务费用350000元，由该被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告海盐富安房产有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告海盐富安房产有限公司支付反诉原告浙江动力地产咨询代理有限公司销售佣金149977.65元，于本判决生效之日起十日内清结；
四、驳回反诉原告浙江动力地产咨询代理有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10800元、财产保全费4120元，合计14920元，由原告海盐富安房产有限公司负担7460元，被告浙江动力地产咨询代理有限公司负担7460元；反诉案件受理费4650元，由反诉原告浙江动力地产咨询代理有限公司负担3382元，反诉被告海盐富安房产有限公司负担1268元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 郭 扬
代理审判员 曾怀东
人民陪审员 朱全玲
二〇一四年二月八日
书 记 员 王 元