山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奎民一重初字第24号
原告（反诉被告）刘宝新。
委托代理人武继田、刘晓南，山东中强（潍坊）律师事务所律师。
被告（反诉原告）潍坊鲁伟实业总公司，驻潍坊高新区科技街4号。
法定代表人李宪元，董事长。
委托代理人鞠展坤，山东海瑞达律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘宝新与被告（反诉原告）潍坊鲁伟实业总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年7月26日作出（2011）奎开民一初字第382号民事判决书，被告不服，提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2013年1月18日以认定事实不清为由，裁定撤销本院（2011）奎开民一初字第382号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宝新及其委托代理人武继田、刘晓南，被告潍坊鲁伟实业总公司委托代理人鞠展坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宝新诉称，2008年1月17日，原告与被告签订商品房买卖合同书，约定原告购买被告开发的xx花园第x幢x单元xx号房屋一套，被告于2008年10月18日前将房屋交付原告，同时合同对逾期交房违约金进行了约定。合同签订后，原告按约支付全部房款，但被告未履行按期交房的义务，直至2012年6月10日，被告才将本案所涉房屋交付原告。按照合同约定，被告应承担自2009年1月16日至2012年6月10日逾期交房违约金，原一审时原告主张违约金10万元，本次庭审时，原告变更诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金223618.2元，并由被告承担诉讼费用。
被告潍坊鲁伟实业总公司辩称，原告起诉与事实不符。原告违约在先，未在规定期限内交清房款，尚欠被告房款8530元未付，应由原告承担违约责任。按照双方合同的约定，原告早已超过交清房款的时间，被告要求依法解除双方签订的合同。
被告潍坊鲁伟实业总公司提起反诉称，2008年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同书，约定原告购买被告开发的xx花园第x幢x单元xx号商品房一套，合同同时对房款、缴款方式及时间、违约责任等双方权利义务进行了约定。但原告未按合同约定交清全部房款，依据双方合同约定，原告逾期交款超过30日被告有权解除合同，且原告应按累计应付款的2%向被告支付违约金。故被告提起反诉，要求法院判令解除双方签订的商品房买卖合同，原告向被告支付逾期付款违约金7391元，并由原告承担反诉费用。
针对被告的反诉，原告辩称，被告反诉没有事实和法律依据。双方签订合同后原告按合同约定履行全部义务，但被告直至2012年6月10日才向原告交付房屋，在合同履行中原告不存在任何违约行为，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2008年1月17日，原、被告签订商品房买卖合同书一份，约定原告购买被告开发的“xxxx花园”第x幢x单元xx号房屋一套，建筑面积为144.12平方米，房屋总价款为369551元。该合同第七条买受人逾期付款违约责任约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。该合同第八条交付期限约定，被告应当在2008年10月18日前将经验收合格、符合本合同约定的商品房交付原告，但如买受人未按合同约定付清房款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房违约金自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。
该商品房买卖合同第六条付款方式及期限第一款第2项约定：买卖双方签订合同之日，买方支付房款169551元，余款20万元办理银行贷款。第3项约定：签订本合同之日付款155551元，于2008年2月2号之前付款18万元，剩余房款3.4万元于被告交房之日全部付清。以上两项均加盖被告公章。原告持有的商品房买卖合同上保留第2项，将第3项划去。被告持有的商品房买卖合同中仅保留第3项，将第2项划去。被告认为原告对合同进行了私自改动，申请对上述2、3项书写内容形成的先后时间进行鉴定，本院依法委托司法鉴定机构后，被告经多次通知一直未交纳鉴定费用。
合同签订后，原告于2008年1月23日向被告缴纳房款155551元，2008年12月3日缴纳地下室款14000元，2009年1月16日通过银行按揭支付购房款20万元，以上原告共向被告交纳房款369551元，被告分别为原告出具收据。后因办理房产证，被告将收据收回换成发票。2011年9月23日，原告取得本案所涉房屋的房产证。
另查，2006年4月27日，中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组陈建民、杨暖等六名代表与被告签订团购住房协议，约定中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组购买原告开发65户房屋，均价为1798元／平方米，此价格不包括配套费。2007年12月26日，双方签订团购住房补充合同，约定中国银行股份有限公司潍坊分行团购小组团购原告开发的xxxx花园xx号住宅楼共36户房产，主房建筑面积均价2100元／平方米。该协议上加盖中国银行股份有限公司潍坊分行办公室公章，并由陈建民、杨暖、原告等七名代表签字。2009年4月2日，陈建民、杨暖、刘海涛以中国银行潍坊分行（乙方）名义与张庆以被告（甲方）名义签订住房按揭贷款垫资利率协议，约定2008年1月中旬乙方36人团购甲方所建住房，购房个人分别与甲方签订合同，其中14人支付购房现款，22人办理了住房按揭贷款手续。由于多种因素，致使按揭贷款未能及时落实。直到2009年1月中旬按揭贷款才批转到位，双方协商共同达成以下协议：以2008年1月银行五年期以上法定贷款利率7.83%下浮15%再下浮一个百分点的利率为准，乙方购房按揭贷款客户支付给甲方利息，此利息与房款一起作为房款，应于交房前付清。经计算，原告应向被告交纳的按揭贷款垫资利息为8530元。该协议签订后，除原告外其他21户购房户均向被告交纳了按揭贷款垫资利息。被告称依据上述协议，原告未向支付按揭贷款垫资利息8530元，即视为房款未付清，故被告要求解除和原告签订的商品房买卖合同，原告应向被告支付逾期交款违约金7391元。原告称在原、被告签订商品房买卖合同后，原协议及补充协议同时作废。住房按揭贷款垫资协议上无原告签字，原告对此不知情，其他团购户交款与本案无关。
本案庭审中，原告主张被告于2012年6月10日将房屋交付原告，原告装修后已入住该房屋，被告未予认可。原告认可2010年4月15日，收到面积小于合同约定面积原因退回的房款13550元。原告要求被告支付的逾期交房违约金自2009年1月16日至2012年6月10日，按实际交纳房款的日万分之五计算金额为223618.2元。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同书、收款收据复印件4份、发票、房产证、退款说明，被告提供的商品房买卖合同书、团购住房协议、团购住房补充合同、住房按揭贷款垫资利率协议、收款收据21份及当事人的陈述在案为证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按约履行。
原告自被告处购买的xxxx花园第xx幢x单元xx号房产系中国银行潍坊分行团购小组向被告团购36套房产中的一套，其购买该房屋是按照中国银行潍坊分行团购小组代表与被告签订协议约定所购买，且原告也在团购住房补充合同上签字，因此，原告作为团购小组中的代表，虽未在中国银行潍坊分行团购小组代表与被告签订的住房按揭贷款垫资利率协议上签字，但该协议也是中国银行潍坊分行团购小组代表与被告所签订协议的一部分，且另21户按揭贷款购房户均向被告交纳该按揭贷款垫资利息，应认定原告对住房按揭贷款垫资利率协议知情。原告享受了团购房产的各种优惠，并按团购协议约定与被告签订了房屋买卖合同书，故原告不仅应履行双方签订商品房买卖合同约定的义务，也应履行中国银行潍坊分行团购小组代表与被告签订的所有协议约定的义务。原告应按协议约定向被告交纳按揭贷款逾期利息8530元，原告未向被告交纳，应由原告承担相应的违约责任。依据协议约定，按揭贷款垫资利息为房款的一部分，原告未交纳，应视为原告未交清房款。双方合同约定，原告未向被告交清房款，被告可以将交房日期予以延期，故被告不应向原告支付逾期交房违约金。
对于被告的反诉请求，因原告已于2011年9月23日取得本案所涉xx花园第x幢x单元xx号房屋的房产证，且原告于2012年6月10日收到涉案房屋并向物业公司交纳装修费用，结合本案庭审中原告称在该房屋中居住的事实，原、被告间因涉案房屋签订的商品房买卖合同已不具备解除条件，被告要求解除双方商品房买卖合同的主张，本院依法不予支持。被告要求原告支付的逾期付款违约金是在双方解除合同的前提下约定的违约金，因原、被告间合同未予解除，故对被告要求原告支付逾期付款违约金7391元的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告刘宝新的诉讼请求；
二、驳回被告潍坊鲁伟实业总公司的反诉请求。
本诉案件受理费4654元，由原告负担；反诉案件受理费3420元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 吴 萍
代理审判员 李方晓
人民陪审员 马光贞
二〇一四年五月三十日
代书 记员 唐亚丽