宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第315号
原告（反诉被告）：宁波市交通房地产有限公司。
法定代表人：张春波。
委托代理人：胡义康，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托代理人：张豪仁，北京大成（宁波）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波市韦德健身有限公司。
法定代表人：陈哲渊。
委托代理人：张听潮，浙江新中大律师事务所律师。
本院于2014年2月26日立案受理宁波市交通房地产有限公司为与宁波市韦德健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案件审理过程中，宁波市韦德健身有限公司提起反诉，本院予以受理，依法将本诉与反诉合并审理，由代理审判员施益适用简易程序独任审判，于2014年4月21日、2014年7月30日两次公开开庭进行了审理。宁波市交通房地产有限公司的委托代理人胡义康，宁波市韦德健身有限公司的委托代理人张听潮参加了两次庭审，宁波市交通房地产有限公司的委托代理人张豪仁参加了2014年7月30日的庭审。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
宁波市交通房地产有限公司起诉称：2007年，宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订《交通BOBO城BOBO馆租赁合同》一份，双方就BOBO城BOBO馆租赁事宜达成协议，并就租金的支付方式、违约责任等进行了约定。2007年12月29日，宁波市交通房地产有限公司、宁波市韦德健身有限公司签订《交通BOBO城BOBO馆合同权利、义务转让协议》，载明由宁波市韦德健身有限公司受让上海韦德健身管理有限公司与宁波市交通房地产有限公司签订《交通BOBO城BOBO馆租赁合同》项下的所有权利义务，宁波市交通房地产有限公司、宁波市韦德健身有限公司重新签订了《交通BOBO城BOBO馆租赁合同》。BOBO馆租赁物建筑面积经测绘核定，为4554.33平方米，由于781.86平方米的场地由宁波市交通房地产有限公司自行使用，实际交付面积为3772.47平方米由宁波市韦德健身有限公司经营至今未支付过租金。2013年12月9日，宁波市交通房地产有限公司向宁波市韦德健身有限公司发出通告函，要求与宁波市韦德健身有限公司终止合同，搬离并移交BOBO馆，但宁波市韦德健身有限公司未予理睬。宁波市交通房地产有限公司认为，宁波市韦德健身有限公司已拖欠一年以上租金，构成严重违约，已符合合同约定的终止条款，并应向宁波市交通房地产有限公司支付违约金。故诉至法院，请求法院判令：一、终止宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司签订的交通BOBO城BOBO馆租赁合同；二、宁波市韦德健身有限公司立即搬离并向宁波市交通房地产有限公司移交BOBO馆租赁物；三、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司拖欠租金701302.17元（暂算2014年2月11日，计算至实际履行之日止）；四、宁波市韦德健身有限公司一次性支付宁波市交通房地产有限公司违约金500000元；五、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司租金逾期违约金合计390000元（暂计算至2014年2月11日，计算至实际履行之日止）；六、宁波市韦德健身有限公司支付律师费50991元。
宁波市韦德健身有限公司答辩并反诉称：2007年，宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司签订《交通BOBO城BOBO馆租赁合同》，合同载明宁波市交通房地产有限公司将BOBO馆位于BOBO城综合用房总面积4000多平方米租给宁波市韦德健身有限公司使用，并为宁波市韦德健身有限公司提供BOBO城周边指定免费停车位20个，租赁期限共计16年整，并对租金支付方式、违约金等进行了约定。合同订立后，宁波市交通房地产有限公司仅向宁波市韦德健身有限公司交付了房屋场地中3000多平方米，而BOBO馆最具商业价值的500平方米左右的房屋，虽经宁波市韦德健身有限公司多次与宁波市交通房地产有限公司沟通，但宁波市交通房地产有限公司均避而不见。六年免租期满，宁波市韦德健身有限公司认为租房支付租金是应该的，但合同约定的租金价格是平均价格，应作合理调整，且宁波市交通房地产有限公司应依租赁合同约定将尚余500余平方米房屋交付宁波市韦德健身有限公司使用。故宁波市韦德健身有限公司提起反诉，请求法院判令：一、依租赁合同约定将尚余之500余平方米房屋（现仍为宁波市交通房地产有限公司售楼处）交付宁波市韦德健身有限公司使用；二、依租赁合同约定，支付宁波市韦德健身有限公司2100000元“滞纳金”。案件审理过程中，宁波市韦德健身有限公司明确诉讼请求，一、要求宁波市交通房地产有限公司依租赁合同约定将尚余781.86平方米房屋交付宁波市韦德健身有限公司使用；二、滞纳金实际计算至法院判决确定的履行之日止。
针对反诉，宁波市交通房地产有限公司答辩称：一、宁波市韦德健身有限公司认为宁波市交通房地产有限公司未将尚余700平方米房屋交付构成违约，与事实完全相悖。宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订《交通BOBO城BOBO馆租赁合同》，其中“未交付使用部分”在合同中约定功能为餐饮，同时约定宁波市交通房地产有限公司负责该区域的厨房装修和厨房设备、设施及餐具、餐厅桌椅用具等配置的投入。合同签订后，宁波市交通房地产有限公司按约移交了全部租赁标的，并已按约采购了厨房设备、设施及餐具、餐厅桌椅等，对厨房部分进行了装修。2007年12月29日，上海韦德健身管理有限公司将BOBO馆租赁权利义务全部转让给宁波市韦德健身有限公司，宁波市韦德健身有限公司实际接收了BOBO馆全部场地，租赁关系成立后，宁波市交通房地产有限公司已将BOBO馆全部房产交付给宁波市韦德健身有限公司，由于餐饮经营人气不足等原因宁波市韦德健身有限公司自行空置房屋，基于此，双方约定由宁波市交通房地产有限公司作为售楼处使用，且宁波市韦德健身有限公司将该部分房屋移交宁波市交通房地产有限公司后，宁波市韦德健身有限公司从未提出异议，也从未要求宁波市交通房地产有限公司返还房产要求使用。故宁波市交通房地产有限公司的行为并未构成违约；二、宁波市韦德健身有限公司认为餐饮区部分是BOBO馆最具商业价值的用房与事实不符，要求租金调整缺乏依据。BOBO馆主要功能在于健身，因此宁波市交通房地产有限公司特意引进专业健身公司进行经营，由于新建小区人气不旺，宁波市韦德健身有限公司不愿意经营，且双方合同明确约定应当按照平方收费。三、宁波市韦德健身有限公司要求宁波市交通房地产有限公司支付滞纳金2100000元缺乏合同与法律依据。合同虽对滞纳金进行了约定，但事实上宁波市交通房地产有限公司在签订租赁合同后，将厨房区域进行了装修并将所有的房产交付给上海韦德健身管理有限公司，后宁波市韦德健身有限公司自行空置房屋，双方协商由宁波市交通房地产有限公司作为售楼处使用，因此宁波市交通房地产有限公司主张的租金中并没有包括这部分房屋的租金，不存在任何违约行为。综上，请求法院驳回宁波市韦德健身有限公司的反诉请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1．宁波市交通房地产有限公司提供宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订的《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》一份（复印件），拟证明宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订租赁合同，约定双方权利义务及违约责任。宁波市交通房地产有限公司提供关于《合同权利义务转让的申请》一份，《交通BOBO城BOBO馆合同、权利、义务转让协议》一份、宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司签订的《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》一份（均系原件），拟证明上海韦德健身管理有限公司将交通·BOBO城BOBO馆租赁合同承租人权利义务全部转让给宁波市韦德健身有限公司，宁波市韦德健身有限公司承受合同所有权利义务，宁波市韦德健身有限公司拖欠租金构成严重违约。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
2．宁波市交通房地产有限公司提供建筑工程规划许可证一份（原件），拟证明交通BOBO城综合楼用房建造经过审批。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
3．宁波市交通房地产有限公司提供BOBO城1、2号综合用房建筑面积数据表一份（原件），拟证明BOBO馆建筑面积4554.33平方米。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
4．宁波市交通房地产有限公司提供通告函一份（打印件），证明宁波市交通房地产有限公司向宁波市韦德健身有限公司发出通告，要求终止租赁合同，并要求宁波市韦德健身有限公司立即搬离并移交BOBO馆，并承担违约责任。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，因宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
5．宁波市交通房地产有限公司提供委托代理合同一份（原件），拟证明因宁波市韦德健身有限公司违约造成宁波市交通房地产有限公司律师费损失50991元。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为是否需要律师费应按照合同约定而定。本院认为，因宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。
6．宁波市交通房地产有限公司提供BOBO城BOBO馆厨具设备合同一份，会所二期厨房设备报价书一份，会所二区商品清单一份、照片一组（均系原件），拟证明宁波市交通房地产有限公司在签订租赁协议后，将厨房区域进行了装修，所承诺购置的厨房设备、设施及餐具、餐厅桌椅用具等均堆放在厨房及二层区域，按约履行了合同义务。同时宁波市交通房地产有限公司庭审陈述称，宁波市交通房地产有限公司向宁波市韦德健身有限公司按约交付了全部房产，因宁波市韦德健身有限公司未进行餐饮经营且不愿意接受上述781.86平方米房屋，宁波市交通房地产有限公司就将该房屋作为售楼处使用，现上述房屋处于闲置状态。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性、关联性均有异议，认为宁波市韦德健身有限公司从未看到过上述设备。同时宁波市韦德健身有限公司庭审陈述称，因宁波市交通房地产有限公司要将781.86平方米的房屋作为售楼处使用，故从未将上述房屋交付宁波市韦德健身有限公司，宁波市交通房地产有限公司存在违约行为且现上述房屋处于闲置状态。为证明上述主张，宁波市韦德健身有限公司当庭照片两张、平面图一张（均为打印件）。经质证，宁波市交通房地产有限公司对上述证据的真实性有异议，但认为该781.86平方米的租赁物已交付宁波市韦德健身有限公司，因宁波市韦德健身有限公司不接受并将该部分房屋退回，宁波市韦德健身有限公司退回房屋的行为是对合同的变更。本院认为，结合上述证据及双方庭审陈述，可以证明宁波市交通房地产有限公司已将3772.47平方米房屋交付宁波市韦德健身有限公司使用，尚余781.86平方米房屋现闲置等事实，对该事实本院予以认定。
7．宁波市交通房地产有限公司提供宁波市常青藤物业管理有限公司出具的情况说明一份（原件），拟证明宁波市交通房地产有限公司向宁波市韦德健身有限公司按约交付了全部房产，因宁波市韦德健身有限公司未进行餐饮经营，就将上述房屋退还给宁波市交通房地产有限公司作为售楼处使用，宁波市交通房地产有限公司已履行了全部合同义务。经质证，宁波市韦德健身有限公司对上述证据的真实性有异议，认为出具上述说明的单位是案外人，其出具的情况说明不具有证明力。本院认为，上述证据虽系原件，但因涉及的案外人并未出庭接受质证，且宁波市交通房地产有限公司并未对此提供充分的证据予以佐证，故本院对上述证据的证明力不予认定。
8．宁波市韦德健身有限公司当庭提供律师函一份（原件），拟证明宁波市韦德健身有限公司并非不支付租金，而是因宁波市交通房地产有限公司未将部分房屋交付，租赁房屋的平均租金应相应作调整，双方就租金问题仍在协商过程中。经质证，宁波市交通房地产有限公司对上述证据的真实无异议。本院认为，因宁波市交通房地产有限公司对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：2007年，宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》一份，约定宁波市交通房地产有限公司将位于BOBO城综合用房总建筑面积4000多平方米房屋（租赁标的面积范围详见附件一，为红线所示范围内，包括室外泳池的面积，最终租赁面积按实测）出租给上海韦德健身管理有限公司使用，并对租金、租期、违约责任等事项进行了约定。后上海韦德健身管理有限公司将上述合同的权利义务转让给宁波市韦德健身有限公司。2007年12月29日，宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司达成《交通BOBO城BOBO馆合同、权利、义务转让协议》一份，约定宁波市交通房地产有限公司与上海韦德健身管理有限公司签订《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》中上海韦德健身管理有限公司的所有权利义务转让给宁波市韦德健身有限公司。2007年5月16日，宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司签订《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》一份，约定宁波市交通房地产有限公司将位于BOBO城综合用房总建筑面积4000多平方米房屋（租赁标的面积范围详见附件一，为红线所示范围内，包括室外泳池的面积，最终租赁面积按实测）出租给宁波市韦德健身有限公司使用，租赁期限自2007年5月1日至2023年4月30日，在宁波市韦德健身有限公司全面履行合同的前提下，前六年（2007年5月1日至2013年4月30日），免收租费；第7年租金为0.65元／平方米（按建筑面积）／天（按365天计算）；第8-10年为0.663元／平方米（按建筑面积）／天（按365天计算），即增加2%，如宁波市交通房地产有限公司未在本协议约定时间内将合同标的交付宁波市韦德健身有限公司使用，宁波市韦德健身有限公司有权要求支付滞纳金，按1000元／天计算，如宁波市韦德健身有限公司违反合同约定的义务，宁波市交通房地产有限公司有权根据违反情况及性质追究宁波市韦德健身有限公司违约责任。1）终止本合同，如宁波市韦德健身有限公司在租赁期内严重违约，宁波市交通房地产有限公司有权终止合同，同时罚没宁波市韦德健身有限公司既有的一切硬性投入（改建投入等），并处以一次性50万元人民币的罚金。以下行为属于“严重违约”范畴：A）在没有获得宁波市交通房地产有限公司同意情况下，宁波市韦德健身有限公司擅自改变租赁房屋的约定用途；B）宁波市韦德健身有限公司超过约定日期一个月没有交纳租金或物业管理费；C）宁波市韦德健身有限公司各经营区域对外营业起始时间超过本合同“四BOBO馆管理方案”中约定期限一个月以上。2）支付逾期违约金，如宁波市韦德健身有限公司未在约定的时间内支付租金或物业管理费的，宁波市交通房地产有限公司有权要求支付逾期违约金，按1000元／天计算。合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，宁波市交通房地产有限公司将3772.47平方米房屋交付宁波市韦德健身有限公司使用，尚余781.86平方米房屋现处于闲置状态。2013年12月9日，宁波市交通房地产有限公司向宁波市韦德健身有限公司寄发通告函一份，要求解除双方之间的合同、宁波市韦德健身有限公司搬离并腾交涉案房屋、宁波市韦德健身有限公司支付租金、违约金等内容。2014年1月20日，宁波市韦德健身有限公司向宁波市交通房地产有限公司寄发律师函要求双方就租金问题予以协商。
另查明：交通BOBO城地块由宁波市交通房地产有限公司负责承建，其中涉案的BOBO城综合用房面积为4554.33平方米。
本院认为，首先，宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司签订的《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》，依法成立且有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，宁波市交通房地产有限公司已依约将4554.33平方米房屋中的3772.47平方米房屋交付宁波市韦德健身有限公司使用，宁波市韦德健身有限公司虽辩称宁波市交通房地产有限公司未依约将全部房屋交付存在违约，但未能提供充分证据证明未完全交付房屋系完全归责于宁波市交通房地产有限公司，亦未提供证据证明双方合同签订后宁波市韦德健身有限公司在使用租赁房屋的六年多时间内就781.86平方米房屋的交付问题向宁波市交通房地产有限公司提出异议或请求，现宁波市韦德健身有限公司对已交付的3772.47平方米的租赁物已实际使用六年，可视为宁波市韦德健身有限公司以自己的行为对合同约定的租赁物进行变更予以认可，故本院对宁波市韦德健身有限公司的辩称不予采信。根据双方合同约定，宁波市韦德健身有限公司应自2013年5月1日起支付租金，超过约定日期一个月没有缴纳租金或物业管理费的宁波市交通房地产有限公司有权终止合同，现宁波市韦德健身有限公司在免租期满后仍使用3772.47平方米房屋且未支付房屋租金，故宁波市交通房地产有限公司有权解除双方之间的合同并要求宁波市韦德健身有限公司腾退承租房屋、支付相应房屋的租金。根据合同约定，2013年5月1日至2014年4月30日的年租金为237.25元／平方米，2014年5月1日至2017年4月30日年租金为241.995元／平方米，宁波市韦德健身有限公司辩称上述租金的标准应根据实际交付的面积进行合理调整，但未能提供证据证明双方关于租金标准的约定存在过高的情形，且宁波市交通房地产有限公司亦诉请主张按照实际交付的3772.47平方米计算租金，故宁波市交通房地产有限公司关于租金的诉请标准并未超过双方约定范围，本院依法予以支持；其次，宁波市韦德健身有限公司作为承租人，应自2013年5月1日起及时足额支付租金，现其未按时支付租金已构成违约，故其应自2013年5月1日起支付相应的违约金，就本案来讲，宁波市交通房地产有限公司并未举证证明其实际损失的计算方法及数额，根据日常生活经验法则，宁波市韦德健身有限公司逾期支付租金给宁波市交通房地产有限公司造成的主要是利息损失，但宁波市交通房地产有限公司要求支付一次性违约金、逾期违约金的标准过高，本院依法予以调整，故违约金应调整为同期银行贷款利息为宜。因宁波市韦德健身有限公司仍占用涉案租赁物，其未及时返还房屋侵害了宁波市交通房地产有限公司的合法权益，考虑到再行出租房屋尚需一段时间，房屋占用期间的损失亦应由宁波市韦德健身有限公司承担；第三，宁波市交通房地产有限公司要求宁波市韦德健身有限公司支付本案的律师费，因双方未在合同中约定由宁波市韦德健身有限公司承担律师费用，且我国采用诉讼本人主义，故本院对宁波市交通房地产有限公司要求宁波市韦德健身有限公司支付50991元律师费的请求不予支持；第四，宁波市韦德健身有限公司反诉要求宁波市交通房地产有限公司交付涉案房屋并支付滞纳金，因本院认定宁波市交通房地产有限公司诉称解除租赁合同的理由成立，双方之间的租赁合同依法予以解除，且宁波市韦德健身有限公司构成违约并支付相应利息损失，故对宁波市韦德健身有限公司的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、宁波市交通房地产有限公司与宁波市韦德健身有限公司于2007年5月16日签订的《交通·BOBO城BOBO馆租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、宁波市韦德健身有限公司于本判决生效之日起三十日内从位于宁波市江东区交通·BOBO城BOBO馆房屋内腾退；
三、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司2013年5月1日至2014年4月30日的租金895018.5元，于本判决生效后十日内付清；
四、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司上述第三项租金的逾期付款利息（以年租金895018.5元为基数从2013年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付至上述第三项款项付清日止）；
五、宁波市韦德健身有限公司按年租金912918.88元标准计算支付宁波市交通房地产有限公司自2014年5月1日起至本判决确定的合同解除之日止的租金，于本判决生效后十日内付清；
六、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司上述第五项租金的逾期付款利息（以年租金912918.88元为基数从2014年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付至上述第五项款项付清日止）；
七、宁波市韦德健身有限公司按年租金912918.88元标准计算支付自本判决确定的合同解除次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后十日内付清；
八、宁波市韦德健身有限公司支付宁波市交通房地产有限公司上述第七项房屋占有使用费的逾期付款利息（以年租金912918.88元为基数从本判决确定的合同解除次日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算支付至上述第七项款项付清日止）；
九、驳回宁波市交通房地产有限公司的其他诉讼请求；
十、驳回宁波市韦德健身有限公司的反诉请求。
如果宁波市韦德健身有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19681元，减半收取9840.5元，反诉费11800元，合计21640.5元，由宁波市韦德健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一四年八月二十八日
代书 记员 章潮琳