江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初4389号
原告殷惠宝。
原告殷惠明。
原告殷惠忠。
原告殷炜华。
原告殷惠芳。
原告殷豪。
委托代理人龚炯，江苏海联海律师事务所律师。代理上述六原告。
被告项修省。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
原告殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪与被告项修省房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法由代理审判员柴敏娟独任审判，并于2016年4月28日公开开庭进行了审理，以上六原告委托代理人龚炯、被告委托代理人熊玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪诉称：原告（殷惠新代签）与被告签订房屋租赁协议，约定被告承担板桥弄XX幢XXX室房屋（西面门面房除外），年租金为90000元，租期五年即2011年9月21日至2016年9月21日，协议中还明确约定了承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借，一经发现收回房屋并由承租方赔偿损失。协议签订后原告将房屋交付被告使用，但在2014年8月份的时候，殷惠新发现被告私自将房屋转租给他人，为此，殷惠新与被告沟通并发生了争执，最后报警处理。协商无果后，原告于2015年1月向法院起诉，贵院认为原告应当首先对遗产进行分配，然后实际所有人主张与该房屋相关的权利，在审理期间及裁定驳回起诉后原告多次与被告及次承租人联系要求收回房屋，但是被告及次承租人均未积极配合，原告为了减少损失，于2015年10月3日自行收回涉案房屋。原告认为被告违反协议约定，擅自将房屋转租，给原告造成了极大的损失，现原告为维护自己的合法权益，故起诉至法院，请求判令：一、被告支付2014年9月21日起至2015年10月3日房屋租金93200元；二、被告赔偿原告的违约损失45000元（年租金的50%）；三、被告承担本案的诉讼费用。
被告项修省辩称：1、被告与殷惠新签订的租赁合同有瑕疵，上述房屋的所有权人存在共有所有人，该租赁合同没有其他共有人的签字；2、被告已经支付了2013年9月21日至2014年9月21日的全年房租90000元，被告不拖欠任何房租费用及其他费用；3、2014年5月6日，该房屋系由唐晓梅实际占有使用，原出租方殷惠新对此清楚、期间也没有提出异议，被告认可法律上的解除时间是原告第一次起诉，应诉材料送达被告时间作为解除时间；4、被告已经支付原出租方10000元的保证金，要求在本案中一并处理；5、原告主张损失45000元，该项请求与第一项请求存在矛盾，如果第一项成立，该项请求没有事实和法律依据。
经审理查明：殷惠新（甲方）与项修省（乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定，乙方向甲方承租板桥弄XX号XXX室商住房一套（西面门面房除外），年租金90000元，租期为5年，即2011年9月21日至2016年9月21日，乙方到期如需续租，需提前1个月向甲方办理续租手续，年租金一次付清；房屋租用期间，乙方不得破坏房屋结构，如需改动与甲方协商，乙方不得擅自将房屋转租，转让或转借，一经发现，甲方有权收回房屋并由乙方赔偿损失，按年租金的50%赔偿；乙方向甲方支付10000元保证金，租期满后如乙方未损坏房屋结构，并交清水电费，保证金无息退还；租用期间，甲乙双方均不得随便撤销协议，否则支付半年租金作违约金，乙方需在首期房租到期前1个月支付下期租金，租期满后，如甲方继续出租，乙方有优先权，可续订协议。
2011年9月13日，项修省支付殷惠新保证金10000元，殷惠新出具收条给项修省，载明：“收条，今收到项修省法人向殷惠新租板桥弄XX号XXX室商住房壹套（西面门面除外），保证金壹万元，如到时营业执照法人不是项修省，保证金不退还，2011年9月13日。
2013年8月21日，项修省支付殷惠新20**年9月21日至2014年9月21日房租90000元。
另查明：昆山市玉山镇板桥弄XX号楼XXX室的房屋所有权人为殷华敏，蔡静娥与殷华敏生育殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷惠新、殷炜华、殷惠芳；殷惠新与殷豪系父子关系；殷惠新与戴维墀系夫妻关系。殷华敏于2005年4月5日死亡；殷惠新于2014年12月10日死亡，后蔡静娥、殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、戴维墀、殷豪将项修省诉至本院，本院于2015年1月14日立案受理，但认为涉案房屋仍登记在殷华敏名下，蔡静娥、殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、戴维墀、殷豪虽是继承人，但是涉案房屋的所有权并不能确定，应首先对遗产进行分配，然后实际所有权人主张与该房屋的相关权利，本院以主体不适格驳回了蔡静娥、殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、戴维墀、殷豪的起诉。后殷华敏的继承人对涉案房屋通过赠与、继承等方式，确定了昆山市玉山镇板桥弄XX号楼XXX室由殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪按份共有，登记时间均为2016年3月11日，其中殷豪占50%，殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳各占10%。
2014年5月6日项修省将昆山市板桥弄XX号XXX室的店铺转让给了唐晓梅；唐晓梅又于2014年8月6日将上述店铺转让给了郑敏，郑敏实际占有涉案房屋时间为2016年8月6日至2016年8月13日。
本院在（2015）昆民初字第0739号郑敏诉唐晓梅房屋租赁合同纠纷一案中查明：在庭审中，郑敏陈述2014年8月13日，殷惠新、项修省前往昆山市板桥弄XX号楼XXX室商量房屋租赁的问题，当时殷惠新质问项修省为什么把店铺转租出去，并且不同意把店铺租给她，并且还警告她，要是她再敢进去这个店，发生一切后果就要她来承担，由于殷惠新与项修省争吵的比较激烈，后来还报了警，自此，她就再未进入上述房屋。后本院于2015年7月13日作出判决，确认郑敏与唐晓梅于2014年8月4日签订的《店铺转让协议》无效；判令唐晓梅返还郑敏已支付的租金9000元及转让费69000元及利息；判令唐晓梅赔偿郑敏损失3500元。
2014年8月13日，昆山市公安局城中派出所接处警登记卡载明：“前进路板桥弄发生房屋租赁纠纷，房东殷惠新、承租人项修省、唐晓梅（未到场签字）、董逢贵（郑敏的丈夫）。
关于合同解除的时间双方无法达成一致意见，六原告认为2015年10月3日，项修省认为在2015年1月20日，六原告认为即使按被告所述合同解除的时间为2015年1月20日，在2015年1月20日至六原告收回房屋的2015年10月3日的房屋使用费也应由项修省支付，因为导致房屋空置是由项修省的转租行为引起的。
上述事实有房屋租赁协议、房产证、土地证、民事裁定书、民事判决书、双方当事人的陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案争议焦点一：殷惠新与项修省签订的房屋租赁协议的效力问题。项修省抗辩认为其与殷惠新签订的租赁合同上没有其他共有人的签字，合同存在瑕疵。本院认为，首先，殷华敏死亡后，殷华敏的继承人并未对殷华敏拥有的涉案房屋份额进行遗产分配，殷惠新作为殷华敏的法定继承人之一，在遗产未分配确定权利人之前，殷惠新将房屋出租，视为对待分配遗产的管理行为，虽无证据表明在出租房屋时是否征得其他继承人的同意，但是从殷华敏继承人蔡静娥、殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳等因本案租赁事宜于2016年1月14日起诉项修省来看，应认可了殷惠新的出租行为，且该出租行为并未损害其他继承人的利益，殷惠新死亡后，2016年3月11日涉案房屋经过赠与、继承等方式确定了由本案六原告按份共有，本案六原告对殷惠新代为出租行为进行了追认，故应认定殷惠新系代五原告与项修省签订的房屋租赁协议，且该协议不违反法律的规定，本院依法确认其有效性。
本案争议焦点二：关于租金及违约责任承担问题。
涉案合同约定，项修省不得擅自将房屋转租、转让或转借，但是本案中项修省未征得出租人同意，擅自将涉案房屋转租，六原告有权根据合同的约定提前收回房屋，但是六原告并无证据表明其在2015年10月3日收回房屋并通知了被告，本院对六原告主张合同在2015年10月3日解除不予采信。项修省抗辩合同应在2015年1月20日即收到蔡静娥等人起诉材料之日解除，但是蔡静娥等人起诉项修省一案，因主体不适格，被生效裁定驳回起诉，故本院对被告该抗辩不予采信。后涉案房屋经过赠与、继承等方式确定了六原告为房屋所有权人，并进而对项修省提起诉讼，本院认定双方合同解除的时间在该案诉状送达项修省之日起即2016年4月8日。项修省房租交至2014年9月21日，六原告主张截止至2015年10月3日的租金，经计算2014年9月22日至2015年10月3租金为92712元（90000元/年/365天×376天）。
违约责任承担问题，根据合同约定，项修省不得擅自将房屋转租，转让或转借，一经发现，出租方有权收回房屋并由项修省按年租金的50%赔偿损失。租赁合同因项修省违约导致解除，过错在于项修省，项修省应按照约定承担违约责任，但鉴于原告在本院认定的合同解除前提前收回房屋减少了部分损失情况下，基于此，对于六原告要求被告因违约赔偿损失的诉讼请求，本院酌情支持22500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告项修省于本判决生效后十日内支付原告殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪租金92712元。
二、被告项修省于本判决生效后十日内支付原告殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪的损失22500元。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3064元，减半收取1532元，由原告殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪负担232元，被告项修省负担1300元，被告项修省负担部分于本判决生效后十日内支付殷惠宝、殷惠明、殷惠忠、殷炜华、殷惠芳、殷豪。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
代理审判员 柴敏娟
二〇一六年六月十六日
书 记 员 陈 翩