湖北省宣恩县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宣恩民初字第00841号
原告张学莉。
原告郭峰，系张学莉之夫。
共同委托代理人李天泉，湖北硒都律师事务所律师，代理权限为一般代理。
共同委托代理人黄继坤，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭明。
委托代理人周斌，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告郭子瑜，系郭明之父。
被告向玉仙，系郭子瑜之妻。
原告张学莉、郭峰诉被告郭明、郭子瑜、向玉仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏学斌独任审判，于2014年12月16日、2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告张学莉、郭峰及其共同委托代理人黄继坤、李天泉，被告郭明及其委托代理人周斌，被告郭子瑜、向玉仙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张学莉、郭峰诉称，2009年原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其自建的房屋第6层以200000元出卖给原告，分3次付清房款，前2次付款160000元后，余款40000元待被告在交付房屋365天内为原告办理房地产权属证书后支付，并由原告承担办证费用15000元，被告逾期办理房地产权属证书的，按已付购房款20﹪支付违约金，且原告不再支付剩余房款40000元和办证费用。被告至今未为原告办理房地产权属证书，已构成违约，现要求3被告履行《房屋买卖合同》，为2原告办理房地产权属证书，支付违约金32000元。
原告张学莉、郭峰为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一，2原告的身份证、结婚证复印件各1份，用以证明2原告的主体资格适格；
证据二，1、土地使用者为郭子瑜，编号为（2008）0105156的土地登记申请书、土地登记审批表各1份；2、土地使用者为郭子瑜，编号为0010050103地籍调查表1份；3、郭明于2014年4月24日申请的宣恩县房屋所有权初始登记申请审核表1份；4、2014年5月4日宣恩县住房和城乡建设局为郭明颁发的宣恩县房权证珠山镇字第××号房屋所有权证书1份；5、2014年4月9日宣恩县国土资源局为郭明、郭子瑜颁发的宣国用（2014）第0377号土地使用权证1份。该组证据用以证明原告购买的房屋系被告合法建设的房屋，且已取得房屋所有权证和土地使用权证。
证据三，2009年9月11日原告张学莉与被告郭子瑜签订的《房屋买卖合同》1份。用以证明1、原告已按合同约定于2009年8月3日支付购房款100000元，2009年9月11日支付购房款60000元，被告应于2010年9月14日前给原告交付房屋所有权证和土地使用权证；2、被告逾期交付房屋所有权证和土地使用权证应给原告支付违约金32000元，且原告不再支付剩余购房款；3、争议房屋的面积应以实测面积168平方米计算购房款。
证据四，1、2009年8月3日郭明、向玉仙出具收到郭峰购房款100000元的收条1份；2、2009年9月11日郭明、郭子瑜、向玉仙出具收到郭峰购房款60000元的收条1份；3、2010年9月8日郭明出具收到梯间防盗及声控系统1套的价款867元。
证据五，宣恩县自来水公司开据的发票2份；宣恩县广播电影电视局开据的发票2份；宣恩县电力公司开据的发票3份。用以证明被告已将房屋交付给原告。
证据六，1、2014年4月1日珠山镇工农街社区居民委员会出具的证明1份；2、2014年4月22日郭子瑜与郭明的协议书1份。用以证明被告住房的门牌号现已变更为解放街18号，郭子瑜、郭明于2014年4月22日对房产进行了分割。
证据七，2015年3月25日宣恩县国土资源局关于张学莉与郭明房屋买卖合同纠纷土地相关问题的回复1份。用以证明宣国用（2014）第0377号土地使用权可以依法转让。
被告郭明辨称，没有给原告办证是因为我们的房屋所有权证和土地使用权证2014年才办下来且土地使用权证上载明“只能自住、不能进行交易”，故无法为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。
被告郭明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一，郭明的身份证复印件1份。用以证明郭明的身份。
证据二，2009年9月11日张学莉与郭子瑜签订的《房屋买卖合同》1份。用以证明合同双方为张学莉和郭子瑜。
证据三，1、2014年5月8日公安机关为郭明办理的户口本复印件1份，2、2014年5月8日公安机关为郭子瑜办理的户口本复印件1份。用以证明郭子瑜的家庭组成成员及该房屋系家庭共同财产。
证据四，2014年5月12日宣恩县国土资源局为郭明颁发的宣国用（2014）第0474号土地使用权证。用以证明该宗地为共有土地使用权，房号101201401501601701801，该宗地只能自住，不能进行交易。
被告郭子瑜、向玉仙辩称，现在诉争的房屋已分给郭明，未办证是因为我们是自建房屋，只能自住，不能进行交易，无法办理房屋所有权证和土地使用权证。
被告郭子瑜、向玉仙未在举证期限内向本院提交证据。
经庭审质证，三被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的1、2、证据五、证据六、证据七的真实性均无异议，认为原告提交的证据四中的3与原告交纳购房款无关。原告及被告郭子瑜、向玉仙对被告郭明提交的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议。
本院认为，原、被告双方均无异议的证据即原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的1、2、证据五、证据六、证据七，被告郭明提交的证据一、证据二、证据三、证据四客观真实，本院予以采信；原告提交的证据四中的3与本案不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明，1985年8月3日郭子瑜经宣恩县人民政府审核并登记取得47.1平方米国有划拨土地使用权，2008年4月10日经宣恩县国土资源局对该宗地进行地籍调查，实际面积为67.68平方米，编号为（2008）0105156。2008年3月13日郭子瑜、郭明与宣恩县珠山镇人民政府签订房屋转让协议，转让国有土地面积93.16平方米（与1985年取得的国有划拨土地相连），编号为宣国用（2008）第0105071号。2008年郭子瑜取得2008－154号建设工程规划许可证和2008－152施工许可证。同年，郭子瑜在依法取得的编号为（2008）0105156和编号为宣国用（2008）第0105071号的两宗地上自建房屋，取名郭子瑜住宅楼。2009年9月11日张学莉与郭子瑜签订《房屋买卖合同》，约定将郭子瑜住宅楼的第6层作价200000元出卖给张学莉，房屋面积175㎡，单价1150元∕㎡。若合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。郭子瑜应在房屋交付使用后365天内为张学莉办理房地产权属证书，否则按已付购房款20％支付违约金，且不支付第3期房款40000元和办理房地产权属证书的费用15000元。合同最后注明双方于2009年8月3日签订的合同自动失效。郭峰按合同约定于2009年8月3日交付购房款100000元，2009年9月11日交付购房款60000元，由郭明、郭子瑜、向玉仙共同出具收取。2009年9月16日3被告将房屋交付给2原告。2014年4月9日宣恩县国土资源局为郭明、郭子瑜颁发宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证，该证记事栏中注明：该宗地只能自住，不能进行交易。2014年4月22日郭子瑜与郭明对郭子瑜住宅楼进行分割，除301室归郭子瑜所有外，其余7套房屋均归郭明所有。2014年5月4日宣恩县住房和城乡建设局将诉争房屋登记为郭明所有，证号为宣恩县房权证珠山镇字第××号，建筑面积171.06㎡。2014年5月12日宣恩县国土资源局为郭明颁发宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证，该证记事栏中注明：共有土地使用权，房号101201401501601701801号，该宗地只能自住，不能进行交易。2014年5月8日郭明与郭子瑜、向玉仙到宣恩县公安局珠山派出所分别立户。2015年3月25日宣恩县国土资源局回复宣国用（2014）第0377号土地使用权可以依法转让。
本院认为，原告张学莉与被告郭子瑜自愿签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告郭峰与原告张学莉系夫妻关系，购房款均经原告郭峰支付，且该房屋双方共同居住至今，故应认定为夫妻共同共有。现诉争房屋虽登记在郭明名下，但郭子瑜住宅楼的房屋产权、土地使用权登记及3被告分户均在《房屋买卖合同》之后，且原告交纳的购房款是由3被告出具收取的，故被告郭子瑜于2009年9月11日与原告张学莉签订的《房屋买卖合同》是代表其家庭成员的共同行为，3被告均应履行合同约定的义务。原告已按合同约定履行了付款义务，被告理应按照合同的约定给原告办理房屋所有权证和土地使用权证。宣国用（2014）第0377号国有土地使用权证和宣国用（2014）第0474号国有土地使用权证的记事栏中均注明该宗地只能自住，不能进行交易。被告未按《房屋买卖合同》第七条的约定为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并非被告的主观故意造成的，而是由于客观不能所致。故被告的行为不构成违约，原告要求被告支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。被告应依照宣恩县国土资源局2015年3月25日的回复继续履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条的规定，判决如下：
一、限被告郭明、郭子瑜、向玉仙于本判决生效后30日内为原告张学莉、郭峰办理房屋所有权证和土地使用权证；
二、驳回原告张学莉、郭峰的其它诉讼请求。
案件受理费600元，减半收取300元由被告郭明、郭子瑜、向玉仙承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
审判员 苏学斌
二〇一五年四月十五日
书记员 马礼进