甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终2551号
上诉人（原审被告）崔同刚，男，1971年10月20日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：李海斌，甘肃中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰州德通商贸物流有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：叶照玲，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘柯炀，甘肃解开律师事务所律师。
上诉人崔同刚因与被上诉人兰州德通商贸物流有限责任公司（以下简称德通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
崔同刚上诉请求：1.请求依法撤销兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初l628号民事判决书，并依法予以改判；2.涉诉一、二审诉讼费全部由兰州德通商贸物流有限责任公司承担。事实与理由：首先，一审法院认定事实不清，该案过错均在德通公司。2014年供暖开始，涉案房屋的暖气就一直不热，事后我多次找物业和德通公司要求解决，双方相互推诿，不予理睬。供暖期间给我造成极大的经济损失，我投入近60万元由于德通公司的过错全部亏损。德通公司于2015年11月8日断电并将门锁住使我无法进入，我找德通公司及物业解决，双方还是相互推诿，不予维修、管理。由于德通公司在租赁期内未履行法定维修义务，使得合同不能履行，造成损失及损失扩大，应当承担全部责任，其二，我在租赁期内未享受物业及采暖权利，暖气在供暖期三次冻裂，德通公司与物业公司两边推诿，都不尽义务，故我不承担缴费义务。其三，我尚欠付2014年ll月10日至2015年5月9日时段的租金18176．40元以及2015年11月9日期间的房屋租金194576．4元，扣除一月装修期房屋租金29400元，房屋押金30000元，我同意给付德通公司租金135176.40元（2016年11月9日止），我不承担物业、暖气费的缴费义务。
德通公司辩称，一审法院认定事实清楚，虽然至崔同刚2016年7月9日搬离涉诉房屋期间我公司蒙受巨大损失，解除合同后损失不再发生，我公司认为一审判决符合公平原则。依据双方签订的房屋租赁合同书，物业费用由我公司代收代缴，我公司不直接提供物业服务，根据涉诉房屋物业公司的缴费通知，我公司已缴纳涉诉房屋的采暖费用，崔同刚作为涉诉房屋的实际使用人依法依约应承担采暖费用，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
德通公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的房屋租赁合同，崔同刚向德通公司腾交房屋。2、判令崔同刚向德通公司支付房租370976.40元（352800元+18176.40元），物业费38332.80元、采暖费44160.00元。3、判令崔同刚支付违约金88200元。（29400元每月×3月）。
一审法院认定的事实：2010年8月24日，甘肃铁发置业房地产有限公司与德通公司签订了房屋租赁合同一份，约定由德通公司承租甘肃铁发置业房地产有限公司位于兰州市城关区雁滩路南河嘉园1-2号楼，建筑面积为3102.33平方米的房屋，租赁期限自2010年8月24日至2020年11月23日。2012年元月1日，双方又签订补充协议一份，租赁房屋建筑面积为3377.43平方米，租赁期限从2012年1月1日至2022年3月31日。双方在协议中约定出租人不允许承租人整体转租租赁房屋。2014年4月20日，德通公司、崔同刚签订租赁合约书一份，约定由崔同刚租赁其中的面积为480平方米的房屋用于经营，具体房号为005号。双方约定的租赁期限自2014年4月20日起至2019年4月19日止。租金自2014年5月10日之日起计算，第一年每月租金为29400元，年租金为352800元，第四年开始递增5%，半年租金185220元，年租金370400元，第五年相同。租金交纳时间：每一个年度为一个缴费期间。乙方（崔同刚）应于每个交费时间的第一个月来临10日前向甲方交纳该交费期间租金。签订合约之日，乙方需一次性向甲方（德通公司）缴纳人民币三万元的保证金。物业管理费每月由甲方向乙方按产权单位收费标准代收物业管理费。水费、电费每月按实际用量，并根据有关部门批准的计费标准，另加10%的表损费交纳。采暖费按乙方承租房屋的建筑面积，并根据热力部门的收费标准按时交纳。乙方如违反约定，甲方可终止合同，解除乙方承租权。该协议还约定乙方对承租房屋内的装潢,电器及煤气等设备如需变更、整修维护、增设或移动时,应先以书面形式向甲方提出申请,并附施工图。取得甲方同意后方可施工,其费用概由乙方负担。正式施工期间,乙方应派员监工,以维护大楼安全,甲方可随时检查。完工时须由甲方检查认可后方可经营使用。日后如因合约终止,乙方对其自费装置部分不得拆除或提出任何补偿请求,其所有权概属甲方所有。双方还约定了其他事宜。合同签订后，德通公司按约向崔同刚交付了房屋，崔同刚合同签订当日向德通公司交付房屋押金3万元，后陆续将房屋租金交至2014年11月9日后开始欠付租金。2015年9月11日，崔同刚又交纳2014年11月10日至2015年5月9日时段的租金5万元，尚欠付该时段租金18176.40元。2014年11月，租赁房屋内发生暖气泄露，2015年年底租赁房屋地面出现渗水现象，崔同刚与德通公司交涉未果后于2015年11月8日停止经营。崔同刚未再向德通公司交纳房屋租金。德通公司遂于2016年3月11日诉至本院，本案在诉讼期间，为减少双方损失，在本院的督促下，崔同刚于2016年7月9日搬离涉案的租赁房屋。截止2016年5月9日，崔同刚尚欠付租金370976.40元。甘肃添园铁路物业工程有限公司（现变更为甘肃铁发物业工程有限公司）与德通公司就涉案房屋所在的楼房物业管理签订了一份《物业管理服务合同》，约定从2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费按每月1.8元/平方米收取，2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业费按每月2.50元/平方米收取，2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费按每月3.00元/平方米收取；截止2016年5月9日，崔同刚欠付物业费27244.8元；暖气费由德通公司统一收取后交纳给甘肃铁发物业工程有限公司，崔同刚欠付两个年度的采暖费44160元。
一审法院认为：德通公司、崔同刚之间签订房屋租赁合约书系双方真实的意思表示，不违法法律、法规的强制性规定，为有效合同，现德通公司要求解除该合同，崔同刚同意解除，本院尊重双方意愿。本案的争议焦点问题是：德通公司、崔同刚在合同履行中哪一方存在违约行为？造成合同未能继续履行的责任方是谁？德通公司要求崔同刚向其支付房租370976.40元的诉讼请求，崔同刚同意支付2015年11月8日以前即崔同刚停止经营之日的房租，但崔同刚在停止经营后未能和德通公司积极协调或及时通过诉讼防止损失的扩大，德通公司明知房屋出现渗水和暖气泄露问题，却未履行法律规定应当由出租人的承担的维修义务，故德通公司对造成合同不能履行也应承担一定责任，为体现民法的公平原则和合同法规定的“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的立法精神，对2015年11月9日至2016年5月9日期间房屋租赁费用、物业费由崔同刚向德通公司承担费用的50%和一个年度的暖气费用。德通公司主张崔同刚支付违约金88200元的诉讼请求，因崔同刚停止经营前也存在拖欠租金的违约事实，又基于上述的原因，崔同刚适当承担违约金1万元。经本院核算，崔同刚应当向德通公司支付的房租租金为264600元（2015年11月9日前房屋租金194576.40元，2015年11月9日至2016年5月9日期间房屋租金176400元50%即88200元），物业费15960元（2015年11月9日前物业费12360元，2015年11月9日至2016年5月9日期间物业费7200元50%即3600元），暖气费22080元。综上所述，本院对德通公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百二十条的规定，判决：一、解除兰州德通商贸物流有限责任公司与崔同刚于2014年4月20日签订的租赁合约书；二、崔同刚向兰州德通商贸物流有限责任公司给付房屋租金264600元、物业费15960元、暖气费22080元；三、崔同刚向兰州德通商贸物流有限责任公司承担违约金1万元；上述第二、三项共计款项312640元，扣除3万元押金后,实际崔同刚再向兰州德通商贸物流有限责任公司支付共计款项282640元于判决生效后10日内给付；四、驳回兰州德通商贸物流有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9217元，由兰州德通商贸物流有限责任公司负担4608.5元，崔同刚负担4608.5元。
中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审开庭时，崔同刚向法庭提交了由宋明虎于2014年5月8日出具的一张收条，证明其已交纳2014年上半年的涉案房屋租金18.5万元。德通公司经质证认为该收条体现不出崔同刚缴纳的是什么时间段的租金，且收款人并非该公司工作人员，该收条与本案没有关联。本院经审理认为，由于崔同刚提交的收条不能有效证明其主张，故对崔同刚依据该收条所提主张本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：房屋租赁合同是双方真实意思的表示，双方当事人应全面履行合同约定的权利和义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行义务。本案中，崔同刚和德通公司于2014年4月20日签订租赁合约书一份，双方对租赁期限、租金数额及租金的交纳时间和物业费、采暖费等均进行了约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”的规定，一审法院依据双方当事人履行合同的具体情况，判决崔同刚酌情承担相应的房屋租赁费用并无不当。在履行房屋租赁合同中，该房屋由崔同刚实际使用，其应承担使用房屋期间的物业费及采暖费，一审法院根据本案实际判决崔同刚酌情承担物业费及采暖费亦无不当。
综上所述，崔同刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4609元，由上诉人崔同刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 新
代理审判员 李文军
代理审判员 王 晖
二〇一七年二月十三日
书 记 员 杨 琦