广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2414-2421号
上诉人（原审被告）：罗毅文等8户业主（上诉人身份信息详见附表）。
八案上诉人共同委托代理人：罗浪，广东华协律师事务所律师。
八案上诉人共同委托代理人：李国光，广东华协律师事务所律师。
八案被上诉人（原审被告）：深圳市金地宝城房地产开发有限公司。
法定代表人：张晓峰，总经理。
委托代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
上诉人罗毅文等8户业主因与被上诉人深圳市金地宝城房地产开发有限公司（以下简称金地宝城公司）商品房预售合同纠纷八案，不服深圳市龙岗区人民法院作出的民事判决（原审案号详见附表），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本八案进行了审理。本八案现已审理终结。
原审法院查明：2012年（签约具体时间见附表），罗毅文等8户业主（买受人）与金地宝城公司（出卖人）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗毅文等8户业主向金地宝城公司购买金地宝城公司开发的位于深圳市龙岗区龙岗街道金地名峰项目的房屋（具体房号、购房总价款详见附表）。合同第九条约定：出卖人应当于2014年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第二十八条约定：买卖双方可约定其他条款列于附件五中；附件需经双方签字、盖章方为有效；本合同的附件及附图均为合同的组成部分；出卖人所作的销售广告、宣传资料符合要约条件的以及样板房等说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为本合同的组成部分，出卖人应承担相应的义务。合同附件二列明了共用设施和附属配套项目：社区服务站、居住小区及文化室、社区警务室、物业管理用房、垃圾收集站。合同附件五《买卖双方补充约定》第十八条“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力，买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力；第十九条“对本合同第三十一条的变更和补充”约定：本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受，买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受。合同附件六《总平面图》未显示有关学校的规划内容。合同签订后，罗毅文等8户业主按约向金地宝城公司支付了购房款。涉案建筑工程于2013年10月23日取得竣工验收备案收文回执，金地宝城公司现已向部分业主交付了房屋。
罗毅文等8户业主向原审法院提供了以下证据，拟证明金地宝城公司进行虚假宣传：1、沙盘模型，该模型上放置了“深圳实验学校”的标牌，标牌位置位于涉案花园之外；2、金地名峰网购宣传资料，显示了“周边学府林立，幼儿园、小学、中学相距500米内，公立九年一贯制重点学校-
深圳实验学校，近在咫尺；好教育环境好前程”、“省级名校优越教育，让孩子奔向锦绣前程”、“项目一路之隔的是公立9年一贯制重点学校——深圳实验学校或将入驻”等内容；3、介绍深圳实验学校的广告牌及资料。
金地宝城公司向原审法院提供的《金地名峰花园购买风险提示》第11条显示“本项目营销中心及销售资料中显示的总平面图、沙盘模型等，仅作为本项目规划效果示意，与实际情况可能存在差异，仅供参考。具体内容以政府主管部门最终审批的图纸及签订的相关买卖法律文件为准”；《金地名峰花园购买风险提示》第21条显示“本项目售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对买方造成的不利影响。以上本项目红线内因素，基于经政府批准的规划设计方案，因规划及设计方案调整而导致变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准，开发商不承担违约责任，以上本项目红线外不利因素，信息来源目前环境现状及政府规划，将来可能发生调整，届时不再另行通知。由于条件所限，开发商不能穷尽所有红线外不利因素，也不对此构成承诺，请客户在选购房产前仔细比较并慎重决定”。
原审法院经查，金地宝城公司等五家房地产开发公司曾向深圳市龙岗区人民政府递交《引进中小学名校（深圳实验学校）的申请》，希望对于振业峦山谷及金地名峰之间的09-03cic55学校规划用地引进一所深圳名校（建议深圳实验学校），以提升片区的教育资源配套。深圳市龙岗区教育局于2012年12月4日向深圳市龙岗区政府递交《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》，称市教育局已下达正式通知，明确今后市直属学校不再输出市级教育品牌，故来文要求该局无法实施，该局将在实施公办的过程中把学校办好。金地宝城公司称在深圳市龙岗区教育局于2012年12月4日答复之后的约10天左右知道已无法引进深圳实验学校，即停止了有关宣传行为。罗毅文等8户业主称金地宝城公司此后仍在进行相关宣传，并提供了金地宝城公司于2013年7月12日发出的《致金地名峰一期业主的一封信》，该信的主要内容为金地宝城公司表示愿意在政府相关部门的协调和帮助下积极推进引进名校联合办学的事宜。
原审法院另查，金地宝城公司虚假宣传一案，深圳市市场监督管理局龙岗分局对金地宝城公司作出了如下处罚：（一）责令停止违法行为；（二）消除影响；（三）罚款20万元。
罗毅文等8户业主起诉请求判令：1、金地宝城公司赔偿罗毅文等8户业主因虚假宣传行为造成的经济损失10万元；2、本案的诉讼费用由金地宝城公司负担。罗毅文等8户业主在庭审中称其起诉的案由无法明确，由法院确定；罗毅文等8户业主称其要求金地宝城公司承担赔偿责任的法律依据是《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条，《房地产广告发布暂行规定》第三条、第十一条，《深圳经济特区实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十一条。
原审法院认为：罗毅文等8户业主与金地宝城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。罗毅文等8户业主称要求金地宝城公司承担赔偿责任的依据之一是《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条，该条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。从该条得出认定欺诈行为应存在当事人故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的情形，而本案中，金地宝城公司等五家房地产开发公司事实上努力想在宝荷片区引进深圳实验学校，五家公司联合向区政府进行了申请，区政府也向区教育局提出了要求，但最后由于市教育局下达了有关通知而未能实现，金地宝城公司应属夸大了宣传，但并非故意。罗毅文等8户业主认为金地宝城公司构成欺诈行为，但并未根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定请求变更或撤销合同，也未依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定主张损害赔偿责任。罗毅文等8户业主主张赔偿责任的另一依据《深圳经济特区实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十一条第一款规定，房地产经营者应当严格执行国家和特区有关房地产开发管理的法律、法规和规章，不得以虚假的销售宣传误导消费者；不得将未经验收合格的商品房交付使用；不得拒绝履行法律、法规、规章规定和合同约定应当承担的管理、维修和保养义务；第三十八条规定，经营者违反本办法第二十一条规定的，由市政府房地产行政管理部门责令改正，并可以依据国家和特区有关房地产的法律、法规的规定进行处罚，该《办法》规定了虚假销售宣传行为的行政处罚措施，并未规定民事赔偿责任的承担。再者，罗毅文等8户业主未提供证据证明其主张的经济损失10万元，未尽到举证责任。因此，罗毅文等8户业主根据上述规定要求金地宝城公司承担赔偿责任，法律依据不足，原审法院予以驳回。
对于开发商就非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非开发商所能决定和实现，本案金地宝城公司在宣传过程中也曾使用了“或将入驻”、“将来可能发生调整”等字眼，进行了风险提示，在签订合同时更拒绝将相关宣传内容作为要约，购房者应尽一定的审查义务，谨慎选择。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回罗毅文等8户业主的诉讼请求。各案案件受理费2300元，由罗毅文等8户业主分别负担。
上诉人罗毅文等8户业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销原审判决，改判金地宝城公司分别赔偿罗毅文等8户业主经济损失10万元，并由金地宝城公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一、金地宝城公司虚假宣传销售金地名峰项目事实存在，原审法院未予认定，属认定事实错误。（一）罗毅文等8户业主起诉金地宝城公司虚假宣传的事实证据确实充分。金地宝城公司在销售金地名峰时，通过户外广告、金地名峰楼体广告、销售大厅、销售沙盘、展示板、楼书广告等方式宣传金地名峰项目“周边学府林立，幼儿园、小学、中学相距500米，公立九年制重点学校——深圳实验学校近在咫尺，好教育好环境好前程”，金地宝城公司利用名校教育资源销售其金地名峰项目的事实，罗毅文等8户业主在起诉状中写得非常清楚，并提交了相关证据证明，该证据经原审庭审质证属实，金地宝城公司对此事实亦予承认。但原审法院对金地宝城公司虚假宣传的重要事实未予认定。既未对罗毅文等8户业主提交的证明该事实的证据予以否定，也未说明不予认定的理由，属认定事实错误。（二）金地宝城公司虚假宣传销售金地名峰项目，已被深圳市市场监督管理局龙岗分局给予行政处罚，责令：1、立即停止违法行为；2、消除影响；3、罚款二十万元。上述行政处罚进一步证明金地宝城公司存在虚假宣传销售金地名峰项目的事实。二、原审判决认定金地宝城公司应属夸大了宣传，但并非故意，认定错误。理由如下：（一）金地宝城公司在进行名校入驻宣传的时候，深圳实验学校并非属于金地名峰物业地域教育资源。金地宝城公司于2012年9月取得金地名峰项目预售许可证后，便进行深圳实验学校入驻的宣传，罗毅文等8户业主于2012年10月与金地宝城公司签订预售商品房合同，2012年12月4日，深圳市教育局对深圳市龙岗区政府递交的《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》明确答复，今后市直属学校不再输出市级教育品牌。这就说明，金地名峰地域引进深圳实验学校教育资源不能成为现实。在金地宝城公司取得金地名峰项目预售许可证与罗毅文等8户业主签订预售商品房合同时，金地宝城公司金地名峰项目未引进深圳实验学校的教育资源，对此，金地宝城公司是明知的。在未引进名校教育资源时，便以名校作为其拥有的教育资源进行销售宣传，名校宣传的内容虚假，符合《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第六十八条规定的民事欺诈行为的特征。（二）金地宝城公司虚假宣传的广告词“公立九年制重点学校——深圳实验学校近在咫尺，好教育好环境好前程”。这个广告词的意思是购买金地名峰物业，享受名校深圳实验学校的优质教育，有好的前程。正因为此，罗毅文等8户业主才购买了金地名峰物业。金地宝城公司也是基于此，通过名校效应销售金地名峰物业。金地宝城公司的虚假宣传，与罗毅文等8户业主购买预售商品房有直接因果关系。（三）金地宝城公司所提交的证据《金地名峰项目减值测试说明》证实其“深圳实验学校”进行名校宣传的前提系其深知“金地名峰”项目缺点异常突出，做了几千万的亏损准备，为了提高销售，便以名校入驻作为重点营销策略。金地宝城公司虚假宣传的目的非常明确，就是利用名校优质教育的虚假宣传，提高销售，减少亏损。（四）金地宝城公司在进行名校宣传时，并没有引进名校教育资源，其宣传内容的虚假是无法改变的事实，金地宝城公司对自己虚假宣传是明知的。不论金地宝城公司如何努力都不能改变其虚假宣传的事实。原审判决认为为改变虚假事实做了努力，就不是虚假，逻辑错误。（五）金地宝城公司已获悉龙岗区教育局于2012年12月4日出具的《关于宝荷片区引进中小学名校的意见》，即明知其关于引进名校的申请未获批准的情况下，于2013年7月12日发出《致金地名峰一期业主的一封信》，又以积极推行与名校联合办学为引诱，继续误导购买金地名峰物业的业主。足见金地宝城公司自始至终都存在虚假宣传的故意。原审判决认定，金地宝城公司于2012年12月4日得知龙岗区教育局答复，无法引进深圳实验学校之后，即停止了宣传，不符合客观事实。三、原审判决提出，罗毅文等8户业主认为金地宝城公司构成民事欺诈行为，但并未按照合同法规定，请求变更或者撤销合同，也未按照消费者权益保护法的相关规定主张损害赔偿，而是依据深圳特区有关规定请求损害赔偿。而罗毅文等8户业主依据的深圳特区的相关规定并没有民事赔偿责任的规定。故判决驳回罗毅文等8户业主的诉讼请求。罗毅文等8户业主认为：民事欺诈行为适用合同法规定，可以请求变更或者撤销，但依据民法通则和消法的规定，也可以请求民事赔偿。是依据合同法规定请求变更或者撤销合同还是依据消法或者民法通则的规定请求损害赔偿，罗毅文等8户业主有选择权。原审法院无权要求罗毅文等8户业主行使某项权利不行使某项权利。即使依据合同法，也可以获得赔偿。我国合同法第四十二条规定，当事人在订立合同中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。原审法院以依据合同法不应得到赔偿作为理由之一，驳回罗毅文等8户业主诉讼请求是错误的。根据民法通则的规定，承担民事责任的方式有多种多样，其中就有赔偿损失。金地宝城公司的行为造成罗毅文等8户业主损失，罗毅文等8户业主可请求金地宝城公司承担赔偿责任。罗毅文等8户业主引用的深圳特区法律法规，虽然有规定欺诈行为可以进行行政处罚，但该特区法规没有排除可以请求民事赔偿。《深圳经济特区实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第三十四条规定，经营者违反本办法规定，以虚假或不正当手段欺诈消费者，有下列行为之一的，除向消费者按照有关法律、法规的规定承担民事责任外，还应当根据消费者的要求增加赔偿其损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍：……（六）进行欺骗性的销售诱导的；（七）利用广播、电视、报刊等大众传播媒介对商品作虚假宣传的；……。这一条款非常明确规定了进行虚假宣传所要承担的民事责任，原审判决认为该《办法》只规定了虚假销售宣传行为的行政处罚措施，并未规定民事赔偿责任的承担，是对该规定的误解。以此为由驳回罗毅文等8户业主的诉讼请求是错误的。根据消费者权益保护法的相关规定，金地宝城公司虚假宣传应当承担赔偿责任，罗毅文等8户业主请求其赔偿于法有据，应当得到支持。四、金地宝城公司虚假宣传的行为给罗毅文等8户业主造成的损害是客观存在的事实。原审判决认为，罗毅文等8户业主要求金地宝城公司赔偿损失10万元，未尽举证义务，认定错误。众所周知，名校学位的房价跟普通学校学位的房价存在巨大差距，罗毅文等8户业主受金地宝城公司虚假广告误导而与之签订涉案商品房买卖合同，因此受到的损害是必然存在的事实。但名校学位房与普通学校学位房价究竟差多少，是很难测算的。因此，罗毅文等8户业主申请法庭委托评估。罗毅文等8户业主考虑到，如果自行委托评估机构进行评估，金地宝城公司一定会提出异议，申请重新评估，这不仅延长办案时间，也会增加诉讼成本。为快速审理案件，节省不必要的支出，罗毅文等8户业主便在诉讼过程中申请法院委托评估机构，对罗毅文等8户业主的实际损失进行评估。然而，这一合理要求被原审法院驳回，使罗毅文等8户业主实际损失无证据证明。五、原审法院办案程序严重违法，造成本案最关键的事实未能依法被调取，相关证据及罗毅文等8户业主理由未被采信。（一）原审法院未依罗毅文等8户业主申请向深圳市市场监督管理局龙岗分局调取本案最直接、最关键的证据。2014年9月15日，罗毅文等8户业主依法在举证期限内向原审法院申请调取深圳市市场监督管理局龙岗分局就金地宝城公司虚假宣传所作行政处罚的相关证据。然而原审法院却不予调取，并最终在原审判决中作出金地宝城公司的“虚假宣传”行为仅是“夸大宣传，并非故意”的错误认定。（二）原审法院违反程序，对罗毅文等8户业主财产损失数额申请评估不予支持，使罗毅文等8户业主损失无证据证明，剥夺了罗毅文等8户业主的诉讼权利。（三）原审法院未依法在庭前向罗毅文等8户业主提交金地宝城公司所举证据。本案原审于2014年10月13日开庭审理时，罗毅文等8户业主一直未收到由金地宝城公司庭前所举证据，因案件纠纷牵涉面广，案情复杂，严重影响了罗毅文等8户业主对金地宝城公司证据充分行使质证权利。六、确定案由是法院的责任，但原审法院却将该责任推给罗毅文等8户业主，显然不当。根据有关规定，民事诉状只要写明当事人概况、诉讼请求、事实与理由，并没有要求写明案由。依照民事诉讼法的规定，人民法院立案时必须确定案件的案由，公告中应当公布案由，开庭审理时应当宣布案由。案由还是民事诉讼法规定的判决书必须首先写明的第一项内容。由此可知，正确确定民事案件的案由是人民法院在民事诉讼过程中责任和义务。关于本案案由，罗毅文等8户业主表示具体应由合议庭依法予以确定，这是原审法院职责所在。况且，在司法实务中，日渐注重事实认定，案由正确与否，并不能左右案件最终的客观公正的裁判。而原审判决，不顾事实和法律规定，以罗毅文等8户业主没有确定正确的案由作为判决罗毅文等8户业主败诉的理由之一，处理错误。七、原审判决所列原告证据并非罗毅文等8户业主所提交的证据。原审判决所列证据并非罗毅文等8户业主所提交，而是另案当事人所提交。罗毅文等8户业主与另案诉讼角度有着本质的区别，原审判决将另案中一些证据作为罗毅文等8户业主的证据，可见原审判决处理草率。
被上诉人金地宝城公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、本案的基本事实已经查清，不存在上诉状所谓事实不清的问题。（一）金地宝城公司一审当庭承认因金地名峰销售宣传问题被工商局认定为虚假宣传，并因此受到罚款20万元行政惩罚的事实，在这一点上，双方并无争议，原审已经查明。（二）关于《金地名峰项目减值测试说明》中几千万元的减值理解为如果没有名校宣传就会出现几千万亏损，这完全是误读。（三）关于2013年7月《致金地名峰一期业主的一封信》，是针对业主对引进深圳实验学校受阻表达的不满和疑问作出的解释，并非新的广告宣传。关于损失评估问题，罗毅文等8户业主的赔偿请求无法律依据，且其应就其受何种损失多少承担举证责任，本案不存在财产损害事实，故无必要进行评估。二、金地宝城公司对学校的宣传不构成欺诈。金地宝城公司对于工商局关于虚假宣传的认定始终持保留态度，只是考虑到工商局所承受的群体事件的压力，为了维护社会稳定而没有提出行政复议和行政诉讼，但从未承认自己有恶意虚假宣传或欺诈行为。（一）金地宝城公司不存在恶意虚假宣传和欺诈的事实。1、金地宝城公司在宣传中有“或”的表示，这点在罗毅文等8户业主一审起诉状所附证据中就有；2、在宣传单页以及沙盘上都有以政府审批为准的提示，其中第二条是“仅供参考…具体以政府最终批准文件和合同为准”；3、金地宝城公司在买卖合同等各项法律文件中反复提醒买方，尽到了提醒义务，并约定以最终买卖合同的约定为准。（三）金地宝城公司没有任何恶意进行欺诈宣传，金地宝城公司确有意愿引进名校，首先是和其余四家开发商签订了协议，引进名校，然后向区政府递交了引进名校的报告，区政府也认为符合龙岗发展战略，同意引进，并交区教育局办理，只是后来由于政策变化，市教育局不批准而没有成功，这是众所周知的事实。（四）广告用语往往精炼简短，金地宝城公司在广告宣传资料中同时运用大量解释性文件，同时在买卖合同中进行说明，罗毅文等8户业主应认真查阅，审慎决定。三、我方认为原审判决适用法律正确。（一）关于缔约过失责任，首先以合同法第四十二条为依据，缔约过失责任只适用于合同没有成立或合同被撤销的情况，不适用于本案。（二）民法通则关于欺诈的规定已经被合同法修改和取代，合同法第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。罗毅文等8户业主在获知引进实验学校受阻与金地宝城公司交涉、以及集体上访由政府信访部门组织协调和调解时，金地宝城公司多次提出了解除合同、退房退款的解决方案，但业主无一同意，明确表示拒绝撤销合同。现撤销权已过行使期间，不能再行使。（三）本案也不适用消费者权益保护法。商品房买卖不属于生活消费，应当适用《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。即使商品房买卖属于生活消费，房屋的用途是居住，而非上学，上学不属于生活消费的内容，不属于消费者权益保护法调整范围。而对红线外的周围环境和设施，本身不属于本案房地产自身应有的属性，不能适用消费者权益保护法来解决。本案即使适用消费者权益保护法，该法第十六条也明确规定，“双方有约定，按照约定履行”。而关于名校的宣传是否构成双方的约定，《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已有明确界定，即对规划范围外的宣传广告不构成要约，不构成双方的约定。金地宝城公司对合同条款和内容的各项约定均已履行，其中双方关于九年制学校的约定也已经履行，金地宝城公司并无违约之处。本案不适用消费者权益保护法，业主所主张的《深圳经济特区实施〈消费者权益保护法〉办法》第三十四条也无适用的余地。且该条明确规定要按照有关法律法规的规定承担民事责任，而目前没有任何法律法规规定金地宝城公司应当就本案承担赔偿责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本系列案件为商品房预售合同纠纷案件。罗毅文等8户业主起诉认为金地宝城公司有关引进深圳实验学校的宣传构成欺诈行为，要求金地宝城公司承担赔偿责任。
首先，从买卖双方的约定来看，双方在商品房预售合同附件五第十八条中已经明确约定，买受人确认出卖人所作的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力。第十九条进一步约定补充协议系经双方充分协商而达成一致的约定，双方在签署之前已经认真阅读、理解、知悉并接受，买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任的条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受。且金地宝城公司所宣传的深圳实验学校不在涉案小区商品房开发规划范围内，原审法院认为金地宝城公司有关深圳实验学校的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容。原审法院的认定并无不当。
其次，罗毅文等8户业主认为金地宝城公司有关引进深圳实验学校的宣传符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》有关欺诈行为的界定。因合同法对合同欺诈的法律后果作了与民法通则不同的规定，一方以欺诈手段订立合同，除损害国家利益的情况外，不必然导致合同无效。如果一方欺诈致使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。罗毅文等8户业主并未根据合同法的相关规定主张变更或者撤销合同，其直接起诉主张损害赔偿，缺乏法律依据。
再次，罗毅文等8户业主在一、二审还主张金地宝城公司有关引进深圳实验学校的宣传符合合同法第四十二条规定的情形，金地宝城公司应当承担损害赔偿责任。但合同法第四十二条系有关缔约过失责任的规定，适用于合同未成立、被撤销或者被认定无效的情况。而罗毅文等8户业主并未根据合同法第五十四条向人民法院或者仲裁机构请求变更或者撤销涉案合同，涉案合同也已经实际履行且未被认定无效，罗毅文等8户业主依据合同法第四十二条要求金地宝城公司赔偿经济损失，缺乏法律依据。
最后，罗毅文等8户业主主张根据《深圳经济特区实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十一条的规定，金地宝城公司虚假宣传误导消费者，应当承担赔偿责任。但正如原审判决的分析，上述条款并未对民事赔偿责任作出规定。罗毅文等8户业主依据该条规定要求金地宝城公司承担赔偿责任，缺乏法律依据。
综上，上诉人罗毅文等8户业主的上诉理由缺乏法律依据，其上诉依法应予驳回。原审法院认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
各案二审案件受理费均为2300元，由各案上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二审案号
一审案号
上诉人
合同签订日期
具体房号
购房总价款（元）
（2014）深中法房终字第2414号
（2014）深龙法民三初字第1063号
罗毅文，蔡彩懿
2013年1月8日
1228888元
（2014）深中法房终字第2415号
（2014）深龙法民三初字第1065号
梁崇文
2012年11月25日
1295557元
（2014）深中法房终字第2416号
（2014）深龙法民三初字第1066号
杨宝华
2012年11月30日
1371092元
（2014）深中法房终字第2417号
（2014）深龙法民三初字第1067号
林上耀
2012年10月12日
1375698元
（2014）深中法房终字第2418号
（2014）深龙法民三初字第1068号
田振兴
2012年10月21日
1209369元
（2014）深中法房终字第2419号
（2014）深龙法民三初字第1069号
许良华
2012年11月15日
1307487元
（2014）深中法房终字第2420号
（2014）深龙法民三初字第1070号
谭惠明
2012年10月24日
1336889元
（2014）深中法房终字第2421号
（2014）深龙法民三初字第1071号
夏懋周英
2012年10月26日
1365805元