广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第684号原告：周宏岚，男，汉族，1975年4月14日出生，住广东省东莞市。原告：韩惠玉，女，汉族，1974年4月13日出身，住广东省东莞市。两原告的委托代理人：陈龙彪，广东华文律师事务所律师。两原告的委托代理人：刘峰，广东华文律师事务所辅助人员。被告：陈莉君，女，汉族，1973年12月27日出生，住湖南省株洲县。委托代理人：黄德年，广东大洲律师事务所律师。委托代理人：邓三春，广东大洲律师事务所辅助人员。原告周宏岚、韩惠玉诉被告陈莉君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员刘伍雄适用简易程序独任审判，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。原告周宏岚、韩惠玉委托代理人陈龙彪，被告陈莉君的委托代理人黄德年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宏岚、韩惠玉起诉称：2014年5月22日，原告周宏岚、韩惠玉与被告陈莉君签订《商品房居间合同》，约定由原告周宏岚、韩惠玉将位于东莞市大朗镇新世纪豪园美景轩XXX栋XXX房屋出售给被告陈莉君，原告周宏岚、韩惠玉按照合同约定履行了赎楼、房地产权证做好注销抵押登记手续，而被告陈莉君却未按照合同约定履行自己的义务，经东莞市中级人民法院案号：（2015）东中法民一终字第512号判决书已确认，双方合同已经解除，被告违约，其交给原告周宏岚、韩惠玉的定金不予返还，因此按照合同约定，被告陈莉君应按照总购房款的20%向原告周宏岚、韩惠玉支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此依照我国法律规定原告周宏岚、韩惠玉与被告陈莉君约定权利义务，均为双方真实意思表示，已合法成立并产生法律效力，双方均需履行约定义务，原告周宏岚、韩惠玉已经履行约定义务，被告陈莉君却未依约履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任。现请求法院判令：1.请求法院判决被告陈莉君向原告周宏岚、韩惠玉支付违约金人民币240,000元（计算方式为，购房款为1,200,000元，需按购房款总额的20%支付违约金，公式为：1,200,000元×20%=240,000元）；2.本案诉讼费由被告陈莉君承担。被告陈莉君答辩称：1.此案已经一审、二审审理，原告周宏岚、韩惠玉不得以相同的事实再次起诉；2.定金，罚金不能同时使用，二审已判决不予退回。3.即便违约，原告周宏岚、韩惠玉的违约金过高。并且原告周宏岚、韩惠玉没有什么实际的损失。请求法院驳回原告周宏岚、韩惠玉的请求。经审理查明，2014年22日，原告（甲方）、被告（乙方）以及案外人签订《商品房居间合同》，约定由甲方将位于东莞市大朗镇新世纪豪园美景轩XXX栋XXX房屋出售给乙方，总价款为1,200,000元，案外人作为居间方。合同对以下问题做出约定：一、付款方式以及支付时间：1.乙方在签署本合同时先支付20,000元（含定金10,000元），7个工作日内甲方需去银行办理申请提前还贷手续；甲方去银行还款当天，乙方支付楼款80,000元；余款在甲方赎完楼、房产证做好注销抵押登记后，甲、乙双方须在15个工作日内去房管所办理产权转移登记及过户手续并签署《商品房买卖合同》当天1,100,000元转入甲方银行账户做资金监管，等乙方办出该套房产权证后方可解冻使用。二、违约责任。甲、乙双方须无条件配合甲方、乙方及东莞市志诚万家房地产经纪有限公司办理交易中所有的手续，甲、乙双方均不得借故拖延，如若拖延则视为违约，违约方承担交易中双方的全部交易费用及中介方服务费，并向守约方支付该售房款20%的违约金。2014年5月22日，被告向原告支付100,000元购楼款。陈莉君因与周宏岚、韩惠玉房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月18日向本院起诉，以周宏岚、韩惠玉没有依约到银行面签《房屋买卖证明》，使原告无法得到贷款，合同无法履行为由，请求：1.解除《商品房居间合同》，周宏岚、韩惠玉返还100,000元购房款，并支付立案之日起到全部返还之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）；2.周宏岚、韩惠玉支付违约金240,000元。该案经二审判决认定：“1.《商品房居间合同》中无约定陈莉君购买案涉房屋是须向银行贷款的方式进行支付购房款；2.陈莉君提供的录音材料中亦无反映周宏岚、韩惠玉答应配合陈莉君办理贷款手续，中介方亦证明双方没有协商过银行贷款事宜；3.根据各方当事人陈述意见及提供的相关证据，已反映周宏岚、韩惠玉已按合同的约定履行了赎楼、房地权证做好注销抵押登记手续。即使周宏岚、韩惠玉未能按合同约定的时间去房管所办理房屋产权转移登记及过户手续并签署《商品房买卖合同》，其责任亦在于陈莉君不能如期支付合同约定的购房款所致。综上，陈莉君主张周宏岚、韩惠玉已构成违约缺乏依据，本院不予支持。陈莉君诉求周宏岚、韩惠玉支付违约金，依据不足，本院予以驳回。对于陈莉君的违约行为，因周宏岚、韩惠玉在本案中无反诉，本院不予处理。”二审判决并认定因合同解除，“周宏岚、韩惠玉收取了陈莉君购房款100,000元中有10,000元是定金，即周宏岚、韩惠玉收取了陈莉君购房款为90,000元，该购房款应由周宏岚、韩惠玉返还给陈莉君。”最终判决项为：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法朗民一初字第1127号民事判决。二、限周宏岚、韩惠玉于本判决发生法律效力之日起十天内向陈莉君返还90,000元及其利息（按本金90,000元从2014年9月18日起按中国人民银行同期贷款利率计至本院判决返还之日止）。三、驳回陈莉君的其他诉讼请求。庭审中，被告主张另案二审判决已以不退回定金形式处理被告的违约行为，原告诉讼已属于二次处理，被告并主张双方约定违约金过高。原告则认为另案二审判决没有处理，违约金条款是双方协商一致的对等责任，合法有效。上述事实，有原告提交的《商品房居间合同》、（2014）东二法朗民一初字第1127号判决书、（2015）东中法民一终字第512号判决书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原、被告之间的法律关系为商品房买卖合同关系，原、被告双方的权利义务依法由合同法法律法规调整。本案双方的争议问题在于：原告是否存在违约行为。该案经（2015）东中法民一终字第512号判决书认定：“1.商品房居间合同》中无约定陈莉君购买案涉房屋是须向银行贷款的方式进行支付购房款；2.陈莉君提供的录音材料中亦无反映周宏岚、韩惠玉答应配合陈莉君办理贷款手续，中介方亦证明双方没有协商过银行贷款事宜；3.根据各方当事人陈述意见及提供的相关证据，已反映周宏岚、韩惠玉已按合同的约定履行了赎楼、房地权证做好注销抵押登记手续。即使周宏岚、韩惠玉未能按合同约定的时间去房管所办理房屋产权转移登记及过户手续并签署《商品房买卖合同》，其责任亦在于陈莉君不能如期支付合同约定的购房款所致。综上，陈莉君主张周宏岚、韩惠玉已构成违约缺乏依据，本院不予支持。陈莉君诉求周宏岚、韩惠玉支付违约金，依据不足，本院予以驳回。对于陈莉君的违约行为，因周宏岚、韩惠玉在本案中无反诉，本院不予处理。”该认定中，东莞市中级人民法院已认定陈莉君存在不能如期支付合同约定的购房款的违约行为，对于原告主张的双方的合同法律关系因被告违约而导致解除的事实，本院予以确认。关于另案当中是否已处理原告因被告违约而产生的请求问题，另案中东莞市中级人民法院已经在判决中明确说明“对于陈莉君的违约行为，因周宏岚、韩惠玉在本案中无反诉，本院不予处理。”，因此，本案周宏岚、韩惠玉的诉讼请求，未经另案处理。关于违约金条款问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告主张违约金条款约定的违约金过高，本院依照上述规定予以审查约定的违约金是否“过分高于”造成的损失。经审查，合同中约定的违约金计算方法为售房价的20%即240,000元。被告未按时支付购房款导致合同解除，造成原告的损失主要包括签约成本、为准备履行合同而产生的提前还贷损失、应被告要求解决贷款问题而产生的额外费用、原告未及时收款的利息损失、律师代理费以及预期交易成功可得利益损失等损失。按照以双方交易的购房款总额1,200,000元为衡量，自陈莉君不能如期支付合同约定的购房款的违约行为至二审判决生效已长达一年有余，参照中国人民银行公布的同期同类贷款的基准利率计算，一年期最高逾期利息为6.15%×1,100,000元=67,650元，再予以考虑签约成本的损失、为准备履行合同而产生的提前还贷导致的利息损失以及重新办理贷款成本、应被告要求解决余款支付问题而产生的费用、预期交易成功可得利益损失、诉讼成本以及因等待诉讼结束期间丧失时间成本，本院酌情予以认定原告的实际损失为120,000元，超出实际损失30%部分为36,000元，总额为156,000元，对于超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈莉君在本判决生效十日内，赔偿原告周宏岚、原告韩惠玉违约金156,000元（扣减原告周宏岚、原告韩惠玉未退回的10,000元定金，尚应当支付146,000元）。二、驳回原告周宏岚、原告韩惠玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,450元，已由原告周宏岚、韩惠玉预交，由原告周宏岚、韩惠玉承担857元，被告陈莉君承担1,593元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘伍雄二〇一五年十一月三日书记员  陈佩君第7页共7页