上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7865号
上诉人（原审被告）孙长凤，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陆志超（系孙长凤丈夫），XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人ＸＸ平，上海聚隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宋琢人，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。上诉人孙长凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第42874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭于2016年8月4日公开开�审理了本案，上诉人孙长凤及其委托代理人陆志超、ＸＸ平、被上诉人宋琢人及其委托代理人陆耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室、XX室房屋（以下简称系争房屋）登记在孙长凤名下。2014年3月7日，孙长凤及陆志超向韩某某出具经公证的授权委托书，委托权限包括：代为签订定金协议、房地产买卖合同及解除协议，办理网上登记备案及撤销；代为办理房地产买卖合同公证，领取公证书；代为办理房地产转移登记，签署交易中心相关文件；代为办理还贷、退保手续、领取他项权利证明、结清证明等注销材料，办理注销房地产抵押登记；代为配合买受方办理购房贷款手续，签署银行文件；代为收取房价款（委托人、受托人账户均可），开具收款凭证；代为办理房屋交接手续等，委托期限为2014年9月7日至2015年9月6日。2015年6月26日，以宋琢人为买受人、孙长凤为卖售人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价共计540万元（人民币，下同），韩某某作为孙长凤代理人在该协议上签订。合同第六条约定，双方确认在2015年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，孙长凤承诺在宋琢人或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于孙长凤故意拖延或不及时提供相关材料，宋琢人按本合同第十条追究违约责任。合同第十条约定，孙长凤未按本合同约定的期限将系争房屋交付宋琢人，或孙长凤未在约定期限内办理系争房屋交易转让过户手续，包括但不限于未提供交易资料、未按时缴纳各项税费、房地产权证密码遗忘遗失未及时挂失补办而导致延迟交易的，每逾期一日，则孙长凤应按宋琢人已付房价款的日万分之五的金额向宋琢人支付违约金，违约金至本合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止，若逾期超过十五日后孙长凤仍未交付房屋或未按约定期限办理系争房屋交易转让过户手续的，除孙长凤应向宋琢人支付十五日的违约金外，双方同意宋琢人有权单方解除合同，宋琢人单方解除合同的，应当以书面形式通知孙长凤，要求孙长凤承担赔偿责任，赔偿金额为本合同约定房屋总房价款的20%的违约金，孙长凤应在接到书面通知之日起三个工作日内一次性无息退还宋琢人已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款第三条约定，孙长凤应于双方共同办理系争房屋交易过户手续之前办妥还贷及抵押登记注销手续，如孙长凤提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由孙长凤自行承担。补充条款第四条约定，孙长凤所转让的系争房屋设有抵押，宋琢人知晓该情况，且宋琢人同意以其支付的房款替孙长凤清偿孙长凤的银行贷款以消灭该抵押权，若宋琢人不按约定支付房款的，则宋琢人应按本合同第九条之规定承担违约责任。补充条款第六条约定，孙长凤应于收到除尾款外的全部房款后三日内，将系争房屋交付宋琢人，交付标志为双方签订房屋交接书且孙长凤将系争房屋钥匙交付宋琢人。合同附件三付款协议约定，宋琢人应于2015年6月26日支付孙长凤首期房价款320万元，该款包含已支付的定金30万元；宋琢人以向银行申请按揭贷款的形式向孙长凤支付第二期房价款200万元，宋琢人应于办妥以其为权利人的系争房屋的上海市房地产权证及他项权证后三个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款款项直接划入孙长凤指定的银行账户；宋琢人应和孙长凤办妥所有交房手续且孙长凤已将系争房屋名下的全部�口迁出，并签署《房屋交接书》确认无误后的当日，直接向孙长凤支付尾款20万元。2015年5月4日，韩某某出具收款收据，确认收到宋琢人支付的定金1万元；2015年6月3日，韩某某出具收条，确认收到宋琢人2015年5月25日支付的定金9万元和2015年6月3日支付的定金20万元，共计29万元；2015年6月26日，韩某某出具收款收据，确认收到宋琢人支付的房款290万元。2015年11月，宋琢人起诉要求：1、判令孙长凤履行合同，协助宋琢人办理系争房屋的过户手续；2、判令孙长凤支付违约金暂算179,200元（以320万元为基数，以日万分之五为标准，自2015年9月1日计算至实际过户日止，暂算112天）；3、要求孙长凤交付系争房屋；4、本案案件受理费由孙长凤承担。原审另查明，系争房屋上现存有抵押权人招商银行股份有限公司上海延西支行、债权数额为286万元的抵押。宋琢人为购买系争房屋与�国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同（商业贷款适用）》，贷款金额为200万元，收款户名为韩某某。原审认为，依法成立的合同受法律保护。宋琢人与孙长凤代理人之间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，系宋琢人、孙长凤买卖系争房屋的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。宋琢人按约付款，并按照约定申请房屋贷款并获得批准，但孙长凤未依约履行协助过户义务。孙长凤称合同补充条款第四条约定由宋琢人负责偿还系争房屋上原有贷款，但根据双方补充条款第四条的约定“宋琢人同意以其支付的房款替孙长凤清偿孙长凤的银行贷款以消灭该抵押权”，该约定实质上系对宋琢人支付的房款用途作出约定，而并非系争房屋上原贷款合同约定的权利义务的转移，也并未免除孙长凤作为债务人的义务，故孙长凤�有义务在房屋过户前涤除系争上的抵押，故孙长凤该抗辩法院不予采信。孙长凤提出宋琢人申请的贷款收款账户为韩某某，其要求更换收款账户未得到宋琢人回应，法院认为，宋琢人在签订合同及办理贷款时韩某某的授权均在委托期限内，韩某某亦有收取款项的授权，故贷款收款账户填写为韩某某，对此宋琢人并无过错，且对于贷款合同的变更非宋琢人一方所能决定，故孙长凤不能以此作为其不配合办理过户的理由。综上，孙长凤未按约协助宋琢人办理过户手续并向宋琢人交付系争房屋，已构成违约，故对宋琢人要求孙长凤办理系争房屋的过户手续、交付房屋并承担违约责任的请求，法院予以支持。原审法院于二○一六年六月三日依法作出判决：一、孙长凤于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX、XX室房屋上抵押权人为招商银行股份有限公司�海延西支行的抵押；二、孙长凤在上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX、XX室房屋抵押涤除后十日内协助将该房屋产权过户至宋琢人名下；同时宋琢人支付孙长凤房款200万元；三、孙长凤于判决生效之日起十日内，将上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX、XX室房屋交付宋琢人；同时宋琢人支付孙长凤房款20万元；四、孙长凤于判决生效之日起十日内支付宋琢人逾期办理过户违约金（以320万元为本金，自2015年9月1日起至实际过户之日止，按照日万分之五为标准计算）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,325.20元，减半收取计25,162.60元，由孙长凤负担。判决后，孙长凤不服，上诉称，双方在买卖合同中明确约定首期房款需先用于清偿银行�款以消灭抵押权，但被上诉人仍将首付款全额支付给案外人韩某某，导致未能及时清偿银行贷款，故造成房屋无法办理过户手续的责任在被上诉人；同时上诉人对被上诉人购买房屋的付款能力持有怀疑。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人宋琢人辩称，韩某某是上诉人经过公证的委托代理人，其授权范围包括代收房款，双方合同约定的首付款清偿银行贷款只是对款项用途的约定，并未免除上诉人偿还贷款涤除抵押的合同义务，故上诉人未能及时清偿贷款注销抵押登记并协助被上诉人办理产权过户手续显然构成违约；一审之后被上诉人已经将剩余房款220万元打入原审法院代管款账户，还另外替上诉人归还了30万元债务，系争合同具备继续履行的条件。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明�原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2016年3月15日，被上诉人将房款220万元缴纳至原审法院。二审审理中双方确认，被上诉人还替上诉人归还了30万元债务。本院认为，涉案买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。上诉人主张因被上诉人未能将首付款用于涤除抵押导致无法过户，然双方在合同中约定，在双方办理房屋交易过户手续前，上诉人应办妥还贷及抵押登记注销手续，故归还贷款及注销抵押登记是上诉人应当履行的合同义务，至于合同中关于被上诉人同意以其支付的首付款替上诉人清偿银行贷款以消灭抵押权的约定，实质是对被上诉人支付房款用途的约定，并不直接免除上诉人应承担的还贷及注销抵押登记的合同义务。从双方签订合同后的履行情况来看，被上诉人在签订合同后已向韩某某支付了合同约定的首付款，�办妥了贷款手续，而韩某某系上诉人的委托代理人，其代理权限包括签订合同、收取房价款等，系争房屋买卖合同也是韩某某代理上诉人签订，故被上诉人向韩某某支付房款的行为并不存在过错，应当认定其已经按约履行了付款义务。被上诉人已经按约履行相应付款义务，而上诉人未能办理抵押登记注销手续并协助被上诉人办理房屋过户手续，显然构成违约，应承担相应违约责任。上诉人主张其实际没有收到购房款，这是上诉人与其委托代理人韩某某之间的关系，并不能以此对抗被上诉人。关于上诉人主张的被上诉人不具备付款能力一节，现被上诉人已将购房款220万元缴纳至原审法院，故上诉人该上诉理由显然不能成立，本院不予采信。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人孙长凤的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,150元，由上诉人孙长凤负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年九月五日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……