四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第355号
原告南充恒策房地产开发有限公司。
法定代表人何亮，总经理。
委托代理人郭军元，四川元黎律师事务所律师。
委托代理人袁东，四川元黎律师事务所律师。
被告韩凤林。
委托代理人魏民，四川鑫中云律师事务所律师。
原告南充恒策房地产开发有限公司（以下简称“恒策房产公司）诉被告韩凤林商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告恒策房产公司的委托代理人袁东，被告韩凤林及其委托代理人魏民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月25日，作为甲方的恒策房产公司与作为乙方的韩凤林就被告购买原告开发的位于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里小区9幢1层196号商铺签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房的用途为商业……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，建筑面积为21.98平方米，其中套内建筑面积为20.43平方米，共用部位与房屋分摊建筑面积1.551平方米。”合同第五条房屋的计价方式与价款约定“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币贰万捌仟柒佰柒拾贰元叁角玖分，总价款为伍拾捌万柒仟捌佰贰拾元整”。该合同第六条付款方式与价款约定“分期方式付款，买受人于签订合同当日支付贰拾玖万叁仟玖佰壹拾元整，于2012年10月25日前支付壹拾柒万陆仟叁佰肆拾陆元整，于2013年3月31日前付清余款壹拾壹万柒仟伍佰陆拾肆元整”。该合同第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第十四条面积差异处理约定：“……按照套内建筑面积计算该商品房付款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算价款”。该合同还约定了双方的其他权利、义务。合同订立后，原告依法向南充市房地产管理局对《商品房买卖合同》进行了备案，而被告却未按合同约定付款，截至目前为止被告尚有分期付款293，910.00元未支付。案涉房屋建设完工后，原告依法委托市房地产测绘所对案涉房屋实际面积进行了测绘，经测绘案涉商铺实测建筑面积为31.72平方米，套内建筑面积为29.57平方米，面积差为9.14平方米，被告应当依照《合同》的约定向原告补交面积差及前期欠款金额总计262，979.65元。虽经原告多次沟通协商处理，但被告均拒绝向原告补交上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》及相关的法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即向原告支付购房款共计人民币293，910元；并从2013年4月1日起按应付款日万分之一支付违约金至被告实际付款之日止；2、判令被告向原告支付面积差金额262，979.65元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：我一直在找原告负责人，要求退房，但一直找不到原告负责人。我购卖的房屋的实际面积和现在的范围不一致，而多出的面积是公摊面积，不应该计算在内。房屋单价也过高。
经审理查明：2012年8月25日，原告恒策房产公司将其开发的座落于南充市高坪区江东中路七段220号幸福里第9幢1层196号商铺出卖给被告韩凤林，原告恒策房产公司作为出卖人、被告韩凤林作为买受人签订了《商品房买卖合同》，第三条买受人所购商品房的基本情况约定，该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是南充市房地产测绘所，其建筑面积共21.98平方米，其中套内建筑面积20.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.551平方米。第五条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，该商品房单价为28，772.39元／平方米，总价款587，820.00元。第六条付款方式及期限约定，买受人以分期付款方式支付价款，签订合同当日支付房款293，910.00元，2012年10月25日前支付176，346.00元，2013年3月31日前付清余款117，564.00元。第八条规划变更约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人需变更建设工程规划许可证规划条件的，出卖人应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人造成影响的，出卖人应当给予相应的补偿。第九条设计变更约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十条逾期付款责任约定，逾期付款在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期满之日起至实际支付之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2013年3月31日交付商品房；（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十四条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示南充市房地产测绘所出具的商品房实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。被告韩凤林分别于2011年9月16日、2012年8月25日向原告恒策房产公司支付房款60，000.00元、233，910.00元。
原告恒策房产公司出卖给被告韩凤林的196号铺包括第1层（以小区中庭地坪为＋0，平小区中庭层）、夹层（＋0与江东大道之间层）、负1层，其中计价部分为第1层建筑物，196号铺经南充市规划局批准的施工图纸的套内建筑面积为20.43m2。在修建过程中，原告恒策房产公司未经南充市规则局的批准，也未经设计单位的同意变更设计，亦未书面征得买受人的同意，改变了196号铺第一层的户型结构及空间尺寸。2013年12月，经南充市房地产测绘所测绘，196号铺的套内建筑面积为29.57m2。
2013年12月5日，原告恒策房产公司在南充晚报发出交房通告，通知幸福里业主办理接房等相关手续。截止庭审辩论终结时止，原告恒策房产公司未办理幸福里小区第9幢建筑物的建设工程竣工验收备案。后恒策房产公司要求韩凤林支付尾款293，9100.00元及增加面积的房款未果，遂起诉来院。
本院认为：原告恒策房产公司与被告韩凤林签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同依法成立有效，对双方当事人均产生约束力。
一、关于被告韩凤林应当补交的案涉商铺面积差房款金额问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十四条虽然约定“按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款”，但据实结算只能是在合理误差范围内的结算。由于双方当事人未对误差的合理范围以及超出合理范围内的处理进行约定，因此，面积误差的合理范围应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条认定为3%。196号铺面积误差为44.738%，已超过3%的合理面积误差范围；再者，原告恒策房产公司在开发过程中，未经相关行政部门批审改变规划、未经设计单位同意改变设计，原告恒策房产公司没有举证证明面积差部分属于合法建筑，该部分建筑物属非法建筑，对违法建筑物的处理属于行政管理权，不属于人民法院管辖范畴；其三，恒策房产公司改变规划设计未书面征得买受人的同意，侵犯了买受人的知情权属于恒策房产公司的单方意思表示，双方当事人对改变设计、空间尺寸没有形成合意；其四，原告恒策房产公司改变设计、空间尺寸后，196号铺商业的使用功能有所贬损，降低了商铺的使用价值。因此，原告恒策房产公司主张买受人给付面积差超过3%部分的价款的主张不成立，本院不予支持，买受人韩凤林应当补交的案涉商铺面积差房款为28，772.39元／m2×20.43m2×3%＝17，634.60元。
二、关于被告韩凤林是否应当承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原、被告约定分期付款，在第二期房款付款期限届满之时，被告韩凤林没有举证证明在付款期限届满之时原告恒策房公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，韩凤林怠于给付房款的行为不是行使不安抗辩权；且至庭审辩论终结时止，案涉商品房买卖合同并未解除，因此，原告恒策房产公司要求被告韩凤林给付第二期房款176，346.00元的主张成立，本院予以支持。被告韩凤林未按照约定的期限支付第二期房款，已构成违约，应当按照合同的约定自2012年10月26日承担违约责任；原告恒策房产公司主张自2013年4月1日起给付违约金，系其处分自己的权利，本院予以准许。原、被告约定于2013年3月31日前支付第三期房款117，564.00元，于2013年3月31日前将符合交付条件的房屋交付给买受人，该约定属于同时履行义务，而原告恒策房产公司建设的幸福里小区第9栋房屋至今未达交付条件，被告韩凤林不支付第三期房款系其履行同时抗辩权，因此，恒策房产公司要求韩凤林支付第三期房款及第三期房款的违约金的主张不成立，恒策房产公司可在条件成就时向韩凤林主张。
综上，为维护正常的市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、由被告韩凤林于本判决生效后十日内向原告南充恒策房地产开发有限公司支付房款193，980.60元。
二、由被告韩凤林于本判决生效后十日内共同向原告南充恒策房地产开发有限公司支付违约金（违约金从2013年4月1日起每日按欠付房款176，346.00元的万分之一计算至实际付款之日）。
三、驳回原告南充恒策房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金线义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，368.00元，由被告韩凤林负担4，500.00元，原告南充恒策房地产开发有限公司负担4，868.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 何凤军
人民陪审员 何 勇
人民陪审员 李 涛
二〇一五年六月三日
书 记 员 宋 盼