宁夏回族自治区固原市原州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）原民初字第4596号
原告（反诉被告）路怀璧，男，生于1973年8月28日，汉族，宁夏固原市人，大专文化，个体户，住固原市原州区。
委托代理人李贵军，宁夏纲伦律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司。
住所地：固原市经济开发区。
法定代表人肖招峰，该公司执行董事。
被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司。
住所地：固原市经济开发区。
法定代表人廖天福，该公司经理。
上列二被告委托代理人王春娥，女，生于1987年10月18日，汉族，宁夏固原市人，中专文化，系该公司职工，住固原市原州区。
上列二被告委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）路怀璧与被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路怀璧及其委托代理人李贵军，被告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的委托代理人王春娥、杨小勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）路怀璧诉称及对二被告的反诉辩称，原告从事个体经营。2013年8月至9月期间，二被告对位于固原市原州区长城路与六盘山路交叉口的晨光家居建材城公开招租，原告与二被告签订了《租赁协议》，承租被告位于建材城四楼面积1409平方米场地用于经营光明实木家具。双方约定租金单价29.00元每月每平方米，月租金40861.00元，合同期限自2013年10月20日至2016年10月19日。同时约定，被告晨光实业公司委托被告固原晨光物业管理有限公司向原告收取租金等费用并承担物业服务。合同签订后，原告向被告晨光物业公司缴纳商铺押金122583.00元、质保金40861.00元，装修押金3000.00元，投资973149.00元对店面进行装修，按合同约定如期投入使用。2014年后半年，因受整体经济下行影响，原告经营发生困难，遂于2014年10月18向被告提交申请书，请求解除合同，退出四楼光明家具店经营，被告有关人员与原告就费用结算后未明确答复。因原告等商户用电由被告集中管理、分表到户，商户付费由被告充值打卡，2014年12月23日，被告晨光实业公司向原告等商户发出书面通知，称未及时支付租金的商户，被告将采取解除协议、停止供电等措施。此后，原告承租的场地因电量耗尽，被告拒绝充值而无电无法经营。因被告在与原告的格式合同中以原告单方面承诺的方式约定在原告未按本协议规定期限付款导致解除协议时，原告将其展位内的全部展品让与甲方所有。原告退出承租经营时，其194件货物被被告留置。被告未经双方同意或合同约定，单方面采取停止供电，是以行动解除双方协议，其以无效的格式条款约定留置原告货物，违反法律规定。
对于二被告的反诉理由，第一、反诉被告在其有效承租期间愿意依照合同约定补足反诉原告商铺租金，承担商铺取暖费；第二、反诉原告要求反诉被告支付逾期租金的违约金及租金利息和支付逾期缴纳取暖费的违约金及拖欠取暖费利息的诉讼请求无事实基础和法律依据。因反诉原告停止供电，对导致合同解除存在过错，其应当承担相应责任。本着公平和诚实信用原则，反诉被告愿意依据合同约定补足2014年12月23日（反诉原告停止商铺供电之日）之前的商铺租金，缴纳2014年12月23日之前有效承租期间的取暖费。对于反诉原告支付逾期租金的违约金及租金利息的诉请，不仅违反双方合同约定，属于其滥用合同权利，而且违反《合同法解释二》第二十八条的规定，依法应当不予支持。同理，反诉原告支付逾期缴纳取暖费的违约金及拖欠取暖费利息的诉请也不能成立。现原告起诉要求：1、判令解除原告与二被告之间签订的光明实木家具专卖店场地租赁合同。2、判令被告宁夏晨光实业有限公司支付原告解除合同后未使用租赁场地期间的装修费用711840.44元；返还收取的原告商铺押金122583.00元，质保金40861.00元，装修押金3000.00元。上述返还费用共计878284.44元;返还被告以不平等格式条款约定留置的原告货物194件。3、本案诉讼费由被告晨光实业公司承担。
庭审中，原告为证明其主张向法庭提供下列证据：
1、租赁协议（原件）一份，证明原告与二被告签订朗萨家私店租赁合同事实；
2、固原精诚不锈钢有限公司结算单、收款收据各一份、大宏玻璃有限公司收款收据一份、李某某打地坪收条一份、张某某铺地砖收条一份、天伟瓷砖经营部收款收据一份（均为复印件，原件在2015原民初字第4593号卷宗中），证明光明家具、开元灯饰、朗萨家私、帝王卫浴店装修购买不锈钢、玻璃制品、地砖及打地坪、铺地砖支出费用共计236800元，其中光明家具店支出136184.00元事实；
3、装修合同一份、收据三份、雷士照明固原店销售清单一份、收款收据一份、骆某某建行6227004479450202473账户网银支付流水单四张、个人账户明细查询一份，证明原告与陈某某签订光明家具店装修合同事实；证明原告支付光明家具店装修费用735000.00元事实；证明华日家居店装修购买灯具费用21775.00元事实；证明原告购买雷某某货柜费用40000.00元事实；证明原告装修华日家居购买唐某经销大理石和雷某某货柜，分别两次支付唐某货款40182.00元和雷某某货款40000.00元，支付手续费8.00元事实；证明原告之妻骆某某建行6227004479450202473账户网银支付唐某、雷某某货款客观性的事实；
4、晨光物业公司装修押金收款收据一份、晨光物业公司租金收款收据二份、晨光物业公司押金、质保金收款收据各一份，证明被告同意原告装修，收取原告装修押金3000.00元事实；证明被告收取原告租金95784.00元事实（交至2014年底）；证明被告收取原告商铺押金122583.00元，质保金40861.00元事实；
5、光明家具店盘货清单一份、音视频光盘一张、录音整理笔录二份、家具照片52张，证明被告留置原告光明家具店货物194件事实；
6、申请书一份，证明原告向被告提出解除华日家居（属于光明家具店部分）租赁，被告同意解除租赁关系，进行核算事实；
7、核算单一份，证明原告向被告提出解除华日家居（属于光明家具店部分）租赁，被告同意解除租赁关系，进行核算事实；
8、关于对原固原晨光物业管理有限公司租赁协议的补充条款一份，证明原、被告协议变更原租赁协议，减少租金事实；
9、中共固原市委政法委员会会议纪要一份、告商户书一份、照片两张，证明被告股东争议导致管理混乱，无合同约定将原告所租商铺停止供电事实；
10、证人陈某某证言一份，证明装修合同客观性及装修价款的事实。
被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司辩称，原告的诉请不能成立，应予驳回。原告未按《租赁协议》约定向被告支付租金、交纳采暖费，违约在先。被告虽不断催要，但原告拒不交纳。原告要求解除租赁合同的诉请不能成立，原告应当继续履行《租赁协议》。当事人要求解除合同，必须具备我国《合同法》第九十三条或第九十四条规定的法定事由。目前，《租赁协议》约定的租赁期限尚未届满。《租赁协议》是原、被告双方真实意思的表示，不违背我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在既不具备合同约定解除的事由也不具备合同法定解除的事由的情形下，原告应当遵守诚实信用原则，继续履行《租赁协议》，不应当企图通过诉讼谋求非法利益。对于装修如何处理。原、被告在《租赁协议》中有明确约定，最高人民法院也有明确规定，原告要求被告支付装修费用的诉讼请求不能成立。其一，原告和被告明确约定在《租赁协议》解除或终止后展位的全部装修归被告所有，被告无须为此支付任何费用。其二，原告对展厅的装修未经被告同意。其三，原告要求被告支付装修费用违背法律规定。原告针对装修费用提交的证据达不到证明标准，没有尽到证明责任。原告提供的证据多数不具有真实性、合法性和关联性，证据重复提供，费用重复计算，存在的众多疑点无法排除，为诉讼集中伪造证据的痕迹明显，达不到证明装修费用的标准。应当承担不利的法律后果。对于商铺押金和质保金如何处理。原、被告双方有明确约定，原告要求被告返还商铺押金和质保金、装修押金的诉讼请求不能成立。对于商铺押金和商品质量保证金，应当按照《租赁协议》的约定办理，原告要求被告返还商铺押金和质保金的诉讼请求不能成立。原告要求被告返还货物的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。原告的货物由原告自己管理、自己买卖、自己处置，原告放置在展厅的货物是什么、有多少，被告从未过问也不清楚。被告既不管理原告的货物，也未留置原告的货物，更不存在所谓“以不平等格式条款约定留置”原告货物的情形。
被告宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司反诉理由：固原晨光家居建材城座落于宁夏固原市原州区五路口东北角，2013年12月28日开业，由被告宁夏晨光实业有限公司开发建设，由被告固原晨光物业管理有限公司承担物业管理。2013年9月，原告与被告固原晨光物业管理有限公司、被告宁夏晨光实业有限公司签订《租赁协议》。《租赁协议》约定：原告承租固原晨光家居建材城四楼D068、D069、D070、D072、D073、D076、D077、D078、D079号展厅用于经营光明实木家具，展厅建筑面积共计1409平方米。租赁期限自2013年10月20日起至2016年10月19日止；租金按面积每平方米29元/月，每月租金共计40861元，按半年一次结算，先付后用；第一年租金按6个月计收，第二年租金按9个月计收，首期租金共31784元，应于本协议签订之日付清，剩余租金在每期开始的上月20日前付清下期应交租金；如延期交纳租金，甲方向丙方按欠款金额每天0.5%的标准计收违约金；延期交纳10日以上（含10日），甲方、乙方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失。丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方缴纳采暖费。如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5%的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失。丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有，并授权甲方自行处置。甲方有权决定是否接受丙方的展品。如甲方接受展品则以实际变卖金额为准。上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足。未经甲方同意，丙方不得将本款所称“展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置。丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件；甲方实行商场化管理，丙方不得以任何理由违反该制度。本协议解除和终止后，丙方应于解除或终止之日前三日内，将丙方展位内物品全部撤出展位；如丙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，丙方无权因此向甲方、乙方主张任何费用或损失；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用；因丙方违约导致解除合同时，甲方可采取店铺公示、短信通知等任何方式送达，解除通知一经送达，则本协议即终止。被告虽不断催要，但原告拒不向被告支付租金。另外，供热公司每年11月1日开始至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取。但原告拒不向被告交纳应承担的采暖费。原告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向被告支付租金、向被告交纳采暖费，但原告拒不按照《租赁协议》的约定履行义务。现二被告反诉要求：1、判令原告路怀璧向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠的租金共计661899元整（大写：人民币元整），其中包括2014年6月28日至2014年12月28日（6个月）的部分租金94920元整、2014年12月28日至2015年6月28日（6个月）的租金143028元整、2015年6月28日至2015年12月28日（6个月）的租金178785元整、2015年12月28日至2016年6月28日（6个月）的租金245166元整；2、判令原告路怀璧从逾期支付租金之日起（其中94920元自2014年5月21日起、143028元自2014年11月21日起、178785元自2015年5月21日起、245166元自2015年11月21日起）至实际付清租金之日止每日按拖欠租金总额的0.5%计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付逾期支付租金的违约金，其中截止2016年2月23日逾期支付租金的违约金共计为1000465元整（大写：人民币壹佰万零元整）；3、判令原告路怀璧从逾期支付租金之日起（其中94920元自2014年5月21日起、143028元自2014年11月21日起、178785元自2015年5月21日起、245166元自2015年11月21日起）至实际付清租金之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠租金的利息；4、判令原告路怀璧向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司交纳拖欠的采暖费共计88344.3元整（大写：人民币元零叁角整），其中包括2014-2015年度采暖费44172.15元整、2015-2016年度采暖费44172.15元整；5、判令原告路怀璧从逾期交纳采暖费之日起（其中44172.15元自2014年11月1日起、44172.15元自2015年11月1日起）至实际交清采暖费之日止每日按拖欠采暖费总额的0.5%计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付逾期交纳采暖费的违约金，其中截止2016年2月23日逾期交纳采暖费的违约金共计为131412.15元整（大写：人民币元零壹角伍分整）；6、判令原告路怀璧从逾期交纳采暖费之日起（其中44172.15元自2014年11月1日起、44172.15元自2015年11月1日起）至实际交清采暖费之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠采暖费的利息；7、本案本诉和反诉诉讼费用均由原告路怀璧负担。
庭审中，二被告为证明其反诉意见及反诉请求向法庭提供下列证据：
1、《租赁协议》一份，证明原被告签订《租赁协议》以及在协议中对支付租金、交纳采暖费和装修费用如何处理等的约定。
2、《收款收据》二份，证明就光明实木家具店，原告向被告支付2013年12月28日至2014年6月28日的租金31784元，支付2014年6月28日至2014年12月28日的部分租金64000.00元。
3、供热公司《公告》一份，证明供热公司每年11月1日开始至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取。
4、《统计表》四份，证明原告拖欠的租金、逾期支付租金应向被告支付的违约金、原告应交纳的采暖费和逾期交纳采暖费应向被告支付的违约金。
上列原、被告提供的证据，经庭审举证，原、被告质证意见如下：
二被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据4无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6的真实性、合法性和关联性均不认可；对证据7的真实性、合法性和关联性均不认可，原告应当向法庭提交原件。对证据8的真实性、合法性、关联性不认可，对证据9与本案不具有关联性，对证据10证人证言不认可，该证人证言与本案无关。
原告对二被告提供的证据1真实性、关联性无异议，但对部分条款的合法性有异议；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可。
上列原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院作如下分析认定：
对于原告提供的证据1、4，因被告质证无异议，本院予以采信，作为定案依据。对证据2、3、5、6、7、8，9、10因该八组证据，被告质证有异议，且单个证据所要证明的问题又无其他证据相互印证，且证人证言系孤证，无其他证据相印证，本院对该八组证据不予采信。
对于二被告提供的证据1、2、3，因该三组证据，原告质证无异议，本院予以采信，作为定案依据。对证据4，因该证据被告质证有异议，且系被告单方出具的证据，又无其他证据相互印证，本院不予采信，不能作为定案依据。
经审理查明，2013年8月，原告与二被告签订了一份《租赁协议》，约定二被告将其位于建材城四楼面积1409平方米场地用于经营光明实木家具店。双方约定租金单价29.00元/每月，月租金40861.00元，合同期限自2013年10月20日至2016年10月19日。同时约定，被告晨光实业公司委托被告固原晨光物业管理有限公司向原告收取租金等费用并承担物业服务。合同签订后，原告向被告晨光物业公司缴纳商铺押金122583.00元、质保金40861.00元，并投资对店面进行装修，交纳装修押金3000.00元。按合同约定如期投入使用。2014年12月23日，二被告采取停电方式要求原告履行向其支付拖欠的租金，导致原、被告双方矛盾加剧。2015年6月15日，原、被告双方在未解决上述矛盾的情况下，原告放弃经营租赁的场地。原、被告双方以实际行动表明不履行合同。截止2015年6月15日，原告向被告已付租金95784.00元，尚欠166022.00元租金未支付。拖欠采暖费25801.15元。《租赁协议》还约定了其他权利义务。现原告起诉要求：1、判令解除原告与二被告之间签订的光明实木家具专卖店场地租赁合同。2、判令被告宁夏晨光实业有限公司支付原告解除合同后未使用租赁场地期间的装修费用711840.44元；返还收取的原告商铺押金122583.00元，质保金40861.00元，装修押金3000.00元。上述返还费用共计878284.44元;返还被告以不平等格式条款约定留置的原告货物194件。3、本案诉讼费由被告晨光实业公司承担。
现二被告反诉要求：1、判令原告路怀璧向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠的租金共计661899元整（大写：人民币元整），其中包括2014年6月28日至2014年12月28日（6个月）的部分租金94920元整、2014年12月28日至2015年6月28日（6个月）的租金143028元整、2015年6月28日至2015年12月28日（6个月）的租金178785元整、2015年12月28日至2016年6月28日（6个月）的租金245166元整；2、判令原告路怀璧从逾期支付租金之日起（其中94920元自2014年5月21日起、143028元自2014年11月21日起、178785元自2015年5月21日起、245166元自2015年11月21日起）至实际付清租金之日止每日按拖欠租金总额的0.5%计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付逾期支付租金的违约金，其中截止2016年2月23日逾期支付租金的违约金共计为1000465元整（大写：人民币壹佰万零元整）；3、判令原告路怀璧从逾期支付租金之日起（其中94920元自2014年5月21日起、143028元自2014年11月21日起、178785元自2015年5月21日起、245166元自2015年11月21日起）至实际付清租金之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠租金的利息；4、判令原告路怀璧向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司交纳拖欠的采暖费共计88344.3元整（大写：人民币元零叁角整），其中包括2014-2015年度采暖费44172.15元整、2015-2016年度采暖费44172.15元整；5、判令原告路怀璧从逾期交纳采暖费之日起（其中44172.15元自2014年11月1日起、44172.15元自2015年11月1日起）至实际交清采暖费之日止每日按拖欠采暖费总额的0.5%计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付逾期交纳采暖费的违约金，其中截止2016年2月23日逾期交纳采暖费的违约金共计为131412.15元整（大写：人民币元零壹角伍分整）；6、判令原告路怀璧从逾期交纳采暖费之日起（其中44172.15元自2014年11月1日起、44172.15元自2015年11月1日起）至实际交清采暖费之日止每日按中国人民银行同期贷款利率计算向被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司支付拖欠采暖费的利息；7、本案本诉和反诉诉讼费用均由原告路怀璧负担。
本院认为，本案原、被告签订的《租赁协议》是在双方充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。合同签订后，原、被告双方均按合同约定的权利、义务各自全面履行了部分合同内容。因双方在履行合同过程中发生矛盾未能解决，致使原、被告双方于2015年6月15日无法继续履行合同。原告不按期向被告缴纳租金构成违约。被告在向原告索要租金时采取的方式不妥亦构成违约。因原、被告在履行《租赁协议》过程中均构成违约，故双方的违约责任相互顶抵，互不承担向对方履行违约责任的义务。又因2015年6月15日原、被告双方以各自的行动表明不履行《租赁协议》，本院确定以该时间点对《租赁协议》予以解除。《租赁协议》解除后，原告应当向被告支付《租赁协议》履行期间拖欠的租金及采暖费。被告应当向原告返还收取的商铺押金及质保金。至于原告主张的未使用租赁场地期间的装修费用以及要求被告向其返还留置的货物，因其未提供充分证据证实，本院对原告的该项主张不予支持。对于二被告反诉要求原告向其支付拖欠的租金及采暖费的请求成立，但其要求原告向其支付租金及采暖费在不同阶段产生的利息及违约金的请求，因二被告在履行协议过程中亦构成违约，因此，对二被告的该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）路怀璧与被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司签订的《租赁协议》；
二、由被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司向原告（反诉被告）路怀璧返还商铺押金122583.00元，质保金40861.00元、装修押金3000.00元，合计166444.00元；
三、由原告（反诉被告）路怀璧向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付租金166022.00元、采暖费25801.00元，合计191823.00元；
四、驳回原告（反诉被告）路怀璧的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上列判决内容二、三项相抵后，原告路怀璧应于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11411.00元（原告预交11411.00元），由原告路怀璧负担8916.00元，由被告宁夏晨光实业有限公司负担2495.00元。反诉费21739.00元(被告预交21739.00元)，由被告宁夏晨光实业有限公司负担15439.00元，由原告路怀璧负担6300.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。
审 判 长 张清伟
审 判 员 马艳华
人民陪审员 金义宝
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 马小燕