广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第543号
原告翟彩琴。
委托代理人何润洪，广东方中天律师事务所律师。
被告邵万武。
被告潘晓冬。
原告翟彩琴诉被告邵万武、潘晓冬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人何润洪到庭参加诉讼，被告邵万武、潘晓冬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月5日，原告与被告邵万武签署了《物业租赁合同》，约定由被告邵万武承租原告位于东莞市XXXX号商铺，租赁期限为2013年9月10日至2018年9月9日。因两被告是夫妻关系，在被告邵万武的要求下，原告在2014年1月13日与两被告签订了《授权转租协议》，原告授权被告邵万武将上述租赁物转租给被告潘晓冬，两被告共同向原告支付租金及承担支付水电费、管理费的义务。根据《物业租赁合同》的约定，两被告应于每月5日前缴纳当月租金，逾期支付租金超过两次的，原告有权解除合同，保证金不予返还，并要求被告支付违约金100000元。然而两被告在2014年9月和10月均未按合同约定时间履行支付租金的义务，且两被告于2014年11月初自行停业至今。原告于2014年11月4日向两被告发出《解除物业租赁合同通知书》，告知两被告即日起解除合同，并要求两被告搬离租赁物及结清租金等。被告潘晓冬是租赁物的实际使用人，亦实际承担支付租金的义务，且两被告是夫妻关系，应对本案债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、两被告向原告支付2014年10月1日至2014年11月6日的租金24816元，水电费和垃圾处理费及滞纳金1565元；2、两被告向原告支付违约金100000元；3、两被告对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但被告潘晓冬向本院邮寄民事答辩状、收据复印件一份及照片。该民事答辩状的答辩人处为两被告的名字，但落款处为被告潘晓冬，答辩要点如下：1、被答辩人诉请的违约金没有依据。答辩人在10月初与被答辩人协商10月份租金在10月31日前缴交，被答辩人同意。但被答辩人在2014年10月30日通知商场保安关闭还在营业中的店铺，将店铺门锁住，导致答辩人无法正常经营，顾客纷纷要求答辩人退款，给答辩人造成极大损失。本案是由于被答辩人单方关闭店铺在先，致使答辩人无法正常经营，最后双方解除合同。2、租赁合同约定的违约责任条款明显过高，请求法院予以调整。合同违约金的性质是弥补守约方的实际损失，答辩人交纳的保证金足以弥补被答辩人的损失。
经审理查明，案涉租赁物位于东莞市XXXX号，权属人为原告及案外人翟玩璋。翟玩璋向本院出具《确认书》，确认关于案涉租赁物的权利义务由原告行使。
2014年1月5日，原告与被告邵万武签订一份《物业租赁合同》，甲方为出租方即原告，乙方为承租方即被告邵万武，主要条款约定如下：1、甲方将案涉物业租赁给乙方使用，建筑面积231.84平方米，租赁期限为伍年，自2013年9月10日起至2018年9月9日止，新合同签订已免除乙方15天租金装修期，2013年9月25日开始收租金。双方确认，本合同签订前，甲方已经将商铺交付乙方使用。3、租金是分段递增，其中2014年9月10日至2015年9月9日租金为每月20680元，乙方每月租金在当月5日前缴交完。4、为保证合同的履行，乙方同意在本合同签订当日向甲方交纳人民币37600元作为履行合同的保证金。若乙方在承租期间无违约行为，则该款项在合同期满后，乙方办理营业执照的地址迁出或注销手续后五日内，由甲方无息退还给乙方。5、乙方使用物业发生的水电费及物业管理费由乙方自己承担，按表计量，统一由乙方交纳。6、乙方逾期向甲方支付租金的，按拖欠租金额每天0.5%支付违约金，乙方必须按合同准时支付租金给甲方，如乙方按约定时间逾期支付租金超过两次的，甲方有权解除合同，保证金不予返还，并要求乙方支付违约金100000元。
2014年1月13日，原告与两被告再次签订一份《授权转租协议》，出租方为原告，承租人为被告邵万武，次承租人为被告潘晓冬，内容如下：一、本人翟彩琴同意并只同意邵万武转租位于东莞市XXXX号商铺给潘晓冬，出租期限以《物业租赁合同》为准。二、承租人、次承租人义务。1、在承租期间承租人和次承租人必须严格遵守《物业租赁合同》有关规定。2、在租赁期间必须严格遵守本协议有关规定，在合同租赁期间邵万武和潘晓冬未经出租人同意不得再次转租。三、违约责任。1、承租人有义务熟悉和严格遵守《物业租赁合同》及本协议有关规定。承租人有义务督促次承租人履行本协议，如有任何一方违反本协议第二条第1、2款情形的，出租人可立即解除《物业租赁合同》要求承租人承担违约责任，并没收押金、收回商铺。因解除合同、收回商铺给承租方和次承租方所造成的损失，出租方不负责任何赔偿责任。2、次租人有义务熟悉和严格遵守《物业租赁合同》及本协议有关规定。如有违反本协议第二条第1、2款情形的，出租方可立即收回商铺，解除《物业租赁合同》，因收回商铺所造成的损失，出租方不负任何责任。
2014年11月4日，原告向被告邵万武邮寄《解除物业租赁合同的通知书》，主张被告最近两个月未按合同约定时间履行支付租金的义务，并拖欠2014年10月份租金及物业管理费、水电费等，故要求解除《物业租赁合同》，并于2014年11月6日前结清未付租金。从EMS快递单回执可见，该快递在2014年11月5日妥投。
庭审中，原告主张被告在2014年9月25日交纳2014年9月份的租金，而2014年10月份租金至今未交，已经违反合同的约定。对此，原告提交了存款历史交易明细清单予以证明。同时，原告主张被告拖欠2014年10月1日至2014年11月6日的租金24816元，水电费和垃圾处理费及滞纳金1565元，但由于起诉时并未向物业交纳该笔费用，故起诉时的数额与实际发生数额不一致。在2015年1月3日到物业处交纳的费用比起诉的数额更高，因此发票上的数额与主张的数额不一致。对于要求两被告承担连带责任的理由，原告认为两被告是夫妻关系，租金和相关费用属于夫妻共同债务；且在三方签订《授权转租协议》时，三方口头约定由两被告承担支付相关费用的义务。
以上事实，有原告提供的《物业租赁合同》、《授权转租协议》、存款历史交易明细清单、解除物业租赁合同的通知书、EMS快递单、结婚证照片、付款通知书、发票、确认书、房产证以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的不利后果由被告自行承担。案涉的《物业租赁合同》及《授权转租协议》是当事人之间的真实意思表示，内容合法有效，各方均应严格履行。本案的争议焦点是：一、被告邵万武应否向原告支付拖欠的租金及水电费等；二、违约金是否过高；三、两被告应否承担连带责任。
关于焦点一。从原告提交的存款历史交易明细清单可知，被告邵万武迟延支付2014年9月份的租金及拖欠2014年10月份租金。依照《物业租赁合同》中“如乙方按约定时间逾期支付租金超过两次的，甲方有权解除合同，保证金不予返还，并要求乙方支付违约金100000元”的约定，原告有权解除合同。而本案中原告向被告邵万武邮寄的解除物业租赁合同的通知书在2014年11月5日妥投，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条的规定，可认定案涉《物业租赁合同》在2014年11月5日解除。因此，被告邵万武应当向原告支付2014年10月1日至2014年11月5日的租金24126.7元（20680元＋20680元／月÷30日／月×5日）。对于原告主张的水电费和垃圾处理费及滞纳金1565元，根据合同约定，该些费用应当由被告邵万武承担，现原告已代交，故本院予以支持。
关于焦点二。被告答辩中提出违约金过高，请求予以调整，而原告并未向本院举证证明其存在的实际损失。根据《物业租赁合同》的约定，被告邵万武已经构成违约，应当向原告支付违约金，但考虑到本案原告已经通过没收押金得到一部分补偿，被告同时承担没收押金与违约金的违约责任过重，故本院对违约金依法予以调整为拖欠租金的数额，即24126.7元。
关于焦点三。首先，从《授权转租协议》中的内容可知，被告潘晓冬是次承租人，根据合同相对性，原告应当向被告邵万武主张权利。其次，虽然原告提交了结婚证照片拟证明两被告是夫妻关系，但本院认为原告提交的证据不足以证明其主张。再次，原告对其主张的“三方存在口头约定由两被告承担支付相关费用的义务”并未提交证据证明，本院不予采信。因此，原告要求被告潘晓冬承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认案涉的《物业租赁合同》已经在2014年11月5日解除。
二、被告邵万武应于本判决生效之日起五日内向原告翟彩琴支付租金24126.7元、水电费和垃圾处理费及滞纳金1565元。
三、被告邵万武应于本判决生效之日起五日内向原告翟彩琴支付违约金24126.7元。
四、驳回原告翟彩琴的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2827.62元（原告已预交），原告承担1781.16元，被告邵万武承担1045.46元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
（本页内无正文）
审 判 长 周敬棠
代理审判员 黄淑娇
人民陪审员 袁影霞
二〇一五年六月十五日
书 记 员 黄健敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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