上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初23854号
原告：陈玉芳，女，1961年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。
被告：吴标，男，1980年9月21日出生，汉族，户籍地福建省。
委托诉讼代理人：杨飞飞，上海博象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金磊，上海博象律师事务所律师。
原告陈玉芳与被告吴标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月31日开庭审理，原告陈玉芳的委托诉讼代理人程晨，被告吴标及委托诉讼代理人杨飞飞到庭参加诉讼。于2017年8月24日再次开庭审理，原告陈玉芳的委托诉讼代理人程晨，被告吴标的委托诉讼代理人杨飞飞、金磊到庭参加诉讼。于2017年10月25日再次开庭审理，原告陈玉芳及委托诉讼代理人程晨，被告吴标及委托诉讼代理人杨飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈玉芳向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年6月16日至2016年6月14日房屋租金168,000元。2、被告结清承租期间产生的水、电、煤等相关费用2,242元(暂算至2016年6月15日，要求计算至被告实际搬离之日)3、判令被告于2016年6月15日租赁合同到期日自行将所有物品迁出租赁房屋，并自行将房屋恢复原状(毛坯状态)。后原告以已自行处理涉案房屋内被告个人物品为由，撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告拥有位于上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的合法产权。2013年6月，被告通过房产中介公司与原告签订房屋租赁合同，约定原告将涉案房屋出租给被告作为居住使用，租赁费用为每月7,000元,租赁期限自2013年6月15日至2016年6月14日，共计三年。但被告在支付了第一年的租金后，未再支付过任何费用，且租赁期间具有转租、群租行为，经双方多次交涉，被告未支付第二年起的房屋租赁费用，各项水、电等费用亦由原告支付。为保护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。
被告吴标不同意原告诉请。辩称被告一直按照租赁合同约定使用涉案房屋，但2014年5月3日被迫搬离涉案房屋，后与原告联系，原告拒不解决。原告已于2014年7月10日更换涉案房屋门锁，强行收回房屋，导致被告无法居住。要求原告退还被告一个半月的租金9,800元及押金7,000元。且后来原告将钥匙放置在中介处挂牌出售涉案房屋。被告只同意支付2014年5月之前的水费和电费。被告认为根据民法通则的相关规定，拒付租金的诉讼时效为一年，原告起诉已超过诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋租赁合同、电费发票及签购单、房地产权证及被告提供的责令改正通知书、公证书、公安局接报回执等双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告提供的证据一、房屋中介机构网页截图及联系单，证明原告于2015年7月28日在原、被告租赁合同期间已经委托中介公司将涉案房屋对外出售，照片显示涉案房屋已经清空。原告对该证据真实性、关联性及合法性均不予确认，认为截图中显示的房间并非涉案房屋，且出售涉案房屋并不影响被告使用。本院认为被告提供的网页截图来源于中介公司内部资料，不足以证明出售的房屋就是涉案房屋，对该证据不予采信。证据二、短信记录，证明2014年5月18日，因为涉案房屋无法居住，通知原告协商，原告一直不予理睬，及2014年7月10日约原告来涉案房屋等事实。原告虽不予认可，但对被告对该手机短信办理的证据保全公证书予以认可。因该短信记录与公证书内容一致，且原告本人在庭审中确认收到短信，本院对该证据予以确认。证据三、证明，证明中介公司经办人证明与原告于2014年7月10日对涉案房屋强行换锁的事实。原告对该证明不予认可，因该证明属证人证言，证人未出庭作证的，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月，原告作为甲方、被告作为乙方，经上海佳歆房地产咨询有限公司居间签订房屋租赁合同，约定甲方将其合法拥有的涉案房屋(建筑面积123.85平方米)出租给乙方使用。租赁用途为居住。租赁期限共36个月，自2013年6月15日起至2016年6月14日止。租金为每月7,000元，押金为7,000元,租金支付方式为付三押一。乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤、闭路电视，清保费及通讯等费用由乙方按时支付并保留上述之收据备查。乙方未征得甲方书面同意不得转租。在第八条甲、乙双方的责任和义务约定：1、在租赁期内甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按押金的双倍向乙方付违约金，含原有押金。2、在租赁期内乙方擅自解除本合同，乙方的押金不作退还为违约金；3、乙方必然按时交付房租，如超过五天未付并未征得甲方的同意作为违约，甲方有权终止合同，押金不作退还；4、乙方不得在租赁的房屋内进行违纪活动，如有违法后果自负；……6、甲、乙双方违反上述约定视作违约；7、租赁期满后乙方付清所有费用及设备验收合格后，甲方应将押金无息退还乙方。同时在备注部分手写：①物业费由甲方支付；②甲方同意乙方自己装修，做员工宿舍；……。双方均确认被告支付了一年的房屋租金。2014年4月9日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局老西门办事处向涉案房屋权利人之一王耀明发出责令改正通知书，内容为“经查，你于2014年4月9日在中华路XXX弄XXX号XXX室从事了房屋分隔搭建后出租，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十一条的规定，本机关责令你立即改正上述行为。你按照要求改正完毕后，请及时告知本机关。逾期不改正的，本机关将依法处理或申请强制执行。”被告称将该情况告知原告后，原告一直不予处理；2014年5月3日晚，城管部门、公安民警等工作人员拿着摄像机敲门进入涉案房屋后，将客厅中的一堵墙砸了一个大洞，并限居住在里面的人半个小时内清空个人物品，被告等在清空个人物品后，相关部门就在大门上贴了封条，并对涉案房屋采取了停水停电等措施。原告本人在庭审中称未接到上海市黄浦区住房保障和房屋管理局老西门办事处发出责令改正通知书；原告是在相关部门上门采取措施后第二天，接被告电话赶赴涉案房屋，没有看见涉案房屋门上有封条，进去后发现房屋客厅内的墙确实被砸了一个大洞。被告称涉案房屋于2014年5月3日晚被封后，第二天被告就无法进入涉案房屋，原告是在涉案房屋被封后半个月左右，封条已被相关部门解除后，才到涉案房屋来，双方在协商过程中发生争执不欢而散。根据被告提供的短信记录，2014年5月18日，被告向原告发送短信称“房东大姐，我是租你房子的小吴，给你打电话你不接，找你处理事情，我们现在都没地方住的哦，你一天天拖下去。房东你在不过来处理，我们可要报警了。”2014年6月16日，原告回复短信“这个月房租费应该是6月15日之前银行汇过来的，但至今未收到，你已违约合同，如果你不借房子了，把房子的东西全部清理，恢复愿样，把钥匙和车库卡全部交到中介公司。”被告回复：“房东我们怎么违约了，是因为你房子停水停电搞的我们无法正常居住，还有房东我在两个月前就和你说了这事情，打电话你不接，有一次你过来了说你会处理的，就是等收房租的了吗？还有中介公司的也知道的。现在来说我们违约了，没关系房东你想吃掉我们这点钱。没关系。我房东你什么时候过来收房子呀和我说下，我人现在在福建。”2014年6月28日，原告向被告发送短信“你来上海了吗？你先谈谈你的想法。”被告回复“我已经到上海了，我能有什么想法呢。我一直在等你处理你上次来说等你处理的。我们见个面在说。”2014年7月8日，双方通过短信约定于2014年7月10日下午在涉案房屋见面。原告对上述短信内容予以确认。但原告在书面情况说明中称收到整改通知书后多次与被告联系要求其整改一节，与原告本人在庭审中的陈述不一致，且无其他证据证明，本院不予采信。根据上述短信内容，本院认为原告系在2014年5月18日之后，曾赴涉案房屋与被告进行协商，但无果。2014年7月10日，原、被告依约在涉案房屋见面，双方又发生争执。期间原告拨打110电话报警，民警到场后，现场予以处理。原、被告均确认原告于当日更换涉案房屋门锁。2016年6月7日，原告向本院起诉，要求被告支付拖欠房租等。
本院认为，本案双方当事人争议焦点为：原、被告签订的房屋租赁合同何时因何原因解除。一、关于合同解除时间。原告主张租赁合同于2016年6月14日合同到期日解除。被告认为合同已于2014年7月10日原告更换门锁时解除。鉴于原告确认2014年7月10日原告自行更换门锁的事实，本院认为2014年7月10日原告已经收回房屋，双方租赁合同已于2014年7月10日提前解除。至于原告主张此后被告再次更换门锁，被告不予认可。因原告未提供证据证明被告再次更换门锁，而被告并非涉案房屋产权人，加之原告对于何时进入涉案房屋陈述先后矛盾，故本院对原告该主张不予采信。二、合同解除原因。被告称因相关部门在整顿涉案房屋小区群租行为时，因原告未及时处理，相关部门对涉案房屋采取了砸墙、封门、停水停电等措施，导致被告无法正常使用涉案房屋。原告认为被告擅自搭建隔间及群租，导致被相关部门整改，系被告自身原因造成。双方当事人均主张客厅内的墙系对方搭建，但均未提供证据。本院仅能确认2014年4月，相关部门进行群租整改时，涉案房屋客厅内确搭建有一堵墙。本院认为，首先双方当事人在租赁合同中约定被告将涉案房屋用于做员工宿舍，对此可能产生的后果双方当事人均有责任。其次，相关部门在2014年4月9日发出的责令整改通知书中明确，要求涉案房屋权利人立即对涉案房屋分隔搭建后出租的行为进行整改，并将整改情况告知相关部门。原告作为权利人、被告作为承租人均应按照要求及时进行整改。且由于双方在合同中约定涉案房屋做员工宿舍使用，如该目的无法实现，双方亦应积极协商妥善解决。但根据双方当事人陈述及被告提供的短信记录，原告迟至2014年5月18日，相关部门上门采取整改措施后仍未及时进行处理。原告于2014年7月10日在合同租赁期内未经协商自行更换房屋门锁的行为，明显违反合同约定。至于原告称被告在涉案房屋内遗留物品的问题。因原告已更换门锁，被告无法进入，原告并未提供2014年7月10日后至起诉前，曾要求被告处理涉案房屋内物品否则需支付房屋使用费的相关证据,故亦不存在被告应支付原告房屋占有使用费的情形。事实上，原告称因被告在庭审中表示涉案房屋内物品由原告自行处理，故涉案房屋内的物品最终系由原告自行处理。
综上所述：对于原告诉讼请求：1、被告支付原告2014年6月16日至2016年6月14日房屋租金168,000元，因本院认为原告已于2014年7月10日收回房屋，租赁合同已于同日解除，对于原告要求被告支付2014年7月10日之后的房屋租金，本院不予支持。对2014年6月16日至2014年7月10日的房屋租金，鉴于被告提出原告关于房屋租金的诉讼请求已超过法律规定诉讼时效，本院亦不予支持。2、被告结清承租期间产生的水、电、煤等相关费用2,242元(暂算至2016年6月15日，要求计算至被告实际搬离之日)。被告同意支付2014年5月之前的水、电费。本院认为，对于原告提供的电费发票中2014年3月至2014年6月总计1959.48元的电费，应由被告支付;2014年8月、9月的电费不应由被告支付。关于被告辩称要求原告返还一个半月房屋租金9,800元及押金7,000元，返还租金因被告未作为反诉请求提出，本院不予支持；押金部分依照合同约定，原告应在抵扣相关费用后退还被告，故原告应退还被告剩余押金5040.52元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告陈玉芳应于本判决生效之日起十日内退还被告吴标押金5,040.52元。
二、对原告陈玉芳的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3,660元，由原告陈玉芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 程 珊
人民陪审员 时 美
人民陪审员 石志仁
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 徐公允
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。