广西壮�自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0304民初145号原告：桂林市袭汇物业服务有限公司，住所地：桂林市龙珠路12号。法定代表人：陈伟民，董事长。委托诉讼代理人：黄玉群，广西君健律师事务所律师。被告：王秀峰，女，1957年1月5日出生，汉族，住桂林市叠彩区。原告桂林市袭汇物业服务有限公司与被告王秀峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告桂林市袭汇物业服务有限公司委托诉讼代理人黄玉群到庭参加诉讼，被告�秀峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林市袭汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠的2006年4月1日至2016年12月31日期间物业服务费11495.82元及逾期交费违约金4909.34元（违约金从逾期之日按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段暂计算至2016年12月31日，以后的违约金另计直至清偿之日，详见《物业服务欠费及违约金计算清单》），两项合计16405.16元；2.判令被告给付原告为追索本案债权支出的律师费800元；上述1、2项合计17205.16元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系专业从事物业管理活动的服务企业，从2005年的前期物业起一直为桂林市XX小区提供物业管理服务，被告系XX小区X号住房（公寓楼住宅）的业主，于2004年12月23日购房的同时与原告签订《前期物业管理服务协议》委托原告进行前期物业管理，双方在协议第三条和第十条约定：“第三条：甲方按下列规定向乙方收取物业管理费。1.按建筑面积计算，住宅每月每平方米0.60元……从交房之日起，免收一个季度物业管理费；交房一个季度后，按上述收费标准全额收费……上述费用在每月应交费用时三天内，乙方应自行到甲方办公室缴纳。”“第十条违约责任:2.如乙方不按时付清应缴纳的有关费用，甲方有权要求乙方补交。从逾期之日起，乙方每天应向甲方支付滞纳金1元，以此类推。”2009年6月10日，XX小区业主委员会代表业主与原告签订《物业服务合同》，聘请原告对XX小区物业进行管理服务，双方在合同第二条、第三条约定：�理服务期限三年，从2009年6月1日起至2012年5月31日止，2009年度物业服务收费维持2008年的标准，公寓楼按建筑面积每月每平方米0.6元计算收取物业服务费（不含生活垃圾费和公共照明电费），物业服务费于每年1月30日前一次性交纳，如逾期，每天按所欠金额的千分之五向乙方（即原告）支付违约金，如逾期三个月仍不缴纳的，乙方有权根据《物业管理条例》第六十七条的规定向法院提起诉讼，追偿物业服务费和逾期交费的违约金，欠费者还应承担乙方聘请律师的费用。2010年5月10日，因收费标准过低，经协商原告与XX小区业主委员会签订《物业服务合同》补充协议，从2010年6月1日起适当调整物业收费标准，其中公寓楼由原来的每平方米0.6元提高到0.7元。2012年5月8日，XX小区业主委员会代表业主与原告续订《物业服务合同》，期限3年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止，�寓楼按建筑面积每月每平方米0.7元计收物业服务费（不含生活垃圾费和公共照明电费），交费时间和违约责任等与2009年6月10日的《物业服务合同》相同。2015年4月15日，XX小区业主委员会代表业主再次与原告续订《物业服务合同》，期限3年，从2015年6月1日起至2018年5月31日止，公寓楼按建筑面积每月每平方米0.8元计收物业服务费（不含生活垃圾费和公共照明电费），交费时间和违约责任等与2009年6月10日的《物业服务合同》相同。被告长期拖欠物业服务费，从2006年4月1日至2016年12月31日累计欠费11495.82元，虽经原告多次催收，被告总以种种借口拖延不付，其行为严重损害原告的合法权益，为维护合法权益，原告向本院提起诉讼。被告王秀峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃答�和质证的权利。综合本案证据及原告当庭陈述，本院确认以下法律事实：被告王秀峰于2004年12月23日购买位于桂林市XXX号房，根据原告提供的房屋登记档案显示，该房2005年建，建筑面积为131.83平方米。同日，被告与桂林市袭汇物业管理有限公司（桂林市袭汇物业管理有限公司于2008年4月28日更名为桂林市袭汇物业服务有限公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对购买的XXX号房进行前期物业管理，协议第三条约定住宅的物业管理费为每月每平方米0.6元，按照建筑面积收取，被告应在每月应交费用时三天内自行到原告办公室缴纳。第十条约定，如被告不按时付清应缴纳的有关费用，原告有权要求被告补交，从逾期之日起，被告每天应向原告支付滞纳违约金1元，以此类推。2009年6月10日，桂林市XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）与原告签订《物业服务合同》，约定选聘原告对XX小区进行物业管理服务，管理服务期限为三年，从2009年6月1日起至2012年5月31日止，2009年度物业服务收费维持2008年的标准，即公寓楼按建筑面积每月每平方米0.6元计算收取（不含生活垃圾费和公共照明电费），于每年1月30日前一次性交纳，如逾期，每逾期一天按所欠金额的千分之五向原告支付违约金，如逾期三个月仍不缴纳的，原告有权向法院提起诉讼，追偿物业服务费和逾期交费的违约金，欠费者还应承担原告聘请律师的费用。2010年5月10日，XX业委会与原告签订《补充协议》，约定从2010年6月1日起，将公寓楼物业服务费收费标准由原来的0.6元/平方米调整为0.7元/平方米。2012年5月8日，XX业委会与原告续订《物业服务合同》，期限3年，从2012年6月1日起至2015年5月31日止，公寓楼收费标准仍为0.7元/平方米（不含生活垃圾和公共照明电费）。2015年4月15日，XX业委会再次与原告续订《物业服务合同》，期限3年，从2015年6月1日起至2018年5月31日止，公寓楼物业服务费收费标准调整为0.8元/平方米（不含生活垃圾和公共照明电费）。2012年及2015年合同中关于交纳方式及违约金、律师费的约定均与2009年合同一致。经原告书面催收后，被告仍未依约缴纳物业管理等费用，因此原告向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不�支持。本案原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，XX业委会与被告签订了《物业服务合同》，该合同对于被告亦具有约束力，原告在合同期限内依约提供了物业服务，被告应当按合同的约定，履行其业主的义务，按约向原告支付物业服务费。根据合同约定，2006年4月1日至2010年5月31日，被告应按照建筑面积0.6元/月/平方米的标准向原告交纳此期间的物业服务费；2010年6月1日起至2015年5月31日，被告应按照0.7元/月/平方米的标准向原告交纳此期间的物业服务费；2015年6月1日至2016年12月31日，被告应按照0.8元/月/平方米的标准向原告交纳此期间的物业服务费。因此，被告应向原告交纳的2006年4月至2016年12月的物业服务费为：0.6元/月/平方米×131.83平方米×50个月+0.7元/月/平方米×131.83平方米×60个月+0.8元/月/平方米×131.83平方米×19个月=11495.6元。《物业服务合同》�约定了欠费者应承担原告聘请律师的费用，原告提供了《民事诉讼委托代理合同》、银行客户回单以及发票予以证实，因此对于原告要求被告承担律师费800元的诉请，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》约定从逾期之日起，被告每天应向原告支付滞纳违约金1元，《物业服务合同》中约定逾期缴纳物业服务费的，每逾期一天按所欠金额的千分之五向原告支付违约金，该约定标准过高，结合本案案情及原告诉请，本院认为本案违约金的收取标准以每年实际欠款金额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率逐年分段进行计算为宜，各年欠费金额如下：2006年的欠费金额为711.9元，2007年的欠费金额为1661.1元，2008年的欠费金额为2610.3元，2009年的欠费金额为3559.5元，2010年的欠费金额为4601元，2011年的欠费金额为5708.4元，2012年的欠费金额为6815.8元，2013年的欠费金额为7923.2元，2014年的欠费金额为9030.6元，2015年的欠费金额为10230.2元，2016年的欠费金额为11495.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王秀峰应支付原告桂林市袭汇物业服务有限公司2006年4月至2016年12月期间的物业服务费11495.6元及违约金（违约金的计算，2006年期间按本金711.9元，2007年期间按本金1661.1元，2008年期间按本金2610.3元，2009年期间按本金3559.5元，2010年期间按本金4601元，2011年期间按本金5708.4元，2012年期间按本金6815.8元，2013年期间按本金7923.2元，2014年期间按本金9030.6元，2015年期间�本金10230.2元，2016年期间按本金11495.6元，以中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至实际付清物业服务费之日止）；二、被告王秀峰应支付原告桂林市袭汇物业服务有限公司律师费800元；三、驳回原告桂林市袭汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费230元,公告费350元，共计580元（原告已预交），由被告王秀峰承担。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉�，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费230元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：2XXX6，开户行：农行桂林七星支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  周丽娟人民陪审员  林 媚人民陪审员  廖德芳二〇一七年七月七日代书 记员  王丽梅