山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终1517号
上诉人（原审原告）：菏泽市公馆物业服务有限公司，住所地菏泽市中央公馆12号一楼。
法定代表人：吴金锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩尚耀，山东邦治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张凤玲，女，1975年3月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：侯林茂，男，1973年9月24日出生，汉族。
上诉人菏泽市公馆物业服务有限公司因与被上诉人张凤玲物业服务合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2017）鲁1791民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人菏泽市公馆物业服务有限公司的委托诉讼代理人韩尚耀，被上诉人张凤玲及其委托诉讼代理人侯林茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人菏泽市公馆物业服务有限公司上诉请求：1、依法撤销（2017）鲁1791民初299号民事判决；2、依法改判被上诉人向上诉人支付物业管理费4112.37元（子2014年11月1日2017年1月31日）及逾期违约金879.51元（以应交物业管理服务费为基数，按每日万分之五自2014年11月1日2017年1月31日），并自2017年2月1日起继续支付物业管理费及逾期违约金直至全部履行时止。3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人张凤玲口头答辩称，上诉人上诉理由不能成立。我的房屋在拆迁房屋产权调换协议书约定的范围内，享受回迁户免三年物业管理费。
原告公馆物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费4112.37元（自2014年11月1日计算至2017年1月31日）；2、被告向原告支付逾期违约金879.51元（以应交物业管理服务费为基数，按日万分之五自2014年11月1日计算至2017年1月31日）；3、自2017年2月1日起继续向原告支付物业管理服务费及逾期违约金，直至全部履行时为止；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为管理菏泽中央公馆小区的物业公司，被告是中央公馆小区的业主。原被告于2013年10月21日签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告的物业管理费为每月152.31元，如逾期支付按应交物业管理服务费的日万分之五支付违约金。但被告违反协议约定，自2014年11月1日起至今未向原告支付物业管理服务费。截至2017年1月31日被告已拖欠物业管理服务费达27个月共计4112.37元，逾期违约金共计879.51元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告张凤玲辩称：因为开发商在拆迁时承诺被拆迁户回迁免除三年物业管理费，原告起诉的房屋属于回迁房，被告不应该缴纳三年的物业管理费。
经审理原审法院认定，被告张凤玲的原房屋坐落于中央公馆小区的建设区域，2012年12月31日，拆迁人山东菏泽龙翔房地产开发有限公司（甲方）与被拆迁人张凤玲（乙方）签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定甲方拆除乙方的房屋，乙方自愿调换甲方所提供的住宅房屋，位置在中央公馆21号楼1单元902室、21号楼2单元601室、6号楼1单元1001室，甲乙双方产权调换房屋至交房时，互不找差价款。2013年10月21日，山东菏泽龙翔房地产开发有限公司将产权调换的6号楼1单元1001室房屋交付给张凤玲，同时张凤玲与公馆物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.18元收取物业服务费，服务内容包括公用设施、设备的维护和管理，环境卫生、保安、交通秩序维护等项目。同时，被告张凤玲交纳了2013年11月1日至2014年10月31日的物业管理服务费，但自2014年11月以后未在交纳物业管理服务费。
另查明，原告承认存在对于回迁房屋免除三年物业管理服务费的规定，对被告张凤玲的另两套产权调换房屋均免除了三年的物业管理服务费。
上述事实，有《拆迁房屋产权调换协议书》、《前期物业管理服务协议》、当事人陈述笔录等证据在卷为凭。上述证据已经当事人庭审质证和法院审查，可以采信。
原审法院认为，《拆迁房屋产权调换协议书》可以证实张凤玲在中央公馆小区以产权调换所取得的三套房屋均属回迁房屋，由于公馆物业公司规定对回迁房屋免除三年物业管理服务费，故被告张凤玲对案涉房屋应同样享有这一权利。原告主张案涉房屋不在回迁房的区域内，不应享有这一权利，但其未提交相关证据证实。原告要求被告交纳物业管理服务费并支付逾期违约金的诉讼请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告菏泽市公馆物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告菏泽市公馆物业服务有限公司负担。
二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人公馆物业公司提交书面证据两份：1、中央公馆小区开发商山东菏泽龙翔房地产开发有限公司出具的证明一份：兹证明我公司只免除中央公馆小区回迁户20、21、22、23、24号楼五栋回迁安置房的三年物业管理费，是对上述五栋楼回迁户的一种补偿性政策，我公司从没有免除过回迁到其他楼栋的回迁户的物业费。证明目的被上诉人的涉案房屋不在免除物业费范围之内。2、上诉人于2017年5月21日向20-24号楼回迁业主发出的签订减免物业费协议通知一份。证明目的同证据一。被上诉人张凤玲对上述证据质证后认为，该证据不能对抗开发商口头承诺减免三年物业费的事实。
被上诉人张凤玲提交证据两份：1、关于耿庄社区回迁户免缴三年物业管理费证明：我是耿庄社区居民张凤玲，于2012年由开发商签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，开发商承诺对所有被拆迁户调换房屋安置，并免除三年物业费。耿庄社区回迁户证明人耿良聚、周洪良、高文勇、张瑞华。菏泽市丹阳办事处耿庄社区居民委员会在此证明上加盖了公章，并签署意见属实。证明开发商减免三年物业费的事实。2、山东增值税普通发票一份，证明其已按规定交纳了回迁房的相关费用。上诉人公馆物业公司对上述证据质证后认为，对证据1的合法性提出异议；证据2虽能证明涉案房屋为安置房，但并不能证明可以免除物业费。
本院对上诉人公馆物业公司提交的书面证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。对被上诉人张凤玲提交证据的真实性及证明目的，均予以认可。
二审查明的事实同一审查明的其他事实一致。
另查明，二审期间，上诉人认可涉案房屋为回迁房，但认为该套回迁房与商品房无任何差别，减免物业费仅针对20-24号楼，不针对其他房屋。
根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本院认为本案争议焦点为：被上诉人张凤玲是否应当享受减免三年物业费的优惠政策。对此，本院认为，涉案房屋系被上诉人张凤玲与开发商就其原住宅被拆迁后回迁安置房，并签订有《拆迁房屋产权调换协议书》。对于回迁安置房享有免除三年物业管理费的优惠政策，是开发商针对被拆迁户所做出的承诺。既然涉案房屋为回迁房屋，理应享有免除三年物业管理费。上诉人公馆物业公司要求被上诉人张凤玲交纳物业管理服务费并支付逾期违约金的诉讼请求无事实及法律依据，其所提交的证据并未达到其证明目的。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，其应当承担举证不能的法律后果。
综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人菏泽市公馆物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田佰旺
代理审判员 王 群
代理审判员 张 静
二〇一七年八月八日
书 记 员 朱艳婷