福建省泰宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0429民初52号原告：泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司，住所地泰宁县状元街建设大楼（六层）。组织机构代码72421638-4。法定代表人：魏宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱孔希，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江堪辉，泰宁县法律援助中心律师。被告：江名贵，男，1972年5月30日出生，汉族，农民，住泰宁县。被告：杨启莲，女，1977年4月4日出生，汉族，农民，住泰宁县。原告泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）与被告江名贵、杨启莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代理人朱孔希、江堪辉和被告江名贵、杨启莲到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告城投公司于2017年1月12日申请对被告江名贵、杨启莲的银行账户予以保全（保全价值18万元），本院于同年1月13日作出民事裁定对被告江名贵、杨启莲的财产予以保全。本案现已审理终结。城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令江名贵、杨启莲支付购房余款138000元及违约金（该违约金按每日万分之二自2012年4月11日计至实际支付之日止，至2016年11月10日已发生违约金45540元）；2.本案的诉讼费用、保全费用由江名贵、杨启莲承担。事实和理由：2010年6月18日，泰宁县发生特大水灾，江名贵、杨启莲所在的位于上青乡的房屋受灾。2010年12月14日，城投公司、江名贵、上青乡政府签订一份《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》，确定江名贵、杨启莲选择购买寒洞坵房屋，并对资格认定、安置条件、建房地点、购房价格、交款方式等内容进行了约定。2012年3月15日，城投公司与江名贵签订一份《泰宁县限价房买卖合同》，约定江名贵、杨启莲向城投公司购买泰宁县杉城镇泰康垅12幢101室房屋，建筑面积约102.36平方米，每平方米2160元，楼层系数-6，杂物间19号建筑面积约25.28平方米，每平方米1080元，合计建筑面积约127.64平方米，合计总价235134元；江名贵、杨启莲应于交房前交清购房款（按实结算，多还少补）；江名贵、杨启莲若未在合同约定时间付款，则自合同规定的应付款期限第二天起至实际支付之日止，按日向城投公司支付逾期应付款万分之二的违约金。此后，经测量江名贵、杨启莲所购房屋面积为102.36平方米，杂物间面积25.28平方米，房屋总价为235134元。2012年4月10日，双方办理了房屋交接手续。江名贵、杨启莲陆续支付购房款97134元，仍欠购房款138000元未付。经城投公司多次催讨，但江名贵、杨启莲仍拒绝支付。为此，城投公司诉至法院。江名贵、杨启莲辩称，一、原先约定购房余款办理银行贷款，江名贵、杨启莲也有去办了贷款，后来银行没有发放贷款，江名贵、杨启莲没有违约，不须支付违约金；二、城投公司交付的房屋存在钢筋坏死等质量问题，根本无法居住，城投公司没有解决质量问题，江名贵、杨启莲不同意支付购房余款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.城投公司提供的竣工验收报告复印件一份、竣工验收备案表复印件一份，城投公司认为该二份证据可以证实城投公司所交付的房屋已经验收合格；江名贵、杨启莲认为该二份证据只能证明相关部门同意对房屋进行验收，但不能说明质量合格。本院认为，竣工验收报告是由建设、勘察、设计、施工、监理等单位组织专业人员参加验收所作出，并经泰宁县住房和城乡规划建设局备案，故该二份证据具有真实性、合法性、关联性，可予采信。2.江名贵、杨启莲提供的房屋现场照片一组共13张，江名贵、杨启莲认为该组证据可以证实房屋存在严重质量问题，钢筋已经全部坏死，房屋根本不能居住；城投公司对该组照片的真实性无异议，提出照片可以证实钢筋裸露，质量问题系另一法律关系，可另行解决。本院认为，该组照片拍摄了房屋的部分现状，具有一定真实性，但不足以证明房屋存在质量问题的程度，且不足以推翻城投公司证明的房屋经过竣工验收合格的事实，证明力较小，故对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江名贵、杨启莲系泰宁县上青乡三地村民，为夫妻关系，于2000年11月27日登记结婚。2010年6月18日，泰宁县发生特大水灾，即6.18水灾。在6.18水灾中，江名贵、杨启莲位于泰宁县上青乡三地村的住房受灾，属地灾户。2010年7月12日，泰宁县人民政府发布泰政（2010）6号文件《泰宁县“6.18”灾后农村住房重建实施细则》。主要内容包括：1、具体安置方式为：集中重建安置、分散重建安置、限价房安置、货币安置。安置方式由重建对象自行选择。限价房安置是指政府通过安排其购买限价房的方式予以安置。2、购买限价房的重建户，（1）丰岩村涵洞坵向莆铁路安置地楼房购买价1660元∕平方米（建筑面积）；（2）205线城区过境段路旁安置地楼房购买均价2160元∕平方米（建筑面积）。泰宁县人民政府先选择泰宁县杉城镇丰岩村涵洞坵、杉城镇泰(替)坑垅(省道205线城区过境段)，后选择杉城镇三里亭(省道205线城郊)，作为“6.18”灾后限价房安置的安置点，由城投公司作为业主承建限价房，用于安置自行选择限价房安置方式的重建对象。2010年，江名贵向上青乡政府交“购限价房定金”20000元，报名登记购买限价房。2010年12月17日，城投公司作为安置方（甲方）、江名贵作为受灾户（重建对象，乙方）、上青乡政府作为丙方，三方签订《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》，合同对灾后进城购买限价房安置的重建户购房资格认定、安置条件、建房地点、购房价格、房屋建设项目方式内容、交款方式、建设期限等内容进行约定。主要内容包括，一、重建对象自行选择限价房安置方式、进城购买限价房，必须满足以下要求：1、重建对象自愿申请经乡镇审核后签订旧房拆除合同，经有关部门批准后与城投公司签订购房协议；2、重建对象承诺购买限价房后旧房自行拆除，房屋的原集体土地使用权收回，以后不再享受一户一宅权益；3、房屋交付时丙方负责乙方的旧房拆除合同的落实，并出具房屋拆除证明，乙方持证明和交款凭证办理交房手续。旧房未拆除者不予办理房产证和土地证。二、限价房地点、价格、交款方式、选房方式。1、乙方自愿选择购买用于灾后安置的位于寒洞坵的限价房；2、房价以每平方米1660元按107平方米计算，工具房以每平方米价格830元按12平方米计算，选房采取抽签选号方式确定楼层和幢号；自合同签订10个工作日内交购房款50%，另50%购房款在房屋封顶时交纳，其余不足部分（楼层系数调节和实际面积结算后多还少补）在交房时一次性结清；3、乙方可向银行申请贷款，乙方交纳首付后，甲方协助办理按揭贷款。三、交安置房时间定于2011年4月30日前交房。四、违约责任：1、乙方若不按双方约定的时间交付购房款应承担施工期间的建材提价和政策性提价，同时甲方按日向乙方收取应交金额5‰的滞纳金；2、乙方按时交付购房款，但甲方未能按时交房，甲方应根据实际延迟时间按每平方米6元一个月支付过渡费。2011年，江名贵通过抽签选号方式确认购买泰宁县泰康垅限价房第12幢101号房、杂物间为该幢楼第19号杂物间。2012年3月15日，城投公司与江名贵签订《泰宁县限价房买卖合同》，合同约定主要内容：1、江名贵购买泰宁县杉城镇泰康垅12幢101室、杂物间19号，住宅建筑面积约102.36平方米（含共有分摊建筑面积）每平方米2160元，楼层系数-6，杂物间建筑面积约25.28平方米每平方米1080元。合计房屋总价款人民币235134元。2、买受人按《泰宁县6.18灾后限价安置房合同书》将房价人民币94134元存入指定银行，余款141000元应在出卖人交房前（2012年4月30日）前全部交清（按实结算，多还少补）。出卖人应当在2012年4月30日前依照相关规定竣工验收交付买受人使用。如出卖人逾期不能按时交付从第二天起至实际交付之日止，出卖人按照月每平方米6元支付过渡费，合同继续履行，如遇不可抗力的出卖人可以延期交付买受人。买受人如未按合同约定的时间付款，每逾期一次，买受人应按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金；逾期超过15日后，仍未支付应付款的，买受人构成违约，出卖人有权解除合同，合同解除后买受人应按房屋价款10%向出卖人支付违约金。双方还对合同其他事项进行了约定。2012年4月10日，城投公司向江名贵移交了其购买的泰康垅限价房第12幢101室住房和该幢楼第19号杂物间。泰宁县杉城镇泰康垅安置房第12幢工程竣工后，负责验收的相关单位即勘察、设计、施工、监理、建设单位均于2011年8月10日同意按合格工程给予验收。2012年11月16日，泰宁县住房和城乡规划建设局收到质量合格文件、建设工程质量保修书、工程竣工验收报告等该工程的竣工验收备案文件。经城投公司委托泰宁县城乡建设测绘队勘测，江名贵所购的泰康垅限价房第12幢101室住房和该幢楼第19号杂物间确实的产权面积分别为102.36平方米、25.28平方米。根据双方签订的《泰宁县限价房买卖合同》的房屋及杂物间的单价及楼层系数，结合泰宁县城乡建设测绘队勘测的12幢101室住房和该幢楼第19号杂物间确实的产权面积，计算出江名贵应支付房屋总价款为235134元。2011年11月17日、2012年3月19日，江名贵分别支付购房款54200元、934元；2012年3月16日，泰宁县上青乡政府将补助款2.2万元及江名贵交纳的购房定金2万元转账给城投公司作为江名贵的购房款。江名贵已支付购房款合计97134元，尚差购房款138000元未支付。城投公司与江名贵在2012年3月15日签订《泰宁县限价房买卖合同》时，双方均同意由江名贵、杨启莲向银行贷款用于支付购房余款，江名贵、杨启莲向中国银行泰宁支行申请办理住房贷款手续。中国银行泰宁支行经内部审批后于2012年6月明确答复拒绝贷款。本院认为，原、被告双方争议的焦点为：1.城投公司所出售的房屋是否存在质量问题；2.因银行不同意发放贷款，江名贵、杨启莲未付款是否违约。根据当事人的陈述、举证和质证情况及相关法律规定作如下分析和认定：一、城投公司提交的泰康垅安置房第12幢楼的竣工验收报告、竣工验收备案表，证明勘察、设计、施工、监理单位对该楼房进行验收，相关单位均出具质量合格文件和质量验收报告，城投公司按规范要求履行了竣工验收备案手续，可以说明该安置房已验收且质量合格。江名贵、杨启莲提供了照片欲证明房屋质量问题，但该照片不足于证明其所购买的住房质量存在问题程度。因此，江名贵、杨启莲主张该所购买的住房质量存在问题不能居住的辩解意见，证据不足，不予采纳。如果江名贵、杨启莲有充足的证据证明其所购买房屋质量存在问题，需要修复或要求城投公司承担赔偿责任，江名贵、杨启莲可另行主张权利。二、从双方签订的合同约定的内容看，除按揭贷款外，系“一手交房一手交钱”的买卖，即交付房屋、支付购房余款同时进行。双方于2012年3月15日签订的《泰宁县限价房买卖合同》，将支付购房余款的时间约定交房前（2012年4月30日前）。合同还约定城投公司协助按揭贷款，说明购房余款可以按揭贷款的方式支付。事实上，江名贵、杨启莲选择了办理按揭贷款付清购房余款，城投公司同意协助办理按揭贷款，后江名贵、杨启莲向中国银行泰宁支行申请贷款，双方实际上改变了对付款期限的约定，付款期限变更为银行贷款发放之日。2012年6月因中国银行泰宁支行不同意发放贷款，付款期限亦视为届期。江名贵、杨启莲在银行不同意发放贷款后经城投公司催讨仍不支付购房余款，构成违约。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应依约履行合同义务。城投公司与江名贵签订《泰宁县限价房买卖合同》后，城投公司已交付所购买的房屋，并已提交证据证明其建设的泰康垅安置房第12幢工程经验收合格，城投公司已依约履行其合同义务。2012年6月，中国银行泰宁支行表示不同意向发放贷款，江名贵支付购房余款的期限届满，未付款构成违约，依法应当承担付清购房余款和承担逾期付款的违约责任。故城投公司要求江名贵支付购房余款和逾期付款违约金的请求，予以支持。计算逾期付款违约金的起算点自2012年7月1日起算。虽然合同只有江名贵的签名，但由于江名贵与杨启莲系夫妻关系，所购房屋用于夫妻共同生活，故江名贵的上述债务应当按照夫妻共同债务处理，由江名贵、杨启莲共同偿还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，判决如下：一、江名贵、杨启莲于本判决生效之日起十日内向泰宁县金湖城市建设投资有限责任公司支付购房余款138000元及逾期付款违约金（以138000元为基数自2012年7月1日起至本判决确定的还款日止按日万分之二计算）。若江名贵、杨启莲未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回泰宁县金湖城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费用3971元，减半收取计1985.5元，财产保全费1420元，合计3405.5元，由江名贵、杨启莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员 江 红二〇一七年三月二十一日书记员 李久华附：一、判决书引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。