江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4030号
上诉人（原审原告）：刘志军，男，1966年9月13日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。
委托诉讼代理人刘勇，江苏鑫鼐律师事务所律师。
委托诉讼代理人郭敏，江苏鑫鼐律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：丁秋珍，女，1970年2月7日生，汉族，居民，住盐都区。
委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁龙花，女，1964年9月19日生，汉族，居民，住盐都区。
上诉人刘志军因与上诉人丁秋珍、被上诉人丁龙花房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初954号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘志军上诉请求：撤销原判，改判支持刘志军一审诉讼请求。事实和理由：刘志军与丁秋珍之间的租赁合同关系为不定期租赁，刘志军作为出租方有权随时通知承租方解除租赁关系。因丁秋珍长期拖欠租金，刘志军于2015年8月中旬通知丁秋珍解除租赁合同。故双方之间的租赁关系至2015年9月1日起即已解除，丁秋珍依法应当返还租赁物给刘志军。但丁秋珍与丁龙花不但不返还租赁物，反而违法霸占租赁物，阻挠刘志军再次出租租赁物，导致刘志军无法履行与戴同达的合同，赔偿戴同达损失20万元，有租房合同和银行汇款凭证为证，一审法院未予支持，不符合法律规定。
丁秋珍辩称，本案诉争房屋租赁合同虽然没有签订书面合同，但是双方已达成口头协议约定租期至2019年9月1日，并不属于不定期租赁，本案的租赁房屋已由刘志军于2015年7月强制接管，此后丁秋珍并没有使用该房屋，故不存在刘志军主张的从2015年9月1日起承担租金的说法，更不应当赔偿其损失。请求驳回刘志军的上诉请求。
丁龙花辩称，同丁秋珍答辩理由。
丁秋珍上诉请求：依法改判，撤销“解除双方之间的租赁合同关系、迁出房屋”的判决内容。事实和理由：一、一审法院认定双方之间系不定期租赁，与事实不符。丁秋珍的丈夫朱月书于2006年8月4日与刘志军签订租赁协议，租赁期间为三年，自2006年9月1日至2009年9月1日，但租期结束后继续由丁秋珍和朱月书租赁。2014年朱月书病故，该酒店继续由丁秋珍承租使用，因装修陈旧，需要重修装修并添置锅炉等设施，经与刘志军口头协商，刘志军同意由丁秋珍继续承租五年，双方没有签订书面协议，但就续租期限已经达成一致意见，不能认定为不定期租赁。二、丁秋珍已交租金应当认定为交至2016年9月1日。根据双方原租赁合同约定，租金是先交后租，故丁秋珍于2015年6月17日向刘志军支付的10万元租金只能是下一年度租金，即2015年9月1日至2016年9月1日，且刘志军主张丁秋珍差欠其2015年8月31日前的17万元租金的请求已被一审法院驳回，故应当认定丁秋珍2015年6月17日的租金是支付的2015年9月1日至2016年9月1日的租金。三、案涉房屋已由刘志军于2015年7月强制接管。刘志军于2015年7月组织社会闲杂人员和专业保安公司人员，强行关闭丁秋珍的经营场所，致使丁秋珍被迫停业，造成严重的经营损失和财产损失。四、2014年丁秋珍对案涉房屋进行了装修，刘志军应当对丁秋珍投入的装潢及设施残值作出补偿。
刘志军辩称，一、丁秋珍认为与刘志军之间达成口头的租赁合同，租期至2019年9月1日，不是事实，且丁秋珍也无相关证据证实，双方之间从未达成续租协议。二、不存在租金交至2016年9月10日的事实，首先双方原租赁协议约定的租金交纳的期限是在每个租赁年度的第一个月，也就是说每年的9月1日至9月30日之间交纳，不存在提前数月之前就缴纳租金的情况，也不符合双方的交易习惯，其次，丁秋珍在一审中陈述从2014年开始租金已经涨至20万及以上，且每年都存在递增的事实，因此丁秋珍交纳10万元租金不可能是下一年度的租金，这不符合常理，最后，如果丁秋珍认为双方的租赁期限已延至2019年9月1日，在刘志军2015年8月中旬通知丁秋珍一方解除租赁关系时，丁秋珍也没有向法院起诉要求刘志军履行合同至2019年9月1日，并且在刘志军向法院起诉确认租赁关系已解除并要求返还租赁物时，丁秋珍一方也没有反诉要求继续履行合同，因此从以上三点看，本案的租赁期间不可能到2019年9月1日。三、刘志军一方不存在强制接管租赁物的事实，刘志军在2015年8月中旬已经通知丁秋珍解除合同，对此，丁秋珍是明知的，由于双方合同到2015年8月31日履行期满后，丁秋珍没有返还租赁物，刘志军只能采取自行收回租赁物的办法，属于自我救济的一种途径。四、关于丁秋珍认为案涉租赁关系解除后应当赔偿的损失问题，刘志军认为，首先原租赁合同第七条第四款已经明确约定，租赁期满后酒店原有的设备、电器等要完好交给出租方，承租方添置的可移动的物品可以自行处理，但是添置的不动产应当交付给出租方，其次，如果丁秋珍认为要赔偿损失，应当另行向法院起诉，但是在一审时，丁秋珍一方没有反诉也没有另行起诉，因此本着不告不理的原则，该请求不应理涉。综上，丁秋珍的上诉理由和请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回丁秋珍的全部上诉请求。
丁龙花辩称，同丁秋珍上诉理由。
刘志军向一审法院起诉请求：确认刘志军与丁秋珍之间的租赁关系已解除；判令丁秋珍立即将房屋返还给刘志军、并立即向刘志军支付拖欠的租金17万元，丁秋珍、丁龙花共同赔偿刘志军损失20万元、并共同赔偿刘志军从2015年9月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金损失暂定15.8万元。
一审法院认定事实：刘志军系座落于盐城市盐都区潘黄街道办事处镇中路218号房屋登记的所有权人，2003年5月21日，刘志军之妻孙晓宏以上述房屋为经营场所领取了名称为盐城市盐都区潘黄镇大酒店的营业执照，经营方式为家庭经营。2006年8月4日，刘志军（甲方）与丁秋珍丈夫朱月书（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方自愿将位于盐都区潘黄镇镇中路的潘黄大酒店出租给乙方，租赁期限叁年，时间自2006年9月1日至2009年9月1日。双方约定每年租金为陆万元，于每一个租赁年的第一个月内付清租金。租赁合同期满后，酒店原有的设备、电器、音响、桌椅、厨房内的设备等，乙方要完好的交给甲方；乙方添置的可移动设备及物品自行处理。添置的不动产和设备交付甲方。乙方对营业执照、治安许可证、卫生许可证等相关证件，在重新变更手续后，一并交给甲方。案涉租赁合同到期后，刘志军与朱月书未继续签订租赁合同，朱月书与丁秋珍仍在上述场所经营并支付租金。后朱月书死亡，丁秋珍继续在该场所经营，刘志军与丁秋珍就租金的支付方式和金额进行口头约定，双方未签订书面租赁合同。后刘志军要求丁秋珍搬出租赁房屋，丁秋珍至今仍占有使用案涉房屋，刘志军遂以诉称理由将丁秋珍诉至法院。庭审中，刘志丁秋珍对2015年6月17日丁秋珍支付100000元租金的事实均无异议，但刘志军认为该100000元系支付拖欠的租金，丁秋珍对此存有异议，认为系预付至2016年9月1日的租金。
一审法院认为：刘志军与朱月书之间签订的房屋租赁合同成立、有效，双方均应依照法律规定以及合同约定，履行相应的合同义务。双方签订的书面合同截止于2009年9月1日，庭审中刘志军、丁秋珍明确自2009年9月2日起双方未签订书面合同，但朱月书继续使用租赁房屋，刘志军未提出异议，视为形成事实租赁关系。因后续期间双方未签订书面合同，故未对租赁期限作出明确约定，视为不定期租赁。朱月书死亡后，丁秋珍作为共同经营人继续租赁该房屋，但也未与刘志军签订书面的租赁合同，故刘志军与被告丁秋珍之间亦为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。现刘志军起诉要求确认刘志军、丁秋珍之间的租赁关系已解除，并请求丁秋珍交还租赁物，系解除合同、不再续租、要求腾房的意思表示，故该诉请符合法律规定，依法应予支持。刘志军要求丁秋珍支付拖欠的租金17万元，因刘志军未能提供相应的证据予以佐证，且丁秋珍否认差欠其租金，故刘志军的该项诉请证据不足，一审法院依法不予支持。对刘志军主张丁秋珍、丁龙花共同赔偿其损失20万元，并共同赔偿其从2015年9月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金损失暂定15.8万元的请求，刘志军虽提交了其与案外人戴同达签订的合同及银行汇款凭证，但刘志军无其他证据对损失实际存在及损失大小予以佐证，刘志军的上述两项诉请均缺乏充分的证据证明，故不能支持，如刘志军有新的证据可另行主张权利。丁秋珍辩称其租金已经支付至2016年9月1日止，虽2015年6月17日丁秋珍向刘志军支付了100000元租金，但刘志军、丁秋珍双方对租金支付方式和金额均为口头约定，且丁秋珍亦未能举证证明该100000元系预付至2016年9月1日止的租金，故丁秋珍的该项辩称证据不足，一审法院依法不予采信。关于丁秋珍辩称要求刘志军赔偿其损失的主张，不属于本案受理范围，丁秋珍可与刘志军另行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及有关民事法律政策之规定，一审法院判决：一、解除刘志军与丁秋珍的之间的租赁合同关系。二、丁秋珍于判决生效后十日内迁出位于盐城市盐都区潘黄街道办事处镇中路218号的房屋。三、驳回刘志军的其他诉讼请求。案件受理费9080元，由刘志军负担9000元，丁秋珍负担80元。
在本院二审过程中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁秋珍向本院提交潘黄派出所2015年8月27日的接处警工作登记表，证明：刘志军于2015年8月27日组织保安公司等人员将承租房屋的酒店物品抬出，以及实际接管了出租房屋，同时，刘志军安排了葛新等人看管潘黄大酒店，葛新利用看管的机会盗取了大酒店的财务，为此盐都区公安局于2015年12月9日立案侦查，侦查卷宗能够反映刘志军安排人员看管酒店的事实，我方请求法庭调取葛新的卷宗材料和潘黄派出所于2015年7月至8月对潘黄大酒店纠纷接处警记录。丁秋珍还提供2015年8月27日刘志军等人组织人员到潘黄大酒店强行接管的现场照片六份，证明：2015年8月27日刘志军组织人员强行接管了潘黄大酒店，不存在自2015年8月27日以后要求丁秋珍承担租金的说法，而且刘志军也认可租期自2015年8月31日届满，说明其存在违约行为。
刘志军对上述证据的质证意见为：对接处警工作登记表真实性无异议，因为双方在2009年以后未签订书面的租赁协议，因此刘志军有权随时通知丁秋珍解除租赁关系，返还租赁物，从该接处警工作记录登记表来看，在2015年7月刘志军就要求丁秋珍让出潘黄大酒店，已经给了丁秋珍充分的返还租赁物的时间，2015年8月27日，刘志军是要求收回租赁物的，并不是违约行为，而且聘请的保安公司的保安是维持秩序的，不是强制接管，至于丁秋珍认为合同应当到2015年8月31日，我方认为从8月27日至8月31日期间的租金，丁秋珍应当另行向法院起诉，可以要求刘志军返还这几天的房租，由法院审查是否应当支付房租，以及是否有相应依据。对现场照片的真实性予以认可，但是时间不记得，因为丁秋珍多次到现场打闹，照片不能反映接管的事实。关于盐都公安局的立案决定书，刘志军无异议，但是与本案无关。葛新是谁，刘志军不认识，可能是房屋租赁给戴同达以后，戴同达找的人，具体情况我方不清楚。
刘志军在本院二审过程中陈述2016年3、4月份重做了潘黄大酒店的大门，钥匙由其保管。丁秋珍认为2015年8月27日就重做了潘黄大酒店的大门。刘志军陈述其主张的20万元损失为1万元财物损失，退还戴同达10万元定金后赔偿戴同达19万元，关于1万元的损失没有证据，赔偿戴同达的19万元是戴同达的可得利益损失，戴同达准备实际入场，但由于丁秋珍的阻挠没有入场。
对当事人二审争议的事实本院认定如下：2015年8月27日，刘志军与丁秋珍就潘黄大酒店租赁、迁让事宜发生纠纷，潘黄大酒店现处于刘志军的控制之下。
本院二审查明的事实与一审查明的其他事实一致，对一审查明的其他事实本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、一审法院判决解除刘志军与丁秋珍之间的租赁合同关系是否具有事实和法律依据；二、刘志军主张的20万元损失是否应当支持；三、丁秋珍主张其租金交至2016年9月1日，刘志军于2015年8月27日强制接管潘黄大酒店造成丁秋珍经营损失、财产损失及丁秋珍主张的装潢和设施残值是否应当支持。
本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，刘志军与丁秋珍之间的租赁合同超过六个月，没有采用书面形式，视为不定期租赁。双方因房屋续租、解除合同等多次发生纠纷，现刘志军起诉要求解除双方之间的租赁合同关系符合法律规定，一审法院判决支持刘志军要求解除与丁秋珍之间的租赁合同关系具有事实和法律依据。
关于争议焦点二，刘志军陈述20万元损失的组成为1万元的财物损失和19万元赔偿戴同达的违约损失，但是关于1万元的财物损失其自认没有证据，关于19万元的违约损失，其陈述是戴同达的预期利益损失，未对损失的组成和合理性进行举证，且刘志军在与丁秋珍的纠纷未解决的情况下，将案涉房屋重新租赁也存在过错，故一审法院未予支持符合法律规定。
关于争议焦点三，因刘志军与丁秋珍之间形成不定期租赁关系，刘志军作为出租人有权要求解除合同，在本案一审过程中，丁秋珍未就其认为多交的房租、经营损失、财产损失及装潢和设施残值等提起反诉，本院对此不予理涉。
综上所述，刘志军、丁秋珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10380元，由上诉人刘志军负担9080元，上诉人丁秋珍负担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 刘 淼
代理审判员 郑娟娟
二〇一六年十二月二日
书 记 员 施凯钰