山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）滨中民四初字第75号
原告希努尔男装股份有限公司。
法定代表人王桂波，该公司董事长。
委托代理人张杰。
委托代理人董玉金，山东贝特律师事务所律师。
被告滨州鑫星置业有限公司。
法定代表人刘星图，该公司董事长。
委托代理人刘文忠，山东康桥律师事务所律师。
第三人滨州市寓祺房产营销有限公司。
法定代表人王旭永，该公司董事长。
委托代理人寇相毅，山东黄河律师事务所律师。
委托代理人王侃，山东圣德律师事务所律师。
原告希努尔男装股份有限公司（以下简称希努尔公司）与被告滨州鑫星置业有限公司（以下简称鑫星公司）、第三人宋昌明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审过程中，希努尔公司申请撤回对宋昌明的起诉，本院依法已当庭予以准许。同时，滨州市寓祺房产营销有限公司（以下简称寓祺公司）以其对涉案讼争房产享有独立产权，其属于有独立请求权的第三人为由，申请参加本案诉讼，本院依法予以准许。原告希努尔公司委托代理人张杰、董玉金，被告鑫星公司委托代理人刘文忠，寓祺公司委托代理人寇相毅、王侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希努尔公司诉称，原告与被告鑫星公司于2011年8月10日签订《商品房买卖合同》，后达成《补充协议》，约定由原告购买被告开发的坐落于滨州市黄河三路以南、渤海七路以西的鑫星-
清怡国际B座B1轴至B16轴的一、二层商辅（即101、102、103、104、201、202、203、204）。
合同签订后，原告按约定支付房款。被告交付房屋后，迟迟未能将办理房屋权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，并且将合同所涉房屋卖与第三人，致使原告权益安全受到威胁。
被告的行为，已严重侵犯了原告的合法权益。为此，提起诉讼，请求：1.确认2011年8月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，判令被告将办理合同所涉房屋［坐落于滨州市黄河三路以南、渤海七路以西的鑫星-
清怡国际B座B1轴至B16轴的一、二层商辅（即101、102、103、104、201、202、203、204）］权属登记所需材料报产权登记机关备案，并为原告办理权属证书；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认所签合同合法有效；2.确认合同所涉房屋（原登记号现更名为滨州宾馆2号楼103、104、105、204、205、206、207、208、209）产权归原告；3.被告提交权属登记所需备案材料交产权登记机关；4.被告协助房管部门为原告办理产权证书。
被告鑫星公司辩称，一、我方认可原告的第一项诉讼请求，双方签订的合同合法有效。二、认可涉案房屋产权属于原告所有，但具体的登记号码现无法确定。三、我方同意将涉案房屋的权属登记材料报产权登记机关备案。四、目前该房屋尚未竣工验收，尚不具备办理权属证书的条件。待条件具备时，我方同意协助房产部门为原告办理权属证书。
第三人寓祺公司述称，希努尔公司的诉讼请求不能成立。希努尔公司诉请确权的鑫星-
清怡国际B座104、201、202、203、204房产不属于其所有，而属于寓祺公司所有。
经审理查明，2009年9月9日，鑫星公司通过出让方式取得滨州市黄河三路以南、渤海七路以西地号为（30）－8－4地块的土地使用权，土地使用证号为滨国用（2009）第8101号，使用权面积为12006.00平方米，规划用途为其他商服、住宅，土地使用年限为：住宅自2009年8月11日至2079年8月11日，其他商服为2009年8月11日至2049年8月11日。2009年10月26日，鑫星公司就上述地块取得建设工程规划许可证，许可证号为建字第37（2009）1501050。2010年11月12日，鑫星公司取得建筑工程施工许可证，证号为371201201011120101。2010年12月30日，鑫星公司取得涉案滨州宾馆项目房屋的商品房预售许可证，许可证号为滨建房开预字第201012008号。
2011年8月10日，希努尔公司与鑫星公司签订《商品房买卖合同》，约定：一、买受人购买商品房的基本情况。购买的商品房位于滨州市黄河三路以南、渤海七路以西，系鑫星-
清怡国际（暂定名）B座B1轴至B16轴的一、二层商辅，一层层高为4.8米、二层为4.2米，主房建筑面积共1212.96平方米（其中，套内建筑面积1090.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积122.66平方米）。二、计价方式与价款。该商品房主房单价为每平方米36000元，总金额43666560元。三、面积确认及面积差异处理。按产权登记面积多退少补。四、付款方式及期限。希努尔公司于2011年8月10日付定金100万元，2011年8月30日前一次性付清房款。五、交房期限。鑫星公司应当在2012年6月30日交付约定条件的商品房。六、产权登记。鑫星公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还同时约定了其他事项。
2011年8月11日，希努尔公司向鑫星公司支付购房款100万元。2011年8月19日，希努尔公司向鑫星公司支付购房款42666560元，合计交款数额为43666560元，合同价款全部付清。
2012年8月份，鑫星公司按照合同约定，将具备装修条件的房屋交付希努尔公司，希努尔公司于2012年11月30日装修完毕。
2013年1月5日，希努尔公司与鑫星公司签订《补充协议》，约定：1.鑫星公司承诺于2013年2月1日前将办理合同所涉房屋（坐落于滨州市黄河三路以南、渤海七路以西的鑫星-
清怡国际B座B1轴至B16轴的一、二层商辅）权属登记所需材料报产权登记机关备案，并于2013年4月1日前办理完毕产权登记手续，即为希努尔公司将合同所涉房地产权属证书办理完毕。2.因履行商品房买卖合同及本补充协议产生争议，双方协商解决，协商不成通过诉讼解决。3.本协议与原合同不一致的，以本协议为准。
2014年1月22日，滨州市房地产测绘大队出具测绘说明，内容为：希努尔公司依据商品房买卖合同购买的鑫星公司开发的位于滨州市黄河三路以南渤海七路以西、名称为鑫星-
清怡国际的B座B1轴至B16轴的一、二层商辅（面积1212.96平方米），现在我处对应的备案登记的名称及房号为：滨州宾馆2号楼103（部分）、104、105、203、204、205、206、207、208、209。
另查明，鑫星公司与第三人宋昌明签订商品房买卖合同一份（无具体签约时间），约定：一、商品房的基本情况。宋昌明购买鑫星公司开发的位于滨州市黄河三路以南、渤海七路以西滨州宾馆（现定名）的预售商品房，购买的商品房为第2幢，1层104号房，该商品房建筑面积共252.23平方米。附属物为：105，面积154.38平方米；201，面积170.86平方米；202，面积194.87平方米；203，面积171.05平方米；204，面积232.88平方米；205，面积1129.24平方米；206，面积41.62平方米；207，面积44.25平方米；208，面积47.17平方米；209，面积32.37平方米；210，面积32.37平方米；211，面积47.17平方米；212，面积44.25平方米。二、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房的总金额为20013200元。对于该份商品房买卖合同，鑫星公司主张因其公司操作失误致使同一房屋分别买给了希努尔公司与宋昌明，其公司已解除了与宋昌明的买卖合同。
2011年8月8日，山东省高级人民法院因山东世纪天鸿书业有限公司（以下简称天鸿公司）诉滨州世纪黄河置业有限公司（以下简称黄河公司）、鑫星公司、刘星图及山东滨州清怡物业有限公司合资开发房地产合同纠纷一案，作出（2011）鲁民一初字第11－1号民事裁定书，裁定查封、扣押黄河公司、鑫星公司、刘星图10356万元的财产。2011年8月11日，山东省高级人民法院预查封鑫星公司滨州宾馆2号楼（B座）房产，预查封期限为2年，自2011年8月11日至2013年8月11日。
2011年8月22日，黄河公司（申请人）因与鑫星公司（被申请人）就原滨州清怡宾馆土地合作开发房地产产生纠纷，向滨州仲裁委员会申请仲裁。滨州仲裁委员会于2012年4月5日作出（2011）滨仲裁字第464号裁决书（以下简称《滨州仲裁裁决书》），裁决内容有：双方合作项目建筑面积的50%归黄河公司所有（见附件）；本裁决确定的黄河公司所有的房屋，若已出售，鑫星公司应将售楼款返还黄河公司。该仲裁裁决书所附附件中包括：滨州宾馆2号楼（B座）104、105、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、301。
2012年8月7日，本院对黄河公司申请执行鑫星公司一案，因黄河公司提出撤回对滨州仲裁委员会（2011）滨仲裁字第464号裁决书的执行申请，作出（2012）滨中执字第25－4号执行裁定书，裁定：终结滨州仲裁委员会（2011）滨仲裁字第464号裁决书的执行。
2012年12月24日，淄博仲裁委员会对天鸿公司与黄河公司合作开发房地产合同纠纷作出（2012）淄仲裁字第284号裁决书（以下简称《淄博仲裁裁决书》），裁决内容有：滨州仲裁委员会2012年4月5日作出的（2011）滨仲裁字第464号裁决书确定的由黄河公司所有的房屋的50%归天鸿公司所有（见附件），黄河公司应协助办理该宗房产相关房产所有权、土地使用权的过户手续，过户的税费由天鸿公司承担。该仲裁裁决书所附附件中包括：滨州宾馆2号楼（B座）104、105、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、301。
2013年1月9日，淄博市中级人民法院针对天鸿公司依据《淄博仲裁裁决书》申请执行黄河公司一案，作出（2013）淄仲执字第4号执行裁定书，查封了黄河公司包括滨州宾馆2号楼（B座）104、105、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211、212、301在内的部分房产。
2013年4月8日，天鸿公司向淄博市中级人民法院出具书面申请书，内容为：我公司因与黄河公司合作开发房地产合同纠纷，我司持生效的淄博仲裁委2012年12月24日（2012）淄仲裁字第284号裁决书申请强制执行，贵院于2012年1月9日申请贵院强制执行，并查封了（2012）淄仲裁字第284号裁决书项下属于我公司的房屋及被执行人黄河公司的房屋，因案外人希努尔公司提出执行异议，我公司申请解除对案外人希努尔公司提出异议的房屋（B座一层104、二层201、202、203、204）的查封，并放弃上述房屋的所有权。但是，因鑫星公司擅自处置出卖上述归天鸿公司的房屋（B座一层104、二层201、202、203、204），天鸿公司应当享有对鑫星公司出卖上述房屋的43666560元的债权。现请查封鑫星公司名下部分B座酒店及写字楼8760.86平方米房屋及部分车位2790.69平方米（附清单），我公司特依据最高法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第七条之规定，申请查封并拍卖这些房屋，以抵偿我公司以上的债权。请依法准允。
2013年7月30日，山东省高级人民法院作出（2013）鲁执复议字第53号执行裁定书，裁定：一、撤销淄博市中级人民法院的（2013）淄仲执字第4号执行案件，山东世纪天鸿书业有限公司应在法定期限内向有管辖权的人民法院申请执行；二、撤销淄博市中级人民法院作出的（2013）淄仲执异字第4－1号执行裁定书和（2013）淄仲执字第4－1号、4－2号执行裁定书。
2013年8月15日，天鸿公司与寓祺公司签订《债权转让协议》，约定：天鸿公司将淄博仲裁委员会（2012）淄仲裁字第284号裁决书项下房屋及债权转让给寓祺公司，转让后，寓祺公司成为裁决书项下的房屋所有人及债权权利人，取代天鸿公司地位。天鸿公司已将该权利转让通知了黄河公司。
还查明，涉案鑫星-清怡国际B座即滨州宾馆2号楼，至本案诉讼时尚未通过工程综合验收，亦未在滨州市建设行政主管部门办理综合验收备案登记。
希努尔公司购买的B座B1轴至B16轴的一、二层商辅没有在房屋管理部门办理合同网签手续、也没有在房屋登记机构申请预先登记。
鑫星公司主张涉案房屋尚不具备办理权属证书的条件。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、滨州市房地产测绘大队证明、《滨州仲裁裁决书》、《淄博仲裁裁决书》、天鸿公司书面申请书、《债权转让协议》及开庭笔录等在案为凭。
本院认为，鑫星公司作为涉案房屋的出卖方，在与希努尔公司签订《商品房买卖合同》时，已经取得了商品房预售许可证，且双方所签买卖合同内容系真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。
关于鑫星-
清怡国际B座（滨州宾馆2号楼）B1轴至B16轴一、二层商辅的所有权归属问题。希努尔公司主张其通过商品房买卖合同支付对价而取得了商辅所有权；寓祺公司主张其通过受让天鸿公司依据仲裁委员会的法律文书取得的商辅所有权而成为商辅的新所有权人。本院认为，涉案讼争的B1轴至B16轴的一、二层商辅所在鑫星-
清怡国际B座尚未进行和通过综合验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋尚未达到和符合交付使用的法定前提条件。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。涉案鑫星-
清怡国际B座因不具备交付使用条件，致使鑫星公司不能进行房屋所有权的初始登记，亦致希努尔公司所购买房屋不能成为“特定物”即能确定所有权的独立和可支配之物，因此，希努尔公司请求确认涉案商品房买卖合同中房屋所有权的请求，本案不予涉及。希努尔公司可待涉案房屋通过综合验收并具备交付使用的条件时，再行通过合法途径请求确认涉案房屋的所有权归属。关于寓祺公司主张涉案房屋所有权归其所有问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《房屋登记办法》第三十五条第一款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”本案中，寓祺公司并未办理房屋所有权的转移登记手续，其仅以《债权转让协议》主张房屋的所有权，与法律规定的不动产物权变动的公示原则不符，该《债权转让协议》不能直接产生物权变动的法律效果，故寓祺公司以此主张涉案房屋所有权的理由，不能成立。
关于希努尔公司请求办理房屋权属登记问题。由于涉案楼房尚未进行综合验收，现不具备交付使用的条件，且鑫星公司作为房屋开发建造方尚未进行房屋所有权的初始登记，依据《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条“未办理综合验收备案的项目，开发企业不得交付使用，房屋权属登记部门不予办理权属登记”的规定，涉案房屋办理权属登记的条件尚不具备，故本案对此不予涉及。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，参照《房屋登记办法》第三十五条第一款及《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告希努尔男装股份有限公司与被告滨州鑫星置业有限公司在2011年8月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告希努尔男装股份有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回第三人滨州市寓祺房产营销有限公司的诉讼请求。
案件受理费255133元，保全费5000元，合计260133元，由被告滨州鑫星置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 唐顺江
审 判 员 张新国
代理审判员 张 珊
二〇一四年五月九日
书 记 员 徐丽萍