辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00223号
上诉人（原审被告）：徐XX。
委托代理人：陈XX，XX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：XX宜阳房地产开发有限公司。
法定代表人：于XX，经理。
委托代理人：朱XX，XX律师事务所律师。
上诉人徐XX与被上诉人XX宜阳房地产开发有限公司（简称宜阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2015年6月4日作出（2015）兴民一初字第00240号民事判决。上诉人徐XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人徐XX的委托代理人ＸＸ虎、被上诉人宜阳公司的委托代理人朱胜翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宜阳公司（原审原告）在一审诉称，2012年1月5日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，约定：原告将位于丹东市鹏程时代8号仓库出租给被告使用，租期自2011年12月20日至2012年12月20日止，年租金16200元。合同到期后，按市场行情，被告享有优先承租权，后被告续租到2013年9月20日，之后，原告多次联系被告交纳租金，办理续租事宜，被告拒不配合。故诉至法院，请求判令解除原、被告的仓库租赁合同；被告支付2013年9月20日至2014年9月19日期间租金16200元；2014年9月20日至被告搬出涉案仓库为止租金损失，以每月1350元计算；被告腾出涉案仓库。
徐XX（原审被告）在一审辩称，不同意解除合同。在合同履行期间，因多次漏水，原告给被告造成巨大损失，另案主张权利；在租赁期间，原告将涉案仓库上锁，致使被告无法使用，所以不同意支付房租；被告支付房租到2014年4月份。
一审法院经审理查明，涉案仓库坐落于丹东市鹏程时代地下，由原告开发建设。2012年1月5日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了仓库租赁合同，主要约定：乙方将8号仓库租赁给甲方；租期自2011年12月20日至2012年12月20日止，月租金1350元等。协议签订后，原告将诉争仓库交付被告使用。合同到期后，被告继续使用租赁仓库至今，未签订合同。自2013年9月21日开始至今租金未付。2014年5月6日，原告向被告发出通知，主要内容为：要求被告继续办理续租事宜，如5月13日以前仍未办理，我公司视该库房为无主库房，于5月14日将你库房内所有货物进行清除处理，并以货物抵顶你所欠我公司租金等。
一审法院经审理认为，原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定有效。双方约定的租赁期间届满后，被告继续租赁使用涉案车（仓）库，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，原告可以随时解除合同，现原告已尽通知义务，故对原告主张解除合同及腾房的诉讼请求，予以支持。被告拖欠原告的租金，属违约，应承担相应的民事责任，合同届满后的租金标准，以双方合同约定的为准。被告辩解租金已付2014年4月份之前，证据不足，不予采纳。关于被告辩解原告将涉案仓库上锁无法使用一节，证据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、原告XX宜阳房地产开发有限公司与被告徐XX签订的仓库租赁合同予以解除；二、被告徐XX在本判决生效后5日内将坐落于丹东市鹏程时代地下8号仓库腾出返还给原告XX宜阳房地产开发有限公司；三、被告徐XX支付原告XX宜阳房地产开发有限公司自2013年9月21日至腾房之日止租金，以月租金1350元为准计算。案件受理费340元，减半收取170元，由被告负担（原告已预交，被告随租金一并给付原告）。
上诉人徐XX不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判；依法改判被上诉人承担诉讼费。理由：1、2012年1月5日，上诉人租赁被上诉人仓库作库房，在租赁合同期间内，上诉人按时交纳房租从不拖欠。但在上诉人租赁房屋期间，由于被上诉人的原因，造成库房多次漏水将上诉人的货物淹没。为此上诉人多次找被上诉人协商赔偿一事，被上诉人向上诉人表示称：“其有保险，保险公司理赔后会将损失给上诉人赔偿”。但经过上诉人了解，被上诉人早已将理赔款领取，却至今没有给予上诉人任何赔偿。上诉人认为，依照合同法及司法解释的规定，租赁方应当对房屋进行修缮，保证承租人能够正常使用。现被上诉人的原因，造成上诉人财产损失，在被上诉人未给予上诉人赔偿前，上诉人行使的先履行抗辩权。故上诉人现不支付被上诉人房租依法行使权利。二、被上诉人在上诉人承租期限内，单方面将涉案仓库上锁，造成上诉人无法使用，这一事实是被上诉人在庭审时承认的，上诉人未能使用仓库，故不需要缴纳房租。
被上诉人宜阳公司辩称，1、涉案租赁库房漏水不是上诉人拒交租金的理由，其上诉请求应予驳回。库房漏水发生于合同约定下半年租金缴纳之前，漏水系因四楼消防管道爆裂所致，属意外事件。此间，被上诉人已向投保物业公共责任险的保险公司请求理赔，并按理赔所获已向受害业主分别支付对应款项。其他业主自理赔资金到位后各得其所，相安无事。惟上诉人经被上诉人多次催促其受领未果，其份额至今仍由被上诉人代为保管，随时恭候上诉人领取。上诉人没有领取理赔金原因，是其对保险公司的理赔数额不满足而交涉所致，与被上诉人无关。涉案合同第六条已明确约定租赁标的属潮湿环境的损失责任，上诉人库房存放物品为适应于此环境的水暖器材，因漏水所受损失不大，保险公司确定的理赔额具有正当性。此后的2012年下半年，并未因漏水影响其交付租金，且于合同租期届期后续交至2013年9月20日。上诉人在一审中没有提起反诉，声称对漏水损失另案主张。其与保险公司理赔主张的不能，作为一年九个月后向被上诉人拒交租金的理由，并将恶意拖欠租金的行为不顾常识地冠以“行使先履行抗辩权”，足见上诉人为规避违约责任而不择手段。合同法第67条规定先履行抗辩权的两个要件，一是互负债务，二是有先后履行顺序。被上诉人已经按约定交付租赁标的并由上诉人占有使用至今，是上诉人单负债务：合同约定提前30日预交租金，是上诉人颠倒先后顺序。2、原判有事实和法律依据，应予维持。一审固定的证据《租赁合同》、《收款收据》能够证明欠交租金的事实，上诉人所有抗辩主张没有证据支持。一审中，上诉人没有就所谓漏水损失提起反诉、并声称另案主张的事实，以及上诉人在一年九个月中没有行使形成权的事实，能够证明上诉人迫于被上诉人的起诉，为避免承担违约责任而牵强地将难以得到支持且已过除斥期间的事由，作为欠付租金的托词。按照合同第94条解除合同所示情形，上诉人符合“以自己的行为表明不履行主要债务；迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”，被上诉人依据合同法第227条向法院请求解除合同具有充足理由。上诉人的上诉理由没有依据，原判正确。
二审中，被上诉人宜阳公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
二份协议书及所附收据。证明此次漏水事件当中的共同受害人已经得到赔偿，漏水事件已经解决。但上诉人对此事不予认可，也不来领取赔偿金。
上诉人徐XX质证认为：对该证据的真实性持有异议，因为无法体现业主的身份及签字是否真实。被上诉人对理赔款进行克扣，不是全额返还给上诉人，所以对此产生争议。
上诉人徐XX在二审中未提供新的证据。
本院认证意见如下：被上诉人宜阳公司提供的证据，与本案房屋租赁合同纠纷没有直接的法律关系，故不作为定案依据。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人徐XX是否应当向被上诉人宜阳公司交纳房屋租金。因上诉人租赁被上诉人库房使用至2013年9月20日，后以仓库漏水淹没上诉人货物，给上诉人造成损失；被上诉人擅自将库房门上锁，上诉人无法使用库房；被上诉人未将保险理赔款给付上诉人为理由，拒付租金至今。而本案案由为房屋租赁合同纠纷，上诉人在原审诉讼中就房屋漏水给其造成经济损失，提出另案主张权利。在上诉人没有另案确定被上诉人是否因漏水给上诉人造成损失以及损失多少的前提下，就拒付租金，没有事实依据，上诉人不能以此作为拒付房租的理由。被上诉人承认涉案库房发生过漏水，并称已经保险公司理赔，且被上诉人已通知上诉人领取理赔款，但上诉人未予领取。又因被上诉人已经履行交付租赁房屋的义务，且上诉人已使用。故上诉人主张其行使先履行抗辩权的主张，因不具备先履行抗辩权的适用条件，该主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张漏水所造成的损失，被上诉人已经获得保险公司的理赔，而该款项被上诉人未给付上诉人的问题，因被上诉人称理赔款现由其代为保管，故上诉人可到被上诉人处领取。而该理赔款是否足以弥补上诉人的损失，本院认为，如上诉人确有损失，理赔不足部分，上诉人可在另案中一并解决。关于上诉人提出被上诉人将其租赁的库房门上锁，致使上诉人无法使用库房，因上诉人未提供证据，本院不予支持。上诉人至今仍占用被上诉人库房，理当支付租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费340元，由上诉人徐XX承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕伯昌
代理审判员 王 蕾
代理审判员 王 杨
二〇一五年十月九日
书 记 员 王晓宇