甘肃省榆中县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第93号
原告（反诉被告）榆中县供销大楼。
法定代表人张汉杰，系该公司经理。
委托代理人罗永贵，榆中县城关镇法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）陈XX，男，汉族。
委托代理人罗文涛，甘肃法成律师事务所律师。
原告（反诉被告）榆中县供销大楼（以下简称供销大楼）诉被告（反诉原告）陈XX合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，依法由审判员杜建华独任审判，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）供销大楼的委托代理人罗永贵，被告（反诉原告）陈XX及其委托代人罗文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）供销大楼诉称：2010年3月经原、被告协商，被告承包原告位于榆中县供销大楼二楼的经营场地从事服装销售，双方于2010年3月23日签订了“承包合同”，该承包合同约定：被告承包的经营面积为611.72平方米；承包期限为2010年5月18日至2015年5月18日共五年；前两年的承包费为每年13万元，后三年的承包费按市场价缴纳；被告经营期间产生的水、电费，暖气费由被告按时交纳（在承包费以外）；因不可抗力或国家、政府征用，致使合同无法履行的，双方互不承担责任；被告必须在每个年承包期间交清当年承包费，否则甲方不予承包，终止合同。该承包合同签订后双方如约履行该合同。该合同在履行过程中，被告拖欠原告第四年度的承包费27000元（2013年5月18日至2014年5月17日），并拖欠第五年度的全部承包费（即2014年5月18日至2015年5月17日），被告的行为明显违约。2014年因榆中县供销大楼被列为“榆中县政府招待所片区旧城改造项目”的范围之内，决定对“供销大楼”予以征收，至此双方签订的“承包合同”无法履行，必须终止，这也符合双方所签合同的约定。原告于2014年10月29日给被告送达了书面的“合同解除告知书”，并于2014年12月10日通过会议与被告口头协商解除了双方签订的“承包合同”，被告同意立即搬走货物货架等。2014年12月12日被告才缴纳了2014年5月18日至2014年12月10日的承包费72943元和以前拖欠的承包费27000元共计99943元，之后被告仍未给原告交付经营场地并使用至今。原告于2015年1月12日给被告送达了缴纳逾期使用费、取暖费并交付经营场地的书面通知，但时至今日被告也不履行。现请求：1.人民法院依法判令解除原、被告签订的承包合同；2.依法判令被告（反诉原告）立即从榆中县供销大楼二楼搬出，并将二楼的经营场地交给原告（反诉被告）；3.依法判令被告（反诉原告）给原告（反诉被告）立即交付2012年12月11日至交付二楼经营场地时止的使用费（每天356元），并交纳自2014年11月20日至交付经营场地的取暖费（每天142.7元），并承担滞纳金；4.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）反诉称：1.原告的诉求与事实不符，应当不予支持；2.被告完全按照《承包合同》履行合同义务。从合同签订后，被告一直是分期向原告缴纳承包费的，原告从未对分期支付提出异议，应视为双方对承包费缴纳方式的变更，故被告不存在延期缴纳承包费的情形，不构成违约。原告要求解除合同的真实原因是因榆中县政府旧城改造的征收，而不是被告的违约。合同中约定的是征用不是征收，因此，无论从任何一个角度讲被告都没有违约。3.原告单方终止合同的履行，给被告造成巨大损失，要求1.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）商场装修费506745.4元（折旧30%）；2.判令原告（反诉被告）承担违约金108333元，并赔偿给被告（反诉原告）造成的直接经济损失934452元；3.判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）歇业补助费513844.8元，搬迁费10000元；4.本案诉讼费及反诉费由原告（反诉被告）承担；
原告（反诉被告）辩称：双方于2010年3月23日签订承包合同，该合同第二条约定：承包期限为2010年5月18日至2015年5月18日；第四条第一款约定：前两年每年的承包费为13万元，后三年的承包费按市场价格上交；第二款约定：乙方（反诉原告）必须在每个年承包期前30日内交清当年承包费，否则甲方（反诉被告）不予承包，终止合同。但经多次催要后，被告（反诉原告）才于2014年12月12日补缴了2013年5月18日至2014年5月17日的承包费27000元和2014年5月18日至2014年12月10日的承包费72943元，2014年12月11日以后的承包费至今都没有缴纳，经双方多次协商，被告（反诉原告）仍不按约定履行合同义务。根据合同约定，被告（反诉原告）违约在先，由此造成的损失应由其承担。合同第五条第5项约定：乙方（反诉原告）在经营期间的装修等设施在合同终止后不得拆除，归甲方（反诉被告）所有。合同第八条约定：因不可抗力或国家、政府征用。致使合同无法履行，双方互不承担责任。2014年榆中县供销大楼被列为“榆中县政府招待所片区旧城改造项目”的范围之内，榆中县人民政府决定对“供销大楼予以征收，至此承包合同无法履行”，必须终止，双方互不承担责任。综上，被告（反诉原告）的反诉请求及事实理由不能成立，请求人民法院查证后，依法予以驳回。
经审理查明：2010年3月23日，原告供销大楼与被告陈XX双方签订《承包合同书》一份，合同约定“甲方将其所有的供销大楼二楼营业厅营业面积约611.72平方米（水电暖设施完好三通）承包给乙方经营；承包期限：2010年5月18日至2015年5月18日止；承包费缴费及期限：乙方在承包期内按年向甲方交纳承包费，前两年承包费为年13万元（壹拾叁万元），后三年承包费按市场价上缴，具体由甲乙双方协商解决。乙方必须在每个年承包前30日内交清当年承包费，否则甲方终止合同。承包费以现金方式缴纳。合同第五条第5项约定：乙方在经营期间的装潢等设施在合同终止后不得拆除，归甲方所有；第6项约定：合同期满，如甲方继续发包，同等条件下，乙方有优先续包权。第六条第1项约定：如乙方拖欠承包费累计达一个月，甲方可终止合同，收回房屋财产；第4项约定：合同解除时乙方同时交付房屋设施，若逾期不交回房屋设施则按实际占用的时间，按承包费的200%向甲方赔偿损失。第七条违约责任：第2项约定：乙方逾期交付承包费的应及时补交，并按欠款总额的日千分之三承担违约金。第八条免责条件：因不可抗力或国家、政府征用，致使合同无法履行，双方互不承担责任。”合同签订后，原告将经营场地交付被告经营。合同履行期间，被告未按约定按期交纳承包费。
2014年10月因榆中县供销大楼被列为“榆中县政府招待所片区旧城改造项目”范围之内，供销大楼找陈XX商谈。陈XX于2014年12月12日补交了2013年5月18日至2014年5月17日的承包费27000元和2014年5月18日至2014年12月10日的承包费72943元。2014年12月11日以后的承包费未予交纳。
另查明：供销大楼于2014年10月29日向陈XX发出解除合同通知。
再查明：榆中县人民政府于2014年8月8日开始发出《榆中县人民政府国有土地上房屋征收通知》、榆中县人民政府2014年8月11日榆政发（2014）29号关于印发《榆中县招待所片区旧城改造项目房屋征收补偿安置实施方案》的通知。
上述事实，由原、被告的陈述及原、被告双方提供的承包合同书、被告的交费发票、原告的承包合同通知等证据当庭质证认证，予以认定。
本院认为：供销大楼与陈XX双方签订的《承包合同》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违背法律法规的规定，应受法律保护。双方在协议中约定，租赁期限自2010年5月18日至2015年5月18日止。供销大楼起诉时协议约定的租赁期间尚未届满，但租赁标的被列到榆中县旧城改造项目范围，政府将租赁标的征收，原告与被告订立的租赁协议事实上不能继续履行，应当予以解除。供销大楼要求解除承包合同、陈XX返还商场的理由成立，本院予以支持。陈XX有权要求原告赔偿提前解除合同给其造成的经济损失，但双方在合同第八条约定：因不可抗力或国家、政府征用致使合同无法履行，双方互不承担责任。征收、征用是指国家为了公共利益的需要不需财产权利人同意而取得，限制和影响私人财产权益的行为，应渊源于国家主权。因此，无论是征收还是征用都是依政府依法作出的命令而发生效力，无须征得被征收、征用的单位和个人的同意。本案中，供销大楼所有的财产被政府征收，属于原、被告双方约定的不可抗力因素，陈XX以征收和征用性质不同，供销大楼单方解除合同不属免责条款约定的不可抗力因素为由，向本院提出反诉请求，要求供销大楼赔偿经济损失、承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。陈XX租赁商场后经供销大楼同意进行装饰装修，在合同终止或解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理，在合同第五条第5项中已有约定，应从其约定，故陈XX要求供销大楼支付装饰装修费的请求，本院不予采纳。由于陈XX并非房屋所有权人，无权获得拆迁补偿，故陈XX要求供销大楼支付歇业费、搬迁费的请求，本院不予采信。
双方在履行合同过程中，陈XX无故拖欠供销大楼租赁费用，2014年10月，供销大楼因拆迁向陈XX发出解除合同通知。而后经双方协商，陈XX补交了2013年至2014年12月10日前的承包费。2015年1月至今承包费陈XX未交。根据合同法的规定，陈XX应按使用期限交纳承包费，但考虑到该商场已由政府征收，陈XX虽在经营中，但已无实际收益，故供销大楼要求陈XX支付2014年12月10日以后的承包费的请求，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）榆中县供销大楼与被告（反诉原告）陈XX签订的承包合同。
二、被告（反诉原告）陈XX于判决生效后五日内向原告（反诉被告）腾交榆中县供销大楼二楼场地。
三、驳回原告（反诉被告）榆中县供销大楼的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈XX的反诉请求。
案件受理费100元，减半收取50元；反诉费11694元，减半收取5847元；合计5897元，由被告（反诉原告）陈XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 杜建华
二〇一五年三月二十七日
书记员 陶 莉