广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初300号
原告林滔。
委托代理人黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。
被告玉林市洪源房地产开发有限公司，住所地：玉林市东胜路65号。
法定代表人袁平年。
委托代理人黄志红。系该公司员工。
委托代理人胡少伟。系该公司员工。
原告林滔诉被告玉林市洪源房地产开发有限公司（以下简称洪源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成由审判员黄健才担任审判长，人民陪审员李红、黄君丽参加的合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。书记员文婷婷担任法庭记录。原告林滔及其委托代理人黄富荣与被告洪源公司的委托代理人黄志红、胡少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林滔诉称：原告于2008年6月2日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于玉林市人民中路北侧（原大府园）玉林国际购物中心第B座2层138号21.16平方米的商品房，该商品房的单价为每平方米8892.91元，总金额188174元。原、被告在合同中约定付款方式按《商品房买卖合同》附件四第2条：“银行按揭付款（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当天交纳首付款，首付款占总房款的50%，合计人民币94174元。（2）余款占总房款的50%，合计人民币94000元，买受人应在签订本《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完毕所有按揭手续，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条‘买受人逾期付款违约责任’追究买受人的违约责任。”原告与被告签订《商品房买卖合同》按照合同约定交纳首付款并按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料。原告交纳购房首付款后，被告并没有按合同约定通知原告办理按揭手续。到了交房日期后，被告也没有将商品房交付原告使用，且被告在没有经过原告同意的情况下，擅自将原告所购买的该商品房出租给了玉林国美电器有限公司使用，并且出租所得的租金被告也没有支付给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，本案中由于被告的原因致使原告未能订立商品房担保贷款合同。因此原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告将收受的购房款本金99640元及利息56000元返还给原告。为此请求法院判决：1、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款99640元及支付利息56000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告林滔为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告主体资格；
2、电脑咨询单，证明被告的主体资格；
3、玉林市商品房买卖合同，证明原告和被告存在着商品房（商铺）买卖关系，被告存在违约行为；
4、收据，证明被告收到原告的相关款项；
5、契税完税证，证明原告缴交的相关税款。
被告洪源公司答辩称，2008年6月2日，原、被双方签订了《玉林市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于玉林市人民中路××号房××号商铺，商铺面积为21.16平方米，总价188174元。双方约定付款方式为银行按揭，即原告交94174元首付款给被告后，余下的94000元房款由原告向银行按揭贷款，被告在收到首付款后积极的配合了原告办理银行按揭工作，也多次跟原告沟通，也办理了该商铺的备案登记手续，可见被告积极的履行了合同所约定的义务，不存在任何违约行为，原告跟银行签订《个人住房借款合同》而非被告签订。但原告直至今日其贷款金额仍未划拨到被告账户。原告的行为已经严重违反了《玉林市商品房买卖合同》中第十五条、合同附件四中第二条的规定，原告已构成根本性违约，因商铺款直至今日未付清，被告更不能办理产权转换及交铺给原告，致使该商品房买卖合同不能继续履行，铺面还属于被告所有，应由原告承担全部责任，被告不承担任何责任。综上，原告违反合同约定，现原告主张解除合同并要求被告返还购房款及支付利息，于理于法不合，被告并没有违约，因此，应依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。
被告洪源公司为证明其主张在举证期限内提供的证据有：
1、①法定代表人身份证明，②营业执照副本；证明被告洪源公司的主体资格及法定代表人的身份情况；2、①《玉林市商品房买卖合同》，②商铺款（即首付款）发票，证明（1）、原、被告双方签订的《玉林市商品房买卖合同》合同附件四中第二条第（2）款约定买受人应在签订本《商品房买卖合同》五天内按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完毕所有按揭手续，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条“买受人逾期付款违约责任”追究买受人的违约责任。第（4）款因买受人原因不能办理银行按揭贷款手续，提出解除合同的，买受人承担违约责任，买受人须向出卖人的被告支付20000元违约金，违约金从已交房款中扣除。出卖人应在合同备案登记解除后五个工作日内将买受人的已支付房款扣除违约金后退还给买受人（不计利息）。因此用该20000元抵减原告交的94174元，在本案中被告实际只应退还原告74147元，更没有利息需要支付。（2）、证明原告付商铺金额是94174元，而不是原告所说的购房款99640元。3、（2011）玉区法定民初字第2342号案《民事起诉状》及《民事判决书》。证明与本案同类的案件，其他业主起诉被告，在案件审理中也只是要回首付购房款和抵押登记费而没有向被告要其他任何费用。
经质证，被告洪源公司对原告在举证期限内提供的证据1、2没有异议；对证据3的证明内容有异议；对证据4，认为里面有950元的抵押登记费不是其公司收的，不属于首付款，是代收的，如果银行按揭没有成功就退回给原告；对证据5，是交给税务局的，不是交给其公司的。对被告洪源公司有异议的证据3，本院认为，该证据只能证明双方存在买卖商铺的事实，不能直接证明被告存在违约行为。
经质证，原告对被告洪源公司提供的对证据1的真实性及证明内容无异议。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为是被告违约；对证据3，认为与本案无关，而且诉讼请求也不一样。
对原告有异议的证据2，本院认为，该证据只能证明双方存在买卖商铺的事实，不能直接证明原告存在违约行为。对证据3，与本案无关。
综合全案证据及当事人陈述，本院确认案件以下法律事实：
原告林滔与被告洪源公司于2008年6月2日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告位于玉林市人民中路北侧（原大府园）玉林国际购物中心第B座2层138号房，商铺面积为21.16平方米，单价为每平方米8892.91元，总金额为188174元。原、被告在合同中第六条第3项约定付款方式按《商品房买卖合同》附件四第2条的银行按揭方式付款，该附件四的第2条约定：“（1）、买受人签署本《商品房买卖合同》当天交纳首付款，首付款占总房款的50%，合计人民币94174元。（2）、余款占总房款的50%，合计人民币94000元。买受人应在签订本《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完毕所有按揭手续，否则出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条‘买受人逾期付款违约责任’追究买受人的违约责任。……（4）、因买受人原因不能办理银行按揭贷款手续，提出解除合同的，买受人承担违约责任，买受人需向出卖人支付20000元的违约金，违约金从已交房款中扣除。出卖人应在合同备案登记解除后五个工作日内将买受人的已支付的房款扣除违约金后退还给买受人（不计利息）；……。”另《商品房买卖合同》第八条第一款第五项约定：“该物业达到交付使用条件，如买受人采取银行按揭付款方式的，买受人须在银行贷款发放或付清全部应付房款后，出卖人予以交付使用。”此外，《商品房买卖合同》附件五第（二）条第1项双方约定任何通知、付款要求或各种通信联系以书面形式或传真号发送对方，或报纸（《玉林晚报》或《玉林日报》）公告形式通知。
另查明，原告与被告签订《商品房买卖合同》后已按照合同约定于2008年6月9日前分次共交纳首付款94174元给被告，余款94000元至今未能办理银行按揭手续，亦未支付清给被告。此外，被告于2008年6月9日收取了原告的950元商铺抵押登记费。另原告于2016年1月5日为该商铺缴纳了80%总契税款4516元。
还查明，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定合同持有情况为：出卖人、买受人、中国建行玉林分行各1份，玉林市房产管理局2份。另庭审中被告确认建设银行为其指定的按揭银行，现已不再办理按揭贷款。该商铺至今没有交付给原告使用。
本院认为，原告与被告于2008年6月2日签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，对双方当事人具有约束力，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，没有法律法规无效的情形，应认定为有效。本案中，原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》，对付款方式约定为银行按揭付款，但由于双方未约定谁负责办理，最终该按揭贷款未能实现。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”因此，原、被告所约定的按揭贷款应当依照商品房买卖的交易习惯予以处理。按照交易习惯，银行并不直接接受购房者的贷款申请，均系由开发商与银行约定签订按揭合同的时间，再通知购房者签订按揭贷款合同。基于上述交易习惯，应确认开发商承担办理银行按揭贷款手续的义务。具体到本案，原、被告双方所订立的《商品房买卖合同》中，已明确约定建设银行为被告指定的按揭银行，且被告亦已收取原告的950元商铺抵押登记费，故应认定被告负有办理银行按揭贷款手续的义务。被告虽主张其通过电话已通知原告办理按揭贷款手续，但其并不能提交证据证明且其通知方式也与合同附件五第（二）项不符，而原告亦予以否认，故对被告此主张本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，由于被告未及时通知原告办理银行按揭贷款手续，是导致原告不能按合同约定履行付款义务的主要原因，故导致双方签订的《商品房买卖合同》不能继续履行的责任在于被告洪源公司，对此原告并无违约行为。被告主张原告至今未能将贷款金额划拨到其账户已构成违约的辨称与事实不符，本院不予采信。因此，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款及利息的诉讼请求符合法律规定，对此本院予以支持。原告至2008年6月9日实际支付购房款94174元，商铺抵押登记费950元，共95124元，故利息的计算应以此为基数从原告主张的2008年6月15日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，但以不超过56000元为限。
另对原告已支付的契税款4516元如何处理的问题。按照《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函（2008）438号的规定：“按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。”故该契税不应由被告赔偿，而应由原告在本判决生效后自行处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：
一、解除原告林滔与被告玉林市洪源房地产开发有限公司于2008年6月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：玉林国际购物中心商B360）；
二、被告玉林市洪源房地产开发有限公司返还购房款94174元、商铺抵押登记费950元，共95124元及支付利息给原告林滔（利息的计算为：以95124元为基数，从2008年6月15日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，但以不超过56000元为限）；
本案受理费3413元，由被告玉林市洪源房地产开发有限公司负担3258元，原告林滔负担155元。
上述判决，义务人应在本案判决书生效之日起30日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3413元（受理费开户行：中国农业银行玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20-405201040005857），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄健才
人民陪审员 李 红
人民陪审员 黄君丽
二〇一六年六月十六日书记员文婷婷