河南省延津县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0726民初2233号
原告：李军杰，男，1978年10月27日生，汉族，住延津县。
委托代理人：任传政，河南法盾律师事务所律师。
被告：王全社，男，1970年8月19日生，汉族，住河南省。
第三人：延津县小潭乡延安社区。
A区投资负责人李广顺，B区投资负责人黄波军，总负责人李广顺。
第三人：黄波军，男，1970年5月13日生，汉族，住延津县。
原告李军杰诉被告王全社、第三人延津县小潭乡延安社区、黄波军买卖合同纠纷一案，原告于2016年9月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军杰及其委托诉讼代理人任传政，被告王全社、第三人延津县小潭乡延安社区B区投资负责人黄波军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李军杰诉称：第三人黄波军投资开发延津县小潭乡延安社区，被告王全社给延安社区打温泉井，延安社区欠被告王全社打井款，黄波军以房抵打井款将一座独院（B２排2-5栋）和一套高层房抵给被告王全社，后王全社又以20万元的价格将其抵帐得到的B2排2-5栋独院卖给原告，原告交付被告王全社20万元房款后至今未得到该房。经查，延津县小潭乡延安社区在将该B2排2-5栋独院卖给王全社之前已将该独院卖给别人，王全社根本就不拥有该独院的权属，王全社收取原告的20万元房款应退还。经原告与被告王全社多次交涉无果，特依法起诉，要求被告王全社退还原告购房款20万元。
被告王全社答辩称：王全社与李军杰不存在购房纠纷。2014年11月27日，王全社与第三人黄波军协商后签订《地热井施工合同》，施工地点位于延津县里七村延安社区内。设计井深1200米，实际成井1300米，每米410元，共计533000元。在下管前第三人无钱按合同支付工程款，第三人黄波军提出以房抵工程款，王全社无奈下同意以该社区两套房产暂作工程款的抵押，待卖出后还王全社工程款。2015年12月25日，黄波军通知王全社说要偿还工程款，叫王全社到社区办公室去。当时屋内有黄波军、李军杰、彭永文等人，黄波军与李军杰签订购房合同后，黄波军让李军杰将20万元购房款给了王全社，说是偿还王全社的工程款，李军杰同意后将钱给了王全社。王全社与李军杰无购房纠纷，也不存在王全社收李军杰房款之说，应依法驳回李军杰对王全社的诉讼请求。
第三人延津县小潭乡延安社区、黄波军辩称：王全社给延安社区打温泉井，在下管时因无钱支付王全社工程款，与王全社协商将房抵押给王全社，双方签订了房屋买卖合同。成井后，因欠王全社打井款无力偿还，将社区的两套房抵给了王全社，包括案涉该套房。在李军杰与第三人签订房屋买卖合同时，实际上李军杰与王全社已协商好了价格，第三人只是走了合同变更手续。第三人将案涉房屋以25万元的价格抵给了王全社，已抵扣打井款25万元。
原告李军杰向本院提供的证据材料有：1、2015年12月23日王全社证明一份，证明其收到李军杰20万元购房款。2、2015年2月4日延安社区与王全社签订的房屋买卖合同一份，证明2015年12月23日李军杰购买的的房屋系王全社所有。3、2012年10月31日延安社区与杨东东的房屋买卖合同一份，证明案涉房屋在2012年10月31日已经卖给了杨东东，2015年2月4日延安社区与王全社的买卖合同无效，王全社对房屋所享有的权利不受法律保护。同时也证明原告要求王全社退还房款20万元的依据。4、2015年12月23日王全社与李军杰签订的协议一份，证明王全社将案涉房屋卖给原告，房款20万元，黄波军是经手人。
被告王全社对原告提供的证据1无异议，称当时原告在延安社区办公室给的他20万元。对证据2真实性无异议，当时黄波军将这份合同收了。对证据3不清楚。对证据4真实性无异议，该份协议只是证明我收到20万元。
第三人黄波军对原告提供的证据1真实性无异议，该份证明是王全社写的，写这个证明时黄波军不在场，这是李军杰与王全社私下达成的协议。对证据2无异议，王全社将20万元购房款收了，黄波军将延安社区与王全社签订的房屋买卖合同收了。王全社的合同收走后，黄波军又重新和李军杰签订了一份合同。对证据3真实性无异议，杨东东为延安社区安装窗户，因延安社区未将工程款支付给杨东东，延安社区与杨东东签订了一份房屋买卖合同。对证据4真实性无异议，该份协议是李军杰让黄波军这样写的。王全社与延安社区之前签订的合同作废。
对原告提供的证据，因被告及第三人对证据真实性未提出异议，本院认为上述证据符合证据的真实性、合法性原则且与案件有关联，本院对证据效力予以认定。
被告王全社向本院提供的证据材料有：1、王全社与延安社区签订的《地热井施工合同》一份，证明王全社为延安社区打温泉井，延安社区欠其打井款的事实。2、《延安社区一期房屋买卖合同》一份，证明延安社区将房屋卖给李军杰，王全社与李军杰不认识，也不是李军杰找的王全社，而是李军杰通过黄波军买的房屋。3、《延安社区二期电梯房买卖合同》一份，证明延安社区欠王全社打井款向王全社抵押了两套房。
原告对被告王全社提供的证据1真实性无异议。对证据2真实性有异议，该份证据系复印件，无法与原件核实。对证据3的真实性无异议，与原告提供的王全社与延安社区签订的房屋买卖合同系同一天，从2015年2月4日起王全社拥有该两套房的权属。
第三人黄波军对被告王全社提供证据的真实性均无异议，延安社区与王全社签订房屋买卖合同的目的实质上是为欠王全社打井款作的抵押。
对被告王全社提供的证据，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但对证据2，综合法庭调查及全案证据，本院对被告王全社所要证明的目的不予采纳。
第三人黄波军向本院提供的证据材料有：2015年12月23日延安社区与李军杰签订的《延安社区一期房屋买卖合同》一份，证明案涉房屋不归王全社所有，案涉房屋系由延安社区卖给了原告李军杰，不是通过王全社卖的。
原告对第三人提供的证据有异议，该份合同系王全社与延安社区在2015年2月4日签订合同基础上变换过的合同，因2015年2月4日的合同无效，该份合同也无效，同时也不能证明延安社区将房屋卖给了李军杰。王全社收取的购房款也应予以返还。
被告对第三人提供的证据无异议。
对第三人提供的证据，因该份证据与王全社提供的证据2房屋买卖合同系同一份，且又系原件，本院对该证据作为有效证据予以认定。
为查明案件事实，本院依职权对延津县小潭乡延安社区的性质予以调查，延津县小潭乡人民政府出具证明，延安社区A区投资人为李广顺，B区投资人为黄波军，社区总负责人为李广顺，但本院未调取到有关该社区的批文。
原、被告及第三人对本院调取的证据无异议。
本院根据当事人陈述、举证，结合庭审诉辩意见，可以确认以下案件事实：
2014年11月27日，被告王全社与第三人延津县小潭乡延安社区签订《地热井施工合同》，合同约定工程地点位于延津县里七村东，设计井深1200米，每米410元，工程总造价492000元，合同还对成井出水量、水温、含砂量、成井结构、付款方式等进行了约定。2015年元月工程结束，工程款共计53.3万元，黄波军仅于前期支付王全社打井款12万元，就下余打井款，黄波军于2015年2月4日代表延安社区与王全社签订了二份房屋买卖合同，分别为《延安社区一期房屋买卖合同》（房屋位于延安社区一期工程B2排2-5栋）和《延安社区二期电梯房买卖合同》（房屋位于延安社区二期工程一楼三层中单元西户），黄波军以房屋价款折抵欠王全社的工程款。合同签订后，黄波军将上述合同中涉及的房屋钥匙交付给王全社。
2015年12月，黄波军听说原告李军杰想买房，就将该信息告诉给想将房子尽快变现的王全社。随后王全社借与他人到李军杰经营的饭馆吃饭之际，几次与李军杰商谈房屋买卖事宜，最后李军杰以20万元的价格购买了案涉房屋（延安社区一期工程B2排2-5栋）。2015年12月23日，黄波军将王全社的合同收回，并在合同上注明“作废黄波军”字样，并与李军杰重新签订了一份《延安社区一期房屋买卖合同》。同日，由黄波军书写一份协议，协议内容为“协议经协议王全社在延安社区房产B2排2-5栋独院卖给李军杰，房款一次性付清，总房款贰拾万元整（200000.00元）。经手人：黄波军见证人：黄波军2015年12月23日”。王全社、李军杰在该份协议上签署“同意”。随后李军杰将20万元购房款与王全社一同到银行打到了王全社的银行卡上，王全社向李军杰出具了一份证明，证明内容为“证明当时在2015年黄波军欠我打温泉井款419000元整，以房顶款给了一座独院和商房一套，最后黄波军把B2排2-5栋房卖给李军杰，我把款收了20万元整。证明人：王全社收款人：王全社2015年12月23日”。后王全社将房屋钥匙交给李军杰，李军杰接收该房屋后，该房屋被他人强占，得知该房屋权属有争议后，遂与被告王全社协商退房款，无果，诉至本院。
可确认的事实还有：第三人称，其将两套房屋抵给被告王全社后，已不欠王全社工程款。案涉房屋已抵欠王全社的工程款25万元。
被告在与李军杰协商卖房时，向李军杰表述的是延安社区抵给被告的房屋，房屋无纠纷。
本院认为：根据相关房地产法律规定，商品房在未取得土地使用证、建设规划许可证、商品房销售许可证等相关证件的前提下不允许进入市场销售。案涉房屋系社区房，在本案庭审过程中，原、被告及第三人各方均未能向本院提供该社区的相关批文及允许社区房屋进入商品房市场销售的相关证件手续，故，案涉房屋不允许进入市场销售，所涉房屋买卖合同无效。无效的法律后果即为返还原物，恢复原状。至于谁为返还购房款义务人，关键看是谁出卖的房屋。根据庭审查明，案涉房屋买卖过程起始于原、被告之间，被告向原告表述的基本信息为“延安社区欠其打井款，抵给他一套社区房，房屋无纠纷，想变现”。在与原告的协商过程中，被告所表现出来的是对房屋有充分的控制权，包括房屋的价款被告亦能决定。本案的实际情况亦为延安社区已将案涉房屋折抵被告工程款25万元，被告与原告的成交价格不影响折抵工程款数额。在原、被告双方协商好房屋买卖的各项细节后共同到延安社区办理房屋买卖手续，原告将20万元购房款打至被告银行卡，被告将房屋钥匙交于原告。根据以上事实，本院认为，2015年12月23日关于B2排2-5栋《延安社区一期房屋买卖合同》表明的相对方虽为延津县小潭乡延安社区与李军杰，但真实的买卖关系存在于原、被告之间，第三人与原告签订房屋买卖合同仅是配合被告变更房屋权属的需要。本院认为，王全社作为房屋出卖方，其应保证向李军杰交付的房屋权属无瑕疵，但在王全社向李军杰交付房屋后另有他人主张房屋权利，妨害原告行使房屋权利，且被告王全社不能排除该妨害，致使原告李军杰的合同目的不能实现，原告李军杰要求被告王全社退还房款20万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告王全社与第三人延津县小潭乡延安社区的经济纠纷可另行寻求解决途径。案经调解无效，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百五十条之规定，判决如下：
一、原告李军杰与第三人延津县小潭乡延安社区签订的《延安社区一期房屋买卖合同》无效。
二、被告王全社于本判决生效后十日内返还原告李军杰购房款200000元。
如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由被告王全社、第三人延津县小潭乡延安社区、黄波军共同承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本四份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 姚志强
审 判 员 李东民
代理审判员 申建华
二〇一七年二月六日
书 记 员 马 楠