浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第363号
原告（反诉被告）陈某某，男，汉族，广西合浦县人，住浦北县。
委托代理人张某某，广西＊＊律师事务所律师。
被告（反诉被告）浦北＊＊房地产开发有限公司，住所地浦北县。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人彭某某，广西＊＊律师事务所律师。
原告陈某某与被告浦北＊＊房地产开发有限公司及反诉原告浦北＊＊房地产开发有限公司与反诉被告陈某某商品房预售合同纠纷二案，本院于2013年1月24日受理本诉后，于2013年3月5日受理反诉，依法由审判员陈德忠、陈翠华和人民陪审员吴秀琼依法组成合议庭于2013年4月3日公开开庭进行合并审理。书记员陆美华担任记录。原告陈某某及其委托代理人冯艳丰、张某某，被告浦北＊＊房地产开发有限公司的委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈某某诉称，原、被告于2008年12月10日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告向被告购买＊＊新区浦北＊＊街＊＊阁6幢四单元601号房一套，总价款93816元，以银行按揭方式付款。被告应于2009年7月30日前交付房屋使用，逾期交房的，被告每日向原告支付已交付款万分之二的违约金。原告于签订合同当日付款18816元，2011年1月6日付款30000元，2011年3月23日付款10000元。被告开具收据，确认收到原告首付款58816元。同日，原告委托办理房产证预购、预抵押登记，确认按揭款35000元。由于被告管理混乱，经营恶化，原告至今未获得银行按揭贷款。被告以原告先行支付逾期付款违约金为条件，拒绝收取原告的购房余款。原告认为，原告没有违约，被告没有按合同约定的期限履行交房义务，其行为已构成违约。因此，请求人民法院依法判决被告继续履行合同，并支付违约金（违约金计算：按日利率万分之二，从2009年7月31日至2012年9月15日累计为8905元，从2012年9月16日至被告实际交付房屋之日的违约金另计）。
原告为其主张提供的证据有（一）1、原告的《身份证》一份，证明原告的基本情况。2、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告形成合法有效的商品房买卖关系。3、《广西农村信用社（合作银行）现金缴款单》及《收据》各一份，证明原告三次交付房款58816元的事实；4、《委托办理房产证预登记和预抵押登记》一份，证明原告于2011年3月23日委托被告办理房产证预登记和预抵押登记，并交付了相关的费用；5、照片二张，证明涉案商品房建设工地停工时间及状况。
（二）1、按揭贷款业务合作协议，2、阶段性连带责任承诺书，以上2份证据证明开发公司与信用社有按揭贷款合作关系，协助信用社和借款人办妥贷款、抵押手续；3、民事裁定书［（2009钦民二初字第5-7号）］，证明＊＊公司股东内部发生解散纠纷并诉至法院，被告面临解散；4、声明书，证明公司部分股东陆谋芬等因黄某某企图独占公司，认为侵犯了公司及股东利益，要求没有公司全部股东签名，信用社不得办理按揭贷款；5、股东声明书，证明被告公司发生纠纷；6、108名业主起诉名单，7、民事判决书［（2011）浦民初字第558号］，8、民事裁定书［（2012）钦立民裁字第21号］，6-8号证据证明被告公司逾期交房并承担业主违约金已经得到法院生效法律文书的确认；9、5次协商会议签到表，10、协商现场等照片，11会议内容记录，12、补充协议，13、违约金明细，14、退房名单，9-14份证据证明以下内容：①原告按时与被告协商交款事宜，同意交清未能按揭的欠款，②＊＊公司要求原告先交违约金，签补充协议，③＊＊公司擅自确定退房人员，④＊＊公司售楼部长期关门；15、快递详单、复函、报告，16、送县委、政府信访材料，15-16两份证据证明原告不同意解除合同，同意支付余款；17、民事判决书［（2013）浦民初字第138号］，证明＊＊公司恶意违约，没有诚信；18、光碟、录音内容，证明＊＊公司不同意接收余款。以上18份证据共同证明被告与信用社有按揭关系，原告没有其他银行选择，原告没有违约，是被告违约。
被告浦北＊＊房地产开发有限公司答辩并反诉称，原、被告于2008年12月10日签订《商品房买卖合同》一份事实。按照合同的约定，该房总价款93816元，首付款18816元，余款按揭贷款。按揭贷款应在该合同签订后10日办理。合同签订后，原告交付了首付款18816元后分别交房款30000元和10000元，尚欠35000元。原告虽然于2011年办理了银行按揭贷款手续，但未获得银行贷款，被告长达四年之久无法取得全部贷款，给被告造成重大经济损失。2012年7月4日，被告书面告知原告，请办理按揭手续并交款，如在2012年7月15日前无法获得贷款的，须与被告签订一次性付清房款的补充协议，否则，视为原告自愿退房，但原告收到通知后仍拒付房款。被告于2012年8月29日再次通知原告，解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告认为，一、原告应于2009年3月7日前办理按揭手续并取得贷款。按照合同的约定，原告付房款在先，被告交付房屋在后。原告违反先行履行义务，违约在先，被告有权行使后履行抗辩权，不存在逾期交房和逾期交房违约金的问题。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。二、原告未按约定办理银行按揭手续，亦不支付余款，根据合同的约定，被告有权解除《商品房买卖合同》。反之，原告请求被告继续履行合同、交付房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，请求人民法院支持被告的反诉请求：1、判令解除原、被告签订《商品房买卖合同》；2、本案本诉、反诉诉讼费均由原告承担。
被告为其主张提供的证据有：1、限期付款告知书、解除合同通知书各一份，2、特快专递邮件详情单，以上两份证据证明因原告逾期支付房款，经被告书面催付，原告仍拒绝履行，根据合同约定，被告有权解除合同；3、监理工程师通知回复函，证明2012年6月2日“浦北＊＊街”项目全面复工，原告无法行使不安抗辩权。4、气象资料证明，证明因雨天影响施工，导致施工延迟。5、复工单，证明已经复工，提交判决书一份，证明广西高级人民法院认定＊＊公司没有经营困难。
本院为查明本案所涉按揭贷款不能办理的原因及本案相关事实，调查收集了以下证据：
1、2012年3月15日《浦北县农村信用合作社江城信用社关于韦某某等人未能办理按揭贷款问题的复函》一份，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社收到陈某某办理按揭贷款的相关材料。
2、浦北县农村信用合作联社江城信用社于2013年4月24日的《复函》一份，证明浦北县农村信用合作联社江城信用社暂缓办理＊＊公司开发建设的浦北＊＊小区楼盘的按揭贷款的原因及时间。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据（一）没有异议。被告对原告提供的证据（二）的质证意见：1-2证据的真实性没有异议，但贷款能不能办到的责任不一定是开发商的责任，3-8份证据的真实性有异议，因都是复印件，而且108个业主名单不是本案的涉诉名单，与本案没有关联性；9-14份证据因都是复印件真实性有异议，也不能证明原告所要证明的事实，照片说的售楼部关门与本案合同的履行没有关系，房子都已卖出；15-16没有原件，复印件的真实性无法认可，被告并不知道原告送信访材料，且只是原告的意愿，而且原告说同意支付余款，但直到开庭，也没有支付余款；证据17与本案没有关联性；证据18真实性不认可，录音内容也不能证明任何事实。
原告对被告提供的证据质证意见：1、快递单只是证明曾发出文件，但具体内容不能证明；2、限期付款通知书，原告已经到被告处协商，但被告要求一次性付款，因此没有达成一致意见，因此不能以被告下发的通知作为反诉被告违约的依据；3、解除合同通知书，只是被告同意解除合同，但原告从来没有同意，被告不能强迫原告解除合同。
原告及被告对本院调查材料的真实性没有异议。
本院对原、被告及本院调查材料提供证据的分析与认定：原告提供的证据（一），被告对其真实性没有异议，本院予以采信，对证据（二），被告有异议，本院认为，证据1、2，被告无异议，予以采信；证据3-5以及9-14虽是复印件，但从内容上分析排除伪造、变造的可能，予以采信；证据6-8、17与本案不具关联性，不予采信；证据15-16真实且与本案有关联，予以采信；证据18不能当庭播放核对，不予采信。被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，本院予以采信。本院调查的材料，原、被告对其真实性均没有异议，本院予以采信。
本院根据原、被告的陈述及采纳的证据，确认如下法律事实：
原、被告于2008年12月10日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告向被告购买＊＊新区·浦北＊＊街＊＊阁6幢四单元601号房一套，总价款93816元，付款方式为首付款及银行按揭。首付18816元，按揭贷款75000元。原告应于合同签订后十日内交清办理银行按揭所需资料，并在接到银行或被告通知后十个工作日内到银行签订按揭合同并交纳相关费用，逾期未办理的，视为原告违约。被告应于2009年7月30日前交付房屋使用，逾期交房的，被告每日向原告支付已交付款万分之二的违约金。原告于签订合同当日付款18816元。2009年4月，被告公司股东之间产生纠纷，同年6月向法院提起诉讼，其所开发的＊＊新区·浦北＊＊街楼盘停工，银行暂停办理按揭贷款。原告于2011年1月6日付款30000元，于2011年3月23日付款10000元，至此，原告合计付款58816元。原告于2011年3月23日委托办理房产证预购、预抵押登记，按揭贷款35000元，此后，原告没有取得按揭贷款。原告于2012年7月6日收到被告向原告发出的《限期付款告知书》，限原告于2012年7月15日前将付款方式由按揭变更为一次性付款，否则，视为原告自愿退房。原告于2012年9月6日又收到被告发出的《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》。原告接到通知后与被告协商变更付款方式问题，，因双方意见不一，协商未果。
另查明，被告于2012年6月全面复工建设，其预售给原告的浦北＊＊街＊＊阁6幢4单元601号房已经建好并验收合格，原告已将房屋余款35000元交到了本院。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》一份，是原、被告双方自愿签订的，没有违反有关法律规定，合法有效。原、被双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告支付了房屋首付款后，向原告提交了办理按揭贷款手续所需的资料以及相关费用，没有过错，不应承担按揭不能的责任。被告因其公司内部原因，银行暂停办理按揭贷款以致原告未能办理按揭贷款，被告应承担按揭不能的责任。被告没有在合同约定的期限内将房屋交付给原告，已构成违约，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。违约金按原告已交付房价款日万分之二，分别从2008年12月10日、2011年1月6日和2011年3月23日起计付。原告要求被告继续履行合同限期交付房屋的诉讼请求，鉴于被告所开发建设的浦北＊＊街＊＊阁6幢4单元601号房已经建好并验收合格，具备交房条件，且原告已将房屋余款交到了本院，具备了继续履行合同的条件。据此，本院认为被告应继续履行合同，将房屋交付给原告。被告的后履行抗辩权主张没有事实依据，其认为原告违约，主张解除合同、反诉请求原告支付违约金的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告浦北＊＊房地产开发有限公司继续履行与原告陈某某签订的《商品房买卖合同》，限被告于本判决生效之日起十日内将浦北＊＊街＊＊阁6幢4单元601号房交付给原告；
二、被告浦北＊＊房地产开发有限公司支付给原告陈某某违约金（违约金计算：按日利率万分之二，以本金18816元从2008年12月10日起；以本金30000元，从2011年1月6日起，以本金10000元，从2011年3月23日起，均计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
三、驳回被告浦北＊＊房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费2354元，反诉受理费1073元，合计3427元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司负担（原告陈某某已预付2354元，由被告浦北＊＊房地产开发有限公司与违约金一并支付给原告）。
上述义务人应履行的义务，限义务人于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可在本判决书确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3427元（其中，本诉上诉费为2354元，反诉上诉费为1073元。款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，帐号：733701040000520，开户行：农业银行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈德忠
审 判 员 陈翠华
人民陪审员 吴秀琼
书 记 员 陆美华
二〇一三年六月十三日