广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0222民初1105号
原告：柳城县民族资金管理所。住所地：柳城县大埔镇白阳中路*号。
负责人：何新亮，该所所长。
委托代理人：李家文，广西八海律师事务所律师。
被告：柳州市隆升房地产开发有限公司。住所地：柳州市学院�北段马鹿山东面聚福苑商业楼*号楼*层*号。
法定代表人：黎小强，该公司总经理。
原告柳城县民族资金管理所与被告柳州市隆升房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员韦生军独任审判，于2016年6月29日公开开庭审理，书记员黄芳妮担任法庭记录。原告柳城县民族资金管理所委托诉讼代理人李家文，被告柳州市隆升房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告柳城县民族资金管理所诉称，2011年l2月31日，被告与柳城县政源实业开发有限责任公司签订了《房屋租赁协议书》，承租位于柳城县大埔镇柳糖路8号（第3至12间）门面（共10间），租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日止；第一年每月每间租金为500元，年租金合计60000元；第二年每月每间租金为550元，年租金合计66000元；第三年每月每间租金为605元，年租金为72600元；租金按月收取，每月的l3日前支付当月租金给出租方。2013年4月l7日，经柳城县第十六届人民政府第20次常务会议审议并报县委常委会研究，决定将县政源公司并入县工业区管委会管理，县政源公司资产、债务交由县财政局民资所管理。由此，原告取得了原政源公司的债权、债务。2013年10月10日原告与被告重新签订了《门面租赁契约》，租赁的条件和《房屋租赁协议书》的基本一致。另外，原、被告约定在每月5日前结清当月租金，如被告逾期交付房租，每逾期一日，按租金的千分之三加收违约金。2015年1月1日，《门面租赁契约》到期，原、被告重新签订了《门面租赁合同》，合同约定：门面月租金为l4000元，租用期限自2015年1月1日至2015年l2月31日止，租金每月5日前付清�如逾期交付租金，每逾期一日按月租金的千分之三加收违约金。2015年5月26日，被告向原告报告申请将第l0至12间门面（自南向北共3间）从2015年6月1日起退租。原告2015年5月27日经研究，同意被告的请求，退租后的月租金为12000元，其他条件不变。被告一直拖欠原告2014年1月之后的租金，仅于2015年5月15日向原告支付租金50000元。为此，原告诉至法院，要求被告支付租金236600元，违约金259892.7元，共计496492.7元。原告柳城县民族资金管理所对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、2011年12月31日签订的《房屋租赁协议书》一份，证明被告向柳城县政源实业开发有限责任公司租赁房屋的事实。
2、（2013）70号《柳城县人民政府常务会议决定通知》一份，证明从2013年4月17日开始原告对涉案门面有出租、管理的权利。
3、2013年10月10日签订的《门面�赁契约》一份，证明从2013年10月10日开始原告作为出租方将涉案房屋租赁给被告，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日。
4、2015年1月1日签订的《门面租赁合同》一份，证明被告向原告租赁涉案门面的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，租金为14000元／月。
5、2015年5月26日被告向原告提交的《报告》一份，证明被告退租三间门面后，被告还承租有七间门面，租金为12000元每月。
6、2015年12月16日被告向原告提交的《报告》一份，证明被告欠原告租金的事实。
7、《柳州银行电子转账凭证》三张，证明被告交纳了10000元押金及116000元租金的事实。
被告柳州市隆升房地产开发有限公司未作答辩。
被告柳州市隆升房地产开发有限公司在举证期限内未向法庭提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法�的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告柳州市隆升房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告柳城县民族资金管理所提交的证据经过本庭审查，确定其合法、有效，与案件具有关联性，故本院对原告柳城县民族资金管理所提供的证据予以确认。
综合全案证据，原告诉称的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年l2月31日，被告与柳城县政源实业开发有限责任公司签订了《房屋租赁协议书》，约定：被告向柳城县政源实业开发有限责任公司承租位于柳城县大埔镇柳糖路8号第三间至第十二间（共10间）及后方附房作营业使用。租赁期限从2012年1月1日至2014年12月31日止，第一年每月每间租金为500元，年租金合计60000元；第二年每月每间租金为550元，年租金合计66000元；第三年每月每间租金为605元，年租金合计72600元。租金按月收取，每月的l3日前支付当月租金给出租方。
2013年4月17日，（2013）70号《柳城县人民政府常务会议决定通知》决定将县政源公司并入县工业区管理委员会管理，县政源公司资产、债权债务交由县财政局民资所管理。
2013年10月10日，原告与被告签订了《门面租赁契约》，约定原告将坐落于柳城县大埔镇柳糖路8号（第3至12间）门面（共10间）出租给被告使用，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，2012年1月1日至2012年12月31日月租金每间为500元，年租金合计60000元；自2013年1月1日至2013年12月31日月租金每间为550元，年租金合计66000元；自2014年1月1日至2014年12月31日月租金每间为605元，年租金合计72600元，每月的5日前结清当月租金。房屋�赁前应交纳保证金10000元，如被告逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金的千分之三向被告加收违约金。
2013年10月28日，被告通过转账方式向原告支付租赁押金10000元。2014年3月6日，被告通过转账方式向原告支付2013年房租66000元。《门面租赁契约》到期后，原、被告于2015年1月1日签订了《门面租赁合同》，约定：原告将位于广西柳州市柳城县大埔镇柳糖路8号门面自南向北第3间至12间（共10间）出租给被告使用，门面月租金为14000元，门面租赁前应交纳保证金10000元，租用期限自2015年1月1日至2015年12月31日止，租金每月5日前付清，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金的千分之三向被告加收违约金。2015年5月26日，被告向原告申请将自南向北第l0至12间门面（共3间）从2015年6月1日起退租。原告于2015年5月27日同意原告的退租申请并批示：退租第10至12间门面后的月租金为12000元。2015年5月15日，被告通过转账方式向原告支付门面租金50000元。因被告不能及时支付租金，原告诉至本院成讼。
本院认为，原告与被告签订《门面租赁契约》、《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付房屋的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《门面租赁合同》约定的房屋使用期限至2015年12月31日届满，租赁期间届满后双方虽未续签合同，但原告未明确要求被告停止租用该房屋，且在原告起诉后至本案诉讼期间，涉案房屋一直由被告占用，故原租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期租赁，双方仍应当�原协议约定继续履行约定义务。
关于被告应支付原告的租金问题。被告于2015年6月1日退租第l0至12间（自南向北共3间）门面后，对于原告提出月租金为12000元的问题未提出异议，则2016年1月1日至2016年5月5日的租金应按照12000元每月的标准计算。被告于2015年5月15日支付的50000元租金未注明支付的是什么时间段的租金，按照本院审查的事实及商业交易习惯，应为支付2014年1月至8月的租金48400元及2014年9月的部分租金1600元。则被告尚欠原告2014年9月至2016年5月5日的租金为：4450元＋6050元×3（2014年10月至12月）＋14000元×5（2015年1月至5月）＋12000元×12（2015年6月至2016年5月）=236600元。故原告要求被告支付尚欠房屋租金236600元的诉请本院依法予以支持。
关于原告柳城县民族资金管理所诉请的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一�不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同约定期限支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按月租金的千分之三向被告加收违约金。本院认为，违约金应以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，原告因被告违约遭受的损失主要是租金的利息，以未付租金为基数，按合同约定的每日千分之三计算的逾期支付租金的违约金，明显超过了原告遭受的实际损失，根据公平和诚实信用原则，综合被告的违约程度以及本案案情，本院酌定逾期支付租金的违约金以被告未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的�倍计算。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提供书面意见和证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告柳州市隆升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将支付原告柳城县民族资金管理所自2014年9月至2016年5月的租金236600元及2014年1月6日至2016年5月5日的违约金（违约金以被告柳州市隆升房地产开发有限公司每月未付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，其中2014年1月至2014年8月及2014年9月租金1600元部分的违约金分段计算至2015年5月15日止，2014年9月租金4450元部分及2014年10月至2016年4月的违约金分段计算�2016年5月5日止）。
案件受理费8747元，减半收取4373.5元，由被告柳州市隆升房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应在生效判决规定的期限内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在上述规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员 韦 生 军
二〇一六年八月十二日
书 记 员 �黄芳妮