辽宁省葫芦岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）辽14执异52号
案外人：韩兆极，男，1985年10月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张丽荣，辽宁益行律师事务所律师。
申请执行人：江苏南通二建集团有限公司，住所地江苏省启东市人民中路683号。
法定代表人：杨晓东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾强，辽宁开宇律师事务所律师。
被执行人：葫芦岛宝爱房地产开发有限公司，住所地辽宁省兴城市温泉办事处兴海路三段东2-3户。
法定代表人：韩振博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘遵建，男，1976年4月4日出生，汉族，葫芦岛宝爱房地产开发有限公司经理。
委托诉讼代理人：杨红霞，辽宁益行律师事务所律师。
本院在执行申请执行人江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建公司）与被执行人葫芦岛宝爱房地产开发有限公司（以下简称宝爱房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人韩兆极对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房提出书面异议。本院受理后，�法组成合议庭进行审查，并于2016年11月4日举行了公开听证。案外人韩兆极及其委托诉讼代理人张丽荣、申请执行人南通二建公司的委托诉讼代理人孙洪文、被执行人宝爱房地产公司的委托诉讼代理人杨红霞、刘遵建参加了听证。现已审查终结。
案外人韩兆极称，其与被执行人宝爱房地产公司及锦州市南站新区振波塑钢门窗厂（以下简称振波门窗厂）三方于2016年1月26日签订了《工程款抵顶协议书》，约定其以抵顶工程款方式购买了被执行人宝爱房地产公司的兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N号门市房，已经与被执行人宝爱房地产公司签订了《房屋买卖合同》并缴纳了8,712,440.00元的购房款，一直占有和使用该门市房。近日被执行人宝爱房地产公司告知案外人韩兆极贵院查封了该门市房，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高�民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，请求贵院查明事实，中止对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房的执行。
申请执行人南通二建公司辩称，一、案外人韩兆极声称已经购买对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N（所有权证号：SY00040534）门市房，却没有买卖合同备案登记，查封时涉案门市产权依然登记在被执行人宝爱房地产公司名下，根据物权法第九条的规定，韩兆极并未取得涉案门市的所有权，其无权提出任何异议。二、对比《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案存在如下不符合法定条件的情形：（一）韩兆极并未支付门市价款，更未全部支付门市全部价款，且涉案门市最终没能抵顶成功。《工程款抵顶协议书》第一条结尾部分约定：丙方应付甲方购房款6,323,440.00元，该款项丙方以将来在甲方工程中抵顶，最终结算后不足部分丙方在结算后六个月内以现金补足。这说明韩兆极并未支付门市价款，又未全部支付门市全部价款，更未提供该款项已经支付的相关汇款凭证或抵账凭证，而且该门市最终能否抵顶成功尚不确定。（二）涉案门市没有交付韩兆极占有。如果已经真实交付，应有房屋交接书、验房�续、前期物业交费手续、已交契税的完税证明、已交房屋维修基金的交费手续、全额购房发票等凭证，现在韩兆极不能提供上述凭证，说明还没有交房并占有。另外，所有商品房买卖合同补充协议均约定买受人未付清相关税费前，出卖人有权拒绝交房，本案也不例外，在韩兆极未缴纳契税和维修基金前，被执行人宝爱房地产公司有权拒绝交房，也确实没有交房。（三）韩兆极存在过错。我国早已实行商品房买卖合同备案登记、预告登记制度，但韩兆极至少是怠于要求办理前述商品房买卖合同备案登记、预告登记手续，更怠于索要购房款发票，怠于缴纳契税、维修基金，怠于办理产权过户登记手续，存在过错。三、韩兆极与被执行人宝爱房地产公司的基础法律关系不是真正的商品房买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系和三方抵账关系，韩兆极不是消费者意义�买受人，其持有的只是普通债权，无法对抗申请执行人南通二建公司已经经生效判决确认的建设工程款优先受偿权。（一）涉案三方文书的名称为《工程款抵顶协议书》，说明韩兆极与宝爱房地产公司及门窗厂是三方抵债关系，而非商品房买卖合同关系。（二）尤其是该《工程款抵顶协议书》内容部分第一条结尾注明：该项丙方以将来在甲方工程中抵顶，最终结算后不足部分丙方在结算后六个月内以现金补足。再次说明了韩兆极是宝爱房地产公司的施工单位，其与宝爱房地产公司是建设工程施工合同关系，而非商品房买卖合同关系，只不过拟用涉案门市抵顶工程款而已。四、韩兆极作为宝爱房地产公司这个家族企业的直系亲属，是现任法定代表人韩振博的侄儿，从法院查封至今已逾7个月才提出异议，说明异议虚假，并自认所述不真实。五、另外，韩兆极提供的工�款收据是宝爱房地产公司的存根联，而非韩兆极所在的门窗厂保存的存根联，这究竟是韩兆极提出的异议，还是宝爱房地产公司假借韩兆极名义提出的执行异议，不证自明。六、涉案房屋只是门市，而非住宅，其法律保护程度远不及住宅。综上所述，请求贵院依法驳回韩兆极的执行异议。
被执行人宝爱房地产公司辩称，案外人韩兆极提出的以房抵账的事实是真实存在的，该房产被申请执行人申请查封后，近日案外人向我公司提出配合案外人办理相关凭证，我公司将抵账行为的全部财务凭证提供给案外人，就申请执行人南通二建公司提出的部分证据中系我公司的存根联，我公司作出上述解释；同时因为我公司是相关的开发企业，对凭证保管完善，我公司有义务向案外人提供相关的凭证。我公司就抵账行为没有造假必要，因我公司的财产足以偿还申请执行人�债权，且申请执行人诉中查封我公司的财产超过诉讼标的额，我公司就财产清偿部分没有弄虚作假的必要。案外人的房产没有办理过户手续是因双方买卖合同均有约定过户日期，我公司还没来得及为案外人办理过户手续就贵院查封。对于案外人所有的房产办理备案问题，正是因为没有备案才被贵院查封，是否备案不能成为某一方存在过错的理由，如果备案就不能查封，不能以备案问题来追究责任。我公司的资产足以清偿申请执行人的债权，案外人韩兆极是我公司的施工方，不能仅保护申请执行人的权利而不保护同为建设施工方的案外人的权利，综上，请求法院依法裁决中止对案外人韩兆极所有的房产的执行。
本院查明，本院于2016年7月1日作出（2016）辽14民初14号民事判决，一、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告江苏南通二建集团有限公司支付工程款22,104,531.21元及利息（利息自2015年11月23日起至判决确定的给付之日止，按照月息0.9%的标准计付）。二、被告葫芦岛宝爱房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告江苏南通二建集团有限公司支付以100万元为基数的利息（利息自2015年11月23日起至2016年2月1日止，按照月息0.9%的标准计付）。三、原告江苏南通二建集团有限公司在银象·宁远城工程折价或者拍卖价款内享有优先受偿权。四、驳回原告江苏南通二建集团有限公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力，原告南通二建公司向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2016）辽14执99号；本院曾于2016年4月14日作出（2016）辽14执保5号执行裁定，一、查封葫芦岛宝爱房地产开发有限公司的下列房产：位于兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城28户门市房。二、查封期�为三年，自2016年4月13起至2019年4月13日止，查封期间不得设定他项权利，不得有妨碍执行行为。
另查明，沈阳军鼎建筑幕墙安装工程有限公司（以下简称军鼎安装公司）与案外人韩兆极于2014年6月19日签订《授权委托书》，军鼎安装公司委托案外人韩兆极为该公司的合法代理人，以该公司的名义参加被执行人宝爱房地产公司的银象宁远城外墙装饰施工工程的投标；甲方宝爱房地产公司与乙方军鼎安装公司于2014年8月1日签订《银象·宁远城项目外幕墙工程施工合同》约定，工程包死总价为830万元；甲方宝爱房地产公司于2015年6月23日向乙方军鼎安装公司给付工程款830万元。甲方宝爱房地产公司与乙方振波门窗厂签订《银象·宁远城项目外幕墙零星工程施工合同》约定，开工时间为2015年6月1日，工程包死总价为238.9万元；甲方宝爱房地产公司、乙方振波门窗厂与�方韩兆极于2016年1月26日签订《工程款抵顶协议书》，经甲、乙、丙三方协商一致，就三方之间债务抵顶一事达成如下协议：一、甲方以其应收丙方部分购房款人民币238.9万元，抵顶甲方应付乙方等额合同款。本协议生效后，三方债务关系如下：甲方应乙方《银象·宁远城项目外幕墙零星工程施工合同》合同款全部结清，丙方应付乙方人民币238.9万元，丙方应付甲方购房款人民币6,323,440.00元，该款项丙方以将来在甲方工程中抵顶，最终结算后不足部分丙方在结算后六个月内以现金补足。被执行人宝爱房地产公司与案外人韩兆极于2016年1月26日签订兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房的《商品房买卖合同》，当日被执行人宝爱房地产公司向案外人韩兆极出具N门市款8,712,440.00元专用收款收据；甲方葫芦岛沃道商业经营管理有限公司（以下简称沃道公司）与乙方韩兆极于2016年1月29日签订上述门市房的《银象.宁远城物业管理服务协议》，沃道公司将N门市租金15万元转付给案外人韩兆极，案外人韩兆极于2016年2月6日向承租方李振经营的彤德莱火锅出具15万元租金收据。
认定上述事实的证据有本院（2016）辽14民初14号民事判决书、（2016）辽14执保5号执行裁定书及协助执行通知书和查封房产清单、《授权委托书》、《银象·宁远城项目外幕墙工程施工合同》、《银象·宁远城项目外幕墙零星工程施工合同》、《工程款抵顶协议书》、《商品房买卖合同》及专用收款收据存根、《银象.宁远城物业管理服务协议》、专用收款收据存根二份、代收租金转付凭单、业务收费凭证、结算业务凭证、收据。
本院认为，案外人韩兆极请求中止对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房的执行，并提供证据证实甲方宝爱房地产公司、乙方振波门窗厂与丙方韩兆极于2016年1月26日签订《工程款抵顶协议书》，甲方以其应收丙方部分购房款人民币238.9万元，抵顶甲方应付乙方等额合同款，丙方还应付甲方购房款人民币6,323,440.00元，该款项丙方以将来在甲方工程中抵顶，最终结算后不足部分丙方在结算后六个月内以现金补足；被执行人宝爱房地产公司与案外人韩兆极于2016年1月26日签订兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房的《商品房买卖合同》，当日被执行人宝爱房地产公司向案外人韩兆极出具N门市款8,712,440.00元专用收款收据；甲方沃道公司与乙方韩兆极于2016年1月29日签订上述门市房的《银象.宁远城物业管理服务协议》，沃道公司将N门市租金15万元转付给案外人韩兆极，案外人韩兆极于2016年2月6日向承租方李振经营的彤德莱火锅出具15万元租金收据。本院于2016年4月14日作出（2016）辽14执保5号执行裁定，查封了上述门市房。但案外人韩兆极仅提供甲方宝爱房地产公司、乙方振波门窗厂与丙方韩兆极抵顶购房款人民币238.9万元的《工程款抵顶协议书》，未提供剩余购房款人民币6,323,440.00元的《工程款抵顶协议书》，却主张以工程款抵顶购房款购买了上述门市房。这说明案外人韩兆极在本院查封之前已签订了上述门市房的《商品房买卖合同》并已合法占有上述门市房，因本院查封的原因未能办理过户手续，但未支付上述门市房的全部价款，也未承诺将剩余价款按照本院的要求交付执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，案外人韩兆极对兴城市温泉街道兴海南街86号银象宁远城N门市房不享有足以排除强制执行的权益，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人韩兆极的异议。
如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 孙志远
审判员 孟宪桐
审判员 谭西杰
二〇一六年十二月二十六日
书记员 张伟艳
本裁定援引的相关法律条款：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之�起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”