辽宁省本溪市平山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民二初字第00046号
原告陈旭，男，1986年12月出生，汉族，辽宁省本溪市人，煤矿工人。
委托代理人王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。
被告孙万顺，男，1964年3月出生，汉族，辽宁省本溪市人，车务段工人。
委托代理人王晓光，辽宁湘辉律师事务所律师。
被告沈阳铁路局丹东房产段，住所地丹东市振兴区振兴路。
负责人赵福成，该房产段段长。
委托代理人王争、朴秀云，该房产段工作人员。
原告陈旭诉被告孙万顺、沈阳铁路局丹东房产段房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈旭的委托代理人王英飞，被告孙万顺及其委托代理人王晓光，被告沈阳铁路局丹东房产段的委托代理人王争、朴秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1989年10月，本溪铁路车站分给原告父亲陈某某劈间房（坐落于平山区）一处，该房屋是一房两户，一个大屋、一个小屋，共用一个卫生间和厨房，全房票是陈某某的，小屋住的是张某某，此房是公产房票。1992年11月，张某某从小屋搬出，李某某迁入小屋，1993年9月，陈某某同李某某到本溪铁路房产段把房票分开，1995年3月该小屋由李某某居住，1997年7月由被告孙万顺居住。2006年8月，陈某某才知道整套房屋已于2005年8月被两被告办成被告孙万顺的私产。陈某某多次找房产段要求解决房票问题，本溪铁路房产段找到陈某某、被告孙万顺和本溪站领导及信访办领导召开了两次会议，会上领导确认了崔东街房屋是劈间户，被告孙万顺只有半室房屋，在购买产权时隐瞒了劈间房的事实，同时确认被告铁路住房交易站管理不到位，给被告孙万顺错办全面积产权证的事实，并提出解决方案：被告铁路住房交易站主动纠错，返还被告孙万顺的购房款和维修费，并支付从2005年8月5日至返还之日的利息，补扣购房之日至今的房费，如协商不成，通过法律手段解决。
原告认为，被告孙万顺在购买房屋产权时向被告沈阳铁路局丹东房产段隐瞒了陈某某对于该房屋的房屋面积12.96平方米、厅3.88平方米、厨房3.94平方米、厕所1.38平方米具有合法使用权的事实，使沈阳铁路局丹东房产段为被告孙万顺错办了全面积产权证，根据民法通则第五十八条第一款第三项的规定，两被告之间的房屋买卖行为应属无效，因与被告无法达成一致意见，故诉至法院，要求判令确认两被告之间对于原告居住的本溪市平山区公产房屋的买卖行为无效。
被告沈阳铁路局丹东房产段辩称：同意确认两被告之间的房屋买卖协议无效，当初因工作上的失误错办理的产权证，对原告所述的事实部分无异议。
被告孙万顺辩称：买卖房屋我没有隐瞒实情，也没隐瞒房屋面积，当时是丹东铁路分局领导指批本溪站给我解决房屋问题，该房屋是分给我的，孙万顺的房屋租赁证的面积是全面积，只是让陈某某在那里居住，我是通过合法、正当手续购买的房屋的。被告孙万顺同房产段的买卖行为合法有效，孙万顺交纳了整个房屋的房屋租赁费、取暖费，2003年，整个铁路系统房改，孙万顺、本溪车站同陈某某沟通，协商给陈某某另行分房，但陈某某拒绝，2004年，孙万顺办理了房改手续，2005年同房产段办理公有住房协议书，协议书上孙万顺交纳全部房屋面积的差价款共计12631元，后由铁路住房交易站出具相关手续，由孙万顺到本溪房产局经过公证办理了争议房屋的产权证。孙万顺用该房屋向平山信用社抵押贷款8万元，在孙万顺办理房改手续期间，陈某某没有对此过程提出异议，孙万顺也没有向住房交易站隐瞒该房屋是劈间户，不存在侵害原告的利益问题。
陈某某即便有该房屋的承租权，因该房屋是公产，也是由原告使用，不归其所有，所以不存在继承问题，原告诉讼上有权利，但实体上原告是否有继承的权利请求法院考虑。而且被告房产段的答辩不负责任，不能仅是因为失误就将房屋的合同确认无效。调解是由住房交易站调解，不能作为被告孙万顺对事实上的认可。
经审理查明：本溪市平山区房屋的建筑面积为46.41平方米，使用面积为32.49平方米，其中居住面积23.29平方米、厅面积3.88平方米、厨房面积3.94平方米、厕所面积1.38平方米。原告父亲陈某某原系沈阳铁路局本溪车务段的工人，1989年6月1日，根据福利分房政策，陈某某入住本溪市平山区房屋，1993年9月8日，本溪铁路房产管理段本溪二分段为陈某某下发了铁路住宅使用证，承租人为陈某某，使用面积（一个房屋的居住面积）为12.96平方米，附属面积：厅：3.88平方米；厨：3.94平方米；厕：1.38平方米。另外的一个房屋的居住面积由另外一户人家使用，厅、厨房、厕所由两户人家共用。1995年3月1日，铁路部门将该房屋的另外一室让李某某居住。陈某某与李某某共同使用该房屋。1997年7月7日，丹东铁路分局本溪站出具介绍信，内容为：“本溪铁路房产段：兹有我单位孙万顺等壹名同志前往你处联系原我站职工李某某的住房现调给该同志居住，需要更改房票，希给予办理。请接洽。”2001年8月24日，沈阳铁路分局丹东住房交易管理中心本溪交易站为孙万顺办理了公有住房使用证，承租人为孙万顺，建筑面积46.41平方米，使用面积为32.49平方米，居住面积23.29平方米。
2005年8月5日，被告孙万顺向沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心交付购房款12630元，同年8月23日，被告孙万顺与沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心签订出售公有住房协议书一份，约定沈阳铁路分局本溪地区住房交易管理中心将坐落在本溪市平山区房屋按100%产权出售给被告孙万顺，标准价位310元／平方米，给予被告孙万顺购房房屋成新、工龄、地段调解、现住房等折扣，经折扣计算，被告孙万顺购房单价为272.1元／平方米，实交房款总款为12631元。被告孙万顺按15元／平方米交纳公共部分维修管理费696元。2005年10月24日，本溪市房产产权管理处为被告孙万顺办理了房屋所有权证，房屋所有权人登记为孙万顺。庭审中，被告孙万顺自认陈某某向被告孙万顺交纳了至2004年的该房屋一半的房费。陈某某于2014年3月去世，去世前无婚姻记录，仅有原告陈旭一人为合法继承人。现原、被告因房屋使用产生纠纷，原告来院提起本案诉讼。
上述事实，有铁路住宅使用证、会议记录、职工租用局宅租金卡、公有住房使用证、收款收据、房屋所有权证、出售公有住房协议书、公房出售工龄证明表、个人购买公有住宅申请表、住宅分户管理卡片、介绍信及原、被告陈述笔录等证据材料在卷佐证，这些证据材料经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》的规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定，公民的合法财产受法律保护。本案中，陈某某是因为其是铁路职工，由单位分配，取得了争议房屋的部分使用权，该使用权是基于陈某某系铁路职工的身份关系而取得的财产性权益，应该得到法律的保护。被告孙万顺在向被告沈阳铁路局丹东房产段购买该房屋时，将陈某某使用的部分房屋购买成被告孙万顺的私产，且未征得陈某某的同意，两被告的行为侵害了陈某某的合法权利，虽两被告之间签订了买卖合同，符合买卖合同的形式要件，其结果损害了陈某某的合法权益，故两被告的行为应属无效。且根据《沈阳铁路局出售公有住房管理办法》第五条规定，两户以上共同居住使用，不便分割的住宅，不可向职工出售，同时参照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。本案中，争议房屋系陈某某与被告孙万顺共同使用的房屋，虽公有住房使用证登记的承租人是被告孙万顺，但实际由陈某某与孙万顺共同使用，且不便分割，所以该房屋本不属于可出售的铁路公有住房，按照房屋租赁关系，陈某某作为争议房屋的承租人，被告沈阳铁路局丹东房产段作为争议房屋的出租人，在被告沈阳铁路局丹东房产段出售其出租房屋时，应提前三个月通知承租人，即陈某某，但被告沈阳铁路局丹东房产段在出售该房屋时，并没有提前通知陈某某，侵害了陈某某的优先购买权，陈某某有权要求确认两被告之间的买卖和认同无效。综上，本案争议房屋属于不宜出卖的房屋，且两被告之间的买卖行为侵害了陈某某实际的居住权利，同时侵害了陈某某的优先购买权，所以，两被告的买卖行为无效。诉讼中，陈某某死亡，原告陈旭系陈某某的唯一继承人，陈旭有权行使陈某某的权利，要求确认两被告之间的买卖协议无效。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
确认被告孙万顺与被告沈阳铁路局丹东房产段之间对于本溪市平山区公产房屋的买卖行为无效。
案件受理费一百元（陈旭已预交），由被告孙万顺负担五十元、被告沈阳铁路局丹东房产段负担五十元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。
审 判 长 孟 薇
人民陪审员 周亚娜
人民陪审员 李家熠
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 肖 洋
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。