安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00441号
上诉人（原审被告）：宿州市天源东昌餐饮服务有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：张凤春，该公司经理。
委托代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。
委托代理人：马良志，安徽云飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽省宿州市农业生产资料公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：张宿城，该公司经理。
委托代理人：沈维宏，宿州市埇桥区朱仙庄镇法律服务所法律工作者。
上诉人宿州市天源东昌餐饮服务有限公司（简称天源餐饮公司）因与被上诉人安徽省宿州市农业生产资料公司（简称宿州农资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市中级人民法院（2015）宿中民一初字第00029号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年5月18日，宿州农资公司（甲方）与天源餐饮公司（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，主要约定：1、甲方将位于宿怀南路697号市农资公司办公大楼及仓库（除甲方保留自用的部分外）出租给乙方使用。2、租赁期限：自2012年5月30日起至2020年8月31日止。3、租金：甲方同意自2012年5月30日起至8月31日止免收租金，作为对乙方装饰房屋的时间补偿。租金收取时间从2012年9月1日起计算，第一年租金为120万元，从第二年开始逐年递增6%，即第二年租金127.2万元，第三年租金134.8万元，第四年租金142.8万元，第五年租金151.3万元，第六年租金160.3万元，第七年租金169.9万元，第八年租金180.1万元。4、租金交付日期和结算方式：第一年租金于本合同签订之日起五日内交付，以后年度均提前一个月，即于8月1日前一次性付清。5、乙方逾期支付租金，每逾期一天，甲方按欠交租金的千分之五向乙方加收滞纳金，累加计算。拖欠租金达一个月以上，甲方有权终止合同，收回房屋并追究违约责任。6、本房屋租赁协议到期后，乙方投资装修改造的经营设施及在院内新建的房屋不得拆除，不予计价，转归甲方所有等。
合同签订后，宿州农资公司按约将公司办公大楼及仓库交由天源餐饮公司使用，天源餐饮公司在按约交纳第一年租金后，第二年便开始拖欠租金。2014年7月18日，宿州农资公司向天源餐饮公司发出一份通知，催讨2013年欠交的15.2万元房租，并要求于2014年8月1日按约交纳第三年度的租金134.8万元。后天源餐饮公司补交了拖欠的第二年度租金15.2万元。2014年12月18日，宿州农资公司再次向天源餐饮公司发出一份通知，催讨第三年度134.8万元租金，但天源餐饮公司至今仍未交纳。宿州农资公司遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、终止与天源餐饮公司之间的房屋租赁合同；2、天源餐饮公司支付宿州农资公司租金134.8万元、违约金130万元，合计264.8万元；3、天源餐饮公司返还宿州农资公司的租赁房屋；4、本案诉讼费由天源餐饮公司负担。
原审法院认为：（一）宿州农资公司与天源餐饮公司签订的《房屋租赁协议书》应否终止。本案宿州农资公司按约将租赁房屋�付天源餐饮公司使用，已履行了合同约定的义务，但天源餐饮公司接受、使用租赁屋后未按约向宿州农资公司支付租金，经宿州农资公司多次催要，天源餐饮公司无正当理由，仍拒不支付，已构成根本违约。按照合同约定，天源餐饮公司拖欠租金一个月以上，宿州农资公司有权终止合同，收回房屋并追究违约责任。天源餐饮公司提出因经营不善，其已无力支付租金，要求降低租金，于法无据，故不予支持。天源餐饮公司拖欠宿州农资公司第三年度房屋租金134.8万元的事实客观存在，天源餐饮公司也予以认可。在双方终止履行房屋租赁协议的情况下，天源餐饮公司不仅要返还租赁房屋，还要将拖欠宿州农资公司的房屋租金予以付清。但天源餐饮公司在支付第三年度租金134.8万元的同时，可使用涉案租赁房屋至2015年8月31日，宿州农资公司此时收取天源餐饮公司全年房屋�金才合法有据，天源餐饮公司亦有足够的时间处理搬迁事宜。
（二）宿州农资公司主张的违约金是否过高，应否予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。涉案房屋租赁协议虽对迟延支付租金作出处罚约定，但约定的违约金明显过高，且宿州农资公司未举证证明其具体的经济损失数额。现天源餐饮公司要求降低违约金，符合法律规定，故酌情按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率2倍计算迟延交纳第三年度租金的利息，作为天源餐饮公司应承担的违约金。
（三）天源餐饮公司要求宿州农资公司补偿装修费及对餐饮费、电费折抵房屋租金的主张应否支持。天源餐饮公司对涉案租赁房屋进行了装修属实，其主张宿州农资公司在收回租赁房屋时需补偿其装修费用。经审查，双方在房屋租赁协议中约定，租赁八年期限到期后，天源餐饮公司投资装修改造的经营设施及在院内新建的房屋不得拆除，不予计价，转归宿州农资公司所有。现涉案房屋租赁协议虽未到期，但因天源餐饮公司拒付租金的违约行为，导致合同终止，作为违约方，天源餐饮公司应自行承担装饰装修残值损失。关于天源餐饮公司提出的宿州农资公司的餐饮费、代垫电费问题，因与本案不是同一法律关系，故不予处理。如有争议，天源餐饮公司可另诉解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十�条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、宿州农资公司与天源餐饮公司于2012年5月18日签订的《房屋租赁协议书》终止履行；二、天源餐饮公司于判决生效后十日内支付宿州农资公司房屋租金134.8万元及违约金（违约金计算方式为：以134.8万元为基数，自2014年8月2日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率2倍计算）；三、天源餐饮公司于2015年9月1日前返还其租赁的宿州农资公司办公大楼及仓库；四、驳回宿州农资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27984元，由天源餐饮公司负担。
天源餐饮公司不服上述�决，上诉称：1、根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因合同约定的租金过高，且宿州农资公司自用房屋面积远超出了约定，影响了天源餐饮公司的正常经营活动。因此，天源餐饮公司愿意在降低房屋租金的基础上延续合同。原审法院判决终止涉案房屋租赁协议的履行错误。2、依照相关司法解释的规定，违约金应以实际损失为限，宿州农资公司并未举证其具体经济损失数额，原审法院酌情按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的2倍计算迟延交纳第三年度租金的利息，作为天源餐饮公司应承担的违约金错误。3、虽然双方约定房屋租赁协议到期后，天源餐饮公司投资装修改造的经营设施及院内新建房屋不得拆除，不得计价，转归宿州农资公司所有。但双方约定的租赁期限为八年，如今仅是第三年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。请求二审法院撤销原判，并依法予以改判。
针对天源餐饮公司的上诉，宿州农资公司答辩称：1、天源餐饮公司未按约履行支付租金义务，属于违约行为，宿州农资公司有权解除涉案房屋租赁协议。2、本案不存在宿州农资公司违约增加自有房屋面积的事实。3、原审判决天源餐饮公司承担的违约金并不过高。4、天源餐饮公司根本违约导致合同终止履行，因此造成的损失应�其自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据，双方的举证及质证意见同一审，本院认证意见亦同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、涉案房屋租赁协议应否终止；2、原审法院按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率2倍计算迟延交纳第三年度租金的利息，作为天源餐饮公司应承担的违约金，是否正确；3、涉案租赁房屋装修残值损失应否由宿州农资公司适当予以补偿。
涉案房屋租赁协议是否应终止的问题。天源餐饮公司上诉认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定精神，本案双方可以在协商降低房屋租金的基础上继续履行合同，而原审法院判令终止合同履行错误。宿州农资公�则认为天源餐饮公司拒付租金已构成违约，宿州农资公司按约有权终止合同。经审查，涉案协议约定：（天源餐饮公司）拖欠租金达一个月以上时，甲方（宿州农资公司）有权终止合同，收回房屋并追究违约责任。由于天源餐饮公司以涉案房屋租金过高为由拒付第三年度134.8万元租金，宿州农资公司多次催要，天源餐饮公司至今仍未支付，拖欠时间已远超一个月以上。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，宿州农资公司要求终止合同履行，符合合同约定和法律规定。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定精神，在债务人不履行合同或履行合同义务不符合约定的情况下，债权人有权要求债务人承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿�失等违约责任，并非指债务人有权要求债权人继续履行合同。由于天源餐饮公司违约，导致涉案租赁合同终止履行的条件成就。现天源餐饮公司要降低房租并继续履行房屋租赁合同，宿州农资公司不予同意，并诉请终止涉案房屋租赁协议的履行。因此，对天源餐饮公司的此节上诉请求，本院不予支持。
原审法院按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率2倍计算迟延交纳第三年度租金的利息，作为天源餐饮公司应承担的违约金，是否正确。天源餐饮公司上诉认为违约金应以实际损失为限，宿州农资公司并未举证其具体经济损失数额，原审法院判令天源餐饮公司应承担的违约金计算方式、数额错误。经审查，天源餐饮公司未按合同约定支付租金，应按照合同约定承担违约责任。由于涉案房屋租赁协议约定的违约金过高，天源餐饮公司要求降低违约金数�，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款的规定，酌情以中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率的2倍，作为天源餐饮公司应承担的违约责任，符合法律规定。现天源餐饮公司以宿州农资公司未举证具体经济损失数额为由，认为原审判令其承担违约责任没有依据的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
（三）涉案租赁房屋装修残值损失应否由宿州农资公司承担。天源餐饮公司上诉认为其承租涉案房屋后进行了装修，按照涉案房屋租赁协议的约定，租赁期限为8年，天源餐饮公司仅承租3年，宿州农资公司诉请终止合同履行，因此导致的装修损失，宿州农资公司应适当予以补偿。宿州农资公司则认为由于天源餐饮公司违约导致合同终止履行，天源餐饮公司应自行承担装修损失。经审查，双方虽在涉�房屋租赁协议中约定，房屋租赁协议8年到期后，天源餐饮公司装修改造的经营设施及在院内新建的房屋不得拆除，不予计价，转归宿州农资公司所有。但未约定房屋租赁协议提前解除时，对已形成附合的装饰装修物应如何处理。本案中，因天源餐饮公司违约导致租赁合同终止，此种情形下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定精神，如宿州农资公司同意利用，宿州农资公司可在利用价值范围内予以适当补偿。经征求宿州农资公司意见，该公司不同意利用该部分装饰装修物。因此，天源餐饮公司上诉要求宿州农资公司补偿涉案房屋装修残值损失，于法无据，本院不予支持。
本案中，按照宿州农资公司的诉请，终止合同的实质是解除合同，其起诉之日应确认为双方合同解除之日。宿州农资�司起诉时，天源餐饮公司实际拖欠的租金尚不到134.8万元。合同解除之后，天源餐饮公司实际支付的费用为房屋使用费。由于天源餐饮公司至今未交还房屋，其占有涉案租赁房屋已超过一年，占有使用费应以租金的标准计算。因此，原审法院对涉案租赁房屋的租金及占有使用费的表述虽有不当之处，但对案件处理结果并无实质影响，本院不再予以纠正。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。天源餐饮公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27984元，由天源餐饮公司负担。
审 判 长 陈 钢
代理审判员 王依胜
代理审判员 吴 辉
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 唐 婷
附：本案二审适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。