上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1571号
原告上海磊磊莘潮家具有限公司。
法定代表人顾桂花。
委托代理人姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
委托代理人王华男，上海市四方律师事务所律师。
被告林艾珍。
委托代理人耿峰，上海文畅律师事务所律师。
原告上海磊磊莘潮家具有限公司（以下简称磊磊莘潮公司）与被告林艾珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日立案受理。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告磊磊莘潮公司的委托代理人王华男、被告林艾珍的委托代理人耿峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告磊磊莘潮公司诉称，原、被告于2013年11月22日签订《上海莘潮家具商场租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告位于闵行区XX路XX弄的商铺经营干花及工艺品业务。租期自2013年12月10日起至2014年12月9日止。租金及物业管理费每月共计人民币（下同）5，000元，先付后用。但自2014年2月9日开始，被告拒不支付租金，还毁坏了原告的立式空调一台。在原告多次催促无果的情况下，根据合同第四条第2项的约定，在租赁期间，乙方如不按时交纳场地租赁费及其他费用，甲方有权决定解除协议，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失。故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间签订的《上海莘潮家具商场租赁合同》及《补充协议》；2、被告按租金3，320元／月的标准及综合费1，680元／月的标准支付自2014年2月9日起暂计至同年6月25日止拖欠的租金及综合费22，500元，要求计算至实际返还房屋之日止；3、被告赔偿损失8，000元。
诉讼中，原告增加了要求被告立即搬离并返还房屋的诉请，撤回了要求被告赔偿损失8，000元的诉请。
被告林艾珍辩称，1、被告愿意在原告退还质量保证金5，000元的前提下解除合同并返还房屋；2、被告不同意支付租金，原告租赁给被告的房屋系违章建筑，租赁合同无效。而且自2014年2月商铺发生火灾后被告并未实际使用房屋，目前被告的营业损失达11万元之多。根据双方的合同约定，租赁期内如发生不可抗力因素，租期相应推迟，损失由双方自行承担。故原告承担火灾至今的租金损失，被告承担自己经营利润损失，上述租金应予免除。况且商铺发生火灾后，被告便积极与原告协商赔偿事宜，当时原告说不需要报警，但后来原告又反悔不同意赔偿，且没有对后续事宜进行解决，原告在发生火灾后怠于处理解决此事，这是其对租金权利的放弃，所造成的后果也应由其自行承担。根据合同第二条约定，租金按季支付，先付后用，所以当被告未使用租赁物且未缴纳租金的情况下，原告应积极主张租金，是原告怠于主张，由此造成的后果应由原告承担。3、被告不同意支付综合费，因为没有实际产生水电费和宣传费等。4、被告租赁商铺后投入过装潢，要求原告赔偿装潢损失。
经审理查明，被告于2012年11月向原告承租了位于闵行区XX路XXX号内72平方米场地上的商铺（另加公摊面积15%合计83平方米）用于经营销售干花、工艺品等软装饰。该房屋无房地产权证，亦未取得建设工程规划许可证。
2013年11月22日，原告（作为出租方，签约甲方）与被告（作为承租方，签约乙方）就被告租赁上述商铺再次签订《上海莘潮家具商场租赁合同》1份，约定租期自2013年12月10日起至2014年12月9日止，租金每月3，320元。付款方式为先付后用，乙方进场前必须交清3个月租金及其他费用，以后按季支付租金及其他费用，并须提前5天支付（最迟为每月的5号之前交清）。乙方同意向甲方交纳产品质量保证金5，000元，如遇乙方出现质量问题、售后服务投诉，而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除。协议期间，如保证金减少，则由乙方及时补足保证金，如乙方退场一年后无质量投诉，则由甲方无息退还保证金。在租赁期间，乙方如不按时交纳场地租赁费及其他费用，甲方有权决定解除协议，由乙方承担违约责任并赔偿甲方的实际经济损失。甲方如期向乙方提供协议约定的经营场地，保证乙方正常经营，并负责商场内公共部分照明用电和生活用水。甲方在租赁期内，向乙方有偿提供租赁经营场地以外的辅助设施及服务，和公共部分的物业管理和清洁工作。
同日，上述租赁双方还签订《补充协议》1份，约定：乙方在租赁期间，须向甲方交纳综合费用为1，680元／月，该费用包括基本宣传费、物业管理费、公共部分用电费、水费。乙方每月在自己展位经营所发生的电费、电话费等费用由乙方支付。乙方租赁场地必须承担消防安全责任，采取必要的防火措施，在乙方租赁场地的范围内发生因乙方吸烟、私接电线电器、装修电线电灯、将明火、易燃易爆物品带进场、装修违规操作等火灾，其经济责任（及其连带责任）、法律责任由乙方承担。
还查明，2014年2月3日，原告租赁的涉案商铺发生火灾事故，造成店铺内部分财物损失。原告于次日到达现场，于2月8日报警。上海市闵行区公安消防支队于接到报警当日至现场勘察并张贴《封闭火灾现场公告》，对涉案商铺予以封闭。消防部门对上述火灾原因及原、被告责任未予认定。
2014年6月27日，林艾珍以其向磊磊莘潮公司承租商铺后因2014年2月3日春节停业期间，承租商铺发生火灾造成20余万元损失，而磊磊莘潮公司应该根据双方合同约定提供有偿物业管理服务，尽到相应的安全保障义务。然磊磊莘潮公司没有及时发现火灾亦未采取措施避免损失进一步扩大。遂诉至法院要求判令磊磊莘潮公司赔偿林艾珍经济损失50，000元。2014年9月23日，本院以（2014）闵民一（民）初字第11138号民事判决书认定双方签订了《上海莘潮家具商场租赁合同》及补充协议，由林艾珍承租磊磊莘潮公司的店铺，并按月支付磊磊莘潮公司房屋租赁费和包括物业管理费在内的综合费用，故磊磊莘潮公司作为商场管理方，应当对包括林艾珍承租的店铺在内的商场建筑物、配套设施、设备的安全性负有保障义务。然根据本案查明的事实，林艾珍承租的店铺发生火灾，磊磊莘潮公司的物业管理人员并未及时发现并采取有效措施减少损失的发生，故对于林艾珍因本起事故造成的损失，磊磊莘潮公司应当承担相应的损害赔偿责任。因安全保障义务系法定义务，故磊磊莘潮公司关于双方在补充协议中明确约定应由林艾珍承担消防安全的经济责任，故其无需承担责任的抗辩，无依据，本院不予采信。关于林艾珍的损失，庭审中林艾珍并未提供充分证据证明其因本起事故产生的实际损失金额，故本院根据已查明的事实，结合双方庭审中已提交的证据及相关陈述，酌情支持2万元。本院据此作出“被告上海磊磊莘潮家具有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林艾珍经济损失2万元。”的民事判决。
一审判决后，双方均未提起上诉。
现原告认为因上述火灾引起的违反安全保障义务责任纠纷案件已经审理完毕并经判决，该案已于2014年10月13日生效。在该案中就发生的火灾原告已承担了被告的部分损失，但被告至今未搬离租赁房屋，亦未支付房屋使用费，原告遂以讼称事由诉至本院。
另查明，被告就租赁涉案房屋向原告支付质量保证金5，000元。
还查明，被告于2014年12月11日将涉案房屋返还给原告，原告于该日收回了房屋。
上述事实，由原告提供的原、被告就涉案商铺签订的《上海莘潮家具商场租赁合同》及《补充协议》、被告就火灾造成损失要求原告承担部分赔偿责任的民事判决书及法律文书生效证明，被告提供的由上海市闵行区公安消防支队出具的《封闭火灾现场公告》及火灾现场照片、被告致原告律师函及邮寄凭证、火灾发生后原告就涉案房屋对外招租的照片、被告对房屋投入装修费67，000元的装修合同以及原、被告的庭审陈述所证实。
对于被告提供的照片，因无法证明商铺玻璃上“店面出租”及相应电话号码为原告所写，故无法达到被告之欲证目的，本院不予采信。被告提供的装修合同，因系原、被告间前一年订立的租赁合同期间所投入的装修，与本案无关，本院亦不予采信。上述其余证据因具有真实性且与本案相关联，本院予以采信。
本院认为，原告出租给被告的商铺不具有房地产权证，亦未经相关部门规划许可建造，因租赁标的物不具有合法性，故原、被告双方签订的《上海莘潮家具商场租赁合同》及《补充协议》当属无效。因此原告要求解除上述合同之诉请，本院不予支持。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于被告已于诉讼期间即2014年12月11日将房屋返还给了原告，故对于原告主张之返还房屋的诉请，本院不再处理。合同虽被确认无效，但被告作为承租人，实际占有使用房屋，应向原告支付使用期间的房屋使用费。本案中双方除租金外还约定了被告应向原告支付按1，680元／月计的包括基本宣传费、物业管理费及公共部分所用水电费的综合费用，因此对于原告主张的综合费用，本院予以支持。对于使用费及综合费用的标准，鉴于2014年2月3日被告承租商铺发生火灾致存放于商铺内被告物品遭受损失，由于消防部门对火灾原因以及承租方及出租方的责任未予认定，承租方为保护现场在法院处理违反安全保障义务责任纠纷期间未及时搬离涉案房屋实为事出有因，而为等待上述案件处理结果，原告未能及时收回房屋也存在损失，故该时间段的费用法院酌情确定由承租方按原合同租金及综合费用标准的50%计付。但上述案件生效后，被告应及时搬离房屋，否则其仍应承担向原告支付房屋使用费及综合费用的义务。现查明上述案件已于2014年10月13日生效，被告继续占用上述房屋的事由已经消除，故被告应参照双方约定的租金及综合费用的标准向原告支付自2014年10月14日起至2014年12月11日期间的费用。对于被告已支付的质量保证金5，000元，合同约定，如被告退场一年后无质量投诉，则由原告无息退还保证金。虽然，原、被告签订的租赁合同无效，但该质量保证金保证的系消费者的权益，一旦退还后出现质量问题，消费者的权益将受到损害，因房屋返还至今未满一年，目前上述退款条件尚未成就，故本案中暂不予处理。另外，因被告为主张其装修损失所提出的装修事实发生于2012年11月，系原告与被告间前一年订立的租赁合同期间所投入的装修，与本案并无关联，且从成本核算的角度出发，装修成本投入是与租赁期限相一致的，即租赁期届满后，装修折旧归零，故出租人无需再对承租人的装修投入进行补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海磊磊莘潮家具有限公司与被告林艾珍于2013年11月22日签订的《上海莘潮家具商场租赁合同》及《补充协议》无效；
二、被告林艾珍于本判决生效之日起七日内向原告上海磊磊莘潮家具有限公司支付自2014年2月9日起至2014年10月13日止的房屋使用费及综合费用20，334.10元，并向原告上海磊磊莘潮家具有限公司支付自2014年10月14日起至2014年12月11日止的房屋使用费及综合费用9，677.42元；
三、驳回原告上海磊磊莘潮家具有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费562.50元，由原告上海磊磊莘潮家具有限公司负担227.19元，被告林艾珍负担335.31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 陈务宁
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 陈晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。