山西省晋城市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0502民初484号原告：丁玉霞，女，1974年9月2日生，汉族，山西省沁水县人，住山西省沁水县。委托诉讼代理人：司剑，山西祝融万权（晋城）律师事务所律师。被告：晋城市鼎秀房地产开发有限公司，住所地山西省晋城市。法定代表人：李业森，该公司经理。委托诉讼代理人：周保栓，山西亚圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：原白杨，山西亚圣律师事务所律师。原告丁玉霞与被告晋城市鼎秀房地产开发有限公司（以下简称“鼎秀公司”）房屋买卖合同一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁玉霞委托诉讼代理人司剑、被告晋城市鼎秀房地产开发有限公司委托诉讼代理人周保栓、原白杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告安装“落地大飘窗”和“小区入口电扶梯”，并支付原告违约金30000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年期间原告看到被告的媒体广告宣传，称其在白水街开发某某小区建成后系“晋城市唯一一家入口配备电梯扶梯社区”，并且在房屋内建有“落地大飘窗”，上述宣传深深打动了原告。为此原告于2013年7月24日和被告签订《商品房买卖合同》，原告按约定支付给被告551756元购房款。2015年12月31日合同约定交房期到，原告却发现房屋和小区的现状与被告之前宣传不符，顿时感觉难以接受，多次找被告协商解决未果。无奈诉至贵院，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告鼎秀房地产公司答辩称：答辩人并未违反《商品房买卖合同》中约定的合同义务，不存在违约等情形。具体内容如下：鼎秀公司在媒体广告中宣传的“落地大飘窗”和“晋城市唯一一家入口配备电梯扶梯社区”为要约邀请，并非要约，本身并不明确具体，不构成合同约定。鼎秀公司对外宣传包括沙盘、彩页、视频广告均在媒介上注明：“本广告图文仅为参考并仅为要约邀请，不构成特定对相应内容的承诺，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准”。且在双方签订的《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议第二条第4、5项中均明确约定：“买卖双方的权利义务责任以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面……，都不作为确定双方权利义务的依据……”、“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通的说明或者介绍，仅为买受人提供参考消息，不构成出卖人的承诺。”从对合同的订立及房屋价格的确定角度来说，并不影响买受人购买房屋的真实意思表示。双方签订的房屋买卖合同中，并不存在“落地大飘窗”、“晋城市唯一一家入口配备电梯扶梯社区”的合同约定，原告利用商业广告宣传的渲染和描述的不特定性，作为违约的理由既无事实依据，也无法律依据，应予以驳回。关于室外扶梯及落地大飘窗是否构成双方签订的《商品房买卖合同》的约定以及是否应当承担相应责任，晋城市城区人民法院已经做出过（2016）晋0502民初150号民事判决书，有过基本定性，恳请法院综合考虑。综上，请求法院驳回原告诉请，维护市场交易的稳定性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丁玉霞针对诉请，陈述并举证如下：1、被告在互联网上宣传的网页截屏四页，证明被告曾在网上宣称其所修建的某某小区拥有落地大飘窗和电扶梯的事实。2、被告在晋城电视台房车频道所做的宣传广告宣称其所修建的某某小区修建完成后拥有晋城市唯一小区入口配备电扶梯的社区。3、宣传彩页一份，证明被告在其某某小区销售宣传过程中向购房者承诺配备小区入口电扶梯。4、某某小区现在入口照片和现在房间窗户图。证明某某向原告所承诺的拥有落地大飘窗和电扶梯与事实不符。5、购房合同和交款收据，证明原告购买某某房屋的事实。被告鼎秀公司针对以上证据质证称：证据1网络截屏是否原始信息存疑，对其真实性不予认可；证据3宣传彩页，彩页上明确标明“二期”字眼，这是被告针对二期项目所做的宣传，且在宣传彩页下面标注有本广告图文仅供参考，并仅为要约邀请，不构成本公司相应内容的承诺。针对其他证据未质证。综上，原告所购买的房屋为某某小区一期项目，鼎秀公司在一期工程做商业宣传的时候，没有做任何落地飘窗和电扶梯的宣传。鼎秀公司只有在二期销售的时候才有过室外扶梯的宣传，具体时间为2014年4、5月份，而原告购买房屋在2013年的8、9月份就已经形成，因此在鼎秀公司和原告签订合同时没有做出过任何落地飘窗和室外扶梯的表述。即便在二期做过室外扶梯的商业宣传，被告在彩页等媒介上注明广告仅为参考，不构成承诺，以买卖合同为准。在合同中也没有针对原告所提的落地大飘窗和入口扶梯的权利义务约定，被告不存在违约的事实。被告鼎秀公司针对其反驳主张，陈述并举证如下：1、某某《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明鼎秀公司具有合法的房地产开发资质及某某小区项目有合法土地规划、建设、销售手续。2、《工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》，证明原告房屋均已通过国家主管部门验收，符合国家建设质量规范，以及符合合同约定的交付条件。3、《商品房买卖合同》中第8条、第11条以及附件四第2条，收据3支。证明《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其中，关于室外扶梯和落地大飘窗并未有任何约定，不存在违约的事实。4、晋城市规划局晋市规函字（2015）73号《关于某某业主李建峰等同志来访事项答复意见书》，证明房屋阳光符合合同各项约定及行政规划手续，室外扶梯无国家强制性规定。5、EMS快递单两份，证明鼎秀公司在合同约定期限内交付房屋，但原告迟迟不领取房屋，鼎秀公司两次邮寄交房通知书通知原告领房。6、赵胜兵、张聪霞诉鼎秀公司商品房买卖合同纠纷案的起诉状、晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初150号民事判决书。证明在已审的另一起案件中,晋城市城区人民法院已经对某某小区室外扶梯和落地大飘窗是否构成合同约定，以及鼎秀公司是否存在违约事实进行了认定。判决书中指出：双方签订合同真实有效，被告不存在违约行为，驳回原告诉请。7、山西省住房和城乡建设厅《关于严格执行新建建筑规划阶段节能审查制度的通知》（晋建科函字（2010）634号）、晋城市住房保障和城乡建设管理局及晋城市规划局《关于印发的通知》（晋市建建字（2011）88号）。证明：1、窗户的设计属于节能审查的重点范围，属于行政机关的强制性管理规范，飘窗不符合北方的特性和相关规定，被告的设计是合理的；2、我国北方地区严格限制使用外凸窗等易流失散热的窗户造型。原告丁玉霞针对以上证据质证称：对以上证据真实性认可，但是证据1、2、7与本案诉争无关，证据6该判决书未生效，案件在上诉期间，不能作为证据使用。证据3双方签订的购房合同为格式合同，是被告单方提供的，合同部分条款排除了原告的基本权利，而且在签订合同的时候被告没有尽到合理提示义务，更未与原告协商，对于该部分合同条款依法应属无效。证据4晋城市规划局晋市规函字（2015）73号《关于某某业主李建峰等同志来访事项答复意见书》中指出，对小区出入口的电扶梯的设计安装无国家强制性规定，答复中指出根据自身情况自行选择确定。而被告在宣传中将电扶梯作为宣传亮点突出宣传，引导购房者交款购房，但却未依宣传安装电扶梯，其行为构成严重违约。其次在该答复中可以看出早在规划设计时被告就未采用飘窗的设计方案，而其却在之后的媒体宣传中仍将落地大飘窗作为亮点宣传,其行为构成欺诈，属严重违约。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1网络截屏来源不清，不予认可；证据3宣传彩页下面标注有本广告图文仅供参考，并仅为要约邀请，不构成鼎秀公司相应内容的承诺。被告提交证据6本院作出的（2016）晋0502民初150号民事判决书现处于二审阶段，尚未生效，本院不予认可；其他证据来源合法，内容真实，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，原告丁玉霞与被告鼎秀公司签订《商品房购房合同》及补充协议一份，主要内容为：房屋单价为每平米5673.58元，总价551756元，原告支付381756元，剩余170000元办理按揭贷款。被告应于2015年12月31日前交房。合同第十条约定：不影响房屋使用功能的非重大变更，由规划设计单位出具变更通知书，出卖人据实执行。在合同附件中对房屋平面图、分摊建筑面积、装饰及设备标准、合同补充协议进行了约定。其中附件四第二项第4条约定：“买卖双方的权利义务责任以双方签订的《商品房购房合同》及补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所表达和提供的信息，都不再作为确定双方权利义务的依据。……”第5条约定：“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。”2015年12月31日前房屋建设完成，被告鼎秀公司通知原告丁玉霞来办理房屋交付事宜，原告丁玉霞一直未来领房。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同中并未约定“落地大飘窗”和“小区入口配备电梯扶梯”。山西省住房和城乡建设厅《关于严格执行新建建筑规划阶段节能审查制度的通知》（晋建科函字（2010）634号）中指出，为了降低建筑使用能耗，本地区的新建住宅建筑要严格限制使用外凸（飘）窗和落地窗。被告鼎秀公司对外宣传的媒介上均有注明：“本广告图文仅为参考并仅为要约邀请，不构成特定对相应内容的承诺，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准”。被告的宣传彩页也注明有该广告仅为参考，不构成承诺，以买卖合同为准。双方签订的《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议第二条第4、5项中均明确约定：“买卖双方的权利义务责任以双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面……，都不作为约定双方权利义务的依据……”、“出卖人对规划建筑范围之外的环境、公共设施、道路交通的说明或者介绍，仅为买受人提供参考，不构成出卖人的允诺”。房屋未交付的原因并不在被告鼎秀公司，而是原告迟迟不配合进行房屋交付事宜。所以被告鼎秀公司并不存在违约行为。因此，原告要求被告安装“落地大飘窗”和“小区入口电扶梯”，并支付违约金30000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告丁玉霞的诉讼请求。案件受理费550元，由原告丁玉霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长  郭春平人民陪审员  郑端生人民陪审员  杜 静二〇一七年六月二十五日法官 助理  张 琪书 记 员  张 璐