江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宜周商初字第117号 原告（反诉被告）宜兴市碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜兴市芳桥镇孝侯路。 法定代表人杨文杰，该公司总经理。 委托代理人麻彩云（受碧桂园公司的特别授权委托），该公司员工。 被告（反诉原告）朱亚琴。 委托代理人邵苏达（系朱亚琴丈夫，受朱亚琴的特别授权委托）。 原告（反诉被告）宜兴市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）与被告（反诉原告）朱亚琴商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月15日受理后，依法由审判员邢旭东独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧桂园公司的委托代理人麻彩云，被告（反诉原告）朱亚琴及其委托代理人邵苏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司诉称，2013年7月8日其与朱亚琴签订了《商品房买卖合同》、补充协议及附件，约定朱亚琴向碧桂园公司购买孝侯湖郡5幢10号701室房屋一套。约定商品房款为708217元；朱亚琴分两期付款，签订合同时支付总房价款的30%，即212465元，在2013年8月8日前支付房款的70%，即495752元。朱亚琴按期支付了首期款212465元，第二期款495752元却一直欠缴。碧桂园公司多次催告，但朱亚琴消极应对。后碧桂园公司以《已到期应缴款通知书》、《律师函》等形式要求朱亚琴支付合同约定的剩余购房款，但朱亚琴依旧消极履行。现朱亚琴逾期支付购房款的行为已超过90日，故碧桂园公司诉至法院，请求判令：1、解除双方的商品房买卖合同。2、朱亚琴支付违约金106232.55元（计算方式：累计应付房款708217元*15%）。3、朱亚琴承担本案诉讼费。 被告朱亚琴辩称，同意解除合同；违约金应该由碧桂园公司承担，因为碧桂园公司违约；本案诉讼费由碧桂园公司承担。 反诉原告朱亚琴反诉称，2013年7月8日，双方签订《商品房买卖合同》、认购书、补充协议、附件一、附件三、附件四以及买卖合同重要事项告知书，当天朱亚琴支付房款224465元。后碧桂园公司将双方签订的所有材料收回，称要送至宜兴市房屋产权监理中心审查、备案后再通知朱亚琴拿回。朱亚琴多次电话催要并到碧桂园公司售楼处及宜兴市房产管理局产权监理中心要回2013年7月8日所签订的所有材料，但碧桂园公司一拖再拖，直至2014年2月6日才将双方签订的所有材料交朱亚琴。朱亚琴于2014年2月14日支付余款483751.26元，不构成违约。碧桂园公司将双方签订的所有材料不及时返还给朱亚琴，购置的房屋装修用的材料、标准、品牌不明确，装修标准笼统，购房和看房的位置是703室，实际变成701室。碧桂园公司构成严重违约，故朱亚琴反诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的合同。2、碧桂园公司返还708216.26元并承担违约金106232.44元。3、诉讼费由碧桂园公司承担。 反诉被告碧桂园公司辩称，其没有违反法律规定和合同的行为，朱亚琴没有任何理由要求碧桂园公司支付违约金。碧桂园公司已经将双方所需签署的文件提前告知朱亚琴，并提醒朱亚琴予以理解确认。朱亚琴未按合同约定的时间履行付款义务，故碧桂园公司有权解除合同，并要求朱亚琴按照合同的约定向碧桂园公司支付违约金。碧桂园公司多次以书面形式告知朱亚琴第二期楼款明确的付款时间为2013年8月8日之前，而朱亚琴自行理解的“合同签署一个月之后”。朱亚琴在明知付款期限及金额的前提下仍迟延付款，已构成违约。朱亚琴按期支付了首期楼款212465元，而非224465元。朱雅琴迟迟不予交款的行为已构成违约，故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明，2013年7月8日，朱亚琴与碧桂园公司签订了认购书、商品房买卖合同及附件、补充协议、重要事项告知书。约定：朱亚琴购买碧桂园公司开发的孝侯湖郡5幢10单元7层701号房，房价为708217元。朱亚琴在签订房屋买卖合同时支付30%的房款212465元，2013年8月8日前支付70%的房款495752元。朱亚琴如逾期付款，在90日内按照每日万分之二支付违约金；超过90日，碧桂园公司有权解除合同，朱亚琴承担15%的违约金。碧桂园公司如逾期交房，在90日内按照每日万分之二支付违约金；超过90日，朱亚琴有权解除合同，碧桂园公司承担15%的违约金。在告知书中，碧桂园公司告知朱亚琴在15日后办理合同备案后领取合同原件。当日，朱亚琴支付了30%的房款212465元。合同签订后，碧桂园公司以朱亚琴不愿签署承诺书为由迟迟不将合同交给朱亚琴，却于2013年9月26日向朱亚琴发函催缴房款。直至2014年2月6日，朱亚琴签署承诺书后碧桂园公司将合同交付给朱亚琴。朱亚琴于2014年2月14日支付第二期房款483751.26元。但碧桂园公司由于财务管理问题未查明此笔付款，于2014年7月15日向本院起诉。 上述事实，有认购书、商品房买卖合同及附件、补充协议、重要事项告知书、催款函、付款凭证及本院庭审笔录等在卷作证。 审理中，碧桂园公司认为朱亚琴至今尚欠12000元房款未付清。为此朱亚琴提供了其丈夫邵苏达于2013年6月6日支付给碧桂园公司12000元的收款收据。碧桂园公司对付款事实无异议，但认为根据收据记载这是邵苏达另购买商铺的预付款。朱亚琴认为她并未购买商铺。 朱亚琴为证明其反诉请求，提供了答复函及快递单，房管局的谈话录音、与孙明勇的电话记录，孙明勇发来的短信（账号内容），但均未涉及碧桂园公司逾期交房及房屋存在质量问题。 本院认为，碧桂园公司与朱亚琴之间的认购书、商品房买卖合同、附件及补充协议关系合法有效。双方均同意解除上述合同，本院予以准许。合同解除后，碧桂园公司应当退还朱亚琴支付的房款。双方对朱亚琴购买孝侯湖郡5幢10单元7层701号房房款212465元+483751.26元=696216.26元均无异议，本院确认碧桂园公司应当退还该款。朱亚琴丈夫邵苏达于2013年6月6日支付给碧桂园公司12000元因双方存在争议，可能涉及其他合同，本院暂不处理。碧桂园公司认为朱亚琴支付第二期房款483751.26元已经远超过合同约定的2013年8月8日，构成违约。但碧桂园公司在与朱亚琴签订房屋买卖合同等后，以朱亚琴不签署承诺书为由不交付朱亚琴合同，签署承诺书不是领取合同的法定义务，碧桂园公司不应以此拒交合同，而合同是双方确定权利义务的主要依据，故朱亚琴在取得合同后的合理期限内付款并不构成违约。碧桂园公司认为朱亚琴少付房款12000.74元，但朱亚琴丈夫邵苏达先期支付的12000元是否属于本合同付款双方理解存在差异，故也不应据此认定朱亚琴违约。朱亚琴提供的录音资料依法不能单独作为证明事实的证据，且录音内容和朱亚琴提供的其他证据均不能证明碧桂园公司逾期交房或房屋有重大瑕疵等，故朱亚琴要求碧桂园公司承担违约责任，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除碧桂园公司与朱亚琴于2013年7月8日签订的认购书、商品房买卖合同及附件、补充协议等。 二、碧桂园公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱亚琴购房款696216.26元。 三、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。 四、驳回朱亚琴的其他反诉请求。 如果碧桂园公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1212元（碧桂园公司预交），反诉案件受理费减半收取5400元（朱亚琴预交），合计6612元，由碧桂园公司和朱亚琴各负担3306元。碧桂园公司于本判决发生法律效力之日起十日内将2094元支付给朱亚琴。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05)。 审判员  邢旭东 二〇一四年十月九日 书记员  钱 晨 附：相关法规 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。