北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第34497号
原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路7号7层A704室。
负责人李永苍，总经理。
委托代理人韦宁，北京卓纬律师事务所律师。
委托代理人刘娟，女，1984年1月2日出生，汉，中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司人事专员。
被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区建国路7号6层601室。
负责人潘军，总经理。
委托代理人高原，北京市君永律师事务所律师。
原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司（下称原告）与被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦宁、刘娟，被告委托代理人高原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月8日原告与被告签订编号为ZJ0006号写字楼租赁合同，原告承租北京市朝阳区建国路A704室（以下简称涉案房屋）用于办公，租赁期限5年，自2012年11月10日起至2017年11月9日止，免租期自2012年10月10日起至2012年11月9日止。租金为第一年363255.36元，第二年391933.32元，第三年到第五年，每年420611.4元。原告同时交纳了相当于3个月租金的房屋保证金。然而，在原告入住涉案房屋不到一年的时间里，因被告原因发生多起严重影响涉案房屋使用的情形。2013年4月16日前后，原告连续收到建国路7号大厦（以下简称正嘉大厦）所有权人北京恩盟置业有限公司（以下简称恩盟公司）电话和书面通知，要求原告立即与其转签租赁合同。2013年7月至9月，因被告与恩盟公司的纠纷导致正嘉大厦中央空调无法使用，原告无法在涉案房屋内正常办公。据悉，正嘉大厦楼下还多次发生有报警记录的治安案件，正嘉大厦商业服务机构也未依承诺入住，地下停车场无法使用，租赁期间还发生了断水事件。因2013年中央空调停用风波，被告减免了原告2个月的租金，2013年12月，因无法保证类似事件不再发生，被告同意原告另租他处，并许诺退租时无条件全额退还保证金，原、被告之间的租金缴纳也有季付改成了月付方式。今年2月，原告多次向被告询问中央空调能否正常使用，被告一直不能给予明确的书面承诺，而被告与恩盟公司的纠纷仍在继续。原告为公司形象及稳定办公的需要，于2014年4月另行签订新的办公地址。原告在2014年6月4日向被告发送“解除《写字楼租赁合同》通知书”，述明解除合同的缘由，要求被告按照承诺退还保证金，但被告至今未退还。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令解除原、被�双方的租赁合同；2、判令被告退还90813.84元房屋保证金；3、判令被告赔偿合理装修损失219747.6元；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告同意与原告解除租赁合同，但请求法院依法驳回原告其他诉讼请求。如果仅仅因为空调服务问题而解除合同不符合法律的规定，其主张的其他理由也并没达到解除合同的条件，我方提供的写字楼完全具备对外出租的能力，一楼大堂整洁宽敞。原告提前退租，并且已经租赁了新的办公地点，依据合同约定房屋保证金不予退回。2013年夏季，由于我公司未能给原告提供制冷服务，我方已经减免了其两个月的物业费及租金，对其损失已经进行了补偿。而且夏季过后，原告仍然在履行合同，也一直缴纳租金到2014年6月份，因此写字楼的现有状况并不影响原告实现合同目的，其要求赔偿损失和保证金的诉讼请求不能成立。
经审理查明：2012�10月8日，北京立业世纪物业管理有限公司朝阳分公司（后于2013年1月14日更名为被告）与原告签订了《写字楼租赁合同》。合同约定：原告承租涉案房屋用于办公，房屋计租面积261.9元，租赁期限5年，自2012年11月10日起至2017年11月9日止，免租期自2012年10月10日起至2012年11月9日止。租金为第一年363255.36元，第二年391933.32元，第三年到第五年，每年420611.4元，支付方式为押三付三。另，合同第五条“保证金”约定，为保证合同得到全面履行，原告在支付首期租金及其他相关费用时还应向被告一次性交纳相当于3个月租赁的房屋保证金，若有下列情形之一的，保证金不予退还：1、乙方损坏出租房屋内的装修及其他设施、设备，且拒不照价赔偿的；2、若因乙方原因提前解除租赁合同，甲方不退还乙方所付的保证金，乙方并承担相应的违约责任。合同第八条“房屋的装修”约定，在乙方退回承租房间时，须将承租房间恢复原状或征得被告书面同意后完整暴力该装修改造格局，被告不支付任何费用。合同第十条“双方权利、义务”约定被告应保证承租人合法使用房间，无特殊情况，不得干扰承租人正常使用；甲方保证乙方所承租房间及房间内各类设施在乙方入住之日起处于良好可使用状态。合同第十五条“合同变更与解除”约定，对本合同及所有附件的修改，必须经过原告、被告双方一致同意，并签署书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
查明，2013年7月10日，被告向原告发出通知，内容为“2013年7月10日早6点30分，我司工程人员准备开启中央空调机组时，发现主机风扇处于非工作状态，经工程人员排查，确定为中央空调主机风扇电源线被恩盟公司相关人员损坏并强占西配楼，得知此消息后，为了保证正嘉大厦各公司的利益，我物业部及工程部人员第一时间前往西配楼进行抢修。我司人员于早8时进入西配楼的同时，恩盟公司相关人员对我司工作人员百般阻挠，不允许我司人员进入维修，对此我司上级领导非常重视，已经告知恩盟公司上级领导势必给予明确答复。现正嘉大厦中央空调机组处于瘫痪状态，暂时不能提供制冷，以上事宜请正嘉大厦各公司知悉，给您带来的不便敬请谅解！”后双方签订协议书，约定“因产权房恶意破坏正嘉大厦中央空调制冷系统导致甲方在2013年夏季无法为正嘉大厦提供中央空调制冷，严重影响乙方正常办公，给乙方经营带来不便。为弥补因此给乙方带来的不便，甲方同意减免乙方两个月份的房屋租赁金，共计人民币60542.56元。”
查明，2014年6月4日，原告向被告发出解除《写字楼租赁合同》通知书，要求解除双方签订的《写字楼租赁合同》，并要求被告在7月15日之内返还原告所付保证金。
庭审中，原告提供了中德莎（上海）贸易有限公司与上海秋元华林建筑装饰有限公司签订的装饰工程承包合同及装修款发票、中德莎（上海）贸易有限公司《关于装修费用权利让与的声明》，要求被告赔偿合理装修损219747.6元，被告表示因为原告主动离场，是原告违约行为造成的，不发生赔偿问题。被告提供其与北京华诚伟业电气控制设备有限公司等其他承租人的租赁合同及及付款记录，证明写字楼一直处于适租状态，不影响原被告之间实现合同目的，原告表示此证据真实性不能确定，同时不认可其证明目的，认为被告违约行为事实存在，其他公司放弃权利不代表我公司也放弃追究被告违约责任的权利。
庭审中，原告表示其已于2014年6月底搬离了涉案房屋，离场时，被告让其保留装修现状。被告对此予以认可。
本院询问原告是否�其主张的装修损失进行鉴定，原告明确表示不申请鉴定。
上述事实，有双方当事人陈述、写字楼租赁合同、协议书、通知、解除《写字楼租赁合同》通知书等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的写字楼租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。因被告与案外人之间的纠纷导致原告于2013年夏季无法使用空调。此后原告提出解除合同并搬离涉案房屋，被告予以同意，可视为双方合意解除了租赁合同。现双方当庭均明确表示要求解除合同，本院对此不持异议。
关于原告要求被告返还保证金，原告的主张符合双方合同约定，被告应于返还。关于原告主张的装修损失，因双方合意解除合同，故本�对原告的该请求依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司与被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司于二Ｏ一二年十月八日签订的《写字楼租赁合同》。
二、被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司于本判决生效之日起七日内退还原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司保证金九万零八百一十三元八角四分。
三、驳回原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2972元，由原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司负担1972元（已交纳），由被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司负担1000元【原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司已交纳，被告北京正嘉物业管理有限公司朝阳分公司于本判决生效之日起七日内给付原告中德莎（上海）贸易有限公司北京分公司】。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 郝丽娜
二〇一四年十二月二日
书记员 尹 航