江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民再24号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司南京江宁支行，组织机构代码：71628647-0，住所地南京市江宁区东山镇金箔路698号。
负责人：储晓庆，该银行行长。
委托诉讼代理人：张军，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王涛，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邱立丰，男，1963年3月26日生，汉族，户籍地南京市秦淮区，现住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：张玉凤（系�立丰之妻），女，1968年3月23日生，住址同上。
被上诉人（原审被告）：张玉凤，女，1968年3月23日生，汉族，住址同上。
上诉人中国银行股份有限公司南京江宁支行(以下简称中行江宁支行)与被上诉人邱立丰、张玉凤借款合同纠纷一案，中行江宁支行不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115号民再4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中行江宁支行委托代理人张军，被上诉人张玉凤本人并代理被申请人邱立丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行江宁支行上诉请求：1.撤销再审一审判决，依法改判支持上诉人在再审一审中的全部诉讼请求。2.两被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：1.再审一审法院遗漏查明部分重要事实。上诉人与被上诉人签署的《南京市房地产抵押合同》上盖有南京市江宁区房产管理局的按揭登记专用章，即表示已经办理了预抵押登记，依法应当具有设定抵押权的效力，上诉人应当对抵押的房屋享有优先受偿权。2.再审一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第180条、第187条的规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。因此，再审一审法院应当据此支持上诉人的全部诉讼请求。3.涉案房屋在办理抵押登记后未能及时办理相关权利证书是由于被上诉人原因造成的，其责任不在上诉人一方。再审一审法院将被上诉人拒不履行相应义务的后果和责任判令由上诉人承担�没有法律依据。
被上诉人邱立丰、张玉凤辩称，同意上诉人要求优先受偿权的请求，请求法院依法判决。
2014年10月8日，中行江宁支行向原审法院起诉请求：1.被告邱立丰立即归还借款本金1230717.26元，截止2014年9月30日本金罚息102.73元，应收利息16974.76元，应收利息罚息117.45元；2.被告邱立丰立即支付自2014年10月1日至全部欠款清偿之日间的利息及罚息（利息及罚息按照合同约定的标准计算）；3.立即判令原告对江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房屋在145万元范围内享有优先受偿权；4.被告张玉凤对被告邱立丰的全部应付款承担连带还款责任；5.两被告立即给付律师费67488元；6.两被告承担诉讼费用。
原审法院认定事实：2010年4月15日，被告邱立丰及其配偶张玉凤向原告中行江宁支行申请贷款，申请额度145万元，并以万科金域蓝湾4-805房产提供抵押担保。同日，被告张玉凤向原告中行江宁支行出具共同还款承诺函和共有人承诺函，其自愿作为共同债务人对借款人在前述贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任，并承诺一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人即无条件按贵行要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止，无论该笔贷款是否有担保，本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的。2010年4月16日，被告邱立丰（借款人）与原告中行江宁支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》1份，合同约定：贷款金额145万元，贷款期限18年/216个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为借款人支付其购买坐落于江宁万科金域蓝湾4幢805的房屋的购房款。贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款�适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。本合同项下的贷款采用按月等额本息还款。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后90日内办理正式抵押登记。借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。除依法另行确定或当事�另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。2010年4月21日，原告中行江宁支行与被告邱立丰签订《南京市房地产抵押合同》1份，合同约定将被告承诺抵押担保的位于江宁区万科金域蓝湾4幢805室房产为借款提供担保。抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2010年4月29日，原告中行江宁支行将145万元借款发放给被告邱立丰指定的收款人南京金域蓝湾置业有限公司的账户上。借款借据中约定浮动利率为月息4.2075‰。邱立丰在借款借据上签名确认。后借款人邱立丰按月归还了借款本息至2014年6月，此后未能按约归还借款本息。截止2014年9月30日，欠借款本金1230717.26元，欠本金罚息102.73元，欠应收利息16974.76元，欠应收利息罚息117.45元。2014年9月29日告中行江宁支行与江苏维世�律师事务所签订委托律师代理合同，委托该所指派张军、王涛律师担任代理人提起诉讼，原告中行江宁支行支付律师代理费67488元。
原审法院认为：原告中行江宁支行与被告邱立丰签订的借款合同、抵押合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告中行江宁支行按约向被告邱立丰发放了借款，有权要求被告按期归还借款本息。被告未能按期归还借款本息，应承担纠纷的违约责任，故对原告要求被告邱立丰立即给付借款本金1230717.26元，本金罚息102.73元，利息16974.76元，利息罚息117.45元，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据双方签订合同约定，被告还应当承担全部还款之前的利息及利息罚息，故对原告要求被告承担自2014年10月1日起至全部欠款清偿之日间的利息及罚息，本院亦予以支持。原告中行江宁支行主张的律师代理费67488元，符合合同约定�且不违反江苏省律师收费办法规定，本院亦予以支持；被告张玉凤与被告邱立丰系夫妻关系，其自愿作为共同债务人对邱立丰的贷款承担连带还款责任，不违反法律规定，本院予以支持。被告邱立丰、张玉凤自愿将其所有的位于江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房产抵押给原告中行江宁支行，作为其履行债务的担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及贷款人为实现抵押权的一切费用，系其真实意思表示，抵押合同成立。法律规定：以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因案涉建筑物未办理抵押登记，抵押权不成立，故对原告中行江宁支行要求以江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房产在145万元范围内享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。被告邱立丰、张玉凤经本院合法传唤，未到�参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告邱立丰、张玉凤于判决发生法律效力之日起10日内偿还原告中国银行股份有限公司南京江宁支行借款本金1230717.26元，本金罚息102.73元，利息16974.76元，利息罚息117.45元，合计1247912.2元（截至2014年9月30日，此后的本金罚息及利息、利息罚息按照合同约定的标准继续计算至借款还清之日）；二、被告邱立丰、张玉凤于判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国银行股份有限公司南京江宁支行律师费67488元；三、驳回原告中国银行股份有限公司南京江宁支行其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费16718元，财产保全费5000元，合计21718元，由原告江宁支行负担50元，被告邱立丰、张玉凤负担21668元。两被告负担的部分已由原告中行江宁支行垫付，两被告给付上述款额时应加付此垫款。
中行江宁支行不服上述判决，向原审法院申请再审，请求：1.撤销原审判决，判令被申请人邱立丰返还再审申请人借款本金1230717.26元，以及截止2016年5月16日的利息合计97324.42元（含罚息），两项共计1328041.68元。2.判令被申请人邱立丰承担2016年5月17日至实际清偿全部债务之日止的利息及罚息，具体标准按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定执行。3.判令再审申请人对抵押物江宁区清水亭东路9号万科金域�湾4幢805室房屋享有优先受偿权。4.判令被申请人邱立丰承担本案律师代理费67488元，并承担再审申请人实现抵押权时发生的费用。5.判令被申请人张玉凤对被申请人邱立丰上述债务承担连带责任。6.判令两被申请人承担本案诉讼费用。
再审一审法院查明的事实与原一审查明的事实一致。
再审一审法院认为，再审申请人中行江宁支行与被申请人邱立丰签订的借款合同、抵押合同均系双方当事人真实意思表示，合法有效。被申请人邱立丰、张玉凤自愿将其所有的位于江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房产抵押给再审申请人中行江宁支行，作为其履行债务的担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金及贷款人为实现抵押权的一切费用，系其真实意思表示，抵押合同成立。但涉案房产上设立的抵押预告登记与抵押设立登记具�不同法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。故再审申请人中行江宁支行要求以抵押物江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房产在145万元范围内享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。据此判决：维持本院（2014）江宁商初字第789号民事判决。本案应收案件受理费16718元，财产保全费5000元，合计21718元，由再审申请人中行江宁支行负担50元，由被申请人邱立丰、张玉凤负担21668元。
本院再审查明的事实与再审一审查明的事实一致，本院予以确认。再审另查明，涉案房屋具备物权登记条件后，因被上�人原因未予办理案涉房屋产权证。
本院再审认为，本案的争议焦点：中行江宁支行对案涉房屋拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权。
本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵�物登记的，人民法院可以认定为有效。本案被上诉人购买涉案商品房，向中行江宁支行贷款145万元，与中行江宁支行签订了《南京市房地产抵押合同》，设立了抵押预告登记。当案涉商品房已具备物权登记条件，因被上诉人违反约定怠于办理案涉房屋的产权，导致抵押权客观上无法依登记而设立，本质上属于被上诉人不正当地阻止条件成就，参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就。即债权人行使优先权的条件因义务人不正当阻却而依法视为已成就。本院再审中，被上诉人同意上诉人对案涉商品房的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。故上诉人的上诉请求，符合法律规定，本院依法予以支持。再审一审判决未予支持中行江宁支行主张优先受偿权的请求错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民再4号民事判决；
二、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第789号民事判决第一、二项；
三、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第789号民事判决第三项；
四、中国银行股份有限公司南京江宁支行对南京市江宁区秣陵街道清水亭东路9号万科金域蓝湾4幢805室房屋的拍卖、变卖价款在上述邱立丰、张玉凤应给付金钱数额（不超过145万元）内享有优先受偿权。
原审案件受理费16718元，保全费5000元，合计21718元，由中国银行股份有限公司南京江宁支行负担50元，邱立丰、张玉凤负担21668元。本院再审案件受理费16718元，由邱立丰、张玉凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 陈红旗
审判员 刘 杰
二〇一七年五月二十三日
书记员 李 好