甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0702民初7926号原告：保某，汉族，甘肃省张掖市人。委托代理人：陈某,系甘肃陈某律师事务所律师。被告：王某，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。委托代理人：张某，系甘肃沁泽律师事务所律师。原告保某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法由审判员葛小芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保某�其委托代理人陈某、被告王某委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保某向本院提出诉讼请求：1、要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》；2、要求被告将房屋墙体、地坪及卫生间恢复原状，如果不能回复原状，则赔偿损失60000元；支付房租88000元；承担鉴定费30000元，合计1780000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月1日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告××区店（建筑面积234平方米），租金88000元，每年6月1日前交清。合同签订后，被告交清了2015年的房租，装修房屋时，将卫生间以及上下水管道做了改动，对下水未作任何防水处理，在没有采取任何措施的情况下，在室内地面上砌了24砖隔断墙。被告营业了3个月后，原告发现室内地基下陷、墙体裂缝。因为存在安全隐患，便暂停了营业，并由原被�双方，社长、社委、施工单位参加，进行了不下10次的调解。为了查明原因，原被告同意，由梁家墩村七社出面，委托兰州理工大学土木综合实验中心进行了鉴定，专业人员打开沉陷的地面后，发现问题产生的根源，于2015年11月27日出具了《调查分析报告》。对房屋地面沉陷、墙体开裂原因分析如下：1、上水管道系统没有发现渗漏水现象；2、房屋改造后的厕所、厨房没有防水处理；3、厕所下水管道出水口堵塞、排水不畅；4、后厨排水明沟未做防水，有明显积水现象，并存在渗漏水现象；5、改造后的厕所下水管破裂，漏水严重，且排水管堵塞，房屋地基浸水。总体结论是”由于下水管渗漏，地基浸水，导致房屋室内地面沉陷，厕所厨房墙体开裂”。鉴定报告出具后，被告又邀请甘州区和张掖市城建局对此事进行处理，又先后调解了2次，还是无果�终。原告认为，被告违规装修，擅自改变房屋结构，导致房屋地基下陷、墙体开裂。被告对房屋造成了破坏，使房屋无法使用；被告又不能按约支付房租。根据合同的约定，原告”有权终止协议并收回房屋”，故提起诉讼。被告王某未递交书面答辩状，在庭审中辩称：对原告诉称双方签订书面的租赁合同，原告交付租赁的房屋以及被告对房屋进行装修的事实均无异议。但因：1、被告装修完毕后未进行经营就发生地面塌陷，与被告无关；2、房屋店面塌陷是原告房屋存在工程质量问题；3、因被告没有营业故租赁费被告不承担；4、被告装修房屋也有损失，花费100余万元，对被告的损失待鉴定结论后再考虑是否反诉的问题。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，原告保某作为甲方（出租人）、被告王某作为乙方（承租人），双方�订《房屋租赁协议》一份，约定：”一、甲方将东环路延伸段馨宇丽都B区以南10号楼10号门店（建筑面积234平方米）出租给乙方使用，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房。二、甲乙双方约定的租赁期限为六年，年租金为人民币捌万捌千元整（88000元），租赁期限自2015年6月1日至2021年6月1日止。三、在签订协议时乙方一次性付给甲方房租大写捌万捌仟元整（88000元），以下每年的房租在当年的6月1日前一次性付清。如有违约，甲方有权终止协议并收回房屋。......五、甲方铺面水、电、暖设施齐全畅通，门窗、壁挂炉完好无损，乙方应合理使用房屋及其设施，如有破损应及时修复，铺面地面均为地暖，铺设有地暖管道，乙方不得在地面上任意打洞钻眼，以防损坏管道，如有损坏乙方负责修复。六、乙方装修需改造房屋及其内设施，经甲方同意在不破坏主体结构的情况下可以改造成装修。如没征得甲方同意，给甲方造成的损失由乙方承担。协议期满后，乙方在甲方房屋内的装修设施不得拆除或搬走。......”协议还对其他事项做了约定。合同签订后，原告于2015年4月1日向被告交付房屋进行装修，至2015年6月1日，被告装修完毕，原告正式将房屋交付被告。被告给原告交纳2015年6月1日至2016年6月1日期间的房租88000元。因被告进行装修时对房屋内卫生间以及上下水管道进行改动，但未作任何防水处理。同时，被告在没有采取任何措施的情况下，在室内地面上砌了24砖隔断墙。至2017年9月27日，原告出租房屋室内地面下陷、墙体开裂，致使房屋无法正常使用，被告遂停止营业，双方在梁家墩村七社社委及施工单位的参与下数次协商调解，均未果。在调解过程中，梁家墩村七社委托张掖市大地建筑工程检测有限公司对涉案门店房屋地面沉陷、墙体开裂原因进行勘察分析。因张掖市目前无满足该项检测资质的单位，张掖市大地建筑工程检测有限公司遂协助梁家墩村七社门向兰州理工大学土木综合实验中心提出申请，对本案涉案门店房屋地面沉陷、房屋开裂进行调查并分析原因。2015年11月27日，该中心作出《调查分析报告》，对房屋地面沉陷、墙体开裂原因分析如下：1、上水管道系统没有发现渗漏水现象；2、房屋改造后的厕所、厨房没有防水处理；3、厕所下水管道出水口堵塞，排水不畅；4、后厨排水明沟未做防水处理，有明显积水现象，且存在渗漏水现象；5、改造后的厕所下水管破裂，漏水严重，且排水管堵塞，房屋地基浸水。由于下水管渗漏，地基浸水，导致房屋室内地面沉陷，厕所厨房墙体开裂，存在安全隐患，需及时处理。建议：1、对改�后的排水、防水系统进行处理；2、对浸水地基进行处理。为此原告支付检测费30000元。庭审中，因被告对原告提交的该份《调查分析报告》提出异议，并辩称原告地基质量存在问题，故本院组织双方当事人共同选定甘肃土木工程科学研究院对涉案10号门店地基塌陷原因、地基质量问题进行鉴定。2016年12月29日，该研究院作出TM-16JC-358号《梁家墩镇梁家墩村七社搬迁区10号门店检测、鉴定报告》，鉴定意见为：1、该门店主体结构检测时未发现由于地基基础不均匀下沉变形引起的裂缝，但室内隔墙发生了不同程度不均匀下沉变形；2、该门店室内房心回填土压实系数在0.83-0.91之间，回填土压实系数低，未夯填密实；3、造成该门店室内隔墙和地面不均匀下沉变形的主要原因有以下几方面：3.1、该门店室内隔墙直接砌筑在地面地暖混凝土保护层上，未单独设置基础；3.2、该门�室内房心回填土压实系数低，未夯填密实；3.3、该门店室内下水管道和室外下水检查井均存在不同程度的渗漏。检测费40000元，原告交纳10000元，被告交纳30000元。庭审中，应原告的申请，甘肃土木工程科学研究院鉴定人张太亮出庭接受询问，并对原告当庭提出的询问作出以下陈述：”对于房心回填土的压实系数，国家没有明确规定，国家规定要求地基土压实系数不小于0.95，房心回填土原则上要求不低于0.9，设计有规定的除外。本案中，地基回填土没有下陷，关于房心回填土的系数设计上没有要求。一般情况下，房心回填土不会随着时间的推移而下陷。房心回填土如果填了砂夹石不会下陷，如果填的是素土则会下陷。鉴定机构鉴定时，涉案房屋的房心回填土是素土。检测时发现，涉案房屋的厕所靠近馨宇丽都位置有明显渗水，系从室外渗入。从�么地方渗进来的，因到达现场以后现场已经被破坏，但排除室内管道破裂的可能性。室外下水井管道的维修是在第一次检测完以后。检测时还发现室内上下水管道进行过改动，但无需做防水处理。卫生间的下水管道做过改动，且卫生间和有排水要求的操作间需要做防水处理。该门店主体结构检测时未发现（由于地基基础不均匀下沉变形引起的裂缝），室内墙体装修要求进行二次砌筑的，与主体结构无关，本案门店室内砌墙需要单独设置基础。”对被告当庭提出的询问作出以下陈述：”对于房心回填系数是否要求为0.95，国家并无这方面的要求，甘肃省或张掖市对房心回填土系数也未见有相关的文件规定或要求，该标准一般由设计单位提出。鉴定机构做该份鉴定时参考了设计图纸，涉案门店并不存在地基下陷。该门店靠近卫生间的位置地面不均匀下�较为严重，包厢靠近卫生间和操作间的部分也存在不同程度的下陷。鉴定结论第五条第2款中表述的'系数低，未夯填密实'就是指土没有夯实密实。造成现阶段墙体开裂的原因不是唯一的，是由三方面原因造成。关于室外检查井的开挖时间是由原告陈述的。”原告交纳鉴定人出庭费3000元。另查明，原告出租予被告的10号门店属于甘州区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼工程的门店之一。该工程的建设单位为梁家墩镇梁家墩村七社；勘察单位为西北地质勘察基础工程总公司第五工程处；设计单位为张掖市建筑勘察设计研究院；施工单位为甘肃宝隆建筑工程有限责任公司；监理单位为张掖市永铸工程监理有限责任公司。2014年工程完工后，张掖市永铸工程监理有限责任公司于2014年3月15日出具《甘州区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼工程基础部分工程质量监理评估报告》，其中，《基础工程质量监理评估报告》的评估意见为：该工程基础分部工程质量合格，同意验收；《混凝土抗压强度综合评定》的意见为：该强度等级混凝土抗压强度满足要求；《混凝土、砂浆抗压强度综合评定》的意见为：该强度等级混凝土抗压强度满足要求。同时，张掖市建筑勘察设计研究院出具《甘州区梁家墩镇政府梁家墩七社1#搬迁商业门店主体验收报告》，主体验收意见为：根据施工单位及监理单位提供的资料，综合基础验收及施工现场验收情况，工程主体施工符合设计及相关规范的要求，我院同意本工程主体验收合格。后上述工程的建设单位、设计单位、施工单位、监理单位分别在《主体结构工程质量验收报告》、《地基与基础工程结构验收记录》中的质量验收部分盖章确认，认定基础质量符合设计及施工质量验收规范�求，基础分部工程评定为合格分部工程；主体结构质量符合设计及施工质量验收规范要求，符合设计及施工质量验收规范要求。再查明，2016年10月16日，原告申请张掖市华正建设工程预结算有限责任公司对涉案门店维修工程的工程总造价进行预算评估。经评估，涉案房屋受损部分拆除工程价款为42075.50元，安装工程价款为6629.62元。庭审中，被告对原告庭前单方所做涉案房屋维修工程总造价的评估预算提出异议，原告同意重新评估。在评估过程中，因无法与被告联系，无法进行勘验，致使评估无法进行。上述事实，由下列经庭审举证、质证的证据予以证实：1、原、被告的当庭陈述;2、原告保某提交《房屋租赁协议》一份、《地基与基础工程结构验收记录》一份、《主体结构工程质量验收报告》一份、兰州理工大学《调查分析�告》一份、张掖市华正建设工程预结算有限责任公司《梁家墩七社10号门店维修工程预算书》一份、张掖市大地建筑工程检测有限公司《情况说明》一份、检测费发票一张、甘肃土木工程科学研究院《检测鉴定报告》一份、检测费发票一张、鉴定人出庭质证费用收条一张；3、本院依职权调取《甘州区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼工程基础部分工程质量监理评估报告》一份、《甘州区梁家墩镇政府梁家墩七社1#搬迁商业门店主体验收报告》一份、向证人董某所做调查笔录一份。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告王某租赁原告保某门店的事实由原被告的陈述及原告提交的《房屋租赁协议》予以证实，租赁关系成立，且原告已交付租赁房屋，被告也向原告支付了2015年至2016年度的租金并营业，合同已部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。原被告在《房屋租赁协议》中约定：在签订协议时被告应一次性付给原告房租88000元，以下每年房租在当年6月1日前一次性付清。按照双方的约定，被告应当在2016年6月1日前给原告交纳2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金88000元。现被告未按照合同约定支付租金，已属违约，故对原告要求被告支付租金88000元的请求本院依法予以支持。其次，关于原告门店受损与被告装修行为之间有无因果关系的问题。原告在向被告交付门店时，双方已在《房屋租赁协议》中确认门店水、电、暖、门窗、壁挂炉、地暖管道等设施齐全完好。同时《协议》第六条还约定被告改造房屋及其内设施应当经原告同意。现被告认可租赁门店后对店内卫生间、厨房上、下水管进行改动�但未做防水处理；在室内地面砌24砖隔断墙，但未单独设置基础。原告虽然同意被告对租赁的门店按其经营需要进行装修，但上述装修及改造行为，被告并未征得原告的同意。此外，现租赁门店地基下陷、墙体开裂，就其原因分析来看，首先，根据原告提交的《主体结构工程质量验收报告》和《地基与基础工程结构验收记录》以及甘肃土木工程科学研究院所做出的《检测鉴定报告》，原告门店地基基础工程和主体结构工程经验收是合格的，地基基础亦未出现下沉变形，故可排除门店主体结构工程的质量问题。其次，根据《检测鉴定报告》及鉴定人的陈述，造成该门店室内隔墙和地面不均匀下沉变形的三个原因中，将室内隔墙直接砌筑在地面地暖混凝土保护层上,未单独设置基础,以及改造后的卫生间和厨房排水明沟未设置防水设施和防水层，导致室内下水管道渗水，�系被告的行为造成。关于门店室内房心回填土压实系数的问题，根据鉴定人的陈述，国家对房心回填土的压实系数未做明确规定，设计单位设计时也未作规定。根据现场检测，门店的房心回填土是素土，会随着时间的推移而下陷，故不能排除房心回填土未夯填密实导致门店受损的因素。关于室外检查井的渗水问题，虽然甘肃土木工程科学研究院检测到室外下水检查井渗漏，但在2015年11月梁家墩村七社委托兰州理工大学鉴定时并未发现室外检查井渗水的现象，而在此鉴定之前，门店已经发生地面沉陷、墙体开裂，室外下水检查井渗漏发生在门店受损之后，故不能将室外检查井渗水认定为造成门店受损的原因。综合以上原因分析，被告未单独设置基础而直接砌筑隔墙、改造后卫生间下水和厨房排水明沟未设置防水设施和防水层，是导致门店地面沉陷、墙体开裂的主要原因，其责任比例应认定为90%；门店房心回填土未夯填密实是导致门店地面沉陷、墙体开裂的次要原因，认定为10%较为适宜。此外，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条及第二百一十九条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。现因原告的行为导致租赁物即门店受损，对原告要求解除合同的请求本院依法予以支持。被告未能合理使用租赁门店。导致门店损失，被告应当就其行为给原告造成的损失承担赔偿责任，若原告不能对受损房屋恢复原状，则应当赔偿因门店恢复原状给原告在成的损失。庭前，原告委托张掖市华正建设工程预结算有限责任公司对涉案门店维修工程的工程总造价进行预算评估，对评估结果被告虽持异议，但在重新评估时，因被告自身原因不到评估现场，导致无法进行评估，应视为被告对重新评估的放弃。故对原告主张的损失，本院按照张掖市华正建设工程预结算有限责任公司所出具的《预算书》，依法认定为48705.12元。对该维修款，被告按其责任比例承担90%即43834.61元的赔偿责任；其余10%即4870.51元的损失由原告自行承担。初次鉴定的检测费30000元，二次鉴定检测费40000元，鉴定人出庭费用3000元，共计73000元，根据原被告的责任比例，被告应承担65700元，原告承担7300元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告保某与被告王某签订的《房屋租赁协议》；二、被告王某向原告保某支付2016至2017年度租金88000元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、本判决生效后十五日内被告王某将租赁的位于本区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼10号门店恢复原状；四、若被告王某不履行上述第二条，则应向原告保某赔偿因门店恢复原状的维修款43834.61元，于本判决生效后十五日内一次性付清；五、检测费（两次）70000元，鉴定人出庭费3000元，共计73000元，原告保某承担7300元，被告王某承担65700元；原告保某已交纳43000元，被告王某已交纳30000元，本判决生效后十五日内被告王某向原告保某给付上述费用35700元。案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告王某负担。原告已交纳，被告负担的部分直接给付原告，本院给原告退还案件受理费1930元。如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  葛小芳二〇一七年十一月二十日书记员  任 娜