上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1502号
上诉人（原审被告）上海炜钦商务咨询有限公司。
委托代理人陶伯彧，上海博拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乔勇勇。
委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。
原审第三人张海南。
上诉人上海炜钦商务咨询有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人上海炜钦商务咨询有限公司的委托代理人陶伯彧，被上诉人乔勇勇及其委托代理人周洪恩到庭参加诉讼。原审第三人张海南经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原审认定，2012年12月18日，乔勇勇向张海南借款人民币14万元（以下币种均为人民币），约定于2013年1月16日前归还，并签订了房地产借款抵押合同，双方至房地产交易中心进行抵押登记。同日，乔勇勇还向张海南出具委托书，全权委托张海南代为办理上海市徐汇区宛南某村某号某室房屋（以下简称系争房屋）出售的一切事宜，委托权限至2014年2月17日，双方至上海市宝山公证处对委托书进行了公证。2013年3月12日，张海南至房地产交易中心因抵押担保债务已履行申请注销抵押权。
2013年3月16日，张海南代乔勇勇（卖售方、甲方）与上海炜钦商务咨询有限公司（以下简称炜钦公司）（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为75万元，于2013年6月11日前向房地产交易中心办理过户手续，其余空白。当日，张海南与炜钦公司至房地产交易中心办理房屋产权过户。3月22日，炜钦公司分三次向张海南银行转账共计103万元。3月31日，系争房屋产权核准登记至炜钦公司名下。
2013年5月9日，乔勇勇母亲被案外人强行带离系争房屋，其向枫林派出所报案。当日，炜钦公司原法定代表人甲及员工乙也出现在系争房屋，并至枫林派出所做了询问笔录。目前，系争房屋由炜钦公司控制。
原审审理中，乔勇勇起诉请求判令：乔勇勇、炜钦公司签订的关于上海市徐汇区宛南某村某号某室的房地产买卖合同无效，撤销炜钦公司的过户行为，将该房屋产权恢复至乔勇勇名下。炜钦公司辩称：不同意乔勇勇的诉讼请求。张海南述称：张海南有权将房屋出售，其与炜钦公司间没有恶意串通，炜钦公司支付的房款共计105万元，张海南没有交给乔勇勇，而是用于偿还自己的债务。
原审认为，本案第一个争议焦点为张海南出售系争房屋的代理行为是否有效。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。乔勇勇虽于2012年12月18日向张海南出具了委托张海南为代理人代为办理系争房屋出售的委托书，但根据已查明的事实，该委托书显然系乔勇勇为向张海南借款作担保而出具，且乔勇勇向张海南的借款也已经作了抵押登记，故乔勇勇并无出售系争房屋的真实意思。同时，张海南称在收到炜钦公司支付房款后并没有交付给乔勇勇而是自行处理，故张海南出售房屋的行为具有明显恶意，非正常代理行为。即便是乔勇勇和张海南在借款时曾约定当还款期限届满而乔勇勇不还款时，张海南可以以一定价格将系争房屋自行加以变卖，而变卖所得款项归张海南所有，这种约定也因具有流质的实质而应归于无效，故张海南利用公证委托书私下出售系争房屋的行为系非正常代理行为，不具有合法有效性。
本案第二个争议焦点为炜钦公司购买系争房屋的行为是否构成善意取得。从本案来看，炜钦公司的购房行为存在诸多不合常理之处，分析如下：首先，炜钦公司在表述买房过程中存在多处矛盾，房屋买卖合同上载明无中介，但炜钦公司又提供了委托中介的居间协议，炜钦公司称没有经过网签，但买卖合同又显示网签合同时间为2013年3月12日，炜钦公司的法定代表人在派出所做笔录的时候表述支付房款90余万，与炜钦公司所称支付了105万元房款不符。其次，双方在签订买卖合同的当日即3月16日就向交易中心申请过户，而按照炜钦公司提供的付款记录，此时炜钦公司仅支付了2万元定金，炜钦公司在3月22日支付103万元房款，也未留余款在房屋交接时付清，双方的行为不符合房屋买卖的正常交易习惯。第三，炜钦公司和张海南的买卖合同对房屋交接时间、付款时间、违约责任、房屋状况等重要条款均为空白，炜钦公司解释称合同是由交易中心工作人员打印，所以未填写，上述情形亦有违正常房屋买卖之特征。第四，就看房情况来看，乔勇勇母亲长期居住在系争房屋内，炜钦公司仅称在晚上去看房，不能具体描述看房细节，张海南还称有系争房屋钥匙，但结合交接房屋时，有案外人将乔勇勇母亲强行带离，炜钦公司才将房屋控制，该情况也不符合正常购房行为之特征。原审认为炜钦公司非善意购房人，炜钦公司与张海南存在恶意串通签订房屋买卖合同，损害乔勇勇利益的情形。
综上所述，张海南以乔勇勇的名义与炜钦公司签订的房屋买卖合同系无权代理，乔勇勇也不予追认，且张海南与炜钦公司签订房屋买卖合同存在恶意串通行为，损害了乔勇勇的利益，该房屋买卖合同应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。张海南返还炜钦公司房款105万元，炜钦公司应将房屋产权恢复至乔勇勇名下。至于乔勇勇和张海南之间的借款纠纷，与本案为不同的法律关系，当事人可另案进行诉讼，本案中不予处理。
原审法院审理后于二〇一四年五月十五日作出判决：一、张海南以乔勇勇的名义与上海炜钦商务咨询有限公司于2013年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海炜钦商务咨询有限公司于判决生效之日起十日内协助乔勇勇将上海市徐汇区宛南某村某号某室房屋的产权恢复登记至乔勇勇名下；三、张海南于判决生效之日起十日内返还上海炜钦商务咨询有限公司房款1，050，000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，300元，保全费4，270元，共计15，570元，由上海炜钦商务咨询有限公司、张海南共同负担。
判决后，炜钦公司不服，上诉于本院称：依据公证的授权委托书，张海南有权出售系争房屋，张海南自行处理售房款的行为确实不妥，张海南应将售房款交与乔勇勇，但该行为不能产生授权委托书无效的法律后果。炜钦公司取得系争房屋产权的行为均是善意的，房屋成交价105万元也高于当时系争房屋的市场价，张海南持有公证的授权委托书、房地产权证、房屋钥匙，双方的交易过程并不存在不合理之处，张海南以乔勇勇的名义与炜钦公司签订的房屋买卖合同不存在无效的情形。原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求撤销原审判决，改判驳回乔勇勇原审中的诉讼请求。
被上诉人乔勇勇辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人张海南未作答辩。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，乔勇勇与张海南建立借款关系，双方签订《房地产借款抵押合同》，嗣后又办理了系争房屋的抵押登记手续，故同日乔勇勇出具给张海南的委托书，目的为担保债务的正常履行，而非出售系争房屋，对此，乔勇勇与张海南均属明知。此后，张海南未经乔勇勇同意而将系争房屋出售，张海南又陈述其未经乔勇勇同意而将收到的购房款用于偿还己方债务，故张海南具有损害乔勇勇利益之主观恶意。就炜钦公司是否为善意购房人的问题，本院认为，炜钦公司与张海南签订的房屋买卖合同中，对房屋交接时间、付款时间、违约责任、房屋状况等合同基本条款均未作出约定，炜钦公司自述其为投资目的而购买系争房屋，但对关系自身利益的保护条款及户籍迁移等对之后系争房屋能否顺利流转的条款均未作出约定，炜钦公司之行为，显然有异于正常购房人；炜钦公司虽陈述其曾实地看房，但对看房的细节未能描述，炜钦公司又称看房时张海南持有系争房屋的钥匙，但直至案外人将系争房屋实际使用人强行带离，炜钦公司方实际控制系争房屋。炜钦公司的上述行为，显非善意购房人。同时，炜钦公司陈述，炜钦公司原法定代表人甲与张海南在签订系争房屋买卖合同前即有生意往来，加之炜钦公司与张海南共同办理系争房屋过户手续时，炜钦公司仅支付2万元定金，结合上述对张海南出售房屋及炜钦公司购买房屋之行为的分析，足以证明炜钦公司与张海南恶意串通签订房屋买卖合同，损害了产权人乔勇勇的利益，该合同应认定为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故系争房屋之产权应恢复至乔勇勇名下。张海南与炜钦公司均陈述炜钦公司实际支付购房款105万元，张海南明确上述钱款用于归还了张海南自己的债务，故张海南应将上述款项返还给炜钦公司。原审法院根据查明的事实所作的判决，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币11，300元，由上诉人上海炜钦商务咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年七月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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