四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0402民初2855号原告：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司，住所地：攀枝花市东区临亚家园雅士苑4号楼3单元1楼102号，统一社会信用代码：915104025796270475.法定代表人：陈晓瑜，总经理。委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。被告：赖莉华，女，汉族，1971年6月21日出生，住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称宜安物业公司）与被告赖莉华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜安物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏，被告赖莉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6300元、滞纳金1890元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系攀枝花市临亚家园小区业主。2014年1月2日、2015年1月11日原告与攀枝花市临亚家园业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限分别为2013年9月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2017年12月31日由原告为攀枝花市临亚家园全体业主提供物业服务。每个合同期限内的物业服务费分别按照每月0.6元／㎡、0.7元／㎡收取，逾期缴纳物业费的交纳违约金、征收滞纳金。被告拥有的住房面积为194.2平方米。原告已全面履行物业管理服务，但被告自2014年1月至今未向原告支付任何物业服务费。虽经原告多次催讨，但被告一直拖延拒绝支付。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告赖莉华辩称，我方认为原告主张的2014年1月至2015年9月期间的物业服务费超过了诉讼时效期间。原告诉称的《物业服务合同》从未公示过，合法性无法确定。我方房屋的屋面严重渗水，渗漏存在两方面原因，一是原告管理不当；二是房屋年久失修，有渗漏点。依据物业管理条例的规定，房屋共有部分包括屋面，应当由原告负责维修。物业管理存在很多问题，比如我方门前天井长期开启，原告未按规定加盖加锁、楼前落水管断裂无法排水、楼道长期堆放垃圾等。原告主张的滞纳金系原告原因造成的，我方不同意支付。综上，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：攀枝花市临亚家园业主委员会于2013年11月18日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处予以备案。2014年1月2日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.90元、多层0.60元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务；物业管理服务费用的开支不含房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用等及公用设施设备折旧费和保险费、小区公众责任保险等费用；物业管理服务费用的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。双方在《物业服务合同》中还就各自的权利义务、物业管理服务质量等进行了明确约定。2015年1月11日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓1.10元、多层0.70元/平方米·月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。合同签订后，宜安物业公司入驻临亚家园小区为该小区提供物业服务至今。赖莉华系攀枝花市东区望江街三村90-12#住房的所有权人，该房屋位于临亚家园小区，房屋建筑面积为194.29平方米，2014年1月至2014年12月应按0.6元/月/平方米缴纳物业服务费，2015年1月至2017年12月应按0.7元/月/平方米缴纳物业服务费。赖莉华未向宜安物业公司缴纳2014年1月至2017年12月共计48个月的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司所签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。宜安物业公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，赖莉华作为该小区物业所有人，实际享受了宜安物业公司为其提供的物业服务，理应按约向宜安物业公司支付相应的物业管理费用。根据《物业服务合同》的约定：交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。宜安物业公司提交的证据不能证实其向赖莉华催收物业管理服务费的情况，故宜安物业公司主张2015年9月31之前的物业管理服务费，其主张已超过诉讼时效期间，本院不予支持。赖莉华未在合同约定的期限内缴纳物业服务费，宜安物业公司要求赖莉华支付2015年10月至2017年12月的物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，依法确认为3670元（194.2平方米×0.7元/月/平方米×27个月）。对宜安物业公司主张的滞纳金1890元，因赖莉华未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《物业服务合同》中约定的按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金的标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：367元，超出部分，本院不予支持。赖莉华辩称原告在提供物业管理服务时存在诸多问题，但物业管理涉及小区公共建设与管理，宜安物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使宜安物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，赖莉华不能因为宜安物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定宜安物业公司所付出的服务，以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、赖莉华于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2015年10月至2017年12月期间的物业服务费3670元、滞纳金367元，共计4037元；二、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由赖莉华负担（此款已由攀枝花市宜安物业服务有限责任公司先行垫付，赖莉华在履行本判决支付义务时一并支付给攀枝花市宜安物业服务有限责任公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  何春丽二〇一八年八月十七日书记员  张 然