湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初8035号
原告：周鲲，男，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区友谊路**号*栋1门***房。
委托诉讼代理人：彭婷，湖南万和联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易文佳，湖南万和联合律师事务所律师。
被告：湖南汇华置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市开福区德雅路佳英综合楼502房。
法定代表人：潘道平，董事长。
委托诉讼代理人：向上，湖南法税律师事务所律师。
原告周鲲（以下简称原告）诉被告湖南汇华置业发展有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭婷、被告委托诉讼代理人向上到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证;2.被告向原告支付违约金共计21906.3元（从2013年11月15日起暂计算至2016年8月10日），并按已付房款的万分之一每天计算违约金至实际办妥之日止;3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2010年4月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买长沙市雨花区长潭佳园第一栋N单元3层310号房屋。后因被告延期交房，原告于2013年9月24日将被告以商品房买卖合同纠纷诉至长沙市雨花区人民法院[案号：（2013）雨民初字第3023号]。经法庭调解双方达成协议，由被告在2013年11月14日前为原告办理交房手续。但被告交房后至今未向原告交付房屋所有权证及土地使用权证。近期，原告在长沙市房屋产权管理局查询得知，被告未就房屋所有权证的办理提交任何材料。依据原、被告商品房买卖合同约定：出卖人应在商品房交付使用后指定日期内办妥买受人的房屋所有权证及土地使用权证。而被告恶意违约的行为，严重侵犯了原告的合法权益。现原告特诉至法院并提出诉称之请求。
被告辩称：1.原告与被告之间不是单纯的商品房买卖关系。长潭佳园小区是现代投资股份有限公司长沙分公司与被告合作开发，面向长潭管理处职工定向销售的非纯粹性商品房，购买者均享受到优惠价格，应当承担优惠价格之外未包含在内的部分。2.原告作为长潭管理处职工，购买房屋前就已经知道长潭佳园小区系职工小区，仍旧予以购买，应当遵守长潭管理处和被告制定的相关政策。3.原告与被告之间的合同关系起始点应当以被告和长潭管理处第一次签订合作开发协议之时即2007年7月2日作为计算点。4.原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》的房价中未包括专变改公变电费用、有线电视安装费、多媒体箱费、管道燃气安装费等内容，对此费用原告应当承担。5.被告延期交房的原因是因长沙市住房供电政策变化和电力施工过程中遇到三环线和京珠高速改建所引起的，不是被告方面的原因造成的。6.被告延期办理房屋产权证和国土证的原因不是被告方面原因造成的，是由于政府原因及历史遗留问题造成的，被告不应当承担违约责任，另外原告在诉状中提出的违约金过高，也明显显失公平。7.依据合同约定被告应当在商品房交付后360日内完成商品房初始登记，初始登记后180日内办理好房屋产权证，办妥产权证后360日内办理好土地使用权证。原告交房时间是2013年11月14日，应当在2015年5月14日前办理办妥房屋产权证，应当在2016年5月14日前办妥土地使用证，因此被告即使要承担违约金，也只要承担2015年5月14日至2016年3月3日期间内的违约金。
经审理查明：2007年7月2日，被告与案外人现代投资股份有限公司长沙分公司（以下简称现代投资公司）签订《长潭高速公路李家塘职工住宅小区开发项目合作协议书》约定，约定现代投资公司为解决职工住房困难问题，全权委托被告按市场化模式进行项目开发，项目地点位于长沙市雨花区李家塘。其后，被告又与现代投资公司签订《长潭高速公路李家塘职工住宅小区开发项目补充协议（一）》及《补充协议（二）》，就房屋销售均价进行了约定。双方还就项目中由现代投资公司承担的部分进行了约定。
2010年4月13日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的长潭佳园小区1栋3层310房，建筑面积为89.05平方米，总金额为219063元，购房方式为银行按揭贷款；二、被告应当在2010年10月28日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付原告使用；三、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告应当在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应出示验收合格的证明文件，并且签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；四、由于被告原因延期交房的，原告要求继续履行合同的，自合同规定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；五、被告应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证；六、如因被告责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意若原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。《长沙市商品房买卖合同》还就保修责任，物业服务等进行了约定。
合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务。由于供电政策变化，被告于2010年7月与长沙市电业局签订《长沙市新建住宅供电设施组织建设合同》，约定被告委托长沙市电业局将长潭佳园小区用电改为公变电。在电力设施施工期间，因长潭佳园小区外线工程需跨越李家塘收费站进出口匝道等，湖南省高速公路管理局建议长潭佳园配电工程纳入改建施工，因此，长潭佳园小区供电施工推迟，与京珠高速公路花卉线下穿工程同步施工，2011年12月19日通电。
2012年8月13日，施工单位、设计单位、监理单位以及作为建设单位的被告对长潭佳园小区进行了验收。2012年8月28日，被告在长沙晚报发布《交房通告》，通知业主即日起至2012年9月10日办理收房手续。被告亦于同年8月24日作出《关于长潭佳园小区交房的情况说明》，指出延期交房是由于供电政策变化，将专变电改为公变电重新施工，直至2011年12月19日小区才正式通电。被告将该说明张贴在长潭佳园小区。2013年9月24日，原告以被告延期交房为由诉至本院，本院于2013年11月14日作出（2013）雨民初字第3023号《民事调解书》，双方达成协议：被告于2013年11月14日为原告办理交房手续。其后双方履行了上述调解内容。
另查明，2015年9月11日，长潭佳园小区通过了政府相关职能部门的联合验收。2015年12月18日，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室同意将长潭佳园小区项目房产证办理事项纳入绿色通道，先办理产权初始登记。2016年3月3日，被告将产权登记所需文件交到相关政府职能部门并进行了备案，该小区1-8栋房屋栋证已办理完毕。根据被告提供的信息显示，涉案房屋的不动产权证于2016年12月19日登记，权证号为：湘（2016）长沙市不动产权第0050027号。庭审后，经法庭释明，原告将诉讼请求第一项“判令被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证”变更为“被告立即为原告办理不动产权证”。
上述事实，有原、被告身份信息、《长沙市商品房买卖合同》、民事调解书、民事判决书、栋证办理图片、长沙市房屋产权登记收件收据、关于交办长潭佳园项目房产证办理事项的通知书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案中，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，被告应当为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。依据《不动产登记暂行条例》，原房屋所有权证和土地使用权证现统一变更为不动产权证。2016年3月3日，被告将产权登记所需文件交到相关政府职能部门并进行了备案，涉案房屋的不动产权证已于2016年12月19日进行登记，因此被告已经为原告办理好了涉案房屋的相关证件，故对原告仍主张被告办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。
根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360日内办好土地使用权证。现被告于2013年11月14日交房，应在2015年5月8日前办妥房屋所有权证，但并未办妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。根据双方合同的约定，如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意原告不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。该违约金约定过高，本院酌情调整为按每日万分之零点二计算。被告应当自2015年5月9日起向原告支付延期办证违约金，直至被告将办理涉案房屋权属证书所需资料提交产权登记机关备案之日即2016年3月3日止。违约金标准按照原告已付购房款219063元为基数计算。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南汇华置业发展有限公司于本判决生效后10日内支付原告周鲲逾期办证的违约金（以已付购房款219063元为基数，按照每日万分之零点二的标准自2015年5月9日起计算至2016年3月3日止）；
二、驳回原告周鲲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费348元，由被告湖南汇华置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 牌
人民陪审员 黄忠伟
人民陪审员 毛宗复
二〇一七年七月七日
书 记 员 曾佳洁
附：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。
建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。