贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终877号
上诉人（原审被告）申定林，男，1961年6月9日生，布依族，贵州省都匀市人，无固定职业，住都匀市。
被上诉人（原审原告）黔南州天诚物业综合服务有限公司，地址贵州省都匀市。
法定代表人余健，该公司总经理。
上诉人申定林与被上诉人黔南州天诚物业综合服务有限公司物业服务合同纠纷一案，都匀市人民法院于2016年3月16日作出（2016）黔2701民初252号民事判决后，申定林不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2012年7月10日，原告天诚物业公司与都匀市恒源房地产开发有限责任公司签订《三亚湾前期物业合同》，约定由原告向三亚湾商住楼提供前期物业管理服务，小区高层住宅物业服务费为1元/月/㎡，原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按物业收费的5%的标准向业主支付违约金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日5‰的标准向原告支付违约金，合同期限从2012年7月10日至2015年7月10日止；被告申定林通过房屋产权调换方式获得都匀市恒源房地产开发有限责任公司开发的位于都匀市剑江南路1号三亚湾大厦1单元15层附82号、建筑面积132.28㎡的房屋一套,被告申定林入住后按《三亚湾前期物业合同》约定每月应该交纳物业管理服务费132.28元，并交纳物业管理服务费至2013年12月，居住中被告申定林认为原告天诚物业公司物业管理服务不到位，从2014年1月至今未交纳物业管理服务费；2016年1月18日，原告天诚物业公司诉至法院，请求判决被告申定林支付欠缴的物业管理服务费及违约金，并承担本案诉讼费；庭审中，被告申定林提出反诉请求，要求原告天诚物业公司双倍返还向被告申定林收取的物业服务费、装修保证金、垃圾清运费、闭路电视费等费用，后又撤回反诉请求，表示另案诉讼。一审另查明，2015年7月10日之后，原告天诚物业公司仍然向三亚湾商住楼提供物业管理服务至今。
原审原告天诚物业公司一审诉请：判决被告申定林支付物业管理服务费3169.90元及违约金、并承担本案诉讼费。
原审被告申定林一审辩称：原告天诚物业公司管理的其所居住的三亚湾大厦，物业服务不到位，小区卫生环境较差、环境存在安全隐患，原告人员存在不作为和失职，被告交纳物业服务费至2013年12月后因对天诚物业公司物业服务不满拒绝交纳，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审审理认为：在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位与选聘的物业管理企业签订的书面前期物业服务合同，对物业管理企业和广大业主具有约束力，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；本案中，原告天诚物业公司依法具备物业管理资质，其与都匀市恒源房地产开发有限责任公司签订的《三亚湾前期物业合同》对原、被告均具有约束力，双方应按该合同约定全面履行各自的义务；原告作为物业管理服务企业，虽提供了物业服务，但从被告提交的小区环境照片等证据可以看出原告天诚物业公司对该小区的实际管理服务水平仍有进一步提高的空间，但试想在一个小区内，如果每户均以此方式拒绝交纳物业服务费，小区的建设无从谈起，为更有效监督物业企业的服务质量，小区也可依法成立业主委员会，业主在自己表达意见的同时，也可以通过业主代表、业主委员会与物业企业进行沟通，以便对物业企业的物业服务、小区自身建设等事宜进行更有效、合理的处理；综合以上因素，本院酌定被告申定林按合同约定物业管理服务费的95%向天诚物业公司交纳物业管理服务费，被告申定林应当支付2014年1月至2015年12月期间24个月的物业管理服务费3015.98元（1元/月/㎡×132.28㎡×24个月×95%）；关于原告主张的违约金自起诉之日起至判决生效后被告交纳拖欠的物业管理服务费止、按每日5‰的标准计算，该请求明显过高，综合本案具体情况，一审酌情按200元支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，并参照国务院《物业管理条例》第二十一、第二十五条、第三十二条、第四十一条、第四十二条之规定判决：被告申定林于本判决生效之日起三日内向原告黔南州天诚物业综合服务有限公司交纳物业管理服务费3015.98元及违约金200元。如果被告申定林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、因适用简易程序审理减半收取25元，原告黔南州天诚物业综合服务有限公司负担5元，被告申定林负担20元。
一审判决宣判后，申定林不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审认定事实错误，“前期物业合同”没有依法签订，物业服务费收费标准定价不公，被上诉人没有尽到“合同”义务，应依法不予支持。《三亚湾前期物业合同》的签订没有经过招标投标，被上诉人作为三级资质物业管理公司，根据都匀市发改局公布的政府指导价基准价格应为0.7元/月/㎡，被上诉人却按相同时期一级资质、一级服务的标准，即1元/月/㎡的收费标准收取物业管理服务费，没有报物价部门批准，侵害了业主的合法权益，且被上诉人未将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等相关情况对业主尽到告知义务，因此，《三亚湾前期物业服务合同》对上诉人不具有约束力；2、2012年7月10日签订合同时被上诉人没有取得物业管理企业资质证书，被上诉人2013年5月8日才取得的资质证书，正本与副本登记的内容不相一致，直到2013年8月26日被上诉人才到都匀市住房和城乡建设局办理前期物业合同备案登记，且法定代表人是莫元胜，不是余健；3、依据《物业服务企业资质管理办法》第十一条第四款、第九款、第十款之规定，被上诉人资质等级应不予审批，表现在其擅自改变物业管理用房用途、自行划业主公用活动场所作停车位出租收取租金、擅自辞退原电梯维保公司选聘其他公司、不履行前期物业服务合同等；4、被上诉人的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，按物业收费的5%的标准向上诉人支付违约金，不足以弥补上诉人因此遭受的损失，且违约金责任不对等，显失公平。二、一审适用法律错误。1、上诉人在都匀市住房和城乡建设局备案的《三亚湾前期物业合同》与被上诉人提供的合同不相符，被上诉人提供的合同是经过篡改伪造的，不具有约束；2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条规定，人民法院指定的举证期限不得少于三十日，而一审指定的举证期限只有15日，且没有组织当事人在开庭审理前交换证据，使上诉人处于不利地位，被迫放弃反诉，另案诉讼。
被上诉人黔南州天诚物业综合服务有限公司二审未作答辩。
经本院二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。
综合本案双方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案的争议焦点为：1、《三亚湾前期物业合同》对上诉人是否有约束力，上诉人是否应当交纳物业管理费；2、一审程序是否违法。
本院认为，从本案查明的事实来看，2012年7月10日被上诉人与都匀市恒源房地产开发有限责任公司签订的“三亚湾”《前期物业管理合同》约定被上诉人对三亚湾提供前期物业管理服务，合同期限从2012年7月10日至2015年7月10日止，约定期限届满后，业主大会没有另行选聘其他物业公司，被上诉人继续按照原合同提供服务至今。“三亚湾”业主之一即本案上诉人于2013年之前得到钥匙、2014年入住，至今一直与“三亚湾”其他业主一起共同接受被上诉人的物业管理服务，包括卫生清运、保安巡查、公用设施的保养维护等等。因此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案被上诉人为“三亚湾”商住小区提供物业管理服务后，上诉人作为业主应当依法、依约缴纳相应的物业费。虽然上诉人对“三亚湾”《前期物业管理合同》的真实性提出质疑，又提出被上诉人在签订“三亚湾”《前期物业管理合同》时不具备相应资质、签订合同的法定代表人不符、该合同未向业主公示、被上诉人的收费超出政府指导价、物业服务不到位等问题，但上诉人未能提供证据证实曾经与都匀市恒源房地产开发有限责任公司签订“三亚湾”《前期物业管理合同》的不是被上诉人，上诉人也不能否认“三亚湾”一直是由被上诉人提供物业管理服务的事实，因此，上诉人以上述理由主张“三亚湾”《前期物业管理合同》对其没有约束力没有事实和法律依据。况且上诉人提供的“三亚湾”《前期物业管理合同》复印件据其所称是从都匀市住房和城乡建设局调取的，而从该合同第四十三条来看，合同为一式三份，备案合同应当是在都匀市房管局，上诉人以其在住建局复印的合同否认被上诉人一审提供的合同的真实性依据不足，本院对上诉人的该项上诉主张不予采纳。对于物业的收费标准问题,上诉人提出0.7元/月/㎡是政府指导的基准价格，该基准价格并非强制收费价，实收价格可在该基准价格的基础上进行上下幅动，上诉人认为过高，可以通过业主代表、业主委员会等与物业公司另行协商；对于上诉人提出被上诉人不履行或者履行物业服务不到位的问题，上诉人可以依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，而不能以被上诉人在物业服务过程中存在瑕疵或缺陷为由拒绝缴纳物业费。鉴于一审认定被上诉人物业管理服务水平有待提高而酌定由上诉人向被上诉人交纳95%的物管费，被上诉人未提出异议，本院予以维持。
对于一审审理程序问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条规定“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日”，一审指定的举证期限并未违反该司法解释的规定，上诉人认为举证期限应不少于三十日，与该司法解释不符；对于庭审前是否组织证据交换，由审判人员根据案件具体情况予以确定，相关法律并未强制规定庭审前一定要组织证据交换，因此，一审审理程序合法，上诉人的该项上诉理由不成立，况且对于上诉人的反诉请求，一审也向其释明另案诉讼，并未剥夺上诉人的诉讼权利。
综上，上诉人的上诉理由因缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人申定林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田一铭
代理审判员 吴 奕
代理审判员 万 青
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 李 震