江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1838号
上诉人（原审被告）江西立信置业投资集团有限公司。
法定代表人楼健栋，系该公司董事长。
委托诉讼代理人卢伟彬，系该公司副总裁。
委托诉讼代理人张志浩，系该公司法务。
被上诉人（原审原告）董仁英，女，住江西省九江市瑞昌市。
委托诉讼代理人：潘红兵，江西擎天律师事务所律师。
上诉人江西立信置业投资集团有限公司因与被上诉人董仁英商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2016）赣0481民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人立信公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。二、一、二审案件诉讼费，由被上诉人董仁英负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，上诉人立信公司没有逾期交房的行为，上诉人立信公司实际报备案时间为2013年9月30日，完成报备案即可以交房，上诉人立信公司实际能交房时间远早于合同约定的交房时间，上诉人立信公司没有逾期交房。同时，在合同约定的交房时间内，业主不按照约定收房，原因较为复杂，有更改合同预留联系电话导致上诉人联系不上，有不愿意过早承担物业费，也有恶意拒收要求赔偿。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院在上诉人立信公司已经具备交房使用条件并通知被上诉人董仁英收房，而被上诉人董仁英拒收的实际情况下，判令上诉人立信公司支付违约金明显属适用法律错误；2、根据最高人民法院合同法解释（二）第二十七条和第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，”以及最高人民法院合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，故逾期违约金应按实际损失即租金损失的30%计算。三、一审法院判决没有兼顾法律效果和社会效果的统一，将加剧上诉人立信公司的困难，甚至导致破产，也会影响当地经济的发展。
被上诉人董仁英则辩称，一、上诉人立信公司认为其行为不构成违约，理由是涉案房屋报备案时间是2013年9月30日，其认为报备案时间就是房屋达到合格标准的时间，该说法是不成立的。上诉人立信公司1#、2#、3#楼单体验收时间是2013年12月2日，4#、5#、6#单体验收时间为2014年10月13日，一个小区不可能未通过对房屋的单体验收就通过对小区的整体验收。2013年9月30日只是报备案时间，报备案不等于通过验收，最后通过综合验收的时间应当是竣工验收备案表获得瑞昌市建设局认可的2014年11月19日，这个时间已经超过了约定的交房时间，上诉人立信公司称其行为不构成违约说法错误；二、违约金不存在过高问题。房屋买卖合同是一份格式合同，是上诉人立信公司提供，所有的购房户都是用该合同，上诉人立信公司提供格式合同是经过慎重考虑的，被上诉人董仁英对于违约金反而是外行，所以在这种情况下，上诉人立信公司称违约金过高是不合理的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
董仁英向一审法院起诉请求：判令立信公司支付逾期交房违约金12178元，并承担案件受理费。
一审法院对当事人有争议的事实和证据，认定如下：一、商品房是否已经综合验收。原告董仁英提供了单体验收表，认为涉案房屋尚未进行综合验收，没有达到合同约定的交房条件。被告立信公司提供了综合验收报告，认为房屋已经综合验收。原审法院向瑞昌市规划局取证，瑞昌市规划局于2016年7月20日出具《关于“中部庐山皮革红木大市场”综合验收情况的说明》内容为：经查阅档案，该项目满足相关验收条件，并由我局组织建设局城建科、园林处和城市管理局分别于2013年11月5日、2014年11月19日对该项目（一期）12#楼和1#-10#楼进行了综合竣工验收，并通过了综合竣工验收。据此原审法院认定2014年11月19日对1#-10#楼（其中1#-6#为涉案房屋）进行了综合竣工验收。二、逾期交房的截止时间。已查明立信花苑大多数住户是在2014年11月19日综合验收前已经交房，可推知被告立信公司已经通知购房者交房，虽然此时还没有达到合同约定交房条件。对在综合验收前已经办理交房手续的购房者，视为接受该房屋，逾期交房的时间计算至实际交钥匙时间。对在综合验收后办理交房手续的购房者，逾期交房时间计算至综合验收的次日2014年11月20日。由于原告董仁英诉请只主张逾期天数为135天，一审法院从其诉请天数。
一审法院根据当事人的陈述确认的证据，认定事实如下：2013年3月27日，原告董仁英与被告立信公司签订的商品房买卖合同，约定被告立信公司应在2014年1月1日前将综合验收合格的房屋交付原告董仁英使用，逾期不能交房的，自交房期满后第二日起按房屋价款日万分之三支付违约金。合同签订后，原告董仁英依照约定支付首付款，并办理了住房按揭，房款总价为300689元。2014年7月22日原告董仁英办理了交房手续。2014年11月19日1#-10#楼（其中1#-6#为涉案房屋）进行了房屋综合竣工验收。原告董仁英诉请逾期交房天数为135天。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，应当履行。被告立信公司与原告董仁英办理交房手续之日，已经超过了双方合同约定的交房时间，故被告立信公司已构成违约，应承担违约责任。关于被告立信公司主张电力供应不足或不及时造成延期交房而应免责，因本案中涉及的电力供应问题是被告立信公司与电力部门在履行供电合同中产生的，不能将其作为可以延期交房的抗辩理由，故对此原审法院不予支持。被告立信公司主张逾期交房违约金过高，应按同地段、同类房屋租金计算，原审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第三款是没有约定违约金情形下的确认方式，而本案中商品房买卖合同已经明确约定了违约金金额，应根据合同约定计算被告立信公司应支付的违约金，即被告立信公司逾期交房的违约金应按日万分之三计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：被告江西立信置业投资集团有限公司应在本判决生效后一个月内向原告董仁英支付逾期交房违约金12178元。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费104元，由被告江西立信置业投资集团有限公司负担。
本院二审期间，上诉人立信公司与被上诉人董仁英双方当事人均未提交新的证据。二审法院查明其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，上诉人立信公司与被上诉人董仁英签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。被上诉人按约支付购房款后，上诉人应当按照约定期限交付房屋。根据双方合同第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”，又根据该合同第九条约定，“出卖人应当在2014年1月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:2、该商品房经综合验收合格”，故根据双方合同约定，上诉人必须在取得综合验收合格后才符合交付使用条件。经一审法院向瑞昌市规划局取证，瑞昌市规划局出具说明，内容为“经查阅档案，该项目满足相关验收条件，并由我局组织建设局城建科、园林处和城市管理局分别于2013年11月5日、2014年11月19日对该项目（一期）12#楼和1#-10#楼进行了综合竣工验收，并通过了综合竣工验收”，故该项目于2014年11月19日最终完成综合竣工验收，上诉人符合交付使用条件的时间应为2014年11月19日，该时间晚于合同约定的2013年10月1日，故上诉人存在延期交房违约行为，应当承担相应的违约责任。上诉人上诉提出其在2013年9月30日完成报备手续后即符合交房条件，该主张不符合合同约定，上诉人认为其未逾期交房的上诉理由本院不予采纳。根据双方签订的合同第十条约定，“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，因上诉人逾期交房，一审法院判决上诉人按照该合同条款约定承担已付房款日万分之三的违约金正确。上诉人上诉提出，根据最高人民法院合同法解释（二）第二十七条及第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成30%为标准适当减少，以及合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，故逾期违约金应按实际损失即租金损失的30%计算。经查，首先根据尊重当事人意思自治原则，在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金额或违约金的计算方法时，应当以约定优先法定，依据合同的约定确定违约金额，只有在未约定违约金额或违约金计算方法时，方可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定违约金，即卖方逾期交房，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案上诉人与被上诉人的合同中已经明确约定了违约金的计算方法，故应当优先适用该约定；其次，如果违约方提出违约金过高要求调整的，应当由违约方就违约金高于给守约方实际造成的损失承担举证责任，本案上诉人未能就此提供证据，且被上诉人未能及时取得房屋，其购房款的资金成本及未能及时、完整取得房屋所有权造成的损失客观存在，故上诉人要求按照租金调整约定的违约金标准的上诉理由本院不予采纳。
综上所述，上诉人江西立信置业投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104元，由上诉人江西立信置业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐新友
审判员 尹 强
审判员 刘 敏
二〇一七年十月二十七日
书记员 陈沁榕