南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民初字第1063号
原告农业部南京农业机械化研究所，住所地江苏省南京市玄武区中山门外柳营100号。
法定代表人曹曙光，该所所长。
委托代理人范凡，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人徐丽娜，江苏薛济民律师事务所律师。
被告管闻，男，1968年9月7日生，汉族。
第三人潘志叶，女，1980年12月22日生，汉族。
第三人陈军，男，1967年4月26日生，汉族。
原告农业部南京农业机械化研究所（以下简称南京农机所）与被告管闻及第三人潘志叶、陈军房屋租赁合同纠纷一案，原告南京农机所于2014年1月29日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭进行了审理，原告南京农机所的委托代理人范凡、徐丽娜及第三人潘志叶到庭参加诉讼，被告管闻及第三人陈军经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告南京农机所诉称，2010年12月22日原告与被告签订了租房协议书，原告将位于南京市太平南路娃娃桥3号一楼面积为290平方米的房屋出租给被告使用，租期自2011年1月1日起至2012年12月31日止，第一年租金为95000元，第二年租金为100000元。2013年1月1日合同期限届满后，被告未与原告续签房屋租赁合同，也未交纳租金，但仍继续使用原告的房屋，原告多次要求被告支付租金，商谈房屋续租事宜或返还房屋，但是被告始终回避，采取拖延的态度，至今未与原告谋面亦未返还房屋，并长期拖欠租金。后原告发现被告在未征得原告同意的情况下，已将上述房屋分别转租给本案的第三人潘志叶和陈军使用。为此原告于2013年9月26日向被告发函，解除了原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系，被告亦于当日收到了该解除通知。2013年10月9日，原告向第三人发出限期搬迁通知，要求第三人搬出并于2013年10月31日前将房屋返还原告。被告和第三人收到原告的书面通知后，对原告的要求置之不理，被告和第三人的行为严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的不定期房屋租赁关系已于2013年9月26日解除；2、被告支付原告2013年1月1日至2013年10月31日期间的房屋租金（含房屋使用费）83296元；3、第三人立即搬出并将腾空后的房屋交还原告，并向原告支付自2013年11月1日起至其实际交房之日止的逾期腾房占用费（按100000元／年即274元／天的标准计算）；4、被告对上述房屋占用费承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告和第三人承担。
被告管闻未答辩、未举证。
第三人陈军未陈述、未举证。
第三人潘志叶述称，第三人也是受害方，管闻在2013年4月的时候还向第三人收取了截止至2013年12月8日的房租，当时第三人是从陈军处转租来的房屋，陈军介绍管闻即为诉争房屋的产权人，直至原告在2013年与第三人联系的时候，第三人才知道管闻并非房东。第三人承租房屋也是用于经营的，希望就自己承租的房屋和原告协调解决。
经审理查明，南京市秦淮区娃娃桥3-2号-3-4号一楼房屋（以下简称诉争房屋）产权属农业部南京设计院所有，总建筑面积为301.16平方米，其中3-2-102房屋建筑面积为47.85平方米、3-3-101房屋建筑面积为52.18平方米、3-3-102房屋建筑面积为38.98平方米、3-3-103房屋建筑面积为28.61平方米、3-4-101房屋建筑面积为66.77平方米、3-4-102房屋建筑面积为66.77平方米。2010年12月1日起农业部南京设计院授权南京农机所使用诉争房屋，具体包括对外出租、收取租金并处理与此相关的所有事务。2010年12月22日，南京农机所（甲方）与管闻（乙方）签订《租房协议书》，约定：由甲方向乙方出租位于南京市太平南路娃娃桥3号一楼房屋，面积为290平方米；承租期2年，即2011年1月1日起至2012年12月31日止；第一年租金为95000元，第二年租金为100000元；租金每半年缴纳一次，协议签订后乙方向甲方缴纳履约保证金5000元，协议期满不再承租，在缴清所有费用并履行完本协议的各项条款后，甲方将如数无息退还；承租期间，乙方不得将房屋转让给第三人。农业部南京设计院对于南京农机所将诉争房屋出租给管闻使用的行为予以认可。2012年1月9日，陈军（甲方）与潘志叶（乙方）、管闻（丙方）签订《店铺转让合同》，约定：经三方协商，丙方同意甲方将太平南路娃娃桥3-3号101室（太平足道）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务；甲方将店铺转让乙方，经丙方同意乙方租赁期为三年，即自2012年4月8日至2015年4月8日止，年租金为65000元。2013年9月26日，南京农机所向管闻邮寄《解除房屋租赁合同关系的通知》，载明：“2013年1月1日合同期限届满后，你未与我所续签房屋租赁合同，也未交纳租金，但仍继续使用承租房屋，现已拖欠2013年元月1日至2013年9月30日的租金75000元。鉴于你与我所未签订2013年度的书面房屋租赁协议，未交纳2013年1月1日起的房屋租金，现我所特此通知，1、解除你与我所形成的不定期房屋租赁合同关系，请你立即向我所支付自2013年1月1日起至2013年9月30日止的房屋租金75000元；2、请你督促现房屋使用人于2013年10月31日前搬出南京市太平南路娃娃桥3号一楼房屋，并将该房屋完好无损的返还我所；3、如果承租房屋未能在本通知第2条规定的期限内完好返还我所，你将按原合同约定的租金标准的两倍向我所支付房屋使用费直至你将承租房屋返还我所时止。”同日，管闻收到该邮件。2013年10月9日，南京农机所分别向陈军、潘志叶邮寄《限期交房通知》，载明：“你公司现使用的经营场所即南京市太平南路娃娃桥3号一楼房屋系我所2010年12月出租给管闻使用的。我所与管闻于2010年12月22日签订了租房协议书，租期自2011年1月1日起至2012年12月31日止。租赁合同期限届满后，管闻未再与我所续签租房协议，也未向我所支付2013年度的房屋租金，我所已于2013年9月26日发函解除了与管闻之间的房屋租赁合同关系。为此我所特通知你公司，1、请你公司于2013年10月31日前将南京市太平南路娃娃桥3号一楼你公司使用的房屋完好无损的返还我所；2、如果你公司未在本通知第1条规定的期限内将房屋完好返还我所，你公司将按现租金标准的两倍向我所支付房屋使用费直到你将房屋返还我所时止。”同日，陈军、潘志叶均收到该邮件。
另查明，被告管闻未向原告南京农机所缴纳诉争房屋2013年度的房屋租金亦未将诉争房屋返还原告。第三人陈军承租的房屋为诉争房屋中的3-4-101室、3-4-102室，第三人潘志叶承租的房屋为诉争房屋中的3-2-102室、3-3-101室、3-3-102室、3-3-103室，在收到原告发出的《限期交房通知》后，陈军、潘志叶均未将承租房屋腾空返还原告。另，潘志叶已向管闻支付了2013年5月8日至2013年12月8日的房屋租金43300元。
在案件审理过程中，原告南京农机所与第三人潘志叶就其承租的3-2-102室、3-3-101室、3-3-102室、3-3-103室房屋另行签订了房屋租赁合同，原告遂申请撤回对第三人潘志叶的起诉。
以上事实有房屋所有权证、《情况说明》、《租房协议书》、《店铺转让合同》、《解除房屋租赁合同关系的通知》、《限期交房通知》、快递详情单、收条及当事人陈述等予以证实。
本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面合同。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，原告南京农机所与被告管闻的房屋租赁合同期限已于2012年12月31日届满，此后双方并未续签书面租赁合同，被告管闻仍继续租用诉争房屋，对此应当认定原、被告双方形成了不定期租赁合同关系。此后原告于2013年9月26日向被告发出了《解除房屋租赁合同关系的通知》，被告亦于同日收到了该份通知，故应当认定原、被告双方的租赁合同关系已于2013年9月26日解除。被告管闻并未在原告发函所要求的日期即2013年10月31日前自诉争房屋中迁出，故被告应当支付2013年1月1日至2013年10月31日期间的房屋租金及房屋占用费，具体金额应为83333元（100000元／年÷12个月×10个月=83333元），原告南京农机所仅主张的金额为83296元，对此本院予以确认。租赁合同解除后，被告及第三人继续使用诉争房屋已缺乏依据，但原告已与第三人潘志叶就其承租的3-2-102室、3-3-101室、3-3-102室、3-3-103室房屋另行签订了房屋租赁合同，故被告管闻及第三人陈军应当迁出诉争房屋的3-4-101室、3-4-102室并将其返还原告。房屋租赁合同解除后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，故对于原告要求第三人陈军支付自2013年11月1日起至实际交房之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，第三人陈军应当支付占有使用费的标准为121.5元／天（133.54平方米÷301.16平方米×100000元／年÷365天=121.5元／天）。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人对此应当承担连带赔偿责任，故对于原告要求被告管闻就第三人应当支付的逾期腾房占有使用费承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。案件审理过程中，原告撤回对第三人潘志叶的起诉，不违反相关法律规定，本院依法予以准许。被告管闻及第三人陈军经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告农业部南京农业机械化研究所与被告管闻就南京市太平南路娃娃桥3号一楼房屋所形成的不定期租赁合同关系已于2013年9月26日解除。
二、被告管闻于本判决生效之日起十五日内支付原告农业部南京农业机械化研究所自2013年1月1日至2013年10月31日止的房屋租金（房屋占用费）83296元。
三、被告管闻及第三人陈军于本判决生效之日起三十日内将南京市太平南路娃娃桥3号一楼房屋的3-4-101室、3-4-102室腾空后返还原告农业部南京农业机械化研究所，第三人陈军按121.5元／天的标准向原告农业部南京农业机械化研究所支付自2013年11月1日起至实际交房之日止的逾期腾房占有使用费，被告管闻对上述逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2380元，公告费600元，合计2980元，由被告管闻及第三人陈军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。
审 判 长 黄 茜
人民陪审员 王顺钰
人民陪审员 朱永昇
二〇一四年七月三十日
见习书记员 朱秋萍