黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2015）垦民终字第131号
上诉人（原审被告）黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码75530216-2。
法定代表人周洪军，该公司董事长。
委托代理人高玉英。
委托代理人曲福信，黑龙江仲信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王雪梅，无职业。
委托代理人刘岗利，黑龙江于仁海律师事务所律师。
第三人卢增起，无职业。
上诉人黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）与被上诉人王雪梅、第三人卢增起房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院（2014）宝民初字第476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，于同年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人鑫隆公司的委托代理人高玉英、曲福信，被上诉人王雪梅及委托代理人刘岗利，第三人卢增起到庭参加诉讼。法庭辩论终结，双方当事人申请庭外和解期15天，本院予以准许，期间经调解未果。2015年9月28日，本案裁定中止审理，同年11月27日恢复审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审原告王雪梅诉称：2009年8月24日，原、被告签订《商品房预售合同》，并付清全部房款。原告多次要求被告交付所购房屋，被告以《商品房预售合同》无效为由拒不履行。请求法院判令被告交付原告所购买的的黑龙江省军川农场军川大街和谐二区（以下简称和谐二区）1号楼104室房屋，赔偿原告经济损失90000.00元。庭审中，原告因被告明确和谐二区的房屋已经全部售出，涉案《商品房预售合同》无法履行，将诉讼请求变更为要求解除与被告签订的《商品房预售合同》及双倍返还购房款607824.00元，利息58123.00元，合计665947.00元。
原审被告鑫隆公司辩称：原告提交的《商品房预售合同》并非与答辩人所签，涉案合同、收据上的印章均不是答辩人印章，非答辩人行为，根据合同相对性原则，应当由签订合同的行为人承担相应责任，请求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人卢增起述称：原告所述情况属实。
原审法院认定：2009年，卢增起挂靠鹤岗市瑞腾房地产开发有限责任公司（以下简称瑞腾公司）开发和谐二区住宅综合楼（以下简称和谐楼）。同年7月30日，因该公司不能办理跨区域手续，将该开发项目转让给鑫隆公司。同日卢增起给付鑫隆公司服务费10000.00元，鑫隆公司给卢增起出具授权委托书，卢增起继续挂靠鑫隆公司进行开发，并在鹤岗新街基刻制鑫隆公司及该公司和谐二区售房专用章、财务专用章、现金收讫四枚公章，卢增起所刻四枚公章未经黑龙江省宝泉岭农垦公安局（以下简称宝泉岭公安局）许可备案。卢增起将和谐二区工程承包给案外人孙海田（每层楼350000.00元）。同年8月24日，卢增起以鑫隆公司的名义与王雪梅签订《商品房预售合同》，将和谐二区1号楼104室84.42平方米的房屋以每平方米3600.00元的价格出售给王雪梅，同时收取王雪梅购房款303912.00元，卢增起分别在《商品房预售合同》、房款收据上加盖鑫隆公司和谐二区售房专用章及和谐二区现金收讫章。同年9月15日，孙海田施工建设的和谐二区1号第一层楼完工，卢增起因资金短缺无法支付工程款，致使工人罢工、上访。经黑龙江省军川农场（以下简称军川农场）协调，卢增起与案外人由广安签订转让合同，合同约定卢增起将和谐二区1号至6号楼的开发项目转让给由广安，由广安出资支付该开发项目的工程款，卢增起前期一切所有事由和债务与由广安无关。随后，由广安挂靠鑫隆公司继续开发。同年9月23日，由广安就卢增起以签订《商品房预售合同》的形式销售涉及本案104室等12户商品房事宜向鑫隆公司出具承诺书。同年11月17日，鑫隆公司取得《商品房预售许可证》。
另查明：王雪梅所购买的涉案104室房屋，鑫隆公司又出售并交付他人。
原审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人应承担民事责任。被告委托第三人办理和谐二区建设项目的相关手续及开发、拆迁、施工、销售、纳税的具体业务，且被告在起诉前已取得《商品房预售许可证》，第三人在代理权限内以被告的名义与原告签订的《商品房预售合同》，为有效合同。合同签订后，原告已按合同约定支付全部购房款，被告又将原告所购买的房屋出卖给他人，导致商品房买卖合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担违约责任。第三人以被告的名义预售商品房的行为，应由被告承担责任。原告要求解除《商品房预售合同》，同时要求被告返还购房款303912.00元及利息40394.97元（303912.00元×整存整取一年期年利率2.25%×1年（2010年7月15日至2011年7月14日）＋303912.00元×整存整取一年期年利率3.5%×1年（2011年7月15日至2012年7月14日）＋303912.00元×整存整取一年期年利率3%×2年（2012年7月15日至2014年7月14日）＋303912.00元×整存整取一年期年利率3%÷12个月÷30天×185天（2014年7月15日至2015年1月15日）］，并赔偿一倍购房款303912.00元，合计648218.97元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告要求给付被告其他利息的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。被告以《商品房预售合同》并非其与原告所签，且涉案合同、收据上的印章非被告印章，不应承担责任的抗辩理由，因《商品房预售合同》系第三人在代理权限内以被告名义实施的民事法律行为，第三人在涉案合同上是否加盖被告公章及加盖公章的真伪均不影响合同的法律效力，其抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项之规定，判决：一、解除原告王雪梅与被告鑫隆公司于2009年8月24日签订的《商品房预售合同》；二、被告鑫隆公司返还原告王雪梅购房款及利息，并赔偿一倍购房款共计648218.97元，于本判决生效之日起10日内履行。案件受理费10459.00元，原告王雪梅负担278.00元，被告鑫隆公司负担10181.00元。
鑫隆公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2009年第三人挂靠瑞腾公司开发和谐楼。因瑞腾公司在垦区属于跨区开发，资质不符合要求，第三人遂挂靠上诉人资质继续开发。第三人和案外人硕亚建筑公司孙海田签订《和谐二区建筑承包合同》，将和谐楼大包给孙海田，合同中约定“孙海田每栋垫资施工至主体一层平口，第三人开始每层按350000.00元付款”。孙海田一层楼平口后，第三人未向孙海田支付工程款，孙海田与工人到黑龙江省农垦总局、黑龙江省人民政府上访。军川农场要求第三人及时足额向施工方支付该层楼工程款，第三人将该楼转给了由广安。由广安支付了孙海田费用350000.00元。第三人与由广安之间的转让属于私人转让，非瑞腾公司与鑫隆公司之间的转让。因第三人将该楼转让给由广安，第三人和由广安均未告知上诉人，上诉人对此并不知情。由广安是以三江房地产开发公司项目经理的身份与第三人签订的转让合同，因办理跨区手续困难，从第三人承接和谐楼项目，第三人与上诉人是挂靠关系，由广安与上诉人也是挂靠关系。二、2009年7月30日前，第三人挂靠的是瑞腾公司，之后挂靠上诉人。第三人、王晓静于2009年在鹤岗新街基私刻上诉人及上诉人和谐二区售房专用章、财务专用章、现金收讫四枚公章，宝泉岭公安局及所属军川公安分局等单位出具的证明，均可证实第三人与王晓静非法印制、使用印章的事实。三、第三人在和谐楼开发项目中，名为上诉人的委托代理人，实为挂靠上诉人的实际开发人，委托授权虽有销售权利一项，但该权利的行使必须在取得《商品房预售许可证》后。和谐二区工程取得《商品房预售许可证》的时间为2009年11月17日，第三人等人未取得销售许可进行销售的行为违背法律及相关规定。第三人挂靠上诉人时间为2009年7月30日，上诉人知晓第三人将和谐楼转让给由广安时间为同年9月15日。四、2009年8月，第三人、王晓静、杨守江使用非法制作的印章，与被上诉人、王雪丽、冯雷、于凤环、王海江等多人签订《商品房预售合同》，且上述人员每人持有两份“同一楼号、同一单元、同一房间号、同一面积数额、同一房价、同一房款额”，由第三人、王晓静、杨守江签名盖章的房款收据和《商品房预售合同》。每人名下两份收据的出具日期也不一致，分别为2009年6月和8月。第三人伪造企业印章案已经一审法院作出有罪判决。五、宝泉岭公安局军川公安分局2014年9月26日和10月23日对第三人两次讯问可证实：第三人2009年前，在鹤岗承包工程所形成的债务在其开发和谐楼工程时均未偿还，第三人欲用其开发的楼房抵顶债务，遂与各债权人签订《商品房预售合同》。第三人欲开和谐二区工程，经中介公司于广亮联系，先行给付于广亮200000.00元酬金，涉案工程开工后，因第三人经营不善，通过由广安替第三人偿还300000.00元工程款。第三人为筹措开发黑龙江省延军农场的工程中介资金，委托王晓静动员其妹妹王雪梅、王雪丽及妹夫冯雷，还有王海江购买和谐楼房产，并与他们每人签订一份《商品房预售合同》，并出具了收款收据，用所收取的房款给付于广亮900000.00元中介费。第三人现自认因涉案和谐楼房产未交付被上诉人等人，与上述人员存在债务关系。六、于凤环诉讼案件三级法院均认定第三人为和谐楼工程实际开发人，其用开发和谐楼房产抵顶欠于凤环以前借款的行为非职务行为，亦不符合表见代理的法律特征，于凤环要求上诉人承担民事责任的请求均被驳回。七、关于涉案《商品房预售合同》是否抵债形成及效力问题。第三人在开发和谐楼工程中，与被上诉人等人签订的《商品房预售合同》及收据均是抵债形成，第三人与于凤环、林岩、高平、杨守江签订的《商品房预售合同》系抵顶2009年以前在鹤岗承包工程的借款和债务；第三人与被上诉人等人签订的《商品房预售合同》系抵顶为支付案外人于广亮联系延军农场工程中介费而向上述人员所借款而形成的债务。宝泉岭公安局军川公安分局对第三人两次讯问笔录可证实上述事实。进而证实第三人与被上诉人签订的《商品房预售合同》是为了偿还借款基于抵债目的而签订，真实目的不是购房，该购房合同对上诉人无效。综上，第三人与由广安均系挂靠上诉人的实际开发人，第三人所借被上诉人等人款项均未用于和谐楼工程，且该工程已抵偿给由广安，法院应将由广安追加为本案第三人。被上诉人要求上诉人双倍返还购房款的诉讼请求于法无据，恳请二审法院在查清本案事实基础上，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王雪梅辩称：一、上诉人的上诉理由无事实和法律依据，上诉请求不应得到支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求。二、由广安与上诉人系同一主体，由广安系上诉人的委托代理人，非本案诉讼主体，本案与由广安无任何法律关系，上诉人要求追加由广安为第三人的诉讼请求不应得到支持。
原审第三人卢增起述称：一、2009年，第三人挂靠上诉人开发和谐楼工程，经上诉人授权，负责办理该工程的开发、拆迁、施工、销售、纳税等具体业务，上诉人对此承担全部法律责任，委托期限至涉案工程全部售完为止。故第三人出售和谐楼房产行为系履行上诉人授权职责，合法有效。二、第三人将工程转让给由广安时，双方均到上诉人处说明转让情况，上诉人让由广安签署承诺书，转让之前所有费用由上诉人承担，由广安又单方向第三人作出承诺，和谐楼工程先付第三人200000.00元费用，其他5栋楼每开发一栋给第三人100000.00元，第三人先期出售的房屋由广安予以认可，现上诉人及由广安未履行承诺，上诉人对此应承担违约责任。三、第三人开发和谐楼工程的前期投入，是由出售和谐楼房产收取的售房款及第三人个人资金组成，转让之时上诉人并未与第三人结算，第三人未获任何经济利益，故上诉人对第三人代表上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》不能实现的法律后果必须承担经济赔偿责任。四、第三人系自然人，早已退出和谐楼工程建设，不应承担任何法律责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审期间，上诉人及被上诉人均未提供证据。
本院二审查明：二审庭审中，鑫隆公司自认在2009年9月15日该公司知晓卢增起与由广安之间签订和谐楼合同转让的事实。
除上述事实外，二审查明的其他事实与原审法院相同。
本院认为：此案双方当事人争议的焦点为：一、涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成。二、第三人以上诉人的名义与被上诉人签订的《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任。
关于涉案《商品房预售合同》是否为抵债形成问题。从上诉人提供的现有证据看，不能证实第三人在鹤岗市施工期间及和谐楼工程施工期间向被上诉人借款及双方存在债权债务关系，亦不能证实第三人以和谐楼商品房抵顶债务，而为被上诉人出具的《商品房预售合同》，被上诉人所持有的《商品房预售合同》系第三人开发和谐楼期间与被上诉人依法、自愿签订，被上诉人支付了全部房款，故上诉人关于《商品房预售合同》系第三人抵债而签订的抗辩主张无充足的证据支持，该上诉请求本院不予支持。
关于涉案《商品房预售合同》是否有效，上诉人应否承担违约责任问题。一方面第三人作为和谐楼前期的实际开发人和上诉人的委托代理人，其有权在职权范围内与被上诉人签订《商品房预售合同》和收取被上诉人给付的售房款。另一方面，被上诉人并不知晓第三人挂靠于上诉人进行实际开发的这一事实，其基于第三人系上诉人委托代理人的身份及享有的售房权利，与第三人签订《商品房预售合同》的行为，被上诉人本身并无过错，也不违反法律禁止性规定，且第三人自认收取了被上诉人全部房款，因第三人与由广安均挂靠于上诉人，第三人与由广安之间的合同转让应属于上诉人内部转让，虽然上诉人否认知晓二人合同转让，但二审庭审上诉人自认于2009年9月15日知道转让和同年9月23日由广安出具的《承诺书》足以证实上诉人已知晓发生合同转让这一事实，故上诉人内部挂靠人的变更对《商品房预售合同》的签订不产生任何实质性影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据此，上诉人已于2009年11月17日，即被上诉人起诉前取得了《商品房预售许可证》，被上诉人与第三人签订的《商品房预售合同》符合法律规定，应为有效合同。上诉人以第三人在未取得《商品房预售许可证》的情况下销售房屋违反法律规定而主张合同无效的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。因第三人已将和谐楼转让给由广安，自转让之日起其丧失了和谐楼实际开发人的资格，被上诉人二审庭审明确不请求第三人承担责任，故上诉人要求第三人承担民事责任的诉辩请求可另寻法律途径解决。鉴于被上诉人所购房屋已被由广安出卖并交付给案外人，导致被上诉人商品房买卖合同目的不能实现，上诉人应当对出卖房屋致使合同目的不能实现的行为承担违约责任，被上诉人基于《商品房预售合同》及交付购房款事实请求上诉人承担返还购房款及不超过购房款一倍的赔偿责任和给付银行同期贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。上诉人以涉案《商品房预售合同》系抵债形成、对上诉人不发生法律效力为由请求撤销原审判决、驳回被上诉人诉讼请求的抗辩主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10282.00元（上诉人预交），由上诉人黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 波
审 判 员 鲁 民
代理审判员 赵 杰
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 王薇薇