广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂11民终585号上诉人（一审被告、反诉原告）：刘茵，女，1981年10月10日出生，汉族，住贺州市八步区。上诉人（一审被告、反诉原告）：高伟，男，1981年12月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。二上诉人委托代理人：李春潮，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：包军，男，1970年8月19日出生，汉族，住贺州市八步区。被上诉人（一审原告、反诉被告）：罗慧莲，女，1971年7月6日出生，汉族，住贺州市八步区。上诉人刘茵、高伟因与被上诉人包军、罗慧莲房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初4045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。包军、罗慧莲向一审法院起诉，诉讼请求：1.被告继续履行签订的《房屋转让合同书》；2.被告支付违约金100000元及利息（从2016年12月4日起按日5‰计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。刘茵、高伟反诉，诉讼请求：1.反诉被告继续履行签订的《房屋转让合同书》；2.反诉被告支付违约金100000元并支付逾期利息损失120000元（以100000元为基数，从2016年4月26日起按日5‰计付至2016年12月26日，共计240天）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、原告（反诉被告）包军、罗慧莲与被告（反诉原告）刘茵、高伟继续履行于2016年1月15日签订的《房屋转让合同书》；二、驳回原告包军、罗慧莲的其他诉讼请求；三、反诉被告包军、罗慧莲于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘茵、高伟支付违约金3000元。一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初4045号民事判决书。上诉人刘茵、高伟不服一审判决，向本院上诉称：一、请求二审法院撤销一审法院（2016）桂1102民初4045号《民事判决书》的第三项判决，直接改判支持上诉人的一审反诉请求;二、本案的一、二审诉讼费均判由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人的《房屋转让合同书》纠纷案，被上诉人曾于2016年4月20日向法院提起诉讼。被上诉人在该诉讼被驳回诉讼请求后，没有上诉，也没有履行合同；却又于同年12月9日再次向同一级、同一个法院提起诉讼，将其自身违约、不愿按合同约定履行合同，反诬上诉人违约、不愿按合同约定履行合同。为维护上诉人的合法权益，上诉人依法提起反诉，获得一审法院受理并与原诉合并审理，诉请被上诉人依合同约定继续履行合同，并支付违约金100000元及逾期利息120000元（依合同约定：以100000为基数，从2016年4月26日起按5‰计付至2016年12月26日，共计240天）。一审法院查明并认定被上诉人的违约事实，却又“酌情将违约金调整为3000元”并据以判决。综上所述，原审给被上诉人“酌”的这个“情”实在是太大，无论于法、于理、于情都太离谱，没有根据。被上诉人包军、罗慧莲答辩称：一、4月15日上诉人并没有过来办理过户手续；二、现金和存折我们都给他们看过。证明其二人时刻准备着付款；三、二人是想把尾款给他们，既然合同写了可以存入联名账户，其二人有权选择使用联名账户支付尾款；四、没有将尾款30多万支付到上诉人提供的账户，是因为上诉人连房产证到现在都没有给其二人看过，其二人不放心。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未向法院提交有新证据。本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人包军、罗慧莲未在2016年4月18日前向上诉人刘茵、高伟支付剩余购房款325000元，已构成违约。对于违约责任问题，双方在《房屋转让合同书》已作约定，即违约方在违约后10日内支付100000元违约金给对方，每逾期一天按违约金的千分之五向对方支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，二被上诉人认为约定的违约金数额过高，可以请求人民法院适当减少。因此，本案的争议焦点在于违约金应如何调整。本院认为，本案中上诉人刘茵、高伟因被上诉人违约所受到的损失是剩余购房款的利息损失。由于双方约定的违约金计算方式得出的数额明显超过了年利率24%。综合全案情况，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”之规定，本案以年利率24%作为违约金的计算标准较为合理。上诉人刘茵、高伟认为，二被上诉人违约对他们造成的损失还包括律师费、交通费、误工费、精神损失费等。本院认为，上述损失并非二被上诉人违约行为所造成的必然损失，上诉人请求赔偿上述损失依据不足，本院不予支持。关于违约时间的计算问题。虽然二被上诉人未能按约定于2016年4月18日前将剩余325000元房款支付给二上诉人。但根据《房屋转让合同书》约定的付款方式，剩余房款325000元由乙方（包军、罗慧莲）在办理过户手续前一次性支付给甲方（刘茵）或存入甲乙双方银行联名账户。由于双方就剩余325000元房款支付方式产生分歧，上诉人刘茵认为房款可以直接支付给她，被上诉人包军、罗慧莲则认为为了确保交易安全，必须存入双方银行联名账户。因双方未能消除分歧，导致双方至今未能办理好联名账户。在双方对付款方式有分歧、未办理联名账户且二上诉人均在外省工作的情况下，要求二被上诉人及时支付剩余房款的主动权应当在上诉人方。即，上诉人应当在合理期限内，重新明确对方支付剩余房款的方式、期限，并保证能够在收款当天办理过户手续。然而，上诉人无论在上一个案件诉讼还是在本案诉讼中，均未提出相应的请求，怠于行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，上诉人不得就扩大的损失要求赔偿。根据二被上诉人提供的证据显示，二人已于2016年8月1日将30万元购房款存入存折内，具备了履行剩余购房款的能力，但二上诉人依然未能通过合理方式要求二被上诉人支付剩余购房款，防止损失的扩大。因此，对于2016年8月1日及之后的损失，应当由上诉人自行承担。综合本案违约金的计算标准、违约时间及上诉人对于损失扩大的责任，本院酌定将违约金调整为22225元。一审判决将违约金调整为3000元过低，本院予以纠正。虽然双方在一审审理过程中均请求继续履行合同，但均未就如何继续履行合同提出明确请求。在二审期间，双方仍未能就合同继续履行事宜达成一致意见。为避免双方损失的扩大，减少双方诉累，本院对双方继续履行合同的请求进行明确，即被上诉人包军、罗慧莲在本案判决生效之日起十日内，将剩余购房款325000元支付上诉人刘茵、高伟；上诉人刘茵、高伟在收到剩余购房款325000元后，应于收款之日起十日内配合被上诉人包军、罗慧莲办理好房屋过户手续，并将房屋交付被上诉人包军、罗慧莲。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，应予以纠正。上诉人刘茵、高伟上诉理由部分有理，对有理部分，本院予以支持，无理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初4045号民事判决第二项；二、变更贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初4045号民事判决第一项为“被上诉人包军、罗慧莲与上诉人刘茵、高伟继续履行于2016年1月15日签订的《房屋转让合同书》，被上诉人包军、罗慧莲在本案判决生效之日起十日内，将剩余购房款325000元支付给上诉人刘茵、高伟；上诉人刘茵、高伟在收到剩余购房款325000元后，应于收款之日起十日内协助被上诉人包军、罗慧莲办理房屋过户手续，并将房屋交付被上诉人包军、罗慧莲”；三、变更贺州市八步区人民法院（2016）桂1102民初4045号民事判决第三项为“被上诉人包军、罗慧莲于本判决生效之日起十日内向上诉人刘茵、高伟支付违约金22225元”。一审案件本诉受理费3300元（被上诉人已预交），由二被上诉人包军、罗慧莲负担。反诉受理费2300元（上诉人已预交），由上诉人刘茵、高伟负担2200元，被上诉人包军、罗慧莲承担100元。二审案件受理费4555元（上诉人已预交），由上诉人刘茵、高伟负担4100元，被上诉人包军、罗慧莲负担455元。被上诉人包军、罗慧莲应在上述债务的履行期限内将其所负担的诉讼费迳付给上诉人刘茵、高伟，法院不另作收退。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  赖雳峰审判员  苑 山审判员  黄灵峰二〇一七年八月二日书记员  曾俊豪