安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民三终字第00027号上诉人（原审被告）：铜陵百大合家福连锁超市有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵商城内3#地块A楼。法定代表人：王友斌，该公司董事长。委托代理人：吴庚法，安徽徽风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵市协和大药房连锁有限公司，住所地安徽省铜陵县五松镇伯乐花园6栋107室内。法定代表人：查建华，该公司董事长。委托代理人：查春龙，该公司总经理。委托代理人：鲍基宏，该公司办公室主任。上诉人铜陵百大合家福连锁超市有限责任公司（以下简称合家福公司）因与被上诉人铜陵市协和大药房连锁有限公司（以下简称协和大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2014年12月4日作出的（2014）铜民二初字第00822号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人合家福公司的委托代理人吴庚法，被上诉人协和大药房的委托代理人查春龙、鲍基宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年，合家福公司与汪瑜签订《房屋租赁合同》。该合同约定汪瑜将铜陵县井湖大市场19栋2单元一层商业门面房出租给合家福公司，租期8年（2010年11月1日至2018年10月31日），并确定了双方的权利义务等内容。2011年1月份，合家福公司与协和大药房签订一份《场地出租合同》，合家福公司将铜陵县合家福超市井湖店一层租赁区域60平方米的租赁场地交付协和大药房承租，2011年1月10日，合家福公司收取协和大药房租赁保证金5000元，协和大药房即对承租的场地予以装修，制作了广告牌、门楼，安装了无框玻璃门等。2011年3月份，协和大药房因办理相关部门验收需要，经合家福公司同意，撤除了合家福公司一间办公室隔墙，扩大其租赁场地为96平方米，又进行了部分改装。两次装修工程，协和大药房交由狮子山区雅美居家装服务部完成，该服务部于2011年3月20日开具收据收取协和大药房房屋装修费48000元，并附有雅美居装修装饰工程报价单一份，载明：1.拆墙，1个，价格1800元，做法及材料说明：人工费及编织袋。2.水电改造，价格7000元，做法及材料说明：电：国标电线，含安装辅助灯具、开关插座；水：安装布管，含阀门软管、水龙头、空气开关配电箱。3.无框玻璃门，1套，价格6500元，做法及材料说明：钢化玻璃、地弹簧安装。4.地砖，价格4000元，做法及材料说明：600×600仿古地砖、人工费、黄沙、水泥。5.墙砖，价格1800元，做法及材料说明：300×450墙砖、海螺水泥326级，人工及辅料。6.卫生间，价格2000元，做法及材料说明：300×300防滑地砖、海螺水泥326级，人工及辅料。7.广告，价格6900元，做法及材料说明：写真覆板制作、焊架。8.隔墙，价格5000元，做法及材料说明：按图施工。9.墙、顶乳胶漆，价格6500元，做法及材料说明：多乐士乳胶漆。11.灯、吊扇，价格2000元，做法及材料说明：按图施工。12.所有开关、插座，价格2500元，做法及材料说明：国标。13.垃圾清运，价格500元，做法及材料说明：搬运费。14.楼顶防水卫生间防水，价格1500元。合计48000元。2011年3月22日，合家福公司（甲方）与协和大药房（乙方）重新签订《场地出租合同》，约定：第一条出租场地基本情况，甲方出租、乙方承租的经营场地位于安徽省铜陵县合家福超市井湖店一层租赁区域，租赁期限为八年。1.自2011年1月15日起至2011年3月19日止，租赁面积为60平方米。2.自2011年3月20日起至2011年5月19日止，租赁面积为96平方米，每月租金4800元。3.自2011年5月20日起至2018年10月14日止，租赁面积为76平方米，每月租金3800元。期间承租面积变动的施工及施工所产生的所有费用由乙方承担。第六条双方权利义务，3.乙方须于租赁期满或合同解除之日起5日内，撤出包括不可移动的经营设备和商号、招牌、广告在内的所有经营设备、器件，并保持场地清洁……保持场地建筑和配套设施完好，经甲方确认后收回。4.租赁期内，甲方有权对店内经营布局进行调整，但应提前30日通知乙方，乙方在接到通知后应在10日内以书面形式选择服从安排或提前解除合同。乙方服从甲方安排是指，服从甲方给予乙方在合同约定门店或在甲方下属门店另行提供租赁场地。服从甲方另行提供租赁场地的，双方重新签订合同；乙方解除合同的，甲方不承担任何责任。第七条免责条件，1.租赁期间，如发生洪水……等不可抗力或意外事件，使合同无法履行，本合同终止……双方互不承担责任。2.因非本场地的原因造成乙方品牌形象损坏……使乙方品牌不再符合甲方的要求，甲方可提前解除合同，双方互不承担责任等条款。2011年5月份，协和大药房为减少租金，又重新隔离20平方米租赁场地交还合家福公司，其实际租赁场地面积变更为76平方米。2012年10月20日，合家福公司向汪瑜发出告知函，告知汪瑜将不再与其续签租赁合同，汪瑜在回执上签字确认收到了该告知函。合家福公司与汪瑜解除了《房屋租赁合同》。合家福公司关闭了合家福超市井湖店，并要求协和大药房井湖店撤离。2013年2月7日，合家福公司收到了协和大药房井湖店交还的租赁房屋钥匙，并出具了《收条》。双方合同约定出租期限为7年9个月即93个月，实际履行22个月，未履行71个月。2012年11月23日，协和大药房向安徽省铜陵县人民法院提起诉讼，要求判令合家福公司赔偿各项损失25万元，该院于2013年3月22日作出（2012）铜民二初字第00608号民事判决，驳回协和大药房的诉讼请求。协和大药房提起上诉，安徽省铜陵市中级人民法院于2013年6月7日作出（2013）铜中民二终字第00135号民事判决，驳回上诉，维持原判。但该判决同时认为“如果协和大药房认为因合家福公司提前解除租赁合同，己方确实存在前期投入（如店面装饰）等直接损失，在有证据证明的情况下可另行主张”。上述事实有协和大药房、合家福公司的陈述，协和大药房出示的《场地出租合同》、合家福公司押金《收据》、狮子山区雅美居家装服务部出具的《工程报价单》与收款《收据》、铜陵县人民法院（2012）铜民二初字第00608号《民事判决书》、安徽省铜陵市中级人民法院（2013）铜中民二终字第00135号《民事判决书》、铜陵县价格认证中心铜价证鉴【2013】6号《关于药店预期经营损失的鉴定结论》等相关证据在卷证实，且经庭审质证，合家福公司认为《工程报价单》与收款《收据》系单方面的，真实性质疑；《关于药店预期经营损失的鉴定结论》与本案无关联性；其他证据无异议。原审法院的认证意见为：协和大药房存在改建和装修的事实，《工程报价单》与收款《收据》虽系单方面证据，对其证明力予以确认；《关于药店预期经营损失的鉴定结论》证明力已被安徽省铜陵市中级人民法院的判决否认，不予确认；安徽省铜陵市中级人民法院（2013）铜中民二终字第00135号《民事判决书》为生效判决，本身具有证明力；其他证据，合家福公司无异议，经审查，予以确认。协和大药房在原审中的诉讼请求为：判令合家福公司赔偿协和大药房装潢损失36645元（按照7年9个月，未使用年限为5年11个月核算），并由合家福公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：协和大药房作为次承租人与承租人合家福公司签订的《场地出租合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合家福公司依约提供了转租的场地，协和大药房因经营需要，并经合家福公司同意对出租场地进行了扩建和装修，协和大药房支出相关费用事实存在。因合家福公司自身的原因与出租人解除《房屋租赁合同》，关闭合家福超市井湖店，并要求协和大药房从其井湖店内撤离，另行安排场地（合百店、托莱多店）给予协和大药房经营，或解除合同。双方《场地出租合同》第六条第四款约定：“租赁期内，甲方有权对店内经营布局进行调整，但应提前30日通知乙方，乙方在接到通知后应在10日内以书面形式选择服从安排或提前解除合同。乙方服从甲方安排是指，服从甲方给予乙方在合同约定门店或在甲方下属门店另行提供租赁场地。服从甲方另行提供租赁场地的，双方重新签订合同；乙方解除合同的，甲方不承担任何责任”。根据该约定，合家福公司调整店内布局时，才适用该条约定的双方权利义务，但本案是合家福公司是自行关闭其井湖店，所以不适用该条款约定的权利义务，协和大药房根据自身情况，没有接受合家福公司提供的其他出租场地，而选择解除《场地出租合同》，同时合家福公司的行为也不符合双方合同第七条约定的免责条件，因而合家福公司也不符合合同约定的免责条件。协和大药房对出租场地进行扩建和装修的费用，也因合家福公司解除其与承租人之间的《房屋租赁合同》，并将承租的场地交还原出租方，场地已被原出租方重新出租，协和大药房装修的原状已不复存在，相关费用无法评估，其责任应由合家福公司承担，所以协和大药房提交的《工程报价单》与收款《收据》，基本符合通常店门装修的需要，予以参照，同时根据实际租赁期限与合同约定租赁期限，原审法院酌定协和大药房装潢损失48000元，按93个月均摊，每月分摊成本516.13元；合家福公司赔偿协和大药房合同未履行期间71个月损失，折算人民币36645.23元。因而协和大药房要求合家福公司赔偿装潢损失的请求，予以支持，原审法院确定赔偿金额为35000元，对超出部分不予支持。本案双方租赁合同纠纷，协和大药房于2012年11月23日向安徽省铜陵县人民法院提起诉讼，本案诉讼时效中断，安徽省铜陵市中级人民法院于2013年6月7日作出二审终审判决，诉讼时效期间开始重新计算。同时，安徽省铜陵市中级人民法院作出的判决确认“如果协和大药房认为因合家福公司提前解除租赁合同，己方确实存在前期投入（如店面装饰）等直接损失，在有证据证明的情况下可另行主张”，保留了协和大药房主张装潢损失的诉权。综上，合家福公司的辩解意见，不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告铜陵百大合家福连锁超市有限责任公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告铜陵市协和大药房连锁有限公司装潢费用损失35000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元，减半收取420.50元，由被告铜陵百大合家福连锁超市有限责任公司负担。上诉人合家福公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要理由是：1.一审判决证据不足，无证明力。被上诉人一审时提交的《工程报价单》和《收据》两份证据都有瑕疵，《工程报价单》无任何第三方认证和他人签字盖章，《收据》虽有狮子山区雅美居家装服务部（印章），但无签字盖章等有效手续，结算应以正规发票为准，收据不应作为结算依据。两份证据都是孤证，无其他有力证据佐证，不能形成证据链。被上诉人未提供装饰装修合同、竣工报告、决算报告和雅美居服务部对装修工程的财务报表，所以该两份证据对被上诉人的主张无证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人所主张的事实和诉讼请求，只有提供了有充分证明的证据的情形下才能成立，一审法院依据此两份证据作为判决依据，明显牵强，有失公平。2.一审法院对举证责任的分配有明显错误。一审判决认为：“协和大药房装修的原状已不复存在，相关费用无法评估，其责任应由合家福公司承担，所以协和大药房提交的《工程报价单》与收款《收据》，基本符合通常店门装修的需要，予以参照。”一审法院将装修评估及无法评估之责分配给上诉人是错误的。根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人应对自己的主张由举证责任，且应举证充分。一审法院对被上诉人不能举证充分之责归为上诉人违背了举证原则。被上诉人协和大药房答辩称：1.《工程报价单》、《收据》以及铜陵县价格认证中心铜价鉴证（2013）6号《关于要点预期经营损失的鉴定结论》能够相互印证。《工程报价单》中确定的造价为48000元，收据实际收款48000元能够形成证据链，鉴定结论也进一步确认此金额，故不属于孤证。鉴定结论在原来的案件中未被采纳，主要是关于经营方面的数额，而不是装修投入的资金，一审以此判决有事实和法律依据。2.关于举证责任问题。被上诉人已经提供了相关证据，在举证能力范围内完成了所负有的举证义务。本案所涉的大药房装修不复存在，是因为上诉人单方违约。被上诉人早已将钥匙交付给上诉人，大药房在上诉人手中控制，上诉人将其交还给原出租人，原装修不复存在被上诉人没有任何责任，由此产生的不利后果理应由违约方承担。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。双方当事人所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为：装潢费用无法评估的责任是否应由合家福公司承担？《工程报价单》和《收据》能否作为认定协和大药房装潢损失的证据？关于装潢费用无法评估的责任是否应由合家福公司承担的问题。合家福公司因自身的原因解除了与出租人之间的《房屋租赁合同》，并要求协和大药房从其井湖店撤离。协和大药房根据自身情况选择解除《场地出租合同》，并将承租的场地交付给合家福公司。自此，承租的场地由合家福公司控制。合家福公司将承租的场地交还给出租人，又被出租人重新出租，装修的原状不复存在。协和大药房的装修费用无法进行评估是因合家福公司的行为所致，合家福公司应对此承担相应的不利后果。关于《工程报价单》和《收据》能否作为认定协和大药房装潢损失的证据的问题。协和大药房对其主张的装潢损失的发生负有举证责任。其所提供的《工程报价单》和狮子山区雅美居家装服务部出具的《收据》，虽然在形式上有所欠缺，但是协和大药房经合家福公司同意对承租场地进行了改建和装修，支付相关费用的事实存在，同时该两份证据记载的装修项目基本符合通常门店装修的需要。在装修费用无法进行评估情况下，综合考虑协和大药房的举证能力，原审法院将《工程报价单》和《收据》作为装潢损失计算的参考依据并无不当。综上，上诉人合家福公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人铜陵百大合家福连锁超市有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 冬 松代理审判员 马 海 平代理审判员 戴 卢 刚二〇一五年四月二十日书 记 员 夏芸（代）附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。