浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终2063号
上诉人（原审被告）：三门嘉裕房地产有限公司，住所地：三门县海游街道城中坝头自然村。
法定代表人：卢利群，董事长。
委托诉讼代理人：顾卫超，浙江海贸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈世余，男，1967年4月9日出生，汉族，住三门县。
被上诉人（原审原告）：陈美平，女，1972年7月15日出生，汉族，住三门县。
上诉人三门嘉裕房地产有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人陈世余、陈美平商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2017）浙1022民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉裕公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决或发回重审，依法调整减少至约定的日万分之二的70%计算违约金；二、本案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人嘉裕公司与被上诉人陈世余、陈美平因商品房买卖合同纠纷一案，上诉人认为原审判决适用法律不当，应对违约金约定过高作出适当调整。主要理由有：一、本案商品房买卖合同中，上诉人嘉裕公司主观上没有恶意也没有过错，本身也是受害者。上诉人在开发建设该书香苑项目过程中，因建设施工单位三门升德建设工程有限公司的种种原因施工期延误，直接造成上诉人嘉裕公司不能及时向被上诉人交房；又在竣工验收后拖延向建设主管单位报送竣工资料，造成上诉人嘉裕公司迟迟不能办理相应产权证，所有的问题均系第三人建设施工单位原因造成的，上诉人嘉裕公司在本案中并无过错，更没有任何恶意，因此在法院确定违约金数额时应当考虑给予适用减少违约金中惩罚性部分，支持补偿性部分，而原审法院按约定支持两被上诉人诉讼请求，系法律适用错误。二、两在被上诉人没有实际产生的损失。根据《合同法》的规定，违约金具有弥补当事人实际损失的作用即损失填补作用，在本案件中，虽然上诉人嘉裕公司因其他客观原因存在违约的情况，但并未因此给两被上诉人造成的任何的实际损失。两被上诉人在一审阶段也未提出实际损失产生的任何证据。因此法院直接按约定上诉人嘉裕公司支付两被上诉人违约金系适用法律错误。三、法院在判决时并未考虑两被上诉人实际违约情况，两被上诉人违约时间及违约金产生应当在本案件违约金中法扣减。《商品房买卖合同》第七条第三项约定，两被上诉人应当在签订合同时支付不低于部总房价25%款项即210000.00元合同总价810000.00元，合同签订时间为2016年6月12日。两被上诉人缴纳首付190000.00元按期支付后按揭支付600000.00元，目前尚欠被告房款20000.00元未付，截止2017年8月2日实际逾期415天。原审法院在审理时并未考虑两被上诉人实际违约情况，未依法扣减相应的违约金。
陈世余、陈美平未作答辩。
陈世余、陈美平向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金自2017年1月1日起每日按已付购房款的万分之二计算至实际交房之日止；2.要求被告按已付购房款的1%支付逾期交付相关权属证书的违约金；3.本案的诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：原、被告于2016年6月12日签订编号为2016预0005359的《浙江省商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告建设的书香苑2幢0201室商品房一套，建筑面积131.74平方米，总房价款为81万元。与本案有关的条款为：第九条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月30日前，办理前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）处理，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。合同签订后，两原告向被告实际支付了购房款790245元。被告没有在合同约定的期限内向两原告交付房屋及权属证书。2017年5月5日，被告向两原告邮寄了交房通知书及需缴纳款项明细，通知两原告房屋可以在2017年5月7日交付。2017年6月19日，被告取得了涉案商品房的工程竣工验收备案登记表。2017年6月30日，被告通知两原告等业主，已完成书香苑房屋初始不动产产权登记，如需要委托代办产权登记过户手续的业主，可以到售楼处登记。同日，被告取得了书香苑小区部分不动产的初始登记权属证书。目前，原、被告尚未办理涉案房屋的交付手续，被告也没有将涉案房屋的权属证书交付给两原告。一审法院认为，根据原、被告约定，被告应分别于2016年12月30日前、2017年3月30日前向两原告交付房屋及相关权属证书，但被告未按约履行上述义务，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任，即向两原告支付逾期交房违约金及逾期交证违约金。两原告主张要求被告支付自2017年1月1日起按已交付房价款日万分之二计算至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，前提要确定违约金的计算截止日期，被告虽然通知两原告2017年5月7日可以交房，但当时交房不符合合同约定的条件，两原告有权不接受房屋，故逾期交房违约金应计算止符合交房条件的日期，即计算止竣工验收备案登记之日（2017年6月19日）。被告抗辩逾期违约金约定过高，要求调整的意见，缺乏依据，该院不予采纳，故逾期交房违约金应以已付购房款790245元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计算至2017年6月19日止，计26710.28元。两原告主张要求被告支付按已交付房价款1%计算的逾期交证违约金的诉讼请求，被告至今没有向两原告交付涉案商品房的初始登记权属证书，即使涉案商品房目前可以办证，在被告没有办妥房产的初始权属证书并交付给两原告或通知两原告领取的情况下，按合同约定也应认定被告尚属违约，现逾期交证已超过90天，按合同约定应按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金，两原告目前主张的逾期交证违约金诉讼请求并不高，被告抗辩两原告主张的逾期交证违约金过高，要求调整的意见，该院不予采纳，被告应支付的逾期交证违约金为：790245×1%=7902.45元。对于被告在辩论过程中提出两原告主张的两项违约金只能选择一项请求的抗辩意见，缺乏法律依据，该院不予采纳。对于被告主张的两原告尚欠其2万元首付款的违约行为，是被告逾期交房的原因之一，两原告应承担相应违约责任的抗辩意见，该院认为，被告对两原告提交的书香苑合同签约确认单在庭审后一直未作确认，被告是否给予两原告优惠2万元首付款的事实处于真伪不明，两原告已同意按实际支付的购房款790245元计算被告的违约金，该抗辩意见不能直接对抗两原告的诉讼请求，且被告在本案中没有提起反诉请求，如确有争议，被告可通过另案诉讼主张，故在本案中不作处理。综上所述，该院对两原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求合理部分予以支持，即以已付购房款790245元为基数，按每日万分之二从2017年1月1日起计算至2017年6月19日止；该院对两原告主张的逾期交证违约金的诉讼请求全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：限被告三门嘉裕房地产有限公司于判决生效之日起十五日内支付给原告陈世余、陈美平逾期交房违约金26710.28元、逾期交证违约金7902.45元，合计人民币34612.73元。如果被告三门嘉裕房地产有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费665元，减半收取332.5元，由被告三门嘉裕房地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定一致，故对一审认定事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2016年6月12日签订编号为2016预0005359的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应认定有效，双方当事人均应遵照执行。上述合同对上诉人的逾期交房、交证责任作了明确约定，其中并没有上诉人承担责任以被上诉人产生实际损失为前提的条款，故上诉人所提实际损失方面的理由不能成立。原审据此认定本案逾期交房违约金及逾期交证违约金的数额，符合双方合同约定，本院亦予确认。上诉人以延期交房系第三人所致为由要求调整违约金，缺乏合同依据，显然也是违反合同相对性原则的，本院不予支持。上诉人还提到被上诉人违约付款的问题，鉴于上诉人在一审中并未提起反诉，本案二审无法一并作出处理。综上所述，三门嘉裕房地产有限公司要求调整违约金的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费665元，由上诉人三门嘉裕房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 龙
审 判 员 徐黎明
审 判 员 陈 茜
二〇一七年十一月二十九日
代书记员 王钟音