广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8522号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区。负责人：陈立新，该行行长。委托代理人：刘素兰，该行员工。委托代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。被告：吕美师，男，1977年6月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。被告：占凤英，女，1977年4月25日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇。法定代表人：徐进。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称为农行中山分行）诉被告吕美师、占凤英、中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。本案现已审理终结。原告农行中山分行因被告吕美师拖欠住房贷款，请求判令：1.解除原告农行中山分行与三被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告吕美师立即向原告农行中山分行清偿贷款本金294445.85元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截止至2016年3月7日依次分别为8323.27元、126.06元、202.77元；自2016年3月8日起至全部款项还清之日止按《个人购房担保借款合同》约定利率计收）；3.被告吕美师支付原告农行中山分行实现债权、抵押权产生的律师费12124元；4.原告农行中山分行对处置被告吕美师名下的位于中山市大涌××花园××房的抵押房地产所得价款就诉求款项享有优先受偿权；5.被告占凤英、富裕达公司对被告吕美师的上述债务承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费、保全费。被告吕美师辩称：原告所诉属实，但现由于经济原因，暂无力还款，希望原告给予时间清还贷款。被告占凤英、富裕达公司未提交书面答辩状，亦未到庭应诉。经审理查明：2013年6月7日，吕美师作为借款人、抵押人，中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称为农行沙溪支行）作为贷款人、抵押权人，占凤英、富裕达公司作为保证人，共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房贷款313000元用于购买位于中山市大涌××花园××房的房地产，借款期限240个月；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮5%确定执行年利率，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自次年1月1日起调整；借款人按等额本息还款法分期还款；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人以中山市大涌××花园××房的房地产作抵押，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等费用；保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同项下借款同时存在两个以上物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。同日，农行沙溪支行向吕美师发放贷款313000元，吕美师在个人借款凭证上签名确认。该个人借款凭证记载借款日期为2013年6月7日，到期日期为2033年6月6日。自2015年9月起，吕美师未能按时还款，截至2016年3月7日，吕美师尚欠借款本金294445.85元、利息8323.27元、罚息126.06元、复利202.77元，合计303097.95元。农行中山分行追讨无果遂诉至本院。另查：2013年7月3日，农行沙溪支行与吕美师就抵押房地产办理了商品房抵押登记备案手续。庭审中经本院询问，农行中山分行、吕美师均表示该房地产的房地产权属证书及他项权证尚未核发。又查：农行沙溪支行出具说明表示：农行沙溪支行为农行中山分行的下属分支机构，其同意由农行中山分行主张此案的所有权利。再查：吕美师与占凤英于2007年登记结婚。又再查：农行中山分行与广东邦仁律师事务所签订委托代理协议，委托该所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费12124元。诉讼过程中，农行中山分行依法向本院申请财产保全，本院经审查，依法作出（2016）粤2071民初8522号之一民事裁定，查封了被告吕美师名下的位于中山市大涌××花园××房的房地产价值相当于315221.95元的产权份额。本院认为：农行沙溪支行为农行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应于允许。吕美师借款后未按期还款，构成违约，农行中山分行有权依照合同约定解除合同并要求吕美师提前清偿全部借款本息。关于吕美师欠款的数额，有农行中山分行提交的欠供明细表予以证实，吕美师亦当庭予以确认，故本院予以确认。关于律师费，有农行中山分行提交的委托代理协议、律师费发票为证，因《个人购房担保借款合同》中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故农行中山分行主张吕美师支付律师费12124元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当吕美师不履行上述债务时，农行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。富裕达公司承诺在贷款人农行沙溪支行收到房地产权属证书前提供连带责任保证，现吕美师的上述债务发生在约定的保证期间内，因被担保的债权既有吕美师自己提供物的担保又有富裕达公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故农行中山分行应先就吕美师提供的抵押物实现债权，富裕达公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。富裕达公司承担保证责任后，有权向吕美师追偿。根据《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款情形的除外。本案中，涉案债务发生在吕美师、占凤英婚姻关系存续期间，应属夫妻共同债务，农行中山分行主张占凤英对此债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上，占凤英、富裕达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除案外人中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行与被告吕美师、占凤英、中山市富裕达房地产有限公司签订的《个人购房担保借款合同》;二、被告吕美师、占凤英应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金294445.85元及利息、罚息、复利（暂计至2016年3月7日，利息为8323.27元、罚息为126.06元、复利为202.77元，从2016年3月8日起至债务清偿之日止，利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定利率计付）；三、被告吕美师、占凤英应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费12124元；四、原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告吕美师提供的抵押物即位于中山市大涌镇××花园××房的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；五、被告中山市富裕达房地产有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿的债务部分承担连带清偿责任；被告中山市富裕达房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告吕美师追偿；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6028元，减半收取3014元，诉讼保全费2096元，合计5110元（原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交），由被告吕美师、占凤英负担（被告吕美师、占凤英应于本判决生效之日起七日内迳付原告中国农业银行股份有限公司中山分行）；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市富裕达房地产有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  刘敏娟二〇一六年七月十一日书 记 员  吴诗娜陈奇