江西省瑞昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0481民初314号
原告胡建国，男，1978年11月27日出生，汉族，江西省景德镇人，住江西省景德镇市浮梁县。
委托代理人聂梅，江西瀚友律师事务所律师。
委托代理人肖玉佳，江西瀚友律师事务所律师。
被告江西立信置业投资集团有限公司，住所地瑞昌市黄金工业园南园，统一社会信用代码：913604815761415519。
法定代表人楼健栋，董事长。
委托代理人卢伟彬，该公司副总裁。
委托代理人张志浩，该公司法务。
原告胡建国诉被告江西立信置业投资集团有限公司（以下简称立信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡建国委托代理人聂梅，被告立信公司委托代理人卢伟彬、张志浩到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1，判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金3914.36元；2，判令被告在十五天之内为原告办理好房产证；3，判令被告退还原告购房契税3914.25元以及赔偿面积差损失；4，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月11日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以391436元人民币购买被告开发的位于瑞昌市××路西侧、××大街北侧××、××房的店面；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，缴纳了房价款。被告在向原告交付房屋之后，迟迟不能按合同约定办理产权证，应承担违约责任。在2014年5月2日交房时，我按基准税率4%向被告缴纳了契税15657元，现在国家关于契税的政策有调整，由4%下调至3%，故被告应退还我多交的1%的契税。
被告立信公司辩称：1，我公司已经按照合同约定在规定的时间内履行了产权登记备案义务，不存在违约行为，但办理的进度不是我公司能控制的，且截止目前已有大部分商户办理了房产证。2，依据商品房买卖合同约定办理产权证时间是在商品房实际交付使用后90天内，但根据双方2013年5月12日签订的《中部庐山皮革红木大市场委托经营管理合同》（以下简称委托经营管理合同）约定，在委托经营期间，原告不得主张该物业的占有、使用及经营权利。结合本案，涉诉的房产在2013年10月1日至2016年9月30日的委托经营管理期间内其实际占有、使用人为被告，并非原告，因此该房产并未交付给原告使用，故我公司也不存在在交付使用后逾期办理产权证的违约行为。3，违约金是违约方对未违约方造成的损失的弥补，我公司并未违约，退一步讲，即使违约，被告迄今为止也未给原告造成损失。根据双方签订的委托经营管理合同，被告依约向原告返租，因此原告的利益是有保障的。4，到目前为止，因原告的房产证未办理下来，原告的产权登记面积不清，无法计算面积差，契税也无法确定，故原告的第三项诉请不明确，应予以驳回。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一是被告是否存在违约行为。
被告对原告提供的《商品房买卖合同》真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为根据买卖合同第十七条关于产权登记的约定，我公司仅有将应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而我公司已经进行备案，不存在违约行为；对原告提供的立信集团同意履行合约回复函、关于办证及5月份房租的回复和关于“中部庐山红木大市场”部分业主商铺（店面）产权多年未办理相关事项的上访信真实性、合法性均有异议，没有明确是针对本案原告，与本案无关。
原告对被告提供的瑞昌市新建商品房网上签约系统截屏真实性、合法性、关联性均由有异议，与本案不属于同一个法律概念，不能达到被告的证明目的；对委托经营管理合同真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为被告的使用权是原告根据委托经营管理合同赋予的，不是原告没有使用权，若原告没有使用权怎么把店面委托给被告经营？
本院认为，双方的争议焦点为店面何时“交付使用”。原、被告之间签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。按照买卖合同第九条有关“交付期限”的约定，出卖人应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，除因国家、省、市等有关部门颁布的相关法律法规或政策有变化而引致的延误或买受人未依约向出卖人支付应付购房款的情况下，出卖人才可据实予以延期。现在原告已经依约履行支付购房款的义务，且按照市场交易习惯，被告已在2014年5月2日将商品房交付给原告，原告因此享有店面的所有权。且根据经营管理合同，委托方系原告，受托人是瑞昌市立信商业运营管理有限公司，被告是担保方而非受托人。瑞昌市立信商业运营管理有限公司是基于原告的委托才对店面进行经营管理，但不能因此否定原告已享有店面的所有权。
根据买卖合同第十七条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如因买受人提供的资料不及时或不齐全，办理产权证书时间为：买受人提供合格资料之日起往后顺延90天，出卖人无须承担任何违约责任”的约定。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
本院依原告申请向瑞昌市国土资源局调查取证，瑞昌市国土资源局向本院出具回函，证实瑞昌市在2016年元月1日开始实施两证合一（房屋产权证和国有土地使用权证），统一为不动产权证；该局尚未收到涉诉房屋的不动产登记的材料和申请。自2014年5月2日将商品房交付给原告至今，被告未将办理权属登记的需由被告提供的相关资料报产权登记机关，也未提供证据证实是因原告提供的资料不及时或不齐全导致顺延，其已经违反了合同约定，存在违约行为。
关于原告要求被告在十五天之内为原告办理好房产证。
因原告提起诉讼时，涉诉房屋所在地江西省瑞昌市已经实行“两证合一”，对不动产实行不动产权登记。原告要求被告办理好房产证的诉讼请求已无现实可能和必要，经本院当庭释明，原告变更该项诉请为要求被告在十五天之内为原告办理涉诉房屋不动产权证书。
本院认为，房屋的交付使用和所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人购买房屋的目的，只有办理不动产转移登记，才发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才能最终实现。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《城市商品房预售管理办法》第十二条等法律规定，不动产权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理产权登记手续。出卖人在履行转移不动产义务的行为方式上，表现为提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理不动产登记手续。
根据买卖合同第十七条关于产权登记的约定，出卖人负有的义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告已按合同约定向被告支付全部房款，被告协助原告办理不动产登记手续，取得房屋的不动产权证符合双方的合同约定及法律规定。故对于原告该项诉请，被告不是产权登记部门，无法“办好”不动产权证，但被告应向不动产权登记部门递交办理涉诉房屋的不动产权证所需资料，并协助原告办理该房产的不动产权登记手续。
三、关于原告主张退还契税3914.25元和赔偿面积差损失。
根据2016年4月19日由江西省财政厅、江西省地方税务局下发的赣财法[2016]32号《江西省财政厅江西省地方税务局关于部分调整我省契税税率的通知》的文件，对承受房地产开发企业新建非住宅的纳税人，其契税基准税率由4%下调至3%。原告在交房时确按4%的基准税率向被告缴纳契税，但目前涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实契税缴纳情况，原告又未提供证据证实被告已经按3%向相关部门缴纳契税，故无法支持原告要求被告按1%退还3914.25元契税的诉请。
同理，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同第五条有关“面积确认及面积差异处理”的约定，面积差应根据产权登记面积和合同约定面积的差额来确定。截止目前，涉诉房屋的不动产登记手续未办理下来，无法核实产权登记面积，且原告又未提供证据存在面积差。经当庭释明，原告也并未明确要求被赔偿多少损失。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，应予履行，被告不依照约定，及时将办证材料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约责任，原告主张被告支付违约金3914.36元（391436元×1%），本院予以支持。鉴于瑞昌市地区实行两证合一，原告同意变更诉请为办理不动产权登记，本院予以照准。对于原告要求被告退还原告购房契税3914.25元以及赔偿面积差损失的诉请，因未提供证据证实，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江西立信置业投资集团有限公司在本判决生效后一个月内向原告胡建国支付违约金3914.36元。
二、被告江西立信置业投资集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内向不动产权登记部门递交办理位于瑞昌市赛湖路西侧、杨林湖大街北侧2栋115、215号房屋的不动产权证所需资料，并协助原告胡建国办理该房产的不动产权登记手续。
三、驳回原告胡建国其他的诉讼请求。
如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
案件受理费50元，由被告江西立信置业投资集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
代理审判员 陈 娜
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 叶美玉