宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬仑梅民初字第7号
原告：吴光勤。
委托代理人：谭志东，系原告丈夫。
被告：宁波世茂新城房地产开发有限公司。
法定代表人：许世坛，该公司董事长。
委托代理人：魏建云，该单位职员。
原告吴光勤与被告宁波世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员徐冰泽适用简易程序于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴光勤及其委托代理人谭志东、被告世茂公司的委托代理人魏建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴光勤起诉称：2012年2月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定由原告向被告购买坐落于宁波市北仑区春晓镇洋沙山东二路55号世贸海滨花园第×幢××室的房产，总价款为700000元。被告应于2012年9月30日前向原告交付具有验收合格书等一系列认可文件及准许使用文件并符合居住条件的房产。逾期交房90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付日期第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。出卖人承诺2012年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，超过约定日期180日内，按已付房款价千分之一承担违约责任。超过约定日期起180日以后，买受人不退房，按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金。合同签订前后，原告依约陆续支付完毕上述总房款。被告发出书面交付通知书，要求于2012年12月19日办理交付手续。然而，原告在验收房屋之时发现房屋存在质量问题，经过多次修理整改仍存在质量问题，特别是房屋墙面经过多次修理仍然存在漏水问题。至起诉之日，因该房屋仍存在质量问题，一直未交付原告。此外，直至起诉之日，被告仍未给原告办理该房屋产权证书。原告认为，当事人的合法权益应当受到法律保护，被告未按约定交付房屋和权属证书，应承担违约责任。被告应当支付原告从2012年10月1日起至2014年8月1日逾期交房违约金93660元，支付从2013年1月1日起至2014年8月1日逾期交付权属证书违约金8078元，两项违约金合计101738元。故原告向法院起诉要求：⒈判令被告支付原告逾期交房违约金93660元，逾期交付权属证书违约金8078元，合计101738元；⒉判令被告因房屋质量问题而减少世茂海滨花园第×幢××室房屋价款50000元；⒊判令被告按照约定对世茂海花园第×幢××室墙面漏水质量问题进行修理；⒋本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告经本院释明后变更了诉讼请求，现起诉要求：⒈判令被告支付至2013年12月19日的逾期交房违约金5600元；⒉判令被告赔偿租金预期损失29700元（从2013年5月3日算至2014年9月19日止）；⒊判令诉讼费由被告负担。
原告向本院提供商品房买卖合同、照片、维修保养单、告知函等证据以证所诉事实。
被告世茂公司答辩称：对原告第一项诉讼请求没有异议。至于房屋漏水问题，被告实际已于2013年11月2日修好并通知原告前来复验。另原告主张的房屋租金计算标准偏高。
被告世茂公司向本院提供电话录音用以证明所辩事实。
为了便于查明案件事实，本院依职权对诉争房屋的漏水维修情况进行了现场勘验并制作了现场勘验笔录。
经质证，被告对原告提供的证据（照片除外）均无异议，经审核，本院对上述证据均予以认定。关于原告提供的照片，被告对其真实性无异议，但认为因照片的拍摄时间难以确定且从该组证据并不能看出房屋是经反复维修，故对证明的内容有异议。本院经审核，由于被告对照片的真实性没有异议，本院予以认定，但照片并不能证明原告房屋是经反复维修的事实，故对该组证据的证明目的不予采纳。关于被告提供的电话录音证据，原告认为该录音电话不能确定通话的时间，且房屋是经反复维修，原告也多次去现场看过，但都没修好，这段录音是不是最后一次修好无法确认，且仅凭这段录音也不能证明房屋已于2013年11月2日确实已经修好。本院认为，该证据虽系原、被告之间的通话内容，但被告并未提供其他证据对电话录音所要证明的内容予以佐证，本院对该组证据的证明目的难以采信。
本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定以下事实：2012年2月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告购买坐落于宁波市北仑区春晓镇洋沙山东二路55号世贸海滨花园第×幢××室的房产。合同约定：房屋建筑面积共121.13平方米，房屋总价款为700000元，交付期限为2012年9月30日。同时双方签订补充协议，该协议约定被告延期交房未超过90日的，自宽展期届满的次日至出卖人书面交房通知确定的交房期限之首日止，被告按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。后原告按合同约定已付清全部购房款。2012年12月19日，原告根据被告的书面交房通书于当日对诉争房屋进行验房。验房时原告提出多项要求整改的内容并在被告提供的维修保养单中将整改内容列明。在本次验房中，原告并未发现诉争房屋有漏水问题。后原告发现诉争房屋有漏水问题，被告对原告反映的漏水问题进行了整修。2014年9月19日，被告向原告发出告知函，告知内容：“吴光勤前期提出的维保问题，我司已维保好，之前我司已电话通知您前来复验，但一直未期待到您的到来，因此，特书面通知您前来复验。特此通知”。2014年9月25日，本院对诉争房屋的漏水维修情况进行了现场勘验，确认该漏水问题已维修好。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该合同合法有效，原、被告双方理应按约履行。原告已经按照合同约定付清全部房款，被告应当按约履行房屋交付义务。现被告未能按合同约定的期限交付房屋，原告要求被告按约支付交房期限届满次日起至2012年12月19日的逾期交房违约金5600元，被告对此亦无异议，本院对上述诉请予以支持。另原告要求被告支付自2013年5月3日至2014年9月19日止的租金逾期收益损失29700元。关于该项损失，由于被告向原告交付的房屋存在漏水问题等质量瑕疵，且对原告的正常居住使用存在影响，原告要求赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的该项损失的起算时间点，由于被告无异议，本院对上述起算时间点予以认可。关于截止时间，原告认为，被告对诉争房屋的漏水问题进行了多次整修，但都没有修好，该漏水问题是否真正修好是原告和法院工作人员于2014年9月25日一起去诉争房屋现场勘验时才确认的。被告认为，诉争房屋的漏水问题已于2013年11月2日修好并于当日电话通知原告前来复验，原告一直未来复验，所以才在2014年9月19日发出告知函告知原告前来复验。本院认为，被告作为房屋漏水的维修方应就诉争房屋的漏水问题何时修好并于何时将维修结果通知原告等事实承担相应的举证责任。现被告提供的证据并不足以证明上述所辩事实，应承担举证不能的法律后果。故本院对被告的上述答辩意见难以采信。原告要求将租金逾期收益损失计算至2014年9月19日即被告向原告发出复验告知函的日期，主张合理，本院予以支持。关于租金的计算标准，根据同类房屋的出租市场行情，本院酌情认定为1500元／月。综上，本院确定原告的租金逾期收益损失为24750元（1500元／月×16.5个月）。关于原告主张的赔偿数额，以本院确定为准，不合理部分应予剔除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：
一、被告宁波世茂新城房地产开发有限公司应支付原告吴光勤逾期交付房屋违约金5600元；
二、被告宁波世茂新城房地产开发有限公司应赔偿原告吴光勤租金逾期收益损失24750元；
上述第一、二项款项合计30350元，该款应于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告吴光勤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费683元，减半收取341.50元，由原告吴光勤负担52.50元，被告宁波世茂新城房地产开发有限公司负担294元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
代理审判员 徐冰泽
二〇一四年十一月十八日
代书 记员 徐 烨