广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民初字第120号
原告黄杰元。
监护人黄屹，系黄杰元之子。
原告兰凤英。
两原告共同委托代理人罗英华，广西金城江律师事务所律师。
两原告共同委托代理人韦青，广西铁义律师事务所律师。
被告刘记恒。
委托代理人刘茂珠。
第三人黄屹。
第三人黄喜。
第三人黄立。
第三人黄屹、黄喜、黄立共同委托代理人罗英华，广西金城江律师事务所律师。
第三人黄屹、黄喜、黄立共同委托代理人韦青，广西铁义律师事务所律师。
原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒及第三人黄屹、黄喜、黄立房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中本院依职权将黄屹、黄喜、黄立的诉讼地位变更为有独立请求权的第三人，依法组成由审判员陈珍妮担任审判长，审判员韦爱娟、人民陪审员陆小敏参加的合议庭，于2013年3月21日公开开庭审理了本案。书记员温淑艳担任法庭记录。原告黄杰元的监护人黄屹、兰凤英、第三人黄屹、黄喜、黄立及原告、第三人的委托代理人罗英华、韦青，被告刘记恒及其委托代理人刘茂珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄杰元、兰凤英诉称，1997年6月原告筹建位于河池市金城江区乾霄路××号楼房，黄杰元、兰凤英出资12万元，黄屹出资2万元，黄立出资1万元。房屋建成后，登记在黄杰元名下。
2011年11月间，原告兰凤英为筹资入股与他人合伙做防泡砖生产经营，决定出售本楼房及宅基地。被告知悉后与兰凤英协商购买，约定房价120万元，先付定金50万元，待两证办好过户到被告刘记恒名下，再一次性付全部房款。2011年11月30日被告拟好《房屋买卖合同》后，在原告家叫兰凤英、黄杰元在合同上签字，儿子黄喜在家庭成员一栏签字。原告兰凤英告知被告黄屹、黄立也是房屋共有人。
合同签订时，被告支付50万元定金给兰凤英。2012年2月27日，被告叫黄杰元、兰凤英到房产局办理房屋的过户手续，黄杰元在兰凤英不知情的状况下与被告又签订了一份《房屋买卖契约》，把房价擅自改为94.3万元，按94.3万元交纳了房屋交易税。被告领取房屋产权证，经兰凤英多次催讨，被告仍未付房款。
原告认为，黄杰元系精神病人，属无民事行为能力人，其在两份买卖合同上签字的行为系无效民事行为。两份房屋买卖合同亦未经作为房屋共有人的黄屹、黄立同意签字，兰凤英、黄喜的擅自处分共有房屋的行为是无效行为，损害了原告黄屹、黄立的权利，且被告将合同交易房价由120万元改为94.3万元属搞假合同损害国家税收利益，依法亦属无效合同。因此，请求人民法院依法判决确认原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》和被告刘记恒与黄杰元于2012年2月27日签订的《房地产买卖契约》为无效合同，责令被告将房产权、土地使用权过户回原告黄杰元的名下。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、《房屋买卖合同》。证明黄杰元、兰凤英、黄喜将家庭共有的房屋以120万元出售给被告；
2、通知。证明被告已于2012年6月办好房地产过户手续，但被告以租地等问题未解决为名拒付房款；
3、意见。证明被告在购房前对宅基地租赁之事已知情，并限定被告5天付清房款的合理期限，逾期收回房屋；
4、《房地产买卖契约》。证明被告与黄杰元签订协议，房价为943000元；
5、河房权证字第××号房屋产权证。证明登记产权人是黄杰元；
6、河房权证字第××号房屋产权证。证明诉争房屋已过户到被告名下；
7、病历。证明黄杰元2000年6月脑伤后，长期有精神障碍；
8、完税证。证明诉争房屋交易过户时按943000元完税的事实；
9、《家庭建房计划》。证明诉争房屋是家庭共同投资建造；
10、《司法鉴定意见书》。证明黄杰元系精神病人，无民事行为能力人，签订本合同时不能辨认自己的权利和义务；
11、《通知》。证明被告于2013年元月2日未经原告同意进入诉争房屋；
12、《招租通知》。证明被告擅自将诉争房屋门面出租；
13、户口簿复印件。证明原告之间系家庭成员关系；
14、土地使用权证复印件。证明诉争房屋过户前的土地使用权人系黄杰元。
15、说明。证明兰凤英不宜作为黄杰元的监护人。
被告刘记恒辩称，被告是在“雄基信息报”获知原告要卖本案诉争房屋的信息，经与兰凤英、黄杰元在平等条件下协商，达成买卖房屋的意思表示，没有欺诈、胁迫，也没有损害任何一方的利益，房屋买卖合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。诉争房屋对外公示的权利人只有黄杰元，在办理房屋过户手续过程中，河池市房产管理局也在河池日报向社会发出公告，在有效期限内，也没有任何人提出异议。根据《合同法》第150条关于出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”的规定，即便黄屹、黄立是财产的实际共有人，黄屹、黄立的损失也应由黄杰元、兰凤英、黄喜承担责任。
关于原告在诉讼中称的2012年2月27日所签订的《房地产买卖契约》房价94.3万元，是房产局对楼房的评估价。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、雄基信息报刊登兰凤英卖房信息。证明兰凤英有权处分房屋；
2、房屋买卖合同。证明买卖房屋系双方真实意思表示。
3、公告。证明房屋在过户前河池市房产管理局已履行法定程序进行公告。
4、河房权证字第××号房屋产权证、河国用（2012）第××号土地使用证。证明诉争房产权利属于被告所有。
5、河房权证字第××号房屋产权证。证明房屋没有共有人、法定代理人。
第三人黄屹、黄喜、黄立请求称，第三人是河池市金城江区乾霄路97号楼房的房屋共有人。两份房屋买卖合同亦未经作为房屋共有人的黄屹、黄立同意签字，兰凤英、黄喜的擅自处分共有房屋的行为是无效行为，损害了原告黄屹、黄立的权利，且被告将合同交易房价由120万元改为94.3万元属搞假合同损害国家税收利益，依法亦属无效合同。
第三人的证据与原告出具的证据一致。
经过开庭质证，原告及第三人对被告提供的证据1无异议；对证据2的合法性有异议，认为黄杰元是无民事行为能力的人，不具备相应能力，其他共有人没有在合同上签字，被告用变更的房产证贷款支付房款，属于欺诈行为；对证据3真实性没有异议，但对合法性有异议；对证据4的真实性没有异议，但对被告证明内容有异议，合同生效与过户没有关联性；对证据5有异议，房屋还有其他共有人。
被告对原告及第三人提供的证据1、2、3、4、5、6、8、10、11、12、13、14无异议；对证据7真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对证据9有异议，认为不真实；对证据15有异议，认为是原告家庭的内部关系。
本院对原、被告双方无异议，客观真实，与本案有关联性的证据予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
原告黄杰元、兰凤英系夫妻关系，第三人黄屹、黄喜、黄立系原告黄杰元、兰凤英的儿子。
2011年11月原告兰凤英在“雄基信息报”刊登欲出售位于河池市金城江区乾霄路××号楼房（建筑面积为335.83㎡）及宅基地（使用面积为245.00㎡）的信息。被告刘记恒知晓该信息后向原告黄杰元、兰凤英提出购房意愿，经与原告兰凤英、黄杰元协商后，于2011年11月30日签订了一份以原告兰凤英、黄杰元为甲方，被告刘记恒为乙方的《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方以1200000.00元将房屋并土地一同卖给乙方，永远由乙方所有使用。二、甲方必须在合同签字后，壹拾日内将国有土地使用证和房屋产权证过户（转户）到乙方刘记恒名下。三、付款方式：先付伍拾万元定金，等两证过户到乙方名下后，乙方一次性付清余款700000元，万一遇到过户不得之事，甲方必退还乙方定金伍拾万元。……另外还补充有一切费用由乙方自理的条款。”落款甲方有黄杰元、兰凤英签名，家庭成员有黄喜签名，乙方有刘记恒签名，家庭成员有刘继彪签名。黄杰元、兰凤英与刘记恒签订合同后，刘记恒于当日以银行转账方式向兰凤英工商银行账户（卡号：×××2788）汇入了500000.00元。尔后，原告黄杰元、被告刘记恒向河池市房产管理局提出将河房权证字第××号房屋办理权属转移登记的申请，经黄杰元、刘记恒申报，河池市地方税务局于2011年12月21日委托河池市价格认证中心对黄杰元位于河池市乾霄路97号房地产进行价格认证，2012年1月17日河池市价格认证中心作出河价定（2012）24号涉税财物价格认定结论书，认定的价格为943000.00元。2012年2月18日河池市房产管理局在河池日报刊登“黄杰元将房屋卖给刘记恒”的公告。2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒又签订了一份《房地产买卖契约》，约定成交价格为943000.00元，该份转让合同备案于河池市房产管理局。2012年3月27日河池市房产管理局为原告黄杰元办理了产权转移登记手续，即将房屋登记在被告刘记恒名下，至此该房屋的产权证号变更为：河房权证字第××号。随即原告黄杰元、被告刘记恒向河池市土地管理局提出将河国用（2001）字第××号的土地使用权办理权属转移登记手续的申请，2012年6月20日河池市人民政府将该宗宅基地的土地使用权登记在被告刘记恒名下，土地使用证号变更为：河国用（2012）第××号。2012年8月23日被告刘记恒向原告黄杰元发出因空地的租赁问题和税费负担问题未解决而暂不支付余款的通知。2012年8月28日原告兰凤英、黄杰元向刘记恒发出一份“关于对刘记恒通知的回复意见”函，要求被告5日内支付购房余款。2012年9月5日被告刘记恒通过银行转账方式向兰凤英工商银行账户（卡号：×××2788）汇入638705.00元。2012年9月6日原告黄杰元、兰凤英向本院提起要求解除2011年11月30日黄杰元、兰凤英与刘记恒签订的《房屋买卖合同》并由刘记恒承担违约责任的诉讼，后撤回起诉。
另查明，2001年6月14日黄杰元以出让方式购买得位于河池市乾霄路××号住宅用地一宗（地号为××05，图号为××79），2001年7月18日登记在黄杰元名下。2006年在该宅基地上建有占地面积为52.70平方米的一栋6层楼房，2007年7月26日登记在黄杰元名下。
再查明，2012年12月10日经兰凤英委托，广西壮族自治区龙泉山医院司法鉴定所对黄杰元作出鉴定意见：1、医学诊断：脑外伤所致精神障碍①脑外伤所致智力损害（中度）。②脑外伤后综合征。③继发性癫痫；2、民事行为能力评定：无民事行为能力。
本院认为，首先，关于2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》是否有效问题。
河池市乾霄路97号房屋及宅基地登记在原告黄杰元名下，原告黄杰元系争议房屋权属证明记载的权利人，因此其是该房屋登记意义上的所有权人。关于2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》是否有效，应当审查被告刘记恒是否是善意取得。原告黄杰元与兰凤英系夫妻关系，因原告黄杰元、兰凤英和第三人黄屹、黄喜、黄立未能提供相关证据证明被告刘记恒在购买本案争议房屋时明知第三人是房屋的共有权人，且被告刘记恒是以合理的价格受让，故本院认为被告刘记恒有理由相信争议房屋系二原告的夫妻共有财产，原告黄杰元、兰凤英处分共有财产的行为系其真实意思表示。原告黄杰元以其系“无民事行为能力人”主张签订的合同无效，但其提供的鉴定意见是在签订《房屋买卖合同》后的2012年12月10日作出，该鉴定意见是否对黄杰元的前行为有溯及力未作出说明，难以证实黄杰元签订合同时的真实状况。即使黄杰元签订合同时是无民事行为能力人，但兰凤英作为黄杰元配偶，行使监护权，在未侵害黄杰元权益的情况下代黄杰元作出卖房屋的意思表示亦是符合法律规定的。另外，原告以“家庭建房计划”证实第三人是房屋共有人，要求本院确认合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。的规定，黄杰元、兰凤英的出资份额占三分之二以上，黄杰元、兰凤英的处分行为亦是符合法律规定的。因此，2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告黄杰元、黄凤英请求本院确认该合同为无效合同的主张本院不予支持。
其次，关于2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》是否有效问题。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）第三十五条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”和建设部《城市房地产转让管理规定》第十四条：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”的规定，故黄杰元、刘记恒签订的《房地产买卖契约》中关于“房地产交易价格为943000.00元”条款的约定，其目的是为了少交税费，损害国家税收利益，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的强制性规定，应为无效。并且作为共有人的原告兰凤英对签订该合同并不知情，亦未签名。因此，2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》应属无效合同。
第三，第三人黄屹、黄喜、黄立以损害其权益要求确认2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》和2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》无效的理由是否成立问题。
根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权的登记具有对外公示的效力，物权的公示作用在于维护物的占有秩序和保护交易安全。本案房地产的所有权人和使用权人均登记在黄杰元名下，被告刘记恒了解本案诉争房屋权属唯一的方法就是不动产登记簿上的房屋产权登记。现第三人黄屹、黄喜、黄立主张其是房屋的共有人，但其向法庭出具的“家庭建房计划”是原告、第三人自已书写的材料，对外没有公示效力，且原告没有证据证明被告在购买本案房地产时明知第三人是房屋的共有权人，即本案无证据证明被告为恶意购买人。故第三人以损害其权益要求本院确认2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》和2012年2月27日原告黄杰元与被告刘记恒签订的《房地产买卖契约》为无效合同，本院不予支持。
综上所述，买卖河池市乾霄路97号房屋及宅基地是原告黄杰元、兰凤英及被告刘记恒真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，故2011年11月30日原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告黄杰元、兰凤英及第三人黄屹、黄喜、黄立要求本院确认2011年11月30日黄杰元、兰凤英与刘记恒签订的《房屋买卖合同》无效，并要求被告刘记恒协助其办理将河池市乾霄路97号房屋及宅基地的房屋产权、土地使用权过户回原告黄杰元名下的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、驳回原告黄杰元、兰凤英及第三人黄屹、黄喜、黄立要求确认原告黄杰元、兰凤英与被告刘记恒于2011年11月30日签订的《房屋买卖合同》为无效合同的诉讼请求；
二、原告黄杰元与被告刘记恒于2012年2月27日签订的《房地产买卖契约》为无效合同；
三、驳回原告黄杰元、兰凤英及第三人黄屹、黄喜、黄立要求被告刘记恒协助办理将位于河池市乾霄路××号房屋、宅基地登记在黄杰元名下的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告黄杰元、兰凤英负担80元，被告刘记恒负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费100元。受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费用专户，开户行：农行河池分行花园支行，帐号507901040011485。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈珍妮
审 判 员 韦爱娟
人民陪审员 陆小敏
二〇一三年七月二十九日
书 记 员 温淑艳