江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4973号
上诉人（原审被告、反诉原告）林尔滨，男，1952年3月17日生，汉族，南京晓庄塑料厂退休工人。
委托代理人刘艳松，江苏江成律师事务所律师。
石春萍（原审原告、反诉被告）石春萍，女，1976年9月28日生，居民身份证号码3201141976********，汉族，无业，住南京市雨花台区板桥新城古雄新居**栋***室。
委托代理人龚庭生，江苏国成律师事务所律师。
原审被告林莉莉，女，1980年9月28日生，汉族，镇江市品鑫文化传媒有限公司员工。
委托代理人刘艳松，江苏江成律师事务所律师。
上诉人林尔滨因与被上诉人石春萍、原审被告林莉莉租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院作出的（2013）雨板民初字第333号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理，林尔滨、林莉莉的委托代理人刘艳松，被上诉人石春萍及其委托代理人龚庭生，原审被告林莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石春萍原审诉称，2011年9月17日，石春萍与林尔滨签订了浴室承包经营合同，约定由石春萍承包经营林尔滨、林莉莉位于绿洲机械有限公司的绿洲洗浴中心，承包期为8年，自2011年10月1日至2019年10月16日止，总承包费为30万元，一次性支付。合同签订后，石春萍将30万元承包费一次性支付给林莉莉。石春萍在承包经营过程中于2013年7月10日收到洗浴中心的房东南京绿洲实业有限公司的通知，由于林尔滨、林莉莉没有交纳洗浴中心房屋租赁费，终止与南京绿洲实业有限公司的租赁合同，致使石春萍无法经营，林尔滨、林莉莉的行为构成违约，石春萍除要求退回没有经营期间的承包费，还需向石春萍支付违约金5万元。为维护石春萍的合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令：1、解除双方的承包经营合同，林尔滨、林莉莉退回石春萍交纳的洗浴中心承包金23万元（自2013年7月15日起至合同约定的终止日）；2、因林尔滨、林莉莉未经过石春萍同意，终止与南京绿洲实业有限公司的租赁合同，林尔滨、林莉莉构成违约，向石春萍支付违约金5万元；3、本案的诉讼费由林尔滨、林莉莉承担。
林莉莉原审辩称，第一、石春萍要求其退回承包金及违约金，提起的是违约之诉，作为该诉依据的基础关系是合同关系。基于合同的相对性，该诉石春萍和林莉莉只能是合同关系中的当事人，而该承包经营关系中，林尔滨是转租人，石春萍为经营承租人，两者构成合同关系的双方，林莉莉并不享有合同权利，也不承担合同义务，不能成为合同主体，不是合同关系当事人；第二、合同履行过程中，颜昌荣向林莉莉帐户转帐是事实，对此林莉莉予以承认。但此种情形下，林莉莉仅仅是债务人的履行辅助人，并不因此而取得合同当事人资格。综上，林莉莉不是本案适格被告。
林尔滨原审辩称，石春萍与林尔滨双方间承包经营关系真实有效，对房屋租金的约定经石春萍、林尔滨和卢伟进一步阐释后也已明确，但石春萍由于自身原因进行违法经营，同时怠于履行交纳房屋租金的合同义务，最终导致产权人绿洲公司解除房屋租赁协议，石春萍失去经营权与林尔滨无关，甚至林尔滨也是受害者，石春萍应对其行为负完全责任，林尔滨对解除合同不持异议。本案中房屋租金与合同约定承包金性质不同，石春萍基于其无经营资质和设备等经营条件才向林尔滨承包浴室，双方合同标的是经营权，并不涉及房屋租赁关系。综上，请求依法驳回石春萍的诉讼请求。
林尔滨原审反诉称，绿洲洗浴中心为南京绿洲机器厂所有，此前由林尔滨承包经营，2011年9月17日林尔滨通过承包经营协议书将其转租给石春萍，承包经营协议书多处约定转让方应合法经营，正当经营，否则承担违约责任，但在经营过程中，石春萍在经营场所内实施违法犯罪活动，相关人员并因此受到刑事处罚，此外，林尔滨、石春萍及出租人曾口头约定，由石春萍另行直接向出租人支付洗浴中心房屋租金。但石春萍经营期间却以各种理由拖延支付房屋租金，最终导致出租人终止与林尔滨的承包租赁协议，收回洗浴中心，林尔滨因此丧失洗浴中心的承租权，此后，石春萍又以林尔滨授意为由，将洗浴中心林尔滨的空调等设备拆归己有，严重侵犯了林尔滨的财产权，林尔滨认为，石春萍的上述行为已经严重违反了合同约定，给林尔滨带来了巨大的经济利益损失和财产损失，为保护林尔滨的合法权益，提起反诉。请求判令：1、石春萍承担违约责任5万元；2、石春萍赔偿林尔滨承包经营利益损失24万元及机器设备损失3万元；3、本案诉讼费用由石春萍负担。
石春萍原审反诉辩称，林尔滨所陈述的事实及主张的请求没有事实及法律依据。第一，本案违约主体系林尔滨，而非石春萍。林尔滨在诉状中所说的口头约定不是事实，由于林尔滨的违约行为造成双方的承包经营协议无法继续履行，造成损失的是林尔滨，而非石春萍。要求依法驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明，2004年8月31日，林尔滨与南京绿洲实业公司签订《租赁协议》一份，约定：1、甲方（南京绿洲实业公司）将南京绿洲机器厂职工浴室租赁给乙方（林尔滨）自主经营，浴室使用面积为666平方米，合作期限15年，自2004年9月1日至2019年8月31日止；2、房屋年租金为4万元，全年费用分四次支付，每3个月底为付款日期。合同的落款处，甲方除公司印章外还有经办人卢伟的签名，乙方除南京市鼓楼区晓凤家禽水产店印章外还有林莉莉、林尔滨的签名。2011年9月17日，林尔滨作为发包人，石春萍作为承包人签订了《承包经营协议书》，约定：1、合同标的为甲方林尔滨将坐落于四七六厂的绿洲洗浴承包给乙方石春萍经营，乙方根据本协议书约定享有经营管理权和承包收益权，乙方对该中心现状已有充分了解，愿意承包经营甲方的上述休闲中心，并保证合法经营，甲方将经营休闲中心所需的证照提供给乙方保管使用，乙方应当按照经营，正当经营，并切实维护甲方的商誉；2、经营方式为乙方承包经营期间，实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工；3、承包期限为8年，即自2011年10月1日起至2019年10月16日止；4、承包经营的年承包金为30万元，采取先缴纳后使用原则一次性付清；5、经营证照，甲方将休闲中心经营所需的各种证照交给乙方，由乙方保管，甲方将休闲洗浴中心设备设施管道等的线路图提供给乙方，以便经营过程中负责维护保养，协议期满或解除后，所有现存设备及设施归甲方所有；6、经营期间的水电费用及其他部门收取的费用均由乙方石春萍自行承担；7、双方应当全面履行约定，任何乙方违约，均应向守约方承担违约金5万元，违约金不足以弥补守约方损失的，还应当赔偿守约方的损失，一方违约时，守约方有权提前解除协议或终止本协议书的履行。协议签订后，林尔滨将浴室交由石春萍，石春萍通过其丈夫颜昌荣农行卡向林尔滨女儿即林莉莉转款30万元。2013年5月3日，在经营期间，石春萍弟弟石金龙被检察院以犯容留卖淫罪指控，认定2011年10月1日以来，石金龙承包了南京绿洲休闲洗浴中心，并将其更名为新林洗浴中心，为获取高额利润，石金龙容留多名卖淫女在其浴室内卖淫。对此石金龙在庭审中均无异议。法院于2013年5月13日判决石金龙犯容留卖淫罪，判处有期徒刑一年，罚金五千元。林尔滨将房租交至2011年年底，此后无人就诉争房屋向南京绿洲实业公司交纳房租。2013年4月25日，南京绿洲实业有限公司向林尔滨、林莉莉下发催款通知，告知尚欠2012年全年及2013年1季度的房租共计5万元，请在一个星期内交纳，如逾期再不付款，将终止租赁协议并收回浴室租赁权。2013年7月10日，南京绿洲实业有限公司向林尔滨、林莉莉下发《终止协议通知书》，告知因其未能按催款通知付款，定于7月10日前终止租赁协议。后南京绿洲实业有限公司将诉争浴室转租他人，转租费为16万元，房租另外每年按照4万元交付。该16万元其中的6万元冲抵此前尚欠房租，10万元给了石春萍。
另经时任绿洲实业公司经理即绿洲公司与林尔滨签订洗浴中心承包合同的经办人、负责人卢伟介绍此前林尔滨转租的事实公司是不知道的，后来知道了也就同意了，林尔滨在2012年到公司结2011年房租时在招待所大厅当着石春萍的面讲今后房租由石春萍交，当时石春萍没有表示否认或同意，卢伟认为石春萍是认可了。2012年6月卢伟去浴室要房租，没有看到石春萍，看到她父亲，跟他们说要交房租，石春萍父亲说要找石春萍，因为绿洲机械厂是年底结账所以就没有催要，直到2012年底卢伟去浴室要房租，当时石春萍说有困难要求春节后给，春节后再去要石春萍说房租不该他们交，应该林尔滨交。林尔滨说8年转让30万元，还亏损2万元免费给他用是不可能的，卢伟随后就两边都要，但均未要到，2013年3月通知林莉莉如果再不交就解除。后来2013年10月1日将房租转租给别人，因为租赁协议是2004年签订的，租金很低，到2010年时候房租应该涨到13万元一年租金，所以接收人是受益了，因而同意支付16万元转租费。主要是营业执照，其中消防执照现在验收不可能过关，很难审批，当时营业执照是林尔滨的名字，现在过户了。
原审法院另查明，在2013年8月7日的电话录音中，林尔滨确认了协议中30万元系8年承包费，协议写明“年承包金”系笔误，但录音中林尔滨对承包金包含租赁一直持否认态度，主张当时约定租金需石春萍另行支付。同时在反诉中，林尔滨对反诉损失部分损失未能提供证据。
上述事实，有当事人当庭陈述，租赁合同，承包经营协议，汇款凭证、结婚证，催款通知、终止租赁协议，谈话笔录等证据予以证实。
原审法院认为，石春萍、林尔滨签订的承包经营协议书，意思表示真实，且也实际履行，故合法有效。根据双方提供的证据和审理的情况分析，双方所争议的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是洗浴中心的经营权转让行为，二是房屋转让的租赁行为。从双方协议名称即“承包经营协议书”及内容上看均是围绕经营权交易进行，该行为实际是经营权的转让，即包括经营权许可和场所设施的使用权附期限的转让，而诉争浴室经营权与房屋转租相互联系，不可分割的，系为实现同一合同目的而产生的。由于房屋转租是房屋租赁关系变动和流转的典型方式，从法律行为有效的前提条件来看，需要取得出租人的同意。若承租人没有取得出租人的书面同意，转租中出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同，但不影响经营权的转让。因而两者有联系，却相互独立存在。双方承包经营协议书未涉及房屋转租事宜，林尔滨抗辩房租问题由实际使用人与出租人单独结算的抗辩具有一定合理性，且出租人对此亦予以认可，石春萍仅以承包经营协议书主张包含房屋，将经营权转让与租赁转租合二为一，证据不足，原审法院对此不予支持，待证据充足后可另行主张。因而在合同履行中，石春萍因进行违法经营同时怠于履行缴纳房租的义务构成违约，基于双方对违约金各持己见，原审法院根据双方的损失及违约责任大小，将违约金调整为30000元，石春萍承包经营一年半后，因其违约造成无法经营，林尔滨理应在石春萍承担违约金后退还剩下经营费244000元，后诉争房屋经营权由房东另行转租，石春萍、林尔滨及出租人均已认可，转让费160000元系属经营费应为林尔滨所有，现该款均为石春萍受益（含60000元房屋），故在林尔滨补偿款中予以扣除，合计林尔滨应退还石春萍经营费合计54000元。林莉莉不是合同当事人，仅是债务人的履行辅助人，石春萍基于合同主张权利，故对林莉莉主张违约责任缺乏事实和法律依据，不予支持。同时林尔滨反诉承包经营利益及违约金损失在本诉中已经予以判定，关于机器设备损失，因林尔滨未能举证加以证明，故原审法院不予支持，待证据充足后，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、解除石春萍与林尔滨于2011年9月17日达成的《承包经营协议书》，林尔滨于判决生效后十五日内退回石春萍承包金54000元（已扣除石春萍应承担的违约金及转让承包金160000元）。二、驳回石春萍对林莉莉的诉讼请求。三、驳回石春萍其他诉讼请求。四、驳回林尔滨的其他诉讼请求。一审案件受理费5500元，反诉诉讼费3050元，合计8550元由石春萍承担5985元，林尔滨承担2565元。
林尔滨不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人同石春萍签订了书面《承包经营协议书》，其中约定了承包期限为8年，承包金为30万每年，采取先缴纳后使用原则一次性付清，后因石春萍违法经营，致使该承包协议无法正常履行，从而引发纠纷，而石春萍在一审起诉前恶意欺骗上诉人，诱导上诉人认可30万非年承包金，而是8年的总承包金，并在上诉人完全不知情的情况下进行录音，并将该份录音作为证据向一审法院提交，而一审法院在没有其他任何证据相互印证的情况下，仅凭这份录音证据便认定30万为8年的总承包金既不合理也不合法。二、承包协议中约定违约金为5万元，一审法院却在上诉人与石春萍均未提出异议的情况下，擅自降低违约金数额，现显然是在滥用自由裁量权，侵害了上诉人的合法利益。综上，请求法院依法改判或发回重审。
被上诉人石春萍辩称，一、上诉人认为承包金为30万元／年，与事实不符。在一审期间我方提交的证据均证明了8年承包金30万元。二、上诉人认为合同终止的原因是因为我方违约，我方认为与事实不符，石金龙虽然是被上诉人的弟弟，但只是员工，并非承包主体。对于员工的违法行为，我方只能承担失察的责任，不代表我方违法经营，也并非是因为违法经营造成合同终止。我方认为合同终止是因为上诉人没有及时交纳租金造成的，应属上诉人违约。我方对原审判决本来不服，因没有上诉，故请求法院依法公正判决。
本院查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人林尔滨与被上诉人石春萍签订的《承包协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。石春萍在承包洗浴中心期间，因其违法经营及拖延缴纳房屋租金，导致承包协议无法继续履行，石春萍存在过错，应承担相应的违约责任。原审根据双方的损失及违约责任大小，判令被上诉人承担30000元违约金，并无不当。关于协议中约定的承包金的问题。上诉人认为协议明确约定每年承包金为30万元，被上诉人认为协议约定的8年承包费30万元，协议上的“年”是笔误。对此，本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该承包协议书是由上诉人提供的，虽然上面约定年承包金为30万元，但林尔滨在电话中明确表示协议中30万元系8年承包费，并结合合同的履行情况，应理解为整个承包期间的承包费为30万元，故认定协议上的“年”系笔误。因石春萍承包经营涉案浴室一年半左右，原审酌定林尔滨退还剩下经营费244000元，并在此基础上扣减原房东将涉案浴室另行转让费160000元、扣除石春萍承担的违约金30000元，林尔滨还需退还54000元，较为公平合理，对此本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8550元，由上诉人林尔滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 孙雪松