江西省都昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）都民一再初字第775号
原告郝小芹，女，1972年8月13日生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。
被告陈兰英，女，1970年12月13日生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。
被告余某，系原审被告余满泉（已亡）、陈兰英之子。
法定代理人陈兰英，系余某母亲。
原告郝小芹诉被告陈兰英、余满泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，于同日作出（2013）都民一初字第1271号民事调解：被告陈兰英、余满泉自愿于2013年10月30日前将位于都昌县北山乡芙蓉新屋余村（原破塘墭新屋余村通往团山马路上）北山中心幼儿园大门口左边坐北朝南四层的楼房一栋交付给原告郝小芹。该民事调解书发生法律效力后，本院在执行过程中，执行人员以当事人诉争的房屋未办理产权登记，原调解书事实不清、无法执行为由向本院提出再审审查申请。本院于2014年6月25日作出（2014）都民再字第2号民事裁定，中止原调解书的执行，本案再审。
本案立案再审后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。因原审被告余满泉于2013年10月31日死亡，本院于2014年11月11日通知余满泉之子余某作为本案被告参加诉讼。原告郝小芹及被告陈兰英到庭参加诉讼，被告余某未到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定现已审理终结。
原告郝小芹诉称：2012年8月26日，郝小芹与陈兰英、余满泉商定，余满泉、陈兰英将其拥有的北山乡芙蓉新屋余村（原破塘墭新屋余村通往团山马路上）北山中心幼儿园大门口左边一栋坐北向南四层楼房以50万元的价格卖给郝小芹。双方于同日签订了房屋买卖合同，郝小芹依约将购房款50万元交付给余满泉、陈兰英，余满泉、陈兰英应当在收到购房款的3日内将上述房屋按约交付。余满泉、陈兰英至今未将所购房屋交付给郝小芹，故此向法院提出如下诉请：1、请求判令余满泉、陈兰英履行2012年8月26日签订的房屋买卖合同，将北山乡芙蓉新屋余村（原破塘墭新屋余村通往团山马路上）北山中心幼儿园大门口左边一栋坐北向南四层楼房交付给郝小芹；2、诉讼费用由被告承担。在再审中，原告郝小芹以涉案房屋未进行权属登记为由变更诉讼请求，要求陈兰英返还原告购房款人民币50万元。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据：
余满泉、陈兰英与郝小芹签订的房屋买卖合同原件一份，证明双方存在买卖北山乡芙蓉新屋余村（原破塘墭新屋余村通往团山马路上）北山中心幼儿园大门口左边一栋坐北向南四层楼房的事实。
2、登记在余满泉名下的编号为都国用（2013）第124号土地使用权证复印件，证明涉案房屋所处的幼儿园具有土地使用权证。
被告陈兰英辩称：买卖房屋非我自愿，我是被逼签字的，买卖房屋的钱我没有能力偿还。
被告陈兰英、余某均未向法庭提供证据。
本院依职权调取如下证据：
都昌县公安局派出所出具的余满泉死亡证明，证明余满泉已死亡。
都昌县公安局出具的被告陈兰英家庭成员人口基本信息，证明两被告身份。
都昌县民政局婚姻登记中心出具的《婚姻登记信息》，证明余满泉和陈兰英于2008年4月1日办理结婚登记。
本院询问笔录两份及笔录现场照片，证明被告余前军、余来凤已明确表示放弃对其父亲余满泉的财产继承权。
5、都昌县房管局出具的登记在余满泉名下房屋信息登记表。
经审理查明：2012年8月26日，郝小芹与陈兰英、余满泉订立房屋买卖合同，约定余满泉、陈兰英将位于都昌县北山乡芙蓉新屋余村（原破塘墭新屋余村通往团山马路上）北山中心幼儿园大门口左边坐北向南四层楼房一栋以人民币50万元的价格卖给郝小芹，郝小芹依约支付了50万元购房款，陈兰英、余满泉至今未交付该房屋。
本院通过对余满泉、陈兰英名下房屋的查询，又查明：2013年6月24日，余满泉以出让方式获得都昌县北山乡芙蓉新屋余村一宗土地使用权，土地权属证编号为都国用（2013）第124号，土地面积为3423.9平方米，地类用途属性为科教用地，用于开办幼儿园，在该宗土地上即北山中心幼儿园内，余满泉建有两栋房屋，一栋房屋是两层，面积为272.27平方米，产权证号为02000007号，房屋现处于抵押状况；另一栋房屋是五层，面积3428.86平方米，产权证号为20132651号，该两栋房屋均登记在余满泉名下。本案诉争房屋位于北山乡中心幼儿园内大门左侧，共四层，面积为1320平方米，在房管部门未进行房屋权属登记。
另查明，余满泉与陈兰英于2008年4月1日补办结婚登记，结婚证字号：赣都结字010802821。双方于1989年7月10日生长子余前军，于1991年10月8日生女儿余来凤，于2001年9月27日生次子余某。余满泉于2013年10月31日死亡。余满泉的父母先于余满泉死亡。余前军、余来凤已明确表示放弃对余满泉的财产继承权，被告余某的法定代理人陈兰英对余某是否放弃对余满泉的财产继承没有明确表示。
以上事实有房屋买卖合同、都国用（2013）第124号土地使用权证复印件、都昌县公安局派出所出具的余满泉死亡证明、都昌县公安局出具的被告陈兰英家庭成员人口基本信息、都昌县民政局婚姻登记中心出具的《婚姻登记信息》、询问笔录、笔录现场照片、都昌县房管局出具的登记在余满泉名下房屋信息登记表及当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。余满泉、陈兰英与郝小芹签订的房屋买卖合同中，双方买卖的房屋至今未办理产权登记手续，双方也没有对诉争房屋提供有关建造及权属证明，因此该房屋不得转让。余满泉、陈兰英与郝小芹对未办理权属登记的房屋进行转让交易违反了法律、行政法规之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，在本案辩论终结前双方均未办理房屋权属证明的情况下，可以认定双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后因该合同取得的财产应各自予以返还。所以余满泉、陈兰英应将所得的50万元购房款返还给郝小芹。鉴于余满泉已经死亡，根据继承法的有关规定，余满泉的子女余前军、余来凤、余某是余满泉遗产的第一顺序继承人，余前军、余来凤已明确表示放弃对余满泉财产的继承，作为余某的法定代理人陈兰英对余某是否放弃继承余满泉的遗产未明确表示，如果余某继承余满泉的遗产，根据继承法第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”之规定，被告余某应以继承余满泉财产的实际价值为限，对余满泉的债务承担返还责任。
综上，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
1、撤销本院（2013）都民一初字第1271号民事调解书；
2、原告郝小芹与余满泉、陈兰英于2012年8月26日签订的房屋买卖合同无效；
3、被告陈兰英于本判决生效后十日内返还原告郝小芹人民币50万元，逾期则按中国人民银行同期贷款利率计算利息至还清为止；
4、被告余某以继承余满泉财产的实际价值为限，在上述债务范围内承担返还责任。
案件受理费8800元，由原告郝小芹、被告陈兰英各负担一半。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 余隆华
审 判 员 刘建新
代理审判员 詹煜民
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 吴丽文