广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2368号
原告南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区白沙大道65号。
法定代表人潘超文，董事长。
委托代理人黄雪英，广西五象律师事务所律师。
委托代理人王业强，广西五象律师事务所律师。
被告叶书红。
原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）诉被告叶书红商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告金恒公司的委托代理人黄雪英到庭参加了诉讼。被告叶书红经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告南宁金恒公司诉称，2010年7月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于竹溪××××号云星·钱隆天下3号楼1409号房，建筑面积为52.68平方米，总价为人民币658184元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》第一条第3项约定，在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的22.06%（计人民币145184元）作为首期付款，其中77.94%的合同价款（计人民币513000元）由××向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告支付了部分首付款55628元、代办产权证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4056.36元（备注：被告实际向原告支付各项总付款合计为人民币575584.36元）。同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，被告也于2010年10月22日在中国银行股份银行有限公司南宁市琅东支行办理了按揭贷款513000元。然而，被告却未按照合同约定付清首付款，甚至在银行贷款发放后也不按借款合同约定向银行偿还贷款，因此，中国银行于2014年7月25日向法院起诉要求提前收回贷款，从而导致原告因承担连带清偿保证责任而被代偿贷款本息等相关费用合计557286.99，即因被告逾期偿还贷款造成而代偿贷款的财产损失合计557286.99元。为此，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，正式要求解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此置之不理。基于上述事实，根据相关法律规定及双方合同的约定，原告有权解除合同，并可要求被告支付违约金804730.23元［合同总价款的15%即98727.6元-（被告实际总付款575584.36元-原告总代偿贷款及相关费用557286.99元）］，同时有权要求被告为此支出的律师费20000元，为此，原告起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》，南宁市竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号1409号房由原告收回，并判令被告协助、配合原告办理该商品房买卖合同备案登记和抵押权预告登记的注销等相关手续；二、被告向原告支付违约金80430.23元（658184×15%-（575584.36-557286.99））；三、被告承担原告支出的律师费20000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告叶书红未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明，2010年7月27日，原告金恒公司（××）与被告叶书红（××）签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于竹溪××××号云星·钱隆天下3号楼1409号房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为52.68平方米，总价款为人民币658184元。合同附件六《合同补充协议》第一条“付款方式”第3款约定，××在签订《合同》及本补充协议的同时向××支付合同总价款的22.06%作为首期付款（此比例为暂定比例，××应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准），计人民币145184元；其余77.94%的合同价款，计人民币513000元由××向银行办理按揭贷款；第10款约定，××因未依约向银行偿还贷款本息而导致××承担保证责任代××还贷的，××应在××的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向××偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，××则应按所欠××代偿款项本、息总额的每日千分之一向××支付逾期还款的违约金并承担××为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；第11款约定，××不按上述期限偿还××代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给××的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为××不履行合同，××有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求××支付合同总价款的百分之十五的违约金；××解除合同，××应于××发出书面解约通知7日内，与××到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。合同签订当日，被告向原告支付了首期房款55628元、代办房产证费600元、专项维修基金4056.36元、管道燃气初装费2300元。2010年10月26日，原告与被告办理了上述合同的登记备案手续，备案编号为YS00092184。2010年11月15日，原告与被告办理了涉案房屋的预告登记，登记证号为邕房预字第1159461号。2011年12月27日，原告将涉案房屋交付被告使用。
2010年10月22日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）及中国银行股份有限公司南宁市琅东支行（以下简称“中国银行琅东支行”）（贷款人、抵押权人）共同签订一份《个人住房贷款、抵押、保证合同》，约定由被告向中国银行琅东支行借款513000元用于购买涉案房屋，被告以涉案房屋作为借款的担保，原告自愿为被告提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，中国银行琅东支行于2010年10月22日向被告发放了贷款513000元，并于2011年5月25日办理了涉案房屋的抵押权预告登记，登记证号为邕房预字第1178146号。至此，被告已向原告支付房款合计575584.36元。后因被告未能按照借款合同的约定按时向中国银行琅东支行偿还借款本金和利息，中国银行琅东支行于2014年7月25日将本案原告及被告作为共同被告起诉至本院。本院于2014年9月25日作出（2014）青民二初字第1444号民事判决书，判决原告对被告向中国银行琅东支行所负的上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，原告于2015年5月7日向中国银行琅东支行支付借款本金463834.50元、利息64484.75元、罚息1049.49元、律师费22272元、诉讼费4430元，上述金额合计557286.99元。原告为被告承担连带保证责任后，被告未在合同约定的期限内将代偿款项偿还给原告，原告遂于2015年7月20日以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求，本院于2015年9月14日向被告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。
另查明：原告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号为南房预字（2009）第283号。
还查明：2015年5月26日，原告（甲方）与广西五象律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与钱隆天下业主叶书红预售商品房合同纠纷一案，委托乙方的律师进行代理，乙方接受甲方的委托，指派黄雪英、王业强作为上述案件的代理人，代理费为20000元。上述合同订立后，原告向广西五象律师事务所支付了律师代理费20000元，广西五象律师事务所向原告开具了发票。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告叶安道经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、关于解除合同的问题。根据合同约定，××因未依约向银行偿还贷款本息而导致××承担保证责任代××还贷的，××应在××的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项，否则视为××不履行合同，××有权解除合同。本案中，被告未按时向银行偿还按揭贷款，原告作为保证人为被告代偿了借款本息、律师费等费用575584.36元，但被告未在合同约定的期限内向原告偿还代偿款项，且至今仍未履行，双方约定的解除合同的条件成就，故原告有权解除合同。虽然原告主张已向被告发出了解除合同的通知书，但未提供证据证实被告已实际收到，现原告通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达被告之日即2015年9月14日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告返还房屋，并协助其注销房屋已设立的商品房预告登记、抵押权登记及商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。另，合同解除后，原告应将被告已付的各项款项575584.36元退回给被告，但因被告尚欠原告各项代偿款557286.99元，故双方债务相互抵销后，原告仅需向被告退回各项款项18297.37元（575584.36元-557286.99元）。
二、关于违约金支付和律师费损失的问题。根据合同约定，××不按约定期限偿还××代偿款项的，××有权解除合同，并可要求××支付合同总价款的百分之十五的违约金。同时，××还需承担××为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。现因被告未在约定期限内偿还代偿款项，原告依此解除合同，被告理应按照上述约定向原告支付违约金98727.6元（658184元×15%）并赔偿律师费损失20000元。因原告尚需退还被告18297.37元，现原告主张在被告应支付的违约金中予以抵扣，本院予以准照，即被告仍应支付原告违约金80430.23元，
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告叶书红于2010年7月12日签订的《商品房买卖合同》已于2015年9月14日解除；
二、被告叶书红将位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号楼1409号房返还给原告南宁金恒房地产开发有限公司，并于本案判决生效之日起十日内协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理该房屋的抵押权登记注销手续（登记证号为邕房预字第1178146号）、商品房买卖合同备案撤销手续（备案编号为YS00092184）及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第1159461号）；
三、被告叶书红向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金80430.23元；
四、被告叶书红赔偿原告南宁金恒房地产开发有限公司律师费损失20000元。
本案受理费10378元，由被告叶书红负担。此款原告南宁金恒房地产开发有限公司已预交，由被告叶书红连同上述应付款项一并支付给原告南宁金恒房地产开发有限公司。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
人民陪审员 陈春连
人民陪审员 黄思霞
二〇一六年一月十一日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的约定。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。