广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民一初字第1490号
原告：刘某某，男，汉族，1952年10月16日出生。
委托代理人：卢晓聪、黄议民（实习律师），广东日升律师事务所律师。
被告：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水镇人民四路河畔城。
法定代表人：郭壮葵。
原告刘某某诉被告惠州市名人实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人卢晓聪、黄议民到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告起诉称，原告于2013年11月23日向被告交付光耀山水名人花园8幢13层***号房，定金30000元，后双方签订《广东省商品房买卖合同》（未备案，下称：合同），由原告以单价每平方米5318元的标准购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁“山水名人花园”面积为55.03平方米的8幢13层***号房一套，房产总金额贰拾玖万贰仟陆佰陆拾捌元整。合同约定原告于2013年12月5日前一次性付清全部购房款，计人民币292668元整。同时约定，被告应当于2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合法律约定并符合本合同约定的商品房交付原告使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1、逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。另，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，如被告违约，则应自逾期之日起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。时至今日，被告一直没有履行合同备案并向原告交付房屋及办理涉案房屋过户登记手续的义务，其行为己构成严重违约，且给原告带来了严重的经济损失。另，现原告己付全部购房款的100%(超过总购房款的50%)，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第86条的指导意见，原告所主张的权利应优先于建设工程款和抵押权为保护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判令：1、确认原被告所签订的《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》有效；2、被告履行《广东省商品房买卖合同》及其《补充协议》中所约定的义务，并在查封等限制涉案房转移的条件解除后，完成涉案房“山水名人花园”的8幢13层06号房网签、备案、并将涉案房登记到原告的名下；3、被告从2014年7月31日起按日向原告支付已付购房款（292668元）万分之一的逾期交房违约金至实际交付房产之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其诉称向本院提供的证据有:
1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；
2、工商登记信息，证明被告的主体资格；
3、广东省商品房买卖合同附件一、附件二、附件三、附件四、认购书，证明：（1）双方之间存在商品房买卖合同法律关系；（2）证明被告违约致使合同无法履行，原告主张继续履行合同，被告还应向原告承担违约责任；
4、惠州市名人实业发展有限公司专用收据、签购单，证明原告向被告已付购房款等相关费用给被告的事实；
5、（2014）穗中法金民初字第162号协助执行通知书、惠州市惠阳区（2014）惠阳法立保字第39号民事裁定书、山水名人花园在建工程抵押清单、（2014）甬象民初字第6661号民事裁定书，证明（1）涉案房产在购买之前已被抵押的事实；（2）涉案房产现已被法院查封的事实。
被告未到庭，无答辩和提交证据。
本院根据上述证据及原告的陈述查明以下事实：原、被告双方先后签订《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》(下称合同)及补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁“山水名人花园”8栋13层06号房，总价为292668元。被告在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条第1、……（2）“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第二十四条就预售登记约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。合同签订后，原告支付给被告的款项有：2013年11月23日支付定金30000元、2013年12月5日支付楼款262668元、维修基金3302元、预告登记费80元、查档费50元、转移登记费80元。涉案房产项目已经停工，被告无法继续履行合同，故原告诉至法院，提出上述诉请。
另查明，涉案房屋被本院及广州中院等查封及属在建工程抵押。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。
关于合同继续履行、合同网签、备案、并登记至原告名下的问题。原告已按约支付了全部购房款292668元，被告未能按照合同约定，为原告所购涉案房屋办理网签、备案、并登记至原告名下，其行为构成违约，故原告诉请被告继续履行合同、涉案房屋查封等障碍消除后，并为其办理网签、合同登记备案、将房屋登记至原告名下，诉请合理，予以支持。
关于逾期交房违约金问题。本案中，原告作为先履行义务一方，已支付了全部的购房款292668元，被告未能按照合同约定在2014年7月30日前将房屋交付给原告使用，违反合同约定，依法应承担违约责任。涉案合同第九条关于被告逾期交房约定：……逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，被告应于最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此，原告诉请被告支付逾期交房违约金有事实和法律依据，应予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，因原告没有提交证据证明其实际损失的具体数额，无法认定涉案违约金是否超过造成损失的百分之三十，基于公平原则，本院认为涉案违约金计至本判决生效之日止为宜，故被告应向原告支付违约金为以292668元为基数，从2014年7月31日起按日万分之一计至本判决生效之曰止。原告诉请逾期交房违约金计至被告实际交房之曰止，超出部分不予支持。
综上所述，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃权利，应以缺席论处。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告惠州市名人实业发展有限公司与原告刘振歧签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行该合同，待涉案位于惠州市惠阳区淡水土湖白云坑金惠大道旁“山水名人花园”8栋13层06号房屋的查封等障碍消除后，立即为原告办理该房网签、合同备案、将该房屋登记至原告刘振歧名下。
二、被告惠州市名人实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告刘振歧支付违约金(以292668元为基数，从2014年7月31日起按日万分之一计至本判决生效之日止)。
本案受理费5890元（已缓交），由被告惠州市名人实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 胡卓贤
审判员 李杏连
审判员 李小芬
二〇一六年三月三日
书记员 施 威