广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1266号
上诉人（原审原告）：王云弟，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××0820。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：李金花。
被上诉人（原审被告）：王群，女，汉族，住珠海市香洲区，身份证号码：×××1527。
委托代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。
上诉人王云弟因与被上诉人王群房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2130号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
本院经审理查明：2015年8月31日，卖方王群、买方王云弟与中介方珠海市唐家和熙物业代理部三方共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：王群将其所有的位于珠海市唐家湾镇金唐路XXX号海怡湾畔海湾园X栋XXX房转让给王云弟，转让价款为773000元。王云弟须于签订合同之同时支付人民币3万元，在2015年10月31日支付人民币17万元作为购买该物业的定金。双方同意于2015年11月30日或之前办理过户手续，双方在珠海市房地产登记中心办理完该物业的产权转移登记手续之当天由王云弟向王群支付剩余房款人民币573000元。合同第4条交付使用约定：自买卖双方完成该物业的产权转移登记手续且卖方收齐全部楼款之当日，卖方须将该物业交付给买方使用，办理交楼手续。第6条违约责任约定：本合同签订后，如买方不能履行本合同之约定并导致买卖双方无法订立《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》时，卖方有权没收买方已付之定金，并有权另将该物业转让予任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求任何赔偿。如卖方在收取定金后拒绝将该物业出售予买方，则卖方须双倍返还买方已付之定金，唯买方不可要求进一步赔偿或强行要求卖方履行本合同。
另查明，王云弟于2015年8月31日向王群支付定金30000元，之后于2015年10月31日向王群转账4万元和13万元。2015年11月12日，王群作为甲方与王云弟作为乙方签订《补充协议》一份。补充协议约定：一、因该房产为提前交楼给乙方装修，乙方只有在甲方收到第三笔部分房款180000元后，才可去申请装修；二、剩余房款393000元应按合约如期支付，最迟不能超过2015年12月5日，否则乙方向甲方每天支付100元作为违约补偿金。补充协议签订后，王云弟没有依照补充协议的约定向王群支付第三笔部分房款180000元。至2015年11月30日，双方均没有前往珠海市房地产登记中心办理上述房屋的产权转移登记手续。2015年12月4日，王云弟通过工商银行向王群转账573000元。次日，王群将773000元退还王云弟，并明确表示解除合同，不转让该房给王云弟。
2016年1月13日，珠海市唐家和熙物业代理部具体负责涉案房屋买卖事宜的员工吴某出具情况说明一份，内容包括：2015年11月30日买方找到我，因为房款还未筹齐希望卖方将她的房款推迟到12月底。我当即给卖方电话，卖方不同意推迟到月底，说推迟到月中还要考虑考虑。12月3日下午，卖家来我部说对方既然拿不出钱取消这单合同算了。珠海市唐家和熙物业代理部在该份情况说明上加盖公章。
王云弟的原审诉讼请求为：判决王群立即返还王云弟除本金外的定金人民币154600元。
原审法院认为：双方所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。
合同约定双方于2015年11月30日或之前办理过户手续，办理完该物业的产权转移登记手续当天支付剩余房款573000元。双方为提前装修事宜签订补充协议，但王云弟并未按约定支付180000元房款，导致补充协议未能实际履行，该协议并未对上述过户日期及房款支付的约定作出变更，故双方当事人应严格遵循相关合同的条款，履行各自义务。
双方当事人因故未能在2015年11月30日或之前办理房屋产权转移登记手续，双方均有过错，且事后未能就过户事宜及房款支付问题，重新订立新的协议。12月4日王云弟擅自将剩余房款573000元支付给王群，没有相关的合同约定，次日王群将该款返还王云弟，并将收到的定金20万元全款退回王云弟，还向王云弟发出解除合同的意思表示。事后，王云弟并没有提出异议，也没有提出继续履行合同的意思表示，视王云弟已接受王群提出的解除合同的通知，双方签订的《房地产买卖合同》于2015年12月5日已告解除。导致合同解除的过错，归责于双方未能严格按照合同约定履行。王云弟以王群违约，要求双倍返还定金，没有事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条的规定，原审法院判决如下：驳回王云弟的诉讼请求。一审案件受理费人民币1696元，财产保全费1320元，合计3016元，由王云弟负担。
上诉人王云弟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判支持王云弟的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的全部诉讼费用由王群承担。
事实与理由如下：一、买卖双方未能在2015年11月30日或之前办理涉案房屋产权转移登记手续的全部过错都在王群，王云弟没有任何过错。根据双方签订的《房屋买卖合同》第2条第2款约定：“买卖双方同意于2015年11月30日或之前办理过户手续，双方在珠海市房地产登记中心办理完该物业的产权转移登记手续之当天由买方向卖方支付房款人民币573000元，至此买方已全部付清房款”。该条明确约定双方应先办理产权转移登记手续，王云弟再将剩余的房款全部支付给王群。由此可见，王群应先办理房屋过户手续，王云弟再支付剩余房款。即王群为合同义务先履行一方，王云弟为合同义务后履行一方，在王群未履行过户手续义务的情形下，王云弟有权拒绝履行付款义务。故王群应承担未办理房屋转移手续的全部过错，王云弟没有任何过错。
二、即使双方未于2015年11月30日或之前办理房屋转移手续，但王云弟于12月4日将剩余房款全部支付给王群的行为亦不构成根本违约，反而是王云弟积极履行合同义务的表现，王群无权解除合同，其退款的行为已构成毁约，应当双倍返还其收取的定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。依据上述法律规定，即使王云弟未于2015年11月30日支付剩余房款违反了合同约定，但王群请求解除合同也须符合下列条件：1.催告王云弟支付购房款；2.王云弟经催告后在三个月的合理期限内仍未支付。而本案中王群并未催告王云弟支付房款，王云弟亦未逾期三个月支付，故王群无权解除合同，其退款的行为已构成毁约，应当双倍返还其收取的定金。
三、王云弟已按照合同约定履行了全部付款义务，对合同解除不存在任何过错，而王群擅自将房款退还给王云弟，并明确表示不再将合同约定的房屋转让给王云弟，其行为已构成毁约，应承担合同解除的全部责任。本案中，王云弟从未表示同意解除双方签订的《房地产买卖合同》，而是依约将房款支付给王群，但王群擅自将王云弟支付的全部房款直接以转账的方式退还给王云弟，其行为已构成毁约。一审判决在未查清事实的情况下，认为王云弟接受王群提出的解除合同通知，从而判定王群无须双倍返还定金属于对事实的明显错误认定。
四、关于房屋买卖合同与补充协议关系，补充协议并没有变更买卖合同所约定的王群先办理更名手续再由王云弟付款这一核心条件；补充协议是对装修所做的约定，这个约定对买卖合同第二条第二款交易时间虽然做了变更，但对交易条件，就是双方履行义务先后顺序没有变更，主要交易条件没有变化的情况下，应该以买卖合同约定的核心交易条件为准。
五、关于王云弟在2015年12月4日前付清余款是否构成根本违约，这是本案核心问题。尽管合同约定，应先办产权转移手续再付款，但王云弟先付款，是继续履行合同的意思表示，且该付款时间同买卖合同约定时间仅仅相差4天，并没有对双方履行合同的目的造成实际性障碍。
六、王群违约的根本原因是，2015年下半年，珠海房价飞速上涨，导致王群违反诚实信用原则，提出解约，因此，过错在王群。
七、没有任何证据显示王云弟同意解除合同，在王群提出解除合同之后，王云弟在司法解释规定的时间内马上提起了诉讼，这一行为表示王云弟依据司法解释规定不同意解除合同。
被上诉人王群二审答辩称：一、双方未能在2015年11月30日或之前办理涉案房屋产权转移登记手续的全部过错应在王云弟。第一，王云弟上诉称应由王群先办理房屋过户手续、王群为合同义务先履行一方明显错误。按房产交易流程，房屋过户手续应由买卖双方共同办理，并非一方单方即可办理完成。第二，在整个交易过程中，王云弟从未以任何形式要求王群办理房屋过户手续，王云弟称未办理房屋过户手续过错在王群完全是其推卸责任的狡辩言辞，没有证据可以证明。
二、王群有权解除合同。首先需要指出的是王云弟在上诉状中所引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并不适用本案，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而本案是二手房买卖，因此本案并不适用上述解释。1、王云弟违反合同约定，未能按时办理过户手续及交付房款，应承担违约责任，王群有权解除合同。《房屋买卖合同》第6条违约责任约定“如卖方不能履行本合同之约定并导致买卖双方无法订立《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》时，卖方有权没收买方已付之定金，并有权另将该物业转让予任何人”，也就是说若王云弟不能履行本合同之约定并导致买卖双方无法订立《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》时，王群有权解除合同。根据中介方珠海市唐家和熙物业代理部出具的《情况说明》中“该合同约定2015年11月30日是买卖双方办理房屋交易手续的最后期限，交易的当天买方必须向卖方付清所有的房款”及房屋买卖合同的交易习惯，《房屋买卖合同》第2条“买卖双方同意于2015年11月30日或之前办理过户手续，双方在珠海市房地产登记中心办理完该物业的产权转移登记手续之当天由买方向卖方支付房款573000元”是指双方应于2015年11月30日或之前办理完毕过户手续且在办理完该物业的产权转移登记手续之当天由买方向卖方支付房款573000元，也就是说双方约定交易完成包括付清房款的最后期限为2015年11月30日。2015年11月30日，王群联系中介办理过户手续，中介称王云弟尚未筹齐房款，无法办理过户手续。王云弟未能在约定期限内办理过户手续及交付房款，王云弟已构成违约，王群有权解除合同。2、王云弟以自己行为表明不再继续履行合同，王群可以解除合同。正如前所述，《房屋买卖合同》约定双方应于2015年11月30日或之前办理过户手续，王云弟缴清全部房款，但王云弟在2015年11月30日之前从未与王群办理任何房屋过户的有关手续，也未缴清全部房款，王云弟以自己行动表明其不再继续履行房屋买卖合同。王群根据合同法第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”有权解除合同。同时王群将解除合同的意思由中介方转达王云弟，同时以退还房款的行动再次向王云弟表明解除合同。
三、王群解除合同合理合法，王云弟要求双倍返还定金没有事实和法律依据。正如以上所述，正是由于王云弟不履行合同约定，未能按时办理过户手续及交付房款，王群根据双方合同约定及合同法第九十四条规定解除合同理有据，王云弟要求双倍返还定金没有事实和法律依据。
四、王云弟认为解除合同是因为房价上涨没有依据，王群是依据合同约定解除合同。王云弟诉讼请求是双倍返还定金，并没有请求继续履行合同，没有对解除合同提出异议。
双方当事人二审期间均无证据向本院提交。
本院认为，王群与王云弟在2015年11月12日签订的《补充协议》是对2015年8月31日《房屋买卖合同》内容的部分变更，其目的是为王群提前交房给王云弟进行装修，双方约定提前交房装修的条件是王云弟向王群支付第三笔部分购房款18万元，然而实际上王云弟并未支付该18万元，补充协议第一条并未实际履行，则补充协议第二条剩余房款393000元最迟不能超过2015年12月5日的约定就无从谈起，双方仍应按照《房屋买卖合同》的约定履行办理过户、房款支付等权利义务。
按照《房屋买卖合同》的约定，双方应于2015年11月30日或之前办理过户手续，但双方实际上并未在该日期前往房地产登记中心。对于并未能在该日期前往房地产登记中心的原因，双方各执一辞，中介方对此出具了情况说明，称是由于王云弟告知中介方房款尚未筹齐希望延期。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条的规定，该份情况说明可视为单位出具的证明材料。中介方作为买卖双方购房事宜的最主要沟通协调渠道，对双方购房过程较为清楚，该份情况说明具有较高可信度，本院予以采纳。则双方未能在2015年11月30日办理过户手续的责任在于王云弟，根据《房屋买卖合同》第六条第一款的约定，王群有权解除合同，王群将全部购房款773000元全部退还就是这一权利的体现。王云弟现以王群违约为由主张定金罚则，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，王云弟的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。原审判决查明事实基本清楚，但对过错认定错误，本院予以纠正，因实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条、第三百三十四条的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3392元，由王云弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年七月十二日
书 记 员 江月娴