福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3853号
原告（反诉被告）林昭，男，汉族，1978年9月18日出生，户籍地：福州市台江区，住福州市鼓楼区。
被告（反诉原告）董哲夫，男，汉族，1981年4月25日出生，户籍地：福州市鼓楼区，住福州市仓山区。
被告（反诉原告）李莉萍，女，汉族，1981年3月27日出生，户籍地：福州市鼓楼区，住福州市仓山区。
两被告共同委托代理人董澄，男，汉族，1950年3月17日出生，住福州市仓山区。（系被告董哲夫之父）。
第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。
法定代表人林根秀，总经理。
委托代理人韩飞，福建亚嘉律师事务所律师。
原告（反诉被告）林昭与被告（反诉原告）董哲夫、李莉萍、第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林昭、被告委托代理人董澄、第三人福建金诚丰担保有限公司的委托代理人韩飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林昭诉称，原告与被告（被告签约代理人为被告董哲夫的父亲董澄）双方于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》：合同约定被告将位于鼓楼区东大路38号4#楼104单元的房产以106.5万元出售给原告，同时约定被告应于2015年5月25日之前将被告户口迁出该房屋。合同签订后，被告也按约定履行了部分义务，原告也按约定将前期购房款60万元办理资金银行托管，在被告配合下于5月22日办理了房产过户登记手续，房产证目前已经变更至原告名下。原告在5月25日后，不断催促被告履约搬出户口，被告均不配合。后原告在两被告已经违约的情况下，仍然按约将银行托管资金划转至被告账户。然而直到2015年6月12日，被告仍然未将其户口迁出，期间原告多次催促其履约，交易服务方金诚丰担保公司也于2015年6月2日发函催告被告按约履行户口迁出手续，但被告仍然单方面违反合同约定，以此要挟原告继续支付余款。原告购买该学区房的根本目的就是为了女儿今年9月能顺利入学福州教育学院第一附属小学，两被告的行为已经直接影响到原告女儿的户口顺利落户，给原告造成巨大的精神伤害。被告的行为严重损害的了原告利益。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告立即履行《商品房买卖合同》约定，将被告的户口搬离《商品房买卖合同》约定的房产；2、判令被告支付违约金（按日万分五计算从2015年5月25日起算至被告户口实际搬离之日止）；3、判令被告支付精神损害赔偿金1万元整；4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告董哲夫、李莉萍辩称，原告诉求无事实和法律依据，依法应予以驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、《房屋买卖合同》第四条第（三）款约定不公正、不公平。被告方持有的《房屋买卖合同》约定，被告应在2015年5月20日之前将户口迁出，而原告和交易服务方持有的《房屋买卖合同》约定被告应在2015年5月25日之前将户口迁出。由于三方手中合同对此条款约定不一致，且被告认为该条款订立显失公平，按常理，房屋买卖合同订立的条款、双方履约时间的约定，彼此都是相关联的、相制衡的，被告户口迁出之前，对方应办理第一批购房款银行托付手续和房屋所有权过户登记。因此，在合同履行前，被告一再要求重新修改合同部分不公正、不公平条款，均被原告拒绝。该合同条款本身违背了被告方的意愿，不是真实意愿的表达。同时，原、被告于2015年5月13日订立的合同补充协议约定：原告须在支付除定金和各项保证金外的99万元购房款后，方能从交易服务方取得房屋所有权证，才能将户口迁入。被告方假使于5月20日将户口迁出，原告最快也要一个月以后方才有条件迁入户口，即被告方只要在原告取得房屋所有权证之前一天迁出户口都不影响原告的户口迁入。《房屋买卖合同》第四条第（三）款与补充协议存在矛盾，订立不合理。二、被告方的行为属正当履行先履行抗辩权，符合公平交易原则。原告在合同实际履行过程中，两次违约：第一次，原告逾期2天即2015年5月22日才办理房屋所有权证过户登记；第二次，原告逾期4天即2015年6月9日（房产交易中心回执单6月5日即可取件）才办理房屋所有权证取件；被告认为原告经常违约、不守诚信，若将户口过早迁出可能致使后期39万元购房款无法得到保障。故被告方只好以先履行抗辩权来维护自身权益，即参照二手房买卖惯例做法：在收到除定金和各项保证金外的所有购房款后十个工作日内将户口全部迁出。在实际履行合同过程中，被告方仍本着相信原告并尽可能给原告便利的考虑，在原告未支付购房余款39万元前（该款项原告于2015年6月24日支付），被告于2015年6月16日就已将户口全部迁出。三、被告方行为未对原告产生任何侵害。基于以上两点，被告方已在原告取得房屋所有权证，即原告有资格、有条件将户口迁入该所诉房屋之前将户口迁出，保证了原告能如期顺利迁入户口，并未侵害原告的任何权益。因此，被告已经按时并完整的履行了合同中的所有义务，原告所诉的四个请求均不成立亦不合理。特提请法庭查明事实，予以明判。
第三人福建金诚丰担保有限公司述称，2015年5月9日原被告双方在签订房屋买卖合同后委托我司协助其双方办理过户手续并签订交易合同，我司仅是协助办理过户手续的服务人。我司已积极履行合同约定的义务，不存在过错。原被告所签订的房屋买卖合同和交易服务合同均是原被告双方真实表示，是合法有效合同。根据合同约定被告应于2015年5月25日之前要将户口迁出，直至2015年6月16日被告才将户口迁出。我司认为是被告没有及时将户口迁出。被告持有的房屋买卖合同上时间是2015年5月20日是笔误，原告与第三方催促被告迁出户口也是要求在2015年5月25日之前迁出，并且发函催促过。
反诉原告董哲夫、李莉萍诉称，反诉原告与反诉被告林昭签订《房屋买卖合同》，反诉原告按现有政策和交易习惯，已于2015年6月16日将户口迁出所诉房屋。反诉被告在2015年6月24日领取房屋所有权证后，即至派出所确认了所诉房屋户口为空户。根据合同第十条第（二）款，反诉被告应于6月25日向反诉原告支付户口保证金1万元，但反诉原告尚未收到该欠款。反诉被告违反合同第六条第（一）款、第（七）条第（一）款约定，未在2015年5月20日前办理交易资金银行托管手续及房屋所有权过户登记，而是在5月22日才办理。依据合同第十二条第（一）款，应向反诉原告支付违约金1065元。反诉被告于2015年6月24日已办理土地证过户登记受理，其违反合同第十条（三）款约定，拖延至7月8日才向反诉原告支付土地证过户保证金，依据合同第十二条第（二）款约定，应向反诉原告支付违约金6923元。反诉被告于2015年6月24日已确认所诉房屋户口为空户，其违反合同第十条（二）款约定，无故不向反诉原告支付户口保证金，依据合同第十二条第（二）款约定，从2015年6月25日暂计至2015年7月22日止，应向反诉人支付违约金14379元，实际应算至反诉被告付清户口保证金之日止。反诉被告及其中介王乐忠于2015年6月26日单方面进行房屋、家电家具过户手续，取得房屋钥匙，反诉原告一再催促其办理手续，其置之不理，直至2015年7月12日方办理过户签字手续，导致由交易服务方代反诉被告保管的房屋及家电家具交接保证金从6月27日拖延至7月12日（因反诉原告自身原因，钱款于7月13日收到，13日不计入反诉被告违约时间）才返还反诉原告。反诉被告的行为违反了合同第十条（一）款约定，依据合同第十二条第（二）款约定，应向反诉原告支付违约金7455元。反诉原告于2015年7月2日已结清所诉房屋水、电欠费，已完全具备配套设施过户的条件。反诉被告实际也已于2015年7月2日办理水、电过户手续，但反诉被告拒绝在《房屋及附属配套设施、物业等移交和过户确认书》上签字且拖延煤气过户时间，导致由交易服务方代反诉被告保管的附属配套设施过户交接保证金从2015年7月3日拖延至2015年7月12日才返还反诉原告。反诉被告的行为违反了合同第十条（一）款约定，依据合同第十二条第（二）款约定，应向反诉原告支付违约金4260元。以上五项违约金合计为34081元。
反诉被告在合同订立过程中，串通中介订立不合理条款且拒不修改；在合同履行中，私下打探反诉原告隐私，并以此来威胁、恐吓反诉原告；同时滥用诉讼，诽谤他人，并对反诉原告名誉造成侵害。故反诉请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付购房户口保证金1万元。2、判令反诉被告支付违约金34081元（每日按合同成交价万分之五计算）。3、判令反诉被告当庭向反诉原告赔礼道歉，恢复反诉原告名誉，并保证不再对反诉原告进行恶意中伤及威胁、恐吓。4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告林昭辩称，2015年5月9日签订合同时被告代理人没有提供被告的授权确认书，直到2015年5月20日授权委托也没有办理。反诉被告未向反诉原告支付户口保证金1万元的原因是由于被告违约在先，所以没有支付该保证金。交接房屋的保证金在交易服务方，后在三方都在场的情况下于2015年7月12日签字确认支付，房屋买卖交易过程都是在交易服务方的引导下办理手续。反诉原告诉请没有依据，请求予以驳回。
第三人福建金诚丰担保有限公司述称，户口保证金1万元在原告处，对于原被告双方的诉请，由法院依法判决。
经审理查明，2015年5月9日，被告董哲夫的父亲董澄作为被告董哲夫、李莉萍（甲方、卖方）的代理人与原告林昭（乙方、买房）、以及交易服务人福建金诚丰担保有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容约定如下：“甲方将位于鼓楼区东大路38号4#楼104单元出售给乙方，成交价为1065000元。合同第四条第（三）项约定甲方保证在2015年5月25日前将户口全部迁出。甲乙双方应在2015年5月20日前申请办理该房屋所有权过户登记。在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。甲方应在收到银行托管的售房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接给乙方。在该房屋交接后一个工作日内，乙方应申请办理附属配套设施过户登记。合同第十条第（一）款约定，甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币10000元作为房屋及家电家具交接保证金，预留10000元作为附属配套设施过户交接保证金，两项保证金分别在相应事项办理完毕后一个工作日内，由交易服务人代乙方退还给甲方。合同第十条第（二）款约定，甲方同意从成交价款中预留10000元在乙方处，作为户口保证金，……经确认，若甲方告知的户口情况及保证内容属实的，则乙方应在确认后一个工作日内向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权不予退还户口保证金或要求甲方支付赔偿金10000元。合同第十条第（三）款约定，甲方同意从成交价款中预留10000元在乙方处，作为土地证过户保证金，在土地证过户登记受理后，甲方有权要求退还该保证金。合同第十一条第（二）款约定，乙方应在本合同签订当日支付购房保证金5000元，另在本合同签订后三日内支付购房保证金50000元，购房保证金由交易服务人无息代管。合同第十二条第（一）款约定，房屋所有权过户登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。合同第十二条第（二）款约定，房屋所有权过户登记后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费，甲乙双方另有约定的除外。……”
被告持有的《房屋买卖合同》中第四条第（三）项记载迁出户口时间为2015年5月20日。本案审理中，原告及交易服务方福建金诚丰担保有限公司均表示该填写时间为笔误，实际约定的迁出时间为2015年5月25日。
2015年5月13日，双方签订一份《补充协议》，主要内容如下：“1、《房屋买卖合同》补充协议第5条变更为：甲乙双方协商在乙方领取该房屋其名下所有权证后10个工作日内将部分购房款39万元一次性转入甲方指定账户，甲方向乙方出具收款收据。甲方应在收到款项2个工作日内将该房屋家电家具及附属配套设施保持现有使用状态，并在交接时交给乙方，乙方在交接时对该房屋、家电家具及附属配套设施进行验收。2、……”
2015年5月22日，原被告双方在中国建设银行办理房屋交易资金托管业务，原告林昭存入房屋交易资金60万元。当日双方向房屋登记部门办理过户收件手续。
由于被告未按合同约定于2015年5月25日将户口迁出上述房屋，福建金诚丰担保有限公司于2015年6月2日向被告发函，要求其立即办理户口迁出手续。
2015年6月9日，上述房产已完成过户登记，2015年6月10日被告收到房款60万元；2015年6月16日被告将户口迁出上述房产；2015年6月24日原告林昭向被告支付房款39万元，同日，原告将户口迁入上述房产，并办理土地证过户登记手续；自2015年6月26日开始，双方办理房产交接手续及附属配套设施过户手续，直至2015年7月12日双方的交接完成。
2015年7月7日，上述房屋的土地证已过户登记，2015年7月8日被告收到土地证押金10000元；2015年7月13日被告收到款项55000元。
另，户口保证金10000元现在原告林昭处，该款项至今未向被告支付。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案房产交易过程中双方约定了户口迁移事项，属于合同附随义务，被告应当根据合同履行迁出户口的义务。合同约定被告应于2015年5月25日前迁出户口，但被告在未征得原告同意或予以合理说明变更户口迁移时间的情况下，拖延至2015年6月16日才将户口迁出，有悖诚实信用原则，虽然未给原告造成损失，亦未构成根本性违约，但被告的该行为给当时正在房产交易过程中的原告造成了困惑和不安，根据诚实信用、公平合理原则，本院酌定被告应向原告林昭支付补偿金5000元。原告要求判令被告迁移户口的诉请，因被告在本案受理后即2015年6月16日已迁出户口，故原告该项诉请无实际履行内容；原告要求被告支付精神损害赔偿金10000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告林昭支付户口保证金10000元，该款项扣减上述认定的其应支付的补偿金5000元，反诉被告林昭应向反诉原告支付户口保证金5000元；反诉原告认为反诉被告违约并要求支付违约金34081元，本院认为，在双方房产交易过程中，除户口迁移问题外，其他交易环节、时间均是在交易服务方的沟通、协调下进行的，反诉被告林昭未构成违约，故反诉原告该诉请，没有事实依据，本院不予支持；反诉原告要求被告反诉被告赔礼道歉、恢复名誉等诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告董哲夫、李莉萍向原告林昭支付补偿金5000元；反诉被告林昭向反诉原告董哲夫、李莉萍支付户口保证金10000元。两项折抵后，反诉被告林昭于本判决生效之日起十日内向反诉原告董哲夫、李莉萍支付5000元。
驳回原告其他诉讼请求。
驳回反诉原告其他反诉请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉费150元，适用简易程序减半收取75元，由被告被告董哲夫、李莉萍负担；反诉费902元，减半收取451元，由反诉原告301元，反诉被告林昭负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 王荔青
二〇一五年八月二十五日
书记员 陈梦茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。