安徽省芜湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芜民一初字第00666号
原告：后玉保，务工。
原告：汪小娇，务工。
上述二位原告共同的委托代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。
上述二位原告共同的委托代理人：俞新建，安徽青弋江律师事务所律师。
被告：安徽紫光投资有限公司。
法定代表人：陶秋月，董事长。
委托代理人：洪至强，安徽振宏律师事务所律师。
原告后玉保、汪小娇诉被告安徽紫光投资有限公司（以下简称紫光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理，依法由审判员张道辉适用简易程序于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告后玉保及二原告共同的委托代理人钱小刚，被告紫光公司的委托代理人洪至强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告后玉保、汪小娇诉称：2011年10月20日，两原告（系夫妻关系）与被告签订一份编号为YS0008935的《商品房预售合同》，合同约定：两原告向被告购买被告开发的阳光商业中心第D幢17室号房屋；价款计人民币437899元；被告在2012年5月15日前向原告交付房屋；若被告未按合同约定的期限将房屋交付两原告使用的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，但原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之二的违约金，同时根据该合同第15条之规定，如若因出卖人原因使买受人逾期办理房产证，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，原、被告自签订该合同后，被告未按合同履行合同义务，理应承担违约责任，原告就上述违约金多次要求被告支付，无果。为此，为维护自身的合法权益，诉至法院，请求依法判令被告：1、支付自2012年5月15日至2013年7月15日的逾期交房违约金36783.5元；2、支付逾期办理房产证违约金2189.5元；3、承担本案所有的诉讼费用。
原告后玉保、汪小娇为证明其主张，向本院提交的证据如下：
一、两原告《身份证》及《结婚证》复印件各一份，证明两原告系夫妻关系，且诉讼主体适格，
二、《私营企业基本注册信息查询单》复印件一份，证明被告诉讼主体适格；
三、《商品房预售合同》，证明原、被告双方之间的房屋买卖合同关系及双方具体的权利和义务。
四、芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第00104号判决书复印件一份，主要证明与原告相似的案件芜湖县法院已有判例在先，对该案原告的诉讼请求应予以支持。
庭审中，原告向本院提供了证据《房产证》复印件一份，证明办证的时间为2013年11月5日。
庭审后，原告又向本院提供了银行《交易明细清单》，证明在与被告签订购房合同时就办理了房款抵工程款的手续，且将购房预付款100000元退给了原告。
被告紫光公司在答辩期与举证期内，没有向本院提供书面答辩与证据，但在庭审中辩称：原告在合同签订时并未向被告支付购房款，被告依法享有先履行抗辩权。即便原告未依约付款，被告也在2012年10月7日集中交房日通知原告交房，并在2013年8月9日为原告所购房屋办理初始登记（具备办证条件）。原告直至2013年10月29日才与被告办理施工单位工程款抵购房款手续，应视为原告于2013年10月29日才向被告支付购房款。因此，原告要被告支付自2012年5月15日至2013年7月15日期间的逾期交房违约金、支付逾期办证违约金，显然缺乏诚实信用原则和公平原则，也没有任何法律依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
庭审中，被告为证明其主张，向本院提供证据如下：
1.被告《企业法人营业执照》、《组织机构代码》复印件各一份，证明被告主体适格；
2.《竣工验收备案表》、《芜湖县房屋初始登记证》复印件各一份，证明原告涉争房屋在2013年8月9日就具备了办证条件；
3.购房《发票》复印件一份，证明原告于2013年10月29日才向被告支付购房款，被告依法没有义务在这之前向其交房，但被告却在2012年10月7日通知交房并在2013年8月9日为其办理初始登记，被告并未违约；
庭审后，被告又向本院提供了原告领取房屋钥匙的《领条》复印件一份，证明原告于2013年7月1日拿钥匙。
本院在庭审过程中，被告对原告对原告所举证据一、二、三及庭审中提供的《房产证》质证后认为：对其真实性、客观性、合法性不持异议，但证据三不能证明被告违约；对证据四真实性没有异议，但是对关联性有异议，因为我国法律是成文法不是判例法，不能以该判决作为本案的判决依据，同时该判决书所述的情形与本案原告所述情形不同，该判决是依约付款的，而本案的原告没有依约付款；另对原告庭审后提供的银行《交易明细清单》也进行质证，认为这不能证明抵工程款的时间。原告对被告在庭审中提供的证据进行了质证并认为：对证据1、2、3真实性、客观性、合法性不持异议，但是根据证据2，合同约定，被告在2012年5月15日就应该取得验收竣工备案表并交付房屋，被告却到2013年5月25日才取得，被告存在违约；另在2013年8月9日才办理初始登记，也要承担办证违约责任；还有就是逾期付房款与逾期交房是两个不同的问题，合同上没有约定如果逾期付款就不承担逾期交房的违约金，这份发票是在原告要求下被告才开具的，其实在购房协议签订时就一次性付清了；对被告庭后提供的《领条》也进行了质证，认为是事实。
本院对庭审中及庭审后，原、被告经过举证、质证的证据，作如下分析与认定：被告对原告所举证据1、2、3及庭审中提供的《房产证》质证后不持异议，对庭审后提供的银行《交易明细清单》的证明对象持有异议；原告对被告在庭审中所举证据1、2、3及庭审中举出的《领条》质证后不持异议。但仅对证据2证明对象持有异议。本院认为原告庭审后提供的银行《交易明细清单》被告也进行了质证，虽提有异议，但该证据可以证明被告于2012年1月12日将原告预交的100000元购房退还给原告，与本案存有关联性，因此，对双方所举上述证据的真实性、关联性、合法性予以认定。对于原告所举证据四，因被告提出异议，本院认为该判决书是本院对缪某某、俞某某诉被告商品房预售合同纠纷一案审理后所作出的判决，是具有法律效力的法律文书，但是其内容与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的依据，因此不予确认。
本院根据所认定的证据，结合当事人的陈述，归纳本案查明的事实如下：
两原告系夫妻关系，被告紫光公司系依法登记成立的房地产开发企业。2011年10月20日，两原告与被告签订一份编号为YS0008935的《商品房预售合同》，合同约定：两原告向被告购买被告开发的位于芜湖县湾沚镇芜湖机械工业开发区的阳光商业中心第D幢17室号房屋，房屋代码为30040；价款计人民币437899元；付款方式为一次性付款；合同第八条出卖人（即紫光公司）应当在2012年5月15日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种、第2种和第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即两原告）使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表，2、该商品房取得面积实测技术报告书；第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出入伙通知之日起30日内办理入伙手续包括付清房款，验收本商品房并领取钥匙。……。合同第十五条出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方还就其他权利、义务关系作了约定。期间，原告曾交付了100000元预付款给被告，被告于2012年1月12日通过银行将款退还给原告。原告购房款则是用工程款一次性进行抵付的，因被告欠芜湖伟翔建设有限公司工程款，而该公司欠原告工程款。
另查明，被告紫光公司于2013年5月25日取得阳光商业中心D幢房屋的建筑工程竣工验收备案表，于2013年8月9日阳光商业中心第D幢17室号房屋取得《芜湖县房屋初始登记证》。原告于2013年7月1日拿到所购房屋钥匙。2013年10月29日被告开具了《安徽省芜湖市地方税务局销售不动产统一发票（自开）芜湖县》即发票，两原告于2013年11月5日取得《房产证》。
庭审中，原告要求被告自2012年5月16日起至2013年5月24日止按房款（437899元）的日万分之二支付逾期交房违约金。
本院认为：原、被告之间签订了《商品房预售合同》，系是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自义务。
本案争议的焦点：
一、原告用工程款抵付房款的时间及被告交房是否违约问题。
原告用工程款抵付购房款这一事实，双方是认可的，没有争议的。其抵款时间原告认为在签订合同时就已支付，但没有提供其它证据进行佐证，双方所签订的合同对付款期限也没有约定或补充约定，因此对原告这一观点，本院不予采信。被告认为是在开具《发票》的当天支付的即2013年10月29日，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”原告实际取得房屋的时间是2013年7月1日即拿到房屋钥匙时，2013年7月1日可作为付款时间，也符合双方所签合同第十一条的约定，但是本案实际情况是被告于2012年1月12日通过银行将原告预付的100000元购房款退还给了原告，按照交易习惯只有在买受人支付的价款超出应付价款的情况下，出卖人才会将多余款退还给买受人，而且双方对付款时间又没有补充约定，据此可以确定原告用工程款抵付房款的时间应在2012年1月12日之前或当日，这时间是在合同约定的交房时间即2012年5月15日内，这符合付款交房的交易习惯。2013年10月29日开票时间作为抵付购房款时间，不符合当买受人不付房款，出卖人就将房屋交付给买受人的交易习惯，亦因双方没有补充约定，而且开具该《发票》的时间是在备案、交房及取得《芜湖县房屋初始登记证》之后由此可见开具发票时间完全是由被告在房屋交付购房者后至办证前这段期限内根据办证等需要来确定的。因此，对被告的上述观点，本院不予采信。
另外，该诉争房屋被告于2013年5月25日才取得建筑工程竣工验收备案表，即被告紫光公司向原告交付符合约定交房条件的时间应为2013年5月25日。而被告在庭审中辩称，被告在2012年10月7日集中交房日通知原告交房，因没有向本院提供证据，对这辩解，本院不予采纳。
综上，被告没有按约即2012年5月15日前交房给两原告，造成违约应承担违约责任。现原告只要求被告自2012年5月16日起至2013年5月24日止按房款（437899元）的日万分之二支付逾期交房违约金（即374日×437899元×0.2‰日=32754.85元）的请求，本院予以支持。
二、办理房产证被告是否逾期违约问题。
原告实际取得房屋时间是2013年7月1日。而符合交房时间2013年5月25日，诉争的房屋（阳光商业中心第D幢17室号）于2013年8月9日取得《芜湖县房屋初始登记证》，符合双方所签合同第十五条的约定，备案行为没有逾期，因此对原告要求被告支付逾期办理房产证违约金之诉请，本院不予支持。
综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告安徽紫光投资有限公司于本判决生效后十日内向原告后玉保、汪小娇支付逾期交房违约金32754.85元。
二、驳回原告后玉保、汪小娇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费387元（原告已预交），原告后玉保、汪小娇负担50元，被告安徽紫光投资有限公司负担337元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人应在递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费或提交上诉费缓、减、免申请。如在七日内既不交纳上诉费，也不提交诉讼费缓、减、免申请的，本院按当事人不上诉处理。
审判员 张道辉
二〇一四年七月二十二日
书记员 丁梦萍
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。