文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初13794号原告重庆天景物业服务有限公司。住所地重庆市南岸区七公里，组织机构代码75928020-4。法定代表人黄涛，董事长。委托代理人但晓敏（特别授权），男，1972年1月生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。被告李崇建，男，1953年9月生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）诉被告李崇建物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理。依法由代理审判员张敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天景物业公司的委托代理人但晓敏到庭参加了诉讼，被告李崇建经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告天景物业公司诉称：原告系被告所在的南岸区学府大道69号山宅七栋小区的前期物业服务企业，2005年8月后开始为该小区提供物业服务至今。被告系该小区山宅七栋组团X栋X单元X号房屋业主，2007年9月30日接房，接房时，被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》对物业费的标准等进行了约定。2010年1月1日起，被告不知何故未按照合同约定缴纳物业管理服务相关费用，截止2016年10月31日，共计差欠原告82个月的物业服务费5346.40元、水电公摊费820元、违约金5430.25元，原告多次催促被告履行协议，被告仍拒不缴纳。故原告起诉来院请求法院判令：1、被告支付原告2010年1月1日至2016年10月31日期间所欠的物业服务费5346.40元、水电公摊费820元，并从2010年1月16日起，以当月差欠的物业服务费为基数，按每日千分之三计付违约金至款项付清止；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李崇建未到庭应诉，亦未提交答辩意见。经审理查明：原告天景物业公司原名重庆天景物业管理有限公司。2005年11月11日，原重庆天景物业管理有限公司与重庆交院江南大学城置业有限公司签订《前期物业服务合同》，就选聘重庆天景物业管理有限公司为学府大道69号二期住宅小区提供前期物业服务的相关事宜进行了约定，合同约定物业服务期限为3年，从2005年8月1日起至2008年7月31日止，物业服务费用标准按物业买受人在物业买卖合同中约定的标准和重庆市物价局批复为准，业主应在每月5日前支付，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰支付违约金等内容。2007年3月20日，重庆市物价局作出《重庆市物价局关于确定南岸区学府大道69号二期物业服务收费试行标准的通知》，确认涉案小区“高层住宅物业服务费0.65元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.35元/平方米/月（试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取）；电梯费可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况选择一种收费方式”。2008年7月1日，前述前期物业服务合同即将到期，因涉案小区尚未成立业主委员，原告与重庆交院江南大学城置业有限公司签订《学府大道69号二期住宅小区前期物业服务合同补充协议》，将前述前期物业服务合同延期至物业区域新成立的业主大会与其选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止。2012年12月22日，涉案小区业委会与原告签订《重庆市物业服务合同》，就委托原告继续为涉案小区提供物业服务的事宜进行约定，其中约定合同期限五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止，物业服务费按建筑面积收取，山宅七栋为1.3元/月/平方米，带电梯住宅1、2楼住宅业主物业服务费标准为该组团物业费标准减0.3元/月/平方米，公摊水电费每年1-11月按10月/户收取，12月按年据实分摊，多退少补，业主应在每月15日前履行当月缴费义务，逾期未缴应按每日千分之三的标准支付违约金等。另查明，原告从2005年8月1日起为涉案小区提供物业服务至今。被告系涉案小区山宅七栋组团X栋X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积130.37平方米。被告于2007年9月30日办理了接房手续，并与原重庆天景物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定被告在每月十日前按房屋建筑面积每月每平方米1.3元的标准向原告支付物业服务费，逾期按每日3‰加收滞纳金，公共水电费用据实分摊等内容。2010年1月1日后，被告未向原告支付相关物业服务费、水电公摊费，原告经催收未果，故诉至法院，诉请如前。庭审中，原告陈述因系统设置原因，现自愿按照0.5元/月/平方米的标准计收被告的物业服务费。上述事实，有《前期物业服务合同》、《重庆市物价局关于确定南岸区学府大道69号二期物业服务收费试行标准的通知》、《学府大道69号二期住宅小区前期物业服务合同补充协议》、《重庆市物业服务合同》、催收照片、接房手续等及原告的陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告自2005年11月就涉案小区签订的多份物业服务合同均是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,合同均真实有效。合同签订后，原告按约为涉案小区提供物业服务至今。被告作为学府大道69号小区的业主，应按约履行交纳相关物业服务费的义务。根据物业服务合同约定，被告应在每月15日前交纳物业服务费，被告从2010年1月1日起未履行缴费义务，本案审理过程中，被告亦未举示其未履行交付义务存在法定事由的相关证据，原告有权要求被告交纳差欠的物业服务费。现原告主张按建筑面积0.5元/月/平方米的标准计算物业服务费未超过合同约定，本院予以支持。根据差欠的期限，对原告要求被告支付从2010年1月1日至2016年10月31日差欠的物业服务费5346.40元的诉讼请求，本院支持为5345.17元（130.37平方米×82月×0.5元/月/平方米）。关于水电公摊费。根据查明的事实，2012年12月22日原告与涉案小区业委会签订的物业服务合同期限从2012年7月1日起算，在此之前就涉案小区签订的相关物业服务合同均约定水电公摊费为据实分摊，现原告并未就2012年7月1日之前涉案小区水电公摊费的具体金额提交相关证据，故对原告主张的2010年1月1日至2012年6月30日期间水电公摊费按10元/月计算的诉讼请求，本院不予支持。同理，根据原告与业委会之间的物业服务合同，在2012年7月1日至2016年10月31日期间，水电公摊费每年1-11月为10元/月，最后一个月按年据实分摊。原告亦未举示证明期间五个年底当月经据实分摊后的水电公摊费具体金额，故对该部分的水电公摊费本院不予支持，扣除此间5个月后，尚余47个月，根据10元/月的标准即为470元，被告应当支持。综上，对原告要求被告支付水电公摊费820元的诉讼请求，本院支持为470元。关于违约金。被告未按照合同约定的时间向原告交纳相关物业服务费已构成违约，应当向原告支付违约金。原告要求被告按所欠物业服务费每日千分之三的标准计算违约金，本院认为，每日千分之三的标准约定过高，酌情认定为按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止，时间从2010年1月16日起算，以当月差欠物业服务费为基数。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李崇建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司截止2016年10月31日差欠的物业服务费5345.17元、水电公摊费470元，共计5815.17元；二、被告李崇建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司违约金(违约金从以当月差欠的物业服务费金额为基数，从2010年1月16日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止)；三、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元，由被告李崇建承担（原告已垫付，被告于支付上诉款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  张敏、二○一六年十二月十三日书记员刘春