吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初1617号
原告（反诉被告）：崔雪梅，女，朝鲜族，无职业。
委托代理人：赵廷发，吉林华烁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：延边吴中房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市依兰镇。
法定代表人：符斌，该公司经理。
委托代理人：鲍丽伟，女，汉族，该公司办公室副主任。
原告（反诉被告）崔雪梅与被告（反诉原告）延边吴中房地产开发有限公司（以下简称吴中公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年4月6日公开开庭进行了审理；2016年7月7日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔雪梅委托代理人赵廷发，被告吴中公司委托代理人鲍丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔雪梅起诉称：2014年12月19日，崔雪梅与吴中公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定崔雪梅购买吴中公司开发的苏州印象小区X号楼X单元X号，建筑面积为89.52平方米的房屋，房屋总价款为451704元。根据合同约定，吴中公司应于2015年8月30日前交付符合约定的房屋，但吴中公司未按时交付房屋，于2015年11月初才通知崔雪梅接收房屋，逾期交付房屋62天，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项约定，应按日计算向崔雪梅支付全部房价款万分之三的违约金。双方多次协商未成，故诉至法院，请求法院判令吴中公司支付逾期交房违约金8410.69元【总房款451704元×万分之3×62天（2015年8月31日至2015年11月1日）】，并承担本案诉讼费用。
吴中公司答辩称：2014年9月30日签订第一份商品房买卖合同（黄皮），2015年10月23日取得竣工验收备案文件，2015年11月1日，崔雪梅办理了收房手续。因为逾期交房，吴中公司与苏州印象小区临时业主委员会关于逾期天数进行多次协商，最后业主委员会同意给予吴中公司十天的不可抗力免责，故本案逾期天数不应该是62天，是43天（2015年8月31日至2015年10月23日减去10天）。
吴中公司反诉称：2014年9月30日，吴中公司与崔雪梅合意签订第一份商品房买卖合同，双方约定，吴中公司将其开发建设的延吉市苏州印象小区X栋X单元X室以451704元的价格出售给崔雪梅。该房屋竣工验收合格后，崔雪梅未在约定时间内收房，直至2015年11月1日，迟延6天才收房。故要求崔雪梅按照合同约定立即支付迟延收房保管费用600元（2015年10月26日至2015年11月1日共计6天乘以100元），并承担本案诉讼费用。
崔雪梅答辩称：关于支付迟延收房保管费用，根据原被告签订的商品房买卖合同（预售）第十一条第三款的约定，买受人支付逾期收房保管费用的前提是由于买受人原因，导致商品房未能按期交付。但本案中诉争房屋直到2015年10月23日才取得竣工验收备案证明，无法达到合同约定的商品房交付条件，故未能按期交付。被告于2015年10月末通知原告在2015年11月1日以后开始办理房屋交付手续，因此本案房屋逾期交付原告不存在任何过错，被告主张迟延收房保管费用无事实和法律依据。
经审理查明：2014年9月30日，崔雪梅与吴中公司签订第一份商品房买卖合同（黄皮），合同约定：崔雪梅购买吴中公司开发建设的苏州印象小区X栋X单元X号，建筑面积为89.20平方米的房屋，总价451704元；付款方式为2014年9月30日一次性支付人民币451704元整；买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日支付逾期应付款万分之3的违约金；交房期限：出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之3的违约金。房屋交接过程中，如因买受人原因，未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。
2014年12月19日，就本案诉争房屋，崔雪梅与吴中公司另行签订第二份商品房买卖合同（预售），合同约定：房屋总价款451704元，买受人应当于2014年9月30日一次性付清全部房款。除不可抗力外，买受人逾期付款的，按逾期时间分别处理，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。交房条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，交房时间为2015年8月30日前，出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，即按逾期时间分别处理：逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费。该合同同时约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。
2014年9月30日，崔雪梅一次性向吴中公司支付房屋总价款451704元。2015年9月20日左右，吴中公司电话通知崔雪梅办理收房手续，崔雪梅因诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合商品房预售合同约定的交房条件而拒绝接收房屋。2015年10月11日，吴中公司向崔雪梅出具了正式的销售不动产统一发票。2015年10月16日，吴中公司向买受人发出挂号信，通知其于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续。2015年10月23日，吴中公司取得竣工验收备案证明文件。2015年11月1日，崔雪梅向吴中公司交纳物业服务费等，同时，吴中公司将房屋交付给崔雪梅。
认定上述事实的证据有：崔雪梅身份证、商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、物业费票据、营业执照及组织机构代码证、商品房买卖合同（黄皮）、延吉历史天气预报2014年8月至11月，2015年4月至8月及关于进一步调整供水时间的通知、收房通知及邮寄回执。
本院认为：一、本诉请求是否成立的问题。针对本案诉争房屋，原、被告双方先后签订了两份商品房买卖合同，两份合同区别在于第二份合同没有约定剩余房款的付款期限，且第二份合同约定了比第一份合同更为严格、明确的交房条件，即第一份合同约定依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，而第二份合同约定出卖人交付房屋时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，否则，买受人有权拒绝接收。关于两份合同的效力问题，本院认为，针对同一诉争房屋，先后签订两份合同，除当事人特别约定外，通常应视为后签订的合同对先签订的合同进行变更，且第二份合同已经双方当事人在房产管理部门备案登记，现吴中公司主张第二份合同是应房产局规范合同管理的要求，为购房户办理房款贷款手续及备案登记手续而签订，此前的第一份合同并未收回，继续有效，但其并未提供证据证明双方特别约定签订在后的第二份合同不发生效力，故其抗辩理由不成立。崔雪梅与吴中公司签订的第二份合同，即商品房买卖合同（预售）系双方的真实意思表示，不违反法律法规，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，崔雪梅按约履行支付购房款的义务，但吴中公司却未能按照合同约定履行按期交付商品房的义务，虽然双方在商品房买卖合同（预售）中约定遭遇不可抗力可免除迟延交付的违约责任，但根据《中华人民共和国民法通则》规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。延吉市于2014年8月及2015年7月份开始确实遭遇阴雨天气，在双方签订合同的2014年12月19日前已经出现供水不足、定时供水的情况，且吴中公司主张遭遇极端天气，但根据气象记录，延吉市并未像沿海城市频繁出现具有较强破坏性的暴雨、台风等灾害天气，偶发情况亦不足以客观上造成整个工期的延误，作为开发单位应合理预见，合理安排施工，吴中公司在明知延吉市水源不足、定时供水，签订合同时是应当预见的风险，不属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，故吴中公司提供的上述证据并不足以证明不可抗力的客观存在。吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，满足了商品房买卖合同（预售）约定的交房条件，且于2015年10月16日按照商品房买卖合同（预售）约定，采用挂号信送达方式，发出收房通知。买受人崔雪梅因自身原因于2015年11月1日办理收房手续，故本院确认吴中公司迟延交房时间为2015年8月31日至2015年10月23日，共计54天，吴中公司应支付崔雪梅已交付房价款451704元×万分之3的违约金，即7318元（451704元×3/10000×54天）。
二、反诉请求是否成立的问题。根据第二份合同约定交付房屋时，如因买受人原因导致房屋未能按期交付的，由买受人向出卖人支付100元/日的保管费，且第二份合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以（邮寄挂号信）方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。”崔雪梅在该第二份合同中出示记载的通讯地址是“吉林省延吉市北山街丹波委十五组”,吴中公司于2015年10月23日取得竣工验收备案证明文件，并于2015年10月16日根据崔雪梅提供的地址向崔雪梅以挂号信方式发出收房通知，要求崔雪梅于2015年10月16日至2015年10月25日期间办理收房手续，吴中公司已按合同约定完成收房通知的送达义务，即使崔雪梅自称未收到该收房通知亦并不影响送达效力。崔雪梅应于2015年10月25日收房。但其至2015年11月1日方才办理收房手续，构成违约，应按照合同约定的100元/日标准，支付迟延收房保管费700元（2015年10月26日至2015年11月1日，共计7天），故吴中公司要求崔雪梅按合同约定承担迟延收房违约金的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。但吴中公司只主张600元，应视为对其权利的自由处分。本院不予强行调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告延边吴中房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告崔雪梅逾期交付房屋违约金7318元；
二、驳回原告崔雪梅的其他诉讼请求；
三、反诉被告（原告）崔雪梅于本判决生效后立即支付被告反诉原告（被告）延边吴中房地产开发有限公司迟延收房保管费600元；
四、以上折抵后被告延边吴中房地产开发有限公司应向原告李清东、许袁支付6718元。
如延边吴中房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元（崔雪梅已预交50元），由延边吴中房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元（延边吴中房地产开发有限公司已预交25元），由崔雪梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 春
审 判 员 陈 艳
人民陪审员 王树科
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 杨金花