成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初10425号原告：周锦淑，女，汉族，1983年9月20日生，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：杜林，四川应天缘律师事务所律师，特别授权代理人。被告：李煜，男，汉族，1986年11月22日生，住陕西省安康市汉滨区。原告周锦淑（反诉被告，以下仍称原告）诉被告李煜（反诉原告，以下仍称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审理，于2016年11月15日、2017年4月19日两次公开开庭进行了审理。原告周锦淑的委托诉讼代理人杜林、被告李煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锦淑向本院提出诉讼请求：一、确认原告周锦淑与被告李煜签订的租赁合同于2016年10月15日解除；二、判令被告李煜向原告周锦淑退还剩余房租17600元、押金2400元；三、判令被告李煜向原告周锦淑支付违约金100000元。事实及理由：2015年4月10日，周锦淑通过房屋中介与李煜签订了《房屋租赁合同》，约定李煜将其所有的成都市高新区府城大道188号时代晶科名苑17栋1单元27层6号，建筑面积143.17平方米的房屋租给周锦淑，租期为5年，从2015年5月25日至2020年5月24日，押金2400元，月租金2400元。2015年4月10日周锦淑向李煜支付了两年的租金及押金共60000元。双方在合同中特别约定，李煜允许周锦淑对该物业分隔分租。若有一方违约，违约方将对另一方进行赔付，违约金为100000元。周锦淑接受房屋后对房屋进行了装修装饰分隔出租，后李煜返回要求收回房屋，并多次擅自对出租房屋断水断电，已经构成违约，故诉至法院。被告李煜针对本诉辩称，承租人没有按照合同约定的内容履行合同，擅自改变房屋的结构和用途，未遵守相关法律和物管部门的规定，擅自多层转租未经同意，而且是经营性转租。2016年9月23日李煜已经向周锦淑发了解除合同通知书，解除合同通知书送达时，合同已经解除，所以李煜于2016年10月15日收回房屋。被告李煜向本院提出反诉诉讼请求：一、确认原告周锦淑与被告李煜签订的租赁合同于2016年10月13日解除；二、判令原告周锦淑将涉案房屋恢复原状；三、判令原告周锦淑向被告李煜支付违约金100000元。事实及理由：2015年4月10日，李煜通过中介与周锦淑签订了《房屋租赁合同》，约定周锦淑承租李煜所有的成都市高新区府城大道中段188号时代晶科名苑17栋1单元27层6号，建筑面积为143.17平方米的毛坯清水房，周锦淑装修后使用。租期为五年，李煜给予1.5月装修免租期，租房押金2400元，月租金2400元，中介费各2400元，口头约定李煜代交周锦淑的2400元中介费并承担税费。2015年4月10日李煜收取周锦淑代交中介费后的押金租金共计57600元。合同中约定周锦淑如对该物业及其设施故意损坏或使用不当而引起损毁，应负责修理和恢复原状或赔偿经济损失，费用自行承担；周锦淑不得擅自改变物业结构和用途，若将该物业分租或转租必须事先得到李煜方的书面许可。因周锦淑违约导致合同终止的，李煜有权单方收回该物业，周锦淑需在收到通知后三日内无条件搬离，逾期视为放弃物业内自有财物。合同签订后，周锦淑从未与李煜协商任何装修方案，也未向物业管理方报备任何装修方案，2016年6月底7月初，李煜在物业管理处发现周锦淑仍未报物业管理处做装修工程竣工验收，且早已入住。同时发现房屋内无防水要求的房间改为厨房、洗衣间，增设给水排污管道，改变排烟管道；主卧卫生间改为厨房，增设排烟管道；次卫生间扩大门口，改为两个卫生间；客厅餐厅隔为三个房间，客厅两个房间通过大阳台互通，餐厅一个房间没有明窗；生活阳台未做任何处理且已积水多月长满青苔；改变处及封闭处未留任何检修口；厨房间改为卧室住人。李煜多次要求与周锦淑见面协商，要求整改均被拒绝，故诉至法院。原告周锦淑针对反诉辩称，1、分隔分租是李煜允许和同意的，备注13有特别约定；2、周锦淑未变更住房主体结构和使用性质（仍然是住宅）；3、装修后已经使用一年多时间，装修是在2015年4月份，李煜提出异议是在2016年7月份，已经过了一年多的时间，不构成解除合同条件；4、李煜不具有单方解除权，强行收回房屋是违约行为。经审理查明，2015年5月10日，周锦淑与李煜在案外人成都东巴房地产营销策划有限公司的居间下签订《房屋租赁合同》，约定李煜将其所有的位于成都高新区府城大道188号“时代晶科名苑”17栋1单元27层06号房屋租给周锦淑，房屋建筑面积143.17平方米，租赁期限为2015年5月25日至2020年5月24日，租金标准为2400元/月。合同第八条“押金”约定：“1、乙方须于2015年5月10日或之前向甲方支付押金人民币2400元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下（自然损耗除外），押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。2、乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”；合同第十三条“备注”约定：“……甲方允许乙方对此物业（房）分隔分租，若一方违约，违约方将对另一方进行赔付，违约金为100000元。”。合同签订后，周锦淑向李煜支付押金2400元、房屋租金57600元，向中介支付服务费2400元。李煜将涉案房屋交付周锦淑，向周锦淑出具《委托书》，委托其对案涉房屋进行装修，周锦淑将涉案房屋进行了以下分隔、改造：将厨房和生活阳台的分隔墙拆除，变更为了卧室；将餐厅和客厅增加墙体，分隔成了三间卧室；将一个卫生间分隔成了两个卫生间；将主卧的卫生间进行分隔。周锦淑将改造后的房屋分租给多名租户使用。李煜于2016年9月23日向周锦淑发送解除房屋租赁合同通知书，因周锦淑未正当使用房屋，擅自改变房屋结构及用途，要求解除合同。2016年10月15日，李煜更换门锁，收回房屋，房屋内的租客搬离房屋。另查明，周锦淑2015年5月11日与案外人包贵芳签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同条款》，装修总造价为61000元。本院认为，周锦淑与李煜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同第十三条的约定，周锦淑有权对案涉房屋进行分隔分租，且李煜也为周锦淑出具授权同意周锦淑对房屋进行装修，周锦淑将案涉房屋分隔改造后分租给案外人作为住宅使用，并未改变房屋的使用功能，周锦淑对于房屋的改造主要在于增加分隔墙体，并未擅自变动房屋的建筑主体和承重结构，故对于李煜主张周锦淑违约的辩称不予采纳，对于李煜要求周锦淑支付违约金的主张不予支持。周锦淑、李煜均主张租赁合同于李煜提前收回房屋后解除，故本院对此予以确认。周锦淑向李煜支付租金至2017年5月24日，李煜于2016年10月15日收回房屋，故对于周锦淑要求李煜退还2016年10月15日至2017年5月24日期间租金的主张予以支持，此期间的租金为17589.04元。再根据合同第八条的约定，合同解除后，李煜应当退还押金，故对于周锦淑要求李煜退还押金2400元的主张予以支持。李煜提前解除合同、收回房屋已经违约，根据合同第十三条的约定，违约金为100000元，对此李煜认为约定的违约金过高要求调整，本院认为，周锦淑主张的损失包括两部分，装修损失43700元、租金利润损失36833元。对于租金利润损失，周锦淑与其他租客签订租赁合同均在与李煜签订合同之后，周锦淑通过分租所获取的租金利润并非李煜在签订合同时能够预见的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对于周锦淑的此项损失亦不予确认。对于装修损失，根据《最高人民法院》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，因李煜导致合同提前解除，应当向周锦淑赔偿装修残值。周锦淑为改造案涉房屋共支出61000元，且从房屋装修改造完毕至合同解除不足4个月，故对于周锦淑关于装修残值43700元的主张予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，周锦淑主张的违约金100000元过分高于其实际损失，故本院将违约金酌情调整为43700元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，周锦淑应当将房屋恢复原状并返还李煜，故对于李煜要求周锦淑将房屋恢复原状的主张予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周锦淑与被告李煜于2015年5月10日签订的位于成都高新区府城大道188号“时代晶科名苑”17栋1单元27层06号房屋的《房屋租赁合同》于2016年10月15日解除；二、被告李煜于本判决生效之日起十五日内向原告周锦淑退还房屋租金17589.04元、押金2400元；三、被告李煜于本判决生效之日起十五日内向原告周锦淑支付违约金43700元；四、原告周锦淑于本判决生效之日起十五日内将上述房屋恢复原状；五、驳回原告周锦淑的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李煜的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费25元、保全费1020元、反诉案件受理费1150元，共计2195元，由被告李煜承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  钟珏二〇一七年四月十九日书 记 员  张勤