呼和浩特市赛罕区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内0105执异336号
案外人：白俊文，男，1977年4月出生，汉族，现住内蒙古自治区呼和浩特市。
申请执行人:内蒙古众安工程有限责任公司。住所地呼和浩特市。
法定代表人:李晓剑，该公司总经理。
委托诉讼代理人杨晓春，内蒙古巨鸿律师事务所律师。
被执行人:内蒙古瓯江房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市。
法定代表人:李义星，公司总经理。
委托诉讼代理人:张春雨，内蒙古英南律师事务所律师。
在本院执行申请人内蒙古众安工程有限责任公司(以下简称众安公司)与被执行人内蒙古瓯江房地产开发有限公司(以下简称瓯江公司)建设工程合同纠纷[案号:（2016）内0105执1063号]一案中，案外人对查封其房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人称，案外人白俊文与被执行人瓯江公司于2013年10月12日签订了书面《商品房买卖合同》，约定被执行人瓯江公司将位于呼和浩特市金桥开发区世纪东街以北达尔登路西处瓯江现代城小区2号楼2单元803号的房产出售给案外人，案外人应向其支付购房款人民币伍拾壹万伍仟柒佰伍拾元整（515750元）。案外人已于2013年10月12日向被执行人支付购房款人民币贰拾陆万伍仟柒佰伍拾元整（265750元）。异议人白俊文购买瓯江公司瓯江现代城小区2号楼2单元803号的房产用于父母居住（实为案外人白俊文父母出资购置）。该房案外人白俊文于2010年向瓯江公司交付定金，于2011年与瓯江公司签订了瓯江现代城商品房内部认购协议（住宅），2013年正式与瓯江公司签订了书面《商品房买卖合同》，但到目前该房都不具备居住条件，现案外人白俊文父母还居无定所。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条也明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，案外人的权利不仅可以对抗工程价款优先受偿权，更可以对抗一般担保物权。本案中，关于一般债权的执行不能对抗案外人所享有的权利。综上所述，案外人在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住；已按合同约定支付了百分之五十一的购房款；同时如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此不应允许承包人申请查封案外人所购房屋。贵院将案外人的财产予以查封、执行，明显错误，特依据《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请求解除对位于呼和浩特市金桥开发区世纪东路以北达尔登路西瓯江现代城小区2号楼2单元803号房产的查封，并中止对该财产的执行，切实维护案外人的合法权益。
申请执行人众安公司称，要求驳回异议人的申请，由法院依法裁决。按照最高院关于办理执行异议28、29条的相关规定，有房产的要求驳回，交购房款达不到50%的也要求驳回。对于已交纳全款的本案3位商业住户已办理网签，提供相关材料后我们也同意依法解封。对于贷款的，由法院依法裁决。
被执行人瓯江公司称，1、本案24位异议人的购房事实和房屋位置我们认可，购房合同以双方签订合同为准。2、瓯江公司和众安公司之间的债权债务我们也认可，但是本案我们和业主购房在先，所以同意解除查封，停止执行。对于贷款的视为交了全款，瓯江公司也认可。
本院查明，原告众安公司与被告瓯江公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年5月16日作出(2016)内0105民初850号民事判决书，判决:一、被告瓯江公司于本判决生效之日起十日内向原告众安公司支付工程款1248万元；并支付自2015年11月3日起至实际支付之日止的利息。二、原告众安公司在被告瓯江公司所拖欠工程款范围内享有优先受偿权。判决生效后，瓯江公司未履行。2016年7月6日，申请执行人众安公司申请本院强制执行，本院于2016年7月20日作出(2016)内0105执1063号执行裁定书，裁定:一、查封瓯江公司名下的位于呼和浩特市赛罕区世纪东街瓯江现代城小区1号楼1单元2302室、1号楼1单元2002室、1号楼1单元1902室、1号楼1单元1602室、1号楼1单元1502室、1号楼1单元1202室、1号楼1单元1102室、1号楼1单元402室、1号楼1单元2501室、1号楼1单元2401室；2号楼1单元2203室、2号楼1单元2002室、2号楼1单元1102室、2号楼2单元803室、2号楼2单元2502室；6号楼902室；7号楼1单元903室、7号楼1单元103室、7号楼1单元1202室、7号楼1单元702室、7号楼1单元402室、7号楼1单元1501室；8号楼1单元101室、8号楼2单元1203室、8号楼2单元1003室、8号楼2单元1102室、8号楼2单元102室、8号楼2单元1101室、8号楼2单元401室、8号楼1单元1301室、8号楼1单元402室、8号楼1单元702室、8号楼2单元103室。二、查封瓯江公司名下的位于呼和浩特市世纪东街瓯江现代城地下车库及商业负一层105号房6260.31平方米。并向呼和浩特市房管局发协助执行通知书，协助执行上述房屋的查封事宜。查封期限为三年(2016年7月22日至2019年7月21日)。2016年8月9日作出(2016)内0105执1063号之一执行裁定书，裁定:查封瓯江公司名下所有的位于呼和浩特市赛罕区世纪东街瓯江现代城小区1号楼1单元2702、901、802、201房屋。并向呼和浩特市房管局发协助执行通知书，协助执行上述房屋的查封事宜。查封期限为三年(2016年8月9日至2019年8月8日)。
另查明，2011年8月28日，案外人与被执行人瓯江公司签订了瓯江现代城内部认购协议(住宅)，后又于瓯江公司签订了正式的商品房买卖合同，被执行人将其位于呼和浩特市金桥开发区世纪东街以北达尔登路西交汇处瓯江现代城2号楼2单元803号的房屋出售给案外人，案外人于2013年10月12日交购房款265750元。
本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。故案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下:
中止本院(2016)内0105执1063号执行裁定中对呼和浩特市金桥开发区世纪东街以北达尔登路西交汇处瓯江现代城小区2号楼2单元803号房屋的执行。
如不服本裁定，当事人、案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王剑军
审 判 员 王 娟
人民陪审员 闫保平
二〇一六年十二月五日
书 记 员 高梦莎