成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青白民初字第3508号
原告周伍，男，汉族，1987年8月5日出生，住重庆市开县。
委托代理人周茂梅，四川蓉信律师事务所律师。
被告陈春莲，女，汉族，1972年10月25日出生，住成都市成华区。
被告黄燕，女，汉族，1981年8月15日出生，住四川省眉山市。
被告四川九鼎圣地投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人刘杰。
三被告共同委托代理人郑义，四川亚峰律师事务所律师。
原告周伍与被告陈春莲、黄燕、四川九鼎圣地投资管理有限公司（下称九鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理，依法适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告周伍的委托代理人周茂梅，被告陈春莲、黄燕及九鼎公司的委托代理人郑义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周伍诉称，2015年8月24日，原、被告签订商铺租赁合同，被告将四川建筑职业技术学院（下称四川建院）、建筑面积78.74平方米的商铺出租给原告经营超市，租赁期限从2015年8月1日至2020年7月31日，前三年的年租金为104068元，从第四年起年租金递增10%。合同约定租赁保证金17344元、违约金26万元。
2015年8月24日，原告向被告支付租金95397元，支付租赁保证金17344元。2015年7月16日，原告开始装修铺面，至同年8月25日装修结束。2015年9月5日，原告超市营业。因被告未向原告提供商铺的产权证明、建设工程消防设计备案表、建筑工程消防验收意见书、工程竣工验收报告等资料，导致原告不能在工商、税务、消防等部门办理营业所需的相关证照，原告的合同目的不能实现。原告诉请本院判令解除与被告签订的商铺租赁合同，判令被告退还租金69380元，退还押金17344元，补偿原告装修损失40273元，补偿原告防盗联网服务费1150元，支付原告违约金78000元，诉讼费由被告负担。
被告陈春莲、黄燕及九鼎公司共同辩称，原、被告是在商铺现场签订的租赁合同，原告对于商铺尚未竣工验收的事实是清楚的，双方签订的商铺租赁合同合法有效，应当继续履行。即便解除合同，原告主张的违约金也无合同约定，原告的装修损失、防盗联网服务费损失应由其自行负担，原告占用被告的商铺应当比照租金标准支付占用费。九鼎公司未与原告签订合同，非适格被告。
经审理查明，2009年6月19日，四川建院成都校区迁建项目经成都市青白江区发展和改革局批复立项。该项目通过了四川省环境保护局、四川省国土资源厅的审批。2013年4月7日，四川建院体育中心、标准运动场工程规划设计方案经成都市青白江区城乡规划管理局审查原则同意，要求四川建院按程序报建。2015年2月15日，四川建院取得成都市青白江区城乡建设局颁发的建筑工程施工许可证。2016年1月14日，四川建院取得成都市青白江区规划管理局颁发的建设用地规划许可证。
2012年11月29日，四川建院与九鼎公司签订“体育运动中心工程项目BOT模式投资协议”，四川建院提供土地，九鼎公司提供资金，九鼎公司为四川建院建设体育运动中心，体育运动中心的产权属于四川建院。九鼎公司在项目建成后，四川建院赋予其享有商业部分唯一特许经营权和经营收益权，特许经营期38年。
2014年10月18日，九鼎公司作为甲方（出租方），与乙方（承租人）周伍签订商铺租赁合同，九鼎公司将四川建筑职业技术学院物业出租给周伍经营超市。合同约定：租赁期间2015年5月1日至2020年4月30日，租金标准为110元/月/㎡，第一年至第三年的年租金为205986元，第四年226584元，第五年249243元；甲方同意给予乙方壹个月的免租装修期；乙方向甲方交纳34330元的租赁保证金；若乙方单方面终止合同，或者拖欠租金15天以上，或者有其他致使合同不能履行的违约行为，需赔偿甲方50万元；若甲方提前解除合同，需赔偿乙方50万元。
2015年8月14日，陈春莲、黄燕作为合资人（乙方），与投资方（甲方）九鼎公司签订联合投资协议，协议约定：乙方在四川建院体育运动中心项目中作为甲方的内部隐名合作方，投资1050000元，获得商业房屋78.84㎡的经营使用权，经营期为38年。
2015年8月14日，陈春莲、黄燕作为甲方（出租方），与乙方（承租人）周伍签订商铺租赁合同，周伍承租四川建筑职业技术学院物业，出租建筑面积为78.84㎡平方米，物业作为经营超市用途。合同约定：租赁期间2015年8月1日至2020年7月30日，租金标准为110元/月/㎡，起始年租金104068元，从第四年起年租金比上一年度递增10%；甲方同意给予乙方壹个月的免租装修期；乙方向甲方交纳17344元的租赁保证金；若乙方单方面终止合同，或者拖欠租金15天以上，或者有其他致使合同不能履行的违约行为，需赔偿甲方26万元；若甲方提前解除合同，需赔偿乙方26万元。
2015年8月14日，周伍向陈春莲、黄燕交纳2015年9月1日至2016年7月31日的租金95397元，交纳商铺租赁押金17344元。
2015年8月28日，成都市青白江区市场监督管理局向周伍出具“个体工商户名称预先核准通知书”。该通知书载明：同意预先核准周伍申请的个体工商户名称为“青白江怡君悦超市”，该名称保留至2016年2月27日；在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让；经登记机关准予开业登记，颁发营业执照后个体工商户名称正式生效。
周伍对其承租的四川建筑职业技术学院商业中心C栋1层21号和22号商铺进行了整体装修，支出装修费80038元，安装视频报警联网系统支出联网服务费2300元。
因案涉商铺所处商业中心项目仍有部分附属工程在施工，九鼎公司为弥补商户的经营不便，于2015年9月21日向周伍出具书面承诺，承诺：补偿3个月的租金；若2015年10月31日前未完成商铺配套设施工程，则补偿租期（或租金）延至2016年2月28日；若2016年2月28日仍未完工，租赁户有退铺要求的，可按租赁合同退还实际所交的一年租金，同时补偿商铺实际装修费用。
2015年10月31日，周伍从九鼎公司领取到21号和22号商铺合计补偿款49515元。
至本案一审判决前，案涉商业中心建筑尚未进行竣工验收和消防验收。本院咨询成都市青白江区规划管理局，四川建院工程仅取得建设用地规划许可证，尚未取得建设工程规划许可证。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及相关合同、批复、通知、承诺、票据等证据证实。
本院认为，因案涉商铺的建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，九鼎公司、ＸＸ与陈春莲、黄燕分别签订的商铺租赁合同均无效。九鼎公司与陈春莲、黄燕是案涉商铺的联合投资人，且分别与周伍签订了商铺租赁合同，九鼎公司与陈春莲、黄燕应共同向周伍承担责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，周伍应当向九鼎公司和陈春莲、黄燕返还商铺，陈春莲、黄燕收取的押金17344元应当退还给周伍。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，周伍本应向九鼎公司和陈春莲、黄燕支付商铺占有使用费，但因案涉商业中心未整体施工完毕，九鼎公司已承诺若2016年2月28日仍未完工，在租赁户退铺时退还一年租金，故陈春莲、黄燕收取的租金95397元应当在扣除九鼎公司已补偿周伍3个月租金23849.25元后，退还周伍71547.75元。从2016年2月29日起，周伍应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至商铺腾退完毕之日，房屋占有使用费按日折算为261.36元。
周伍要求九鼎公司和陈春莲、黄燕赔偿商铺装修等损失，因九鼎公司和陈春莲、黄燕将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租，且出租房屋未经竣工验收，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，九鼎公司和陈春莲、黄燕负主要过错责任。周伍在未办理营业执照、未取得相关证照的情形下即对商铺进行装修营业，对造成装修损失亦有过错。周伍装修商铺共支出装修费80038元，支付联网服务费2300元，按照两个商铺的面积比例，本案21号商铺折算装修费为：80038元×【71.21平方米/（71.21平方米+78.84平方米）】=42053.95元；折算联网服务费为：2300元×【71.21平方米/（71.21平方米+78.84平方米）】=1208.48元。九鼎公司和陈春莲、黄燕酌情承担60%的赔偿责任，即装修费赔偿25232.37元，联网服务费赔偿725.08元。
周伍要求九鼎公司和陈春莲、黄燕支付违约金78000元，因合同无此类情形的约定，且九鼎公司和陈春莲、黄燕已承担了周伍装修的部分损失，对周伍的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告周伍与被告四川九鼎圣地投资管理有限公司于2014年10月18日签订的商铺租赁合同无效；原告周伍与被告陈春莲、黄燕于2015年8月14日签订的商铺租赁合同无效。
二、被告陈春莲、黄燕于本判决生效之日起十日内退还原告周伍押金17344元。
三、被告陈春莲、黄燕于本判决生效之日起十日内退还原告周伍租金71547.75元。
四、被告四川九鼎圣地投资管理有限公司对本判决第二项、第三项给付义务承担连带清偿责任。
五、被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，共同赔偿原告周伍25232.37元，联网服务费赔偿725.08元。被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司相互承担连带清偿责任。
六、原告周伍于本判决生效之日起十日内，向被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司腾退位于四川建筑职业技术学院的商铺（未形成附合的装饰装修物，原告周伍可拆除；已形成附合的装饰装修物，原告周伍可选择拆除或者不予拆除，若拆除，须恢复商铺原状）。
七、原告周伍按照每日261.36元的标准，向被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司支付从2016年2月29日起至本案商铺腾退完毕之日止的房屋占有使用费。
八、驳回原告周伍其他诉讼请求。
若被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零六条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2196元（已减半），由被告陈春莲、黄燕和被告四川九鼎圣地投资管理有限公司共同负担1196元，原告周伍负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张 军
二〇一六年二月二十六日
书记员 吴雪梅