广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第430号
上诉人（原审被告）：陈德荣，男，1955年7月2日出生，汉族，住广州市番禺区。
上诉人（原审被告）：杨观，男，1962年10月23日出生，汉族，住广东省电白县。
两上诉人共同委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：陈海玲，广东纬国律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市上筑贸易发展有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：朱家玉，总经理。
委托代理人：林树波，珠海市香洲区。
委托代理人：马可伟，男，汉族，1965年10月6日出生，住广东省珠海市香洲区。
上诉人陈德荣、杨观与被上诉人珠海市上筑贸易发展有限公司（以下简称上筑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，上筑公司、陈德荣和杨观双方于2013年10月12日签订了一份《房地产项目合作开发合同》。该合同约定：上筑公司提供其名下的位于珠海市金湾区红旗镇小林金银商都西侧、占地面积12040平方米的土地（土地使用权证书号码为：粤房地产权证珠字第02000048**号、土地用途为商住），陈德荣和杨观提供开发建设所有资金（包括该土地的整个楼宇建筑项目的设计、施工、材料及配套工程造价资金等全部由其投入）进行合作开发；陈德荣和杨观按下列方式分三期返还上筑公司投入净利润共计40，000，000元，合同签订后十日内，陈德荣和杨观支付上筑公司15，000，000元到上筑公司指定账户，作为对上筑公司利润的首期返还、于2014年11月25日前代珠海市达鑫装饰材料有限公司向银行归还20，000，000元担保贷款本金及从本协议签署之日至贷款还清之日的利息，陈德荣和杨观全部归还上述贷款本息后，视作陈德荣和杨观对上筑公司返还第二期20，000，000元的利润；陈德荣和杨观在楼房建成、开始对外销售后，优先支付上筑公司第三期利润5，000，000元，但无论任何原因，第三期返不时间最迟不能超过2015年12月30日或开始对外销售后三个月内，并以先到时间为准，否则以陈德荣和杨观违约处理；上述款项共计40，000，000元为上筑公司净得，在支付上述款项时所产生的一切税费均由陈德荣和杨观承担；上筑公司须交清本用地容积率1：1的地价款和可能存在的本协议签订之前的土地闲置费，协助办理提高容积率至2：0以上的手续，配合陈德荣和杨观对开发的房屋进行销售，并配合办理相关手续；项目的房屋销售及日常经营管理由陈德荣和杨观负责，项目开发的房屋及销售收入由陈德荣和杨观拥有；陈德荣和杨观不按时返还上筑公司投入款项逾期30日的，上筑公司有权解除本合同，收取陈德荣和杨观5，000，000元违约金。合同签订后，陈德荣和杨观并未按合同约定返还上筑公司投入的净利润款项，且后向上筑公司发出《商请解约函》，拟决定解除双方所签订的《房地产项目合作开发合同》。
上述事实有《房地产项目合作开发合同》、《房地产权证》、《用地红线图》、《建设用地规划许可证》、《商请解约函》、《庭审笔录》在卷证实。
上筑公司在原审诉讼中的请求为：一、陈德荣、杨观向上筑公司支付违约金人民币500万元及其利息（以陈德荣、杨观拖欠的违约金数额为基数，按照银行同期贷款利率计算，从2013年10月22日开始计算，至全部付清违约金之日止）；二、陈德荣、杨观承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据上筑公司、陈德荣和杨观双方签订的《房地产项目合作开发合同》的内容来看，该合同约定提供土地的原告只收取固定利润不承担经营风险，据此，上筑公司、陈德荣和杨观双方签订的该合同，明为合作开发合同，实为建设用地使用权转让合同。与此同时，上筑公司、陈德荣和杨观双方签订的该合同，是其双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律的保护，双方当事人应当依约履行各自的义务。综上，原告主张陈德荣、杨观向其支付违约金500万元，原审法院予以支持，但主张陈德荣、杨观向其支付该违约金的利息，没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈德荣、杨观于判决发生法律效力之日起五日内支付上筑公司违约金人民币500万元；如果不按上述判决期限支付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回上筑公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币46，800元，由陈德荣、杨观承担。
上诉人陈德荣、杨观不服上述判决，提起上诉，上诉请求：上诉请求：1、依法撤销珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第100号民事判决。2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法驳回上筑公司的诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由上筑公司承担。一、上筑公司对陈德荣和杨观构成欺诈。1、从事房地产开发经营，须履行必要的行政审批等行政许可手续，具备房地产开发经营资质，方能从事房地产的开发和销售，上筑公司根本没有房地产开发资质，但其在签订《房地产项目合作开发合同》时欺骗了陈德荣和杨观，谎称其是专为开发合同所涉地块而专门设立的公司，有房地产开发资质。对此，双方所签订的《房地产项目合作开发合同》第一条第4项反映的十分清楚，“该项目用地位于珠海市金湾区红旗镇小林金银商都西侧，甲方是专为开发该地块而成立的公司，没有进行过其他经营活动”经查询工商注册登记资料，上筑公司是贸易发展公司，不是房地产开发企业，其工商登记的经营范围是商业批发、零售，其经营范围无房地产开发和销售。到珠海建设部门查询，也查不到上筑公司具备房地产开发的任何等级资质，一审开庭时其还说自己有房地产开发资质，法庭要求其在庭后三天内向法庭提交资质证明，但至今也未见上筑公司提交其可进行房地产开发的任何资质证明。2、上筑公司没有开发经营资质，依法不能进行房地产开发，其从2008年通过法院裁定取得涉案土地后，一直没有进行任何开发建设，土地面临被闲置收回处理的危险，不可能在短期内将原有1：1的容积率提高到2.0以上，但其却欺骗陈德荣和杨观可以在10个月内将原有1：1的容积率提高到2.0以上。由于陈德荣和杨观是在受上筑公司欺骗的情形下与其签订合同的，依据《合同法》的规定，该合同应属无效合同。二、合同双方均无房地产开发经营资质，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，所签订的《房地产项目合作开发合同》属无效的合同。上筑公司不是房地产开发企业，不具备房地产开发的任何等级资质。而陈德荣和杨观，属个体自然人，当然也不可能有房地产开发的任何等级资质，因此，双方合作进行房产的项目开发，根本是不可能依法履行的约定，该约定属无效的法律行为。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款的规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或已经依法成立具备房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”上筑公司及陈德荣和杨观双方在签订《房地产项目合作开发合同》时无房地产开发经营资质，签合同后也未获取房地产开发经营资质及成立具备房地产开发经营资质的房地产开发企业，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》显然是指从事房地产经营类的合同，须至少有一方具备房地产经营资质，双方所签订《房地产项目合作开发合同》属房地产经营类的合同，应当认定为无效合同。三、双方所签《房地产项目合作开发合同》，名为合作开发，实为土地转让，规避法律，为无效合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”而本案诉争的《房地产项目合作开发合同》约定，上筑公司一方负责提供土地，不参与管理，不承担经营风险，只固定收取利润（4000万元人民币），不符合合作开发房地产合同的基本法律特征。因此，上筑公司主张本案诉争的《房地产项目合作开发合同》是合资、合作开发房地产合同，不符合最高人民法院《高法解释》第十四条的规定，而符合《高法解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定情形，本案诉争的《房地产项目合作开发合同》是名为联合开发，实为土地使用权转让。该合同签订实为规避《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条和第三十九条的规定。《中华人民共和国房地产管理法》规定，土地转让，须达到一定条件，才准许转让。其中第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”上筑公司所提供的土地，根本没进行任何开发投资投入，依法不能转让。上筑公司为规避法律所规定的土地转让的的（禁止）限制条件，及税收方面的规避考虑，以合作开发房地产项目的形式，掩盖非法进行土地转让的实质，规避法律，逃避责任。因此，该行为无效。四、双方所签《房地产项目合作开发合同》，根本无法履行。双方所签《房地产项目合作开发合同》虽然实质为土地转让，但根据双方所签合同的内容，该土地的转让的转让价款（固定收益）主要是通过对该地块进行房地产开发，只有对该地块进行开发销售，才能最终向上筑公司支付固定收益，但由于双方均不具房地产开发经营资质，合同的目的不能实现，根本无法履行。而且，《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第一条、“认定房地产开发经营合同效力的总的原则”第4项（1）“审查合同主体是否具有房地产开发经营资格。具备房地产开发经营资格的企业，必须是经工商行政管理部门核准登记，并持有房地产开发企业资质证书（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。当事人签订以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质的，一般应当认定该开发经营合同无效，但在起诉前当事人已依法取得房地产开发企业资质的，可以认定合同有效。”上筑公司和陈德荣和杨观所签订的所签《房地产项目合作开发合同》虽然实质为土地转让，但也是以房地产开发经营为内容的合同，双方均不具备房地产开发企业资质，属无效合同。五、双方所签双方所签《房地产项目合作开发合同》虽然实质为土地转让，但不是一般意义上的土地转让，是房地产项目的转让，该转让违背了《城市房地产开发经营管理条例》的禁止性规定，属无效合同。双方所签《房地产项目合作开发合同》，实质转让商品房项目土地给陈德荣和杨观开发，《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款”。第三十八条规定：“违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”可见行政法规不仅明确禁止没有房地产经营资质的企业从事房地产开发经营，同时也禁止没有资质的企业进行房地产项目的转让。双方所签合同违背了行政法规的禁止性规定，属无效合同。六、涉案土地设定有抵押担保。根据双方所签《房地产项目合作开发合同》所载明的内容，案涉土地为珠海市达鑫装饰材料有限公司向银行贷款二千万元人民币（￥20，000，000.00）提供抵押担保。根据《担保法》第49条的规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”七、陈德荣和杨观基于不安抗辩，商请解除合同，合法有理。合同法第68条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。本案，上筑公司没有房地产开发经营资质，其签约商谈时谎称：“资质没有问题”，在签合同时也写明其是专为开发该地块而设立的公司，并称其“有办法很快获批准调整容积率达到2以上。但陈德荣和杨观签约后了解到上筑公司欺骗了陈德荣和杨观，给陈德荣和杨观造成巨大信任和信心危机。依据合同的约定，陈德荣和杨观在无任何保障的情况下，需先行支付上筑公司1500万元的巨额“利润”。而上筑公司的土地已抵押给银行，巨款一旦支付，上筑公司既无房地产开发资质，将容积率调整为2以上的目标又无法实现，陈德荣和杨观从哪里去追寻所支付的1500万元巨款。在这样的条件下，陈德荣和杨观不仅电话联络，说明合同难以履行的情形，并专函商请解除合同，陈德荣和杨观的要求合情合理，也是为了切实保护自身合法权益的有效抗辩，其即使不同意，也应该及时给予陈德荣和杨观答复，以便陈德荣和杨观及时采取下一步的行为，或许在得知其不愿意协商解除合同后，会及时按照合同支付相关款项，但上筑公司接到陈德荣和杨观商请解除合同函后，并没给予回复，使陈德荣和杨观一直不知晓上筑公司究竟是否接受陈德荣和杨观商请解除合同函的意见，这不是故意给陈德荣和杨观设置陷阱吗。事实上，陈德荣和杨观一直想继续开发该地块，在一审开庭时，上诉方当庭表示只要上筑公司具备可以开发该地块的资质，并在短期内能够获批准调整地块容积率达到2以上，陈德荣和杨观愿意继续履行合同，但被上筑公司无情拒绝，这充分证明是上筑公司一方欺骗陈德荣和杨观，并为陈德荣和杨观设置陷阱，以获取不当利益。在这样的情形下，原审判决要陈德荣和杨观承担违约责任，对陈德荣和杨观严重不公。八、上筑公司商请解除合同，没给上筑公司造成任何损失。双方合同签订于2013年10月12日，合同签订不久，陈德荣和杨观发现合同无法履行，就立即提出解除合同，并且在2013年11月8日向上筑公司发出书面信函，要求协商解除合同，充分表现了陈德荣和杨观对实际履行合同的慎重和诚意，在履行合同方面，陈德荣和杨观并无过错。况且，上筑公司从2008年取得该地块到2013年底，已空闲多年，没可能在与陈德荣和杨观签订合同后短短不到30天的时间，就耽误了其他的签约好的机会，给其造成很大的损失，因此，原审判决要陈德荣和杨观赔偿500万元的损失，太不合理。综上，陈德荣和杨观认为原审判决认定事实和适用法律均有错误，判决不公，为此，特提出上诉，请上级人民法院查明事实，撤销原判，依法驳回上筑公司的全部诉讼请求。
被上诉人上筑公司在二审中答辩称：一、上筑公司没有对陈德荣和杨观构成欺诈。上筑公司即没有欺诈的故意，也没有实施欺诈的行为。在上筑公司与陈德荣和杨观签订《房地产项目合作开发合同》（以下简称《合同》）的过程中，陈德荣和杨观查看了《合同》所涉土地的全部资料（包括上筑公司营业执照、房地权证、红线图和建设用地规划许可证等）并到现场查看土地现状，陈德荣和杨观对于《合同》标的物的情况是非常清楚的，《合同》涉及金额达几千万元，陈德荣和杨观不可能不了解清楚就贸然签订合同。《合同》第31条关于合同签订后10个月内提高容积率至2.0的约定，是《合同》解除的条件，只有在该条件成就时，陈德荣和杨观才有权提出解除合同，而本案陈德荣和杨观却在《合同》签订后23天内，未履行其支付首期款义务且该条件未成就时，就以无法提高容积率为由，提出解除《全同》，显然，陈德荣和杨观已经违约，应当承担违约责任。二、本《合同》约定提供土地的陈德荣和杨观只收取固定利润，不承担经营风险，属于土地使用权转让合同。本《合同》名为合作开发合同，实为土地使用权转让合同，也经一审法院认定，陈德荣和杨观在上诉状中也予以认可。既然《合同》为土地使用权出让合同，就不存在陈德荣和杨观上诉状第二点所述的“合同双方均无房地产开发经营资质，双方签订的《合同》属无效合同”的问题。陈德荣和杨观上诉状第四点依据《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第一条的规定，认为《合同》无法履行，以及上诉状第五点依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条和第三十八条，认为《合同》违反禁止性规定，适用法律错误，上述法律法规适用的前提条件是房地产开发经营合同，而本案《合同》实质是土地使用权转让合同，因此，本案不适用上述法律法规。三、本《合同》不适用《房地产管理法》第三十九条规定，《合同》合法有效。本案所涉土地是通过法院裁定后强制拍卖取得的土地使用权，不符合《房地产管理法》第三十九条规定的前提条件“以出让方式取得的土地使用权”，因此本案不适用《房地产管理法》第三十九条的规定。另外，《房地产管理法》第三十九条关于以出让方式取得的土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%以上的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。四、本案不存在没有通知抵押权人的情况。上筑公司与陈德荣和杨观签订《合同》时，已经通知了案涉土地的抵押权人，况且作为抵押贷款的债务人珠海市达鑫装饰材料有限公司已经向抵押权人还清全部贷款本息，抵押担保登记也已经注销。五、陈德荣和杨观提出的不安抗辩的理由不成立。本案是土地使用权转让合同，陈德荣和杨观对于案涉土地的情况非常清楚，上筑公司通过法院执行拍卖，合法取得案涉土地的房地权证，不可能丧失履行债务的能力，陈德荣和杨观以上筑公司可能丧失履行债务能力为由提出不安抗辩没有事实根据。况且，在陈德荣和杨观发函商请解除合同时，上筑公司马上通过手机短信回复，表示上筑公司不同意解除合同，并阐明陈德荣和杨观如不履行合同义务，上筑公司将追究其违约责任。六、陈德荣和杨观没有依法履行合同约定义务，给上筑公司造成了巨大的损失。从2013年10月12日双方签订《合同》至今将近两年的时间，由于陈德荣和杨观没有依法履行《合同》义务，致使案涉土地一直闲置，上筑公司又不能将土地另行转让他人。现在，房地产市场进入低迷期，上筑公司错失了转让土地的最佳时期，损失严重。
二审期间，被上诉人上筑公司提交如下证据：粤房地权证珠字第02000048**号《房地产权证》、《贷款还款凭证》，证明上筑公司在2013年11月28日还清了抵押贷款，并且注销涉案土地的抵押登记。陈德荣和杨观对上述证据真实性无异议，但认为上筑公司并未将还款事实告知。本院经审查认为，上述证据涉及本案事实查明，且陈德荣和杨观对上述证据真实性无异议，本院将结合案件事实予以审查。
经审理查明，2013年10月12日，上筑公司（甲方）与陈德荣、杨观（乙方）签订《房地产项目合作开发合同》，第四条约定：“该项目用地位于珠海市金湾区红旗镇小林金银商都西侧，甲方是专门为开发该地块而成立的公司，没有进行过其他的经营活动。”第三十一条约定：“双方尽力办理提高土地容积率至2.0以上的审批手续，如本合同签订后10个月仍未能办理好该地块提高土地容积率至2.0的审批手续，乙方可通知甲方终止本合同，互不承担违约责任，甲方在接乙方终止合同通知后10日内将所收乙方款项无息退还给乙方，同时甲方需要承担合同签订至解除之日期间2000万元银行贷款利息。如果甲方接到乙方解除合同通知后十日，不能退还乙方首付款1500万元及2000万元银行贷款利息，甲方依照延期每日千分之一支付逾期付款的违约金。”庭审中，陈德荣、杨观确认在双方签订上述合同时查看了上筑公司《营业执照》，上筑公司确认其没有房地产开发经营资质。
另查明，2013年11月28日，上筑公司向上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行偿还贷款2000万元，并注销涉案土地抵押登记手续。
本院查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、关于《房地产项目合作开发合同》性质及效力的问题。从《房地产项目合作开发合同》约定内容看，上筑公司获得4000万元为净利润，除此之外上筑公司不再享有包括土地在内的其他权益，陈德荣、杨观从而获得涉案土地的房地产项目的开发经营权利。上筑公司在双方合作过程中无需出资也无需承担任何经营风险，项目开发过程中所有支出和损失由陈德荣、杨观负责，所有收益扣除预付的净利润4000万元后全部由致远公司所有。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”据此，本院确定上筑公司与陈德荣、杨观之间签订的《合作开发房产项目协议书》名为合作，实为土地使用权转让。《合作开发房产项目协议书》中关于土地使用权转让约定是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。陈德荣、杨观上诉认为双方没有房地产开发经营资质，因此《合作开发房产项目协议书》应为无效，对此本院认为，适用该条法律规定应以确定双方属于合作开发房地产关系为基础，本案中双方之间为土地使用权转让关系，因此不适用该法条规定。陈德荣、杨观上诉认为双方签订名为开发，实为土地使用权转让合同是为了规避《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条和第三十九条之规定，对此本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条和第三十九条用于规范房地产开发行为，并非规范土地使用权转让行为，上述法律规定不能用于本案事实认定，因此不存在规避法律情形，陈德荣、杨观该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。涉案土地虽然缔约时存有抵押担保，但该抵押行为已经解除，因此并不影响双方签订合同效力。
上筑公司没有房地产开发经营资质，而在《合作开发房产项目协议书》中有“上筑公司专门为开发该地块而成立的公司，没有进行过其他的经营活动”之表述，对此上筑公司确有存在不妥之处，但企业经营范围属于公众可查询信息，加之上筑公司签约之前已经将营业执照等文件交给陈德荣、杨观查看，陈德荣、杨观签约前没有核实上筑公司经营资质问题，也存有过失。根据《合作开发房产项目协议书》约定上筑公司是协助陈德荣、杨观办理容积率至2.0以上手续，并非由上筑公司完全负责办理容积率至2.0手续，因此陈德荣、杨观上诉认为上筑公司欺骗其可以在十个月内办理容积率至2.0，理据不足，本院不予支持。上筑公司与陈德荣、杨观签订《合作开发房产项目协议书》并未有陈德荣、杨观所述上述欺诈行为，因此该《合作开发房产项目协议书》应为合法有效。
二、关于陈德荣、杨观是否有违约行为的问题。《合作开发房产项目协议书》合法有效，双方应当恪守，按照合同约定履行自身义务。《合作开发房产项目协议书》约定陈德荣、杨观应在合同签订后十日内，向上筑公司支付1500万元，作为利润的首期返还，但迄今为止，陈德荣、杨观并未履行约定义务。《合作开发房产项目协议书》约定合同签订后10个月仍未能办理好该地块提高土地容积率至2.0的审批手续，可以解除合同，但陈德荣、杨观在签约后仅23天即提出解除合同，亦构成违约，应当承担相应违约责任。
三、关于陈德荣、杨观是否应当支付500万元违约金的问题。《合作开发房产项目协议书》约定陈德荣、杨观逾期超过三十日未支付投入款项，上筑公司有权解除合同，并且陈德荣、杨观支付上筑公司500万元违约金。本案中，陈德荣、杨观确有逾期支付款项违约行为，应当承担违约责任，但陈德荣、杨观提出合同约定500万元违约金过高，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，当合同约定的违约金过高或过低，当事人可以主张调整。由于双方签订协议是履行合同的最初阶段，合作并未进入实质程序，陈德荣、杨观尚未开始向上筑公司支付第一笔首期利润款，上筑公司亦未提供证据证明其因签订该协议书受到的具体损失，上筑公司所主张损失为其丧失缔约机会损失，该损失为间接损失，并无证据证明，更何况经营本身存在风险，盈利并非必然，因此，陈德荣、杨观上诉称上筑公司要求支付违约金500万过分高于实际损失，有事实和法律依据。本院根据公平、诚实信用原则，考虑陈德荣、杨观确有违约行为，且该行为导致上筑公司代其向银行偿还贷款遭受部分利息损失，本院酌定陈德荣、杨观向上筑公司支付违约金20万元，原审法院认定违约金数额过高，本院予以调整。
综上所述，原审判决查明事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。陈德荣、杨观针对支付违约金500万元提出上诉理由部分有理，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第100号民事判决第二项；
二、变更珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民一初字第100号民事判决一项为：陈德荣、杨观于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市上筑贸易发展有限公司支付违约金20万元。
如果不按上述判决期限支付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币46800元，由上筑公司负担人民币44000元，由陈德荣、杨观负担人民币2800元；二审案件受理费人民币46800元，由上筑公司负担人民币44000元，由陈德荣、杨观负担人民币2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 程 敏