广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2555号上诉人（原审被告）：梁桃，住广州市天河区。委托代理人：梁锦华，住广州市海珠区。委托代理人：莫彩玲，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市三原物业管理有限公司，住所地广州市天河区恒福路110号淘金花园B座3F／B。法定代表人：冯高，职务：董事长。委托代理人：彭新华，该司职员。委托代理人：陈军华，该司职员。上诉人梁桃因与被上诉人广州市三原物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市三原物业管理有限公司（以下简称三原物管公司）于1992年10月12日成立，经营范围包括房产物业管理和维修等，领有《企业法人营业执照》，具有壹级物业管理资质。位于广州市天河区珠江新城海清路1-19号（单号）的誉城苑小区是由案外人广州市土地开发中心开发建设的。广州市天河区珠江新城海清路7号302房（以下简称案涉房屋）的产权人为梁桃，相应的《广州房地产产权情况表》记载：案涉房屋的建筑面积为62.44平方米，使用性质为居住用房。2004年10月11日，三原物管公司与广州市土地开发中心签订《物业管理委托合同》，约定：甲方（即广州市土地开发中心，下同）委托乙方（即三原物管公司，下同）对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；物业座落于广州市天河区海清路1-19号，建筑面积105303.8005平方米（其中住宅87965.08平方米，商场4998.38平方米，地下停车场12340.34平方米），类型为高层住宅区；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、低压配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、护养、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），社区文化娱乐活动，物业及物业管理档案、资料等；3年内小区业主委员会未能成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业期限为3年，自甲方对乙方发出进场通知之日起算；如3年内小区业主委员会成立的，甲方委托乙方管理本合同项下物业的期限从甲方对乙方发出进场通知之日起至业主委员会成立之日止，由业主委员会决定是否聘请乙方继续管理；乙方有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；本物业的管理服务费按双方协商的住宅、商场每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取等。上述《物业管理委托合同》签订后，三原物管公司于2004年11月1日开始对誉城苑小区实施物业管理。2007年12月21日，三原物管公司（乙方）与广州市土地开发中心（甲方）再次签订《物业管理委托合同》，除了将委托管理期限变更为“小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2007年10月11日至2010年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；如小区业主委员会成立的，由业主委员会决定是否继续聘请乙方工作等”，及增加“本合同追溯至2007年10月11日生效”的约定外，其他条款与双方于2004年10月11日签订的《物业管理委托合同》的条款基本一致。三原物管公司于2014年10月28日向原审法院提起本案诉讼，以梁桃拖欠案涉房屋2009年4月1日起至2014年10月31日期间的物业管理费为由，请求判令：1.梁桃支付海清路7号302房自2009年4月1日起至2014年10月31日止的物业管理费5018.3元（建筑面积62.44平方米，按1.2元／平方米·月的标准计算，为74.9元／月）；2.梁桃支付上述期间物业服务费的利息（分别以每月管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别自次月8日起均计至清偿之日止；每期利息以不超过当月管理费为限）；3.案件诉讼费由梁桃承担。梁桃在原审庭后提交答辩状辩称：（一）梁桃不同意三原物管公司进行物业管理，而是广州市土地开发中心安排下来的。小区业主强烈要求成立业主委员会，但都因广州市土地开发中心是大业主而被其否决。1.2元／平方米的管理费很多业主都承受不起，所以要求成立业主委员会，将物业管理费降至0.8元／平方米。（二）三原物管公司的服务不到位。小区电梯坏了长期不维修；保安值夜班时睡觉，从不巡逻，小区经常发生自行车失窃现象，小区安全没有保障，等等。（三）根据相关法律规定，诉讼时效为2年，梁桃愿意支付两年的物业管理费。原审诉讼中，三原物管公司为证明其曾向梁桃催收物业管理费的事实，提供了以下证据证实：广东红棉律师事务所律师郑莉受三原物管公司委托于2013年9月5日印发的致梁桃的《律师函》（内容为通知梁桃于2013年9月30日前向三原物管公司支付案涉房屋2006年11月至2013年8月期间的管理费合计6141.8元及滞纳金7377.6元等）和宅急送邮寄详情单一份（显示：收件人为梁桃，邮寄时间为2013年9月8日，梁桃本人签收）。原审法院认为：三原物管公司是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，其与誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心所签订的两份《物业管理委托合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《物业管理条例》的规定，在誉城苑小区的业主、业主大会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，三原物管公司作为誉城苑小区的建设单位广州市土地开发中心委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》进驻誉城苑小区并履行物业管理职责。梁桃虽未直接与三原物管公司签订物业管理委托合同，但梁桃在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为誉城苑小区的业主，在上述《物业管理委托合同》未解除前应接受广州市土地开发中心与三原物管公司所签订《物业管理委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。三原物管公司从2004年11月1日起进驻誉城苑小区，并履行了对誉城苑小区进行物业管理的职责，梁桃实际接受了三原物管公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，梁桃负有向三原物管公司支付物业管理费的义务。但截至三原物管公司提起本案诉讼之日止，梁桃仍未向三原物管公司支付2009年4月1日至2014年10月31日期间的物业管理费，已构成违约。两份《物业管理委托合同》均约定住宅的管理服务费按每月每平方米建筑面积1.2元收取，《广州房地产产权情况表》记载案涉房屋的建筑面积为62.44平方米，故梁桃应按照74.9元／月（62.44平方米×1.2元／平方米·月）的标准向三原物管公司支付拖欠上述期间的物业管理费，现三原物管公司主张按照74.9元／月的标准计付，并无不妥。按照上述标准计付，梁桃应向三原物管公司支付上述期间拖欠的物业管理费合计5018.3元（74.9元／月×67个月）。鉴于三原物管公司已举证其已于2013年向梁桃邮寄律师函，向梁桃催收2006年11月至2013年8月期间的管理费，依法构成诉讼时效中断。现梁桃提出诉讼时效的答辩缺乏理据，原审法院不予采信。梁桃迟延支付上述期间的物业管理费，给三原物管公司造成一定利息损失。三原物管公司主张利息分别以每月管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别自次月8日起计至清偿之日止，每月管理费的利息总额以本金为限，并无不当，予以支持。梁桃经原审法院传票传唤无正当理由不到庭应诉，依法作缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款的规定，于2015年2月4日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，梁桃向三原物管公司支付广州市天河区珠江新城海清路7号302房2009年4月1日至2014年10月31日期间的物业管理费5018.3元；二、自判决发生法律效力之日起10日内，梁桃向三原物管公司支付上述期间物业管理费的利息（分别以每月物业管理费74.9元未本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，分别自次月8日起计至清偿之日止；每月管理费的利息总额以本金为限）。一审案件受理费50元，由梁桃负担。判后，上诉人梁桃不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）梁桃与三原物管公司、广州市土地开发中心没有签订过任何支付管理费的协议，不存在物业管理服务合同上的约定关系。且三原物管公司没有按照法律程序规定获得《物业管理服务合同》，也没有取得小区三分之二业主签订《物业管理委托合同》证据证明，梁桃不承认该合同，该合同是违法无效合同。（二）开发商以大业主的身份阻挠小区成立业主委员会，因此，三原物管公司应向广州市土地开发中心提起诉讼，不应该起诉小业主。（三）三原物管公司在一审中提供的欠付管理费明细单中的名称显示为梁锦超而非梁桃，故其主张梁桃欠付物业管理费及利息没有依据。但梁桃确认其从2009年4月1日至2014年10月31日没有缴纳物业管理费5018.3元，确认2009年4月1日至2014年10月31日期间是三原物管公司在管理涉案小区。（四）根据民法通则的相关规定，普通债权的诉讼时效为二年，法院对梁桃所欠超二年之外的物业管理费不应审查受理。（五）三原物管公司提供的广州市建设工程中标通知书及其与广州市土地开发中心签订的《物业管理委托合同》不符合《中华人民共和国民法通则》第四条以及《物业管理条例》第四十一条的规定，且三原物管公司收取广州市土地开发中心空置物业管理费为每月每平方米0.54元，而收取梁桃却为每月每平方米1.2元，显然有违公平、公正原则。为此上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回三原物管公司的全部请求；2.由三原物管公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人三原物管公司答辩同意原审判决，不同意上诉人梁桃的上诉请求、事实和理由。上诉人梁桃与被上诉人三原物管公司对原审查明事实无异议，本院予以确认。二审另查明，2011年10月11日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2010年10月11日至2013年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2010年10月11日起生效等。2013年12月20日，三原物管公司（受委托方／乙方）与广州市土地开发中心（委托方／甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对誉城苑物业项目实行专业化、一体化的物业管理；小区业主委员会未能成立的，本合同期限为3年，即自2013年10月11日至2016年10月10日止，如合同到期业主委员会仍未成立，甲乙双方协商可续签；本物业的管理服务费，按双方协商的每月每平方米建筑面积1.2元向业主（住用户）收取；本合同追溯至2013年10月11日起生效等。二审审理过程中，双方当事人均无提供证据证明涉案小区成立了业主委员会。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：三原物管公司能否依据《物业管理委托合同》向梁桃收取物业管理费。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可知，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同的效力及于物业管理区域的全体业主。本案中，虽然三原物管公司提供的欠付明细表中显示住户名称并非梁桃本人，但梁桃承认该明细表载明期间未向三原物管公司支付物业管理费，同时确认未付的款项为5018.3元，故三原物管公司依据其与广州市土地开发中心所签订的《物业管理委托合同》向梁桃收取争议期间的物业管理费，具有合同及法律依据，应予支持。原审法院据此判令梁桃支付争议期间的物业管理费及利息，上述处理并无不当，应予维持。梁桃上诉提出其没有与三原物管公司签订任何协议，即认为其不是上述物业合同的签约方，拒付物业管理费，与上述法律规定相悖，本院不予支持。涉案小区尚未成立业主委员会，《物业管理委托合同》也非由全体业主与三原物管公司签订，梁桃认为该合同是没有按照法律程序规定获得，并无提供证据予以证实，故其以自己不承认三原物管公司与广州市土地开发中心签订的上述合同以及三原物管公司未举证证明取得小区三分之二业主签订物业管理委托合同的证据为由，要求认定该合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于梁桃上诉提及诉讼时效问题，因梁桃在三原物管公司于2013年向梁桃主张2006年11月至2013年8月物业管理费的函件中签名，故原审法院认为梁桃的上述行为依法构成诉讼时效中断正确，梁桃认为原审法院不应审查并支持三原物管公司起诉二年之前的物业管理费缺乏理据，本院不予采信。梁桃并无举证证明三原物管公司收取的物业管理费标准违反有关规定，故其上诉以三原物管公司收取广州市土地开发中心在涉案小区空置房屋物业管理费标准不同提出的抗辩理由，本院不予采纳。至于开发商是否阻止涉案小区成立业主委员会问题，不属本案审查的范畴，梁桃应另循其他法律途径解决，其以此上诉要求驳回三原物管公司诉请理由不成立，本院不予采信。综上所述，梁桃的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人梁桃负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年五月××日书 记 员 肖和念陆洁雯