广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第794号
原告（反诉被告）古凯锋，住址深圳市南山区南山深圳。
原告（反诉被告）梁洁媛，住址广东省罗定市。
两原告共同委托代理人刘少捕，广东德纳律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙中义，住址深圳市福田区。
被告（反诉原告）周红君，住址深圳市福田区。
两被告共同委托代理人龙李平，广东普罗米修律师事务所律师。
第三人深圳市登科房地产经纪有限公司，住址深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东侧滢水山庄一期X栋XXX铺。
法定代表人符胜芬。
原告古凯锋、原告梁�媛与被告孙中义、被告周红君、第三人深圳市登科房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，孙中义、周红君在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘少捕，被告孙中义、周红君及其共同委托代理人龙李平到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月2日，原、被告签订了编号为000643的《二手房买卖合同》，约定两被告向原告转让位于深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园花园X栋XXX，成交价为人民币1，860，000元。原告分别于2015年4月2日、2015年4月9日向被告周红君支付定金人民币20，000元、110，000元，两被告在收到定金后以各种理由拒不配合原告办理资金监管等义务，其后原告多次电话、短信要求两被告履行配合办理资金监管，两被告拒绝配合，并多次表示毁约不卖，导致合同无法继续履行。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、两被告退还购房定金人民币130，000元；3、两被告支付违约金人民币372，000元；4、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩并反诉称，2015年4月2日，原、被告在第三人的居间下签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告同意将其位于深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园花园X栋XXX的房产（房产证号：深房地字第××号）转让给原告，房产转让价格为人民币1，860，000元。此外，该合同还对付款方式、房产交付等其他合同履行的相关问题做了详细的约定。原告在签订合同后向被告支付了购房定金共计人民币130，000元，其中人民币5，000元作为交楼押金监管在第三人处。按照合同约定，原告应该在2015年4月17日前将首期款人民币440，000元支付至银行监管帐号，但被告按约定与原告向监管银行申请资金托管后，原告却没有按约将约定数额的资金存入监管帐户。被告其后多次找原告催告，要求其尽快将资金存入资金监管帐户，但原告均没有按约履行。2015年4月29日，原告以被告不配合资金监管为由，将被告诉至法院。原告无正当理由不按合同约定将首期款存入资金监管帐户，怠于履行合同义务，其已构成根本违约。为维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月2日签订的《二手房买卖合同》；2、原告向被告支付违约金人民币372，000元（扣除被告已经收取的定金人民币130，000元，还需支付人民币242，000元）；3、由原告承担本案全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告答辩称，一、两被告未配合原告办理资金监管，涉案合同约定双方于2015年4月17日前办理资金监管手续及支付首期款，但4月17日被告周红君、原告与第三人前往农业银行龙华支行办理资金监管手续时，农业银行称房产属于两被告共同所有，因被告孙中义未到场无法办理资金监管手续。二、原告多次请求两被告共同配合办理资金监管手续，自2015年4月17日后，两原告多次通过手机短信以及电话方式要求两被告配合办理资金监管手续，但两被告之间相互推诿责任，并以房价上涨拖延不予配合。两原告迫于无奈，要求两被告解除涉案合同，两被告也不同意解除涉案合同。三、被告于2014年11月27日已办理离婚手续，涉案房产登记在两被告名下，应当共同配合两原告办理资金监管手续，两被告未共同配合办理资金监管手续，属于违约行为。综上所述，两被告为配合原告办理资金监管的行为违约。
第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
经审理查明：2015年4月2日，两原告作为买方，两被告作为卖方，双方签订了编号为000643的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区龙华镇民治路东侧馨园X栋XXX房（房产证号码：50××28）转让给买方，转让成交价为人民币1，860，000元；2、买方在本合同生效之日起当日向卖方支付定金人民币20，000元，在本合同生效之后7日内（含当日）再向卖方支付定金人民币110，000元；3、该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；4、买方须于2015年4月17日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币440，000元支付至双方约定的银行监管账号或其他�三方的监管账号中；5、买方须于2015年4月17日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方向申请按揭银行提供所需的卖方资料以及相关文件，并办理相关手续；6、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5，000元作为交楼押金，此款在卖方实际交付物业时进行结算；7、任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。
原、被告在庭审中确认：两原告分别于2015年4月2日、2015年4月9日支付定金人民币20，000元、110，000元，上述定金中现有人民币125，000元在两被告处，有人民币5，000元作为交楼押金在第三人处托管。另，第三人确认有定金人民币5，000元在其处托管，并表示愿意根据法院的判决予以发放。
2015年4月17日，原告古凯锋、被告周红君以及第三人前往银行办理资金监管手续，原告古凯锋和被告周红君在《二手房交易资金托管业务申请／审批表》中签字。原、被告在庭审中确认：原告在办理资金监管时要求被告配合办理高贷手续，即实际贷款金额加上首期款和定金，高于合同约定的转让款项，但被告予以拒绝，因双方未能就此达成一致意见，原、被告未能继续办理资金监管手续。
根据原、被告均认可的短信记录可知，2015年4月21日，被告向原告孙中义发短信，短信内容为“是你答应我配合做房贷的，你们是有口头协定的，也是具有法律效应的，你们实在不配合的话我们只有出来协商解除合同”，“孙大哥，我们还是去梅林关吧，毕竟他们有些东西清楚一点，这样也好谈一点，最好叫上嫂子，因为要你们共同来决定”，被告孙中义的回复为“我老婆不同意解除合同，她不去”。2015年4月22日，被告孙中义发给原告的短信内容为“我现在的意见是按照合同办，省的有很多麻烦”。两原告确认“是你答应我配合做房贷的”的意思是两被告答应原告办理高贷手续。两被告主张其从未同意协助两原告办理高贷手续。
2015年4月24日，被告周红君清偿了涉案房产的抵押贷款。
2015年5月8日，原告古凯锋委托律师以特快专递的方式向两被告发送《律师函》，告知两被告因两被告拒不配合办理资金监管账户等合同义务，且以房价上涨为由拖延时间，拒不履行合同，故应当承担转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。
两原告主张两被告未配合其办理资金监管手续，两被告的行为构成违约，故于2015年5月12日诉至法院，请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，两被告向其返还定金人民币130，000元，并向其按照转让成交价的20%支付违约金人民币372，000元。两被告主张两原告在办理资金监管时，要求其办理高贷手续，未按合同约定办理资金监管，故两原告构成根本性违约，故提起反诉，请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，两原应按照转让成交价的20%向被告支付违约金人民币372，000元。
另查：1、两原告主张其分别于2015年4月21日、4月23日分别以短信和电话方式告知两被告如不同意办理高贷手续，可以按合同约定继续履行合同，但两被告不同意继续履行合同，原告提交了录音和短信证明其该主张，两被告对原告该主张以及原告提供的录音不予确认。原告提交的录音和短信中既无其通知两被告按合同约定的转让价款在具体时间和地点重新办理资金监管手续的内容，亦无两被告明确表示不愿意履行合同的内容，且原告提交的2015年4�23日的电话录音中，两被告仍表示按合同办，不同意解除合同。
2、原、被告在庭审中均确认原告分别于2015年4月21日、4月23日向被告主张解除涉案合同。但原告主张其提出解除合同，是在被告提出涨价和不配合办理资金监管手续的情况下提出的；被告主张其从未提出涨价，且其仅拒绝配合原告办理高贷手续，并未拒绝配合原告按照合同约定的价款办理资金监管手续。另，原告提交的录音和短信中并未有被告提出涨价以及被告拒绝配合原告按照合同约定的价款办理资金监管手续的内容。
3、原、被告均提出对方主张的违约金标准过高。
以上事实，有二手房买卖合同、房地产证、收款收据、跨行转账交易（个人）回单（补打）、中国农业银行自助开卡客户回执、短信记录、律师函、快递回执、二手房交易资金托管业务申请／审批表、个人贷�还款凭证等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。双方签订的《二手房买卖合同》约定，买方须于2015年4月17日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币440，000元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。本案中，首先，根据本院查明的事实，原告古凯锋、被告周红君以及第三人已经于2015年4月17日前往银行办理资金监管手续，且两原告提供的录音和短信记录亦可知，两被告从未拒绝按合同约定的价款办理资金监管手续或拒绝履行合同，故即便办理资金监管手续须两被告同时到场，亦可以通过补充办理或重新前往办理的方式继续履行合同，并不能因此认定两被告存在根本性违约行�。其次，根据本院查明的事实，2015年4月17日，原告古凯锋、被告周红君以及第三人前往银行办理资金监管手续时，因原告要求被告配合办理高贷手续，而被告予以拒绝，故双方未能就此达成一致意见导致资金监管手续无法继续办理。本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料，停止放款的风险，故两被告作为卖方有权拒绝两原告提出的办理高贷手续的要求。再次，两原告作为买方即按揭贷款的申请方，有通知卖方办理资金监管的义务，本案中，在两被告拒绝按高贷办理资金监管手续后，既无证据证明两原告再次通知两被告按合同约定的转让价款在具体时间和地点重新办理资金监管手续，又无充分有效证据证明两被告拒绝按合同约定的价款办理资金监管手续。另，根据原告提交的�音和短信记录，原告于2015年4月21日已经明确表示如两被告不配合办理高贷手续，要求解除合同。最后，两原告主张两被告曾要求涨价，两被告对此不予确认，两原告亦未提供充分有效的证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对两原告该主张不予支持。综上所述，两被告作为卖方虽然拒绝办理高贷手续，但并未因此拒绝继续履行合同，而原告既未履行通知两被告按照合同约定的价款办理资金监管手续的义务，又于2015年4月21日因此提出解除合同，故两原告的行为已经构成根本性违约，两被告有权主张解除合同并要求两原告承担违约责任。双方签订的《二手房买卖合同》应当于两被告主张解除之日即2015年6月12日本院将反诉状副本送达至两原告时解除。
关于违约金。两被告诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，两原告提出违约金标准过高，本案中，原告已经于2015年4月21日提出解除合同，两被告应当积极履行减损义务，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当向原告支付违约金人民币186，000元，两被告的超额诉讼请求，本院不予支持。两原告主张的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于定金。根据本院查明的事实，两原告分别于2015年4月2日、2015年4月9日支付定金人民币20，000元、110，000元，上述定金中现有人民币125，000元在两被告处，有人民币5，000元作为交楼押金在第三人处托管，第三人亦明确表示愿意根据法院的判决予以发放。根据无效合同的处理原则，两被告应当向两原告返还定金人民币125，000元，第三人应当向原告返还定金人民币5，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条�第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2015年4月2日签订的编号为000643的《二手房买卖合同》于2015年6月12日解除；
二、原告古凯锋、梁洁媛应当于本判决发生法律效力之日起三日内向被告周红君、孙中义支付违约金人民币186，000元；
三、被告周红君、孙中义应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告古凯锋、梁洁媛返还定金人民币125，000元，第三人深圳市登科房地产经纪有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三日内向原告古凯锋、梁洁媛返还定金人民币5，000元；
四、驳回原告古凯锋、梁洁媛的其他诉讼请求；
五、驳回被告周红君、孙中义的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币4，410元，由两原告负担人民币3，224元，由两被告负担人民币1，186元；本案反诉受理费人民币3，440元，由两原告负担人民币1，612元，由两被告负担人民币1，828元。本案本诉受理费两原告已预交，反诉受理费两被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一五年七月二日
书记员 林斯瑜
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循�实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数�的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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