成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高新民初字第3620号
原告中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都高新区。
负责人邱泉，该分行行长。
委托代理人王慧，四川英特信律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人金培城，四川英特信律师事务所律师。一般授权代理人。
被告景文汉，男，汉族，1957年12月9日出生，住天津市塘沽区。
被告李运娟，女，汉族，1963年5月3日出生，住天津市塘沽区。
被告成都市地建置业发展有限公司。住所地：成都市郫县。
法定代表人唐力，该公司总经理。
委托代理人陈璐伽，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。
原告中信银行股份有限公司成都分行（简称中信银行）诉被告景文汉、李运娟、成都地建置业发展有限公司（简称地建公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理。依法适用普通程序，由代理审判员张媛媛担任审判长，与人民陪审员叶碧云、人民陪审员武灏组成合议庭，于2015年1月4日、1月20日、2月10日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托代理人王慧、金培城，被告地建公司的委托代理人陈璐伽到庭参加诉讼。被告景文汉、李运娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告中信银行诉称，2009年9月1日，原告与三被告签订了一份《个人购房借款合同》（合同编号：7411271093040），约定被告景文汉、李运娟向原告借款136万元用于购房，借款期间为2009年9月27日至2019年9月27日，被告景文汉、李运娟以其成都市郫县子云东路98号“今日田园”149栋3层2号房产为该笔借款提供抵押担保，被告地建公司提供阶段性连带保证责任。合同签订后，原告履行了发放借款的义务。但自2013年12月5日起，被告景文汉、李运娟就未按照约定还款，经原告多次催收仍不归还本息，故原告依据借款合同宣布案涉借款已提前到期。据此，原告请求人民法院依法判决：一、被告景文汉、李运娟向原告归还借款本金865547.87元，并支付逾期利息、罚息、复利至本息付清之日止（截至2014年6月23日为22272.83元）；二、被告景文汉、李运娟向原告支付实现债权的费用44913.04元（包括律师费44391.04元、公证费500元、邮寄费22元）；三、确认原告对被告景文汉、李运娟提供的抵押物享有抵押权，即有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告地建公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告地建公司辩称，对原告诉称的事实不持异议，但依据被告地建公司与原告签订的按揭贷款购房协议书，地建公司不应当对原告诉请的实现债权的费用承担连带清偿责任；同时，由于原告诉称其已经对被告景文汉、李运娟的房屋享有了抵押权，故被告地建公司的保证责任已经免除。
经审理查明，2009年9月1日，原告与三被告签订了一份《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：7411271093040），主要约定：被告景文汉、李运娟向原告贷款136万元用于购房；本合同贷款利率及调整采取浮动利率方式，利率按照贷款发放当日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮25%即月利率3.7125‰执行，合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率，于次年1月1日起按照中国人民银行和原告有关规定调整合同贷款利率；贷款期限为120个月，自2009年9月27日起至2019年9月27日止；还款方式为等额本息，还款日为每月5日，每期还款本息为14065.34元；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告景文汉、李运娟将其贷款所购买的子云东路98号今日田园149栋3楼2号房屋作为抵押物等。该合同第9.1条约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指被告景文汉、李运娟同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给原告，以作为被告景文汉、李运娟偿还本合同项下贷款的担保，对被告景文汉、李运娟取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，被告地建公司提供阶段性连带责任保证。第9.3条约定：担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。第10.3条约定：被告景文汉、李运娟取得所购房屋的所有权证之日起，原告与被告景文汉、李运娟双方必须依照法律规定办理抵押物的登记手续，抵押登记费由被告景文汉、李运娟承担。第11.1条约定：被告地建公司对自本合同生效之日起至被告景文汉、李运娟就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）被告景文汉、李运娟的所有应付款项承担连带保证责任。如被告景文汉、李运娟在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和／或相关费用的，在保证期间内，原告有权直接要求被告地建公司承担保证责任并有权从被告地建公司在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。第11.2条约定：保证期间为担保阶段内被告景文汉、李运娟每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。第16.1.2条及第16.2条约定：若被告景文汉、李运娟逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告景文汉、李运娟立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求被告地建公司履行保证责任等。
上述合同签订后，2009年9月27日，原告向被告景文汉、李运娟发放了136万元购房贷款，被告景文汉、李运娟签署了相应的《个人借款凭证（借据）》，该借据载明借款年利率为4.455%。
被告景文汉、李运娟自2013年12月5日起就未按约向原告还款，截至2014年6月23日，被告景文汉、李运娟共拖欠原告本金865547.87元、逾期利息20479.38元、罚息1793.45元。
还查明，2014年5月22日，原告委托代理人钟洋在成都蜀都公证处公证员刘敖卫与工作人员冯琳见证下，向被告景文汉、李运娟邮寄了一份《宣布贷款提前到期及催收函》（编号：20140122），邮寄地址为成都市郫县子云东路98号今日田园149栋3楼2号。原告为此支付了快递费20元，公证费500元。原告为提起本案诉讼，于2014年7月10日与四川英特信律师事务所签订了《委托代理协议书》，并于2014年8月29日向其支付了律师代理费44391.04元。
另查明，被告景文汉、李运娟贷款购买的成都市郫县友爱镇子云东路98号149栋3层2号房屋于2009年9月24日进行了签约备案登记，合同备案号为56761；并于2011年1月25日进行了预购商品房抵押预告登记，原告取得了编号为郫房预抵郫县字第53467号《房屋预告登记证明》。被告景文汉、李运娟至今未取得该房屋的所有权登记证，也未进行抵押登记。
上述事实，有原告与被告地建公司的当庭陈述及原告提供的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：7411271093040）、《个人借款凭证（借据）》、《个人贷款逾期欠款说明》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》、《房屋预告登记证明》、（2014）川成蜀证内经字第88643号《公证书》及其附件、公证费发票、《委托代理协议书》、律师费发票等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款合同》系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约向被告景文汉、李运娟提供了借款。被告景文汉、李运娟未按约还款，应当承担相应的法律责任。现原告以《个人购房借款合同》为依据，宣布贷款提前到期，要求被告景文汉、李运娟支付剩余借款本金以及利息、罚息、复利的请求成立，本院予以支持。对原告要求被告景文汉、李运娟支付公证费、律师费的请求，因案涉《个人购房借款合同》中并未明确约定被告景文汉、李运娟须承担上述费用，故本院不予支持。
关于原告要求对约定用以抵押的房屋享有优先受偿权的诉请。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”虽然原告就案涉房屋进行了抵押预告登记，但该登记并不同于正式的抵押权登记，原告就此享有是一种具有一定排他效力的权利，即他人未经其同意处分案涉房屋不发生物权效力；由于被告景文汉、李运娟尚未取得案涉房屋的所有权，原告的抵押权并未依法设立，故其不能对案涉房屋就其债权优先受偿。
关于原告要求被告地建公司对案涉债务承担连带保证责任的诉请。案涉合同约定被告地建公司对被告景文汉、李运娟的所有应付款项承担连带保证责任的保证期间为自合同生效之日起至被告景文汉、李运娟就合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止。由于抵押预告登记并不同于抵押登记，案涉房屋至今未能办妥抵押登记，原告的抵押权未能有效设立，故地建公司的保证期间尚未届满，其不能免除保证责任。被告地建公司在向原告实际清偿相关债务后，有权依法向被告景文汉、李运娟追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告景文汉、李运娟在本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司成都分行归还借款本金865547.87元以及按照《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：7411271093040）中约定的标准计算的利息、罚息、复利（截至2014年6月23日的利息为20479.38元、罚息为1793.45元）；
二、被告成都市地建置业发展有限公司对上述被告景文汉、李运娟的债务承担连带保证责任；被告成都市地建置业发展有限公司在实际清偿债务后，有权依法向被告景文汉、李运娟追偿；
三、驳回原告中信银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13128元，保全费5000元，共计18128元，由被告景文汉、李运娟、成都市地建置业发展有限公司负担（此款原告中信银行股份有限公司成都分行已预交，被告景文汉、李运娟、成都市地建置业发展有限公司在履行上述支付义务时一并给付给原告中信银行股份有限公司成都分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 张媛媛
人民陪审员 叶碧云
人民陪审员 武 灏
二〇一五年二月十日
书 记 员 狄 强