新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）新民申1808号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：项明生，男，1949年6月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：彭峰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆联强农业资产经营有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区建国路252号。法定代表人：谢指安，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文辉，新疆天阳律师事务所律师。再审申请人项明生因与被申请人新疆联强农业资产经营有限责任公司（以下简称联强公司）所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民终128号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。项明生申请再审称，(一）本案不属于人民法院受案管辖范围。本案中，关于乌鲁木齐市天山区青年路26号月光小区13栋3单元401室（以下简称案涉房屋）的房屋权属纠纷实质是联强公司依据政府有关福利分房政策，向其职工（项明生）出售公有住房的行为，本质上是单位内部房屋如何分配的管理行为，属于最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（﹝1992﹞38号，以下简称《通知》）中规定的”不予受理的情形”。一、二审法院予以受理并作出实体判决明显属于适用法律错误。（二）本案法律关系已由原来的”房屋租赁法律关系”变更为”房屋买卖法律关系”，且在联强集团协助下，案涉房屋已于2006年6月14日变更登记至我名下。此时，案涉房屋的所有权已经确定归我，不存在争议。退一步说，联强公司的前身新疆联强农工贸（集团）有限责任公司（以下简称联强集团）针对案涉房屋（但不限于）出售给我的事情，分别在2007年12月29日及2009年5月11日两次向新疆维吾尔自治区国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）提交《关于出售日月星光小区六套住房的报告》（分别见新联集[2007]83号及[2009]13号文）的事实，也已说明案涉双方对案涉房屋的买卖达成了合意，且因案涉房屋在双方达成合意之前联强集团已履行了过户登记义务。故在案涉双方就案涉房屋的买卖形成合意之时，该买卖法律关系依法成立并生效，而案涉房屋的租赁合同自然失效。至于联强公司及其前身联强集团尚未收取案涉房屋的购房款仅涉及债权债务关系（即项明生仅有向联强集团或联强公司支付购房款的义务），并不影响我已实际取得案涉房屋所有权的事实。（三）作为出卖方的联强公司以案涉房屋未经国资委同意转让为由，否定案涉房屋先租后买法律关系缺乏事实及法律依据。本案中，案涉房屋所有权系联强公司抵账取得，其有权自行处置而无须经过国资委的同意，且国资委虽未予答复，但也不能说明其不同意转让。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，申请再审。联强公司委托诉讼代理人李文辉在接受询问时称，(一）本案是房屋确权纠纷。本案中，项明生已参加过房改，不可能再次享受福利分房待遇。故本案不属于单位内部的建房、分房纠纷，并不具备适用[1992]38号《通知》第三条规定的”因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”而应”不予受理”的条件。一、二审法院依法受理并作出实体裁判并无不当。（二）案涉房屋是我方在通过抵账方式取得所有权后租赁给项明生使用并登记在项明生名下的过户房[即在登记在项明生名下之前就已登记在他人名下（本案中登记在李宗兰名下）]。双方在租赁期间，虽有将租赁法律关系变更为买卖法律关系的意愿，但因案涉房屋属于国有资产，需经国资委的同意才能出售。我公司虽多次申请审批，但国资委均拒绝将案涉房屋出售。双方之间的租赁法律关系变更为买卖法律关系的意愿自始至终未能实现，案涉房屋的租赁法律关系应当继续有效，且项明生也一直按照案涉双方签订的租赁合同约定的租金向我公司交纳案涉房屋的租赁费。故，案涉房屋的所有权仍属于我方所有。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。项明生的再审申请不符合申请再审的法定事由，应予以驳回。本院经审查认为，本案的争议焦点为：1.本案是否属于人民法院的受案管辖范围（焦点一）；2.登记在项明生名下的案涉房屋是否存在买卖法律关系，若未成立，案涉双方存在何种法律关系（焦点二）。关于焦点一。本案中，联强公司主张确权的案涉房屋不属于联强公司的集资建房，也不属于福利性分房（项明生在本案再审审查询问中，明确表示其已享受过有关政策性福利分房）。故，联强公司对案涉房屋的确权诉讼是基于对不动产物权登记为基础的买卖关系产生争议而提起的确权诉讼，不属于《通知》第三条:”因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”而提起诉讼的情形，亦不具备该条规定的”....均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的适用条件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》[以下简称物权法司法解释（一）]第一条”因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理......”的规定，一、二审法院予以受理本案并作出实体裁判并无不当。关于焦点二。第一，关于登记在项明生名下的房产，是否是其基于案涉双方形成的买卖法律关系而取得的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：”不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。物权法司法解释（一）第二条规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。依据上述规定，一般情况下，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有推定效力。但是，当不动产权属证书上载明的权利人之外的其他人对该不动产权属提出权属主张时，不动产产权登记信息不能作为不动产权属的唯一依据，而应审查权属异议及引起物权变动的原因（买卖、赠与、抵押等）等基础事实后据实作出综合认定。（一）联强集团于2004年7月通过抵账方式取得六套抵账房屋（包括原始登记在李宗兰名下的涉案房屋）的所有权后，向国资委请示对外出售。国资委以联强集团正处于改制阶段，不宜出售为由未予批准出售。此时，联强集团为了减轻六套抵账房屋闲置期间所产生的费用，经联强集团党委会研究决定，按照当时公租房租赁价格将其租赁给本集团机关职工。后经过报名、公示等程序，联强集团最后确定案涉六套抵账房屋租赁给包括本案的项明生在内的六名职工租住，并分别签订了只有始期的《房屋租赁合同》。包括项明生在内的六名租赁职工在职期间均是通过联强集团或联强公司扣工资的形式支付租金。（二）基于将案涉六套抵账房屋中的四套过户房屋（含案涉房屋）及时与抵账的疆外企业（四川省广元市第一建筑有限责任公司，以下简称广元建筑公司）办理过户手续及避税需要（单位与个人税负相差一倍），联强集团党委会于2006年5月24日研究决定，将案涉四套过户房屋（含案涉房屋）直接过户到现四租赁户名下（本案中的案涉房屋是直接过户到项明生名下）。后，联强集团依据党委会决定，组织包含项明生在内的四租赁户及抵账企业广元建筑公司，与原登记产权人（本案为李宗兰）的同一委托代理人签订了”房产转让合同”（该合同确定的转让价格明显低于同期计税价格），并于2006年6月14日将案涉四套过户房产分别变更登记至四租赁户名下（本案为项明生）。案涉四套过户房屋变更登记至四租赁户名下（本案为项明生）时，四租赁户（本案为项明生）并未向与之签订”房产转让合同”的转让人(原始登记产权人，本案为李宗兰）支付合同约定的购房款；案涉四套过户房屋变更至四租赁户名下(本案为项明生）所交纳的税费及手续费均是由联强集团承担；案涉四套过户房屋变更至四租赁户(本案为项明生）后的房产证也由联强集团保管至今（保管期间，项明生以其房产证遗失为由，未经联强公司同意于2014年1月17日补办了新的房产证，新的房产证未交回联强公司保管）；案涉四套过户房屋变更至四租赁户名下后，四租赁户（本案为项明生）仍按照原租赁合同约定的租金标准交纳租金。故，上述事实可以证实案涉房屋变更到项明生名下，并非是基于真实的买卖关系。第二，关于项明生在2007年以后是否与联强集团或联强公司成立事实上的房屋买卖法律关系的问题。本院认为，包含项明生等在内的案涉六套抵账房屋的租赁户虽多次提出购买意愿，联强集团也有出售的意愿。但是案涉双方的缔约行为因案涉房屋属于国有资产，其处置须经国有资产管理部门审批这一事实行为的出现而发生中断，直到2014年国资委明确下文要求收回案涉租赁房屋时，联强集团或联强公司均未对包含项明生在内的六名租赁户发出购买其租住房屋的要约作出有效承诺，双方关系仍停留在缔约合同过程中的要约阶段。故，案涉房屋的买卖因联强集团或者联强公司未作出有效承诺而缺少合意，案涉双方之间仍为房屋租赁法律关系。需要特别说明的是，关于项明生主张联强集团或联强公司对案涉房屋的处置无须经国资委同意的依据是否充分的问题。本院认为，首先，案涉房屋的买卖不属于联强集团集资建房分配性质而是属于国有资产的处置。2003年5月27日国务院颁布实施的《企业国有资产监督管理暂行条例》（2011年1月8日根据国务院关于废止和修改部分行政法规的决定进行的修订）第三十三条、2009年5月1日颁布实施《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条等均明确规定国有资产的转让依法应当由履行出资人职责的机构（即国资委）决定。其次，结合2005年联强集团拟将案涉六套抵账房屋（包含案涉房屋在内）出售给集团机关员工时向国资委提交的申请报告记载的内容和项明生作为联强公司的副经理已实际参与到了处置案涉六套抵账房屋的有关行政会议及党委会议等事实也说明项明生对案涉房屋的转让需经国资委审批的事实是清楚的。故项明生主张联强集团或联强公司对案涉房屋的处置无须经国资委同意没有法律及事实依据。最后，退一步说，即使案涉房屋的处置不需要审批，而联强集团或联强公司认为需要国资委对其出售的房屋、价格等进行审批，说明其在该承诺上对要约的实质性内容附加了条件，与我国现行法律对”承诺”的规定[承诺是对要约内容作出明确、具体的意思表示，不允许对要约的实质性内容（如标的、数量、价格等）附加有任何条件]相违背，已不属于法律意义上的”承诺”，而是一种”新要约”，不产生有效”承诺”的法律效力。至于项明生在再审审查阶段主张的因联强公司未及时履行合同告知义务（即未及时履行通知国资委不批准案涉房屋买卖的义务）而导致其现重新购房而产生价差损失，属于在缔约阶段发生信赖利益损失。因项明生在一、二审期间未就联强公司的缔约过失行为致其损失提出赔偿请求，不属于本案再审审查的范围，本院不予审查。综上，案涉双方的房屋租赁法律关系并未因案涉房屋过户到项明生名下，以及案涉双方在租赁过程中并未对案涉房屋买卖的实质性内容（价格）等达成合意而改变原有的租赁法律关系，原审依据案涉双方仍受租赁法律关系的约束及未改变案涉房屋所有权实际属于联强公司的法律事实，认定并判决案涉房屋归联强公司所有并无不当。项明生的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回项明生的再审申请。审 判 长 彭英琪审 判 员 张 斌审 判 员 伊 利二〇一七年十月二十九日法官助理 邵 颢书 记 员 黄玲娣