北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第00548号
上诉人（原审被告）梅馥清，女，1951年8月21日出生。
委托代理人于道海，男，1961年5月8日出生。
被上诉人（原审原告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。
法定代表人陈玉苍，经理。
委托代理人王传理，北京市威创律师事务所律师。
上诉人梅馥清因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪金龙物业公司）起诉至原审法院称：我公司于2005年8月7日与梅馥清签订物业管理合同，我公司一直提�服务至2011年5月24日止，服务质量一直良好。梅馥清自2006年8月起拒绝交纳物业费。经我公司多次催收，梅馥清均推诿拖延，致使我公司的权利无法实现。现我公司起诉要求梅馥清支付2006年8月7日至2011年5月24日期间的物业服务费5180.47元，并承担本案诉讼费。
梅馥清辩称：1、世纪金龙物业公司提交的《房屋委托服务管理合同》的主体是“北京市金龙物业服务管理有限责任公司”，并非世纪金龙物业公司，世纪金龙物业公司主体不适格，应驳回其诉讼请求；2、世纪金龙物业公司提交的《房屋委托服务管理合同》不是我所签；3、世纪金龙物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权；4、世纪金龙物业公司称物业服务一直良好，不符合事实，其服务并不达标，我没有见到其物业服务，我有权要求减免物业费并要求将不应多收的物业费返还给我；5、进驻我们小区提供服务的并非世纪金龙物业公司，而是永外房管所的工作人员临时拼凑的，后变成了世纪金龙物业公司的“永外分部”，“永外分部”没有相关物业管理资质，无独立法人资格，无资格为小区提供物业服务，其人员也不具备物业管理职业资格证书。后世纪金龙物业公司在小区内张贴“致中冶置业函”，明确告知业主，“永外分部”停止服务，撤出小区。世纪金龙物业公司的“物业服务”，无合同根据，也无法律依据；6、世纪金龙公司提交的《房屋委托服务管理合同》中收费标准超越了国家规定的经济适用房0.55元每建筑平方米每月的收费标准，违反了法律规定；7、我于2006年之后曾交过物业服务费。综上，我不同意世纪金龙物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，世纪金龙物业公司与梅馥清签订的《房屋委托服务管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。世纪金龙物业公司作为梅馥清所在小区的物业服务管理方，为梅馥清提供物业管理服务至2011年5月24日，梅馥清理应按时交纳相应的物业服务费。世纪金龙物业公司依照合同按每年每建筑平方米13.68元，即每月每建筑平方米1.14元的标准收取物业费，有合同依据；且按照相关政府法规，世纪金龙物业公司向梅馥清收取电梯运行维护费、水泵运行维护费，并无不当。梅馥清未交纳2007年8月7日至2011年5月24日期间的物业服务费共计5179.53元构成违约。世纪金龙物业公司的诉讼请求，有合同及法律依�，法院予以支持。关于梅馥清辩称的世纪金龙物业公司诉讼请求超过诉讼时效一节，现有证据及已生效的人民法院民事判决书，可以证明世纪金龙物业公司不存在怠于行使权利的情形，故梅馥清的该项抗辩，法院不予采纳。关于梅馥清辩称世纪金龙物业公司没有提供物业服务、物业服务不达标一节，其未提交翔实有效的证据加以证明。虽梅馥清对世纪金龙物业公司的物业服务不尽满意，但梅馥清以拒交物业费的方式来对抗，显系不当，故对梅馥清的该项抗辩，法院亦不予采纳。梅馥清虽称其于2006年之后曾交纳过物业费，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的责任，故对梅馥清的该项抗辩意见，法院不予采纳。经核实，2006年8月7日至2011年5月24日期间，梅馥清的欠费金额为5179.53元。据此，原审法院于2014年11月判决：一、梅馥清于判决生效后十日内给付北京世�金龙物业管理有限责任公司自二○○六年八月七日至二○一一年五月二十四日期间的物业服务费等费用共计人民币五千一百七十九元五角三分；二、驳回北京世纪金龙物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，梅馥清不服，向本院提起上诉，称：1、客观事实证明世纪金龙物业公司与原审法院关系密切；2、原审法院审理程序多项违法，且存在枉法裁判行为；3、世纪金龙物业公司提交的《房屋委托服务管理合同》是无效合同。4、原审认定事实有误；5、原审适用法律有误；6、《致中冶置业函》可以证明世纪金龙物业公司已于2007年3月停止物业服务；7、原审判决违反了《物业管理条例》的有关规定。故我请求二审法�将本案发回重审或者依法改判驳回世纪金龙物业公司的诉讼请求并判令世纪金龙物业公司承担上诉费用。世纪金龙物业公司同意原判。
经审理查明：坐落于北京市×××702号房屋系梅馥清所有的房屋，房屋建筑面积为78.95平方米。2005年8月7日，世纪金龙物业公司与梅馥清签订《房屋委托服务管理合同》，合同约定：梅馥清委托世纪金龙物业公司对其居住的小区进行物业管理；物业管理服务收费标准是按北京市物价局普通小区委托管理收费标准收取，每建筑平方米每年13.68元；收取日期为每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。2011年5月25日，世纪金龙物业公司撤离了梅馥清居住的小区，终止了物业管理工作。2006年8月7日至2011年5月24日，梅馥清未交纳物业管理费。
2005年12月19日发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定：经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
原审法院审理中，梅馥清称其于2006年之后曾交纳过物业费，但未提交证据证明。关于《房屋委托服务管理合同》中出现的“北京市金龙物业管理有限责任公司”，世纪金龙公司称系笔误，应以合同的最后盖章为准；“永外分部”系世纪金龙物业公司的分支机构，不具备独立法人资格，其债权债务由世纪金龙物业公司承担。世纪金龙物业公司具备三级物业管理资质。
关于诉讼时效，世纪金龙物业公司表示其并未怠于行使权利，并提交催缴�知、公告、律师函加以证明。梅馥清称其未收到过催缴通知和律师函，亦未看到过公告，故对该催缴通知、律师函、公告不予认可。世纪金龙物业公司称对于催缴通知和律师函，如果业主家中有人，会直接送达；如果家中无人，则会贴在业主门上；对于公告，世纪金龙物业公司则是张贴在小区公告栏、单元门口或者是电线杆上。世纪金龙物业公司另提交其起诉该小区其他业主的开庭笔录、已生效的民事判决书，以证明其他业主曾表示收到过或见到过，民事判决书也能证明世纪金龙物业公司曾进行催收，未怠于行使权利。梅馥清则认为另案的笔录或民事判决书与本案没有关联。
关于物业服务，梅馥清称未见到世纪金龙物业公司的物业服务，且2009年4月张贴《致中冶置业函》后，世纪金龙物业公司就已经表示撤出小区了。世纪金龙物业公司称张贴该函是为了逼迫开发�解决小区住房质量问题，世纪金龙物业公司并未撤出小区，实际提供服务到2011年5月24日，已生效的民事判决书也可以佐证。为证明小区物业服务存在问题，梅馥清提交照片、2008年2月26日京华时报关于该小区中水停水的报道。世纪金龙物业公司称，因梅馥清未提供拍摄照片的原始载体，对照片不予认可，且照片也只能反映一个时间点的情况，并不属实；京华时报的真实性亦不予认可，且物业费中不含中水费。
本案审理中，梅馥清认为世纪金龙物业公司并未对其房屋所在的小区提供物业服务，其一直以为是北京市东城区永外房管所的工作人员为其小区提供物业服务，但认可上述人员收费后在收据上加盖的是世纪金龙物业公司永外分部的公章。
上述事实，有《房屋委托服务管理合同》、（2013）东民初字第09495号民事判决书、（2013）二中民终字第16652号民事判决书、开庭笔录以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，世纪金龙物业公司与梅馥清签订的《房屋委托服务管理合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。世纪金龙物业公司依约为梅馥清所有的房屋提供了物业服务，梅馥清理应该按照合同约定，按时交纳物业费。一审法院根据双方在《房屋委托服务管理合同》中约定的物业费交纳标准以及《北京市物业服务收费管理办法（施行）》的规定，判令梅馥清给付世纪金龙物业公司2007年8月7日至2011年5月24日的物业费共计5179.53元，有事实和法律依据，本院予以支持。
梅馥清上诉主张实际为其小区提供物业服务的是北京市东城区永外房管所，而非世纪金龙物业公司。本院认为，梅馥清与世纪金龙物业公司签订的《房屋委托服务管理合同》中由世纪金龙物业公司永外分部加盖公章，而梅馥清亦认可其小区内的物业服务人员在其收费收据加盖的公章为世纪金龙物业公司永外分部。据此，梅馥清理应知道为其小区提供物业服务的单位系世纪金龙物业公司永外分部而非北京市东城区永外房管所，故对于梅馥清的该项主张，本院不予支持。梅馥清另主张即使是世纪金龙物业公司永外分部为其小区提供服务，根据《致中冶置业函》，该服务亦于2007年3月停止。本院认为，根据已经生效的（2013）二中民终字第16652号民事判决书，可以确认世纪金龙物业公司实际为景泰西里小区提供服务到2011年5月24日，故对于梅馥清的上述主张，本院不予支持。
梅馥清上诉主张世纪金龙物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。本院认为，根据�纪金龙物业公司提交的缴费通知、律师函、公告以及已生效的人民法院民事判决书所确认的事实，可以认定世纪金龙物业公司并不存在怠于行使权利的情形，故对于梅馥清的该项主张，本院不予支持。
梅馥清上诉主张世纪金龙物业公司在本案一审中的委托代理人唐超不具备代理资格，其代理行为应为无效。经本院审查，世纪金龙物业公司在一审中的委托代理人唐超的委托代理手续齐全，具备委托代理人资格，故对于梅馥清的该项主张，本院不予支持。
梅馥清还主张原审法院与世纪金龙物业公司关系密切、存在枉法裁判行为、世纪金龙物业公司物业服务不到位，但均未提供充分证据予以证明，故本院对上述主张均不予支持。
综上，梅馥清的上诉请求，依据不足，本院对其上诉请求予以驳回。原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由梅馥清负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由梅馥清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年一月十五日
书 记 员 王若净