浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬慈逍民初字第131号
原告：陈志迪，农民。
委托代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。
被告：陈立明，农民。
委托代理人：叶建荣，浙江煜华律师事务所律师。
原告陈志迪诉被告陈立明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方波波独任审判，于2013年2月25日公开开庭进行了审理。原告陈志迪及委托代理人沈国辉、被告陈立明的委托代理人叶建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志迪起诉称：1998年秋，原告因经营亏损，将己有的二间三楼、一间平台、半间小屋（土地证号：慈集用（1993）字第0975**号）低价出卖给被告，转让价118000元。此后，系争房屋一直由被告使用至今。现因原告居住困难，经与被告协商未果，为此提起诉讼。现要求：1.判令原、被告房屋买卖行为无效；2.判令被告返还原告座落在慈溪市桥头镇五丰村的房屋；3.本案诉讼费由被告承担。
被告陈立明答辩称：第一，涉案房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，并经桥头镇五丰村民委员会同意，该买卖合同关系设立在1998年8月份，不违反当时法律或行政法规强制规定，亦不违反社会公共利益，故该合同合法有效。原告诉状中所列举的物权法、土地管理法和合同法，当时并未实施，该三部法律对案涉房屋买卖合同没有溯及力。特别是土地管理法，该买卖合同应受1988年12月29日修正后的土地管理法调整，而原告列举的条文是1999年1月1日开始实施的，所以说原告提起本次诉讼适用法律完全错误。第二，上述房屋买卖合同设立后，被告已支付全额购房款，并且自1998年8月份占有房屋至今，被告对涉案房屋已形成稳定的占有关系，同时涉案房屋房产证也于1998年9月过户登记至被告名下，被告已实际取得涉案房屋所有权。第三，涉案房屋所涉的土地使用权尚未变更登记至被告名下，不影响原、被告就涉案房屋设立的买卖合同的效力，根据物权法相关理论，合同效力与物权变动系两个不同的法律层面问题，合同是否生效，并不以物权是否变动为条件。我国现行物权法第15条对此也以法条形式予以确定。第四，现原、被告已经属于同一个经济合作社即桥头镇五丰村成员，被告名下宅基地已纳入镇级公路征用计划，即使适用现行土地管理法，原、被告设立的土地买卖合同也是合法有效的。第五，近年来，房屋涨价是一个众所周知的客观事实，被告为私利驱使提起诉讼，违背诚信、公信原则，是一种极其不道德的行为，其行为公然挑衅中国社会长期提倡的基本公德。综上，被告认为原告这次的起诉没有法律依据，又违背诚信原则和社会公序良俗，请法院驳回原告诉请。
为证明自己的诉讼主张，原告向法庭提供了以下证据：
A1.土地登记薄查阅证明1份，证明原告享有系争房屋所有权，原告已取得慈集用（1993）字第097561号集体土地使用权证。
A2.土地登记薄查阅证明1份，证明被告在同村已享有占地面积为112.02平方米的房屋，与原告的房屋买卖行为违反土地管理法的规定。
为证明自己的答辩主张，被告向法庭提供了以下证据：
B1．慈溪市桥头镇五丰村民委员会证明书、意见书、管理费缴纳清单各1份，证明原告将涉案房屋出卖给被告，经房屋所在地慈溪市桥头镇五丰村民委员会同意的事实。
B2．契证1本、房产证1本，证明涉案房屋所有权已于1998年9月1日过户登记至被告名下。
B3.当庭提供的房屋绝卖契（复印件）1份，收条1份，证明原告将涉案房屋出卖给被告的事实。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据A1的真实性、合法性均无异议，但该份书证并不能证明原告对案涉房屋享有所有权。涉案房屋房产证已经过户给被告，地随房走，即使土地使用权证尚未变更至被告名下，涉案房屋所有权也不属于原告。对证据A2的真实性、合法性均无异议。但是被告需要说明的是，被告名下的该宗宅基地已纳入镇级公路的征用计划，其次该宗宅基地上的房屋也未经过审批，因此，被告名下的该宗宅基地不违反原、被告设立案涉房屋买卖合同的土地管理法。此外，即使适用现行土管法，被告名下有该宗宅基地也不违法。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据B1的真实性、合法性、关联性均提出异议，村级单位没有这个权利。对证据B2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。对证据B3无异议。本院认为，被告对原告提供的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以认定。原告起诉时已明确其将讼争房屋出卖与被告，故原告提供的证据A1所要证明的“原告享有系争房屋所有权”的待证事实，本院不予认定。被告提供的证据B1、B2能互相印证，且证据B2系国家机关颁发的权属证明，具有公示力、公信力，非经法定程序不得撤销，故本院对原告提供的证据B1、B2予以认定。原告对被告提供的证据B3无异议，本院予以认定。
综上，根据原、被告的庭审陈述及本院认定的证据，本院认定本案事实如下：
1998年8月24日，原、被告经陈先伟、徐佰丰见证，由陈通根执笔，订立《房屋绝卖契》1份，约定将原告“自己营建的三层楼房贰全间和连榀的小平台屋及围墙在内，绝卖给同镇曹家村陈立明为业。房屋坐落在五丰村××南，坐北朝南，其四至：东至公路、南至河及公路、西至公路、北至公路”，房屋转让价118000元。该买卖行为取得了当时的五丰村民委员会及桥头镇人民政府镇西办事处同意。1998年9月1日，被告向原告交付了房款及电灯、有线电视、电表折价款900元，原告出具了118900元的收条。同日，被告缴纳了1804.50元契税，并于同月10日取得了讼争房屋的房屋所有权证。此后，讼争房屋一直由被告管理使用至今，期间，被告对房屋进行了适当的改造及整修。现原告要求被告返还房屋并适当给予补偿，遭被告拒绝，引起纷争。
被告关于名下宅基地也已纳入镇级公路征用计划，无证据证实。
审理期间，经本院向被告释明，被告拒绝提起反诉。
本院认为：我国《土地管理法》规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。由此可见，对农村宅基地使用权我国土地法有特别规定，每户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告已合法拥有一处宅基地，且被告也没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，因此，原、被告签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，不受法律的保护。双方因无效合同取得的财产，应各自返还。被告关于协议有效的辩称不符法律规定，本院不予采信。原告要求确认房屋转让协议无效并要求被告返还房屋的诉讼请求合法，依法应予支持。因被告在本案中未提起反诉，故被告的相关权益可依法另行处理。原告对本案纠纷的造成，具有较大的过错，故应承担相应的诉讼费用。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈志迪与被告陈立明于1998年8月24日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告陈立明于本判决生效后三个月内将讼争房屋返还给原告陈志迪。
本案受理费4300元，减半收取2150元，由原告承担1950元，被告陈立明负担200元，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 方波波
二〇一三年三月二十九日
代书记员 丁 罕
附一：判决所适用的法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
附二：关于申请执行的法律条文和司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》
18．人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。