辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终10999号上诉人（原审原告）：赵贵祥，男，1961年4月26日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路105-8号31。法定代表人：谷鹏云，该公司董事长。委托代理人：李光勇，男，1958年1月16日出生，汉族，该公司员工。委托代理人：黄明慧，女，1988年8月2日出生，汉族，该公司员工。上诉人赵贵祥因与被上诉人沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司（以下简称为加州阳光花园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初02200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月12日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告赵贵祥诉称：赵贵祥、加州阳光花园公司签订商品房买卖合同，约定赵贵祥购买加州阳光花园公司开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后365天内将办证材料报登记机关备案，加州阳光花园公司向登记机关备案，违反了约定时间，故应向赵贵祥支付违约金。现诉讼至法院，1、请求法院判令加州阳光花园公司赔偿赵贵祥逾期办证违约金13000元；2、请求法院判令由加州阳光花园公司承担诉讼费用。加州阳光公司一审辩称，一、“壹米阳光”项目虽延期办证，但原因众多，重点是政府部门审批程序多次出现重大调整造成的：1.2014年6月政府出台新政策，要求原有项目补充提供配套安装工程《中标通知书》，然而由于“壹米阳光”项目工程早已结束，众多施工单位很难在短时间内一一找到，更无法全部按规定完善手续，加上个别施工单位不配合办理，造成配套安装工程登记工作无法正常推进。2.“壹米阳光”施工单位及实际施工人未能将全部档案一次性移交，导致多次补充材料，建委相关部门无法按时出具档案合格证。3.人防施工单位未到人防办进行报验，造成我公司未能按时办理人防工程设备、主体验收。4.施工单位在配套安装工程前期未到质监站办理登记手续，在质监站验收过程中补办，影响验收进度。造成质监站无法出具《配套安装工程验收合格证》。以上多种原因造成我公司无法向房产部门申报材料，为业主办理产权登记。二、赵贵祥起诉违约金过高，请求予以调整。我国违约金的性质是赔偿性违约金，有损失才能赔偿。赵贵祥所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，虽然合同上约定了违约金，然而赵贵祥在经济利益上并无实际损失，赵贵祥诉请的违约金为日万分之零点五，比例过高，不尽合理，我公司请求考虑众多复杂因素和实际情况予以下浮调整，按照业主单套购房总房款0.3%-0.5%处理，给予业主一次性赔付。三、我公司请求法院做业主调解、息诉、撤诉工作。关于办证事宜，我公司正在积极推进，目前已进行到最后阶段，业主的起诉会增大工作量，希望法院能帮助我公司做调解工作，避免二次起诉，增加诉累，浪费司法资源。现在，大多数业主对我公司是理解的，也同意将索赔事宜暂时搁置，只是少数有激进情绪的业主放弃调解采取径行起诉的方式，相信通过法院耐心细致的工作能使纠纷化解，息诉、撤诉。以上意见，请法院领导及办案法官考虑，我公司同时也得到了区政府、市建委、市房产局的支持，在具体环节办理上承诺特事特办。只有及时办证才是业主满意的标准，才能化解纠纷。我公司保证全力配合法院调查、调解、审理等工作。原审法院经审理查明，赵贵祥与加州阳光花园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赵贵祥购买加州阳光花园公司开发的位于沈阳市于洪区丹景山路20-1号2-19-1室一处，建筑面积为91.64平方米，总房款为492,911元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金”。2013年7月9日，赵贵祥办理入住手续。2016年1月19日，赵贵祥诉讼至法院。另查明，加州阳光公司至今未将赵贵祥所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵贵祥与加州阳光花园公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2013年7月9日，赵贵祥办理入住手续，加州阳光花园公司应于2014年7月9日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，加州阳光公司至今未将赵贵祥所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案，已构成违约。关于赵贵祥请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，违约金最主要的法律属性和立法目的是赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，在商品交换等价原则的基础上追求合同正义与公平。故确定违约金数额时，在尊重合同双方当事人意思自治的同时，应充分考虑违约行为所造成的损失数额、在约定过高或过低时可以适当调整，以实现民法公平原则的要求。违约金的约定亦是在违约发生时对违约方的惩罚，但在确定违约责任之时应充分考虑违约方的过错程度，因过失违约、客观因素违约的，在认定违约责任时应与故意违约有所区别，以期体现民法的诚实信用，使惩罚程度与过错程度相适应。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，在法律规定上充分体现了违约金补偿性属性，将实际损失作为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。第三，本案中，赵贵祥已占有使用涉案房屋，实现了该房屋的使用价值，且并无证据证明因加州阳光花园公司的违约行为而导致赵贵祥遭受直接经济损失，而根据加州阳光花园公司提供的相关证据，加州阳光花园公司的违约行为确系多种因素造成，故《商品房买卖合同》约定按已付房款的日万分之零点五标准计算违约金明显过高，应予以调整。结合本地区实际情况，应由加州阳光花园公司一次性向赵贵祥支付逾期办证违约金数额定为已付总房款的百分之一为宜，即4929元(492,911元×1%)。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司于该判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告赵贵祥支付逾期办证违约金4929元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费125元，减半收取62.50元，由被告沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司承担25元，原告赵贵祥承担37.50元。宣判后，上诉人赵贵祥不服，上诉至本院。上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或者发回重审，判令被上诉人给付逾期办证违约金13000元；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，该合同是格式合同，上诉人作为购买方在签约时未能就合同条款进行磋商。二、被上诉人在原审中所辩称的影响按期办证的各种不可控制的因素既不属于不可抗力，也不属于情势变更，让上诉人承担损失没有道理。三、原审法院认定上诉人与被上诉人约定的违约金数额过高缺乏依据，给予了开发商过度的保护。被上诉人加州阳光花园公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，充分考虑了双方的合法权益，因此我们认为原审判决正确，请求二审维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。二审期间，被上诉人向本院出具承诺书一份，承诺于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付。上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、发票、入住通知单等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应承担相应的违约责任。原审判决依据双方合同约定及履行情况认定逾期办证时间并无不妥，本院应予确认。关于被上诉人逾期办证应承担给付上诉人违约金的数额计算问题，虽然双方合同中约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自届满之日起按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行”，但原审法院在综合考虑被上诉人的违约原因、程度、上诉人对于损失的举证证明情况，根据合同法及司法解释的相关规定，结合同地区实际情况，将合同约定的逾期办证违约金标准调整为已付总房款的百分之一，依据基本充分，并未明显超出裁量权行使范围。对于上诉人提出被上诉人应按合同约定办理房证，支付违约金的主张，因被上诉人出具承诺书，承诺：“于2016年12月31日前全部完成办证手续并愿意执行一审判决，将截止至2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付”，又鉴于本案涉诉房屋所属园区逾期办证原因的特殊性，为切实维护业主的权益，促使被上诉人尽快办理产权登记事宜，保护上诉人的合法诉权，本院认为，被上诉人应于2016年12月31日履行完毕合同约定的报备义务，若在此期限内仍未完成该义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人赵贵祥负担。该判决为终审判决。审判长孙悦审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年十月十九日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。