湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第00914号
原告加玉柱，男，1989年1月5日出生，汉族，住随县。
委托代理人杨光泽、张铁，湖北季梁律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告随州市世景房地产开发有限公司。住所地：随州市交通大道**号。
法定代表人胡文明，董事长。
委托代理人王艳，湖北盈谦律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告加玉柱与被告随州市世景房地产开发有限公司（以下简称“世景房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告加玉柱及其委托代理人张铁、被告世景房地产公司的委托代理人王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告加玉柱诉称，2012年11月19日，我与被告世景房地产公司签订购房合同，购买了被告开发的位于文峰居委会的商品房第6幢1单元902号房，房屋建筑面积共110.61平方米，单价为每平方米3665.19元，购房款共计405407元，已全额支付。因被告逾期交房和逾期办理房屋产权证书，按照购房合同第八条、第九条、十五条约定，请求判决：一、确认我与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告按实际交房日期支付逾期交房违约金49257元。三、由被告支付逾期办理房屋产权证书违约金4054元。四、由被告承担本案诉讼费用。
被告世景房地产公司辩称，我公司认为原告的起诉已超过二年的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。我公司开发的房屋逾期交付原告，是因为政府延期交地及电力部门迟迟未迁移高压线，造成我公司工程延误。按《商品房买卖合同》第八条约定，我公司可据实予以延期，并不承担违约责任。即使我公司存在违约行为，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，原告请求的违约金过高，应予以核减。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，在本案中，延期交房的损失为原告不能入住而产生的房租费用，原告所购房屋面积约为110平方米，每个月的房租约为660元，8个月的房租为5280元，而原告请求的违约金为5万余元，明显超过了实际损失的30%，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年11月19日，原告与被告世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于文峰居委会的商品房第6幢1单元902号房，建筑面积共110.61平方米，单价为每平方米3665.19元，总价款共计405407元，付款方式为签订合同时一次性付清总房款。第八条，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。第九条，1、（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另双方还签订了《合同补充协议》，补充协议第五条约定：本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。原告加玉柱实际于签订合同前的2011年6月5日、2011年9月6日、2011年10月3日、2012年11月12日向世景房地产公司支付10000元、40000元、219544元、135863元购房款。原告加玉柱支付房款合计405407元。
还查明，本案争议的房屋因高压线拆迁原因导致世景房地产公司未能按期施工，直到2012年8月高压线拆迁完毕后被告才得以全面施工。2013年8月28日，被告在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房，2013年9月2日，原告加玉柱与被告签订《香山怡景交房确认单》，被告向原告交付6号楼1单元902号房，并办理了交房手续，但尚未办理产权登记。
又查明，被告至今未为原告办理房地产权属证书。
本院认为，原告加玉柱与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。原告加玉柱作为购房人按合同约定向被告世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，被告世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。本案中，双方于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》中约定，被告应于2012年12月31日交付房屋，但被告实际于2013年9月2日交房，已构成违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，被告延期交房的损失为原告不能入住而产生的租房费用。原告所购房屋面积约为110平方米，每个月租金约为660元，8个月的租房费为5280元。按合同约定，被告已于商品房交付使用后90日内，将原告办理房地产权属证书的相关资料报产权机关备案，故原告诉请的该项违约金4054元（405407×1%）本院不予支付。被告辩称的按合同约定，因拆迁高压线而延期开工应予免责；即使违约，依合同法及其解释的规定，应予以向下调整违约金及此案已过诉讼时效应驳回原告诉讼请求的辩解问题，高压线拆除得以施工的时间是2012年8月份，双方签订合同的时间为2012年11月19日，即被告是在高压线经拆除的情况下与原告签订合同，其以此为由要求免责与事实不符，本院不予支持。被告于2013年9月2日将涉诉房屋交付原告，原告于2015年5月8日提起诉讼，其请求权未超过两年的诉讼时效，故对被告主张原告的诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告加玉柱与被告随州市世景房地产开发有限公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告随州市世景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告加玉柱支付逾期交房造成的损失5280元；
三、驳回原告加玉柱的其他诉讼请求；
案件受理费1130元，由被告随州市世景房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴明森
人民陪审员 郭志国
人民陪审员 冯光学
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 赵 兵