广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终2568号
上诉人（原审被告）：梅敏，身份证地址广州市越秀区，现住广州市越秀区。
委托代理人：周五一，身份证地址广州市越秀区，现住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州高乐物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：谢浩然，董事长。
委托代理人：张凯茵，公司职员。
上诉人梅敏因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州丽兴房地产开发有限公司（以下简称丽兴公司）是广州市东风东路787号东风广场的建设单位。梅敏是广州市东风东路东景街5号30B房（建筑面积112.5012平方米）的产权人。
广州高乐物业管理有限公司（以下简称高乐公司）与丽兴公司于2010年12月1日签订《物业管理委托合同》，其中约定丽兴公司将东风广场委托高乐公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日起至2014年12月31日止，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业服务公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同等。2013年12月10日，高乐公司与丽兴公司再次签订《物业管理委托合同》，其中约定丽兴公司将东风广场委托高乐公司实行物业管理；委托管理期限自2014年1月1日至2016年12月31日，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同自业主委员会与新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时终止，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，双方可以协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方（高乐公司）按建筑面积每月每平方米人民币2.70元的标准向业主或物业使用人收取，物业管理服务费用不包括物业共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用及公共面积分摊的水、电费用；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费，2、公共面积分摊的水某、电费，3、逾期支付滞纳金；等等。
2012年3月12日，高乐公司曾向原审法院提起诉讼[案号（2012）穗越法民三初字第1026号]，提出要求梅敏支付从2010年1月4日至2011年2月9日、2011年4月2日至2011年12月2日的公共分摊电费共1247.7元和从2010年1月23日至2011年1月27日、2011年3月29日至2011年11月28日的公共分摊水费共20.47元的诉讼请求。后高乐公司撤回起诉，并已获原审法院准许。
高乐公司与梅敏没有签订物业管理合同。2011年1月1日起至今，东风广场一直由高乐公司提供物业管理服务。梅敏已按每月每平方米2.7元的标准向高乐公司支付了2013年4月至2015年4月期间的物业管理费。2013年11月，东风广场成立业主委员会。业主大会尚未最终选聘新的物业服务公司。
2015年9月2日，高乐公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梅敏向高乐公司清偿涉案房屋从2013年4月2日起至2015年4月4日止欠交的公共分摊电费合计1340.02元及违约金（从2013年7月10日起，按同期应付而未付的公共分摊电费为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清偿之日止）；2、梅敏向高乐公司清偿涉案房屋从2013年3月14日起至2015年3月18日止欠交的公共分摊水费合计20.54元及违约金（从2013年7月10日起，按同期应付而未付的公共分摊水费为基数，按照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清偿之日止）。
高乐公司就梅敏未付的公共分摊水、电费计算方式向原审法院提供了《东风广场丽晶阁30楼B单元拖欠公共分摊水电费及滞纳金计算明细表》及2013年3月14日至2015年3月18日期间丽晶阁、丽嘉阁的《通告》，《通告》上列明了公共水、电分摊的计算方法，并注明了缴交上述费用的时间。涉案房屋每月应承担的公共分摊水费＝东风广场丽晶阁和丽嘉阁公共分摊水费总额÷丽晶阁和丽嘉阁的总建筑面积40050.6594平方米×涉案房屋建筑面积，每月应承担公共分摊电费=丽晶阁公共分摊电费总额÷丽晶阁总建筑面积20025.3297平方米×涉案房屋建筑面积。各期的公共分摊水费＝[(T2清洁用水+大门口清洁用水+T1卫生间+T3T4顶层清洁公司用水+T7首层公共卫生间)×单价2.79+（T1T2清洁用水+中央喷泉用水）×单价4.72]/小区业户总面积×各期分摊面积。丽晶阁公共电费＝T5梯灯照明用电÷2+T6梯灯照明/大堂照明÷2+T5T6公用水泵用电÷2+T5电梯用电+应分摊路灯照明+应分摊中央花园用电。原审庭审中，高乐公司表示：双方没有约定公摊水电费的支付时间，按照惯例，高乐公司是将每一期的《通告》张贴在每幢楼首层的公示栏内，缴费时间为《通告》张贴当月的10日前，超过当月10日张贴《通告》的为次月10日；另外，高乐公司多次以上门、致电、发催款函的方式向梅敏发出通知，要求梅敏交付相关费用。高乐公司为证明其已代缴了东风广场的公共水、电费，提供了计费时段为2013年3月至2015年4月期间的由供电部门出具的发票、电力收费销货清单及由自来水公司出具的发票。梅敏确认高乐公司有张贴上述《通告》，但认为这属于不合理收费，即使张贴了也没有意义。梅敏亦确认高乐公司曾在涉案房屋门口张贴收费通知单，及打电话、发律师函给梅敏。
原审法院认为：东风广场尚未成立业主委员会之前，丽兴公司作为东风广场的开发建设单位选聘物业管理企业，委托高乐公司对东风广场进行物业管理，符合国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，故双方于2010年12月1日签订的《物业管理委托合同》合法有效，对东风广场业主及住户具有法律约束力。该合同约定业主委员会依法成立的，合同自行终止。2013年11月东风广场成立业主委员会，上述合同终止。但由于业主大会一直没有选聘其他物业管理企业，丽兴公司与高乐公司重新签订《物业管理委托合同》，委托期限至业主委员会与新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止或合同约定的期限届满。高乐公司依据该合同继续为东风广场小区提供物业管理服务，梅敏作为该小区的业主，接受了高乐公司提供的物业管理服务，并已向高乐公司缴交了相应时段的物业管理费，根据公平合理、等价有偿的原则，梅敏还应按时交纳小区内各住户分摊的费用。
关于公共分摊水、电费的问题，高乐公司已经提供了相应的证据，高乐公司对于公共分摊水、电费的计算方法也并无明显不合理，且在东风广场小区之前的生效法律文书中也已对该计算方式予以认可，故高乐公司以此计算得出梅敏应交的公共分摊水、电费数额并要求梅敏缴交，予以支持。高乐公司定期在小区公告栏张贴《通告》通知小区业主及住户缴交公共分摊水、电费，在梅敏欠费期间也通过上门张贴收费通知书、打电话、发律师函等方式向梅敏主张上述费用，构成诉讼时效中断，故对梅敏抗辩认为高乐公司部分诉讼请求已超过法定诉讼时效的意见，不予采纳。
至于违约金的问题，梅敏至今未支付高乐公司诉请的公共分摊水电费等相关费用，造成了高乐公司一定的损失，故高乐公司诉请要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算上述费用的违约金合法合理，予以支持。因高乐公司、梅敏双方没有约定公摊水电费的支付时间，每期应付数额也不一致，故应以高乐公司起诉之日作为计算违约金起算日为宜。
本案系因梅敏违约而引起的纠纷，故案件受理费由梅敏负担。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，于2015年11月26日作出判决：一、梅敏应于判决发生法律效力之日起五日内，向广州高乐物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街5号30B房从2013年4月2日起至2015年4月4日止的公共分摊电费共1340.02元及该欠费从2015年9月2日起至实际付清之日止的违约金（每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，违约金总额以不超过1340.02元为限）。二、梅敏应于判决发生法律效力之日起五日内，向广州高乐物业管理有限公司支付上述房屋从2013年3月14日起至2015年3月18日止的公共分摊水费共20.54元及该欠费从2015年9月2日起至实际付清之日止的违约金（每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，违约金总额以不超过20.54元为限）。三、驳回广州高乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由梅敏负担。
判后，上诉人梅敏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院没有搞清与《物业管理委托合同》有关三方“丽兴公司、业主、高乐公司”之间的关系。业主在购买东风广场小区物业时，丽兴公司就按照规定将东风广场《临时业主公约》和《物业管理委托合同》展示在售楼部，并明确告知各位购买物业的业主，小区前期物业管理是丽兴公司根据东风广场《临时业主公约》的约定，代表小区全体业主与高乐公司签定《物业管理委托合同》，由高乐公司提供服务，收费标准细则严格按照以上两份文件执行。可见丽兴公司、高乐公司和业主三方都在进入“东风广场”这一平台时就清清楚楚、明明白白各自的权利和义务。二、原审法院没有厘清东风广场《临时业主公约》在小区的地位，这样导致在理解东风广场发展商、业主、物业服务公司三者之间的关系错上加错。如果没有《临时业主公约》，就失去了丽兴公司与高乐公司签订《物业管理委托合同》的基础，就明显违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。根据《广州市物业管理暂行办法》的规定，这两份文件不仅在售楼时公示在售楼部，而且还必须在公示之前到广州市越秀区房地产行政主管部门办理备案手续，所以可见其重要性。三、原审法院判决依据错误。本案是合同纠纷，其依据是《物业管理委托合同》、《临时业主公约》。在这两份文件中，各方的权利和义务都有详细的、明确的规定。本案中的所谓水电公摊都有比较明确的说明，被包含在业主所交的管理费之中[《临时业主公约》第11页5.7管理费(7)管理费构成：B公共设施、设备日常运行、维修及保修费；《临时业主公约》第2页“共用设施设备”定义：“东风广场《临时业主公约》定义”指在东风广场范围内或住宅大厦和商场等物业内、建设费用已分摊进入物业销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路．煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯，沟渠、池、井、非出售或出租的车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等]。高乐公司提供的两份《物业管理委托合同》第十七条可以看出丽兴公司与高乐公司如何串通。“东风广场业主大会、业主委员会的成立”标志着小区前期物业管理结束，代表东风广场小区业主利益的只能是“业主大会”，执行机构是“业主委员会”，丽兴公司在前期物业管理期间所代表东风广场所有业主时代结束。所以丽兴公司不能够再代表小区业主与高乐公司签订《物业管理委托合同》，所签订的《物业管理委托合同》属于无效合同。业主大会、业主委员会成立后，业委会立即着手与高乐公司就物业管理进行协商，敦促其提高业务能力，改善服务水平。但因其公司本身综合条件有限，三级资质不符合相关法规规定管理一个面积近20万平方米大型小区要求，管理水平也非常低下达不到小区要求，拟终止委托高乐公司对小区进行物业管理。同时，高乐公司以丽兴公司为后台，拒绝和业委会签订过度时期《物业管理委托合同》。直到最近大批业主收到传票才知道，高乐公司与丽兴公司早就恶意串通，勾结在一起，炮制了一份《物业管理委托合同》，侵害业主权益。东风广场位于市中心区域，带有花园、会所，本应该是一个高尚社区，可是高乐公司不善于管理，使得小区刑事案件不断，与业主纠纷不断，诉讼很多。根据“广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局、广州市物业管理行业协会”《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》(穗价(2013)233号)收费标准参考(见下表)，东风广场只能收1.55元/平方米·月。现在高乐公司在东风广场包含水电公摊收2.7元/平方米·月，已经可以说是高的离谱了。请求法院判决：撤销原审判决，驳回高乐公司的诉讼请求。
被上诉人高乐公司答辩称：关于高乐公司管理的合法性问题，由于高乐公司与开发商签订的合同约定的合同期限为2011年1月1日至2014年12月31日，合同约定在期限内如果业委会成立时就委托管理即依法终止，但是涉案小区在业委会成立后并未选定物业企业，为了使小区平衡过渡，由开发商与高乐公司重新签订合同，待业委会与物业企业签订物业合同后，高乐公司再撤出，所以合同并不存在无效的情形。退一万步说即使合同无效，根据《物业管理条例》第50条的规定，在业主大会未作出决定、未选定新的物业企业前，高乐公司事实上提供了物业管理服务，梅敏也接受了高乐公司的服务，梅敏就应向高乐公司支付管理费与公摊水电费。对于《临时业主公约》，梅敏认为公摊水电费是包括在物业管理费之中，梅敏引用的《临时业主公约》是断章取义，业主要分摊的是公摊水电费，《临时业主公约》指的是公共设施设备的保养费、管理费等费用，高乐公司是根据实际产生的费用计算每个业主应承担的公摊水电费，是公平合理的，从高乐公司接管小区至今，一直是采用这种方式收取公摊水电费的，广大业主也是接受的。梅敏应向高乐公司支付公摊水电费。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:原审法院依据《物业管理条例》第二十一条的规定，认定东风广场未成立业主委员会之前，开发商丽兴公司与高乐公司签订《物业管理委托合同》委托高乐公司对东风广场进行前期物业管理，该《物业管理委托合同》对该物业管理区域内东景街5号30B房的业主梅敏具有约束力依据充分。2013年11月东风广场成立业主委员会，但业主委员会并未选聘新的物业公司提供物业管理服务，高乐公司事实上为该小区提供物业管理服务，梅敏亦缴纳了相应的物业管理费，因此，梅敏与高乐公司之间的物业服务合同关系成立。本案争议的为高乐公司主张的公共分摊水、电费的诉讼请求应否支持的问题。因高乐公司已提供供电部门和自来水公司出具的发票等证据证明其代交了因涉案房屋所属物业管理公共区域内公用设施设备等的维护管理所产生的水电费，该项费用应由全体业主共同分摊。梅敏并未提供相关证据证明高乐公司主张该项分摊费用的计算方法明显不合理。在高乐公司实际垫付该项分摊费用并通过通告等方式要求其限期缴纳后，梅敏应按其分摊份额向高乐公司返还。至于梅敏认为《临时业主公约》、2010年12月1日《物业管理委托合同》中已明确物业管理费包含公共分摊水、电费，该主张依据不足，本院不予采信。审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人梅敏的上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梅敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年五月十三日
书 记 员 徐毅敏