上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1131号
原告（反诉被告）俞美萍。
被告（反诉原告）王志兵。
委托代理人邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。
原告（反诉被告）俞美萍与被告（反诉原告）王志兵土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月27日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）俞美萍，被告（反诉原告）王志兵的委托代理人邵云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）俞美萍诉称，原被告于2004年1月15日签订《租赁协议》，约定俞美萍提供沪太支路XXX号3#内场地供王志兵使用，年租金45，000元，合同第四条约定王志兵保证合法经营，否则俞美萍可追加该时期内100%的租金。王志兵拖欠2012年4月15日至2013年6月30日的租金总计54，375元，且王志兵在系争场地非法经营幼儿园。故俞美萍起诉要求王志兵支付上述期间内的房屋使用费54，375元及违法经营的违约金54，375元。
被告（反诉原告）王志兵反诉并辩称，系争场地并非由王志兵使用，王志兵承租后转租给了上海革盛商贸有限公司（以下简称革盛公司），革盛公司在系争场地上搭建了300多平方米的房屋后再转租给了沈辉，现在由沈辉实际使用，并开设了幼儿园，王志兵不清楚幼儿园是否获得了相关许可。租金一直由俞美萍向革盛公司收取，租金已按约付清至2012年4月14日，俞美萍应该向革盛公司收取租金。事实上，是俞美萍故意不收租金以此来起诉。且俞美萍起诉要求租金也超过了一年的诉讼时效。另外，场地的实际使用人一直合法经营，故不应该收取违约金，即使应收违约金，违约金标准过高，要求法院调低。故不同意原告的诉请。此外，俞美萍曾于2009年9月20日收取王志兵水电费押金5，000元，但在租赁期内，俞美萍于2012年1月起无故对王志兵停水停电，至今水电未恢复，租金应酌情减免。停电还导致沈辉购买发电机用于发电，此外案外人修缮房屋用了6，500元，故反诉要求俞美萍支付王志兵房屋修缮费6，500元、购买发电机的费用12，000元，并返还水电押金5，000元。
原告（反诉被告）俞美萍针对反诉辩称，俞美萍租赁给王志兵的标的是场地，场地上的房屋是王志兵自行建造，故房屋的修缮与俞美萍无关。停电是因为王志兵违法开设幼儿园，俞美萍的上家于2011年3月对俞美萍承租的所有场地进行停电，停了三天电后又恢复供电，停电还对俞美萍的其他承租人造成了影响，给俞美萍造成损失10万余元；且俞美萍从未停水。王志兵主张的发电机没有正规发票，俞美萍也没有要求王志兵购买发电机，且发电机的购买时间是2013年8月，与原告主张的租金时间不吻合，两者无关。关于水电押金，王志兵拖欠电费3，445元，双方尚未结算，故不同意返还押金。综上，不同意反诉请求。
经审理查明，2004年1月15日，俞美萍（甲方）与王志兵（乙方）签订《租赁协议》，主要内容为：一、甲方提供位于沪太支路XXX号3#内场地154，供乙方使用。二、租赁期限：自2004年1月15日至2013年6月30日止。三、租赁费用：全年租金22，500元，（但从09年1月15日起全年租金为45，000元）租金按季度支付，先付后用。（注：租金交给甲方本人，否则视为乙方未付租金处理）。逾期一个月不付，视为乙方严重违约协议自然终止，同时，甲方有权将乙方所建的房屋无偿作抵押。四、乙方并保证合法经营，否则，甲方可追加该时期内100%的租金，并终止协议。五、乙方自接到水电收条之日起，10内必须将水电费付清，逾期不付，停止供应水电，由此而造成的损失有乙方自负。2009年9月20日，俞美萍出具收条，内容为：今收到水电费押金5，000元。俞美萍曾于2012年5月2日至本院起诉王志兵，要求解除双方间租赁合同、王志兵支付2012年4月15日起至合同解除之日止的租金，并赔偿损失10万元。俞美萍于2013年3月12日撤回起诉。审理中，俞美萍表示，虽然系争租赁协议已到期，但其不要求法院处理搬离事宜。王志兵表示不清楚在系争场地上开设的幼儿园是否有经营许可，且无法提供合法经营的相关凭证。
审理中，王志兵提供下列证据证明己方主张：1、沈辉出具的证明，内容为：今有我沈辉于2013年6月30日前欠房东王志华1万元即为所欠房租金。现我修房用去4，000元，买发电机大小各一计6，000元，合计10，000元，现前欠租金1万元，现购发电机及修房正好1万元，两款项对冲，证明反诉中修房及发电机的相关金额。2、王志华与俞美萍的电话录音，证明俞美萍一直向革盛公司收取租金，革盛公司主动要求支付2012年4月至7月的房租，但俞美萍拒收。3、证人王志华的证人证言，主要内容为：王志华是革盛公司的法定代表人，是王志兵的弟弟。俞美萍自2011年12月起对系争场地进行停水停电，至今尚未恢复，场地使用人只能从隔壁自行接水接电，并购买了发电机。沈辉于2013年6月底、7月初购买了两个发电机，并要求王志华在已付的租金中抵扣发电机、房屋维修费、接水接电的相关费用。沈辉出具的证明中载明抵扣10，000元，但实际操作中抵扣了15，000元，其中包括了4，000元修房费用，其余11，000元是发电机和接水接电的费用，但具体说不清各是多少。此外，租金之前都是俞美萍到王志华家中收取的，最后一次王志华要交租金，俞美萍表示她暂时不收了。俞美萍对上述证据均表示不予确认。
以上事实，有俞美萍提供的租赁协议、证明等，王志兵提供的电话录音、押金收条、证明、王志华的证人证言等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。王志兵租赁系争场地，理应按约支付租金。关于诉讼时效的抗辩，由于俞美萍曾于2012年5月2日提起过诉讼主张租金，本案中其主张2012年4月15日起至2013年6月30日的租金，未超过诉讼时效，应予准许。关于俞美萍主张的因王志兵非法经营而收取的双倍租金的问题，王志兵承租系争土地后转租给革盛公司，革盛公司转租给沈辉，沈辉开设幼儿园是否属于合法经营与王志兵无关，即使幼儿园为非法经营，也并非王志兵非法经营，故俞美萍主张非法经营的违约金，缺乏依据，不予准许。关于王志兵反诉要求俞美萍支付房屋修缮费的诉请，俞美萍租赁给王志兵的系场地，房屋修缮与俞美萍无关，故该项诉请，不予准许。关于王志兵反诉要求俞美萍支付购买发电机费用的诉请，缺乏事实与法律依据，不予准许。关于王志兵反诉要求返还水电押金的请求，鉴于次承租人仍在实际使用系争土地，原被告合同关系尚未终止，其要求俞美萍返还水电押金，缺乏依据，不予准许。关于王志兵以停水停电为由要求酌情减免租金的主张，系争租赁合同并没有明确约定俞美萍有提供水电的义务，俞美萍表示仅在2011年3月停电3天，王志兵表示俞美萍于2012年1月起停水停电，王志华表示于2011年12月起停水停电，但租金已按合同约定的标准将租金付清至2012年4月，且根据王志兵的陈述，王志华此后仍多次主动要求俞美萍收取2012年4月之后的租金，由此可以表示王志兵及革盛公司对于2011年12月之后的租金标准未提出异议。现王志兵以此要求减免租金，缺乏依据，不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王志兵于本判决生效之日起十五日内，支付原告（反诉被告）俞美萍2012年4月15日起至2013年6月30日止的租金54，375元；
二、原告（反诉被告）俞美萍的其余诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）王志兵的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1，237.50元，由原告（反诉被告）俞美萍负担657.50元，由被告（反诉原告）王志兵负担580元；反诉案件受理费减半收取193.50元，由被告（反诉原告）王志兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……