上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8500号
上诉人（原审原告）：上海绿庭生态置业有限公司（原名称上海四季生态科技有限公司），住所地上海市奉贤区奉浦工业区莘奉公路859号。
法定代表人：顾勇，董事长。
委托诉讼代理人：汪梦妮，公司法务。
委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海嘎嘎娱乐有限公司，住所地上海市奉贤区航南公路5000号2-3层。
法定代表人：顾金贤，总经理。
委托诉讼代理人：王翊平，上海劲力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海华运娱乐有限公司，住所地上海市松江区新松江路1292弄31-38号三层。
法定代表人：王关林，经理。
委托诉讼代理人：王翊平，上海劲力律师事务所律师。
上诉人上海绿庭生态置业有限公司（以下简称绿庭公司）因与被上诉人上海嘎嘎娱乐有限公司（以下简称嘎嘎娱乐）、被上诉人上海华运娱乐有限公司（以下简称华运娱乐）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭于2016年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人绿庭公司之委托代理人汪梦妮、翁卫国及被上诉人嘎嘎娱乐、华运娱乐共同之委托代理人王翊平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人绿庭公司上诉请求：要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项，改判嘎嘎娱乐支付自2012年12月1日起至实际搬离日止的租金，按合同约定标准计算，支付自2012年1月1日起至实际搬离日止的物业费，按合同约定标准计算，支付逾期付款违约金1,013,094.13元及解除合同违约金218,070元。事实和理由：嘎嘎娱乐2011年12月起欠付租金，构成违约；合同解除，嘎嘎娱乐应当返还房屋；租金与物业费系连续性债权，嘎嘎娱乐的违约行为一直延续，所以上诉人并未丧失诉讼时效；嘎嘎娱乐违约行为导致上诉人重新招租，上诉人主张的违约金相比实际损失已经很低了，原审法院调整违约金没有法律依据；上诉人外包了保洁及安保，但物业管理内容还包括设施保养、检测、维修、电梯运营、绿化、消防、照明等，其有权收取相应费用，原审法院对于物业费的调整也是错误的。
被上诉人嘎嘎娱乐、华运娱乐辩称，基于上诉人的招商承诺，双方建立租赁关系，但在经营过程中，出租人管理混乱，整个商业广场十分冷清，而嘎嘎娱乐、华运娱乐投资近1,200万元对涉讼房屋进行了豪华装修，生意清淡，损失惨重；嘎嘎娱乐、华运娱乐并未签订过物业管理合同，原审出示的视频、照片也反映出广场上不存在保安、保洁等物业服务；其他商铺的租金已予以调低，涉讼合同履行中，上诉人也有一定过错，法院应酌情降低违约金；租金系定期债务，原审法院对于诉讼时效的审查也是正确的，故其不同意上诉请求。
绿庭公司向一审法院起诉请求：1、解除绿庭公司与华运娱乐于2011年9月9日签订的《租赁合同》及三方于2012年11月3日签订的《补充协议》；2、嘎嘎娱乐立即向绿庭公司归还租赁的位于奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX、XX、XX、XX号商铺房屋；3、嘎嘎娱乐向绿庭公司支付租金2,474,910元（暂计算至2015年4月30日）、物业管理费481,235.70元（暂计算至2015年4月30日）、能源费855,245.36元（后撤回），均请求至嘎嘎娱乐实际搬离日止；4、嘎嘎娱乐偿付绿庭公司租金逾期付款违约金1,013,094.13元；5、嘎嘎娱乐偿付绿庭公司因违约被解除合同的违约金218,070元；6、华运娱乐就上述3、4、5项承担连带清偿责任；7、诉讼费由嘎嘎娱乐与华运娱乐负担。
一审法院认定事实：绿庭公司系坐落于上海市奉贤区XX公路XX号房屋（建筑面积27,285.43平方米）的产权人。2011年9月9日，绿庭公司（甲方）与华运娱乐（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX、XX、XX、XX号商铺出租给乙方，建筑面积约为1,517.32平方米。房屋租赁期限自2011年10月1日起至2017年9月30日止。2011年10月1日起至2012年1月31日止，作为甲方提供乙方的免费装修期。乙方的起租日为2012年2月1日。房屋月租金为：第1、2年（2012年2月1日起至2014年1月31日止）每月租金69,228元，第3、4年（2014年2月1日起至2016年1月31日止）每月租金72,690元，第5、6年（2016年2月1日起至2017年9月30日止）每月租金76,324元。关于租金支付：先支付租金后使用房屋。乙方应在支付日上月的25日前支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金。乙方于本合同签订之日，向甲方支付首期（2012年2月1日起至2012年3月31日止）租金138,456元。双方还约定，房屋首二年物业管理费为每平方米每月7.5元，第三年起为每平方米每月10.5元。物业管理费随租金一并支付。由乙方与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订物业管理合同。签订合同当日，乙方应在支付首期租金同时，另向甲方支付相当于二个月租金的履约保证金138,456元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、空调、通讯等费用由乙方承担并按时缴付，若由甲方代为垫付的，乙方应当在接到甲方通知后5个工作日内如数交付甲方。乙方逾期支付上述费用的，每逾期一日，则应按未支付费用总额的5‰支付滞纳金。乙方逾期支付租金、物业管理费及其他应向甲方支付的费用达到30天的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同签订后，华运娱乐支付了二个月租金和二个月履约保证金，华运娱乐开始使用上述租赁房屋。
原审又认定，2012年11月3日，绿庭公司与华运娱乐、嘎嘎娱乐就《租赁合同》签订《补充协议》约定，自本合同生效之日起，华运娱乐在租赁合同项下的全部权利、义务均转让给嘎嘎娱乐，嘎嘎娱乐继续按绿庭公司与华运娱乐租赁合同的权利和义务，履行华运娱乐的责任，享受华运娱乐的权利。还约定，协议于签署之日起生效，如因嘎嘎娱乐的违约或侵权行为造成绿庭公司及第三人人身、财产的损失，华运娱乐、嘎嘎娱乐承担连带损失的赔偿责任。租赁期间，绿庭公司每月向嘎嘎娱乐发出付款通知，要求嘎嘎娱乐支付当月的租金、物业管理费等。
原审另认定，2013年11月8日，绿庭公司曾与四季广场承租人之一的上海XX有限公司达成《备忘录》，减免了该承租户的一半租金和物业管理费。
原审中，绿庭公司将主张的延期付款的违约金和解除合同的违约金合并为解除合同的违约金，要求嘎嘎娱乐、华运娱乐予以承担。
一审法院认为：本案争议焦点一：绿庭公司主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。绿庭公司认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。嘎嘎娱乐认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自绿庭公司起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海XX有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故嘎嘎娱乐的租金也应予调整。法院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，绿庭公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，法院采信嘎嘎娱乐的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。绿庭公司对于上海XX有限公司减半收取租金，对于本案双方之间没有关联性，嘎嘎娱乐提出的调整租金标准的抗辩意见，法院不予认可。
争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。绿庭公司认为，物业管理费是双方合意，不应予调整。嘎嘎娱乐认为，根据双方合同约定，物业管理费应当由其和物业管理公司另行签订物业服务合同，且绿庭公司没有支付物业管理费的相关依据，绿庭公司无权收取物业管理费。法院认为，双方对于物业管理费虽有约定，但根据双方之合同，应当由承租人直接和物业公司签订合同支付物业管理费。绿庭公司收取的物业管理费应当是一种代收的行为。根据绿庭公司提供的与物业管理公司的物业服务合同，2014年起的物业管理费的收费标准每月每平方3.17元，而绿庭公司向嘎嘎娱乐要代收的物业管理费达每月每平方10.7元，明显存在不合理。且系争广场的物业管理也存在严重问题。故法院对于物业管理费调整至每月每平方3.17元，即每月物业管理费4,810元。
法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。绿庭公司与华运娱乐签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。嗣后，华运娱乐经绿庭公司同意将合同项下权利义务一并转移给嘎嘎娱乐，于法无悖，嘎嘎娱乐作为合同权利义务继受方，理应按合同约定承担相应义务。现嘎嘎娱乐未按约支付租金及其他款项，显已违约，绿庭公司要求按合同约定解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，嘎嘎娱乐应返还租赁物，并支付自2014年5月7日起至搬离日止的租金损失和2013年5月7日起至搬离日止的物业管理费。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。绿庭公司现主张的违约金的请求包括延期付款的违约金和解除合同的违约金之和，嘎嘎娱乐认为过高要求予以调整，法院认为绿庭公司主张的违约金，存在过高情形，法院依法调整为相当于四个月租金290,760元。华运娱乐承诺若嘎嘎娱乐违约，造成绿庭公司损失其承担连带损失赔偿责任，故对于绿庭公司要求华运娱乐承担连带责任的请求予以支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条之规定，于二〇一六年五月三十一日作出判决：一、解除绿庭公司与华运娱乐于2011年9月9日签订的《租赁合同》及绿庭公司、嘎嘎娱乐、华运娱乐三方于2012年11月3日签订的《补充协议》；二、嘎嘎娱乐于判决生效之日起十日内归还绿庭公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX广场XX层XX、XX、XX、XX、XX号商铺；三、嘎嘎娱乐于判决生效之日起十日内支付绿庭公司自2014年5月7日起至实际搬离日止的租金（租金的计算方式：其中2014年5月7日至2016年1月31日期间租金按每月72,690元；2016年2月1日至实际搬离日止按每月76,324元计算）；四、嘎嘎娱乐于判决生效之日起十日内支付绿庭公司自2013年5月7日至实际搬离日止的物业费（按每月4,810元计算）；五、嘎嘎娱乐于判决生效之日起十日内偿付绿庭公司违约金人民币290,760元；六、华运娱乐对上述三、四、五项承担连带责任。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币47,097元，由绿庭公司负担20,000元，嘎嘎娱乐与华运娱乐负担27,097元。保全费5,000元，由嘎嘎娱乐与华运娱乐负担。
二审中，上诉人出示如下四组证据材料：1、租金、物业费发票、水电费收据、银行转账凭证，旨在证明被上诉人认可并实际支付物业管理费，上诉人不存在代付行为；2、劳动合同数份，旨在证明其内部设定了岗位并聘专人进行物业管理；3、《购货合同》、《协议书》、《绿化工程养护合同》等，旨在证明其开展了大量物业管理工作，并非原审法院认定的仅涉及保安与保洁；4、《维修通知单》、《报修记录》、往来公函、申请书，旨在证明其开展了大量物业管理工作。被上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性无异议，系被上诉人为体现履约诚意而支付，后发现管理混乱；证据2：仅有劳动合同不能证明确有劳动关系，即便存在劳动关系，也无法确定工作地点；证据3：关联性、客观性均不认可；证据4：《报修记录》所载维修时间与《维修通知单》所载报修时间不相吻合，对往来公函、申请书的证明目的不予认可。本院认为，该些材料具有真实性，但不足以证明上诉人之主张，故不予确认。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2016年11月8日，上海市奉贤区市场监督管理局准予上海四季生态科技有限公司企业名称变更为上海绿庭生态置业有限公司。
本院认为，本案双方签订的《租赁合同》于法无悖，双方均应恪守。二审中，嘎嘎娱乐、华运娱乐自认自2011年12月始未付租金，2012年始未付物业管理费，已构成违约，故原审判决解除合同并判决嘎嘎娱乐归还商铺，并无不妥，可予维持。鉴于租赁期间，绿庭公司发出付款通知要求嘎嘎娱乐支付的仅为当月的租金、物业管理费，因此，绿庭公司关于租金、物业管理费诉讼时效的异议，难以成立。关于物业管理费标准之争议，本院认为，合同约定应由嘎嘎娱乐与绿庭公司或绿庭公司指定的物业管理公司另行签订物业管理合同，但事实上由绿庭公司与物业管理公司订立了物业服务合同。虽本案双方约定物业管理费标准为每月每平方米10.7元，但绿庭公司与物业管理公司间合同约定的收费标准为每月每平方米3.17元。二审中，绿庭公司坚持除了保安保洁，其还提供公共区域电梯安装、绿化养护、垃圾清理等物业服务内容，同时其确认涉讼合同对前述具体物业内容并无约定，但嘎嘎娱乐认为垃圾及房屋漏水等无人管理，绿庭公司管理不善，广场生意冷清。综合考虑涉讼四季休闲广场的经营现状、本案双方合同的约定等因素，本院认为，原审法院将物业管理费作出相应调整，并无不妥，可予维持。至于绿庭公司主张之逾期付款违约金及解除合同违约金，原审法院调整后一并作出处理，亦为妥当。
综上所述，绿庭公司关于撤销原审判决主文第三、四、五项，改判嘎嘎娱乐支付自2012年12月1日起至实际搬离日止的租金，按合同约定标准计算，支付自2012年1月1日起至实际搬离日止的物业费，按合同约定标准计算，支付逾期付款违约金1,013,094.13元及解除合同违约金218,070元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,306元，由上海绿庭生态置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年十二月十五日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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