上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第850号
原告（反诉被告）上海源冠自控设备有限公司。
法定代表人赵某某。
委托代理人余世海，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人王某某。
被告（反诉原告）上海浮罗创业投资有限公司。
法定代表人邵某某。
委托代理人马栋梁，上海市正大律师事务所律师。
委托代理人陈某。
原告（反诉被告）上海源冠自控设备有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）上海浮罗创业投资有限公司（以下简称被告）间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余世海、王某某，被告的委托代理人马栋梁、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月26日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于上海市嘉定区科福路XXX-
XXX号XXX幢XXX区房屋（以下简称系争房屋）作为厂房及办公使用。租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，月租金为人民币16521元（以下币种同）。合同签订后，原告依约支付了第一季度租金、物业费、保证金共计89847元。被告向原告交付系争房屋后，原告对该房屋进行了装修，并同时申请工商注册。原告在申请工商注册登记过程中，因申报的注册地址位于嘉定区工业区块和“195”区域外，根据上海市的环保政策，原告无法办理生产型企业的工商注册登记手续，也就无法实现对系争房屋的租赁目的。根据合同约定，因被告房产的原因，致使原告无法办理工商注册登记的，原告可以解除合同并要求被告支付2个月的租金作为违约金。现起诉要求：一、解除原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告向原告返还租金49563元、物业费7242元、保证金33042元，共计89847元；三、被告支付违约金33042元；四、被告赔偿原告装修损失24166.20元；五、被告赔偿原告装修材料费24063元。庭审中，原告变更第四项诉讼请求，要求被告赔偿原告装修损失22030元。
被告辩称，双方于2014年6月19日办理了房屋交接手续，故实际已经解除了租赁合同；原告单方中途退场，存在违约行为，故被告不应支付违约金并赔偿相关损失；原告实际使用系争房屋达1个月17天，故该期间的租金、物业费应予以支付，剩余部分及保证金愿意退还。
被告反诉称，2014年3月26日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋，租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，月租金为人民币16521元。2014年4月9日，被告依约交付了系争房屋。2014年6月，原告连续发函指责被告并要求单方面退房，双方于2014年6月17日办理了房屋交还手续。根据合同约定，原告单方解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现反诉要求原告支付违约金33042元。
原告就反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。被告违约在先，导致原告多次发函给被告。要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年3月26日，原、被告签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋（建筑面积为1207平方米），房屋用途为生产和办公。租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日，月租金为16521元，租金两年内不变。租金每三个月支付一次，原告应提前10日向被告支付下个季度的租金。每季度的租金为49563元，物业费为7242元，物业费与租金同时支付。被告向原告交付房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金33042元。因被告房产的原因，致使原告无法办理工商注册登记的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按2个月的租金向原告支付违约金。租赁期间，非合同约定的情况，原告中途退租的，应按2个月的租金向被告支付违约金。合同另对其他事项作了约定。2014年4月9日，双方办理了房屋交接手续，被告将系争房屋交付予原告。2014年4月15日，被告向原告出具一份收据，载明收到原告支付的租金、物业费及租赁保证金共计89847元。2014年4月30日，原告支付了装修预付款24166.20元（实际结算款为22030元，原告购买的价值24063元的装修材料尚未使用）。2014年6月5日，原告向被告发出一份函件，因系争房屋位于工业区块和“195”区域外，无法办理工商注册登记，要求被告协商解决房屋租赁事宜。6月13日，原告再次发函，要求被告于2014年6月17日办理房屋交接手续。6月17日，双方办理了房屋交还手续，原告将系争房屋交还了被告。7月1日，原告向被告发出一份律师函，再次要求与被告协商房屋租赁合同中涉及的返还租金、物业费、保证金、违约金、赔偿损失等事宜。后双方协商未成。因原告认为被告交付的房屋无法办理工商注册登记，原告依约可解除合同并要求被告支付违约金等，故涉讼。
另查，2014年3月5日，上海市嘉定区环境保护局发布一份《进一步提升环评审批规范化程度的纪要》，明确工业区块和195区域（规划工业区块外、集中建设区内的现状工业区用地）外的工业项目不予准入。2014年3月31日，上海市嘉定区南翔镇人民政府（以下简称南翔镇政府）出具一份证明，确认系争房屋不属于大型社区建设规划区域范围。4月23日，南翔镇政府、区发改委、区经委签署一份《工业区块外以租赁形式入驻工业项目会审表》，同意原告以租赁形式入驻系争房屋用于生产经营，但区环保局未在该会审表上盖章或签字确认（环境影响评价未通过）。
以上事实，有上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、收据、函件、房屋交接说明、房屋交还说明、对账单、纪要、证明、会审表、结算单、发票及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于违约责任问题，根据会审表及原、被告的陈述，可以确认原告未能以生产型企业入驻系争房屋的原因系其工业项目的环境评价未能通过，但该原因与系争房屋本身并无关联，而原告在签约前也未能尽到审慎的注意和审查义务，属选址错误，故被告并无违约行为，其要求被告支付违约金并赔偿装修损失及返还装修材料费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于环保政策的调整致使原告无法实现其合同目的，双方也已于2014年6月17日办理了房屋交还手续，实际双方合意解除了租赁合同，双方对此均无过错，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。因原告实际使用系争房屋至2014年6月17日，故其应承担自2014年5月1日至2014年6月17日期间的租金26071.50元和物业管理费3809.50元，剩余租金23491.50元、物业管理费3432.50元和保证金33042元应由被告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告上海源冠自控设备有限公司与被告上海浮罗创业投资有限公司于2014年3月26日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年6月17日解除；
二、被告上海浮罗创业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海源冠自控设备有限公司租金人民币23491.50元、物业管理费人民币3432.50元和保证金人民币33042元；
三、原告上海源冠自控设备有限公司的其余本诉请求，不予支持；
四、驳回被告上海浮罗创业投资有限公司的反诉请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3722元，减半收取1861元，由原告上海源冠自控设备有限公司负担1209元，被告上海浮罗创业投资有限公司负担652元。反诉受理费626元，减半收取313元，由被告上海浮罗创业投资有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
第九十四条第（一）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。