中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第15677号
原告许光镐（HURKWANGHO），男，1982年9月18日出生，韩国国籍。
委托代理人赵一凡，北京市方桥律师事务所律师。
被告罗肖莺，女，1978年8月27日出生，身份号码：×××。
被告北京中合建业房地产经纪有限公司，住所北京市东城区新中街68号聚龙花园7号楼三层B26室。
法定代表人韩俊利，经理。
原告许光镐（HURKWANGHO）（以下简称姓名）与被告罗肖莺、被告北京中合建业房地产经纪有限公司（以下分别简称罗肖莺、中合建业房地产经纪公司，一并出现时简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，许光镐委托代理人赵一凡，罗肖莺到庭参加了诉讼，中合建业房地产经纪公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
许光镐诉称：2012年6月2日，经案外人北京宜禾轩房地产经纪有限公司居间服务，我和罗肖莺的委托代理人即中合建业房地产经纪公司签订了《租赁合同》，合同约定罗肖莺将xx房屋（以下简称涉案房屋）租给我居住，租期为2012年6月2日至2013年6月1日，租金为每月6400元；合同另约定租期内出租方需提前收回房屋的，应提前30日通知承租人，退还相应剩余租金并按月租金的100%支付违约金。合同签订后，我向中合建业房地产经纪公司支付了全年的租金和押金共计83200元。
2013年1月5日，罗肖莺通知小区物业将涉案房屋停水停电。1月8日，罗肖莺之夫胡为民通知我搬离涉案房屋。1月10日，我正式腾退涉案房屋。1月12日，我和胡为民办理了交接手续。
我认为，中合建业房地产经纪公司作为罗肖莺代理人，我向中合建业房地产经纪公司支付房租即视为向罗肖莺支付房租，我在合同履行过程中没有违约行为，罗肖莺无权要求我提前腾退涉案房屋，故我诉至法院，请求判令二被告承担连带责任：1、退还我已交的2013年1月5日至2013年6月1日的房屋租金32000元；2、退还我已交的房屋押金6400元；3、二被告支付违约金6400元。
罗肖莺辩称：涉案房屋登记在我名下，就涉案房屋的出租事宜，我和中合建业房地产经纪公司之间签有委托代理合同，因中合建业房地产经纪公司未向我支付后续的费用，故我依据委托代理合同的约定提前收回涉案房屋。胡为民跟我是夫妻关系，我认可胡为民在本案中的行为。
中合建业房地产经纪公司未出庭应诉，也未提交书面答辩状。
经审理查明：涉案房屋系罗肖莺所有之房产，案外人胡为民系罗肖莺之夫。
2012年5月9日，罗肖莺和中合建业房地产经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定罗肖莺将涉案房屋全权委托中合建业房地产经纪公司代理出租事宜，并代签相关合同，中合建业房地产经纪公司在授权范围内签署的合同文件，罗肖莺均认可；罗肖莺委托中合建业房地产经纪公司在代理期内向承租人代收租金等相关费用。合同还约定委托代理期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金为人民币4500元，如中合建业房地产经纪公司出资对涉案房屋进行改善或有其他特殊情况，罗肖莺允许中合建业房地产经纪公司适当浮动出租价格，多出部分归中合建业房地产经纪公司所有。
2012年6月2日，在案外人北京宜禾轩房地产经纪有限公司居间服务下，中合建业房地产经纪公司的职工韩业代表罗肖莺和许光镐签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定罗肖莺将涉案房屋租与许光镐居住，租期为2012年6月2日至2013年6月1日，每月租金6400元，押金6400元；合同另约定租期内出租方需提前收回房屋的，应提前30日通知承租人，出租人退还相应剩余租金并按月租金的100%支付违约金。许光镐在合同承租人签章处签字确认，韩业在出租人委托代理人处签字确认，并在出租人签章处代签了“罗肖莺”。
2012年6月2日，许光镐向中合建业房地产经纪公司支付了前半年房租38400元及押金6400元，并在使用涉案房屋期间自费1500元安装了淋浴房。
2012年10月23日，许光镐将涉案房屋后半年房租36900元（合同约定的半年房租38400元减去淋浴房支出的1500元）交给了案外人“姜红梅”，“姜红梅”就涉案房屋向中合建业房地产经纪公司支付了房租38400元。
因中合建业房地产经纪公司未及时向罗肖莺支付代收的涉案房屋租金，罗肖莺之夫胡为民于2013年1月5日通知许光镐腾退涉案房屋；1月8日，罗肖莺通知物业单位将涉案房屋停水停电；1月12日，许光镐搬离涉案房屋；同日，许光镐和胡为民就涉案房屋办理交接手续。庭审中，许光镐及罗肖莺均认可租赁合同于2013年1月12日解除。
以上事实，有当事人陈述及《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》、收据、收条、《商品房预售合同》等证据材料在案佐证。
本院认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，中合建业房地产经纪公司作为罗肖莺的受托人，其在罗肖莺的授权范围内与许光镐就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》，该租赁合同直接约束委托人罗肖莺和许光镐，故许光镐要求罗肖莺及中合建业房地产经纪公司在本案中承担连带责任缺乏依据。
经查证属实，许光镐和罗肖莺之间的《北京市房屋租赁合同》已于2013年1月12日解除，许光镐亦于当日将涉案房屋交还罗肖莺，故罗肖莺理应将许光镐已付但未到期的房屋租金及押金退还许光镐。
关于许光镐主张违约金6400元的诉请，因罗肖莺、中合建业房地产经纪公司之间的委托代理合同关系和罗肖莺、原告之间的租赁合同关系并非同一法律关系，故罗肖莺以中合建业房地产经纪公司有违约行为而将涉案房屋停水停电，并要求许光镐提前腾退涉案房屋的行为缺乏法律依据，许光镐在履行租赁合同过程中并无违约行为，故罗肖莺作为租赁合同相对方理应为提前解除租赁合同给许光镐造成的损失予以补偿，许光镐依约主张违约金6400元的诉请，理由正当，本院予以支持；至于罗肖莺与中合建业房地产经纪公司之间的纠纷，因与本案并非同一法律关系，罗肖莺可另行向中合建业房地产经纪公司主张其权利。
被告中合建业房地产经纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告罗肖莺于本判决生效后七日内返还原告许光镐（HURKWANGHO）房屋租金二万九千七百三十五元八角八分；
二、被告罗肖莺于本判决生效后七日内返还原告许光镐（HURKWANGHO）房屋押金六千四百元；
三、被告罗肖莺于本判决生效后七日内支付原告许光镐（HURKWANGHO）违约金六千四百元；
四、驳回原告许光镐（HURKWANGHO）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费920元，由被告罗肖莺负担863.4元，于本判决生效后七日内给付原告许光镐（HURKWANGHO）；由原告许光镐（HURKWANGHO）负担56.6元（已交纳）。
公告费560元，由原告许光镐（HURKWANGHO）负担（已交纳）。
如不服本判决，原告许光镐（HURKWANGHO）可在判决书送达之日起三十日内，被告罗肖莺、北京中合建业房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 斯晓荷
代理审判员 高 峰
代理审判员 余 昉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 董 婉