内蒙古自治区科尔沁左翼后旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0522民初4249号原告通辽市科尔沁区木里图镇曹斌砖厂（以下简称：曹斌砖厂）。法定代表人曹斌，厂长。委托代理人曹柏军，男，蒙古族。委托代理人道布敦，内蒙古蒙嘎立律师事务所律师。被告通辽市冬泉房地产开发有限公司（以下简称：冬泉房地产公司）。法定代表人张秀芳，董事长。委托代理人胡彦春，北京道成（通辽）律师事务所律师。原告曹斌砖厂与被告冬泉房地产公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹柏军、道布敦及被告委托代理人胡彦春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹斌砖厂诉称，我方与被告于2014年7月21日签订了《购砖协议书》，协议约定我方向被告方出售红砖300万块，价值930000.00元，被告方以度假村内所建五套房屋（价值949724.00元）抵偿。另外，在协议中约定，被告方定于2014年12月1日交付楼房，如延期按乙方红砖款的2倍赔偿。在合同履行中被告方从多方赊购红砖价款1897200.00元，但被告方没有按约定交付合同约定的五套房屋，并且只付了150000.00元砖款，其余砖款赊欠至今。为了维护我方的合法权益，请求法院要求被告偿还红砖款797476.00元及利息75361.48元、违约金930000.00元，共计1817012.48元。利息计算方法为：（1897200.00元-949724.00元-150000.00元）×21个月×0.45%（人民银行逾期给付利率）=75361.48元。另要求被告限期办理购房合同，并由被告承担本案的诉讼费用。被告冬泉房地产公司辩称，一、原告所述的钱数、没有砖数，不知道钱数是怎么计算的；二、按照《购砖协议书》规定，原告方购砖一共是300万块，答辩人用5套房屋抵扣砖款，房屋折价是949724.00元，按照合同的约定多退少补，另外我们又支付了150000.00元，实际支付了超过300万块砖的款项，多出169724.00元。事实上我们公司和施工单位还没有进行最后的结算，因为原告方供砖是直接供到施工单位，具体的砖数我公司和施工单位还要进行最后的结算清楚。所抵顶款的房屋我公司已经封顶，因为施工单位一些原因和我公司资金上的困难，施工单位还没有完全将房屋交付我公司。最近我公司准备在10月初恢复施工，也争取和原告方将砖款的事情结算清楚，希望原告方体谅我公司的困难。从合同上看我们订购的是300万块砖，但实际原告方所交付的砖数远远超过了合同的约定数额，从这个角度讲，我公司对原告方销售给予了极大的支持，对此也希望原告方能对企业的困难相互谅解；三、原告方要求的违约金过于高。经审理查明，2014年7月21日原被告签订一份《购砖协议书》，被告作为甲方，原告作为乙方，双方约定：1、甲方建筑金沙滩温泉旅游度假村，大约用乙方红砖300万块，价格为0.31元/块，共计价款93.00万元。2、乙方供货地点：科左后旗巴胡塔镇巴胡塔嘎查。3、甲方自愿将度假村内所建商品房A6301、321、331；A4321、322号楼共计5户，共计面积218平方米，共计总造价949724.00元作为红砖款抵顶给乙方多退少补。4、乙方在甲方使用红砖期间，保质保量供应，如有产品不合格，由乙方处理。如因不可抗拒的自然原因延误工期，甲乙双方协商解决。5、甲方保证顶给乙方楼房在2014年12月1日交付乙方使用，如有延期按乙方红砖款的2倍赔偿。协议签订后，原告开始为被告供砖，至2014年11月10日共向被告供应红砖612万块，并由原告法定代表人张秀芳和会计周星光签字向原告出具欠据1枚，金额为1897200.00元。原告以此红砖款中的949724.00元抵顶被告5户商品房价款外，被告另向原告交付150000.00元红砖款，至2014年11月10日，被告实际欠原告红砖款为797476.00元。经原告多次向被向主张签订正式商品房买卖合同交付房屋及给付所欠砖款797476.00元，被告一直未予履行及给付。原告诉至本院，要求被告偿还红砖款797476.00元及利息75361.48元（利息按照月利率0.45%计算，从2014年11月10日起算共21个月），未交付房屋的违约金930000.00元，并要求被告限期办理购房合同，承担本案的诉讼费用。庭审中，被告对尾欠红砖款数额及利息计算方法没有异议，对违约金认为过高，要求只给付原告尾欠红砖款本金797476.00元，同意于2016年11月30日前与原告签订5套房屋正式的商品房买卖合同，但不同意给付欠款利息和违约金。原告对被告上述主张不同意。上述事实，原告提交原被告双方签订的《购砖协议书》、《欠据》，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原被告于2014年7月21日签订的《购砖协议书》是双方当事人自愿签订，且不违反法律规定，应为合法有效，当事人应当按照该协议全面履行各自的义务。原告依据该协议完成了供砖义务，经双方核算，至2014年11月10日，抵顶《购砖协议书》约定的5套房屋价款后，被告仍欠原告797476.00元。而被告未按《购砖协议书》约定的期限交付房屋，已对原告构成违约，应当按照协议的约定承担给付违约金的责任。但因被告提出双方在《购砖协议书》第5条约定的违约金过高，结合被告至2016年10月1日迟延交付约定房屋已长达22个月的事实，本院酌定被告未如期交付房屋给原告造成的实际损失，以其房屋价款为本金，按月利率2%的标准计算为宜，经计算该损失数额为417878.56元，原告要求被告给付违约金的数额已远远超出其损失数额的30%，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，可以认为双方违约金的约定过分高于造成实际损失。据此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院对原告应给付被告的违约金适当减少至500000.00元。被告尾欠原告797476.00元，应当予以给付。对于该欠款的利息，因被告在为原告出具的欠据中并未约定利息，应当视为逾期付款违约金，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告主张按月利率0.45%计算逾期付款利息即违约金并不违反法律规定，且该利率计算标准被告认可，本院对原告主张按月利率0.45%计算，要求被告给付2014年11月1日起至2016年9月1日共计21个月的利息75361.48元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告限期办理《购砖协议书》中约定给付的5套商品房正式的商品房买卖合同的诉讼请求，因被告同意于2016年11月30日前办理，故本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告冬泉房地产公司于本判决生效之日起十日内给付原告曹斌砖厂购砖欠款797476.00元，逾期付款违约金即利息75361.48元，迟延交付5套商品房的违约金500000.00元；以上合计1372837.48元。二、被告冬泉房地产公司于2016年11月30日前与原告曹斌砖厂签订5套房屋（即通辽市金沙滩温泉旅游度假村内建设的商品房A6301、321、331；A4321、322号楼）的正式的商品房买卖合同；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21154.00元，由被告冬泉房地产公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  刘海风审 判 员  特格喜人民陪审员  白金花二〇一六年十月十日书 记 员  秦智颖