浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第2094号
原告：戚甘红。
委托代理人：徐龙秀、许莎莎。
被告：许轶梅。
被告：周益民。
原告戚甘红为与被告许轶梅、周益民房屋买卖合同纠纷一案，于2013年11月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，决定适用普通程序，依法组成合议庭于2014年1月3日公开开庭进行了审理。原告戚甘红及其委托代理人徐龙秀，被告周益民到庭参加诉讼，被告许轶梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戚甘红起诉称：两被告系夫妻，经东阳市人民政府批准，将东阳市人民路＊＊＊号地块从国有商业用地更改为居住用地后建房。2011年10月14日，原、被告签订购房协议，约定：乙方（指原告）购买甲方（指两被告）坐落于东阳市人民路＊＊＊号房屋中的第三层西边套房屋，面积约112平方米（实际面积以测绘部门实测面积为准），房款总价112万元，协议签订当日支付52万元，甲方不另出收条，在房屋建造到三层楼板砼浇筑完成时支付30万元，主体结顶付30万元；自签订协议起二年内，甲方应把房产证、土地证做到乙方或乙方指定买受人名下，逾期甲方愿支付乙方每天总房款1%的违约金等内容。后因两被告与东阳市国土资源管理局签订的国有土地使用权出让合同中约定涉案房屋五年内不得转让，故购房协议中约定的两年内过户到原告名下的目的无法实现，双方又于2012年9月20日签订了补充协议，原告已按补充协议约定履行付款义务。2013年1月，两被告办理了涉案房屋的产权初始登记，且东阳市政府已取消了购地后五年内不得转让房屋的限制，但两被告经原告多次催促拒绝交付房屋也没有办理过户手续。请求：确认原告与两被告于2011年10月14日签订的购房协议、于2012年9月20日签订的补充协议有效；判令两被告将涉案房屋交付给原告并履行将涉案房屋过户给原告的义务。
针对上述诉讼请求，原告戚甘红提供了以下证据：
一、购房协议、补充协议各1份、收条2份，以证明原、被告签订房屋买卖合同、合同中约定了双方的权利义务及原告已按合同约定支付了102万元购房款，被告违约的事实。
二、两被告的结婚登记申请书1份，以证明两被告系夫妻关系的事实。
三、土地登记卡1份（与原件核对一致的复印件），以证明涉案房屋的土地性质为国有出让。
四、东阳市人民政府办公室东政办发（2002）104号文件1份，东阳工业用地转让审批表1份，零星自用土地用途变更呈报表1份、建设工程规划许可证1份、国有土地使用权出让合同2份（均系与原件核对一致的复印件），以证明涉案房屋土地性质为国有出让，该土地已从工业用地转换成了住宅用地，且土地受让后五年内所建房屋不得转让的限制条件已解除，涉案房屋系合法建筑的事实。
被告许轶梅未作答辩。
被告周益民未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：两被告系夫妻，原告至今未支付第一笔购房款52万元。如果原告将该款付清，则周益民同意配合办理涉案房屋产权过户手续。双方签订的购房协议和补充协议是无效的。
被告许轶梅、周益民均未提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：
被告许轶梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审质证的权利。证据一，到庭的周益民质证有异议，认为原告仅支付了购房款50万元，被告没有违约。经审核，本院认为，证据一具备有效证据的认定要件，予以采纳，至于哪方存在违约行为，应综合分析全案客观事实依法认定。证据二，到庭的周益民质证无异议，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告所主张的事实的证明力。证据三，到庭的周益民表示看不懂。证据四，到庭的周益民对真实性无异议，但认为与本案无关。经审核，本院认为，证据三、四具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明原告所主张的事实的证明力。
经审理，本院查明的事实如下：两被告系夫妻。2011年10月14日，原、被告签订购房协议，约定：乙方（指原告）向甲方购买涉案房屋，面积约112平方米（实际面积以测绘部门实测面积为准），房款总价112万元，在协议签订日支付52万元整，甲方不另出收条，在房屋建造到三层楼板砼浇筑完成时支付30万元，主体结顶付30万元整；自签订协议起二年内，甲方应把房产证、土地证做到乙方或乙方指定买受人名下，逾期甲方愿支付乙方每天总房款1%的违约金；乙方应按期交纳购房款，若逾期不交表示乙方自愿放弃；若由乙方原因造成本协议不履行，则52万元预付金不退等内容。2012年9月16日，双方在上述购房协议的背面手写补充一条，内容为：“2012年9月16日，甲方房屋建止第三层，因土地使用证未完全处理好，经双方协商一致，第二期、第三期购房款延后交纳，具体交纳时间双方协商解决（双方另行协商确定）”。2012年9月20日，原、被告达成补充协议一份，内容为：因甲方（指两被告）与东阳市国土资源管理局签订的国有土地使用权出让合同中约定甲方位于东阳市人民路221-1号房产在五年内不得转让，此条款与双方于2011年10月14日签订的协议中约定两年内房产证、土地证双证做到乙方（指原告）或乙方指定买受人名下的承诺不符，经双方协商作如下补充协议：1、2012年9月20日，乙方交纳第二期购房款30万元整，双方约定房屋主体结顶时支付贰拾万元整，余款十万元左右在甲方把该房屋房产证、土地证双证做到乙方或乙方指定买受人名下时支付。2、甲方位于东阳市人民路221-1号房产竣工验收后，甲方应先把该房屋交付给乙方使用，在本补充协议签订日起一年内不能交房给乙方使用时，前二期购房款无条件一并退回给乙方等内容。同时，该补充协议上手写备注：双方约定在甲方自身房产证、土地证做出后，五年后再把双证做到乙方或乙方指定买受人名下（自签约日起总时间不超过六年）。2012年9月20日，原告向两被告支付购房款30万元，由许轶梅出具一份收条，内容为：“今收到戚甘红位于东阳市人民路221-1号许轶梅户最西边单元第三层西边套第二期购房款叁拾万元整（￥300000.00元）”。2012年11月6日，原告向两被告支付购房款20万元，由许轶梅出具一份收条，内容为：“今收到戚甘红位于东阳市人民路221-1号许轶梅户最西边单元第三层西边套第三期购房款贰拾万元整（￥200000.00元）”。
另查明，2011年经东阳市人民政府批准，涉案房屋所占土地使用权性质已由仓储用地变更为居住用地。2012年5月28日，在东阳市国土资源局与许轶梅签订的国有土地使用权出让合同中，承诺五年内不得转让的备注已取消。2013年8月1日，许轶梅申领了涉案房屋的国有土地使用权证，权证号码为：东阳市国用（2013）第1-＊＊＊＊号。2013年8月12日，两被告申领了涉案房屋的房屋所有权证，权证号码为：东房权证吴宁字第××号，共有权证号码为：东房权证吴宁字第××号。2013年9月6日，两被告对涉案房屋进行了抵押，并办理了抵押登记，抵押期限自2013年9月6日至2016年8月11日。
本院认为，原、被告签订的购房协议和补充协议，系双方当事人的一致真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，应确认合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。根据上述协议的约定和收条中反映的内容，应确认原告尚欠两被告购房余款10万元（按补充协议约定该款在房屋过户时付清），故两被告应将涉案房屋交付给原告并负有协助原告办理涉案房屋产权过户手续的义务，但由于两被告对涉案房屋办理的抵押登记尚未注销，目前无法办理产权过户登记手续，故原告要求判令两被告履行产权过户手续的诉请，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求大部分成立，本院予以支持。部分不能成立，本院不予支持。许轶梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告戚甘红与被告许轶梅、周益民于2011年10月14日签订的购房协议、于2012年9月20日签订的补充协议有效。
二、被告许轶梅、周益民应于本判决生效后十日内将坐落于东阳市人民路221-1号3单元302室房屋［权证号码为：东房权证吴宁字第2083**号，共有权证号码为：东房权证吴宁字第2083**号］交付给原告戚甘红。
三、驳回原告戚甘红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14880元，由原告戚甘红负担880元，由被告许轶梅、周益民负担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入帐号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 吴霞林
人民陪审员 吴关虎
人民陪审员 张晓帆
二〇一四年二月十一日
代书 记员 郭 倩