广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民初字第13号
原告黄艳珍。
被告广西万博房地产开发有限公司。
法定代表人吴维健，董事长。
委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。
原告黄艳珍与被告广西万博房地产开发有限公司（以下称万博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月21日立案受理后，依法由审判员陈建雄适用简易程序，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。书记员曹敏铃担任法庭记录。原告黄艳珍、被告万博公司的委托代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向购买被告购买商品房一套，价值237830元，2011年12月30日为交房日期。但在合同履行过程中，被告到2014年3月30日才向原告交付所购房屋，逾期交房时间共630天。按合同约定，被告应向原告支付应付房款日万分之三的违约金责任。为此，诉请法院依法判令被告给付原告违约金44949元（应付房款237830元×0.0003×630天）。
被告辩称，由于房屋承建方的原因，致使原告不能按合同约定的时间期向原告交付房屋，故被告对原告提出逾期交房630天的时间没有异议，并愿意承担相应的违约责任。但由于本案《商品合同中约定的违约金计算标准过分高于原告遭受的实际损失。因被告逾期交付房屋，给原告造成的实际损失应当为原告将房屋用于出租所获得的租金。为此，本案纠纷的解决应当参照此前法院相同的判例，按照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，由有评估房产资质的评估机构对原告所购相同地段同类房屋可获得的租金价值进行评估。被告愿意在房屋租金损失金额的基础上增加30%来计算应给付原告的违约金数额。在本案纠纷发生之前，被告已委托有评估资质的机构，对本案同类房屋的租金收益进行了评估鉴定。根据评估机构作出的评估结论，被告逾期交房630天，按房屋租金损失增加30%计算，被告应给付原告违约金的金额为13625元。故肯请法院依法采纳被告的观点，对本案《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准进行调整。
根据原、被告双方陈述的诉讼观点，本案争议的焦点是：被告应给付原告的违约金应按合同约定方式计算，还是以逾期交付房屋在同期间同地段的租金损失来计算。
经审理查明，2011年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“XX广场”X单元XX层X号商品房一套，套内面积为63.35平方米，价格237830元。付款方式为签订合同并交付首笔购房款后，原告在30日内办理个人住房贷款手续，余款由银行转入被告账户。2011年12月30日前交付房屋。如被告逾期交房，逾期60日之内不追究被告的违约责任，逾期超过60日后，超过部分被告按应付房款日万分之三支付原告违约金。
合同签订后，原告按约定向被告交纳了购房款，但因被告与房屋承建方发生“建筑工程承包合同”纠纷，导致被告未能按期限将房屋交付原告使用。至2014年3月30日，被告才向原告发出交房通知，双方为此发生纠纷。因协商未果，原告遂以被告逾期交房的行为不仅违约，而且严重损害其合法权益为由，向本院提起本案诉讼，请求判如所请。
另查明，经被告申请，广西某资产评估有限公司于2015年1月15日作出某咨报字（2015）第XX号《广西XX房地产开发有限公司因了解房地产租金涉及的房屋租金评估咨询报告》。根据该评估结论，按原告主张被告逾期交房630天的时间计算，本案原告的房屋在逾期交房期间的租金损失数额为10481元。其中：2012年176天共2845元（月租金485元÷30天×176天）；2013年全年天租金损失6084元；2014年共88天，租金损失1551元（月租金529元÷30天×88天），再加上在庭审中被告表示在此基础上自愿增加30%，故被告应给付原告的违约金数额为13625元（10481元×30%）。而按合同约定应付房款日万分之三计算，被告应给付原告的违约金数额为44949元。原告认为某咨报字（2015）第XX号评估报告不能作为本案计算违约金的依据，但经本院释明，原告并不申请要求重新进行评估。
以上事实，有下列证据在卷佐证：1、《商品房买卖合同》；2、原告所交购房款凭证；3、被告向原告出具的交房通知书；（以上证据均为复印件，由原告提供）4、某咨报字（2015）第XX号《广西XX房地产开发有限公司因了解房地产租金涉及的房屋租金评估咨询报告》（复印件，由被告提供）。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的合法权益，该合同合法有效。合同当事人均应依照合同约定履行义务和享受权利。本案被告未能按合同约定的期限将涉案房屋交给原告使用，其行为已构成违约，依法应当承担给付原告违约金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在合同中当事人约定的违约金数额不能过分高于因违约所造成的损失，而本案因被告违约给原告造成的损失在客观上只能表现为原告租用相同房所支付的租金或将房屋用于出租所获得的租金。按照某咨报字（2015）第XX号《广西XX房地产开发有限公司因了解房地产租金涉及的房屋租金评估咨询报告》的结论计算，本案原告的房屋在被告逾期交付630天里的租金损失为13625元（含被告增加的30%），而按合同约定的违约金计算方法，被告应给付原告的违约金数额为44949元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，原、被告在合同中约定的违约金数额已过分高于因被告违约给原告造成的损失。据此，对原告按合同约定向被告主张违约金数额的诉讼请求，本院不予全部支持。对被告提出在某咨报字（2015）第XX号评估结论中的房屋租金数额增加30%来计算本案应给付违约数额的抗辩观点，本院予以采纳。因此，本案被告应给付原告违约金13625元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、判决如下：
一、被告广西万博房地产开发有限公司给付原告黄艳珍逾期交房违约金13625元；
二、驳回原告黄艳珍的其他诉讼请求。
案件受理费924元（原告已预交），减半收取462元，由被告广西万博房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳上诉费。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈建雄
二〇一五年一月二十三日
书记员 曹敏铃
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。