河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初5908号原告（反诉被告）：刘风瑞，男，汉族，1985年4月4日出生，住址。委托诉讼代理人：张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹秀敏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵小慧，女，汉族，1961年8月12日出生，住址。委托诉讼代理人：蔡志猛，河南彪炳律师事务所律师。第三人：赵万惠，男，汉族，1963年8月18日出生，住址。第三人：河南环球世纪不动产咨询有限公司。法定代表人：乔双荣，职务经理。委托诉讼代理人：邹小鹏，该公司员工。原告（反诉被告）刘风瑞诉被告（反诉原告）赵小慧，第三人赵万惠、河南环球世纪不动产咨询有限公司（简称世纪不动产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘风瑞及其委托诉讼代理人张亚丽，被告赵小慧的委托诉讼代理人蔡志猛，第三人赵万惠、世纪不动产公司的委托诉讼代理人邹小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘风瑞向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间于2016年7月24日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；二、依法判令被告向原告支�违约金20,790元；三、判令被告赵小慧赔偿原告损失146,128元；四、判令被告返还原告已支付定金20,000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月24日，原、被告及世纪不动产公司三方协商一致，签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，其中被告赵小慧授权其代理人赵万惠代签本合同。合同签订后，原告依约支付了定金并办理银行按揭贷款手续申请等事项。后因被告赵小慧拒绝配合原告办理补差价等手续，致使合同无法继续履行，原告多次催促被告办理房屋补差价等手续，但被告均以种种理由推拖，现明确告知原告不卖房，不再履行涉案合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告赵小慧辩称：房屋买卖合同不成立，被告没有签字，也没有授权赵万惠签合同，原告让赵万惠写承诺书也证明了原告事先就知道赵万惠不具有代理权，需要被告补签或追认。同时约定如果被告没有补签或追认，则由赵万惠承担责任。因此合同不需要解除，违约金条款不产生效力，原告损失不存在也不应由被告承担。原告明知赵万惠无权卖房，且让赵万惠写了承诺书，要求赵小慧补签合同，当原告获知赵小慧没有补签合同时，原告有充分的时间与他人或房屋中介重新购买房屋，原告没有采取理性的措施，其损失无权要求被告承担。赵万惠得知赵小慧不同意卖房时也及时的把定金交付给了中介，不影响原告继续买房。房产涨价不属于预期损失，原告按照房屋暴涨的价格来要求损失是没有依据的。被告没有收到原告定金，原告要求被告返还是不成立的。综上请求依法驳回原告对被告的诉请。第三人赵万惠述称：涉案房屋不是我的房子，当时我在该房屋居住，房本也在该房屋中存放，房屋中介邹小�是我的邻居，当时问我卖不卖房，我没有告知我姐赵小慧，听中介说我可以把房卖了，当天我就在中介处把合同签了。原告当天把定金交给了中介，中介又给了我，后来我姐不同意卖房，我知道房子不能卖了就把定金还给了中介。我认为合同无效，我不应该赔偿。第三人世纪不动产公司述称：我公司内部网上登记有信息，信息上同时显示有赵小慧和赵万惠的电话，如果看房联系赵万惠，谈房屋售价联系赵小慧。原告正好要买房，看了几套房不满意，我公司同事就联系看房，原告看中了赵小慧的房子，我同事张泽正就电话联系了赵小慧，赵小慧称来不了，让赵万惠代理谈房屋价格，后来就签订了合同。涉案房屋是经济适用房，需要补差价，我同事王红云和赵小慧一起到房管局办理了房屋补差价登记申请，房管局告知要2个月后等通知才能补差价款，后来通知赵小慧去补差价，她一直说没时间，后来赵万惠说房子不准备履行了，赵小慧也不经常能联系上。原告与赵万惠后来签了份补充协议，约定让赵万惠再多住一段时间。最终到2016年10月中下旬，赵万惠说赵小慧不同意卖房了，要求尽快解除合同，并把原告交的定金退还给我方。我方不承担任何责任。反诉原告赵小慧向本院提出诉讼请求：一、判令《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》无效；二、判令反诉被告刘风瑞返还反诉原告房屋所有权证；三、本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年7月份，我弟弟赵万惠在我不知情的情况下，私自将我位于中原区航海西路166号院6号楼2楼31号房屋通过世纪不动产公司进行买卖，与反诉被告签订了房屋买卖合同。赵万惠后将房屋的房产证交予第三人世纪不动产公司，在未经我同意的情况下，世纪不动�公司将我的房本交给了反诉被告，现反诉被告拒不退还房产证。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，我弟弟赵万惠与世纪不动产公司所签的房屋买卖合同行为属于无权代理，事后也并未得到我的追认，因此他们签订合同无效。反诉被告在没有权利的前提下，拿着我的房产证不予返还的行为是无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，反诉被告应当返还我的房屋所有权证。为维护反诉原告权益，特提起反诉。反诉被告刘风瑞辩称：赵小慧以赵万惠没有代理权为由，确认赵万惠与刘风瑞签订的涉案合同无效，没有事实和法律依据，该合同为有效合同，原告提供王红云证人证言能证明赵小慧授权赵万惠签订涉案合同的事实，赵小慧对卖房的事实是知情的，且证人证言与世纪不动产公�的委托诉讼代理人邹小鹏的陈述是相互印证的，同时赵小慧申请补差价的行为，是其对赵万惠代理行为的追认，故合同是有效的。依据补充协议，刘风瑞支付了20,000元定金，赵小慧将房产证质押给刘风瑞，故在定金未返回、双方纠纷未彻底解决的情况下，是不应返还房产证的，解决了上述问题，原告同意返还。本案是因赵小慧的原因引起的，过错完全在赵小慧，因此诉讼费用应由赵小慧承担。经审理查明：第三人赵万惠与被告赵小慧系姐弟关系，2016年7月24日，赵万惠带涉案房屋所有权证以赵小慧委托代理人名义与原告刘风瑞、第三人世纪不动产公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定：“被告名下所有的位于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋，按总房款1,039,500元出售给原告，房屋权属性质：经济适用房，建筑面积115.32�方米；原、被告于签订合同经济适用房补差后20个工作日内，共同到贷款银行申请办理按揭贷款手续；世纪不动产公司促成签订本合同，在合同签字同时，原告应按照房屋实际成交总房款2%支付全部佣金；世纪不动产公司提供办贷款、房地产转移登记、土地使用权变更登记、抵押登记等其他服务，委托方支付中介劳务费用3,000元；被告如未按合同约定的期限向原告交付房屋，逾期不超过10个工作日的，自本合同约定的最后交付期间的第2日起至实际交付之日止，被告每日按总房款的1‰向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过10个工作日的，尚未办理房屋所有权证转移登记手续的，原告有权解除合同，被告应在原告解除合同后当日将已收房款返还原告，并按总房款1‰支付赔偿金，被告应积极配合办理合同注销及监管协议的注销，已办理房屋产权转移登记手续的�自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告每日按总房款的1‰向原告支付违约金；房价内含固定装修不动；经济适用房补差费用由原告承担；被告有固定车位一个，立契过户后交由原告”。涉案买卖居间合同附《卖方代理人承诺》一份，载明：“卖方代理人保证其本人享有代理权，并在签订本合同后及时告知被代理人或交与卖方补签，若卖方不予补签或不予追认而导致买卖居间合同不发生效力的，则由卖方代理人赔偿买方违约金20,000元，赔偿居间方24,790，若原告和世纪不动产公司损失高于此金额，原告和世纪不动产公司有权进一步向赵万惠追偿，承诺人：赵万惠”。赵万惠代赵小慧收取原告定金20,000元，原告向世纪不动产公司交纳佣金及代办费10,000元（世纪不动产公司表示该10,000元愿意退还原告）。2016年7月26日，赵小慧与世纪不动产公司员�共同到房管部门递交补缴差额申请，赵小慧在《郑州市经济适用住房补缴差价款审批表》申请人一栏签字确认。后被告称其未授权赵万惠代售涉案房屋，并拒绝继续办理经济适用房补缴差额手续，涉案房屋买卖合同现不能继续履行。2016年10月12日，赵万惠返还原告定金20,000元，由世纪不动产公司暂为保管。上述事实，有《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、收据、录音资料、短信、证明、审批表、收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告赵小慧与第三人赵万惠系姐弟关系，赵万惠持有涉案房屋所有权证以赵小慧代理人身份与原告刘风瑞、第三人世纪不动产公司签订房屋买卖居间合同后，赵小慧与世纪不动产公司员工共同到房管部门递交了涉案房屋的经济适用房补缴差额申请，且世纪不动产公司员工证实赵小慧知晓涉案房屋买卖的相关事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院认定，赵万惠代理被告与原告刘风瑞、第三人世纪不动产公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，系被告本人的真实意思表示，赵万惠具有代理权限，该合同合法有效，对合同的各方当事人具有拘束力。赵万惠与赵小慧辩称赵万惠不具有代理权限，主张合同无效的，本院不予采信。合同签订后，原告按合同约定交纳购房定金，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的相关过户手续，被告以赵万惠不具有代理权为由，拒不履行合同义务的行为构成违约，鉴于涉案房屋系经济适用房尚未�缴差额，故原告主张解除合同的，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告主张被告支付其违约金20,790元并赔偿其房屋溢价128,340元、佣金10,000元、银行贷款费用7,788元等损失共计166,918元的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，�约金及损失的赔偿应以实际损失为基础，约定的违约金低于造成的损失的，应以原告的实际损失为基础，原告损失由房屋升值损失、银行贷款费用组成，关于房屋升值部分的损失时间起止日以《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》于2016年7月24日签订之日起算，至2016年10月份被告退还定金明示其不再履行合同之日止为计算节点，参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年7月份郑州市住宅二手房成交均价每平米9,187元，2016年10月份郑州市住宅二手房成交均价为每平米9,761元，根据上涨比例及涉案房屋面积(115.32平方米)，本院认定涉案房屋升值差价损失为66193.68元，银行贷款费用损失为7,788元，两项合计73,981.68元（66,193.68元＋7,788元），故本院对原告主张被告支付其违约金及损失73,981.68元的部分予以支持，对原告过高部分的主张本院不予支持。原告已支付佣金10,000元及定金20,000元由第三人世纪不动产公司负责退还原告。原告向被告返还其留存的涉案房屋所有权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘风瑞与被告（反诉原告）赵小慧、第三人河南环球世纪不动产咨询有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》予以解除；二、被告赵小慧自本判决生效之日起十日内，支付原告刘风瑞违约金及损失合计73,981.68元；三、原告刘风瑞自本判决生效之日起十日内，向被告赵小慧返还涉案房屋所有权�；四、第三人河南环球世纪不动产咨询有限公司返还原告刘风瑞定金、佣金30,000元；五、驳回原告刘风瑞其他和过高部分的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赵小慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理本诉费4,038元，由原告刘风瑞负担1,792元，由被告赵小慧负担2,246元；保全费5,000元由被告赵小慧负担；反诉费50元，由原告刘风瑞负担25元，被告赵小慧负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  郑 奇人民陪审员  王海霞人民陪审员  王建新二〇一七年五月十二日书 记 员  吕青青