吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民初30号
原告：李春辉，男，汉族，1979年2月8日生，住长春市湖光路湖光小区。
委托代理人：方麒贺、邢文贺，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被告：李洪萍，女，汉族，1957年5月24日生，住吉林省松原市。
委托代理人：张洪华，吉林佳禾律师事务所律师。
第三人：长春信息技术职业学院。住所：长春市高新区卓越大街***号。
法定代表人：姜云红，董事长。
委托代理人：刘剑。
第三人：长春圣海至尊房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区前进大街***号，
法定代表人：张贤东，董事长。
委托代理人：徐新伟，吉林普卓律师事务所律师。
原告李春辉与被告李宏萍、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司、第三人长春信息技术职业学院案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李春辉及其委托代理人方麒贺，被告李宏萍的委托代理人张洪华，第三人长春信息技术职业学院的委托代理人刘剑、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司的委托代理人徐新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李春辉向本院提出诉讼请求：1、判令停止对位于前进大街881号的“圣海国际”第B幢1207号房屋的执行，并解除查封措施；2、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实及理由如下：首先，原告与圣海公司签订的《认购协议书》时间为2012年12月30日，在人民法院查封之前且长春圣海至尊房地产开发有限公司于2014年9月已经取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，双方签订的合同是合法有效的。其次，原告在法院查封涉案房屋前即2016年1月已按合同约定向被告缴纳了购房全款。再次，2016年1月4日原告在交纳余款时，圣海至尊房地产开发有限公司已经将钥匙交给原告，其交付钥匙的行为可视为对该房屋已经完成交付。最后，在《认购协议书》中约定办理产权的时间为小区竣工验收两年内，原告一直都没有收到圣海至尊房地产开发有限公司办理产权或者办理备案登记合同的通知，房屋未办理产权的责任不在原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不应查封涉案房屋。另外，原告所购买的是商品房，用于个人居住且已经缴纳了全部房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定，能够排除执行。故原告对于涉案的房屋依法享有排他的物权且能够排除执行，为了保护原告的合法利益，特提起诉讼。
被告李宏萍辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。因李春辉未签订备案的《商品房买卖合同》，也未取得不动产发票，更未办理物权登记，故李春辉对圣海公司仅享有诉争房屋的债权，不想有对诉争房屋的物权，不具有阻却执行的实体权。诉争房屋未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款规定“建筑工程未经验收或者验收合格的，不得交付使用”，这也就是说涉案房屋不具备交钥匙的条件。诉争房屋不存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条及《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，李春辉不享有阻却执行的其他实体权利。
第三人长春信息技术职业学院（以下简称：职业学院）辩称：同意原告的诉讼请求。
第三人：长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称：圣海公司）辩称：同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2015年8月5日债权人李宏萍与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李宏萍借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日。同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人职业学院未按照合同约定还款，李宏萍向吉林省长春市信维公证处申请了执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行，本院立案执行。本院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括诉争房屋在内的47套房产。原告以案外人的身份向本院提出书面异议，本院作出执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服，向本院提起了本案诉讼。
另查明：2012年12月30日，圣海公司与原告签订《认购协议书》，约定以324819元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”B幢1207号房屋。合同中载明的房屋用途为商业。当日，原告向圣海公司支付了129928元购房款。2016年1月4日，原告另给付圣海公司购房款206366元，给付圣海公司契税13451.76元，住房维修基金5495元。原告另提供收据两张，用以证明其于2016年1月4日向吉林省恒生物业服务有限公司缴纳水、电、煤气费各预存200元，诉争房屋的物业费2110.08元。李宏萍对该两份收据的真实性提出异议，但未能提供反证予以反驳。依据原告提供的长春市房产档案馆出具的《房屋权属登记信息查询结果证明》，截止至2017年1月4日，原告名下无房屋权属登记信息和商品房合同备案信息。原告还提供《1号楼业主领钥匙签收表》一份，用以证明原告于2016年1月4日得到诉争房屋钥匙，领受了诉争房屋。李宏萍对该签收表真实性提出异议；圣海公司、职业学院均对此无异议。
再查明：各方当事人在执行异议阶段均确认原告购买的“圣海国际”B幢1207号房屋系属于翠湖园小区1号楼。圣海公司在执行异议阶段向本院执行部门提供了该小区1号楼、5号楼的《商品房销（预）售许可证》（长房售证2014第277号），并提供了对该许可证的说明《关于长春圣海至尊房地产开发有限公司1号楼预售许可证的详解》，记载上述1号楼的房屋用途为商服。诉争房屋尚未进行竣工验收。
本院认为：本案中，李宏萍申请公证债权文书执行，属于金钱债权执行。在案涉房屋被人民法院查封前，李春辉作为买受人与圣海公司签订《认购协议书》，是双方真实的意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且在诉讼前圣海公司已经取得了商品房预售许可证，故李春辉主张双方签订的协议合法有效，应予以支持。李春辉支付了足额的房屋价款，并因圣海公司的交付行为占有诉争房屋。因案涉房屋尚未竣工验收，导致李春辉无法办理房屋的产权登记，李春辉对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，李春辉主张排除对案涉房屋的执行应予以支持。综上，李春辉的上诉请求成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定规定，判决如下：
一、原告李春辉与第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司签订的《认购协议书》合法有效；
二、对位于前进大街881号的“圣海国际”第B幢1207号房屋不得执行；
三、驳回李春辉其他的诉讼请求。
案件受理费6173元，由被告李宏萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 董惟祎
代理审判员 陈大为
二〇一七年五月二十日
书 记 员 李 派