安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民一初字第01995号
原告：宋小华，女。
被告：马鞍山市欣明置业有限公司。
委托代理人：吕震，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告宋小华与被告马鞍山市欣明置业有限公司（以下简称欣明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日作出（2014）花民一初字第00520号民事判决，宣判后，宋小华、欣明置业公司不服该判决，提起上诉，马鞍山市中级人民法院于2015年4月30日作出（2014）马民二终字第00130号民事裁定，撤销本院（2014）花民一初字第00520号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告宋小华，被告欣明置业公司的委托代理人吕震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋小华诉称：2009年10月31日原告购买了花山美居8栋109号商铺，总价款为387161元。原告与被告签订的《商铺委托代租协议》中租金支付方式约定第一年租金原告在支付购铺总价内扣除。原告与被告签订的购房合同付款方式及期限约定一次性付款于2009年11月7日前付清387161元。原告先后于2009年10月17日付给被告现金30000元，于2009年10月31日转账给被告115211元，于2009年11月19日转账给被告242000元，已付清购房款，这意味着被告第一年租金根本未付给原告。2013年6月6日，原告起诉被告拖欠房租一案时得知原告购买商铺时，被告隐瞒了原告所购商铺已委托欣明物业管理公司出租给马鞍山市安好家建材贸易有限公司（以下简称安好家公司）且租赁期限为三年（自2009年10月1日至2012年9月30日止）的事实，给原告造成了5个月的租期损失。商铺代租期满后，被告至今未将商铺归还原告。2014年1月27日，原告收到被告函得知原告所购商铺最近才分割砌墙。原告于次日给被告寄去挂号信告知被告交房不符合交房条件，房屋交接不了的责任在于被告，请被告符合交房条件后再次通知原告，并出示有关部门对花山美居8栋109号商铺质量检测证书。综上，原告具状法院诉请判令：一、被告支付尚欠原告的租金27101元（此租金为被告应支付的三年租金中未支付的部分，租金按第一年租金标准计算）；二、被告赔偿原告5个月租期的租金损失（自2009年10月31日至2010年3月30日，按半年16652元标准计算）；三、被告按合同交房标准向原告交付马鞍山市花山美居8栋109号商铺，具体为商铺要有楼梯，水电气一户一表，信报箱、宽带、电话线、有线电视预埋，对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，内墙、门、顶棚、地面要符合合同约定的标准，修复门槛。
宋小华针对其陈述的事实、理由及诉讼请求举证如下：
1、商品房买卖合同一份，证明购买的商铺总价为387161元；
2、销售不动产发票一份，证明购铺总价为387161元；
3、付款凭证三份，证明原告已实际支付被告387211元，被告并没有支付原告第一年的租金债务；
4、商铺委托代租协议一份，证明案涉商铺总价为387161元，同时证明第一年租金债务实际并未在商铺总价中扣除；
5、欣明物业管理公司与安好家公司签订的商铺租赁（代租）协议一份，证明被告存在欺诈，隐瞒所购商铺已经被出租的事实，导致原告损失了5个月的租期；
6、商铺交接书一份，该交接书上的签名不是原告本人所签，但能证明商铺总价为387161元，同时也证明了被告弄虚作假，因为在2014年被告才砌墙，说明交接书上的面积是虚假的；
7、欣明置业公司给原告的函（书面）、原告寄给被告的挂号信，证明涉案商铺2014年才分割砌墙，同时证明之前被告的商铺交接书弄虚作假；
8、欣明置业公司付款给原告的银行流水，证明欣明置业公司一直在履行付款义务，不存在原告诉讼请求超过诉讼时效的问题；
9、马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队出具的测绘说明一份，证明被告对房屋砌墙分割后没有对房屋质量及面积进行现场复核；
10、单位工程竣工验收记录附表一份（复印于马鞍山市城建档案馆），证明原告所购的案涉商铺内应有楼梯；
11、设计图一份，证明原告所购的案涉商铺设计图中也是有楼梯的；
12、照片一张，证明原告所购的案涉商铺的现状，门槛被砸坏，并未修复；
13、安徽省高级人民法院（2014）皖民申字第00480号民事裁定书一份，证明马鞍山市中级人民法院二审判决中对案涉商铺总价的认定和本案没有关联性，对其他案件无拘束力，原、被告之间系委托关系，非租赁关系。
欣明置业公司在庭审中辩称：1、对于商铺总价为416302.15元是原告在（2013）花民一初字第01137号案件上诉状中书面确定的，马鞍山市中院（2013）马民三终字第00234号判决书也对此金额予以确认。因此第一年的租金即房价的7%计29142元已经从商铺价款中扣除，不存在被告拖欠原告租金的问题。在2013年5月2日（2013）花民一初字第01137号案件的审理中，原告的代理人也已经确认了委托代租期的三年租金已经全部支付。另，无论是租金还是原告所说的租金债务均已超过诉讼时效。2、原、被告之间的委托代租期是2010年3月31日-2013年3月30日，代租期间的租金已经支付，原告无权要求被告赔偿其5个月租期的租金损失。被告与第三方安好家公司是在2009年8月30日签订代租协议的，但实际履行期是2010年3月30日-2013年4月9日，多出的9天租金也实际支付了原告。另，原、被告签订的房屋买卖合同约定的交房期是2010年6月30日，也就是说原告只有从实际收房之日起才享受房屋租金收益，原告也是在2010年6月30日签署了商铺交接书收到房屋，被告的义务也仅限于在2010年6月30日向原告交房，因此，原告购买涉案商铺并获取收益的起算点应该是2010年6月30日。这样计算，原告不是少收取5个月租金，而是多收取了2010年3月30日-2010年6月30日的三个月租金。3、被告已经在2010年6月30日按照合同的约定向原告交付了商铺，原告已经签署了商铺交接书收取了商铺，也收取了三年的房屋代租租金，不存在再次进行房屋交接的问题。原告称交房不符合条件，没有依据，与事实不符。商铺内楼梯在双方所签补充协议三中明确约定由买受人自行安装，被告无此义务。综上，请求法院依法作出裁判。
欣明置业公司针对其辩称举证如下：
1、商品房买卖合同、售楼合约各一份，证明交房的时间是2010年6月30日，商铺总价应收总额是431267元，实收387161元，这是打折并扣除第一年租金后的金额。附件四合同补充协议中约定商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口，因此，被告并无安装楼梯的义务。
2、商铺委托代租协议、商铺交接书、授权书各一份，证明商铺的代租期限是2010年3月31日-2013年3月30日，租金标准是总价的7%，另外，根据该代租协议约定的第三年租金标准总价8%来计算，第三年的租金是33304元，也印证了商铺的总价是416302.15元。代租协议和购房合同是同一天签订的，购房同时即确认买受人将房屋交由出卖人代租。商铺交接书、授权书证明涉案商铺被告已在2010年6月30日按合同约定交付原告，被告委托欣明物业公司履行花山美居商铺租赁（代租）及管理职责的事实。
3、收条、原、被告之间的往来函件各一份，证明原告已经收到被告支付的九天房租（2013年4月1日-4月9日）以及被告多次通知原告收房的事实。
4、商铺租赁（代租）协议一份，证明被告与第三方安好家公司是在2010年1月14日签订代租协议的，但实际履行期是2010年3月30日-2013年4月9日，因为花山美居建材城是在2010年3月30日才开业的，而且该合同约定第一年的租金是免收的。
5、优惠购房审批单一份，证明原告所购案涉商铺总价是431267元，打折并扣减第一年租金后为387161元。
欣明置业公司对宋小华所举证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议。合同明确了交房的时间是2010年6月30日，原告实际付款是387161元，但这是打折并扣除第一年租金后的金额。同时附件四中约定了楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口，因此，被告并无安装楼梯的义务。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，这份协议证明了第一年租金已在购买商铺的总价中扣除，商铺的代租期限是2010年3月31日-2013年3月30日，根据约定的租金标准也可以证明商铺总价是416302.15元。另外，代租协议和购房合同是同一天签订的，购房同时即确认原告将房屋交由被告代租。对证据5，无异议，合同是2010年1月14日签的，但实际履行期是2010年3月30日-2013年4月9日，因为花山建材城是2010年3月30日开业的，而且，合同第3条第一款约定第一年的租金是免收的。对证据6，真实性、合法性无异议，这份证据足以证明被告已经按照合同约定于2010年6月30日将商铺交给了原告，原告无权再次要求被告交付商铺。对证据7的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，相反证明了被告多次催促原告收商铺，但原告无理由拒不验收的事实。被告是在2013年4月9日收回商铺进行分割的。对证据8的真实性认可，被告实际一直按照约定支付了合同代租期内第二年和第三年的租金，第一年的租金也在购房总价中扣除，该份证据也证明了原告的主张已超过时效。证据9，证明被告的分割无误，原告应该收回商铺。证据10，系复印件不予认可。对证据11、12的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据13的真实性、合法性、关联性认可，但即使无拘束力，法院也应当查明该事实。
宋小华对欣明置业公司所举证据质证意见为：对证据1无异议，合同上写明原告是一次性付款，商铺总价是387161元，所谓的43万余元只是虚价，无意义。对证据2中的授权书原告不认可，和原告没有关系，商铺交接书中原告的签名不是原告本人所签，交接书中也没有对楼梯以及合同约定的其他设施进行交接，但交接书明确了商铺总价为387161元。证据3中收条收到的是欣明物业公司支付的款项，并非被告，该收条和本案没有关系。往来函件中，欣明物业公司的函，原告不认可，第二份函中有被告盖章原告认可，但是被告并不符合商铺归还的条件，商铺没有楼梯以及原告诉讼请求中所述的设施。对证据4的真实性有异议，应该是12页，被告只提交了7页，后5页未提交，合同第7页上的签订日期进行了涂改。对证据5，不予认可，因为上面没有原告的签名，该证据反而可以证实原告所购案涉商铺的总价为387161元。
经审查，本院认为：原告所举证据1至9、证据13具有真实性、合法性、与本案具有关联性，可作为认定本案相关事实的依据。原告所举证据10，被告虽认为系复印件，不予认可，但庭后原告提供了加盖马鞍山市城建档案馆复制档案专用章的该复印件予以核对，故对其真实性、合法性予以确认，但该证据尚不足以证明商铺内楼梯应由被告予以安装。原告所举证据11系复印件，其来源不明，是否真实以及与案涉商铺是否有关联无法确认，故不予认定。原告所举证据12系打印的照片，时间、地点不明确，不予认定。被告所举证据1至4，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，可作为认定本案相关事实的依据。被告所举证据5系其单位内部审批文件，原告对其真实性提出异议，因无法确认其真实性，故不予认定。
经审理查明：2009年10月31日，宋小华与欣明置业公司签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：宋小华购买欣明置业公司开发建设的马鞍山市花山美居广场8栋109室房屋，该房屋层高10米，建筑层数地上2层，产权登记的建筑面积为59.24平方米，该商品房的总价款为应收总金额431267元，实收总金额387161元，于2009年11月7日前付清387161元，欣明置业公司应当在2010年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并符合合同约定的商品房交付宋小华使用。该合同附件三规定：内墙、顶棚均为混合砂浆粉刷、石灰膏面；地面为水泥砂浆刮糙；门窗为铝合金。该合同附件四补充协议三规定“出卖人负责完成房屋所在小区配套设施及公共设施，可根据开发实际进度分期分批或待小区整体完工后交付使用。商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口。”同时，欣明置业公司向宋小华出具马鞍山市物价局监制的《明码标价书》一份，该标价书的主要内容为：所售商业房为第8栋第一、二层109号铺，该商铺销售的一、二层联体建筑面积59.24平方米，单位建筑面积售价7280元／平方米，总售价387161元。以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套费用：电力一户一表、有线电视线预埋、电话线预埋、信报箱、自来水一户一表、宽带线路预埋。该标价书备注：本明码标价书由开发经营企业据实填写，一式两份，成交后购销双方各执一份，以备查对。当日，宋小华与欣明置业公司又签订《商铺委托代租协议（代租版）》，该协议主要内容为：一、宋小华（乙方）商铺8栋109号（一、二层联体商铺），面积59.24平方米，总价387161元，合同编号W200912930，委托欣明置业公司（甲方）代租。二、商铺代租年限：自2010年3月31日起至2013年3月30日止，商铺代租期满，甲方将商铺归还乙方，乙方若继续委托代租另行商议。三、年租金标准：第一年乙方购铺总价7%；第二年乙方购铺总价7%；第三年乙方购铺总价8%。四、租金支付方式：1、第一年乙方在支付购铺总价内扣除；2、第二年每半年支付一次14571元（半年首月内甲方支付）；3、第三年每半年支付一次16652元（半年首月内甲方支付）。4、乙方不能至甲方地取款，也可提供乙方银行卡号，届时由甲方汇入。5、委托代租期间物业管理费由租赁商户承担。截止2009年11月19日，宋小华按合同约定共计支付了花山美居广场8栋109室房屋的购房款387211元（后欣明置业公司返还宋小华50元，宋小华实际支付购房款387161元），欣明置业公司于2009年12月8日向宋小华开具金额为387161元的销售不动产统一发票。
另查明：2009年8月27日，马鞍山市欣明物业管理有限公司（以下简称欣明物业公司）受欣明置业公司委托与安好家公司签订了一份《商铺租赁（代租）协议》，该协议约定：安好家公司承租花山美居建材批发市场8栋地板区1-10号商铺作营业使用，承租期自2009年10月1日起至2012年9月30日止。第一年租金每月每平方米30元，欣明物业公司给予安好家公司优惠，免收；第二年租金按每月每平方米30元计算，第三年租金按每月每平方米39元计算，每半年支付一次租金，先付后租。该合同签署日期嗣后又改为2010年1月14日。安好家公司后在此从事地板经营。租赁期满后，安好家公司仍使用该商铺从事地板经营。2013年2月28日，欣明物业公司通知安好家公司称其不再续租，并将于2013年4月10日收回商铺。届期，安好家公司继续使用该商铺从事地板经营。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华，称2013年12月10日前，花山美居8栋10间商铺分割砌墙及恢复水电供应完成；目前，花山美居8栋商铺中的9家商铺返还移交手续已办理完毕，要求宋小华尽快前来欣明物业公司办理8栋109号商铺返还手续。宋小华于2014年1月28日复函，称欣明置业公司近日才对花山美居8栋10家商铺分割砌墙，为保障其合法权益，要求欣明置业公司出示近日有关部门对8栋109号质量检测证书。另要求欣明置业公司尽快将水表和电表过户到宋小华名下，并认为这是其购房后与第一次与欣明置业公司办理交接手续，要求欣明置业公司按合同要求并书面通知其办理交接手续。2014年4月18日，马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队出具测绘说明一份，内容为应购房户要求，其测绘队于2014年3月11日对花山美居广场8栋109室进行了现场复核，经复核其面积无误。
再查明：2010年6月30日，欣明置业公司（甲方）与宋小华（乙方）签订了一份《商铺交接书》，交接书载明2010年6月30日甲、乙双方对花山美居广场8幢一、二层第109号铺进行验收交接，双方确认：1、甲方交给乙方的商铺，该铺位的测绘建筑面积为59.24平方米，测绘建筑面积的测绘机构为马鞍山市房产局测绘科认定。2、该商铺的总价为人民币387161元。3、乙方已付清全部房款，甲方已开具收据给乙方。本交接书由甲、乙双方签字生效。庭审中，宋小华称该交接书上的签名非其本人所签。2013年3月28日，宋小华向欣明物业公司出具收条，确认收到欣明物业公司9天房租833元（2013年4月1日至4月9日）。
本院认为：2009年10月31日宋小华与欣明置业公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。
一、关于欣明置业公司是否拖欠宋小华案涉商铺三年代租期间的部分租金问题。首先，宋小华在与欣明置业公司签订《商品房买卖合同》的当日又签订了《商铺委托代租协议》，《商铺委托代租协议》明确约定了第一年租金在宋小华支付购铺总价内扣除，且该协议同时约定第一年、第二年租金按购铺总价7%计算，第三年租金按购铺总价8%计算，在租金支付方式中约定第二年每半年支付一次14571元（半年首月内甲方支付），第三年每半年支付一次16652元，从这个约定的比例和数额中可以计算出商铺总价为416302.15元，用商铺总价减去第一年的租金29141.15元即为387161元，而宋小华实际支付的房款亦为387161元；其次，欣明置业公司支付给宋小华的第二年、第三年的代租期租金也是按上述约定的标准支付的，宋小华并未提出异议；再次，宋小华就本院（2013）花民一初字第01137号案件上诉时，其在上诉状中自己陈述案涉商铺总价应为416302.15元。由此，综合双方的约定及实际履行情况以及宋小华自己的陈述，应当认定案涉商铺代租期内第一年的租金已从宋小华应支付的购房款中抵扣，欣明置业公司并不拖欠宋小华案涉商铺三年代租期间的租金，因此，宋小华要求欣明置业公司支付其商铺三年代租期间的租金27101元的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。
二、关于宋小华要求欣明置业公司赔偿其5个月租期的租金损失（自2009年10月31日至2010年3月30日，按半年16652元标准计算）的诉讼请求。宋小华购买案涉商铺，虽然双方合同约定的交房日期为2010年6月30日，但双方签订《商品房买卖合同》后，随即就《商品房买卖合同》进行了网上备案确认，宋小华亦在2009年11月19日前支付了全部购房款，此时，该商铺虽未依法登记为宋小华所有，但根据权利义务相一致的原则，宋小华应享有对该商铺相应的权利，欣明置业公司作为出卖人未经买受人同意不得处分该商铺，已经处分的，也应当将处分的事实告知买受人。然而，欣明置业公司作为出卖人以及作为宋小华的受托人，在与宋小华签订《商品房买卖合同》及《商铺委托代租协议》时并未将宋小华所购商铺此前已出租的事实告知宋小华。欣明置业公司故意隐瞒所售商铺已出租的行为，损害了买受人、委托人的利益，导致买受人又是委托人的宋小华未能享有案涉商铺自其购买之日即2009年10月31日起至2010年3月30日期间的租金收益，对该损失欣明置业公司应予赔偿。该租金损失的计算标准应参照宋小华和欣明置业公司签订的《商铺委托代租协议》所约定的第一年租金标准计算，为12142.5元［（14571元／半年÷6个月）×5个月］，宋小华要求按半年16652元标准计算缺乏依据，不予支持。
三、关于宋小华要求欣明置业公司按合同交房标准向其交付马鞍山市花山美居8栋109号商铺，具体为商铺要有楼梯，水电气一户一表，信报箱、宽带、电话线、有线电视预埋，对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，内墙、门、顶棚、地面要符合合同约定的标准，修复门槛的诉讼请求。虽然欣明置业公司提供了一份《商铺交接书》，以此证明宋小华与其已于2010年6月30日办理了案涉商铺交付手续，但从该《商铺交接书》内容看，双方仅就商铺的测绘建筑面积及价款进行确认，不足以证实双方已就商铺的装饰要求及相关设施要求按合同约定进行了实际验收交付。且案涉商铺及同一栋的其他9间商铺在宋小华购买前已被安好家公司租用，宋小华并未实际接受并占有商铺。2014年1月25日，欣明置业公司发函给宋小华亦称2013年12月10日前，花山美居8栋10家商铺分割砌墙及恢复水电供应完成，并要求宋小华尽快前来办理商铺返还手续，由此可见，案涉商铺此前与其他同栋的商铺之间并没有隔墙分割，不能形成一个独立并能够明确区分的专有部分。综上，应当认定欣明置业公司并未按《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容将案涉商铺交实际付宋小华。关于宋小华认为商铺内应有楼梯的请求，因为合同附件四补充协议三规定“商铺内部楼梯有买受人自行安装，出卖人负责预留楼梯口”，根据该约定，欣明置业公司并无为宋小华安装商铺内部楼梯的义务。庭审中，宋小华认为“有买受人自行安装”和“由买受人自行安装”并不是同一含义，但从文本的文义看，该“有”字应属于错别字，并不影响对文义的理解。对宋小华要求对所砌墙进行质量检测，并对砌墙后的面积进行检测，修复门槛的请求，因砌墙后的面积已经马钢集团测绘有限责任公司房产测绘队复核无误，而所砌墙的质量以及门槛是否符合要求，《商品房买卖合同》及附件均有约定，应按约定履行。综上，对宋小华要求欣明置业公司按《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向其返还马鞍山市花山美居8栋109号商铺的诉讼请求予以支持，对不符合上述约定内容的其他诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第四十四条、第六十条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告马鞍山市欣明置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋小华5个月租期的租金损失12142.5元；
二、被告马鞍山市欣明置业有限公司于本判决生效之日起十日内按其与原告宋小华所签《商品房买卖合同》及附件以及《明码标价书》所约定的内容向原告宋小华返还马鞍山市花山区花山美居广场8栋109号商铺；
三、驳回原告宋小华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费824元，由原告宋小华负担576元，被告马鞍山市欣明置业有限公司负担248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 方 华
审 判 员 张 晔
人民陪审员 郭家强
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘 露
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。