广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤01民终第7999号
上诉人（原审原告）：广州市白云区xx小区业主委员会，住所地广州市白云区。
负责人：钟刚书，主任。
委托诉讼代理人：李小平，广东信耀律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：雷x，身份证住址广州市海珠区。
上诉人（原审被告）：黄xx，身份证住址广州市越秀区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：林逢龙、刘创松，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州xx中介物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：雷海宁，总经理。
上诉人（原审被告）：广州xx中介物业管理有限公司xx停车场，住所地广州市白云区。
负责人：雷海宁，总经理。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：庞锦秀，该司职员。
上诉人广州市白云区xx小区业主委员会（以下简称xx小区业委会）、雷x、黄xx、广州xx中介物业管理有限公司（以下简称xx公司）、广州xx中介物业管理有限公司xx停车场（以下简称xx停车场）因物权保护纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
xx小区业委会上诉请求撤销原审判决第二、三项，改判xx公司、xx停车场停止侵权，拆除位于广州市自云区同和路云新街12号一楼架空层内道闸、通道上的车位定位锁、岗亭，恢复规划原状，并保持该楼层公共通道畅通，本案上诉费用由xx公司、xx停车场承担。事实和理由：xx公司、xx停车场无权改变规划原状，加建道闸、通道上的车位定位锁、岗亭，依法应予拆除。涉案物业原规划并无道闸、定位锁和岗亭，系xx公司、xx停车场私自加建，而且道闸、定位锁均是设置在公共通道内。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，xx公司、xx停车场改变原有规划必须经全体业主大会大比例决议通过才能实施，然而xx公司、xx停车场并未履行上述合法程序。xx小区业委会依法有权要求xx公司、xx停车场排除妨害、恢复原状。原审判决一方面认为道闸、通道上的定位锁限制了小区业主正常使用，另一方面却认为不宜直接判决拆除，无疑相互矛盾。事实上，道闸、定位锁的设置不仅严重影响到业主对该层公共区域的使用，也给人们出行带来安全隐患。道闸设置，导致业主车辆非经xx公司、xx停车场同意无法通过公共通道正常出入到后花园内，而定位锁的设置，更是直接阻挡了业主车辆经公共通道进入后花园内。道闸、定位锁不拆除，根本无法实现公共通道的畅通。另外，道闸、定位锁设置于公共通道，带来安全隐患。对于岗亭，原审判决认为xx公司、xx停车场设置岗亭对经营车位进行管理与小区业主利益并不冲突，无疑是罔顾事实和法律。xx小区业委会并不否认xx公司、xx停车场享有合法的经营权，但其未经业主合法程序决议，根本无权私自设置岗亭。广州市规划局向广州市城市管理综合执法局白云分局发出的《关于提供违法建设规划意见的复函》中也明确：搭建的岗亭、宿舍、厕所、及铁围栏未经该局批准修建性详细规划、未申领《建设工程规划许可证》，属于违法建设。违法建设应当拆除，无论如何不应得到人民法院的支持。另外，xx公司、xx停车场经营停车位并不一定非要设置岗亭。故而，原审判决关于岗亭的处理亦不适当。
雷x、黄xx、xx公司、xx停车场上诉请求:一、撤销原审判决第一、二项；二、变更原审判决第三项为驳回xx小区业委员的全部诉讼；三、本案一、二审诉讼费均由xx小区业委员负担。事实和理由：一、确认云新街12号首层除车位外其他区域系xx小区全体业主共同所有的证据不足。原审法院既没有出示相关证据材料，也没有对“经查”以及所得“结论”作出任何相关的说明，便确认该层除车位外的其他区域系xx小区全体业主共同所有，证据不足。二、原审法院认定和判决与房屋主管机构登记记载相悖。根据《房地产权证》所附该层《平面图》记载，该层楼房除车位、水池、泵房等之外，其他空余地方均明确注记为“本层公设”。就是说，这些空余的地方和通道，是该层公共设施，专供车辆出入使用，为本层车位业主所共有。三、把云新街12号首层停车位以外区域当成是该小区建筑区划内的道路、其他公共场所、共用设施进行处理是错误的。《中华人民共和国物权法》第七十三条所列的“道路”，应当是指室外的通道、人行道、路等设施；所列的“其他公共场所、公用设施”应是指供小区业主、用户活动的广场以及用于健身、娱乐、休闲、憩息的活动场所和相关设施。而云新街12号首层车位以外的区域，是在室内的，仅供车辆通行使用的，不适宜于其他闲杂人员通行使用的通道场地，其性质也等同于每层楼的过道、走廊、设备间、共用门厅等，不适宜于非本层业主、使用人使用的场地设施。况且，产权登记机构已把这些场地设施明确登记为“本层公设”。可见，该层除停车位以外的区域，不属于《中华人民共和国物权法》第七十三条所列范畴。
xx小区业委会于2015年6月26日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认广州市白云区同和路云新街12号一楼架空层建筑区划内除规划用于停车位之外的其他区域归xx小区全体业主所有；二、xx公司、xx停车场停止侵权，将违法加建的岗亭、宿舍、道闸、通道上的车位定位锁等拆除，恢复至规划原状，并保持该架空层通往后花园的公共通道的畅通；三、本案受理费由xx公司、xx停车场负担。
诉讼过程中，xx小区业委会放弃追加华某公司为第三人，同时撤回要求xx公司、xx停车场拆除围栏、厕所以及将广州市白云区同和路云新街12号1-72车位日常物业管理移交华某公司的诉讼请求，原审法院予以准许。
原审法院认定事实：xx公司原为xx小区的物业管理企业。xx小区业委会的任期为2011年7月1日至2016年6月30日。
雷x系广州市白云区同和路云新街12号1-25车位的所有权人。黄xx系广州市白云区同和路云新街12号26-72车位的所有权人。
2006年9月22日，雷x、黄xx分别与xx公司签订《广州市房屋租赁合同》，将上述72个车位出租给xx公司作车库（停车）使用。
2014年5月19日，xx小区业委会与广州市华某物业管理有限公司签订《物业管理合同》，约定：xx小区业委会经业主大会投票将xx小区委托于广州市华某物业管理有限公司（下简称华某公司）实行物业管理，期限从2014年5月15日起至2018年5月14日止。
同年9月16日，xx公司成立分公司xx停车场，地址位于广州市白云区同和路云新街12号1-72车位。上述停车场所在的公共区域内被修建了岗亭、道闸、车位定位锁、宿舍、厕所及铁围栏。
2015年2月10日，广州市规划局向广州市城市管理综合执法局白云分局发出《关于提供违法建设规划意见的复函》内容为：经核查相关规划，来函（城管局白云分局）涉及的同和街xx小区牡丹阁架空层停车场搭建的岗亭、宿舍、厕所及铁围栏未经该局批准修建性详细规划、未申领《建设工程规划许可证》。根据《广东省城乡规划条例》第八十条的有关规定，将违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。
同年4月1日，广州市城市管理综合执法局白云分局作出《违法建设行政处理决定书》，要求xx公司限期自行拆除位于白云区同和xx小区牡丹阁架空层及芙蓉阁架空层搭建的违法建设（垃圾房、厨房、宿舍）。
同年5月25日，广州市城市管理综合执法局白云分局作出《催告书》，要求xx公司于2015年6月9日前自行拆除上述违法建设。
同年6月10日，xx小区业委会发布《广州市白云区xx小区业主大会决议》，内容为：业主大会授权xx小区业委会就本小区云新街12号一楼架空层建筑区划内公共区域被侵占、被非法加建岗亭、宿舍、厕所、围栏、道闸等相关事宜代表该小区全体业主采取法律诉讼行动并在案件中承担诉讼职责。
原审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。经查，位于广州市白云区同和路云新街12号1-72车位同楼层的其他区域系xx小区全业主共同所有。因此，xx小区业委会代表全体业主提出确认上述区域为全体业主共同所有的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。雷x、黄xx就此提出的抗辩意见与事实不符，原审法院不予采纳。
xx公司、xx停车场在xx小区内进行停车场经营，受到法律保护，但必须遵守法律法规，不得侵害小区业主的合法权益。对于xx小区业委会提出xx公司、xx停车场停止侵权，将非法加建的岗亭、宿舍、道闸、通道上的车位定位锁拆除的诉讼请求，原审法院认为，宿舍已经行政机关确认为违法建设并作出限期拆除的行政处罚，故法院不宜再对此进行处理，xx小区业委会可向相关行政机关请求强制执行；对于道闸、通道上的车位定位锁，因限制了小区业主对争议楼层公共区域的使用，故依法应当停止使用以保持公共通道畅通，但不宜在本案中直接判决拆除；对于岗亭，因xx公司在该地址上合法设立分公司（xx停车场），设置岗亭对经营车位进行管理与小区业主的利益并不冲突，故原审法院对xx小区业委会要求拆除该岗亭的诉讼请求不予支持。需要指出的是，xx公司、xx停车场在xx小区内经营停车场，主观上虽为营利，但客观上为小区业主提供了停车的便利，望双方今后以本判决结果划分权利边界，和谐相处。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十三条的规定，于2016年4月8日作出判决：一、确认位于广州市白云区同和路云新街12号一楼架空层内除业主专有部分以外的部分为广州市白云区同和路云新街xx小区全体业共同所有。二、广州xx中介物业管理有限公司、广州xx中介物业管理有限公司xx停车场于本判决生效之日起5日内停止侵权，具体为停止对位于广州市白云区同和路云新街12号一楼架空层内道闸、公共通道上车位定位锁的使用，保持该楼层公共通道畅通。三、驳回广州市白云区xx小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费200元，由雷x、黄xx负担100元，广州xx中介物业管理有限公司、广州xx中介物业管理有限公司xx停车场负担100元。
二审期间，本院向广州市白云区同和街道办城管科调查，该科工作人员称：xx小区业委会在街道办和居委会不知情的情况下召开业主大会换届选举，街道办收到包括雷x、黄xx在内的业主投诉。街道办认为xx小区业委会换届选举未能保证小区内商业性质物业至少有一名候选人，而不仅仅是住宅业主，xx小区业委会没有依照相关条例进行选举，应重新选举。
xx小区业委会称换届选举之后向广州市白云区同和街道办提交备案报告，但未能获得备案回执，并确认2016年6月30日任期届满之后仍然沿用原印章，亦未再经业主大会决议授权参加本案诉讼。
本院认为：xx小区业委会的任期为2011年7月1日至2016年6月30日，依据《广东省物业管理条例》第三十四条第三款和《广州市物业管理暂行办法》第六十二条第四款的规定，任期届满之后，xx小区业委会不得继续履行职责。xx小区业委会换届选举之后向广州市白云区同和街道办提交备案报告，但未能获得备案回执。根据本院向同和街道办调查情况，同和街道办认为xx小区业委会换届选举没有依照相关条例进行，应重新选举。因此，xx小区业委会在原审判决之后已不具备代表xx小区全体业主参加诉讼的主体资格，应驳回其起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第949号民事判决；
二、驳回广州市白云区xx小区业主委员会的起诉。
一审案件受理费200元，退还广州市白云区xx小区业主委员会；广州市白云区xx小区业主委员会预交的二审案件受理费100元，雷x、黄xx预交的二审案件受理费200元，广州xx中介物业管理有限公司、广州xx中介物业管理有限公司xx停车场预交的二审案件受理费200元均予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十一月十四日
书记员 李宪琼
黄妙丽