贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终607号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：余玉平，女，1971年3月21日生，蒙古族，系水城钢铁有限公司绿化工程公司职工，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人余玉平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律、被上诉人余玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金25677.41元不符合法律规定，被上诉人提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张由上诉人承担违约金的时间是从2016年9月30日至2018年9月30日计算的，按照被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经在合同约定时间内向产权登记机关办理产权登记备案，未违反该约定。《商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，上诉人与被上诉人并没有就办理房地产权属证书的时间进行约定，《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。按照该规定，上诉人作为房地产开发企业，不是办理房屋所有权证的直接责任人，只有协助被上诉人（购房人）的义务，双方当事人在《商品房买卖合同》又未约定协助购房人办理房屋所有权证的时间，所以上诉人没有违约行为，不应该承担违约责任。一审时，上诉人已经提出被上诉人是第二次提出违约之诉，第一次起诉时法院已经判决上诉人承担违约金71775.9元，本案一审法院又判决上诉人承担违约金25677.41元，两次合计97453.31元，总房价是302087.12元，第一次判决上诉人承担的违约金为总房价的23.76%，两次合计判决承担的违约金为总房价的32.26%，已经超过法律规定的20%的比例，一审判决错误。余玉平辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求不成立。一审判决实事求是，符合法律规定，没有任何错误，上诉人提出上诉纯粹是拖延支付违约金的时间。根据一审法院的调查和取证，上诉人将房屋销售给被上诉人时存在恶意欺诈行为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第二款规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为时，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定了双倍赔偿，《解释》第八条、第九条规定因出卖人恶意违约和欺诈可以适用惩罚性赔偿。被上诉人已经提交了充分的证据证实上诉人的违约行为。上诉人称因被上诉人第一次起诉与第二次起诉得到的违约金总额已经超过房价的30%不能再继续得到违约金是不正确的，上诉人与被上诉人签订的合同中约定违约金按日计算，只要上诉人一天没有将房产证交到被上诉人手里，被上诉人就有权利向法院起诉要求上诉人支付违约金。余玉平向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告730天（被告没有为原告办理房屋产权证书）的违约金44104.72元（房款302087.116元×0.0002违约金×730天，2016年9月30日至2018年9月30日）；2、判令被告在2018年12月1日至30日期间为原告办理房屋产权证书（房产证）交给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2010年12月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售天粟园1单元2905号商品房一套，合同签订后，原告向被告总计缴纳购房款302087.12元，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。事后，原告多次找被告为原告办理房屋产权证书未果，天粟园临时业主委员会选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜，原告等天粟园小区业主在人民网向地方领导留言反映被告没有按约定办理房产证及赔偿相应违约金的问题，未得到解决。2016年9月20日，原告诉至法院。在诉讼过程中，一审法院向六盘水市不动产登记中心函询“天粟园”房屋是否具备办理房屋产权证的条件，2016年12月15日，六盘水市不动产登记中心发回复函，载明“天粟园”不具备办理房屋产权证的条件。2016年12月19日，一审法院作出（2016）黔0201民初4563号民事判决书，判决：一、被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告余玉平支付违约金71775.90元；二、驳回原告余玉平的其余诉讼请求。被告不服提起上诉。2017年4月10日，本院作出（2017）黔02民终414号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。按照合同约定，被告应当于交付使用后365日内即2013年6月30日前办理好产权证。因被告至今未办理房屋产权证给原告，其行为已违反合同约定，应当承担违约责任。被告辩称已超过诉讼时效，对于过诉讼时效问题，一审法院（2016）黔0201民初4563号生效民事判决已认定未超过诉讼时效，被告未提交证据证明已超过诉讼时效，故被告此辩称不能成立，不予采纳。被告辩称，原告已经在之前的案件中获赔了违约金，足以弥补其损失，已经达到了总房款的23%以上，其另行起诉的违约金属于过高。根据《最高人民法院》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，原、被告双方已在合同中约定违约金的计算标准按购房总款的每日万分之二计算，折算为每年7.3%，并未过高，被告此辩称不能成立，不予采纳。被告辩称，本案属于一事不在理，因原告主张的违约金是2016年9月30日之后的，不存在一事不在理。对原告主张办理房屋产权证书的诉请，属于判决生效后再次起诉，构成重复起诉，另行裁定驳回起诉。对原告主张的违约金，原告诉请算至2018年12月30日，因未提交证据证明，违约金可从2016年10月1日算至2017年11月29日止（开庭时），之后至判决确定履行期届期间的违约金，仍按每日万分之二计算支付，违约金应为25677.41元（302087.12元×0.0002×425天），对原告主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告余玉平违约金25677.41元（以购房总款302087.12元按每日万分之二计算，从2016年10月1日算至2017年11月29日止），2017年11月30日起至判决确定履行届期间的违约金，仍按每日万分之二计算支付。案件受理费902元，减半收取计451元，由原告负担230元，被告负担221元。二审中，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司、被上诉人余玉平均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点是：1、上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立；2、被上诉人余玉平主张的违约金是否过高。关于上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立的问题。由于本院作出的（2017）黔02民终414号民事判决支持余玉平诉请的违约金至2016年9月30日，本案未超过诉讼时效，对上诉人提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于余玉平主张的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，根据本院已生效（2017）黔02民终414号民事判决，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司应向被上诉人余玉平支付违约金71775.9元，本次诉讼中一审法院支持余玉平违约金25677.41元，两次合计97453.31元，但上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司以被上诉人余玉平购房总价款302087.12元的30%作为计算损失的标准并无法律上的依据，上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年八月十三日法官助理 胡金丽书 记 员 向 颖