广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2105号
上诉人（原审原告）：文静，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××4868。
委托代理人：刘永红，广东莞彰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘朋兵（曾用名刘丽兵），男，汉族，住湖南省嘉禾县，公民身份号码为×××3056。
上诉人（原审被告）：李飞英，女，汉族，住湖南省嘉禾县，公民身份号码为×××4823。
上述两名上诉人共同委托代理人：陈洪波，广东说文律师事务所律师。
上述两名上诉人共同委托代理人：张兴永，广东说文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘朋军，男，汉族，住湖南省郴州市嘉禾县，公民身份号码为×××3018。
上诉人文静、刘朋兵、李飞英因与被上诉人刘朋军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月6日，文静向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.请求确认文静、刘朋军于2008年9月25日签订《房屋买卖合同》有效。2.刘朋军继续履行合同，协助文静办理《房地产权证》的过户手续。3.刘朋军赔偿文静损失10000元。4.本案的诉讼费用由刘朋军承担。文静于2014年3月向原审法院提交增加诉讼请求申请书，请求确认位于东莞市樟木头镇新铁路货场商住楼B幢B2号房的所有权归文静所有。
原审法院经审理查明：文静主张其与刘朋军、李飞英、刘朋兵存在房屋买卖合同关系，提供了见证书（房屋买卖合同）、房地产权证、收条、商品房买卖合同、证明等为据。《房屋买卖合同》载明刘朋军自愿将东莞市樟木头镇××号房（尚未办理房产证）卖给文静；成交价为430000元，签订合同之日付款425000元，待房产证办理好时，双方在30天内到房地产交易所办理过户手续时一次性付清余款5000元；如刘朋军收取文静部分或全部购房款后违约中途不卖，除应全部返还已收购楼款外，另由刘朋军支付违约金425000元给文静；办理过户手续时，甲方（卖方）应尽力协助办理，所需缴纳的税费由乙方（买方）负担。合同签订时间为2008年9月25日，抬头部分载明的甲方（卖方）为刘朋军、乙方（买方）为文静，甲方落款处签名为“刘朋军”、李飞英并按指模，乙方落款处签名为文静并按指模。该合同并于同日经广东樟木头律师事务所见证，见证律师纪升鹤，见证内容为前述房屋买卖合同确系刘朋军与文静共同所立，双方签名均属实，并附有刘朋军第一代身份证复印件、刘朋军驾照复印件、文静第二代身份证复印件。收条由卖方于同日向文静出具，载明的内容为“兹有刘朋军收到文静购买东莞市樟木头镇××号房购房款肆拾贰万伍仟元正（425000元）。落款处签名为“刘朋军”、李飞英并按指模。
《商品房买卖合同》［编号：GB／T17986.2-2000（0086714）］载明的签约时间为2003年7月15日，签约主体为刘朋军与东莞市樟木头房地产开发总公司，内容为樟房总公司将位于东莞市樟木头××号房出售给刘朋军，建筑面积132平方米、总价款为238000元。该商品房买卖合同买受人落款处有“刘朋军”的签名并按指模。2010年12月27日，案涉房屋办理了房地产权证，登记产权人为刘朋军，编号为粤房地权证莞字第××号。该房现由文静实际管理使用，用于出租收益。
本案应诉送达阶段，2013年1月，原审法院收到刘朋军老家寄来的以刘朋军名义提交的书面答辩状一份，述称2008年8月9日刘朋军因抢劫一案被广东省增城市便衣大队从湖南省嘉禾县抓捕至增城，判决前一直被羁押在增城市看守所，判决后先在韶关二监狱服刑，从2011年9月被转至新疆监狱五监区服刑至今，文静于2008年9月25日“所谓”的经樟木头律师事务所见证的房屋买卖合同是一份不合法、虚假的合同书，当时刘朋军被羁押在增城市看守所，不可能出去签订合同，另外刘朋军也未委托任何人办理房屋的买卖，因此文静签订的房屋买卖合同并经违法的律师见证也是无效的，请求法院查明事实真相，依法驳回文静的诉请。该答辩状署名为“刘朋军代理人雷险峰”。2014年6月10日，原审法院至新疆监狱提审时，将该书面答辩状向其出示，刘朋军表示不清楚该事实，不知道雷险峰是什么人。
为切实查明本案客观情况，文静于2013年5月29日向原审法院申请对2008年9月25日签订的《房屋买卖合同》中有关“刘朋军”签名及指摸与2003年7月15日签订并经房管所备案登记的《商品房买卖合同》中“刘朋军”的签名及指模是否同一人进行鉴定。经原审法院委托，广东天正司法鉴定中心于2013年11月20日出具鉴定意见书（编号为穗司鉴字20130600300199号），鉴定结论为：2008年9月25日签订的房屋买卖合同中“刘朋军”的签名与2003年7月15日签订的商品房买卖合同中“刘朋军”的签名是同一人所写；指模鉴定因检材不具备鉴定条件而无法开展。文静预缴鉴定费8980元（笔迹鉴定8020元、指模鉴定960元）。
原审法院于2014年6月10日至新疆监狱提审刘朋军。刘朋军于该次提审中述称：1.刘朋兵系其弟弟，李飞英系刘朋兵媳妇；2.东莞市樟木头××号房由其弟刘朋兵出资购买，合同上的签名及指模均是其弟刘朋兵签名并按指模；3.当时刘朋兵身份证遗失，故借用其身份证购房；4.2003年7月份签订购房合同时刘朋兵、李飞英已登记结婚；5.认可该房由刘朋兵出资购买，认可房屋所有权、处分权均归刘朋兵享有；6.因购房款均是刘朋兵出资，所以办理过户的事宜只能由刘朋兵决定，其作不了主；7.认可2003年7月15日的《商品房买卖合同》、2008年9月25日的《房屋买卖合同》上有关刘朋军的签名及指模均系刘朋兵所为；8.确认其本人有结婚，但未办理结婚登记，2008年8月份被抓后，妻子就走了，没跟家里联系；9.不清楚庭前寄送的书面答辩状上签名人员雷险峰的身份，不知晓相关事实。
2014年7月25日，原审法院至东莞市黄江镇龙见田村刘朋兵租住的出租屋内找到刘朋兵，当面送达其与李飞英的应诉材料，并制作询问笔录一份。刘朋兵因火灾全身被重度烧伤，该时出院休养等待进一步手术。刘朋兵接受询问时述称：1.与文静于2008年9月25日签订的《房屋买卖合同》系其与李飞英所签，其与李飞英系夫妻关系；2.2003年7月15日签订的《商品房买卖合同》因时间太久，记不清楚，当时是其与哥哥刘朋军一起去的；3.确认除几千元的尾款没有收齐外，主要购房款文静已经支付；4.案涉房产其出资80%、刘朋军出资20%，因当时出售房屋时房价太低，两兄弟产生分歧，故对于文静要求办理过户手续的诉请，主张应退还购房款，不予办理过户。
因刘朋军在新疆监狱服刑，刘朋兵全身重度烧伤租住在本市，刘朋军、刘朋兵的行为均受一定限制，为方便当事人诉讼，本案共安排两次开庭。第一次2014年9月16日在原审法院的开庭针对刘朋兵、李飞英进行，第二次2014年11月20日在新疆监狱的开庭针对刘朋军进行。刘朋兵、李飞英经原审法院合法传唤未到庭；刘朋军经原审法院提审到庭。庭审中，刘朋军主张：1.答辩意见与提审时意见一致；2.确认刘朋兵接受询问时的陈述，认可案涉房产由刘朋军、刘朋兵共同出资，刘朋军出资20%、刘朋兵出资80%；3.因房价过低，希望双方协商退还购房款，承诺于两个月内退还购房款425000元。
对于刘朋军、刘朋兵退房退款的请求，文静表示不同意，主张双方已经签订房屋买卖合同，房屋的登记所有权人为刘朋军，实际所有人为刘朋兵、李飞英，经手卖房主体也是刘朋兵、李飞英，签合同、收取卖房款项均是刘朋兵、李飞英，且从整个交易过程来看，刘朋军是同意刘朋兵利用其身份证去购买房屋及转卖房屋的，文静与其签订的房屋买卖合同是合法有效的，刘朋军、李飞英、刘朋兵应协助办理房屋过户手续。
原审法院认定上述事实的证据有：见证书（房屋买卖合同）、房地产权证、收条、商品房买卖合同以及原审法院庭审笔录、问话笔录、询问笔录等。
原审法院认为：刘朋兵、李飞英经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩权利，应自行承担相应不利后果。文静与刘朋军、李飞英、刘朋兵之间为二手商品房买卖合同关系。现本案争议焦点为：1、涉案于2008年9月25日签订的《房屋买卖合同》效力如何；2、文静诉请确认涉案房产归其所有，要求刘朋军、李飞英、刘朋兵继续履行合同、协助办理房产证过户手续并赔偿损失10000元的请求能否成立。关于上述争议焦点，原审法院分析如下：
关于焦点一。涉案房屋现登记于刘朋军名下，登记日期是2010年12月27日，刘朋军是涉案房产的登记所有权人。刘朋军于原审法院第一次提审时述称该房系刘朋兵因身份证遗失而借其身份证购买，并以其名义卖房，确认该房的所有权及处分权均归刘朋兵享有，是否过户应由刘朋兵决定，其本人无权决定；于2014年11月20日开庭时又述称认可刘朋兵接受法院询问时的陈述，主张该房购楼款其本人出资20%、刘朋兵出资80%，并主张成交价过低，要求退房退款。刘朋军的陈述前后矛盾。刘朋军作为该房的登记所有权人，其自身起初也承认买房当时因刘朋兵身份证遗失而借用其身份证购买、购房款全部由刘朋兵出资、实际所有权及处分权归刘朋兵享有、是否过户应由刘朋兵决定。刘朋兵在签约卖房时，出示了刘朋军的身份证、驾照，该合同也在律师事务所办理了律师见证。文静已尽到普通善意购买人应尽的注意义务，其对签约卖房主体的瑕疵无过错。刘朋兵的行为属事实代理行为，至少构成表见代理，该合同对刘朋军发生法律约束力。文静诉请确认涉案《房屋买卖合同》合法有效，于法有据，原审法院予以支持。
关于焦点二。第一，关于继续履行合同，协助办理产权过户。刘朋军、刘朋兵现仅以房产为两兄弟共同出资购买、售房价格过低为由，抗辩主张不同意继续履行合同，不同意办理过户手续，请求退房退款，于法无据，原审法院不予支持，确认涉案《房屋买卖合同》应继续履行。因刘朋军是涉案房产的登记所有权人，其负有继续履行合同、协助文静办理房产过户的法定义务。该合同虽由刘朋兵、李飞英实际签订，如上所述，原审法院已认定刘朋兵、李飞英的行为属事实代理行为，至少构成表见代理，该合同在文静与刘朋军间发生法律效力。依据法律规定，后续的履行行为应由登记所有权人即刘朋军完成，刘朋兵、李飞英不负继续履行、协助办理过户的法定义务。文静诉请刘朋兵、李飞英继续履行合同、协助办理过户，于法无据，原审法院不予支持。考虑到涉案房产的登记所有权人即刘朋军尚在新疆监狱服刑，行动能力受限，办理相关手续所需时限确实较长，原审法院酌情确定刘朋军协助办理过户手续的期限以二个月为宜。具体卖方需履行的协助过户手续以房管部门的要求为准。
其次，关于确认房屋所有权。文静依据《房屋买卖合同》诉请确认该房所有权归其所有。原审法院认为，本案为二手房买卖合同纠纷，文静依据合同所享有的是继续履行请求权，属债权性、相对性的权利，文静只有待合同最终履行完毕、房产过户手续完成后，才能最终取得房产所有权。现文静直接依据该合同诉请确认其对该房享有所有权，于法无据，原审法院不予支持。
最后，关于赔偿损失。结合上述查明的事实可知，订约当时，该房尚未办理一手证，暂不符合办理过户手续的条件。该房于2010年12月办理了房地产权证，因刘朋军在该时已被判刑、人身自由受限，客观上难以主动履行协助过户义务。考虑本案合同的履行情况以及当事人实际情况，原审法院对文静诉请的经济赔偿不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月18日作出判决：一、确认文静于2008年9月25日与刘朋军（刘朋兵、李飞英代签）签订的《房屋买卖合同》有效。二、刘朋军应继续履行合同，应于判决生效之日起二个月内协助文静办理位于东莞市樟木头镇××号房的房屋过户登记手续（房地产权证编号：粤房地权证莞字第××）。三、驳回文静其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元、笔迹鉴定费8020元，由刘朋军负担；指模鉴定费960元，由文静负担。
文静不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院驳回文静关于确认案涉房屋所有权归其所有的诉请于法无据。1、根据《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《鉴定意见书》、刘朋军第一次《问话笔录》可以证明：案涉房屋是刘朋兵夫妻全部出资购买，并且是其办理房屋的所有手续、签名，刘朋兵夫妻收取合同款项出让房屋，房屋所有权人是刘朋兵，其有权处分自己权属的房屋；文静有充分理由相信房屋是刘朋兵所有，支付合同对价，并对房屋行使占有、使用、收益的民事权利，文静取得房屋所有权，因此应当确认文静享有房屋的所有权。刘朋兵以刘朋军的名字购买、出让房屋，刘朋军只是名义上的登记权利人，但并不改变房屋的所有权属于刘朋兵及其处分房屋的权利，刘朋兵出让案涉房屋合法有效。刘朋兵在出让房屋时并没有披露与刘朋军共有的事实，亦没有证据证明房屋是其两人共有。刘朋军第一份《问话笔录》明确说明房屋是刘朋兵全部出资，因刘朋兵身份证丢失而借用其身份购买、出让房屋，房屋的所有权、处分权归刘朋兵，虽然刘朋军在开庭听到刘朋兵的陈述时改变了这一认可的事实，但刘朋军没有任何证据证明其开庭陈述，且其开庭的陈述与第一次笔录陈述相冲突，开庭的陈述不能采信，应当认可第一次陈述笔录。因此，刘朋兵处分自己权属的房屋出让给文静，文静依法取得该房屋的所有权。2、我国实行不动产登记公示制度，房管部门对不动产登记的书面材料仅进行形式审查。因房屋的权属等实质性问题发生纠纷，由人民法院或仲裁机构裁判，房管部门根据生效文件做相应登记。因此，房管部门的登记不是不可改变的，其根据确认的事实作相应的变更登记。3、案涉房屋虽然登记在刘朋军的名下，但根据多方证据可以确认案涉房屋确系由刘朋兵夫妻出资购买，购房时签名者也是刘朋兵夫妻，刘朋军本人无权处分。购买房屋是继受取得房产的重要方式，案涉房屋的事实所有权人是刘朋兵夫妻。本案的案涉房产登记权利人与实际权利人不相符，当法律物权与事实物权发生冲突的情况下，应尊重客观事实对事实物权的保护。（二）刘朋兵、李飞英、刘朋军不尊重案件事实、不履行合同义务，企图破坏市场的公平交易，造成文静不应有的损失，刘朋兵、李飞英、刘朋军应当依法承担赔偿损失的责任。据此，文静请求本院判令：1.撤销一审判决第三项。2.依法改判确认位于东莞市樟木头镇新铁路货场商住楼B幢B2号房的所有权归文静所有。3.依法改判刘朋兵、李飞英、刘朋军赔偿文静损失10000元。4.本案诉讼费由刘朋兵、李飞英、刘朋军承担。
刘朋兵、李飞英针对文静的上诉答辩称：答辩意见与上诉状一致。
刘朋兵、李飞英亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审法院认定刘朋兵、李飞英以刘朋军的名义与文静签订房屋买卖合同的行为属于事实代理行为错误。1、刘朋兵在2003年7月15日有权以刘朋军名义签订《商品房买卖合同》是因为当时是两人一同去办理的，且该房屋最终也是登记在刘朋军名下，因此刘朋军为案涉房屋所有权人。然而刘朋兵、李飞英于2008年9月25日与文静签订《房屋买卖合同》时并没有经过刘朋军授权同意，其无权再次代表刘朋军签订合同。2、刘朋军虽两次陈述房屋实际所有权人不一致，但物权是以登记为要件，不论是其第一次陈述“房屋系刘朋兵全额出资，认可房屋所有权归刘朋兵所有”还是第二次陈述“刘朋军出资20%，刘朋兵出资80%”，均应定为其对物权认知的缺失，并不影响其为房屋所有权人的本质。所以不论刘朋兵、李飞英是全资还是出资80%均不能代表刘朋军签订合同。（二）文静在签订《房屋买卖合同》时没有尽到注意义务而应承担相应的法律责任。1、在签订《房屋买卖合同》时其注意了要求卖房主体的配偶签字，即应当是刘朋军的配偶签字，然作为卖房主体刘朋军的配偶却成了李飞英，如文静稍加注意，要求卖方出具结婚证即会分析刘朋兵不是房屋所有权人刘朋军。刘朋兵、李飞英甚至认为文静为了达成案涉房屋交易而故意进行了忽略。2、文静虽然对案涉《房屋买卖合同》办理了律师见证，但律师见证并未对当事人身份证所有人与持有人进行核对，以及签名的李飞英是否为刘朋军配偶进行核实，作为一个法律专业人士和机构，不可能不进行核对和提示，而文静仍然签署案涉合同，说明文静为了达成交易有意为之。（三）一审法院认定刘朋兵是事实代理行为是错误的，刘朋兵的代理行为应当是无效的。刘朋兵的代理行为不构成表见代理，因为该房屋刘朋兵及刘朋军都占有相应股份。据此，刘朋兵、李飞英请求本院判令：1.撤销一审判决第一项、第二项。2.依法改判确认刘朋军与文静签订的《房屋买卖合同》无效。3.本案一、二审诉讼费由文静承担。
文静针对刘朋兵、李飞英的上诉口头答辩称：刘朋兵、李飞英的上诉请求是没有事实和法律依据的，要求撤销原审判决第二项内容也没有法律和事实依据。刘朋兵歪曲事实，当时刘朋兵和刘朋军不可能一起办理购房手续，如果一起办理不可能由刘朋兵签刘朋军的名字。对于刘朋兵主张的其与刘朋军分别占有80%和20%，我方也是不认同的。刘朋军在监狱中有称是刘朋兵全资购买。刘朋兵没有完全将事实告知文静，全部责任都是刘朋兵一个人造成的。刘朋军既然愿意将身份证交给刘朋兵，就构成了表见代理。
被上诉人刘朋军未在法定期限内向本院提交答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，文静称其一直以为与其签订买卖合同的人就是刘朋军，直到收到答辩状之后，才知道有刘朋兵这个人。刘朋兵、李飞英称其没有办理结婚登记，是事实婚姻关系；刘朋兵称在签订案涉《房屋买卖合同》时，文静要求多一个人签字，刘朋兵记不清李飞英的名字是刘朋兵签的还是李飞英自己签的。刘朋兵称其没有证据证明案涉房屋是刘朋兵出资80%、刘朋军出资20%。文静称其主张的10000元损失没有相关证据予以证实，主要是因诉讼产生的费用。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对文静、刘朋兵、李飞英上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、刘朋兵、李飞英主张案涉《房屋买卖合同》无效的理由是否成立；二、文静诉请确认案涉房屋归其所有能否得到支持；三、刘朋军是否应向文静赔偿损失10000元。对此，本院分析如下：
关于焦点一。首先，根据案涉房屋房地产权证显示，案涉房屋所有权人为刘朋军。刘朋兵主张其与刘朋军共同出资购买案涉房屋，但未能提供相关证据予以证实，而且刘朋军对于案涉房屋出资情况的陈述亦前后不一致，因此，本院对于刘朋兵的该主张不予采纳。其次，刘朋兵以刘朋军的名义购买案涉房屋后，又以刘朋军的名义与文静签订案涉《房屋买卖合同》并收取购房款，而且，在刘朋兵与文静签订合同的过程中，刘朋兵出示了刘朋军的身份证、驾照，且该合同也在律师事务所办理了见证，因此，文静已经尽到审查出卖人身份的合理注意义务，是善意的买受人。最后，原审法院判决案涉《房屋买卖合同》有效、刘朋军应继续履行合同并协助文静办理过户手续，而刘朋军没有提起上诉，故应视为其服从原审判决。因此，刘朋兵、李飞英以刘朋兵无权代表刘朋军签订《房屋买卖合同》为由主张案涉《房屋买卖合同》无效缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于焦点二。本案为房屋买卖合同纠纷，文静诉请刘朋军继续履行合同、协助其办理过户手续，而本院对其主张亦予以支持。在刘朋军履行完过户手续后，文静才能最终取得案涉房屋所有权，故对于文静诉请确认案涉房屋所有权归其所有，本院不予支持。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
关于焦点三。根据案涉《房屋买卖合同》的约定，双方应在一手房产证办好之后30天内办理过户手续。案涉房屋是在2010年12月27日办理权属登记，但当时刘朋军正在服刑，故其客观上不能主动履行协助过户义务，并且，文静亦未能提供相关证据证明其实际发生的损失，故对于文静主张刘朋军应向其赔偿损失10000元缺乏依据，本院不予支持。原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。文静与刘朋兵的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
文静上诉部分的受理费100元，由文静负担（已预交）；刘朋兵、李飞英上诉部分的受理费100元，由刘朋兵、李飞英负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年二月十八日
书 记 员 张 优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……