广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1539号
上诉人（原审被告）：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省增城市新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。
法定代表人：黄俊灿，该公司董事长。
委托代理人：杨飞龙、李龙，广东盛元天得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯涛，住广东省广州市天河区。
委托代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。
上诉人广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）因与被上诉人冯涛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月14日，冯涛（乙方、买方、买受人）和东凌公司（甲方、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定，第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为荔湖城B区05地块2组团19号楼2层202号房（下称该商品房），房屋地址增城市新塘镇永和荔湖城半山院四街4号202房；第七条计价方式和价款该商品房以套出售，总金额1273804元；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付甲方应当在2012年12月1日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件七补充协议约定，九、买方应在《入伙通知书》（即收楼通知书）送达（包括视为送达）之日起三日内或《入伙通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《入伙通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地�收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收；十、买卖合同第十四条变更为卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金；十一、买卖合同第十二条、第十五条补充由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件；交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电；二十、因不可抗力导致卖�未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任；二十六、如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准；等等。
签订上述合同后，冯涛依约向东凌公司支付了全部购房款1273804元，东凌公司于2011年8月14日、10月27日和12月30日分别出具三张购房款发票给冯涛收执。
2008年3月11日，东凌公司与增城新和自来水有限公司签订《荔湖城B区市政给水工程合同》。2011年5月20日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为东凌公司向其公司申请永久用水水表2组，装表口径为DN200，水表编号为22040062和22040063，申请用水地点位于荔湖城B区，该项水表安装工程已竣工，验收合格，并已于2011年5月20日前通水使用。
2008年3月19日，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订《荔湖城B区一期施工用电工程合同》，工程内容为按电力部门审核同意的图纸由永和站F24#24塔接取电源引至荔湖城B区一期内（距离约280米），合同价54万元。
2011年12月31日，增城市建设局出具荔湖城B区05地块1组团9-16、25-31号楼，2组团9-21号楼工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2011年12月19日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2012年7月25日，增城市邮政局市场经营部同意东凌公司位于荔湖城半山院1至6街的通邮申请。
2013年4月24日，东凌公司与广州供电局有限公司签订《供用电合同》，约定用电地址为增城市新塘镇永和金地荔湖城B区，用电性质为临时性，期限2013年10月24日止。
2013年5月13日，广州东部发展燃�有限公司出具《供气证明》，内容为“2011年11月8日，广州市东凌房地产有限公司与本公司签订《荔湖城项目B区燃气供气协议》，委托本公司向增城市荔湖城B区供应区域管道燃气。……”。
2014年6月20日，东凌公司与广州供电局有限公司签订两份《供用电方案协议》，约定用电地址增城市新塘镇永和荔湖区B区一期1、2、3、5、6、15、18、19组团，用电的行业类别为房地产业。该协议第七条第2款约定，装表送电前东凌公司与当地供电营业部门应签订《供用电合同》；第8款约定，本协议由双方签订之日起生效，至乙方向甲方正式送电之日终止，高压供电方案有效期为壹年，低压供电方案有效期为三个月，如逾期仍未实施须重新确认。
2012年11月26日，东凌公司以快递方式向冯涛邮寄发出《入伙通知书》，通知冯涛于2012年12月1日办理入伙手续。上述邮件于2012年11月27日投递并签收。2012年12月10日，东凌公司再次以快递方式向冯涛发出《关于您所购房符合交付条件且已交付的通知》，内容为涉案房屋已取得建设工程竣工验收证明文件，符合交付入伙条件，此前，其公司已发送了入伙通知书，根据双方买卖合同约定，其公司已交付了涉案房屋。上述邮件于2012年12月11日投递并签收。
2014年9月4日，原审法院立案受理本案。
2014年12月5日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于荔湖城B区住宅燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2011年底与广州市东凌房地产开发有限公司就荔湖城B区的供气问题签订了《荔湖城项目B区燃气供气协议》。经了解，贵院来函中所提到的涉案房屋均位于由我司供气的荔湖城B区楼盘。二、我司自2012年1月1日采用天然气瓶组站的方式为该小区供气，目前该小区已与我司天然气市场管网连通，我司于2014年1月15日开始�该小区供应管输天然气。来函中提到的涉案房屋均于2014年1月15日完成了天然气置换，具备供应管输天然气的条件。……”。
2014年12月9日，增城市城乡规划局出具《关于荔湖城B区项目天然气瓶组站及用房建筑规划审批、报建、验收情况的回复》，记载以下内容“……经核查，我局批复的广州市东凌房地产开发有限公司荔湖城B区修建性详细规划方案未规划天然气瓶组站及用房建筑。且未办理相关用房报建及验收手续。……”。
另查明：原审法院在审理其他业主起诉东凌公司延期交楼违约责任的系列案件中，曾于2014年3月3日去函广州供电局有限公司增城供电局了解涉案商品房项目楼盘有没有取得永久用电或临时用电。广州供电局有限公司增城供电局于2014年3月13日作出复函，内容为，一、东凌公司于2008年1月和2012年5月与该局签订了用电负荷为l000KVA（2台500K**的变压器）的《供用电方案协议》，用电性质为临时基建用电，期间，东凌公司已申请拆除了1台5**kVA的变压器，至此东凌公司合计使用的临时基建用电容量为1500KVA。临时基建用电仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活正常供电。二、东凌公司于2011年12月就荔湖城B区向该局申请约30000kVA的永久用电报装，由于项目需求容量大，且周边变电站均已处于重载状态，无法在短时间内满足其用电需求，该局早于2009年已规划建设110KV余庄变电站（处在该项目区域内），原计划于2011年建成投运，但因余庄变电站及配套工程征地及青苗赔偿等历史遗留问题造成交地工作严重滞后，余庄变电站配套10KV出线土建电缆管沟亦受到个别村民阻挠而无法施工，拖延了余庄变电站的投运。目前，余庄变电站已建成并计划于今年上半年内投运，请东凌公司尽快到该局报装永久用电及实施业扩配套项目，以尽早解决业主用电问题。
冯涛于2014年9月4日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令，一、东凌公司立即向冯涛支付延迟交楼违约金（以总房款1273804元为计算基数，按照每日万分之二的标准，从2012年12月2日起计至东凌公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给冯涛之日止）；二、东凌公司承担本案诉讼费用。
东凌公司辩称：东凌公司在合同约定的交楼日期前已经向冯涛发出收楼通知，根据双方签订的合同第十六条及补充协议第九条的约定，冯涛并没有在合同约定的期限内就涉案房屋不符合交楼条件提出任何书面异议，应视为涉案房屋已经符合交楼条件，以及东凌公司已按照双方约定的期限完成了交楼义务。同时，冯涛起诉状中陈述的事实和理由并没有明确东凌公司是基于合同哪些事项或理由不具备合同约定的交楼条件。东凌公司认为，基于东凌公司�经完成交楼，故不存在迟延交楼的情形，亦不需要向冯涛支付迟延交楼违约金。在签订合同时，冯涛签订了收楼风险提示书，根据补充协议约定，东凌公司对购买房屋有可能存在的风险，已提前告知冯涛，且冯涛已经签名确认清楚知悉东凌公司告知的风险。另，冯涛诉请的延期交楼违约金按每日万分之二的标准计算过高，冯涛实际并没有损失，按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，涉案合同约定的违约金高于实际损失30%的，应予调整。本案中，冯涛实际上没有损失，延期交楼的推定损失应参照当地政府发布的租金参考价格来计算，根据增城市国土局发布的增城市2013年房屋租金参考价中，金地荔湖城住宅的租金标准是15元／月／平方米，按这一租金标准�算，冯涛的损失大约为每月2000元至3000元。涉案合同约定的违约金按购房款每日万分之二计算，已达每月6000元至7000元，明显超出上述租金标准。因此根据相关法律规定，即使存在逾期交楼的情形，违约金也应予以调整。综上所述，东凌公司不同意冯涛的诉讼请求。
本案审理过程中，一、冯涛与东凌公司确认以下事实，涉案房屋至2014年11月27日止仍是临时用电，未具备永久用电的使用条件；双方至2014年11月27日止仍未办理涉案房屋的交收手续。二、冯涛称，涉案房屋的供电不符合永久用电的交付条件，其确认涉案房屋的永久供水、通邮及竣工验收备案等已符合合同约定的交楼条件。三、东凌公司陈述，涉案房屋已具备交楼条件，根据补充协议第十一条约定，冯涛已知悉涉案房屋是临电交楼的风险，对此问题不应视为不符合交楼条件；且东凌公司的用电工程在2008年就�规划建设，估计在2011年就能完成，由于各种原因导致余庄变电站及线路的铺设在2014年才竣工，这并非是东凌公司所能预见，也非东凌公司过错造成，属于不可抗力，对于用电问题也无法通过其他措施解决，故不应由东凌公司承担违约责任。冯涛反驳称，冯涛购买涉案房屋的目的是用于居住，而临时用电不符合交楼条件，不能满足日常居住要求，东凌公司将临时基建用电转为居民生活用电，明显违反法律规定，会造成涉案房屋随时有断电的可能；同时，补充协议第十一条约定是免除和限制东凌公司责任的条件，应属无效；东凌公司作为房地产开发商，对于开发风险可以预见，故东凌公司主张的不可抗力事由不成立，若涉案房屋的延期交楼是第三人造成，东凌公司可向第三人主张权利。
原审法院认为：冯涛与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含�件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案合同及补充协议均是冯涛、东凌公司在同一天签署，双方所签订合同及补充协议不能违反法律法规的强制性规定，且约定的交楼条件必须满足日常居住的需要。庭审中，东凌公司承认涉案房屋至2014年11月27日仍是临时用电，东凌公司抗辩涉案房屋已具备交付条件，根据补充协议第十一条第二款约定，冯涛已知悉临时用电的交楼风险，对此不视为不具备交楼条件。原审法院认为，根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期�办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。的规定，所谓临时用电是指建设施工用电，不能用作居民的日常生活用电。本案中，双方签订的涉案合同约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件；据此，涉案房屋关于用电的交付标准应为永久用电。虽然补充协议第十一条约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，但该约定只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定冯涛已接受临时用电交楼。涉案合同约定的交楼时间为2012年12月1日，但涉案房屋至2014年11月27日仍是临时用电，明显超出了“暂时”没有永久性用电的时间范围，而且该约定内容明显与国家电力管理规定相�，也不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住条件。其次，根据供电管理部门的复函，东凌公司就涉案房屋所提供的是仅限于建设项目的临时用电，并不能用于业主的日常生活正常供电。综上，东凌公司依据补充协议第十一条约定主张临电交楼不视为不具备交楼条件的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。原审法院认定，涉案房屋至2014年11月27日止仍不具备永久用电的交楼条件。
东凌公司抗辩涉案小区的用电工程在2008年已规划建设，由于各种原因，导致余庄变电站及线路的铺设在2014年才竣工，该情形不是东凌公司所能预见，不是东凌公司的原因造成，属于不可抗力，东凌公司无需承担违约责任。原审法院认为，东凌公司作为涉案楼盘的房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对建设风险也是可以预见的，据此应承担相应的责任，且东凌公司上述主张不属于不可抗力的情形。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用电的原因是否第三方的原因造成，东凌公司也不能以此理由顺延交楼以及免除其延期交楼的违约责任。综上，东凌公司上述主张的抗辩事由缺乏依据，原审法院不予采纳。
关于延期交楼违约金的标准问题。合同第十四条约定如东凌公司未按期交楼，按补充协议约定处理；补充协议第十条约定东凌公司每逾期一日按冯涛已付购房款的万分之二支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约�生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交楼违约金的数额进行了约定，东凌公司主张冯涛诉请的违约金过高，要求予以调整的抗辩，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。
在涉案房屋仍不具备永久用电的交付条件的情况下，即使东凌公司已书面通知冯涛收楼，亦不能产生东凌公司已将涉案房屋交付给冯涛使用的法律效果，东凌公司延期交楼的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故东凌公司依据涉案合同第十六条以及补充协议第九条约定主张冯涛未在指定期限内提出收楼异议即视为冯涛收楼的抗辩不成立，原审法院不予采纳。现冯涛要求东凌公司支付延期交楼违约金的诉请，理据充分，原审法院予以支持。冯涛主张的延期交楼违约金应从2012年12月2日起算至本案立案之日即2014年9月4日止，在此之后的延期交楼违约金，冯涛可另行主张权利，本案不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年12月13日作出判决：一、东凌公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯涛支付2012年12月2日起至2014年9月4日期间的延期交楼违约金（每日按已付购房款1273804元的万分之二计算）；二、驳回冯涛的其他诉讼请求。案件受理费1775元，东凌公司负担。
判后，上诉人东凌公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定涉案房屋不具备交楼条件系认定事实错误。1、东凌公司在签约前已经进行必要风险提示，并在预售合同的《补充协议》第11条就交楼条件进行特别约定，该约定并不�反我国法律、行政法规的效力强制性规范，双方已经确认交楼时如涉案房屋不具有永久用电不影响东凌公司交楼义务的履行。2、一审法院适用的《供电营业规则》系电力工业部颁布的部门规章，而且是电力部门的管理型规范，而不是效力性规范，不能作为认定合同条款无效的依据。3、一审法院认为《补充协议》第11条的约定，只是双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定冯涛已经接受临时用电交楼，存在逻辑矛盾。双方已经就交楼时的用电情况进行特别约定，并非免除东凌公司提供永久用电的义务，东凌公司在不违反该约定的情况下交楼，冯涛拒绝收楼就没有法律依据，东凌公司不应承担逾期交楼的违约责任。4、涉案物业所在的荔湖城B区，有大量业主收楼并实际入住，证据材料显示该小区的正常生活用电并未受到任何影响。增城供电管理部门明知东凌�司将临时用电用于涉案小区的居民用电，但从未提出异议，亦未藉此断电，更未处罚东凌公司。5、根据粤高法（2012）240号文件精神，因为涉案房屋在交楼日已经具备法律法规有关交楼的强制性条件，并能够满足基本的安全条件和买受人的基本居住需求。二、一审法院没有考虑到本案中“第三人”的特殊身份，对东凌公司严重不公。1、增城供电局作为公用服务提供单位，并非一审法院所说的一般第三人。首先，该第三人的身份特殊，涉案区域独此一家可提供永久用电；其次是根据现行法律法规，任何人除应急用电外，亦不得通过自身备用电源供电，即东凌公司不能通过自备发电设备向业主供电；最后，尽管有上述规划文件，政府部门也曾承诺按时提供三通一平，但其不能按时提供，则作为开发商的东凌公司不可能要求包括供电部门在内的其他第三人承担相应的违约责任。因此，东凌公司对增城供电局不能按照规划文件确定的日期完成供电工程，进而导致东凌公司在交楼日不能提供永久用电这一后果是不能避免和克服的，同时东凌公司也不可能向增城供电局等第三人追索。国际通行做法中，将重大社会事件和政府行为作为不可抗力正是基于此种无法追索的客观事实。三、一审法院拒绝对违约金予以调整显失公平。l、东凌公司为解决涉案小区的居民用电，增加了供电设施投入，承担商业用电与居民用电的价差。2、根据增城市房屋管理部门公布的2013年涉案小区的租金水平指导价，可证明合同约定的逾期交楼违约金远远高于涉案房屋可得租金收益，也就是违约金远远高于其可能损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回冯涛全部诉讼请求，并判令冯涛承担本案全部诉讼费用。
被上诉人冯涛答辩称：一、永久供电证明作为交�条件是涉案合同第十二条、第十五条的约定。补充协议中“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”的约定并不具有改变主合同第十二条、第十五条的效力。二、《补充协议》是东凌公司提供的格式条款，其中关于临时用电的约定因免除了东凌公司的主要责任约定而无效。三、东凌公司与冯涛签订的买卖合同以及补充协议都是东凌公司提供的格式条款，都没有明确约定“临时用电”的概念，根据合同法的规定，对于临时用电应该采用通常的解释，考虑到冯涛购买房屋是为了满足生活需要的，临时用电应该指临时生活用电而非临时基建用电，而目前为止东凌公司都没有提供居民临时用电。
经查，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院二审期间，东凌公司向本院提交了一份东凌公司与广州供电局签订的《高压供用电合同》，拟证明涉案楼盘于2015年2月3日已经接通了永久用电。冯涛对该证据的真实性不予确认，并认为本案违约金给付截至2014年9月4日止，而东凌公司只是证明2015年2月3日才取得永久用电，与本案无关。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、东凌公司提出的免责理由是否成立；三、违约金标准是否需要进行调整。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。首先，根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，东凌公司与增城供电局签订的《供用电方案协议》及增城供电局至法院的复函均明确，东凌公司的用电类别为“临时基建用电”，仅限于建设项目，不能用于业主的日常生活用电。但东凌公司擅自将“临时基建用电”转供用于冯涛所购房屋的日常生活用电，违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》上述强制性规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，构成违章用电。而且，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。东凌公司交给冯涛所购房屋用电并非居民生活用电，而是“临时基建用�”，冯涛如收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。因此，东凌公司交付的房屋不能满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，本案双方签订的《商品房预售合同》约定房屋交付时的供电标准为东凌公司提供供电的永久证明文件，故涉案房屋供电的交付标准应为永久用电。虽然《补充协议》另约定“交楼时可能暂时没有永久用电，但有临时用电”，该约定系双方对将来不确定用电状况的描述，不能以此认定冯涛已确定接受“临时用电”。而且，该补充约定内容明显与上述法律、行政法规相悖，且不能满足商品房交付买卖人所必须具备的基本居住要求。因此，东凌公司主张临时用电作为供电的交付标准，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，原审判决据此认定东凌公司不具备交房条件，构成违约，并判令东凌公司向冯涛支付从2012年12月2日至2014年9月4日止的逾�交房违约金，并无不当，本院予以维持。
关于东凌公司提出的免责理由是否成立的问题。东凌公司认为增城供电局规划的余庄变电站及相关的电路铺设工程超期完成超出了其建设规划和风险预估，进而主张其无法提供永久用电系政府原因所致，构成不可抗力。本院认为，一方面，东凌公司与广州市变电电力工程有限公司签订的《荔湖城B区一期施工用电工程合同》不能证明未能提供永久用电的原因；另一方面，东凌公司未能证明供电部门无合理原因拒绝供电，造成不可抗力的客观后果。因此，东凌公司上诉所提出的免责理由缺乏依据，本院不予采信。
关于违约金标准是否过高的问题。根据涉案《商品房预售合同》第十二条、《补充协议》第十条的约定，卖方未能在合同约定交付期限内取得包括永久性用电、商品房建设工程竣工验收证明等文件的，每逾期一日按买�已付购房款的万分之二向买方支付违约金。该项违约金系双方在签订合同时对逾期交房违约事项预先确定的损失赔偿计算方法。东凌公司主张该项违约金过分高于冯涛的损失并以此要求予以调整，应提供相应的证据予以证明。本案东凌公司提供的增城市国土局发布的增城市2013年房屋租金指导价不足以证明冯涛因东凌公司违约导致的实际损失，故东凌公司未能证明合同约定的违约金过分高于冯涛的损失，因此，东凌公司要求调整违约金，缺乏依据，本院不予支持。
至于东凌公司二审期间提交的证据，因与本案没有关联性，本院不予采纳。
综上所述，东凌公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本�二审案件受理费3550元，由上诉人广州市东凌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月三日
书 记 员 李宪琼