浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙07民终3630号上诉人（原审被告）：龚昌军，男，1974年11月25日出生，汉族，户籍地：浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。上诉人（原审被告）：龚云红，男，1980年5月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审原告）：朱宝球，女，1934年2月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人：申屠玮，浙江元谷律师事务所律师。上诉人龚昌军、龚云红为与被上诉人朱宝球房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初1126民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚昌军、龚云红上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：原审认定事实不清，证据不足。一、原审认定双方购房款为25万元是错误的，双方真实的交易金额应当是8万元。1.本案关键证据房屋绝卖契约书不是一次形成的，关键的购房金额也是事后添加的，朱宝球无法提供购房款25万元的任何交易凭证。根据原审两次庭审，双方均认可在房屋绝卖契约书中的购房金额文字“贰拾伍万元”系事后添加，龚昌军、龚云红也不在场。若购房款确实是25万元，朱宝球应当出具相应的交易凭据进行证明，否则这份购房金额系事后添加的房屋绝卖契约书不应当用于认定。2.在1999年，25万元的购房款严重偏高，年近七旬的朱宝球用25万元巨款购买涉案财产不切实际。根据中国统计网中一份《金华市义乌市1999年国民经济和社会发展统计公报（2）》的数据显示：全年城镇居民人均可支配8970元，农村居民人均纯收入4712元。朱宝球系农村居民。在1999年，朱宝球已经66岁。根据我国经济发展规律，人均年收入必然是逐年提高。在上限为年均4712元情况下，年近七旬的朱宝球不可能在当时积攒下25万元的巨款。在当时用25万元去购买乡下三间平房的批条，也是不符合常理的。原审未考虑到双方买卖行为的年代实际情况，错误的用当今思维进行判断是不正确的。龚云红与龚昌军陈述的8万元的购房款，应当较为可信。3.按照义乌市农村房屋的交易习惯，合同价格与实际支付的价格都是不符的，为了防止出卖方反悔，都会把合同价格写的虚高很多倍，而本案中的虚高三倍也是可能的。4.以上关键事实，只有朱宝球才能陈述当时的事实真相，其应当出庭接受调查。从签订合同到现在，朱宝球一直与龚昌军、龚云红都没有见过面，在当时楼下村旧村改造过程中也没有与龚昌军、龚云红协商，龚昌军、龚云红也没有享受到过这旧房面积的拆迁权益。如果是25万元巨款，朱宝球在拆迁时没有享受到过相应权利，不可能拖延到今天才来主张权利。二、原审经上诉人申请，未追加龚文才为本案第三人，程序违法。根据实际案情情况，以及双方原审庭审笔录的陈述，案外人龚文才为讼争房屋当事人的邻居，更是双方达成购房交易的中间人，购房款也是由其转交。龚昌军、龚云红至今都没有与朱宝球见过面，所以龚文才对本案交易关键的细节问题，例如购房金额、签约的在场人员、房屋绝卖契约书的形成等问题知情。龚文才在本案事实认定上有举足轻重的作用，不追加龚文才为第三人，对案件事实认定不利，导致原审作出了有失公正的裁判。根据相关法律的规定，龚文才在本案中有利害关系，经申请应当追加而未追加，属于程序违法。朱宝球辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，朱宝球的诉请合法合理。第一，合同签订地是在楼下村，一审说的因为龚文才家也是在楼下村。由于时间记不清，不能确定是否是在龚文才家。因为龚文才家跟上诉人家是在隔壁的。本案证据房屋绝卖契约书中的主文部分是一次性形成的（25万元和龚昌军收到全部房款及中间人经小龙、昌田是事后添加的）。从房屋转卖契约书的字面来看，契约书的文字形成连贯，意思明确，完全符合合同的基本构成要件。契约书内容已经明确表示了双方的意思表示。第二，按正常习惯，任何人在签订协议后，会在正文下一行或几行签字。但是按照上诉人说法，契约书内容中从“现考虑”开始都是被上诉人添加的。那么按照正常的习惯，在契约书中部左右签字，而本契约书中双方的签字是在契约书的底部。双方怎么可能在中间空出这么大一部分，这点能够说明上诉人的说法是虚假的。契约书的主文均是一次性形成的，然后再由双方签字。第三，一审法院认定购房款是25万是正确的。关于25万元的形成先后顺序，被上诉人在一审中庭审中已经向法院阐明，并作了合理的解释，恳请合议庭采信。上诉人已经收到了25万元的购房款。二上诉人均承认契约书是在1999年元月10日签订且最下方的“龚昌军收到全部的购房款”系龚昌军在收到龚文才的钱后所写，这点二上诉人均已经认可，这足以说明上诉人已经收到了25万元。签订协议时二上诉人均已成年，系完全行为能力人，如果龚昌军在签字时25万是没有写的，那为什么龚昌军要写收到全部房款，这完全不符合交易习惯。综上，上诉人龚昌军是收到全部25万后才签的字。第四，被上诉人是完全有且有理由支付25万元购房款。被上诉人育有两儿两女，99年时均已成家并有自己的事业，上诉人说的人均纯收入并不能代表全部人，筹集25万元并非难事。楼下村是义乌最早进行旧村改造的村子之一，并且地址位置位于义乌中心城区主干道附近，楼下村房屋2013年的选位投标费底价就是2.8万每平方米，实际价值更是远超这个数额。所以被上诉人完全有能力且有理由购买被告房屋。第五，一审法院程序合法，并无不妥。龚文才在本案中只作为中间人，代为起草文书和交付购房款，且购房款已经有龚昌军签字确认，龚文才与本案的处理结果并无利害关系，不予追加申请的决定完全合法。综上，请求驳回上诉。朱宝球向原审法院起诉请求：1.龚昌军、龚云红与朱宝球签订的《房屋绝卖契约书》无效；2.龚昌军、龚云红立即返还购房款25万元，并赔偿利息损失（利息损失从1999年1月11日起按中国人民银行贷款基准利率计至实际履行之日止）。原审法院认定事实：1999年1月10日，朱宝球与龚昌军、龚云红签订《房屋绝卖契约书》一份，其中载明：“今有楼下村龚景福于1986年审批建房三间，现产权归儿子龚昌军所有，今绝卖给朱宝球，房屋四靠为东靠污水处理厂路，南靠王仙田户，西靠龚文才宅基地，北靠龚英吐户宅基地，房屋三间一层绝卖给朱宝球，价格为贰拾伍万元万元整，现考虑产权证未做齐全，双方协商订立协议，如遇拆迁或征用该地块赔偿由龚昌军出面解决安置好后，也要无偿给买方朱宝球所有使用，产权属朱宝球所有，双方自愿特立此据，并请中间人做公证，双方签字生效，立此据，如有反悔，赔偿违约金50%，此据签字后一次付清房款。”龚昌军并在契约书下方注明：“龚昌军收到全部房款”。2016年1月12日，朱宝球诉至原审法院。原审法院认为：龚昌军、龚云红抗辩认为双方转让的是建房批条，如果真如此，则契约书中就不应该出现“房屋三间一层”这样的内容，且龚昌军、龚云红未提供反驳证据，认定双方转让的为三间一层房屋。朱宝球的户籍所在地为义乌市稠城街道朱店街8号203室，朱宝球作为城镇居民，不能购买农村房屋，故朱宝球与龚昌军、龚云红签订的《房屋绝卖契约书》因违反法律强制性规定而应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。故龚昌军、龚云红应向朱宝球返还被告所收取的转让款。关于转让款数额问题，龚昌军在第二次庭审时陈述“收到8万元，是龚文才分次给我的，1998年开始付至1999年，付了一年多才付完，钱全部付足了我才去签，我总共只有收到4万元”，该说法与签约后才会支付转让价款的一般常理不符，也与其在第一次质证时认为的“当时钱是龚文才给我的，数额是8万元”相矛盾，而龚云红关于自己只收到3万元的陈述也无相应证据印证，故对龚昌军、龚云红关于总共只收到转让价款8万元的抗辩意见不予采信。虽然契约书中载明的转让价款为“贰拾伍万元万元”，但朱宝球对形成过程已作了合理解释，在龚昌军、龚云红未提供反驳证据的情况下，认定实际转让价款即为25万元。龚昌军、龚云红应当共同返还该25万元转让价款。该案双方当事人均有过错，根据本案的具体情况，龚昌军、龚云红还应赔偿朱宝球自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。综上，朱宝球的合理诉请予以支持。龚昌军、龚云红未在规定期限内提出反诉，对于朱宝球是否应向龚昌军、龚云红返还财产问题该案不作处理，龚昌军、龚云红可另行主张。另外，龚云红曾申请案外人龚文才为该案第三人，原审法院认为，龚文才与该案处理结果没有法律上的利害关系，对该追加申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、确认朱宝球与龚昌军、龚云红于1999年1月10日签订的《房屋绝卖契约书》无效。二、龚昌军、龚云红于判决生效后十日内返还朱宝球人民币25万元并赔偿利息损失（从2016年1月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。三、驳回朱宝球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，由朱宝球负担3800元，由龚昌军、龚云红负担5050元。本院二审期间，龚云红向本院提供旧房丈量登记表一份，证明龚文才将涉案的宅基地侵占。朱宝球对龚云红提供的证据质证认为，该证据并不属于新证据，并且已经超过了举证期限，对其三性均不予认可，且系复印件，不能证明其真实性。从内容看，也并不能说明与本案的宅基地有关。龚昌军对龚云红提供的证据的三性无异议。本院经审查后认为，因龚云红提供的证据系复印件，且该证据显示内容也无法确定涉案房屋平面图系涉案房屋，无法达到其证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，双方庭审中均确认：双方签订房屋绝卖契约书时，房屋价格数额系空白；房屋款项系由朱宝球交付给案外人，再由案外人交付给龚昌军、龚云红。本院认为,因朱宝球非龚昌军、龚云红所在集体成员，其无权购买龚昌军、龚云红所有的集体土地上的涉案房屋，故原审认定朱宝球与龚昌军、龚云红签订的《房屋买卖绝卖契约书》违反法律强制性规定系无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。龚昌军、龚云红理应向朱宝球返还其收取的转让款。现双方争议的焦点在于转让款数额。龚昌军、龚云红上诉主张，涉案转让款金额为8万元，双方在签订合同时转让款金额系空白。朱宝球辩称，涉案转让款金额为25万元。本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，龚昌军虽在该契约书下方载明“龚昌军收到全部房款”字样，但龚昌军否认收到房款系25万元，仅认可收到房款数额为8万元，虽朱宝球提供了《房屋绝卖契约书》用以证明涉案转让款系25万元，但朱宝球也承认双方在签订该契约书时，房屋转让价格金额系空白，所有房款也并非朱宝球本人交付给龚昌军、龚云红，而是由案外人代为交付，故朱宝球仍负有证明龚昌军收到了涉案转让款25万元的举证责任。现朱宝球未能提供证据证明龚昌军在书写“龚昌军收到全部房款”字样时，《房屋绝卖契约书》中已经载明了房屋转让价格为25万元，也未提供其他充分证据证明龚昌军、龚云红收到涉案转让款25万元，故朱宝球应承担举证不能的法律后果，本院对其关于涉案转让款系25万元的主张本院不予采信。因龚昌军、龚云红承认共收到涉案转让款8万元款项，故本院认定涉案转让款为8万元。龚昌军、龚云红应共同返还朱宝球8万元转让款。本案中，因双方均存在过错，都应承担相应的责任，故本院酌定龚昌军、龚云红还应赔偿朱宝球自1999年1月10日起按中国人民银行贷款基准利率计付利息至实际履行之日止的利息损失。原审因龚昌军、龚云红未在原审中提起反诉，告知其可向朱宝球另行主张返还财产并无不妥。因龚文才与本案处理结果并无法律上的利害关系，故原审未准许追加为当事人亦无不当。综上，原审实体处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初1126号民事判决第一项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初1126号民事判决第二项和第三项；三、龚昌军、龚云红于本判决生效后十日内返还朱宝球人民币8万元并赔偿利息损失（从1999年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）；四、驳回朱宝球的其他诉讼请求。如果龚昌军、龚云红未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8850元，由上诉人龚昌军、龚云红负担2781元，由被上诉人朱宝球负担6069元。二审案件受理费8850元，由上诉人龚昌军、龚云红负担2781元，由被上诉人朱宝球负担6069元。本判决为终审判决。审 判 长  黄玉强代理审判员  谭雪梅代理审判员  郑望鑫二〇一六年十二月二日代书 记员  金巧芳