上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1659号
原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人王玉勤，董事长。
委托代理人胡思奇，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行，住所地上海市松江区。
投资人张元根。
委托代理人秦义荣，女。
被告张元根，男，1933年4月2日生，汉族，住上海市松江区。
被告赵正明，男，1969年1月8日生，汉族，住上海市松江区。
被告张金娣，女，1967年4月7日生，汉族，住上海市松江区。
被告周振华，男，1951年9月9日生，汉族，住上海市松江区。
被告沈彩勤，女，1953年3月24日生，汉族，住上海市松江区。
以上六被告共同委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
原告上海豫升皮革制品有限公司（以下简称“豫升公司”）与被告上海旺加旺建材商行（以下简称“旺加旺商行”）、张元根、赵正明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，依据原告申请，本院先后依法追加张金娣、吴春荣、周振华、沈彩勤为被告参加诉讼。因被告吴春荣下落不明，本案转为普通程序并组成合议庭进行审理。后原告撤回对被告吴春荣的诉请，本院予以准许。本案分别于2015年2月10日和同年5月11日、12月16日进行审理。原告的委托代理人胡思奇和六被告共同委托代理人柏新祥均到庭参加庭审，被告旺加旺商行委托代理人秦义荣到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
原告豫升公司诉称，2009年10月10日，原告与被告旺加旺商行签订《上海市厂房租赁合同》，由被告旺加旺商行租赁原告位于上海市松江区沪松公路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）。租赁期限从2009年10月10日起至2010年10月9日止，租金为65，000元／月。被告旺加旺商行于2010年10月9日开始不付租金，合计3，380，000元，违约金450，000元。实际上，被告旺加旺商行为空壳公司，并无任何资产。被告赵正明和被告周振华是实际上的经营者，故合同主体应当为被告旺加旺商行、被告赵正明、被告周振华。被告张元根为旺加旺商行的实际投资人，被告张金娣和沈彩勤分别为被告赵正明和周振华的妻子。据此原告诉至法院，请求判令：1、解除原告豫升公司和被告旺加旺商行、赵正明、周振华签订的租赁合同；2、被告旺加旺商行、赵正明、周振华将租赁房屋归还原告；3、六被告共同支付原告系争房屋拖欠的租金，从2010年10月9日计算至判决生效之日止，按65，000元／月计算；4、被告共同连带支付原告违约金450，000元。经本院释明合同无效后，原告诉请变更为：1、被告旺加旺商行、赵正明、周振华将租赁房屋归还原告；2、六被告支付原告从2010年10月9日至实际返还之日止的房屋使用费，按65，000元／月计算。后原告表示，系争房屋租金已经支付至2011年11月底，故其房屋占有使用费从2011年12月10日起主张。
被告旺加旺商行辩称，原告同旺加旺商行不存在租赁关系。即使存在租赁关系，由于原告已被工商局吊销营业执照，无法进行经营业务，且租赁房屋并无合法建造手续，故双方合同无效。合同无效，故不存在支付租金的问题。其次，原告法定代表人向被告表示由于被告经营困难，系争房屋给其无偿使用，因此被告旺加旺商行未支付租金。此外，原告房屋使用费的诉请部分超过诉讼时效。据此被告旺加旺商行不同意原告诉讼请求。
被告张元根辩称，其为旺加旺商行的投资人，有义务同被告旺加旺商行承担连带责任。其他意见同旺加旺商行意见。
被告赵正明、被告张金娣、被告周振华、被告沈彩勤辩称，其未参与旺加旺商行的投资与管理，故不同意原告诉请。
同时，被告旺加旺商行反诉称，原、被告签订租赁合同后被告旺加旺商行发现原告提供的建筑物质量不好无法用于租赁经营，故其花费巨资拆除原建筑物重新搭建新的建筑物，改造前被告旺加旺商行明确表示租赁期限将延续直到搭建无法使用或到拆迁为止。现原告违反承诺要求被告搬离，给被告旺加旺商行造成重大损失。另，系争房屋并无房屋产权证，故双方合同应为无效合同，据此被告旺加旺商行反诉要求：1、确认原告同被告旺加旺商行签订的租赁合同无效；2、原告赔偿被告搭建和装修损失500，000元。
原告就反诉主张辩称，反诉请求超过了法定期限，且系争房屋经过被告在未支付费用的情况下使用了较长时间，原告为损失的受害人，因此被告旺加旺商行要求原告赔偿损失，原告不予认可。
经审理查明，原告豫升公司的注册号为XXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人为王玉勤，公司类型为有限责任公司（台港澳与境内合作），股东为河南鹿邑县皮革制品厂、上海九里亭环保设备厂、台湾源升皮革股份有限公司。该公司成立时间为1993年9月29日，企业状态为2009年6月6日吊销未注销。
被告旺加旺商行为个人独资企业，投资人为张元根。该公司设立过程中被告张元根委托被告周振华处理的部分办证事宜。
被告赵正明和被告张金娣系夫妻关系；被告周振华和被告沈彩勤系夫妻关系。
2006年6月16日，案外人上海豫全鞋业有限公司（以下简称“豫全公司”）作为甲方、被告旺加旺商行和被告赵正明作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明廖世杰现将本合同转让给乙方使用，合同义务由旺加旺商行和赵正明履行。租赁房屋位于上海市松江区沪松公路XXX号，租赁实测建筑面积为3800、占地约7300平方米，房屋用途为经营建材、轻纺、百货，房屋类型为单层、双层，租期从2006年9月1日至2008年8月31日。合同补充条款第三条约定，甲方同意乙方先交付押金即可入场整理修建，允许乙方对各厂房、房屋等设施以及修改彩钢房、大棚，但修改厂房时不能破坏主体结构，修改、修建手续由甲方协助办理。附件三约定（二）甲方厂内原建有厂房2大间、二层楼2座、单层楼1座，门卫室2小间、卫生间一处以及各厂房、房屋的门窗设施，除上述以外无其他设施或设备。
2009年10月10日，豫升公司作为甲方、被告旺加旺商行作为乙方签订《上海市厂房租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方位于上海市松江区沪松公路XXX号房屋，厂房面积为3，800平方米。租赁期限为2009年10月10日至2010年10月9日（续租）。租金为0.562元，月租金总计65，000元。乙方应于每月25日前向甲方支付租金，逾期支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。合同3-4手写为：租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次。保证金为66，666元。该合同6-5条约定，乙方增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备的，应事先征得甲方书面同意，其中按规定必须报有关部门审批的，还应由【甲方】【甲方委托乙方】报有关部门批准后方可进行。该合同还对房屋使用、返还等进行了约定。合同补充条款约定，该厂房每年签订一次，其到拆迁为止，如甲方厂房不动迁，乙方优先续租，租金标准从原来每年80万元降到78万元，乙方租赁该地块后所添加的移钢房棚产权归乙方所有。
2013年6月14日，九亭镇人民政府村镇建设办公室、九亭人民政府动拆迁办公室作为甲方、原告豫升公司作为乙方、被告旺加旺商行作为丙方，三方签订《征收补充协议书》，约定，由于九亭镇沪松公路XXX号乙方部分地上物列入征收范围，故达成补偿条款，甲方一次性补偿乙方249，636元，其中乙方补偿100，000元，丙方补偿149，636元。该协议由被告周振华作为代表在丙方旺加旺商行处签字。
2013年5月30日，被告旺加旺商行委托被告周振华办理动迁事宜，同时委托被告张金娣领取动迁款。
另查明，1997年3月28日，原松江县建设局向原告豫升公司核发扩建生产用房建设用地规划许可证的通知，载明工程规模为12，620元，建设用地面积为33，190平方米。
再查明，2014年5月7日新注册一家豫升公司，该公司注册号为XXXXXXXXXXXXXXX，法定代表人为王玉勤，公司类型为一人有限责任公司（自然人独资）。该豫升公司于2014年10月23日取得上海市松江区九亭镇4街坊64／5丘的国有建设用地使用权证，该证中土地位置为系争房屋所在区域。
审理中，原告明确其以注册编号为XXXXXXXXXXXXXXX的豫升公司提起诉讼。本院就注册编号为XXXXXXXXXXXXXXX的豫升公司同编号为XXXXXXXXXXXXXXX的豫升公司注册的相关情况向原上海市工商行政管理局松江分局进行调查，该局回复为XXXXXXXXXXXXXXX的豫升公司于1993年9月设立，为外资企业，股东为上海九里亭环保设备厂、河南鹿邑县皮革制品厂、台湾源升皮革股份有限公司，2009年4月7日未按规定参与年检被吊销营业执照，但该公司至今未办理注销手续，故状态为吊销未注销。编号为XXXXXXXXXXXXXXX的豫升公司于2014年5月7日设立，为内资公司，股东为王玉勤，状态为确立。以上两个公司虽然名称相同，但实为不同主体，都是依法登记的企业，且无投资隶属关系。
就系争房屋租赁过程，被告旺加旺商行陈述2006年案外人廖世杰同豫全公司签订租赁合同。廖世杰经营不善后转给被告。转让后系争房屋租金直接支付给豫全公司，该合同到期后，变成原告豫升公司和被告旺加旺商行续签租赁合同。原告陈述廖世杰把帐结清后就退出租赁关系，后原告同被告旺加旺商行签订租赁合同，每年签订一次，共签订3年，到了2010年10月，合同终止了不再签订，租金从每年80万调整为78万元。合同内的租金被告按期支付直至2011年10月，之后没有支付。
庭审中，因系争房屋未取得房屋产权证和建设工程规划许可证，本院释明原告同被告旺加旺商行签订的租赁合同无效。据此原、被告均变更其诉讼主张。
庭审中，法庭询问原告是否有证据证明租赁合同的相对方除被告旺加旺商行外还有被告周振华和被告赵正明。被告陈述除经过商户调查实际管理人以上两被告外，没有其他证据。
庭审中，原告确认系争房屋租赁并未支付押金，被告称回去核实，法庭告知其于5日内答复，逾期未答复视为认可系争房屋不存在已付押金。被告未就该问题向法院进行回复。庭审中，被告并未提供其支付2011年12月9日之后租金的相关证据。
审理中，被告旺加旺商行申请对其在系争房屋上进行的装饰装修、搭建现值进行评估。本院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行司法鉴定，该鉴定单位于2015年12月1日出具司法鉴定意见书。该鉴定意见书载明沪松公路XXX号搭建和形成附合的装饰装修工程1，879，556元，截止2015年9月的残值为422，380元。对该鉴定意见书中的计算金额无异议，但认为上述工程并非被告搭建。被告旺加旺商行未提出明确的异议。鉴定单位陈述鉴定意见书中的残值为现值。
庭审中，被告提供立约日期为2010年10月10日的《协议》一份。该协议书载明，甲方为原告豫升公司、乙方为被告旺加旺商行，双方就上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号场地和房屋的租赁达成协议如下：一、关于租金，自本协议签订之日起，房屋租金每年比前一年增加百分之十，考虑到乙方的经营状况同意租金由乙方定期支付，但协议履行完毕之日乙方必须付清全部租金；二、关于租赁期限，自本协议签订之日起，乙方租赁甲方的房屋租赁期限至租金的房屋被列入拆迁范围且拆迁公告发布之日止。三、关于租赁合同。原租赁合同为每年一签，现自本协议签订之日起至房屋拆迁公告发布之日止的期限内租赁合同不再每年签订，并按本协议约定的条件租赁房屋，本协议未约定的则按原租赁合同的约定履行。原告认为该《协议》并无原告盖章，且超过了举证期限，不予质证。
以上事实由上海市厂房租赁合同、征收补偿协议书、上海市房地产权证、房屋土地权属调查报告、个人独资企业投资人委托代理人的委托书、档案机读材料、委托书、上海市房屋租赁合同、上海市房地产登记申请书、营业执照等证据予以证明，本院依法确认。
本院认为，企业法人被吊销营业执照后，至被注销登记之前，企业法人仍视为存续，可以以自己名义进行诉讼活动。原告豫升公司尽管为吊销状态，在其未完成清算前仍具有诉讼主体资格，且经本院调查，该公司同新设豫升公司均为合法设立的企业，具有独立法人资格。现被告旺加旺商行同原告豫升公司签订系争房屋的租赁合同并实际占有和使用系争房屋，原告有权行使其合法权益。故本院对被告因原告公司存续状态提出的诉讼主体问题，不予采纳。
根据法律规定，关于违法建筑物的租赁合同无效。本案中，系争房屋并未办理房屋产权证或建设工程规划许可证，故原告豫升公司与被告旺加旺商行签订《上海市厂房租赁合同》应当为无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原、被告合同无效后，被告旺加旺商行应当将系争房屋予以返还，且原告仍有权要求其参照《上海市厂房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告主张2011年12月10日开始的占有使用费。被告未举证证明其已经支付上述费用，自行承担相应不利后果，故就原告要求被告旺加旺商行承担上述房屋占有使用费诉请本院予以支持。被告旺加旺商行提出的时效问题，鉴于被告所举证据《协议》中约定的“定期支付”未明确支付时间，并结合“协议履行完毕之日付清全部租金”的约定，本院认为原告主张的占有使用费未超过诉讼时效。另，被告张元根为被告旺加旺商行的投资人，就上述费用其应承担连带责任。本案中，被告周振华、赵正明并非租赁合同相对方，原告并未举证证明被告周振华、赵正明同意对被告旺加旺商行上述返还和支付使用费义务承担连带责任，故对其要求上述两被告承担返还义务、要求其余四被告共同支付房屋使用费本院予以驳回。
就被告旺加旺商行主张的损失，本院认为根据原、被告签订的租赁合同，被告确在系争房屋基础上进行了装饰和搭建，现原告并未举证上述装饰装修和搭建为其设立，自行承担举证不利后果。鉴定单位确认搭建和形成附合的装饰装修工程现值为422，380元。现租赁合同无效，本院综合原、被告在本案中的过错程度，确认双方对于上述损失按7：3的过错原则承担，故原告赔偿被告旺加旺商行装饰装修损失295，666元。
就双方合同无效后的其他后果，法庭在给予充分时间后双方均未提出，故就其他无效后果（如有）各方另案主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司与被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行于2009年10月10日签订的《上海市厂房租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司位于上海市松江区沪松公路XXX号房屋；
三、被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司房屋占有使用费（从2011年12月10日起计算至实际返还之日止，按每月65，000元计算），被告张元根对被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行本项义务承担连带清偿义务；
四、原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行搭建和装饰装修损失295，666元；
五、驳回原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费31，840元，财产保全费5，000元，合计36，840元，由被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行和被告张元根负担36，840元（于本判决生效后七日内交付本院）；反诉案件受理费4，400元，由原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司负担2，867.5元（已付），被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行负担1，532.5元（已付）。司法鉴定费45，500元，由原告（反诉被告）上海豫升皮革制品有限公司负担31，850元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告（反诉原告）上海旺加旺建材商行13，650元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
代理审判员 吕荣珍
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 何诘弥
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准计算的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……