湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）零民初字第1901号
原告杨梅香，女，汉族，湖南省永州市零陵区人，居民。
委托代理人屈玲燕，湖南靖兴律师事务所律师。
被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司。
法定代表人吴国选，系该公司总经理。
被告永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人杨名学，系该公司董事长。
委托代理人杨荣林，系该公司员工（特别授权）。
原告杨梅香与被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司（以下简称圣马可公司）、永州港隆房地产开发有限公司（以下简称港隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成由审判员李少阳担任审判长，审判员黄朝晖、人民陪审员蒋益华参加的合议庭，于2015年12月9日在本院公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告及其委托代理人、被告圣马可公司的法定代表人、被告港隆公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年1月5日，原告与被告港隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告港隆公司开发的圣马可时尚广场商铺一间（商铺编号为***号），建筑面积为14.47平方米，总价款为43661元；同日，原告与被告圣马可公司又签订了一份《租赁合同》，原告将***号商铺租赁给被告圣马可公司，租赁期为2007年5月1日至2012年4月30日，年回报率为出租人所购商铺总价款的9%，即每月租金为327元，年租金为3929元；合同签订后，原告依约将商铺交给被告圣马可公司使用；租赁合同期限届满后，二被告仍然继续使用或出租原告的上述商铺，原告一直要求二被告支付租金或以租金抵扣购房款，被告虽口头同意，但没有实际履行义务，原告被迫只有向法院提起诉讼；由于被告圣马可公司与原告签订了《租赁合同》，应当承担支付责任，而被告港隆公司收取了原告商铺的租金，因此，被告港隆公司应当对债务承担连带给付责任；为此，请求依法判令：1、确认原告与被告圣马可公司签订的《租赁合同》合法有效，并应继续履行；2、被告圣马可公司支付原告从2010年5月1日至2015年10月1日的租金21280元及逾期付款的利息；3、被告港隆公司对上述债务承担连带给付责任；4、本案的全部诉讼费由二被告承担。
被告圣马可公司辩称：一、无租赁合同，何来租金之谈，原告在购买该物业阶段与开发商发生了房屋买卖合同纠纷，一直没有确定该物业的权属；二、物权没有确定，无权主张租赁权利，原告在没有取得该物业的合法产权之前，还不属于物权权利人，其向人民法院诉请的租金于法无据，只有等到原告经依法登记物权，确定物权关系，获得产权证后，才能签订《租赁合同》；因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告港隆公司口头辩称，同意被告圣马可公司的答辩意见。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告的居民身份证复印件和两被告的企业注册登记资料，欲证实：①原、被告具有主体资格；②永州市零陵圣马可物业管理有限公司变更前的名称为永州市零陵圣马可时尚广场有限公司；
2、原告与被告港隆公司签订的《商品房买卖合同》，欲证实：①原告2007年1月5日购买了被告港隆公司的***号商铺，面积14.47平方米，总价款43661元；②被告港隆公司当时的法定代表人为黄衍政；
3、原告与被告圣马可公司2007年1月5签订的《租赁合同》，欲证实：①被告圣马可公司租赁了原告的***号商铺，年租金为人民币3929元/年，月租金为人民币327元/月，租期为5年（即从2007年5月1日起至2012年4月30日止）；②被告圣马可公司签约时的法定代表人为黄衍政；
4、湖南省永州市中级人民法院（2015）永中法民一终字第**号民事判决书，欲证实：①该生效判决书判决被告港隆公司应当支付原告的租金；2、原告就商铺办证及返租事宜一直向被告主张权利，原告的主张没有超过诉讼时效。
对上述证据，被告圣马可公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为主要证实圣马可公司与圣马可时尚广场公司为一体，而签订合同时，当时的圣马可时尚广场公司是以港隆公司为背景的，前期签订的合同主要是以返租为目的，是开发商的一种营销手段，而后期没有取得产权证，是没有租金的，因此与现在的租金没有实际性的义务；对证据2的“三性”没有异议；证据3与证据1的质证意见一致，第一个合同是以返租金而签订的，而第二个合同后期没有取得产权证，因此没有租金；对证据4的“三性”没有异议。被告港隆公司质证认为：以前的事情不是很清楚，对上述证据没有异议。
被告圣马可公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：
1、永房权证零陵字第00****、000****号房产证，欲证实被告不具备主体资格，原告所购房屋权属登记在齐秀文、黄震中名下，目前尚未过户到原告名下，原告起诉缺乏最主要和最根本的证据；
2、（2014）永中法民二初字第**号民事判决书，欲证实购房户杨荣林起诉港隆公司要求确定房屋权属问题，被依法驳回诉讼请求，本案原告的诉讼请求与杨荣林的诉讼请求相同；
3、（2015）永中法民一终字第***号民事判决书，欲证实原告在没有取得合法产权时，不应产生现在的租金，与本案原告一起的购房户袁红云起诉港隆公司和圣马可公司要求确认租赁合同有效，被中院驳回诉请，更何况原告根本没有与被告签订任何租赁合同。
对上述证据，原告质证认为：为对证据1的合法性和关联性有异议，这两份房产证是以前的老房产证，目前是港隆公司的房产证，所以不具有合法性，现在的房产证港隆公司一直没有办，没有办出房产证并不能代表原告不能收取租金，也不能达到圣马可公司的举证目的；对证据2也有异议，只提交了该判决书的第30页，不具有完整性，判决书的定性也没有提交出来，它的定性是股权转让一案，而不是租赁关系一案，因此与本案没有任何关联性；证据3与本案没有关联性。被告港隆公司质证认为：那些房产的产权在2015年8月前是登记在黄震中等人的名下，8月份已登记到港隆公司名下，原告没有物权，不能得到租金。
针对自己的抗辩主张，被告港隆公司未向本院提交任何证据。
对双方提供的上述证据，经本院依法审查，认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4的真实性，二被告均未表异议，予以采信。被告圣马可公司提供的证据1与本案没有关联性，不予采信；对证据2、3的真实性，原告及被告港隆公司均未表异议，予以采信。
根据双方当事人的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认本案如下事实：2007年1月5日，原告与被告港隆公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了该公司圣马可时尚广场***号铺位，建筑面积为14.47平方米（含公摊面积5.63平方米），单价为3017元/平方米，总价款为43661元，并约定签订合同当日，首付总价款的51.9%，即22661元，其余48.1%，即21000元通过银行按揭贷款方式支付，2007年5月1日前交房等。当天，原告（乙方）又与被告圣马可公司（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方返租乙方购买的358号商铺，租赁期限为5年，年回报率为出租人所购铺位总价款的9%，月租金为327元。合同签订当天，原告付给被告港隆公司购房首付款现金10081元，银行按揭贷款手续费281元。次日，原告出具了一张“本人收到圣马可时尚广场三楼***号铺位从2007年5月1日至2010年4月30日止租金计人民币12580元”的收据，被告港隆公司出具了一张“杨梅香交来三楼***号首期房款22661元”的收据。后原告购房的银行按揭贷款手续未能办理出来，剩余房款原告也未交付。2013年12月9日，被告港隆公司将金太阳商贸城2楼、3楼商铺中未出售的商铺（含原告的***号商铺）等资产转让给杨荣林、杨春莉，原告知晓后，遂以港隆公司、圣马可公司、杨荣林、杨春莉为被告诉至本院。案件在审理过程中，通过本院释明，原告于2015年3月23日将下余购房款21000元交至本院，并于同日向本院申请撤回对被告圣马可公司、杨荣林、杨春莉的起诉，获得本院裁定准许，本院随即作出了（2014）零民初字第***号民事判决，内容为：一、被告港隆公司继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，限在判决生效后一个月内向原告交付金太阳商贸城三楼358号商铺；二、被告港隆公司在判决生效后三个月内为原告办理好金太阳商贸城三楼***号商铺的房屋产权证、土地使用证，……。被告港隆公司不服，提出上诉，湖南省永州市中级人民法院于2015年8月25日作出（2015）永中法民一终字第***号民事判决，驳回上诉，维持原判。对于2010年5月1日至2015年10月1日期间的租金，原告未取得，遂再次诉至本院。另查明：2012年5月1日后，原告未再与被告圣马可公司续签租赁合同；2010年5月1日至2012年12月31日期间，***号商铺与同楼其他相同商铺整体由被告圣马可公司出租给“小猪猪”电玩城使用，租金由被告圣马可公司收取，被告港隆公司也收取过租金但从2013年1月1日“小猪猪”电玩城撤租后，被告圣马可未再将该商铺出租使用；被告港隆公司、圣马可公司与原告签约时的原法定代表人均为黄衍政。
本院认为：二被告应当支付原告从2010年5月1日至2012年12月31日期间的租金。理由：1、原告与被告港隆公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告圣马可公司签订的《租赁合同》经本院及中院此前的生效判决认定，均是合法有效的合同，合同成立并有效即意味着双方都应该按照合同的约定履行各自的义务；2、关于二被告提出的无租赁合同，遂无租金的答辩意见，从本案查明的事实来看，原告与被告圣马可公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为2007年5月1日至2012年4月30日，但租赁期限届满，从2012年5月1日至2012年12月31日原告的商铺仍由被告圣马可公司出租给他人使用，并收取租金，被告港隆公司也收取过租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以从2012年5月1日至2012年12月31日期间，租赁合同仍然有效，二被告仍需向原告支付租金，但从2013年1月1日之后的租金，因二被告未实际占有使用出租该商租，故对原告的该项诉请，本院不予支持；因双方在租赁合同并未约定逾期支付租金时需承担利息，故对原告要求被告给付逾期支付租金利息的诉请，本院同样不予支持；3、关于二被告提出的物权没有确定，无权主张租赁权利的答辩意见，在本案中原告与被告港隆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已交纳购房款，可见原告具有对该房屋占有、使用、收益的权利，仅未取得房屋所有权证而已。“返租”是开发商的一种营销手段，二被告也与原告签订了相应的合同，在未取得房产证期间，如果不允许租赁，则不利于提高社会资源的利用效率，违背鼓励交易的市场经济原则；同时，从不动产登记发证的法律制度的发展来看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗善意的第三人，未办理产权证并不影响所有人对物的占有、使用、收益权利，而且行政机关的登记发证行为更多的是一种行政管理行为，并不代表原告尚未取得房产证就不能根据合同约定收取租金。故对二被告提出的抗辩主张，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告杨梅香被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司于2007年1月5日签订的《租赁合同》合法有效；
二、由被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司支付2010年5月1日至2012年12月31日期间的租金10464元（327元/月×32个月）给原告杨梅香；
三、由被告永州港隆房地产开发有限公司对上述第二项义务承担连带给付责任；
四、驳回原告杨梅香的其他诉讼请求。
如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费320元，由原告杨梅香负担160元，由被告永州市零陵圣马可物业管理有限公司、永州港隆房地产开发有限公司负担160元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李少阳
审 判 员 黄朝晖
人民陪审员 蒋益华
二〇一六年五月十八日
书 记 员 张凌萍
A
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。