四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第1722号
原告姚杰，女，汉族，居民，住安岳县岳阳镇北大街晶盛花园*栋*单元***号。
委托代理人方旭东，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。
被告四川省勇前房地产开发有限公司。住所地：安岳县岳阳镇沱街**号。
法定代表人代奋勇，总经理。
委托代理人石以雄，男，汉族，系四川省勇前房地产开发有限公司售楼部经理。
委托代理人邓受禄，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。
原告姚杰诉被告四川省勇前房地产开发有限公司（以下简称为“勇前房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚杰的委托代理人方旭东到庭参加诉讼，被告勇前房地产公司法定代表人代奋勇的委托代理人石以雄、邓受禄到庭参加诉讼。本案在审理过程中，双方当事人申请庭外和解未果，后恢复审理。本案现已审理终结。
原告姚杰诉称，2012年7月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建成的民族星城一期6号楼-2层-2-6建筑面积219.60平方米门市一套，原告已累计向被告支付房款1793454元，目前被告已向原告交房。2012年7月1日，原告向被告支付该房契税及维修金，并敦促被告早日办理房屋所有权证和国有土地使用权证。但被告一直拖延向原告交付房屋所有权证和国有土地使用权证。现原告为维护其合法权益，向人民法院提起诉讼，请求法院调解或判决被告立即向原告交付房屋所有权证，并向原告支付由此产生的违约金545486.40元（1793454元×0.0003×1035天（2012年7月1日到2015年5月1日）］。
被告勇前房地产公司辩称，第一、原、被告双方于2011年1月15日签订的《商品房买卖合同》属实，合同签订后原告向被告支付的房款属实，目前已经交房；第二、合同签订后原告向被告支付了98%的购房款，尚欠2%，原告未履行全部付款义务，被告享有不办理产权过户登记的抗辩权；第三、原告未书面委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，所以被告没有为原告办理两证的义务；第四、被告已经在约定的180日内办理了大房产证和大土地证，没有违约；第五、合同没有约定违约金，即使被告违约，也不存在支付违约金和赔偿损失。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年7月1日，原告姚杰（乙方）与与被告勇前房地产公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定：一、乙方购买甲方开发的民族星城一期6号楼-2层-2-6门市一套，建筑面积219.60平方米，单价为8000元／平方米，总房价为1756800元；二、乙方选择分期付款的方式支付房款，在签订合同时支付总房款的50%，封顶时支付总房款的45%，余款在交房前付清；三、买受人在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证，双方未约定谁办理房屋所有权证和逾期交付房屋所有权证书的违约责任；四、买受人同意委托出卖人代收专项维修资金、契税和前期物业服务费。后双方口头约定原告向被告支付98%的房款，余款2%在被告向原告交付两证时付清。经查，安岳县房地产市场中由出卖人房地产公司办理房屋所有权证系交易习惯。
原告姚杰于2009年11月2日向被告支付购房款1721664元、契税71160元和工本费630元。同日，被告勇前房地产公司向原告姚杰交房。房屋移交明细表载明：“房款已收”、“实欠房款2%，35136元”和“代收款已收”。房屋移交后被告未向原告交付房屋所有权证和国有土地使用权证。
另查明，被告勇前房地产公司于2013年8月22日取得岳阳镇普州大道民族星城6幢的房屋所有权证，于2012年4月17日以姚堂荣的名义取得岳阳镇普州大道南段西侧民族星城6号楼的国有土地使用权证。
上述事实，有经庭审质证的原告身份证、常住人口登记卡、被告营业执照、商品房买卖合同、房屋移交明细表、被告勇前房地产公司向原告出具的收款收据、房屋所有权证和国有土地使用权证及庭审中原、被告一致陈述等证据予以证明。上述证据，其形式要件及其来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。
本院认为，原、被告因房屋买卖签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，原、被告间的商品房买卖合同关系成立生效。因原、被告签订的合同未约定由谁办理房屋所有权证，也未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，结合安岳县房地产市场中由出卖人房地产公司办理房屋所有权证的交易习惯，本案被告勇前房地产公司有为原告姚杰办理房屋所有权证的义务。故本院对被告辩称的原告未书面委托其办证其有权不办证的意见不予支持。
本案中双方签订的书面合同约定原告姚杰应在交房前付清余款，但在原告向被告支付了98%的房款后，原、被告口头约定余款2%在被告向原告交付两证的同时付清，属于双方对原合同中付款期限的一致变更，对双方当事人具有约束力。依此约定，原告姚杰已履行交付房屋所有权证前的付款义务，且姚杰也依约向被告缴纳了工本费和契税等办理房屋所有权证的税费，履行了办证的协助义务。虽然被告取得了总房屋所有权证和总国有土地使用权证，但未在约定的房屋交付之日起180日内让原告姚杰取得房屋所有权证和国有土地使用权证，被告的不履行行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，本院对被告关于原告未履行全部付款义务被告有权不办理产权过户登记的辩称意见不予支持。
因双方未约定逾期交付房屋所有权证书和国有土地使用权证的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告勇前房地产公司应从2012年12月27日起至2015年5月1日止以原告已付房款1721664元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准向原告支付违约金，逾期贷款利息的标准参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）之规定，确定为中国人民银行同期同档贷款基准利率标准上浮40%。原告主张的按日万分三计算违约金缺乏事实和法律依据，本院对其主张的高于中国人民银行同期同档贷款基准利率标准上浮40%的利息部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告四川省勇前房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告姚杰交付民族星城一期6号楼-2层-2-6门市所有权证和国有土地使用权证；
二、由被告四川省勇前房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姚杰支付从2012年12月27日起至2015年5月1日期间的违约金（违约金=中国人民银行同期同档贷款基准利率×（1＋40%）÷12个月÷30天×1721664元×856天）。
三、驳回原告姚杰的其他诉讼请求。
案件受理费9254.86元，由被告四川省勇前房地产开发有限公司承担6378元，由原告姚杰承担2876.86元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审 判 长 杨丽玲
代理审判员 李 青
人民陪审员 许 林
二〇一五年八月十九日
书 记 员 唐 婷