重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初4953号原告：王爽，女，1995年5月27日出生，汉族，住重庆市合川区。委托代理人：朱万华，重庆宏创律师事务所律师。被告：江丽娜，女，1983年12月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：刘志华，重庆捷恒律师事务所律师。委托代理人：李力，重庆捷恒律师事务所律师。原告王爽与被告江丽娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭�行了审理。原告王爽的委托代理人朱万华，被告江丽娜的委托代理人刘志华、李力，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爽向本院提出诉讼请求，要求判令：被告返还原告支付的购房定金5万元，并支付违约金123200元。事实和理由如下：原告因购买被告所有的位于重庆市江北区华新村X号附X号X房屋作为婚房使用，在重庆满懿房地产经纪有限公司居间介绍下，于2015年11月19日与被告签订《房地产买卖及居间合同》。该合同约定房屋总价款616000元，原告交付定金5万元，并约定于原告贷款审批通过或相关意向回复后10个工作日内到房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续，同时合同第10条约定卖方超过20天仍未履行交付义务的，买方有权单方面解除合同。同日，双方签订《房地产买卖及居间补充协议》，该补充协议虽然有效，但严重侵害了原告权益，显失公平。原告于2015年12月9日通过银行贷款审批，但被告未在合同约定的期限内办理过户登记。其后，被告通过中介邀约于2016年2月4日过户，原告按约定时间到达，但被告因故又无法到场办理过户。再后来，被告约定2016年2月15日过户，原告告知2月19日方有时间；故双方于2月19日到不动产登记中心协商过户事宜，原告要求被告承担逾期过户的违约责任，被告不同意并同时言称不卖房了。原告后多次与被告和中介方协商无果，于2016年3月7日委托律师向被告寄发律师函，告知被告解除合同，并要求其返还定金和承担违约责任。被告江丽娜辩称，1.被告与原告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不存在无效或者显失公平。原告作为完全民事行为能力人，自愿主动提出签订合同补充协议，且该协议内容为手写，并非格式�同，是合法有效的。2.原告在起诉状中自认银行按揭贷款审批通过时间为2015年12月17日，故本案房屋买卖合同应自该日生效。并且，原告在2015年12月7日才申请按揭贷款，自合同签订之日起已拖延半个多月，也导致被告办理银行提前还贷和解押登记的时间延长。3.本案房屋买卖合同中对过户时间的约定不符合实际情况，且双方已对该约定进行了变更。该合同是原被告双方在中介方居间下签订，合同内容为中介方提供，但其中对于过户时间的约定不符合实际情况，导致不能按该约定履行，中介方应承担责任。按照二手房交易规则，在原告的按揭贷款审批通过后，被告开始办理提前还贷和解除抵押权登记等手续；而根据银行规定，提前还贷在被告申请后的次月19日才能扣款并办理完毕提前还贷手续，其后才能办理解除抵押权登记手续，根据2016年1-2月期间房地产交易机构对�理解押登记时限的规定，需数个工作日才能办理完毕。故合同约定的十个工作日内办理过户手续根本不可能实现，该约定属于可变更的情况。在前述情况下，原被告双方在中介方的参与下对过户时间进行了变更，并约定在2016年2月19日办理过户。4.本案未实际过户的责任在原告方。在原被告双方对过户时间重新达成一致后，于2016年2月19日再次验收了房屋，并在当天下午到达房地产交易中心办理过户手续。但是，由于原告方家庭内部发生争执，并向被告提出过户当天交房的要求，最后拒绝办理过户。综上，被告不存在违约行为，不应承担违约金；如果违约金成立，合同约定标准亦过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房地产买卖及居间合同》及补充协议、收据、《情况说明》�《房地产权证》、《离婚协议书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王爽举示的通话记录、结婚证，与本案缺乏关联性，不予采信；律师函、邮寄凭证及投递情况查询资料，相互印证，能够证明该函件按合同约定的通讯地址寄发且已被签收，予以采信。2.江丽娜举示的房地产抵押合同、银行提前还款客户登记，均为复印件，且无原件予以核对，不予采信；个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证，真实性、合法性能予确定，且与本案有一定关联性，予以采信。3.江丽娜申请证人刘洋出庭作证，该证人于2015年8月至2016年6月期间就职于“满懿（上海）房地产咨询有限公司”，陈述如下主要内容：本案合同补充协议是我的下属“帅冀”与双方当事人签订的，房屋买卖中介的经办人是“帅承勋”；当时按揭审批完成后，由于业主的�前还款和解押流程原因不能及时过户；春节前给买方联系，其已回老家，后经纪人联系双方过户时，因王爽与家人争执而未完成；以上事实有些是我跟当事人实际沟通获知，有些是通过经办人反馈的。原告王爽对证人证言质证意见为：证人身份存疑，涉案中介方为“重庆满懿房地产经纪有限公司”；证言中充斥着推断性内容，且证人并非实际经办人，其证言是不真实的；证人称经办人为“帅承勋”，但实际却是“帅承军”；证言无法证明双方当事人协商变更过户时间的事实。本院认定意见为：证人并非本案房屋买卖居间方员工，也非促成双方当事人买卖行为的实际经办人，所陈述的部分事实亦非其亲身经历或感知，故不能合理判断其所陈述内容的真实性与准确性，其所作证言不能予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定�实如下：2015年11月19日，王爽与江丽娜在居间方重庆满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿公司）的促成下，三方共同签订《房地产买卖及居间合同》，约定王爽购买江丽娜所有的位于重庆市江北区华新村X号附X号X房屋，成交价为616000元，签署合同时买方支付定金5万元。合同约定，首期购房款146000万元于过户当日支付，买方向银行申请按揭贷款42万元支付剩余购房款；买卖双方应于银行按揭审批通过5个工作日前提交全部贷款所需资料，并于贷款审批通过或相关意向回复后10个工作日内到房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续。合同另约定，因涉讼房屋存在按揭贷款抵押，故卖方应于签订本合同后10个工作日内向抵押权人申请还款并在其规定时间内还清。关于违约责任，该合同约定，卖方未按本合同约定期限交付房屋（包括房屋交接及权利转移），应当按买方�付房款的万分之五每日支付买方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，买方有权单方解除本合同；买卖双方任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；另，卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不低于合同房屋成交价20%的违约金。合同对于送达问题还约定，买卖双方书写的地址即为任何书面通知的送达地址，任何一方地址变更，应及时通知对方，否则自行承担送达不到的法律责任。同日，双方又签订《房地产买卖及居间合同补充协议》，约定：（1）定金为5万元，由买方在合同签订后交由居间方代为保管；（2）如因银行贷款原因导致买方无法贷款42万元，则本合同自动作废，居间方返还买方定金5万元；（3）本�同于银行按揭申请通过之日起生效；（4）在本合同签订之日起至银行按揭申请审批阶段，卖方仍可继续出售本合同所涉及房屋，并不承担任何违约责任；如在此期间，本合同涉及房屋已出售，本合同作废，居间方返还买方定金5万元；（5）买方按揭申请通过之日，居间方将定金5万元转入卖方指定账户即合同生效。该补充协议上有“居间方：帅冀”签字。亦于同日，王爽向满懿公司支付按揭服务费1000元。2015年11月20日，王爽将定金5万元支付至满懿公司名下（收款收据中注明“业务员：帅承军”）；满懿公司已将该定金支付给江丽娜。2015年12月7日，王爽向建设银行大渡口支行申请住房按揭贷款42万元，该行对该笔贷款于2015年12月9日审批通过。另，江丽娜陈述，其于2016年1月19日将涉诉房屋原按揭贷款结清，并于2016年2月15日解除抵押权登记。2016年3月7日，王爽委托律师向江丽娜寄发《律师函》，通知江丽娜解除涉诉合同及补充协议，并要求其返还定金并承担违约责任。该函件系按照合同约定地址寄送，且已被签收送达。江丽娜陈述，其也向王爽及中介方发出了解除函，并认为合同解除时间为2016年3月1日。另查明，涉诉房屋原为江丽娜与案外人冉天红夫妻共同财产，二人于2014年5月6日签订《离婚协议书》，约定将涉诉房屋归江丽娜所有（所欠房贷由江丽娜承担），双方应在对方要求过户1个月内配合办理买卖房过户相关手续。本院认为，王爽与江丽娜签订的《房地产买卖及居间合同》及其补充协议，是当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。关于合同的生效时间问题，在该合同于2015�11月19日成立后，因当事人以补充协议特别约定的形式对合同生效设置了限定条件，故应以补充协议约定内容为依据，将王爽的按揭贷款申请通过之日即2015年12月9日认定为合同生效时间。本案中，根据合同约定，买方王爽的主要义务包括支付定金和办理银行按揭贷款；卖方江丽娜的主要义务包括解除房屋抵押权登记以消除权利转移障碍，并按约交付房屋并移转其所有权至王爽名下。在履行义务的期限上，王爽于2015年12月9日获批其按揭贷款申请；江丽娜则应于2015年12月4日前向抵押权人申请还款，并于2015年12月24日前与王爽到房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续。被告江丽娜辩称，合同中关于过户时间的约定不符合实际情况，买卖双方对履行时间进行了变更，且系王爽违约拒绝办理过户。对此，本院分别评述如下：首先，房屋买卖合同�当事人协商一致所签，买卖双方于主合同之外另行签订补充协议的事实也能印证相关合同条款系双方谨慎磋商的结果，在确定相关合同义务的内容时亦应合理评估和预见有关风险和可行性。并且，合同约定自签订之日起卖方即应着手办理提前还款和解押相关手续，而并不以买方按揭贷款申请是否通过为前提条件；江丽娜于2016年1月19日还清涉诉房屋贷款，于2016年2月15日办理完解除抵押权登记手续，未能积极履行己方合同义务。其次，有关银行提前还贷和办理解除抵押权登记手续的政策障碍不属于不可抗力或情势变更，该问题应系当事人于签订合同前能够合理预见到的风险，且能够通过事先的谨慎调查予以了解和控制，不具备客观的不可预见性，故不能以此为由主张免除未按期履约的责任。再次，江丽娜未能充分证明已与王爽就履行过户义务的期限达成变更之合意。�方面，根据合同法规定，当一方当事人迟延履行合同义务后，另一方当事人有权要求继续履行，但并不当然意味着违约方可以免除迟延履行的违约责任；另一方面，变更合同内容应按照约定或法定的正当程序通知对方并取得其同意，且变更履行时间的要约应在原履行期限届满前的合理期间内到达对方。最后，王爽举示的证据已能证明其恰当履行了合同约定的付款义务，而江丽娜未能充分举证证明涉诉房屋买卖合同的解除系因买方王爽责任。综上所述，本院认定被告江丽娜未适当履行其约定义务，在合同已解除的情况下，应依据合同中结算与清理条款的约定，承担返还定金并支付违约金的责任。关于违约金具体数额的确定。根据合同约定，卖方未能履行合同约定，买方可选择要求双倍返还定金或支付房屋成交价20%的违约金。被告江丽娜�为己方并无违约，同时提出合同约定的违约金过高。本院认为，由于双方当事人均未举证证明相关损失情况，故综合考虑被告方的履约状况、造成违约的实际原因以及现有损失情况等因素，应认定合同约定的总购房款20%的违约金过高，现酌情主张61600元，原告王爽相应诉讼请求中超出该金额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告王爽定金50000元；二、被告江丽娜于本判决生效之日起十日内支付原告王爽违约金61600元；三、驳回原告王爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3760元，减半收取计1880元，由原告王爽负担670元，被告江丽娜负担1210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一六年十一月七日书 记 员  蒋 红