广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2924号
上诉人（原审被告）：清远市联亿房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区。
法定代表人：陈国伦。
委托代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：石文英，女，1967年4月21日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。
上诉人清远市联亿房地产开发有限公司因与被上诉人石文英房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月26日，石文英与清远市联亿房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定石文英向清远市联亿房地产开发有限公司购买位于清远市清城区城北二路XXX翠湖花园房屋，房屋总价款为279286元。合同第八条对交付期限、交付标准为经竣工验收备案、违约责任等事项进行了约定。合同第十一条对交付方式进行了约定。合同第十五条对办证事项及违约责任进行了约定。合同签订后，石文英付清了购房款。2015年10月27日，上述翠湖花园小区已经清远市住房和城乡建设管理局办理了竣工验收备案手续。2015年11月15日，清远市联亿房地产开发有限公司向石文英交付了涉案房屋。
2013年4月12日，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局签订了一份《供电方案》。2014年7月31日，清远供电局计划发展部发布《关于清城供电局2014年中低压配电网业扩配套项目可研的批复（7月）》的内部文件，该文件批复清城供电局对包含清远市联亿房地产开发有限公司在内的3个公司的用电需求需进行的中低压配电网业扩配项目可进行投资建设。2014年12月29日，清远市联亿房地产开发有限公司的中低压配电网业扩配套工程经清城供电局验收合格。清远市联亿房地产开发有限公司认为供电部门这才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防及综合验收才得以进行。
2016年6月13日，广东清远农村商业银行股份有限公司新城支行出具一份《关于翠湖花园向我行借用资料办证的情况说明》，内容为：“我行于2015年11月23日收到清远市联亿房地产开发有限公司的《申请书》。因联亿公司开发的翠湖花园办理房产证工作需要，向我行申请调出在我行办理按揭业务客户的相关档案资料170户，后经我行查实核对共有166户属该楼盘的按揭业务。根据房管部门的相关规定，对于按揭贷款的客户办理房产证和他项权证时，需要提供《商品房买卖合同》、《清远市房地产抵押权登记申请书》、《清远市房地产抵押权预告登记申请书》等资料。我行在收到联亿公司的申请后，立刻联系相关客户到我行签订办证的相关资料。截止2016年1月28日，共有121户签订相关资料，我行于当日把该121户的购房合同和办证相关资料移交到联亿公司办证，剩下45户待客户到我行签订相关资料后再移交。”
2016年6月13日，清远市房产交易中心出具一份《情况说明》，内容为“根据我中心的记录，清远市联亿房地产开发有限公司代业主向我中心递交申请办理翠湖花园各业主的房地产权登记资料的情况如下：1、2015年11月25日，交来170户的申请登记资料（一次性付款的业主资料）；2、2016年2月2日，送来121户的申请登记资料（向农商银行申请按揭贷款的业主资料）；3、2016年3月11日，送来254户的申请登记资料（包括向中国银行申请按揭贷款的业主资料120份，向东莞银行申请按揭贷款的业主资料40份，向农业银行城南支行申请按揭贷款的业主资料69份，以及25份一次性付款的业主）；4、2016年6月1日，送来119户的申请登记资料（向农业银行新城支行申请按揭贷款的业主资料）。由于清远市近几年的房地产开发和销售数量巨大，而我中心人手有限，因此，在上述资料送交我中心之后，只能先进行登记记录，然后按预约登记安排核实和收件工作。因此，申请人送交资料的时间与我中心最终核实收件并出具《清远市房产登记收件收据》的时间，会存在时间差。”
原审法院审理认为，本案的争议焦点是清远市联亿房地产开发有限公司未按合同约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给石文英是否构成违约；如构成违约，违约天数应如何计算。清远市联亿房地产开发有限公司是否逾期办证；如构成违约，违约金应否调整。本案中，石文英与清远市联亿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。石文英已支付全部购房款，清远市联亿房地产开发有限公司按约定应在2014年10月30日前将经建设局工程竣工验收合格的商品房交付石文英使用。对于清远市联亿房地产开发有限公司提出10KV的高压电缆严重影响了翠湖花园项目的建设进度以及广东电网公司迟至2014年12月才给翠湖花园小区接通城市电网，可据实予以延期的意见，根据清远市联亿房地产开发有限公司提供的证据显示，清远市联亿房地产开发有限公司与广东电网公司清远供电局于2013年4月12日就已为翠湖花园小区18号楼签订了《供电方案》，而清城供电局为翠湖花园小区需进行的中低压配电网业扩配套工程于2014年12月29日才经验收合格，至此才给翠湖花园小区提供永久居民用电，相应的消防验收等后续验收工作才能进行。另在清远市联亿房地产开发有限公司对翠湖花园小区建设施工期间，清远市工程建设安全监督站等部门就清远市联亿房地产开发有限公司施工过程中对用地红线内的10KV高压电缆擅自迁移发出通知要求恢复原状，清远市联亿房地产开发有限公司为此曾向清远市规划局、飞来湖市政道路建设指挥部等部门强烈要求将该电缆迁移出翠湖花园小区建设用地红线外，因此可以确定涉案楼盘用地红线内10KV高压电缆的存在的确给翠湖花园小区的建设工期产生一定的影响。综上，对清远市联亿房地产开发有限公司的该答辩意见予以部分采纳，予以认定为符合《商品房买卖合同》第八条中“政府部门负责的市政配套安装之延误、政府行为而导致工期延误的，出卖人可据实予以延期”的约定，对合同约定的2014年10月30日前交付商品房给石文英的期限应给予一定的合理顺延，酌定顺延至2015年3月31日前。即清远市联亿房地产开发有限公司最迟应于2015年3月31日前将经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案房屋交付石文英。鉴于翠湖花园小区于2015年10月27日才经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案，明显不能在2015年3月31日前交付房屋，清远市联亿房地产开发有限公司已构成违约，石文英有权要求清远市联亿房地产开发有限公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。本案违约金计算的起止日期为2015年4月1日起至2015年11月15日止，共229天。按合同约定的“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算，清远市联亿房地产开发有限公司应向石文英支付的逾期交房违约金为6395.65元。清远市联亿房地产开发有限公司于2016年2月2日将办证资料报送产权登记机关，不构成逾期办证。石文英要求清远市联亿房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的诉讼请求已无需处理。石文英要求清远市联亿房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，缺乏事实依据。不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、限清远市联亿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向石文英支付逾期交楼违约金6395.65元。二、驳回石文英的其他诉讼请求。案件受理费148元，由石文英负担123元，由清远市联亿房地产有限公司负担25元。
宣判后，清远市联亿房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回石文英的诉讼请求。诉讼费用由石文英负担。主要事实和理由是：一、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设的10KV高压电缆及供电部门配套延迟，均属出卖人可据实予以延期的特殊原因，清远市联亿房地产开发有限公司合计可据实予以延期至少21个月以上。二、涉案楼盘在2015年9月10日完成各项竣工验收，清远市联亿房地产开发有限公司已经在2015年11月1日分别致电各买受人通知办理收楼手续，在发现部分买受人拒绝前来收楼后，又多次致电催促，在此情况下，清远市联亿房地产开发有限公司才发出书面的《收楼通知书》。因此，清远市联亿房地产开发有限公司交付房屋的时间应确定为电话通知后的第十天。如前所述，清远市联亿房地产开发有限公司有权对交楼日期延期到2016年7月30日，清远市联亿房地产开发有限公司不存在逾期交楼的问题。
被上诉人石文英答辩认为原审判决处理正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案的主要争议焦点为：清远市联亿房地产开发有限公司是否构成逾期交房，应否支付违约金。
关于清远市联亿房地产开发有限公司逾期交房是否构成违约的问题。《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2014年10月30日之前，将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给石文英。合同约定的期限届满后，涉案房屋未能办理竣工验收备案手续，清远市联亿房地产开发有限公司提出涉案房屋竣工验收备案迟延的原因是飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟，该情形符合合同约定可据实予以延期交付房屋的条件，故其行为不构成违约。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。鉴于上诉人并未提供证据证明飞来湖市政道路建设指挥部在翠湖花园北侧建设用地规划红线之内擅自铺设10KV高压电缆及供电部门配套延迟实质性地影响了涉案房屋竣工验收备案，故对其该节上诉请求，本院不予支持。而且，原审判决已考虑到相关情况确实会对建设工期产生一定影响，对合同约定的交付期限酌定顺延了五个月。原审判决该节处理比较符合公平原则和客观实际，本院依法予以维持。原审法院判令清远市联亿房地产开发有限公司支付逾期交楼违约金，处理正确。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏永术
审判员 郑家驹
审判员 何 燕
二〇一六年十二月二十二日
书记员 朱丽飘