上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初6521号
原告：王红，女，1977年1月6日生，汉族，住安徽省巢湖市。
委托诉讼代理人：刘新明，上海烨豪律师事务所律师。
被告：潘海娟，女，1964年6月17日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡尔玮，上海容和律师事务所律师。
原告王红与被告潘海娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序于2017年9月13日公开开庭进行了审理，庭审之前曾组织当事人进行了数次证据交换。原告王红及其委托诉讼代理人刘新明，被告的委托诉讼代理人高建中、胡尔玮到庭参加庭审。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修费用、厨房设备、餐具、桌椅、门头装饰、转让费等损失共计45.6万元(人民币，以下币种同)；2.判令被告返还原告剩余房租138,506元及押金10万元。诉讼中，原告先是将上述诉请2变更为：判令被告返还原告剩余租金111,477.78元(计算依据：2016年8月3日，原告向被告支付了2016年7月1日起半年的租金25.40万元，2016年10月11日政府开始砌围墙，导致原告无法使用租赁物，故相应期间的租金被告应予退还，原告主张79天，应退金额的计算方式为：25.40万元÷180天×79天)及押金10万元，并增加一项诉请：确认双方之间的《租赁合同书》无效。在此后的诉讼中，又将诉请最终明确为：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同书》；2.判令被告返还剩余房租111,477.78元(计算方式同上)及押金10万元。
事实和理由：2015年7月1日，原、被告签订《租赁合同书》，约定由被告将位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX层XXX室北面农家欢餐饮酒店转租给原告。但现因政府或有关部门用2.8米高的砖墙将酒店门口、停车场及进出口全部围了起来，导致酒店无法正常经营。该情况已造成原告巨大损失。原告认为，被告将饭店转租给原告，应当保证租赁物能够正常使用，现租赁物已无法正常使用，酒店已无法经营。原告多次找被告协商，但被告均不予理会，原告无奈提起诉讼，望判如所请。诉讼中，原告曾主张租赁合同无效，理由为：系争房屋是工业厂房，不能用于商业用途，而被告将系争房屋租给原告用于商业用途，且属于带证照租赁，营业执照、卫生许可证、餐饮服务许可证、税务登记等均是以上海亭圆餐饮管理有限公司的名义办理，而该公司的法人代表就是被告。
被告辩称，首先，关于合同效力。一则，不同意原告曾经提出的合同无效，双方之间的租赁合同书合法有效。系争房屋证照齐全、且已实际经营多年、依法纳税，无违法或者其他无效情形。即便该房屋是工业用房，也不导致合同无效。二则，同意解除合同，但不同意原告主张的解约事由，本案并非在被告违约情形下原告行使约定或法定解除权，而是双方在2017年7月11日法院组织证据交换时合意解除合同。其次，不同意退还租金及押金，双方签约后，被告已按约交付租赁物及相应的证照，原告也实际经营了相当长一段时间，期间被告无任何违约情形，对合同履行受阻也无过错。原告已将租金付至2016年12月31日，此后的租金未付，但却继续占有使用租赁物，直至2017年7月11日法院组织证据交换时，原告也未向被告办理返还租赁物的交接手续，故原告至少应当将租金或使用费支付至2017年7月11日，在此情况下，根本不存在返还剩余租金的问题。相反，被告还保留要求原告继续支付租金的权利。于此同时，原告所付押金10万元，也根本不足以抵偿上述租金或使用费，故不同意返还。至于原告在诉讼中曾经提起后又撤回的损失赔偿问题，因被告并未违约，且原告也无证据证明其所主张的损失客观存在以及被告应为此承担赔偿责任，故亦不同意赔偿。
本院经审理认定事实如下：2015年7月1日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《租赁合同书》，约定由乙方向甲方承租位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX幢XXX层XXX室北面(含公摊面积750平方米加底层100平方米)农家欢餐饮酒店。租期四年，从2015年7月1日到2019年6月30日。租金第一年48万元，第二年递增6%，第三年递增6%，第四年递增10%，如要开具租金发票租赁税由乙方承担。租金每六个月一付，每期提前15天付款，逾期视为放弃租赁权。租赁保证金10万元(范围：是但不限于应缴电、水、煤气、电话、电视、物业、卫生费、税费及缺损甲方的装潢设施、设备餐饮用具物品等)。原有甲方投资装潢在房屋内的设施、设备餐饮用具物品见附页实物清单给乙方使用。租期内，乙方单方中途擅自退租，造成甲方损失的，租金不退，保证金不还，若预付租金和保证金不足抵付甲方损失的，甲方有权采取扣物抵资赔偿措施。合同另对其他相关事宜进行了约定。当天，原告向被告支付了租赁保证金10万元。
诉讼中，关于租金支付情况，原告称，其最后一次向被告租金是2016年8月3日支付了自2016年7月1日起半年的租金25.40万元，此前的租金并无拖欠。被告对此表示确认。
诉讼中，为证明双方之间属于带证照租赁，原告提供了营业执照、上海市公共场所卫生许可证、餐饮服务许可证，并着重指出，餐饮服务许可证的有效期至2016年4月11日。应由被告续办，但被告无故拖延，实际上也根本无法办出，导致酒店无法继续经营，给原告造成巨大损失，更有甚者，在被告明知或者应知该许可证无法续办的情况下，还欺骗原告，要求原告支付了垃圾处理费1万多元。被告对上述材料的真实性无异议，但不同意原告的证明目的，并称，餐饮服务许可证的续办应由原告负责，且2016年8月，原告仍在经营酒店并向被告支付了房租，且餐饮许可证是否过期与原告能否继续经营无关。原告所付垃圾处理费也与本案无关。
诉讼中，关于围墙一事，原告提供了照片相佐证，并称，2016年10月11日，政府在租赁物处搭建围墙，高约3米，整个酒店的门头都被遮挡，围墙建成后，进入酒店亦需绕行，故影响甚巨，导致原告不得不暂停营业，并于2016年12月中旬关门停止营业。原告还称，围墙砌成后，2016年10月11日，原告就电话通知被告要求解除合同，此后又多次联系敦促被告磋商解约及赔偿事宜，但被告一直拖延。除电话联系外，原告还分别于2016年11月8日和12月12日通过申通快递发律师函给被告，敦促被告尽快解决问题。两份邮件未退件，应推定送达。但被告不予理睬。在整个过程中，被告消极、回避，甚至难以联系。被告不认可原告的陈述，并认为，一则，围墙是否对原告的经营造成影响以及影响的程度均不确定；二则，围墙并非被告所建，被告不应承担责任；三则，被告并未收到原告所发的律师函，也不同意原告对被告态度消极、刻意回避的指责。
另外，诉讼中，原告还称，涉案租赁物系被告从案外人上海积旺实业发展有限公司(以下简称“积旺公司”)承租而来后转租给原告的，2017年2月10日，积旺公司在租赁物处张贴告示并将租赁物上锁，原因是被告欠付其租金。对此，原告提供其于2017年5月24日拍摄的照片为凭，显示租赁物仍未上锁状态。原告称其大概于2017年2月底发现租赁物被上锁，自己的物品也被锁在其中，遂通知被告解决上锁问题并完成双方之间的结算，但被告不肯出面。导致原告的物品迟迟不能搬离，直到2017年6月19日左右才最终搬离。被告对其与积旺公司之间的关系无异议，但一则，不认可照片的真实性，也不认可锁门一事，并称积旺公司向其主张权利与原告无关。二则，对原告于2017年6月19日左右搬离一事无法确认，且即便属实，原告也未向被告交还租赁物。对此，原告质辩称，双方之间确实没有办理交接，但责任在于被告。2017年6月19日左右其搬离物品时一直电话联系被告，但联系不上。由于文化水平有限，且双方之间习惯了电话交流，故原告未以手机短信形式沟通此事。
另查明，本案立案前，涉案纠纷曾经本院诉前调解，收到诉状日期为2017年2月7日，后因未能调解遂转立案。同月15日，本院亦收到积旺公司递交的诉状，被起诉人也为潘海娟，诉讼请求为：1.解除其与潘海娟之间的租赁合同(理由为潘海娟未按约支付租金，积旺公司享有合同解除权)；2.要求潘海娟支付2017年1月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费。该案亦因未能调解而转立案，案号为(2017)沪0117民初7348号(以下简称“7348号案件”)。为查明两案事实，妥善化解纠纷，提升审判效率，本院将7348号案件与本案合并审理。审理中，被告对积旺公司辩称，2017年1月1日起的租金确实未按约支付，但事出有因。因为根据目前查明的客观情况，第三方在租赁物门口建造围墙，导致租赁物存在瑕疵，也导致其下家王红以此为由拒付租金，考虑到租赁物的情况发生了此等变化，合同目的无法实现，这才迟延支付了租金。总之，潘海娟并非恶意违约，且愿意支付租金。另外，相关法律规定，若因第三方原因导致租赁物使用受到影响的，可减免租金。故希望与积旺公司充分协商，对租金及使用费予以减免。审理中，积旺公司称，一则，其确实于2017年2月10日在租赁物处张贴了公告并锁了门。理由是，潘海娟欠付租金，人找不到，电话也不通。且因租赁物现场还有属于潘海娟的物品，上锁也是为了安全保护。此外，上锁后，从未有人主动找积旺公司要求开门，而积旺公司在租赁物现场设有专门的管理办公室，若是潘海娟或者王红想继续使用租赁物或者协商解决问题，完全可以找积旺公司进行沟通。二则，2016年底，当地政府确实造了围墙，但具体是何部门所造，积旺公司也不清楚，其曾到政府部门了解过情况，但未获理睬。其认为，虽然造了围墙，但不影响房屋的正常使用，围墙距离租赁物约10米，高度也不高，不会影响酒店经营。
审理中，关于租赁物的来源和权属，本院向本案原、被告出示了7348号案件中积旺公司提供的相关证据材料(租赁合同、上海市房地产权证等)，显示涉案租赁物的权利人为上海真博电器有限公司，其与积旺公司之间也是房屋租赁合同关系。本案原、被告双方对此均无异议。
本案审理中，为查明事实，本院曾要求原、被告本人到庭就涉案相关问题接受询问，但被告未予配合。
上述事实，有《租赁合同书》、收条、7348号案件相关证据材料、积旺公司陈述、双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于被告应否退还相应的租金或使用费以及押金。
关于合同解除问题，虽然双方对解除的事由意见不一，但对合同解除本身均无异议，故本院依法确认合同予以解除。至于租金或使用费如何结算的问题，围绕双方争执的主要事项，阐述如下：首先，对于原告所提餐饮服务许可证的问题，虽然从相关证据来看，双方之间属于带证照租赁的情形，但一则原告未举证证明该许可证未及时续办对租赁物的占有使用产生了怎样的影响，二则根据原告的自认情况，在该许可证有效期满后，其仍处于继续经营的状态至少至2016年10月11日，且于2016年8月还向被告支付了半年的房租，据此，若原告仅以此为由要求不付或少付使用费的，本院难以支持。第二，对于积旺公司锁门一事，从现有证据来看，应当属实，针对原、被告之间的合同履行而言，该行为构成了第三方主张权利的情形，并足以影响原告对租赁物的占有使用，原告可在尽到通知义务的情况下，据此要求者少付或不付租金。第三，对于案外人建围墙一事，结合现有证据来看，此事亦客观存在，且被告在7348号案件中将此事作为向积旺公司迟延支付租金的合理抗辩。基于此，本院认为，既然原、被告双方约定租赁物作为酒店经营，那么根据日常生活经验判断，该情形足以影响原告按照约定用途使用租赁物，原告亦可据此要求不付或者少付租金，但鉴于一则原告并未提供证据证明围墙给其经营造成影响的具体程度，二则由于原告所提供的找被告沟通此事的证据被告并不认可，又无其他证据相佐证，故本院不足以判定在围墙建成后原告已尽到了合理适当的通知义务和减损义务，三则考虑到原告的物品确实未及时搬离等因素，故对于围墙一事对租金或使用费结算的影响问题，应统合考量，妥善处置。最后，关于租赁物交接手续的办理一事。虽然原告无直接证据证明与被告办理了返还租赁物的交接，但从现有证据及被告不配合到庭接受询问等情形来看，本院有理由相信系被告未配合办理，故导致损失进一步扩大的责任不应由原告承担。
综上，对于原告已付的2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金或使用费，本院酌情判定由被告退还原告4万元；2017年1月1日起的租金或使用费原告则无需再付。另外，合同解除后，押金也应及时合理结算。结合案情，本院认为被告收取的10万元押金理应退还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、原告王红与被告潘海娟之间于2015年7月1日签订的《租赁合同书》予以解除；
二、被告潘海娟于本判决生效之日起十日内退还原告王红租金或使用费4万元；
三、被告潘海娟于本判决生效之日起十日内退还原告王红押金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,552元，减半收取计2,276元，由原告王红负担686元(已付)，由被告潘海娟负担1,590元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一七年十月十八日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。