上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民四（民）初字第2293号
原告上海卢湾国有资产经营有限公司。
法定代表人李骏瑛。
委托代理人叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。
被告余金龙。
委托代理人丁培民，上海市公民律师事务所律师。
原告上海卢湾国有资产经营有限公司（以下称卢湾国资公司）诉被告�金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢湾国资公司的委托代理人叶府荣、被告余金龙及其委托代理人丁培民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告卢湾国资公司诉称，2013年6月18日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将本市西藏南路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租赁期限为1年（2013年6月1日至2014年5月31日止）；租金每月人民币（以下币种均为人民币）2，000元；合同还约定，租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期交还；租赁期间，如遇政府规划、政府动迁、土地批租、旧城区改造等，被告不享有任何经济补偿且必须无条件服从，按有关部门要求及时迁离，否则由被告承担一切责任。2014年5月底，原告已多次通知被告租赁期满后房屋不再续租，要求被告按期迁出，但被告不予理会。故原告诉至法院要求判令：1、被告立即迁出系争房屋（含物品）；2、被告将系争房屋恢复原状；3、被告支付房屋使用费（2014年6月1日起算至实际迁出日，每月2，000元）。
被告余金龙辩称，不同意原告诉请，2014年4月23日上海市黄浦区人民政府下发文件，将系争房屋所处地块纳入征收拆迁范围，所以原告要求被告迁出、恢复原状，被告认为已进入拆迁状况，无法恢复原状；现系争房屋由有关部门接管，原告已经丧失了承租人的权利，根据上海市房屋拆迁管理条例，应该由行政部门裁决，本案不属于法院管辖范围，请求驳回原告诉请；原、被告实际涉及的是与动迁部门的房屋补偿问题，包括被告的经营权、停产停业补偿问题，如果原告满足被告要求或者拆迁部门满足被告要求，被告可以马上搬走。
经审理查明，2004年5月，原告卢湾国资公司与�海市卢湾区公房资产经营管理有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》由原告承租本市西藏南路XXX号（底层西后间，建筑面积20.72平方米），期限自2004年4月1日至2024年3月31日止。
上世纪90年代后期，原、被告就系争房屋建立租赁关系。期间，被告将系争房屋用于个体餐饮经营，并对系争房屋进行改造装饰。
2000年11月15日，原出租人上海市卢湾区商业服务公司及原、被告三方签订《公有非居住房屋转租收益协议》，出租人同意将本市西藏南路XXX号底层房屋（建筑面积19.14平方米）转租，使用用途为营业饭店，转租期限为2000年12月1日至2004年4月30日。转租期间，承租人应当继续履行原租赁合同，按标准租金支付月租金，并将相当于2个月租金计461.20元的转租收益按月交付给出租人等。
2000年11月，被告在系争房屋处注册个体工商户工商登记（字号为金龙饭店，后更名为腾龙饭店）。
另查，原、被告于2013年6月18日续签《房屋租赁合同》，约定，原告出租系争房屋给乙被告使用（建筑面积为20.72平方米），房屋为简易装修，被告自行装修的，原则上归还房屋时应自行拆除，恢复原样后交原告验收；租赁期限为12个月（自2013年6月1日至2014年5月31日止）；租赁期满原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。被告如要求续租，必须在期满前1个月向原告提出书面意向，经协商后，重新签订租赁合同，在同等条件或无特殊情况下，被告享有优先承租权；租金为每月2，000元，先付后用，逾期支付，每逾期一天按迟付租金的0.4%支付滞纳金。合同还约定，在租赁期限内，如遇政府规划、市政动迁、土地批租、旧城区改造等，被告不享有任何经济补偿且必须无条件服从，按有关部门要求及时迁离上述场地，否则由被告承担一切责任；租赁期满，被告应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向原告支付月租金的10%的违约金等。该合同成立后，被告继续使用系争房屋，支付了至2014年5月31日前的租金，但被告未向原告支付保证金。合同期届满后，双方未再续签新的租赁合同。同年6月30日，原告向被告寄送《关于迁出西藏南路XXX号房产的通知》，提出“租赁合同已于2014年5月31日到期。经研究，本公司不再与你续签租赁合同。在2014年5月底口头通知你不再续租的基础上，今再发书面通知给你，请你接到本通知后，于2014年7月31日前迁出西藏南路XXX号房产。”因被告逾期未搬迁，原告遂诉讼至本院。
2014年4月23日，上海市黄浦区人民政府对包括系争房屋在内的地块作出《关于同意确认132街坊北块旧城区改建项目房屋征收范围的批复》。2014年5月10日、7月16日，�海市黄浦区住房保障和房屋管理局分别发放《黄浦区123、132街坊旧城区改建项目房屋征收意愿征询公告》、《关于开展123地块、132街坊北块旧城区改建项目房屋征收补偿方案意见征询工作的通知》。至本案审理期间，原告未与房屋征收单位签订征收补偿协议。
再查，诉讼中，本院对系争房屋进行现场勘查，目前现状为：1、寿宁路XXX号底层（店招为“谨和五味”、“居酒屋”），门面有砖墙搭建物占用一侧人行道，与室内相通；进门处有下行台阶，室内地坪低于室外人行道；室内搭建阁楼（满搭），进门右侧建有通往阁楼的楼梯；2、寿宁路XXX号门牌号处，即系争房屋底层东侧建有防盗门，室内用途为厨房，有烟囱沿外墙沿伸至屋顶；3、系争房屋西侧为过街弄，靠寿宁路XXX号墙处建有水斗。上方有一排木制吊厨及搭建屋，用途为厕所。
诉讼中，�告自述，系争房屋原从西藏南路XXX号大门进入，沿大楼室内通道（靠右侧）进入室内；后被告封闭原房门，沿寿宁路一侧破墙开门（现门牌编号：寿宁路XXX号）；为扩展经营面积，占用部分人行通道，并对室内地坪下挖、加建阁楼；又将位于系争房屋东侧、原有进入西藏南路XXX号地下人防设施的底层公共通道封闭，沿寿宁路一侧破墙开门，现为饭店厨房；过街弄一侧建有水斗及厕所。以上改扩建未办理相关审批或登记手续。
以上事实，由原告卢湾国资公司提供、出示的与上海市卢湾公房资产经营管理有限公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》、原、被告之间《房屋租赁合同》、通知、《黄浦区123、132街坊旧城区改建项目房屋征收意愿征询公告》、《关于开展123地块、132街坊北块旧城区改建项目房屋征收补偿方案意见征询工作的通知》、上海市卢湾公房�产经营管理有限公司出具的系争房屋平面图；被告提供、出示三方转租协议、《上海市基建、技措项目环境保护“三同时”审核通知单》、被告实际使用现状平面图及现状照片、个体工商户登记资料卡、营业执照餐饮服务许可证、《关于同意确认132街坊北块旧城区改建项目房屋征收范围的批复》；本院制作的现场勘查笔录及现场照片。以上证据及原、被告当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。
本院认为，本案主要争议：一、本案诉争的事实是否属于人民法院管辖；二、原、被告合同终止后的处理。
一、根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，旧城区改建项目房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改造意愿；有90%以上的被征收人、公有住房承租人同意的，方可进行旧城区改造。因�城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附有生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。现有证据可证明，原、被告的租赁合同于2014年5月31日届满，同年4月23日虽包括系争房屋在内的地块被政府部门列入征收范围，但按规定需经二次征询，适时显然尚未进入征询程序。换言之，原、被告合同终止之日，房屋征收部门尚不具备与被征收人、公有房屋承租人签订征收补偿协议的条件。另，本案原告基于租赁合同而提出诉讼，与征收补偿分属不同的法律关系，即便房屋征收事实发生在租赁期间，导致租赁合同提前终止的，被告仅能对合同权利，或者原告在征收补偿利益中包括被告的停产、停业损失、证照等补偿，被告可另行主张权利。有鉴于此，对被告提出本案诉争的事实是否属人民法院管辖的辩称，无法律依据，本院不予采纳。
二、根据法律规定，债务已经按照约定履行；法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止。原告在合同届满日前已通知被告不再续签和要求被告如期搬迁，2014年5月31日合同期限届满，原、被告双方未再续签新的租赁合同，故本院确认，双方合同于2014年5月31日终止。据此，被告继续占有系争房屋已无合同或法律依据，故对原告要求被告迁出系争房屋的诉请，本院予以支持；原告要求被告按每月2，000租金标准支付至实际迁出日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问�的解释﹥》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。审理中被告自述，其承租期间对承租场地的扩建未经原告同意或办理审批手续。据此，原告要求被告根据合同约定、法律规定将房屋恢复原状的诉请，应予支持。被告应对其占有公共人行道、弄堂的搭建予以拆除；其擅自搭建的室内阁楼应予拆除；占用公用通道应予清退。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）、（七）项、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告余金龙应于本判决生效之日起十五日内将本市西藏南路XXX号底层西后间（寿宁路XXX号底层）房屋恢复原状，拆除搭建房屋内的阁楼、拆除占有的公共人行道、拆除弄堂处的搭建物、清退占有的公用过道；
二、被告余金龙应于本判决生效之日起十五日内迁出本市西藏南路XXX号底层西后间（寿宁路XXX号底层）（含物品），将房屋返还原告上海卢湾国有资产经营有限公司；
三、被告余金龙应于本判决生效之日起十五日内按月租金�民币2，000元标准支付原告上海卢湾国有资产经营有限公司自2014年6月1日至被告余金龙实际迁出本市西藏南路XXX号底层西后间（寿宁路XXX号底层）日止的房屋使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50元，由被告余金龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
代理审判员 黄 啸
人民陪审员 王铿华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 周 玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
�六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
合同解除；
债务相互抵销；
债务人依法将标的物提存；
债权人免除债务；
债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九�二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》
第十条??承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条??承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条??承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。