广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤民申2033号再审申请人（一审原告、一审反诉被告、二审上诉人）:清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区太和镇府前路。委托诉讼代理人：何桂声，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁含烟，广东正肯律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、一审反诉原告、二审上诉人)：清远市和馨物业服务有限公司。住所地：广东省清远市清新区太和镇星光大道13号。再审申请人清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司（以下简称美林公司）因与被申请人清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨公司）物业服务合同纠纷，不服广东省清远市中级人民法院（2017）粤18民终43号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。美林公司申请再审称：一、重审程序的二审法院认为本案案由属于物业服务合同是错误的，本案应属于借款纠纷，美林公司诉求标的931336.42元属于借款，且重审二审法院认为931336.42元借款是和馨公司向美林公司预支的物业管理费与事实严重不符：1.民事诉讼的案由以原告起诉的诉讼请求决定，这是法院立案标准的明确规定。美林公司从2005年至2010年期间以现金借款给和馨公司合计931336.42元，美林公司提供的借支单、收据、对账确认单及请款单足以形成完整证据链，充分证明该笔款项是借款，本案应属于借款纠纷；2.书写“物业管理费”字样收据的款项双方确认为借款。“物业管理费”字样收据全部出现在2005年至2006年11月期间的收据中，但美林公司与和馨公司已于2006年11月20日的《借款对账单》中确认了该期间款项是借款的性质，《借款对账单》的内容包括借款日、借款金额、借款收据编号均与该期间段的收据内容一致；3.书写“往来款”字样收据的款项双方确认为借款。书写“往来款”内容字样出现在2005年至2006年11月期间收据中，也少量出现在2006年12月至2010年1月25日期间收据中，但双方已在2006年11月20日的《借款对账单》中确认了2006年11月之前的款项为借款，即书写“往来款”字样借据的款项实质为借款，另从2006年12月12日起至2010年1月25日的借款收据也在没出现过“物业管理费”的字样；4.和馨公司欠款事实清楚，证据确凿。2007年3月15日和馨公司向美林公司提交了《关于借款计划》、2008年12月13日和馨公司向美林公司提交了《关于借用贵公司款项的建议》，上述书面材料的标题和内容均能清楚表明双方一直存在借贷纠纷，而《关于借款计划》还清楚述明，以后物业服务所发生的一切费用支出将由和馨公司自行承担。和馨公司欠款事实清楚，证据确凿，本案应属于借款纠纷而不是物业合同纠纷。二、重审程序二审法院认定美林公司须向和馨公司支付物业管理费共计2288195.47元缺乏事实与法律依据。1.美林公司与和馨公司签订的协议及合同无效，和馨公司依法无权收取物业管理费。一是2005年5月双方签订《物业管理协议书》时，和馨公司不具备物业管理资质，故该协议书无效，二是2008年双方签订的《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第一条明确约定面积为40万平方米，根据《物业管理服务企业资质管理办法》第八条内容可知，只有具备一级资质的物业公司才具备该物业管理项目的承接资质，但和馨公司是物业管理资质三级，系超越物业管理资质签订《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》，故该合同依法应属无效。综上，和馨公司依法无权收取物业管理费。2.双方的实际履行行为清晰表明美林公司无须向和馨公司支付物业管理费。一是美林公司与和馨公司在合作初始已达成共识无须支付物业管理费，和馨公司进入小区长达8年甚至单方退出小区时均未向美林公司提及物业管理费的行为印证了以上共识。二是美林公司在原一审中提交的借支单、收据、《借款对账单》、《关于借款计划》、《关于借用贵公司款项的建议》等证据证明和馨公司在资金周转困难的情况下宁愿借款也没提出交付物业管理费充分表明美林公司无须支付物业管理费，而和馨公司在《关于借款计划》也明确表示以后物业服务所发生的一切费用支出，将由其自行负担，且《关于借用贵公司款项的建议》中也并无约定住宅销售面积达到一定数额时美林公司需向和馨公司支付空置物管费，也无约定以借款抵扣物业管理费。3.合同中并没有约定空置物业管理费的支付，表明双方早已达成合意明确排除空置物业管理费的支付。一是我国《物业管理条例》对空置物业管理费的规定不是强制性规定，本案双方当事人在签订合同时已明确约定物业管理费的支付主体是业主或物业使用人，明确排除空置房支付物管费，并一直依该合同履行，当事人意思自治是合法有效的。二是美林公司是让和馨公司向住户提供前期物业管理服务，和馨公司服务的对象是使用房屋的住户，应由和馨公司向住户收取物业管理费并为住户提供服务。重审二审法院将没有任何劳务成本的空置物业以住户收费标准判令美林公司支付物业管理费，这是对公平原则的极大颠倒。4.涉案商铺、综合楼、车位实际上并无移交接管，不产生空置物业费，若确要计算空置物业费，亦须将商铺、综合楼、车位排除在计算空置物业范围之外。一是物业从竣工验收合格备案并且移交物业公司后才会发生对物业管理的效果。美林宏景新城包括7个区域的商铺、综合楼及车位并无实际移交给和馨公司接管，综合楼在2008年11月29日出卖给黄锡光等人，因此即使和馨公司存在接管综合楼的事实，其亦依法向业主黄锡光等人要求收取综合楼物业管理费。二是根据《物业管理委托协议书》以及《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》的约定，双方没有约定商铺和车位属和馨公司服务范围，况且法院调取复印的交接材料也没有任何有效资料显示美林公司将商铺交给和馨公司管理。因此要求美林公司承担商铺的空置物业管理费无任何依据。5.重审程序二审法院认定空置物业的计费单价标准及起算时间点无任何事实与法律依据。一是根据清市价[2005]第25号文件第一条、《清远市物业服务收费管理实施细则（清市价[2011]第43号）》第九条第三款、第八条等规定，从2011年7月1日起，物业服务企业在前期物业服务阶段依法应按政府指导价的有关规定执行，因此和馨公司作为三级资质的物业管理公司，在前期物业管理服务期间，应按政府指导价中关于三级资质物管费的基准价及浮动幅度确定物业管理费，因此法院依据《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第六条的单价标准认定计费单价标准缺乏事实与法律依据；二是房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不一致，关于“物业竣工日”在法律定性上存在两个不同的认定标准，分别是房地产法体系和建筑法体系的属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律法律范围优先适用特别法，因此，“物业竣工日”的认定应适用房地产法体系关于交房验收备案的规定，即要遵从《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，物业管理服务费计算起点应为物业从竣工验收合格备案并且移交给物业公司之日。重审程序二审法院没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，流于形式以竣工日为起算点计算物业管理费，对美林公司有违公平。6.和馨公司主张的空置物业管理费大部分已超过诉讼时效，其主张依法不应得到支持。根据美林公司制定的（竣工时间——实际交付时间统计表）所示，1、2、3、4、5、6、7、11、12、13、16区的全部房屋以及其他区域的绝大多数房屋均已于2011年10月30日前依法交付给业主，即使上述房屋在未交付前产生空置物业管理费，但也距和馨公司提起反诉之日（即2013年10月30日前）已超过两年时间，即若本案存在美林公司缴交物业管理费的情况，也不可能缴交八年多费用，因为每期服务费都是当月结清，物业管理公司向住户收取费用必须在约定缴交到期后两年内提出，超过期限受诉讼时效制约。和馨公司在反诉前从未向美林公司提出缴纳空置物业管理费，却在本案反诉时提出要求收取8年多的费用，故和馨公司的诉讼请求应依法不予支持。7.和馨公司提供物业管理服务不符合标准，即使合同有效、双方合同明确约定需要交付物业管理费，美林公司亦有权拒绝支付。首先和馨公司提供的物业管理服务质量差，对小区诸多公共问题熟视无睹，违反物业管理条例规定；其次和馨公司提供的物业管理管理服务未达到物业管理条例规定的标准，以其资质及状况，要求支付1-20区住宅、综合楼、所有商铺、所有车位的空置费无任何事实依据，且其行为已严重损害美林公司和业主合法权益，根据权利与义务对等原则，美林公司无须支付物业管理费；最后根据双方签订的《物业管理委托协议书》第一条和《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第十八条约定，和馨公司提供物业管理服务在美林宏景新城业主委员会成立终止，但在业主委员会成立前，未经美林公司同意和合同终止条件不满足情况下，和馨公司单方退出美林宏景新城，严重违反合同约定。对于单方违约行为，美林公司有权追究和馨公司责任，要求赔偿损失，而且有权不予以支付物业管理费。三、对于小区车位，根据美林公司与和馨公司的《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第七条第1项约定，停车管理服务费的支付主体是车位使用人，美林公司无须支付停车管理服务费。同时美林公司是将小区车位给和馨公司经营管理，和馨公司从中收取利益，并非委托其全额收取停车费再向其另行支付管理服务费。因此美林公司与和馨公司是承包经营管理关系，并非法院认定的委托管理关系，和馨公司收取属于美林公司的车位使用费余款合计1969072.3元，依法应予返还。四、和馨公司应返还美林公司为其垫付的绿化班工资合计733869元。根据《物业管理委托协议书》第三条、《物业服务合同》第六条及《关于借用公司款项的建议》第1.2条的约定，和馨公司在签订上述协议后便有责任养护、管理小区绿化，只是随着接管小区住宅范围的扩大，绿化养护、管理范围也逐渐扩大直到全面接管，但因和馨公司未尽该义务，美林公司为维护小区形象不得已自行聘请绿化班进行养护。重审程序的二审法院以2008年12月19日后双方没有就绿化管理再进一步明确办理交接而认定美林公司对美林宏景新城的绿化管理负部分责任无任何事实与法律依据。五、和馨公司应向美林公司支付其向业主收取的装修余泥清运费合计545745元。和馨公司与大部分业主签订了《美林宏景新城装车协议书》，按房屋建筑面积收取每户业主的余泥清理费，但和馨公司从未处理过装修余泥。为了美林宏景新城小区的居住环境和不影响业主正常生活，美林公司不得不聘请范先生进行余泥清运工作，重审程序的二审法院仅以《物业管理委托协议书》第3.3.2条的约定从而不予支持美林公司请求和馨公司支付装修余泥清运费的诉求，欠缺对事实的全面审查。六、和馨公司应返还美林公司为其垫付的宿舍租金合计307430元。和馨公司聘请人员管理小区，为员工安排住宿是其作为用人单位的责任和义务，从2005年至2013年7月，美林公司为和馨公司承租清新县龙泉花园B座302房作为员工宿舍并为其垫付租金合计307430元，和馨公司依法应予以返还。综上，本案存在严重的查明事实不清，适用法律错误，据此，请求：1.撤销（2017）粤18民终43号民事判决书；2.依法改判，支持美林公司的诉讼请求。本院经审查认为，根据美林公司申请再审的请求及理由，本案争议的主要问题是：1.本案的案由；2.本案合同效力；3.物业服务费的标准问题；4.和馨公司主张物业服务费的诉讼时效问题；5.和馨公司应否返还车位使用费、绿化班工资、装修余泥清运费和宿舍租金的问题。一、关于本案的案由问题。美林公司与和馨公司之间存在物业服务关系，美林公司以借款合同纠纷为由起诉，和馨公司以案涉款项是支付物业服务费为由提出答辩和反诉。根据最高人民法院法[2011]42号《关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知》关于“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由”，以及“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”的规定，一、二审法院经审理后根据本案双方诉争的性质确定案由为物业服务合同纠纷并无不当。二、关于合同效力问题。1.双方签订的《物业管理委托协议书》、《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同法定无效的情形，且和馨公司在签订《物业管理委托协议书》后也取得了物业管理资质，故一、二审法院认定本案合同有效并无不当。合同签订后，和馨公司已实际提供物业服务，美林公司也接受了和馨公司物业服务，无论合同是否有效，美林公司均有义务向和馨公司缴纳物业服务费。2.物业服务合同是业主通过选聘对建筑物及其附属设施进行管理，业主支付费用的合同。有偿服务是物业服务合同的基本特征。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”美林公司认为双方的实际履行行为表明其无须向和馨公司支付物业管理费的主张，缺乏法律依据。三、关于物业服务费的标准问题。首先，空置物业管理费的计费单价标准问题，美林公司与和馨公司于2008年1月28日签订的《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第六条约定“本物业管理区域物业服务标准收费定为：多层住宅：0.60元/月/平方米；高层住宅：0.90元/月/平方米；商铺：1.30元/月/平方米……”且和馨公司于2012年2月22日向清远市清新区物价局提交的《清新区住宅小区物业管理备案表》中物业管理（服务）费用收费标准也为多层住宅0.6元/平方米，带电梯高层住宅0.9元/平方米。一、二审法院按此标准计算美林公司应支付的物业服务费并无不当。其次，关于空置物业费的计算起点，美林公司与和馨公司于2005年5月25日签订了《物业管理委托协议书》，涉案美林宏景新城住宅物业第1区竣工日为2005年7月28日，而和馨公司向美林公司借支的第一笔款项发生在2005年7月，且该第一笔款项注明的是“往来款（物业管理费）”，一、二审法院据此认定和馨公司在物业竣工前已实际履行物业管理的义务并因此产生费用，以物业竣工日作为物业管理费的起算日并无不妥。和馨公司与美林公司签订的《物业管理委托协议书》第二条和《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第一条约定了和馨公司物业管理的面积，而涉案商铺、综合楼均在合同约定的物业管理面积范围内，美林公司认为商铺、综合楼、车位不属于计算空置物业费的物业范围，依据不足。四、关于和馨公司主张空置物业管理费是否已过诉讼时效的问题。因和馨公司在物业管理合同期间一直持续性的为美林公司提供空置物业管理服务，且在这期间通过借支的方式向美林公司收取了物业管理费，而和馨公司于2013年8月27日才退出涉案物业的管理，而且经查一审判决书并未记载美林公司在一审期间提出诉讼时效抗辩，因此二审法院对美林公司在二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持，并无不当。五、关于和馨公司应否返还车位使用费、绿化班工资、装修余泥清运费和宿舍租金的问题。关于车位使用费，《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第七条第1项约定“停车场属于甲方所有、委托依法管理的，业主和物业使用人有优先使用权……”。可知，空置车位是由美林公司委托和馨公司管理，和馨公司从收取的停车费中提取每个50元/月的费用标准作为车位的停车管理服务费。美林公司主张是承包经营管理关系，和馨公司应返还车位使用费的理据不足；关于绿化班工资的返还，《清新县美林宏景新城前期物业服务合同》第三条第2项约定，和馨公司提供的服务包括为绿化、园建工程及小区配套设施建设提出建议供美林公司参考。可见，和馨公司有提出绿化建议的服务而不是承担绿化服务。虽然和馨公司在2008年12月13日《关于借用贵公司款项的建议》第1.2条提出建议“达到十五万平方米住宅建筑面积的销售数量后（以物业公司收到的数据为准），我公司全面接管小区园林绿化。”但美林公司于2008年12月19日的对《关于借用贵公司款项的建议》的回复并未对绿化管理作出明确答复。美林公司以其是为和馨公司垫付绿化班工资为由要求和馨公司返还绿化班工资的理据不足；关于装修余泥清运费返还问题，因《物业管理委托协议书》第3.2.2管理事项中约定“本物业所产生垃圾的清运（指由集中垃圾收集点开始的清运，不包括装修垃圾）”已明确约定，装修余泥清运费不属于垃圾清运物业管理服务的范围，美林公司请求和馨公司支付装修余泥清运费并无依据。关于垫付宿舍租金返还问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”美林公司未能提供证据证明租赁房屋是为和馨公司承租作为员工宿舍，也未能提供双方有对租赁房屋及租金支付的约定，故一、二审法院对美林公司的该项主张不予支持并无不妥。综上所述，美林公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回清远市清新区美林宏基房地产开发有限公司的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 谭 甄二〇一七年六月二十二日书记员 艾 荣