湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘民终115号
上诉人（原审被告）：彭玲，女，1973年1月16日出生，汉族，无业，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：杨萃，湖南天朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳阳中国旅行社，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区南湖大道岳阳市巴陵税务分局*楼。
负责人：任焱辉，岳阳中国旅行社破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：胡有志，湖南云盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。
上诉人彭玲因与被上诉人岳阳中国旅行社返还原物纠纷一案，不服湖南省岳阳市中级人民法院（2016）湘06民初27号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭玲及其委托诉讼代理人杨萃，被上诉人岳阳中国旅行社的委托诉讼代理人胡有志、姜朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人彭玲上诉请求：1.撤销（2016）湘民06民初27号民事判决；2.依法改判位于岳阳楼区××办事处太子庙社区的房屋所有权证号为028859项下的108、109、111、303、403号房屋归彭玲所有。事实与理由：一审法院认定了双方当事人于1998年7月24日、7月28日签订的房屋买卖契约的法律效力，却没有认定契约项下的房屋产权归彭玲所有，系事实认定错误。岳阳中国旅行社在彭玲处借款30万元到期未还，双方签订了房屋买卖契约，约定将岳政字第6357号房产，建筑面积为1159.51平方米的房屋作价504000元卖给彭玲，以抵偿债务。虽然彭玲曾于1998年6月1日起诉要求岳阳中国旅行社偿还30万元本金及利息1.8万元，但尚有18.6万元借款未处理。按照双方的契约，只有将108、109、110、111、303、403号房屋处理给彭玲，才能抵偿双方间的债务，因此诉争房屋归彭玲所有。2.（1998）岳民初字第7号民事判决的执行案卷不能证明该案已经执行完毕。彭玲未签字确认已执行完毕，也无证据证明彭玲收到了9.7万元执行款，且为了办理产权变更登记，彭玲花费了10多万元，应从岳阳中国旅行社已付的28.5万元中扣除。按照执行协议岳阳中国旅行社应将办公楼二层全部给彭玲抵债，但迄今岳阳中国旅行社仍占有该房屋。3.彭玲为使自己所得房屋符合居住条件，对楼上、楼下、楼梯间进行加固、改造的费用，属于无因管理之债，应由岳阳中国旅行社承担。
被上诉人岳阳中国旅行社答辩称：1.岳阳中国旅行社是本案诉争房屋的合法所有权人，理应依法享有对该房屋占有、使用、收益、处分的权利。2.彭玲对岳阳中国旅行社所有的诉争房屋的占有不具有正当性、合法性，彭玲并没有购买过岳阳中国旅行社所有的所有权证号为028859项下的房屋，彭玲并非房屋买受人，一审判决和彭玲均认可双方签订的房屋买卖契约实际是“以房抵债协议”。彭玲并非以物抵债的债权人和抵押权人，彭玲对岳阳中国旅行社的债权已经通过人民法院的强制执行而消灭，不再存在以物抵债。3.一审判决仅对存有《房地产买卖契约》事实进行了认定，并未认定《房地产买卖契约》的法律效力。4.一审判决未将登记于岳阳中国旅行社名下的房屋进行确权系对不动产登记部门物权公示的信任和岳阳中国旅行社起诉范围的确定。5.一审判决认定岳阳中国旅行社欠彭玲的民间借贷债务已经消灭是正确的，彭玲起诉是对自己权利的行使和债权的认定，岳阳中国旅行社欠彭玲民间借贷的金额应以双方签订的《借款协议书》和彭玲起诉要求岳阳中国旅行社偿还的金额进行认定，《房地产买卖契约》中提及的岳阳中国旅行社欠彭玲504000元无其他证据佐证，也与本案的岳阳中国旅行社的请求无关联，并非彭玲占有诉争房屋的合法和正当依据。岳阳中国旅行社所欠彭玲借款已经通过法院执行方式消灭，终结执行权力只能由人民法院行使，无需彭玲签字确认。彭玲对民间借贷的执行异议也非占有岳阳中国旅行社的合法和正当理由。6.一审判决认定彭玲对岳阳中国旅行社房屋的装修系出租牟利的需要，同时，彭玲也未证明诉争房屋确有维修改造的必要，在未经岳阳中国旅行社同意的前提下，无权要求补偿。
岳阳中国旅行社一审诉讼请求：请求判令彭玲立即返还占有的属岳阳中国旅行社所有房产，并由彭玲承担本案的诉讼费用。
一审法院查明：彭玲与岳阳中国旅行社于1997年9月11日签订了一份《借款协议书》，约定：彭玲调入岳阳中国旅行社工作，并向岳阳中国旅行社出借30万元，作为岳阳中国旅行社存入市旅游局的质量保证金。借款使用期不超过一年，岳阳中国旅行社在半年内按月8.4‰支付利息，第七个月起一年内按月12‰支付，超过一年按20‰支付利息。借款到期后，如岳阳中国旅行社未能还款，自愿将其位于岳阳楼区××办事处太子庙岳政字第甲65327号房产过户抵押给彭玲。后彭玲调入岳阳中国旅行社工作，岳阳中国旅行社借款后因经营不善严重亏损，无力还款。彭玲遂于1998年6月1日向湖南省岳阳市中级人民法院起诉，要求岳阳中国旅行社支付借款本息。彭玲起诉后，又与岳阳中国旅行社于1998年7月24日、7月28日签订了房地产买卖契约，约定岳阳中国旅行社自愿将座落在岳阳楼区××办事处太子庙南湖寓园北面，建筑面积为1159.51平方米的房屋作价504000元卖给彭玲。并在买卖契约上说明岳阳中国旅行社欠彭玲504000元，用该房屋全部处理给彭玲以抵偿债务。彭玲及岳阳中国旅行社负责人万岳林在契约上签字并加盖公章。在借款案件审理期间，彭玲未将买卖合同作为证据提交法院。湖南省岳阳市中级人民法院于1998年8月17日作出（1998）岳民初字第7号民事判决书，判决由岳阳中国旅行社支付彭玲借款本金30万元及利息18000元。彭玲于1998年12月向湖南省岳阳市中级人民法院申请强制执行，湖南省岳阳市中级人民法院依法拍卖了岳阳中国旅行社东四楼402号、东五楼502号的住房，拍卖所得款155213元，其中97000元给了彭玲，剩余58213元作为执行费用，另将501号、601号、602号住房及101号、102号、103号、104号、105号、106号门面、203号办公楼作价285000元变卖给彭玲以抵偿债务，并为彭玲办理了相应的房屋产权证。1999年7月1日，湖南省岳阳市中级人民法院就彭玲30万元的借款本息执行完毕并已结案归档。一审另查明，本案所争议的108、109、110、111、303、403号房所有权均登记在岳阳中国旅行社名下，该事实有岳阳市房地产档案馆存档资料登记确认。
一审法院认为，本案争议的焦点问题为，彭玲是否应当向岳阳中国旅行社返还位于岳阳楼区××办事处太子庙社区××、××、××、××、××号房屋。彭玲与岳阳中国旅行社签订的借款协议书系双方真实意思表示，合法有效。彭玲在向岳阳中国旅行社出借30万元后，岳阳中国旅行社未如期还款，彭玲为实现债权向法院起诉，法院作出判决后，彭玲已通过执行程序使债权得到了实现，其与岳阳中国旅行社之间30万元债权债务关系消灭。彭玲辩称其已取得的房屋系岳阳中国旅行社对双方签订的房地产买卖契约的部分履行的理由无事实依据，不予采信。本案诉争的108、109、111、303、403号房所有权归岳阳中国旅行社所有，彭玲无权占有使用房产部门登记在岳阳中国旅行社名下的108、109、111、303、403号房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，彭玲应当将位于岳阳楼区××办事处太子庙社区××、××、××、××、××号房屋返还给岳阳中国旅行社。岳阳中国旅行社要求彭玲立即返还占有的所有房产的诉讼主张，有事实及法律依据。彭玲无权而长期占有本案所涉房屋，其装修房屋系自己使用的需要，且未经产权人同意，彭玲以无因管理为由要求岳阳中国旅行社补偿其对本案所涉房屋维修的费用，没有法律依据。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：彭玲于判决生效后十五日之内返还岳阳中国旅行社位于岳阳楼区××办事处太子庙社区的房屋所有权证号为028859项下的108、109、111、303、403号房屋。案件受理费2300元，由彭玲负担。
本院二审期间，彭玲提交了一份岳阳中国旅行社的国有资产登记权证，拟证明1998年7月24日岳阳中国旅行社与彭玲签订房屋买卖契约时，不但办理了房产权证，而且将国有权证交付给了彭玲。岳阳中国旅行社对该证据真实性和合法性无异议，但认为与本案无关联性。本院认为该证据与本案争议事实间无足够关联性，不宜作为认定本案事实的证据。
本院二审查明，岳阳中国旅行社起诉要求彭玲返还的房屋仅包括岳阳楼区××办事处太子庙社区的房屋所有权证号为028859项下的108、109、111、303、403号房屋，110号房屋不是诉争房屋，不在本案审理范围之内。
另查明，彭玲占有诉争房屋后，已将房屋出租给他人。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案系登记的物权所有权人提起的返还原物之诉，其诉讼请求是否成立，在于占有人占有诉争标的物是否为有权占有，是否具有足以对抗物权效力的民事权利。我国对不动产物权采取登记生效主义，如无相反证据证明，即推定登记的不动产物权人具有合法有效的物权。彭玲诉称，岳阳中国旅行社拖欠彭玲借款，为处理该借款双方订立了买卖契约，约定将包含诉争房屋在内岳阳中国旅行社所有的岳政字第甲65327号房产作价504000元转让给彭玲。但彭玲已于1998年6月对岳阳中国旅行社拖欠的借款提起诉讼追讨，该案已由法院判决并执行终结，从彭玲提交的房屋买卖契约及彭玲的自述来看，该房屋买卖契约中所称的欠款，就是1998年6月已经起诉的30万元借款及利息、房屋过户等费用。该房屋买卖契约实际系以房抵债协议，因借款本息已经法院判决并执行完毕，剩余款项系房屋过户等费用，因此彭玲所主张的借款主要部分已经因为法院执行行为而消灭，彭玲不能以该房屋买卖契约对抗岳阳中国旅行社的合法所有权。此外，因彭玲占有诉争房屋系无权占有，彭玲对房屋进行改造也未经岳阳中国旅行社同意，加之彭玲在占有房屋期间已经通过出租房屋受益，因此彭玲所称为使房屋符合居住条件，对楼上楼下、房顶、楼梯间进行加固、改造发生的费用，不属于无因管理之债，其主张由岳阳中国旅行社承担上述费用的请求，应不予支持。
综上所述，彭玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人彭玲承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 杨
审判员 陈盎然
审判员 陈梦群
二〇一七年五月十八日
书记员 申书琴