山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终138号
上诉人（原审被告）杜启波，无业。
委托代理人张合刚，北京市盛廷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会。
负责人于相江，村主任。
上诉人杜启波因与被上诉人高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会（以下称东栾家庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第1687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，杜启波系高密市朝阳街道东栾家庄社区（以下称东栾家庄社区）居民。1997年1月1日，东栾家庄居委会（甲方）与杜启波（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：由乙方承租甲方位于本村共陆间120平方米的房屋，房屋状况完好，包括甲方提供给乙方的场地280平方米；租赁期限自97年1月1日至97年12月31日共一年；乙方承担甲方房屋租赁费每年7200元，每年分四次给付，于3月20日前付1800元、6月20日前付1800元、9月20日前付1800元、12月20日前付1800元。合同还约定，甲方有权监督乙方合理使用房屋。甲方有权按照合同规定的时间收取房租。乙方拒不缴纳房租满一个月甲方可以中止合同，并承担由此给甲方造成的损失。乙方如不按照合同约定时间交纳房租，按逾期天数承担5%的滞纳金，并承担同期银行的利息。合同还对房屋的修缮、不可抗力因素及争议解决办法进行了约定。甲方东栾家庄居委会乙方杜启波在合同上盖章签名，落款时间为1997年1月1日。合同签订后，杜启波使用涉案房屋先后从事餐饮、加工业务至2015年4月22日，房租一直未缴纳。
2001年1月1日，东栾家庄居委会（甲方）与杜启波（乙方）再次签订房屋租赁合同，合同约定：由乙方杜启波承租甲方东栾家庄居委会坐落于村委南侧共贰间40平方米的房屋，房屋状况完好；租赁期限自2001年1月1日至2005年12月31日共五年；乙方承担甲方房屋租赁费每年1000元，每年一次给付，于1月1日前付1000元。合同还约定，甲方有权监督乙方合理使用房屋。甲方有权按照合同规定的时间收取房租。乙方拒不缴纳房租满一个月甲方可以中止合同，并承担由此给甲方造成的损失。乙方如不按照合同约定时间交纳房租，按逾期天数承担5%的滞纳金，并承担同期银行的利息。合同还对房屋的修缮、不可抗力因素及争议解决办法进行了约定。甲方东栾家庄居委会乙方杜启波在合同上盖章签名，落款时间为2001年1月1日。合同签订后，杜启波使用涉案房屋先后从事餐饮、加工业务至2015年4月22日，杜启波缴纳了2001年房租1000元，剩余房租一直未缴纳。
以上事实，有房屋租赁合同两份、缴款单据一份及当事人陈述等在案为证。
原审法院认为，东栾家庄居委会将其所有的房屋出租给杜启波使用并签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实的意思表示，亦无违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效，依法予以确认。该合同虽然约定了租赁期限，但合同租赁期满后，杜启波继续使用租赁房屋，东栾家庄居委会亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但变更为不定期租赁,故双方应当按照该合同约定依法履行合同义务，在东栾家庄居委会依法履行了出租义务且无其他违反合同约定的情况下，杜启波应当依法履行交付租金的义务。但为了督促债权人及时行使债权，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年，超过诉讼时效部分的主张，不予支持。杜启波租赁涉案房屋至2015年4月22日，东栾家庄居委会于2015年5月4日向法院主张对杜启波的权利，故自2013年5月5日之前的租赁费主张的请求，已超过诉讼时效，不予支持。第一份合同约定租赁费每年7200元，故计算方式为：2013年房租为（20元/天45天）+3600元=4500元；2014年房租7200元；2015年房租为1800元+（20元/天32天）=2440元，共计14140元。第二份合同约定租赁费每年1000元，计算方式为：2013年房租为2.74元/天210天=575.4元；2014年房租1000元；2015年房租2.74元/天155天=424.7元，共计2000.10元。双方合同约定的违约金及利息“按逾期天数承担5%的滞纳金及同期银行的利息”超出法律规定，可按照中国人民银行同期贷款利率的四倍予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：杜启波于判决生效后十日内支付高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会房屋租赁费16140.10元及利息（自实际欠款之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3008元，由高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会负担2685元，由杜启波负担323元。
宣判后，杜启波不服，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。被上诉人要求上诉人支付租赁费，依据的是两份不同的租赁合同，应当分别审理，不应一并审理。二、根据合同约定及“延付或拒付租金的诉讼时效期间为1年”的法律规定，被上诉人关于第一份合同中2014年3月20日前的租赁费请求已经超过诉讼时效期间、第二份合同中2014年12月31日前的租赁费请求已经超过诉讼时效期间，不应予以支持。上诉人应支付被上诉人的租赁费应为7951.11元。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人支付被上诉人房屋租赁费人民币7951.11元。
被上诉人东栾家庄居委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院认为，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，上诉人实际租赁使用涉案房屋，双方对此均无异议，可以认定双方之间已经形成合法有效的房屋租赁合同关系，上诉人作为承租方应当按约向被上诉人支付租金。上诉人对于其仅缴纳2001年房租1000元、剩余房租一直未缴纳的事实予以认可，其未按时支付租金的事实清楚，被上诉人向其主张支付租金合法有据，应予支持。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。上诉人据此提出诉讼时效的抗辩，结合上诉人租赁使用涉案房屋至2015年4月22日、被上诉人于2015年5月4日诉至法院主张权利的事实，可以认定上诉人的抗辩理由成立，应予支持；被上诉人超过诉讼时效部分的主张即2014年5月5日之前的租金支付请求，不应予以支持。根据双方于1997年签订的租赁合同内容，租赁费每年7200元，分四次支付（即于每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日支付，每次支付1800元），由此可见，被上诉人主张的2014年3月20日及之前欠付的租金已经超过诉讼时效，不予支持，上诉人应支付2014年6月20日至2015年4月22日的租金，即7840元（1800元+1800元+1800元+1800元+7200元/365天32天）；根据双方于2001年签订的租赁合同内容，租赁费每年1000元，于每年1月1日前支付，由此可见，被上诉人主张的2014年1月1日及之前欠付的租金已经超过诉讼时效，不予支持，上诉人应支付2015年1月1日至4月22日的租金，即306.8元（1000元/365天112天）。综上，上诉人应向被上诉人支付的租金数额为8146.8元。双方关于违约金及利息的约定超出法律规定，原审按照中国人民银行同期贷款利率的四倍予以支持并无不当，本院予以确认。本案所涉两份租赁合同，合同主体一致、法律关系一致，被上诉人据此提起诉讼，原审法院立案受理并予以审理并不违法，上诉人主张应分别审理的理由不能成立，本院不予采信。被上诉人东栾家庄居委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第1687号民事判决；
二、杜启波于判决生效后十日内支付高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会房屋租赁费8146.8元及利息（自实际欠款之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息）；
三、驳回高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3008元，由高密市朝阳街道东栾家庄社区居民委员会负担2685元，由杜启波负担323元；二审案件受理费203元，由杜启波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛培忠
代理审判员 李金桦
代理审判员 贾元胜
二〇一六年五月二十日
书 记 员 于 涛