上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11193号
上诉人（原审原告）：成家峰，男，1989年12月18日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人:熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人:崔海华，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴新林，男，1955年1月3日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人:刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人成家峰因与被上诉人吴新林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初21804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人成家峰上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：上诉人的优先购买权系基于合同的法定权利，未被双方约定排除。被上诉人是在签订房屋出售合同之后才通知上诉人的，是事后通知，不属于法律规定的有效通知。被上诉人未及时告知上诉人系优先购买权无法行使的首要和主要原因，而有无购房资格不是免除或减轻被上诉人通知义务的理由。被上诉人吴新林辩称，上诉人不具有本市购房资格，且在双方租赁合同存续期间，上诉人多次拖欠租金不支付，故不同意上诉人成家峰的上诉请求与理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。成家峰向一审法院起诉请求：吴新林侵害了其优先购买权，要求依法判决吴新林赔偿其损失人民币（下同）60万元（两套房屋出售840万元，现市场价1150万元，差额300万元，成家峰主动调整至20%，计60万元）。一审法院认定事实：系争房屋的原权利人为吴新林，房屋类型为公寓，用途为居住。2013年8月2日，吴新林（甲方、出租方）与成家峰（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：甲方委托乙方出租分租转租的房屋坐落在上海市XX路XX号XX广场XX建筑面积129平方米和T1-27H建筑面积138.13平方米，房屋用途为办公；委托期限为2013年8月3日起至2021年8月2日，免租装修期自2013年8月3日至2013年9月18日，免租装修期间免收租金；该房屋委托租金为每月2万元，不含物业费、不含税收，净到手2万元，该房屋租金四年内不变，乙方向甲方支付租金的方式为每月支付，经甲乙双方约定每月1日为固定日期，乙方向甲方支付下期租金；如该房屋的实际出租分租转租价格高于甲方委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不得对差额部分主张权利，若乙方最终降低（金额）出租分租转租，或超过一定期限仍未将该房屋出租分租转租的，其风险由乙方自行承担，乙方无权就差额部分要求甲方补偿或者退还。合同7.2条约定，委托期间，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋，甲方应按3.1条所述月租金的两倍向乙方支付违约金，同时甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，并且甲方还应赔偿乙方的装修损失20万元。乙方的权利及义务：按时足额缴纳该房屋租金……甲方承诺，允许乙方以商务办公服务方式出租房屋，如发生纠纷与房东无关，并乙方有义务去协调处理解决事情。甲方承诺，在合同到期时，在同等条件下，乙方有优先租赁权和优先购买权。甲方承诺，在租赁期间内，甲方如出售该房屋，需提前三个月通知乙方，并向乙方承诺是带租约形式出售，不可提前解除合同，否则甲方违约并需按7.2条的规定赔偿乙方装修损失费。合同签订后，吴新林向成家峰交付了系争房屋，成家峰遂将系争房屋转租他人。2013年9月19日起租后，成家峰未按约足额支付每月2万元的租金。在租赁合同履行过程中，吴新林与成家峰的代理人曹某以短信形式联系、沟通。2015年6月23日、8月31日，吴新林分别发短信给曹某，内容为催讨拖欠的租金。2016年2月20日，吴新林在同一时间段分两次发出短信给曹某，内容分别为“曹总你好，房费长期不能如期支付的事实在是让我头疼。本来约定的月租金就不高，而且你的经营方式是赚钱的，却不能认真履行租房协议约定的职责，快两年了总是欠10几万元，我确实已经没办法忍耐下去了”，“这段时间我一直在找买家，想尽快把房子卖掉，免得这样操心和为难下去，恰巧认识很长时间的朋友帮我找到了合适的买家。经过一段时间的协商，房屋出售合同已于近日签署完毕，所以特此通知，请曹总在自今日起三个月内将租借的房子腾空完好交换给我，同时水电费及物业费也在此期间结清，我们之间五月二十日前办理交接手续，请配合为盼”。另查明，2016年2月18日，吴新林分别与案外人签订系争房屋的房地产买卖合同（两份买卖合同均约定交房时间为2016年5月31日），2016年5月20日，系争房屋变更登记产权人为案外人。一审审理中，成家峰承认仍存在拖欠房租的事实，拖欠数额与吴新林陈述存在差异。关于成家峰的购房资格问题，吴新林称成家峰在上海无购买系争房屋的资格，成家峰代理人称需要核实，并承诺一审庭审后一周内书面答复法庭，逾期不提供的，视为认可吴新林的陈述。就成家峰的购房资格问题，成家峰至一审判决时未予以明确答复。一审法院认为：吴新林与成家峰签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束。合同虽明确约定，在合同到期时，在同等条件下，成家峰具有对系争房屋的优先购买权，然成家峰并未在规定的时间内提供其具有相应购房资格的证据，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故成家峰事实上并无行使优先购买权的可能，成家峰主张的优先购买权损失缺乏事实基础。此外，从双方合同约定看，成家峰的优先购买权的行使前提是在合同到期时和在同等条件下，现合同尚未到期，故成家峰主张的优先购买权损失并无合同依据。况且，2016年2月20日，吴新林两次发出短信给曹某，表示因成家峰拖欠房租而要把房子卖掉。成家峰收到短信后亦未表示要行使优先购买权，故成家峰主张优先购买权损失亦无事实依据。判决：驳回成家峰的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由成家峰负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于被上诉人吴新林是否侵害了上诉人成家峰作为承租人的优先购买权。首先，关于上诉人在本市是否具有购房资格，本案一、二审审理期间法院多次要求其提供相关证据，上诉人始终不予提供，应承担举证不能的不利后果。上诉人作为非本市户籍居民，受政策限制无法在本市购房，故其作为承租人的优先购买权缺乏实现的可能，而不能实现优先购买权系由于上诉人自身的原因所致。其次，只有在承租人确有行使优先购买权的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，始存在其优先购买权被侵害的可能。上诉人称其对系争的两套房屋有购买意向，并在得知被上诉人将房屋出售后曾多次与被上诉人沟通购买事宜，对此被上诉人予以否认，而上诉人亦未提供相关证据加以证明。再次，上诉人又称，即使其属于本市购房限购对象，也可先出资购买，待符合购买条件时再行过户。本院认为，上诉人所提出的该购买方案是否具有可操作性尚存疑，而其要求被上诉人等待其具备购买资格后再将房屋出售给其的要求亦缺乏合同依据和法律依据，由此亦说明上诉人受自身条件所限，事实上无法提供与买受人同等的交易条件。承租人以优先购买权受到侵害为由要求出租人承担赔偿责任的，应当具备存在实际损害的事实要件。如前所述，上诉人客观上缺乏行使优先购买权的购房资格，故亦不存在由于被上诉人原因所致的不能行使优先购买权的实际损失，其要求被上诉人赔偿的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，上诉人成家峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，500元，由上诉人成家峰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫清
代理审判员 许 洁
代理审判员 胡天和
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 周仕颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……