北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终3215号上诉人（原审原告）：王毅萍，女，1947年10月9日出生。委托诉讼代理人：李娟，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：董勋，北京市九洲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京泰乐房地产开发有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号。法定代表人：杨国宏，董事长。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。上诉人王毅萍因与上诉人北京泰乐房地产开发有限公司（以下简称泰乐房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2014)西民初字第9388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王毅萍及其委托诉讼代理人李娟、上诉人泰乐房地产公司之委托诉讼代理人朱富忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王毅萍上诉请求：撤销原判，依法改判泰乐房地产公司履行《宣武区广外大街305号房屋回迁安置协议书》（以下简称《安置协议书》）×家园（现名为×）2号楼2单元8层802号房屋（以下简称2单元802号房屋）交付给我；泰乐房地产公司赔偿我因迟延交付房屋给我造成的损失（自2013年1月1日起至实际交付房屋之日止按该地区月平均租赁水平5000元计算）。事实和理由：1.802号房屋即《安置协议书》中约定的×家园2号楼2单元8层2802号房屋（以下简称2802号房屋），泰乐房地产公司称其依建委的要求变更了设计图纸，原《安置协议书》约定的房号已不存在，变更后的房号为现在的×家园2号楼1单元8层804号房屋（以下简称1单元804号房屋），缺乏依据；2.《安置协议书》约定的2802号房屋与现在的2单元802号房屋面积相符。在签订拆迁协议时，拆迁工作人员表示该安置住房面积为使用面积，现泰乐房地产公司称该面积为建筑面积，其作为合同的订立者，在双方对合同条款理解有争议时应该按照不利于其的解释履行合同，且根据《房屋拟售建面单价汇总》记载的2单元802号房屋的建筑面积计算可知，其使用面积为61.87平方米，与《安置协议书》中约定的62.12平方米基本相符；3.2单元802号房具备交房条件。泰乐房地产公司辩称，《安置协议书》中明确约定房屋编号是临时编号，最终房号以公安机关核准的为准，房号变了，房屋没变；2单元802号房屋在建委的备案中使用面积是70.63平方米，和《安置协议书》约定的房屋面积明显不符；签《安置协议书》时告知了王毅萍的代理人王朝阳，而且对方的亲戚也有安置房屋，王毅萍对房号变更的事情是清楚的，综上，不同意王毅萍的上诉请求和理由。泰乐房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王毅萍一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，双方《安置协议书》明确约定房屋编号是临时编号，最终以公安行政管理机关核准的房号为准，该安置房屋最终审核确定的房号是×2号楼1单元804号房屋；2.2单元802号房屋系案外人王朝阳的回迁安置房屋，王朝阳已实际入住，王毅萍的回迁安置房即为王朝阳代选；3.一审法院判令我公司按每月5000元标准支付迟延交付房屋的损失，无事实和法律依据，2013年该地区的租金为3000元左右，王毅萍起诉时亦按该标准起诉；4.一审法院未在法定审理期限内结案，严重违反法定程序。王毅萍辩称，不同意泰乐房地产公司的上诉请求和理由，坚持上诉意见。王毅萍向一审法院起诉请求：1.请求依法判令泰乐房地产公司履行《安置协议书》给付王毅萍×家园2号楼2单元8层802号房屋；2.请求依法判令泰乐房地产公司赔偿因延迟交付房屋给王毅萍不能按时入住造成的损失（自2013年1月1日起至实际交付房屋之日止按该地区月平均租赁水平5000元计算）；3.请求法院判令泰乐房地产公司依《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条的规定，支付搬迁补助费、临进安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费等拆迁安置费共计10万元；4.本案诉讼费用由泰乐房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年8月27日，王毅萍之侄王朝阳代理王毅萍（乙方）与泰乐房地产公司（甲方）签订《安置协议书》，协议中写明，甲方依据京建宣拆许字（2006）第194号《房屋拆迁许可证》，对乙方原有房屋进行拆除并就地安置，乙方在拆迁范围内宣武区×8号有私产房一处，建筑面积37.5平方米。双方约定，乙方选择就地回迁安置方式，安置住房为×家园2号楼2单元8层2802号房屋，该安置住房面积为62.12平方米（以验收实测数据为准）；甲方交付安置住房的时间为2012年12月31日之前，如遇不可抗力或非甲方因素引起的事件发生，甲方可据实予以延期，甲方免除违约责任。在协议中未约定违约责任。2013年8月30日泰乐家园1号楼、2号楼竣工验收。2014年4月，泰乐房地产公司向王毅萍交付房屋，房号为×家园2号楼1单元804号。王毅萍以泰乐房地产公司交付房屋与回迁安置协议约定的房号不同拒绝接收房屋。庭审中，泰乐房地产公司称拆迁安置的房屋已具备交付使用的条件，建委在核准房号时将原来的一、二单元交换，房号全部改变了，只能从户型和面积来确定，依据安置协议和图纸，王毅萍的房屋应为1单元804号，王毅萍主张的2单元802号房屋面积为88.3平方米，该房屋面积及户型均与王毅萍的回迁安置房屋不符。泰乐房地产公司还称，拆迁过程中存在大量钉子户，导致未按期交房，泰乐房地产公司已诉至法院，2014年初完成全部配套设施，向王毅萍交房。×园又名“×”。泰乐房地产公司提供×家园1、2号楼回迁安置房明细表、入住结算收费一览表及竣工验收备案表予以证明。泰乐房地产公司未提供房号与拆迁户相对应登记的备案证据。王毅萍对泰乐房地产公司所述不认可，其称在签订回迁安置协议选定回迁住房时，泰乐房地产公司没有提供图纸或沙盘，只确定了房号，从规划局调取的工程图纸看并没有对应的房号，且图纸并未做过变更，泰乐房地产公司交付房屋根本不是合同约定的房屋，且该房屋没有安装天燃气管道，房屋的窗户被楼体遮挡，光线根本照不进来，而且拆迁安置的住房面积王毅萍认为是使用面积，泰乐房地产公司提供的回迁安置房明细表、入住结算收费一览表不是建委备案的材料。泰乐房地产公司对×家园2号楼1单元804号房屋未安装燃气管道的原因解释为，原设计安装燃气管道的地方没有窗户，所以建委不允许该房屋安装燃气管道。王毅萍对泰乐房地产公司所述不予认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王毅萍、泰乐房地产公司之间签订的《安置协议书》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照协议约定的条款履行合同义务。双方合同写明安置房屋为×家园2号楼2单元8层2802号房屋，住房面积62.12平方米。从泰乐房地产公司提供的《房屋拟售建面单价汇总》表上看，泰乐房地产公司所建回迁房屋中没有协议约定的房号，泰乐房地产公司向王毅萍交付的房屋为×家园2号楼1单元804号房屋，泰乐房地产公司解释建委在核准房号时将原来的一、二单元交换，房号全部改变，备案中没有把房号与拆迁户一一对应，只能依据图纸和协议，从户型和面积来确定，该房屋即是王毅萍的安置房屋。法院认为，泰乐房地产公司所述没有事实与法律依据，法院不予采纳。王毅萍坚持要求泰乐房地产公司交付×家园2号楼2单元802号房屋，亦无事实与法律依据，法院不予支持。由于泰乐房地产公司在建筑施工过程中，变更图纸及房屋的编号，导致王毅萍、泰乐房地产公司之间的《回迁安置协议》无法履行，系泰乐房地产公司原因造成，王毅萍要求赔偿因延迟交付房屋导致王毅萍不能按时入住造成的损失，理由正当，法院予以支持。合同约定交房日期为2012年12月31日，王毅萍主张从2013年1月1日起计算租房损失，泰乐房地产公司认为2014年4月具备交付条件，此前逾期的原因是拆迁时遇到“钉子户”而迟延，不应承担违约责任。法院认为，泰乐房地产公司作为专业的房地产开发商，对拆迁中“钉子户”应有充分预期，不属于不可抗力情形，不能成为泰乐房地产公司免责的理由，泰乐房地产公司应赔偿王毅萍因此造成的损失。关于王毅萍主张依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条的规定，要求泰乐房地产公司支付搬迁补助费、临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费问题，王毅萍所依据的《北京市城市房屋拆迁管理办法》已于2011年10月废止，王毅萍所主张的搬迁补助费、临时安置补助费、超过过渡期限的临时安置补助费应在双方签订《回迁安置协议》时通过协商方式在协议中确定，现王毅萍要求泰乐房地产公司支付该费用，无事实与法律依据，故法院不予支持。判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京泰乐房地产开发有限公司赔偿王毅萍因延迟交付房屋导致不能按时入住的损失，自二零一三年一月一日起至判决生效之日止按每月人民币五千元计算;二、驳回王毅萍的其他诉讼请求;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，泰乐房地产公司提交×家园2号楼竣工图纸一份和其公司与案外人签订的补充协议书九份，欲证明其所述拆迁协议中的临时编号系从南向北编号，但是最终核准时是按从北往南编号，即施工过程中房屋设计并未发生过变更，仅房号变化，房屋未变。王毅萍对补充协议的真实性不认可，对上述证据的证明目的均不予认可。经询，王毅萍称是依据一个2006年的规划图纸选房，王朝阳告知代其选的是二居室，并称其一审期间提供的从规委调取的图纸中的2-B1即现在的2单元802号房屋是双方协议中约定的2802号房屋。经查，双方提交的图纸上均无单元号和房号；依据王毅萍提供的图纸，现在的2单元802号房屋的户型是两个卧室，一个起居室，一个厨房，一个餐厅，两个卫生间；1单元804号房屋的户型是一个卧室，一个起居室，一个餐厅，一个卫生间；泰乐房地产公司提供的《房屋拟售建面单价汇总》显示，2单元802号房建筑面积88.3平方米，套内面积70.67平方米。另查明，《安置协议书》中第二条（2）中明确约定，该房号为临时编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。一审庭审中王毅萍曾自述2014年4月20日泰乐房地产公司的工作人员电话告知其看房子，其发现是位于犄角旮旯的1单元804号房屋，而非2单元802号房屋，其不要并拒绝签字。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实无异。本院认为，根据双方二审的诉辩意见，本案双方争议的焦点问题有二：一是《安置协议书》中约定的安置住房×家园2单元2802号房屋是现在的2单元802号房屋还是1单元804号房屋；二是一审判决确定的迟延交付的标准是否恰当。关于问题一，王毅萍自述根据图纸选房，但是双方提供的图纸上均无单元号和房号，且双方所签协议中明确约定其上房号为临时编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，故不能仅依据双方协议中记载的房号确定王毅萍的回迁安置房。王毅萍主张2单元802号房屋应为其回迁安置房，但该房建筑面积为88.30平方米，远超出《安置协议书》中约定的其62.12平方米的回迁安置住房面积。王毅萍主张签订协议时被告知62.12平方米系使用面积，无证据佐证，且通常情况下，人们所说的房屋面积均指建筑面积，故对其该项意见，本院不予采信，对其有关2单元802号房屋应为其安置住房的主张，不予支持。根据泰乐房地产公司提交的证据，结合王毅萍所述其选房经过及王朝阳告知其回迁安置房为二居室等情形，本院确认，1单元804号房屋即为《安置协议书》中的安置住房2802号房屋。至于王毅萍所述1单元804号房屋存在的没有安装天然气管道，房屋窗户被楼体遮挡等不符合合同约定的问题，王毅萍可与泰乐房地产公司另行解决。关于问题二，从泰乐房地产公司所述房号发生变化的原因可知，双方就《安置协议书》中安置住房的交付问题发生纠纷系泰乐房地产公司原因引发，如泰乐房地产公司在签订合同时慎重确定临时编号并在选房后将该编号与户型、图纸一一对应确定形成合同附件，则可避免双方纠纷的发生。综合考虑上述因素和王毅萍有关其租房损失的证据，本院对一审法院确定的损失标准予以确认，泰乐房地产公司赔偿王毅萍的迟延交付房屋的损失从2013年1月1日起计算至本判决生效之日，即安置住房确定之日止。一审法院该项判决结果正确，本院予以维持。关于泰乐房地产公司所述一审法院程序违法问题，该问题不属于法律规定的严重违反法定程序的情形，不足以导致本案发回原审法院重新审理。综上所述，王毅萍的上诉理由不能成立，其上诉请求不能支持，应予驳回；泰乐房地产公司的上诉理由部分成立，但其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决虽认定事实部分错误，但结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释规定》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由王毅萍和北京泰乐房地产开发有限公司各负担2450元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王艳芳代理审判员     王继玉代理审判员     杜传金二〇一七年三月三十一日书 记 员  刘 曈