江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第1584号
上诉人（原审原告）南京百春蜂产品有限公司。
法定代表人程文魁，该公司总经理。
上诉人（原审第三人）程文魁，男，汉族，南京百春蜂产品有限公司总经理。
以上两上诉人共同委托代理人王玉珍，南京百春蜂产品有限公司职员。
以上两上诉人共同委托代理人徐金波，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市白下区城镇建设开发总公司。
法定代表人冯建北，该公司董事长。
委托代理人喻挺，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人孙凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京四方建设实业有限公司。
法定代表人王冰，该公司董事长。
委托代理人戎浩军，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人ＸＸＸ，江苏三法律师事务所律师。
上诉人南京百春蜂产品有限公司（以下简称百春峰公司）、上诉人程文魁因与被上诉人南京市白下区城镇建设开发总公司（以下简称白下开发公司）、被上诉人南京四方建设实业有限公司（以下简称四方公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2013年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人百春峰公司、上诉人程文魁共同委托代理人王玉珍、徐金波及上诉人程文魁，被上诉人白下开发公司委托代理人孙凯，被上诉人四方公司委托代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百春蜂公司原审中诉称：本市中华路204.9平方米房屋系百春蜂公司法定代表人程文魁所有。1998年8月，本市中华路、三山街地区实施景观改造，由白下开发公司负责实施拆迁。1999年1月14日，白下开发公司为拆除程文魁的房屋而与百春蜂公司及程文魁签订补偿安置协议，约定由白下开发公司对程文魁实行产权调换，在中华路东侧复建一、二层垂直安置，原产权不变。同时约定，在拆迁期间，按500元／人／月从1999年起给予百春蜂公司25人的过渡补偿，按季支付。时至今日，程文魁的房屋已被拆除近11年，白下开发公司仍未在原址复建安置，过渡期补偿费截止2009年7月30日，尚欠344750元未付（不含逾期应增付的补偿费）。2008年6月11日，百春蜂公司得知原拆迁地块于2002年9月转让给了四方公司开发水游城项目。百春蜂公司认为，依据国务院第305号令第19条之规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人，故四方公司应与白下开发公司共同连带承担对百春蜂公司的补偿安置义务。百春蜂公司请求法院判令：1、白下开发公司支付尚欠的过渡费及超期过渡费（其中1999年按150000元／年计算，2000年1月1日起按300000元／年计算至白下开发公司实际安置房屋或给付赔偿款时止）；2、四方公司承担连带给付义务。
程文魁原审中诉称：程文魁系中华路房屋所有权人，房屋用途为商业，此房屋在拆迁前用于百春蜂公司经营使用。1999年1月14日，百春蜂公司、程文魁与白下开发公司签订补偿安置协议，约定由白下开发公司对程文魁实行产权调换，在中华路东侧复建一、二层垂直安置，原产权不变。但至今白下开发公司未予安置，故请求法院判令：1、白下开发公司在本市中华路以东、建康路以北即现在的水游城位置安置204.9平方米（建筑面积）的营业用房给程文魁，若不能安置，则按评估报告确定的标准（即一层按102.45平方米、73685元／平方米，二层按102.45平方米、51580元／平方米计算）给付货币补偿款；2、四方公司承担连带补偿安置责任。
白下开发公司原审中辩称：本市中华路第一次拆迁是在1998年，当时拆除了81平方米，白下开发公司以货币补偿的形式对程文魁进行了补偿，第二次拆除了剩余的123.9平方米，由于项目转让，白下开发公司事实上已不能在原地给予实物安置，只能对程文魁进行货币补偿，货币补偿面积应为123.9平方米，价格应按原审中委托评估价格计算，按照目前2012年的评估价格明显过高；过渡期间的补偿费本应是对工商登记的从业人员进行的补偿，但百春蜂公司编造从业人员为25人，至今未提供工商登记予以证实，这些年已多领取了大量的过渡费，且这么多年未提供房源安置系因行政规划调整、项目变更，责任不在白下开发公司，现百春蜂公司要求双倍给付过渡费，白下开发公司不能接受；白下开发公司在2008年时已提出安置程文魁商业用房或进行货币安置，但程文魁拒绝接受，故每年150000元的过渡费白下开发公司只认可支付至2008年10月30日。
四方公司原审中辩称：四方公司与白下开发公司之间关于王府园项目建设用地转让协议约定的是净地转让，而非项目转让，不适用国务院305号令第19条的规定。四方公司作为本案被告，主体不适格，应驳回对四方公司的起诉。
原审法院经审理查明：本市中华路房屋（以下简称房屋），建筑面积204.9平方米，产权登记在本案第三人程文魁名下，1995年12月20日，程文魁以房屋作为其向百春蜂公司的入股资本，并以此房作为公司的住所地。后百春蜂公司登记营业执照的住所地即为中华路，但房屋至今未办理权属变更登记。1998年2月25日，白下开发公司领取拆迁字（98）第13号房屋拆迁许可证，因道路拓宽项目建设，经批准对1998年2月25日《南京日报》宁拆通字（98）3号所登门牌及中华路73号—109号，锦绣坊20号—24号房屋实施拆迁，宁拆通字（98）第3号拆迁范围包括中华路143-191（单号）。1998年4月12日，百春蜂公司（乙方）与白下开发公司（甲方）签订《拓路拆迁补偿协议书》（以下简称《拓路协议书》），约定：“一、乙方表示支持市政道路建设，于4月15日前将应拆除的房屋交甲方拆除，不再安置。二、甲方按规定对乙方作如下补偿：1、拆除的自有房产建筑面积81平方米，重置价414元／平方米，计33534元。2、人员工资平均500元×49人×12个月=294000元。3、搬迁费2000元。4、房屋装潢补偿费及其他补偿费21000元。合计补偿350534元。……”协议签订后，白下开发公司拆除了房屋中81平方米房屋，给付百春蜂公司各项补偿款350534元。同年4月22日，白下开发公司向百春蜂公司出具书面材料，载明：“百春蜂产品公司：在此次中华路拓宽工程中，贵公司在中华路被拆除私房，建筑面积81平方米，在王府园三期工程中我公司以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米。”1998年8月20日，白下区人民政府经市拆迁机关核准，决定对中华路、三山街地区实施景观改造，公告对中华路180号，中华路186-188号、141号-181号，升州路6-12号（双号），承恩里63-71号（单号），裱画廊17-18号由白下开发公司负责实施拆迁，拆迁安置地点为白下区石门坎联合村。同日，白下开发公司在对拆迁居民“致中华路景观改造拆迁居民的公开信”中，明确拆迁范围同上，安置地点同上。1999年1月14日，白下开发公司作为甲方与百春蜂公司（乙方）签订《协议书》，内容如下：“根据市、区政府批示，市拆迁办公室批准宁拆通字（98）38号通告，中华路、三山街口两侧进行景观改造。乙方在中华路的房屋在此拆迁范围内应拆除，经双方协商达成如下协议：一、乙方在中华路的企业房建筑面积204.9平方米，拓路时拆除70平方米，剩余134.9平方米需拆除，由甲方在中华路东侧复建安置，原产权不变。二、归还乙方的营业房、办公室面积在中华路东侧一、二层垂直安置。三、甲方在拆迁期间，按统一政策500元／人／月，25人12个月15万元给予补偿，过渡期暂定一年。四、乙方需在协议签定后三日内搬迁完毕，交甲方拆除，补偿费从99年1月起按每个季度付款。”协议落款处乙方除盖有百春蜂公司公章外，还有法定代表人程文魁签名，王玉珍在负责人栏内签名。协议签订后，白下开发公司至今共向百春蜂公司支付过渡补偿费1556500元。2008年5月26日，程文魁向省委书记信箱发送电子邮件，反映其中华路私有营业用房安置问题，同年6月11日，白下区人民政府向省委书记信箱回复，“经市政府相关部门同意，王府园三期地块转让给南京四方建设有限公司开发水游城项目，由于土地性质发生了变化，百春蜂公司无法在原地进行安置，经过多次与该户协调能否通过买断等形式一次性解决问题，该户均表示不同意。”2008年10月30日，白下开发公司发给第三人程文魁（百春蜂公司）《关于中华路拆迁安置方案的通知》，提出以下安置方案供第三人选择：1、拟购中华路东侧“观城”134.9平方米的营业用房；2、如不愿意接受安置房源，可以进行货币补偿，大致在20000-26000元／平方米；3、如对上述方案有异议，15日内书面回复。后双方在购买面积及补偿单价上存有分歧，2008年12月15日，白下开发公司函告程文魁，“现我公司与你对原中华路房屋拆迁补偿协议部分条款仍然存在异议，工作组对双方异议纠纷无法作出相关裁决，建议你与我公司通过诉讼方式，主张和维护双方的合法权益。”2009年8月，百春蜂公司起诉至法院。
另查明，2002年9月，白下开发公司与四方公司在白下区人民政府的见证下签订《王府园项目建设用地转让协议书》，约定：白下开发公司以净地转让方式将王府园三期建设用地转让给四方公司；白下开发公司以净地每平方米7000元（含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用）将建设用地使用权、开发权转让给四方公司。
原审中，白下开发公司申请法院对南京市中华路东侧路段一、二层的营业房、办公房混合型房屋的平均价格进行鉴定。原审法院依法委托南京市物价局价格认证中心进行评估，该局认证中心向原审法院作出了《关于（2009）白法鉴委字第257号说明》，说明：一般房屋价格的影响因素有个别因素、区域因素和一般因素三个方面。其中个别因素是指房地产本身所具有特点或条件。一般房屋的单价都局限于某房屋房价的基础上相对单价。因此对委托房屋的市场平均单价只能提供一个大致范围，根据对中华路东侧地段的营业房、办公房市场调查，1-2层垂直混合型房屋的市场平均单价在人民币20000元左右（未考虑具体面积、地段、建筑年代、质量等因素）。百春蜂公司及程文魁对此说明不予认可，认为价格过低；白下开发公司认可该价格，但认为当初拆除的是1-3层房屋，按1-2层来补偿，这个价格略高；四方公司认为与己无关，不发表意见。
在案件重审过程中，原审法院依法委托江苏中正房地产评估有限公司对位于本市中华路以东、建康路以北、旧王府路以西、王府小区以南区域内的营业房、办公房平均单价进行评估。估价结果为：估计时点2012年7月9日，营业房一层单价为73685元／平方米，营业房二层单价为51580元／平方米，办公房二层单价为18193元／平方米；估价时点2002年9月30日，营业房一层单价为20468元／平方米，营业房二层单价为14328元／平方米，办公房二层单价为5926元／平方米。
以上事实有房屋所有权证、南京审计事务所报告书、协议书、工商登记相关资料、年检报告书、《拓路协议书》、拆迁许可证、公告、致中华路景观改造拆迁居民的公开信、《协议书》、《关于中华路拆迁安置方案的通知》、付款凭证、电子邮件、函告、《王府园项目建设用地转让协议书》、评估报告及当事人陈述证实。
原审法院认为，本案争议焦点之一：白下开发公司应支付程文魁货币补偿的计算标准。白下开发公司因净地出让中华路拓路补偿用地而事实上已不能履行在中华路东侧复建一、二层垂直安置程文魁营业房、办公室的义务，故其申请以货币补偿的形式替代履行，应予准许。关于安置面积，程文魁原有房产面积204.9平方米，第一次拆迁已拆除了81平方米，按双方签订的《拓路协议书》约定由白下开发公司按规定对百春蜂公司及程文魁进行货币补偿，不再安置；结合双方所签《协议书》，再次明确拓路时拆除70平方米，剩余134.9平方米需拆除，则《协议书》所涉拆除以及需要安置的房屋面积应为134.9平方米。关于134.9平方米房屋不能安置而给予货币补偿的标准问题，根据《协议书》约定，白下开发公司拆除的房屋应在中华路东侧复建安置，应归还的营业房、办公房面积在中华路东侧一、二层垂直安置，在不能实际安置的情况下，由白下开发公司给予货币补偿，补偿的标准应参照安置房屋的市场价进行作价补偿；庭审中，双方均认可《协议书》约定的复建安置应是在原王府园三期住宅小区项目中复建安置，故原审法院确定评估范围为中华路以东、建康路以北、旧王府路以西、王府小区以南区域内的营业房、办公房平均单价；根据《协议书》约定，一、二层垂直安置，在双方未明确约定一、二层各自面积的情况下，应推定两层面积相等；经评估确定，估价时点2012年7月9日，一层营业房单价为73685元／平方米，对于二层价格问题，《协议书》约定，安置房屋性质为营业房、办公室，未明确约定两种性质房屋的面积，则营业房、办公房面积推定为对等，一层为营业房，二层为办公房，故二层单价应为评估报告确定的二层办公房单价即18193元／平方米，则一、二层平均单价为45939元／平方米。由于程文魁在过渡期届满得不到安置、尤其是2008年10月对白下开发公司提出的实物安置或货币补偿等方案不予认可的情况下，未及时向法院主张权利，造成房价上涨，对于损失扩大亦负有一定责任，故原审参照评估结论，酌定货币补偿的单价以36000元／平方米为宜，白下开发公司应支付程文魁的货币补偿款为4856400元（36000×134.9）。
争议焦点之二：已拆除81平方米房屋的安置问题。因白下开发公司于1998年4月22日书面承诺在王府园三期工程中以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米，该承诺应视为白下开发公司拆除程文魁81平方米房屋的安置补偿方案的组成部分，因白下开发公司未履行该承诺，势必会给程文魁造成经济损失，故应酌情给予补偿。对于补偿标准，因双方均未明确优惠的幅度或计算方法，故原审法院结合白下开发公司应支付的过渡费及货币补偿数额，综合平衡双方利益，酌情认定以300元／平方米为宜，共计24300元（300×81）。
争议焦点之三：过渡补偿费计算标准。原审法院认为，《协议书》中约定白下开发公司对百春蜂公司按150000元／年给予拆迁期间的补偿，是对拆除非住宅房屋造成的停产、停业损失给予的补偿，现非百春蜂公司原因造成过渡期间的延长，百春蜂公司要求双倍给付过渡期间的补偿费，有事实及法律依据。但如前所述，百春蜂公司、程文魁对未及时主张权利导致损失扩大存在一定过错，白下开发公司已于2008年10月向百春蜂公司及程文魁明确提出实物安置或货币补偿方案，因双方对安置补偿方案存在争议致过渡期进一步延长，并非白下开发公司单方原因，如仍按双倍计算过渡费，显失公平，故2008年11月之后的过渡费应按约定的150000元／年计算支付至白下开发公司给付货币补偿款之日止。
争议焦点之四：四方公司是否应承担连带责任。因白下开发公司与四方公司之间关于王府园项目建设用地转让协议形成时间为2002年，系在百春蜂公司、程文魁与白下开发公司就拆迁安置补偿签订《协议书》的三年之后，且系净地转让，出让价格中已包含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用。故对百春蜂公司及程文魁要求四方公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：1、白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁134.9平方米营业房、办公室货币补偿款4856400元。2、白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁81平方米购房优惠损失24300元。3、白下开发公司于判决生效之日起十五日内支付百春蜂公司过渡补偿费（其中1999年按150000元／年的标准计算，2000年1月1日起至2008年10月30日止按300000元／年计算，自2008年11月1日按150000元／年计算至白下开发公司支付货币补偿款之日止，扣除白下开发公司已付的1556500元）。4、驳回百春蜂公司及第三人程文魁的其他诉讼请求。
原审案件受理费59228元、评估费35830元，合计95058元由白下开发公司负担。
上诉人百春蜂公司不服上述判决，向本院上诉称：原审认定上诉人百春蜂公司未及时主张权利导致损失扩大存在一定过错，过渡期延长并非被上诉人单方面原因，如仍按双倍计算过渡费，显失公平，故自2008年11月之后的过渡费应按约定的150000元／年计算至被上诉人给付货币补偿款之日止。1、该认定及判决程序违法。（2009）白民四初字第678号判决确定了导致过渡期延长不是上诉人的原因，判决被上诉人支付双倍过渡费用，该判决下达后，双方当事人及第三人对此均无异议，第三人程文魁上诉并未涉及该事实。根据民事诉讼法第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条也对此作出相应的规定。因此二审法院无权对百春蜂公司过渡费进行审查，实际上二审法院对此也未作审查。因此（2011）宁民终字第259号民事裁定书认为“一审法院判决认定事实不清，证据不足……发回白下区人民法院重审”是仅仅就第三人上诉事项相关事实发回重审。既然三方当事人及二审法院均未对原审法院关于过渡费的问题有任何异议，那么重审时原审法院本身也无权改变原判决确定的原则。2、该认定与基本事实不符。首先，在整个拆迁过程中，上诉人无家可归，多处上访申诉，但是一直未能得到实质性的解决，根本原因在于被上诉人毫无诚意解决上诉人的基本问题，但法院却将责任归于上诉人未及时主张权利，不可理喻。其次，上诉人在2009年才知道被上诉人的意见，很快就于2009年中向法院起诉，这期间才几个月的时间，这样一个耗时近10年的纠纷，上诉人不需要准备时间吗？再次，上诉人请问一下原审法院这样一个复杂案件准备多长时间属于合理的时间呢？即使上诉人准备诉讼时间占用了几个月，那么也顶多是迟延期间双倍费的酌情减少，怎么可能将整个后来的过渡费均改成一倍？打官司都已经三、四年了这期间上诉人一直未被安置，难道是上诉人的错？3、原审严重超期。该案2011年8月被市中院发回，但是原审法院在2013年3月才下判决，耗时近一年半，法律规定一审普通程序6个月，而原审却审理了18个月，严重超期。
综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第三、第四项，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人程文魁不服原审判决，向本院上诉称：
一、原地复建安置还是货币补偿；四方公司是否承担连带责任。原审法院认为，白下公司不能实物安置，故只能货币补偿；白下公司与四方公司是净地转让，且系《协议书》签订3年之后，故四方公司不应承担连带责任，此种认定没有事实和法律依据。首先，根据南京市中级人民法院（2006）宁民四初字第184号民事判决书第2页白下公司辩称：“现门面房处于在建状态，未具备销售条件”；第5页“拆迁协议第四条实质是双方约定原告有在原址优先优惠购买营业用房的权利，现原址门面房正在建设中，尚不具备购买条件，被告也愿意在门面房建成后继续履行双方拆迁协议中第四条约定……”白下公司在2002年已将王府园三期项目转让给四方公司，但是在2006年时，白下公司依然明确表示，不能给原告优先购买的权利仅仅是因为门面房在建，现在门面房已经建设完毕，所以白下公司应该给予上诉人原地复建安置而不是货币化补偿。其次，根据宁建房字（2001）177号“关于同意结转王府园三期建设项目的批复”“同意你公司结转王府园三期建设项目，并核定该项目为中华路工程补偿用地项目”。可知，该块地的转让完全是“项目转让”而不是“净地转让”，即使是净地转让也应遵守法律规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条：尚未完成拆迁补偿安置建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。根据法律规定，四方公司必须履行白下开发公司对被拆迁人尚未履行的法律义务。他们之间的内部约定不能对抗其他人，因此，白下开发公司复建是不可能了，但是买人家复建好的房屋也不行吗？上诉人要的是结果而不是复建过程。
二、关于涉案房屋面积。原审法院对《协议书》相关事实，认识有严重错误。根据双方协议：1、乙方在中华路的企业房建筑面积204.9平方米，拓路时拆除70平方米，剩余134.9平方米需要拆除，由甲方在中华路东侧复建安置，原产权不变。该句从语法角度分析可概括为：“乙方企业用房由甲方复建安置”；其中“企业用房面积为204.9平方米、其中70平方米已拆除、134.9平方米需拆除”是对需复建安置面积的说明，当时白下开发公司就是这样与上诉人说明的，上诉人也一直是这样理解。如果说这句话有歧义，也可以理解为复建安置134.9平方米的房屋，那么很显然是白下开发公司故意玩文字游戏欺骗上诉人，该条款属于格式条款性质，当然也只能按照不利于白下开发公司的解释来理解，所以房屋原产权复建安置的面积应为204.9平方米。
三、关于81平方米的补偿问题。首先，该81平方米商业用房的优惠购买是安置补偿方案的组成部分，是拆迁安置性质的购买，而不是普通房屋购买。根据“原地安置”方案，按当时相关规定及惯例，拆迁安置房屋的拆迁户购买仅仅需要支付建筑成本，费用极其低廉。因此，上诉人本可以以优惠的拆迁安置价购买房屋，而不是重新购买普通商业用房仅仅享受优惠价格。其次，上诉人现在是要求白下开发公司赔偿其违约行为造成的经济损失，而不是要求支付当时应当支付的优惠金额。白下开发公司在2002年就已经将地出让给他人，按照原审法院的观点，当时他就已经违约无法履行承诺。因此，白下开发公司给上诉人造成的损失就是目前购买房屋的价款与当时（2002年）拆迁优惠价购买房屋的差价，而不是白下开发公司所谓的优惠幅度问题。
四、关于涉案房屋性质问题。原审法院认定房屋安置为营业房、办公室各占一半，与事实不符。首先，协议书描述的营业房、办公房仅仅是对白下开发公司对将来开发的房屋的概称，而不是对安置房屋性质的确定。因为双方在协议的第一条已经非常明确“由甲方在中华路东侧复建安置，原产权不变”。原房屋产权性质是商业用房，当然应该安置商业用房。其次，白下开发公司给百春峰公司的承诺书上写的非常明确“我公司将以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米”。再次，白下开发公司给上诉人选择的安置方案也非常明确“拟购中华路东侧观城134.9平方米的营业用房”。也就是说，双方虽然对安置面积有异议，但是双方从未对房屋安置性质有任何异议。原审法院竟然主动改变房屋性质，改变双方一致认可的房屋性质，根本没有事实依据。
五、关于上诉人的过错问题。原审法院认为，上诉人对安置方案不认可的情况下未及时向法院主张权利，造成房价上涨，对扩大损失亦负有一定责任。故将46000元的补偿单价扣除10000元至360000元。上诉人认为上述认定，没有任何事实和法律依据。首先，在整个拆迁纠纷过程中，上诉人无家可归，多处上访申诉，但问题一直未能得到解决，原因即是白下开发公司无解决纠纷的诚意；其次，上诉人在2009年才知道白下开发公司的意见，随后很快于2009年中向法院起诉，间隔才几个月时间；再次，按照原审法院认定的评估报告，2002年均价为13287元，2012年的均价为45939元。10年时间房价上涨为32652元，也就是说一年才涨了三千多，那么耽误几个月房价也就上涨一两千元而已，原审法院扣除10000元，是从何而来？另外，法院对均价计算也是错误的。
六、原审法院审理严重超期。本案市中院在2011年8月将此案发回重审，但2013年3月才下判决，共审理了18个月，严重超过法律规定的审理期限。
综上，请求二审法院：1、依法撤销（2011）白民初字第2588号判决第一项、第二项、第四项，依法改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人白下开发公司答辩称：
关于第一次拆除的81平方米问题。1、百春峰公司与白下开发公司协议明确约定，该81平方米房屋不再实物安置，并以货币形式予以补偿，上诉人无权就该81平方米部分主张权利。2、白下开发公司出具的承诺中，所谓：以优惠价格给与购买商业用房面积81平方米，并不是给与上诉人81平方米的商业用房用于安置。该承诺的履行有待于王府园三期工程的商业用房价格确定之后，并需要经过白下开发公司和上诉人具体协商优惠幅度多少，方能得出履行该承诺的具体方案，该份承诺其实质是一个以优惠价格购买的权利，而并非一个具体的金额，至于优惠多少，取决于双方的协商，上诉人并非当然的就能够以其自己想象的价格购买该处房屋。故上诉人要求以差价作为损失的主张，于法无据。3、上诉人程文魁认为其主张的是经济损失，不是主张的优惠金额。被上诉人认为，该份承诺之履行并非当然的，即存在双方就优惠幅度难以协商一致的可能性。原审法院结合实际情况做出认定，并无不妥。
关于涉案房屋第二次拆除的134.9平方米。1、涉案房屋状况。第二次拆除的134.9平方米的房屋原本不属沿街，是因为第一次拆除了81平方米，造成了本来位于后面的房屋，变成了所谓的沿街门面房；该134.9平方米房屋结构为上下三层，其中第一层仅有16平方米，上面两层面积大。就是因为三层面积不等，故在拆迁协议中，双方才会约定：所谓的中华路东侧一、二层垂直安置。但是众所周知，第一层的价格与上层的价格是有差距的。本案中上诉人被拆迁的134平方米中，在第一层只有16平方米的情况下，安置房以上下面积一样安置，已经给了很大的照顾；涉案房屋当时实际情况是商业、居住混同。拆迁时上诉人个人并无其他居所，所以上诉人一家全部居住在该房屋中。同时，上诉人自称，企业还在此房内经营，雇用人员多达25人，这也不符合事实。拭想：一层只有16平方米，作为沿街经营，上面两层无论如何也容纳不下30余人。可见，白下开发公司是给了上诉人很大照顾，并未将部分房屋认定为居住用房，而是划分营业用房、办公房，这就是拆迁协议中营业用房和办公房的由来。2、拆迁协议中的安置地点价格。该份协议约定：归还的营业用房为在中华路东侧一、二层房屋。但是整条中华路长达近3公里，原审法院委托评估机构在对价格进行评估时，选取的是中华路段最为繁华的区域进行信息采选，实际上已偏袒了上诉人的利益，上诉人不应当就此提出异议。3、关于过渡费补偿问题。前已论述，实际上涉案的134.9平方米的房屋，根本就不具备承载30多人同时经营、居住的能力。白下开发公司给与的补偿费用那么多年来都是远远超于上诉人实际需要付出的费用。直到2008年，在白下开发公司提出安置方案或者货币补偿方案时，因双方未能达成一致意见，而导致过渡期继续延长，并非白下开发公司单方原因所致，由白下开发公司承担双倍过渡费，显失公平。原审判决符合法律规定，并无不当。
三、关于上诉人的过错问题。在白下开发公司与上诉人就安置方案或者货币补偿方案协商未果的情况下，上诉人用了近一年的时间才提起诉讼，尽管上诉人在上诉状中陈述，准备诉讼应给予时间，但是该时间应该是合理范围内的。1年时间用以准备起诉不符合常理。而在此期间房价上涨，白下开发公司对非因自身原因造成的房价上涨部分应当免责过渡费用不应以双倍计算。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人四方公司答辩称：四方公司与白下开发公司签订的转让协议是净地转让，且是在上诉人与白下开发公司的协议之后三年所签，故四方公司不应承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
二审中，本院查明的事实与原审认定事实一致。
另查明：涉案房屋总共面积是204.9平方米，从产权证上看，前面沿街的是三层，共78.9平方米，每层均为26.3平方米；紧接其后为两层，共计面积109.4平方米，每层面积均等；最后面为一层，面积为16.6平方米。1998年4月涉案房屋在中华路拓宽第一次被拆迁时，前面三层被拆除81平方米，其中产权证登记面积为70平方米；1998年4月22日，白下开发公司向百春峰公司发函承诺百春峰公司被拆迁的81平方米私房，在其开发的王府园三期工程中，其司以优惠价格给予购买商业用房建筑面积81平方米。
1999年1月14日中华路、三山街景观改造时，涉案房屋第二次被拆迁时，剩余产权证登记面积134.9平方米房屋全部被拆除。
2014年1月，二审期间白下开发公司支付百春蜂公司过渡费50000元，至此白下开发公司共支付百春蜂公司过渡费1606500元整。
上述事实有双方当事人陈述、白下开发公司发的函件、百春蜂公司出具的收条及二审开庭笔录在卷证实。
二审中，几方当事人的争议焦点为：一、涉案房屋被拆除是在原地复建安置还是货币补偿？二、第一次被拆除的81平方米是否应当补偿及应该如何补偿？三、第二次被拆除的134.9平方米房屋应该如何补偿？过渡费支付标准是否应该双倍？四、四方公司是否承担连带责任？
一、关于涉案房屋是在原地复建安置还是货币补偿问题。
本院认为：被上诉人白下开发公司于2002年将涉案的中华路拓路补偿用地以净地形式转让给被上诉人四方公司，其承诺的在中华路东侧复建一、二层垂直安置程文魁营业房、办公室的义务，已实际上不可能履行，现被上诉人白下开发公司申请以货币补偿的形式替代履行，原审法院予以准许，并无不当。
二、关于第一次被拆除的81平方米是否应当补偿及应该如何补偿问题。
本院认为：1999年4月12日，上诉人百春峰公司与被上诉人白下开发公司签订拓路拆迁补偿协议书第一条明确约定，百春峰公司表示支持市政道路建设，涉案部分房屋（81平方米）交给白下开发公司拆除，不再安置。第二条约定由白下开发公司对百春峰公司作货币补偿，各种补偿费用共计350534元（含工人工资等）。双方据此已履行完毕。1998年4月22日白下开发公司承诺在王府园三期工程中，给予百春峰公司以优惠价格购买商业用房建筑面积81平方米，应该视为上述81平方米安置的组成部分。从该承诺的字面意思来理解，并不是给与上诉人81平方米的商业用房用于安置，而是在王府园三期工程的商业用房价格确定之后，由双方协商具体的优惠方案，该份承诺其实质是一个以优惠价格购买的权利，而并非一个具体的金额，至于优惠多少，取决于双方的协商，因王府园三期工程的土地，被上诉人白下开发公司已转让，其已无法兑现其承诺，对于给上诉人造成经济损失，白下开发公司应给予相应的补偿。对于补偿标准，原审法院考虑因双方未明确优惠的幅度或计算方法，故原审法院结合白下开发公司应支付的过渡费及货币补偿数额，综合平衡双方利益，酌情认定以300元／平方米标准予以补偿并无不当。上诉人要求以购买目前房屋的价款与当时（2002年）拆迁优惠价购买房屋的之间的差价来赔偿的理由，因与前述白下开发公司的承诺不符，对此意见，本院不予采纳。
三、关于第二次被拆除的134.9平方米房屋应该如何补偿？2008年11月1日以后过渡费支付标准问题。本院认为：根据双方《协议书》约定，白下开发公司拆除上诉人的房屋应在中华路东侧复建安置，应归还的营业房、办公房面积在中华路东侧一、二层垂直安置，如前述，目前白下开发公司已不能实际安置房屋的情况下，应由白下开发公司给予货币补偿，补偿的标准应参照安置房屋的市场价进行作价补偿；原审法院根据双方《协议书》约定的安置方式，在双方未明确约定一、二层各自面积的情况下，推定两层面积相等，双方《协议书》虽约定，安置房屋性质为营业房、办公室，但未明确两种性质房屋的各自面积，且对一、二审安置房屋中的营业用房和办公用房没有区分，综合本案拆迁房屋的实际情况，从公平角度出发，原审推定营业房、办公房面积对等，即一层为营业房，二层为办公房，符合本案的实际情况。经评估确定，估价时点2012年7月9日，一层营业房单价为73685元／平方米，二层办公房单价即18193元／平方米，则一、二层平均单价为45939元／平方米。应以此为标准进行计算。原审认为程文魁未及时向法院主张权利，造成房价上涨，对于损失扩大亦负有一定责任的依据不足，依法应予纠正。故白下开发公司应支付程文魁的货币补偿款为6197171.1元（45939×134.9）。上诉人上诉认为其二层应为商业用房，该观点与双方协议约定不符，其所举证据是双方在履行协议中的往来函件，因双方对函件的内容并未实际履行，且双方对相关内容解释不一，未能达成合意。换言之，双方协议的内容并未变更，应该以双方协议为准。故上诉人该上诉理由不能成立；根据相关拆迁法律规定，过渡期延长的，过渡补偿费应该双倍补偿。从本案查明事实看，双方纠纷产生的原因是因白下开发公司未能及时给予百春蜂公司、程文魁安置所导致，结合（2009）白民四初字第678号案判决后，双方对判决双倍支付过渡费均未提出异议的事实，本院认为，原审对2008年11月后的过渡费以单倍计算不妥，本院依法予以纠正。2008年11月以后白下开发公司对百春蜂公司仍然按300000元／年的标准计算支付至白下开发公司给付货币补偿款之日止。
四、被上诉人四方公司是否承担连带责任？本院认为：从被上诉人白下开发公司与被上诉人四方公司之间签订的王府园项目建设用地转让协议的内容来看，转让价格中已包含拆迁补偿款、土地出让金、契税、土地及项目转让过户涉及的全部费用。易言之，双方之间土地转让属于净地转让，故对百春蜂公司及程文魁要求被上诉人四方公司承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。
综上，原审认定事实不清，适用法律不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第二项、第四项；
二、变更南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第一项为：白下开发公司于判决生效之日起十五日内给付第三人程文魁涉案房屋拆迁货币补偿款6197171.1元。
三、变更南京市白下区人民法院（2011）白民初字第2588号民事判决第三项为：白下开发公司于判决生效之日起十五日内支付百春蜂公司过渡补偿费（其中1999年按150000元／年的标准计算，自2000年1月1日起按300000元／年计算至白下开发公司支付货币补偿款之日止，扣除白下开发公司已付的1606500元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费59228元、评估费35830元，合计95058元由白下开发公司负担。二审案件受理费118456元，由上诉人负担59228元，白下开发公司负担59228元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一四年三月七日
书 记 员 石 莹