河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初1045号原告：乔建房，男，1984年3月13日出生，汉族，现住焦作市解放区。委托诉讼代理人：杜增辉，河南苗硕律师事务所律师。被告：乔梁，男，1980年1月25日出生，汉族，住焦作市解放区。第三人：祁勇，男，1983年10月27日出生，汉族，现住焦作市解放区。原告乔建房与被告乔梁、第三人祁勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔建房及其委托诉讼代理人杜增辉、第三人祁勇到庭参加诉讼，被告乔梁经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔建房向本院提出诉讼请求：1.确认位于焦作市解放区建设西路焦电一号院1号楼1单元131号房屋产权归原告所有；2.确认原告乔建房代替被告乔梁向第三人祁勇一次性支付50000元借款本金，第三人祁勇解除涉案房屋的抵押；3.判令被告协助原告办理涉案房屋的过户手续；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年5月14日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告房屋一套，房屋位于焦作市解放区电厂××院××楼××单元××号，房款总计50000元。合同签订当天，原告将50000元购房款一次性支付给被告，被告向原告出具了收款收据，并办理了房屋交接手续，原告在该房屋内居住至今。后原告得知被告在取得涉案房屋产权证书后，擅自将该房屋抵押给第三人祁勇，抵押的主债权数额为50000元。根据物权法的规定，原告愿意代替被告支付50000元以涤除涉案房屋的抵押权，同时要求被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，望法院判如所请。被告乔梁未答辩，亦未提交证据。第三人祁勇述称，被告乔梁欠第三人165800元已经被有效判决确认，原告只有一次性还清生效判决确认的全部债务即借款本金150000元、违约金15000元、诉讼费1800元，第三人才同意解除涉案房屋的抵押权。另外第三人认为原、被告之间系亲属关系，有虚假诉讼的嫌疑，且原、被告之间买卖合同效力要低于第三人的抵押权。综上，由于原告仅同意替被告归还50000元债务而非所有债务，第三人的债权无法全部实现，第三人不同意接受原告代偿的50000元债务，也不同意解除抵押权，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乔建房为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.房地产买卖契约1份，证明2011年5月14日原告、被告签订房地产买卖契约，约定原告以50000元价格购买涉案房屋的事实。2.邮政储蓄银行账户交易明细1份2页、收条1份1页、房产事项转移单1份1页，证明原告于2011年5月14日从邮政储蓄银行取款47000元，外加自有现金3000元，将全部房款50000元支付给被告，被告向原告出具收到条和房产事项转移单的事实。3.判决书1份，证明涉案房屋被乔梁抵押给第三人祁勇的事实，抵押债权金额为50000元人民币。第三人祁勇对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1的真实性有异议，是双方私下签订的，不能证明房屋买卖确实存在。对证据2中银行交易明细的真实性无异议，但对证明指向有异议，仅证明原告名下银行卡有款项取出，但不能证明支付给谁；对证据2中收条、房款转移事项的真实性均有异议，因双方是亲属关系，有可能私下出具这些条据日期往前提，有恶意串通的可能。对证据3无异议。第三人祁勇为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.第三人祁勇身份证复印件1份，证明第三人身份信息。2.焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初295号民事判决书复印件1份，证明被告乔梁应偿还第三人祁勇借款150000元、违约金15000元及案件受理费1800元，以上共计165800元。3.房屋他项权证（焦房他证解放字第201438**号）复印件1份、涉案房屋焦国用（2009）第200878号国有土地使用证1份，证明2014年10月30日，因被告乔梁向第三人借款50000元，被告用涉案房屋做一般抵押，第三人祁勇对涉案房屋享有抵押物权，现原告不归还全部债务，第三人不同意解除房屋抵押权。原告乔建房对第三人祁勇提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。对证据3的真实性无异议，但对证明指向有异议，只有50000元是办理了他项权证的，所以原告仅同意归还50000元。本院对本案证据认定如下：原告提交的证据1、2，能够证明原、被告双方之间签订房屋买卖合同，原告向被告支付50000元购房款的事实，本院对以上证据予以采信。原告提交的证据3，能够证明被告向第三人借款150000元，其中50000元借款以涉案房屋进行抵押的事实，本院对该证据予以采信。第三人提交的证据1、2，能够证明被告乔梁应偿还第三人祁勇借款150000元、违约金15000元及案件受理费1800元，以上共计165800元的事实，本院对以上证据予以采信。第三人提交的证据3，能够证明被告向第三人借款150000元，其中50000元借款以涉案房屋办理抵押的事实，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2011年5月14日，原、被告签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告房屋一套，房屋位于焦作市解放区建设西路焦电一号院1号楼1单元131号，房款总计50000元。合同约定“甲方收到房屋全款后，必须配合乙方过户手续”。合同签订当天，原告将50000元购房款一次性支付给被告，被告向原告出具了收款收据，并办理了房屋交接手续，原告在该房屋内居住至今。涉案房屋于2014年办理房产证，产权登记在被告乔梁名下，房屋所有权证号为焦房权证解放字第××号。2014年10月30日，被告将涉案房屋抵押给原告，办理了抵押登记，抵押债权数额为50000元。2018年2月23日，焦作市解放区人民法院作出（2018）豫0802民初295号民事判决书，判令被告乔梁归还第三人祁勇借款150000元及违约金15000元，案件诉讼费1800元由被告乔梁负担。原告乔建房于2018年3月19日向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋归原告所有，同时要求被告乔梁协助原告办理房屋过户手续。后在案件审理中，原告申请追加第三人祁勇参加诉讼，并增加诉讼请求，要求代替被告乔梁向第三人祁勇归还50000元借款，被告及第三人办理涉案房屋的解除抵押手续。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。关于房屋买卖合同效力问题：原告提交的房地产买卖契约、银行取款明细、被告乔梁出具的收款收据和房屋交接事项说明，可以互相印证，能够证明2011年5月14日原、被告之间签订房屋买卖合同，原告向被告交纳50000元购房款的事实。第三人对房屋买卖合同以及收据的形成时间提出异议，但经法庭释明，第三人明确表示不申请鉴定。根据举证责任分配原则，第三人应对其主张承担举证责任，未能提供证据证明其主张的，应当承担不利的后果。故本院认定原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，对原、被告双方发生法律效力，由于该合同约定了被告负有配合过户义务，故被告乔梁应当协助原告办理涉案房屋的过户手续。关于抵押权担保的债权数额问题：被告乔梁向第三人祁勇借款，并以涉案房产办理了抵押登记，第三人提交的房屋他项权证显示债权数额为50000元，故可以认定涉案房屋抵押担保的债权数额为50000元。关于抵押权人能否拒绝买受人行使涤除权问题：物权法规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。首先，涤除权设立的目的在于促进财产的流转和保护第三人的利益，涤除权实际上是第三人通过代为清偿而享有的一种对抗抵押权人的权利，如果允许抵押权人拒绝，则规定涤除权的目的就会落空，不利于鼓励交易和实现物的流通。其次，抵押权作为债的担保，目的在于保障主债权的实现，受让人行使涤除权，代为清偿债务，抵押权人可以实现抵押权的目的，超出此范围，则属于权利滥用。最后，本案第三人虽然对被告乔梁享有165800元债权，但只有50000元债权设定了抵押权，其余债权均为一般债权。本案房屋买卖行为发生在借贷行为之前，原告是善意相对方，第三人所享有的剩余债权应由被告乔梁以其他财产清偿。综上，原告要求代替被告向第三人清偿50000元债务以消灭抵押权的请求符合法律规定，本院予以支持。被告拒绝领受50000元款项，并要求执行涉案房屋以清偿其165800元债权的主张没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、原告乔建房应于本判决生效后十日内代替被告乔梁向第三人祁勇归还50000元借款；二、被告乔梁、第三人祁勇应当于本判决生效后十五日内办理焦作市解放区建设西路焦电一号院1号楼1单元131号房屋的解除抵押手续；三、被告乔梁应当于本判决生效后二十五日内协助原告办理焦作市解放区建设西路焦电一号院1号楼1单元131号房屋的过户手续；四、驳回原告乔建房的其他诉讼请求。案件受理费100元、保全费1120元，由被告乔梁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  陈 娟人民陪审员  千海文人民陪审员  秦永刚二〇一八年六月二十六日书 记 员  侯小燕