福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第204号
上诉人（原审被告）叶玲，女，1983年2月19日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人陈坚，南平市“148“法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）黄文灿，男，1964年11月10日出生，汉族。
委托代理人胡为民，福建中美律师事务所律师。
上诉人叶玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区（2013）延民初字第2598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人叶玲的委托代理人陈坚、被上诉人黄文灿的委托代理人胡为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄文灿原审诉请，请求判令：1、解除黄文灿、叶玲于2010年1月4日签订的《定租确认书》，于2010年3月10日签订的《嘉联商业广场租赁合同》以及于2010年12月13日签订的《嘉联商业广场租赁合同补充协议》；2、叶玲在合同解除后10日内向黄文灿交还租赁房屋（嘉联商业广场北区五层5002号商铺881㎡商业店面）及附属物；3、叶玲向黄文灿支付拖欠的房屋租金528600元（从2011年11月1日起至2012年11月30日止按照44050元／月的标准计算）；4、叶玲向黄文灿支付拖欠的房屋租金323771元（从2012年12月1日起至起诉之日止按照46253元／月的标准计算）；5、叶玲向黄文灿支付从2011年10月1日起至全部付清租金之日止的滞纳金306540元（暂计至起诉之日，每天按季度租金的千分之一计算）。
原审法院查明，2010年2月11日，黄文灿与南平博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）签订《房产抵押借款协议书》，约定博基公司向黄文灿借款22648000元，博基公司以延府豪庭五楼建筑面积2831㎡房产（包括现有商业配套设施）作为抵押担保。次日，双方签订《借款抵押房产变卖承诺书》，约定博基公司将抵押房产延府豪庭五楼建筑面积2831㎡（含现有商业配套设施）作价22648000元变卖给黄文灿，并约定从签订《承诺书》的次日起，博基公司将该抵押房产免租给黄文灿使用，直至该产权过户登记到黄文灿名下止。期间，上述协议书涉及的房产过户至南平万安资产管理有限公司（以下简称万安公司）名下。2011年10月20日，博基公司与万安公司出具《承诺函》，其中载明：“位于南平市府前路36号（延府豪庭）5层502、503（商场）（建筑面积共2278.07平方米，房产证号：南房权证字第××号，南房权证字第××号，土地证：南国用（2011）第03844号，南国用（2011）第03843号的房产是由博基公司开发，并委托万安公司管理，以万安公司名义办理了产权证。博基公司和万安公司确认欲将上述房产出售并过户给黄文灿（身份证号码：350303196411100333）个人。在上述房产未过户到黄文灿个人名下之前，博基公司和万安公司在此共同承诺：全权委托黄文灿出租经营该房产，并代为履行与南平市延平区金丫丫婴幼儿服务中心之间的租赁合同收取租赁费用。博基公司和万安公司对黄文灿与南平市金丫丫婴幼儿服务中心签订租赁合同、代为履行，出租人权利、义务以及收取租赁费等行为均予以认可。”
2010年1月4日，福建嘉联商业经营管理有限公司（合同中为甲方，以下简称嘉联公司）与南平市延平区金丫丫婴幼儿服务中心（合同中为乙方，以下简称金丫丫）签订《定租确认书》，双方对嘉联公司将位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺出租给金丫丫使用达成意向。2010年3月10日，嘉联公司（合同中为甲方）与金丫丫（合同中为乙方）签订《嘉联商业广场租赁合同》，约定嘉联公司将位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺出租给金丫丫经营婴幼儿服务及经营母婴幼商品，租赁期限十年（从2010年5月1日至2020年4月30日），实际开业后第一个月免租金。同时合同第三条约定：“3.1租金标准及付款方式；乙方承租的该商铺，第一个租赁年月租金50元／㎡……租金按季度支付为人民币132150元，乙方于每季提前30日支付给甲方，第一笔租金应在开业前30个工作日内交付。如逾期支付，乙方自当季租金计算之日起支付甲方每日1‰的逾期违约金，直到付清全部租金为止。逾期最长不得超出30天，如超过30天甲方有权解除合同，履约保证金不予退还，并保留追索乙方所欠租金等有关权利。3.2递增标准：起租日起前6年每两年递增一次，即2010年12月1日－2012年11月30日，月租金标准44050元，2012年12月1日－2014年11月30日递增5%，月租金标准为46253元，2014年12月1日至2016年11月30日递增7%，月租金标准为49490元，后4年2016年12月1日－2020年11月30日递增10%，月租金标准为54439元。3.3履约保证金：3.3.1本合同签订之日，乙方需支付定金80000元。该定金自起租日起自动转为本合同履约保证金。3.3.2本合同履约保证金由甲方在整个租赁期间保存。合同届满后，双方不再续订合同的情况下，待乙方圆满撤场后，甲方应在十日内无息退还给乙方此履约保证金。……”第四条第三款约定：“甲方提供该商铺的消防系统、供水系统、供电接至楼层配电房，有线电视、有线电话预留接驳口、自动扶梯、客梯、货梯、中央空调等是按设计图纸安装并通过验收合格交付给乙方使用，并供水、供电等系统可由满足乙方使用。”2010年12月13日，黄文灿与金丫丫签订《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，约定双方同意接受并严格履行原《嘉联商业广场租赁合同》，并补充约定：金丫丫于2010年10月23日开始试营业，正式计租时间为2010年12月1日，双方确定租赁期为2010年12月1日至2020年11月30日；黄文灿同意将金丫丫纳入蓝天百货日常工作及企划管理，有义务在商业活动时通知金丫丫参加，相关费用双方协商解决；蓝天百货商场应帮助金丫丫在场内设置指示牌，相互促进，共聚人气，形成整体，若有金丫丫自行制作的广告牌等广告费用由金丫丫承担。
合同签订后，金丫丫交纳押金80000元给黄文灿，同时支付租金至2011年11月。2011年12月起，金丫丫未支付租金。2012年4月27日，因申请执行人方玲等200多人与黄文灿、南平蓝天百货有限公司民间借贷纠纷系列案件，延平区人民法院向金丫丫发出《协助执行通知书》一份，通知提取黄文灿在金丫丫处应收取的租金。金丫丫收到后向延平区人民法院提交了《执行异议申请书》，并于2012年4月30日存入该院指定账户一个月租金44050元。
另查明，金丫丫经工商登记为个体工商户，其经营者为叶玲。
原审法院认为，黄文灿与博基公司签订合同，依法取得对诉争场所对外租赁并取得收益的权利。之后，黄文灿、叶玲进行协商，黄文灿同意继受嘉联公司与叶玲订立的《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》中相关权利及义务，并与叶玲签订了《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，该协议内容系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。叶玲收到租赁场所后应当依约履行交纳租金的义务。本案的争议焦点是：一、黄文灿的诉讼请求是否超出诉讼时效；二、叶玲要求减少租金有无依据；三、违约金的计算标准是否应调整。
关于诉讼时效的问题，叶玲提出黄文灿有部分请求（即2012年7月22日之前的租金请求）超过诉讼时效。黄文灿认为叶玲的抗辩不能成立：1、黄文灿曾于2012年9月7日委托律师向法院提起诉讼，因黄文灿缓交诉讼费用的申请暂时没有得到批准而搁置，诉讼时效从黄文灿提交诉状之日起中断；2、叶玲提交的《现金缴款单》也证明了直至2012年4月30日叶玲仍在履行交纳租金的义务，时效中断；3、叶玲提交的《执行异议申请书》中请求“2012年5月份起租金按照50%收取”，表明叶玲从2012年5月之后均愿意部分履行合同，时效中断。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，叶玲从2011年12月起开始拖欠租金，黄文灿的债权人向法院申请执行，在执行过程中，原审法院于2012年4月根据黄文灿的陈述向其债务人即叶玲发出《协助执行通知书》，可以认定黄文灿向叶玲主张了争议的权利，诉讼时效中断。故叶玲提出黄文灿部分请求超过诉讼时效的抗辩，理由不足，不予采纳。
关于叶玲要求减少租金有无依据的问题，叶玲提出黄文灿未能全面履行合同义务，无法完成提供商场内的电梯、扶梯、中央空调等合同义务，严重影响金丫丫的经营，应当减低租金50%。黄文灿认为，叶玲的抗辩意见不能成立。叶玲经营的金丫丫与蓝天百货是二个不同的独立经营实体，二者经营时间不同、业务范围不同、设备场所不同、顾客消费群体也不同，蓝天百货是否营业对叶玲的经营业绩没有关联性；诉争双方对如果蓝天百货关闭对叶玲经营金丫丫有影响所产生的责任没有在合同中进行明确约定。原审法院认为，诉争双方在合同中约定了黄文灿提供自动扶梯、客梯、货梯、中央空调等给叶玲使用，并且黄文灿同意将金丫丫纳入蓝天百货日常工作及企划管理。但是，合同未对黄文灿违反上述合同义务所应当承担的责任进行约定。故叶玲要求减少50%租金的抗辩理由，依据不足，不予采纳。
关于违约金的计算标准是否应当调整的问题，叶玲提出每日按季度租金的1‰收取违约金过高。原审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”诉争双方在合同中约定叶玲逾期支付租金的，应当自当季租金计算之日起支付黄文灿每日1‰的逾期违约金。考虑到黄文灿未依约提供自动扶梯、客梯、货梯、中央空调等给叶玲使用，可能会对叶玲的经营环境造成一定的影响，而叶玲未按照约定交纳租金给黄文灿造成的是利息损失。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》中规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”。根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%”，目前中国人民银行一至三年期贷款基准年利率为6.15%，上浮50%后为9.225%，故原审法院酌定将违约金的计算标准调整为每日按季度租金的0.026%（9.225%÷12个月÷30日）计算。
综上，叶玲从2011年12月起至2012年11月30日共计拖欠黄文灿租金528600元（44050元／月×12个月），从2012年12月起至2013年7月22日拖欠黄文灿租金356595.71元（46253元／月×7个月＋46253元／月÷31日×22日），以上合计885195.71元，扣除叶玲依照法院协助执行通知交纳的44050元，叶玲尚需支付黄文灿841145.71元。关于违约金的数额，诉争双方在《嘉联商业广场租赁合同》中约定按季度计收租金，叶玲于每季提前30日支付租金给黄文灿，同时在《嘉联商业广场租赁合同补充协议》中约定租赁期限从2010年12月1日至2020年11月30日，因此叶玲应于2011年11月1日支付2011年12月至2012年2月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金16503.78元{（44050元／月×3个月×0.026%×181日（2011年11月1日计至2012年4月29日）］＋（44050元／月×2个月×0.026%×449日（2012年4月30日计至2013年7月22日）］}；叶玲应于2012年2月1日支付2012年3月至2012年5月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金18485.14元（44050元／月×3个月×0.026%×538日（2012年2月1日计至2013年7月22日）］；叶玲应于2012年5月1日支付2012年6月至2012年8月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金15392.83元（44050元／月×3个月×0.026%×448日（2012年5月1日计至2013年7月22日）］；叶玲应于2012年8月1日支付2012年9月至2012年11月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金12231.80元（44050元／月×3个月×0.026%×356日（2012年8月1日计至2013年7月22日）］；叶玲应于2012年11月1日支付2012年12月至2013年2月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金9524.42元（46253元／月×3个月×0.026%×264日（2012年11月1日计至2013年7月22日）］；叶玲应于2013年2月1日支付2013年3月至2013年5月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金6205.30元（46253元／月×3个月×0.026%×172日（2013年2月1日计至2013年7月22日）］；叶玲应于2013年5月1日支付2013年6月至2013年8月期间的租金，叶玲因拖欠该期间的租金产生违约金2994.41元（46253元／月×3个月×0.026%×83日（2013年5月1日计至2013年7月22日）］，上述违约金合计81337.68元。2013年7月23日起，叶玲应当按照拖欠租金总额841145.71元按日0.026%的标准支付违约金直至实际清偿上述款项之日止。根据诉争双方的约定，叶玲逾期三十日以上未交纳租金的，黄文灿可以解除合同。故黄文灿要求解除其与叶玲订立的《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》、《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、解除黄文灿与叶玲订立的《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》、《嘉联商业广场租赁合同补充协议》，叶玲应于判决生效之日起十五日将其承租的位于南平市滨江中路317号嘉联商业广场北区五层5002号商铺（建筑面积881㎡）及附属物腾空退出后交还给黄文灿；二、叶玲于判决生效之日起十五日内支付黄文灿2011年12月至2013年7月22日期间的租金841145.71元；三、叶玲于判决生效之日起十五日内支付黄文灿违约金计81337.68元，并以拖欠租金841145.71元为基数按日0.026%的标准支付从2013年7月22日起至实际清偿上述款项之日止的违约金。四、驳回黄文灿的其他诉讼请求。
上诉人叶玲上诉称，一、一审遗漏认定黄文灿违约的事实，本案租赁合同约定了黄文灿应提供电梯等配套设施给叶玲经营金丫丫使用，合同还约定蓝天百货将金丫丫纳入日常工作及企划管理，但是蓝天百货倒闭后，黄文灿未按上述合同约定提供经营条件，构成违约，给金丫丫的经营造成较大影响，应承担相应的违约责任，叶玲由此主张调减50%的租金有事实和法律依据；二、黄文灿的债权人向其主张债权，法院根据债权人的申请向叶玲发出《协助执行通知书》，整个过程无法体现黄文灿有向叶玲主张支付租金，一审以《协助执行通知书》来认定黄文灿的诉请存在诉讼时效中断的事由，缺乏法律依据；三、本案系黄文灿无法全面履行合同义务，违约在先，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方可以解除合同的情形，黄文灿诉请解除合同的条件未成就，其提出支付违约金的主张亦不应支持；四、黄文灿不是诉争租赁店面的所有权人，不具有诉讼主体资格。综上，请求二审撤销一审判决，改判驳回黄文灿要求解除租赁合同、返还租赁物、支付违约金的诉讼请求，对叶玲欠黄文灿的租金予以调减。
被上诉人黄文灿答辩称，根据一审查明的事实，黄文灿享有诉争租赁店面的租赁权，双方签订的租赁合同合法有效；叶玲在一审所举的证据12《现金缴款单》证明，直至2012年4月30日其还在继续向黄文灿缴纳租金，其在《执行异议申请书》中仍然请求从2012年5月份起租金按照50%收取，根据相关法律规定，诉讼时效中断，黄文灿的诉讼请求未超过诉讼时效；叶玲提出蓝天百货倒闭对其经营造成影响，要求减低租金，但未提供证据证明该事实，且蓝天百货和金丫丫是不同的各自独立经营的实体，蓝天百货是否倒闭与金丫丫的经营业绩之间没有必然的关联性。综上，叶玲长期拒不缴纳租金，构成根本违约，一审判决解除合同正确，对违约金部分的判决已明显偏低，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，本案《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》、《嘉联商业广场租赁合同补充协议》均是关于金丫丫经营场所的租赁合同，诉争双方认可以上三份租赁合同的效力，并认可《嘉联商业广场租赁合同补充协议》是对《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》的补充合同。
还查明，2012年4月18日，因黄文灿的债权人向延平区人民法院申请执行，黄文灿向延平区人民法院主张包括金丫丫等租户拖欠租金并要求法院帮助收取。延平区人民法院遂于2012年4月27日向金丫丫发出《协助执行通知书》，通知提取金丫丫所欠黄文灿的租金220250元，同时通知金丫丫应于2012年5月份开始将每月租金汇至延平区人民法院专用账户。
上述事实，有本院二审期间调取的《执行笔录》、《蓝天资产租金情况一览表》、以及《庭审笔录》、（2012）延执行字第286-494号-7《协助执行通知书》等证据在案为证，足以认定。
本院认为，根据《定租确认书》、《嘉联商业广场租赁合同》、《嘉联商业广场租赁合同补充协议》的约定内容以及叶玲承租以上合同约定的场所经营金丫丫，并向黄文灿交纳租金的合同履行过程可以判定，黄文灿与叶玲之间存在真实、有效的租赁合同法律关系。对租赁合同履行过程中产生的纠纷，双方均有权向人民法院提起诉讼。故叶玲提出黄文灿不是本案租赁店面的所有权人，不具有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《嘉联商业广场租赁合同》约定了乙方（叶玲）逾期支付租金“超过30天甲方（黄文灿）有权解除合同”的条款，而叶玲自2011年12月起至黄文灿起诉时止，未支付黄文灿租金。因此，黄文灿诉请延平区人民法院解除本案租赁合同具有事实和法律依据，对叶玲提出合同的解除条件未成就的上诉理由本院不予支持。本案符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的解除合同之情形，原判根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定判决解除本案租赁合同适用法律有误，应予纠正。
对于叶玲提出黄文灿违约在先，应调减租金的上诉请求，本院认为，叶玲在一审中提供的由金丫丫自行制作的销售月报表不能证实金丫丫经营业绩下降的事实，叶玲亦未提供证据证明其提出的蓝天百货倒闭导致金丫丫经营困难的主张。事实上，蓝天百货与金丫丫属于不同的经营实体，《嘉联商业广场租赁合同补充协议》中“黄文灿同意将金丫丫纳入蓝天百货日常工作及企划管理，有义务在商业活动时通知金丫丫参加”、“蓝天百货商场应帮助金丫丫在场内设置指示牌，相互促进，共聚人气，形成整体”的约定属于商业互助性约定，而非黄文灿作为本案出租方所应当承担的义务性约定，不能由此认定蓝天百货倒闭、相关电梯停运即属于黄文灿构成违约的事实。且原审对蓝天百货倒闭后，相关设施停运可能给金丫丫的经营环境造成的影响已在违约金方面做了相应的调整。因此，本院对叶玲在二审中提出应调减租金的上诉请求不予支持。
关于叶玲提出黄文灿2012年7月22日之前的租金的诉请已经超过诉讼时效的上诉理由。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：（九）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项”的规定，本案中，黄文灿向延平区人民法院主张金丫丫等租户拖欠其租金，延平区人民法院因此在所涉执行案件中向金丫丫发出《协助执行通知书》的事实，应当视为上述司法解释规定的与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项，自《协助执行通知书》发出之日起，本案诉讼时效中断；且自该通知书发出之日起至黄文灿起诉时止，叶玲并未按照该通知书的相关要求协助执行，即诉讼时效中断的事由未消失，故黄文灿起诉时，其诉求并未超过诉讼时效。叶玲提出黄文灿的租金诉请已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15230元，由上诉人叶玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。