湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01775号
上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ军。
委托代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。
委托代理人：辛凤杰，湖北言达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨连资。
委托代理人：严资明，湖北多能律师事务所律师。
上诉人ＸＸ军因房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年1月4日，杨连资诉至一审法院，请求判令：1、确认双方签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》有效；2、ＸＸ军履行合同，立即办理武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室的房屋权属证书，并配合杨连资办理过户手续；3、本案诉讼费用由ＸＸ军负担。
2015年3月25日，ＸＸ军针对杨连资的诉讼请求提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》；2、本案诉讼费用由杨连资负担。
一审法院经审理查明：ＸＸ军于2001年以261200元的价格，购得湖北省直机关住房制度改革办公室配售的武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套，建筑面积约130.73平方米，按照当时的房改政策，该房屋由湖北省直机关住房制度改革办公室登记在ＸＸ军名下，未到房地产部门办理权属证书。
2002年11月15日，ＸＸ军与杨连资签订《预购房协议》一份，约定的主要内容为：甲方（ＸＸ军，下同）将武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套出卖给乙方（杨连资，下同）；房屋总售价为38万元（包含房价、过户费、办理房产所有权证、土地使用权证、税金、甲方已付给物业管理的5000元押金及该房中所有器具等等），所有过户手续及费用由甲方承担，在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变；因乙方急需住房，甲方同意将房屋交由乙方装修居住，甲方交房屋钥匙给乙方时，乙方付给甲方5.6万元房屋贬值赔付金，甲方办理好房屋产权（不包含土地使用证）等手续后，乙方付给甲方房款30.2万元，甲方办理好土地使用证后，乙方付给甲方最后的尾款1万元；2004年12月31日之前，若因甲方原因或政策原因，未能将该房过户给乙方，乙方可解除该协议，甲方应退还乙方5.6万元，若乙方不愿购买此房或不能提供过户所需材料，则不再退还5.6万元，若甲方不愿卖此房，除退还5.6万元外，需另付乙方损失费4.4万元；其他未尽事宜，甲乙双方协商确定，或按照国家有关的法律法规政策文件等执行。
同日，双方另行签订《租房协议》一份，约定的主要内容为：甲方将武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋出租给乙方居住，租赁期间为2003年1月1日起至2004年12月31日止，每月租金500元，两年租金一次付清；甲方交房屋钥匙给乙方时，乙方付给甲方两年租金共1.2万元；若甲方出售此房，乙方有优先购买权，并将所交1.2万元租金冲抵为购房款，租住合同解除；乙方居住两年后，乙方可选择继续租住或退出，租金另议。
2003年1月20日，ＸＸ军向杨连资出具《收条》一份，载明：今收到杨连资房款6.3万元整。
2003年11月27日，ＸＸ军向杨连资出具《借条》一份，载明：今借到杨连资11万元整，借期三个月，按月息1%计息。如逾期仍按月息1%付息。如能在三个月内为杨连资办妥张家湾小区7号楼1302号房房产的更名手续（由省房改办发通知将该房产配售给杨连资或所在单位），则免付利息。每半年结息一次。
2008年3月29日，双方再次签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》一份，约定的主要内容为：双方于2002年就乙方购买甲方位于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套，由于政策变化致使办证过户未能完成。为此双方再次协议：乙方向甲方预付3.5万元，活动办理更名手续，待甲方为乙方办理更名手续（指将《住房配售交款通知书》更名）后，乙方再付给甲方购房款18万元，以后手续由乙方办理，甲方予以协助。待乙方办理两证后，乙方再付给甲方余款3.2万元减去办证手续费用后的余额。至此全部房款付清，交易结束。其余事项均按2002年11月15日双方签订的《预购房协议》执行。若2008年7月30日前办理完更名手续，除2002年11月15日双方签订的《预购房协议》及2008年3月29日双方签订的《预购房协议》的补充协议外，双方之前的所有协议均废止。
2012年10月9日，湖北省直机关住房制度改革办公室下发鄂直房改办函（2012）13号《关于办理房改房“两证”的通知》及附件《关于解决个人全资购买水果湖地区配售住房办证遗留问题的意见》，通知相关住户办理“两证”。ＸＸ军购买的武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋属于该通知规定的可办理“两证”的范围，但ＸＸ军未及时为该房屋办理“两证”。
2013年3月6日，ＸＸ军向杨连资邮寄送达《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》，主要内容为：已收取杨连资支付的定金5.6万元、租金1.2万元及以借款名义支付的11万元，现政策解冻，但物价上涨，双方在补偿问题上难以达成协议，故决定解除《预购房协议》，退还定金5.6万元，赔偿4.4万元，并要求杨连资于2013年4月30日前搬离武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋。并提供EMS邮件单及电话录音，证明杨连资已收到该《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》。
一审法院认为：在ＸＸ军与杨连资签订《预购房协议》时，武昌区洪山路7号2区13楼2室住房虽未在法定的相关房地产部门办理所有权登记，但基于当时的房改政策，ＸＸ军应为该房屋的实际所有人。根据《预购房协议》约定的条款及随后双方交房、付款等实际履行行为，并综合考量双方拟将《租房协议》中约定的租金、《借条》中涉及的借款转化为购房款的约定，充分说明双方将房屋买卖合同定名为《预购房协议》，其意显然是指在该房屋能够办理过户手续前即先进行买卖，而非指《预购房协议》仅为双方买卖房屋的意向，且双方于2008年3月29日再次签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，进一步明确了双方按照《预购房协议》的约定买卖房屋的意思表示。因此，《预购房协议》系杨连资与ＸＸ军买卖房屋的真实意思表示，且不违反相关法律法规，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，一审法院确认该合同为有效合同。《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》作为《预购房协议》的附件，双方在其中约定由杨连资给付ＸＸ军3.5万元，用于“活动办理更名手续”，该约定属于恶意串通，损害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效，因杨连资和ＸＸ军未对该约定所涉款项提出请求，一审法院在本案中对此不作处理；其余部分的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，一审法院对其合同效力亦予以认定。
按照《预购房协议》的约定，在2004年12月31日前，如因ＸＸ军的原因、政策原因导致房屋未能过户，或者杨连资不愿购买房屋，则杨连资可以解除合同；如ＸＸ军不愿意出售房屋，则ＸＸ军可以解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，上述约定是双方对合同行使约定解除权的约定，至2004年12月31日，约定解除权的行使条件成就，但杨连资和ＸＸ军均未主张解除合同，并在其后又签订了《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，双方的约定解除权消灭。其后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，杨连资和ＸＸ军均应依约全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，《预购房协议》中因《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》确认和变更的内容，双方应按该确认和变更的内容履行。
按照《预购房协议》和《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的约定，在湖北省直机关住房制度改革办公室于2012年10月9日下发鄂直房改办函（2012）13号《关于办理房改房“两证”的通知》及附件《关于解决个人全资购买水果湖地区配售住房办证遗留问题的意见》后，杨连资和ＸＸ军尚应承担的合同义务如下：ＸＸ军应办理武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室的所有权登记手续，随后，杨连资应依约向ＸＸ军支付购房款18万元（已扣减杨连资已付的购房款及转为购房款的租金、借款），ＸＸ军收取18万元购房款后，应再次将上述房屋的所有权变更登记为归杨连资所有，在办理该项所有权变更登记时，杨连资和ＸＸ军应按国家相关规定，各自负担各项规税费，但应由杨连资负担的各项规税费如超出购房尾款3.2万元，则超出的部分由ＸＸ军负担，如不足3.2万元，杨连资应将扣减其负担的规税费后的余额支付给ＸＸ军。因此，杨连资现请求确认《预购房协议》及《补充协议》有效，并要求ＸＸ军立即办理武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室的房屋权属证书，配合杨连资办理过户手续，该诉讼请求符合相关法律规定及合同约定，一审法院予以支持。另外，在本案审理过程中，ＸＸ军未要求杨连资依约支付相应的合同价款，但为减少当事人的诉累，一审法院在本案中，对购房款及办理房屋所有权登记的各项规税费的支付问题一并处理。
在本案审理过程中，ＸＸ军主张《预购房协议》系附条件生效的合同，因条件不成就而无效，同时又主张《预购房协议》因其向杨连资邮寄送达了《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》而解除，还主张因不可预知的政策原因，导致房价、过户费上涨而发生情势变更，要求变更、撤销《预购房协议》。ＸＸ军的上述各项主张虽然自相矛盾，但一审法院仍对其不同主张分别作如下认定：首先，杨连资和ＸＸ军基于对当时房改政策的了解，在《预购房协议》中并未约定办理房屋过户手续的时间；“2004年12月31日前未能（或不能）办理过户手续”，是杨连资行使合同解除权的条件，“2004年12月31日前杨连资（ＸＸ军）不愿意购（买）房”，是对杨连资（ＸＸ军）行使合同解除权的条件，均是对双方行使合同约定解除权的条件约定，并非是合同生效的条件，故ＸＸ军以此为由，主张《预购房协议》是附条件生效的合同，缺乏法律依据和事实依据，不能成立。其次，合同当事人行使合同的法定解除权，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一，ＸＸ军并未提供证据证明其向杨连资发出《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》时，具备上述情形，即ＸＸ军不享有合同的法定解除权，无论杨连资是否收到该通知，只要杨连资不同意解除合同，即不产生合同解除的法律后果，因此，ＸＸ军以此为由，主张解除《预购房协议》不能成立。再次，双方在签订《预购房协议》时，约定“在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变”，同时约定了在房价下跌时，如杨连资不愿意继续购房的补偿办法，充分说明双方在签订购房合同时，对今后房价可能存在的价格波动是有预期的，且房屋价格和过户费的涨跌，均属于商业风险，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，不属于情势变更，因此，ＸＸ军不能以此为由，请求人民法院变更或者解除合同。最后，ＸＸ军反诉请求解除《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，其隐含的前提即是认可《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》为有效合同，与其主张合同无效或可变更、撤销的观点亦是自相矛盾；至于ＸＸ军行使合同的约定解除权、法定解除权、变更或撤销权的法定期限问题，一审法院认为已无在此继续赘述的必要。综上，一审法院对ＸＸ军请求解除原、ＸＸ军签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的反诉请求不予支持，并予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、确认杨连资和ＸＸ军签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中除有关办理更名以外的部分为有效合同；二、ＸＸ军应于一审判决生效之日起十五日内，办理坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房改房的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》至ＸＸ军名下，所需规税费由ＸＸ军负担；三、杨连资应于一审判决第二项履行完毕之日起十五日内，向ＸＸ军支付购房款18万元；四、ＸＸ军应于一审判决第三项履行完毕之日起十五日内，配合杨连资将坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》登记的所有权人变更登记为杨连资；五、履行一审判决第四项所需各项规税费，由杨连资与ＸＸ军按国家相关法律法规的规定各自负担，但应由杨连资负担的各项规税费，如超出购房尾款3.2万元的部分，则由ＸＸ军负担，如不足购房尾款3.2万元，则杨连资应将扣减其负担的规税费后的余额立即支付给ＸＸ军；六、驳回ＸＸ军的诉讼请求。一审案件受理费9028元，一审反诉案件受理费3500元，保全费3134元，共计15662元，由ＸＸ军负担（其中案件受理费9028元及保全费3134元已由杨连资垫付，ＸＸ军应于一审判决生效之日起十五日内将该款支付给杨连资）。如果未按一审判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，ＸＸ军不服，向本院提起上诉称：1、一审法院对本案事实判断错误。ＸＸ军与杨连资于2002年11月15日签订《预购房协议》时，同时签订《租房协议》。在签订上述协议时，由于ＸＸ军与杨连资均知晓该房屋暂时无法办证及过户，同时签订两份协议是为了防止房屋一直无法办理过户采取的补救措施。事实上该讼争房屋于2012年10月9日才政策允许进行办证及过户。另从杨连资三次付款情况看，并非以购房款的名目向ＸＸ军支付，而分别以房屋贬损赔付金、租金、借款名义支付给ＸＸ军，且借款转化为购房款亦须以过户为前提。当然，从2002年11月15日至2012年10月9日近10年时间，ＸＸ军与杨连资为买卖房屋作出了许多努力，其中，2008年3月29日签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，该补充协议并非进一步明确约定买卖房屋的意思，仅为ＸＸ军与杨连资对未能实现买卖目的作出的努力，而且该补充协议约定以更名过户手续为前提，才确认继续进行房屋买卖的意思表示，但更名手续并未实现。因此，在2002年11月15日至2012年10月9日期间，ＸＸ军与杨连资之间仅存在买卖房屋的意向，直至2012年10月9日该房屋可办证过户后方可认定ＸＸ军与杨连资之间房屋买卖成立。由此，一审法院对ＸＸ军与杨连资之间买卖房屋的事实判断错误。
2、一审法院适用法律错误。本案中房屋价格以及过户税费的涨跌在签订《预购房协议》时并无法预见，由于10年间房屋价格及过户税费的大幅上涨，签订《预购房协议》的基础以及环境已经发生异常重大变动，明显在ＸＸ军与杨连资意志以外，应属情势变更，本案应当适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定依法对《预购房协议》以及其补充协议进行解除。一审法院不考虑时间周期以及现在与签订《预购房协议》时的基础及环境已经发生异常变动，直接认定房屋价格以及过户税费的大幅上涨属于商业风险过于武断，且于法无据。相比情势变更，商业风险特征主要体现在预见程度、变动程度以及可能造成的损害后果不同。首先，商业风险一般是在短期内可预见，结合本案中ＸＸ军与杨连资签约时《预购房协议》中约定“不管市场房价如何上下波动，此房价格不变”，该条款仅指在短期内的预见程度，而实际本案中相隔10年，在正常情形下ＸＸ军根本没有能力及条件可以预见到10年后的价格。其次，商业风险一般变动程度并非异常，而本案中房屋的价格几乎已经超出《预购房协议》价格的4倍，房屋办理权证以及过户税费、价格补差的交易成本已经接近《预购房协议》约定的出售价格。最后，商业风险一般在继续履行《预购房协议》时，只会存在利润减少或小幅亏损，而本案中若继续履行《预购房协议》，ＸＸ军根本无法实现出售目的且基本不会得到出售对价。综上，在ＸＸ军根本无法预见且《预购房协议》签约的基础以及环境发生异常变动的情形下，若按照一审判决执行，继续履行《预购房协议》以及补充协议，将会对ＸＸ军明显不公平而对杨连资明显有利，造成ＸＸ军无法实现出售目的的后果。因此，本案应当认定为情势变更，而非商业风险。
3、一审法院审理过程中程序存在瑕疵。首先，在本案审理过程中，ＸＸ军向一审法院提出对讼争房屋进行价格评估以及交易税费（含办证税费、价格补差、过户至杨连资名下税费）评估申请，但一审法院仅以该评估报告无意义为由未同意进行评估，而实际上前述评估结果可能作为本案定案依据。其次，一审法院超出诉讼请求进行裁判，违背民事诉讼程序不告不理原则。对于一审判决中第二、三、四、五项均超出诉讼请求进行裁判，依法应当予以撤销。最后，一审法院审理程序混淆，一审中ＸＸ军对杨连资提起诉讼，依法有进行辩论的权利，ＸＸ军对杨连资本诉中提起的诉讼请求当然有以合同无效或者可变更、可撤销等理由进行抗辩的权利，而一审法院认定将ＸＸ军在本诉中抗辩理由与ＸＸ军提起反诉请求解除合同观点不同认定为ＸＸ军的观点是自相矛盾，该认定明显属于一审法院对一审本诉与反诉程序混淆导致。相反，ＸＸ军在一审本诉中提出抗辩观点与一审反诉提起诉讼请求的观点，应属于ＸＸ军依法行使诉讼权利的体现。综上，请求二审法院判令：1、依法撤销一审判决第二、三、四、五、六项；2、解除ＸＸ军与杨连资间签订的《预购房协议》与《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》；3、一、二审全部诉讼费用均由杨连资负担。
杨连资答辩称：一审对事实认定正确，本案属房屋买卖定性正确，一审判决适用法律正确。情势变更不适用于本案的情形。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人ＸＸ军提交一份证据，即手机录音一份，证明根据《预购房协议》第五条双方约定2004年12月31日之前约定的解除权，ＸＸ军的解除权不受2004年12月31日的时间限制。
本院依据ＸＸ军的申请调取一份证据，即《调查笔录》一份。
经质证，被上诉人杨连资对上诉人ＸＸ军提交证据的意见为：对真实性没有异议，但举证期限已过，对合法性有异议，且没有达到ＸＸ军的证明目的，从《预购房协议》的全文来判断过了2004年12月31日，双方均不享有解除权利。
上诉人ＸＸ军对本院依申请调取证据的意见为：对真实性无异议，但该证据反映的是一个普遍房屋的政策性问题，与讼争房屋没有关系。对合法性无异议，上诉人认为营业税是办证满两年免收，房屋现在没有办证，办证过户是要交营业税的。上诉人是要调查讼争房屋的确切数额，而不是比例是多少，应确定讼争房屋在住房保障和房屋管理局系统里的评估价格。被上诉人杨连资对本院依申请调取证据的意见为：对真实性、合法性和关联性均无异议，对该证据反映的内容无异议，与被上诉人了解的营业税和个人所得税的政策是一样的，讼争房屋免收营业税。
本院认为，上诉人ＸＸ军提交的手机录音一份，被上诉人杨连资对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但该证据无法达到其证明目的，被上诉人杨连资对该证据的证明目的也不予认可，本院对该证据的证明目的不予确认。本院依申请调取的《调查笔录》一份，被上诉人杨连资予以认可，上诉人ＸＸ军虽提出异议，但没有足以反驳的相反证据，本院予以确认。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，本案讼争房屋在办理房屋权属变更登记手续时免征营业税。
二审中，杨连资向本院提交承诺函一份，内容为杨连资自愿在一审判决的基础上补偿ＸＸ军10万元，该款项于房屋过户至杨连资后三日内支付。
本院认为，ＸＸ军与杨连资签订的《预购房协议》中包含了房屋的坐落、房屋价款、付款方式、付款时间、办理权属登记等内容，该协议具备了房屋买卖合同的主要内容。双方当事人在签订该协议后履行了支付部分款项和交付房屋的义务。结合双方当事人的《租房协议》、《收条》、《借条》，特别是双方当事人在《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中对房屋买卖关系再次明确，并对杨连资尚需支付的购房款数额及支付方式予以约定，从上述情况综合判断，双方当事人的《预购房协议》应认定为房屋买卖合同，故对上诉人ＸＸ军关于双方当事人之间仅存在买卖房屋意向的上诉理由，本院不予采纳。双方当事人的《预购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人签订的《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中约定杨连资给付ＸＸ军3.5万元用于办理更名手续，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，该约定应认定无效，除该约定外，《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的其他约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
上诉人ＸＸ军上诉认为本案的房屋价格及过户税费在10年间大幅上涨，签订《预购房协议》的基础及环境已经发生异常重大变动，应认定为情势变更，请求依法对《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》予以解除，首先，商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。本案讼争房屋价格的上涨应认定为商业风险，不应认定为情势变更。其次，上诉人ＸＸ军关于讼争房屋过户税费大幅上涨，房屋办理权证以及过户税费、价格补差的交易成本已经接近《预购房协议》约定的出售价格的上诉理由，没有举证予以证明，故对上诉人ＸＸ军关于解除《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的上诉请求，本院不予支持。双方当事人均应按照《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中除办理合同更名手续之外的条款全面履行合同。
上诉人ＸＸ军上诉认为一审法院超出诉讼请求进行裁判，违背民事诉讼程序不告不理原则，因ＸＸ军在一审中主张解除《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，故未就房屋尾款及办理房屋权属登记的规税费提出诉请，一审为减少当事人的诉累，就上述费用一并处理并无不当，本院予以维持。
因被上诉人杨连资向本院提交承诺函一份，内容为杨连资自愿在一审判决的基础上补偿ＸＸ军10万元，该款项于房屋过户至杨连资后三日内支付，本院予以照准。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审中出现新的事实，本院对于一审部分实体判决作适当调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00060号民事判决；
二、杨连资应在坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》变更登记至杨连资名下之日起三日内，向ＸＸ军支付10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。
二审案件受理费3500元，由上诉人ＸＸ军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一六年二月二十二日
书记员 赖瑞文