辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2446号
上诉人（原审原告）：大连锦联经典生活物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市。
法定代表人：梅建芳，总经理。
委托代理人：张冰，女，汉族，大连锦联经典生活物业管理有限公司职员。
委托代理人：张铁柱，辽宁新正源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连铁越集团有限公司，住所地辽宁省大连市。
法定代表人：白慧涛，经理。
委托代理人：孙国华，辽宁海之韵律师事务所律师。
上诉人大连锦联经典生活物业管理有限公司（简称锦联物业公司）因与被上诉人大连铁越集团有限公司（简称铁越集团）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2015）中民初字第6167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人锦联物业公司的委托代理人张冰和张铁柱，被上诉人铁越集团的委托代理人孙国华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
锦联物业公司在原审时诉称：我公司是大连市中山区经典生活小区的物业服务企业。根据合同约定，物业服务费标准是每月每平方米2.2元，除首期物业费外业主应于每季度首月10日前向物业公司交纳，逾期交纳物业费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。铁越集团是经典生活小区1号楼4号和5号商业用房的业主。房屋面积为408.91平方米，每季度物业费为2698.81元。至2015年10月28日，被告欠付2013年1月29日至2015年10月28日间共11个季度的物业服务费共计29686.91元。虽经我公司多次催要，铁越集团仍然拒不支付。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求判令：铁越集团向我方支付物业费29686.91元及逾期付款违约金（自逾期付款之日起至实际付清款项之日止，以每季度物业费为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算）。
原审法院经审理查明：2012年4月29日，大连市中山区经典生活小区业主委员会与锦联物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定由锦联物业公司对经典生活小区进行物业服务。合同期限自签订之日起3年。物业服务费标准是每月每平方米2.2元。现锦联物业公司以铁越集团系经典生活小区1号楼4号和5号业主为由诉至法院，请求其交纳2013年1月29日至2016年1月28日间的物业费29686.91元及逾期违约金。铁越集团对锦联物业公司所诉事实予以否认。
原审法院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中锦联物业公司与大连市中山区经典生活小区业主委员会签订的物业服务合同成立。经典生活小区1号楼4号和5号的业主应当承担物业费，但承担多少及由谁承担应依据房屋产权证明进行确定。锦联物业公司向铁越集团主张权利，未能提供铁越集团系该房屋产权人的凭证，其主张证据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：驳回大连锦联经典生活物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费820元，由大连锦联经典生活物业管理有限公司负担。
锦联物业公司不服原审判决，提起上诉，称原审判决认为只有提交房屋产权证明才能认定铁越集团系案涉房屋的业主，属于适用法律错误。具体事实和理由：铁越集团与案外人大连锦联地产集团有限公司于2007年12月11日签署《补充协议书》，约定大连锦联地产集团有限公司向铁越集团还建房屋805.7平方米，其中包含案涉房屋。2011年4月29日，铁越集团指派其工作人员王建臣与锦联地产集团有限公司办理房屋交接验收手续，接收了案涉房屋。虽然铁越集团没有办理案涉房屋的权属登记，但其已合法占有并使用房屋。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，可以认定铁越集团为案涉房屋的业主。故请求撤销原审判决，改判支持锦联物业公司在原审时的诉讼请求。
铁越集团辩称，不同意锦联物业公司的上诉请求，其主张没有事实和法律依据。锦联物业公司在一审期间没有向法庭提交相关证据佐证自己的主张，因此应当驳回上诉，维持原判。
锦联物业公司在本诉中提交了两组新证据：第一组证据由锦联地产集团有限公司（原大连锦联地产集团有限公司，2010年5月25日企业名称变更）出具的一份《补充协议书》和《证明》组成，拟证明2007年12月，锦联地产集团有限公司与铁越集团签订了《补充协议书》，约定由锦联地产集团有限公司向铁越集团还建房屋805.7平方米作为拆迁补偿。还建房屋包括经典生活小区1号楼1-1、1-4和1-5三套。2011年4月29日，铁越集团指派其工作人员王建臣到锦联地产集团有限公司办理了房屋的交接验收手续，接收了上述房屋。截止目前，上述房屋未办理权属转移登记。第二组证据是由大连市社会保险基金管理中心沙河口办事处于2016年4月18日出具的王建臣《社会保险缴费证明》一份，拟证明自2010年1月至2016年3月，王建臣的工作单位均系铁越集团，其社会保险中单位应负担的部分均由铁越集团缴纳。
对于第一组证据：铁越集团不予认可，其认为《补充协议书》应是其对应的主合同的一部分，因此锦联物业公司应当提供《补充协议书》的主合同，否则无法对其予以确认；《证明》是案外人锦联地产集团有限公司的单方陈述，仅能证明案涉房屋未办理产权转移登记。但铁越集团在庭审中自认，其与锦联地产集团有限公司仅签订了《补充协议书》而没有签订主协议，对《补充协议书》上铁越集团公章的真实性没有异议，只是协议中的房屋并没有实际交付。对于第二组证据铁越集团予以认可，且其在庭审中，对2011年4月29日王建臣持本人身份证及加盖了铁越集团公章的营业执照复印件代表铁越集团办理案涉房屋的交接手续一节事实，明确认可并称这是王建臣受铁越集团的委托而进行的职务行为，只是辩称王建臣没有将房屋钥匙交付给单位。本院对上述第一组证据予以采信，因为尽管出具该组证据的锦联地产集团有限公司与锦联物业公司系关联公司，其可能存在一定的利害关系，但结合锦联物业公司的主张、铁越集团的质证意见、双方庭审中明确陈述的事实以及本院对证据的审核，本院认为该组证据并非孤证，且所要证明的基本事实已经铁越集团予以认可，因此作为查明案件事实的佐证其证明力可以被确认。第二组证据因铁越集团没有异议，本院亦予以采信。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：锦联物业公司作为有合法资质的物业服务企业，分别于2012年4月和2015年4月与大连市中山区经典生活小区业主委员会签订了物业服务期限为三年的《物业服务合同》，并据此为该小区业主提供物业服务。两份《物业服务合同》中关于物业服务费交纳的约定内容一致，均体现在第三章第四条和第六条。其中，第四条载明：物业服务费，由业主或物业使用人按建筑面积向乙方交纳，具体收费标准如下：2.2元/月*平方米;第六条载明:物业服务费,按季度交纳。除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于每季首月10日前向乙方交纳（乙方即指锦联物业公司），逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。
2007年12月，铁越集团与大连锦联地产集团有限公司（现更名为锦联地产集团有限公司，工商信息显示其名称变更日期为2010年5月25日）签订了《补充协议书》，约定由大连锦联地产集团有限公司作为建设单位向铁越集团还建房屋805.7平方米作为拆迁补偿。还建房屋包括大连市中山区经典生活小区1号楼1-1、1-4和1-5号三套公建（其中，1-4和1-5号即为案涉房屋）。
2011年4月29日，铁越集团委托其单位工作人员王建臣（公民身份号码232302197809274459）办理了案涉房屋的验收交接手续，签署了《业主入伙房屋验收表》。
还补充查明：案涉房屋，即大连市中山区经典生活小区1号楼1-4和1-5号公建，建筑面积408.91平方米，按上述《物业服务合同》约定之收费标准，每季度物业费为2698.81元。铁越集团最后一次交纳物业费是在2012年12月5日，该笔物业费涵盖的是2012年11月29日至2013年1月28日这一季度的物业费。自2013年1月29日至2015年10月28日间，铁越集团共欠付11个季度的物业费共计29686.91元。期间，锦联物业公司多次书面催缴无果。
本院认为：结合锦联物业公司和铁越集团二审的诉辩主张，本案的争议焦点是：铁越集团是否系案涉房屋的业主，其是否应当成为偿付欠缴物业费的责任主体。对此，锦联物业公司在案件审理过程中诉称，案涉房屋虽然没有进行权属登记，但是从其提供的证据可以看出铁越集团即是案涉房屋的业主，并且事实上铁越集团作为业主于其接收房屋后交纳过2011年4月29日至2013年1月28日期间的物业费。但铁越集团认为，依据《物业管理条例》第六条的规定，只有房屋所有权人才是业主，才能成为交纳物业费的主体，而其不是房屋所有权人也从未交纳过物业费。本院认为，除了国务院颁布的《物业管理条例》第六条对案涉情形下“业主”的概念规范为“房屋的所有权人为业主”外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条对“业主”的定义做出了进一步的解释，其第二款明确规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。据此，铁越集团应被认定为案涉房屋的业主。具体事实理由是：第一，铁越集团在本诉庭审中认可，其确实与建设单位锦联地产集团有限公司之间因拆迁补偿而签订了还建房屋协议，即案涉的《补充协议》；第二，铁越集团委派本单位工作人员王建臣办理了案涉房屋的验收；第三，另需要说明的是，铁越集团自一审以来，对所有反驳对方的主张未提供任何相反证据予以证明，在锦联物业公司已经完成了“谁主张，谁举证”的基本证明责任，将案涉房屋的业主指向铁越集团一方时，铁越集团不仅认可了相关证据的客观真实性，还在庭审过程中明确自认了前述两节对方主张的重要事实，却从未能证明案涉房屋的业主或物业使用人另有他人。因此，案涉房屋虽然没有办理房屋产权的权属登记，也并非通过商品房买卖民事法律行为而产生了权属变动，但从已查明的事实看，铁越集团是基于与建设单位锦联地产集团有限公司之间因上述民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分的主体，应当被认定为案涉房屋的业主。在此情形下，如果片面、狭义、苛刻的适用法律及相关司法解释，有违诚实信用原则和公平原则。那么，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，作为业主，锦联物业公司与大连市中山区经典生活小区业主委员会签订的《物业服务合同》对铁越集团具有约束力，其应当依约于每季度首月十日前按每平方米2.2元/月的标准向锦联物业公司交纳物业服务费。但事实上，截至2015年10月28日，铁越集团已欠缴2013年1月29日至2015年10月28日间共11个季度的物业费共计29686.91元，本诉中，铁越集团对该具体数额未予异议也未提供这期间其缴费的任何证明，那么，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本院对锦联物业公司主张铁越集团支付上述欠缴物业费的主张予以支持。
关于锦联物业公司请求铁越集团支付逾期付款违约金的主张，依照案涉《物业服务合同》第三章第六条的约定，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。但锦联物业公司自愿放弃部分合同权利，而主张依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的相关规定计算逾期付款违约金。具体计算方法为：以每一期应付物业费为本金（即每季度应缴物业费2698.81元），自2013年2月11日起至实际付清欠缴物业费款项之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%分段计付。其中，起算逾期付款违约金的日期为2013年2月11日是因为：依照《物业服务合同》第三章第四条的约定，自铁越集团于2012年12月25日交纳最后一期物业费后，其本应于2013年1月10日前交纳下一季度的物业费，但鉴于铁越集团是自2011年4月29日验收的案涉房屋，锦联物业公司自愿宽限铁越集团于每一自然季度的次月十日前付清该季度的物业费，因此铁越集团可以于2013年2月10日前交纳自2013年1月29日起至2013年4月28日一季度的物业费。因其未交纳，则自2013年2月11日起算逾期付款违约金。因当事人有权处分自己的权利，锦联物业公司的上述请求不违反法律、法规所保护的范围，有法可依，且铁越集团自始对该项主张的数额计算方式未提出明确异议，因此本院对锦联物业公司的该项诉讼请求予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中山区人民法院（2015）中民初字第6167号民事判决；
二、被上诉人大连铁越集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人大连锦联经典生活物业管理有限公司支付2013年1月29日至2015年10月28日间共11个季度的物业服务费共计29686.91元；
三、被上诉人大连铁越集团有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向上诉人大连锦联经典生活物业管理有限公司支付上述款项的逾期付款利息（自2013年2月11日起至实际付清之日止，以2698.81元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%分段计付）。
上述款项若逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费820元，二审案件受理费820元（上诉人已预交），合计1640元，由被上诉人大连铁越集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 辉
审 判 员 陈姝丽
代理审判员 任 娲
二〇一六年五月十二日
书 记 员 白 玫