北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终9497号
上诉人（原审原告）：北京鑫合联益投资管理有限公司，住所地北京市丰台区南苑新宫二街6号。
法定代表人韩建华，总经理。
委托代理人张力，北京市观澜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京新宫昕源益达投资管理公司，住所地北京市丰台区南苑西路68号。
法定代表人赵胜利，总经理。
委托代理人杨旭，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人房百惠，北京市尚公律师事务所律师。
原审被告北京昕启龙房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑西路68号。
委托代理人杨旭，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人房百惠，北京市尚公律师事务所律师。
上诉人北京鑫合联益投资管理有限公司（以下简称鑫合联益公司）、上诉人北京新宫昕源益达投资管理公司（以下简称昕源益达公司）、原审被告北京昕启龙房地产开发有限公司（以下简称昕启龙公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第13130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鑫合联益公司上诉请求：撤销原判第一项、改判为昕源益达公司赔偿建筑物及设施损失78480124.68元，上诉费用由昕源益达公司承担。事实和理由：第一、我方是经出租人同意扩建，因此不应承担过错责任。第二、我方目前面临其他商户的巨额赔偿诉讼，我方的损失如得不到支持，有可能造成重大损失，这对守约方来说是不公平的。第三、昕源益达公司在签订以及履行合同过程中，隐瞒重要事实，造成我方的重大损失，应当承担全部过错责任。
昕源益达公司答辩及上诉请求：撤销原判，驳回鑫合联益公司全部诉讼请求或发回重审；由鑫合联益公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第一、《合作意向书》为韩建华作为经营者的北京市台湖兴达家具店与我方签订，鑫合联益公司作为原告进行诉讼主体不适格。第二，原判对于土地性质认定有误，导致合同效力认定错误。第三、鉴于鑫合联益公司所建房屋中有4200平方米被依法确认为违法建筑，《工程造价鉴定意见书》未将此部分扣除。第四、鑫合联益公司所建房屋均系违法建筑，其无权要求我方赔偿。
鑫合联益公司不同意昕源益达公司的上诉请求，答辩意见同其上诉请求。
昕启龙公司的意见同昕源益达公司，但一审判决未判令其承担责任，故昕启龙公司未提出上诉。
鑫合联益公司向一审法院起诉请求：1、昕源益达公司与昕启龙公司承担连带责任，赔偿因其单方解除合同造成的实际投资损失78480124.68元，预期利益11583880元（以2014年度收入为基准，按一年主张）以上合计90064004.68元；2、昕源益达公司与昕启龙公司承担相应的违约赔偿责任，赔偿鑫合联益公司直接经济损失（鑫合联益公司对其他经营者的违约损失）。
一审法院认定事实：2009年6月15日，昕源益达公司（甲方）与台湖家具店（乙方）签订《合作意向书》，约定：鉴于甲方正在进行新宫商贸物流中心项目的启动工作，经双方友好协商，拟按以下条件合作进行建设经营。一、该项目位于丰台区新宫村西侧，南苑变电站南侧，占地约100亩；二、该项目甲方负责完成区、乡政府相关的报批手续，报批方案由乙方负责；三、有关报批手续完成并取得批准后，十个工作日内双方签订正式合同，合同签字后，在甲方完成土地腾退的情况下45日内，乙方应实质性开工，否则甲方有权终止协议；四、项目全部投资由乙方负责；五、项目建成后，产权归甲方所有（包括所建全部地上物等），经营管理权归乙方所有，甲方原则上不参与经营管理；六、自合作意向书签定后五个工作日内，乙方付给甲方100万元人民币作为定金，合作期限20年，正式合同签订后，第一个五年每亩每年付给甲方五万元人民币，第二个五年每亩每年付甲方人民币五点五万元，后十年的标准双方另议；七、在上述相同条件下，甲方保证不与第三方签订正式合同，如有条件更优的第三方介入，甲方保证先与乙方通气协商，在相同条件下乙方有优先签约权，未经甲方书面同意，乙方不得将该项目转让和转租与第三方；八、上述意向书，双方均予认可，如项目因故未能通过审批，或因故不能启动，则本意向书自然失效，已投入的费用，双方各自承担，互不赔偿，甲方在双方确认的项目终止时间十个工作日内一次性退还乙方订金。
《合作意向书》签订次日，台湖家具店向昕源益达公司支付了定金100万元，后昕源益达公司陆续交付了租赁土地，鑫合联益公司在租赁土地上建设房屋。台湖家具店按约定支付了2009年租金，鑫合联益公司按约定支付了2010年以后的租金，租金已付至2015年6月30日，租金无拖欠情况。
2011年1月9日至10日新宫村召开第八届第四次村民大会，与会代表应到43人，实到42人，经村民代表会讨论决定，作出如下决议：用建筑公司仓库以西80多亩地与北京鑫合联益投资管理公司合作，每亩年固定收益金5万元，合同期20年。各与会代表在决议上签字。同日，昕源益达公司召开第二届第九次股东代表大会，与会代表应到33人，实到33人，经股东代表会讨论决定，作出如下决议：用建筑公司仓库以西80多亩地与北京鑫合联益投资管理公司合作，每亩年固定收益金5万元，合同期20年。各与会代表在决议上签字。
2012年9月6日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》，责令昕源益达公司退还非法占用的北京市丰台区槐房西路西侧、翠海明苑小区西北角的本村集体土地12.61亩（8407平方米），没收在非法占用土地上新建的建筑物4200平方米，并处非法占用土地每平方米10元的罚款，金额总计为84070元。2013年9月13日，鑫合联益公司支付了84070元罚款。
2015年5月，昕源益达公司向鑫合联益公司发出通知书，要求鑫合联益公司于2015年6月30日腾空所使用的场地，清理相关人员，并将场地返还。现鑫合联益公司已将涉案土地、地上房屋及附属物腾退返还与昕源益达公司。
一审庭审中，鑫合联益公司提交台湖家具店出具的《情况说明》，称台湖家具店系韩建华个体执照，韩建华以家具店名义与昕源益达公司签订合作意向书，因家具店不具备运营商贸物流中心项目资质，2009年11月16日，成立注册以韩建华为法定代表人的鑫合联益公司，继续履行合作意向书，村民大会和股东大会决议中载明的合作单位亦为鑫合联益公司，故鑫合联益系合作意向书的合同当事方。
一审庭审中，鑫合联益公司主张双方虽未签订正式合同，但均按《合作意向书》的约定实际履行，该意向书应视为一份正式合同，村民大会及股东大会亦对双方租赁涉案土地事宜予以确认，在合同履行过程中，鑫合联益公司投入了巨额资金，从未拖欠过租金，20年的合同仅履行2年即予腾退，给其造成了巨大损失。昕源益达公司对此不予认可，称其就《合作意向书》与韩建华进行了协商，其要求签约方不能是个人，故与台湖家具店签订了《合作意向书》；签订《合作意向书》后，因相关建设报批手续无法完成，合作意向书已自动失效；韩建华一直使用涉案土地，建造房屋，按时交纳租金；昕源益达公司是集体经济组织，形成了村民及股东决议，想与韩建华方签订正式租赁合同，但2011年涉案土地涉及新宫村城乡一体化旧村改造中土地征收，故未能签订正式土地租赁合同，双方形成了没有书面协议的不定期租赁合同关系。
根据鑫合联益公司的申请，一审法院通过北京市高级人民法院随机摇号确定委托北京建基业工程管理有限公司对涉案土地的地上建筑物及地下设施工程进行了造价鉴定。鉴定结果为：鉴定造价总合计78480124.68元，其中争议金额8607196.48元（包含企业管理费3525433.83元、规费2579025.75元，税金2502736.90元）。庭审中，昕源益达公司主张鑫合联益公司的房屋在使用过程中有收益，大量次承租人亦对房屋进行了添附，本案不应按照工程造价进行鉴定，应当评估房屋现值；工程造价中含有罚没部分，应当予以扣除。鑫合联益公司则认为昕源益达公司有义务提供合法的土地，且其方也未在受处罚的土地上建设房屋，仅用于露天仓库仓储，若土地有瑕疵，责任也应由昕源益达公司承担。
另查，涉案土地在丰台区土地利用总体规划中用途为建设用地。
一审法院认为，依据鑫合联益公司与昕源益达公司对签订《合作意向书》的过程陈述、台湖家具店的情况说明、村民大会的决议及双方合同实际履行的具体情况，法院认定鑫合联益公司系合作意向书的合同当事方，对昕源益达公司主张鑫合联益公司不适格之意见不予采纳。关于合作意向书的履行：经查，涉案租赁土地性质为建设用地；该意向书中载明了租赁土地位置、租赁期限、租金标准；合同签订后，鑫合联益公司即支付了100万元定金；此后亦按合同约定支付租金至2015年6月30日止；新宫村村民大会及昕源益达公司亦对鑫合联益公司租赁土地一事以决议形式予以确认；鑫合联益公司已在涉案租赁土地上建设房屋，出租经营。法院认为，虽然《合作意向书》系预约合同形式，但该《合作意向书》约定的权利义务关系明确、具体，具备租赁合同的基本要素，且双方已按合作意向书的约定实际履行多年，依据公平原则，综合考量合同目的和合同双方实际履行的情况，应认定该合作意向书为本约合同。故法院对昕源益达公司所做合作意向书已自动失效，双方系不定期租赁关系之抗辩不予采纳。
在合同履行过程中，鑫合联益公司依约支付了租金，但昕源益达公司却于2015年5月向鑫合联益公司发出通知，要求鑫合联益公司腾退房屋。依据双方合作意向书及村民大会决议中关于租赁年限的约定，双方合同期限为20年，现租赁期限未满，昕源益达公司亦未提交证据证明鑫合联益公司存在违约行为，即单方提出要求鑫合联益公司腾退房屋，显属违约，理应承担违约责任。鑫合联益公司自合同签订后即开始在租赁土地上建设房屋，昕源益达公司从未提出异议，且合作意向书中明确约定合作项目是开设商贸物流中心，由昕源益达公司负责完成相关报批手续。现昕源益达公司再以鑫合联益公司建设房屋未经其同意，不同意赔偿损失，无事实及法律依据，法院不予采纳。因昕源益达公司单方违约，解除合同，致使双方二十年的租赁合同仅履行几年即告解除，给鑫合联益公司造成损失，昕源益达公司理应赔偿。
关于损失赔偿数额问题，鑫合联益公司起诉要求昕源益达公司赔偿全部造价鉴定投资损失78480124.68元，昕源益达公司认为本案评估应做现值评估而非造价鉴定，法院认为，参照我国相关法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按过错分担，故本案涉案租赁土地上建筑物及附属物应按造价费用计算予以评估。但法院认为鑫合联益公司要求昕源益达公司赔偿全部造价损失不妥，具体数额法院在造价鉴定结果的基础上，根据合同履行情况及双方过错予以酌定。
关于鑫合联益公司主张的逾期利益损失11583880元，系以其一年的租金损失为依据计算，法院认为不妥，法院依据合同履行实际情况，结合鑫合联益公司租金支出及收入情况予以酌定。
鑫合联益公司要求昕源益达公司承担的其对次承租人支出的违约金，数额不确定且现并未发生，故法院暂不予支持，可另诉解决。另经查，昕启龙公司并非本案当事人，故对鑫合联益公司要求昕启龙公司承担赔偿责任之诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院于2016年8月判决：一、北京新宫昕源益达投资管理公司于判决生效之日起十日内向北京鑫合联益投资管理有限公司赔偿建筑物及设施损失七千零六十三万二千一百一十一元。二、北京新宫昕源益达投资管理公司于判决生效之日起十日内向北京鑫合联益投资管理有限公司赔偿逾期利益损失七百万元。三、驳回北京鑫合联益投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案中，关于鑫合联益公司与昕源益达公司签订的《合作意向书》性质问题，根据已查明的事实，首先，《合作意向书》中载明了租赁土地位置、租赁期限、租金标准。合同签订后，鑫合联益公司按《合作意向书》的约定支付租金至2015年6月30日止，昕源益达公司亦接受了鑫合联益公司给付的租金。其次，新宫村第八届第四次村民大会及昕源益达公司第二届第九次股东代表大会亦对鑫合联益公司租赁土地一事以决议形式予以确认。一审法院认定虽然《合作意向书》系预约合同形式，但该《合作意向书》约定的权利义务关系明确、具体，具备租赁合同的基本要素，且双方已按《合作意向书》的约定实际履行多年，依据公平原则，综合考量合同目的和合同双方实际履行的情况，应认定该《合作意向书》为本约合同并无不妥。昕源益达公司以新宫村村民大会以及昕源益达公司股东会决议与《合作意向书》对于租赁面积以及租金标准不符为由，主张《合作意向书》并非正式合同，且鑫合联益公司的项目未能通过审批，意向书已经失效。本院认为，鉴于《合作意向书》中对于租赁面积并未明确约定四至，且在实际履行过程中，鑫合联益公司也是按照昕源益达公司实际交付的土地面积交纳租金，昕源益达公司在鑫合联益公司项目未通过审批的情况下依然按照《合作意向书》的约定收取租金。因此昕源益达公司主张《合作意向书》失效缺乏依据，本院不予采信。关于昕源益达公司所提，《合作意向书》相对方为台湖家具店，鑫合联益公司诉讼主体不适格的主张，一审法院根据鑫合联益公司与昕源益达公司对签订《合作意向书》的过程陈述、台湖家具店的情况说明、村民大会的决议及双方合同实际履行的具体情况认定鑫合联益公司系《合作意向书》的合同相对方不无不当。因此昕源益达公司此节上诉主张本院不予支持。昕源益达公司所提涉案土地为林地、耕地、部分空闲土地，因此《合作意向书》系无效合同的主张，根据北京市国土资源局丰台分局出具的函，涉案土地在丰台区土地利用总体规划（2006-2020）中用途为建设用地。因此昕源益达公司关于合同无效的主张本院不予支持。
合同签订后应依约履行。在合同履行过程中，鑫合联益公司依约支付了租金，但昕源益达公司却于2015年5月向鑫合联益公司发出通知，要求鑫合联益公司腾退房屋。依据《合作意向书》及村民大会决议中关于租赁年限的约定，合同期限为20年，现租赁期限未满，昕源益达公司在未提交证据证明鑫合联益公司存在违约行为的情况下即单方提出要求鑫合联益公司腾退房屋，显属违约，理应承担违约责任。鉴于鑫合联益公司在承租涉案土地期间在租赁土地上建设房屋并进行出租经营，因此昕源益达公司应向鑫合联益公司赔偿建筑物及设施损失、预期利益损失。关于赔偿损失数额问题，一审法院在造价鉴定结论的基础上，根据合同履行情况及双方过错予以酌定建筑物及设施损失和预期利益损失的数额并无不当。关于昕源益达公司所提，鑫合联益公司所建房屋系违法建筑，昕源益达公司不应承担责任的上诉主张，以及鑫合联益公司所提其不应承担过错责任的上诉主张，本院认为，一审法院在确定建筑物及设施损失数额时已经考虑到鑫合联益公司所建房屋未办理合法建设手续，因此按照过错程度确定昕源益达公司赔偿建筑物及设施损失。故昕源益达公司以及鑫合联益公司的上诉主张本院均不予支持。
综上，昕源益达公司与鑫合联益公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费429961元，由北京新宫昕源益达投资管理公司负担363225元（已交纳）；由北京鑫合联益投资管理有限公司负担66736元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 赵胤晨
二〇一六年十一月二十二日
书记员 杨春雪