仿宋重庆市荣昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荣法民初字第05486号
原告：重庆置信物业服务有限公司，住所地重庆市江北区金科·10年城39号2单元1-3，组织机构代码56348756-1。
法定代表人：赵凯，总经理。
委托代理人：刘力、薛锋，重庆置信物业服务有限公司员工，特别授权。
被告：刘权，男，1971年12月15日生，汉族。
原告重庆置信物业服务有限公司（以下简称置信物业公司）与被告刘权物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，依法由代理审判员龙静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告置信物业公司的委托代理人刘力、薛锋，被告刘权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告置信物业公司诉称：2013年5月1日，原告与被告所在的荣昌县昌元街道滨河东路77号荣城金典业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为荣城金典小区的业主提供物业服务，物业服务费的标准为0.45元／月·平方米，小修费0.2元／月·平方米，电梯费30元／月，路灯费6元／月，二次供水加压电费1.0元／吨。合同签订后，原告按月履行了合同义务，而被告自2013年5月1日起至2014年11月30日却一直未交纳物业服务费、二次供水加压电费等费用。经原告多次催交，被告仍拒绝交纳。根据《物业服务合同》约定，业主或者使用人违反约定，未按时足额交纳物业服务费的，自拖欠之日起，按日的3‰标准支付违约金。荣城金典业主委员会作为荣城金典小区依法选举产生的业主委员会，有权依法代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的行为对全体业主具有约束力。被告作为荣城金典小区的业主，应当受《物业服务合同》的约束，应当按时足额向原告交纳物业服务费用，未按时交纳的，应当支付由此产生的违约金。原告为维护其合法权益，特起诉至法院，请求判决：一、被告向原告支付所欠2013年5月1日至2014年11月30日期间的物业服务费、小区维修费、电梯费、公共绿化用水、用电费、二次供水加压电费等共计1809.60元；二、被告向原告支付欠交物业服务相关费用所产生的违约金共计2734.56元；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告刘权辩称：被告刘权系荣昌县昌元街道滨河东路77号荣城金典小区2-7-5房屋的业主，其房屋建筑面积为81.53平方米。被告于2013年5月1日前已接房、装修并入住。因该小区的公摊面积被三楼的业主非法占用，故其他业主应不交或少交公摊费用。被告自2013年5月1日至今未交纳物业服务费属实，现要求原告拆除三楼业主非法搭建的建筑。对原告收取电梯费和公共绿化用水、用电费的标准无异议；对原告收取物业服务费、小区维修费的标准无异议，但不同意按照建筑面积进行计算；对二次供水加压电费不认可，购房时原告曾口头告知被告7楼以上才会产生二次供水加压电费，现被告居住在7楼，不应交纳该项费用。此外，被告不同意支付违约金。
经审理查明：被告刘权系荣昌县昌元街道滨河东路77号荣城金典小区2-7-5房屋的业主，其房屋建筑面积为81.53平方米，原告系该小区的物业管理公司。原告（乙方）与荣昌县荣城金典业主委员会（甲方）签订了《荣城金典物业服务合同》，合同约定服务期限为三年，自2013年5月19日起至2016年5月18日止。该合同第六条载明：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅物业费为0.45元／月·平方米；电梯费10层以下的每月30元／户，11-20层每月35元／户，21-32层每月40元／户；小区维修费为0.2元／月·平方米。（2）商业物业费为0.8元／月·平方米。（3）公共绿化用水、用电应单独装表计量，按每月6元／户缴纳。如遇国家水、电费上涨，在合理范围内进行相应调整。（4）物业服务费每月30日前由业主或使用人按时交纳给乙方，逾期按日加收总欠费金额千分之三的违约金。（5）甲方同意将公共部分区域委托乙方进行经营和管理、对外洽谈及签订合同，公共部分收益甲乙双方按照3：7的比例每半年进行结算，甲方为3成、乙方为7成。（6）二次供水加压电费按1元／度缴纳（从乙方正式进场提供服务之日起开始计算）。……”。第八条载明：“业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额交纳物业服务费或物业服务资金”。因对原告的服务管理工作不满，被告自2013年5月1日至2014年11月30日未向原告交纳物业服务的相关费用。经原告催收无果，原告遂诉至本院。
本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：要求被告支付欠交物业服务相关费用所产生的违约金（从2013年5月1日至2014年11月30日止，每月以被告当月所欠物业服务费用为基数，次月1日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算至付清上述物业服务费止）。
庭审后，原告为证明其于2013年5月1日起为荣城金典小区提供物业管理服务的事实，补充提供了荣城金典小区的来访人员情况登记表，巡逻签到表，交接班记录表，小区保安吕忠强、古跃玉与原告签订的《劳动合同书》，荣昌县荣城金典业主委员会出具的证明，原告与重庆市先辉物业管理有限公司、荣昌县荣城金典业主委员会制作的会议纪要等证据予以证明，被告称上述证据不需开庭质证，以法院核实为准。
上述事实，有原、被告陈述，《荣城金典物业服务合同》、物业服务合同备案证明、电梯备件报价书、紧急联系函、关于荣城金典电梯更换配件预支电梯质保金联系函、收货清单、关于尽快处理荣城金典电梯故障的函、关于电梯部件更换付款一事说明、二栋客运电梯故障告知、领款申请单、物业管理费催收函、荣昌县发展和改革委员会出具的荣发改发（2011）252号关于核定荣城金典小区物业服务收费标准的通知、来访人员情况登记表、巡逻签到表、交接班记录表、劳动合同、催收函、荣昌县荣城金典业主委员会出具的证明、会议纪要等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。被告所属小区成立了业主委员会，该业委会的决定对业主具有约束力，故本案原、被告应按照荣昌县荣城金典业主委员会与原告置信物业公司签订的物业服务合同履行各自的义务。原告举示的来访人员情况登记表、巡逻签到表、交接班记录表、《劳动合同书》、荣昌县荣城金典业主委员会的证明、会议纪要等证据能够相互印证，证明原告已于2013年5月1日起为荣城金典小区提供物业管理服务，被告居住使用位于该小区内的自有房屋，接受了原告提供的物业服务，双方在2013年5月1日至2013年5月18日期间形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告缴纳相关的物业服务费用。因此，本院对原告要求被告支付所欠的物业服务费用的诉讼请求予以支持。被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。被告抗辩三楼业主私自搭建玻璃平台，原告未采取措施予以拆除，故应不交或少交物业服务费的意见，因原告并非玻璃平台的使用人或所有人，被告要求拆除该玻璃平台应向相邻关系中的相对方另行主张自己的权利，而其据此拒付物业服务费用无法律依据，故本院对被告的该项辩称意见不予支持。
对被告应交纳的物业服务费用，本院确认如下：（1）物业服务费：原告主张为697.30元（36.70元／月×19个月），本院根据物业服务合同约定支持为697.08元［（0.45元／月·平方米×81.53平方米×19个月）］。（2）小区维修费：根据物业服务合同的约定，该项费用计算为309.81元（0.2元／月·平方米×81.53平方米×19个月），原告主张小区维修费为309.70元（16.30元／月×19个月），不违反合同约定，本院予以支持。（3）电梯费：原告主张570元（30元／月×19个月），符合合同约定，本院予以支持。（4）公共绿化用水、用电费：原告主张114元（6元／户·月×19个月），符合合同约定，本院予以支持。（5）二次供水加压电费：原告主张2013年5月1日至2014年9月30期间被告所欠的二次供水加压电费为118.60元，被告对此不予认可，原告亦未举示二次供水实际用电量的相关证据，原告可自行与被告就此项费用进行结算，本案中不作处理。以上共计1690.78元。因被告每月应交纳的物业服务费用为88.99元（0.45元／月·平方米×81.53平方米＋0.2元／月·平方米×81.53平方米＋30元／户·月＋6元／户·月），故本院对原告主张违约金的诉讼请求，支持为从2013年5月1日起至2014年11月30日止，每月以88.99元为基数，次月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘权于本判决生效后十日内支付原告重庆置信物业服务有限公司2013年5月1日至2014年11月30日期间的物业服务费、小区维修费、电梯费、公共绿化用水、用电费共计1690.78元；
二、被告刘权于本判决生效后十日内支付原告重庆置信物业服务有限公司欠交物业服务费、小区维修费、电梯费、公共绿化用水、用电费的违约金（从2013年5月1日起至2014年11月30日止，每月以88.99元为基数，次月1日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算至付清上述物业服务费止）；
三、驳回原告重庆置信物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果被告刘权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告刘权负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 龙 静
二〇一五年二月十一日
书 记 员 黎建有