湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第277号
上诉人（原审原告）湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司，住所地衡阳市珠晖区湘江东路92号。
负责人田学礼，该分公司经理。
委托代理人李英杰，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）何素珍。
委托代理人彭世福，湖南金雁律师事务所律师。
上诉人湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司（以下简称衡房集团珠晖分公司）与上诉人何素珍房屋租赁合同纠纷一案，不服衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第372号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人衡房集团珠晖分公司的委托代理人李英杰、上诉人何素珍及其委托代理人彭世福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，何素珍在1995年前租住衡房集团珠晖分公司坐落在衡阳市珠晖区广东路21号房屋，该房屋拆迁开发后，何素珍系原告的老租赁户，衡房集团珠晖分公司于1997年兴建了珠晖区荷花坪190号房屋，何素珍租赁该房屋411号。2004年8月10日被告何素珍与衡房集团珠晖分公司签订了《公房住宅租赁合同》，根据双方签订的公房住宅租赁合同，何素珍应按月交纳房屋租金，连续6个月未交租金，视为放弃使用权，衡房集团珠晖分公司有权解除合同，未约定滞纳金的处罚。何素珍租赁的珠晖区荷花坪190号411房，1999年至2004年12月何素珍一直缴纳了房屋租金给衡房集团珠晖分公司。2005年何素珍因下水管道未修好要求衡房集团珠晖分公司进行修缮，衡房集团珠晖分公司一直未修好，何素珍自2005年1月起一直拒绝缴纳房屋租金，经衡房集团珠晖分公司多次派人催收，何素珍拒不交纳租金。根据合同的约定，何素珍租住的411房从2005年1月至2013年6月为102个月，按合同约定每月租金33.2元，计3386.4元。庭审中何素珍提出其应享受低保住房政策待遇。
另查明，2012年8月衡房集团珠晖分公司根据衡阳市物价局、衡阳市房产管理局文件对何素珍的住房租金调整为每平方米2.6元，但未与何素珍重新签订公房住宅租赁合同。
原审认为：本案属于房屋租赁合同纠纷，原告衡房集团珠晖分公司与被告何素珍于2004年8月10日签订的《公房（住宅）租赁合同》为有效合同。衡房集团珠晖分公司要求2012年8月后按照衡阳市物价局、衡阳市房产管理局文件计算被告的住房租金，原审认为原、被告双方系合同关系，应按照合同约定来计算，2012年8月原、被告双方并未签订新的租赁合同，其要求按照衡阳市物价局、衡阳市房产管理局文件计算何素珍的住房租金的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。截至2013年6月止，何素珍拖欠原告租金按合同计算为3386.4元。根据被告在2004年之前缴租的发票数额，结合何素珍提交的低保户证明，该院认为何素珍在租房期间一直享受廉租住房租金标准，根据衡阳市房产管理局文件，应按存量住房租金标准的30%计算，衡房集团珠晖分公司要求按照合同全额收取租金的诉讼请求，该院不予支持。何素珍应支付给衡房集团珠晖分公司2013年6月前的房屋租金数额应为1015.9元。衡房集团珠晖分公司要求何素珍支付滞纳金的诉讼请求因合同没有约定，该院不予支持。衡房集团珠晖分公司要求被告退还411户给原告，根据《公房（住宅）租赁合同》第二条之规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）、（五），第九十三条第二款、第九十四条（一）、（二）、（五）、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告何素珍在本判决生效后10日内支付拖欠原告湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司2013年6月前的房屋租金1015.9元；二、被告何素珍于本判决生效后10日内将坐落于珠晖区荷花坪190号411房退还给原告湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司；三、驳回原告湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告何素珍负担。
宣判后，原审原告衡房集团珠晖分公司与原审被告何素珍均不服，向本院提出上诉。上诉人衡房集团珠晖分公司上诉称，原审认定何素珍在2004年之前缴租的发票数额，结合何素珍在原审庭审中提交的低保户证明，认定何素珍在租房期间一直享受廉租住房租金标准，是对案件事实认定不清，请求改判按照国家规定收取何素珍租房租金。
上诉人何素珍上诉称，何素珍不是不愿意交纳房租，而是衡房集团珠晖分公司计算的租金标准有错。再者，涉案房屋的下水道没有修好，故不交租金不是故意拖欠。其三是衡房集团珠晖分公司认定的涉案房屋的门牌号码与公安局认定的有误，不知以哪个为准。请求改判何素珍继续租住涉案房屋。
针对衡房集团珠晖分公司的上诉，何素珍答辩称衡房集团珠晖分公司要何素珍退还房屋没有法律依据，何素珍每次向衡房集团珠晖分公司交租金，对方都不肯收，何素珍是拆迁户，要她退出房屋没有法律依据。原审对于租金数额的认定是正确的，应予维持。
针对何素珍的上诉，衡房集团珠晖分公司答辩称，何素珍所租的房屋是公房，何素珍原住的房屋拆迁是事实，但其原租住的房屋本身就是公房，公房不带有优惠性，如果何素珍想享受优惠政策，可以按照国家赋予的权利申报。原审判决何素珍交房正确，请求驳回何素珍的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，衡房集团珠晖分公司出租给何素珍的房屋系衡房集团珠晖分公司管理的直管公房，房屋租金低廉，何素珍入住之后，自1999年至2004年12月缴纳了房屋租金，2005年1月起拒绝向衡房集团珠晖分公司交纳租金，何素珍称其拒绝交纳房租的理由是衡房集团珠晖分公司未修好涉案房屋整栋房屋的下水道，并非无故拖欠。衡房集团珠晖分公司也承认确实有下水道堵塞情况，但下水道堵塞是由于他人原因造成的，与衡房集团珠晖分公司无关。由此可见，何素珍拖欠交纳租金是事出有因，并非故意为之。而且何素珍是低保户，也没有其他房屋居住。衡房集团珠晖分公司作为直管公房的管理方，将房屋租给何素珍使用，本身就具有社会福利性质，故原审判决要求何素珍搬离涉案房屋不当，应予纠正。对于拖欠的房屋租金，何素珍理应交纳，对于租金数额，按照衡房集团珠晖分公司提供的衡阳市市区1999年住房租金统一标准表的备注第3条来看，“廉租住房租金标准按存量住房租金标准的30%执行”，衡房集团珠晖分公司虽然辩称直管公房不是廉租房，何素珍没有办理廉租房的手续，但何素珍是低保户，符合享受廉租房的条件，而且从以往衡房集团珠晖分公司工作人员收取何素珍的租金数额来看，均是按照廉租房的租金标准即合同金额的30%收取的，故原审判决何素珍按合同约定的30%缴纳房租并无不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第372号民事判决第一项；
二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2013）珠民一初字第372号民事判决第二、三项；
三、驳回湖南衡房房地产经营集团股份有限公司珠晖分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事法诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费50元，二审受理费50元，由上诉人何素珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一五年二月三日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……