安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第03750号
原告：胡振民，男，1974年9月11日出生，汉族，高中文化，农民，住安徽省灵璧县。
原告：马秀侠，女，1971年9月1日出生，汉族，小学文化，农民，住址同上8。
被告：灵璧县金鼎置业有限公司，住所地灵璧县。
法定代表人：华新福，系该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ兵，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
委托代理人：杨洋，安徽ＸＸ兵律师事务所律师。
原告胡振民、马秀侠因与被告灵璧县金鼎置业有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，于2015年12月3日向本院起诉，本院于2015年12月3日受理后依法由审判员刘雪梅适用简易程序，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。原告胡振民、马秀侠与被告金鼎公司的委托代理人ＸＸ兵、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡振民、马秀侠诉称：被告灵璧县金鼎置业有限公司系灵璧“状元府”项目的开发商。2013年12月12日，胡振民、马秀侠与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的状元府小区12幢1002号商品房一套，并已全额交付了房款。房屋位于灵璧县灵城奇石大道南侧。按照合同约定，被告应在2015年5月31日前，将符合交付条件的商品房交付给原告使用，但直到现在为止，被告的商品房仍不具备交付条件，无法交付使用。现原告依法提起诉讼，要求被告支付从2015年5月31日起至2015年11月30日止）已产生的逾期交房违约金15735.8元，并保留对被告在商品房符合交付条件前继续产生的违约金及原告其他损失再次提起诉讼的权利；并要求被告承担本案的诉讼费用。
金鼎公司辩称：2015年5月26日，涉案商品房已验收合格，符合交房条件；按照双方签订的商品房买卖合同第八条第（二）项约定，如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间2015年5月31日顺延三个月，即2015年8月31日前交房符合合同约定，该条款书写的字体和颜色均有别于其他条款，起到了注意提醒义务；2015年5月28日开始，业主采取非法手段阻挠房屋竣工验收，后经县委、县政府等部门协调，双方达成协议，金鼎公司为业主解决小孩入学、电梯重新检测、绿化、停车场所改建等问题，整改事项在竣工验收后8个月内完成，业主同意不再提出新的问题。金鼎公司履行了承诺，但是业主违反约定提起诉讼；综上，金鼎公司认为，业主诉求没有依据，应当驳回。
胡振民、马秀侠向本院提供证据如下：
1、原告的身份证，证明原告的主体资格。
2、2013年12月12日原、被告签订的商品房买卖合同及2014年4月金鼎公司出具的收款收据，证明原告的主张有理有据。也证明了原告按照合同的约定履行了合同约定，给付了购房款。根据合同第八条约定了交付日期是2015年5月31日。当时签订合同的时候第八条第五款本是空白，签订好合同之后，被告以合同备案的理由收回，等到发下来我第二次看到合同时候，上面就有了几行小字，也看不清。也说明合同签好后被被告收回去修改了。
3、收条一张（240元）复印件，证明选房时候被告让原告缴纳了240元，但是不清楚是什么钱。
金鼎公司针对胡振民、马秀侠提交的证据发表质证意见如下：
1、对证据1，无异议。
2、对证据2，真实性无异议，但是对证明目的有异议。本案的交房期限是分为两种，2015年5月31日前或2015年8月31日之前。后原、被告达成新的协议，不能因为该合同认定被告违约交房。对于原告的陈述不是事实，合同第八条在原告手头的合同有修改的迹象，是属书写时候笔误，后经售楼部盖章修改。关于合同蓝色字体以及其他部门备案核发后我们才拿到合同，我们在和业主签订合同之前已经有蓝色字体，没有像原告所说的情况。
3、对证据3，真实性不予质证，对证明目的有异议，这是办手续必须要交的钱，代房管局收的。与本案无关。
金鼎公司向本院提供证据如下：
1、被告的营业执照、组织机构代码证复印件，法人代表人身份证明，证明被告的主体资格。
2、通知一份，结合商品房买卖合同，证明交房日期可至2015年8月31日之前。
3、协议一份，证明原告业主代表与被告在县委县政府及多部门参与协调下，于2015年6月6日达成和解协议，约定被告在8个月内完成整改事项，原告不再提出任何要求，现原告提起新的请求没有依据。
4、电梯检测报告，印证证据三的履行，同时证明此项重复工程耽误交房时间约三个多月。
5、竣工验收备案表、综合查验备案表，证明被告于2015年5月26日已提交备案申请，主管部门8月5日同意备案，10月14日并经县房管局综合查验同意。（原件在房管局，可以请法院依法核实）
6、照片一组，2015年5月28日、6月6日、7月22日部分业主向政府主管部门、被告采取激进、非法手段、滋扰阻挠项目正常竣工验收。
7、业主授权签名表一张，证明原告已经授权业主代表，参与协商6月6日协议的问题。
胡振民、马秀侠针对金鼎公司提交的证据发表质证意见如下：
1、对证据1无异议。
2、对证据2真实性无异议，但是该通知说明在2015年5月31日之前该商品房不符合法定交房条件。虽然该通知是房管局出具的要求被告进行整改这恰恰能说明在2015年8月28日时该商品房还没有达到交房要求。该通知也不能支持被告的主张。对于商品房的整改意见是法定的交房必备要件，不能因为房屋不合格的情况，主管部门要求其整改，而作为延期交付的理由。
3、对证据3，我不知情，我也没有参与，与我无关。
4、对证据4，有异议，要求被告检测电梯是正常的。不能作为被告作为延期交房的理由。
5、对证据5有异议，证据上只是盖了被告的章，但是没有加盖验收部门的章。证明不了被告的证明目的，要求被告出示工程质量分户验收表。
6、对证据6，我没有参与，与我无关。该证据证明不了被告的证明目的，是被告的原因才导致业主去闹。合同上约定是5月31日交付房屋，业主是6月份去闹的。
7、对证据7，不是我签的字，而且房号也不对，房号是明显修改的。
根据双方当事人举证、质证意见，本院认证意见为：对以上双方不持异议的证据，本院经审查予以确认；存在争议的证明观点，本院在争议焦点中予以阐明。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：被告灵璧县金鼎置业有限公司系灵璧“状元府”项目的开发商。2013年12月12日，胡振民、马秀侠与金鼎公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的状元府小区12幢1002号商品房一套，并已按约定全额交付了房屋总价款409497元。房屋位于灵璧县灵城奇石大道南侧。该合同第八条约定，交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）、该商品房经验收合格；（2）、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。另查明：2015年6月6日，灵璧县状元府小区业主代表与金鼎公司签订协议，金鼎公司承诺协助业主解决就近入学、电梯检测、路面、广场、车库的问题整改及门口绿化、车辆停放、公共设施的安装等问题，上述整改事项在竣工验收后8个月内结束，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。2015年8月28日，灵璧县房产局通知金鼎公司，要求金鼎开发的灵璧县状元府小区在综合查验合格后，方可交付使用。2015年10月14日，灵璧县房产局批准同意综合查验备案。2015年12月3日原告诉至本院，要求被告支付从2015年5月31日起至2015年11月30日止已产生的逾期交房违约金15735.8元，并保留对被告在商品房符合交付条件前继续产生的违约金及原告其他损失再次提起诉讼的权利；同时要求被告承担本案的诉讼费用。另查明：原告至今未办理相关交房手续领取钥匙。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1、商品房买卖合同是否有效，金鼎公司逾期交房的事由是否成立；2、如何计算逾期交房违约金。
一、金鼎公司逾期交房的事由是否成立
胡振民、马秀侠与金鼎公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同第八条，交付期限：出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为（1）、该商品房经验收合格；（2）、如遇国家行政主管部门要求综合验收后方可交付，交房时间按合同约定时间顺延三个月。2015年8月28日，灵璧县房产局通知金鼎公司，要求金鼎开发的灵璧县状元府小区在综合查验合格后，方可交付使用。因此，涉案房屋的交付条件是综合查验合格，交付期限应为2015年8月31日，即合同约定时间（2015年5月31日）顺延三个月。涉案房屋至今未交付，显然已经逾期。
至于小区业主代表与金鼎公司达成的协议，金鼎公司在竣工验收后8个月内完成整改事项，业主代表承诺不再向公司提出新的问题。现金鼎公司已在期限内完成整改，业主不应该提起诉讼。本院认为，金鼎公司承诺的整改事项属于合同约定及售房广告宣传内容，也是住宅小区应当具备的基本公共设施，并没有加重公司的义务，与主张金鼎公司逾期交房的违约责任并无关联。故本院不予支持。
二、如何计算逾期交房违约金
合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。本案中，合同约定的交房日期为2015年8月31日，原告起诉至2015年11月30日，房屋价款为409467元，因此，违约金应为：409467元×91天×0.21‰＝7824.91元。对胡振民、马秀侠要求给付2015年5月31日至2015年8月31日的逾期交房违约金的理由不成立，本院不予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告灵璧县金鼎置业有限公司应于本判决生效后10日内给付原告胡振民、马秀侠逾期交房违约金7824.91元。
二、驳回原告胡振民、马秀侠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费193元，原告胡振民、马秀侠承担96元，被告灵璧县金鼎置业有限公司承担97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 刘雪梅
二〇一六年二月二十九日
书记员 周 祥
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。