福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第1152号
上诉人（原审原告）福建省莆田市司法局，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山街道学园中街95号，组织机构代码证代码00369545-0。
法定代表人吴玉腾，局长。
委托代理人林美雄，福建众益律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）刘金堂，男，1972年1月5日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市城厢区。
委托代理人卢素红（系被上诉人刘金堂之妻），女，1974年5月5日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。
上诉人福建省莆田市司法局因与被上诉人刘金堂房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人福建省莆田市司法局的委托代理人林美雄和被上诉人刘金堂的委托代理人卢素红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告莆田市司法局与被告刘金堂于2011年7月1日签订《店面租赁合同》一份，合同主要约定：一、经招投标程序，原告将位于莆田市城厢区学园路中街95号市司法局店面第3坎（南往北）租给被告；二、租赁期限自二○一一年七月九日起至二○一四年七月九日止；三、租金及支付方式：1、第一年（二○一一年七月九日起至二○一二年七月九日）租金每月为人民币2700元；第二年按5%递增。租金每季度交纳一次，每季度第一个月15日前交纳租金。若被告未按本协议定期支付租金，则原告按每日1%收取滞纳金。如超过20日不交租金，原告有权终止合同，收回租赁物；2、被告需向原告交纳一个月度的租金作为押金（￥2700元），待合同期满被告交还房子后退回押金。如被告违反国家法规或合同约定，原告有权终止合同，并收回出租房，押金不予退回等。双方还于2012年10月15日签订《店面租赁合同》一份，合同主要约定：一、经招投标程序，原告将位于莆田市城厢区学园路中街95号市司法局店面第一坎（南往北）租给被告；二、租赁期限自二○一二年十月十五日起至二○一四年十月十五日止；三、租金及支付方式：1、第一年（二○一一年七月九日起至二○一二年七月九日）租金每月为人民币2400元；第二年按5%递增。租金每季度交纳一次，每季度第一个月15日前交纳租金。若被告未按本协议定期支付租金，则原告按每日1%收取滞纳金。如超过二十天不交租金，原告有权终止合同，收回租赁物。2、被告交押金按房租月租金3个月交纳，合同签订时交纳，待合同期满被告交还房子后退回押金。3、如被告违反国家法规或合同约定，原告有权终止合同，并收回出租房，押金不予退回等。之后，原告以被告违约拖欠租金为由于2013年7月18日向本院提起诉讼。另查明：被告刘金堂共计向原告莆田市司法局交纳第三坎店面租金人民币8100元，但未交纳第一坎店面的押金和租金，该讼争店铺由被告实际使用。2013年8月21日，被告向原告提出中止合同申请，原告同意被告交纳讼争店铺租金至该月月底为止。
原审法院认为，原告莆田市司法局与被告刘金堂签订的二份《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应严格遵守并切实履行。原告请求解除该二份合同，被告主张双方关于第三坎店铺的租赁关系已于2011年11月9日申请解除并得到原告的同意，而原告又已于2012年10月9日对该讼争店面重新进行招租，现该店面也已另租与他人，双方的租赁关系已实际解除，故现原告请求解除原、被告于2011年7月1日签订的《店面租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持；被告还主张双方关于第一坎店面的租赁关系其已于2013年8月21日申请解除并得到原告的同意，根据原告提供的《关于欠缴房租的情况》，被告于2013年8月21日向原告提出退房申请，原告同意解除并同意被告交纳该店铺租金至该月月底，该租赁合同也已实际解除，故现原告请求解除原、被告于2012年10月15日签订的《店面租赁合同》，亦缺乏依据，本院亦不予支持。原告主张被告还应支付第三坎店铺尚欠的12个月房租，而被告则主张原告该诉讼请求已超过诉讼时效，不应予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因原、被告双方约定该讼争店铺的租金每季度交纳一次，每季度第一个月15日前交纳租金，被告只支付头三个月的租金即至2011年10月8日之前的租金，从同年10月9日起的12个月租金交纳的最晚期限为2012年7月15日，而原告于2013年7月18日才向本院提起诉讼，已超过一年的诉讼时效。因原、被告于2012年10月15日签订关于第一坎店铺的《店面租赁合同》，2013年8月21日被告提出退房，原告同意其支付租金到该月月底，故被告应支付第一坎店铺自合同签订之日起至2013年8月31日止的租金，即2400元／月×（10＋16／31）个月≈25238.71元。原告要求被告支付所欠租金自逾期之日起按日百分之一计算的违约金，缺乏依据，该要求超出法律保护范围，对超出中国人民银行同期贷款利率四倍的部分，本院不予支持，因原、被告双方所签订的《店面租赁合同》约定，租金应按季度于每季度的第一个月的15日前交纳一次，故被告所欠租金25238.71元中，依法应自2012年10月16日、2013年1月16日和4月16日起各按租金7200元计算违约金，自2013年7月16日起按余额3638.71元计算违约金。原告还要求被告支付拖欠的水电费人民币388元，但未能提供相应证据予以证实，故对其该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘金堂应于本判决生效之日起十日内支付给原告莆田市司法局租金人民币二万五千二百三十八元七角一分并支付该款按中国人民银行发布的银行同期贷款利率的四倍计算的违约金（其中自2012年10月16日、2013年1月16日和4月16日起各按租金人民币七千二百元计算，自2013年7月16日起按人民币三千六百三十八元七角一分计算，均计至本判决指定的还款之日止）。二、驳回原告莆田市司法局的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5099元，减半收取为2549.5元，由原告莆田市司法局负担1694.5元，被告刘金堂负担855元。
一审判决宣判后，上诉人福建省莆田市司法局不服，向本院提出上诉。
上诉人福建省莆田市司法局上诉称：1、原审判决适用法律错误，上诉人福建省莆田市司法局要求被上诉人刘金堂缴纳拖欠的第三坎店面的租金没有超过诉讼时效。2011年7月1日，被上诉人刘金堂通过招投标取得上诉人福建省莆田市司法局位于其单位大门自南往北第三坎店面的承租权，双方还签订了《店面租赁合同》，约定：“租赁期限自2011年7月9日起至2014年7月9日止，租金为人民币2700元／月，第二年按5%递增，租金每季度支付一次，…”。合同签订后，被上诉人刘金堂即搬入承租的第三坎店面营业，但被上诉人刘金堂只向上诉人福建省莆田市司法局支付了第一季度租金人民币8100元后，一直以各种理由拒绝继续支付租金。为此，上诉人福建省莆田市司法局于2013年4月26日向被上诉人刘金堂发出《催告函》，要求被上诉人刘金堂付清拖欠的租金及水电费，也曾多次电话通知要求被上诉人刘金堂支付拖欠的租金和滞纳金，被上诉人刘金堂也屡次答应支付租金，但一直没有兑现。总之，上诉人福建省莆田市司法局在诉讼时效期间内，以书面和电话通知的方式多次要求被上诉人刘金堂支付拖欠的租金及滞纳金，被上诉人刘金堂也答应支付，故原审法院以上诉人福建省莆田市司法局超过诉讼时效为由，驳回上诉人福建省莆田市司法局的诉讼请求，系适用法律错误，应予撤销。2、原审判决认定合同约定的违约金过高，缺乏法律依据。该两份《店面租赁合同》均明确约定：“若乙方未按时支付租金的，甲方按每日1%收取滞纳金”。该两份合同系双方当事人自愿签订的，法院应当尊重双方当事人意思自治的结果，上诉人福建省莆田市司法局要求被上诉人刘金堂支付按日百分之一计算的违约金是有合同依据的。综上，请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人福建省莆田市司法局的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人刘金堂承担。
被上诉人刘金堂没有提交书面答辩意见，庭审上辩称：1、上诉人福建省莆田市司法局对第三坎店面租金的诉求，已超过诉讼时效的规定。2、被上诉人刘金堂从未收到上诉人福建省莆田市司法局发出的所谓《催告函》。3、被上诉人刘金堂于2012年12月份发生车祸后，由于伤情非常严重，生命垂危，无法继续经营。为此，被上诉人刘金堂一直向上诉人福建省莆田市司法局提出终止第一坎店面租赁合同的要求，但上诉人福建省莆田市司法局一直不予明确答复。被上诉人刘金堂是于2013年4、5月间，将该第一坎店面退还给上诉人福建省莆田市司法局。4、合同所约定的违约金过高，应予调低。5、被上诉人刘金堂发生车祸至今，仍在继续治疗之中；被上诉人刘金堂现在是二级伤残，还患有癫痫病，本案的违约原因是因车祸造成的，不是被上诉人刘金堂故意所为。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人福建省莆田市司法局对原审查明的事实没有异议。被上诉人刘金堂对原审查明的事实中“2013年8月21日，被告向原告提出中止合同申请”有异议，认为其在2012年12月份发生车祸后，就向上诉人福建省莆田市司法局提出中止合同申请，该第一坎的店面也自其发生车祸后，一直关门没有营业，至2013年4、5月间其将店面退还给上诉人福建省莆田市司法局；被上诉人刘金堂对原审查明的其他事实没有异议。但原审法院对上诉人福建省莆田市司法局与被上诉人刘金堂于2012年10月15日所签订的《店面租赁合同》的约定内容表述有误，应予以纠正。该《店面租赁合同》主要约定内容应为：一、经招投标程序，上诉人福建省莆田市司法局将位于莆田市城厢区学园路中街95号市司法局店面第一坎（南往北）租给被上诉人刘金堂。二、租赁期限自二○一二年十月十五日起至二○一四年十月十五日止。三、租金及支付方式：1、租金每月为人民币2400元。租金每季度交纳一次，每季度第一个月15日前交纳租金。若被上诉人刘金堂未按本协议定期支付租金，上诉人福建省莆田市司法局按每日1%收取滞纳金。如超过二十天不交租金，上诉人福建省莆田市司法局有权终止合同，收回租赁物。2、被上诉人刘金堂交押金按房租月租金3个月交纳，合同签订时交纳，合同期满后退回押金。本院对本院予以纠正的部分外的双方当事人均无异议的事实予以确认。
另查明：上诉人单位的全称为福建省莆田市司法局。
本院认为：上诉人福建省莆田市司法局与被上诉人刘金堂就店铺租赁事宜，于2011年7月1日、2012年10月15日分别签订了两份《店面租赁合同》，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，且大部分合同条款不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，上诉人福建省莆田市司法局请求：“要求被上诉人刘金堂支付第三坎店铺自2011年10月9日起至2012年10月8日止的租金及其滞纳金”。由于上诉人福建省莆田市司法局在原审起诉时自认“于2012年10月9日解除与被上诉人刘金堂所签订的《店面租赁合同》，并对该店铺重新招租”，现被上诉人刘金堂也自认其只交纳了第一季度的租金，因此，被上诉人刘金堂拖欠上诉人福建省莆田市司法局自2011年10月9日起至2012年10月8日止的租金之事实是可以认定的。根据双方当事人签订的该店铺的《店面租赁合同》约定，租金按季度支付，且应当在每季度的第一个月15日前支付，也就是说，该店铺最后一季度的租金，即自2012年7月9日起至2012年10月8日止的租金，被上诉人刘金堂应当依约在2012年7月15日前支付。但在被上诉人刘金堂未依约支付租金后，上诉人福建省莆田市司法局于2013年7月18日才向原审法院主张该项权利，鉴于被上诉人刘金堂已在原审期间提出诉讼时效的抗辩，故原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，以上诉人福建省莆田市司法局的该项请求超过了一年的诉讼时效为由，驳回上诉人福建省莆田市司法局的该项请求并无不当，应予以维持。本案在二审审理期间，上诉人福建省莆田市司法局以其曾于2013年4月26日向被上诉人刘金堂邮寄了《催告函》，据此来证明其曾向被上诉人刘金堂主张过租金，但被上诉人刘金堂否认收到该邮件，也否认上诉人福建省莆田市司法局所举证的《EMS国内标准快递》详情单上签收人“刘金堂”的签名系其所签，由于上诉人福建省莆田市司法局放弃对该《EMS国内标准快递》详情单上签收人“刘金堂”的签名笔迹申请司法鉴定，故上诉人福建省莆田市司法局主张其曾向被上诉人刘金堂主张过租金的事实，本院不予确认。上诉人福建省莆田市司法局还请求：“要求被上诉人刘金堂支付第一坎店铺自2012年10月15日起八个月的租金合计人民币19200元及其滞纳金”。被上诉人刘金堂承认该租金尚未支付，但辩解其因突发交通事故并造成生命垂危，无力经营该店铺后，多次向上诉人福建省莆田市司法局请求解除该租赁合同，并于2013年4、5月间将该店铺退还给上诉人福建省莆田市司法局。从被上诉人刘金堂原审举证的证据可以确认，被上诉人刘金堂曾于2012年12月26日，因突发交通事故造成其开放性颅脑外伤、面部多发性骨折等等，伤情确实十分严重，遭遇值得同情，但被上诉人刘金堂未能举证证实其曾多次向上诉人福建省莆田市司法局提出解除租赁合同请求，也未能举证证实其已于2013年4、5月间将该店铺退还给上诉人福建省莆田市司法局，故本院对其上述辩解不予采信，被上诉人刘金堂应当依约支付其承租第一坎店铺期间的租金。鉴于被上诉人刘金堂对原审判决并无意见，并请求维持原判，且客观上，被上诉人刘金堂也真实拖欠上诉人福建省莆田市司法局的第一坎店铺自合同签订之日起至2013年8月31日止的租金，故原审判决被上诉人刘金堂应支付该店铺自2012年10月15日起至2013年8月31日止的租金25238.71元，可予以维持。但原审法院在本案判决主文中对上诉人单位全称的描述不够严谨，本院予以更正。由于本案合同中所约定的按日百分之一标准计算滞纳金明显超过法律规定的上限，故原审法院予以调低，并参照借贷关系的相关规定，按银行同期贷款利率的四倍计算违约金，并无不当，应予维持。此外，上诉人福建省莆田市司法局还主张解除本案两份租赁合同，由于双方对该两份租赁合同的解除均没有异议，且被上诉人刘金堂也实际上已将所承租的店铺交回给上诉人福建省莆田市司法局，现上诉人福建省莆田市司法局再次主张解除，缺乏事实依据，原审法院据此驳回上诉人福建省莆田市司法局的该项请求，并无不当，应予维持。上诉人福建省莆田市司法局还主张要求被上诉人刘金堂支付承租期间的水电费388元，并在本案二审审理期间提供了《莆田市司法局用户缴纳水电费通知书》为据，但被上诉人刘金堂予以否认，由于该“通知书”系上诉人福建省莆田市司法局自行制作的，不能作为本案证据使用，故上诉人福建省莆田市司法局的该项主张，因缺少证据证实，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第3103号民事判决第一项为：被上诉人刘金堂应于本判决生效之日起十日内支付给上诉人福建省莆田市司法局自二〇一二年十月十五日起至二〇一三年八月三十一日止的租金人民币二万五千二百三十八元七角一分及其违约金（该违约金的计算方法为：租金人民币七千二百元的违约金自二〇一二年十月十六日起计算，租金人民币七千二百元的违约金自二〇一三年一月十六日起计算，租金人民币七千二百元的违约金自二〇一三年四月十六日起计算，租金人民币三千六百三十八元七角一分的违约金自二〇一三年七月十六日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计至本判决确定还款之日止）；
二、变更福建省莆田市城厢区人民法院（2013）城民初字第3103号民事判决第二项为：驳回上诉人福建省莆田市司法局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
本案二审案件受理费人民币4774元，由上诉人福建省莆田市司法局承担；本案一审案件受理费的承担，按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。