江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初880号原告：东台市恒立物业服务有限公司，组织机构代码57256834-2，住所地：江苏省东台市滨河花园二号楼与三号楼之间物业管理用房。法定代表人：朱亚平，男，汉族。委托代理人：梅益华，男，汉族。被告：朱孝虎，男，汉族。委托代理人：季龙香，女，汉族。委托代理人：朱艳，女，汉族。原告东台市恒立物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“恒立公司”）与被告朱孝虎物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由代理审判员于志丽适用小额诉讼程序，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告恒立公司的委托代理人梅益华，被告朱孝虎的委托代理人季龙香、朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒立公司诉称：恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，接受其委托并自2011年1月1日起实际提供物业管理服务。朱孝虎系东台市滨河花园XX-XXX室的业主，其自2009年12月31日入住后一直未交纳物业费。合同约定了物业费的交纳时间，逾期按每天万分之五的标准加收滞纳金。恒立公司向朱孝虎催交物业费，其拒绝交纳，为此，请求法院判令朱孝虎给付2011年1月1日至2015年12月31日的物业费3500.5元，并按每日万分之五的标准支付滞纳金。被告朱孝虎辩称：1.朱孝虎的房屋自交付装修时存在质量问题，向物业公司反映，物业公司未予解决，不解决好房屋维修问题，不同意交纳物业费；2.恒立公司服务项目中涉及的公共楼道照明和保洁没有做到位。经审理查明：2011年8月1日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公司对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2011年8月1日起至2013年7月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取。合同未约定物业管理费的交费期限及违约责任。2011年8月2日，东台市住房和城乡建设局作出东建发[2011]114号文件，对“东台市滨河花园业主委员会”予以备案。2013年7月26日，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定恒立公司对东台市滨河花园小区实施物业管理服务，期限自2013年8月1日起至2015年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务，其中物业服务费的收费标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元收取，联排别墅按建筑面积每月每平方米0.55元收取，并约定2014年6月30日前交纳2013年8月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，2015年6月30日前交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，逾期视为违约，从逾期之日起每天按应交费总金额万分之五的标准计算滞纳金，直至交纳为止。合同签订后，恒立公司认为其已按合同的约定提供了物业服务，并提供东台市滨河花园业主委员会出具的《物业服务履行证明》予以证明。朱孝虎系东台市滨河花园XX幢XX室（含XX幢X室车库）的业主，其房产建筑面积为166.69平方米，该房屋系普通住宅用房。恒立公司于2015年9月29日向朱孝虎发送催交物业服务费的通知，朱孝虎签收后至今仍未交纳物业费。审理过程中，恒立公司明确表示放弃要求朱孝虎支付滞纳金的诉讼请求。上述事实，有恒立公司提交的《物业管理委托合同》两份、东台市住房和城乡建设局关于给予“东台市滨河花园业主委员会”备案的通知、东台市滨河花园业主委员会的《物业服务履行证明》、信函照片、挂号信回执等证据予以证明。本院认为：《最高人民法院的解释》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对小区全体业主具有约束力。朱孝虎系东台市滨河花园小区的业主，其应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。关于朱孝虎辩称的房屋质量问题。《江苏省物业管理条例》第七十一条规定“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》约定“物业公司的管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护和管理。”房屋内质量问题不属于共用部位，法律未规定物业公司负有对房屋内存在质量问题维修的义务，物业委托合同中亦无该项属于物业公司服务范围的约定，故朱孝虎的该辩称，本院不予采信。关于恒立公司主张的2011年1月1日至2011年7月31日的物业费。根据恒立公司与东台市滨河花园业主委员会签订的《物业管理委托合同》中的约定，恒立公司是从2011年8月1日提供物业服务，东台市滨河花园业主委员会出具的《物业服务履行证明》亦载明恒立公司于2011年8月1日起在该小区提供物业管理服务，故应当认定恒立公司提供物业服务的时间是从2011年8月1日起，对恒立公司主张在2011年1月1日至2011年7月31日期间，提供了事实上的物业服务的主张，本院不予支持。关于朱孝虎辩称其居住的楼层共用照明无人管理，公共通道未有人清扫的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。根据《物业管理委托合同》约定“恒立公司应负责共用照明的维修、养护、运行和管理；应当派人每周打扫各楼层通道和楼梯台阶3次，每三天用干净抹布擦抹一次扶梯扶手。”对于恒立公司是否按约对共用照明进行维修，是否按约对公共楼道派人清扫、清扫的次数、清扫的程度的举证责任，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，在物业服务过程中，物业公司是否按约履行了义务，应由物业公司负举证责任。恒立公司虽提供了东台市滨河花园业主委员会出具的证明，但该证明仅能证明其在服务期间整体履行合同义务的情况，不能证明针对朱孝虎所处单元公共区域的具体履约情况，鉴于恒立公司未能在规定期限内提供对朱孝虎所处单元共用照明的维修记录，及与清洁人员的工作合同、清扫记录等相应证据证明其全面履约情况，而朱孝虎亦未提供证据证明恒立公司未全面履行合同约定的照明维修、保洁义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故对恒立公司主张的物业费，可酌情予以减少。综上，朱孝虎自2011年8月1日起至2015年12月31日止应交纳的物业费为2782.9元{（166.69平方米×0.35元/月/平方米×53月）×90%}。恒立公司审理过程中放弃要求朱孝虎支付滞纳金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱孝虎于本判决生效之日起10日内支付原告东台市恒立物业服务有限公司自2011年8月1日起至2015年12月31日止的物业服务费2782.9元。二、驳回原告东台市恒立物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱孝虎负担。本判决为终审判决。代理审判员  于志丽二〇一六年三月二十二日书 记 员  赵小慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5.最高人民法院《关于适用的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。