成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第1810号原告成都交大工程技术建设开发有限公司。法定代表人田解放，董事长。委托代理人王自力，四川迪泰律师事务所律师。委托代理人王录生，四川迪泰律师事务所律师。被告杨素清。委托代理人潘琪。原告成都交大工程技术建设开发有限公司与被告杨素清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨阳独任进行审判。本案于2013年3月19日公开开庭进行了审理。原告成都交大工程技术建设开发有限公司（以下简称交大工程公司）的委托代理人王录生、王自力、被告杨素清及其委托代理人潘琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原�交大工程公司诉称，原被告于2012年7月23日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告杨素清承租其位于成都市九里堤中路*号的商铺，面积为66.53平方米，年租金为15967.2元。按照先交租金后使用的原则，被告杨素清在签订合同当日支付不少于6个月的租金。当日，被告杨素清向原告交大工程公司支付了上半年的租金7983.6元，并书面承诺下半年房租和租赁保证金于2012年8月30日补齐。考虑到被告杨素清的家庭情况比较困难，原告交大工程公司同意了被告杨素清的请求，并且按照合同约定向被告杨素清交付了承租商铺。但是，被告杨素清并未在约定的时间内向原告交大工程公司支付剩余租金和保证金，经其多次催促，被告杨素清至今仍未支付剩余租金及保证金。鉴于被告杨素清的行为已构成严重违约，为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判令：1、解除原被告的租赁合同关系，并返还原告交大工程公司位于成都市九里堤中路157—2号的房屋；2、被告杨素清立即拆除擅自搭建的违法建筑，即成都市九里堤中路*号房屋后的设施；3、被告杨素清支付原告交大工程公司违约金6653元；4、本案诉讼费由被告杨素清承担。被告杨素清辩称，不是答辩人不支付租金，是答辩人不知道被答辩人的电话和住址，不知道向谁支付，故其没有违约行为，不应支付违约金。被答辩人主张的搭建物在成都市中级人民法院调解时承认了由答辩人占有使用，并认可搭建物如征用或者拆迁，其利益应当由被答辩人享有。故请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，同时诉讼费应当由被答辩人自行承担。经审理查明，2012年7月23日，成都市中级人民法院作出的（2012）成民终字第3396号《民事调解书》载明：“一、位于成都市金牛区九里堤中路*号（原为*号）的房屋�成都交大工程技术建设开发有限公司所有，在该房屋被相关部门征用或拆迁前，成都交大工程技术建设开发有限公司将其租赁与杨素清使用，房租为每平方米每月20元，次年度房租在上一年度基础上每平方米递增10%。双方签订租赁合同；二、位于成都市金牛区九里堤中路*号房屋（含厨房）的后院由杨素清搭建的地面建筑物（长约9.8米，宽约7.2米，具体面积以相关权威部门测量为准）归杨素清占有、使用，若该建筑物被征用或拆迁，其相关权利由杨素清享有；……”。同日，交大工程公司（甲方）与杨素清（乙方）签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：杨素清承租交大工程公司位于成都市九里堤中路*号附*号房屋，租赁期间自2012年8月1日至2013年7月31日；月租金为1330.6元，年租金为15967.2元；甲方应在2012年8月1日前将房屋交付至乙方，乙方需先交租金而后使用，并于合同签订当日缴纳租赁保证金4000元。被告杨素清（乙方）应在签订合同当日支付不少于6个月的租金，且需在租金到期前10日向原告交大工程公司（甲方）支付剩余租金。该《房屋租赁合同》第四条第五项约定“租金支付方式：乙方应通过银行转账方式或者现金将租金支付至甲方。乙方转账支付应及时通知甲方。甲方开户行：工行二环路北一段支行；户名：成都交大工程技术建设开发有限公司；账号：44022********600170”。第十一条第四项约定“……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：⑴不支付或者不按照约定支付租金达十日的。⑵欠缴各项费用达3000元的。……”，第十二条第三款约定“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的（除第5项外），应按房屋月租金的5倍向甲方支付违约金。同时，甲方有权按第十一条第四款的约定解除合同。”。2012年7月27日，原告交大工程公司出具的《收条》载明：“今收到杨素清交来租用九里堤中路157-2号半年房租￥8000元（大写捌仟元正），下半年租金2012年8月30日前补齐”。2012年7月28日，被告杨素清出具书面《承诺》，“下半年租金和房屋租赁保证金于8月30日前补齐”。后被告杨素清一直未向交大工程公司交纳下半年的租金和房屋租赁保证金，交大工程公司起诉来院，提出如上诉讼请求。诉讼期间，原告交大工程公司撤回了第二项诉讼请求，不违反法律规定，本院依法准许。以上事实，有（2012）成民终字第3396号民事调解书、《房屋租赁合同》、收条一张、书面承诺一份以及当事人一致陈述、庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，原告交大工程公司与被告杨素清房屋租赁纠纷一案，根据庭审查明的本案争议焦点并对双方争议的问题作如下认定：1、原告交大工程公司与被告杨素清签订的《房屋租赁合同》是否合法有效。被告杨素清在诉讼中辩称，自己为文盲，不清楚租赁合同内容。本院认为，根据双方在成都市中级人民法院主持下达成调解协议后签订租赁合同、被告杨素清交纳半年房租等行为，能够证明被告杨素清知道该《房屋租赁合同》的内容，并以行为履行了合同的部分义务。被告杨素清关于因自己为文盲，不清楚《房屋租赁合同》内容的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告交大工程公司与被告杨素清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应按合同的约定严格履行义�。2、被告杨素清是否违反了合同义务。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告杨素清承租原告交大工程公司的房屋，应当按约定的期限支付租金。根据“先交租金而后使用、并于合同签订当日交纳租赁保证金”的约定，被告杨素清应于2012年7月23日交纳租赁保证金4000元，并于2012年8月1日租赁期限起算前交纳租金。原告交大工程公司于2012年7月27日收取了被告杨素清交纳的半年房租并出具收条，系其以行为认可被告杨素清可分两次交纳租金，下半年租金和租赁保证金可推迟至2012年8月30日交纳，被告杨素清亦以书面形式予以认可。原告交大工程公司、被告杨素清以自己的行为对下半年租金和租赁保证金支付时间等合同内容予以了变更，被告杨素清应当按照双方变更后的合同履行义务。被告杨素清辩称，并非其不愿意交纳，而是原告交大工程公司故意躲避，不愿意收取下半年租金以及租赁保证金，系恶意促成被告方违约。本院认为，双方关于下半年租金和租赁保证金的支付约定清楚，承租方向出租方交纳租金，系租赁关系中承租方的基本义务，被告杨素清并未举证证明其就租金及保证金交纳事宜与原告交大工程公司进行过沟通协商，亦无证据证明原告交大工程公司存在恶意拒收租金的行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告杨素清应承担举证不能的后果。并且，《房屋租赁合同》中明确载明，通过银行转账的方式支付租金，并有原告交大工程公司开户行的账号，被告杨素清可以通过银行转账方式交纳租金。因被告杨素清未按约定交纳下半年租金和租赁保证金，其行为构成违约。被告杨素清关于原告交大工程公司恶意促成其违约的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。3、原告交大工程公司与被告杨素清签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。被告杨素清辩称，根据（2012）成民终字第3396号民事调解书，其在成都市金牛区九里堤中路*号房屋被征用和拆迁前，均享有租赁的权利。本院认为，上述调解书确定了原告交大工程公司、被告杨素清之间的租赁关系，明确了双方签订《房屋租赁合同》的义务。意在通过签订租赁合同，进一步明确双方在租赁关系中的权利和义务。双方能够在成都市金牛区九里堤中路157-2号房屋被征用和拆迁前维持租赁关系的前提应是双方均严格履行租赁合同的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因被告杨素清违反合同义务，双方约定的解除条件成就，原告交大工程公司关于解除双方租赁合同并返还租赁房屋的请求，本院予以支持。4、被告杨素清是否应当支付违约金6653元。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不�响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，违约金是合同双方预先确定的独立于合同债务履行之外的给付，系“结算和清理条款”，故《房屋租赁合同》解除后，被告杨素清应当向原告交大工程公司支付违约金。因违约金主要为填补损失，故原告交大工程公司的损失主要为剩余租期的租金损失。原告交大工程公司要求被告杨素清支付违约金6653元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除成都交大工程技术建设开发有限公司与杨素清于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》；二、杨素清于本判决生效之日起15日内返还成都交大工程技术建设开发有限公司位于成都市九里堤中路*号的房屋；三、杨素清于本判决生效之日起15日内向成都交大工程技术建设开发有限公司支付违约金6653元。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由杨素清负担。（此款已由成都交大工程技术建设开发有限公司预交，杨素清在履行上述义务时一并支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 杨 阳二〇一三年六月十五日书 记 员 周渝东