江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终900号
上诉人（原审原告）上海菲快健身管理有限公司，住所地上海市虹口区四平路421弄107号P214室。
法定代表人王春光，该公司董事长。
委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏东润房地产开发有限公司，住所地泰州市永兴东路88号。
法定代表人黄玲，该公司总经理。
委托代理人顾晓亮，江苏公清律师事务所律师。
上诉人上海菲快健身管理有限公司（以下简称菲快公司）与被上诉人江苏东润房地产开发有限公司（以下简称东润公司）房屋租赁合同纠纷一案，泰州市高新技术产业开发区人民法院于2016年3月8日作出（2015）泰开民初字第00971号民事判决，上诉人菲快公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：东润公司系泰州“东润首府家园”小区开发商，其作为甲方与菲快公司（乙方）于2015年1月15日签订《租赁合同》，约定其将位于该小区东区2号商业的东头一层门厅部分及负一层会所建筑部分出租给菲快公司用于经营健身会所。合同中约定：租赁期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月30日止，租期的前两年租金全免，此后第3-6年租金为25万元，第7-10年租金为31.25万元；“签订本协议时，该房屋已经主体结构封顶但未进行竣工验收”，“该房屋及所在小区建设工程尚在建设过程中，故甲方承诺在前述工程完成竣工验收并获得完备的房地产权证后，应将乙方租赁经营所在房屋部分的（包括该房屋负一层）的权属证复印件加盖甲方公章提供给乙方并作为本合同附件”；“本合同签订时间至租期起始时间为甲方给予乙方的装修宽限时间，无论在此时间段乙方是否装修完毕，租期起始时间不变”；“在签订本协议后三日内，甲方将该房屋具备内装修条件的前提下交给乙方”，“甲方保证在双方交接时，对该房屋内部的结构及消防等工程设施已经施工验收完毕，即由乙方装修及使用时不应甲方施工验收不到位等原因给乙方办理相关施工及经营手续造成影响。造成的损失由甲方承担”；“该房屋由乙方按甲乙双方共同确认的装修方案及装修标准进行二次装修”，“甲乙双方达成本协议的基础是乙方决定按高标准的硬件投入、高水平的管理团队、高质量的服务水平引领泰州健身高端市场。在此前提下，乙方承诺原则上按甲方提供的装修方案及装修用材标准进行装修，始终贯彻高档次高标准、高质量进行装修投入和设备投入并严格把握好施工质量。在不影响装修档次和标准的前提下，乙方根据具体情况在书面征得甲方同意的情况下可以进行局部范围的调整”，“乙方装修及设备投入前须将确定的装修方案交甲方确认并备案”；一方解除合同的条件包括“甲方未能在合理期限内取得权证且因此原因造成乙方无法正常经营，经乙方催告后给予宽限期内，甲方仍未解决的”；“因甲方原因未在合理期限内取得相关权属证件且造成乙方无法经营时”，甲方应向乙方支付违约金及损失；“甲方在签订本协议时收取乙方缴纳的定金（保证金）人民币贰拾万元，作为乙方预定该房屋租赁权及甲方保证在2015年6月1日与乙方开始正式起算租赁期的保证。同时也作为按本协议要求进行装修及规范、安全文明施工的保证”；“乙方承诺在本协议签订后积极筹备并推进实施装修工作，且保证在2015年6月1日前对外经营”。
后涉诉，菲快公司请求原审法院判令：1、确认菲快公司与东润公司签订的《租赁合同》于2015年5月30日解除；2、东润公司按定金罚则向菲快公司给付40万元；3、东润公司向菲快公司赔偿因履行合同产生的各项损失合计30万元；4、本案诉讼费用由东润公司承担。东润公司请求驳回菲快公司的诉讼请求，并提起反诉请求判令：1、解除菲快公司与东润公司签订的《租赁合同》；2、菲快公司已支付的20万元定金归东润公司所有；3、本诉及反诉的诉讼费用均由菲快公司承担。
菲快公司为经营健身会所，向有关部门申请设立登记分公司，因东润公司未能提供案涉租赁房屋的产权证等材料致设立登记未果。2015年3月，菲快公司向东润公司出具一份已加盖菲快公司公章的房屋租赁合同及房屋租赁证明，欲向东润公司租赁有产权或处置权的其它房屋用于办理证照，东润公司未应允其要求，亦未签署该合同。2015年3月20日，菲快公司按约给付东润公司20万元作为保证金（定金）。2015年4月，菲快公司向东润公司提交装饰立面施工图集、效果图、平面图，就租赁房屋装修提出自身方案。
菲快公司于2015年5月3日向东润公司发出催告函，催告其于当月20日前提供加盖公章的租赁房屋房地产权证。东润公司于2015年5月7日发出回函，称菲快公司催告其提供房地产权证的行为违反诚实信用原则，且认为菲快公司不愿执行东润公司装修方案，自身又拿不出完整的高标准装修方案，无履行合同诚意，违反合同约定。针对该回函，菲快公司又于2015年5月10日发出回函，称其不存在东润公司所指责的违反诚信情形，反而是东润公司在合同约定之外提出其它履行方式，无履约诚意。后菲快公司于2015年5月29日向东润公司发出律师函，认为东润公司以自身行为表明不履行合同义务，已构成根本违约，要求自即日起解除租赁合同，由东润公司按定金罚则承担责任并赔偿损失。
原审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。菲快公司与东润公司签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现菲快公司与东润公司互相指责对方存在根本违约行为，均诉请解除《租赁合同》。本案争议焦点在于：菲快公司与东润公司是否存在对方诉称的导致合同目的无法实现的根本违约行为。
关于本诉，菲快公司认为东润公司违反合同约定，一直未提供租赁房屋产权证，工程竣工及消防安全亦未验收，导致房屋不能交付；且在双方就装修方案达成一致的情况下，东润公司又提出超出合同范围的额外要求，故认为东润公司构成根本违约。对此原审法院认为：1、《租赁合同》中载明租赁房屋尚在建设过程中，虽已主体结构封顶但未进行竣工验收，可见菲快公司在签订合同时对租赁房屋工程（包括消防设施等）尚未竣工验收的情况是明知的；且其在东润公司无法提供房屋产权证的情况下，为办理证照采取了向东润公司提出租赁有产权或处置权的其它房屋等变通措施。故菲快公司对工程竣工验收存在时间、结果上的不确定性以及未竣工验收便无法办理产权证等相应后果应有充分预见和心理准备。合同虽约定东润公司应在合理期限内取得房屋产权证并向菲快公司提供，但未对“合理期限”作出明确约定。因此菲快公司将其未能按时开业经营的后果归咎于东润公司，并无道理。2、从内容来看，《租赁合同》并非单纯的房屋租赁合同，尚包含房屋装修的相关约定。其中载明装修应按双方共同确认的方案及标准进行，具体指菲快公司原则上按东润公司提供的装修方案及用材标准，始终贯彻高档次、高标准、高质量的要求进行装修，在不影响装修档次和标准的前提下，菲快公司在征得东润公司同意下可对装修方案进行局部范围调整，但最终应交东润公司确认并备案。通观全案，结合合同条款及菲快公司经营健身会所的目的来看，租赁房屋装修系双方在合作洽谈、签订合同、履行合同时均高度关注的内容，故装修方面的约定实系《租赁合同》的基础性条款。然而，合同中对装修方案并未具体涉及，对装修标准及投入金额亦未作明确约定，仅使用“高档次、高标准、高质量”这类较为笼统的表述，这也间接导致了双方后来对装修方案产生分歧，并进而反复谈判交锋，最终都未能完全达成一致。故菲快公司所称的东润公司又提出超出合同范围的额外要求，实际上体现的正是双方协商的过程。3、结合双方当事人及各自证人的陈述可知，《租赁合同》签订后租赁房屋的状态为开放性的毛坯房，菲快公司既未向东润公司明确表达准备进场装修的意思，也未采取进场装修的任何实际行动，东润公司亦未向菲快公司表达阻止其进场装修的意思。合同约定装修方案须经双方共同确认，而双方对装修方案本就未能达成明确的一致意见，且均未作出交接租赁房屋的意思表示及实际行为。无法达成经双方共同确认的装修方案，也就意味着后续的进场装修及开业经营都不能顺利开展，实则正是合同目的最终无法实现的根本原因。因此，原审法院认定东润公司并不存在菲快公司诉称的导致合同目的无法实现的根本违约行为，对菲快公司要求东润公司按定金罚则双倍返还定金并赔偿损失的主张难以支持。
关于反诉，东润公司诉称菲快公司拒绝按租赁合同约定的高标准方案进行装修，故认为菲快公司构成根本违约。对此原审法院认为：双方在《租赁合同》中约定的装修方案标准并不明确，此后经过多次协商又未能达成一致。东润公司认为合同中约定的高标准装修方案即指菲快公司的装修投入应达到600万元，对此未提供充分依据。事实上，双方此后协商的数额均集中于两三百万元左右。由此可见，装修方案标准未能在签订合同时予以明确，是《租赁合同》的先天缺陷，双方此后又因不能达成一致意见而未能对该缺陷进行及时有效地弥补。因此，东润公司以其单方面对装修方案标准的理解来约束菲快公司，又因菲快公司对其方案提出异议而认为菲快公司构成根本违约，不合情理。故东润公司主张菲快公司按定金罚则承担责任，于法无据，原审法院亦不支持。
截至本案原审法院法庭辩论终结前，案涉租赁房屋仍未竣工验收，无从办理产权登记，菲快公司无法据此设立登记分公司并办理营业执照等手续，且双方对装修方案仍存争议，无法完全达成一致。因此，双方当初订立《租赁合同》的目的已难以实现，合同客观上也无法继续履行，勉强继续履行合同将更加不利于维护双方权益，且双方均无继续履行合同的意思，一致要求解除，故原审法院对该合同依法予以解除。合同签订后，菲快公司曾按约向东润公司给付20万元定金，该定金属履约保证性质。现合同解除，双方均不存在对方诉称的根本违约行为，上述定金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条之规定，原审法院判决：一、解除菲快公司与东润公司签订的《泰州“东润首府”健身会所租赁合同》。二、东润公司于判决生效后十日向菲快公司返还定金20万元。三、驳回本诉菲快公司的其它诉讼请求。四、驳回反诉菲快公司的其它反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10800元，由菲快公司负担7714元，东润公司负担3086元（东润公司应负担部分菲快公司已预交，东润公司应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付菲快公司）；反诉案件受理费2150元，由东润公司负担（已交纳）。
上诉人菲快公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为不能将上诉人未能按时开业经营的责任归咎于被上诉人的观点，有悖事实，是不恰当的。根据本案中的合同约定、庭审情况以及原审判决查明事实部分的表述，完全可以判断出被上诉人提供租赁房屋产证的合理期限即是合同于2015年1月15日签订后至2015年6月1日前。原审判决错误地将装修认定为房屋租赁合同的基础，与法有悖，与理不合。原审判决查明的事实恰恰说明双方已就装修方案达成一致，致使本案租赁合同目的无法实现的根本原因是被上诉人未能满足合同能够继续履行的基础性条件。原审判决将装修行为作为房屋租赁合同的基础性条款并且认定装修方案未能达成一致致使合同目的无法实现，不仅有悖事实，同时认定有误。综上，原审判决认定事实错误，法律适用不当，请求二审依法改判，支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人东润公司答辩称，第一、因为合同第一条第三项原文载明小区尚在建设中待竣工验收并获得完备产权证后提交复印件，所以合同第八条第一款中的合理期限是指竣工验收取得产权证的后合理期限将产权证复印件提供给上诉人，那么小区的竣工验收日期在2015年年底，至今目前仍在办理产权手续中，不存在所谓的在开业前提交产权证给上诉人的意思表示。第二、合同第六条原文载明协议的基础是高标准的硬件投入，所以上诉人上诉理由认为装修不是合同基础这一说法有违诚实信用原则。第三、房屋没有竣工不影响装修和开业，这是一常识，正是基于这一认识，所以上诉人才签署了案涉租赁合同，而且合同中有多个条款明确载明房屋是在建工程。因此上诉人以这样的理由毁约我们认为有违诚实信用原则。第四、上诉状中上诉人陈述有关被上诉人已经认可了装修方案的事实是不存在的。上诉人的录音证据从头到尾都没有被上诉人认可所谓装修方案的真实意思表示。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请求维持原判。
二审审理查明的事实与原审相同，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案所涉《租赁合同》订立于2015年1月15日，上诉人菲快公司承诺的其对外经营的时间为2015年6月1日前。为实现缔约目的，确保在2015年6月1日前实现对外经营，本案缔约双方应在该期限内顺利完成涉案房屋交接、确定房屋装修方案、进场装修、办理经营手续等一系列事件。然在该期限内，首先，按照本案所涉《租赁合同》约定，双方应在签订协议之日后三日内完成涉案房屋交接，然上诉人菲快公司在此期限内并未要求被上诉人东润公司交接涉案房屋，被上诉人东润公司亦未有拒绝交接涉案房屋的意思表示。其次，按照本案所涉《租赁合同》约定，上诉人菲快公司承诺原则上按被上诉人东润公司提供的装修方案及装修用材标准进行装修，始终贯彻高档次、高标准、高质量进行装修投入和设备投入。但因双方在协议中对房屋装修方案并未具体涉及，对装修标准及投入金额未作明确约定，导致双方后来对房屋装修方案产生分歧，双方虽经多次谈判但终未对房屋装修方案形成一致意见。再次，直至2015年6月1日上诉人菲快公司承诺的其对外经营时间到期之时，上诉人菲快公司未采取进场装修的任何实际行动、被上诉人东润公司亦未向上诉人菲快公司表达阻止其进场装修的意思。最后，在签订本案所涉《租赁合同》时，本案所涉租赁房屋尚未进行竣工验收，工程竣工验收何时进行、工程竣工验收能否通过、本案所涉租赁房屋能否领取、何时领取产权权属证书、经营手续能否顺利办理等均尚未确定。缔约双方在明知存在上述不确定因素的情形下，仍约定租赁期限自2015年6月1日起算以及上诉人菲快公司仍承诺在2015年6月1日前对外经营，显属不当，双方均存在缔约过失。综上，涉案房屋未能完成交接、房屋装修方案缔约双方未能确定、进场装修始终未进行、经营手续未能办理等一系列事件均是双方缔约目的未能实现的原因，缔约双方对缔约目地未能实现均存在过错，且过错程度相当。原审法院据此依据本案案情裁决解除本案所涉《租赁合同》并要求被上诉人东润公司返还上诉人菲快公司定金，并无不当。综上，上诉人菲快公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10800元，由上诉人上海菲快健身管理有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 陈静怡