吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一初字第25号
原告：李东键，住吉林市。
委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。
被告：吉林市涉川工贸有限责任公司。住所：吉林市北京路***号。
法定代表人：王庆学，董事长。
被告：沈瑶，住吉林市。
委托代理人：丁亮，吉林丁凤礼律师事务所律师。
第三人：刘万国，住吉林市。
委托代理人：张慧英，吉林保民律师事务所律师。
第三人：吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司。住所：吉林市昌邑区鸿博嘉�小区物业办公室。
法定代表人：赵光勋，经理。
委托代理人：肖艳。
第三人：交通银行股份有限公司吉林分行。住所：吉林市昌邑区松江东路*号。
代表人：刘军，行长。
委托代理人：金其銮，该行职员。
委托代理人：许静，吉林恒正达律师事务所律师。
原告李东键与被告吉林市涉川工贸有限责任公司（以下简称涉川工贸）、沈瑶，第三人刘万国、吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司（以下简称鸿博物业）、交通银行股份有限公司吉林分行（以下简称交通银行）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东键及其委托代理人林晓春，被告涉川工贸的法定代表人王庆学，被告沈瑶的委托代理人丁亮，第三人刘万国的委托代理人张慧英，第三人鸿博�业的法定代表人赵光勋、委托代理人肖艳，第三人交通银行的委托代理人金其銮、许静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李东键诉称：2007年9月3日，第三人鸿博物业以被告沈瑶名义与原告签订《商品房预定协议》，将被告沈瑶所有的位于船营区和龙街131号（房权证号：S1100628**）房屋改造后的小2楼7号网点（面积46.73平方米）出售给原告。当日原告向第三人鸿博物业支付了全部购房款106545元。2007年9月30日，第三人鸿博物业向原告交付小2楼7号网点。原告占有、使用上述房屋至今。原告在使用房屋期间，多次要求第三人鸿博物业为其办理房屋过户手续，但第三人鸿博物业以改造后的小户型暂停办理过户手续为由，至今未能办理。2013年10月份，原告得知吉林市中级人民法院因被告涉川工贸与被告沈瑶债务纠纷执行一案，查封了船营区和龙街131号房产（证�：S110062858），原告所购买的小2楼7号网点包含其中。2013年11月，原告向吉林市中级人民法院提出执行异议，2014年2月7日吉林市中级人民法院驳回原告的执行异议。另经原告查证，2007年7月，被告沈瑶将其所有的位于吉林市船营区北京路和龙街131号三所房屋（房产证号分别为S110062857、S110062858、S1100628**）出售给吉林市昌邑区阳光家居商城（吉林市昌邑区阳光家居商城为第三人刘万国个体经营），但双方未办理更名过户手续。第三人刘万国对三所房产进行改造后，委托第三人鸿博物业对外销售。为使销售手续能正常办理，被告沈瑶根据第三人刘万国的要求，向第三人鸿博物业的工作人员肖艳出具经过公证的《委托书》，授权肖艳代为办理房屋买卖、产权处理、更名等手续。第三人鸿博物业以沈瑶名义将改造分户后的房屋进行了对外销售。原告认为，被告沈瑶将其所有的�屋出售给第三人刘万国，第三人刘万国委托第三人鸿博物业出售，原告与第三人刘万国之间存在事实上的房屋买卖合同关系。被告沈瑶向第三人鸿博物业的工作人员肖艳出具授权转让的委托书，应视为同意第三人刘万国以其名义对外出售房屋并办理过户手续。原告与第三人鸿博物业签订的《商品房预定协议》应为合法有效。原告交付了全部购房款，并已实际占有使用上述房屋多年，原告对其所购买的小2楼7号网点应享有合法的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告对其所购买的小2楼7号网点已支付了全部购房款，并长期占有使用上述房屋至今，原告对未能办理房屋过户手续没有过错，故人民法院不应对原告合法所有的房屋进行强制执行。为维护原告的合法利益不受损害，请求人民法院查明事实，依法判决：1.确认原告与第三人刘万国之间存在房屋买卖合同关系；2.确认原告对吉林市船营区北京路和龙街131号楼小2楼7号网点享有所有权；3.撤销吉林市中级人民法院（2014）吉中执外异字第20号执行裁定；4.停止对吉林市船营区北京路和龙街131号楼小2楼7号网点的执行；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告涉川工贸辩称：被告涉川工贸和被告沈瑶无债权债务关系。争议房屋抵押给第三人交通银行用于贷款。被告沈瑶不是房屋的合法所有权人。原告李东键在购�争议房屋时应当审查有无手续，房屋产权证与土地使用权证是否相符，有无争议。原告李东键购买争议房屋时土地使用权证登记在被告涉川工贸名下，至今没有转移。被告涉川工贸分别于2006年11月2日和2007年6月21日向吉林市房产局和土地局递交过书面申请书和异议书。综上，原告李东键对上述情况未予查明而购买争议房屋具有过错，应当承担由此产生的后果。
被告沈瑶辩称：沈瑶不应作为本案被告，当年联系买房的人叫柳万库，不是刘万国，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人刘万国述称：第三人刘万国于2007年购得诉争房产并委托第三人鸿博物业出售，故第三人刘万国与原告李东键存在事实买卖合同关系。原告李东键已经支付全部房款并实际占有，诉争房屋因房产部门出具文件称，改造过的小户型暂时不能办理房产证的政策原因暂时不能过户，�因第三人刘万国改造是完全合法并有审批手续的，因此刘万国与原告李东键对不能办理过户手续均无过错，依据最高人民法院相关规定，应立即解除对诉争房屋的执行措施。
第三人鸿博物业述称：对原告李东键的诉讼请求和陈述事实无异议，其他陈述意见同第三人刘万国。
第三人交通银行述称：1.第三人交通银行对被告涉川工贸享有260万元本金及利息的金融借款债权，涉案房屋系被告涉川工贸向第三人交通银行提供的抵押财产，双方办理了抵押登记。交通银行对涉案房屋享有优先受偿权已被生效判决所认定。2.被告沈瑶与被告被告涉川工贸之间的民间借贷关系已被法院生效判决确认不成立，被告沈瑶取得涉案房屋已经没有了法律依据，涉案房屋仍为被告涉川工贸的财产，关于被告沈瑶案所涉系列财产保全、执行、确权裁定等法律文书均应当撤销。2013年吉林市中级人民法院已经撤销被告沈瑶的确权裁定，该确权裁定是被告沈瑶房屋产权登记的依据，产权登记已经被撤销，产权证当然也应当被撤销，第三人交通银行对涉案房屋行使优先受偿权已没有法律障碍。原告李东键对涉案房屋权属的主张已无法律依据。3.原告李东键提供的购房合同系无效合同，原告李东键没有与被告涉川工贸、沈瑶签订购房合同，原告李东键提供的购房合同也未经被告涉川工贸和沈瑶的事后追认。涉案房屋是商业用房，没有取得允许拆改的行政许可，拆改行为违法，拆改后出售也属违法。房屋购买方是第三人鸿博物业，其并没有出售房屋的经营权，原告李东键未取得房屋产权登记，房屋产权应当以公示为准，涉案房屋自2004年至今一直存在争议，第三人交通银行自2004年起一直主张优先受偿权，并多次向法院提起主张并陆续查封涉及土�，后经检察机关查实大量证据证明被告沈瑶案件虚假，借条虚假，被告沈瑶在借贷案件中也并未提及原告李东键购买过她的房屋。原告李东键在购买涉案房屋时应当查明实际情况，房屋占用范围内的土地使用权登记在被告涉川工贸名下，原告李东键购买房屋是有过错的，房屋产权变更登记不能办理是因涉案房屋存在争议，不是政策原因，原告李东键的诉讼主张无事实和法律依据，应予驳回。
原告李东键当庭出示如下证据：
证据1.（2012）吉中民再字第37号民事判决书。证明：被告涉川工贸与被告沈瑶之间的民事案件的执行依据。
证据2.（2013）吉中民执字第44-1号执行裁定书。证明：吉林市中级人民法院因被告涉川工贸与被告沈瑶之间的民事判决执行，查封了吉林市和龙街131号S110062858号房屋产权。
证据3.吉林市和龙街131号S110062858号房屋产权证书。证明：被告沈瑶在2007年5月31日取得房屋产权证书。原告李东键购买的吉林市船营区北京路和龙街131号楼小2楼7号网点包含在被查封的S110062858号产权证中。
证据4.（2014）吉中执外异字第20号执行裁定书。证明：原告李东键以案外人身份提出执行异议被驳回，依法提出执行异议之诉。
被告涉川工贸、沈瑶，第三人刘万国、鸿博物业对证据1～4均无异议。
第三人交通银行对证据1～4真实性均无异议，对证明问题有异议。质证称，证据1已经证明被告沈瑶与被告涉川工贸之间民间借贷关系不成立；证据3无法证明房产证与诉争房产之间的联系。
证据5.《商品房预定协议书》。证明：2007年9月3日，第三人鸿博物业以被告沈瑶名义与原告李东键签订《商品房预定协议书》，原告李东键购买了位于船营区和龙街131号楼小2楼7号�点。
证据6.购房款收据两张（2007年9月3日交纳购房款56545元，2007年9月25日交纳购房款5万元）。证明：原告向第三人鸿博物业交纳购房款共计106545元。
被告涉川工贸对证据5～6表示不清楚。
被告沈瑶对证据5～6质证称，不清楚该事实，只承认曾卖房子给柳万库，后续事实不知情。
第三人刘万国、鸿博物业对证据5～6均无异议。
第三人交通银行对证据5、6的真实性、合法性、证明问题及证明效力均有异议，认为被告沈瑶取得房屋登记的依据已经被撤销，沈瑶无权处分该房屋。协议与收据上卖方是第三人鸿博物业，不是沈瑶。第三人鸿博物业没有销售商品房的经营范围，销售行为违法，肖艳在经办人处签字的时间需要核对，无法确认。沈瑶对该协议购买方也有异议，故该协议无效。协议与收据不是商品房购房正式发票，�能证明原告李东键对房屋享有物权，更不能证明原告对房屋未过户没有过错。
证据7.（2006）吉中执恢字第7号民事裁定书。证明：被告沈瑶通过民事判决执行程序取得吉林市北京路和龙街131号YX10000855、YX10000856、YX10000857、YX10000858房屋产权。
证据8.判决登记业务过程清单（房屋登记档案）。证明：原房权证YX10000855变更为S110062857、原房权证YX10000858变更为S110062858、原房权证YX10000856变更为S110062859。
被告涉川工贸、沈瑶，第三人刘万国、鸿博物业对证据7～8均无异议。
第三人交通银行对证据7～8的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该裁定已经被撤销，被告沈瑶对房屋不享有所有权，原告李东键没有取得该房屋物权的事实和法律基础。
证据9.2007年7月20日被告沈瑶与吉林市昌邑区阳光家居商城签订的《补充协议》。证明：被告沈瑶与第三人刘万国存在房屋买卖合同关系。第三人刘万国有权以被告沈瑶的名义销售房屋。
证据10.被告沈瑶出具的收条四张。证明：吉林市昌邑区阳光家居商城累计向被告沈瑶支付了购房款360万元。
被告涉川工贸对证据9～10的真实性、合法性有异议，认为被告沈瑶承认将争议房屋卖给柳万库，不是刘万国。
被告沈瑶对证据9～10的真实性无异议，认为如主协议不存在则补充协议应当无效，后附收条记载收到宝丰公司房款180万元与补充协议无关，不能证明款项已交付阳光家居城。
第三人刘万国对证据9～10均无异议，称宝丰公司的法定代表人是刘万库，是第三人刘万国的哥哥，收条记载的180万元是宝丰公司在补充协议中作为担保人替代第三人刘万国转交被告沈瑶的购房款。刘万国出资，刘万库代为履行。
第三人鸿博物业对证据9～10的质证意见同第三人刘万国。
第三人交通银行对证据9～10有异议，认为没有主合同，补充协议看不出与涉案房屋有关。协议中房屋买方对房屋有争议是明知的，第三人鸿博物业不是原告提供买卖合同的主体，不能证明原告买卖房屋的合法性。收据没有钱款支付银行往来的证明，也没有收到原告购房款的字样，协议与原告无关。
证据11.授权委托书。证明：2007年7月23日吉林市昌邑区阳光家居商城授权吉林市鸿博物业有限公司鸿博嘉园物业管理分公司销售涉案房产。
证据12.《公证书》。证明：被告沈瑶授权第三人鸿博物业工作人员肖艳代理S110062859号、S110062858号、S110062857号房产的买卖、产权处理、更名等相关事宜。肖艳有转委托权。
被告涉川工贸对证据11、12的真实性均无异议，认为应当先有被告沈瑶与柳万库之间的买卖合同，再有柳万库与第三人刘万国的买卖合同，然后才能涉及授权事宜。
被告沈瑶对证据11、12的真实性均无异议，认为无法确定被告沈瑶是将房屋卖给柳万库还是刘万国了。
第三人刘万国和鸿博物业对证据11、12的真实性、关联性、证明问题均无异议。
第三人交通银行对证据11、12有异议，认为公证书的真实性无法核实，不能证明第三人鸿博物业可以作为一方主体签订相关合同出售房屋，委托书没有显示涉案房屋的买方主体，不能证明同意将房屋卖给原告。
证据13.吉林市工商行政管理局昌邑分局《证明》。证明：吉林市昌邑区阳光家居商城为第三人刘万国个体经营，第三人刘万国具备诉讼主体资格。
证据14.2008年4月29日第三人鸿博物业在江城日报刊登的《声明》。证明：原吉林市鸿博物业有限公司鸿博嘉园物业管理分公司经企业改制后更名为吉林市鸿博嘉兴物业管理有限责任公司。
证据15.有限责任公司变更登记申请书。证明：2010年5月21日吉林市鸿博嘉兴物业管理有限责任公司更名为吉林市鸿博嘉兴物业服务有限责任公司，第三人鸿博物业具备诉讼主体资格。
被告涉川工贸、沈瑶，第三人刘万国、鸿博物业、交通银行对证据13-15均无异议。
证据16-1.供热费发票1张。
证据16-2.客户电费明细单1张。
证据16-3.吉林市水务集团水费明细清单1张。
证据16-1、2、3证明原告长期占有使用所购买房屋多年的事实。
被告涉川工贸、沈瑶，第三人刘万国、鸿博物业对证据16均无异议。
第三人交通银行对证据16-3真实性无法确认，没有相关人员的盖章签字；证据16-2电费票据只是2013年半年的，只有一个月能证�发生电费了，其余几乎没有；供热费票据只有一张，其他年份没有；其余证据的真实性无异议，但是不能证明原告对房屋享有所有权。
本院对原告李东键当庭出示的证据经庭审后复印件与原件核对审核认为，各方当事人对证据13～16真实性均无异议，证据1～4、7均系人民法院司法文书，证据8系房屋登记档案，证据12系公证文书，证据5、6、9、10、11客观真实且与其他证据相互印证，故本院对原告李东键当庭出示的证据均予以确认。
被告涉川工贸当庭出示如下证据：
证据1.2008吉中民执字第13号民事裁定书；证据2.申请一份；证据3.异议书一份。证明：被告涉川工贸对涉案房屋享有所有权，就房屋坐落下的土地被告涉川工贸作为使用权人向土地部门申请不将该土地使用权更名为被告沈瑶，2008年1月28日该土地被法院查封；2006年11月2日被告涉川�贸向房产部门提出异议，表明不同意将涉案房产转让给被告沈瑶。
原告李东键对证据1～3的真实性无异议，对关联性有异议。
被告沈瑶对证据1～3的质证意见同原告李东键。
第三人刘万国对证据1～3的真实性无异议，对证明问题有异议，认为土地争议不影响房屋权属，第三人刘万国购买房屋时是依据当时生效法律文书合法购买的。
第三人鸿博物业对证据1～3的真实性无异议。
第三人交通银行证据1～3的真实性无异议，认为第三人交通银行一直在主张权利，涉案房屋及土地一直存在争议，涉案房屋所涉及土地并未更名至被告沈瑶名下，证明涉川工贸一直在主张房屋及土地的权利。
被告沈瑶未向本院提交证据。
第三人刘万国当庭出示：建设工程规划许可证及附图、房屋平面结构图。证明：对诉争房�改造有合法审批手续，第三人刘万国对此无过错。
原告李东键、第三人鸿博物业对第三人刘万国出示的证据无异议。
被告涉川工贸、沈瑶对第三人刘万国出示的证据的真实性无异议，认为只是具备大修改造的一部分材料，开工建设手续不齐全。
第三人交通银行对第三人刘万国出示的证据有异议，认为不是施工许可证，无权施工改造拆除。许可证登记建设单位是沈瑶，当时明知房屋存在争议。
第三人鸿博物业公司未向本院提交证据。
第三人交通银行当庭出示如下证据：
证据1.（2005）吉中民二初字第129号民事判决书、执行法律文书生效证明、申请执行书、可供执行财产申请书、交通银行未清偿债权明细表。证明：交通银行对涉川工贸享有借款本金260万元及利息的金融借款债权，涉案房屋系涉川工贸向交通银行提供的抵押财产，办理了抵押登记，该生效判决已判决认定交通银行对涉案房屋享有优先受偿权。
证据2.吉林市房地产管理局于2004年3月11日向吉林市中级人民法院发出的《关于涉川工贸公司房产查封的函》。证明：房屋产权登记机关对涉案房屋已办理抵押登记且交通银行享有抵押优先受偿权已给予认定。
证据3.吉林市房地产管理局于2007年2月25日作出的《行政解封通知》。证明：吉林市中级人民法院（2005）吉中民二初字第129号民事判决书中交通银行行使优先权的法律障碍即（2004）吉中民一初字第8-2号民事裁定已自动失效。
证据4.（2008）吉中民执字第13号民事裁定书。证明：吉林市中级人民法院于2008年1月28日对涉案房屋相关的土地使用权进行了执行查封，交通银行始终对涉案房屋及其土地主张和行使权利。
证据5.吉检民二民�字（2010）99号民事抗诉书、（2012）吉中民再字第37号民事判决书、（2013）吉民一终字第73号民事判决书、吉昌检民建字（2013）第51号检察建议书、（2013）吉中执监字第3号执行裁定书。证明：被告沈瑶通过（2004）吉中民一初字第8号民事案件及其执行程序获取的涉案房屋所有权已没有了法律依据，涉案房屋仍为涉川工贸的财产，关于沈瑶案所涉系列财产保全、执行、确权裁定等法律文书均应当撤销，交通银行对涉案房屋行使优先受偿权已没有法律障碍。原告对涉案房屋权属的主张已无法律依据。
证据6.四处抵押房屋的产权登记档案。证明：涉案房屋系涉川工贸所有的财产，沈瑶系通过违法手段依据（2004）吉中民一初字第8号案件财产保全和执行获取的产权登记，该依据已被撤销，该四处房屋的产权应恢复为涉川公司权属登记状态。
证据7.（2013）�中民执字第44-1号执行裁定书及协助执行通知书。证明：吉林市中级人民法院正在办理沈瑶非法获取涉案房屋的执行回转工作。
原告李东键对证据1～7的真实性无异议，对关联性和证明问题有异议，认为交通银行作为无独立请求权第三人无权主张抵押权，房屋已经更名沈瑶名下，交通银行主张抵押权不成立。
被告涉川工贸对证据1～7无异议。
被告沈瑶对证据1～7的质证意见同原告李东键。
第三人刘万国、鸿博公司对证据1～7真实性无异议，对证明问题有异议。
经庭审质证，各方当事人对被告涉川工贸、第三人刘万国、第三人交通银行当庭出示的证据的真实性均无异议，本院均予以确认。
经审理查明：2004年2月2日，本院依立案受理原告（本案被告）沈瑶与被告（本案被告）涉川工贸借款合同纠纷一案，依原告（本案被告）沈瑶申请，本院于2004年2月4日依法查封了被告（本案被告）涉川工贸所有的坐落于吉林市北京路131号四处房产（吉房船字第YX10000855、建筑面积448.34平方米；YX10000856、建筑面积317.78平方米；YX10000858、建筑面积317.78平方米；YX10000857、建筑面积1739.37平方米）。2004年6月9日，本院作出（2004）吉中民一初字第8号民事判决：被告（本案被告）涉川工贸给付原告（本案被告）沈瑶欠款美元30万元及利息，人民币77万元及利息。该案在执行程序中，本院于2005年9月25日委托吉林市中合拍卖有限责任公司对查封的房产予以拍卖，因无人竞买而流拍。依申请人（本案被告）沈瑶申请，本院于2006年1月26日作出（2006）吉中执恢字第7号民事裁定，将上述四处房产确权为申请人（本案被告）沈瑶所有，抵偿被申请人（本案被告）涉川工贸全部欠款本金及利息397.55万元。2007年5月31日，申请人（本案被告）沈瑶依据本院裁定将上述四处房产变更登记在自己名下，房屋所有权证号分别为：吉林市房权证船字第S110062857、S110062858、S110062859、S1100628**（沈瑶于2007年10月24日卖与案外人杨沐并已办理房屋产权变更登记为：S000009303）。2009年9月18日，本院作出（2006）吉中执恢字第7-1号执行裁定，将上述四处房产项下分摊的土地使用权由申请人（本案被告）沈瑶享有。
2007年2月14日，被告沈瑶出具收条：“今收到阳光家居卖方订金壹拾伍万元整”。2007年3月，被告沈瑶出具收条：“今收到宝丰公司房款现金1800000元（壹佰捌拾万元整）”。2007年4月29日，被告沈瑶出具收条：“今收现金壹佰万元整”。2007年7月20日，卖方被告沈瑶（甲方）与买方被告刘万国经营的吉林市昌邑区阳光家居商城（乙方）、担保方吉林市宝丰房地产开发有限责任公司（丙方�签订《补充协议》，约定：双方经协商，同意对于2007年2月14日签订的《房屋买卖合同》做如下补充：将总价款调整为叁佰陆拾万元。上述房款乙方已付贰佰玖拾伍万元，余款陆拾伍万元，于本协议签订之时支付伍拾万元。其余拾伍万元转付顾占忠律师律师费。买卖的四所房屋现已有二所（二层小楼）拆除，拆除是买方完成，与甲方无关。为方便乙方以后办理产权过户或处理房屋，甲方同意按乙方要求出具相关的授权委托书。甲方向乙方出具由甲方签名的空白纸及空白授权委托书，具体数量，以公证认定的数量或乙方签收的数量为准。
庭审中，被告沈瑶、第三人刘万国、鸿博公司均表示《补充协议》中提及的2007年2月14日签订的《房屋买卖合同》已经丢失，已无法找到。
2007年7月23日，第三人刘万国经营的吉林市昌邑区阳光家居商城出具授权委托�，委托原吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司对吉林市船营区北京路131号四处房屋（吉林市房权证船字第S110062857、S110062858、S110062859、S1100628**）进行出售。
2007年7月27日，被告沈瑶出具收条：“今收阳光家居购房款650000元（陆拾伍万元整）”。
2007年7月27日，被告沈瑶出具委托书并在原吉林市昌邑区公证处办理公证，授权原吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司办公室主任肖艳办理吉林市船营区北京路131号三处房屋（吉林市房权证船字第S110062857、S110062858、S1100628**）的买卖、产权处理、更名等相关事宜。
吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司于2010年更名为本案第三人鸿博物业。
2007年7月至9月，第三人刘万国对其购买的两座二层楼房屋（吉林市房权证船字第S1100628**、建筑面积317.78平方米；S110062859、建筑面积317.78平方米）进行了小户型翻建，对其购买的一座四层楼房（吉林市房权证船字第S1100628**、建筑面积448.34平方米）进行了小户型改造。2007年9月3日，吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司代表被告沈瑶与原告李东键签订《商品房预定协议》，原吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司办公室主任肖艳代表被告沈瑶具体经办。协议约定：甲方沈瑶将坐落在船营区北京路131号楼小2楼7号网点预定给乙方李东键，实际面积以房地产测绘为准（多退少补）。房屋建筑面积约为46.73平方米。房屋售价2280元／平方米。房屋总价款106545元。交款方式为现金56545元，余款5万元扣刘明波工程款。房屋竣工时间为2007年9月30日。签订合同当日原告李东键向原吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司缴纳了购房款56545�。2007年9月25日，原吉林市鸿博物业有限责任公司鸿博嘉园物业管理分公司出具收据确认剩余购房款5万元已通过抹账形式入账。2010年起，原告李东键以其本人名义对上述购买房屋缴纳供热费用及电费。
2008年3月28日，原吉林市房地产管理局印发《关于控制非住宅存量房屋改造“小户型”出售等相关问题的通知》（吉市房字（2008）9号），对非住宅房屋改造“小户型”后向社会公开出售的房屋办理分证进行严格控制。
另查明，2003年12月29日，第三人交通银行为被告涉川工贸提供涉案房产抵押贷款，在他项权利登记办理以前，涉案房产因原告（本案被告）沈瑶与被告（本案被告）涉川工贸借款合同纠纷一案［（2004）吉中民一初字第8号］被本院保全查封。原告（本案第三人）交通银行与被告（本案被告）涉川工贸，第三人（本案被告）沈瑶借款合同及�押合同纠纷一案，本院于2005年11月28日作出（2005）吉中民二初字第129号民事判决：一、被告吉林市涉川工贸有限责任公司偿还原告交通银行吉林分行借款本金260万元及到2005年9月21日间的利息448613.24元，于本判决生效后十日内给付；二、被告吉林市涉川工贸有限责任公司从2005年9月22日至借款还清时止，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率给付交通银行吉林分行逾期贷款利息。于本判决生效后十日内给付；三、原告交通银行吉林分行与被告吉林市涉川工贸有限责任公司签订的抵押合同有效，但其对抵押物（YX10000855、YX10000856、YX10000857、YX10000858号房屋）享有的优先权不能对抗吉林市中级人民法院（2004）吉中民一初字第8-2号民事裁定。
2011年12月2日，吉林省高级人民法院作出（2011）吉民抗字第40号民事裁定，指令本院对（2004）吉中民一初字第8号民事判决�行再审。本院再审后作出（2012）吉中民再字第37号民事判决：一、撤销本院（2004）吉中民一初字第8号民事判决；二、驳回沈瑶的诉讼请求。沈瑶不服提出上诉，吉林省高级人民法院作出（2013）吉民一终字第73号民事判决，驳回上诉，维持原判。2013年9月2日，本院作出（2013）吉中执监字第3号执行裁定，撤销本院（2006）吉中民执恢字第7号及（2006）吉中民执恢字第7-1号民事裁定。2013年7月9日，本院作出（2013）吉中民执字第44-1号执行裁定，查封了被执行人沈瑶名下的三处涉案房产。2013年9月16日，本院作出（2013）吉中民执字第44号执行裁定，认为沈瑶与涉川工贸借款合同纠纷执行一案的执行依据（2004）吉中民一初字第8号民事判决已被（2012）吉中民再字第37号民事判决撤销，执行依据已不存在，故沈瑶已取得的房屋应予返还，不能退还原物，应折价抵偿给原所有人涉川工贸。遂裁定：沈瑶应在本裁定生效之日起十日内向吉林市涉川工贸有限责任公司返还已取得的房屋，新房证号为S110062857、S110062858、S110062859、S000009303。逾期拒不执行，本院将依法强制执行。
案外人（本案原告）李东键认为，本院上述查封的坐落于吉林市船营区北京路131号吉林市房权证船字第S1100628**号的房屋包括其已经合法购买并实际占有使用的小2楼7号网点，提起起诉。
本院认为：本案争议焦点是原告作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”经审查，原告提交的证据能够证明，在法院就相关案件执行回转采取查封措施之前，原告就已经全款购买、实际占有使用了登记在被告沈瑶名下、经第三人刘万国购买并进行小户型分户改造后出卖的涉案房屋。2008年3月28日，房产管理部门印发文件严控非住宅房屋改造“小户型”后向社会公开出售房屋的分证办理，导致原告未能对涉案房屋办理产权过户登记手续，对此原告并无过错。被告沈瑶取得诉讼房屋所有权的依据虽已被撤销，但原告实际购买并占有使用涉案房屋在先，且为善意，因此并不影响其对涉案房屋权利的取得和实现。故原告关于请求停止对涉案房屋继续执行的理由成立，本院予以支持。
此外，原告关于确认其与第三人刘万国之间�在房屋买卖合同关系，对涉案房屋享有所有权的诉讼请求与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予评判。原告关于撤销吉林市中级人民法院（2014）吉中执外异字第20号执行裁定的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、停止对吉林市船营区北京路131号小2楼7号网点（吉林市房权证船字第S1100628**号范围内）房屋的执行；
二、驳回原告李东键的其他诉讼请求。
案件受理费2431元，由被告沈瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 马景芳
审 判 员 任宝君
二〇一四年八月二十日
代理书记员 王洋子