阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初2760号
原告：阳江市金誉物业管理有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路金碧园西街**号之一。
法定代表人：冯德福，该公司经理。
委托代理人：周文靖，广东赢信律师事务所律师。
委托代理人：陈友家，该公司员工。
被告：谭山江，男，1962年6月6日出生，汉族，户籍地：阳江市江城区，现住阳江市江城区。
委托代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。
委托代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。
原告阳江市金誉物业管理有限公司（以下简称金誉物业公司）诉被告谭山江物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金誉物业公司的委托代理人周文靖、陈友家，被告谭山江的委托代理人谭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金誉物业公司诉称：原告是被告所居住的小区天河湾.金旭园的物业管理公司，被告是该小区金园路XX号房的产权人，被告在收楼时与原告签订了《前期物业管理协议》，协议明确约定逾期交付物业管理费的违约责任，被告收楼后在一段时间内如期交付了物业管理费，但被告没有交付2014年1月至2016年6月的物业管理费，被告拖欠的物业管理费已高达4761元，被告长期欠费的行为已构成违约。根据协议约定，被告应交付原告诉请的物业管理费及滞纳金。原告多次以信函、上门、电话等方式催收，但被告至今未交付相关费用。为维护原告自身合法权益，现特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2014年1月至2016年6月期间产生的物业管理费4761元给原告；2、被告支付2014年1月至2016年6月期间所欠物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为基数，每日按当月所欠物业管理费的1%计算，从欠付当月16日起至付清日止），暂计至2016年6月30日的滞纳金为2105.29元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告谭山江辩称：原告的诉讼请求没有约定依据，也没有法定依据，请求法院驳回原告诉讼请求。一、原告收物业管理费无依据，收费标准没有得到物价局的批准；二、原告没对被告提供过物业服务。1、被告的房屋属于商铺，是面向大街，无须由小区出入，原告未在出入方面提供管理和服务；2、被告的卫生是由自己或环卫部门打扫的，原告从没有为被告打扫过卫生；3、原告没有为被告提供保安服务；4、原告在被告楼房上面的公共露台违法搞绿化，灌溉绿化的水长期浸湿被告所在楼层墙体，导致被告的墙体发霉，被告要求原告恢复原来的绿化规划、做好防水工程，但原告置之不理，被告只好自行投入资金在外墙做引水渠，但效果不好。
经审理查明：2004年8月18日，原告金誉物业公司（乙方）与广东金世纪实业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：“物业基本情况：物业名称为金旭园，物业类型为别墅、住宅、商铺，坐落位置在阳江市新江北路85号。物业管理项目包括：房屋建筑共同部位的维修和管理；房屋共用设施设备及运行的维护和管理；环境卫生；绿化管理；秩序维护；交通秩序与车辆停放。物业管理服务费用：物业服务费按月缴纳，甲方或物业使用人应于每月15日前向乙方缴纳当期的物业服务费，逾期未缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的1%向乙方交付违约金；甲方应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方缴清相关费用，逾期未缴纳相关费用的，乙方有权从欠交款当月16日起按欠费总额按日收取1%的违约金。管理费标准：4、商铺一、二层物业服务费按建筑面积：1.00元/月平方米，以上物业服务费不包含小区及楼宇内的公共水电费，公共水电费的分摊办法参照阳江市相关规定执行。违约责任：若甲方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费总额的1%向乙方缴纳违约金。其他事项：本合同期限自2004年8月18日起至业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”广东金世纪实业有限公司、原告金誉物业公司均在合同上盖章确认。签订合同后，原告于2004年8月18日起正式为金旭园小区业主提供物业管理服务。金旭园小区尚未选出业主委员会，广东金世纪实业有限公司亦没有选聘出新的物管公司，原告按照原合同继续为金旭园小区提供物业管理服务。2016年7月25日，阳江市发展和改革局出具给原告的物业服务收费备案表中显示：申请单位金誉物业公司，备案物业基本情况为：小区名称天河湾.金旭园，实行政府指导价物业服务收费备案标准，商铺为1元/平方米，原执行时间为2004年8月。
另查明，原告金誉物业公司是从事物业管理服务、经销建材的有限责任公司。被告谭山江于2007年1月通过购买的方式取得阳江市江城区天河湾.金旭园金园路XX号第一、二层商铺的所有权，房产登记的权属人为谭山江，房地产权证记载房屋的建筑面积为159.74㎡。从2014年1月起至2016年6月31日止，谭山江拖欠金誉物业公司30个月物业管理费。2016年5月31日，原告委托广东赢信律师事务所周文靖律师向被告谭山江出具律师函函告被告应缴清拖欠的物业费等事项。此后，原告以其向被告催收上述款项无果为由，诉至本院，请求如诉称。
庭审中，被告主张原告收取其物业费没有依据，认为其的房屋属于商铺，无需在小区出入，原告并没有为其提供小区出入、卫生打扫、保安服务，同时被告提供楼房外墙照片三张，主张原告在其楼顶的公共露台违法搞绿化导致被告房屋渗漏、墙体发霉，其需自行在外墙做引水渠，认为原告不应收取其的物业管理费。原告则称按照其与被告所在小区的广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告应向其缴交物业管理费；并非其在公共露台搞绿化，而是部分业主在露台摆放盆栽，其有前去协调，但这些业主不予配合；上述照片中的外墙不属于公共设施部分，被告房屋即使存在渗漏，亦无法确认其起因。
以上事实，有原告提供的营业执照、常住人口基本信息、物业管理费统计清单、《前期物业服务合同》、房地产权档案查阅答复书、物业服务收费备案表、快递单、快递单查询、律师函；被告提供的照片三张等证据为证。
本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告与广东金世纪实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对金旭园小区的全体业主均具有约束力。被告作为金旭园小区的业主，享受原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告金誉物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告支付拖欠的物业管理费，合法合理，本院予以支持。上述《前期物业服务合同》中约定商铺的物业服务费按建筑面积收取1.00元/月每平方米，同时，在2016年7月25日阳江市发展和改革局出具给原告的物业服务收费备案表中显示，实行政府指导价物业服务收费备案标准，被告的房屋属于商铺，原告每月按被告房屋建筑面积按照1元/平方米标准收取被告的物业管理费，本院对此予以确认。经庭审核实，从2014年1月至2016年6月止，被告尚欠原告30个月物业管理费共4792元（159.74㎡×1元/ｍ2/月×30月）,现原告请求被告支付物业管理费4761元，是其权利的处分，本院予以支持。根据上述《前期物业服务合同》约定：“若甲方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费总额的1%向乙方缴纳违约金。”被告逾期没有缴纳物业管理费，已构成违约，现原告请求被告支付自2014年1月至2016年6月期间所欠物业管理费的滞纳金，即违约金，本院予以支持。但原告请求的违约金过高，应予调整为按照月利率2%计算，以当月所欠物业管理费为基数，从合同约定的逾期之日即从次月16日起计付至本判决确定的履行期限届满之日止。原告诉讼请求超过本院上述核定部分，本院不予采纳。
被告以其房屋是商铺，原告没对其提供过物业服务为由不同意支付物业管理费的反驳理由不能成立。被告提供楼房外墙的照片三张不能证明露台上的绿化为原告所为，亦未能有效证明被告的房屋受到损害以及受损的原因，被告据此不同意支付物业管理费给原告，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、限被告谭山江在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费4761元及违约金（违约金以当月所欠的物业管理费为基数，按月利率2%计算，从次月16日起计付至本判决确定的履行期限届满之日止）给原告阳江市金誉物业管理有限公司；
二、驳回原告阳江市金誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元（原告已预缴），由被告谭山江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 许 玲
人民陪审员 林 科
人民陪审员 李志伟
二〇一六年十二月九日
书 记 员 黄景青