新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2017）新40民终1743号
上诉人（原审被告、反诉原告）：伊犁鑫合房地产开发有限责任公司。住所地：伊宁市斯大林街***号伊犁州图书馆。
法定代表人：叶凌玲，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张锐，男，汉族，1975年1月16日出生，住伊宁市。
委托诉讼代理人：黄春燕，新疆秉政律师事务所律师。
上诉人伊犁鑫合房地产开发有限责任公司（以下简称鑫合公司）因与被上诉人张锐房屋买卖合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2017）新4002民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫合公司的法定代表人叶凌玲及其委托诉讼代理人王冠华，被上诉人张锐的委托诉讼代理人黄春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫合公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张锐的诉讼请求；2.支持其一审反诉请求；3.由张锐承担诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。首先，本案应为民间借贷纠纷，同时涉及让与担保，不存在由借贷关系转化为房屋买卖关系的事实。其次，涉案1-1001号商品房的买受人不是张锐，因此其与张锐之间不可能建立房屋买卖合同关系，一审法院认定本案为买卖合同纠纷，突破了合同相对性原则。第三，本案中，其与张锐解除合同、撤销备案登记，与案外人签订买卖合同，由张锐直接收取售房款或者由其收取房款后转付给张锐，是履行还款义务的行为。第四，张锐在1-1001号商品房中所支付的房款，实际上系其向张锐借款2,211,696元中的一部分，张锐并未就购买涉案商品房另行支付任何款项。张锐要求其退还的29万元，实质上仍是要求其清偿借款本息。第五，张锐在2016年12月日出具的收条中明确注明收到利息字样，表明张锐接受的是其清偿的借款本息。2.2016年11月2日的补充协议不宜单独认定，应根据双方当事人的真实意思和交易的实质内容认定。若要单独认定，如否认先前的民间借贷关系，由于张锐未向其支付任何购房款，该补充协议就是一纸空文，其不应向张锐退还购房款并承担担保费、保全费、律师费等费用。3.其反诉请求张锐返还超付借款本息541,731.05元、支付资金占用损失4,909.5元有事实依据，应该得到支持。首先，溢价购房款并未出现在2016年11月2日的补充协议中，只在双方同日签订的《补充协议1》中出现”乙方收取的购房款的多少均与甲方无关”。对于上述条款的解释，应按照最适合于合同目的进行解释。本案为民间借贷纠纷，张锐收取购房款的数额直接关系其归还借款的数额，因此上述条款应理解为其不得干预商品房成交价格，不得直接向买受人收取房款而应由张锐收取，以保证借款债权的实现。第三，一审法院错误理解上述条款，以双方约定张锐收取溢价房款的多少与其无关为由，对其反诉请求不予支持错误。4.张锐对于利息问题不能自圆其说，其先行向张锐支付265,403.52元具有高度可能性，应该得到支持。首先，通过张锐称双方约定月利率为3%，利息在给付借款时一并扣除的答辩意见来看，借款利息存在。但借款合同中记载的本金与其收到借款本金一致，说明张锐向其支付借款本金时并未扣除利息。因此，在利息存在，张锐又未扣除的前提下，其提供银行流水等间接证据证实了其已先行给付四个月利息265,403.52元的事实应被法院认定。5.一审判决适用法律错误。首先，一审法院未按最高人民法院民间借贷案件适用法律规定第24条第1款的规定驳回张锐的起诉，违反法定程序。其次，一审法院适用合同法第60条第1款作出判决，适用法律错误。
张锐辩称，其与鑫合公司之间是商品房买卖合同关系。首先，双方于2016年2月3日签订的《借款合同给》和《商品房买卖合同》不违反法律规定，均成立并生效。其次，本案是在双方协商一致后，由民间借贷法律关系变更为商品房买卖合同法律关系的。其向叶凌玲转款备注为购房款，叶凌玲出具的收据也备注为购房款（借款）也充分说明了这一点。第三，在商品房买卖合同履行过程中，双方签订多份补充协议，再次明确双方之间的法律关系。且除本案中涉及的1001房屋外，其余10套房屋均已按照补充协议履行完毕。同时，鑫合公司明确备注其所转付款项为退房款。
张锐向一审法院起诉请求：1.鑫合公司向其返还房款290,000元；2.鑫合公司向其支付违约金150,000元；3.鑫合公司承担担保费5,000元、保全费1,970元、律师费19,800元及诉讼费。
鑫合公司反诉请求：1.张锐返还其超付借款本息541,731.05元；2.张锐向其支付资金占用损失（自2017年1月1日起至实际清偿之日止，以541,731.05元为基数，按年息4.35%计算）；3.由张锐承担诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2016年2月3日，张锐（甲方）与鑫合公司（乙方）签订一份借款合同，该借款合同约定甲方因乙方从事经营需要，借给乙方人民币2,211,696元，借款期限为6个月，借款于2016年8月2日一次性归还给甲方，乙方应按约定及时归还借款，如逾期未归还借款即视为违约，需赔偿甲方总借款30%的违约金以及实现债权的交通费、诉讼费、律师费。调查费、诉讼担保费等各项费用等，该借款合同并未约定借款利息。同日，张锐与鑫合公司就伊宁市新华西路十七巷以西公园88号第D、E座1单元1001号、1101号、1102号、2单元1101号、1102号、3单元1101号六套住房签订编号为【YS0062230】商品房买卖合同一份，就伊宁市新华西路十七巷以西公园88号第D、E座3单元1102号、4单元1101号、1102号、5单元1101号、1102号五套住房签订编号为【YS0062231】商品房买卖合同一份。该两份商品房买卖合同（均在伊宁市房地产管理局备案并办理了网签登记手续）中约定的商品房单价均为每平方米1,800元，付款方式均为一次性付款，上述11套住房总金额为2,211,696元。2016年2月4日，张锐向鑫合公司法定代表人叶凌玲分别转账1,500,000元和711,696元，合计2,211,696元，交易摘要为付房款。同日，叶凌玲分别向张锐出具房款（借款）1,500,000元和房款（借款）711,696元的收条各一张。
二、2016年11月2日，张锐（乙方）与鑫合公司（甲方）签订补充协议1，约定：一、经甲方同意后，乙方已将编号为【YS0062231】的商品房买卖合同项下五间房屋分别转售给乙方指定的第三方，现为减少甲乙双方的损失，双方一致同意解除之前甲乙双方签订的网签合同，并解除网签登记，甲方与新购房者（即乙方指定的第三人）签订网签合同，并办理网签登记手续（网签登记房屋的价格为1,800元每平米），该网签合同及登记手续应于甲乙双方解除网签当日办理......；二、本补充协议涉及的五套房屋的购房款，因乙方已经全额交纳给甲方，因此，甲方不得向第三方收取，五套房屋的购房款由第三方直接交给乙方，乙方收取的购房款的多少均与甲方无关等。同日，张锐（乙方）与鑫合公司（甲方）签订补充协议，签订该协议的前提为甲乙双方于2016年2月3日签订编号为【YS0062231】的商品房买卖合同，该合同项下的公园88号小区D、E座1单元1001号商品房，乙方已将全部款项支付给甲方，内部人员乔羽已入住装修，该协议约定：一、双方解除关于公园88号小区D、E座1单元1001号商品房的买卖合同；二、甲方应于2016年前将该房屋销售给乔羽的购房款贰拾玖万元整退还给乙方，乙方在收到全额购房款后配合甲方办理上述商品房的网签解除手续；三、若甲方未按照本协议内容履行，应承担违约责任，自愿承担违约金壹拾伍万元，且乙方可依法追究甲方一房两卖所导致的全部损失（包括但不限于主张权利所产生的律师费、保全费、保全担保费、诉讼费等）等。2016年12月16日，张锐与鑫合公司就伊宁市新华西路十七巷以西公园88号第D、E座1单元1001号、1101号、1102号、2单元1101号、1102号、3单元1101号在内的六套住房签订解除《商品房买卖合同》协议。鑫合公司于同日分别依次与案外人黄卫东、岳建军、肖合来提·加拉力、帕丽旦·阿布都克力木、艾来提·吐尔逊就1单元1101、1102、2单元1101、1102号住房签订商品房买卖合同（其中，2单元1102号商品房单价为每平方米2,681.89元)；于2016年12月27日与案外人牛伊钢、倪小梅就3单元1101号住房签订商品房买卖合同（该商品房单价为每平方米2,330.58元），并分别在伊宁市房地产管理局办理了合同备案手续。
三、2016年12月6日，张锐（乙方）与鑫合公司（甲方）就伊宁市新华西路十七巷以西公园88号D、E座3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101、1102号五套住房签订解除《商品房买卖合同》协议，张锐向鑫合公司提交申请解除上述房屋网签合同的退房申请书。同日，张锐（乙方）与鑫合公司（甲方）又签订补充协议，签订该协议的前提为甲乙双方于2016年2月3日签订商品房买卖合同，约定乙方购买甲方开发的公园88号小区D、E座3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101、1102五套商品房，乙方已支付全额购房款并办理了网签登记手续，该协议约定：一、乙方因资金情况经甲方同意后已将上述五间房屋分别转售给刘肖玉、张泽忠、张泽英、张泽军、张锐，为减少损失，双方一致同意解除之前的网签登记，为新购房者办理网签登记手续，该登记手续于解除网签当日办理等。鑫合公司于同日分别依次与案外人刘肖玉、肖其生、张泽忠、李丽、张泽英、张泽军就3单元1102、4单元1101、1102、5单元1101号住房签订商品房买卖合同（其中，3单元1102号商品房单价为每平方米2,769.09元）、鑫合公司于2016年12月30日与案外人殷金福就5单元1102号住房签订商品房买卖合同，并在伊宁市房地产管理局办理了合同备案手续。
四、张锐申请诉前财产保全，支出保全费1,970元、担保费5,000元，并为本次诉讼支出律师代理费19,800元。庭审中，双方当事人对鑫合公司就4套房屋的购房款分别给付张锐310,000元、500,000元、250,000元、10,000元，合计1,070,000元、剩余6套房屋的购房款由张锐自行收取的事实均无异议。鑫合公司认为张锐主张的违约金过高，请求法院对该违约金调整减少。
一审法院认为：本案案由应为房屋买卖合同纠纷。虽双方当事人就张锐给鑫合公司借款既签订借款合同，又签订总房款与借款金额一致的两份商品房买卖合同，但结合查明的事实，张锐在借款期限届满后，并未直接要求鑫合公司偿还借款，亦未要求该公司履行商品房买卖合同义务即交付房屋，而是与其协商解除双方签订的商品房买卖合同，由鑫合公司重新就本案诉争的除公园88号小区第D、E座1单元1001号住房以外的其余10套房屋与案外人签订商品房买卖合同，并分别由鑫合公司及案外人向张锐支付购房款，从上述当事人的交易目的来看，张锐与鑫合公司之间的意思表示并非单一纯粹的以签订商品房买卖合同作为借款合同的担保，而是由起初的借贷转化为房屋买卖。现双方当事人就鑫合公司退还销售给案外人乔羽的公园88号小区第D、E座1单元1001号住房的购房款29万元所签订的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。但鑫合公司至今未向张锐退还该款，故对张锐要求鑫合公司立即返还房款290,000元的诉讼请求，予以支持；张锐主张鑫合公司承担违约金150,000元，因鑫合公司未按约定退还290,000元，应承担违约责任，但其认为违约金过高，请求法院调整，且张锐未提供证据证实因鑫合公司违约给其造成的实际损失，故张锐的实际损失应为逾期还款利息，按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%计算违约金为26,266.85元（290,000元×4.35%×4倍÷365天×190天=26,266.85元，自2017年1月1日至2017年7月9日）；张锐主张由鑫合公司承担担保费5,000元、保全费1,970元、律师费19,800元，因补充协议中已就该部分费用的主张作出明确约定，且上述费用已实际产生，故对张锐的该项诉讼请求，予以支持；对鑫合公司主张张锐向其返还超付借款本息541,731.05元、支付资金占用损失4,909.5元（以541,731.05元为基数，按年息4.35%计算,自2017年1月1日至2017年3月15日）及自2017年3月16日至前述款项实际清偿之日止的资金占用损失，因张锐给付鑫合公司的借款已转化为向鑫合公司支付的全额购房款，故双方解除商品房买卖合同后，除1001号以外的10套住房中，虽部分房屋存在溢价购房款，但张锐收取溢价购房款的多少应与鑫合公司无关，且双方对此已明确约定。另，鑫合公司主张张锐给付两笔借款前，其先行给付张锐合计265,403.52元，因鑫合公司未提供直接证据予以证实，张锐对此亦不认可，故鑫合公司的上述反诉请求，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、鑫合公司于判决生效之日起十日内一次性向张锐返还房款290,000元；二、鑫合公司于判决生效之日起十日内一次性向张锐支付违约金26,266.85元；三、鑫合公司于判决生效之日起十日内一次性向张锐支付担保费5,000元、律师费19,800元；四、驳回张锐的其他诉讼请求；五、驳回鑫合公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取4,136元、保全费1,970元，由张锐负担1,102元，由鑫合公司负担5,004元；反诉案件受理费减半收取4633元，由鑫合公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、本案案由应如何确定；二、鑫合公司应否退还张锐290,000元房款、支付违约金及主张权利的相关费用；三、鑫合公司的反诉请求能否成立。
关于争议焦点一。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，鑫合公司与张锐之间订立的借款合同及与借款金额一致的两份商品房买卖合同内容，均不违反法律禁止性规定，应为有效。在借款期限届满之后，鑫合公司并未向张锐偿还借款，而是与张锐解除商品房买卖合同、撤销备案登记，将其与张锐签订的两份商品房买卖合同项下的房屋转而销售给张锐指定的第三人，由张锐直接收取售房款或由其收取房款之后转付给张锐。鑫合公司与张锐的上述行为，表明该两份《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供的让与担保，而是借款合同到期鑫合公司难以清偿债务时，双方协商将借款转化为购房款，通过将鑫合公司所有的商品房出售给张锐或张锐指定的第三人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。且鑫合公司在其与案外人李福生居间合同纠纷案一审庭审中也陈述，其与张锐之间系商品房买卖合同关系。一审判决认定鑫合公司与张锐之间由起初的借贷关系转化为房屋买卖合同关系，并无不当。故鑫合公司主张本案应为民间借贷纠纷的上诉请求，不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。根据已查明的事实，鑫合公司在与张锐解除两份商品房买卖合同之后，将该两份商品房买卖合同项下11套房产中的10套售予张锐指定的第三人，其中6套房屋由张锐直接收取房款，4套房屋由鑫合公司收取房款后转付给张锐；剩余1套即涉案1单元1001室房屋，因鑫合公司员工乔羽已装修入住，为此，鑫合公司与张锐签订补充协议，约定鑫合公司退还张锐房款290,000元。鑫合公司未按约履行上述协议，一审法院据此判决其退还张锐290,000元，并支付违约金，承担张锐主张权利的相关费用，并无不当。
关于争议焦点三。鑫合公司为证实其已先行向张锐支付4个月利息265,403.52元的主张，提供了其法定代表人叶凌玲两笔分别为190,000元、76,000元，总计266,000元的银行流水账单。经查，该两笔款项为现金支取，款项总额与鑫合公司主张已付利息数额不符，对此张锐不予认可，鑫合公司亦未能提供证据证实上述款项已实际支付给张锐，故其该项上诉请求不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，鑫合公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,677元，由上诉人伊犁鑫合房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨峻峰
代理审判员 张瑀歆
代理审判员 李 政
二〇一七年十月十四日
书 记 员 常 静