吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终1109号
上诉人（原审原告）：孙德仁，男，1953年10月13日生，汉族，农民，住吉林市。
委托代理人：孙国良，吉林孙国良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：舒兰市平安镇人民政府。住所：舒兰市。
法定代表人：刘乐武，镇长。
委托代理人：汤俊勇，吉林达恒律师事务所律师。
原审第三人：赵凤林，男，汉族，1960年1月2日生，舒兰市林业局干部。住址不详。
上诉人孙德仁因合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院(2014)磐民二初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙德仁及其委托代理人孙国良，被上诉人舒兰市平安镇人民政府（以下简称平安镇政府）的委托代理人汤俊勇到庭参加诉讼。原审第三人赵凤林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
孙德仁在原审时诉称：2001年11月1日，原告孙德仁与被告舒兰市平安镇人民政府签订了一份协议，约定孙德仁将其所购买的舒兰市平安市场大厅（位置为平安镇大街西侧药材楼后，供销楼道南新建二楼中心大厅）经营权租给被告舒兰市平安镇人民政府，租期为十年，从2001年11月2日起至2011年11月2日止。被告每年向原告交纳租金3万元，10年合计30万元，在租赁期间内舒兰市平安镇人民政府不发给孙德仁土地使用证，租赁期满后被告舒兰市平安镇人民政府负责给原告孙德仁办理土地使用证，并在2011年11月2日前交给原告。但合同到期后，原告得知被告已将该市场产权和土地使用权登记在他人名下，致使原告合同目的不能实现，故原告起诉至法院，要求解除该租赁合同，并要求被告按鉴定结论赔偿原告损失1232595元。
舒兰市平安镇人民政府在原审时辩称：本案原告的诉讼请求不应该得到支持。被告与原告在2001年7月3日签订的由原告购买市场圈楼中间部分即本案诉争标的物的协议应属无效，因在2001年5月平安镇政府已与赵凤林签订了市场开发建设协议书，并给赵凤林办理了相关审批手续，约定市场建成后由赵凤林自行定价，自行销售，故政府没有权利私自出售市场圈楼中间部分。市场圈楼中间部分只是大棚内的一块空地，国有土地转让需经审批，故属无效合同。原告与政府于2001年11月1日签订的租赁协议是建立在原无效的买卖合同的基础上的，故该协议应属无效协议。对于合同的签订造成标的物不能交付的结果，原告自身有责任。签订合同当时，原告明知政府没有处分该标的物的权利，原告依然和政府签订了买卖合同，对于交付不能的后果作为原告当时也应该有这种预料。在双方2001年7月3日由金志德与政府签订的协议中明确注明了开发商同意将大厅出让的字样，从协议签订的内容看能够推定出当时的大厅转让权在开发商，但开发商并没有在转让协议上签字，没有得到开发商的确认，所以在这种情况下，被告认为原告应该是明知政府没有转让权，那么在转让协议签订时，原告的过错明显，应该承担其相应的过错责任。本案原告主张解除的是2001年11月1日原、被告签订的租赁合同，在租赁合同的解除问题上不存在原告的损失。虽然原告提出购买之后，随即又租给了被告，但是实际上并没有将经营权交付给被告，导致被告已存在十年经营的预期利益没有得到。如果认定该合同有效，那么被告的利益也要主张。同时原告认为原、被告签订的合同中存在金志德代签的情况，所以对原告的诉权提出质疑。在原告举证的2001年4月会议纪要中体现出这个诉争的标的物当时是处于被告没有处分权的状态，因为会议纪要中写的是由政府协调开发商卖给原告。所以说对于被告直接将房屋出售给原告的权属，没有处分权，作为原告当时应该是明知的。这种情况下，既然明知被告没有出售权利依然购买，作为原告一方存在过错的，综上，结合被告庭审的质证、答辩和辩论意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人赵凤林在原审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审判决认定：2000年3月14日，舒兰市平安镇人民政府从舒兰市工商局以22.5万元的价格购买了面积为2845平方米的平安市场，其中市场售价10万元，市场内营业用房、铁棚子售价12.5万元。本案所涉标的物舒兰市平安市场大厅（位置为平安镇大街西侧药材楼后，供销楼道南新建二楼中心大厅面积955.5平方米）即包括在内。2000年10月12日，平安政府和本案原告孙德仁签订了第一份协议，约定将市场经营权及市场内的房屋和设施包括与市场相邻的三条路上商业经营权转让给孙德仁，经营期限为8年，转让费30万元，并约定如孙德仁在经营期内开发市场建房，需在开发前交土地出让金20万元。交土地出让金后，政府负责将土地证交于孙德仁，同时属于政府所有的地上设施、房屋及附着物的所有权归孙德仁。2001年4月24日，由包括郑哲云、陈海波、金志德、金瑞霞在内的五人进行了一次关于平安镇农贸市场开发建设问题的会谈，提出农贸市场由政府收回，由开发商开发建设室内市场，孙德仁的亲属金志德表示达到相应8项要求时可以把农贸市场交出。经协商最后达成的一致意见中包括金志德同意交出农贸市场经营权由政府进行开发建设，政府可以协调开发商把营业大厅卖给金志德，同意给金志德相应的补偿金，并载明待市场搬迁完毕，双方签订协议。2001年5月3日，赵凤林、刘德旭两合伙人交纳了平安农贸市场土地出让金70万元，并于2001年5月11日由平安镇政府与赵凤林签订了一份市场开发建设协议书，约定同意由赵凤林开发建设二层封闭式营业平安农贸市场，项目名称为平安镇农贸市场室内市场，外围建二层室内营业室，中心建大棚式农贸大厅，总建筑面积4300平方米左右，并约定由赵凤林承担此地段的前期费用（拆迁费、土地出让金、城市基础设施配套费、地籍变更审批费）90万元，于政府拆迁完毕时开工，四个月时间完工，建成后的市场由赵凤林自行定价，自行销售。2001年7月3日，原告孙德仁和平安镇政府就有关原平安镇农贸市场即西市场改建过程中有关问题签订了一份协议，该协议载明“现按城建规划要求，将于2001年就要开发，因此就有关事宜协商如下：第1条约定政府给付孙德仁现金50万元，其中6万元用38个铁棚子顶账，5万元从购东市场时2003年尾欠政府款中扣收，20万元用于购买圈楼中间大棚部分，其余19万元一次性付清。第3条约定建成楼后剩余部分的土地、经营权包括原西市场相邻的三条路的经商权依然归孙德仁。第4条约定圈楼中间部分一层由政府负责优先卖给孙德仁，价格20万元，不许出售给其他人。第7条约定在孙德仁购得圈楼中间部分后，从建筑方交工之日起由平安镇政府代为经营，期限10年。”在该协议最后标注“以上各条款得到保证后，孙德仁放弃西市场现有的经营权，同意政府开发，协议届时生效，任何一方违约负责赔偿对方一切经济损失。”由金志德代签，平安镇政府加盖了公章，法定代表人签字。当日，即2001年7月3日平安镇人民政府与孙德仁签订了一份协议书，载明“经双方协商，达成购买原农贸市场建设后大棚部分协议，经政府协商，开发商同意将市场改建后的大厅面积约938平方米出让，价格为20万元。并约定了出现违约负责赔偿对方全部损失，出现纠纷由舒兰市人民法院解决”。由金志德代签，平安镇政府加盖了公章，法定代表人签字。2001年7月15日，平安镇政府出具收到孙德仁购买原农贸市场大厅款20万元的收据一张，负责人签字并加盖了政府的公章（实际上为政府原欠孙德仁50万元，20万元抵顶买农贸市场大厅的钱，当时并未交付现金）。2001年11月1日，平安镇政府与孙德仁签订了一份租赁协议，即本案争议协议，约定原告孙德仁将所购买的平安市场大厅经营权租给平安镇人民政府，位置为平安镇大街西侧药材楼后，供销楼道南新建二楼中心大厅面积980.76平方米，经营管理转让期10年，自2001年11月2日起至2011年11月2日租赁期满，租金每年3万元，10年合计30万元，一次性付清。在租赁期间政府不给孙德仁土地使用证，转让期满后负责给孙德仁办理土地使用证，并在2011年11月2日前交给孙德仁。由金久营、金瑞霞代签，平安镇政府加盖了公章并由法定代表人签字。2001年11月1日，平安镇政府给原告出具了欠30万元市场经营费用的欠据，并在欠据上约定10日内给付，如果超出这个时间，每天扣5000元，由法定代表人签字并加盖了平安镇政府的公章。2001年12月6日、2002年12月24日，由金志德代孙德仁为平安镇政府出具了30万租赁费的收据（在2014年7月8日舒兰法院对金志德的询问笔录中，金志德提出政府当时没有钱，是用西市场原来的铁棚子顶30万元的账）。因孙德仁在2002年10月上旬组织人力对在三条街路上经商的个体户收取摊位费，而引发了22人到市政府上访。舒兰市人民政府信访办公室于2002年10月25日做出了一份（舒兰专纪【2002】12号）会谈纪要，内容包括2002年2月平安镇政府为赵凤林发放了西市场土地使用证，于2002年3月为其办理了农贸市场营业大厅房屋产权登记及于2002年10月23日召开了信访联席会议，做出如下处理决定：平安镇政府无权将平安镇农贸市场相邻三条街路的商业经营权转让给孙德仁并由其收取摊位费。鉴于存在着平安镇政府已经收取了赵凤林开发市场的土地出让金及为其办理了土地使用证及市场大厅的房屋产权登记的事实，建议平安镇政府与孙德仁协商解除所签订的将市场圈楼大厅出售给孙德仁抵顶补偿费的条款，涉及的原抵顶的20万元补偿费应由平安镇政府与孙德仁协商给付等内容。在2014年7月8日舒兰市人民法院对金志德的询问笔录中，金志德提到市场大厅实际上是出租给刘德旭。在2014年7月7日舒兰市人民法院对孙德仁的询问笔录里，孙德仁提到了2001年平安镇政府要重建市场，庭审中其也提出知道赵凤林与政府于2001年签订开发建设市场合同的事，但细节不清楚，自己主张的涉案标的物就包含在赵凤林开发建设的市场范围内。2014年7月21日舒兰市人民法院庭审笔录记载，赵凤林到庭参加诉讼，并提出没有通过协商，也不清楚将本案诉争市场大厅出让给孙德仁一事。平安市场2001年5月20日左右开始动迁，8月份正式施工，11月30日验收合格，交付使用。2014年7月8日，舒兰市人民法院对金久营、金瑞霞询问笔录中提到其二人确系代替孙德仁签订的合同，合同主体为孙德仁本人。
原审判决认为：被告舒兰市平安镇人民政府已于2001年5月11日与赵凤林签订了一份市场开发建设协议书，约定同意由赵凤林开发建设二层封闭式营业平安农贸市场，总建筑面积4300平方米左右，并约定由赵凤林承担此地段的前期费用（拆迁费、土地出让金、城市基础设施配套费、地籍变更审批费）90万元，于政府拆迁完毕时开工，四个月时间完工，建成后的市场由赵凤林自行定价，自行销售。赵凤林已于2001年5月3日交纳了土地出让金70万元，2002年2月，平安镇政府为赵凤林发放了西市场土地使用证，于2002年3月为其办理了农贸市场营业大厅房屋产权登记。原告提交的2001年4月24日政府纪要结合2001年7月3日、2001年11月1日签订的协议可以看出，原、被告在签订买卖市场大厅的协议时均明知政府对建成后的市场无权处分，而且第三人赵凤林在舒兰市人民法院开庭审理时到庭参加诉讼，在庭审中提到了市场11月30日才验收合格交付使用，从来没有把大厅出售给任何人，也不知道市场大厅被出售的事实，故原、被告双方签订的买卖市场圈楼中间大厅部分的合同因被告对该市场无处分权，最终合同目的不能实现，原告最终并未实际取得所有权。原告依据与被告签订的买卖合同又将市场大厅再租赁给被告并与被告于2001年11月1日签订的租赁协议因原告对该标的物并未取得所有权，其无权再将该标的物租赁给被告，故该租赁合同自始无效。因为原告并未实际取得本案标的物的所有权，原告又将未取得所有权的财产出租，其违约在先，况且其并未实际产生损失，故其以自己取得了所有权为由将标的物出租给被告，被告应赔偿其损失的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告孙德仁的诉讼请求。案件受理费15890元，由原告孙德仁承担。
原审法院判决后，上诉人孙德仁不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。其主要上诉理由为：原判决认定事实错误，被上诉人与上诉人的平安市场买卖合同、租赁合同有效。适用法律错误，没有所有权出租不属违约，租赁物消失即为上诉人的实际损失。
被上诉人舒兰市平安镇人民政府答辩称：一审判决正确合法，应予维持。
原审第三人赵凤林在二审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
双方当事人在二审时均未提供新的证据，经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。
本院认为：舒兰市平安镇人民政府已于2001年5月11日与原审第三人赵凤林签订了一份市场开发建设协议书，约定由赵凤林开发建设二层封闭式营业平安农贸市场，建成后的市场由赵凤林自行定价，自行销售。原审第三人赵凤林已于2001年5月3日履行合同约定，足额交纳了土地出让金，2002年2月，平安镇政府为赵凤林发放了西市场土地使用证，于2002年3月为其办理了农贸市场营业大厅房屋产权登记。上诉人与被上诉人在签订买卖市场大厅的协议时均明知舒兰市平安镇人民政府对建成后的市场无权处分，而且原审第三人赵凤林不知道也不认可市场大厅被出售的事实，故上诉人与被上诉人之间签订的买卖市场圈楼中间大厅部分的合同因被上诉人系无处分权且未经所有权人追认及授权而无法履行，上诉人最终并未实际取得所有权。上诉人依据与被上诉人签订的买卖合同又将市场大厅再租赁给被上诉人并与被上诉人于2001年11月1日签订租赁协议。因上诉人对本案讼争标的物并未取得所有权，其无权再将该标的物租赁给被上诉人平安镇人民政府，故该租赁合同亦无法履行。因上诉人并未实际取得本案讼争标的物的所有权，其又将明知未取得所有权的财产出租，明显具有过错，况且其并未实际产生损失，故其以自己取得了所有权为由将标的物出租给被上诉人，并要求被上诉人承担违约责任、赔偿其损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。故原审判决正确合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15893元，由上诉人孙德仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘任成
审 判 员 潘军宁
代理审判员 张利宏
二〇一六年六月二十日
书 记 员 孙 洋
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