上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第765号
原告上海沁乐企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人诸云杰，总经理。
委托代理人沈忱，上海问学律师事务所律师。
被告上海今典沁乐影院管理有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-
XXX、XXX-XXX、XXX、XXX、XXX-XXX、XXX、XXX室。
法定代表人印钢，董事长。
委托代理人陈立新、陈立军。
原告上海沁乐企业管理有限公司与上海今典沁乐影院管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈忱，被告的委托代理人陈立新、陈立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月30日，原告与案外人时代今典影院投资有限公司（以下简称时代公司）签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号沁乐广场一层的房屋（以下简称系争房屋）出租给该案外人。租赁期限为10年，至2021年8月31日届满。租金采用预付制，每季度为一个支付周期。如承租方严重违反合同约定导致合同无法继续履行，出租方有权提前解除合同，承租方除保证金外，还应向出租方支付合同剩余租期租金总额的20%的违约金并赔偿损失。2014年12月5日，原、被告及该案外人签订一份租赁合同主体变更协议，约定原租赁合同的权利和义务一并由被告承担，并且三方确认截止2015年1月14日应缴租金为人民币567，925.80元（以下币种均为人民币）。2014年12月25日，被告发函单方解除合同并拒付租金。现起诉要求：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同（解除时间为2015年1月14日）；二、被告支付至2015年1月14日的租金447925.80元及2015年1月15日至2015年4月14日的房屋使用费341092.50元；三、被告支付违约金200万元；四、被告赔偿二次结构装修损失（以评估结果为准）。庭审中，原告撤回了第四项诉讼请求。
被告答辩称，同意解除房屋租赁合同。2015年1月21日，原告通过查封的方式对房屋进行了回收，故被告无需再向原告支付房屋使用费。原告主张的违约金数额显属过高，应予以调整。根据合同约定，如被告连续4年亏损，被告有权提前解除合同，被告支付的租赁保证金作为向原告的终局赔偿，故被告无需再向原告支付其他费用。
经审理查明，2011年8月28日至8月30日，原告与案外人时代公司签订一份《影院场地租赁合同》，约定原告将系争房屋出租予时代公司，房屋建筑面积为1780平方米，场地使用面积为1335平方米。租赁期限为10年，自双方签订《场地交付确认书》之日起算，截止于2021年8月31日。双方签订《场地交付确认书》之日起15个月作为免租期，免租期内不计租金，但物业服务费、水、电等费用由时代公司承担。时代公司以30万元作为场地租赁保证金，于本协议签订之日起10个工作日支付。租金每天每平方米为2.10元，租金从第四租赁年度开始在上一年基础上每三年上涨8%。租金的支付采用预付制，每季度为一个支付周期，首期租金应于免租期结束后10个工作日支付，后续各期租金应在支付周期开始前10日内付清。时代公司如逾期支付租金及其它费用的，每逾期一日，应按欠缴金额的万分之五支付违约金。合同第12.2条约定，时代公司如无故欠缴租金3个月以上，并经原告书面催缴无效的或时代公司严重违反合同约定导致合同无法继续履行的，原告有权提前解除合同，提前解除合同的，除合同保证金不予退还外，时代公司还应向原告支付合同剩余租期租金总额20%的违约金，并赔偿相关损失（包括但不限于原告投入的二次结构装修费用，届时以双方认可的第三方评估机构评估结果为准）。合同第12.6条约定，如经审计时代公司连续亏损四年，继续履行合同对双方均无益处，时代公司有权决定提前终止合同但应提前3个月通知，自通知之日起双方可协商决定继续经营或直接停业。但均向原告支付租金，双方共同积极寻找承租商户直至承租场地另有新商户承租（最长不超过6个月），自新商户租赁合同的起租日起原合同自然终止，已支付的保证金作为向原告支付的终局赔偿。合同另对其他事项作了约定。2012年5月7日，双方签订一份《场地交付确认书》，确认原告于2012年1月15日按约将系争房屋交付予时代公司。2014年12月5日，原告（甲方）、被告（丙方）及时代公司（乙方）签订一份《租赁合同主体变更协议》，约定：1、将原租赁合同中的主体由时代公司变更为被告，原租赁合同内容不变，由甲方、丙方继续履行；2、乙方保证在本协议签订后监督丙方严格执行如下付款计划：截止2014年11月应缴租金和水电费共计567，925.50元（租金预付至2015年1月14日）。三方主体变更协议签署当日支付12万元，协议生效之日起10个工作日支付20万元，剩余款项在协议生效之日起2个月内一次性支付；3、自本协议签订之日起，乙方不再享有原租赁合同下承租方的权利，也不再承担原租赁合同下承租方的义务和责任。甲方按约定向丙方开具合格发票。协议签订后，被告支付了12万元款项。2014年12月25日，被告向原告发出一份《关于终止租赁合同的通知》，载明电影院自营业至今一直处于连续亏损状态，实际经营虽未满四年，但被告已无力继续经营，已无法继续履行租赁合同。经研究，决定根据合同第十二条第六款的规定，提前终止合同，终止后的相关事宜，将委派专人进行协商。原告收到该通知后于2015年1月6日发函，称原告于2015年1月4日收到被告的《关于终止租赁合同的通知》。被告不仅至今拖欠至2015年4月的租金，还以设备改造升级为由于2014年12月25日起停止营业。被告的行为已违反了合同约定，原告不认可被告提出的提前终止合同的请求，要求被告说明缘由并明确相关解决方案。2015年1月12日，原告发函，载明鉴于被告的违约行为，决定终止合同，并于2015年1月21日收回租赁场地，按合同第十二条第二款的约定追究被告的违约责任。2015年4月28日，原告再次发函，载明被告至今拖欠原告至2015年4月14日的租金，已构成违约。原告已于2015年1月12日函告被告，同意终止合同并收回租赁场地，但被告在租赁场地内的遗留物品已远超搬离期限，原告将于2015年5月15日前自行处理。后因被告未完全搬离系争房屋，尚有相关物品遗留于系争房屋内，原告采取了相应的保护措施。被告至今未完全搬离。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
另查，系争房屋系由张跃明等众多小业主委托原告经营管理，委托期限至2021年8月31日届满。
庭审中，原告确认收到租赁保证金30万元。
以上事实，有影院场地租赁合同、场地交付确认书、租赁合同主体变更协议、关于终止租赁合同的通知、函件、经营管理委托书及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。
本院认为，原告与时代公司签订的《影院场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。后原、被告及时代公司经过协商，确定将时代公司的全部权利和义务转移予被告，故原、被告为房屋租赁合同的适格主体。根据《租赁合同主体变更协议》，被告拖欠至2015年1月14日的租金和相关水电费567，925.80元，扣除被告在签订协议后支付的12万元，被告尚欠租金和水电费447，925.80元。原告据此要求被告支付该笔费用的诉请，合法有据，本院予以支持。根据原告于2015年1月12日、2015年4月28日向被告发送的函件，可以确认原告基于被告的违约行为向被告行使了合同解除权，且被告在原告发函前亦已提出解除合同的申请，故本院对原告提出确认双方的合同于2015年1月14日解除的诉请，同样予以支持。合同解除后，被告理应搬离系争房屋。但截止原告于2015年4月28日发函时，被告尚未完全搬离系争房屋，故原告要求被告支付自2015年1月15日至2015年4月14日的房屋使用费的诉讼请求，本院亦予以支持，房屋使用费的标准参照原租金标准计算。关于被告基于合同第12.6条的约定主张其享有合同解除权并以租赁保证金作为终局赔偿的抗辩，根据查明的事实，被告并不符合该条款约定的行使解除权的条件，包括亏损年限、合同终止的条件等，故对被告的该抗辩，本院不予采信，租赁保证金根据约定也不应予以退还。关于原告主张的违约金部分，因系争房屋系由众多小业主委托原告经营管理，原告向被告收取租金后应向该众多小业主支付，而由于被告的违约行为导致原告无法按时收取租金并向小业主支付，产生了相应损失。另外，原告在得知被告不再继续履行合同并开始搬离系争房屋的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，如没有采取适当措施的，不得就扩大的损失要求赔偿。庭审中，被告提出调整违约金数额的请求，结合系争房屋的租赁期限、合同解约的约定、被告的违约程度及合同解除后原告尚有一定期限寻找新的承租人等损失因素，本院酌定被告应支付一年租金标准的违约金，即1，364，370元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海沁乐企业管理有限公司与被告上海今典沁乐影院管理有限公司于2011年8月28日至8月30日签订的《影院场地租赁合同》于2015年1月14日解除；
二、被告上海今典沁乐影院管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号沁乐广场一层的承租房屋；
三、被告上海今典沁乐影院管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沁乐企业管理有限公司支付至2015年1月14日的租金和水电费人民币447，925.80元及2015年1月15日至2015年4月14日的房屋使用费人民币34，092.50元；
四、被告上海今典沁乐影院管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沁乐企业管理有限公司支付违约金人民币1，364，370元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29，112元，减半收取14，556元，财产保全费5，000元，由原告负担4，498元，被告负担15，058元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。