辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11759号
上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市新世界百货有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街12号。
法定代表人：张辉热，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：张成铭，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳市千国韩式料理酒店新世界店，住所地沈阳市大东区津桥路*号6-3。
经营者：黄成国，男，朝鲜族，1970年2月24日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王立新，辽宁鑫利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁祎，辽宁鑫利律师事务所律师。
上诉人沈阳市新世界百货有限公司与被上诉人沈阳市千国韩式料理酒店新世界店因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02219号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈阳市新世界百货有限公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的合同款项59275.21元，支付拆除装修恢复租赁场地的律师见证及工程费用53000元，违约金111471元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：被上诉人擅自关店，拒不缴纳租金，拒绝返还租赁场地，我方有权单方解除合同，自行收回租赁场地。一审判决认定上诉人未履行将一、二期六楼连廊打通、保证客流量的承诺是违约行为，这种认定没有事实及法律依据。
被上诉人沈阳市千国韩式料理酒店新世界店辩称：上诉人未兑现新世界津桥路店一二期连廊打通的承诺构成违约。被上诉人暂停营业的行为是经过双方协商一致的，暂停期间不产生租金，被上诉人不存在擅自停业、占用租赁场地以及拖欠停业期限租金的行为。2012年10月被上诉人暂停营业后，上诉人擅自长期占用被上诉人租赁商铺并该作仓库使用，即使达到再次开业条件，致使被上诉人客观上无法恢复经营，上诉人存在违约，双方租赁关系没有解除，上诉人强拆租赁商铺，严重违约。现商铺已实际拆除，无法鉴定价值，原审法院认定经营损失符合法律规定，上诉人要求支付租金及违约金的请求已超过诉讼时效。
原审原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告赔偿店面装修及设备费用150万元（以具体帐面为准）；赔偿停业损失75万元；返还保证金82,656元（以上合计2,332,656元人民币）。3、判令被告承担本案诉讼费用。
原审反诉原告沈阳市新世界百货有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被反诉人给付拖欠的合同款项59,275.21元；支付拆除装修恢复租赁场地的律师见证及工程费用53,000元；违约金111,471元；合计223,746.21元；二、诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2011年初，被告经营的新世界百货津桥路店对外招商宣传，商场开业后给与客户一定的免租期以及一、二期6楼连廊预期打通、保证客流量等优惠、经营条件，原告应召6楼餐饮，经营“千国韩式料理酒店”。同年3月14日，原告向被告交纳了租赁合同定金82,656元，遂进场装修、投资。2011年4月10日，原告与沈阳俱嘉建设工程有限公司签订装修工程合同，合同约定：店铺整体装修（厨房设备及家私除外）价款为85万元（300平米），工期2个月。合同订立、履行完毕后，原告于2011年8月23日支付装修款60万元；同年10月14日支付装修款25万元。在装修店铺的同时，原告又定制了厨房厨具设备；安装了空调排风系统、煤气管道、消防等设施；此外，为了酒店经营之需，投入了广告宣传制作、环境检测、电脑助手软、硬件及食品、药品、工商办证等费用，上述投入费用合计387,454元（含装修押金2万元）。同时，原告又购买了电视、电脑、冰箱、炉具、沙发、桌椅、锅碗杯筷等设备、物品，费用合计213,134.20元。其中，餐桌、椅是威廉家具定做，镶嵌在酒店墙面，价值74,280元。2011年4月16日，原告与被告指定的沈阳惠亿欣商贸有限公司签订先期《租赁合同》。2011年8月19日，原告店铺开业。2011年12月30日，原告与被告正式签订《租赁合同》，约定被告将位于沈阳市大东区津桥路XXX号商铺出租给原告使用，所租商铺面积约300平方米，租赁期自2012年1月1日至2016年8月18日，其中，2012年1月1日至2012年8月18日的租金（含管理费）为每月人民币33,150元，按先付后用的原则在每三个月经营期限结束前七日预付下三个月租金，迟延支付滞纳金按每天千分之一计算（包括到期日），原告于2011年3月14日向甲方交纳的82,656元定金转为押租金。在租赁合同履行过程中，因客流量少，一、二期6楼连廊也未能打通，承租的几家店铺陆续撤场，仅剩包括原告在内的两家商户继续运营，经营环境逐渐恶化。2012年7月6日，原告就停业闭店事宜致函被告,主要内容为：六楼餐饮商户陆续停业现已只剩两家正常运营，期盼的基础客流上升直至盈利现已遥遥无期，销售持续性惨淡，现六楼商铺开业率还是基础客流已无法满足正常运营状态以及营业基本条件，我店与商务部协商后贵司同意我店暂时闭店停业，待整体六楼招商完毕，商铺开业率达到50%可营业状态后继续恢复正常营业，经商务部要求我店以此函正式告知。发函后原告即暂停营业。租金交纳至2012年5月19日，原告尚欠被告至2012年6月30日的租金59,275.21元未付。2012年10月，被告将六楼改作仓库，用石膏板将原告经营的酒店围起来。一年后，2014年5月，被告向原告发出《限期纠正违约行为通知》，要求原告支付拖欠租金，恢复营业。2014年7月7日，原告致函被告，要求解除合同，协商索赔事宜，被告未予答复。2014年12月11日，被告再次发出《限期纠正违约行为通知》，要求原告支付拖欠租金，恢复营业。2014年12月18日，被告找到原告负责人黄成国要求解除合同，返还租赁场地，原告未同意。2014年12月23日，被告在沈阳晚报C03版发布通知称合同已于2014年12月18日解除，原告未在限期内恢复并返还场地，被告将自行恢复，一切费用由原告承担。2014年12月27日和28日，被告强行拆除原告租用场地，清理了商铺内物品，封存于库房（详见物品清单），拆除费用53,000元。另查明，审理中，原告向本院提交其在2011年8月至2012年6月经营期间财务损益表，该损益表显示：11个月经营收益为190,109.62元，平均每月收益17,282.69元，其中，前4个月盈利279,965.18元，后7个月亏损89,855.56元。2013年11月18日原告营业执照被吊销。
一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，对合同双方均具有约束力。合同租赁期为自2012年1月1日至2016年8月18日，在合同正式履行半年后即2012年7月，原告因客流量少，经营环境恶化而暂时停业，期待被告能履行当初招商时的承诺，打通六楼一、二期连廊，增加客流量，满足正常经营条件，但被告没有信守约定，未能打通六楼一、二期连廊，在双方就停业后续事宜仍在协商过程中，强行拆除原告租用场地，清理商户物品，其行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。由于被告的违约行为导致合同目的已经不能实现，故原告请求解除合同并返还押租金82,656元的诉讼请求本院予以支持。关于原告诉求赔偿损失数额问题。一、店铺装修损失85万元和厨房厨具设备、空调排风系统、煤气管道、消防等设施损失387,454元，合计1,237,454元。该项损失是原告为履行合同、经营需要而投入的实际、直接损失，鉴于原告实际经营近1年，经营获利、资产折旧等综合因素考虑，按90%折价为1,113,708.60元，被告应予赔偿。二、关于原告诉求赔偿购买设备、物品花费213,134.20元损失问题。该项损失是经营酒店购置的小件物品，也是原告直接投入的实际损失，但考虑到物尽其用、最大限度减少双方当事人的损失原则，同时，原告现仍从事酒店经营的实际情况，予以返还更为适宜，返还物品具体明细详见清单，如在执行中有缺失，按清单中价格赔偿。其中，餐桌、椅（威廉家具）是为该商铺室内量身定做，镶嵌在酒店墙、地面，价值74,280元，被告拆除后已经损坏，同上，按90%折价为66,852元，被告应予赔偿。关于原告主张两年多的停业损失75万元问题。从原告向本院提交的其在2011年8月至2012年6月经营期间财务损益表中显示：11个月经营收益为190,109.62元，平均每月收益17,282.69元，其中，前4个月盈利279,965.18元，后7个月亏损89,855.56元。主要原因是被告未能打通六楼一、二期连廊，客流量减少，经营环境恶化所致。本着公平、合理原则，结合本案实际情况，保护原告1年的经营收益即207,392.28元（17,282.69元×12个月）较为适宜。关于被告提出原告已被吊销营业执照，诉讼主体不合法的答辩意见，因吊销营业执照属于行政处罚，至清算程序结束并办理注销登记前，其民事诉讼主体资格仍然存续，故被告的答辩意见本院不予支持。关于被告反诉主张的原告自行停业后一直未交租金，且营业执照被吊销已构成根本违约，双方租赁合同已经解除，被告有权代为恢复原状的答辩意见，由于原告系暂停营业，并没有解除合同的明确意思表示，且吊销营业执照并不必然导致企业主体资格消灭，不属于根本违约的情形，故不符合法定的合同解除要件，不能产生单方解除的法律效力。在合同尚未解除的情况下，被告无权擅自将租赁场地恢复原状，据此产生的费用应由被告自行承担，故被告反诉主张原告支付恢复租赁场地的律师见证及拆除费用本院不予支持。关于被告在反诉中主张的租金及违约金问题，根据我国民法通则的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，原告欠缴租金的时间为2012年5月19日至2012年6月30日，被告于2014年5月书面通知原告交纳租金，已经超过一年，被告并未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断和延长的情形，故被告的该项反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店与被告沈阳市新世界百货有限公司于2011年12月30日签订的租赁合同（合同编号RENT-
SY4-0014/11）；二、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店押租金82,656元；三、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店封存的商铺内物品（详见物品清单），如在执行中有缺失，按清单中价格赔偿；四、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店装修及设备损失1,113,708.60元；五、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店店铺餐桌、椅（威廉家具）损失66,852元；六、被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店经营损失207,392.28元；七、驳回被告沈阳市新世界百货有限公司反诉的诉讼请求。八、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费25461元，原告承担5461元，被告承担2万元；反诉费2328元，由被告承担。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明：沈阳市千国韩式料理酒店新世界店用以证明沈阳市新世界百货有限公司承诺一、二期六楼连廊逾期打通的证据为孙博的证人证言、沈阳市千国韩式料理酒店新世界店发给沈阳市新世界百货有限公司的单方函件及沈阳市新世界百货有限公司经理的口头承诺。沈阳市新世界百货有限公司对沈阳市千国韩式料理酒店新世界店所述予以否认。
本院认为，沈阳市新世界百货有限公司与沈阳市千国韩式料理酒店新世界店签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现沈阳市千国韩式料理酒店新世界店自2012年5月后未交纳租金，沈阳市新世界百货有限公司于2014年12月自行拆除沈阳市千国韩式料理酒店新世界店租用场地，并清理商铺内的物品，双方租赁合同已无法实际履行，故原审法院判决解除双方租赁合同，沈阳市新世界百货有限公司返还沈阳市千国韩式料理酒店新世界店押租金及相关物品正确，本院对原审判决主文第一、二、三项予以维持。
关于双方租赁合同解除的原因及赔偿数额问题，原审法院认定：“…系沈阳市新世界百货有限公司没有信守约定，未能打通六楼一、二期连廊，在双方就停业后续事宜仍在协商过程中，强行拆除沈阳市千国韩式料理酒店新世界店租用场地，清理商户物品，构成严重违约…”。对此，首先，沈阳市新世界百货有限公司与沈阳市千国韩式料理酒店新世界店并未就沈阳市新世界百货有限公司承诺打通六楼一、二期连廊签订书面协议，沈阳市千国韩式料理酒店新世界店用以证明沈阳市新世界百货有限公司承诺打通六楼一、二期连廊的证据仅有人证及其单方面发出的函件，沈阳市新世界百货有限公司对该承诺予以否认，且沈阳市千国韩式料理酒店新世界店提供的证据明显不足以证明该承诺的存在，故原审法院关于该节的认定不当；其次，现沈阳市新世界百货有限公司在未与沈阳市千国韩式料理酒店新世界店充分协商的情况下，将沈阳市新世界百货有限公司物品拆除，其行为虽有不当，但沈阳市千国韩式料理酒店新世界店自2012年5月未按合同约定交纳租金，未履行承租人交纳租金这一根本的合同义务，沈阳市千国韩式料理酒店新世界店具有更明显的过错，故沈阳市千国韩式料理酒店新世界店应根据其过错程度自行承担大部分的装修、设备、物品的损失；最后，沈阳市千国韩式料理酒店新世界店用以证明其装修、设备、物品等损失的证据基本均为合同、三联据等，并无正规发票或取款、汇款记录予以佐证，涉案房屋面积约300平，按沈阳市千国韩式料理酒店新世界店所列证据，其装修、添附价值约130万元，亦明显高于正常装修所需花费。现因现场装饰已拆除，原被拆除物价值已不具备科学的评估条件，故结合前述内容，本院酌定沈阳市新世界百货有限公司按原审判决主文第四项、第五项数额的30%赔偿沈阳市千国韩式料理酒店新世界店的损失，即沈阳市新世界百货有限公司应给付沈阳市千国韩式料理酒店新世界店装修及设备损失334,113元（1,113,708.6元×0.3）及餐桌、椅损失20,056元（66，852元×0.3）。
关于沈阳市新世界百货有限公司应否赔偿沈阳市千国韩式料理酒店新世界店停业经营损失的问题，因沈阳市千国韩式料理酒店新世界店提供的证据无法证明其停业系沈阳市新世界百货有限公司未打通一、二期六楼连廊所致，亦未能证明沈阳市新世界百货有限公司对其停业损失负有赔偿义务，沈阳市千国韩式料理酒店新世界店的停业损失不应由沈阳市新世界百货有限公司负担，故本院对原审判决主文第六项予以撤销。
关于沈阳市新世界百货有限公司提出要求改判沈阳市千国韩式料理酒店新世界店向其支付拖欠的合同款项59,275.21元，支付拆除装修恢复租赁场地的律师见证及工程费用53,000元，违约金111,471元的上诉请求，因其要求沈阳市千国韩式料理酒店新世界店给付的租金已过诉讼时效，且沈阳市新世界百货有限公司拆除租赁场地的行为并未与沈阳市千国韩式料理酒店新世界店进行充分协商，故原审法院驳回沈阳市新世界百货有限公司的前述请求并无不当，对沈阳市新世界百货有限公司的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02219号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02219号民事判决第六项、第七项、第八项；
三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02219号民事判决第四项即：“被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店装修及设备损失1,113,708.60元”为“沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿沈阳市千国韩式料理酒店新世界店装修及设备损失334,113元”；
四、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第02219号民事判决第五项即：“被告沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告沈阳市千国韩式料理酒店新世界店店铺餐桌、椅（威廉家具）损失66,852元”为“沈阳市新世界百货有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿沈阳市千国韩式料理酒店新世界店店铺餐桌、椅（威廉家具）损失20,056元”；
五、驳回双方当事人其他诉讼请求。
一审案件受理费25,461元，反诉费2,328元，二审案件受理费25,461元，共计为53,250元，由上诉人沈阳市新世界百货有限公司负担29,102元，由被上诉人沈阳市千国韩式料理酒店新世界店负担24,148元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；