北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民初字第6591号原告（反诉被告）北京英嘉房地产开发有限公司,住所地北京市西城区西单北大街19号。诉讼代表人韩长胜，破产管理人组长。委托代理人郭军芳，女，1967年3月15日出生，北京市企业清算事务所有限公司项目经理。被告（反诉原告）史建国，男，1963年7月22日出生。委托代理人田淑慧，北京中投律师事务所律师。原告（反诉被告）北京英嘉房地产开发有限公司（以下简称英嘉公司）与被告（反诉原告）史建国合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月9日、2015年11月30日、2015年2月22日公开开庭进行了审理。英嘉公司之委托代理人郭军芳于2015年11月9日、2015年11月30日、2015年2月22日到庭参加了诉讼，史建国之委托代理人田淑慧于2015年11月9日、2015年11月30日到庭参加了诉讼，2015年2月22日史建国及其委托代理人田淑慧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。英嘉公司诉称：2000年11月20日，英嘉公司与史建国签订编号为WNo.001560的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：史建国购买英嘉公司开发建设的9C号房屋，房屋面积166.12平方米，单价16396元／平方米，总价款2723713元；付款方式为银行按揭贷款；房屋交付期限为2000年11月5日；房产证办理期限为房屋交付后80天内。双方签订上述《买卖合同》后，没有办理涉诉房屋的交付手续，也没有办理涉诉房屋所有权证的转移登记手续。2006年5月29日，北京市第一中级人民法院依法受理英嘉公司破产一案。2008年1月2日，北京市第一中级人民法院以（2006）一中民破字第7755号《决定书》指定北京市企业清算事务所有限公司担任英嘉公司破产管理人。根据《企业破产法》第十八条和及司法解释的相关规定，英嘉公司与史建国签订的《买卖合同》已于2007年8月1日被依法解除。现该房屋的门牌号为1号楼9C，实测建筑面积159.17平方米。原告英嘉公司请求：1、确认原告英嘉公司和被告史建国于2000年11月20日签订的关于9C号房屋的《商品房买卖合同》已于2007年8月1日被依法解除；2、被告史建国协助原告英嘉公司办理撤销9C号（现1号楼9C号）房屋的《商品房买卖合同》的预售登记；3、诉讼费用由被告史建国承担。史建国辩称：1、双方签订的《买卖合同》合法有效,不具备合同解除的法定或约定条件，史建国已经履行了交付房款的合同义务，双方不存在解除合同的事实。2、涉案房屋不属于英嘉公司破产财产，属于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项：“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。”涉案房屋属于史建国已购买的特定物。3、本案不属于《企业破产法》第十八条及《最高人民法院关于中华人民共和国企业破产法施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定的情形，故本案不适用该法律规定。史建国反诉称：2000年11月20日，史建国与英嘉公司签订编号为WNO.001560的《商品房买卖合同》，约定史建国购买英嘉公司开发建设的涉诉房屋，房屋面积166.12平方米，单价16396元/平方米，总价款2723713元；付款方式为银行按揭贷款，房产证办理期限为房屋交付后80天内。史建国为支付购房款，于2001年5月16日与中国建设银行北京城市建设开发专业支行（以下简称建行城建支行）、英嘉公司签订了编号为：2001-476-1086的《个人住房贷款借款合同》，借款金额217万元，英嘉公司为借款提供阶段性连带保证，该款按约定已进入英嘉公司账户。但英嘉公司因与他人存在纠纷一直没有为史建国办理产权证。建行城建支行于2004年将史建国、英嘉公司起诉至北京市丰台区人民法院要求解除借款合同，该法院做出（2004）丰民初字第08061号民事判决书，判决解除史建国与建行城建支行、英嘉公司签订的个人住房贷款借款合同，史建国于判决生效后十日内偿还建行城建支行借款本金二百零九万一千九百八十四元四角七分以及相应的利息，英嘉公司对上述款项承担连带责任。判决生效后，建行城建支行向丰台区法院申请强制执行，丰台区法院执行局扣划史建国存款9000元。2005年11月24日，北京市丰台区人民法院以被执行人被查封的财产正在评估、拍卖过程中，亦无其他财产可供执行为由，裁定本次执行程序终结。目前，英嘉公司进入破产程序，试图将属于史建国的房产列入其破产财产范围，该行为严重侵犯了史建国的合法权益。因史建国已履行完毕付款合同义务，英嘉公司应当配合史建国行使取回权并履行为史建国办理涉案房屋产权证书的义务。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《企业破产法》、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条的规定提起反诉，请法院判令：1、确认1号楼9C号房屋归史建国所有；2、英嘉公司配合史建国行使取回权，并为史建国办理1号楼9C号房屋的所有权证书；3、本案诉讼费用由英嘉公司承担。英嘉公司针对史建国的反诉答辩称：英嘉公司进入破产程序后，所有的事务应当适用破产法的规定，如果史建国主张对英嘉有债权，也应当按照破产法的规定行使权利，即按照规定申报债权。英嘉公司认为涉案合同双方都未履行完毕。英嘉公司没有交付房屋，史建国也没有履行完毕合同中约定的义务。史建国没有出具其履行付款义务证据的原件，也没有复印件，无法证明其履行了付款义务。经审理查明：2000年11月20日，史建国与英嘉公司签订《买卖合同》，约定：史建国购买英嘉公司开发建设的9C号房屋，房屋面积166.12平方米，单价16396元/平方米，总价款2723713元；付款方式为银行按揭贷款，房产证办理期限为房屋交付后80天内。合同签订后，英嘉公司持该《商品房买卖合同》办理了预售登记。英嘉公司未向史建国交付房屋亦未进行产权转移登记。2001年5月16日，史建国与建行城建支行、英嘉公司签订了编号为：2001-476-1086的《个人住房贷款借款合同》，借款金额217万元，英嘉公司为借款提供阶段性连带保证。后英嘉公司获取了该合同项下的银行贷款。因该《个人住房贷款借款合同》未按约还款，建行城建支行于2004年将史建国、英嘉公司起诉至北京市丰台区人民法院。该院作出（2004）丰民初字第08061号民事判决书，判决解除史建国与建行城建支行、英嘉公司签订的个人住房贷款借款合同，史建国于判决生效后十日内偿还建行城建支行借款本金二百零九万一千九百八十四元四角七分以及相应的利息，英嘉公司对上述款项承担连带责任。本案审理期间，英嘉公司破产管理人向法庭陈述因管理人接手英嘉公司破产后发现该公司未保留涉案房屋的原始资料,仅能向本院提交《买卖合同》复印件，对该复印件史建国认可其真实性。审理中，史建国申请法院调取：1、《买卖合同》原件；2、《个人住房贷款借款合同》原件;3、史建国支付购房款的原始凭证。因双方对《买卖合同》的复印件均不持异议，本院不必调取。因已经生效的（2004）丰民初字第08061号民事判决书对该借款合同已经审理，故本院无需调取史建国的《个人住房贷款借款合同》原件。史建国对其不能自行提供支付购房款的原始凭证未能作出合理解释，且在法庭要求其本人出庭说明情况后，其无正当理由拒不出庭。本院认为，上述材料应由史建国自行持有，且不属于因客观原因其不能自行收集的证据，故本院依法对史建国调取证据的申请不予准许。另查，2006年5月29日，北京市第一中级人民法院依法受理英嘉公司破产一案。2008年1月2日，北京市第一中级人民法院以（2006）一中民破字第7755号《决定书》指定北京市企业清算事务所有限公司担任英嘉公司破产管理人。史建国对涉案房屋未主张申报债权。上述事实，有《商品房买卖合同》复印件、北京市第一中级人民法院（2006）一中民破字第7755号《决定书》、北京市丰台区人民法院（2004）丰民初字第08061号民事判决书、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：史建国与英嘉公司签订的《买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应当按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。按照合同约定，史建国应当支付2723713元购房款，但现有证据只能证明史建国通过银行贷款支付217万元，史建国主张其用现金支付其余款项，但未能提交充分证据，英嘉公司亦未予以认可。在《买卖合同》履行过程中，英嘉公司未向史建国交付房屋，史建国亦无证据证明其向英嘉公司主张过权利。故本院认定双方均未履行完毕涉案《买卖合同》。2007年6月1日实施的《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”《最高人民法院关于中华人民共和国企业破产法施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条规定：“清算组在企业破产法施行前未通知或者答复未履行完毕合同的对方当事人解除或者继续履行合同的，从企业破产法施行之日起计算，在该法第十八条第一款规定的期限内未通知或者答复的，视为解除合同。”本案双方均未履行完毕《买卖合同》，按照上述法律规定，该合同应于2007年8月1日已解除。故英嘉公司的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于史建国认为涉案房屋买卖合同不应解除，英嘉公司适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定。本院认为，第（五）项规定的特定物是指尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，史建国未证明其已经完全支付了价款，故本案不适用该条规定。关于史建国提出应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，本院认为，由于该规定是针对所有权保留的买卖合同,本案买卖合同并未约定所有权保留，故不适用该规定。关于史建国所依据其他的法律规定抗辩涉案房屋买卖合同不应解除，本院认为，由于法律规定在普通法与特殊法律规定冲突时，优先适用特殊法律规定，本案涉及破产问题，故合同法相对于破产法，破产法为特殊法，本案应当适用破产法的相关规定。鉴于涉案买卖合同已解除，涉案房屋的网签合同亦应撤销，故英嘉公司要求撤销网签合同的诉讼请求，本院予以支持。本案中，史建国与英嘉公司为房屋买卖合同法律关系，在英嘉公司将房屋过户至史建国之前，史建国并非涉案房屋的产权人，其不享有行使取回权的基础权利，故其反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十四条之规定，判决如下：一、北京英嘉房地产开发有限公司和史建国于二○○○年十一月二十日签订的关于9C号房屋的《商品房买卖合同》已于二○○七年八月一日被依法解除；二、史建国协助北京英嘉房地产开发有限公司办理撤销9C号（现为1号楼9C）房屋的《商品房买卖合同》预售登记；三、驳回史建国的全部反诉请求。本诉案件受理费二万八千五百六十元，由史建国负担二万八千五百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万四千二百八十元，由史建国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  张洁芳审 判 员  刘国俊人民陪审员  王淑敏二〇一六年三月二十一日书 记 员  刘 瑾