台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第802号
原告（反诉被告）：余优玲。
委托代理人：蔡智敏，浙江鼎联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：院桥镇王家岙村民委员会，住所地台州市黄岩区院桥镇王家岙村。
法定代表人：鲍立兵，主任。
委托代理人：王正才，浙江桔洲律师事务所律师。
原告余优玲与被告院桥镇王家岙村民委员会（以下简称王家岙村）为土地租赁合同纠纷一案，于2014年4月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年6月5日、10月11日二次公开开庭进行了审理。原告余优玲及其委托代理人蔡智敏，被告王家岙村的委托代理人王正才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余优玲起诉称：2007年原、被告达成口头租地协议，被告将位于王家岙村的10亩土地以每亩5000元租予原告30年，由原告一次性支付租地款1500000元，租地生效期自双方签订书面《土地租赁协议》后以实际使用土地开始计算。2007年4月20日，原告预付租地款500000元，2007年6月4日，原告又预付1000000元。事后双方一直未达成书面协议。审理中原告称：本案口头表述为租地，实为承包，原告付款后，因该承包未取得村里三分之二村民同意或三分之二以上村民代表同意，也未取得院桥镇人民政府批准，所以书面合同无法签订，至今已有7年合同没有履行。现要求被告王家岙村退还原告租地预付款1500000元，并赔偿自打款之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；本案诉讼费由被告负担。（已变更）
被告王家岙村答辩称：原告起诉缺乏事实和法律依据，应依法驳回，理由：1、本案的基本事实是：2007年初，原、被告达成口头租地协议，约定被告将位于本村的10亩集体土地以每亩5000元的年租金出租给原告使用30年，由原告一次性付清租金1500000元。协议达成后，原告分二期支付了租金1500000元，其中2007年4月20日支付500000元；2007年6月4日支付了1000000元。原告支付第一次租金后，被告随后交付了10亩土地，履行了自己的义务。因此原告称协议未生效与事实不符。2、原、被告达成协议并实际履行已近7年，现原告因自身原因不想继续履行租地协议，而以租地预付款要求被告返还，既缺乏相关证据佐证，又不符合常理。而根据民诉法关于诉讼时效的规定，原告要求返还预付款也已超过诉讼时效。3、根据合同法规定，订立合同既可采取书面形式，也可采用口头形式。涉案的口头协议对租赁土地的价款、数量、履行地点、租期等内容双方是一致认可的。而根据合同法解释（二）第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定有效。原、被告之间的租地协议已履行7年，该协议应合法有效。4、针对审理中原告的新观点，被告认为本案中的租地与承包是一回事。原告称没有经过三分之二村民代表的同意，与事实不符，本次出租，被告已于2007年4月12日召开村民代表和党员会议，对面积、数量、期限均作了确定，并向院桥镇政府口头汇报。因原告当庭提出新内容，被告可以提请镇政府书面追认本次出租行为。原告当庭补充的新事实理由，在事实上、法律上均站不住脚。被告要求驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。
被告王家岙村反诉称：根据法院释明，若原、被告实际履行的租地协议无效，已履行期间的土地租费应由反诉被告赔偿，另赔偿反诉原告为寻找新的承租人所需的合理期间内的土地闲置费。请求反诉被告余优玲赔偿王家岙村经济损失750000元；本案的反诉诉讼费由反诉被告承担。
原告余优玲针对被告的反诉答辩称：被告的反诉应建立在土地租赁协议有效成立的前提下，但本案双方仅存在土地租赁意向，尚未订立土地租赁协议，前提不成立，反诉请求也不成立。被告向村民征用土地是在原告汇款给被告之后，被告不存在租赁的损失，被告要求原告赔偿土地租费损失与法不符。被告所谓的损失是土地闲置损失，不是直接损失。我国民法规定的赔偿损失是填补损失，不具有惩罚性。在双方达成口头租赁意向后，如果租赁关系成立，被告应及时将土地交付原告，但被告没有提供任何土地。从这点讲，双方只是租赁意向，不存在租赁事实。请求驳回被告的反诉请求。
庭审中，原告提供了证据：1、原告的身份证复印件，以证明原告诉讼主体适格。2、（2008）路民一初字第375号民事调解书、台州市可可灯饰有限公司（以下简称可可公司）的章程、清算报告、股东会议决定，证明该公司已经注销，债务已进行了清算。3、浙江省农村集体经济组织统一收据2张，证明2007年6月4日和4月20日，可可公司支付给被告租地预收款1500000元，该预收款为承包款。
经被告质证认为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，从调解书可以看出，原告离婚时将涉案土地作为财产进行分割，显然涉案土地已交付。对证据3真实性无异议，但不是租地预收款而是土地租金。
庭审中，被告提供了证据：1、村委会会议纪录本，证明2007年4月12日，村委会对出租原告的土地召开有三分之二以上的村民代表及相关党员会议，均同意出租土地。2、照片4张附草图，证明已交付给原告的土地现状，四至还有立桩。
经原告质证认为：对证据1有异议，村民代表仅表明出租意向，具体承租人没有表明，本案中是出租给村集体经济组织以外的人。记录时间为4月12日，原告付款是6月4日。会议记录第五条载明：青苗费由镇农办评价。口头出租价格为每亩5000元（台州农用地标准为1000多元）。这说明被告将农用土地作为工业用地出租。证据2真实性无异议，但不能反映土地交付的事实。
庭审中，被告申请证人王某、陈某出庭作证。
证人王某作证称：我当时是王家岙村村委，2007年4月份两班子商量出租给原告30年。当年量地时我们两班子成员还有会计参加，那天原告过来一起参加量地的，地量好后交接，有无交接手续我不清楚。地租给原告是在农业范围内，污染的东西不能生产的。我不知道原告个人租用还是其企业租用，但只看到原告个人来租用的。目前这块地还是原貌，无人管理。
证人陈某作证称：我是王家岙村文书。2007年5月底，村召开两委会议，征收村民的土地出租给企业使用，具体我不清楚。向村民以每亩48000元征收，还补偿青苗费用。出租价为每亩15万元，时间30年。土地已丈量。这块地现在还空着。
经原告质证认为：证人系被告村民，有利害关系。王某的证言缺乏真实性。陈某的证言部分与事实相符。
本院对原告提供的证据1、2、3真实性被告方无异议予以认定。对被告提供的证据1、2本身真实性因原告无异议予以认定。本院对证人王某、陈某的证言，认为可以证实：原告创办的企业向被告承租土地，为此，被告向村民“征用”出租土地，并进行丈量；原告也参加了承租土地的初步丈量；丈量后该土地一直闲置。
综上，结合当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：
2007年间，原告余优玲与前夫励海兵创办的可可公司因建厂房需要土地，与被告王家岙村口头约定：原告承租10亩土地，价格1500000元，时间30年。因向村民“征地”需要资金，2007年4月20日、6月4日，可可公司以租地预付款名义分别汇给被告500000元和1000000元。同年6月间，被告以每亩48000元向本村村民“征用”承包土地（成片），并进行了丈量，原告也参与了承租地的初步丈量。2008年3月6日，原告与励海兵在台州市路桥区人民法院调解离婚，该调解书载明：余优玲及可可公司为名向黄岩区院桥镇王家岙村预租的一块土地使用权（已付款1500000元）归余优玲所有。因租赁土地性质为农用地，未经审批不能进行非农建设，原告要求被告解决，被告也答应帮助解决，但因故一直未能解决，双方最终未签订书面租地协议，原告也未实际使用土地，该租赁土地一直闲置至今。2014年4月9日可可公司因股东会议解散而被注销。2014年4月10日，原告诉至本院。本院就合同效力问题向被告进行释明后，被告提起反诉。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”本案原告及其可可公司与被告虽未签订书面协议，但被告出具的收据已经载明“收到租地预付款”150万元，说明双方民事关系的性质是土地租赁关系。另外，双方对租赁土地的坐落地址、亩数、每亩价格、租赁时间均作出了口头约定，并无争议。被告为履行该约定也向村民“征用”了用于出租的土地，原告还向被告支付了约定的全部租费，也参与了出租土地的初步丈量，租赁土地的大致四至界限可以确定。因此，可可公司及其原告与被告之间的土地租赁关系成立。原告称只与被告达成租地意向，没有成立土地租赁关系，不符合事实，本院不予采纳。原告余优玲及其可可公司向被告租赁农用土地建厂房，违反了我国土地管理法规定的不得未经审批擅自在农用地上进行非农建设的强制性规定，双方的土地租赁关系应属无效。依照有关法律规定：无效的合同自始没有法律约束力；合同被认定无效后，合同未履行的部分不再履行，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。因此，被告应当依法返还原告预付的租地款1500000元；租赁土地也应当归属被告，承租地原告未动用一直闲置，故由被告收回即可。鉴于原告及其可可公司是以公司名义向被告租地，且地租价格明显高于一般农田承包价格，土地租赁协议也正因为农用地无法用于建厂房而被搁置，故本院认定被告系明知原告为建厂房而向其租地。被告辩称出租土地用于农业用途，没有明确用于建厂房，因此协议有效，与事实不符，本院不予采信。被告要求继续履行合同，本院不予采纳。被告明知农用地未经审批不得用于非农建设，而将本村农用地租给可可公司及其原告搞非农建设；原告应当知道农用地不能用于非农建设而租用被告的农用地建厂房，双方对协议无效均存在过错。根据本案实际，本院酌情由双方各承担50%的过错责任。因协议无效造成原告已付租地款1500000元的利息损失客观存在，该损失应从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，由被告承担其中的50%。原告本诉诉讼请求的合理部分，本院予以支持。同样，因协议无效，造成被告土地闲置的损失也客观存在，本院酌情确定该损失从2007年7月1日（“征用”土地的次月）起按照双方约定的地租50000元／年计算由原告承担其中的50%。对被告反诉请求的合理部分，本院予以支持。原告称被告反诉的损失不是直接损失，不应由原告赔偿，与法不符，本院不予支持。由于双方先前对本案交易的促成一直在协商解决，而且双方对土地租赁协议是否成立、是否有效存在争议，被告主张诉讼时效超过，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第四条、第三十一条、第四十四条之规定，判决如下：
一、院桥镇王家岙村民委员会于判决生效后十日内返还余优玲预付土地租用款人民币1500000元，同时赔偿利息损失（其中本金500000元从2007年4月21日起算、本金1000000元从2007年6月5日起算，均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的50%计算至判决确定的返还之日止）。
二、余优玲于判决生效后十日内赔偿院桥镇王家岙村民委员会从2007年7月1日起至本判决生效之日止按年租费50000元计算的土地闲置损失的50%。
三、驳回余优玲、院桥镇王家岙村民委员会其他的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24848元，反诉案件受理费5650元，合计人民币30498元，由原告余优玲负担9000元，由被告院桥镇王家岙村民委员会负担21498元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预交上诉案件受理费36148元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 秦 伟
人民陪审员 颜荷芳
人民陪审员 官忠勇
二〇一四年十月三十一日
代书 记员 牟奕静