河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1502民初字223号
原告信阳市万润商业经营有限公司。
住所地信阳市人民路万家灯火城市广场。
法定代表人林水生，该公司负责人。
委托代理人ＸＸ和，广东南方福瑞德律师事务所律师，特别授权。
委托代理人李ＸＸ，男，汉族，1984年7月10日出生，住广东省吴川市，该公司员工，特别授权。
被告苏瑞兵，男，汉族，1972年10月11日出生，住河南省信阳市浉河区。
被告马文红，女，汉族，1974年3月16日出生，住河南省信阳市平桥区。
原告信阳市万润商业经营有限公司（以下简称万润有限公司）诉被告苏瑞兵、马文红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司的委托代理人陈和云、李ＸＸ，到庭参加诉讼，被告苏瑞兵、马文红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告信阳市万润商业经营有限公司诉称，原承租人齐超、王爽、金子泓租用信阳市天润投资实业有限公司旗下的信阳天润广场三层第318-320号商铺以经营“动漫（电玩）”，双方于2011年9月23日签订《商铺租赁合同》，合同有效期为5年。双方约定第一至五年的每月租金分别为45120元、47827.2元、50696.8元、53738.6元、56963元；还约定被告应于每月10日前缴当月的租赁费及有关费用。另外，依据租赁合同第八十七条关于“在本合同履行期间，乙方同意甲方委托信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知乙方的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中甲方的权利及义务”之约定，原告与被告签订了《物业管理合同》（以下简称：物管合同）。双方另在物管合同第2条约定：每月物业管理费、公共能耗费、推广费共计31584元，乙方须于每月IO日前向甲方财务部缴清当月费用。在合同履行过程中，齐超等三人经出租人同意，于2012年5月I1日签订《租赁合同之主体变更协议》，将租赁合同的权利、义务概括转让给苏瑞兵。苏瑞兵接手经营后，自2013年7月开始不按约定支付租金等费用，后于2014年3月撤场，此时欠付租金286963.2元、物业管理费232672元、水电费18195.6元。被告马文红系“信阳市狮河区天润广场环游动漫体验中心”的经营者，该单位注册地为信阳市天润广场三楼318-320号铺，而苏瑞兵实际上就是使用该场地，并借用该单位的工商执照、娱乐经营许可证及相关手续开展经营。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第65条关于“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行帐户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”之规定，故该单位应当作为共同被告。鉴于该单位已注销，依据《个人独资企业法》第28条关于“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任”等规定，其投资人即马文红应当对前述债务承担责任。原告认为，前述两合同是双方自愿、真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并产生相应的效力。租赁合同的甲方主体虽不是原告，但其第八十七条明确约定原告有权以自己的名义行使租赁合同中甲方的权利，况且出租人已将286963.2元租金债权转让给原告，因此原告有权直接向被告主张权利。被告不按前述两份合同的约定支付租金、物业管理及相关费用，依法应担相应的违约责任。按租赁合同第七十五条“如乙方迟延缴交承租费及其他应缴之款项，须向甲方支付违约金。从迟交之日起，除缴交欠款外，还需按每日计收所欠缴总额的千分之一违约金”之约定，原告有权要求被告支付违约金（自2014年3月11日暂计至2015年5月，计446天）。综上，为维护自身的合法权益，原告依据双方关于“协商不成的，可向商场所在地的人民法院提起诉讼”约定，现起诉至法院，请求判令：1，被告支付所欠租金288963.2元、物业管理费232672元、违约金231757.3元；2，被告支付水电费18195.6元，3，被告承担本案的全部诉讼费。
被告苏瑞兵、马文红未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明，2011年9月23日，天润投资公司与原承租人齐超、王爽、金子泓签订《商铺租赁合同》，租赁天润投资公司旗下的信阳天润广场三层第318-320号商铺用于经营“动漫（电玩）”品牌钻石，有效期为5年，租赁期限自2011年12月18日起至2016年12月17日。双方约定第一至五年的每月租金分别为45120元、47827.2元、50696.8元、53738.6元、56963元，每月10日前缴当月的租赁费及有关费用。同日，原告万润有限公司与被告齐超、王爽、金子泓签订《物业管理合同》，约定每月物业管理费、公共能耗费、推广费共计31584元，每月10日前向原告财务部缴清当月费用。在合同履行过程中，齐超等三人经出租人同意，于2012年5月I1日签订《租赁合同之主体变更协议》，将租赁合同的权利、义务概括转让给苏瑞兵。苏瑞兵接手经营后，自2013年7月开始不按约定支付租金等费用，后于2014年3月撤场，此时欠付租金286963.2元、物业管理费232672元、水电费18195.6元。
另查明被告马文红系“信阳市浉河区天润广场环游动漫体验中心”的经营者，该单位注册地为信阳市天润广场三楼318-320号铺，而苏瑞兵实际上就是使用该场地，并借用该单位的工商执照、娱乐经营许可证及相关手续开展经营。
再查明，《商铺租赁合同》第八十七条约定：“在本合同履行期间，乙方同意甲方委托信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知乙方的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中甲方的权利及义务”，原告万润有限公司有权以原告的名义代为行使天润投资有限公司关于《商铺租赁合同》的权利与义务。2015年6月6日，天润投资公司与万润有限公司通过报纸发出公告，依法将天润投资公司对苏瑞兵、马文红享有的债权转让给原告万润有限公司。
上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》、债权转让及行使留置权公告、租赁合同主体变更协议、收费收据、缴费通知单、催务催收通知书等证据予以证实。
本院认为，被告苏瑞兵与齐超、王爽、金子泓签订的《租赁合同之主体变更协议》，系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行。租赁合同主体变更后，被告人苏瑞兵享有《商铺租赁合同》及《商铺物业管理合同》的权利，也负有义务。被告苏瑞兵未按期支付租赁费及物业管理费，已构成违约责任。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺物业管理合同》，双方约定逾期未交租赁费及物管费用，每日按拖欠金额的千分之一收取滞纳金，合同条款显示公平，原告起诉违约金的请求本院不予支持。被告马文红系“信阳市浉河区天润广场环游动漫体验中心”的经营者，该单位注册地为信阳市天润广场三楼318-320号铺，而苏瑞兵是实际使用者，并借用该单位的工商执照、娱乐经营许可证及相关手续开展经营。该单位现已注销，原投资人对个人独资企业存续期间的债务依法仍应承担偿还责任，其投资人即被告马文红应当对苏瑞兵的债务承担责任。虽然被告是与天润投资公司签订的《商铺租赁合同》，但依据《商铺租赁合同》的约定，原告万润有限公司有权代为行使天润投资公司权利与义务，且双方共同发布的债权转让公告，不违反法律规定，原告作为《商铺租赁合同》的主体适格。综上所述，被告苏瑞兵、马文红应支付租金286963.2元（47827.2元／月X6月）；物管费用232672元（31584／月X6月—已付20000元）；水电费18195.6元，以上合计537830.8元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告苏瑞兵在本判决生效后十日内支付原告信阳市万润商业经营有限公司租金286963.2元、物管费用232672元、水电费18195.6元，共计537830.8元。
二、被告马文红对以上款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11496元，由原告承担2800元，被告苏瑞兵、马文红承担8696元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 向自生
审 判 员 高海波
人民陪审员 王保琴
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 陈皖琰