上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第271号
原告（反诉被告）上海长庭酒店管理有限公司，注册地本市。
法定代表人徐皓淳，经理。
委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。
被告（反诉原告）沈庆菲，女，住本市。
委托代理人李健，上海胜杰律师事务所律师。
被告吴珏，女，户籍地本市。
被告（反诉原告）窝士餐饮管理（上海）有限公司，注册地本市。
法定代表人沈庆菲，总经理。
委托代理人李健，上海胜杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海新沃仕咖啡馆有限公司，注册地本市。
法定代表人鲁彦，总经理。
委托代理人李健，上海胜杰律师事务所律师。
原告上海长庭酒店管理有限公司（以下简称“长庭公司”）诉被告沈庆菲、吴珏、窝士餐饮管理（上海）有限公司（以下简称“窝士公司”）、上海新沃仕咖啡馆有限公司（以下简称“新沃仕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月29日立案受理后，原依法由审判员陆长庆独任审判，于同年2月26日第一次公开开庭审理了本案，原告长庭公司的委托代理人蒋春，被告窝士公司、新沃仕公司的共同委托代理人李健到庭参加了诉讼；被告沈庆菲、吴珏经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。同年4月25日，因被告吴珏下落不明，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭，并重新向被告吴珏公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书和开庭传票。2013年7月3日，本院根据原告长庭公司的申请，依法作出民事裁定书，查封或者冻结被告沈庆菲、吴珏价值人民币650，000元的财产，并已交付执行。同年7月4日，被告沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司向本院提出反诉，本院审查后决定与本诉案件合并审理。2013年6月28日和7月18日，本院就本案两次进行了调查。同月19日，根据被告沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司的申请，本院依法分别委托上海沪港建设咨询有限公司以及上海复兴明方会计师事务所有限公司对涉案房屋的装修及不可移动的固定资产、“窝士咖啡馆”从2013年6月至2014年7月期间的经营预期利润进行司法评估。2013年7月25日，本院第二次公开开庭审理本案，原告长庭公司的委托代理人蒋春，被告沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司的委托代理人李健到庭参加了诉讼；被告吴珏经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。2013年10月15日，上海复兴明方会计师事务所有限公司向本院发送《告知函》，终止了鉴定程序；2013年11月4日，上海沪港建设咨询有限公司向本院出具《窝士咖啡馆的装修装潢的司法审价报告》。同月28日，本院第三次公开开庭审理本案，原告长庭公司的委托代理人蒋春，被告沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司的委托代理人李健到庭参加了诉讼；被告吴珏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告长庭公司诉称：2009年4月21日，原告与被告沈庆菲、吴珏签订《商铺租赁合同》，原告将涉案的本市长宁区延安西路1066号汉庭连锁酒店底层商铺出租给沈庆菲、吴珏。合同签订后，原告按约将房屋交付给沈庆菲、吴珏。但沈庆菲、吴珏在履约过程中不按时支付租金，已严重违反合同约定。原告与其多次交涉并在催款过程中受到被告方的威胁和企图伤害。现该房由被告窝士公司、新沃仕公司实际使用，用于经营面包和咖啡。故请求判令：1、确认从2013年1月1日起解除原告与沈庆菲、吴珏之间的《商铺租赁合同》；2、沈庆菲、吴珏支付原告拖欠的租金63，125元、水费832.60元；3、沈庆菲、吴珏承担违约金52，500元；4、沈庆菲、吴珏补足免租期间的租金50，000元；5、沈庆菲、吴珏赔偿原告损失501，375元。6、四被告立即从涉案商铺搬出，将商铺返还原告，并自2013年1月1日起按照1，750元／日承担延期搬出和返还商铺期间的占有使用费；7、被告承担本案的诉讼费用。庭审期间，原告数次变更诉讼请求，最后确定为：1、确认从2013年6月11日起解除原告与沈庆菲、吴珏之间的《商铺租赁合同》；2、沈庆菲、吴珏支付原告拖欠的租金176，875元、水电费31，191.56元；3、沈庆菲、吴珏承担违约金52，500元；4、沈庆菲、吴珏补足免租期间的租金50，000元；5、沈庆菲、吴珏赔偿原告损失360，500元；6、四被告立即从涉案商铺搬出，将商铺返还原告，并自2013年6月12日起按照1，750元／日承担延期搬出和返还商铺期间的占有使用费；7、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司辩称：沈庆菲、吴珏承租房屋后，由窝士公司实际经营，2011年开始，改由新沃仕公司实际经营。被告方在核实财务账册后发现非但不欠原告租金，还多交了租金。在与原告签订租赁合同时，由于被告窝士公司、新沃仕公司营业执照尚未办出，故由吴珏代为签字，但其从未支付过租金及保证金，且沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司已经与吴珏了结了上述合同内的全部权利义务。因此，窝士公司、新沃仕公司是涉案房屋的实际承租人。被告方承租涉诉商铺后，投入了大量人力、物力、财力对房屋进行装修装潢、添置各类厨具及配套设施，前后总共花费近130余万元。2012年9-12月期间，原告三次发律师函催讨租金，但经被告方反复核对，发现不仅未少交租金，还多付了153，915.30元（不包括房屋租赁保证金50，000元）。2013年6月10日，原告不顾被告方的反对，公然对涉诉商铺实施断水断电，导致被告无法实际经营且存放于冰箱内的食品全部变质损毁。后被告向法院提交紧急申请函希望原告恢复水电供应，但在同年6月28日，法院组织双方对账时，原告明确表示坚决不会恢复水电供应并要求被告方尽快搬出。因此，被告方被迫同意原告关于租赁合同于2013年6月11日解除的诉讼请求，但不同意其他诉讼请求。
被告沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司反诉诉称：双方租赁合同的租期为5年，自2009年7月16日至2014年7月15日。被告并未拖欠原告租金，而原告的断水断电行为已经构成严重违约。故反诉请求判令：1、原告向三被告赔偿装修装潢及固定资产损失850，277元；2、原告向三被告赔偿可得利益损失760，000元（自2013年6月11日至2014年7月15日，共计400天，以净利润1，900元／天计算）；3、原告向三被告赔偿食品损失人民币30，000元；4、原告向三被告返还房屋租赁保证金人民币50，000元；5、反诉费用由原告承担。
反诉被告长庭公司辩称：导致本案诉讼的原因是因为被告方长期以来拖欠租金所致，其中2012年拖欠租金的数额达15万元，另还拖欠水电费，原告要求其缴清，但被告方仍不支付，故被告方的反诉没有依据。况且，其反诉诉请第1、2条系重复计算，不合理。因此，不同意反诉原告的诉讼请求。
被告吴珏未到庭应诉。
经审理查明事实如下：2009年4月21日，长庭公司与沈庆菲、吴珏签订《商铺租赁合同》一份，约定长庭公司将涉案房屋本市长宁区延安西路1066号汉庭连锁酒店底层商铺（建筑面积为100平方米）出租给沈庆菲、吴珏作为经营咖啡、甜点等零售商用，租期为5年，自2009年7月16日至2014年7月15日；甲方（长庭公司）于2009年5月15日前将商铺交付给乙方（沈庆菲、吴珏）；合同第3-4约定，甲方提供免租期2个月，免租期为2009年5月16日至2009年7月16日，如乙方于免租期结束前已经对外营业，则自乙方开业之日起，免租期结束，乙方按照合同约定向甲方支付租金，免租期内乙方无需支付租金、物业管理费，但必须支付装修电费、水费、垃圾清运费等；第4条约定，前2年月租金为25，000元，年租金为300，000元，租金每2年递增一次，每次在前2年基础递增5%；乙方应于每季度首月5日前向甲方支付下三个月租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的3%支付违约金；乙方通过转账的方式支付租金；5-1约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，数额为两个月租金即50，000元；5-3约定，本合同有效期内，若乙方未支付款项（包括但不限于乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应于该款项最后缴款之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日则按保证金的3%支付违约金；5-4约定，若保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿；5-5约定，租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该商铺后，保证金如有剩余的，在十五天内无息返还乙方；5-7约定，乙方应按照政府公用事业单位或甲方出具合理证明所示的应缴金额向甲方支付该商铺的水、动力及照明用电、煤气、电话等公用事业费，乙方应于每月5日前向甲方支付上个月公用事业费；5-8约定，甲方有权使用乙方已经缴纳的保证金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方欠付的公用事业费；第7条约定，乙方应在本合同终止时按照该商铺现状返还甲方，乙方所作的固定装修等归甲方所有；13-2约定，甲乙双方同意，有下列行为之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……乙方逾期不支付租金等各类费用在收到甲方催付通知后超过30天仍不支付的，并保证金不予返还；14-1约定，在乙方拖欠本合同的租金，且经甲方催讨后仍不支付时，无论乙方是否已支付该商铺水、电费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权停止向该商铺提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及逾期利息，由此造成对乙方营业的影响，甲方无需承担任何责任；14-2约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该商铺及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：1）按本合同约定之租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额；2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿数额亦应减少；该等事件为：A、若乙方拖欠租金，保证金和其他费用且经甲方催告后超过30天仍不缴清的；B、除本合同另有约定外，乙方违约，经甲方书面通知后30天内仍未予以纠正的；14-5约定，租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金；14-6约定，租赁期间，非本合同约定的情况，双方均不得擅自解除或终止本合同，任何一方需提前终止合同时，需提前一个月书面通知对方，违约方应支付守约方相当于该租赁年度2个月租金作为违约金，若甲方违约则还需另行赔偿乙方的装修残值；14-7约定，任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失。
签约后，长庭公司按约将涉案房屋交付给沈庆菲、吴珏；沈庆菲随即于2009年6月22日向工商行政管理部门注册登记设立了窝士公司并出任法人代表。在对涉案房屋进行装修之后，窝士公司开始在此营业，并向长庭公司支付了约定的租赁保证金50，000元以及此后的房屋租金。
由于双方在实际履约过程中，窝士公司支付租金的方式既有现金支付，又有转账支付，数额也不符合合同约定；而被告也没有按期、足额开具发票，已经开具的发票其收款项目栏记载为“房费”，且均未注明发生“房费”的时间段，故长庭公司和窝士公司于2010年1月29日又签订《付款收款协议书》一份，其主要内容为：为确保定期借记业务工作顺利进行，加速资金周转，提高工作效率，本着平等、合作的原则，鉴（决）定如下协议：窝士公司现租赁长庭公司门店房，为避免甲方（窝士公司）因转款带来的不必要麻烦，也为了乙方（长庭公司）月底顺利得到房费，现协议每个月的最后一天（如遇节假日则提前）由窝士付长庭下个月的房费25，000元，由银行自动转款，付款方式以此为准，付款方不得延期支付，收款方不得提前索取。
然此后，窝士公司大部分的租金均没有按约定的时间节点支付，而原告在收到租金后也不及时开具发票，且已经开具的发票其收款项目栏仍记载为“房费”，也不注明发生“房费”的时间段，双方之间又未及时进行对账。2011年8月，新沃仕公司参与窝士公司在上址的经营之后，也与窝士公司共同或者单独向原告支付租金。
原告根据自己的《银行客户存款对账单》认为，2009年7月16日至2010年1月15日期间被告方应交租金15万元，被告方实际缴付租金为三笔，其中现金两笔，金额分别为75，000元和25，000元，另一笔25，000元为转账，合计为125，000元，欠缴25，000元；2010年年度（截止到2011年1月15日）应交租金30万元，被告方实交29万元，欠付10，000元，累计欠付35，000元；2011年年度（截止到2012年1月15日）应交租金307，500元，被告方实交292，500元，欠付15，000元，累计欠付50，000元；2012年年度（截止到2012年12月31日）应交租金301，875元，被告方实交288，750元，欠付13，125元，累计欠付63，125元；2013年2月6日，被告方又支付了26，250元。
被告方对原告提供的《银行客户存款对账单》反映的被告方支付租金的数额本身没有异议，但其中被告方用现金支付的租金因原告向银行解款延误，故记载的时间不准确，而且数额上有遗漏。被告方也向本院提供《房租支付情况说明》以及所附发票、部分支付凭证并认为：2009年度（截止到同年年底）租金支付是现金加转账，被告开具的发票金额累计为155，033.30元，其中有两笔金额分别为1，183元和3，694.20元为员工住宿费，其余金额150，156.10元是作为当年的租金收据，因此2009年度的租金全部付清；2010年年度被告方实付租金累计为315，000元，原告开具发票的金额为225，000元加两张零星发票，金额分别为6，520元和1，737元；2011年年度被告方支付的租金为342，500元，原告开具的发票金额合计为207，500元；2012年年度被告方支付的租金总额为367，500元，原告只开具了四张发票，金额合计为105，000元。因此，被告方没有少付租金，而是多付了。
针对被告方的主张，原告认可开具发票的数量和金额，承认少开发票，但认为被告方将发票金额与转账凭证重复计算为租金，故坚持己见。
2012年3月14日，长庭公司向沈庆菲、吴珏发出《关于：立即支付房租及公用事业费的催款函》一份，要求承租人立即向长庭公司支付2012年1月至3月的房租共计78，750元和2011年9月、11月、12月和2012年1月、2月的公用事业费共计50，929.6元，若仍不支付，长庭公司将采取约定措施维护公司利益，并通过司法途径维护我司合法利益，保留进一步追究承租人违约责任及其他法律责任的权利。
2012年6月开始，被告方承租的房屋由物业公司直接收取电费。原告认为，截止到2012年5月31日被告方拖欠部分水电费没有支付，加上从2012年6月开始至2013年5月的部分水费未付，合计拖欠水电费为31，191.56元；被告方则认为不欠付电费，只欠付部分的水费。
2012年6月15日，长庭公司又向沈庆菲、吴珏发出《关于：立即支付房租及公用事业费的催款函（二）》一份，告知长庭公司已经在2012年3月14日发出过催款函，但承租人仍一味拖延，要求承租人于2012年6月18日之前，向我司付清租金128，750元以及2012年3月、4月、5月的水电费30，387元；若未在上述期限内付清所欠的全部房屋租金及公用事业费，长庭公司将按照合同约定，采取停止向租赁商铺提供水电、煤气及其他物业管服务，直到收回租赁商铺，解除合同，并将进一步追究承租人的违约责任及赔偿责任。
2012年8月31日，原、被告为房屋租金发生争议，并发生肢体冲突，长庭公司人员随即向长宁公安分局新华路派出所报案。民警到场后经了解系为了房费与长庭公司店方发生纠纷，将相关人员带回派出所处理。
2012年9月14日，长庭公司向沈庆菲、吴珏发出《律师函》一份，指出承租人在支付租金上存在持续不断的拖延事实，其中，到2009年累计拖欠租金50，000元，到2010年累计拖欠租金35，000元，到2011年累计拖欠租金50，000元，截止2012年9月13日累计拖欠租金102，500元，另外还拖欠部分水费；同年9月14日，长庭公司收到承租人一个月租金的支票（金额）为26，250元；要求承租人务必在2012年9月19日之前支付拖欠长庭公司租金76，250元。如承租人未在上述时间内支付所有费用，律师将根据长庭公司的委托采取包括解除租赁合同、追究违约责任和赔偿损失等措施在内的进一步法律行动。
2012年9月20日，沈庆菲、吴珏委托律师向长庭公司发出《律师函》一份，提出根据长庭公司提供的2009年至2011年明细帐计算，到2011年年底委托人已经多付贵司款项13，125元，至2012年9月13日止，委托人欠贵司租金52，500元，同年9月14日、19日委托人各向贵司支付26，250元，至此委托人已全部付清租金；委托人对贵司所称要求委托人在2012年9月19日前支付拖欠租金76，250元表示无法理解与接受，希望长庭公司认真核对相关财务明细账册，必要时相互沟通。
2012年10月23日，长庭公司再向沈庆菲、吴珏发出《律师函》一份，告知9月4日收到的一个月的租金支票金额为26，250元已被银行退票，无法进账，且承租人在9月20日来函称在9月19日租金已全部付清不符合事实，要求承租人于2012年10月27日之前支付拖欠租金155，000元（即退票的26，250元，本年第四季度租金78，750元和之前拖欠的50，000元），否则将采取包括解除租赁合同、追究违约责任和赔偿损失等措施在内的进一步法律行动。
2012年10月25日，沈庆菲、吴珏也再次委托律师向长庭公司发出《律师函》一份，针对长庭公司10月23日的函件回复如下：1、关于支票退票事宜，该支票除金额外其余皆由长庭公司填写，发生退票并非委托人帐户余额不足，而是长庭公司填写错误所致，委托人愿意重新开具一张支票；2、关于本年度第四季度租金78，750元，委托人按照《付款收款协议书》的约定应当一个月一付，故委托人在本月31日支付的租金额应为26，250元，不存在一次性支付一个季度租金的事实约定；3、关于“之前拖欠的50，000元”，我司在上一次函中已解释，到2011年年底，委托人已经多付了13，125元，至2012年9月13日止欠付的租金52，500元已经付清；4、关于第三次律师函的问题，委托人只在2012年9月14日、10月23日收到贵司两次来函并予以回复，没有收到过第三次律师函。希望双方在必要时相互沟通。
2012年12月6日，长庭公司委托律师又向沈庆菲、吴珏发送《律师函》一份，告知“截止到2012年12月1日贵司应付长庭公司租金1，059，375元，贵司实付租金943，750元，累计拖欠租金115，625元”，“长庭公司多次派人到贵司处理，但未获积极回应……，且经多次催要仍未缴清，已构成根本违约，我司有足够证据和理由解除租赁合同并追究违约责任”，要求承租人务必在2012年12月13日之前付清拖欠租金115，625元，否则将采取包括解除租赁合同、追究违约责任和赔偿损失等措施在内的进一步法律行动。
2012年12月26日，长庭公司再次向沈庆菲、吴珏、窝士公司、新沃仕公司发出《律师函》一份，认为截止到本函发出之日，承租人应付长庭公司租金1，059，375元，实付970，000元，累计拖欠租金为89，375元，故决定1、从2013年1月1日起解除双方的《商铺租赁合同》；2、请在2013年1月1日立即搬出租赁商铺并将商铺返还长庭公司，否则从2013年1月1日起开始计算，每逾期一天，应向长庭公司支付相当于日租金2倍租金（即1，750元／日）的违约金；3、请立即支付拖欠租金89，375元；4、支付违约金52，500元（26，250元＊2）；5、补交免租期租金50，000元（25，000元＊2）；6、赔偿长庭公司损失485，625元（26，250元＊18＋13，125元）；7、窝士公司对上述事项承担连带责任。
2012年12月28日，沈庆菲、吴珏也再次委托律师向长庭公司发送《律师函》一份，对长庭公司在同年12月26日来函的所有要求予以拒绝，委托人仍将按照《商铺租赁合同》及《付款收款协议书》的约定继续履行合同，希望长庭公司正确对待委托人所提意见及要求，切勿做出有碍于委托人履行合同的任何行为，委托人保留追究长庭公司相应法律责任的权利。
诉讼期间，长庭公司于2013年5月31日委托律师向沈庆菲、吴珏、窝士公司、新沃仕公司发送《律师函》一份，表示“为催讨租金，长庭公司多次委托我们发函要求缴纳租金；2012年12月26日，长庭公司发函解除双方租赁合同，并要求承担违约责任；2013年1月29日，长庭公司向法院起诉，要求确认解除合同并追究您的违约责任。经长庭公司核对，贵司仅在2013年2月份支付过26，250元房屋占有使用费，其余费用均未支付。长庭公司多次要求您搬出和返还商铺”，现“要求您在2013年6月10日之前搬出和返还店铺，否则，长庭公司将被迫采取断水断电和封门等进一步措施，因此造成的所有损失和责任由您承担。”
2013年6月7日，沈庆菲、窝士公司、新沃仕公司向长庭公司发送《律师函》一份，针对长庭公司在2013年5月31日的函件回复如下：对于长庭公司要求搬出和返还店铺，并以断水断电封门等措施相威胁，委托人不予接受，同时警告贵司如果肆意采取任何行动，由此造成的一切后果将由贵司承担。
2013年6月10日晚24：00，长庭公司切断了涉案房屋的水电。同月20日，被告方向本院发送《紧急申请函》一份，请求本院协调让长庭公司恢复供水供电。同月28日，本院组织双方进行协调，长庭公司认为双方间的租赁合同已经于2013年1月1日解除，不同意再恢复供水供电，并要求被告方搬离涉案房屋。
庭审中，原、被告合意一致确定2013年6月11日为租赁合同的解除之日。2013年8月20日，在司法审价单位勘察完现场后，被告方将房屋交还给了原告。
另，原告向本院提供长庭公司于2012年9月21日向沈庆菲、吴珏发出《律师函》一份，指出在2012年9月19日已收到承租人一个月的租金支票（金额）为26，250元，截止到本函发出之日，尚欠租金50，000元；承租人从租赁第一年度开始一再拖欠租金，且经多次催要仍未缴清，已构成根本违约，我司有足够证据和理由解除租赁合同并追究违约责任，故再次委托律师发函请承租人于2012年9月27日之前支付拖欠租金50，000元，否则将采取包括解除租赁合同、追究违约责任和赔偿损失等措施在内的进一步法律行动。被告方表示没有收到该函。
上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《付款收款协议书》、《应付实付租金表》、收取租金的《客户存款对账单》、部分贷记凭证、支票存根、律师函、《水电费统计表》、明细表、收取水电费的《客户存款对账单》、催款函、被告方提供的部分租金发票、贷记凭证、支票存根、部分设备的发票、照片等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
庭审中，被告方另提供了因原告停电导致冷柜内食材损坏、装修合同等证据，经当庭质证，原告不认可其真实性。
2013年11月4日，司法鉴定单位向本院出具《窝士咖啡馆的装修装潢的司法审价报告》，确定涉案房屋中的装修价为355，773元（未折旧），折旧年限为10年。经当庭质证，双方对审价报告无异议，但被告方认为不应当折旧计价。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告与沈庆菲、吴珏所签订的《商铺租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，故合同当事人均应恪守履行。在实际的履约过程中，窝士公司、新沃仕公司参与到涉案房屋中经营，系商铺的实际使用人，并以自己的名义向原告交付了租金和水电费，原告也予以了接收，故窝士公司、新沃仕公司也系《商铺租赁合同》中的实际承租人和使用人。本案的争议焦点集中在本案中导致租赁合同被解除的责任、被告方实际支付的租金数额的确定、被告方欠付水电费的数额、被告方主张的赔偿是否应当支持等方面。
首先，关于涉案商铺租赁合同被解除的责任之争议。合同对一方行使解除权有明确的约定。从本案查证的事实分析，被告方从签订合同之初就没有按照约定的方式、时间向原告支付租金，存在违约行为；而原告在收取被告方的租金之后也没有及时、全额向被告方开具和交付租金发票，即便已经开具的部分发票其收款项目栏记载为“房费”，是导致2009年年度租金数额不清的主要原因。由于在2009年度被告方支付的租金既有现金，也有转账，故被告方以该年度中原告开具的发票证明已经付清租金之事实本院予以采信；原告以自己财务账册上没有记载就认定被告方欠付租金显然不符合客观事实；而事实上原告直到2012年9月14日才第一次发函认为被告方欠付2009年年度的租金50，000元，且其数额与其在诉讼中主张的欠付25，000元也不吻合。此后因为原告仍不按期开具租金发票等原因导致其收取的租金数额与被告方计算的已付款的数额存在差异，并不能单方归责于被告方，原告同样对此负有责任。故在此情况下，原告应当就争议的租金数额与被告方对账，或者诉诸法院，但其无权行使合同解除权。因此，导致涉案商铺租赁合同被解除系因原告行使不当的合同解除权、进而断水断电所致，主要责任在于原告。现双方一致确认2013年6月11日为合同解除之日、被告方已经将所租商铺返还给原告之事实本院予以确定，但原告要求被告沈庆菲、吴珏承担违约金52，500元、补足免租期的租金50，000元以及赔偿原告损失360，500元之诉请本院予以驳回。
其次，关于被告方实际支付的租金数额之争议。根据前述认定，原告认为被告方欠付2009年度（截止到2010年1月15日）租金25，000元一节本院无法认定。现查明，原告与窝士公司在2010年1月29日签订的《付款收款协议书》约定，付款方式以一月一付、银行自动转款为准。2010年度（从2010年1月16日起至2011年1月15日）被告方应交租金总额为30万元，被告方向原告转款（包括贷记凭证、支票等）为29万元，确实欠付10，000元；2011年度（从2011年1月16日起至2012年1月15日）被告方应交租金总额为307，500元，被告方向原告转款（包括贷记凭证、支票等）为292，500元，欠付15，000元；2012年度（从2012年1月16日起至同年12月31日）被告方应交租金总额为301，875元，被告方向原告转款（包括贷记凭证、支票等）为288，750元，欠付13，125元。2013年2月6日，被告方向原告支付租金26，250元，故截止到2012年12月31日，被告方欠付原告租金为11，875元。被告方认为不但不欠付原告租金，反而多支付了租金之辩解因未提供转账凭证等付款的证据，本院不予采纳。此后由于原告提起诉讼进而在2013年6月10日断水断电导致被告方无法再营业，故相应的租金应当计算至该日，为140，000元（26，250元／月＊5个月＋26，250元＊10天／30天）；此后因房屋不能使用，被告方在司法鉴定之后即交还给原告，且合同被解除的责任在于原告，故相应的房屋使用费不应再计算。因此，原告要求被告沈庆菲、吴珏支付租金的诉讼请求中的合理部分计151，875元本院予以支持。
第三，关于被告方欠付水电费金额的争议。被告方对原告主张的水电费的期间及数额并无异议，但其认为不欠付电费，仅欠付部分水费，由于被告方并未提供支付水电费的证据，故本院采纳原告的主张，即原告要求被告沈庆菲、吴珏支付水电费31，191.56元的诉讼请求本院予以支持。
第四，关于被告方主张的赔偿是否应当支持的争议。根据本院查证后确认的事实，原告在不具备合同解除权的情况下，单方行使了该权利，致使双方间的租赁合同被迫解除，应当向被告方承担违约赔偿责任。现查明，被告方在涉案房屋中添附的装修价值为355，773元，按司法审价单位出具的参考意见，折旧期为10年，原告已经实际使用了4年，故装修残值213，463.80元系被告方的经济损失，原告应当予以赔偿，故被告方相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持。至于被告方另要求原告赔偿可得利益损失和食品受损的之诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。被告方另要求原告返还租赁保证金50，000元的诉讼请求，基于租赁合同已经被解除，原告应当返还。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司与被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司以及被告吴珏之间的《商铺租赁合同》于2013年6月11日解除；
二、被告（反诉原告）沈庆菲、被告吴珏应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司支付租金人民币151，875元；
三、被告（反诉原告）沈庆菲、被告吴珏应于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司支付水电费人民币31，191.56元；
四、驳回原告（反诉被告）上海长庭酒店管理有限公司其余的诉讼请求；
五、原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司偿付经济损失人民币213，463.80元；
六、原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司返还租赁保证金人民币50，000元；
七、驳回被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司其余的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案司法鉴定费人民币24，000元，原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司负担人民币6，025.25元，被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司负担人民币17，974.75元。
本案诉讼保全费人民币3，770元，原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司负担人民币2，708.20元，被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司负担人民币1，061.80元。
本诉案件受理费人民币11，408.25元，原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司负担人民币8，663.25元，被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司负担人民币2，745元。
反诉案件受理费人民币10，006.25元，原告（反诉被告）长庭酒店管理有限公司负担人民币1，559.67元，被告（反诉原告）沈庆菲、窝士餐饮管理（上海）有限公司、上海新沃仕咖啡馆有限公司负担人民币8，446.57元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 章晨煜
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 杨耀丰
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。