安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民二初字第01258号
原告：安徽雄北物业服务有限公司。
法定代表人：郑雄北，董事长。
委托代理人：宋霞，安徽国运律师事务所律师。
委托代理人：侯卫爽，安徽国运律师事务所律师。
被告：高坤，男，1976年10月29日生，汉族，自由职业，住合肥市蜀山区。
委托代理人：宁峻，自由职业。
原告安徽雄北物业服务有限公司（以下简称雄北物业公司）与被告高坤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由代理审判员陈孟凯适用小额诉讼程序于2014年9月9日公开开庭进行了审理，后依法转为简易程序于2014年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告雄北物业公司的委托代理人宋霞，被告高坤的委托代理人宁峻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雄北物业公司诉称：2004年7月10日，被告所在小区的房地产开发商合肥英泰房地产有限公司与合肥金塘物业管理有限公司（后变更为安徽雄北物业公司）签订一份《金色池塘小区物业管理合同》，约定：物业服务期限自2004年7月10日至成立小区业主委员会之日止；多层物业费每月每平方米0.6元，小高层1.2元，商业物业2元；每季度第一个月十日前缴纳。2013年5月31日，被告所在小区业主委员会成立后与原告签订《物业服务合同》，约定期限自2013年6月1日至2016年5月31日，多层住宅物业费每月每平方米0.7元，大高层1.3元，小高层1.1元，花园洋房0.94元，商业2元；每半年第一个月10前缴纳。原告按合同约定提供物业服务后，被告自2012年1月开始欠物业费，原告多次发函和上门催收，被告仍拒付，为维护原告合法权益，起诉至法院请求判令：1、被告支付原告2012年1月至2014年6月的物业费4302元，及违约金376元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告高坤辩称：1、原告没有提供前期物业招投标证明、物业管理资质、收费许可证及金塘物业公司的委托书，不能证明原告提供的物业服务合同合法有效。根据该合同约定，服务有效期自2004年7月10日至业主委员会成立，金色池塘小区业主委员会成立于2012年5月4日，原告起诉时间是2014年7月2日，此合同已过诉讼时效，请法院驳回原告诉讼请求；2、2004年7月10日签订前期物业合同时，金塘物业公司尚未成立，合同主体不存在，金塘物业公司没有物业管理资质，没有收费许可证，无资格参加招投标，物业公司签订人张翮并非金塘物业公司的法人，本合同仅对张翮个人生效，应由张翮个人承担责任；3、前期物业合同中合肥幸福联盟物业公司已经解决了全部债权债务，合肥幸福联盟物业公司于2013年5月份转卖给原告一人有限公司，被告在2013年6月以前不存在拖欠原告的物业费，原告雄北物业公司与被告不存在债权债务；4、原告于2013年6月通过非法手段购买了幸福联盟物业公司，至今原告没有资质、收费许可证，并且合同条款约定合同签订后在房地产主管部门备案有效，至今未能备案；5、根据原告提供的物价部门的收费证，原告主张2012年1月至2013年6月期间物业费没有依据；6、原告未按物业服务合同约定提供物业服务。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2004年7月10日，合肥英泰房地产开发有限公司（甲方）与合肥金塘物业管理有限公司（2004年8月18日工商登记注册成立）（乙方）签订一份《金色池塘小区物业管理合同》，双方约定：甲方委托乙方对金色池塘小区进行物业管理服务；管理期限自2004年7月10日至成立业主委员会之日止；多层住宅按每月每平方米0.6元收取管理费，小高层按每月每平方米1.2元收取，物业管理费以报批后的价格实施；业主收房时预交半年的物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月十日前交纳该季度物业管理费。合肥金塘物业管理有限公司成立后进入金色池塘小区提供物业服务。2009年7月24日合肥金塘物业管理有限公司变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司。2009年12月8日，物价主管部门向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期自2009年12月至2011年10月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对高层住宅物业综合服务费按每月1.2元／平方米收取。2013年6月26日，合肥市蜀山区物价局向合肥幸福联盟物业服务有限公司颁发了有效期自2013年6月至2016年5月的《经营性服务收费许可证》，核准合肥幸福联盟物业服务有限公司在金色池塘小区对有电梯高层住宅物业综合服务费按每月1.3元／平方米收取。
2011年年底合肥市金色池塘小区成立业主委员会，2013年5月31日，合肥市金色池塘小区业主委员会决定续聘合肥幸福联盟物业服务有限公司，并签订一份《金色池塘小区物业服务合同》。2014年2月18日，合肥市蜀山区井岗镇人民政府向金色池塘小区全体业主作出通知，该通知内容为：“根据《安徽省物业管理条例》等相关规定，现撤销金色池塘小区业主委员会于2013年4月召开的业主大会会议通过的‘关于和合肥幸福联盟物业服务公司续签物业服务合同的决定’，以及于2013年9月召开的业主大会会议通过的所有事项”。
2013年9月13日合肥幸福联盟物业服务有限公司变更为安徽雄北物业服务有限公司。被告高坤系金色池塘小区3E-32幢1806室（共18层）业主，房屋建筑面积为101.78平方米，另跃层建筑面积54.48平方米。因高坤未缴纳物业费，原告遂具状诉至本院要求判如所请。
上述事实，有双方当事人陈述及原告雄北物业公司提交的企业名称变更信息表1份、《金色池塘小区物业管理合同》1份、《金色池塘小区物业服务合同》1份、合价服证字第02916号《经营性收费许可证》（副本）复印件1份、合蜀皖价服证第01060268号《服务价格登记证》1份、房屋所有权登记转让审核表1份、（2013）合民二终字第00376判决书1份；被告高坤提供的业主委员会备案表复印件1份、合肥市蜀山区井岗镇人民政府通知1份在卷佐证，足以认定。
本院认为：金色池塘小区开发商合肥英泰房地产开发有限公司与合肥金塘物业管理有限公司签订前期物业服务合同的日期为2004年7月10日，合肥金塘物业管理有限公司的工商核准登记日期为2004年8月18日，从时间上来看合肥金塘物业管理有限公司签订前期物业服务合同时虽然未依法取得企业法人登记，但应处于企业申请登记期间。前期物业服务合同签订后，合肥金塘物业管理有限公司依法取得企业法人主体资格以及物业服务企业资质，并以事实行为承继了之前与开发商签订的前期物业服务合同的权利义务，之后公司的名称先后变更为合肥幸福联盟物业服务有限公司以及雄北物业公司，仍继续为金色池塘小区提供服务，该行为并未损害业主利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该前期物业服务合同对作为业主的高坤具有法律约束力，高坤应当按约缴纳相应的物业费。《合肥市物业管理若干规定》第三十九条规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原物业服务合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。本案中，合肥市金色池塘小区业主大会至庭审时未做出选聘或续聘的决定，一直由原告提供物业服务至今，其前期物业服务合同期限自动延续。高坤主张上述合同期限截止到2012年5月4日业主委员会成立之日，距原告起诉已经超过两年诉讼时效，故应当驳回原告诉讼请求的抗辩理由，本院不予采信。原告在收费许可证（有效期2011年10月）到期后，继续提供了物业服务，因物业公司收取物业费是维持日常工作运转的必要条件，故原告参照收费许可证到期前物价主管部门核准的收费标准主张相应的物业费，并无不妥之处，本院予以支持。本院前期生效判决已认定原告雄北物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但客观上与业主拒交物业费的行为存在一定的关联性，故本院对原告主张的物业费酌情减免，对其主张的违约金不予支持。综上，被告高坤应向原告雄北物业公司支付2012年1月至2014年6月期间的物业费5245.6元［（1.2元／㎡×156.26㎡×17个月＋1.3元／㎡×156.26㎡×13个月）×90℅］，原告雄北物业公司仅主张被告支付该期间物业费4320元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告高坤于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽雄北物业服务有限公司2012年1月1日至2014年6月30日期间的物业管理费4320元；
二、驳回原告安徽雄北物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告高坤负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 陈孟凯
二〇一四年十一月五日
书 记 员 戴晓昕
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。