吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民一终字第727号
上诉人（原审原告）李丽，碧波海岸洗浴中心业主，现住吉林省松原市。
委托代理人王明航，吉林石力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王玲，现住吉林省长春市朝阳区。
委托代理人尹万利，吉林良佐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）马闯，泰康人寿保险公司副总经理，现住吉林省长春市朝阳区。
上诉人李丽、王玲因所有权确认纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2013）宁民初字第2728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李丽及其委托代理人王明航，上诉人王玲委托代理人尹万利，被上诉人马闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，2010年8月，二被告从松原吉粮康郡售楼处以农行贷款购得争议房屋松原吉粮康郡6幢（20号楼）5单元1层109室，支付首付款147595元。截止2011年4月29日，二被告陆续从原告手中借出人民币20万元用于海产养殖，双方为此订立借款协议一份。2012年8月28日，二被告与原告订立了《房屋买卖协议书》一份，约定以本案争讼房屋顶抵欠原告的借款本息22万元。2012年9月2日，被告马闯给原告出具确认书一份，确认自2012年8月将本案争讼房屋交付原告，同时确认将该房屋剩余的32万元还贷义务及装修义务也一并转让给原告。2012年8月，二被告向原告交付房屋及相关手续。原告居住一段时间后，被告挂失了交付给原告的农行还贷卡，以阻止原告继续还贷，拒不协助原告办理过户手续，强行占有该房屋。故原告诉至法院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效、房款债款已经相抵、争议房屋已出售并交付原告使用；判令二被告继续履行协议约定的房屋所有权人变更登记义务；判令二被告继续履行协议约定的农行借款人及抵押人变更登记义务；判令二被告停止对争议房屋的非法侵害。
原审被告马闯辩称，借据及买卖合同均系伪造。原、被告间没有借款及买卖房屋的事实。借款协议及买卖合同上的字虽均是我签的，但都是原告强迫我签的，我妻子王玲的名字是我骗她在空白纸上签的。
原审被告王玲辩称，没向原告借过钱，借款协议及买卖合同上的字是我在空白纸上签的，不知道借款及买卖房屋的事。
原审认定，二被告系夫妻关系。二被告于2010年8月购买了位于吉粮康郡小区6栋5单元109室的住宅楼一套，交纳首付147595元，余款32万元于同年9月在中国农业银行股份有限公司松原分行个贷中心办理了按揭贷款。2011年4月29日，原告与二被告签订借款协议一份，约定二被告向原告借款20万元整，借款期限3年，年利率为2分。2012年8月28日，原告与二被告签订房屋买卖协议书一份，约定二被告将本案争讼房屋出售给原告，价款22万元。此款不包括合同签订时尚未偿还的银行抵押贷款。2012年9月2日，被告马闯出具证明一份，载明本案争讼房屋由马闯本人购买并交纳首付，在农业银行办理按揭手续，2012年8月该房屋转让给李丽，双方签订买卖协议，自此该房屋的银行贷款由李丽出资按月偿还，由于未办理过户手续，一直使用马闯本人的贷款银行卡还款，签订买卖协议后李丽对房屋进行装修，以上情况属实，特此证明。中国农业银行股份有限公司松原分行（以下简称农行）系本案争讼房屋的抵押权人，本案审理中其明确表示，不同意原告与二被告之间的买卖行为。原告在庭审中主张，需办理完本案争讼房屋的过户手续后才能偿还剩余贷款。现本案争讼房屋在农行的抵押贷款由二被告按月偿还。庭审中，被告王玲对借款协议及房屋买卖协议中“王玲”签字与其他字迹形成时间提出鉴定申请，后撤回该申请。
上述事实，有原、被告陈述、担保借款合同一份、商品房买卖合同一份、借款协议一份、房屋买卖协议一份、服务协议一份、业主临时管理规约一份、银行卡复印件一份、还款凭证三枚、照片六枚、收据6枚、发票两枚、证明6份、结婚证一份，在卷为凭。
原审认为，二被告虽辩解，借款协议及房屋买卖协议均系伪造，二人既未向原告借过钱亦未签订买卖协议，但未提出充分证据予以证实，同时两份协议的签字均系二被告本人书写，故对二被告的此项辩解，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案争讼房屋的抵押权人不同意原告与二被告之间的买卖行为，原告亦未代二被告清偿债务致使抵押权消灭，所以原告与二被告之间的买卖合同成立但未发生法律效力。因此对原告的主张，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告李丽的诉讼请求。
原审法院判决后，上诉人李丽、王玲不服，向本院提起上诉。
上诉人李丽上诉理由：李丽与马闯、王玲夫妻所签订的《借款协议》、《房屋买卖协议书》，合法有效。马闯、王玲夫妻已将争议的房屋交付给上诉人，上诉人已装修并入住。请求二审法院撤销一审判决，保护上诉人李丽的诉请。
上诉人王玲上诉理由：一、上诉人夫妻从来没有向被上诉人李丽借过钱，被上诉人李丽提供的2011年4月29日《借款协议》是伪造的、虚假的。二、上诉人夫妻从来没有与被上诉人李丽签订《房屋买卖协议书》，被上诉人李丽提供的2012年8月28日签订的《房屋买卖协议书》也是伪造的、虚假的，是无效的协议。
被上诉人马闯答辩认为一审判决正确，二审应维持原判。
在诉讼过程中，上诉人李丽为证实其主张提供了下列证据：
1、2011年4月29日，上诉人李丽与马闯、王玲夫妻签订借款协议一份，协议约定，马闯、王玲向李丽借款人民币20万元整，用于海产养殖。借款期限3年，年利率为2分。马闯将松原吉粮康郡20号楼，109室做为抵押。如到期无法归还，将此物业产权更至李丽名下。李丽与马闯、王玲夫妻签字，并写下身份证号码。
2、2012年8月28日，李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书一份，协议约定：一、马闯、王玲将其拥有独立产权的位于吉粮康郡小区6栋5单元109室的房屋（建筑面积98.55平方米）以人民币贰拾贰万元整（￥220000元）出售给李丽。
3、2012年9月2日，被上诉人马闯交给李丽的确认书一份，确认书载明：吉粮康郡6栋5单元109室由本人购买并交纳首付，在农业银行办理按揭手续，2012年8月将该房屋转让李丽，双方签订买卖协议，自此该房屋的银行贷款由李丽出资按月偿还。由于未办理过户手续，一直使用本人的贷款卡还款，签订房屋买卖协议后李丽对房屋进行装修，以上情况属实，特此证明。
4、商品房买卖合同一份及进户交费补充协议各一份。证明李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书之后，双方履行协议，交付争议的房屋，并且马闯、王玲夫妻将“商品房买卖合同”及“进户交费补充协议”交付给上诉人李丽，履行合同。
5、购房首付款发票一枚。证明李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书之后，马闯、王玲夫妻将购房“首付款发票”交付给上诉人李丽，履行合同。
6、个人购房担保借款合同一份。证明李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书之后，马闯、王玲夫妻将其与中国农业银行股份有限公司松原分行签订的“个人购房担保借款合同”交付给上诉人李丽，履行合同。
7、业主临时管理规约一份。证明李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书之后，马闯、王玲夫妻将其与松原颐和物业服务有限公司签订的“业主临时管理规约”交付给上诉人李丽，履行合同。
8、前期物业管理服务协议。证明李丽与马闯、王玲签订房屋买卖协议书之后，马闯、王玲夫妻将其与松原颐和物业服务有限公司签订的“前期物业管理服务协议”交付给上诉人李丽，履行合同。
9、房屋照片8张。证明争议的房屋马闯、王玲夫妻已交付给李丽，李丽已经实际占有并使用。
10、中国农业银行股份有限公司松原分行还贷卡一枚，李丽以此卡于2012年9月至2013年4月持续还贷8个月共计还贷款1.7万余元。
10、物业费、水费、供热费、有线电视费、装修等票据19枚。证明争议的房屋，马闯、王玲夫妻已交付给李丽，李丽已经实际占有并使用，并交付了各项费用。
11、松原颐和物业服务有限公司颁发的吉粮康郡小业主乘车卡一枚。证明李丽已经实际占有并使用争议的房屋，李丽之子王煜乾乘坐小区校车上学。
12、李丽与马闯之妻王玲通话录音。证明王玲对房屋买卖之事知道并同意。
13、中国农业银行股份有限公司松原分行贷款已还清的业务凭证一份，证明李丽于2015年4月13日已将房屋贷款还清。
在诉讼过程中，上诉人王玲为证实其主张提供了下列证据：
1、松原市房屋产权管理中心给马闯出具的房屋产权证明一份。证明争议的房屋产权是马闯的，。
2、松原市吉粮房地产开发有限公司于2012年2月2日给马闯出具的购房发票一枚。证明争议的房屋产权是马闯的。
3、松原市吉粮房地产开发有限公司物业于2013年9月17日出具的证明一份。证明业主是马闯，发票已由马闯本人领取。
4、松原市吉粮房地产开发有限公司于2012年2月2日给马闯开具的缴税发票一枚。证明税是马闯本人所交。
5、1999年3月18日长春宽城区婚姻登记处颁发的马闯与王玲结婚证一枚，证明马闯与王玲是夫妻。
在诉讼过程中，被上诉人马闯为证实其主张提供了下列证据：
1、生态门、橱柜、电器材料、瓷砖、灶台板、铝防风片收据及提货单6枚。证明以上装修材料是马闯所购买的。
2、马闯的朋友马洪伟出庭作证，证明马闯拿有王玲签字的空白纸让我给打借款协议。
3、旅店手撕发票5张。证明马闯2011年4月在辽宁做生意。
4、中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份。证明马闯于2015年4月4日偿还贷款偿还了农行部分贷款。
二审审理查明，上诉人王玲与被上诉人马闯系夫妻关系。马闯于2010年8月27日购买了松原市吉粮房地产开发有限公司开发的吉粮康郡小区6栋5单元109室的住宅楼一套，建筑面积98.55平方米，实际交付时面积为99.23平方米，房屋总价款467595元，交纳首付147595元，余款32万元于同年9月25日在中国农业银行股份有限公司松原分行个贷中心办理了按揭贷款。
2011年4月29日，上诉人李丽与马闯、王玲夫妻签订借款协议一份，协议约定，马闯、王玲向李丽借款人民币20万元整，用于海产养殖。借款期限3年，年利率为2分。马闯将松原吉粮康郡20号楼，109室做为抵押。如到期无法归还，将此物业产权更至李丽名下。李丽与马闯、王玲夫妻签字，并写下身份证号码。
2012年8月28日，李丽与马闯、王玲夫妻签订《房屋买卖协议书》一份，协议约定：一、马闯、王玲将其拥有独立产权的位于吉粮康郡小区6栋5单元109室的房屋（建筑面积98.55平方米）以人民币贰拾贰万元整（￥220000元）出售给李丽。李丽愿意以上述价格向马闯、王玲认购该房。二、马闯、王玲承诺：1、向李丽提供符合要求的房屋资料以备查核。2、保证对出售的房屋拥有独立产权。3、保证该出售房屋未予出租。4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给李丽，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5、在办理产权过户时，马闯、王玲应积极配合提供相关手续。三、协议的订立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。四、协议自双方签字或盖章之日起生效。协议书上马闯、王玲夫妻，李丽签字。
2012年9月2日，马闯给李丽出具证明一份，证明载明：吉粮康郡6栋5单元109室由马闯本人购买并交纳首付，在农业银行办理按揭手续，2012年8月该房屋转让给李丽，双方签订买卖协议，自此该房屋的银行贷款由李丽出资按月偿还，由于未办理过户手续，一直使用马闯本人的贷款银行卡还款，签订买卖协议后李丽对房屋进行装修，以上情况属实，特此证明。
同时马闯将商品房买卖合同、进户交费补充协议、购房首付款发票、个人购房担保借款合同、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议、中国农业银行股份有限公司松原分行还贷卡等房屋手续及争议的房屋交付给李丽。现李丽已入住装修了房屋并缴纳了物业费、水费、供热费、有线电视费、装修等费用。
马闯在购买了松原市吉粮房地产开发有限公司开发的吉粮康郡小区6栋5单元109室的住宅楼后，对此房屋的生态门、橱柜、电器材料、瓷砖、灶台板、铝防风片购买并进行了部分装修。
本案诉争房屋在农行的抵押贷款李丽于2012年9月至2013年4月持续还贷8个月，共计还贷款1.7万余元。2013年5月被告挂失了还贷卡。
在原审庭审中，王玲对借款协议及房屋买卖协议中“王玲”签字与其他字迹形成时间提出鉴定申请，后撤回该申请。
李丽已于2015年4月13日将在中国农业银行股份有限公司松原分行房屋贷款还清。
本院认为，李丽与马闯、王玲夫妻所签订的《借款协议》、《房屋买卖协议书》，是在平等、自愿、等价有偿原则下签订，是双方当事人的真实意识表示，《借款协议》、《房屋买卖协议书》合法有效。王玲上诉称是伪造的、虚假的，没有提供充分的证据佐证其上诉理由，本院不予支持。李丽与马闯、王玲夫妻签订《房屋买卖协议书》后，马闯、王玲夫妻将商品房买卖合同、进户交费补充协议、购房首付款发票、个人购房担保借款合同、业主临时管理规约、前期物业管理服务协议、中国农业银行股份有限公司松原分行还贷卡等房屋手续及争议的房屋交付给李丽，履行房屋买卖义务，李丽已入住装修了房屋并缴纳了物业费、水费、供热费、有线电视费、装修等费用，李丽履行了房屋买卖合同，买卖合同已履行完毕。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。现李丽已还清农业银行房屋贷款，代替马闯清偿其全部贷款，抵押权已消灭。马闯、王玲应依法协助上诉人李丽办理产权过户手续。故李丽的上诉请求本院予以支持。经本院审判委员会（2015）第十一次会议讨论决定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2013）宁民初字第2728号民事判决。
二、李丽与马闯、王玲夫妻签订的《房屋买卖协议书》合法有效。位于松原市吉粮康郡小区的6栋5单元109室，建筑面积99.23平方米的楼房归上诉人李丽所有。被上诉人马闯、上诉人王玲依法协助上诉人李丽办理产权过户手续。
三、驳回上诉人王玲的上诉请求。
一审案件受理费4600元，二审案件受理费9200元，共13800元由上诉人王玲、被上诉人马闯承担。
本判决为终审判决。
审判长 付 国
审判员 庞 丽
审判员 邰伟莉
二〇一五年四月二十二日
书记员 康 瑞