山东省高青县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第1390号
原告：高青县顺和商贸有限公司。
法定代表人：张新民，经理。
被告：蔡兆霞，女，汉族，高青县人。
委托代理人：侯卫东，山东大地人律师事务所律师。
原告高青县顺和商贸有限公司（以下简称顺和公司）与被告蔡兆霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员魏立芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告顺和公司法定代表人张新民，被告蔡兆霞及其委托代理人侯卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顺和公司诉称：2006年8月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》一份，被告租赁原告位于高青县清河路中段南的院落一处，租赁期限自2006年8月1日开始，年租金为五万伍仟元，被告必须在每年的4月15日前一次性付给原告，逾期交付租金，每日按年租金总额的千分之五支付违约金。自双方订立合同至2012年止的六年期间，被告除累积向原告支付租赁费99000.00元外，尚欠原告231000.00元。诉请判令：1、被告偿还原告租赁费231000.00元；2、被告承担违约金2万元。
被告蔡兆霞辩称：1、原告主体不适格。原告2001年成立，2002年被吊销营业执照，原告只能从事与清算有关的活动，不能从事经营活动。被告是与陈立芳签订的租赁合同，不是与原告订立的租赁合同，原告的法定代表人张新民曾出具证明，称涉案租赁物的所有权人是陈立芳。因此根据合同的相对性原则，原告无权向被告主张租赁费；2、原告主张的租赁费数额不对。原告与高青县田镇周陈村委2002年4月签订《关于联合建设万头良种猪繁育场的合同书》，周陈村委提供土地使用权，每年收取收益1.65万元。2006年8月1日，被告与陈立芳签订《房地产租赁合同》，约定租金5.5万元，其中包括周陈村委每年的收益1.65万元，陈立芳实际租金为每年3.85万元。2010年4月2日，高青县人民政府对涉案租赁物拆迁，被告与陈立芳互不履行约定义务和互不追究责任。被告的实际租赁期限为2006年8月至2010年3月底，按每年5.5万元计算，合计20.16万元。在此期间，被告代陈立芳向周陈村委交纳四年的收益6.6万元，加上原告自认的9.9万元，合计16.5万元。剩余租金为3.66万元。原告主张的违约金过高，应以3.66万元为基数，按银行贷款利率计算。3、被告在租赁院落中间大棚、种植葡萄，上述财产在拆迁时被拆除，损失共计29万余元，被告没有得到补偿，被告的该损失应由原告赔偿，从租金中扣除。综上，请驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院综合查明以下事实：
一、2015年2月6日，蔡兆霞作为原告、以顺和公司为被告向本院提起诉讼，案号（2015）高民初字第205号，在该案中蔡兆霞诉称：“2006年8月1日原告与顺河公司签订《房地产租赁合同》……”。在该案判决后，顺和公司提起上诉，2016年2月29日，淄博市中级法院作出（2015）淄民一终字第900号判决，该生效判决书认定以下事实：（一）、2002年4月15日，高青县田镇镇周陈村村民委员会与顺和公司签订《关于联合建设万头良种猪繁育场的合同书》一份，约定其两方联合建设万头良种猪繁育场。其中，周陈村委提供30亩土地的使用权，原告提供资金、技术和设备。2006年8月1日，蔡兆霞与顺和公司签订《房地产租赁合同》一份，约定由蔡兆霞租赁该良种繁育场现有的地上建筑物，从事养殖生产经营，并约定了租金、租期等权利义务内容……。（二）、2010年4月2日，因高青县政府对租赁院落所在地进行新的规划建设，由高青县房地产公用事业管理局负责办理拆迁和补偿事宜。……2012年5月租赁院落被拆除。（三）、顺和公司成立于2001年9月30日，法定代表人为张新民，股东为陈立芳，2002年8月19日因未按规定申报年检被吊销营业执照。
二、本案庭审中，原告提供2006年8月1日有顺和公司法定代表人张新民、股东陈立芳、被告蔡兆霞签字的《房地产租赁合同》一份，该合同约定：“一、甲方自愿将坐落在清河路中段路南的院落一处出租给乙方（蔡兆霞）。该院落占地19996M2，已建有办公室10间、仓库5间、警卫室1间、大门一座和伙房2间、厕所2间及750M猪舍、370米院墙。二、上述地产年租金伍万伍仟元，租赁期限自2006年捌月壹日起，至2032年4月15日止。租金按年结算，乙方必须在每年的4月15日前将下半年的租金一次性付给甲方。……七、违约责任：任何一方出现违约，另一方有权解除合同。因此造成的损失，由违约方承担。乙方逾期交租金时，每逾期一日应按年租金总额的千分之五向甲方交违约金……”。
被告对该合同提出异议，认为是与陈立芳订立的租赁合同，中院判决审理的内容系补偿款的分配，不是针对租赁关系是否存在作出的判决。
三、关于租赁费的支付情况：
庭审中，被告主张代替原告向周陈村委交纳4年的租赁费，合计6.6万元，并提供周陈村委2010年5月1日（11500.00元）、5月17日（8000.00元）、12月22日（8500.00元）、2011年5月19日（16500.00元）及无日期（5000.00元）的收据5份合计49500.00元，2008年5月13日署名陈立芳、张新民的借现金16500.00元的借条一份。上述收据中5月1日及无日期的收据中注明系09年度租赁费。
原告对被告提供的周陈村委5份收据计款49500.00元无异议，认可被告代替其向周陈村委交纳租赁费49500.00元，其自认的9.9万元，包括被告代其向周陈村委交付的49500.00元，剩余49500.00被告实际没有支付，但原告予以认可。庭审中，原告主张租赁费计算至2012年8月份。因2011年5月被告向周陈村委交纳租赁费，庭后原告同意租赁费计算至2011年5月。
以上事实，有原、被告提供的证据及双方当事人庭审陈述，记录在卷为凭。
本院认为：一、关于合同的主体问题。1、法人的法定代表人有权利代表法人行使职权。涉案《房地产租赁合同》有原告的法定代表人张新民签字，张新民作为法人代表在合同上签字的行为系代表顺和公司行使职权的职务行为，该职务行为的法律后果由顺和公司承担。2、依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。在蔡兆霞作为原告起诉的案件中，其起诉称“与顺河公司订立《房地产租赁合同》”，淄博市中级人民法院生效判决书确认涉案合同系顺和公司与蔡兆霞订立。综上，应认定顺和公司系涉案合同的当事人，有权利要求被告支付租赁费。被告辩称其与陈立芳订立租赁合同的理由不当，证据不足，本院不予采信。二、关于租赁费的计算时间问题。因2010年4月2日高青县政府对租赁院落所在地进行新的规划建设，被告主张租赁费应计算至2010年4月。本院认为2010年4月高青县政府仅是对租赁院落所在地进行新的规划，并未对涉案院落拆除，租赁合同并不必然解除。2011年5月19日被告代原告向周陈村委交纳租赁费16500.00元，证实被告2011年仍占用、使用租赁院落，鉴于原告同意租赁费计算至2011年5月，租赁费的计算时间应为2006年8月至2011年5月，按每年5.5万元计算，合计为261250.00元。扣除原告认可的租赁费9.9万元（其中包括被告向周陈村委缴纳的49500.00元），被告尚欠原告租赁费162250.00元。三、关于违约金的问题。依据合同法的规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按双方的约定及时支付租赁费，应按约定承担违约责任，原告主张的违约金2万元，未超过双方合同约定的违约金数额，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告蔡兆霞支付原告高青县顺和商贸有限公司租赁费162250.00元，于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告蔡兆霞支付原告高青县顺和商贸有限公司违约金2万元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2533.00元，由被告蔡兆霞负担1770.00元，由原告高青县顺和商贸有限公司负担763.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省淄博市中级人民法院。递交上诉状后，上诉期满七日内仍未预交上诉费而又不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 魏立芳
二〇一六年五月十二日
书记员 彭小娟