云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云25民终337号
上诉人（原审原告）李永祥，男，1955年2月14日生，汉族，退休职工，现住蒙自市。
委托代理人胥应，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南省蒙自市振动器厂。
住所地：自市外环北路中段。
法定代表人王雄，该厂厂长。
委托代理人张嘉兴，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人李永祥因与被上诉人云南省蒙自市振动器厂房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第808号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月6日公开开庭审了本案，上诉人李永祥及其委托代理人胥应，被上诉人蒙自市振动器厂及其委托代理人张嘉兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：被告云南省蒙自市（原蒙自县）振动器厂系股份合作制、集体所有制企业。2006年3月2日，被告作出《关于出售蒙自县振动器厂在人民西路××（××号）铺面的征求意见》，内容为：“经厂董事会研究，并多次向职工公告出售人民西路××（××号）太原街口铺面一间，征求职工代表意见，一致同意出售无异意。参会人员：后自荣、陈波、李茂林……”。同日，蒙自县振动器厂（甲方）与李永祥(乙方)签订了《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》，协议内容为：“关于蒙自县振动器厂原在人民××路××街口处铺面一幢，经蒙自银河公司撤建后赔还振动器厂壹格铺面，地处人民××路××街口处，编号1—2号，结构混泥土砖混框架结构，底层壹楼，面积36.41㎡。经甲、乙双方协商，甲方研究同意230068.00元（贰拾叁万零陆拾捌元），卖给乙方此房产权(乙方属本厂职工李永祥)，乙方办理房产权转让费自负，甲方卖给乙方发生的各种房屋交易税费甲、乙双方各负担50%。”协议签订后，被告于2006年3月6日把涉案铺面交付原告使用至今，原告于2006年3月2日支付被告购房款150000元，于2006年3月30日支付被告购房款70068元，共支付220068元。2008年6月12日，蒙自县振动器厂向蒙自县经贸局提交《关于出售振动器厂铺面壹格的请示》，请示中提到“现厂内职工李永祥与厂达成购房初步协意，我厂意见报请县房管处进行评估按市场价格出售，当否请批示。”2008年7月28日，蒙自县经贸局在该请示上批示“经研究，同意出售该铺面，所售款用于企业生产，解决职工安置等问题。”2014年12月23日，被告委托原告到蒙自市房地产管理处办理涉案铺面的房屋所有权证；2015年2月16日，被告领取了蒙自市房权证2015房监字第××号《中华人民共和国房屋所有权证书》。2015年2月27日，原告向被告提交《房屋过户申请书》，被告于2015年4月23日委托原告到蒙自市房地产管理处办理相关手续，但至今未能办理。
另查明，被告云南省蒙自市振动器厂从2008年7月28日起至今未到蒙自市房地产管理处对涉案铺面进行过市场评估。2015年9月11日被告作出的《蒙自市振动器厂董事会决议》、2015年9月14日被告作出的《蒙自市振动器厂董事会释明》中对《关于出售振动器厂铺面壹格的请示》中提到“我厂意见报请县房管处进行评估按市场价格出售。”中的“市场价格”进行释明，认为该市场价格应为委托之时的市场价格。原告不同意被告的意见。
原审法院审理认为，关于合同的性质及效力问题。本案原告与被告签订的《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》虽系双方的真实意思表示，但所涉买卖的标的属集体财产，应按规定报政府有关职能部门批准方具有效力。合同签订后，被告把涉案铺面交付给原告使用，原告也向被告支付了部分购房款。之后被告按规定于2008年6月12日就涉案房屋买卖情况向蒙自市经贸局作了《关于出售振动器厂铺面壹格的请示》，该请示明确载明“现厂内职工李永祥与厂达成购房初步协意，我厂意见报请县房管处进行评估按市场价格出售”，蒙自市经贸局作了批示“同意出售该铺面。”但原、被告至今未到蒙自市房地产管理处对涉案铺面进行过市场评估即涉案房屋价款至今未能确定，合同的主要条款尚不完善，故原告与被告签订的《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》未成立生效。现原告要求被告办理涉案房屋的产权过户手续的理由不能成立，其主张不予支持。被告不同意办理的辩解予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决“驳回原告李永祥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李永祥承担”。
宣判后，李永祥不服，向本院提起上诉。其主要理由为：1、被上诉人的企业性质为股份合作制企业，而非集体所有制企业，本案涉案标的不属集体财产，被上诉人对自身财产有完全独立的处置权，原审法院认定涉案合同应按规定报政府有关职能部门批准才生效没有法律依据。2、合同成立的必备条款仅需三个，即合同当事人、标的、数量，其他一般条款均可另行约定。本案所涉合同不仅具备了上述三个必备条款，还明确约定了价款即人民币230068元，涉案合同已经成立，不属于需经批准、登记才生效的合同，该合同自成立时生效，并已实际履行。3、订立合同应当以合同双方当事人订立合同之时的意思表示为准，被上诉人在庭审之后召开董事会对涉案标的价款的释明已经完全超出了合理期限，被上诉人有义务配合上诉人将涉案房屋的所有权转移至上诉人。
被上诉人云南省蒙自市振动器厂答辩认为，其企业性质在《企业法人营业执照》上注明“股份合作制”，该厂是五十年代就成立的集体所有制企业，涉案的财产系集体财产。本案上诉人与其签订的合同，只是一个初步意向性的合同，没有经厂董事会研究，正式合同还待评估后签订，上诉人至今未到房地产管理机关对该房进行价格评估，该合同尚未发生效力。原审判决认定事实清楚，判决公正合法，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案在二审审理过程中，被上诉人向本院提交了其于2016年4月25日召开董事会的决议一份，欲证实出售涉案房屋需经委托鉴定机构评估，出售房款用于职工安置，报经贸局同意；上诉人在同等条件下有优先购买权。
经质证，上诉人对证据的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为董事会决议内容与本案无关，
本院认为，被上诉人提交的“蒙自市振动器厂董事会决议”的证明目的与本案无关联，本院不予采信。
二审审理查明：云南省蒙自市振动器厂原属集体所有制企业，该厂于1995年12月25日向蒙自县经贸局报批，并由蒙自县经贸局作出蒙经贸字（1995）22号《关于蒙自县振动器厂改制为股份合作制企业报告》的批复，同意改制为股份合作制企业。云南省蒙自市振动器厂经济性质注册登记为股份合作制。被上诉人有位于人民西路××（××号）铺面一间，2006年因该厂欠职工款，欲出售该铺面，并作出《关于出售蒙自县振动器厂在人民西路××（××号）铺面的征求意见》，内容为：“经厂董事会研究，并多次向职工公告出售人民西路××（××号）太原街口铺面一间，征求职工代表意见，一致同意出售无异意。参会人员：后自荣、陈波、李茂林等十七人”。因被上诉人欠上诉人50000元，经双方协商，2006年3月2日，蒙自县振动器厂作为甲方与李永祥作为乙方签订了《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》，协议内容为：“关于蒙自县振动器厂原在人民××路××街口处铺面一幢，经蒙自银河公司撤建后赔还振动器厂壹格铺面，地处人民××路××街口处，编号1—2号，结构混泥土砖混框架结构，底层壹楼，面积36.41㎡。经甲、乙双方协商，甲方研究同意230068.00元（贰拾叁万零陆拾捌元），卖给乙方此房产权(乙方属本厂职工李永祥)，乙方办理房产权转让费自负，甲方卖给乙方发生的各种房屋交易税费甲、乙双方各负担50%。”协议签订后，上诉人于2006年3月2日支付被上诉人购房款150000元（其中抵欠款50000元），被上诉人于2006年3月6日把涉案铺面交付上诉人使用，上诉人于2006年3月30日支付被上诉人购房款70068元，共支付220068元，被上诉人向上诉人出具了购房款的收据。其余10000元双方口头约定待办理完房屋产权过户手续后支付。2008年6月12日，蒙自县振动器厂向蒙自县经贸局提交《关于出售振动器厂铺面壹格的请示》，请示中提到“现厂内职工李永祥与厂达成购房初步协意，我厂意见报请县房管处进行评估按市场价格出售，当否请批示。”2008年7月28日，蒙自县经贸局在该请示上批示“经研究，同意出售该铺面，所售款用于企业生产，解决职工安置等问题。”2014年12月23日，被上诉人委托上诉人到蒙自市房地产管理处办理涉案铺面的房屋所有权证；2015年2月16日，上诉人领取了蒙自市房权证2015房监字第××号《房屋所有权证书》，但该证房屋所有权人登记为被上诉人。2015年2月27日，上诉人向被上诉人提交《房屋过户申请书》，被上诉人于2015年4月23日委托上诉人到蒙自市房地产管理处办理相关涉案房屋的过户手续，但被上诉人不予配合。
综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方签订的铺面转让协议是否有效；2、被上诉人应否配合上诉人办理房屋产权过户手续。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，依照其规定。本案中，上诉人与被上诉人于2006年3月2日签订的《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且在合同签订后，上诉人已按约定支付了购房款220068元，余款10000元经双方口约定待办理完房屋产权过户手续后支付；被上诉人已按约定将铺面交由上诉人使用至今，双方当事人均已履行了合同的主要义务。被上诉人于2008年6月12日报经其主管部门蒙自经贸局批示同意出售该铺面。被上诉人于2014年12月23日委托上诉人到蒙自市房地产管理处办理涉案铺面的房屋所有权证；2015年2月27日，上诉人向被上诉人提交《房屋过户申请书》，被上诉人又于2015年4月23日委托上诉人到蒙自市房地产管理处办理相关涉案房屋的过户手续，被上诉人两次出具委托给上诉人办理房屋产权证及房屋产权过户手续，其行为对出售该房屋予以追认。因此，双方签订的《关于蒙自县振动器厂铺面转让协议》合法有效，应继续履行，被上诉人应按约定协助上诉人办理房屋的产权过户手续。另，上诉人尚未支付的房款10000元，应按双方口头约定待其办理完房屋产权过户手续后由其支付给被上诉人。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第808号民事判决。
二、由被上诉人云南省蒙自市振动器厂于本判决生效后三十日内配合上诉人李永祥办理位于蒙自市人民西路4幢（1-1-2号）房屋的产权过户手续，所需费用由李永祥自行承担。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人云南省蒙自市振动器厂负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 王丽仙
审判员 高 健
审判员 许莲芳
二〇一六年五月二十四日
书记员 黄雪银