河南省虞城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1425民初495号
原告：宋洪美，女，1988年04月17日出生，汉族，初中文化，务农，住河南省商丘市虞城县。
委托诉讼代理人：张曙华，河南木兰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘珍，河南木兰律师事务所律师。
被告：虞城县立业置业有限公司，住所地河南省商丘市虞城县城关镇公安路335号。
法定代表人：盛平伦，经理。
委托诉讼代理人：龚清华，河南福聚律师事务所律师。
原告宋洪美与被告虞城县立业置业有限公司（以下简称立业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序审理。审理中发现案情复杂，本院于2017年3月10日转为普通程序，并于2017年06月30日第二次公开开庭审理。原告宋洪美和委托诉讼代理人刘珍，被告立业公司委托诉讼代理人龚清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2012年09月09日签订的《立业家园认购协议书》及《补充协议》无效；2、判令被告返还原告购房款271300元并赔偿原告利息损失（按银行同期贷款利率，自2012年09月09日起按本金95000元计算；自2012年09月18日起按本金120000元计算；自2013年02月15日起按本金160000元计算；自2013年02月17日起按本金200000元计算；自2013年03月11日起按本金231300元计算；自2014年05月14日起按本金271300元计算）。3、判令被告赔偿原告房屋装修损失64400元。事实和理由：2012年09月09日，原告订购了被告开发的立业家园小区4号楼东单元5层502室住房，价款231339元。此后双方签订了一份补充协议，约定被告应于2013年10月01日交房并在交房后一年内完全具备办理房产证条�。原告分别于2012年09月09日当天交购房款95000元，2012年09月18日交购房款25000元，2013年02月15日付款40000元，2013年02月17日付款40000元，2013年03月11日付款31300元，2014年05月14日付款40000元。但被告并未如期交房和办理房产证，且经原告了解，被告销售原告的房屋是五证皆无的违章建筑，根本不能办理房屋产权证书。其销售行为违反法律规定，双方签订的认购协议和补充协议依法当属无效。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求如前。
被告立业公司辩称，一、原告所持有的认购协议书是与立业家园销售部签订的，没有与立业公司签订商品房买卖合同，答辩人不是本案适格的被告，不具备本案的诉讼主体。二、原告与立业家园销售部签订的认购协议是双方的真实意思表示，合法有效，原告的诉请不能成立。三、房屋在交付给原告后，原告在确认无异议的情况下，�行了房屋装修，证明其对房屋交付是认可的。答辩人对原告装修房屋没有任何过错，其装修费用让答辩人赔偿没有任何事实依据。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、立业公司是否为本案的适格被告。2、原告诉请是否有事实根据和法律依据。
围绕争议的焦点问题，原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、（2016）豫1425民初1611号民事调解书，（2016）豫1425民初1640号民事调解书各一份。证明被告主体资格合法；证据二、立业家园认购协议书、补充协议及收据6张。证明被告无证开发的商品房系违章建筑，与原告签订认购协议书并收取了购房款，被告的销售行为违反法律的强制性规定，双方签订的认购协议书及补充协议无效；证据三、商丘百泰资产评估有限公司作出的立业家园11户房屋装修价格评估报告1份。证�原告房屋装修损失。
被告立业公司未向本院提交证据材料。
案件审理中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告立业公司对原告向本院提交的证据材料发表如下意见：1对调解书真实性无异议，证明目的有异议，是与其他人签订，与本案不具有关联性。2、对认购协议真实性无异议，对证明目的有异议，该认购协议系立业家园销售部与原告双方的真实意思表示，双方已经对合同标的物进行交付、使用，并支付相应对价，合同成立并生效，根据物权法第15条的规定，当事人订立不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。3、对补充协议有异议，加盖印章的补充协议中，对房产逾期办理的相关损失有明确约定，按照同期银行利率计算。对收据不发表质证意见。对评估报告有异议，报告中没有附装修照片予以证实�修的内容，不具有客观真实性，且装修已使用多年，应当扣除其折旧率，故评估数额与实际数额不一致，且装修损失是原告自己过错造成的，被告不应当赔偿。根据评估报告第9项第2款规定，假设资产现场勘查时为全新状况下的资产情况，本报告评估结果是在上述评估假设成立的基础上得出，如上述任一假设不能成立，则评估结果失效，而本案原告已经对房屋进行装修，并实际入住，不存在全新的状态，所以该评估报告是无效的。
经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院确认如下：第一、对原告证据一，本院认为该两份调解书，虽系立业公司与案外人纠纷，但反映了案涉房产系立业公司开发建设的事实，予以采信。第二、对原告证据二中的补充协议，系认购协议的补充条款，也予以采信。第三、证据二中的收据，本院认为其形式和来源合法，客观反映了原告已实际交付购房款271300元的事实，且与本案原告诉讼请求相关联，对该事实予以认定。第四、对原告证据三即评估报告，其第九条评估假设项内容为“…2、假设资产现场勘查时为全新状况下的资产状况；本报告评估结果是在上述评估假设成立的基础上得出，如果上述任一假设不能成立，则评估结果失效”，这是本报告适用的前提条件，本案中原、被告双方对涉案房屋装修的事实认可，根据原告提交的房屋装修时间，显然在评估机构现场勘察时不是全新状态，故假设不成立，不能适用该评估结果来认定原告的装修费用。
根据以上有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告立业公司系房地产开发与经营企业，对位于虞城县原商永公路西段南侧的立业家园小区进行开发建设。2012年09月09�，原告与立业家园售楼部签订了《认购协议书》和《补充协议》。约定原告以231339元价款认购被告开发的立业家园小区4号楼东单元5层502室住房一套，并约定2013年10月1日交房，出卖人在交房后1年内将完全具备办理房产证的条件，如因出卖人的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，并按已付房价款的银行同期利率进行补偿。原告分别于2012年09月09日当天交购房款95000元，2012年09月18日交购房款25000元，2013年02月15日付款40000元，2013年02月17日付款40000元，2013年03月11日付款31300元，2014年05月14日付款40000元，分6次足额向被告交付购房款271300元。被告于2014年5月将该房屋交付给原告后，原告对房屋进行了装修。但此房至今未能办理房地产权属登记手续。故原告诉至法院。
另查明，被告立业公司至今未对涉案房屋所在楼盘取得商品房预售许可证明。
本院认为，关于被告主体资格问题，虽然认购协议所列甲方有“商丘市鼎基置业有限公司”字样，但落款处加盖的是立业家园售楼部印章，况且被告在庭审时已解释为起初为鼎基公司开发，后转让给被告立业公司开发，立业家园售楼部系受立业公司委托进行销售的部门，故可以认定涉案房产系立业公司开发的房产，立业家园售楼部的销售行为视为立业公司的销售行为，其行为后果应由立业公司承担，故立业公司具备本案被告的诉讼主体资格。关于商品房买卖合同的成立及合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本案双方虽仅签订认购协议及补充协议，但该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收受购房款，故应当认定为商品房买卖合同；商品房开发应当取得国土�规划、施工等审批手续，商品房预售许可证是开发商取得上述审批手续并能进行商品房预售的重要凭据，被告立业公司作为开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，违法销售房屋，该协议违反法律、法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应当折价赔偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故被告所收原告271300元购房款应予返还，房屋返还被告。由于被告明知未取得预售许可证，仍对外销售房屋，导致合同无效，原告不能实现合同目的，被告存在明显过错，应按约赔偿原告利息损失。对原告主张的装修损失，因其证据不能证明其损失的具体数额，故不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告宋洪美与被告虞城县立业置业有限公司签订的的商品房买卖合同无效。
二、被告虞城县立业置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告宋洪美购房款271300元，并支付原告宋洪美资金占用期间的利息（按银行同期同类贷款利率计算，自2012年09月09日起按购房款95000元计算至2012年09月17日；自2012年09月18日起按购房款120000元计算至2013年02月14日；自2013年02月15日起按购房款160000元计算至2013年02月16日；自2013年02月17日起按购房款200000元计算至2013年03月10日；自2013年03月11日起按购房款231300元�算至2014年05月13日；自2014年05月14日起按购房款271300元计算至本判决确认的履行期限届满之日止）。
三、原告宋洪美将立业家园小区4号楼东单元5层502室住房一套返还被告虞城县立业置业有限公司。
四、驳回原告宋洪美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6335元，由原告宋洪美承担1410元；由被告虞城县立业置业有限公司承担4925元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 何 伟
审判员 王 勇
审判员 李 萍
二〇一七年七月十�日
书记员 谢雨芮