上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第2172号
原告上海福满家便利有限公司。
法定代表人魏应行。
委托代理人陈路，上海市李国机律师事务所律师。
委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。
被告上海中廉实业有限公司。
法定代表人赵铁树。
委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。
委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。
原告上海福满家便利有限公司诉被告上海中廉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海福满家便利有限公司的委托代理人陈路，被告上海中廉实业有限公司的法定代表人赵铁树及委托代理人许德学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海福满家便利有限公司诉称，原告与被告上海中廉实业有限公司于2011年2月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将上海市四川北路XXX号XXX厦107-108室房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，租期自2011年3月1日至2016年2月29日。合同签订后，原告根据合同约定于2011年3月7日向被告支付了房屋使用保证金83，400元。2014年3月24日，原告收到上海市虹口区民防办公室（以下简称虹口民防办）的《告知书》，通知上海XXX厦的租户，被告已于2014年3月13日被虹口民防办解除了委托经营管理XXX厦的授权，被告已不具备出租的主体资格，虹口民防办要求原告与虹口民防办协商续租事宜，停止向被告支付租金。原告承租的系争房屋为虹口民防办所有，被告系受虹口民防办委托经营管理XXX厦，现虹口民防办已正式发函通知原告解除与被告的委托关系，原告与虹口民防办已于2014年4月起建立租赁关系，故起诉要求于2014年3月31日解除原、被告于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》；被告退还保证金83，400元。
被告辩称，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租期到2016年2月29日，现合同未到期，原告要求解除合同无法律依据，合同应当继续履行。原告认为被告不具备出租的主体资格，与事实不符，被告于2002年6月13日与虹口民防办签订了《四川北路XXX厦（在建工程）转让协议》，由此取得了XXX厦经营管理权，该转让协议已经实际履行，被告根据该协议向虹口民防办支付了定金，并进行了在建工程的施工准备，支付了转让对价，因此被告取得了XXX厦的房地产权利，并非受虹口民防办委托经营管理系争房屋，委托书是为了便于管理、为办理营业执照而出具，并非真正的委托关系。
经审理查明，2011年2月23日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：被告将该房出租给原告，建筑面积64平方米，用作经营便利店；租期自2011年3月1日至2016年2月29日；交付房屋前，原告支付保证金83，400元；原告所租赁的房屋因是在建工程，故还未办房屋所有权证，但被告提供上海市虹口区房屋土地管理局《关于虹口XXX厦使用的函》，上海市虹口区城市规划管理局《关于对虹口商厦建设工程规划许可证发放情况的复函》，以及《建设用地许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程项目施工许可证》、《建设工程消防验收合格意见》、委托书及营业执照。合同签订后，原告向被告支付保证金83，400元，双方各自履约。现原告向被告支付租金至2014年3月，此后未再支付。
2014年3月13日，虹口民防办委托律师发函至被告及XXX厦承租商户，声明：鉴于上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书已经生效，虹口民防办与上海廉宇物业管理有限公司（以下简称廉宇公司）之间关于XXX厦的房屋租赁合同已于2013年1月31日解除，虹口民防办已自行经营管理XXX厦的物业，现通知被告，2003年6月1日由虹口民防办出具给被告对XXX厦进行经营管理的《委托书》，即日起解除委托，自2014年3月1日起虹口民防办全面恢复对XXX厦的经营管理。2014年3月24日，虹口民防办向XXX厦承租商户发出告知书，声明XXX厦归虹口民防办所有，依据相关判决，虹口民防办已于2013年1月31日解除与廉宇公司之间的租赁关系，并于2014年3月13日起解除与被告的委托关系，现XXX厦已被虹口民防办收回，如租户与廉宇公司或被告的租赁合同已到期或将到期的，可凭原租赁合同与虹口民防办协商继续租赁事宜，以便租赁合同能继续履行，请租户于3月24日至31日期间与虹口民防办联系，届时未办理协商和备案的，按不愿与虹口民防办签订租赁合同处理。2014年4月起，原告与虹口民防办建立租赁关系，并向虹口民防办支付租金。
另查明，2003年3月31日，虹口民防办（甲方）与案外人廉宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，言明双方于2002年6月签订了四川北路XXX厦（在建工程）的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-
XXX号的XXX厦（在建工程）出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；甲方同意乙方转租。合同并就其他租赁事项进行了约定。2003年6月1日，虹口民防办向被告出具委托书，载明自2003年6月1日起全权委托被告对四川北路XXX～XXX号商厦进行经营与管理，被告应根据有关法律法规进行经营管理，在委托期间，若在经营与管理活动中所产生法律纠纷问题，均由被告承担解决。虹口民防办与被告均在该委托书上盖章。嗣后，被告对上述XXX厦进行出租管理。2013年5月，虹口民防办向本院起诉案外人廉宇公司，要求解除双方签订的上述《房屋租赁合同》，2013年11月25日，本院作出（2013）虹民三（民）初字第1064号民事判决书，以廉宇公司擅自将地下民防工程结构毁坏，虹口民防办要求其恢复，其至今不予恢复为由，判决双方签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。该判决同时查明：2002年6月13日，虹口民防办与被告签订《四川北路XXX厦（在建工程）转让协议》，约定：虹口民防办将XXX厦（在建工程）的房地产产权转让给被告，双方商定XXX厦工程项目在虹口民防办已建两层的基础上，由被告出资并负责续建至六层（由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准）；同日，双方又签订了《四川北路XXX厦（在建工程）转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定；2002年7月，被告向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路XXX厦续建申请》；此后因规划原因，XXX厦续建工程未能进行，除被告支付了虹口民防办10万定金外，转让协议和补充协议未实际履行；2003年3月27日，被告出具授权书，称被告和虹口民防办同意由被告租赁XXX厦，其全权委托廉宇公司操作实施。本院作出上述判决后，廉宇公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后以（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书判决维持原判。
审理中，原告表示，与被告签订合同时，被告曾出示虹口民防办委托书。
上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、收款收据、告知书，被告提供的《四川北路XXX厦（在建工程）转让协议》、《四川北路XXX厦（在建工程）转让补充协议》、定金收据、《关于四川北路XXX厦续建申请》、图纸、支付凭证，本院调取的（2014）沪二中民二（民）终字第18号民事判决书、律师函及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，根据原、被告陈述和生效判决认定的事实，关于虹口民防办与被告签订的转让协议中所涉XXX厦续建工程，因规划原因未能继续进行，双方遂协商由被告租赁包括系争房屋在内的XXX厦，虹口民防办并向被告出具委托书，委托被告出租管理XXX厦，同时由廉宇公司与虹口民防办签订《房屋租赁合同》承租XXX厦。嗣后，被告与原告就系争房屋签订了租赁合同，故本院认定，被告系由虹口民防办授权出租管理系争房屋。原告认为签订合同时，被告已向原告出示虹口民防办出具的《委托书》，根据该委托书内容，被告在经营管理活动中所产生法律纠纷问题，均由被告承担解决，且《房屋租赁合同》实际系由被告履行，原告支付的租金及保证金均由被告收取，故本院认为，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》项下的权利义务应由被告承担。鉴于虹口民防办已解除与廉宇公司签订的《房屋租赁合同》，亦解除了与被告的委托关系，并于2014年4月起收回系争房屋自行管理，故原告与被告所签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，现原告已向被告支付租金至2014年3月31日，原告要求于2014年3月31日解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁保证金的诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
一、原告上海福满家便利有限公司与被告上海中廉实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年3月31日解除；
二、被告上海中廉实业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告上海福满家便利有限公司返还保证金83，400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1，885元，减半收取942.50元，由被告上海中廉实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。