上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初7210号
原告石方其，男，1954年10月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人谷文珺，上海市金典律师事务所律师。委托代理人谷在凡，上海市金典律师事务所律师。被告上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人高杰，总经理。委托代理人莫晓明。原告石方其诉被告上海仁丰房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈晓宇独任审判，于2016年5月17日、2016年5月23日及2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告石方其及其委托代理人谷在凡，被告上海仁丰房地产经纪有限公司之委托代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石方其诉称，被告在知道原告在几个月前希望以到手价人民币(以下币种均为人民币)220万元售出上海市杨浦区双阳二村XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)的情况下，预先约定了买方，并在买方同意以总价258万元购买该房的情况下，打印《承诺书》和填写《房屋买卖居间协议》，收取了原告2.58万元中介费外，还多收售房差价12万元，并且只开具了2.58万元的中介费发票。原告已支付1%中介费2.58万元，被告又强行收取原告12万元，这是利用房地产中介赚取差价的严重违约行为。故起诉来院：1、请求判令被告返还原告多收的售房差价12万元；2、判令被告向原告支付以12万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年3月6日起至实际支付之日止的利息。被告上海仁丰房地产经纪有限公司辩称，被告没有收取原告12万元。上海市物价部门已经取消了关于居间费1%的上限，由双方约定为准。原告出具的承诺书是其真实意思的表示，并且原告已经足额收到了超过220万元的房款，原告在价格高卖的情况下提出本次诉讼，是原告不诚信的行为。故不同意原告诉请。原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、承诺书。证明被告赚取了房屋差价，被告员工张某某亲笔书写收到了12万元，并签字“张胜利”；2、房屋买卖居间协议。证明双方于2016年3月6日签订居间协议和承诺书，该房屋买卖居间协议是被告方单方面制作的，第四条居间费用违反了法律规定，国家规定1%，居间合同上写3%，而且勾划的是以服务费确认书为准，完全违反了国家主管部门规定的收费标准；3、原告银行卡明细。证明2016年3月8日，原告与买方一起到中介，买方通过银行转账支付原告30万元首付款，被告强行从该30万元房款中通过POS机划走145,800元，其中25,800元是中介费，12万元是被告非法赚取的差价；4、收据存根。证明被告已经收取了中介费25,800元，另外12万元是被告赚取的差价；5、张某某名片。这张名片是被告经办人员张某某交给原告的，上面名字是“张某某”，但是张某某在收取12万元时签的是“张胜利”，证明被告处处心态不纯；6、上海市房地产登记簿。证明原告是系争房屋产权人，原告有权出售系争房屋；7、房屋买卖协议。证明该协议上买方为金某某，合同约定该房屋总价为258万元；8、银行明细清单及调查令答复。证明原告账户于2016年3月6日划出10万元和4.58万元两笔钱款，进入上海铜川市场源赋实业有限公司账户；9、金某某银行卡、身份证及POS机签购单。证明被告通过账户名为上海铜川市场源赋实业有限公司的银行账号收取了买方金某某的7,800元中介费，所以原告的两笔钱款共计14.58万元也是被告通过上海铜川市场源赋实业有限公司收取的；10、报警记录。证明原告于2016年4月27日去找张某某发生冲突报警；11、电话记录以及短信记录。证明张某某是被告的主要经办人，并且被告在原告起诉之后主动和原告联系；12、2016年3月7日原告与张某某的电话录音。证明原告在眼睛不清楚的情况下签了承诺书之后，2016年3月6日就提出异议，并且在发觉被告通过机器多收了12万元以后，原告立即提出异议，多次与被告交涉，整个录音被告对于收取14.58万元事实没有提出异议，证明被告确实收取了原告的14.58万元。原告同时提供该电话录音内容记录：“石方其：我们小孩看了合同，她老不开心，她意思讲我应该拿手里面258万这个钞票应该到我手，意思讲你们拿这个14万5千8是不规范的，不应该给你们。张某某：那么你确定是听老小的，还是听你的，你是258万到你手里。石方其：她讲这个被你提走14万5千8她讲这个不规范。张某某：你不是知道另外一张补充协议吗？补充协议你是220万到手吗？石方其：这个不成立的，她看好后，这个不成立的，不成立的。应该是居间协议是承认的，这么写的承诺书，承诺书是承诺书，委托你卖掉了258万，这个钱应该是到我手，不应该再让你提走14万5千8。张某某：什么东西啊，我没听懂啥意思。石方其：她的意思就是讲258万嘛，你不应该提掉12万和2万5千8。张某某：这本来就不是你的钞票。石方其：这上面写的，写的就是我的。张某某：如果你讲220万，我就给你220万，你多出来的6万2也没有了。石方其：不是，她现在。(张某某打断石方其的讲话)张某某：多给你6万2，你知道吗。石方其：我女儿说的，258万怎么又会被你提走14万5千8呢？张某某：你怎么又来和我搞这个事情，我不是和你讲的很清楚了吗，你220万到手，多出来的6万2也没有了？就是这样生活。张某某：258万其实和你没有关系，你只要拿到220万到手，现在多给你6万多了。石方其：我们小孩说这是中介吃黑钱，你为什么要拿走14万5千8呢。张某某：我说多给你6万2。张某某：你到手应该是220万，现在多了6万2，你应该是很开心的，反过来我给你写220万你开心伐。石方其：258万是市场价，应该由我负责，应该给我，怎么好给你。张某某：我不多解释，昨天解释了2、3遍，你不这样弄，我就帮你写220万，让你到手，税费让客户交给我，我来帮你加税，你一分钱没有了，哪哪讲，这样也可以搞。”被告对原告提供的证据发表以下质证意见：对于证据1，真实性无法确认。对于证据2、4、6、7、8，没有异议。对于证据3，真实性没有异议，但是不能作为原告诉请的依据，被告没有收到145,800元的费用。对于证据5，真实性没有异议，张某某确实是被告公司的员工，但是涉案居间合同不是张某某负责的。对于证据9，真实性无法确认，被告与上海铜川市场源赋实业有限公司没有关系。对于证据10，真实性无异议，但是事实是原告在法院已经受理本案的情况下，到被告门店滋事并谎称其被打，事实上并没有发生扭打，是原告报假警。对于证据11，张某某的电话号码是真实的，但是与本案无关。对于证据12，真实性无异议，但是录音内容与原告整理的内容有较大出入，录音内容证明原告出具承诺书是在其知晓并自愿的情况下，从张某某的表述可以明确看出张某某没有拿到12万元，并且从录音内容看不出3月6日原告就提出异议，录音里原告一直以女儿的观点和张某某对话。被告亦提供其整理的电话录音内容记录：“石方其：张师傅啊。张某某：你好。石方其：阿拉小孩很难为情的，昨天回来看了这合同之后，她很不高兴的，她意思我应该拿手上这258万钱应该到我手，意思说你们拿这14万5千8，是不规范的，不应该给你们。张某某：你听你老小的还是听你的，258万是到你手里的。石方其：她说被你提走14万5千8这个不规范。张某某：不是有另外一个补充协议嘛，补充协议是你220万到手。石方其：她说这个不成立的。张某某：什么不成立的。石方其：不成立的，承诺书是承诺书委托你，卖掉了这258万应该到我手，不应该让你提走14万5千8。张某某：什么东西，我没听懂你什么意思。石方其：她就是说258万，你不能提走12万和2万5千8。张某某：这本来就不是你的。石方其：不是我，上面写的。张某某：里面有个税费，有个多出来的，上面不是都有的嘛，你女儿在家吗？石方其：她说，她不愿跟你说，我刚才叫她跟张经理说说，她不肯说。张某某：你比我清楚，昨天跟你说，你说你自己作主，帮你谈的条件上面都是写的，如果是你昨天说，220万我就帮你写220万到手，多出来6万也没的，就是这样的活，现在是多给你了6万2千元，你这样想，是220万，多给了你6万2。石方其：我女儿就说的，258万怎么会再给你提走14万5千8呢。张某某：你怎么又来帮我搞这个事情啊，昨天不是都跟你讲很清楚了嘛，你要220万到手，多出来的6万2不是你的嘛。石方其：她看了这东西就说这个不行，她说前面这个应该都作废了，这应该后面258万总价。张某某：258万没关系，只要拿到220万到手，现在又给你6万多了，对吧多给你6万多了。石方其：我们小孩说了，这个是中介吃黑钱啊。张某某：什么？吃黑钱？石方其：她说你有什么道理拿这14万5千8啊。张某某：我说多分你了6万2。石方其：我和她说了，算下来258万呢多了18万2630元，张经理呢拿走12万因为他们兄弟呢大家蛮辛苦的。张某某：这么多人，你不是知道的嘛，我又不是不分给你。石方其：也分给我了6万2千6百30块。张某某：多的，我一分没拿到，昨晚请我吃饭也吃掉几千块钱，帮我搭什么界，我只是参与帮你们谈一下，帮你多卖点钱，也是老客户了朋友，最终呢你是拿到220万到手还多6万2千块，你应该开心，如果光帮你卖220万到手，没帮我多争取一点嘛，反过来这6万多给客户你开心吗。石方其：她看了这纸，我跟她讲了既然这样做出来，258万就是市场价，应该由我负责的，应该给我的。张某某：不是给你了嘛。石方其：上面写6万2千，还有14万5千8，已付3万收到了。张某某：你怎么又在搞这套了，当时2万5千8是中介费，中介费是交给公司的，多出来的6万2是给你的。石方其：她说这12万怎么说呢。张某某：你不要来跟我搞这个活，我也不帮你再解释，昨天帮你解释了两三遍了，如果你不这样弄，就跟客户协议一下，写220万到手，多出来税费我让客户给我，我来帮你交税，你一分没的，怎么说，这样也可以搞。石方其：我女儿这样跟我说啊。”审理中，原告为证明系争房屋交易系由张某某操作，并且买方也是通过同一个POS机支付佣金，申请证人金某某出庭作证。证人金某某当庭陈述，其是系争房屋的买方，其对于原告和被告之间的纠纷不清楚。房款其第一次支付了30万元，第二次支付了46万元，贷款贷了180万元，最后尾款2万元；后来银行说贷款只批下来175万元，所以过户当日又支付了原告差额5万元。中介费其共支付了25,800元，第一次审税之前在中介门店用POS机支付了13,000元，第二次3月30日又在中介门店用POS机支付了12,800元。交易中，去交易中心办理手续的是被告公司的小杜，拉卡、开收据是宋经理办理的，张某某是谈交易条件的，居间协议上是小杜签的名，张某某没有签署过任何文件。原告对于证人金某某的证人证言没有异议。被告对于证人金某某的证人证言有部分异议，本次交易的操作人员和所属经理都不是张某某，被告公司查询下来原告石方其和证人金某某的佣金都是通过现金方式支付的。被告为证明其辩称，向本院提供以下证据材料：1、房屋买卖协议。证明被告对于金钱的给付有特别告知，该协议第5条第3点约定如果要向被告支付有关款项，要存入居间方指定的账号，并且要获得盖有居间方财务专用章、机器打印的两联版发票或收据，否则居间方无需就该笔款项承担任何责任，这一条约定被告是用黑体字加粗的，位置就在双方签字的上面，并且注明甲乙双方已知晓并签字确认；2、张某某名片。证明张某某现在在长阳路门店工作，不在原告交易的平凉路门店工作；3、POS机刷卡凭条。证明被告公司使用的POS机刷卡系统是随行付提供的银联第三方服务，这个与原告提供的POS单不一致；4、2016年3月9日的录音。该录音系原告与买方在被告平凉路门店签约时由张某某录制，证明原告向买方陈述原告与中介分成的过程。被告同时提供录音内容摘要：“金某某：64个平方。石方其：我讲给你听，那天我是第一天到这个中介来。金某某：叔，你有什么事，你说。石方其：前后经过，我和他有这个事情，谈了之后把这个价钱谈了高了，大家就分成了，懂伐，所以说你吃亏了比较多，你认为你要买这个房子吗，买我和你签合同。金某某：买，买的，至于你和中介，或者分成或者什么也好，我已经骑虎难下了。石方其：还来得及。金某某：算了。石方其：签合同，就不谈了，我就简单跟你说几句，你要签就签了。金某某：签了，我再打给他46万。石方其：还有后面180万和尾款2万。金某某：签吧。石方其：签字。”原告对被告提供的证据发表以下质证意见：对于证据1，真实性无异议，但是房屋买卖协议是出售方和买受方的协议，与被告无关，被告不是当事人，被告在这个协议里写这个特别条款是不符合法律规定的；并且这个条款被告也没有特别告知，当时叫原告签协议的时候也没有让原告看，就是让原告快点签。对于证据2，真实性不认可，这张名片什么时候制作的不清楚，原告前几天去交易的平凉路门店，张某某还在那里办公。对于证据3，真实性、关联性均不认可，被告这么多门店随便拉一张POS单与本案无关。对于证据4，录音有剪辑加工的嫌疑，录音里的声音是原告和买家，当时原告是为了不要签合同，希望买家也不签合同；另外原告想把中介揭发出来，然后和买家一起向中介索要多收的款项。审理中，被告为证明其并没有收取过原告诉请的12万元，申请证人张某某出庭作证。证人张某某当庭陈述，2016年3月6日上午原告找其要求帮忙当天卖掉房子，只要200-220万元卖掉就行。房子卖出的总价是258万元，原告到手价是220万元，除去税费和中介费，剩余的钱用来打发介绍的中间人，十几个人分掉了，这个事情和被告公司没有任何关系，剩下来还有一部分超过220万元的6万多元，也都给了原告。后面整个买卖的过程是被告的业务员杜文聘操作的。承诺书是原告看好、认可之后本人签字的。对于原告提供的承诺书上打印的字体和原告的签字证人张某某表示认可，但是除此之外添加的手写内容包括“12万元已付，收到，张胜利”不是证人张某某所写。证人张某某当庭提交经原告签字的《承诺书》原件，其上除打印字体以及原告的签名之外，无其他手写内容。原告对于证人张某某的证人证言有异议，证人证言证明证人张某某整个过程都是经办的，承诺书也是在被告公司打印好让原告签的，证人张某某很多事实都在抵赖。被告对于证人张某某的证人证言没有异议。经庭审质证，本院对于当事人真实性无异议证据的证据效力予以确认。经审理查明，原告石方其为系争房屋产权人。2016年3月6日，原告石方其(甲方)与证人金某某(乙方)及被告上海仁丰房地产经纪有限公司(居间方)签订《房屋买卖居间协议》约定，房屋坐落上海市杨浦区双阳二村XXX号XXX-
XXX室，甲方出售该房屋总价258万元，居间方服务费支付金额以服务费确认书为准。同日，原告石方其签署《承诺书》：“本人石方其挂牌出售双阳二村XXX号XXX-
XXX室房屋，要求到手价220万，未满二年什么税费都不管，高出价格由居间方所有。特此承诺，签字生效。”同日，被告上海仁丰房地产经纪有限公司出具收据，收到原告石方其就系争房屋支付的居间服务费25,800元。另查明，2016年3月6日，原告石方其通过交易场所为上海铜川市场源赋实业有限公司的POS机支付145,800元。审理中，原告石方其陈述实际收到售房款224万余元，还有2万元尾款未收到，系争房屋已经办理过户，尚未交付买方。本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告石方其与证人金某某及被告上海仁丰房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间协议》，系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现系争房屋已经办理过户，原告亦已收到除2万元尾款之外的房款，被告作为居间方已经成功促成交易。其次，原告石方其在《承诺书》上签字，承诺房屋到手价220万元，高出价格由居间方所有。根据原告提供的电话录音中原告本人的陈述可以看出，原告对于上述承诺书的内容是知晓的。该承诺系原告真实意思表示，亦不存在任何法律规定的无效情形，应认定合法有效，原告理应依此承诺履行。最后，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告已经实际收到系争房屋的售房款，理应支付《承诺书》中承诺的差价部分。原告已经实际支付12万元，现要求被告返还12万元售房差价，无法律依据，亦有违诚实信用原则，本院难以支持。综上，原告要求被告返还多收的售房差价12万元并支付利息之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：原告石方其要求被告上海仁丰房地产经纪有限公司返还原告石方其多收的售房差价人民币120,000元，并向原告石方其支付以人民币120,000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年3月6日起至实际支付之日止的利息之诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币1,350元(已减半收取)，由原告石方其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈晓宇
二〇一六年八月一日
书记员 陈乃彰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。