河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民一终字第581号
上诉人（原审被告）：郭建华。
委托代理人：王玉鹏，河北十力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高素华。
委托代理人：杨志刚，河北冀隆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李献虎，邯郸金狮棉机有限公司职工。
委托代理人：李丹丹，河北新择律师事务所律师。
上诉人郭建华、高素华因确认合同无效纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2012）复民初字第2020号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人郭建华及其委托代理人王玉鹏，上诉人高素华委托代理人杨志刚，被上诉人李献虎委托代理人李丹丹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，2001年9月，原告李献虎向被告郭建华交付20000元，被告郭建华将邯郸市复兴区建设大街96号X-X-
XX号房屋所有权证交给原告李献虎，同时，原告李献虎及其家人搬入该房屋居住至今。2002年8月26日被告郭建华在邯郸日报社广告信息部交款100元，项目内容为“建设大街96号X-
X-
XX号，邯房私自第02××06号房产证丢失作废”。2008年10月19日原、被告通话记录显示：双方已对争议房屋交易价格确定为3万元。2010年3月5日，被告郭建华与被告高素华通过邯郸市复兴恒宇房产信息部签订《房屋买卖（置换）合同》一份，主要内容为：双方实际成交价格为11万元，过户的相关费用由郭建华承担。协议签订后，被告郭建华向中介交纳中介费250元。2010年7月29日，被告郭建华与被告高素华在邯郸市住房保障和房产管理局办理了更名手续，将该房产变更至被告高素华名下，被告高素华将房款给付被告郭建华。被告高素华在办理房屋过户手续后至今未对争议房屋主张权利。原告以被告郭建华与被告高素华签订的房屋买卖合同无效为由诉至法院。另查明，法院在2011年7月12日对被告高素华询问笔录中称，其在争议房屋对应的一楼仔细看过房屋，在购买前中介人员带其在争议房屋门口简单看了看，没有在争议的房屋里实际查看，后通过中介公司购买了被告郭建华房产，房款为10万元，在中介先向被告郭建华交纳了1万元定金，后在办理过户手续前给付了剩余的9万元，房款价格共计为10万元；在2011年10月14日对被告郭建华询问笔录称被告高素华在中介向其交付1万元，后又给付5万元，过户时又给其5万元。而在本次开庭时，被告郭建华述称，被告高素华分三次给付其房款，即在中介给付1万元，后给付5万元，过户时给付7万元，按其当庭的陈述，其与被告高素华的房屋交易价格变更为13万元，与其双方所签协议价格不符。2010年7月12日，原告以要求被告郭建华协助其办理房产过户手续为由，诉至法院，该案现已中止审理。法院根据原告申请通过邯郸市中级人民法院委托邯郸市价格认证中心对争议房屋的价格进行了鉴定，该价格认证中心出具的价格鉴证结论书载明：委鉴标的邯郸市建设大街九十六号院五号楼一单元十四号房产在鉴定基准日的价格为人民币184418元。被告郭建华与被告高素华均对该鉴证结论书提出异议，称鉴证结论依据不足，结论明显是人为因素故意拔高的，不符合客观情况，不能作为审理的依据。价格认证中心对异议作出了回复，称其系根据二手房中介公司及房屋所在地理位置楼层面积、周边环境等条件作出的准价格。
原审认为，原告李献虎诉被告郭建华、高素华确认合同无效纠纷一案，原告提交的录音，证实原告李献虎与被告郭建华于2001年9月达成了口头房屋买卖协议，原告李献虎先行支付被告郭建华现金20000元，被告郭建华将房屋及房屋产权证交付给原告李献虎，且原告李献虎自2001年在此房内居住至今，已达十年之久，被告郭建华在此期间未提出异议，故应认定原告李献虎与被告郭建华之间房屋买卖合同成立。被告郭建华称双方是租赁关系，原告李献虎给付的2万元是租金与当时客观事实不符，原告提交的证据已证实其与被告郭建华达成了口头房屋买卖协议，且租赁房屋也是无需将房屋产权证交付给承租人的。原告李献虎主张双方系买卖关系，而非租赁关系的理由成立，故原告李献虎与本案有利害关系，作为原告主体资格符合法律规定。关于被告郭建华与被告高素华房屋买卖合同的效力，首先，因被告郭建华与被告高素华的交易合同约定价格为11万元，其交易价格明显低于价格认证中心认定该房屋交易时的市场价格184418元。其次，原告李献虎自2001年在争议房屋内居住至今，被告高素华称在购买该房时并未到房屋里面查看房屋结构、只在购买的房屋门口简单看了看，其行为显然与实际购房交易习惯不符。被告高素华所称购房款的交付地点、次数、时间及数额与被告郭建华的陈述相互矛盾。被告高素华在办理房屋过户手续后至今亦未对争议房屋主张过权利。综上，被告郭建华与高素华买卖该争议房屋属恶意串通，其行为损害了原告李献虎的合法权益，应认定被告郭建华与被告高素华之间的房屋买卖合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：被告郭建华与被告高素华签订的邯郸市复兴区建设大街96号院X-
X-XX号房屋买卖合同无效。案件受理费100元，由被告郭建华负担。
宣判后，上诉人郭建华与上诉人高素华均不服原审上述判决，向本院提起上诉。上诉人郭建华主要上诉理由为：一、李献虎不具备起诉郭建华与高素华诉讼主体资格。一审原告提交的录音听不出郭建华同意将房屋卖给了李献虎，听不出双方在2011年9月达成了买卖协议，只是证明双方有买卖意向，李献虎并未找郭建华办理过户手续，2002年8月郭建华即挂失补办了房产证，郭建华多次要求李献虎腾房，只是李献虎一家一直赖着不走。二、李献虎与郭建华系房屋租赁关系，区别于一般的房屋租赁关系。因为双方关系比较好，所以李献虎才提前给了郭建华2万元租金，这租金也是郭建华当时急于买房，想卖掉诉争房屋，李献虎主动提出筹给郭建华2万元。三、郭建华与高素华之间无恶意串通行为。双方买卖是通过中介进行的，郭建华也把房屋目前争议情况如实告诉了高素华，所以郭建华才以11万元价款把房子卖给高素华。四、邯价鉴字（2011）第006号价格鉴证结论书，不客观真实，不合理不合法，与本案无关联性。本案郭建华是诉争房屋的所有权人，对自己房屋以何价格出售是其权利，即使无偿赠与他人也是可以的。综上，请求二审法院依法撤销原判，裁定驳回被上诉人李献虎的起诉。本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人高素华主要上诉理由为：一、郭建华与李献虎合同仅属于意向，双方合同未成立，一审法院不能据此判决上诉人高素华与郭建华的交易属恶意串通。二、一审法院程序有误，应以另一案件即李献虎与郭建华的买卖合同纠纷案件为前提，待另案有结果后才能做出判决。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判。请求法院判令被上诉人承担本案所有费用。
被上诉人李献虎针对郭建华上诉，答辩称：一、被上诉人李献虎具备起诉上诉人的主体资格，因是李献虎购买的争议房屋，从2011年9月到现在一直居住在该房屋，与争议房屋有直接利害关系，所以李献虎具有主体资格。二、具体事实应当以录音为准，上诉人郭建华在录音里面已经说了李献虎2001年已经搬到争议房屋居住，并将房产证给了李献虎。2002年郭建华隐瞒了事实补办房产证。李献虎与郭建华都是棉机厂职工，李献虎对郭建华很信任，发生矛盾是在合同履行期间，因为小煤房一直没有交付，因此李献虎也没有交付剩余房款1万元，这是在履行合同抗辩权。李献虎买房时家属院也有卖房子的，连家具和房子一共3万元，所以被上诉人购买争议房屋的价格是市场价。三、关于对方证人孙海生、徐晓峰证言不可信。因孙海生说没有在现场，故其对事情经过的陈述不是直接经历，不具备作为证人的资格。徐晓峰是郭建华孩子的姑父，并且在我方提供录音里面说什么都不知道，其证言不可信。四、高素华与郭建华之间是明显的串通行为，我们起诉郭建华要求其履行过户手续后，郭建华才将房子卖给高素华，郭建华与高素华协议里价格是11万元，但在庭审中其又曾陈述是13万元。而且双方交易价格偏低，高素华又从来没有露过面。综上，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
被上诉人李献虎针对高素华的上诉，答辩称：一、李献虎与郭建华是在履行期间发生矛盾，李献虎是在履行合同抗辩权，不是合同没有成立。郭建华当庭表示说与高素华交易价格是13万元，本身说的就自相矛盾。二、郭建华与高素华之间存在恶意串通情况。郭建华将诉争房屋存在纠纷的情况告诉了高素华，高素华知道该房屋存在争议，还买房屋，说明其本身就存在恶意。三、高素华上诉称程序上的错误，因为李献虎起诉在前，在诉讼期间，郭建华将房屋卖给高素华，属于在程序上设置障碍，如要保证诉讼正常进行，必须先清除障碍，即提起本案诉讼。综上，我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、郭建华与李献虎之间的买卖合同是否成立？二、郭建华与高素华之间的买卖合同是否有效？
关于第一个焦点问题，即郭建华与李献虎之间的买卖合同是否成立，根据几次庭审的情况和双方提交的证据，郭建华收到了李献虎2万元，并把房产证交与李献虎，将房屋交付给李献虎居住，后李献虎实际入住十多年一直至今，另外在郭建华与李献虎的录音里，郭建华也提到了双方买卖房屋的过程，并因小煤房的事宜未谈妥所以至今未过户。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条的规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以“其他形式”订立的合同。另根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中李献虎已向郭建华给付了大部分房款，且郭建华将房产证交与李献虎，并将房屋交付给李献虎夫妇居住至今，故应认定李献虎与郭建华之间的买卖合同成立，李献虎作为诉争房屋的买受人有权提起诉讼。
关于第二个焦点问题，即郭建华与高素华之间的买卖合同是否有效，因郭建华在与李献虎诉讼期间，将诉争房屋卖与高素华，且高素华与郭建华在原一审、二审及重审时陈述购房款的次数、数额上多次不一致，交易价格也明显过低，高素华未到诉争房屋内实际看房，郭建华在此次上诉状中也陈述其卖房价格低正是因为告知高素华该房屋有纠纷，综合分项上述因素，高素华在此情况下购买争议房屋并不是善意受让人，其与郭建华存在恶意串通，并损害了李献虎的合法权益，故应认定郭建华与高素华之间的买卖合同无效。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人郭建华承担80元，上诉人高素华承担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨海山
审 判 员 陈建英
代理审判员 冯 雪
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 常新蕊