湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2015）邵东民初字第3711号原告邵东邦盛置业有限公司。住所地：邵东县两市镇文体路***号。法定代表人刘国忠，系该公司董事长。特别授权委托代理人李美娟。被告刘叶林。被告曾艳玲。原告邵东邦盛置业有限公司与被告刘叶林、曾艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法由审判员肖苏容担任审判长和人民陪审员谢植福、人民陪审员石崇组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告邵东邦盛置业有限公司的委托代理人李美娟及被告刘叶林、曾艳玲到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。原告邵东邦盛置业有限公司诉称，原告与两被告于2014年1月10日签订《邦盛凤凰城商品房买卖合同》（合同编号：20120040603），就两被告购买原告邦盛凤凰城项目中的第11栋6层03号房屋达成一致意见，两被告支付了首付款127976元，剩余29万元房款采取银行按揭贷款的方式支付，原告为两被告按揭贷款向银行承担保证责任。两被告应按合同约定及时偿还银行贷款。但自2015年9月至起诉之日止，两被告逾期归还银行贷款的行为已达数次。原告代两被告向贷款银行偿还到期本息7529.14元（本金2122.21元，正常利息2817.84元），并一次性偿还余欠贷款本息274131.78元（本金272780.38元，正常利息1351.4元）。原告多次以电话、发函的方式通知两被告履行其义务，但两被告均予以拒绝。现原告按照双方签订的房屋买卖合同补充协议第一条第三款“买受人在获得按揭款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。……买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金”之约定，要求解除与被告签订的买卖合同，并要求被告按合同约定支付83595元的违约金。原告现请求判决：1、解除原、被告于2014年1月10日签订的《邦盛凤凰城商品房买卖合同》及补充协议；2、判令两被告按合同约定支付违约金83595元；3、判令两被告承担原告方代还利息4267.84元；4、本案诉讼费由两被告承担。5、判令两被告于本案判决生效后三日内配合原告办理解除合同备案及房屋预登记手续被告刘叶林、曾艳玲辩称，原告诉称的基本事实属实；原告要求解除双方签订的商品房买卖合同两被告同意，但该合同系原告方提供的格式条款，其中有关买方违约则按总房款的20%支付违约金的约定过高，对被告不公平，请求法院依法予以减少；被告与原告还签订了一份交3000元抵付1万元的购房意向书，但事实并未兑现。被告刘叶林、曾艳玲未向本院提交书面证据。经审理查明，2014年1月10日，被告刘叶林、曾艳玲与原告邦盛公司签订《邦盛凤凰城商品房买卖合同》。合同约定：被告刘叶林、曾艳玲购买邦盛凤凰城项目第A11栋1单元6层603号房屋，房屋建筑面积共140.78平方米，每平方米2969元，总价款为417976元，首付款127976元（被告已交付），余款290000元采取银行按揭贷款的方式支付。合同附件四《邦盛凤凰城补充协议》约定：买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，且未于出卖人按照合同约定的地址发出通知还款邮件之日起20日内向出卖人清偿相关款项，并每日按全部相关款项的万分之五向出卖人支付违约金时，出卖人有权解除合同，并收取总购房款20%的违约金，且买受人应当在出卖人解除合同通知送达之日起7日内，配合出卖人解除合同备案或产权转移预登记手续。被告刘叶林、曾艳玲在中国建设银行邵东支行取得290000元住房按揭贷款由原告邦盛公司提供连带责任保证。自2015年9月起，被告刘叶林、曾艳玲没有依约偿还银行贷款本息，2015年8月18日，原告邦盛公司按照合同约定的地址发出催告函，要求其立即履行还贷义务，否则将依约解除合同。截止2016年5月31日，原告邦盛房公司除为被告清偿到期贷款本金272780.38元，还为其支付利息和罚息共计4169.24元。以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同及补充协议、对账单和还贷凭证、催告函及回执查询单和原、被告的法庭陈述予以证明，可以认定本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告邦盛公司与被告刘叶林、曾艳玲签订的商品买卖合同合法有效，对双方均具有法律约束力。被告刘叶林、曾艳玲不及时足额偿还银行贷款本息而导致原告邦盛公司承担连带保证责任，且经催告后仍未履行义务，其行为已致合同约定解除合同的条件成就，原告邦盛公司据此要求解除合同，本院应予支持。被告刘叶林、曾艳玲的行为构成违约，应承担违约责任，原告邦盛公司依照合同约定，要求其按总购房款417976元的20%支付违约金83595元，原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。本案双方约定的违约金计算标准为总购房款20%，应当认定为过高。故依法对违约金的计算标准予以调整，根据本案两被告已付购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，将两被告承担违约金的数额酌情调整为5万元。本案两被告还辨称与原告还签订了一份交3000元抵付1万元的购房意向书未兑现，两被告未向本院提供证据，原告也不予认可，故对该辨称意见本院不予采纳。违约金的主要功能是赔偿损失,原告代付按揭的利息没有超过约定的违约金，原告邦盛公司在要求被告刘叶林、曾艳玲支付违约金后，不能重复要求其另行支付利息和罚息。补充协议是《邦盛凤凰城商品房买卖合同》的附件，《邦盛凤凰城商品房买卖合同》解除后，补充协议当然解除，因此原告邦盛公司的第（一）项诉讼请求中的解除“补充协议”属于重复的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告邵东邦盛置业有限公司与被告刘叶林、曾艳玲签订的《邦盛凤凰城商品房买卖合同》；二、被告刘叶林、曾艳玲在本判决生效后5日内支付原告邵东邦盛置业有限公司违约金50000元；三、被告刘叶林、曾艳玲在本判决生效后7日内协助原告邵东邦盛置业有限公司办理解除合同备案和房屋预登记手续；四、驳回原告邵东邦盛置业有限公司的其他诉讼请求。如义务人未在本判决生效后指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2217元，由被告刘叶林、曾艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。义务人如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，权利人应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审 判 长  肖苏容人民陪审员  谢植福人民陪审员  石 崇二〇一六年六月十六日代理书记员  周美君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。