安徽省宿州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）皖13行终16号
上诉人（一审第三人）：时转梅，女，汉族，1978年7月2日出生，住安徽省宿州市砀山县。
委托代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：高龙丰，男，汉族，1976年2月16日出生，住安徽省宿州市砀山县。
委托代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。
委托代理人：陆松岭，安徽梨都律师事务所律师。
一审被告：砀山县房地产管理局，住所地安徽省宿州市砀山县。
法定代表人：从平，局长。
委托代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。
委托代理人：宋丽，安徽张勇律师事务所律师。
上诉人时转梅因被上诉人高龙丰诉一审被告砀山县房地产管理局房屋行政登记一案，不服安徽省砀山县人民法院于2015年11月30日作出的（2015）砀行初字第00048号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人时转梅及委托代理人杜春雷，被上诉人高龙丰及委托代理人陆松岭，一审被告砀山县房地产管理局的委托代理人张勇、宋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月20日，砀山县房地产管理局向时转梅颁发了房地权证砀房字第××号房地产权证，载明房地坐落为砀城道南西路南侧城郊供销社住宅楼第三层从西向东第四套，建筑面积为81.08平方米。
一审法院查明：争议房屋位于砀山县砀城镇道南西路南侧城郊供销社住宅楼第三层从西向东第四套。该房系赵胜利以砀山县城镇房地产开发公司名义开发。2013年3月4日，赵胜利的弟弟赵前永以砀山县城镇房地产开发公司名义与高龙丰签订《商品房售购合同》，约定将该房出售给高龙丰。高龙丰在支付26000元购房款后，对该房进行装修并入住使用。2014年11月18日，砀山县房地产管理局根据时转梅提供的房屋转移登记申请及时转梅与赵胜利签订的《购房协议》，将该套房产登记在时转梅名下，并为时转梅颁发了砀房字第××号房地产权证。
一审法院认为：高龙丰于2003年3月4日支付赵胜利购房款26000元后，对争议房产进行装修并入住使用，高龙丰与被诉的房屋登记行为存在利害关系，高龙丰依法具有诉讼主体资格。根据国家建设部2008年公布的《房屋登记办法》第四条的规定，砀山县房地产管理局作为涉案房屋所在地房屋登记机构具有房屋登记的法定职权。该《办法》第三十五第一款规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。第三十三条第一款规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。依据上述规定，本案涉案房屋建造后，若转让房屋所有权，必须先将房屋登记在权利人名下，再办理房屋所有权转移登记，且转移登记要提交相关材料。砀山县房地产管理局在时转梅未提交身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书的情况下进行转移登记，违反了上述规定。砀山县房地产管理局作出的房屋登记行为事实不清，主要证据不足。关于砀山县房地产管理局辩称登记行为是依据砀山县人民政府办公室砀政（2008）42号文件作出，经查，该文件是对历史遗留的房屋权属初始登记作出的具体处理意见，且办理期限为2008年12月31日前，涉案房屋的转移登记不适用该文件规定，该局的辩称不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销被告砀山县房地产管理局于2014年11月18日向第三人时转梅作出砀房字第××号房屋产权登记的行政行为。案件受理费50元，由被告砀山县房地产管理局负担。时转梅不服，提起上诉。
时转梅上诉称：一、高龙丰与被诉登记行为没有利害关系，不具备诉讼主体资格。涉案房屋属于城郊供销社住宅楼，由赵胜利开发，并由赵胜利对外出售多余房源。2002年5月6日，时转梅交付购房款36000元，购买了涉案房屋。2014年11月20日，赵胜利将该住宅楼各单元全体套房购买者分户办理了房屋产权登记，其中包括涉案房屋。砀山县房地产管理局颁发了产权证书。而高龙丰称其于2003年3月4日在赵胜利的安排下与赵胜利的弟弟赵前永签订了售房合同并支付房款，即使所说属实，但本案属于“一房两卖”，根据《物权法》的规定，当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。关于转让合同是否生效，应根据合同法的原则来判断，而不动产物权的变动，必须以登记为必要要件，不能认定合同生效就必然导致不动产物权的变动。不动产物权登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，为避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权具有排他性，物权变动也产生排他效果。由于时转梅已经取得了涉案房屋的房产证，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。即使高龙丰的购房合同有效，也只能享有对出售方的债权请求权，并不能对抗时转梅依法取得的物权。因此高龙丰与房管部门为时转梅办理房产证的行为不具有利害关系，不具有行政诉讼主体资格，应当裁定驳回高龙丰的起诉。否则，如果允许高龙丰提出撤销房屋产权登记的行政诉讼，并撤销房产证，无论之后为“一房两卖”的哪一个买受人办理登记，另一个买受人都可以提出撤销之诉，将会造成无限循环。二、时转梅在办理产权登记时已经缴纳了相应税款，即使办证程序有瑕疵，也应当允许补正而不应予以撤销。综上，请求撤销一审判决，裁定驳回高龙丰的起诉。
高龙丰答辩称：一、高龙丰与被诉登记行为有利害关系，具有主体资格。高龙丰在时转梅之前签订了购房合同并支付购房款，且已对涉案房屋装修并入住多年，高龙丰与被诉登记行为有利害关系，符合起诉条件。二、本案不属于“一房两卖”，时转梅所持的购房协议存在欺诈及恶意串通损害第三人利益等情形，属无效合同，时转梅不构成善意取得，不享有涉案房屋所有权。高龙丰于2003年从赵胜利处购得房屋并装修居住，虽未办理房屋登记，但在当时属于普遍现象，且双方合同已经实际履行，交易已经完成，高龙丰是涉案房屋的合法所有人。之后赵胜利将房屋卖给时转梅的行为属于无权处分，并不是“一房两卖”。赵胜利与时转梅的购房协议签订于2014年年底，但出于非法目的，将落款日期提前为2012年10月21日，且时转梅并未支付购房款，赵胜利与时转梅之间不存在真实交易关系。时转梅在一审中提交的《收条》、《证明》，已经过公安机关查明均系赵胜利与时转梅恶意串通所伪造的材料，结合公安机关对时转梅、赵胜利等人的询问笔录，足以说明时转梅在办理房屋登记之前已经知道该房屋系他人所有，故时转梅不能取得该房屋的所有权。三、砀山县房地产管理局为时转梅办理的登记行为证据不足、适用法律错误、违反法定程序，依法应予撤销。根据法律规定，新建房屋应当先办理初始登记取得房屋所有权证书，而后才能办理转移登记。但该局在房屋权属转移登记中，仅依据赵胜利与时转梅签订的购房协议，既无土地使用权证，也无赵胜利的房产证，在登记过程中也没有实地查看，未尽审查义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。
砀山县房地产管理局陈述称：一、高龙丰不具备原告主体资格，其与被诉登记行为无利害关系。高龙丰仅依据购房协议起诉，不符合法律规定。高龙丰提交的购房合同是其与赵前永签订的，赵前永无权处分房产，因此该合同是无效合同。而时转梅是与赵胜利签订的购房合同。由于不是同一人将房屋两次出售，故不属于“一房两卖”。二、砀山县房地产管理局办理登记存在瑕疵，虽无原始登记资料，但本案当事人均承认房屋系赵胜利开发，在开发房屋时就存在瑕疵，没有及时办理初始登记，根据政府的文件，适用解决遗留问题的方式为时转梅办理了登记。即使登记程序上存在瑕疵，可以补正而不应撤销。综上，请求法院依法裁判。
时转梅在二审中向本院提交证据：赵胜利起诉高龙丰要求确认2003年3月4日赵前永与高龙丰签订的购房合同无效的起诉状一份、砀山县人民法院（2016）皖1321民初554号《受理案件通知书》，以证明高龙丰与本案无利害关系。
高龙丰对时转梅二审中提交证据发表质证意见：对真实性有异议，且说明赵胜利与时转梅恶意串通，即使是真实的也与本案无关联性。
砀山县房地产管理局对时转梅二审中提交证据发表质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：时转梅二审中提交证据不能达到证明目的，不予采信。
经审理查明：2003年3月4日，赵胜利的弟弟赵前永与高龙丰签订《商品房售购合同》。故一审法院认定“2013年3月4日，赵胜利的弟弟赵前永与高龙丰签订《商品房售购合同》”的事实不当，本院予以纠正。一审判决认定案件其他基本事实清楚，本院予以确认。
另查明：2008年10月25日，砀山县人民政府办公室作出砀政办（2008）42号《关于印发解决房屋权属登记中历史遗留问题的处理意见的通知》，载明受理范围是“2006年9月30日前，在砀城规划区内国有土地上由单位或房地产开发企业建成的，尚未办理房屋所有权证的房屋”，办理时限截止日期为2008年12月31日。
本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条（一）项之规定，提起诉讼应当符合的条件包括，原告应是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。本案中，高龙丰于2003年3月4日签订购房合同并支付购房款26000元后，对争议房产进行装修并入住使用，高龙丰与涉案房屋的登记行为存在利害关系，高龙丰依法具有诉讼主体资格。故时转梅上诉认为高龙丰不具有原告主体资格的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《房屋登记办法》第三十五第一款之规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记；根据《房屋登记办法》第三十三条第一款之规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。本案中，砀山县房地产管理局提交的办理房产登记的证据中，并没有时转梅的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书，而砀山县房地产管理局仍进行房屋登记，该房屋登记行为事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。且砀山县人民政府办公室砀政（2008）42号《通知》的办理期限为2008年12月31日前，本案被诉登记行为作出日期为2014年11月20日，并不适用该《通知》。故时转梅上诉认为登记行为程序存在瑕疵、不应予以撤销的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决撤销砀山县房地产管理局作出的房地权证砀房字第××号房屋权属登记的行政行为并无不当，依法予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人时转梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘庆飞
代理审判员 戴宝琴
代理审判员 庄明义
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王珊珊
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。