西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6968号
原告巩永华，男，1989年2月22日出生。
被告陕西卓立实业有限公司。
法定代表人李继宏，该公司董事长。
委托代理人王治销，陕西博硕律师事务所律师。
第三人西安市雁塔区丈八街道办事处东滩社区居民委员会。
负责人杨文钢，系该社区居委会主任。
委托代理人李勇，男，1983年11月30日出生。
委托代理人李军，男，1980年2月16日出生。
原告巩永华与被告陕西卓立实业有限公司（以下简称卓立公司）、第三人西安市雁塔区丈八街道办事处东滩社区居民委员会合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巩永华、被告卓立公司委托代理人王治销以及第三人东滩居委会的委托代理人李勇、李军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告巩永华诉称，2006年8月，丈八街道办事处东滩村进行城中村拆迁改造。为了保障拆迁后村民的正常生活，高新城改办向东滩村划拨132亩国有土地作为失地村民生活依托地。2010年1月，丈八街道办事处东滩村民委员会与被告签订联建协议，由东滩村提供土地，被告投入全部资金，联合开发“锦尚名城”住宅小区。东滩村以72362平方米国有土地使用权置换开发楼盘中的38500平方米商业用房（每位村民可获得20平方米），被告再将38500平方米商业用房返租15年，每年租金960万元。2010年6月，被告在规划设计时，发现合作开发合同书约定的返还东滩村38500平方米商业面积条款，因为占地面积有限，建成后无法履行合同约定的返还面积，同年10月，被告卓立公司、第三人丈八街道办事处东滩村民委员会与原告协商，将原告家庭每人20平方米的商业房置换成每人25平方米的商品住宅。随后，三方就商业房置换商品住宅签订协议。该协议第四条约定：被告按照960万元/年支付丈八街道办事处东滩村民委员会2011年、2012年租金。2013年5月31日前交房。若未按时交房，被告承诺按照二人户每月770元、三人户每月1150元、四人户每月1535元支付原告补偿费。该协议第五条约定：交房后一年内被告负责给原告办理好全产权房产证，并承担办理全产权房产证的一切费用（面积误差在5平方米以内）。
被告迟延二个多月后，于2013年7月30日交房。按照合同约定，被告应在2014年7月30日之前，将原告房产证办好。但时至今日，被告尚未为原告办理房地产权证，使原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理“锦尚名城”2号楼25层5号房的《房屋产权证》；2、被告向原告支付2014年7月30日至2016年7月30日逾期办理房产证的违约金33686.97元并承担2016年7月31日至原告获得房屋产权证之日的违约金；3、本案的全部诉讼费由被告承担。
被告卓立公司辩称，一、原告尚不具备办理房产证的条件。首先，东滩居委会2014年下半年工作停滞，使得被告无法展开与村民的对接工作，双方未签订《商品房买卖合同》。其次，双方未就房号进行确认，无法进行面积实测。原告在无实测面积的情况下，无法就面积补差价款、专项维修资金等完成配合义务，为办理房产证提供相关材料及凭证。二、原告诉请标的指向不明。《商业房置换商品住宅协议书》第二条约定“具体房号以抓房号方式确定”，具体房号未明确，而原告诉请中明确了“锦尚名城”X号楼X层X号房，此过程中缺乏抓房号的具体过程及各主体与明确房号的对应清单。三、《商业房置换商品住宅协议书》中就办证期限的约定为客观不能。被告于2014年2月11日取得西高科技国用（2014）第47975号《国有土地使用证》，结合实际竣工、土地权属审批及变更的实际情况，被告不可能在约定的时间内完成权证的办理，并非被告原因所致；四、原告代表家庭成员主动作出放弃利益的决定，可能会导致被告方的办证错误。原告以户主的名义，代表家庭成员与被告方、东滩村委会签订的《商业房置换商品住宅协议书》，该协议书明确以“商业房置换商品房”，此行为是否侵犯家庭成员共有利益，经由家庭成员一致同意尚不得而知，因此，若依据原告申请为其办理房产证，可能导致被告办证错误，承担继发责任。五、东滩村村民长期阻挠施工建设，严重影响施工进度，人为阻滞权证办理工作。六、被告卓立公司早已于2013年7月实际交付，原告现已实现入住，其自交付之日起，即享有对房屋的占有、使用，迟延办证并未影响原告实际对外出租或自用等权益，亦未造成实质性的损失。故原告诉请违约金部分无事实及法律依据。七、项目地块具有特殊性，办理权证受政策性影响，不应完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该土地为“农村预留安置地”，原告请求办理房产证的房屋属于特殊性质的商品住房，因此不应完全适用该解释。
第三人东滩村委会述称，1、被告卓立公司称《商业房置换商品住宅协议书》的责任主体为东滩村村委会与事实不符，责任主体应是卓立公司；2、被告卓立公司称东滩村委会曾于2014年1月24日以村民无生活依托为由向其索要补偿费500万元不属实，村委会根本就没有500万元的进账；3、被告卓立公司要求补房屋差价没有行文，没有人提过补差价的问题；4、村组织是自治组织，没有不配合被告卓立公司的情况；关于财务、对账等事宜由于村组账务被封，确实没有对账的条件。
经审理查明，2010年1月31日西安市雁塔区丈八街道办事处东滩村委会将其合法取得108.543亩村民安置土地与陕西卓立实业有限公司签订《合作开发合同书》，合同第二条约定双方以联合建设开发的方式实施本项目，即由东滩村提供72362平方米（108.543亩）出让的国有土地使用权，由被告卓立公司投入全部建设资金及办理与该项目有关的证件，手续的全部税费即行政事业性的收费，村委会不承担任何税费的方式合作开发本项目。合同第三条约定东滩村委会以72362平方米国有土地使用权置换卓立公司开发楼盘中的38500平方米商业面积（每位村民可获得20平方米的商业面积），被告卓立公司再将38500平方米商业用房返租15年，租金每年960万元（其中包括村委会费用110万元）；合同第六条第二项：若因卓立公司原因导致卓立公司未按期交付房产证，每逾期一日，应按人民银行同期贷款利率向村委会承担违约责任（以38500平方米房屋的商品房价计算）。2010年，被告卓立公司（甲方）、原告巩永华（乙方）、第三人东滩村民委员会（丙方）三方签订了《商业房置换商品住宅协议书》，该协议第二条约定，乙方（原告巩永华）确认本户贰人选定本项目贰人户型（面积伍拾平方米）一套，具体房号以抓房号方式确定。该协议第三条约定，乙方最终选定的户型面积与确认书中明确的置换面积超出（或不足）部分的，超出(或不足）面积在5平方米以内的（含5平方米），按照3980元/平方米单价补交（或退还）房款；超出面积在5平方米以外的，按照4980元/平方米单价补交房款（该价格为本项目五证齐全优惠价，本项目预期开盘价不低于5300元/平方米）；乙方补交房款应在本项目开盘甲乙双方签订商品住宅买卖合同时交甲方。最终面积以有关部门实测结果为准，多退少补。第四条约定：被告按照960万元/年支付丈八街道办事处东滩村民委员会2011年、2012年租金。2013年5月31日前交房。若未按时交房，被告承诺按照二人户每月770元、三人户每月1150元、四人户每月1535元支付原告补偿费。该协议第五条约定：交房后一年内被告负责给原告办理好全产权房产证，并承担办理全产权房产证产生的一切费用（面积误差在5平方米以内）。
2013年7月30日，被告卓立公司向原告交付房屋，原告通过抓号确定具体房号为“锦尚名城”2号楼25层5号，房屋面积50平方米。因逾期交房两个月，被告卓立公司按照约定已向原告支付补偿费，原告对此表示认可。
2015年10月16日被告卓立公司取得锦尚名城一期1、2号楼商品房预售许可证。
2011年7月14日，雁丈办发[2011]62号文件通知，西安市雁塔区丈八街道办事处东滩村民委员会更名为西安市雁塔区丈八街道办事处东滩社区居民委员会。
2016年8月10日（2015）雁刑初字第00843号的刑事判决书查明：第三人东滩村村委会杨永信（原东滩村党支部副书记）、贺全科（原东滩村委会副主任）、巩巧云（原东滩村委会党支部委员、妇联主任）、王建强（原东滩村委会委员）、李九州（原东滩村委会委员）、朱延红（原东滩村委会委员）利用职务上的便利，非法收受卓立公司财物，同意了卓立公司将《合作开发合同书》中约定的返还38500平方米商业面积置换为住宅面积的提议，为卓立公司谋取利益，数额较大，故被认定为犯非国家工作人员受贿罪，被依法判处。
以上事实有市国土字【2010】第69号审批土地件、《合作开发合同书》、《商业房置换商品住宅协议书》、交房时间证明、土地权属登记公告、收款收据、《商品房预售许可证》、第三人名称变更文件、（2015）雁刑初字第00843号刑事判决书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告巩永华与被告卓立公司、第三人东滩社区签订的《商业房置换商品住宅协议书》，被告辩称其是在迫于现实，缺乏真实意思表示情况下，与第三人东滩村委会签订的《商业房置换商品住宅协议书》，该协议书显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”，另根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”之规定，由于《商业房置换商品住宅协议书》于2010年签订，至原告2016年7月4日向本院提起诉讼，被告并未行使过撤销权，故对被告辩称《商业房置换商品住宅协议书》系迫于现实，缺乏真实意思、显失公平的意见，本院不予采信。故三方签订的《商业房置换商品住宅协议书》系各方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对各方均有法律约束力，合同各方均应按照合同内容享有权利并履行义务。
根据《商业房置换商品住宅协议书》第五条的约定，卓立公司负有在交房后一年内给原告办理好全产权房产证的义务。被告卓立公司向原告巩永华交付房屋时间为2013年7月30日，故其应于2014年7月30日之前办理完原告的房屋全产权房产证书。关于被告辩称协议书中对于办证期限的约定属客观不能，但从双方约定的一年办证时间来看，对被告辩称本院不予采信。关于被告辩称迟延办证是因为第三人东滩村委会因涉及刑事犯罪全面瘫痪，导致完全无法开展对接问题从而造成的办证延误，第三人对被告该辩称当庭予以否认。根据（2015）雁刑初字第00843号刑事判决书查明的事实，原东滩村村委会成员杨永信、贺全科、巩巧云、王建强、李九州、朱延红系因利用职务上的便利，非法收受卓立公司财物，为卓立公司谋取利益，数额较大，故被认定为犯非国家工作人员受贿罪，被依法判处，从而导致东滩村委会全面瘫痪，被告卓立公司在该起事件中存在一定的主观过错，且被告卓立公司未能提供任何证据证明系因第三人东滩村委会原因导致办证延误，另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，无论是否因第三人东滩社区的原因导致迟延办理房产证，被告卓立公司均应向原告承担迟延办证的违约责任，故对被告辩称本院不予采信。因被告卓立公司未能提供任何证据证明其已按照协议书约定的时间履行了为原告办理完房产证的合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对于原告主张被告为原告办理“锦尚名城”2号楼25层5号房的《房屋产权证》及要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院依法予以支持。
关于被告卓立公司向原告支付逾期办证的违约金数额问题，原告房屋面积为50平方米，根据原、被告及第三人签订的《商业房置换商品住宅协议书》第三条的约定，原告按照3980元/平方米计算房屋总价为199000元，本院认为合理，予以确认。由于东滩村委会与卓立公司签订《合作开发合同书》第六条第二项“若因卓立公司原因导致卓立公司未按期交付房产证，每逾期一日，应按人民银行同期贷款利率向村委会承担违约责任（以38500平方米房屋的商品房价计算）”之约定，原告作为东滩村的村民以及所诉请的房屋正是按照《合作开发合同书》的约定置换所得房屋的一部分，故原告对该《合作开发合同书》中迟延办证所约定的权利依法享有，故原告有权主张被告卓立公司按人民银行同期贷款利率承担违约责任；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，由于被告卓立公司认为原告诉请的违约金过高，请求法院予以降低违约金，且被告卓立公司已于2013年7月30日向原告交房，并就迟延交房2个月已向原告支付了补偿费，加之原告已实际居住该房屋，故原告因被告逾期办理房产证而造成的实际损失较小，故本院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率的10%计算违约金。以199000元为基数，从2014年7月30日计算至实际给付房产证之日。
综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、被告陕西卓立实业有限公司于本判决生效之日起九十日内为原吿巩永华办理“锦尚名城”2号楼25层5号房的房屋产权证，原告应予以协助；
二、被告陕西卓立实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巩永华支付逾期办理房产证违约金（以199000元为基数）按照中国人民银行同期贷款基准利率的10%，从2014年7月30日计算至实际给付房产证之日；
三、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费642元，由被告陕西卓立实业有限公司承担。因原告已全部预交，被告陕西卓立实业有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲婷婷
人民陪审员 赵青青
人民陪审员 罗 琼
二〇一六年十二月七日
书 记 员 李 丹
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