山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终2008号上诉人（原审原告）：王巧容，女，汉族，1960年8月28日出生，居民，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：马洪亮，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢笃鲲，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产开发有限公司，住所地，龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：吕明坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：威海鑫辰房地产开发有限公司，威海市普陀路33号115.法定代表人：马俊龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。上诉人王巧容因与被上诉人龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海公司）、被上诉人威海鑫辰房地产开发有限公司（以下简称鑫辰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院(2016)鲁0681民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王巧容上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，判决不公。被上诉人未提交涉案房产的综合验收合格证明。与《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定不符。被上诉人称逾期办证的原因是政府房管部门不作为，但未提交相关证据佐证。二、一审适用法律错误。因被上诉人原因导致上诉人购买的房产至今无法办理房产证，被上诉人具有过错行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。涉案房产于2014年4月29日交付，逾期办证时间已超过一年，上诉人享有依法解除权。东海公司、鑫辰公司共同辩称：双方在协议中已作出了“买受人不退房”的约定。涉案房屋不存在无法办理不动产登记的情形，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王巧容向一审法院起诉请求：1、依法判令解除王巧容与东海公司签订的《商品房预售合同》；2、依法判令东海公司、鑫辰公司返还购房款220000元，物业费873元，维修基金2115元，契税3026元，工本费160元，水电卡20元，保险50元，共计226142元及利息（以226164元为基数，从交付房款之日2014年11月17日起计算到本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令东海公司、鑫辰公司向王巧容支付违约金4400元（根据合同第九条约定）；4、诉讼费用由东海公司、鑫辰公司承担。一审法院认定的事实：2014年4月17日，王巧容购买龙口东海黄金海岸瀚海绿城3号楼2单元804室，向东海公司交纳房款202372元，该公司出具收款收据交由王巧容执存。2014年4月19日，王巧容另向鑫辰公司交纳装修款17628元、物业费873元、维修基金2115元、契税3026元、大证工本费160元、水电卡工本费20元、天然气保险费50元，上述费用均由鑫辰公司出具收款收据。同日，王巧容领取钥匙，接收了涉诉房屋，在瀚海绿城业主入住验房表、交房流转表、天然气安全管理协议书上签字。2014年11月22日，王巧容与东海公司签订涉诉房产的《商品房预售合同》及补充协议，约定房款总价为202372元。合同第八条“交付条件及期限”一项约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2014-6-30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、……；第十五条“关于产权登记的约定”一项约定，1、本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案。2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续。3、买卖双方应按相关规定在商品房交付后，双方同意共同向房产管理部门申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，双方同意按下列第2项处理：（1）、买受人退房，……（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房预（销）售合同》补充协议第四条约定，由于买受人使用商品房的需要，及该商品房交付现状等情况，双方确认“办理权属登记所需的资料”可能无法在合同约定时限内备案，故除非出卖人持有该文件而故意或过失超过六十日不予提交，否则买受人不再因此追究出卖人的责任。另查明，涉诉房产所在3号楼栋的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均办理在东海公司名下。庭审中，东海公司提交龙口市建设工程预验收会签表，证明涉诉房产所在的3号楼栋已于2014年5月通过了预验收。本案的焦点问题是王巧容接收涉诉房屋后是否享有合同解除权。一审法院认为，王巧容与东海公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故依法成立并有效，双方均应按约履行。合同第十五条“关于产权登记的约定”中双方明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人不退房，出卖人支付违约金”，且在补充协议第四条双方对此又做了更进一步的补充约定；且从涉诉房屋的交付和合同的签订来看，该房屋先于2014年4月19日交付，后于2014年11月22日签订预售合同及补充协议，两者相差7个多月，此意味着签订合同时，已超过法律规定的办理房屋产权登记的时间（自商品房交付之日起90日内办理产权登记），在此情形下，王巧容在合同中仍选择按照“买受人不退房，出卖人支付违约金”这一方式来处理逾期办理产权登记纠纷，系当事人的意思自治，依据该约定王巧容不享有约定解除权。另被告庭审中提交涉诉房产的预验收会签表，证明该房产已通过预验收，亦不属于《最高人民法院》第十九条规定的买受人无法办理房屋所有权登记可以行使合同解除权的情形，即王巧容亦不享有法定解除权。故王巧容无论依约定还是法定均不享有合同解除权，其要求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。王巧容基于合同解除要求东海公司、鑫辰公司返还房款、相关款项及利息、违约金的主张，一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十三条、《最高人民法院》第十九条之规定，判决：驳回王巧容的全部诉讼请求。案件受理费5302元，由王巧容负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，王巧容与东海公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。王巧容与东海公司签订的《商品房预售合同》第十五条约定，买受人不能在规定内取得房屋登记证明的，王巧容不退房，东海公司按已付房价款的0.1%支付违约金。东海公司已经提交了涉案房屋所在楼房的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及龙口市建设工程预验收会签表，且王巧容已领取钥匙接收了涉案房屋。现王巧容以房屋未经验收合格、东海公司未办理房屋产权登记为由要求解除《商品房预售合同》并赔偿损失，不符合合同约定，依法不予支持。王巧容的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5302元，由上诉人王巧容负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  于 慧二〇一七年七月三日书记员  孙子淋