浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1459号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张道牧。
委托代理人：卢成素。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈利娟。
上诉人张道牧因与被上诉人沈利娟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人张道牧的委托代理人卢成素与被上诉人沈利娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：宁围镇人民政府、宁税社区同意沈利娟将案涉房屋对外出租作饭店使用。2012年8月8日，沈利娟与张道牧签订房屋租赁协议一份，沈利娟将位于万向路上的店面房出租给张道牧作为开饭店使用，协议主要内容有：“租期为五年，租期从2012年8月8日至2017年8月7日，第一年、第二年租金均为88000元，自协议签订之日起支付第一年租金，押金为10000元，逾期不支付租金时，出租方有权解除协议、收回房屋，已付租金及押金不予退还。”之后，张道牧支付沈利娟租金10000元、押金10000元。张道牧的饭店于2012年8月28日开业，因双方发生矛盾，且未办出证照，于2013年1月31日停业。张道牧不肯搬出未形成附合的物品，沈利娟于2013年11月15自行整理出张道牧未形成符合的物品。经鉴定，张道牧装修（形成附合）物品重置价为104142元，现值为81200元，设施（未形成附合）物品重置价为73260元，现值为63000元。2013年7月29日，沈利娟诉至原审法院，请求判令：一、解除房屋租赁合同，张道牧搬出设备，恢复原状，交还房屋；二、支付第一年的租金78000元，仓库租金1000元，水电费约2000元，并支付至搬出日止（第二年延伸按天算，88000元／年÷365日=243元／日）；三、押金10000元不予退还；四、支付沈利娟代付的招待费257元；五、诉讼费由张道牧承担。张道牧亦提起反诉，请求判令：一、确认双方之间签订的房屋租赁合同无效；二、沈利娟返还押金10000元和租金20000元；三、沈利娟赔偿张道牧房屋装修费用81200元、设备损失63000元，鉴定费3040元；四、沈利娟赔偿张道牧停工损失（员工工资）50000元；五、诉讼费由沈利娟承担。
原审法院认为：沈利娟的案涉房屋可以对外出租作为开饭店使用，沈利娟将案涉房屋出租给张道牧开办饭店，双方签订的房屋租赁协议应认定为有效。因张道牧开办饭店办理证照未果，合同目的不能实现，且双方发生矛盾后，双方的行为均表明不再履行合同义务，本案合同应予解除，张道牧的饭店于2013年1月31日停业，张道牧也已交还钥匙，原审法院确认从该日起解除双方的合同关系。张道牧自合同解除之日起不应支付租金，但张道牧未将自己未形成附合的物品搬出，影响沈利娟使用房屋，张道牧仍应按原租金标准支付房屋使用费，沈利娟不得不于2013年11月15日自行整理出上述物品，租金（房屋使用费）原审法院酌情自2012年8月8日算至2013年11月15日，即111859元。张道牧主张已付租金20000元，但未向原审法院举证予以证明，沈利娟认可10000元，原审法院确定已付租金为10000元，即尚欠租金（房屋使用费）为101859元。本案合同约定“自协议签订之日起支付第一年租金88000元”，张道牧并未按照约定支付租金，仅支付沈利娟10000元租金，张道牧违约在先，沈利娟按照协议有权解除租赁合同，但沈利娟并未行使该权利，在张道牧开办饭店办理相关证照时，沈利娟负有提供相关证明的义务，但沈利娟未向原审法院举证证明已尽相关义务，对张道牧未能实现合同目的、本案合同解除负有一定的责任。对已经形成附合的装修部分，经鉴定现值为81200元，沈利娟同意利用，该形成附合部分归沈利娟，由沈利娟补偿张道牧81200元。对未形成附合的设施物品由张道牧自行搬离。押金10000元，沈利娟应予以返还。鉴定费3040元，原审法院决定由双方各半承担，该款已由张道牧支付，即沈利娟需支付张道牧1520元。对沈利娟、张道牧的其余诉讼请求，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（三）项之规定，于2014年4月10日判决：一、确认沈利娟与张道牧于2012年8月8日签订的《房屋租赁协议》自2013年1月31日起解除；二、张道牧支付沈利娟房屋使用费（租金）101859元；三、张道牧形成附合的装修物品（按司法鉴定书列明的物品）归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧81200元；四、张道牧未形成附合的设施物品（按司法鉴定书列明的物品），由张道牧在判决生效后十日内搬离，逾期未搬视为放弃权利，沈利娟可自行处置；五、沈利娟返还张道牧押金10000元，支付司法鉴定费1520元；六、驳回沈利娟的其余诉讼请求；七、驳回张道牧的其余诉讼请求。上述款项经扣抵后，张道牧应支付沈利娟9139元，款定于判决生效之日起十日内支付。如张道牧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2326元，由张道牧负担。反诉案件受理费2354元，由张道牧负担1295元，由沈利娟负担1059元。
宣判后，张道牧不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人提供的宁围镇人民政府宁税社区出具的房产证明系被上诉人老房子的证明，而不是案涉房屋的产权证明，且未提供原件，原审法院就此认定案涉房屋系合法建筑，从而认定案涉租赁协议有效，显然属于认定事实错误。二、原审法院认定被上诉人未向法院举证证明已尽相关提供证明的义务，然而却又认定诉争房屋系合法建筑，这显然是自相矛盾的，属于认定事实错误，并导致适用法律错误。案涉房屋系违法建筑，有萧山区城管大队宁围中队出具的违法建筑抄告单为证，故案涉合同应属无效。在本案中，被上诉人故意隐瞒事实，欺诈上诉人，致使上诉人花钱装修房屋、购买设备、招聘员工、准备材料，之后却因为合同无效而导致上诉人巨额财产损失，被上诉人理应赔偿上诉人所受到的全部损失。三、原审法院判决确认案涉合同自2013年1月31日解除，但却计算了一年多的房屋使用费（租金）101859元。事实是，2013年1月31日被上诉人将上诉人赶出承租房屋后，已经收回了房屋的钥匙，并对案涉房屋进行了重新装修，要上诉人再支付房屋的占有使用费于法无据，于理不合。四、原审法院对证人证言予以采信，但对该证人证言欲证明的上诉人因被上诉人的过错而发生的人员工资和设备损失及其他经济损失却未作出判决，属于漏判，显然自相矛盾。综上，请求本院撤销原审判决，改判支持上诉人全部反诉请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
针对张道牧的上诉，沈利娟辩称：一、在2012年1月底被上诉人要求上诉人付清2012年租费的余额，上诉人说没钱付租费，马上把店面及包厢的钥匙扔给被上诉人，当时约晚上12点，被上诉人见情况不对劲，马上打电话给村里治保沈建忠，沈建忠马上打电话给张道牧，当时连打三次手机，都是打通的，但不接电话，最后一次是12点40分左右，上诉人一直不接电话也不回复，过了年之后，被上诉人多次打电话给张道牧，张道牧一直不接电话，最后打通张道牧的合作伙伴刘传闯，多次要求他们来被上诉人家里一趟，商量今后饭店是否开下去，当时由张道牧、刘传闯、沈建忠、沈利娟、高素琴一起，被上诉人多次挽留张道牧希望继续开下去，但是他们二人一口咬定不想再租下去，所以不存在被上诉人赶走上诉人，当时被上诉人提出，既然不想租下去要求乙方把店内物品一律搬走，去其它场地开设饭店，但乙方拒绝搬出物品，此后，被上诉人多次发律师催告函，搬走遗留物品，始终无动于衷，之后还漫天要价，叼难被上诉人至今；二、按照《房屋租赁协议》第四条：自协议签订之日起支付第一年租金；一年一付，第六条第四款，逾期不支付租金的甲方有权解除协议，收回房屋，已付租金和押金不予退还；三、双方签订租赁合同本身无约定义务，上诉人也没有明确约定；四、租赁合同上第一条已写明乙方对甲方房屋有充分了解，愿意承租该房，所在并不存在甲方对乙方有隐满欺骗行为。况且被上诉人为减轻上诉人的经济损失已承担上诉人的硬件装修，目前装修的大部份无用。五、租赁的房子与同村邻居的房屋是相同的类型，由当地政府统一处置，我们会听候当地政府的统筹安排，与上诉人租赁没有关联性，更没有主张的权利，况且上诉人有合法建筑的证明，被上诉人左邻右舍店面80%都无营业执照，照样开的很好，问题是不是出在上诉人自已身上。请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审中，张道牧向本院提交落款日期为2014年4月1日的萧山区宁围镇拆违领导小组办公室抄告单一份（复印件），拟证明本案案涉租赁房屋系违拆建筑，由于张道牧只有该证据的复印件，故同时申请本院向萧山区宁围镇拆违领导小组调取该份证据。沈利娟对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为案涉租赁房屋是历年违章建筑，不属于完全违章建筑。本院认为，该证据形成于一审庭审结束之后，属于二审新证据。该证据虽为复印件，但由于沈利娟对该证据的真实性、合法性无异议，故已无向有关部门调取之必要。该证据能够证明案涉房屋属于历年违章建筑，与本案具有关联性，本院对该证据予以采纳。
沈利娟向本院提交《住所证明》一份，拟证明案涉房屋的合法性，张道牧认为该《住所证明》针对的是老房子，两处房子的面积不相同，与案涉房屋不是同一套房子。本院认为，沈利娟提交的该份《住所证明》与其在原审中提交的房产证明内容雷同，故本院对该证据不再采纳。
经审理，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：案涉租赁房屋为历年违章建筑。《房屋租赁协议》中双方当事人约定，张道牧对租赁房屋有充分了解，张道牧需在开业前办理好工商、税收、环保、消防治安等有效证件。
本院认为，根据二审新查明的事实，案涉租赁房屋为历年违章建筑，故双方当事人于2012年8月8日订立的《房屋租赁协议》无效。租赁协议虽然无效，但是张道牧已经对案涉房屋进行了占有使用，沈利娟要求参照租金标准向张道牧主张房屋占有使用费。而张道牧认为由于沈利娟未能提供房屋证明以供其办理饭店的营业执照，导致其损失，要求沈利娟予以赔偿。对此本院认为，张道牧作为饭店的经营者，应在其投资前对租赁房屋的状况以及是否能办理出相关证照有充分认识。根据《房屋租赁协议》的约定，张道牧已对租赁房屋有充分了解，办理相关证照亦是张道牧的义务，由此可以认定沈利娟向张道牧提供了符合其要求的租赁房屋，张道牧应自担无法办理饭店营业执照的风险。故张道牧要求沈利娟赔偿其经营损失的上诉理由不能成立，其还应参照合同约定的租金标准向沈利娟支付房屋占有使用费。张道牧虽于2013年1月31日向沈利娟交还房屋钥匙，但由于未将其未形成附合的物品搬出，影响沈利娟对房屋的占有使用，故张道牧支付房屋占用使用费的时间应至沈利娟自行整理出上述物品的2013年11月15日。综上，对张道牧上诉请求和理由中的合理部分，本院予以支持。本案是根据当事人在二审中提出的新证据改判，原审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、维持杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第4182号民事判决第三、四、五项；
二、撤销杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第4182号民事判决第一、二、六、七项；
三、确认沈利娟与张道牧于2012年8月8日签订的《房屋租赁协议》无效；
四、张道牧支付沈利娟房屋占有使用费101859元；
五、驳回沈利娟的其余诉讼请求；
六、驳回张道牧的其余诉讼请求。
上述款项经抵扣后，张道牧应支付沈利娟9139元，于本判决生效之日起十日内付清。如张道牧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2326元，由张道牧负担。一审反诉案件受理费2354元，由张道牧负担1295元，由沈利娟负担1059元。二审案件受理费4680元，由张道牧负担4600元，由沈利娟负担80元。张道牧、沈利娟需负担的案件受理费于本判决生效之日起七日内分别交纳至原审法院和本院。张道牧于本判决生效之日起十五日内至本院办理多预缴部分的退费手续。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年八月五日
书记员 袁其伟