广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第723号
原告（反诉被告）：广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社，住所地广州市海珠区。
负责人：杜桂昶，社长。
委托代理人：李洁辉、陈诗慧，均为广州市海珠区昌岗街道办事处工作人员，联系地址原告。
被告（反诉原告）：何兆泉，住所地广州市海珠区。
委托代理人：余小岩、林名吟，分别为广东法则明律师事务所律师和实习人员。
原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社诉被告何兆泉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人杜桂昶及委托代理人李洁辉，被告的委托代理人余小岩、林名吟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社诉称：2011年7月14日，原告与被告经协商签订了《场地租赁协议书》，约定将属于原告的广州市海珠区蟠龙东1号至95号地段范围内右边路面的场地租给被告使用，每月租金8000元，租期2年，每月10日缴纳当月租金。协议签订后，原告将场地依约交给被告使用直至合同期满。按照同约定，合同期满如被告愿意续租�必须在期满前两个月向原告书面提出，在同等的条件下享有优先续租权。但被告没有依规定向原告提出续约，原告遂决定收回场地并书面通知被告撤出场地，但被告置之不理，拒不撤出场地，故起诉请求：1、判令被告立即撤出广州市海珠区蟠龙东1号至95号地段范围内右边路面空地交回给原告使用；2、判令被告向原告支付上述场地2013年7月18日起的使用费每月8000元直至场地交回之日止，暂计算至2014年5月17日止，合共80000元；3、请求判令被告承担本案受理费。针对被告提出的反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求，合同约定被告必须交回场地，结算所有的租金或使用费之后，原告才将履约金退还给被告。
被告何兆泉辩称：不同意原告的诉讼请求。双方于2011年7月18日签订《场地租赁协议书》，约定由原告将蟠龙东1号至95号地段范围内靠右边路面空地租�给被告，期限为二年，从2011年7月18日至2013年7月17日。协议书签订后，被告已经按照协议的约定缴纳了50000元的履约金，但是原告没有按约定把场地全部交给被告，只是交了其中一部分，大概有5、6个车位没有交给被告，原告已经构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告反诉称：被告在经营过程中，建造了管理用房、划设了停车线，安装了视频监控；购买了灭火器；建造了灯箱；将其中未硬底化泥泞的地面平整改造为水泥地面；在部分停放汽车的位置建造遮挡阳光和防雨的棚；部分位置建造了围栏并种了三棵树。《场地租赁协议书》没约定期限届满后，对于被告建造的管理用房等上述设施如何处理，但基于公平原则及本案的实际情况，应由原告对讼争地块搭建的管理用房和设施予以补偿。原告没有将履约金50000元退还给被告，没有对被告进行补偿，没有将位于东信停车场和万某收货部门前的五个停车位交给被告，原告已构成违约，故被告反诉请求：1、判令原告立即退还履约金50000元给被告；2、判令原告立即赔偿55000元给被告；3、诉讼费由原告承担。
经审理查明：被告（乙方）与广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社服务组（甲方）于2011年7月签订《场地租赁协议书》，约定：甲方提供蟠龙东小港经济社铺设水泥路面地段范围内的路面空地给乙方使用（从蟠龙东1号至蟠龙东95号止小港社住宅范围内只能右边使用，如未经甲方同意超出范围外使用作罚款处理，乙方协助监管该路段的畅通），租赁期2年，从2011年7月18日至2013年7月17日止；租金每月8000元；乙方同意向甲方交纳履约金50000元，至租赁期满，缴清租金及其他费用后，甲方不计息将履约金退还给乙方；如乙方单方提前终止合约，履约金不予退回，如甲方�前终止合约，需赔偿给乙方50000元履约金；乙方到期愿意续租，必须在期满前两个月向甲方书面提出，在同等的条件下，乙方享有优先续租权。如有争议另行协商，租赁协议应按调整后的租金标准另订；在该空地上乙方不能搞违章建筑，不能用作违法活动，使用该空地所产生的一切费用、赔偿及法律责任等由乙方负责，甲方应提供相关的协助。乙方清楚知道甲方无法提供此空地产权证明及相关产权材料办理牌照，乙方不得以此理由拒绝向甲方交纳租金等费用，或以此要求甲方赔偿损失；等。
据被告出具的《场地证明》记载：“蟠龙东1号至95号社员大楼社区路段为我社历史用地，此地块现由我社社员何兆泉租用，现何兆泉将此地块经营停车场，希望有关部门给予办理一切手续。若出现产权纠纷，由我社全权负责处理。”落款日期为2011年8月11日。
2013年7月5日，何兆泉向本院提起诉讼，认为其已按约定履行协议，并在2013年4月底要求续签《场地租赁协议书》，但对方没有作出回应，故请求法院确认其享有优先承租权。本院于2013年10月29日作出（2013）穗海法民三初字第1918号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。何兆泉不服该判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2014年4月22日作出（2014）穗中法民五终字第885号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2014年5月20日，原告向本院提起本案诉讼。被告在举证期限届满前提出反诉。
原告和被告在诉讼中均表示：涉案地块没有具体的地名及地号，属于原告的历史用地，可用文字表述为“广州市海珠区蟠龙东1号至95号社员大楼社区地段范围内右边路面的场地”。
原告在诉讼中表示：1、2013年7月17日之前的租金，被告没有拖欠，但2013年7月17日之后，被告就没有支付过任何的款项；2、我方交付给被告时，场地是一块空地，具体面积没有测量过，地面全部铺设好水泥，没有任何的建筑物。被告接收场地后，用钢铁和瓦片搭建了一个简易的建筑物，具体面积没有测量过，可能是用来休息的地方，该建筑物的搭建没有经过规划部门的批准；被告除了搭建简易建筑物外还划了停车线，对被告有无安装视频监控，我方不清楚；被告在简易建筑物内放设了一两个灭火器，现在灭火器还在不在，我方不清楚；不清楚被告有无做停车场的广告灯箱；被告没有改造水泥地面；不清楚被告有无在部分停放车辆的位置建造搭建遮挡阳光和防雨的棚；被告在部分位置建造围栏，确认场地上是有树，但不清楚是否是被告种的，我方把场地交给被告之前这些树就存在；3、假如被告所称的设备设施目前仍然存在，被告迁出时可以拆走其所称的�切设备设施、建筑物，使该场地成为空地，但不能损坏现有地面，否则我方要求被告赔偿。该内容可作为原告第一项诉讼请求中“空地”的具体阐释，并作为第一项诉讼请求内容之一；4、我方交付的是空地，至于空地交付后被告能否把全部的场地都用作停车，我方也不能干涉，并且被告把该场地作为停车场也没有经过相关部门的批准，我方只负责交付空地，至于被告作什么用途我方无法干涉，双方约定被告承租后应合法经营，不能建违章建筑，对此合同第7条有明确约定；5、当时出租给被告的是空地，我方要求收回的也是空地，被告要求我方补偿其建造的设施，没有依据，被告建造设施是为了自己经营之用，协议也没有约定被告要建造什么设施。
被告在诉讼中表示：1、合同届满后我方要求按时、按月交租金，但原告不收；2、场地在交付之前，只是一块空地，没有任何建筑物，场地大部分是水泥地面，有一小部分不是水泥地面，并且水泥地面也有一些是普通破烂。我方没有测量过原告交付空地的面积；3、原告交付场地后，我方建造了管理用房，管理用房是用不锈钢和铝合金做的，并且管理用房是与地面上是连在一起的，不是简易的，该管理用房是停车场工作人员休息的场所和工作用房，并且还存放有相关资料。因为该地块性质是集体土地，只需要社里同意就可以建造相关建筑物，所以我方在建造时没有经过规划部门批准，除该管理用房外，被告还划了停车线，安装了视频监控，在管理用房内放置了灭火器，制作了停车场的广告灯箱，改造了原有的水泥地面，还在部分停放车辆的位置建造搭建遮挡阳光和防雨的棚，在部分位置建造围栏，并在该场地种了三棵树；4、假如我方迁出，灭火器我方可以拿走，但灭火器�于原告来说，如果不是做经营用的，灭火器根本没有任何作用，被告购置的是用于油类发生火灾的灭火器；灯箱可以拆除，但该灯箱是停车场的灯箱，拆除之后也没有用了；房子是不可以拆的，停车线是不可以挖的；视频监控可以拆，但视频监控是装在空地两边的楼房上面，在拆除过程中有可能把楼房的外立面拆烂；遮挡阳光和防雨的棚是可以拆，但也有可能把地面拆烂；树可以拔起来，但拔起来后树就没用了，而且树旁边有花坛，在拔树过程中可能损坏到花坛；围栏是不可能拆除的，拆除的话会损坏地面；5、原告把整个场地都交给我方，但该场地中位于东信停车场和万家收货部门口的地方大概有5、6个停车位的面积无法使用，故构成违约；6、我方第二项反诉请求的依据：我方在场地内建造了管理用房、划了停车线等相关设施（详见反诉状），建造设施设备共花�了55000元。因为合同对于期满后没有约定，基于公平的原则及本案的实际情况，应当由原告给予补偿；7、我方同意按每月8000元的标准向原告支付场地使用费。
诉讼中，原告还向本院表示：若被告迁出涉案场地，并向原告付清每月8000元的场地占用费，原告在收回场地并收到场地占用费之日起三日内，同意将履约金50000元退还被告。
为证实自己的主张，原告提交了如下证据：1、组织机构代码证，拟证明原告的身份；2、场地租赁协议书，拟证明双方的租赁关系；3、被告的身份证（复印件），拟证明被告的身份；4、（2013）穗海法民三初字第1918号民事判决书，拟证明原、被告租赁合同期满没有续约；5、（2014）穗中法民五终字第885号民事判决书，拟证明原、被告租赁合同期满没有续约。
被告的质证意见：1、对证据1的真实性予以确认；2、对证据2的真实性予以确认，该证据证明了原告出租给我方的是蟠龙东1号至95号地段，而原告没有将全部的场地交给我方，其中东信停车场和万某收货部门口的地方没有交给我方，这个地方大概占了5、6个停车位的位置，协议届满时原告应当把50000元的履约金退还给被告，但原告至今还没有把该履约金退还给被告，原告已经违反了协议的约定；3、对证据3、4、5予以确认。
为证实自己的主张，被告提交了如下证据：1、场地租赁协议书；2、收据（履约金）；3、建设建筑物和相关设备的收据（6张）；4、监控报价表；5、销售单；6、相片12张，被告表示拍摄时间是其收到本案起诉状副本和证据后，拍摄地点是涉案场地，拟证明被告在租赁期间建造了视频监控和经营用的房屋以及相关的设施，这些设施都与经营有关系的，被告建造了水泥地面，并对原来水泥地面进行�维修。证据1—6拟证明被告已经按约定支付了50000元的履约金，租赁期间被告在场地上建造了设施和房屋，这些设施和房屋是与土地的相连的，属于不可拆除的永久性建筑和设施，被告有权要求原告给予相应的补偿。
原告的质证意见：1、对证据1、2予以认可；2、对证据3、4、5、6不予认可；3、对证据6不确认拍摄的时间，但确认拍摄的地点就是涉案场地，该证据与本案无关。
本院认为：原告和被告签订的《场地租赁协议书》，是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。
上述《场地租赁协议书》租期届满后，原告表示不再出租给被告，要求被告撤出，被告应及时撤出并交还场地。被告抗辩认为原告虽然把整个场地都交给被告使用，但该场地中大概有5、6个停车位的�积无法使用，故构成违约。对此，原告并未向被告承诺该场地可作为停车场使用，更未承诺全部的场地面积均能作为停车场使用，故被告的该抗辩意见无理，本院不予采纳。退一步而言，即使原告存在上述违约行为，被告也不得以此为由，在租期届满后拒不撤出场地。由于被告一直未撤出场地，原告要求被告按每月8000元的标准支付场地使用费，被告对该标准未提出异议，故被告应按8000元／月的标准，向原告支付从2013年7月18日起至实际交还场地之日止的占用费。
关于被告反诉要求退还履约金50000元的问题。《场地租赁协议书》明确约定“至租赁期满，缴清租金及其他费用后，甲方不计息将履约金退还给乙方”，虽然被告目前未将场地交还原告，且未付清场地占用费，原告有权拒绝退还该50000元，但为减少当事人诉累，且原告表示其收回场地并收到场地占用费之日起三日内退还该50000元履约金，故本案对履约金问题一并作出判决。
关于被告反诉要求原告赔偿55000元损失的问题。被告表示该损失是指：其在场地内建造了管理用房、划了停车线等反诉状中所称的相关设施而产生的费用。对此，双方在《场地租赁协议书》中未约定租期届满后相关设施及建筑物的归属及补偿问题，被告表示其建造的相关建筑物，未经规划部门批准，且原告认为其当时出租给被告的是空地，要求收回的也是空地，并表示假如被告所称的设备设施目前仍然存在，被告迁出时可以拆走其所称的一切设备设施、建筑物，因此，被告在迁出场地时，应拆除并清空现有设施、设备及相关建筑物，其要求原告予以赔偿的反诉请求，本院不予支持。
鉴于原告的诉讼请求得到本院支持，故本诉受理费1900元由被告负担。原告对于目前不予退还�约金的抗辩有理，且被告要求赔偿55000元的反诉请求本院未予支持，故反诉受理费1200元亦由被告负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告何兆泉在本判决生效之日起10日内，迁出广州市海珠区蟠龙东1号至95号社员大楼社区地段范围内右边路面的场地，并将该场地交还给原告广州市海珠区昌岗街联星小港经济合作社。被告交还场地时，自行拆除并清理完毕场地内的建筑物及设施、设备，但不得损坏场地的现有地面；
二、被告按每月8000元的标准向原告支付场地占用费，场地占用费从2013年7月18日起计至被告履行完毕本判决主文第一项义务之日止（其中从2013年7月18日至本判决生效之日止的场地占用费，在本判决生效之日起10日内付清，之后的场地占用费在每月月底前按月支付）；
三、被告履行完毕本判决主文第一项及第二项义务之日起3日内，原告向被告返还履约金50000元；
四、驳回被告要求原告赔偿55000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1900元和反诉受理费1200元，均由被告负担。本诉受理费1900元已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将被告应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自�撤回上诉处理。
审 判 长 刘 俊
人民陪审员 李少群
人民陪审员 何翠娴
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 赖佩明
张洁