江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初5399号
原告：南京瑞尔房地产开发有限公司,组织机构代码：75414519-3，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人：相金彪,南京瑞尔房地产开发有限公司监事。
委托诉讼代理人：徐建伟。
被告：梁小普，1975年10月16日出生，住南京市雨花台区。
原告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）诉被告梁小普房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞尔公司的委托诉讼代理人徐建伟、被告梁小普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，原告向被告返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向被告支付利息。事实和理由：2004年4月8日，原告与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔大厦的协议书。合同签订后，原告进行施工建设，但因瑞尔大厦手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向法院提起诉讼，请求判令其与原告签订的协议书无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，土地、土地上建筑物一并归南京市雨花台区发展和改革局处理。根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。原告与被告于2005年11月20日签订了《房屋认购单》，此时，原告未取得商品房预售许可证，被告亦是明知，所以原、被告之间签订的《房屋认购单》应为无效。按照实事求是的原则，原、被告双方签订《房屋认购单》均有过错，应各自承担损失。
被告梁小普辩称：1.被告与原告签订的《房屋认购》合法有效。2004年原告与南京市雨花台区发展和改革局共同投资建设瑞尔大厦，并有明确承诺（三个月内取得一切合法手续）的合作协议。在取得立项申请和建设用地规划许可证后，南京市雨花台区发展和改革局实施了工程招投标，瑞尔大厦开工建设并完工。这一切应视为政府的批准。被告与原告签订了标注房号的房屋认购协议并缴纳了定金，瑞尔大厦在被告等人工缴纳约4000万元定金后突然停工。原告与南京市雨花台区发展和改革局之间的合作协议被判决无效，属于原告与第三方的过错，与被告无关。对此被告并不知情，被告至今得不到应有的房产，属于直接受害人。2.被告作为消费者，在“瑞尔城市空间”售楼处认购已经封顶并公开销售的房产，且认购价格不低于当时的市场价，没有义务查看相关许可证。原告称被告明知开发商没有取得商品房销售许可证无依据。由于原告在房屋停工后未及时通知被告退房款，而是一再承诺房子迟早会给被告，造成被告错失了购买其他房屋的机会，应承担赔偿责任。（2014）雨民初字第503号民事判决认定事实不清，适用法律错误，认定合同性质错误，把瑞尔发展大厦判决给既不是独立法人也没有资质资金的发改局，不当不公。综上，被告认为原告与南京市雨花台区发展和改革局之间的合作协议有效与否与本案无关，原告长期占用被告缴纳的购房定金，不履行协议，属于严重违德违法行为。故请求驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实如下：2004年4月8日，原告瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，原告瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向本院提起诉讼，请求判令其与原告瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，原告与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京市雨花台区发展和改革局进行处理。原告瑞尔公司不服上述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，2005年11月20日，原告瑞尔公司与被告梁小普签订《房屋认购单》一份，约定由梁小普认购xx大厦xx层xx室房屋一套，面积约为42.66方米，单价为6368.96元/平方米，总价为271700元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，梁小普所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知梁小普。2005年11月22日，被告梁小普向原告瑞尔公司交付认购款108680元。后原告瑞尔公司未与被告梁小普签订《房屋买卖合同》。
又查，原告瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。
原、被告双方争议焦点如下：1.原告瑞尔公司与被告周晓峰之间签订的《房屋认购单》是否有效；2.原告瑞尔公司主张被告周晓峰房屋认购款按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付利息，是否符合法律规定。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。
关于争议焦点1，本院认为，原告瑞尔公司与被告梁小普于2005年11月20日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告梁小普出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。被告梁小普称其与原告签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳；原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点2，因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款108680元退还被告梁小普。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告梁小普出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对被告梁小普承担缔约过失责任。而被告梁小普在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，其对《房屋认购单》的无效亦有过错。现原告瑞尔公司在与被告梁小普签订《房屋认购单》时收取了108680元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自2005年11月22日起至实际给付之日止向梁小普承担缔约过失责任，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告梁小普于2005年11月20日签订的《房屋认购单》无效；
二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告梁小普房屋认购款108680元并赔偿损失（自2005年11月22日起以108680为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。
原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2474元，减半收取1237元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2474元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。
审判员 李筱艳
二〇一七年三月二十四日
书记员 王启慧