上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初4180号
原告（反诉被告）：上海灏禾食品有限公司。
法定代表人：吉某。
委托诉讼代理人：徐健，上海融孚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海鸣青环保科技有限公司。
法定代表人：邱某。
委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘延广，上海金经律师事务所律师。
被告：上海振南实业公司。
法定代表人：钱某。
委托诉讼代理人：朱怡华，上海金经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘延广，上海金经律师事务所律师。
原告上海灏禾食品有限公司（以下简称灏禾公司）与被告上海鸣青环保科技有限公司（以下简称鸣青公司）、被告上海振南实业公司（以下简称振南公司）房屋租赁合同纠纷�案，本院于2016年2月2日立案后，依法适用简易程序。审理中，鸣青公司提起反诉，本院合并审理，于同年5月23日、8月25日公开开庭进行了审理。灏禾公司委托诉讼代理人徐健、鸣青公司法定代表人邱某、鸣青公司及振南公司的共同委托诉讼代理人朱怡华、刘延广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
灏禾公司向本院提出诉讼请求：1、判决灏禾公司与鸣青公司签订的租赁合同解除；2、判决鸣青公司返还押金121,593元；3、判决振南公司对鸣青公司的债务承担连带责任。事实和理由：灏禾公司属于食品加工企业。2015年9月28日，灏禾公司与鸣青公司签订租赁合同，约定鸣青公司将位于本市闵行区XX路XXXX弄XX号面积为1,835.9平方米的厂房出租给灏禾公司，自2015年10月1日起至2020年8月24日止，免租期一个月，保证金121,593元；鸣青公司全力协助灏禾公司办理环评，为灏禾�司提供办理环评和营业执照所需的所有证件和证明。合同签订后，灏禾公司向鸣青公司支付了保证金，并到相关政府部门办理环评及营业执照，因承租的房屋部分属于违章建筑致未能通。
鸣青公司辩称，鸣青公司出租给灏禾公司的是有合法产权的房屋，环评不是合同生效的条件，鸣青公司只是协助灏禾公司办理相关手续，没有义务帮助灏禾公司办出环评，鸣青公司无违约行为，故同意解除合同，但不同意灏禾公司的其他诉讼请求。合同签订后，鸣青公司为灏禾公司腾空场地以便其入住，但灏禾公司一直未付租金，直到收到灏禾公司的诉状才得知其要求解除合同。灏禾公司的行为已构成了违约，应根据合同约定付足租金并支付三个月的违约金，故提出反诉请求：1、判令灏禾公司支付自2015年10月1日起至判决解除日止的租金，暂计至2016年2月29日共计四个月租金243,186元；2、判令灏禾公司支付违约金182,389.50元。诉讼过程中，鸣青公司变更第一项诉讼请求为：判令灏禾公司支付自2015年12月1日起至2016年2月20日止的租金202,655元，并扣除灏禾公司已支付的押金。
振南公司辩称，同意鸣青公司的辩称，另外振南公司未收到灏禾公司的押金，也不是合同的相对方，故无需承担连带责任。
针对鸣青公司的反诉，灏禾公司辩称，鸣青公司未履行房屋交付义务，合同无法履行，灏禾公司无过错，合同约定了一个月的免租期，鸣青公司在第一个月就知道环评无法办出，故不同意鸣青公司的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年9月28日，原告（反诉被告）上海灏禾有限食品公司与被告（反诉原告）上海鸣青环保科技有限公司签订租赁合同，由鸣青公司将位于本市闵行区XXX路XXXX弄XX号建筑面积为1,835.90平方�的厂房出租给灏禾公司，上述厂房的所有人为被告上海振南实业公司。合同约定：租赁期自2015年10月1日至2020年8月24日止，免租期限暂定一个月，待与所在村协商后再正式确定；年租金729,558元，租金每三个月支付一次，先缴费后用房；租赁协议签订时，灏禾公司在缴完首次付款后同时应向鸣青公司支付121,593元作为保证金；任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿另一方；在合同第十二条“本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章后即生效”之后，双方另补充约定，鸣青公司应全力协助灏禾公司办理环评，为协助灏禾公司提供办环评和办理营业执照所需的所有证件和证明。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订次日，灏禾公司向鸣青公司支付租赁押金121,593元。
灏禾公司承租使用的厂房包括两部分，一部分为具有产证的厂房�另一部分系与上述厂房相连无相应权证的厂房。灏禾公司称租赁合同中约定的厂房面积包括上述无证的厂房，鸣青公司则称上述无证厂房不包括在合同中约定的厂房面积内，系免费给灏禾公司使用。
合同签订后，因需办理相关手续，灏禾公司未实际占有使用租赁厂房，并开始着手办理环境评估及营业执照等手续，由相关政府职能部门就灏禾公司是否可在承租场地生产加工食品进行评估打分。评估打分表由相应职能部分进行评估打分，其中规土局的评估部分为评估内容为项目建设场址基本情况，分值15分，评估标准为非违章建筑且符合规划要求，15分；建章建筑，0分；评估打分表备注，各自评估分未过60%视作一票否决。规土局未在评分表上打分。之后，灏禾公司曾与鸣青公司相关领导进行联系，鸣青公司也协助原告进行了办理，后仍未能通过环评。
审理中，鸣青公司称灏禾公司租赁使用的厂房已另行出租。
以上事实，由灏禾公司提供的租赁合同、收据、上海市房地产权证、评估打分表、建筑工程项目表、图纸及当事人陈述等证据所证实。
本院认为，上海灏禾食品有限公司与上海鸣青环保科技有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，即便如灏禾公司所称其中涉及部分无证建筑，除涉及该部分租赁内容为无效外，整体有效。双方都应根据生产经营的需要、合同的性质、目的等方面履行自己的义务，促使合同顺利履行。从灏禾公司的单位性质来看，灏禾公司作为一个食品加工企业来说，在承租的地方从事加工生产，通过政府职能部门的环境评估是其能进行正常生产经营的基本要求，也是其与鸣青公司之间租赁合同能够继续履行的条件之一；从合同约定来看，双方之间的租赁合同在通常我们看到的合同条款结束之后对环评方面又进行了补充约定，说明在双方签订合同之前都明白通过政府职能部门的环评对于合同能够履行的重要性；从合同签订后双方的行为来看，首先，根据合同约定，灏禾公司应在缴纳完首次付款后同时向鸣青公司支付租赁保证金，但在合同签订的次日灏禾公司向鸣青公司支付保证金之前或同时，灏禾公司并未按合同约定支付租金，未有证据表明鸣青公司对此提出了异议；其次，合同签订后，灏禾公司即至政府职能部门办理环评等手续，在不能办出相关手续续后，也向鸣青公司进行了通报，鸣青公司之后也协助进行了办理；第三，合同签订后，灏禾公司也未像通常大部分的房屋租赁的承租方那样随即进入租赁场地进行加工生产前的准备工作。以上三点也说明了通过环评对履行合同的必要性。因此，通过环评是灏禾公司与�青公司签订租赁合同时的共识，也是合同得以履行的条件。灏禾公司提供的证据虽没有直接写明因违章建筑导致其未能通过环评，但根据证据上其他政府职能部门都有打分而未以予给分，本院对因鸣青公司给灏禾公司租赁使用的部分厂房因系建章建筑而导致未能通过环评的意见予以采纳。即便如鸣青公司所说违章建筑的厂房不包括在租赁合同的范围之内而是给灏禾公司免费使用，但由于上述厂房与有证厂房连在一起并作为原告进行食品加工生产的场地，因此，对由此造成的灏禾公司不能通过环评，鸣青公司并不能免责。综上，因灏禾公司承租使用的厂房存在部分建章建筑致其未能通过环评，灏禾公司通过租赁厂房进行食品加工的目的不能实现，因此，灏禾公司要求解除合同，理由充分，本院予以支持，合同的解除时间为诉状送达之日。由于合同不能继续履行而解�，不能履行的原因不能完全归结于灏禾公司一方，因此，灏禾公司要求返还押金，理由充分，本院亦予支持。由于押金并非被告上海振南实业公司收取，振南公司也非租赁合同的当事人一方，因此，灏禾公司要求其承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。由于合同不能履行的原因系鸣青公司给灏禾公司租赁使用的厂房部分为违章建筑致未能通过环评，并考虑到灏禾公司签订合同后并未实际占有使用厂房的情形，鸣青公司要求灏禾公司支付租金及违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：
一、上海灏禾食品有限公司与上海鸣青环保科技有限公司2015年9月28日签订的租赁合同于2016年2月3日解除；
二、上海鸣青环保科技有限公司于本判决生效之日起10日内返还上海灏禾食品有限公司租赁保证金（押金）121,593元；
三、驳回上海灏禾食品有限公司要求上海振南实业公司承担连带责任的诉讼请求；
四、驳回上海鸣青环保科技有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1,365.93元、反诉案件受理费减半收取计3,841.82元，合计5,207.75元，由上海鸣青环保科技有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一六年十月二十七日
书记员 李睿培
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。