上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12933号
上诉人（原审被告）：上海市长宁区三泰餐厅,经营场所上海市长宁区虹桥路街道伊犁路135号。
经营者：刘慰希，男，1970年2月24日出生，香港特别行政区居民，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：邱本清，上海同脉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市长宁区娄山关路55号新虹桥大厦20楼。
法定代表人：邱彤，董事长。
委托诉讼代理人：陆俊，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王露意，上海市汇业律师事务所律师。
上诉人上海市长宁区三泰餐厅（以下简称三泰餐厅）与被上诉人上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司（以下简称联合发展公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭于2017年11月8日公开开庭审理了本案，上诉人三泰餐厅之委托代理人邱本清,被上诉人联合发展公司之委托代理人陆俊参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判上诉人无需返还房屋，无需支付违约金，改判第三项租金和管理费从2016年11月1日支付至2016年12月9日，或发回重审；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一审法院查明事实与证据部分不清：上诉人与被上诉人系租赁合同关系，由上诉人承租被上诉人房屋经营餐厅，关于系争房屋部分违章建筑搭建时也是经被上诉人同意才搭建；一审庭审后上诉人协商安排搬离时间，但在搬离时遇到相关检查，被上诉人通知上诉人暂停搬离，造成后果应由被上诉人承担。一审法院以上诉人未能按期支付租金、管理费等费用片面认为上诉人构成违约是错误的，上诉人以往支付租金均由被上诉人事先寄送付款单，上诉人收到后再行支付，此次未交系未收到被上诉人任何付款通知，故上诉人未曾违约，同时本案被上诉人没有按照约定提前三个月通知上诉人解除合同，在没有任何通知的情况下采取断电、断水的措施逼迫上诉人解除合同，事后才补发通知，这种做法已构成违约；被上诉人在2016年12月9日擅自对系争房屋断水断电导致上诉人无法实际经营，且未在拆违后及时供电供水，因此断电断水之后的租金占用费和管理费等应由被上诉人自行承担。另被上诉人已经实际掌控租赁房屋，故相关费用应由被上诉人承担；上诉人严格履行合同缴纳保证金，合同解除后被上诉人应将保证金退还上诉人。
被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持原判。双方自2011年12月1日起属于不定期租赁，双方未约定上诉人可以违章搭建；被上诉人从未通知上诉人强制搬离，只是通知其尽快搬离，上诉人以各种理由拖欠相关费用；关于违约金，一审法院对于该事实查明清楚，庭审时上诉人已经确认租金支付时间；双方租赁关系在2017年3月16日解除，停水停电是政府拆违的需要，上诉人明知需要搬离，仍以恶意装修对抗，贸然供电的风险已经告知上诉人，但上诉人仍然占有房屋至今。
联合发展公司诉至一审法院，请求判令：1.解除双方之间的房屋租赁关系；2.三泰餐厅将租赁房屋恢复原状后交还联合发展公司；3.三泰餐厅支付拖欠的租金及房屋使用费183,348元(以下币种均为人民币）、管理费6,753元（暂计至2017年1月31日，实际计算至房屋交还之日）；4.三泰餐厅支付违约金61,116元。审理中，联合发展公司变更其诉讼请求为：1.确认双方之间的房屋租赁合同关系于2017年3月16日解除；2.三泰餐厅将涉讼房屋返还联合发展公司；3.三泰餐厅支付2016年11月1日至2017年3月16日期间拖欠的租金（按每月61,116元计算）、物业管理费（按每月2,251元计算），及2017年3月17日起至实际交房之日止的房屋使用费（按每月63,367元计算）；4.三泰餐厅支付违约金61,116元。
一审法院认定事实：联合发展公司系上海市长宁区XX路XX号XX幢房屋的权利人，该地块另有门牌号：XX路XX号，XX路XX、XX、XX号。
2008年10月10日，联合发展公司（甲方）与三泰餐厅（乙方）签订《XX花园配套用房租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋及其设施继续租赁给乙方经营休闲餐厅，计租建筑面积370.40平方米。租赁期为三年，自2008年12月1日至2011年11月30日止。每月租金61,116元、管理费2,251元，乙方支付的租金及管理费按月结算，先付后用，每期租金必须在使用前月的25日前通过银行汇款或直接缴款付清，管理费与租金同时支付。乙方应于合同签订之日向甲方一次交纳租赁保证金计183,348元，其中116,676元由上期租赁合同的保证金转入，另支付差额部分保证金66,672元。租赁期满合同终止，甲方有权收回涉讼房屋及其原有的设施，乙方应如期交还。房屋交还后，甲方可给予乙方7天时间用于拆除自行安装的设施、设备（包括有偿受让的设备）。甲方应在乙方结清租金等所有费用并办妥涉讼房屋交还及注销工商登记的手续后，将保证金退还乙方（不计利息）。如乙方尚有租金或水、电以及损坏赔偿金、违约补偿金等费用未付清的，甲方可在保证金中予以抵扣，不足抵扣的部分由乙方另行支付。乙方根据经营需要，可自行对涉讼房屋进行分隔、装修或增添设备，但不得违规装修，损坏和改变原建筑物的结构和设施。乙方装修或安装设备前，必须向甲方书面提交有关施工申请和方案，并经甲方同意后方可向有关部门申请施工执照。本合同终止后，乙方将涉讼房屋交还甲方时，除本合同另有约定的外，甲方对乙方因涉讼房屋装修以及由其自行添置的设备等费用不作任何补偿。在租赁期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权终止本合同，收回涉讼房屋，乙方还须按一个月的租金额向甲方支付违约补偿金：……2、未经甲方书面同意，擅自拆改变动涉讼房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、逾期不支付租金和电、水等费用超过一个月的……。在乙方违约并拒不履行违约责任时，甲方有权要求物业管理公司采取不供应电力、自来水等相关服务限制乙方经营的措施，由此造成的一切损失和后果，均由乙方自行承担。
2011年11月10日，三泰餐厅出具《承诺书》，确认其已经接到联合发展公司通知，不再续签租赁合同，对此予以接受，并请求联合发展公司在另行安排之前允许三泰餐厅维持经营一段时间。三泰餐厅同时承诺，一旦收到联合发展公司交房通知，一定无条件按时将涉讼房屋归还联合发展公司，绝不拖延。
2011年11月18日，联合发展公司（甲方）与三泰餐厅（乙方）签订《补充协议书》，协议书约定：由于涉讼房屋甲方今后另作安排使用，故乙方租赁合同到期后双方不再续签租赁合同。乙方对此表示接受，请求在甲方另行安排使用该房屋之前允许再维持经营一段时间。对于乙方的请求，甲方同意在该房屋未作新的安排之前，仍由乙方继续维持现状经营。乙方在继续经营期间，由于不确定因素较多，甲方要求乙方应避免再投入，以免出现未收回投资而需交回房屋，产生经济损失。乙方在继续维持现状经营期间，仍需履行《XX花园配套用房屋租赁合同》，合同内的各项条款不变。甲方一旦需要收回乙方所租房屋，将提前三个月告知乙方。届时，乙方应按照甲方告知日期无条件搬离，乙方对此无异议。
2015年6月8日，三泰餐厅出具《承诺书》，承诺遵循原租赁合同与补充协议，一旦收到业主的书面通知，三个月后无条件搬离。
2016年11月起，三泰餐厅未向联合发展公司支付租金及管理费。
2016年11月2日，联合发展公司向三泰餐厅发出《整改告知函》，内容为：在相关部门对上海市城市公园绿地中存在的高档餐饮问题进行的督查中发现三泰餐厅违章搭建、私自扩大经营面积；餐厅存在高档菜品、酒水，消费水平较高，不符合政府相关规定。联合发展公司要求三泰餐厅落实整改意见，在11月10日前全部整改完毕。最晚于2016年11月6日前，自行拆除政府主管部门认定的所有违章搭建的建筑物和构筑物，恢复房屋原貌，并按相关主管部门要求，对拆除违章搭建后的相关场地按原规划批准的用途补种绿化。如三泰餐厅逾期不拆除并补种绿化，联合发展公司将委托上海市XX局、长宁区XX办公室等有关部门执行强制拆除，由此发生的一切费用由三泰餐厅承担。如三泰餐厅不能按照上述时间节点及时整改到位，不能满足政府主管部门要求，将由三泰餐厅承担因此而产生的一切责任，联合发展公司将根据《补充协议书》第五条约定，行使收回涉讼房屋的权利。三泰餐厅经营者刘慰希于2016年11月4日签收该《整改告知函》。
2016年11月4日，上海市长宁区人民政府虹桥街道办事处、长宁区XX办公室发出《告知书》，内容为：XX路XX号搭建建筑物属于违法建筑，已列入拆违计划，请于2016年11月11日前清理物品，撤离人员，拆除违法建筑，逾期不予拆除，相关部门将依法拆除违法建筑，相关当事方如不配合将可能承担下列负面影响：……对于生产经营的违法建筑，供水、供气、供电部门将停止供水、供气、供电服务……。
2016年11月17日，联合发展公司向三泰餐厅发出《告知书》，内容为：……联合发展公司委托上海XX有限公司对拆违现场进行保护性修复，包括清运渣土、修缮房屋、补种绿化等工作，希望三泰餐厅予以配合。三泰餐厅经营者刘慰希于当日签收该《告知书》。
2016年11月23日，三泰餐厅向联合发展公司发出书面信函，内容为：三泰餐厅已于同年11月2日收到联合发展公司拆除违章建筑告知书，4日收到长宁区街道办事处拆除违章建筑告知书，故11月10日暂停营业，已积极配合联合发展公司拆除违章建筑，任务已完成。目前肯定无法对外营业，预估要6个月装修调整时间（包括清运渣土、修缮房屋、补种绿化等工作），恳请联合发展公司酌情免除6个月租金。
2016年12月6日，案外人上海XX有限公司XX花园管理处向三泰餐厅发出催款通知，要求其于2016年12月25日前支付拖欠房租及管理费用。
2016年12月9日，三泰餐厅至虹桥街道安全生产办公室办理工程小建筑装修装潢企业工程登记报监备案手续。
2016年12月12日，联合发展公司向三泰餐厅发出《整改告知函》，内容为：三泰餐厅租赁涉讼房屋，私自违章搭建扩大经营面积，由于三泰餐厅未能在规定时间内自行整改，长宁区政府相关部门于2016年11月17日采取现场联合执法的形式对相关违法建筑依法进行强制拆除。在后续进行垃圾清运、绿化补种的工作中，联合发展公司发现三泰餐厅在未经联合发展公司同意的情况下，违反合同约定，擅自拆除了该配套用房的多处实体墙，严重破坏房屋结构。根据《XX花园配套用房屋租赁合同》6-3的约定，要求三泰餐厅在7日内（12月19日前）将该建筑物损坏部位恢复原状并承担赔偿责任。
2016年12月16日，联合发展公司向三泰餐厅发出《关于收回XX路XX号6配套用房的通知》，内容为：……根据双方于2011年11月18日签订《补充协议书》第五条的约定，同时根据三泰餐厅于2011年11月9日、2015年6月6日报送联合发展公司之《承诺书》中所承诺，现联合发展公司决定收回三泰餐厅所租赁的涉讼房屋及其设施，终止双方的租赁关系。同时，联合发展公司经核实确认，三泰餐厅还存在拖欠租金的行为。请三泰餐厅在收悉通知后尽快停止对外经营并拆除自行安装的相关设备和设施，尽快支付拖欠款项，妥善处理好其他一切相关事宜，并按上述约定，在接到本通知的三个月内，即2017年3月16日前与联合发展公司办理房屋返还的交接手续（结清三泰餐厅搬离前发生的一切费用），返还相关房屋及附属设施。
2016年12月26日，联合发展公司委托律师向三泰餐厅发出《律师函》，内容为：联合发展公司已于12月16日通过发函及公告的方式正式告知三泰餐厅要求收回房屋。经查证核实，三泰餐厅在使用涉讼房屋及配套设施过程中，存在如下严重违约行为：1、逾期不支付租金超过2个月以上；2、存在违章搭建、私自扩大经营面积，被勒令整改并拒不配合；……4、在知悉联合发展公司要求收回房屋后，持续回避，拒收EMS，并以实际行动的方式违背《承诺函》的约定，拒绝交还房屋，并存在重新搭建及装修的行为。鉴于三泰餐厅的多项违约行为及双方不定期租赁关系，终止双方的租赁关系，三泰餐厅需尽快交还房屋，及时结清所欠款项并承担所造成的违约损失……。
2017年6月29日审理中，三泰餐厅当庭确认，其应于2016年10月25日前支付2016年11月的租金；现仍有部分桌椅、厨房设备仍遗留在涉讼房屋内，上述物品三泰餐厅均需要，要求联合发展公司给予其十日期限搬离上述物品。至法院判决之日，三泰餐厅仍未搬离涉讼房屋，未将涉讼房屋返还联合发展公司。
一审法院认为:双方签订的《XX花园配套用房租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在租赁合同约定的租赁期限届满后，双方以签订《补充协议书》的方式对三泰餐厅继续租赁涉讼房屋进行确认，但双方对租赁期限未作约定，故自2011年12月1日起，双方之间形成不定期租赁合同关系。此外，在《补充协议书》中还明确继续履行《XX花园配套用房租赁合同》的各项条款，由此可以认定三泰餐厅在继续租赁涉讼房屋期间仍需按照原租赁合同的约定履行支付租金、管理费等各项费用的义务。根据查明事实及三泰餐厅自认，三泰餐厅未能按期支付2016年11月的租金，已经构成租赁合同约定的违约情形，故联合发展公司依约享有提前解除租赁合同及收回涉讼房屋的权利，并有权要求三泰餐厅按照租赁合同约定标准支付违约金。鉴于联合发展公司已经以书面方式通知三泰餐厅解除租赁合同关系，双方对租赁合同关系于2017年3月16日解除及三泰餐厅向联合发展公司返还涉讼房屋均无异议，故联合发展公司要求确认租赁合同于2017年3月16日解除，三泰餐厅返还涉讼房屋并支付违约金61,116元的本诉诉讼请求合法有据，法院予以支持。
联合发展公司另要求三泰餐厅支付2016年11月1日至2017年3月16日期间拖欠的租金、管理费及之后产生的使用费，并自行确认其已于2016年11月16日下午对涉讼房屋实施停水、停电；三泰餐厅则抗辩称联合发展公司于2016年12月9日起实施停电，影响三泰餐厅经营，故仅同意支付2016年11月1日至12月9日期间的租金及管理费，双方由此产生争议。法院认为，三泰餐厅违法搭建建筑物被查处后，上海市长宁区人民政府虹桥街道办事处等曾于2016年11月4日发出《告知书》，其中明确对用于生产经营的违法建筑，供水、供气、供电部门将停止供水、供气、供电服务，而拆除工作于2016年11月已全部完成，故联合发展公司关于其于2016年11月16日下午先行停水、停电以配合拆除工作的陈述较为合理，也符合拆除工作安全、顺利进行的要求，故法院对联合发展公司关于停水、停电时间的陈述予以确认。鉴于三泰餐厅租赁涉讼房屋用于经营餐厅，在停水、停电的情形下是无法正常经营的。结合三泰餐厅在租赁合同解除后未能及时搬离涉讼房屋、减少损失等因素，在停水、停电之前，三泰餐厅应按照租赁合同约定的标准向联合发展公司支付租金；自停水、停电之日起，法院酌情确定三泰餐厅按照每月30,558元的标准向联合发展公司支付截至2017年3月16日的租金及自2017年3月17日起至三泰餐厅交还涉讼房屋之日止的使用费。此外，三泰餐厅还应按照租赁合同约定每月2,251元的标准向联合发展公司支付2016年11月1日起至2017年3月16日的管理费。
关于三泰餐厅支付的保证金183,348元，联合发展公司主张抵充三泰餐厅拖欠款项。法院认为，在租赁合同中已经明确约定，租赁期满，如三泰餐厅尚有租金或水、电以及损坏赔偿金、违约补偿金等费用未付清的，联合发展公司可在保证金中予以抵扣，不足抵扣的部分，由三泰餐厅另行支付。鉴于双方之间的租赁合同关系已经于2017年3月16日解除，而三泰餐厅尚拖欠联合发展公司租金及管理费、使用费等费用，故联合发展公司要求以保证金先行抵充上述费用的抗辩意见成立。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司与上海市长宁区三泰餐厅就上海市长宁区XX路XX号XX花园
6配套用房形成的房屋租赁合同于2017年3月16日解除；二、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX路XX号XX花园
6配套用房返还上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司；三、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司自2016年11月1日起至2017年3月16日止的租金153,808.60元、管理费10,204.53元，并支付2017年3月17日起至其将上海市长宁区XX路XX号XX花园
6配套用房返还上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司之日止的使用费，按每月30,558元计算；四、上海市长宁区三泰餐厅应于判决生效之日起十日内支付上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司违约金61,116元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,262.85元，由上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司负担924.38元，上海市长宁区三泰餐厅负担2,338.47元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人三泰餐厅与被上诉人联合发展公司之间的租赁关系合法有效。双方在《补充协议书》中明确约定按照《XX花园配套用房租赁合同》各项条款履行，但当租约期满后对租赁期限未作约定，因此自2011年12月1日起，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据查明事实，上诉人未按期支付租金，显然构成违约，应承担相应违约责任。被上诉人主张解除合同并要求上诉人支付违约金，具有合同和法律依据，其诉讼请求应予支持。上诉人主张其未支付租金系因被上诉人未寄送账单所致，所以逾期支付租金并不构成违约，也无需支付违约金。本院认为，上诉人的该项主张并不符合合同约定，且被上诉人亦予否认，上诉人未提供相应证据予以证明，因此本院对其主张不予采信。
对于上诉人主张断电断水后无法实际经营，无需支付租金和管理费的主张，查双方合同明确约定，在上诉人违约并拒不履行违约责任时，被上诉人有权采取不供应电力、自来水等相关服务限制上诉人经营的措施。现被上诉人配合拆违工作停止供电供水具有合理性，在拆违工作结束后，为防止损失扩大，按照合同条款采取停止供电供水等措施并不违反双方约定，一审按照合同实际履行情况，酌定减少相应期间的租金标准，本院有证据条件下属合法、有据，本院予以维持。
合同解除后，上诉人对系争房屋应恢复原状，予以返还。本案中双方未办理系争房屋的返还交接手续，上诉人应属未履行占有返还的承租人合同义务，依法应承担合同解除后至实际返还之日止的房屋占有使用费，一审法院根据实际情况，酌定上诉人按照每月30,558元的标准支付使用费合法、有据。对于保证金部分，一审法院已经详述有据，本院不再赘述。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,338.47元，由上诉人上海市长宁区三泰餐厅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月十二日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。