江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0611民初1209号原告刘建兵，男，汉族，1963年9月11日生，住南通市通州区。原告丁淑平，女，汉族，1962年10月16日生，住南通市通州区。两原告委托诉讼代理人刘佳，女，汉族，1987年10月23日生，住南通市通州区，系刘建兵和丁淑平的女儿。两原告委托诉讼代理人周明明，江苏洲际英杰律师事务所律师。被告江苏扬子易购商贸有限公司，住所地南通市开发区通富南路91号通富妇儿乐城8幢302室，实际办公地址南通市港闸区百安宜家国际馆A座22楼。法定代表人郭载宏，公司董事长。委托诉讼代理人顾伟，男，汉族，1977年10月3日生，住南通市崇川区，公司常务副总。委托诉讼代理人陈香梅，女，汉族，1986年8月20日生，住南通市如东县，公司法务。原告刘建兵、丁淑平与被告江苏扬子易购商贸有限公司（以下简称扬子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理，由审判员李正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建兵、丁淑平的委托诉讼代理人刘佳、周明明，被告扬子公司的委托诉讼代理人顾伟、陈香梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建兵、丁淑平向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年度房屋租金204000元及逾期付款利息（自2016年1月1日起按银行同期贷款基准利率的4倍付至实际付清之日止）；2、判决被告向原告支付2015年5月1日至2015年12月31日的物业管理费33470.4元及逾期付款利息（自2016年1月1日起按银行同期贷款基准利率付至实际付清之日止）；诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是南通市北大街108号金域商业广场2幢112、113、114室房屋的所有权人，与被告于2014年11月19日签订了商铺租赁合同三份，均约定租期5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年68000元，于每年的第一个支付期开始前10天内支付给原告。如无故拖欠，原告有权向被告每天按当期租金的3%加收滞纳金，物业管理费及建筑垃圾清理费由被告自行向物业管理公司交纳。合同签订后，被告并未按照约定向物业公司支付2015年5月1日至2015年12月31日期间的物业费，导致物业公司致函原告催收。为了减少损失，原告于2015年12月31日先行交纳了物业费33470.4元。另外，被告也未按照约定在2015年12月31日前支付2016年度房屋的租金。被告扬子公司辩称：1、2015年12月31日前，双方就房屋租赁合同已经达成了口头的解除协议，自2016年1月1日起租赁合同不再延续，被告不应再支付租金。2、物业费是债权的转移，交纳物业管理费是原告的义务，原告将物业费转移给被告，并未征得万科物业的同意，所以物业费应当由原告支付。被告在承租房屋的时候并不知道物业费的详细情况，在得知物业费的收费标准之后，被告就一直在和原告协商。根据原被告的诉辩意见，双方对以下事实均无异议：原告是南通市北大街108号金域商业广场2幢112、113、114室房屋的所有权人，与被告于2014年11月19日签订了商铺租赁合同三份。三份商铺租赁合同均约定租期5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租金每年68000元，暂定一年交付一次，于每年的第一个支付期开始前10天内支付给原告。如无故拖欠，原告有权向被告每天按当期租金的3%加收滞纳金，物业管理费及建筑垃圾清理费由被告自行向物业管理公司交纳。合同签订后，被告未向物业公司支付2015年5月1日至2015年12月31日期间的物业费。原告于2015年12月31日向物业公司交纳了物业费33470.4元。以上事实有房屋所有权证、商铺租赁合同、物业费发票、各三份等在卷予以证实,本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：1、原被告之间是否达成了自2016年1月1日起解除商铺租赁合同的合意；2、原告交付的物业管理费33470.4元是否有权向被告追偿。关于争议焦点一，原被告约定了合同租期和租金，被告作为承租人应按照约定的租金标准和支付租金的时间支付租金。被告辩称双方已经达成商铺租赁合同于2016年1月1日起解除的协议，原告认为原告一直不同意解除合同，对此被告应对其抗辩予以举证证明。为此被告向本院提供以下证据：1、证人钱某证言，证人陈述其与被告签订施工合同，在2016年1月中旬为被告承租的房屋施工，施工后由万科物业进行了验收，房东张贴了招租启事，证人打电话给房东，房东委托物业公司来查看，钥匙交给物业前台代收；2、原告商铺的招租启示的照片，证明双方口头已经达成解除合同的约定；3、百姓网发布相关店铺的招租信息，证明原告同意解除合同并已经进行招租的事宜；4、原告在现场所拍摄的彩信打印照片两张，证明原告对房屋进行了二次的修缮装修。经庭审质证，原告对被告提供的证据质证认为：1、证人与被告存在利害关系，证人并没有获得被告的书面授权，无权与任何除被告以外的相关当事方进行验收或交接；证人也未见到过原告，其陈述原告张贴招租启示明显不符合事实。证人陈述房屋已经全部恢复原状，不符合事实。被告在装修时，对房屋的结构、电路进行大量的改动，是否恢复原状，并不能以证人和原告的陈述为准，应当对照开发商的图纸为准；2、招租公告照片无法判断这些纸张是何人何时所贴何处；3、百姓网的网页信息明确显示该信息已经过期不存在，无法反映该信息完整内容，无法达到被告的证明目的；4、彩信照片可以反映相关的电路凌乱不堪，照片是局部照片，仅此局部也可以反映相关房屋并未修缮完毕。就此，本院认为，合同履行过程中，双方可以协商一致解除合同，但被告提供的上述证据均不能达到原被告之间已经达成解除合同合意的证明目的，故被告关于合同于2016年1月1日解除的抗辩意见本院不予采信。被告应按照合同约定在2016年1月1日前向原告支付租金204000元。被告未按期支付租金，还应当承担相应的违约责任。双方合同约定，被告无故拖欠，原告有权向被告每天按当期租金的3%加收滞纳金，现原告主动调低违约金的标准，按照同期银行贷款基准利率的4倍的标准计算违约金，符合法律规定，本院照准。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原被告双方约定，物业管理费及建筑垃圾清理费由被告自行向物业公司交纳，是约定被告向物业公司履行交纳物业费的义务。被告未按照约定向物业公司交纳物业费，应向原告承担违约责任，原告要求被告支付物业费33470.4元及逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。被告认为，原被告双方约定被告向物业公司交纳物业费，是原告将对物业公司的债务转移给被告，应征得物业公司同意。原告未能证明该债务转移经过了物业公司的同意，故该约定无效。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此，本院认为，被告作为承租人是物业使用人，原告与其约定由被告交纳物业费，有法律的明确依据，在物业公司与业主无特殊约定的情况下无须经物业公司同意，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏扬子易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建兵、丁淑平支付2016年度房屋租金204000元及逾期付款利息（自2016年1月1日起按银行同期贷款基准利率的4倍付至实际付清之日止）；二、被告江苏扬子易购商贸有限公司向原告刘建兵、丁淑平支付2015年5月1日至2015年12月31日的物业管理费33470.4元及逾期付款利息（自2016年1月1日起按银行同期贷款基准利率付至实际付清之日止）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2544元，由被告江苏扬子易购商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。审判员  李正二〇一六年八月二十五日书记员  顾琳