江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0582民初8668号
原告：中国农业银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇人民中路41号。
负责人：李颖，该行行长。
委托诉讼代理人：殷琛杰，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱晓红，江苏竹辉（张家港）律师事务所实习律师。
被告：许明术,男,1961年10月10日生，汉族，住所地四川省渠县。
被告：ＸＸ,女,1963年4月9日生，汉族，住所地四川省渠县。
原告中国农业银行股份有限公司张家港分行（以下简称农行张家港分行）与被告许明术、ＸＸ金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告许明术、ＸＸ下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年12月9日公开开庭进行审理。原告农行张家港分行的委托代理人殷琛杰、朱晓红到庭参加诉讼，被告许明术、ＸＸ经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告农行张家港分行向本院提出诉讼请求：1、判令二被告归还借款本金513375.33元、利息7787.99元、罚息98.16元、复利87.7元，合计521349.18元（本息、罚息、复利计至2016年7月7日，2016年7月8日之后的利息按照合同约定继续计算至实际付款之日）；2、判令被告承担原告为实现债权所支付的律师费18634元；3、请求判令原告就二被告名下位于杨舍镇XXX的房产享有优先受偿权；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月28日，原告与二被告签订了合同编号为32020120130159810《个人购房借款合同》，约定被告许明术向原告借款57万元用于购买张家港市×××室的房产，双方约定了借款期限、还款方式、利率、违约责任等内容，被告许明术、ＸＸ以贷款购得的房产为抵押物为借款合同项下的全部债务提供抵押担保并办理抵押登记。合同签订后，原告依约发放借款57万元，但被告许明术、ＸＸ自2016年4月起未能按约还本付息，根据合同约定，原告有权提前收回借款。
被告许明术、ＸＸ未作答辩。
经审理查明：2013年10月28日，农行张家港分行（贷款人）与许明术（借款人、抵押人）、ＸＸ（抵押人）签订《个人购房借款合同》一份，约定：借款金额为57万元；借款用途为借款人购买位于张家港市×××室的房屋；本合同适用浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定；借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，贷款人自调整后的次年1月1日起按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款本金从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款账户中的款项不足以偿还应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序；抵押人与抵押物共有人同意以张家港市×××室的房屋抵押担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全部赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。
2013年10月11日，农行张家港分行、许明术、ＸＸ就上述房屋办理了抵押登记手续，农行张家港分行取得了张房他证杨字第××号房屋他项权证，上述房屋他项权证载明：房屋他项权利人为农行张家港分行，房屋所有权人为许明术，XXXX。
2013年11月5日，农行张家港分行向许明术发放贷款57万元，相应的个人借款凭证上载明：借款日期2013年11月5日，到期日期2028年11月4日，还款方式等额本息还款，还款日为05，执行利率6.87750%，逾期利率10.31625%。
同日，ＸＸ出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书一份，承诺：因2013年11月5日许明术（借款人）向农行张家港分行借款57万元，借款合同编号为（320）农银（201）字（2013）第XXXX号，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带责任。
许明术、ＸＸ自2016年4月开始未能按约还款，截止2016年7月7日，尚欠农行张家港分行剩余贷款本金513375.33元、利息7973.85元（含罚息、复利）。
另查明，2016年8月2日，农行张家港分行为本案诉讼与江苏竹辉（张家港）律师事务所签订《委托代理合同书》，委托该所提起诉讼，并约定代理费为18634元。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、房屋所有权证、房屋他项权证、农业银行个人贷款对账单、贷款还款汇总试算信息打印件、委托代理合同、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书等书证及庭审笔录予以证实。
本院认为：首先，本案所涉《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示,内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故对当事人有约束力,各当事人均应依约享有权利、履行义务。原告按约向被告许明术发放贷款，因被告未能按约还款，应承担相应的违约责任，原告有权宣布贷款立即到期并要求被告许明术清偿剩余贷款本息。在被告未举证证明实际还本付息金额的情况下,本院根据原告的主张确定本案所涉借款尚欠的借款本息。其次，被告许明术、ＸＸ以贷款所购的房屋为上述借款合同提供了担保、并办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立。原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，本院予以支持，优先受偿债权数额以他项权证记载为限。然后，原告主张律师费损失18634元，有《委托代理合同》佐证，且符合双方约定，金额亦未超过律师服务收费标准的相关规定，本院予以认定。再者，被告ＸＸ、许明术系夫妻关系，本案借款发生在二被告婚姻关系存续期间，借款用于家庭共同生活，且被告ＸＸ向农行张家港分行出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，因此原告诉请许明术、ＸＸ共同偿还上述借款本息，有法可依，应予支持。最后，被告许明术、ＸＸ经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，不利后果由其自行负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告许明术、ＸＸ于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司张家港分行借款本金513375.33元及利息、罚息、复利（截止2016年7月7日的利息7787.99元、罚息98.16元、复利87.7元;自2016年7月8日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利，按照双方签订的《个人购房借款合同》的约定计算）。
二、如被告许明术、ＸＸ到期未履行上述给付义务，原告中国农业银行股份有限公司张家港分行有权就本案债权对被告许明术、ＸＸ提供抵押的位于张家港市杨舍镇XXX室房产的变价款在抵押权登记的57万元范围内优先受偿。
三、被告许明术、ＸＸ于判决生效后十日内赔偿原告中国民生银行股份有限公司张家港支行律师费损失18634元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9200元、财产保全费3270元，合计12470元，由被告许明术、ＸＸ负担，该款原告已预交本院，由被告许明术、ＸＸ在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审 判 长 朱 伟
人民陪审员 蔡汝根
人民陪审员 钱梅珍
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 杨青亚
本判决附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。