安徽省枞阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枞民一初字第00273号
原告：安庆市联富房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市集贤南路89号。组织机构代码72999245-4。
法定代表人：江家瑞，该公司经理。
原告：枞阳县建工房地产开发有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇。组织机构代码15395140-5.
法定代表人：王文斌，该公司经理。
以上二原告共同委托代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。
被告：铜陵市东园物业有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安大道南段361号二层21号网点。组织机构代码78856077-4.
法定代表人：王学生，该公司经理。
委托代理人：董照永，该公司员工。
委托代理人：汪元卿，该公司员工。
被告：唐志华，女，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
被告：潘平泽，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
被告：杨善宝，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
被告：吴学林，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
被告：朱飞鹏，男，汉族，农民，住安徽省枞阳县。
原告安庆市联富房地产开发有限公司（以下简称联富公司）、枞阳县建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）与被告铜陵市东园物业有限责任公司（以下简称东园物业公司）、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏物权保护纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告联富公司、建工公司共同的委托代理人丁凌，被告东园物业公司的委托代理人董照永、汪元卿到庭参加了诉讼，被告唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
联富公司、建工公司诉称：联富公司与建工公司合作开发建设了枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区，已于2011年12月竣工交付，联富公司、建工公司将小区的前期物业管理委托给东园物业公司，该公司成立了铜陵市东园物业有限责任公司枞阳管理处（以下简称枞阳管理处），为都市华庭小区提供物业服务。枞阳管理处利用物业管理之便，在没有取得联富公司、建工公司授权或同意的情况下，擅自将部分未出售房屋对外出借或出租，联富公司、建工公司发现后进行制止，要求东园物业公司和枞阳管理处立即收回房屋，东园物业公司也立即派员来枞阳进行协调处理。可此后，一些所谓的“承租户”却强占房屋不让，其中唐志华强占8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，潘平泽强占10号楼2#商铺，杨善宝强占8号楼9#商铺，吴学林强占8号楼11#商铺，朱飞鹏强占8号楼12#商铺。联富公司、建工公司多次与唐志华等人交涉，并委托律师进行书面催告，但唐志华等人却置之不理，拒不交还房屋。由于唐志华等人强占房屋，造成联富公司、建工公司无法按期向购房户安庆市兆平贸易有限公司（以下简称兆平公司）交房，兆平公司在联富公司、建工公司不能交付其所购房屋的情况下，于2014年10月向枞阳县人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，枞阳县人民法院审理后作出（2014）枞民一初字第01720号民事判决书，判决联富公司、建工公司向兆平公司交付房屋并按约定支付违约金。联富公司、建工公司不能向兆平公司交付房屋是因为东园物业公司和唐志华等人侵权所致，东园物业公司和唐志华等人之间签订的房屋租赁合同是无效的，理应向联富公司、建工公司交还房屋，并赔偿联富公司、建工公司因逾期交房的违约损失。故诉讼至法院请求判决：一、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏停止侵权，立即交还强占的8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺与联富公司、建工公司；二、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏赔偿联富公司、建工公司因未能按期交房而造成的经济损失407223元（其中违约金355925元，案件受理费51298元）；三、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏承担本案诉讼费用。
东园物业公司辩称：东园物业公司没有侵权，联富公司、建工公司为了自身利益，授意东园物业公司将都市华庭小区未出售房屋对外出租，以获得相应的房租。嗣后，东园物业公司将部分商铺于2013年4月前后分别出租给唐志华等人，并于2013年6月6日将部分租金转交与联富公司、建工公司。自房屋出租后，各出租房屋一直由各承租户占有使用，现部分出租商铺尚未到期。对已到期的承租户，东园物业公司已多次催促其交还商铺。联富公司、建工公司在都市华庭小区设有项目部，联富公司、建工公司及其项目部对上述情况非常清楚。因此，东园物业公司的出租行为没有侵犯联富公司、建工公司的权益。联富公司、建工公司诉称东园物业公司未经其授权或同意，将其管理的房屋出租给他人，是不符合客观事实的。兆平公司及联富公司、建工公司在签订房屋买卖合同之前，对诉争的商铺已出租的事实是知晓的。正因为如此，至兆平公司起诉前，联富公司、建工公司均未要求各承租户交房，仅在兆平公司起诉后才通知东园物业公司、唐志华等人交房。综上，东园物业公司没有侵权，请求法院依法判决驳回联富公司、建工公司诉讼请求。
唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏均未予答辩。
联富公司、建工公司为证明其诉讼主张，向法庭提交了以下证据：
一、联富公司、建工公司营业执照、组织机构代码证。用以证明联富公司、建工公司诉讼主体资格。
二、都市华庭小区前期物业管理服务合同、都市华庭小区移交物业公司管理概况、物业承接查验协议。用以证明联富公司、建工公司与东园物业公司订立物业服务合同，委托东园物业公司对都市华庭小区前期物业进行管理；2011年12月18日，都市华庭项目部移交物业，东园物业公司成立枞阳管理处具体承担物业服务，并就物业服务具体事项作了约定。根据联富公司、建工公司与东园物业公司及其枞阳管理处之间的协议约定，联富公司、建工公司仅委托东园物业公司从事都市华庭小区的前期物业服务，没有授权其出租小区内未出售房屋。
三、都市华庭门面房情况表。用以证明联富公司、建工公司开发的都市华庭小区8号楼和10号楼门面房被非法租赁或占用情况：唐志华占用8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺；杨善宝占用8号楼9#商铺；吴学林占用8号楼11#商铺；朱飞鹏占用8号楼12#商铺；潘平泽占用10号楼2#商铺。
四、律师催告函、邮政快递单各六份。用以证明安徽恒物律师事务所接受联富公司、建工公司委托，于2014年8月23日向东园物业公司、唐志华等人发出律师催告函，催促其交还房屋。
五、枞阳县人民法院（2014）枞民一初字第01720号民事判决书。用以证明由于东园物业公司擅自对外出租房屋和唐志华等承租户强占房屋不让，导致联富公司、建工公司不能向购房户兆平公司交付房屋，兆平公司起诉要求联富公司、建工公司交付房屋并承担逾期交房违约金，案经枞阳县人民法院审理判决联富公司、建工公司向兆平公司交付房屋，自2014年7月2日起按照未交还商铺房价款的日0.3‰标准支付违约金至实际交房日止，并负担案件受理费51298元。
六、中国银行结算业务申请书复印件、兆平公司收款收据复印件各二份。用以证明联富公司、建工公司已按照枞阳县人民法院（2014）枞民一初字第01720号民事判决书判决内容向兆平公司支付了355925元违约金和51298元案件诉讼费。
东园物业公司为证明自已的辩称理由，向法庭提交了如下证据：
一、收条复印件一份，用以证明联富公司、建工公司已收取租金，对东园物业公司对外出租房屋是认可并同意的；
二、通知复印件（原件出示）一份。用以证明东园物业公司已尽通知唐志华等人限期交房的义务；
三、房屋租赁合同复印件（原件出示）一份。用以证明东园物业公司与唐志华等人签订了书面的房屋承租合同。
唐志华未向法庭提交书面证据。
潘平泽在举证期限内向法庭提交了如下证据：
一、东园物业公司于2013年3月3日收取的2013年3月1日-2014年2月28日房屋租金6000元收款收据（编号为7773736）复印件一份。用以证明潘平泽承租房屋的时间与房屋年租金情况；
二、东园物业公司于2014年2月19日收取的2014年2月-2015年2月10日房屋租金6000元收款收据（编号为00079936）复印件一份。用以证明潘平泽所承租的房屋至联富公司、建工公司起诉时（2015年1月15日）尚未到期。
杨善宝在举证期限内向法庭提交了如下证据：
东园物业公司于2014年3月29日收取的2014年4月1日-2015年3月31日房屋租金3000元收款收据（编号为4178206）复印件一份，用以证明杨善宝所承租的房屋至联富公司、建工公司起诉时（2015年1月15日）尚未到期。
吴学林在举证期限内向法庭提交了如下证据：
东园物业公司于2014年2月26日收取的2014年3月1日-2015年3月1日房屋租金4000元收款收据（编号为00079939）复印件一份，用以证明吴学林所承租的房屋至联富公司、建工公司起诉时（2015年1月15日）尚未到期。
朱飞鹏在举证期限内向法庭提交了如下证据：
东园物业公司于2014年2月26日收取的2014年3月1日-2015年3月1日房屋租金4000元收款收据（编号为00079933）复印件一份，用以证明朱飞鹏所承租的房屋至联富公司、建工公司起诉时（2015年1月15日）尚未到期。
东园物业公司对联富公司、建工公司提交的证据发表质证意见如下：
对联富公司、建工公司提交的证据一，无异议；对证据二的真实性无异议，但达不到联富公司、建工公司的证明目的；对证据三的真实性无异议，但不能证明都市华庭小区被非法租赁；对证据四真实性有异议，没有唐志华等人的签收回证予以印证；对证据五真实性无异议，但与本案无关联性，该判决书判决的违约金不是出租房屋所造成的；对证据六，因与本案无关联性，不予质证。
联富公司、建工公司对东园物业公司提交的证据发表质证意见如下：
对东园物业公司提交的证据一，其真实性无异议，但不能达到东园物业公司的证明目的，收据没有写明收款理由，是东园物业公司的单方面说明，项目部的工作人员是在不知情的情况下收款的，且收据中没有说明具体是哪间房屋的租金，因为东园物业公司出租的远远不止本案涉案的房屋；对证据二，其真实性无异议，同时也证明了联富公司、建工公司多次催讨东园物业公司交还出租房屋的事实；对证据三，其真实性无异议，东园物业公司对外出租房屋没有得到联富公司、建工公司的认可，且东园物业公司出租房屋时，没有与承租户说明出租房屋的产权归属，东园物业公司有隐瞒事实的行为。
东园物业公司对潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏在举证期限内提交的房屋租金收据证据发表质证意见如下：
对潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏提交的房屋租金收据，均无异议。
经庭审质证，本院对当事人提交的证据分析认证如下：
一、对联富公司、建工公司提交的证据一、二，东园物业公司对其真实性均无异议，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，予以采信；对证据三，东园物业公司对其真实性无异议，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，对证据本身予以采信，但用以证明唐志华等人系非法租用或占用的证明目的，不予采信；对证据四，律师催告函、邮政快递单，只能证明联富公司、建工公司曾委托律师向唐志华等人发出律师催告函，因没有唐志华等人的收执回单，不能证明唐志华等人收到律师催告函；对证据五，枞阳县人民法院（2014）枞民一初字第01720号民事判决书，予以认定；对证据六，中国银行结算业务申请书、兆平公司收款收据，本院经审查，符合证据形式要件，来源合法，予以采信。
二、对东园物业公司提交的证据一、二、三，联富公司、建工公司对其真实性均无异议，结合庭审，对证据一，应认定东园物业公司出租房屋后，联富公司、建工公司收到东园物业公司交来的部分租金，联富公司、建工公司对东园物业
公司对外出租房屋是认可并接受的；对证据二、三，符合证据形式要件，来源合法，对其证明目的予以采信。
三、对潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏提交的房屋租金收据，东园物业公司均无异议，本院予以采信。
根据以上认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
联富公司、建工公司共同合作开发建设了枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区，2010年11月18日联富公司、建工公司和东园物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由东园物业公司负责该小区的前期物业服务，2011年12月18日东园物业公司成立枞阳管理处具体承担物业服务。
2013年，东园物业公司在未获得联富公司、建工公司明确授权的情形下，将包括涉案商铺在内的房屋出租给唐志华等人。2013年4月1日，东园物业公司将8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺出租给唐志华，合同到期时间为2014年3月31日；2013年3月3日，东园物业公司将10号楼2#商铺出租给潘平泽，合同到期时间为2015年2月10日；2014年3月29日，东园物业公司将8号楼9#商铺出租给杨善宝，合同到期时间为2015年3月31日；2014年2月26日，东园物业公司将8号楼11#商铺出租给吴学林，合同到期时间为2015年3月1日；2014年2月26日，东园物业公司将8号楼12#商铺出租给朱飞鹏，合同到期时间为2015年3月1日。2013年6月6日，东园物业公司将出租房屋的部分租金（15000元）上交给了联富公司、建工公司，联富公司、建工公司出具收到租金的收条后，对东园物业公司出租房屋的行为未提出异议。
2014年5月15日，联富公司、建工公司同兆平公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，联富公司、建工公司将该小区8号楼和10号楼底层商铺共24间（含涉案商铺在内）出卖给兆平公司，同时约定交房日期及逾期交房按日0.3‰标准支付违约金等条款。兆平公司购房后，即通过联富公司、建工公司多方要求东园物业公司和唐志华等人交还房屋，但因涉案商铺租赁期限尚未届满等原因，唐志华等人拒不交还租赁房屋，导致联富公司、建工公司未能按合同约定日期交付房屋，至今尚有8号楼1-9#商铺、11-12#商铺和10号楼2-6#共16间商铺未交还，其中唐志华承租的8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，潘平泽承租的10号楼2#商铺，杨善宝承租的8号楼9#商铺，吴学林承租的8号楼11#商铺，朱飞鹏承租的8号楼12#商铺。兆平公司多次与联富公司、建工公司及东园物业公司、唐志华等人协商未果，2014年10月9日，兆平公司起诉联富公司、建工公司商品房销售合同纠纷一案，枞阳县人民法院审理后依法作出（2014）枞民一初字第01720号民事判决书。判决：一、联富公司、建工公司向兆平公司履行交付都市华庭小区8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺的义务；二、联富公司、建工公司自2014年7月2日起按未交还商铺购房款的日0.3‰标准向兆平公司支付违约金至实际交付日止。案件受理费51298元，由联富公司、建工公司共同负担。2015年2月13日，联富公司、建工公司向兆平公司履行了判决给付金钱义务，即向兆平公司支付了违约金355925元、诉讼费51298元。2015年1月15日，联富公司、建工公司诉讼来院，要求依法判令：一、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏停止侵权，交还强占的8号楼1-9#商铺、11-12#商铺以及10号楼2-6#商铺；二、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏赔偿联富公司、建工公司因未能按期交房而造成的经济损失407223元（其中违约金355925元，案件受理费51298元）；三、东园物业公司、唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏承担本案诉讼费用。
另查明：涉案的16间商铺总价款为5492670元（8号楼1-9#、11#商铺价款均为315570元，12#商铺价款为306810元；10号楼2#商铺价款为736500元，3-5#商铺价款均为325620元，6#商铺价款为316800元）。其中唐志华承租的商铺8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺总价款为3818220元，潘平泽承租的10号楼2#商铺价款为736500元，杨善宝承租的8号楼9#商铺价款为315570元，吴学林承租的8号楼11#商铺价款为315570元，朱飞鹏承租的8号楼12#商铺价款为306810元。另，2014年7月31日，东园物业公司向唐志华送达限期（2014年10月31日）搬离承租商铺的通知。
本案在审理过程中，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏于2015年1月27日将各自承租的商铺钥匙送交至法院，唐志华于2015年2月12日将其承租的商铺钥匙送交至法院。
本院认为：物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。无权占有他人的不动产或妨害物权的，权利人可以请求返还该不动产或停止侵权。无权占有他人的不动产，造成权利人损失的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，东园物业公司系联富公司、建工公司共同开发的都市华庭小区前期物业管理者，虽未经书面授权或同意对外出租小区商铺，但事后向联富公司、建工公司上交了部分租金，联富公司、建工公司收取租金后，对东园物业公司对外出租商铺未提出异议，应视为对东园物业公司对外的出租行为予以认可。至于联富公司、建工公司诉称的东园物业公司未经授权私自对外出租的行为无效，因其已收取商铺租金，在合理的期限内未提出异议，联富公司、建工公司的诉讼理由不足，对其此项主张不予采信。联富公司、建工公司因未能按期交房而造成的违约损失，因商品房销售合同有明确约定，联富公司、建工公司理应承担此项损失，联富公司、建工公司诉称要求东园物业公司、唐志华等人承担兆平公司起诉商品房销售合同纠纷案的诉讼费用，于法无据，对联富公司、建工公司该诉求，本院不予支持。依法成立的合同受法律保护。东园物业公司与唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏等人之间的房屋承租合同，系双方当事人真实意思表示，真实、合法，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当全面履行各自义务。联富公司、建工公司在出售涉案商铺时，未及时告知东园物业公司、唐志华等人，致使商铺出售时约定的交房时间，部分商铺出租合同仍在租期内，联富公司、建工公司应对不能按期交房承担一定责任。唐志华承租的商铺虽已到期，但唐志华是基于承租合同关系对商铺一直处于占有中，不动产被占有人占有的，权利人可以请求占有人予以返还，造成损失的，占有人应承担赔偿责任。鉴于唐志华被责令限期搬离的期限是2014年10月31日，故从2014年11月1日起至2015年2月12日（交出钥匙日）唐志华应承担联富公司、建工公司因逾期交房造成的违约损失。潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏等承租户至联富公司、建工公司起诉时房屋租赁合同尚未到期，且审理中，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏等承租户积极搬离商铺，交出钥匙，潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏等承租户对联富公司、建工公司因逾期交房造成的损失不应承担责任。审理中，法庭依法向联富公司、建工公司释明，唐志华等人已搬离承租的商铺，并交出钥匙，联富公司、建工公司应对该项诉讼请求予以撤回，但联富公司、建工公司未予撤回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐志华、潘平泽、杨善宝、吴学林、朱飞鹏于本判决生效后三日内分别搬离所承租的枞阳县枞阳镇渡江北路都市华庭小区8号楼1-8#商铺和10号楼3-6#商铺，10号楼2#商铺，8号楼9#商铺，8号楼11#商铺，8号楼12#商铺，向原告安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司交还所承租的商铺；
二、被告唐志华从2014年11月1日起至2015年2月12日（交出钥匙日）止，按其所承租商铺总价款3818220元的日0.3‰标准赔偿原告安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司因逾期向他人交房而支出的违约损失117983.00元，款限本判决生效后二十日内履行完毕；
三、驳回原告安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53399元，安庆市联富房地产开发有限公司、枞阳县建工房地产开发有限责任公司承担27500元，铜陵市东园物业有限责任公司承担12500元，唐志华承担13399元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 周正春
审 判 员 汤传长
人民陪审员 王龙平
二〇一五年三月三十一日
书 记 员 胡慧静
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。