山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第87号
上诉人（原审原告）：烟台黔酒酒业有限公司。
法定代表人：崔金波，该公司经理。
委托代理人：姜希扬，山东中亚顺正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：烟台美华服饰有限公司。
法定代表人：张武昌，该公司董事长。
委托代理人：张居旺，烟台美华服饰有�公司经理。
委托代理人：徐卫，山东君辰律师事务所律师。
上诉人烟台黔酒酒业有限公司（以下简称黔酒公司）因与被上诉人烟台美华服饰有限公司（以下简称美华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黔酒公司的法定代表人张居旺及其委托代理人姜希扬、被上诉人美华公司的委托代理人徐卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于烟台市芝罘区南大街83号、建筑面积5336.86平方米房屋的所有权登记在烟台市劳动就业办公室名下（产权证号：烟房权证芝字第××号）。
2011年7月2日，烟台市劳动就业办公室出具了书面授权书，载明烟台市芝罘区南大街83号属于该办公室所有，现出租于黔酒公司并授权黔酒公司在承租期内对外出租经营管理。
2012年2月17日，黔酒公司与烟台市劳动就业办公室签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定黔酒公司承租坐落于烟台市芝罘区南大街83号（烟台市原人力资源市场办公楼）除第四层以外的、建筑面积共计4916.86平方米的房屋，租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止共5年；前三年的租金是429万元／年，第四年、第五年的租金分别在前一年的租金基础上上浮10%，分别为471.9万元、519.09万元；租金每年支付一次，首期租金于签订合同时一次性全额付清。
2012年1月6日，美华公司向黔酒公司交纳了租房定金5万元。黔酒公司法定代表人崔金波向黔酒公司出具了收据，载明“今收到烟台美华服饰有限公司房租定金款伍万元整，特此证明；房屋地址南大街人力资源市场一层最西头，约102平方米。”
2012年3月1日，黔酒公司与美华公司在签订的《房屋租�合同》中约定：黔酒公司将坐落于烟台市芝罘区南大街83号的1间（西）房屋出租给美华公司经营服装，租期自2012年3月15日至2017年3月15日，年租金伍拾万元整（按实际测量5000元／米）（多退少补），合同签订一次性交齐一年的租金（第三年在原基础上增加10%租金），电费（商业用电）1.30元／度，水费5元／吨（调价后另行通知）；美华公司负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；美华公司室内的维修费用由美华公司负担；美华公司不交付或者不按约定支付租金达1个月以上、或者美华公司所欠各项费用达10万整以上的，黔酒公司有权解除本合同；其他未尽事宜，双方协商解决，次年房租同样一年交清，需提前1个月交于出租人。该合同中关于租期、租金、租金支付方式及其他未尽事宜的约定内容由人工填写，其他内�系打印形成。
合同签订后，黔酒公司依约向美华公司交付了上述房屋，美华公司分别于2012年3月2日、3月29日和4月1日向黔酒公司交纳了房屋租金10万元、15万元和11万元，黔酒公司法定代表人崔金波向黔酒公司出具了收条；2013年3月20日和6月13日，美华公司以电汇方式分别向黔酒公司法定代表人崔金波在华夏银行大海阳支行的6226312810171417号帐户内存入了10万元和10万元。以上合计61万元。双方一致认可，第一年的租金在实际履约过程中是分次交纳的。
另外，2012年10月19日，美华公司经理即本案诉讼中的委托代理人之一张居旺以转账方式向黔酒公司法定代表人崔金波在华夏银行大海阳支行的6226312810171417号帐户内存入了30万元。庭审中，美华公司称这30万元也是其向黔酒公司缴纳的涉案房屋租金；黔酒公司则不予认可，表示该笔款项系案外人于辉缴纳的烟台居旺物业管理有限公司的股金，与本案无关。
2013年7月8日，黔酒公司以特快专递方式向美华公司的工商登记注册地烟台市芝罘区南大街15-16号和美华公司经理张居旺（联系电话135××××8484）分别寄发了《解除房屋租赁合同及支付房租通知》。通知载明：“根据贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》，贵公司尚欠我公司2013年的租金42万元，已经逾期3个多月，我公司已多次催交未果；根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第1、2项的约定及贵公司的违约行为，我公司已多次通知贵公司，解除《房屋租赁合同》、返还承租房屋，支付所欠房屋租金。现再次通知贵公司1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，立即返还承租房屋；2、支付实际使用期间的房屋租金。”寄发给美华公司的特快专递回执显示“电联拒收”，而寄发给美华公司经理张居旺的函件则由案外人林某签收。
本案诉�中的2013年8月9日，黔酒公司强行收回了涉案房屋，控制使用至今。
庭审中，黔酒公司与美华公司对于涉案《房屋租赁合同》文本的提供人以及手写内容的书写人陈述不一致。黔酒公司称该合同文本是美华公司提供的，手写内容的书写人姓名方某某，身份是美华公司店长曾受雇工作的老板，是美华公司推荐到黔酒公司工作的，工作期间自2012年4月至2013年7月止，涉案《房屋租赁合同》签订时尚未在黔酒公司处工作。美华公司则称合同文本是黔酒公司提供的，手写内容的书写人方某某也是黔酒公司的工作人员。
为证明美华公司委托代理人张居旺在2012年10月19日转入的30万元并非涉案房屋的租金，而是烟台居旺物业管理有限公司股金的主张，黔酒公司提供了其法定代表人崔金波与美华公司委托代理张居旺在2013年6月12日的谈话录音一份。
录音谈话中，双方对于烟台居旺物业管理有限公司的注册资金、会计账目及公司管理和业务开展等问题存在争议。其中与本案有关的谈话内容有以下几点：
28分钟：
崔：我觉得你太烦，因为你和我说的没有实话，没有落实到实处的事；就一条准了，把于辉的30万弄过来了。但是你又和我说一句话，我特反感，小唐咱三在，你说于某那30万算你的房租，这事儿你们同学之间摆。我特不满意，因为我们有居旺公司，他是股东，不可能把股金做房租用。
张：那你就和他去讲。
崔：不。
……
31分钟
崔：这是咱仨的事，你说你自己。于辉的30万到没到位，到位了吧。
张：到位了。
……
崔：我当初撵方某某走就是这个原因……我为什么不撵他走，他没给我创造什么效益，我花了不少钱啊，你和他也不太愉快……。
56分钟
张：而且，我那天匆匆忙忙给你打30万过去，几月几号你知道。
崔：10月19号，�记得很清楚，你别说匆匆忙忙的，那不是你打的，那是于某的股金。
张：你别管那么多，你别管。
崔：我怎么能不管，你带着于某，你俩一块来熊我了吗？
张：我跟你讲，如果要是行，前30万上半年你用，后30万我背着债务给于某还。
崔：我真不懂你的意思。
……
经质证，美华公司表示上述录音内容仅能证明原、美华公司双方对2012年10月19日30万元款项的性质存在争议，虽然黔酒公司法定代表人单方称这30万元是股金，但这只是黔酒公司的单方陈述，美华公司经理张居旺并未认可，且黔酒公司法定代表人崔金波个人也无权收取任何人的股金。因上述30万元款项是美华公司的自有资金，且按以往支付涉案房屋租金的惯例转存至黔酒公司法定代表人的帐户内，属于房屋租金。此外，录音内容中关于黔酒公司法定代表人崔金波撵走方某某的部分能够证明双方签订的《房屋租赁合同》的手写内容书写人方某某就是黔酒公司的工作人员。
原审法院依据房屋所有权证书、授权书、《房屋租赁合同》、收据、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》、银行结算单、通知、特快专递详情单、工商登记材料、录音资料等及双方当事人的陈述笔录确认上述事实。
原审法院认为，（一）涉案坐落于烟台市芝罘区南大街83号的房屋经过产权人烟台市劳动就业办公室许可授权，黔酒公司作为出租人，与美华公司在2012年3月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，系有效合同。该合同内容采用打印和手写相结合的方式。庭审中，黔酒公司自称手写内容的填写人系方某某，而黔酒公司提供的2013年6月12日录音谈话中黔酒公司法定代表人崔金波所述“我当初撵方某某走就是这个原因”的内容能够证明，方某某早在2013年6月12日之前就已离开黔酒公司；这与黔酒公司自述方某某在黔酒公司的工作期间是2012年4月至2013年7月的内容相互矛盾，故法院采信美华公司的陈述，认定该《房屋租赁合同》中手写内容的填写人方某某时任黔酒公司工作人员。（二）黔酒公司与美华公司双方争执的焦点之一，涉案房屋的年租金具体数额是否确定。双方在签订的《房屋租赁合同》中手写约定了“年租金伍拾万元整（按实际测量5000元／平方米）（多退少补）”的内容，但履约至今，双方未对涉案房屋的实际面积进行共同测量，确定最终的租金数额。黔酒公司对双方已共同测量并确认最终面积105平方米的主张，未能提供有效证据证明，美华公司也不予认可。故法院认为，涉案房屋的年租金数额尚不确定，采信美华公司的答辩观点。（三）黔酒公司与美华公司争执的焦点之二，涉案房屋�二年（2013年3月15日至2014年3月14日间）租金的交付期限是否确定。双方在签订的《房屋租赁合同》中手写约定了“合同签定一次性交齐一年的租金”、“次年房租同样一年交清，需提前壹个月交于出租人”的内容。首先，针对第一年的房屋租金，虽然合同约定了一次性交清，但履约中美华公司是分次分批支付的事实清楚；对此，黔酒公司也予以认可。其次，针对第二年房屋租金的支付时间，黔酒公司认为应按房屋租赁合同中约定的第一年租金支付方式予以缴纳，即在第二年租期开始日即2013年3月15日的基础上提前一个月即2013年2月15日前支付；美华公司则认为“同样一年交清”不等于一次性交清，应是在第二年租期届满前的一个月即2014年2月14日前支付第二年的房屋租金。法院认为，双方当事人在《房屋租赁合同》中对第二年房屋租金交付时间的约定“同年一年交清”并不明确，双方对此亦不能达成一致；依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，美华公司向黔酒公司支付第二年租金的时间应在第二年租期届满前一个月即2014年2月14日前。此外，黔酒公司在2013年7月11日提起本案诉讼，诉讼请求之一就是解除其与美华公司签订的《房屋租赁合同》并返还承租房屋；却在本案尚未开庭审理的2013年8月9日单方强行收回了涉案房屋。这一行为与善良诚信的民事法律行为基本原则相悖，不利于良好的社会经济秩序的建立。综上，黔酒公司以美华公司拖欠租金超过一个月，且欠付租金数额达10万元以上为由，请求解除其与美华公司签订的《房屋租赁合同》，并返还房屋和支付租金106709.90元、电费1510.60元（暂计至2013年8月8日）的主张，于约不符，法院依法不予支持。原审法院于2013年11月27日判决：驳回黔酒公司的诉讼请求。案件受理费12996元，由黔酒公司负担（已交纳）。
宣判后，上诉人黔酒公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同对房屋面积、年租金数额及交付期限均有明确约定，被上诉人分批分次交纳房租的行为不属于对合同的变更，而是没有依约履行，系违约行为。被上诉人至今欠付房屋租金420000元，上诉人在多次催缴未果的情况，于2013年8月8日将涉案房屋收回并转租他人，至此，上诉人与被上诉人间的房屋租赁合同已经解除。上诉人的行为符合房屋租赁合同的约定，被上诉人理应支付欠付的房租及电费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人美华公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法应为有效。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中对房屋面积、年租金数额约定按照实际测量计算，但双方至今并未共同测量的事实清楚，被上诉人分批分次交纳了合同约定的第一年房租，上诉人对此并未提出异议的证据充分，上诉人认为房屋租赁合同对以上内容约定明确的主张，没有事实依据，本院不予支持。上诉人以其公司在本案诉讼期间已单方收回涉案房屋为由，认为房屋租赁合同�解除的主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12996元，由上诉人烟台黔酒酒业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 慈勤哲
二〇一四年二月十八日
书记员 辛婷婷