广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第20号
原告（反诉被告）：葛勇晖，住广州市荔湾区。
委托代理人：邓颖，住址同上。
被告（反诉原告）：吴小红，户籍地址：湖南省桃江县，现住广州市荔湾区。
委托代理人：江安生，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告葛勇辉诉被告吴小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员王燕独任审理，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告葛勇辉及其委托代理人邓颖，被告吴小红及其委托代理人江安生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛某诉称：原告与被告于2014年3月30日经广东中原地产代理有限公司促成签订《存量房买卖合同》，被告购买原告名下位于广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房的房屋，总成交价为2100000元。签订合同后，被告依约将定金200000元交付原告。
双方又于2014年4月5日签订了《补充协议书》，约定原告于2014年4月6日将涉案房屋交与被告使用，被告从4月6日起承担与涉案房屋相关的日常使用和维护费用；明确从2014年10月31日起，不论被告是否符合现行非广州市户籍人员购买房屋的条件，原告均可以解除《存量房买卖合同》，被告须赔偿原告违约金。其后，原告依约交付了涉案房屋给被告使用。
被告承诺其于2014年9月就已在广州市购买社保满三年而符合现行非广州市户籍人员购买房屋的条件。依据此承诺，原告从2014年9月开始，多次通过广东中原地产代理有限公司的经纪人江某催促被告提交购房的资格文件并共同到房地产交易中心办理交易过户递件手续，但被告不予配合办理。原告遂于2014年10月25日通过邮政特快专递的方式向被告邮寄了《关于继续履行﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥约定的催告通知》，要求被告于2014年10月30日上午9时与原告共同到房地产交易中心办理交易过户递件手续并向原告支付合同约定的购房款。被告于2014年10月26日签收了上述通知，但未按通知上的时间前往办理相关手续和支付购房款。
原告认为，被告以其实际行为表明其不履行合同约定的义务，原告因此有权解除《存量房买卖合同》和《补充协议书》。原告遂于2014年11月16日向被告送达了《关于解除﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥的通知》，被告于2014年11月17日签收了该通知，依据双方合同约定，双方签订的《存量房买卖合同》和《补充协议》因解除通知书送达而解除，故被告应三日内腾空房屋交还原告管业使用，且定金不予退还，故为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2014年3月30日签订的《存量房买卖合同》及于2014年4月5日签订的《补偿协议书》解除；2、被告于3日内将广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房屋腾空，交还原告管业使用；3、被告已交付的购买广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房的定金200000元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴小红辩称：原告诉称双方签订的《存量房买卖合同》和《补充协议书》已解除，是原告单方无理毁约行为。理由如下：1、没有递件是原告责任。自双方签署《存量房买卖合同》和《补充协议书》，原告收到20万元定金后，原告及其委托的中介公司并未将递件、银行按揭等要求告知被告。被告多次催问交易、按揭手续如何办，中介除向被告催要中介费外不愿答理被告。现经查发现，双方原签署的《存量房买卖合同》并不是在房管交易中心的网签合同，因此，原告和其委托的中介公司一开始就没有按规操作。2、被告没有拒绝支付房款。被告已按合同将定金20万元支付给了原告，也向中国银行咨询妥按揭60万元的方案。第二期150万元房款依约须在“取得房地产交易中心收缴证件当天付清”，现原告和中介没有完成网签备案，交易递件手续无法办理，付款条件也就没有成立。3、被告社保完全满足外地居民在广州的购房条件，不会导致《存量房买卖合同》无法继续履行。4、原告和中介在卖房时共同隐瞒了601房不能居住的重大瑕疵。2014年4月6日原告将601房交被告装修，2014年6月8日被告一家搬入居住即发现，该栋房油烟道的设计极不合理，下层厨房油烟都排在楼梯间，601房为顶层复式单位，所有下层厨房油烟全集中升腾并围绕到601房窗外，只要一开窗满屋全是油烟味。因此，被告一家住进不久就开始生病。后得知，该栋楼油烟味已是公害，除二楼外，其他业主大多不在此居住，原告此前也只用来做仓库存放茶叶等货物。2014年10月19日原、被告和中介进行谈判，原告自知理亏，答应退还定金收回房屋，但不肯赔偿被告的13万元装修搬家损失。后来，原告为逃避责任玩起了法律游戏，先是快递通知要被告在短短4天内办递件手续，后又快递以被告违约为由通知解除合同，再起诉法院要吞没被告的定金和装修损失，原告此举既不道德，也无理。
被告吴小红反诉称：一、被告没有违约，原告无理毁约，应承担违约责任。理由如下：1、被告在签署《存量房买卖合同》和《补充协议书》后，已付20万元定金给原告，并向中国银行咨询按揭贷款60万元的方案，现第二期房款150万元的付款条件没有成就，被告的付款时间未定，不存在逾期付款事实。因此，原告无权单方解除合同。2、至2014年9月底被告已符合外地居民在广州购房条件，不会导致《存量房买卖合同》无法继续履行。因此，原告无权单方解除合同。3、被告不存在不履行合同其他义务（如交易递件）的情况：原告没有完成网签备案工作，违规在先；原告和中介共同隐瞒601房存在油烟味危害隐患事实，将一间原告自已都不敢居住的房子转卖给被告；原告于2014年10月25日发通知要被告在4天内准备好房地产交易递件手续，没有给被告合理时间，而且被告在2014年10月30日当天到达房地产交易中心后，也找不到原告或中介；从原告发出递件通知到再次发出解除合同通知，期间不足30天，合同没有约定原告有权解除合同。现原告无理毁约应承担违约责任，除定金外，中介费及装修误工搬家费等均是原告违约造成的。综上，被告提起反诉请求判令：1、原告退还定金20万元；2、原告赔偿违约金21万元；3、原告承担诉讼费用。
原告葛某针对被告吴小红的反诉辩称：一、被告以其实际行为表明不履行合同约定的义务，应属严重违约，原告解除合同具有充分的事实和法律基础。主要表现如下：其一，被告依约应该在签订该合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续。但时至今天，被告均未提交任何证据证明其曾经办理过按揭贷款申请手续；其二，因被告为非广州市户籍人员，其在办理交易过户递件手续时有义务提交在广州市连续购买社保满三年及在广州无房的证明。但在原告起诉之前，原告多次催促被告提交而被告仍不提交，至今亦未提交证据证明其在广州无购买房屋，符合购买条件；其三，因被告迟迟不肯办理按揭贷款申请手续和提交相关的证明文件，原告无奈之下于2014年10月25日向被告发出履行合同的催告通知，要求被告在《补充协议书》约定的最后一天即2014年10月30日上午共同到房地产交易中心办理交易过户递件手续并向原告支付合同约定的购房款。但原告当日未见被告身影，亦未收到被告的联系。
另外，关于被告主张未网签的问题，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》是合法有效的，被告已严重违反了上述约定，至于是否已经进行了网签，不影响该案件的定性，而且双方至今未网签就是因为被告不提交社保缴纳证明、无房证明及按揭贷款申请，更能证明被告违约；关于被告主张原告未给予其合理的时间进行准备的问题，双方的《存量房买卖合同》是2014年3月30日签订的，《补充协议书》是2014年4月5日签订的，距离原告向被告发出继续履行的催告通知（2014年10月25日）已经半年有多，被告是有足够的时间办理相关的手续和相应的递交文件。
二、房屋不存在油烟味危害人体××的隐患，被告的主张十分无理。原告认为涉案房屋不存在油烟味危害人体××，因为：其一，被告在与原告签订合同前，已经分多天在多个时间段到涉案房屋及周边进行查看，其已经清楚知晓涉案房屋的状况，且被告在《存量房买卖合同》第十六条第1点中明确确认其“已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，被告均未对房屋的油烟味提出过异议。其二，若涉案房屋存在被告所称的油烟味危害人体××问题，从一般常理来看，原告是不可能同意在被告缴纳了少量定金后即交付涉案房屋的。其三，从目前的现实来看，被告仍然一直居住涉案房屋，原告与其解除合同后其亦未搬离，其行为显然也是与其主张相悖的。其四，被告主张涉案房屋存在油烟味危害人体××的问题，但未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。
另外，被告称涉案房屋原来是用于存放茶叶的，这点是事实，因为原告认为涉案房屋有良好的温度、湿度和空气条件，对于茶叶的存放非常好。由此亦可知，被告所称房屋存在油烟味的问题不是事实。被告称其在涉案房屋中有装修，但被告从未就装修问题向原告告知或与原告协商，故原告无法知道被告所称的油烟味问题是否因为被告的装修所致，原告在主观上是完全不知情的。综上，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房是登记在原告名下的房产。2014年3月30日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《存量房买卖合同》约定：房地产地址：荔湾区芳村大道兴东路8号601房，建筑面积：139.2956平方米，该房地产按整套出售，总成交价2100000元；乙方以按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：在签订本合同时支付200000元作为定金，首期楼款（含定金）1500000应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，600000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；乙方未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方或乙方行使合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因违约导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。当日，被告向原告支付了定金10000元。
同年4月5日，双方签订《补充协议书》约定：一、基于双方于2014年3月30日签订的《存量房买卖合同》，甲方同意于2014年4月6日将广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房交与乙方使用；二、乙方从2014年4月6日开始承担与该房屋相关的日常使用和维护费用，包括但不限于水费、电费、垃圾费、物业管理费；三、乙方承诺其在广州没有购买其他房屋，至2014年9月，其在广州市已连续购买社会保险达三年，符合现行非广州市户籍人员购买房屋的条件；四、若因乙方违反第三条协议，导致双方无法继续履行《存量房买卖合同》，从2014年10月31日起，不论之后第三条协议的条件是否已经成就，甲方均可以解除《存量房买卖合同》，乙方需赔偿甲方违约金，违约金标准按照双方签订的《存量房买卖合同》标准计算，若乙方已在该房屋中装修，则在乙方违约的情况下，甲方无须退还乙方因装修产生的费用。当日，被告向原告支付了定金190000元。原告于2014年4月6日将涉案房屋交付给被告。
2014年10月25日，原告通过邮政特快专递向被告寄发了《关于继续履行﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥约定的催告》，通知被告根据合同约定于2014年10月30日上午十时与原告共同到广州市荔湾区房管局交易中心办理交易过户递件手续并向原告支付合同约定的购房款等。被告于2014年10月26日收到该快递。双方未在2014年10月30日办理递件手续。
2014年11月16日，原告再次通过邮政特快专递向被告寄发了《关于解除﹤存量房买卖合同﹥及﹤补充协议书﹥的通知》，通知被告即日起解除《存量房买卖合同》及《补充协议书》，并要求被告立即将涉案房屋交回原告管业使用等。被告确认收到该快递，但认为原告提出解除合同的理由缺乏依据。
另查，被告于2015年4月14日的庭审中表示，因原告提出解除合同以及案涉房屋内存在油烟问题，其履行不了合同。基于此原告在庭审中明确主张解除合同。
庭审中，被告确认，因社保条件未满足，故没有在签订合同后5个工作天内办理按揭贷款申请手续。被告为证明其已在广州购买社保三年，于2014年9月底满足外地居民在广州购房条件的事实，提供了广东省直社会保险参保证明（个人），该证明显示，被告从2011年9月至2014年12月期间有连续参保；为证明被告于2014年9月22日已向中国银行申请贷款60万元的事实，提供了《中国银行“卡贷易”业务申请表》，该表“客户经理意见”一栏有“客户经理签名：张俊星”；为证明涉案房屋存在严重油烟味的事实，提供了：陈胜白证明一份，函件一封，陈医学的病历资料，以及照片一组，原告对上述证据均不予确认。
本院认为，本案争议的焦点是：导致合同无法继续履行的过错责任认定。原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议书》，意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行。其中，2014年3月30日订立的《存量房买卖合同》明确约定了被告办理按揭手续、双方共同前往房管部门递件以及被告支付首期楼款的时间。但在随后4月5日订立的《补充协议书》中，双方确认了被告至2014年9月才能达到现行的购房条件。从该协议签订的时间以及确认的内容可以认定，双方已通过该《补充协议书》变更了原合同关于办理按揭手续、递件以及支付首期楼款的时间约定。原告关于《补充协议书》并未变更原合同约定的办理按揭的期限，以及2014年10月31日是原合同完成的最后时点的陈述显然与《补充协议书》约定不符，本院对此不予采纳。
因《补充协议书》并未明确被告办理按揭手续的期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，被告可以随时履行，原告也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。被告主张其在2014年9月底已满足外地居民在广州的购房条件，原合同从2014年10月1日开始继续履行，但被告对此却未履行必要的通知义务，告知原告其已具备购房条件，且直到本案起诉前，被告仍未能提供充分证据证明其已取得银行同意贷款的证明或已向银行提交按揭贷款申请的证明，可见即使被告在满足购房条件后，也是怠于履行合同义务，因此，原告在不知情的情况下提出解除合同和要求收回房屋是可以理解的且不构成违约，被告有权对此提出异议。在双方对合同是否解除没有达成一致时，仍应继续履行合同所规定的权利和义务，违反合同约定的一方，应承担合同违约的责任。被告于2015年4月14日的庭审中表示，因原告提出解除合同以及案涉房屋内存在油烟问题而履行不了合同，结合上述被告怠于履行合同义务的情形，可以认定，被告已明确表示且以自己的行为表明其不履行《存量房买卖合同》的主要债务，因此被告的行为属于根本性违约，应对合同无法履行承担违约责任，原告依法有权解除合同，现原告已当庭表示要求解除合同，为此，本院确认原、被告之间的买卖关系于2015年4月14日解除。因租赁合同解除的原因在于被告违约，故原告在行使解除权的同时有权向被告主张违约赔偿。综上，对于原告诉请确认《存量房买卖合同》及《补充协议书》解除、被告交还涉案房屋、没收定金200000元的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告退还定金200000、赔偿违约金210000的反诉请求缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。
关于被告的抗辩意见及反诉理由：首先，被告认为原告没有办理网签手续违规在先。对此，双方签订的合同并未约定办理网签是被告履行合同义务的前提，被告亦未举证证明因涉案房屋未进行网签导致其无法履行自身的合同义务，且被告在庭审中亦表示未办理网签是中介的原因造成，因此被告以此认定原告存在违约依据不足；其次，关于被告认为原告及中介隐瞒了涉案房屋存在油烟味危害人体××的隐患真相，对此，本院认为，双方签订的合同明确记载了“被告已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可”，被告作为购房人，理应对其所购买之房屋的内部及外部环境尽必要的谨慎义务，且被告提供的证据亦不足以证明原告存在故意隐瞒房屋状况的事实，因此被告该抗辩理由不成立。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第七十七条、第九十四条第（二）款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告葛勇晖与被告吴小红之间关于买卖广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房的《存量房买卖合同》和《补充协议书》于2015年4月14日解除。
二、被告吴小红（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起十五日内，迁出广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房房屋，将该房屋交还原告葛勇晖。
三、被告吴小红就买受广州市荔湾区芳村大道兴东路8号601房已付的定金200000元归原告葛勇晖所有。
四、驳回原告葛勇晖其他诉讼请求。
五、驳回被告吴小红全部反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费11800元、反诉受理费3725元，由原告负担440元，被告吴小红负担15085元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 燕
二〇一五年四月二十日
书记员 黄利民