河南省舞钢市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0481民初1388号
原告（反诉被告）：袁群成，男，汉族，1950年1月10日生，住河南省舞钢市。
委托诉讼代理人：袁海波（系原告儿子），男，汉族，1980年12月8日生，住河南省舞钢市。
委托诉讼代理人：吴建亭，男，汉族，1967年10月5日生，住河南省舞钢市，舞钢市枣林镇袁庄村民委员会推荐。
被告（反诉原告）：杨洋，女，汉族，1986年5月20日生，住河南省舞钢市。
委托诉讼代理人：陈改平，河南银海律师事务所律师。
原告（反诉被告）袁群成诉被告（反诉原告）杨洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理后，袁群成于2017年5月20日向本院提出鉴定申请，要求对房屋装修价格和屋内物品价值进行鉴定。2017年7月13日河南胜德资产评估有限公司退回该委托鉴定事宜。2017年11月1日，袁群成又向本院申请对房屋装修价格和屋内物品价值进行鉴定，2018年3月2日平顶山市平物资产价格评估事务所出具平物估字【2018】第12号价格评估报告书后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁群成及其委托诉讼代理人袁海波、吴建亭，被告杨洋及其委托诉讼代理人陈改平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁群成向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告装修费4万元，另赔偿原告物品损失6万元，共计10万元。在案件审理过程中，袁群成变更诉讼请求为，要求被告支付原告装修费用4万元，赔偿物品损失6万元，皮具损失6万元，营业损失5万元，以上共计21万元。事实与理由：原告租赁被告房屋9年，近年由于生意不好，原被告协商后，由原告出资对租赁房屋予以装修，并约定装修后被告不能终止原告对房屋的租赁或上涨与左右邻居不相符的租金。原告对房屋进行整体装修，花费装修费用8万余元。原被告之间的租赁合同是一年一签。2016年-2017年的房屋租赁协议于2017年3月到期。房屋租赁期满前，被告将房租由每年的15000元涨至25000元。正当原告与被告协商房租事宜时，被告无故将原告工作人员从房屋内拉出，在屋内所有物品未撤离的情况下，将租赁房屋大门上锁、断电。原告租赁房屋内经营的红枣、茶叶、山野菜等物品均未拿出。后原告与被告协商未果，故依法提起诉讼。
杨洋辩称，1.原告所述与事实不符，装饰装修并未取得被告同意，租赁房屋的断电也并非被告所为；2.房租租赁协议到期后，原被告双方就是否续租不能达成一致意见，原告对房屋已经无权继续占有使用，应在租赁期满后及时腾房，而原告迟迟不予腾房，对被告造成侵权；3.原告请求被告赔偿装修费及物品损失没有法律依据，装修费用应由原告自己承担，不论其物品是否存在损失，均是原告自己的过错与被告无关，因此请求驳回原告的诉讼请求。
杨洋向本院提出反讼请求：1.判令被反诉人腾空租赁反诉人的房屋并交付给反诉人（租赁房屋位于朱兰干休路中段东侧百货公司底商住宅楼面向北门面房由西向东数第1、2、3间）；2、判令被反诉人向反诉人支付占用房屋期间的费用9000元（该费用计算至2017年6月30日），并自2017年7月1日起按每月3166.67元支付占用房屋期间的费用至实际腾空房屋之日止。
袁群成辩称，房屋是杨洋自己锁的门，原告不应当承担租金，如果杨洋一直说租金是每年38000元，也不会有本次诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。袁群成提交的证据有：证1,2016年3月1日的租房协议一份。证明原被告之间的房屋租赁关系成立；证2，汪文雅、陈双双证言各一份，证明2017年4月1日下午3点左右被告杨洋将出租屋上锁、断电；证3，出租屋内食用物品名称、价格一览表一份，证明原告店内枣片，茶叶及其他食用品过期不能食用；证4，装修清单一份及装修协议一份，证明原告自2016年1月底开始装修，花费122650元；证5，出租屋内皮具进货清单一份，证明原告店内尚有皮具，因被告将门上锁，原告无法取得现余库存，初步估计，现存皮具价值为12万元；证6，舞钢市威盾科技有限公司通知一份，证明出租屋被被告断电，并非未缴纳电费导致断电；证据7，照片10张，证明出租屋被锁后的现状。
杨洋质证如下：证1，被告认可双方存在租赁关系。证2，证言所述部分不真实。当时电话通知原告过去，原告不去，故让原告员工出来，将门落锁，但是并未断电，断电原因是原告未缴电费导致。证3，清单系原告单方制作，根据原告陈述，营业执照上的法定代表人系罗全甫，不是袁群成，原告不能证明这些物品是其所有。证4，装修协议显示的装修款与原告诉状所述不一致，原告未提供装修结算发票，对于装修是否履行不能证明。证5，皮具清单系原告单方制作，且与实际物品不相符。证6,原告不予认可；证7，照片没有拍摄时间，不能确定是否与现状相符，被告不予认可。
杨洋提交的证据有：证1，房屋所有权证书，证明杨洋对该出租房屋享有所有权；证2，朱兰街道人民调解委员会的人民调解申请书及人民调解调查记录，证明原被告之间进行协商，未果；证3，照片4张，证明杨洋在要求原告腾房遭到拒绝后，在租赁房屋的玻璃门上通过张贴通知的形式，要求原告腾空房屋。
袁群成质证如下，证1，证2无异议；证3，门上的通知被告张贴后就自己撕下了，原告不清楚。
在审理过程中，袁群成申请对房屋内装修价值及屋内损失物品进行鉴定。本院委托平顶山市平物资产价格评估事务所进行评估，评估结论为：1.红枣存放超过保质期造成的损失为28333.9元；2、茶叶因停电无法低温保存造成的贬值损失为3396.99元；3、装修费用为8万元。以上共计111730.89元。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告证2汪文雅、陈双双证言中，杨洋认可将出租屋落锁这一事实，对此本院予以认可。原告证3、证5系单方制作，未提供具体进货出货明细予以佐证，本院不予认可。原告证4来源合法，内容真实，能证明袁群成对房屋进行装修的事实，可以作为本案的有效证据。原告证6,内容显示因房屋内断电导致联网报警设备不能正常工作，与原告证明目的不符，不能作为本案的有效证据。原告证7，被告证3，均未显示拍摄时间及地点，均不能证明其来源的合法性，不能作为本案的有效证据。
根据当事人陈述和经庭审质证后审查确认的证据，本院认定事实如下：
自2009年始，袁群成租用杨洋所有的位于朱兰干休路中段东侧百货公司底商住宅楼面向北门面房由西向东数1、2、3间的房屋。双方约定租房协议为一年一签。2016年3月1日，袁群成与杨洋签订租房协议，协议有效期自2016年3月30日-2017年3月30日止。租房协议到期后，杨洋欲将房租由38000元/年上涨至60000元/年。双方就续租事宜协商未果，2017年4月1日，杨洋将本案所涉房屋锁门至今。
经鉴定，袁群成因锁门无法销售造成的物品损失为：1.红枣存放超过保质期造成的损失为28333.9元；2、茶叶因停电无法低温保存造成的贬值损失为3396.99元。
2016年1月23日，袁群成与案外人舞钢市迎娜装饰签订装饰维修工程协议书，对舞钢市好想你枣店（即本案所涉房屋）进行装修，装修预算总造价为122560元。
经鉴定，房屋装修价值为8万元。
另查明，舞钢市好想你枣店的登记经营者为罗全甫，实际经营者为袁群成。就装修事项，袁群成庭审中陈述，房屋虽然是杨洋名下，但此前协商租房事宜都是由杨洋母亲负责。在装修房屋前，已经征求过杨洋母亲的意见，其表示不会上涨房租，协议到期后还按照以前租房协议进行续签。杨洋对此不予认可。
本院认为，本案的争议第一个争议焦点是杨洋对出租房屋内因锁门无法销售所造成的损失是否存在过错。本案中，袁群成与杨洋的租房协议的有效期自2016年3月30日至2017年3月30日。在协议到期后，杨洋于2017年4月1日对出租房屋进行锁门，致使屋内物品无法搬出。根据市场一般交易原则，作为出租方，应提前告知承租方不再出租事宜，在租赁期限届满后，应当给予承租方合理期限将房屋腾空。杨洋作为出租方，在租赁期限届满的第二日就将房屋锁门，未给予承租方袁群成腾空房屋的合理期限，存在一定过错。袁群成作为承租方，租赁该房屋九年之久，且租房协议为一年一签，在明知双方房屋租赁期限届满，双方未签订新的租赁合同的前提下，仍未采取合理有效措施，防范风险，对损害后果亦存在过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。结合双方的过错程度，在事件处理过程中的方式方法及造成的损害后果，本院认定因锁门无法销售物品所造成的损失袁群成与杨洋各自承担50%的责任，即各负担15865.445元【（28333.90元+3396.99元）÷2=15865.445元】。
本案的第二个争议焦点是，杨洋对袁群成的装修损失是否存在过错。本案中，袁群成租赁杨洋的房屋用于“好想你枣片”的经营，自2009年始至2017年3月30日一直租用，租房协议签订采取一年一签的方式。2016年1月23日袁群成对该租赁房屋进行大面积装修，在2016年3月1日，双方签订了2016-2017年的租房协议。从时间层面上看，该租房协议在袁群成装修房屋之后签订，可以推定，承租方袁群成对租赁房屋的装修是经过出租方杨洋的认可。
袁群成作为市场主体，在市场经济活动中，必然会提前计算可能得到的收益，来决定投入的成本。一般情况下，承租人承租房屋经营使用，会根据经营项目可能的预期收益来确定租赁时间的长短和装饰装修的投入。承租人对于租赁合同期满后应将承租的房屋交回，投入的装修成本在租赁期满后无法收回的事实也应是明知的，如果没有特殊约定，承租人不会投入与承租时间明显不符的装饰装修成本。本案中，袁群成于2016年1月23日投入8万元对租赁房屋进行装修，装修完毕后，根据此前签订租房协议的习惯，双方在2016年3月1日续签了租房协议。袁群成庭审中陈述，房屋虽然是杨洋名下，但此前协商租房事宜都是由杨洋母亲负责。在装修房屋前，已经征求过杨洋母亲的意见，其表示不会上涨房租，协议到期后还按照以前租房协议进行续签。故袁群成投入大量资金进行装修。本院认为，根据公平和诚实信用原则，杨洋认可袁群成的装修行为后，对租赁期满不再续租事宜未尽到必要的提示义务，在租房协议期满前，又明确表示不再出租。尽管双方就租房事宜进行过协商，但未达成新的租房协议。同时，杨洋采取锁门方式致使袁群成无法继续经营，其投入的装修成本无法通过续租涉案房屋进行经营，以此获取收益进行弥补，故对袁群成的装修损失存在相应的过错。虽然租房协议期满，但杨洋作为出租人对承租人袁群成的装修损失存在过错，应当承担相应的赔偿责任，同时，袁群成作为承租方，仅依靠此前签订租房协议习惯就自冒风险投入大量资金装修，对于损失后果的发生亦存在过错。结合双方的过错程度，本院认定袁群成承担装修损失50%的责任，即40000元（80000元×50%），杨洋承担装修损失50%的责任，即40000元（80000元×50%）。
本案的第三个争议焦点为，袁群成对杨洋的房租损失是否存在过错。袁群成与杨洋的租房协议的有效期自2016年3月30日至2017年3月30日。在协议到期后，在续租事宜协商未果的情况下，杨洋于2017年4月1日对出租房屋进行锁门，袁群成作为承租方，无法使用涉案房屋继续经营，同时又无法将房屋腾空，致使房屋空置至今。该损害后果的发生系杨洋锁门所致，袁群成对这一损害后果的发生不存在过错，故本院认为袁群成对杨洋的房租损失不应承担赔偿责任。
对于袁群成要求的皮具损失及营业损失，因其未提供有效证据予以证明，故本院对该部分诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨洋于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告（反诉被告）袁群成的各项费用55865.445元；
二、原告（反诉被告）袁群成于本判决生效之日起十五日内，将位于朱兰干休路中段东侧百货公司底商住宅楼面向北门面房由西向东数1、2、3间的房屋腾空并返还给杨洋；
三、驳回原告（反诉被告）袁群成的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨洋的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4500元，（其中本诉部分案件受理费4450元，反诉部分案件受理费50元），由袁群成负担3292元，杨洋负担1208元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 安家东
审 判 员 杨兴华
人民陪审员 张朝霞
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 张晓丹
相关法律条款
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。