甘肃省金昌市金川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民二初字第129号
原告梁尚琴，女，汉族。
委托代理人钱生钰，甘肃金天元律师事务所律师。
被告金昌市佰亿置业有限公司。
法定代表人史志强，职务董事长。
委托代理人杨邦武，该公司副经理。
委托代理人高山，甘肃金天元律师事务所律师。
原告梁尚琴与被告金昌市佰亿置业有限公司商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员范吉升独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁尚琴及其委托代理人钱生钰、被告金昌市佰亿置业有限公司的委托代理人杨邦武、高山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月17日、2013年4月25日，原、被告经协商先后签订了商铺定购意向书和商品房买卖合同，原告以2300000元购买被告位于本区泰安路汇金财富广场378㎡的商用房，其中一楼91㎡（12501元／㎡）、二楼287㎡（4050元／㎡）。但被告所交付房屋的实际面积少于合同约定，一、二楼的面积差额分别为20.08㎡、12.18㎡。基于被告的原因，原告至今不能办理房产证。请求判令被告返还房款及利息534957.13元、承担违约金23000元，合计557957.13元。
被告辩称，双方所签合同属实。经过双方协商，被告将原价2470000元的房屋论套整体以2300000元出售给原告，不论面积和单价，不存在原告主张的面积误差。未办证是因房管部门尚未进行综合验收，责任不在被告，被告不应承担违约责任。原告的诉请缺乏相应的法律事实和依据，应予驳回。
经审理查明，2012年11月17日，原、被告经协商签订商铺定购意向书一份。约定，原告以2470000元购买被告位于本区泰安路佰亿.汇金财富广场的商用房，总建筑面积378㎡，一楼价格12951元／㎡、二楼价格4500元／㎡。定金300000元。2013年4月25日（被告所持合同的签订时间又为6月16日），双方又签订商品房买卖合同一份。约定，（该房屋）按套（单元）计算，总价款为2300000元，总面积为378㎡。房款于2013年5月30日前分期付清，房屋于2013年6月30日前经验收合格交付使用。出卖人应当在商品房交付使用后，经金昌市住房和城乡建设局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第五条是关于面积确认及面积差异处理的约定，但该条第二款约定，当事人选择按套计价的，不适用本条约定。原告如约付清了房款。被告按期交付了房屋。2013年9月11日，金昌金浩房地产测绘队测量（金房测字Z13090006号测绘报告）确认，被告交付的房屋的实际建筑面积一层101号为70.92㎡、二层201号为274.82㎡。与约定相比，一、二楼的面积差额分别为20.08㎡、12.18㎡。因涉案房屋所在小区存在乱搭乱建等问题，相关部门尚未进行综合验收。就前述争议，原告在多次与被告协商未果后提起诉讼，请求判令被告返还房款530679.33元及利息4277.8元、承担违约金23000元，合计557957.13元。
上述事实，有原、被告的陈述、原告提交的定购意向书、商品房买卖合同、购房款收据复印件、被告提交的房屋面积测绘报告、会议纪要复印件在案予以证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点为被告交付的房屋是否存在面积误差及误差如何处理、所有权证未办理被告是否构成违约。导致争议的原因在于双方对是否存在一、二楼面积分层、优惠价的形成、所有权证办理的具体条件这些合同内容的约定不够具体、明确。原、被告对双方所签的定购意向书、买卖合同并无异议。约定不明、争议发生后双方又无法达成补充协议，本院依法只能按照合同有关条款、交易习惯来分析认定。对涉案房屋，依双方约定的确是按套交易的，但无论是在先前的意向书还是后来的合同中，房屋的总面积都是确定不变的，这里的“套”是面积确定的“套”，双方只是对价款做出了优惠变更，原告所购买、被告应交付的房屋的面积都应当是378㎡，而被告实际交付的房屋的总面积仅为345.72㎡，显然，误差存在且超过了法定误差比3%，这是被告无法否认的事实。根据意向书中确定的总面积、总价款、一、二楼单价，可以肯定，涉案房屋的交易，一、二楼在面积、单价方面的差别是明显存在的。通过一组二元一次方程的解答，我们很容易就可计算出双方当初的约定：一楼的面积为91㎡、二楼的面积为287㎡。分层计价，面积和单价也都是明确的。被告关于“不论面积和单价，不存在面积误差”的辩解无视本案事实且无据证实，本院不予采信。双方虽约定不适用合同关于面积确认及面积差异处理的约定，但对面积差异的处理又再无其他约定，实质上还是属于没有约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告依此规定提出的主张本院应予以支持。原告自付款至提起诉讼，期间已超过一年，其以年贷款利率6.2%主张利息符合本案实际，本院予以支持。涉案房屋的成交价款比预订价款少了170000元，被告给予了原告优惠。对优惠价的确定，双方虽然均主张的是平均降价，但原告的主张是每平方米均降450元（即170000÷378≈450）；被告主张的平均降价，则为2300000÷378＝6084.65元。双方区别的根本仍在于是否分层计价。通过对意向书的前述分析，我们已经肯定分层计价是本案当事人的真实意思表示。而且，分析被告的主张，我们发现，在此情形下，会出现二楼的单价不降反而大幅度提高，一楼的单价则出现了高达63%的降幅，这明显有悖于房地产市场的交易习惯和行情，也与双方当事人在意向书中关于定价所表示出来的真实意思相悖。对优惠价确定的主张，双方均无据证实，相互又不予认可，本院均不予采信。意向书中的单价是双方当事人当初都愿意接受的，就意味着他们对一、二楼单价之间的比例也是充分认可、能够接受的。根据这一比例，结合优惠金额、优惠后的总价款、分层面积，通过计算（取整数）可以确定，优惠后一楼的单价应为12059元、二楼的单价应为4190元。如此，才更接近当事人的真实意思。在约定面积、实际面积、优惠后的单价明确之后，通过计算可以认定，被告所交付的房屋，一楼的误差面积为20.08㎡，误差比为22.06%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为32921.07元，利息为2041.1元，面积误差比超过3%部分应由被告双倍返还原告的房价款为418447.3元。二楼的误差面积为12.18㎡，误差比为4.24%，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为36075.9元，利息为2236.7元，面积误差比超过3%部分应由被告双倍返还原告的房价款为29916.6元。对此，被告依法应当承担返还责任。关于办证的违约责任。从双方的约定看，作为出卖人的被告，只要在房屋经金昌市住房和城乡建设局综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案就不能被视为违约，而该房屋至今尚未经过综合验收，从被告提交的、原告也认可其真实性的金建房纪（2014）6号文件的内容来看，导致房屋未经综合验收的原因，显然无法完全归责于被告一方。因此，原告关于违约金的主张既不符合合同的约定，也不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告金昌市佰亿置业有限公司返还原告梁尚琴面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款68996.97元及利息4277.8元；
二、被告金昌市佰亿置业有限公司双倍返还原告梁尚琴面积误差比超过3%部分的房价款合计448363.9元；
三、驳回原告梁尚琴关于违约金的诉讼请求。
以上总计521638.67元，限于判决生效后30日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9390元，减半收取4695元，由原告承担305元，
被告承担4390元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
审判员 范吉升
二〇一五年六月十日
书记员 王秀萍