河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1502民初字第1362号
原告潘自全，男，汉族，1955年11月8日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人黄忠明，河南法正律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告信阳隆圣房地产开发有限公司。
法定代理人熊有凤，公司董事长。
委托代理人黄烨，河南黄国胜律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人黄胜霞，河南黄国胜律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告潘自全与被告信阳隆圣房地产开发有限公司拆迁补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘自全及其委托代理人黄忠明、被告隆圣房地产开发有限公司的委托代理人黄胜霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告潘自全诉称，原告积极响应旧城改造号召，配合被告房屋拆迁，于2008年9月24日同被告信阳隆圣房地产开发有限公司（以下简称：隆圣公司）签订拆迁补偿安置协议，依据协议原告选择产权调换，约定过渡期为18个月。协议签订后，原告依约履行协议至隆圣房地产公司违约逾期竣工。因房屋具体位置确定问题，当事人双方产生纠纷，而原告长期以门面房租金维持生活，现原告原区域房屋租金逐年增长。当初原告积极配合被告拆迁，现被告却切断原告家庭生活来源，造成原告多年居无定所，经济困难。被告行为违反《拆迁补偿安置协议》第五条违约责任之约定和《合同法》第一百一十三条之规定。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，请求法院判令被告赔偿原告自2010年3月24日至2015年12月31日因门面房迟延交房所造成的财产损失共计26万元；诉讼费由被告承担
被告信阳隆圣房地产开发有限公司辩称，一、原、被告间签订的《拆迁补偿安置协议》中所约定的合同双方的权利义务，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当遵守，也应当作为法庭裁判本案的根据。二、根据原、被告间签订的《拆迁补偿安置协议》，答辩人并无任何违约行为，依法应当驳回原告对本公司的诉讼请求。1、根据原、被告间签订的《拆迁补偿安置协议》，对提供给原告方的住房约定了明确的过渡期限为18个月。根据信阳市政府公布的周公台区域拆迁补偿的相关规定，18个月的过渡期限内，按照拆迁房屋的使用面积每月每平方2元，支付过渡费，超出18个月的加倍即每月每平方4元的标准支付过渡费。本公司已经严格按照该约定支付了过渡费。并无违约情形。同时，对于住房本公司开发的楼盘，已于2011月10月30日全部竣工。2013年1月1日通知交房。原告因为自己的原因没有领房，应当自行承担责任，请求本公司赔偿毫无根据。2、关于商业用房，由于商业用房的特殊性，原、被告之间并没有约定交房期限。在拆迁时对原告的商业性房屋也进行了一次性补偿。这一点非常明确。在贵院（2011）信浉民初字第473号已经生效的调解书中，也异常明确的区分了对原告房屋的补偿安置区分为商业用房和家庭住房。对家庭住房《拆迁补偿安置协议》第二条中明确约定过渡期住房期限为18个月。而通读整篇协议所有条款，并无商业性房屋交房期限的具体约定。因此，原告起诉本公司商业性房屋逾期交房违约，要求赔偿，毫无根据。即便如此，答辩人的商业性住房也早已竣工，由于原告自己的原因，导致不能够交房，故其请求本公司赔偿，毫无事实根据和法律依据。3、对开发拆迁的难度，原、被告都有明确的预见。对违约有明确的约定。签订合同时，双方明确约定超出18个月不能够交房的，加倍即每平方4元支付过渡费。这就充分说明，对于可能的超期，原、被告都有明确的预见。因此，签订合同时也就明确约定超出18个月不能够交房的违约处理办法，加倍即每平方4元支付过渡费。三、原告的诉讼请求赔偿毫无根据。1、答辩人的商业性房屋也早已竣工，由于原告自己的原因，导致不能够交房，故其请求本公司赔偿，毫无事实根据和法律依据。2、原告提供计算赔偿的证据不能够采信。无任何证据支持。四、原告请求的房屋已经被贵院查封。该查封裁定已经于2012年10月19日下达。分别为（2012）信浉民初字第1570号、1588号、1606号。自此之后该房屋答辩人已经不能够控制。由法院控制，此期间是否延期交房、是否能够交付，答辩人均无权干涉。因此，再请求查封期间答辩人予以赔偿，于情于法于理都讲不通。1、由于规划的原因，导致不可能一户一间甚至多间门面房。此已经成为不可更改的事实。已经建成的楼房不可能炸掉。所以，即使法院判决、法院查封之后，也导致房屋不能够分配和执行。2、此局面已经长达3年多的时间，甚至还会继续下去。房屋空置着，答辩人也没有获益，此期间判决租赁费对答辩人不公平。房屋又在法院查封控制下，答辩人不能够做任何处理。
经审理查明，2008年9月24日，拆迁人信阳隆圣康泰房地产开发有限公司（后更名为信阳隆圣房地产开发有限公司）为甲方，被拆迁人潘自全为乙方，双方签订拆迁补偿安置协议，约定：根据规划，甲方（被告）拆除乙方（原告）各类房屋建筑面积96.24平方米及其附属物，乙方在2008年9月23日前将房屋腾空，并交付甲方拆除。协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续，乙方自愿选择补偿安置方式产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋情况为原区域，乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月每平方米2元支付给乙方临时过渡费，过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算，因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。另双方又约定说明：（1）以上产权经双方协议进行产权调换，甲方返给乙方门临东方红大道一号楼门面房一层40平方米，二层40平方米。该面积互不补差价，超出面积一层按每平方米5000元补价，二层按每平方米3000元补价。超过18个月甲方没能交新房按每月每平方米4元支付过渡费。新房结算以房产局办证测量数据为准。新房选房潘自全为第一选房屋。如甲方不能交房按国家规定赔偿违约金。合同签订后，原告即将房屋交付给被告拆迁。2011年10月30日，被告开发建设的申城花园竣工，2011年10月31日，被告通知各拆迁户办理交付事宜。在此期间，由于双方因交房具体位置无法确定，双方遂产生纠纷，先后经区政府、办事处、信访局等部门多次协调未果。现争议房屋已由我院根据（2012）信浉民初字第1570号、1588号、1606号民事裁定书予以查封。另查明，被告已经足额支付原告过渡期间的的过渡费。
本院认为，原、被告双方签订的拆迁补偿安置协议是双方真实的意思表示，对双方均有约束力，双方应本着诚实信用和公序良俗原则履行各自的义务。依照双方协议约定，被告二年内不能交房，应承担违约金，但未对违约金数额明确约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被告应赔偿原告自2010年9月25日起的租金损失。案外人周克秦原有房屋与原告潘自全房屋相邻，原房屋面积141.71平方米，（2013）信浉民初字第2041号民事判决书中载明，周克秦原有房屋的租赁费用经评估机构评估，2012年12月19日至2012年12月31日，每平方米月租金为95.02元；2013年1月1日至2013年12月31日，每平方米月租金为99.77元；2014年1月1日至2014年12月31日，每平方米月租金为104.76元；2015年1月1日至2015年8月13日，每平方米月租金为110元。本案原告潘自全的房屋面积为96.24平方米，其标准位于鉴定机构鉴定结果的合理范围之内，本院予以认可。即原告的租金损失为254838元（1290元×27月＋3334元×12月＋7500元×24月）。但对房屋可能存在不能按返迁协议返迁的风险和执行中未能及时选择变更合理的返迁方案，双方均有责任。综合本案具体情况，本院酌定由被告承担60%的责任，原告自担40%的责任。即被告应赔偿原告损失为152902.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告信阳隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告潘自全因被告迟延交付门面房而造成的损失152902.8元。
二、驳回原告潘自全的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5200元，由被告隆圣房地产开发有限公司承担3058元，原告潘自全诉讼费免交。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 余永红
审 判 员 杨 虹
人民审判员 任俊名
二○二○一六年八月十九日
书 记 员 陈皖琰