广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11090号
上诉人（原审原告）：卢开春，女，汉族，1980年12月26日出生，住江西省吉安市新干县。
委托诉讼代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林泽娜，女，汉族，1989年9月24日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：刘浩根、董浩，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市车耀荟企业管理服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：蒋少波。
被上诉人（原审被告）：佛山房宝贝电子商务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：梁景辉，总经理。
上诉人卢开春因与被上诉人林泽娜、广州市车耀荟企业管理服务有限公司（以下简称车耀荟公司）、佛山房宝贝电子商务有限公司（以下简称房宝贝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢开春上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司返还35954元及利息给卢开春（利息以35954元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月25日计至还清之日止）；二、撤销一审判决第二项，改判林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司返还商铺定金114046元及利息给卢开春（利息以114046元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月25日计至还清之日止）；三、林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，双方无法签订正式《商铺买卖合同》的分歧点有三点：过户时间、交付时间、付款方式，一审法院认定分歧点只有付款方式且此分歧点的产生属于卢开春一方过错有误。（一）关于付款方式。一审法院认定“原告并未提出任何合理的付款方案”并在此基础上认定“不能订立正式商铺买卖合同的责任在原告”错误。首先，付款方案需要双方协商确定而不是卢开春的单方义务，虽然卢开春在本案中提出了具体的付款方案，但是即使卢开春确未提出，也不能就此认定过错在卢开春一方。按照不动产买卖惯例，本应由出售方提出付款方案、购买方对方案提出同意或者修改的意见。其次，卢开春已经提出具体付款方案，即已经支付的15万元作为首付款，过户之后办理按揭，按揭款不足部分由卢开春一次性补齐（因为能够获批的贷款金额无法确定）。对方不同意卢开春的付款方案，但是也没有提供其他的付款方案，即对于如何付清全部款项没有提出自己的主张。即使按照对方篡改的《商铺认购书》的规定，“定金15万元，按揭40％”，也无法解决付款方式的问题，因为两者加一起仅约66.3％，剩余约33.7％的价款如何支付仍无定论。再次，《商铺买卖合同》的第四条“付款方式及期限”是完全空白的，意味着付款方式需要双方进一步协商才能确定，完全不存在卢开春必须提出付款方案，否则就要承担签约不成的责任。最后，在庭后沟通中，卢开春积极联系对方磋商合同条款，就付款方式的问题卢开春还请现在的工作单位出具了收入证明，证明卢开春能够申请按揭贷款。但因为定金加按揭之外的房价款的支付问题，以及过户时间、交付时间等问题，双方仍未能签订《商铺买卖合同》。（二）关于过户时间。首先，林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司的主张自相矛盾，其篡改的《商铺认购书》第3.5条规定“由认购方于2017年3月30日前申办贷款手续”，《商铺买卖合同》第七条规定“本合同生效后的150个工作日，由出卖人向房管部门申办过户手续”，即先办理按揭贷款手续，后办理过户手续。这是不可能完成的任务。根据二手房屋交易惯例及金融机构规定，二手房屋买卖必须先办理过户手续、将房屋过户到购买方名下后，才可用该房屋抵押办理按揭贷款，所以过户时间应在办理按揭手续之前。其次，二手房过户手续本来就不复杂，完全不需要150个工作日那么久。卢开春就过户时间提出在签订《商铺买卖合同》后15天之内办理过户手续，但对方不同意。涉案商铺所在地是大商场，林泽娜在该处有很多间在售商铺，其对于二手房屋交易的程序应非常熟悉，并且其还委托了车耀荟公司这样的专门中介机构办理，仍然做出如此严重矛盾且不合理的规定。据此，卢开春完全有理由相信，林泽娜本意就不是通过出售物业获利，本质上属于非法集资行为，根本就没想卖，这从《商铺买卖合同》以及配套的《商铺委托经营管理协议》关于“商铺必须先交车耀荟公司统一经营三年”中更可以得到证明。与卢开春类似情况的购买者还有很多，林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司的行为完全符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉嫌刑事犯罪。（三）关于交付时间。林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司要求卢开春先将商铺交给车耀荟公司统一经营管理三年(三年内不需要支付任何租金或者收益，期满后还有优先权)，卢开春认为应在付清购房款后即行交付或者在付清购房款后合理的短期内就交付，由卢开春开始行使完整的处分权，至于是否将商铺交给车耀荟公司统一管理，应由卢开春决定，但绝对不应将此作为卢开春必须履行的合同义务。双方有此分歧，无法达成一致意见，成为无法签订《商铺买卖合同》的一个原因。要签《商铺买卖合同》就得签《商铺委托经营管理协议》，而《商铺委托经营管理协议》规定对卢开春非常苛刻，严重限制甚至剥夺了卢开春对涉案商铺的使用权、收益权。未签订正式《商铺买卖合同》的责任在于林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司。二、一审判决站在林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司的角度审理本案，有失公正。从一审判决逻辑来看，一审法院始终将卢开春的义务履行作为唯一审查对象，根本没有审查对方的义务履行问题。买卖合同为双务合同，双方义务均需审查。一审法院只关注出售方的收款权利，忘记了买受方除了义务也是有权利的。商铺过户以及交付是卢开春的根本权利，也是合同中对卢开春最重要的条款，是卢开春根本权利的保障。过户以及交付条款、付款条款的拟定一样重要，都是合同当事人的最重要权利，但一审法院在本案中偏向对方。三、一审判决认定35954元因超出定金法定标准应退还给卢开春的处理，具有事实和法律依据，应予维持，但未予支持该部分的利息不当，请求依法支持自2017年3月25日起按照中国人民银行贷款利率计至付清之日止的利息。四、车耀荟公司和房宝贝公司应对全部15万元承担连带责任。根据庭审查明，卢开春在车耀荟公司处通过POS机刷卡支付了15万元，收款方是房宝贝公司；同时查明，该15万元现一部分由车耀荟公司持有，一部分由房宝贝公司持有。车耀荟公司至今持有卢开春所付款项行为已超出其代理范围，房宝贝公司至今持有卢开春所付款项的行为也已超出其代收款范围，应视为两者与林泽娜为合伙，三者系一个整体，应承担连带责任。一审判决对房宝贝公司的责任承担问题只字未提，实属不当。五、涉案15万元对卢开春非常重要。卢开春与亡夫曾某共育有两个子女，分别是15岁和13岁。曾某因被他人故意伤害于2015年7月18日死亡后，卢开春独自抚养两个子女，至今未获得任何赔偿。因处理丧事等原因，卢开春被原单位辞退。涉案15万元是卢开春家庭多年积蓄，原本想用以投资获取收益，“一铺养三代”，作为子女成长的经济保障，因此签订了《商铺认购书》，确有购买涉案商铺的诚意。但因严重缺乏市场交易经验，在未与交易对方协商一致交易条款的情况下就匆忙付款。本案对卢开春造成了很大的经济损失以及精神压力，家庭生活亦陷入困难。反观林泽娜，其自身经济条件较好，也未因本案遭受损失，卢开春也没有主张林泽娜双倍返还定金。判决返还定金，能较好地达到法律效果和社会效果。
林泽娜答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
房宝贝公司答辩称：一、一审法院不予支持卢开春请求解除合同及返还定金，认定事实清楚。（一）房宝贝公司是中介代理公司，负责中介代理行为，促成卢开春与车耀荟公司签订的《商铺认购书》，该合同为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法应受法律保护。（二）房宝贝公司代车耀荟公司收取购房定金，是受委托行为，车耀荟公司已向卢开春出具收款收据凭证确认其收款行为，作为受委托人已履行完毕委托事宜。卢开春在履行认购书时如与车耀荟公司因履行认购书而产生纠纷，该纠纷与房宝贝公司受托收款行为无关，房宝贝公司不应就收款行为承担连带责任。（三）基于实体经济不景气，卢开春作为成年人，其选择投资商业地产，应当具备相应的风险防范意识，而不是在可能不能如期获得投资回报时选择将风险转嫁给开发商或第三方。二、一审法院适用法律正确。（一）卢开春自愿缴纳购房定金，并自愿履行付款义务，卢开春没有依约履行认购书的合同义务，已经构成违约行为。结合庭审情况，卢开春对于支付剩余房款的付款方式纯属消极不配合，其不但有一次性付清的能力，还可与车耀荟公司协商分期付款或其他方式解决，但卢开春却明确是何种方式均不愿意付款，主观上明显属于违约。（二）认购书可证实车耀荟公司已将双方即将签署的《商铺买卖合同》等文件予以公示，卢开春亦确认该内容已接受。而卢开春所谓的付款方式存有争议的事实亦不存在，因此不能按时依约签署《商铺买卖合同》的根本原因在于卢开春，其实际是想单方解除购买合同关系，而不是想继续履行购买合同关系，故应由其自行承担相应的法律责任。
车耀荟公司经传唤，未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。
卢开春于2017年4月26日向一审法院起诉请求判令：林泽娜、车耀荟公司、房宝贝公司共同向卢开春返还商铺定金15万元及利息（以15万元为基数，从2017年3月25日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：2017年3月25日，车耀荟公司作为林泽娜的委托代理人、以林泽娜名义与卢开春签订《商铺认购书》。该认购书约定：出售方为林泽娜，委托代理人车耀荟公司；认购方为卢开春。认购方自愿认购广州市越秀区XX号物业单元，该商铺建筑面积为7.03平方米，套内建筑面积2.83平方米（商品房的地址和面积以房地产权证登记为准），用途为商业。该商铺最终认购价570230元（按套计价），该认购总价款未包含该商铺的相关税、费，政府规定由认购方支付的税费及办理银行贷款手续费用等，均由认购房承担。三、认购方应严格按照下列付款期限付清该商铺认购总价款：3.12017年3月25日支付定金15万元，同时签署本《商铺认购书》；3.5余款即总价款的40%由认购方在2017年3月30日前申办贷款手续[认购方申请贷款的额度、年限、利率最终由银行确定为准，该贷款申请仅为意向，出售方不作任何的承诺和保证；如遇国家利率调整，按银行有关文件规定相应调整贷款利率，非出售方原因（包括认购方原因、贷款政策变动、银行原因、担保原因等）造成银行拒绝审批或者发放的贷款低于认购方申请的金额，认购方应在出售方或银行发出书面通知之日起10日内付清差额部分金额，否则视为认购方逾期付款]。四、认购条款：4.1认购方确认已阅读和理解接受出售方出示的该商铺所在及相关楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件和补充协议）、管理规约、物业服务协议、该商铺的权属证明等，清晰了解该商铺情况及土地使用权年限等；认购方已到现场查看，对该商铺结构、现状、周边环境及交易条件充分了解，并无异议；认购方同意《商铺买卖合同》作为应当签订之最终版本，不得另行单方提出变更《商铺买卖合同》。4.3认购方须于2017年3月30日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件（国内成年人士须提供有效身份证，国内未领取身份证的须提供户口簿）并带备首期价款及交易税费、服务费等费用到该商铺所在地签署《商铺买卖合同》；如认购方出现未按办《商铺认购书》约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时支付定金、购房款、税费等任一情形的，视为认购方严重违约，认购方所交定金不予返还，从逾期履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方，认购方同意并确认，出售方出售该商铺给第三人之前无需通知认购方。4.4如选择贷款付款方式，认购方须于2017年3月30日前按银行或银行指定的贷款服务机构提交申请贷款所需资料（具体内容详见贷款银行提供的贷款须知），并签订银行贷款合同等相关文件及办理手续；如未按时办理上述手续的，视为认购方违约，认购方须按《商铺买卖合同》的约定承担违约责任；若认购方逾期办理贷款手续或逾期按银行要求提交贷款资料超过5日的，自第6日起视为认购方放弃贷款方式付款自动转为一次性付款，且认购方须在自动转为一次性付款之日起5日内以现金形式一次性向出售方付清全部房款。六、出售方特别提示：签署本认购书之前，请认购方再次仔细阅读本《商铺认购书》全部内容，并确认有关事实：认购方已经认真审阅本《商铺认购书》的所有条款，特别是字体加粗部分的条款，已由出售方说明并充分理解其含义和法律后果。本《商铺认购书》签署前，认购方有权对本《商铺认购书》提出修改；本《商铺认购书》生效后，认购方必须按照本《商铺认购书》约定行使权利并主动履行义务等。当日，卢开春以刷卡方式向房宝贝公司账号支付15万元。林泽娜于同日开具了收款收据，载明收到卢开春交来永福路6号三层28单元购铺定金15万元。
据广州市国土资源和规划委员会于2016年1月12日核发的粤（2016）广州市不动产权第00XXXX72号不动产权证显示：越秀区XX路X号XX登记权利人为林泽娜单独所有，用途为商业，建筑面积7.0327平方米，套内建筑面积2.8304平方米。
本案审理过程中，卢开春还陈述：2017年3月25日签订《商铺认购书》当日，车耀荟公司工作人员仅交付卢开春一份认购书扫描件，并且是遮盖合同条款让卢开春签名，次日才给了原件，该原件较扫描件增加了3.1、3.5条的内容，其他没有变化。为证明认购书文本差异及卢开春未能与林泽娜签订正式买卖合同的原因，卢开春还向一审法院提交了如下证据：1.《商铺认购书》复印件（该认购书复印件3.1条为“年月日支付定金￥元，同时签署本《商铺认购书》”，第3.5条为“余款￥元即总价款的%，由认购方在年月日前申办贷款手续……”，即日期和金额位置为空白，其他内容与林泽娜当庭出示的《商铺认购书》原件内容一致）。2.2017年3月26日及同年3月28日现场照片。3.《特殊情况申请表》[载明：客户姓名为卢开春，认购单位三层3028号，申请事项为退还拾伍万元；理由：（1）你公司没有提供“林泽娜”的身份证，“林泽娜”给你公司的委托书、认购单位的房产证昨天没有提供，今天在我的坚持要求下还没有提供；(2)你公司在昨天没有向我出示《商铺买卖合同》，今天在我的坚持下，出示了给我，我对上面的付款方式、过户、交付等条款有意见；你公司保证可以帮我办理按揭，但我没有工作，不能提供证明，担心办理不了按揭，你公司把按揭办不了的责任全部让我承担；合同让我先付清款再150个工作日内办过户手续，我认为应该先付一部分，过户后再付清，过户时间15个工作日内；最后一栏有经审核，不退还字样，日期为2017年3月28日]。4.《商铺买卖合同》复印件。房宝贝公司对上述证据均不予确认。林泽娜质证意见为：对上述证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，卢开春称车耀荟公司掩盖合同让其签名后再添加条款不属实，应以认购书原件为准；上述证据2是售房现场，但仅能证明卢开春在现场，无法证明其他事实；对上述证据3真实性、合法性、关联性均不予确认，就算卢开春主张退还定金，但无法定或约定的理由，我方不予退还是符合合同约定和法律规定的；对上述证据4真实性予以确认，相关商铺都是使用该合同文本。
关于为何未签订正式商铺买卖合同及解除认购书的理由，卢开春陈述，因买卖双方无法就签订正式房屋买卖合同达成一致意见，认购书的合同目的无法实现，因此解除；具体是就付款方式无法达成一致意见，购买房屋时卢开春已离职，没有收入证明，办不了银行贷款，签认购书时卢开春也向林泽娜的工作人员说了，但他们说可以搞掂，可以做假的收入证明；卢开春是没有付款能力的，只是在林泽娜的推销下才签订了认购书。
2017年10月31日庭审时，林泽娜表示仍愿意与卢开春协商签订商铺买卖合同，但应该有合理期限，即自开庭之日起15日内协商签订，否则林泽娜也要解除合同。至本判决作出时，卢开春与林泽娜仍未能签订商铺买卖合同。
一审法院认为：车耀荟公司作为林泽娜的代理人、以林泽娜名义与卢开春签订《商铺认购书》，林泽娜确认其代理权，该《商铺认购书》也载明上述代理关系，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，上述《商铺认购书》中出售方的权利义务由林泽娜享有和承担。该《商铺认购书》为双方自愿签订，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。诉讼过程中，林泽娜出示了涉案商铺不动产权证原件，其身份证件亦已经一审法院核实，林泽娜也表示愿意在合理期限内与卢开春继续协商订立商铺买卖合同。从本案已查明的事实来看，现卢开春与林泽娜未能签订正式商铺买卖合同的原因在于付款方式上未能协商一致。因此，不能订立正式商铺买卖合同的责任在卢开春，根据《商铺认购书》的约定卢开春无权要求退还定金。但是，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中双方约定的最终认购价为570230元，根据上述法律规定定金不得超过114046元，故林泽娜应将超出的部分定金35954元退回卢开春。基于同理，导致未能签订正式商铺买卖合同的责任在卢开春，因此一审法院对卢开春关于利息的诉讼请求不予支持。至于卢开春称林泽娜方在未经卢开春同意的情况下单方添加了《商铺认购书》3.1、3.5条部分内容的问题。首先，卢开春对此仅有《商铺认购书》复印件作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项的规定，该证据不能单独作为认定案件事件的依据。其次，双方未能签订正式商铺买卖合同的根本原因在于卢开春在没有付款能力的情况下签订涉案《商铺认购书》，其作为具有完全民事行为能力的成年人，应当对其行为承担相应法律后果。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，于2017年11月30日作出一审判决：一、林泽娜在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向卢开春退回35954元；二、驳回卢开春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元、财产保全申请费1270元，共计4570元；由卢开春负担3779元、林泽娜负担791元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，卢开春提交下列证据：一、劳动合同、社保费个人明细、收入证明，拟证明其有稳定的工作，符合办理按揭贷款条件；二、民事判决书、受理案件通知书，拟证明其丈夫因他人犯罪行为死亡，未获任何赔偿，生活困难。
林泽娜发表意见称：卢开春提交的证据不属于新证据，其在一审时就可以提交但并没有提交，依法不能作为新证据使用。同时，根据其提交的劳动合同、社保费个人明细、收入证明，其符合办理贷款的条件，但卢开春在与林泽娜协商签订商铺买卖合同时又主张其没有付款能力，无法办理按揭贷款，相互矛盾。说明卢开春不签订《商铺买卖合同》是其个人原因，而非付款方式存在争议。
二审期间，林泽娜确认：一般情况下在签订正式买卖合同当天支付首期款，但是《商铺认购书》没有填写。因为卢开春拒绝签署，所以没有填写《商铺买卖合同》中的付款方式。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是未能订立《商铺买卖合同》的责任认定。
本案中，双方于2017年3月25日订立《商铺认购书》，目的在于3月30日之前订立《商铺买卖合同》。然而，卢开春于次日即提出对于付款方式、过户、交付等条款有异议。事实上，《商铺认购书》仅约定支付定金15万元的时间和40%房款办理按揭，对于其他房款的支付方式和时间没有作出约定，而根据卢开春提交的《商铺买卖合同》，付款方式为空白，林泽娜对此未能举出反证。因此，双方对于作为商品房买卖合同主要条款的付款方式并未协商一致，而无论是《商品认购书》还是《商铺买卖合同》均由林泽娜一方提供，所以双方未能订立《商铺买卖合同》，不可单方归责于卢开春。卢开春主张林泽娜返还全部定金，应予支持，至于利息的主张则理据不足，本院不予支持。车耀荟公司与林泽娜系委托代理关系，而房宝贝公司仅为收款方，依据合同相对性原则，均不应对林泽娜返还定金承担连带责任。
卢开春在二审期间提交的证据因不涉及本案处理，本院不予采纳。
综上所述，卢开春的部分上诉请求成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9031号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9031号民事判决第一项为，林泽娜自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向卢开春返还15万元；
三、驳回卢开春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3300元、财产保全申请费1270元，二审案件受理费2509元，均由林泽娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年八月十七日
书记员 马婷婷
黄妙丽