四川省巴中市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）巴中民终字第15号
上诉人（原审被告）冯文菊，女。
委托代理人马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）田艳，女。
委托（特别授权）代理人黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。
委托代理人尹智明，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）冯绍辉，男。
上诉人冯文菊因与被上诉人田艳、冯绍辉房屋买卖合同纠纷一案，不服巴中市巴州区人民法院（2014）巴州民初字第1772号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人冯文菊及其委托代理人马绍金，被上诉人田艳的委托代理人黎大国、尹智明，被上诉人冯绍辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，二被告系巴中市巴州区平梁乡猿门街灾后重建“联建房屋”的普通合伙人。原告与被告冯绍辉于2013年7月5日在达州区民政局进行了结婚登记并领取了结婚证书，现系夫妻关系。
2012年8月15日，被告冯绍辉（作为甲方）与原告（作为乙方）签订了两份《商品房认购合同》。其中，一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）2号楼2单元5楼1号订购住房1套，建筑面积约106平方米，单价1700元，合计金额180200元，2012年8月15日一次性交付全部房款180200元，2013年8月15日交房。另一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）2号楼1单元4楼2号订购住房1套，建筑面积约116平方米，单价1700元，合计金额197200元，2012年8月15日一次性交付全部房款197200元，2013年12月30日交房。被告冯绍辉在该两份《商品房认购合同》的甲方（出卖方）栏签了字，原告在该两份《商品房认购合同》的乙方（订购方）栏签了字。前述两份合同总房款为377400元。同日，被告冯绍辉出具收据一张：交款单位栏填“交房款（田艳）”，收款方式填“现金”，人民币栏填“377400元”，被告冯绍辉在该收款收据的经办栏签了字。
2013年2月18日，被告冯绍辉（作为甲方）与原告（作为乙方）再次签订两份《商品房认购合同》。其中，一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）订购8号、9号房屋，建筑面积约115平方米，单价3500元，合计金额402500元，2013年2月18日一次性交付全部房款402500元，2013年5月1日交房。另一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）1号楼2单元8楼2号订购住房1套，建筑面积约128平方米，单价1500元，合计金额192000元，2013年2月18日一次性交付全部房款192000元，2013年5月1日交房。被告冯绍辉在该两份《商品房认购合同》的甲方（出卖方）栏签了字，原告在该两份《商品房认购合同》的乙方（订购方）栏签了字。前述两份合同总房款为594500元。同日，被告冯绍辉出具收据一张：交款单位栏填“田艳”，收款方式填“现金”，人民币栏填“590000元”，收款事由填“平梁房款”，被告冯绍辉在该收款收据的经办栏签了字。上述《商品房认购合同》约定交房时间到期后，被告拒绝向原告交付房屋，原告遂起诉来院，提出前述请求。同时查明，原告田艳与被告冯绍辉在手机通话时承认该购房、付款的事实。
另查明，2011年8月，巴州区城乡规划勘察设计室规划并绘制了“平梁乡猿门街杨清明等用地平面图”。2012年8月27日，冯绍辉向巴中市巴州区地方税务局交纳耕地占用税2800元。2012年9月26日，冯绍辉（平梁乡）向巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室交纳1号楼土地出让金和相关费用236285元。2012年10月25日，冯绍辉（平梁乡）分别向巴中市巴州区住房和建设局交纳1号、2号楼相关规费和罚款72087元、4287元、28574元、93408元小计198356元。2012年10月26日，冯绍辉再次向巴中市巴州区地方税务局交纳国有土地使用出让契税、印花税9046.5元。2012年10月29日，冯绍辉（平梁乡）再次向巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室交纳1号楼国土罚款15840元。
国有土地使用登记审批表记载：土地使用者名称为冯绍辉，性质为个人，土地座落为巴中市巴州区平梁乡猿门街，土地权属性质为国有，宗地四至为“见宗地图”，批准用途为商住，实际用途为商住，使用期限为商服40年、住宅70年。苟建在权属调查记事及调查员意见栏记载：“该宗地位于巴州区平梁乡猿门街，属场镇规划区内国有土地，相邻指界人已到现场指界，一致确认其界址清楚，面积为528平方米，权属无争议，根据土地登记相关规定，建议为使用权人办理国有土地建设使用权证书。”白付政在地籍勘丈记事栏记载：“该宗地采用手工皮尺测量，其测量方式正确，利用几何公式量算的面积数据。”苟建在地籍调查结果审核意见栏签注：“经审核，该宗地权属证件齐全，合法有效，界址清楚，四至无争议，地籍调查合格。”2013年1月21日，巴中市国土资源局巴州区分局国土勘测规划设计队绘制了该宗土地的“宗地图”，S＝35.2m×15m＝528.00m2。
庭审中，被告冯文菊提供了冯绍辉（甲方）与其（乙方）签订的《合伙经营协议》复印件一份，约定：“甲方主管现场（即工程技术及相关工作）、手续办理并为合营项目的对外总负责人，乙方主管财务（即现金的收储和相关支付）、受灾户分配后剩余房屋的销售（含推介、促销和运营）及融资工作。”同时，还提供了“平梁猿门街馨园楼售房、还房表和商铺销售概况表，用以证明原告所签订的住房三套、商铺两个均已销售和抵偿给他人了，除提供了2014年1月27日与王兵、蹇廷琼签订的2号楼2单元5楼1号住房一套的买卖合同复印件外，其余未提供相关证据予以证实。2014年6月23日，原审法院根据原告诉讼财产保全申请，依法查封了二被告开发建设的位于巴中市巴州区平梁乡猿门街“鑫苑楼”2号楼2单元501号、2号楼1单元402号、1号楼2单元802号住房及该1、2号楼的3、4、5、8、9号门市的处分权。至今未发现案外人提出查封异议。
原审认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”被告冯绍辉系完全民事行为能力人，2012年8月15日和2013年2月18日，被告冯绍辉两次与原告共签订了4份《商品房认购合同》，并两次给原告书立了收房款收据两张共计金额967400元，被告冯绍辉亦认可该两次所签订的4份合同和该两次所书立的收房款收据2张均是其书写，电话录音是其与原告通话的内容，故被告冯绍辉在该两次民事行为中所设立的4份合同和2张收房款收据，本院予以认定。庭审中，被告冯绍辉称，4份合同和2张收据系原告胁迫所致，合同和收据均是虚假的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告冯绍辉未提供其充分证据予以证实自己的主张，故本院对被告冯绍辉的该辩称不予采信。被告冯文菊亦辩称，合同和收据均是虚假的，至今未收到原告一分钱的购房款，仍无充分证据予以证实，亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”从原、被告签订的4份《商品房认购合同》看，明确了房屋买卖当事人的姓名、房屋买卖的具体位置、房屋面积、房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任，故该4份《商品房认购合同》依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”从原、被告签订的4份《商品房认购合同》看，明确约定了合同的生效时间，即原、被告2012年8月15日签订的两份合同约定：本合同于2012年8月15日签订，双方签字盖章后生效；2013年2月18日签订的两份合同约定：本合同于2013年2月18日签订，双方签字盖章后生效。同时，该4份《商品房认购合同》无无效之法定情形，故该4份《商品房认购合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己义务。”从本案原、被告举证看，原、被告签订合同后，原告履行了其交付房款的义务，而被告未按约定履行其交房义务，故原告请求被告按照合同的约定履行交房义务的主张，予以支持。《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”被告冯文菊虽未在该4份《商品房认购合同》和该2张收款收据上签字，但被告冯绍辉系二被告合伙经营的“对外总负责人”，有权代表合伙人对外从事经营活动。故二被告应当共同承担本案的全部民事责任，即按照原告与被告冯绍辉签订的4份《商品房认购合同》的约定全面履行其约定的交房义务。关于原告主张的违约金和损失问题。因该4份《商品房认购合同》只约定了原告违约的违约金计算方法，未约定被告违约的违约责任。同时，原告亦未举证证明有关损失的证据。故原告请求被告赔偿违约金及损失的主张，不予支持。据此原审作出如下判决：一、被告冯绍辉、冯文菊在本判决生效之日按照原告田艳与被告冯绍辉于2012年8月15日和2013年2月18日所签订的4份《商品房认购合同》之约定履行其交房义务，并按规定为原告田艳办理该房屋的土地使用权证和房屋产权证。二、驳回原告田艳的其他诉讼请求。
宣判后，冯文菊不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：原审认定事实不清，被上诉人田艳现为夫妻关系，此前系多年的情人关系，被上诉人田艳知悉上诉人与被上诉人冯绍辉之间存在合伙关系，也知晓由上诉人冯文菊负责销售剩余房的事实，四份《商品房认购合同》田艳付款事实虚假，其款项来源均系借款，且金额高达96万元并完全采用现金交付，明显不合逻辑，田艳根本没有支付购房款，冯绍辉无权处分房屋，田艳也不适用善意取得，案涉房屋已处分给第三人并全部入住，事实上也不能交付，故请求法院撤销原判，驳回被上诉人田艳的诉讼请求。被上诉人冯绍辉答辩认为，田艳知悉冯文菊系我的合伙人，冯文菊负责销售房屋。四份《商品房认购合同》系我与田艳伪造，同意上诉人的上诉意见。被上诉人田艳答辩认为，上诉人冯文菊上诉的事实及理由不成立，冯绍辉与田艳签订的四份《商品房买卖合同》是真实的，缴纳款项是真实的；合伙人负责人的行为，是代表全体合伙人的行为，其全体合伙人应该共同承担责任。综上请求驳回上诉，维持原判。
二审经开庭审理查明的基本事实与一审判决查明的基本事实一致，依法予以确认。
另查明，巴州区城乡规划勘察设计室绘制的“平梁乡猿门街杨清明等用地平面图”注明的：“此图须报规划建设主管部门审查批准后方可实施”，但各方当事人均未提供审批文件，案涉房屋所涉及的建设工程未取得规划许可证和施工许可证。
同时查明：田艳主张现金支付的两笔款给付地点分别在通江县麻石镇和达州市，其款项来源均系于给付当日向案外人“苏德章”借款。该出借人一审提交了一份证明：“兹因田艳于2012年8月15日在我处借现金36万元，又于2013年2月18日在我处借现金60万元，用意是在巴中购房。事属实。证明：苏德章。2014年7月16日”。但该出借人身份信息不详。
二审中，上诉人冯文菊提交了冯绍辉、冯文菊与陈光佳等签订的《建筑工程施工承包合同》；2014年12月27对陈光佳的调查笔录；冯绍辉、冯文菊与李本太等签订的《建筑工程施工承包合同》；2014年12月27日，对李大勋的调查笔录；2014年12月27日对唐富翠的调查笔录；杨清明与冯文菊签订的《补充协议》，《巴州区平梁乡凤凰居委会灾后重建房屋分配方案》二份；2013年7月4日，平梁乡凤凰居委会会议记录等相关书证的复印件。拟证明田艳知晓冯文菊与冯绍辉系合伙关系，冯文菊负责销房屋的事实，田艳不能根据善意取得制度取得涉案房屋的所有权，冯绍辉无权处分涉案的房屋，田艳也知悉涉案房屋由冯文菊、冯绍辉合伙修建，冯绍辉无权售房。被上诉人田艳质证认为，对冯绍辉、冯文菊与陈光佳等签订的《建筑工程施工承包合同》与本案的商品房买卖合同无关联，对陈光佳和陈光强修建房屋的事实不发表意见，陈光佳、李大勋的证言是不成立的，工程地点有一个牌子，牌子上有冯绍辉和冯文菊电话，从这一块牌子上可以看出冯绍辉与冯文菊均在销售房屋的事实，陈光佳不是长期居住在修建房屋的周围，其并不知道冯绍辉与田艳之间的关系。并且所调查的人员均是与上诉人及被上诉人冯绍辉有利害关系的，是他们工地施工的人员，唐富翠的调查笔录，也是与本案有利害关系的人员，不能作为证据采信。杨清明与冯文菊签订的《补充协议》与本案无关联，《巴州区平梁乡凤凰居委会灾后重建房屋分配方案》的签订时间2013年10月10日，田艳购买房屋时间和签订时间是在分配时间之前，并且开发与分配是冯绍辉与冯文菊的自认行为，同时诉争房屋进行了诉讼保全，并没有人提出异议，分配人与冯文菊、冯绍辉签订的合同不能对抗善意第三人。平梁乡凤凰居委会会议记录只有参加者名字，田艳参加该会与否，与田艳的购买房屋是没有冲突的。被上诉人冯绍辉质证认为，上诉人所举出的证据是真实的。
被上诉人二审提交了一份火车票复印件，证明本案的冯绍辉在2013年9月之前一直在恩阳上班是不属实的。上诉人质证认为，该证据与本案没有关联性。被上诉人冯绍辉质证认为，该证据是假的，我没有钱去坐卧铺。从2012年起我的身份证一直是在田艳手中。我是九月份到的上海。三月份砖厂正在技改。2013年3月14日我没有到过上海，也没有坐火车。
本院认为，城乡规划区内的建筑应当依法取得行政许可，建设单位方可实施工程建设。因本案所涉及的建筑物未取得规划许可证，也无施工许可证，对此类建筑物的认定和处理，当事人不应通过民事诉讼的方式由法院判决强制交付并责令办理产权证件，从而变相地确认诉争房屋的合法性，依据城乡规划法等法律、行政法规的相关规定，在诉争房屋未取得建设主管部门相关的许可证件前，不属于人民法院民事案件的受案范围。因而原审受理该案不当，应予驳回当事人的起诉。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销巴中市巴州区人民法院（2014）巴州民初字第1772号民事判决；
二、驳回被上诉人田艳的起诉。
一审案件受理费7000元，退回被上诉人田艳；
二审案件受理费当事人缓交，现不再收取。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴 全
审 判 员 黎 明
代理审判员 赵治荣
二〇一五年三月九日
书 记 员 郭 雨