上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第897号
原告上海健之星健身健美有限公司。
住所地本市兰溪路***号*楼。
法定代表人马耕耘。
委托代理人山鹏飞，上海市成平律师事务所律师。
被告上海市总工会黄浦区工人体育馆。
住所地本市浦育东路XXX号
法定代表人戴桂虹。
委托代理人林志祥，上海市黄浦区总工会公职律师。
委托代理人赵颖，上海市弘安律师事务所律师。
原告上海健之星健身健美有限公司诉被告上海市总工会黄浦区工人体育馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人马耕耘及委托代理人山鹏飞，被告委托代理人林志祥、赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海健之星健身健美有限公司诉称：2011年6月30日，原、被告签订了一份《会所转租协议》，原告依约向被告支付了人民币300，000元，并投入巨资进行装修等。根据协议约定，被告对2012年10月后的续约负责。然被告未能完成续约工作，出租方于同年11月将不再续租的决定通知了被告，由此造成原告损失。现起诉要求被告赔偿经营损失人民币685，346.42元。赔偿装修损失人民币50，000元，另有装修费人民币20，000元已在鉴定报告中体现。赔偿处理会员的支出部分人民币310，000元。要求被告负担在另案起诉的后阶段的房屋使用费人民币208，012.23元。
原告提供了以下证据：一、2011年6月30日与被告职工王建签订的《会所转租协议》，证明与被告会所转租的事实。二、由被告出具给场地产权方的情况说明，证明场地是由被告向上海市黄浦学校租赁，并开设相关俱乐部的事实；并认可原告与被告之间的租赁关系。三、原告绘制的财务损益表，证明在此期间的，原告的投入、支出后，和收入相抵后，原告亏损的情况。其中包括原告支付人民币300，000元、水电房租的事实、空调安装的事实。四，会员名册。他们原来也是有会员的，这是我们接手时的会员名册，当时共接手了626人。五，现有的会员名册。证明现有会员1254人。六、本院（2013）黄浦民四（民）初字第283号民事判决书，证明系争房屋是由黄浦学校出租给本案被告的；王建是被告的职工。七、原告支出人民币50，000万元装修费用的支付凭证二份。八、上海市黄浦区人民法院（2012）黄浦民四（民）初字第1107号民事判决书，证明支出装修费用人民币70，000元
被告上海市总工会黄浦区工人体育馆辩称：原告的诉讼主体错误。《会所转租协议》的主体双方是原告和王建，而不是被告。
被告也没有收到过原告所说的人民币300，000元转让金，我们和原告没有任何的经济往来。经营亏损是正常经营情况下产生的。关于装修的问题，根据法律规定，装修是需要经过出租人同意的。本案中，原告的装修没有争得过任何人包括王建的同意。关于处理会员的支出，除了原告支付的人民币20，000元外，其他款项都是由被告垫付的。后阶段的房屋使用费还没有发生。故不同意原告的诉讼请求。
被告对原告提供的证据对证据一、真实性不予认可，因为我们不知道这件事情。即便其是真实的，其主体也是王建，不是被告。二、真实性没有异议。是我们开给上海市黄浦学校的。和本案是无关的。证明的时间是2011年3月17日，会所转租的时间是2011年6月30日，所以二者之间也是没有关联的。三、损益表的真实性不予认可，因为其是原告自行制作的。除了损益表外的其他材料，被告没有看见原件，对其真实性不发表意见，即便其是真实的话，其汇款的主体也不是原告，而且其也和被告无关。而且其和转租协议上的付款情况，也是不一致的。里面的支付凭证等都和被告无关。对方提供的所有的发票或者是汇款进出反证了原告和被告是没有任何资金往来的。四、五、真实性不认可。六、真实性没有异议。七、与本案没有关联性。八、装修是需要经过出租人同意的。
被告提供了证据上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第283号民事判决书。证明合同到2012年10月结束，之后原告拒绝迁出。
原告对被告提供的证据真实性没有异议。因为被告没有完成续租的约定，这个损失应该由被告承担。
经审理查明：2011年6月30日，原告（乙方）与被告员工王建（甲方）签订了一份关于本市方斜路XXX号XXX楼房屋《会所转租协议》，其中第二条6约定，甲方负责协助乙方并对2012年10月后的续约负责。2011年3月17日，被告向上海市黄浦学校出具情况说明，说明原先在上海市黄浦学校开设的健身俱乐部，概由健之星健身俱乐部实施经营管理。本院于2013年4月16日作出（2013）黄浦民四（民）初字第283号民事判决书，确认上海市黄浦学校与被告之间的关于本市方斜路XXX号XXX楼房屋的《黄浦区教育系统房屋租赁合同》于2012年10月31日到期，被告应将该房屋返还给上海市黄浦学校。为此，原告起诉来院。
在审理过程中，原告申请司法鉴定，经上海市申洲大通会计师事务所有限公司鉴定，原告黄浦店2011年7月-2013年4月的经营亏损金额为人民币685，346.42元。原告对鉴定报告没有异议。被告对鉴定报告不予认可，报告的情况说明没有经过注册会计师的盖章，依法应该属于无效。审计的内容收入支出的状况，系原告的一个经营的流水。得出一个经营的亏损。这是指原告正常经营的亏损，而不指原告诉请中所指的损失。而且损失和原因之间要有因果关系。
本院认为：原告与被告员工王建签订的关于本市方斜路XXX号XXX楼房屋《会所转租协议》，虽无被告盖章确认，但从租赁关系上看，上海市黄浦学校将系争房出租给被告，被告并未提供证据证明转租给了王建，故有权行使转租权的人为被告。被告向上海市黄浦学校出具的情况说明也可以确认是被告将系争房屋转租给了原告。本院确认原、被告间的转租关系。关于协议第二条6约定，该约定的内容涉及权利人上海市黄浦学校，而上海市黄浦学校并非协议的当事方，故无论被告或王建均不能确定续租的状况，原告对该不确定性应当明知。鉴于该条款约定的义务主体是转租方，由此而产主的后果转租方应承担主要责任。关于原告要求被告赔偿经营损失，根据鉴定报告，原告处于经营亏损状态，并没有蠃利的损夫，故本院不予支持。关于赔偿装修损失，由于协议第二条6的约定给原告带来续约的期待利益，本院根据双方对该条款所应承担的责任及租赁期限酌情予以赔偿。关于赔偿处理会员的支出部分，该费用取得的前提是原告应当付出相应义务，由于原告因租赁关系的终止，并未付出相应义务，故会员费的退还并未造成原告损失。本院不予支持。关于要求被告负担在另案起诉的后阶段的房屋使用费，该意见属另案之抗辩意见，本案不予处理。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海市总工会黄浦区工人体育馆应在本判决生效后十五日内给付原告上海健之星健身健美有限公司装修补偿人民币20，000元。
二、驳回原告上海健之星健身健美有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，580.20元，由原告上海健之星健身健美有限公司负担人民币10，280.20元，由被告上海市总工会黄浦区工人体育馆负担人民币300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 王铿华
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。