重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终7628号
上诉人（原审被告）：陈婷来。
委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张璇，重庆索达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张涛。
委托诉讼代理人：陈小军，重庆通安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。
原审被告：刘英健。
上诉人陈婷来因与被上诉人张涛及原审被告刘英健房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈婷来的委托诉讼代理人唐坤、张璇，被上诉人张涛的委托诉讼代理人陈小军、刘建华及原审被告刘英健到庭参加了二审询问。上诉人陈婷来的委托诉讼代理人唐坤，被上诉人张涛的委托诉讼代理人陈小军到庭参加了2017年1月11日的庭审，原审被告刘英健经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
陈婷来上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张涛的诉讼请求，并由张涛承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉案房屋并未实际交付，张涛没有履行合同义务。张涛将房屋交付给刘英健而非陈婷来，刘英健仅是为陈婷来介绍卖房的邻居，陈婷来没有委托刘英健接受房屋，刘英健也未向陈婷来交付房屋钥匙。张涛委托刘英健出租房屋并和刘英健各自收取了租金，足以说明争议的房屋还在张涛的控制之中，由其在处分和收益，张涛也一直持有该房屋的产权证明，没有过户给陈婷来。2.在张涛没有交付房屋的前提下，陈婷来有权拒绝履行房款的交付义务。3.涉案房屋存在严重瑕疵，陈婷来有权拒收房屋。涉案房屋存在严重漏水的现象，张涛应完成修缮并达到满足居住的条件，才能进行交付。
张涛辩称，其已经按约交付了房屋，履行了合同义务。如果张涛没有交付房屋，陈婷来如何在2016年1月进入涉案房屋拍摄照片？原判认定房屋至今没有过户的责任在陈婷来是正确的，陈婷来认为张涛无权主张房款的意见不能成立。张涛交付的房屋并不存在瑕疵问题，陈婷来所举示的拍摄于2016年1月的照片，并不能证明2012年房屋交付时存在质量问题，且双方在合同中并没有约定房屋交付后张涛有对房屋进行继续维修的责任，因此陈婷来以房屋存在质量瑕疵为由拒收房屋没有事实和法律依据。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应当予以维持。
刘英健述称，陈婷来应该支付购房尾款。合同约定2015年过户，是为了规避交易税。由于办理过户的时间比较长，为了防止张涛在过户前把房屋卖给他人，才增加了一个附加的约束条款。2012年9月1日，陈婷来交付一半的房款后，张涛就把房屋交给了陈婷来使用。
张涛向一审法院起诉请求：1.张涛将重庆市北碚区新房子X号X-
X房屋（ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第××号）过户至陈婷来、刘英健名下；2.陈婷来、刘英健向张涛支付购房款余款22.5万元及利息（以22.5万元为基数，从2016年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）。3.陈婷来、刘英健支付违约金10万元；4.诉讼费由陈婷来、刘英健承担。
一审法院认定事实：《二手房买卖合同》载明：卖方张涛（甲方），买方陈婷来（乙方），乙方购买甲方坐落在重庆市北碚区新房子X号X-
X房屋的房屋，建筑面积130平方米，上述房产的交易价格45.3888万元，乙方于2012年5月20日前向甲方支付定金23888元，乙方于2012年8月24日前向甲方支付7万元，乙方于接房前向甲方付清全款50%（包括已付金额）（除银行欠款外），甲方在2012年9月1日将房产交付乙方使用；甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易费，乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易费，双方约定在2015年＿月前过户，合理避免房屋交易税。若在此期间政策有变，则在尽量避免房屋交易税的情况下协商过户时间。本合同一式＿份，甲乙双方各一份。附：1.因不及时过户，甲乙双方为加大守信，违约金定为20万元整。若甲方在规定时间内不给予乙方过户或者将此房屋卖给其他人，甲方则付乙方违约金，退还乙方所有款项及利息，并赔偿乙方购买同等房产当时市场价格的上涨部分。2.在过户之前，乙方可转卖此房，甲方在过户时则无条件给乙方所指定的任何人名字过户此房产。该合同有甲方张涛签字。陈婷来提交的《二手房买卖合同》合同原件中，乙方签字处为：陈婷来、刘英健代。张涛提交的《二手房买卖合同》合同原件中，乙方签字处为陈婷来、刘英健。
合同签订后，陈婷来支付张涛购房定金23888元。2012年8月24日，陈婷来转账支付张涛购房款70000元。2012年9月8日，陈婷来转账支付张涛购房款135000元。2013年6月1日、7月4日、9月12日，张涛的姐姐张晓芹分别向刘英健出具三份收条，载明收到新房子X号X-
X房屋房租500元、1000元、2500元、2014年1月20日，张涛向刘英健出具收条，载明收到新房子X号X-X房屋房租2014年3月至6月共计2000元。
涉案房屋坐落于重庆市北碚区新房子X号X-X房屋，权利人张涛，ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第××号，建筑面积129.16㎡。
一审庭审中，张涛拟证明多次要求陈婷来协助过户、支付剩余房款，举示张涛的姐姐张晓芹与陈婷来、刘英健等人的通话录音。陈婷来对录音的真实性不认可。刘英健对录音的真实性无异议。
一审庭审中，陈婷来拟证明房屋漏水，举示2016年1月份拍摄的房屋内照片7张。刘英健对照片的真实性无异议。张涛认为照片的真实性无法核实，即便是真实的，房屋交付了4年，合同也没有约定交付后由张涛维修。
一审法院认为，本案的争议焦点为合同的签订主体。《二手房买卖合同》抬头中乙方并未载明刘英健的名字，张涛自述刘英健介绍陈婷来买房，张晓芹在通话录音中也多次提到是陈婷来买房子并非刘英健买房，且购房款均由陈婷来向张涛支付。故，刘英健主张自己并非合同签订主体，一审法院予以采信。一审法院认定《二手房买卖合同》签订的主体系张涛与陈婷来。对张涛要求刘英健支付房款、利息、违约金、将涉案房屋过户至刘英健名下等诉讼请求，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，陈婷来与张涛签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议有效。张涛与陈婷来应当按照合同约定全面履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十六条约定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，从刘英健的陈述及刘英健向张涛交付房租的情况来看，刘英健实际持有涉案房屋的钥匙。刘英健系陈婷来的介绍人，可以代理陈婷来收取房屋钥匙，张涛向刘英健交付房屋钥匙的行为可以认定张涛已经向陈婷来履行了交付房屋的义务。陈婷来以张涛未交付房屋为由抗辩不履行合同，理由不成立，一审法院不予采纳。陈婷来抗辩房屋漏水，举示的照片系2016年1月份拍摄，无法反映房屋交付时存在质量问题；双方并未约定房屋交付后，张涛有对房屋进行维修的责任。陈婷来以房屋存在质量问题为由抗辩不支付房款，于法无据，一审法院不予采纳。合同未约定付购房尾款的时间，那么支付房款和房屋过户的义务应当同时履行。张涛与陈婷来约定在2015年前办理过户手续，张涛举示的张晓芹与陈婷来、刘英健的录音，有刘英健的认可，可以证明不履行支付房款、房屋过户手续的责任在于陈婷来。张涛要求陈婷来支付剩余房款225000元，并将涉案房屋过户至陈婷来名下，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于租金是否折抵房款。一审法院认为，没有书面证据的情况下，只能从刘英健收取租金并将租金交付给张涛的行为来推定，陈婷来与张涛关于租金的收取及支配做了约定并按约定履行，6000元租金交付给张涛系双方的合意。陈婷来并未举证证明双方有关于租金折抵房款的约定，陈婷来要求将租金折抵房款，于法无据，一审法院不予支持。
关于违约金。从合同附加条款记载的内容看，该违约条款只适用于张涛不予过户或者将房屋卖予他人的情形，并不适用于陈婷来违约的情况。张涛按照该条款要求陈婷来承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。
关于利息。陈婷来与张涛并未约定逾期付款的违约责任，陈婷来逾期支付房款，张涛要求陈婷来参照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，符合法律规定，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告陈婷来于本判决生效之日起三十日内协助原告张涛将位于重庆市北碚区新房子X号X-
X号房屋（ＸＸＸ房地证ＸＸＸＸ字第××号）过户至被告陈婷来名下；二、被告陈婷来于本判决生效之日起三十日内支付原告张涛购房款225000元及利息（以225000元为基数，从2016年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）；三、驳回原告张涛的其他诉讼请求。案件受理费6176元，减半收取3088元，由被告陈婷来负担2400元，原告张涛负担688元。
二审中，陈婷来举示了以下证据：
1.证人毕某、马某和王某的证人证言，拟证明在签订《二手房买卖合同》前，涉案房屋就存在严重的漏水情况。
2.张晓芹于2012年2月22日出具的《收条》一张。拟证明在签订《二手房买卖合同》前，刘英健就已经在为张涛出租房屋，说明房屋的钥匙在合同签订之前就已经交给了刘英健。
3.涉案房屋档案查询结果一份，拟证明涉案房屋已于2016年12月19日过户到案外人胡兵的名下。
张涛对前述证据质证后认为证人毕某、马某和王某的证人证言并非二审中的新证据，且证人应当出庭作证并接受质询，故对该证据不予认可。对《收条》的真实性认可，但不能达到其证明目的。该《收条》系张晓芹向刘英健出具，该《收条》的形成时间应是2013年2月22日，《收条》上落款处载明的2012年是笔误。对档案查询结果的真实性无异议，该证据证明张涛已经于2016年12月19日将涉案房屋过户给陈婷来指定的案外人胡兵，张涛已经履行完《二手房买卖合同》中的义务。
刘英健在本院询问中陈述，毕某和马某的证词陈述的内容是真实的，《收条》是在签订《二手房买卖合同》之后出具的，张晓芹把落款日期写错了，张涛及其家人一共出具了五张收条，陈婷来在二审中举示的《收条》是第一张收条，其他收条的形成时间均在这张之后。刘英健未到庭对陈婷来举示的其他证据发表质证意见。
二审中，张涛举示了以下证据：
1.陈婷来与案外人胡兵的房屋买卖合同原件的照片。拟证明张涛根据陈婷来的指定，把涉案房屋过户到案外人胡兵的名下。
2.刘英健书写的《证明》一份，拟证明胡兵是陈婷来指定的过户人。
3.重庆市北碚不动产登记中心不动产登记受理通知单及《重庆市房屋买卖合同》。拟证明张涛与陈婷来指定的案外人胡兵于2016年12月16日签订房屋买卖合同一份，将涉案房屋过户至胡兵名下。
陈婷来对前述证据的真实性均无异议，并确认其知晓和认可张涛将涉案房屋过户给胡兵这一事实。
刘英健未到庭对前述证据发表质证意见。
对于陈婷来在二审中举示的证据，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”对于陈婷来举示的证人毕某、马某和王某的证人证言，因三位证人均未出庭作证，无法核实该证人证言的真实性，故对该三份证人证言均不予确认。对张晓芹出具的《收条》和涉案房屋的档案查询结果，张涛对其真实性均无异议，故本院均予确认。对于张涛在二审中举示的证据，因陈婷来对其真实性均无异议，故本院均予确认。
二审中，张涛陈述其在二审期间收到了陈婷来转账支付的190000元房款，另于2016年12月16日收到刘英健代陈婷来支付的10000元房款，其认可陈婷来已经向张涛付清了涉案房屋的全部房款。张涛称由于其已经收到陈婷来以及刘英健代陈婷来支付的共计200000元房款，故对于其诉讼请求第2项中的利息以及超过200000元的余下房款均予放弃，同时对其诉讼请求第1项、第3项一并予以放弃。陈婷来亦认可其在二审期间转账支付张涛190000元房款，刘英健向张涛支付10000元房款的事实，其对于张涛在二审中放弃部分诉讼请求并无异议，并在本案中放弃将张涛收取的租金抵扣购房款的抗辩意见。
根据二审中当事人的陈述及举示的证据，本院二审查明以下事实：
二审中，陈婷来向张涛转账支付190000元房款，刘英健向张涛支付10000元房款，张涛确认其收到陈婷来以及刘英健支付的共计200000元房款后，陈婷来已经付清了涉案房屋的全部房款。陈婷来也不在本案中主张将张涛收取的租金抵扣购房款。张涛已于2016年12月19日办理了涉案房屋的产权转移登记，将该房屋过户至陈婷来指定的案外人胡兵名下，产权证号为渝（XXXX）北碚区不动产权第XXXXXXXXX号。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”张涛在二审中放弃部分诉讼请求，系其自行处分其民事权利和诉讼权利的行为，本院予以确认。对于张涛请求刘英健向其支付购房款余款200000元的诉讼请求，因刘英健并非《二手房买卖合同》的合同相对方，故对该诉讼请求本院不予支持。
陈婷来与张涛签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张涛与陈婷来均应按照合同约定全面履行自己的义务。现张涛已于2016年12月19日办理了涉案房屋的产权转移登记，将该房屋过户至陈婷来指定的案外人胡兵名下，陈婷来也应当向张涛履行支付购房款余款的合同义务，且陈婷来也不在本案中主张将张涛收取的租金抵扣购房款，故对于张涛要求陈婷来支付购房款余款200000元的诉讼请求，本院予以支持。由于张涛自认其已经收到陈婷来以及刘英健代陈婷来支付的共计200000元的购房款余款，故本院对此予以确认。由于陈婷来在本院二审中已经自动履行了合同义务，故对其相关上诉请求及上诉理由，本院不再予以评判。
综上所述，一审判决认定的基本事实清楚，但鉴于二审中出现了新的案件事实，且张涛放弃了部分诉讼请求，故本院对该案予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初1104号民事判决；
二、由陈婷来支付张涛购房款余款200000元（已实际履行）；
三、驳回张涛的其他诉讼请求。
一审案件受理费6176元，减半收取3088元，由张涛负担688元，陈婷来负担2400元；二审案件受理费6176元，由陈婷来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
审 判 员 李 颖
代理审判员 吴学文
二〇一七年一月十三日
书 记 员 阎海峰