广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第78号
上诉人（原审原告）：张志坚，男，1975年11月22日出生，汉族。
委托代理人：吴伟强，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江荣健，男，1970年10月8日出生，汉族。
委托代理人：赵军，广东天行健律师事务所律师。
上诉人张志坚因与被上诉人江荣健房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据和理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2011年1月1日，江荣健（甲方）、张志坚（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将位于韶关市浈江区启明北路万通大厦二楼的房屋租赁给乙方使用，经营用途是娱乐事业（限于卡拉ok、演艺），乙方在不超出或改变约定用途的前提下有权自行决定经营项目，租赁期限从2011年1月1日至2021年1月1日止，租金递增，其中从2013年1月1日起至2015年1月1日止每月租金为61600元；乙方签订合同之日起三个工作日内一次性向甲方交纳履约保证金332000元，合同期内，如乙方单方面提前解除合同或因乙方原因导致合同无法履行的，甲方不退还保证金，乙方不得拆除、破坏附着于租赁房产上无法拆卸的装修、装饰物，如甲方单方提前或因甲方原因导致合同无法履行的，甲方须不计息全额退回保证金，同时全额赔偿乙方所受损失；乙方逾期交纳租金，按租金金额的10%支付违约金，逾期超过20天的，甲方有权解除合同、收回租赁房产、不予退还履约保证金，并按约定收取违约金等。同日，双方签订一份《设备、装修转让协议》，约定：甲方将位于韶关市浈江区启明北路万通大厦二楼的卡仕引擎俱乐部的整套机器、电器设备及家私、装修（不含中央空调）以130万元的价格整体转让给乙方。但双方就上述转让物品没有立下书面移交清单。合同签订后，张志坚向江荣健交纳履约保证金332000元并租赁上述房屋经营精英娱乐俱乐部。
另查明：2013年8月起，张志坚以经营困难为由没有向江荣健交纳租金，为此，江荣健于2013年10月8日、2014年2月11日两次向广东省韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）起诉张志坚，要求张志坚支付租金。经浈江法院（2013）韶浈法民一初字第951号民事调解书及广东省韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）（2014）韶中法民一终字第616号民事判决确定，张志坚应支付江荣健2013年8月至2014年3月的租金，现已进入执行程序。江荣健两次起诉均未要求张志坚按合同约定支付逾期交租的违约金及解除《房产租赁合同》。在（2013）韶浈法民一初字第951号民事调解书中，江荣健、张志坚还约定：如现租赁的启明北路万通大厦二楼经营的精英娱乐俱乐部变更股东或变更股份，则双方同意张志坚与江荣健签订的租赁合同转由新的股东承接，并由新股东与江荣健按原合同条件重新签订租赁合同。
再查明：浈江区精英俱乐部的经营者为杨罡，杨罡于2014年7月10日出具《声明书》，申明本案的权利义务由张志坚承担。就涉案房屋，杨罡未与江荣健签订房屋租赁合同，江荣健亦无与他人签订租赁合同。
还查明：江荣健、张志坚签订的《房产租赁合同》未明确约定电费计算标准，张志坚从2011年2月22日起至2014年4月23日止以每度电费1.2元向江荣健交纳电费，总共用电为640424度，交纳方式是每月交纳上月电费，江荣健将每月的中国南方电网电费发票联交给张志坚，江荣健按用电量×1.2元的计算方式向张志坚出具收款收据。张志坚认为该单价比核定电价0.8875元多收0.3125元，其中2012年5月19日后至2014年4月23日止用电为392452度，多收122641.25元。江荣健对张志坚按上述计算方式计算的数额无异议，但辩称其收取张志坚的电费是基于租赁合同的约定，而江荣健要先行垫付、聘请专人办理相关抄表、缴费等手续，故其收取张志坚的电费每度电1.2元是包含了垫付资金利息及部分劳务费用在内，是双方一致协商的结果，是双方的真实意思，只是由于工作人员的疏忽漏写了“含部分劳务费用”几个字才造成了错误，且张志坚起诉退回电费的诉讼请求已过诉讼时效，且与本案无关，张志坚应另行起诉。张志坚否认双方对电费单价有约定。
原审诉讼过程中，江荣健收到原审法院送达的起诉状副本时间为2014年5月22日。张志坚称租赁房屋自2014年4月起即开始闲置，江荣健对此不予认可，称张志坚是转让给杨罡经营。后江荣健又称浈江区精英俱乐部从2014年2月15日起没有经营。张志坚认为如解除合同，张志坚的损失就应按转让协议时支付江荣健的130万元，及张志坚添加的设备、后期装修共约60万元，共计180万至190万之间计算；江荣健则认为如解除合同，其损失为租金及银行利息。针对双方签订的《设备、装修转让协议》，在原审法院告知双方如判决解除租赁合同涉及损失时的计算后，江荣健提交一份《关于精英俱乐部内音响设备的处理意见》，表明如被法院判决解除合同，上述资产可由张志坚在不破坏承租江荣健位于的韶关市浈江区启明北路万通大厦二楼的房屋墙体的前提下自行拆卸并搬走该房屋“精英俱乐部”的音响设备及家具。
2014年5月19日，张志坚向原审法院提起诉讼，诉称：江荣健、张志坚于2011年1月1日签订《房产租赁合同》，约定2011年1月1日至2013年1月1日止月租金为56000元，2013年1月1日至2015年1月1日止租金为61600元，合同签订后，张志坚一次性缴纳履约保证金332000元，并依约向江荣健支付租金。根据双方签订的合同第二款“二、租赁房产的用途为经营娱乐事业（限于卡拉OK、演艺），乙方在不超出或改变约定用途的前提下有权自行决定经营项目”之约定，双方的合同目的是“经营娱乐事业”，2013年7月，张志坚经营状况恶化，精英娱乐俱乐部持续亏损，于是向江荣健提出协商解除合同，但江荣健不予理会。张志坚于2013年8月停止支付租金，并与江荣健协商解除合同事宜，但江荣健仍不予理会。在浈江区精英娱乐俱乐部经营困难的情况下，合同赖以成立的基础已经丧失，如继续按原合同规定履行义务，则张志坚不但要面临持续的亏损，还将承受沉重的租金负担，不仅江荣健得不到利益，而且张志坚也将遭受巨大损失，这显然与合同订立时的初衷相悖，继续履行对张志坚显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的规定，该合同不宜强制履行，应予以解除。合同中约定的“履约保证金”应认定为违约金。若认定“履约保证金”为保证金的，因保证金立法的原则以损失赔偿为主、非损失赔偿为辅，没有损失时如并用履约保证金及违约金，则不仅与保证金立法的原则相悖，同时也对违约人的不公，产生了双违约金；所以在有损失的违约情形下，保证金能弥补损失的，由保证金部分弥补，不能弥补损失时，应赔偿不足弥补的损失部分。即该“履约保证金”，不存在定金罚则的性质，保证金要么扣抵租金，要么就全额退回。江荣健的实际损失不大，违约金过分高于造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，江荣健的房屋不会因为该房屋租赁合同的解除而导致房屋的毁损灭失，其可转租继续赚取租金，且江荣健的损失需要由江荣健举证，江荣健不能举证致使损失具体数额不能确定的，可以推定为江荣健的损失为在寻找替代房屋周转期间的租金损失。在寻找房屋周转期间方面，因张志坚2013年8月开始已经欠交租金，在张志坚以实际行动表明不再支付租金，且明确告知江荣健要解除合同后，江荣健未积极寻找其他租客而造成房屋周转期间不能认定，这一部分损失为扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，扩大损失部分应由江荣健承担。根据广东电网公司韶关供电局出具的发票显示，用电地址在启明北路万通大厦二楼的0010071567号电表、用电地址在启明北路万通大厦首层的0010077074电价应为0.8875元／度，用电地址在启明北路万通大厦一楼0010071668电表电价应为0.8625，但江荣健一直以1.2元／度的价格向张志坚收取电费。张志坚认为，江荣健违反国家强制性规定私自提高电价，取得不当利益电费差价203078.74元，造成了张志坚的损失，江荣健的行为与张志坚损失之间有因果关系，江荣健构成不当得利。根据《中华人民共和国电力法》第四十三条“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价”、第四十四条“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”、《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百三十一条“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴”的规定，江荣健依法应该返还原物及所生的孳息。据此，张志坚请求原审法院判令：1、解除双方签订的租赁合同，退还履约保证金中的220000元；2、江荣健退还不当得利电费203078.74元及孳息15238.37元（按同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由江荣健负担。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。江荣健、张志坚签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，张志坚从2013年8月起至今未按照合同支付租金，双方对此事实没有异议。本案争议焦点是：一、张志坚与江荣建签订的房屋租赁合同是否应予解除；二、张志坚按房屋租赁合同约定交纳给江荣建332000元“履约保证金”是保证金，还是违约金，是否过高，如解除租赁合同，该款项应如何处理；三、从2014年4月起至今的租金是江荣健的实际损失，还是因江荣健没有采取适当措施而扩大的损失；四、江荣健以每度1.2元代收取张志坚电费是否有依据、是否应退回多收的电费的问题，张志坚的诉讼请求是否超过诉讼时效。该院分别论述如下：
一、张志坚与江荣建签订的房屋租赁合同是否应予解除。张志坚从2013年8月起至今未按照合同支付租金，且从2014年2月歇业至今，双方对此事实无异议。现在涉案房屋按合同约定经营的是经营娱乐事业即浈江区精英娱乐俱乐部，在目前国内的经济环境下，确实存在经营困难的情况，否则，如果有盈利，商人追逐利益的本性，亦不会从2014年2月歇业至今，合同赖以成立的基础已经丧失，如继续按原合同规定履行义务，则张志坚不但要面临持续的亏损，还将承受沉重的租金负担，在浈江区精英娱乐俱乐部持续亏损，租金、水、电、人工面临重大负担的情况下，继续履行合同的费用过高，该合同不宜强制履行，对张志坚经营存在困难，实际上江荣健是清楚的，否则之前不会在张志坚经营盈利的情况下向法院起诉追收租金时没有按合同约定要求张志坚支付违约金，并在上述民事调解书协商约定容许张志坚变更精英娱乐俱乐部股东或股份。在双方协商不一致的情况下，张志坚要求解除双方签订的租赁合同，依法有据，理由充分，该院予以支持。张志坚认为如解除合同，其损失应按转让协议时支付江荣健的130万元，及张志坚添加的设备、后期装修共约60万元计算损失，现江荣健已明确表示解除合同后，不利用《设备、装修转让协议》涉及的物品及张志坚添加的设备及后期装修物，由于双方在签订租赁合同及《设备、装修转让协议》时没有移交清单，添加的设备及后期装修又无证据证实，在双方没有提供其他证据证实确切物品及有其他约定的情况下，该院认为张志坚应在保证涉案承租房屋的墙体、地板、门窗、水电的完整性的情况下，拆除、搬离《设备、装修转让协议》涉及的物品及其添加的设备及后期装修物后将涉案承租房屋交回江荣健。综上，张志坚计算的其解除合同后的损失，没有法律及事实依据，该院不予采纳。由于本案是租赁合同纠纷，至今为止，涉案房屋只有张志坚与江荣健签订了房屋租赁合同，且浈江区精英娱乐俱乐部经营者杨罡已申明本案的权利义务由张志坚承担，根据合同的相对性，张志坚向江荣健主张权利并无不当，江荣健认为张志坚无权主张解除合同和其他权利，没有法律依据，该院不予采纳。
二、张志坚按《房屋租赁合同》约定交纳给江荣建332000元“履约保证金”是保证金，还是违约金，是否过高，如解除租赁合同，该款项应如何处理。张志坚支付给江荣健的332000元“履约保证金”，该院认为定性为违约金较符合双方合同中的约定及有关法律规定。本案是房屋租赁合同纠纷，每月租金至少5万多元，因此，该违约金并不算过高，该院依法不予调整。张志坚拖欠租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，根据双方签订的合同及法律规定，该违约金不予退还，弥补因张志坚违约造成江荣健的损失。张志坚要求江荣健退还履约保证金中的220000元的诉求，没有法律和事实依据，该院不予支持。
三、从2014年4月起至今的租金是江荣健的实际损失，还是因江荣健没有采取适当措施而扩大的损失。张志坚从2013年8月起拖欠租金，江荣健于2013年10月8日、2014年2月11日两次向浈江法院起诉，要求张志坚支付2013年8月至2014年3月共8个月的租金，已经生效法律文书确定，该院不作重复处理；江荣健在这两次诉讼中均无按合同约定要求张志坚支付违约金及至今未行使解除权要求解除合同，但在张志坚已构成根本违约不履行交纳租金义务，且双方又未能协商解决的情况下，江荣健至今仍然不行使合同解除权，并不合理，在张志坚因其违约已以违约金332000元弥补了江荣健的损失的情况下，鉴于张志坚于2014年5月19日起诉主张解除合同，综合考虑到各种因素，从2014年4月至5月为江荣健的实际经营损失，依法应由张志坚承担2014年4月至5月共两个月的租金共123200元，之后不宜继续计收租金。
四、江荣健以每度1.2元代收取张志坚电费是否有依据、是否应退回多收的电费的问题及张志坚的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。关于江荣健以每度1.2元代收取张志坚电费是否有依据、是否应退回多收的电费的问题。根据《中华人民共和国电力法》第四十三条“任何单位不得超越电价管理权限制定电价”及第四十四条“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行”的规定，本案中，江荣健在代张志坚向相关部门缴交电费的过程中，在合同没有约定的情况下按每度1.2元的价格收取张志坚的电费，其行为不符合上述法律规定，且双方租赁合同也没有明确约定电费计算标准，因此，张志坚以江荣健多年来多收了其电费为由，要求江荣健退回多收的电费的主张，合法有据，该院依法予以支持。至于江荣健提出“其收取原告张志坚的电费是基于租赁合同的约定，该费用并非纯粹的电费，而是包含了分摊部分费用、垫付资金的利息损失、委托服务报酬等在内的费用，由于这些费用难以细分，所以财务人员为图方面统一写为电费。这种形式的约定，在现实的租赁关系中普遍存在，是具有客观性及合理性的；况且，这一约定也是双方的真实意思表示，符合民事行为意思自治的基本原则，而原告自愿按此约定缴交上述费用三年多而从未提出异议，就足以印证双方具有委托合同的事实存在。因此，被告收取的费用，是完全基于双方约定收取的，且符合合同法的相关规定，并非所谓不当得利，且原告张志坚是同意的”等主张，因张志坚予以否认，江荣健又未就此向法庭提供证据证明，故江荣健此意见，该院不予采纳。关于张志坚的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”的规定，本案中，张志坚从2011年2月起，每月均以每度电1.2元向江荣健缴交电费，江荣健在收取电费后都出具收据并附电费发票给张志坚，收据上均注明每度电1.2元，明显与发票电价不一致，应当认定张志坚从承租的次月起就应已知权利被侵害的事实，部分电费确已超过两年，因双方当事人约定的是以月为单位缴交电费，应以每个月实际多收电费事实按月分别适用诉讼时效。因此，张志坚的诉讼请求，应从其起诉之日起，即2014年5月19日往前倒推两年，即从2012年5月19日计算，2012年5月19日至2014年4月23日止用电为392452度，期间江荣健多收122641.25元，多收的电费122641.25元应予退回给张志坚，此前多收的电费因超过诉讼时效期间该院不予保护。江荣健认为张志坚要求退回从2011年1月1日起至2014年4月23日止多收的电费的诉讼请求已超出法定的诉讼时效的意见，部分有理，部分无理，有理部分即2012年5月19日前的部分已超出法定的诉讼时效的抗辩意见，该院予以采纳。鉴于江荣健有权以应退减费122641.25元与应收2014年4月至5月租金进行抵销，故无需在本案中实际给付。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百一十条第三项、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国电力法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年11月19日作出（2014）韶浈法民一初字第526号民事判决：一、解除张志坚与江荣建于2011年1月1日签订的《房产租赁合同》，张志坚于判决生效后十日内将其承租的位于韶关市浈江区启明北路万通大厦二楼的房屋在保证涉案房屋的墙体、地板、门窗、水电的完整性的情况下，拆除、搬离其他物品后，交回给江荣健。二、驳回张志坚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8237元，由张志坚负担6177元，江荣健负担2060元。
张志坚不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、张志坚无论是取得国内身份证或香港身份证，张志坚就是其本人，不存在主体不适格的问题。二、原审法院未围绕张志坚的诉讼请求进行审理。1、张志坚的诉讼请求是要求解除合同，退还保证金和电费，并要求江荣健负担诉讼费用。张志坚未要求处理租赁房屋内的财产问题，但原审法院却超出张志坚诉求进行判决。2、江荣健未提起反诉，但原审法院却判决张志坚支付123200元租金。三、合同解除时间应认定为2014年2月15日。双方均认可2014年2月15日起张志坚即停止经营，并拒付租金，故解除租赁合同时间应认定为2014年2月15日。四、张志坚交纳的332000元履约保证金应予退还。对于江荣健的损失，张志坚已支付租金进行弥补。而且张志坚也只要求退回220000元，明确其中的100000万作为赔偿损失，足以弥补江荣健的损失。五、张志坚要求江荣健退还金收取的电费未超过诉讼时效。该行为一直处于延续、持续状态，故应予支持张志坚的请求。综上，请求二审法院支付张志坚的上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令解除《房产租赁合同》，江荣健退还220000元履约保证金；3、江荣健退还不当得利电费203078.74元及孳息（按银行同期贷款利率计算）；4、一、二审诉讼费用由江荣健负担。
江荣健答辩称：原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，案件处理客观公平，应维持原审判决。张志坚的上诉理由明显不能成立，应当依法驳回。一、关于合同解除的问题，虽因张志坚违约原因造成合同解除，江荣健也陈述的不应解除合同的理由，但如原审判决阐述，由于张志坚已没有履行合同的诚意和基础，故对解除合同我江荣健没有异议。但需要强调的是，张志坚称2014年2月份已经停业，双方以自己的行为解除合同的观点不能成立。张志坚起诉时曾提交了营业执照，证实张志坚在2014年4月份把涉案经营场所转让给杨罡经营，由此可见，涉案经营场所不存在停止经营或者无法经营的情况。二、对于履约保证金的问题，原审判决已经作出了详细的阐述，张志坚自2013年8月份拖欠租金至今，仅仅拖欠的租金就已近80万元，且一直没有支付，加上其他，江荣健经济损失实际已经接近达到100万元，现损失仍然在继续，履约保证金作为违约金，显然不存在过高的问题，更不是如张志坚所称足以弥补江荣健的损失。对于这点，江荣健保留继续向张志坚追偿损失的权利。三、对于电费的问题，为了能够减少纷争，减少损失，尽快解决争议，江荣健未对该问题提出上诉，但是，江荣健仍然保留该电费包含了其他费用的观点。对于电费与尚未支付2014年4月、5月租金相抵消，是双方在原审期间多次协商确定的结果，也是经过张志坚明确同意的，因此，该处理客观、公平。此外，电费的追偿已超过了诉讼时效，张志坚实际上从双方签订并履行《房产租赁合同》以来就已经知道了电费的收费标准，若其认为收费不合理，应当在诉讼时效内提出异议。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：一、《房产租赁合同》的解除时间认定问题及原审法院是否超出张志坚诉求审理的问题。二、张志坚要求退还220000元履行保证金应否予以支持的问题。三、张志坚主张江荣健返还2011年2月至2012年5月19日多收取的电费是否超过诉讼时效的问题。
一、《房产租赁合同》的解除时间认定问题及原审法院是否超出张志坚诉求审理的问题。张志坚、江荣健均对解除《房产租赁合同》没有异议，故本院予以确认。关于《房产租赁合同》的解除时间，张志坚以江荣健认同其于2014年2月15日起未经营为由主张是2014年2月15日，对此，本院认为，江荣健虽有浈江区精英俱乐部从2014年2月15日起没有经营的陈述，但其在原审过程中却对张志坚所称自2014年4月起开始闲置租赁物的事实不予认同，二审中，江荣健也称张志坚系转让租赁场所给杨罡经营，故张志坚以双方认同其自2014年2月15日即未在租赁物经营为由要求确认《房产租赁合同》时间为2014年2月15日与江荣健的自认意思并不相符。且在江荣健起诉张志坚，要求其支付租金的两次诉讼过程中，双方均未提出解除《房产租赁合同》的要求，已生效的（2014）韶中法民一终字第616号民事判决也确认，张志坚应向江荣健支付至2014年3月止的租金。因此，张志坚主张合同解除时间为2014年2月15日与生效判决的认定相悖，本院不予支持。现有证据反映，张志坚首次提出支付一定的违约金而解除合同是在其提起本案诉讼时，即2014年5月19日，江荣健收到张志坚起诉状副本时间为2014年5月22日，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，张志坚提出解除合同，该通知到达时间为2014年5月22日，因此，双方解除《房产租赁合同》的时间应认定为2014年5月22日。原审法院已判决双方签订的《房产租赁合同》解除，张志坚继续占用涉案房屋缺乏合同及法律依据，其应向江荣健返还涉案房屋，而江荣健也书面同意由张志坚在不破坏涉案房屋墙体的前提下自行拆卸并搬走音响设备及家具。故原审法院判令张志坚在保证涉案房屋的墙体、地板、门窗、水电的完整性的情况下，拆除、搬离其他物品后，将涉案房屋交回给江荣健并无不当，本院予以认同。关于租金问题，因江荣健未提起反诉要求张志坚交纳租金，原审法院认定张志坚应向江荣健支付2014年4月、5月的租金超出当事人诉求，其处理并不妥当，本院予以纠正。江荣健可就支付租金的问题另循合法途径解决。
二、张志坚要求退还220000元履行保证金应否予以支持的问题。张志坚自2013年8月即拖欠租金，现又以承担违约责任为对价，要求解除《房产租赁合同》。可见，江荣健、张志坚签订的《房产租赁合同》解除原因在于张志坚违反合同约定，因此，根据《房产租赁合同》中：“合同期内，如乙方单方面提前解除合同或因乙方原因导致合同无法履行的，甲方不退还保证金，乙方不得拆除、破坏附着于租赁房产上无法拆卸的装修、装饰物”的约定，江荣健有权不退还该332000元保证金。张志坚要求退还该332000元保证金理由不充分，本院不予支持。张志坚还称根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，应减少违约金。对此，本院认为，因张志坚未交租金致江荣健利益受损，则江荣健一方的损失应认定为张志坚欠交的租金总额。张志坚自2013年8月即未交纳租金，按每月61600元计算至2014年5月22日，其欠交的租金总额已超过332000元，故张志坚要求减少违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
三、张志坚主张江荣健返还多收取的电费203078.74元及孳息应否予以支持的问题。江荣健与张志坚签订的《房产租赁合同》未对涉案租赁物的电费缴纳问题进行约定，而从双方的实际履行行为来看，江荣健代张志坚缴纳电费，张志坚按1.2元／度向江荣健支付相关费用，张志坚也明知江荣健向供电部门交纳的总电费与其向江荣健支付的电费数额不一致，且也明知供电部门的电费单价，但张志坚仍一直按此约定向江荣健支付电费。故可推知认定双方已对电费支付有相关约定，且张志坚按1.2元／度向江荣健支付的电费不仅包括江荣健向供电部门支付的电费，还应包括其他费用。因此，江荣健所称张志坚委托其代交电费并支付相关报酬、双方形成委托合同关系的陈述更为可信，张志坚现以不当得利为由要求江荣健返还电费违反诚实信用原则，本院对其主张不予支持。
综上所述，原审法院认定事实和适用法律有误，但实体处理正确，本院予以维持。张志坚的上诉主张部分有理，但因不影响本案实体处理，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7646元，由张志坚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一五年三月十六日
书 记 员 戴新苗