黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民终218号
上诉人（原审被告）：耿兴业，男，1957年2月21日出生，现住哈尔滨市。
委托诉讼代理人：刘双喜，黑龙江谷实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安达市迅达物业管理有限公司，住所地：安达市。
法定代表人：孙革新，职务经理。
委托诉讼代理人：王继东，男，1956年7月24日出生，现住安达市。
被上诉人（一审第三人）：安达市通达房地产开发有限责任公司，住所地：安达市。
法定代表人：李庆华，职务经理。
上诉人耿兴业因与被上诉人安达市迅达物业管理有限公司（以下简称迅达物业公司）、安达市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服安达市人民法院（2016）黑1281民初1599民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人耿兴业的委托诉讼代理人刘双喜，被上诉人迅达物业公司的委托诉讼代理人王继东到庭参加诉讼，被上诉人通达房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人耿兴业上诉请求：1、撤销原判，驳回迅达物业公司的起诉或发回重审。2、一、二审诉讼费用由迅达物业公司、通达房地产公司负担。事实和理由：1、迅达物业公司无证据证实其公司于2010年5月至2013年10月期间承接安达市升平小区即系案涉10个车库所在小区的物业及供热。2、迅达公司无证据证实物业费收费标准的具体数额系3.5元/平方米。3、原审法院判决认定耿兴业取得了案涉10个车库的所有权，并且认定通达房地产公司已于2007年将10个车库交付耿兴业错误，事实是案涉10个车库至今仍未更名到耿兴业的名下，通达房地产公司也未将10个车库交付给耿兴业。
被上诉人迅达物业公司辩称，耿兴业于2014年向通达房地产公司交纳了热费，通达房地产公司给耿兴业出具了产权证明，证实房屋已经交付，故一审法院判决正确。
被上诉人通达房地产公司未到庭，未答辩。
迅达物业公司向一审法院起诉请求：1、要求耿兴业给付物业费10248.12元；2、按日千分之三给付滞纳金；3、诉讼费用由耿兴业负担。
一审法院认定事实：2010年5月至2013年10月，迅达物业公司承接安达市升平小区的物业及供热。2007年9月18日，耿兴业与大庆市安大建筑安装工程有限公司（以下简称安大建筑公司）达成和解协议，安大建筑公司用通达房地产公司位于安达市升平小区车库合计384.01平方米，每平方米2600元，共计1000000元，抵偿拖欠的工程款1000000元。2007年5月25日至2007年9月18日，通达房地产公司为耿兴业出具了升平小区10套车库的售楼协议书及收据，协议书约定车库交付使用的时间为2007年7月20日、2007年9月30日。2007年12月17日，大庆市中级人民法院执行裁定书认定耿兴业与安大建筑公司达成执行和解协议并履行完毕。因耿兴业自2007年至2013年未缴纳物业管理费，迅达物业公司诉至法院，要求耿兴业给付物业费10248.12元，按日千分之三给付滞纳金。另查明，2014年3月6日，通达房地产公司为耿兴业出具上述10个车库的产权证明。同日，耿兴业向第三人交纳了2007年至2010年的取暖费，未交纳物业费。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、耿兴业与迅达物业公司之间是否存在物业服务合同关系；二、耿兴业应否给付迅达物业公司物业费10248.12元及滞纳金。本案中，耿兴业系通过法院执行取得了安达市升平小区10套车库的所有权，发生的物业费用应由耿兴业承担。耿兴业辩称车库未交付使用，但耿兴业向通达房地产公司交纳2007-2010年取暖费的行为视为车库从2007年已交付耿兴业，故耿兴业关于车库未交付使用的抗辩理由不能成立。耿兴业与迅达物业公司双方虽未签订物业服务合同，但存在事实上的物业服务合同关系，因迅达物业公司成立于2010年，其无权向耿兴业主张公司成立之前的物业费，故对迅达物业公司要求耿兴业给付2007年-2010年物业费的请求不予支持。耿兴业自2010年至2013年未交纳物业费，属违约行为，应承担违约的民事责任，给付迅达物业公司相应的物业费。根据交纳取暖费的收据，可以认定耿兴业10个车库的面积合计380平方米，依据安达市人民政府文件，物业费收费标准为每平方米3.5元，故耿兴业应向迅达物业公司交纳2010年-2013年物业费3990元。因耿兴业与迅达物业公司之间未签订书面物业合同，未对滞纳金部分进行约定，故迅达物业公司要求耿兴业按日千分之三给付滞纳金于法无据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告耿兴业给付原告安达市迅达物业管理有限公司2010年-2013年物业费3990元，于判决生效后立即付清。二、驳回原告安达市迅达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56元，由原告安达市迅达物业管理有限公司负担35元，被告耿兴业负担21元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因大庆市安大建筑安装工程有限公司拖欠耿兴业的劳务费，经协商，双方于2007年9月18日达成和解协议，协议约定：大庆市安大建筑安装工程有限公司用安达市通达房地产开发有限责任公司位于安达市升平小区车库，计193.09平方米。合计384.01平方米，每平方米2600元，共计1000000元，抵偿拖欠的工程款1000000元。2007年12月17日，大庆市中级人民法院作出（2007）庆执字第96号执行裁定书。在该裁定书中认定，在大庆市中级人民法院作出的（2005）庆民初字第82号民事判决书执行过程中，申请执行人耿兴业与被执行人大庆市安大建筑安装工程有限公司达成执行和解协议并履行完毕，并据此作出裁定：黑龙江省大庆市中级人民法院的（2005）庆民初字第82号民事判决书执行完毕。2014年3月6日，通达房地产公司为耿兴业开具了案涉十个车库的产权证明，并附有售楼协议书及交款收据，同日，耿兴业向通达房地产公司交付了2007年至2010年间的取暖费34390元。迅达物业公司成立于2010年5月5日，经营范围为物业管理，房地产经纪（非金融性房地产经营活动），没有供热资质。
另查明，迅达物业公司在一审庭审时自认，案涉的十个车库的钥匙均在迅达物业公司手中，是通达房地产公司交予迅达物业公司的，因耿兴业与迅达物业公司有纠纷未解决，所以一直未交予耿兴业案涉十个车库的钥匙。
本院认为，本案争议的焦点问题是：耿兴业是否应该向迅达物业公司交纳2010年至2013年间案涉十个车库的物业费。案涉的十个车库，虽然大庆市中级人民法院作出的（2007）庆执字第96号执行裁定书认定耿兴业与大庆市安大建筑安装工程有限公司达成执行和解协议并履行完毕，但事实上，在2010年至2013年间，耿兴业并非案涉十个车库的所有权人，因为在2014年3月6日通达房地产公司才为耿兴业开具了案涉十个车库的产权证明，所以在此之前，耿兴业还不具有为案涉的十个车库在房产部门办理产权登记的条件。另外，迅达物业公司在两次一审时已经自认，迅达物业公司从通达房地产公司手中取得案涉的十个车库的钥匙后，并没有将钥匙交予耿兴业。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”因此，耿兴业在2010年至2013年间，并没有实际占有和使用该十个车库。加之，迅达物业公司没有提供其收取物业费的案涉十个车库的具体座落位置的证据，在本院向其释明之后，迅达物业公司仍不能提供相应的证据或明确指明该十个车库的具体坐落位置，故迅达物业公司向耿兴业收取案涉十个车库物业费的依据不足。综合以上两点，无论迅达物业公司是否对案涉的十个车库提供物业服务，都不能要求耿兴业承担物业费。
综上所述，耿兴业的上诉请求成立，予以支持。原审判决认定事实错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销安达市人民法院（2016）黑1281民初1599号民事判决；
二、驳回安达市迅达物业管理有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费56元，二审案件受理费50元，由被上诉人安达市迅达物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱 丽
审判员 王春光
审判员 于成林
二〇一七年五月十日
书记员 孙 月