安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巢民一初字第01875号
原告：安徽省熙和物业服务有限责任公司，住所地合肥市巢湖经济开发区。
法定代表人：邓亮，该公司总经理。
委托代理人：凌霄松，安徽福达律师事务所律师。
被告：余国榜，男，1970年8月17日生，汉族，住巢湖市。
委托代理人：江霞（系被告余国榜之妻）。
原告安徽省熙和物业服务有限责任公司诉被告余国榜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张开元独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌霄松与被告委托代理人江霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽省熙和物业服务有限责任公司诉称：2007年1月14日，被告购买巢湖市京徽名苑15幢1单元402室98.67平方米房屋，同日，被告与京徽名苑前期物业管理企业巢湖市诚佳物业管理有限责任公司签订了《京徽名苑前期物业管理服务协议书》，协议约定：京徽名苑的物业由巢湖市诚佳物业公司提供服务，物业管理费用按建筑面积每月每平方米0.9元（最终以物价局核定为准）由被告承担，被告应于每月10号前交纳，逾期不交，按日千分之五支付违约金，协议还约定了其他事项。协议签订后，被告从2008年5月开始拖欠物业费。2011年5月5日，经安徽省巢湖市京徽名苑房地产开发有限公司、巢湖市诚佳物业公司和原告三方协商，京徽名苑小区物业管理移交原告提供服务。2013年3月1日，原告与巢湖市京徽名苑小区第一届业务委员会签订《物业服务合同》，合同约定：高层住宅按建筑面积每平方米0.85元收取物业费，物业服务费实行包干制半年进行交纳，业主应在每年第一季度和第三季度履行交纳义务，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日千分之二收取滞纳金。原告多次催要物业管理费，被告长期拒交，原告于2015年4月1日委托安徽福达律师事务所向被告发送律师函，被告拒收，后被告仅交纳2015年全年的物业费，对2008年5月至2014年12月的物业费不予交纳，故起诉要求被告立即交纳拖欠的物业费3394.24元（自2008年5月至2014年12月），并支付逾期滞纳金8427.79元（暂计算至2015年7月1日，此后另行计算），本案诉讼费由被告承担。
被告余国榜辩称：1、原、被告之间无合同关系，原告不是本案适格主体，2008年至今物业管理者是巢湖市诚佳物业管理公司，原告不是合法的物业管理人，无权要求支付管理费滞纳金；2、原告主张的债权已超过诉讼时效；3、原告提供的物业服务严重不符合约定，被告有权拒交物业管理费。
经审理查明：被告余国榜原系巢湖市京徽名苑小区15幢1单元402室房屋（建筑面积98.67平方米）业主。2007年1月14日，被告与案外人巢湖市诚佳物业管理有限责任公司签订一份《京徽名苑前期物业管理服务协议书》，约定由巢湖市诚佳物业管理有限责任公司提供物业管理服务。2011年5月5日，京徽名苑小区开发商安徽省巢湖市京徽名苑房地产开发有限公司将该小区物业交由原告安徽省熙和物业服务有限责任公司承接，双方签订一份《巢湖市京徽名苑物业委托服务合同》，该合同约定物业服务费用标准为多层住宅0.45元/㎡，小高层住宅0.75元/㎡（实际收费标准按巢湖市物价局核定收取），同时还约定“巢湖诚佳物业结算并支付乙方（熙和物业公司）预收、代收、多收的物业有关费用，所有物业有关费用以2011年5月1日起向乙方结算”等。此外，巢湖市诚佳物业公司在京徽名苑物业移交时，将小区业主所欠的物业费授权交由原告收缴。2013年3月1日，原告与巢湖市京徽名苑小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务费采用包干制按建筑面积多层住宅0.5元/㎡、高层住宅0.85元/㎡计算，按半年进行交纳，业主应在每年第一季度和第三季度履行交纳义务，物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。2015年4月3日，原告委托律师向被告发出律师函，通知原告交纳自2008年4月30日开始的物业管理费。后被告未能及时交纳，致原告诉讼来院，要求被告给付物业费3394.24元（自2008年5月至2014年12月），并支付滞纳金。
另查明，2014年2月，被告将其京徽名苑15幢1单元402室房屋出售给他人，并在巢湖市房地产产权产籍交易中心办理了备案登记手续。
以上事实，由当事人陈述及原告提交的《京徽名苑前期物业管理服务协议书》、《巢湖市京徽名苑物业委托服务合同》、《物业服务合同》、《存量房买卖合同》等材料佐证，予以确认。
本院认为：原告于2011年5月份接管京徽名苑小区物业，并为小区业主提供物业管理服务，双方未签订书面协议，但依法形成事实上的服务合同关系，被告作为该小区业主，理应交纳相应的物业管理费用。对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行抗辩，被告辩称房屋存在质量问题、物品被盗等，要求原告承担损失，因与本案不属同一法律关系，故不予处理，可另行解决途径。根据原告提交的相关证据材料，其在接管京徽名苑物业时，巢湖市诚佳物业公司已授权由原告收缴业主所欠的物业管理费，故原告对2011年5月份前后的物业管理费均享有债权。但被告辩称原告主张物业费已超过两年诉讼时效，从原告提交的律师函等材料，可以反映出原告于2015年4月3日向被告主张过权利，同时结合协议中物业费按包干制每半年交纳的约定，对原告主张2013年1月之后的物业费予以支持，对于2013年1月之前的相关物业费，因超过诉讼时效，原告也未能提供相应证据，本院不予支持。此外，被告房屋已于2014年2月出卖给他人，即使未及时至原告处变更登记，但其已不是法律意义上的小区业主，故此后的物业费原告可向房屋实际产权人另行主张，本案不予处理。综上，本案中被告应给付的物业费应自2013年1月计算至2014年2月合计690.7元（0.5元/㎡×98.67㎡×14月）。原告主张逾期滞纳金，依据是其与业主委员会签订的服务协议，按照民法合同相对性，该协议对被告不具有法律约束力，虽然国务院《物业管理条例》规定要求业主委员会与物业企业签订合同，但该条例的相关规定是管理性规定，而非效力性规定，故原告主张滞纳金缺乏法律依据，不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告余国榜于本判决生效之日起十日内给付原告安徽省熙和物业服务有限责任公司物业管理费690.7元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取50元，由原告安徽省熙和物业服务有限责任公司负担40元，被告余国榜负担10元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 张开元
二〇一五年七月八日
书 记 员 陈 会
附本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。