贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔01民终2370号上诉人（原审原告）：贵阳小石城一期业主委员会，住所地贵州省贵阳市云岩区春雷路小石城一期。法定代表人：肖文斌，该委员会主任。委托诉讼代理人：罗克彬，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田维洋，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳小石城物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路80号冠生园大厦2楼。法定代表人：崔绍先，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军，贵州鼎尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郭开贵，男，1977年4月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳小石城一期业主委员会因与被上诉人贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初7498号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。贵阳小石城一期业主委员会上诉请求：一、撤销原裁定；二、指令原审法院审理本案。事实和理由：一、本案纠纷发生贵阳小石城一期业主委员会与贵贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵之间的物权侵权纠纷，并不是物权确认纠纷，更不是发生在贵阳小石城一期全体业主与贵阳小石城一期个别业主之间的共有权确权纠纷。因此，贵阳小石城一期业主委员会代表全体业主要求返还房屋是为了维护小区业主利益，并不需要小区业主大会特别授权，原裁定适用《中华人民共和国物权法》第七十六条规定驳回贵阳小石城一期业主委员会的起诉不当。二、贵阳小石城一期业主委员会就本案起诉已征得小区户数和面积双过半业主的同意，已符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，原裁定驳回贵阳小石城一期业主委员会的起诉不当。贵阳小石城物业管理有限公司辩称：1、上诉人并未取得小石城一期全体业主授权，不具备本次诉讼主体资格。本案涉及小石城一期业主1088户的利益，上诉人一审诉请包含实质性确权，属于全体业主共同管理的重大事项，根据物权法第七十六条的规定应当通过包含召开业主大会并向全体业主明确告知权利义务等方式取得专有部分建筑面积及总人数双过半的业主授权同意。2、答辩人在一审中已提出初步证据证明上诉人的授权存在欺骗、隐瞒等重大瑕疵，一审法官也通过实际走访和电话调查等方式核实了上诉人的授权没有采取正当合理方式取得相应授权。3、因案涉工程修建于上世纪90年代，历史遗留问题较多，双方在进行物业管理移交时，已明确约定按照现状进行移交，没有移交部分不属于上诉人管理，双方已经移交完毕不存在争议。故上诉起诉答辩人要求返还原物无事实依据。郭开贵辩称，房屋是2013年租赁的，租期5年，当时业委会并未成立，五年的租金是一次性缴纳给小石城物管公司，有交费发票。案涉房屋如有争议，需要全体业主授权，故上诉人无诉讼主体资格。贵阳小石城一期业主委员会向一审法院起诉请求：请求判令被告贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵停止侵权，返还原告物业（小石城3栋2单元702号房）、参照合同约定的租金标准赔偿原告损失2028.33元并承担本案诉讼费用。一审法院经审查认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，贵阳小石城一期业主委员会诉请返还案涉房屋，诉请包含实质性确权，所涉事项属于有关全体业主共有和共同管理的重大事项。上述事项属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项的事项，应由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项……”、《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”之规定，本案贵阳小石城一期业主委员会应当取得业主大会授权方可代表全体业主主张诉请。审理中，因贵阳小石城一期业主委员会授权存在争议，法院要求贵阳小石城一期业主委员会补充授权资料并中止审理。贵阳小石城一期业主委员会以书面形式提交名为“关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定”的业主签字名单作为授权资料，贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵对该证据真实性、合法性提出异议并申请签字名单中业主李某、陈某某及未签字业主穆某某出庭作证。因贵阳市云岩区小石城一期业主并未召开业主大会，而是以表格形式搜集签名，现搜集签名程序经贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵举证证人证言产生瑕疵，难以证实经全体业主的民主议定程序取得签名，不能认为贵阳小石城一期业主委员会起诉已经符合《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款所规定的“经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意”的条件，贵阳小石城一期业主委员会主体不适格，起诉应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项“起诉必须符合下列条件：（一）贵阳小石城一期业主委员会是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，裁定：驳回原告贵阳小石城一期业主委员会的起诉。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审中，贵阳小石城一期业主委员会向本院提交证据二组。第一组证据为贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初6843号民事判决书一份。主要内容为该案判决被告陈健、黄盛强向原告贵阳小石城一期业主委员会支付物业管理费。欲证明以前贵阳小石城一期业主委员会诉讼请求该小区业主支付物业管理费的诉讼已经得到法院支持，本案同理也应得到支持。贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵经质证认为该判决与本案没有关联性。第二组证据为贵阳小石城一期业主关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护全体业主公共物权、债权及行使其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定明细77页。主要内容为贵阳小石城一期有778户专有部分建筑物面积合计86109.61平方米的业主授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护全体业主公共物权、债权及行使其他有关共有和共同管理权利等重大事项。贵阳小石城一期共有业主1088户，专有部分建筑物总面积104200平方米。欲证明贵阳小石城一期业主委员会向小区业主收取物业管理费是得到小区业主授权，有权处理小区重大事项。贵阳小石城物业管理有限公司经质证认为对真实性无法确认，因作为物管公司，没有看到相关通知，该证据形成时间是2018年3月，达不到证明一审起诉时授权的情况，无法证明在一审起诉时获得合法授权。郭开贵经质证对真实性不予认可，上面有些是郭开贵的朋友，但签字不是他们签的。另查明，一审审理中，因贵阳小石城一期业主委员会授权存在争议，一审法院要求贵阳小石城一期业主委员会补充授权资料并中止审理。贵阳小石城一期业主委员会以书面形式提交名为“关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定”的业主签字名单作为授权资料，贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵对该证据真实性、合法性提出异议并申请签字名单中业主李某、陈某某及未签字业主穆某某出庭作证。本院认为，本案中，贵阳小石城一期业主委员会诉请返还原物。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，返还原物属于有关全体业主共有和共同管理的重大事项，应由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”、《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（（2005）民立他字第8号）“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担”的规定，贵阳小石城一期业主委员会要求返还占用小区业主共同共有部分的房屋应当取得业主大会的授权才能进行。根据《物权管理条例》第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加”的规定，贵阳小石城一期业主委员会向业主收取物业管理费取得业主大会的授权方有两种方式，一种是集体讨论的形式，另一种是采用书面征求意见的形式。本案中，虽然贵阳小石城一期业主委员会在一审中提供的“关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定”存在瑕疵未被一审采信，但贵阳小石城一期业主委员会在二审中再次提供的“关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定明细”已充分证明贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项已经得到贵阳小石城一期过半数业主且占专有建筑面积过半数的业主的书面授权，贵阳小石城一期业主委员会已取得诉讼主体资格，原裁定以贵阳小石城一期业主委员会主体不适格为由驳回起诉不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，本案应裁定撤销原裁定，指令一审法院继续审理。虽然贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵对贵阳小石城一期业主委员会在二审中提供的“关于授权贵阳小石城一期业主委员会自行管理物业和通过诉讼方式维护贵阳小石城一期业主公共物权、债权及其他有关共有和共同管理权利等重大事项的决定明细”存疑，认为不应采信，但未提供证据予以反驳，故本院对贵阳小石城物业管理有限公司、郭开贵的主张不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初7498号民事裁定；二、本案指令贵州省贵阳市云岩区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 周 俊审判员 谌致华审判员 邓 艳二〇一八年五月九日书记员 曹 艳