广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初5130号
原告佛山市谦和物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区。统一社会信用代码：91440604789447060H。
法定代表人范佛光。
委托代理人李丙华，男，汉族，××年××月××日出生，住河南省许昌县，系。
被告邝凯华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。公民身份号码：×××4022。
原告佛山市谦和物业管理有限公司诉被告邝凯华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员简丽芳适用小额诉讼程序独任审判，并于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李丙华和被告邝凯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月12日，被告购买了禅城区文华北路56号文华尚领七座514房，原告按照《前期物业服务协议》及相关法律法规的规定一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告未能按上述协议的约定缴纳相关的费用。被告自2015年9月至2016年3月31日共拖欠住宅管理费872.41元、车位管理费494.06元、公共水电费135.77元，截止2016年3月31日，被告应缴纳的违约金257.17元，累计拖欠费用共1759.41元。虽经原告多次催缴，但被告均置之不理。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2015年9月至2016年3月31日的住宅管理费872.41元、车位管理费494.06元、公共水电费135.77元；2、被告按每日1‰的标准向原告支付逾期缴费违约金至实际清偿之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，原告在提供物业管理服务期间，并未履行自身职责义务，对小区疏于管理及维护，导致被告的车位长期被他人占用，无法使用，原告并没有采取积极有效的措施维护被告作为业主的合法权益。被告的汽车在自己所属车位被他人刮花，原告应当承担相应的责任。被告认为原告存在违约行为，导致被告的合法权益受到严重侵害，被告不应当支付物业管理费。请求法院驳回原告的诉讼诉请。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、资质证书、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。
2、前期物业管理服务协议。证明原告是涉案小区的物业管理公司，原告为涉案小区提供物业管理服务。
3、商品房买卖合同、房地产登记信息查询结果、房屋交接确认书、承诺书、车位交接确认书、东建文华尚领花园停车场管理规定、物业管理费欠费明细表。证明被告是涉案小区的业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费。
4、物业服务费催收通知单、EMS邮件底单。证明原告向被告寄送通知单催收相关费用。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、2015年9月6日、2016年9月7日在涉案车位拍摄的照片5张。证明被告的车位被他人非法占用，导致被告无法使用车位。
2、吴丽苹身份证、驾驶证照片3张。证明因原告的物业管理混乱、不到位，导致被告的车位被吴丽苹违规停放车辆。
3、报警回执。证明2015年9月7日被告因车位被其他人占用，被告汽车被刮花，所以向禅城区永安派出所报警。
4、吴丽苹出具的《保证书》。证明吴丽苹非法占用了被告的车位长达7个多月。
5、房地产权证2份。证明被告是涉案两个车位的所有权人。
6、前期物业管理服务协议、业主手册。证明原告未能按照相关约定履行自己的职责，构成违约。
经质证，本院认证如下：
对原告的提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信。原告的证据3中的欠费明细表，虽系原告单方制作，但被告对欠费数额及欠费时段不持异议，本院对其真实性予以确认，证据3中的其他证据，被告虽不予确认，但该组证据均有原件核对，且能客观反映与本案相关的事实，本院予以采信。证据4，虽有原件核对，但被告不确认收到该材料，原告亦无其他证据证明送达成功，故本院不予采信。
被告的证据3、5、6，原告对真实性无异议，且经核对原件，本院对真实性予以确认。被告的证据1、2、4，原告虽不予认可，但该三组证据与证据3能互相印证，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2011年12月12日，案外人佛山市东耀房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定被告向佛山市东耀房地产开发有限公司购买佛山市禅城区文华北路56号七座514房。
同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方提供物业管理服务，收费标准公寓部分每平方米1.8元／月（不含水、电分摊），室内汽车停车位服务费每平方米1.4元／月（含停车场水、电分摊）；物业服务费按月交纳，乙方应在每月10日前履行交纳义务，如乙方未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，应从逾期之日起按每日应缴纳费用金额1‰的标准向甲方支付违约金等。
被告于2012年9月17日在《车位交接确认书》上签字，确认收到东建文华尚领花园地下停车场D1S232、D1S236号车位，于2012年10月12日在《房屋交接确认书》上签字，确认收到东建文华尚领花园7座514房。
2013年6月19日，被告办理了涉案物业的产权登记，其中七座514房登记的建筑面积为69.24平方米，D1S232号车位登记的建筑面积为25.51平方米，D1S236号车位登记的建筑面积为24.91平方米。
2015年9月7日，被告发现案外人吴丽苹名下车牌号码为E79P75的车辆停放在其所有的车位，遂向禅城区永安派出所报案；同日，吴丽苹出具《保证书》，载明：“因非法占停D1S232、D1S236两车位7个多月，79P75保证以后不乱停乱放”。被告因车位被占用问题从2015年9月开始拒绝缴纳住宅、车位的物业管理费和公共水电分摊费。至2016年3月，被告欠付住宅物业管理费872.41元、车位管理费494.06元、公共水电分摊费135.77元，共计1502.24元。
另查明，原告具有叁级物业管理资质。
庭审中，被告陈述：其接收房屋和车位后一直按期交纳物业服务费及公共水电分摊费，对原告主张的物业服务费计算标准没有异议。因为2015年9月发现车位被他人非法占用长达7个月，并且其汽车被他人刮花，认为原告管理不到位，存在违约情形，所以不应当交纳物业服务费及违约金。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》属于前期物业服务合同，该合同内容系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告诉请的住宅管理费、车位管理费及公摊水电费问题。原告作为涉案小区的物业管理公司，应当按照合同的约定对整个小区的公用设施、公共场所的卫生、安保、养护、绿化等提供相应的管理服务，对进出小区的车辆规范管理，引导车辆有序通行，按位停放，并进行必要的监督检查，对乱停乱放现象及时进行整改。被告作为车位的业主，对车位依法享有占有、使用、收益和处分权，其车位被他人非法占用达7个月之久，影响了被告对车位的正常使用，侵害了被告的车位使用权，对此原告未尽管理职责，措施不到位，也没有采取积极有效的措施及时处理。根据权利义务对等原则，原告对被告的车位没有尽到相应的管理义务，使被告无法正常使用车位，原告无权收取被告的车位物业服务费，对于被告抗辩不应缴纳车位物业服务费和违约金的意见，本院予以采纳。对于住宅物业服务费，原告已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，享受了相关的物业服务，根据合同的约定和公平原则，被告应向原告交纳住宅物业服务费。被告不按时交纳物业服务费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也不公平。被告抗辩认为由于原告对小区疏于管理、怠于履行职责义务，造成其车位长期被他人占有使用，以此为由拒交住宅物业服务费用缺乏理据，本院不予采纳。至于被告提出由于原告疏于管理导致其车位被他人占用、其汽车被他人刮花等侵权行为，被告可另循法律途径向相关责任人主张权利。被告对原告主张的欠费期间及计算标准不持异议，原告诉请被告交纳2015年9月至2016年3月期间的住宅物业服务费872.41元、公共水电分摊费用135.77元，有理有据，本院予以支持。
对于原告诉请的逾期缴费违约金问题。被告逾期交纳住宅物业服务费和公共水电分摊费的行为已构成违约，依合同约定应当承担违约责任，应向原告支付相应的违约金，但原、被告双方约定的每日按照应交纳费用的1‰计付违约金的标准明显高于原告的实际损失，且被告对相关费用的支付问题已提出抗辩，故对于违约金的计算标准应予调整，本院酌定按照年利率24%计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
1、被告邝凯华于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市谦和物业管理有限公司支付佛山市禅城区文华北路56号七座514房2015年9月至2016年3月的物业管理费872.41元、公共水电分摊费135.77元及违约金（违约金计算方式：从2015年9月11日起，以累计欠费金额为本金，按照年利率24%的标准分段计算至本判决确定给付之日止）
2、驳回原告佛山市谦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告佛山市谦和物业管理有限公司负担10元，被告邝凯华负担14元。
本判决为终审判决。
审判员 简丽芳
二〇一六年六月二十三日
书记员 吴春辉
附件：引用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。