湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石中民四终字第00076号
上诉人暨被上诉人（原审原告暨反诉被告）朱佳香。
上诉人暨被上诉人（原审原告暨反诉被告）汪明珠（系朱佳香之女）。
上述两上诉人暨被上诉人的委托代理人周少春、孙绪玲，分别系湖北人本律师事务所律师和实习律师。
上诉人暨被上诉人（原审被告暨反诉原告）汪冬桂。
上诉人暨被上诉人朱佳香、汪明珠、汪冬桂因房屋买卖合同纠纷一案，均不服黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2012年8月，朱佳香、汪敦元（已去世）与汪冬桂达成房屋买卖协议。双方口头约定：汪冬桂将其于2009年6月购得的位于黄石市西塞山区沿湖路375号202栋806室（以下简称806号房屋）出卖给朱佳香、汪敦元；房屋总价为410000（400000）元；朱佳香、汪敦元应向汪冬桂支付购房款200000元，并偿还因汪冬桂购买该房办理的银行抵押贷款；余款80000元，在2（5）年后付清。协议达成后，朱佳香、汪敦元向汪冬桂支付了现金180000元。因汪冬桂与朱佳香之间存在借款27000元的民间借贷关系，约定将借款27000元折抵购房款30000元，2（5）年期满后，朱佳香、汪敦元只需另付余款70000元。同时，朱佳香、汪敦元开始偿还806号房屋银行抵押贷款，每月1499.42元；自2012的9月20日起至2013年4月20日止，共8个月；累计11995元。2013年4月23日，汪敦元去世。朱佳香与汪冬桂因操办汪敦元后事，产生争议。汪冬桂要求朱佳香在2年内支付购房款余款70000元。朱佳香表示应按约定在5年内支付，若汪冬桂坚持要求在2年内支付，朱佳香就不购买806号房屋。此后，朱佳香退还了偿还抵押贷款的银行卡，停止偿还银行抵押贷款。汪冬桂继续偿还806号房屋贷款，直至全部还清。事后，朱佳香、汪明珠没有退出806号房屋，汪冬桂也没有退还朱佳香所付购房款。为此，朱佳香、汪明珠向原审法院提起诉讼，要求汪冬桂退还购房款210000元及2012年9月至2013年4月期间的银行贷款10612元；汪冬桂提起反诉，要求朱佳香、汪明珠退出806号房屋，并赔偿占用房屋期间即从2014年2月起至退还房屋之日止的租金损失（按每月1500元计算）和其在外租房损失（按每月1200元计算）。
另认定：汪敦元的法定继承人为朱佳香、汪明珠。原审庭审中，朱佳香、汪明珠同意806号房屋租金损失按1500元／月计算。
原审判决归纳双方当事人的争议焦点为：一、双方的房屋买卖合同应否解除，是否已经解除；二、朱佳香、汪明珠实际支付购房款是多少；三、退还购房款和退房的先后顺序；四、因没有退还806号房屋，该房的租金损失和在外租房的租金损失应由哪方承担。
一、关于双方房屋买卖合同解除的问题。朱佳香、汪明珠认为，双方的房屋买卖合同合法有效。朱佳香、汪敦元依据合同约定履行了支付首付款的义务；汪冬桂在2013年4月，要求朱佳香提前支付余款，收回还贷银行卡，多次带人看房；已明示不再将房屋卖给朱佳香，构成违约。其有权要求解除双方的买卖合同。汪冬桂认为，双方的房屋买卖合同关系，在2013年4月已经解除。2013年4月，在家庭会议上，朱佳香明确表示不再购买806号房屋，银行贷款也不还了，并将还贷银行卡退还汪冬桂。无奈之下，汪冬桂只得同意，并继续向银行偿还抵押贷款。此时，双方均以自已的行动实际解除了相互之间的房屋买卖合同。
原审判决认为：双方订立的806号房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同的约定主张权利、履行义务；变更或解除合同，也应当协商一致。由于双方约定付款期限不明，2013年4月，双方对余款支付期限不能达成一致意见，均同意不再继续履行房屋买卖合同，朱佳香停止支付806号房屋抵押贷款，由汪冬桂继续交纳，应当视为双方已约定解除房屋买卖合同。因此，朱佳香、汪明珠以此后发生的事实为依据，认为因汪冬桂违约，要求解除合同的主张不能成立，故不予支持。而汪冬桂认为双方以实际行动已解除房屋买卖合同的主张成立，应当予以支持。
二、关于实际支付购房款的问题。朱佳香、汪明珠认为，其实际向汪冬桂交付款项21万元，其中首付款2０万元，由现金18万元，抵款2万组成；支付余款1万元，系汪冬桂另欠朱佳香借款0.7万元，同意按1万计算，从约定的余款8万元中扣取，故双方明确，最后未付余款为7万元。另外，朱佳香、汪敦元还自2012年9月起至2013年4月止，共7个月，每月还贷1516元，共支付806号房屋抵押贷款10612元，也应当由汪冬桂偿还。汪冬桂认为，双方约定首付16万元，并由朱佳香、汪敦元偿还806号房屋抵押贷款。朱佳香、汪敦元实付现金16万元。另外，汪敦元在1998年曾向其借款4万元，抵款2.7万元（按3万元计算），在房屋买卖时，汪冬桂同意剩余1万元放弃，所以欠款8万元，待5年期可以交易后（自2009年6月计算），只需付7万元。
原审判决认为：朱佳香、汪明珠主张约定首付款20万元，余款8万元，实付现金18万元等事实，有证人汪某甲、汪某乙的证言证实，有证人卢某的证言印证，约定抵款2万元的事实，约定借款0.7万元抵1万元的事实，有汪冬桂的答辩意见证实，有证人汪某乙的证言印证，综上，朱佳香、汪明珠主张付款21万元的事实应予认定。至于朱佳香、汪敦元另向银行偿还806号房屋贷款数额，经审理查明，2012年9月至2013年4月，共8个月，每月银行扣取贷款1499.42元，朱佳香、汪敦元还贷数额实为8月×1499.42元／月=11995元，朱佳香、汪明珠认为还贷时间为7个月，系计算错误，应予更正。综上，朱佳香、汪敦元共向汪冬桂支付购房款221995元。汪冬桂主张约定首付16万元，实付现金16万元，还应支付余款7万元，2.7万元系抵偿其1998年4万元债权等主张，因与证人汪某乙、汪某甲、卢某的证言不符，汪冬桂亦没有提供其他证据证实，且其答辩意见中计算付房款数据明显矛盾，故不予支持。
三、关于退还购房款和退房先后顺序的问题。汪冬桂认为，一是双方解除房屋买卖合同后，约定由汪冬桂先卖出房屋后，再退还购房款，因此，应当由朱佳香、汪明珠先退出806号房屋；二是806号房屋系先由汪冬桂借给朱佳香、汪敦元居住，在借居过程中双方约定买卖，因此，应当由朱佳香、汪明珠先退出房屋；三是汪冬桂经济困难，一时无法一次性拿出全部购房款偿还，只有房屋出卖后，才能还款。因朱佳香、汪明珠一直居住在806号房屋，来看房买房的人心存顾虑，不利于该房的出卖，从解决问题的实际出发，也应当先由朱佳香、汪明珠退房。朱佳香、汪明珠认为，806号房屋买卖合同，没有约定先后履行顺序，应为同时履行。汪冬桂要求其退房，应当一手交钱，一手退房。
原审判决认为：双方解除房屋买卖合同后，均应当及时承担返还房屋、退还购房款的义务。一方履行退还义务确有困难的，应当征得对方同意，约定履行期限，否则，另一方随时有权要求其履行。由于双方没有就相互返还房屋、退还购房款达成一致意见，双方均有权要求对方及时承担解除合同后返还财产的民事责任。汪冬桂主张双方约定先卖房后还款的事实，因该约定不明确，且没有证据证实，故不予支持；汪冬桂以经济困难，无力退还购房款为由，请求朱佳香、汪明珠先退房，等其出卖房屋后，再付款等理由，因没有得到朱佳香、汪明珠的同意，又没有法律依据，亦不予支持。朱佳香、汪明珠要求双方同时履行退房、退款的主张符合法律规定，应当予以支持。
四、关于806号房屋租金和在外租房租金损失的问题。汪冬桂认为，因朱佳香、汪明珠占居806号房屋，汪冬桂每月损失租金1500元；且其不得不在外租房居住，每月支付租金损失1200元，合计每月损失2700元。806号房屋交给朱佳香、汪明珠居住3年多，其仅要求赔偿自2014年2月份以来一年多的租金损失合理合法。朱佳香、汪明珠认为，基于买卖合同关系，其支付了部分购房款合计220612元，并由汪冬桂将806号房屋交给其居住，双方的房屋买卖合同关系尚未解除，朱佳香、汪明珠对该房屋享有居住权。汪冬桂要求其支付806号房屋租金没有法律依据，要求支付汪冬桂在外租房租金更没有任何依据。
原审判决认为：依照法律规定，解除合同后，应当根据合同履行情况进行清算，相互返还财产，承担损失，恢复原状；拒绝返还财产的，应当承担返还财产、赔偿损失的责任。朱佳香、汪明珠没有退还房屋，应当承担逾期交房的民事责任，即退还房屋，并赔偿逾期退房的损失。汪冬桂没有退还购房款，应当承担逾期付款的民事责任，即退还购房款，并赔偿逾期还款的利息损失。鉴于双方均同意806号房屋租金损失按1500元／月计算，逾期利息损失，参照银行同期贷款利率计算，221995元×6.15%元／年÷12月=1138元／月，据此，双方因迟延付款、迟延退还房屋造成的损失相互抵销后，朱佳香、汪明珠还应赔偿汪冬桂经济损失为1500元／月－1138元／月=362元／月。汪冬桂主张赔偿损失自2014年2月起计算，因该期限确在合理范围，故应予支持。至于汪冬桂在外租房租金损失，因与806号房屋的租金损失，系重复关系，故不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、汪冬桂返还朱佳香、汪明珠购房款221995元，于本判决生效之日起60日内履行；二、朱佳香、汪明珠退还汪冬桂位于黄石市西塞山区沿湖路375号202栋806室，于本判决生效之日起60日内履行；赔偿汪冬桂经济损失按362元／月计算，自2014年2月起至退还房屋期限届满之日止；逾期退还房屋，按1500元／月计算，至退还房屋之日止；三、驳回朱佳香、汪明珠与汪冬桂的其他诉讼请求。案件受理费4689元，反诉案件受理费530元，朱佳香、汪明珠负担3131.4元，汪冬桂负担2087.6元。
宣判后，朱佳香、汪明珠与汪冬桂均不服原审判决，均向本院提起上诉。
朱佳香、汪明珠上诉称：双方以自己行为解除了双方之间的房屋买卖合同，其要求汪冬桂退还已支付的购房款并退还房屋，而汪冬桂拒绝支付并假借卖房之名将该房屋进行了抵押贷款，其在此情况下占有房屋系合法占有，无需向汪冬桂赔偿因未交付房屋造成的租金损失。原审判决其向汪冬桂赔偿租金损失没有事实和法律依据。故请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判驳回汪冬桂要求其赔偿损失的诉讼请求。
汪冬桂答辩称：2014年2月，其找朱佳香拿钥匙卖房子，朱佳香予以拒绝，其要求朱佳香每月支付2000元房租，朱佳香表示同意。且在原审法院开庭时，双方同意支付占用房屋期间的租金按每月1500元计算。
汪冬桂上诉称：一、朱佳香与汪敦元实际支付购房款的数额为160000元；二、朱佳香与汪敦元共偿还了7个月的银行房屋贷款，而不是原审判决认定的8个月；三、因双方已约定将房屋出卖后再返还购房款，故其不应当支付购房款利息。且朱佳香提出来不买该房屋的，是朱佳香违约，在朱佳香未退房之前，其不应支付购房款利息；四、2004年其儿子读大学时曾向朱佳香和汪敦元借款7000元，在买卖该房屋时，其提出来付尾款的时候抵10000元，尾款只需付70000元；五、由于双方约定了先卖房再返还购房款，故应当先腾退房屋再返还购房款。综上，请求二审法院依法撤销原判，并予以改判。
朱佳香、汪明珠答辩称：一、双方约定首付购房款是200000元，由于汪冬桂曾于2010年向其借款20000元，所以说好了予以折抵，故当时支付了180000元购房款；二、其共向银行偿还了7个月的房屋贷款，并认可每月还贷金额为1499.42元；三、汪冬桂说曾向其借款7000元，并折抵尾款10000元，尾款只需付70000元是事实；四、其不要房子是因为汪冬桂要求其提前支付尾款70000元，是汪冬桂先违约，故汪冬桂应向其赔偿逾期返还购房款的利息；五、关于履行顺序的问题，应当是同时履行，其腾房的同时汪冬桂也应当返还购房款；六、关于房租的问题，其在原审庭审时是同意从2014年2月开始每月支付1500元的房租，但前提是汪冬桂要按照银行同期贷款利率的四倍支付购房款利息。
本院经审理查明，原审判决除对朱佳香、汪敦元共支付8个月的房屋银行抵押贷款11995元的事实认定有误外，其余认定事实属实。
另查明：朱佳香、汪敦元共支付7个月的房屋银行抵押贷款，每月1499.42元，合计10496元。双方均认可当时对于购房余款70000元的给付期限未协商一致。
本院认为：一、关于实际支付购房款的数额问题。证人汪某乙、汪某甲、卢某的证言，朱佳香、汪明珠的陈述以及汪冬桂的答辩意见，证实了双方约定的房屋首付款为200000元，余款为80000元，并约定汪冬桂曾向朱佳香、汪敦元借款20000元折抵房屋首付款，借款7000元折抵余款10000元以及朱佳香、汪敦元实际向汪冬桂支付房屋首付款现金180000元的事实。加上朱佳香、汪敦元支付的7个月的房屋银行抵押贷款10496元，朱佳香、汪敦元共向汪冬桂支付购房款的数额为220496元。汪冬桂提出朱佳香、汪敦元向其支付购房款的数额为160000元的上诉理由不能成立，本院不予支持；而对于汪冬桂提出朱佳香、汪敦元共偿还了7个月的房屋银行抵押贷款的上诉请求予以支持。二、关于损失以及履行顺序问题。由于双方当时对于购房余款70000元的给付期限未达成合意，双方均同意不再继续履行房屋买卖合同，朱佳香将用于支付房屋银行抵押贷款的银行卡退还给汪冬桂，由汪冬桂继续还贷，表明双方协议解除了房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，房屋买卖合同解除后，朱佳香、汪明珠有权要求汪冬桂返还购房款以及支付购房款利息；而汪冬桂则有权要求朱佳香、汪明珠腾退房屋并支付房屋租金损失。虽然朱佳香、汪明珠同意汪冬桂先卖房后返还购房款，但同时提出汪冬桂将房屋卖出并向其返还购房款后再腾退房屋，故双方并未就房屋买卖合同解除后的履行顺序达成合意。另根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定，朱佳香、汪明珠与汪冬桂应当同时履行腾退房屋并赔偿房屋租金损失和返还购房款并支付购房款利息的义务。故朱佳香、汪明珠提出其不应向汪冬桂支付未腾退房屋租金损失的上诉理由不能成立，本院不予支持；汪冬桂提出其不应向朱佳香、汪明珠支付购房款利息以及应当先腾退房屋再返还购房款的上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，原审判决认定朱佳香、汪敦元共偿还8个月的房屋银行抵押贷款11995元以及逾期利息损失计算有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00684号民事判决第一项为：汪冬桂于本判决生效之日起六十日内向朱佳香、汪明珠返还购房款220496元；
二、变更黄石市西塞山区人民法院（2015）鄂西塞民初字第00684号民事判决第二项为：朱佳香、汪明珠于本判决生效之日起六十日内向汪冬桂腾退位于黄石市西塞山区沿湖路375号202栋806室，并赔偿损失（按每月370元自2014年2月起计算至腾退房屋期限届满之日止；逾期腾退房屋的，按每月1500元计算至腾退房屋之日止）；
三、驳回朱佳香、汪明珠、汪冬桂的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5219元，由朱佳香、汪明珠负担3200元，汪冬桂负担2019元；二审案件受理费4789元，由朱佳香、汪明珠负担200元，汪冬桂负担4589元。
本判决为终审判决。
审 判 长 严云峰
审 判 员 曹晓燕
代理审判员 张 莉
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 彭娇娥