福建省永春县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0525民初119号
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组，住所地泉州市永春县八二三东路二轻大厦*楼。
法定代表人周桂兰，系清算组组长。
委托代理人王群生、王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司，住所地永春县石鼓镇石鼓838号。
法定代表人郑东彬，系该公司执行董事。
委托代理人董重启，福建泉明律师事务所律师。
委托代理人郑珑珑，福建泉明律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组与被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组的委托代理人王群生、王新瑜到庭参加诉讼，被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司执行董事郑东彬及其委托代理人董重启、郑珑珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组诉称，2010年9月2日，被告因培训汽车驾驶员需要，向原告租赁原永春县塑料厂布鞋车间第三层及空地作为经营场所，时间为伍年，于2015年9月30日届满。即从2010年10月1日起至2015年9月30日止。每年租赁费为29480元。若因政策、法律发生变化或企业破产案件审理终结需要提前终止合同，双方不作违约论处。同时乙方（被告）在租赁期间内进行的投资建设，甲方（原告）不给予经济补偿，动产部份归属乙方，不动产归属甲方。租赁期间，乙方应做好安全生产，消防工作和环境保护。任何一方不得无故违约，若单违约，应赔偿一方的经济损失等等。租赁协议书属双方依约签订，本应严格履行。但被告不遵守协议约定，为扩大培训场所，于2014年7月份未经原告同意，擅自开挖原永春塑料厂后山的山坡（被告公司的背后），致地形地壳结构产生破坏性变化，即不安全，又引起了周围群众不满。原告为确保安全，对受破坏的地方进行保护性的建筑，造成原告经济损失19873元，并保留由被告支付占用期间租赁费的权利。依协议约定，租赁期于2015年9月30日届期。因情势发生变化，经研究对被告所承租的租赁物依法进行另行处置。对此，原告于2015年7月15日向被告发出通知，再次重申被告按协议到期搬离。被告接到通知后，不仅不按协议履行，反而以各种手段和方式提出无理要求，致简单租赁问题变成复杂性。对此，为了妥善和谐处理租赁事宜，原告于2015年10月22日再次向被告发出通知函，要求于2015年11月15日前租赁物依约定腾空交付原告。通知送达后已过数月，被告仍然置之不理，致原告无法接收租赁物，以致引起纠纷。基于上述理由，原、被告签订租赁协议书对双方均有法律约束力。租赁届期后，将租赁物腾空交付给原告，是被告应当履行的义务。在租赁期间，保护环境和维护租赁物的安全完整，是被告应当履行的行为，但被告未经原告，擅自改变租赁物的结构，致原告经济损失，被告依法应承担赔偿责任。被告在租赁期满仍然继续占用租赁物，依法应当支付占用期间租赁物的租金。被告不遵守租赁协议，已构成违约。为了维护交易市场秩序正常秩序，制裁违反合同行为，遵守市场经济的规则，维护原告的合法权益，特具状向法院起诉，请求依法判令1、被告将租赁物腾空交付给原告（租赁物为原永春县塑料厂布鞋车间第三层，建筑面积约600平方米及布鞋车间周边空地）；2、判令被告支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付）；3、判令被告赔偿维护和保护租赁物的损失19873元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告永春县塑料厂破产清算组当庭要求变更诉讼请求为：1、被告将租赁物腾空交付给原告（租赁物为原永春县塑料厂布鞋车间第三层，建筑面积约600平方米及布鞋车间周边空地）；2、判令被告支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付）；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司辩称，1、虽然双方签订的租赁合同到期，但是要求被告方将租赁物腾空交还原告，违反了当时招商引资的政策及原告对被告做的承诺，所以第一项诉讼请求不应得到支持；2、被告已经有多次向原告缴纳租金，但是遭到原告退回，所以原告主张租金没有依据；3、诉讼费是因为原告不同意续租导致诉至法庭，所以诉讼费应该由原告自行负担。
被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司反诉称，2010年9月2日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁协议书》，约定:反诉被告将原布鞋车间第三层建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地出租给反诉原告使用，年租金为人民币29480元。同时还约定：租赁期限5年，期满后如反诉原告需继续承租，在同等条件下享有优先权。通过签订的租赁合同可知，双方已经通过书面约定的方式，约定在租约届满后反诉原告享有同等条件下的优先承租权。且在租约到期前，反诉原告还收到反诉被告和永春县城镇集体工业联合社联合寄发的通知，通知上载明租约到期后将采取公开招投标的方式进行租赁。然而租约到期后，在反诉原告有极大地诚意想要协商续租事宜的情况下，反诉被告出尔反尔不仅没有依约优先让反诉原告承租场地，也没有采取公开招投标的方式进行招租。这一行为违反了《民法通则》、《合同法》中诚实信用和公平原则。反诉原告自2005年以来，聘请员工80多人，在租赁场地投入了巨大的人力、物力建设了一个标准的汽车培训场地。原来的场地很小，杂草丛生、蚊虫滋生，旧布鞋车间大楼破烂不堪，顶楼漏水严重，反诉原告租赁后耗资达80余万元分别进行了三次的回填土，土方面积达27600立方，完成压土平整、砌挡土墙等工程，耗资80余万元对7658平方的平地进行水泥硬化，并投入近20万搭建了门房及休息亭等建筑。2014年3月投入30万元对原布鞋车间大楼楼顶进行防水修复、加固处理，三楼的办公室进行重新改造装修，牵设电缆，10月又花费8万余元对塑料厂门口到训练场之间严重损坏的道路进行了水泥硬化。几年下来总共投资280余万进行基础场地建设。反诉原告当时是被招商过来的，该塑料厂的主管部门永春县二轻局的几任领导均有口头答应可以续租，除非政府征用。现在反诉被告不顾先前的政策和约定不让反诉原告续租场地，也没有采取公开招投标的方式进行招租就要求反诉原告搬离租赁场地，这势必给反诉原告造成不可估量的损失，给反诉原告造成的损失，反诉被告应予补偿。故诉至法院请求判令1、反诉原告享有优先承租权；2、请求判令反诉被告对反诉原告进行经济补偿共计80万元；3、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组辩称，一、反诉人提出享有优先承租权，缺乏依据；首先反诉人主张优先承租权，缺乏法律基础。依我国法律规定，未有承租人享有优先承租权的规定，优先承租权不属于民事权利的法定内容。从法律上讲，反诉人的反诉请求于法无据。其次，承租人不得妨碍所有权人或管理人行使权利。租赁关系是否续租，应当尊重所有权人或管理人的意思表示。不得以未能实现的主张对抗或阻碍被反诉人行使收回租赁物的权利。第三，反诉主张所谓优先承租权缺乏现实条件。租赁合同期满后，是否要续租，须具备实现的条件。但目前不具备优先租赁权的条件。因此，反诉人的主张优先租赁权不论依法律或依事实均不能成立。二、反诉人主张由被反诉人赔偿800000元，更是缺乏任何依据。反诉人与被反诉人之间法律关系为租赁合同关系，并无涉及其他的法律关系。反诉人为了企业的发展，投资多少与被反诉人无关。依租赁合同约定：反诉人（乙方）在租赁期间内进行的投资建设，甲方不给予经济补偿，动产部份归属乙方，不动产部份归属甲方（本诉原告）。乙方在租赁期间有经营管理自主权，实行独立核算，自负盈亏，所发生的一切税收及债权债务均由乙方负责。依合同约定，反诉人经营企业，不论作出什么样的经营决策，风险自行承担。按照反诉人的逻辑，不但可以无偿使用被反诉人的财产，还可以把企业经营投资或风险转嫁给被反诉人承担，对此请求，于法无据，于情不合，于理不通。三、反诉原告所说的口头答应续租之说均无依据，所谓投资也无依据。即使有投资，也是反诉人自己决定的，与被反诉人毫无关系。基于上述理由，反诉人的反诉请求依法律规定，依合同的约定，依现实的条件，均不能成立。为此，请求法庭依法驳回反诉人的反诉请求，并支持本诉原告的请求。
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组向本院提供了如下证据：证据一、（1996）永破字第4-4号《永春县人民法院关于另行指定永春县塑料厂清算组组成人员的决定》文件复印件一份、法定代表人身份证明书原件一份，证明原告的主体资格及代表人的身份；证据二、内资企业登记基本情况表，证明永春县春利机动车驾驶员培训有限公司的主体资格的基本情况；证据三、2010年9月2日，本案双方当事人签订的租赁协议书复印件一份，证明1、原、被告的法律关系为租赁合同关系；2、租赁的期限从2010年10月1日起至2015年9月30日止；3、租赁期间内被告进行的投资建设，原告不给予经济补偿，动产归被告，不动产部份归原告；4、租赁期间，被告应做好安全生产，消防工作和环境保护工作；5、违约方应承担守约方的经济损失；6、原告请求被告腾空交付租赁物及支付租金和赔偿损失具有合同依据；证据四、2015年7月15日原告发给被告的通知，证明原告在租赁协议未满前，提前75天前通知被告应当于协议约定的租赁时间届满时应予以搬迁，已给予被告充裕搬迁时间；证据五、2015年10月22日原告发给被告的通知函，证明1、鉴于被告拒不履行合同的义务，为给被告更充分的搬迁时间，再次要求必须于2015年11月15日前将租赁物腾空交付给原告，但被告继续不履行义务，至今未将租赁物腾空交付给原告的事实；2、原告主张被告支付实际占用租赁物的租金是有依据的；证据六、2005年9月30日签订的租赁协议书复印件一份，证明2005年9月30日，原、被告签订租赁协议书。协议书第四条约定“乙方（被告）在租赁期间进行投资的建设，甲方不给予经济补偿，动产部份归属乙方，不动产部份归属甲方。”第五条约定乙方在租赁期间有经营自主权，实行独立核算、自负盈亏，一切债权债务由乙方负责。2010年9月份租赁期限届满，原、被告于2010年9月2日继续签订了租赁协议书，租赁期限从2010年10月1日起至2015年9月30日止，该租赁协议书第四条、第五条作了与2005年签订的租赁协议书同样的内容。相互连接的两份租赁协议书约定的内容充分说明被告反诉经济补偿缺乏依据；证据七、永春县塑料厂破产清算会议决定复印件，证明1、终止与永春县春利机动车驾驶员培训有限公司的租赁合同；2、确定租赁合同纠纷的解决方式内容；证据八、快递凭证复印件一份，证明原告于2015年10月22日以快递方式送达关于厂房租赁有关事项的通知；证据九、求助信原件一份，证明被告不接受公开招标的方案。
被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司经质证认为，对证据一、二没有意见，对证据三真实性没有异议，对证明对象有异议。对合同条款内容断章取义，对合同条款错误的理解。现在本案不是提前终止合同，所以不适用该条款。对证据四、证据五，我方认为是两份违法的文件，其只是由清算小组作出，其与第一份《通知》。即联合社与清算小组共同发出的通知的初衷是相违背的，不应作为本案的证据。对证据六真实性没有异议，但不能证明原告拟证明的内容；证据七我方认为是事后产生的，并不是一开始就存在的，被告方有理由相信该份证据是事后做出来的，不能代表该公司成员的意志，所以该份证据不符合公文形式要件，不能作为证据使用；对证据八没有异议。
被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司向本院提供了如下证据：证据一、《通知》复印件一份，证明诉争地出租方拟采取公开招投标方式出租；证据二、现场照片复印件六页，证明诉争租赁场所的现状及被告履行租赁合同对场所的投入；证据三、申请报告原件一份、续租申请报告原告一份、信件原件一份，证明分别是2015年4月，7月，10月作出的，政策朝令夕改，不符合机关事业单位的做事规则，所以我们认为通知是清算组单方的意思。
原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组经质证认为，证据一、1、对《通知》真实性没有异议，但对证明对象有异议，首先《通知》是租赁期将要届满发给被告的，但是本案的反诉原告否认该方案，不同意采取招投标的方式；2、我方决定该场地不再续租，我方要自己使用，所以现在不对外出租；3、被告方质疑证据四、五的真实性，我方对外发文落款处的公章，使用破产清算小组的名义是没有问题的。塑料厂破产后，管理人是破产清算小组，所以对外作出的文件由清算小组进行落款，因此对方的怀疑是没有依据的；证据二、照片的地点是真实的，但是无法证实投入的金额。照片无法体现物品的所有权及价值，即使被告方确有投入，但是因为本案仅仅是对租赁合同进行审理，所以被告该组证据用来证明其经济损失及让我方赔偿80万元是缺乏依据的；证据三、1、因为三份报告是当庭提交，且未提交邮寄的凭证，请求不予确认；2、既然有送达到，该申请报告是单方的行为；3、三份报告足以证明被告不接受公开招标租赁权的形式。
本院对原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组提交证据的分析认定如下：关于证据一、证据二、证据八，经庭审中被告（反诉原告）质证对该三组证据真实性、合法性及关联性没有异议。关于证据三、证据六，被告（反诉原告）对该两组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，本院认为该两组证据能够明确的证明了双方之间两次签订租赁协议，存在租赁合同关系，协议条款的约定可以明确证明了双方之间的租范围、租赁期限、租赁费及缴交办法、提前终止协议的违约约定等事项，该协议书有双方盖章及代表人签字确认，且约定的事项明确清晰，不具歧义，对该组证据经庭审审查具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。关于证据四、证据五，经庭审中被告（反诉原告）质证对该两组证据的合法性有意见，本院认为证据一能够证明了永春县塑料厂破产清算组出具该两组证据具有合法性，且该两组证据能够证明原告（反诉被告）在租赁协议期满前后，有通知被告（反诉原告）应腾空交付租赁物及应支付租赁物占用期间的费用，两组证据经庭审审查具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。关于对证据七，被告（反诉原告）对该组证据的真实性有异议，且在该组证据中主文中的第七行“清算组于2011年12月19日对租赁公司终止事宜进行研究”与最后的落款时间“2015年12月19日”时间点存在矛盾，原告（反诉被告）虽然辩称该错误属于笔误，但是在两处的时间点中本身已经该有校对章，故该组证据存在瑕疵，因此本院不予采纳。关于证据九，经庭审审查与本案的审理并无关联性，故本院依法不予确认。
本院对被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司交证据的分析认定如下：关于证据一，原告（反诉被告）对该组证据的真实性没有异议，但在庭审中，原告（反诉被告）明确表示该组证据并未真正的对外公开招投标，且明确表示该租赁物留于自用，不再对外租赁。因此，对该证据不予采信。关于证据二，只能证明租赁物的现场实际情况，但无法体现用于证明被告（反诉原告）主张的80万元的具体损失情况，故该组证据缺乏关联性，本院依法不予确认。关于证据三，只能证明被告（反诉原告）对该租赁物有续租的意愿，但由于原告（反诉被告）明确该租赁物不再续租，需留为自用，无法证明被告（反诉原告）所要证明的待证事实，故本院依法不予确认。
经审理查明，2010年9月2日，甲方为原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组与乙方为被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司签订了租赁协议书一份，约定原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组将原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地租赁给被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司使用，协议书第二条载明“租赁期限为期5年，从2010年10月1日起至2015年9月30日止，期满后如乙方需继续承租，在同等条件下享有优先权。”第三条载明“租赁费及缴交办法：乙方每年交给甲方人民币贰万玖仟肆佰捌拾元整，乙方应在每年10月1日、4月1日前缴交半年的租赁费人民币壹万肆仟柒佰肆拾元整。”第四条载明“若因政策、法律发生变化或企业破产案件审理终结需要提前终止合同时，双方不作违约论处，同时乙方在租赁期间内进行的投资建设，甲方不给予经济补偿，动产部分归属乙方，不动产部分归属甲方。”第五条载明“乙方在租赁期间有经营管理自主权，实行独立核算，自负盈亏，所发生的一切税收及债权债务均由乙方负责。”承租期满后，原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组欲收回租赁物，并催告被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司腾空支付租赁物，并支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付）。被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司在庭审中同意支付给原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付），但表示需要续租，仍在继续使用租赁物。
本院认为，原、被告之间的签订的租赁协议书，条款齐备，意思真实，且也实际履行，故合法有效。原告永春县塑料厂破产清算组请求被告永春县春利机动车驾驶员培训有限公司将租赁物腾空交付给原告，由于该租赁物已经承租期满，且原告永春县塑料厂破产清算组明确表示该租赁物不再对外承租，反诉原告永春县春利机动车驾驶员培训有限公司请求对该租赁物享有优先承租权，缺乏事实依据及法律依据，依法不予支持，故永春县春利机动车驾驶员培训有限公司应将该原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地腾空交付给原告永春县塑料厂破产清算组。原告永春县塑料厂破产清算组请求判令被告永春县春利机动车驾驶员培训有限公司支付从2015年10月1日起至租赁物实际交付租赁物的租金（每月按2456.6元计付），庭审中，被告永春县春利机动车驾驶员培训有限公司同意原告的该项诉讼请求，故对该项请求，法院予以支持。反诉原告永春县春利机动车驾驶员培训有限公司请求判令反诉被告永春县塑料厂破产清算组给予经济补偿80万元，庭审中，反诉原告提出80万元的项目建设是反诉被告提出的，对此说法反诉被告予以否认，且反诉原告无法提供相应的证据予以支持，故该项请求缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，判决如下：
一、被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司应在本判决生效之日起10日内将位于原布鞋厂车间第三层，建筑面积约600平方米，及布鞋车间周边空地腾空交付给原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组。
二、被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司应支付从2015年10月1日起至上述租赁物实际腾空交付之日止的租金，租金按每月2456.6元支付给原告（反诉被告）永春县塑料厂破产清算组。
三、驳回被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费481元，反诉受理费11800元，均由被告（反诉原告）永春县春利机动车驾驶员培训有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 黄永煌
代理审判员 罗洁青
人民陪审员 苏华兴
二〇一六年五月五日
书 记 员 李渊源
附：一、本案主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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