重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝02民终1419号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：邹禹，女，汉族，1970年4月10日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：乐承信，重庆佳施德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张瑛，女，汉族，1966年4月5日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师。
上诉人邹禹因与被上诉人张瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2017）渝0235民初6285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
邹禹上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实错误。双方当事人就第四年租金问题进行了协商，张瑛鉴于房屋漏水等情况同意减免租金6万元，邹禹即于2016年12月10日一次性交付租金37万元。从交易习惯看，如果第四年租金差6万元未付，张瑛应催缴或主张，但其中途并未主张。邹禹在一审庭审中提交的现场照片、《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》、借记卡明细等证据足以证明其系因房屋漏水、维修下水道及违法建筑等原因而拒付2017年至2018年度租金，属于行使抗辩权。2、一审适用法律错误。主张欠付租金的诉讼时效为1年，双方合同约定第四年租金支付时间为2016年10月30日，张瑛起诉时间为2017年11月23日，其起诉超过1年，已丧失胜诉权。房屋租赁合同期限仅剩半年期限，即使邹禹违约，违约金明显过高，应予以减少。就本案事实看，邹禹并无违约行为，一审支持违约金系适用法律错误。3、一审审理程序严重违法。云阳县规划局向邹禹经营的云阳县云江老陆毛火锅有限公司发出《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》，认定云阳县云江老陆毛火锅有限公司系违法搭建人，邹禹向一审法院提起行政诉讼，并在庭审中提出本案中止诉讼，一审法院未中止。对于该行政案，一审法院已于2018年5月16日作出准许云阳县云江老陆毛火锅有限公司撤回起诉的行政裁定。4、邹禹于2018年5月1日搬离租赁物，并发通知告知了张瑛。
张瑛辩称，其未同意减少第四年租金，给付导致诉讼时效中断；拆除的违法建筑不属于租赁范围；合同约定违约金30万元，仅主张了17万元；一审程序合法，一审法院已于2018年5月16日作出准许云阳县云江老陆毛火锅有限公司撤回起诉的行政裁定；租赁合同尚未解除，未收到通知，不知晓邹禹是否离开，邹禹没有返还租赁物。请求驳回上诉，维持原判。
张瑛向一审法院起诉请求：判决邹禹支付张瑛租金和违约金70万元（第四年从2016年11月15日至2017年11月15日的下欠租金6万元，第五年的租金47万元；违约金17万元）。
邹禹向一审法院反诉请求：判决张瑛对房屋漏水部分进行维修、并赔偿邹禹因房屋漏水造成的损失和维修下水道费用6万元。
一审法院认定事实：2015年5月28日，张瑛取得坐落于云阳县新县城云江大道XXXX号二层、三层房屋的房地产权证（原证土地、房屋用途为门市、商业；商业）。
2014年4月13日，张瑛（甲方）与邹禹（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、房屋的位置及租赁的范围。本房屋位于云江大道云阳水利局办公大楼和云阳县农委宿舍之间，前临云江大道，为刘春平、张瑛联建房，整个大楼商业分为：门市、夹层、第二层、第三层，附平面图四张。位于中间的门厅、楼梯间为公共通道。第二层、第三层平面图中红线的范围和门厅楼梯间下仓库为乙方租赁使用范围。二、租赁时间五年，时间从2013年11月15日起至2018年11月15日止。三、租金及缴纳。……第四年租金肆拾叁万元（小写430000.00元），时间从2016年11月15日至2017年11月15日；第五年租金肆拾柒万元（小写470000.00元），时间从2017年11月15日至2018年11月15日止。每年的10月30日为缴纳租金的时间，乙方必须一次性缴纳每一年的全额租金。……乙方必须准时无条件缴纳租金，否则为违约，如乙方违约甲方有权终止合同，将房屋收回，由此而造成的一切损失全部由乙方自行负责，与甲方无关。五、在租赁期间，乙方装修时必须保证房屋的质量和要求，不得随意改变房屋结构，如因此造成的损失由乙方负责。六、房屋现状交给乙方，水、电、下水道、化粪池，房屋本身质量均完好。乙方在使用时和其他租赁户有共同管理、维护公共区域的安全、卫生、畅通的责任。乙方自行协调处理与上下左右相邻的关系，如相互侵权、损害，下水道漏水、阻塞、水电气不通等所有相关事宜，由乙方自行与相邻关系户协调和维权，与甲方无关。十、违约责任。任何一方违约，除需要赔偿因违约带给对方的一切损失外，另应支付违约金叁拾万元。平面图四张属本合同附件。在《房屋租赁合同》上张瑛签名、邹禹签名捺印。
合同签订后，张瑛将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋交付邹禹。邹禹支付了《房屋租赁合同》约定的第一年至第三年的租金，2016年12月10日支付了第四年的租金37万元。
2017年11月9日，云阳县规划局向云阳县云江老陆毛火锅有限公司发《限期拆除（回填）违法建筑决定书》：你单位在云阳县云江大道XXXX号X、X号门市后侧修建的构筑物未经规划许可，属于违法建筑，违法建筑面积约为18平方米。现责令你单位自本决定书送达之日起10日内，自行拆除（回填）该违法建筑。2018年1月22日，云阳县云江老陆毛火锅有限公司向一审法院提起行政诉讼。
2018年1月3日，张瑛向一审法院申请财产保全，一审法院于同日作出（2017）渝0235民初6285号民事裁定：准予保全。（2018）渝0235执保8号执行裁定：一、冻结邹禹的银行存款70万元；二、查封邹禹的房屋、车辆，保全价值70万元。冻结银行存款的期限为一年；查封动产的期限为两年；查封不动产的期限为三年，查封财产期间所有人保管使用，不得转让、抵押及设定其他权利负担。财产保全申请费4020元，已由张瑛缴纳。
一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。
《房屋租赁合同》约定：“第四年租金肆拾叁万元，时间从2016年11月15日至2017年11月15日；第五年租金肆拾柒万元，时间从2017年11月15日至2018年11月15日止。每年的10月30日为缴纳租金的时间，乙方必须一次性缴纳每一年的全额租金。”本案中，邹禹支付了《房屋租赁合同》约定的第一年至第三年的租金，2016年12月10日支付了第四年租金37万元。庭审中，邹禹提出因承租的房屋存在漏水，张瑛同意少收第四年租金6万元，张瑛否认，而且邹禹没有提供证据证明其主张。邹禹提出张瑛要求支付下欠租金6万元超过诉讼时效，但邹禹于2016年12月10日支付了第四年租金37万元，距2017年11月28日张瑛向一审法院起诉时不到一年，没有超过诉讼时效。因此，邹禹的辩称理由不成立，不予采纳，对张瑛要求邹禹支付下欠第四年的租金6万元的诉讼请求，予以支持。
关于张瑛要求邹禹支付第五年（2017年11月15日至2018年11月15日）的租金47万元。按照《房屋租赁合同》约定，邹禹应于2017年10月30日缴纳此租金，邹禹提出因张瑛没有对漏水、下水道的排水没有进行维修和处理、没有赔偿房屋漏水造成的损失以及维修下水道费用而拒绝支付租金。但邹禹提供的照片、《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》、借记卡明细，不能足以证明租赁房屋漏水原因、损害后果及损失金额、维修下水道费用等，而且《房屋租赁合同》约定“水、电、下水道、化粪池，房屋本身质量均完好。乙方在使用时和其他租赁户有共同管理、维护公共区域的安全、卫生、畅通的责任。乙方自行协调处理与上下左右相邻的关系，如相互侵权、损害，下水道漏水、阻塞、水电气不通等所有相关事宜，由乙方自行与相邻关系户协调和维权，与甲方无关。”“在租赁期间，乙方装修时必须保证房屋的质量和要求，不得随意改变房屋结构，如因此造成的损失由乙方负责。”并约定了房屋的位置及租赁的范围，云阳县云江大道XXXX号X、X号门市后侧修建的构筑物没有在租赁的范围，因此，邹禹的辩称理由不成立，不予采纳，对张瑛要求邹禹支付第五年（2017年11月15日至2018年11月15日）租金47万元的诉讼请求，予以支持。
关于张瑛要求邹禹支付违约金17万元。《房屋租赁合同》约定：“任何一方违约，除需要赔偿因违约带给对方的一切损失外，另应支付违约金叁拾万元。”本案中，邹禹未按《房屋租赁合同》的约定按时支付租金，属于违约行为，应当承担违约责任，张瑛仅要求邹禹支付违约金17万元，予以确认。因此，对张瑛要求邹禹支付违约金17万元的诉讼请求，予以支持。
关于邹禹要求张瑛对房屋漏水部分进行维修、并赔偿邹禹因房屋漏水造成的损失和维修下水道费用6万元。《房屋租赁合同》约定“水、电、下水道、化粪池，房屋本身质量均完好。乙方在使用时和其他租赁户有共同管理、维护公共区域的安全、卫生、畅通的责任。乙方自行协调处理与上下左右相邻的关系，如相互侵权、损害，下水道漏水、阻塞、水电气不通等所有相关事宜，由乙方自行与相邻关系户协调和维权，与甲方无关。”“在租赁期间，乙方装修时必须保证房屋的质量和要求，不得随意改变房屋结构，如因此造成的损失由乙方负责。”并约定了房屋的位置及租赁的范围，云阳县云江大道XXXX号X、X号门市后侧修建的构筑物没有在租赁的范围，邹禹提供的照片、《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》、借记卡明细，不能足以证明租赁房屋漏水原因、损害后果及损失金额、维修下水道费用等，因此，对邹禹要求张瑛对房屋漏水部分进行维修、赔偿邹禹因房屋漏水造成的损失和维修下水道费用6万元的诉讼请求，不予支持。
邹禹在庭审中提出本案中止诉讼。邹禹提起的行政诉讼与本案没有关联性，该行政诉讼不影响本案的审理和裁判，不符合中止诉讼的法定情形，不予采纳。
综上所述，对张瑛的诉讼请求予以支持，对邹禹的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、邹禹在判决生效后十日内向张瑛支付第四年（2016年11月15日至2017年11月15日）的下欠租金6万元、第五年（2017年11月15日至2018年11月15日）的租金47万元，共计53万元；二、邹禹在判决生效后十日内向张瑛支付违约金17万元；三、驳回邹禹的诉讼请求。案件受理费10800元，由邹禹负担，财产保全申请费4020元，由邹禹负担；反诉案件受理费1300元，由邹禹负担。
双方当事人在二审中未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。
二审另查明，重庆市云阳县人民法院已于2018年5月16日作出准许云阳县云江老陆毛火锅有限公司撤回起诉的行政裁定。
本案争议焦点：邹禹是否应支付张瑛租金53万元及违约金；违约金数额是否应予调整。
本院认为，1、邹禹应当支付张瑛欠付租金53万元。
首先，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定第四年租金为43万元，邹禹已支付37万元，并主张张瑛同意减免第四年租金6万元。张瑛表示否认，且邹禹未提供证据证明其主张的事实，故本院不予确认其主张的该项事实，邹禹尚欠付张瑛第四年租金6万元。邹禹还认为张瑛向其主张该6万元租金的诉讼请求已超过诉讼时效。基于债务的整体性，在义务人部分履行债务的情况下，应推定其认可全部债务的存在。邹禹于2016年12月10日支付第四年租金37万元，对第四年剩余欠付租金产生诉讼时效中断的效力，张瑛于2017年11月28日向一审法院提起本案诉讼，未超过诉讼时效，邹禹的该项上诉理由不能成立。
其次，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定第五年租金为47万元，邹禹认为其在一审庭审中提交的现场照片、《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》、借记卡明细等证据足以证明其系因房屋漏水、维修下水道及违法建筑等原因而拒付第五年租金，属于行使抗辩权。但《云阳县规划局限期拆除（回填）违法建筑决定书》载明的构筑物并非本案《房屋租赁合同》约定的租赁范围，照片不能证明房屋漏水原因，借记卡明细未加盖银行印章，无法核实真实性，且无法确认系本案租赁物下水道维修所产生的费用，故邹禹的该项上诉理由不能成立。邹禹还主张其于2018年5月1日搬离租赁物，并发通知告知了张瑛，但未提供证据证实，故本院不予确认其主张的该项事实，邹禹应支付张瑛第五年租金47万元。
2、一审判决确认的违约金数额并无不当。
根据《房屋租赁合同》约定，第四年、第五年租金的支付时间分别为2016年10月30日、2017年10月30日。承租人应当按照约定的期限支付租金，但邹禹至今未付清，应承担逾期支付租金的违约责任。《房屋租赁合同》约定，任何一方违约，除需要赔偿因违约带给对方的一切损失外，另应支付违约金30万元。支付租金系承租人最重要的一项合同义务，一审法院根据本案实际情况，确定邹禹承担17万元的违约金并无不当。
综上所述，上诉人邹禹的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800.00元，由上诉人邹禹负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 杨
审判员 刘丽苹
审判员 李迪云
二〇一八年七月二十四日
书记员 闫东东