湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第171号
原告株洲顺億房地产开发有限责任公司，住所地株洲市芦淞区建设南路68号胜马可商业广场5002号。
法定代表人刘顺德，董事长。
委托代理人黄宗和，湖南天舒律师事务所律师。代理权限：全权代理（即代为承认、放�、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。）
被告何正辉，男，1981年1月4日出生，汉族。
被告株洲市正义投资理财有限公司，住所地株洲市芦淞区建设南路68号胜马可A栋2303号。
法定代表人何正辉，总经理。
原告株洲顺億房地产开发有限责任公司诉被告何正辉、株洲市正义投资理财有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理，依法由李朝龙担任审判长，与审判员张拥军、人民陪审员易新能组成合议庭，适用普通程序审理，书记员汤敏担任法庭记录，于2014年6月27日、7月8日两次公开开庭进行了审理，第一次公开开庭审理中，原告株洲顺億房地产开发有限责任公司（以下简称株洲顺億房产）委托代理人黄宗和、被告何正辉、株洲市正义投资理财有限公司（以下简称株洲正义投资）均到庭参加诉讼，第二次公开开庭审理中，原告株洲顺億房�委托代理人黄宗和到庭参加诉讼，被告何正辉、株洲正义投资经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告何正辉于2012年12月27日签订临街门面租赁合同，约定原告将芦淞区建设南路68号胜马可临街186号一楼建筑面积约116.45平方米的门面出租给被告何正辉作为投资理财经营场所。租赁期限自2012年12月10日至2013年12月9日。年度租金为人民币（下同）52000元，逾期不付，按每天千分之五的标准计算违约金。合同签订后，原告按约履行了全部义务，被告何正辉也正常使用该租赁门面，并由其开办的株洲正义投资使用。但被告何正辉在支付部分租金后，就以各种理由拖欠租金，共计拖欠原告的租金6000元至今未付。2013年12月9日合同期满后，原告多次催促其返还门面，二被告拒不返还，亦不支付占用期间租金�造成原告租金损失。现原告意将门面收回出售，被告何正辉拒不支付租金、返还门面违法合同约定，侵犯了原告的合法权益。原告与二被告协商无果，诉至法院，请求依法判令：1、被告何正辉支付租金10300元（包括拖欠租金6000元及截止起诉时占用门面一个月租金4300元）、违约金6300元（暂计算至起诉时）；2、被告何正辉、株洲正义投资立即腾空租赁房屋返还给原告。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、原告营业执照，拟证明原告诉讼主体资格；
证据2、被告何正辉身份证，拟证明被告何正辉诉讼主体资格；
证据3、被告工商登记资料，拟证明被告株洲正义投资诉讼主体资格及本案诉争的门面目前被告株洲正义投资占用；
证据4、租赁合同，拟证明租赁合同关系；
证据5、通知（2013年10月8日），拟证明合同到期前出租人履行了通知义务及�面不再出租；
证据6、通知（2014年12月6日），拟证明合同到期前出租人履行了通知义务及门面不再出租。
二被告辩称，门面前修路导致被告2个月无法正常经营，应当减免租金，双方应按2011年11月份合同履行，被告有优先续租权，可以合理增加租金，不同意腾房。若腾房，原告必须补偿被告的装修损失，退还20000元履约押金和超额收取的物业管理费。
二被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1、押金收据，拟证明原告收取被告20000元押金未退还；
证据2、2011年12月至2012年1月物业费收据，拟证明原告超额收取被告物业管理费；
证据3、房屋内装修照片25张，拟证明被告租赁房屋后投入资金进行了装修。
二被告对原告提交的证据质证认为：对证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，原、被告双方履行的是2011年12月签订的合同，若租期为2年，被告不会花钱装修门面；对证据5真实性无异议；对证据6真实性有异议，被告未收到。
原告对被告提交的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2关联性有异议，认为该证据与本案无关；对证据3有异议，认为门面出租之前是饭店，饭店经营中已进行过装修，照片无法证明被告装修部分及装修金额。
结合全案对原告与被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，能够证明其待证事实，二被告对其真实性也无异议，本院予以采信，原告提交的证据6系其单方制作，无其他证据佐证其真实性，二被告对其真实性亦有异议，本院对该证据不予以采信。被告提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，能够证明其待证事实，被告对其真实性也无异议，本院予以采信；被告提交的证据2与本案无关联性，本院不予采信；�告提交的证据3因无装修前照片佐证，无法证明图片中装修系被告所为，本院不予采信。
经审理查明，原告株洲顺億房产与被告何正辉于2012年12月27日签订临街门面租赁合同，约定被告何正辉租赁原告所有的位于株洲市芦淞区胜马可临街186号一楼门面，建筑面积约116.45平方米，用于投资理财经营。合同第二条约定，“租赁期限：壹年，从2012年12月10日至2013年12月9日止。租金标准：年度租金为伍万贰仟元整（含物业管理费）。乙方（被告何正辉，下同）在上半年租金到期20天前一次性缴纳下半年度的半年租金，要按时缴纳租金，如拖欠租金则每天按拖欠的千分之五支付违约金给甲方（原告株洲顺億房产，下同），逾期30天甲方有权终止合同，收回门面”。第三条第1、2项约定，“在签订本合同时，乙方向甲方交纳门面的履约押金贰万元。在合同到期后，按门面交接表的相关数据，经甲方验收确认无损及有无违约金等款项抵扣后，有关数据和结算清单退还，乙方所持押金原始凭据由甲方无息退还”。第四条第3项约定，“乙方自身承担装修风险，如乙方违约所造成合同终止或合同到期终止，甲方对乙方装修一律不予任何经济补偿”。第7项约定，“租赁合同期满前两个月开始，甲方将重新招商。乙方如需继续租赁该门面，必须在租赁期满两个月前向甲方提出书面续签申请，经甲方同意后，在同等条件下，优先按甲方新规定和标准、期限办理门面合同的续签手续。否则，本合同期满，甲方将收回门面，另做安排”。
合同签订后，被告何正辉向原告缴纳门面履约押金20000元，将该门面作为被告株洲正义投资经营场所，从事投资理财经营。
租赁期间，被告何正辉向原告支付了租金46000元，拖欠原告租金6000元未付，被告何正辉辩称拖欠原�6000元租金系因门面前修路、空调滴水导致其两个月无法经营，多次向物业反映未获妥善处理，应予减免，但未举证证明。2013年10月8日，原告向被告何正辉送达《通知》，因原告将门面出售，要求其按租赁合同约定于2013年12月9日前将门面清空交还给原告，并办理相关手续。被告何正辉看过后拒签。
合同到期后至起诉时止，二被告仍继续占用该门面，且未付占用期间租金。原告主张以合同约定的4300元／月标准计算合同到期日至起诉日期间的一个月租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点主要是：1、被告何正辉是否应向原告支付欠付的租金及其违约金、合同到期后至起诉时占用门面的租金；2、二被告是否应将租赁房屋返还给原告。
关于第一个焦点问题，原告株洲顺億房产与被告何正辉签订的临街门面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了出租人的义务，被告何正辉租用原告门面，理应履行按时支付租金的义务，虽其辩称因修路、空调滴水原因导致其两个月无法经营，但未举证证明，故原告要求被告何正辉支付拖欠租金6000元的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。被告何正辉拖欠租金期间违约金应为964元（按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至起诉之日：6000元×6%÷360天／年×241天×4），对该部分予以支持，对超过部分不予支持。另外，原告要求被告何正辉按原合同标准支付合同到期后至起诉之日占用门面期间租金4300元亦具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于第二个焦点问题，原告与被告何正辉签订的临街门面租赁合同已到期，双方租赁合同关系终止，被告何正辉未在合同第四条第7项约定的租赁期届满前两个月向原告提出书面续签申请，合同届满时原告有权收回门面，另作安排。租赁合同关系中，原告系出租人，被告何正辉系承租人，株洲正义投资系租赁标的物的实际使用人，二被告理应将租赁房屋返还给原告，故原告要求二被告将租赁房屋返还给原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告何正辉虽辩称双方履行的是2011年签订的租赁合同，但其未提交该份租赁合同，亦未举证证明该份租赁合同的内容，故对其辩解意见不予采纳。另被告何正辉辩称原告应赔偿其门面装修费用，因合同已约定被告何正辉自行承担装修风险，故对其辩解意见不予采纳。至于被告何正辉辩称原告应退还履约保证金20000元，因未出现合同中约定的不予退还情形，原告理应予以退还，可以抵扣被告何正辉应付原告的租金10300元�违约金951元，对剩余的8749元，因被告何正辉在本案中未提出反诉，故不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告何正辉在本判决生效十日内向原告株洲顺億房地产开发有限责任公司一次性支付租金人民币10300元、违约金人民币964元（从原告株洲顺億房地产开发有限责任公司应返还被告何正辉的2万元履约押金中予以抵扣）；
二、被告何正辉、株洲市正义投资理财有限公司于本判决生效后十日内将原告株洲顺億房地产开发有限责任公司所有的位于株洲市芦淞区胜马可临街186号一楼门面返还给原告株洲顺億房地产开发有限责任公司；
三、驳回�告株洲顺億房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
本案案件受理费19764元，由被告何正辉、株洲市正义投资理财有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 李朝龙
审 判 员 张拥军
人民陪审员 易新能
二〇一四年七月九日
书 记 员 汤 敏
附适用的法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭�，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。