广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第177号
上诉人（原审原告）：吴晓梅。
被上诉人（原审被告）：联马实业（深圳）有限公司。
法定代表人：蔡文杰，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳市联马物业管理有限公司。
法定代表人：蔡文杰，该公司董事长。
上诉人吴晓梅因与被上诉人联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马实业公司）、深圳市联马物业管理有限公司（以下简称联马物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第838号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）2005年11月14日，吴晓梅与联马实业公司签订了《新银座·购物城认购书》，约定由吴晓梅向联马实业公司购买位于深圳市人民南路新银座购物城第三层某某号商铺，建筑面积12.69平方米，原价人民币475507元；双方约定认购价为人民币349533元；认购书还约定了其他权利义务。前述涉诉房产于2006年1月10日经深圳市房地产权登记中心核准登记至吴晓梅名下，由吴晓梅拥有100％产权。
（二）双方当事人在原审庭审中确认，吴晓梅认购房产后与联马实业公司签订了铺位委托经营合同，经营期限自2005年12月1日至2009年11月30日。合同签订后铺位由联马实业公司实际经营。前述合同到期后，吴晓梅与联马实业公司未续签铺位委托经营合同。至今，双方未办理涉案商铺的交接手续。联马实业公司、联马物管公司主张在经营期限将届满时，联马实业公司委托联马物管公司向吴晓梅寄送移交物业的申请书，吴晓梅陈述认可于合同期届满前收到通知，收到前述通知后不久，吴晓梅到联马实业公司处协商，但双方未谈及收铺仅协商续租事宜，联马实业公司未与吴晓梅实际交接铺位。
（三）2008年10月23日，联马实业公司向吴晓梅发出《征询函》，就其他商家拟承租涉诉商铺的事宜向吴晓梅征求意见。2010年3月11日，联马物管公司向吴晓梅发出《业主确认书》，前述确认书中联马物管公司告知吴晓梅铺位合作条件为：“租金60元每平方米；租期十年从正式签约日计起；每三年商铺租金递增5％；每月租金于次月十号前直接转入您向我司提供的银行帐号；物业管理费由我司承担……”。吴晓梅在前述确认书的下方确认“同意深圳市联马物业管理有限公司的项目规划改造方案，并在本确认书签署达到业主数量的80％后与贵司签署正式合同，其他无异议”。之后吴晓梅与联马物管公司未能签订正式房屋租赁合同。
（四）根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳市2009、2010、2011年房屋租赁指导租金表，涉诉房产在2009年、2010年及2011年的指导租金标准为人民币150元／平方米／月。
吴晓梅在原审的诉讼请求为：1、联马实业公司、联马物管公司支付2009年12月1日至2012年4月31日的商铺租金53298元；2、联马实业公司、联马物管公司承担连带责任；3、联马实业公司、联马物管公司承担诉讼费。
原审法院认为：吴晓梅与联马实业公司签订的《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营，但其实质应为房屋租赁合同，现合同履行期限已经届满，合同已经终止。在上述合同期限届满前，联马实业公司、联马物管公司已通知吴晓梅办理物业移交手续，且其后吴晓梅与联马实业公司并未续签合同或重新订立房屋租赁合同，虽然吴晓梅与联马实业公司并未实际办理商铺交接手续，但因联马实业公司已履行了通知交付物业的义务，吴晓梅亦未能举证证明合同期满后联马实业公司、联马物管公司仍实际占有、使用涉诉商铺。故吴晓梅要求支付涉诉商铺自2009年12月1日至2012年4月31日的租金，并无事实及法律依据，原审法院不予支持。
联马物管公司虽于2010年3月11日向吴晓梅发出业主确认书，但因所附条件并未成就，双方事后并未签订租赁合同；联马物管公司亦未占有、使用涉诉商铺，故吴晓梅要求联马物管公司支付租金并无事实及法律依据，原审法院不予支持。
综上，吴晓梅与联马实业公司之间的租赁法律关系因合同期满而终止，联马实业公司亦通知了吴晓梅要求办理移交物业的手续，虽事后并未实际办理交接手续但未有证据表明联马实业公司对此存在过错，联马实业公司之后并未占有、使用涉诉房产；联马物管公司与吴晓梅之间并不存在租赁合同法律关系，联马物管公司也未占有、使用涉诉商铺，故吴晓梅要求联马实业公司、联马物管公司支付租金的诉讼请求无事实及法律依据。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：驳回吴晓梅的诉讼请求。案件受理费人民币566元，由吴晓梅承担。
吴晓梅不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审违反法定程序。一审判决认为：“原告与被告联马实业签订的《铺位委托经营合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营，但究其实质应为房屋租赁合同，现合同履行期限已经届满，合同已经终止。”但作为本案重要的证据《铺位委托经营合同》并没有经过当庭质证，一审法院以此作为认定案件事实的依据，明显违反法定程序。
（二）原审判决认定事实不清。在双方签订《铺位委托经营合同》后，联马实业公司并没有将合同交给吴晓梅。在一审期间，吴晓梅以不能自行收集证据为由申请法院调查，被原审法院口头驳回。《铺位委托经营合同》是确定本案两方当事人的权利义务重要证据，无此，则诸多事实不明，各方权利义务无法确认。一审判决在基本事实不清的情况下作出判决，明显认定事实不清。
（三）适用法律错误。联马实业公司在合同到期后，尽管通知了吴晓梅移交物业，但是并未实际移交，只是协商续租事宜，吴晓梅亦同意商铺由联马实业继续经营。一审判决认为“虽事后并未实际办理交接手续但未有证据表明被告联马实业对此存在过错，被告联马实业之后并未占有、使用涉诉房产。”并依此判决不支付租金，明显适用法律错误，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。联马物业公司作为代理人，代理联马实业公司经营商铺，依法应该承担连带责任。综上所述，联马实业公司在与吴晓梅的《铺位委托经营合同》到期后，依法应该返还租赁物。联马实业公司合同期限届满后未返还商铺，继续使用，应该支付相应的租金，否则出租人的权益得不到保护，明显有失公平。
据此，吴晓梅请求本院判令：l、撤销原审判决；2、改判联马实业公司、联马物管公司支付2009年12月1日至2012年4月31日的商铺租金53298元，并承担连带责任；3、联马实业公司、联马物管公司承担诉讼费。
联马实业公司、联马物管公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，原审法院已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于联马实业公司、联马物管公司应否向吴晓梅支付租赁期限届满后的租金。本案中，虽然双方当事人均未提交就涉案房屋签订的《铺位委托经营合同》，但双方在原审庭审中均确认存在租赁关系且租赁期限为2005年12月1日至2009年11月30日。前述租赁期限届满前，联马实业公司已通过联马物管公司通知吴晓梅接收涉案房屋，履行了合同届满后交还房屋的通知义务，而吴晓梅作为涉案房屋的所有权人则应积极行使权利及时收回房屋，以防止不必要的损失发生。因双方当事人未就涉案房屋的续租事宜协商达成一致，且吴晓梅既不能举证证明其在租期届满后收回涉案房屋受到联马实业公司的拒绝或阻挠，也不能举证证明联马实业公司和联马物管公司在租期届满后仍继续占用其房屋，故其要求联马实业公司支付原租赁期限届满后的租金缺乏事实和法律依据，原审判决对此认定处理并无不当。
吴晓梅虽上诉称原审判决认定的《铺位委托经营合同》没有经过庭审质证，但原审判决依据的是双方当事人对租赁关系和租赁期限等事实的共同确认，除双方的陈述确认以外，并未将《铺位委托经营合同》中的其他条款作为认定事实的依据，故吴晓梅关于原审程序违法的上诉理由亦不成立。吴晓梅是《铺位委托经营合同》的签约方，但既没有提供该合同文本，也没有举证说明该合同文本仅由联马实业公司或联马物管公司持有，且其作为合同当事人经本院二审再次询问，亦不能明确该合同中存在何种条款约定联马实业公司在租期届满后仍应继续支付租金，故其应当自行承担举证不能的不利法律后果。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币566元，由吴晓梅承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年三月十三日
书 记 员 伍圣权（兼）