北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第14252号
原告北京艺术传媒职业学院（反诉被告），住所地北京市海淀区聂各庄东路**号，京民民证字第*******号。
法定代表人杨波，院长。
委托代理人刘卓，女。
委托代理人邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。
被告北京西农投资有限责任公司（反诉原告），住所地北京市海淀区聂各庄路34号，注册号：110108004366607。
法定代表人王振和，董事长。
委托代理人王秀珍，女。
委托代理人邓沐，北京国同金律师事务所律师。
原告北京艺术传媒职业学院（以下简称艺术传媒学院）与被告北京西农投资有限责任公司（以下简称西农投资公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告艺术传媒学院委托代理人刘卓、邬宏威及被告西农投资公司委托代理人王秀珍、邓沐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告艺术传媒学院诉称，2009年9月25日，我院与西山农场签订《房屋租赁合同》，双方约定，我院承租了西山农场原北京市西山孵化设备厂北院，同时承租了另外三块土地，学院对这四块地有统一规划，就是为学院下一步申办本科创造条件。学院按照合同约定履行了相关义务。西山农场为了达到增加本场资产和增加建筑收入的目的，在未经上级有关主管部门和学院同意的前提下，擅自在涉案场地上强行翻建了近1万平方米房屋，原建筑面积为2056.4平方米。西山农场强行翻扩建涉案房屋，且不让我们使用，并影响我院对承租土地的综合利用。我院多次向西山农场去函，要求西山农场提供翻扩建的批复及相关文件，而西山农场不予回复，并在2014年完成了上述房屋的翻扩建。自2012年5月开始，学院无法使用孵化设备厂北院等房屋场地。按照双方签订的合同，西山农场应赔偿给学院造成的经济损失，即自2012年5月开始至今的房屋租金58.1万。综上所述，西山农场未经审批强行在涉案土地上翻建房屋，严重影响我院对承租土地的综合利用，应当赔偿因此给我院造成的损失。故诉至贵院，现诉讼请求：1、依法判令被告返还原告缴纳的租金58.1万元（北院房屋场地2年零7个月无法使用）；2、诉讼费由被告承担。
被告西农投资公司辩称，原告所述我方在院内翻建房屋行为不存在，房屋是原告自行所建。原告新建房屋把原有房屋拆除。原告已经接收租赁标的物，应该交纳租金，要求返还租金没有依据。艺术传媒学院在2009年9月25日与我公司签订了《房屋租赁合同书》，艺术传媒学院承租了我公司原孵化设备厂北院用于教学办公住宿。该处房屋场地占地面积约7.5亩，建筑面积约2056.4平方米。租赁期限43年，从2010年1月1日起到2052年12月31日止。第一年租金22.5万元，租金以年为单位给付，年租金支付时间为每年的10月1日前。2012年3月，艺术传媒学院向我公司提出《关于孵化设备厂等危旧房拆除并翻建装修的申请》，艺术传媒学院因其扩招师生，已有宿舍楼容纳不下等原因申请拆除并翻建承租房屋。我公司依据双方合同第六条乙方的权利和义务第四款：“承租期间，乙方如因经营需要对标的物进行改造、新建、翻建或扩建时，必须征得甲方同意，并到相关政府部门办理合法建设手续后方可施工，所需费用乙方自行负担。如未办理合法手续，擅自施工建设，一切责任由乙方承担。”合同第六条乙方的权利和义务第五款：“合同期满后，乙方所承租房屋及其改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产全部无偿留归甲方”。我公司根据合同上述条款的约定对艺术传媒学院的申请并不反对。但艺术传媒学院在未取得房屋施工许可情况下将原承租房屋拆除并新建2栋三层楼房。艺术传媒学院在施工期间足额交纳了当年的租金。2014年10月23日我公司发出催款函以前，艺术传媒学院从未因承租标的物的使用问题与我公司进行过交涉，我公司从未干涉艺术传媒学院使用管理租赁房屋和场地，也不存在未经艺术传媒学院同意擅自在租赁场地强行翻建房屋且不让其使用一事。事实上，2014年10月1日至今艺术传媒学院不交纳租金，我公司多次催要。2014年10月23日、11月5日我公司两次去函催要租金。截止2015年4月7日，艺术传媒学院已欠我公司租金127479.45元。依合同第八条“合同解除条件”之约定，“乙方不按约定时间交付租金达30天的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交的租金不予退还”，艺术传媒学院的逾期不交租金已经上述符合同约定解除合同条件。综上，艺术传媒学院违约行为，导致不能实现合同目的，合同应解除，艺术传媒学院应将承租场地及房屋腾空后交还给我公司。故我方提出反诉，反诉请求：1、判令解除双方2009年9月25日签订的房屋租赁合同书；2、判令艺术传媒学院按每日678.08元标准向反诉人支付2014年10月2日至2015年4月7日（188天）的租金127479.45元、违约金232650元、两项共计360129.45元；3、判令艺术传媒学院将北京市海淀区国营北京西山农场孵化设备厂西侧北院3栋楼房及院落腾空后交付给我公司；4、全部诉讼费由艺术传媒学院承担。
艺术传媒学院对西农投资公司的反诉请求辩称，不同意对方反诉请求。我方认为被告的反诉缺少事实依据及法律依据。原告承租涉案房屋产地之后，曾经就翻建事宜与被告沟通，要求被告按照合同约定向上级有关单位办理报批手续，但被告在没有办理手续的情况下，对涉案的房屋擅自进行翻建，影响了原告的综合利用。原告承租包括涉案两处院落，共承租四处院落，是为了按照市政府的批示进行教育建设，但是被告擅自翻建的行为影响了原告对承租四处土地的综合利用。因此被告应该返还原告已经缴纳的租金，分别为58.1万元及45万元。针对被告要求解除合同，我方不认可，因为原告方承租被告的四处院落及房屋其目的是为了教育办学，且累计支付了数百万元的租金，如果解除了涉案的合同，必然给原告造成巨额的经济损失，同时也无法实现市政府的相关批示。另外翻建涉案房屋责任在于被告，由于双方对翻建后的房屋使用情况没有达成一致，过错方不再原告，原告同意支付租金，但是违约金部分不同意支付。原告不同意被告的腾空交付的反诉请求，因为这无法实现原告用于办学的目的。涉案的房屋建成后，被告方一直没有向原告方收取任何水电费，且被告于2014年起诉原告方的案件时，也没有涉及到本案的两处房屋及院落，显示被告方十分清楚涉案房屋的建设情况，因为涉案的水电费，被告作为国营企业应当保证国有资产的保值与增值，被告之所以没有索要涉案的水电费足以证明其完全知晓涉案房屋翻建的情况。另外翻建涉案房屋的主体就是被告的下属单位长建公司。
经审理查明，2009年9月25日，北京市西山农场（出租方，简称甲方，2014年后名称为西农投资公司）与北京新圆明职业学院（承租方，简称乙方，2013年后名称为艺术传媒学院）签订《房屋租赁合同书》，约定：出租标的物名称为原北京市西山孵化设备厂北院，占地面积7.5亩，建筑面积2056.4平方米；租赁用途为教学（含联合办学）、办公、住宿；租赁期限为43年，从2010年1月1日起至2052年12月31日止；租金第一年为22.5万元，以后每五年递增10%，即2010年1月1日起至2014年12月31日止，每年租金22.5万元；2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金24.75万元。并约定，租金的支付方式为，本着先付费后使用的原则按年支付，具体为乙方在本合同签订当日一次性付清2010年1月1日起至2010年12月31日期间的租金；自2010年起，每年10月1日前一次性付清下一年度租金，即2010年10月1日前一次性付清2011年1月1日起到2011年12月31日期间的租金；2011年10月1日前一次性付清2012年1月1日起到2012年12月31日期间的租金；以此类推。关于甲方的权利义务，合同约定甲方依合同约定按时足额收取租金及水电费；在收到乙方第一笔租金后五日内，甲方按现状将标的物交给乙方使用；甲方享有出租标的物土地和房屋及其它设施的所有权；承租期间，乙方改造、新建、翻建、或扩建房屋时需要甲方协助办理相关手续时，甲方可以给予协助，但所发生的费用由乙方负担；合同期满后，乙方改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产无偿留归甲方，如甲方继续对外出租该房屋，在同等条件下，甲方保留乙方的优先续租权；甲方保证不干涉乙方的合法的、正常的经营行为。就乙方的权利和义务，双方约定，乙方应依合同约定按时足额向甲方支付租金；承租期间水电等接通事宜由乙方自行解决，承租期间发生的水电等费用由乙方自行负担，水电等费用必须及时足额交给甲方；乙方在承租期内对承租的所有房屋承担起日常维护和修缮的责任，费用自负；承租期间，乙方如因经营需要对标的物进行改造、新建、翻建或扩建时，必须征得甲方同意，并到相关政府部门办理合法建设手续后方可施工，所需费用乙方自行负担。如未办理合法手续，擅自施工建设，一切责任由乙方承担；合同期满后，乙方所承租房屋及其改造、新建、翻建、扩建的房屋、设施等不动产全部无偿留归甲方；乙方必须按约定用途使用标的物，不得擅自转租、转让、转借、抵押所承租标的物；乙方在经营活动中，要服从甲方依法对安全、环境卫生等事项的管理，与此相关的责任及费用由乙方独立承担。关于违约责任，双方约定，乙方如不按时交纳每年的房屋租金，属违约行为。甲方除要求乙方交纳应交租金外，还将要求乙方支付违约金，违约金数额以乙方应交租金为基数按每日千分之五的比例计算；甲方在按期足额收取了乙方交纳的第一笔租金后未及时将租赁房屋交付乙方使用，属甲方违约，甲方除及时交付房屋外，还应向乙方支付违约金，违约金数额以乙方已交租金为基数按每日千分之五的比例计算；甲乙双方违反本合同中的其他任何条款，都应赔偿对方因此造成的相应经济损失。关于合同解除的条件，双方约定：甲方必须在本合同生效五日内，将房屋场地按现状交付乙方使用，否则乙方有权解除本合同；乙方不按约定交付租金达两个月的，未经甲方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，未经甲方同意，乙方擅自改造、新建、翻建或扩建房屋的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交租金不予退还。
2012年3月20日艺术传媒学院发函西农投资公司要求启用该地块，申请拆除翻建成2栋3层教师、学生周转宿舍楼，有关工作全部由杨振同志负责，请求给予支持上报手续。
2014年10月23日、11月5日、西农投资公司发函要求艺术传媒学院支付2015年全年租金，并告知其逾期交纳租金合同按约即将解除。
艺术传媒学院主张其与西农投资公司签订了4份协议，上述协议乃统一综合利用，且在合同履行过程中本案地块与房屋由西农投资公司翻建扩建，且拒不交由其使用，该学院就其主张提交2014年10月31日、11月17日、12月1日的信函，该函提出包括本案争议院落在内的院落翻建是否获得了审批，工程施工单位、工程用途。同时该函称翻建后房屋艺术传媒学院并未使用，质疑翻建后房屋面积变化是否按照双方签订的合同约定交纳租金。
艺术传媒学院还提交一份建筑物拆除协议书复印件一份，该协议书载明的发包人为圆明园职业学院（后更名为艺术传媒学院），承包人为北京市长建西山建筑工程公司。该协议约定承包人负责西山农场与圆明园职业学院签订的租赁合同中原孵化设备厂东院内全部房屋的拆除及渣土清运工作。上述协议发包人处并未艺术传媒学院根据上述协议认定涉案房屋的拆除系西山农场下属公司进行。
艺术传媒学院提交建筑工程承包合同复印件一份，发包方为新圆明园职业学院，承包方为北京市长建西山建筑工程公司。该协议载明承包人对我市海淀区苏家坨镇聂各庄村原孵化设备厂东、西两院及路北侧养牛场院内新圆明职业学院学生宿舍1号、2号楼、东院宿舍楼及路北侧养牛场院内建筑按施工图纸全部内容进行施工。该协议发包方处委托人杨振签字，并未加盖公章。
艺术传媒学院还提交关于西农投资公司简介的网页打印件一份，证实北京长建西山建筑工程公司是西农投资公司的直属单位。
诉讼中，双方确认该院租金已经交纳至2014年年底。西农投资公司就租赁标的的来源展示海全字第00744号房屋所有权证书。
庭审中，双方对于争议院落内房屋的使用权人均表示不知晓。后西农投资公司提交艺术传媒学院与杨振签署的协议书一份，该协议书认可艺术传媒学院与西农投资公司签署的租赁合同，艺术传媒学院同意杨振对房屋、土地进行管理、使用、开发、经营，并支付相应租金，但该协议书落款处未加盖公章。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证书、房屋场地租赁合同、函件、申请、名称变更通知等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力。西农投资公司将其所有的场地与房屋租与艺术传媒学院，双方签订合同，该合同合法有效，应予恪守。
按照合同约定，艺术传媒学院应有义务在约定期限内支付租金的义务。现该院主张返还已交纳的租金。本院对其理由分项分析，其主张其租赁土地四块乃统一利用，但其就四块院落分别订约，双方就履约规则进行约定，无论如何利用并不影响西农投资公司依据本案协议主张租金的权利，以及艺术传媒学院依约履行支付租金的义务。艺术传媒学院指认西农投资公司擅自翻建房屋，拒绝其使用。但依据本院致函对方要求翻建房屋的申请可以说明，上述翻建行为并非西农投资公司所为，虽艺术传媒学院致函要求西农投资公司提交相应建房的手续，但是上述证据并不能得出该院落新建房屋乃西农投资公司擅自建设的结论。
艺术传媒学院提交建筑物拆除协议、建筑工程承包合同，且不论上述协议落款未有公章问题，上述合同的承包方为长建公司，该公司系独立企业法人，虽与西农投资公司存在隶属，并不能以此说明院内建筑物拆除建设行为是西农投资公司所为，况且上述协议的发包人均为艺术传媒学院。艺术传媒学院上述证据并证实西农投资公司擅自拆除并新建房屋，查明的证据可以证实，上述院落在订约时即以交付艺术传媒学院，其主张诉求理由并无证据支撑，亦无事实依据，本院对其本诉诉求应予驳回。
对于西农投资公司提出反诉诉求，本院分析如下：双方合同明确约定了“乙方不按约定交付租金达两个月的，未经甲方同意，乙方在承租期间将承租标的物进行抵押、转借、转让或转租他人的，未经甲方同意，乙方擅自改造、新建、翻建或扩建房屋的，甲方有权解除本合同，无偿收回房屋，已交租金不予退还。”艺术传媒学院有义务按约支付租金，双方即以约定租金的支付时间为每年10月1日前支付来年租金，截至诉讼艺术传媒职业学院尚未完成其义务，构成违约，应当承担合同约定的违约责任，西农投资公司在付款期限截至后两次催款并告知其后果，西农投资公司通过诉讼要求解除合同符合合同约定与法律规定，该诉求应予支持。合同解除后，艺术传媒学院即应将争议院落及建筑交还西农投资公司。
双方约定“甲方除要求乙方交纳应交租金外，还将要求乙方支付违约金，违约金数额以乙方应交租金为基数按每日千分之五的比例计算”。西农投资公司诉求欠付租金符合本院查证的事实，应由艺术传媒学院对欠付租金进行清偿，并承担合同约定的迟延履行行为产生的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除北京艺术传媒职业学院与被告北京西农投资有限责任公司二〇〇九年九月二十五日签订的《房屋租赁合同书》。
二、北京艺术传媒职业学院于本判决书生效后七日内向北京西农投资有限责任公司支付北京市西山孵化设备厂北院二〇一四年十月二日至二〇一五年四月七日租金十二万七千四百七十九元四角五分、违约金二十三万二千六百五十元，共计三十六万零一百二十九元四角五分。
三、本判决生效后三十日内，北京艺术传媒职业学院将北京市海淀区原国营北京西山农场孵化设备厂北院房屋及院落腾空后交付给北京西农投资有限责任公司。
四、驳回北京艺术传媒职业学院全部请求。
如果北京艺术传媒职业学院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费九千六百一十元（原告预交四千八百三十元），由北京艺术传媒职业学院负担，余款于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费六千七百元（被告已预交三千三百五十元），由北京艺术传媒职业学院负担，于本判决生效后其日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 懿
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 王 璇