湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04159号
上诉人（原审原告）长沙华恒房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动中路265号都市锦绣家园8栋1809房。
法定代表人虞和定，董事长。
委托代理人胡云峰，湖南精彩律师事务所律师。
委托代理人谌晴青，湖南高天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程鲁湘。
上诉人长沙华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）因与被上诉人程鲁湘商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第00530号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年1月28日，华恒公司与程鲁湘签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《长沙市商品房买卖合同》约定：程鲁湘购买华恒公司开发的都市锦绣家园3幢1单元1703号房屋，房屋建筑面积54.2平方米，单价8040元／平方米，总金额435768元。付款方式为银行按揭，程鲁湘于合同签订之日支付首付款（含定金）135768元，余款300000元采用银行按揭方式支付。华恒公司应当在2011年12月31日前交付房屋。合同还对其他事项进行了约定。《合同补充协议》约定：买受人选择贷款付款方式的，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需买受人提交的所有材料和所须交纳的契税、物业维修基金、抵押登记费、保险费等相关费用，买受人特作如下承诺：1、因买受人未及时偿还贷款导致银行或公积金中心要求出卖人承担连带责任，买受人应在接到出卖人还款通知后10日内偿还出卖人代为支付的各类款项（含贷款、利息、罚息及其他相关费用等），并应支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代付款项金额的10%，如超过30日买受人仍未向出卖人支付赔偿金，则出卖人有权解除《买卖合同》，并将上述商品房另行出售，买受人除支付前述代偿款项外，按《买卖合同》总金额的12%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣除。合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清；2、如买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人承担连带责任，出卖人行使解除《买卖合同》权利的，买受人应于出卖人书面解除通知送达之日或报纸公告刊登之日起15日内与出卖人到政府相关部门办理好《买卖合同》相关登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理《买卖合同》相关登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款4.75%的年折旧率计算）。房屋如有损毁，买受人还应另行给予补偿。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究的其他违约责任；对面积确认及面积差异处理、房屋交付及使用等事项作了约定。补充协议还对买受人的其他义务及其他事项作了约定。合同签订后，程鲁湘依约向华恒公司支付了首付款，并在中国建设银行长沙长岭支行办理了银行按揭贷款手续。华恒公司按约向程鲁湘交付了房屋，现程鲁湘已入住涉案房屋。在合同履行过程中，程鲁湘多次未按照约定归还按揭贷款，中国建设银行长沙长岭支行多次从华恒公司的保证金账户中扣划款项偿还贷款。2014年10月31日，该行从华恒公司的保证金账户中一次性将程鲁湘未付的剩余按揭款项全部扣除。2015年1月9日，中国建设银行长沙长岭支行出具《证明》，载明：“程鲁湘因购买长沙华恒房地产开发有限公司所开发的都市锦绣家园房屋，在我行贷款共计人民币300000元整，因程鲁湘多期未能及时还款，我行已从华恒公司保证金账户分数期扣回全部贷款，共计扣款人民币273897.92元。现程鲁湘在我行的该笔贷款已通过上述扣款方式提前全部收回。”2014年11月12日，华恒公司在《潇湘晨报》发布公告，要求程鲁湘归还被扣款项并支付赔偿金。后双方协商未果，华恒公司向原审法院起诉，请求判决：1、确认华恒公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201094031703）于本案起诉之日正式解除；2、程鲁湘腾空位于长沙市雨花区劳动中路都市锦绣家园3栋1单元1703号房屋（房屋价值435768元）并交付给华恒公司；3、程鲁湘承担违约金52292.16元；4、程鲁湘承担房屋折旧费（自办理入住手续之日起至起诉之日为36010元；自起诉之日次日起至办理《买卖合同》相关登记注销手续之日止，按房屋总价款435768元以年折旧率4.75%计算）；5、程鲁湘承担中国建设银行长沙长岭支行从华恒公司保证金账户所扣款项273897.92元；6、本案诉讼费用由程鲁湘承担。
原审法院认为：华恒公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。作为买房人和开发商，程鲁湘和华恒公司的主要合同义务是按约支付购房款和交付房屋。本案中，程鲁湘向华恒公司支付了购房首付款135768元，并依约就剩余房款300000元办理了银行按揭贷款。中国建设银行长沙长岭支行在将程鲁湘购房所需的全部贷款支付给华恒公司后，程鲁湘即已履行了支付购房款的合同义务，华恒公司亦交付了商品房，双方已对《长沙市商品房买卖合同》的主要合同义务履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。程鲁湘怠于支付按揭款，仅违反了房屋贷款合同的约定，对中国建设银行长沙长岭支行构成违约。华恒公司作为开发商要求解除《长沙市商品房买卖合同》及程鲁湘腾退房屋并支付房屋折旧费，不符合法律规定，原审法院不予支持。另外，华恒公司是以房屋贷款合同关系中的担保人身份履行了代为偿还贷款的义务，其要求程鲁湘承担被扣款项273897.92元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在华恒公司与程鲁湘签订的《商品房买卖合同补充协议》中，虽然约定了被程鲁湘未及时偿还贷款导致华恒公司承担连带责任的后果，但该条款系格式条款，且存在免除华恒公司责任、排除程鲁湘主要权利的情形，应属无效。华恒公司要求程鲁湘支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、程鲁湘应于本判决生效后10日内支付长沙华恒房地产开发有限公司代偿按揭款273897.92元；二、驳回长沙华恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费11823元，因适用简易程序减半收取5911.5元，由长沙华恒房地产开发有限公司负担1478.5元，程鲁湘负担4433元。
华恒公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，严重损害了华恒公司的权利。一审法院认为程鲁湘支付了购房首付款并就剩余房款办理了银行按揭贷款，银行将全部贷款支付给华恒公司后，程鲁湘即已履行了支付购房款的合同义务，双方对《商品房买卖合同》的主要合同义务履行完毕，这一认定明显与事实不符。一审法院认定“程鲁湘怠于支付按揭款，仅违反了房屋贷款合同的约定，对中国建设银行长沙长岭支行构成违约”，与事实不相符合，有意袒护程鲁湘的违约行为。程鲁湘未及时履行《商品房买卖合同》中约定的按时归还银行按揭贷款的义务，导致华恒公司承担连带责任，华恒公司有权解除合同。二、一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同补充协议》存在免除华恒公司责任、排除程鲁湘主要权利的情形，系格式条款，应属无效，属于适用法律错误。《商品房买卖合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，是双方在平等自愿的基础上，充分理解协议条款后达成一致而签订的，并非格式合同，也并无任何构成合同无效的理由。综上，请求撤销原判，依法改判支持华恒公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由程鲁湘承担。
程鲁湘答辩称：一、根据我还款的记录，我有逾期行为，开发商帮我还款的部分我已经还给开发商了，开发商也没有告知我逾期的严重后果，银行跟我解除合同后，担保人应当对银行的行为进行质疑，因此开发商对我所负担的27万元的债务也有过错。二、最后一次银行全额扣款后银行有发短信通知我，我没有在意，但开发商没有用任何方式通知过我。三、房屋在交付时是毛坯房，我进行了装修，我现在想把房子退给开发商，开发商把装修、首付的钱补给我。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：华恒公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件（含《合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案现有证据分析，《合同补充协议》是双方当事人进行协商后自愿签订，原审判决认定《合同补充协议》为格式合同的证据不足，且该补充协议中对程鲁湘迟延履行对银行的还款义务作出约定的条款并未明显加重对方的责任、排除对方主要权利，故原审判决认定该条款为无效条款是错误的。现程鲁湘逾期归还银行贷款，导致华恒公司向贷款机构承担了担保责任，且程鲁湘超过30日未向华恒公司支付赔偿金，根据《合同补充协议》约定，华恒公司有权解除与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》，本院确认长沙华恒房地产开发有限公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》于起诉状送达之日即2015年1月23日予以解除；有权要求程鲁湘支付代偿款项273897.92元；有权要求程鲁湘支付总房价款12%的违约金即435768元×12%=”52292.16元；有权要求程鲁湘在15日内办理好《长沙市商品房买卖合同》相关登记注销手续，并在前述期限内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理《长沙市商品房买卖合同》相关登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款4.75%的年折旧率计算），因华恒公司按约向程鲁湘交付了房屋，从2012年1月1日起至2015年1月14日起诉之日止按约计算房屋折旧费为435”768元×4.75%×（3＋14／365）=62890.87元，故华恒公司要求程鲁湘承担自办理入住手续之日起至起诉之日止的房屋折旧费36010元的诉讼请求应予支持。华恒公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》解除后，华恒公司应向程鲁湘退还已支付的房款，鉴于程鲁湘在本案中未提出反诉，程鲁湘可另行主张权利，亦可协商按《合同补充协议》的约定在程鲁湘应付款中予以抵扣。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，判处不当，依法应予改判。华恒公司的上诉理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第00530号民事判决；
二、确认长沙华恒房地产开发有限公司与程鲁湘签订的《长沙市商品房买卖合同》于2015年1月23日予以解除；
三、限程鲁湘在本判决生效之日起15内日腾空位于长沙市雨花区劳动中路都市锦绣家园3栋1单元1703号房屋并交付长沙华恒房地产开发有限公司；
四、限程鲁湘在本判决生效之日起15日内向长沙华恒房地产开发有限公司支付代偿款项273897.92元；
五、限程鲁湘在本判决生效之日起15日内支付长沙华恒房地产开发有限公司违约金52292.16元；
六、限程鲁湘在本判决生效之日起15内支付长沙华恒房地产开发有限公司房屋折旧费36010元（已计算至2015年1月14日起诉之日，自2015年1月15日起至办理《长沙市商品房买卖合同》相关登记注销手续之日止的房屋折旧费按房屋总价款4.75%的年折旧率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11823元，因适用简易程序减半收取5911.5元，二审案件受理费11823元，合计17734.5元，由程鲁湘负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年十月二十二日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。