中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第353号
上诉人（原审被告）：安云善，住中华人民共和国吉林省珲春市。
被上诉人（原审原告）：俞官植，住中华人民共和国吉林省珲春市。
被上诉人（原审原告）：权玉善，住中华人民共和国吉林省珲春市。系原告俞官植之妻。
委托代理人：田虎王，吉林德成律师事务所律师。
原审第三人：申吉顺，大韩民国公民，住大韩民国忠清北道清州市。
委托代理人：廉贞姬，吉林敖联律师事务所律师。
上诉人安云善因与被上诉人俞官植、权玉善、原审第三人申吉顺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国吉林省珲春市人民法院（2013）珲民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
俞官植、权玉善在一审中诉称：我二人系夫妻关系。2009年9月，二原告与被告安云善达成协议，约定以45000元的价格购买安云善的房屋。原告给付房款后入住房屋，同时，被告将其房屋产权证和集体土地使用权证交付给原告。双方到房管部门办理产权变更手续时，恰逢国庆节假日没有办成。后原告要求被告办理产权变更手续，但被告不予协助。故诉至法院，确认原、被告之间的房屋买卖协议合法有效，判令被告协助原告办理产权变更手续。
安云善在一审中辩称：我将农房出售给原告俞官植、权玉善属实，但我在出售房屋时未经房屋共有人前妻申吉顺、女儿安银实同意，我的出卖行为系无权处分，现申吉顺及安银实均不同意出卖该房屋，故该房屋买卖协议无效。
第三人申吉顺在一审中述称：本案诉争的房屋系我与安云善的共有财产，未经共有人同意无权买卖。二原告与被告安云善之间的房屋买卖协议无效。
一审法院经审理查明：被告安云善与第三人申吉顺原系夫妻关系，婚生女安银实于1988年10月12日出生。1993年二人从他人处购买位于在珲春市敬信镇二道泡村七组119㎡农房，并于1997年1月22日办理了产权证书，登记产权人为安云善，共有人为安云善、申吉顺、安银实，产权证号：【珲农房执97字第304号】，房屋建筑面积为119平方米，是年安银实9周岁。2000年7月11日，安云善与申吉顺在珲春市民政局婚姻登记处协议离婚，约定婚生女安银实由女方抚养，抚养费自理；共同财产中，119平方米的平房归男方所有，84平方米的平房归女方所有，其他财产自行处理。原告俞官植、权玉善系珲春市敬信镇二道泡村村民，原自有房屋因镇政府开通乡道被征用。2009年9月，二原告与被告口头约定，以45000元的价格购买被告安云善所有的【珲农房执97字第304号】房屋，被告安云善在与二原告就卖房问题进行磋商时，向二原告保证已经与申吉顺离婚，并约定诉争房屋由其所有。同年9月30日，二原告给付被告房款后入住房屋，被告安云善同时将农房产权执照和集体土地建设用地使用证交给原告。嗣后原、被告曾到敬信镇房管部门办理产权变更登记，但房管部门称被告前妻不在国内，也没有相关手续，未予办理。2009年11月20日，被告向原告出具字据，内容如下：“因安云善卖给俞官植房屋后收取房款45000元，故从2009年10月1日起，房屋所有权归属于俞官植。如房屋产权无法变更或者其他原因发生纠纷，一切后果均由安云善承担”。二原告入住房屋后，进行修缮，并居住至今。安银实在接受本院调查时明确表示不同意将诉争房屋出卖给二原告。
一审法院认为：诉争房屋虽然原为安云善、申吉顺、安银实共同共有财产，但2000年7月11日安云善与申吉顺协议离婚分割财产时，已经明确约定该诉争房屋归安云善所有，三人对该房屋的共有关系终止。当时安银实系未成年人，安云善与申吉顺作为安银实的监护人和法定代理人，处分安银实之共有份额并无不当。原告俞官植、权玉善为生活居住与被告安云善达成的口头房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。二原告在购买房屋时，诉争房屋已为被告安云善个人财产。被告认为未经房屋共有人申吉顺、安银实同意房屋买卖合同无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二原告作为购买被告安云实房屋的善意相对人，在购房时对安玉善、申吉顺处分安银实之共有财产是否得当并无注意义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告俞官植、权玉善与被告安云善之间形成的房屋买卖协议有效；二、被告安云善自本判决发生法律效力之日起三日内协助原告俞官植、权玉善将【珲农房执97字第304号】农房产权变更至原告俞官植、权玉善名下。案件受理费925元，其他诉讼费用100元，合计1025元，由被告安云善负担。
宣判后，安云善不服一审判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.原审认定事实不正确。上诉人卖给被上诉人的房屋为珲农房执97字第304号（119平方米）、珲农民执97字第307（51平方米）和1655.89平方米的土地，交易金额为4.5万元。原审认定只有第304号房屋。2.上诉人2000年与申吉顺办理离婚手续，双方协议约定119平方米的房屋归上诉人，84平方米的房屋归申吉顺。虽然当时已经确定离婚后房屋归属，但双方办理离婚的目的是为了申吉顺上韩国，上诉人与第三人仍一起居住。期间为了共同生活，第三人将84平方米的房屋出卖，口头约定119平方米的房屋为上诉人及第三人共有，房屋权属已经发生变动。2004年起第三人到韩国，未再与上诉人共同生活。2009年，上诉人未征得共有人同意，擅自与被上诉人口头约定出卖了119平方米、51平方米房屋和1655.89平方米的土地。3.上诉人在一审法院提供房产证，证明两处房产和土地为三人共同共有，并未变更至上诉人一人名下，现在房产部门也显示为三人共同共有，原审认定诉争房屋为上诉人个人所有，缺乏法律依据。4.上诉人与被上诉人是同村村民，依照买卖习惯，被上诉人购买房屋应当查看房产证，房产证上已经明确表明为共有人数为3人。被上诉人应当知道房照上标明共有人数的意义，而且出卖价格明显低于市场价，现房照也未办理到被上诉人名下。两位被上诉人不属于善意取得。5.原审应当适用物权法的规定，不应当适用合同法，原审适用法律错误。6.上诉人的女儿安银实为诉争房屋共同共序错误。综上，请求撤销一审判决并改判。
俞官植、权玉善在二审中辩称：一审判决适用法律正确，程序正当，应当维持原判。因为307号房屋在出卖时已经不存在了，上诉人主张一审遗漏该房屋是错误的。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查明，在2009年安云善与俞官植、权玉善进行诉争房屋交易时，珲农民执97字第307号51平方米的房屋灭失。
本院认为：安云善及俞官植、权玉善均系吉林省珲春市敬信镇二道泡村七组村民，2009年9月双方形成的农房买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2000年安云善与申吉顺在婚姻登记机关办理离婚手续时，已经进行了分家析产的约定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”的规定，申吉顺对诉争房屋不再享有处分权，故安云善以申吉顺不同意卖房为由主张2009年的农房买卖协议无效，本院不予支持。建造诉争农房时案外人安银实尚未成年，安云善与申吉顺离婚析产时未提及安银实份额的处分，而仅约定由申吉顺抚养，且安云善出卖诉争农房时未询问安银实的意见，综合上述情况，安云善主张安银实系诉争农房的共有人无事实和法律依据，本院不予支持。安云善主张出售房屋价格过低，但未提供相应证据予以证明，且该主张并非合同无效的法定情形，本院不予支持。综上，一审判决确认房屋买卖协议有效并判令安云善协助办理产权变更手续并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人安云善负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓娟
审判员 全智光
审判员 林 美
二〇一五年十二月四日
书记员 尹光熹