宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞民初字第850号原告（反诉被告）：宁波市鄞州区长丰开发建设指挥部（组织机构代码为34048621-1）。住所地：宁波市鄞州区新城区长丰樟溪北路***号。法定代表人：陈福定，该指挥部总指挥。委托代理人：马传业，浙江共业律师事务所律师。委托代理人：郑依杰，浙江共业律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁波甬嘉变压器有限公司（组织机构代码为61026920-X）。住所地：宁波望春工业园区聚才路***号。法定代表人：李莉，该公司总经理。委托代理人：胡松松，浙江和义观达律师事务所律师。原告宁波市鄞州区长丰开发建设指挥部[以下简称长丰指挥部，原名宁波市鄞州区长丰开发建设管理委员会（以下简称长丰管委会）]为与被告宁波甬嘉变压器有限公司（以下简称甬嘉公司）合同纠纷一案，于2015年4月30日向本院提起诉讼，本院于同年5月6日受理后，依法由审判员凌碧波适用简易程序审理，后因案情复杂，于2015年6月10日转为适用普通程序，组成合议庭审理。本案审理中，被告甬嘉公司提起反诉，本院准许与本诉合并审理。本案于2015年7月21日、2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马传业、郑依杰，被告的委托代理人胡松松到庭参加诉讼。原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告长丰指挥部起诉称：2007年10月，为保证鄞州区长丰区地块开发建设顺利进行，原告与被告及其关联企业宁波市鄞州恒远电讯机件有限公司（以下简称恒远公司）、宁波摩尔变压器制造有限公司（以下简称摩尔公司）协商后签订《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》一份，该协议约定被告及其两关联公司因拆迁可得房屋及设备补偿总价为57937195元，其他奖励款9064808元，以上合计67002003元，同时约定三公司应按约定腾空房屋。原告于2007年10月31日、2007年12月5日、2007年12月29日、2008年10月14日共支付67002003元，故补偿款早已全部支付完毕。至今摩尔公司、恒远公司已经搬空厂房，且摩尔公司已于2013年1月14日注销，恒远公司已于2014年9月2日注销。但被告却一直没有搬出。2012年9月6日，被告向原告出具承诺书一份，承诺将于2013年12月31日前搬迁，腾空全部房屋及附属物，并移交给原告。但被告仍未按承诺搬出。原告认为，原、被告之间签订的《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》，系双方真实意思表示，且不存在违法情形，双方均应积极履行，原告已经完成了全部的合同义务，但是被告却一直拖延履行自己的合同义务。原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：被告立即腾退位于长丰工业开发园区的房屋。被告甬嘉公司答辩并反诉称：1、原告要求被告立即腾退位于长丰工业区房屋的条件未成就。根据原、被告于2007年10月22日签订的《补充协议》第二条的约定，该厂房为过渡用房，继续由被告无偿使用至联丰新厂建成并搬迁完毕止。但联丰新厂因工期延误至今未竣工，故原告诉请要求被告立即腾房的条件未成就（2016年5月23日庭审中被告陈述新厂房于2015年9月6日竣工）。2、因原告违约，被告有权在取得约定拆迁补偿款前拒绝腾退房屋。3、根据《补充协议》第四条的约定，原告同意将拆迁（收购）协议内所涉及的三处厂房及部分设备由被告处置，原告无权要求被告腾房。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据原、被告签订的《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》计算，被告实际取得的拆迁补偿款折合每亩155.17万元，根据被告掌握的相关证据可以证明，在《补充协议》约定的联丰新厂的土地使用权证之日起的两年内，相同地段的拆迁房屋及附属物补偿价格已明显提高，平均每亩约达322.72万元甚至更高，故根据《补充协议》的约定，被告仍可就新标准与已获补偿旧标准之间的差额要求原告补偿。同时，根据鄞政发（2012）59号《关于印发宁波市鄞州区国有土地上房屋征收补偿若干规定的通知》第三十七条之规定，补偿款按照国家企业所得税有关规定确需缴纳的所得税，被告缴纳后凭纳税凭证由原告从项目征收补偿资金中按实缴税额支付给被告。综上，被告认为原告未按《补充协议》约定，不支付拆迁补偿款差额，已构成违约，现反诉请求判令原告立即支付拆迁补偿差价（暂算为4892万元），并由原告承担补偿差价款需缴纳的所得税。原告长丰指挥部针对被告甬嘉公司的反诉答辩称：对被告依据的《补充协议》，其效力有异议，希望法院依法认定，当时在拆迁时已经考虑到被告的利益而优惠处理。如果按照被告所述要求补偿巨额拆迁差价，其明显违背当时原告的本意，与同时期拆迁的企业存在不公平。关于被告提出的拆迁补偿的新标准，原告认为其列举的拆迁协议适用的情形与被告的拆迁情形不一致。被告没有提供有明确文号的拆迁标准，故原告认为该房屋的重置价没有变化，不需要补偿差价。关于补偿差价的所得税，该差价未实际发生，故该被告的反诉请求应当驳回。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》一份，用以证明原告与被告及摩尔公司、恒远公司签订非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议的事实；2.付款凭证一组，用以证明原告已经支付完毕所有补偿款共计67002003元的事实；3.承诺书一份，用以证明被告承诺在2013年12月31日前搬迁的事实；4.企业信息查询记录二份，用以证明恒远公司、摩尔公司已经注销的事实；5.房地产估价报告一份，用以证明被告在长丰的三家企业，在签订拆迁协议之前已经按照相关规定进行评估的事实；6.拆迁土地安置协议、安置指标、变更承诺一组，用以证明被告按照拆迁补偿协议补偿的同时已经获得土地安置的事实；7.宁波市鄞州区人民政府专题会议纪要[2007]85号、[2008]58号文件、关于要求供地的报告、国有建设用地使用权出让合同各一份，用以证明原告安置给被告土地，被告以优惠价格受让望春工业区的土地的事实。被告质证后对上述第2、4项证据无异议。对第1、3项证据的真实性无异议，但认为第1、3项证据不能证明腾退房屋的条件已经成就。对第5、6、7项证据，认为如果与原件核对一致，真实性无异议，对关联性均有异议，认为第5项证据中的评估报告结论45389528元，与非住宅拆迁补偿无法对应，当时的房屋重置价格发生变化，差价的条件已经成就；第6项证据中的协议及两份安置指标变更承诺的签订时间与非住宅房屋拆迁补偿协议的补充协议签订时间是同一日，只能证明被告同意购买土地，是按照市场价格购买的土地，不是无偿的，这样的购买机会不是被告独享的，其他的企业也有这样的机会；第7项证据不能证明原告对被告进行土地安置，却可以证明被告按照市场价格取得土地。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.2007年10月22日《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》、《补充协议》各一份、2014年4月22日原告发给被告的函、2014年12月28日被告发给原告的回复函各一份及EMS面单，用以证明被告取得的拆迁补偿折算为每亩155.17万元，根据《补充协议》的约定，被告有权要求原告按新拆迁补偿标准补偿差价，且被告一直向原告主张该差价补偿，但双方没有形成一致意见的事实；2.甬鄞国用（2011）第17-05068号、甬鄞国用（2011）第17-05069号土地证各一份，用以证明《补充协议》约定的联丰立交桥旁土地使用权证作出之日为2011年4月6日的事实；3.鄞房权证钟字第××号房屋所有权证书、鄞国用（2004）第09-071号土地使用权证书各一份，用以证明长丰工业区，被告使用的过渡用房建筑面积为10310平方米，土地使用权面积为19468.5平方米（即29.20275亩）的事实；4.编号为080-1《非住宅房屋拆迁产权置换安置协议》及《产权置换安置补充协议》、编号为080-2《非住宅房屋拆迁产权置换安置协议》及《产权置换安置补充协议》各一份，用以证明同地段紧相邻拆迁新标准大幅度提高，现补偿款项平均每亩约为322.72万元的事实，也证明了当时相邻地块拆迁补偿的政策和标准的事实；5.编号为083-1号产权转换安置补充协议一份，用以证明与被告相同地段拆迁标准甚至达到每亩约为397.87万元的事实；6.鄞政发（2012）59号《关于印发宁波市鄞州区国有土地上房屋征收补偿若干规定的通知》一份，用以证明由原告承担补偿差价款需缴纳的所得税的依据的事实；7.《宁波市鄞州区非住宅房屋拆迁价格评估操作规程（暂行）》（鄞政发[2008]44号）、《鄞州区执行的操作规定》各一份，用以证明补充协议第三条约定期限内“房屋重置价”已调整，被告尚在过渡使用的长丰工业区甬嘉新厂房应根据新政策的相关标准重新确定赔（补）偿价格的事实；8.《宁波市国有土地上房屋征收技术规程（试行）》一份，用以证明补充协议第三条约定期限内“房屋重置价”已调整，被告尚在过渡使用的长丰工业区甬嘉新厂房应根据新政策的相关标准重新确定赔（补）偿价格的事实；9.鄞发政（2010）32号《关于印发宁波市鄞州区城市房屋拆迁补偿安置若干规定的通知》一份，用以证明该通知中的《宁波市鄞州区城市房屋拆迁补偿安置若干规定》第十六条第（四）项明确了土地按每亩400平方米建筑面积的标准换取同一区块的商务办公用房，结合被告提供的证据4、5，按上述规定置换的拆迁人统一建造的综合用房以7500元每平方价格予以货币补偿，用以证明被告也有权按相关新标准确定《补充协议》第三条的赔（补）偿价格的事实；10.编号为（2009）5号、（2009）6号、（2009）9号的宁波望春工业园区项目投资协议、编号为（2008）6号、（2008）7号、（2008）8号、（2009）8号的投资协议、编号为09-04拆迁企业土地安置协议各一份，用以证明被告与其他长丰企业一起以投资的方式落户在望春的新土地的事实。原告质证后对上述第3项证据无异议。对第1、2、4、5、6、7、8、9、10项的真实性无异议，但认为第1项证据不具有被告的证明目的，第2项证据中的土地是当时作为安置用地，其面积远远多于被告当时被拆迁的面积，第6、7、8、9项证据对其证明目的有异议，第4、5、10项证据认为与本案无关联性。本院认为：对原告提交的第2、4项证据及被告提交的第3项证据，因双方均无异议，故本院予以确认。对原告提交的第1、3、5、6、7项证据（第5、6、7项证据与原件核对一致）及被告提交的第1、2、4、5、6、7、8、9、10项证据，因双方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合阐述。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：2007年10月22日，拆迁人[宁波市鄞州区新城区开发建设管理委员会（长丰管委会前身），协议甲方]与被拆迁人（恒远公司、摩尔公司、甬嘉公司，协议乙方）签订编号6、7、8《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》一份，主要内容为：一、被拆迁房屋、附属物（一)房屋坐落于长丰工业区（二）房屋用途为工业（三）房屋附属物详见附件一。二、搬迁期限乙方应当在2007年12月30日之前腾空鄞县电讯机件厂全部房屋及附属物，在2008年4月30日之前腾空宁波甬嘉变压器有限公司全部房屋及附属物，对宁波摩尔变压器制造有限公司厂房拆迁时间另行协商。三、甲方对乙方被拆迁房屋及附属物给与下列补偿：土地评估面积（43.18亩）28789平方米，金额23753954元，房屋评估面积22046.58平方米，金额20024257元，一次性经济补贴2645590元，内外业补偿1611317元，配套费246176元，设备补偿9655901元。合计57937195元。四、乙方与甲方签订协议时，乙方应向甲方提供有效的土地证、房屋所有证及相关证件，在预领补偿款时，乙方要把有效证件送交甲方，并由甲方上交有关单位后进行注销。五、乙方应在腾空原房前与供电、供水、供气等单位结算好应支付的各种费用，如与上述单位发生经济纠纷与甲方无涉，由乙方自行解决。六、支付方式自本协议双方单位代表签字盖章之日起十个工作日内，由甲方预付约50%，计3400万元；2007年12月底付30%，计2000万元；余款在2008年4月之前付清，计1300.2003万元。（含奖励费）。七、奖励乙方在规定时间内签订企业厂房拆迁补偿协议的，按依法认定的建筑面积给予每平方米150元奖励，计3306988元。乙方在本协议规定时间内搬迁完毕的按依法认定的土地面积给予每平方米200元奖励，计5757820元。上述补偿款总计67002003元。同日，上述拆迁人与被拆迁人另行签订了《补充协议》一份，内容为：一、异地安置的问题甲方需尽快与乙方签订联丰立交桥旁地块（约54亩）的土地出让合同，办理出让土地使用权证，并帮助乙方办理相关施工手续，以便乙方尽早建成投产。二、过渡期限的问题拆迁（收购）协议签订后，乙方须在规定时间内腾空金家漕和长丰老厂的两处房屋，长丰工业区的甬嘉新厂房为过渡用房，继续由乙方无偿使用至联丰新厂建成并搬迁完毕止（估计到2010年年初）。三、政策变更的适用问题如在甲方为乙方办理出联丰立交桥旁地块（约54亩）的土地使用权证之日起的两年内，鄞州区长丰区块的拆迁政策中的房屋重置价作出调整，则乙方尚在过渡使用的长丰工业区甬嘉新厂房的房屋应根据新政策的相关标准重新确定赔（补）偿价格。四、根据乙方要求，甲方同意将拆迁（收购）协议内所涉及的三处厂房及部分设备由乙方处置。在处置过程中，乙方须在双方协议规定的时限内完成，涉及安全等问题，均由乙方承担，与甲方无涉。五、本协议经甲、乙双方签章即生效，与非住宅房屋拆迁（收购）协议具有同等效力。上述《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》及《补充协议》签订后，原告于2007年10月至2008年10月向被告支付上述拆迁补偿款共计67002003元。至今恒远公司、摩尔公司已经搬空厂房，且摩尔公司已于2013年1月14日注销，恒远公司已于2014年9月2日注销。2007年10月22日，恒远公司、摩尔公司出具《拆迁企业土地安置指标变更承诺》各一份，内容为恒远公司、摩尔公司愿将可安置用地指标提供给甬嘉公司。同日，原告与被告签订《拆迁企业土地安置协议》，约定被告甬嘉公司将包括恒远公司、摩尔公司在内被拆厂房根据土地证上记载的面积合计29525.6平方米，安置在宁波市鄞州区集士港镇丰成村，安置总面积约39942平方米。2010年12月31日，宁波市国土资源局与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，被告受让位于宁波市鄞州区集士港镇丰成村宗地面积40391平方米，每平方米价款542元。2011年4月6日，被告取得了位于宁波市鄞州区集士港镇丰成村甬鄞国用（2011）第17-05068号、甬鄞国用（2011）第17-05069号土地证各一份，使用权面积分别为18852平方米、21539平方米。该新厂房于2015年9月6日竣工。2012年9月6日，被告向原告出具承诺书一份，内容为：“根据我公司望春地块厂房的建设进度，我司可在2013年12月31日前搬迁，腾空全部房屋及附属物，并移交贵方，若贵方确实需要提前使用，我司一定全力配合好。”2014年4月22日，原告发函给被告要求被告腾空涉案房屋。同年12月28日，被告复函给原告要求对涉案房屋重新确定赔（补）偿价格。此后，双方未能协调一致。另查明：2013年4月、10月，位于长丰工业区的案外人宁波环球水泥制品有限公司、宁波环球混泥土有限公司作为被拆迁人与原告签订《非住宅房屋拆迁产权置换安置协议》及《产权置换安置补充协议》，约定被拆迁人以合法土地面积每亩置换拆迁人统一建造的综合用房建筑面积400平方米，由拆迁人按每平方米7500元价格予以货币补偿，被拆迁人对所换取的商务楼按重置价格购买。又查明：被告甬嘉公司在长丰工业区尚未腾退的厂房，权属证上登记的产权人为摩尔公司，载明的房屋建筑面积10310平方米，土地使用权面积19468.5平方米（29.20275亩）。2007年6月，宁波市鄞州中升房地产估价有限公司对摩尔公司房产拆迁补偿评估：该公司房屋建筑面积15465.43平方米，评估金额14033496元。根据2013年3月18日施行的《鄞州区执行的操作规定》，摩尔公司房屋建筑面积15465.43平方米，评估价格为16150231元，不考虑重置价格的下调因素，其重置价调整后的差额为3095641元。本院认为：原、被告于2007年10月22日签订的《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》、《补充协议》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。对于原告要求被告立即腾退位于长丰工业开发园区房屋的诉讼请求，本院认为，根据涉案《非住宅房屋拆迁补偿（回购）协议》的约定，原告已全额支付给被告补偿款；根据《补充协议》的约定，被告在长丰工业区的厂房为过渡用房，其过渡期限至新厂房建成并搬迁完毕止。现被告新厂房已建成，搬迁条件已成就，故对于原告要求被告立即腾退位于长丰工业开发园区房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于被告要求原告立即支付拆迁补偿差价4892万元，并由原告承担补偿差价款需缴纳的所得税的反诉请求，本院认为，虽然《补充协议》约定“政策变更的适用问题如在甲方为乙方办理出联丰立交桥旁地块（约54亩）的土地使用权证之日起的两年内，鄞州区长丰区块的拆迁政策中的房屋重置价作出调整，则乙方尚在过渡使用的长丰工业区甬嘉新厂房的房屋应根据新政策的相关标准重新确定赔（补）偿价格”的条款，但该条款中的“房屋重置价”如何理解成为双方争议的焦点。本院认为，根据原告与被告签订的《拆迁企业土地安置协议》及相关证据印证，被告将包括恒远公司、摩尔公司在内的被拆厂房土地被置换到宁波市鄞州区集士港镇丰成村；而案外人宁波环球水泥制品有限公司、宁波环球混泥土有限公司作为被拆迁人与原告签订的《非住宅房屋拆迁产权置换安置协议》及《产权置换安置补充协议》，双方约定的内容并非土地置换，故被告与案外人两者之间不具有可比性，涉案《补充协议》中的“房屋重置价”，不应包括土地及其他附属物的价款，仅限涉案房屋建筑面积15465.43平方米的重置价。根据本院查明的事实，在被告取得新厂房土地使用权证之日起的两年内，涉案地块涉案房屋建筑面积15465.43平方米的重置价调整后的差额为3095641元，该款原告应予支付。关于补偿差价的所得税，因该费用未实际发生，故该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告宁波甬嘉变压器有限公司腾退位于长丰工业开发园区房屋，限在本判决生效后十日内履行完毕；二、原告宁波市鄞州区长丰开发建设指挥部支付给被告宁波甬嘉变压器有限公司涉案地块涉案房屋重置价调整后的差额3095641元，限在本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被告宁波甬嘉变压器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确认的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉案件受理费80元，由被告宁波甬嘉变压器有限公司负担；反诉案件受理费减半收取143200元，由原告宁波市鄞州区长丰开发建设指挥部负担31565元，被告宁波甬嘉变压器有限公司负担111635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周伟平审 判 员  凌碧波人民陪审员  毛佩红二〇一六年五月二十八日代书 记员  陈芸琦