甘肃省景泰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0423民初1216号
原告（反诉被告）：甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司。住所地景泰县一条山镇北街*号。
负责人:朱某，该公司景泰县分公司经理。
委托诉讼代理人：韩某,白银大公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹某，甘肃勇平律师事务所律师。
被告（反诉原告）：甘肃华盛房地产开发有限责任公司。住所地景泰县一条山镇条山路东侧**号。
法定代表人：化某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周某，甘肃文谭律师事务所律师。
原告甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司（以下简称新华书店景泰分公司）与被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司（以下简称华盛房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理，在本案审理过程中,被告华盛房地产公司提出反诉,本院依法对本诉与反诉合并进行了审理。并适用简易程序于2017年7月11日、7月26日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩某、曹某，被告华盛房地产公司法定代表人化某、委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告新华书店景泰分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即停止对原告925平方米土地使用权的侵占行为；2、请求依法判决被告赔偿因侵权造成商铺无法正常使用的经济损失（从2016年11月1日始至商铺无法正常使用日止，每日租费138元），并对所拆除的商铺恢复原状，并清除在原告使用土地上的封堵物及垃圾。3、依法判决被告在景泰县新华书店四周张贴书面致歉文书，公开向原告赔礼道歉；4、由被告承担本案的诉讼费。原告新华书店景泰分公司主张的事实与理由：原告所有的旧家属楼修建于1994年，属4层砖混结构建筑，所使用的土地为景泰县政府划拨给原新华书店的国有土地，东面临街有商铺1间，有23名住户，其中7户为公司职工，16户为外住户，均有房产证。楼后有小库房23间，分属各住户，没有产权证。自2016年3月底至今年5月以来，被告找原告协商该商铺的拆迁补偿问题，但被告只协商房屋补偿问题，对土地使用权不同意补偿，因此双方未达成拆迁补偿协议，后被告与其他23名住户达成房屋拆迁补偿协议。2017年5月11日，被告擅自将原告位于该楼房东侧临街商铺用砖石砌墙进行圈占封堵，原告劝阻无效。2017年5月31日被告动用大型机械对该楼主体进行强拆，现主体已被全部拆除，并已开挖地基十几米。原告认为，被告与原告就房屋及土地补偿未达成协议的情况下，强行采取断水、断暖及圈占封堵，擅自拆除原告土地上的建筑物，并强行进行施工。致使原告公司无法正常工作，原告的合法权益遭受严重侵害。故现依法起诉贵院，请求判如所请。
被告华盛房地产公司答辩并反诉称，被告拆迁该房屋的行为不构成侵权。被告方是依据景泰县人民政府2016年4月27日景政发（2016）177号景泰县发展和改革据关于甘肃华盛房地产开发有限公司”华盛新天地”建设项目准予备案的通知，并且经过了景泰县人民政府的授权，才对一条山镇人民路与永泰路十字的棚户区进行改造，拆迁房屋属于被告职责范围内的合法行为；由于对该宗土地，原告当时是以划拨方式取得的土地使用权，所以向住户办理房屋所有权证书时并未分割土地使用权，没有为各住户办理土地使用权证书，但各住户是该房屋的实际的业主。被告方先后与该楼房的业主尚某、樊某、张某3人签订房屋开发置换合同，与业主卢某、张某、周某、金某、张某、王某、卢某、康某、刘某、李某、李某、安某、张某、张某、杨某、曾某、王某、王某20人签订景泰县城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同。依据《建筑物区分所有权解释》的相关规定，其中对于业主做了扩大解释，基于建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人可以认定为业主。故被告实际已经是该楼房23户的业主，依据《中华人民共和国物权法》的规定，对于专有部分及共有部分，享有建筑物区分所有权中的权利。同时依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条有关地随房走的规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中，被告对于该23户的房屋的土地使用权依法享有处分的权利，被告有权在属于自己的土地上实施房屋拆迁和建筑施工；依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中23户业主与被告签订房屋开发置换合同与景泰县城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同已经通过实际行动进行了表示，且超了过法律所规定的三分之二以上的业主同意，故拆迁行为程序合法，不存在原告诉状所称的侵占行为，也就不存在侵权的损害赔偿以及赔礼道歉的问题，至于补偿是按照商铺还是住宅进行补偿则另当别论。根据以上事实，被告不但有权利拆除被告已经购买的23户业主的房屋，同时原告未提交该商铺归其所有的权利证书，该房屋应为全体23名业主共同共有，故被告有权利拆除该房屋，同样也不构成侵权；原告诉状所称”解除对原告商铺采取的圈占、封堵措施，立即全面解除圈占、封堵物及垃圾，保证原告商铺正常经营使用”并不属实，被告的行为是严格遵守《建设工程安全管理条例》第三十条的规定”在城市市区内的建设工程，施工单位应当对施工现场实行封闭围挡，在施工现场设置明显的安全警示标志。”为保证在施工时原告及其工作人员的人身、财产安全，防止施工时现场发生意外事故，设立了警示标志，圈了围墙，并无任何不妥。综上所述，被告的行为符合法律规定，并不构成侵权，依法不应承担责任。原告新华书店景泰分公司诉讼请求无事实依据和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。根据被告主张的以上事实，现被告提出如下反诉请求：1、请求原告将该房屋中被告享有专有的部分土地使用权区分出来归还被告，并由原告配合办理变更登记手续；2、请求将该小区内属于业主共有的土地使用面积（公共场所、公用设施、物业服务用房所有权）区分出来归还被告，并由原告配合办理变更登记手续；3、请求判决原告将未经利害关系业主同意的住宅私自改为营业用房（商铺）恢复为住宅用房，并将历年来按被告所占面积比例以货币的形式分配给被告；4、请求判决原告私自改造的所谓的”商铺”（实际为住宅），变更为该小区公共用房，补偿款应补偿给23户；5、请求将该宗土地上的违章建筑；6、本案反诉费由原告承担。
针对被告华盛房地产公司提出的反诉，原告新华书店景泰县分公司辩称，被告的反诉没有事实与法律依据；被告的反诉与本诉不属于同一法律关系，其反诉不能成立,故请法庭依法驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认；对于当事人有争议的事实，本院认定如下：
1、原告提交的1994年11月原告向白银市新华书店请示翻建营业家属综合楼办理用地的申请、1994年11月16日以白新办字（1994）第36号”关于同意景泰县新华书店翻建营业家属综合楼办理用地手续的批复”的文件等证据证实，原告于1994年在其公司土地上申请翻建营业家属综合楼的事实；
2、原告提交的景泰县经济和计划委员会（1995）09号文件即景泰县经济计划委员会于1995年2月28日以景经计字（1995）09号《关于我县新华书店修建家属楼的报告》、白银市计划委员会市基计字（1995）06号文件即《关于同意景泰县新华书店翻建营业家属楼的批复》、白银市地方税务局白地税政字（1995）013号文件等证据证实，原告就翻建景泰县新华书店的营业家属楼向有关部门申请并依法批准的事实，以及就相关投资调节税率向上级部门请示并被同意的事实；以上证据亦证实原告申请翻建的楼房为四层，建筑面积共计1936平方米，一层作为营业室，面积为484平方米；
3、原告提交的景泰县城乡建设环境保护局95（008）号建设用地规划许可证、景泰县城乡建设环境保护局95（007）号建设工程规划许可证、景泰县土地管理局办理的我单位国有土地使用证、景泰县人民政府以景政划地补字（1995）11号文件、景泰县土地局景政划地（1995）补字第11号建设用地批准书等证据证实，原告申请修建景泰县新华书店的营业家属楼向有关部门申请办理相关用地规划、建设手续的手续并被批准同意的事实，以及原告对包括该综合营业家属楼在内的3585.5平方米的国有土地以划拨的方式取得使用权的事实；
4、原告提交的工程交工验收书证实该营业家属综合楼工程竣后，经有关部门经验收并于1996年2月交付使用的事实；
5、原告提交的照片6张及视频资料1份证实该营业家属综合楼的原始状况以及被告对该家属楼进行拆除的事实；
6、原告提交房屋出租合同一份，证实涉案商铺在拆除之前由其公司出租给尚有勇用于经营开饭馆，租赁费为每年5万元的事实；
7、原告提交的土地使用费收据1份，证实原告于1995年9月20日向土地部门缴纳国有土地有偿划拨费1229.76元的事实；
8、被告提交的其公司的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、资质证书等证据证实被告具有房地产开发经营的资质及资格；
9、被告提交的景泰县人民政府办公室景政办发【2016】51号文件1份，证实2016年3月29日，景泰县人民政府为加快棚户区改造，制定了城市棚户区改造征收补偿方案等事项；并确定征收补偿签约及搬迁期限为自景泰县人民政府发布房屋征收决定公告之日起90天内；被告提交的景泰县人民政府（景）政纪发【2016】14号会议纪要实，2016年4月20日，景泰县人民政府将诉争的房屋及土地纳入棚户区改造征收范围，并纳入2016年房地产建设项目计划事宜，该房屋征收范围为位于景泰县一条山镇人民路南，新华书店以北，东临永泰路，南为新华书店和工商银行，西为6层住宅楼，北临人民路，用地面积为7821平方米；被告提交的景泰县发展和改革局景发改发【2016】177号文件证实，2016年5月9日，景泰县发展和改革局同意由被告在包括该综合营业家属楼土地使用权范围内的土地开发华盛新天地建设项目，并进行备案的事实；被告提交的景泰县人民政府向其公司出具的授权委托书证实，2016年10月18日，景泰县人民政府授权被告办理包括该综合营业家属楼土地使用权范围内即景泰县一条山镇永泰路片区进行棚户区改造项目，并由景泰县人民政府授权被告进行拆迁征收的事实；
10、被告提交的房屋拆迁开发置换合同3份证实，其公司分别与该综合营业家属楼的业主尚有勇、樊成明、张兴祖签订房屋拆迁开发置换合同的事实；其提交的景泰县城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同18份，证实被告分别与该综合营业家属楼的业主卢某、张某、周某、金某、张某、王某、卢某、康某、刘某、李某、李某、安某、张某、张某、杨某、曾某、王某、王某签订城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同的事实；提交的幸凯江、张启艳向其公司出具的收据证实，其公司向其中的业主幸凯江、张启艳支付了拆迁补偿款的事实。上述证据，证实被告与该综合营业家属楼的业主共23户达成房屋拆迁开发置换及征收安置补偿合同的事实；
11、被告提交的建设用地规划用地许可证（含红线图）、建设工程规划许可证及施工平面图，证实被告已经取得该涉案土地的棚户区建设用地规划许可证；被告提交的缴费通知单、国有土地使用权有偿使用收入缴款通知单，证实被告已对包括该综合营业家属楼土地使用权范围内的土地已依法缴纳土地出让金，通过转让的方式取得了争议的国有土地的使用权的事实；
12、本院工作人员对现场的勘验结论证实，因原、被告对涉案的土地面积有争议，本院依法通知原、被告及景泰县国土资源局的工作人员，对现场进行勘验的结论为，该综合营业家属楼的东西长为50米，南北宽为18.5米,原告方的大门南北宽为6米。
上述证据，经原、被告相互质证，已经构成了一个证明案件事实的完整的证据链条。本院认定事实如下：原告通过划拨的方式取得了位于景泰县一条山镇北街3585.5平方米的国有土地使用权，原告于1995年拟翻建综合营业家属楼，并向甘肃省新华书店及有关部门申请办理相关的城建规划等审批手续后，该楼房建成后于1996年2月经验收合格并交付使用，结构为砖混结构，共四层三个单元，后原告将该家属楼向单位职工及他人23户进行了出售，楼下建有23个临时小库房，由23个住户分别使用，原告将第一层东面的面积为87.6平方米楼房留由原告自己使用，并将其中的一间作为门房，其他房屋出租他人，在原告的院子里即大门南面修建有该楼房的锅炉房。后该家属楼的23户住户各自办理了楼房的房产证，原告所使用的楼房未办理产权证。2016年3月,景泰县人民政府印发景泰县城市棚户区改造房屋征收补偿方案,确定以房屋产权调换方式征收的,按符合产权调换房屋的建筑面积与安置房建筑面积1:1的比例置换。2016年4月景泰县人民政府将包括该综合家属楼范围内的房屋及土地确定为棚户区改造项目。2016年5月，景泰县发展和改革局对被告关于华盛新天地建设项目申请备案的报告予以同意。2016年9月22日,被告申请取得了该项目建设用地规划许可证,2016年10月13日被告申请取得了该项目的建设工程规划许可证;2016年10月景泰县人民政府授权委托被告办理景泰县永泰路片区城市棚户区改造项目相关的事项，授权的权限范围为四项,即为：1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市、县相关规定依法依规拆迁；2、完成60户棚改任务的纯货币化安置工作；3、在拆迁补偿过程中，妥善解决好特困群体的住房问题，维护社会稳定；4、拆迁安置所需费用除国家、省级补偿资金（每户约4万元）外全部由受托方自行承担。后被告与该综合营业家属楼的23名业主达成房屋拆迁开发转换及征收安置补偿合同，并在23户住户搬迁后,对该23户的住宅楼进行了拆除,因被告与原告就87.6平方米楼房拆迁补偿事宜多次协商未果,2017年5月31日被告组织施工人员强行对原告一楼的87.6平方米楼房进行了拆除，原告遂诉至本院请求判如所请，被告依法提出反诉，请求支持其反诉请求。
本院认为,本案双方当事人争议的焦点是，对原告的本诉的诉讼请求及被告的反诉诉讼请求是否予以支持。厘清该讼争的综合营业家属楼的所有权权属及土地使用权性质，是认定本案事实及处理结果的关键。通过庭审双方当事人举证及质证，该讼争的综合营业家属楼，系在计划经济时代原告方于1995年申请在景泰县新华书店土地使用权范围内翻建，资金来源为省新华书店补助，原告单位自筹及职工集资。虽然在申请时该楼房被确定为综合营业家属楼，但除原告将一楼的87.6平方米楼房作为自用外，其余均为家属楼，后原告将该23套家属楼及每户一间的小库房向单位职工及对外进行了出售，并由购房者办理了产权证，视为购房者对该楼房享有完全所有权，对该楼房所占有的土地与其他公共通道及附属设施由全体购房者共有，亦即23户住户为该楼房的业主，虽然原告对一楼的87.6平方米楼房未办理房产证，但仍应视为原告对该楼房享有所有权，被告辩称该楼房应为其他23户住的共同共有，未能提交购买该楼房的相关证据，本院对被告的辩解意见不予采纳，原告仍应为该一楼87.6平方米楼房的所有权人，其亦为业主之一；该楼房、小库房及公共通道所占用的总的使用面积，在原告申请翻建时，确定为800平方米与615平方米，但经本院工作人员与土地部门工作人员现场进行勘验，共计925平方米，且双方当事人一致予以认可，故应按勘验结果确定该楼房所占土地与共用部分的使用权面积；原告于1995年通过向政府部门缴纳的国有土地划拨使用费,实为土地使用税,取得国有土地使用权,仍应认定原告通过划拨方式取得该国有土地的使用权,该土地性质仍为国有土地;《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告申请取得了包括该综合营业楼的范围内的棚户区改造项目，并办理了相关的备案及建设批准手续，并得到政府部门的委托授权后，其与该综合楼的3人签订房屋开发置换合同，与其他20户业主签订景泰县城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同，应视为对该综合营业家属楼进行改建、重建，已经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故被告对该楼房所进行的拆除，系为了23户绝大多数业主的利益，符合法律规定，故原告请求本院认定被告的行为构成侵权，本院不予支持；其请求被告赔偿因拆迁所造成的经济损失、恢复原状并向原告赔礼道歉，本院均不予支持；对于原告主张的被告将其公司925平方米土地使用权侵占的问题，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据该条规定，虽然原告持有该楼房所占有的范围内的土地使用权证，但因原告对该楼房出售转让行为，包括该整栋楼房的规划占地484平方米面积在内的925平方米的土地使用权应一并转移，故原告主张被告的行为构成侵权，本院亦不予采纳；由于被告已对原告87.6平方米楼房进行了拆除，原告要求被告恢复原状，已无法实现，但被告应在该华盛新天地建成并验收后，在该相同地段、相同楼层按景泰县人民政府关于景泰县城市棚户区改造房屋征收补偿方案确定的1:1的置换比例，向原告补偿87.6平方米的楼房;
关于被告提出的反诉请求问题，对于被告反诉请求将其专有部分的土地使用权面积区分出来归还被告的问题,因被告的开发的华盛新天地项目系经政府部门同意的棚户区改造项目,并经政府授权后,被告与该楼房的业主尚某、樊某、张某签订了房屋拆迁开发置换合同，与其他20户业主即卢昌荣等人签订城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，该整栋楼房的规划占地484平方米土地使用权应为原24户业主专有，其中原告与尚有勇、樊成明、张兴祖四名置换户各享有二十四分之一，即4.175%,被告享有二十四分之二十,应为83.3%;下余包括小库房及公用通道土地使用共计441平方米,应属于原、被告与尚某、樊某、张某等业主共有部分；故被告请求将该专有部分土地使用权及共有部分进行区分，本院予以支持；对于该楼房的锅炉房，属附属设施，虽然在原告大门的南侧，仍应为原、被告与尚某、樊某、张某等业主共同共有；对于原告的大门通道范围内南北宽为6米、东西长为50米，共计300平方米的土地，虽然与该楼房相毗邻，被告主张为消防通道，原告方不予认可，被告未能提交相关证据印证其陈述，故此主张，本院不予支持；被告主张由原告将该87.6平方米住宅私自改为营业用房（商铺）的营业收入分配给被告，因被告亦未能提交其他业主共同出资购买该楼房的相关证据，本院对此项反诉请求亦不予支持；被告请求对于被其拆除的原告87.6平方米的楼房，应按景泰县人民政府关于景泰县城市棚户区改造房屋征收补偿方案确定的1:1的置换比例向原告补偿，本院予以支持。
综上所述，被告对于包括该楼房在内的土地范围内的国有划拨土地，通过政府部门进行了征收，并已向政府部门缴纳了土地出让金，并与该楼房的23个业主签订了房屋开发置换合同与房屋征收安置补偿合同，故对于原告主张的被告将其公司925平方米土地使用权侵占，本院不予支持，对于原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持；对于被告的部分反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一百四十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：
一、被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司应在华盛新天地建项目成后向原告甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司补偿相同地段、相同楼层面积为87.6平方米楼房一套；并在该工程竣工验收后十日内履行完毕；
二、驳回原告甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司的其他诉讼请求;
三、对于原新华书店综合经营家属楼整栋楼房的规划占地484平方米的土地使用权，被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司享有83.3%专有土地使用权，原告甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司享有4.175%;原告甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司应在判决书生效后十日内配合被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司办理相关产权变更登记手续;
四、对于原新华书店综合经营家属楼包括小库房及公用通道的土地使用权共计441平方米与该楼房的附属设施锅炉房,属于甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司景泰县分公司与被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司等业主共同共有；
五、驳回被告甘肃华盛房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。
案件受理费减半缴纳的50元，反诉案件受理费减半缴纳的50元,由原、被告各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
审判员尚天贵
二〇一七年八月二十一日
书记员王玉娟