广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3772号
原告：江门市雅建物业管理有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：梁金均，该公司总经理。
委托代理人：黄日森、蔡莉雅，均是广东五邑律师事务所律师。
被告：曾莉娟，女，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：张翔，男，住广东省深圳市南山区。是曾莉娟丈夫。
原告江门市雅建物业管理有限公司（以下简称雅建公司）诉被告曾莉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案受理后，由审判员温艳华适用简易程序于2016年9月2日开庭进行审理，原告雅建公司的委托代理人黄日森、蔡莉雅，被告曾莉娟及其委托代理人张翔到庭参加了诉讼。此后，本案转为普通程序，依法由审判长温艳华、人民陪审员邓淑芬、潘瑜冠组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理，原告雅建公司的委托代理人蔡莉雅，被告曾莉娟的委托代理人张翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅建公司诉称：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）是江门市东方广场开发商，江门市东方广场位于建设路与迎宾路交界。被告购买了江门市东方广场A区918公寓成为业主，该户建筑面积为77.11㎡。深南公司原委派深圳市建东物业管理有限公司（以下简称建东公司）为江门市东方广场的物业管理公司，委派合同于2014年5月31日到期。合同到期后，深南公司委派原告作为江门市东方广场的物业管理公司。江门市东方广场物业管理费收费标准经物价局批准为住宅每月3.5元/㎡、商铺每月6.5元/㎡，按被告房屋面积计算，被告物业管理费为每月278.5元。从2015年9月起，被告欠缴涉案房屋的物业管理费、水电费至今，原告多次催收无果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.被告立即支付2015年9月至2016年6月的物业管理费2536.8元（从2015年9月1日起暂计至2016年6月30日，以后计至清偿之日止），滞纳金209.3元（以253.68元为基数，按每日万分之五计算，从2015年9月1日起暂计算至2016年6月30日止，以后计至清偿之日止），合计2746.1元；2.被告立即支付水电费85.01元（从2015年9月1日起暂计至2016年5月30日），以后按实际产生水电费向原告缴纳；3.被告从2016年7月起，每月向原告支付物业管理费253.68元；4.本案诉讼费用由被告负担。原告在庭审中撤销了以上第三项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：被告立即支付2015年9月至2016年8月的物业管理费3238.62元（从2015年9月1日起暂计至2016年8月31日，以后计至清偿之日止），滞纳金315.9元（以269.89元为基数，按每日万分之五计算，从2015年9月1日起暂计算至2016年8月31日止，以后计至清偿之日止），合计3554.52元。
原告雅建公司在举证期限内提供的证据有：
1.原告营业执照以及组织机构代码证复印件各一份，证明原告诉讼主体适格。
2.被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体适格。
3.《前期物业管理服务合同》一份、《委托书》一份、《江门“东方广场：物业管理交接协议书》一份，证明原告具备江门市东方广场物业管理服务权。
4.建东公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》一份、物管费、水电费统计表一份、滞纳金统计表一份、水费抄表记录及水费缴纳发票、电费抄表记录及电费缴纳发票，证明涉案房屋为被告所有，被告拖欠物业管理费、滞纳金、水电费，原告一直为被告垫付水电费用。
5.资质证书一份，证明原告具有物业管理资质。
6.《房产登记申请书》一份，证明被告是涉案房屋权属人，房屋建筑面积77.11㎡的事实。
7.《商品房买卖合同》一份，证明被告是涉案房屋权属人的事实，以及被告购买物业时已经与开发商约定接受开发商委托的前期物业管理服务。
8.《委托书》照片一份，证明2014年7月21日，深南公司委托原告管理，该委托书已经在公共区域进行公示。
9.催缴物业费张贴照片一份，催促缴费短信通知记录截图一份，证明原告已向被告进行了催收。
10.《收房确认书》一份，证明被告曾将涉案物业出租，租赁期满后，被告已接收涉案房屋。
被告曾莉娟辩称：一、雅建公司诉被告物业服务合同纠纷一案是不存在，因为双方不存在任何直接的法律关系。1.至今为止，原告没有与被告个人或任何团体签订过物业管理合同；2.原告在起诉中提到的深南公司委托其作为东方广场的物业管理公司，没有法律依据和基础，没有经过过半数的业主同意，委托没有任何资质任何管理经验的物业管理公司进行物业管理没有法律依据；3.东方广场由深南公司开发，前期委托建东公司管理，在建东公司管理期满后，东方广场已经销售完毕，开发商已经无权委托其他物业管理公司管理，其没有权利私自将文件及业主的资料转给第三方；4.建东公司物业管理合同到期后，如果需要退出，那么建东公司对东方广场管理期间的所有文件及业主信息资料应当交给业主委员会，如果没有成立业主委员会的，则必须交给街道办或居民委员会，没有权利私自将文件及业主信息、经营服务权交给一个没有经全体业主同意的雅建公司；5.根据《物业管理条例》及《物权法》规定，卖出的房屋已超过二分之一，在没有成立业主委员会之前，应该由街道办或居民委员会牵头联合业主，达到一定比例通过方可选聘物业服务企业。
二、虽然被告与原告之间不存在任何物业管理合同关系，但实际上东方广场还是由雅建公司强行进驻管理，但实际管理中还是存在诸多问题，存在不作为情形：一楼没有设置任何保安，任何社会闲杂人员可以进入，导致业主人身和财产安全难以得到保障；楼道也没有安装有效的监控器材；所有楼道没有设置垃圾桶，业主垃圾无处处置；楼道及每层楼大堂、业主公共部分被其他业主强行占有，物业公司没有制止，不作为，损害业主权益；随意关停整层楼的电梯，导致业主无法搭乘电梯到达自己住所；随意断业主水电，断水断电应由水电管理部门负责，物业公司无权对业主断水断电。
三、原告雅建公司从2014年7月至2016年8月介入管理期间，由于管理不当，导致东方广场小区存在诸多问题，导致被告涉案房屋无法居住，也无法正常出租，导致2014年7月至2016年8月经济损失36000元（1500元/间×12个月×2间）。
综上所述，被告认为原告的起诉缺乏法律依据，深南公司2014年7月1日的委托书是非法无效的，建东公司与雅建公司签订的物业管理交接协议书也是非法无效的，即使雅建公司对东方广场存在事实上的物业管理，但因其管理不善，造成我方的经济损失应由雅建公司负责赔偿，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告曾莉娟为其答辩提供的证据有：
证据1.照片打印件一份，证明一楼大堂没有任何保安人员值守。
证据2.照片打印件3份，证明A单元三楼被其他用户占用楼层公共大堂，B单元三楼被其他用户占用楼层公共大堂改为厨房。
证据3.照片打印件三份，证明电梯维修是借口，其实被物业管理公司强制停止使用，电梯内停靠的楼层标识，没有标明8楼以上楼层均被禁止使用电梯。
证据4.照片打印件一份，证明物业公司同意将电梯间封闭用作房间。
证据5.照片打印件一份，证明11楼A.B单元之间的防火通道门被锁死。
经审理查明：江门市东方广场位于江门市迎宾大道西路与建设路交汇处，由江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称深南公司）开发建设。2009年5月21日，江门市东方广场建设单位深南公司与建东公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定：（1）由建东公司为东方广场提供物业管理，物业类型：酒店式公寓、休闲娱乐商业中心；（2）自入伙之日起业主应承担物业管理服务费，按以下标准执行：公寓3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，水电费由物业管理公司进行代付代缴，合同期限自2009年6月1日至2014年5月31日止；（3）合同第三十七条规定合同到期前三个月，业主大会尚未成立的，双方不能就延长本合同期限达成协议的，深南公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；（4）深南公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳前期介入管理费、前期各项开支费用、开办费和物业管理费用的，除应交纳所欠费用外，同时应按所欠费用每日万分之五的标准向建东公司支付违约金等条款。2010年9月20日，建东公司江门蓬江分公司与曾莉娟签订《前期物业管理服务协议》，约定：由建东公司江门蓬江分公司对曾莉娟物业提供物业管理服务，自入伙之日起由曾莉娟承担物业公共性服务费，酒店3.5元/月/平方米，商铺6.5元/月/平方米，所购房屋基本情况：商业；曾莉娟违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，建东公司江门蓬江分公司有权要求曾莉娟补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准交纳滞纳金等。曾莉娟庭审中确认于2010年9月20日收到开发商交付的上述房屋钥匙，并确认已交楼的事实。
2014年5月，以上《前期物业管理服务合同》到期后，深南公司没有再继续选聘建东公司进行物业管理，而是选聘原告雅建公司进行管理，并出具《委托书》，内容有：“由于东方广场原物管公司深圳市建东物业管理有限公司与我司的合约期限于2014年5月31日到期，我司现正委派江门市雅建物业管理有限公司接管东方广场物管一职，全权负责处理包括停车管理、水电费代收代缴等所有物业管理日常事务。”2014年10月27日，原告雅建公司与建东物业公司签订了《江门“东方广场”物业管理交接协议书》，约定：（1）东方广场的物业管理于2014年10月31日前移交，届时建东公司退出，由雅建公司接管；（2）2014年11月1日前的物业管理费、水电费及其他相关费用由建东公司收取，之后的由雅建公司收取；（3）物业管理移交后，雅建公司对江门市中泰来酒店管理有限公司（以下简称中泰来公司）的物业管理收费按3.5元/平方米/月的六折（2.1元/平方米/月）优惠收取，优惠期限为4年，自2014年11月1日至2018年10月30日。合同双方还对物业的交接其他事宜进行了约定。
被告曾莉娟是涉案的位于江门市迎宾大道西3号东方广场A区918号房屋的所有权人，于2010年9月20日办理了收楼手续，涉案《商品房买卖合同》上确定该房屋建筑面积77.28平方米，但《江门市房地产登记申请书》上登记该房屋建筑面积77.11平方米，房屋性质：非住宅，该房屋暂没有经营使用。原告雅建公司庭上陈述其按照该房屋实际建筑面积77.11平方米收取物业管理费。东方广场现尚未成主业主委员会，原告雅建公司也未与业主签订书面的物业服务合同。
另查明，原告雅建公司于2014年7月14日登记成立，经营范围包括物业管理，具有三级物业管理资质。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。综合双方的诉辩意见以及庭审查明的事实，本案争议焦点主要有：1、原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费及水电费；2、原告雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据；3、原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据。
一、关于原告雅建公司的管理是否合法，其是否有权主张本案的物业服务费、水电费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，深南公司与雅建公司虽然没有签订书面的物业服务委托合同，但从《委托书》、《交接协议书》、水电费发票、抄表记录等证据显示，深南公司已事实上委托雅建公司对涉案小区进行管理，雅建公司也事实上已进场管理。经本院巡回审判现场勘查，雅建公司确实在涉案楼宇提供公共设施设备维护、保安、卫生清洁、监控、车辆秩序管理等物业管理服务，因此，两者已经形成了物业委托合同关系，该合同是前期物业服务合同，故《委托书》对东方广场的业主具有约束力，雅建公司有权收取本案的物业服务费及相关费用。对于被告抗辩认为其没有与雅建公司签订书面的物业服务合同，其与雅建公司没有任何法律关系的意见，与上述司法解释的规定不符，本院不予采纳。
对于被告抗辩认为雅建公司在履行合同过程中存在多项管理不到位，业主不满意的意见，并提供有关照片以证明相关的主张。对此，本院认为，经本院巡回审判现场查看，雅建公司确实在履行物业管理的保安、清洁、监控、公共设施设备维护等义务。被告提供的照片可以反映出一楼大堂没有保安值班、电梯维修等情况，但保安值守是流动的，一楼大堂没有保安值班不能认定雅建公司没有履行安保义务。而电梯维修也是雅建公司履行的物业管理服务项目之一，并不存在违约。至于被告主张的其他业主占用公共区域、随意关停电梯、堵塞消防通道等事实，由于被告未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予采信。
关于雅建公司请求的水电费的问题。本案中，原告主张的水电费既包括公共区域的分摊费用，也包括业主房屋内部的费用，原告主张其已代被告垫付了涉案房屋的水电费，提供了水电费统计表、水费抄表记录、水费缴纳发票、电费抄表记录、电费缴纳发票等证据予以证实。同时，根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”对于公共分摊部分，原告说明了每户每月所产生的公共水电分摊根据每层楼实际用电、水费金额按照房屋建筑面积进行分摊计算。经审查，原告提供的证据真实可信，确实已代付了有关的水电费用；并且，公共区域水电分摊计算的方式合理，被告虽然提出异议，但并未提供相反的证据予以反驳，故本院对雅建公司请求的水电费用予以支持。故被告房屋从2015年9月1日至2016年5月30日的水电费为85.01元。
二、关于原告雅建公司主张按照3.5元/月/平方米的标准收取涉案物业服务费有无依据的问题。本案中，深南公司与雅建公司、雅建公司与被告均没有签订书面的物业服务委托合同约定明确的收费标准，雅建公司参照深南公司与建东公司签订的《前期物业管理服务合同》约定的3.5元/月/平方米的收费标准向本案被告收取物业服务费，依据不足，本院不予支持。根据物业服务收费应当与物业服务水平相适应的原则，本案中，涉案房屋性质为非住宅，开发商原规划为酒店式公寓使用，涉案房屋现也没有投入经营使用。参照东方广场其他同类型房屋的收费标准，本院将涉案房屋的物业服务费酌定为2.1元/月/平方米。涉案房屋在《江门市房地产登记申请书》上登记建筑面积77.11平方米，且原告雅建公司确认按照该房屋实际建筑面积77.11平方米收取物业管理费，因此计得涉案房屋从2015年9月至2016年8月的物业服务费为：77.11平方米×2.1×12个月=1943.17元。对于原告雅建公司请求超出上述部分的费用，本院不予支持。对于雅建公司要求本案物业服务费、水电费计算到清偿之日止的请求，因在合同履行过程中存在诸多不确定因素，故对于2016年9月以后的相关费用，雅建公司应当另行主张，本案不适宜一并处理。
三、关于原告雅建公司请求被告支付逾期付款滞纳金有无依据的问题。原告雅建公司主张的滞纳金实质上是逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，由于深南公司与雅建公司、雅建公司与业主均没有签订书面物业服务合同，故雅建公司参照深南公司与建东公司、建东公司江门蓬江分公司与业主签订的合同违约条款计算违约金，没有事实和法律依据。并且，由于被告否认收到过雅建公司催收管理费的通知，雅建公司也未能提供证据证明其已书面通知被告，没有证据证实被告主观上存在恶意拖欠有关的费用的事实，雅建公司应当承担举证不能的不利后果，故本院对雅建公司请求的滞纳金依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《广东省物业管理条例》第十条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告曾莉娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市雅建物业管理有限公司支付2015年9月起至2016年8月止的物业服务费共1943.17元以及2015年9月起至2016年5月止的水电费共85.01元。
二、驳回原告江门市雅建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告曾莉娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 温艳华
人民陪审员 邓淑芬
人民陪审员 潘瑜冠
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 李 华