山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民三初字第240号
原告（反诉被告）：王惠，女，1961年12月28日出生，汉族，居民。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
原告（反诉被告）：王浚亦，男，1985年5月8日出生，汉族，居民。
委托代理人：吕忠彰，山东平直律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青岛德源泰置业有限公司。
法定代表人：赵元海，任董事长。
委托代理人：王小凤，女，1989年7月11日出生，汉族，居民，住青岛市，系该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，女，1989年1月30日出生，汉族，居民，住龙口市，系该公司销售主管。
原告王惠、王浚亦诉被告青岛德源泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王惠、王浚亦的委托代理人吕忠彰，被告青岛德源泰置业有限公司的委托代理人王小凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月12日，原告与被告就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第X幢X层XXX铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同订立后，原告按照约定向被告履行了付款义务，但被告至今未按照约定向原告交房。原告为此诉至法院，请求依法判令被告向原告支付自2012年7月1日至2015年3月3日的逾期交房违约金169802元（870777元×2／10000／天×975天）；诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、2014年1月22日，被告已向原告发出了《交房通知书》催促原告前往被告处办理交房手续，该通知书明确写明：“本通知书邮寄出5日即视为房屋交付…”，原告也已亲笔签收并将该《交房通知书》发回被告，根据双方签订的《商品房预（销）售合同》约定：“出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已经交付买受人。”故本案涉案房屋已交付给原告，并不存在逾期交房的违约责任，原告的诉讼请求缺少事实与法律依据，请求依法驳回。2、原被告签订的《商品房预（销）售合同》（以下简称合同）第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：1、银行按揭：签订本合同时交纳首付款870777元，剩余按揭房款860000元，在本合同签订后5日内按照买受人提供的按揭材料办理银行按揭贷款。在合同履行过程中，原告向被告支付首付款870777元后，一直未办理剩余房款的银行按揭，违反了合同约定。根据合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。被告为此提起反诉，要求判令原告向被告支付自2012年12月18日至2015年3月3日的违约金共计201412元（860000元×2／10000／天×1171天），诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2011年12月12日，原告与被告就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第X幢X层XXX铺号房订立了商品房预（销）售合同。涉案商品房总价为1730777元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人签订本合同时交纳首付款870777元，剩余按揭房款为860000元，在本合同签订后5日内按照买受人提供的按揭材料办理银行按揭贷款。在合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。在合同第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、出卖人发出的《交房通知书》规定的房屋交付使用之日起，即视为房屋已交付买受人。发出《交房通知书》的通讯地址以本合同签订时买受人在合同中所记载的地址为准，自出卖人按该通讯地址挂号寄出书面文件之日起视为有效发出，在投邮（以寄出邮戳为准）后的第三日即为有效送达买受人。如买受人通讯地址有变更须在五日内书面通知出卖人，否则相关责任由买受人承担。合同附件四补充协议第3条第（3）项约定，出卖人负责联系按揭银行，经银行同意按揭贷款后，买受人应按规定的时间、地点办理按揭贷款的相应手续，并缴齐因办理按揭贷款所引起的全部费用。如买受人未按规定的时间办理按揭贷款的相关手续或未缴齐因按揭所需要的各种费用而造成银行不能及时审批按揭贷款的，按买卖合同第七条买受人逾期付款处理。
合同签订后，原告向被告支付了首付款870777元，被告于2011年12月28日向原告出具收款收据。剩余房款至今仍未办理按揭贷款。对此，原告主张未能办理按揭贷款系因至今没有接到被告到哪家银行办理按揭贷款及贷款所需材料的通知，被告主张被告已经通知原告到中国农业银行办理按揭贷款，但原告去办理时因不合格所以未完成贷款。
另查明，被告于2014年1月22日向原告发出了交付使用通知书，2014年1月26日，原告并在业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表上签字，并领取了涉案房屋的钥匙，但未进行装修，也未实际使用。至庭审结束时，就涉案房屋被告仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。
上述事实有原、被告当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、交付使用通知书、业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表、利群集团龙口商业步行街业主交房资料和物品明细确认表等证据在卷佐证。
本院认为，原告与被告于2011年12月12日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告抗辩称其已向原告发出了交房通知书，原告已在交房通知书上签字，被告已将涉案房屋交付给原告，不应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。自原告在交房通知书上签字至本案庭审结束时，被告尚未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。因此，被告主张的2014年1月26日的交付行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。且双方在合同中约定，被告应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给原告使用。因此，被告的抗辩理由不当，本院不予采纳。被告至庭审结束时仍未能依法、依约交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原被告双方签订的补充协议明确约定出卖人负责联系按揭银行，被告虽主张其已经联系按揭银行通知原告到银行办理按揭贷款，未能办理按揭贷款的责任在于原告，但被告未能提供任何证据对其主张加以证实，因此被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。综上，原告起诉要求被告承担逾期交付房屋违约金169802元（870777元×2／10000／天×975天），于法有据，本院予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王惠、王浚亦自2012年7月1日至2015年3月3日的逾期交房违约金169802元。
二、驳回被告青岛德源泰置业有限公司的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3696元，由被告青岛德源泰置业有限公司承担。反诉费2161元，由被告青岛德源泰置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 任天英
人民陪审员 王可家
人民陪审员 李殿一
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 李文峰