湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第1008号
原告（反诉被告）梁某某，女，1984年5月15日生，汉族。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司。
法定代表人陈晓，该公司董事长。
委托代理人曾卯春，男，1952年11月14日生。
委托代理人李逸，湖南善道律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁某某与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁某某，被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的委托代理人曾卯春、李逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）梁某某诉称并反诉辩称，2011年7月5日，原告与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》，并经郴州市房产局备案。该合同约定：购买的商品房为雅景新村25栋1单元103号房，成交价为1530.01元／㎡，交房时间为2012年6月30日前。，2011年5月1日，原告见所购房已建成，即到被告处要求收房，被告却要求签订补充协议，接受涨价才交房。原告不能接受被告要求，被告拒绝交房。本案商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上订立的，是彼此真实意思的表示，售房价格也是双方约定的，并经郴州市房产局备案，依法应受法律保护。被告作为专门的房地产开发商，应当对房产项目的开发建设成本、建设期及市场风险等有充分的预见，房屋建设方案、成本预算也是经市政府相关职能部门批准后实施的。被告与原告签定购房合同时就应当知道如何行使民事权利及实施该民事行为所产生的法律后果，不能因时间、环境等变化所造成利益的落差而反悔当初的约定。被告违背了《合同法》诚实信用的基本原则，损害了原告的合法利益，破坏了经济秩序，引发了诉讼，增加了社会不稳定因素。关于违约交房责任，购房合同约定逾期交房违约金为按日向买受人支付已付房价款的万分之0.15，截止2013年8月5日，己逾期交房401天，依约应向原告支付违约金821元。为维护自身合法权益，特向贵院起诉，要求判令：1、判决确认原告与被告签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效；2、判决被告按照《郴州市商品房买卖合同》交付位于郴州市青年大道锁石桥“雅景新村”第25栋2单元103号房屋（89.25㎡，房屋总价为136553元）给原告；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金821元（从2012年6月30日至2013年8月5日），逾期交房401天，逾期交房违约每日为已交房购房款的万分之零点壹伍（以后违约金另计）；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告反诉的答辩意见：第一、双方签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人都有约束力；第二、本案被告也就是反诉原告要求变更房屋价款不成立，本案不存在符合形式变更原则的情形。请求人民法院驳回开发商的反诉请求。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司反诉并辩称，第一、公司在开发雅景新村时，由于使用环保材料等，造成劳动力成本的增加，导致该项目建筑成本增加430元每平米；第二、公司对雅景新村项目的开发行为，从始至终有为正常的商业开发行为，该项目原为郴州桥氮公司的集资方，雅景新村的用户都是桥氮公司员工的身份集资的，按照公司与郴州桥氮委托开发协议，我公司是建筑商，但根据国家规定，必须借公司的资质和名义开发，项目中的土地出让金及税务由郴州桥氮公司承担，但因合同的后期履行过程中，郴州桥氮公司不守诚信，无力承担税收和土地出让金，致使公司深受资金陷阱，公司被迫向社会融资，在两年内建设好该楼盘；第三、公司与原告合同约定的价款为建设成本价，而非市场建设的商业价，如果原告按照原房价收房，我公司直接亏损3000万元，这其中不包括其中融资的高额利息，而导致公司被迫破产，该合同如果继续履行已经显失公平，希望变更购房价格，增加430元每平。
2007年12月底郴州市桥氮化工有限责任公司委托被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司开发建设职工普通商品住房，反诉被告以郴州市桥氮化工有限责任公司职工身份参与集资。根据反诉原告与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的合同约定，反诉原告只是建筑商，房产开发所需的征地、摘牌等费用以及开发房产应上缴的税款等由郴州市桥氮化工有限责任公司承担，并按规定结算建筑款，确保集资建房款分批按时到位。因郴州市桥氮化工有限责任公司不能将集资款收上来，反诉原告无奈垫付摘牌、工程报建等费用，陷入郴州市桥氮化工有限责任公司资金陷阱。反诉原告迫于情势所逼，2011年7月5日签订《郴州市商品房买卖合同》，约定房屋单价1530.01元／㎡。合同签订后因全国性的建筑材料、人力工资大幅上涨、市政府修路导致工期延长以及税收金额巨大等多方面原因，造成该项目的建筑成本大大超过预算成本，后分别经郴州市诚信工程造价事务所、郴州金华工程造价咨询有限公司的鉴定，建筑成本比原成本每平方米不低于430元，这其中还不包括反诉原告为赶工垫资的融资成本。为此，反诉原告多次与反诉被告协商仅按成本价出售商品房，不赚反诉被告的钱，但反诉被告见原协议房价利益巨大，不顾法律的公平原则，坚持要求按原协议价款收房。综上，反诉原告认为建筑成本近几年来的大幅度上涨已是众所周知的事实，如双方继续按原协议履行，反诉原告将会处于破产境地，双方签订合同的公平基础已丧失。请求：1、判令变更双方签订的《郴州市商品房买卖合同第四条第1款商品房单价为每平方米1960元。2、判令两反诉被告补交反诉原告购房款38377.5元。3、本案诉讼费和其他诉讼开支判由两反诉被告承担一半。
原告（反诉被告）梁某某提交如下证据：
证据1：原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况及主体资格。
证据2：郴州市商品房买卖合同（25栋一层103房，单价1530／㎡，购房款是136553元）。
证据3：收条。拟证明原告已按合同交齐款。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）举出的证据没有异议。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司提交如下证据：
证据1：郴州市晓园房地产开发有限公司工商登记资料
证据2：郴州市晓园房地产开发有限公司组织机构代码证
以上证据拟证明：郴州市晓园房地产开发有限公司（下简称晓园公司）是合法企业，具有房产开发资质，公司法定代表人是陈晓，职务是公司董事长。
证据3：《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，拟证明：晓园公司现开发的“雅景新村”800多套商品房实为郴州桥氮化工有限责任公司（下简称桥氮公司）的职工集资房；根据此协议，晓园公司是该房产项目的建筑商，房产项目的土地摘牌、手续报建以晓园公司名义申报，所有费用由桥氮公司承担，且桥氮公司承担该项目的销售盈亏和上缴的税款。
证据4：2010年9月1日郴州市桥氮化工有限责任公司集资建房职工与晓园房地产公司签订的《协议书》。
证据5：“雅景新村”项目开发投资测算表。
以上证据拟证明：晓园公司与桥氮公司集资房职工代表2010年9月签订的《协议书》约定的集资房均价为1500元∕㎡，此房价是根据晓园公司提交的“雅景新村”项目开发投资测算表报建的每平米综合成本1455.81元的价格确定的。晓园公司报建的每平米综合成本1455.81元，其中土建工程造价650元∕㎡；绿化、道路建设工程2583300元；供配电工程500000元；土地增值税678000元。
证据6：税务部门出具的《纳税辅导（结算）记录》，拟证明“雅景新村”项目实缴土地增值税是5231509.75元，比晓园公司原报建的678000元，增加4553509.75元，增加51.4元∕㎡。
证据7：晓园房地产公司与湖南湘中输变电建设公司2012年7月6日签订的《雅景新村低压配电工程合同》
证据8：《雅景新村低压配电工程补充合同》
以上证据拟证明：“雅景新村”项目配电工程实际共支付2000000元，比晓园公司原报建的500000元，增加1500000元，增加16.9元∕㎡。
证据9：《雅景新村道路及绿化工程施工合同书》，拟证明：“雅景新村”项目绿化、道路工程实际支付4100000元，比晓园公司原报建的2583300元，增加1516700元，增加17元∕㎡。
证据10：2011年8月30日郴州市诚信工程造价事务所有限公司出具的郴州雅景新村21#栋工程“工程造价书”
证据11：2011年11月2日郴州金华工程造价咨询有限公司出具的雅景新村21#栋住宅楼工程“建设工程造价鉴定报告”
以上证据拟证明：“雅景新村”项目土建工程实际造价不低于999.73元∕㎡，与原报建的土建工程造价650元∕㎡，增加349.73元（即350元）∕㎡。
证据7—13共同证明：
“雅景新村”项目工程的实际支出增加435.3元∕㎡，综合成本是1935.3元∕㎡，但因晓园房产与购房户洽谈时一直是陈述增加1930元∕㎡，故这次诉讼晓园房产放弃5.3元∕㎡增加的成本。
证据12：郴州桥氮化工有限责任公司（2011）41号文件。拟证明：晓园公司与桥氮公司职工签订的房价均价1500元∕㎡，是房屋建设的成本价。房产建设过程中，应郴州市建设局的要求必须增加房屋墙体保温建材，直接导致建设成本增加100元∕㎡的事实。
证据13：郴州市房产管理局下发的《关于雅景新村房价有关问题的会议备忘录》及附件，拟证明该文件确定了“雅景新村“项目综合成本为1930元∕㎡，其中增加的墙体保温、真空玻璃、监控设备项目，增加工程成本100元∕㎡，建筑成本及税费成本增加330元∕㎡。
证据14：郴州市国有建设用地使用权出让郴土成交确字（2009）第25号公开交易成交确认书，拟证明：郴州市晓园房地产开发有限公司2009年8月7日以2550万元通过招牌挂方式竞买到“雅景新村”房产项目这块地，该竞买行为得到郴州市国土资源局的确认。
证据15：郴国用（2011）第0009号土地权证，拟证明：郴州市晓园房地产开发有限公司是2011年1月20日取得“雅景新村”房产项目的土地权属，距竞拍行为17个月。
证据16：郴州市规划局颁发的的郴规（建筑2010）088号建设工程规划许可证，建设项目名称为雅景新村1-28#栋。
证据17：郴州市建设局2010年12月21日颁发的（雅景新村1-28#栋）（编号432800201012210301）建筑工程施工许可证
证据18：郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第82号商品房预售许可证
证据19：郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2011）第0059号商品房预售许可证
证据20：郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第85号商品房预售许可证
证据21：郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第88号商品房预售许可证
证据22：郴州市房产管理局颁发的郴房售许字（2013）第89号商品房预售许可证
以上证据14—22拟证明：郴州市晓园房地产开发有限公司开发的“雅景新村”项目五证手续齐备，开发行为合法。
证据23：湖南吐绿化工有限公司的企业注册登记资料，拟证明：郴州桥氮化工有限责任公司2002年2月注册成立，2009年3月更名为湖南吐绿化工有限公司，公司为法人独资企业，股东为郴州化工集团有限公司。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据质证如下：
证据1、2无异议；证据3，有异议：①雅景新村是商业开发的房地产项目，开发商是郴州市晓园房地产开发有限公司，桥氮公司只是组织职工团购。实际开发也不是职工集资建房名义审批；②本应是开发商全额出资建设的商品房，由购房户以集资名义交纳了建设资金，极大地减少了开发商的建设自备资金量，减少了经营成本，800多套团购房，平均每套集资款不低于6.5万元计，共减少开发商自备资金量5000万，土建工程部分基本上不需自备资金；证据4，真实性无异议，证明方向有异议。①该协议价格已是从最初的1200元／m2→1300元／m2→1350元／m2→1450元／m2→1500元／m2；②协议已明确约定，无论今后建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算；证据5，有异议。①该测算表是晓园公司单方制作；②该测算表是最初1200元／m2报价的测算表，这从测算表中的建筑成本为650元／m2，而被告的《致雅景新村购房户的一封信》中要求涨至1520元／m2，其中就提到了原计划建筑成本650元／m2；③测算表并不是买卖合同的附件，只是开发商自我预算，不是实际支出。④测算中已经包含不可预见费；证据6，①真实性有异议；②与本案无关。依法纳税是公民、企业的法定义务，我国的地增值税税率的法律、法规并没有发生变化；证据7、8，有异议。本案是房屋买卖合同纠纷，原、被告之间不存在施工合同关系，该证据与本案没有关联性；证据9，有异议。意见同证据7、8；证据10，有异议。①真实性不予认可；②与本案没有关联性。本案当事人不存在施工合同关系；③该价格不是实际发包价，不是实际建筑成本，施工单位与被告之间的合同价款远低于该价款，晓园公司也没有以此价款与施工单位结算；④该结论包含利润；⑤该鉴定结论是对21栋的工程造价的鉴定，不具有代表性，不能代表雅景新村全部；证据11，质证意见同证据10；证据12，真实性有异议。①不能证明房屋的成本价为1500元／m2。②不能证明保温材料、中空玻璃的成本为100元／m2。③不能作为不履行交房的依据；证据13，有异议。①会议备忘录不是本案当事人之间的合意。②按照请示内容，被告承诺因墙体保温、真空玻璃、监控设备等属新增项目，增加成计100元／㎡，由购房户承担，建材等增加部分约170元／㎡，由晓园公司承担；证据14-22，对其真实性没有异议，证明方向没有异议；证据23，真实性没有异议，证明方向没有异议，但是与本案无关。
根据原、被告双方证据、举证、质证及庭审情况，本院查明如下事实：
经审理查明，2007年12月10日，郴州市桥氮化工有限责任公司与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订《委托开发建设职工普通商品住房合同书》，约定：郴州市桥氮化工有限责任公司为改善职工居住条件，选定郴州市苏仙区白鹿洞镇锁石桥村二组一宗土地建设住房，因郴州市桥氮化工有限责任公司无房屋建设、报批、规则等资质，故委托被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司负责征地、规则报建、施工管理和银行按揭等开发建设工作。2010年9月1日，郴州市桥氮化工有限责任公司集资建房职工与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订《协议书》，约定：1、双方商定集资建房均价为1500元／㎡，此价为最终均价，今后不管建筑成本是否上涨，报建费用是否增加，均按此均价结算。楼层调差按郴州市发布的相关标准执行。2、交房时间双方确定为2011年7月30日前，被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司必须保证在此时间之前，将集资房交与郴州市桥氮化工有限责任公司集资建房职工。3、郴州市桥氮化工有限责任公司集资建房职工的集资房必须于2010年9月2日起至9月20日止每户再交集资建房款2万元给被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司，作为小区工程建设资金。交此款时被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司再与集资户分别签订《商品房认购协议书》。……
2011年7月5日，原告（反诉被告）梁某某（以下简称：买受人）与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司（以下简称：出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定：一、出卖人以出让方式取得位于青年大道锁石桥，预售许可证号2011-0045，编号为郴国用（2011）第0009号的地块的土地使用权上建设商品房，项目名称雅景新村，买受人购买的商品房为雅景新村项目中的第25栋1层103号房，面积89.25㎡，商品房单价为每平方米1530.01元，总金额136553元。二、交房期限为2012年6月30日前，条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。三、房屋交接及违约处理方式。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：1、逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.15。……合同签订后，原告（反诉被告）梁某某2011年7月5日已支付了被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司全部购房款136553元。
合同约定的交房期限为2011年12月31日前，现诉争房屋亦竣工验收，但被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司未向原告（反诉被告）梁某某交付房屋。被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司对外出具“致雅景新村购房户的一封信”、“致雅景新村购房户的公开信”，说明原因是：其在建房过程中因全国性的建筑材料、人力工资大幅上涨、市政府修路导致工期延长以及税收金额巨大、为赶工垫资的融资成本等多方面原因，造成项目的建筑成本大大超过预算成本，分别经郴州市诚信工程造价事务所、郴州金华工程造价咨询有限公司的鉴定，建筑成本比原成本每平方米不低于430元。因此不同意按原定合同1350元／㎡价格交房，而要求原告（反诉被告）在原合同房价1350元／㎡的基础上增加为1780元／㎡（1350＋430），补交差额房款51225.9元。原告（反诉被告）则要求被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司按原房价1350元／㎡交房。双方因此酿成纠纷，诉至法院。
另查明，原告（反诉被告）并非郴州市桥氮化工有限责任公司员工，被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司在签定合同时已知道该情况。原告（反诉被告）梁某某并非郴州市桥氮化工有限责任公司员工，被告（反诉原告）在与原告（反诉被告）梁某某签订合同时知道该情况。被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司于2011年4月15日向购买者出示《雅景新村普通商品房销售价格表》：其中住宅一层1530元／㎡，住宅二层1560元／㎡，住宅三层1545元／㎡，住宅四层1515元／㎡，住宅五层1500元／㎡，住宅六层1350元／㎡。说明：1、一次性付款，签订《商品房预售合同》时一次性交情全部房款。2、银行按揭：签订《商品房预售合同》时交房款不低于30-50%，并办理银行按揭手续。
被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司向购买者出示雅景新村项目开发投资测算表，显示每平方米综合成本为1455.81元／㎡。
本院认为，本案争议的焦点是：一、商品房买卖合同的效力。二、被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司能否以显失公平为由主张变更合同权利义务关系，上涨商品房屋价格至每平方米1960元。
一、关于合同效力。依照合同法的相关规定，双方就商品房买卖主要条款达成一致，又无合同效力瑕疵，应认定双方签订的《郴州市商品房买卖合同》有效。二、显失公平发生的时间是在双务合同成立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同。本案中，被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司是专门从事房地产开发的商业公司，与作为一名普通购房者的原告（反诉被告）梁某某之间并不存在权利义务明显不对等的情况，也不存在是一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同。合同约定的交房期限为2011年12月31日前，但被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司至今仍未向原告（反诉被告）梁某某交付房屋，而是主张自己在逾期交房后的建设施工过程中因建筑材料、人力工资大幅上涨、市政府修路导致工期延长、税收金额巨大等原因，要求原告（反诉被告）梁某某按1960元／㎡补交房款。被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的雅景新村项目的建设方案、成本预算经市政府相关职能部门批准后实施，其对项目的开发建设成本、期限及市场风险应有充分合理的预见，且多次公开对购房者承诺房屋的价格。所以双方在签订合同时权利义务并没有显失不对等，而是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定的期限履行完毕，现原告（反诉被告）梁某某已如期交付房款，已履行了合同义务，但被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司却迟迟未向其交付房屋，已构成违约，应向原告（反诉被告）梁某某承担违约责任，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司不能将自己的违约行为归因于与原告签订的合同显失公平，更不能将商业风险转移给合同相对方的购房者承担，故，其反诉请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）梁某某与被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。
二、限被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司在判决生效之日起10之内向原告（反诉被告）梁某某交付位于郴州市青年大道锁石桥“雅景新村”第25栋1层103号房屋。
三、限被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司在判决生效之日起10之内向原告（反诉被告）梁某某支付从2012年7月1日至2013年8月6日逾期交房的违约金821元（136553元×万分之0.15×401天）。后段按此标准另行计算。
四、驳回被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费3047.42元，反诉受理费379.71元，合计3427.13元，由被告（反诉原告）郴州市晓园房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 胡红锋
审 判 员 曾郴卉
人民陪审员 张莲英
二〇一四年六月十日
代理书记员 雷露萍