广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1444号
上诉人（原审被告）：佛山市天缘科技有限公司。住所地：广东省佛山市顺德区。
法定代表人：邓朝晖。
被上诉人（原审原告）：姚洁铃，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市天缘科技有限公司（以下简称天缘公司）因与被上诉人姚洁铃租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2015年6月1日，姚洁铃与天缘公司签订《写字楼租赁合同》一份，其中约定：一、姚洁铃将座落于佛山市顺德区某写字楼出租给天缘公司作商业之用，租期为三年，自2015年5月16日起至2018年5月30日止（其中2015年5月16日至2015年5月31日为免租期）；二、2015年6月1日至2017年5月30日期间每月租金6000元，2017年6月1日至2018年5月30日期间每月租金6600元，天缘公司需将租金和物业管理费在每月5日前支付给姚洁铃；三、双方签订合同时天缘公司须交付姚洁铃按金12000元，租赁期满或合同解除后，天缘公司在缴清租金并向姚洁铃出具已经结清按合同规定应由其支付所有费用证明（收据）的，姚洁铃应将按金如数（无息）退还给天缘公司；四、任何一方提前解约的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意，如果任何一方不同意将继续履行合同；五、在该写字楼交付使用后，若姚洁铃未能履行本合同之条款完成租赁，应双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿天缘公司已装修于该写字楼的费用，若天缘公司未能履行本合同之条款完成租赁，其所付按金及装修于该写字楼的费用无条件由姚洁铃接收并同意解除合同，任何一方不得有异议；六、租赁期间，如天缘公司逾期支付租金，应按每天1%计算滞纳金给姚洁铃，若拖欠租金一个月，姚洁铃有权单方终止本合同，并收回该写字楼和当月租金，按金不予退回，天缘公司自收到姚洁铃终止本合同通知之日起30天内，收拾好自身物品退还写字楼，逾期视为放弃，姚洁铃有权强制收回写字楼并处置该写字楼内任何物品，概不承担天缘公司任何损失。签订上述合同后，姚洁铃依约将租赁物交付给天缘公司使用，天缘公司亦向姚洁铃支付了按金12000元，并且也向姚洁铃支付了2015年9月前（含9月）的租金。但自2015年10月起，天缘公司开始拖欠姚洁铃租金，姚洁铃遂向法院起诉。
另外，姚洁铃、天缘公司均确认，2015年10月20日，姚洁铃致电天缘公司的法定代表人邓朝晖要求其支付租金，邓朝晖在电话中提出要求解除双方的租赁合同关系，但姚洁铃不同意，并要求天缘公司应以书面的形式提出解除合同。
姚洁铃于2015年11月3日起诉至原审法院，请求法院判令：一、天缘公司向姚洁铃支付拖欠的租金及逾期付款违约金，2015年10月1日至2015年11月30日租金为12000元，逾期付款违约金5460元（2015年7月900元、2015年8月600元、2015年9月360元、2015年10月1800元、2015年11月1800元）；二、没收天缘公司单方终止合同违约金12000元，上述暂合计29460元；三、本案诉讼费用由天缘公司承担。
原审法院认为：姚洁铃与天缘公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。姚洁铃依约将租赁物交付给天缘公司使用后，天缘公司没有依约支付租金，显属违约，应负向姚洁铃支付租金的责任。至于天缘公司应支付的租金数额。本案中，姚洁铃、天缘公司双方在庭审中均表示同意解除涉案租赁合同，但对于解除的时间，天缘公司提出因其已于2015年9月向姚洁铃提出解除合同，并且已于2015年10月搬离租赁物，双方租赁合同关系于2015年11月解除，故天缘公司不应支付2015年11月的租金，但由于双方在合同中明确约定若一方在租赁期满前提出解除合同的，需提前30天书面通知对方，对此天缘公司并没有提供相关证据予以证实，故姚洁铃、天缘公司双方的租赁合同关系应自庭审之日即2015年12月2日解除。因此，姚洁铃主张天缘公司支付拖欠的2015年10月1日至2015年11月30日期间的租金共12000元有理，原审法院予以支持。
关于姚洁铃主张没收天缘公司已交付的按金12000元的问题。由双方在《写字楼租赁合同》中的约定（在该写字楼交付使用后，若姚洁铃未能履行本合同之条款完成租赁，应双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿天缘公司已装修于该写字楼的费用，若天缘公司未能履行本合同之条款完成租赁，其所付按金及装修于该写字楼的费用无条件由姚洁铃接收并同意解除合同，任何一方不得有异议；如拖欠租金一个月，姚洁铃有权单方终止本合同，并收回该写字楼和当月租金，按金不予退回）可见，双方约定的按金符合定金的性质，应认定为定金。由于天缘公司已拖欠租金达两个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及双方的上述约定，姚洁铃因此提出解除租赁合同关系有理，再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定以及双方的上述约定，因天缘公司拖欠租金的违约行为致双方租赁合同关系解除，天缘公司无权要求返还定金，故姚洁铃主张没收天缘公司已交付的定金12000元理由充分，原审法院予以支持。对于天缘公司提出其已提前向姚洁铃提出解除租赁合同关系，故按金不应没收的抗辩，因天缘公司对此并没有提供相关证据证实，故其上述抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
关于姚洁铃主张天缘公司支付逾期付款违约金的问题。姚洁铃、天缘公司双方在合同中约定了天缘公司应在每月5日前向姚洁铃支付租金，若天缘公司逾期支付租金的，应按每天1%向姚洁铃支付滞纳金，由此可见姚洁铃主张的逾期付款违约金是指上述的滞纳金。由于姚洁铃已基于天缘公司拖欠租金的违约行为要求解除租赁合同关系并没收天缘公司已交付的定金，因此姚洁铃再基于天缘公司该违约行为要求其支付逾期付款违约金（滞纳金）不合理，原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决：一、姚洁铃与天缘公司就佛山市顺德区某写字楼所建立的租赁合同关系自2015年12月2日解除；二、天缘公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向姚洁铃支付拖欠的租金12000元；三、天缘公司已交付的定金12000元归姚洁铃所有；四、驳回姚洁铃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268.25元（已减半），由姚洁铃负担49.72元，由天缘公司负担218.53元。
上诉人天缘公司向本院上诉提出：一、关于租金。一审认为在房屋租约关系至2015年12月2日才解除与事实不符，天缘公司在同年9月已通知姚洁铃，且10月份再次通知姚洁铃要求解除合同，有姚洁铃出具的录音为证，故11月的租金不应由天缘公司承担。二、关于押金。一审支持姚洁铃的诉请按照合同约定没收押金不当。租赁合同不合法，既然合同约定收取押金，就是为了防止由于租户没有能力或其他原因不能承担合同时，房东的利益有实质性的保障。而租户需承担经营风险及员工福利等无法保障，所以不应没收押金。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由姚洁铃承担。
二审期间，天缘公司补充如下事实。2015年10月28日，因姚洁铃把天缘公司的门锁上，导致其无法办公，所以出现后面的纠纷。
被上诉人姚洁铃辩称：因天缘公司超过一个月没有交租，同时担心被盗，姚洁铃就把涉案房屋的门锁上。2015年10月28日，天缘公司趁着中午休息时间没人巡查把涉案房屋的门撬开，物业公司通知姚洁铃称房屋被盗，姚洁铃遂拨打110报警处理，同时当着警察的面打电话向天缘公司的法人核实是否其把门撬开并把东西搬走，对方也承认了，当时还把属于姚洁铃的台灯拿走了。
上诉人天缘公司、被上诉人姚洁铃在二审期间均未向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，天缘公司、姚洁铃在二审期间均确认，姚洁铃单方面将涉案位于佛山市顺德区某写字楼上锁，天缘公司遂于2015年10月28日自行将门撬开并将其物品搬离。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同何时解除及租金交纳到何时；天缘公司所交按金是否应归姚洁铃所有。
关于涉案租赁合同何时解除及租金交纳到何时的问题。天缘公司上诉主张，其已分别于2015年9月、10月通过电话向姚洁铃提出解除租赁合同，故其不应支付11月的租金。经查，双方于涉案《写字楼租赁合同》中约定，任何一方在租赁期满前提出解除合同的，均应以书面形式提前30天通知对方，并取得对方同意。天缘公司并没有提供证据证实其于2015年9月、10月已书面通知姚洁铃解除合同并取得姚洁铃的同意，不能证明双方已就解除合同达成一致意见。但是，由于姚洁铃单方面将涉案写字楼上锁，天缘公司于2015年10月28日自行撬开大门将其物品搬离，涉案写字楼自此已返还给姚洁铃并由其支配。故本院认可涉案租赁合同已于2015年10月28日实际解除。姚洁铃主张天缘公司支付拖欠的2015年10月1日至11月30日期间的租金12000元，其中10月的租金6000元因天缘公司并无异议，本院予以支持；至于2015年11月1日至2015年11月30日期间的租金，因天缘公司已于2015年10月28日搬离涉案写字楼，其后没有再使用，且姚洁铃已实际支配案涉物业，故该部分租金的诉请理据不足，本院不予支持。原审法院认定涉案合同于2015年12月2日解除并判令天缘公司支付2015年11月1日至11月30日期间的租金不当，且姚洁铃未提出确认合同解除时间的诉请，原审法院对此的判决超出当事人的诉请，本院依法予以纠正。
关于天缘公司所交按金是否应归姚洁铃所有的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案的《写字楼租赁合同》合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力。上述合同约定：在该写字楼交付使用后，若姚洁铃未能履行本合同之条款完成租赁，应双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿天缘公司已装修于该写字楼的费用，若天缘公司未能履行本合同之条款完成租赁，其所付按金及装修于该写字楼的费用无条件由姚洁铃接收并同意解除合同，任何一方不得有异议；如拖欠租金一个月，姚洁铃有权单方终止本合同，并收回该写字楼和当月租金，按金不予退回。可见，双方约定的按金符合定金的性质，应认定为定金。由于天缘公司已拖欠租金一个月，构成违约，根据双方的上述约定，天缘公司无权要求返还定金，故原审判决天缘公司已交付的定金12000元归姚洁铃所有并无不当，本院予以维持。天缘公司关于押金不应没收的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，天缘公司关于其不应支付11月份租金的主张成立，本院予以采纳。天缘公司的其他上诉理由理据不足，依法予以驳回。原审判决认定事实不清，处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第837号民事判决第一项、第四项；
二、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第837号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法伦民初字第837号民事判决第二项为：上诉人佛山市天缘科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向被上诉人姚洁铃支付拖欠的租金6000元；
四、驳回被上诉人姚洁铃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费268.25元，由佛山市天缘科技有限公司负担163.9元，由姚洁铃负担104.35元。二审案件受理费200元，由佛山市天缘科技有限公司负担160元，由姚洁铃负担40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 陆灏珺