上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初23879号
原告顾颖，男，1974年4月11日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人李展作，上海市三石律师事务所律师。委托代理人唐增杰，上海市三石律师事务所律师。被告杭辉，男，1983年9月23日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人沈惠定。原告顾颖与被告杭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余莉敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李展作、被告杭辉及其委托代理人沈惠定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾颖诉称，2016年8月10日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，合同约定原告将上海市曹杨四村XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，转让价为人民币305万元(以下币种均为人民币)，合同附件三约定2016年8月17日前支付房款163万元，同时合同对未按约定付款的违约责任作出约定，即逾期支付超过15天的，原告可以单方解除合同。因被告未按期支付该款项，原告遂于2016年9月5日发函解除合同。另，原告本想就通过系争房屋买卖进行置换，原告以母亲名义另行认购房屋未成，被没收了4万元定金。因被告至今未按合同约定承担相应的违约责任，侵犯了原告的合法权益并造成重大损失，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付解除合同违约金59万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告杭辉辩称，原、被告双方于2016年7月24日在中介处签订了《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定被告应于2016年8月10日之前或当日支付原告房款167万元。当日，被告支付了2万元定金。由于被告资金没有及时到位，双方于2016年8月10日签订《补充协议》约定，因未能于2016年8月10日支付首付款，被告补偿原告损失39,000元，并将首付日期变更为2016年8月17日当日或前。同日，双方签订《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，约定2016年8月17日前支付房款163万元，被告按约支付了39,000元的赔偿金。由于17日被告资金仍未到位。8月28日，原、被告双方再次进行协商房款支付事宜，但原告要求被告支付违约金，并对被告拍照，导致双方不欢而散，后收到原告的解约函，被告认为是原告故意不想出售系争房屋，才急于解约，导致合同不能继续履行的原因在于原告，且被告已经支付了定金和赔偿金，不应再承担合同解除的违约金。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告作为出售方，被告作为买受方于2016年7月24日签订了《房地产居间买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，成交价为309万元，被告应于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同后20日内支付首付款169万元，并对贷款、过户、交房等条件进行了约定。同日，原告作为甲方、被告作为乙方就系争房屋买卖签订了《上海市房地产买卖合同》(非网签版)，约定转让价款305万元，附件三付款协议约定，2016年7月24日，乙方应于2016年7月24日支付甲方定金20,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方应于签订网签版本合同后2016年8月10日之前或当日，将房款167万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭证；以银行发放贷款的方式将房款1,350,000元支付予甲方；待甲方将房屋内原有户口全部迁出该房屋后当日，乙方将房款50,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。然，被告未能于2016年8月10日前支付167万元。2016年8月10日，原告作为甲方(转让方)、被告作为乙方(受让方)签订《补充协议》，约定乙方同意由于首付未能于2016年8月10日前支付，从而导致甲方所损失39,000元，乙方将全额补偿，于2016年8月12日前支付甲方；首付支付日期更改为2016年8月17日当日或前支付甲方。同日，原告出具了收到被告支付的20,000元的定金收据。该日，原告作为甲方、被告作为乙方签订网签合同即《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)，合同约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计305万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同，甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到通知书之日起十日内向甲方支付。附件三付款协议约定：乙方于2016年7月24日支付甲方定金人民币20,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；乙方于签订网签版本合同后2016年8月17日之前或当日，将房款人民币1,630,000元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭据；以银行发放贷款的方式将房款1,350,000元支付予甲方；待甲方将房屋内原有户口全部迁出该房屋后当日，乙方将房款50,000元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。2016年8月12日，被告通过银行转账向原告支付人民币39,000元。由于被告未能按照新的约定于2016年8月17日支付款项163万元，原、被告于2016年8月28日再次进行协商，因未能就再次延迟首付款和违约责任等达成一致意见，双方不欢而散。后，原告于2016年9月6日向被告送达了解除房屋买卖合同的函，并要求被告支付59万元违约金。原告因被告未履行相应违约责任，诉至法院请求判如所请。审理中，原告表示按照约定，违约金应当为61万元，扣除已经收到的2万元，故诉请的违约金金额为59万元。本院认为，原、被告就系争房屋买卖达成的约定系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于双方就《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)解除的违约责任如何承担。根据约定，被告应于2016年8月17日前支付房款1,630,000元，然被告未能按约支付，且原、被告双方在8月28日或之后无法就变更付款时间等再次达成一致意见，则双方仍应按照上述合同履行相应的义务。基于被告逾期付款已经超过15日，按照合同约定，原告有权单方面解除上述合同，并原告于2016年9月6日寄达解除函，被告亦表示接到解除函后不愿意继续履行合同，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》(编号为XXXXXXX)应于2016年9月6日解除。关于被告支付的定金2万元，已于上述合同签订之日转为购房款。由于被告违约导致上述合同解除，被告应当承担相应的违约责任。关于被告认为已经承担了违约责任即支付的3.9万元不应再承担违约责任的意见，本院认为，该笔3.9万元的赔偿系原、被告协商变更首付款时间至2016年8月17日的条件，至于2016年8月17日之后双方未履行合同义务，仍应按照约定承担违约责任，故被告仍应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，原告可以从被告已付款中扣除违约金，故原告从违约金扣除已付房款20,000元，并无不妥，本院予以采纳。对剩余违约金，被告认为约定的违约金过高请求予以适当减少的意见，考虑到根据合同约定，原告在约定的可行使单方解除权之日即2016年9月2日后三、四日内即发函解除了合同，避免了损失的扩大，本院本着公平合理原则，根据系争房屋买卖履行的程度、合同解除的时间、已付房款金额、原告的实际损失等综合考虑，本院酌定为被告应支付违约金80,000元。至于原告主张的以母亲另行购房不成而产生的损失的意见，因与本案并无直接关联，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告杭辉应于本判决生效之日起十日内支付原告顾颖违约金人民币80,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币9700元，减半收取计人民币4850元，由被告杭辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 余莉敏
二〇一六年十一月二十八日
书记员 郑雪凝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。