山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终928号上诉人（原审原告）：李杰。委托诉讼代理人：时鹏，青岛市南八方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：青岛银龙房地产有限公司。法定代表人：马鲁海，经理。被上诉人（原审第三人）：王资。委托诉讼代理人：张彩虹，青岛市北德盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：周梅林。上诉人李杰因与被上诉人青岛银龙房地产有限公司、王资、周梅林物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李杰及委托诉讼代理人时鹏、被上诉人王资的委托诉讼代理人张彩虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李杰上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院对事实明显认定错误，适用法律错误。《合同法》主要解决市场交易合同的订立、合同效力以及合同履行问题，重点在于保护正常的交易秩序，而《城市房地产管理法》主要解决国家对城市房地产的行政管理问题，重点在于维护国家行政机关的正常管理秩序。本案应适用《合同法》的相关规定。2、本案虽未有书面屋买卖协议，但根据1997年12月30日、1998年1月30日李杰向青岛银龙房地产有限公司司缴纳购房款的的收款收据证明及2000年向李杰交付本案涉案房屋的事实行为，应当确认就本案涉案房屋存在事实上的买卖关系。3、根据李杰向青岛银龙房地产有限公司缴纳购房款的收款收据证明及相关的水、电费单据、2013年1月29日青岛市川德机电设备工程公司装饰分公司的书面证明及该公司法定代表人张希亭签字的证据，应确认李杰从青岛银龙房地产有限公司购买合江路1号房产的事实，而一审法院在无任何相反证据的情况下，更未尽谨慎审查义务，仅用推论的方式作为定案依据是不负责任的，也是完全错误的。4、一审法院已受理王资于2014年4月10日提起的(2014)北民初字第2352号诉讼，要求李杰腾迁本市市北区合江路1号北门8号、9号房屋，并提出诉讼保金，上述案件一审由同一主审法官审理，并在诉讼保全过程中，现场查封涉案房屋的设备等物品，并作出笔录。从上述过程中，一审法院主审法官对涉案房屋的现状及地址是明知的。李杰在上述房屋居住使用长达十六年，水、电费等清单均说明李杰占有使用的的情况，一审法院无视上述事实，以不确定的推论作为定案依据，是错误的。被上诉人王资辩称，依法维持原判。被上诉人青岛银龙房地产有限公司及周梅林未答辩。李杰向一审法院起诉请求：1、依法确认李杰和青岛银龙房地产有限公司之间关于合江路1号北门8号房屋买卖合同关系合法有效；2、本案诉讼费等相关费用均由青岛银龙房地产有限公司承担。一审法院认定事实：1、李杰提交1997年12月30日单据号为0024562收款收据记载，收到青岛市川德机电设备工程公司装饰分公司购房定金30000元；1998年1月30日单据号为0024568，收到青岛市川机电设备工程公司装饰分公司收房款250000元。两份收据均加盖青岛银龙房地产有限公司财务专用章。李杰提交加盖青岛银龙房地产有限公司印章复印件的图纸二份，其上用红线标注B7100.958号，B690.719号房图位置，其中8号：22轴-24轴，J轴-E轴；9号：20轴-22轴，J轴-E轴。李杰称该图纸系青岛银龙房地产有限公司办公室主任杨杰交给本人，因杨杰与周梅林之间存在虚假的交易行为，杨杰不可能来法院作证。李杰对其陈述未提交证据予以证明。2、2000年11月29日，青岛银龙房地产公司因未参与企业年检，被青岛市工商行政管理局吊销营业执照。2002年11月22日，青岛市川德机电设备工程公司因未参与企业年检，被青岛市工商行政管理局吊销营业执照。2002年11月4日，青岛市川德机电设备工程公司装饰分公司因未参与企业年检，被青岛市工商行政管理局市南分局吊销营业执照。3、李杰为证明其合法入住涉案房屋，提交自2001年11月始交纳电话费的发票一宗，其上记载客户名称李杰，电话号码271×××7，无电话的具体安装地址。2002年4月始交纳自来水发票一宗，客户名称李杰、给水地址合江路1号。2000年12月始以青岛银龙房地产公司名义交纳居民用电发票一宗，用电地址为合江路1号-4。4、2000年2月27日，周梅林与青岛银龙房地产有限公司签订两份《商品房购销合同》，周梅林分别购买青岛银龙房地产有限公司开发的位于合江路1号北门9号J-E*20-22轴线87.12平方米商品房1处，价格25万元；本市合江路1号北门8号J-E*22-24轴线96.01平方米商品房1处，价格28万元。2001年12月13日周梅林领取上述房屋的产权证书，其中青房权证私字第××号房产证记载房屋坐落于市北区合江路1号北门9号J-E*20-22轴，建筑面积89.34平方米；青房权证私字第××号房产证记载房屋坐落于市北区合江路1号北门8号J-E*22-24轴，建筑面积98.67平方米，两处网点建成年代均为1998年。5、2011年11月7日，第三人周梅林与其妻吴小玲在上海市徐汇区公证处办理委托公证，委托吴小楠出售本市合江路1号北门9号J-E*20-22轴9房号和本市合江路1号北门8号J-E*22-24轴8房号。2012年2月20日，吴小楠与第三人王资签订《青岛市存量房买卖合同》，周梅林将本市合江路1号北门9号J-E*20-22轴89.34平方米商品房，以价格18万元出售给王资；本市合江路1号北门8号J-E*22-24轴96.87平方米商品房，以价格22万元出售给王资。以上两处房屋王资分别按600722.16元、663457元交纳税款。2012年5月16日王资取得青房地权市字第201237487房地产权证书，记载房屋坐落于市北区合江路1号北门8号1层；青房地权市字201237489房地产权证书，记载房屋坐落于市北区合江路1号北门9号1层。6、第三人王资曾于2014年4月10日向青岛市市北区人民法院提起诉讼，案号为（2014）北民初字第2352号，要求李杰腾让本市市北区合江路1号北门8号1层房屋及合江路1号北门9号1层房屋；支付房屋使用费16万元；承担本案诉讼费用。青岛市市北区人民法院审理后认为，李杰在市北区人民法院就涉案房屋提出确认之诉，确认之诉案件的处理结果与（2014）北民初字第2352号案件有着直接关系。（2014）北民初字第2352号案件须以另一个案件的处理结果为依据。2015年1月5日市北区人民法院作出（2014）北民初字第2352号民事裁定，裁定中止诉讼。7、2013年1月29日，青岛市川德机电设备工程公司装饰分公司出具证明，该公司同意李杰于1997年12月和1999年10月以本公司名义购买青岛市市北区合江路1号北门8号、9号房屋，李杰是购买上述房屋的实际出资人，也是享有上述房产的房屋所有权人，涉及上述房产的权利均由李杰享有，公司及分公司均不拥有上述房屋的任何权利，公司承担协助李杰办理上述房屋所需的产权登记、过户等相关手续，凡涉及上述房屋的一切事宜均由李杰全权处理。该证明由张希亭签名。一审法院核实张希亭（青岛市川德机电设备工程公司法定代表人），其称对该份材料的真实性予以确认，李杰曾将此事告知过本人，但对房子的购买位置，从何处购置房屋的情况均不清楚。李杰称分公司虽已吊销，但公司的印章未上交，印章现由公司财务人员保管。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李杰主张其与青岛银龙房地产有限公司之间就青岛市市北区合江路1号北门8号房屋存在买卖合同关系，应当提交证据证明其主张。因李杰主张其购买房屋的时间为1997年，本案以1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》来审查李杰的主张。该法第四十条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，李杰与青岛银龙房地产有限公司要进行房屋买卖，应当签订书面合同。但在本案中李杰并没有提交书面合同，而是称其与青岛银龙房地产有限公司约定付清全部购房款后再签订房屋买卖合同，这一说法明显与商品房销售交易流程不符。青岛市川德机电设备工程公司法定代表人张希亭到庭确认李杰以青岛市川德机电设备工程公司装饰分公司名义购买过房屋，但房屋的位置、销售单位其不知情。一审庭审中，李杰提交的图纸为复印件，无法与原件核对，一审法院对其证明力不予确信。李杰提交的收款收据中未记载房屋的坐落位置、面积、总价款、付款方式、付款时间、交房条件与时间等，不排除李杰与青岛银龙房地产有限公司之间尚有其他房屋交易行为存在的可能性。李杰提交的交纳水、电、电话费的单据仅能证明涉案房屋由李杰占据使用，不能据此证明李杰占有房屋的合法性。李杰提交的现有证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李杰的诉讼请求。案件受理费人民币11694元、公告费600元，由李杰负担。二审期间，李杰提交：1、不动产信息查询记录，显示在房产行政管理部门没有李杰房屋产权登记及交易记录，李杰未购买过其他房屋；2、青岛银龙房地产公司向李杰交付的图纸两份及设计变更记录一份。经核查，图纸为包含有涉案房屋在内的青岛市市北区合江路1号整体建筑的图纸，设计变更记录工程名称为合江路住宅改造工程，没有记载房号；3、青岛市电业局调查函及卫生费收据，经核查，调查函及卫生费能够证明李杰在使用涉案房屋。本院认为，合同的订立应当包含有明确的标的物、当事人、合同价款等基本要素。本案中，李杰证明其与青岛银龙房地产公司存在房屋买卖关系的依据主要是房款收据及图纸。但房款收据上并无明确的房号记载，其提交的图纸上虽然用线框将涉案房屋予以标注，但图纸上并无其他与李杰购房有关的记载，因此，李杰现有的证据尚不能明确证明其购买房屋为青岛市合江路1号北门8号。李杰在一、二审中所提交的用电、用水、电话费、卫生费等费用，仅能证明涉案房屋由李杰实际控制，并不能证明李杰系通过与青岛银龙房地产有限公司取得对涉案房屋的占有。证人青岛川德机电设备工程公司法定代表人张希亭在一审中证明李杰有过购房行为，但对李杰购房的开发商、购买房屋坐落位置等均不知情。因此，李杰在本案中提交的现有证据尚不足以支持其诉讼主张。而李杰在二审审理过程中亦自认其与青岛银龙房地产有限公司存在其他债权债务关系，因此，一审法院认定李杰与青岛银龙房地产有限公司之间不排除尚有其他房屋交易行为的可能性，并无不当，本院予以确认。综上，本院对于李杰要求确认其与青岛银龙房地产有限公司就涉案房屋的房屋买卖合同有效的诉讼请求，不予支持。综上所述，李杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11694元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 骞审 判 员  杨保国代理审判员  马 喆二〇一六年十一月十日书 记 员  彭晓凤书 记 员  王庆光