福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第3354号
原告王俊珂，女，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
委托代理人张炜，福建元一律师事务所律师。
被告福建省福铁大厦有限公司，住所地福州市火车站西侧。
法定代表人叶顺剑，董事长。
委托代理人陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。
原告王俊珂与被告福建省福铁大厦有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理。依法由代理审判员林芊适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王俊珂诉称：2011年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买房屋，总价款为595000元；被告应于2011年6月30日前向原告交付房屋，若逾期交付，需按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金；被告应于房屋交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交给原告，若逾期办理，被告需每日按原告已付购房款的0.001%向原告支付违约金；原告在接收房屋时需到被告指定的地点付清水电预存金、有线电视初装费等，逾期交接原告按每日每平方米壹元向被告交纳代保管费。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，被告直至2012年8月11日才向原告交房，且至今仍未为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，其行为已构成违约，为此请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币72649.5元（从2011年7月1日计算至2012年8月11日）；2、被告立即配合原告办理涉案房屋所有权证及土地使用权证；3、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金（按购房款595000元的每日0.001%从2013年8月11日起计至被告实际办理之日止，暂计至2014年11月7日为人民币2695.35元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告福建省福铁大厦有限公司辩称：对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定无异议。诉讼时效应从合同约定的2011年7月1日起计，原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效。即使被告存在违约行为，但是由于本项目因向莆铁路福州站建设影响了被告施工，直至2011年7月中旬向莆铁路福州站才将其紧靠本案诉争房钢架（西北面）拆除，此期间属于不可抗力，本案的逾期交房违约金应从2011年8月起算。最后由于本案诉争房系烂尾楼，多数证件需要重新办理，被告接收诉争房时才知道该情况，需一定时间补办，也应属不可抗力。
经审理查明，2011年5月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市晋安区某号由被告开发建设的“福铁大厦”11层13室房屋，总价款595000元。该合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”，同时该条款中还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、因政策、法规变更因素及政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按期交房的等。”合同第九条约定“逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”。合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：即出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”签约后，原告支付被告首付款355000元。2011年11月，原告通过银行按揭贷款方式付清购房余款240000元。后被告并未依照合同约定于2011年6月30日将讼争房屋交付原告使用，直至2012年8月11日才办理交房手续。且被告也未能在房屋交付使用后365日，即2013年8月11日前办理房屋所有权初始预登记，至今该房屋仍未办理房屋所有权初始预登记。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《兴业银行特种转账贷方凭证》、收款收据、《接楼通知单》、《福州冠华福盛物业有限公司（福铁大厦）入伙手续书》及双方当事人的陈述为证，本院依法予以认定。
本院认为：被告对其所主张的“延期交房与延期办证属不可抗力导致”未提供相关证据予以证明，本院不予采信，其逾期交房行为及逾期办证行为不符合合同约定的“可据实予以延期”的免责条件，故认定被告的逾期交房及逾期办证行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。
关于被告抗辩的逾期交房违约金已过诉讼时效问题：逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。随着合同约定的交房期限届满，逾期交房违约金开始按日计算，每日产生的违约金各自具有独立性，故应当单独计算诉讼时效。本案讼争合同约定的交房时间为2011年6月30日，实际交房时间为2012年8月11日，原告直至2014年11月7日才向法院主张权利，该案诉请已超过法律规定的两年诉讼时效，故原告要求被告支付2011年7月1日至2012年8月11日期间的逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述，本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律、法规规定，是为合法有效，双方当事人应依约履行。被告未在合同约定的交房时间履行交房义务及办证义务，已构成违约，应承担违约责任。但本案中原告关于逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。另由于被告尚未办理讼争房屋的初始登记，讼争房屋不具备办证条件，原告可待被告完成初始登记后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：
一、被告福建省福铁大厦有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王俊珂按已付购房款595000元的每日十万分之一计付自2013年8月11日至被告办理该房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供给的资料交付原告止的逾期办证违约金；
二、驳回原告王俊珂的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1684元，适用简易程序减半收取842元，由原告王俊珂负担802元，由被告福建省福铁大厦有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 林 芊
二〇一五年四月七日
书 记 员 鲍玢宇
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。