辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第00270号
上诉人（原审原告）：邱丹，男，现住辽宁省开原市。
委托代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王复章，男，现住辽中县辽中镇。
委托代理人：卢俊秋，辽宁恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王溢博，女，现住辽中县辽中镇。
委托代理人：卢俊秋，辽宁恒生律师事务所律师。
上诉人邱丹因与被上诉人王复章、王溢博买卖合同纠纷一案，不服辽中县人民法院作出（2013）辽民三初字2362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由本院审判员曹岩担任审判长，与代理审判员张维佳、李晓颖组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
邱丹在原审法院诉称，2012年1月18日原告与被告王复章签订了关于辽中县细河沿小学的买卖协议。协议约定，被告将细河沿小学整体出售给原告，包括房屋所有权和土地使用权，价款95万元。协议签订后，原告当日向被告以定金形式支付房款10万元，2012年5月15日原告向被告支付购房款20万元。后原告得知被告并不是细河沿小学的真正所有权人，细河沿小学属于村集体所有财产。被告以非所有权人的身份与原告签订买卖协议处分他人财产，不但侵犯了所有权人的利益，也侵犯了原告的合法权益。正是被告的过错行为导致了原告无法取得细河沿小学的所有权，原告的合同目的不能实现。现在原告起诉要求法院依法判决确认双方签订的买卖合同无效，被告返还原告已付购房款30万元及利息26，037.36元。
王复章在原审法院辩称，本案与王复章没有法律关系，是王复章的女儿与原告达成的买卖协议，请求法院驳回对王复章的诉讼请求。王复章在与原告邱丹与王溢博的买卖关系中所签名后都写了代字，说明王复章是为王溢博代理达成的协议，一切法律后果应该由王溢博承担。
王溢博在原审法院辩称，1、原告与答辩人所签订的购买细河沿小学预定协议合法有效，该协议系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，未侵犯他人利益，因此此协议合法有效。2、王溢博从房屋的所有人细河沿村委会系合法善意取得，王溢博于2008年4月购买细河沿小学与村委会签订了协议，并全部交付的价款，且已实际使用多年，转让方细河沿村委会经过了民主议定程序，依据最高人民法院民事执行查封、扣押、冻结司法解释第十七条规定，王溢博完全具备了该条的条件，第一、买受人已经完全支付了全部价款；第二、客观上，已实际占有了该不动产；第三、主观上没有过错，因此被告王溢博取得本案诉争房屋的土地，属于善意合法取得，因此王溢博有权处分自己合法取得的财产；3、原告诉状中所称，被告王溢博不是该房产的所有人，致使合同的目的不能实现，无事实依据，理由原、被告所签订的协议书，约定交足房屋价款后，被告协助原告办理更名过户手续，是因为原告的原因未交足价款，致使没有办理过户更名手续，该房屋买卖协议签订后，该房屋已经交给了原告，合同已经实际履行，原告雇人看守该房，综上，原、被告所签订的协议合法有效，且已经实际履行，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，辽中县养士堡乡细河沿村民委员会于2008年3月31日经村民代表大会通过，同意出卖登记在辽中县细河沿小学名下的房屋及土地。被告王溢博于2008年4月2日在辽中县养士堡乡细河沿村民委员会购买了登记在辽中县细河沿小学名下的房屋及土地，并实际取得。被告王复章代理被告王溢博于2012年1月18日与原告邱丹达成购买细河沿小学预定协议书，口头约定买房款95万元，协议约定签协议时预交定金10万元，并为被告出具85万欠条一张，协议约定余款6个月内还清，并按月息2分计算，过期不交款，协议作废，定金不退还，交足款后出卖人负责将出卖房产过户给购买人（原告）。协议签订后，原告当即交付定金10万元，于2012年5月15日又交付购房款20万元。现在原告认为被告王复章、王溢博处分了不属于自己的财产，被告无法为原告办理房屋过户手续，起诉要求法院依法判决确认双方签订的买卖合同无效，被告返还原告已付购房款30万元及利息26，037.36元。
另查明，辽中县细河沿小学不是独立法人单位，该校是辽中县养士堡乡中心小学下属教学点，辽中县细河沿小学已于2007年前撤销并入辽中县养士堡乡中心小学。2007年成立辽中县养士堡九年一贯制学校，辽中县养士堡乡中心小学也撤销并入到辽中县养士堡九年一贯制学校。辽中县细河沿小学是辽中县养士堡乡细河沿村出资修建的，其土地性质是集体建设用地。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据收条两份；被告王溢博提交的证据1、购买细河沿小学预定协议书；2、房屋所有权证；3、集体土地建设用地使用证；4、买卖契约；5、收款收据；6、会议记录；7、2012年1月18日欠条一张；8、辽中县事业单位登记管理局情况说明；9、辽中县养士堡九年一贯制学校情况说明；10、辽中县养士堡乡细河沿村民委员会证明，已经当事人质证，本院予以确认。
原审法院认为，辽中县细河沿小学不是独立法人单位，是辽中县养士堡中心小学下属教学点，其房屋是辽中县养士堡乡细河沿村民委员会出资修建的，其土地性质是集体建设用地，政府部门已准许了村办小学的房屋和土地归地方政府处理，辽中县养士堡乡细河沿小学撤销后辽中县养士堡乡细河沿村民委员会对该房屋有处分权。被告王溢博合法取得登记在辽中县养士堡乡细河沿小学的房屋及土地，被告王复章代理王溢博与原告签订买卖协议是被告王溢博自愿委托的，所签协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：驳回原告邱丹要求法院依法判决确认与被告王复章、王溢博签订的买卖合同无效及返还原告已付购房款30万元和利息26，037.36元的诉讼请求。案件受理费6，290.00元，由原告邱丹承担。
宣判后，邱丹不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误，涉案房屋是辽中县养士堡乡细河沿村民委员会出资修建，土地性质为集体建设用地，但产权属于辽中县细河沿小学。上诉人与被上诉人王复章在签订细河沿小学整体出售协议时，并没有得到产权人的同意，也没有接触过产权人。在签订协议时，被上诉人并没有将细河沿小学的产权变更在其名下。上诉人无法相信王溢博对小学有处分权。后得知上诉人不能够取得细河沿小学的所有权，无法办理更名过户手续。也得不到行政机关的审批。被上诉人没有拿出有关政府文件，允许村委会处分村办小学房屋及土地的批文。原审法院认定被上诉人王溢博已取得房屋及土地的所有权。将协议认定有效，属于认定事实错误；2、原审法院适用法律错误；3、原审法院以细河沿村委会出具的“证明”作为定案的依据，明显错误。本案应当追加细河沿村委会作为本案的第三人参加诉讼。请求二审法院撤销原审法院判决，查清事实，发回重审或直接改判确认双方买卖合同关系无效，返还支付的定金和购房款。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案所涉的《购买细河沿小学预定协议书》中约定交易的细河沿小学的土地和房产，依据现有证据认定是细河沿村委会建设，细河沿小学不具有独立的主体资格，协议下的房产和土地的转让已经经过该村民委员会的同意，协议的内容并不违法法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人主张该协议目前不能办理更名过户手续而无效，是否能办理更名过户手续并不属于无效的情形，因此，上诉人请求认定《购买细河沿小学预定协议书》无效及请求返还交付的定金及购房款没有依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6290元，由上诉人邱丹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 岩
代理审判员 李 晓 颖
代理审判员 张维佳二0一四年四月十日
书 记 员 张 冲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。