嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉秀王民初字第93号
原告（反诉被告）：嘉兴市诚信物业管理有限公司。
法定代表人：陶自力。
委托代理人：何晓东、陈朱光。
被告（反诉原告）：浙江浙北针纺城有限公司。
法定代表人：干雪明。
委托代理人：胡德云。
原告嘉兴市诚信物业管理有限公司诉被告浙江浙北针纺城有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理后，依法由代理审判员王耘适用简易程序进行审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，本院受理后依法进行合并审理。本案于2013年10月16日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何晓东及被告的委托代理人胡德云到庭参加诉讼。后本案于同年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人陶自力、委托代理人何晓东及被告的委托代理人胡德云到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告向本院申请给予五十日庭外和解期限。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2013年2月25日签订《保洁安保劳务外包合同》一份，约定将被告场所承包给原告负责保洁和安保，承包价为每年750000元，分十二个月支付。原告按约履行后，被告一直拖欠劳务费，至今仅给付50000元，尚欠325000元。原告遂诉讼，要求被告支付所欠劳务费325000元及逾期付款利息5820元（以每月应支付62500元，根据被告实际逾期期限，按人民银行基准利率标准年利率5.60%计算），并继续履行合同；本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：原告服务质量严重不符合合同约定，不进行整改，完全达不到协议要求，是造成本诉的主要原因；被告认为应该支付的劳务费用是125000元，按合同约定，每月服务如有一项扣满10分，劳务费扣除合同总价的5%，合同的解除是2013年8月24日，故实际劳务费是175000元，扣除已支付的50000，为125000元。
被告反诉称：被告就其市场卫生保洁劳务外包事宜于2013年2月25日与原告签订了《保洁安保劳务外包合同》一份，约定合同价款为每年750000元，包括：安全秩序维护费＋保洁费＋绿化养护费＋员工福利保险费＋税费与管理费，合同价款按月支付，并将《商业物业服务质量检查标准》作为附件，要求原告必须达到该附件所列标准，如有一项扣满十分，扣总价的5%，或严重的可终止合同，劳动工资由原告承担，被告一律不付款，被告每月支付的数额按对原告考核支付。合同另约定原告需向被告交付40000元作为劳务作业期间的保证金，保证金在合同期满后无息返还原告，如原告不履行合同内容，则被告有权没收保证金。合同签订后，原告将项目转包他人，且合同履行达不到《商业物业服务质量检查标准》要求，保洁工作脏乱差，安保工作形同虚设，服务态度简单粗暴，绿化更是出现大面积死亡，给整个市场形象和管理造成巨大伤害。被告按月向原告送达不合格报告，要求整改，但原告拒不签收，也不同意扣除合同总价的5%，亦不整改，致使被告一直不付款。2013年7月，被告要求解除合同，原告称若被告愿意付款，原告愿意购置保洁机械设备，提高服务质量，为了市场管理的稳定，避免激化矛盾，被告同意支付50000元，但原告收款后并未购买保洁设备。无奈之下，被告于同年8月22日委托浙江建经律师事务所发函要求解除合同。原告至今未支付40000元保证金。被告遂反诉，请求法院判令原告支付合同保证金40000元，并确认《保洁安保劳务外包合同》解除，本案反诉费用由原告承担。
原告针对被告反诉答辩称：被告的反诉内容陈述事实与客观事实不相符，原告没有收到被告所说的合同附件，也没有收到不合格报告，若按被告主张每月扣除合同总价5%，原告连员工工资亦难以支付。
原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
一、《保洁安保劳务外包合同》原件、复印件各一份，证明双方的合同关系。
被告质证后对合同复印件真实性无异议，对合同原件的真实性有异议，提出合同左侧无被告盖章，且认为合同还包含附件，即《商业物业服务质量检查标准》，原告未一并提交。
二、安保保洁服务费发票复印件六份，证明原告履行合同后开具发票375000元要求被告付款，但是被告拒绝的事实。
被告质证后认为，证据是复印件，真实性难以核实，被告并未收到，且发票金额与实际考核金额不符。
三、进账单、汇划来帐回单各一份，证明被告付款50000元的事实。
被告质证后无异议。
四，律师函一份，证明被告企图单方违约解除合同的事实。
被告质证后无异议。
五、照片打印件三十四份，包括原告进场前市场脏乱情况照片、原告对保安进行培训情况照片、原告工作人员进行保洁照片，证明被告方进场前情况，及原告的保洁情况、保安培训情况，及原告按约履行合同的事实。
被告质证后认为反映原告进场前情况的照片显示的地点难以明确，对证据的真实性无法核实，对于待证事实也无法证明；保安培训的照片来看亦无法证明待证事实，对真实性也有异议；被告主张原告服务质量无法达到要求，原告提供的保洁现场的照片恰恰说明了原告的服务质量达不到要求是因为原告一直依靠人力用扫把和拖把保洁，没有配置设备。
被告为证明其主张，向本院提交了下列证据：
一、《保洁安保劳务外包合同》附商业物业服务质量检查标准一份，证明双方的合同约定、服务款项、违约责任，及双方参照的服务质量标准标准。
原告质证后对合同无异议，但提出未收到附件。
二、不合格报告五份，证明原告的服务质量完全达不到被告的要求。
原告质证后认为报告是被告单方出具，原告不认可，且原告一直没有收到过。
三、光盘一份，证明原告工作人员、保洁人员没有统一着装，并在现场吸烟的事实。
原告在庭后提交书面质证意见称，光盘在原告处无法打开，内容不明，原告认为光盘是被告单方私自摄制，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能成为定案依据。
四、公证书附光盘一份，由公证人员于2013年9月22日随同拍摄了中国针纺城情况，光盘影像内容可见，楼内多处房顶、地砖上污渍未清理，多处墙角蜘蛛网可见，证明原告提供的劳务服务存在严重的质量问题，整个市场环境脏乱差，有蜘蛛网。
原告质证后对拍摄的时间、内容无异议，但提出光盘中显现的有些不是蜘蛛网，而是楼面的水渍，因装修时候材质比较差，无法通过打扫去除，且现在市场还在装修，有些污渍没法立即去除。
经审查，本院对证据认证如下：
原告提交的证据一，合同文本内容与被告提交的合同文本内容一致，该组证据应属真实，本院予以认定。原告提交的证据二，系复印件，真实性难以核实，被告对此不予认可，本院不予认定。原告提交的证据三、四，被告质证后无异议，本院予以认定。原告提交的证据五，被告异议成立，难以证明原告完成物业服务的质量。
被告提交的证据一，原告质证后对合同文本无异议，仅提出未收到附件，故本院对合同文本部分予以认定。被告提交的证据二，系被告单方出具，且无充分证据相印证，现原告不予认可，本院不予认定。被告提交的证据三，系被告单方拍摄，真实性难以核实，原告不予认可，本院不予认定。被告提交的证据四，原告质证后对证据本身无异议，本院予以认定。
根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：
2013年2月25日，原、被告签订《保洁安保劳务外包合同》一份，约定：被告将浙江浙北针纺城内的所有安全卫生承包给原告负责保洁及安保，承包价格包括安全秩序维护费＋保洁费＋绿化养护费＋员工福利保险费＋税费与管理费为每年750000元，承包期限为2013年2月25日至2014年2月25日；原告需完成合同约定的工作量，达到商业服务质量检查标准，如有一项扣满10分，扣总价的5%或严重的终止合同，所做的劳动工资由原告承担，被告一概不付款；合同总价750000元分12个月支付，具体上月的支付费到下月的15日前按实际考核支付；原告向被告提交40000元劳务作业期间保证金，在合同期满后返还原告，不计利率，如原告不履行合同内容则没收保证金。合同签订后，原告按约进场进行服务，但被告认为原告的服务不符合合同约定的服务质量标准，未按约支付相应的服务费，仅于2013年7月10日支付了服务费30000元，于同年7月22日支付了服务费20000元。并于2013年8月22日委托浙江建经律师事务所向原告发函，以原告各项劳务不符合合同约定的服务质量标准，且拒不整改，已严重违约为由，要求与原告解除双方签订的《保洁安保劳务外包合同》。2013年9月22日，嘉兴市誉天公证处公证人员随同下拍摄的中国针纺城楼内状况影像可见，楼内多处房顶、地砖上污渍未清理，多处可见墙角有蜘蛛网。
本案审理过程中，原告于2013年12月17日撤回服务人员，并与被告完成了交接手续。
本院认为，本案中，原、被告签订的《保洁安保劳务外包合同》实属物业服务合同，系当事人真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。鉴于原、被告于2013年12月17日完成了撤场交接手续，双方权利义务关系终止，可视为双方协商一致解除《保洁安保劳务外包合同》。被告认为其于2013年8月22日委托律师发函要求解除合同，原告签收之日合同即解除，对此本院认为，被告发函要求解除合同的理由为原告的各项服务不符合合同约定的服务质量标准，且拒不整改，已严重违约，《保洁安保劳务外包合同》中约定原告需完成合同约定的工作量，达到商业服务质量检查标准，如有一项扣满10分，扣总价的5%或严重的终止合同，可见只有在原告提供物业服务严重不达标情况下，双方约定的解除条件成就，但从本院认定的光盘影像仅可见原告的保洁服务义务履行不到位，尚达不到严重不达标的标准，亦未出现被告可行使法定单方解除权的情形，故被告发函要求解除合同不足以产生合同解除的法律效力。对于合同履行期间的服务费，原告主张按合同约定结算并由被告支付逾期付款利息，被告则认为原告提供劳务达不到商业服务质量检查标准，每月服务费应扣除合同总价750000元的5%，对此本院认为，前文已述，从本院认定的光盘影像可见原告的保洁服务义务履行不到位，属提供物业服务不达标，应属违约，需承担相应的违约责任，被告可要求减少服务费，对于减少的具体金额，双方合同约定“如有一项扣满10分，扣总价的5%”，其中“总价”的所指并不明确，被告称“总价”应为合同约定一年的服务费即750000元，但原告并不认可。即使按被告理解，亦无证据可明确是否原告每月的物业服务均达不到商业服务质量检查标准，有一项扣满10分，从现查明事实看，原告的保洁服务义务履行不到位，但仍基本履行了应履行的合同义务，提供了物业服务，按被告主张减少服务费，显然过于苛刻，综上，对被告的上述抗辩主张，本院不予支持，本院酌定被告支付的服务费在合同约定的每月62500元的基础上减少20%，本案中原告仅主张被告支付至2013年8月24日止的服务费，期间为六个月，该六月服务费应为375000元×80%=300000元，扣除被告已支付的50000元，尚应支付至2013年8月24日止的服务费250000元。对2013年8月25日至合同解除日即2013年12月17日间的服务费，原告在本案中并未主张，本院不予处理。对原告要求被告支付逾期付款利息，本院认为，在物业服务关系中，业主有缴纳物业费的义务，物业服务企业有提供物业服务的义务，在物业服务企业提供服务不符合约定时，业主有权行使抗辩权，在本案中，鉴于原告提供的物业服务并不到位，被告以此为由拒付服务费，属行使其抗辩权，故对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付合同保证金40000元，对此本院认为，现双方合同已解除，权利义务关系终止，原告支付该保证金已无必要；从合同履行方面看，原告虽然履行保洁服务义务不到位，但已以减少服务费的形式承担了违约责任，综上，本院对被告要求原告支付合同保证金40000元，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）嘉兴市诚信物业管理有限公司与被告（反诉原告）浙江浙北针纺城有限公司签订的《保洁安保劳务外包合同》于2013年12月17日解除；
二、被告（反诉原告）浙江浙北针纺城有限公司于本判决生效之日起七日支付原告（反诉被告）嘉兴市诚信物业管理有限公司至2013年8月24日止的服务费250000元；
三、驳回原告（反诉被告）嘉兴市诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）浙江浙北针纺城有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3131元，由原告嘉兴市诚信物业管理有限公司负担760元，被告浙江浙北针纺城有限公司负担2371元；反诉案件受理费减半收取400元，由反诉原告浙江浙北针纺城有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）
代理审判员 王 耘
二〇一四年一月十日
书 记 员 王贇洁