广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终4099号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈少芳。
委托诉讼代理人：孙洪波，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。
委托诉讼代理人：钟庆宪，广西普曼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘锟。
委托诉讼代理人：方超波，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄权威，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。
上诉人陈少芳因与被上诉人刘锟房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月13日受理后，依法组成合议庭，并组织双方当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。上诉人陈少芳的委托诉讼代理人孙洪波、钟庆宪，被上诉人刘锟的委托诉讼代理人方超波、黄权威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈少芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》完全是出于道义上的帮助行为，帮助被上诉人解决居住以及孩子借读的问题。被上诉人提起诉讼，是其看到涉案房屋价款已升至70多万元，被上诉人的目的是为了获取高额利益，违反了诚实信用原则。双方在签订《房屋买卖合同》时，被上诉人向上诉人承诺，如果上诉人提出返还房屋，被上诉人将立即归还。根据合同第五条约定，上诉人只要未办理过户登记，其作为房主随时可以要求被上诉人返还房屋，该条款的约定即证明被上诉人放弃了要求出卖人变更登记的请求权双方的约定不违反法律法规的规定。上诉人可以收回房屋，双方形成的仅仅是债权债务关系，上诉人也是基于此才允许被上诉人占有、使用房屋，现上诉人要求返还房屋，被上诉人也同时享有债权请求权，要求上诉人返还购房款并支付利息。
刘锟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人有权请求上诉人协助办理买卖房屋的过户手续，因为合同第四条已经对房屋的过户有明确约定。双方的补充合同也表明买卖房屋是要更名至买方名下，只是可以付房款在先，房屋更名在后。所以，一审法院判决上诉人协助被上诉人办理房屋过户手续依法有据，并非滥用自由裁量权。关于合同第五条第二款的理解，被上诉人认为，这仅是针对卖方即上诉人违约不办理房产过户手续时而赋予乙方被上诉人的救济途径和方法。并非赋予上诉人随意解除合同的权利。对此，还可从合同第五条第三款的约定加以确定。该款约定亦表明甲方是不希望买方退房，因而才通过该款即乙方进行约束，和对甲方的保护。因而从合同上下文可以判断，被上诉人有权请求上诉人协助办理房屋过户手续。
刘锟向一审法院起诉请求：一、陈少芳将座落于南宁市青秀区建政路×号广西区木偶剧团×栋×单元×号房（房屋所有权证号：邕房权证字第××号、国有土地使用证号：南国用2010第×号）的房屋所有权及土地使用权过户登记至刘锟名下；二、本案诉讼费用由陈少芳承担。
陈少芳向一审法院反诉请求：一、解除双方于2004年9月7日签订的南宁市青秀区建政路×号广西区木偶剧团×栋×单元×号房的《房屋买卖合同》无效；二、刘锟立即向陈少芳返还所占用的南宁市青秀区建政路×号广西区木偶剧团×栋×单元×号房；三、本案诉讼费由刘锟负担。
一审法院认定事实：2004年9月7日，刘锟（乙方）与陈少芳（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容有：1、甲方将位于南宁市新城区建政路×号文化大院内广西木偶剧团宿舍区新楼第二单元×室转让给乙方，转让总价格为16万元；2、鉴于甲方转让给乙方的房屋属于本人所在单位集资房，现单位尚未统一办理房屋证，乙方先行首付房屋价款14.3万元，余款1.7万元待甲方取得房产证交给乙方，乙方一次性付清甲方；3、甲方定于2004年9月7日将房屋交付给乙方使用，甲方保证于2005年底前办理房产证，非甲方原因所至除外（房产证办至甲方名下），同时将房产证、个人住房档案及其他房产交易所需手续交付给乙方；4、甲方必须保证该房产可以办理交易过户手续，乙方要将房屋证过户至乙方名下，甲方应给予必要的协助，过户手续所需税费由乙方负担。在甲方未取得房屋证之前，乙方将房屋转让给第三方时，甲方应给予必要协助，转让所需的一切费用由乙方或第三人负担；5、如果因甲方个人原因未办理过户手续为由收回房屋，或者由于甲方个人原因导致房屋无法办理过户手续，乙方需要将房屋退还甲方的，甲方应将收取乙方的款项全部返还乙方，并按同期银行贷款利率向乙方支付利息；且不得以乙方已使用过房屋为由向乙方收取房屋使用费；6、如果因非甲方个人原因导致房屋无法办理过户手续，依据定立合同双方权利，义务对等原则，乙方不得提出退房。刘锟的配偶李秀娟与陈少芳的配偶卢甘华分别在合同空白处签字同意。合同签订当日，刘锟向陈少芳支付房款14.3万元，陈少芳将房屋交付刘锟使用。
2007年7月17日，刘锟（乙方）与陈少芳（甲方）又签订一份《补充协议》，约定：乙方同意在甲方未办理好该房屋产证更名登记前，提前将购房余款1.7万元于本协议签订时一次性付清给甲方，甲方保证任何时候都不得将该房屋另卖他人，否则将房价两倍作为违约金赔偿给乙方，并偿付乙方已装修该房所投入的全部费用。当日，刘锟即向陈少芳支付购房余款1.7万元。
另查明：涉案房屋系陈少芳以总价格77917.77元向广西壮族自治区文化厅购买的1999年度全额集资房。2009年1月24日，陈少芳取得该房屋的所有权证书，证号为邕房权证字第××号，房屋登记为陈少芳单独所有，房屋坐落于青秀区建政路×号广西区木偶去团×栋×单元×号房，建筑面积为93.44平方米，套内建筑面积为84.45平方米。2010年12月21日，陈少芳取得该房屋的土地使用权证书，证号为南宁国用（2010）第×号。
还查明：为购买涉案房屋，陈少芳曾于2001年1月3日向中国建设银行南宁市民主支行贷款5.5万元，借款期限为15年。2015年10月22日，陈少芳提前偿清了上述贷款本息。
一审法院认为：刘锟与陈少芳签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在合同法第52条所规定的无效情形，应属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。陈少芳主张双方并非房屋买卖关系，而是借用法律关系，未提供证据予以证实，故一审法院不予采信。
关于陈少芳要求解除《房屋买卖合同》的反诉请求是否合理有据的问题。陈少芳依据合同第五条的约定要求解除合同并收回房屋，刘锟则认为陈少芳并无解除权，其随意收回房屋的行为违背合同的目的。对此，一审法院认为，首先，合同一旦成立并生效，在法律上对双方当事人即具有约束力，任何一方当事人不得擅自变更或者解除合同。本案中，房屋买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，买方须按约定支付房款，卖方须按约定交付房屋并协助买方办理房屋登记过户手续。虽然合同法规定了合同协议解除及法定解除的情形，但本案中，双方并未达成解除合同的合意，刘锟并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形。因此，本案《房屋买卖合同》既不符合协议解除的条件也不符合法定解除的条件。其次，虽然合同第五条约定陈少芳因个人原因可以收回房屋，但本案合同履行至今已长达12年，刘锟已按照合同约定履行完付款义务，且占有使用涉案房屋已近12年，对房屋已形成稳定的占有关系，如允许陈少芳依此解除合同，不利于维护双方既定的权利、义务关系。且陈少芳在取得涉案房屋的所有权证书后，不依约配合刘锟办理房屋的过户手续，反而在刘锟无任何违约的情况下要求解除合同并收回房屋，与民法倡导的诚实信用原则相违悖，因此，本案合同不宜解除。综上所述，陈少芳要求解除合同并收回房屋的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。
关于涉案房屋的所有权及土地使用权是否已具备过户的条件。刘锟于2004年9月7日、2007年7月17日分两次向陈少芳付清了购房款，已全面履行合同约定的付款义务，陈少芳也已于2009年1月24日、2010年12月21日分别取得了涉案房屋的房屋所有权证书及土地使用权证书，并于2015年10月22日结清了涉案房屋的按揭贷款，且涉案房屋也已具备集资房上市交易的条件，故涉案房屋的所有权及土地使用权已具备过户的条件。因此，一审法院对刘锟要求陈少芳将涉案房屋的所有权及土地使用权过户至其名下的诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，一审法院判决：一、陈少芳于本案判决生效之日起十五日内协助刘锟将位于南宁市青秀区建政路×号广西区木偶剧团×栋×单元×号房的所有权及土地使用权变更登记至刘锟名下；二、驳回陈少芳的全部反诉请求。
双方当事人对一审查明事实均无异议，二审亦未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人主张双方签订的合同虽然名为《房屋买卖合同》，但实为房屋借用关系，上诉人只是出借房屋给被上诉人解决孩子在南宁入学的问题。对上诉人主张被上诉人不予认可，上诉人除了单方陈述外未能提供其他证据予以证实，本院不予采信。关于《房屋买卖合同》第五条约定的是否赋予上诉人任意解除权的问题。《房屋买卖合同》第五条约定：“如果因甲方（上诉人）个人原因未办理过户手续为由收回房屋的，或者由于甲方个人原因导致房屋无法办理过户手续的，乙方（被上诉人）需要将房屋退还甲方的，甲方应将收取乙方的的款项全部返还乙方，……”上诉人主张根据合同约定，上诉人可以随时解除合同收回房屋，被上诉人辩称，该条并未赋予上诉人任意解除权，根据合同约定，只有在被上诉人需要将房屋退还的情况下，上诉人才可以收回房屋。本院认为，任意解除权与合同严守的原则相背离，任意解除权的适用范畴我国法律有明确规定，房屋买卖合同不属于享有法定任意解除权的合同，对约定任意解除权法律虽未作禁止，但亦应系双方真实意思表示，符合合同法的基本原则和精神。本案中，双方对第五条的约定理解具有歧义，综合全案来看，上诉人主张的任意解除权缺少依据，本院不予支持。一审法院依据查明的事实，驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，陈少芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13200元（上诉人陈少芳已预交），由上诉人陈少芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 邓 杰
代理审判员 王飞道
二〇一七年三月十三日
书 记 员 林 路