江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第0633号
上诉人（原审被告）无锡兴想房地产开发有限公司，住所地无锡市高浪东路999号。
法定代表人林振兴，该公司董事长。
委托代理人张莹玮、周淑珺，江苏倍思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石敏。
被上诉人（原审原告）朱红英。
委托代理人倪晓（受两被上诉人的共同委托），江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人无锡兴想房地产开发有限公司（以下简称兴想公司）与被�诉人石敏、朱红英商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨华民初字第0040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2011年1月14日，石敏、朱红英与兴想公司签订了一份商品房买卖合同（合同备案号为：2011011＊＊＊＊＊），由石敏、朱红英向兴想公司购买观山名筑某幢某单元某号房屋（即涉案房屋），合同约定：涉案房屋建筑面积131.13平方米，单价8012.55元，总价1050686元；房屋交付日期为2012年9月26日；交付条件为：“该商品房经分期综合验收合格”，“并符合本合同约定”；出卖人逾期交房的违约责任为：“合同继续履行。逾期60日内，自合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；逾期60日后，出卖�应按照买受人全部已付款的日万分之二向买受人支付违约金”；因规划、设计变更原因：“买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息”；另约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人书面通知的日期办理商品房验收交接手续的，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起视为该商品房已经交付，该商品房的毁损、灭失风险转移至买受人，物业管理费等相关费用由买受人承担。”“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”合同签订后，石敏、朱红英依约向兴想公司支付了全部房款计1050686元。但兴想公司未按时向石敏、朱红英交付房屋。之后，石敏、朱红英于2012年12月8日委托无锡市宜居丁渤监理咨询服务有限公司（以下简称丁渤公司）到现场对涉案房屋进行了检测，发现涉案房屋存在漏水、渗水、地面不平、墙面空鼓等质量问题，并由�渤公司于2012年12月10日出具了检测验收报告。现场检测后，兴想公司未将涉案房屋的钥匙交付给石敏、朱红英。2012年12月23日，兴想公司收到上述涉案房屋的检测验收报告。现石敏、朱红英仍未至兴想公司收取涉案房屋。
2012年11月16日无锡市建设局出具了《关于兴想嘉园B2区通过交付使用竣工验收的通知》，该通知载明：兴想嘉园B2区（6－8、18－21、30－38号房及地下室），建筑面积116396.73平方米，现该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2012年11月17日，兴想公司出具了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2012年11月16日，兴想公司用EMS向石敏、朱红英发送了《交房、入伙通知书》，告知涉案房屋已具备交付条件，2012年11月17日正式交付，并通知石敏、朱红英于2012年11月20日到观山名筑某区某号楼南侧办理交房入伙手续。该件未能送达到石敏、朱红英。2013年8月31日（在原审法院进行诉前调解期间），兴想公司又用EMS向石敏、朱红英发送了《房屋交接催告函》，告知涉案房屋已经分期综合验收合格，具备交房条件，并再次通知石敏、朱红英在收到本函之日起三日内前去办理房屋交接手续。该催告函由本人签收。上述二份催告函的寄送地址为“无锡市月秀花园某室”，并非双方在合同中约定的地址“无锡市月秀东园50-501室”，但电话号码均是双方在合同中约定的电话号码“136××××3047”。
2013年5月29日，在法院组织的诉前调解过程中，刘恺峰、沈介然、程丹的母亲过淦霞、单柏林4位作为业主代表及40多位业主（包括业主石敏、朱红英）的共同委托代理人倪晓、戴瑞兵与兴想公司的副总经理郑亚鹏就房屋质量问题进行协商。同年7月6日，上述4位业主代表及40�位业主（包括业主石敏、朱红英）的共同委托代理人倪晓、戴瑞兵与兴想公司的委托代理人吴昊再次就房屋质量问题进行了协商，确认了房屋普遍存在窗户尺寸偏小、窗户有局部渗水等问题，同时还确认了程丹房屋存在东次卧飘窗渗水等个别问题。法院要求兴想公司对上述问题进行整改。同年8月7日，上述双方业主代表及双方委托代理人在本院的组织下，再次进行诉前调解，兴想公司委托代理人吴昊同意继续对房屋质量问题进行整改，业主代表提出窗户漏水问题还是没有得到解决。双方还对逾期交房违约金等其他问题进行了协商。之后，因双方多次协商未果，诉前调解未成。为此，法院于2014年1月23日立案审理，石敏、朱红英要求法院判令：一、兴想公司继续履行双方签订的2011011＊＊＊＊＊号商品房买卖合同，向其交付符合合同约定且无质量瑕疵的房屋；二、兴想�司对合同约定的观山名筑某幢某单元某号房屋现存的质量问题进行维修或经评估后按照评估价格支付相应整改修复款；三、兴想公司向其支付逾期交房违约金（自2012年9月26日至2012年11月25日按每日万分之一计算，自2012年11月26日至判决确定之日止，按每日万分之二计算）。在庭审过程中，石敏、朱红英认为，其有权要求兴想公司解除双方签订的商品房买卖合同，并于2014年11月10日变更诉讼请求为：解除其于2011年1月14日与兴想公司签订的2011011＊＊＊＊＊号商品房买卖合同，由兴想公司返还其购买款1050680元。兴想公司辩称：一、2012年11月中旬，石敏、朱红英所购买的涉案房屋已通过分期综合验收合格，具备双方约定的交付条件，不存在所谓的质量问题。二、其已于2012年11月中旬书面通知石敏、朱红英2012年11月20日交房并办理入伙手续，石敏、朱红英应当及时办理入住�续，由于石敏、朱红英的原因未能在指定的日期办理交房手续，故后续延期交房的责任应由石敏、朱红英自行承担；三、石敏、朱红英在收到兴想公司的交房通知后安排验房公司进行检测，说明石敏、朱红英放弃向其主张因逾期交付所产生的单方解除权。即使涉案房屋存在质量问题，也不影响办理交房手续。综上，石敏、朱红英诉请要求解除合同没有法律依据，请求法院驳回石敏、朱红英的各项诉讼请求。
2014年3月6日，石敏、朱红英向法院提出鉴定、评估申请，同日，本案承办人向本院司法鉴定科递交了鉴定委托手续，要求进行渗水部位、渗水原因及修复方案、修复费用进行评估、鉴定。
2014年7月8日，因石敏、朱红英申请对该房屋存在渗水等质量问题进行鉴定需要，石敏、朱红英向本院申请对该房屋申请证据保全。2014年7月9日，根据石敏、朱红英的证据保全申�，法院承办人到该涉案房屋现场进行了查封，张贴了封条，以供鉴定所需。2014年11月8日，法院承办人与双方当事人到该涉案房屋现场进行了勘查，发现该涉案房屋当日房屋墙面及窗台无渗水。2014年11月10日，石敏、朱红英申请撤回所有鉴定评估申请。
庭审中，法院要求兴想公司对涉案房屋没有质量问题进行举证，并告知如不能在规定的时间内举证，则视为涉案房屋存在质量问题，但兴想公司未在本院规定的时间内提供相应的证据。
上述事实，有现场勘查笔录，石敏、朱红英举证的商品房买卖合同、丁渤公司的检测验收报告，兴想公司举证的竣工验收的通知、交房、入伙通知书、房屋交接催告函及双方当事人陈述等在卷证实。
庭审中，为证明其主张，石敏、朱红英提交了以下证据：一、丁渤公司出具的检测验收报告载明：该涉案房屋存在以下几方面的质量问题：1、门窗安装歪斜、墙面多处空鼓、墙面开裂、踢脚线位置局部不平整等瑕疵；2、外墙渗漏、厨房及卫生间漏水等渗漏水问题；检测时，是由兴想公司的工作人员与朱红英、检测人员共同到场进行检测的，检测后，钥匙也是由兴想公司人员收回的；在2012年12月10日之后，其去现场查看过，但未发现兴想公司已经完成整改工作，且其也未接到兴想公司称已完成整改的通知；二、2013年10月8日石敏、朱红英拍摄的房屋漏水照片一组。证明涉案房屋存在：主卧东南飘窗角漏水、主卧东墙窗户边漏水、次卧窗户左上角顶部漏水、次卧飘窗平台漏水、卫生间窗框漏水、次卧天花板与东墙拐角处漏水、次卧东墙窗户旁两处漏水、次卧飘窗漏水、次卧天花板与南墙拐角处漏水、进门平台靠近阳台顶部局部漏水、进门平台天花板局部漏水；直至2014年夏季多雨季节，其到涉案房屋内查看，原来的质量问题仍然存在。
对于石敏、朱红英提交的证据，兴想公司质证认为：一、对于丁渤公司的检测验收报告：丁渤公司及检测人员不具有相应的资质，其报告所表述内容不具有相应的法律效力和证明力。对于报告中提到的防水及墙面空鼓，其已经在2012年12月31日前完成了整改，几天后即以口头方式通知了石敏、朱红英前来复查；对于报告中的其他质量问题，其是不认可的。2013年8月7日之后，其也进行了整改，现在房屋的质量问题已经修理完毕，但其未提供相应的证据。二、对于2013年10月8日拍摄的房屋漏水照片一组的真实性无异议，但只能证明拍摄当日的情况，并不能证明涉案房屋的现状，也不能证明渗水是因房屋的质量问题造成的。
以上争议事实及质证过程，均于庭审笔录和质证笔录中记录在案。
原审法院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律�束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的争议焦点为：一、兴想公司是否已经实际交房给石敏、朱红英或视为已经交房？二、涉案房屋是否存在质量问题？如有质量问题，石敏、朱红英是否有权要求解除其与兴想公司签订的商品房买卖合同？
对于争议焦点一：法院认为，石敏、朱红英与兴想公司签订的商品房买卖合同及其附件合法有效，双方在商品房买卖合同中约定：如果买受人未按出卖人书面通知的日期办理商品房验收交接手续的，出卖人应当发出书面催告书一次，即出卖人必须向买受人发出两次书面告知办理验收交接商品房的通知后，买受人仍未办理验收交接手续的，才能将通知验收交接日之第二日视为商品房交付日期。该约定为有效约定，双方应当按此约定履行。兴想公司在向石敏、朱红英两次寄送验收交�通知时，因将双方在合同中约定的地址“无锡市月秀东园某室”错写成“无锡市月秀花园某室”，致使2012年11月16日的验收交房通知未能送达到石敏、朱红英。2012年12月8日，石敏、朱红英委托丁渤公司验房人员进入涉案房屋检测后，涉案房屋的的钥匙也未交付给石敏、朱红英。因此，兴想公司并未将涉案房屋交付给石敏、朱红英，也未有视为涉案房屋交付的情形。
对于争议焦点二：法院认为，涉案房屋存在质量问题，理由如下：一、2012年12月23日，兴想公司已经收到石敏、朱红英对涉案房屋提出的质量异议；二、在法院诉前调解时，兴想公司也认可涉案房屋存在质量问题。特别是2013年10月8日石敏、朱红英拍摄的涉案房屋的照片，该组照片证明涉案房屋存在多处漏水，已严重影响涉案房屋的正常居住使用；三、在石敏、朱红英第一次发现质量问题后通知兴想公司进行修复，到法院进行诉前调解时，在长达一年左右的时间内，兴想公司未对涉案房屋的漏水等质量问题予以修复。在本案立案审理后，兴想公司也未就原质量问题部位有无进行修复告知石敏、朱红英。四、兴想公司辩称，2012年12月31日前完成了整改并口头通知了石敏、朱红英，2013年8月7日之后也进行了整改，但上述陈述与兴想公司认可的2013年10月8日的照片所示内容相悖，故法院要求兴想公司对涉案房屋没有质量问题进行举证，并告知如不能在规定的时间内举证，则视为涉案房屋存在质量问题，但兴想公司未在法院规定的时间内提供相应的证据，应作出对兴想公司不利的推定。综上，兴想公司的涉案房屋质量问题已经严重影响房屋的正常居住使用，在长达一年的时间内，兴想公司对存在的质量问题也未予修复；另外，经石敏、朱红英在2012年12月23日之前催告后，兴想�司至今未依约向石敏、朱红英交付符合合同约定的涉案房屋，故石敏、朱红英据此请求解除合同，符合有关规定，法院予以支持。因解除合同，兴想公司应返还根据该合同所取得的财产即石敏、朱红英交付的房款共计1050686元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条之规定，原审法院判决如下：一、解除石敏、朱红英于2011年1月14日与兴想公司签订的合同备案号为201101140091号的商品房买卖合同二、兴想公司于判决发生法律效力后5日内立即向石敏、朱红英返还购房款1050680元。如果兴想公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14256元，由兴想公司负担。
上诉人兴想公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人发出的交房通知单虽然地址有误差，但根据电话是可以投递的，而且被上诉人于2012年12月进场验房，所以被上诉人最迟已经与2012年12月即知晓交房事宜，所以不存在足以解除合同的法定事由。二、原审法院严重违反诉讼程序，房屋的质量问题是否严重影响正常居住使用需要被上诉人举证，但原审法院却随意倒置举着责任，且上诉人在一审过程中要求进行司法鉴定，但原审法院不予理会。故应当由被上诉人承担举证责任。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人石敏、朱红英辩称：一、一方面上诉人未向被上诉人发出交付通知，另一方面被上诉人就质量问题多次与上诉人进行磋商，法院在审理过程中也给予了相应的机会，但被上诉人仍然采取拖延的态度，故本案符合延迟交付的情形。二、双方签订商品房买卖合同后，被上诉人发现涉案房屋除了不符合合同附则中约定的商品房交付条件外，最严重的是该房屋产生了下雨后渗水、漏水等不适宜居住的情形。各鉴定机构均提出无法鉴定或者鉴定条件无法满足导致鉴定无法继续。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
二审中，兴想公司提交了公证书一份，邮寄的送达情况一份，其公司按照2012年11月16日邮寄交房通知书的地址再次邮寄信件给被上诉人，被上诉人是可以收到该信件的，而且结合上诉人曾经与2012年12月8日前往验房的情况，可以证明被上诉人收到了2012年11月16日的交付通知，故诉争房屋应当于2012年11月17日视为交付。石敏、朱红英质证称：真实性没有异议，但由于地址填写错误，故�是前往邮局自取了公证书中载明的邮件。而2012年11月16日的邮件查询但中载明当时投递员按照地址无法投递给其，最终注明由他人收。
2015年6月17日大雨后，本院组织双方当事人前往诉争房屋中勘验，情况如下：门上的法院封条已经毁损，可以直接开门，屋内情况与封门前有了变化，主要是进门后左手平台窗户加装了遮雨帘，原来漏水的地方除东面主卧窗口（竖杆）尚有渗漏外，其余地方均无漏水。此外，诉争房屋所在大楼共有四家加装了同一款式的遮雨帘，其中仅有两家涉及诉讼，该大楼中其余涉及诉讼房屋的封条亦被毁损。对此，兴想公司认为：目前诉争房屋不存在漏水等质量问题，虽然勘验过程中发现法院封条有损坏，但无法证实是否上诉人为之；退一步说，即使上诉人进行了维修，也足以证明房屋不存在严重质量问题，稍加整改就能符合居住条件；而且，整个审理过程中未经第三方机构进行鉴定，所以应当由被上诉人承担举证不利的后果。石敏、朱红英认为：综合现场法院封条被撕毁以及原漏水地方重新抹了涂料等情形，说明现场已经被破坏；而且虽然勘验前雨量较大，但风力和风向均与前次拍照时有所不同，对房屋的渗漏情况也有影响，故应当认定房屋质量不合格。
本院认为：
一、即使兴想公司于2012年11月16日邮寄的交房通知书已经被石敏、朱红英收到，也不能视为房屋已经实际交付。理由如下：根据双方在商品房买卖合同中的约定，出卖人必须向买受人发出两次书面告知办理验收交接商品房的通知后，买受人仍未办理验收交接手续的，才能将通知验收交接日之第二日视为商品房交付日期。兴想公司于2012年11月16日发出交房通知仅是第一次发出，显然不能视为次日即交付。而此次通知发出后，石敏、朱红英前�验房后即将质量问题书面告知了兴想公司，并且双方在原审法院进行了诉前调解，兴想公司也在诉前调解中认可存在质量问题，故即使兴想公司在诉请调解中再次向石敏、朱红英发出通知要求收房，但石敏、朱红英也享有履行抗辩权，不能依据合同视为次日已经交付房屋。
二、当事人对自己主张或反驳对方主张所依据的事实均应举证证明，否则将承担于己不利的法律后果。根据石敏、朱红英在原审中提供的诉争房屋多处漏水的照片，已经可以证明诉争房屋存在质量问题严重影响居住使用，且在石敏、朱红英向兴想公司提出质量问题至拍摄上述照片长达一年左右的时间内，兴想公司并未积极的进行修复。此时，应当由兴想公司进一步提供反证证明房屋不存在上述质量问题。二审中，虽然经兴想公司要求，本院进行了现场勘验发现诉争房屋不存在照片上的漏水情况，�诉争房屋门上的法院封条已经被撕毁，且加装了遮雨帘，现场已经被破坏，故无法根据目前的情况判断此前房屋的质量。而安装同一款式遮雨帘的不仅有涉诉房屋还有其他房屋，显然是统一施工的，根据常理而言，石敏、朱红英自行安装的可能性极小，故破坏现场导致质量问题无法判断的责任不应当由其二人承担，兴想公司应当承担举证不能的不利后果。据此，石敏、朱红英在发现房屋存在质量问题严重影响居住使用后，兴想公司并未及时进行修复，石敏、朱红英即有权解除合同。
综上，兴想公司的上诉理由不能成立，原审判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14256元，由上诉人兴想公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓伟
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 窦 玥