广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1544号
上诉人（原审被告）：邝文叙，男，1939年2月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：邝伟明，男，联系地址。
被上诉人（原审原告）：广州和宜物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：谭大敏，职务经理。
委托代理人：辛祖强、卢建，均为广东舜华律师事务所律师。
上诉人邝文叙因与被上诉人广州和宜物业管理有限公司（以下简称和宜物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明，2004年12月27日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订了《临时代管协议书》，约定海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会（下称甲方）所在的六幢高层大楼物业管理在2004年12月31日原物业管理公司撤出移交后因故未能及时招标选聘新公司入管，为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求广东创合物业服务有限公司（下称乙方）临时支援代�短时期物管工作，待换届和招标完成为止；双方就此问题暂时性和代管性达成如下具体条款：一、暂代管范围：广州市海珠区江南大道中路207号
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213号（紫兰、月季、金菊、百合楼）马路面的商店：中行、农行、特乐路鞋店、恒丰电脑城、恒丰电器、自来水公司、越华公司，穗花北街二巷3号（牡丹楼），穗花北街一巷4号（红棉楼）。二、暂收费标准（原则上按原标准收取）和面积：1、住宅用户-按1.05元／平方米标准；2、商铺办公-按2.50元／平方米标准。三、代管项目（管理费包含的管理内容）：1、六幢大楼的水电、电梯正常运作；2、六幢大楼的二十四小时门岗值勤；3、六幢大楼的每天的环境打扫清洁、垃圾外运；4、外围绿化的维护保养，公共设施整洁完好；5、代计代收水电费（需先行垫付水电费）；6、机械、设施、消防设备的日常维护保养；公共设施小修范�的修复，包括费用，超额部分视实际情况报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）；7、机械、设备、消防设施需牵动或拆换少量或部分主体构件或设备属于中、大维修项目所产生费用（按国家有关中、大修项目范围规定执行），报业主委员会按惯例向所在楼幢户数或受益户数分摊（当月分摊收取）。四、暂管时间：2004年12月31日中午12：30时接管至本届业主委员会换届完毕和投标工作完成。五、其它：1、甲、乙双方合作关系属支援帮助性质，甲方应协助乙方如期收齐管理费等各项费用；乙方实行酬金制，按10%计提酬金，不足部分由甲方补贴。2、因属临时代管，乙方代全体业主垫付之水电费用资金，属乙方所有，其不足额收回水电费用与代垫付之水电费用资金差额由甲方以其他形式填补。3、乙方每月10日开始至月底收缴当月管理费、上月水电费，逾期下月缴交则按每天1%收取滞纳金。等。
2008年7月1日，广东创合物业服务有限公司和广东和宜物业服务有限公司致函给海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会，内容主要为，由于公司因业务发展需要，广东创合物业服务有限公司须名称更改。故与贵会于2004年12月27日签定的“临时代管协议书”（以下简称原协议书）见附件，乙方名称：广东创合物业服务有限公司从2008年7月1日起更改为：广州和宜物业管理有限公司：（使用公章见下）协议书乙方名称更改后，和宜物业公司将自本更改函生效之日起承继并履行“原协议书”中乙方履行的服务内容、服务数量、服务质量不变、收费价格不变、人员架构不变及所有权利和义务的履行不变；同时自更改生效之日起广东创合物业服务有限公司不再承担原协议书的任何义务，也不再享有原协议书的任何权利。和宜物�公司郑重承诺：1、严格按照原协议书对甲方的规定承担权利义务。2、更多听取贵会的意见和建议，自觉接受贵会的工作监督和指导，在将来的合作中更好地为穗花新村六幢高层大楼全体业主服务。如贵会同意上述变更，烦请在本函下述的回复函上盖章予以确认。2008年8月13日，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在上述函件下方盖章，上书“我会同意贵司上述变更事项”。
2011年9月5日广州市房地产档案馆提供的房地产登记簿查册表记载，海珠区江南大道中路213号601房产权人是邝文叙，房屋建筑面积64.11平方米。
和宜物业公司向邝文叙追索欠费无果，遂于2013年8月6日提起原审诉讼。请求：1、请求判令邝文叙立即清偿拖欠物业管理费等各项费用共2219.03元（其中：从2011年9月至2013年4月止，按1.05元／平方米／月×64.11平方米标准计算的管理费1611.4元；从2011�11月至2013年4月止的水费338.67元；从2012年3月至2012年5月止的维修分摊268.96元）及利息575.2元（按人民银行贷款利率6.15%的4倍计算，暂计至2013年7月31日）；2、原审案件诉讼费用由邝文叙承担。
原审诉讼中，和宜物业公司对其主张还提供了如下证据：1、2004年11月26日广州市南越物业管理有限公司向海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《报告》及2004年12月26日广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会向广东创合物业服务有限公司发出的《请求临时支援邀请书》；2、百合楼欠费表，该清单列明百合楼601房每月管理费80.57元，2011年9月至2013年4月管理费共1611.4元，2011年11月至2014年4月水费共338.67元，2012年3月至2012年5月维修分摊共268.96元（其中2012年3月8.47元，2012年4月207.46元，2012年5月53.03元）；3、广州市自来水公司发票；4、2012年3月14日，和宜物业公司向广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《关于更换百合、金菊楼公共发电机组的蓄电池费用分摊的请示》及发票，该函记载广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意此费用摊分，每户分摊金额8.47元；5、2012年4月10日，和宜物业公司向广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《关于年检维修穗花新村六幢高层大楼电梯的费用分摊的报告》及发票，该函记载广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意此工程维修费用摊分，其中百合楼6-10楼每户分摊金额207.46元；6、2012年5月10日，和宜物业公司向广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《关于维修更换百合楼地下公共给水管道费用分摊的请示》及发票，该函记载广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意此费用分摊，每户分摊金额53.03元；7、2012年12月25日�2013年6月18日和宜物业公司向邝文叙发出的《催缴费通知书》；8、工作人员现场工作照片，来访登记表、巡逻6次签到卡、垃圾清运服务质量记录表、楼道清洁记录卡，设备机房日巡查签到表、水泵房日巡查记录周表、电梯日巡视记录；9、2012年2月22日海珠区房管局向穗花新村六幢高层大楼业主委员会发出的《业主委员会备案通知》、2013年4月10日穗花新村六幢高层大楼业主委员会向和宜物业公司发出的《竞标结果通知书》，告知招标结束，和宜物业公司未能中标，故请在2013年5月1日前做好楼盘物业管理的相关移交工作。
经原审法院开庭质证，邝文叙表示对《临时代管协议书》的真实性、合法性不予确认，故认为证据1南越公司的报告、业委会邀请书是在2004年6月作出，根据房管部门的信访复函反映业委会在签订协议、报告、邀请书时已丧失了签署的权利；邝文叙对证�2表示确认没有缴纳管理费及水费的事实，但邝文叙不同意缴纳管理费，和宜物业公司要求邝文叙一并缴纳管理费才收取水费，故水费也没有支付；对证据3的真实性无异议；对证据4-6认为和宜物业公司申请维修时只经过业委会，但未经过全体业主的同意，故对该证据的真实性无法判断；对证据7表示没有收到该通知；对证据8的真实性有异议，据了解保安不是24小时值班，卫生方面服务不到位，原来门口有对讲机，后来因为和宜物业公司的原因没有了对讲机功能；对证据9的真实性有异议，因为没有经过50%业主同意。
原审庭审中，和宜物业公司表示撤销关于要求邝文叙计付欠费利息的诉讼请求，对此邝文叙表示没有异议。
原审法院另查，和宜物业公司是持有三级物业管理资质证书的物业管理公司，该公司在2013年4月30日撤出海珠区穗花新村六幢高层大楼。
原审法院认为，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订的《临时代管协议书》是双方当时的真实意思。虽然广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会2004年12月27日签约时已任期届满，但新一届业主委员会未选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会作为全体业主代表，当时为解决“真空期”的物业管理空缺的困境，请求广东创合物业服务有限公司临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止，并无损害业主的利益。2008年后，新一届业主委员会尚未选举产生，广东创合物业服务有限公司更名为和宜物业公司，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会同意和宜物业公司继续履行该临时代管协议书，直至小区业委会换届和招标完成在2013年4月撤出。邝文叙作为和宜物业公司所管理的小区住宅业主，和宜�业公司已提供物业管理服务，代付水费，垫付维修费用，按公平原则，邝文叙应向和宜物业公司支付对价，故和宜物业公司要求邝文叙支付管理费，返还水费、维修分摊的请求，原审法院予以支持。和宜物业公司要求的2011年9月至2013年4月管理费共1611.4元是按每月管理费80.57元计算，现和宜物业公司要求按1.05元／平方米／月×64.11平方米即67.31元标准计算，故原审法院予以纠正。对邝文叙的抗辩意见，原审法院不予采纳。原审庭审中，和宜物业公司表示撤销关于要求邝文叙计付欠费利息的诉讼请求，原审法院予以准许。由于是邝文叙欠交管理费、水费、维修分摊等费用而引起诉讼，过错在于邝文叙，故原审案件诉讼费由邝文叙负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2013年11月6日作出如下判决：邝文叙在原审判决生效之日起10日内，支付物业管理费（从2011年9月起至2013年4月止，按每月1.05元／平方米／月×64.11平方米标准计）、水费338.67元（从2011年11月起至2013年4月止）、维修分摊268.96元（从2012年3月起至2012年5月止）给和宜物业公司。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件原审受理费25元，由邝文叙负担，上述受理费已经由和宜物业公司预交，和宜物业公司同意邝文叙在履行原审判决时将其应承担部分直接支付给和宜物业公司。
判后，邝文叙不服原审判决，向本院提起上诉。上诉理由及请求如下：1、和宜物业公司于2004年12月31日明知穗花新村六幢高层大楼业委会已于2004年9月任期届满，仍与该业委会签订《临时代管协议》，迫走当时正在管理的、不愿意与业委会签定计提酬金式的�时代管协议的广州市南越物业管理有限公司，并且有意删除计提酬金式的临时代管协议中的“剩余款项为全体业主所有”的规定。欺骗不知情业主交费。邝文叙及很多知情业主不断向海珠区房管局上访投诉此对业主不公平协议，当时的房管局负责人都建议拒交和宜物业公司非法进入管理的管理费。因此，由此协议带来的和宜物业公司的一切经济损失应由和宜物业公司负责。2、穗花新村六幢高层大楼业委会于2011年11月，运用各种非法手段欺骗海珠区房管局的新上任的不知情的负责人，获得批准备案，重新成立业委会。但和宜物业公司未按相关法规，以其已变更的合法主体身份与新成立的穗花新村六幢高层大楼业委会签定新的物业管理服务合同，而是继续使用无效的已临时代管了近七年的代管协议，继续欺骗不知情业主交费。此行为违反有关广州市物业管理条例相关�定，由此带来无效管理损失应由和宜物业公司负责。3、和宜物业公司明知海珠区穗花新村六幢大楼业主委员会已于2004年9月任期届满，因不合法程序，至2011年10月止，一直未被海珠区房管局批准成立备案。和宜物业公司仍于2008年7月1日，致函“海珠区穗花新村六幢大楼业主委员会”，由广东创合物业服务有限公司变更为广东和宜物业服务有限公司，承继并履行“原协议书”中的服务条款，并于2008年8月13目，得到该“业委会”非法使用业委会公章上书“我会同意贵司变更事项”。此举同意变更文实为无效证据，非法业委会无权同意和宜物业公司变更事项，损害全体业主的利益。4、同理，和宜物业公司所示，2004年12月26日，海珠区穗花新村六幢大楼业主委员会向广东创合物业服务有限公司发出的《请求临时支援邀请书》也是该“业委会”非法使用公章签署文书，实为无效证据，非法业委会无权发出此邀请书。5、和宜物业公司称，为业主代垫水电费，但和宜物业公司出示的广州市自来水公司发票的客户名称为：“南方房地产实业有限公司”而非和宜物业公司名称，和宜物业公司手改水费发票无效，也没有其他任何证明文件，可证明是由和宜物业公司代垫水电费，而且和宜物业公司提供的从2011年11月起至2013年4月止每月水费发票不足。因此，该发票为无效证据。6、和宜物业公司提供的2012年3月14日至2012年5月10日的维修费用分摊，既没有维修工程完工验收证明，也没有业主大会通过分摊决议，其分摊与事实不清。7、邝文叙于2011年10月30日向和宜物业公司缴交2009年2月13日至2011年9月13日水费631元，但和宜物业公司没有按相关法规提供相应正式发票。邝文叙向相关税务机关检举其不法行为。8、邝文叙于2012年12月5日向广州市海珠区人民法院缴交给和宜物业公司的物管费2694.55元，但和宜物业公司没有按相关法规提供相应正式发票。邝文叙续向相关税务机关检举其不法行为。保留向检察院投诉海珠区法院不法行为的权利。综上所述，和宜物业公司的诉讼请求及主张缺乏事实和法律依据，请贵院依法驳回和宜物业公司的全部诉讼请求。和宜物业公司的一切经济损失由和宜物业公司负责；退回没有正式发票而收取的违法款项。
被上诉人和宜物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邝文叙的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会与广东创合物业服务有限公司签订的《临时代管协议书》意思表真实，合法有效，应予履行。上诉人邝文叙认为广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会在签订上述协议书时已经届满，对协议有效性提出质疑。但由于签约时新一届业主委员会未选举产生，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会仍为全体业主唯一代表，为解决物业管理空缺，请求广东创合物业服务有限公司临时支援代管短时期物管工作，待换届和招标完成为止，并无损害业主的利益。另一方面，广东创合物业服务有限公司（此后更名为广州和宜物业管理有限公司）亦实际提供了物业管理服务。故此，原审认定协议效力，并无不当，上诉人以此为由拒付物业管理费的上诉理由不成立，本院不予采纳。就维修分摊费用的主张，被上诉人和宜物业公司已经向原审法院提供相应证据，上诉人对分摊费的合理性提出质疑，但并无相应的反证，原审法院支持被上诉人原审诉请并无不当。至于上诉人提出被上诉人收费提供发票不当的行为，并不影响本�双方当事人民事权利义务的认定，当另循法律途径解决。综上，上诉人邝文叙的上诉理据不足，本院依法予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人邝文叙负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十一月十七日
书记员 阮志雄