江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0922民初3778号原告：高为明，男，1973年5月25日出生，住滨海县。委托代理人：张娟，滨海县新城法律服务所法律工作者。被告：金华，男，1965年8月27日出生，住滨海县。委托代理人：刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。第三人：张伟，男，1970年10月3日出生，住滨海县。委托代理人：徐翠兰，女，1976年2月12日生，住滨海县，系第三人张伟妻子。原告高为明与被告金华、第三人张伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，依法适用普通程序，于2016年8月30日、12月20日公开开庭进行了审理，原告高为明及其委托代理人张娟、被告金华的委托代理人刘克连、第三人张伟的委托代理人徐翠兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高为明向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告购房款20000元，并承担从2013年7月24日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2、判令被告承担原告因改建房屋的损失计人民币47402元。3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求解除与被告的房屋买卖协议并要求被告承担违约金20000元。事实和理由：2013年7月23日，被告将坐落于滨海县东坎镇家家福小区X号楼南边门朝北东边一间房屋出售给原告，房屋面积为20平方米左右，房屋售价为2万元。合同签订后，原告支付了被告购房款2万元。原告取得房屋后，对该房屋进行了修缮装潢，2015年2月3日，第三人张伟向滨海县人民法院提起诉讼，要求原告迁出上述房屋。2015年11月4日，滨海县人民法院作出（2015）滨民初字第0368号民事判决，该判决认定上述房屋的所有人为第三人张伟，遂判决原告迁出上述房屋。原告认为，被告将无处分权的房屋出售给原告，导致原告目前无法占用、使用该房屋。被告应当返还原告购房款2万元，并承担原告对该房屋进行了修缮、装潢的损失赔偿47402元。为此，原告为维护自身的合法权利不受侵害，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告金华辩称：一、房屋买卖合同签订和履行都是真实的，原告要求解除被告不同意解除，买卖合同是有效的。二、原告要求返还购房款20000元，被告同意，但必须返还案件所涉房屋。三、原告的装修是自己擅自改建的，并且没有经过许可，如果有损失应该由原告自己承担，与被告无关。在第二次庭审中，被告对原告要求返还房屋买卖价款20000元，答辩意见修改为:涉案房屋原来的价值是车库，在出售给原告后它的作用仍是车库，对车库的使用价值已经由原告使用，应在房款中适当扣除。且不同意承担利息及违约金。第三人张伟辩称：房子原本就是第三人夫妇的，在2015年我知道房子被金华卖掉后，我就向法院起诉要求返还涉案房屋，我的主张已经得到滨海法院的支持。理查明：2013年7月23日，原告高为明与被告金华签订房屋买卖协议，协议约定：一、甲方（金华）将位于原床单厂家家福小区X号楼南边门朝北东边第一间车库出售给乙方（高为明），售价为20000元，面积约20平米左右。二、此车库甲方一经售出给乙方，甲方不负任何责任。三、此合同经双方签字后生效，生效后任何一方不得以任何借口违约，如单方违约将付违约金贰万元给对方。协议签订当日，原告高为明给付被告金华现金20000元，被告金华出具收条一份。高为明购买房屋后，对房屋进行了修缮工作。22015年3月2日，第三人张伟向本院提起诉讼，要求原告高为明返还房屋，本院于2015年11月4日作出(2015)滨民初字第0368号民事判决：高为明在判决生效后一个月内将案涉房屋返还给张伟。本判决现已生效。以上事实有原、被告当庭陈述、买卖协议、收条、(2015)滨民初字第0368号民事判决书等证据在卷佐证。根据庭审双方的陈述以及双方提供的证据，本案的争议焦点为：1、被告是否应当返还购房款2、原告添附的价值应由谁承担3、原告主张的利息和违约金有无依据。关于被告是否应当返还购房款的问题，本院认为：原被告签订的买卖协议系当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务，但被告将其无所有权的房屋出售给原告，且该房屋已经由本院生效判决返还给第三人张伟，原告已不能实现合同目的，原告可以解除合同，合同解除后，被告依据合同取得的购房款应当返还，故原告要求解除合同并要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告添附的价值应由谁承担的问题，本院认为：被告出售房屋后，原告为了实现其使用价值，进行修缮添附产生的费用为合理支出，被告提出房屋修缮未经许可，且应该保留其作为车库的使用价值的辩解，本院不予采信，故案涉房屋的装修费用应由被告承担。在诉讼过程中，原告申请对案涉房屋的装修费用进行鉴定，鉴定意见中案涉房屋的装修费用为26120元。对此鉴定意见，原、被告双方均提出意见，但均未申请重新鉴定，亦未举证证明不应采信该鉴定意见的证据，且鉴定机构、鉴定人员具有相应资质，鉴定程序合法，本院对鉴定意见予以采信。关于原告主张的利息和违约金有无依据的问题，本院认为，原被告签订协议后，双方按约定履行了合同义务，但案涉房屋属于被告无权处分的房屋，已经由生效文书判决返还给第三人，原告不能实现合同的根本目的，协议中约定了违约金条款，原告依据此条款要求被告承担违约金，本院应予支持，但约定的违约金20000元过高，结合本案实际，本院酌情认定违约金3000元。关于原告主张的利息，其与违约金均是基于被告不能交房的同一个违约行为，不应当重复适用，而协议中只约定了违约金，并没有约定利息，只能适用违约金条款。被告提出买卖协议中约定了“此车库甲方一经售出给乙方，甲方不负任何责任”的辩解，此免责条款排除了原告的主要权利，为无效条款，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告高为明与被告金华于2013年7月23日签订的买卖协议。二、被告金华返还原告高为明购房款20000元、房屋修缮费用26120元、违约金3000元，总计49120元，上述款项限于本判决生效后十日内履行完毕，由双方当事人自行交接。三、驳回原告高为明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1575元，由被告金华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1575元（开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人盐城市财政局）。审 判 长  孙海滨代理审判员  薛文婕代理审判员  杨辰浩二〇一七年一月十日书 记 员  杨 洋附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。