福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第8200号原告黄添泉，男，汉族，1935年9月25日出生，住厦门市思明区。委托代理人刘有平，福建兰海律师事务所律师。被告乔同翠，女，汉族，1967年5月10日出生，住厦门市思明区。委托代理人李琳琳，福建均融律师事务所律师。委托代理人谢坤培，福建均融律师事务所实习律师。第三人郭淑妙，女，汉族，1964年12月25日出生，住厦门市思明区。委托代理人张海鹰，福建兰海律师事务所律师。原告黄添泉与被告乔同翠、第三人郭淑妙物权保护纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，依法由代理审判员旷洁玉适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告黄添泉及其委托代理人刘有平，被告乔同翠及其委托代理人李琳琳、谢坤培，第三人郭淑妙的委托代理人张海鹰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄添泉诉称，其于1998年通过原厦门市鼓浪屿区人民法院（1995）鼓民初字第98号房屋析产纠纷一案的判决获得坐落于厦门市鼓浪屿康太路63号房屋相应的部分产权（以下简称“讼争房屋”）。2001年起，原告搬出讼争房屋与二儿子黄志强共同居住生活，现想搬回该房屋居住，却发现其大儿媳也即第三人郭淑妙在未经其本人同意的情况下，在2012年5月9日私自将讼争房屋出租给被告乔同翠经营个体小吃店。原告曾多次找被告协商关于腾房事宜，均遭被告无理拒绝。为维护自身合法权益。原告诉请法院判令：1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告房屋，并恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。被告乔同翠辩称，1、被告并未非法占用讼争房屋，而是向第三人承租并支付了合理对价，其使用讼争房屋合法有据；2、原告夫妇已于2007年1月30日将讼争房屋赠与第三人夫妇，第三人对讼争房屋享有所有权及使用权，第三人将讼争房屋�租给被告合法有据；3、第三人夫妇接受赠与后于2009年12月在讼争房屋内注册了厦门市思明区欣鑫宝小吃店，本案租赁合同签订时第三人夫妇对讼争房屋享有使用权证据确凿；4、原告长期居住在讼争房屋附近，对被告承租讼争房屋并经营小吃店十分清楚，且无异议，此次起诉目的在于调高租金，原告及第三人违背诚信原则，其诉求不应得到支持。第三人郭淑妙陈述，1、在案赠与合同，名为赠与，实为借贷抵押；2、即便是赠与合同，也可以撤销，且不动产取得所有权需经过登记，讼争房屋所有权并未变更；3、被告与第三人之间的《房屋租赁合同书》实为小吃店转让合同或承包经营合同，被告既然借用第三人营业执照便有义务依法经营，但其多次违法占道经营导致受到行政处罚，已影响第三人合法权益。请求法院支持原告诉求。经审理查明，1998年6月11日，原厦门�鼓浪屿区人民法院作出（1995）鼓民初字第98号民事判决，将坐落于本市鼓浪屿康太路63号房屋东南向的两间房屋及厅的右半侧（以下简称“讼争房屋”）判归原告黄添泉所有。2007年1月30日，原告黄添泉及其配偶郑秀华与第三人郭淑妙及其配偶黄志坚在福建厦门启和律师事务所王余芳、黄宇律师的见证下签署了《赠与合同》并形成《律师见证书》。《赠与合同》“一、甲（黄添泉）、乙方（郑秀华）自愿将其所有坐落于厦门市鼓浪屿区康太路63号房屋东南向的两间房屋及厅的右半侧以及其对坐落于厦门市鼓浪屿区康太路63号房屋走廊右半侧、庭院台阶右侧所拥有的使用权全部赠与丙方（黄志坚）、丁方（郭淑妙），丙方、丁方接受该赠与。二、甲方、乙方于本合同签订之日将赠与房产交付给丙方、丁方。三、本合同签订之前，甲方、乙方共欠丙方、丁方人民币80000元，在甲方、乙方将赠与房产交付给丙方、丁方后，丙方、丁方不再向甲方、乙方主张该欠款的债务。……五、本合同签订后，甲方、乙方在条件许可的情形下，应及时将赠与房产的产权过户到丙方、丁方名下。……若今后甲方、乙方无法将赠与房产的相关所有权、使用权过户到丙方、丁方名下，使得丙方、丁方无法实际对赠与房产行使所有权、使用权，则甲方、乙方应向丙方、丁方偿还欠款80000元及利息……”2009年12月14日，黄志坚开始在讼争房屋内经营“厦门市思明区欣鑫宝小吃店”，并于2013年5月27日更换了新的《个体工商户营业执照》。2012年5月9日，第三人郭淑妙与被告乔同翠签订《房屋租赁合同书》，郭淑妙将讼争房屋以150000元／年的租金出租给乔同翠，期限自2012年6月1日至2015年6月1日。合同第十七条补充约定“叁年后，每年租金壹拾陆万伍仟元正（至2017年6月1日）”2013年5月7日及2014年5月8日，乔同翠分别向郭淑妙转账150000元。同时，乔同翠负责缴交讼争房屋的水电费。2014年5月28日，乔同翠致函要求郭淑妙“立即停止侵害行为，并继续履行出租人的各项义务……”后者于次日签收《告知函》。另查明，原告黄添泉长期居住在本市思明区内厝澳路304号之1六号楼204室，第三人郭淑妙则长期居住在本市思明区康太路85号之二204室。还查明，2014年5月26日，原告黄添泉及其配偶郑秀华通过福建兰海律师事务所张海鹰、刘有平律师向第三人郭淑妙及其配偶黄志坚送达了《撤销赠与通知书》，其主张基于“赠与合同中涉及欠款80000元已还与被赠与人”、“赠与人不同意被赠与人外租他人经营”、“赠与人欲回老屋修身养病”等理由要求撤销赠与。以上事实，有原告提交的（1995）鼓民初字第98号《民事判决书》、《房屋租赁合同书》（0005428）、《个体工商户营业执照》（副本）、被告与第三人的人员基本信息、《撤销赠与通知书》及其送达回执、《赠与合同》、（2007）厦启律非字第005号《律师见证书》；被告提交的《个体户基本信息》及营业执照、工商银行汇款凭证、水电费发票、《告知函》及其快递详情单、查询单以及庭审笔录为证，本院予以确认。根据当事人的诉辩主张以及庭审中的举证、质证情况，本案的主要争议焦点是：1、被告占有、使用讼争房屋是否合法有据？2、其又可否继续占有、使用讼争房屋？原告主张：1、原告于2007年1月30日将其对讼争房屋的使用权赠予了第三人，第三人2009年在讼争房屋内注册成立小吃店系征得了原告同意，但是，原告并不清楚也不同意第三人将讼争房屋出租给被告；2、原告现已撤销对第三人的赠与，故可收回房屋。被告抗辩：1、被告与�三人合法签订租赁合同，支付合理对价，占用讼争房屋合法有据；2、原告与第三人之间的赠与合同在工商局备案，具有公示力，被告有理由相信第三人有权对讼争房屋进行合理使用、处分并出租；3、原告长期居住在讼争房屋附近，明知系被告经营而未曾提出异议，本次起诉是为了与第三人串通调高租金，违背诚信；4、如果第三人与被告在履行合同上有纠纷，应由第三人基于合同向被告主张权利。第三人陈述：1、第三人自认在签订《房屋租赁合同书》时存在缔约过失责任，但被告并未在本案中主张相关赔偿；2、本案《赠与合同》实际是抵押合同，只因双方缺乏法律常识才表述为赠与合同，该合同不代表第三人已然取得讼争房屋的所有权、处分权；3、第三人隐瞒原告将房屋出租给第三人导致了家庭矛盾，第三人已向被告表达了要求解除租赁合同的意思。本院认�，首先，根据在案《赠与合同》，第三人在与被告签订《房屋租赁合同书》时对讼争房屋拥有合法有效的处分权，被告亦已支付合理对价，而原告并未举证证明该租赁合同存在其他欠缺法律效力的情形，故被告作为善意方自签订租赁合同时始对讼争房屋享有合法有效的占有使用权；其次，被告在承租讼争房屋后进行了长达二年的经营，该实质占有行为进一步强化了前述基于租赁合同而产生的本权，被告的租赁权具有对抗第三人的效力；再次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于“HYPERLINKl”m_5_51”租赁物的权利瑕疵”之规定，“第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本案原告与第三人在起诉前夕紧急“撤销赠与”，并未如此前的“赠与”一般对外进行公示或向合法占用讼争房屋的被告予以必要的告知，且无论原告与第三人之间达成何种�部合意，均应尊重被告合法占有讼争房屋之本权，随意要求被告立即终止经营、撤离讼争房屋，皆有违诚信，亦显失公平。综上，原告之诉求于法无据、于理不符，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄添泉的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告黄添泉负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  旷洁玉二〇一四年七月十六日书 记 员  孙 蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼�》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。