湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民一初字第00025号
原告（反诉被告）：周光亮。
委托代理人：金志方，特别授权代理。
被告（反诉原告）：武汉一棉房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉南路70号。
法定代表人：曾中一，系该公司董事长。
委托代理人：郑丽丽，特别授权。
委托代理人：王溪，特别授权。
第三人：周合龙。
第三人：刘剑敏。
委托代理人：金志方，特别授权代理。
原告（反诉被告）周光亮诉被告（反诉原告）武汉某开发有限公司、第三人周合龙、刘剑敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员周洪元、周佩芳组成合议庭，于2014年3月27日、4月18日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周光亮及其委托代理人金志方，被告（反诉原告）武汉某开发有限公司的委托代理人郑丽丽，第三人周合龙，第三人刘剑敏的委托代理人金志方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周光亮诉称：2004年，原告之姐刘剑敏所居住的房屋纳入拆迁范围，负责该地段拆迁的是被告。同年11月6日，原告之姐刘剑敏与被告签订了一份房屋拆迁产权调换安置协议书，被告为其安置了还建房一套。因刘剑敏生活困难无力支付购房款，2008年5月4日刘剑敏向被告申请将协议中还建的一期房屋转为三期，并将房屋转至原告名下，时任被告项目负责人的周合龙于同年5月6日签字同意刘剑敏上述申请。同年5月8日被告与原告签订了房屋腾退产权调换安置协议，协议明确约定：被告同意原告申请要求，腾退房屋扩大到60-80平方米，腾退房安置地址：就地还建在汉阳区赫山项目用地范围内。协议签订后，原告被拆迁房屋的补偿款69，000元作为购房款预付给了被告。现被告就地还建的汉阳区赫山项目范围内的房屋已建设完工，2013年7月12日原告也应被告要求将购房款人民币120，000元支付给了被告，现被告表示要将原告已交付的所有款项退还并明确表示不再履行合同的交付义务，为此原告起诉至法院，要求判决原、被告签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》有效，被告履行合同义务，并由被告承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）周光亮为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：2004年11月6日，被告与第三人刘剑敏签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》一份，以证明原告的协议书系被告将与刘剑敏签订的上述安置协议书原件收回后，再由被告另行与原告签订；
证据二：申请一份，以证明第三人刘剑敏向被告提出因其生活困难，故申请将原分配的一期安置房转给原告；
证据三：2008年5月8日《房屋腾退产权调换安置协议书》一份，以证明原、被告签订了《房屋腾退产权调换安置协议书》；
证据四：汉口银行两联现金缴款单一份，以证明原告已履行了诉争房屋的交款义务；
证据五：通知及被告出具单据各一份，以证明原告交款120，000元是经被告通知并计算后得出的金额；
证据六：第三人刘剑敏残疾证及低保金领取证各一份，以证明刘剑敏生活困难的情形。
被告（反诉原告）武汉某开发有限公司辩称：被告在开发的一期经济适用房中已经为刘剑敏安置了一套房屋（具体为：A栋1101号，建筑面积43.24平方米），被告对刘剑敏的还建房安置义务已经履行完毕。被告开发的一期和三期房屋属于自建经济适用房项目，项目投资是由单位职工自筹。原告周光亮不是一棉集团以及下属公司的职工，不具有参与项目筹建及购买房屋的资格，被告也未拆除原告的房屋，因此原告不具备签订房屋腾退产权调换安置协议书的资格。该协议书应属于无效合同，原告与刘剑敏、周合龙三人存在恶意串通的事实，其行为损害了被告的利益。综上，被告提出如下反诉理由：反诉被告周光亮所持盖有反诉原告合同专用章的《房屋腾退产权调换安置协议书》实际系时任公司副总经理的第三人周合龙向反诉被告提供的。雨林山还建房屋项目建成后，刘剑敏选定该项目一期A栋1单元101房，但其并未依照合同约定交纳房屋差价款，亦未领取房屋钥匙。周合龙在反诉原告不知情的情况下将该房屋以极低的价格出售给王卫球。后周合龙授意刘剑敏向反诉原告书写《申请》一份，要求反诉原告同意将拆迁其雨林山30平方米住房的还建安置房资格转给反诉被告周光亮，周合龙则以个人名义表示同意该申请。后在反诉原告不知情的情况下，周合龙以反诉原告名义与反诉被告于2008年5月8日签订《房屋腾退产权调换安置协议书》一份。周合龙明知反诉被告并非一棉集团职工，且明知其在赫山没有住房，一棉集团并不存在拆除反诉被告房屋的情形，因此反诉被告不具有房屋还建安置资格，也明知反诉原告已为刘剑敏在集资房一期分配了房屋，虽刘剑敏未领取房屋钥匙，但并不因此排除反诉原告已为其还建安置了房屋的事实，因此刘剑敏无权再在三期中要求还建安置房，反诉被告更无上述权利。现第三人周合龙已将分给刘剑敏的房屋另行“出卖”给王卫球，该行为与反诉原告无关，刘剑敏不能以此要求反诉原告为其在三期还建安置房中再分配房屋。综上，反诉原告提出如下反诉请求：请求判决反诉原告与反诉被告之间的《房屋腾退产权调换安置协议书》无效，本案本诉及反诉费用均由反诉被告周光亮承担。
针对反诉原告武汉一棉房地产开发有限公司的反诉请求，反诉被告周光亮辩称：第三人周合龙的行为系职务行为，协议上有反诉原告的公章，公章是真实有效的。2013年，反诉原告通知反诉被告交纳后期房款人民币120，000元，且反诉原告也接受了该款项。反诉原告称反诉被告与周合龙恶意串通无事实和法律依据。将刘剑敏的房屋出售给王卫球一事反诉被告并不知情。故请求驳回反诉原告的反诉请求。
被告（反诉原告）武汉一棉房地产开发有限公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据一：武计资（2004）×××号文、武房改办（2006）××号文、武房改办（2006）×××号文各一份，以证明武汉一棉集团获准在汉阳区雨林山投资建造职工经济适用房项目，且该项目中房屋只有一棉集团及其下属单位员工才有权参与分配。
证据二：被告与第三人刘剑敏签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，以证明被告与刘剑敏签订房屋安置协议，依照协议被告应向刘剑敏还建不低于40平方米房屋一套，且刘剑敏所获拆迁补偿款人民币48，000元已冲抵为购房款；
证据三：入住人员花名册一份，以证明被告已为刘剑敏分配了一套面积为43.24平方米房屋一套，具体座落为汉阳区雨林山庄一期A栋1101室；
证据四：刘剑敏书写申请一份，以证明周合龙以个人名义同意刘剑敏将一期安置资格转入三期以及将一期安置资格转让给周光亮的行为系无权处分行为。另依照协议约定，刘剑敏仅需另外支付21，000元购房款即可取得房屋，且刘剑敏于同期购买一处住房，并非无经济能力。周合龙、刘剑敏、周光亮三人存在恶意串通的情形；
证据五：武发改投资（2009）×××号文、武发改投资（2010）×××号文复印件，用以证明依照上述文件要求，一棉集团建设的“赫山家园”为企业职工集资自建经济适用住房项目，应严格执行经济适用住房的有关政策及规范，只有一棉集团及其下属公司的职工才具有分配资格，并不对外出售，周光亮并非一棉集团及其下属公司职工，不具有申请住房资格；
证据六：原告签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》，用以证明该协议虽然加盖有某公章，但实际系其法定代表人不知情情况下由周合龙私自加盖，一棉集团并不存在拆除周光亮房屋的情形，其亦非一棉集团职工，不具有购房资格；
证据七：武汉市集资合作建房协议书原件，用以证明该协议书是以一棉地产名义与王卫球签订，但签订该协议的事实一棉集团即某均不知晓，系周合龙个人行为。该协议另存在倒签情形，王卫球所购房屋实际系分配给刘剑敏的房屋，周合龙明知该情形仍将房屋转售王卫球，存在恶意串通情形；
证据八：2008年关于周合龙免职文件，用以证明一棉集团于2008年11月5日下发文件对周合龙某开发有限公司经理一职予以免职处理的情形。
第三人周合龙述称：2008年5月8日签订《房屋腾退产权调换安置协议书》时，我作为某开发公司的副总经理，全权负责整个项目的开发，因此我的行为不是个人行为，而是单位行为。
第三人刘剑敏述称：原、被告之间签订的协议是有效的，被告应履行该协议内容。
经庭审质证，被告（反诉原告）武汉某开发有限公司对原告（反诉被告）周光亮提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，并认为被告已向刘剑敏还建了房屋，已经履行了合同义务；对证据二有异议，认为该申请中无被告印章，不能仅凭此证明置换房屋成立；对证据三的真实性无异议，但认为该协议存在恶意串通的情形，其他产权调换安置协议书中无“汪志华”签字；对证据四有异议，认为一棉房产公司账户系公开账户，被告虽确收到该款，但因公司内部运作问题，暂时未退还该款；对证据五的真实性无异议，但认为该通知并非仅针对原告一人下发，具有公示性；对证据六无异议。
第三人周合龙、刘剑敏对原告（反诉被告）提交的证据一的真实性无异议，并认为刘剑敏实际未取得房屋；对证据二无异议，认为该申请中虽无公司印章，但符合操作规程；对证据三无异议；对证据四，第三人周合龙称其不知情，第三人刘剑敏认为系某通知周光亮交款；对证据五，第三人周合龙称其不知情，第三人刘剑敏认为该单据系真实、有效的；对证据六无异议。
原告（反诉被告）周光亮对被告（反诉原告）武汉某开发有限公司提交的证据一有异议，认为其系复印件，不符合民事证据形式要求，不予质证；对证据二真实性无异议，但认为不能由此证明该协议已经履行；对证据三的真实性无异议，但认为刘剑敏实际未取得还建安置房；对证据四的真实性无异议，但认为周合龙系代表职务行为，其签字具有法律效力；对证据五的有异议，认为该两份文件仅能证明所建房屋性质，不能证明原告无权购买该房屋，且第三人周合龙已陈述该房屋的拆迁可以根据实际情况进行调整；对证据六无异议，不存在恶意串通的情形。第三人刘剑敏对被告（反诉原告）武汉某开发有限公司提交的上述证据质证意见与原告（反诉被告）周光亮一致。
第三人周合龙对被告（反诉原告）武汉某开发有限公司提交的证据一无异议；对证据二、三的真实性无异议，但认为刘剑敏实际未分得房屋；对证据四的有异议，认为其行为系代表职务行为，其签字具有法律效力；对证据五的有异议，认为购房对象为一棉职工，但拆迁范围并无限制；对证据六有异议，认为其行为均按规范程序办理，不存在恶意串通的情形。
经审理查明：2004年6月9日，武汉一棉集团有限公司依照武计资（2004）×××号文件获准在汉阳区雨淋山投资建设经济适用房项目，2006年12月27日，武汉市住房制度改革委员会办公室下发武房改办（2006）×××号文件，同意武汉一棉集团对座落于汉阳区罗七路雨淋山集资合作建设住房项目办理有关手续。
2004年11月6日，武汉一棉集团有限公司（甲方）与刘剑敏（乙方）签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》（拆迁序号：75号）一份，约定对刘剑敏位于罗七路雨淋山平11号，建筑面积30平方米房屋进行拆迁，被拆迁房屋补偿单价1，600元／平方米，拆迁补助费600元，并由甲方先期支付乙方2个月的临时安置补助费人民币360元，其他补偿人民币5，391元，上述补偿合计人民币54，351元，并由甲方为乙方还建安置不低于40平方米房屋一套，安置房屋单价最高不超过人民币1，600元／平方米，双方另约定乙方向甲方预付还建房购房款人民币48，000元。武汉一棉房地产开发有限公司在该协议上盖章。上述协议签订后，武汉一棉房地产开发有限公司即为刘剑敏确定安置位于汉阳区雨淋山庄A栋1101室，建筑面积43.24平方米房屋一套，但刘剑敏未依约交纳购房款。刘剑敏当时为一棉集团下属劳动服务公司的职员，系残疾人。
2005年4月30日，因刘剑敏未依协议约定交纳购房款，武汉某开发有限公司（建设方）与王卫球（参加方）就原安置给刘剑敏的位于汉阳区雨淋山庄A栋1101室，建筑面积43.24平方米房屋签订《武汉市集资合作建房协议书》，现该房屋实际为王卫球使用，刘剑敏现居住于武汉市汉阳区雨林山自建工棚内。
2008年5月4日，刘剑敏向武汉一棉房地产开发有限公司提交《申请》一份，内容为：“兹有本人刘剑敏，属一期房屋拆迁户，因无经济条件购买一期住房，现转给亲弟弟周光亮，因本人无法居住一期面积，愿将协议转入开发三期拆迁户住房，需求二室一厅（75-80平方米）。望领导解决为盼”，周光亮亦于同日在该《申请》中签名。同年5月6日，时任武汉一棉房地产开发有限公司副总经理的周合龙对该《申请》做如下批复：“同意，并按原拆迁协议书收回，重新签新协议，原定拆迁补偿终止”。2008年5月8日，武汉一棉房地产开发有限公司（甲方）与周光亮（乙方）签订并盖章《房屋腾退产权调换安置协议书》（拆迁序号：15号）一份，内容为：“乙方腾退现有住宅房屋建筑面积30平方米，乙方同意甲方按产权调换方式进行，还建期24个月，腾退房安置地址：就地还建在汉阳赫山项目用地范围内，甲方同意乙方申请要求，腾退房屋面积扩大到60-80平方米。甲方对乙方房屋按以下单价计算补偿：住宅房屋2，300元／平方米，合计补偿款人民币69，000元，甲方同意还房结算时按均价2，300元／平方米结算，双方另约定乙方向甲方预付腾退房购房款69，000元整”。武汉一棉房地产开发有限公司在协议上盖有该公司的合同专用章。2008年11月5日，武汉一棉集团有限公司下发《关于周合拢同志免职的通知》（汉一棉办字（2008）02号）文件，内容为：“经研究决定，免去周合拢同志武汉某开发有限公司副经理，武汉一棉中合物业管理有限公司经理”。经审理查明，上述文件中“周合拢”即为本案第三人周合龙。
2013年7月12日，周光亮通过汉口银行两联现金缴款单向武汉某开发有限公司的账号上汇购房款人民币120，000元整。武汉某开发有限公司认可收到此款。
现原、被告就上述事宜发生纠纷，协商无果，原告起诉来院。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，原、被告各持已见，未能达成一致协议。
本院认为：2004年11月6日，被告（反诉原告）与刘剑敏签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，后刘剑敏因无经济条件购买一期住房，申请将拆迁权利转给其弟周光亮，经被告方（反诉原告）副经理周合龙的同意，2008年5月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋腾退产权调换安置协议书》，该协议中有被告（反诉原告）的盖章，被告（反诉原告）对此予以认可，被告（反诉原告）辩称该协议系周合龙的个人行为无证据证实，2013年7月12日，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）的账号上汇购房款人民币120，000元，被告（反诉原告）对此亦予以认可，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，故该协议系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议的约定继续履行。现原告（反诉被告）要求判决原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》有效，被告（反诉原告）应继续履行合同义务的诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）辩称该协议系周合龙的个人行为，且为周合龙、周光亮、刘剑敏恶意串通，故该协议应为无效合同的观点无事实和法律依据，对被告（反诉原告）的辩称理由本院不予采信。被告（反诉原告）要求判决原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》无效的请求证实不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、2008年5月8日，原告（反诉被告）周光亮与被告（反诉原告）武汉一棉房地产开发有限公司签订的《房屋腾退产权调换安置协议书》合法有效，双方应继续履行；
二、驳回被告（反诉原告）武汉一棉房地产开发有限公司的反诉请求。
本案案件受理费人民币4，900元（此款周光亮已预交）、反诉费人民币2，450元（此款武汉一棉房地产开发有限公司已交纳）均由武汉一棉房地产开发有限公司负担。武汉一棉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给周光亮。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。（上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市法院诉讼费分户；账户：07×××45；开户行：农行武汉直属支行830178；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 周佩芳
人民陪审员 周洪元
二〇一四年六月十七日
书 记 员 孙 思