云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4604号
上诉人（原审原告）：谢琼华，女，1963年6月27日出生，汉族，住昆明市西山区。
委托诉讼代理人：朱有洲，男，住昆明市盘龙区，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王琳，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南腾达运通置业有限公司。住所地：昆明市官渡区永平路**号鑫都韵城*栋***室。
法定代表人：陈华才，董事长。
委托诉讼代理人：李哲通，有为法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人谢琼华因与被上诉人云南腾达运通置业有限公司（以下简称“腾达公司”）财产损害赔偿纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢琼华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人一审的诉讼请求为赔偿222.138平方米的商铺或者按30000元/平方米的单价赔偿上诉人损失，一审法院在未向上诉人释明是选择房屋还是现金的情况下直接按明显低价赔偿现金，属于程序违法；二、官城改办【2008】65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》对本案不具有约束力，一审法院以此作为判决依据系适用法律不当；三、在2009年前，上诉人系原昆明市永平路南窑村双龙大院211号、2××号临街铺面的实际产权人，铺面实际使用面积为222.138平方米，每年的租金收益有十多万元，被上诉人强行拆除上诉人的两间临街铺面，拖延八年多不闻不问，一审法院仅判决被上诉人向上诉人赔偿80余万元，明显违背了公平原则。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。
腾达公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
谢琼华向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告谢琼华222.138平方米的商铺或按每平方米30000元的单价赔偿原告损失6664140元以及自2008年7月起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告谢琼华持有原坐落于南窑村双龙大院211号、2××号的昆明市私有房产所有证，房屋均为砖混结构，建筑面积均为85平方米。其中2××号房屋状况记载为“住宅”。2009年3月17日，原告谢琼华向昆明市中衡公证处申请办理保全证据公证，现场测量六间铺面的面积为222.138平方米。该房屋在官渡区城中村改造南窑村片区合作改造范围之内。2008年9月30日，被告腾达公司以拆迁人的名义与官渡区太和街道办事处吴井社区南窑村股份合作社集体经济组织成员签订《村民房屋拆迁补偿安置协议》，对东至明通路，南至站前西路，西至盘龙江，北至永平路的房屋及其附属设施进行拆迁。原告谢琼华的房屋在拆迁范围之内。根据被告与其他被拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》，被拆迁人选择一次性货币补偿的，按照拆迁房屋双方认可的建筑面积，无合法产权证的建筑面积按100：40折算面积，给予每月每平方米10元的补助费，临时安置补助费共发放3个月，产权证上载明商铺的，每月每平方米补助20元。根据官渡区城中村改造领导小组官城改办[2008]65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》，按“房地合一”每平方米4200元一次性补偿。对有合法产权且产权证上载明为统建房底层的非住宅房屋按100：130的比例变更为住宅给予就地回迁。原告谢琼华未就其房屋的拆迁安置补偿事项与被告腾达公司达成协议，其原有房屋已于2009年被拆除。
一审法院认为，关于被告腾达公司的辩解：一、被告腾达公司辩解其并非本案财产损害赔偿的行为人，但未提交相应证据证实。一审法院根据原告提交的被告与其他被拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》，确认被告腾达公司为涉案地块的拆迁人，亦为本案适格主体；二、本案是基于原告谢琼华房屋被拆除，其物权受到侵害的情形之下提起的诉讼，被损害的状态自2009年延续至今，本案未过诉讼时效。关于原告的诉讼请求，一审法院认为，本案原、被告虽未对原南窑村双龙大院211号、2××号房屋签订《拆迁安置补偿协议书》，但官渡区城中村改造领导小组官城改办[2008]65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》确定的拆迁安置补偿办法适用于本法，被告以此为依据与其他拆迁户签订的拆迁安置补偿协议对本案具有参考价值。据此，一审法院确认对原告谢琼华已被拆除的房屋按每平方米4200元进行赔偿；原南窑村双龙大院211号、2××号房屋产权证登记的性质为住宅，面积共计170平方米，属于[2008]65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》中的有证房产，一审法院根据房屋产权登记的记载确认原告谢琼华被拆迁房屋为170平方米的住宅。而根据原告提交的公证测量结果，原告谢琼华尚有未进行登记公示的房屋52.138平方米，一审法院根据[2008]65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》的补偿标准，对该52.138平方米的房屋按100：40折算面积，为20.8552平方米，并以100：130的比例进行赔偿，计为113,869.39元。据此，一审法院确认原告谢琼华的房屋于2009年按照[2008]65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》进行补偿的范围包括：房屋拆迁补偿费827,869.39元、临时安置补助费为住房5100元、铺面3128.26元、搬迁补助费1000元。被告腾达公司在未与原告谢琼华达成拆迁安置补偿协议，未获作为产权人的原告同意或授权的情形之下将原告所有的房屋拆除，应当承担损害赔偿责任。因本案的侵权事实发生于2009年，一审法院以当时的政府文件并参照被告腾达公司与其他拆迁户签订的《拆迁补偿安置协议书》确定赔偿标准。本案所涉原告谢琼华的房产在被拆除后长达七年的时间未获赔偿，必然造成其生产生活的不便，被告腾达公司应当给予充分的赔偿，根据本案原告谢琼华原有房屋的实际情况、其他被拆迁人获得补偿的情况、被告长期未对原告进行赔偿的情况以及市场变化因素，由被告酌情按照中国人民银行同期贷款利率的一倍，以2009年该房屋拆迁可获得的赔偿金额为依据进行赔付。本案发生的拆迁因年代较久，已无法确定侵权发生的确切时间，一审法院依照原告提交的公证书，确认拆迁的时间不早于2009年3月18日，一审法院以此作为侵权发生的时间。故一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：一、被告云南腾达运通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告谢琼华财产损失折价款837,097.65元，并支付该款自2009年3月18日起依照中国人民银行同类流动资金贷款利率的一倍赔付利息损失至款项付清之日止；二、原告谢琼华的其他诉讼请求不予支持。案件受理费74,692元，减半收取37,346元，由被告腾达公司承担，其余37,346元退还原告谢琼华。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明的案件事实与一审一致。二审中双方对以下事实无争议：上诉人被拆迁的房屋有产权证的面积为170平方米，无产权证的面积为52.138平方米。经双方当事人协商一致，确认由上诉人选择回迁以下两套房屋：位于昆明市官渡区永平路51号鑫都韵城小区9栋1单元404室房屋一套，面积为123.96平方米；位于昆明市官渡区永平路51号鑫都韵城小区9栋2单元202室房屋一套，面积为83.94平方米；两套房屋面积共计207.90平方米。
本院认为，根据查明的案件事实，2009年，被上诉人对原昆明市南窑村片区进行拆迁，被上诉人作为拆迁人，在未与上诉人达成拆迁补偿协议的情况下，将上诉人所有的原位于昆明市南窑村双龙大院211号、2××号房屋拆除，其行为侵害了上诉人的财产权，由此所造成的损失被上诉人应当向上诉人进行赔偿。对于赔偿标准，上诉人主张被拆迁的房屋均为商铺，被上诉人应当按照拆除商铺的标准向其赔偿损失。对此，根据上诉人所持有的房屋产权证所载明的内容来看，上诉人被拆除的211号、2××号房屋是相邻的两间房屋，房屋面积和结构相同，其中2××号房屋所有权中房屋用途记载为“住宅”，211号房屋所有权证中未记载房屋用途。本院认为，房屋的用途应当以房屋所有权证中记载的内容为准，因上诉人所持有的房屋所有权证中未列明房屋用途为商铺，故涉案房屋不应按商铺的赔偿标准计算，即使上诉人确实将房屋用作商铺出租，房屋的用途也不因上诉人的使用行为而发生改变，上诉人的该主张不成立，本院不予支持。因本案是对原南窑片区城中村片区进行拆迁所产生的纠纷，故对于具体的补偿方式，本院参照官城改办【2008】65号《关于对南窑片区城中村改造征地拆迁补偿方案的批复》的相关内容进行确定。首先，对于被上诉人应补偿上诉人的房屋面积，本院认为，上诉人有产权证的两套房屋均位于统建房底层，其中2××号房屋记载的用途为住宅，则根据“拆一赔一”的原则，应按1：1的比例计算；211号房屋未列明用途，即属于非住宅房屋，面积应按1：1.3的比例计算；无产权证的房屋补偿面积应按1：0.4的比例计算，即被上诉人应补偿上诉人216.3552平方米的房屋面积（85平方米×1+85平方米×1.3+52.138平方米×0.4）。其次，双方在二审中已经达成一致，由上诉人选择两套面积共计207.90平方米的回迁房作为补偿，对此本院予以确认，即由被上诉人向上诉人交付位于昆明市官渡区永平路51号鑫都韵城小区9栋1单元404室房屋及9栋2单元202室房屋各一套。对于剩余面积8.4552平方米，因被上诉人已无房屋可提供上诉人选择回迁，故本院确认由被上诉人以货币的方式补偿给上诉人。对于补偿标准，本院参照涉案房屋的市场价格，以10000元/平方米计算，确认被上诉人应支付上诉人货币补偿84552元。第三，因自2009年房屋被拆除至本案二审审理期间，被上诉人均未向上诉人提供回迁房屋，故此期间内的安置补偿费被上诉人应当向上诉人支付。一审法院根据上诉人提交的《公证书》确认涉案房屋被拆除的时间不早于2009年3月18日，并无不当，本院予以确认，被上诉人应向上诉人支付自2009年3月至2017年11月共计104个月期间的安置补偿费，该费用以上诉人被拆除的房屋面积222.138平方米为基数，按照10元/月/平方米的标准计算，为231023.52元。另，被上诉人拆除了上诉人的两套房屋，其还应按5元/平方米的标准向上诉人支付搬家费850元。
综上所述，谢琼华的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初4055号民事判决；
二、由云南腾达运通置业有限公司于本判决生效之日起五日内向谢琼华交付位于昆明市官渡区永平路51号鑫都韵城小区9栋1单元404室房屋一套；
三、由云南腾达运通置业有限公司于本判决生效之日起五日内向谢琼华交付位于昆明市官渡区永平路51号鑫都韵城小区9栋2单元202室房屋一套；
四、由云南腾达运通置业有限公司于本判决生效之日起五日内向谢琼华支付拆迁补偿费84552元、安置补助费231023.52元、搬家费850元，上述费用共计316425.52元；
四、驳回谢琼华的其他诉讼请求。
一审案件受理费74692元，减半收取计37346元，二审案件受理费74692元，均由云南腾达运通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一七年十一月九日
书 记 员 韩佩君