浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终3024号
上诉人（原审被告）：宁波开元华城置业有限公司。住所地：浙江省宁波市镇海区九龙湖镇风景区。
法定代表人：张冠明，该公司董事长。
委托代理人：毛晶宇，浙江东方港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贝红梅，女，1967年2月20日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人：费建强，浙江甬望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江开元物业管理股份有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市镇海区九龙湖镇九龙湖村**幢。
法定代表人：苏于伟，该公司总经理。
委托代理人：杨维维，该公司员工。
上诉人宁波开元华城置业有限公司（以下简称华城公司）因与被上诉人贝红梅、浙江开元物业管理股份有限公司宁波分公司（以下简称开元物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省宁波市镇海区人民法院于2016年7月29日作出的（2015）甬镇民初字第1026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年9月30日，原告与华城公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买位于镇海九龙湖畔聆湖轩45幢、建筑面积为861.05平方米的商品房一套，房价为31080000元。该《商品房买卖合同》第十八条约定了保修责任：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行修复，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。双方在《宁波市住宅质量保证书》中约定，住宅自竣工综合验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如发生本工程质量问题，被告华城公司承担保修责任：1.屋面防水为8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年；3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；4.电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年，以上内容本公司已委托开元物业公司负责维修。住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由被告华城公司委托被告开元物业公司负责处理。同期，原告贝红梅与杭州开元物业服务有限公司宁波分公司（后变更名称为本案被告开元物业公司）签订《九龙湖畔前期物业服务协议》，约定了双方在前期物业服务合同中各自权利和义务。其中约定，杭州开元物业服务有限公司宁波分公司对涉案房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施、绿化、环境卫生设施等进行维护与管理。双方还在《商品房买卖合同》补充协议中约定，自该商品房交付买受人之日起，买受人承担该商品房的室内装修装饰工程、家具家电、工艺物品及其他设施设备的维修保养责任。
涉案房屋于2009年11月13日竣工、验收合格，2010年12月14日，宁波市镇海区建设与交通局审查后准予备案。2011年1月10日，被告华城公司向原告交付房屋，原告贝红梅在清点涉案房屋的灯具、卫生间用品、五金件、洁具、橱柜、床上用品、地毯、户外用品、窗帘、活动家具等基础上，在《收楼确认书》上签字。
2011年8月3日、8月13日，因暴雨天气，小区地下管网排水不畅，造成原告房屋地下室倒灌水现象。原告家中部分家具和物品浸水受损。原告与被告开元物业公司签订了《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿协议》，该协议约定：一、甲方（被告开元物业公司）将以同类价格或品牌的产品在经乙方（原告贝红梅）确认后进行更换（详见附件1）。二、作为对此次地下室进水对乙方造成损失的补偿，甲方将无偿对乙方房屋的部分功能和设施进行如下改造，改造方案在乙方签字确认后实施：1.更换乙方房屋部分门窗，因更换门窗造成的墙地面修补工作，由甲方协助乙方完成（详见附件2）。2.扩大乙方房屋地下室东侧保姆房采光井，采光井顶部为可开启钢化夹胶玻璃（铝合金边框），确保通风效果（详见附件3、4）。室内大理石保养、翻新1次。4.二楼地毯清洗一次。三、本协议签订后，甲方应依约履行。甲方履行本协议后，双方再无其他经济纠葛，乙方不得以任何理由要求甲方再行支付任何费用。同时，被告开元物业公司出具一份《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水受损物品清单确认书》，该确认书并没有原告贝红梅的签字。被告开元物业公司又出具了《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿改造方案确认书1》和《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿改造方案确认书2》，改造方案确认书1中载明：“2011年8月3日与2011年8月13日两次暴雨天气，因小区地下管网排水不畅，造成九龙湖畔聆湖轩45幢业主房屋地下室部分进水，虽经浙江开元物业服务有限公司宁波分公司及时进行抢救和排水处理，仍有部分家具和物品因被水浸泡受损，此事件的发生，对业主造成了一定程度的损失，经友好协商后，作为对此次地下室进水对乙方造成损失的补偿，将无偿对业主部分门窗进行更换，因门窗造成的墙地面修补工作，由我方协助业主完成。房屋地下室倒灌水现象。原告家中部分家具和物品浸水受损。改造方案1（详见附件）在业主确认后实施”。改造方案确认书2中载明：“2011年8月3日与2011年8月13日两次暴雨天气，因小区地下管网排水不畅，造成九龙湖畔聆湖轩45幢业主房屋地下室部分进水，虽经浙江开元物业服务有限公司宁波分公司及时进行抢救和排水处理，仍有部分家具和物品因被水浸泡受损，此事件的发生，对业主造成了一定程度的损失，经友好协商后，作为对此次地下室进水对乙方造成损失的补偿，将无偿对业主房屋地下室东侧保姆房采光井进行扩大，采光井顶部为可开启钢化夹胶玻璃（铝合金边框），确保通风效果，改造方案2（详见附件1、2）在业主确认后实施”。原告贝红梅在改造方案确认书1、2上签字。
2012年6月中旬发生特大暴雨天气，造成原告房屋地下室部分进水，原告与被告开元物业公司又签订《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿协议》，该协议约定：一、作为对此次地下室进水对乙方（原告贝红梅）造成损失的补偿，甲方（被告开元物业公司）将无偿对乙方房屋的部分功能和设施进行如下装修改造，改造方案在乙方签字确认后实施。1.甲方负责打通乙方地下室保姆房旁的卫生间，使之与东侧扩大的采光井连通，地面铺装及门套按现状复原，墙面贴墙纸；东侧采光井调整为洗衣房，原洗衣房调整为卫生间，具体施工方案见附件图纸及清单。业主自定卫生间墙面型号8WJG22A的瓷砖和过廊墙面的墙纸，甲方分别承担500元/平方米和500元/每卷，超出该单价的所有费用由业主个人承担。（详见附件图纸及清单）2.乙方房屋地下室南侧原台球房外面采光井重新装修，并在采光窗处安装电动开启设备，具体施工方案见附件。（详见附件图纸）3.东侧花园按甲乙双方协商一致方案由甲方完成施工。二、关于6月份乙方地下室内进水造成的沙发、按摩椅、冰箱浸泡，如在2013年6月底前日常生活使用中出现故障，小问题由甲方负责维修，出现严重质量问题乙方可要求甲方全部更换。三、本协议签订后，甲方应依约履行，甲方履行本协议义务后，就本次灌水事件，如在2013年6月底前日常生活使用中因灌水造成的质量问题（如地下室木饰面、墙纸发霉、地插及线路故障问题）不再出现，乙方不再向甲方追究责任；如在2013年6月底前出现以上这些问题则由甲方负责整改到位。甲乙双方应履行保密义务，不得对第三方透露协议相关内容。甲方代表在该补偿协议上签字，并在页面骑缝处加盖被告开元物业公司公章，原告贝红梅签字，并注明签字时间为2012年11月22日。
2012年12月3日，被告华城公司与宁波繁华建筑装饰工程有限公司签订《宁波九龙湖畔一期39#（门牌号××）装修改造工程施工合同》，由宁波繁华建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了装修改造，工程造价390000元，工程内容包括拆除工程、水电安装、墙面砖于挂、石材粘贴、木制作及五金安装、墙面乳胶漆及墙纸等分项工程。2013年3月2日，被告华城公司与宁波繁华建筑装饰工程有限公司签订《宁波九龙湖畔一期39#（门牌号××）装修改造工程补充合同》，约定工程承包范围包括涉案房屋的酒吧、家庭休息室、健身房、更衣室部分墙纸、腻子进行铲除，重新做硅藻泥涂料、更衣室天花及酒柜间石膏板拆除、安装、安装踢脚板等，工程造价60521元。经原告贝红梅确认施工方案、工程图纸、主材后，宁波繁华建筑装饰工程有限公司进行了涉案房屋的装修整改施工。2013年1月15日，装修工程施工完毕，经被告华城公司与施工单位验收后，原告贝红梅也在竣工报告上签字。
2015年7月15日，原告因涉案房屋仍存在质量问题，向该院提起诉讼。诉讼过程中，经原告申请，该院依法委托浙江元本检测技术股份有限公司在现场勘察的基础上，作出报告编号为YBFJ1600202201的《检测报告》，该检测报告第5部分第5.2项以拍照、录像方式用表1的形式记载了涉案房屋受损部位及现象：1.二层2-7轴交L-
F轴化妆间、更衣室、走廊存在木地板发霉腐烂、木门套和踢脚线局部泛水起泡；2.二层9-13轴交L-
F主卧室存在木地板局部隆起、木门套和踢脚线局部泛水起泡；3.二层17-18轴交R-
P轴更衣室连廊存在木地板发霉腐烂、木门套和踢脚线局部泛水起泡；4.二层16-18轴交K-
P轴次卧室存在墙纸局部发霉、木门套和踢脚线局部泛水起泡、木地板局部隆起；5.二层15-17轴交R-
V轴卧室、卫生间、走廊存在墙纸局部发霉、木门套和踢脚线局部泛水起泡；6.二层16-18轴交K轴次卧存在木窗套和墙面木饰面局部泛水起泡变形；7.一层1-3轴交D轴餐厅存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；8.一层A-
D轴交10轴家庭室存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；9.一层10-13轴交E轴正餐厅存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；10.一层E-
J轴交13轴正餐厅存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；11.一层13-16轴交J轴客厅存在墙纸局部发霉；12.一层18轴交X轴客卧存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；13.一层S-
V轴交15轴书房存在墙纸局部发霉、踢脚线起泡；14.一层13-14轴交U轴书房存在墙纸局部发霉；15.一层9-13轴交S轴连廊存在墙纸局部发霉；16.一层S-
T轴交11轴门厅存在墙纸局部发霉；17.一层2-11轴交S-Y轴车库存在屋面吊顶局部发霉；18.一层D-
G轴交1轴餐厅存在外墙墙纸局部发霉、木窗套局部泛水起泡；19.地下室13-16轴交L轴酒柜存在酒柜底部木构件发霉、起泡；20.地下室9-16轴交S轴连廊存在墙体发霉；21.地下室D-
J轴交13轴客厅（原健身区）存在墙体木饰面板泛水起泡变形；22.地下室9-13轴交L轴酒柜存在墙纸发霉、酒柜木饰面板泛水起泡变形。浙江元本检测技术股份有限公司依据浙江工业大学建筑设计院出具的施工图纸，通过查阅资料、现场调查与检测，并经过综合分析得出鉴定结论：1.表1序号1～4号部位受损原因：卫生间水分通过水泥砂浆，渗透至周边的化妆间、更衣间、客卧、主客卧、走廊等部位，导致木龙骨、木基层、木地板受水分浸泡至发霉、腐烂，并引起木地板局部隆起，木门套、踢脚线局部泛水起泡；2.表1序号6～12、18号部位受损原因：门框、窗框周边外墙渗漏，导致木门套、木窗套、墙体受潮，从而引起木门套和木窗套泛水起泡及墙纸发霉；3.表1序号13号部位受损原因：卫生间墙体渗漏，导致墙体发霉；4.表1序号5号部位受损原因：卫生间瓷砖底部水泥砂浆水分漫延至走廊、客卧，导致墙体墙角处潮湿，引起墙体与墙纸发霉；5.表1序号14～16号部位受损原因：受损部位墙体底部为外墙，外墙与室外土壤直接接触，墙体渗水导致墙纸发霉；6.表1序号17号部位受损原因：屋面存在渗漏现象，导致吊顶浸水，引起屋面吊顶局部发霉；7.表1序号19、22号部位受损原因：强降水导致湖水水位上升，湖水通过排水管道倒灌地下室，从而引起地下室积水，进而引起地下室13-16轴交L轴酒柜底部、地下室9-13轴交L轴酒柜底部木构件发霉、起泡；8.表1序号20～21号部位受损原因：依据《地下工程防水技术规范》GB50108-2008的要求，本工程地下室使用功能为人员长期停留场所，设计防水等级应为一级，但依据该建筑设计图纸可知该建筑设计防水等级为二级，因此地下室使用功能与防水设计等级不符，地下室外墙墙体渗水，引起墙体发霉、墙体木饰面板泛水起泡。本次司法鉴定产生了检测费60000元，由原告贝红梅预付。
另查明：2008年6月26日，杭州开元物业管理有限公司变更名称为杭州开元物业服务有限公司；2010年5月26日，杭州开元物业服务有限公司变更名称为浙江开元物业服务有限公司；2014年8月5日，浙江开元物业服务有限公司变更为浙江开元物业管理股份有限公司即本案被告开元物业公司。
原审原告贝红梅于2015年7月13日诉至原审法院，请求判令：1.两原审被告共同履行涉案房屋的屋面、外墙、屋外扶手、一楼墙纸、楼梯扶手、视听间地毯、地下室地插、两扇门及所有被雨水浸泡过的木质面（门框、护壁、橱）、中央空调、二楼、三楼地板、屋外水沟破损等项目的修理、重做、更换义务；2.两原审被告共同赔偿原审原告已经自行修复支出的费用181500元，具体包括：一楼地砖费用60000元、更换沙发一套35000元、按摩椅一把16500元、音响一组50000元，休闲家具一组20000元；3.两原审被告补偿因房屋质量问题造成原审原告经济损失200000元（暂估）。在审理过程中，原审原告变更第1项诉讼请求为：两原审被告进行整改修复涉案房屋屋顶外墙、屋外扶手以及就浙江元本检测技术股份有限公司《检测报告》第5部分的5.2项表1中所载明的质量缺陷；变更第3项诉讼请求为：两原审被告赔偿原审原告因涉案房屋维修期间按每天3000元计算的经济损失以及赔偿原审原告诉前的经济损失50000元，合计231500元。同时增加一项诉讼请求：涉案房屋维修期间的物业费由两原审被告承担。
原审法院审理认为：原告贝红梅与被告华城公司签订的《商品房买卖合同》及《宁波市住宅质量保证书》等附件系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，故原告、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。
本案的争议焦点一：关于涉案房屋维修的责任主体认定问题，即两被告应否对涉案房屋存在的质量缺陷承担修复责任。原告认为，被告华城公司作为出卖人应当对涉案房屋在保修期内承担保修责任，被告开元物业公司作为涉案房屋的物业服务者，应对涉案房屋的质量缺陷承担维修义务。被告华城公司认为，其已委托被告开元物业公司履行涉案房屋维修和补偿义务，故不应承担涉案房屋的维修义务。被告开元物业公司认为其为物业公司，仅依据物业服务合同为原告提供相关物业服务，对涉案房屋存在的质量缺陷不应承担责任。对此，该院分析如下：原告向被告华城公司购买的精装修房屋于2011年1月10日交付。原告在居住期间出现房屋质量问题，被告华城公司应按约在保修期内承担保修义务，并应赔偿由此给原告所造成的经济损失。双方在《商品房买卖合同》第十八条约定了保修责任，并在合同附件六中约定，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。双方在《宁波市住宅质量保证书》中明确约定，住宅自竣工综合验收后交付之日起，在以下期限内正常使用情况下，如发生本工程质量问题，被告华城公司承担保修责任：1.屋面防水为8年；2.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年；……。本案中，浙江元本检测技术股份有限公司出具的报告编号为YBFJ1600202201的《检测报告》关于涉案房屋存在的质量及原因分析，已经明确被告华城公司交付的房屋存在外墙、屋面及室内卫生间、地下室等防水工程质量缺陷等，这些质量瑕疵或缺陷并未超过约定的质量保修期，被告华城公司应按合同约定和《住宅质量保证书》的承诺内容予以修复或整改，恢复房屋正常使用功能。故原告要求被告华城公司对涉案房屋外墙渗漏、屋面渗漏水、以及浙江元本检测技术股份有限公司《检测报告》第5部分的5.2表1中载明的质量缺陷，进行整改修复至符合国家有关建筑安全标准的诉讼请求，该院予以支持。关于原告诉请的屋外扶手存在质量问题，原告未提供充分证据，检测报告中也未列明涉案屋外扶手存在质量问题，该院不予支持。至于被告华城公司辩称，其已经根据原告家中浸水情况委托被告开元物业公司与原告达成补偿方案，其已经履行了涉案房屋维修义务和相关损失的补偿，现原告的诉请已超过法律规定的诉讼时效。该院认为，被告华城公司针对暴雨天气所造成的原告家中浸水，同意对原告的地下室改造采光井、更换门窗等，系作为涉案房屋浸水后的补偿行为，不能因此免除其按合同约定和《住宅质量保证书》的承诺内容对涉案房屋所存在的质量缺陷在保修期内的维修义务。涉案房屋经检测确认的质量缺陷属于合同约定和《住宅质量保证书》的承诺的保修范围，且在保修期内，原告在发现涉房屋存在质量问题时，随时有权要求被告继续履行保修义务，故对上述抗辩意见，该院不予采纳。
关于原告要求被告开元物业公司承担涉案房屋的维修责任。该院认为，合同具有相对性，本案系商品房预售合同纠纷，合同的相对方为被告华城公司，因被告华城公司出售的房屋出现质量问题，原告有权依据商品房预售合同的约定向合同相对方即被告华城公司主张权利。而被告开元物业公司仅为涉案房屋的小区提供物业服务，虽然被告华城公司委托被告开元物业公司负责相关物业的维修义务，该物业公司受托进行相关物业的维修服务，其行为属于代为履行，在原告购买的房屋出现质量缺陷时，承担保修责任主体仍是出卖方即被告华城公司，被告华城公司不能基于其委托行为对抗原告提出的有关因涉案房屋存在质量缺陷所应承担的保修义务，被告开元物业公司对房屋所存在的质量缺陷不应承担保修责任，故原告要求被告开元物业公司承担涉案房屋质量缺陷的保修责任及赔偿损失的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。
本案的争议焦点二：原告能否要求被告华城公司赔偿原告自行修复支出的费用。原告认为，原告已自行修复支出的费用181500元，具体包括：一楼地砖费用60000元、更换沙发一套35000元、按摩椅一把16500元、音响一组50000元，休闲家具一组20000元，应当由被告华城公司赔付。被告华城公司认为，其已经委托被告开元物业公司给予原告因涉案房屋倒灌水所造成的损失予以补偿，不应再承担赔偿责任，且原告并无支付凭证证明其自行修复费用。该院认为，双方在商品房买卖合同及附件中已约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行修复，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。因此，原告进行自行修复涉案房屋的前提条件是出卖人即被告华城公司拒绝修复或者在合理期限拖延修复，原告可以自行修复或委托他人修复，修复费用由华城公司承担。本案中，在发生几次因暴雨天气致使原告家中浸水情形下，被告华城公司按约定委托被告开元物业公司及时进行抢救，双方多次协商，签订协议，制定方案，弥补损失，原告也同意被告开元物业公司的修复补偿方案。后被告华城公司与宁波繁华建筑装饰工程有限公司签订《宁波九龙湖畔一期39#（门牌号××）装修改造工程施工合同》及补充合同，经原告贝红梅确认施工方案、工程图纸，由宁波繁华建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了一系列装修改造，充分说明被告华城公司均在履行保修义务。原告现无证据证明被告华城公司拒绝修复或者在合理期限拖延修复，也无证据证实存在双方协商后被告华城公司同意其自行修复，而费用由被告华城公司自愿承担的情形。而且，2011年倒灌水受损物品确认单并无原告贝红梅的签字确认，不符合先前双方签订的《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿协议》中关于更换相关物品需“经乙方（即原告）确认后进行更换”的约定。再者，2012年6月中旬发生特大暴雨天气，造成原告房屋地下室部分进水，原告与被告开元物业公司签订的《九龙湖畔聆湖轩45幢地下室倒灌水补偿协议》中约定，关于6月份乙方地下室内进水造成的沙发、按摩椅、冰箱浸泡，如在2013年6月底前日常生活使用中出现故障，小问题由甲方负责维修，出现严重质量问题乙方可要求甲方全部更换。事后，原告并未向被告提出地下室进水造成的沙发、按摩椅、冰箱在2013年6月底前出现严重质量问题，且无证据证明原告已通知被告华城公司需要更换相关物品的事实。从该内容看，即使上述物品出现质量问题，原告应及时告知被告华城公司，双方签字确认后，由被告华城公司进行维修或更换，而非由原告自行维修。且本案中原告也未提供证据证实其自行维修房屋及物品的实际支出费用和具体数额，故该院难以支持。
本案的争议焦点三：被告华城公司应否赔偿涉案房屋维修期间的经济损失。原告认为，被告华城公司应按每天3000元计算标准赔偿原告关于涉案房屋维修期间无法居住使用的实际损失以及赔偿原告起诉前的经济损失50000元。被告华城公司认为，其已经委托被告开元物业公司就涉案房屋倒灌水所造成的损失给予原告相应补偿，其不应承担赔偿责任，且原告并无计算损失的客观依据。该院认为，诉前原告自2011年至2012年发生浸水事件，被告在维修整改期间虽确实会影响原告的居住使用，但双方在协商确认相应维修和补偿方案的基础上，被告华城公司已花费较大资金为原告房屋进行相应的改装修复，作为涉案房屋地下室浸水的补偿，原告也予以同意。原告此期间并未提出相关影响其居住使用的赔偿要求，原告也不能提供证据证明其在起诉前因不能居住使用房屋所产生的实际经济损失，故该院对原告主张起诉之前因家中浸水所造成的实际损失不予支持。现经鉴定机构依法检测，原告的房屋确实存在一定质量缺陷，虽经被告华城公司采取措施维修整改，但至今未能彻底解决，需要被告华城公司继续履行保修义务，在维修期间，确实会影响原告居住生活，故宜根据涉案房屋存在的质量缺陷，需要维修的合理期间，结合日常生活经验，参照同地段家庭租房的租金标准，适当考虑给予原告一定的经济补偿，诉讼期间，两被告认为涉案房屋存在的质量问题维修期间大约需要6个月，该院酌情确定由被告华城公司每月补偿原告关于涉案房屋维修期间影响居住使用的损失9000元。
本案的争议焦点四：两被告应否承担原告在涉案房屋维修期间所发生的物业费。原告认为，因涉案房屋存在质量缺陷需要进一步维修，维修期间的物业费应由两被告承担。被告华城公司认为，原告要求其承担修理期间的物业费无合同依据，也无法律依据。被告开元物业公司认为，涉案房屋维修期间产生的物业费与涉案房屋因质量缺陷引发的赔偿问题并非同一法律关系，被告开元物业公司为小区提供的是综合性物业服务，不能因原告需要维修房屋而减免物业费。该院认为，物业管理费，是业主就物业服务单位对居住小区内的房屋建筑、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常的维护、养护及其他提供与业主生活有关的服务而支付的对价。该物业费是综合性服务收费，即使原告因房屋维修暂时不居住此房屋，被告开元物业公司仍对涉案房屋提供相应的物业服务。原告仅以涉案房屋维修为由而主张物业费用由两被告承担，依据不足，且该院已经酌情确定赔偿原告维修期间的合理损失，故该院对此不予支持。综上所述，原告合理的诉请应予支持，对于其他诉讼请求，应予驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告宁波开元华城置业有限公司对原告贝红梅购置的坐落于镇海九龙湖畔的聆湖轩45幢房屋进行整改修复，至符合国家有关建筑安全标准的要求。修复责任的范围以前述的浙江元本检测技术股份有限公司《检测报告》第5.2部分表1中载明的质量缺陷以及《检测报告》第6部分项下第2、5、6、8项中所涉外墙或屋面的质量缺陷为限，于判决生效之日起六个月内履行完毕；二、被告宁波开元华城置业有限公司赔偿原告贝红梅在上述质量问题维修期间影响房屋居住使用的损失54000元，此款于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告贝红梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费7”023元，由原告贝红梅负担5793元，被告宁波开元华城置业有限公司负担1230元。司法鉴定申请费60000元，由被告宁波开元华城置业有限公司承担，于判决生效之日起十日内直接支付给原告贝红梅。
宣判后，原审被告华城公司不服，上诉至本院，称：1.涉案《检测报告》存在明显错误，不应作为定案依据。首先，上诉人对《检测报告》提出异议后，原审未通知鉴定机构人员出庭，程序严重错误。其次，2008版的《地下工程防水技术规范》并不适用涉案房屋，且无论是一级防水还是二级防水均不是强制性、效力性规范，浙江元本检测技术股份有限公司不应以此认定地下室防水存在问题。2.原审作出的第一项判决前后矛盾，上诉人无法依照判决履行。《检测报告》第5.2部分表1并非鉴定结论，仅系当时检测时所记录的受损现象。另外，原审要求上诉人“以外墙或屋面为限”修复《检测报告》5.2部分表1以及第6部分项下第2、5、6、8条，内容并不明确。3.司法鉴定费不属于诉讼费，根据《诉讼费缴纳办法》的相关规定，涉案鉴定费应由被上诉人贝红梅承担。综上，请求撤销原审判决第一项以及判决司法鉴定费由被上诉人贝红梅承担。
被上诉人贝红梅答辩称：1.双方当事人对维修项目未能达成一致，被上诉人唯有申请司法鉴定明确涉案房屋的修复范围以及受损原因，故鉴定费应由上诉人承担。2.《检测报告》系鉴定机构依据专业知识分析得出，可作为定案依据。3.《检测报告》第5.2部分明确了修复范围，而第6部分系对受损原因的分析，这是两块不同的内容。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人开元物业公司未到庭参加诉讼亦未提供书面答辩状。
各方当事人在二审审理期间均未向本院提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人华城公司与被上诉人贝红梅签订的《商品房买卖合同》及《宁波市住宅质量保证书》等附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。涉案房屋自2011年以来多次发生地下室倒灌水致使房屋存在严重质量问题，被上诉人贝红梅为明确涉案房屋的修复范围以及受损原因申请司法鉴定，合情合理。浙江元本检测技术股份有限公司出具的《检测报告》明确涉案房屋存在外墙、屋面及室内卫生间、地下室等防水工程质量缺陷等，而这些质量缺陷并未超过双方约定的质量保修期，故原审判令上诉人承担涉案司法鉴定费，应属合理。涉案司法鉴定经被上诉人贝红梅申请，法院委托鉴定，鉴定程序合法，鉴定机构具备鉴定资质。上诉人虽对《检测报告》有异议，但未能提供反驳证据，且在原审未申请鉴定人员出庭，故本院对上诉人主张涉案《检测报告》不能作为定案依据的上诉理由，不予支持。涉案《检测报告》第5.2部分表1明确涉案房屋的受损部位以及现象，而第6部分主要是分析引起第5.2部分表1受损的原因。原审判决上诉人不仅应对《检测报告》第5.2部分表1所列的具体受损部位进行修复，同时对引起第6部分项下第2、5、6、8项受损原因的外墙和屋面渗水问题亦应当进行修复，不仅有利于解决涉案房屋存在多年的质量问题也符合双方当事人对涉案房屋的质量保修约定。上诉人作为出卖人应当对涉案房屋在保修期内承担保修责任，原审判决上诉人对《检测报告》中相关的质量缺陷进行修复，并无不当。上诉人认为原审判决第一项内容不明确，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人宁波开元华城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年十一月三日
书 记 员 陆 琼