河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牟民初字第275号
原告（反诉被告）高圈，男，生于1971年7月11日，汉族。
委托代理人刘中光，河南迪卡沃律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘永欣，又名刘永兴，男，生于1975年4月21日，汉族。
委托代理人吴国凯，中牟县城关第二法律服务所法律服务工作者。
原告（反诉被告）高圈与被告（反诉原告）刘永欣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高圈及其委托代理人刘中光，被告刘永欣及其委托代理人吴国凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月27日，原、被告双方签订厂房租赁协议，协议约定被告方构建1700平方米的厂房出租给原告做生产白乳胶车间使用，原告每年支付该面积的租金14万元，租期为3年。协议签订后，被告仅仅搭建1400平方米的厂房面积租给乙方，且未在补充协议约定的2013年8月30日前交付原告使用，直到2013年10月1日才将厂房交付给原告，延期交房30日。后经了解，被告出租给原告厂房的土地属于郑州铁路局所有，郑州铁路局不允许其对外转租，根据铁路用地相关法规的规定，铁路用地是不允许建设厂房的，然而被告却隐瞒真实情况，擅自转让该土地，骗取原告的信任，致原告生产设备进驻厂房。由于该地块属于铁路用地，因被告擅自建厂房遭到周围群众举报，自2014年10月底起原告无法正常生产经营，给原告造成损失10余万元。再者，由于被告建筑厂房缺少资金，被告在2013年5月28日就让原告按合同约定支付第一年租金14万元。2013年7月18日又向原告借款6万元现金用于建筑厂房，并予以此冲抵第二年的租金。因该协议无法继续履行，已于2014年10月份解除。现诉至法院，请求法院判令：1、被告退还多收取的房屋租金84706元（其中面积不足的租金24706元，被告向原告所借的款项6万元）；2、被告支付延期交房罚款3万元；3、被告赔偿原告损失10万元；4、诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称：2012年5月27日，双方充分协商，达成一份房屋租赁合同，约定被告将所建的一个厂房出租给原告合法使用，用于经营河南巨力胶业有限公司，但原告竟然非法经营污染企业，不符合环保法的相关规定。经中牟县工商安全生产等执法部门多次通知要求其整改纠正，但原告拒不履行整改义务。2014年9月18日，中牟县安全行政执法部门下达（牟）安监管强措（2014）执法1－1号强制措施决定书，责令原告停产停业。原告虽然停止了违法生产，但准备以后再继续生产，因此，厂房设备及物资仍留在所租的房屋内，仍然占用着被告的房屋，故原告仍应向被告支付租赁费用。原告不能生产，是因原告所经营的企业违法经营、造成污染，被群众举报，上级执法部门进行处罚、新闻部门曝光后未整改所造成，与被告无关。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。请求法院判令原告继续履行合同，支付房屋租赁费24万元及滞纳金（滞纳金自2013年5月1日起至实际支付之日止，按日千分之三计算）。
针对被告的反诉，原告辩称：被告要求原告支付24万元房租没有依据。双方的合同已于2014年10月份予以解除，因协商借款转变为租金事宜未达成一致意见，至今没有将合同解除完毕。由于被告出租给原告土地违反有关法律规定，不得搭建简易或永久建房，致使租赁合同违反法律规定，应为无效协议。原告要求被告支付年租金24万元及滞纳金没有依据。
原告提供的证据有：
1、2013年5月27日原、被告签订的《厂房租赁协议》1份，主要证明被告应为原告提供1700平方米的厂房，原告支付年租金14万元。
2、2013年7月18日原、被告签订的《厂房租赁补充协议》1份，主要证明被告交房日期应为2013年8月30日，延期交付每天罚款1000元。
3、《临时借用铁路用地合同》复印件1份，主要证明涉案土地是铁路用地，不允许建设简易用房或永久建房的，原、被告之间的协议违背法律规定，应为无效协议。
4、2013年7月18日被告出具的收条1份，主要证明被告收到原告所支付的租金14万元。
5、2013年7月18日被告出具的借条1份，主要证明被告向原告借款6万元。
6、电话录音及录音文字材料1份。
被告提供的证据有：
1、《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》各1份，主要证明双方签订的合同是双方真实意思表示，且已实际履行，现仍在履行中。
2、照片8张，主要证明房屋面积超过合同约定及厂房的现状。
3、工商等部门的处罚文书3份、照片1张、光盘1张，主要证明原告的企业属污染企业，政府要求被告停产，并非因为被告的土地存在问题。
经审理查明：2013年5月27日，原告高圈为乙方（承租方），被告刘永欣为甲方（出租方），双方签订《厂房租赁协议》，主要内容为：甲方同意将座落在中牟县官渡镇李庄村东200米的1700平方米的厂房有偿租赁给乙方使用。厂房类型为钢构结构，高10米，跨度不限，面积500平方米，地坪厚度6公分，仓库面积1000平方米，地坪厚度3公分，住房200平方米。租金起付日期应在甲方把厂房交付乙方使用之日为准确日期，租赁期三年；乙方以先交后租，每年支付一次的方式缴纳租金，在本合同签订当日缴纳第一年租金14万元。乙方应当按时交纳租赁费，不得拖欠，未在约定的期限内履行的，每拖欠一日需加付当年租金千分之二的违约金，累计超过一个月未缴纳的，甲方有权终止合同。
2013年7月18日，原告高圈为乙方（承租方），被告刘永欣为甲方（出租方），双方签订《厂房租赁补充协议》，主要内容为：一、厂房墙体结构：厂房墙体3.5M以下用水泥砖修建，3.5M以上用双层铁皮泡沫板修建。二、仓库墙体结构：仓库墙体1.5M以下用水泥砖修建，1.5M以上用铁皮修建。三、工期：厂房于2013年8月10日前修建完工并交付使用，仓库于2013年8月30日前修建完工并付使用，除不可抗拒的自然灾害等原因和乙方要求停工外，甲方必须按时完成交付，推迟一天罚款1000元。本协议与《厂房租赁协议》具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原《厂房租赁协议》的其余部分应完全继续有效。
原告支付被告租金14万元，被告于2013年7月18日为原告出具收条一份，主要内容为：今收到高圈租金壹拾肆万元。当日，被告因修建涉案厂房资金不足，向原告借款6万元，并为原告出具借条一份，主要内容为：今借高圈现金6万元。双方商定该6万元借款可冲抵下一年的租金。
后被告按双方约定修建并向原告交付厂房。原告使用涉案厂房经营河南巨力胶业有限公司。2014年7月30日，中牟县安全生产监督管理局以原告所经营的公司存在“未建立健全本单位安全生产责任制”、“未建立本单位安全事故应急救援预案”、“未建立建全隐患排查治理制度”、“未建立建全从业人员安全培训档案”、“未对从事接触职业病危害的作业劳动者进行岗前、在岗期和离岗时的职业健康检查”、“未配备消防器材（灭火器）”、“未见到主要负责人、安全管理人员相关证件”、“未见到锅炉检测报告”等8项问题，向公司下达《责令限期整改指令书》，责令原告于2014年8月7日前整改完毕，逾期不整改或达不到要求的，依法给予行政处罚；由此造成事故的，依法追究有关人员的责任。2014年9月18日，中牟县安全生产监督管理局以原告经营的公司存在重大事故隐患向该公司下达《强制措施决定书》，决定：责令原告经营的公司停产停业。2014年10月份，原告将其所经营公司的部分物料从涉案厂房中拉出，被告以原告未支付租金为由，拒绝原告将其他物品拉出。双方为此发生纠纷。在案件审理过程中，被告称涉案房屋的租金自2013年8月30日开始起算。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的《厂房租赁协议》及《厂房租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
原告称双方之间的合同为无效合同，理由不当，本院不予采信。原告称原、被告双方之间的合同通过相关部门协调并经被告同意，已2014年10月份解除，被告对此不予认可，原告亦未提供充分证据证明，故原告的该项意见，证据不足，本院不予采信。原告以被告所建厂房未达到双方约定面积，要求被告退还已交纳的部分租金24706元。本院认为，首先，涉案厂房是被告按原告要求所建，且在修建厂房时，原告亦经常到施工现场查看；其次，在被告向原告交付涉案厂房时，原告予以接受，并使用涉案厂房实际进行了生产经营。综上，本院认为原告对于被告所交付的厂房已予以认可，故现原告以被告所交付的房屋面积不符合约定为由，要求退还部分租金24706元，证据不足，理由不当，本院不予支持。原告称被告延期交房，被告对此不予认可，且原告未提供充分证据证明，故原告要求被告支付延期交房罚款3万元，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失10万元，未提供证据证明，本院亦不予支持。
关于被告反诉要求原告继续履行合同，支付2013年至2014年、2014年至2015年的租金计24万元及滞纳金的诉讼请求。因原告经营的公司存在重大事故隐患被相关部门责令停产停业，且原告已于2014年10月份将厂房中部分物品拉出，并于2015年1月12日向法院提起诉讼，要求被告退还多收取的租金及赔偿损失等。双方之间的合同在事实上已无法继续履行。故被告至迟应在收到原告的起诉状等法律文书后，即自2015年1月20日，应当采取适当措施防止损失的扩大，因为此时原告已经没有继续租赁被告厂房的意愿或继续占用被告厂房的故意。但被告此时仍拒绝原告将厂房内的下余物品拉出，应认为没有采取适当措施而致使损失扩大。因此，被告要求原告支付2015年1月20日后的租金的请求，本院不予支持。结合被告所称涉案房屋的租金自2013年8月30日开始起算的意见，根据双方每年租金14万元的约定，自2013年8月30日至2015年1月20日，原告应向被告支付租金共计194849元（其中2013年8月30日至2014年8月30日的租金为14万元，2014年8月30日至2015年1月20日租金为54849元）。因双方在签订厂房租赁协议时，原告已向被告支付了第一年的租金14万元，并且被告在修建厂房时曾向原告借款6万元，且双方已协商该款可冲抵下一年的租金，故原告应支付给被告的租金194849元与原告已支付的20万元折抵后，被告应返还原告租金5151元。综上，被告反诉要求原告支付租金24万元并支付滞纳金的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘永欣于本判决生效之日起十日内返还原告高圈租金五千一百五十一元。
二、驳回原告高圈的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘永欣的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千五百二十一元，由被告刘永欣负担一百零八元，由原告高圈负担四千四百一十三元；反诉费二千四百五十元，由被告（反诉原告）刘永欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 周文中
审 判 员 杨景慧
人民陪审员 王立功
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 左利菲