北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第4926号
上诉人（原审被告）北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。
法定代表人杨金城，董事长。
委托代理人李延武，北京天驰洪范律师事务所律师。
委托代理人付文家，北京天驰洪范律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市农工商开发贸易公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。
法定负责人孙红军，破产管理人组长。
委托代理人王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京海文资产经营管理有限公司（以下简称海文资产公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2013）二中民初字第15870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海文资产公司的法定代表人杨金城及委托代理人付文家，被上诉人北京市农工商开发贸易公司（以下简称农工商公司）的委托代理人王道彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，农工商公司向原审法院起诉称：2007年11月6日，我公司作为甲方与乙方海文资产公司签订关于海文大厦516号房屋的《房屋租赁合同》，合同的主要内容如下：租赁期限为三年，自2008年1月1日至2010年12月31日；年租金为50000元，按季度支付，乙方于每季度末5日内，向甲方支付本季度的房屋租金12500元；税金由甲方缴纳；物业管理费、供暖费、年度消电检查费用由甲方缴纳；水、电、电话等费用由乙方缴纳。2010年5月25日，我公司与海文资产公司签订关于海文大厦531号房屋的《房屋租赁合同》，合同的主要内容如下：租赁期限为一年，自2010年4月1日至2011年3月31日；年租金为40000元，按季支付，乙方于每季度期满后5日内，向甲方支付本季度的房屋租金10000元；税金由甲方缴纳；水、电、物业管理费、供暖费、年度消电检查费等费用由甲方缴纳。2000年4月1日，我公司与海文资产公司签订关于海文大厦六层、七层房屋的《房屋租赁合同》，合同的主要内容如下：第一条第1项：“本房屋坐落于北京市朝阳区劲松南路1号海文大厦六、七层”，第一条第2项：“乙方承租大厦六层、七层全部房屋，房屋建筑面积3980平方米（具体以竣工面积为准）”。第二条：“租赁期限，乙方承租甲方本房屋的期限为壹拾伍年，自2000年4月1日起至2015年3月31日止”。第四条第1项：“房屋租金标准：乙方每年向甲方支付房屋租金壹佰捌拾万元整”。第四条第2项：“支付方式：按月支付，即每月5日前乙方向甲方支付上一个月的房屋租金壹拾伍万元整”。第五条第1项：“乙方不再向甲方收取本房屋的物业管理费”。第五条第2项：“因经营本房屋所产生的各项费用（水、电、供暖、冷气、电话、有线电视及大厦公摊费用）均由乙方负责交付”。2009年8月27日，我公司与海文资产公司就六层、七层房屋的《房屋租赁合同》签订《补充协议书》，主要内容为：第一条：将租赁期限变更为20年，即自2000年4月1日至2020年3月31日。第二条：将租金标准变更为2010年之前的租金标准为人民币1800000元／年，2011年的租赁价格为1890000元／年，2011年到2016年租赁价格每两年递增5%，2017年到2020年3月，租赁价格每两年递增8%，具体年租金金额详见《补充协议书》之附表。2011年1月26日，我公司与海文资产公司就海文大厦516号、531号房屋，六层、七层房屋以及配楼的房屋租赁事宜签订《协议书》，主要内容为：第一条第1项：“乙方应付甲方2011年度租金总额共计2080000元（按季支付为52万元／季度）”。第一条第2项：“2011年第一季度，甲方应付乙方各项费用及代垫甲方各项费用等共计344990.59元，抵减后，2011年第一季度乙方需支付甲方租金共计175009.41元（详见附件3）”。第一条第3项：“2011年第二、三季度，乙方应付甲方租金52万元／季度，甲方应付乙方各项费用及乙方代付税金为206840.89元／季度，抵减后2011年第二、三季度乙方需支付甲方租金为313159.11元／季度（详见附件3）”。根据附件3的记载：乙方应付甲方2011年度租金总额为2080000元，包括：六层、七层房租1890000元／年，五层（516、531房）房租90000元／年，配楼房租100000元／年。海文资产公司于2011年2月16日向我公司缴纳了海文大厦516号、531号房屋，六层、七层房屋以及配楼房屋的第一季度租金175009.41元和第二季度租金313159.11元。2011年3月30日，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书宣告我公司破产，并指定北京市农工商开发贸易公司破产管理人（以下简称农工商公司破产管理人）执行破产清算事务。农工商公司破产管理人于2011年3月30日接管我公司后，没有就上述房屋租赁合同及补充协议向海文资产公司出具解除合同或者继续履行合同的通知。根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条的规定，我公司与海文资产公司关于海文大厦五层531、516房屋及六层、七层房屋（以下统称涉诉房屋）的《房屋租赁合同》及其补充协议已经于2011年5月31日依法解除。2012年2月8日，农工商公司破产管理人向海文资产公司发出通知，要求海文资产公司于收到通知之日起30日内向农工商公司破产管理人交付涉诉房屋。但时至今日，海文资产公司仍然拒绝向农工商公司破产管理人交付涉诉房屋。海文资产公司长期占用涉诉房屋，应当支付房屋使用费。为执行破产清算事务的需要，我公司依法提起诉讼，要求：1、确认我公司与海文资产公司于2007年11月6日签订的关于海文大厦516号房屋的《房屋租赁合同》及其补充协议已于2011年5月31日被依法解除；2、确认我公司与海文资产公司于2010年5月25日签订的关于海文大厦531号房屋的《房屋租赁合同》及其补充协议已于2011年5月31日被依法解除；3、确认我公司与海文资产公司于2000年4月1日签订的关于海文大厦六层、七层房屋（建筑面积共计4590.5平方米）的《房屋租赁合同》及其补充协议已于2011年5月31日被依法解除；4、判令海文资产公司于判决书生效之日起十日内腾空、并向我公司交付海文大厦516号、531号房屋和六层、七层全部房屋；5、判令海文资产公司向我公司支付自2011年6月1日至实际交付海文大厦516号房屋期间的房屋使用费，房屋使用费按每年50000元据实计算；判令海文资产公司向我公司支付自2011年6月1日至实际交付海文大厦531号房屋期间的房屋使用费，房屋使用费按每年40000元据实计算；判令海文资产公司向我公司支付自2011年6月1日至实际交付海文大厦六层、七层全部房屋期间的房屋使用费，房屋使用费按每年1890000元据实计算；6、判令海文资产公司承担本案的诉讼费用。
海文资产公司辩称：同意农工商公司的第1、2项诉讼请求，但法律后果需要再协商。不同意解除农工商公司与我公司于2000年4月1日签订的关于海文大厦六层、七层全部房屋的《房屋租赁合同》及其补充协议，要求继续履行。531号房屋租出去了，所以腾退比较困难，涉及到对第三方清偿的问题。516号房屋可以腾退。对于农工商公司的第5项诉讼请求，计算标准没有异议，但涉及到抵扣的问题，抵扣之后的使用费应当是200多万元，应当按照抵扣之后的数额进行判决。
原审法院经审理查明：2000年4月1日，农工商公司（甲方）与北京海文物业管理有限责任公司（乙方，2010年7月20日变更为现名称海文资产公司，以下统称海文资产公司）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租海文大厦六层、七层全部房屋，房屋租赁期限自2000年4月1日至2015年3月31日，房屋租金标准为每年1800000元。合同签订后，农工商公司依约将上述房屋交付海文资产公司使用，海文资产公司将上述房屋分别转租给案外人。
2007年11月6日，农工商公司（甲方）与海文资产公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方海文大厦五层的516号房屋，房屋租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，房屋租金标准为每年50000元。上述合同到期后，双方未续签，但海文资产公司与农工商公司仍按原合同继续履行。
2009年8月27日，农工商公司（甲方）与海文资产公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2000年4月1日签订《房屋租赁合同》，为进一步明确双方的权利义务，经甲乙双方友好协商，就调整、变更原租赁合同部分条款等事宜签订如下补充协议，以供双方共同遵守；将租赁期限变更为二十年，即自2000年4月1日起至2020年3月31日止；将租金标准变更为，2010年以前，乙方每年向甲方支付房屋租金1800000元，2011年至2016年，乙方向甲方支付房屋租金每两年递增5%，即自2011年起，乙方每年向甲方支付房屋租金1890000元，以此类推，2017年至2020年3月，乙方向甲方支付房屋租金每两年递增8%，即自2017年起，乙方每年向甲方支付房屋租金2250423元，以此类推。
2010年5月25日。农工商公司（甲方）与海文资产公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租海文大厦五层的531号房屋，房屋租赁期限自2010年4月1日至2011年3月31日，房屋租金标准为每年40000元。上述合同到期后，双方亦未续签，海文资产公司与农工商公司仍按原合同继续履行。
2011年1月26日，农工商公司与海文资产公司签订《协议书》，约定：鉴于1、根据甲、乙双方有关协议，乙方应付甲方海文大厦5-7层写字间的房屋租金，甲方应付乙方海文大厦相关物业费、水电费等费用，双方应在收取对方款项时开具正式发票。2、目前甲方因各种原因不能保证正常向乙方开具正式发票。3、乙方已全额支付甲方2010年度租金，并超额支付租金34350.32元。基于上述情况，经甲乙双方协商，就2011年度双方互抵应交对方各项费用事宜达成如下协议。一、经双方核定1、乙方应付甲方2011年度租金总额共计2080000元（按季度支付为52万元／季度），甲方应付乙方2011年度各项费用共计798173.98元（按季度支付为178240.89元／季度，不含供暖费），甲方同意以乙方应缴纳甲方的2011年度海文大厦5-7层房屋租金直接折抵上述费用，双方互不开具正式发票。2、2011年第一季度，甲方应付乙方各项费用及乙方代垫甲方各项费用等共计344990.59元，抵减后2011年第一季度乙方需支付甲方租金共计175009.41元。3、2011年第二、三季度，乙方应付甲方租金52万元／季度，甲方应付乙方各项费用及乙方代付税金206840.89元／季度，抵减后2011年第二、三季度乙方需支付甲方租金为313159.11元／季度。4、2011年第四季度，乙方应付甲方租金52万元，甲方应付乙方各项费用及乙方代垫甲方各项费用（含供暖费）共计292051.31元，抵减后2011年第四季度乙方需支付甲方租金为227948.69元。二、上述款项抵减后，如果今后双方再次发生与上述情况类同的应收应付业务，均可按此方法抵账。根据上述协议书附件，已将涉诉房屋的租金计算在内。
2011年2月16日，海文资产公司支付农工商公司2011年第二季度租金313159.11元，此后未再向农工商公司支付过租金。2011年3月31日，海文资产公司为农工商公司垫付辛跃齐2005年4月-2010年12月各项社会保险费共计203790.81元。2011年12月，农工商公司分三次向海文资产公司借款共计180000元，且农工商公司在借据上注明借款系从农工商公司涉诉房屋的租金中借用。
原审法院另查明：2011年3月30日，该院作出（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书，受理了农工商公司破产申请。同日，该院作出（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书，宣告农工商公司破产。2012年2月3日，农工商公司破产管理人书面通知海文资产公司农工商公司已于2011年3月30日宣告破产，双方所签订的《房屋租赁合同》已被依法解除，并要求海文资产公司自收到通知之日起30日内腾退涉诉房屋。2012年3月6日，海文资产公司复函称，在农工商公司破产管理人对因解除租赁合同而产生的损害赔偿没有作出相应清偿承诺的条件下，海文资产公司是难以认同并接受农工商公司破产管理人解除租赁合同的决定的，且在未得到清偿的情况下，公司依法有权对涉诉房屋行使留置权。
以上事实有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、《协议书》、通知、回函、名称变更通知、支付凭证、收据、（2011）二中民破字第07680-1号民事裁定书、（2011）二中民破字第07680-2号民事裁定书及当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为，农工商公司与海文资产公司就海文大厦516号房屋、531号房屋和六层、七层全部房屋分别签订的三份《房屋租赁合同》及2009年8月27日签订的《补充协议书》、2011年1月26日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其中，针对516号房屋签订的《房屋租赁合同》及531号房屋签订的《房屋租赁合同》分别于2010年12月31日、2011年3月31日到期，但合同约定的租赁期间届满后，海文资产公司仍继续使用上述房屋，农工商公司亦没有提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。
根据破产法的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，法院于2011年3月30日受理了农工商公司的破产申请，农工商公司破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知海文资产公司，故农工商公司与海文资产公司签订的三份《房屋租赁合同》及《补充协议书》、《协议书》已于2011年5月31日被依法解除。海文资产公司要求继续履行合同，不符合破产法的相关规定，不予支持。农工商公司要求海文资产公司腾退交还涉诉房屋，于法有据，应予支持，但考虑到涉诉房屋存在转租一节，故对腾退时间予以适当从宽，酌定为30日。按照2011年1月26日《协议书》的约定，海文资产公司应给付农工商公司的租金与农工商公司应给付海文资产公司的物业费、水电费等费用相抵扣后，海文资产公司还应支付农工商公司2011年第二季度租金313159.11元。2011年2月16日，海文资产公司按照上述金额付清了海文大厦516号房屋、531号房屋和六层、七层全部房屋2011年第二季度的租金。现农工商公司主张《房屋租赁合同》及后续补充协议已于2011年5月31日解除，海文资产公司已支付的2011年6月份租金不能与合同解除后的房屋使用费相抵销，要求海文资产公司给付涉诉房屋自2011年6月1日至涉诉房屋实际交付之日止的房屋使用费，考虑到涉诉房屋2011年第二季度的租金系一个整体，且已经在农工商公司宣告破产前实际履行完毕，故涉诉房屋的使用费应自2011年7月1日起算为宜。农工商公司按照原合同约定的租金标准要求海文资产公司支付2011年7月1日至涉诉房屋实际交付之日止的房屋使用费，于法有据，予以支持。海文资产公司辩称根据2011年1月26日《协议书》的约定，2011年7月之后的房屋使用费仍应与农工商公司欠付海文资产公司的物业费、水电费等费用直接抵扣，海文资产公司仅需支付抵扣后不足部分的房屋使用费。因《协议书》已于2011年5月31日被依法解除，且债权人在破产申请受理后对债务人负有债务的不能抵销，故对海文资产公司的上述主张不予采纳。另，海文资产公司要求将代农工商公司垫付的保险费203790.81元及借款180000元与本案中欠付的房屋使用费相抵销，因上述款项亦发生在农工商公司破产申请受理之后，故对海文资产公司上述要求抵销的主张亦不予采纳。对于农工商公司欠付海文资产公司的相关费用，海文资产公司可另行向农工商公司破产管理人申报债权。
综上所述，原审法院依照《企业破产法》第十八条、第四十条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认农工商公司与海文资产公司于二○○○年四月一日就海文大厦六层、七层全部房屋签订的《房屋租赁合同》、二○○七年十一月六日就海文大厦五一六号房屋签订的《房屋租赁合同》、二○一○年五月二十五日就海文大厦五三一号房屋签订的《房屋租赁合同》及二○○九年八月二十七日签订的《补充协议书》、二○一一年一月二十六日签订的《协议书》于二○一一年五月三十一日解除；二、海文资产公司于判决生效之日起三十日内将海文大厦五一六号房屋、五三一号房屋、六层、七层全部房屋腾空，并交还给农工商公司；三、海文资产公司于判决生效之日起七日内按照年租金五万元的标准给付农工商公司海文大厦五一六号房屋自二○一一年七月一日至实际交还房屋之日止的房屋使用费；四、海文资产公司于判决生效之日起七日内按照年租金四万元的标准给付农工商公司海文大厦五三一号房屋自二○一一年七月一日至实际交还房屋之日止的房屋使用费；五、海文资产公司于判决生效之日起七日内按照年租金一百八十九万元的标准给付农工商公司海文大厦六层、七层全部房屋自二○一一年七月一日至实际交还房屋之日止的房屋使用费；六、驳回农工商公司的其他诉讼请求。
海文资产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判决驳回农工商公司的全部诉讼请求，并判令由农工商公司承担本案的全部诉讼费用。其上诉理由为：原审法院机械适用破产法的规定，未充分考虑到相关法律的规定，未充分考虑到该判决能否实际履行，其法律依据不足。如果解除合同，农工商公司将面临着破产债务大量增加（性质为共益债务，随时优先清偿）、社会矛盾和新的纠纷大量出现、涉诉房屋价值下降等问题，继续履行合同有利无害。另外，海文资产公司主张应抵销的费用属于“管理债务人财产的费用”以及“为债务人继续经营而支付的劳动报酬及社会保险费用”，性质属于破产费用及共益债务，根据破产法规定，此部分费用应优先随时清偿，故此，原审判决不予采纳海文资产公司要求抵销费用的主张是错误的。
农工商公司请求维持原审判决，其不同意海文资产公司的上诉理由。
经审查，本院查明的案件事实与原审判决所确认的事实一致。
本院认为，《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
本案中，原审法院于2011年3月30日裁定受理农工商公司的破产清算申请后，农工商公司与海文资产公司就海文大厦516号房屋、531号房屋和六层、七层全部房屋分别签订的三份《房屋租赁合同》及2009年8月27日签订的《补充协议书》、2011年1月26日签订的《协议书》尚在履行之中，且农工商公司破产管理人自该破产申请受理之日起二个月内未通知海文资产公司，属于《企业破产法》上述条款所规定的情形，因此，本案所涉三份《房屋租赁合同》、《补充协议书》及《协议书》应视为已于2011年5月31日被依法解除。海文资产公司要求继续履行合同，不符合破产法的相关规定，故不予支持。农工商公司要求海文资产公司腾退交还涉诉房屋并按照原合同约定的租金标准支付2011年7月1日至涉诉房屋实际交付之日止的房屋使用费，于法有据，应予支持；同时，原审判决考虑到涉诉房屋存在转租情形，对海文资产公司腾退时间酌定从宽30日，属于裁量适当，本院予以确认。
海文资产公司要求将2011年7月之后应付的房屋使用费与农工商公司欠付的物业费、水电费，海文资产公司代农工商公司垫付的保险费及出借给农工商公司的款项直接抵扣的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。农工商公司欠付海文资产公司的相关费用，海文资产公司可另行向农工商公司破产管理人申报债权。
综上，海文资产公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，本院应予维持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万三千一百四十七元，由北京市农工商开发贸易公司负担三千六百元（已交纳），由北京海文资产经营管理有限公司负担三万九千五百四十七元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费二万八千四百二十二元五角，由北京海文资产经营管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许雪梅
审 判 员 张凯军
代理审判员 汪 明
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 薛冰洁