江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0583号
上诉人（一审被告）曹润花，女，1966年6月23日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）孙根，男，1966年5月7日出生，汉族。
委托代理人毛广生，江苏序阳律师事务所律师。
上诉人曹润花因与被上诉人孙根排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第0892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
孙根一审诉称，孙根于2010年3月29日向沭阳海宁皮革发展有限公司购买了沭阳海宁皮革城第二层广东路30号商铺，并与沭阳海宁皮革发展有限公司签订了商铺返租协议，租期三年，从2010年3月29日到2013年3月29日。合同约定沭阳海宁皮革发展有限公司可以自行将该商铺进行转租。沭阳海宁皮革发展有限公司于2012年12月30日与曹润花就海宁皮革城第二层广东路30号商铺补签了商铺综合管理协议，协议约定曹润花租赁经营该商铺，租赁期限为2012年5月1日至2013年4月29日，到期后曹润花在该商铺内投入的可移动物品须在一天之内搬走，一天内未移走的物品无偿归沭阳海宁皮革发展有限公司所有。到期后孙根于2013年4月30日委托沭阳海宁皮革发展有限公司书面通知曹润花搬走，但曹润花拒不搬走。请求判令曹润花搬出孙根的商铺，排除妨害；曹润花按照每年39137元的标准自2013年4月29日起赔偿孙根租金损失至搬出该商铺之日止，并负担本案诉讼费。
曹润花一审辩称，孙根诉称的2010年3月29日购买本案争议商铺，并与沭阳海宁皮革发展有限公司签订商铺返租协议，曹润花概不知情。2012年12月30日，曹润花与沭阳海宁皮革发展有限公司签订商铺综合经营管理协议是事实，但曹润花从2008年11月起即承租本案争议商铺。曹润花拒不搬出本案争议商铺是因为沭阳海宁皮革发展有限公司在租赁合同履行期间，将争议商铺出售给他人，剥夺了曹润花的优先购买权，孙根与沭阳海宁皮革发展有限公司之间的房屋买卖合同应为无效合同。请求驳回孙根诉讼请求。
一审法院审理查明，2010年3月27日，孙根与沭阳海宁皮革发展有限公司签订商品房买卖合同，约定沭阳海宁皮革发展有限公司将广东路30号商铺出售给孙根。2012年11月8日，孙根为该商铺办理了房屋所有权证，同年12月26日为该房办理了土地使用权证。另查明：曹润花承租的沭阳海宁皮革城广东路30号商铺系沭阳海宁皮革发展有限公司（原名为江苏显通置业有限公司）开发，建成后一直公开对外销售，未销售的商铺则对外招租，采用边招租边销售的方式经营，并在海宁皮革城设立售楼部。2008年11月1日，沭阳海宁皮革发展有限公司与曹润花签订海宁皮革城商铺租赁协议，将广东路30号商铺租赁给曹润花经营，约定租期至2009年12月31日，同时约定曹润花第二年有续租优先权。后曹润花一直续租该商铺，最后一次租赁合同约定租赁时间至2013年3月29日止。曹润花与沭阳海宁皮革发展有限公司之间就沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺最后一期租赁租金为每年39137元。
一审法院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。孙根购买沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺，并取得该商铺所有权证和土地使用权证，已取得该商铺所有权，予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。曹润花辩解孙根恶意购买争议房屋，房屋买卖合同无效，因未提供证据证实，不予采信。孙根要求曹润花搬出沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺，排除妨害的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺系经营性用房，在曹润花侵占期间理应存在收益。故孙根主张存在租金损失应该得到支持。曹润花与沭阳海宁皮革发展有限公司之间就沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺最后一期租赁租金为每年39137元，孙根参照此标准向曹润花主张逾期搬出该商铺的租金损失有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告曹润花于判决生效后三日内搬出沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺；二、被告曹润花于判决生效后三日内赔偿原告孙根租金损失，自2013年4月30日起按每天107.22元的标准计算至被告曹润花搬出沭阳县海宁皮革城广东路30号商铺之日止；三、驳回原告孙根的其他诉讼请求。案件受理费621元，由被告负担。
上诉人曹润花上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以撤销，发回重审。具体理由如下：1、曹润花自2008年8月16日起即就涉案商铺与沭阳海宁皮革发展有限公司签订合法有效租赁合同，依据合同约定，曹润花对涉案商铺享有续租优先权和出售时的优先购买权。2、被上诉人孙根明知涉案商铺被曹润花租赁经营，在未向曹润花履行告知义务的情况下即购买涉案商铺并与沭阳海宁皮革发展有限公司签订商铺返租协议，系恶意串通侵害曹润花合法权益，并非善意购买。孙根与沭阳海宁皮革发展有限公司签订的买卖合同无效，不能排除曹润花对涉案商铺享有的优先购买权。孙根无权让曹润花搬出涉案商铺。
被上诉人孙根答辩称，就孙根与沭阳海宁皮革公司签订的商铺买卖合同，曹润花另案请求撤销，但被宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第0247号判决予以驳回。一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持。
二审期间，上诉人曹润花补充提供以下证据：
1、中国沭阳海宁皮革城二层商铺销售、租赁区域划分图。图表显示涉案商铺属首期首批租赁区，并不在销售范围之内。
2、江苏沭阳海宁皮革公司海宁皮革城淡季开门及淡季补贴规定。内容为淡季时间为5月16日—9月15日，淡季期间，二楼广东路30号商铺属确保开门的商铺范围。在开业期间，享有电费优惠等补贴。
3、照片一组（共7张）。照片显示涉案商铺处于正常营业状态。
以上三份证据证明孙根在购买时明知涉案商铺处于出租营业状态，主观上并非善意购买。
4、2014年3月22日拍摄的照片一组（共4张），照片显示有不明身份的人坐在涉案商铺内并搬拿涉案商铺内的物品。
证明（2014）宿中民终字第0247号案件开庭前3天，被上诉人孙根找人到涉案商铺里闹事。
被上诉人孙根质证认为：
1、对海宁皮革城二层商铺销售、租赁区域划分图的真实性、关联性、合法性均不予认可，不能反映孙根去看房时涉案商铺的实际状态。
2、对沭阳海宁皮革城淡季补贴规定以及淡季开门规定真实性予以认可，但该证据不能达到上诉人曹润花的证明目的。
3、对照片的真实性、关联性及合法性均不予认可，不能证明孙根看房时涉案商铺的状态。
4、对该组照片的真实性、关联性、合法性均不予认可，且与本案无关联性。
本院认为，曹润花提供的证据1、2、3并不能证明孙根知道沭阳海宁皮革发展有限公司出卖房屋未通知曹润花，不能证明孙根系恶意购买涉案商铺。曹润花提供的证据4与本案无关联性。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院依法予以确认。
本案的争议焦点是：孙根购买涉案商铺是否系出于善意购买，是否侵犯曹润花对涉案商铺享有的优先购买权，孙根请求曹润花搬出涉案商铺是否有事实及法律依据。
本院认为：因被上诉人孙根以市场价格购买涉案商铺，对沭阳海宁皮革发展有限公司是否在出售商铺前通知曹润花及曹润花是否放弃优先购买权等事实均不知情，且孙根无义务将购买涉案商铺的事实告知曹润花，曹润花也未提供充分证据证明孙根与沭阳海宁皮革发展有限公司签订买卖合同时存在恶意串通的情形，故应认定孙根系善意购买涉案商铺。孙根与沭阳海宁皮革发展有限公司签订的买卖合同有效。因孙根已对涉案商铺办理登记手续，对曹润花主张的优先购买商铺不应支持。如因沭阳海宁皮革发展有限公司在向孙根出售商铺前，未向曹润花履行通知义务，损害了曹润花对商铺享有的优先购买权，导致曹润花因此遭受损失，曹润花可依法另行要求沭阳海宁皮革发展有限公司承担赔偿责任。因孙根已取得涉案商铺的所有权，故其依据物权法相关规定请求曹润花搬出涉案商铺有事实及法律依据。综上，上诉人曹润花的主张不能成立，不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费621元，由上诉人曹润花负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
代理审判员 徐金鸽
代理审判员 吴振环
二〇一四年七月一日
书 记 员 冯 邻
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