湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一终字第207号
上诉人（原审原告）彭秀英，女，1950年7月26日出生，土家族。
委托代理人杨堂进，男，1955年4月16日出生，土家族，系彭秀英之夫。
委托代理人田波，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘西自治州汽车运输公司168车队。
法定代表人田久武，该车队经理。
委托代理人郑泽峰，男，1972年4月12日出生，土家族。
委托代理人邓兴平，永顺县法律援助中心律师。
被上诉人（原审第三人）杨清莲，女，1964年6月5日出生，土家族。
被上诉人（原审第三人）杨梅（又名杨元梅），女，1953年7月8日出生，苗族。
杨清莲、杨梅共同委托代理人覃雄，湖南三页律师事务所律师。
上诉人彭秀英因与被上诉人�西自治州汽车运输公司168车队（以下简称168车队）、杨清莲、杨梅租赁合同纠纷一案，不服湖南省永顺县人民法院（2014）永民重字第771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭秀英及其委托代理人杨堂进、田波，被上诉人湘西自治州汽车运输公司168车队的委托代理人郑泽峰、邓兴平，被上诉人杨清莲、杨梅及其共同委托代理人覃雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1996年11月20日，原、被告签订壹号门面的转让合同，期限为20年即从1997年3月1日至2017年2月28日止，转让费为肆万元，原告一次性付清。同日双方签订贰号门面转让合同，时间一样，转让费为叁万元，原告一次性付清。半年后原告将壹、贰号二个门面转让给现经营人符辰先经营，转让截止时间为2013年6月15日止。2003年5月1日前，被告168车队�资金周转需要，筹备续签后20年即2017年3月1日至2037年2月28日止的第二轮转让准备工作，并于2003年5月1日（此合同签订时间双方协商将落款时间改成了1997年3月2日）与第三人杨清莲、杨梅签订壹、贰号门面转让合同，期限为20年，即从2017年3月2日至2037年2月28日，租赁费共计叁万柒仟元，前20年（1997年3月1日至2017年2月28日止）彭秀英交柒万元，后20年（2017年3月2日至2037年2月28日）第三人杨清莲、杨梅交叁万柒仟元。2003年4月7日168车队出示收据收取了两第三人后20年（2017年3月2日至2037年2月28日）的壹、贰号门面的转让费叁万柒仟元。2012年9月23日前后，被告168车队启动2037年至2057年即第三轮门面续租事宜，并于2012年9月23日下发通知，原告从符辰先处得到通知才知道被告168车队与第三人签订了自己现所承租的壹、贰号门面2017年至2037年第二轮20年的门面租赁合同，并又在启动�三轮20年的门面转让，导致原告提起诉讼。请求法院支持原告对被告所有的壹、贰号门面享有优先承租权，并要求法院撤销被告与第三人签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同。
原判认为，本案原告与被告签订门面租赁合同时，在合同条款中没有明文约定合同期满后原告享有“优先租赁权”，但在合同签订时，被告曾口头承诺合同期满后原告享有“优先租赁权”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的实质，是当事人一致的意思表示，只要不违反国家强制性法律规定，不损害社会公共利益，当事人依其真实意思所签订的合同就为合法有效，应受法律保护。因此，在租赁合同关系中，优先承租权虽然没有法律的强制规定，但当事人完全可以在合同中约定原承租人享有同等条件下优先租赁的权利。但合同权利不同于法定权利，法定的权利来源于法律的规定，具有普遍约束力，任何与之相违背的行为均属无效。合同的权利则产生于双方的约定，其权利的效力仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。本案被告与第三人杨清莲、杨梅签订原告现承租门面从2017年3月2日到2037年2月28日止的租赁合同，第三人杨清莲、杨梅系善意取得，原告仅以具有租赁优先权为由，请求确认被告与第三人的合同无效，没有法律依据。原告如有证据证明被告违反了合同约定存在违约行为，可另行起诉追究被告的违约责任，故原告诉求对被告所有的壹、贰号门面享有优先租赁权，及要求撤销被告与第三人签订的从2017年3月2日至2037年2月28日止的门面租赁合同，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条，《中华人民共和国�事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告彭秀英的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告彭秀英承担。
宣判后，彭秀英不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销（2012）永民初重字第771号民事判决；二、撤销被上诉人168车队与被上诉人杨清莲、杨梅签订的涉及本案争议门面的《门面转让合同》；三、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人对本案争议的门面享有优先承租权，上诉人的优先承租权依法应当受到保护；二、本案中，被上诉人杨清莲、杨梅的行为不存在善意；三、一审判决认定上诉人的优先承租权不能对抗善意第三人的观点是错误的；四、被上诉人车队与被上诉人杨清莲、杨梅1997年3月2日签订的《门面转让合同》依法应当被撤销。
被上诉人168车队答辩称：一、上诉人对本案争议的门面不享有优先承租权；二、答辩人与原审第三人不存在“恶意串通”，答辩人在2003年已通知上诉人门面续租事宜；三、答辩人与原审第三人签订的门面转让合同，符合法律规定，合法有效；四、上诉人不享有撤销请求权的主体资格。
被上诉人杨梅、杨清莲答辩称：一、一审判决认定事实客观清楚，适用法律准确，上诉要求于法无据，请求维持原判。二、上诉人要求撤销租赁合同于法无据，上诉人无主体资格要求撤销168车队与杨清莲、杨梅的租赁合同。请求二审法院依法判决。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是上诉人与被上诉人168车队是否已约定上诉人享有争议门面的优先承租权？二是168车队与被上诉人杨清莲、杨�所签订的合同是否应该撤销或者确认无效？
关于争议焦点一。本案上诉人彭秀英与被上诉人168车队签订门面租赁合同时，在合同条款中虽没有明文约定合同期满后上诉人享有“优先租赁权”，但在合同签订时，被上诉人168车队曾口头承诺合同期满后上诉人享有“优先租赁权”。因该口头协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，不损害社会公共利益，故应当认定该协议合法有效，双方应按合同约定履行自身义务。故一审确认上诉人彭秀英与被上诉人168车队已口头约定“优先租赁权”，本院予以确定。
关于争议焦点二。现上诉人主张撤销被上诉人168车队与被上诉人杨清莲、杨梅签订的壹、贰号门面的《门面租赁合同》，但根据我国合同法相关规定，撤销权的主体系该《门面租赁合同》签订的双方当事人，即168车队和杨清莲、杨梅，上诉人彭秀英非�合同的当事人，故其不能作为撤销权主体，无权撤销该《门面租赁合同》。另外，对于被上诉人168车队与被上诉人杨清莲、杨梅所签订的壹、贰号门面2017年3月2日至2037年2月28日止门面租赁合同是否有效，因本案的争议门面所有权人系168车队，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故被上诉人168车队作为该争议门面的所有权人，其有权对争议门面进行处分，其所有者权益依法受到法律保护，其对争议壹、贰号门面是否进行租赁、租赁对象、方式等有权自由处分，但不能违反国家强制性法律规定，不得损害社会公共利益。本案中，被上诉人168车队将壹、贰号门面2017年3月2日至2037年2月28日租赁给被上诉人杨清莲、杨梅，是其作为该门面所有权人对其自身权益进行的处分，依法应当受到法律保护。上诉人彭秀英与被上诉人168车队虽约定争议门面的优先租赁权，但该约定只对当事人双方即168车队和彭秀英有约束力，其对被上诉人杨清莲、杨梅没有约束力。现被上诉人168车队将壹、贰号门面2017年3月2日至2037年2月28日租赁给被上诉人杨清莲、杨梅，没有违反国家法律的强制性规定，也不存在合同无效情形，另外，善意取得只适用处分人无权处分行为，被上诉人168车队系争议门面所有权人，系有权处分人，故不适用善意取得制度，被上诉人杨清莲、杨梅是否善意并不影响其与168车队所签租赁合同的效力。故上诉人仅以其具有租赁优先权为由，请求确认三被上诉人的合同无效，没有法律依据，本院不予支持。如果被上诉人168车队对上诉人彭秀英存在违约行为，上诉人彭秀英可另行提起违约之诉，追究被上诉人168车队的违约责任。故对上诉人彭秀英请求撤销合同或确定合同无效的诉请请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人彭秀英的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人彭秀英承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安成
审 判 员 龙少松
代理审判员 田竺青
二〇一五年三月二十六日
代理书记员 田娅蓝
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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