江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第02154号
原告陈建芳，无业，
委托代理人张渐石，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。
被告盱眙海通置业有限公司。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。
法定代表人王有文，执行董事。
委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。
原告陈建芳诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告陈建芳及其委托代理人张渐石到庭参加诉讼，被告海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈建芳诉称，2009年5月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买海通建材城10号楼410室商品房一套，总价款为246000元，原告依约付清了全部房款，合同规定被告应于2009年12月31日前交房，被告拖至2010年7月30日才交给原告6把钥匙，但被告并未出示商品房使用批准文件，更未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，致使原告购买的房屋出现严重的质量问题，至今得不到相应的维修。合同还规定在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产生登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房款的1%向买受人支付违约金。现逾期办证已有五年之余。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告支付原告1.瑕疵交房违约金91266元（自2010年7月30日至2015年8月30日，按已付款的日万分之二计算）；2.被告立即为原告办理房地产权属证书并支付违约金2460元；3.本案诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为要求被告赔付按已付款的日万分之三赔付瑕疵交房违约金136833元。
被告海通公司提交书面代理词称，一、被告已向原告支付逾期交房违约金，原告的诉讼请求应予驳回。根据原、被告双方确认的赔付明细表，逾期交房的违约天数为211天，应赔付金额为15424元，双方对于逾期交房的赔付事宜已经完成了结算，同时在2010年11月25日支付给了原告。二、原告主张的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外”。原告主张的为2010年1月1日至2010年7月30日的违约金，其已经超过二年的诉讼时效，应予驳回。三、目前涉案房屋的权属登记正在办理过程中，被告同意按合同约定的承担逾期办证违约金2460元。
经审理查明，2009年5月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场第10号楼地下室410号房，房屋总价款为246000元。合同第八条约定出卖人应在2009年12月31日前向买受人交付取得商品房交付使用批准文件的房屋；第九条约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90岗个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告未按合同约定的期限向原告交付所购房屋，直至2010年7月30日，双方签订《商品房交接协议》，被告向原告交付案涉房屋。原告在接受案涉房屋时，并向被告及相关部门了解房屋是否达到合同约定的交付条件。2010年11月25日，被告向原告支付了2010年1月1日至同年7月31日间逾期交房违约金15424元。
另查明，因诉争房屋存在质量问题且自交付房屋后，被告一直未协助原告办理房屋权属登记证书，原告多次向被告主张未果，亦采取了多种途径进行信访，信访要求被告解决房屋质量问题、协助办理产权登记并支付瑕疵交房违约金。截至案件诉讼时止，案涉房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。
上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、商品房交接协议、被告提交的赔付明细表、江苏江阴农村商业银行转账支票存根等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告的合同义务是及时足额支付购房款，被告的主要合同义务是按约定在2009年12月31日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付被告使用，而被告未能按约定履行该义务，在房屋单体工程建设竣工后即通知原告领取房屋，即使原告于2010年7月30日事实上受领了房屋，被告彼时交付的房屋不符合约定的条件，属于瑕疵履行行为，依法仍应承担采取补救措施并赔偿损失的责任。关于损失赔偿问题，因2010年7月30日的交房非合同约定意义上的交房，故仍可以参照合同关于逾期交房违约金约定确定，但结合合同约定，作为大额资产的买卖、交付，合同对原告同样作了相应要求，即原告在接受房屋时有对所购房屋基本情况、小区可见配套设施概况作相应审查，并有权在出卖人不向其出示《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下拒绝接受房屋，但原告在被告违约交付房屋时并未提出异议，接受房屋并装修入住，未履行审慎的审查义务，其自身亦应承担相应的过错责任。根据被告在“交付”原告房屋时单体及配套设施的完成情况，及此后采取补救措施的实施进度，结合原告自身未尽的审查责任、长期居住事实及居住后受损失情况，本院对原告主张的自2010年8月1日至2015年8月30日间的瑕疵交房责任，参照逾期交房赔偿责任的25%确定赔付责任，合同约定逾期交房违约金以已付款日万分之五计算，原告仅主张按已付款日万分之三计算，符合法律规定，本院予以确定，即被告需向原告赔付34243.2元（246000元×0.0003×1856天×25%）。对被告违约金已经结清的抗辩，因其提供的证据上并未注明其在赔付了2010年1月1日至同年7月31日逾期交房违约金后双方纠纷一次性了结，故对其抗辩事实本院不予采信。被告对原告主张逾期交房违约金2460元不持异议，本院予以确定，但因案涉房屋尚未达成合同约定的交付条件，未满足办证条件，故原告要求被告办证的诉讼请求无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后三十日内赔付原告陈建芳自2010年8月1日至2015年8月30日逾期交房违约金34243.2元及逾期交房违约金2460元，合计36703.2元。
二、驳回原告陈建芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3088元，减半收取1544元，由原告陈建芳负担1137元，被告盱眙海通置业有限公司负担407元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
代理审判员 王云云
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 王 莹
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百二十条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。