北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第04678号
原告黄秋森，男，1963年9月15日出生。
委托代理人秦小勇，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人米桂金，女，1982年2月4日出生。
被告黄庆忠，男，1957年7月13日出生。
委托代理人刘国山，北京市华堂律师事务所律师。
委托代理人田桂梅（系黄庆忠之妻），1968年7月7日出生。
第三人黄庆旺，男，1968年9月3日出生。
第三人黄庆根，男，1966年6月18日出生。
第三人黄连生，男，1961年2月2日出生。
第三人申立，男，1979年8月17日出生。
原告黄秋森与被告黄庆忠、第三人黄庆旺、黄庆根、黄连生、申立确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄秋森及其委托代理人秦小勇、米桂金，被告黄庆忠委托代理人刘国山、田桂梅，第三人黄庆旺、黄庆根、黄连生、申立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄秋森诉称：刘淑清与黄延苓于1956年登记结婚，婚后生育六子女即黄秀凤、黄庆忠、黄连生、黄秋森、黄庆根、黄庆旺。刘淑清与黄延苓婚后共有一套房产坐落于北京市丰台区××213号房屋（以下简称213号房屋）。1994年11月10日，黄延苓去世，生前未对诉争房产留有遗嘱，遗产共有人也未对房产作出分割。2005年3月29日，黄庆忠与刘淑清通过签署房屋买卖合同的方式，将上述房屋产权过户至黄庆忠的名下。2011年南苑地区涉及拆迁时，我才发现这一事实，后我及其他房屋共有人多次与黄庆忠协调未果。我认为黄庆忠与刘淑清的行为处置了其他遗产共有人的合法权益，应属于无效合同，为维护自身合法权益，起诉至法院要求确认刘淑清与黄庆忠于2005年3月29日签订的房屋买卖合同无效。诉讼费由被告负担。
被告黄庆忠辩称：1、213号房屋的合同合法有效，并不存在无效的理由，父亲系1994年去世，且诉争房屋并不在父亲名下，房屋取得时间系在2000年之后。2、213号房屋在2010年已经分割，黄庆忠与案外人黄伟进行分割，房屋进行了移转。3、2010年3月30日，黄秋森等五人为了拆迁骗取拆迁补偿，对房屋进行了分割，后田桂梅发现并诉之法院，已经法院确认。黄秋森称在2011年拆迁时发现与事实不符，其在2010年分割时就已知道，现已超过诉讼时效。另黄秋森一直跟母亲生活了很多年，母亲年纪大了后与黄庆旺一起生活，黄秋森称不知道是不可能的，家里其他兄弟姐妹均有自己的住房，只在拆迁时为了获取利益才起诉的。
第三人黄庆旺、黄庆根、黄连生、申立述称：诉争房屋系我们父母于1988年5月花费2500元从赵清台处购得，以母亲刘淑清名义签署的购房协议，当时只有1间13平方米左右的房屋，1991年8月，由黄庆根申请进行了翻建，因此房屋是父母留下来得祖业产，应当由各继承人共同继承。刘淑清不识字，把房子转移到黄庆忠的名下，我们并不知情，因为房屋是祖业产，应当按照继承进行。父亲黄延苓去世时并未留下遗嘱，在房屋尚未分割，其他继承人并不知情的情况下，黄庆忠擅自处置房屋，侵犯了其他继承人的合法权益，应当认定为无效。故认可黄秋森的诉讼请求。
经审理查明：刘淑清与黄延苓于1956年登记结婚，婚后生育六子女即黄秀凤、黄庆忠、黄连生、黄秋森、黄庆根、黄庆旺。1994年11月10日，黄延苓去世。黄庆忠与田桂梅于1995年2月23日登记结婚。2014年7月4日，黄秀凤去世，申立系黄秀凤之子。2014年8月18日，刘淑清去世。
1988年5月6日，卖房人赵清台与买房人刘淑清签订协议一份：今有赵清台在××149号有灰砖房壹间（13.3平米）卖给刘淑清为业，经双方亲自协商订价贰仟伍佰元整，当面交清，今后双方决不反悔，立此据为证。1991年8月22日，上述149号房屋曾申请翻建，姓名显示为刘淑清，申请人签字显示为黄庆根。2004年4月8日，刘淑清提交说明一份，载明：1988年5月6日，赵清台卖房给刘淑清的协议书中有以下两点须说明：1、地址：原北京市丰台区××149号，在协议中漏写了一个东字，写成警备路。2、房本的建筑面积15.8平方米，在协议中写成13.3平方米（未注明是使用面积还是建筑面积），当时我没在意，我也没文化，现在请按房本的建筑面积15.8平方米办理过户手续，如出现法律责任，有买房人负责。另有申请一份，载明：我叫刘淑清，现住北京市丰台区××213号（原149号），此房是我于1988年5月6日从赵清台手中买来当时双方签了买卖房屋协议，拿到了赵清台的房本，我也付清了全部房款。赵清台说过一段时间，我再来，咱们再去办过户手续。赵清台卖完房，拿到钱，就离开了南苑地区，我们一直在找他，也没有下落。现在我提出申请，单方办理房屋产权过户手续，如出现法律责任，由买房人负责。
2005年3月29日，刘淑清与黄庆忠签订房屋买卖合同，约定刘淑清自愿将坐落于北京市丰台区××213号，建筑面积34.72，产权证号64794，产权房一套出售给黄庆忠，双方协商同意该房屋买卖成交款为75000元，有黄庆忠支付给刘淑清。2010年2月2日，黄庆忠取得位于丰台区××213号2幢1层房屋（建筑面积为20.43平方米）的所有权证。同日，案外人黄伟取得位于丰台区××213号1幢1层房屋（建筑面积为14.29平方米）的所有权证。
另查，2010年3月30日，黄庆忠与黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森签订存量房屋买卖合同，对丰台区××213号2幢1层房屋进行了处分，同日，确认黄庆忠与黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森各占20%份额。2011年，田桂梅诉至法院要求确认黄庆忠与黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森于2010年3月30日所签订的存量房屋买卖合同无效。2011年10月20日，本院作出（2011）丰民初字第02768号民事判决书确认：原告田桂梅与被告黄庆忠系夫妻关系，婚后取得位于丰台区××213号2幢1层房屋所有权。2010年3月30日，黄庆忠在田桂梅不知情的情况下与黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森签订存量房屋买卖合同，对丰台区××213号2幢1层房屋进行了处分。被告所签订的存量房屋买卖合同侵害了田桂梅的合法权益，应为无效合同，故对田桂梅要求确认黄庆忠、黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森于2010年3月30日所签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院应予支持。黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森称签订存量房屋买卖合同时田桂梅知情，但未提供相关证据，本院不予采信。判决黄庆忠、黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森于二○一○年三月三十日所签订的存量房屋买卖合同无效。后黄庆根、刘淑清、黄庆旺、黄秋森不服提起上诉，2012年2月17日，黄秋森撤诉。2012年11月19日，丰台区××213号2幢1层房屋登记在黄庆忠名下。2013年、2014年黄秋森曾以确认合同无效纠纷诉之本院，后均撤诉。
在本案审理过程中，黄秋森、黄庆旺、黄庆根、黄连生、申立称213号房屋系刘淑清与黄延苓在夫妻存续期间购买的，系夫妻共同财产，后黄延苓去世，刘淑清在在未经其他继承人同意的情况下将上述房屋通过房屋买卖合同的形式过户至黄庆忠名下，系刘淑清与黄庆忠擅自处分，应属无效。黄庆忠辩称，上述房屋取得产权证的时间在其父亲黄延苓去世后，刘淑清与黄庆忠的合同系合法有效的，且当时将购房款交付给刘淑清。在本院释明下，黄庆忠称购房款确已交付，但无相关证据予以佐证。但田桂梅起诉要求确认合同无效纠纷中的二审询问笔录中，黄庆忠称，上述房屋并非祖业产，系黄庆忠支付2500元自赵清台处购买，仅是用其母亲名义购买，后未支付其母亲款项，将上述过户至黄庆忠名下。
上述事实，有存量房屋买卖合同、协议书、申请表、（2011）丰民初字第02768号民事判决书、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案需首先处理诉讼时效问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：当事人可以对债权请求权提起诉讼时效抗辩，本案系确认合同无效纠纷，黄秋森的诉讼请求不属于债权请求权，故本院对黄庆忠辩称诉讼时效已过的答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”刘淑清自赵清台处购买诉争房屋时系在刘淑清与黄延苓的婚姻存续期间，故诉争房屋系刘淑清与黄延苓的夫妻共同财产。黄延苓去世后，其关于房屋财产权益应由黄秀凤、黄庆忠、黄连生、黄秋森、黄庆根、黄庆旺、刘淑清共有。刘淑清与黄庆忠签署房屋买卖合同行为系无权处分，侵害了其他继承人的合法权益；且黄庆忠系刘淑清与黄延苓之子，对上述事实应系明知的；黄庆忠虽在本案审理过程中称已将购房款支付给刘淑清，但未提供相关证据佐证，且其在上述的二审中陈述称未支付刘淑清任何款项，黄秋森等人对其意见亦不予认可，故本院对此答辩意见不予采纳。故刘淑清与黄庆忠于2005年3月29日签订的房屋买卖合同无效。本院尚需说明的是，黄庆忠所称的房款支付情况，并不必然确认房屋的物权效力，且无证据支持，本院对该答辩意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
刘淑清与黄庆忠于二○○五年三月二十九日签订的房屋买卖合同无效。
案件受理费七十元，由黄庆忠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 侯佩秋
人民陪审员 赵志坚
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 乔