江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3145号上诉人（原审被告）南京新城市广场酒店置业有限公司，住所地南京市鼓楼区回龙桥15号-1。法定代表人胡峰，该公司董事长。委托代理人吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。委托代理人陆在武，男，汉族，该公司员工。被上诉人(原审原告)汪家庆，男，1950年9月30日生，汉族。上诉人南京新城市广场酒店置业有限公司（以下简称新城市置业公司）因与被上诉人汪家庆商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪家庆原审诉称：汪家庆于2013年4月9日与新城市置业公司签订《商品房预售合同》约定，新城市置业公司将其开发建设的南京市某地2901室房屋出售给汪家庆；交房日期为2014年3月31日前，逾期交房按照已收价款的每日万分之零点五支付违约金；因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付后90日内取得房地产权属证书的，按每日50元向买受人支付违约金；逾期一日收房需支付300元违约金。该合同是新城市置业公司提供的格式合同，现汪家庆已按照约定于2013年4月7日支付了购房款，新城市置业公司于2015年1月12日交房。但从交付房屋至今，新城市置业公司未将办理房产证的相关材料交付汪家庆，导致汪家庆无法办理房产证。汪家庆无奈之下诉至原审法院，请求依法判令新城市置业公司：1、按照人民银行同期贷款利率向汪家庆支付以购房款1610416元自2015年1月13日起至实际办证之日止计算的违约金；2、在30日内协助汪家庆办理南京市鼓楼区某地2901室房地产证。新城市置业公司原审辩称：1、汪家庆与新城市置业公司签订的买卖合同就房屋权属登记办理时间、方式作出了明确约定，新城市置业公司已经根据合同约定履行了相应的办证资料准备义务；2、未办证责任不在新城市置业公司，新城市置业公司已履行通知义务，是汪家庆怠于办理，汪家庆的主张无事实和法律依据。综上，请求依法驳回汪家庆的诉讼请求。原审法院经审理查明，南京市鼓楼区挹江门街道双门楼某地（以下简称中山骏景）系新城市置业公司开发建设的商品房。2013年4月9日，汪家庆（乙方）与新城市置业公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将中山骏景2901室房屋出售给乙方；房屋用途为酒店式公寓；建筑面积为85.26平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为18888.29元/平方米，总价款合计1610416元；甲方应于2014年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方如迟延交付，应当每日按照已收价款的万分之零点五，向乙方支付迟延期间的违约金，房屋交付后90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记，因一方过错，导致办证手续迟延，过错方应按每天50元标准向对方支付违约金。双方合同中还就配套基础设施和其他设施、房屋交付和接收手续、面积差异和其他差异的处理等做了详细约定。同日，双方还签订了《甲乙双方的其他约定》，其中第19条约定：“在签订合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约示范文本》。乙方并特此声明，对本《商品房预售合同》的全部内容完全明白和同意”。上述合同订立后，汪家庆依照合同约定向新城市置业公司支付了购房款，新城市置业公司对此予以认可。2015年1月12日，新城市置业公司将中山骏景2901室房屋交付汪家庆。汪家庆以新城市置业公司迟延交付诉至原审法院，要求新城市置业公司支付迟延交付违约金，法院生效判决确定新城市置业公司按照合同约定支付汪家庆迟延交付违约金23109元。原审庭审中，汪家庆认为合同约定的违约金标准过低，与延期收房违约金标准差价过大，显失公平；新城市置业公司认为合同约定是双方真实意思表示，汪家庆如果认为违约金标准过低，不能弥补其损失，应当提供证据证明其损失。原审庭审结束后，新城市置业公司当场将汪家庆办证所需材料（南京市商品房初始登记证明、分层分户平面图、权属登记申请表、土地变更登记表、土地分摊转让一览表）及发票原件交付汪家庆。原审法院认为，汪家庆、新城市置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违约金标准问题。根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，汪家庆并未提供证据证明新城市置业公司支付的违约金低于造成的损失，故汪家庆要求以购房款为标的按照同期人民银行贷款利率计算违约金的主张，无事实和法律依据。合同约定，房屋交付后90日内，汪家庆、新城市置业公司双方应当共同申请房屋所有权转移登记，因一方过错，导致办证手续迟延，过错方应按每天50元标准向对方支付违约金。新城市置业公司交付房屋后没有将办证所需材料交付汪家庆，导致汪家庆无法办理权属证书，新城市置业公司对迟延办证行为应当按照合同约定承担违约责任。违约金的起算时间应从合同约定的房屋交付满90日后即2015年4月13日起，计算至2016年1月11日新城市置业公司将办证所需材料交付汪家庆之日止，合计13650元（273×50=13650）。新城市置业公司已于2016年1月11日将涉案房屋办证所需材料交付汪家庆，汪家庆要求新城市置业公司在30日内协助汪家庆办证的诉讼请求，新城市置业公司已经履行完毕,故汪家庆的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、新城市置业公司于判决生效后十日内一次性支付汪家庆迟延办证违约金13650元；二、驳回汪家庆的其他诉讼请求。原审案件受理费255元，减半收取128元，由汪家庆负担50元，新城市置业公司负担78元。上诉人新城市置业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，新城市置业公司在房屋交付时已向汪家庆提供了办证材料，并以书面形式通知其领取，原审法院认为汪家庆未领取办证材料系新城市置业公司违约，与事实不符。在房屋交付之日前，新城市置业公司已为所有业主备妥了上述需要开发商一方提供的办证资料，并在房屋交付现场统一提供给所有业主。汪家庆在办理收房手续时因对新城市置业公司延迟交房支付的违约金标准持有异议，于2015年1月12日收房时仅拿走了房屋钥匙和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，未领取开发商提供的办证材料。在房屋交付后，因汪家庆不肯领取办证材料，新城市置业公司又于2015年11月3日以快递的形式向汪家庆寄送《回复函》，告知汪家庆可以随时前来领取购房发票，但汪家庆始终未领取，直至庭审当日，在原审法院主持下汪家庆才领取了办证资料。二、原审法院程序错误，汪家庆在原审庭审中提出其曾与新城市置业公司工作人员电话交涉，要求拿走办证材料，但新城市置业公司找借口不肯给他。汪家庆称有电话录音，庭后会向法庭提供，但原审法院直至宣判前都没有让新城市置业公司对该证据进行质证。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回汪家庆的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人汪家庆辩称，在房屋交付时，新城市置业公司出具的流程图中根本没有收取办证材料的相关文字，《回复函》中没有通知汪家庆领取办证资料。汪家庆在原审中提及的录音材料并未向原审法院提供，因此原审法院没有必要对此进行审理。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院二审另查明，新城市置业公司给汪家庆邮寄的《回复函》中未提及领取办证资料。二审中双方均未提交新证据。本院认为，汪家庆与新城市置业公司于2013年4月9日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。房屋交付后，汪家庆主张新城市置业公司未向其交付办理房产证的相关资料，新城市置业公司虽予以否认，但未提交充分的证据证明其已通知汪家庆领取办证资料，故应当依照合同的约定承担违约责任，原审法院判决新城市置业公司给付汪家庆违约金13650元，有事实与法律依据。汪家庆在原审中提及的录音材料并未作为证据正式提交，故原审法院无需对该录音进行质证，上诉人认为原审违反法定程序的意见，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由上诉人南京新城市广场酒店置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年六月二十日书 记 员  郭旭冬