江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1396号
上诉人（原审原告）：荀媛媛，女，1981年10月31日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：陈磊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏经贸职业技术学院资产管理有限公司，住所地在南京市江宁区科学园龙眠大道180号。
法定代表人：李畅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李萱，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐素霞，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人荀媛媛因与被上诉人江苏经贸职业学院资产管理有限公司（以下简称经贸学院资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荀媛媛的委托诉讼代理人陈磊、被上诉人经贸学院资产公司的委托诉讼代理人李萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荀媛媛上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，依法支持上诉人的诉讼请求；两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：本案争议焦点之一即被上诉人是否适当履行了合同义务。根据法律规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案中涉案房屋用于开办职业培训学校，被上诉人提供的房屋应为无瑕疵且能作为申办学校的合适场所。一审程序中，上诉人即提出向教育局调查取证，但一审法院武断认为上诉人自认教育资质未能办理的原因系冯成林所致，从而与被上诉人无关。但上诉人所称的使用权纠纷即是冯成林与被上诉人之间的纠纷，被上诉人作为出租人，应保证房屋权利清晰、无异议，一审法院如认可与冯成林有关，势必也与被上诉人存在关联，进一步印证涉案房屋确实存在使用权纠纷。一审法院以被上诉人单方出具的复印件认定冯成林与上诉人之间租赁合同关系到期终止，却忽略上诉人提供的2014年1月23日的接处警证明和8月5日的人民调解协议。被上诉人单方出具的冯成林承诺书复印件也可证明，冯成林在2013年12月31日前仍占用涉案房屋，接处警证明及人民调解协议可说明冯成林在2013年12月31日后仍未处理与被上诉人的使用权属纠纷，并多次至该房屋闹事，以至不得不报警解决纠纷。正是因为存在上述使用权纠纷，才导致上诉人无法办理教育资质，进而导致合同目的不能实现。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
经贸学院资产公司辩称，一审法院程序适当，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。理由：1、就上诉人在2013年1月1日至2014年1月21日期间以及2014年8月7日至2014年10月31日期间房屋的占有使用费，双方已达成协议，且被上诉人已将上述期间的房屋占有使用费用于抵扣上诉人另行承租被上诉人处的门面房租金，相当于已经退还给了上诉人。2014年1月21日至2014年8月7日期间，被上诉人已提交证据证明上诉人实际占有使用了涉案房屋。2015年1月16日上诉人向被上诉人出具的退款申请中，也明确注明在上诉人使用涉案房屋期间产生了相应的水电费用。双方达成的退租协议也载明，2014年8月7日双方一致同意解除租赁协议，被上诉人将上诉人没有使用涉案房屋期间的费用退还后，双方再无任何纠纷；2015年1月16日上诉人给被上诉人出具的退押金申请中，上诉人亦亲自签名确认其实际使用房屋的期间为2014年1月21至2014年8月7日。因此上诉人向一审法院诉请要求被上诉人退还该部分的租金费用以及相应的物业费没有任何事实和法律依据。2、被上诉人与冯成林之间不存在房屋租赁纠纷或使用权纠纷。冯成林与被上诉人的房屋租赁协议于2013年10月31日到期，冯成林也出具承诺书向被上诉人承诺如不能按期支付相应的房租等费用，则其同意将遗留在涉案房屋内的办公设施和用品抵扣相应费用。上诉人在2013年1月1日与被上诉人签订租赁协议时对此明确知晓，上诉人也是看中了当时遗留的办公用品，因此才同意要求承租涉案房屋。上诉人两次对冯成林遗留的办公用品清单进行签字确认，因此其明知遗留在涉案房屋内的办公用品系冯成林用于抵债。冯成林与被上诉人之间不存在任何房屋使用权纠纷。3、被上诉人在合同没有约定的情况下，也积极配合上诉人供了办理资质所需材料。因此，上诉人主动要求与被上诉人解除租赁合同，并非被上诉人的原因，而是因上诉人自身经营不善。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
荀媛媛向一审法院提出诉讼请求：1、判令经贸学院资产公司返还已支付的租金98604.8元；2、判令经贸学院资产公司赔偿荀媛媛损失共计804104.6元；3、判令经贸学院资产公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，荀媛媛于2016年9月8日变更诉讼请求：1、判令经贸学院资产公司返还已支付的租金以及物业管理费133223.08元；2、判令经贸学院资产公司赔偿荀媛媛损失共计789030元（包含：支付会计事务所审核费用30900元、员工宿舍租赁费用33600元、装修损失及装修购买材料损失276293元、办理固话网络等通讯费用16500元、开设网站费用8000元、受让教育培训公司股权的费用8000元、管理费用132987元以及工人工资282750元）；3、判令经贸学院资产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月20日，荀媛媛（乙方）与经贸学院资产公司（甲方）签订《180大学生创业广场房屋使用协议》1份，约定：由甲方将位于南京市江宁区龙眠大道180号“180大学竹创业广场”的部分房屋(B区1103.36平方米)给乙方使用，乙方的经营范围为教育咨询；使用期限为1年（自2013年11月1日起至2014年10月31日止），该期限的使用费为198604.8元，使用单价为15元/平方米/月,支付方式：乙方按年度一次性支付房屋使用费，乙方按时支付使用费，如逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠使用费的0.5%支付违约金；乙方须在本合同签订后5日内将房屋使用费交付到甲方财务部；乙方需在签订本合同时缴纳20000元定金，在协议正式执行后自行转为保证金；乙方按照3.5元/平方米/月支付物业管理费，按照房屋使用费的支付方式，在每个付款日前十个工作日与房屋使用费一同交付到甲方财务部；由乙方负责自行办理消防、环保、工商、税务、卫生、城管等相关审批手续；关于房屋返还：除甲方同意乙方继续使用外，乙方应在本协议使用期满或本协议终止后5日内返还该房屋；乙方返还房屋应符合正常使用的状态，其间乙方所做的装修不得拆除，无偿归甲方所有，返还时，应经甲方验收认可，并结清所有相关费用，乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具，乙方有自由处置权；非本协议规定下，协议双方任何一方擅自解除本协议，提前收回或退出该房屋使用的，违约方应按终止协议未到期使用天数的使用费2倍向守约方支付违约金；协议终止或期满，乙方如不再续签，甲方应在乙方正式返还房屋后无任何问题的情况下，一次性全额退还保证金20000元。同日，荀媛媛在1份《180大学生创业广场B区4楼内部具体办公用品明细》上签名确认收到，该份明细上亦有案外人冯成林签名以及书写的“内容无误”。经贸学院资产公司将租赁房屋交付荀媛媛。
2014年1月23日,因冯成林至租赁房屋称所有办公用品与装修均系其所有，与荀媛媛就房屋使用权发生纠纷，荀媛媛向南京市公安局江宁分局高新园派出所报警。同日，荀媛媛、冯成林与经贸学院资产公司姚澄签订《协议书》1份，载明：冯成林3天内与学校协商欠房租问题，若3天内冯成林和荀媛媛都不得进入原冯成林董事长办公室；3天后荀媛媛接到经贸学校通知可让冯成林清理个人用品，后期冯成林保证不准到4楼做任何事情；有问题冯成林到3楼经贸学院办公室处理，不得以任何借口进入4楼办公区内；若3天后，冯成林不能在规定时间内解决此问题，经贸学院资产公司通知荀媛媛可进入原冯成林董事长办公室办公；3天内如冯成林与经贸不能谈好，冯成林于3天后当天取走个人物品，若冯成林不来处理，经贸学院资产公司有权处理打包冯成林个人用品后交由物业管理看管。2014年7月24日，经贸学院资产公司（甲方）与荀媛媛（乙方）签订《补充协议》1份，约定：经甲乙两方商议所租赁房屋内有设施设备供乙方在合同期间使用，甲方有处分权，乙方只有使用权，其他第三方无处分权，无权干涉正常使用。甲方交付给乙方的桌椅板凳、空调电脑见查点清单，清单见附件。合同期满后，乙方应将所有设备完好交付给甲方，若乙方在使用期间若出现因乙方原因造成损坏应按照原价赔偿。经营项目内容为：教育咨询、南京巨鑫职业技术培训。前述补充协议有附件6张，均为《180大学生创业广场B区4楼内部具体办公用品明细》。2014年8月5日，经贸学院资产公司姚澄、荀媛媛与案外人马立军在南京市江宁区淳化街道人民调解委员会主持下在1份《人民调解协议书》上签名，协议书载明：2014年8月5日10时许，马立军到经贸学院资产公司找负责人姚澄，要求变卖原承租人冯成林抵押给公司的桌椅补偿与冯合办培训班的损失，但其桌椅交由现承租人荀媛媛使用，交涉中引发纠纷；冯成林未到调解现场，无法达成协议，双方一致同意诉讼到人民法院裁处；诉讼期间按法律规定程序办。2014年8月7日起，荀媛媛未在租赁房屋进行经营。2015年1月16日，荀媛媛向经贸学院资产公司出具《退押金申请》，载明：实际合同履行日期为2014年1月21日至2014年8月7日，并于8月7日交还房屋，因押金收据遗失，现申请退还此房押金。2016年4月13日，租赁房屋内属荀媛媛所有的可拆卸的办公物品和装修材料清空。2016年8月，荀媛媛就本案诉至一审法院。
一审另查明，2014年2月10日，荀媛媛出具情况说明1份，载明：“经荀媛媛工作需要故请求江苏经贸资产公司，协助其办理公司注册手续出具一些资料，其中包含：1、房产证复印件；2、一份合同时间为4年的租赁协议”。同日，荀媛媛出具保证书1份，载明：经贸资产管理公司出具1份四年期限的租赁协议只用来办理营业执照，不作其他任何用途。2014年7月24日，荀媛媛出具说明1份，载明：因本人公司办证需要办理办学许可证，办证要求为合同期限不低于4年，其向资产公司申请了一份时间为4年的合同，仅用于办理办学资质及营业执照等证件，现发现原申请的4年合同丢失，现声明该丢失的合同作废，重新申请4年的合同，此份合同仅用于注册学校使用。
2016年4月5日，荀媛媛在1份《关于荀媛媛180广场四楼物业费相关说明》上签名确认，该说明最后四行载明：资产公司与荀媛媛有关大学生创业广场B区4楼租用房的所有相关费用已经全部结算清楚、完毕，不再有其他费用。2016年4月22日，经贸学院资产公司（甲方）与荀媛媛（乙方）签订《180大学生创业B区4层房屋退租手续》，载明：由于乙方原因，自2014年8月7日起，申请不再使用180创业大学生广场B区四楼房屋（面积共1103.36平方米）使用权，经双方友好沟通后，达成如下协议，乙方在2015年11月26日之前将把房屋内属于乙方的物品搬出，并签署合同终止协议，确认2014年8月7日后双方无涉，无个人任何物品纠纷；甲方完成前述义务后可退还90868.5元；甲方同意乙方用需退还的90868.5元支付乙方承租180创业大学生广场C区门面房租金。
冯成林原系江苏经贸职业技术学院（以下简称经贸学院）工作人员，2015年7月23日，经贸学院给予冯成林开除处分。租赁房屋原由冯成林承租，2013年9月3日，冯成林向经贸学院资产公司出具《还款承诺书》，载明：欠经贸学院资产公司租金以及物业管理费合计550800.67元，力争2013年9月底前还清，最迟不超过10月30日；如逾期走法律程序，要求本人还款，中止所有合同关系。2013年12月23日，冯成林再次出具《承诺书》，载明：本人承诺在2013年12月31日前按还款计划进行还款，到时若仍未还款，则将不再使用180创业园B区4楼并交回房屋，里面的办公设施交由学院资产公司处理，我将不再需要。2014年1月9日，冯成林与经贸学院资产公司就180大学生创业广场B区4楼内部办公用品进行了清点，冯成林在《180大学生创业广场B区4楼内部具体办公用品明细》上签名确认内容无误。
一审再查明，荀媛媛向经贸学院资产公司缴纳了租金198604.80元、物管费34755元以及保证金20000元。经贸学院资产公司已向荀媛媛返还保证金20000元以及物业管理费9268.22元，退还租金90868.50元（该款项另行冲抵案外门面房房租）。
一审审理中，荀媛媛提交装修合同、收据、说明、发票、网站建设服务合同书、转让协议、报销单、工资表等证据以证明其主张的损失，经贸学院资产公司质证后对真实性、合法性、关联性均不予认可。荀媛媛提交的落款日期为2014年1月23日荀媛媛、冯成林与经贸学院资产公司姚澄签订的《协议书》最后一行“三天后处理不好，继续处理”字迹与协议正文字迹不一致，经贸学院资产公司认为系三方签名后荀媛媛自行添加，对该行不予认可，荀媛媛陈述系三方签名前由冯成林添加。荀媛媛向一审法院递交调查取证申请书1，载明：其承租房屋用于开办培训学校，培训学校名称已经核准，因冯成林原因致江宁区教育局拒绝向其发放开办培训学校的资质，给其造成巨大损失，要求一审法院向南京市江宁区教育局调取该局拒绝为荀媛媛办理南京巨鑫职业技术培训学校资质的相关规定文件。荀媛媛还向一审法院提交调查取证申请书；2，要求一审法院向南京永顺会计事务所调取荀媛媛支付委托代理费用的汇款明细以及汇款数额。经贸学院资产公司提交《终止房屋使用协议通知书》复印件1份，载明：与冯成林签订的《180大学生创业广场房屋使用协议》将于2013年10月31日到期，决定不再续签合同。荀媛媛质证后对真实性不予认可。
上述事实，有房屋使用协议、协议书、补充协议、接处警证明、人民调解协议书、情况说明、说明、保证书、退租手续、办公用品明细、承诺书、说明及当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，荀媛媛与经贸学院资产公司订立的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于荀媛媛主张的经贸学院资产公司拒不配合其办理相关证照的问题。其一，根据合同的约定，证照系由荀媛媛自行办理，结合荀媛媛2014年2月10日出具的情况说明、保证书以及2014年7月24日出具的说明，可以证实经贸学院资产公司已经履行了配合办证的义务；其二，荀媛媛未能举证证实其未获得办学许可证的原因系经贸学院资产公司所致，而根据其提交的调查取证申请书1载明的内容，其自认系冯成林原因所致，其该调查取证申请书申请调查收集的证据对证明待证事实无意义，一审法院不予准许。综上对其该主张一审法院不予采信。关于荀媛媛主张的经贸学院资产公司故意隐瞒租赁房屋存在纠纷，以及导致其不能使用房屋的问题。其一，签订房屋使用协议当日，荀媛媛在有冯成林签名的办公用品明细表上签名时即应当知道租赁房屋的原使用人为冯成林，且办公用品已在冯成林与经贸学院资产公司之间进行了清理交接；其二，在2014年7月24日双方签订补充协议时，双方再次确认经贸学院资产公司对租赁房屋内的办公用品有处分权；其三，冯成林出具的还款承诺书、承诺书、签名的办公用品明细以及经贸学院资产公司出具的《终止房屋使用协议通知书》复印件之间可相互印证，证实冯成林与经贸学院资产公司之间就租赁房屋的租赁合同关系已经到期终止，冯成林欠付经贸学院资产公司租金，租赁房屋内的办公设施交由经贸学院资产公司处置；其四，仅凭2014年1月23日的接处警记录以及2014年8月5日的人民调解协议书上载明的内容，不足以证实2014年1月21日至8月6日期间荀媛媛无法使用租赁房屋，加之荀媛媛与经贸学院资产公司签订的退租手续中载明系荀媛媛方原因自2014年8月7日起不再使用租赁房屋，并未提及因房屋存在纠纷致合同未能继续履行。综上，一审法院对荀媛媛该主张不予采信。对荀媛媛要求返还租金以及物业管理费的诉讼请求，2014年1月21日至8月6日期间荀媛媛占有使用租赁房屋，应该按照合同约定支付相应的租金以及物业管理费，前述期间之外的费用经贸学院资产公司已经退还荀媛媛或者双方协商一致充抵其他房屋的租金，故对其该项诉讼请求一审法院不予支持。
对于荀媛媛要求赔偿损失的诉讼请求，如前所述其主张经贸学院资产公司违约的事由均不成立，经贸学院资产公司对合同解除无过错，荀媛媛要求经贸学院资产公司赔偿其各项损失没有依据，一审法院不予支持。对其调查取证申请2，无调查收集之必要，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十五条之规定，判决：驳回荀媛媛的诉讼请求。一审案件受理费12827元，由荀媛媛负担。
二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人荀媛媛提交录音录像两份，第一份为冯成林妻子肖某到涉案房产搬取办公用品的录音录像，用以证明被上诉人陈述涉案用品已抵债给被上诉人，与事实不符。第二份系江宁区教育局工作人员解释为何不能为荀媛媛办理教育资质，能够证明荀媛媛从未使用过涉案房产进行经营，被上诉人所述的水电费用均系在前期准备工作中装饰装修所产生。被上诉人经贸学院资产公司认为上述两份证据并非一审中不能提供的新证据，即使录像为真实，也是案外人侵犯了上诉人的权利，上诉人应向冯成林或其妻子主张；江宁区教育局工作人员并未作出说明，不能达到证明目的。对于上述证据形式上的真实性本院予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。
二审中，经本院工作人员赴江宁区教育局调查，江宁区教育局工作人员陈述：其为处理荀媛媛提出的办学资质申请赴现场查看，发现该地点此前已有人提出申请，且办公桌椅等在前申请人申请时即已具备。荀媛媛当时称双方并未就办公桌椅等完成交接，故其告知荀媛媛应提交办理交接、双方无纠纷的材料，而荀媛媛一直未提交，因此荀媛媛申请未获处理。双方当事人对该笔录的真实性、合法性均无异议，上诉人认为该笔录可证明办学资质申请未获批准，系因被上诉人未能妥善处理与冯成林之间纠纷所致；被上诉人认为上诉人未提供包括冯成林、荀媛媛签字的《180大学生创业广场B区4楼内部具体办公用品明细》在内的任何交接清单及协议材料，其应自行承担相应后果。
一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现双方当事人就房屋租赁问题存在纠纷，上诉人上诉称被上诉人应未能妥善解决与前承租人之间纠纷，导致其未能使用涉案房屋、教育资质申请亦未获批准，从而应退还租金并对其损失承担责任；但结合本案事实，被上诉人已交付房屋由其装修，上诉人提供的报警纪录等证据尚不足以证明其不能使用涉案房屋；被上诉人也已协助上诉人办理相关教育资质手续，并就与冯成林之间的纠纷进行协调处理。根据江宁区教育局工作人员陈述，上诉人未向江宁区教育局提交交接清单、解决纠纷说明等材料，上述陈述亦不足以证明教育资质未能获批系因被上诉人原因所致。故上诉人这一上诉请求，并无事实与法律依据。更为重要的是，上诉人与被上诉人双方于2016年4月22日签订的《180大学生创业B区4层房屋退租手续》载明，由于上诉人的原因，其自2014年8月7日起申请不再使用180创业大学生广场B区四楼房屋，明确了迁出时间；且双方确认8月7日后双方无涉，无个人任何物品纠纷，并就租金进行了结算，被上诉人作为出租人亦退还了部分租金。据此，该退租手续应视为2014年8月7日双方一致同意解除租赁协议，并对双方之间的权利义务进行处理，在被上诉人将上诉人没有使用涉案房屋期间的费用退还后，应视为双方无任何纠纷。因此，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人荀媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12827元，由上诉人荀媛媛负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年五月三十一日
书记员 戴 苗