浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第653号
上诉人（原审被告）：冠泉置业（宁波）有限公司。
法定代表人：张一。
委托代理人：赵萍，上海市建纬律师事务所律师。
委托代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙国芬。
上诉人冠泉置业（宁波）有限公司（以下简称冠泉置业公司）因与被上诉人孙国芬商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2015年8月15日作出的（2015）甬仑民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年9月10日，原告孙国芬与被告冠泉置业公司签订了合同编号为YS0043892的《商品房买卖合同》，约定：原告孙国芬向被告冠泉置业公司购买坐落于宁波市北仑区新碶街道岷山路777号凯旋华庭（小区名称暂定）第31幢第3101室的房屋，房屋建筑面积为226.58平方米，房屋总价款为2631819元；房屋交付日期为2014年6月30日；该合同第十一条中关于规划设计变更的约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人：1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按时作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房（详见补充合同）。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起且办理完成退房手续后30日内将买受人已付款还给买受人，并按中国人民银行同期贷款基准利率付给利息……”。针对《商品房买卖合同》第十一条“规划设计变更的约定”，补充合同第八条的约定：《商品房买卖合同》第十一条中“设计变更”仅指合同生效后，出卖人对合同附件一“房屋平面图”明示的内容因改动而发生的变化。针对《商品房买卖合同》第十七条“退房或单方解除合同”的补充合同第十二条约定：买受人行使本《合同》约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利。买受人放弃单方解除合同权利的，双方按《商品房买卖合同》关于不解除合同的相应规定处理。合同文本同时附有该房屋的户型平面图（未标明卫生间是否存在下沉式结构及其具体位置）。合同签订后至2013年9月22日，原告付清全部购房款2631819元。2013年12月31日，凯旋华庭（小区名称暂定）第31幢通过了被告组织设计、施工、监理和其他有关单位竣工验收。2014年3月-4月，被告冠泉置业公司对原告购买的31幢3101号房屋的其中西侧的卫生间排污管道移位及下沉式降板变更，将原施工的低于同层楼面350mm的下沉式降板拆除，并重新浇筑改为与同层楼面同高；西北角靠墙污水管道、排气管道向东位移3米左右，改造后未对改造后的卫生间地面进行防水处理。2014年6月8日，原、被告办理房屋交付手续时，原告以下沉式降板等发生了变更为由拒绝接受房屋，双方发生争议。
另查明：凯旋华庭第31幢房屋由宁波市房屋设计院设计。2014年5月8日，被告冠泉置业公司向宁波市北仑区住房和城乡建设局进行工程验收备案，报备的竣工图中原、被告争议的西侧的卫生间区域与原设计一致，西侧“L型”卫生间约8.2平方米楼板标示为低于同层楼面350mm的下沉式降板区域，卫生间的污水管道、排气管道标示为位于靠墙西北角。该建设工程经有关职能部门单项验收合格及对申报材料审核，于2014年5月12日完成备案。
原审原告孙国芬于2014年12月26日诉至原审法院，请求依法判令：1.解除原审原告孙国芬与原审被告冠泉置业公司于2013年9月10日签订的合同编号为YS0043892的《商品房买卖合同》；2.原审被告退还原审原告已一次性付清的购房款2631819元；3.原审被告支付从2013年10月10日起至房款退还之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款退还之日止）100000元整；4.本案诉讼费由原审被告负担。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的基本条款系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的效力性禁止规定，依法有效，双方均应按约履行。但该《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》属被告提供的格式合同，其中第十七条及补充条款中关于退房或单方解除合同的补充中“买受人行使本《合同》约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃解除合同的权利”的约定属合同的格式条款，该条款加重对方责任、排除对方主要权利的，属无效条款。故被告抗辩原告提出解除合同的期限，已超过合同约定的期间，合同依据不成立，不予采纳。《建设工程质量管理条例》第十一条规定：建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查；施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。《中华人民共和国建筑法》第五十八条：建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料；工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。从上述法律法规的规定中可以看出，建筑工程施工必须按照工程设计图纸进行，而且所使用的施工图设计文件需经相关单位审查批准。然而被告在工程竣工后，仍进行“下沉式降板的拆除”、“拉平之后的重新浇筑”、“污水管道排气管道现向东位移”等施工行为实质上是在没有合法施工图纸的情况下进行的，显然，被告的这一行为未经规划设计单位同意，也无法向规划行政主管部门报批，被告更不可能也没有书面通知原告，所以被告主张的只有经“规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更”才书面通知原告的抗辩意见不成立。同时，被告的这一施工行为实际也改变了房屋卫生间在整套房屋中位置，致使该商品房的空间尺寸和结构形式发生变化。被告主张房屋规划设计变更的范围仅限于“房屋平面图”明示的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变化，因“房屋平面图”中未明确标明该房屋的结构形式、户型、空间尺寸，故该项抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条第（一）款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告违反法律规定且未按合同约定在对房屋的空间尺寸和商品房结构形式进行变更时，未及时将这一变更情形按照合同约定告知原告，原告以此提出解除合同，符合合同约定“变更商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的情形。故原告的要求解除合同的诉讼请求，理由正当，予以支持，被告冠泉置业公司应按合同返还原告已支付的房款2631819元；因原告在2013年10月10日之前已全部付清房款，故请求支付该款自2013年10月10日起至全部付清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息，也应予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十四条、第九十三条、第九十七条第（一）款的规定，作出如下判决：一、解除原告孙国芬与被告冠泉置业（宁波）有限公司于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：YS0047386）；二、被告冠泉置业（宁波）有限公司应于判决生效之日起七日内返还原告孙国芬已支付的房款2631819元；三、被告冠泉置业（宁波）有限公司应于判决生效之日起七日内支付原告孙国芬已付房款2631819元自2013年10月10日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费28735元，由被告冠泉置业（宁波）有限公司负担。
宣判后，原审被告冠泉置业公司不服，上诉至本院，称：一、原审判决缺乏事实依据。涉案《商品房买卖合同》第十一条已经双方当事人通过补充条款的形式予以变更。补充条款第八条第1款载明，本《商品房买卖合同》第十一条中“设计变更”仅指合同生效后，出卖人对合同附件一“房屋平面图”明示的内容因改动而发生的变化。根据已查明的事实，上诉人对卫生间进行过局部调整，但并未改变房屋平面图中所涉内容。因此，上诉人的行为尚不构成补充条款中约定的设计变更。原审法院依据已变更的《商品房买卖合同》中的条款解除该合同，应属错误；二、原审法院认定《商品房买卖合同》第十七条及补充条款中有关条款为无效条款应属不当。具体理由为：1.虽涉案《商品房买卖合同》及其补充协议系属格式合同，但其已经宁波市工商行政管理局北仑分局进行公平性审查，并予以备案。因此，该合同与补充协议中并不存在加重消费者责任、排除消费者主要权利的内容，其应系合法有效。2.《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。由此，当事人可以在事先约定一方解除权的行使期限。原审法院认定无效的部分条款是双方当事人就解除权行使作出的约定，符合法律规定，合法有效；三、涉案补充协议第十二条第2款约定，依据合同解除而产生的退款，出卖人应当自商品房完成网上售房合同的撤销备案手续和撤销预告登记手续（如有）之日起30天内将买受人已支付的全部款项在扣除买受人应承担的相应扣款及费用后的余额无息退还买受人。因此，即使合同被判令解除，上诉人仅需退还被上诉人支付的全部房价款本金，而无需支付利息。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人孙国芬答辩称：一、上诉人擅自改造涉案房屋，其实际交付的房屋与竣工备案的房屋有实质性变更，故被上诉人有权解除合同；二、涉案《商品房买卖合同》及其补充协议中的有关条款应属无效；三、合同解除系上诉人一方的原因造成的，其应当承担相应的违约责任，即按照贷款利率标准支付相应的利息。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人冠泉置业公司书面申请延长举证期限。经审查，该申请理由不足，故本院不予准许。在举证期限内，双方当事人均未提交新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按约履行。在实际履约过程中，上诉人对排污管道、下沉式降板、排气管道等作出了变更。现被上诉人以上诉人实施了上述变更行为为由要求解除合同。对于该项主张，虽双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条中约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。但补充协议第八条另载明，《商品房买卖合同》第十一条中的设计变更仅指合同生效后，出卖人对合同附件一即房屋平面图明示的内容因改动而发生的变化。因此，双方当事人约定的设计变更应以房屋平面图为准予以认定。而据房屋平面图显示，本案所涉的排污管道、下沉式降板、排气管道等均未在其中予以明确标注。基于此，被上诉人之上述主张缺乏事实依据，故本院难以支持。
关于《商品房买卖合同》及其补充协议中有关合同解除权行使期限的约定，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款之规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因此，该部分约定并非为法律所禁止；其次，《商品房买卖合同》与补充协议中所涉合同解除权行使期限的约定虽系格式条款，但其中并无免除提供格式条款一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形。由此，原审法院认定该部分条款无效，应属适用法律错误。
综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决失妥。上诉人之上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁波市北仑区人民法院（2015）甬仑民初字第53号民事判决；
二、驳回被上诉人孙国芬的全部诉讼请求。
一审受理费28735元，由被上诉人孙国芬负担；二审案件受理费28735元，由被上诉人孙国芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 李春燕
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 陆 琼