天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨功民初字第1302号
原告（反诉被告）张芳，女，1966年6月22日出生。
委托代理人崔万夫，男，1964年5月6日出生，汉族，住同上，系原告（反诉被告）张芳之夫。
委托代理人宋炳栋，天津兴滨律师事务所律师。
被告（反诉原告）贾爱东，男，1966年9月6日出生。
委托代理人张悦，天津坤德律师事务所律师。
委托代理人李天亮，天津坤德律师事务所律师。
原告（反诉被告）张芳诉被告（反诉原告）贾爱东租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理。被告（反诉原告）提出管辖权异议，本院予以裁定驳回，后被告（反诉原告）提起上诉，天津市第二中级人民法院于2015年6月29日裁定驳回了被告（反诉原告）的上诉。案件审理过程中，被告（反诉原告）贾爱东向本院提起反诉，本院经审查受理了其反诉请求，决定对本诉和反诉合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张芳的委托代理人崔万夫、宋炳栋，被告（反诉原告）贾爱东及其委托代理人李天亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张芳诉称，2009年5月27日，原被告就原告所有的坐落于XX底商租赁事宜签订了房租租赁合同，原告将该房屋出租给被告，用途为会馆经营，租赁期限至2014年5月31日止。租赁合同到期后，双方一致同意续租，并于2014年5月30日重新签订房屋租赁合同，租赁期自2014年6月1日至2017年5月31日止，租赁用途不变。租金为第一年度90万元整，第二年度为100万元整，第三年度为110万元整。租金支付方式为每3个月支付一次，采取预先支付的方式，以此类推。同时还约定了违约条款，如被告拖欠租金累计2个月以上，原告有权单方终止合同，收回房屋，被告应按本合同全部时间段租金的100%支付违约金。合同履行过程中，被告应在2015年2月底前支付2015年3、4、5月租金225000元整，虽经原告几次提醒和催促，被告答复出差在外地不方便支付，要等到3月末回到天津再支付。但此后被告迟迟未能支付。在原告一再催促下，被告以该房屋存在瑕疵，影响其使用为由拒绝支付租金。争议期间，被告虽一直正常使用该房屋，但却拒绝支付任何租金。综上，原告呈诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告的房屋租赁合同，被告返还租赁房屋；2、被告支付原告拖欠的2015年3、4、5月租金225000元，违约金225000元、拖欠租金的利息8322元，支付2015年6月至11月的房屋使用费500000元、违约金250000元及利息损失；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，就第一项诉讼请求，原告（反诉被告）张芳表示以诉讼的方式向被告（反诉原告）解除租赁合同，要求法院确认双方的租赁合同解除效力，并要求被告（反诉原告）返还租赁房屋。
被告（反诉原告）贾爱东辩称并诉称，关于原告主张的租金、违约金及利息，根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的租赁合同明确约定：在租赁期内，原告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属的基础设施的维修责任由原告负责。2014年底，被告发现承租房屋的主体出现问题，立即要求原告维修，因其拒绝维修，严重影响被告的使用，故被告有理由不交纳2015年3月之后的租金。被告不予支付租金属于行使法定的抗辩权，不应承担任何违约责任。同时，原告主张的违约金标准过高，且违约金与利息重复主张，应予以调整。关于原告主张解除租赁合同，返还房屋的请求，因被告拒付租金系行使合法的抗辩权，并非无故拖欠，被告并无违约行为，故原告的该主张与租赁合同的约定不符。同时，本案亦不具备任何法定的解除事由，故原告的该主张亦不成立。综上，应驳回原告的诉讼请求。同时，被告认为，基于上述事实和理由，因原告拒绝维修租赁房屋，给被告造成重大经济损失，故被告（反诉原告）提出反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）继续履行房屋租赁合同；2、原告（反诉被告）立即维修租赁房屋，直至房屋能正常使用为止；3、原告（反诉被告）赔偿自2015年1月至房屋修缮完毕之日期间的损失（暂计算至2015年6月，数额为194848元）；4、诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）辩称，2015年2月，原告（反诉被告）催促被告（反诉原告）交纳租金，对方并未提出房屋质量问题。后来才提出房屋的质量问题。通过现场情况的查看，租赁房屋在加盖部分确实存在一些瑕疵，但并不影响对方使用，对方实际上一直在经营，故原告以房屋质量问题作抗辩不能成立。综上，应驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
为支持其请求和答辩意见，原告（反诉被告）提供了以下证据：
证据1、天津市房地产权证，证明本案的租赁房屋系原告（反诉被告）所有；
证据2、房屋租赁合同，证明租赁合同所约定的租赁用途、租金标准、租金支付方式及违约责任；
证据3、发票、消费卡、车辆通行证，证明被告（反诉原告）一直使用租赁房屋正常营业。
为支持其答辩意见和反诉请求，被告（反诉原告）提供了以下证据：
证据1、房屋租赁合同，证明原被告之间的租赁合同关系及权利义务；
证据2、照片，证明租赁房屋出现多处质量问题；
证据3、微信记录，证明被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）履行维修责任；
证据4、律师函、快递详情单、企业信息查询记录，证明因原告（反诉被告）拒绝维修房屋，被告（反诉原告）委托律师发送律师函，要求原告（反诉被告）履行维修义务；
证据5、2014年1月至2014年6月期间的电子缴税付款凭证、个体工商户申报表，证明原告（反诉被告）拒绝履行维修责任，给被告（反诉原告）造成的经济损失。
经审理查明，坐落于XX房屋系张芳所有，该房屋建筑面积为499.93平方米，结构为钢结构，房屋总层数为一层，设计用途为商业。2009年5月25日，张芳与贾爱东就上述房屋签订了房屋租赁合同。关于房屋的面积，合同约定出租房屋共两层，建筑面积约1000平方米；关于租赁期限、用途，约定租赁期限为2009年6月1日至2014年5月31日止；租赁房屋仅作为承办会馆使用；同时，双方在租金支付方式条款约定，贾爱东计划增加使用面积200平方米，系用与原屋相似的钢结构，张芳负责补偿该部分费用15万元，这部分资产归张芳所有。该补偿款从起租日起的第4个月开始补偿，直到该15万元补偿完毕。合同签订后，贾爱东在租赁房屋的前后两侧进行了加盖，张芳对此按约定补偿了15万元。贾爱东在对租赁房屋装修后用作经营菩提养生会馆，主要经营项目包括足疗、茶艺等。此后双方在合同期内依约履行，并无争议。
合同期满后，双方于2014年5月30日再次签订了房屋租赁合同，关于房屋的面积，约定房屋共两层，建筑面积约1800平方米；关于租赁期限、用途，约定租赁期共36个月，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，房屋租赁用途为承办会馆使用；关于租金标准，约定租金计算起止日期为2014年6月1日起至2017年5月31日止，2014年6月1日至2015年5月31日，房屋租金为90万元，2015年6月1日至2016年5月31日，房屋租金为100万元，2016年6月1日至2017年5月31日，房屋租金为110万元；关于租金支付方式，约定前期由出租人给予折让租金补偿的该房屋面积增加的部分，按上一期房屋租赁合同约定已归属于出租方，本期租金是在目前张芳出租和贾爱东使用的面积基础上核算得。贾爱东在本合同签订日期3日内，一次性支付张芳前3个月的租金22.5万元。之后贾爱东每3个月按比例向张芳预付租金一次，作为随后3个月的租金，依此类推；关于房屋修缮与使用，约定在租赁期内，张芳应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属的基础设施的维修责任由其负责，贾爱东装修部分由其自行维修。贾爱东应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，贾爱东应负责修复或经济赔偿。如贾爱东改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案需征得张芳的书面同意后方可施工；关于合同的解除，约定如贾爱东无故拖欠房租累积2个月以上，张芳有权解除合同，并收回房屋；关于房屋交付及收回的验收，约定贾爱东应于房屋租赁期满3日内，将承租房屋及附属设施、设备交还张芳（依照设备交接清单核验），同时应当保持设备交接清单所列之物品的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，张芳有权处置；关于违约责任，如贾爱东无故拖欠房租累积2个月以上的，张芳有权终止合同，收回房屋，贾爱东应按照本合同该时间段租金的100%支付违约金。若支付的违约金不足以弥补损失，贾爱东还应负责赔偿损失。同时约定贾爱东逾期交纳租金，每逾期一天，则必须按日租金的2倍支付滞纳金。
双方在第二份租赁合同签订后，依约履行。直至2015年2月，根据合同约定，贾爱东应在2015年2月底前交纳2015年3、4、5月的租金，但其未按照该约定交纳相应房租。2015年4月，贾爱东通过微信向张芳的爱人崔万夫提出因地降严重，裙房已不能接待客人，要求维修房屋，同时提出可以协商购买租赁房屋，对此，崔万夫回复称无论是维修还是交易，首先要履约支付房租。同时，贾爱东委托律师向张芳发出了律师函，要求对方修缮房屋。后双方协商未果，张芳起诉来院。
庭审中，贾爱东陈述不能使用的部分为后来加盖扩建的部分，其他部分正常使用。诉讼期间，本院组织双方到租赁房屋现场作了勘验，勘验情况如下：租赁房屋产权登记的建筑面积为499.93平方米，房屋内部被改造成上下两层，面积1000平方米左右。此外，贾爱东在房屋的前后两侧进行了加盖扩建，双方确认该部分面积为300平方米左右，在经装修后加盖扩建部分与原建筑附合在一起。其中，房屋后侧加盖部分地面有沉降，墙体有裂缝，进入大厅后右侧墙壁有裂缝（房屋前侧加盖部分）。原房屋主体结构内右侧房屋墙壁有轻微裂缝。原房屋主体房屋内房间为19间，加盖部分房间为9间。贾爱东还在勘验笔录中陈述房屋出现沉降、裂缝大概有1、2年的过程，逐步扩大，之前未向张芳提出，因2015年2月份后比较严重才向其提出。同时，其陈述加盖扩建部分的房间自2月份后一直没有使用，其余房间正常使用。
张芳起诉后，本院于2015年5月8日向贾爱东送达了起诉状副本等应诉资料。庭审中，张芳称之前未行使合同解除权，其系以诉讼的方式主张行使合同解除权。
以上事实，有原被告双方提供的证据及陈述予以证实。
本院认为，涉诉的租赁房屋不仅包括拥有合法产权的房屋，同时包括了未经批准加盖扩建的部分，根据双方本诉、反诉的诉辩意见，本案的首要争议焦点在于如何认定双方租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。同时，根据《合同法》的相关规定，合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，涉诉的租赁房屋不仅包括拥有合法产权的部分，还包括了未经批准自行加盖、扩建的部分，对此应作相应区分。原被告就拥有合法产权房屋的出租系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同部分有效。原被告关于自行加盖、扩建的部分，尽管系双方真实意思表示，但因违反相关法律规定，该部分无效。涉诉房屋产权证登记的建筑面积为499.93平方米，而双方租赁合同所约定的租赁面积为1800平方米。可见，双方合同所约定的面积性质为使用面积。同时，根据已查明的事实，关于该使用面积，实际数字应为1300平方米。具体而言，1000平方米（取整数，系房本面积×2）系在原房屋内部进行装修改造所形成的有效使用面积，该部分为有效合同，而双方自行加盖、扩建的300平方米，因未经过相关部门的批准，该部分为无效合同。
根据上述租赁合同的效力认定，可确定具体是何方违约及如何承担相关责任。
一、因双方针对自行加盖、扩建部分300平方米所签订的租赁合同无效，故双方围绕该部分的请求及抗辩意见，均已缺乏基础依据，不能成立。具体而言，张芳所主张的针对该部分的租金，无相关依据，本院不予支持。同理，贾爱东针对该部分建筑出现的质量问题的抗辩，亦不能成立。同时，因贾爱东自述不能正常使用的部分为加盖部分，故其反诉主张的不能使用房屋所产生的经济损失的诉讼请求，本院亦不予以支持。
二、双方围绕租赁合同所涉及的1000平方米的租赁为有效合同，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。作为承租人一方，应当按照约定的期限支付租金。根据《合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。同时，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方签订的租赁合同明确约定承租人无故拖欠房租累计2个月以上的，出租人有权解除合同。现贾爱东无正当理由未依约支付房租，张芳有权主张解除合同。现张芳通过诉讼的方式提出与贾爱东解除合同，并不违反法律规定。因本院系于2015年5月8日向贾爱东送达了起诉状副本，故该送达时间应认定为合同解除时间。本院依法确认双方的租赁合同于2015年5月8日解除。同时，贾爱东应向张芳返还租赁房屋。对张芳的以上诉讼请求，本院予以支持。依据同样理由，贾爱东主张继续履行租赁合同，无相关事实和法律依据，本院不予支持。
此外，双方的租赁合同已解除，贾爱东主张由张芳维修租赁房屋，已无事实和法律依据，本院同样不予支持。
三、关于张芳主张的租金和房屋使用费。同上述，贾爱东应支付张芳租赁合同有效部分所对应的租金。关于该租金的具体数额，尽管自行加盖、扩建的300平方米归属于无效合同，但双方合同所约定的租金标准系针对双方确认的租赁房屋使用面积1300平方米，无论是双方签约的本意，还是从实际情况来看，以上有效、无效租赁面积所对应的租金对价相同，故应根据有效租赁面积占租赁合同约定面积的比例来确定该租金具体数额（1000÷1300）。根据该期间的租金标准和前述比例计算，贾爱东应支付张芳2015年3月1日至2015年5月8日期间的租金130273元。
关于房屋使用费，在张芳行使合同解除权后，因贾爱东仍占有租赁房屋，其应支付张芳2015年5月9日（租赁合同解除之日）至2015年11月30日（张芳诉讼请求所主张的截止期限）房屋使用费。关于房屋使用费的标准，双方并未约定，本院对此参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费。同租金计算，房屋使用费的计算亦应按照1000/1300进行折算。经计算，贾爱东应支付张芳2015年5月9日至2015年11月30日的房屋使用费427419元。
四、关于张芳主张的逾期支付租金的违约金及拖欠租金所产生的利息，本院认为，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方均没有就实际损失提供证据，而迟延交纳租金所产生的损失直接表现为利息损失，故贾爱东所提的对违约金予以调整的意见成立，本院以贾爱东逾期交纳租金所产生的同期贷款利息损失的130%作为计算其逾期交纳租金所产生的违约金标准。综上，对张芳主张的违约金合理部分，本院予以支持，多于部分，不予支持。同时，因张芳已主张了逾期交纳租金的违约金，且其主张的违约金数额已被依法调整，故其主张的拖欠租金的利息损失，无事实和法律依据，本院不再支持。
关于张芳主张的拖欠房屋使用费的违约金及利息损失，本院认为，双方租赁合同对于拖欠房屋使用费的违约金并未约定，故张芳主张该违约金，并无合同及法律依据，本院不予支持。关于张芳主张的拖欠房屋使用费的利息损失，贾爱东在双方租赁合同解除后仍占用租赁房屋，且未支付相应使用费，张芳主张利息损失，于法有据。关于利息损失的具体标准，张芳主张自2015年11月30日起算，不违背本案事实及法律规定，本院予以照准，贾爱东应以427419元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率，支付自2015年11月30日至本判决生效之日止的房屋使用费利息损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张芳与被告（反诉原告）贾爱东之间签订的房屋租赁合同于2015年5月8日解除；
二、被告（反诉原告）贾爱东自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）张芳返还天津经济技术开发区黄海路98号C座101室房屋；
三、被告（反诉原告）贾爱东自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张芳支付2015年3月1日至2015年5月8日期间的租金130273元及逾期支付租金产生的违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%，自2015年3月1日至本判决生效之日止）；
四、被告（反诉原告）贾爱东自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张芳支付2015年5月9日至2015年11月30日期间的房屋使用费427419元及利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月30日至本判决生效之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）张芳的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）贾爱东的全部诉讼请求。
如被告（反诉原告）贾爱东未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16125元（张芳已预交），由张芳承担8978元，贾爱东承担7147元。反诉案件受理费2099元（贾爱东已预交），由贾爱东承担。贾爱东应承担的案件受理费7147元应于本判决生效之日起十日内径行给付张芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 吴劲柏
代理审判员 王玉强
人民陪审员 刘胜红
二〇一六年三月一日
书 记 员 王天远
附：法律释明
⒈《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
⒉《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
⒊《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。