山东省邹平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1626民初1460号
原告中国工商银行股份有限公司邹平支行。住所地邹平县。
负责人刘洪忠，该支行行长。
委托代理人邱士凯，山东莫同律师事务所律师（特别授权代理）。
被告孙英兰，居民。
委托代理人袁峰，山东博约律师事务所律师（特别授权代理）。
被告李栋，邹平县东升宾馆职工。
被告山东梁邹东升集团有限公司。住所地邹平县。
法定代表人张仁平，董事长。
委托代理人谢玉仁，山东励志律师事务所律师（特别授权代理）。
原告中国工商银行股份有限公司邹平支行（以下简称工行邹平支行）与被告孙英兰、李栋、山东梁邹东升集团有限公司（以下简称东升集团公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告工行邹平支行委托代理人邱士凯，被告孙英兰及委托代理人袁峰、东升集团公司委托代理人谢玉仁到庭参加诉讼，被告李栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行邹平支行诉称，被告孙英兰、李栋为购买位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号房产向原告借款。2007年4月28日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告孙英兰、李栋向原告借款860000元，同时以该房屋提供抵押担保，被告东升集团公司对借款本息承担连带保证责任，合同约定了借款利率、还款方式及违约责任。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，被告仅偿还部分借款本息。原告特诉至贵院，请求依法判决：一、被告孙英兰、李栋偿还原告借款本金148198.68元及利息24944.89元（暂计算至2015年11月30日）及自2015年12月1日起至判决确定的日期止按年利率6.765%计算的利息并计收复利；二、原告对被告孙英兰、李栋抵押房产（位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号）享有优先受偿权；三、被告东升集团公司对上述款项承担连带清偿责任；四、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：一、被告孙英兰、李栋偿还原告借款本息173143.57元及逾期利息（以148198.68元为基数，自2015年12月1日按年利率6.765%计算至本判决确定的履行期限届满之日）二、被告梁邹东升公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告对被告孙英兰、李栋名下位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号抵押房产（房屋所有权证：××号）享有优先受偿权；四、诉讼费用由各被告负担。
被告孙英兰辩称，一、被告孙英兰并不是涉案抵押房产的实际所有人，只是顶名办理房产手续；二、对原告主张的利率有异议：应该依据中国人民银行同阶段调整后的利率执行，而不应该按合同约定的固定利率，希望原告在举证时能提交借款偿还情况及计算明细。
被告东升集团公司辩称，涉案借款存在被告东升集团公司提供保证担保及借款人以自有房产提供的抵押担保且抵押房产价值高于主债权金额，根据法律规定，原告应优先实现抵押权，不足受偿部分再由被告东升集团公司承担连带清偿责任。
被告李栋未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
庭审中，原告工行邹平支行向本院提交的证据有：
证据1.《个人购房借款/担保合同》、借款凭证各一份。证明2007年4月28日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定由被告孙英兰、李栋共同向原告借款860000元，贷款用途为购买邹平县黛溪三路东升商城3-9号房屋；期限为8年；利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%计算即年利率7.821%，还款方式为按月等额本息还款（按月计息），借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按约定利息加收50%的罚息，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，贷款人有权宣布合同到期，有权要求借款人清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；担保方式为被告东升集团公司提供连带责任保证担保，被告孙英兰、李栋以所购房屋提供抵押担保。被告孙英兰在借款人及抵押人处签名、按印，被告李栋在共同借款人及抵押物共有人处签名、按印，被告东升集团公司在保证人处盖章。2007年4月28日，原告按约定将860000元转入被告指定账户，借款凭证裁明执行年利率7.11%，借款到期日为2015年4月28日，被告孙英兰签字认可。
证据2.《房地产抵押契约》、他项权利证书各一份，证明2007年4月28日，被告孙英兰与原告签订《房地产抵押契约》，约定被告孙英兰以其自有的位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号房产（房屋所有权证：××号）为涉案借款提供抵押担保，当日办理抵押物登记，原告取得他项权利证书。
证据3.贷款历史明细表一张，证明被告孙英兰、李栋最后一次还款时间为2014年3月31日，之后不再偿还借款本息。至2015年12月1日，欠借款本金148198.68元、利息24944.89元。
经质证，被告孙英兰对证据1真实性无异议，《个人购房借款/担保合同》及借款凭证中被告孙英兰的签名是其本人所签，但《个人购房借款/担保合同》中被告李栋的签名不是本人所签，被告孙英兰对该合同内容不知情，也未按照合同约定履行义务；涉案借款是由原告直接支付至案外人邹平东升商城开发有限公司账户，对该笔款项的走向被告孙英兰并不知情。对证据2真实性无异议，《房地产抵押契约》中被告孙英兰的签名是其本人所签，但被告孙英兰并非该房产所有人，房屋买卖行为并未实际发生。对证据3有异议，理由为：原告的请求权已超出法定诉讼时效期间，因此不应支持原告的诉讼请求。
被告东升集团公司对证据1、证据2无异议，对证据3质证意见同被告孙英兰的意见。
被告孙英兰、东升集团公司均未提交证据。
被告李栋未到庭举证、质证。
本院认为，被告李栋未到庭举证、质证，视为其对举证、质证权利的放弃。原告提交证据1客观真实、来源合法，与本案待证事实有关联性并能够相互印证，被告孙英兰称被告李栋的签名不是本人所签，首先被告李栋本人未到庭辨认质证，其次经本院释明，被告李栋亦未在指定期间向本院申请笔迹及指纹鉴定，应视为其对举证、质证及鉴定权利的放弃，本院对该证据予以采信。原告提交的证据2客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性并能够与证据1相互印证，且被告孙英兰、东升集团公司对证据真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据3客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性并能够与证据1相互印证，本院予以采信。
经审理查明，被告孙英兰与李栋系夫妻关系。2007年4月28日原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定由被告孙英兰、李栋共同向原告借款860000元；贷款用途为购买邹平县黛溪三路东升商城3-9号房屋；期限为8年，利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮10%计算即年利率7.821%，还款方式为按月等额本息还款（按月计息），借款人未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按约定利息加收50%的罚息，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人构成违约，贷款人有权宣布合同到期，有权要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，担保方式为被告东升集团公司提供连带责任保证担保，被告孙英兰、李栋以所购房屋提供抵押担保。落款处被告孙英兰在借款人及抵押人处签名、按印，被告李栋在共同借款人及抵押物共有人处签名、按印，被告东升集团公司在保证人处盖章。同日，被告孙英兰与原告签订《房地产抵押契约》，约定被告孙英兰以其位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号房产（房屋所有权证：××号）为涉案借款提供抵押担保。当日双方办理抵押物登记手续。2007年4月28日，原告将借款860000元转入借款人指定账户。被告通过还款账户偿还借款本息至2014年3月31日。至2015年11月30日，尚欠原告借款本息173143.57元（借款本金148198.68元、利息24944.89元）。原告诉至本院，要求依法判决：一、被告孙英兰、李栋偿还借款本息173143.57元及逾期利息（以148198.68元为基数，自2015年12月1日按年利率6.765%计算至本判决确定的履行期限届满之日）二、被告东升集团公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告对被告孙英兰、李栋提供的位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号抵押房产（房屋所有权证：××号）享有优先受偿权；四、诉讼费用由各被告负担。
本院认为，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》、与被告孙英兰签订的《房地产抵押契约》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人应共同遵守。原告依约定将借款860000元交付借款人指定账户，履行了向借款人交付借款的义务，被告孙英兰作为借款人，被告李栋作为共同借款人，且被告孙英兰与李栋系夫妻关系，该借款发生在两被告夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，被告孙英兰、李栋应共同偿还上述借款本息及逾期利息。《个人购房借款/担保合同》、借款凭证约定的利息为基准年利率7.11%、执行年利率7.821%，原告要求按6.765%计算逾期利息低于上述标准，系原告对其权利的处分，本院予以准许。被告孙英兰以其名下位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号房产（房屋所有权证：××号）提供抵押担保，并办理抵押登记，故原告要求对该抵押房产享有优先受偿权，符合约定及法律规定，本院予以支持，被告孙英兰辩称并非该房产的所有人，房屋买卖行为并未实际发生，该意见与证据显示的事实不符，且其未提交证据证实，本院对该抗辩理由不予采纳。被告东升集团公司辩称，原告应优先实现抵押权，不足受偿部分再由被告东升集团公司承担连带清偿责任，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案债权既有债务人提供的物的担保又有保证人东升集团公司提供的保证担保，而双方没有约定担保权实现顺序，故依据法律规定，债权人应当先就该物的担保实现债权，被告东升集团公司对上述抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款偿还涉案借款本息后不足部分承担连带清偿责任，其承担担保责任后，有权向债务人追偿。被告东升集团公司抗辩理由成立，本院予以采纳。关于诉讼时效期间，被告孙英兰辩称其最后一次还款日期是2014年3月31日，原告请求权已超出诉讼时效期间，但涉案借款到期日为2015年4月28日，原告于2016年4月15日起诉至本院，故其请求权未超出法定诉讼时效期间，故其该项抗辩理由无法律依据，本院不予采纳。被告李栋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理并依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙英兰、李栋于本判决生效之日起五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邹平支行借款本息173143.57元（以148198.68元为基数，自2015年12月1日按年利率6.765%计算至本判决确定的履行期限届满之日）；
二、原告中国工商银行股份有限公司邹平支行对登记于被告孙英兰名下位于邹平县黛溪三路东升商城3-9号的抵押房产（房屋所有权证：××号）折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权；
三、被告山东梁邹东升集团有限公司对上述抵押房产折价或者拍卖、变卖的价款偿还本判决第一项确定款项不足受偿部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权就其偿还份额向被告孙英兰、李栋追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3763元，保全费1386元，共计5149元，由被告孙英兰、李栋负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 李学勤
人民陪审员 李守鱼
人民陪审员 张建林
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 李 楠