湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00921号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶自俊，女，1955年6月14日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：董奇萍，女，1952年7月4日出生，汉族。
上列两上诉人的共同委托代理人：徐子明、陈干，湖北鼎力众邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何五星，男，1954年8月15日出生，汉族。
上诉人叶自俊、董奇萍、上诉人何五星因房屋租赁合同纠纷一案，均不服武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人叶自俊、董奇萍的委托代理人徐子明，上诉人何五星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2014年1月23日，叶自俊、董奇萍向一审法院提起诉讼，请求判令：一、何五星向叶自俊、董奇萍支付房屋租金1万元；二、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁合同关系；三、何五星将房屋恢复原状并腾退给叶自俊、董奇萍。
何五星提起反诉，请求判令：叶自俊、董奇萍返还房屋押金1500元、2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳的房租300元和房屋KTV设备财产8199元，合计9999元。
一审法院审理查明，2011年1月9日，叶自俊、董奇萍与何五星签订房屋租赁合同，合同约定：由叶自俊、董奇萍将位于武汉市黄陂区滠口刘店（汉口北四季美农贸商城中央商务街）第5幢2层262号、合同编号为黄093045302的房屋出租给何五星使用，租赁期三年。租金：第一年为每月900元；第二年和第三年为每月1000元。何五星向叶自俊、董奇萍支付押金1500元，合同履行完毕，如何五星遵守合同，无欠各种费用，叶自俊、董奇萍退还押金。付款方式：每三个月支付租金一次，每次支付租金须提前15天。如恶意拖欠房租，叶自俊、董奇萍有权收回房屋，由此产生的后果由何五星承担。租赁期间叶自俊、董奇萍提供空调、热水器设施。租赁期内房屋如有变动，退房须返还卫生间。同时约定，双方如遇不可抗力和特殊情况需终止合同，应该提前一个月通知对方，并以一个月的租金作为补偿等事项。合同订立后，叶自俊、董奇萍将房屋钥匙交给何五星，何五星向叶自俊、董奇萍交付了房屋押金1500元，之后，何五星向叶自俊、董奇萍支付租金至2012年4月15日止。2012年9月14日，董奇萍与何五星之妻杨清平为案涉房屋租赁事宜发生争执，在查看案涉房屋时，将案涉房屋钥匙一套从杨清平手中拿走。2013年3月10日，董奇萍与杨清平以收条形式办理案涉房屋余下钥匙的交接手续，载明：收到四季美农贸商城5号楼2楼262号房钥匙6把……。由双方经手人董奇萍、杨清平签名确认。2014年1月22日，叶自俊、董奇萍以何五星在合同履行期限（2012年4月16日起至2013年3月10日）内，未按约定支付其租金，向法院提起诉讼。
一审法院另查明，2012年2月23日，何五星将案涉房屋装修为KTV形式后，以其妻杨清平的名义转租给他人（胡胜利）承包经营娱乐业，胡胜利在经营期间，因KTV存在火灾隐患，被公安部门予以临时查封。为此，胡胜利与杨清平发生诉讼，法律文书确认杨清平因与胡胜利签订的承包经营合同中约定由杨清平负责办理消防许可证而未办理，致KTV房被相关部门查封，由杨清平承担违约责任，解除了杨清平与胡胜利的承包经营关系。
一审法院认为，叶自俊、董奇萍与何五星之间签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法应予保护。叶自俊、董奇萍依合同约定将房屋交给何五星使用，何五星未按约定期限支付房屋租金给叶自俊、董奇萍，对此，何五星应承担民事责任。租赁合同第3条规定：“付款方式为每半年支付一次，……如恶意拖欠房租，甲方（叶自俊、董奇萍）有权收回房屋，由此产生的后果由乙方（何五星）负担。”该约定表明叶自俊、董奇萍在何五星以其行为未向其履行支付房屋租金义务时，有权采取补救措施即终止合同，防止自己损失的扩大。因此，2012年9月14日，叶自俊、董奇萍要求何五星之妻杨清平开门查看案涉房屋时，从杨清平处将案涉房屋钥匙一套拿走，叶自俊、董奇萍的行为，属合理期限采取补救措施，视为终止与何五星的房屋租赁关系。双方已实际解除了房屋租赁关系。叶自俊、董奇萍主张2013年3月10日以收条形式向何五星之妻收取租赁房屋余下钥匙为终止合同的时间，要求何五星支付其于2012年4月16日至2013年3月10日期间的房屋租金，显失公平，故叶自俊、董奇萍收取何五星的房屋租金应从2012年4月16日起计算至同年9月14日止。因叶自俊、董奇萍未提供房屋出租时的原状及租赁房屋现状的证据，故其请求何五星恢复租赁房屋原状的诉讼请求，不予支持。租赁合同第2条规定：“乙方支付甲方押金人民币1500元整，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应退还押金。”依该条约定，何五星在支付租金后，其所付押金1500元，应由叶自俊、董奇萍予以返还。故何五星要求叶自俊、董奇萍返还押金的反诉请求，予以支持。何五星辩称其合同不能履行的原因是叶自俊、董奇萍的房屋未做消防设施造成。因何五星未办理消防许可证，将租赁房屋用于酒店（含KTV）经营活动，存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封，该事实被生效的（2012）鄂黄陂民商初字第00244号民事判决书所确认。导致租赁合同不能履行的责任在何五星，故何五星的该抗辩理由，不予采信。何五星要求叶自俊、董奇萍返还自2012年4月5日即消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元以及房屋内的KTV设备价值8199元的财产，因其未提供证明叶自俊、董奇萍有占有使用案涉房屋内KTV设施和多收其房屋租金300元的有效证据，故何五星的该项请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除叶自俊、董奇萍与何五星之间的房屋租赁关系；二、何五星于本判决生效之日起十日内，向叶自俊、董奇萍支付租金5000元（按每月1000元，从2012年4月16日起算至同年9月16日止）；三、叶自俊、董奇萍退还何五星押金1500元；四、驳回叶自俊、董奇萍的其他诉讼请求；五、驳回何五星的其他反诉请求。案件受理费50元，反诉费50元，合计100元，由何五星负担。
叶自俊、董奇萍和何五星均不服判决，向本院提出上诉。
叶自俊、董奇萍上诉理由：1、双方在房屋租赁合同履行期间，因装修消防不过关而被迫停电，何五星与次承租人产生纠纷诉至法院，导致其从2012年4月16日开始停付租金，经叶自俊、董奇萍多次要求何五星支付租金或解除合同收回房屋，何五星于2013年3月10日才将房屋钥匙及房屋交还给叶自俊、董奇萍，故其欠付房屋租金应计算至2013年3月10日共计1万元。2、根据双方签订的租赁合同第2条约定，何五星退还房屋时应结清水电费、物业管理费，并应将房屋恢复原状，并不能有违约行为否则押金不予退还，本案中何五星既未提交上述费用结清的证明材料，更是逾期支付房屋租金，其行为已构成根本违约，故不应退还1500元押金。3、根据双方签订的房屋租赁合同第4条约定，叶自俊、董奇萍提供何五星空调、热水器设施，何五星在租房合同期内应注意爱惜房屋内部其他设施，房屋如有变动，退房必须还原卫生间，如有人为损坏需照价赔偿，何五星退房应返还热水器。请求：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、改判何五星向叶自俊、董奇萍支付所欠房屋租金1万元并将房屋恢复原状并返还移走的热水器；3、何五星承担本案一、二审诉讼费。
何五星上诉理由：1、何五星与次承租人的生效法律文书认定因何五星未办理消防许可证，被消防部门予以临时查封的责任在转租人。而事实是2012年3月19日黄陂消防大队因四季美农贸市场商务中心的二、四、五幢的二至六层消防不合格，近200户业主400套房屋全部统一停电，因此，诉争房屋被消防部门临时查封，并不是何五星个人原因，临时查封导致的责任不完全在何五星。本案以何五星与次承租人的生效法律文书认定诉争房屋被消防部门临时查封的责任一并归责于何五星属认定事实有误。2、何五星在一审已全面提供证据证明叶自俊、董奇萍占有使用诉争房屋内KTV设施和多收房屋租金300元的事实。请求：1、撤销原审判决，改判原审判决第二项为：由叶自俊、董奇萍向何五星支付租赁房屋内财产折价8199元；2、改判原审判决第三项为：叶自俊、董奇萍向何五星退还押金1500元及房屋租金300元；3、叶自俊、董奇萍承担本案一、二审诉讼费用。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2012年4月5日，诉争房屋所在的武汉市黄陂区滠口刘店（汉口北四季美农贸商城中央商务街）第5幢因存在重大火灾隐患，被武汉市公安局黄陂区消防大队采取断电的措施予以临时查封。后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城恢复供电。
本院认为，2011年1月9日，叶自俊、董奇萍与何五星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同为有效合同。合同签订后，叶自俊、董奇萍依约交付了房屋，何五星未依约支付房屋租金，对此，何五星应承担支付所欠房屋租金的责任。2012年9月14日，叶自俊、董奇萍要求何五星之妻杨清平开门查看案涉房屋时，从杨清平处将案涉房屋钥匙拿走一套，但房屋仍由何五星占有使用，2013年3月10日，董奇萍从何五星之妻杨清平收回诉争房屋钥匙，应为双方协商解除房屋租赁合同，故叶自俊、董奇萍要求何五星支付房屋租金从2012年4月15日至2013年3月10日共计1万元的上诉请求，本院予以支持。关于叶自俊、董奇萍上诉称何五星应将案涉房屋恢复原状并返还热水器的问题，双方签订的《房屋租赁合同》中并未有相关约定，且在移交租赁房屋时亦未有相关财产的移交清单，故叶自俊、董奇萍的该项上诉请求缺乏证据证实，本院不予支持。关于何五星上诉称叶自俊、董奇萍向其支付租赁房屋内财产折价8199元的问题，双方于2013年3月10日协商解除合同时，何五星未有证据证明该房屋里还有其财产一并交由叶自俊、董奇萍占有，且何五星称交接房屋时屋内有其财产一并移交给叶自俊、董奇萍有违常理，故何五星的该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于何五星要求叶自俊、董奇萍返还2012年4月5日消防停电之日至同月15日已交纳房屋租金300元的上诉请求，因租赁房屋存在重大火灾隐患，被消防部门予以临时查封的事实存在，后经汉口北四季美农贸商城出面协调，该商城亦恢复供电，该停电属不可归责于双方当事人的事由，但双方未能提供证据证明该停电的具体天数，根据公平原则，本院酌定叶自俊、董奇萍返还何五星房屋停电期间的租金300元。关于何五星要求叶自俊、董奇萍退还押金1500元的问题，根据《房屋租赁合同》第2条“乙方支付甲方押金人民币1500元整，合同期结束后，如乙方遵守合同无欠各种费用，甲方应退还押金”的约定，该押金并没有违约金的性质，在何五星支付租金后，该押金应予以返还。
综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理部分错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第一、四、五项；
二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第二项为：何五星于本判决生效之日起十日内，向叶自俊、董奇萍支付租金1万元；
三、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2014）鄂黄陂民商初字第00135号民事判决第三项为：叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内退还何五星押金1500元；
四、叶自俊、董奇萍于本判决生效之日起十日内返还何五星租金300元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由叶自俊、董奇萍负担。
维持一审判决案件受理费的负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 汪丽玲