云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云25民终648号
上诉人（原审原告）：段继红，女，1971年2月12日出生，汉族，居民，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：彭建平，广东万勤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：建水华琛房地产开发有限公司。住所地：建水县临安镇建水大道雅居快捷式酒店*楼。
法定代表人：罗跃斌，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘海涛，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈虹锦，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人段继红因与被上诉人建水华琛房地产开发有限公司（以下简称“建水华琛公司”）买卖合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2017）云25民初1089号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭对本案进行了审理，上诉人段继红及其委托诉讼代理人彭建平，被上诉人建水华琛公司的委托诉讼代理人潘海涛、陈虹锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人段继红上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判解除上诉人与被上诉人建水华琛公司于2015年3月18日签订的《商品房购销合同》；2.保留一审判决第一项，改判被上诉人返还上诉人购房款差额170833.30元。改判被上诉人向上诉人支付购房款利息（以1961346元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2015年3月18日起至实际返还购房款之日止，暂计至2017年6月27日利息为228065元；3.改判被上诉人赔偿上诉人司法鉴定费5000元，损失740385元；4.改判被上诉人赔偿上诉人一倍购房款1961346元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年3月18日上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》被撤销的事实，是上诉人为避免权益被侵犯，委托律师发律师函查询后，方知涉案房屋上诉人的预售登记于2015年7月9日被撤销，涉案房屋出卖给他人并新办理预售登记。为确定《退房申请》中段继红的签名的指印的真伪，上诉人私下委托云南天禹司法鉴定中心进行了鉴定，结论为段继红签名字迹的鉴定意见与段继红本人样本的字迹不是同一人所写，但指印的鉴定意见确为与段继红右手拇指指印是同一人所留。该鉴定意见不具有合法性，不能采纳，指纹问题必须通过人民法院委托鉴定。本案除了指纹争议外，被上诉人向政府部门申请退房的手续不全，被上诉人没有上诉人的退房退款手续。如果系上诉人同意退房，上诉人不可能发函给政府部门核实，更不可能提起本案诉讼。一审法院在基本事实存在多重疑点的情况下，直接认定《退房申请》系上诉人作出的意思表示，属于基本事实认定错误。一审判决后，上诉人为查证指纹问题，自行委托其他两家鉴定机构对指纹问题进行鉴定，得出涉案指纹并非是上诉人的结论，恳请二审法院予以查明。二、一审法院决定驳回上诉人的重新鉴定申请系程序不当。鉴于本案指印鉴定涉及对本案关键事实的认定，且在天禹鉴定中心的鉴定结论对上诉人不利的情况下，上诉人仍坚持向法院申请重新鉴定，愿意承担再次鉴定可能出现相同结论所带来的不利法律后果，法院应准予上诉人提出的重新鉴定申请。三、在上诉人、被上诉人签订涉案合同时，双方对购房款1961346元抵扣被上诉人对上诉人相对应的欠款本息予以确认，该借款利息换算后没有超过法律保护的36%上限，即上诉人以抵扣借款本息的方式付清购房款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条之规定，应认定上诉人已支付完毕购房款。四、被上诉人虚构上诉人退房事实恶意将涉案房屋一房二卖，即使上诉人未付清房款，上诉人仍有权主张被上诉人返还已付购房款的利息、赔偿损失，并可以主张已付购房款一倍的赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定系对开发商一房二卖行为作出的惩罚性规定，不以买受人是否付清房款为适用前提，只要查明开发商存在一房二卖行为，针对已付购房款部分，买受人即有权主张已付购房款及利息、赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿。
被上诉人建水华琛公司未提供书面答辩意见，但在庭审中辩称，对上诉人在一审中提供的鉴定意见，被上诉人是认可的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
段继红向一审法院起诉请求：1.要求解除原告与被告建水华琛公司于2015年3月18日签订的《商品房购销合同》；2.要求被告返还原告购房款1961346元及该购房款从2015年3月18日起至返还购房款之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息；3.要求被告赔偿原告房价差价损失740385元及司法鉴定费5000元；4.要求被告赔偿原告一倍购房款1961346元。
一审法院认定事实：被告建水华琛公司在建水县开发“建水西门古镇一期”商品房项目，2011年8日1日至2012年11月9日期间，原告段继红先后通过银行汇款实际支付被告建水华琛公司、罗跃斌投资款（股权转让款）共计500万元。2014年12月，因被告未向原告兑现股权承诺，原告未能成为被告建水华琛公司的股东，双方口头协商一致同意解除投资（股权转让）协议，因被告无资金返还原告投资款，双方经对帐结算后确认原告的投资款（股权转让款）为500万元，并约定：被告应返还原告的投资款500万元转化为被告向原告借款500万元，未包含收益；借款日期约定为自开始投资之日2011年8月1日起至2015年2月9日止；年利率25%，利息约定自2011年8月1日起计算至2014年12月30日止结算为4270833.30元，本息共计9270833.30元；逾期未还按每天1‰承担违约金。被告向原告出具《借款协议》，被告建水华琛公司的法定代表人罗跃斌签字并加盖公司的公章。2015年2月9日借款到期后，因被告不能按《借款协议》的约定偿还原告到期借款本息，2015年3月17日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房，建筑面积为437.78平方米，总价款为1961346元；2015年12月30日前交房。并约定了双方的权利义务和违约责任等。2015年3月18日，原告和被告对被告建水华琛公司向原告段继红的借款本息经核对结算为9270833.30元，并就偿还问题达成《以房抵债协议》，同时终止履行《借款协议》，约定：建水华琛公司以其开发的“西门古镇”项目中的商品房以公示的房价优惠30%作价过户给段继红，以偿还建水华琛公司应支付给段继红的借款本息9270833.30元；建水华琛公司为段继红办理房产网签备案、出具付清款项证明并开具购房发票，向段继红交楼、办房产证等内容。后原、被告双方另行协商抵债的楼号、房价，被告以其“西门古镇”项目中的14套商品房出售给原告，以购房款共计9270833.30元抵偿欠原告的借款本息9270833.30元，其中涉及本案争议的“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房以购房款1961346元抵偿其中债务1961346元，同日，被告办理合同网签备案登记，并向原告出具《付清房款证明》，未开具购房款发票，被告确认原告以债权1961346元已付清“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房的购房款1961346元。2015年7月，被告向建水县房地产管理处提交原告段继红对“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房申请退房的2015年7月1日《退房申请》，被告的工作人员王敏在《退房申请》上写下“同意段继红退房申请”并签名。2015年7月3日，被告建水华琛公司向建水县房地产管理处提交《情况说明》并加盖本公司公章同意解除“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房的商品房购销合同。2015年7月9日，建水县房地产管理处注销该商品房购销合同备案。原、被告双方对退房后的购房款返还等后续问题未进行协议。2015年7月11日，被告与案外人何燕春、彭兆媛签订《商品房购销合同》并于第二日办理合同备案登记，将“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房以2701731元出售给何燕春、彭兆媛，案外人何燕春、彭兆媛以按揭方式支付被告购房款。2017年6月，原告得知该商品房被被告建水华琛公司出售给第三人，遂诉讼来法院。
另查明，被告建水华琛公司以出让方式取得开发地块的土地使用权，证号：建国用（2013）第593号；经批准建设“建水西门古镇一期”商品房，取得建设工程规划许可证（建字第532524201300292号）、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明。争议的“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房被告建水华琛公司尚未交房，尚未办理产权转移手续。
一审法院认为，原、被告之间在签订商品房购销合同之前，先后存在投资（股权转让）关系、借款合同关系，但因被告无能力返还原告投资款（股权转让款）时，双方协商一致同意解除投资（股权转让）协议，将投资款（股权转让款）转化为借款，在借款到期后，被告仍无能力偿还原告借款本息时，双方再次协商一致同意被告以其开发的商品房出售给原告以抵偿其欠原告的借款本息，将借款本息转化为已付购房款，双方签订《商品房购销合同》并进行合同备案登记，商品房买卖是双方的真实意思表示。借款合同双方当事人经协商一致，先后终止投资关系、借款合同关系后，订立商品房买卖合同关系，并对投资款（股权转让款）对账清算后转化为借款本金，又将借款本金及利息经对账结算后转化为已付购房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。故本案的法律关系应为商品房预售合同关系。
原告与被告签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告段继红于2015年7月1日申请对11幢D-28号商品房退房，被告建水华琛公司于2015年7月3日以《情况说明》同意解除此商品房购销合同，应视为原、被告双方已于2015年7月3日协议一致解除商品房购销合同，但双方当时对退房后购房款的返还等问题未进行协议。故对原告主张解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，因购房款系前期投资款（股权转让款）、借款本息转化而来，原告前期已实际支付过被告500万元，应视为争议商品房已付购房款，现争议商品房被告已出售给案外人，合同解除后，被告应返还原告相应的购房款，故对原告主张被告返还购房款的诉讼请求，予以支持。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，不能违反相关法律的规定。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第十条规定：“除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告系以购房款抵偿借款本息，被告并未实际支付过原告借款利息，原、被告约定的年利率25%已超过法律规定的年利率24%，对超过部分，不予支持。前期借款合同系自然人与法人之间订立，自借款合同成立时生效，故原、被告双方对利息自借款合同成立之日2011年8月1日起算至2014年12月30日止的约定，不违反法律的规定，予以确认。故以借款500万元按法定年利率24%自2011年8月1日起至2014年12月30日止计算利息为410万元。对原告主张的结算利息4270833.30元中超过法定利息410万元的170833.30元，不予认定为抵债的购房款，应从1961346元中扣除170833.30元，故争议的11幢D-28号《商品房购销合同》解除后，被告应返还原告的购房款为1790512.70元。因此，原告未按本案购房合同约定的购房款数额足额支付，且原、被告双方已协议一致解除本案争议商品房买卖合同，故被告将争议商品房出售给第三人的行为不构成违约，不应承担违约责任。因此，合同解除后，原告主张被告因违约支付购房款利息、赔偿房价差价损失740385元及司法鉴定费5000元、一倍购房款1961346元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条、第二十六条规定，判决：一、由被告建水华琛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告段继红“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房的购房款1790512.70元；二、驳回原告段继红的其他诉讼请求。案件受理费46070元，由原告段继红负担25155元，被告建水华琛房地产开发有限公司负担20915元。
二审审理过程中，上诉人段继红向本院提交了2018年1月29日广东杰思特声像资料司法鉴定所出具的《司法鉴定书》和2018年4月1日昆明医科大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》以及昆明市司法局昆司鉴投（2018）12号《对段继红投诉云南天禹司法鉴定中心的答复》。欲证明《退房申请》段继红签名处的指纹不是段继红所留，云南天禹司法鉴定中心出具的《痕迹司法鉴定意见书》系不真实的，存在故意出具虚假鉴定意见的嫌疑。经被上诉人质证，其对广东杰思特声像资料司法鉴定所出具的《司法鉴定书》和昆明医科大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》两份鉴定意见不予认可，认为该两份鉴定意见所依据的检材不是原件，而天禹司法鉴定中心作出的鉴定所依据的检材是原件，以原件作出的鉴定意见才是科学客观的。昆明市司法局的答复肯定了天禹司法鉴定中心的结论。本院认为，上诉人在一审判决作出后又自行委托广东杰思特声像资料司法鉴定所鉴定后出具的《司法鉴定书》和委托昆明医科大学司法鉴定中心鉴定后出具的《司法鉴定意见书》，均是上诉人用手机对《退房申请》拍照后的照片作为检材进行的鉴定，被上诉人对后两份鉴定结果也不认可。因此，对该两份鉴定结论，本院不予采信。昆明市司法局《对段继红投诉云南天禹司法鉴定中心的答复》的真实性、合法性本院均予采信，但达不到上诉人的证明目的。
二审查明的事实，抵扣借款的实物资产，除一审判决认定的“建水西门古镇一期”的14套商品房外，还包含本案争议的“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房，共15套。其余事实与一审认定的事实一致。二审庭审中，被上诉人同意解除合同，并确认上诉人的购房款1961346元已全部付清。
本案争议的焦点是：《退房申请》是否系上诉人的真实意思表示？
本院认为，上诉人在一审中提交的云南天禹司法鉴定中心出具的《痕迹司法鉴定意见书》与在二审过程中提交给本院的广东杰思特声像资料司法鉴定所出具的《司法鉴定书》、昆明医科大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》鉴定结论相互矛盾。云南天禹司法鉴定中心出具的《痕迹司法鉴定意见书》系上诉人在建水县住房和城乡建设局工作人员的配合下，以《退房申请》原件作为检材而得出的鉴定结论，被上诉人也认可这一鉴定结论，上诉人对鉴定人员的资质和鉴定程序也无异议，一审过程中，上诉人也未要求鉴定人员出庭作证。因此，一审法院依据云南天禹司法鉴定中心出具的《痕迹司法鉴定意见书》认定《退房申请》系上诉人真实意思表示并无不当。一审过程中，在上诉人委托的云南天禹司法鉴定中心出具的《痕迹司法鉴定意见书》出来后，因鉴定结论对其不利，其又向一审法院提出了重新鉴定申请。是否准许，应由人民法院根据案件的实际情况，依职权作出决定。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”。本案上诉人起诉要求解除与被上诉人签订的《商品房购销合同》，被上诉人也同意解除合同，因此，对上诉人要求解除合同的诉讼请求，应予准许。但鉴于上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》所涉房屋在上诉人向一审法院提出起诉前，被上诉人已将该房屋另行卖给他人，双方所签订的《商品房购销合同》已经实际解除的实际，再行判决解除合同已无意义。合同解除后，被上诉人应返还上诉人相应的购房款，被上诉人至今未返还上诉人的购房款，故对上诉人主张被上诉人返还购房款的诉讼请求，本院予以支持；因上诉人与被上诉人对利率的约定并未超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的36%的上限，被上诉人也确认上诉人也付清了全部购房款，一审法院以双方约定的利率超过年利率24%，应予扣除的理由不当，本院予以纠正。因上诉人与被上诉人双方协议一致解除本案争议《商品房买卖合同》，故被上诉人将争议商品房出售给第三人的行为不构成违约，不应承担违约责任。因此，合同解除后，上诉人主张因被上诉人违约应向其支付购房款利息、赔偿房价差价损失740385元及司法鉴定费5000元、一倍购房款1961346元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人段继红的上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
撤销建水县人民法院（2017）云2524民初1089号民事判决第一项，即：一、由被告建水华琛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告段继红“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房的购房款1790512.70元；
维持建水县人民法院（2017）云2524民初1089号民事判决第二项，即：二、驳回原告段继红的其他诉讼请求；
三、由被上诉人建水华琛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还上诉人段继红“建水西门古镇一期”11幢D-28号商品房的购房款1961346元。
一审案件受理费46070元，由上诉人段继红负担23618元，由被上诉人建水华琛房地产开发有限公司负担22452元；二审案件受理费46070元，由上诉人段继红负担23618元，由被上诉人建水华琛房地产开发有限公司负担22452元。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 王宏伟
审判员 高 健
二〇一八年五月二十一日
书记员 邹媛婷