北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02888号
原告刘立君，男，1950年5月23日出生。
原告刘立华，女，1952年1月20日出生。
原告刘立琴，女，1953年9月15日出生。
原告刘立环，女，1955年7月10日出生。
原告刘立敏，女，1957年6月1日出生。
五原告委托代理人霍明亮，北京汉卓律师事务所律师。
五原告委托代理人陈业涛，北京汉卓律师事务所律师。
被告余萍，女，1979年12月22日出生。
委托代理人丛玉家（兼第三人袁岳顺的委托代理人），北京市君邦律师事务所律师。
第三人袁岳顺，男，1963年12月10日出生。
第三人韩友全，男，1956年12月25日出生。
原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏与被告余萍、第三人袁岳顺、韩友全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏及五原告委托代理人霍明亮、被告余萍的委托代理人丛玉家、第三人袁岳顺、韩友全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏诉称，刘立君、刘立华、刘立环、刘立敏委托刘立琴对外出租北京市东城区×号院的西半院和×号院（以下简称涉案院落）。2007年11月18日，刘立琴与余萍签订了《房屋租赁合同》，约定由余萍承租涉案院落用于经营餐馆，租赁期限自2007年11月18日至2013年2月17日，第一年的租金标准为每年23万元，第二年至第五年的租金标准为每年28万。2008年4月29日，刘立琴和余萍签订《补充协议》，对于涉案院落的翻建、保证金进行了补充约定。余萍的租金仅交至2012年12月31日，后续未再交纳过租金。2013年2月17日，租赁期限届满后，余萍未能如约返还涉案院落，至今依然占用涉案院落。故五原告起诉至本院，请求判令：1、被告余萍和第三人袁岳顺、韩友全将涉案院落中南侧自建房二层部分拆除后将剩余房屋腾空并返还五原告；2、被告余萍支付2013年1月1日至2013年2月17日的租金36555.59元；3、被告余萍按照每年28万元标准支付2013年2月18日至涉案院落实际腾空交还之日的房屋占有使用费；4、被告余萍按照每天月租金标准的1%支付2013年2月18至房屋实际腾空交还支付的逾期腾房违约金；5、被告余萍支付擅自转租违约金5万元；6、诉讼费用由被告余萍负担；7、第三人袁岳顺、韩友全对第2至6项诉讼请求承担连带责任。
被告余萍辩称，原告陈述的合同签署情况属实，余萍承租涉案院落后用于经营北京夏兰亭咖啡馆，2010年4月份将涉案院落转租给袁岳顺，袁岳顺支付了转让费25万元，营业执照一直使用被告余萍登记注册的北京夏兰亭咖啡馆。之后租金都是袁岳顺的员工即本案韩友全向原告方支付的，原告对转租的事情是知情。余萍的主体不适格，且余萍现在没有实际占有涉案院落，故不同意五原告的全部诉讼请求。
第三人袁岳顺述称，2010年4月份，余萍将涉案院落转租给袁岳顺，袁岳顺向余萍支付了转让费25万元。之后，袁岳顺向原告支付租金，已经付至2012年12月31日。因为2012年12月份涉案院落划入拆迁范围，涉案院落周边房屋都已经拆除了，导致无法正常经营，所以后续未再向原告方支付租金。袁岳顺同意原告方支付翻建装修费用后，将涉案院落腾空并交还五原告。
第三人韩友全述称，韩友全受雇于袁岳顺，租金是袁岳顺让交给原告的。袁岳顺后让韩友全管理涉案院落，韩友全把涉案院落出租出去了，但和租户之间没有签订书面合同，租户按月向韩友全交纳租金。2014年10月份收的租金都交给袁岳顺了。近半年，袁岳顺的合作伙伴蔡某告知不要再将租金交给袁岳顺了，所以近半年的租金交给了蔡某。韩友全认为自己只是袁岳顺的员工，没有赔付义务，故不同意五原告的全部诉讼请求。
经审理查明：座落于北京市×号房屋（建筑面积为14.4平方米）的所有权人为刘立华，×号房屋（建筑面积为29.8平方米）的所有权人为刘立君；钟楼湾胡同×号房屋（建筑面积30平方米）所有权人为刘立环，×号房屋（建筑面积为27.4平方米）所有权人为刘立琴，×号房屋所有权人（建筑面积为30.7平方米）为刘立敏。刘立君、刘立华、刘立环、刘立敏委托刘立琴出租管理各自所有房屋。
2007年11月18日，刘立琴（甲方）和余萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租位于北京市东城区×院（西半院）及×号院（即涉案院落），涉案院落占地面积333.9平方米，房屋面积192.3平方米（其中房屋产权证上为132.3平方米）。租赁期限自2007年11月18日至2013年2月17日，其中2007年11月18日至2008年2月17日为免租期，第一年的租金标准为每年23万元，第二年至第五年的租金为每年28万元。乙方应于2008年2月17日之前向甲方缴纳5万元保证金。甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物品。翻建及装修计划，乙方须征得甲方书面同意后方可实施。装修、装饰或添置新物品的范围是：房屋及院落的翻建、内部装饰装修、配备适合餐馆经营的水、电、厨、卫及其他功能性设施。租赁期内，乙方自行对房屋及院落进行翻建与装饰、装修，并保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。合同另约定：任何情况下，乙方都无权转租涉案院落，如有违反，视为乙方违约，甲方有权随时终止此租赁合同，并扣除乙方已交所有租金及保证金。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。甲方未按约定时间交付涉案院落或者乙方不按约定支付租金但未达成解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按每日缴月租金1%的标准支付违约金。
2008年4月29日，刘立琴（甲方）和余萍（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方在不违反相关政府部门规定的前提下，甲方同意乙方按照协议规定全权负责×号院的翻建工程。甲方同意延长乙方的免租期限至2008年5月31日，正式租期由2008年6月1日起计算，租金不变。甲方同意乙方在2008年6月30日前补交协议约定的五万保证金，不计利息。上述协议签订后，刘立琴向余萍交付了涉案院落。
2007年12月份，刘立华、刘立君、刘立环、刘立琴、刘立敏分别办理了×号房屋、×号房屋以及钟楼湾胡同×、×房屋翻建的规划许可证，×、×房屋以及钟楼湾胡同×、×、×房屋由余萍进行了原拆原建施工。对于涉案院内的原有自建房，刘立华、刘立君、刘立环、刘立琴、刘立敏和余萍当庭以承认由余萍进行了翻建施工，翻建后自建房依然为一层，且自建房四至并未发生变化。2010年2月份，余萍办理了个体工商户营业执照，字号北京夏兰亭咖啡馆，经营者为余萍，登记地址为钟楼湾胡同31号。
2010年4月份，袁岳顺从余萍处接手涉案院落，并在余萍翻建一层自建房的基础上搭建了二层，袁岳顺认可搭建二层并未告知原告。但对于余萍和袁岳顺之间的法律关系，余萍和袁岳顺均并未提交书面合同，且双方陈述前后并不一致。余萍和袁岳顺最初均认可：2010年4月份，余萍将涉案院落经营权转让给袁岳顺，但双方并没有签订书面的经营权转让协议，袁岳顺向余萍一次性支付25万元转让费，袁岳顺继续使用经营者为余萍的夏兰亭咖啡馆营业执照用于经营，同时双方约定袁岳顺给付余萍每年10%的利润分红。后双方均变更陈述：2010年4月份，袁岳顺从余萍处承租涉案院落，并实际支付了25万元转让费，袁岳顺和余萍系房屋转租关系，但袁岳顺并未向余萍支付过租金，袁岳顺和余萍确约定过利润分成但分成仅仅针袁岳顺借用余萍营业执照的对价，和涉案房屋转租无关。此外，因涉案院落曾涉及拆迁，2012年12月20日，余萍向袁岳顺出具《授权委托书》，载明委托权限为：代理本人和房主拆迁单位、拆迁公司进行谈判，决定补偿价，收取补偿款签署等。对于余萍和袁岳顺之间的法律关系，原告表示只知道他们一起合作经营，具体什么关系并不清楚，对原告该陈述，袁岳顺也承认曾经告知原告双方是合作关系。
对于改扩建费用的约定，五原告提交的《房屋租赁合同》第十条约定“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施。……乙方购置的家具和电器等由其自行收回，而而对于乙方翻建、装饰、装修的部分，具体处理办法为乙方放弃收回。乙方出资增添的不动产（包括门帘装饰、门窗、天棚、地面装饰等）归甲方所有，租期满乙方不得拆除。”余萍主张己方所持合同和五原告提供的合同文本不一致，但余萍对其所持合同没有举证，而是由袁岳顺向法庭提交了《房屋租赁合同》的复印件，复印件显示第十条约定“乙方放弃收回”被划掉，在上方书写“归甲方所有，但甲方折价补偿”，其余文字一致，但修改处无合同双方签字。余萍主张该处修改并非余萍修改；五原告则要求袁岳顺提供证据原件，后再发表质证意见。
韩友全、袁岳顺均主张韩友全最初系袁岳顺雇佣的员工，2010年5月份之前的租金由余萍交纳，之后租金由韩友全替袁岳顺交纳。原告认可涉案房屋租金已经交纳至2012年12月31日，后续租金未付，其中2010年5月份之前的租金由余萍交纳，之后租金由韩友全交纳，原告表示仅知道余萍和袁岳顺是合作关系，所以原告一直认为韩友全交纳的租金也就是余萍交纳的租金。而余萍则以韩友全实际向原告交纳租金，并且原告开具了韩友全为交款人的收据为由，主张原告对余萍转租行为是知情的，原告起诉余萍主体有误。
另，涉案院落中房屋被分割成多间对外出租，在场租户均表示从韩友全处承租房屋，但韩友全和租户并未签署书面的合同，且租赁期限不固定，韩友全每个月收取租金。韩友全认可涉案院落由其对外出租并收取租金，2014年10月份之前收的租金都交给了袁岳顺；同时韩友全主张袁岳顺的合作伙伴蔡瑞林（注：音译）不同意将后续租金再支付给袁岳顺了，所以2014年10月份之后的租金没有向袁岳顺支付，而是交给了蔡某。袁岳顺认可曾委托韩友全出租管理涉案院落中的房屋，亦认可确实收到2014年10月份之前的租金。余萍、袁岳顺和韩友全均未能提供蔡某的具体身份信息，亦未能举证证明与蔡某的关系。
此外，刘立华、刘立君、刘立环、刘立琴、刘立敏和余萍均承认双方租赁合同约定租赁期限在2013年2月17日届满，后续未再续签合同。刘立华、刘立君、刘立环、刘立琴、刘立敏、余萍、袁岳顺和韩友全亦均认可涉案院落租金仅交纳至2012年12月31日，后续余萍、袁岳顺和韩友全均未向原告交纳过租金。袁岳顺主张未交纳租金系因为周边房屋拆迁影响经营，原告对此不予认可，袁岳顺对其主张未举证。
上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、收据、建设工程规划许可证、当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。出租人就未取得建筑工程许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，五原告和余萍签订《房屋租赁合同》中除×房屋外的房屋均系未取得建筑工程许可证的自建房屋，截止一审法庭辩论终结依然没有取得主管部门批准，故针对自建房屋的合同部分无效，针对钟楼湾胡同×号房屋的合同约定有效。
有效合同部分对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，五原告和余萍之间的租赁合同关系在2013年2月17日已经届满，故余萍负有向五原告返还租赁物的义务，而余萍至今未向五原告返还租赁物，根据公平原则，余萍应向五原告支付2013年1月1日至房屋实际腾空交还之日的房屋租金和房屋占有使用费，具体数额由法院参照双方合同约定租金标准、租赁面积等予以酌定。余萍未按照合同约定返还租赁物，已经构成违约，应该承担违约责任，故五原告要求余萍支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，具体违约金数额参照双方合同约定违约金标准、租赁面积等予以酌定。至于原告要求余萍支付擅自转租违约金的诉讼请求，双方合同明确约定余萍擅自擅自转租的保证金不予退还，余萍未举证证实保证金已经缴纳，现涉案院落中房屋被分割多间对外出租，故余萍应向五原告支付擅自转租违约金5万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依照无效合同的处理原则，余萍应返还涉案院落中除自建二层之外的自建房屋并支付未实际交还原告前相应期间的房屋占用使用费，具体数额由法院酌定。承租人应当妥善保管租赁物，未经出租人同意的扩建行为，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，袁岳顺承认其扩建自建房的二层部分未告知五原告，余萍亦未举证证明扩建自建房的二层部分经五原告同意，所以五原告要求余萍拆除自建房二层部分的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
关于余萍和袁岳顺的关系，余萍和袁岳顺对双方之间法律关系均未提交书面证据，且当庭双方陈述前后矛盾，袁岳顺曾经承认告知五原告自己和余萍系合作关系，2012年12月20日，余萍又向袁岳顺出具《授权委托书》，五原告无从知晓余萍和袁岳顺明确的内部关系，但需要注意的是，余萍系租赁合同的相对方，而袁岳顺在租赁合同实际履行期间使用北京夏兰亭咖啡馆的营业执照在涉案院落实际经营，袁岳顺也实际向原告缴纳过租金，在原、被告合同期限届满后，袁岳顺实际占有涉案院落，无法律依据，因其又委托韩友全对外出租涉案院落，故袁岳顺应就腾空涉案院落、拆除自建二层、支付合同届满后涉案院落的房屋占有使用费共同承担责任。因袁岳顺非涉案租赁合同相对方，故五原告要求袁岳顺连带承担合同届满前租金房屋占有使用费以及逾期腾房违约金、擅自转租违约金的诉的诉讼请求，本院不予支持。另，韩友全虽系袁岳顺的员工，但韩友全以自己名义对外出租涉案院落并收取租金，故韩友全对腾空涉案院落亦负有配合义务，五原告要求韩友全承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五和《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见﹥》第二条、第五条之规定之规定，判决如下：
一、被告余萍和第三人袁岳顺于本判决生效后三十日内将北京市东城区×院腾空并交还原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏，第三人韩友全履行配合义务，被告余萍和第三人袁岳顺并负责将×号院中第三人袁岳顺建造的自建房的二层部分拆除，并将渣土清运干净；
二、被告余萍于本判决生效后十日内支付原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏自二〇一三年一月一日至二〇一三年二月十七日期间的租金及房屋占有使用费三万六千元；
三、被告余萍于本判决生效后十日内支付原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏擅自转租违约金五万元；
四、被告余萍于实际腾房后十日内按照每日一百六十元标准支付原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏自二〇一三年二月十八日至房屋实际腾空之日的逾期腾房违约金；
五、被告余萍于实际腾房后十日按照每年二十八万元标准支付原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏自二〇一三年二月十八日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费，第三人袁岳顺承担连带责任；
六、驳回原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13486元，由原告刘立君、刘立华、刘立琴、刘立环、刘立敏负担1000（已交纳）、被告余萍和第三人袁岳顺负担12486元（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 王 亮
人民陪审员 孙永红
二〇一五年九月十七日
书 记 员 景 琪