广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1790号
原告（反诉被告）：梁伟泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××2812。
委托代理人：李君，广东金腾律师事务所律师。
委托代理人：梁柏祥，男，汉族，住广东省佛山市xx，系原告之一，授权期间至2016年2月25日止。
原告（反诉被告）：梁柏祥，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××6034。
被告（反诉原告）：朱丰良，男，汉族，住湖北省阳新县，公民身份号码×××0038。
第三人：刘元枝，女，汉族，住湖北省阳新县，公民身份号码×××1088。
原告梁伟泉诉被告朱丰良租赁合同纠纷一案，本院2015年12月15日受理后，梁柏祥申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。本院根据被告朱丰良的申请，依法追加刘元枝为第三人参加诉讼。被告朱丰良对两原告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案由审判员方菲适用简易程序于2016年1月21日和2016年2月25日两次公开开庭进行了审理。原告梁伟泉的诉讼代理人李君和被告朱丰良均到庭参加了两次庭审，原告梁柏祥和第三人刘元枝到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
两原告诉称，2012年12月底，原告梁伟泉与被告朱丰良签订房屋租赁协议，约定梁伟泉将位于佛山市南海区xx的自有房屋二至四楼租赁给被告，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，租金标准为首年每月12000元，次年为每月14000元，第三年开始为每月15400元，每月租金于当月5日前付清，逾期则每天按月租的5%计收滞纳金，逾期超过10天，梁伟泉有权解除合同，并不退还保证金。2013年6月18日，梁伟泉委托梁柏祥再次与被告就前述内容签订《房屋租赁合同》一份。2014年9月，双方口头协商一致，约定至2015年12月31日止的每月租金降低为每月13200元。后被告从2015年3月开始拖欠租金，至2015年12月14日止，拖欠至2015年12月31日止的租金共64200元。被告已构成违约，原告自行调整按民间借贷的最高利率标准计收违约金。原告有权解除合同并收回租赁物。为此，诉请：1.立即解除两原告与被告之间房屋租赁合同，被告立即将租赁物返还予原告；2.被告向原告支付至2015年12月的租金共计64200元，并支付从2016年1月1日至被告实际返还房屋之日止按15400元每月的标准计算的租金；3.被告立即向原告支付违约金（违约金以欠缴租金为本金，按中国人民银行同期商业贷款利率的四倍从每月逾期之日起计算至实际清偿之日止计付）；4.被告承担本案诉讼费用。原告在诉讼中明确不在本案对第三人主张权利。
被告辩称，同意解除租赁合同。不同意返还租赁物。被告不拖欠原告的租金和水电费，若被告拖欠原告租金，原告应该会向被告发出催缴通知，但事实上原告并没有催缴，证明被告没有拖欠租金。被告不应支付违约金，且违约金计算标准过高。租金标准不是每月13200元，租金标准是双方协商确定，一直都没有按合同约定履行。对原告提交的利息计算表无法确认，因租金不是被告支付。原告与被告曾于2015年11月协商由原告退还保证金70000元给被告，退回后双方解除租赁合同，了结纠纷。原告已于2015年11月5日赶走租客，通知租客停水停电，租赁物的经营权由原告收回，双方的租赁关系已经于2015年11月5日实际解除。被告不是租赁合同的相对方，至于原告与第三人如何计收租金、水电费等，被告均不清楚。
第三人对本诉陈述，保证金70000元是由第三人支付给原告梁柏祥，该款项是第三人贷款取得。第三人每月均付清了租金，没有欠交租金，每月交13200元租金给原告。第三人在租赁物中投资购买安装了空调、热水器、床等家具家电，原告同意支付款项用于抵付这些投资设备予第三人。
被告反诉称，因第三人经营需要，2013年6月18日，经原告梁伟泉认可与同意，被告以自己的名义与梁柏祥签订《房屋租赁合同》，约定将佛山市南海区xx租赁给被告。合同签订后，被告支付了70000元保证金。第三人进入经营。2015年初，因经济形势不好，第三人与原告协商解除合同或适当减少租金，原告请求第三人继续承租，租金减少至10000元，第三人同意继续经营。后因租客逐渐减少，第三人再次与原告协商，原告同意根据租客多少决定收取租金的标准。因此，从2015年3月至11月，第三人已依约定足额支付了租金。2015年11月，第三人及被告与原告再次协商解除合同，双方基本达成一致，原告同意退还70000元保证金，但是由于第三人要求另行补偿10000元设备等费用，原告不同意，双方谈崩。2015年11月15日，原告开始驱赶现有租客，并要求租客将房屋租金直接向原告支付，并通过停水停电等方式逼迫现有租客，导致第三人无法经营。虽然签订合同是被告，但是原告明知实际经营者是第三人，通过停水停电方式驱赶租客，导致第三人无法经营，已严重违反双方约定。为此，反诉请求：1.确认原告梁柏祥与被告签订的房屋租赁合同已于2015年11月5日解除；2.两原告返还保证金70000元予被告；3.本案全部诉讼费用由两原告承担。
两原告辩称，被告的反诉没有事实�法律依据。本案争议因被告欠租引起，原告没有任何过错，因被告欠租金和水电费被相关部门催缴，但停水停电的情况没有实际发生。原告同意解除租赁合同，不同意返还保证金，租赁物至今仍由被告占有使用，请求驳回被告全部反诉请求。
第三人对被告的反诉没有意见。
原告在诉讼中举证如下：
1.原告身份证、被告身份证、梁柏祥身份证复印件各1份、户口本原件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格，原告与梁柏祥的父子关系。
2.房屋租赁合同原件1份，用以证明双方存在房屋租赁合同关系，双方对于租金标准、违约金、租金支付时间都有约定。
3.房屋所有权证（粤房字第××号）原件1份。
4.集体土地建设用地使用证（南集建97字第xx号）原件1份。
5.房屋所有权证（粤房字第xx）原件1份。
6.集体土地建设用地使用证（南府集建总字第xx号、字89第xx号）原件1份。
7.桂城街道个人住宅申请改建审批表原件1份。
8.南海县建设用地许可证原件1份。
9.桂城街道个人住宅临时建筑许可证原件1份。
证据3-9，用以证明原告是涉案租赁物的所有权人，有权出租涉案房屋。
10.声明书原件1份，用以证明涉案租赁合同是原告委托梁柏祥与被告签订，涉及的权利义务均由原告承受。
经质证，被告对证据1-10的真实性均无异议，但原告应在解除合同前退还保证金70000元给被告，退还保证金前涉案租赁物的实际经营者有权继续经营，同意解除租赁合同。
第三人对证据1-10的真实性均无异议，涉案合同是第三人与原告梁柏祥之间的合同关系，与被告无关。
被告和第三人在诉讼中共同举证如下：
1、通知打印件1份，用以证明原告于2015年11月5日到租赁物中驱赶租客。
经质证，两原告对证据1的真实性无异议，因被告欠租金和水电费，经原告向被告催收无果，原告确实到租赁物张贴该通知，但没有停水停电，也没有驱赶租客。
经审查，被告和第三人均对两原告的证据1-10的真实性无异议，两原告对被告和第三人的证据1真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：
位于南海桂城xx的房屋登记所有权人为梁伟泉，登记建筑面积125.22平方米，建筑结构混合二层，房产证号粤房字第××号。2004年12月25日，梁伟泉就位于桂城石石肯三村中村队的一层半住宅取得桂城街道个人住宅临时建筑许可证，使用期限为2年。两原告在诉讼中陈述，涉讼租赁物是两座两层房屋改建为一座四层半的房屋，
2013年6月18日，梁柏祥（甲方、出租方）和被告朱丰良（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区桂城xx二至四楼出租给被告，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日。合同签订之日，乙方支付70000元保证金。租金标准为首年每月12000元，2014年和2015年为每月14000元，2016年1月1日开始为每月15400元，每月租金于当月5日前付清，逾期则每天按月租的5%计收滞纳金，逾期超过10天，梁柏祥有权解除合同，并不退还保证金。
两原告在诉讼中确认已收到保证金70000元。
两原告在诉讼中陈述，两原告与被告口头约定2014年9月1日至2015年12月31日租金标准为每月13200元。被告分别于2015年3月22日、4月20日、5月25日各支付10000元租金、于6月16日支付8800元租金，于2015年7月18日、8月17日、9月19日各支付8000元租金，于10月22日支付5000元租金。
被告和第三人在诉讼中陈述，与出租人口头约定自2014年下半年开始租金为每月13200元。
2015年11月5日，两原告在租赁物内张贴通知一份，载明由于承包方未按照合同条约履行，已拖欠几个月租金未交给房东，电力公司和供水公司将会停水停电处理，故由即日起房屋由房东亲自接管，请各租户向房东交租及水电等一切费用，所有房客核实承租时间和押金数目，三内未联系将作自动退租处理，如继续交租予承包方，房东不予承认等。
被告和第三人在诉讼中陈述，至庭审终结时，涉讼租赁物由第三人占有使用。
本院认为，就涉讼租赁合同关系的合同当事人，原告梁柏祥和被告于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》明确载明梁柏祥和被告分别为合同的出租方和承租方，且梁柏祥和被告均在合同落款处签名，合同的�事人为梁柏祥和被告。原告梁伟泉主张委托梁柏祥签订合同，但没有举证证明向被告披露梁柏祥与梁伟泉之间存在委托关系，且被告不认可梁伟泉为合同相对方，本院对梁伟泉主张其为合同当事人的意见不予采纳，对梁伟泉根据租赁合同关系提起的本案全部请求均不予支持。被告是完全民事行为能力人，应该知道签订法律文件的相应法律后果，在签订合同前应作审慎考虑。被告为促成第三人可经营涉讼租赁物而自愿以自己名义签订房屋租赁合同并将涉讼租赁物交付第三人经营，应视为被告自愿承受合同权利义务，至于被告承租租赁物后如何使用涉讼租赁物及是否委托他人代为履行合同义务，不影响合同当事人的认定，本院对被告辩称被告不是合同当事人的意见不予采纳。
原房产证登记的房屋为二层结构，涉讼租赁物为四层结构，原告在诉讼中确认对原登�的房屋及批准建设的临时建筑进行了改建，原告没有举证证明原批准建设的房屋改建为涉讼租赁物重新办理规划许可证或经过行政主管部门的批准，涉讼租赁物没有取得规划许可证或经行政主管部门的批准建设，原告梁柏祥与被告签订的《房屋租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，两原告请求解除合同和被告反诉请求确认合同已解除，本院均不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，被告请求原告返还保证金70000元，本院予以支持。梁柏祥请求被告返还涉讼租赁物，本院予以支持。
被告没有证明在2015年11月5日后涉讼租赁物已交还梁柏祥或由梁柏祥实际控制管理，被告在诉讼中陈述第三人至庭审终结时仍占有使用涉讼租赁物且被告不同意返还租赁物，本院对被告辩称梁柏祥已收回租赁物的意见不予采纳。被告在诉讼中陈述与原告自2014年下半年起约定租金为每月13200元，根据等价有偿及公平原则，被告应参照双方约定的租金标准每月13200元支付2015年3月至租赁物返还之日止的场地使用费予原告梁柏祥，梁柏祥没有举证证明双方口头约定每月13200元的标准仅适用至2015年12月31日，被告也不予确认，本院对梁柏祥主张2016年起按合同约定标准计收使用费不予支持。梁柏祥在诉讼中自认被告分别于2015年3月22日、4月20日、5月25日各支付10000元租金、于6月16日支付8800元租金，于2015年7月18日、8月17日、9月19日各支付8000元租金，于10月22日支付5000元租金，被告应支付2015年3月至12月的未付场地使用费64200元及从2016年1月起至租赁物返还之日止按每月13200元计算的场地使用费予原告。被告为场地使用费支付方，被告应举证证明已履行相应期间的支付义务，被告没有举证证明，应承担相应举证不能的不�后果，本院对被告和第三人主张已足额支付相应期间场地使用费的抗辩不予支持。梁柏祥与被告约定被告每月5日前支付当月的使用费，被告逾期支付2015年3月至2015年12月的场地使用费，确造成梁柏祥资金占用的损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率酌定被告按年利率5%计付逾期之日起至付清款日止的利息予原告梁柏祥。经核算，被告应支付以2015年3月至2015年12月期间逾期支付的场地使用费为本金至2015年12月14日的利息1109.42元（计算详见附表）及以64200元为本金从2015年12月15日起至付清款日止按年利率5%计付利息予梁柏祥。合同无效只产生信赖利益损失，不存在可得利益损失，梁柏祥的利息请求超出本院核定部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）朱丰良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还梁柏祥和朱丰良于2013年6月18日签订的《房屋租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城xx房屋二至四楼予原告（反诉被告）梁柏祥。
二、被告（反诉原告）朱丰良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年3月至2015年12月的场地使用费64200元予原告（反诉被告）梁柏祥。
三、被告（反诉原告）朱丰良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月至上述第一项判决履行之日止按每月13200元计算的场地使用费予原告（反诉被告）梁柏祥。
四、被告（反诉原告）朱丰良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2015年12月14日止的利息1109.42元及以64200元为本金从2015年12月15日起至上述第二项履行之日止按年利率5%计付利息予原告（�诉被告）梁柏祥。
五、原告（反诉被告）梁柏祥应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金70000元予被告（反诉原告）朱丰良。
六、驳回原告（反诉被告）梁柏祥的其他诉讼请求。
七、驳回原告（反诉被告）梁伟泉的诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）朱丰良的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取767.95元（两原告已预交），由原告负担51.58元，由被告负担716.37元；反诉受理费减半收取775元（被告已预交），由原告负担。相抵后，原告应负担的58.63元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
附表：
日期
日期
天数
金额
年利率
利息
二〇一五年三月六日
二〇一五年三月二十二日
17
13200
0.05
30.74
2015年3月6日
2015年12月14日
284
3200
0.05
124.49
2015年4月6日
2015年4月20日
15
13200
0.05
27.12
2015年4月6日
2015年12月14日
253
3200
0.05
110.90
2015年5月6日
2015年5月25日
20
13200
0.05
36.16
2015年5月6日
2015年12月14日
223
3200
0.05
97.75
2015年6月6日
2015年6月16日
11
13200
0.05
19.89
2015年6月6日
2015年12月14日
192
4400
0.05
115.73
2015年7月6日
2015年7月18日
13
13200
0.05
23.51
2015年7月6日
2015年12月14日
162
5200
0.05
115.40
2015年8月6日
2015年8月17日
12
13200
0.05
21.70
2015年8月6日
2015年12月14日
131
5200
0.05
93.32
2015年9月6日
2015年9月19日
14
13200
0.05
25.32
2015年9月6日
2015年12月14日
100
5200
0.05
71.23
2015年10月6日
2015年10月22日
17
13200
0.05
30.74
2015年10月6日
2015年12月14日
70
8200
0.05
78.63
2015年11月6日
2015年12月14日
39
13200
0.05
70.52
2015年12月6日
2015年12月14日
9
13200
0.05
16.27
总计
1109.42
审判员方菲
二〇一六年三月四日
书记员孙秀娟