文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）衡中法民一终字第545号上诉人（原审被告）王喜平，男，1979年9月16日出生，汉族，湖南省娄底市人，个体工商户，住湖南省双峰县石牛乡岩石村增福村民组。被上诉人（原审原告）衡阳市人民政府二幼儿园，住所地衡阳市古汉大道2号。法定代表人傅冰丽，该园园长。委托代理人邓育艳，女，1982年3月6日出生，汉族，衡阳市人民政府二幼儿园副园长，住衡阳市石鼓区古汉大道2号。委托代理人易茂松，湖南业达律师事务所律师。原审第三人王喜军，男，1970年6月25日出生，汉族，湖南省娄底市人，个体工商户，住湖南省双峰县石牛乡岩石村增福村民组6号。委托代理人王喜平，基本情况同前，系王喜军之弟。上诉人王喜平因与被上诉人衡阳市人民政府二幼儿园（以下简称二幼儿园）、原审第三人王喜军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石鼓区人民法院（2015）石民三初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，于同年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人暨原审第三人王喜军的委托代理人王喜平、被上诉人二幼儿园的法定代表人傅冰丽及其委托代理人邓育艳、易茂松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2004年1月6日，二幼儿园与王喜军签订《租赁合同》，该合同约定：1、二幼儿园将船山路12号附2号门面租给王喜军使用；2、租房时间从2004年1月15日起至2005年1月14日止或因市规划拆除门面或幼儿园搬迁止；3、每月租金800元，每月15日以前交清当月租金，不按时交房租，超过一天罚款100元，从押金中扣除；4、门面押金3000元，合同期满退还……9、如因国家建设需要规划拆除门面，或因幼儿园搬迁，无条件地解除合同，二幼儿园退押金，租金按天计算收取……。合同签订后，二幼儿园与王喜军均按约定全面履行了各自的义务。租赁到期后，二幼儿园与王喜军未再续签书面租赁合同。二幼儿园于2008年将月租金调整到800元，于2013年将月租金调整到1300元，王喜军、王喜平均按调整后的标准交纳租金。2015年7月7日，二幼儿园出租给案外人的船山路12号5-6号门面发生爆炸事故。同月8日，二幼儿园对所有出租门面停水、停电。同月9日，二幼儿园通知包括王喜平在内的所有承租人清空门面，在7月15日前自行搬出。同日，衡阳市房屋安全鉴定办公室出具市房鉴字[2015]第31号鉴定报告，结论为：该房屋除受爆炸影响的整体的（5-6）号门面一、二层结构外，其他整体结构现基本完好；一层（5-6）号门面墙体、承重梁、局部楼板以及受损南面外墙门面过梁部位，存在安全隐患。为确保房屋安全以及能够满足正常使用要求，须对房屋受损部位进行加固、补强处理。同月15日，衡阳市安全生产委员会办公室向衡阳市住房和城乡建设局下发督办函，要求衡阳市住房和城乡建设局立即采取有效措施，切实消除船山路12号门面安全隐患。同月16日，衡阳市房屋安全鉴定办公室向二幼儿园发出整改通知，要求二幼儿园按鉴定意见整改到位：对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能。同日，衡阳市行政事业单位资产管理处也向二幼儿园发出督办函，责令二幼儿园立即对房屋所有原窗洞扩宽改为门洞的安全隐患问题按原房屋设计窗洞恢复，并对爆炸受损房屋立即组织加固处理，以满足房屋原设计使用功能，作为幼儿园教室和幼儿活动场所使用。同月23日，衡阳市安全生产监督管理局向石鼓区安监局发出交办函，要求采取以下措施：1、对该建筑物下的14个门面立即停止营业，撤离人员；2、二幼儿园进行维修并经验收合格后方可开园。因二幼儿园与承租人对租赁合同是否继续履行发生争议，二幼儿园遂提起诉讼，请求：判决解除双方租赁合同关系，王喜平腾空并交还租赁房屋，支付2015年1月9日至2015年7月16日止所欠水电费1877元；判决王喜平承担延迟门面加固，导致二幼儿园2015年秋季不能如期开学所造成的经济损失70800元。另查明，2015年6月30日前，涉案门面房租已交清，水电费交至2015年1月9日，停电前尚欠二幼儿园水电费1877元。王喜军、王喜平系共同经营关系。原判认为：二幼儿园与王喜军签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。《租赁合同》期满后，双方未续签书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，二幼儿园与王喜军之间形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人与承租人均可随时解除合同，故二幼儿园要求解除合同符合法律规定，应予以支持。因王喜军、王喜平系共同经营关系，故租赁合同解除后，其二人应在合理期限内向二幼儿园返还租赁物并交纳1877元水电费。由于二幼儿园于2015年7月9日通知王喜军、王喜平在7月15日前搬出，时间过于仓促，酌定其二人在本判决生效后10日内腾空房屋交还给二幼儿园。对二幼儿园诉请的经济损失，因其未尽到对出租房屋管理之责，在未与承租人协商一致的情况下采取停水停电措施，对导致本案纠纷，二幼儿园负有主要责任，且其未提供充分证据证明其损失，故对该诉讼请求不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告衡阳市人民政府二幼儿园与被告王喜平的房屋租赁合同关系，被告王喜平、第三人王喜军在本判决生效后10日内将门面腾空交还给原告衡阳市人民政府二幼儿园；二、被告王喜平、第三人王喜军在本判决生效后10日内给付原告衡阳市人民政府二幼儿园所欠水电费1877元；三、驳回原告衡阳市人民政府二幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1970元，由原告衡阳市人民政府二幼儿园负担1870元，被告王喜平、第三人王喜军各负担500元。宣判后，原审被告王喜平不服，向本院提起上诉称：原审认定双方租赁合同为不定期租赁系认定事实错误，租赁合同为定期租赁合同，合同履行至今，二幼儿园从未作出不定期租赁的提示，而租赁合同约定的“幼儿园整体搬迁和拆迁”的解除条件尚未达到，故租赁合同不得解除；因案外人的门面发生爆炸，二幼儿园要求解除合同，其目的是为了掩盖过失，逃避责任，原审判决解除租赁合同属适用法律不当。请求撤销原判，改判租赁合同继续履行。被上诉人二幼儿园答辩称，双方租赁合同到期后，未继续签订书面合同，属不定期租赁关系，二幼儿园有权解除合同。原判正确，请求维持。在本院指定的举证期限内，王喜平提供了一份证据：照片，拟证明涉案门面装修、经营情况。经庭审质证，二幼儿园对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关联。本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实，可证明涉案门面的经营现状，本院予以采信。经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，二幼儿园属事业单位法人。王喜平与王喜军租赁门面经营广告制作业务。本院认为，二幼儿园与王喜军签订的《租赁合同》合法有效。该合同约定：“租赁时间从2004年1月15日至2005年1月14日止或因市规划拆除门面或幼儿园搬迁止”，因此，“从2004年1月15日至2005年1月14日”是租赁合同的期限，“因市规划拆除门面或幼儿园搬迁”是租赁合同解除的条件，该合同解除条件应认定为在租赁合同期限内可能发生的法律事实。在该租赁期限内，并未发生“因市规划拆除门面或幼儿园搬迁”的事实，该合同已履行完毕。之后，虽然王喜平、王喜军继续使用涉案门面并交纳租金，但其二人与二幼儿园没有续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方形成不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。同时，因二幼儿园租赁门面发生爆炸，衡阳市房屋安全鉴定办公室、衡阳市安全生产委员会办公室、衡阳市行政事业单位资产管理处、衡阳市安全生产监督管理局分别责令二幼儿园停止营业、消除安全隐患、加固整改、恢复房屋原有设计及教育功能等。故根据安监部门、房屋管理以及国有资产管理机构的要求，租赁合同不能继续履行，合同目的已无法实现。因此，二幼儿园请求解除租赁合同于法有据。王喜平提出租赁合同解除条件并未成就，合同不得解除的理由不能成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1970元，由上诉人王喜平负担。本判决为终审判决。审判长 龙 巍审判员 刘丽娅审判员 周隽斓二〇一五年一月十五日书记员 唐宇翔校对责任人：龙巍                      打印责任人：唐宇翔      附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……