江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6165号
上诉人（原审被告）南京玛索广告传媒有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路1号新世纪广场B幢1208室。
法定代表人朱亚菲，该公司总经理。
委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢家铨，男，1976年2月15日生，汉族。
委托代理人陈蕾，江苏百圣律师事务所律师。
委托代理人梁倩，江苏百圣律师事务所律师。
原审被告朱亚菲。
委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
委托代理人许玉良，江苏天九律师事务所律师。
原审被告李文，男，1986年12月9日生，汉族。
上诉人南京玛索广告传媒有限公司（以下简称玛索公司）因与被上诉人卢家铨，原审被告朱亚菲、李文房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
卢家铨原审诉称：2014年11月，卢家铨经中介公司介绍，欲与邻居面条店老板买嘉庆共同租赁位于南京市建邺区嘉陵江东街18号5幢一楼西南角的一处商铺。同年11月6日，卢家铨与买嘉庆与玛索公司法定代表人朱亚菲在中介公司共同签订《南京新城科技园商铺租赁合同》，合同约定：玛索公司为出租方，卢家铨与买嘉庆为承租方，租期为4年半，租金按年支付，每年租金均为24000元，同时还须交纳房屋使用保证金50000元。2014年11月8日，朱亚菲向卢家铨出具收条一张，列明总计收到卢家铨房屋租金及保证金共计145000元。但此后玛索公司却迟迟未按合同约定将商铺交付给卢家铨使用，后告知卢家铨之所以不能按约交房的原因是园区规定该商铺不能作餐饮使用，并答应退还卢家铨所交租金等全部费用。因玛索公司、朱亚菲始终拖延履行退款义务，后在卢家铨多次催促下，朱亚菲于2015年1月23日写下承诺书，承诺于2015年1月31日前退还卢家铨租金145000元并支付卢家铨违约金20000元，同时李文作为担保人也在该份承诺书上签字确认。但时至今日玛索公司、朱亚菲仍未将上述费用支付给卢家铨，玛索公司、朱亚菲的行为不仅严重违反合同约定，更给卢家铨带来巨大的经济损失。卢家铨为此诉至原审法院，请求判令：1、玛索公司、朱亚菲返还卢家铨房屋租金及保证金共计人民币145000元，并赔偿违约金20000元；2、李文对上述玛索公司、朱亚菲的义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由玛索公司、朱亚菲、李文承担。
玛索公司原审辩称：一、对和卢家铨的租赁事实无异议，玛索公司和卢家铨、买嘉庆共同签订了涉案房屋租赁合同，双方对租金数额、租金支付方式及权利义务均作出了约定，因所出租的门面房所属园区政策发生变动，涉案门面房无法审批作为餐饮使用，故双方终止了该合同。根据合同第九条补充约定，玛索公司不承担因此造成的损失，无需承担违约责任。二、因合同无法继续履行，玛索公司授权法定代表人朱亚菲向卢家铨出具了承诺书一份，愿意归还卢家铨交纳租金和保证金145000元，并在2015年4月27日、29日分两批通过转账方式已退还房屋租金及保证金19500元，尚欠租金、保证金共125500元，目前由于公司资金紧张，无法一次性偿还，玛索公司愿意分期退还卢家铨房屋租金及保证金，并愿意按照银行同期贷款利息给付逾期利息。
朱亚菲原审辩称：承诺书中，朱亚菲的签字行为属于职务行为，并非个人行为，虽然承诺书中有朱亚菲签字，但租赁合同签订主体为卢家铨和玛索公司，朱亚菲只是玛索公司法定代表人，签订承诺书是朱亚菲作为法定代表人代表玛索公司与卢家铨终止双方签订的租赁合同行为，该行为属于职权范围内的行为，并非个人事宜，根据民法通则第四十三条的规定，企业法人对法定代表人和其他工作人员经营活动承担民事责任，故朱亚菲不应承担任何责任。
李文原审辩称：当时李文和朱亚菲是朋友关系，卢家铨与朱亚菲发生纠纷的时候，玛索公司与卢家铨达成了解除租赁关系的协议，但由于卢家铨对玛索公司不放心，要求玛索公司找人担保，所以李文出具担保函，在承诺书上签字。玛索公司一直承诺退还租金和保证金，所以卢家铨应当向玛索公司要钱。
原审法院经审理查明，2014年11月6日，卢家铨、案外人买嘉庆与玛索公司签订《南京新城科技园商铺租赁合同》，该合同第一条约定玛索公司将南京市建邺区嘉陵江东街18号05栋一楼西南角商铺，在良好及可租赁的状态下租给买嘉庆和卢家铨作为面条店和沙县小吃使用，出租商铺的建筑面积为208平方米；第二条约定租赁时间从2014年11月3日起至2019年5月2日止。2014年11月3日至2015年1月31日为免租装修期；第三条约定租金标准为每年24000元，物业费为7.5元每平方米每月。买嘉庆、卢家铨于签订本合同之日交纳50000元作为房屋使用保证书；第九条约定承租期内，若因出租方所在区政府的产业结构调整等国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，玛索公司应提前半个月通知买嘉庆、卢家铨，买嘉庆、卢家铨必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，玛索公司不承担由此造成的损失，但必须负责退还已交房租但未使用完时间的租金。
原审法院另查明，朱亚菲系玛索公司法定代表人。2014年11月8日，朱亚菲出具收条载明“今收到沙县小吃2014年至2016年2月1日房租及保证金共计145000元，下次于2016年1月25日前收取2016年2月1日至2017年的租金”。2014年11月6日，卢家铨为该房屋租赁支付南京浩思房地产经纪有限公司中介费用5000元。后在房屋交付使用过程中发生争议，卢家铨对承租房屋尚未进行装修。
原审法院再查明，2015年1月23日，朱亚菲出具承诺书载明“今朱亚菲在此承诺于2015年1月31日前将新城科技园5幢沙县小吃房屋租金145000元全额退还，如未退还则延迟一天按合同内赔付标准200%赔偿（注违约金2万元于2015年1月31日交于沙县小吃负责人），担保人李文，沙县小吃负责人卢家铨，特立此据承诺”。后2015年4月27日、4月29日，朱亚菲退还卢家铨19500元，尚欠125500元未退还。
原审法院认为，当事人应当按约履行义务。玛索公司与卢家铨签订租赁合同，并收取了卢家铨所支付的租金及保证金145000元。后双方因房屋交付使用发生争议，经协商一致，朱亚菲出具承诺书，承诺退还卢家铨租金及保证金145000元，但其后仅支付了19500元，余款125500元至今未能退还。卢家铨现要求玛索公司退还125500元的诉讼请求，原审法院予以支持。
商铺租赁合同的相对方系卢家铨与玛索公司，玛索公司法定代表人朱亚菲出具承诺书系职务行为，故卢家铨要求朱亚菲承担退还租金及保证金，赔偿违约金的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。卢家铨称朱亚菲与玛索公司存在财务混同情形，故应当共同承担责任，但未能提供证据予以证明，对该说法，不予采信。
卢家铨要求玛索公司支付违约金20000元，玛索公司认为该违约金明显过高。原审法院认为，双方在租赁合同签订后，卢家铨对租赁房屋并未实际装修使用，故不存在装修损失，其损失主要为已支付房屋租金及保证金的利息及因该租赁行为支出的中介费用5000元。玛索公司承诺租金及保证金145000元于2015年1月31日前退还，但至今未履行完毕，故结合玛索公司违约情形及卢家铨的损失状况，原审法院将违约金酌情调整为12000元。
李文在承诺书中担保一栏中签名，应当承担担保责任。卢家铨要求李文承担连带清偿责任的诉讼请求，原审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、玛索公司于判决生效后十日内退还卢家铨房屋租金及保证金共计125500元，并赔偿卢家铨违约金12000元；二、李文对玛索公司的上述义务承担连带清偿责任；三、驳回卢家铨的其它诉讼请求。原审案件受理费3600元，保全费1170元，由玛索公司负担。
上诉人玛索公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决遗漏案件重要当事人，在双方签订的租赁合同中，承租方为买嘉庆和卢家铨，合同的权利义务由买嘉庆和卢家铨共同享有和承担。上诉人认为本案应当发重回，追加买嘉庆为共同被告。上诉人对原审判决给付租金及保证金125500元，没有意见，但认为违约金12000元过高。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人卢家铨辩称：一、虽然买嘉庆为共同承租人，但在合同履行过程中，两位承租人均是分别交付租金、保证金的，各负担一半，玛索公司也单独给卢家铨出具了收据，之后因玛索公司的原因导致租赁合同无法继续履行，按照玛索公司的陈述，其法定代表人朱亚菲代表公司向卢家铨写下承诺书，约定在2015年1月31日前退还卢家铨租金及保证金145000元，并支付违约金20000元。据此卢家铨认为卢家铨与玛索公司之间债权债务关系清晰明了，本案并非必要共同诉讼。二、玛索公司以公司资金周转困难为由一再拖延返还租金，行为恶劣，原审判决的12000元根本不足以弥补卢家铨的损失。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告朱亚菲称，朱亚菲在本案中不应当承担任何责任。
原审被告李文在二审中未提交意见。
双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院认为，卢家铨、买嘉庆与玛索公司签订《南京新城科技园商铺租赁合同》后，卢家铨以本人的名义交纳房租及保证金共计145000元，后因房屋交付使用发生争议，经协商一致，玛索公司的法定代表人朱亚菲向卢家铨出具承诺书，承诺于2015年1月31日前退还卢家铨给付的145000元，该承诺明确具体，卢家铨依据承诺书及租赁合同向玛索公司要求退还剩余租金及保证金125500元，有事实与法律依据。涉案房屋租赁合同未实际履行，后玛索公司的法定代表人朱亚菲向卢家铨出具承诺书明确表明全额退还卢家铨给付的款项，因此卢家铨以个人的名义主张返还租金及保证金，符合法律规定。朱亚菲在承诺书上注明违约金为20000元，原审法院酌定玛索公司给付12000元违约金，合情合理，应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3050元，由上诉人南京玛索广告传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一五年十二月七日
书 记 员 俞梦霏