北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初19455号
原告：洪孟舟，男，1967年10月26日出生，北京市昌平区×××，身份号码×××。
委托诉讼代理人：李岩，北京朗空律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫丽群，北京朗空律师事务所律师。
被告：北京守强亿宏盛建材市场有限公司，住所地北京市顺义区×××村，统一社会信用代码×××。
法定代表人：王守强，总经理。
委托诉讼代理人：谢宏坤，男，1980年6月11日出生，北京守强亿宏盛建材市场有限公司经理，住北京市顺义区×××。
委托诉讼代理人：张津，北京市长歌律师事务所律师。
原告洪孟舟与被告北京守强亿宏盛建材市场有限公司（以下简称守强建材公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪孟舟及其委托诉讼代理人李岩、闫丽群，被告守强建材公司的委托诉讼代理人谢宏坤、张津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪孟舟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2.要求被告返还原告已经支付的租金27156元、综合管理费1132元、水费183元，返还原告的保证金5000元、电表押金500元；3.由被告赔偿原告装修损失48755元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月3日签订《市场场地租赁合同》，约定被告将其建造的位于顺义区×××村的第304、305号房屋出租给原告使用，房屋面积62平方米，租赁期限半年，自2017年4月1日至9月30日，每半年租金27156元，综合管理费每半年1132元，水费183元。合同签订当日，原告依约交纳了第一个租赁周期租金27156元，交纳了半年的综合管理费1132元和水费183元，此三项合计28471元，并向被告交纳保证金5000元和电表押金1000元，后2017年8月25日退还电表押金500元。原告租赁房屋是出于经营装修建材的目的，签订合同之前，原告一再向被告询问该出租房屋是否可以注册公司、领取营业执照，被告承诺出租房屋属于合法建筑，可以在此注册公司。出于对被告的信赖，原告与被告签订了租赁合同，并按照经营需要对房屋进行了装修。但原告到顺义区工商局办理营业执照时，被告知须提供经营场所的产权证明，于是找到被告，要求其出具一份租赁房屋产权证复印件，被告称产权证正在办理中，让原告等几日。直到今日，被告也未能向原告提供房屋产权证，原告也没能办理公司注册登记，导致原告无法经营，原告支付的租金、保证金和装修投入等经营成本，现无法收回。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第45条规定：“申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（1）有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；（2）建设工程符合规划的材料；（3）权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；（4）建设工程已竣工的材料；（5）集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。”被告出租房屋所在土地，不可能取得规划局的建设工程规划许可证，被告未取得建设工程规划许可证，其所建造的房屋即属于违章建筑，违章建筑因不具有合法性，不可能办理产权证，房屋没有产权证明，就不可能在此房屋内注册公司，导致原告在该房屋内不能合法经营，承租该房屋的目的无法实现。我国《城乡规划法》第40条规定：在城市、镇规划区域内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理工程规划许可证。最高法院关于《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述法律及司法解释的规定，被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应无效。原告与被告签订租赁合同前，向被告询问了房屋是否可以办理营业执照，被告表示可以，并声称房屋产权登记手续正在办理中。但真实情况是被告建筑的房屋因用地不合法、没有建设工程规划许可证，不可能办理房屋产权登记。被告隐瞒这一事实，双方签订的租赁合同应属无效，被告应承担全部的过错责任。我国《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必须返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告隐瞒事实，原告为经营做准备花费装修费48755元，是由被告的过错造成的直接经济损失。就此事原被告双方协商无果，故起诉至法院，请求依法判决。
被告守强建材公司辩称：一、2017年3月3日原告与被告签订的《北京市市场场地租赁合同》不具有合同无效的法定情形，系合法有效的房屋租赁合同。首先，2001年10月17日，北京亿宏盛建材商城取得位于北京市顺义区×××路南侧土地使用权，集体土地使用权证号为京顺集用×××号，用途为商业、服务业，使用权面积为13612.96平米。其次，北京亿宏盛建材商城无偿将土地使用权提供给被告使用，被告于2002年8月29日以该土地及建筑物为注册地址，成立北京亿宏盛装饰装潢有限公司（2003年3月28日企业名称变更为被告），经营范围为：承办北京守强亿宏盛建材市场。并且2002年8月29日，在被告成立时住所证明上分别加盖有顺义区×××村村民委员会和北京市顺义区×××镇人民政府印章。被告自注册成立之日起持续经营至今，具有连续完整的工商行政主管部门的年检记录，被告经营的“亿宏盛建材城”是合法的建材市场。2002年4月11日，在北京市顺义区经济发展服务中心召开了第三次固定资产投资项目联合会审会议，该会议由顺义区政府、规划局、计委、建委、农委、房地局等政府职能部门联席会审，该《会议纪要》第二项内容为：原则同意×××镇人民政府申报的“×××路东海洪段两侧改造”项目建设。该项目符合土地利用总体规划及×××镇域规划。被告经营的“亿宏盛建材城”即位于前述政府规划区域范围内。再次，被告出租的“亿宏盛建材城”内的经营场所能办理企业法人营业执照。原告在承租后，没有向被告提出协助办理营业执照的申请。2017年9月19日，被告向北京市工商行政管理局顺义分局调取了被告及其他注册登记在“亿宏盛建材城”内的企业信息，包括2016年9月22日成立的北京兴盛亿达装饰材料有限公司、2016年10月13日成立的北京远景伟业科技发展有限公司、2017年1月16日成立的北京顺华通建材有限公司、2017年3月28日成立的北京昆兴伟业电线电缆有限公司、2017年7月26日成立的辉豪城旭（北京）装饰有限公司，前述企业注册地均位于被告经营的市场内。证明被告管理的“亿宏盛建材城”符合办理企业法人营业执照的条件。综上所述，被告经营的场地性质属于集体建设用地及地上建筑物，该场地上和租赁合同关系的效力不能直接适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，该解释第一条明确规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。原告在本案适用的《城乡规划法》于2008年1月1日起施行，而亿宏盛建材城建成于2002年，早于《城乡规划法》的施行时间，根据法不溯既往原则，该法律不适于本案租赁物合法性及合同效力认定依据。而且在亿宏盛建材市场的建设过程中，有政府主管部门同意建设的会议纪要，还有工商行政主管部门核准该房屋为经营场所并办理了营业执照。因此应认定在该场地内签订的租赁合同合法有效。二、原告提起本案诉讼没有事实及法律依据，应当驳回其全部诉讼请求，被告保留向原告追究违约责任或赔偿损失的权利。首先，根据《租赁合同》第八条第2款约定：“租赁期内，如乙方退租，应提前30天写出书面申请，否则还需交纳终止月份的下一个月租金，经甲方同意可以退租，但保证金无权索回，装修等其他投入无偿归甲方所有，乙方损失自负。”本案中，原告提出本案诉讼实为提前解除合同，但不符合合同约定的解除条件，原告应承担合同约定的违约责任，即无权向被告请求退还保证金和赔偿装修损失。其次，本案中原告与被告签订的《租赁合同》租期自2017年4月1日至2017年9月30日止。2017年9月13日，原告提起本案诉讼，租赁合同租期履行接近期满，且被告不存在违约行为。原告主张的请求事项没有事实及法律依据，应当驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的租赁合同原件一份、收据原件三张，对被告提交的集体土地使用证原件一份、自工商局调取的公司设立登记申请书、企业名称变更预先核准通知书、营业执照、工商登记基本信息、企业住所（经营场所）证明各一份、会议纪要复印件一份、税务登记变更表原件一份、营业执照原件一份、证明原件二份、租赁合同原件一份、视频光盘，本院自北京市顺义区×××镇人民政府调取的材料及复函，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
2001年10月17日，北京亿宏盛建材商城取得北京市顺义区×××村临近×××路南侧的一块土地的使用权，并办理了土地使用权登记手续，取得集体土地使用证，证号为京顺集用×××号，登记的土地使用者为北京亿宏盛建材商城，用途为商业、服务业，使用权类型为划企，使用权面积为13612.96㎡。后在2002年至2004年期间该土地上陆续投资建造建筑物。2002年8月29日，北京亿宏盛建材商城将该土地及地上建筑物无偿提供给北京亿宏盛装饰装潢有限公司使用至该土地使用权有效期满。2003年，北京亿宏盛装饰装潢有限公司名称经工商核准变更登记为守强建材公司。
2017年3月3日，原告与守强建材公司签订《北京市市场场地合同》，约定：出租方（甲方）：守强建材公司，承租方（乙方）：洪孟舟；……一、承租场地，乙方承租甲方H区304、305号场地，面积62平方米……。乙方应以营业执照核准的经营范围为准，但必须按甲方规定的经营范围经营，具体名称壁纸。……二、租赁期限，自2017年4月1日起至2017年9月30日止，共计半年。三、租金，本合同租金实行半年支付制度，每平米日租金2.4元，租金总额27156元，综合管理费1132元，水费183元；第一次租金支付时间为2017年3月3日，金额为28471元；逾期未交租金（包括卫生费、水电费、暖气费），甲方将按日加收滞纳金，金额为每日收取未交租金额的3‰至实际给付租金之日止。超过5日仍未交纳的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋及场地，同时甲方有权按本合同约定月租金的十倍向乙方按日收取房屋使用费，收取至乙方腾退房屋及场地之日止，此外乙方装修、改扩建等的损失由乙方自负。四、甲方的权利和义务，……5、应对市场进行物业管理，并负责市场内的安全防范和经营设施的建设及维护。包括：建筑物的管理及维护保养，对乙方装修的审查和监督，……6、按时、足额收取租金、水费、电费及相关费用，其中水、电费按水表、电表实际用量收取。（自2017年1月1日起，暂定综合管理费0.1元/平方米/天、电费1.5元/度、水费9元/吨、暂定暖气费40元/平方米，暖气费随燃煤价格及时调整，以上费用如遇有关部门价格调整，市场将制定新的收费标准）。……五、乙方的权利和义务……8.自行进行工商登记，领取营业执照，独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任，自行交纳各项税费并承诺所交纳的与其经营有关的各项税金由税务部门核定计入甲方（或其上级主管部门）纳税总额内……10、乙方经甲方事先书面同意，可对房屋进行必要的装修，费用由乙方自己负担，但不得改变主体结构。如确需改变主体结构或设施改扩建，须经甲方事先书面同意，并附有文字说明及设计图纸，否则甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失。同时对于乙方改扩建、翻建后的房屋及装修，所有权无偿归甲方所有。在合同期间内，甲方确保乙方拥有使用权。因乙方原因解除合同或合同期满，乙方对房屋的装修、建筑等不动产及水电投入等财产权益由甲方无偿收回，由乙方将上述财产完整的移交给甲方。……六、其他约定，1、甲方单方制定的规章制度也作为本合同的附件，规章制度的内容与合同约定相冲突的，以合同为准，但国家法律、政策另有规定的除外。……七、担保责任，合同保证金，合同签订当日乙方需向甲方交纳保证金作为履行本合同之担保，金额为5000元（保证金不计息），电表押金500*2块=1000元；合同正常履行期满（不再续签合同），一年后且乙方不存在违约或欠费、损坏租赁资产等情况，并将营业执照转出或注销后，保证金返还给乙方；如乙方出现中途终止合同或有违约、欠租或损坏租赁资产行为，给甲方造成损失的，相应损失从保证金中扣除，且乙方在经营期间出现违反市场管理制度后未及时上缴罚款及售后未及时解决等情况的，市场将从保证金中扣除相应金额。八、协议的解除、中止、终止和续租，1、任何一方违约时，守约方可以解除合同；2、租赁期内，如乙方退租，应提前30天写出书面申请，否则还需交纳终止月份的下一个月租金，经甲方同意可以退租，但保证金无权索回，装修等其他投入无偿归甲方所有，乙方损失自负。……4、本合同期满自行终止，双方的权利义务自行终止。……6、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止之日将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。……十二、公正条款，在合同履行期内，乙方如超过30日不交租金、水电费、税金等相关费用，擅自撤出租赁物的，以及合同期满（或合同终止），乙方未在五日内将所有财产迁离租赁物的，甲方有权在无利害关系的第三方鉴证后对乙方遗留在场地内的财产进行清理撤出，以避免甲方损失的扩大。由此带来的一切损失由乙方自负，同时相关费用、乙方财务的保管费用及其他费用由乙方承担。乙方由此给甲方带来的一切损失，由乙方负责赔偿……。当日，双方还签订了一份《租赁合同补充协议》。
合同签订后，原告向守强建材公司交纳保证金5000元、电表押金1000元，并支付2017年4月1日至2017年9月30日半年租金27156元、综合管理费1132元、水费183元。2017年8月25日，被告退还原告电表押金500元。现原告以诉称事实和理由将守强建材公司诉至本院。双方确认原告承租的房屋位于涉诉场地东主楼三层。
庭审中，原告主张其是经营壁纸的，承租后经守强建材公司同意对租赁房屋进行了装修，也交付了装修押金，2017年4月中旬装修完毕，并支付了装修款，守强建材公司也进行了验收，后将押金退还，收据也收回了，但是原告一直没有营业，原告曾向守强建材公司提出要求房产证和规划许可证办理营业执照，守强建材公司答复产权证正在办理中，之后一直没有回复，房屋一直是空置的，现涉诉房屋内已无原告物品。原告提交装饰装修工程施工合同及收据原件各一份予以证明。对此，守强建材公司不予认可，并表示装修需要提出书面申请，还要签署装修注意事项的安全协议，并交押金，原告没有交过书面申请，也没有签署安全注意事项协议，签订合同当时原告只提出经营场地能否办理营业执照，被告答复可以办理，而在租赁期内原告没有提出要求被告提供办理营业执照的证明手续，原告于2017年9月14日便自行搬离了涉诉租赁房屋，被告仅同意返还原告的电表押金，其他费用均不同意返还。为此，守强建材公司提交工商登记基本信息查询表6份，包括2016年9月至2017年7月在涉诉场地办理营业执照的租户工商登记信息。对该证据，原告认可真实性，但关联性、证明目的不认可。
经本院向北京市顺义区×××镇人民政府调查核实，北京市顺义区×××镇人民政府出具复函，并提供了涉诉地块的《北京市集体土地地籍面积调查表》及宗地图，宗地编号为×××，该宗地建筑占地面积11303.15平方米，该宗地建筑面积15750.09平方米。北京市顺义区×××镇人民政府在复函中表示在该宗土地集体土地使用证以及《北京市集体土地地籍面积调查表》及宗地图所示范围内的建筑物现实结构、实际用途，不违反2006年3月29日之前北京市顺义区×××镇的镇域建设规划。对此，原告表示北京市顺义区×××镇人民政府无权就批准建设、相关手续是否完备发表相应意见。守强建材公司表示其出租给原告的建筑系合法建筑，不违反当时的法律法规，与守强建材公司提交的会议纪要内容也是相吻合的，政府职能部门对涉诉土地及地上物核查登记并进行测量备案，且该区域土地为顺义区×××村的集体建设用地，在法律适用上不能直接适用关于审理城镇房屋租赁纠纷的司法解释及城乡规划法的相关规定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与守强建材公司签订《北京市市场场地合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，现原告主张涉诉租赁房屋无合法建造审批手续，故双方之间达成的租赁合同应属无效，根据本院审理查明情况，现并无证据显示涉诉租赁房屋系违法建筑，故原告该主张依据不足，本院无法支持。原告基于无效合同而主张的其他诉讼请求，本院均无法支持，因守强建材公司表示同意返还电表押金，故本院仅就该项予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京守强亿宏盛建材市场有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告洪孟舟电表押金五百元；
二、驳回原告洪孟舟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九百四十元，由原告洪孟舟负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 棋其格
二〇一七年十二月二十六日
书记员 高 敏