河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1081民初3450号原告苏喜莲，女，生于1956年12月22日，汉族，住禹州市。委托代理人刘俊杰，河南光宇律师事务所律师。委托代理人苏君慧,女,生于1968年1月15日,汉族,住河南省禹州市。被告石占彬,男,生于1979年6月5日,住禹州市。委托代理人魏皖敏,河南启法律师事务所律师。被告秦秋生，男，生于1981年9月23日，汉族，住禹州市。被告李晓培，女，生于1979年9月25日，汉族，住禹州市。系秦秋生之妻。原告苏喜莲诉被告石占彬、秦秋生、李晓培执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏喜莲及其委托代理人刘俊杰、苏君慧，被告石占彬及其委托代理人魏皖敏到庭参加了诉讼，被告秦秋生、李晓培经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏喜莲诉称，2016年5月26日，原告收到禹州市人民法院送达的（2016）豫1081执异29号执行裁定书，原告认为法院根据石占彬提出的执行异议而作出的中止对万丰铂金翰宫小区8幢1单元11602号房产的执行，缺乏事实与法律依据。争议的房产为秦秋生、李晓培夫妇购买，房产管理中心预购商品房登记手续显示2013年2月26日至2016年至今都是秦秋生夫妻的名字，物业公司已出具证明该房产的业主一直是秦秋生、李晓培夫妇，而且房子为空房，无人居住。石占彬称秦秋生于2012年12月28日购买，2014年7月16日卖给了他。法院查封的时间是2015年5月25日，石占彬明知对方负债累累，为什么不办理过户手续，不符合买卖常理。根据《中华人民共和国物权法》中关于不动产物权登记生效规定二，不动产物权的登记变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力，未经登记不发生效力。综上：异议裁定书否定生效物权法的规定缺乏事实和法律依据，为此特诉至法院，请求法院准予继续执行秦秋生、李晓培在万丰铂金翰宫小区购买的8幢1单元11602号房产（预告登记号yg009212）。被告石占彬辩称，1、查封的房屋实际所有权人为答辩人。2012年12月被告秦秋生在禹州市万丰置业有限公司万丰铂金翰宫小区购买商品房一套，位于禹州市××颍××道北侧万丰铂金翰宫8幢1单元11602号房（预告登记号yg009212）。2014年7月16日，石占彬与秦秋生、李晓培签订《房屋转让协议书》，秦秋生、李晓培将上述房屋转让给石占彬，石占彬支付了购房款项，房屋钥匙、合同、购房收据、房屋等全部交付给我，根据《合同法》《物权法》的规定，万丰铂金翰宫8幢1单元11602号房（预告登记号yg009212）房屋的实际所有权人为石占彬。2、请依法维护（2016）豫1081执异29号执行裁定书。2014年7月6日，石占彬与秦秋生、李晓培签订《房屋转让协议书》,支付全部价款，接收交付房屋，由于非石占彬的过错未办理房屋所有权转移登记；石占彬与秦秋生、李晓培的房屋买卖在先，法院查封在后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，法院执行中作出（2016）豫1081执异29号执行裁定书，裁定中止对万丰铂金翰宫8幢1单元11602号房（预告登记号yg009212）的执行。请本庭查明事实，依法维护（2016）豫1081执异29号执行裁定书。综上，应驳回原告诉讼请求。被告秦秋生、李晓培缺席无答辩。原告苏喜莲向本院提交的证据有：1、房管局证明一份,证明房子登记在秦秋生名下;2、物业证明一份,证明业主为秦秋生,且房子并没有装修居住;3、许昌建行房贷记录证明2015年11月底有秦秋生交款,以后有开发商垫付;4、公证文书,证明秦秋生与石占彬是借贷关系,不是房屋买卖关系;5、证人证言,证明秦秋生的房子没有转让。被告石占彬对原告苏喜莲提供的证据认为：1、真实性无异议,但并不能证明秦秋生是实际所有权人;2、真实性无异议,该证明形式有异议,该证明没有出证人,房屋没有装修居住不代表房屋没有交付;3、签订房屋转让合同之前确实是秦秋生个人缴纳,之后是石占彬通过秦秋生的账户交款,后来知道秦秋生房屋被查封,所以停止缴纳;4、公证文书,真实性无异议,但与本案无关联,是石占彬借给秦秋生借款,与本案不是同一法律关系；5、证人王某、陈某出庭作证，证明秦秋生欠证人钱，证人经常找秦秋生要账，没有听说秦秋生把房屋卖给任何人。被告石占彬向本院提供的证据材料有：1、案外人执行异议书、（2016）豫1081执异29号执行裁定书各一份，证明2016年1月16日，被告石占彬向禹州市人民法院提出案外人执行异议，经过审查，人民法院作出（2016）豫1081执异29号执行裁定书，裁定中止对万丰铂金翰宫8幢1单元11602号房（预告登记号yg009212）的执行；2、房屋转让协议书一份，证明2014年7月16日，石占彬与秦秋生、李晓培签订《房屋转让协议书》，房屋所有权自协议书生效后归石占彬所有，房屋转让价款已通过抵偿借款的方式支付完毕；3、借条、转账记录，证明2014年5月20日，秦秋生借吴淑霞现金50万元，转让记录证明借款出借人已经支付；4、吴淑霞证言，证明2014年5月20日，秦秋生借吴淑霞现金50万元，2014年7月向秦秋生要钱，秦秋生无钱偿还，自愿以房抵债，吴淑霞不同意，经过协商房屋转让给中间人石占彬，石占彬偿还50万元借款，2015年1月13日前借款石占彬已经清偿完毕；5、房屋抵押合同、抵押登记收费收据各一份，证明该套房屋在建设银行许昌分行按揭抵押贷款25万元，贷款清偿期限25年，已办理抵押登记。该房不具备转移登记条件，非石占彬的过错未办理房屋所有权转移登记；6、秦秋生购房票据5张房屋钥匙图片一张，证明秦秋生履行房屋转让协议书，已将购房票据、房屋钥匙交付石占彬，房屋已经完成交付。原告苏喜莲对被告石占彬提供的证据材料认为：1、真实性无异议,原告是对原裁定不服才提出异议;2、其真实性无法确定;3、转账记录并不是从石占彬的卡上转过去,不能证明已支付房款;4、证人证言是不真实的;5、真实性无异议,不能证明不具备转移条件;6、其真实性无异议,但是不能证明房屋已经交付给石占彬。被告秦秋生、李晓培缺席未向本院提供证据材料。经审理查明，本院对原告苏喜莲提供的证据效力作如下认定：证据1、2，被告对其真实性无异议，本院予以采信。证据3，被告辩称在与秦秋生签订房屋转让协议前是秦秋生付款，签订协议后是石占彬通过秦秋生的卡付款，没有相关证据证明，本院对被告的辩解不予采信。证据4，是对石占彬与秦秋生之间债权债务的还款协议的强制执行公证文书，与本案无关联性，本院不予采信。证据5，该两位证人均证明没有听秦秋生说过将房屋转让给他人，与本案没有实质联系，本院不予认定。本院对被告石占彬提供的证据认为：证据1，原告对其无异议，本院予以确认。证据2，该转让协议约定秦秋生将房屋以50万元的价格转让给石占彬，石占彬以秦秋生借吴淑霞的50万元债权冲抵房款。该房屋秦秋生首付房款381068元，贷款25万元，结合原告提供的房贷对账单显示，双方在2014年7月16日签订房屋转让协议后，尚欠银行贷款本金242523.34元，秦秋生支付分期贷款金额为7476.66元，合计秦秋生共支付房款388544.66元。对该份房屋抵偿协议，因双方未到政府相关不动产登记机构办理转移手续，本院不予认定。证据3，借条和转账记录足以认定吴淑霞与秦秋生系借款关系的真实性，本院予以认定。证据4，吴淑霞称其与石占彬系合伙关系，2014年底经与石占彬算账，抵充35万元债务无证据证明，且秦秋生、李晓培与石占彬签订房屋转让协议后未办理变更登记手续，本院对该证据不予认定。证据5，秦秋生与中国建设银行股份有限公司许昌分行签订的房地产抵押按揭合同第十五条约定“抵押按揭关系中，合同主体发生变更，变更方应及时通知其他当事人，并于并更之日起15日内到房产登记部门办理变更登记手续”，该合同并未禁止合同变更主体，且在庭审后，经本院调查，秦秋生、石占彬等人并未到银行协商变更主体事宜，也未告知银行房屋已经买卖的情况。故该房屋未办理主体变更的相关事宜秦秋生、石占彬存在过错。证据6、在房屋买卖关系中，交付钥匙是否属于实际占有，学理界争议较大，且并无任何法律法规规定，交付钥匙属于实际占有，被告以此来证明已经实际占有房屋无法律依据，本院不予认可。经审理查明：苏喜莲诉秦秋生、李晓培民间借贷一案中，禹州市人民法院依法查封了秦秋生、李晓培夫妇购买的万丰铂金翰宫小区8幢1单元11602号房产。判决生效后，苏喜莲申请执行，执行过程中，石占彬提出异议，称该房屋已在法院查封前卖给石占彬，禹州市人民法院作出（2016）豫1081执异29号执行裁定书，中止对万丰铂金翰宫小区8幢1单元11602号房产的执行，苏喜莲不服该中止裁定，向禹州市人民法院提起执行异议之诉。另查明，2012年12月，秦秋生首付381068元购买万丰铂金翰宫小区8幢1单元11602号房产（预告登记号yg009212），房产登记户主为秦秋生、李晓培。2013年2月18日秦秋生与中国建设银行股份有限公司许昌分行签订的房地产抵押按揭合同，贷款25万元，贷款期限25年。合同签订后，秦秋生将分期房款交付至2015年12月21日并交纳相应的物业管理费等费用。2015年12月29日4108元、2016年3月28日5455元、2016年6月29日5400元，由开发商垫付。截至目前该房屋尚未装修也并未任何人居住。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案争议的关键在于被告石占彬提供的证据是否符合《最高人民法院》第二十八条的规定。房屋所在小区的物业费用一直由秦秋生缴纳，石占彬虽持有钥匙等手续，但是也不能认定石占彬已经合法“占有”该房屋。秦秋生于银行签订的按揭贷款合同并未禁止变更合同主体，石占彬与秦秋生、李晓培签订房屋转让协议后未办理房屋过户手续存在过错。综上，被告石占彬提供的证据并不符合《最高人民法院》第二十八条的规定。本案中，涉房屋登记在被告秦秋生、李晓培名下，且被告石占彬并没有足够的证据对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故本院对原告苏喜莲提出的继续执行秦秋生、李晓培在万丰铂金翰宫小区购买的8幢1单元11602号房产（预告登记号yg009212）予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三百一十一条、《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准予继续执行秦秋生、李晓培在万丰铂金翰宫小区购买的8幢1单元11602号房产（预告登记号yg009212）。本案受理费100元，由被告石占彬、秦秋生、李晓培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 ：王宏伟审 判 员 ：连五平人民陪审员 ：黄培元二〇一六年十二月二十六日书 记 员 ：赵红艳