内蒙古自治区正蓝旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内2530民初248号原告马云生，男，回族，农民。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司，所在地锡林浩特市宝昌路鸿府宾馆楼下。法定代表人ＸＸ，总经理。委托代理人白玲玲，内蒙古义翔律师事务所律师。被告屈晓刚，男，汉族，医生。委托代理人刘巨波，男，汉族，公务员。原告马云生诉被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司、屈晓刚确认合同效力纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理。依法组成由法官吴春花担任审判长、陪审员巴雅尔、乌日查呼参加的合议庭审理本案。原告马云生、被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司的委托代理人白玲玲、被告屈晓刚及其委托代理人刘巨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云生诉称，原告与被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司签订《商品房屋预定协议》，原告购买被告景泰嘉园2号楼2单元4层西户，价款为260838元，原告先后向被告支付房款247000元，2015年11月21日又向被告支付剩余房款13838元，被告向原告交付房屋后原告没有对房屋进行装修，2016年4月7日原告准备装修房屋时发现门被更换且正在装修，开发公司在原告不知情的情况下又将房屋卖给屈晓刚，属于一房多卖，原告与开发公司签订的房屋买卖合同在先，因此开发公司与屈晓刚之间的合同应当无效，请求判令两被告之间的《房屋买卖合同》无效，并承担本案的诉讼费用。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司辩称，原告所述事实与实际不符，原告没有缴纳过房款，被告没有与原告签订过正式的商品房买卖合同，预订协议是基于案外人的债权债务所产生，原、被告之间的顶账协议属于无效协议；原告无权提起本次诉讼，原告与被告签订的《房屋预定协议》无效，应当驳回原告的诉讼请求。被告屈晓刚辩称，答辩人作为被告不适格，答辩人与原告没有一点法律关系，答辩人与开发商ＸＸ在2015年2月2日签订的商品房买卖合同有效，不存在欺诈、胁迫等情形，不在瑕疵，在购买楼房时答辩人到城建局、房管局咨询权属没有问题后才决定买房，2015年2月10日交定金3万元，12日签订购房合同时将剩余房款150400元一次性交清，开发商给付楼房钥匙，电力公司及供热公司开具的收据中显示的都是答辩人，因此业主是答辩人，答辩人因在2016年4月份装修时打不开门因此换门，在装修过程中原告过来说楼房是原告的，答辩人才知道该房存在纠纷，答辩人与开发商签订的合同是在公平、公平的背景下签订的，是有效的，请求判令驳回原告诉讼请求。原告马云生出示以下证据：1、2013年11月13日原告与锡盟春明房地产开发有限责任公司签订的《商品房预定协议》，证明涉案房屋是原告的；2、锡盟平稳房地产开发公司出具的收据，证明原告把房款交给平稳房地产开发公司了；3、水表、电表等入网费缴纳单据6份，证明被告收取的入住费用。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司对以上证据的质证意见为：证据1的真实性没有异议，但证明问题有异议，该协议系基于案外人的债权债务产生，并非实际购买所签订的合同，协议第四条约定楼层有重复可调换；对房款收据的真实性不认可，原告未交过房款，对1.3万元的房款收据不予质证，对证据3认可。被告屈晓刚对以上证据的质证意见为：对证据1，签订预定协议时房屋还没有盖，对证据2、3不予质证。本院对以上证据的认证意见如下：对以上证据形式上的真实性均予以认可。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司出示以下证据：2013年11月14日翟国华、张瑞娟出具的顶账证明、2013年8月24日ＸＸ与马云生签订的顶账协议、2013年11月13日锡盟春明房地产开发公司与马云生签订的《商品房预定协议》，证明因案外人高连军、杨树森等人拖欠马云生吊塔租赁费而产生该份预定协议，债权债务至今不明确，对其债权债务平稳公司保留诉权，原告没有实际交付房款。原告马云生对以上证据的质证意见为：对以上三份证据的真实性、合法性没有异议。被告屈晓刚对以上证据的质证意见为：对以上证据不发表意见。本院对以上证据的认定如下：对以上证据形式上的真实性予以认可。被告屈晓刚出示以下证据：1、2015年2月12日签订的《商品房购买合同书》，证明房款为160404.50元，已付房款150400元，剩余1万元待房产证下来再给；2、2015年2月10日定金收据、2015年2月12日交付购房款收据，证明被告交付购房款150400元，其中包括定金3万元；3、缴纳电费单据、供热协议、报停供热的协议、交热损费收据、用户用水协议、用水许可证、水表卡、用水发票，证明被告缴纳的报停供热费、水、电费。原告马云生对以上证据的质证意见为：对证据1不认可，原告已经购买该房屋，并且先于屈晓刚交费，对证据2、3与原告无关。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司对以上证据的质证意见为：对以上证据的真实性及证明内容均没有异议。本院对以上证据的认定如下：对以上证据形式上的真实性均予以认定。经审理查明，2013年锡盟春明房地产开发有限责任公司负责开发正蓝旗上都镇景泰家园小区，项目部负责人为ＸＸ。2013年11月13日锡盟春明房地产开发有限责任公司与马云生签订《商品房预定协议》，将景泰家园2号楼2单元4楼西户（402）、101.1平米的房屋以260838元的价款出售给原告马云生，同日锡盟春明房地产开发有限责任公司向马云生出具收到房款260838元的收据。2015年2月12日，被告屈晓刚与锡盟春明房地产开发有限责任公司签订《商品房购房合同书》，锡盟春明房地产开发有限责任公司将景泰家园2号楼2单元4楼西户（402）、面积为101.1平米、每平米1500元、总价款为160401.50元出售给屈晓刚，并约定合同签订时给付房款150400元，剩余1万元待房产证办出时付清。2015年2月10日被告屈晓刚给付定金3万元，2015年2月12日给付房款120400元，以上两项共计给付房款150400元，被告锡盟春明房地产开发有限责任公司向屈晓刚交付房屋钥匙。2015年9月17日被告屈晓刚向正蓝旗华原集中供热有限责任公司缴纳涉案房屋报停热损费864元。2015年11月份前被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限责任公司接收景泰家园小区的开发与销售，2015年11月21日原告马云生给付被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司涉案房屋房款13838元并支付该房屋维修基金、装修押金、入网费等相关费用，被告向原告交付房屋钥匙。2016年4月被告屈晓刚在装修涉案房屋期间因原告马云生告知其锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司将该房屋已卖给原告，被告屈晓刚才知涉案房屋存在纠纷。本院认为，被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司从锡盟春明房地产开发有限责任公司处接收景泰家园小区的债权债务，故锡盟春明房地产开发有限责任公司因景泰家园小区发生的债权债务转移至被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司。被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司虽在原告马云生不知情、未与马云生解除《商品房预定协议》的情形下，与被告屈晓刚签订《商品房购房合同》，但被告屈晓刚在2016年4月份才知道涉案房屋存在纠纷，被告屈晓刚在与被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司签订《商品房购房合同》中并不存在恶意情形，原告马云生亦未提供证据证明二被告之间签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告不能仅以其与被告锡林郭勒盟平稳房地产开发有限公司签订的合同在先而要求确认二被告之间签订的《商品房购房合同》无效，故对原告的诉请请求，本院不予支持；依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：驳回原告马云生的诉讼请求。案件受理费50元，由原告马云生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判长 吴 春 花陪审员 巴 雅 尔陪审员 乌日查呼二〇一六年八月二十三日书记员 珠  兰