山东省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁行终1761号
上诉人（原审原告）朱洪义，男，1942年10月7日出生，汉族，住德州市德城区。
上诉人（原审原告）吴秀英（系朱洪义之妻），女，1946年8月29日出生，汉族，住德州市德城区。
两上诉人委托代理人张风月，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
两上诉人委托代理人于福国，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）德州市人民政府，住所地德州经济开发区东风东路1566号新城综合楼。
法定代表人陈飞，市长。
委托代理人陈超，德州市人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人刘光强，山东弘正兴律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张保平，男，1955年3月24日出生，汉族，住德州市德城区。
原审第三人德州市房产管理中心，住所地德州市德城区三八中路****号。
法定代表人蔺新河，主任。
委托代理人郭克力，德州市房产管理中心房屋产权监理处副主任。
委托代理人魏勇军，德州市房产管理中心法规科科长。
原审第三人德州大成房产经营有限公司，住所地德州市德城区三八路1597号。
法定代表人程瑞云，总经理。
上诉人朱洪义、吴秀英因诉被上诉人德州市人民政府、张保平、原审第三人德州市房产管理中心、德州大成房产经营有限公司行政复议一案，不服德州市中级人民法院于2016年8月19日作出的（2016）鲁14行初26号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月6日公开开庭审理本案。上诉人朱洪义、吴秀英的委托代理人张风月、于福国，被上诉人德州市人民政府的委托代理人陈超、刘光强，被上诉人张保平以及原审第三人德州市房产管理中心的委托代理人郭克力到庭参加了诉讼。原审第三人德州大成房产经营有限公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年3月20日，鲁银投资集团股份有限公司批复同意德州公司、德州信托投资公司在德州信托投资公司自有土地上建职工宿舍楼。1999年5月20日鲁银投资集团德州公司与德州大成房地产开发公司签订《委托代建协议书》，由德州大成房地产开发有限公司代办建设职工宿舍楼审批手续。2000年9月28日德州信托投资公司向德州市住房委员会申请向职工出售公有住房，2001年8月14日德州市住房委员会予以批准。本案张保平系德州信托投资公司职工，2000年9月28日张保平向其所在单位德州信托投资公司购买了涉案房屋、交纳了房款并一直实际居住。2001年8月14日德州市住房委员会对张保平所购单位公有住房进行了审核审批。2005年8月11日朱洪义、吴秀英与德州大成房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，2008年12月26日德州市房产管理中心为朱洪义、吴秀英办理了鲁德字第S53340号房屋所有权证及鲁德共字第G06266号共有权证，将涉案房屋登记在朱洪义、吴秀英名下。2015年11月2日张保平得知德州市房产管理中心为朱洪义、吴秀英办理了房屋产权证书，为此于2015年11月19日向德州市人民政府提起行政复议，要求撤销德州市房产管理中心为朱洪义颁发的鲁德字第S53340号房屋所有权证。德州市人民政府依法进行了受理，在复议过程中德州市房产管理中心向复议机关提交了办理鲁德字第S53340号房屋所有权证时朱洪义、吴秀英及德州大成房地产开发有限公司向其提交的相关材料，主要是：《德州市商品房销售凭证》、德州大成房地产开发有限公司房地产开发资质、德州市城市综合开发房屋拆迁管理办公室《证明》、德州大成房地产开发有限公司（99）鲁1201015《建设用地规划许可证》、德州大成房地产开发有限公司（99）鲁1201111《建设工程规划许可证》、德州大成房地产开发有限公司99045《建设工程施工许可证》、德规验字（2000）第031号《建设工程竣工规划验收合格证》、《工程竣工验收证明书》、鲁德字第S53340号《德州市房屋所有证存根》、身份证复印件（朱洪义、吴秀英、王静）、朱洪义吴秀英的户口簿复印件、朱洪义购房发票、《德州市住宅专项维修资金个人缴存凭证》、《契税纳税申报表》、德州大成房地产开发有限公司与朱洪义《商品房买卖合同》、《德州市房屋转移登记申请、询问表》、《声明》、德州大成房地产开发有限公司德国用（2004）第0777号《国有土地使用权证》。2016年2月17日德州市人民政府作出德政复决字[2015]258号复议决定，该复议决定认定德州市房产管理中心在办理鲁德字第S53340号房屋所有权证时缺少法定申请材料，未尽到审慎审查职责，登记颁证行为事实不清、证据不足，因此撤销了鲁德字第S53340号房屋所有权证。朱洪义、吴秀英对该复议决定不服向法院提起行政诉讼。在本案诉讼过程中，原告就涉案房屋争议向德城区人民法院提起了民事诉讼。另查明，德州市住房委员会办公室人员及其档案已于2001年2月13日移交德州市房产管理中心管理，其相应公有住房出售等职能也归德州市房产管理中心行使。德州大成房地产开发有限公司在2002年度开发资质年检中被撤销开发资质，2005年3月28日其营业执照被吊销。2011年12月26日德州大成房地产开发有限公司对企业名称、法定代表人及经营范围进行了变更，变更后的名称为德州大成房产经营有限公司。
原审法院认为，首先，《中华人民共和国行政复议法》第九条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。本案中第三人张保平主张其2015年11月2日才得知德州市房产管理中心为朱洪义、吴秀英办理了涉案房屋所有权证，其于2015年11月19日申请行政复议符合法律规定。原告及第三人德州市房产管理中心虽主张第三人张保平提起行政复议已经超过了申请行政复议的期限，复议机关不应受理。但是原告及德州市房产管理中心在复议过程中提供的对话纪录、鲁银投资集团德州实业有限公司《行政复议申请书》、德政复决字[2009]020、021号《行政复议决定书》等证据不能证明张保平早已知道德州市房产管理中心为原告颁发鲁德字第S53340号房屋所有权证的行政行为。因此，对于原告认为本案第三人张保平提起行政复议已经超期的主张，不予支持。其次，根据《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”。故原告与德州大成房地产开发有限公司签订合同购买涉案房屋后，德州市房产管理中心为其办理房屋所有权登记应属于所有权转移登记，且在复议过程中德州市房产管理中心提交的德州市房屋转移登记申请、询问表也可以证实，涉案房屋登记属于转移登记。同时《房屋登记办法》第十二条、第三十三条规定，房屋所有权转移登记应当由有关当事人双方共同申请，并且申请房屋所有权转移登记时应当提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。但是本案中德州市房产管理中心及原告在复议过程中提交的证据材料显示，其在为原告及德州大成房地产开发有限公司办理涉案房屋转移登记时（即办理鲁德字第S53340号房屋所有权证时），原告及德州大成房地产开发有限公司没有提交德州大成房地产开发有限公司的营业执照即该公司可以合法从事经营活动的身份证明。因此德州市人民政府在复议决定中认定德州市房产管理中心在办理涉案房屋转移登记时缺少法定申请材料，未尽到合理审慎的审查职责，并据此撤销德州市房产管理中心为原告颁发的鲁德字第S53340号房屋所有权证，事实清楚，证据充分，复议结果并无不当，予以支持。原告主张的其与德州大成房地产开发有限公司共同申请办证的材料真实齐全符合办证条件和程序要求、德州市人民政府作出的复议决定认定事实错误的理由不能成立，不予支持。再次，被告德州市人民政府在收到张保平复议申请后，依法进行受理。在受理后，向各方当事人依法送达了行政复议受理通知书、提出行政复议答复通知书、第三人参加行政复议通知书，后组织各方当事人进行了听证，保障了当事人的权利，因此，德州市人民政府作出被诉复议决定符合法定程序。综上，德州市人民政府作出的德政复决字[2015]258号行政复议决定书认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告朱洪义、吴秀英的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱洪义、吴秀英承担。
上诉人朱洪义、吴秀英不服原审法院判决，上诉请求：1、撤销原审法院判决；2、撤销德州市人民政府作出的德政复决字[2015]258号行政复议决定；3、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由如下：1、张保平已超过申请行政复议的期限。无论从开始办理产权登记，还是从张保平参与2009年鲁银投资集团德州实业有限公司因《建设用地规划许可证》提起的行政复议来看，其对涉案房屋办理产权登记早已知悉，朱洪义之子朱辉与张保平的通话录音对此也可证实，因此张保平的行政复议申请已超过六个月的期限，复议机关不应受理。2、朱洪义、吴秀英与德州大成房地产开发有限公司共同申请办证的材料真实齐全，符合办证条件和程序要求。至于其中涉及的德州大成开发经营有限公司身份证明问题，营业执照是其身份证明的一种但并不是唯一证明，申请办证时已提交的《建设工程规划许可证》等材料，足以证明其身份，所以并不缺少法定材料。3、原审判决认定德州市房产管理中心未尽到合理审慎的审查职责错误，对于行政机关办理产权登记过程中合理审慎的审查职责法律无明确规定。
被上诉人德州市人民政府辩称：朱洪义、吴秀英的上诉理由不能成立。理由如下：1、张保平申请行政复议未超法定期限。通过复议听证及原审庭审调查能够证实张保平于2015年11月初才知道德州市房产管理中心为朱洪义、吴秀英办理了鲁德字第S53340号房屋所有权证。2、德州市房产管理中心办理涉案房屋转移登记时缺少法定申请材料，且未尽到审慎审查职责。（1）房地产登记机构的颁证程序属于羁束性行政行为，颁发房屋产权证书必须按照《房屋登记办法》等法律法规的规定审慎审查申请人提交的申请材料。德州市房产管理中心在受理登记申请时，德州大成房地产开发有限公司没有提供合法身份证明，该登记行为违法。（2）涉案商品房买卖合同显示签订时间为2005年8月11日，但合同上身份证号码为公安机关2006年8月21日制作的18位的二代身份证号码，与常理不符；另外，德州市房屋转移登记申请询问表中德州大成房地产开发有限公司委托人代理人王静不应在询问人一栏中签名。德州市房产管理中心未尽到审慎的审查义务。综上，德州市人民政府依法撤销涉案房屋所有权证事实清楚、证据充分，原审法院判决维持复议决定正确。
被上诉人张保平辩称：同意德州市人民政府的答辩意见。鲁德字第S53340号房屋所有权证登记申请过程及提交的材料存在造假隐瞒、申请人合法主体缺失等问题，德州市房管中心在涉案房屋于2001年已经确权备案和建档的情况下又向朱洪义、吴秀英进行登记颁证的行为违法，应予撤销。张保平提起复议申请并未超过法定期限，德州市人民政府作出的德政复决字[2015]258号行政复议决定正确合法。
原审第三人德州市房产管理中心述称：鉴于德州的实际情况，本案应适用《山东省商品房销售条例》，依据该条例第四十二条的规定涉案房屋所有权证登记行为不是转移登记而是初始登记。德州大成房地产开发有限公司系协助买受人朱洪义、吴秀英办理登记，在此之前其已经提交了相关身份证明材料，所以德州市房产管理中心办理涉案房产证审核程序合法，申请材料齐全，无瑕疵可言。
原审第三人德州大成房产经营有限公司未向本院提交书面陈述意见。
各方当事人在原审中提交的证据和依据已随案卷移送本院，上述证据在原审庭审中已经质证。经审理，本院同意原审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为，本案中，张保平主张其2015年11月2日才得知德州市房产管理中心为朱洪义、吴秀英办理了涉案房屋所有权证，其于2015年11月19日申请行政复议符合法律规定；朱洪义、吴秀英及德州市房产管理中心主张张保平提起行政复议已经超过了申请行政复议的期限。本院认为，在复议过程中朱洪义、吴秀英提供的对话记录并未涉及涉案房屋的颁证时间及张保平知道该证存在的时间，鲁银投资集团德州实业有限公司《行政复议申请书》、德政复决字[2009]020、021号《行政复议决定书》系鲁银投资集团德州实业有限公司针对（99）鲁1201015《建设用地规划许可证》、（99）鲁1201111《建设工程规划许可证》提起的行政复议，并未涉及鲁德字第S53340号房屋所有权证。因此，上述证据不能证明张保平早已知道德州市房产管理中心颁发鲁德字第S53340号房屋所有权证的行政行为，德州市人民政府认定张保平提起行政复议在法定期限内并无不当，朱洪义、吴秀英及德州市房产管理中心关于张保平提起行政复议已经超过了法定期限的主张，本院不予支持。
根据《房屋登记办法》第三十二条规定“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”。故朱洪义、吴秀英与德州大成房地产开发有限公司签订合同购买涉案房屋后，德州市房产管理中心为其办理房屋所有权登记应属于所有权转移登记，且在复议过程中德州市房产管理中心提交的德州市房屋转移登记申请、询问表也可以证实，涉案房屋登记属于转移登记。德州市房产管理中心关于涉案房屋登记属于初始登记的主张，本院不予支持。
《房屋登记办法》第十二条、第三十三条规定，房屋所有权转移登记应当由有关当事人双方共同申请，并且申请房屋所有权转移登记时应当提交下列材料：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。但是在办理鲁德字第S53340号房屋所有权证时,朱洪义、吴秀英及德州大成房地产开发有限公司没有提交德州大成房地产开发有限公司的营业执照即该公司可以合法从事经营活动的身份证明。因此德州市人民政府在复议决定中认定德州市房产管理中心在办理涉案房屋转移登记时缺少法定申请材料，未尽到合理审慎的审查职责，并据此撤销鲁德字第S53340号房屋所有权证，事实清楚，证据充分，复议结果并无不当。《建设工程规划许可证》等不能代替身份证明材料，朱洪义、吴秀英及德州市房产管理中心关于申请办理鲁德字第S53340号房屋所有权证的材料真实齐全、符合办证条件和程序要求的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
德州市人民政府在收到张保平复议申请后，依法进行受理。在受理后，向各方当事人依法送达了行政复议受理通知书、提出行政复议答复通知书、第三人参加行政复议通知书，后组织各方当事人进行了听证，保障了当事人的权利。因此，德州市人民政府作出被诉复议决定程序合法。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人朱洪义、吴秀英的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费50元，由上诉人朱洪义、吴秀英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王海燕
代理审判员 杜钰越
代理审判员 曲俊鹏
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 蒋巧菲