福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第32号
上诉人（原审被告）龙岩华亿房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区铁山镇洋头村东方三洋城6幢1、2号店，组织机构代码74635594-0。
法定代表人林裕民，董事长。
委托代理人邓连文，福建至信律师事务所律师。
委托代理人卢玉金，福建至信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李文俊，男，住龙岩市永定县。
委托代理人陈丰传，福建诺佳律师事务所律师。
委托代理人周伟生，福建诺佳律师事务所实习律师。
上诉人龙岩华亿房地产开发有限公司因与被上诉人李文俊商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第4595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人龙岩华亿房地产开发有限公司的委托代理人邓连文、卢玉金，被上诉人李文俊及其委托代理人陈丰传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年8月23日，原告李文俊与被告龙岩华亿房地产开发有限公司签订了一份编号为201104519的《商品房买卖合同》。双方约定：原告以价款279267元向被告购买预售的位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号商品房一套；该商品房建筑面积为48.84平方米，其中套内建筑面积为39.5平方米，公共部位共有分摊建筑面积为9.34平方米，被告应于2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付给被告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，则按原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.1%向被告支付违约金；经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，被告亦向原告代收取契税等相关费用。2012年12月31日被告将龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋交付给原告。但被告并未按约在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告无法在被告交付房屋90日内取得房屋权属证书。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告协助原告办理位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续；2、被告向原告支付逾期取得房地产权属证书的违约金（从2013年4月1日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，每日按原告已付购房款总额279267元的0.1%计算）。上事实有原告提供的《商品房买卖合同》一份、商品房买卖合同补充协议（附件六）一份、销售POS签购单两张、不动产统一发票一张、交房通知书一份、收款收据五张以及原、被告庭审陈述为证。
原审判决认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约履行了相关合同义务后，被告未按约向相关权利部门办理房屋所有权初始预登记，致使原告无法取得所购房屋的权属证书，已构成违约，应承担违约责任。被告亦自认违约，并同意承担相应的违约责任，不违反法律的规定和合同的约定应予以照准。关于逾期日期的认定，根据双方签订合同的约定，被告于2012年12月31日将所售房屋交付给被告使用后，应于2013年4月1日前，向相关权利部门办理房屋所有权初始预登记手续，并协助原告取得房屋权属证书，现被告未按约履行以上约定，因此逾期日期应从2013年4月1日起计算。关于违约金的计算，因被告未在约定的期限内向相关权利部门办理初始预登记，致使原告无法取得所购房屋的权属证书，该违约行为，造成原告一定的损失，但鉴于本案被告已将原告所购的房屋于约定的期限内交付给原告使用，原告也已实际使用该房屋，现原告主张要求被告按原告已支出的购房款支付日0.1%的违约金，超出中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍，结合本案的实际情况，酌情予以相应的调整。综上，原告诉请要求被告协助办理房屋的相关权属登记手续及支付约定的违约金，部分诉请合理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告龙岩华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助原告李文俊办理位于龙岩市新罗区铁山镇外洋村三洋温泉综合小区6号楼605号房屋的房屋所有权登记和土地使用权变更手续。二、被告龙岩华亿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告李文俊支付逾期办理房地产权属证书的违约金（从2013年4月1日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告之日止，以购房款279267为本金，按中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍计算的违约金）。三、驳回原告李文俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，减半收取为1450元，由原告李文俊负担650元，由被告龙岩华亿房地产开发有限公司负担800元。
宣判后，原审被告龙岩华亿房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人龙岩华亿房地产开发有限公司上诉称，一审判决上诉人按中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍计算逾期办证违约金依据不足。本案中，虽然上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，逾期办证违约金按被上诉人已付购房款的日0.1%计付，但该约定的违约金明显过分高于被上诉人造成的损失，应当依法予以调整。对此，一审判决也予以确认，并因此将逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍计算。但即使按中国人民银行同期同类（半年期）贷款基准利率的四倍计箅逾期办证违约金，也明显过分高于逾期办证给被上诉人造成的损失。如前所述，一审法院未查明被上诉人因逾期办证所遭受的实际损失，实践中也难以确定因逾期办证所致的损失的具体金额。因此，应当依据我国《合同法》、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，调减本案逾期办证违约金的计付标准为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。恳请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李文俊辩称，上诉人未按合同约定在房屋交付被上诉人使用后60天内（即在2013年3月1日前）完成房屋初始登记，也没有将办理权属登记须由上诉人提供的资料交付给被上诉人，致使被上诉人不能在商品房交付使用后90天内（即在2013年4月1日前）取得房屋权属证书，上诉人应当承担逾期办证的违约责任。根据法律、法规的规定和双方的约定，上诉人应当在办理房屋所有权初始登记后，协助被上诉人办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理产权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故计付逾期办证违约金的截止时间为上诉人将办理房屋权属登记应由上诉人提供的资料交付被上诉人的时间，按《商品房买卖合同》第十四条的约定，计付逾期办证违约金的计算标准为每日按被上诉人已付购房款总额279267元的0.1%计算。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》第十四条约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院将本案违约金调整为按中国人民银行同类同期（半年期）贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人与被上诉人对一审判决查明的事实没有异议，对双方无异议的事实，本院予以确认。二审上诉人与被上诉人均未向本院提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被上诉人不能按期取得房地产权属证书是由于上诉人的违约行为造成，一审判决支持被上诉人要求上诉人支付违约金正确。关于在被上诉人损失数额难以确定的情况下违约金如何计算，一审判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍的合法利息标准计算本案违约金，不违背《合同法》的立法精神，本院予以认同。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人龙岩华亿房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 庄 小 鹏
代理审判员 梁 源
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 廖毓斌（代）