浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4381号
上诉人（原审被告）：杭州外门山休闲沐浴有限公司，住所地：杭州市江干区凯旋路金牛坊5-6号楼裙楼1-2层。统一社会信用代码：91330104670607557Y。
法定代表人；林在苗，总经理。
委托代理人：朱宇亮、孙洁，浙江金道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州莫泰商贸有限公司，住所地：杭州市江干区采荷五安路1号216室。统一社会信用代码：91330104796651115X。
法定代表人：陈卸忠，董事长。
委托代理人：陆志军，浙江钱江律师事务所律师。
上诉人杭州外门山休闲沐浴有限公司（以下简称外门山公司）因与被上诉人杭州莫泰商贸有限公司（以下简称莫泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，莫泰公司与外门山公司于2015年1月11日签订房屋租赁合同，约定莫泰公司将位于杭州市凯旋路金牛坊×号、×号楼裙楼出租给外门山公司作营业使用，租赁期限为五年，自2015年5月11日至2020年5月10日止，房屋面积及租金：面积2798.39平方米，其中一层1096平方米，二楼1702.39平方米，第一年租金为人民币270万元，第二年租金为人民币270万元，第三年租金为人民币276.75万元，第四年租金为人民币283.668万元，第五年租金为人民币290.76万元。因房屋租赁所发生的税收按规定双方各自承担。租金支付方式为每六个月支付一次，以后每次支付需提前一个月缴纳，以此类推，如拖欠租金超过7天，视为违约，一方有权解除合同，同时需支付违约金，为未履行合同期内总租金的15%。本合同签订时，外门山公司应向莫泰公司支付保证金人民币30万元。外门山公司如装修应提供装修方案并得到莫泰公司及有关负责部门的同意，在不破坏房屋结构的前提下进行装修，在合同终止时固定装修不得拆除，无偿留给甲方，可移动装修归外门山公司所有。合同签订后，莫泰公司按约将房屋交付外门山公司，外门山公司经装修后经营休闲浴场，于2015年4月至2016年1月累计支付款项人民币225万元。2016年1月18日，莫泰公司委托律师事务所向外门山公司发函催收租金。2016年2月18日，莫泰公司起诉至原审法院，请求判令：1、莫泰公司、外门山公司之间签订的租赁合同解除；2、外门山公司支付违约金人民币174.92万元；3、外门山公司支付在合同解除后外门山公司占用期间的占用费用。
原审法院认为，莫泰公司与外门山公司之间的租赁合同关系成立，主体适格，意思表示真实，应依法认定有效。现莫泰公司要求解除合同，因双方合同约定：“第一年租金为人民币270万元，第二年租金为人民币270万元；…。租金支付方式为每六个月支付一次，以后每次支付需提前一个月缴纳，以此类推，如拖欠租金超过7天，视为违约，一方有权解除合同”，因外门山公司未能按约付清第一年租金，现也未能按约提前支付第二年租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，现外门山公司未支付租金已构成违约，莫泰公司有权解除合同。对于莫泰公司要求外门山公司支付违约金人民币174.92万元的请求，合同约定为未履行合同期内总租金的15%，莫泰公司按合同五年期未付金额计算。考虑到租赁合同的即时性，且双方合同约定租金为每六个月支付一次，故外门山公司实际拖欠金额为第一年租金的人民币45万元，第二年六个月租金人民币135万元，故按实际拖欠租金的15%计算违约金符合合同实际情形，酌定违约金为人民币27万元。对莫泰公司主张外门山公司支付在合同解除后外门山公司占用期间的占用费用的请求，如外门山公司在合同解除后仍继续使用房屋的，仍应按合同约定租金支付相关费用，故该院对莫泰公司的该项请求予以支持。综观本案，因外门山公司在继续使用房屋的前提下仍应按合同约定支付租金，故对于莫泰公司而言，其损失并未扩大，故按酌定部分计算违约金符合公平。对于外门山公司认为其承租房屋因其他作业影响造成外门山公司经营困难的辩称，因其他作业可能导致的影响属于经营风险，双方应当在合同中予以明确，但外门山公司以该风险作为抗辩尚不足以构成不支付租金的主要理由，外门山公司的上述意见不成立。综上，该院对莫泰公司要求解除合同及支付认定部分违约金及解除后的使用费的请求予以支持，其余不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于2016年5月27日判决：一、杭州莫泰商贸有限公司与杭州外门山休闲沐浴有限公司于2015年1月11日签订的房屋租赁合同解除；二、杭州外门山休闲沐浴有限公司应支付杭州莫泰商贸有限公司违约金人民币27万元；三、杭州外门山休闲沐浴有限公司应支付杭州莫泰商贸有限公司暂计算至2016年5月10日止的租金人民币45万元，此后租金按合同约定计算至外门山公司实际腾退之日止；上述二、三两项，于判决生效之日起十日内履行。四、驳回杭州莫泰商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本案案件受理费人民币10271.50元，由莫泰公司承担人民币6043.50元，外门山公司承担人民币4228元。财产保全费人民币3520元，由外门山公司承担。
宣判后，外门山公司不服，向本院提起上诉称：根据莫泰公司庭前提交的一份房屋租赁合同，外门山公司行使的是不安抗辩权，根据该合同约定，起租时间是2007年，租期到2017年6月13日，但是莫泰公司与外门山公司签订的房屋租赁合同到2020年5月10日，即租期在2017年6月13日以后的合同部分无效。外门山公司听闻莫泰公司存在无权租赁的情况，停缴了后续房租，系行使的是不安抗辩权，莫泰公司超越权限超期跟外门山公司签订合同，导致外门山公司对公司经营的误判。外门山公司租赁房屋后是根据租赁期限投入的装修，故装修应当是在有效租赁期限的折旧判断盈利，因此外门山公司才停缴租金，外门山公司的行为不存在违约。故对原判第一项解除合同内容请求二审改判。外门山公司存在不安抗辩权停缴租金的情况，故不应当承担违约金，莫泰公司存在超越权限租赁房屋的情况导致外门山公司可能承担巨大经济损失，外门山公司保留向莫泰公司追究损失的权利。外门山公司明确上诉请求为：同意原审判决第三项，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，驳回莫泰公司请求解除合同的请求，并对违约金进行调整。
被上诉人莫泰公司答辩称：第一，关于合同解除的问题。案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并经过所有权人的认可、追认。在此情况下，在工商管理局进行了备案手续后外门山公司才取得营业执照，其对案涉房屋的使用情况系明知。第二，外门山公司主张其行使不安抗辩权无合理合法基础。不安抗辩权要有证据证明其有行使的形式。外门山公司并无证据证明，也没有与莫泰公司存在法律意义上的沟通。不安抗辩权的行使无效。第三，在莫泰公司租赁给外门山公司房屋期间多次向其催讨房租、水电费、物业管理费，外门山公司一直未予支付。且在联系过程中常常发生失联，莫泰公司无奈的情况下才以律师函形式解除合同。最后经莫泰公司讨论一致向原审法院起诉要求解除合同，符合合同法相关规定。第四，关于违约金问题，依据房屋租赁合同的约定，未履行房屋总租金的15%，法院可以自由裁量，原审法院已经考虑到外门山公司的客观行为、主观懈怠，降低了基数标准。综上，请求二审驳回外门山公司的上诉，维持原判。
二审中，在本院要求下，外门山公司向本院提交工商登记相关材料一份，以证明外门山公司成立于2007年，当时的租赁合同期限是2007-2008年，与本案所涉租赁合同不一致，同时可以证明外门山公司对于莫泰公司与房屋所有人之间的最新的租赁合同是不知情的，双方签订租赁合同时，莫泰公司并未出示其与房屋所有人之间的房屋租赁合同。对于该证据，莫泰公司认为，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据的主体铂金瀚休闲沐浴有限公司，与本案无关，经工商备案登记的租赁合同是真实存在的，系莫泰公司与房屋所有人之间的房屋租赁关系的客观组成部分。本院对该证据的真实性予以确认，但不能达到外门山公司的证明目的。
在本院的要求下，莫泰公司向本院提交房屋所有权证书复印件一份，以证明杭州市江干区供销有限公司对案涉房屋享有所有权；房屋租赁合同中涉及租期的一页，以证明莫泰公司与房屋所有人之间的租赁合同约定的租期为20年。外门山公司对房屋所有权证书的三性均无异议；对房屋租赁合同的三性均有异议，该证据与莫泰公司第一次法庭调查时提交的合同的复印件不相符，复印件中租期为“拾年”，而该合同则是“20年”，不排除莫泰公司伪造的嫌疑。本院经与房屋所有人杭州市江干区四季青供销有限公司核实，该公司对房屋所有权证书复印件及房屋租赁合同的真实性予以确认，并表示该份20年租期的合同系双方实际履行的合同。故本院对房屋所有权证书予以确认，案涉房屋属杭州市江干区四季青供销有限公司所有；对房屋租赁合同的真实性亦予以确认，该证据可以证明莫泰公司与房屋所有人之间的租赁合同约定的租期为20年。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为，莫泰公司解除合同的理由是否成立、外门山公司是否存在违约行为及承担相应的违约责任。外门山公司上诉主张其未支付租金系行使不安抗辩权。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系其真实意思的一致表示，且自2007年形成房屋租赁合同关系起已经签订有多份房屋租赁合同，而根据莫泰公司提交的房屋租赁合同，案涉外门山公司与莫泰公司签订的房屋租赁合同并未超出莫泰公司与房屋所有权人之间房屋租赁合同约定的租期，故外门山公司主张其未支付租金系行使不安抗辩权并无事实依据。况且，即使其有相应的不安抗辩权，其也未依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，及时通知莫泰公司，且一审中外门山公司亦未就不安抗辩权的问题提出抗辩，故二审中提出该项不安抗辩权的理由不能成立，本院不予采信。进而，外门山公司未按照合同约定期限支付租金，又未提交充分有效的证据证明双方就租金的支付另行协商一致，故原审法院认定外门山公司逾期支付租金系违约行为，并应支付莫泰公司违约金27万元，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由杭州外门山休闲沐浴有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 曹姝隽