海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1926号
上诉人（原审被告）：海南保发房地产开发有限公司。
法定代表人：张泰史，系公司总经理。
委托代理人：王立峰、胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林贻京。
委托代理人：马相龙，海南大弘律师事务所律师。
委托代理人：刘佰振，海南大弘律师事务所律师助理。
上诉人海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）因与被上诉人林贻京商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院于2015年6月13日作出的（2015）琼山民一初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成由审判员李必雄担任审判长，审判员黄海鹰、何姿玲参加的合议庭，并于2015年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人保发公司的委托代理人王立峰、胡景临，被上诉人林贻京的委托代理人马相龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年1月15日，林贻京与保发公司签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要条款约定：一、保发公司将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼5层5F房预售给林贻京；二、房屋建筑面积85.26平方米，每平方米4520元，总价款385375元，林贻京应于合同签订之日起10日内支付首期房款105375元，余款280000元通过银行按揭贷款支付；三、保发公司应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付林贻京使用；四、保发公司应当自房屋交付之日起730日内为林贻京办理房屋权属证书，在林贻京取得该商品房权属证书后，保发公司应当在365日内向土地登记机关申请，为林贻京办理土地使用权证。且应当提前30日如实书面告知林贻京办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由林贻京提供的资料。如因保发公司责任致使林贻京不能在约定期限内取得房地产权属证书，保发公司自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一支付违约金，逾期360日以上的，林贻京有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成保发公司无法及时完成备案的不在此限。《补充协议》补充约定在林贻京交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助林贻京办理房地产权属登记（合同约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期），如因林贻京原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，保发公司不承担责任；如因保发公司责任，林贻京不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理：林贻京不退房，保发公司按总房价款万分之二的日息支付违约金。林贻京与保发公司还约定补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。合同签订后，林贻京支付了首付款105375元。2012年4月9日，林贻京与中国建设银行股份有限公司海南省分行签订《住房公积金借款合同》，同年5月17日，银行向保发公司发放贷款280000元。保发公司针对上述两笔款为林贻京开具了不动产专用发票，并于2012年9月19日代林贻京缴纳契税3661.06元，取得税收电子转账专用完税证。
另查，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经保发公司申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通（2011）002号《建设工程复工通知书》，同意保发公司复工续建。2011年7月项目主体工程封顶，同年7月28日，海口市住房和城乡建设局向保发公司颁发儒俊雅苑1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。保发公司分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证，但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，保发公司再次提出申请，海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现行批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。至庭审时上述项目尚未办理预售许可证延期，未竣工验收。
又查，海南瑞阳物业管理有限公司于2012年7月22日与林贻京签订《儒俊雅苑住宅小区消防安全协议书》及《海口市儒俊雅苑小区物业服务协议与住户手册》，办理房屋交接手续，将儒俊雅苑4号楼5层5F房交付给林贻京，林贻京入住该房至今。
林贻京在一审中的诉讼请求为：1、判决保发公司赔偿林贻京逾期办理房产证的违约金28132元（以已付房款为本金，从2014年6月1日起暂计至2015年5月31日，应计至保发公司给林贻京办理房产证时止，按日万分之二的标准计付）；2、本案诉讼费由保发公司承担。
原审法院认为：保发公司在其预售许可期限内将其开发的儒俊雅苑4号楼5层5F房预售给林贻京，双方签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同和协议对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。林贻京已按约支付全部购房款，保发公司亦应依约协助林贻京办理房产权属登记。关于办证时间，补充协议与合同的约定不一致，根据林贻京与保发公司约定，应以补充协议为准，而《补充协议》关于“林贻京交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，保发公司协助林贻京办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原审法院参照房地产行业一般交易习惯确定保发公司为林贻京办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。保发公司已于2012年7月22日交房，则应于2014年7月22日前为林贻京办理房产证，保发公司至本案2015年5月22日开庭审理时仍未履行办证义务，其行为已构成违约，故林贻京要求保发公司承担逾期办证违约金有事实和法律依据。
另，“儒俊雅苑”项目属于停缓建项目，保发公司在预售许可证到期前多次申请延期，但由于历史原因及政策变化致使保发公司至今仍未获准延期，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，可见政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响涉案房产权属证书办理时间的因素，保发公司能否办理房产证必然受到该因素的影响，但该因素并不是保发公司可以据以免责的事由。而保发公司明知“儒俊雅苑”项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与林贻京约定办证时间却未能依约履行合同义务，故其存在一定过错，应承担相应的民事责任，保发公司以未能如期办证系由于政府政策原因，属不可抗力的抗辩主张，原审法院不予采纳。综合全案，考虑到林贻京向保发公司购买房屋的主要目的是居住使用，而保发公司已将房屋交付林贻京，逾期办证并不会给林贻京造成无法弥补的损害，而保发公司在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，本着公平原则，原审法院酌定保发公司承担50%的违约责任，由于直至本案庭审之日诉争房屋尚未办理权属证书，且尚不能确定具体办证时间，故违约责任可自2014年7月22日起暂计算至本案庭审之日即2015年5月22日共计304日，保发公司应承担违约金11715.4元（385375元×304日×0.2‰／日×50％），林贻京主张超过部分，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付林贻京逾期办证违约金11715.4元；二、驳回林贻京的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251.6元，由林贻京负担125.6元，海南保发房地产开发有限公司负担126元。
上诉人保发公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、涉案项目系保发公司合法开发，在预售房屋时保发公司已经取得预售许可证，手续齐全，保发公司积极履行合同义务。儒俊雅苑项目系保发公司合法开发，原琼山市建设局于2002年为保发公司开发的项目颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，后项目因故停工，2011年，经保发公司申请，并取得海口市琼山区住房和城乡建设局颁发的《建设工程复工通知书》后复工。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局给保发公司颁发了《商品房预售许可证》。保发公司与林贻京签订商品房买卖合同后，经林贻京核验，交房入住，保发公司一直在依约积极履行合同义务，不存在违约行为。
二、本案中未能如期办证系政府的原因所造成，属于不可抗力，保发公司不应承担违约责任，原审判决判令保发公司承担违约责任不当，应予改判。如前所述，保发公司一直在积极履行合同义务，包括办理房产证，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，在《商品房预售许可证》到期前，保发公司分别于2012年6月28日、同年7月10日申请延期，但被政府相关部门以项目“属清理的原琼山市29个停缓建项目，待市政府明确意见后再行办理”为由，不予许可。2013年6月26日，保发公司再次提交申请，海口市政府服务中心予以受理。在这些项目被责令暂停之后，海口市政府相关部门多次开会讨论，儒俊雅苑项目属于29个停缓建项目中手续最完善的项目，被政府相关部门列为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”，但时至2015年6月15日，海口市人民政府召开研究原琼山县（市）批准29个项目遗留处置工作有关问题专题会议，形成的（2015）132号专题会议纪要才明确项目的处置工作流程，保发公司才能依该流程办理相关手续。在流程下来之后，保发公司马上取得了项目的规划核验意见，其它手续的办理也已经具备条件，正在积极办理当中，保发公司从未因为自己的原因造成合同义务的迟延履行。所以，相关房屋未能如期办证，不是保发公司造成的，而是政府的原因造成的，海口市琼山区住房和城乡建设局依保发公司提出的《关于要求尽快批准延长“儒俊雅苑”商品房预售许可证时间并组织对该项目进行竣工验收的请示》，于2013年3月25日向琼山区政府提交的《关于解决企业相关问题的建议意见》中，已经明确陈述，是“2012年市政府有关部门责令‘暂停原琼山县（市）批准的29个复工项目’，影响了儒俊雅苑商品房的销售及竣工验收等问题”。本案中，相关政府部门对涉案项目突然审查并对预售证延期不予行政许可的情况是在房屋买卖合同签订之后发生的，显然具有不可预见性，行政机关的审查手续何时能够完成更不是开发商能够左右的。因此，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批准的29个复工建设项目”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”，是导致本案“儒俊雅苑”项目申请预售证延期不予行政许可，未能如期办理房产证的根本原因，而这一情况对于保发公司来说属于《合同法》第117条规定的不可抗力，并非保发公司的原因所造成，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的，出卖人应当承担违约责任，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如果因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任。
所以，原审判决一方面认定“儒俊雅苑项目属于停缓建项目，保发公司在预售许可证到期前多次申请延期，但由于历史原因及政策变化致使保发公司至今未获准延期，而办理房屋产权证前提是具备有效许可证，可见政府有关部门在依法审核相关手续过程中确实存在影响诉争房产权属证书办理时间的因素，保发公司能否办理房产证必然受到该因素的影响”，另一方面却又判令保发公司承担违约责任不当，应予改判。
三、保发公司在本案中也是受害方，再判令保发公司承担违约责任有违公平。就本案而言，保发公司作为具备完备手续的项目开发商，因为政府的行为，不仅有几千万的贷款未到账，而且有2万多的房产未能销售，保发公司还面临着巨大的融资偿还压力，造成的损失非常巨大，在此情况下，一审法院还判令保发公司承担并非因保发公司原因造成的迟延办证损失，对于保发公司而言，是非常不公平的。
综上所述，本案中未能如期办证系受到政府的政策原因影响，属于不可抗力，保发公司更是不存在任何过错，不应承担违约责任。为维护保发公司合法权益，特提起上诉，望依法判如所求。
保发公司上诉请求：1、依法撤销海口市琼山区人民法院作出的（2015）琼山民一初字第574号民事判决。2、依法改判驳回林贻京全部诉讼请求。3、本案诉讼费用由林贻京全部承担。
被上诉人林贻京答辩称：保发公司的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判。
二审期间，上诉人保发公司提交了三份证据：1、2015年6月15日海口市人民政府专题会议纪要（2015）132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》，证明至2015年6月15日海口市人民政府才议定了涉案项目的处置原则和程序问题，此前因政府部门无明确处置意见导致涉案项目迟迟不能办理预售证延期及办理房产证事宜；2、2015年6月23日海口市规划局海规函（2015）1115号《关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》，证明在海口市人民政府形成（2015）132号专题会议纪要后，保发公司马上按要求取得规划核验函，且海口市规划局明确了涉案项目使用功能符合规划用地性质要求，不存在占用公共设施用地和影响公共利益的情形，属于合法项目；3、2015年7月15日海口市城市管理行政执法局海管法罚告字HZ（2015）第11号《行政处罚事先告知书》和2015年7月30日保发公司的罚款缴款书，证明在政府部门提出涉案项目的处置意见后，保发公司马上办理完相关事项，不存在拖延办理相关手续的问题。
被上诉人林贻京的质证意见为：对保发公司提交的证据真实性均没有异议，但对证明内容有异议。《行政处罚事先告知书》中明确涉案项目于2002年取得规划许可证和施工许可证，2011年开始复工，现在政府处置的原因是现在的建筑面积比原规划面积增加，保发公司违建才是政府没有办证的真正原因。因此，上述证据不能证明保发公司逾期办证的原因应归责于政府。
本院的认证意见为：对保发公司提交的证据的真实性予以确认，该证据能证明系政府部门责令停建涉案项目以及保发公司在停建后继续申请办理相关手续。
被上诉人林贻京未提交新的证据。
本院二审查明事实与原审法院查明事实相同。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点问题是保发公司是否应当承担逾期办证违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，涉案房屋逾期办证是否由于不可抗力以及不可抗力的影响程度，是认定保发公司承担违约责任的关键。保发公司称，2012年4月海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”（涉案儒俊雅苑项目属其中之一），是保发公司未能办理预售许可证延期和按合同约定办理房屋产权证的主要原因。虽然保发公司诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目的事实，以及此后保发公司继续申请政府部门办理相关手续的事实，但保发公司未提供任何证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。由于保发公司未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题，故政府责令暂停涉案项目的行为不应简单地视为不可抗力。因此，保发公司在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策因素的情况下，主张免除保发公司逾期办证的违约责任，没有事实与法律依据。原审法院判决保发公司承担50%的违约责任，处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费503.20元，由上诉人保发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李必雄
审判员 黄海鹰
审判员 何姿玲
二〇一五年十一月九日
书记员 韦佳艺