江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第1483号原告朱斌，居民。原告成娜，居民。两原告共同委托代理人赵文进，建湖县鼎盛法律服务所法律工作者。被告江苏胜地置业有限公司，住所地建湖县城明珠路南侧。法定代表人吴伟，该公司总经理。委托代理人徐福华，江苏行正律师事务所律师。原告朱斌、成娜与被告江苏胜地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人赵文进、被告江苏胜地置业有限公司（以下简称胜地置业公司）的委托代理人徐福华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱斌、成娜共同诉称：两原告系夫妻关系。2011年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告出资420472元购买被告开发的位于建湖县城翰林华府小区10幢404室商品房。合同还约定房屋交付时间及被告为原告办理房屋产权证和土地使用证的时间及违约责任等。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了购房款。被告也向原告交付房屋。但被告至今未为原告办理房屋产权证及土地使用证。原告与被告多次交涉未果。被告未为原告办理房屋产权证和土地使用证，已经构成违约。请求判令被告为原告办理房屋产权证及土地使用证；判令被告赔偿原告2012年10月30日至2014年4月30日利息损失50379元（按照中国人民银行同期贷款年利率的6.15%再加上逾期罚息30%，乘以逾期办证的天数，乘以购房款总额）及自2014年5月1日起至被告向原告交付房屋产权证及土地使用证之日止的利息。本案诉讼费由被告承担。被告胜地置业公司辩称：原告在本案中主张的利息损失无事实依据和法律依据。涉案房屋从交付之日起即由原告占有和使用，占用和使用中的房屋不可能产生利息。原告亦无证据证明其利息存在。原被告双方对房产证及土地证取得时间有约定，但并未约定违约责任。最高院的司法解释也是根据合同法的规定，原告需举证证明其损失的存在才能就损失主张权利。且本案逾期办证的责任不在被告方。根据最高院司法解释第十八条的规定系出卖人原因导致逾期办证的，出卖人承担违约责任。本案中原告所在小区有的业主违章搭建阳光房、将消防箱改成鞋柜，更换或外移消防紧急疏散平台，擅自拆除烟道等才导致逾期办证，并非是出卖人的原因。对原告的第一项请求我方已经开始办理，请求驳回原告的第二项请求。经审理查明：原告朱斌与原告成娜系夫妻关系。2011年1月15日，原告朱斌、成娜与被告胜地置业公司签订了《商品房买卖合同》，两原告共同购买被告开发的位于建湖县城翰林华府小区10幢404室建筑面积为94.27平方米、价格为420472元的商品房及车库33292元。合同第六条约定：买受人首付130472元，余款29万元通过银行按揭贷款形式于签约当日起15个工作日内转入出卖人指定的账户。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。3、出卖人须在60日内采取补救措施达到具备办证条件。合同签订后，原告于2011年1月15日向被告支付购房首付款130472元及车库款33292元。之后两原告以银行按揭的方式支付剩余购房款29万元。被告于2012年8月30日前将涉案房屋交付给两原告。2012年9月3日两原告向被告支付了由其代收的办理房屋所有权、土地使用权证时应当缴纳的相关契税合计19897元。另查明：被告于2014年8月25日向建湖县住房管理办公室申请办理建湖县城翰林华府小区10幢404室的房屋转移登记手续，建湖县住房管理办公室于2014年8月29日受理被告代原告提交的房屋产权转移登记申请，并于2014年9月3日将涉案房屋的产权证书交给被告，产权证号建房权证建湖字第××号。2014年11月28日，两原告领取了涉案房屋的土地使用权证书。还查明：2014年11月5日建湖县住房管理办公室出具说明，主要内容为：2012年10月被告申请共建配套设施验收，但因翰林华府小区消防和规划无验收合格意见，未达到验收条件。2014年10月建湖县住房管理办公室出具翰林华府小区共建配套设施验收意见书。2014年11月25日建湖县规划和城市管理局出具说明，主要内容为：2013年5月被告向建湖县规划和城市管理局申请对翰林华府小区进行规划验收。因该小区存在私建阳光房的情况，未通过验收。2013年10月被告向建湖县规划和城市管理局申请对5户违建不予办证。2014年4月19日建湖县规划和城市管理局出具整改通知书，要求翰林华府小区4幢1701室、5幢1704室、6幢1701室、6幢1903室、6幢1704室违章搭建的阳光房自行拆除。在被告对需整改的5户进行补偿后，5户将违章搭建予以拆除。2014年6月翰林华府小区通过规划验收。2010年10月25日建湖县公安消防大队受理被告申请对翰林华府3-6、9-11S3、地下车库设计备案进行验收，项目结果验收不合格；2010年12月8日设计备案复查合格。2014年5月1日，江苏博安消防检测有限公司对翰林华府8号楼、3-6、9-11、S3、地下车库工程消防设施及建筑电气场所检测，存在问题：翰林华府部分楼层消防灭火箱改成鞋架，不符合消防验收要求，应当整改。2014年7月4日建湖县公安消防大队受理被告申请对翰林华府3、8-10号住宅楼、4-6、11号商住楼、S3号商业楼及地下车库进行验收备案，项目结果验收不合格；2014年7月24日验收备案复查合格。2014年7月21日盐城市公安消防支队对翰林华府小区1、2号商住楼验收合格。本院认为：原告朱斌、成娜与被告江苏胜地置业有限公司于2011年1月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。被告胜地置业公司在与原告朱斌、成娜签订书面商品房买卖合同后，未能按照合同约定履行其在商品房交付使用后60日及60日宽限期内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。两原告据此要求被告胜地置业公司继续履行协助其办理所购房屋的房产权和土地使用权登记诉讼请求应予支持。鉴于在审理中被告已协助两原告办理了房屋产权证书、土地使用证书，故对原告请求被告协助办理房屋权属变更登记手续、土地使用权属变更登记手续的主张，本院不再处理。根据法律规定，违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确由于出卖人的原因，买受人在约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。且约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告未能按照约定的期限为两原告办理房屋权属证书，既有被告开发商的原因，也有小区部分业主的原因，属于混合过错。故该案的情形不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。本案中原告购买的是自住住房，被告已按照约定的期限交付房屋，未影响原告对房屋的实际使用，且庭审中两原告未举证证明其实际损失的情况。故本院综合原告方有无实际损失、合同的履行情况及被告方的过错程度，对被告未按期为原告办理房屋权属登记手续应酌情支付原告违约损失7000元。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告江苏胜地置业有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿原告朱斌、成娜逾期取得商品房权属证书的违约损失7000元；如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱斌、成娜其余诉讼请求。案件受理费1139元，由原告朱斌、成娜负担119元，由被告江苏胜地置业有限公司负担1020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费1139元（上诉法院帐号：40×××21；户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户银行：盐城市农行中汇支行）。审 判 长  徐一峰审 判 员  刘大维代理审判员  顾秋红二〇一五年十一月十七日书 记 员  陈 成附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。