新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民事判决书
（2018）兵06民终136号
上诉人(原审被告、反诉原告)：陈琳，女，汉族，1985年4月23日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何权，男，汉族，1982年3月24日出生，中国电信乌鲁木齐分公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区，系陈琳之夫。
上诉人陈琳、何权共同委托诉讼代理人：马宾霞，乌鲁木齐市水磨沟区鸿业法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟民，男，汉族，1975年9月1日出生，乌鲁木齐市宜昌东阳光长江药业股份有限公司员工，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人陈琳、何权因与被上诉人李伟民房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈琳及陈琳、何权的共同委托诉讼代理人马宾霞，被上诉人李伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈琳、何权上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人李伟民的诉讼请求，支持上诉人陈琳、何权的反诉请求；2、判决讼争房屋归李伟民所有，李伟民返还陈琳、何权垫付的按揭款；3、诉讼费用由被上诉人李伟民负担。事实及理由：一、一审法院认定本案主体有误。上诉人陈琳与被上诉人李伟民是在2013年6月协商的借陈琳之名买房，且陈琳与开发商签订了房屋买卖合同，而陈琳与何权于2014年5月结婚，故涉案房屋与何权无关，一审法院认定陈琳、何权为共同债务人错误；二、一审法院认定事实错误。李伟民于2013年在小区物业拿到讼争房屋的钥匙并办理了入住手续，至今一直是由李伟民实际占有使用，一审法院认定陈琳、何权实际占有使用房屋错误；三、根据合同法的规定，涉案合同违反法律规定，应属自始无效的合同。
李伟民辩称，陈琳与何权是夫妻关系，关于讼争的房屋，李伟民多次与陈琳、何权协商，何权是共同债务人，因此诉讼主体正确；李伟民虽然办理了入住手续拿了钥匙，但门锁被陈琳更换了，从物业公司拿的钥匙打不开房门，因此房屋的实际占有使用人是陈琳、何权；购房合同合法有效，不存在违反国家法律的情形。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
李伟民向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的借名买房协议；2.陈琳、何权返还已付购房款307633.08元；3.案件受理费由陈琳、何权负担。
陈琳、何权向一审法院反诉请求：1.判令李伟民返还陈琳、何权垫付的房屋按揭款52752.9元；2.李伟民承担陈琳、何权交通费600元；3.诉讼费用由李伟民承担。
一审法院认定：李伟民与陈琳原系朋友关系。2013年6月，李伟民与陈琳协商，以陈琳的名义与新疆华源实业（集团）有限公司五家渠分公司签订商品房买卖合同一份，陈琳代李伟民购买贝鸟语城二期68栋1单元902室住宅一套，建筑面积为104.35平方米的，房屋总价为465962元。合同约定，陈琳于2013年6月25日支付首付款139962元，剩余326000元房款办理银行按揭，以陈琳名义偿还。房款以银行按揭方式支付。合同签订后，截止2016年11月7日，李伟民以陈琳名义累计支付了购房首付款、房产契税、维修基金、银行按揭贷款等各项费用，共计307633.08元（其中银行逾期利息2507元）。2016年12月8日，李伟民按陈琳指定银行帐户支付按揭银行贷款时，房款无法入帐。后经了解，陈琳私自变更按揭银行帐户，未告知李伟民变更银行帐户事宜。自2016年12月4日至2017年12月4日，陈琳陆续向银行归还房屋按揭贷款及利息共计52752.9元。2017年3月，李伟民与陈琳、何权协商诉争房屋过户事宜未果，引起争讼。另，陈琳、何权系夫妻关系。诉争房屋登记在陈琳名下，由陈琳、何权实际占有使用。
一审法院认定以上事实的证据有：商品房买卖合同、银行转帐凭证、缴费凭证及发票、信贷交易凭证、居住证明及庭审笔录。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，因陈琳单方变更银行按揭银行帐户，导致李伟民无法按期归还讼争房屋的银行按揭贷款，陈琳的行为构成违约，且在案件审理中，李伟民与陈琳均同意解除双方约定的借名买房协议，故对李伟民要求与陈琳解除借名买房协议的诉求，予以支持；对于李伟民要求陈琳、何权返还购房款的诉求，合同或协议解除后，陈琳有义务返还李伟民已付房款，因陈琳、何权系夫妻关系，且该债务发生于二人夫妻关系存续期间，故对李伟民要求陈琳、何权返还已付购房款305126.08元（307633.08元－2507元）的诉求，予以支持，对其超出部分，不予支持。对于陈琳反诉要求李伟民返还垫付的银行按揭贷款52752.9元的反诉请求，因本案系一起借名购买房屋引发的民事纠纷，在双方借名买房协议解除后，李伟民、陈琳之间的借名买房协议已不再继续履行，房屋实际所有人为陈琳、何权，其应当按时按期向银行归还房屋贷款，故陈琳、何权要求李伟民返还购房款52752.9元的反诉请求，不予支持；对于陈琳要求李伟民给付交通费600元的反诉请求，不予支持。对于陈琳辩称，不同意返还李伟民购房款，愿返还房屋的辩解意见，因双方未就该事项达成一致意见，且诉争房屋登记在陈琳名下，由陈琳、何权实际占有、使用，故对陈琳该辩解意见，不予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除李伟民与陈琳之间的借名买房协议；二、陈琳、何权于判决生效之日起五日内退还李伟民购房款305216.08元；三、驳回李伟民的其他诉讼请求；四、驳回陈琳、何权的反诉请求。一审案件受理费2957元，邮寄送达费177.6元，合计3034.6元。由李伟民负担60.6元，陈琳、何权负担2974元；反诉案件受理费567元，由陈琳、何权负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交了五组证据：证据一、华源物业公司用户登记表、钥匙发放表、天然气通气证明、收据一组、2013年9月9日李伟民办理入户的相关手续，其中包括确认书一份、物业服务协议一份、消防安全责任书一份、装饰装修须知一份，欲证明涉案房屋的实际购买人以及占有人是被上诉人李伟民；证据二、2017年8月陈琳用手机拍摄的照片7张，显示涉案房屋中堆着李伟民的物品，欲证明涉案房屋由李伟民实际占有使用；证据三、上诉人陈琳与何权的结婚证复印件，载明陈琳与何权于2014年5月28日登记结婚，欲证明本案与何权无关；证据四、陈琳换卡办理记录两份，欲证实陈琳为了督促李伟民及时偿还银行贷款，分别于2016年5月19日、2016年11月18日两次更换按揭还款的银行卡，且事后均将卡号告知李伟民；证据五、2014年至2018年的物业费欠缴记录，欲证明李伟民一审时陈述关于涉案房屋已卖给陈琳的陈述与事实不符。被上诉人李伟民对证据一的真实性认可，但认为不能证明涉案房屋归李伟民所有；对证据二的真实性认可对关联性不认可，认为房屋中堆放的仅是些杂物，不能证明李伟民实际占有使用涉案房屋；对证据三的真实性认可对关联性不认可，认为何权自始至终是知情的，何权应当是本案的当事人，应当承担还款责任；对证据四的真实性认可对证明目的不认可，认为上诉人陈琳频繁换卡的目的是占有房屋，且上诉人并没有将新换的卡号告知李伟民，导致李伟民无法按期归还贷款；对证据五物业欠费的真实认可。本院认为，证据一的落款处均是“陈琳”的签名，证据二的照片显示涉案房屋并未装修且堆放的是杂物，不能证实涉案房屋的实际占有人是被上诉人李伟民，故对证据一、二的关联性不予确认；对证据三陈琳与何权的结婚证的真实性及关联性予以确认；对证据四陈琳更换银行按揭还款帐户的真实性确认，因属陈琳私自变更故对陈琳证明是督促李伟民及时还贷的证明目的不予确认；对证据五物业费欠缴记录的真实性确认。
除一审法院查明事实外，本院另查明，2013年，李伟民因其名下有房，而其朋友陈琳名下无房，为了少交首付款，而借陈琳之名买房。2017年6月，陈琳在李伟民不知情的情况下更换了涉案房屋的入户门锁，李伟民至此无法进入涉案房屋。李伟民一审提供的其与陈琳之间的微信记录显示，2017年2月至6月期间，李伟民多次要求陈琳、何权夫妇就涉案房屋为过户需要而办理委托公证，陈琳均以种种理由推诿。2016年5月以及11月，陈琳两次变更了按揭银行还款帐户，并拒绝告知李伟民变更后的银行卡号，李伟民无法继续向银行交纳购房按揭款。2016年12月以后，陈琳本人就涉案房屋的按揭贷款向银行按期还贷。陈琳与何权于2014年5月28日登记结婚。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。国家实行房地产买卖实名登记制度。本案中，李伟民为少交首付款，与陈琳口头约定借陈琳之名买房，该借名买房的口头协议因违反国家房地产买卖实名登记制度而无效。因无效的法律行为而取得的财产应当予以返还，故陈琳应当返还李伟民已付购房款及利息。一审法院认定陈琳应向李伟民返还已付购房款305126.08元(307633.08元-2570元)正确，但判决返还305216.08元有误，应当予以纠正。因此上诉人陈琳、何权关于借名买房协议自始无效的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。按照国家房地产买卖实名登记制度，涉案房屋的《商品房买卖合同》由陈琳签订，产权备案实名登记在陈琳名下，相应的银行按揭贷款手续亦由陈琳办理，归还房贷也是以陈琳之名还款，故陈琳与新疆华源实业（集团）有限公司五家渠分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋应归陈琳所有；陈琳私自两次变更银行按揭还款帐户，致使李伟民无法按期归还涉案房屋的银行按揭贷款，陈琳本人就涉案房屋继续偿还银行按揭贷款；且陈琳在李伟民不知情的情况下将涉案房屋的入户门锁进行了更换，致使李伟民无法进入涉案房屋；在李伟民多次要求陈琳、何权夫妇就涉案房屋过户而办理委托公证时，陈琳均以种种理由推诿。因此，除涉案房屋的《商品房买卖合同》由陈琳签订外，陈琳亦以自己的行为表明不再继续履行借名买房协议，且双方当事人均同意解除借名买房协议，故上诉人陈琳、何权关于因李伟民实际占有涉案房屋而该房屋应归李伟民所有的上诉请求，与本院查明事实不符，本院对此不予支持。
一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。李伟民与陈琳的借名买房协议以及陈琳与新疆华源实业（集团）有限公司五家渠分公司签订的《商品房买卖合同》的时间是2013年6月，而陈琳与何权于2014年5月登记结婚，陈琳与何权的婚姻关系在借名买房之后，因此涉案房屋应归陈琳所有，与何权无关。故陈琳、何权上诉主张涉案房屋与何权无关的上诉理由，本院予以支持。
综上，上诉人陈琳、何权的上诉请求部分成立，本院酌情予以支持；一审法院认定基本事实清楚，但实体处理部分不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一款第(一)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初2261号民事判决第四项，即“驳回陈琳、何权的反诉请求”；
二、撤销新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初2261号民事判决第一项、第二项、第三项；
三、上诉人陈琳于本判决生效之日起五日内退还被上诉人李伟民购房款305126.08元；
四、驳回被上诉人李伟民对上诉人何权的诉讼请求。
一审案件受理费2957元，邮寄送达费177.6元，合计3034.6元，由李伟民负担60.6元，陈琳负担2974元。反诉案件受理费567元，由陈琳、何权负担；二审案件受理费6678元，邮寄送达费177.6元，合计6855.6元，由上诉人陈琳负担5855.60，被上诉人李伟民负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长赵群
审判员甄红星
审判员渠源
二〇一八年六月一日
书记员吴蓓蕾
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