天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初2132号
原告：韩沙日娜，女，1985年8月9日出生，住内蒙古通辽市。
委托诉讼代理人：李婷，天津四方君汇律师事务所律师。
被告：付永生，男，1958年11月18日出生，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：付文涛（被告之女），1982年1月28日出生，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：付文颖（被告之女），1987年7月6日出生，住天津市和平区。
第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层，实际办公地天津市南开区南门外大街与南马路交口中粮广场。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。
原告韩沙日娜与被告付永生、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩沙日娜的委托诉讼代理人李婷，被告付永生及其委托诉讼代理人付文颖、付文涛，第三人链家公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩沙日娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房产交易合同；2.判令被告返还房款10万元及2016年9月25日至实际给付之日的银行同期贷款利息；3.判令第三人返还居间服务费34000元；4.判令第三人返还评估费及贷款服务费1600元；5.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月25日签订《房产交易合同》，约定被告向原告出售被告名下位于天津市和平区某某房屋一套，房屋成交价170万元，定金10万元，定金将在双方办理房屋相关交易手续时自动转为部分房款，居间服务费34000元及契税由原告承担。合同签订后，原告依约给付被告定金10万元，支付第三人居间服务费34000元、评估费及贷款服务费1600元。后在合同约定的赴房管部门签署买卖协议前，因政策发生变化，导致原告无力支付首付款，与被告协商未果，故成讼。
被告付永生辩称，请求驳回原告针对被告的全部诉讼请求，三方所签协议未能履行，系原告违约不购房所致。被告在合同的整个订立履行过程中，积极履行合同，迁移户口并及进行了大量的房屋腾空准备工作，原告明确表示不再购买房屋已构成根本性违约，原告违约致使被告在房屋成交旺季未能售出房屋，致使被告想进一步改善住房的计划落空，给被告造成损失，被告可依约要求原告支付房屋成交价10%的违约金即17万元，但被告充分考虑对方的情况，只将10万元定金作为原告的违约赔偿款。国家对商品房屋买卖的调控属于正常的商业风险，不属于不可抗力法定免责情形。
第三人链家公司述称，同意返还原告贷款服务费600元，不同意返还居间服务费34000元及评估费1000元。第三人作为居间服务方已经完成居间服务的全部内容，且评估使用费已实际支出。原告针对被告的诉讼请求，听从法院判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原、被告分别委托代理人与第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买被告名下位于天津市和平区某某房屋一套，房屋面积35.67平方米，总价款170万元，原告于签订合同当日支付被告定金10万元，如原告未能履行合同条款导致合同终止、无法履行或解除，已付定金归被告所有，被告有权将房屋转售他人，如被告未履行合同义务导致合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告；除已付定金外，原告购买房屋的其他款项共计160万元，被告同意原告以银行贷款方式支付房款，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款；买卖双方须于2016年10月10日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》；原告在本合同签订时应向第三人交纳居间服务费34000元；办理过户的有关税、费均由原告承担；合同第八项违约责任中约定，买卖双方均应按合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付成交价1%的迟延履行金，违约方逾期15个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，卖方房屋可另行出售，买方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任；被告以贷款方式支付房款的，具体首付款额度、贷款额度、贷款利率、贷款年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准。关于合同免责约定：如遇不可抗力导致本合同不能履行或者合同目的不能实现，经三方协商可解除合同，三方均免责。同日，三方签订《委托评估协议》，约定第三人协助进行房产评估，代评估公司收取费用，原告承担评估费用1000元。同日，原告与第三人另行签订《房屋贷款委托合同》，约定原告向第三人支付600元贷款服务费，第三人为原告寻找合适的贷款银行、陪同办理及跟进贷款进度等事宜。
上述合同签订后，被告于2016年9月25日收取原告交付的定金10万元，原告交付第三人链家公司买卖居间代理费34000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。
2016年9月28日，三方签订《补充协议》，约定了买卖双方如出现自行办理行为，则第三人不予退还居间费用的具体情形。同日，原、被告双方另行签订《补充协议》，约定：买卖双方于2016年10月9日至房管局签署买卖协议和去银行办理贷款相关手续；如被告家庭人员户口在2016年10月15日前迁出，双方继续履行合同；如未能迁出，则双方解除全部合同，被告退还原告已收定金10万元，双方互不追究责任。
2016年10月9日上午，被告与第三人经办人员至房管局办理签约手续，原告未到场。后三方协商解约事宜未果。2016年10月31日，被告向原告、第三人分别邮寄《合同解除通知书》，该通知书中载明合同自该解除通知书送达被告处时解除；2016年11月23日，被告出具第二份《合同解除通知书》向原告邮寄，并于2016年11月27日向第三人直接送达了该《合同解除通知书》，被告在该《合同解除通知书》中载明，“该交易于10月31日自动解除并向你（原告）寄送合同解除通知书，快递记录显示你已于11月1日签收该文件。”原告与第三人均认可收到上述两份《合同解除通知书》，被告主张合同已于2016年10月31日解除；原告对通知书的真实性不持异议，但认为合同尚未解除；第三人认可合同已经解除，但第三人未向法庭明确其对具体解除时间的意见。
另，2016年9月30日，天津市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政办发［2016］80号）,该实施意见规定，对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。该实施意见自2016年10月1日起实施。庭审中，原告主张因该实施意见对首付比例的调整导致其无法凑足首付款继续履行合同。
再，原告与第三人就居间服务费、评估费及贷款服务费的返还事宜达成了一致意见。
诉讼期间，原告向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结被告名下银行存款102038元或其他等值财产，本院依法出具（2017）津0104民初190号民事裁定书，冻结了被告名下银行存款102038元。
本院认为，本案各方当事人签订的《房产交易合同》及相关协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应恪守合同约定，履行各自义务。本案争议焦点有二：其一、原告因房购政策调整不再购房是否违约；其二、三方协议是否已经解除。
关于争议焦点一，首先，房购政策的调整是否属于本案合同约定的不可抗力免责情形。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力大致分为两类：一类是重大自然灾害，一类是重大的社会非正常事件。向银行贷款作为购房融资手段的一种，并非唯一手段，购房者并非必然能从银行贷到款，购房者可以通过变更付款方式继续履行合同，不属于不能避免并不能克服的客观情况，故房购政策的调整不属于不可抗力。
其次，房购政策的调整在本案中是属于情势变更还是商业风险。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。即合同成立后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，此时双方当事人就应重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院解除合同、变更合同。商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。情势变更的发生会使合同的履行出现不可逾越的客观障碍，在客观上会使合同的基础和预期的目的发生根本性的动摇，如继续履行合同，将会对一方当事人明显不利而另一方当事人明显有利或者不能实现合同目的，会产生显失公平的效果，与诚实信用原则和公平原则相违背。而在商业风险中，合同的基础没有发生根本变化，继续履行合同不会对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，只是造成一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加、利润的减少或并非重大的一般性亏损。
从日常生活经验看，购房对于一个家庭来说，是可能影响其生活的一件重大事项，一般情况下，对于购房的资金如何支付以及影响购房的因素包括国家政策方面的因素在家庭成员经过商量并慎重考虑之后才决定是否购房，且近年来国家对商品房屋买卖的调控根据房屋市场的变化不断进行调整变化，当事人应预见到政策调控变化的可能性。本案所涉实施意见将首付比例调整至不低于四成，仅会造成原告在一定条件下的履行困难及履行合同费用的增加，且本案当事人约定，房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金10万元作为首付款，可得知首付款的数额取决于原告自银行可得贷款的数额，而银行贷款数额系银行对贷款人的贷款资质进行综合考核方能确定，原告庭审中并未提交证据可证明其就涉案房屋确已可以办理八成贷款，其主张受限贷的房地产调控政策影响，房屋首付款由二成升至四成，导致无法继续履行合同的依据不足，本院不予采信。同时，本案合同的继续履行不会出现对一方明显不利而另一方明显有利及不能实现合同目的、显失公平的效果，故2016年9月30日天津市房贷政策的调整在本案中应视为正常的商业风险，不能构成原告的免责事由。
综上，原告未在约定时间与被告及第三人至房管部门办理签订《天津市房产买卖协议》事宜，且原告对于被告提交微信记录（证据三）的真实性不持异议，微信记录可证明2016年10月16日原告向被告及第三人明确提出因首付及其他原因不再购买房屋，故原告的行为已构成根本性违约，被告有权按照合同约定要求原告承担违约责任。
关于争议焦点二，因原告违约，被告有权要求解除合同。庭审中，原告及第三人对被告已向己方送达了两份解约通知不持异议，结合合同约定的履约时间及限定的逾期时限，被告于2016年10月31日邮寄的《合同解除通知书》中已以书面形式明确表示解除合同，该通知书中载明合同自通知送达被告处时解除，亦与合同中约定的“守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知到达违约方之日起，卖方房屋可另行出售，买方可另行购买其他房屋”相符，结合原告于2016年11月1日签收该《合同解除通知书》之情形，可确认三方协议已于2016年11月1日解除。
因庭审中原告与第三人就居间服务费、评估费及贷款服务费的返还事宜达成了一致意见，第三人同意返还原告居间服务费17000元及贷款服务费600元，本院照准。
综上所述，原告作为合同违约方要求被告返还定金之主张，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告韩沙日娜居间服务费17000元；
二、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告韩沙日娜贷款服务费600元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3012元，减半收取计1506元，保全费1030元，合计2536元，由原告韩沙日娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 范凌云
二〇一七年三月三十一日
书记员 尹 航
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。