云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终318号上诉人（原审原告）：石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会，地址：石屏县异龙镇湖滨路中段。负责人：王云伟，职务：主任。委托诉讼代理人：苏梁，云南乾鹏律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：石屏荣诚房地产开发有限责任公司，住所地：石屏县鸡石高速公路城主入口。统一社会信用代码：915325257638838176。法定代表人：杨文荣，职务：董事长。委托诉讼代理人：郑志宏，开远市法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：郑坤凤，云南兴津律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会（以下简称：景洲新苑业委会）因与被上诉人石屏荣诚房地产开发有限责任公司（以下简称：荣诚房地产公司）车位纠纷一案，不服石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。景洲新苑业委会上诉请求：一、撤销石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决，支持原告一审的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审忽略了本案的几个关键事实，第一，小区的绿化面积是否达标的问题，根据被上诉人自己提供的建设工程规划许可证（2006-002）号明确载明：绿化面积必须达到总用地面积的30%以上，而经上诉人实际测量，包括61个露天车位在内的绿化面积仅有3086.68平方米，按照本小区占地面积17787平方米计算，本小区的绿化面积不得少于5336.1平方米，如果除去61个露天车位的面积，绿化面积更少，根本达不到30%绿化面积的要求。事实上，被上诉人开始在报批相关手续时，是把现在61个露天车位的面积计算在绿化面积之内的，实际上61个露天车位也是采取了种树分割，中间空心种草的方式建设，是被上诉人打擦边球的行为；第二，关于露天车位的销售时间问题，一审认定的事实也不符合，小区经验收入住后，被上诉人一直都没有提出销售露天车位，因本小区自身建有车库，露天车位一直都是小区全体住户享有使用，大家相安无事，直到2015年7月，被上诉人才突然通知出售车位，车位在一天之内就被抢购一空；第三，也是最关键的一点，一审忽略了车位不能办理产权的问题，车位不能办理产权证，就意味着被上诉人对此不享有权利，无权出售，一审在没有查清本案关键事实的情况下，仅仅依据被上诉人提供的两张图纸，就认定是规划的停车位，实在有失偏颇。二、一审适用法律错误。本案争议的焦点就是61个露天车位究竟是属于建筑规划的停车位还是归属于绿化面积内的公共设施问题。《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案争议的61个露天车位，构造上不独立，利用上也没有独立性，不能办理产权证，因此不能成为享有专有权的专有部分，应该由全体业主共同享有共同管理。结合本案实际情况，该停车位实际上是占用绿化面积建设，亦或是计算为绿化面积，属于小区的公共设施，应该属于小区全体住户所有，被上诉人无权出售。综上，请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求！荣诚房地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，石屏县异龙镇景洲新苑小区系答辩人开发建盖的住宅小区，该小区于2006年1月8日取得《建筑工程规划许可证》，同年12月26日开工，2007年12月28日竣工，2008年3月21日竣工验收合格。答辩人在初始建盖景洲新苑小区时，就已经将小区内环绕在绿地面积周围的场地规划为停车位，并建立61个露天停车位，预售房屋的同时预售小区内车库、露天停车位，至2015年7月露天停车位已全部出售给小区各业主；第二，小区业主分摊部分为小区楼道、走道，诉争的61个车位面积并没有分摊到各业主，该事实一审法院已依职权向石屏县房管处调取了景洲新苑小区房屋面积测算结果，证实诉争的61个露天停车位占地面积未纳入公摊面积；第三，诉争的61个车位没有占用小区内业主共有的道路及其他公共场地，根据答辩人在一审中提交的证据《景洲新苑规划图纸》可清晰的反应出该小区的整体规划，且答辩人在2010年5月4日向石屏县国土资源局申请土地权属变更时就已经明确“除住房192户，车库81间，商铺73间、地上车位61个之外的公共用地属于小区业主共有”；第四，答辩人规划时已通过划线标号并安装车位锁的方式将诉争车位明确作为独立的标的物，结构独立，能够明确区分，可以排他使用，符合《物权法》关于建筑物专有部分的规定。综上，请求二审法依法驳回上诉，维持原判。景洲新苑业委会起诉请求：判决确认石屏县异龙镇景洲新苑小区内61个露天车位的所有权属于全体业主共有。石屏县人民法院一审认定：石屏县异龙镇景洲新苑小区系荣诚房地产公司开发的一个住宅小区，该住宅小区于2006年12月16日开工，2007年12月28日竣工，2008年3月21日通过竣工验收。小区内共A、B、C、D四幢楼，小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有61个露天停车位。荣诚房地产公司以每个4万元的价格将61个露天停车位出售给景洲新苑小区业主，至2015年7月已出售完毕。景洲新苑业委会认为露天停车位是小区的配套设施，是占用绿地建立，属全体业主共有，荣诚房地产公司无权处置。在与荣诚房地产公司沟通无效的情况下，景洲新苑业委会将荣诚房地产公司诉至法院，要求确认石屏县异龙镇景洲新苑小区内61个露天停车位的所有权属于全体业主共有。另查明，本案争议的露天停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其占用面积没有计算到业主的公摊面积中。石屏县异龙镇景洲新苑小区景洲新苑业委会于2017年5月5日经石屏县住房和城乡建设局登记备案。石屏法院一审院认为，一、景洲新苑业委会是否具有诉讼主体资格的问题。景洲新苑业委会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，且景洲新苑业委会起诉荣诚房地产公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，故其具备原告主体资格，有权代表景洲新苑小区全体业主行使诉讼权利。二、双方争议的61个露天停车位的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，本案争议的61个露天停车位是经过规划且通过政府职能部门审批的，未占用景洲新苑小区全体业主共有道路或其他场地，61个露天停车位已由荣诚房地产公司与其他业主通过出售方式进行约定，使用权已有归属。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，景洲新苑业委会认为露天停车位是占用绿地建立，其提交的证据不足以证明其主张，其应承担不利后果。综上，景洲新苑业委会主张61个露天停车位应为景洲新苑全体业主所有的意见无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会的诉讼请求；案件受理费100元，由石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明：石屏县荣诚房地产开发有限责任公司开发的景洲新苑小区，于2006年1月8日取得了石屏县城市规化局颁发的2006-002号《建设工程规化许可证》，该证“建设项目名称”一栏内容：湖滨路景洲花园二期（实际：未分一、二期），“建设规模”一栏内容：八幢（实际：四幢）框架结构七层面积30000平方米，2006年4月29日取得了涉案小区的国有土地使用权共计17787m2，2006年9月15日取得了石施证字2006018号《建筑工程施工许可》，2006年12月16日开工建设，2007年12月28日竣工，2008年3月21日通过竣工验收。该小区建筑区划内朝向为东、南、西、北四个方向建有A、B、C、D四幢住宅楼，有192套住房、81个车库、73个商铺，小区中央有一块“口”字形绿地，沿绿地四周建有一条公共通道，公共通道与绿地之间建有61个露天停车位；该小区住户的公摊部分为楼梯、走道面积；结合2006-002号《建设工程规化许可证》和《景洲新苑总布置平面图》，许可建设涉案的61个露天停车位，且61个露天停车位未计入建筑面积；荣诚房地产公司以每个人民币40000元价格将61个露天停车位出售给景洲新苑小区业主，至2015年7月已出售完毕；61个露天车位不能办理产权登记；石屏县异龙镇景洲新苑小区景洲新苑业委会于2017年5月5日经石屏县住房和城乡建设局登记备案。本院认为，本案中，景洲新苑小区的61个露天停车位归谁所有，应当从该61个露天车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分和该露天车位是否计算建筑容积率两方面来综合判断。首先，从石屏县政府颁发的石国用（2006）第0000124号《国有土地使用权证》、石屏县城市规化局颁发的2006-002号《建设工程规化许可证》和石屏县发展和改革局石发改投备（2006）16号文件即《投资项目备案证》中可以看出，涉案61个露天停车位面积不计算容积率，也就是说，该露天停车位面积没有独立的土地使用权面积份额，该土地使用权面积只能依附于计算容积率的住房、商铺和车库等建筑物的建筑面积中。其次，从2006-002号《建设工程规化许可证》和《景洲新苑总布置平面图》来看，荣诚房地产公司取得了该61个露天停车位的建筑许可，但由于该61个露天停车位没有独立的土地使用权面积份额，不能办理产权登记手续，就不能认定为物权法所称的建筑物专有部分。故涉案的景洲新苑小区的61个露天停车位的所有权应当归属景洲新苑小区的全体业主。综上所述，原判决认定事实和适用法律错误，二审予以改判。上诉人石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会的上诉理由成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决;二、石屏县异龙镇景洲新苑小区内61个露天车位的所有权属于全体业主共有。一审案件受理费人民币100元、二审案件受理费人民币100元，共计人民币200元，由石屏荣诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利波审判员  王玉顺审判员  何 江二〇一八年六月二十七日书记员  李春桃