河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0702民初2814号
原告李红岩，女，汉族，1964年7月4日生，住河南省获嘉县。
委托代理人王建会，河南咸祐律师事务所律师。
被告河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原路30号金诺商厦13层。
法定代表人徐传义，经理。
委托代理人刘新卯，该公司职工。
原告李红岩诉被告河南恒达瑞实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红岩的委托代理人王建会、被告河南恒达瑞实业有限公司的委托代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红岩诉称，2012年3月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2012037702），被告将位于人民东路39号九裕隆金座2单元13层21304号房屋卖与原告。合同约定：商品房单价为2170元，面积共145.17平方米，总价款为315019元；出卖人应在2012年8月25日前将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理房产登记手续；此外合同还约定了其他事项。该合同签订之前，原告已于2010年1月14日向被告支付房款300783元，于2011年8月22日向被告支付了燃气开口费2768元，于2012年1月18日又向被告支付了热力入户费5081元，维修基金8711元及其它税费（不含契税）37960元。该合同签订后，原告于2012年4月9日向税务机关缴纳了契税17420.40元。合同约定的交付期限届满后，原告多次向被告要求交房和办理过户手续，被告均以各种理由拒绝。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告早已支付了所有房款即相关费用，但被告至今未按照合同约定履行交房和过户义务，属于严重违约，故被告应当继续履行合同，向原告交付房屋并协助原告办理产权过户手续，并按照2016年新乡市住宅高层租赁市场指导价格标准支付逾期交房的违约金。同时，被告收取原告其它税费37960元后，原告又向税务机关交纳契税17420.10元，被告收取的其它税费属于违法无权收取，应予以退还。被告收取燃气开口费2768元及热力入户费5081元，违反了《新乡市城市基础设施征收管理办法》（新政【2008】22号文件）第十条、第十六条关于取消燃气开口费、热力入户费等配套费的相关规定，故应予以退还。为维护原告的合法权益，诉至法院要求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付房屋并协助原告办理产权过户登记手续。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金97554.24元（暂计算至2016年8月26日；违约金自2012年8月26日起至实际交付房屋之日止，按照2032.38元/月的标准支付）。3、判令被告退还违法违规收取的其他税费37960元、燃气开口费2768元及热力入户费5081元，共计45809元及利息12368.43元（利息以45809元为基数，自2012年2月16日起至实际退还之日止。按照央行同期贷款利率计算）。4、本案诉讼费用均由被告承担。
被告河南恒达瑞实业有限公司未向本院提交书面答辩状，当庭口头辩称，2009年原告与被告签订了合作建房选房协议，原告属于合作建房户。2012年3月26日公司办理了商品房预售许可证后与原告签订商品房买卖合同，合作建房选房协议上明确约定原告以成本价购房，因为原告交的房款不够成本价3280元，现在没有给原告办理交房手续。
经审理查明：2009年12月30日原告与新乡市鹏盛产业有限公司（该公司于2010年6月21日更名为河南恒达瑞实业有限公司）签订合作建房选房协议一份，并于2012年3月26日签订了商品房买卖合同，该合同约定：由原告购买被告位于新乡市人民东路39号九裕隆金座2单元13层21304号房屋。商品房单价为每平方米2170元，建筑面积145.17平方米，房屋总价款为315019元。被告于2012年8月25日前将验收合格的商品房交付给原告使用。如逾期交付时间不超过30日，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，原告有权要求解除合同。原告要求解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付房款的2%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款的万分之0.5的违约金。该合同还约定了其他事项。原告在商品房买卖合同签订之前已将全部购房款交纳给了被告，但被告至今未将房屋交付给原告，也未给原告办理产权过户手续。为此，原告诉至本院。
另查明：2011年8月22日被告收取了原告燃气开口费2768元。2012年2月16日被告收取了原告热力入户费5081元和其它税费37960元。新乡市市区高层住宅用房租赁指导价格为12元16元/平方米/月。
本院审理查明的事实有原告提交的商品房买卖合同、收据、契税完税证、2016年新乡市房屋租赁市场租金指导价文件、（2015）新中民五终字第233号民事判决书和被告提交的合作建房协议以及双方当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告双方签订涉案商品房买卖合同合法有效，双方当事人应严格履行。合同约定由原告购买被告公司所开发的涉案房屋，现原告依约缴纳全部房款，原告已履行了合同义务，被告作为出卖人未依约交付涉案房屋，应承担相应的违约责任。故原告要求被告继续履行合同，并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告违约责任如何确定的问题，被告逾期交付房屋超过30日，原告要求继续履行合同，涉案合同应继续履行。依据涉案合同的约定，被告应自房屋交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之0.5的违约金，而该合同约定的违约金计算方法明显过低。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者赔偿损失数额可以参照下列标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者由资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据新乡市住宅用房租赁指导价格，新乡市市区高层房屋租赁价格为12元16元/平方米/月。结合涉案房屋的地理位置，本院酌定涉案房屋租金标准为14元/平方米/月。被告应自2012年8月26日起至实际交付之日止，按照2032.38元（14元/平方米/月×145.17平方米）/月的标准支付违约金，故原告要求被告自2012年8月26日起至实际交付房屋之日止，按照2032.38元/月的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还收取的其他税费37960元、燃气开口费2768元、热力入户费5081元，计45809元及以45809元为基数，自2012年2月16日起至实际退还之日止的银行同期贷款利息的诉讼请求，因被告收取原告的上述费用没有法律依据，应退还给原告，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，依据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋尚未交付原告使用，故原告的该项诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
一、被告河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后三十日内将位于新乡市人民东路39号九裕隆金座2单元13层21304号房屋交付给原告李红岩使用并支付逾期交付房屋的违约金（违约金自2012年8月26日起至实际交付房屋之日止，按照2032.38元/月的标准支付）。
二、被告河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后五日内退还原告李红岩其他税费37960元、燃气开口费2768元、热力入户费5081元，计45809元及利息（利息的计算方法为：以45809元为基数，自2012年2月16日起至45809元付清之日止，按照银行同期贷款利率计息）。
三、驳回原告李红岩的其他诉讼请求。
如被告河南恒达瑞实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8361元，由被告河南恒达瑞实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 郭生祥
审 判 员 原培宏
人民陪审员 郑 永
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 孙 宁