贵州省安顺市西秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0402民初506号
原告：中国建设银行股份有限公司安顺分行。住所地：安顺市新大十字建行大楼。
负责人宣勇，该行行长。
委托诉讼代理人：吴杨洋，男，1992年1月5日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：罗远鼎，男，1980年4月12日出生，布依族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工。代理权限：特别授权。
被告：徐乾舜，男，1988年12月6日生，汉族，贵州省安顺市人，现住安顺市西秀区。
委托诉讼代理人：徐清照，男，1959年1月5日出生，汉族，安顺市西秀区扶贫办退休职工，贵州省安顺市人，现住贵州省安顺市西秀区体育路20号新天地小区四区*栋***号，系徐乾舜之父。
代理权限：特别授权。
被告：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司。地址：贵州省安顺市西秀区南华路**号*楼。
法定代表人：徐啟林，系董事长。
委托诉讼代理人：庄少安，男，1960年7月29日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工。代理权限：一般授权。
原告中国建设银行股份有限公司安顺分行与被告徐乾舜、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司安顺分行的委托代理人吴杨洋、罗远鼎、被告徐乾舜的委托代理人徐清照、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的委托代理人庄少安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司安顺分行向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告徐乾舜签订的编号为520640066-2032-20142294826的《个人住房（商业用房）借款合同》，并立即偿还原告借款本金人民币2459609.75元及利息98316.38元、违约金13994.71元，合计人民币2571920.84元。（利息暂计至2018年1月8日，此后按照借款合同约定的借款利率上浮50%计至实际还款日止。）二、依法判决被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。三、依法判决确认原告有权就被告抵押给原告的以下财产优先受偿：坐落于安顺市开发区××航路富华首座1幢1单元1层1号房屋。以该财产拍卖、变卖或折价所得的款项优先清偿以上借款本金、利息、罚息、律师代理费及原告预交的本案诉讼费用、评估费、拍卖费等费用。四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年12月12日，被告与原告签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告向原告借款人民币3000000元，借款期限壹佰贰拾个月(即2014年12月12日至2024年12月12日)。该合同第三十一条约定贷款（年）利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮35%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；并约定了利率的调整方式。该合同约定采用按月还本付息还款法。借款人不按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权利等。该合同项下的担保方式为“抵押加阶段性保证”，即：被告提供其所购坐落于开发区西航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋作为上述借款的抵押担保；被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司为上述借款向原告提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证及抵押担保的范围均为：借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的费用。该合同还约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。以上《个人住房(商业用房)借款合同》签订后，原告按约定向被告发放了贷款人民币3000000元，但被告从2017年7月起未履行还款义务,尚欠原告借款本金人民币2459609.75元未偿还，并拖欠利息。被告的行为已构成违约。被告未按期还款的事实发生后，原告多次催促其还本付息，均无果。为维护原告的合法权益，特具状诉至人民法院，请求依法判决如上所请。
被告徐乾舜辩称：原告诉请的第一项，我方无异议，请求人民法院查清本金、利息及本息，因我方无力承担，请法院就我方的抵押物偿还原告方，如若偿还剩余，将钱款偿还其他案件。
被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司辩称：我方还款利息及本金102万元，如果抵押物拍卖就优先偿还原告，且从中扣除，请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：2014年12月12日，被告徐乾舜与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告中国建设银行股份有限公司安顺分行向被告徐乾舜发放个人购置房产贷款3000000元，贷款用途用于购买安顺市西秀区西航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋；贷款期限为120个月（2014年12月12日至2024年12月12日）；贷款采用按月还本付息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息人民币36879.57元，还款日为借款期限起始日在借款期限每月的对日；利率按起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮35%，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率按上述利率基础上加收50%确定；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。
合同第五条约定“贷款发放或继续发放的前提条件是本合同项下担保已生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形”；第十二条约定“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”；第十六条约定“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……12、借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的义务”。第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系本合同……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的贷款逾期罚息利率和约定额结息方式计收罚息和复利；……13、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用”。第十八条约定“如本合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任，即贷款人有权要求任何一个借款人履行全部合同义务”。第二十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”；第三十六条约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。
被告徐乾舜将其购买的位于安顺市开发区××航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋为该笔贷款作抵押，并于2014年12月5日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为安市房预开发字第Y1409878号，债权数额300万。被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司为被告徐乾舜的该笔贷款提供连带责任保证。2015年1月9日，原告中国建设银行股份有限公司依约向被告徐乾舜发放贷款300000元整。
自2017年6月29日起，被告徐乾舜持续未按合同约定按时向原告中国建设银行股份有限公司安顺分行偿还借款本息；截止至2018年1月8日，被告徐乾舜拖欠本金127158.88元，拖欠利息79610.42元，拖欠罚息4529.73元，尚欠原告贷款本金人民币2459609.75元，现在双方执行的贷款年利率为6.615%。
上述事实，有原告中国建设银行股份有限公司安顺分行、被告徐乾舜、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的当庭陈述；原告中国建设银行股份有限公司安顺分行提供的：营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明及身份证、被告徐乾舜的身份证、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、个贷-
贷款催收表、中国建设银行个贷系统查询截图、预告登记证复印件；被告徐乾舜提交的身份证；被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、中国建设银行现金交款单、中国建设银行流水凭证等证据在卷佐证，以上证据均经庭审质证、认证，足以认定。被告徐乾舜提交的《协议》、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司提交的情况说明、科目明细账、贵州省住宅专项维修资金专用收据、维修资金缴存单、“房易安”交易资金回单，均与本案的审理没有关联性，本院不予采纳作为认定事实的证据。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告中国建设银行股份有限公司安顺分行与被告徐乾舜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。被告徐乾舜向原告中国建设银行股份有限公司安顺分行贷款3000000元，并约定按月还本付息，但被告徐乾舜自2017年6月29日起持续未按合同约定按时向原告中国建设银行股份有限公司安顺分行偿还借款本息，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条的约定，被告徐乾舜的行为构成违约，原告中国建设银行股份有限公司安顺分行有权解除本合同，宣布借款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用等措施，故原告中国建设银行股份有限公司安顺分行起诉要求解除与被告徐乾舜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告偿还剩余贷款的诉请，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期还款的罚息按约定利率上浮50%计收，现原告诉请按合约定利率上浮50%计收罚息，故本院予以准许。截止至2018年1月8日，被告徐乾舜拖欠拖欠本金127158.88元，拖欠利息79610.42元，拖欠罚息4529.73元，尚欠原告贷款本金人民币2459609.75元，因当前双方执行的贷款利率为年6.615%，故按约定利率上浮50%计收罚息为年9.9225%。2018年1月8日之后的罚息按双方签订的《个人购房贷款/担保合同》约定的计算方式以未偿还的本金为基数按年利率9.9225%计算至借款本息付清之日止。
关于原告诉请要求被告支付违约金诉讼请求，本院认为，虽双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第三十四条第四款约定了对于借款人提前还本，需以提前归还贷款本金为基数，按0.6%的支付违约金，但该条约定仅应及于借款人主动提前归还本金的情形，本案系债权人原告中国建设银行股份有限公司安顺分行因债务人违约主张解除合同，在合同解除的条件下的提前收回本金的行为，不应适应该款约定，故原告中国建设银行股份有限公司安顺分行的该项诉讼请求，本院不予支持。
被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司作为该笔贷款连带责任保证人，应就被告徐乾舜的该笔借款承担连带清偿责任，故原告中国建设银行股份有限公司安顺分行诉请被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告中国建设银行股份有限公司安顺分行诉请对坐落于安顺市开发区××航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，虽被告徐乾舜以其购买的位于安顺市开发区××航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋为该笔贷款作抵押，并办理了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，因此，原告中国建设银行股份有限公司安顺分行作为安顺市开发区××航路富华首座7184幢1单元1层1号房屋抵押权预告登记的权利人，未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权，故双方签订的抵押担保合同有效，但约定的抵押权并未设立。故在本案抵押权预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告中国建设银行股份有限公司安顺分行就抵押房屋并不必然享有优先受偿的权利，原告中国建设银行股份有限公司安顺分行的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司安顺分行与被告徐乾舜于2014年12月12日签订的合同编号为520640066-2032-20142294826的《个人住房（商业用房）借款合同》。
二、限被告徐乾舜于本判决生效后十日内偿还向原告中国建设银行股份有限公司安顺分行贷款本金人民币2459609.75元及利息（截止到2018年1月8日利息为79610.42元、罚息4529.73元，2018年1月8日之后利息以未偿还的本金为基数按年利率9.9225%计算至本金清偿之日止）。
三、被告安顺市西秀区金鑫地产开发有限公司对本判决第二项被告徐乾舜的给付义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司安顺分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币27426元，减半收取13713元，由被告徐乾舜、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担（该款原告中国建设银行股份有限公司安顺分行已预交，被告徐乾舜、安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内直接支付予原告中国建设银行股份有限公司安顺分行，原告不再向本院申请退取）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 王 一 雯
二〇一八年四月十二日
书记员 余素雪（代）