黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂黄石港胜民初字第00189号
原告杨翠华，黄石市财贸学校退休教师。
被告湖北德馨地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区天津路2号。
法定代表人袁德勇，董事长。
委托代理人余俊，湖北风劲律师事务所律师。
原告杨翠华与被告湖北德馨地产开发有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董进担任审判长，与代理审判员姜蕾、人民陪审员李乔乔组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨翠华及被告湖北德馨地产开发有限公司的委托代理人余俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨翠华诉称：2012年5月7日，原告与被告签订了《房屋产权调换协议书》一份，被告提供的户型面积图约定调换的房屋为其中的113.61平方米的三室二厅户型，应还建面积95.93平方米。房源为该地块开发的1号楼共计32层，协议还约定：产权调换方式实行“先签协议、先搬家、优先点房”的原则，因此确定原告的选房顺序为第10名。2014年1月16日，原告正在美国探亲时，收到被告通知当月23日上午选房。由于只有一周时间无法赶回，经被告同意，委托亲属代原告办选房手续。选房时，被告提供的户型面积与签协议时提供的户型面积不同。被告更改了原规划设计，没有原协议中约定的113.61平方米三室二厅户型，最相近的是114.87平方米三室二厅户型，其余都是90多平方米的二室二厅户型。显然按照原协议约定，应选择最相近的114.87平方米的户型。然而被告在选房当天，突然在双方协议之外公布了一个“还建户选房原则”，其中规定“要按还建面积就近靠档选房”，并公布了不同还建面积就近靠档选房的标准。按照这一标准，原告的应还建面积95.93平方米只能选择98.93平方米的二室二厅户型，不能选择114.87平方米的户型，显然不符合双方原《协议》约定，这是被告单方面变更合同内容。当时与原告情况类似排在原告前面选房的还建户纷纷抗议，被告因理亏，便允许他们选择了114.87平方米的户型。然而，当原告的受托人选择当时可选的第23层114.87平方米的户型时，被告坚决不让选，只让选98.3平方米的户型。原告通过长途电话与被告沟通被拒绝。原告的受托人不断帮原告求情，要求选择114.87平方米的户型，被告不同意，从上午一直僵持到下午快2点。再不选，第二批还建户选房时间一到，就会让排在原告后面的还建户继续选。原告确定的选房顺序相当于被取消，原告的损失会更大。原告被迫让原告的受托人按被告的规定选择了98.3平方米的户型，签订了上述“还建户选房确认单”。原告要求对这一合同进行变更，这一合同的签订是被告利用其优势地位采用了一定的胁迫手段并乘人之危的结果，不是原告的真实意思。被告在双方原《协议》之外，增加了“按应还建面积就近靠档选房”的规定，是违反合同法的。之所以被告对原告的胁迫能够得逞，是由于原告远在异国不在现场，除了电话沟通，原告无法采用更有效的方式，原告的受托人也无力帮原告解决，被告充分利用了这一点，迫使原告按单方的规定选房。参加当天上午选房的十名还建户只有原告本人不在现场。最后只有原告没有按原《协议》约定面积，按自己的真实意思选择户型。这一合同的签订，侵害了原告的权益，而被告从中获利。这表现在其一、原告的应还建房价值遭受损失，依据该楼盘公布的售价，按原《协议》约定原告应选的114.87平方米户型与98.3平方米户型相比，每平方米至少贵2**元。也就是原告应得的房产价值每平方米损失了280元。其二，原协议中约定的原告可享受的优惠利益遭受侵害。按原《协议》约定的户型，补差价时，原告能享受到10平方米的优惠价。以应选的114.87平方米户型第23层售价7878元／平方米计算，原告能够得到的优惠金额为31780元【即7878×10-（4200×5＋5200×5）】。原告被迫选择的98.93平方米户型，能享受的优惠面积只有2.37平方米（98.3-95.93）。以其市场价7598元／平方米计算，能获得的优惠金额仅为8053.2元【（7598-4200）×2.37】。原告这方面的经济损失为23726.74元（31780-8053.26）。以上两项共计为50587.14元（26860.4＋23726.74），是原告的经济损失也是被告获取的经济利益。第三，被告存在主观恶意。被告之所以在选房时在原协议之外增加限制条款，其根源是被告在多数还建户签约后更改了规划设计。更改后，还建房源1号楼大户型房源大量减少。被告虽然在4号楼增加了10户大户型仍然不够，本可从其他号楼再补充大户房源，但大户型面积大，会产生原《协议》中要优惠的面积，使被告损失利益；另外将价值高的大户型给还建户，还不如对外卖高价获利。正是这些利益上的考虑，被告采取了对部分还建户违约的方式，单方面变更原《协议》条款，并在选房当天才公布。一旦还建户签订“还建户选房确认单”，就被视为自愿行为。被告既达到了牟利的目的，还便于逃避违约责任。根据以上事实，可以说明这一合同的签订，违背了公平原则，违背了原告的真实意思，是被胁迫、是乘人之危的合同，是显失公平的合同。由于被告已声称，无法为原告调换符合原《协议》约定的114.87平方米的房屋，已经违约。其违约给原告造成5万多元的经济损失，依法应由被告承担赔偿责任。为此，特向法院起诉，请求依法判令：1、要求变更原告与被告签订的“还建户选房确认单”，在该合同上增加条款：“另由甲方（被告）向乙方（原告）补付人民币5万元。”2、被告向原告赔偿损失5万元。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告杨翠华为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
第一组证据：原告杨翠华的身份证复印件、被告湖北德馨地产开发有限公司的营业执照及组织机构代码复印件、工商登记信息。证明原、被告双方诉讼主体适格。
第二组证据：还建户选房确认单。证明1、确认的户型与双方原“房屋产权调换协议书”不符，是被告违约、胁迫、乘人之危的结果。2、该合同内容不完整、被告违约但该合同上未确定违约责任、也未反映原告的真实意愿，因此原告要求对这一合同予以变更作补充说明。3、是原告亲属代签字，原告本人不在选房现场，是被告乘人之危。
第三组证据：房屋产权调换协议书及补充协议。证明1、原告与被告约定调换房屋面积为113.61平方米，被告未按约定履行合同义务，应承担违约责任。2、选房顺序的确定依据。选房顺序是被告根据还建户对其拆迁工作支持配合的程度，给予的相应回报，是对排名靠前的还建户优先点房的一种承诺，是一项重要权益，而被告侵犯了原告的这一权益。3、该协议中并无选房要按“应还建面积就近靠档”的规定，是被告单方面增加的条款，也是被告胁迫行为，乘人之危行为的证据之一。4、原告与被告约定了还建面积超过应还建有10个平方米实行优惠价，从而形成原告的预期利益，据以计算出预期利益损失为23726.74元，是显失公平证据之一。
第四组证据：原告与被告签订房屋产权调换协议书时，被告提供的户型及面积图打印件。证明1、原告与被告在房屋产权调换协议中约定还建面积113.61平方米是以此图为依据的。2、由图可知113.61平方米的户型是三室两厅，进一步证明被告违约。3、原还建房源1号楼三室两厅大户型有七十多户。
第五组证据：选房时被告提供的1号楼（还建房源）各户型及面积图复印件、德馨.鑫圣广场户型及面积广告宣传单。证明1、98.3平方米的户型是两室两厅与房屋产权调换协议书中约定的户型面积不符。2、被告选房时提供的房源只有114.87平方米的户型是三室两厅，与房屋产权调换协议书中约定的户型面积最接近，被告不让选这一户型是违约行为。给原告造成损失应予以赔偿。3、被告与还建户签约后更改了规划设计图有欺诈之嫌，也说明三室两厅大户型减少是被告存在主观恶意的根源。
第六组证据：还建房选房原则及选房房源公告复印件。证明被告以自己的优势地位在房屋产权调换协议书之外增加选房限制条款，是单方面变更合同的违法行为，也是被告胁迫原告的依据。
第七组证据：选房顺序表复印件。证明1、原告选房顺序为第10名，排名靠前，选房有优势是原告的一项重要权益。选房顺序被取消是被告实施胁迫、乘人之危的结果。2、按双方协议，原告可选择114.87平方米户型，并且楼层范围可在20-29层。
第八组证据：原告护照出入境记录页面复印件。证明原告在还建户选房时远在国外，是被告乘人之危的证据之一。
第九组证据：顺序编号。证明原告的选房排名为第10名。
第十组证据：原告儿子与被告经理袁泽民的电话录音、原告夫妇与被告经理袁泽民的谈话录音（及书面文字说明）。证明原告点房当时要大户型房屋。
第十一组证据：德馨.鑫圣广场的户型及售价网上下载件。证明原告损失的数额，114.87平方米与98.3平方米房屋之间的差价就是原告的损失。
被告湖北德馨地产开发有限公司辩称：1、《还建户选房确认单》是原告的真实意思表示，具有法律约束力，应当严格履行。原告系武汉路107号地块原黄石财校地拆迁户，被告系该地块的开发商。根据《出让公告》的约定，该地块上住宅由被告负责拆迁补偿安置。根据征收补偿安置方案，原、被告于2012年5月7日经协商签订《房屋产权调换协议》。该协议约定，被拆迁房屋面积73.79平方米，应还建面积（88.55＋7.38）平方米，产权调换的房源为开发地块1号楼。原告要求调换房屋暂定113.61平方米，对还建面积和产权调换房屋面积差异部分的计价、及造价顺序、选房时间也做了相关约定。2014年1月16日，被告通知各拆迁户在23日至25日进行选房。根据原告签订协议与腾退时间，确认原告的选房顺序为第10号，在选房当日，根据选房原则原告授权的代理人代原告选定1号楼23层04室即建筑面积98.30平方米，并签署《还建房户选房确认单》，该确认单系原告的真实意思表示，并经被告确认，依法具有法律约束力。现原告反悔，没有法律依据。2、公开选房程序合法、公正，既不存在胁迫或乘人之危，也不存在显失公平，原告请求变更协议缺乏事实依据与法律依据。1《选房原则》公开、公平、公正，不存在侵害拆迁户的利益。签订《房屋产权调换协议》时，项目的设计方案（包括户型、面积）仅系草案，并未经规划审批，因此协议只能约定还建房的位置、还建面积及产权调换房屋的大约面积，至于具体户型、层次、面积及房号只能在规划方案批准后，根据选房顺序由拆迁户最终确定。拆迁户要求调换房屋的面积仅系拆迁户的个人意向，对双方均不具有强制的约束力。实施点房时，根据规划批准的设计方案及建成现状初步测算房源面积，被告将还建房源全部公开，户型有四种。由于实施调换房屋的户型、面积与广大拆迁户当初意向存在差距，为公平起见、方便拆迁户选择，必须制定选房原则，即选房顺序以协议为主，选房依还建面积就近靠档选房。该选房原则对所有拆迁户一视同仁，并非针对原告一人，因此不存在显失公平。点房时，被告不存在有欺诈、胁迫或乘人之危行为，使原告违背其真实意思表示。原告选房顺序排为第10号，列为第一批点房，可供选择的房源有四种户型，分别为c1型01房114.87平方米；c2型02房93.42平方米；c2型03房92.40平方米；c3型04房98.30平方米。依还建面积就近靠档选房的原则，原告的代理人最终选择c3型04房，即1号楼23层04室，并签字确认。选房过程中根本不存在胁迫原告或乘人之危，违背原告的真实意思表示。事实上排在原告选房席列之前的拆迁户既有选择114.87平方米户型，也有选择93.42平方米户型，并非前面拆迁户都选择114.87平方米户型，而排在原告席列之后的拆迁户也有选择114.87平方米户型。因此，选房原则对所有拆迁户都一视同仁，拆迁户依选房原则结合个人意愿慎重选房，均系拆迁户的个人真实意思表示，不存在有不合理限制或违背拆迁户的真实意思表示。3、原告不存在有任何损失，主张由被告赔偿5万元的经济损失没有任何事实依据与法律依据。根据《产权调换协议》，原告选择的调换房屋面积暂定113.61平方米。由于当时规划方案只是草案，未经规划审批。因此只能视为原告的初步意向，最终面积应由原告在待选房源中再行确定。选房时，房源面积已经确定，原告选定98.30平方米户型，该面积超过了协议约定的还建面积，且超出还建面积部分，原告可以享受价格优惠，答辩人已经全面履行协议，不存在违约。原告也不存在有任何损失可言，商品房销售，同一栋房屋，不同的层次、不同户型，销售价格不一致是十分正常的，原告以凭空想象未予选择的23层114.87平方米户型与实际选择23层04室进行比较，按差价计算价值损失2万元纯属主观臆断。同时对产权调换面积超过还建面积的部分，被告承诺给予价格优惠，但实际享受多少，只有选房确认后，根据超面积的实际情况方享受，并不是任何人均可以足额享受。原告将未享受的优惠政策作为自己的可得利益损失同样属于主观臆断。上述所谓损失实际上均不存在，请求被告予以补偿缺乏事实依据。原告选房是其真实意思表示，《选房确认单》依法具有法律约束力，应当严格执行。原告请求变更协议缺乏事实依据与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告湖北德馨地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据材料：
第一组证据：产权调换协议及补充协议。证明1、原告与被告就拆迁的房屋达成调换协议。2、被拆迁房屋73.79平方米，还建面积88.55＋7.38=95.93平方米。3、产权调换房屋待定，依据点房顺序由原告选择；4、协议约定了相关优惠政策。
第二组证据：点房序列表、还建户选房原则、德馨.鑫圣广场1号楼销控表。证明被告将还建房房源全部公开，依协议及腾房时间确定原告点房序列为第10位，是根据公平原则确定的点房原则。
第三组证据：委托书、原告及其弟弟的身份证复印件、还建户选房确认单。证明原告委托其弟代表选房，选房确认单系原告的真实意思表示。
第四组证据：其他还建户选房确认单5份。证明被拆迁户均依点房原则就近靠档选房，不存在排斥原告选择大户型房屋的情形，原告弟弟当时选择的房屋是原告的真实意思表示。
经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，原告选的房是其真实意思的表示。对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，协议上说明选房暂定面积为113.61平方米，并不是双方约定了选房面积为113.61平方米。对第四组证据有异议，该照片不能证明是被告提供的，房屋面积图是局部图，该图并不全面是一个草图，应当以房产局确定的房屋面积为准。对第五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。对第六、七、八、九组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第十组证据的真实性有异议，该录音即使是真实性的，也不能证明当时点房的情况，因为录音时间是点房后的第三天。对第十一组证据的真实性无异议，但损失计算方式是原告的单方行为，被告不认可。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，但产权调换的房屋并不是待定，原告当时选定的就是113.61平方米的户型。对第二、三组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对第四组证据的真实性无异议，但是选择98.3平方米房屋不是原告真实意思表示，原告当时打电话给被告的经理要求选择大户型，但是被告不让，在没有办法的情况下，原告只好让弟弟选择98.3平方米的房屋。
本院经审查认为，原告提交的第一至十一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明原、被告双方建立拆迁安置合同关系时，双方权利义务的内容以及原告点房的情况，本院予以认定。被告提交的第一至三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，且与原告提交的相关证据一致，本院予以认定。被告第四组证据其他拆迁户同意就近靠档的原则选房，不能代表原告也必须遵守被告单方制定的原则，原告对此也提出异议，本院不予认定。
经审理查明：原告系黄石市武汉路107号地块原黄石财校地段拆迁户，被告系该地块的开发商。根据出让公告的约定，该地块上住宅由被告负责拆迁补偿安置。2012年5月7日，原告与被告签订了房屋产权调换协议书一份，约定：原告被调换房屋位于南湖闸路3栋38号，产权证号99私7212，实际建筑面积73.79平方米，被告按1比1.2给原告就地还建调换，即还建原告建筑面积88.55平方米。协议还约定产权调换方式实行“先签协议、先搬家、优先点房”的原则，选房顺序以实际搬迁腾空房屋的时间顺序为主。原告未按通知时间参加公开选房的，则视为原告放弃确定的选房顺序。原告要求调换房屋暂定113.61平方米，被调换的房源为wg（2010）03号地块开发的1号楼，共32层。还建房屋面积超出产权调换房屋面积1-5个平方米按该项目商品房优惠成本价4200元／平方米，超出6-10个平方米按市场优惠价5200元／平方米，超出10平方米以上，按该项目商品房的市场价结算补交房款。同日，原、被告双方又签订了补充协议一份，在原协议的基础上，因原告积极配合被告的拆迁工作，被告另行补偿给原告7.38平方米。原告点房还建面积即为95.93平方米。2014年1月19日，被告以下通知的方式向原黄石财校地段的还建户公布了还建户选房原则，其中规定：“以签订《房屋产权调换协议书》中的还建房面积就近靠档选房面积”“选房房源，本项目住宅楼1号楼112套；4号楼（d户型）10套，共计122套。在此原则的基础上，2014年1月23日，被告下达了选房房源公告，其中应还建面积95.93平方米，就近靠档面积98.30平方米；应还建面积115.31平方米，就近靠档面积114.87平方米。2014年1月23日开始点房，依据点房序列表原告排在第10位。由于当日原告在国外，故书面委托了其弟杨窑弟办理选房事宜。因被告要求按还建房面积就近靠档选房，故原告未能点到预期的114.87平方米的房屋户型，在与被告协商无果的情况下，在选房确认单上选择确认的还建房为1号楼23层04室，建筑面积98.30平方米。由于被告已无法为原告调换114.87平方米户型的房屋，双方故而成讼。
另查明，2014年11月3日的黄石房地产市场信息发布平台的网络显示的房屋价格推算，德馨.鑫圣广场1号楼住宅，总层数32层，其中23层2301号，面积114.87平方米的房屋售价每平方米为7878元；23层2304号，面积98.30平方米的房屋售价每平方米为7598元。
本院认为：原告杨翠华与被告湖北德馨地产开发有限公司签订的房屋产权调换协议书及补充协议依法成立，合法有效，是拆迁双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。双方应当依据协议的内容履行权利义务，由于被告后单方确定就近靠档的选房原则，导致原告未能选得预期中的114.87平方米的房屋。被告公布的就近靠档的选房原则系单方行为，不产生变更双方原协议的法律后果，该原则对原告没有约束力。依据房屋产权调换协议书及补充协议的约定，结合原告的选房序列第10号的排位，原告还建面积95.93平方米及调换房屋暂定113.61平方米的事实，原告本可以选择114.87平方米户型的房屋，由于被告的单方行为造成原告实际选择的房屋为98.30平方米户型，影响了原告对合同履行预期利益的取得，其行为已构成违约，应当就原告的损失做出赔偿。对于原告要求变更双方签订的还建户选房确认单，增加5万元补偿条款的诉讼请求，因原告对其实际选得的房屋已表示认可，预期的履行利益损失已通过诉讼主张，另行变更合同对双方权利义务没有实际意义，故本院对原告要求变更还建房屋确认单及增加补偿人民币5万元等合同内容的诉讼请求不予支持。对于原告主张被告赔偿损失5万元的诉讼请求，其损失应为原告按预期在点到23层面积114.87平方米房屋与实际点得23层面积98.30平方米房屋的价值差额部分，同时酌情扣减价值差额中原告个人应支出的税收部分。
原告的应得利益为：7878元／平方米×114.87平方米-（4200元／平方米×5平方米＋5200元／平方米×5平方米＋7878／平方米×8.94平方米）＝787516.54元；对于超面积的价款117429.32元，按2%的税率，应交税费117429.32元×2%＝2348.59元；787516.54元-2348.59元＝785167.95元。
原告的实得利益为：7598元／平方米×98.30平方米-4200元／平方米×2.37平方米＝736929.4元；对于超面积的价款9954元，按2%的税率，应交税费9954元×2%＝199.08元；736929.4元-199.08元＝736730.32元。
原告的损失为：785167.95元-736730.32元＝48437.63元。对原告超出该数额的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：
一、被告湖北德馨地产开发有限公司于本判决生效后五日内，赔偿原告杨翠华损失48437.63元。
二、驳回原告杨翠华的其他诉讼请求。
如果被告湖北德馨地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告湖北德馨地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1050元，款汇：湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29，上诉人在上诉期届满后七日内仍未交上诉费的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 董 进
代理审判员 姜 蕾
人民陪审员 李乔乔
二〇一六年五月十九日
书 记 员 ＸＸ元