北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
2014年石民初字第03926号
原告北京中嘉奈伦物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区杨庄北区44号楼一步快捷酒店303室。
法定代表人陈小加，总经理。
委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人余文杰，北京京翔律师事务所实习律师。
被告罗红梅，女，1977年10月9日。
委托代理人王新宇（系罗红梅之夫），46岁。
原告北京中嘉奈伦物业管理有限责任公司（以下简称中嘉奈伦物业）与被告罗红梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中嘉奈伦物业之委托代理人郝鲁、被告罗红梅之委托代理人王新宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中嘉奈伦物业诉称，原、被告于2007年7月22日签订《金辉苑小区物业服务管�协议》，该协议约定原告为被告提供物业服务管理，并向被告收取物业服务费和代收代缴费用，被告依照协议约定按时、足额缴纳以上费用，若被告不按约定的标准和时间缴纳相关费用，原告有权依约追索欠款并收取违约金，现在原告多次催告被告交纳拖欠的费用，被告置之不理，为维护原告的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2008年8月28日至2013年8月27日拖欠的物业服务费、垃圾清扫费、垃圾处理费、避雷设施检测费共计9249元；2、判令被告向原告支付自2008年8月28日至实际缴纳拖欠的物业服务费之日的违约金（按照每日欠缴金额之千分之三计算）；3、诉讼费用由被告承担。
被告罗红梅辩称，不同意原告诉讼请求。首先，第一次交纳物业费是强制性的，业主不交纳物业费物业就不给钥匙；第二，我们住的48号楼X单元楼门的门禁是坏的，物业一直�给修，业主安全没有保障；第三，近期小区内已发生过四起盗窃事件，其中两次还被抓了现行，小区安保人员没有尽到职责，物业公司对小区出租房内的租房没有很好管理，造成小区内人员混杂；第四，小区垃圾清扫后没有及时处理，且清扫不彻底，随处可见塑料袋；第五，楼下的地砖有破损，未及时修理，小区南墙的铁栏杆已经损毁，什么人都可以进入，小区内摄像头晚上看不到任，也不是红外的，小区内多次发现车辆被划，但到小区调取录像根本无法看到人，小区车位经常被人使用，特别是上下班时间小区道路非常堵，车辆上也没有电话，无法找到人挪车；第六，小区保洁员仅仅在早上和中午一两点钟擦一遍电梯和楼道，其余时间无人管，物业公司的费用没有公开，小区内的树木枯死或者被砍伐后，并没有重新种上，小区的保洁员是擦试电梯、楼道，但是仅仅是早上起来和中午一、二点左右擦一遍，就不会再有人管了。物业公司的费用管理没有公开，绿化费用是多少，但是小区内的树木死了或者被伐后，没有重新种上。小区物业的费用支出并未公开，服务不到位，比如物业就应当协助业主办理房产证，但物业公司就不管这事，都是业主自己协商处理。综上所述，希望物业公司进行整改后，我方看到效果才能交纳物业费。
经审理查明，中嘉奈伦物业系依法登记注册成立从事物业管理服务的物业管理企业。罗红梅系北京市石景山区杨庄北区X号房屋业主，该房建筑面积78.72平方米。2007年7月22日，罗红梅与中嘉奈伦物业签订《金辉苑小区物业服务管理协议》。该协议中对物业项目基本情况、物业服务管理内容、物业服务标准、物业服务期限、物业管理服务相关费用、双方权利义务、合同终止、违约责任、争议解决等一一予以�确。该协议第九条对物业管理服务费的收费标准及费用交纳时间作如下约定：“一、物业管理服务费按照京发改（2005）2662号文件、《金辉苑商品房预售合同》的约定和本协议收取，多层住宅为1.05元／月／建筑平方米（首年1.02元／月／建筑平方米）；高层住宅为1.9元／月／建筑平方米（首年1.88元／月／建筑平方米）；……”，第十一条对代收代缴费用进行如下约定：“一、根据相关政策规定或有关单位的委托，乙方负责代收代缴下列费用（综合楼标准另行约定）：1、生活垃圾清运费：30.00元／户／年；2、生活垃圾处理费：36.00元／户／年；3、供暖费：19元／建筑平方米／供暖季；4、冲厕水费：根据使用水源执行政府主管部门规定的价格标准；5、避雷设施年检费。……”，第十八条对违约责任进行如下约定：“甲方违反本协议，不按约定的标准和时间交纳有关费�的，乙方有权依约追索欠款要求甲方补交，逾期部分从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的违约金。”
庭审中，原告中嘉奈伦物业表示被告的物业费收费标准实际是按照1.88元／月／建筑平方米收取，低于上述《金辉苑小区物业服务管理协议》中的物业管理服务费收费标准1.9元／月／建筑平方米，避雷设施检测费收费标准为0.1元／年／平方米，生活垃圾清运费为30元／户／年；生活垃圾处理费为36元／户／年。被告对原告主张的物业费及相关费用的欠缴期间、收费标准均无异议，但认为避雷设施检测费应当包含在物业费内。
根据双方签订的物业服务管理协议显示，被告物业费标准为1.88元／月／平方米，房屋建筑面积为78.72平方米，按照上述物业标准计算，被告于2008年8月28日至2013年8月27日期间欠缴的物业费应当为8880元，欠缴的生活垃圾清运费应当为150元，欠�的生活垃圾处理费应当为180元，欠缴的避雷设施检测费应当为39.36元。
本案在审理过程中，本院针对被告提出的抗辩意见对涉诉小区进行现场调查，原告对涉诉小区的日常管理、卫生环境、秩序等方面的服务基本达到标准，未发现存有严重质量问题。
上述事实，有《金辉苑小区物业服务管理协议》、现场勘验照片及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。被告罗红梅作为业主，与原告中嘉奈伦物业签订《金辉苑小区物业服务管理协议》，上述合同是双方真实意思表示，原告接受委托为被告居住的小区提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，依约应当支付物业管理费。原告代收生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、避雷设施检测费，符合相关规定，被告应当交纳�
关于被告主张原告物业服务存在瑕疵之抗辩意见，从本院现场勘验的证据而言，无论从小区日常管理、卫生环境、秩序等方面，原告服务虽存在一定问题，但基本达到标准，且未对小区业主的正常生活造成实质性影响，故对被告之抗辩意见，本院不予采信。原告提供的服务基本达到合同的要求，被告应当依合同约定交纳物业管理费用。原告主张的物业费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、避雷设施检测费，诉讼请求合理，但其主张总数额9249元低于实际数额9249.36元，视为对自身权益的处分，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽在双方签订的合同中予以约定，但数额过高，本院依法予以酌减。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、罗红梅于本判决生效后三十日内给付北京中嘉奈伦物业管理有限责任公司二○○八年八月二十八日至二○一三年八月二十七日期间物业费八千八百八十元、生活垃圾清运费一百五十元、生活垃圾处理费一百八十元、避雷设施检测费三十九元，以上共计九千二百四十九元；
二、罗红梅于本判决生效后三十日内给付北京中嘉奈伦物业管理有限责任公司违约金五百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五十元，由罗红梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 徐晓辉
代理审判员 孟 哲
人民陪审员 张文华
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 邱媛媛