北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10502号
上诉人（原审原告）：薛乃壮，男，1962年10月24日出生。
委托诉讼代理人：马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵惠敏，女，1958年5月26日。
被上诉人（原审被告）：杨广泉，男，1964年11月8日出生。
委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生。
上诉人薛乃壮因与被上诉人杨广泉、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初24276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人薛乃壮之委托诉讼代理人马玉珍、赵惠敏，被上诉人杨广泉之委托诉讼代理人于卫东到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
薛乃壮上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.改判杨广泉向薛乃壮立即支付违约金109万元及延期支付利息（以109万元为基数，按照同期人民银行贷款利率计算，自2016年4月15日之日起至实际支付之日止）。一审、二审诉讼费用由杨广泉承担。事实和理由：1.一审法院举证责任分配不当导致事实认定错误，薛乃壮提交买卖合同及补充协议已完成举证责任，足以证明杨广泉违约。一审法院以证据不足为由驳回薛乃壮的一审诉讼请求错误；2.一审法院忽略房屋交易合同重要事实，迟延交付房款和过户应是杨广泉个人原因导致，杨广泉取得购房资质较晚，杨广泉构成违约；3.一审法院认定支付房款以房屋权属转移登记为条件错误；4.一审法院选择性引用合同条款，无视买受人违约责任的约定。一审法院的经审理查明部分，仅引述了合同和补充协议中关于卖方的违约责任，未引述买方违约的相关条款。杨广泉应承担20%的违约金。
杨广泉辩称，同意一审判决，不同意薛乃壮的上诉请求和理由。其理由为：1.杨广泉对于迟延过户不存在过错也无违约情形，因为朝阳建委临时改变政策，排号周期不在杨广泉的控制范围内；2.合同约定的违约方承担20%的违约金是以合同解除为前提，薛乃壮已于2016年4月21日配合杨广泉办理资金监管，于2016年4月22日配合办理过户登记，并于2016年6月1日办理物业交割，薛乃壮并无解除合同的意思表示，其要求违约金于法无据。
链家公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决。
薛乃壮向一审法院起诉请求：判令杨广泉承担违约金109万元及延期支付的利息，以109万元为本金，按照同期人民银行贷款利率计算自2016年4月15日至实际支付之日止。
一审法院认定事实：2015年12月19日，经链家公司提供居间服务，薛乃壮（出卖人）与杨广泉（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：××1），约定出卖人出售位于北京市朝阳区501号房屋（以下简称501号房屋），建筑面积103.2平方米。房屋成交价格255万元，经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为290万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金5万元。出卖人应当在2016年6月1日前将房屋交付买受人。当事人双方同意，自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后5个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。
同日，薛乃壮（甲方）与杨广泉（乙方）签署《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计545万元，此系甲方净得价，不含税。协议第二条约定：乙方于2015年12月19日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方；交易房屋没有抵押；乙方于2016年3月30日前将第一笔首付款538万元以理房通托管方式支付甲方。甲乙双方同意，在2016年3月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2016年6月1日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方于2016年3月30日以资金托管方式支付甲方。协议第四条第二款约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1）甲方提供的房屋所有权，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3）逾期履行本补充协议第二条约定义务超过十五日的；4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
签约当日，杨广泉支付薛乃壮购房定金5万元。
2016年3月23日，杨广泉向北京市朝阳区地方税务局交纳房屋交易契税38250元。
2016年4月21日，薛乃壮、杨广泉与北京理房通支付科技有限公司签署《理房通资金托管协议》，约定托管购房款538万元、物业交割保证金2万元。购房款划转条件系杨广泉取得房屋所有权证书；物业交割保证金划转条件系买卖双方到北京理房通支付科技有限公司指定的人提交经双方确认的物业结清确认书。
2016年4月22日，薛乃壮与杨广泉办理了房屋权属转移登记手续，杨广泉于当日取得501号房屋所有权。薛乃壮取得购房款538万元。
经询，各方均认可501号房屋依约完成物业交割手续，薛乃壮取得物业交割保证金2万元。
庭审中，薛乃壮表示履约期间杨广泉为避税与爱人办理离婚手续，因个人原因拖延导致未能按照约定期间办理房屋权属转移登记手续并支付相应房款，构成根本违约，依据《补充协议》第四条第二款约定应支付房价款的20%作为违约金。就此，提交录音光盘为证。
庭审中，杨广泉认为薛乃壮所述其办理离婚手续拖延履约周期与事实不符，依据税收政策，出卖人名下唯一住房可减免相应税费，杨广泉作为买受人不因变动受益，没有必要如此。对于买受人而言，只可能影响到贷款比例，但双方约定全额付款，亦不存在办理离婚手续的必要性。且杨广泉于2016年3月23日已经交纳了涉房交易税费，办理权属转移登记手续迟延是因为链家公司向朝阳建委约号时，最早只能约到4月22日，朝阳建委的政策变更是各方均无法预料的，杨广泉并不存在违约行为。就此，提交链家公司经纪人往来微信截图为证。
庭审中，链家公司同意杨广泉所述事由，表示系因约号问题导致买卖双方办理房屋权属转移登记手续迟延。
一审法院认为，当事人对己方请求所依据之事实及反驳对方请求所依据之事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，薛乃壮与杨广泉签署之《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。现薛乃壮认为杨广泉迟延办理房屋转移登记手续且迟延支付购房款，构成根本违约。对此，杨广泉表示系因朝阳建委约号规则及周期所致，此与链家公司所述情形相一致，且与杨广泉契税交纳日期相印证。在合同约定期限内，杨广泉已经交纳了契税等涉房税费，亦向朝阳建委履行办理房屋权属转移登记手续前置的约号程序，预约周期并不在杨广泉所控范围内。且，自合同订立目的及买卖交易初衷而言，买受人以支付购房款换取房屋所有权，买受人以支付房款为主要义务，出卖人则负担交付房屋、协助产权变更为义务。故此，合同约定买卖双方共同协助办理房屋权属转移登记手续系买受人行权范畴，而就此对出卖人苛以协助义务并设立违约责任。薛乃壮认为买受人杨广泉迟延履行房屋权属转移登记手续，存在违约行为，但未能提交充分有效证据证明其所述事由，亦与常情常理相悖，法院难以采信。自合同约定可知，双方通过理财通资金托管方式支付房款，购房款支付以房屋权属转移登记为条件，故杨广泉亦不存在违反约定支付购房款之情形。现薛乃壮要求杨广泉支付违约金及利息损失依据不足，法院不予支持。
一审法院判决：驳回薛乃壮的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
薛乃壮提交以下证据：1.朝阳区不动产登记中心关于房屋过户约号政策咨询录音，证明虽然约号政策发生变化，但是当月可以约当月的号，3月初可以约3月的号。2.两个告知函，证明2016年4月19日薛乃壮向链家公司和杨广泉联系，要求杨广泉支付违约金。3.房屋租赁合同和支付租金凭证，证明由于杨广泉个人原因导致房屋交付发生迟延，薛乃壮额外产生支付租金费用。4.薛乃壮与案外人曾××签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号××2），证明薛乃壮出售501号房屋是为了购置新的房屋，由于杨广泉原因使501号房屋交付发生迟延，由此导致薛乃壮损失。
杨广泉对于薛乃壮提交的证据质证如下：1.真实性无法核实，不认可证明目的。2.真实性认可，2016年4月20日杨广泉收到该函，我方通过链家公司与对方沟通，链家公司电话回复双方互不追究，保证4月21日资金监管，但我方无相关录音证明。3.真实性无法核实，不认可证明目的，薛乃壮实际是6月1日交付501号房屋，在此之前一直由薛乃壮占有使用，薛乃壮无损失。4.真实性无法核实，不认可证明目的，该合同与本案无关联，薛乃壮并未有损失。
杨广泉提交以下证据：杨广泉与刘玉荣的离婚证、离婚协议书以及杨广泉持有的中国光大银行阳光卡（卡号为：××3）活期账户交易明细，证明杨广泉与刘玉荣于2016年3月1日离婚，杨广泉在2016年3月4日已经具备支付全款的能力，并非因资金不足导致过户延迟。
薛乃壮对于杨广泉提交的证据质证如下：真实性认可，但不认可证明目的，认为离婚证和离婚协议恰恰证明杨广泉因办理离婚手续、转移房产等导致房屋买卖不能按照约定时间履行，且在其具备支付全款能力的前提下，未按照合同约定将房款打入资金托管账户构成根本违约。
本院补充查明以下事实：薛乃壮（出卖人）与杨广泉（买受人）于2015年12月19日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（编号××1）第七条违约责任第（二）款约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
薛乃壮（甲方）与杨广泉（乙方）于2015年12月19日签署的《补充协议》第四条违约责任第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，第3款约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；......。第五条约定：......如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
薛乃壮（甲方）与杨广泉（乙方）于2016年4月21日签署的《理房通资金托管协议》（版本号××4）第二条交易资金托管约定：存入时间：a)乙方最迟应于办理该房屋产权转移登记手续（过户）前1个工作日将全部托管资金存入托管账户内。托管资金的存入时间及条件以《补充协议》的约定为准，乙方应当遵守。第三条托管资金划转和退回约定：购房款的划转条件：乙方取得该房屋的房屋所有（不动产）权证书。
二审庭审中，各方当事人均认可杨广泉于2016年3月21日取得购房资质。
二审期间，本院向北京市朝阳区不动产登记中心（以下简称朝阳不动产登记中心）调查询问关于2016年前后朝阳区房屋过户约号政策及相关情况，朝阳不动产登记中心答复如下：2016年3月1日之前，朝阳区房屋过户约号的政策为每周五上午8点开始可以预约下周一至周五的房屋过户号，约完为止，但由于2015年下半年开始，朝阳区房屋交易量骤增，故通常每周五放号没多久，下周的过户号都在周五当天全部预约完毕，周五约号时约不上下周的过户号是很正常的情况，若预约不上只能等待下周五再预约隔周的过户号。2016年3月1日之后，朝阳区房屋过户约号的政策调整为每天顺延放号。每次放号时，还是放一个周的过户预约号，每周的号源数量与之前相比并无变化，只是不限于每周五放号，而是每天顺延放号。比如，3月1日放3月7日至3月11日的过户号，若在3月1日放号当天，3月7日至3月11日的过户号全部预约完毕，则3月1日继续放3月14日至3月18日那周的过户号，最长时间的过户号可预约到一个月左右。
对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（编号××1）、《补充协议》、录音光盘、短信截图、离婚证、离婚协议、银行卡交易明细、《理房通资金托管协议》、调查询问笔录及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋过户约号至2016年4月22日，杨广泉对此是否存在过错。二、杨广泉应如何承担违约责任。
一、涉案房屋过户约号至2016年4月22日，杨广泉对此是否存在过错。根据本院向朝阳不动产登记中心了解的情况，从2015年下半年开始由于朝阳区房屋交易量骤增，每周五预约下周的房屋过户号，约不到属于常态，若预约不上，只能等待下周五再预约隔周的号源。本案中杨广泉与薛乃壮于2015年12月19日签订房屋买卖合同之时，朝阳区房屋过户约号已经处于较为困难的状态，而双方约定的交付房款、房屋过户的时间是签订房屋买卖合同3个多月之后的2016年3月30日前，履约时间充分，杨广泉理应对房屋过户约号较难的情况有所了解，在合同约定的履行期届满之前尽早取得购房资质，为房屋过户约号留出充足时间，但其却由于自身原因直至2016年3月21日才取得购房资质，此时再预约2016年3月30日前的房屋过户号，在合同约定的期限内完成房屋过户已经较为困难，故杨广泉对房屋过户未按合同约定履行存在过错，其应承担违约责任。关于杨广泉所述由于朝阳不动产登记中心临时改变约号政策导致其约号较晚，对此，本院认为，2016年3月1日之后，朝阳不动产登记中心虽然约号政策有调整，但每周的号源数量并无变化，只是预约的周期变长，故对杨广泉所述本院不予采信。一审法院对杨广泉是否存在过错认定错误，本院予以纠正。
二、杨广泉应如何承担违约责任。
由于杨广泉的原因导致房屋过户时间迟延，但房屋过户时间的延迟并不能成为杨广泉迟延支付房款的理由，故杨广泉未按合同约定的时间交付房款构成违约，其应承担相应违约责任。但本院综合考虑杨广泉迟交房款的时间较短，且并未因此造成薛乃壮迟延向案外人支付其与案外人的房屋买卖合同房款，以及薛乃壮主张的租金损失与杨广泉迟延交付房款无因果关系等相关情况，本院依法酌定杨广泉向薛乃壮支付违约金3万元。
综上所述，本院对薛乃壮的上诉请求合理部分予以支持。原审法院认定事实错误，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初24276号民事判决；
二、杨广泉于本判决生效之日起十日内给付薛乃壮违约金三万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7305元，由薛乃壮负担7000元（已交纳），由杨广泉负担305元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费14610元，由薛乃壮负担14000元（已交纳），由杨广泉负担610元（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 妍
代理审判员 陈文文
代理审判员 吴强兵
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 孙亚男
书 记 员 张晶晶
-12-
-11-