广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第2478号
上诉人（原审被告、反诉原告）周某，女，汉族。
委托代理人ＸＸＸ，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）冯某甲，女，汉族。
被上诉人（原审第三人）冯某乙，女，汉族。
上述两被上诉人共同委托代理人：胡海军，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）深圳市某房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴某，执行董事。
委托代理人：王某，男，汉族，系该公司职员。
上诉人周某因与被上诉人冯某甲、冯某乙、深圳市某房地产投资顾问有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市某区人民法院（2011）深南法民三初字第321号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市某区某路某家园某栋1xx1房，建筑面积为60.22平方米，登记价为282，141元，于2002年9月29日登记在周某名下。
2010年8月8日，冯某乙（买方）与周某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方出售及购入某家园某栋1xx1房，建筑面积为60.22平方米，转让价为87万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5，000元，签约起2日内再支付定金1.5万元，定金由指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应出具定金收据，卖方拒绝出具的，不影响定金已交付的认定；第二部分楼款85万元以银行按揭付款方式支付，买方须在签约之日起7日内（含当日）付清首期款，首期款以银行承诺为准，为85万元减去银行承诺贷款金额；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起3日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方或该第三方指定的担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续并配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，需在签约之日起45日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处；买卖双方协商同意预留3，000元作为该物业之交房定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过7日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，及其它条款。庭审中，冯某甲提交了于2010年8月1日出具的，委托冯某乙购买涉案房产的《房屋买卖授权委托书》，以证明冯某乙实际系代理冯某甲购买涉案房产的。周某对该证据的真实性不予认可，并表示不清楚冯某甲与冯某乙之间的委托关系。某公司对该证据的真实性无异议，但认为签订合同的时候冯某乙并没有提交该委托书，仅口头告知过某公司及周某，实际购买人为冯某甲。
2010年8月8日，冯某乙支付定金5，000元，周某予以签收。2010年8月9日，冯某乙支付定金1.5万元，某公司出具了收据。庭审中，某公司陈述定金1.7万元已于2010年8月12日转账给周某，余款3，000元仍托管在某公司处，周某予以认可。
冯某甲提交了《委托书》作为证据，该证据载明2010年8月9日，周某委托深圳某巨融担保有限公司、张某、卢某、钟某、李某办理涉案房产的资金监管、赎楼等手续。周某认可其曾委托担保公司，也确认《委托书》上为周某本人签名，但对《委托书》具体内容不能确定。
2010年9月3日，冯某甲（新买方）、周某（卖方）、冯某乙（原买方）签订《确认书》，约定各方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时买方姓名写为新买方冯某甲，由卖方及新买方继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》项下的各项义务，原买方就卖方及新买方的上述各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。庭审中，冯某乙表示其在签订《确认书》之前签订合同、支付定金等行为都是代冯某甲进行的，行为的后果由冯某甲承担。
2010年9月3日，冯某甲（甲方）、周某（乙方）、中国某银行深圳海晖支行（丙方）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲、乙双方委托丙方对涉案房产交易款项24.8万元进行监管，该协议书乙方处由周某的代理人卢勇签名。冯某甲提交了银行进账单、取款业务回单等证明其已于约定时间内监管了首期款。2010年9月3日，中国某银行南山支行向冯某甲出具了《个人购房贷款承诺函》，承诺向冯某甲发放购房贷款60.2万元购买涉案房产。周某对上述事实均予以认可，但表示其已委托担保公司办理上述事宜，对具体情况并不清楚。
至于合同未继续履行的原因，庭审中，冯某甲称在其得到《个人购房贷款承诺函》后，由于周某不愿意出售涉案房产，不愿意办理赎楼手续，赎楼并未进行。第三人某公司陈述，在冯某甲做好资金监管、按揭贷款手续之后，在担保公司赎楼过程中，周某要求担保公司停止赎楼，导致该交易终止。之后第三人某公司曾组织冯某甲、周某进行协调，但双方没有达成一致意见。周某表示其已委托担保公司全权办理相关手续，冯某甲得到银行承诺函的事情周某也不清楚，对于担保公司有无赎楼以及为何不赎楼均不清楚，周某未向冯某甲表达过不愿意过户。冯某乙认可第三人某公司的陈述。
2010年11月12日，冯某甲向周某发出《履约催告函》，表明因周某通知担保公司停止赎楼，特要求周某于2010年11月17日之前通知担保公司完成赎楼手续或自行赎楼，并将房地产证原件交予某公司办理过户手续，否则视为周某单方面违约。该函件于2010年11月13日由周孝文签收，庭审中，周某表示未收到该函件。
上述事实，有《房地产买卖合同》、收据、房地产证、银行进账单、取款业务回单、《委托书》、《确认书》、《二手楼交易资金委托监管协议》《个人购房贷款承诺函》及庭审笔录等证据材料在卷证实。
上述当事人因涉诉房屋的买卖发生纠纷，冯某甲遂于2011年2月22日诉至法院，诉求法院判令：1、周某退还冯某甲支付的定金2万元；2、周某向冯某甲支付违约赔偿金17.4万元；3、周某向冯某甲支付违约金不足以弥补的可得损失（差价）12.6万元；4、周某承担本案的全部诉讼费。
周某提出反诉，请求：1、解除冯某甲、周某签订的《房屋买卖合同》；2、周某依法及依约没收冯某甲已支付的定金2万元；3、案件诉讼费由冯某甲承担。
原审法院认为，关于冯某甲、周某之间是否存在房屋买卖合同关系，《房地产买卖合同》系冯某乙与周某签订，周某否认冯某乙在签约时曾告知其实际购买人为冯某甲。但2010年9月3日，冯某甲、周某、冯某乙签订了《确认书》，《确认书》的约定表明三方已认可冯某乙基于《房地产买卖合同》上的权利、义务已概括转移给冯某甲，且周某在庭审中也认可以冯某甲名义监管首期款、获取贷款承诺函等履约行为。故原审法院认为，冯某甲、周某之间存在房屋买卖合同关系，冯某甲、周某之间的房屋合同关系应按照《房地产买卖合同》来确定，三方签订《确认书》以后，《房地产买卖合同》中买方变更为冯某甲，《房地产买卖合同》（以下简称合同）即为原、被告的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。
关于合同的履行，庭审中，周某确认《委托书》上周某签名的真实性，但对其内容不予确认，但周某并未提交有效之反驳证据，故对《委托书》予以采信。周某认为买方支付定金和首期款的期限均不符合合同的约定，原审法院认为，冯某乙在合同约定的期限内将定金支付给双方指定的某公司，根据合同约定，应视为周某已收讫，冯某乙支付定金的行为符合合同约定。至于冯某甲支付首期款的期限，合同虽约定买方应在签约之日起7日内（含当日）付清首期款，但并未约定首期款的金额，而是仅约定首期款以银行承诺为准，为85万元减去银行承诺贷款金额。根据合同文意，买方支付首期款的时间应在获得贷款承诺函后。本案中，冯某甲于2010年9月3日取得《个人购房贷款承诺函》，冯某甲、周某于2010年9月3日签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，于2010年9月8日将首期款支付到监管账户，周某当时并未对冯某甲支付首期款的时间提出异议，该行为表明冯某甲、周某以事实行为变更了合同中关于首期款支付时间的约定。
关于合同未予履行的原因。合同约定，冯某甲作为买方，其主要合同义务为支付购房款，冯某甲已举证证明其已履行了支付定金、监管首期款、申请银行贷款并获得贷款承诺函等义务。周某作为卖方，应履行赎楼义务。本案中，冯某甲和冯某乙、某公司均认为系周某要求担保公司停止赎楼，周某对此予以否认，声称已全权委托担保公司赎楼，对于是否赎楼和未赎楼的原因并不清楚。对此，原审法院认为，周某并未举证证明已履行赎楼义务，且即使周某已全权委托担保公司赎楼，未依约赎楼的后果也应由周某自行承担，至于未依约赎楼是否由担保公司导致，应由周某另循法律途径解决。故认为合同未予履行系由周某未履行赎楼义务导致。至于周某认为冯某甲系广州市在校大学生，不符合2010年9月底深圳市政府颁布的限购令规定的购房条件，合同客观上不能履行的抗辩，原审法院认为，合同系于2010年8月签订，冯某甲已于2010年9月取得银行贷款承诺函、完成了首期款监管，该合同的履行并不受限购令的限制，无客观上不能履行的情形。
庭审中，原审法院依法行使释明权，冯某甲、周某均表示不变更诉讼请求，故原审法院仅针对冯某甲、周某的诉讼请求进行判决。因冯某甲、周某均不愿继续履行合同，故对于周某要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因为周某造成《房地产买卖合同》未予履行的过错方，应承担相应的违约责任，故对于冯某甲提出要求周某返还定金的请求，予以支持。因周某实际收取定金1.7万元，余款3，000元在某公司处，故某公司应将该3，000元返还冯某甲。对于冯某甲要求周某支付违约赔偿金17.4万元的请求，符合合同约定，予以支持。关于冯某甲要求周某支付违约金不足以弥补的可得损失，其理由为冯某甲起诉时，涉案房产市值已为117万，对此，原审法院认为，双方缔约时无法预测签约后的房屋价格，房价上涨或下跌也并非必然，而是存在价格波动；即使双方缔约后房价上涨或下跌而导致出现房屋差价损失，亦不属于缔约时可以预见的违约损失范畴，故对于冯某甲的该项请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除冯某甲与周某签订的《房地产买卖合同》；二、周某应于本判决生效之日起十日内向冯某甲返还定金1.7万元，深圳市某房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向冯某甲返还定金3，000元；三、周某应于本判决生效之日起十日内向冯某甲支付违约金17.4万元；四、驳回冯某甲的其它诉讼请求；五、驳回周某的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6，100元，由冯某甲负担2，402元，周某负担3，698元，反诉案件受理费300元，由周某负担。因冯某甲预交案件受理费，周某应于本判决生效后十日内将所负之数迳付冯某甲。
周某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：驳回一审判决第二、三项，支持上诉人周某的反诉请求。事实和理由：一审法院的判决事实不清，程序不合法，认定和判决错误。具体表现在以下几个方面：一、程序不合法。一审法院在审理过程中，连续两次追加被上诉人深圳市某房地产投资顾问有限公司和冯某乙为本案第三人，没有依法追加被一审认定与本案有利害关系的深圳某巨融担保有限公司为第三人，遗漏当事人。二、一审法院查明”原告提交了银行进账单、取款业务回单等证明其己于约定时间内监管了首期款。”实际上从被上诉人冯某甲向法庭提供的银行进账单和取款业务回单来看，实际金额为24.2万元人民币，而应当监管的首期款应是24.8万元。三、本案以下事实没有查明，致使本案事实不清。1、一审法院只查明了上诉人委托担保公司担保及出出具公证委托书的情况，但没有查明买方协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件的情况。2、负责赎楼的担保公司也是第三人深圳市某房地产投资顾问有限公司指定的，上诉人并不认识。3、被上诉人冯某甲购房时是否是在校学生，是否能提供真实的银行所要求的信用证明，如收入证明，是否购买社保，能否提供纳税证明，是否符合贷款和购房条件。4、根据《个人购房贷款承诺函》约定，被上诉人冯某甲是不符合承诺函设定的”提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效”的条件。四、一审法院举证责任的分配明显对上诉人不公正，不符合法律规定。被上诉人冯某甲在一审时称”多次要求配合其办理房屋买卖过户手续，被告均以各种理由拖延”。银行已同意放款赎楼，阁下却通知担保公司停止赎楼。”被告不愿意出售涉案房产，不愿意办理赎楼手续，赎楼并未进行。”但均未提出证据证明。五、一审法院认为”被告并未举证证明已履行赎楼义务，且即使被告已全权委托担保公司赎楼，未依约赎楼的后果也应由被告自行承担。”不但违背法定的举证责任，而且与事实不符。实际上赎楼不成的原因和责任均在于被上诉人冯某甲。1、由于买方的主体不确定导致赎楼不成是一个重要原因。2、上诉人根据合同约定委托了担保公司赎楼、签订的资金监管协议等，而且在被上诉人冯某甲获取贷款承诺函后，担保公司也向银行递交了保函，授权书等材料，这一点被上诉人冯某甲在诉状中也是承认”银行已同意放款赎楼”。不能办理赎楼手续主要原因是被上诉人冯某甲没有按合同约定履行配合义务造成的，如没有配合担保公司签订赎楼协议等。3、实际上整个交易过程均由被上诉人深圳市某房地产投资顾问有限公司操控，既代表中介又代表买方，赎楼的担保公司也是其指定。六、一审法院的审理认定和判决已经违背本案根本事实，判定案件的理由明显不符合被上诉人冯某甲的诉讼请求的理由。根据被上诉人冯某甲的诉称”原告多次要求被告配合其办理房屋过户手续，被告均以各种理由拖延。2011年11月12日，原告正式向被告发出书面《履约催告函》，催告被告于2010年11月17日前协助原：办即过户手续，否则视为被告违约，被告接函后明确表示不再履约。被告的行为已构成根本违约。”而一审法院认为”本案中，原告和第三人均认为系被告要求担保公司停止赎楼””合同未予履行系由被告未履行赎楼义务导致。”两者是不一致的。七、一审法院的认定有些不符合客观事实，也不符合逻辑。1、一审法院对《委托书》予以采信是错误的。2、一审法院认定被告并未对原告支付首期款的时间提出异议，该行为表明原、被告以事实行为变更了合同中关于首期款支付时间的约定。”不符合事实，因为首期款延期和不足额支付，上诉人一直提出异议，直到现在被上诉人冯某甲、冯某乙都没有足额支付首期款。3、一审法院认定合同未予履行系由被告未履行赎楼义务导致不符合事实，上诉人已经根据合同约定委托担保公司办理赎楼手续，担保公司也已经向贷款银行提交了保函、授权委托书等资料；上诉人及担保公司在积极履行赎楼义务；实际上赎楼不成及合同不能履行是被上诉人冯某甲不符合银行贷款条件所致。八、有证据证明被上诉人冯某甲在履行《房地产买卖合同》已经违约，应该承担违约责任，一审法院对此没有查明和认定。
针对周某的上诉，冯某甲、冯某乙答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。被上诉人冯某甲（实际买受人）因为上诉人的违约，在被上诉人依照双方的约定进行支付定金、支付监管首期款，并且得到了银行的贷款承诺函以后，上诉人突然停止赎楼手续，导致双方合同无法继续履约，我们认为上诉人的行为是违反了双方的约定，是一种违约行为，依法应当承担违约责任。请求法庭查明事实，并支持一审判决。
原审第三人深发展银行未提出答辩意见。答辩意见与一审时的答辩意见一致，同意法院判决将买卖双方监管的定金3，000元退回，定金1.7万元已由周某收取。
本院经审理查明，2010年9月3日、9月8日，冯某甲分两次通过汇款方式，分别将人民币17万、7.2万元汇至监管银行，收款人户名均为0142二手楼资金监管保证金，收款人账号均为4101xxxxxxxx4022，收款人开户行均为农行海晖支行。
二审期间，冯某甲提供了现金缴款单原件一份，该缴款单载明：2010年9月9日，冯某甲通过现金方式，向监管银行交了人民币6000元，收款人户名为0142二手楼资金监管保证金，收款人账号均为4101xxxxxxxx4022，收款人开户行为农行海晖支行。
一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，2010年8月8日，冯某乙与周某签订《房屋买卖合同》，约定冯某乙购买周某名下的涉案房产，该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，本院依法予以确认。2010年9月3日，冯某甲、周某与冯某乙签订了《确认书》，约定冯某甲各方一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及办理产权转移登记手续时买方姓名写为新买方冯某甲，由卖方及新买方继续履行《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》项下的各项义务，原买方就卖方及新买方的上述各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。同日，冯某甲、周某及中国某银行深圳海晖支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定双方委托海晖支行对涉案房产交易款项24.8万元进行监管。至此，本案涉案房产的买方已变更为冯某甲，也得到了周某的认可，2010年8月1日冯某甲出具给冯某乙的委托书是否真实已不影响上述事实，故周某上诉提出购房主体不明确是导致赎楼不成的原因不成立，本院不予采纳。
根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据购房合同的约定，赎楼的义务人是周某，周某可以委托赎楼，也可以自行赎楼，在担保公司无法赎楼的情况下周某仍有责任自行赎楼，故虽然周某已经委托了担保公司办理赎楼手续，但不代表周某可以免除赎楼不成的责任，即使未依约赎楼是由于担保公司的原因导致，违约责任也只能由周某承担。而关于周某与担保公司之间的权利义务关系，可另循法律途径解决。关于周某提出由于买方不配合赎楼手续导致赎楼不成的上诉理由，本院认为，买方在签订合同后，履行了相关义务，根据交易流程，其在赎楼过程的配合义务仅仅是签署相关文件，某公司证实了买方已配合了赎楼事项，且根据2010年11月12日冯某甲向周某发出的《履约催告函》来看，冯某甲一直保持履约意向，对于签署文件的配合工作，冯某甲没有理由不予以协助，虽然周某否认收到《履约催告函》，但该函件按照周某提供的地址寄出，也有人签收，其否认收到不符合常理；加之周某也并未提出证据证实冯某甲未尽义务。故上诉人周某的该上诉意见不成立，本院不予采纳。
关于上诉人周某提出被上诉人冯某甲没有支付足额首期款，已构成违约的上诉意见，经查，被上诉人冯某甲在签订《二手楼交易资金委托监管协议》后，按照协议的要求支付了首期款。从一审的冯某甲提交的证据来看，支付了24.2万的首期款，与实际应付首期款相差了0.6万元，针对此，二审期间冯某甲提交了0.6万元的现金缴款单，可以证明冯某甲已全额支付首期款的事实，并且涉案房产买卖合同目的无法实现的原因，是上诉人周某未履行赎楼义务，故该上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人周某提出被上诉人冯某甲是在校大学生，无法实际获得贷款的上诉意见，如上所述，本案合同未予履行，是由于上诉人周某未履行赎楼义务导致，在被上诉人冯某甲已取得了银行的贷款承诺函，并且支付了首期款的前提下，冯某甲是否可以实际获得《个人购房贷款承诺函》承诺的贷款，并不是本案合同没有继续履行的原因，故该上诉意见，本院不予采纳。
综上，上诉人周某的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照合同约定，周某作为涉案房产的出卖人，构成违约时，作为买受人的冯某甲，有权请求对方支付相当于房屋交易价的20%即174000元的违约金。周某辩称不承担违约责任，应视为有调低违约金的要求，考虑到从合同签订，到周某以行为表示不再履行合同之间的期限较短，冯某甲应可采取适当措施防止损失扩大，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对冯某甲提出的要求周某承担违约责任的诉讼请求可予部分支持。本院酌情判令周某向冯某甲支付违约金30000元。原审判决事实基本清楚，但处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、维持深圳市某区人民法院（2011）深南法民三初字第321号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更深圳市某区人民法院（2011）深南法民三初字第321号民事判决第三项为”上诉人周某应在本判决生效之日起十日内，向被上诉人冯某甲支付违约金30000元”；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币6100元、由冯某甲负担5350元，周某负担750元；一审反诉案件受理费300元，由周某负担；二审案件受理费4510元，由周某负担1050、冯某甲负担3460（周某已预交6400元，多预交部分可自本判决生效之日起三日内向本院办理退费手续）。
本判决为终审判决。
审 判 长 武永庆
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 郑志锋
二〇一一年十一月十七日
书记员（兼） 廖燕萍
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。