广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第901号
上诉人（原审被告）：梁信森，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：邵美容，广东循理律师事务所律师。
委托代理人：劳艳婷，广东循理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎日洪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：刘世海，广东邦南律师事务所律师。
上诉人梁信森因与被上诉人黎日洪租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭进行审理，上诉人梁信森的委托代理人邵美容、劳艳婷，被上诉人黎日洪的委托代理人刘世海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、梁信森应于判决发生法律效力之日起十日内退还381415.53元予黎日洪；二、驳回黎日洪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4400元（黎日洪已预交），由黎日洪负担889.38元，梁信森负担3510.62元。梁信森负担部分应于上述付款同期迳付予黎日洪，原审法院不另收退。
上诉人梁信森向本院上诉提出：一、一审法院认定案由有误，本案为居间合同纠纷。梁信森与佛山市南海区丹灶镇石联村梅庄股份经济合作社（以下简称：梅庄合作社）从未签订《土地租赁合同》，梅庄合作社在（2013）佛南法民三初字第638号案中明确表示与黎日洪直接签订土地租赁合同，因此，梁信森与黎日洪自始不存在转租关系。以上均证明梁信森以居间人身份促成黎日洪与梅庄合作社签订合同，梁信森与黎日洪存在居间合同关系，本案案由有误。
二、一审法院主观臆断，违背证据裁判主义。一审法院在没有任何证据的情况下，仅凭主观推断否认黎日洪与梅庄合作社签订《土地使用权租赁合同书》的时间为合同书写的2006年12月23日；但另一方面，梅庄合作社在（2013）佛南法民三初字第638号案中明确表示于2013年12月23日签订《土地使用权租赁合同书》，黎日洪也没有任何证据推翻合同签订时间不是2006年12月23日，因此，一审法院过度主观臆断，严重违背证据裁判主义。
三、一审法院错误认定款项的性质。黎日洪与梅庄合作社签订《土地使用权租赁合同书》后，未能按时缴纳租金，亦未向梁信森支付居间费用。考虑到即使黎日洪不承租土地，梁信森仍可寻找下一位承租人，因此，梁信森垫付了第一期租金。后�，黎日洪向梁信森返还第一期租金以及支付居间费用。一审法院认为黎日洪交15万元给梁信森代为交租不符合常理，但梁信森从来没有主张这一事实，相反，梁信森始终主张15万元是黎日洪返还代垫的租金。如存在转租关系，梁信森根本不需要全额支付15万元，其仅需要支付第一期租赁期剩余时间的租金，因此，15万元认定为代垫的租金更为合理。另外，关于居间费用，根据《合同法》、《广东省高级人民法院民二庭关于民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》关于居间合同的规定看，没有将合同有效作为居间人获得报酬的条件，只要居间人向委托人提供信息和媒介，联络有签订合同意向的双方签订合同，促成合同成立，应当认定依约完成了合同义务，可以获得报酬，而不论合同是否具有法律效力。对于居间费的收费标准，法律并没有明文规定限制，只要是�方合意的情况下，并不存在过高或者不合情理这一说法，在如今的商业社会，机遇是最为难得的财富，梁信森为黎日洪提供一个极好的商机，结合租赁合同的总额，以及在当时土地承租的竞争环境下，50万元居间费用完全合乎情理。
四、涉讼土地的承租期限为最长20年。我国农村土地承包法第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”；第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对一特殊主体的特别规定。我国合同法第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分�效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体以外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，黎日洪并非集体成员，应当适用合同法规定，因此，承租期限最多为20年，一审法院认定30年使用期限没有法律依据。
综上所述，一审法院认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判驳回黎日洪的所有诉讼请求；2.判令诉讼费用由黎日洪负担。
诉讼期间，梁信森对其上诉理由和事实补充如下：一、黎日洪怠于行使权利，致使租赁目的无法实现，其应承担全部损失。根据梅庄合作社与黎日洪租赁合同纠纷一案已经查明的事实可得，黎日洪在承租前清楚知道涉案土地的属性为非工业建设用地，2006年12月23日�赁合同签订之日，梅庄合作社按照合同约定将土地交给了黎日洪使用，根据《土地使用权租赁合同书》第六条约定：“乙方接收土地半年内应动工建设项目用房”，第七条约定：“在甲方将土地交付给乙方之日起，乙方1年内未投资建设的，甲方有权无偿收回所租赁的土地，并追收乙方所拖欠的租金”，但黎日洪却迟迟未进行动工建设，梅庄合作社多次催促仍怠于履行建设义务。因此，黎日洪怠于行使权利，致使租赁目的无法实现，其应承担全部损失。
二、一审判决违反公平公正原则。在梅庄合作社与黎日洪租赁合同纠纷一案中，法院认定双方对合同无效负有同等过错，应当各自承担相应责任。但在本案中，一审法院将全部过错归于梁信森一方。梁信森作为居间人，促成合同成立，应当认定依约完成合同义务，可以获得报酬。退一万步而言，即使认定为�同转让，也是一个无效合同的转让，黎日洪在清楚租赁土地性质的情况下承租，也应当承担相应的责任，并非全部责任由梁信森承担。
被上诉人黎日洪辩称：1、一审认定事实清楚，案由定性准确，证据充分确实，判决法律依据充分。2、梁信森的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由站不住脚，与本案没有直接关系，请求二审法院驳回其上诉请求。3、黎日洪与梅庄合作社签订的合同用地性质为工业建设用地，根据《广东省集体用地流转办法》规定，其使用年限为50年，因此双方签订合同的租赁期限为30年是有依据的。4、原审判决黎日洪承担部分责任，黎日洪本不认可，但为节省司法资源没有上诉，梁信森明知涉案土地是转租却谎称是居间合同，实质上是倒卖土地。
上诉人梁信森在二审期间向本院提交租赁合同一份，拟证明黎日洪与梅庄合作社建立租赁合同关系的时间是2006年12月23日，该合同是黎日洪直接与梅庄合作社签订，本案不存在转租。
被上诉人黎日洪认为该证据无原件核对，内容不完整，对其真实性、合法性和关联性均不确认。
本院经审查认证如下：该证据没有原件且不完整，被上诉人黎日洪对其真实性亦不予认可，故本院对其不予采信。
被上诉人黎日洪在二审期间未向本院提交新的证据。
经被上诉人黎日洪的申请，本院依法向梅庄合作社发出《调查函》，梅庄合作社向本院出具《关于〈调查函〉的回复》（以下简称复函）一份、《丹灶镇村合作经济组织收据》三份。
双方当事人的质证意见如下：
上诉人梁信森对本院《调查函》的真实性、合法性和关联性均无异议；对复函的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该复函仅有梅�合作社的盖章，没有制作人和法定代表人的签字，不符合法律上的形式要件，复函的内容虚假，与已生效的（2013）佛南法民三初字第638号民事判决中法院认定的事实严重不符，该判决认定黎日洪与梅庄合作社签订租赁合同的时间是2006年12月23日，与复函内容矛盾，不能作为证据使用；对三份收据的真实性、合法性和关联性均不予确认，收据仅有复印件无法核实其真实性，且是梅庄合作社单方制作，收款人一栏为徐永本、梁信心，并非本案当事人，与本案无关。单凭收据无法证明梁信森与梅庄合作社存在租赁合同关系。梁信森只是通过内部关系将涉案土地留下来找买家，并非转租给黎日洪。
被上诉人黎日洪对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，复函内容经梅庄合作社谨慎核实，与黎日洪所主张的事实相符，涉案土地是集体土地，黎信森称其将涉案土地留下来找买家与常理不符。
上述《调查函》、复函及《丹灶镇村合作经济组织收据》为本院依法调取，并可与黎日洪的主张相互印证，收据中的交款人姓名虽有笔误，但日期及缴纳项目均与本案吻合，梁信森虽对复函及《丹灶镇村合作经济组织收据》的真实性不予认可，但未提供相反的证据，本院对上述证据均予以采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，2006年10月18日，梁信森就涉案土地向梅庄合作社缴纳300000元租地按金，同年12月23日，又缴纳“07年4月至08年3月地款”120000元。后梁信森将土地承租权转让给黎日洪，梅庄合作社与黎日洪在原合同的基础上只改变了承租人姓名并即签订了《土地使用权租赁合同书》。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本�二审的争议焦点为：梁信森收取黎日洪50万元款项是何性质以及该款项是否应退还。
关于梁信森收取黎日洪500000元款项的性质的问题。梁信森上诉主张其因介绍黎日洪与梅庄合作社签订《土地使用权租赁合同书》而收取黎日洪500000元居间费。对此本院不予认可，理由如下：1、梁信森并未举证证明其与黎日洪之间存在居间关系，在黎日洪与梅庄合作社土地租赁合同纠纷一案中，双方也未提及租赁合同是由梁信森居间促成。2、黎日洪关于涉案土地是由梁信森转租给他的主张已获得梅庄合作社的复函确认，并与梁信森于2006年12月23日向梅庄合作社缴纳120000元，后于2007年3月向黎日洪收取650000万元（梁信森确认其中150000元为第一年租金）的事实相吻合。3、涉案土地为梅庄合作社的集体土地，出租前理应经过公示，梁信森主张其仅介绍黎日洪与梅庄合作社签订租赁�同即取得500000元居间费以及因黎日洪不交租其就代为交纳第一年150000元的租金均不符合常理。综上，原审法院认为黎日洪支付给梁信森的500000元款项属梁信森转让土地承租权给黎日洪的对价，本案为土地租赁合同纠纷合法有据，本院予以维持。
关于梁信森是否应退还500000元的问题。已生效的广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第638号民事判决认定，涉案的《土地使用权租赁合同书》因违反法律的强制性规定而无效，故梁信森根据该无效租赁合同转让的承租权也无效。对黎日洪而言，该500000元款项实质是其取得涉案土地承租权及30年使用期限向梁信森支付的对价。梅庄合作社于2014年5月8日收回租赁土地是基于合同无效后返还，而非基于黎日洪违约，黎日洪无法根据租赁合同取得涉案土地30年的合法承租权并非基于其自身违约造成，故原判认�在黎日洪未能使用承租土地的时间段内，梁信森应退还对应部分的费用381415.53元（500000元×未使用期限22年10个月23天／30年）并无不当，本院予以维持。梁信森关于其不应退还上述款项以及涉案土地租赁合同承租时间超过20年的部分无效，原审判决以30年使用期限计算对价错误的主张理由不充分，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁信森的上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7021.23元，由上诉人梁信森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一五年十二月�十四日
书 记 员 陈敏仪