福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第365号原告（反诉被告）泉州市市政工程管理处，住所地泉州市鲤城区。法定代表人张晓阳，该单位总经理。委托代理人魏月瑜、黄飞飞，福建泓源律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）夏艳，女，1973年9月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。委托代理人张雄信、张琼云，福建泉中律师事务所律师、实习律师。原告泉州市市政工程管理处（以下简称市政管理处）与被告夏艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，被告夏艳于2014年1月10日提起反诉，依法由代理审判员吕千虹适用简易程序，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）市政管理处委托代理人魏月瑜、黄飞飞，被告（反诉原告）夏艳及其委托代理人张雄信、张琼云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市政管理处诉称，原、被告于2012年11月1日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告向原告购买址于泉州市坪山路与江滨北路交叉口沉洲花园。合同签订后，被告仅支付了首付款427501.45元，而未按合同约定办理银行按揭贷款手续。原告于2013年10月31日发函催促，被告仍未办理按揭手续及履行付款义务，被告的行为已构成违约。根据合同的约定，原告有权要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及保证金10万元归原告所有。另被告还应按总房款847501.45元的日万分之二支付自2013年11月11日起的逾期付款违约金。因该套房尚未再次竞价出售，无法确认再次竞价成交价与原竞价成交价的差额，原告保留该部分款项的请求权。请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、交易保证金10万元归原告所有；3、被告按总房款847501.45元的日万分之二支付自2013年11月11日起的逾期付款违约金；4、被告支付给原告因本案诉讼而支付的律师费4000元。被告夏艳辩称，一、同意解除双方签订的《房屋买卖合同》。据合同约定，原告应在2013年6月30日前向被告交房，但至今诉争房屋仍未交付。故本案中违约的是原告，应由原告承担合同解除的违约责任。二、被告已交的10万元保证金已转为房屋的首付款，不能再归原告所有。三、被告已按期按约向银行提交了办理抵押贷款的手续，而抵押贷款未能获准的原因在于诉争房屋是配套房，银行要求这类房屋应与店面一起出售才可办理按揭。原告在明知诉争房屋是配套房不可办理贷款的情况下仍出售给被告。反诉原告夏艳诉称，反诉原告与反诉被告于2012年11月1日签订《房屋买卖合同》一份，约定反诉原告向反诉被告购买诉争房屋。反诉原告依约向银行提交了办理抵押贷款申请的相关资料，并积极配合银行办理贷款审批手续。但由于诉争房屋属店面配套用房，银行不同意批准贷款，故反诉原告没有违约。相反是反诉被告未依约交付诉争房屋，存在严重违约行为。另据合同第十一条的约定，反诉原告有权要求反诉被告支付其聘请律师的费用。请求判令：反诉被告向反诉原告支付因本案诉讼产生的律师费4000元。反诉被告市政管理处辩称，一、合同中已明确约定了诉争房屋的性质，反诉原告在购买房屋时对房屋也进行了详细的查勘，本案无论是何原因导致贷款无法办理，都应是反诉原告的责任，反诉被告不存在违约行为。二、在反诉原告没有全额支付购房款的情况下，反诉被告才暂时没有向反诉原告交房。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，原告于2012年10月9日取得址于泉州市坪山路与江滨北路交叉口沉洲花园房屋所有权【房屋所有权证：泉房权证丰泽区（丰）字第201215623号】。该房屋所有权证上规划用途载明为其他。2012年10月31日，被告以竞价方式购得上述房屋，同年11月1日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买诉争房屋，该合同对双方的权利义务进行了约定。合同第二条载明，卖方……保证该房产已获得政府有关部门批准，可以上市公开转让……；第三条载明，买方……在明确卖方所告知的事项后自愿签订本合同；第六条载明，合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第2种方式给付除首付款之外的剩余房款：……（2）买方向【银行按揭贷款】方式付款。被告在参与竞价购买时支付了10万元的交易保证金，并于2012年11月1日以银行汇款形式支付327501.45元给原告。庭审中，被告自认于2012年12月11日左右到银行提交办理抵押贷款申请的材料。诉争房屋至今仍未办理银行抵押贷款，亦未交付给被告。以上事实，有原告提供的《房屋所有权证》、《竞价结果通知单》、《房屋买卖合同》、汇兑凭证以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。双方当事人争议的焦点为：本案的违约方是谁，应由谁承担违约责任。原告市政管理处认为，被告未按合同约定办理银行按揭，也没有以现金方式支付购房余款，已构成违约，应承担相应的违约责任。在被告未全额支付购房款的情况下，原告才没有将诉争房屋交付给被告。原告相应提供证据1即《房屋买卖合同》及竞价结果通知单，以此证明原、被告间存在商品房买卖合同关系，及合同对房款交付和违约责任的约定；证据2即汇款凭证，以此证明被告已按约支付了首付款；证据3即律师函，以此证明原告向被告发函催促其尽快办理余款的贷款手续；证据4即委托代理合同及发票，以此证明原告委托律师代其参加本案诉讼支付律师费4000元。被告夏艳质证称，对证据1合同的真实性无异议，但合同约定付款方式是按揭贷款，如变更为现金付款方式应先予以通知；合同约定房屋的交付时间为2013年6月30日，且应符合约定的交付条件，但至今诉争房屋仍未交付；竞价结果通知单是格式合同，原告未尽到合理的提示义务，其中通知事项第4款是无效条款；10万元保证金在双方签订合同后已转为房屋的首付款；对证据2的真实性无异议，可以证明被告交付了房款427501.45元；对证据3与事实不符，实际上是被告在催促原告办理银行按揭，被告也向银行提交了相关资料；对证据4由法院审查。被告夏艳认为，原告在明知店面配套用房无法办理银行按揭的情况下仍将诉争房屋出售给被告，且至今诉争房屋仍未交付，已构成违约，本案应由原告承担违约责任，被告并不存在违约行为。被告相应提供证据1即《房屋买卖合同》及不动产统一发票，以此证明被告已按约支付了首付款，但原告违约未按期交房；证据2即关于律师函的回复，以此证明双方交涉的经过；证据3即委托代理合同及发票，以此证明被告因本案诉讼委托律师支付律师费4000元；证据4即录音资料，以此证明诉争房屋无法办理按揭的原因在于原告，被告已按期按约向银行提交了相关材料。原告市政管理处质证称，对证据1真实性无异议，但在被告未足额支付购房款的情况下，原告才暂时未向被告交房；对证据2真实性有异议，是被告的单方陈述；对证据3本案的违约方是被告，该律师费应由被告自行承担；对证据4真实性有异议，不能证明与被告通话的人员是银行工作人员。被告夏艳于2014年1月10日提出申请，要求本院向兴业银行股份有限公司调查诉争房屋未能办理抵押贷款审批手续的原因。本院于2014年1月23日向时任兴业银行股份有限公司泉州分行客户经理的郭志钦作了一份调查笔录，其在该笔录中称被告夏艳有向银行提交申请抵押贷款的材料，但因诉争房屋为店面配套用房，不符合银行办理抵押贷款的房屋品种，故无法办理按揭。原告对该份笔录的真实性有异议，认为被告在欲购房时曾咨询过银行，银行告知其可以办理抵押贷款；在原、被告签订房屋买卖合同后，被告到银行申请抵押贷款才被告知不能办理。被告对该笔录的真实性无异议，认为确实是因诉争房屋为配套用房导致被告无法办理银行按揭。综上事实，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。合同约定的房款交付方式为银行按揭贷款，被告在向银行提交办理抵押贷款的申请材料后，由于诉争房屋为店面配套用房，规划用途为其他，不符合银行办理抵押贷款的房屋品种，导致无法办理银行按揭，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，这属不可归责于原、被告的事由，双方对此均无过错，故对原告主张被告违约并要求其承担逾期付款违约金及支付律师费的请求，不予支持。被告关于原告未按合同约定时间交付诉争房屋已构成违约的辩称，因被告的付款义务先于原告的交房义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……”的规定，在被告未付清购房款的情况下，原告当然有权拒绝交房，故对被告该辩称不予支持。现原、被告一致同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，故对原告诉请解除合同予以支持。关于被告交给原告的10万元交易保证金的性质，《竞价结果通知单》上约定交易保证金在签订《房屋买卖合同》之日起转为首付款，且交易保证金设立的目的也是为了保证原、被告双方交易的正常进行，原、被告已于2012年11月1日签订了《房屋买卖合同》，故10万元已转为首付款而成为《房屋买卖合同》的部分条款，不再存在交易保证金。故对原告诉请判令交易保证金10万元归其所有的诉求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告应返还被告已支付的款项。被告已支付的款项包括2012年10月31日交付的10万元及2012年11月1日以银行汇款形式支付的327501.45元，故原告应返还共计427501.45元给被告。关于反诉原告诉请反诉被告支付律师费4000元，反诉原告是基于其所主张的反诉被告未按合同约定交房及反诉被告对诉争房屋未能办理银行按揭贷款存在过错，反诉被告应承担违约责任，从而根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条的约定要求反诉被告支付律师费。但如前述分析，诉争合同双方均不存在过错等违约情形，故对反诉原告的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告泉州市市政工程管理处与被告夏艳就址于泉州市坪山路与江滨北路交叉口沉洲花园房产签订的《房屋买卖合同》；二、原告泉州市市政工程管理处应于本判决生效之日起十日内退还给被告夏艳购房款427501.45元；三、驳回原告泉州市市政工程管理处的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告夏艳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12274元，减半收取6137元，由原告泉州市市政工程管理处负担3068.5元，被告夏艳负担3068.5元。反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉原告夏艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  吕千虹二〇一四年四月八日书 记 员  何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第八条第一款：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。