上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2415号
上诉人（原审被告）张银凤
上诉人（原审被告）夏龙富
被上诉人（原审原告）上海家乐便民连锁有限公司
法定代表人＊＊，
委托代理人黄国平
委托代理人阮週
上诉人张银凤、夏龙富因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海市某路某号房屋为某研究所所有。某研究所委托某公司管理上述房屋。1999年6月21日，某公司与上海家乐便民连锁有限公司（以下简称家乐公司）签订《房屋使用协议书》，约定将某号2公房底楼（建筑面积388.13平方米）交于家乐公司作为粮油营业用房使用。某公司书面同意家乐公司在租赁期限内将房屋转租第三方。2012年11月27日，家乐公司（甲方）与张银凤（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于某号2东向西第五间门面营业用房（以下简称系争房屋）租赁给乙方使用，用以开设文具商店，建筑面积16平方米左右（以实测面积为准）；租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止；租期届满，乙方应立即腾退租赁房屋并交还钥匙，腾退及交还钥匙期限为租赁合同期届满后的2天内，逾期视为乙方违约，甲方有权按本合同追究乙方违约责任，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍金额，向甲方支付该房屋占用期间的使用费，同时承担违约金；房屋年租金人民币（以下币种相同）42，000元；租赁保证金3，500元；因租赁合同期满或乙方违约甲方提前解除本合同的，租赁房屋内一切固定装修均无偿归甲方所有，甲方无需给予乙方任何经济赔偿或补偿；本合同签订生效后，双方应严格遵守合同中的条款，任何一方不得违约，否则守约方有权追索违约方违约责任，违约金确定为2万元。夏龙富作为担保方在该合同上签字。2013年3月1日起，张银凤将系争房屋转让给蔡1、陈1经营，其后租金均为蔡1、陈1实际支付，蔡1、陈1租金付至2013年10月底，家乐公司开具租金发票抬头仍为张银凤。租期届满后，蔡1、陈1未搬离系争房屋。
家乐公司向原审法院提起诉讼，诉称，家乐公司与张银凤于2012年11月27日签订租赁合同，由张银凤承租系争房屋，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，夏龙富为该合同担保方。张银凤、夏龙富未支付2013年11月、12月租金，在租期届满后，又拒不搬出租赁房屋，后经了解房屋由蔡1、陈1使用。据此，请求法院判令：1、张银凤支付2013年11月、12月租金7，000元；2、张银凤支付房屋占用使用费，自2014年1月3日起至实际腾退房屋之日止，按日租金的1.5倍计算；3、张银凤支付违约金20，000元；4、夏龙富对上述款项承担连带责任；5、张银凤、夏龙富腾退上海市徐汇区某号2东向西第五间门面营业用房。
张银凤、夏龙富辩称，房屋之前从奚1处租借来，双方合作很好，自从换了家乐公司后就出问题了。张银凤、夏龙富曾借款给奚1，张银凤、夏龙富应支付的租金就从借款中抵扣。与家乐公司签合同也不能带回去签，一定要当场签。2013年3月起，张银凤、夏龙富已经把店铺转让给蔡1了，之后的租金都是蔡1付的，对转让一事家乐公司是知晓并同意的。在签合同时家乐公司还承诺续签合同。
一审审理中，蔡1、陈1于2014年7月21日将房屋交还家乐公司，家乐公司遂撤销了对蔡1、陈1的起诉，撤回要求张银凤、夏龙富腾退房屋的诉讼请求，张银凤、夏龙富应支付占用使用费截止于2014年7月21日，并同意返还租赁保证金3，500元。
原审认为，张银凤、夏龙富作为具有完全民事行为能力的自然人，应对其所签署的合同承担法律责任。张银凤、夏龙富辩称不得不签订合同的理由，不是其可不受合同约束的正当理由。家乐公司、张银凤、夏龙富签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方应恪守履行。张银凤、夏龙富擅自将房屋转让蔡1、陈1，并未征得家乐公司的同意，虽然转让后租金实际由蔡1、陈1支付，但家乐公司开具的租金发票抬头仍为张银凤，证明家乐公司认可的仍是其与张银凤之间的租赁关系，故张银凤、夏龙富应继续受合同约束，承担合同责任。租期届满后，张银凤、夏龙富未如期交还系争房屋，应按约支付使用费。张银凤、夏龙富辩称家乐公司承诺续签合同，缺乏证据佐证，法院难以采信。夏龙富作为合同保证人应对张银凤的金钱债务承担连带保证责任。家乐公司的诉讼请求，依法有据，法院予以支持。家乐公司同意返还租赁保证金，法院予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年八月一日作出判决：一、张银凤于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司2013年11月、12月租金7，000元；二、张银凤于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司自2014年1月3日起至2014年7月21日止的房屋占用使用费，按每日175元计算；三、张银凤于判决生效后十日内支付上海家乐便民连锁有限公司违约金20，000元；四、夏龙富对上述张银凤应履行的金钱义务承担连带支付义务；五、上海家乐便民连锁有限公司于判决生效后十日内返还张银凤租赁保证金3，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取计360元，由张银凤、夏龙富负担。
判决后，张银凤、夏龙富不服，上诉于本院称，1、上诉人将房屋转给蔡1使用事先告知被上诉人，并得到被上诉人口头允许。上诉人按原价转让给蔡1，并未牟利。事后的租金均由蔡1缴纳，被上诉人从未与上诉人进行任何联系。被上诉人否认知道上诉人转租蔡1与事实不符。原审法院对事实认定错误。2、上诉人于2013年3月2日将房屋转给蔡1经营，被上诉人于2014年2月提出违约起诉，超过法律规定的六个月默认期，法院应当不予支持。原审法院适用法律错误。3、鉴于被上诉人知道并认可上诉人的转租行为，并向蔡1收取租金，故被上诉人主张的租金和房屋使用费与上诉人无关，被上诉人应向蔡1主张。4、被上诉人在2013年10月已经与案外人签订新的租赁合同，违反合同约定的原承租人享有优先权。据此，请求二审撤销原审判决第一、二、三、四项判决，改判驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人家乐公司辩称，1、上诉人称转租蔡1得到被上诉人默许同意不存在，原审法院对本案事实查明是正确的。被上诉人自始至终认为承租人就是上诉人张银凤，且被上诉人开具的房租发票抬头也是上诉人张银凤，被上诉人的起诉状也是将上诉人张银凤和夏龙富列为被告，根据上诉人在诉讼中的辩称，才知道房屋转租给蔡1、陈1的情况，并申请追加蔡1、陈1为被告，之后由于蔡1、陈1将房屋交还被上诉人，所以被上诉人在一审审理中撤回对蔡1、陈1的起诉。2、被上诉人根据合同的约定及房屋占用情况有权向上诉人张银凤主张欠租和占用费，上诉人夏龙富承担担保责任。上诉人与蔡1之间的关系由上诉人与蔡1解决，不能以此拒绝承担违约责任。3、由于上诉人违反合同约定，所以优先续租的主张不能成立。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人张银凤、夏龙富与被上诉人家乐公司于2012年11月27日签订的租赁合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，据此，上诉人张银凤与被上诉人家乐公司之间系房屋租赁合同关系，上诉人夏龙富与被上诉人家乐公司之间系担保合同关系，均应属合法有效，各方应遵守约定，履行各自的合同义务。
关于上诉人张银凤将房屋转给蔡1、陈1经营使用是否得到被上诉人家乐公司同意一节，本院认为，上诉人张银凤称已经告知并得到被上诉人家乐公司的一名经理的认可，因上诉人在本案中未提交证据加以佐证，且未得到被上诉人认可，故上诉人主张其转租行为得到被上诉人同意，缺乏依据，本院难以采信。另外，被上诉人开具的租金发票抬头为上诉人张银凤，在租金发票上也未作备注，更无蔡1的签名，故上诉人张银凤、夏龙富以被上诉人家乐公司实际收取蔡1缴纳租金且超过6个月为由，主张被上诉人默认上诉人的转租行为，显然也不能成立，本院难以采纳。
根据合同约定，未经出租人同意转租的，出租人可以行使合同解除权，同时追究违约责任。合同还约定，租赁期满，承租人应立刻腾退房屋并交还钥匙，逾期视为违约，出租人有权追究违约责任，并要求承租人按日租金二倍金额支付房屋使用费。同时在合同中约定了担保人在履行过程中负连带担保责任。据此，被上诉人家乐公司要求上诉人张银凤支付租赁合同欠付的2个月租金以及合同期满后的房屋使用费以及违约金2万元，同时要求上诉人夏龙富作为担保人对上诉人张银凤应付款项承担连带责任，具有合同依据，可予支持。上诉人与蔡1、陈1之间的转租行为系另一个法律关系，可另行解决。上诉人认为被上诉人应向实际使用人蔡1、陈1主张，本院亦不予采纳。
综上所述，上诉人张银凤、夏龙富的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币720元，由上诉人张银凤、夏龙富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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