上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初8331号
原告：王玉华，女，1946年11月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王力斌，上海市嘉华律师事务所律师。
被告：陆鸣兴，男，1953年2月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：全丽，上海百悦律师事务所律师。
原告王玉华与被告陆鸣兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序。被告陆鸣兴于2017年6月19日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王玉华的委托诉讼代理人王力斌，被告(反诉原告)陆鸣兴及其委托诉讼代理人全丽到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
王玉华向本院提出诉讼请求：1、判令陆鸣兴向王玉华支付2017年1月1日至4月30日的房屋租金16,400元；2、判令陆鸣兴支付违约金24,600元。诉讼过程中，王玉华于2017年6月20日增加(变更)诉讼请求：1、判令陆鸣兴支付2017年1月1日至6月9日的房屋租金21,500元；2、判令陆鸣兴支付拖欠的水费266.4元、电费31.59元、煤气费281.7元、有线电视费115元；3、判令陆鸣兴支付延期付款违约金24,600元(自2016.12.30起暂计至2017.3.28止)；4、判令陆鸣兴支付提前解除合同违约金4,100元。2017年8月30日，王玉华表示因陆鸣兴已支付诉请2中的部分费用，故撤回诉请2中部分请求，要求陆鸣兴支付拖欠的水费214.70元、煤气费21.50元、有线电视费115元。
事实和理由：2016年8月26日，王玉华委托儿子张某与陆鸣兴签订徐汇区长桥四村XXX号XXX室《房屋租赁合同》，根据合同约定，双方租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，租金为每月4,100元，提前3日支付下月租金，逾期支付租金的，每日按日租金的100%支付违约金。至起诉日，陆鸣兴经多次催告拒不支付2017年1月1日至4月30日的租金，故诉至法院。又因在诉讼过程中，陆鸣兴于2017年6月9日通知王玉华解除系争的租赁合同，故作增加、变更诉讼请求。
陆鸣兴辩称，不同意王玉华的诉讼请求。在陆鸣兴租赁房屋期间，2017年1月初涉案房屋出现漏水，陆鸣兴要求王玉华对房屋进行维修，但是根据合同约定王玉华没有履行对出租房屋的维修义务，对渗漏水没有进行维修，陆鸣兴于2017年3月13日搬离了租赁房屋，王玉华是违约方，陆鸣兴合理行使抗辩权，没有违约，王玉华没有为承租人提供适宜居住的房屋，故不应该支付房屋租金。2017年6月9日，双方对水电煤进行抄录，电费数字与陆鸣兴支付的数据可以对应，不存在欠费，煤气费是每两个月进行估算的，6月9日抄见数为1377,陆鸣兴已经支付到1373，水费是渗漏水导致的，并非陆鸣兴使用，应该由王玉华自行承担。
陆鸣兴向本院提出反诉：1、确认陆鸣兴与王玉华的《房屋租赁合同》已于2017年3月13日解除；2、判令王玉华支付陆鸣兴直接经济损失2,550元(中介费1200+增加房租100*5+搬家费850)；3、判令王玉华支付陆鸣兴违约金4,100元；4、判令王玉华退还陆鸣兴押金8,200元；5、判令王玉华支付陆鸣兴维护、清理上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋必要费用500元(棉衣、洗水棉等)；6、判令王玉华支付陆鸣兴聘请律师费用3,000元；7、本案诉讼费用由王玉华承担。
事实和理由：陆鸣兴与王玉华签订《房屋租赁合同》后，入住了承租房屋并支付房屋押金及租金。2017年1月初，租赁房屋厨房早、晚渗水蔓延，影响陆鸣兴一家正常生活及身体健康，经陆鸣兴反复排查，系入户总水阀、水管老化渗漏，1月14日，陆鸣兴以视频方式将房屋渗水问题通知出租人，并自行联系居委、装修队等试图解决持续漏水问题。16日，陆鸣兴又向水务部门报修，经维修人员排查后被告知在移除紧邻煤气管道的前提下方可施工维修，因陆鸣兴系承租人，无权签署相关移除管道同意材料，故于当日微信告知出租人报修结果，以便出租人及时出面妥善解决租赁房的漏水问题，以保证承租人的正常使用和居住安全。2017年3月13日，因出租人长达两个月迟迟不出面解决漏水问题，陆鸣兴一家实在无法在居住房生活下去，故于当日告知出租人解除合同，并于当日搬离了租赁房，另找房屋签订租赁合同。又因王玉华始终未露面且未留下任何联系地址，故陆鸣兴无法与其办理房屋交接及退还钥匙，直至2017年6月9日才正式办理房屋交接。王玉华的严重违约行为，致使陆鸣兴受到经济损失，故提出反诉。
王玉华对陆鸣兴的反诉辩称，不同意诉请1，双方是6月8日解除合同，陆鸣兴在6月9日才交还王玉华房屋。不同意诉请2，与本案无关。不同意诉请3，是陆鸣兴违约在先。不同意诉请4，陆鸣兴没有提供押金收据，其付过押金，但没有8,200元，是陆鸣兴不愿意承担中介费，王玉华还承担了中介费。不同意诉请5，陆鸣兴没有损失依据。不同意诉请6，律师费没有合同约定。陆鸣兴提出自行联系了居委会和装修公司，实际上都是王玉华一方联系的。1月16日的微信记录中陆鸣兴提到自己放弃维修，2月4日的微信记录中王玉华一方也提到愿意配合可行的修复方案，2月13日王玉华联系妥当了装修人员，安排上门维修，因此，王玉华一方积极配合进行维修工作，不同意陆鸣兴的反诉请求。
本院认定事实如下：王玉华系上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋权利人。2016年8月26日，王玉华之子张某(出租方甲方)与陆鸣兴(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，约定陆鸣兴租赁上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋，建筑面积63.59平方米，作为居住使用，租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止，月租金4,100元，租金以1个月为一期支付，乙方每期租金提前3日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的100%支付逾期违约金。甲乙双方约定：在签订本合同时，乙方应直接或通过甲方支付房屋租赁保证金(押金)，押金数额为2个月的租金，即8,200元，甲方收取该押金后应向乙方出具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的押金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期内发生的水费、电费、煤气费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由乙方承担。合同第六条甲方的权利与义务6.4：合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用。合同第九条违约责任9.1甲方的违约责任(2)租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；9.2若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金：(1)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(2)……。9.3乙方的违约责任(1)如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的100%作为逾期违约金；乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；(2)……；9.4乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的。还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)……；(2)……；(3)乙方逾期不支付租金累计超时3日的。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
合同签订后，陆鸣兴方入住了系争房屋，2016年11月的租金于2016年11月29日与12月份的租金一起转入张某的银行账户内。
2017年1月14日，陆鸣兴将厨房内水管发现渗漏的视频通过微信发给张某，张某随即联系了小区物业，虽经物业上门查看，查明进水总阀处管道出现慢渗漏、热水器上口管道也有渗漏，但未能修复。1月16日，陆鸣兴向水务部门进行报修，经水务部门人员检查认为进水总阀紧邻煤气管道，对拆修施工带来困难，故未作维修，陆鸣兴将此情况告知了张某。之后，渗漏情况一直延续，陆鸣兴只能临时采取用棉物吸水。2月4日，陆鸣兴再次要求张某处理渗漏问题，虽经张某联系，因值春节期间，无人开工，至2月15日，张某委托的维修人员上门维修，对热水器出现的渗漏进行了修理。
2017年3月4日，陆鸣兴与案外人签订房屋租赁合同，向案外人租赁上海市徐汇区罗秀新村XXX号XXX室房屋，月租金4,200元，租赁期限三年，支付中介费1,200元。3月13日，陆鸣兴搬离了系争房屋。在此期间，因陆鸣兴未支付2017年1月1日起的房屋租金，故张某不断在催告，3月15日，陆鸣兴微信回复：“张某先生，房租一事你不会忘，但房客正常要求你不问不闻，置之不理严重的侵犯租客的正常起居，现我已搬离这个完全不符合居住的环境。”对此，张某回复称其搬离行为并不表示合同已经解除，要求陆鸣兴认真对待合同。
2017年4月19日，王玉华诉至本院要求陆鸣兴支付至4月30日的租金及违约金。陆鸣兴以辩称理由坚持自己的观点。
2017年6月5日，在本院组织双方进行谈话过程中，陆鸣兴表示同意支付3月15日之前的租金及3月15日至5月31日一半的租金，当天解除合同并交接房屋，但王玉华不同意租金支付数额，也不同意交接房屋。6月8日，陆鸣兴向张某发送了合同解除通知函，通知其租赁合同自2017年3月15日解除。6月9日，陆鸣兴与王玉华一方办理了房屋交接手续，陆鸣兴并支付3,000元代理费聘请律师提起反诉，要求支持其反诉诉请。
审理中，双方于2017年6月9日交接房屋时水表抄见数为：1845；煤气抄见数为：1377；而陆鸣兴已支付水费至2017年4月的抄表读数为1785；已支付煤气费至2017年3月的抄表数为1373；另陆鸣兴未支付2017年1月至5月的有线电视费115元。
关于房屋押金，陆鸣兴表示押金收据已找不到，但按合同约定陆鸣兴支付了房屋押金8,200元，王玉华承认收到过房屋押金，但认为没8,200元，但王玉华对其主张未提供证据。
以上事实，除庭审笔录外，另有王玉华提供的房地产权证、租赁合同及户籍资料、微信记录、房屋交接记录、水电煤有线电视发票、微信支付凭证，陆鸣兴提供的照片、微信和短信记录、报修单、支付租金记录、微信截图和合同解除通知函、收条、水电煤账单、交接手续、中介费收条、房屋租赁合同及2份发票、支付凭证等证据证实，经庭审质证，除王玉华对陆鸣兴提供的中介费收条、租赁合同、律师费发票认为与本案无关外，对其他证据双方并无异议，本院予以。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王玉华委托其子张某与陆鸣兴签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。现双方签订的租赁合同提前解除，陆鸣兴认为系因房屋存在漏水影响居住，应由王玉华承担违约责任，王玉华则认为陆鸣兴不按合同约定支付房租，构成违约，要求陆鸣兴承担违约责任。对此，本院认为，从双方提供的微信记录来看，房屋进水阀门处开始出现慢渗漏时虽造成一定不便，但尚不影响居住及合同履行，但王玉华一方作为出租人未能及时履行维修义务修复渗漏，确保承租人正常使用房屋，有违合同约定。而陆鸣兴未按照合同约定的支付期限及时支付租金，也构成违约，故本院认定导致租赁合同提前解除双方均有过错，互不承担违约责任。虽然陆鸣兴因为房屋存在渗漏搬离了租赁房屋，但其并未正式与王玉华提出解除合同交接房屋，故陆鸣兴要求确认租赁合同于2017年3月13日解除，本院难以支持，在诉讼期间，陆鸣兴向王玉华一方发出解除合同通知函，王玉华予以接受，双方并办理了房屋交接，故本院认定合同解除日期为2017年6月8日。王玉华要求陆鸣兴支付拖欠的租金，有合同依据，但王玉华一方在明知陆鸣兴已经搬离，也未积极与其交涉，以减少双方损失，且由于房屋存在渗漏而导致陆鸣兴搬离，故对于未支付的租金可适当减少，具体数额由本院酌情判处。陆鸣兴未按合同约定时间支付租金，现王玉华要求其支付逾期付款违约金，可以支持，但双方约定的违约金明显过高，现陆鸣兴要求调整，本院予以采纳，具体数额也由本院根据双方的实际情况予以酌情判处。合同解除后，对于租赁房屋尚未结算的水、煤气、有线电视费应按实结算。陆鸣兴主张其搬离后的水费抄见数系漏水造成，缺乏相关证据，本院不予采信。关于煤气费，房屋交接时的抄见数与陆鸣兴的实际付款数相差4个字，陆鸣兴理应再支付12元。王玉华由于其自己重复付费而多支出的滞纳金，由其自行交涉承担。关于房屋押金，虽然陆鸣兴遗失了押金收据，但租赁合同明确了房屋押金为8,200元，王玉华也承认收到押金，其认为不足8,200元，也未提供证据，故本院认定押金为8,200元，王玉华理应将押金返还。陆鸣兴要求王玉华支付中介费、搬家费、增加的房租费、维护清理费及聘请律师费，缺乏法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：
一、王玉华与陆鸣兴签订的关于上海市徐汇区长桥四村XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2017年6月8日解除；
二、陆鸣兴于本判决生效之日起十日内支付王玉华房屋欠租16,000元，并支付违约金2,800元；
三、陆鸣兴于本判决生效之日起十日内支付王玉华欠付的水费207元、煤气费12元、有线电视费115元；
四、王玉华于本判决生效之日起十日内返还王玉华房屋押金8,200元；
五、驳回王玉华的其余诉讼请求；
六、驳回陆鸣兴的其余反诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1,072元，减半收取计536元，由王玉华负担397元，陆鸣兴负担139元；反诉案件受理费169元，由陆鸣兴负担104元，王玉华负担65元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一七年十二月十八日
书记员 郜倩云
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。