山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民初58号
原告：黎莉。
委托代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。
委托代理人：王素芳，山东东曦律师事务所律师。
被告：江苏省苏中建设集团股份有限公司。
法定代表人：笪鸿鹄，董事长。
委托代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。
委托代理人：孙宇。
被告：山东三陆置业集团有限公司。
法定代表人：杨立志，董事长。
原告黎莉与被告江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称“苏中建设集团公司”）、山东三陆置业集团有限公司（以下简称“三陆置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎莉及其委托代理人房金春、王素芳，被告苏中建设集团公司的委托代理人汪哲慧、孙宇到庭参加诉讼。被告三陆置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黎莉诉称，被告苏中建设集团公司与三陆置业公司之间的建设工程施工合同纠纷执行一案，东营市中级人民法院（以下简称“东营中院”）于2015年9月6日立案受理，于2015年11月18日作出（2015）东执字第231-3号执行裁定，裁定拍卖三陆置业公司领秀天成包括涉案房产东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢5-1304室在内的10套房产。原告黎莉于2011年已经购买该房屋，在该案执行过程中，原告黎莉向东营中院提起书面执行异议，申请解除对涉案的领秀天成5幢5-1304室房产的查封。东营中院于2016年5月9日作出（2016）鲁05执异19号执行裁定，裁定驳回案外人黎莉的异议。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告认为，原告于2011年与被告三陆置业公司签订房屋买卖合同，原告已经履行了所有交款义务，该房屋已归原告所有，三陆置业公司没有依法办理网上登记并不影响合同的效力，应予以解封。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。原告已经全额交付房款，由于被告三陆置业公司的不作为未办理过户手续，但并不影响原告对涉案房产享有的权利，涉案房产应归原告黎莉所有。综上，应依法确认东营市东营区黄河路579号领秀天成5幢5-1304室归原告黎莉所有，并解除对该房产的查封；判令两被告赔偿查封原告财产造成的经济损失10000元；诉讼费用由被告负担。
被告苏中建设集团公司辩称，原告诉求无事实和法律依据，应依法予以驳回。理由：原告提交的认购单不能证明原告与被告三陆置业公司之间在涉案房产查封之前就签订了合法有效的商品房买卖合同，更没有在房管部门网签备案，其提交的证据也不能证实原告已经支付全部价款，且原告自认被告三陆置业公司未将涉案房产交付原告使用。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告黎莉提供的证据不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。东营中院对房产采取的查封措施应继续进行。
被告三陆置业公司未作答辩。
原告黎莉为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：
1、东营中院（2016）鲁05执异19号执行裁定书一份，证明涉案房屋被查封，原告提出书面异议，东营中院裁定驳回原告黎莉的异议，原告黎莉依法提起执行异议之诉。
2、商铺认购申请单、认购单各一份，创富卡一张。证明原告与被告三陆置业公司签订了简单的房屋买卖合同，系原告朋友张洪忠帮忙认购，确定了房屋编号为5幢5-1304，面积24.66平方米，房屋价款经优惠为191924元，该简单合同是合法有效的，原告依据该合同交付了全额房款。
3、三陆置业公司出具的收据四张、原告的银行卡银行流水一份。证明原告于2011年3月30日向三陆置业公司交纳商铺认购金2万元；2011年12月18日交商铺定金3万元；2011年12月25日交购房款5万元；2011年12月29日交房款91924元，以上交纳房款共计191924元。高翔与原告系夫妻关系。
4、三陆置业公司于2016年5月23日出具的证明一份。证明三陆置业公司已收到了原告所有的购房款，认可该房屋归原告所有，认可因为公司的管理混乱，没有及时为原告办理网签。
被告苏中建设集团公司质证认为，对证据1的真实性无异议，该证据中已经明确涉案房产登记在三陆置业公司名下，该裁定书确认涉案房产没有交付给原告；对证据2商铺认购单的真实性有异议，该证据上并没有三陆置业公司的公章，商铺认购申请单中与认购单中的申请人不一致，不符合书面买卖合同的有效构成要件，对于商品房的认购、订购以及预定协议，商品房买卖合同的司法解释有明确规定，只有符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，才能被认定为商品房买卖合同。因此，原告提交的该组证据不能证明原告在法院查封涉案房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；证据3的收据系由三陆置业公司单方出具，对其真实性无法确认，且没有相关银行流水予以佐证，并且2011年3月30日的收据中交款人为张洪忠，与原告无关。对高翔与原告系夫妻关系予以认可。对证据4三陆置业公司2016年5月23日出具的证明的真实性不予认可，证明中没有单位负责人或者经办人的签名，不符合相关法律规定，无法证明涉案房产归原告所有。
被告苏中建设集团公司未提交证据。
本院分析认为，原告黎莉提交的证据1至3相互印证，能够证明原告黎莉通过朋友张洪忠认购涉案房屋，向被告三陆置业公司交纳商铺定金及房款共计191924元的事实，本院对该3份证据的证明效力予以确认。原告黎莉提交的证据4被告三陆置业公司出具的证明，被告三陆置业公司未出庭，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件，且证明内容无其他证据印证，本院对该证据的证明效力不予确认。
根据对以上证据的分析认定以及原、被告的陈述，本院确认如下事实：
2011年3月30日，原告黎莉的朋友张洪忠就涉案的东营市东营区黄河路579号领秀天成商铺与被告三陆置业公司协商认购事宜，交纳申请费2万元。原告黎莉的朋友张洪忠于2011年3月30日向三陆置业公司交纳商铺认购金2万元；原告黎莉于2011年12月18日交纳商铺定金3万元；原告黎莉丈夫高翔于2011年12月25日交购房款5万元；高翔于2011年12月29日交房款91924元，以上交纳房款共计191924元。被告三陆置业公司对以上款项出具了收据四份。认购单中确定了商铺编号为1304，建筑面积为24.66平方米，房屋总价款为221940，原告主张后经优惠，总房价为191924元。
原告黎莉庭审认可，上述商品房预售合同未在房产管理部门办理网签备案，因涉案房产不具备交房条件，被告三陆置业公司至今未向其交付涉案房产。
另查明，因三陆置业公司未履行生效判决确定的义务，本院于2015年11月18日作出（2015）东执字第231-3号执行裁定，裁定评估、拍卖三陆置业公司包括涉案房产在内的相关房产，案外人黎莉针对涉案房产向本院提出书面异议，本院于2016年5月9日作出（2016）鲁05执异19号执行裁定，裁定驳回案外人黎莉的异议。原告黎莉于2016年5月26日向本院提起本案案外人执行异议之诉。
本院认为，本案争议的焦点问题为原告黎莉对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否许可对涉案房产的执行。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，原告黎莉与三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、原告黎莉是否支付全部价款并实际占有涉案房产、原告黎莉是否因自身原因未办理过户登记系认定上述焦点问题应当考量的因素。涉案房产尚未办理初始产权登记，本案不存在因原告黎莉自身原因未办理过户登记的问题，但综合原告黎莉与三陆置业公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系、原告黎莉是否支付全部价款并实际占有涉案房产等几个方面，本院认为，原告黎莉对涉案房产并不享有足以阻却强制执行的民事权益，应当许可被告苏中建设集团公司对涉案房产的执行。
原告黎莉提交的商铺认购单、房款收据能够证明其与被告三陆置业公司成立了合法有效的商品房买卖合同关系，但不能证明其已支付了全部房屋价款。涉案房产未办理过户登记，不发生物权变动效力，原告黎莉尚不享有涉案房产的物权，其对涉案房产仅享有债权请求权，该请求权属债法上的权利，不具有排他的效力，与被告苏中建设集团公司本案据以执行的债权相比并不具有优先性。涉案房产系商业用房，不具有保障基本居住权的功能，根据上述最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，原告黎莉是否合法占有涉案房产仍系本案应当考量的因素。原告黎莉自认被告三陆置业公司未向其交付涉案房产，其对涉案房产尚未形成物权法所保护的占有事实。涉案商品房预售合同亦未在房产管理部门登记备案，不具有公示性。故原告黎莉对涉案房产不享有所有权，原告主张依法确认涉案房产归其所有的诉讼请求不能成立。因其不享有所有权亦不享有足以排除强制执行的民事权益，故不应停止涉案房产的执行。
综上，原告主张依法确认涉案房屋归其所有、解除查封并排除执行的主张，本院不予支持。至于诉请赔偿经济损失10000元的主张并非本案执行异议所解决的问题，原告应另行主张。依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于<适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告黎莉的诉讼请求。
案件受理费4329元，由原告黎莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 翟玉芬
人民陪审员 杜桂根
二〇一六年八月三十日
书 记 员 温继春