河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第281号原告：王丹，工人，现住永清县。委托代理人：温秀芹，现住永清县。委托代理人：申素梅，河北恒帆律师事务所律师。被告：廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区春明道。法定代表人：高荣，总经理。委托代理人：陶东坡，河北天枢律师事务所律师。原告王丹与被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司（以下简称为荣盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁宏军独任审判，公开开庭进行了审理。原告王丹的委托代理人温秀芹、申素梅，被告荣盛公司的委托代理人陶东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丹诉称，原告在永清县益昌路196号原农机修造厂宿舍区有住宅一处，土地使用权面积为112.16平方米。被告于2007年2月对该地块进行房地产开发，将该小区命名为“锦绣花园小区”。原告与被告经协商，双方于2007年11月28日签订了《房屋拆迁补偿协议》两份，约定被告拆迁原告所有的住宅，将108平方米的框架结构住宅楼还迁给原告，楼号为锦绣花园6A楼1单元602室，该套回迁住宅房款双方互不找价。具体内容见协议书。协议签订后，原告如约搬迁。被告在2010年8月26日才通知原告领取房屋钥匙，通知原告交纳相关费用为原告办理房屋权属证书。原告按照被告的通知要求交纳了相关的费用，包括维修基金、物业费、燃气开口费、配套费、测绘费、工本费、地下室补交差价费、公摊电费、垃圾处理费等费用，但是直到现在，被告也未给原告办理回迁房屋权属证书。期间原告曾多次找被告和相关部门要求无果，使得原告不能行使对回迁房屋的所有权能，给原告造成较大的经济损失。另原拆迁了原告的厢房折合价款15000元，被告在协议中答应原告所购买的车库按照市场价格给予15000元的优惠。由于被告违反法律规定及拆迁约定，侵犯原告合法权益，故原告诉至法院请求：1、判令被告即刻为原告办理并交付锦绣花园小区6A楼1单元602室回迁楼房的房屋所有权证书；2、判令被告赔偿因没有及时给原告办理房屋所有权证书而给原告造成的经济损失119283元；3、判令被告以优于市价15000元出卖给原告车库一个；4、本案诉讼费及其他诉讼开支由被告承担。被告荣盛公司辩称，1、被告与原告不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，原告无权向被告主张办理并交付锦绣花园小区6A楼1单元602室房屋权属证书。被告从未与原告签订过房屋拆迁安置补偿合同，锦绣花园小区6A楼1单元602室是被告给被拆迁人王永德的回迁房，该回迁房应办理在王永德名下。2、原告与被告是房屋买卖合同关系，应依据相关法律规定和《商品房买卖合同》的约定办理。2010年8月15日，双方签订了《商品房买卖合同》一份，关于产权登记合同明确约定了如因出卖人的责任，双方协商解决。而实际上是原告没有交纳面积差价款、契税、工本费等原因造成的没有及时办理房屋权属证书。原告主张的经济损失的数额和原因需要有证据证实，如举证不能需承担不利后果。如果原告主张的是违约金等损失，依据最高人民法院司法解释的规定，该损失承担的前提也是由于出卖人的责任，而出卖人即被告并无责任。3、原告无权向被告主张以优于市价15000元的价格将车库出卖给原告。双方未签订过任何协议，被告也未向原告作出过承诺。与被告签订优惠购买车库协议的被拆迁人是王永德，被告同意以优于市价15000元的价格将车库出卖给王永德，但“市价”的具体价格应经过双方协商或共同申请物价认证中心鉴定。由于王永德多年来实际占用53号车库，且并未交纳任何费用，因此需赔偿被告的相关损失。综上所述，原告与被告之间是房屋买卖合同关系，而不是房屋拆迁安置补偿合同关系，原告并不是本案中的适格原告，故恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求。原告为支持其诉讼请求所提供的证据以及被告质证意见如下：证据1、房屋拆迁补偿协议二份。证明：原、被告于2007年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议两份。约定了被告拆迁原告所有的位于原农机修造厂的职工宿舍，还迁给原告108平方米的住宅楼一套；具体楼号为6A楼1单元602室；协议签订后5日完成搬迁；回迁时间为自搬迁之日起16个月内；协议签订后，原告将被拆迁房屋的土地证、房产证原件交付给被告；甲乙双方就该套住宅房款双方互不找价；乙方购买甲方车库按照市场价格给予15000的优惠等条款。被告质证意见：对证据的真实性无异议，可以证实拆迁补偿协议的被拆迁人是王永德而不是王丹。证据2、回迁房屋费用明细表一张、收费收据四张。证明：在原告领取房屋钥匙时的2010年8月26日，被告给付原告一张领钥匙交钱的费用明细，原告按照上面的项目交纳了全部的费用，被告将回迁房屋交付给原告。被告质证意见：对证据中的费用明细表真实性不予认可，理由是没有我公司盖章确认。对收据的真实性没有异议。证据3、永清县国土资源局出具的《查询结果证明》一份。证明：被告拆除了原告112.16平方米的平房，用该平房置换了现在居住的回迁楼房。被告质证意见：对该证据的真实性没有异议。证据4、《分层（幢）房屋面积表》一份。证明：经查询，原告的回迁房屋在房屋实际交付后，经永清县鑫琳房地产测绘有限公司实际测绘，正式确定了原告的回迁房屋的具体情况：永清县锦绣花园小区6A楼1单元602室；套内面积：98.98平方米；公摊面积：19.40平方米；产权面积：118.38平方米。证明原告回迁房屋时的原告房屋的市场价格是2568元／平方米。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但该测绘公司需附有相关资质，否则不能证明其主张的内容。证据5、王××的身份证复印件一份、交纳房款收据一份、商品房买卖合同一份，房产证一份。证明：证明王××的身份基本信息；王××和原告的比对为：王××所在的房屋具体位置在原告家的上一层；王××购房时间为2010年8月19日签订买卖合同，2010年8月23日交款；王××所购买的房屋产权面积为118.83平方米，与原告的房屋面积相同；王××房屋的市价为2568元／平方米，故原告的房屋市价也应当是2568元／平方米。被告质证意见：与本案不具有关联性，不能证明其主张。证据6、证明一份。证明原告王丹与王永德二人之间的父女关系属实。被告质证意见：对证据无异议。被告为支持其答辩主张所提供的证据以及原告方的质证意见如下：证据1、房屋拆迁补偿协议两份。证明：拆迁补偿协议的双方是被告与王永德，被告与原告不存在房屋拆迁安置补偿合同关系。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性认可。但不认可被告的证明目的。该证与原告提交的拆迁协议一样。协议中虽然签的是王永德，但是王永德是代替女儿王丹签订。从协议中可以看出，乙方确定的房屋是6A楼1单元602号，该楼是王丹用被拆迁房屋与被告置换的涉案回迁楼房，是其与父亲王永德母亲温秀芹一起居住的房屋。该证与其他证据结合能够证实房屋拆迁补偿协议的乙方户主是王丹，真正的所有权人是王丹。证据2、商品房买卖合同一份。证明：被告与原告存在房屋买卖合同关系。原告质证意见：该证据不具真实性、合法性与关联性。原告从未签署过该合同。且该买卖合同不适应原被告之间的房屋拆迁安置补偿的法律关系。双方实际上是对房屋的拆迁安置补偿问题，而不是买卖合同关系。被告以此证明自己的主张没有法律依据，且与本案没有关联性。该证据不能证明原告与被告存在房屋买卖合同关系。证据3、收条一张。证明：证明原告曾领取6A楼1单元602室的补偿款，与被告存在房屋买卖合同关系。原告质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性认可。但该证据并不能证明原被告之间存在买卖合同关系。从此收条上明确地反映出收款人是王丹，且下面还有王永德的签字，证明了王丹与王永德的关系，被告在签订房屋补偿协议以及发放补偿款的过程中，是承认王丹与王永德的父女关系，所以双方均签字，同时证明两个人之间与被告是同一套房屋拆迁补偿事宜，证明了原告王丹是本案适格的原告主体资格。依据原、被告质证意见并结合双方庭审中陈述综合分析，本院对双方当事人所举证据的效力认定如下：原告所举的证据：证据1系原告之父王永德就本案中所涉的房屋与被告签订的房屋拆迁补偿协议，具有真实性、关联性、合法性，本院对其证据效力予以确认。证据2中的明细表虽无被告公司盖章确认，但是该明细表与被告方出具的三张收据的相关内容能够互相印证，且被告对于收据的真实性并无异议，故本院对证据2的效力予以确认。证据3系永清县国土资源局出具并加盖有公章，具有真实性、关联性、合法性，本院对证据的效力予以确认。证据4系永清县鑫琳房产测绘有限公司所出具，被告提出无该公司的资质证明，不认可其真实性，但是在其他相关案件中由被告所提供的同一小区内住户的房屋所有权证书中显示，房屋的测绘亦是该公司所完成的，故可以推定该公司具有相应的资质，因此本院对证据4的效力予以确认。证据5具有真实性、关联性、合法性，本院对证据效力予以确认。证据6具有真实性、关联性、合法性，故本院对其证据效力予以确认。被告所举的证据：证据1与原告所举的证据1相一致，对其证据效力本院予以确认。证据2系商品房买卖的示范合同文本，而本案中双方当事人之间并非商品房买卖关系，而是拆迁补偿安置关系，故该证据不是双方之间的真实关系反映，因此不具有真实性，对其证据效力本院不予确认。证据3具有真实性、关联性、合法性，故本院对其证据效力予以确认。另，本院在庭审中向双方当事人出示了本院（2014）永民初字第964号案卷中关于法院从永清县住房保障和房产管理局调取的廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司在该机构进行预售备案的有关档案材料。对此，原告方无异议；被告方对真实性无异议。经审理查明，原告王丹系王永德之女，其在永清县益昌路东光明道北侧原农机修造厂宿舍区有住宅一处，土地证号为永国用（2008）字第1**号，土地使用权面积为112.16平方米。被告于2007年2月对该地块进行住宅小区的开发，将该小区命名为“锦绣花园”。双方经协商后，由王永德与被告于2007年11月28日签订了《房屋拆迁补偿协议》两份，第一份协议中约定乙方（原告之父王永德）确定的具体楼号为6A楼1单元602室；回迁时间为自搬迁之日起16个月之内，搬迁费用及租房费用由乙方自行承担，超出16个月的，甲方（被告）按每月200元的标准给乙方补偿，直至交房为止；还迁入住需交纳的维修基金、契税、物业管理费、开口费及相关费用按统一标准由乙方自行负担；乙方在本协议签订后5日内完成搬迁等。第二份协议中约定：本协议作为甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的最终补偿协议，该套住宅房款甲乙双方互不找价；另乙方所购买的车库甲方按市场价格给予15000元的优惠。协议签订后，原告方如约完成搬迁，被告并未在约定的回迁时间（即2009年4月3日）之内交付回迁房。被告实际向原告方交付回迁房时间为2010年8月26日。该回迁房的产权面积为118.38平方米，其中套内面积为98.98平方米，分摊面积为19.4平方米，分摊系数为0.195965。同日，原告还向被告交纳了地下室面积补差价款308元，燃气开口费11400元，配套费1100元，测绘费116元，工本费80元。本院认为，被告在进行拆迁改造之时，对于所涉土地的使用权人以及房屋的所有权人负有调查与核实的义务。因此被告对于原告王丹系被拆迁人一事应当视为是明知的，对于由原告之父王永德来代表原告进行协商拆迁补偿事宜也是认可的。王永德在与被告经协商一致后，虽然是以自己的名义与被告签订的两份《房屋拆迁补偿协议》，但是在事后履行中，原、被告对于该两份协议均未提出过任何异议，并且在被告进行交付回迁房屋时，所出具的收据上也明确写为本案原告王丹。因此，该两份协议应当视为是本案双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，故对本案双方具有约束力，双方应共同遵守并执行。被告作为房地产开发商，在向原告交付回迁房后，有义务及时协助原告办理该房屋的产权证。对于办理房屋产权证时所应缴纳的相关费用，被告应当对收费项目、收取标准以及何方负担等问题向原告进行释明。本案中被告在向原告交付回迁房屋的同时，已向原告收取了测绘费和工本费，因此被告应当承担为原告办理该回迁房屋产权证的责任，并在办理之后亦应及时将房屋产权证和有关机构收取相关费用所出具的正式票据转交给原告。对于出现有关机构的收费金额与被告向原告事先代收款数额不相等的情况时，原、被告之间应当予以多退少补。关于原告所主张要求被告赔偿因未及时办证给原告造成的经济损失一项，双方当事人在签订的拆迁补偿协议中并没有作出相关约定。本院认为，原告在取得回迁房屋之时，按被告提出的要求向其交纳了相应的地下室面积补差价款，同时也交纳了用于办理房屋产权证的相关费用。基于此种情形下，对于因未及时办证所给原告造成的经济损失，原告有权向被告主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。据此，对于应取得房屋权属证书的日期，应当以回迁房屋的实际交付使用之日起90日的次日，即2010年11月25日，确定为出卖人应当承担违约责任的开始时间。对于损失计算的方法，原告主张依据上述司法解释的该条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该主张符合法律规定，本院予以采纳。原告主张其房屋按照2568元／平方米的价格标准来计算，经查该价格并不高于被告在永清县住房保障和房产管理局进行预售备案所确定的最低价，故本院对原告所主张的价格予以确认，以此来计算原告的回迁房屋118.38平方米的价格为304000元，该数额应视为原告已付购房款总额。对于原告主张利息计算至2015年4月16日，本院予以采纳。原告主张依据银行同期贷款的利率进行上浮50%的利率标准来计算，该上浮比例明显偏高，本院酌定为上浮40%。根据中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，应确定同期同类贷款的年利率为5.96%。据此，原告所主张的该项损失的计算结果为111609元。关于原告起诉要求判令被告以优于市价15000元出卖给原告车库一个的诉讼请求，是基于第二份《房屋拆迁补偿协议》中“乙方所购买的车库甲方按市场价格给予15000元的优惠”的约定，故被告应当履行该义务。然而，被告提出王永德多年来实际占用53号车库且并未交纳任何费用的主张，同时双方在该第二份《房屋拆迁补偿协议》种对于市场价格的确定方式，既未作出明确约定，也未对履行期限加以明确，而且原告在本案中也未提供相关证据来证实被告车库的建成时间以及销售价格，因此双方当事人依法可以就此项诉讼请求相关内容进行协议补充，在双方不能达成补充协议并且仍无法确定情形下，原告可以另行通过诉讼解决。故此，本院对原告该项诉讼请求不予支持。被告所称与原告不存在房屋拆迁安置补偿合同关系，原告无权向被告主张办理并交付锦绣花园小区6A楼1单元602室房屋权属证书，以及双方间是房屋买卖合同关系的辩解意见，与事实不符，本院不予采信。综上，原告关于要求被告办理并交付锦绣花园小区6A楼1单元602室回迁楼房的房屋所有权证书，并由被告赔偿因未及时办证给原告造成的经济损失的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。对于原告主张依据银行同期贷款的利率进行上浮50%的利率标准来计算经济损失的主张，因该上浮比例明显偏高，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司为原告王丹办理位于永清县锦绣花园小区6A楼1单元602室回迁楼房（含地下室）的房屋所有权证书并交付原告王丹，同时应将有关机构出具的测绘费、工本费的正式票据一并交付。如果出现有关机构的收费票据金额与被告向原告事先代收款数额不相等的情况时，原、被告之间应当予以多退少补。二、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司赔偿原告王丹因未及时办证给原告造成的经济损失111609元。三、驳回原告王丹的其他诉讼请求。上述判决中的第一、二项内容，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元减半收取1493元，保全费1120元，共计2613元，由原告王丹负担441元，被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司负担2172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  袁宏军二〇一五年四月二十八日书记员  王思萌