北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第16093号
原告（反诉被告）北京华润新镇置业有限责任公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦13层。
法定代表人蒋智生，职务董事长。
委托代理人卢绮琴，女，北京华润新镇置业有限责任公司职员。
委托代理人钱鹏飞，男，北京华润新镇置业有限责任公司职员。
被告（反诉原告）高振宇，男。
委托代理人王贺，北京策略律师事务所律师。
委托代理人沈小丽，北京策略律师事务所律师。
原告北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称：华润新镇公司）诉被告高振宇商品�预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润新镇公司委托代理人卢绮琴、钱鹏飞，被告高振宇及其委托代理人王贺、沈小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华润新镇公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号：xx）及相关补充协议已于2015年3月29日解除；2、请求判令被告在判决生效后七日内协助原告完成该合同的联机备案解除手续和预售登记注销手续；3、请求判令被告高振宇向原告支付逾期付款违约金人民币406000元，拒不配合完成注销手续的违约金人民币1160712元，以上共计人民币1566712元；4、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2014年10月31日，原告与被告签订了编号为xx的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议（以下简称“预售合同”）�该房屋房款总计人民币11607120元，被告按照合同约定支付首付款3487120元后，根据合同约定，余款人民币812万元被告应申请银行贷款并在合同约定的期限7日内划入委托人账号，但直至目前，被告拒绝配合办理银行按揭贷款手续，造成无法放贷还款。在此期间，为督促被告履行此项义务，原告曾在付款期限届满后向被告发出按揭催款函，但被告仍未履行其义务。根据合同第十一条约定，买受人未按约定时间付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计逾期应付款的5％向出卖人支付违约金。基于此，原告于2015年3月28日向被告发出解约函，被告已于2015年3月29日签收，预售合同正式解除。故据此，被告应当向原告支付违约金406000元。另根据合同附件十补充协议第二十五条规定，合同解除后，因乙方原因未能在30日内配合甲方办理注销网上签约联机备案及预告登记解除手续的，乙方应再向甲方支付总房价款10％的违约金。事实上，送达解约函解除合同后，2015年4月24日原告又委托律师发出律师函再次敦促被告办理相关手续，但被告仍拒不办理，实际已超出30日约定期限。故被告应依约协助原告完成注销涉案房屋网上签约联机备案及预告登记解除手续，并向原告再行支付违约金人民币
1160712元。以上应付违约金共计人民币1566712元。
被告高振宇辩称：一、导致贷款无法办理属原告过错。原告向被告指定浦发银行并全程对接银行，做出了贷款的保证和承诺，应对其行为负责。普通贷款变更为合力贷，由于涉及到增加借款人问题，法律主体增加，应取得该第三人的同意方发生变更的效力。被告不同意配合原告骗取贷款的非法行为，是双方合同未能继续履行的实际障碍。二、双方为协议解除，被告不应承担违约责任。封顶后或签约后7日内付款的条款属于格式条款，不具有法律效力。在格式条款无效的情况下，约定逾期日应当按照合理情形后延。贷款在解除时尚未逾期超过90日，原告无解除权。双方此时应属协议解除。网签解除未办理非因被告原因。由于合同未约定双方协议解除后，网签解除的问题，被告有权在其资金未退还之前，暂停办理网签的解除手续，且原告在发出解约函之后，并未发出任何要求被告与其一道办理网签解除的邀约和表示。另外，预售合同是格式合同，这些格式条款加重了被告方的责任，属于合同法规定的欺诈，违反法律法规强制性规定。综上，原告在合同履行中存在严重过错，且没有任何损失情况下，要求被告支付高额的违约金，于法无据，于理不合，请求法院依法驳回其要求高额违约金的�讼请求。
被告高振宇向本院提出反诉请求：1、请求判决被反诉人向反诉人返还购房首付款人民币3487120元至反诉人账户；二、请求判决被反诉人向反诉人支付自2014年11月1日起至实际返还日止按照人民银行同期贷款基准利率的上述款项利息（截止2015年9月10日为165153.86元）；3、判决被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月31日，反诉人与被反诉人签订编号为xx的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议。合同约定房款总计11607120元，反诉人按约定支付了首付款3487120元。反诉人考虑到自身年龄问题可能会对贷款有影响，曾于签订合同前向被反诉人陈述了自己的情况并确认贷款问题。被反诉人推荐了售房现场驻扎的浦发银行工作人员供反诉人咨询，浦发银行工作人员向反诉人介绍了接力贷，反诉人对接力贷需要提交其儿子出具的相关材料表示疑问�浦发银行工作人员向其承诺不需要其儿子提供实质性材料。后被反诉人向其口头表示贷款没有问题，并承诺如贷不下来款，会退还反诉人已交款项。合同签订后，反诉人按照贷款银行的要求提交了一系列申请贷款的资料，但银行迟迟没有向反诉人发放该笔贷款，并非因反诉人原因导致贷款合同未能订立。被反诉人于2015年3月28日向反诉人发送解约函，反诉人签收确认合同解除，但被反诉人至今仍未返还房屋首付款。被反诉人的失信行为给反诉人造成了严重的经济损失，反诉人为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。
被反诉人华润新镇公司辩称：一、双方签署的《北京市商品房预售合同》是双方意思的真实表示，不存在任何违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，一经成立对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的�务，反诉人高振宇在合同签订后主张相关条款无效，缺乏事实和法律依据。二、反诉人高振宇既未按银行要求提供贷款相关的资料而无法取得银行贷款，又未及时与我方协商变更付款方式，是导致被告逾期付款的根本原因。根据合同补充协议第四条第2款第（4）项的约定，乙方未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料均非免责事由。我方有权根据合同第十一条及其补充协议第四条第3款的约定，解除合同并要求被告按照累计逾期应付款的5％支付违约金。三、反诉人高振宇虽认可解除合同，但却未能在合同约定时间内配合我方办理该房屋联机备案解除等相关手续，故我方有权根据合同补充协议第二十五条的约定，要求被告支付总房价款10％的违约金。综上，不同意原告的反诉请求，同意将首付款扣除违约金后进行返还。
原告华润新镇公司就其�述向本院提供证据：1、原、被告签订的《北京市商品房预售合同》（编号：xx）及补充协议；2、争议房屋的《封顶证明》；3、原告向被告发出的逾期《按揭催款函》及其EMS单据、物流信息；5、原告委托律师向被告发出的《律师函》及其EMS单据；6、房款发票及相应收据；7、浦发银行工作人员出具的《接单证明》、《商业贷款初审确认函》；8《商品房预售合同联机备案表》；9、浦发银行个人住房贷款所需资料、浦发银行工作人员发给被告的邮件及被告名片；10、《声明》；11、签约流程协议书及现场公示合同文本照片、12、其他房屋的《商品房预售合同联机备案表》、合同首页、个人贷款借款赁证、客户收付款入账通知；13、浦发银行工作人员发给被告相关合同邮件；14、浦发银行世纪城支行的退件通知；15、经被告签署的《商品房预售合》草稿。被告高振宇对原告�供的证据1真实性认可，认可双方存在合同关系，但其中的一些条款认为违反合同法规定，格式条款违反公平原则，限制被告主要权利的条款是无效的，合同约定贷款的时间为7天是不现实，是难以实现的，认为违约条款不成立，补充协议第四条第2款下的第（3）（4）项条款是无效的；对证据2的真实性、合法性均不认可，封顶证明没有向被告出示和送达过，不认可证明目的；对证据3至证据6真实性、合法性认可，不认可证明目的；对证据7真实性不予质证，认为事项填写不全；对证据8真实性认可；对证据9第二页“贷款需要的资料”不认可，对其它内容真实性认可；对证据10的合法性不认可，认为限制了被告的主要权利，违反了合同法的强制性规定；对证据11，真实性不认可；对证据12、证据13真实性认可，不认可证明目的;对证据14的真实性不认可，认为贷款银行若驳回�款申请，应在法定期限内通知借款人，被告没有收到过银行送达的退件通知；对证据15的真实性、合法性不认可。
被告高振宇就其所述向本院提供证据：1、《北京市商品房预售合同》；2、房款发票及相应收据；3、与浦发银行涉案房屋贷款业务主办人员王xx往来邮件；4、与涉案房屋销售人员张xx往来邮件；5、被告律师发给被告的《律师函》及其EMS单据、物流信息；6、2015年2月1日录音光盘及文字说明；7、2015年3月21日录音光盘及文字材料8；贷款需要的资料清单；9、上海浦东发展银行北京分行个金个人调查表；10、情况说明。原告华润新镇公司对被告提供证据1真实性认可，认为违约条款是常规条款，不需要做标记，合同不是格式条款；对证据2的真实性认可，认为定金是2014年10月12日交纳，其他款项是2014年10月31日交付的，被告有足够的时间考虑；对证据3的真实性认可，不认可证明目的；对证据4的真实性无法核实，证明目的不认可；对证据5中的5514号快递单关联性不认可,不知是否妥投；对证据6和证据7的真实性均不认可；对证据8认为与本案无关，被告提供的资料清单与原告提供的资料清单只是排版不一致，内容是相同的，记号是谁做的无法查清；对证据9的真实性无从考证不予质证；对证据10真实性合法性关联性不予认可。
本院经审理认定事实如下：位于北京市海淀区xx住宅楼系原告华润新镇公司开发建设，2014年10月25日主体结构封顶。2014年10月31日，原告华润新镇公司与被告高振宇签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，合同编号xx，被告高振宇购买原告华润新镇公司开发建设的位于北京市海淀区xx号房屋，预测建筑面积183.84平方米，单价每平方米77308.65元，总价11607120元。合同第六条约定付款方式及期�，买受人首期支付购房款总价的30％，其余价款向浦发银行办理商业贷款支付；合同第十一条约定逾期付款责任，买受人未按约定时间付款逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计逾期应付款的5％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该合同附件十补充协议第四条对主合同中付款方式及期限的补充约定，首付款为购房款总价的30％为3487120元，房款70％金额为812万元由乙方申请贷款；乙方于该房屋所在楼宇主体结构封顶后签订主合同，应于签订主合同之日起7日内将贷款金额划入甲方账户；若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资�，乙方不办理预告登记或预抵押手续等）导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第十一条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利；补充协议第二十五条约定：主合同和本协议解除后，乙方应在解除合同通知送达之日起三十日内配合甲方，即与甲方共同或授权甲方到主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除及预告登记解除等相关手续，如因乙方原因未能在三十日内配合甲方办理完毕前述手续，则乙方应再向甲方支付总房价款百分之十的违约金并承担诉讼费用，并继续履行上述义务，如甲方行使解约权的，则甲方有权自应退还乙方房款中予以抵扣印花税、违约金和诉讼费用。同日，被告高振宇签署《声明》，内容为：“……在签订买卖合同前，北京华润新镇置业有限责任公司就加“★”加粗条款提请本人特别注意，并说明其中部分条款内容对本人可能产生不利影响。同时，本人已就其他存疑条款向北京华润新镇置业有限责任公司提出，该公司就相关条款已按本人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。本人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制北京华润新镇置业有限责任公司的责任或者限制本人的权利，但本人均认可。”当日，被告向在现场的浦发银行工作人员提供了身份证、户口本和结婚证，浦发银行对被告高振宇申请的商业贷款进行初审，并出具了《商业贷款初审确认函》。
合同签订当日，被告高振宇向原告华润新镇公司支付了购房首付款3487120元。原、被告双方办理了商品房预售合同联机备案（联机备案编号xx）。后因被告向贷款机构提交的贷款资料不齐全，贷款机构未批准贷款，导致剩余房款未按时足额到�原告的指定账户。2015年2月2日，原告华润新镇公司向被告高振宇邮寄发送《按揭催款函》，告知被告因其未将按揭贷款划入原告的账户，已构成逾期付款，根据合同约定逾期在90日内，应按日万分之二（即每日1624元）向原告支付违约金，并催促被告尽快配合银行将按揭贷款划入原告账户，邮件由他人代收。2015年3月28日原告华润新镇公司向被告高振宇邮寄发送《欠款解约函》，通知被告高振宇逾期付款超过90日，已经构成严重违约，根据合同约定通知被告解除编号为xx的《北京市商品房预售合同》及补充协议。2015年3月29日邮件已签收。2015年4月24日，原告委托律师向被告邮寄发送《律师函》通知被告在收到本函后七日内办理解约后的相关手续及支付违约金事宜。邮件已签收。2015年6月17日，被告委托律师向原告华润新镇公司发送律师函，写明高振宇确认《北京市商品房�售合同》及补充协议于2015年3月28日解除，要求原告华润新镇公司退还首付款及其利息。
庭审中，被告称合同签订后，被告没有拿到合同原件，第一次看到合同是从银行人员那里得到的合同复印件。被告还称合同是原告方提供的格式合同，合同补充协议第四条第二款第3项付款期限的约定是本合同重要条款，字体没有加粗加“★”重点提示，房屋所在楼宇主体结构是否封顶，何时封顶，办理贷款的最后期限，原告售楼人员也没有向其解释，原告对被告所述不予认可，其称合同在签订后两周之内本人或其代理人可以去原告公司领取，关于合同的内容，售楼员已对被告有详细的告知，另外售楼现场有公示的合同范本可供参阅。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签�的《北京市商品房预售合同》均系双方自愿签订，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行各自的合同义务。
关于被告主张合同补充协议约定封顶后或签约后7日内将贷款金额划入甲方账户的条款属于格式条款，不具有法律效力；整个商品房预售合同是格式合同，加重了被告的责任，违反了法律法规的强制性规定，属于欺诈。根据合同法规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而予先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。对格式条款发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案《北京市商品房预售合同》确系原告华润新镇公司拟制的格式合同，原告在制作合同文本时，对重要条款字体加粗，并加“★”重点提示，但因合同内容条款较多，在较短的时间内，被告有可能对合同内容不能全面的理解。被告并未收到原告方的《封顶证明》，合同是否于楼宇主体结构封顶后签订，被告并不知晓，被告在合同上签字当日原告未同时签章，被告手中并无合同原件，合同补充协议第四条写明：从签订合同之日起7日内乙方的贷款金额划入甲方账户。该条款对被告而言不公平，期限过短，加重了被告方的责任，贷款的期限可以合理的范围内适当延长。
由于被告向贷款机构提交的贷款资料不齐全，贷款机构未批准贷款，导致剩余房款未足额到达原告的指定账户，直至2015年2月22日，合同签订后94天原告向被告发送《按揭催款函》，2015年3月28日，合同签订后148天，原告向被告发送《欠款解约函》，根据《北京市商品房预售合同》第十一条约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，原告已在付款期限上给予被告适当的延长，被告仍未履行合同的付款义务，被告应属违约。由于被告违约，原告行使解除权，向被告发送《欠款解约函》，要求解除原、被告签订的《北京市商品房预售合同》，该《欠款解约函》已于2015年3月29日送达到被告，被告对此无异议，故本院确认原、被告于2014年10月31日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》于2015年3月29日解除。原告要求被告支付逾期付款违约金406000元，理由正当，本院予以支持。
关于原告�张被告协助原告完成该合同的联机备案解除手续和预售登记注销手续，理由正当，本院予以支持。原告以被告逾期拒绝办理注销网上签约联机备案及预售登记解除手续为由，按合同补充协议第二十五条约定，要求被告支付违约金1160712元。本院认为，该条款系原告制作的格式条款，合同文本的字体虽有加粗，但原告在签订合同时及向被告发送《按揭催款函》和《欠款解约函》时，并未给被告有明确的释明，解约后被告需办理签约联机备案及预告登记解除手续，该条款加重了被告方的责任，该条款的违约责任部分应属无效，故原告要求被告因未协助原告完成该合同的联机备案解除手续和预售登记注销手续，而支付违约金的请求，无事实与法律，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告返还购房首付款一节，依据《北京市商品房预售合同》第十一条约定，合同�除后，出卖人应退还买受人全部已付款。被告据此要求原告返还首付款，理由正当，本院予以支持。被告要求支付首付款利息一节，由于被告未协助原告完成该合同的联机备案解除手续和预售登记注销手续，原告扣留该款，系履行抗辩权，被告要求支付利息，理由不充足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认北京华润新镇置业有限责任公司与高振宇于二○一四年十月三十一日签订的《北京市商品房预售合同》（编号：xx）及相关《补充协议》于二○一五年三月二十九日解除。
二自本判决生效之日十日内，高振宇协助北京华润新镇置业有限责任公司完成上述合同的联机备案解除手续和预�登记注销手续。
三、自本判决生效之日十日内，高振宇向北京华润新镇置业有限责任公司支付违约金人民币四十万零六千元。
四、自本判决生效之日十日内，北京华润新镇置业有限责任公司返还高振宇购房首付款三百四十八万七千一百二十元。
五、驳回原告北京华润新镇置业有限责任公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告高振宇的其他反诉请求。
如果北京华润新镇置业有限责任公司、高振宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万八千九百元，反诉费一万七千三百四十八元，由北京华润新镇置业有限责任公司负担三万零五百六十六元（已交纳九千四百五十元自本判决生效之日起七日内�纳），由高振宇负担五千六百八十二元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐艳茹
人民陪审员
付希萍
人民陪审员
杨敬
二〇一六年十二月六日
书 记 员 陈光华