上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初72937号原告倪燕燕，女，1982年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆帅戎，男，2005年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人倪燕燕(系原告陆帅戎母亲)。被告肖和平，男，1953年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告倪燕燕、陆帅戎与被告肖和平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告倪燕燕又系原告陆帅戎的委托代理人、被告肖和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪燕燕、陆帅戎诉称，2016年6月29日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定被告收到除尾款外的所有房价款后7日内将原告所购的浦东新区大同路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给原告，被告应于交房前办理原有户口迁出手续。原告的贷款在2016年9月6日到被告账户，根据合同约定，被告应于9月13日前交房，但被告至今未向原告交房，同时也不迁出户口，被告的行为已构成严重违约，故提起诉讼，要求：1、被告将系争房屋交付给两原告；2、被告支付逾期交房违约金，按总房价人民币(以下币种相同)105万元的日万分之五计算，从2016年9月13日起至实际交付之日止；3、本案诉讼费由被告负担。被告肖和平辩称，被告已于7月21日从系争房屋中搬出。在原告办理贷款时被告就通知原告可以交房，原告的贷款于9月6日到账，贷款到账后被告没有通知原告交房，因为应该是原告来找被告。9月22日，原告发短信给被告，说交房已过了好几天，下午要直接过来，当天下午原告和同事一起到系争房屋，当时被告就同意交房，但原告主要纠结房屋内的户口问题，双方还没谈完，原告就被同事拖走了。9月23日，原告和其哥哥还有中介一起来的，我当时就要求交房，但原告要求被告先迁走户口再交房，而被告的户口暂时还不能迁走，所以原告不同意接受房屋，之后，原告就诉讼了。现被告同意交房，但被告没有违约，不同意承担违约金。如果法院审理后认为被告违约，那么合同约定的违约金过高，要求按租金标准即每月2,000元调整。另外，原告应当支付被告自2016年9月13日至实际交房日止每月2,200元的看管房子费用。经审理查明，2016年6月29日，原、被告签订买卖合同，合同约定：原告以105万元的价格向被告购买系争房屋；本合同签订后，原告已支付定金32万元转为首期房价款，本合同签订当日原告再支付被告首期房价款38万元，原告通过贷款支付30万元，房屋交付且被告将户口迁出当日内，原告再支付被告尾款5万元；被告应于收到除尾款外的所有房价款后7日内将该房地产交付给原告，双方验看清点后签订房屋交接书，交房前的水、电、燃气(若有)、有线电视(若有)、物业管理费及其他因使用该房地产所产生的费用均由甲方承担；被告未按合同约定履行义务的，每逾期一天应按原告已付款的万分之五向原告支付违约金，直至实际履行之日；被告应于交房前，办理原有户口的迁出手续；等等。买卖合同签订前，原告已支付被告32万元，买卖合同签订的当天原告又支付被告房款38万元。2016年8月24日，系争房屋产权登记至原告名下。同年，9月6日，原告的贷款30万元到达被告账户。9月23日，原、被告至系争房屋交房，因被告尚未迁走系争房屋内的原户口，原告拒绝收房。9月26日，原告提起本案诉讼。10月17日，被告发短信给原告，要求原告先把房子收下，再谈户口问题。原告回复不可以，按合同上的办。以上事实，由经庭审质证的买卖合同、房款收据、上海市房地产权证及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，原告自9月13日起向被告主张交房。9月22日下午，原告和同事一起去系争房屋，到了那里还没有谈交房的事情，被告就火气很大，于是我们就走了。9月23日，原告是因被告不愿结清物业费、不迁出户口而不接受交房的。另原告表示，系争房屋目前的租金差不多每月2,000元。被告则表示，9月13日，原告确实是打电话给被告的，但被告没看到，未接。9月23日，原告只是提出户口问题，其表示户口不迁，房子不接受，当天原告并未提及物业费的事情。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。买卖合同约定，被告应于原告除尾款外的所有房价款付清后7日内将房屋交付给原告，现除尾款外的所有房价款的付清日是2016年9月6日，按照合同约定，被告应于9月12日前向原告交房，但是，被告并未按约向原告交房，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告向其交房，并无不妥，可予准许。至于逾期交房违约金，本院认为，被告称其在9月22日已向原告表示同意交房，对此，原告未予认可，而被告也未举证证明，本院不予采信。9月23日，被告向原告交房，但原告因被告尚未迁出系争房屋内的原有户口而拒绝收房。因被告迁出系争房屋内的原有户口并不是合同约定的交房条件，故原告以被告尚未迁出系争房屋内原有户口为由拒绝收房，依据不足。原告称当天不收房还有一个原因是被告不愿意结清物业费，对此，被告不予认可，而原告也未举证证明，本院不予采信。退一步讲，即便当天被告是不愿意结清物业费，原告也不能就此拒绝收房，原告可以在收房后就物业费另行向被告主张。综上，鉴于被告已于2016年9月23日向原告履行交房义务，而交房未成的原因在于原告，故逾期交房违约金应当计算至2016年9月22日。对于被告主张的违约金过高，本院认为，综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，合同约定的按原告已付款的日万分之五计算违约金，显属过高，违约金由本院参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则按原告已付款的每日万分之三计算。被告主张由原告支付自2016年9月13日起看管房屋的费用，因被告未在本案中提起反诉，本案不作处理，被告可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告肖和平应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区大同路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告倪燕燕、陆帅戎；二、被告肖和平应于本判决生效之日起十五日内按100万元的每日万分之三支付原告倪燕燕、陆帅戎自2016年9月13日起至同年9月22日止的逾期交房违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,250元，减半收取计7,125元，由原告倪燕燕、陆帅戎负担7,000元，被告肖和平负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 敏二〇一六年十二月二十日书记员 潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。