湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂安陆民初字第00692号
原告（反诉被告）刘丹屏。
原告（反诉被告）刘莹屏。
委托代理人陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认与放弃、变更请求、进行和解、签法律文书。
被告（反诉原告）盛冬莲。
委托代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认与放弃、变更请求、进行和解、签法律文书。
委托代理人张天仁。代理权限同上。
原告（反诉被告）刘丹屏、刘莹屏诉被告（反诉原告）盛冬莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成由审判员宋文震担任审判长、审判员朱珊、人民陪审员叶亚梅参加评议的合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘莹屏及委托代理人陈劲松、被告（反诉原告）盛冬莲的代理人齐忠东、张天仁到庭参加了诉讼。当事人在庭外调解期内亦未达成协议，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘丹屏、刘莹屏诉称：2011年3月28日，二原告经被告同意受让汉丹路365号锦香园饮食服务业经营性资产并更名为大三元酒楼从事餐饮服务，转让金叁万柒仟元。原告刘莹屏随后与被告盛冬莲签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期为三年，租金一年为28000元，第二年第三年的租金按市场行情经双方协议递增。原告随即履行交付租金义务并投入104000元对房屋进行装修改造、投入资金添置设备，开始营业。但在短暂经营半年之后，隔壁拆迁房屋时将被告出租给原告的房屋及原告投资的部分经营性财产毁损。租赁房屋毁损后，原告数次要求被告恢复原状以重新开始经营，但被告拒不修复房屋导致原告无法继续经营，一直停业。原告一直找被告协商，被告以各种理由推托，并于2014年10月初未通知原告的情况下将房屋推倒重建，原告购买添置的资产也不知所踪，装修及其他全部投入血本无归。故诉至法院请求判令被告赔偿各项经济损失198650元（装修费104000元、原告受让及添置设备80650元、返还半年租金14000元）。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告身份证复印件一份，拟证明原告诉讼主体资格；
证据二、房屋租赁合同一份，拟证明双方租赁房屋期限及支付租金28000元的事实；
证据三、装修合同、工程预算表、工程款领条各一份，拟证明原告装修费104000元的事实；
证据四、转让协议、公证书、价格认证书各一份，拟证明原告设备总投入80650元的事实；
证据五、照片一组及上访信，拟证明所租房屋于2011年10月受损成危房，导致合同不能履行的事实；
证据六、律师函，拟证明原告多次发函要求被告协商处理合同相关事宜；
证据七、照片一组，拟证明被告于2014年10月8日将所租房屋推倒重建，原告资产不知所踪装修全部毁损事实。
被告（反诉原告）盛冬莲答辩并反诉称：原告于2011年4月15日承租被告房屋经营酒楼，约定租赁期限3年，租金每年28000元，被告仅付1年租金后拒付，并且实质占用房屋至合同期满，期间并转租他人使用。期满后，原告既不续租也不退还房屋，在给予原告搬迁期6个月之久的情况下，为维护自身合法权益，在原告到场的情况下将其经营资产存放于肖台社区车库。原告所称房屋毁损，是被拆迁方不慎部分毁损，仅系三楼，对一楼、二楼经营并无影响，原告所述损失与被告无关，也未实际发生，应驳回原告诉求。同时反诉请求原告支付所欠租金56000元。
被告（反诉原告）盛冬莲为支持其抗辩理由和反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一、被告（反诉原告）身份证复印件一份，拟证明被告（反诉原告）诉讼主体资格；
证据二、房屋租赁合同，拟证明租赁范围为门面一间在内的一楼约50平方米、二楼约130平方米；
证据三、比邻房屋拆除现场照片，拟证明房屋因故毁损部分为三楼303室部分；
证据四、现场照片两张，拟证明原告有转租设案房屋事实；
证据五、证人江某书面证言，拟证明比邻房屋拆除时对原告租赁部分已补偿20000元给原告。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据七无异议，依法予以采信；对证据三有异议，认为没有被告认可，本院认为是原告单方提交，被告亦不予认可，不能证明装修的真实价值，但能够证明装修事实的存在；对证据四不予认可，本院认为公证书及价格认定证书，是具有资格单位出具，被告亦无相反证据证明，具有关联性，依法予以采信；对证据五照片的真实性无异议，上访信认为与本案无关，本院认为上访信是被告方自行上访所述事实，能够证明所租房屋在2011年10月被毁损而不能出租事实；对证据六认为内容不真实，本院认为能够证明原告主张过权利的事实。原告对被告提交的证据一、证据二、证据三、证据五真实性无异议，依法予以采信；对证据四认为照片没有时间，不能证明原告将房屋转租，本院认为仅凭没有注明时间的照片，没有其他证据佐证，不能证明原告转租事实，依法不予采信。
经审理查明，2011年4月15日，原告（反诉被告）刘莹屏与被告（反诉原告）盛冬莲签订了房屋租赁合同，合同约定：盛冬莲将经营中的酒楼租赁给刘莹屏经营；出租门面一间约32平方米、操作间一间约50平方米、储物间一间约7平方米、客厅一间约10平方米、二楼整体约130平方米；租金一年28000元；租期3年，自2011年4月15日至2014年4月15日止；一次性缴付一年租金，以后按行情递增，不超过10%；承租方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先经得出租方同意，改造费用由承租方承担，在合同终止或解除租赁关系时，承租方的改造和装修与房屋有关的设施归出租方所有；出租方在租赁期间损坏房屋，应出资及时维修，保证房屋完好无损以及交付租金即具有法律效力等内容。
合同签订后，原告（反诉被告）刘莹屏及时交付了租金28000元。经营中，原告进行了装修并添置了设备。2011年10月20日，隔壁撤除社区办公楼时将租赁房屋部分损毁，导致所租房屋无法正常经营，后第三方分别给予了承租方与出租方的赔偿。因双方均未对房屋进行维修，至2014年10月被告将原告经营设备物品存放他处，并将房屋推倒重建。原告遂诉讼来院，诉讼中本院释明被告可返还其物品，原告不要求返还，只要求赔偿。另查明，原告（反诉被告）刘丹屏与原告（反诉被告）刘莹屏系共同租赁经营关系。
本院认为，原告（反诉被告）刘丹屏、刘莹屏与被告（反诉原告）盛冬莲所签订房屋租赁合同，是双方自愿签订，是合法有效的，双方应严格按照合同约定履行义务。承租期间，当租赁物因不可归责于承租人的事由被第三方毁损后，出租人应当履行租赁物的维修义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，当租赁物部分毁损后，被告反诉支付租金的请求，依法不予支持，原告请求返还房屋毁损后未经营而多支付的租金14000元，依法予以支持。房屋装修费用，根据合同约定应由原告自行负担，当租赁物需要维修而出租人没有维修时，承租人应当自行维修以防止损失的扩大，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”、第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，原告请求赔偿装修损失，依法不予支持。当租赁期满后，承租人应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，自行腾退房屋交还给出租人，出租人亦无保管承租人经营物品的义务，应返还给承租人，但原告不要求返还物品只要求赔偿物品价值，于法无据，其请求不予支持。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百二十一条、第一百一十九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）盛冬莲返还给原告（反诉被告）刘莹屏、刘丹屏租金14000元，驳回原告（反诉被告）刘莹屏、刘丹屏的其他诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）盛冬莲的反诉请求。
以上应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4274元，由被告（反诉原告）盛冬莲负担300元，原告（反诉被告）刘莹屏、刘丹屏负担3974元。反诉受理费1200元，由被告（反诉原告）盛冬莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋文震
审 判 员 朱 珊
人民陪审员 叶亚梅
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 操新桥
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。