湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘09民终267号上诉人（原审原告、反诉被告）郭中波。委托代理人吴群，湖南银城律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）邓建交。委托代理人王伟，湖南德宽律师事务所律师。委托代理人刘长安，系沅江市天成房地产开发有限公司总经理。被上诉人（原审被告）沅江市天成房地产开�有限公司。法定代表人邓建交，该公司董事长。委托代理人刘长安，系该公司总经理。委托代理人王伟，湖南德宽律师事务所律师。上诉人郭中波、上诉人邓建交与被上诉人沅江市天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于2015年6月17日作出（2014）沅民一初字第421号民事判决。因郭中波、邓建交均不服该判决提起上诉，本院于2015年10月8日作出（2015）益法民一终字第363号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回湖南省沅江市人民法院重审。该院依法另行组成合议庭，重新公开开庭审理了本案，并于2016年2月5日作出（2015）沅民一初字第1070号民事判决，郭中波、邓建交仍不服该判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。郭中波之委托代理人吴群，邓建交之委托代理人王伟、刘长安，天成公司之委托代理人刘长安、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月30日，郭中波以天成国际餐饮有限公司（筹）的代理人名义作为乙方，与邓建交的甲方签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方所属的物业位于沅江市桔城大道与沅江大道交汇处的东南角上，甲方将天成国际大酒店第二、三层共计建筑面积6150平方米的房产与公共配套场地及附属用房、公共配套设备设施按现状整体出租给乙方使用（以上整体简称物业），计租面积以在物业交付时甲、乙双方工程技术人员现场测量的租赁红线范围内租赁房屋的建筑面积为准；甲方保证消防设施、设备齐全，达到可正常使用状态，并经消防部门验收合格，办理消防许可证，按规定时间交给乙方，乙方承担包干费总额23.7万元，�他费用归甲方负责。物业租赁时间从2013年8月15日至2025年8月14日止，共12年；甲方同意自租赁物业移交确认书签字之日起给予乙方X个月装修期，该期间不计算租赁费用；装修期满次日为计租起始日，亦为租赁期限起始日（即天成国际大酒店整体开业之日起开始计算租金）；甲方须于2013年X月X日前将所有物业交付乙方使用，如甲方移交物业时间推迟，则租赁期限、装修期、计租起始日和租赁期限起始日相应顺延。租金为含税租金，因租赁所产生的一切租赁税费（包括甲方应缴纳的租赁契税在内）均由甲方承担；二、三楼租金总额为156.8万元/年（含二、三楼租金和公用分摊面积），除空调（运行费用除外）、大厅、电梯外，其余配套费用按面积所占比例分摊；租赁期限内整体租金按每三年8%的幅度递增，其中前三年每一年度租金以第一个租赁年度的租金为准三年内保持不变；付款方式为第一年租金按季度支付，每季度前十天之内付清下一季度租金，以后各年度租金在下一年度前30日内提前付清下年度应付租金；签约保证金30万元由乙方在本合同签订时一次性支付给甲方，不计利息，在第一年度内抵扣租金；如乙方不能按时支付租金，则每逾期一日按日万分之八的标准向甲方支付逾期付款的滞纳金。如甲方在约定的2013年X月X日交付物业时间之后逾期三个月仍不能将物业移交乙方进场施工，则乙方有权解除此合同，甲方双倍退还乙方保证金，同时应向乙方支付违约金100万元；如乙方不履行约定义务接受物业导致合同无法履行的，乙方向甲方支付违约金100万元。在合同有效期内，若双方协商一致并书面认可，或在本合同约定情形发生时，可变更和解除本合同，否则双方均无权单方面终止本合同。甲方的违约责任为违约单方面提前终止合同或甲方行为致使乙方无法履行合同、不能按合同约定的时间向乙方交付物业且逾期三个月导致乙方解除合同的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租金并向乙方支付违约金100万元，如乙方损失大于100万元，甲方还应赔偿差额部分，乙方的损失费用包括乙方的装饰装修、设备设施投入。乙方的违约责任为违约单方面提前终止合同、乙方收到甲方催款通知书后30个工作日内仍未能全额支付甲方本应收取的租赁金与滞纳金时，甲方有权解除合同，乙方已支付的租赁费用不予退还，乙方投入的所有设备设施全部归甲方无偿收回，且乙方还应向甲方支付违约金100万元，如乙方给甲方造成的损失超过100万元，乙方应全额赔偿给甲方造成的全部损失。合同签订后，郭中波向邓建交支付30万元保证金及消防承包费23.7万元，邓建交将前述约定物业交付给了郭中波。随后，郭中波组织人员对承租物业进行用于酒店经营目的的装修并添置了用于酒店经营的设备、设施，为准备酒店开业经营郭中波还同时开始了招聘人员进行培训的工作。2013年6月15日，郭中波以沅江市正中天成大酒店名义向邓建交发出《天成大酒店开业前相关情况的汇报》，就酒店二、三楼装修工程及人员招聘、培训及其他开业前的准备工作情况进行了通报，并告知预计在2013年8月1日之前可进入营业状态，要求邓建交就大厅（含旋转楼梯等）、变压器增容、大厅前坪、中央空调等四项工程的竣工或调试完工时间做出承诺，邓建交签署意见承诺“于八月十八日前工程全部做完”。郭中波在自己的酒店开业准备工作基本就绪后，要求就其经营的酒店部分提前进行试营业。鉴于邓建交所有的全部物业（含出租给郭中波使用的部分）尚未取得政府各职能部门如工商、税务、消防等的批准手续，2013年8月28日，郭中波向邓建交出具《关于二、三楼餐饮、茶楼提前试营业责任状》，承诺对提前营业造成的损失和后果负责后开始试营业经营。2013年12月30日，益阳市公安消防支队作出益公消审字〔2013〕第0106号《建设工程消防设计审核意见书》，认定天成公司向该支队重新申报的天成大酒店内部装修工程消防设计审核合格，此次审核同意的消防设计不得擅自修改；工程竣工后应向该支队申报验收，合格后方可投入使用。2014年1月29日，益阳市公安消防支队作出益公消验字〔2014〕第004号《建设工程消防验收意见书》，认定天成公司申报的天成大酒店（含住宅部分）消防工程验收不合格，工程存在21项问题；天成公司应对天成大酒店整改合格后重新申请消防验收，未经消防验收合格，该工程不得投入使用。2014年3月12日，沅�市公安消防大队作出沅公（消）行罚决字〔2014〕0012号《行政处罚决定书》，认定天成大酒店未经消防安全检查验收即擅自投入使用、营业，对天成大酒店责令停产停业及罚款。2014年6月30日，沅江市公安消防大队作出沅公（消）催字〔2014〕002号《催告书》，责令天成大酒店于2014年7月2日前履行沅公（消）行罚决字〔2014〕0012号《行政处罚决定书》，立即执行停产停业决定。2014年7月4日，沅江市公安消防大队作出沅公消强执决字（2014）第001号《行政强制执行决定书》，以天成大酒店经催告无正当理由逾期不履行停产停业决定为由，决定强制执行，查封尚在违章经营的天成大酒店二、三层。至此，郭中波租赁物业经营的沅江市正中天成大酒店只能停业。2014年12月22日，益阳市价格认证中心作出益价认鉴〔2014〕63号《关于沅江市天成大酒店二、三楼装修、装饰、设备、设施以及停业造成的损失价格鉴定结论书》，认定天成大酒店二、三楼所有装修、装饰、设备、设施在2013年8月28日的投资价格为1092.5万元，在2014年7月5日停业时的现值价格为937.5万元，天成大酒店2014年7月5日停业至2014年9月25日的营业损失为53.4万元。在郭中波经营酒店过程中，因相关配套设备、设施的建设无法满足其使用要求，加之消防手续一直未办妥，在郭中波要求赔偿未果的情况下，郭中波以书面或口头方式向邓建交表达了解除合同的意见。酒店被有关部门强制封停后，经各方调解，双方在2014年12月16日达成初步转让意向，并相继办理了租赁物业及经营期间添置的相关财产的移交手续。2015年1月10日，双方再次组织核算，在《价格鉴定结论书》清单列明物品的基础上，确认邓建交还应退还郭中波16426.1元。在双方协商过程中，邓建交分三次向郭中波给付了90万元转让款。邓建交所出租物业为与其妻邓琼花共有，出租物业后，共有人邓琼花于2015年11月23日出具配偶同意书进行了事后追认。郭中波在租赁物业时所使用的天成国际餐饮有限公司（筹），最终没有实际注册成立，为满足经营需要，租赁物业后办理了其为业主，名称为沅江市正中天成大酒店的个体工商户营业执照，以该名义对外开展餐饮经营业务活动。天成公司系邓建交成立的自然人独资有限责任公司，负责邓建交名下物业的消防设备、设施的施工安装建设。在经营过程中，受邓建交安排，收取了郭中波的消防承包费。沅江市天成大酒店系邓建交租赁其与配偶邓琼花名下物业成立的个人经营企业，从事住宿及餐饮业。原审法院认为，本案争议焦点如下：第一，本案所涉租赁合同是否有效及已经解除？解除合同的具体时间应如何�定？第二，导致合同解除的原因何在？哪方应对合同的解除负有责任？第三，合同履行过程中郭中波是否存在违约行为，如存在应如何承担责任？第四，合同解除后的各方责任承担问题如何界定？第五，沅江市天成房地产开发有限公司应否担责？郭中波与邓建交间形成的租赁合同，出于双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且已实际履行，因此该合同应认定为合法有效。本案原审期间，各方均未对合同主体方面提出质疑，但在重审阶段，邓建交一方面在反诉中强调合同有效应当继续履行，一方面又纠缠郭中波主体资格的问题，认为郭中波仅是租赁方的代理人，不具有合同主体资格。原审法院认为，即便不考虑邓建交反诉过程中自认郭中波系合同适格主体的问题，仅从考察合同本身看，本案所涉租赁合同的郭中波主体资格也无问题。郭中�虽曾以天成国际餐饮有限公司（筹）的名义签订合同，但该筹建公司后来并未成立，郭中波以实际行为人名义享有合同权利承担合同义务符合法律规定。本案证据显示，该案所涉的租赁合同标的物在合同履行过程中，由于消防验收不合格，最终在2014年7月4日被相关部门强制查封。郭中波在封停之前就以书面或口头方式告知，只是由于缺乏送达证据方面的原因，导致合同解除的日期不能准确确定。但是结合邓建交方证人张某的证言，合同解除决定到达邓建交的日期确定在2014年6月25日应符合客观实际，即合同应认定在2014年6月25日已经解除。此后直至郭中波移交物业及添附设备设施的时间均应认定为双方协商处理合同解除后后续事务的时间，而不宜再作为确定合同的解除日期的因素考虑。由于合同已经解除，邓建交关于合同应当继续履行的反诉主张不能成立，故不予支持。就合同的履行目的看，郭中波租赁物业的目的在合同中明确载明系从事餐饮业经营，双方在合同中也均明确了保证郭中波能够完成经营目的的义务由邓建交承担，郭中波只需配合支付相关费用。由于导致郭中波解除合同的主要原因是消防项目验收不合格，被责令停业整改，而使消防验收合格并取得经营许可方面的义务，合同约定应由邓建交负责完成，所以导致合同目的不能实现而解除的责任方应认定为邓建交。邓建交以郭中波要求提前试营业出具的承诺书主张免责，认为郭中波是在明知消防项目尚未验收合格的情况下，愿意自负后果开始经营，因此不应担责，但该项抗辩主张仅适用于郭中波2013年8月28日（试营业开业日期）至2013年12月28日（邓建交经营酒店整体开业时间）期间，不再适用于此后的时间。郭中波出具承诺书的原因是要赶在邓建交整体经�准备工作完成前进行提前经营，是出于邓建交准备工作尚不完善，不能与其经营的餐饮项目一同开始运营的前提作出。而在2013年12月28日后，邓建交所开办的天成大酒店正式全面运营，这个时间节点后，郭中波有理由相信，其当初承诺的提前经营所要担责的风险已经不再存在，并不再承担因提前经营所承诺的相关责任。然而事实是，邓建交合同中承诺的工作在其开始经营时仍未完成，最终导致2014年7月4日郭中波的经营活动因营业场所被查封而停止。基于前述理由，邓建交关于郭中波没有合理理由，无权解除合同的抗辩意见应不予采纳。郭中波在2013年8月28日开始以试营业名义经营后，负有按约在规定时间即第一年度在每季度前十天付清下季度租金的义务，其没有按时交付租金的行为构成违约。基于该违约行为邓建交提出的反诉主张即赔付100万元违约金的请�，由于该种违约处罚方式按照合同约定仅在满足“邓建交书面催告后30日内仍不缴纳租金及滞纳金时”适用，因此对邓建交该项主张不予支持。郭中波违约责任的承担方式为就欠付租金给付合同约定的滞纳金。即在合同解除后，以郭中波应向邓建交支付欠付的租金减去保证金部分后的剩余欠付租金为本金，从解除日开始按照合同约定的日万分之八标准计付滞纳金。依据郭中波与邓建交所签订租赁合同的约定，在导致合同解除的责任在于邓建交，而郭中波实际损失大于约定违约金100万元时，邓建交应当就合同被解除后造成损失的实际数额进行赔偿。结合合同的实际履行情况，合同解除给郭中波造成的损失是其投入装修、装饰、设备、设施上的支出损失，经评估鉴定损失价值为937.5万元。该项损失在郭中波向邓建交移交所租赁物业时，邓建交即应按合同约定�以赔付，由于没有及时赔付，邓建交还应按银行贷款利率标准赔付相应的资金占用费损失。由于经营物业在封停前合同已被其自行决定解除，郭中波要求再计算被封停后两个月停业损失的主张，没有依据，故不予支持。合同解除后，郭中波没有及时交付租赁物业，而是继续占有经营至被相关部门强制封停止，因此该段期间内郭中波应比照约定租金标准交付场地占用费。就郭中波提出的天成公司应当因消防验收不合格对其损失共同担责的问题，原审法院认为，本案审理的是郭中波与邓建交之间的租赁合同纠纷，对于租赁物业满足约定使用目的的义务方是邓建交，天成公司不是涉案租赁合同的主体，其收取消防承包费的行为应认定为受邓建交委托从事消防设施建设而实施，后果由委托方邓建交负责，在本案中不应承担责任。关于邓建交提出的要求�中波赔偿突然停止经营给其造成损失的反诉主张，原审法院认为，其反诉诉称的郭中波“突然关门，停止经营”的事实与客观事实不符，客观事实是郭中波的经营场所因不具备消防许可而被消防部门强制查封关停。邓建交就该项反诉请求所需要明确的具体损失数额内容，曾申请原审法院组织进行司法评估鉴定，但由于该事项不属于可评估鉴定事项，原审法院驳回了其申请，导致该项反诉主张缺乏内容。在原审法院告知邓建交并释明了不明确反诉具体主张的后果后，邓建交仍坚持其不能确定具体主张内容的反诉主张，导致原审法院无从审理而只能从形式上简单驳回其该项反诉主张，该后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郭中波与邓建交之间的租赁合同于2014年6月25日解除；二、邓建交赔付郭中波因合同解除所受的直接经济损失847.5万元（郭中波因合同解除所受的损失937.5万元，扣减诉讼过程中邓建交已给付的90万元后的余额），并以该数字为本金自2014年12月16日起至判决确定的给付之日止按银行贷款利率标准计算赔付资金占用费；三、郭中波给付邓建交欠付租金及场地占用费1010246.45元（郭中波自2013年8月28日至2014年6月25日期间的应付租金1275879.33元，参照租金标准2014年6月26日至2014年7月4日期间的应付场地占用费34367.12元，合计1310246.45元，扣减按合同约定可抵扣租金的保证金30万元后的余额）；四、郭中波给付邓建交拖欠租金�滞纳金（以拖欠至合同解除日2014年6月25日租金975879.33元为本金自2014年6月25日按日万分之八标准计算至判决确定的给付之日）；五、驳回郭中波对邓建交的其他诉讼请求；六、驳回郭中波对天成公司的诉讼请求。七、驳回邓建交对郭中波的其他反诉请求。前述规定的有关给付义务内容均限于判决生效十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费77568元，诉讼保全申请费5000元，反诉案件受理费15986元，合计98554元，由郭中波负担11401元，邓建交负担87153元。宣判后，郭中波、邓建交不服，均向本院提起上诉。郭中波上诉称：1、原审判决的第三项中多判了4个月的租金给邓建交，租金的时间应从2013年12月28日，天成国际大�店整体开业时计算；2、原审法院判决按日万分之八的标准支付滞纳金给邓建交错误，依本案履行情况及合同规定上诉人有权延期支付，不应计算滞纳金；3、天成公司在本案中应承担连带责任；4、一审法院漏判了双方当事人在实物移交时应支付给上诉人16246.1元及评估鉴定费用。请求二审法院依法予以改判。邓建交答辩称：1、郭中波的上诉状无明确诉讼请求，原审认定双方从2013年8月28日开始给付租金并无不当；2、郭中波未按合同约定支付租金，已构成合同违约，原审判决郭中波支付滞纳金正确；3、天成房地产公司与邓建交是不同的法律主体，也不是本案租赁合同的相对方；4、原审法院已驳回郭中波的其他诉讼请求，不存在遗漏诉讼请求的问题。郭中波的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回其全部上诉请求。天成公司答辩称：其与本案双�不存在法律关系，对郭中波不应承担任何法律义务。请求二审法院依法判决其不承担任何责任。邓建交上诉称：一、原审判决对相关证据的认定明显偏袒被上诉人；二、原审判决邓建交与郭中波之间的租赁合同于2014年6月25日解除存在严重错误。1、郭中波诉请解除合同没有通知邓建交违法；2、解除合同的条件不成就；3、邓建交与郭中波后来所进行的交接是一种代管的交接，并不是合同解除后的交接。三、原审判决对双方违约责任的认定完全错误，违反公平原则。商业建筑的消防分两次验收，天成国际酒店二、三楼的装修是由郭中波自己进行的施工，其在装修过程中对房屋部分结构及一次消防设计进行了改动，并没有按照公安消防机构审核合格的建设工程消防设计进行装修施工，才导致无法通过消防验收，并且对消防验收中发现的问题也拒绝配合消防进行整改，原审将消防验收不合格的责任全部归责于邓建交错误；租赁期间，郭中波未向邓建交缴纳一分租金，违约在先，但原审判决邓建交赔偿郭中波900多万元的装修损失，有违公平原则。四、原审法院违反级别管辖规定受理本案，程序违法。请求二审法院查明案件事实，依法撤销原判，驳回郭中波的全部诉讼请求，支持邓建交的全部反诉请求。郭中波答辩称：1、原审法院对双方证据的认定不存在偏袒；2、双方的租赁合同解除是正确的，郭中波多次出示了催告函，解除合同是双方真实意思的表示，邓建交已赔偿郭中波违约款90多万元；3、建筑分两次消防验收，其签订的就是装饰装修合同，消防设施其已明确总承包给邓建交，后消防设施验收不合格与郭中波无关；4、关于级别管辖，是在审理以后出现的数额问题。邓建交的上诉理由及事实缺乏依据，请求二�法院驳回邓建交的诉讼请求。天成公司答辩称：对邓建交的上诉请求不持异议，请求二审法院依法支持其上诉请求。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，郭中波于2014年5月21日向原审法院提起诉讼，其在起诉状中认为因邓建交的严重违约使其无法履行合同，更不能实现合同目的，已达成解除合同的条件，因此请求法院依法解除双方之间的租赁合同，该起诉状已在同日送达邓建交。2014年1月29日，益阳市公安消防支队作出益公消验字〔2014〕第004号《建设工程消防验收意见书》第二部分第20条，认为沅江市天成大酒店裙楼商业部分区域未设置自动喷水灭火系统，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第7.6.2条的规定。第三部分认为，对于第一条问题，你单位应向出具消防审计审核意见的公安消防机构重新申请消防设�审核，经审核合格后在依法向公安消防部门申请消防验收；其余问题，你单位应整改合格后重新申请消防验收，未经消防验收合格，该工程不得投入使用。2014年3月12日，沅江市公安消防大队作出沅公（消）行罚决字〔2014〕0012号行政处罚决定书，决定给予沅江天成大酒店责令停产停业，并处罚款人民币五万元整的处罚。本案原一审庭中，证人曾某出庭证实，其是受倪耀武聘请到沅江市天成大酒店作消防工程的，首先全栋楼都做了喷淋设备，消防箱，防火帘，喷淋做了15公分，第二次搞消防安装时，为了不影响灯的安装，是郭中波的手下要其把消防水管改道，安装一点假喷头，其打了两到五张领取消防工资款、材料款的条子，总共一万多元，是以其向郭中波的名义打的条子。2014年，天成酒店刘总要求其重新做了喷淋。2014年6月19日，天成酒店工程部经理楚志高向沅江�公安局巡警特警大队报警，称因修改消防通道问题与酒店二楼负责人熊斌发生纠纷。证人张某出庭证实，2014年6月25日，与郭中波就消防整改问题进行协商，郭中波明确拒绝，并提交了双方的谈话录音资料。2014年6月30日，沅江市公安消防大队又发出催告书，要求沅江市天成大酒店，收到本催告书后，立即执行停产停业。郭中波原一审中提交的沅江市正中天成大酒店损失汇总说明之正中天成装饰装修及固定资产添置折旧表中（2014年7月25日），第34项为消防变更安装费15980元，第39项为二、三楼消防包干费23700元。2015年1月10日，郭中波与邓建交双方工作人员对酒店物资及经营设施进行移交。2015年2月10日，郭中波出具收条，收条载明收到邓建交现金70万元，收条中注明该款项系邓建交受让天成大酒店二、三楼经营权的部分转让款。除上述事实外，二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点为：一、原审是否存在违反级别管辖的程序问题；二、原审判决双方于2014年6月25日解除合同是否正确；三、原审对租金及滞纳金的认定是否正确；四、天成公司是否应承担违约责任；五、原审对郭中波和邓建交的违约责任的认定是否正确；六、原审法院是否漏判了双方当事人在实物移交时应支付给郭中波的16246.1元及评估鉴定费用。一、关于原审是否存在违反级别管辖的程序问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管�异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。本案中，邓建交在原一审答辩期内，并未对管辖问题提出异议，并应诉答辩，依法应视为受诉人民法院有管辖权。原二审中，邓建交上诉提出原审法院违反了级别管辖，本院经审查，原审法院在级别管辖方面确实存在一定瑕疵，但本院已将本案发回原审法院重审，期间最高法院下发通知，对各高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件的范围进行了调整，本案的级别管辖瑕疵已不复存在，且邓建交在重审时未对管辖问题提出异议，亦未提交证据证实原审法院重审时仍存在有违反级别管辖和专属管辖的情形，故邓建交提出原审法院违背级别管辖，存在程序违法的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于原审判决双方于2014年6月25日解除合同是否正确的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，沅江市公安消防大队于2014年3月12日向天成大酒店发出�公（消）行罚决字〔2014〕0012号行政处罚决定书，责令其停产停业，作为天城大酒店负责人的邓建交于当日签收。原审法院据此认定双方租赁合同的目的已不能实现，判决双方合同解除并无不当。重审时郭中波变更诉讼请求，要求确认其单方通知解除合同行为的效力，因郭中波未提交证据证实其向邓建交送达解除合同通知的具体时间，原审根据邓建交方申请的证人，天城大酒店总经理张某的陈述，推定双方合同解除时间为2014年6月25日。但经本院审查，郭中波于2014年5月21日已向原审法院提起诉讼，其在起诉状中认为因邓建交的严重违约使其无法履行合同，更不能实现合同目的，已符合解除合同的条件，因此请求法院依法解除双方之间的租赁合同，该起诉状已在同日送达邓建交，因此郭中波在该日已明确将解除租赁合同的意愿通知到邓建交，故双方合同的解除之日依�应为2014年5月21日，原审法院认定为2014年6月25日欠妥，本院依法予以纠正。邓建交提出原审法院认定双方合同于2014年6月25日解除错误的上诉理由成立，本院予以支持，但其提出郭中波未履行通知义务，双方合同仍未解除的上诉理由，不能成立，本院不予支持。双方在原一审过程中，经法院组织调解，双方曾多次协商对郭中波的股份及涉案租赁物的经营权及装饰装修残值进行处置，并达成了初步协议，郭中波对租赁物进行了移交，邓建交也先期支付了部分费用，但双方最终并未达成协议，故双方的行为只能视为是双方为防止损失扩大而采取的自救措施，邓建交提出其是托管行为的上诉理由，既无法律依据，也与其提交的郭中波所出具收条中注明的该款项系天成大酒店二、三楼经营权的部分转让款的事实不符，本院依法不予支持。关于原审对租金及滞纳金的认定是否正确的问题根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，郭中波与邓建交签订的租赁合同，系依法成立的有效合同，双方均应遵照执行。双方租赁合同中明确约定装修期满次日为租赁期限起始日，租赁期限起始日与计租起始日为同一日期，虽然在括号中注明即天成国际大酒店整体开业之日起开始计算租金,但郭中波在原一审庭审中陈述，其酒店2、3楼在2013年8月28日已经装修好，并开始提前试营业，故根据双方约定应从该日作为计租起始日，并按约定时间即第一年度在每季度前十天付清下季度租金的义务，其没有按时交付租金的行为构成违约。按日万分之八计算滞纳金是双方租赁合同中的明确约�，邓建交交付的租赁物虽然不符合双方的约定条件，但郭中波已出具书面承诺书，愿意承担一切责任，该承诺系其对自身权益和同时履行抗辩权的放弃，原审据此判决郭中波应向邓建交支付欠付的租金及滞纳金并无不当。因原审对合同的解除日期错误，故郭中波给付邓建交欠付租金及场地占用费应为1027430.13元（郭中波自2013年8月28日至2014年5月21日期间266天的应付租金1142706.85元，参照租金标准2014年5月22日至2014年7月4日期间的应付场地占用费184723.28元，合计1327430.13元，扣减按合同约定可抵扣租金的保证金30万元后的余额）；拖欠租金的滞纳金应为，以拖欠至合同解除日2014年5月21日租金842706.85元为本金自2014年5月21日按日万分之八标准计算至判决确定的给付之日的金额，郭中波提出原审认定租金及滞纳金错误的上诉理由成立，本院予以支持，但其提出原审多计算四个月�金错误，其不存在违约且享有拒缴租金抗辩权，原审计算滞纳金错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。四、关于天成公司是否应承担违约责任的问题根据合同相对性原则的要求，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。本案租赁合同的双方是郭中波与邓建交，天成公司不是涉案租赁合同的主体，因邓建交系天成公司的法定代表人，公司收取郭中波的消防承包费，并进行消防设施建设应认定为是受邓建交委托而实施的建设行为，其后果依法应由委托方邓建交成承担，天成公司并未因代收消防承包费和消防设施建设行为而成为租赁合同的一方当事人，故对于租赁物业满足约定使用目的的义务方仍是邓建交，郭中波提出天成公司应在本案中与邓建交承担连带责任的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。五、关于原审对郭中波和邓建交的违约责任的认定是否正确的问题根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，郭中波认为根据双方租赁合同的约定，消防设施建设及消防许可证均由邓建交负责，郭中波仅承担包干费用23万元，其他费用均由邓建交负责，故邓建交应是消防安全验收合格的主体责任人，邓建交交付的租赁物消防验收不合格，并被消防部门责令停业，致使合同的目的不能实现，解除合同的违约责任应由邓建交承担。邓建交则认为郭中波不按约定交纳租金，本身存在违约行为，在二、三楼装修时，又变动了原先经消防�门审核的消防设计方案，且拒绝整改，由此造成的损失由其全部承担，有违公平原则。本院认为，根据双方租赁合同的约定，郭中波在收到邓建交催款通知书后三十个工作日内仍然未能全额支付邓建交本应收取的租赁金，包括滞纳金时，邓建交有权解除合同，但邓建交并未据此主张合同解除权，其在原审时仍认为双方合同未达到解除条件，双方合同一直未予解除，且原审已认定郭中波在合同履行过程中存在违约行为，并判决其承担了违约责任（支付延交租金日万分之八的滞纳金）。邓建交提出郭中波未交租金的违约行为是合同解除的原因之一，应承担过错责任的上诉理由，不能成立，本院不予支持。本案中合同解除的直接原因是消防部门对租赁物的消防验收不合格所致，根据双方租赁合同的约定，郭中波只负责建设的相关费用，涉案租赁物消防设施建设及消防许�证的责任方是邓建交，郭中波在二、三楼装修时改变了喷淋系统，在消防部门发出整改通后，邓建交作为消防责任方应及时督促郭中波进行予以整改，且益阳市公安消防支队益公消验字〔2014〕第0004号建设工程消防验收意见书中，不合格部分为21项，郭中波因装修改变喷淋系统仅是21项中的一项内容，故消防设施无法通过验收的主要责任应在邓建交，对合同因此而解除所造成的损失亦应承担主要责任。但根据《中华人民共和国消防法》和《中华人民共和国消防法实施细则》的规定，建筑物经消防验收不合格后，经过整改，消除火灾隐患并验收合格后，仍可以使用营业。郭中波在试营业期间，承诺对消防未经验收造成的后果承担一切后果，装修过程中又违反双方的约定，对房屋部分结构及一次消防设计进行了改动，致使二、三楼的消防验收出现数处不合格，并在邓建交进行消防整改时，拒绝配合对二、三楼存在的消防问题进行整改，也是消防设施不能及时通过整改而达到合格要求的原因之一，该原因最终导致了消防部门依法作出了行政强制执行决定书，致使合同目的无法实现，最终导致了合同的解除，故其本身亦存在一定的违约行为，故亦应对合同解除所造成的损失承担相应的责任。原审认定由邓建交承担全部责任欠妥，本院依法予以纠正，综合全案情况，本院认为由邓建交承担80%，郭中波承担20%为宜。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，经评估鉴定，郭中波装修残值损失价值为937.5万元，故邓建交应对其中的750万元（937.5万元×80%）予以赔偿，其余损失应由郭中波承担。邓建交提出原审判决其承担全部赔偿责任错误的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。六、关于原审法院是否漏判了双方当事人在实物移交时应支付给郭中波的16246.1元及评估鉴定费用的问题本院认为，郭中波在重审时并未对双方实物移交时应支付给其的16246.1元提起诉讼，原审对此不予处理并无不当，但鉴于双方对该项移交费用均不持异议，故为减少双方诉累，本院对该项费用依法予以确认，双方在执行时可以凭据一并予以抵扣。郭中波在本案诉讼中未提交相关评估费用的票据，原审并不存在遗漏诉讼请求的情形，郭中波提出原审漏判了双方当事人在实物移交时应支付给郭中波的16246.1元及评估�定费用的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人郭中波及上诉人邓建交的的上诉理由均部分成立，对成立的部分，本院予以支持。原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省沅江市人民法院（2015）沅民一初字第1070号民事判决的第五项、第六项、第七项；二、撤销湖南省沅江市人民法院（2015）沅民一初字第1070号民事判决的第一项、第二项，第三项，第四项；三、郭中波与邓建交之间的租赁合同于2014年5月21日解除；四、邓建交赔付郭中波因合同解除所受的直接经济损失750万元，扣减诉讼过程中邓建交已给付的90万元，还应给付660万元，并以660万元为本金自2014年12月16日起至本判决确定的给付之日止按银行贷款利率标准计算赔付资金占用费；五、郭中波给付邓建交欠付租金及场地占用费1027430.13元（租金1142706.85元＋场地占用费184723.28元－保证金300000元）；六、郭中波给付邓建交自2014年5月21日起至本判决确定的给付之日的拖欠租金滞纳金（以欠付租金842706.85元为本金，按日万分之八标准计算）。上�第四、五、六项规定的有关给付义务内容均限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费77568元，诉讼保全申请费5000元，反诉案件受理费15986元，合计98554元，由郭中波负担38554元，由邓建交负担60000元。二审案件受理费84887元，由郭中波负担34708元，邓建交负担50179元。本判决为终审判决。审 判 长  黄和平审 判 员  王颖钊代理审判员  刘国清二〇一六年五月十九日书 记 员  胡银燕