广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民二终字第221号
上诉人（一审原告）：中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司。
负责人：秦明，该支公司总经理。
委托代理人：ＸＸ刚，广西华尚律师事务所律师。
委托代理人：钟阳，广西华尚律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司。
法定代表人：刘舜怡，该公司经理。
委托代理人：蒋国春，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人：王灿，广西汇力律师事务所律师助理。
上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司（以下简称人寿财保公司）因与被上诉人柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司（下简称富凯仕公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月15日受理后，依法组成合议庭于2013年9月5日公开开庭审理了本案。上诉人人寿财保公司的委托代理人ＸＸ刚、被上诉人富凯仕公司委托代理人蒋国春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月25日，人寿财保公司与富凯仕公司签订《商铺租赁合同》。明确约定富凯仕公司将承租案外人余某、张某某位于柳州市东环大道145号金色世纪35、36、37栋2-2、2-3号商铺、建筑面积共650平方米出租给人寿财保公司办公使用。租赁期限为3年。从2011年7月26日至2014年7月25日。富凯仕公司于2011年7月28日前向人寿财保公司交付商铺用于装修。合同第三条第一款约定从2011年7月26日至2012年7月25日，租金为28元／平方米／月，月租金额为18200元人民币；从2012年7月26日起至2013年7月25日，租金为32元／平方米／月，月租金为20800元；第三条第二款约定租金按季度缴纳，每季度15日前交清租金。第三条第三款约定租金支付方式为人寿财保公司将租金支付至富凯仕公司指定的刘舜怡农行账户。合同第四条约定富凯仕公司向人寿财保公司交付合同约定的租赁商铺时，人寿财保公司应向富凯仕公司支付租赁保证金6万元。第四条第二款约定，租赁保证金只是作为人寿财保公司按租赁合同条款履行合同保证之用。租赁期间，不可以用于抵扣因人寿财保公司经营活动产生的一切费用、损害赔偿金、违约金等费用。租赁期满或合同解除后，如果人寿财保公司没有违反合同约定的内容，富凯仕公司应于15天内将保证金无息退还人寿财保公司。合同第九条第二款约定，富凯仕公司有以下行为时，人寿财保公司可以解除合同：（1）、不能提供商铺或者所提供的商铺不符合合同约定的条件，严重影响办公使用；（2）、富凯仕公司未尽商铺修缮义务，严重影响办公使用。合同第十一条违约责任第六款约定，如人寿财保公司自行提前终止合同，富凯仕公司有权不退回所缴纳的租赁保证金。人寿财保公司无条件撤场，富凯仕公司对人寿财保公司的装修不作补偿且人寿财保公司不得拆回店面内的装修。如果富凯仕公司自行提前终止合同，富凯仕公司应无条件退回人寿财保公司所缴纳的保证金，并对人寿财保公司的装修、投入的相关设备及设施等费用进行赔偿，赔偿金额需经人寿财保公司、富凯仕公司双方确认。合同第十一条第七款约定，如因富凯仕公司原因导致人寿财保公司不能对商铺进行经营使用，给人寿财保公司造成损失时，富凯仕公司应承担有关责任及人寿财保公司的所有损失，赔偿金额需经原富凯仕公司双方确认。合同第十一条第9款约定，人寿财保公司、富凯仕公司双方应全面履行本合同所约定的各项条款，不得无故变更、解除合同。因双方任何一方的违反导致本合同无法实施或失效，除第十一条违约责任第三款、第四款规定的情况外，违约方应向守约方支付违约金2万元；如给守约方造成损失，违约方还应赔偿守约方的损失，赔偿金额需经双方共同确认。合同第十二条约定，本合同经人寿财保公司、富凯仕公司双方签字或盖章后人寿财保公司于本合同约定的时间内交清保证金及租金即生效。富凯仕公司于2011年8月15日签字盖章。
富凯仕公司分别于2010年8月9日与涉案商铺的产权人张某某、余某签订《租赁合同》。在两份租赁合同中均约定富凯仕公司未经产权人同意，不得擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用，否则产权人有权提前中止合同，收回商铺。商铺租赁期为9年，即从2010年9月1日至2019年8月31日。
人寿财保公司与富凯仕公司签订《商铺租赁合同》后，人寿财保公司于2011年9月3日向富凯仕公司交付保证金6万元。支付从2011年8月26日至2012年2月25日租金共计109200元。富凯仕公司于2012年2月24日向人寿财保公司发函要求人寿财保公司将2012年2月26日至2012年5月25日的租金支付给柳州市某资产管理有限公司代收。人寿财保公司将2012年3月至2013年8月的租金支付给富凯仕公司委托代收的某资产管理有限公司。
2011年12月23日，涉案商铺的产权人余某向人寿财保公司发《函》，建议人寿财保公司与富凯仕公司完善租赁合同。并于2011年12月26日在该份函件上补充要求人寿财保公司直接将应当向富凯仕公司交付的租金支付给案外人余某。
人寿财保公司在未与富凯仕公司协商确认的情况下，于2012年8月自行搬离出租赁商铺。人寿财保公司要求富凯仕公司赔偿的装修损失146447元并未申请鉴定，亦未与富凯仕公司协商确认。
一审法院审理认为：尽管人寿财保公司认为富凯仕公司是在未经过产权人同意的情况下擅自与人寿财保公司签订《商铺租赁合同》，但庭审中人寿财保公司也认可将2012年2月26日之后至2012年8月的租金实际上转入产权人的账户，产权人并未提出异议，该行为应当视为产权人已经追认人寿财保公司与富凯仕公司之间的租赁合同合法有效。故双方应按照《商铺租赁合同》的约定履行。鉴于人寿财保公司已在租赁期限内自行搬出租赁房屋，也没有继续履行向富凯仕公司支付租金的义务，其行为已表明不再履行合同的主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；”故人寿财保公司要求解除与富凯仕公司于2011年7月25日签订的《商铺租赁合同》的诉请具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
根据《商铺租赁合同》第十一条违约责任第六款的约定，如人寿财保公司自行提前终止合同，富凯仕公司有权不退回所缴纳的租赁保证金。根据庭审查明的事实，人寿财保公司已以自己的行为表明不履行主要合同，并提出解除合同的诉请，且其提交的证据也不能证实是由于富凯仕公司的违约行为导致租赁合同无法履行，故人寿财保公司要求富凯仕公司返还保证金6万元及违约金2万元的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于人寿财保公司要求富凯仕公司赔偿装修损失146447元的诉请，一审法院认为，根据《商铺租赁合同》第十一条第七款的约定，如因富凯仕公司原因导致人寿财保公司不能对商铺进行经营使用，给人寿财保公司造成损失时，富凯仕公司应当承担有关责任及人寿财保公司的所有损失，赔偿金额需经人寿财保公司、富凯仕公司双方确认。现人寿财保公司提交的证据不能证实因为富凯仕公司的违约行为导致人寿财保公司无法使用租赁商铺，且现双方也未对损失予以确认，故人寿财保公司要求富凯仕公司赔偿损失146447元的诉请缺乏事实和法律依据。一审法院不予支持。
对于人寿财保公司要求富凯仕公司开具税务发票163800元的诉请，一审法院认为，富凯仕公司不予开具发票的行为应当由相应的行政机关予以处理，不属于民事纠纷的范畴，一审法院不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回人寿财保公司的诉讼请求。案件受理费4697元（人寿财保公司已预交），由人寿财保公司自行承担。
上诉人人寿财保公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实不清。
1、一审认定案外人（产权人）余某在该函件上补充要求“人寿财保公司直接将应得向富凯仕公司支付的租金支付给案外人余某…从而认定”，该行为应当视为产权人已经认可，人寿财保公司与富凯仕公司之间的租赁合同合法有效。实质该函的补充有这样一句至关重要的一段，“虽然以前的合同无效，但你公司事实上已经经营了，故按你原与出租给你的商铺租金补交给我”。这是人寿财保公司为了避免案外人（产权人）到办公地点吵闹影响正常办公和经营，才作出的无奈的暂时解决的办法，并不能视为案外人认可人寿财保公司与富凯仕公司的租赁合同。
2、在案外人（产权人）多次给人寿财保公司的函件中证明，其本意是要人寿财保公司与其重新签订租赁合同，不是认可人寿财保公司与富凯仕公司所签订的未经产权人同意转租的无效合同。
3、并且案外人（产权提起人）余某已就富凯仕公司不经他本人同意擅自转租房屋，造成违约和损失，已在柳州市城中区人民法院提起民事诉讼，该院已受理。
二、人寿财保公司搬出租赁房屋是一种不得已的选择。
案外人（产权人）余某多次上门要求与其重新签订租赁，并一再强调他与富凯仕公司早有合同约定，不经她同意，富凯仕公司不能将房屋转租他人，违约签订的应属无效合同，要人寿财保公司和其另签订租赁合同。在这种情况下，如人寿财保公司和余某另签租赁合同，而人寿财保公司与富凯仕公司之间签订的租赁协议并未撤销，那么同一租赁物就存在两份不同主体的租赁合同，基于这样的情况人寿财保公司被迫提前搬出。
三、一审法院不支持返还租赁保证金和违约金没有任何理由。富凯仕公司将不经产权人同意转租的房屋转租给人寿财保公司，人寿财保公司在与其签订租赁合同时完全不知情，富凯仕公司本身就存在不诚信和过错，现在一审法院却把违约责任认定在人寿财保公司一方，从而作出不予返还6万元的保证金和支付违约金的错误判决。
四、一审法院判决人寿财保公司主张装修缺乏事实和法律依据的认定错误。在本案中虽然双方对装修损失未进行确认，但人寿财保公司提供的装修公司的装修发票能证明装修损失的存在。
综上，一审法院所作判决缺乏事实和法律依据，特请求二审法院撤销一审判决，依法改判：1、解除人寿财保公司、富凯仕公司于2011年7月25日签订的商铺租赁合同；2、富凯仕公司返还商铺租赁保证金60000元；3、判令富凯仕公司支付违约金20000元；4、富凯仕公司赔偿因无法履行合同造成装修损失146447元；（该项具体损失数额以鉴定结论为准）；5、富凯仕公司开具已收租金163800元的税务发票给人寿财保公司；6、富凯仕公司承担本案诉讼费用。
上诉人富凯仕公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回人寿财保公司的上诉。1、人寿财保公司与富凯仕公司签订租赁合同时已经明确约定了转租的事项。2、在房屋产权人余某提出异议后，三方已经确认了转租的事实，此后人寿财保公司由于经营需要搬出了承租地，根据合同约定，提前解除合同，富凯仕公司是不需要退回保证金和赔偿装修费用的。
二审期间，上诉人人寿财保公司对一审法院查明的事实有以下异议：一审查明人寿财保公司在未与富凯仕公司协商确认的情况下，人寿财保公司自行搬出租赁商铺不是事实，人寿财保公司不是自行搬离的，而是产权人在人寿财保公司与富凯仕公司没有解除合同时，要求重新与其签订合同，因此人寿财保公司是被迫搬离的。对于一审查明的其他事实没有异议。同意被上诉人富凯仕公司提出的一审法院判决书中事实认定部分的笔误的意见。
上诉人人寿财保公司二审提交新的证据如下：（2012）城中民二初字第830号民事判决书1份，证明富凯仕公司擅自转租之后受到产权人的阻止，导致人寿财保公司无法直接缴纳租金给产权人。
被上诉人人寿财保公司认为一审查明人寿财保公司将2012年3月至2013年8月的租金支付给富凯仕公司委托代收的某资产管理有限公司属于笔误，时间应当是从2012年3月-2012年8月。对于其他一审查明的事实没有异议。
被上诉人富凯仕公司二审未提交新的证据，对上诉人人寿财保公司二审提交的新的证据，富凯仕公司质证认为认可此份证据的真实性，但是判决书到现在没有生效。此份判决书所涉及的门面是2-4、2-5、2-6，与本案争议的2-2、2-3号门面无关。
本院二审审理中依法向余某与张某某进行了询问，其二人表示从未同意富凯仕公司的转租行为，其要求人寿财保公司直接向某资产管理公司缴纳租金的行为是因为富凯仕公司未向其缴纳租金，故要求本案的次承租人人寿财保公司直接向余某与张某某指定的资产管理公司缴纳租金。2012年底余某与张某某已经和富凯仕公司解除了租赁合同。
对于二审本院对余某、张某某的谈话笔录，人寿财保公司质证认可其真实性及合法性。富凯仕公司质证认为无法确认谈话笔录的真实性，且谈话笔录中关于欠租部分和不同意转租部分均不属实，但富凯仕公司未提供证据证实其以上观点。
经质证，本院认为：二审中人寿财保公司提交的新的证据，富凯仕公司对其真实性无异议，对其真实性本院予以认定。但该判决书涉及的租赁物是2-4、2-5、2-6号商铺，与本案争议的2-2、2-3号商铺无关，故对其与本案的关联性，本院不予认定。本院向余某、张某某所作的谈话笔录，可以证实本案的真实情况，对其真实性和证明效力，本院均予以认定。
二审中，本院向人寿财保公司释明，一审法院已经裁定驳回其关于要求富凯仕公司开具已收租金发票163800元的诉讼，且其并未就该裁定上诉。故人寿财保公司表示撤回要求富凯仕公司开具已收租金发票163800元的上诉请求。本院还要求人寿财保公司二审提交其与装修公司签订的相关装修合同与其他相关证件以证实争议商铺的装修情况，但在本院指定的期限内，人寿财保公司未提交相关证据。
本院另查明：2011年12月23日，涉案商铺的产权人余某向人寿财保公司发《函》，该《函》的主要内容是：“你公司于2011年7月25日与富凯仕公司签订的商铺租赁合同，我们认为富凯仕公司违背了我们原来与其签订的租赁条款“未经房屋所有权人同意，不能讲商铺转租他方”，我建议你公司为能正常经营应考虑尽快完善相关租赁合同。”之后2011年12月26日，余某在该《函》上补充以下内容：“虽然以前的合同无效，但你公司事实上已经营了月，故月（原文如此）的房租按你与原出租给你的商户租金补交纳给我。”
人寿财保公司将2012年3月至2012年8月的租金支付给富凯仕公司委托代收的资产管理有限公司。
综上，一审法院除本院二审查明的以上事实外，其余查明事实属实，本院予以认定。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、人寿财保公司与富凯仕公司签订的《商铺租赁合同》是否有效？2、富凯仕公司是否应当退还人寿财保公司保证金6万元以及支付违约金2万元？3、富凯仕公司是否应当赔偿人寿财保公司装修损失146447元？
关于第一个争议焦点，人寿财保公司与富凯仕公司签订的《商铺租赁合同》是富凯仕公司在承租商铺产权人余某、张某某的商铺后转租而签订的。根据富凯仕公司与余某、张某某签订的《商铺租赁合同》，富凯仕公司未经产权人同意，不得擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用，否则余某、张某某有权提前中止合同，收回商铺。从本案的事实看，余某在2011年12月23日即发函给人寿财保公司告知其与富凯仕公司签订的《商铺租赁合同》违反了其与富凯仕公司之间合同不得转租的要求，而之后更认为富凯仕公司与人寿财保公司签订的合同无效，但由于人寿财保公司实际占用了租赁商铺，故要求人寿财保公司将商铺租金直接交付给余某。结合本院对余某、张某某的谈话笔录，可以看出余某要求人寿财保公司直接交付租金的行为并不是认可人寿财保公司与富凯仕公司之间租赁合同的效力，而是由于富凯仕公司不向其缴纳租金，而要求次承租人人寿财保公司代富凯仕公司向其缴纳租金，且余某与张某某二审经本院询问已明确表示从未同意富凯仕公司的转租行为，故应当认定余某、张某某未同意富凯仕公司转租给人寿财保公司，富凯仕公司与人寿财保公司签订的《商铺租赁协议》因未得到房屋出租人的同意而归于无效。
关于第二个争议焦点，如前所述，因为富凯仕公司未获得余某、张某某的同意而将商铺转租，导致富凯仕公司与人寿财保公司签订的《商铺租赁合同》无效，而富凯仕公司、人寿财保公司、余某与张某某三方又无法形成新的租赁协议，富凯仕公司应当承担向人寿财保公司退还保证金和承担相应违约责任的义务。首先，因双方签订的《商铺租赁合同》无效，则富凯仕公司应当退还人寿财保公司交纳的租赁保证金6万元。其次，富凯仕公司、人寿财保公司签订的《商铺租赁合同》约定了“因双方任何一方的违反导致本合同无法实施或失效，除第十一条违约责任第三款、第四款规定的情况外，违约方应向守约方支付违约金2万元”。则本案中导致双方签订合同无效的责任在富凯仕公司，富凯仕公司应当支付给人寿财保公司违约金2万元。
关于第三个争议焦点，人寿财保公司为证实自己的装修损失，提供的证据是建筑业统一发票一张，列明的结算项目是装修工程，但该发票上并没有列明装修场所的具体位置，而在本院向人寿财保公司释明后，人寿财保公司也没有提供相应合同或其他证据佐证该发票是用于本案争议场地的装修。且人寿财保公司与富凯仕公司也不能按照双方合同约定的要求达成装修损失的具体数额的一致意见，故人寿财保公司要求富凯仕公司支付相应装修损失的上诉请求没有充分证据予以证实，本院不予支持。
综上所述，人寿财保公司的上诉请求部分合理，本院予以支持；一审判决认定事实部分有误，导致适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2012）城中民二初字第956号民事判决；
二、被上诉人柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司返还上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司商铺租赁保证金6万元；
三、被上诉人柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司赔偿上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司违约金2万元；
四、驳回上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费4697元（上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司已预交），由上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司负担3038元，被上诉人柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司负担1659元。二审案件受理费4697元（上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司已预交），由上诉人中国人寿财产保险股份公司柳州市中心支公司负担3038元，被上诉人柳州市富凯仕企业管理咨询有限公司负担1659元。
上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 钢
代理审判员 温清华
代理审判员 李婷婷
二〇一三年十一月十三日
书 记 员 韦晓璐