襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城柿民初字第00287号
原告中国银行股份有限公司襄阳分行。住所地：襄阳市樊城区松鹤路*号。
法定代表人李从和，该分行行长。
委托代理人周非、孙治平，该行职员。代理权限：特别授权代理。
被告刘凤娥，女，1964年1月14日出生，汉族，住武汉市。
被告襄阳地成房地产开发有限公司。住所地：襄阳市春园西路*号。
法定代表人张丽，该公司总经理。
委托代理人杨海荣，女，1978年8月19日出生，汉族，住襄阳市代理权限：特别授权代理。
委托代理人李永忠，湖北创佳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告中国银行股份有限公司襄阳分行（以下简称中行襄阳分行）与被告刘凤娥、襄阳地成房地产开发有限公司（以下简称地成房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，先适用简称程序审理，由审判员王启飞独任审判，于2015年8月10公开开庭进行了审理。后因案情复杂，改为普通程序审理，组成由审判员石小玲担任审判长，审判员马胜明、人民陪审员段占琴参加评议的合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告中行襄阳分行委托代理人周非、被告刘凤娥、被告地城房产公司委托代理人杨海荣、李永忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中行襄阳分行诉称，被告刘凤娥与地成房产公司签订《商品房购销合同》，购买XX欣城XX号房屋。2011年9月，被告刘凤娥向原告申请住房消费贷款。2012年2月，被告刘凤娥与原告签订《住房贷款借款合同》，约定被告向原告贷款35万元，借款期限为120个月，并约定了其他相关权利义务。同时借款合同约定地成房产公司为刘凤娥借款提供阶段性连带责任担保。截止2014年12月2日，被告刘凤娥逾期还款，现诉至法院请求判令被告刘凤娥立即偿还剩余借款本金297920.06元及利息、罚息至付清借款本息之日止，并承担违约责任；实现对抵押房屋的优先受偿权；被告地城房产公司对刘凤娥债务承担连带保证责任；本案诉讼费用及原告因清收而支出的全部费用及其他费用由被告承担，包括开发商垫款17100元。
被告刘凤娥辩称，目前我确实经济困难，无力偿还原告借款，而我向原告贷款所购买的房屋没有办理房产证，造成我无法出卖房屋用于偿还借款，对此，作为房屋开发商的地成房产公司也有一定的责任。
被告地成房产公司辩称，我公司在贷款合同附件一即个人一手住房贷款合同通用条款中并没有签字盖章，合同通用条款对我公司没有法律效力；双方约定的保证期间的截止日期是指自办理预告房产抵押登记手续并将预告抵押登记证书交予中行襄阳分行之日，合同签订后，我公司按约定办理了预告抵押登记手续并将预告抵押登记证明交于了原告。导致未办妥正式抵押登记手续的原因是购房人刘凤娥未及时交纳相关税费。故我公司不应承担保证责任。既使承担保证责任，也是在原告对债务人刘凤娥所提供的房屋抵押优先受偿后，不足的部分，由我公司承担。另外，原告应偿还我公司为其垫付的贷款17100元。
经审理查明，2011年9月8日，刘凤娥因购买地成房产公司位于襄阳市XX路XX号XX欣城的房屋需要贷款，便向原告中行襄阳分行提出贷款申请，并签署了借款人声明及《个人一手住房贷款合同》。借款人声明中载明委托中行襄阳分行于贷款发放时将贷款划给襄樊地成房地产开了有限公司帐号5677XXXXX615。经刘凤娥与中行襄阳分行和房屋开发商地成房产公司三方协商，三方对贷款事宜达成一致意见，2012年2月24日，中行襄阳分行作为贷款人，地成房产公司作为保证人在刘凤娥于2011年9月8日签字的《个人一手住房贷款合同》中签章，合同主要内容为：刘凤娥向中行襄阳分行贷款人民币叁拾伍万元（350000元），期限120个月，自贷款人实际放款之日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。贷款用途为借款人购买位于襄阳市XX路XX号XX欣城XX号房屋。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从实际放款日（若为分期放款，则自第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.756‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮15％作为下一个浮动周期的适用利率。若贷款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。贷款按月结息和付息，每月2日为结息日和付息日。借款人还款方法为等额本息方式，借款人自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数为120个月，还款日为每月的2日。还款方式采用等额本息还款法，借款人每期还本息金额为人民币4266.37元；为及时还款，贷款人在贷款人处开设账户，户名刘凤娥，账号566XXXXXX618。担保方式为借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同还约定定附件一即个人一手住房贷款合同通用条款（本合同当事方确认：本合同当事方在本合同上的签字或盖章即视为对本通用条款的确认，无需另行在本通用条款上签字或盖章）及附件二即抵押物清单构成合同不可分割的组成部分，具有与贷款合同相同的法律效力。合同附件一个人一手住房贷款合同通用条款第二条约定本担保向下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。第三条，借款人违约事件处理…1、借款人出现下列事件之一即构成违约或视为本合同项下违约…（2）未按期归还贷款本息。2、出现前款约定违约时间时，贷款人有权分别获同时采取下列措施…（2）、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；…（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。第四条，开发商保证，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2，…若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及担保责任。…4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得一次抗辩贷款人。5、主合同双方解除主合同或使主合同提前到期的，保证人对主合同项下已经发生的债务承担担保责任。刘凤娥作为抵押人，中行襄阳分行作为抵押权人在抵押物清单上签章，刘凤娥同意用在中行襄阳分行贷款购买的上述房屋作为贷款抵押。2012年2月24日，地成房产公司签订上述贷款合同的同日，向中行襄阳分行出具承诺书一份，承诺自贷款发放三至六个月办妥抵押登记手续，并交付贵行。合同签订后，中行襄阳分行2012年2月29日，将贷款35万元汇入刘凤娥所指定的帐户。并由刘凤娥签署借据一份，载明借款金额35万元，期限期数120期，年利率8.1075%（月利率6.756‰）。但被告刘凤娥未按期还款，从2014年12月2日开始逾期，截止到2015年7月30日，刘凤娥已还款73245.51元（其中包括地成房产公司垫付款17100元），拖欠贷款本金279103.94元，利息11515.95元，罚息1019.63元，合计291639.52元。原告经多次催款无果，遂引起诉讼。
另查明，2012年12月10日，被告刘凤娥和地成房产公司按借款合同约定将位于襄阳市樊城区XX路XX欣城X幢X单元XX层XX室房屋在房屋管理部门办理了预告商品房抵押权预告登记手续（预抵押登记证号为：襄阳市房预樊城区字第XX号），并将预告商品房抵押权登记证明交给了原告。2015年4月2日，地成房产公司将刘凤娥所购买的上述房屋在房管部门办理了房屋所有权登记证，房屋所有权人为地成房产公司，产权证号：樊城区字第XX号。但刘凤娥一直未办理所有权为其个人的房屋所有权证。
本院认为，原、被告双方签订的《个人二手房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原告中行襄阳分行如约发放了贷款，被告刘凤娥应按合同约定按时归还借款并支付利息；未按约定偿还本息的，还应承担相应的违约责任。被告从2014年12月2日开始未按期足额还本付息，其行为已构成违约，按照合同约定，原告有权宣布贷款本息全部到期，要求被告一次性偿还剩余贷款。故对原告请求被告偿还全部贷款本息的请求，本院予以支持。被告逾期还款，原告请求被告按约定利率及罚息利率标准计收利息和罚息，因双方约定标准未超过法律、行政法规的强制性规定，故对原告的该项请求，本院亦予以支持。合同双方当事人就位于襄阳市樊城区XX路泰瑞欣城1幢1单元12层11室房屋虽然办理了预告抵押登记手续，但自能够进行不动产登记之日起超过三个月，上述房屋所有权人未申请登记，故登记失效；且至今房屋所有权未转移至刘凤娥名下，亦未办妥正式抵押手续，中行襄阳分行亦未取得房屋他项权证，根据我国《物权法》第一百八十七条的规定，本案所涉房屋的抵押权并未设立，因此，中行襄阳分行主张对抵押房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。根据双方签订的贷款合同，地成房产公司与中行襄阳分行形成了合法有效的保证合同关系。关于被告地成房产公司辩称其未在合同附件一中签章从而认为其担保方式不是连带责任保证担保方式的问题。被告地成房产公司为连带责任保证的约定虽然是在贷款合同附件一中约定的，但在有该公司签字盖章的贷款合同中明确约定附件一是合同的组成部分，且不需要签章，既然是合同的内容，应该对地成房产公司有法律约束力。被告地成房产公司的该辩称理由不成立，本院不予采信。合同约定地成房产公司为刘凤娥的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及担保责任。因地成房产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，地成房产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，地成公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求被告地成房产公司对刘凤娥债务承担连带保证责任的诉讼请求合法，本院予以支持。被告地成房产公司辩称双方约定的保证期间的截止日期是指自办理预告房产抵押登记手续并将预告抵押登记证书交予中行襄阳分行之日，并非办理正式房产抵押登记手续之日，因被告的该辩称理由与合同约定不符，故本院不予采信。被告地成房产公司还辩称未办妥正式抵押登记手续的原因是购房人刘凤娥未及时交纳相关税费导致未予理，本院认为，导致该抵押房产未办理抵押登记手续的原因不管是二被告中的何方责任，均不能对抗双方合同中关于地成房产公司向原告承诺的保证期间的约定，故对此抗辩，本院不予审议。原告诉称和被告地成房产公司辩称的要求被告刘凤娥支付地成房产公司垫付的17100元是另一层法律关系，本院在本案中不作处理，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之、第三十一条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉》的解释第四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘凤娥于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司襄阳分行偿还贷款本金279103.94元及截止到2015年7月30日止的利息11515.95元，罚息1019.63元，合计291639.52元；并自2015年7月31日起，以借款本金279103.94元为基数，按原、被告双方合同约定的利率和罚息利率为标准，向原告支付利息及逾期罚息直至贷款清偿完毕之日止；
二、被告襄阳地成房地产开发有限公司对上述还款承担连带责任。襄阳地成房地产开发有限公司承担保责任后，有权向刘凤娥追偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。
上述应付款项应在确定的时间内履行，否则，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
案件受理费6360元，由被告刘凤娥、襄阳地成房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石小玲
审 判 员 马胜明
人民陪审员 段占琴
二〇一五年十一月六日
书 记 员 刘倩文