江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初1113号原告：刘林，男，1962年10月5日出生，汉族，江苏能力科技有限公司总经理，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张庆宇，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈溪，江苏苏源律师事务所实习律师。被告：刘建法，男，1954年6月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄进冲，江苏致邦律师事务所律师，原告刘林与被告刘建法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘林及其委托诉讼代理人张庆宇，被告刘建法的委托诉讼代理人黄进冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2009年8月12日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.确认原告系本市××龙凤花园××单元××室房屋的所有权人。事实和理由：原告系本市鼓楼区龙凤花园隽凤园1号一单元1328室房屋的所有权人，并一直居住在上述房屋中。2009年8月12日，原告为经营资金需要，与被告签订了《南京市存量房买卖合同》，将上述房屋出售给被告，价款为270万元，其中贷款216万元等等。上述合同签订后，被告与中国农业银行南京市城北支行签订了《个人购房担保借款合同》，该支行亦发放了216万元的贷款。该贷款实际由原告使用并按月归还，且已经全部还清。双方签订买卖合同的目的只是为了从银行获取贷款，买卖合同应为无效，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘建法辩称，原、被告系亲生兄弟，双方于2009年8月12日签订的《南京市存量房买卖合同》并非买卖房屋的真实意思表示，而是为了套取银行资金替原告归还债务，故被告亦认为该合同无效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系被告的弟弟。坐落于本市××龙凤花园××单元××室房屋（建筑面积为183.99平方米，以下简称案涉房屋）原登记的所有权人为原告。2009年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，转让价款为270万元，其中含定金5万元；双方同意乙方在交易过户时支付44万元，过户完毕后通过贷款支付216万元，户口迁出后支付尾款5万元；双方定于2009年9月11日正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于2009年9月11日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2009年9月11日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，按总房价款的万分之五支付违约金，逾期超过10日，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后5日内将已收的房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的2%支付赔偿金等等。2009年8月17日，案涉房屋所有权转移登记至被告名下。2009年8月26日，被告、案外人李恒玲与中国农业银行南京市城北支行（以下简称农行城北支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告作为借款人（购房人）向该支行借款金额216万元，借款用途为购买房产即案涉房屋；借款期限自2009年8月27日起至2023年8月26日止，共计168个月；还款方式为等额本息还款法，每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每期末月的20日为还款日；被告在该支行处开立结算账户，卡号为62×××12，贷款划入该账户；被告及李恒玲作为抵押人同意以案涉房屋设定抵押，抵押物暂作价270万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准等等。2009年8月27日，该支行发放贷款216万元，该款于当日被全部转入原告在该支行的账户10×××05中。2010年1月29日至2012年2月27日，原告自其在招商银行南京分行城西支行开设的账户（51×××38）共向被告上述结算账户汇款442000元（共26笔，每笔17000元），用于偿还上述银行贷款。2012年3月13日，原告以银行本票方式代被告提前偿还剩余全部贷款本息合计1863744.04元。2012年6月6日，原告（受赠人）与被告（赠与人）签订了《赠与合同》，约定双方系兄弟关系，案涉房屋系赠与人本人所有，现赠与人自愿将案涉房屋100%份额无偿赠与给受赠人所有；受赠人自愿接受赠与人赠与的该房屋100%份额，双方约定自合同签订之日起7日内到房地产登记机关办理房屋所有权转移登记手续。2012年6月13日，案涉房屋所有权再次转移登记至原告名下。原、被告于2009年8月12日签订《南京市存量房买卖合同》后至今，双方并未实际交付案涉房屋。原告及其妻子、儿子的户籍仍在案涉房屋中，并未迁出。另查明，2016年6月1日，案外人江苏鑫信投资担保集团有限公司（以下简称鑫信公司）另案【（2016）苏0106民初5416号】向本院提起诉讼，要求撤销刘林与刘建法于2012年6月6日签订的《赠与合同》，并确认案涉房屋归刘建法所有。本院于2016年12月14日对该案作出判决，撤销刘林与刘建法于2012年6月6日签订的《赠与合同》，刘林、刘建法于判决生效之日起十五日内将登记在刘林名下的案涉房屋过户至刘建法名下。刘林不服一审判决，向江苏省南京市人民法院提起上诉，该院于2017年7月19日作出（2017）苏01民终4460号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案审理过程中，法院查明刘林账户于2009年8月27日在中国农业银行南京市高楼门支行办理银行本票业务，将216万元转出，本票收款人为冯学斌。办理本票业务时，银行留存了刘林、刘建法两人的身份证资料（刘林的身份证为旧版证件），“刘林”在《个人结算业务申请书》上签字。刘林陈述：农行城北支行账户10×××05并非其本人签字申请开立，216万元转出时系刘建法代签的“刘林”名字，其本人不认识冯学斌；贷款下来后，刘林经常向刘建法催要购房款，还至刘建法厂里找过；因刘建法公司经营困难，所以帮其偿还银行贷款。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据原、被告双方的诉辩意见，案涉房屋买卖合同的效力问题是争议焦点。虽然双方均要求确认合同无效，但合同效力关涉到其他民事主体及国家利益、社会公共利益，依法应当予以审查确定，不属于当事人的自认范围，故合同效力应当依法认定。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告作为完全民事行为能力人，双方于2009年8月12日自愿签订了《南京市存量房买卖合同》，并到房产管理部门办理了产权转移登记手续，该签订买卖合同及办理产权转移登记手续的民事法律行为及意思外观明确一致，并无违法无效之处。原、被告均称签订上述买卖合同的目的系为获取银行贷款，并非真实的房屋买卖，双方的内心意思与行为外观存在冲突。综合本案事实，双方系亲兄弟关系，原告对于贷款资金使用的陈述前后矛盾，虽然原告对此作出了说明，但民事主体意思表示的判断标准是其行为之时，而非之后或之前。原、被告双方并未提供证据证明办理所有权转移登记之时的内心意思，事后的陈述亦不能证明该争议事实，故对双方提出并非真实房屋买卖的主张不予认定。现案涉买卖合同的效力认定还涉及案外人利益，在银行贷款已经偿清，银行未因利益受损而主张买卖合同无效或撤销的情况下，现有证据不能认定本案获取银行贷款构成“非法目的”。加之，本案不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效的其他情形，故原告主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告认为双方未交付房屋等问题，则属于合同履行问题，与合同效力问题并不相同。关于原告主张其为房屋所有权人的问题。因原告提起本案诉讼系基于双方之间的房屋买卖合同关系，该合同并非无效，且本院另案生效判决已确定双方应将登记在原告名下的案涉房屋过户至被告名下，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘林的诉讼请求。案件受理费28400元，由原告刘林负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙 燕人民陪审员  刘文勇人民陪审员  郭建萍二〇一七年八月三十日书 记 员  戴雅文