山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁13民终1902号上诉人（原审被告）：张明江，男，1966年10月25日出生，汉族，居民，住兰陵县大仲村镇马山村。被上诉人（原审原告）：朱付海，男,1978年2月10日出生，汉族，居民，住兰陵县大仲村镇马山村。委托代理人：卢建坤，山东铭星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾学秀，女，1966年10月23日出生，汉族，居民，住兰陵县大仲村镇马山村。委托代理人：张南南，系栾学秀之子，1990年2月15日出生，汉族，居民，住临沂市苍山县大仲村镇马山村***号。上诉人张明江因与被上诉人朱付海、栾学秀买卖合同纠纷一案，不服兰陵县人民法院（2015）兰商初字第2282号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。朱付海一审诉称，2010年2月20日，被告张明江告诉朱付海，其已经与栾学秀离婚，分得后院房产，并出具离婚协议为证。张明江因急需用钱，欲将房产转让给朱付海。朱付海也急需一处宅基地建房，就在证人张新明、朱金义的证明下，与张明江签订一份协议，以36000元的价格买下张明江房产，并由张明江出具收到条。随后，张明江的妻子（本案被告栾学秀）和儿子知道张明江转让房产便告诉其朱付海不同意转让。朱付海要求退款，二被告没有退款，并由其儿子拆屋建房。遂提起诉讼，请求判令被告转让宅基地转让款36000元。张明江一审辩称，原告的主张基本属实，但当时给原告看的只是一份分家协议，是根据分家协议分的房产卖给原告的。栾学秀一审辩称，被告张明江卖房子给朱付海的事，栾学秀不知道，签分家协议是张明江要求签的。原审法院查明，被告张明江与被告栾学秀系夫妻关系，因家庭不和处于分居状态，并于2009年6月28日签订“协议”一份，对家庭财产进行分割，约定“宅基一处”归张明江所有。2010年2月20日，被告张明江持与被告栾学秀签订的分家协议找到原告朱付海，称其已经与栾学秀分家，分得后院宅基地，因急需用钱，欲将宅基地转让给朱付海。原告朱付海也急需一处宅基地建房，就在张新明、朱金义的证明下，与被告张明江签订宅基地转让协议一份，协议载明：“协议本村张明江（捺印）因经济困难急需用款，现将宅基一位卖给本村朱付海（捺印）。现金三万六千元,基宅四至，东李永明，西大路，后朱金义，前张楠楠，长宽各16米。宅基宽一次付清，并经双方同意特立此约，望两方自觉遵守，不准反悔。本协议自签订之日起生效执行。证人：张新明朱金义代笔张庆金2010年2.20号。”张明江出具收到条一份，载明：“今收到朱付海宅基款叁万陆仟元正。张明江2010年2月20号。”被告张明江收到36000元转让款后，部分用于抵消所欠原告朱付海的个人借款，部分用于个人消费支出。被告栾学秀及其儿子得知此事后，告诉原告朱付海其不同意转让，并由二被告儿子将房屋拆掉重建，原告朱付海要求二被告退款未果，故提起诉讼，要求二被告退还宅基地转让款。庭审中，被告张明江主张自己已将房屋交付给原告，不同意返还购房款；被告栾学秀主张被告张明江卖房子自己并不知情，卖房子的钱并未用于家庭生活。上述事实，是根据当事人陈述、有关书证，经质证后认定的，其材料均已记录在卷。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告朱付海与被告张明江签订宅基地转让协议，虽系双方真实意思表示，但关于其转让的“宅基地”，原告朱付海与被告张明江、栾学秀均未能提供符合法律规定的审批手续。该土地作为农村集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告张明江与原告朱付海签订合同，将其作为宅基地转让违反法律规定，应当确认该合同无效。被告张明江因该合同取得的财产，应当予以返还，原告朱付海请求返还“宅基地”转让款36000元，理由正当，依法予以支持。在原告朱付海与被告张明江签订宅基地转让协议时，被告张明江与被告栾学秀因家庭不和，已通过协议对家庭财产进行分割，被告张明江也向原告朱付海出示了上述分割协议，原告朱付海应当知道被告张明江与被告栾学秀因家庭不和，已处于分居状态，互不尽夫妻义务，被告张明江已不能代表其家庭实施民事行为。在此情况下，原告朱付海仍然与被告张明江签订宅基地转让协议，应当视为原告朱付海与被告张明江个人之间的民事合同行为，被告栾学秀并非合同当事人，原告朱付海付给被告张明江的转让款也未用于二被告家庭生活。因此，原告朱付海请求被告栾学秀返还“宅基地”转让款36000元，于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、被告张明江偿还原告朱付海宅基地转让款36000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由被告张明江负担。上诉人张明江不服原审判决上诉称，原审判决适用法律错误，判决错误。一、上诉人家庭成员于2009年6月28日达成的婚内财产约定，内容明确，系各方真实意思表示，对各方均有法律约束力，因此上诉人对案涉宅基地及房屋享有用益物权。且被上诉人朱付海知晓该协议的内容。二、上诉人与被上诉人朱付海签订的买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。1、根据《土地管理法》第六十四条第二款及《物权法》第一百五十五条的规定，法律并没有完全禁止所有的宅基地转让行为。2、上诉人与被上诉人均具备同一集体经济组织成员的资格，相互之间可以转让宅基地及房屋。3、上诉人与被上诉人朱付海的协议已于签订当年履行完毕，被上诉人朱付海已经取得案涉宅基地及房屋的使用权，且实际占用至今，其诉称被他人拆屋建房的事实，上诉人并不知情。被上诉人朱付海应当向具体的侵权人主张权利，而不得以买卖合同纠纷起诉上诉人。4、原审判决确定上诉人与被上诉人朱付海的协议无效会造成当事人之间利益的失衡。三、上诉人可以退钱给朱付海，但要求朱付海将上诉人的房子退还。综上，请求二审依法改判驳回被上诉人朱付海的诉讼请求或发回重审，诉讼费由被上诉人朱付海承担。被上诉人朱付海答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持，上诉人的上诉既没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回。被上诉人栾学秀答辩要求维持原判。经审理查明，2015年8月20日，朱付海具状诉至原审法院称，“2010年2月20日，被告张明江告诉我，说已经和他老婆栾学秀离婚了，他家的后院房产归他，……我以36000元的价格买下了被告张明江的这座房产。我付给了被告张明江36000元转让款，张明江给我出具了收条，并将房产钥匙交给了我。可随后张明江的老婆和儿子知道房产被张明江转让后就告诉我不能同意转让，我就说，您要不卖就把钱退给我，但至今二被告一分钱也没退，张楠楠又要拆屋建房，无奈之下，我不得不起诉到法院。”另查明，张明江与栾学秀离婚纠纷一案，经兰陵县人民法院主持调解，双方达成离婚协议，兰陵县人民法院于2016年3月15日以（2016）鲁1324民初31号民事调解书对双方协议进行确认。二审查明其他事实与一审一致。本院认为，上诉人张明江与被上诉人朱付海2010年2月20日就涉案宅基地所签订的买卖协议，系协议双方当事人真实意思表示，应为有效协议。原审判决认定协议无效不当，对此本院予以纠正。但因上诉人张明江与被上诉人栾学秀在协议签订时系夫妻关系，该协议所涉及宅基地属张明江与栾学秀夫妻共同财产，张明江转让宅基未经栾学秀同意，属于无权处分，故在协议履行过程中因栾学秀及其子阻拦致使被上诉人朱付海未能使用涉案宅基及房屋，现该涉案宅基已被栾学秀及张明江之子收回重建房屋，上诉人与被上诉人朱付海之间的协议已实际履行不能，而该协议不能继续履行系因上诉人家庭成员对夫妻共同财产处置产生纠纷所致，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，因上诉人家庭内部对夫妻财产处置产生纠纷，致使涉案宅基及地上物的所有权不能转移，被上诉人朱付海不能实现合同目的，故被上诉人朱付海请求解除合同并由上诉人返还宅基款36000元的主张本院予以支持。对上诉人以该协议履行完毕为由拒绝返还宅基款的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人张明江负担。本判决为终审判决。审判长  李大军审判员  张念国审判员  姚玉蕊二０一六年七月十九日书记员  崔凯琳