河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1726民初4581号原告：王玉慧，女，汉族，1965年4月11日出生，住泌阳县。被告：杜淑红，女，1969年6月15日出生，汉族，市民，住正阳县。被告：朱跃进，男，1957年7月20日出生，汉族，市民，住西平县。被告：邓姗，女，1968年11月17日出生，汉族，市民，住平舆县。被告：周爱丽，女，1964年3月15日出生，汉族，市民，住驻马店市驿城区。被告：赵金梅，女，1971年12月9日出生，汉族，市民，住。五被告委托诉讼代理人：冯永军，驻马店市法律服务所法律工作者。被告：驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司），统一社会信用代码91411726071363538H，住所地河南省泌阳县铜山湖大道西段路北。法定代表人：毛达峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张远，河南博涛律师事务所律师，执业证号14117199310405720。原告王玉慧与被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅及驻马店市海天置业有限公司案外人执行异议之诉一案，原告于2017年11月10日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉慧、五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅委托诉讼代理人冯永军、被告驻马店市海天置业有限公司的委托诉讼代理人张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉慧向本院提出的诉讼请求：一、泌阳县人民法院停止执行，并解除对原告王玉慧所购买的泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：泌阳县人民法院于2016年8月3日向第三人发出（2016）豫1726执143号执行裁定书，对泌阳泰联国际广场3号楼3102号房产进行了查封，该房产是原告于2015年1月13日善意购买的，已经签订了完善的商品房买卖合同。按照合同约定支付了房款。在泌阳房管所进行了网上备案（备案编号为：BY16001727），原告所购买的商品房合同书上加盖有泌阳房管所的备案专用章。泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产已经归属原告所有。依据上述理由，提出了执行异议申请，泌阳县人民法院于2017年5月15日作出了（2017）豫1726执异21号执行裁定，驳回了原告的异议申请。为维护自己的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请求判令所求。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅辩称，原告要求泌阳县人民法院执行局停止执行、并解除对所购买泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产的诉讼理由不能得到支持。其理由为：1、原告在法院查封前没有交付足额购房款且在查封前驻马店市海天置业有限公司并没有取得预售许可证，原告并没有实际占有该房产，没有按照法律规定签订合法有效的合同，在房产部门办理的网签也是在法院查封之后，是无效的。2、五被告申请法院执行，是法院执行局向泌阳县房管所下达执行通知书后，房管所明确回复其产权属于海天置业公司，所以原告的诉讼请求应当驳回。被告海天置业公司辩称，1、本案原告列我公司为被告不当，我公司只是本案当中的利害关系人，应当以第三人的身份出现，法院采取的查封措施是独立的行为，我单位也一直在阻止。我单位用地建设手续齐全，且取得了涉案房产的预售许可，我公司有权销售涉案房屋。2、我公司已与本案原告签订了合法有效房屋买卖合同，原告已支付相应购房款，我公司并已经实际交付了房屋给原告，并进行了合同的网签。3、我公司与原告之间的买卖行为符合法律的相关规定，据《最高人民法院关于办理执行异议案件及复议案件》第28条以及《审理商品房买卖合同》的规定等，该房屋买卖合同合法有效，泌阳县人民法院对涉案房产进行查封执行是错误的，应依法解除查封，停止执行。经审理查明，原告王玉慧于2015年5月5日向被告海天置业公司支付购买其所开发的泰联国际广场3号楼3102号房产时交款250000元，2016年6月1日原告与被告海天置业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同指的是该案件中所争议的3102号房产，合同约定3102号房产总房款为250000元，该房产于2015年9月30日交房。原告根据所签合同约定，原告于2015年5月5日向被告海天置业公司交购房款25万元，原告将该案件中所争议的3102号房产的购房款250000元已支付完毕。2016年6月2日原告与被告海天置业公司签订了《房屋交付验收交接单》，从该交接单显示，原告经验收接收了所购买的3102号房产，并委托泌阳县泰联物业管理有限公司经营管理。根据泌阳房管所提供的相关材料显示：被告海天置业公司所开发的泰联国际广场于2015年12月23日取得了商品房预售许可证，所争议的房产泰联国际广场3号楼3102号被告海天置业公司于2016年6月1日提交到泌阳房管所要求备案，泌阳房管所于2016年8月25日备案。五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅根据本院作出的（2015）泌民初字第01506-01510号民事调解书规定的款项，申请本院执行局对被告海天置业公司予以执行。本院执行局于2016年7月27日作出（2016）豫1726执143号执行裁定书和于2016年8月3日作出（2016）豫1726执143号协助执行通知书，对被告海天置业公司开发的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼的全部房产予以查封。本院所查封的房产中，有原告王玉慧所购买的泰联国际广场3号楼3102号房产。原告王玉慧知道自己所购买的房产被查封后，于2017年5月3日提出书面异议。本院执行局于2017年5月15日作出（2017）豫1726执异21号执行裁定书，驳回原告王玉慧的异议。原告王玉慧不服该裁定，于2017年11月10日向本院提起案外人执行异议之诉，请求本院判令所求。上述事实，有原、被告及本院调取的证据和双方当事人的陈述佐证，相互印证，本院足以认定。本院认为，原告王玉慧诉被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅及被告海天置业公司、泌阳房管所案外人执行异议之诉一案中，首先考虑原告王玉慧与被告海天置业公司所签订的商品房买卖合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告王玉慧与海天置业公司所签订的商品房买卖合同的时间是2016年6月1日，而被告海天置业公司取得商品房预售许可证的时间是2015年12月23日，原告王玉慧起诉的时间是2017年11月10日（系统显示日期），所以，根据上述该条规定，原告王玉慧与被告海天置业公司所签订的商品房买卖合同应该为有效合同。其次，是考虑本院查封原告所购买的泰联国际广场3号楼3102号房产是否正确，合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，原告在本院查封之前已与被告海天置业公司签订了合法有效的购房合同，并已将所购买的商品房泰联国际广场3号楼3102号房产的全部价款支付完毕。所以，根据上述条款的规定，本院对原告王玉慧所购买的商品房泰联国际广场3号楼3102号房产的查封不妥，应予以解封。关于五被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅的辩称请求，缺乏法律依据和事实依据，且证据不充分，本院不予采纳。关于被告海天置业公司所述称的“人民法院对原告所购买的房产查封不对，应予以解除查封”，符合有关法律规定，本院予以采纳。关于被告海天置业公司辩称“本案原告列我公司为被告不当，我公司只是本案当中的利害关系人，应当以第三人的身份出现”的请求，为了便于查明案件事实，列其作为本案的被告并不违反法律禁止性规定，此项辩称于法无据，本院不予采纳。被告海天置业公司辩称“人民法院对原告所购买的房产查封不对，应予以解除查封”的请求，符合有关法律规定，本院予以采纳。综上所述，原告要求“泌阳县人民法院停止执行，并解除对泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产查封”的诉讼请求，于法有据，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）第九条》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，此案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、停止对原告王玉慧购买的坐落在泌阳县泰联国际广场3号楼3102号房产的执行；二、驳回原告王玉慧的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由被告杜淑红、朱跃进、邓姗、周爱丽、赵金梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。本院（2017）豫1726执异21号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  乔国刚审 判 员  苗 婷人民陪审员  赵成芳二〇一七年十二月十五日书 记 员  李 阳