贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）黔威民初字第3096号原告熊兴能，男，1958年5月2日生，汉族，教师，大专文化，住威�县。原告李群芝，女，1966年9月25日生，汉族，小学文化，农民，住址同上。二原告系夫妻关系。二原告的委托代理人熊玲，女，1988年1月10日生，汉族，大专文化，教师，住威宁县，系二原告之女。代理权限：特别授权。被告六盘水市宏达房地产开发有限公司住所地：六盘水市钟山区文化南路百信农贸市场*楼。法定代表人肖才宏，公司董事长统一社会信用代码：915202017143249044。被告六盘水市宏达房地产开发有限公司威宁县分公司。负责人肖才宏，系总经理。地址：威宁县新城区进站大道。统一社会信用代码：9152052666297295XP。二被告的委托代理人：陇康、戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告熊兴能、李群芝诉被告六盘水市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达房开公司）、六盘水市宏达房地产开发有限责任公司威宁分公司（以下简称宏达房开威宁分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告熊兴能、李群芝的委托代理人熊玲、被告宏达房开公司、宏达房开威宁分公司的委托代理人陇康、戴永鹏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月31日，我与被告宏达房开威宁分公司签订《商品房买卖合同》（下称合同），合同约定：我向被告购买其开发的名称为“高原明珠”楼盘6栋1单元6层3号的商品房，房屋价款为332428元，交房时间为2012年3月10日前，于2013年6月10日前交付房屋产权证。逾期按房价款日千之五承担违约责任。合同签订后，我已按约定支付了全部购房款332428元，但被告房屋产权证至今未交付给我，为维护我的合法权益，诉至法院请求判令：1、由被告向我支付不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金96188元。（从2013年6月10日起以全部房款332428元按年率利5.6%上浮30%计算至2017年5月11日止）;2、由被告支付从2017年5月12日起以已交付总房款按贷款年利率上浮30%计算至实际交付房屋产权证为止的违约金。原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1、原告的身份证、结婚证复印件。用以证明：原告的情况及二原告系夫妻关系。2、《商品房买卖合同》原件1份，用以证明：原告向被告购买了商品房，双方在合同中约定了交付房屋登记文书的时间及逾期交付的违约责任地。现被告已违约，应向原告支付违约金。3、《收款收据》两份。用以证明：原告于2011年5月31日向被告支付了购房首付款102428元。4、借款合同和农行借贷凭证。用以证明:原告于2011年11月17日以公积金贷款的方式向被告支付了购房尾款。被告宏达房开公司辩称：被告宏达房开威宁分公司虽为我公司的分公司，但其以自已的名义对外从事经营活�，且具有独立的财务及核算机构，由该分公司产生的民事法律责任纠纷应由其独自承担，与我公司无关。被告在举证期限内未向法庭提交证据。被告宏达房开威宁分公司辩称：我分公司虽存在逾期交房产证的违约行为，但该违约行为未给原告造成实际损失，因此，原告方所主张的违约金过高，恳请人民法院按照相关标准给予下调。被告在举证期限内未向法庭提供证据。经审理查明：2011年5月31日，原告熊兴熊、李群枝与被告宏达房开威宁分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0000099），合同约定原告向被告购买“高原明珠”6幢1单元6层3号商品房，建筑面积为133.72㎡，单价每平方米2888.919元�房屋总价款为332428元。《合同》第八条约定了买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款102428元，余款230000元以公积金贷款支付。《合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2012年3月10日前向买受人交付商品房。”《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年6月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照0.5%支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5%的违约金。”合同签订之日，原告向被告支付了首付款102428元。但交付商品房产权证书的时间到后，被告未按约交付产权证书给原告。至2017年5月11日止，被告逾期交付产权证书三年零335天。本案争议的焦点：被告未按时办理商品房转移登记，是否构成违约；关于违约金的约定是否符合法律规定；是否应对违约金进行调整。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告杜会与被告宏达房开威宁分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制�规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告已经通过现金和按揭贷款等方式向被告支付了全部购房款332428元，而被告未按照合同约定于在2013年6月10日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。关于原告主张被告支付从2013年6月11日计算至2017年5月11日止逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定了在买受人有权退房而不退房的、出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5%的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买�人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，根据上述司法解释第十八规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。因本案中被告办理转移登记的相关证件的时间无法确定，且原告在诉讼中当庭要求将其主张的贷款年利率7.38%下调为按�年的贷款年利率4.75%上浮30%即6.175%计算，符合法律规定，为保护当事人的利益不受损害，故被告应承担的违约责任应按照原告已付购房款总额332428元，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准，从2013年6月11日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止为宜。庭审中原告同意按今年已下调的同期贷款年利率计算，即：本案的年利率标准为在中国人民银行公布的同期（一至五年期）年利率4.75%的水平上上浮30%，即为6.175%。故原告主张的从2013年6月11日至2017年5月11日的违约金为：332428×6.175%×3.92年（三年零335天）=80467.5元。此外因本案系被告违约所致，故案件受理费1102元应由被告承担。被告宏达房开威宁分公司提出违约金过高，要求下调。但本案原告在起诉时未按合同约定的以房屋总价款按日5%计算，而是按同期贷款利率上浮30%即：7.38%年利率计算违约金，且在庭审中原告已当庭表示对违约金计算利率按今年已下调的年利率4.75%上浮30%计算，已是对违约金进行了下调，因此，对被告的辩称，本院不予采纳。被告宏达房开公司提出威宁分公司虽为公司的分公司，但其以自已的名义对外从事经营活动，且具有独立的财务及核算机构，由该分公司产生的民事法律责任纠纷应由其独自承担，与公司无关。但宏达房开威宁分公司虽以自已的名义对外行使权利，但其属被告宏达房开公司的分支机构，宏达房开公司应对威宁公司的行为承担全部责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法�关于审理的解释》第五十二条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，判决如下：一、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司向原告熊兴能、李群芝支付从2013年6月11日起至2017年5月11日止的逾期办证违约金80467.5元。定于判决生效后十日内履行完毕。二、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司向原告熊兴能、李群芝支付从2017年5月12日计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。违约金按照已付购房款总额332428元，以年利率6.175%标准给付。三、被告六盘水宏达房地产开发有限公司对以上二项承担连带给付责任。如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费895元由被告六盘水宏达房地产开发有限责任公司威宁分公司、被告六盘水宏达房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 蒋 靖二〇一七年六月五日书记员 彭瑞珲