内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）乌勃民一初字第01625号原告乌海市嘉苑物业有限公司。法定代表人刘佳，总经理。委托代理人刘更新，男，汉族，该公司副总经理，住乌海市海勃湾区。委托代理人候燕，女，汉族,该物业公司物管员，住乌海市海勃湾区。被告杜建军，男，汉族，乌海市一中退休职工，住乌海市海勃湾区。委托代理人郭德雨，男，汉族神华职工，住乌海市海勃湾区。被告吴兰花，女，乌海市二中退休职工，住乌海市海勃湾区（系杜建军妻子）原告乌海市嘉苑物业有限公司诉被告杜建军、吴兰花物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告乌海市嘉苑物业有限公司的委托代理人刘更新、候燕，被告杜建军的委托代理人郭德雨到庭参加诉讼。被告吴兰花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告诉称，2011年6月4日，原告与被告签订《物业管理服务合同》，合同中约定，“物业费每月1.2元每平方米，物业管理服务费首次预交一年，以后按季度交纳，时间为每季第一个月的1-10日，业主和物业使用人逾期未交纳物业费的，从逾期之日起按每天未交纳的10%交纳违约金”。被告房屋面积134.39平方米，6楼，共24个月未交物业费。截止2015年1月26日，被告累计拖欠原告物业费共计3870元。经原告多次索要，被告均以各种理由拒付，故具文起诉，请求法院判令被告交纳物业费3870元，支付违约金1428元并承担本案诉讼费。被告辩称，物业合同漏洞百出。合同第七章第25条规定，物业公司擅自提高物业费的，业主可以拒绝交纳，物业公司违约在前。原告虽然催过费，但是按1.5元每平米催要的。此外，物业公司的服务水平低，物业活动用房没有建成。物业公司还占用业主的用地放工程车。原告物业公司的服务等级标准及服务价格与乌海市发改委【2012】468号文件内容不符，其人员配置未达到三级或四级标准。刘更新以其儿子刘佳的名字注册了嘉苑物业，刘佳常年不在本地，实则两个公司全是刘更新的。开发商欠我们违约金，物业公司也没有给我们个说法。2014年3月初至4月底物业公司故意停止业主电梯，5月16日再次停电梯及生活用水，并把我们单元供水水阀用电焊焊住。电梯是属于业主使用的设施反变成物业控制业主的工具，物业公司的工作人员拿着钥匙随便上下，而业主反倒不能使用电梯。物业的以上行为严重侵犯了我们的权利。经审理查明，2010年6月海勃湾区新洋花园小区建设开发单位内蒙古新洋房地产开发有限公司与原告乌海市嘉苑物业有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告公司提供小区前期物业服务，合同期限从2010年6月30日至2015年6月30日。合同另约定：业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。原告乌海市嘉苑物业有限公司系海勃湾区新洋花园小区物业服务单位。被告杜建军系新洋花园小区业主，其房屋位于新洋花园2号楼1单元161室，房屋预测面积为134.39平方米。2011年6月4日被告杜建军与原告物业公司签订《物业管理服务合同》，由乌海市嘉苑物业有限公司为被告提供物业服务，合同期限从2011年1月26日至2015年1月25日。合同分别就物业服务内容、服务标准及违约责任等进行了约定。其中，物业管理服务费项下第二十条第一款第2项约定：物业管理费：住宅1.2元/月.平方米；3、电梯管理服务费：4-8层25元/月；5、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；6、物业管理服务费首次预交一年，以后按季度交纳，时间每季度第一个月的1-10日；7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天未交纳的10%交纳违约金。违约责任项下第二十五条约定：乙方违反本合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退所提高收取部分的费用，造成经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。被告累计拖欠原告2013年1月26日至2015年1月26日共计24个月物业服务费3870元（计算方式：134.39平方米×1.2元×24个月=3870元）。2014年5月9日，原告以新洋花园小区部分业主拒交物业费，给物业公司造成巨大经济压力，物业公司无力垫付相关费用为由，停止了部分单元二次加压水泵及电梯的使用。持续电梯停运、生活用水供应断绝造成高层业主生活不便。双方矛盾激化后，经多家单位协调，物业公司最终恢复未交费业主生活用水及电梯使用。新洋花园小区业主委员及原告物业公司分别或共同多次向被告送达催费通知书，通知其交纳物业服务费用，被告未缴纳，致以诉讼。以上事实有原告提交的物业管理服务合同、业主委员会欠费催缴通知书、情况说明、缴纳电、水费单、自行车棚施工协议、新洋房地产、嘉苑物业营业执照、组织机构代码证及被告提交的通知单、物业收费单、派出所接处警登记表及双方当事人陈述予以认定。本院认为，原告物业公司为新洋花园小区提供物业服务并与被告签订《物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。原告物业公司作为新洋花园小区的物业服务单位，已履行了合同约定的物业管理服务义务，小区业主杜建军应履行支付物业管理费的义务。现原告主张被告按照合同约定价格支付拖欠物业费，符合合同约定及法律规定。业主委员会系全体业主为管理本小区事务而成立的自治组织，代表全体业主选聘物业服务企业，监督物业服务企业的物业服务、维护业主利益。物业公司完成物业服务后，业主委员会督促业主限期缴纳物业费的行为，应视为业主委员会代表业主对物业服务的认可，业主无故拒交物业费构成违约，应承担合同约定的违约责任。被告杜建军作为新洋花园小区业主，拖欠物业服务费，经新洋花园业主委员会督促催缴后仍不予交纳属违约行为。依法成立的合同，一方当事人未经对方当事人同意，不得擅自变更或者解除合同。原告单方提高物业服务价格违反合同约定，属无效行为。此外，物业不能以业主不交物业费为由，不提供物业服务。2014年原告公司以新洋花园部分单元部分业主拒交物业费造成其经营困难为由停止支付该单元住宅楼电梯、生活用水二次加压泵电费，致使电梯停运、生活用水供应断绝，物业公司的选择性措施对全体业主生活造成严重不便。物业公司与业主系合同关系，部分住户拖欠物业费，物业公司可通过诉讼或其他途径主张权利，但原告以部分业主拖欠物业费而拒绝履行维护物业公用设施义务，并由此影响高层业主日常生活。原告此举不仅无益于解决拖欠物业费纠纷，而且激化了双方矛盾。综上，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告以原告公司物业服务水平低、公用设施建设不到位、物业公司配置与等级不符等为由作为拒交物业费理由，并举证证人证言予以证明。原、被告均申请小区业主出庭作证，双方证人证言陈述事实矛盾。双方出庭作证的证人证言受证人自身感受及利害关系等因素影响，在无其他证据佐证的情况下，本院无法对其客观性及真实性进行确认，故本院均不予采信。原告乌海市嘉苑物业有限公司与小区开发商新洋房地产开发有限公司系分别经注册依法设立的法人机构，拥有独立民事权利能力，对外独立行使民事行为能力。原告主张原告与新洋房地产开发有限公司系同一主体，并主张由原告承担迟延交房违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依据法律的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。被告吴兰花与被告杜建军系夫妻关系，被告吴兰花应对以上债务承担共同清偿责任。被告吴兰花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭申辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所付债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，判决如下：一、被告杜建军、吴兰花支付原告乌海市嘉苑物业有限公司物业服务费3870元，于本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告乌海市嘉苑物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（应交纳诉讼费用50元，因适用简易程序，减半收取，原告已预交），由被告杜建军、吴兰花承担，二被告应于上述付款期限内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 吴 彪二〇一五年六月二十五日书 记 员 徐佐甲