湖北省黄石市西塞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂西塞民初字第00422号
原告邹心孟。
委托代理人邹杰。代理权限：特别授权。
委托代理人陈敬义，黄石市西塞山区法律援助中心法律工作者。代理权限：一般代理。
被告黄石市住宅开发有限责任公司，住所地黄石市公安路1号。
法定代表人万建军，董事长。
委托代理人邱玉齐、罗洁，湖北忠三（黄石）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告邹心孟诉被告黄石市住宅开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告邹心孟的委托代理人邹杰、陈敬义，被告黄石市住宅开发有限责任公司委托代理人邱玉齐、罗洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邹心孟诉称，2008年10月6日，因被告项目开发建设的需要，将原告居住的私有房产纳入拆迁范围内，经双方协商签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，选择了产权调换方式且约定调换房屋面积、地点、楼层、其他补偿费和违约责任（甲方在乙方搬离原址后18个月未交房给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算）。协议签订后，当日双方办理了《点房确认单》，原告搬离了房屋。2012年8月16日，原告委托儿子邹杰依约交纳了超面积补偿款60000元。时至今日，原告在外租房居住已超五年之久，被告仍未依照点房确认单上的地点条件安置房屋。其与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方的真实意思表示，约定内容不违反法律规定，且原告依约履行了义务，应当认定合法有效，受法律保护。然而被告拆除原告的房屋后，既不按照约定的时限返还确认地点房屋，也不按照违约责任履行义务的行为，严重损害了原告的合法权益。为此，请求法院依法判令1、被告及时返还原告位于西塞山区澄月都市静苑一单元801号，建筑面积100平方米的电梯房；2、被告赔偿原告超期过渡费34934.40元（从2008年10月6日计算18个月后，再从2010年4月6日起计算至2015年4月6日止，为超期拆迁还房五年。即48.52平方米×12元／平方米×5年=34934.40元）。2015年4月6日以后仍未还房的，按同上计算方式计付至被告实际交房之日止。
原告为支持自己的诉讼主张向法院提交证据如下：
证据一、原告身份证及户口本、被告营业执照。证明原、被告主体适格。
证据二、2-1房屋拆迁安置补偿协议、2-2点房确认单、2-3支付房款收据。证明：1、原被告房屋拆迁安置补偿合同关系成立；2、原告在协议签订当天退出房屋的事实；3、被告于2008年10月6日拆除原告的房屋至今没有还房，构成违约；4、原被告双方确认回迁房屋选址为澄月都市静苑一单元801号电梯房屋，还房面积100平方米；5、原告依约支付了房屋补差款60000元，履行了合同义务。
被告黄石市住宅开发有限责任公司答辩称，2008年10月6日，答辩人与原告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》及《点房确认单》。按照双方约定，原告自愿选择产权调换的安置方式，要求安置电梯房（非还建楼）约100平方米，并同意将补偿款24816元冲抵超面积购房款。原告确认的房屋超面积达51.48平方米，超面积房款为84816元。故补偿款24816元冲抵房款后，原告仍需向答辩人支付超面积购房款60000元。2011年1月14日，答辩人向原告及都市静苑的其他拆迁户发出通知，要求拆迁户于2011年1月28日前缴纳70%的房款，否则，自2011年1月29日起每月按应交房款额的1.5%收取滞纳金。此后，答辩人多次向原告催收购房款交付房屋，但原告仍拒不支付。2012年10月30日，答辩人与原告签订《拆迁安置补偿协议》，原告对安置房屋进行重新认定，最终确定安置的房屋为西塞山区澄月都市静苑四单元2504号房屋，面积为114平方米，并认可以原点房单为基础，超面积14平方米的房款为61160元。但协议签订后，原告至今分文未付。由于原告不按约定支付超面积购房款属违约行为，导致了答辩人无法履行交房义务。故原告应向答辩人支付购房款121160元及滞纳金（滞纳金自2011年1月29日起每月按应交房款额的1.5%收取，计算至实际支付之日）。关于过渡费，从2008年10月6日计算18个月后，应从2010年4月6日计算至2010年12月26日。答辩人已于2010年8月18日张贴告知书，告知各拆迁户，过渡费截止还建楼交房当日。故答辩人应向原告支付的过渡费为5046元，该过渡费可冲抵房款。综上所述，答辩人已履行通知交付义务，通知原告交齐房款办理房屋交接，但原告至今仍未缴纳房款，导致答辩人无法向原告交付房屋。故原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告黄石市住宅开发有限责任公司为支持自己的抗辩理由向法院提交证据如下：
证据一、被告营业执照、机构代码证、法定代表人身份证明。证明被告主体适格。
证据二、（1）房屋拆迁安置补偿协议、点房确认单、拆迁安置补充协议。（2）告知书、都市静苑入户钥匙交接清单、承诺书三份。（3）通知、收款收据一份。证明：1、原告应向被告支付超面积购房款121160元，但原告至今分文未付，构成违约，导致了被告无法向原告履行交房义务。2、被告向原告支付的过渡费应计算至2010年12月26日。3、被告已通知拆迁户按时交款，对逾期交款的拆迁户收取滞纳金；其他迟延交款的拆迁户已按此标准向被告支付滞纳金，原告也应按此标准自2011年1月29日起每月按房款额的1.5%向被告支付滞纳金。
经庭审质证，黄石市住宅开发有限责任公司对邹心孟提交的证据一无异议。对证据二、2-1真实性无异议。对2-2不持异议，但2-3与本案无关联，不能证明原告的证明目的。
邹心孟对黄石市住宅开发有限责任公司提交的证据一、无异议，对证据二、拆迁补偿事宜是原告委托儿子邹杰办理的，该补充协议不是邹心孟真实意思表示，原告本人并不知情。
经审理查明，2008年10月6日，被告黄石市住宅开发有限责任公司（还建单位）与原告邹心孟（被拆迁人）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，拟拆迁原告位于西塞山区曹家嘴7栋7-2号，建筑面积为48.52平方米的房屋。协议约定的补偿主要条款为：“1、乙方（原告）选择产权调换安置方式，实行“先签协议，先搬家，优先点房”的原则，乙方按照签协议序号与搬家序号之和的先后顺序点房，乙方搬出原址，将腾空房与甲方办理交接后，乙方按甲方发给的“点房通知单”点房，填写“点房确认单”，双方结算房屋产权调换结算差价，按本协议规定付款。2、甲方提供的还建房户型面积以规划、房产部门审定户型面积为准，乙方要求安置电梯房约100平方米以内，其中“拆一还一”部分48.52平方米。超出“拆一还一”部分，待还建楼竣工经质检部门按国家规定标准验收合格且具备交房条件时，由甲方通知乙方按“点房确认单”的约定将超面积购房款一次性付清给甲方。3、乙方的其他补偿费24816元，待乙方搬迁将腾空房及被拆迁房屋的《产权证》、《租赁证》、《土地证》等证件的原件及结清原房租、水电费等原始凭证移交给甲方后，甲方（）日一次性付给乙方。（1）乙方选择自行解决过渡房，甲方（被告）以被拆迁房屋的评估报告核准的面积为基数，按每月6元／平方米支付临时安置过渡费（不足300元按300元计算）自乙方搬家之日起，过渡期为18个月，乙方的过渡费为5400元；（2）、乙方的搬迁费600元；（3）、乙方原住房装修补贴费7179元；（4）、乙方电话移装费16元，有限电视移装费300元，空调移装费150元；（5）、乙方在规定期限内搬迁的奖励费3000元；（6）、其他违建补偿为8055元（26.85平方米×300元）。双方对各自的义务及违约责任约定为：“1、甲方不按时向乙方支付其他补偿费或货币补偿款，按每日100元向对方支付违约金。甲方在自乙方搬离原址后18个月未交房给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算。2、乙方在搬迁时不得拆除房屋设备和建筑、装修材料，并负责房屋实际使用人（同住人、租赁人）同期搬迁，并且在签订协议后_日内搬离原址，否则视作违约，违约方应按每天100元的标准向对方支付违约金。乙方如未按“选房确认单”确定的时间内付清应付的购房款，视为自动放弃产权调换房，甲方以货币予以安置”。2008年10月6日，邹心孟与黄石市住宅开发公司冶钢三中项目部签订了一份“点房确认单”，其主要内容为：“一、乙方认可电梯楼的八层约100平方米面积框架结构的房屋一套；二、产权置换，超面积1-5平方米按1380元／平方米，计6900元；5-10平方米按1480元／平方米，计7400元；超过10平方米按1700元／平方米，计70516元。共超面积约为51.48平方米，总超面积房款约为84816元；三、乙方超面积购房款按房产部门核实的面积计算为准，多退少补。”在上述“点房确认单”下方空白处有手书文字为“补偿款冲抵超面积购房款，应补交超面积购房款陆万元整”。2012年10月30日，原告与黄石市住宅开发公司冶钢三中项目部又签订了一份《拆迁安置补充协议》，双方约定：1、以原点房单为基础，在现行的标准层平面图上重新确认安置的户型：三室二厅二卫，面积：114平方米，明确栋号：4栋，层数：25层，房号2504.房屋所在轴线为：1-8／b-g。2、面积差异处理：在原拆迁安置协议及点房确认单的基础上不变，超出原点房确认单面积5平方米以下（含5平方米）按2500元／平方米计算，超出5平方米以上按3000元／平方米计算，超出5平方米以下（含5平方米）面积5平方米×2500元，金额12500元；超出5平方米以上9平方米×3000元，金额27000元，面积不足部分对等计算。电梯楼，六层以上加层费按每层10元／平方米，金额21660元。面积超出部分补房款61160元。3、本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以房产测绘队核定的产权登记面积为准，多退少补。4、室内标准：地面搓毛，室内隔墙不做，只做卫生间、厨房隔墙。电路只进户，每户只留一个水嘴，卫生洁具不安装，除以上标准外，其他详见设计图纸”。2010年8月18日，被告在“都市静苑项目部”外张贴“告知书”称：鉴于部分原冶钢三中拆迁户对还建事宜不明确，现特告知如下：1、原签订协议为还建楼改为电梯房的，按所点房间面积增加100／平方米；2、若各拆迁户所点房间面积超出协议面积部分须重新计价：小于或者等于5平方米部分按2500元／平方米计算，大于5平方米部分按3000元／平方米计算；3、若拆迁户所点房间为电梯房且高于6层，则每增加一层按房间面积增加10元／平方米；4、过渡费截止还建楼交房当日。2011年1月14日，被告在“都市静苑项目部”外张贴“通知”：“都市静苑各拆迁户，我公司开发的都市静苑项目1、2、3、4号楼电梯房已于2010年12月1日封顶，我公司早已通知各拆迁户前来交款，请未交齐70%房款的拆迁户，即日起至2011年1月28日（农历二十五）前来缴纳应交的70%房款，若规定时间内未交齐房款，自2011年1月29日起每月按应交房款额的1.5%收取滞纳金。”另查明，本案诉争的“都市静苑项目”验收备案时间为2014年1月16日。在本案审理过程中，原告本人确认2012年10月30日原、被告签订的《拆迁安置补充协议》。
上述事实，有双方当事人的法庭陈述和经庭审质证的有效证据予以佐证。
本案争议焦点问题；1、被告迟不交房是否构成违约？2、原告已交超面积补偿款多少？3、原告过渡费应如何计算？。
本院认为，一、2008年10月6日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》及《点房确认单》。原告自愿以产权置换的安置方式，要求安置电梯房8楼约100平方米的商品房，并同意将安置补偿款24816元冲抵超面积购房款。经双方核算，超面积房款为84816元，原告的补偿款24816元冲抵房款后，其仍需向被告支付超面积购房款60000元。2012年8月16日，原告委托其儿子邹杰向被告支付了超面积购房款60000元。2012年10月30日，原、被告又签订了一份《拆迁安置补充协议》，原告对安置房屋进行了重新确定，即为“西塞山区澄月都市静苑四单元2504号房屋，面积为114平方米，并认可以原点房单为基础，超面积14平方米的购房款为61160元。原告未付清超面积的购房款，被告不构成违约。
二、关于过渡费问题，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》为填空式的格式合同，其在协议书中的第四条及双方的义务及违约责任的表述为：“甲方在自乙方搬离原址后18个月未交房给乙方，超期过渡费按每月12元／平方米计算”。因此，被告超过18个月未交房给原告，则超期过渡费可按每月12元／平方米计算。
三、关于本案中过渡费时间计算问题。在商品房的买卖实践中，有一种做法，即所谓的交钥匙，这样做一方面便于买受人尽快占有房屋，以便装修和入住，避免该房屋在领取产权证之前被闲置；另一方面，办理产权证涉及一系列行政行为，如先由建委、规划局、公用事业管理部门对开发楼盘进行包含绿化、公用道路建设等的综合验收，然后再由出卖人向房产管理部门申请办理过户手续，对此一系列行为所需要的时间，出卖人是无法控制的，因此，出卖人一般在合同中以规定交钥匙时间作为其向买受人交付房屋的时间，以减轻逾期交房的压力。这样做，对双方当事人都有好处，亦不损害其他人利益，也是目前商品房买卖过程中的通行作法。当然房屋交易还是要以最终过户为确权标准。在本案中《房屋拆迁安置补偿协议书》虽约定了“待还建楼竣工经质检部门按国家规定标准验收合格且具备交房条件时，由甲方通知乙方按“点房确认单”的约定将超面积购房款一次性付清给甲方”，但从其他业主有在2010年12月26日就接收房屋钥匙并交纳装修保证金、物业费等情况来看，说明被告已基本具备交房条件，这时可能还不够过户、办证条件，但购房人是可以占有、使用和进行装修的。因此，我们不能把基本具备交房条件与具备过户办证条件混为一谈。2012年10月30日，原、被告签订的《拆迁安置补充协议》证实，原告点房面积为114平方米，超面积为65.48平方米，即应补交款为61160元（扣减后）。按协议从2010年4月6日至2012年10月30日止计算（48.52平方米＊12元／平方米×31个月），即此时的超期过渡费应为18049.44元。2012年10月30日前，原告的超期过渡费冲抵超面积房款，共尚欠交房屋超面积补偿款至少43110.56元。在此种情况下，原告称被告违约不交房不合常理。由于原告怠于履行自己的付款义务，导致自己迟迟拿不到钥匙且导致原告过渡费损失扩大，故在2012年10月30日后要求继续计算过渡费，有失公允。
四、关于被告在抗辩中提出原告拒交超面积购房款的问题，因被告在本案中未提出反诉，对此，被告可以另行主张。被告在抗辩中抗辩称原告没有在2012年8月16日委托其儿子邹杰支付超面积购房款60000元，尽管被告收据上写的是“收到邹杰购房款”，但从交款金额以及原告银行取款记录上来看，足以认定本案原告在2012年8月16日交付给被告超面积购房款60000元。
综上所述，1、根据原、被告之间的协议以及法律规定，由于原告没有证据证明被告应当收取的超面积补偿款有违反法律规定或者显失公平之情形，且本案被告并未明确表示不还房给原告，故原告要求被告交付三室二厅二卫，面积：114平方米，明确栋号：4栋，层数：25层，房号2504室的诉讼请求，本院予以支持；但被告有向原告追索其尚未交清的超面积购房款的权利；2、原告主张的超过18个月的过渡费应从2010年4月6日至2012年10月30日止计算（48.52平方米×12元／平方米（每月）×31个月），计款18049.44元。该款项可冲抵原告应交超面积补偿款。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十九条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告黄石市住宅开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起30日内向原告邹心孟交付位于黄石市西塞山区澄月都市静苑四栋2504室的房屋（面积114平方米），支付房屋超期安置过渡费18049.44元，可以冲抵原告应交超面积补差款。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案诉讼费8654元，由被告黄石市住宅开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费8654人民币元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号：17×××29。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 刘天跃
人名陪审员刘安世
人民陪审员 柯有广
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张 樱