上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2238号
原告顾玉凤。
委托代理人张树学，上海仁科律师事务所律师。
委托代理人丁勇强，上海仁科律师事务所律师。
被告应菊琴。
被告徐华。
被告徐军。
被告徐雨鑫。
被告徐华、徐军、徐雨鑫共同委托代理人康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所基层法律服务工作。
原告顾玉凤诉被告应菊琴、徐华、徐军、徐雨鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱爱东独任审判，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告顾玉凤及其委托代理人丁勇强、被告应菊琴、徐雨鑫及被告徐华、徐军、徐雨鑫的共同委托代理人康建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告顾玉凤诉称，2012年9月22日，原告与被告徐华、徐军签订了一份房屋买卖合同，约定原告向被告徐华、徐军购买上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。为涉讼房屋中户口问题原告与四被告于2012年12月10日签订了一份补充协议。该补充协议约定，应菊琴、成甲等五人的户口必须在2013年3月1日前全部迁出，如到时未迁出则按每天500元违约处理至户口全部迁出为止，被告徐华、徐军承担连带责任。被告徐雨鑫作为担保人在该份协议上签字确认。上述协议签订后，原告于2013年11月查询得知，应菊琴、成甲等五人的户口仍未迁出。原告认为，被告应菊琴已经违约，依法应承担违约责任。被告徐雨鑫作为担保人应当承担连带清偿责任。2013年11月原告起诉四被告，经长宁区人民法院调解，被告承诺在2014年6月1日前将户口迁出，故原告撤诉。但现经原告查询，应菊琴、成甲等五人的户口仍未迁出。故原告诉至法院，请求判令：一、被告应菊琴支付原告违约金人民币226，500元（从2013年3月1日起，按每天500元，暂计算至2014年9月23日，实际计算至应菊琴等五人户口迁出之日）；二、判令被告徐华、徐军、徐雨鑫对上述违约金承担连带清偿责任。
被告应菊琴辩称，目前被告在工厂附近租房居住，其本人与丈夫成甲、女儿成乙、弟弟应某某、弟媳高某某的户口目前确在涉讼房屋内，尚未迁出。在买卖涉讼房屋时，并没有提及户口迁出事宜，只谈及小孩如要上学可以迁户口。被告的本意是想待经济状况好转后购房，再将户口迁出，但经济状况一直不好。对于补充协议的内容被告本人并不清楚，但不得已在协议上签字，故一并写了一切按法律程序办。现今被告仍在努力解决户口问题，一方面希望待女儿婚事落定后再解决户口的事宜，另一方面也想办法办理公共户口，只因现在承租房屋的房东有出售房屋的意向，暂时无法向被告提供其房地产权证及身份证供其办理公共户口。
被告徐华、徐军、徐雨鑫辩称，被告徐华、徐军向被告应菊琴买下涉讼房屋，被告应菊琴一直未将户口迁出，被告徐华、徐军无法迁出被告应菊琴的户口，被告徐华、徐军也未参加本案所涉协议调节（解）书的任何商议，也未签字，更不知晓被告徐雨鑫担保一事。被告徐雨鑫系在不知情的情况下受到原告儿子和中介的诱导，才在协议上签字，被告徐雨鑫无法主导涉讼房屋内五个户口的迁出，事实上无法为户口的迁出提供担保。该协议存在重大误解，对被告徐雨鑫无效。
经审理查明：被告徐军与被告徐华系兄妹关系，被告徐雨鑫系被告徐华、徐军之父。
2012年9月22日，原告与被告徐华、徐军就涉讼房屋签订买卖合同，约定原告出资90万元购买涉讼房屋。合同补充条款（一）约定，甲方（徐华、徐军）承诺交房前向房屋所在地的公安派出所机构办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。
2012年12月10日，形成有协议调节（解）书一份。该协议首部载明甲方为顾玉凤，乙方为应菊琴、成甲，丙方为徐华、徐军，担保人为徐雨鑫，见证方为上海明强房地产经纪事务所的稽宏明。协议约定：关于虹桥路XXX弄XXX号XXX室该房户口事宜（上家5个户口签（迁）出）。现商定如下，该房户口在2013年3月1日之前乙方（上家5个户口）必须全部迁出。如到时未迁出的话则按每天500元正违约处理（大写：伍佰元整）至此户口全部迁出为止。丙方并且承担违约连带保证责任。协议落款处，甲方由盛博亚签字；乙方由应菊琴签字，并加括号书写“到时按法律程序办”；丙方与担保人由徐雨鑫签字；见证方由稽宏明签字。
原告已支付全部购房款。
2013年11月，原告顾玉凤起诉本案四被告，要求其迁出户口。2014年4月1日，应菊敏（被告应菊琴之妹）作为应菊琴在该案中的诉讼代理人出具承诺书一份，内容为：本人承诺位于虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋内应菊琴、成甲等人（五个人）的户口在2014年6月1日前迁出。若2014年6月1日前迁出，本人自愿支付给顾玉凤贰仟元。若2014年6月1日前未迁出，按照原调节（解）协议约定执行，即从2013年3月1日起每天支付违约金伍佰元。同日，原告顾玉凤出具收条一份，其收到被告徐雨鑫支付的贰仟元。后原告顾玉凤撤回起诉。
被告应菊琴及案外人成甲、成乙、应某某目前租住于上海市松江区九亭镇沪亭南路XXX弄XXX号XXX室，正在申请“公共户”入户。
被告应菊琴及案外人成甲、成乙、应某某、高某某的户口至今仍在涉讼房屋内。
四被告均认为违约金过高，要求调整，被告应菊琴要求调整至50元／天，被告徐华、徐军、徐雨鑫要求调整至10－20元／天。
上述事实，有上海市房地产买卖合同、协议调节（解）书、承诺书、户口薄、居住证明、“公共户”入户申请专用查询结果、收条及当事人的陈述为证，经庭审审核无误，本院予以确认。
本院认为，被告应菊琴将涉讼房屋卖与被告徐华、徐军，被告徐华、徐军又将涉讼房屋卖与原告，作为出售方的上述三被告应将涉讼房屋内的户口迁出。应菊琴在协议调节（解）书上的迁出户口承诺系基于其与徐华、徐军之间买卖合同的义务，应当按承诺履行，且在前次诉讼中，应菊琴的代理人又再次确认了迁出户口的时间及违约责任，故原告要求应菊琴支付违约金的诉讼请求，应予支持。
虽然涉讼房屋内的户口为应菊琴及其家人，但徐华、徐军作为与原告之间买卖合同的相对人，也负有迁出户口的合同义务，但徐华、徐军未在协议调节（解）书上签字，也无证据证明徐雨鑫具有代表两人签订协议的代理权，故无法认定两人对违约金数额及担保责任的确认，对原告要求徐华、徐军承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。
徐雨鑫对原告并不负有合同义务，在协议调节（解）书上注明徐雨鑫为担保人，但协议中对其担保的债务范围、保证方式均无约定，故对原告要求徐雨鑫承担连带清偿责任的诉讼请求，不予支持。
应菊琴对违约金数额要求调整，本院依据过错及损失，酌情调整违约金数额为每天人民币70元。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告应菊琴应于本判决生效之日起十日内，按每天人民币70元的标准，支付原告顾玉凤自2013年3月1日起至实际迁出户口之日止的违约金。
二、驳回原告顾玉凤的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，697.50元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币2，348.75元，由被告应菊琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱爱东
二〇一四年十月二十二日
书记员 卢思洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十五条保证合同应当包括以下内容：
（一）被保证的主债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）保证的方式；
（四）保证担保的范围；
（五）保证的期间；
（六）双方认为需要约定的其他事项。
保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正