河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执异98号
案外人：苑帅，男，1987年7月11日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：姚瑶，河北神威律师事务所律师。
申请人：招商银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市桥西区中华南大街172号泰丰大厦。
负责人：李月，该行行长。
委托诉讼代理人：孙伏龙，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨芳，北京大成（石家庄）律师事务所律师。
被申请人：邯郸市康业医药有限公司，住所地邯郸市经济开发区科技路1号。
法定代表人：赵珊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：南树辉，该公司工作人员。
被申请人：邯郸市新材料产业化基地发展有限公司，住所地邯郸市开发区世纪大街2号。
法定代表人：赵珊。
被申请人：邯郸市康业房地产开发有限公司，住所地邯郸市经济开发区科技路1号。
法定代表人：赵珊。
被申请人：赵珊，男，汉族，1965年3月3日出生，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：南树辉，男，1981年8月13日出生，住邯郸市邯山区。
被申请人：赵俊玲，女，汉族，1967年5月1日出生，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：南树辉，男，1981年8月13日出生，住邯郸市邯山区。
招商银行股份有限公司石家庄分行(以下简称招商银行）与邯郸市康业医药有限公司、邯郸市新材料产业化基地发展有限公司、邯郸市康业房地产开发有限公司、赵珊、赵俊玲借款合同纠纷一案，案外人对本院（2017）冀01民初277号之一民事裁定，查封被申请人赵珊名下位于北京市海淀区莲花苑2号楼1单元3门***号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人苑帅称，1、案外人与被执行人赵珊、赵俊玲早在贵院查封之前就签订了合法有效的房屋买卖合同。2、案外人在贵院查封之前已合法占有该涉案房产且已支付了全部房款。3、该买卖房屋至现在没有办理过户手续不是案外人的原因。
案外人苑帅提供了北京市存量房屋买卖合同、收据、银行业务回单、居住证明、暂住证、装修合同、燃气费发票、物业费发票、水费清单、有线电视用户回执、网上业务专用凭证、契税完税证、房屋所有权证、房源核验信息单、公证委托书、房源核验信息单，还提供了北京华宝房地产开发有限责任公司与赵珊签订的北京市内销商品房预售契约（复印件）、房屋抵押权设立登记申请表、赵珊与工商银行签订的个人住房借款保证合同、个人住房借款抵押合同、个人住房借款合同，北京市不动产登记申请审批表、抵押合同解除/终止协议等证据，以证明苑帅在本院查封房屋之前购买了赵珊的房屋，支付了房款并占有了房屋。
招商银行称，首先，招商银行诉被告康业医药有限公司及连带责任保证人赵珊等金融借款合同纠纷案诉至贵院后，根据招商银行申请，在诉讼过程中，贵院依法作出（2017）冀01民初277号之一民事裁定，并于2017年6月8日查封了赵珊名下位于北京市××楼××楼××、房产证号为京房权证海私字第××号、房产面积165.71平方米的房屋所有权，该保全查封符合民诉法等关于保全的规定。
其次，异议人依据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条申请异议，但对于异议成立的四个要件（法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记）未提交充足适格之证据证实，其提交的买卖合同不但权利义务内容、履行约定不合常理及交易惯例，而且与其他证据关于争议房产抵押情况、房产交付使用时间等矛盾，足证买卖合同虚假不真实，异议人异议主张无权利基础。
最后，需要提请合议庭高度关注的是：本案异议人提交的一系列证据，不但不符合常理及交易惯例，而且证据之间相互矛盾，更为甚者，透过异议人提交证据关于出售价格明显过低、买卖合同权利义务极其不符合买卖合同交易惯例、异议人涉嫌在买卖合同订立之前即实际占有使用争议房产而该占有非基于承租等等不合常理之处，可以证实异议人与卖方赵珊并非单纯的房产买卖关系，加之赵珊拖欠答辩人上亿元巨额债务的事实，涉嫌双方恶意串通、帮助赵珊逃避债务承担的极大可能。具体理据如下：
一、异议人苑帅异议申请的主要依据是《北京存量商品房买卖合同》，不具客观真实性及合法性，不排除系赵珊及异议人为逃避债务而伪造的可能，异议申请不能成立。不具真实性的主要表现如下：（一）买卖合同约定内容不合常理及交易惯例，不具有客观真实性。1、合同尽管使用了北京存量房买卖的合同文本，但对于原合同文本约定内容，尤其是诸如卖方逾期办理房屋权属转移登记及一房二卖时买方权利救济措施、买方逾期支付房款的情况下卖方的权利救济措施等买卖合同至关重要的内容未选择适用或另行约定，对于买卖合同中关乎买方购房目的实现与否的争议房产上按揭贷款情况及卖方至迟办理房产变更手续的期限未明确约定，根本不合常理。2、合同约定的转让价格明显系以不合理低价转让，结合异议人并未提交适格证据证实已实际支付购房款，足证合同虚假不真实。依据国家统计局的大数据战略合作伙伴、国家发改委价格监测预警的合作单位中国指数研究院出具的《2008年8月北京二手房价格指数报告》显示，2008年8月，即异议人与被执行人签订《北京市存量房屋买卖合同》当月，北京二手房挂牌均价15177元/平方米。而争议房产位于北京××楼××、面积165.71平方米，以北京二手房挂牌均价计算，房屋价值约252万。由于案涉房屋位于北京西三环、临近北京西站，根据交易习惯与价格规律，其实际价值远高于平均价值。但买卖合同载明的出售价格仅160万元，单价尚不足10000元（仅9600余元），其价格尚不足市场交易平均价的70%，更与该房产实际价格相差甚远，根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第19条，典型系明显不合理的低价转让。3、异议人提交的争议房屋所有权证载明争议房产上仅存的抵押日期为2009年5月23日，除此之外无抵押情况，与08年8月20日签订的买卖合同载明当时争议房产存在抵押情况明显不符。（二）异议人主张2008年5月实际占有争议房产，而买卖合同签订于2008年8月20日，即在买卖合同尚未订立、双方权利义务及违约责任尚未明确的情况下异议人即占有使用该房产，对于二个素不相识的陌生人，明显不合常理！（三）不具客观真实性之合同，双方当事人之间存在恶意串通，损害第三方债权之合同，从谈及合法性。此外，鉴于买卖合同明确载明争议房产在出售时存在抵押，根据《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人转让抵押物应当经抵押权人同意，未经登记不得转让，本案异议人未提交证据证实房产出售时已通知抵押权人，根据合同法第52条，买卖合同亦系无效的。
二、异议人苑帅提交的转账凭证、收据根本不足以证实买卖合同已实际履行，佐证合同不具客观真实性。（一）异议人提交的3张共计60万的银行业务回单，一未载明款项用途，二未体现付款人任何信息，三明确载明了交易类型是现金存款，不但与异议人主张的转账付款方式矛盾，而且根本无法证明系异议人支付赵珊购房款的待证主张，何况其中30万元现金存款的民生银行信用卡业务回单上客户签字确认是赵珊，非苑帅。（二）异议人主张购房款共160万，除分三次转账支付的60万，其余100万元多次以现金的形式支付，但对于几次转账支付、每次支付的金额，异议人无法说明，而且每次支付后异议人竟未要求赵珊开具收条，对于房屋买卖上百万如此大额的交易，其付款方式、交易模式均极其不合常理！（三）尽管异议人提交了赵珊出具的收到160万房款的收据，但该收据上一未载明所购房屋的确切位置、房号，二未写对小区名称，将“莲花苑”写成了“莲花桥”，如异议人所述属实，在高达百万元购房款无转账凭证等证实的情况下，异议人对如此漏洞百出的收据未提任何异议，明显不合常理。
三、异议人苑帅非物权法上异议房产的合法所有权人，又无充分适格证据证明自2008年5月基于买卖合同占有使用争议房产，其异议主张不成立。相反其证据中异议人可能早在08年5月前即基于非租赁关系可能占有使用租赁房产的内容，反证异议人与赵珊关系特殊，存在二人串通、帮助赵珊逃避债务的嫌疑。最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条明确规定“案外人是否系权利人”系案外人执行异议案审查的重点之一，非权利人，则无权提出异议申请。（一）
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条明确规定：对于已登记的不动产，判断案外人是否系权利人的唯一标准是不动产登记薄。《物权法》第16、17条明确规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。（二）异议人苑帅提交法院的证据——案系异议房产的房屋所有权证等证实异议房产系赵珊系合法所有，苑帅既非争议房产的所有权人，而且根据《物权法司法解释一》第8条，亦非物权法保护的未办理变更登记的其他物权人，无权提起案外人异议申请。（三）异议人基于买卖合同享有的债权不足以排除执行。根据《物权法》第9条及14条关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的相关规定，尽管异议人苑帅提交了与赵珊签订的《北京存量房屋买卖合同》，先暂且不论其真实合法与否，因未办理变更登记，异议人依据合同取得的仅仅是要求转移标的物所有权的权利，该权利属于债权，无排他性，不能对抗标的物的执行。（四）异议人提交的一系列缴费凭证与其暂住证矛盾，佐证其08年5月占有使用房产主张虚假。其提交的北京市暂住证中明确载明异议人苑帅来本市日期为2010年9月20日，与其主张的自08年5月即在争议房产处居住矛盾，根据《民诉法司法解释》第114条规定，国家机关或其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真，但有相反证据足以推翻的除外。显然承担社会秩序管理职责及人口管理的公安机关出具的暂住证证明效力明显高于其他，除非有相关证据证明虚假。（五）退一万步讲，即便其一系列票据真实，足以证实异议人早在08年5月前即基于非租赁关系而可能占有使用争议房产，证明异议人苑帅与赵珊关系非同一般。此项合议庭需高度关注。1、其提交的一系列发票中，开票日期在2008年5月之后的仅有2009年6月19日的燃气费代收代缴发票，2017年3月9日的采暖费缴纳发票、2009年7月20日及2016年7月18日的物业费缴纳发票，但其上均未载明付款人信息，退一万步讲，即便付款人系异议人，亦无法证明异议人系基于买卖合同的卖方履行交付义务而占有使用。2、其提交《有线电视用户回执》载明，苑帅缴费日期为2006年6月29日，与其主张的自2008年5月实际占有使用争议房屋相矛盾，加上2009年7月20日缴纳物业费的发票中载明交纳物业费的期限为自05年4月11日至09年4月10日，如该款项确系异议人缴纳，结合买卖合同第二条第（五）款出租人未出租争议房屋的约定，异议人苑帅在08年5月之前即基于非租赁关系占有使用争议房屋、买卖合同尚未订立异议人即占有使用房产、买卖合同约定及款项支付的种种不合常理之处，足以证实：其一，异议人苑帅与赵珊关系特殊，争议房产由苑帅占有使用；其二，现有证据材料无法客观证实异议人系基于买卖合同而实际占有争议房产。
四、假设买卖合同真实合法，买受人对未办理过户登记具有明显重大过错。此过错主要表现在两个方面：（一）合同签订时的对房产上存在的第三方抵押权对办理过户登记影响放任不管，导致自买卖合同签订长达近9年时间无法办理过户登记。最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》对执行异议和复议案件规定第28条释明时，明确指出：实践中，能够归责于买受人原因之一即对他人权利障碍的忽略。例如：不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。本案中，异议人提交的买卖合同约定内容证实，买卖合同签订时，异议人明知争议房产上存在抵押，明知抵押将导致房屋产权变更无法进行，其不但无视抵押事实仍旧签订合同，而且签订合同时根本未限定卖方偿还贷款并办理解压的期限，对于卖方逾期办理过户登记时权利救济措施亦放弃未予约定，异议人对于未办理房产过户过错明显。（二）合同签订后履行过程中的过错。假设买卖合同及付款真实合法，自2008年8月20日买卖合同签订至今长达9年、自2012年9月22日异议人支付完毕全部购房款至今长达近5年，自2015年4月14日解压房产具备过户条件至今长达2年多的合同履行期间，在房价一路飙涨的情况下，异议人未采取诉讼或其他合法有效手段督促被执行人履行合同义务，违背交易习惯及常理，异议对未办理过户登记具有明显过错。
五、异议人提起异议申请的主要依据——最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》均系司法解释，不属于《物权法》中关于物权变动“法律另有规定”的情形。并且《物权法》效力位阶高于司法解释，应以《物权法》作为法律依据。
综上，争议房产系赵珊合法所有，异议人既并非房屋的所有人，又无真实合法的买卖合同证实其对争议房产享有足以排除执行的其他实体权利，加之无充分客观证据证实买卖合同已实际交付并付完全款，异议申请无任何事实及法律依据，故为维护答辩人的合法权益，恳请依法裁定驳回其异议申请。
赵珊称，案涉房屋已于2008年卖给了案外人苑帅，买卖合同真实，房款已经支付，房屋在2008年也交付苑帅了。
本院查明，招商银行与邯郸市康业医药有限公司、邯郸市新材料产业化基地发展有限公司、邯郸市康业房地产开发有限公司、赵珊、赵俊玲借款合同纠纷一案，本院于2017年6月5日作出（2017）冀01民初277号之一民事裁定，查封被申请人赵珊名下位于北京市××楼××单元××号房屋。本院于2017年6月8日向北京市海淀区不动产登记事务中心送达协助执行通知书和裁定书。苑帅对本院查封该房屋提出书面异议。
另查明，2000年3月27日，赵珊购买了北京华宝房地产开发有限责任公司开发的位于北京市××楼××单元××号房屋（以下简称106号房屋），赵珊为购买该房屋向银行借了部分款项，并将房屋抵押给银行。2008年8月20日，苑帅与赵珊签订了一份北京市存量房屋买卖合同，约定赵珊将106号房屋卖与苑帅，价款为160万元，合同签订时支付30万元，剩余130万元于2012年之前还清。还约定赵珊在2008年8月已交付房屋，赵珊偿还按揭抵押贷款后，赵珊配合苑帅办理房屋权属转移登记手续。2012年9月23日，赵珊向苑帅出具了160万元的收款收据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵珊将106号房屋设立了抵押，在其还清借款并抵押解除之前，不能将该房屋过户给苑帅，因此未办理过户登记并非苑帅的原因。苑帅在本院查封之前签订了房屋买卖合同并占有了房屋，也支付了全部价款，而且不是苑帅的原因未办理过户登记，故苑帅的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且苑帅的权利能够排除执行，苑帅异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对赵珊名下位于北京市海淀区莲花苑2号楼1单元3门***号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 高福兴
二〇一七年八月十七日
书记员 王 硕