贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初3987号原告：王毅，男，1976年12月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：杜梅，女，1974年5月20日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：何正斌（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201610363756。被告：贵州省心缘置业有限公司（统一社会信用代码：91520502587262009N）,住所地贵州省毕节市七星关区贵毕路营脚村辣子鸡火锅侧面。法定代表人：何定龙原告王毅、杜梅与被告贵州省心缘置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何正斌到庭参加诉讼。被告贵州省心缘置业有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即办理毕节市心缘家居博览中心（A地块）第4层2号（A4002）房屋权利人为王毅、杜梅的预告登记；2、判决被告自2016年7月1起，按原告所交付房款639950元每天万分之一的标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金计算到被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（计算至2017年7月4日，违约金已达23678.15元）；3、判决被告自2016年7月10起，按原告所交付房款639950元年利率2.175%的标准向原告计付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算到原告实际取得房屋权属证书之日止（计算至2017年7月4日，违约金已达13918.91元）；4、判决被告立即办理毕节市心缘家居博览中心（A地块）第4层28号（A4028）房屋权利人为王毅、杜梅的预告登记；5、判决被告自2016年7月1起，按原告所交付房款335025元每天万分之一的标准向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金计算到被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（计算至2017年7月4日，违约金已达12395.93元）；6、判决被告自2016年7月10起，按原告所交付房款335025元年利率2.175%的标准向原告计付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算到原告实际取得房屋权属证书之日止（计算至2017年7月4日，违约金已达7286.79元）；7、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年3月2日，原告与被告贵州省心缘置业有限公司签订了两份合同编号分别为：XYJJ0259#、XYJJ0260#的《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于毕节市七星关区鸭池镇头步村的毕节市心缘家居博览中心（A地块）第4层2号房屋（A4002）、第4层28号（A4028）出卖给原告。合同约定，A4002号房建筑面积为255.98㎡，套内建筑面积为170.36㎡，单价为3756.46元/㎡（按套内建筑面积计算），房价款为639950.00元，A4028号房的建筑面积为134.02㎡，套内建筑面积为89.19㎡，单价为3756.31元/㎡（按套内建筑面积计算），房价款为335025.00元。关于房屋登记，合同第二十二条第一款约定：“由出卖人与买受人于商品房买卖合同（预售备案）或（现售）签订之日起30日内申请登记预告登记”。第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”。合同签订后，原告于2016年3月10日向被告A4002号房、A4028号房价款共计974975.00元（A4002号房价款为639950.00元、A4028号房价款为335025.00元），被告于原告付房款当日向原告交付心缘家居博览中心A4002号房屋及A4028号房屋。2016年4月25日，原告王毅与被告签订一份《商铺免租协议》，约定将心缘家居博览中心A4002号房屋及A4028号房屋交给被告免租使用，期限为3年，自2016年4月25日起至2019年4月25日止。《商铺免租协议》签订后，原告又将房屋交给被告使用。依法合同法的规定，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对合同双方具有法律约束力。原告已履行了全部付款义务，被告应本着诚实信用原则，如期办理所售商品房权利人为原告的预告登记、向原告交付办理商品房产权转移登记的相关文书、办理房屋产权证书。被告未在合同约定的期限内履行合同义务，应当采取措，继续履行，并支付违约金。依照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未交付，故应当自2016年7月1日起按原告已付购房款总额日万之一的标准向原告支付违约金。计算到2017年7月4日，逾期370天，A4002号房的逾期交付办证文书的违约金已达到23678.15元(639950.00元×0.1‰/天×370天)、A4028号房的逾期交付办证文书的违约金已达到12395.93元(335025.00元×0.1‰/天×370天)。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告于2016年4月10日交房后，因被告的原因，原告未在交房之日起90天内取得房屋权属证书（至今仍未取得），被告应当自2016年7月10日起向原告支付逾期办证的违约金，违约金支付到原告取得房屋权属证书之日。现行一年期贷款年利率为4.35%，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息率标准为贷款利率的30%—50%，年罚息率为4.35%×50%＝2.175%。自2016年7月10日起至2017年7月4日止，逾期已达360天，A4002号房的违约金达到13918.91元（639950.00元×2.175%/年÷12月÷30天×360天）、A4028号房的违约金达到7286.79元（335025.00元×2.175%/年÷12月÷30天×360天）。为此，原告特具状诉至法院，恳请法院判如所诉。被告贵州省心缘置业有限公司未出庭也未向法庭提供证据。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，经查明，在贵州淇铃交通建筑工程有限公司申请执行本案被告的建设工程合同纠纷一案中，毕节市中级人民法院拟查封被告公司财产，协助执行机关毕节市住房和城乡建设局查询显示，在被告公司名下未查询到A4002、A4028号房。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案合同能够履行的前提是，被告公司对涉案房屋拥有所有权、处分权，但根据不动产物权的公示原则来看，涉案房屋并未登记在被告公司名下，因此，虽然原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，但因作为出卖方的被告公司未获得涉案房屋的所有权，不能处分涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人合理期限内未履行。”的规定，本案标的属于法律上或事实上不能履行的情形，原告要求被告办理商品房转移登记手续的诉讼请求，不能得到支持，其余违约金方面的诉讼请求以该项诉求为基础，亦不能支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王毅、杜梅的诉讼请求。案件受理费616元，由原告王毅、杜梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一七年九月二十六日书记员  宋 刚