贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民再字第7号
申请再审人（原审被告、原审反诉原告、二审上诉人）张熙宇，男，1969年9月2日出生。
委托代理人张羽呈，贵州鼎尊律师事务所律师。
被申请人（原审原告、原审反诉被告、二审被上诉人）贵州华坤房地产开发有限责任公司印江分公司。
负责人王志坚，该公司经理。
委托代理人刘滨，该公司经理助理。
委托代理人彭镔，印江土家族苗族自治县峨岭镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）贵州华坤房地产开发有限责任公司印江分公司（以下简称华坤房开公司）诉被告（反诉原告）张熙宇买卖合同纠纷一案，印江土家族苗族自治县人民法院受理后，二〇一四年一月十五日作出（2013）印民初字第829号民事判决。被告张熙宇不服该判决，向本院上诉，二〇一四年四月二十二日，本院作出（2014）铜中民二终字第53号民事判决。上诉人张熙宇仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，二〇一四年九月二十四日该院作出（2014）黔高民申字第379号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人张熙宇之委托代理人张羽呈、被申请人华坤房开公司之委托代理人刘滨、彭镔到庭参加了诉讼，申请再审人张熙宇、被申请人华坤房开公司负责人王志坚经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称暨反诉辩称，原告经印江县人民政府招商引资，获得印江县峨岭镇中洲片区土地开发权。被告张熙宇原经营的印江土家族苗族自治县梵净山绿色食品有限公司（以下简称梵净山食品公司）属于拆迁范围。双方于2011年1月12日签订了《拆迁补偿协议》（以下简称《协议》），《协议》约定：原告补偿被告原经营的梵净山食品公司房屋、室内附属物及地产等总补偿金额269万元。原告分别于协议签订当日和2011年3月18日支付被告补偿款90万元和179万元，按照协议约定，被告应配合原告完善土地使用权变更相关手续，而被告至今未履行协助义务。为了维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求判令：1、被告履行与原告签订的《拆迁补偿协议》中土地使用权变更手续义务；2、案件受理费及其他费用由被告承担。对于被告的反诉，其事实和理由均不成立。被告反诉称根据拆迁补偿协议原告补偿被告的269万元补偿款不包括绿苑商务休闲会所（以下简称绿苑会所）的装修装饰等补偿款项目，协议中已经明确约定269万元是包干补偿的，包括被拆迁土地上的所有附属物。被告的反诉不符合客观事实，请求人民法院依法驳回。
被告张熙宇辩称暨反诉：被告已经将房屋产权证书及土地使用证交给了原告，房屋产权变更和注销手续没有办好的原因在于原告没有对绿苑会所进行补偿，责任在于原告。原告向被告支付了269万元拆迁补偿款后，被告已经搬出，已经履行了相关义务。由于原告未对张熙宇所有的会所装饰装修及停业损失部分进行补偿，双方多次交涉未果。特向人民法院提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付绿苑会所装饰装修及停业损失等各项补偿费689512元；2、本案诉讼费、评估费由原告承担。
一审认定：2011年1月12日，原告华坤房开公司与被告张熙宇原经营的梵净山食品公司签订了《协议》。《协议》约定：华坤房开公司包干补偿张熙宇原经营的梵净山食品公司房屋、附属物、搬迁补助、设施设备、电话迁移、有线电视安装、交通运输等共计金额人民币贰佰陆拾玖万元整。张熙宇于2011年元月30日前移交有关房屋、土地证件，由华坤房开公司统一向房管、土地部门办理注销手续。张熙宇自行到有关部门申请办理被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，并结清已使用的水、电、气等费用。在协议签订当日，华坤房开公司支付熙宇补偿款人民币90万元。
2010年10月30日，绿苑会所将其办公楼×栋及院内的附属设施出租给北京市海龙公路工程公司大兴至思南高速公路13标项目部。2011年1月13日，张熙宇对拆迁补偿协议又作出补充说明，该绿苑会所的房租费由华坤房开公司收取。2011年1月18日，华坤房开公司向张支付补偿款人民币179万元，张熙宇将位于印江自治县峨岭镇坪兴村的梵净山食品有限公司印土国用（99）字第17××号国有土地使用证和印房权证峨岭字第23××和30××号房屋所有权证交给了华坤房开公司。之后，华坤房开公司曾多次要求张熙宇协助办理过户手续。张熙宇以各种理由拒绝协助办理。故华坤房开公司诉至本院，要求张熙宇履行土地和房屋变更手续的义务。张熙宇于2013年10月20日以双方所签订的《协议》未包括绿苑会所的装饰装修为由向本院提起反诉，要求华坤房开公司支付该装饰装修费（以评估为准）。一审法院受理后，张熙宇申请对绿苑会所的装饰装修进行评估。经一审法院委托铜仁市信德房地产价格评估有限公司评估，该装饰装修的评估价值为人民币689512元。
同时查明，梵净山食品公司住所地位于印江自治县峨岭镇人民南路，系张熙宇个人独资经营，因自2004年后未到印江县工商局参加企业年检，已自动注销。绿苑会所经营场所位于梵净山食品公司内，由张熙宇、庹×、陈××、严××合伙经营。在经营期间，严××的股份已于2010年8月全部转让给张熙宇。
一审认为：2011年1月12日，华坤房开公司和张熙宇签订的《协议》是双方真实意思的表示，系有效合同，依法应受法律保护。双方约定的内容是对被拆除的房屋以货币补偿形式享有该房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。该协议符合买卖合同的实质要件，属于买卖合同纠纷，属于合同法的调整范畴。被告张熙宇应当按照合同法的相关规定，履行协助办理相关变更手续的义务，对于华坤房开公司提出的诉讼请求予以支持。
对于张熙宇反诉要求华坤房开公司支付绿苑会所的装饰装修共计人民币689512元的反诉请求，按照买卖合同的交易习惯，原告已按协议第二条“原告（即甲方）包干补偿被告（即乙方）原经营的梵净山食品公司房屋、附属物、搬迁补助、设施设备、电话迁移、有线电视安装、交通运输等共计金额人民币贰佰陆拾玖万元整”的约定，将补偿款一次性补偿给张熙宇，其中包括绿苑会所的装饰装修。张熙宇要求华坤房开公司另行支付会所的装饰装修的补偿款，是对协议的误解，其反诉请求，既无事实依据，也无法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：限张熙宇在本判决生效后五日内协助贵州华坤房地产有限责任公司印江分公司在印江土家族苗族自治县国土资源局和印江土家族苗族自治县住房和城乡规划建设局办理印江土家族苗族自治县梵净山绿色食品有限公司土地使用权和房屋所有权的变更手续；驳回张熙宇的反诉请求。案件受理费人民币1000元，反诉费人民币1000元，评估费人民币10000元，由张熙宇承担。
上诉人张熙宇不服一审判决向本院上诉称：一、一审法院判决认定《协议》中约定的补偿金额269万元，已包括对承租人绿苑会所装饰装修的补偿金额错误，缺乏相应证据证明；二、本案争议纠纷系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应当适用城市房屋拆迁管理的法律法规进行审理并判决，一审法院却认定为房屋买卖合同纠纷并据以判决，属于法律适用的严重错误；三、一审法院拒不追加庹×、陈××作为第三人参与诉讼，不仅剥夺了第三人的诉讼权利，还直接损害了上诉人的合法权益，属于程序严重违法。请求撤销一审判决，依法判令被上诉人向上诉人支付绿苑会所装饰装修、设施设备补偿款689512元，驳回被上诉人的一审诉讼请求。其代理人提出了相同的代理意见。
华坤房开公司答辩称：《协议》对绿苑会所的装饰装修已包含其内，其己全部支付了拆迁补偿款269万元。至于绿苑会所的补偿问题是张熙宇与严××、庹×、陈××等人的内部事务，与本案无关。一审认定事实清楚、适用法律得当、判决公正，请求依法维持。
二审法院查明的事实除与一审查实的事实一致外。另查明，绿苑会所于2006年10月注册登记为个体工商户，由严××个人经营，有效期至2007年12月。2008年4月，严××申请对绿苑会所登记，载明资金数额为8万元，组成形式为个人经营，经营场所在峨岭镇坪兴村张熙宇出租的400平米房屋内，租期为1年。2010年8月，严××将其在绿苑会所的权利、义务等全部转让给张熙宇。2010年10月，绿苑会所将其办公楼×栋及附属设施出租给北京市海龙公路工程公司大兴至思南高速公路13标项目部，月租金1万元，租期2010年11月至2012年11月。
认定上述事实，有经一审庭审举证、质证的《协议》、《租赁合同》、国有土地使用权证（印国用99字第17××号）、房屋所有权证（印房权证峨岭字第23××号、第30××号）、补偿款收条、个体工商户营业执照（注册号52222×××××××）、个体工商户设立（变更）登记审核表、个体工商户换登记申请书、住所（经营场所）使用证明和严迎红出具的转让说明等证据在案佐证。
二审法院认为，关于华坤房开公司与梵净山食品公司签订的《协议》的性质及效力应以合同内容所涉法律关系进行认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案中双方签订的《协议》虽然名称为“拆迁补偿协议”，但从协议内容上看，华坤房开公司支付价款269万元，梵净山食品公司将其房屋和设施设备等财产交付给华坤房开公司，符合买卖合同的特征，该协议的性质应认定为买卖合同。一审法院将《协议》认定为买卖合同并适用相关法律并无不当。
关于《协议》中约定的补偿金额是否包括对绿苑会所装饰装修补偿的问题。从查明的事实看，绿苑会所是2006年注册登记的个体工商户，业主是严××，组成形式是个人经营，经营场所是峨岭坪兴村张熙宇出租的400平米房屋。2010年8月，严××将其会所的权利、义务等全部转让给张熙宇。2010年10月，绿苑会所将其办公楼×栋及附属设施出租给北京市海龙公路工程公司大兴至思南高速公路13标项目部，月租金1万元。由此，张熙宇实际上既是梵净山食品公司的法定代表人，又是绿苑会所的实际经营者。而《协议》约定的房屋面积1600平方米中包含了会所的400平方米租用房屋，且《协议》还约定将房屋、附属物、设施设备等包干补偿为269万元。2011年1月，张熙宇又对《协议》作出补充约定，绿苑会所出租给北京市海龙公路公司的租金由华坤房开公司收取。因此，张熙宇代表梵净山食品公司与华坤房开公司签订《协议》的同时，对其经营的绿苑会所财物也进行了处分，《协议》中的包干补偿应包括对绿苑会所装饰装修的补偿。
关于是否应追加庹×和陈××为本案第三人参与诉讼的问题。经查，绿苑会所是个体工商户，其实际经营者是张熙宇，其未提供证据证实庹×和陈××与本案的处理有法律上的利害关系，且一审法院对此已向张熙宇的代理人释明。因此，不应追加庹×和陈××为第三人参与本案诉讼。
综上，上诉人张熙宇所提出的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费2070元，反诉费1000元，评估费10000元，共计13070元，由张熙宇负担。
申请再审人张熙宇在本院再审中提出的主要理由与其原在二审上诉所持的理由基本相同。另提出：被申请人与拆迁人绿苑会所达不成拆迁安置补偿协议，按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定，应向房屋拆迁管理部门申请裁决，不能直接向法院提起诉讼，法院应依法驳回其起诉。
被申请人华坤房开公司答辩理由与其在二审提出答辩的理由基本相同。
经审理，再审查明的案件事实与二审查明的案件事实一致，再审对原判决认定的案件事实予以确认。
另查明，本案涉及张熙宇原以269万元价款包干卖给华坤公司的房屋已经被拆除。
本院认为，再审双方当事人争议的焦点有三：一、张熙宇代表梵净山食品公司与华坤房开公司签订的《协议》是什么性质的协议；二、张熙宇主张其与华坤房开公司签订的《协议》中的补偿金额未包括绿苑会所装饰装修、停业损失等补偿款能否成立；三、本案是否应当追加庹×、陈××作为第三人参与诉讼。
关于第一个争议焦点，张熙宇与华坤房开公司签订《协议》时，张熙宇虽然作为梵净山食品公司的法定代表人签字，但是梵净山食品公司早已在2004年被注销，张熙宇实际上是作为被拆迁房屋的所有权人对房屋作出处分，《协议》虽然名为“拆迁补偿协议”，但双方签订的合同内容性质上符合买卖合同的特征，实质上属于买卖合同。本案原案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，应更正为买卖合同纠纷。
关于第二个争议焦点，从查明的事实来看，签订协议时，梵净山食品公司2004年早已被注销，绿苑会所已停止营业，绿苑会所租用张熙宇的办公场所已经转租给了北京市海龙公路工程公司大兴至思南高速公路13标项目部，张熙宇是房屋所有权人，又是绿苑会所的经营管理者，有权对被拆迁房屋范围内的所有财产进行处分。协议中第二条约定：“甲方（即华坤房开公司）包干补偿乙方（即张熙宇）房屋、附属物、搬迁补助、设施设备、电话迁移、有线电视安装、交通运输等共计金额（大写）人民币贰佰陆拾玖万元整。”表明是对张熙宇建筑房屋范围内的所有的一切设施进行拆除后全部补偿。其中绿苑会所租用张熙宇房屋内的装饰装修及设施设备都属于协议约定的“房屋、附属物、设施设备”的范畴之内，补偿款也一并补偿给权利人张熙宇。张熙宇称其与华坤房开公司签订的《协议》中的补偿金额未包括绿苑会所装饰装修、停业损失等补偿款的主张不能成立。
关于第三个争议焦点，由于本案认定了华坤房开公司已经对绿苑会所的装饰装修等费用进行了补偿，张熙宇作为绿苑会所的经营管理者实际受领了补偿款。若绿苑会所存在其他合伙人对补偿持有异议，可以另案提起诉讼维护自己的权益。因此，原一、二审法院没有追加庹×、陈××为本案第三人，诉讼程序上没有错误。
张熙宇与华坤房开公司已经达成的拆迁补偿协议，实质上为买卖合同，双方因履行合同发生争议，适用《合同法》的相关规定，可以直接向法院提起诉讼。本案不属于《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定的因不能达成拆迁补偿协议向行政部门请求裁决的情形，原审法院立案受理并驳回张熙宇的诉讼请求符合法律规定。
综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。本案经审判委员会讨论决定，应予维持原判决主文内容。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：
维持本院二〇一四年四月二十二日作出的（2014）铜中民二终字第53号民事判决主文及诉讼费、鉴定费负担决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 敖天德
审 判 员 张红芳
代理审判员 熊 健
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 田维旭