广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14563号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈国强，住广州市天河区。
委托代理人：高国胜，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：萧丽芳，住广州市荔湾区。
委托代理人：施梅菊，广东品泰律师事务所律师。
上诉人陈国强因与上诉人萧丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陈国强上诉请求：撤销一审判决，宣告《房屋转让协议》无效或予以解除，判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律不当，判决没有解决问题。判决有强逼交易的嫌疑，判决有制造社会不稳定因素的嫌疑。陈国强一审的诉求实际上是三方面。第一、请求法院宣告《房屋转让协议》无效。因为签订《房屋转让协议》时，双方就知道“部队房改房转让须经部队批准”，为此双方没有立即交易，而是设立条件至2009年12月31日未能获得部队批准的，该协议撤销，由陈国强返还萧丽芳购房款。部队迄今不批准转让，该《房屋转让协议》违反了法律规定，属于无效协议。无效协议自签订日起无效，依据无效协议取得的财物相互返还。判决书以买卖存在障碍替代违反行为，不符合法律规定。第二、假定法院不能认定合同无效，则请求准许陈国强解除合同。《房屋转让协议》规定至2009年12月31日未能获得部队批准的，由陈国强无息返还萧丽芳购房款。该条款实质约定了该协议消灭的条件，至本案起诉日，部队仍不批准陈国强转让涉案房屋，解除《房屋转让协议》条件已成立。故请求准许解除。第三、依据《房屋转让协议》的约定，如果属于陈国强无故解除《房屋转让协议》的，由陈国强承担违约责任。据此，陈国强认为如果法院认为前面二个请求都不成立时，陈国强愿意承担违约责任而解除《房屋转让协议》。一审法院没有按《房屋转让协议》的契约原则，以及当事人的处分权判决，明显是适用法律不当。二审中，陈国强另补充：合同无效除上诉状理由外，根据合同法第52条第4款，涉案房屋处于军工化工厂里，涉及国家军事秘密，与社会公众利益是相关联的，不符合社会公众利益的合同应当是无效的合同。一审认为涉案房屋交给萧丽芳使用的事实属认定不当的，签订转让协议之后涉案房屋是交给了萧丽芳的丈夫使用。关于诉讼时效审查一审并未明确，对方请求过户涉案房屋是债权请求权，自2009年12月31日后从未向陈国强提出过户请求，已经超过了诉讼时效。假如法院认定合同有效的话，那么根据房屋转让协议第6条约定，对方未按照第3条约定履行协议内容，陈国强主张合同解除。关于法律适用问题，一审判决适用法律第56、58条是不当的，陈国强认为应当适用合同法第52条的规定。
萧丽芳二审辩称：关于本案一审诉请，对方是要求确认买卖合同无效，因此二审也应当按照合同无效进行审理。对方二审提出的解除合同意见，与本案诉请无关。案涉合同损害社会公共利益属于无理说法，根据房地产登记信息显示，涉案房屋属于私产并不属于军产，是公民之间的房屋买卖，不影响公共利益，出售房屋的原产权人也并非是军队，而是军工企业。另外7327工厂是生产民用产品，并不涉及社会公共利益。对方认为涉案房屋并不是交付萧丽芳使用，而是交给萧丽芳丈夫使用，不属于交给萧丽芳使用，是无稽之谈，因为买卖发生在婚姻关系存续期间，此时购买的财产均属于夫妻共同财产，根据婚姻法规定夫妻对共同财产有均等处分权，所以交给萧丽芳丈夫使用即等同于交给萧丽芳使用，而且交付时萧丽芳一同在场。关于委托书事项，基于房屋无法办理过户，而萧丽芳需出租该房屋，由此请求对方开具授权委托书。涉案争议是房屋物权，不受诉讼时效限制。一审时对方已经明确房屋已经交付给我方使用且提供相关证据证明并收取楼款，根据法律规定，买受人支付楼款，出售人交付房屋使用，房屋买卖程序已经完成，至于房屋过户并非房屋买卖协议必须条件，与买卖合同效力无关。
上诉人萧丽芳上诉请求：1、改判一审判决第二项为陈国强协助萧丽芳将位于天河区沙和路15号6号楼103房的产权过户登记到萧丽芳名下；2、判令陈国强承担本案财产保全费。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、原审判决认定办理涉案房屋的过户登记手续存在履行障碍，故对该诉讼请求不予支持是错误的，理由如下：1、七三二七工厂在接受原审法院询问时答复，没有向陈国强出具过同意转让的证明，但原审法院并没有询问陈国强是否曾向该厂提出过出具同意转让申请，及该厂是否同意向陈国强出具上述转让证明(如不同意出具，原因何在)。据萧丽芳了解，七三二七工厂没有向陈国强出具过同意转让的证明的原因，完全是因为陈国强没有履行协助萧丽芳过户义务，从未向该厂提出申请。而并非是该厂不同意向陈国强出具上述同意转让证明。2、七三二七工厂在接受原审法院询问时答复，在2002年左右，因为政策允许有过房屋拍卖和转让，那该允许房屋拍卖和装让的政策出自何部门，具体内容是什么，何时失效?3、七三二七工厂在接受原审法院询问时答复，该厂现在还未转地方管理，还是军队管理，针对432号函件所提及的涉案房屋是否能转让无法答复。既然如此，那为何在都是军队管理的情况下2002年出台允许房屋转让的政策?此外，该厂仅是针对432号函件所提及的涉案房屋是否能够转让无法答复，但并未答复不同意转让或不能转让。事实上，同属七三二七工厂房改房并与涉案房屋同一大院内的14号楼603房，在2014年6月27日办理了转让及产权过户登记手续。对于以上问题，原审法院明显存在询问不到位，事实认定不清的情形，在此情况下原审法院草率地作出错误认定，从而作出驳回萧丽芳反诉请求的错误判决。二、原审判决适用432号函件答复，认定案涉房产权转移可执行广州市已购公有住房上市的相关规定，由原产权单位提供证明后，按我市房改房上市程序办理相关产权登记手续(第8页15—17行)同样是错误的，理由如下：1、一九九九年一月十九日公布的《广州市已购公有住房上市规定》第十条规定：已购公有住房出售的，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答复，并办理交易手续；逾期不答复或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权。由于根据上述规定原产权单位享有已购公有住房的优先购买权，故已购公有住房在出售时必须提供原产权单位是否行使优先购买权的书面证明。然而，在二00八年一月二日公布的修改后的《广州市已购公有住房上市规定》，删除了上述第十条的规定，没有了任何关于原产权单位有优先购买权及在10内作出书面答复的规定，更没有任何关于已购公有住房出售需由原产权单位提供证明的规定。2、432号函件答复案涉房产权转移由原产权单位提供证明，但没有说明提供什么内容的证明。目前已购公有住房出售交易过户的产权登记中原产权单位需提供的是《出售公有住房缴款明细表》，但该明细表出售人可请求原产权单位提供，也可自行到广州市房地产档案馆申请查阅并复制后提交，而并非必须由原产权单位提供。3、广州市国土资料和规划委员会作出的432号函件仅是对有关房地产情况查询的回复，而非具有法律效力的部门规章，不能作为案件判决依据而适用。修改后的《广州市已购公有住房上市规定》第三条规定：广州市市辖区范围的已购公有住房上市，适用本规定。涉案房屋位于广州市市辖区范围，并取得广州市国土局房管局颁发的《广州市房地产证》，出售交易完全应适用上述修改后的《广州市己购公有住房上市规定》的相关规定。基于以上理由，涉案房屋的转让，应根据修改后的《广州市已购公有住房上市规定》的相关规定，并按照目前的交易登记规则办理，而不应随意套用432号函件的内容，更不能将函件作为部门规章适用并作为判决依据，导致法律适用错误。三、关于财产保全费应由陈国强承担。由于陈国强违背诚信信用原则，见利忘义，提起涉案房屋转让协议无效及将涉案房屋交还陈国强的恶意诉讼，导致萧丽芳因极度担心涉案房屋被陈国强另行向第三人出售而不得不循法律途径保护自己的权益申请财产保全，为此产生了保全费，该费用产生的责任在陈国强，故财产保全费4500元应由陈国强承担。
陈国强二审辩称：广州市已购公有住房上市规定并没有涵盖军队房屋的上市问题。据我方了解军队房屋出售一般出售给军队联勤部。广州市国土资源和规划委员会432号函件明确军队房屋已经转为地方管理，且由军队同意房屋在二级市场进行转让。我方了解到化工厂仍属于军队管理并未归地方。据我方目前化工厂仍不同意转让大院的房屋。关于财产保全费判决由萧丽芳来承担是正确的。
陈国强向一审法院起诉请求：：1、陈国强、萧丽芳2006年9月21日签订的房屋转让协议无效；2、萧丽芳将房屋交还陈国强管业、使用；3、陈国强返还萧丽芳22万元及其利息6673元（以22万元为本金，从2009年12月31日起计至起诉之日止，按中国人民银行同期存款利率的标准，利息以本金为限）；4、萧丽芳返还陈国强穗房地证字第××号房地产产权证；5、萧丽芳承担本案诉讼费用。
萧丽芳向一审法院提出反诉请求：1、陈国强协助萧丽芳将位于天河区沙和路15号6号楼103房的产权过户登记至萧丽芳名下；2、陈国强承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：根据广州市国土局房管局1998年5月29日出具的穗房地证字第××号广州市房地产权证记载：天河区沙和路15号6号楼103房（以下简称涉案房屋）产权人为陈国强，权属来源为1997年向中国人民解放军第七三二七厂（以下简称七三二七厂）买，军队房改售，房款付清，成本价等。
2006年9月21日，陈国强（甲方，合同尾部签章处有张卫红签名）与萧丽芳（乙方）签订《房屋转让协议》（以下简称《转让协议》）约定：甲方将坐落于天河区沙和路15号6号楼103房（即涉案房屋）转让给乙方，上述房屋房地产产权证号为第03××85号，权属来源为甲方于1997年向中国人民解放军第七三二七工厂购买的房改房；转让价格为220000元，甲方应于2006年12月31日前将符合本协议第一、二条约定的房屋交给乙方占有使用，并于该房屋交付使用之日将甲方的房产证原件交给乙方保管；（第七条）甲方应于七三二七工厂出具同意甲方向第三人出售上述房屋之证明七日内与乙方共同向该房屋所在地房地产交易中心申请办理上述房屋至之交易登记手续；（第八条）如因甲方原因双方未能在房地产交易登记等级中心办理上述手续的，乙方可以要求退房，甲方在乙方提出退房之日起三日内将乙方已付房屋转让款退还给乙方，并按已付房款的30%赔偿乙方损失，如乙方不退房，甲方在乙方提出不退房之日按日向乙方支付已付房屋转让款万分之三的违约金，直至办理交易登记手续完毕之日止；（第九条）如因七三二七工厂不能在2009年12月31日前在房地产交易登记中心办理上述转让房屋之交易登记手续，乙方可以退房，甲方在乙方提出退房之日起三个月内将乙方已付房屋转让款退还给乙方等。
萧丽芳于2006年11月29日交清购房款22万元，陈国强已将涉案房屋房产证交付萧丽芳。陈国强于2006年9月29日将涉案房屋交付萧丽芳使用，对此萧丽芳提交陈国强和张卫红在广州市天河区公证处2006年9月29日的公证委托书，该书记载:陈国强和张某为夫妻关系，案涉房产为夫妻的共同财产，其授权黄光耀（系萧丽芳丈夫）全权代表两人对上述房屋进行管理、使用等内容。
关于涉案房屋过户问题，陈国强称涉案房屋原属七三二七厂的房改房按照法律规定不得转让，且七三二七厂拒绝出具涉案房屋的同意转让书，且结合《转让协议》第九条约定2009年12月31日房屋没有过户的时候萧丽芳应当知道自己的权利受损，其反诉要求办理产权登记的诉求已过诉讼时效，应按该条约定退房；但萧丽芳即使涉案房屋现存在过户障碍其亦要求继续履行合同。陈国强、萧丽芳均未提交其在本案起诉前就涉案房屋所产生纠纷向对方主张相应权利的证明。
另，在本案审理过程中，原审法院向广州市国土资源和规划委员会查询涉案房屋的相关情况，查询结果复函穗国房协查﹝2015﹞432号（以下简称432号函件）如下：一、天河区沙和路15号6号楼103房已以陈国强的名义以统字635426号案办理产权登记，房屋性质为军队房改售房，暂无抵押信息，已被一审法院以（2015）穗天法民四初字第1005号协执查封，查封期限至2018年08月03日。二、根据广州军区房改办的有关意见，早期已转地方管理的军队企业化工厂是按照我市房改政策进行房改出售的，此类住房参照《广州市已购公有住房上市规定》，由原产权单位提供证明后，按照我市房改房上市程序办理。1997年6月，中国人民解放军第七三二七工厂按照广州市地方住房制度改革的相关规定向陈国强房改出售了天河区沙和路15号6号楼103房，该房产权转移可执行广州市已购公有住房上市的相关规定，由原产权单位提供证明后，按我市房改房上市程序办理相关产权登记手续。
2016年5月24日，一审法院依法向七三二七工厂调查相关情况，七三二七物业部相关人员接受一审法院询问，答复其部门没有向陈国强出具过同意转让的证明；针对关于涉案房屋的转让情况，针对432号函件内容，答复其单位的房屋在2002年左右，因为政策允许有过房屋拍卖和转让，但其单位现在还未转地方管理，其单位还是军队管理，针对432号函件所提及的涉案房屋是否能转让无法答复。陈国强、萧丽芳对上述调查的真实性、合法性无异议，萧丽芳对其关联性有异议，称七三二七工厂的仅仅是说没有向陈国强提出过同意转让的证明，但是也没有说不同意涉案房屋转让，并且由于陈国强一直没有履行过户义务，所以才没有向七三二七工厂提出过申请，涉案房屋符合广州市已购公有住房上市规定关于已购公有住房可以出售的条件等。
原审法院认为：涉案房屋的房屋性质为军队房改售房；但已办理相关房产证；故陈国强以涉案房屋为军队房改房的性质要求确认《转让协议》无效，缺乏理据，一审法院不予支持。陈国强、萧丽芳签订的《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
关于《转让协议》第九条的问题。陈国强称因涉案房屋不能交易，结合《转让协议》第九条萧丽芳应退还涉案房屋，该条约定：“如因七三二七工厂不能向在2009年12月31日前在房地产交易登记中心办理上述转让房屋之交易登记手续，乙方可以退房，甲方在乙方提出退房之日起三个月内将乙方已付房屋转让款退还给乙方”。一方面该条并不是对合同效力约定附条件；另一方面，该条与《转让协议》第七条、第八条均为关于过户的约定，现萧丽芳已明确表述要求继续履行合同；故陈国强以《转让协议》第九条约定要求陈国强退还涉案房屋及相关房产证和陈国强退还萧丽芳22万元及利息的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。
关于涉案房屋的过户问题。根据432号函件记载，涉案房屋性质为军队房改售房，早期已转地方管理的军队企业化工厂，是按照我市房改政策进行房改出售的，此类住房参照《广州市已购公有住房上市规定》，由原产权单位提供证明后，按照我市房改房上市程序办理。在2016年5月24日调查七三二七工厂的工作人员称七三二七工厂不属地方管理，仍为军队管理，且未出具相关同意转让证明给陈国强；结合本案案情，因此，现萧丽芳要求陈国强协助办理涉案房屋的过户登记手续将该房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍，故对该诉讼请求不予支持。萧丽芳因自身条件变化或政策发生调整等原因符合涉案房屋办证要求的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2016年5月31日作出如下判决：一、驳回陈国强的全部诉讼请求；二、驳回萧丽芳的全部反讼请求本案本诉受理费4700元，由陈国强负担；反诉费50元由萧丽芳承担，保全费4500元由萧丽芳承担。
本院二审期间，陈国强向本院提交：证据一、7327工厂于2016年10月12日发布的告示，拟证明涉案房屋属于军产，属于军队管理，不可以上市交易买卖；证据二、广州市天河区沙东派出所出具的证明，证明涉案房屋地址发生了变更。萧丽芳质证意见如下：确认证据一的真实性，但不确认其关联性，告示称小区所在地块属于军产，并非明确涉案房屋是军产，涉案房屋的性质应当以产权登记为准。该告示出示的背景是由于小区另几栋楼房属于集资房并无房产证，部分住户私自交易而出具了告示，并非是针对本案交易情况。对证据二的真实性予以确认。
萧丽芳向本院提交同小区14号楼603房产权证及房屋情况查册表，该证据一审已经提交。该房购买人也是社会人员，并非军队人员、军人家属或者工厂工人。陈国强称：据我方了解军队内部人员之间可以进行转让。
经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《房屋转让协议》的效力；二、萧丽芳主张办理涉案房屋的过户手续能否得到支持？
关于焦点一，根据本案查明的事实，涉案房屋的性质为军队房改售房，已办理房地产权证，经一审法院向国土规划部门查询，由原产权单位提供证明后，可按照我市房改房上市程序办理，因此，双方签订的《房屋转让协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效，并无不当，本院予以维持。陈国强上诉认为该协议属于损害社会公共利益的合同，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定应为无效，缺乏依据，本院不予采纳。《房屋转让协议》第八条、第九条均约定在未能办理转让登记手续的情况下，乙方即萧某可以退房，但并没有赋予甲方即陈国强有合同解除权，因本案萧某明确表示要求继续履行合同，故陈国强上诉表示愿意承担违约责任而解除《房屋转让协议》，没有合同依据，本院不予支持。
关于焦点二，针对涉案房屋，广州市国土资源和规划委员会的432号函件已经明确，由原产权单位提供证明后，按照我市房改房上市程序办理相关产权登记手续，因本案并无证据显示涉案房屋的原产权单位已经出具证明或同意出具相关的证明，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，萧丽芳要求办理过户手续属于事实上的履行障碍，一审不予支持萧丽芳的反诉请求，并无不妥，本院予以维持。
关于保全费分担的问题，该保全申请由萧丽芳提出，一审按照本案的判决结果决定保全费由萧丽芳分担，并无不当，萧丽芳该项上诉理由本院不予支持。
综上，陈国强、萧丽芳的上诉理由均缺乏依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由陈国强负担4700元，由萧丽芳负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二〇一六年十一月二十九日
书记员 罗 涛