浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖商终字第541号
上诉人（原审被告）：叶雪珍。
委托代理人：徐关华。
被上诉人（原审原告）：朱天生。
委托代理人：诸德余。
上诉人叶雪珍为与被上诉人朱天生租赁合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2014）湖安商初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月10日立案受理，依法组成由审判员江啸啸担任审判长，代理审判员郑扬、代理审判员朱国斌参加评议的合议庭，书记员陈秋萍担任记录，分别于2014年10月29日、2014年11月24日进行了公开开庭审理。第一次开庭上诉人叶雪珍及其委托代理人徐关华到庭参加诉讼，被上诉人朱天生未到庭但庭后向本院说明了未到庭理由，第二次开庭上诉人叶雪珍及其委托代理人徐关华、被上诉人朱天生及其委托代理人诸德余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2010年11月17日，朱天生与叶雪珍签订宾馆租赁合同一份，约定租期3年（自2010年11月17日起至2013年11月17日止），年租金10万元，第一期租金于合同签订之日付清，以后每年租金在前一年租期届满前30天一次性付清。同时双方约定经朱天生同意叶雪珍可对宾馆进行装修、装饰或添置新物，费用由叶雪珍承担，添置的新物可由其自行收回，对装饰、装修的部分，可协商折价给朱天生。2012年4月25日，朱天生将房屋出售给他人（即现房屋所有权人）。同时在租赁期间，叶雪珍为该宾馆添置了部分设备。租赁期满后，叶雪珍将在租赁期间内新添置的设备移交给了现房屋所有权人，但对第三期租金一直未支付。
朱天生原审期间的诉讼请求：判令叶雪珍支付租金100000元并承担诉讼费用
叶雪珍原审答辩称：宾馆所有权人及宾馆的房屋产权人均非朱天生，现工商登记的宾馆所有权人是蒋如意，房屋所有权人是王玲玲，故无需将租金支付给朱天生，朱天生也没有资格以诉讼的形式催讨租金。叶雪珍经朱天生同意添置了宾馆必须的大件设备及产生修理费，合计53160元，租赁结束后，叶雪珍主张抵销租金，经朱天生在场清点，大件设备已全部移交给现宾馆所有权人用以抵销租金。2013年5月，朱天生与叶雪珍发生矛盾后，未办理工商和消防年检，并将宾馆的发票专用章拿走，导致叶雪珍无法开具发票，影响正常经营长达6个月，以每月损失15000元计，共计损失9万元。综上，朱天生的行为致使叶雪珍的损失已超过租金范围，叶雪珍无需支付租金。
原审法院认为：叶雪珍与朱天生签订宾馆租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，虽在租赁期间原告将租赁物出售给他人，致使租赁房屋所有权发生变动，但并不影响该租赁合同的效力，根据合同的相对性原则，叶雪珍应当向朱天生继续履行合同义务，支付第三期租金，但叶雪珍一直未予支付，实为违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故朱天生的诉请，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，判决：叶雪珍于判决生效之日起十日内支付朱天生房屋租金10万元。一审受理费1150元（已减半），由叶雪珍负担。
叶雪珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：朱天生非租赁物所有权人，不具有宾馆出租的主体资格，所签宾馆租赁合同应认定为无效。在宾馆实际经营中，叶雪珍均与租赁物所有权人发生租赁事实，叶雪珍已不拖欠租金。一、叶雪珍在租赁期间添置设备和房屋修理费53160元，已在租赁到期后折价抵作租金移交给租赁物所有权人。二、原租赁物所有权人终止工商登记有效期，应视为终止了与叶雪珍的租赁关系，现租赁物所有权人也未补办，由此给叶雪珍造成损失9万元，可抵扣租金。三、租赁合同约定第三年租金支付时间是前一年租期届满前30天即2012年10月17日前一次性付清，朱天生催讨租金已过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，改判驳回朱天生的诉讼请求，一、二审诉讼费用由朱天生承担。
针对叶雪珍的上诉，朱天生在二审中答辩：一、按照宾馆租赁合同约定，经朱天生同意，叶雪珍可以对宾馆进行装修、装饰或者添置新物，费用由叶雪珍承担。因此，即使叶雪珍确实增添了设备，所产生的费用也应由其自行承担，更何况添置设备相关证据不具有真实性。二、涉案房屋于2012年4月25日出售给王玲玲，朱天生仍确保叶雪珍经营到租赁期限届满，未注销宾馆营业执照，叶雪珍仍可以合法经营。三、朱天生向叶雪珍主张第三年租金，叶雪珍没有明确表示拒绝支付，而是借故拖延，要求暂缓支付，直至租赁合同届满后才明确表示拒付租金，故应从叶雪珍拒绝支付租金之日起算，朱天生起诉未超过时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
二审中，叶雪珍向本院提交以下证据材料：证据1，房屋产权复印件一份，用以证明房屋所有权人是朱某，朱天生不具备出租人的主体资格，所签订的租赁合同无效。证据2，房屋买卖合同复印件一份，用以证明朱某于2012年5月24日将房屋卖给王玲玲，现房屋所有权人是王玲玲，租金应与王玲玲结算。证据3，个人工商户设立登记申请书复印件一份，用以证明出租宾馆所有权人是蒋如意。证据4，个体工商户情况复印件一份，用以证明宾馆经营有效期至2012年6月29日。证据5，卫生许可证复印件一份，用以证明宾馆卫生许可证有效期至2012年6月29日。证据6，发票领购缴销明细信息，用以证明2013年4月26日至2013年11月17日期间，因朱天生拿走公章致使叶雪珍无法领购发票，宾馆停业。朱天生经质证对证据1-5的三性均无异议，对证据6的真实性有异议。
朱天生向本院提交：证据1，递铺街道银湾村村民委员会出具的证明一份，用以证明朱天生与儿子朱某、儿媳蒋如意共同生活。证据2，蒋如意出具证明一份，用以证明其为朱天生儿媳，委托朱天生将宾馆租赁给叶雪珍。叶雪珍经质证对真实性没有异议，但对关联性及证明目的有异议。
二审中，朱天生申请证人朱某、潘某出庭作证，本院予以准许。
证人朱某称，其为涉案房屋所有权人，与妻子蒋如意及父亲朱天生共同生活，宾馆登记在蒋如意名下，两人委托朱天生与叶雪珍签订宾馆租赁合同。王玲玲委托潘某买房，涉案房屋于2012年5月卖给王玲玲，共签订两份房屋买卖合同，一份与王玲玲本人签订，用于办理房地产过户，转让价为231万元，另一方与潘某签订，转让价300万，朱天生在该份合同上也签了字。
证人潘某称，其受远亲王玲玲委托向朱天生买房，没有书面委托手续。买房时知晓叶雪珍承租事宜，叶雪珍房租应由朱天生收取。买房共签订两份合同，2012年5月24日的房屋买卖合同是王玲玲从国外回来为了办证过户用的，真正的合同是与朱某2012年4月25日签订的那份，约定购房款300万分期支付，余款交割当日朱天生应按每年12万的租金差价补齐，款项已全部结清。租期届满交付房屋时三方都在场，购房款300万包括宾馆内所有物品，叶雪珍添置的物品应找朱天生结算。2013年，朱天生因与叶雪珍房租问题曾叫其前往。听叶雪珍说过朱天生在2013年年中将宾馆公章收回。
对两份证人证言，叶雪珍经质证有异议，朱某委托朱天生没有相应的委托手续，房屋卖给王玲玲后，租金应由王玲玲收取，如果在购房款中扣除，则应由朱某主张权利，潘某和涉案房屋无关联，房屋买卖合同应以朱某与王玲玲签订的为准。
朱天生经质证无异议，可以证明朱天生受朱某、蒋如意委托与叶雪珍签订宾馆租赁合同，朱天生与潘某约定叶雪珍第三年租金继续由朱天生收取，朱天生经常向叶雪珍催讨租金。
对上述证据材料及证人证言，本院经审核认定：叶雪珍提交的证据1-5，朱天生无异议，本院予以采信，证据6不符合有效证据的形式，且退一步说，即使该份证据真实，也无法证明叶雪珍所主张的待证事实，故本院不予采信。朱天生提交的两份证明，叶雪珍对真实性无异议，本院予以采信。对两份证人证言，潘某与当事人不存在利害关系，本院对其证言予以采信，朱某虽为朱天生儿子，但其证言能与潘某证言相互印证，本院亦予以采信。
本院对原审已查明的事实予以确认，另查明：朱天生受朱某、蒋如意委托与叶雪珍签订宾馆租赁合同，王玲玲委托潘某购买涉案房屋，潘某于2012年4月25日与朱某、朱天生签订房屋买卖合同，约定购房款为300万元，叶雪珍租赁宾馆第三年租金由朱天生收取，朱天生相应支付租金12万元，该合同约定款项已全部结清。
本院认为，根据当事人的陈述和抗辩，本案二审争议焦点为：叶雪珍是否应向朱天生支付第三年租金，主要涉及租赁合同效力、朱天生主体资格及叶雪珍能否拒付租金。
有关合同效力。叶雪珍上诉认为朱天生非房屋所有权人故租赁合同应归于无效，但二审中房屋原所有权人朱某、宾馆经营者蒋如意对朱天生出租宾馆的行为予以追认，且租赁合同已经实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同应属合法有效。叶雪珍以朱天生无权处分而主张租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
有关朱天生主体资格。叶雪珍上诉认为涉案房屋已卖给王玲玲，第三年租金应与王玲玲结算。根据当事人陈述及证人证言，朱某将涉案房屋出售给王玲玲，实际存在两份房屋买卖合同，2012年5月24日房屋买卖合同系为办理房屋过户登记所用，实际履行的是潘某与朱某、朱天生于2012年4月25日签订的房屋买卖合同，相关款项已全部结清，房屋也已实际交付。该份合同上虽无王玲玲签名，潘某也未出具王玲玲书面委托手续，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条规定，可视为王玲玲对合同进行了追认。据此，宾馆第三年租金应由朱天生收取，即朱天生有权向叶雪珍主张第三年租金。
有关拒付租金。叶雪珍上诉主张拒付租金的理由主要有三点：添置物品折价、宾馆证照过期及公章被收回无法领购发票造成损失、朱天生诉请租金超过诉讼时效。对第一点理由，叶雪珍虽在一审中提交了添置物品发票，但均系案外人制作，未经朱天生确认，且无其他证据印证发票真实性，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，叶雪珍应承担举证不能的不利后果。鉴于当事人陈述、证人证言均未否认叶雪珍经营期间确有添置物品，叶雪珍可待补强证据后另行主张。对第二点理由，根据已查明的事实，叶雪珍第三年继续经营直至租赁期满，其当前未提交证据证明宾馆证照过期导致其实际发生了损失及损失的数额大小，而公章问题也未提交有效证据证明，故依法应承担举证不能的不利后果。对第三点理由，根据当事人陈述及证人证言，叶雪珍第三年租赁期间曾与朱天生就租金问题发生争议，在租期届满当日即2013年11月17日叶雪珍也曾向潘某、朱天生要求将添置物品抵作租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效期间重新计算，朱天生于2014年7月15日起诉并未超过时效期间。此外，叶雪珍在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间也未提交证明朱天生请求权已过诉讼时效期间的新的证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，对其时效抗辩，本院不予支持。
综上，叶雪珍的上诉理由不充足，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人叶雪珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江啸啸
代理审判员 郑 扬
代理审判员 朱国斌
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈秋萍