浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台临民初字第4098号
原告：王某。
委托代理人：王滨，浙江昶日律师事务所律师。
被告：李某。
被告：曹某。
两被告委托代理人：黄正伟，浙江新台州律师事务所律师。
两被告委托代理人：郑杜娟，浙江新台州律师事务所律师。
两被告委托代理人：葛嘉华，浙江新台州律师事务所律师。
原告王某为与被告李某、曹某房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院于2016年3月9日将本案转入普通程序，并于2016年4月26日、2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告王某的委托代理人王滨、被告李某及两被告委托代理人黄正伟于第一次开庭时到庭参加诉讼。2016年4月26日，原告解除了与黄正伟之间的委托关系，并重新委托葛嘉华、郑杜娟作为其诉讼代理人。原告王某的委托代理人王滨、两被告委托代理人郑杜娟、葛嘉华于第二、三次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某起诉称：两被告系夫妻关系。2015年9月16日，被告李某与原告签订了一份房产转让协议，约定两被告共同购买原告所有的坐落在临海市秀野中路东方花园C-9幢的个人住房一套，该套房屋的建筑面积为315.01平方米。双方约定房屋总价款为504万元，付款方式为2015年9月底付一部分，转户后一个月付清余款。协议签订后，两被告于2015年10月26日支付了330万元的购房款。原告分别于2015年10月27日、2015年10月29日协助两被告办理了房屋所有权证、土地使用权证的转户手续。此后，两被告却未按照协议约定在2015年11月29日前将剩余的174万元购房款付清。两被告的行为构成违约，故原告有权按照合同的约定要求两被告支付违约金计1008000元（按购房款总价的20%计算）。现原告起诉要求：一、判令两被告共同向原告支付剩余购房款计1740000元；二、判令两被告向原告支付违约金计1008000元。
被告李某、曹某答辩称：林某是本案房屋买卖合同的中间人，该中间人同时是原告房款的代收人。原、被告签订房屋买卖协议后，被告于2015年10月26日向原告支付了首付款330万元，还清了原告在银行的房屋抵押贷款。银行解除房屋抵押后，在银行工作人员的全程陪同下，原、被告办理了房屋的过户手续。房屋尾款在被告向银行申请房屋抵押贷款后支付。在银行的要求和主持下，原、被告、中间人及银行达成一致意见，由中间人代收剩余的房款，并由原、被告共同出具一份《承诺书》交由银行保存，《承诺书》中明确载明被告支付给原告的购房余款174万元直接支付到中间人账户。在两被告办理房屋抵押贷款过程中，由于具体放贷时间不确定，故原告于2015年11月17日在中间人办公室出具收条一份。2015年11月24日，中间人在收到174万元银行放贷的款项后，将收条交予被告。另外，原、被告在签订房产转让协议时，原告应当保证涉诉房屋不存在抵押等产权纠纷，而实际上该房屋设有抵押权，两被告保留追究原告违约的权利。综上，两被告已经付清了临海市秀野中路东方花园C-9幢房屋的房款，不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。若法院认定两被告存在违约行为，该违约金约定明显过高，应当予以调整。
针对被告的答辩，原告补充陈述：林某是本案房屋买卖合同的中间人属实。两被告的330万元房款是多次付款的，通过中间人支付的有两笔，大约50万元，原告追认该款项为被告支付的房款。2015年11月17日的174万元房款收条是原告提前出具的，但是原告并没有收到174万元款项，而且原告也没有承诺将房屋余款打入中间人账户。另外，涉诉房屋已顺利过户，且两被告至今未提供证据证明涉诉房屋在签订房屋买卖合同时设有抵押权。
原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
证据一、原、被告身份证复印件一份，拟证明原、被告诉讼主体适格；
证据二、房产转让协议一份，拟证明房屋买卖事实及原、被告关于房屋价款、违约金、付款方式等约定情况。
证据三、第116616号房屋所有权证、第0139号土地使用权证、第15321386号房屋所有权证、第0419号土地使用权证复印件各一份，拟证明涉诉房屋原为原告所有后原告将涉诉房屋转让给两被告并办理了过户手续的事实。
证据四、录音资料及录音文字记录各一份，拟证明原告于2015年12月11日仍向被告催讨房屋余款的事实。
证据五、农业银行业务凭证复印件若干份，拟证明原告的首期房款系多次通过银行支付的，共计约330万元。
证据六、申请本院调取的中国农业银行借款凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份，拟证明被告的房屋抵押贷款贷出后直接存到中间人账户中，并没有转入原告账户的事实。
经质证，两被告对证据一、三的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，认为两被告已按约支付了所有房款；对证据四存在异议，认为原告给被告李某打过电话是事实，但被告已按约将银行贷款打给了中间人，中间人才将原告事先交给中间人的收条给了被告；对证据五的真实性无异议，认为从该业务凭证中反映出原、被告之间约定将交易款项转到中间人账户的事实；对证据六的真实性无异议，对其待证事实存在异议，认为被告已经按约将房屋尾款汇入中间人账户，履行了支付房款的义务，而中间人是否将款项交给原告则与两被告无关。
两被告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：
证据1、收条两份，其中一份落款时间为2015年10月26日（以下简称“收条一”），另一份落款时间为2015年11月17日（以下简称“收条二”）；拟证明两被告在2015年10月26日前已支付原告330万元房款及在2015年11月24日支付了剩余房款的事实。
证据2、申请本院调取的个人贷款资金支付授权委托书、个人购房担保借款合同各一份，拟证明两被告根据原告的指示，将两被告通过抵押房产取得的银行贷款支付给中间人，两被告已经履行了支付购房余款的义务。
证据3、台州君泰物业管理有限公司临海分公司出具的涉诉房屋未支付的费用清单复印件一份，拟证明两被告代原告支付了物业费、水费、维修基金等费用54335元，原告应当及时归还上述款项的事实。
证据4、转账凭证两份，拟证明被告通过他人于2015年9月11日向中间人汇款20万元，于2015年9月30日向中间人汇款30万元，该两笔款项即为原告认可的由中间人支付的两笔款项（原告出具的证据五中的两份业务凭证），同时证明两被告系根据原告指示支付房款至中间人账户。
经质证，原告对证据1的两份收条的真实性无异议，认为收条一是在原告收到330万元房款后出具的，而收条二则是提前书写的，并不代表原告已经收到了房款；对证据2的真实性无异议，认为两被告指示银行将房屋抵押贷款存入中间人账户属实，并非两被告所陈述的按原告指示转入中间人账户；对证据3的真实性存在异议，且认为该款项与本案无关；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，认为款项并非直接汇到原告账户上，且原告也并未指示两被告将房款支付至中间人账户，原告仅追认了中间人汇至原告账户中的两笔款项（原告出具的证据五中的两份业务凭证）为房款。
本院为查明本案事实，依职权向林某制作询问笔录一份（证据5）。经质证，原告对证据5存在异议，认为中间人作为证人应当出庭作证，且原告并未指示两被告将任何房款支付给中间人，两被告及中间人至今也未就该指示交付提交相关证据，原告追认中间人于2015年10月9日支付的50万元为两被告的房款属实，但并不认可两被告通过银行向中间人汇款的250万元中包含174万元房屋尾款，另外中间人在笔录中陈述的原告尚欠中间人的款项及银行担保款项等均不属实，中间人亦未向法院提交相应证据；两被告对证据5无异议，认为其已经履行了支付剩余房款的义务。
本院对上述证据综合认证如下：
两被告对证据一无异议，故本院对该证据予以认定。
两被告对证据二的真实性无异议，对证据三的真实性无异议，故本院对该两份证据的真实性予以认定。临海市秀野中路东方花园C-9幢房屋原属原告所有，后被告向原告购买该房屋，双方约定房屋转让价格为504万元，约定付款方式为：9月底付一部分，转户后一个月后付清余款；两被告支付了部分房款后，双方办理了房屋过户手续。
两被告对证据四中的对话内容虽有异议，但结合本案原告的诉讼请求，本院对原告于2015年12月11日向被告李某催讨房屋尾款174万元的事实予以认定。
原告对被告提交的证据1中的收条一无异议，故本院对收条一予以认定，结合原告提交的证据五，本院认定截止2015年10月26日，两被告已支付的房屋款项为330万元，原告于2015年10月26日就该款项向被告出具330万元的收条一份。
两被告对证据六的真实性无异议、原告对被告提供的证据2无异议，故本院对该两份证据的真实性予以认定。根据该两份证据，两被告向中国农业银行贷款250万元，并授权银行将款项支付至中间人账户属实。
原告对证据1的两份收条系原告所出具无异，故本院对该两份收条的真实性予以认定。
原告对证据3存在异议，本院认为该证据为复印件，且物业费与本案不存在关联性，故本院对该证据不予认定。
原告对证据4的真实性无异议，本院对被告于2015年9月11日向中间人林某汇款20万元、于2015年9月30日汇款30万元的事实予以认定。
关于证据5，因原、被告一致认可林某系本案房屋买卖合同的中间人，结合原告的陈述、原告提供的证据六与被告的抗辩意见及被告提供的证据2，本院认定林某系本案房屋买卖合同的中间人；2015年10月8日，中间人将约50万元房款支付给原告；2015年10月26日，被告向原告支付了约280万元房款，同日，原告向被告出具收条一份，载明收到房款330万元；2015年11月17日，原告将房屋尾款的收条交给中间人；2015年11月24日，两被告通过银行向中间人汇款250万元并从中间人处取得房屋尾款收条。
综上，本院认定事实如下：2015年9月16日，原、被告签订了一份房屋转让协议，协议约定两被告向原告购买原告所有的坐落在临海市秀野中路东方花园C-9幢房屋一套，双方约定该房屋总价款为504万元，付款方式为2015年9月底前支付一部分，转户后一个月后付清余款，若一方存在违约行为，则按照转让价格的20%支付违约金。合同签订后，截止2015年10月26日，两被告共支付房款330万元；原告就此出具收条一份，载明收到两被告支付的房款330万元。此后，原告于2015年11月17日出具房屋余款174万元的收条一份交予中间人林某。2015年11月24日，两被告通过银行向中间人汇款250万元，并从中间人处取得了房屋尾款收条。
本院认为，本案的第一个争议焦点为两被告支付的第一部分房款是否构成违约？根据原、被告签订的房屋转让协议，双方对第一部分房款并未作出明确约定，结合被告在收取330万元房款后，出具收条并协助两被告办理房屋过户手续的行为，本院认为该行为应当视为双方默认对第一部分房款的履行期限作出了变更。
本案的第二个争议焦点为两被告是否应当及时支付房屋尾款174万元？收条是指收到款项或物品时出具给对方的一种凭证，当事人出具收条，意味着对方完成了一定基于法律或双方约定而确立的义务。本案中，原告将收条交给中间人，意味着中间人有代为收取款项的权利。原告虽抗辩称其未收到剩余房款，但其本人出具收条并交给中间人属实，两被告通过银行向持有收条的中间人汇款250万元，并从中间人处取得收条，应当视为两被告已履行了房屋买卖合同的付款义务，两被告持有收条的行为意味着本案房屋买卖合同已经履行完毕。
综上，本院认为，原、被告之间签订的房屋转让协议合法有效，原、被告均应当按约履行各自义务。现原告未举证证明两被告存在违约行为，故本院对原告要求两被告支付房屋尾款及违约金的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费28784元，由原告王某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费28784元，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：90×××35，执收单位代码：02001]。
审 判 长 金 丹
人民陪审员 陈素芽
人民陪审员 郭希保
二〇一六年五月六日
代理书记员 陈梦琪