浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初8202号
原告:龚景松,男,1951年12月15日出生，汉族,住义乌市。
委托诉讼代理人：丁志坚、黄海峰，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：龚景霞，男，1953年5月30日出生，汉族，住义乌市。
被告：龚景地，男，1957年3月2日出生，汉族，住义乌市。
被告：龚景奶，男，1959年3月10日出生，汉族，住义乌市。
被告：龚景德，男，1961年4月12日出生，汉族，住义乌市。
被告：龚景献，男，1963年12月21日出生，汉族，住义乌市。
被告：龚景怀，男，1965年11月25日出生，汉族，住义乌市。
原告龚景松诉被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年05月18日立案受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2016年7月29日公开开庭进行了审理，原告龚景松的委托诉讼代理人黄海峰、被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀到庭参加了诉讼；因案情疑难复杂转为普通程序后，依法组成合议庭，于2016年11月1日第二次公开开庭进行了审理，原告龚景松的委托诉讼代理人丁志坚、被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚景松诉称：一、请求判令原、被告于2011年3月7日订立的《协议书》合法有效；二、请求判令被告协助办理坐落于义乌市江东街道九联村荷叶口128号（四至：东靠路，南靠配电房，西靠空基、北靠空基）占地面积124.3平方米的三间四层半的房地产初始登记及变更登记手续。庭审中，原告增加诉请即要求六被告协助原告办理涉案房地产的确权手续，即凭房地产买卖的相关协议，当初的收款收据、罚没收据等相关资料，由当事的双方到土地管理部分办理相关手续；原告并明确诉请第二项中，是要求六被告协助办理涉案房屋的土地使用权124.3平方米及房屋所有权的确权手续及初始登记及变更登记手续。事实与理由:六被告系兄弟关系,均系龚泽源、郑梅菊夫妇的儿子。龚泽源于2014年去世，郑梅菊于2015年去世。1995年，龚泽源、郑梅菊经批准建房60平方米。因经济困难无力建造，龚泽源、郑梅菊转让给原告建造。后由原告出资实际建造了占地124.3平方米（其中64.3平方米占地面积没收后购回）三间四层半的房屋，并由原告占有，使用至今。房屋坐落在义乌市江东街道九联村荷叶口128号。四至为东靠路，南靠配电房，西靠空基、北靠空基。为了明确权属关系，原告与六被告及其父母龚泽源、郑梅菊于2013年3月7日订立了一份《协议书》，约定上述房屋系由原告出资建造，产权归原告所有，被告应无条件协助办理产权登记及过户手续。现六被告拒绝配合办理登记及过户手续，望判如所请。
被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀共同答辩称：从来没有买卖房屋或土地，原告也没有买卖的证据出示，我们跟原告签订的协议要求原告出示原件，因为我们当时签字的时候全部是手写的，现在是打印的。当时原告说买卖的事情我们六兄弟根本不知情，没有收到过钱，可能是我们的爸爸手上的事情，甚至可能是原告非法的窃取的批条。我们认为协议书是无效的，原告主张的房子是违法的；办理确权的事情是不可能的，这件事情是非法的，叫我们配合初始登记及变更手续是不可能的。第二次庭审中补充答辩意见如下：1993年期间，当时担任徐村乡副乡长（挂职）吴汝益到荷叶口工作时看中该村西山脚下一块属村民龚景霞自留荒坡地，想在此建房二间居住养老，即与九联村两委商议，以龚景霞父亲龚泽源名义提出建房申请，并取得60平方米建房批条。不久，吴汝益调离徐村，批条搁置在乡政府（此批条未在市土地管理局备案）。1998年，九联村主任同龚景松说：你叔龚泽源有一60平方米建房批条在徐村乡政府。龚景松即通过关系将此批条在荷叶口1号变电室边建房三间。
原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、农村私人建房使用耕地呈报表一份，证明龚泽源夫妇审批建房的事实。
2、宗地图一份，证明房屋坐落定位的事实。
3、情况说明、罚没财物统一收据、行政事业收费统一收据各一份，证明该案房屋由原告建造并居住，且扩建罚没款由原告支付的事实。
证据1-3共同证明申请确权和初始登记已经具备办理条件的事实。
4、协议书一份，证明原被告确认涉案案房屋为原告建造，产权归原告，且六被告应协助过户的事实；确权登记和初始登记的权利人应该是原告的事实。
5、证明一份，证明六被告系龚泽源的儿子的事实。
6、义乌市国土资源局义土资发（2013）7号文件复印件一份，证明在1999年12月31日前，建造的房屋，除了有审批表之外，扩建部分有乡政政府开具的没收后回购的罚款收据等，其占有的土地使用权可作为权属来源依据，进行确权。
经质证，六被告对证据1没有异议，是对的；对证据2，这个宗地图是现在原告所造房子的位置，不是被告爸爸当时批下来的土地的位置；对证据3，情况说明中，不是分给原告的，是原告自己通过关系拿过去的；这个罚款收据都不是我爸爸交的，只不过原告自己写了我爸爸的名字；对证据4，字是我们签字的，在签字的时候我们没有看过内容，而且房子确实是原告造的，我们本来关系很好的，所以原告叫我们签字我们就签了；对证据5，没有异议，就我们六个儿子；对证据6没有异议。
六被告为证明其主张的事实，向本院提供图纸一份，证明被告父亲审批下来的土地位置与原告占有土地的位置不一致。
经质证，原告方对真实性不予认可，这份图纸无法证明被告所讲的原告现在审批的位置与被告父亲审批下来的土地位置不一致，所以关联性不予认可。
本院对原告提供的证据1真实性予以确认,证据2系原告单方委托测绘,被告未予认可,本院不予确认;证据3中的罚没财物统一收据、行政事业收费统一收据真实性本院予以确认;证据4、5、6真实性均予以确认；证据3中的情况说明与证据4一致，本院予以确认。原告方对六被告提供的图纸真实性不予认可，该图纸无法达到被告方的证明目的，本院不予确认。
经审理查明：原、被告均系义乌市九联村村民。龚泽源、郑梅菊系夫妻，育有六子，即本案六被告；龚泽源于2014年去世、郑梅菊于2015年去世。1995年1月，龚泽源户经审批取得60㎡农村建房用地，后龚泽源将该60㎡建房用地转让给原告，原告将该60㎡另行扩建后建成房屋一栋，居住使用至今。2011年3月7日，原告与六被告及龚泽源、郑梅菊签订协议书一份，约明：就义乌市江东街道九联村荷叶口128号占地面积124.3平方米的三间四层半房屋，该房屋所在土地其中60平方米系审批取得，其余64.3平方米系于同年以没收回购方式取得。原告出资建造该三间四层半房屋，该房屋自建成后由原告以自己的名义占有、使用、收益，双方一致认可占地面积124.3平方米的土地使用权由原告出资取得，其上三间四层半房屋由原告出资建设，土地使用权与房屋属原告完全所有，六被告及龚泽源、郑梅菊不得主张物权等内容。
另查明，案涉房屋至今未办理土地使用权证及房屋所有权证。房屋所在村正在进行新农村建设（旧村改造）。根据义乌市国土资源局《关于拆迁房屋土地使用权审核工作有关问题的通知》等文件的规定，进行新农村建设的村，不再办理土地使用权初始登记、变更登记、更正登记、遗失补证等土地使用权行为;1998年12月31日前本集体经济组织内转让房屋的，相关当事人可提供转让材料及相关证明、转让前合法土地权属依据、房屋转让契证等直接向行政部门申请土地使用权确权。办理房屋所有权证初始登记前，应先办理土地使用权登记。
本院认为：针对原告诉请第一项，本案所涉60平方米建房用地系龚泽源户合法审批所得，龚泽源、郑梅菊及六被告签订协议书确认将该60平方米建房用地转让给同一集体经济组织成员的原告，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，协议书中关于该60平方米建房用地使用权转让的约定应确认为有效。协议书中涉及原告自行扩建的宅基地及房屋，该部分未经审批，该标的物是否合法亦未经确认，被告无权进行处分，故原告要求确认协议书中针对扩建部分内容与被告所作出的约定有效，于法无据，本院不予支持。针对诉请第二项，本案当事人讼争房屋所在的村正进行新农村建设，讼争房屋尚未办理土地使用权初始登记，国土部门对当事人讼争房屋已停止办理土地使用权初始登记；办理房屋所有权证初始登记前，应先办理土地使用权登记。行政机关对土地及房屋登记管理的上述规定，本院应予尊重。鉴于讼争的房屋现在客观上不能办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，故原告要求被告协助办理房地产初始登记、变更登记手续的诉请本院不予支持。基于上述同样之理由,原告要求六被告协助原告办理涉案房地产确权手续的诉请缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，原告诉请合法合理部分，本院予以支持。被告辩解合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第96条的规定，判决如下：
一、原告龚景松与被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀于2011年3月7日订立的《协议书》中关于经审批所得60平方米农村建房用地使用权的约定内容有效。
二、驳回原告龚景松的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由被告龚景霞、龚景地、龚景奶、龚景德、龚景献、龚景怀负担80元，原告龚景松负担9720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 刘剑军
人民陪审员 骆铠铠
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 陈艳萍