河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一终字第00402号
上诉人（原审被告）崔海平，男，汉族，生于1969年12月9日，住唐河县。
委托代理人朱哲，河南匡世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张楠，男，汉族，生于1980年7月29日，住天津市南开区。
委托代理人古清，女，汉族，生于1965年1月16日，住唐河县。
上诉人崔海平与被上诉人张楠为房屋租赁合同纠纷一案，张楠于2013年10月21日向唐河县人民法院提起诉讼。原审法院于2014年2月20日作出（2013）唐民二初字第61号民事判决。崔海平不服原判，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔海平的委托代理人朱哲，被上诉人张楠的委托代理人古清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月29日，张楠、崔海平双方签订了房屋租赁合同协议书。该合同明确载明：出租方（甲方）：古清（张楠），承租方（乙方）：崔海平，甲乙双方经协商一致，订立本合同。一、甲方将位于舒心园西门南一两间三层门面房出租于乙方合法经营使用。二、租赁期限：自2011年12月15日交乙方使用，至2013年10月14日收回，租期两年，双方约定到期不再续约，甲方收回房屋。三、租赁期间甲方应负责出租房屋及其附属设施的检查和维修，以保证乙方安全正常使用。四、租赁期间乙方不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借、分租或改变用途。五、正常的房屋维修（房屋漏雨等）由甲方负责，日常的维修由乙方负责，因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失，如果引起第三方损失的由乙方自己承担责任，甲方不予承担。因不可抗力引起的损害双方都不承担责任，由第三方引起的房屋损害及乙方财产损失的双方共同追究第三方负责，甲方不予承担。乙方租赁期间应自主维护房屋结构完好，不受损害，如有损害视为违约。六、房租为一年八万元，一年一次付清，第二年房租应在下一年房子到期前两个月一次付清，即2012年8月15日前结清，否则视为违约。七、违约金数额为年租金的30%。八、合同期满甲方收回房屋，乙方无条件搬出。之前的约定开业时（2009年10月15日开始租用此房屋），乙方用于经营而装修的费用自行承担，甲方不予负责。乙方搬出时应保持承租前水电畅通、房屋装修结构完整，灯具门窗俱全，无有损害，且经营期间所产生的（包括租房屋所产生的税费）工商税务卫生等所交一切费用、所用水电费用全清，否则视为违约。九、租赁期间如乙方中途退租，甲方需查验房屋结构完整，灯具门窗俱全，无有损害，工商税务卫生水电等经营期间一切费用全部结清，后退还下余房租。乙方退租需提前两个月通知甲方，如果农历十一月之前没有退租的，需过完春节后的农历二月之后退租，且要圆满一个月的周期，否则不予退还租金，视为违约并承担相应的违约责任。十、合同有效期满，乙方逾期不交还所租房屋的，应按合同逾期时间，每日向甲方支付原日租金十倍的房租。十一、合同为双方隐私一式两份甲乙双方各一份，甲乙双方保证不向任何第三方出示透漏，否则视为违约。十二、本合同在履行中如发生争议，双方应通过中间人协商解决，协商解决不成的可向人民法院起诉。出租方：古清（张楠），承租方：崔海平，中间人：朱清山、王永伟、司炳军、王军峰，二○一一年十二月二十九日。上述合同签订后，在合同履行期间内，张楠、崔海平双方均按合同的约定，全部履行了各自的义务。合同到期后，崔海平仍租住该商铺至今，同时张楠、崔海平双方为续租并未达成一致意见。
原审法院认为，张楠、崔海平双方所签订的房屋租赁合同，是在平等、自愿、合法的基础上签订的，该房屋租赁合同合法有效。双方在合同约定的期限内，均能自觉履行合同；在合同到期后，双方并未就续约达成一致的情况下，崔海平本应按照合同的约定及时返还张楠房屋，但却迟迟没有交付，引起此纠纷其责任在于崔海平。辩称逾期交房是经张楠同意，因未提供有关证据证明，同时张楠对此说法也不予认可，故此辩称理由不予采信。张楠要求崔海平支付违约金2.4万元及逾期房租按合同日房屋租金的六倍计付，崔海平辩称支付违约金及逾期六倍的房租过高且显失公平，同时张楠也没有实际损失。根据合同法及合同法的解释规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，予以衡量并作出裁决。在本案中，关于违约赔偿责任，既有合同履行期间内约定违约金数额为年租金8万元的30%，又有合同到期后不交还所租房屋的按合同日房屋租金十倍支付的约定。因合同履行期间内双方均未违约，故违约金为年租金8万元的30%的约定并不适用；张楠此诉讼请求，不予支持。张楠要求逾期交付房屋违约金的约定，虽然张楠在诉讼过程中，请求逾期房租变更为按合同日房屋租金六倍计付；结合本案事实，综合考虑各种因素，根据上述法律规定，因崔海平逾期交付房屋，崔海平应按原房屋租金每日一倍计付违约金支付给张楠较妥。崔海平辩称张楠没有实际损失，其说法与事实不符，不予支持。关于张楠请求崔海平立即返还所租房屋之诉请，合同法也明确规定了租赁合同期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。所以张楠此诉请符合法律规定，予以支持。案件经调解无效。
原审法院判决：一、张楠与崔海平所签订的房屋租赁合同有效。二、崔海平应于本判决生效后三十日内，将所承租的房屋交还张楠。保证所交还的房屋符合合同的约定。三、崔海平应自2013年10月15日起按原合同日租金一倍支付房租至房屋交付之日止。四、驳回张楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由崔海平负担。
崔海平上诉称，原判按原合同日租金的一倍支付房租不正确。请求改判，或发回重审。
张楠答辩称，对方应结清房租，不结清不接收房屋。请求维持原判。
二审中崔海平提交公证书一份，证明其已将承租房屋腾空，同意交还房屋。张楠未提交新证据，表示不愿接收钥匙，其未验收房屋。
本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：2014年5月23日，唐河县公证处公证员孙密与公证员助理姜南及崔海平的委托代理人崔子文来到唐河县舒心园西门南一两间三层门面房内。经现场查看，该房系两间三层门面房，座东朝西，房屋一楼已空，无任何物品；二楼南边一间有一张床及若干杂物；三楼房内空落，无物品。崔子文将红底黑字的一张通知张贴于一楼房屋的卷闸门上。
本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，崔海平未按照合同约定及时返还张楠房屋，构成违约，应当承担违约责任。原审法院根据本案具体情况判令崔海平自合同期间届满的次日起按原合同日租金一倍支付房租适当。（2014）唐证民字第0440号公证书显示，崔海平于2014年5月23日向唐河县公证处申请对其承租房屋已腾空的现状及张贴通知（办理房屋交接手续）的行为进行保全证据，故该日崔海平已对外公示有交还房屋的意愿，且其二审庭审时亦表示愿意交还房屋，但张楠以需要对房屋进行验收等为由拒绝当庭接收房屋钥匙。故崔海平按原合同日租金一倍支付房租的义务可于2014年5月23日止，自2014年5月24日起可按原合同日租金支付房租至房屋交付之日止。原判认定基本事实清楚，但判决自合同届满次日全部按原合同日租金一倍支付房租不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持唐河县人民法院（2013）唐民二初字第61号民事判决第一、二、四项；
二、变更唐河县人民法院（2013）唐民二初字第61号民事判决第三项为：崔海平应自2013年10月15日起到2014年5月23日止按原合同日租金一倍向张楠支付房租，自2014年5月24日起按原合同日租金向张楠支付房租至房屋交付之日止。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由崔海平负担；二审案件受理费100元，由崔海平负担70元，张楠负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 薛庆玺
二〇一四年六月六日
书记员 王 妮