江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终4940号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张磊。
委托诉讼代理人：施伟颋，江苏和舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐军。
委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱惠娟，江苏和合合律师事务所实习律师。
上诉人张磊因与被上诉人徐军房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张磊上诉请求：撤销原判，诉讼费由徐军承担。事实和理由：双方签订租赁合同租金明显过高，违反公平原则，上诉人经营难以为继，直接损失50万元；上诉人已发函解除合同，一审法院不认定错误；违约金还应再调低。
徐军辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
徐军向一审法院起诉请求：1、张磊支付2016年1月1日至2016年4月11日期间的房屋租金132979元；2、张磊支付提前解除合同的违约金157500元（三个月租金的违约金137500元及20000元保证金不予退还）。
张磊向一审法院反诉请求：1、依法撤销双方在2015年1月15日签订的本市相王路206号房屋租赁合同；2、由徐军赔偿反诉损失54万元（返还2万元押金、赔偿13万元转让费、10万元装修费以及已经收取的超出市场价的租金29万元）。
一审法院认定事实：苏州市相王路206号（建筑面积229.60平方米）房屋，产权系徐军与其弟弟徐峰共有。审理中，徐峰表示涉案房屋由徐军对外出租，且其知晓徐军将涉案房屋出租给张磊使用且并无异议。
2011年2月23日，张磊自案外人戎益民处转租上述房屋，后张磊（承租人、乙方）与徐军（出租人、甲方）签订《租赁合同》一份，约定由张磊承租上述房屋，租期至2015年1月14日止，合同约定最后一年即2014年1月15日至2015年1月14日期间的年租金为264600元。
上述合同租赁期届满前，徐军（出租人、甲方）与张磊（承租人、乙方）于2014年12月续签《租赁合同》一份，约定租期自2015年1月15日起至2018年1月14日止，三年租金相同，年租金均为550000元，保证金20000元。合同约定租金先付后用，张磊在签订合同后一次性交纳一年房屋租金，合同即时生效，每年期满前一个月支付下一年租金。合同第七条第3项约定：乙方如中途提出退租，需赔偿甲方相当于三个月的租金，甲方并得没收乙方保证金作为解约费用，乙方装修不能作为其租金结算。
上述续租合同签订后，张磊分别于2014年12月18日、2015年1月12日以本票和银行转账的方式，向徐军支付2015年1月15日至2016年1月14日期间租金30万元、25万元。审理中，双方确认张磊还支付了2万元保证金。
2015年12月12日，张磊通过聊天软件向徐军发出通知要求调整租金，嗣后双方多次沟通未果，张磊亦未支付2016年1月15日起的租金。
2016年1月23日，张磊再次通过聊天软件向徐军发出通知表明：我们不再进行续租，需要和你方进行一下交接，把钥匙还给你们，1月11日和13日你到店里也看到，我们已经完全从206号搬走，房子已经不再使用，那边的房子无论多少钱我们都不再续租，请尽快取走钥匙。同日，徐军答复称：钥匙给我们也可以，房子交给我们也可以，但截至双方认可的交房日的房租必须补齐，另外我们保留追究你违约责任的权利。次日，徐军再次表示：截至今天的租金和违约金打到我的账户里，我就去拿钥匙，否则租金照算。
2016年1月25日，张磊委托律师向徐军发出律师函，告知其双方租赁合同自2016年1月15日起正式解除，并要求其退还2万元保证金，并保留要求徐军承担13万元房屋转让费、18万元装修费和租金差价等损失的权利。
审理中，双方在2016年3月9日第一次庭审中表示双方尚未就解除合同达成一致意见，嗣后双方在2016年4月8日第二次庭审中表示为减少损失双方一致同意终止履行双方间的租赁合同。
2016年4月11日，张磊结清水电费并将涉案房屋返还给徐军。
以上事实由徐军提交的租赁合同、房屋所有权证书，张磊提交的微信通信记录、律师函及送达凭证、转让协议及相关收条、房租支付凭证及收条、租赁合同两份，法院调查笔录及现场勘验（交接）笔录在案证实。
一审法院认为，徐军与张磊签订的租赁合同系双方真实意思表示且并未违反强制性法律规定，合同所附生效条件为张磊支付第一年租金，张磊已予支付，故该合同已经生效，双方均应依约履行。张磊以涉案房屋租金明显高于市场价，显失公平为由要求本院判令撤销上述合同。一方面，显失公平的合同是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。本案涉案租赁合同系续租合同，在订立之前，张磊已经在涉案房屋经营4年之久，其并非缺乏经验一方；同时该合同订立在前一合同租期即将届满的时候，张磊在前一合同到期前即应当考虑是否续订及续订租金等问题，故张磊并非在紧迫情况下订立该合同。因此，案涉租赁合同并非法律规定的显失公平而致可撤销的合同。另一方面，涉案合同在2014年12月份签订，张磊亦已依约支付了一年租金，无论从时间上还是张磊的实际行动上来看，涉案租赁合同撤销权行使的除斥期间已经届满。综上，对张磊反诉要求撤销涉案房屋反诉请求，原审法院不予支持。
关于房屋租金的支付，张磊作为承租人，在不具有合同约定或者法律规定的解除权，且双方未能就调整租金达成一致意见对租赁合同进行变更的情况下，理应依约在2016年1月14日前一个月即2015年12月15日之前支付2016年1月15日至2017年1月14日期间的租金。因其未能如期支付，双方发生纠纷直至2016年4月8日提前终止履行租赁合同，2016年4月11日交接涉案房屋，张磊构成违约，其作为承租人应当支付截至房屋交接之日的租金并承担违约责任，故对徐军要求其支付2016年1月15日至2016年4月11日期间的房屋租金132979元的诉讼请求，原审法院予以支持。张磊抗辩称租赁合同属于继续性合同，在履行过程中，每到期一年双方均可就是否继续履行及租金再行协商，然而双方并未就合同条款变更或者合同解除达成一致意见，故对该抗辩意见难以采信；张磊还抗辩称已经通知徐军解除合同并要求返还房屋钥匙，但徐军拒绝，故其不应再支付租金，然而张磊并不具有合同约定或法律规定的解除权利，徐军有权拒绝接收房屋，故对该抗辩意见原审法院亦不予采信。
关于违约责任，双方合同第七条第3项约定的三个月租金的违约金及没收保证金均系对承租人违约责任的约定。本案双方当事人自2015年12月12日即开始就降低租金进行沟通，且张磊已于2016年1月23日明确通知其不再继续租赁涉案房屋且已实际搬离。在此情况下，虽然张磊并不具有合同解除权，但徐军应对合同继续履行的可能性作出合理预判，及时采取措施避免损失的进一步扩大，故原审法院对张磊需承担的违约责任确定为违约金91667元（2个月租金），扣除其已支付的20000元保证金，张磊需另向徐军支付违约金71667元。
关于张磊反诉主张的54万元损失（返还2万元押金、赔偿13万元转让费、10万元装修费以及已经收取的超出市场价的租金29万元），因其并不享有合同撤销权或解除权，合同提前解除责任在其，故对其上述反诉请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十四条第一款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决：一、张磊于判决生效之日起15日内向徐军支付房屋租金132979元以及违约金91667元（其中20000元以其已支付的保证金抵扣，张磊需另向徐军支付违约金71667元）。二、驳回张磊全部诉讼请求。本诉案件受理费5657元，减半收取2829元，由徐军负担641元，张磊负担2188元；反诉案件受理费减半收取4600元，由张磊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，首先，徐军与张磊签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。双方于2014年12月签订的《租赁合同》系续租合同，在之前张磊已经承租该房屋达4年之久，虽然房屋租金较之前合同租金有了大幅上涨，但并不能证明显失公平。其次，张磊在不具有合同解除权的情形下发函要求解除合同，因未与出租人徐军达成一致，故不产生合同解除的效力，张磊据此不支付租金没有依据，依法应承担违约责任。第三，双方合同约定违约金为三个月租金，原审法院酌定按2个月租金计算属于司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持，上诉人要求再调低没有依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5657元，由上诉人张磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年九月九日
书 记 员 吴茂程