宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1204号
上诉人（原审被告）罗广财，男，1972年5月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人耿建强，宁夏融阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）银川市保伏桥投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路保伏桥村村部。
法定代表人张建国，该公司董事长。
委托代理人刘世忠，宁夏正义达律师事务所律师。
委托代理人鲍宁平，男，1957年4月30日出生，汉族，该公司监事会主席，住宁夏回族自治区银川市。
原审第三人王志孝，男，1978年10月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人罗广财与被上诉人银川市保伏桥投资有限公司（以下简保伏桥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，银川市金凤区长城中路街道办事处保伏桥村村民委员会（保伏桥村委会）于2014年8月12日改制登记为银川市保伏桥投资有限公司。2009年9月30日，罗广财因开办幼儿园，与保伏桥村委会签订房屋租赁合同一份，约定由罗广财租用保伏桥村委会坐落在保伏桥村办公楼的11间房屋，面积220㎡，租赁期限自2009年10月1日至2014年9月30日，每年每间房屋租金3120元，合计34320元。罗广财在租赁期间产生的水、电、暖等费用均由罗广财承担。在同等条件、同等价格的情况下，优先考虑罗广财续签协议。租赁期限届满后，因原、被告双方就房租问题未达成一致，未续签租赁合同，但罗广财至今仍未搬出该租赁房屋。2015年1月28日，保伏桥公司与第三人签订房屋租赁合同，约定由第三人租用保伏桥公司的保伏桥村委会大楼，租赁期限自2015年3月1日至2018年3月1日，每年租金40万元。因罗广财拒不搬出租赁房屋，故保伏桥公司诉至法院，请求判令罗广财立即搬出位于银川市金凤区长城中路保伏桥村村部保伏桥办公楼16间房屋；判令罗广财向保伏桥公司支付合同约定的11间房屋自2014年10月1日至2015年3月31日使用费33000元（按照罗广财合同期满后占用天数计算，每平方米每月25元，共220平方米，每日183元）自2015年4月1日起仍以每日183元标准给保伏桥公司支付使用费，直至实际交付房屋之日；判令罗广财向保伏桥公司支付罗广财实际租用的5间房屋自2011年9月至2014年9月30日租金90000元（每间每月租金为500元，共计36个月）并向保伏桥公司支付5间房屋自2014年10月至2015年3月31日的使用费15000元，自2015年4月1日起仍按每日83元标准给保伏桥公司支付该5间房屋的使用费，直至实际交付房屋之日；判令罗广财向保伏桥公司支付采暖费7771.60元；判令罗广财向保伏桥公司支付因罗广财违约导致保伏桥公司赔偿第三人王志孝的损失（自2015年1月28日至2015年7月10日）593900元；本案诉讼费由罗广财承担。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案租赁合同约定的租赁期限限于2014年9月30日届满，届满后双方未续签合同。原、被告双方之间房屋租赁合同因租赁期限届满而终止，保伏桥公司要求罗广财迁出涉案房屋，符合法律规定，法院予以支持。因涉案房屋在合同期满后，仍然由罗广财占有使用。因此，保伏桥公司要求罗广财支付使用费的请求，法院予以支持，但保伏桥公司主张按每平方米每月25元计算使用费无证据依据，故法院依照原租赁合同约定的租金标准每月每间260元（3120元÷12月）计算使用费。保伏桥公司主张罗广财自2011年9月30日实际占用二楼5间房屋，其中，原、被告均认可二楼的2间房屋系原房屋租赁合同履行中置换的2间房屋，即原房屋租赁合同标的11间房屋中的2间，故不再重复计算使用费；1间卫生间，原罗广财双方合同中未作明确约定，视为租赁房屋的配套设施，故不计算使用费；1间闲置房因罗广财未实际使用，且双方亦未做出约定，故不计算使用费；1间厨房因罗广财实际使用，且在双方合同约定的范围之外，故法院按原合同约定的租金标准计算使用费，因保伏桥公司主张自2011年9月30日起计算使用费无证据依据，故法院按罗广财自认的时间即2012年11月开始计算。保伏桥公司主张罗广财支付采暖费7771.6元，因无证据证实，法院不予支持。保伏桥公司主张罗广财向保伏桥公司支付因违约导致保伏桥公司赔偿第三人的损失593900元，因保伏桥公司未实际向第三人赔偿损失，法院不予支持。罗广财辩解，本案被告不适格，保伏桥公司诉讼主体错误。保伏桥公司向法庭提交的房屋租赁合同中，承租方处仅有罗广财签字，且罗广财亦无其他证据证实签订房屋租赁合同时系代表人才幼儿园（宁夏银燕七彩教育集团），罗广财的辩解理由，法院不予采纳。罗广财提出优先承租权，法院认为，在同等条件下，罗广财享有优先承租权，原、被告签订的原房屋租赁合同期限届满后，因原、被告双方就房租问题未达成一致，导致未续签合同，并未剥夺罗广财的优先承租权，故法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、罗广财于判决书生效之日起二十日内自银川市金凤区保伏桥村部保伏桥办公楼内迁出，并将房屋返还给银川市保伏桥村投资有限公司；二、罗广财于判决生效之日起二十日内按每间房屋260元／月的标准，向银川市保伏桥村投资有限公司支付自2014年10月1日起至2015年3月31日11间房屋的使用费17160元（260元×6月×11间），2015年4月1日以后的使用费按上述标准计算至实际交付房屋止；三、罗广财于判决书生效之日起二十日内按每间房屋260元／月的标准，向银川市保伏桥村投资有限公司支付自2012年11月1日起至2015年3月31日1间厨房的使用费4420元（260元／月×17月），2015年4月1日以后的使用费按上述标准计算至实际交付房屋止；四、驳回银川市保伏桥村投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11197元，减半收取5598.5元，由罗广财负担162元，银川市保伏桥村投资有限公司负担5436.5元。
宣判后，上诉人罗广财上诉称，一审判决认定事实错误，承租保伏桥村部房屋的主体是金凤区人才二幼幼儿园，不是罗广财，房屋使用费应当由金凤区人才二幼幼儿园支付。原审判决上诉人支付厨房的使用费不当。房屋租赁期满后，上诉人经常找被上诉人协商续租房屋，被上诉人并未优先考虑金凤区人才二幼幼儿园的优先承租权，经上诉人带来巨大损失。因此，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案上诉费由被上诉人承担。
被上诉人保伏桥公司辩称，上诉人一审主张的房屋租赁合同的承租人自相矛盾，二审主张的房屋租赁合同的承租人与一审时前后矛盾，恰恰证明2009年9月30日房屋租赁合同的承租人是上诉人，上诉人为了拖延时间，继续无偿的使用被上诉人的房屋开办幼儿园赚钱，在2009年9月30日与保伏桥村签订的租赁合同上做手脚，私刻并加盖了宁夏银燕七彩教育集团人才幼儿园的公章，又在合同承租方空白处用与签合同完全不同的笔迹补写了人才少儿艺术教育中心，人才二幼，前后矛盾，导致了一份合同出现了三个承租人，上诉人在上诉状中提出租房的主体是金凤区人才二幼幼儿园，但2009年9月30日签订租房合同时金凤区人才二幼幼儿园根本不存在；被上诉人已经充分的考虑了上诉人的优先承租权，是上诉人恶意压价，不续签订租赁合同，对此被上诉人在一审庭审中提交的录音光盘可以证明。综上，本案一审事实清楚，适用法律正确，应当维持。
原审第三人王志孝述称，意见与被上诉人保伏桥公司一致。
二审审理中，上诉人罗广财提交如下证据：
证据一、宁夏银燕七彩艺术学校与银川市兴庆区人才幼儿园负责人罗广财签订授权协议书一份，证明2007年6月8日罗广财得到宁夏银燕七彩艺术学校授权成立宁夏银燕七彩教育集团人才幼儿园。
经质证，被上诉人保伏桥公司对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该协议书主体是银川市兴庆区人才幼儿园，上诉人在上诉状主张的主体是金凤区人才二幼幼儿园。原审第三人王志孝对证据的三性均不认可。
证据二、宁夏电力公司专用发票二张，证明以宁夏银燕七彩教育集团人才幼儿园名义缴纳的电费，没有私刻公章。
经质证，被上诉人保伏桥公司对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议，发票的时间为2010年11月5日，本案涉及的合同签订日期为2009年9月30日，该份证据不能证明上诉人所主张的主体。原审第三人王志孝对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议。
证据三、录音光盘一张，证明保伏桥投资公司没有对上诉人行使过优先承租权，其中，录音中的姚春燕是上诉人妻子，陈安宁是被上诉人公司的副总经理。
经质证，被上诉人保伏桥公司、原审第三人王志孝对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，录音中的姚春燕、陈安宁无法证实，上诉人提交该份录音是什么时间录的，是否经过剪辑无法证明。
证据四、照片九张，证明租赁合同纠纷本质被上诉人与第三人以解除该租赁合同为由抢占上诉人办学资格。
经质证，被上诉人保伏桥公司对该份证据的三性及证明目的不予认可，照片不能证明被上诉人强行终止上诉人开办幼儿园。原审第三人王志孝对该证据的真实性认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，2015年1月28日我才租赁的涉案房屋，合同解除是2014年9月，因上诉人恶意拒不搬出房屋，致使我所租赁房屋无法整体投入使用，给我造成了巨大的经济损失。
二审中，被上诉人保伏桥公司提交如下证据：
证据一、照片12张，证明上诉人用胶水污损地面及打砸门窗的事实。
经质证，上诉人罗广财对照片的真实性、合法性无异议、对关联性及证明目的有异议，无法达到其证明目的。门是上诉人自己安装的，锁是保伏桥公司安装的，上诉人的财产都在涉案房屋中。原审第三人王志孝对该证据的三性及证明目的予以认可。
证据二、光盘一张，证明上诉人手提消防板斧寻衅闹事，并砸坏被上诉人财产的事实。
经质证，上诉人罗广财认为，该份证据与本案无关，对关联性不予认可。原审第三人王志孝对该证据的三性及证明目的予以认可。
证据三、公证书原件一份，证明被上诉人为了防止损失扩大，将上诉人的财产集中保管的事实。
经质证，上诉人罗广财对该证据真实性、合法性认可，对关联性不予认可，涉案房屋的门窗及地板均是上诉人出资安装修建的，根据合同约定，上诉人如果不再承租该房屋有权将该房屋恢复为毛墙毛地状。原审第三人王志孝对该证据的三性及证明目的予以认可。
经审查认为，上诉人罗广财提交的证据一、证据二、证据四，被上诉人保伏桥公司提交的证据与本案不具有关联性，不予采信；上诉人罗广财提交的证据三录音中的对话人物身份、时间、地点无法确定，且被上诉人对其真实性不予认可，不予采信。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，租赁合同的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，出租人保伏桥公司持有的租赁合同与承租人罗广财持有的租赁合同中的承租人不一致，而作为出租人，是无法在自己持有的合同上擅自加盖承租人的印章的，且该合同中只有罗广财的签字，没有宁夏银燕七彩教育集团人才幼儿园的盖章，因此对保伏桥公司持有的租赁合同的真实性予以确认，本案租赁合同中的承租人应当是罗广财。本案中，租赁合同双方约定的租赁期限于2014年9月30日届满，依据保伏桥公司一审提交的证据七视听资料，可以证实保伏桥公司在续签协议时已给予了上诉人优先承租权，届满后至2015年1月28日，长达四个月双方都没有续签合同，双方租赁合同因履行期限届满而终止，上诉人应当向保伏桥公司返还承租的房屋。承租房屋中，二楼1间厨房因罗广财实际使用，且在双方合同约定的范围之外，故罗广财应当按照合同约定的租金标准计算使用费。综上，上诉人罗广财的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费418元，由上诉人罗广财负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 刘兆平
二〇一五年十二月二日
书 记 员 陈丽霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。