宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏海峡房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县宝庆.国际花园北大门金源汇28-101号。
法定代表人：金某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余某某，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：简某某，男，1982年1月4日出生，汉族，宁煤集团职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。
委托诉讼代理人：海某某，宁夏清之清律师事务所律师。
上诉人宁夏海峡房地产开发有限公司（以下简称宁夏海峡房产公司）因与被上诉人简某某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初3237号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宁夏海峡房产公司的上诉请求：1、依法撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初3237号民事判决，依法将本案发回重审或将宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初3237号民事判决第一项合计333031元改判为329272.56元，并改判由被上诉人承担违约金10500元。事实和理由：一审判决认定事实不当、法律适用错误，导致判决错误。简某某没有按照合同约定的时间即2015年1月15日付清房款已经构成违约，应当承担违约责任。一审法院同时支持违约金和贷款利息，且违约金的数额远高于被上诉人的损失，一审判决违反了公平原则。
被上诉人简某某辩称，贷款利息是被上诉人因支付房款而支付的，是被上诉人受到的直接损失，一审判决判令上诉人支付贷款利息3758.44元合情、合理、合法，上诉人未按照合同第九条的规定将合同标的物交付被上诉人，不是一般的违约行为，而是根本违约。以公积金贷款支付第二笔房款，是双方在合同第七条明确约定的，至于贷款什么时间审批完毕，上诉人无权决定，被上诉人更是无权决定，只能由主管机关和银行决定，在等审批期间是合理期间，不是被上诉人的过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
简某某向一审法院的起诉请求：1.要求解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》；2.要求被告返还购房款309023.4元、物业储备金4798.5元，支付贷款利息3758.44元，支付违约金15451元，合计333031元；3.诉讼费由被告承担。
宁夏海峡房产公司向一审法院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令反诉被告配合反诉原告撤销反诉被告在宝庆.国际花园38-2-4-401号房的预购商品房预告登记；3.判令反诉被告向反诉原告承担违约金10500元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定的事实：2014年12月15日，原告购买被告开发的宝庆.国际花园38幢2单元4层401号房屋一套，并与被告签订合同编号为201412150028《银川市商品房买卖合同》一份。合同约定：一、涉案房屋建筑面积为95.97平方米，每平方米3220元，总房款为309023.4元，于2014年12月15日付清首付款99023.4元，剩余房款21万元将办理公积金贷款手续于2015年1月15日前付清，原告逾期付款超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金；二、被告应当在2016年4月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。若被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订当日，原告交纳首付款99023.4元、物业储备金4798.5元，被告向原告出具发票和收据各一张。2015年1月10日，原告办理了住房公积金职工个人住房贷款申请。后，原告与中国建设银行股份有限公司石嘴山分行签订《住房公积金借款合同》，合同约定原告向该行贷款21万元，该行将款项一次性划入原告指定的被告账户，贷款年限为84个月。2015年4月29日，中国建设银行股份有限公司石嘴山分行将剩余房款21万元支付至被告账户内。2015年5月25日至2016年8月15日，原告还款共计162542.85元，其中本金为158784.41元、利息3758.44元。现被告未将涉案房屋交付原告使用，原告诉至法院，望判如所请。
另查明，一、涉案房屋贷款未偿清，故在银行有抵押，但无查封情况；二、被告未在2016年11月4日前对法庭询问的有关房屋目前是否已具备交付条件、有无他项权利进行答辩。
一审法院认为，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立、有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务，原告付清房款，被告应当按照合同第九条约定在2016年4月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，逾期超过90日，原告有权单方面解除本合同。现被告逾期交房已经超过90日，至今亦未能履行交房义务，使原告购买房屋居住、使用目的不能实现，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。
对于房屋买卖合同解除后，原告已付房款及损失赔偿问题，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告应当按约定将原告支付的已付款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求被告返还购房款309023.4元、物业储备金4798.5元、已还贷款利息3758.44元的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于原告要求被告支付违约金15451元的诉讼请求，因双方在合同中已明确约定：被告按原告累计已付款的5%支付违约金。故原告该主张符合约定，应予支持。
针对被告的反诉主张，法院认为被告未向原告如期交付房屋，出现合同约定的解除情形，现被告要求解除与原告签订的《银川市商品房买卖合同》，符合约定，予以支持。对于被告反诉要求原告配合其撤销原告在宝庆.国际花园第38幢2单元4层401号房的预购商品房预告登记的反诉请求，因预告登记是保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，它以保障将来本登记的实现，其具有从属性。涉案商品房买卖合同解除后，使其不能向本登记推进，若涉案房屋仍预告登记在原告名下，会导致被告因预告登记无法与第三人发生物权关系，造成被告财产上的损失。基于公平原则，应当赋予义务人及利害关系人涂销预告登记的权利，故，对于被告的该项反诉请求，予以支持。对于被告反诉要求原告承担逾期付款违约金10500元的反诉请求，因原告已按约定付清首付款，并在约定时间办理了公积金贷款手续，不存在违约事实，故对该反诉请求，不予支持。
综上所述，对于原告要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，予以支持；对于原告要求被告返还购房款309023.4元、物业储备金4798.5元、已付贷款利息3758.44元、违约金15451元，合计333031元的诉讼请求，予以支持。对于被告反诉要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》的反诉请求，予以支持；对于被告要求原告配合其撤销原告在宝庆.国际花园第38幢2单元4层401号房的预购商品房预告登记的反诉请求，予以支持；对于被告要求原告承担违约金10500元的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）简某某与被告（反诉原告）宁夏海峡房地产开发有限公司就贺兰县宝庆.国际花园第38幢第2单元4层401号房屋签订的合同编号为201412150028号《银川市商品房买卖合同》；二、被告宁夏海峡房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告简某某返还房款309023.4元、物业储备金4798.5元、贷款利息3758.44元、支付违约金15451元，合计333031元；三、原告（反诉被告）简某某于判决生效之日起十五日内配合被告宁夏海峡房地产开发有限公司撤销原告简某某在宝庆.国际花园第38幢2单元4层401号房的预购商品房预告登记；四、驳回被告（反诉原告）宁夏海峡房地产开发有限公司的其他反诉请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6296元，减半收取3148元，由被告宁夏海峡房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费31元，由反诉原告宁夏海峡房地产开发有限公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当向简某某返还贷款利息损失3758.44元、简某某是否违约及是否应承担违约责任。关于上诉人是否应当向简某某返还贷款利息损失3758.44元。简某某在主张的贷款利息3758.44元，是基于购买涉案房屋而产生的利息损失，在涉案的《银川市商品房买卖合同》解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，简某某有权要求上诉人赔偿贷款利息，且合同中明确约定了违约责任，上诉人已经构成违约，应当支付违约金，故一审法院判令上诉人向简某某支付贷款利息3758.44元及违约金15451元并无不当。关于简某某是否违约及是否应承担违约责任。简某某于2015年1月10日办理了住房公积金职工个人住房贷款申请，而涉案的《银川市商品房买卖合同》中约定”剩余房款21万元将办理公积金贷款手续于2015年1月15日前付清”，简某某已经按照约定时间办理了住房公积金职工个人住房贷款申请，故上诉人的该项上诉请求不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费156元，由上诉人宁夏海峡房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年四月一日
书 记 员 李梦露