安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终568号
上诉人（原审原告）：滁州市种子管理站，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码1234110077739650X7。
法定代表人：王平，该站站长。
委托诉讼代理人�ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马继东，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阮德祝，男，1965年4月22日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。
委托诉讼代理人：王仁凤，女，1971年2月1日出生，汉族，住址同上，系阮德祝妻子。
委托诉讼代理人：轩石泉，滁州市南谯区乌衣镇法律服务所法律工作者。
上诉人滁州市种子管理站与上诉人阮德祝因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人滁州市种子管理站的委托诉讼代理人马继东、被上诉人阮德祝的委托诉讼代理人王仁凤、轩石泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁�市种子管理站上诉请求：1、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2016）皖1102民初2982号民事判决第三项、第四项，依法改判：1、阮德祝支付房屋租金154530.64元及利息（利息自一审起诉之日起按年利率6%计算至实际付款日止）；2、阮德祝支付违约金3万元；3、阮德祝缴纳的保证金1万元不予退还；4、一、二审案件诉讼费由阮德祝承担。滁州市种子管理站在二审中撤回其第2项上诉请求。事实和理由：1、滁州市种子管理站举证的滁州市琅琊区四合路社区居委会的情况说明能够证明滁州市种子管理站在租赁合同到期后已告知阮德祝按评估价缴纳房租的事实。2011年7月22日，滁州市种子管理站召集阮德祝等房屋租赁户开会并传达滁州市人民政府滁政办（2010）78号文件，阮德祝妻子王仁凤对此签字确认。故阮德祝应知晓案涉房屋的在租赁程序、方法、步骤等方面与以往租赁合同的签订有根本变化。案涉房屋系国家财产，房屋价格必须评估、必须面向市场公开招租，滁州市种子管理站无权决定案涉房屋由谁承租以及房屋租赁价格的高低、租赁期限的长短；2、滁州市种子管理站起诉除阮德祝外其他承租户的案件，法院均以评估价进行了判决，而本案判决对其他租赁户不公，势必引发新的诉讼；3、一审法院适用法律错误。一审法院已认定阮德祝欠付房屋租金，未让出案涉房屋，但判决阮德祝1万元保证金冲抵租金，违背了当事人意思自治，属于适用法律错误。
阮德祝辩称，滁州市种子管理站的上诉理由不能成立，一审认定的评估价起算时间及适用法律均正确，请求二审法院驳回滁州市种子管理站的上诉请求。
阮德祝上诉请求：1、依法改判按17平方米计算案涉房屋的租金；2、驳回滁州市种子管理站解除双方租赁合同的诉�请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2001年4月1日及2009年9月23日双方签订的租赁合同中所约定的房屋面积分别为17平方米、19平方米。然在本案中，滁州市种子管理站所主张的房屋面积为21.78平方米。按照280元每平方米计算，21.78平方米与第一次合同面积相差5.68平方米，租金一年相差20160元；2、阮德祝自2001年4月起在案涉房屋开始经营，先后五次改造案涉房屋，花费改造费用17万元；3、案涉房屋不属于政府招标范围，且无产权证，根据滁州市人民政府办公室滁政办[2012]18号文件的规定：单项出租合同年租金在5万元以下，累计出租面积在100平方米以下，滁州市种子管理站可以自行与阮德祝签订房屋租赁合同。
滁州市种子管理站辩称，涉案房屋属于政府财产，该站按政府文件要求对案涉房屋进行招租并无不当，滁州市种子管理站不同意继续履行双方租赁合同。
滁州市种子管理站向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁合同；2、阮德祝支付房屋租金154530.64元及利息（自起诉之日起按年息6%计算至付款之日止）；3、阮德祝支付违约金3万元，滁州市种子管理站不再退还1万元保证金；4、阮德祝让出所租二间房屋。
一审法院认定事实：2009年9月23日，滁州市种子管理站作为甲方与阮德祝作为乙方签订了一份《商铺房租赁合同》，该合同载明：甲方将滁州市天长路127-131号（房产证为滁州市天长东路125号）的一间约19平方米的房屋租赁给乙方，从事“六六裤业”的经营。合同5年（2009年4月1日至2014年3月31日）有效，到期自动终止废除。年租金4万元。为维护消费者的合法权益及甲方的利益，便于本合同的操作，乙方必须向甲方交纳1万元的保证金。在下列情况下，甲方将优先从保证金中支出：凡发生拖欠税费、租赁费及其他费用超过15日时。下列情况发生后，保证金不再退还乙方：其他方面违反本合同条款的。在双方租赁合同第六条第5项乙方的权利和义务中约定：按时交纳租赁费及合同约定的其他费用，每逾期一天则加收1%作为滞纳金，如若超过15日仍未能交齐上述款项，除如数交齐（含滞纳金）外，服从甲方的驱除出租赁房的决定，并按违约处理，承担由此而产生的一切损失和费用。第九条违约包括违反本合同任一条款。任何一方违约须向对方承担违约责任，并向对方支付违约金3万元。除追究违约责任外，所剩租金、所有的押金及保证金不再退还给乙方。第十一条附则其他约定事项：125号院内乙方原承租的仓库于3月31日前搬至原环宇商场的仓库内，租金为240元/月，水电自理；安全及其他事宜同本合同。合同到期后，阮德祝按4万元/年标准交纳门面房房租、按240元/月交纳仓库房租至2014年9月30日。2013年8月1日，滁州市种子管理站委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉房屋租赁费进行了评估，结论为砖混结构商业用房2号（即阮德祝所租门面房）建筑面积21.78㎡，月租金280元/月/㎡，年租金为73181元。砖木结构平房月租金单位价格11.3元/㎡，“六六裤业”承租砖木结构平房（作为仓库使用）面积为30.12㎡，即阮德祝所使用仓库的年租金为4084.27元/年（11.3元/㎡×30.12㎡×12个月）。2016年7月13日，滁州市种子管理站委托律师向阮德祝发函，载明：“经计算，你户自2014年10月1日起至2016年6月30日止，累计拖欠滁州市种子管理站商铺房租金128066.75元，仓库租金7147.56元，合计拖欠租金135214.31元”。此后，阮德祝未交纳房租，亦未让出房屋。一审法院认为，滁州市种子管理站与阮德祝在平等自愿的基础上签订的《商铺房租赁合同》合法有效，双方应严格按约履行。房屋租赁合同到期后，阮德祝继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，滁州市种子管理站有权随时解除合同收回房屋。滁州市种子管理站于2016年7月13日向阮德祝发函通知其于接到通知后7日内按照评估价格交纳房租，阮德祝接到通知后没有及时交纳房租亦没有让出房屋，已构成违约，其应当按照合同约定支付违约金30000元。
滁州市种子管理站于2016年7月13日向阮德祝发律师函通知其按照评估价格支付房租，阮德祝于同日收到该律师函。滁州市种子管理站未举证证明于此之前向阮德祝告知了评估价，因此阮德祝应自2016年7月14日按照评估价格支付房屋使用费，此前按照原合同标准40000元/年支付门面房租金、按照240元/月支付仓库租金。即截止2016年7月13日阮德祝应支付门面房租金为71342.46元（40000元÷365天×651天�，自2016年7月14日起按商铺73181元/年、仓库4084.27元/年标准支付门面房租金至房屋返还之日止。截止2016年7月13日阮德祝应支付仓库租金为5141元（240元×21个月+240元÷31天×13天），自2016年7月14日起按商铺仓库4084.27元/年的标准支付仓库租金至房屋返还之日止。阮德祝交纳的保证金10000元可充抵房屋使用费。滁州市种子管理站未提供证据证明违约金不足以弥补其损失，故对滁州市种子管理站要求阮德祝自起诉之日起按年息6%支付利息不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除滁州市种子管理站与阮德祝于2009年9月23日签订的《商铺房租赁合同》；二、阮德祝于判决生效�三十日内将位于滁州市天长东路125号的门面房、原环宇商场的仓库返还滁州市种子管理站；三、阮德祝于判决生效后三十日内支付滁州市种子管理站房屋租金（截止2016年7月13日门面房的租金为71342.46元、仓库的租金为5141元，自2016年7月14日起按门面房73181元/年、仓库4084.27元/年标准支付房租至房屋返还之日止，计得金额扣除1万元保证金）及违约金3万元；四、驳回滁州市种子管理站的其他诉讼请求。案件受理费4290元，减半收取2145元，由滁州市种子管理站负担1000元，阮德祝负担1145元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：对于滁州市种子管理站所举证的2011年7月22日的通知、会议签到本，因阮德祝对以上证据的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性予以�信。对于滁州市种子管理站举证的天长东路125号商业用房招租公告、关于对行政事业单位房产公开招租工作进展情况进行督办的函、有关情况的说明、（2010）78号文件、财政检查工作底稿、财政检查通知书及检查公示，因以上证据系单方证据，故本院对该证据的证明目的不予认可。对于滁州市琅琊区人民法院判决书、滁州市中级人民法院判决书，本院对该两份证据的真实性予以采信，但该两份证据系针对龚彩仙案件，并未涉及滁州市种子管理站通知阮德祝按照原合同价续租6个月，再按评估价续租12月的内容，故本院对该证据的证明目的不予认可。对于阮德祝所举证的滁州市人民政府解答文件，滁州市种子管理站对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信，对于该证据的证明目的本院将结合本案其他证据予以综合认定。
本案二审查明的案�事实与一审一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：1、滁州市种子管理站主张解除双方租赁合同及返还房屋的诉讼请求能否成立；2、滁州市种子管理站主张阮德祝支付房屋租金154530.64元租金的诉讼请求能否成立；3、滁州市种子管理站主张阮德祝支付欠付租金利息及主张对阮德祝所缴纳的保证金1万元不予退还的诉讼请求能否成立。
对于争议焦点1。滁州市种子管理站与阮德祝于2009年9月23日签订的《商铺房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述《商铺房租赁合同》于2014年3月31日租赁期满后，双方并未签订新的租赁合同，但阮德祝继续使用案涉房屋，滁州市种子管理站对此并未提出异议，故滁州市种子管理站与阮德祝之间形成不定期租赁合同关系，双方《商铺房租赁合同》继续有效，租赁期限变更为不定期。对于不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同，且阮德祝存在欠付租金的违约行为，故本院对滁州市种子管理站主张解除与阮德祝《商铺房租赁合同》的诉讼请求予以支持。因双方不定期租赁合同关系已解除，故滁州市种子管理站主张阮德祝返还案涉房屋的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。阮德祝认为案涉房屋无房屋产权证，且不属招标范围，滁州市种子管理站可以自行与阮德祝签订房屋租赁合同。本院认为，案涉房屋具备合法产权手续，滁州市种子管理站有权决定对案涉房屋采用自主招租或者根据滁州市政府有关文件的要求进行公开竞租，但无论采用哪种方式出租房屋，均系滁州市种子�理站意思自治的范畴，与他人无涉，故本院对阮德祝的上述主张不予采纳。对于阮德祝称其花费17万元改造费用的问题与本案无关，本院不予审理。
对于争议焦点2。因滁州市种子管理站与阮德祝之间的不定期租赁合同关系已经解除，阮德祝应将案涉房屋予以返还，其继续使用案涉房屋应向滁州市种子管理站支付相应的占有使用费。对于阮德祝支付按照评估价格支付占有使用费的起算时间，因滁州市种子管理站并无证据证明其将案涉房屋的评估价格在2016年7月13日前通知阮德祝，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，滁州市种子管理站应承担举证不能的法律后果。一审法院据此对滁州市种子管理站主张自2014年10月1日至2016年7月13日期间按照新的评估价格计算房屋租金的诉讼请求予以驳回，进而按照阮德祝收到滁州市种子管理站律师函的时间，即2016年7月14日，作为按照评估价格支付占用使用费的起算时间正确。对于滁州市种子管理站称其举证的滁州市琅琊区四合路社区居民委员会情况说明能够证明该站通知阮德祝新的评估价格的上诉理由，本院认为，阮德祝虽对该证据真实性无异议，但不认可其收到滁州市种子管理站要求按照评估价格支付租金的通知，滁州市种子管理站亦无其他证据证明，故本院对滁州市种子管理站的该上诉理由不予采纳。对于阮德祝认为案涉房屋租金计算有误的上诉理由，本院认为，双方2001年4月1日、2009年9月23日所签订的租赁合同中约定房屋面积分别为“约17平方米”、“约19平方米”，且上述合同约定的是租金总价，并未约定每月每平方米的租金标准，而本案中，阮德祝并无证据证明滁州市种子管理站委托的评估机构所测绘的房屋面积存在错误，且阮德祝在一审中同意按照评估价支付房租，故本院对阮德祝主张案涉房屋面积计算有误，进而认为房屋租金计算错误的上诉理由不予采纳。
对于争议焦点3。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，滁州市种子管理站主张欠付租金的利息及对阮德祝的所缴纳的1万元保证金不予退还，实际是主张阮德祝在存在违约行为的情形下，阮德祝应向滁州市种子管理站所应承担的违约责任。而双方租赁合同同时约定如果阮德祝违约，其应向滁州市种子管理站承担3万元违约金。但滁州市种子管理站并未举证证明阮德祝欠付其房屋占有使用费的行为给其造成的损失超过双方合同约定的违约金3万元，且阮德祝亦请求法院对违约金数额进行调整，故一审法院判决驳�滁州市种子管理站主张阮德祝承担欠付租金利息的诉讼请求并判决1万元保证金冲抵房屋占有使用费，不存在违背当事人意思自治的情形，本院对此予以确认。
综上，上诉人滁州市种子管理站及上诉人阮德祝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5015元，由上诉人滁州市种子管理站负担4015元，上诉人阮德祝负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 桑泽祥
代理审判员 王 敏
代理审判员 郭东武
二〇一七年四月一日
书 记 员 吴 敬
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；