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院 长
庭 长
承办人
庭 长 校对
承办人校对
书记员 校对
湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民三初字第00266号
原告：冯崇盈。
委托代理人：刘扬，湖北谦顺律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：武汉市洪华房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区关山二路9号。
法定代表人：王倩倩，该公司总经理。
委托代理人：苏卫东，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
第三人：邹细凤。
原告冯崇盈与被告武汉市洪华房地产开发有限公司（原武汉市洪华房地产开发公司，以下简称洪华公司）、第三人邹细凤物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁华勤独任审判，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告冯崇盈、被告洪华公司委托代理人苏卫东，第三人邹细凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯崇盈诉称：2005年12月23日，原告以519728元购买被告洪华公司开发的武汉市洪山区学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋。原告交款后被告出具了购房发票。次年1月15日，被告洪华公司与原告签订《楼宇交接书》并将上述房屋交付给原告，原告装修后居住至今。原告购房时，被告洪华公司告知其与施工方存在结算关系并将原告所购房屋折价抵偿工程款，现出卖此房屋需经施工结算方同意。为此，被告洪华公司通知第三人邹细凤到场对上述事实予以确认并签署转让协议，承诺一年内办理房屋登记。原告购房后，被告及第三人一直未按承诺为原告办理房屋登记过户。原告经多方打听才得知第三人邹细凤丈夫宗夕粉曾以邹细凤名义购买上述房屋、向交通银行股份有限公司湖北省分行硚口支行（以下简称交行硚口支行）贷款并以该房屋抵押，致使原告不能办理房屋权属登记。现原告无奈与银行及第三人邹细凤协商，代邹细凤偿还了上述贷款本息，解除了抵押。为此，提出起诉，请求判令被告洪华公司与第三人邹细凤签订的房屋买卖合同无效；确认武汉市洪山区学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋归原告所有并判令被告洪华公司与第三人邹细凤协助办理权属登记；诉讼费由被告负担。
原告冯崇盈为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
证据一、被告洪华公司2005年12月23日向原告开具的武汉市房地产交易统一发票一张。拟证明：原告交付购房款519728元，向被告购买学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋。被告同意原告购买并开具购房发票。
证据二、原告与被告2006年1月15日《楼宇交接书》一份。拟证明：原告购房后，被告向原告实际交付了房屋。
证据三、房屋装饰装修管理服务协议及物业费收据、购货发票。拟证明：被告交房后，原告与物业公司签订房屋装修管理协议、交付物业管理费、装修并入住。被告洪华公司知道并确认原告购房事实。
证据四、房屋转让协议。拟证明：被告将上述房屋折抵工程款并经施工方结算同意，约定将房屋出卖给原告。
证据五、交行硚口支行贷款结清证明及还款协议。拟证明：原告经与交行硚口支行、第三人邹细凤协商，已代邹细凤偿还了该项贷款本息。
证据六、中南财经政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书。拟证明：第三人邹细凤与交行硚口支行签订的贷款抵押合同及与被告洪华公司签订的房屋买卖合同均系其夫宗夕粉所为，不是邹细凤签名及捺印；第三人邹细凤未向被告购买学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋。
被告洪华公司辩称：原告所诉基本属实。涉案房屋是本公司作为工程款抵偿给第三人的丈夫宗夕粉，然后由其找人购买，购买人交钱给他，公司同意并开具发票给购买人。转让协议是公司销售经理签名盖章。由于上述房屋按照房管部门的要求已由第三人邹细凤登记备案，转让给原告时需要公司配合办理有关手续，所以公司签字表示同意。
被告洪华公司为支持其抗辩，向本院提交了商品房买卖合同一份。拟证明：被告洪华公司按照登记备案要求与第三人邹细凤签订了房屋买卖合同。
第三人邹细凤述称：原告陈述的是事实。原告要求购买学雅芳邻上述房屋时丈夫宗夕粉才告诉我，说房屋以我的名义登记备案，卖给原告需要我同意。他们与洪华公司协商好要求我同意转让我就签字同意了。宗夕粉以我的名义购买上述房屋以及向交通银行贷款、抵押的情况我均不知情。
第三人邹细凤未向本院提交证据。
经庭审质证，被告洪华公司对原告冯崇盈提交的证据无异议，认为原告购买上述房屋以及被告向原告交付房屋均属实。第三人邹细凤对原告冯崇盈提交的证据无异议，认为被告向原告出具购房发票以及原告向被告购买房屋均是事实；对宗夕粉以其名义向交通银行借款和以上述房屋抵押不知情。原告冯崇盈对被告洪华公司提交的证据有异议。认为不真实，该合同既不是邹细凤所签，邹细凤亦无购房事实。不能证明被告与邹细凤签订了购房合同。第三人邹细凤对被告洪华公司提交的证据有异议。认为自己并未与被告签订上述商品房买卖合同，也未向被告购买上述房屋。
本院认为，原告冯崇盈提交的六份证据，与原告向被告购房的陈述能够互相印证，被告洪华公司及第三人邹细凤均不持异议，本院予以采信。被告洪华公司提交的证据，原告及第三人均有异议，第三人称合同中“邹细凤”不是其本人所签，该证据的证明效力本院在综合分析中予以认定。
本院依法调取了武汉市江岸区人民法院（2013）鄂江岸民商再字第00001号案案卷材料。该院2013年4月27日的送达笔录载明，宗夕粉承认其代邹细凤在涉案《商品房买卖合同》和《借款合同》上签名和捺印的事实。
经审理查明：2005年12月23日，原告冯崇盈向被告洪华公司购买武汉市洪山区学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋，被告向原告出具了519728元购房发票。2006年1月15日，被告洪华公司与原告签订《楼宇交接书》，将上述房屋交付给原告，原告装修后居住至今。原告购房时，被告洪华公司告知原告其与施工方宗夕粉存在结算关系并将上述房屋折价抵偿工程款，出卖此房屋需经施工方结算同意。为此，原告冯崇盈与被告洪华公司及宗夕粉、第三人邹细凤协商，由被告出具发票将房屋出售给原告，由原告与邹细凤签订转让协议进行结算，被告和第三人协助办理房屋过户登记手续。原告与邹细凤协议的房屋价款为55.5万元，原告向邹细凤支付了45.5万元，剩余10万元待协助办证后支付。由于被告和第三人一直未协助办证，故酿成纠纷。
另查明：2005年3月20日，第三人邹细凤之夫宗夕粉（2008年10月与邹细凤离婚）向交行硚口支行借款36万元，以自己及邹细凤名义与交行硚口支行签订《个人房地产抵押贷款合同》，将上述房屋进行抵押。交行硚口支行发放的36万元贷款经被告之手交给了第三人邹细凤之夫宗夕粉。因其未按约定履行还款义务，交行硚口支行向武汉市江岸区人民法院提起诉讼。该院审理后判决：解除交行硚口支行与邹细凤、宗夕粉签订的《个人房产抵押贷款合同》；邹细凤、宗夕粉共同偿还交行硚口支行借款本息；如不能履行上述给付义务，以其抵押的上述学雅芳邻5栋1单元17层2号房屋优先受偿。邹细凤不服申请再审。2015年3月23日，邹细凤再审期间与交行硚口支行及冯崇盈达成协议：由冯崇盈代为偿还宗夕粉、邹细凤在交行硚口支行的贷款本息；解除抵押贷款合同。该协议已经履行完毕。
本院认为：《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，《商品房买卖合同》上邹细凤的签名和捺印虽系宗夕粉代签代捺，但当时系两人夫妻关系存续期间，且邹细凤与冯崇盈签订房屋转让协议，收取了转让款，邹细凤应当知道宗夕粉的上述代理行为，其未作出否认表示，应视为同意宗夕粉代其与洪华公司签订了《商品房买卖合同》。邹细凤与洪华公司没有买卖涉案房屋的真实意思表示，合同签订后洪华公司仍可出售该房屋就是明证。签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，只是为了保证工程款的实现和便于抵押贷款，是一种担保行为，根据法律规定应为无效，故对于原告请求判令被告洪华公司与第三人邹细凤签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求本院予以支持。原告冯崇盈向被告洪华公司购买武汉市洪山区学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋，是双方当事人的真实意见表示，也得到第三人的同意，被告向原告出具购房发票并将房屋交付给原告，原告支付了价款，合同已实际履行，买卖关系成立，该合法的买卖关系应予保护。现原告代为清偿了涉案房屋的贷款本息，房屋确权的障碍已经消除，且原告支付的款额高于约定的购房价款，原告要求确认该房屋所有权归其所有以及要求被告和第三人协助办理权属登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第六十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：
一、被告武汉市洪华房地产开发有限公司与第三人邹细凤签订的商品房买卖合同无效；
二、座落于武汉市洪山区的学雅芳邻小区5栋1单元1702号房屋归原告冯崇盈所有；
三、被告武汉市洪华房地产开发有限公司、第三人邹细凤于本判决生效之日起十五日内协助原告冯崇盈办理上述房屋的权属登记。
案件受理费40元，由被告武汉市洪华房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员丁华勤
二〇一五年五月十三日
书记员张晓婷