黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鸡民终字第509号
上诉人（原审原告）白志刚，男，43岁。
委托代理人才玉萍，法律工作者。
被上诉人（原审被告）王乐君，女，45岁。
被上诉人（原审被告）邱伟，男，51岁。
上诉人白志刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第649号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白志刚的委托代理人才玉萍、被上诉人王乐君、邱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，房屋所有权人为被告王乐君位于鸡冠区红军办铁工委祥光路96-1-3-2，建筑面积为106平方米的集资楼房一户。因被告王乐君长期在外地生活该房屋由被告邱伟代管，2008年11月9日，由邱伟将房屋出租给案外人李玉君。2009年9月6日，王乐君回到鸡西与案外人孔淑芝签订房屋买卖合同，原告将该房屋以225000元的价格出卖给孔淑芝，双方签订房屋买卖合同，孔淑芝于当日交定金10000元，王乐君为其出具了收条。后双方解除买卖关系，被告邱伟代王乐君将定金返给孔淑芝。因王乐君在外地生活，办理房改及过户需要一定时间，二被告于2009年9月11日到鸡西市公证处签订了公证委托书，王乐君委托邱伟“1、参加此房房改，交纳各种费用变为私产；2、领取产权证照；3、出售上述房屋，签订房屋转让协议，领取出售房屋款，到产权管理机关办理上述房屋出售手续。受托人邱伟在办理上述事宜过程中所签署的一切有关文件及实施的行为我（王乐君）均予以承认并承担法律责任。受托人无转委托权。委托期限从2009年9月11日起至委托事项办结之日止”。鸡西市公证处作出（2009）鸡证内民字第1991号委托书公证书。内容为：“兹证明王乐君（女，一九七〇年三月九日出生，现住海南省海口市龙华区金宇路金港新村1栋403房，身份证号码230305197003094026）于二〇〇九年九月十一日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名。黑龙江省鸡西市公证处。公证员：宋连杰。”次日邱伟通过转账的方式给付王乐君155000元。王乐君为邱伟出具收据，内容为：“09年9月12日人民币壹拾陆万伍仟元整165000元，上款系卖房款，收款单位王乐君”。王乐君在庭审中称收据中“卖房款”三个字不是其本人书写，该笔款项用途是借款。并申请对“卖房款”是否是被告王乐君书写进行鉴定。因被告王乐君认可收据中的其他内容是其书写，且二被告均认可当时给付的不是卖房款，故原告申请鉴定的事项，与本案的认定没有必然的关联性，为减少被告王乐君的诉累，本院不予鉴定。自王乐君收取了165000元，房屋由邱伟管理。2013年12月份王乐君几次与邱伟通电话，电话主要内容：王乐君询问邱伟房改是否需海南出具证明，双方还提及何时回鸡西卖房能卖上价及办理房改事宜。2014年8月王乐君回到鸡西发现房屋由被告邱伟使用，要求邱伟腾让房屋，被告邱伟要求王乐君返款165000元，并按2分支付利息双方协商未达成一致，2014年8月19日被告邱伟与原告白志刚签订房屋买卖合同书，合同约定：“甲方：王乐君、委托人：邱伟、乙方：白志刚。1.房屋具体位置：鸡冠区红军办铁工委祥光路96-1-3-2，建筑面积为106平方米。2.房屋商定售价：此房屋售价为225000元，乙方先行给付房款165000元，签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳应付房款，剩余60000元作为房改款由房主王乐君承担（继续按2009年9月6日王乐君与孔淑芝的买卖约定履行），多退少补。3.双方约定签订合同之日起10日内甲方全部搬出并交给乙方房屋钥匙。4.该房屋甲方受委托代卖私有房产（因甲方已经给付房主王乐君房款165000元），如有蒙骗及虚假，所造成的经济损失，由甲方负责并承担法律责任。5…….6…….7.本合同签字之日起，双方不得违约；若甲方违约不售，须双倍退还乙方全部房款，若乙方违约不买，则甲方不退还乙方所交的房款。8.甲方负责协助乙方办理房屋房改及房屋过户所需的一切手续，如甲方不协助乙方办理过户手续或不出具相关手续，视为甲方违约，须双倍退还房款。9……甲方签字：邱伟、乙方签字：白志刚”。2014年8月19日邱伟出具收条，内容为：“收到白志刚买房款人民币165000元，房屋是王乐君产权邱伟代卖。收款人：邱伟”。原告白志刚、被告邱伟均称当日邱伟将房屋、钥匙、房屋产权证（鸡西市房权证鸡冠房字第036**号）交付给白志刚。白志刚于2014年12月4日以王乐君的名义向鸡西市热力公司缴纳2014年供热费2851.80元。原告购房后多次找邱伟要求协助办理过户手续，被告邱伟以王乐君不出具手续为由推托，原告诉讼来院，要求确认原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效；请求被告王乐君协助原告办理房屋过户手续；请求被告王乐君给付供热费2851.80元；诉讼费用由被告承担。
另查，王乐君于2014年9月16日以邱伟一直占用其所有的位于鸡冠区红军办铁工委祥光路96-1-3-2房屋，邱伟没有履行委托出售事项，企图长期占用委托出售的房屋为由，向本院提起诉讼请求解除委托关系，返还房屋（已另案审理）。王乐君向房产管理部门申请鸡西市房权证鸡冠房字第036**号房照挂失，于2014年10月21日重新取得房产部门颁发的鸡西市房权证鸡冠房字第S2014067**号房屋产权证。
原审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处分委托人事务的合同。二被告签订委托合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，且已经鸡西市公证处公证，该委托合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。二被告签订的委托合同中明确约定：1、参加此房房改，交纳各种费用变为私产；2、领取产权证照；3、出售上述房屋，签订房屋转让协议，领取出售房屋款，到产权管理机关办理上述房屋出售手续。但本案中被告邱伟明知本案争议房屋是集资房，邱伟在没有按委托事项办理参加房改的情况下，在未经其他共有人同意不得擅自处分共有物的情况下，将房屋出售给原告白志刚，原告与被告邱伟虽根据自己的真实意思表示签订了房屋买卖合同，但由于集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。原告和邱伟通过签订转让合同的方式，使不具备单位职工身份的原告享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。本案原告白志刚明知房屋未参加房改仍与邱伟签订房屋买卖合同，且被转让房屋建筑面积为106平方米、出售价款却为225000元，同时约定由王乐君承担房改款60000元，原告与邱伟的房屋买卖行为不适用于善意取得制度。所以，原告要求确认原告与被告邱伟签订的房屋买卖合同有效及请求被告王乐君协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告王乐君未提供合法有效的证据证实其与被告邱伟已解除委托代理关系及邱伟以欺骗取得出售房屋代理权，故其该项辩解理由本院不予采纳。邱伟作为代理人明知本案争议房屋系集资房，在出售前房屋必须先参加房改，缴纳房改款后方可出售，而其在未参加房改的情况下与原告签订的房屋买卖合同，其代理行为损害国家、集体、第三人利益，给他人造成损害，应承担相应法律后果，故被告邱伟提出原告起诉其主体不适格的抗辩理由不成立。原告主张2014年供热费，而本案原告于2014年8月19日即占有、使用本案争议房屋至今，故其要求被告王乐君给付供热费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款四项之规定，判决：驳回原告白志刚的诉讼请求。
宣判后，原告白志刚不服，向本院提出上诉。主要上诉理由：一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。一、二被上诉人系亲属关系，王乐君公证授权邱伟出售房屋，上诉人于2014年8月19日与邱伟签订了《房屋买卖合同》，交付购房款165000元，取得了房屋钥匙，邱伟称王乐君很快出具手续协助过户，因所购房屋年久未住，厨房设施没有，不能入住，上诉人找了装修公司，交了订金，并在供热期内交了供热费，后上诉人得知邱伟与王乐君因此房屋在法院打官司，因此不能办理过户手续。二、上诉人并没有使用该房屋，但已交纳了2014年的供热费，是因被上诉人王乐君的原因未给过户，给上诉人造成损失，因此应当由被上诉人王乐君承担供热费用，一审法院仅凭上诉人签订了《房屋买卖合同》就由此推断上诉人占有使用该房屋是错误的。三、一审法院依据《合同法》第52条之规定判定上诉人与被上诉人签订的合同无效，按照无效合同的法律后果，应当自始无效，回到合同签订前的初始状态，被上诉人理应返还上诉人交纳的供热费。四，一审认定房屋不能买卖是错误的，被上诉人王乐君所有的房屋证明是私产，且有土地使用证是可以自由买卖的，因上诉人动迁房屋已回迁，已不需要购买房屋对于房款及装修订金损失上诉人另行主张权利。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人王乐君以原审判决正确为由进行答辩。
被上诉人邱伟以我是在王乐君授权时间内将房屋卖给上诉人的，在授权之内产生的法律关系系王乐君与上诉人之间的关系，与邱伟无关进行答辩。
二审期间双方争议的焦点是，被上诉人王乐君是否应当返还给上诉人白志刚交纳的供热费款2851.80元。
二审期间上诉人及二被上诉人均未提供证据。依据原审认定证据及双方当事人当庭陈述，本院认定事实与原审查明认定事实一致。
本院认为，上诉人白志刚于2014年8月19日与被上诉人邱伟签订了房屋买卖合同，同日邱伟将该房屋钥匙交付给上诉人，应视为双方买卖的房屋已经交付，上诉人已实际占有了该房屋，在其占有期间其是否使用该房屋是其个人问题与二被上诉人无关，其占有期间所产生的供热费应由上诉人承担，故上诉人提出的其没有使用该房屋不应由其负担供热费的上诉理由不能成立，依法不予支持。关于涉案房屋是否允许买卖，双方签订的房屋买卖合同是否有效及是否可以办理过户问题，因上诉人在上诉状中已明确表示其动迁的房屋已回迁，现已不需要购买此房屋，对于购房款及装修订金损失另行主张权利，故对于该上诉理由本院不予审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人白志刚已交纳），由上诉人白志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟国
代理审判员 孟春光
代理审判员 张 晶
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 苏 爽
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。