北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民初字第08369号
原告北京君泰物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路98号21层2102室。
法定代表人郑晓平，董事长。
原告刘长祥，男，1955年9月1日出生。
原告谢琼，女，1948年6月14日出生。
原告刘国兴，男，1962年8月7日出生。
原告马贵廷，男，1956年7月2日出生。
上列五原告之委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
上列五原告之委托代理人王洁宏，北京市中凯律师事务所律师。
被告北京丹阳房产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18－528号。
法定代表人田杰，董事长。
委托代理人李默，北京市创世律师事务所律师。
委托代理人杨贤军，北京市创世律师事务所律师。
原告刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司与被告北京丹阳房产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司之委托代理人金小兵、王洁宏，被告北京丹阳房产开发有限公司之委托代理人李默、杨贤军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司（以下称君泰公司）诉称：2007年9月19日，我方与北京元鸿房地产开发有限公司（以下称元鸿公司）签订《盛鸿大厦租赁合同》。合同中约定，元鸿公司将盛鸿大厦出租给我方（不含一层中国农业银行购买的盛鸿大厦部分面积），我方可将盛鸿大厦再次整体或分别出租，并收取租金，所获收益按约定方式由我方负责支出。
2010年6月18日，被告北京丹阳房产开发有限公司（以下称丹阳公司）取得盛鸿大厦的《房屋所有权证》。后我方与丹阳公司就《盛鸿大厦租赁合同》的履行产生纠纷，经北京市朝阳区人民法院、北京市第二中级人民法院两审审理终结，北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第6611号民事判决书中认定《盛鸿大厦租赁合同》合法有效；《盛鸿大厦租赁合同》中约定的盛鸿大厦地上6至18层的部分对丹阳公司不具有约束力，我方有权要求丹阳公司履行《盛鸿大厦租赁合同》中约定的盛鸿大厦-1至5层的部分，盛鸿大厦如由两方分别各自经营不利于经济秩序的稳定，故将盛鸿大厦的经营权交由丹阳公司一方，但丹阳公司应对盛鸿大厦-1至5层的部分剩余租赁期限的经营损失予以补偿。根据《盛鸿大厦租赁合同》的约定，租赁期限自2007年9月19日至2027年9月18日，丹阳公司取得《盛鸿大厦所有权证》的日期是2010年6月18日，根据上述判决的认定，盛鸿大厦-1至5层部分的剩余租赁期限为17年零3个月。现我方要求丹阳公司补偿在该17年零3个月期间的经营损失合计228246248.00元。请求1、判令丹阳公司向我方支付盛鸿大厦-1至5层部分租赁经营损失补偿款228246248.00元。2、判令丹阳公司承担本案全部诉讼费用。
丹阳公司辩称：1、五原告将依法应归房屋所有权人所有的盛鸿大厦-1至5层全部租金收益作为其经营损失补偿款并要求我公司支付，显然没有法律依据。生效判决明确五原告与大厦原产权人签订的《盛鸿大厦租赁合同》不再履行，对盛鸿大厦-1至5层剩余租赁期限的经营损失可由我公司适当补偿给五原告，绝不是我公司将盛鸿大厦-1至5层剩余租赁期限的全部租金收益作为经营损失补偿支付给五原告。2、生效判决已经明确《盛鸿大厦租赁合同》不应再继续履行，判决确定由我公司适当补偿给五原告的经营损失指的是扣掉应当向产权人支付的租金、经营成本之外的持续多年平均一般的经营利润，而不是让我公司按照《盛鸿大厦租赁合同》的内容向五原告履行义务。《盛鸿大厦租赁合同》4.2条约定租金收益需由君泰公司负责支出，并需先行支付物业管理费（第1项）、乙方（指君泰公司）日常管理费用（第2项）、电力改造费用600万元（第3项，为元鸿公司债务）、甲方原股东的股权转让款本金及年10%的利息（第4项，这是元鸿公司原股东欠付刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的股权转让款，此项中没有列明数额，据五原告此前所述，此项约为1.1亿余元）、支付中国空间技术研究所的补偿款（第5项，为元鸿公司的债务，此项中没有列明数额）。以上各项均不是我公司应承担的责任。五原告不能依据《盛鸿大厦租赁合同》相关条款内容主张合同权利，其仅有权依据生效判决要求我公司适当补偿经营损失；前述生效判决中，认定《盛鸿大厦租赁合同》性质为非典型性租赁合同，法院明确指出了该合同与普通租赁合同存在的重大差异，包括“约定的租金是每年2800万元保底不封顶，五原告将大厦出租给若干租户使用，五原告从中收取租金，再从租金收益中按照合同约定的分配方式由五原告负责支出”。即《盛鸿大厦租赁合同》中的以上内容实际并非租赁合同应有内容，以上内容对新的产权人不具有约束力；自2010年1月18日起，盛鸿大厦的所有权人已变更为丹阳公司，元鸿公司不再是盛鸿大厦所有权人。因此，元鸿公司在《盛鸿大厦租赁合同》第4.2条认可的由五原告对租金收益支出及收取的租金收益先行抵偿元鸿公司股东债务和元鸿公司其他债务的条款只在2010年1月18日前有效；法律规定的“买卖不破租赁”，并不要求新产权人承担原产权人的相关债务。《盛鸿大厦租赁合同》第4.2条提到的元鸿公司股东欠付刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的股权转让款债务，元鸿公司欠付中国空间技术研究院的款项等皆属于原产权人元鸿公司和其他股东的自身债务，与我公司无关。刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、空间技术研究院无权要求我公司承担上述债务，刘长祥、刘国兴、谢琼、马贵廷的债权（如有）可以继续向元鸿公司股东主张，空间技术研究院的债务（如有），可以继续向元鸿公司主张。如要求我公司继续按《盛鸿大厦租赁合同》第4.2条履行，将非法剥夺我公司对盛鸿大厦房产所享有的收益权利，并导致我公司承担了元鸿公司及元鸿公司股东的巨额债务，这显然违反公平，也是与理、与法不合的。3、五原告以2010年6月18日作为计算经营损失的起算点没有依据。君泰公司一直控制盛鸿大厦物业管理权，拒不交还，直到2011年4月28日，经北京市朝阳区人民法院强制执行，我公司委托的北京地杰物业管理有限公司（以下称地杰物业公司）才取得盛鸿大厦物业管理权。五原告长期占用盛鸿大厦房产，盛鸿大厦5层全部房屋至2012年9月25日才搬出，-1至5层的其余房产，我公司也是在2011年4月28日之后才取得经营管理权。五原告自身非法占用房产期间，我公司未取得相关房产的经营管理权，未就此取得收益，五原告当然无权要求我公司支付上述期间的经营损失补偿。4、五原告应就其主张的租赁经营损失提供相关证据证明或就此申请鉴定，否则，应承担举证不能的全部法律后果。
经审理查明，2007年4月27日，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行（以下称卢沟桥支行）与中稷实业投资有限公司（以下称中稷公司）签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为175880000元，借款期限2007年5月18日至2009年4月26日，借款利息计收方式为按季计收利息。2007年4月27日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为326250000元（土地使用权总价205200000元、房产总价121050000元）。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（地上6－18层），建筑面积27814.82平方米，土地使用权面积4601.95平方米。2007年4月28日卢沟桥支行取得27814.82平方米建筑面积的《房屋他项权证》（京房朝其07他字第00303号）。2007年4月29日卢沟桥支行取得4601.95平方米土地面积的《土地他项权利证明书》。后中稷公司从卢沟桥支行提取175880000元（2007年5月18日提取100000000元、2007年5月25日提取20000000元、2007年7月12日提取30000000元、2007年8月16日提取15000000元、2007年8月22日提取10880000元）。2007年8月31日中稷公司与卢沟桥支行签订《借款合同》，卢沟桥支行向中稷公司提供中期借款，借款金额为89120000元，借款期限2007年8月31日至2009年4月26日，借款利息计收方式为按季计收利息。2007年8月31日，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意为中稷公司提供抵押担保，本合同项下的抵押物价值为165320000元（土地使用权总价107970000元、房产总价57350000元）。抵押物名称元鸿公司自有房地产盛鸿大厦（－1至5层），建筑面积13177.29平方米，相应分摊的土地使用权面积2180.17平方米。2007年8月31日，元鸿公司与卢沟桥支行签订《房屋抵押登记申请书》，抵押建筑面积13177.29平方米，抵押价值165320000元，借款金额89120000元。后卢沟桥支行取得13177.29平方米建筑面积的《房屋他项权证》（X京房朝其他字第064550号），上面载明的设定日期为2007年9月21日。89120000元借款卢沟桥支行未向中稷公司发放。另，元鸿公司持有的盛鸿大厦产权证记载，总建筑面积40992.11平方米（01－18层建筑面积35415.80平方米，附属建筑面积1408.60平方米，地下一层建筑面积3694.81平方米，地下二层建筑面积472.90平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。
2007年9月19日，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷（乙方）与元鸿公司（甲方）签订《盛鸿大厦租赁合同》，约定：元鸿公司将其所有的位于北京市朝阳区东三环南路98号盛鸿大厦（不含一层中国农业银行已购买的盛鸿大厦部分面积）出租给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷经营，总建筑面积40992平方米，地上可用于出租面积36825平方米，地下可用于出租面积4168平方米。除已出卖给中国农业银行的面积外，目前出租率约50％（租赁期限及租金数额以元鸿公司与各承租人签订的具体租赁合同为准）。元鸿公司指定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷将该大厦作为商务用途再次整体或分别出租，租期20年（自2007年9月19日至2027年9月18日）。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于28000000元（含28000000元），在本合同约定的租赁期限内，盛鸿大厦租金收益按照以下顺序由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负责支出，在前一顺序费用未足额支付时，不得支付后一顺序费用：1、物业管理费及物业管理佣金；2、君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷日常管理费用（包括税费、折旧、维修、办公用品、人员工资、中介服务佣金等，以实际支出数额为准）；3、电力改造费用600万元；4、支付应付元鸿公司原股东（列明的四位股东）的股权转让款，每年按照应付数额各支付本金和利息数额的10％；5、支付应付中国空间技术研究所的补偿款；6、剩余租金收益归元鸿公司所有；7、2006年11月元鸿公司股权转让前，原股东的负债。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷委派财务人员对租金收益进行管理和支出，每一租赁年度最后一个月，进行财务结算及租金收益分配，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷每月向元鸿公司提供财务报表。合同10.1条约定，如元鸿公司或本合同其他股东干预君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷自主经营，造成君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷不能如期达到租金收益，元鸿公司或其他违约股东应承担赔偿君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷在本合同约定租赁经营期内的全部经济损失。合同10.2条约定，除10.1的情形外，如君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷未在本合同经营期内完成租金收益，则元鸿公司可以书面形式解除本合同，收回租赁经营权。如有证据证明君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷恶意损害元鸿公司的收益权益，则由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷赔偿因此给元鸿公司造成的全部经济损失。合同10.3条约定，除10.2外，如元鸿公司无故解除本合同，则应赔偿由此给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷造成的全部收益损失。2007年9月19日，元鸿公司出具《授权书》，授权君泰公司有权以君泰公司的名义对外出租盛鸿大厦房屋，签订租赁及相关合同，收取相关租金及费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，由君泰公司作为元鸿公司的代理人，依前述租赁合同的约定以君泰公司的名义直接向承租人收取租金及租赁合同约定的其它费用。本授权书签署前，元鸿公司与任何第三方签订的盛鸿大厦租赁合同，君泰公司有权以君泰公司名义签订前述租赁合同的补充协议。
2008年，丹阳公司以合同纠纷为由至北京市第一中级人民法院起诉中稷公司、元鸿公司。丹阳公司诉讼要求为：1、请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司偿还款项247364390.27元（包含丹阳公司已付中信信托投资有限责任公司借款合同项下的165000000元及该借款合同下截止2008年2月29日欠付的款项82364390.27元）；2、请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司偿还4000000元（地杰公司转让的26000000元债权中欠付的部分）；3、请求判令中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金，以246000000元为基数，按日万分之五的标准，自2007年1月1日至实际给付之日止，暂计至2008年2月29日，为52275000元；4、全部诉讼费用（含案件受理费、诉讼保全费等）均由中稷公司、元鸿公司承担。2008年10月14日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民初字第2144号民事判决书，判决：一、中稷公司、元鸿公司给付丹阳公司251364390.27元；二、中稷公司、元鸿公司向丹阳公司支付违约金（以246000000元为基数，按日万分之五的标准，自2007年1月1日计算至实际给付之日止）。该判决已发生法律效力，该案进入执行阶段。2009年2月16日，卢沟桥支行向一中院递交《关于对盛鸿大厦拍卖价款行使优先受偿权的申请》，要求在拍卖盛鸿大厦所得价款中优先清偿中稷公司欠卢沟桥支行抵押贷款175880000元。2009年12月4日卢沟桥支行给一中院递交《申请》，称2007年4月29日卢沟桥支行在盛鸿大厦设立抵押权，《盛鸿大厦租赁合同》是在卢沟桥支行抵押权成立之后签订的，未事先征得卢沟桥支行的同意，故卢沟桥支行请求一中院在办理“盛鸿大厦”房产抵债过程中，先行除去君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的20年“租赁权”，并将“盛鸿大厦”抵债价格在第三次拍卖确定的保留价基础上下浮5％至10％。2009年12月18日，北京地杰昌盛置业投资有限公司代中稷公司偿还了欠卢沟桥支行的借款本金175880000元及相应利息、罚息。2010年8月16日，北京地杰昌盛置业投资有限公司向北京市朝阳区人民法院法院出具《情况说明》，称其代丹阳公司向卢沟桥支行支付款项197781410.17元。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对该《情况说明》真实性认可，但称不能证明丹阳公司享有了卢沟桥支行享有的抵押权。2010年1月25日，卢沟桥支行出具《房产抵押权注销同意函》，同意办理京房朝其07他字第00303号他项权利证号及X京房朝其他字第064550号他项权利证号项下的房地产他项权注销登记。2010年1月18日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55－2号执行裁定书，裁定将元鸿公司所有位于北京市朝阳区东三环南路98号“盛鸿大厦”（《房屋所有权证》证号：京房权证朝其04字第008**号，《国有土地使用证》证号：京朝国用（2003出］字第0128号，除一层106、108外），总建筑面积为40264平方米及相应分摊国有土地使用权面积交付丹阳公司抵偿部分债务。［北京市朝阳区东三环南路98号“盛鸿大厦”（除一层106、108外）房地产的所有权及土地使用权自本裁定送达时起转移。］。丹阳公司可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。后丹阳公司办理完毕产权过户登记手续，对“盛鸿大厦”的所有权及土地使用权都取得了拥有自主行使的权利。2010年4月8日，北京市第一中级人民法院作出（2009）一中执字第55号公告，告知“盛鸿大厦”内所有租户自本公告发出之日起十日内，与丹阳公司联系登记事宜，并提供相关租赁合同及交纳租金收据。2010年4月12日，丹阳公司向盛鸿大厦各位租户发出通知，告知丹阳公司已依法委托地杰物业公司接管盛鸿大厦的物业管理并负责收取承租户应付租金，请各位租户务必不要再向其他单位和个人交纳租金、物业管理费等。2010年6月18日，丹阳公司取得朝阳区东三环南路98号1幢盛鸿大厦（建筑面积40260.81平方米）的《房屋所有权证》（01层101、102、103、105、107建筑面积622.38平方米，02－18层建筑面积36486.15平方米，－01层建筑面积3152.28平方米，另有人防建筑面积3312.56平方米不在以上总建筑面积以内）。
2010年4月，元鸿公司向君泰公司发出通知，要求解除与君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷签订的2007年9月19日《盛鸿大厦租赁合同》。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对此不予认可，称该通知是元鸿公司单方提出的，没有法律效力。
2010年4月，君泰公司以租赁合同纠纷为由将丹阳公司起诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》并将其人员撤出盛鸿大厦。北京市朝阳区人民法院依法追加刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷为共同原告参加诉讼。2010年9月14日，北京市第一中级人民法院作出《北京市第一中级人民法院关于北京丹阳房产开发有限公司、中稷实业投资有限公司及北京元鸿房地产开发有限公司合同纠纷案件的情况说明》，内容为：“本院在执行北京丹阳房产开发有限公司诉中稷实业投资有限公司、北京元鸿房地产开发有限公司合同纠纷一案中，依法拍卖查封北京元鸿房地产开发有限公司名下的位于朝阳区东三环南路98号的‘盛鸿大厦’，在三次流拍办理以房抵债的过程中，北京丹阳房产开发有限公司、北京地杰昌盛置业投资有限公司、北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行在向本院递交的《申请书》及相关材料中显示，‘盛鸿大厦’六层以上房屋及相应土地使用权的抵押权人为北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行，抵押时间为2007年4月29日。北京君泰物业管理有限公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与北京元鸿房地产开发有限公司签订《盛鸿大厦租赁合同》的时间为2007年9月19日。经北京丹阳房产开发有限公司、北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行及相关公司协调，由北京丹阳房产开发有限公司或其委托的第三方代中稷实业投资有限公司偿还欠付北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的全部贷款本息；北京丹阳房产开发有限公司获得中稷实业投资有限公司借款合同项下的全部债权以及卢沟桥支行对‘盛鸿大厦’房屋及土地使用权享有的因抵押权产生的全部相关权利。截止2009年12月17日，中稷实业投资有限公司17588万元借款合同项下欠付北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的全部本息197781410.7元已由北京丹阳房产开发有限公司委托的北京地杰昌盛置业投资有限公司代为偿还，北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的抵押权得以实现。2010年1月18日，本院裁定将‘盛鸿大厦’（除106、108外）交付北京丹阳房产开发有限公司抵偿部分债务。在北京农村商业银行股份有限公司卢沟桥支行的配合下，‘盛鸿大厦’上的抵押及查封已解除，‘盛鸿大厦’（除106、108外）已由北京丹阳房产开发有限公司办理完毕过户登记手续。”
2010年12月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2010）朝民初字第16814号民事判决。法院认为，从《盛鸿大厦租赁合同》的约定来看，合同性质属于不典型性的租赁合同。盛鸿大厦（6-18）层房屋及相应分摊土地的抵押设立在前，之后元鸿公司才与君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷就已抵押的财产签订租赁合同，现丹阳公司替中稷公司偿还了欠卢沟桥支行的借款本金及利息、罚息，卢沟桥支行的抵押权得以实现，丹阳公司也已经取得盛鸿大厦（除106、108外）的房屋所有权，因此盛鸿大厦（6-18）层的租赁合同对丹阳公司不具有约束力。虽然2007年8月31日就89120000元借款，中稷公司与卢沟桥支行签订《借款合同》，卢沟桥支行与元鸿公司签订《抵押合同》，元鸿公司愿意以盛鸿大厦（－1至5层）房屋为中稷公司提供抵押担保，2007年9月21日卢沟桥支行也取得13177.29平方米建筑面积的《房屋他项权证》。但在履行中卢沟桥支行实际上并未向中稷公司发放盛鸿大厦（－1至5层）抵押权项下的贷款89120000元，因此盛鸿大厦（－1至5层）的抵押行为未生效。丹阳公司认为盛鸿大厦（-1至5层）的租赁合同也应不再继续履行的主张，没有事实及法律依据。但是，考虑到盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，因此盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当。故对于君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷要求丹阳公司继续履行《盛鸿大厦租赁合同》的诉讼请求不予支持。应当指出，鉴于合同存在租赁性质，且盛鸿大厦（-1至5层）的抵押并未生效，因此君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张继续履行盛鸿大厦（-1至5层）的租赁合同是有法律依据的。盛鸿大厦现由丹阳公司一方经营，对该大厦-1至5层剩余租赁期限的经营损失可由丹阳公司适当补偿给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷。由于在本次诉讼中，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷只要求继续履行租赁合同，并未对补偿提出诉求，因此在本案中不宜一并处理君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的损失补偿，对此君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷可另行提起诉讼。据此，北京市朝阳区人民法院判决驳回了君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的诉讼请求。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对判决不服，向本院提出上诉。2011年6月，本院作出（2011）二中民终字第6611号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2010年，地杰物业公司以排除妨害纠纷为由将君泰公司起诉至北京市朝阳区人民法院，要求君泰公司立即向其移交“盛鸿大厦”物业管理财产和物业管理权等物业管理工作。北京市朝阳区人民法院以君泰公司与原产权人所签租赁合同不具有对抗新产权人重新选聘物业管理企业的效力为由，判决君泰公司向地杰物业公司移交物业管理权等物业管理工作。2011年4月28日，经地杰物业公司申请，北京市朝阳区人民法院对该案进行强制执行，并指定大厦部分房间用于存放君泰公司物品。
2011年，丹阳公司以财产损害纠纷为由将君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷起诉至北京市朝阳区人民法院，称因君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷强占大厦，故应支付自丹阳公司2010年1月18日取得房屋所有权之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费。北京市朝阳区人民法院经审理认为，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司就盛鸿大厦签订的租赁合同已于2011年6月10日经法院生效判决确定其中6-18层对丹阳公司不具有约束力，且以盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，盛鸿大厦由丹阳公司一方经营较为妥当为由，确认-1层至5层的租赁合同亦不继续履行。租赁合同6-18层对丹阳公司无约束力应自丹阳公司取得盛鸿大厦所有权之日始，而-1至5层应自2011年6月10日判决生效起不继续履行，故君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2010年1月18日至2011年6月9日期间其对盛鸿大厦6-18层区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应当就2011年6月10日至2012年3月7日期间其对盛鸿大厦全部区域内占用的房间向丹阳公司支付占用费。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应按照其与元鸿公司签订的租赁合同就其在2010年1月18日至2011年6月9日期间对盛鸿大厦-1至5层的占有使用支付租金，而非占用费，丹阳公司可另行主张租金。另外，在丹阳公司取得盛鸿大厦所有权时，盛鸿大厦除106、108房间均由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷依据其与元鸿公司签订的租赁合同使用或出租，因此，应当由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷举证证明其已将盛鸿大厦由其使用的房屋移交给丹阳公司及丹阳公司指定的管理人及移交时间，或已主动通知其出租房屋的承租人向丹阳公司及丹阳公司委托的管理人支付租金及通知时间。现君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷提交的证据不足以证明其履行了上述交付房屋的义务，故对丹阳公司关于君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷占用盛鸿大厦的房屋和期间的陈述予以采信。2013年9月，北京市朝阳区人民法院作出（2011）朝民初字第20913号民事判决，判决君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷共同赔偿丹阳公司房屋占用费三千七百五十万零五千一百八十一元六角五分并支付相应利息，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷互相承担连带责任。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，原审法院对于房屋占用费的基本起算时间从2010年1月18日开始符合相关法律规定，在此基本起算时间的基础上，区分君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司就盛鸿大厦签订的租赁合同对丹阳公司的约束力情况，对不同楼层确定不同的起算时间并无不妥。因本案属侵权纠纷，原审法院未考虑空置率及直接扣减丹阳公司自认收取的租金，亦无不妥。依据现有证据可以认定，丹阳公司在取得盛鸿大厦所有权时，盛鸿大厦除106、108房间均由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷使用或出租，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷并未举证证明其履行交还房屋的具体情形，原审法院采信丹阳公司关于君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷占用盛鸿大厦的房屋和期间的陈述符合侵权案件举证规则。谢琼等四人与君泰公司一起与元鸿公司签订租赁合同，现亦与君泰公司一起作为原告起诉丹阳公司，要求丹阳公司补偿盛鸿大厦-1至5层部分剩余17年零3个月租赁期限的经营损失，所以该四人与君泰公司对外系一体的权利人，亦应共同对外承担相同责任。2015年10月19日，作出（2014）三中民终字第00964号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案系君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷起诉至本院，以（2010）朝民初字第16814号民事判决书及（2011）二中民终字第6611号民事判决书认定丹阳公司应对盛鸿大厦－1至5层剩余租赁期限的经营损失给以适当补偿为由，要求丹阳公司予以补偿。
经君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷申请，报北京市高级人民法院摇号确定，本院委托北京京评价格评估有限公司对盛鸿大厦-1至5层部分自2010年6月18日至2027年9月18日期间的租金收入和日常经营管理费用的数额进行评估。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷向北京京评价格评估有限公司支付了评估费100万元。2015年6月8日，北京京评价格评估有限公司出具评估报告。评估结论为：“经运用市场法、成本法评估，评估对象在2010年6月18日至2027年9月18日的租金收入和该部分的日常经营管理费用分别为：租金收入：人民币271154285.00元，日常经营管理费用228110283元，包括“物业管理费用”57513997元，“应向产权方缴纳的租金收益”140792492元，“税费”29803794元。“物业管理费”是指对出租房屋进行必要的管理所需的费用。“应向产权方缴纳的租金收益”是指根据《盛鸿大厦租赁合同》第四条4.1款，本案原告保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于人民币2800万元（含2800万元），以2800万元为基数，根据-1至5层租金收入所占比例进行核算。“税费”是指按照有关规定，应向税务机关缴纳的营业税、印花税、企业所得税等。”2015年9月，本院又委托北京京评价格评估有限公司对2011年4月28日至2027年9月18日及2011年6月10日至2027年9月18日两个时间段，盛鸿大厦-1至5层的租金收入及日常经营管理费用分别予以计算。经计算，2011年4月28日至2027年9月18日，租金收入：259219597元，日常经营管理费用217271354元，包括物业费54714326元、租金收益（2800万）133798762元、税费28758266元。2011年6月10日至2027年9月18日，租金收入257611671元，日常经营管理费用215810012元，包括物业费54335742元、租金收益（2800万）132856517元、税费28617753元。
关于《价格评估报告书》，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷认为，在房屋租赁关系中，“应向产权方交纳的租金收益”属于承租方取得租赁权的对价，而非房屋租赁中应发生的日常经营管理费用，故《价格评估报告书》中“日常经营管理费用”不应包括“应向产权方缴纳的租金收益”，另外，《盛鸿大厦租赁合同》4.1条约定了君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于人民币2800万元，但是合同4.2条同时约定了该租金收益的分配主体及分配顺序，产权方应得的租金收益位列第六位，须在前五项足额支付后才得以支付。因此，以《盛鸿大厦租赁合同》中4.1条约定的君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于人民币2800万元中的2800万元为基数，根据-1至5层租金收入所占比例核算应向产权方交纳的租金收益也是错误的。针对君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的意见，北京京评价格评估有限公司回复如下：“根据《盛鸿大厦租赁合同》第4.1条，原告保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于2800万元，同时对该租金收益的分配做出相关约定，但该租金收益如何分配、分配比例是多少，均无相关数据，因此无法进行计算。作为物业经营方，取得经营房产的成本及租金占其经营费用的比重很大，据此我公司将2800万元租金收益作为日常经营管理费用的成本组成部分，由此亦未将盛鸿大厦的房屋折旧与设备折旧等项列入经营成本。当事人提出该笔款项定义为‘应向产权方缴纳的租金收益’不妥，在此变更为‘经营费用’。”丹阳公司认为《价格评估报告书》中对租金收入的评估明显畸高，应从税务、工商等部门调取君泰公司的财务报表等资料以及其提供的君泰公司此前自认的实际经营大厦的租金收入数据等作为依据材料，并应考虑折现率；根据君泰公司为北京信安尚品商务酒店（以下称尚品酒店）出具的《情况说明》，尚品酒店自2009年后18年的租金已经交清，因此，尚品酒店的面积不应纳入评估范围；《价格评估报告书》中以每年2800万元的标准作为确定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷向产权人交纳的租金收入基准明显过低，且每年没有递增不当。此外，还应考虑大厦设备设施更新改造费用。物业管理费、人工费等费用每年相应递增等因素，以及虽未列明但实际可能发生的各项经营管理费均计算在内，评估租金收入时，应考虑经营风险。针对丹阳公司的意见，北京京评价格评估有限公司回复如下：“本次评估过程中，当事人提交了原告认可真实性的部分大厦租金收入数据，但该部分数据缺乏租赁面积、租赁合同等相关材料支持，不适于做为评估依据。因职能所限，我公司无法调取税务及工商等部门有关君泰公司的财务档案，对君泰公司的实际经营水平也无法判断。由于本次评估对象所在地区租赁交易比较活跃，具备市场法的评估条件，因此选用市场法进行评估；由于委托评估中没有折现率的要求，故评估报告中没有涉及；由于评估报告中没有将尚品酒店排除在外，故评估报告中将尚品酒店列入评估范围。《盛鸿大厦租赁合同》第四条4.1款约定原告方保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于2800万元（含2800万元），但该合同未对缴纳租金收益的上限进行明确规定，亦未对是否需要逐年递增、递增比例做相应规定，因此按每年缴纳2800万元计算，未考虑涨跌因素。盛鸿大厦2016年至2027年的租金收入及物业管理费用均以2015年为准，也未考虑涨跌因素。未来房地产租赁市场价格走势难以预期，物业管理费用受人员工资、水电价格、社会平均工资等因素影响，未来价格走势也难以预期，对以上内容未考虑涨跌因素。因此盛鸿大厦2016年至2027年租金收入及物业管理费用均以2015年为准，也未考虑涨跌因素的影响。本次评估，我公司已对必然产生的经营管理费用进行了评估，对于实际可能发生的经营管理费用，请异议申请人向法庭明示，如法庭采纳，我公司可补充评估。本次评估采用市场法，所选取的比较案例租赁价格已包含经营风险等因素的影响。”
诉讼中，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷认为在丹阳公司2010年6月18日取得产权证后，其已经无法正常使用盛鸿大厦，因此剩余租赁期限应以该时间为起算点。丹阳公司认为2011年4月28日经北京市朝阳区人民法院强制执行才取得盛鸿大厦的物业管理权，故应以此计算剩余租赁期限。同时，丹阳公司主张（2014）三中民终字第00964号民事判决书认定了君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷对盛鸿大厦-1至5层的占用情况，故在房屋被君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷占用期间丹阳公司不应支付经营损失。另外，丹阳公司主张君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷已经收取了尚品酒店所交全部租金，提供了君泰公司为尚品酒店出具的时间为2011年7月25日的《情况说明》作为证据，证据内容为：“北京君泰物业管理有限公司与北京信安尚品商务酒店于2009年9月签订《房屋租赁合同》，租赁范围是盛鸿大厦配楼第1-16层（实际楼层13层）约6700平米，租赁期限18年。合同签订后，尚品酒店已按约履行全部合同义务，交纳了相应的所有费用”。君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷认可该证据的真实性，但否认丹阳公司的证明目的，称《情况说明》中“交纳了相应所有费用”指的是尚品公司已经按照合同约定的交纳租金期间将应交纳的租金交付完毕，并非将全部18年租金交清。
上述事实，有双方当事人陈述、（2010）朝民初字第16814号民事判决、（2011）二中民终字第6611号民事判决、（2011）朝民初字第20913号民事判决、（2014）三中民终字第00964号民事判决、《价格评估报告书》等证据在案佐证。
本院认为，根据（2010）朝民初字第16814号民事判决书及（2011）二中民终字第6611号民事判决书的认定，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张继续履行盛鸿大厦（-1至5层）的租赁合同是有法律依据的，但因盛鸿大厦绝大部分标的物已不在继续履行原租赁合同的范围内，故将盛鸿大厦交由丹阳公司一方经营较为妥当，该大厦－1至5层剩余租赁期限的经营损失可由丹阳公司适当补偿给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷。基于上述认定，丹阳公司应当就盛鸿大厦－1至5层剩余租赁期限的经营损失对君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷给以适当补偿。因此，确定盛鸿大厦-1至5层剩余租赁期限的经营损失即为本案争议焦点。
（2011）二中民终字第6611号民事判决书终审判决驳回君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷要求继续履行租赁合同的诉讼请求，该判决已于2011年6月10日生效。（2011）朝民初字第20913号民事判决书及（2014）三中民终字第00964号民事判决书也已认定，租赁合同6-18层对丹阳公司无约束力应自丹阳公司取得盛鸿大厦所有权之日始，而-1至5层应自2011年6月10日判决生效起不继续履行。根据上述认定，本院确认自2011年6月10日起，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷已经不享有盛鸿大厦租赁权，并以该日期作为剩余租赁期限的起算点。
本案中，“经营损失”是指君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷因无法继续租赁经营盛鸿大厦而产生的损失。首先，按照（2010）朝民初字第16814号民事判决书及（2011）二中民终字第6611号民事判决书的认定，《盛鸿大厦租赁合同》虽然明确约定了租赁物的概况、租赁用途及租金收益等情况，符合租赁合同的定义，但根据合同约定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与元鸿公司约定的租金是每年2800万元保底不封顶，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷将大厦出租给若干租户使用从中收取租金，再从租金收益中按照合同约定的分配方式由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷负责支出，且君泰公司本身就是盛鸿大厦的物业管理公司，从事盛鸿大厦的物业管理服务，据此认定该合同性质属于不典型性的租赁合同。上述认定表明，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷与丹阳公司之间不能等同于一般租赁合同中的承租人与出租人。
其次，《价格评估报告书》中，评估机构将物业管理费、应向产权方缴纳的租金收益和税费三项作为日常经营管理费用。其中，评估机构将《盛鸿大厦租赁合同》第四条4.1款中约定的君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于人民币2800万元（含2800万元）中的2800万元列为“应向产权方缴纳的租金收益”。对此，本院认为，《盛鸿大厦租赁合同》不仅约定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷保证盛鸿大厦每年的租金收益不低于2800万元（含2800万元），还对该租金收益的使用方式进行了约定。按照合同约定，租金收益由君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷按照约定顺序进行分配，在前一顺序费用未足额支付时，不得支付后一顺序费用，其中向产权方缴纳的租金收益列在第六顺位。因此，《盛鸿大厦租赁合同》第四条4.1款中所涉2800万元并非君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷应向产权人支付租金标准的约定，不应作为君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的经营管理费用。
第三，本案中，君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷通过对盛鸿大厦房屋分租取得租金的方式进行租赁经营，但其在经营过程中产生的物业管理费用、税费的支出属于经营过程中正常成本支出，并非由于租赁合同不能继续履行而导致的损失，故物业管理费用和税费不属于经营损失范围，而应作为君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷的日常经营管理费用在盛鸿大厦的租金收入中予以扣除。
另，关于丹阳公司主张君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷已经收取尚品酒店交纳的全部18年租期租金的一节，本院认为丹阳公司提供《情况说明》的内容不能充分说明尚品酒店一次性将18年租金全部交纳的情况，仅凭《情况说明》尚无法证明尚品酒店已将18年租金全部支付。因此，本院对于丹阳公司的上述主张不予采信。
综上，生效判决已经认定君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷主张继续履行盛鸿大厦（-1至5层）的租赁合同是有法律依据的，但从有利于盛鸿大厦实际经营考虑，为避免后续的使用纠纷产生，盛鸿大厦由丹阳公司一方经营更为妥当，遂判令《盛鸿大厦租赁合同》不再继续履行，盛鸿大厦（-1至5层）剩余租赁期限的经营损失可由丹阳公司适当补偿给君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷。本院结合《盛鸿大厦租赁合同》的约定，以《价格评估报告书》所作评估为基础，考虑到生效判决认定情况、君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷使用房屋的情况以及丹阳公司已经获得盛鸿大厦（-1至5层）实际经营权等诸多因素，酌情确定丹阳公司适当补偿君泰公司、刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷盛鸿大厦（－1至5层）剩余租赁期限经营损失的数额。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，本院判决如下：
一、北京丹阳房产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司补偿款九千万元。
二、驳回刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费100万元，由刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司负担61万元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担39万元（于本判决生效后七日内交纳）。
案件受理费1183031元，由刘长祥、谢琼、刘国兴、马贵廷、北京君泰物业管理有限公司负担721649元（已交纳），由北京丹阳房产开发有限公司负担461382元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按不上诉处理。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 王 广
人民陪审员 刘润仙
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 刘梦辰