北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第8295号
原告雒廷哲，男，1949年10月24日出生。
原告雒寅伟，男，1974年11月1日出生。
二原告共同委托代理人古彦龙，男，1964年12月2日出生。
被告张玉明，男，1955年3月3日出生。
被告张凤英，女，1952年6月16日出生。
二被告共同委托代理人佟金颖，北京市康达律师事务所律师。
二被告共同委托代理人张硕（二被告之子），1985年11月20日出生。
原告雒廷哲、雒寅伟与被告张凤英、张玉明所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雒廷哲，被告张玉明，二原告共同委托代理人古彦龙，二被告共同委托代理人佟金颖、张硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雒廷哲、雒寅伟共同诉称：二原告系父子关系。二被告系夫妻关系。原告雒廷哲之妻张敏贵于2011年10月24日因病去世，张敏贵与被告张凤英系姐妹关系。涉诉宅基地系张敏贵与被告张凤英姐妹二人父母因×镇一中拆迁用地所给，故张敏贵夫妻与被告张凤英夫妻于2005年达成建房协议。此房屋在2005年建有北正房五间、一间厨房、厕所，两面院墙及大门。2006年10月20日，经顺义区×镇×街村民委员会见证，原告与被告签订协议书。签订协议书后一直相安无事，此房也由原告一直出租他人使用。2013年，原告在此房进行装修，装修后，原告准备搬入居住，但二被告阻拦，经原告多次劝说无效。2014年5月，原告又找中间人说和未果。为维护自己的合法权益，现诉至法院，要求：1.确认原告雒廷哲、雒寅伟与被告张凤英、张玉明于2006年10月20日签订的协议书有效；2.要求确认位于北京市顺义区×镇×街村土地使用者登记在张凤英名下（东至马传月、西至道、南至农机队、北至道）宅院内的北正房五间、厕所一间、厨房一间以及西、南两面院墙，以及西侧院门归二原告共同所有（二原告不要求区分所有权）；3.诉讼费由被告承担。
被告张凤英、张玉明共同辩称：原告起诉的案由是所有权确认纠纷。但是原告起诉既要求了确认协议效力，同时又要求确认房屋所有权，我方认为只能确认一项。双方签订的协议违反了我国强制性法律规定土地管理法的第二条的规定，属于是以其他形式非法转让土地的情形，应属无效。国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题的请示的答复》明确原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋给出资者使用并从中牟利或获取房屋产权是属以其他形式非法转让土地的形式之一。原告的起诉的事实符合该情形。被告认为原被告之间属于买卖合同的一种。签定协议当时被告张凤英患有伴有精神病症状的重形抑郁，属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人，在这种情况下处分了房屋属于无效行为，被告在签署协议书的时候属于受了原告的欺诈，当时的情况是原告的妻子张敏贵在病重期间，雒廷哲慌称要求二被告签订此协议是为了哄骗当时病重的张敏贵，并说此协议是不作数的，所以被告才签订了此协议。协议有不真实的地方，实际协议签署时间是在2010年张敏贵病重期间。原告为了隐瞒实际的签署时间是为了隐瞒张敏贵病重期间，协议书中诉争房屋应为当时的张敏贵、雒廷哲和二被告共同出资建造，是双方各出了一半。协议里写明的如有规划时此句约定不明确，无法实际履行。协议中写明的土地面积补偿由张敏贵和张凤英共同继承没有依据，土地使用权就是属于张凤英所有，不存在继承问题。协议违背了公平原则，即使是原告出资建房，但是协议涉及到土地的归属也属于不公平。房屋的居住权归张敏贵所有，但是张敏贵已经去世，居住权无法继承，应归于消灭。
经审理查明
张敏贵与被告张凤英系姐妹关系。张敏贵与原告雒廷哲原系夫妻关系，该二人婚后生育一子，即原告雒寅伟。张敏贵于2011年10月18日去世。被告张凤英、张玉明系夫妻关系。雒廷哲、雒寅伟均为非农业户口，该二人陈述户籍所在地为顺义区×地区×村，该二人身份证显示，该二人的户口均位于北京市顺义区×区×楼×门×号。
张玉庭、孙怀琴系夫妻关系，婚后共生育三子二女，分别为长子张敏华、次子张敏泉、三子张敏学、长女张敏贵、次女张凤英。张玉庭于1975年去世。孙怀琴于1999年去世。张敏泉于1985年去世，张敏泉之妻常占茹于2001年去世，该二人共生育二子，分别为长子张林、次子张伟（张林于1998年去世，张林育有一子，该子现由张伟抚养）。张敏学于1985年去世，其与丈夫赵子英共生育三名子女，分别为长女张萍、次女张燕、儿子张利。
孙怀琴名下原有一处宅院，宅院内有北房5间、西厢房3间。1991年左右，因杨镇一中占地拆迁，占用了原有宅院。杨镇一中给付孙怀琴7700元补偿款，另补偿两块宅基地，一块宅基地登记在张敏贵名下，一块登记在张凤英名下。
涉诉宅院位于顺义区×镇地区×街村，《集体土地建设用地使用证》登记在张凤英名下，宅院内现有北正房5间、东耳房（厨房）1间，院落西南角有厕所1间。宅院另有西、南两侧院墙，开西院门。上述房屋系2005年所建。2012年，原告对涉诉房屋安装了暖气。2013年，原告对涉诉房屋进行了装修。针对建房出资问题，二被告表示系张敏贵、雒廷哲与二被告共同出资所建。原告表示，曾给付二被告建房材料款1万元，二被告对此予以否认，原告对此未提供相应证据。
2007年至2013年7月，涉诉房屋由原告出租给他人居住。原告表示，2011年之前，租金由张敏贵、张凤英共同收取，并由该二人分割；2011年之后，由雒廷哲收取。被告表示，仅收到3000元租金。
双方曾签订上载日期为2006年10月20日的《协议书》，内容为：“现有张凤英名下宅基地一块，是父母在世时，杨镇一中占地批给的使用权。该宅基地位于杨镇×街西南机务队房后，东至马传月家，西至道，南至机务队，北至道。此处宅基地是妹妹同意后，由姐张敏贵二零零五年出资所建地面建筑物，因此居住权归姐张敏贵所有。如有规划时，地上建筑物归姐张敏贵所有，土地面积补偿部分，由姐张敏贵和妹张凤英共同继承，各占百分之五十。双方协议同意，立此协议，一式两份，姐妹各执一份。”该协议由二原告、二被告以及两位中证人的签名，同时加盖有顺义区杨镇地区三街村民委员会的公章。
二被告表示，该协议系2010年所签，当时张敏贵患病，为哄张敏贵开心，故签订了该协议；签订协议后第二天，张凤英去找张敏贵要求撤销该协议，并将协议交付张敏贵。二原告则表示，协议系2006年所签，并要求确认该协议有效。
审理中，二被告提交诊断证明书，以证明张凤英患有复发性抑郁障碍，为伴有精神病性症状的重度抑郁，应属限制民事行为能力人或无民事行为能力人。庭审中，张玉明认可，张凤英在签订协议时具有民事行为能力。
上述事实有双方当事人陈述，火化证明，派出所证明信，书面证明，协议书，《集体土地建设用地使用证》，诊断证明书等在案佐证。
本院认为：
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋所有权的确定往往与宅基地使用权相关。涉诉宅院位于顺义区×镇地区×街村，《集体土地建设用地使用证》登记在张凤英名下。雒廷哲、雒寅伟均为非农业户口，该二人陈述户籍所在地为顺义区×地区×村，该二人身份证显示，该二人的户口均位于北京市×区×区×楼×门×号。由此可见，二原告均非涉诉宅院集体经济组织成员。若认定涉诉《协议书》有效，则变相认定非集体经济组织成员可以享有其他集体经济组织的宅基地使用权。因此，涉诉《协议书》应属无效，涉诉宅院内的房屋应归二被告所有。因本案中，二原告要求确认涉诉宅院的所有权，故本院仅对此予以处理。对于二原告对涉诉宅院房屋的出资补偿问题，其可另行起诉解决。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告雒廷哲、雒寅伟的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告雒廷哲、雒寅伟共同负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋万忠
人民陪审员 田荣芹
人民陪审员 肖永臣
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李香玲