北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第32310号原告刘维娜，女，1982年8月8日出生。委托代理人张广才，北京市金台律师事务所律师。被告王利红，女，1970年10月18日出生，自由职业者。委托代理人刘婉婷，北京李建成律师事务所律师。原告刘维娜诉被告王利红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘维娜的委托代理人张广才，被告王利红的委托代理人刘婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘维娜诉称：2014年12月18日，在北京安信瑞德房地产经纪有限公司的居间下，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，由原告购买被告所有位于北京市西城区xx路二条xx号楼xx单元xx号房屋，房屋总价款为13900000元，原告采取首付加商业贷款417万元的方式支付被告购房款。合同第十条第（三）项约定:出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口的迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金，逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，原告根据合同的约定支付被告全部购房款，双方于2015年1月30日向北京市住房和城乡建设委员会办理房屋所有权转移登记，原告依法取得证书号为X京房权证西字第**号的房屋所有权证书，被告应当在房屋所有权转移登记180日内，即最晚应在2015年7月29日之前将房屋原有户籍全部迁出，为此，原告多次与被告联系要求被告履行户籍迁出义务，但被告至今仍未履行合同约定的迁出户籍的合同义务。原告认为，本案合同系原、被告双方真实签署，已依法成立并合法、有效，合同任何一方均应遵循诚实信用原则，积极、全面履行各自的合同义务。原告购买房屋是考虑子女上学的需要，故合同中明确约定被告将房屋原有户籍的迁出义务，现被告拒不迁出房屋内原有户籍的违约行为，侵害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，要求判令被告支付未在房屋所有权转移之日起180日内迁移原有户籍违约金200000元；判令被告按日6950元的标准赔偿原告自2015年8月6日至9月30日的违约金382250元，此后的违约金给付至被告实际迁出原有户籍止；判令被告立即将北京市西城区xx庙二条xx号楼xx单元xx号房屋原有户籍全部迁出；案件受理费由被告承担。被告王利红辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。合同法解释（二）第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的过分高于造成的损失。双方合同中约定的违约金过高，根据目前的实际情况，被告名下没有任何房产，无法履行户籍迁出的约定。被告出售房屋时，双方签订了两份买卖合同，并取得两个房屋所有权证，我的户口在涉案房屋内，另一套房屋内没有任何人的户籍落户，我没有给原告造成实际经济损失。双方约定的违约金过高，请法院予以考虑。经审理查明：2014年12月18日，被告作为出卖方，原告作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：L-06-1400404），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区xx路xx条xx号楼xx层xx单元xx号；房屋成交价为13900000元，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，被告作为甲方即出卖方，原告作为乙方即买受方，北京安信瑞德房地产经纪有限公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》。合同签订后，双方依约履行了合同，原告向被告支付了全部购房款13900000元，2015年1月30日，原告取得涉案房屋的房屋所有权证，后原告将户口迁入涉案房屋内。审理中，原告称因被告未迁出户籍，给其造成预期损失，且购买的房屋存有瑕疵，要求被告承担违约责任并支付违约金。被告称双方约定的违约金过高，且其没有给原告造成实际损失。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，房屋所有权证等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告购买房屋后已取得房屋所有权证，房屋亦以交付使用，其主要合同目的已实现。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付200000元的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。依据合同约定，被告应当在房屋所有权转移之日起180日内将原有户口迁出，被告未能依约将全部原有户口迁出，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方在房屋买卖合同中对于户口的约定在于保证原告实现其在该房屋内的户口利益，现原告已将户口迁入该房屋，其相关利益已可实现。对此，原告应当就其实际已发生的损失提供证据予以证明，现原告就其实际损失未提供充分证据予以证明，且其称子女上学有影响及房屋有瑕疵均无法律依据，应当承担举证不能之责任。本院将依据合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以酌减。原告要求判令被告立即将北京市西城区xx路二条xx号楼xx单元xx号房屋原有户籍全部迁出的主张，因户口迁出属行政管理事项，不属于人民法院处理范围，原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、王利红于本判决生效之日起七日内给付刘维娜违约金十万元。二、驳回刘维娜的其他诉讼请求。如果王利红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百一十一元，由刘维娜负担三千九百八十五元，已交纳；由王利红负担八百二十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一五年十一月三十日书记员 郑新骏