重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第13214号原告：重庆渝沪商业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街2号附25号25-2，组织机构代码05649989-1。法定代表人：林增官，执行董事。委托诉讼代理人：阎凯，中豪律师集团（重庆）事务所律师。被告：朱一丹，女，1991年2月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆煌烨文化传播有限公司，住所地重庆市渝中区中山二路174号（文化宫综合大楼）5楼504室第12间，组织机构代码07230757-0。法定代表人：周汝蓉，总经理。共同委托诉讼代理人：邹渝，重庆志和智律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。原告重庆渝沪商业管理有限公司与被告朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王中申适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告重庆渝沪商业管理有限公司（下称渝沪公司）的委托诉讼代理人阎凯，被告朱一丹，及其与被告重庆煌烨文化传播有限公司（下称煌烨公司）的共同委托诉讼代理人邹渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝沪商业管理有限公司诉称，2014年4月，渝沪公司与朱一丹签订《房屋租赁合同》。该合同约定，渝沪公司将其位于江北区观音桥步行街2号的重庆STA**盈嘉中心项目X层X室出租给朱一丹，房屋租赁使用面积为487平方米。双方在合同中对于朱一丹应缴纳的租金、租赁保证金、商场管理费、推广宣传费、实际发生的能源费用与其他公共事业费用进行了约定，并约定了逾期支付费用的违约金标准、未按照约定开业日正式对外营业的违约责任及其他违约责任。2014年6月18日，渝沪公司与朱一丹签订补充协议，约定租赁面积变更为448平方米，房屋交付日为2014年6月17日，2014年6月17日至2016年6月16日保底租金为7元/日/平方米，即月保底租金为95387元，商场管理费变更为每月29120元，租赁保证金变更为385784元、推广宣传费变更为每月4480元。随后，煌烨公司向渝沪公司出具担保函，对朱一丹租赁合同下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任。合同签订后，渝沪公司按约交付了租赁房屋，但朱一丹既未按合同约定与盈嘉中心商场同步开业，也一直拖欠原告租金等费用，严重影响了渝沪公司的经营和管理。自《房屋租赁合同》签订之日起至2015年6月25日，朱一丹已经累计欠缴租金680243.17元、推广费54656元、商场管理费254206.34元、水电费28705元、违约金（含滞纳金）710880.74元，上述费用合计1728691.25元，并违反《房屋租赁合同》约定多次擅自停止营业。2015年6月23日，渝沪公司向朱一丹发出《解除租赁合同通知书》，向煌烨公司发出《解除租赁合同要求承担保证责任的通知书》。渝沪公司为维护自身合法权益，请求法院判令：1、确认原告渝沪公司与被告朱一丹签订的《房屋租赁合同》于2015年6月25日解除；2、判令被告朱一丹立即归还原告计算至2015年6月25日的租金680243.17元、推广费54656元、商场管理费254206.34元、水费28705元以及违约金（含滞纳金）710880.74元；3、判令被告朱一丹将已注册在该房屋的重庆市世纪一丹餐饮有限责任公司的营业执照和名称为朱一丹的天然气用户立即予以注销，并将上述注销之证明提交原告方备案；4、判令被告煌烨公司对原告的第二项请求承担连带保证责任；5、判令本案诉讼费由二被告承担。被告朱一丹辩称，渝沪公司没有解除权，没有收到过的解除通知书，租赁合同至今仍还在存续期间，尚未解除，租赁合同是否解除应另行诉讼。朱一丹未取得、占有渝沪公司的租金，不存在返还，渝沪公司不能依据合同解除后的法律后果来要求朱一丹支付租金。朱一丹在2014年10月17日进行了商铺试营业，但因商场大多空置，于2015年3月2日被迫自行停止营业，根据合同约定渝沪公司应免除朱一丹租赁期首年的推广宣传费。商铺停业后，渝沪公司在未通知的情况下，于2015年6月下旬将朱一丹的商铺封锁，朱一丹于2015年6月30日才知道商铺被封锁。在2015年3月2日朱一丹停业前，盈嘉中心并没有开业，根据租赁合同8.1条约定，应免交租金和商场管理费，且至今未收到盈嘉中心的任何开业通知。朱一丹与渝沪公司签订的租赁合同为格式合同，保底条款属联营性质应属无效，关于整体开业的约定应做不利于渝沪公司的解释。渝沪公司打造的盈嘉中心不具备整体开业的条件，截止至2015年6月30日朱一丹发现商铺被封锁之前均应视为试营业。朱一丹在涉讼房屋装修期间已缴纳了商场管理费21840元，已缴清全部水费，推广费仅是一个标准，无论是固定和浮动，均不应作为支付的款项。朱一丹对渝沪公司诉称的营业执照名称和天然气用户名无异议，但合同尚未解除，不同意渝沪公司要求注销的请求。朱一丹不应支付违约金，且违约金的计算标准过高。被告煌烨公司辩称，对事实部分的答辩与朱一丹一致。朱一丹与渝沪公司的债务来源为租赁合同及补充协议，但煌烨公司仅对租赁合同提供了担保，且担保对象为个体工商户，因朱一丹未设立个体工商户而设立了公司，故煌烨公司不应承担担保责任。经审理查明，2014年6月6日，煌烨公司、朱一丹及案外人盈石企业管理（上海）有限公司（项目管理方）签订房屋租赁合同，约定原告将其位于重庆市江北区观音桥步行街2号重庆STA**盈嘉中心项目X层X室出租给朱一丹，房屋租赁面积为141.83平方米；房屋经营仅作商业用途，朱一丹向煌烨公司承诺该房屋经营的商标或商号限于东方尼斯；租赁期自2014年4月20日至2019年4月19日（或自实际交付日起算，并相应顺延），交付日为2014年4月20日，装修免租期为90日，自2014年4月20日至2014年7月18日止（或自实际交付日起算，并相应顺延），如于装修免租期内提前开业的则以实际开业日起算租金。合同第4条（租金、支付方式和期限）中约定，租金的计算标准为月保底租金与月营业额抽成两者取高；2014年4月20日至2016年4月19日的月保底租金为103690元，2016年4月20日至2019年4月19日的月保底租金为111097元；2014年4月20日至2016年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的12%，2016年4月20日至2018年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的13%，2018年4月20日至2019年4月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的14%；第一期保底租金将自起租日起计算至起租日后第一个完整公历月的末日，并以被告所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的月保底租金均于每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的月保底租金；原告有权对房屋的营业额进行核查，被告有义务保证其营业额的真实性。该合同第5条（租赁保证金和其他费用）约定，被告除支付租金和租赁保证金外，还应支付商场管理费、推广宣传费及该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公共事业费用；商场管理费按租赁面积每平方米每月65元计算，即月商场管理费为31655元，第一期商场管理费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并以被告所缴纳的租赁意向金部分冲抵，如意向金不足以支付的，则应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的商场管理费均每个公历月支付，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；推广宣传费采用固定收费的，每月4870元，第一期推广宣传费将自实际交付日起计算至实际交付日后第一个完整公历月的末日，并于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，于每个公历月的第20日或之前支付下一期的费用；在朱一丹按照渝沪公司要求按时开业的前提下，渝沪公司同意免除朱一丹租赁期首年的推广宣传费；商场管理费及推广宣传费每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；如未及时支付水、电、空调、煤气、通讯费等费用，每逾期一日应按照逾期支付款项的0.5%支付滞纳金；双方确认，原告有权直接收取租金、租赁保证金、商场管理费、推广宣传费、公共事业费及双方另行约定的其他费用。合同第8条（商场管理）载明“乙方（本案被告）租赁该房屋后的开业时间为2014年7月19日（以下简称开业日），即乙方应确保乙方租赁的全部区域在上述日期或之前整体对外营业，但实际开业日以甲方（本案原告）书面通知的本项目整体开业日为准。乙方同意该房屋与本项目同步开业，在该等条件下，甲方同意在装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”。合同第10.6条约定，无论本合同因何种原因终止，如被告以该房屋为地址注册了企业，则必须在本合同终止后10日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将上述注销或变更之申请证明提交原告备案，否则由此造成原告的损失，由被告负责赔偿，原告有权不退还租赁保证金。合同第10.7条约定，租赁期满或本合同提前终止后，被告应在10日内办理煤气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清其应承担的煤气费、水费、电费、电话费、网络费等等，并将上述注销或变更之证明提交原告备案，否则原告有权不退还被告租赁保证金。合同第13.3条约定，如被告逾期向原告支付租金或/及本合同约定的应由被告向原告支付的任何一项费用累计超过15日的，原告有权在发生后的任意时间不予返还租赁保证金，并要求被告补交免租期内所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应另行按月租金及商场管理费的3倍金额补偿原告（前述月租金指本合同解除前被告已经支付的最高月租金或本合同规定的租赁保证金金额的1/3，两者取高）。合同第14条（违约责任）约定，除本合同另有规定外，被告逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公用事业费用等被告与本合同项下应当向原告支付的任何一项费用，则每逾期一日，被告应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。合同第20条（通知）约定了双方的电话、地址等有效联系方式，并约定对于所有通知、其他通信往来，手递交付的在递送后视为送达；快递在投放的次日视为送达；挂号信在寄出二天后视为送达，外省市在寄出三天后视为送达。租赁合同签订的同时，煌烨公司作为担保方向渝沪公司出具《担保函》。该函载明，煌烨公司愿意为朱一丹和/或其设立的个体工商户于租赁合同项下的所有义务提供担保；担保方承诺，同意对承租人在租赁合同下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下的任何一项义务，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年；担保方承诺，在承租人申请设立的个体工商户承接承租人于租赁合同项下的全部权利义务后，继续就该个体工商户于租赁合同项下的所有义务承担不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下任何一项义务而言，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年；在承租人申请设立的个体工商户成立后，承租人个人对履行租赁合同项下的所有义务仍负有不可撤销的连带保证责任，就租赁合同项下任何一项义务而言，担保方的担保期限为该项义务履行期限届满之日起两年。2014年6月18日，渝沪公司与朱一丹及案外人盈石企业管理（上海）有限公司签订《租赁合同之补充协议》，约定将原合同约定租赁面积由487平方米变更为448平方米，房屋交付日确认为2014年6月20日；租赁期限变更为2014年6月20日至2019年6月19日；装修免租期为90天，自2014年6月20日起至2014年9月17日止，原合同第8.1条的开业日变更为2014年9月18日；2014年6月20日至2016年6月19日的月保底租金为95387元，2016年6月20日至2019年4月19日的月保底租金为102200元；2014年6月20日至2016年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的12%，2016年6月20日至2018年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的13%，2018年6月20日至2019年6月19日的月营业额抽成为每公历月累计营业额收入的14%；商场管理费变更为每月29120元；租赁保证金变更为385784元；推广宣传费变更为每月4480元；补充协议是原合同的补充，如原合同的约定与本补充协议的约定不一致，则已本补充协议的约定为准，本补充协议未涉及的事项仍以原合同为准。另查明，朱一丹于2013年12月25日向渝沪公司支付了意向金135345元，于2014年7月8日支付了租赁保证金385784元。2014年6月20日，渝沪公司将涉讼房屋交付朱一丹。合同签订后，朱一丹在涉讼房屋注册了重庆市世纪一丹餐饮有限责任公司的营业执照，办理了名称为朱一丹的天然气用户，于2014年10月17日进行了试营业。渝沪公司称已于2015年6月收回了涉讼房屋。庭审中，渝沪公司对其诉讼请求中的违约金710880.74元的组成及计算标准进行了明确，即由补交的免租期租金282240元（7元乘以448平方米再乘以90天），赔偿金373521元（月租金95387元与月商场管理费29120元之和的3倍）与滞纳金282240元（以各项欠费数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从当月20日计算至2015年6月25日）三部分组成。渝沪公司举示了解除租赁合同通知书、EMS快递单、邮件跟踪查询单，拟证明其已按照合同约定的送达地址于2015年6月25日向朱一丹、煌烨公司送达了解除合同通知书和要求承担担保责任的通知书。解除合同通知书的内容为渝沪公司决定于2015年6月25日解除与朱一丹之间的租赁合同，该通知书的邮件查询结果为因收件人不在指定地址及无人认领未妥投，渝沪公司认为依据租赁合同关于送达的约定，租赁合同已于2015年6月25日解除。朱一丹、煌烨公司质证后认可快递单上的地址，但认为快递单上的电话不是朱一丹的电话，未收到过包含解除通知书的邮件。双方均认为租赁合同第8条中约定的“项目开业日”系指涉讼房屋所在商场的开业时间。关于商场的开业时间，渝沪公司称商场已于2014年9月30日开业，但未对此举示证据。朱一丹、煌烨公司共同举示了照片，网页截图，录像光盘的公证书，拟证明朱一丹在2014年10月17日试营业后，整个商场很多区域仍闲置，人流量极少，渝沪公司未完成招商，承诺的“奢侈品牌”未入驻，商场仍在打造过程中，不符合开业条件。渝沪公司质证后认可公证书的真实性，不认可其他的证据的真实性，认为招商是一个永恒的过程，不可能是完成状态。渝沪公司针对其要求朱一丹支付水费28705元的主张举示了装修手册、商场水电表及水费发票，拟证明原告已代缴了截止至2015年5月的水费。朱一丹、煌烨公司质证后认可装修手册的真实性，但认为商场水电表系渝沪公司单方制作，朱一丹未签字确认，不认可该表的真实性，发票的出具方不是渝沪公司，且不是朱一丹商铺的发票，与本案并无关联，不能证明朱一丹拖欠了水费。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋交付确认书、租赁意向协议书、建设工程消防验收意见书及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，渝沪公司与朱一丹自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同第8条约定“装修期结束至项目开业日期间乙方可免交租金和商场管理费”，故商场开业时间应为租金和商场管理费的起算时间，渝沪公司虽主张商场实际已于2014年9月30日开业，但未对此举证加以证明，对渝沪公司的该主张本院不予采信。租赁合同约定渝沪公司应书面通知朱一丹商场开业日期以确定朱一丹商铺的实际开业日，故渝沪公司应对是否已书面通知被告商场新的开业时间承担举证责任，因渝沪公司未对此举示证据，故对朱一丹称未收到渝沪公司通知商场正式开业的通知书，租金及商场管理费应予免收的抗辩，本院予以采纳。渝沪公司已按合同中约定的被告地址于2015年6月23日邮寄了解除合同的通知，该邮件系因收件人不在指定地址及无人认领被退回，但依据双方合同中关于送达的约定，该解除通知已送达至朱一丹，对朱一丹称电话错误而未收到该解除通知的抗辩，本院不予采纳，关于渝沪公司要求确认其与朱一丹之间租赁合同于2015年6月25日解除的请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，朱一丹应依约办理天然气用户的注销或变更手续，并将注销或变更的证明提交原告备案，对渝沪公司有关注销天然气用户的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。营业执照管理的主管机关为工商管理机关，营业执照的注销登记属行政法律行为，不属于人民法院的审理范围，对渝沪公司有关注销营业执照的请求，本院不予主张。渝沪公司所举示的商场水电表系其单方制作，表上内容不足以证明朱一丹应缴水费的具体数额，且发票不是关于涉讼房屋的发票，故关于渝沪公司要求朱一丹支付水费的请求，本院不予支持。合同约定的推广宣传费为每月4480元，第一期费用为涉讼房屋实际交付日起至实际交付日后第一个完整公历月的末日，之后各期的推广宣传费均每个公历月支付一次，朱一丹应按该约定支付渝沪公司2014年6月20日实际交付日起至2015年6月25日的推广宣传费。2014年6月20日至2014年7月30日为第一期费用，计算至2015年6月25日共计11期25天，推广宣传费共计53013元，对渝沪公司主张该数额的诉讼请求部分，本院予以支持，超出该数额部分的请求本院不予主张。合同第13.3条、第14条对逾期支付费用的违约责任进行了约定，即朱一丹应补交免租期内所免除的租金，及按月租金及商场管理费的3倍金额补偿渝沪公司，以及每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金。朱一丹逾期支付推广管理费用，应承担约定违约责任，但渝沪公司未举证证明因朱一丹逾期支付推广宣传费所产生的实际损失数额，上述约定的违约金明显过高，对朱一丹要求调低违约金的抗辩本院予以采纳。关于该违约金的数额，2014年6月20日至2014年9月17日系合同约定免租期，本院综合考虑约定免租期间租金数额、商场管理费及推广费计付等合同履行情况、承租方的过错等，对渝沪公司要求朱一丹支付违约金的请求，本院酌情主张300000元，其余部分不予支持。煌烨公司向渝沪公司出具的担保函中已表明为朱一丹和/或其设立的个体工商户于租赁合同项下的所有义务提供担保，承担不可撤销的连带保证责任，渝沪公司与朱一丹协议变更原租赁合同后实际减轻了朱一丹的债务，对煌烨公司称仅对租赁合同提供了担保，且担保对象为个体工商户的抗辩，本院不予采纳，关于渝沪公司要求煌烨公司对朱一丹的本案费用承担连带清偿责任的请求，对于其中本院上述判决已予以支持的部分，本院予以主张，超出该数额部分的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆渝沪商业管理有限公司与被告朱一丹签订的《房屋租赁合同》于2015年6月25日解除。二、被告朱一丹于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝沪商业管理有限公司计算至2015年6月25日的推广费53013元。三、被告朱一丹于本判决生效之日起五日内支付原告重庆渝沪商业管理有限公司违约金300000元。四、被告重庆煌烨文化传播有限公司对被告朱一丹的上述债务承担连带清偿责任。五、被告重庆煌烨文化传播有限公司承担保证责任后，有权向被告朱一丹追偿。六、被告朱一丹于本判决生效之日起十日内将名称为朱一丹的天然气用户予以注销，并将注销之证明提交原告重庆渝沪商业管理有限公司备案。七、驳回原告重庆渝沪商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10179元，由被告朱一丹、重庆煌烨文化传播有限公司负担3602元，原告重庆渝沪商业管理有限公司负担6577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  王中申二〇一六年九月二十九日书 记 员  刘 培