广东省揭阳市榕城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）揭榕法东民初字第143号
原告林俊伽，女，汉族，1995年3月6日出生，住揭阳市榕城区。
委托代理人许朝云，广东冠法律师事务所律师。
委托代理人吴晓佳，广东冠法律师事务所实习律师。
被告马育鑫，男，汉族，1984年9月17日出生，住揭阳市榕城区。
原告林俊伽与被告马育鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林俊伽的委托代理人许朝云、吴晓佳到庭参加诉讼，被告马育鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林俊伽诉称，马育鑫因经营需要，于2011年9月份与林俊伽协商租赁楼房。双方为此签订《房产租赁合同》，约定林俊伽将位于揭阳市东山的部分房产出租给马育鑫使用，租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止，租金为每年人民币（下同）450000元（不含税），租金支付方式为每年度支付两次，第一次在每年10月1日支付半年租金225000元，第二次在次年4月1日支付半年租金225000元，若迟延支付租金，则承租人应按日3‰的标准支付违约金。合同签订后，林俊伽依约将楼房交给马育鑫使用，马育鑫也已正式运营租赁房产并缴纳截止2012年10月1日之前的租金。自2012年10月1日起，马育鑫便开始拖欠租金，至今共拖欠租金总额为862560元。期间，林俊伽也多次要求马育鑫付还租金以及协商解决余下租期的问题，但马育鑫均不理睬，给林俊伽造成严重的经济损失。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《房产租赁合同》并责令马育鑫将房产交还林俊伽；2、马育鑫支付拖欠租金，暂计至2014年8月31日共862560元，以后租金则按合同约定计至租赁房产交还林俊伽管正之日止；3、马育鑫支付违约金258760元（按合同约定的欠租额日3‰的标准计，并以欠费额的30%为限，以后违约金则按此方式计至租赁房产交还林俊伽管正之日止）；4、本案诉讼费由马育鑫承担。
被告马育鑫没有答辩。
经审理查明，林俊伽（甲方）与马育鑫（乙方）于2011年9月底签订了《房产租赁合同》，合同约定：甲方将位于揭阳市东山的部分房产（1、一层铺面及其阁楼；2、二层楼房全层；3、出租房产内的设施，包括电动防盗拉闸铁门、不锈钢门及红木门）出租给乙方使用，租赁期限为5年（自2011年10月1日起至2016年9月30日止）。年租金450000元（不含税）。租金支付方式为每年度支付两次，第一次在每年10月1日支付半年租金225000元，第二次在次年4月1日支付半年租金225000元。本合同签订之日起10天内，乙方应缴纳首半年租金225000元和尾半年租金225000元。在合同第十条约定：“因下列情形之一的，甲方可解除合同：（一）乙方拖欠租金累计达三个月以上（含三个月）……因前款第（一）等项所述情形导致甲方提前解除合同的，乙方的一切装修、装饰物无偿归甲方所有。造成甲方其他损失的，乙方应予赔偿甲方。”乙方延迟支付租金，应向甲方支付违约金。违约金金额按延迟支付日每日3‰计算。合同签订后，林俊伽依约于2011年10月1日将房屋交付马育鑫使用。双方签订合同时，马育鑫支付自2011年10月1日起至2012年3月31日止租金225000元及第五年尾半年租金225000元；于2012年4月支付自2012年4月1日起至同年9月30日止租金225000元。之后，马育鑫未交纳2012年10月1日起至今的租金。经林俊伽多次催讨，马育鑫拒绝支付。林俊伽于2014年10月8日诉至本院。
另查明，涉案租赁房产共有人为林俊伽、林建森、郑晓璇和林子佳，该房产已取得国有土地使用权证及建设工程规划许可证，但没有进行产权登记。房产共有人同意以林俊伽的名义与马育鑫签订《房产租赁合同》。
以上事实有原告提供的房产租赁合同、户口薄、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、确认书及原告的陈述等为证。
本院认为，林俊伽与马育鑫签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，林俊伽依约将涉案租赁房产交付马育鑫使用，已履行了合同义务，但马育鑫只向林俊伽支付了租赁房产第一年的租金450000元及第五年尾半年租金225000元，且双方在合同中约定“租金支付方式为每年度支付两次，第一次在每年10月1日支付半年租金225000元，第二次在次年4月1日支付半年租金225000元，”故马育鑫的行为已构成违约。关于马育鑫的违约行为林俊伽能否解除租赁合同问题。在双方签订的《房产租赁合同》第十条约定：“因下列情形之一的，林俊伽（甲方）可解除合同：（一）马育鑫（乙方）拖欠租金累计达三个月以上（含三个月），”又根据《合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，”根据查明的案件事实，马育鑫未交纳2012年10月1日起至今的租金，双方约定的解除合同的条件已经成就，所以对林俊伽解除房产租赁合同的请求应当予以支持。合同解除后，双方权利义务终止，马育鑫应将租赁的房产交还林俊伽并支付租赁房产租金900000元（计至2014年9月30日），林俊伽应返还马育鑫第五年尾半年租金225000元，抵除后马育鑫应支付林俊伽租赁房产租金675000元。马育鑫在没有将租赁房产移交林俊伽之前，还应支付相应的房产使用费，按照合同约定的每月租金37500元支付。马育鑫没有按约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。林俊伽有权要求马育鑫按合同约定支付违约金。但双方在合同中约定的违约金计算方式显然过高，且林俊伽也没有证据证明因马育鑫延迟支付租金而给其造成的实际损失。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整，林俊伽请求违约金不能超过本案债务总额的30%。综上所述，林俊伽请求合理部分，依法有据，本院予以支持。被告马育鑫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告林俊伽与被告马育鑫签订的《房产租赁合同》，被告马育鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的位于揭阳市东山商贸综合楼一层铺面及其阁楼和二层楼房全层房产交还原告林俊伽。
二、被告马育鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林俊伽支付上述房产租金人民币675000元（计至2014年9月30日）及违约金（其中225000元自2012年10月1日起；225000元自2013年4月1日起；225000元自2013年10月1日起，均计至还款之日止，每笔租金的逾期违约金按日3‰计，但逾期违约金总额不得超过本债务总额30%）。
三、被告马育鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林俊伽支付上述房产的使用费（自2014年10月1日起至被告马育鑫实际迁出上述房产之日止，按月租金37500元计）。
四、驳回原告林俊伽的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币14900元（原告已预交），由被告马育鑫负担。被告马育鑫应于本判决生效后五日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。
当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉费汇入中国农业银行揭阳东升支行，帐号44132101012000334。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏少荣
审 判 员 江耿慧
代理审判员 卢海霞
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 林佳媚