广东省深圳市罗湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0303执异12号
案外异议人浏阳市缘深商业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处浏阳大道125号五楼。
法定代表人罗自力。
委托代理人武奎元，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200610611203。
委托代理人梁梭，广东晟典律师事务所实习律师。
申请执行人林芬。
委托代理人吴祥洪，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201110408918。
委托代理人张宇，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201310017689。
被执行人孙永林。
本院在执行已发生法律效力的（2015）深罗法民一初字第1147号民事判决书过程中，向深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居2栋4C房产的住户发出搬迁通知书，责令其限期搬离。案外人浏阳市缘深商业管理有限公司对此提出异议，认为其拥有上述房产所有权。本院受理该申请，并组成合议庭进行公开听证。案外异议人浏阳市缘深商业管理有限公司的委托代理人武奎元、申请执行人林芬的委托代理人吴祥洪和张宇到庭参加了听证。被执行人孙永林经本院合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外异议人浏阳市缘深商业管理有限公司称，请求终止对深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居2栋第4层4C号房产的执行，并依法解除查封。事实和理由：针对本院受理的申请执行人林芬与被执行人孙永林民间借贷纠纷一案，本院查封了被执行人孙永林名下深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居2栋第4层4C号房产（以下简称“涉案房产”），并在涉案房产张贴了搬迁公告，异议人认为，涉案房产具备法定的排除执行的情形，因此特提出异议。一、异议人在本院查封涉案房产之前已与被执行人孙永林签订合法有效的涉案房产书面买卖合同。根据《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》（证据一），本院在本案中查封涉案房产的时间为2015年1月21日。2014年11月30日，案外人罗自力（即异议人法定代表人）与被执行人孙永林订立了《房屋转让合同书》（证据二），约定案外人罗自力以人民币730万元的价格购买涉案房产，并于当日与异议人订立《主体变更确认书》（证据三）一致同意：1、案外人罗自力将其于《房屋转让合同书》项下之权利与义务转让给异议人，由异议人继续履行《房屋转让合同书》项下的权利与义务（包括但不限于定金、首期款），案外人罗自力对于异议人履行《房屋转让合同书》项下的义务承担连带保证责任；2、涉案房产的买方变更为异议人，并确定签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方确定为异议人，并由异议人与被执行人孙永林办理产权过户手续。2014年12月5日，孙永林公证委托袁莉等三人作为其代理人，全权处理涉案房产的出售等事宜（证据四）。2015年1月20日，异议人与孙永林的代理人袁莉订立涉案房产的《深圳市二手房买卖合同》（证据五），并办理了向深圳市房地产权登记中心的递件手续。二、异议人在本院查封涉案房产之前已经合法占有涉案房产。根据编号为0015440《交楼确认书》（证据六），孙永林在2014年12月12日将涉案房产交付给了异议人，并由异议人占有、使用。此后，涉案房产的物业管理费等亦概由异议人交纳（证据七）。三、异议人已经足额支付了涉案房产的全部价款。异议人于2014年10月30日、12月8日及2015年1月15日分四笔将涉案房产的全部转让价款支付给孙永林（证据八）。四、涉案房产非因异议人的原因未办理过户登记。正如上述，异议人与被执行人在2015年1月20日办理了涉案房产的转让递件手续，次日涉案房产被本院查封，导致无法办理正常的过户登记，并非异议人的原因（证据九）。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，异议人特向本院提出本异议申请，以便查清事实，支持异议人的全部请求，以保护异议人的合法权益不受侵害。
为支持其主张，异议人提交了下列证据：1、深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表及产权登记信息单，证明涉案房产被本院2015年1月21日查封，查封案号为（2015）深罗法立保字第43号；2、房屋转让合同书，证明案外人罗自力即异议人的法定代表人在2014年11月30日与孙永林订立房屋转让合同书约定案外人罗自力以人民币730万元的价格向孙永林购买涉案房产；3、主体变更确认书，证明在2014年11月30日异议人与孙永林及案外人罗自力订立该确认书，约定案外人罗自力将其于房屋转让合同书项下的权利和义务转让给异议人，由异议人继续履行房屋转让合同书项下的权利和义务，案外人罗自力对异议人履行房屋转让合同书项下的义务承担连带责任，同时约定涉案房产的买方变更为异议人，并确定签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方确定为异议人，并由异议人与孙永林办理产权过户手续；4、公证书，证明在2014年12月5日孙永林通过公证授权的形式委托袁莉等人作为其代理人处理涉案房产的转让按揭等事宜，代理权限包括签署房地产买卖合同到国土部门或房地产登记中心签署相关文件，以及其他相应权利；5、深圳市二手房买卖合同，证明2015年1月21日异议人与孙永林的代理人袁莉订立了深圳市二手房买卖合同，编号为深罗房现买字2014第14079号，并办理了向深圳市房地产产权登记中心的递件手续；6、交楼确认书（编号：0015440），证明2014年12月12日孙永林已经将涉案房产交付给异议人；7、物业管理费收款收据，证明涉案房产已经实际交付给异议人，此后的物业管理费均是由异议人缴纳；8、全部房产转让价款凭证，证明异议人已经向孙永林足额支付了购房款人民币730万元；9、2015年1月20日办理房产转让递件手续及2015年2月1日深圳市房地产权登记中心的退文通知书，证明2015年1月20日涉案房产的递件手续由于涉案房产被本院查封在2015年2月1日被深圳市房地产产权登记中心退件。
对异议人提出的证据，申请执行人质证后认为，证据1真实性、合法性认可，证明目的不予认可，该份证据恰恰证明该物业的实际权利人为孙永林即被执行人，因此申请执行人对该房产进行评估拍卖具有充分的法律依据；证据2、3真实性、合法性、关联性均不予以认可，按照房产交易习惯，买方在房产没有签订正式的买卖合同以及办理过户之前通常会将购房款进行共管，正是该合同书第四条所述，在该份合同的备注条款也说到买方应当用税款替卖方进行赎楼，因此买方不可能将房款付给卖方，确认书为虚假的，为事后补签，前后自相矛盾；证据4真实性、合法性确认，关联性不予确认；证据5-7真实性、合法性、关联性均不予确认；证据8根据异议人提交的第一份收款收据，孙永林在2014年10月30日就收到50万元，但事实上在收到该款项之前双方还没有签订买卖合同，这明显不合理，且没有银行流水，真实性不予认可；第三笔55万元其中有50万元的收据有篡改过的痕迹，本来的时间为2014年11月8日，篡改为2014年12月8日，另外5万元属于银行服务费，不属于本案购房款；第四笔款项2014年12月8日所支付的600万元，该款项也不是真实的购房款，根据交易习惯应当进入资金监管账户，而实际上直接支付给卖方，另外异议人所提交的一系列过户的买卖合同签署的日期是12月20日，在双方没有签订正式过户合同之前，作为买方是不可能全额付清购房款，第五笔款项2015年1月15日支付的100万元，该证据并不能证明案外人罗自力实际有支付该100万元；证据9真实性不能确认，关联性不予认可。
申请执行人林芬称，一、涉案房产登记于被执行人孙永林名下，孙永林系涉案房产权利人，本院查封涉案房产并进行评估拍卖具有充足的法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人，以登记的不动产按照不动产登记簿判断之规定异议人浏阳市缘深商业管理有限公司并非涉案房产的权利人；二、异议人对涉案房产并不享有实体权利，其与孙永林之间并未就涉案房产存在真实、合法、有效的买卖合同关系。1、案外人罗自力于2014年11月30日与孙永林就涉案房产签订了房屋转让合同书，但是在当日即罗自力、孙永林、异议人双方签署了主体变更确认书，将转让合同中买方主体由罗自力变更为异议人，但异议人成立于2014年12月2日，根本无法在2014年11月30日签署文件，因此该主体确认书属于恶意串通、伪造虚假的房屋买卖合同关系（详见证据6）；2、涉案房产于2015年1月20日查封，在查封前异议人及案外人罗自力有近两个月的时间办理转移登记手续，但案外人罗自力却在办理转移登记期间于2014年12月15日以孙永林为被申请人向本院申请诉前财产保全，该行为足以证明异议人或罗自力并未受让涉案房产，其与孙永林不存在房屋买卖关系；3、即便如异议人所述，其在涉案房产查封之前与孙永林已签订房屋买卖合同，但异议人及罗自力不仅未及时办理房产转移登记手续，还在涉案房产被查封前以卖方孙永林为被申请人申请诉前财产保全，是其因自身原因未办理过户登记，对涉案房产没有过户到其名下存在过错；4、异议人与孙永林签署了深圳市二手房买卖合同，孙永林并未签字，是公证委托案外人袁莉签署，公证书出具时间为2014年12月5日，受托人为案外人袁莉、罗自力、魏慧文，此时，按照异议人提交的所谓房产转让价款来看，孙永林也仅收取了买房罗自力人民币100万元，却在公证书将涉案房产全部处置权包括转卖涉案房产、代为签署房地产买卖合同等委托给作为买方的罗自力，既没有合同依据，也不符合交易习惯；深圳市二手房买卖合同仅是作为房管局过户备案使用，不对合同相对方异议人和孙永林产生法律约束力，异议人和孙永林也没有按照该合同履行权利义务，从该合同转让价款5001440元与异议人主张的730万元来看，是明显的阴阳合同，属无效合同；三、异议人与案外人罗自力分五笔合计支付给孙永林人民币855万元，注明购房款用途的款项也达到人民币780万元，远超其所主张的涉案房产转让价款人民币730万元，自相矛盾，申请执行人有理由相信其所支付全部款项属于对孙永林的其他债权，不是涉案房产的购房款，并且物业费、管理费收据也不能证明异议人合法占有涉案房产，代缴涉案房产物业管理费也仅是普通的债权债务关系，无法证明异议人合法占有涉案房产；四、异议人与案外人罗自力已就涉案房产向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，该案已对异议人是否对涉案房产享有实体权利进行了审查，人民法院不应在执行异议程序中重复审理。
为支持其主张，申请执行人提交了下列证据：1、（2015）深罗法民一初字第1147号民事判决书，证明经本院一审判决确认孙永林需向申请执行人清偿借款本金人民币50万元整及相应利息等债务，该判决已于2015年12月3日生效；2、（2015）深罗法执二字第5056号受理执行案件通知书，证明申请执行人已就孙永林所负债务向本院申请强制执行，已依法立案受理；3、（2015）深罗法立保字第43号民事裁定书；4、（2015）深罗法立保字第43号查封、扣押、冻结财产通知书，证据3、4证明在诉讼过程中，本院依法查封了孙永林名下涉案房产，查封期限自2015年1月21日起至2017年1月20日止；5、涉案房产产权查询单（2016年1月21日），证明涉案房产登记在孙永林名下，孙永林拥有涉案房产全部份额，截止2016年1月21日，涉案房产除由本案查封外，还有四位轮候查封人，其中执行异议人是涉案房产的第二顺位轮候查封人；6、异议人工商信息查询单，证明异议人成立于2014年12月2日，其2014年11月30签订的《主体变更确认书》明显是伪造，与事实不符；7、（2015）深罗法民三初字第519号案件信息查询单，证明异议人以及案外人罗自力已就涉案房产向罗湖法院以房屋买卖合同纠纷案由起诉孙永林，异议人是否对涉案房产享有实体权利应在诉讼程序中进行审查，而不应在执行异议程序中重复审查；8、（2015）深罗法立保字第759号案件信息查询单，涉案房产于2015年1月21日被查封，在查封前异议人或案外人罗自力却在2014年12月15日以孙永林为被申请人向本院申请诉前财产保全，该行为足以证明异议人或案外人罗自力并没有受让涉案房产。退一步说，是因其自身原因未办理过户登记，对涉案房产没有过户到其名下存在过错；9、孙永林涉诉案件查询单，证明孙永林涉诉案件众多，为保证众多债权人的合法权益，恳请法院加大执行力度，尽快启动涉案房产的评估拍卖程序。
对申请执行人提出的证据，异议人质证后认为，证据1真实性、合法性予以确认，关联性与内容不予确认，本案所涉执行案件属于金钱债权纠纷；证据2-5真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；证据6-9真实性不予确认，证明内容也不予确认，异议人认为本案应停止对涉案房产的执行。
经审查查明，林芬诉孙永林民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月10日作出（2015）深罗法民一初字第1147号民事判决书，判决孙永林应在本判决生效后十日内偿还林芬借款本金人民币50万元并支付利息（按照月利率1.8%，从2014年9月26日起，计算至本院判决确定应还款之日止）；驳回林芬的其他诉讼请求。该判决于2015年12月3日生效后，被执行人未自动履行债务，申请执行人向本院申请强制执行。
本院在执行过程中，向深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居2栋4C房产的住户发出搬迁通知书，责令其限期搬离。
2014年11月30日，被执行人孙永林与案外人罗自力签订房屋转让合同书，约定涉案房产转让价款为730万元，罗自力同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币50万元整，在签署本合同后八日内（含当日）再向孙永林支付定金人民币50万元。付款方式在2014年12月20日前一次性付款。同日，罗自力将其上述合同项下的权利义务转让给异议人。同日，美联物业出具罗自力交来涉案房产的定金50万元的收据。2014年12月8日，罗自力转帐孙永林房款55万元（含5万元涉案房产之银行服务费）；同日罗自力另转帐孙永林房款600万元。2014年12月12日，涉案房产交付异议人使用。2015年1月15日罗自力转帐孙永林100万元（房款尾款30万元和另案查封置换款70万元）。2015年1月20日，异议人向深圳市房地产权登记中心递交转移登记申请表；2015年1月21日，本院查封涉案房产（房产证号：20××56）。2015年2月1日，深圳市房地产权登记中心以涉案房产处于查封状态、权利人双方申请退文为由出具退文通知书。
本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人于本院查封之前向国土部门递交涉案房产相关材料及转移申请登记，本案情形符合上述司法解释的规定，故对异议人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对深圳市罗湖区宝安南路以西幸福里雅居2栋4C（房产证号：20××56）的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张 青
审 判 员 罗映霞
代理审判员 王 艳
二〇一六年三月十日
书 记 员 姜夕月