济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初2305号原告：李传永，男，1979年5月19日出生，汉族，山东电力工程咨询院工程师，住济南市。委托诉讼代理人：丁振华，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林贝，山东舜达律师事务所律师。被告：济南宝阳房地产咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：亓志远，董事长。委托诉讼代理人：刘明伟，该公司员工。被告：若扬，女，1974年6月13日出生，汉族，山东大学白癜风研究所办公室工作人员，住济南市。被告：鲍杨小雅，女，1999年6月18日出生，汉族，烟台市艺校学生，住济南市。法定代理人：若扬，女，1974年6月13日出生，汉族，山东大学白癜风研究所办公室工作人员，住济南市。两被告共同委托诉讼代理人：陈佩，山东鲁邦律师事务所律师。原告李传永与被告济南宝阳房地产咨询有限公司（以下简称宝阳公司）、若扬、鲍杨小雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李传永及其委托代理人丁振华、被告宝阳公司的委托代理人刘明伟、被告暨被告鲍杨小雅的法定代理人若扬及该两被告的委托诉讼代理人陈佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李传永向本院提出诉讼请求：1、判令被告济南宝阳房地产咨询有限公司返还房屋中介服务费27000元、贷款服务等费用13000元，共计4万元；2、判令被告若扬、鲍杨小雅对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由被告若扬、鲍杨小雅承担。事实和理由：2016年2月21日，原告与被告若扬在被告宝阳公司的中介服务下签订了编号为0121421的《房屋买卖合同》，约定房屋价款为135万元整。原告依约向被告宝阳公司支付了27000元中介费、13000元贷款服务等费用，共计4万元。后因被告若扬拒绝出售房屋导致房屋买卖合同不能正常履行。按照房屋买卖合同中的约定，因被告若扬违约导致合同无法履行，应由其承担不利后果，支付宝阳公司全部服务佣金。故中介费用应由被告若扬承担，被告宝阳公司应向原告返还27000元中介费；另因本次房屋买卖没有成功，原告并未发生房屋买卖合同中所约定的贷款服务等费用，被告宝阳公司亦应把13000元贷款服务等费用返还给原告。原告多次向被告宝阳公司主张权利均被拒绝。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告宝阳公司辩称：我公司作为居间人已经按合同约定完成居间工作，原告李传永应按照合同约定支付服务佣金，我公司不应返还其中介服务费。宝阳公司作为居间人已按照委托人李传永的委托及要求向其提供了订立购房合同的机会，且通过居间人宝阳公司的居间工作，2016年2月21日李传永与若扬签订了房屋买卖合同，宝阳公司已完成居间工作。房屋买卖合同第11条对此亦有约定“甲、乙双方签订本合同视作丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金人民币大写：贰万柒仟元整（小写）27000元整。”原被告签订的房屋买卖合同因被告若扬违约导致房屋买卖合同无法履行，原告李传永应向若扬主张服务佣金的损失。宝阳公司虽贷款服务尚未完成，但宝阳公司已开始对李传永的贷款资质进行综合审定、评估，故李传永应当适当支付该项费用，宝阳公司同意退还部分贷款服务费用。被告若扬、鲍杨小雅辩称：原被告签订的房屋买卖合同未能履行的主要责任在于被告宝阳公司。被告若扬在签订房屋买卖合同时，并没有隐瞒涉案房产系其与女儿鲍杨小雅共同所有、鲍杨小雅未满十八周岁及与鲍杨小雅的父亲已离婚等事实。被告宝阳公司作为成立多年的专门从事房屋买卖的中介机构，应在房屋买卖过程中给买卖双方全面正确的指导，但其在合同签订时并未告知或提醒被告若扬处置未成年人鲍杨小雅的财产必须有其监护人的签字。原告在签署合同时就此进行过咨询，被告宝阳公司的工作人员在请示过上级后答复称“正常走程序就行”。被告若扬对相关法律法规并不了解，直至到房产部门办理相关手续时，经工作人员告知才知晓。因此本次纠纷并非被告若扬违约，而是宝阳公司过错及过失行为所致。被告宝阳公司只有促成签订的合同合法有效才能视为中介服务的完成并收取报酬。宝阳公司有帮助客户办理贷款及房产过户的义务，而在整个中介服务过程中，宝阳公司仅完成了部分工作，因房屋买卖合同未能履行，故宝阳公司及应如数返还中介费，四万元费用与被告若扬、鲍杨小雅无关，我方不同意与被告宝阳公司承担连带责任。被告宝阳公司违规向被告若扬收取的1万元中介服务费应返还。被告宝阳公司违法操作，强行索要中介服务费，给原告和被告若扬、鲍杨小雅造成严重的经济损失，其应返还原告所交的全部费用和违法收取的被告若扬的中介费。原告李传永围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、济南宝阳房地产咨询公司收款收据、购房定金收条、协议书等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证，经庭审质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及原被告的当庭陈述，本院认定以下事实：被告若扬与被告鲍杨小雅系母女关系，2016年2月21日，原告李传永（合同乙方）与被告若扬、鲍杨小雅（合同甲方）、被告宝阳公司（合同丙方）签订房屋买卖合同，约定由原告李传永购买被告若扬、鲍杨小雅共同所有的位于济南市高新区百花小区28号楼1单元602室的房产一套，房屋建筑面积为212.09平方米，总价款为1350000元。合同约定：第五条甲、乙双方应在本合同签订当日起，委托并协助济南宝阳房地产咨询公司办理房产过户及相关手续；并于柒日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任；第八条违约责任第2款约定，甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日5‰的违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行；第九条其他约定事项载明：鲍杨小雅与若扬为母女关系，鲍杨小雅同意出售此房屋，因鲍杨小雅无法到场签订此合同，故委托若扬签订此合同。若卖方任何一方违约，若扬负全部违约责任。该合同中同时注明：买卖双方自行解除本合同的，丙方佣金由买卖双方各承担一半；第十一条甲、乙双方签订本合同视作丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金27000元。签约后甲、乙任何一方违约，由违约方当日付清丙方全额服务佣金，每逾期一日按3%违约金赔偿丙方。合同签订当日，被告宝阳公司为原告李传永出具了收取中介服务费40000元的收款收据，并在交款事由处注明：“中介服务费（除2%中介服务费以外是贷款所需的费用，包括评估费、贷款代理费）”；被告若扬为原告李传永出具购房定金收条，其中载明：“本人若扬出售济南市高新区百花小区28号楼1单元602室房产一套（产权证号：济房权证高字第0018**号），房屋出售价格为人民币?1350000元整。今已收到买方李传永（身份证号37091119790519481X）购房定金20000元。若买方违约，卖方收到定金不退；若卖方违约双倍返还买方定金。济南宝阳房地产咨询有限公司服务佣金人民币27000元由违约方承担。”房屋买卖合同签订后，因涉案房屋的共有权人鲍杨小雅系未成年人，办理该房屋过户手续需其父母均到场签字，其父母离异，该房屋原系其父母的夫妻共同财产，其父亲表示不同意出售涉案房屋，导致涉案房屋不能办理过户手续，合同无法履行。因此，2016年3月23日，原告李传永（甲方）与被告若扬（乙方）签订协议书，达成如下协议：“一、甲乙双方同意解除就历城区百花小区28号楼1单元602号房屋签订的买卖合同。······三、甲方应同意在起诉宝阳房地产返还2016年2月21日所交的贰万柒仟元整（?27000元）房屋中介费时，将乙方列为第二被告，乙方承诺，该诉讼中涉及该中介费的一切支出由乙方承担。······五、本协议签订时，乙方一次性支付甲方贰万柒仟元整（?27000元）。六、该协议签订后，双方应自觉遵守，甲方违约，原支付的房屋中介费自己全部承担；乙方违约，按2016年2月21日签订的房屋买卖合同中的有关条款执行。”原被告争议的焦点如下：原被告中哪一方在房屋买卖合同履行中存有违约行为。原告李传永称被告宝阳公司恶意隐瞒涉案房屋系未成年人所有，办理过户手续需未成年人父母到场签字认可方能办理，此欺诈行为导致房屋买卖合同无法实际履行，宝阳公司应承担合同不能履行的违约责任。被告若扬在双方签订合同时明确表示涉案房屋没有产权纠纷，如需要被告鲍杨小雅的父亲签字办理手续，其可以通知，但此后因被告鲍杨小雅的父亲不同意出卖该房屋，导致合同无法履行，被告若扬及鲍扬小雅对房屋买卖合同存有违约行为。被告宝阳公司称房屋买卖合同签订后，被告若扬才告知涉案房屋的共有权人为未成年人及该房屋原系其与前夫的夫妻共同财产。被告若扬及鲍杨小雅应承担违约责任，宝阳公司已促成双方签订合同，已履行居间合同义务，无违约行为。被告若扬称其签订合同时即向原告李传永及被告宝阳公司告知了涉案房屋的共有权人情况。关于签订合同时，被告宝阳公司是否向其询问能否通知被告鲍杨小雅的父亲到场的问题，被告若扬先陈述为“签订合同时，第一被告曾告诉第二被告如果涉及涉案房屋是否能通知第三被告的父亲到场，第二被告当时答复不能”，后被告若扬的委托代理人让其好好回忆回忆，其陈述随即变更为“我记错了，应该是在办核证之后，第一被告问是否能联系第三被告的父亲”。经审查本院认为，原被告在签订房屋买卖合同时即已对涉案房屋的共有权人的情况知情，因被告若扬、鲍杨小雅不能按合同约定履行办理房屋过户手续义务，导致合同无法履行，故被告若扬、鲍杨小雅存有违约行为。庭审中，被告宝阳公司主张其已开始为原告李传永的贷款资质进行综合审定，评估等，但其对该主张未提交有效证据证实，且原告李传永对此不予认可。故本院对被告宝阳公司的该项主张不予采信。本院认为，原告李传永与三被告之间所签订的合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。原被告应当按照合同约定履行合同约定的义务。涉案房屋买卖合同中明确约定：“甲、乙双方签定本合同视作丙方服务成功，由乙方当日付清丙方服务佣金27000元。签约后甲、乙任何一方违约，由违约方当日付清丙方全额服务佣金”，并约定：“若卖方任何一方违约，若扬负全部违约责任”。该合同条款应理解为合同违约方承担中介服务费，故本案中被告若扬应对于其与鲍杨小雅的违约行为承担违约责任，中介服务费应由被告若扬支付。因原告李传永已将中介费27000元支付给被告宝阳公司，故本院认为被告若扬应将该款项支付给原告李传永。被告宝阳公司向原告李传永收取的13000元贷款服务等费用是基于双方的委托代理关系而产生的，该项代理行为尚未发生，代理合同已无履行必要，双方以实际行为表明解除该合同，故被告宝阳公司应将该款返还给原告李传永。综上，本院对原告李传永要求被告宝阳公司返还中介费的请求不予支持，对其要求被告宝阳公司返还房屋贷款服务费13000元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告济南宝阳房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李传永贷款服务费13000元。二、被告若扬于本判决生效之日起十日内返还原告李传永已垫付的中介服务费27000元。三、驳回原告李传永的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费800元，由被告济南宝阳房地产咨询有限公司负担260元，被告若扬负担540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  常 颖人民陪审员  刘庆宝人民陪审员  许成军二〇一六年十一月十日书 记 员  陈珊珊