云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0827民初58号
原告李加旺，男，汉族，粮农，现住孟连县。
委托代理人陈中贤，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告周双发，男，汉族，粮农，现住孟连县。
被告赵兴德，男，汉族，粮农，现住孟连县。
原告李加旺与被告周双发、赵兴德缔约过失责任�纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭。2016年3月29日，本院公开开庭审理了本案。原告李加旺及其委托代理人陈中贤与被告周双发、赵兴德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李加旺诉称，2014年11月28日，原告与被告周双发达成口头协议，将被告位于孟连县莲花路体育局的出租房转让给原告经营，转让费为59800元。原告按约定交付了转让费，被告周双发出具了一份收据。原告刚开始经营，即被孟连县文体广电旅游局告知，该房屋与被告赵兴德的租期已到，且该房屋因政府规划需要拆除。原告方得知被告周双发隐瞒租赁合同到期，并将拆除的事实。原告要求二被告返还门面转让费，二被告拒绝。因房屋的承租人是被告赵兴德、实际经营者是被告周双发，原告认为被告的行为违反了诚实信用的原则，严重侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，要求解除原告与被告周双发的口头转租协议；二被告向原告返还门面转让费59800元。
被告周双发辩称，原告所诉不属实，原告转店铺是自愿的，被告没有强迫，另外被告向原告转让店铺时对房屋即将拆除的事宜并不知情。
被告赵兴德辩称，被告曾经和原告到孟连县文体局申请过办理变更承租人的手续，因为办事人员不在未能办理，且房屋拆除的事情被告也不知情。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、二被告在缔约过程中是否有过失行为的问题；2、二被告是否应返还原告主张的费用问题。
针对以上争议，原告李加旺向本院提交了以下证据材料：
证据一、《租房合同书》原件1份，证实本案争议门面租期为2014年1月1日至2014年12月31日止，双方口头协议转让是同年11月28日，合同第五�约定租房协议必须经孟连县体育局批准才得转让，证实被告违反合同内容，具有欺诈行为。
证据二、《证明》、《收据》原件各1份，证实2014年11月28日双方口头约定转让门面，转让时间是房屋租期到期前1个月零3天，及被告周双发收到原告转让费59800元的事实。
证据三、《通知》、《关于信访件号[530001016010620510]陈泽序同志反映“关于莲花路体育场外围出租房纠纷”问题的答复》、孟连县文体广电旅游局出具《证明》原件各1份，证实体育局的出租房在2014年12月31日后没有与任何商户续签租赁房屋的合同，未续签原因是出租房需拆除重新规划的事实。
经质证，被告周双发对原告李加旺向法院提交的证据一、三形式、来源和证明目的均不予认可；对证据二的形式、来源无异议，但对证明目的持有异议。
经质证，被告赵兴德对原告李加旺向法院提交的证据一的形式、来源无异议，对证明目的持有异议，认为合同是被告交给原告的；对证据二的形式、来源和证明目的不予认可；对证据三的形式、来源无异议，但对证明目的持有异议，被告对房屋拆迁事宜不知情，未续签合同是原告的问题。
被告周双发、赵兴德对其答辩理由，未向法院提交证据材料。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告李加旺向法院提交的证据一《租房合同书》是房屋出租方与被告赵兴德签订的，对该证据的客观性、真实性，本院予以确认；对证据二是被告周双发向原告出具的，周双发对该事实予以认可，本院予以确认；对证据三是案件诉争的房屋出租方出具的，能证实双方诉争的房屋的租赁情况，本院予以采纳。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年3月18日，被告赵兴德与孟连县体育局签订一份《租房合同书》，约定租赁位于孟连县体育局体育场大门口莲花路的出租房三间，用于从事饮食业，每间300元/月，租赁期间为2014年1月1日至2014年12月31日止，承租方转让出租房必须报出租方许可方能转让。被告赵兴德交纳了全年的租金。2014年7月，被告赵兴德将承租的门面及物品以60000元的价格转让给被告周双发租赁、经营，双方未签订书面协议，且该转让行为未经出租方孟连县体育局的同意。2014年11月28日，原告李加旺与被告周双发经口头协议，被告周双发将承租经营的门面及物品以59800元的价格转让给原告李加旺经营，原告李加旺经营期间未能与出租方续签租房合同。2015年4月1日，出租方向原告等租房户发出通知，告知原告因莲花路出租房需重新规划建设，请原告于2015年4月20日前自行搬离。原告认为二被告在明知合同到期，承租的房屋�将拆迁的情况下，将房屋转让给原告，违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法权益，造成原告的经济损失，故向法院提起诉讼。
本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式。本案原、被告之间的门面转租未签订书面协议，是口头协议。原告李加旺与被告周双发于2014年11月28日达成的口头转租协议，因转租的房屋已经被拆迁，合同无法继续履行，故对原告提出的解除原告李加旺与被告周双发的口头转租协议的诉请，本院予以支持。
法律规定，当事人在订立、履行合同中应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。1、关于二被告在缔约过程中是否存在过失行为的问题。被告周双发将租赁期限即将届满的门面转租给原告是事实，按照被告赵兴德与房屋出租方签订的租房合同约定，转租行为须�到出租方的同意，但被告赵兴德将房屋转租给被告周双发时未经出租方同意，被告周双发也未与房屋出租方另外签订租赁合同，在房屋租赁期即将届满时将房屋再次转租给原告李加旺。本院认为被告赵兴德、周双发对房屋转租方未履行通知、告知义务，在房屋转租过程中有违诚实信用原则，存在过失。对于原告提出被告是在明知房屋即将拆迁的情况下转租的意见，被告不予认可，原告提交的证据无法证实该主张，本院对原告的这一主张不予采信。2、关于二被告是否应当返还原告主张的费用问题。原告李加旺向被告周双发支付的59800元费用，包括了门面的转让费和出租房内的物品费用。在庭审中经双方核实，转租时的物品价值10000元，物品在转租时已经交付原告，物品现由原告保管、使用；原告于2014年12月租赁使用三间房屋的租金应为900元。在庭审中，原告未就签订合同造成的具体损失向法院提交证据，但是根据原告在转租房屋后未能在合理期限内经营、使用的情况，本院认定原告的损失为48900元（59800元-10000元-900元）。被告周双发、赵兴德在房屋转租中有过失，但原告在转租中也没有尽到谨慎义务，审核租赁房屋的合同，了解租赁房屋的状况，且未与被告签订书面协议，约定双方的权利、义务，导致转租的门面不能在合理时间内正常使用、经营，在房屋转租的过程中原、被告双方均有过失，对造成的损失均应承担责任。故本院认定，被告周双发、赵兴德共同赔偿原告李加旺的损失24450元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李加旺与被告周双发于2014年11月28日达成的门面转租口头协议。
二、被告周双发、赵兴德共同赔偿原告李加旺的损失24450元，该款于本判决生效后十五日内给付。
三、驳回原告李加旺的其他诉讼请求。
案件受理费1295元，由原告李加旺负担777元，被告周双发、赵兴德负担518元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制�行：申请执行的期限为二年。
审 判 长 陈 琨
审 判 员 李咏荭
人民陪审员 吴 江
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 梁 晶