山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青高民初字第360号
原告（反诉被告）胡一荣，男，1953年5月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：董国胜，青州口埠法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）董景春，男，1954年10月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：董军，山东海岱律师事务所�师。
委托诉讼代理人：袁海，山东海岱律师事务所律师。
被告:李明华，男，1985年6月11日出生。
被告：青州市何官镇人民政府。
法定代表人：常方刚，镇长。
委托诉讼代理人：李松江，山东九州天衡律师事务所，律师。
委托诉讼代理人：张华生，系青州市何官镇财政经管服务中心主任。
原告（反诉被告）胡一荣诉被告（反诉原告）董景春、李明华、青州市何官镇人民政府租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告（反诉被告）委托诉讼代理人董国胜，被告（反诉原告）董景春及其委托诉讼代理人董军、被告李明华到庭参加了诉讼；第二次庭审，原告（反诉被告）委托诉讼代理人董国胜，被告（反诉原告）董景春及其委托诉讼代理人袁海，被告青州市何官镇人民政府委托诉讼代理人李松江、张华生到庭参加了诉讼，被告李明华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）胡一荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付土地租赁费29000元；2、判令与被告董景春的租赁合同终止，并要求其将地面附着物清除干净；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年10月15日，我与被告董景春签订土地租赁合同，期限20年，自2000年11月1日至2020年10月30日。合同签订后，被告董景春一次性支付了2000年11月1日至2003年10月31日三年的租赁费15000元。2004年至2012年底，被告每年支付租赁费4000元；至2016年底，被告董景春尚欠租赁费29000元。2013年，被告董景春在没有得到原告允许的情况下将租赁土地转包给被告李明华，且被告不再向原告支付租赁费，我已不能实现合同目的，所以要求解除合同。
被告（反诉原告）董景春辩称，1、原告起诉无事实和法律依据，原告对该土地无使用权和租赁权；2、被告董景春是与青州市口埠镇水利站于2000年10月15日签订土地租赁合同书一份，合同期限为20年，自2000年10月1日至2020年10月30日止，每年租赁费5000元，后口埠镇人民政府与何官镇人民政府2007年合并。2013年6月24日，何官镇人民政府与董景春签订土地租赁合同一份，合同约定将原合同书约定的土地租赁给董景春租赁使用，租赁期限11年，自2013年1月1日起至2029年12月31日止，租赁费每年5000年，自2021年1月1日起每年8800�；3、被告董景春没有将涉案土地全部租赁给李明华，李明华仅仅使用被告董景春的变压器。
被告李明华辩称，对原告起诉的事实我不清楚，我只是租赁被告董景春的地方。
被告青州市何官镇人民政府辩称，涉案土地是2003年3月28日经原青州市口埠镇人民政府出让给原告胡一荣的。但2000年10月15日，原口埠镇水利站与被告董景春签订了租赁协议。土地转让后，遵循买卖不破租赁的原则，继续由被告董景春租赁使用。2003年涉案土地转让后，被告董景春开始将租赁费交付原告，被告董景春对土地转让一事非常清楚。2007年，乡镇合并，原口埠镇人民政府与何官镇人民政府合并，由于时间久远加上交接及工作人员变更等原因，我们对涉案土地的权属不了解、被告董景春持与原口埠镇水利站签订的租赁合同要求与政府签订新的合同，但其隐瞒事实真相，使我们错误的认为涉案土地仍属于原口埠镇人民政府，才于2013年6月24日重新与被告董景春签订了土地租赁合同，被告董景春对我们构成欺诈。本案，我们同意将被告董景春交给何官镇人民政府的租赁费返还被告董景春。
反诉原告（本诉被告）董景春向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人胡一荣返还反诉人租赁费36000元；2、被反诉人承担反诉诉讼费。事实和理由：2000年10月15日，我与原口埠镇水利站签订了涉案土地的租赁合同书，租赁期限20年，租赁费每年5000元。2002年，因青延线高压线的原因对我使用租赁土地有影响，我与口埠镇水利站协商将租赁费变更为4000元。至2012年10月31日，我共缴纳给胡一荣9年的租赁费36000元。原告胡一荣起诉我后才得知，当初口埠镇水利站改制时，胡一荣只是接收口埠水利水电建筑安装公司的债权债务，涉案土地仍归口埠镇人民政府所有。由于土地非胡一荣所有，其收取我的36000元租赁费应当返还给我。
反诉被告（本诉原告）胡一荣对董景春的反诉辩称，董景春已支付我租赁费36000元属实。口埠镇水利站改制时，涉案土地一并改制给了我，董景春要求返还没有依据。
围绕原告（反诉被告）胡一荣的本诉请求，胡一荣提交了土地租赁合同一份、改制协议一份、固定资产清查盘点明细表一份、政府证明一份、厂房变压器租赁合同复印件一份、乡镇合并文件一份；董景春提交了与青州市何官镇人民政府签订的土地租赁合同一份、收款收据一份、收到条复印件两份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告董景春、青州市何官镇人民政府对原告胡一荣提交的土地租赁合同一份、改制协议一份、固定资产清查盘点明细表一份、乡镇合并文件一份无异议；对原告胡一荣提交的政府证明一份，被告董景春不认可，被告青州市何官镇人民政府无异议；对原告胡一荣提交的厂房变压器租赁合同复印件一份，被告董景春因系复印件不质证，被告青州市何官镇人民政府表示不知情。对被告董景春提交的证据，原告及被告青州市何官镇人民政府无异议。以上，对双方无异议的证据本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、政府证明，被告董景春虽不认可，但其陈述涉案土地属青州市何官镇人民政府所有，而青州市何官镇人民政府认可该证明中的事实，因此，本院对该证明予以确认；2、对厂房变压器租赁合同复印件，对方当事人未认可，且系复印件，本院不予认定。
�据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月15日，原口埠镇水利站（甲方）与董景春（乙方）签订土地租赁合同书一份，合同约定甲方将其所有的水利面粉厂以南及以东3.43大亩土地租赁给乙方使用。合同期限20年，即自2000年11月1日至2020年10月30日止。租赁费每年5000元，乙方自合同签订之日一次性交清三年的租赁费15000元，以后即2003年起于每年十月底交清下一年度租赁费。2003年3月28日，原口埠镇水利站所属企业青州市口埠镇水利水电建筑安装公司由于改制，由原青州市口埠镇人民政府（甲方）与胡一荣（乙方）签订改制协议书一份。甲方将原口埠镇水利站所属企业青州市口埠镇水利水电建筑安装公司、东段面粉厂等资产作价后变卖给乙方，即胡一荣。其中包括上述董景春租赁的土地3.43大亩。改制完成后，董景春继续租赁上述土地，其自2003年度起开始将租赁费交给胡一荣，每年4000元，共交纳9年，共计36000元。2007年8月31日，青州市人民政府撤销口埠镇，将原口埠镇的行政区域并入何官镇。2013年6月24日，青州市何官镇人民政府与董景春协商后，就董景春租赁的上述土地重新签订了一份土地租赁合同。新的土地租赁合同签订后，董景春不再向胡一荣交付租赁费。
本院认为，根据双方当事人的诉辩情况和本院查明的事实，本案争议的焦点有两个：一是原告（反诉被告）胡一荣与被告（反诉原告）董景春之间是否存在租赁合同关系？二是被告青州市何官镇人民政府与董景春签订的土地租赁合同是否有效？
关于第一个问题，被告（反诉原告）董景春与原口埠镇水利站签订的土地租赁合同，是双方真实的意思表示，不违背法律、法规的强制性规�，合法有效。而原告（反诉被告）胡一荣通过企业改制取得了上述租赁土地的相关物权，其中至少包括用益物权。按照买卖不破租赁的原则，被告（反诉原告）董景春作为承租人可以继续使用该租赁土地，胡一荣通过转让取得了出租人的相关权利。事实上，董景春也已向胡一荣实际交纳租赁费，因此，应当认定胡一荣与董景春之间存在租赁合同关系，双方应当按照原租赁合同的约定履行合同。
关于第二个问题，既然被告青州市何官镇人民政府通过企业改制将涉案土地转让给原告胡一荣，其已失去该租赁土地的相关物权，而其又与董景春签订新的租赁合同，属于无处分权人处分他人财产的行为。按照法律规定，在未经权利人追认或者未重新取得处分权的情况下，其签订的合同无效。因此，被告青州市何官镇人民政府与董景春重新�订的土地租赁合同无效。
综上所述，既然，原告（反诉被告）胡一荣与被告（反诉原告）董景春之间存在租赁合同关系，被告（反诉原告）董景春作为承租人应当按照合同约定的期限及时支付租金，逾期即构成违约。因此，对原告（反诉被告）胡一荣要求被告董景春支付土地租赁费诉讼请求，本院予以支持。董景春实际交付胡一荣9年租赁费，每年4000元，胡一荣均未提出异议，可以认定为双方对租赁费约定的变更。至2016年10月30日，被告（反诉原告）董景春未交付的租赁费数额为16000元。虽然租赁合同约定的租赁期限尚未届满，但由于承租人董景春拒不交纳租赁费，且与他人另行签订租赁合同，致使原告（反诉被告）胡一荣签订租赁合同的目的无法实现，胡一荣作为出租人可以要求解除合同。因此，原告（反诉被告）胡一荣要求与被告（反诉原告）董景春终止合同，并要求清理地面附着物的诉讼请求，本院亦予以支持。对反诉原告（本诉被告）董景春提出返还租赁费36000元反诉请求，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）董景春于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡一荣租赁费16000元；
二、原告（反诉被告）胡一荣与被告（反诉原告）董景春之间的土地租赁合同解除；被告（反诉原告）董景春于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）胡一荣租赁土地3.43大亩并清理地面附着物；
三、驳回原告（反诉被告）胡�荣的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告（本诉被告）董景春的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费525元，由胡一荣负担325元，由董景春负担200元；反诉案件受理费700元，由董景春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 刘 军
人民陪审员 李耀建
人民陪审员 孙玉松
二〇一七年一月八日
书 记 员 马 金