北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08597号
原告北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。
法定代表人蔡葵，主席。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被告北京天目房地产经纪公司，住所地北京市东城区国子监街98号。
法定代表人李建萍，执行董事。
委托代理人管国平，男，1964年11月5日出生，北京天目房地产经纪公司监事。
委托代理人隗吉良（兼第三人李建萍、唐堤、唐一然、唐墨的委托代理人），北京市大洋律师事务所律师。
第三人李建萍（第三人唐一然、唐墨之母，兼第三人唐一然、唐墨的委托代理人），女，1962年9月22日出生。
第三人唐堤，男，1958年1月15日出生。
第三人唐一然，男，1987年12月12日出生。
第三人唐墨，男，1992年6月21日出生。
原告北京市基督教三自爱国运动委员会诉被告北京天目房地产经纪公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，根据本案实际情况，追加李建萍、唐堤、唐一然、唐墨为本案第三人。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市基督教三自爱国运动委员会的委托代理人达锋涛，被告北京天目房地产经纪公司的委托代理人管国平，被告及第三人的委托代理人隗吉良和第三人李建萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：北京市东城区灯市口北巷×号的房屋系原告所有的房产，该房产中第二层建筑面积189.1平方米的房屋于2002年1月1日由北京市东城区房屋土地经营管理中心东华门分中心经租给被告使用，双方签订了《工商业用房租赁合同》，租赁期限为2002年1月1日起至2004年12月31日止，月租金标准为673.57元，被告应于每月15日前缴纳，逾期未缴纳的，增交欠租金额5%的违约金。同年，经管单位将该房屋产权归还原告，原告于2004年6月30日取得房屋所有权证。由原告继续与被告按照原租赁合同的约定履行。2004年12月31日合同到期后，双方未签订书面租赁合同。自2014年起，被告拒绝再向原告缴纳租金，原告亦多次通知被告要求解除租赁关系，但被告至今未履行。另于诉讼中，原告发现被告擅自改变房屋使用性质，将该房屋交由第三人居住，而第三人唐堤另有住房。综上，原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，故起诉要求解除双方之间的房屋租赁关系，要求被告腾退房屋，并支付2014年1月1日至5月31日期间的租金3367.85元，违约金168.4元，并按原租赁合同租金标准支付自2014年6月1日起至实际腾退房屋之日的房屋使用费，诉讼费由被告承担。
被告辩称：涉案房屋原系房管部门管理的房产，被告以35万元的价格取得该房长期使用权，看重的是周边学校的资源，就是为了居住。在2003年7月原告撬抢此房之前，被告不知道此房为宗教产，否则不会以35万元的价格购买使用权。众所周知，公房租赁合同的期限只是一种象征，没有实际意义。被告以35万元的对价从房管部门获得的是该房屋长久使用权，这一事实已在生效判决中得到体现。根据该生效判决，被告得以占有、使用诉争房屋，安排职员居住至今。该判决确认被告与房管部门签订的租赁合同有效，产权的发还及房屋管理人的变更不应损害被告的合法利益。该生效判决的既判力及于现在。从现在的角度来说，此房的产权属于历史遗留问题，原告如对政府带户发还等决定不满，可向政府提出自己的意见，不能以落实政策为由，否定和剥夺被告通过法定途径取得的房屋正当使用权及在直管公房概念下的长久使用功能。目前原、被告双方均不具备解决这一问题的能力，且该房屋为第三人的唯一住房，故被告不能接受原告提出的腾退房屋的要求。至于租金问题，历年来原告都是年底左右收取上一年的租金，被告从未拖欠。因此，原告所述事实和理由均不成立，不同意原告的诉讼请求。
第三人述称：被告陈述属实，同意被告的的答辩意见。另外，北京市朝阳区北郎家园×号房屋是唐堤与李建萍婚前承租的公有住房，二人已于2003年2月离婚，双方约定前述房屋仍归唐堤使用，本案诉争房屋归李建萍使用。所以李建萍没有条件获得该房屋的拆迁利益。因此，该房屋拆迁与否与本案、与李建萍无关，唐堤不应成为本案的第三人。再者，2010年该房屋拆迁后，拆迁补偿款均已由唐堤用于偿还债务，唐堤目前无业也没有能力购买房屋，因此，第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：位于北京市东城区灯市口北巷×号二层建筑面积189.1平方米的房屋原系由房管部门代管的经租房产。1997年9月，房管部门与北京嘉利达商贸公司（以下简称嘉利达公司）签订协议，约定由该公司承租上述房屋，嘉利达公司一次性给付房管部门35万元补偿费，起租日期为1998年1月1日。同年12月20日，房管部门与嘉利达公司签订了《工商业用房租赁合同》。1999年3月，嘉利达公司又与房管部门协议由房管部门对该房屋进行修缮，由嘉利达公司支付修缮费用1.7万元。之后，嘉利达公司将上述房屋的承租权转让给被告，被告向嘉利达公司支付了该公司原支付给房管部门的各项费用。2001年12月，房管部门与被告就上述房屋签订了《工商业用房租赁合同》，合同约定合同年限自2002年1月1日至2004年12月31日，月租金为673.57元，承租方应在当月15日前交纳房租，逾月未交者，须补齐欠租，并增交欠租金额5%的违约金。承租方发生擅自转租、转借、私自交换房屋或拖欠租金一个月以上等行为时，出租方有权终止合同，并追缴欠租、违约金和造成损害的赔偿金。
2002年6月4日，北京市落实私房政策办公室（以下简称市落办）向北京市房屋土地管理局发布京落房办宗字（2002）第016号《关于北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产产权发还通知》，该通知载明：1958年市宗教管理部门移交北京市房管局经租房屋清册记载，以下二处房产（含灯市口北巷×号）系北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产。依据市京政办发（1998）48号通知精神，同意将该二处房产产权带户发还给北京市基督教三自爱国运动委员会，并要求东城区房屋土地管理局办理产权发还手续。
2003年3月11日，北京市东城区房地经营管理中心与原告签订房屋管理交接书，由北京市东城区房地经营管理中心将包括讼争之房在内的18处房产连同院落中新添建的房屋，此次一并移交基督教三自爱国会管理。北京市东城区房地经营管理中心于2002年1月1日撤管，基督教三自爱国会从2002年1月1日起接管。双方承诺：为使交接工作顺利进行，特签订本交接书，双方应遵守的事项如下：接管方必须与承租人按北京市有关文件规定建立租赁关系，重新签订租赁合同。
2003年7月，原告占住了讼争之房，并于2004年6月30日取得了包括本案讼争房屋在内的灯市口北巷×号全部房产的所有权。
2005年2月，本案被告天目公司及嘉利达公司向本院起诉房管部门及本案原告，要求撤销嘉利达公司于1997年9月2日与房管部门达成的协议，要求房管部门退还补偿费及房屋修缮费。该案审理中，天目公司及嘉利达公司表示如不能撤销其与房管部门签订的协议或不能确认其无效，则要求与本案原告继续履行其与房管部门签订的《工商业用房租赁合同》。该案经审理，本院认为在房管部门管理涉案房屋期间，其有权将房屋出租，房管部门与嘉利达公司签订的协议合法有效，在嘉利达公司将房屋承租权转让给天目公司之后，房管部门又与天目公司签订了《工商业用房租赁合同》，该合同亦为双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，亦应为合法、有效。天目公司和嘉利达公司请求撤销上述协议的理由不足，不予支持。2002年讼争房屋产权带户发还给本案原告，产权的发还及房屋管理人的变更不应损害房屋承租人的合法利益，本案原告接管房屋后，仍应与原承租人按北京市有关文件规定继续履行此前就该房屋签订的租赁合同，藉此，本案原告与天目公司仍应存在房屋租赁关系，其擅自收回房屋自用的行为属租赁合同关系中出租方不履行合同义务的行为，此举显然不妥，现天目公司要求与本案原告继续履行其与东华门房管所之间签订的《工商业用房租赁合同》，理由正当，应予支持。本案原告应将占用的房屋腾交天目公司。据此，本院于2005年12月16日判决天目公司与本案原告继续履行天目公司与房管部门签订的《北京市工商业用房租赁合同》，判决本案原告将涉案房屋腾空交予天目公司使用。
该判决生效后，本案原告将讼争房屋交予天目公司，天目公司的法定代表人李建萍及其前夫唐堤、其子唐一然、唐墨常年在此居住。
另查，李建萍与唐堤于1991年4月登记结婚，于2003年2月经北京市西城区人民法院调解离婚。因双方表示共同财产和住房问题自行解决，故北京市西城区人民法院出具的《民事调解书》中未涉及财产分配及住房问题。
再查，唐堤原承租一处公有住宅，位于北京市朝阳区北郎家园×号，其持有的《公有住宅租赁合同》载明租期自1995年5月1日开始。2010年11月23日，北京市土地整理储备中心商务分中心与唐堤签订《CBD核心区二期土地一级开发项目住宅房屋拆迁安置补偿协议》，协议载明被拆迁房屋在册户籍人口4人，为户主唐堤、之妻李建萍、之子唐一然、之子唐墨。实际居住人口6人，除上述4人外，还有唐堤的岳父母。该协议约定唐堤在2010年11月30日完成搬迁，将获得安置住房，并获得拆迁奖励及补助费等。协议签订后，唐堤将上述房屋交拆迁方拆除，又向拆迁方递交了《弃房申请》，放弃安置住房，要求获得货币补偿。经双方协商，唐堤获得拆迁补偿及补助款共计×元，扣除其应负担的评估鉴定费×元，实际获得×元。庭审中，被告和第三人称唐堤获得的拆迁补偿及补助款均已用于偿还债务，但未对此举证。
庭审中，原告还称涉案房屋安全存在问题，需要收回修缮。原告提交了北京市东城区房屋安全鉴定站于2010年6月30日出具的灯市口北巷×号《房屋安全鉴定报告》，该报告载明灯市口北巷×号的房屋为B级房屋，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。建议加强房屋的安全检查和维修，随时观察砖过梁裂缝的发展和变化。被告提交了2011至2013年度三年期间向原告交纳租金的收据，以及原告在2013年12月16日在北京市东城区灯市口北巷×号张贴的收缴2013年度及以前租金通知，用以证明原告历年来均是在年底收取全年的租金。原告对被告上述证据的真实性不持异议，但认为被告与房管部门的租赁合同到期后，原、被告之间形成了不定期租赁关系，原告有权随时解除合同、收回房屋。现被告未按时交纳租金，且未按照合同约定的用途使用房屋，故原告有权解除合同、收回房屋。原告还表示，如第三人在腾退诉争房屋后暂时没有住房，其可以代为租赁住房供第三人过渡，费用由原告负担。
上述事实，有原东城区房地局东华门房管所与嘉利达公司签订的《协议书》，嘉利达公司与被告签订的《协议书》，被告原与东华门房管所签订的《工商业用房租赁合同》，北京市落实私房政策办公室京落房办宗字（2002）第016号《关于北京市基督教三自爱国运动委员会经租房产产权发还的通知》，北京市东城区房地经营管理中心与原告签订的《房屋管理交接书》，涉案房屋的《房屋所有权证》，本院（2005）东民初字第1284号《民事判决书》，北京市第二中级人民法院（2006）二中民终字第03938号《民事裁定书》，原告在灯市口北巷×号张贴的收缴2013年度及以前租金通知，被告交纳2011、2012、2013年度租金的收据，第三人的《北京市常住人口登记卡》，北京市西城区人民法院（2003）西民初字第1729号《民事调解书》，北京市朝阳区北郎家园×号房屋的拆迁档案，涉案房屋现状照片，以及三方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，涉案房屋原系房管部门管理的经租房产，在房屋公管期间，由房管部门将该房出租给了被告。在发还房屋产权后，本案原、被告继续履行被告原与房管部门订立的房屋租赁合同。原告所称租赁合同期限仅为2年、之后双方为不定期租赁关系的主张，与事实不符，其诉讼主张本院不予采纳。被告原与房管部门订立的租赁合同虽然载明承租方应当按月交纳租金，逾月未交者，出租方有权终止合同、收回房屋。但根据被告提交的近年来交纳租金的票据及原告催交租金的通知，可知双方均是在年底前后结算全年的租金，双方形成的这一交易惯例已经事实上变更了原合同的约定。据此，被告在原告起诉时尚未交纳2014年度的租金，不构成违约。但被告在房屋租赁期间未经产权人同意，擅自将该房交由第三人居住，其行为不仅改变了房屋的用途，也构成了转借租赁房屋。因此，基于被告这一违约行为，原告解除合同、收回房屋的诉讼请求，应予支持。在被告和第三人腾退房屋后，原告承诺为第三人提供过渡性住房，本院对此不持异议。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院判决如下：
一、解除原告北京市基督教三自爱国运动委员会与被告北京天目房地产经纪公司之间的房屋租赁合同关系；
二、被告北京天目房地产经纪公司及第三人李建萍、唐堤、唐一然、唐墨于本判决生效后三十日内将北京市东城区灯市口北巷×号第二层建筑面积一百八十九点一平方米的房屋腾空交还原告北京市基督教三自爱国运动委员会，由原告北京市基督教三自爱国运动委员会为第三人李建萍、唐堤、唐一然、唐墨提供过渡性住房，过渡期限为六个月，自上述房屋腾退之次日起算，过渡性住房在过渡期间内的租金由原告北京市基督教三自爱国运动委员会负担；
三、被告北京天目房地产经纪公司于本判决生效后三日内按每月六百七十三元五角七分的标准向原告北京市基督教三自爱国运动委员会交纳北京市东城区灯市口北巷×号第二层建筑面积一百八十九点一平方米的房屋二○一四年一月至二○一四年五月期间的租金三千三百六十七元八角五分，并按每月六百七十三元五角七分的标准向原告北京市基督教三自爱国运动委员会支付本判决生效之日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；
四、驳回原告北京市基督教三自爱国运动委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告北京市基督教三自爱国运动委员会、被告北京天目房地产经纪公司各负担25元（原告已交纳；被告于本判决生效后三日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
审 判 员 钟 梅
人民陪审员 王 丽
二〇一五年一月二十日
书 记 员 刘 晶