福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初36号原告：刘为东，男，1969年10月18日出生，汉族，住山东省冠县，委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。被告：李水仙，女，1941年1月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。第三人：福州麦田房产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路118号宏杨新城2号楼9层，统一社会信用代码913501027242062900。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：汪丁闽，该公司员工。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。原告刘为东与被告李水仙、第三人福州麦田房产代理有限公司（以下简称麦田公司）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘为东的委托诉讼代理人胡绍全、被告李水仙及其委托诉讼代理人杨亚泉、第三人麦田公司的委托诉讼代理人汪丁闽、第三人金诚丰公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘为东向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行原告、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》，将讼争屋过户至原告名下；2、请求贵院判令被告向原告支付违约金（违约金自2016年12月1日起每日按合同约定的成交价的0.05%计算至房屋过户登记之日止）；3、请求法院判令被告向原告支付原告因本案产生的律师代理费25000元；4、本案诉讼费、公告费等其他费用由被告承担。事实与理由：2016年8月8日，原、被告双方在第三人麦田公司居间促成下就位于台江区XX路XX小区XX号XX座XX单元及XX座XX#附属间的房屋买卖达成协议，并签订《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》。合同约定：讼争屋价款实收人民币1450000元。同时，被告应当于2016年10月31日前向抵押权人申请还款并最迟应于2016年11月30日前申请对房屋的继承公证，且在交易服务人通知可领取公证书后三个工作日内领取该公证书。被告应在领取该房屋杨修楼名下无抵押权的所有权证及前述公证书后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋所有权变更至其名下的登记。此外《房屋买卖合同》及补充协议还对双方其他权利义务及违约责任、争议解决方式等作出约定，然而被告至今不仅拒不依约履行合同约定的义务，还于2016年10月12日向原告及第三人金诚丰公司提交了《关于XX小区XX座XX单元效力告知函》，认为原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。虽经第三人催告至今拒不履行案涉合同，原告认为，被告的行为已明确表示其不想履行案涉合同，属违约行为，故提出上述诉请。被告李水仙辩称，该讼争屋产权人是杨修楼，现已过世，第一继承人有配偶被告李水仙及三个子女，该房屋应该属于继承人共同共有，李水仙擅自改房产应属于无权处分该房产，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人麦田公司陈述，我方参加诉讼没有事实及法律依据。2016年8月8日，本诉原、被告双方签订《房屋买卖合同》，我方既不是本宗交易的居间方，亦不是交易服务方，亦不是法律法规规定的义务主体，本诉原、被告双方就《房屋买卖合同》履行过程中产生的纠纷与我方无关。综上，我方不是适格的诉讼主体。第三人金诚丰公司陈述，1、2016年8月8日，原被告双方及其共同签订交易服务合同，约定由其为讼争交易提供房产交易的手续服务，交易过程中，被告确实未履行合同的各项手续。2、根据《最高人民法院买卖合同的司法解释》第三条，本案的讼争合同是合法有效的。3、根据继承声明及福州市的司法实践，如果认为合同无效，那么被告也会产生根据继承声明承担责任的结果。4、综上，因此我方建议原被告双方继续履行合同，以减少纠纷及各方损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2016年8月8日，以原告刘为东为乙方（买方）、被告李水仙为甲方（卖方），双方签订了一份《合同书》，其中包含《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：甲方的房屋座落于福州市台江区XX路XX小区XX号XX座XX单元，单元面积98.25㎡，附属间面积14.27㎡，具体详见榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》。第二条成交价格该房屋按套计价，甲乙双方约定成交价格为人民币壹佰肆拾伍万元整，……第四条房屋附属情况……B、存在抵押，甲方应在2016年10月31日前向抵押权人申请还款。……第十一条履约保证……乙方应在本合同签订当日支付购房保证金人民币伍万元，另应在本合同签订后叁日内支付购房保证金人民币叁万元……第十二条违约责任1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币壹拾伍万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。……该《合同书》还包含了《“七星”服务保障协议》、《补充协议》、原、被告双方与福州市马尾区温莎麦田房产中介所签订的《居间服务合同》、原、被告双方与第三人金诚丰公司签订的《交易服务合同》。2.2016年8月8日，被告李水仙签署了一份《继承声明》，内容为：2016年8月8日，经居间方福州市马尾区温莎麦田房产中介所提供居间服务，本人作为产权人杨修楼的继承人与买方刘为东就买卖位于台江区XX路XX小区XX号XX座XX单元及XX座XX#附属间的房屋（以下简称该房屋）签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件等。本人保证该房屋上述产权人及李水仙外无其他共有权人，并保证本人系该房屋产权的合法继承人以及其他继承人均已同意放弃继承权，另保证在前述合同签订后壹佰捌拾日内向交易服务人提供本人继承该房屋产权的公证书。若前述合同签订后壹佰捌拾日内，本人未向交易服务人提供本人继承该房屋产权的公证书的，买方有权解除前述合同，本人应向买方支付违约金人民币壹拾伍万元整并于前述合同解除当日向居间方支付居间报酬人民币肆万叁仟伍佰元整。3.2016年10月12日，被告李水仙向原告刘为东及第三人金诚丰公司发出《关于XX小区XX号XX座XX单元效力告知函》，内容为：……鉴于本人不是上述房产的产权人，也并非上述房产的唯一继承人，且其他继承人不愿出售该房产，全因专业的中介公司误导才签订上述合同，该《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》三份合同应属于无效合同。现本人发此《告知函》给买方刘为东先生及中介方金诚丰公司，声明《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》三份合同应属于无效合同……第三人金诚丰公司确认2016年10月13日收到该函，并于当天就将该函转发给原告刘为东，原告表示2016年11月12日左右收到该函。4.福州市台江区XX路XX小区XX号XX座XX单元及XX座XX#附属间的房屋所有权人系杨修楼（榕房权证R字第**号），其与被告李水仙系夫妻关系，两人育有长子杨曦，杨修楼于2016年6月21日死亡注销户籍。5.福州市公证处出具（91）榕公证字第XX号《出生证明书》，兹证明杨颖（女）1969年5月30日在福建省福州市出生，杨颖的父亲是杨修楼，杨颖的母亲是李水仙。诉讼中，原告表示其交付了80000元的购房保证金给第三人金诚丰公司，至今该款项尚未退回。被告李水仙陈述其配偶杨修楼于2016年2月27日死亡。本院认为，原告刘为东与被告李水仙签订的就福州市台江区XX路XX小区XX号XX座XX单元及XX座XX#附属间的房屋《房屋买卖合同》，因该讼争屋产权人系被告李水仙的配偶杨修楼，而杨修楼于2016年6月21日死亡注销户籍，故讼争屋系已为被继承房屋，被告李水仙仅为该被继承讼争屋的继承人之一，但其以在缔约时对标的物没有处分权为由主张与原告签订的《房屋买卖合同》无效，本院不予支持。双方在签订《房屋买卖合同》后，原告若要取得讼争屋所有权证，必须讼争屋的所有继承人同意，但被告提出其他继承人不同意出售讼争屋，故《房屋买卖合同》系为事实上不能继续履行，原告可以要求解除合同并主张损害赔偿，且在诉讼中本院已向原告释明，但原告不予变更该诉讼请求，故原告诉请要求被告继续履行该《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》、支付违约金及律师代理费25000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条规定的，判决如下：驳回原告刘为东的诉讼请求。案件受理费17850元，由原告刘为东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  蒋秋金人民陪审员  夏闽霞二〇一七年五月二十三日书 记 员  马艳珍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。