广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2720号
上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓燕红，女，1974年9月24日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）伍世军，男，1973年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人共同委托代理人朱帆，广东华之杰律师事务所律师。
被上诉人共同委托代理人熊蕾，广东华之杰律师事务所实习律师。
原审被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人涂国钧。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因与被上诉人邓燕红、伍世军及原审被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2010年12月4日，邓燕红、伍世军（认购方）与万城公司（出售方）签订《万城小商品交易中心认购书》，约定认购方自愿认购地址位于广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层275号物业。之后，邓燕红、伍世军向万城公司支付了房款141307元、税费9116元。
2011年1月11日，万城公司以涂国钧（出卖人）名义与邓燕红、伍世军（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层275号铺；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为271307元；付款方式为按揭付款：2010年12月12日前支付141307元，余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。
据广州市房地产档案馆于2012年8月7日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号3275号产权人为原审被告涂国钧，登记时间为2011年9月7日。
诉讼中，双方当事人均确认：1、合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月15日；2、邓燕红、伍世军与涂国钧、万城公司之前没有就涉案买卖合同的有关事宜向原审法院提起诉讼；3、涉案房屋的现址为海珠区南珠路2号3275。
涂国钧、万城公司为证明其抗辩意见，还向原审法院提交了以下证据：1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》；2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单；3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方广州市万城商业经营管理有限公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料；4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有原审被告万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。
经质证，邓燕红、伍世军对上述证据1的真实性不予确认，认为该证据仅是普通的印刷件，不属于原件；对证据2的真实性不予确认，该证据不能证明涂国钧已将办理房产证及办理按揭手续的通知送达给邓燕红、伍世军，也不能证明邓燕红、伍世军收到过该材料；对证据3、4的真实性也不予确认。该证据属于证人证言的范畴，至今也没有相关部门到庭核实和确认，而邓燕红、伍世军在现场也没有见过自称律师的工作人员。
另查，涂国钧曾就与邓燕红、伍世军之间签订的《商铺买卖合同》提出要求邓燕红、伍世军继续履行合同、支付剩余房价款、配合其办妥涉案商铺产权交易过户登记等相关手续及支付逾期付款违约金等的诉讼请求，原审法院作出（2012）穗海法民三初字第1945号民事判决书，认为涂国钧构成违约，应承担相应的民事责任，邓燕红、伍世军有权按照合同约定单方提出和决定解除合同，邓燕红、伍世军明确表示要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并将另案提起诉讼，故判决驳回涂国钧的全部诉讼请求。涂国钧不服提出上诉，广州市中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）穗中法民五终字第1915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
邓燕红、伍世军于2013年3月21日提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的位于广州市海珠区南珠路2号3275铺位的《商铺买卖合同》；2、涂国钧向邓燕红、伍世军返还购房款141307元；3、涂国钧向邓燕红、伍世军支付违约金27130.7元，并退回原审原告支付的税费9116元；4、万城公司对第2、3项诉讼请求承担连带责任；5、本案的诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
原审法院认为：生效的裁判文书已判决涂国钧构成违约，应承担相应的民事责任，邓燕红、伍世军有权按照合同约定单方提出和决定解除合同，现邓燕红、伍世军要求解除合同，合情合理，原审法院予以支持。因涂国钧对解除合同有过错，应承担相应的民事责任，现邓燕红、伍世军要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。但邓燕红、伍世军主张万城公司存在虚假宣传，要求万城公司承担连带责任，因未能充分举证，故原审法院不予支持。至于涂国钧、万城公司抗辩的其不存在违约行为事由及关于合同解除权的时效问题，因缺乏依据，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年4月2日作出判决：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代涂国钧与邓燕红、伍世军于2011年1月11日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款141307元给邓燕红、伍世军；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金27130.7元、税费9116元给邓燕红、伍世军；四、驳回邓燕红、伍世军的其他诉讼请求。本案受理费3952元，由涂国钧负担。
判后，涂国钧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对邓燕红、伍世军主张有权拒绝办理委托过户手续和委托书公证手续予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明部分被上诉人对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理。（一）2011年9月5号的通知内容实际上包括交纳过户办证资料。《关于办理房产证相关手续的通知》这一页内容中，有“请阁下于2011年9月22日至9月25日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。（二）委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条约定。（三）根据《房屋登记办法》第15条、《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。（四）邓燕红、伍世军拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、原审法院认为涂国钧在2011年9月份发给邓燕红、伍世军的通知中不涉及按揭内容，该认定不但无对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据相矛盾，涂国钧提交的大量证据充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，原审判决理由因欠缺证据与事实不符而不能成立。1、涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，明确发出按揭通知；2、邮件内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，层次递进，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知邓燕红、伍世军办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要邓燕红、伍世军积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案（已定于2013年7月5日开庭）业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由邓燕红、伍世军承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。六、解除合同并未给邓燕红、伍世军带来损失，邓燕红、伍世军没有按合同约定交付全部款项，存在违约。双方签订的合同中第6条约定返租期，所有收益归涂国钧，即使没有将涉案房屋归还给邓燕红、伍世军，也未造成其损失，应以实际缴纳购房款的10%作为计算违约金的标准。据此请求：一、撤销原审判决第三项，驳回邓燕红、伍世军要求涂国钧支付违约金的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由邓燕红、伍世军负担。
邓燕红、伍世军辩称：一、原审法院认定事实清楚，法律适用正确。涂国钧没有在合同约定的期限内为邓燕红、伍世军办理过户手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。（一）2011年9月5日《关于办理房产证相关手续的通知》不包括交纳过户办证资料；（二）《认购须知》只是双方交易谈判的意向书，双方的真实意思表示应以《商铺买卖合同》为准；（三）涂国钧称公证是“政府要求”没有任何依据；（四）邓燕红、伍世军已提供必要文件配合过户，而涂国钧却迟迟不为邓燕红、伍世军办理过户手续。二、涂国钧认为其已履行通知业主办理按揭义务，并无证据证明，原审法院也已查明。三、2011年9月万城小商品交易中心现场发生群体性事件时并无证据证明现场具备办理交易过户和按揭手续的条件。四、涂国钧与邓燕红、伍世军关于违约金的约定合理合法。综上所述，涂国钧的上诉事实和理由不成立，原审法院判决合理合法，请求驳回涂国钧的上诉请求，维持原判。
万城公司称同意涂国钧的意见。
各方当事人对于原审判决查明事实不持异议，本院予以确认
本院认为：生效判决已认定涂国钧构成违约，应承担相应的民事责任，邓燕红、伍世军有权按照合同约定单方提出和决定解除合同，故邓燕红、伍世军在本案中要求解除合同，并要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金的请求，符合合同约定，原审法院予以支持，并无不当。
关于违约金是否过高的问题，涂国钧在一审期间并未作此抗辩，二审期间亦未举证证明合同约定的违约金标准过分高于邓燕红、伍世军因合同解除所受损失，故其关于违约金过高的抗辩理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，涂国钧的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478元，由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年九月一日
书 记 员 郝 烨