江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民终字第2426号
上诉人（原审被告）李吉成，男，汉族，1970年9月30日生，个体工商户。
被上诉人（原审原告）丁波，男，汉族，1983年2月26日生，自由职业者。
上诉人李吉成因与被上诉人丁波租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李吉成到庭参加了诉讼，被上诉人丁波经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，乔长春（案外人）、李吉成有分别位于汉城东街23号、24号的房屋各一套，丁波因生产经营需要，于2013年3月1日与乔长春、李吉成共同签订了《房屋租赁协议》。协议中甲方（出租方）为李吉成、乔长春，乙方（承租方）为丁波。协议中约定：租赁房屋为汉城东街23-24号，房屋押金为5000元，租赁期限为2013年3月1日至2017年3月1日，租金为40000元，按年付款。同时，协议中第六条约定：“任何一方变更或不按本协议内容履行，需提前三个月通知对方，如无法协商解决，则由主责任方赔付壹万元。”协议中第十条约定：“租赁期间若无动力电使用，甲方退还乙方押金和已付房屋。”协议后有李吉成的签字背书：“收到房租贰万，押金2500元”。协议签订后，因李吉成的房屋尚在使用当中，故双方当事人协商延期交房。3月6日，丁波提出解除租赁合同，李吉成未予同意。3月7日，李吉成腾空汉城东街24号并搬离，将房屋钥匙放至邻居处。3月中旬左右，丁波领取了汉城东街24号的房屋钥匙。后丁波又找李吉成协商解除租赁关系的相关事宜，因双方未达成一致意见，丁波于4月3日将李吉成诉至本院。7月1日，经本院依法释明后，丁波通过顺丰速运将房屋钥匙邮寄给李吉成。李吉成以地址错误，且房屋未经双方在场检验为由拒收。7与17日，在本院组织下，双方当事人前往房屋所在地进行了检验，房屋没有使用痕迹，且李吉成表示房屋没有毁损、物品丢失等情形，李吉成从丁波处接收了房屋钥匙。
另查明，丁波在他处已租赁了厂房用于生产经营，且与案外人乔长春协商解除了房屋租赁关系。
关于丁波能否主张解除租赁合同的问题。原审法院认为，丁波、李吉成以及案外人乔长春签订的书面房屋租赁协议是三方真实意思的表示，合同内容合法有效。本案中，丁波作为承租人，在合同签订之初就明示生产经营需要使用动力电，故，动力电的安装与否关系到丁波租赁合同的目的能否实现。一般来说，如无特殊约定，租赁合同的出租人应履行保证租赁物符合合同确定的要求，达到合同确定的性能与用途的义务，李吉成亦认可安装动力电需房主出面申请、协调，因此，安装动力电的义务应当在出租方。现李吉成抗辩称双方当事人曾存在安装动力电应由丁波出资的口头协议，但依据现有证据无法证明李吉成的抗辩理由，且即使双方当事人以及案外人存在该口头协定，在丁波已于3月1日交付了租金和水电押金的情况下，出租人应当可以先予垫付动力电安装费用，保证及时完成既定义务，再行主张返还垫付款项等权利。故，就现有证据来看，安装动力电的义务是李吉成以及案外人乔长春作为出租人在合同履行期限内应当承担的责任。就合同订立的目的以及协议中第十条的约定来看，该条件未予成就的话，承租一方享有单方约定的解除权。
关于承租人解除合同的时间点问题。原审法院认为，从合同订立的公平角度考量，这种单方约定的解除权应在合理期限内予以主张。双方均认可丁波曾于3月6日提出了解除合同，但原审法院认为，该时间并非合同解除的合理期限。且3月中旬左右，丁波又以接收钥匙的形式从李吉成处实际占有了房屋，使李吉成有理由相信丁波仍有继续承租房屋的意向。在此期间内，李吉成应与案外人乔长春积极履行出租人义务，使租赁房屋具备承租人的租赁目的。原审法院认为，这一合理期限应在一个月为宜，即3月中旬到4月中旬之间。由于在这一期限内，出租人仍怠于履行安装动力电的义务，故，承租人有权以合同中约定的解除情形成就为由，以单方意思表示使合同消灭，不必征得对方同意。也就是说，4月中旬之后，丁波仅需明确通知李吉成及案外人乔长春解除合同的意思表示，租赁合同即可解除。本案中，案外人乔长春已在4月15日与丁波达成了解除协议，本院不再理涉该部分权利义务关系。李吉成因未与丁波达成约定解除合同的意向，故丁波可以行使单方合同解除权。本案中，丁波无证据证明何时通过何种形式正式且明确的通知了李吉成解除合同的事实，故，法院认为，李吉成首次得到法院通知（即2013年4月9日），表示应诉的时间应为丁波行使单方解除权的通知送达之日。在此之前属于丁波给予出租人安装动力电的合理期限。另，房屋交接时无使用痕迹，李吉成也自认房屋交接后丁波未使用，故，丁波占有房屋期间未发生水电费。依据双方租赁协议的约定，承租人已经履行的租金与水电押金应予返还，法院予以确认。
关于丁波主张10000元违约金的问题。原审法院认为，租赁协议中第六条约定的“任何一方变更或不按本协议内容履行，需提前三个月通知对方，如无法协商解决，则由主责任方赔付壹万元”的条款性质属于对于租赁合同一般违约的约定，并不适用于第十条的特别约定。第十条合同解除权的成就条件和违约责任亦不以此条规定为限。同时，根据丁波提供的证据，其已于4月15日与他人签订了《厂房租赁合同》用于生产经营，年租金为30000元，押金5000元，故丁波在合理期限内并不存在明显损失，故，就丁波要求李吉成赔付10000元违约金的诉讼请求，法院不予支持。
关于合同解除后损失扩大部分的计算与分担问题。原审法院认为，丁波单方解除合同后应及时将租赁房屋的钥匙归还给李吉成。但是丁波怠于行使自身义务，就李吉成的损失扩大负有一定的责任。李吉成在明知丁波单方行使解除权之后，仍不积极主动的减少自身损失也应承担一部分责任。故，就房屋解除后至双方当事人交接钥匙前，李吉成损失扩大的部分，应由双方当事人共同承担。法院参照租赁协议中约定的租金以及双方的过错程度，酌定4月9日到7月17日之间，李吉成扩大的损失部分为5444元（20000÷360×98），双方应各承担50%的责任。故，丁波应赔偿给李吉成2722元。因此，扣除掉丁波应赔偿给李吉成的2722元，李吉成应返还丁波房屋租金和水电押金，共计19778元。遂判决李吉成于本判决生效后十日内一次性支付给丁波人民币19778元。
上诉人李吉成不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足，原审判决偏袒被上诉人，有失公正。请求二审法院撤销原判，发回重审，由被上诉人承担其恶意违约造成的经济损失及一、二审诉讼费。主要事实和理由：1、被上诉人提出解除租赁合同的时间及理由均不成立。我和乔长春作为出租人，与被上诉人于2013年3月1日签订租赁合同，乔长春是闲置房，我的房子是正在营业的饭店，被上诉人催我签订合同，合同签订后，我完全按被上诉人的要求搬店、搬家、子女转学，积极履行合同义务，被上诉人不履行合同，反而擅自和另外一家谈了房屋租赁事项，在3月6日我搬完家通知被上诉人后，他无正当理由提出解除合同，是擅自毁约，违背了《合同法》第六条和第八条的规定，有合同欺诈之嫌。二、被上诉人强调的唯一理由是动力电的问题。被上诉人看房时明知我的饭店没有动力电，合同签订后，我们三方协商一致并口头约定，由被上诉人出资，我们来协调安装动力电，该事实乔长春可以作证。一审法院调查笔录也应该有记录。被上诉人否认口头约定的法律效力，违反了《合同法》第二章第十条的规定。一审法院忽略这一点是有意偏袒被上诉人。而且在合同签订后，我一直积极履行义务，给供电公司打电话联系安装动力电，找朋友帮忙、咨询，电力公司的电话记录和我找的联系人都可以证明。我在一审法院调查时提出过这一点，但一审法院置若罔闻，判我未履约没有理由。况且，动力电不是三、五天就能安装好的。首先是被上诉人未履行出资义务，延误安装动力电完全是被上诉人的责任；其次是被上诉人明确告诉我，他要先装修再安装动力电，被上诉人3月1日签约，3月6日毁约，这样短的时间，即使有资金也无法解决动力电问题，这完全是被上诉人恶意违约的借口。被上诉人没有履约的意愿，一审对该事实未予认定。三、被上诉人3月6日要求退房我没同意，3月12日我给他打电话，他拿走房屋钥匙，直到7月17日在法院的主持下我才取回钥匙，被上诉人实际占用时间为3月12日至7月17日，并非一审法院认定的4月9日至7月17日。乔长春和我为共同出租人，被上诉人恶意毁约，为逃避责任，私下与乔长春以5000元补偿解除合同，单独起诉我理由不当，无法律依据。四、由于乔长春的房子是闲置房，我的房子是正常营业的饭店，被上诉人以5000元补偿解除与乔长春的租房合同，因此，对于我的饭店直接经济损失以及由于履行合同而产生的搬店、搬家、空调移机等费用，根据《合同法》第四十二条的规定，也应由被上诉人承担应当承担损害赔偿责任。所以，一审判决认定事实不清，偏听偏信，判决有失公允，有失法律公信力。
被上诉人丁波未到庭亦未提交书面答辩意见。
本案二审的争议焦点为：1、被上诉人丁波解除租赁合同的时间和理由是否成立。2、被上诉人应否对上诉人赔偿相应的经济损失。
二审期间上诉人李吉成未向本院提交新的证据，二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，1、关于被上诉人丁波解除租赁合同的时间和理由是否成立的问题。本案双方当事人签订租赁房屋协议后，在合同履行过程中上诉人李吉成交付房屋前即发生争议。在一审庭审中，双方均认可被上诉人于2013年3月6日提出了解除合同，但上诉人对此有异议，双方也均认可被上诉人又于2013年3月中旬接收了上诉人的房屋钥匙，一审法院未认定2013年3月6日为合同解除之日，而是将上诉人李吉成首次接到一审法院通知的时间（即2013年4月9日）确定为合同解除之日并无不当。被上诉人接收房屋钥匙的行为能够反映其继续履行合同的意思表示，而且被上诉人与案外人乔长春协议解除合同并另行租赁他人房屋的时间在在一审法院确认的合同解除之日之后，因此上诉人主张被上诉人恶意违约的理由不能成立。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，上诉人李吉成有义务依约交付租赁物并使所交付的租赁物适于使用、收益的状态。根据合同第十条约定：“租赁期间若无动力电使用，甲方退还乙方押金和已付房租。”，但是上诉人在被上诉人接收了房屋钥匙后至合同解除期间，一直未提供已安装动力电的房屋，违反了合同约定和法律规定。即使如上诉人所述其与被上诉人之间存在“由被上诉人出钱，由上诉人和案外人乔长春协调安装动力电”的口头约定，上诉人也有协调安装动力电的义务，且该义务是先履行义务，但是上诉人在一审法院确认的合同解除之日前，并未提供证据证明已经协调妥当动力电安装的问题并已通知被上诉人交费的事实，仅陈述咨询过此事，故对于该项主张，上诉人应承担举证不能的后果，一审判决认定并无不当，应予维持。虽然被上诉人从2013年3月中旬接收房屋钥匙时占有房屋至2013年7月17日，但是依照合同第十条约定，上诉人应退还被上诉人押金和已付房款，故，一审判决对合同解除后损失扩大部分进行责任分担并无不当。另外，虽然上诉人和案外人乔长春共同与被上诉人丁波签订了房屋租赁合同，但是由于本案合同标的物并非乔长春与李吉成的共有财产，而丁波与乔长春已经达成协议解除了合同，故丁波单独起诉李吉成并无不当。2、关于被上诉人应否赔偿上诉人相应的经济损失的问题。由于被上诉人与案外人乔长春协议解除合同系双方自愿协商的结果，对其他人没有约束力，故，上诉人以此为由主张损害赔偿的理由并不成立。此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上诉人虽然认为被上诉人系恶意违约造成其经济损失，但是并未向法院提起诉讼，故，对于上诉人该项主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费295元由上诉人李吉成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年二月十九日
书 记 员 孙玉娟