北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08743号
上诉人（原审原告）郭秀凤，女，1955年6月22日出生。
委托代理人张光临，男，1955年11月17日出生。
被上诉人（原审被告）北京市能投建业房地产开发有限公司，住所地北京市东城区西革新里60号5层办公区。
法定代表人陈柄江，总经理。
委托代理人朱知富，男，1963年2月10日出生，北京市能投建业房地产开发有限公司职员。
委托代理人刘启新，男，1953年11月15日出生，北京市能投建业房地产开发有限公司职员。
上诉人郭秀凤因与被上诉人北京市能投建业房地产开发有限公司（以下简称能投建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第02731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭秀凤及其委托代理人张光临，被上诉人能投建业公司之委托代理人朱知富、刘启新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年2月，郭秀凤向原审法院起诉称：2006年8月12日，我与能投建业公司签订《房屋保留单》，并交纳了定金。同月15日，在确认单的规定时间内，双方签订了《北京市商品房认购书》，将确认单的定金转为认购书定金。确认单约定的权利义务，因签订认购书而终止。2006年10月16日，定金又转为房款。此后，因房价上涨，能投建业公司恶意违约，拒绝履行与我订立的合同，已构成违约。故起诉至法院，请求确认我与能投建业公司签订的《北京市商品房认购书》中的权利义务继续履行，要求能投建业公司给付我本市东城区××××北幢6层17号住宅或同地段、同面积的其他住宅，诉讼费由能投建业公司承担。
能投建业公司辩称：郭秀凤所述与我公司签订认购书的情况属实。但郭秀凤并未在认购书约定的期限内付款，也未与我公司签订正式的房屋买卖合同。故我公司认为上述认购书已经解除，我公司已将房屋另行出售他人，不同意郭秀凤的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年2月19日，能投建业公司取得北京市商品房预售许可证，开始预售原北京市崇文区××××危改项目房屋。2006年8月15日，郭秀凤与能投建业公司签订《北京市商品房认购书》。双方约定，郭秀凤作为认购人认购能投建业公司销售的位于原北京市崇文区××××北幢6层17号住宅，建筑面积共计73.46平方米，其中套内建筑面积56.11平方米。该商品房按照建筑面积计价，单价为6656元/平方米，总房款为人民币488950元。郭秀凤选择一次性付款的方式支付购房款。郭秀凤应当自签订本认购书之日，向能投建业公司支付认购定金50000元。能投建业公司在收取定金后，应当向郭秀凤开具收款凭证，并注明收款时间。郭秀凤同意在2006年9月15日内，与能投建业公司签订商品房买卖合同。郭秀凤未在上述期限内与能投建业公司签订商品房买卖合同，能投建业公司有权解除本认购书。能投建业公司解除本认购书的，郭秀凤已支付的定金不予退还，能投建业公司有权将该商品房另行出卖第三人。能投建业公司在郭秀凤支付认购定金之日起至与认购人签订商品房买卖合同期间，将该商品房另行出卖给第三方的，能投建业公司应当向认购人双倍返还定金。双方签订的商品房买卖合同生效后，本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵做商品房价款。上述合同签订后，就本案涉诉房屋，郭秀凤向能投建业公司支付定金25999元（其中5999元，由郭秀凤购买的1-2-36号房屋购房款中转入，作为此房定金）。能投建业公司共为郭秀凤出具收据两张，1张开具时间为2006年12月16日，金额为20000元，付款项目内容为“北楼住宅617房款”；另1张开具时间为2007年11月28日，金额为5999元，付款项目内容为“房款（1-2-36转入）”。
另查，2009年6月24日，能投建业公司与案外人李毅签订《商品房现房买卖合同》，将本案涉诉房屋出售给李毅。现房屋建筑面积为73.59平方米。
再查，2008年，能投建业公司曾起诉至原北京市崇文区人民法院，要求确认其与郭秀凤签订的《房屋保留确认单》、《客户签约确认单》中的权利义务已终止。在该案审理过程中，郭秀凤曾提供证人证言，证明就本案纠纷郭秀凤曾与能投建业公司经理进行过协商，能投建业公司经理也曾同意继续履行合同。郭秀凤亦将上述证人证言作为本案证据提供，能投建业公司对此证据不予认可。经审理，原北京市崇文区人民法院认为该案双方当事人已按《房屋保留确认单》、《客户签约确认单》约定签署《商品房认购书》，故《房屋保留确认单》、《客户签约确认单》约定的权利义务已经终止，故判决支持了能投建业公司在该案中的诉讼请求。
原审庭审中，郭秀凤提供了其于2007年5月17日自行书写的《承诺书》，主要内容为郭秀凤已定购××××房地产项目住宅北618、住宅北617和住宅北1010、商铺1-2-38、商铺2-2-05、商铺3-2-13。郭秀凤承诺自本承诺书签订之日起15日内，到能投建业公司指定地点（原本市崇文区永外西革新里58号新永外商城一楼售楼处）签订《北京市商品房预售合同》，逾期未办理签约事宜（能投建业公司拒绝办理的除外），本人放弃购买上述住宅和商铺。下方还注有说明，内容为上述商铺签约（贷款）办理完毕后，再办理住宅的签约事宜（能投建业公司必须保证履行后签住宅的承诺）。另，就本案纠纷，相关部门曾经为双方进行过调解，但双方并未达成一致意见。而就双方未能签订正式的房屋买卖合同一节，郭秀凤主张系因能投建业公司拒绝与郭秀凤签订合同所致。能投建业公司则主张系因郭秀凤未按约定期限一次性交纳购房款，也未在约定期限与能投建业公司订立合同所致。关于能投建业公司出具的房款收据一事，能投建业公司表示款项系在8月份支付，当时开具了收据。因为郭秀凤一共认购了10套房屋，并将其中4套转让由他人购买，故在12月16日将原有收据收回，统一重新开具了收据。因为工作失误，将项目开为房款，实际应为定金。郭秀凤对于8月份曾开具收据一事予以认可。
上述事实，有《北京市商品房认购书》，收据，原北京市崇文区人民法院（2008）东崇初字第5328号民事判决书及各方当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，就涉诉房屋的买卖，郭秀凤与能投建业公司签订了《北京市商品房认购书》。根据该认购书中明确约定，双方需在签订该认购书后，另行签订商品房买卖合同。同时，郭秀凤除给付部分定金外，并未向能投建业公司支付全部购房款，能投建业公司也并未将房屋交付郭秀凤。故郭秀凤、能投建业公司签订的认购书，并不导致双方就涉诉房屋的买卖合同关系成立。双方履行认购书的实质内容应为双方签订正式的商品房买卖合同，而双方并未按约签订房屋买卖合同。现能投建业公司明确表示不同意与郭秀凤签订买卖合同，在此情况下，郭秀凤要求能投建业公司履行认购书，并要求能投建业公司将认购书中约定的房屋交付郭秀凤，无相关合同及法律依据，法院对此不予支持。据此，原审法院于2014年6月19日判决：驳回郭秀凤的全部诉讼请求。
判决后，郭秀凤不服，向本院提起上诉，请求：1、继续确认被上诉人的违约责任；2、依法发回重审或改判；3、一、二审诉讼费用由能投建业公司承担。其上诉理由为：1、原判决对于本案买卖合同关系不成立的事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”另外，双方未能签订正式房屋买卖合同的责任在于能投建业公司，能投建业公司应当承担违约责任；2、原判决将房款认定为定金是错误的。能投建业公司2006年12月16日开具的收据明确载明“房款”字样，表明双方2006年8月15日签订认购书之日起，原来的定金条作废，双方已经合意将定金转化为房款。2006年12月16日双方继续收交房款的行为构成新的邀约与承诺，表明双方达成继续履行认购书的合意。
能投建业公司同意原判决。
二审中，本院查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，就涉诉房屋的买卖，郭秀凤与能投建业公司签订了《北京市商品房认购书》，明确约定郭秀凤、能投建业公司在签订认购书后于约定期限内另行签订商品房买卖合同。其后双方并未如约签订商品房买卖合同，能投建业公司亦未向郭秀凤交付房屋。现郭秀凤依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已将按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，主张涉案《北京市商品房认购书》具有商品房买卖合同性质，称其已交付部分购房款，并据此要求确认其与能投建业公司签订的《北京市商品房认购书》中的权利义务继续履行，要求能投建业公司给付其北京市东城区××××项目北幢6层17号住宅或同地段、同面积的其他住宅。
本案涉诉《北京市商品房认购书》对商品房基本状况、商品房价款及支付方式等做出了约定，但并未对付款时间、房屋交付使用条件及日期等作出约定，缺乏作为商品房买卖合同履行的必要合同条款，无法认定其具备商品房买卖合同的主要内容。同时，涉诉《北京市商品房认购书》约定的付款方式为郭秀凤选择一次性付款的方式支付购房款，涉案房屋总房款为人民币488950元，并约定郭秀凤支付认购定金5万元。认购书签订后，郭秀凤共交付25999元定金，其后由能投建业公司开具付款项目内容为“房款”的收据。现郭秀凤主张上述定金已经转化为房款，双方对此存在争议。然而无论上述款项性质为何，均不足以认定郭秀凤及能投建业公司已按照约定交付或收受购房款。综上，郭秀凤与能投建业公司之间就涉诉房屋并未成立房屋买卖合同关系，对于郭秀凤的上诉理由，本院不予采信。对于郭秀凤要求能投建业公司继续履行认购书，按照认购书约定向其交付北京市东城区××××项目北幢6层17号住宅或同地段、同面积的其他住宅的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。
另外，现能投建业公司已将涉案房屋出售他人，对于未能按照《北京市商品房认购书》的约定签订商品房买卖合同的违约责任，超出一审诉讼请求范围，本案对此不予处理，双方可另行解决。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由郭秀凤负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由郭秀凤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 骁
二〇一四年十月二十日
书 记 员 王继玉