厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2281号
上诉人（原审原告）付传洪，男，1976年11月29日出生，汉族。
委托代理人李筱研、杨倩，福建乐丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卓强，男，1965年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区湖滨一里**号***室。
被上诉人（原审被告）满莹，女，1963年10月3日出生，汉族，住上海市普陀区真如西村**号***室。
委托代理人卓强，男，住福建省厦门市思明区湖滨一里**号***室。
原审第三人贾鸿雁，女，1974年9月18日出生，汉族，住北京市朝阳区皇姑坟小区*楼6门***室。
原审第三人招商银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路309号宏泰工业园6号综合楼（宏泰中心）。
代表人姚润喜，行长。
委托代理人姜博鸿，职员。
上诉人付传洪因与被上诉人卓强、满莹、原审第三人贾鸿雁、招商银行股份有限公司厦门分行（以下简称招行厦门分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2014）海民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
付传洪原审请求判令卓强、满莹继续履行讼争房产的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理该房产的权属转移登记手续。
第三人贾鸿雁请求将讼争房产过户到贾鸿雁名下。
原审法院查明，2009年11月19日，卓强、满莹与招行厦门分行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，卓强、满莹向招行厦门分行借款1010000元，用于购买讼争房产，并以讼争房产为该笔借款提供抵押担保，贷款期限为288个月。2009年12月7日，卓强、满莹与招行厦门分行在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2011年11月25日，卓强、满莹到厦门市公证处办理公证委托，委托案外人郑春霞办理讼争房产相关事宜，其中包括办理和领取产权证书、还清银行按揭贷款、解除抵押登记手续、有权出售该房屋并收取房款。2012年11月9日，郑春霞与贾鸿雁在厦门市浦厦房地产代理有限公司的居间介绍下，签订一份《房产买卖居间协议书》，约定贾鸿雁向郑春霞购买讼争房产，房产总价为1740000元。该协议确认在2012年10月25日，贾鸿雁向郑春霞支付50000元作为购房的定金，于公证处公证之日前支付房产总价款（扣除银行剩余贷款余额）。协议尚约定郑春霞应于公证处公证当日，将讼争房产交付给贾鸿雁使用。同日，贾鸿雁向郑春霞支付752668元，郑春霞向贾鸿雁交付了《个人购房借款及担保合同》原件、招行卡一张、厦门海晟房地产开发有限公司购房发票原件及物业发票、招商银行抵押物保管收据、结婚证复印件、户口复印件、公证委托书（原件）五份。郑春霞并将讼争房产的钥匙交付给贾鸿雁。2012年11月20日，第三人贾鸿雁到厦门海晟房地产开发有限公司缴纳讼争房产的契税、工本费，办理了讼争房产的房屋权证。而后，该产权证由厦门海晟房地产开发有限公司交付给招行厦门分行。自2012年12月起，讼争房产的按揭款由贾鸿雁按期偿还。
2013年12月5日，卓强、满莹到厦门市公证处办理公证委托，委托案外人付�平办理讼争房产的出售、出租、诉讼的相关事项，包括办理和领取（包括）产权证书、他项权证及办理还清银行按揭贷款、解除抵押登记手续、出售该房屋并收取房款。2013年12月5日，付仿平以卓强、满莹的名义与付传洪签订了一份《房地产转让协议》，约定卓强、满莹将讼争房产以2080000元的价格出售给付传洪。协议约定在协议签订当日，付传洪应当支付100000元作为合同的定金，于2013年12月5日支付1140000元（包含定金100000元），于2013年12月10日前支付940000元（具体以银行余额清单为准）。卓强、满莹应于2013年12月10日前将房屋交付给付传洪使用。协议另约定双方应于2013年12月20日前到厦门市土房局签订正式的《存量房买卖合同》。协议签订后，付传洪依约支付给卓强、满莹第一期购房款930000元，并支付给中介林振钟210000元。付传洪缴纳讼争房产324.41元的公摊水电费。�后，付传洪发现卓强、满莹一房二卖，要求卓强、满莹退款，卓强、满莹退还400000元给原告。
另查明，卓强、满莹将讼争房产钥匙交付给郑春霞，郑春霞将讼争房产钥匙交付给贾鸿雁。后卓强、满莹将讼争房产换锁后将新钥匙交付给付传洪。贾鸿雁自2013年4月起缴交社会保险，至2014年4月已连续缴交13个月。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。卓强、满莹先后办理公证委托，将讼争房产先后进行委托给两受托人，而后两受托人先后将讼争房产卖与贾鸿雁及付传洪。本案有几个争议焦点；1、前后两份公证委托书的效力问题；关于委托书的效力问题，卓强、满莹先于2011年11月25日将讼争房产全权委托给郑春霞处理。该委托系卓强、满莹及郑春霞的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效。委托合同的时间效力应当至受托人办理完委托事项时止�在委托期间，未取得受托人郑春霞的同意，卓强、满莹又将讼争房产的出售另行委托付仿平，属于重复委托。后委托书虽然有到公证处办理公证，但未取得原受托人郑春霞的同意，违背了法律强制性规定，应为无效。2、前后两份房产买卖协议的效力问题；郑春霞与贾鸿雁签订的《房产买卖居间协议书》是协议双方的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效，协议双方都应当遵照履行。贾鸿雁依照协议履行该协议约定的付款义务，有权依照协议的约定要求卓强、满莹协助办理讼争房产过户手续。付仿平委托书无效，付仿平没有权限处理讼争房产。因此，付仿平代表卓强、满莹与付传洪签订的《房地产转让协议》也是无效。3、付传洪是否构成善意第三人；不动产善意第三人的构成要件包含：1、受让人受让该不动产是善意的；2、以合理价格有偿转让�3、完成登记。付传洪与卓强、满莹签订购房协议，首付款付出后又被退回400000元，购房协议中付传洪的付款义务至今尚未完成。其次，该讼争房产的抵押贷款尚未偿还，协议双方也未到厦门市土房局办理权属转移备案登记，房产交易尚未完毕，付传洪未取得讼争房产的产权。因此，付传洪也仅是债权人，不能适用不动产的善意取得来进行抗辩。综上，付传洪要求卓强、满莹继续履行讼争房产的《房地产转让协议》，并协助付传洪办理该房产的权属转移登记手续的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。贾鸿雁请求将讼争房产过户到贾鸿雁名下，有相应的合同依据及法律依据，予以支持。招行厦门分行作为抵押权人，实现抵押权是其合法要求。卓强、满莹应当按照其与贾鸿雁的约定配合办理相应的解押及过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十�、第一百零七条、第四百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、卓强、满莹应于判决生效之日起十日内协助贾鸿雁办理位于厦门市海沧区沧虹东里7号1303室房产的解押及房产权属变更登记手续；二、驳回付传洪的所有诉讼请求。本案案件受理费100元减半收取50元，由付传洪负担。
宣判后，付传洪不服，向本院提起上诉。
上诉人付传洪上诉称，1、卓强、满莹向付仿平作出的委托行为系基于卓强、满莹与付仿平的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。仅就委托行为而言，卓强、满莹向郑春霞和付仿平做出的委托行为系单方法律行为，一审法院将其认定为委托合同是错误的。卓强、满莹作为讼争房产的所有权人，在诉争房产办理过户登记手续之前，有权对诉争房产进行处分，卓强、满莹委托付仿平办理出售讼争房产等事宜，无需取得郑春霞的同意。且本案中，卓强、满莹明显是将讼争房产“一房二卖”，客观上也不可能取得郑春霞的同意，一审判决以此为由认定卓强、满莹对付仿平的委托无效，没有法律依据。卓强、满莹作为讼争房产的所有权人委托付仿平代理出售房产等事宜显然不属于法律法规明令禁止的不得代理的行为，该委托行为并未违反法律法规的强制性效力性规定，且系基于卓强、满莹与付仿平的真实意思表示，委托行为是合法有效的。2、付仿平作为卓强、满莹的代理人与付传洪签订的《房地产转让协议》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，合法有效，卓强、满莹应继续履行与付传洪的转让协议，并将讼争房产过户给付传洪。3、贾鸿雁与郑春霞签订的《房产买卖居间合同》效力待定。贾鸿雁在受让讼争房产时并不具备在厦门市的购房主体资格，其与郑春霞签订的《房产买卖居间协议书》因违反厦门市的购房政策规定而处于无效或效力待定的状态。卓强、满莹并未向贾鸿雁交付讼争房产，贾鸿雁也未占有或使用讼争房产或取得诉争房产的支配权，一审法院认定《房产买卖居间协议书》有效，缺乏事实和法律依据。4、《房地产转让协议》系付传洪与卓强、满莹基于房产买卖的真实意思表示而达成，签订《转让协议》时诉争房产登记于卓强、满莹名下，所有权并未发生变更，付传洪并不知悉诉争房产是否存在其他交易的事实，付传洪作为善意买受人，基于《转让协议》享有的合法购房权利应当得到法律保护。5、一审法院在认定卓强、满莹与付传洪签订的房地产转让协议无效的情况下，没有向付传洪释明，未依法告知付传洪变更诉讼请求，迳行对案件作出实体裁判，违反人民法�审理民事案件的法定程序，侵害了付传洪的诉讼权利。二、原审法院主动将贾鸿雁列为第三人，又判决卓强、满莹与贾鸿雁办理讼争房产的权属变更手续，违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第六十五条规定，可以得出：有独立请求权的第三人只能是自己通过起诉的方式加入到已经开始的诉讼中来；无独立请求权的第三人可以自己申请加入或者由法院通知加入到已经开始的诉讼中来。本案中，原审法院不但主动将贾鸿雁列为第三人，且直接判决卓强、满莹与贾鸿雁办理讼争房产的过户手续，显然违反了法定程序。综上，请求撤销原审判决，改判支持付传洪原审全部诉讼请求。
被上诉人卓强、满莹答辩称，同意付传洪上诉意见。
原审第三人贾鸿雁述称，付传洪�知一房两卖的事实，其上诉请求不能成立，应予驳回。
原审第三人招行厦门分行述称，1、招行厦门分行对本案讼争房产享有合法有效的抵押权；2000年11月19日，卓强、满莹与招行厦门分行签订了一份《个人购房借款及担保合同》（下称《借款及担保合同》），卓强、满莹向招行厦门分行借款101万元，用于购买讼争房产，并以购买的该房产为该笔借款提供抵押担保，于2009年12月7日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，该抵押权合法有效。招行厦门分行根据上述合同于2009年12月1日向卓强、满莹放款101万元，截止2014年4月15日，卓强、满莹尚欠招行厦门分行贷款余额本息合计901169.86元。2、未经招行厦门分行同意，付传洪与卓强、满莹之间不得转移、转让讼争房产；根据《借款及担保合同》第27.1条双方约定：抵押期间，未经贷款人书面同�，抵押人不得出售、交换、赠予、转移、再抵押或以其他任何不适当方式处理本合同项下的抵押物。以及《物权法》第191条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，在抵押权未消灭前，转让讼争房产必须经招行厦门分行的书面同意。3、在法院判决确认买卖合同关系后，在买方承接抵押债务并按房管部门的要求办理相应手续的情况下，招行厦门分行将协助买方办理诉争房产的过户登记手续。
经审理查明，各方当事人对原审查明的事实除付传洪认为原审遗漏查明贾鸿雁仅缴纳按揭贷款至2013年12月份以外，其余事实没有争议，本院对各方没有争议的事实予以确认。
另查明，贾鸿雁曾于2013年12月13日起诉卓强、满莹及郑春霞、付传洪，后于2014年3月撤诉。
本院认为，本案贾鸿雁参加诉讼后�明确提出其诉讼请求，是作为有独立请求权第三人参加诉讼的，原审庭审中也就其诉讼请求进行了充分的辩论。故原审程序并无不当。根据本案查明的事实，卓强、满莹先后与贾鸿雁及付传洪就讼争房产签订买卖合同。两份买卖合同均系卓强、满莹与贾鸿雁、付传洪的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属于有效合同。原审对于卓强、满莹与付传洪的合同效力认定有误，本院予以纠正。本案卓强、满莹在与贾鸿雁签订合同后，在未与贾鸿雁解除合同的情况下，又将房产出售给付传洪，已构成一房两卖。至今讼争房产仍在卓强、满莹名下。贾鸿雁与付传洪均未取得讼争房产产权登记。但依照双方合同的履行情况，卓强、满莹已将讼争房产交付给贾鸿雁，又将相关合同等房产资料原件交付给贾鸿雁。贾鸿雁也已支付除银行贷款外的全部购房款，且�鸿雁与卓强、满莹的合同签订、履行均在卓强、满莹与付传洪的合同之前。综合上述情形，本院认为，原审判决支持贾鸿雁的诉讼请求并无不当，本院予以维持。付传洪要求继续履行合同的上诉请求依据不足，本院不予支持，其可另行向卓强、满莹主张违约责任。综上，原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人付传洪的上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人付传洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十月九日
书 记 员 朱燕萍
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。