云南省昆明市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云01民终4899号
上诉人（原审原告、反诉被告）竺某，女，汉族，1966年7月18日生，住云南省昆明市五华区一二一大街***号*栋*单元***室。
委托诉讼代理人：张斌，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：沈竞舟，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。住所地：禄劝县屏山镇咪油村委会。
负责人：戴惠荣，总经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市青年路小花园鸿城广场**层**号。
法定代表人：李胜江，总经理。
以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：汪庆，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
以上两被上诉人共同委托的诉讼代理人：朱智，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人：王仁洪，男，汉族，1978年8月21日生，住云南省禄劝彝族苗族自治县九龙乡九华村委会大村韦二队**号。
原审第三人：戴惠荣，男，汉族，1963年6月14日生，住云南省昆明市盘龙区穿金路高天流云**栋。
上诉人竺某因与被上诉人昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司（以下简称：鸿乙禄劝分公司）、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（以下简称：鸿乙公司）及原审第三人戴惠荣、王仁洪合同纠纷一案，不服云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2015）禄民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
竺某上诉请求：一、撤销云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2015）禄民初字第1149号民事判决，改判支持竺某诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求；二、一、二审案件受理费、保全费等由两被上诉人承担。事实和理由：一、本案双方签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示；二、上诉人已履行了房款支付义务；三、一审法院认定双方名为房屋买卖实为借贷担保缺乏证据支持。
鸿乙禄劝分公司、鸿乙公司共同答辩称：上诉人与被上诉人之间不存在商品房购销合同关系，戴惠荣与竺某系借贷关系，商品房购销合同系虚假合同，根据合同法第五十二条、民间借贷司法解释第二十四条，合同应为无效。戴惠荣和竺某的借款关系与被上诉人无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
竺某向一审法院起诉请求：一、鸿乙禄劝分公司、鸿乙公司继续履行《商品房购销合同》，立即交付竺某所购商品房；二、鸿乙禄劝分公司、鸿乙公司在交房后90日内办理相关产权登记手续；三、鸿乙禄劝分公司、鸿乙公司支付延迟交房产生的违约金154515元。四、被告承担本案的诉讼费。
鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司向一审法院提起反诉请求：一、确认双方签订的2幢22层3号《商品房购销合同》无效；二、反诉被告承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月19日，竺某与鸿乙禄劝分公司签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，合同约定，竺某购买鸿乙禄劝分公司开发建设的掌鸠河世纪中心2幢22层03号房，该房建筑面积为129.83平方米，参考套内建筑面积为105.48平方米，按套计价，该商品房总价款为441422元，竺某于2014年5月19日前，一次性将总金额441422元支付给鸿乙禄劝分公司，鸿乙禄劝分公司应于2015年2月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给竺某。合同签订后，鸿乙禄劝分公司于2014年5月20日出具《收据》给竺某收执，当天，竺某与鸿乙禄劝分公司所签订的《商品房购销合同》于2014年5月20日在禄劝房产交易中心登记备案。2014年5月20日，竺某通过银行将2000万元转到第三人戴惠荣的账户内。2014年5月20日，竺某、鸿乙禄劝分公司及第三人戴惠荣三方又签订了《房屋回购协议》，回购协议约定，竺某向鸿乙禄劝分公司所购房屋28套，总价款38881936元，鸿乙禄劝分公司有权在2014年9月19日前向竺某所购房屋进行回购，鸿乙禄劝分公司回购总价款2000万元，回购权保留款项400万元作为回购权保留款项。2014年6月20日，鸿乙禄劝分公司转款100万元给竺某。2014年9月23日，第三人王仁洪向鸿乙禄劝分公司购买掌鸠河世纪中心2幢22层03号房，并支付了房款134575元及维修基6491.50元，后第三人王仁洪装修搬入该房居住。
一审法院认为，竺某主张其与鸿乙禄劝分公司之间为商品房买卖合同关系，而非担保关系。但与其主张有如下矛盾：竺某是将购房款2000万元（28套）转入第三人戴惠荣的账户内，而不是转入鸿乙禄劝分公司的账户内；交付购房款后应当取得《销售不动产统一发票》，而竺某只持有《收据》。鸿乙禄劝分公司主张其与原告竺某之间为戴惠荣向原告竺某借款担保的关系，但缺少了关键性的证据《借款合同》及《担保合同》。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。关于当事人签订《商品房购销合同》时的真实意思。如竺某确实是向鸿乙禄劝分公司购房，那么，竺某就应将购房款转到鸿乙禄劝分公司的账户内，而竺某是将款项转入第三人戴惠荣的账户内。且竺某又与第三人戴惠荣及鸿乙禄劝分公司签订《房屋回购协议》，协议约定，鸿乙禄劝分公司有权在2014年9月19日前向竺某所购房屋进行回购，因鸿乙禄劝分公司是房地产开发商，其开发房地产的目的是出售，而出售出去又回收，此种售房方式与一般房地产交易习惯不符。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三条规定“发票的基本联次包括存根联、发票联、记账联。存根联由收款方或开票方留存备查；发票联由付款方或受票方作为付款原始凭证；记账联由收款方或开票方作为记账原始凭证”。因此，发票是交易真实发生的证明。而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据。本案中，竺某主张与鸿乙禄劝分公司是商品房买卖合同关系，且已付清房款，但竺某一直不向鸿乙禄劝分公司索要《销售不动产统一发票》，鸿乙禄劝分公司没有开具《销售不动产统一发票》的行为，说明鸿乙禄劝分公司否认房产交易的真实性。故结合本案具体情况，仅凭竺某提供的《收据》，尚不能认定在竺某与鸿乙禄劝分公司之间存在商品房买卖的法律关系。从案涉《商品房购销合同》看，与一般商品房买卖合同不同，双方当事人没有在合同中约定每平方米的价格，而是以一口价441422元的方式，此种不约定每平方米价格的售房方式与一般房地产交易习惯不符。竺某收到鸿乙禄劝分公司支付的100万元的性质问题，竺某认为自己与鸿乙禄劝分公司存在其他经济往来，但未能证明双方当事人存在其他经济往来，故一审法院认为鸿乙禄劝分公司上述100万元是偿还戴惠荣向原告竺某的借款。综上，可以认定鸿乙禄劝分公司是以签订《商品房购销合同》的方式为戴惠荣向竺某借款抵押担保。本案中，鸿乙禄劝分公司与竺某2014年5月19日签订的《商品房购销合同》，系名为房屋买卖，实为借贷担保的流押契约，依法应认定为无效。竺某请求直接取得案涉房产所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，一审法院不予支持。鸿乙禄劝分公司关于双方当事人之间存在担保关系，签订《商品房购销合同》只是为担保原告竺某债权的实现的主张，有事实依据，一审法院予以支持。第三人戴惠荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，放弃了对原、被告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告竺某的诉讼请求。二、反诉原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与反诉被告竺某2014年5月19日签订的合同编号2-2203的《商品房购销合同》无效。案件受理费9759元、反诉费50元、保全费2727元，合计12536元由反诉被告竺某承担。
本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：一审法院通过对：1、《商品房购销合同》中未约定单价与通常购房情况不符、2、支付“购房款”后并未由鸿乙禄劝分公司向“购房人”开具购房发票、3、签订《商品房购销合同》后次日即签订《回购协议》与通常销售方式不符、4、竺某对鸿乙禄劝分公司向其支付的100万元款项性质无法做出合理解释等几方面的分析，认为竺某与鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司之间的真实法律关系为民间借贷法律关系，而非商品房买卖法律关系于法有据，本院予以确认。因竺某与鸿乙禄劝分公司实质系以签订涉案《商品房购销合同》的方式为民间借贷关系提供担保，故双方之间的商品房买卖合同不成立。本案中，因竺某提起的本诉请求及鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司提起的反诉请求，均系基于商品房买卖合同，故本院对竺某的起诉及鸿乙公司、鸿乙禄劝分公司的反诉均予以驳回。
依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院（2015）禄民初字第1149号民事判决；
二、驳回竺某的起诉；
三、驳回昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的反诉。
一审案件受理费9759元退还竺某，反诉案件受理费50元，退还昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司，二审诉讼费9759元，退还竺某。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 田 庄
审 判 员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 王冰睿