淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第0959号
原告淮安市公安局清河分局。
法定代表人颜志龙，该单位局长。
委托代理人陆军，淮安市清河区淮海法律服务所法律工作者。
被告李平，男，汉族，1958年9月17日出生。
委托代理人邓小强，江苏律轩律师事务所律师。
原告淮安市公安局清河分局（下简称：“清河分局”）与被告李平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月19日公开开庭进行了审理。原告淮安市公安局清河分局法定代表人颜志龙的委托代理人陆军，被告李平及其委托代理人邓小强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告清河分局诉称：被告与原告下属派出机构闸北派出所签订了租赁合同，约定由被告租赁淮安市清河区公安分局闸北派出所大门左侧第四间房屋用于经营活动，并约定租期一年，租金为每月1400元，被告在使用租赁房屋前一次性支付全年租金。到期如需要续租，应在合同期限届满前一个月向原告提出。2013年5月，原告接上级指示对被告租赁的房屋进行用途调整，需要收回租赁房屋。2013年5、6月份原告通知被告其所租赁房屋因用途调整不再续租，并要求被告于2014年1月10日前腾空交还房屋并结清租金、水电等相关费用。原告认为原、被告之间租赁关系因为租期届满而形成不定期租赁关系，原告可以随时解除双方之间的租赁关系。2013年6月，原告已经通知被告终止租赁关系并要求其交还租赁房屋，同时给予合理、充分的交房期限。现交房期限已过，但被告至今仍占有租赁房屋，拒不交还，也不支付相应租金、水电费等费用，严重损害了原告的利益。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求：1、解除原、被告之间的租赁关系，并判令被告交还所租赁的闸北派出所大门左侧（即大门左侧）第四间房屋；2、判令被告支付2013年6月26日至2014年3月25日房屋租金12600元，按每月1400元租金顺延计算至房屋实际交付之日止，并承担实际形成的水电费用；3、被告承担本案诉讼费用。
被告李平辩称：2010年，原、被告订立了房屋租赁合同，合同中对租赁房屋的位置、租金等主要条款均有明确约定，合同到期后，双方继续按照原合条款继续履行。2013年1月1日，双方同意在维持原租赁合同主要条款不变的情况下，将租赁期限修改为从2013年1月1日起5年，在此过程中被告一直在履行自己的义务，包括缴纳水电费用等，只是因为原告没有任何依据要求被告搬离房屋，故被告部分租金暂时没有缴纳。被告认为原告要求被告交付房屋违反了双方的合同约定，双方应继续履行租赁合同。
经审理查明：2010年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将其所属的闸北派出所门面房出租给乙方，月租金1200元，水电费用按实及时另付；合同租赁期限为壹年，自2010年6月25日至2011年5月25日；同时另约定，合同如需变更，应双方协商一致，并达到书面协议。合同签订后，双方按约履行至合同期满，此后被告继续使用租赁房屋，并按照原合同标准向原告缴纳租金，2012年6月26日之后，被告开始按照每月1400元的标准缴纳租金，而在上述期间内双方未再签订书面租赁合同。庭审中，被告提供了落款时间为2013年1月1日的租房协议一份，内容载明：“李平承租闸北派出所门面房一间，租期五年，房租每一年一月结算一次”，被告辩称上述协议是原、被告订立的补充租房协议，双方应继续履行，故不应向原告交房。原告称上述租房协议是被告为办理烟草专卖证请求原告为其出具的一份证明材料，并非是房屋租赁合同的补充协议，并提供烟草公司出具的证明一份予以佐证。
又查明，2013年12月30日，原告书面通知被告，要求其于2014年1月10日前结清租金、水电费用，并交还租赁房屋；2014年1月10日，原告再次书面通知被告要求其结清租金、水电费用，按期交还房屋，但被告至今仍占用使用租赁房屋，并欠缴2013年6月26日之后的房屋租金及部分水电费用。庭审中，原告表示对被告所欠水电费用另案主张。
以上事实，有房屋租赁合同、租房协议、一般缴款书、通知、证明等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
由于原、被告各持诉辩称意见，致本案调解不成。
本院认为，本案争议焦点为：2013年1月1日，原、被告所签订租房协议的性质问题，即该协议是对2010年6月25日双方所订租赁合同的补充协议，或是原告出具的仅用作被告办理烟草专卖证的证明。本院认为，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的、实际履行情况予以综合认定。从本案可以看出，名称是租房协议，但内容仅仅为：“李平承租闸北派出所门面房一间，租期五年，房租一年一月结算一次”，缺乏民事合同应具备诸如标的、数量和质量、价款或者酬金、履约期限、地点和方式、违约责任等基本条款，事后也未通过补充合同确定，该协议内容更符合单方证明的语言特征；此外，2010年6月25日双方签订书面合同，合同期满后双方未续签书面租赁合同，继续按原合同约定的月租金1200元履行，直到2012年6月26日双方将租金标准调至每月1400元，故事实上已对原合同条款进行了变更，现被告主张2013年1月1日的租房协议是对2010年6月25日租房合同的补充协议，于理不合；另结合被告使用协议办理烟草专卖许可证的事实，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院认为原告关于租房协议并非原租赁合同补充协议，而是应被告请求出具用作被告办理烟草专卖证的证明的说法，更为可信，本院予以采信。基于上述理由，本院认为2010年6月25日原、被告所订立的房屋租赁合同期限届满后，双方虽未签订书面租赁合同，但被告仍继续使用原租赁物，原告亦继续收取租金，故双方实际形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，现原告依法主张解除合同，本院予以支持。2013年12月30日，原告已书面通知被告结清水电费用、交还租赁房屋，并给予了被告合理的履行期限，现该期限早已届满，被告仍继续使用租用场地却未缴纳租金，故原告要求被告返还租赁房屋并支付欠缴租金的诉讼请求，本院予以支持。
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告淮安市公安局清河分局与被告李平的租赁关系，被告李平于本判决生效之日起十日内腾空所租赁的闸北派出所大门左侧（即大门左侧）第四间房屋并交还给原告淮安市公安局清河分局；
二、被告李平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮安市公安局清河分局2013年6月26日至2014年3月25日期间房屋租金12600元，并按每月1400元的标准支付使用费至房屋实际交付之日；
本案案件受理费116元，由被告李平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）。
审 判 长 许 霞
代理审判员 王 强
人民陪审员 王丽华
二〇一四年六月五日
书 记 员 曹瑞雪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。