湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2002号上诉人（原审被告）：武汉市德多禄投资咨询有限公司，住所地武昌区中北路227号愿景广场二期1栋19层3室。法定代表人：周金娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜树，男，该公司员工。委托诉讼代理人：史述才，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉爱尚东亭物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路148号东沙大厦A栋5层B号。法定代表人：张亮，系该公司总经理。委托诉讼代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹述杰，湖北炽升律师事务所律师。上诉人武汉市德多禄投资咨询有限公司（以下简称德多禄公司）因与被上诉人武汉爱尚东亭物业管理有限公司（以下简称爱尚东亭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院(2016)鄂0106民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人德多禄公司委托诉讼代理人杜树、史述才，被上诉人爱尚东亭物业公司委托诉讼代理人傅浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德多禄公司上诉请求：1、请求撤销原判的第一项，依法判令德多禄公司支付爱尚东亭物业公司物业费19633.20元（以每平方米10元为标准）；2、本案的诉讼费用由爱尚东亭物业公司承担。事实与理由：一、原审判决未充分查明本案事实，系事实认定不清。二、原审法院回避争议焦点，未能充分考虑德多禄公司的合理抗辩，爱尚东亭物业公司诉请的物业管理费标准过高，违反了公平原则。爱尚东亭物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。爱尚东亭物业公司向一审法院起诉请求：1、判令德多禄公司立即向爱尚东亭物业公司支付物业管理费39266.4元；2、判令德多禄公司向爱尚东亭物业公司支付违约金41340元（以39266.4元为依据，每天千分之五为196元，暂计算至2015年7月26日为41340元）；3、本案诉讼费用由德多禄公司承担。一审法院查明，2009年4月28日，愿景广场（爱尚东亭）的开发商武汉惠川房地产开发有限公司委托爱尚东亭物业公司对愿景广场（爱尚东亭）进行物业管理服务，双方签订了《武汉市物业管理委托合同》一份，该合同第七章管理服务费用中第五十三条第（一）款第（3）项载明：“写字楼物业管理费：20元/㎡.月”，该合同在房产部门进行了备案。2014年4月23日，爱尚东亭物业公司与德多禄公司签订了《东信资本大厦前期物业服务协议》一份，其中第四条物业综合管理服务费及履约保证金的交纳中载明：“一、物业综合管理服务费收费标准为按建筑面积每平方米每月人民币20元（大写：贰拾元）。二、交费周期为每半年。三、计费起始时间为：2013年12月27日，此后每个交费周期为当月5日之前交纳该周期物业综合管理服务费。”并且在其中第九条违约责任中第四条中约定：“乙方（指德多禄公司）未按协议约定的收费标准和时间向甲方（指爱尚东亭物业公司）支付物业综合管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，每逾期壹天乙方应按欠缴金额的千分之五向甲方缴纳违约金，逾期时间超过十天，甲方有权停止物业服务，由此造成的一切后果乙方自行承担。”该小区业主委员会成立后，武汉爱尚东亭小区第一届业主委员会于2014年12月27日与爱尚东亭物业公司签订《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》一份，其中第五章物业管理费用中约定办公楼的物业管理费收取标准按房地局备案标准执行。德多禄公司系东信资本大厦（愿景广场二期）19楼04号房屋的所有权人，房屋面积为163.61平方米，按约定每月需缴纳物业费3272.20元，其缴纳物业管理费至2014年9月26日，此后便一直未缴纳过物业管理费。后德多禄公司曾就物业费及物业服务质量问题向爱尚东亭物业公司发函表示异议。一审法院认为，爱尚东亭物业公司与武汉惠川房地产开发有限公司签订的《武汉市物业管理委托合同》、双方签订的《东信资本大厦前期物业服务协议》、武汉爱尚东亭小区第一届业主委员会与武汉爱尚东亭物业服务有限公司签订《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，且其内容未违反法律强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款并结合《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，德多禄公司应当按照合同约定按时缴纳物业管理费用。有关物业管理费用的收费标准，德多禄公司认为该收费标准缺乏适用基础，且该收费标准过高，有违公平原则，应进行调整。本案中，在房产部门备案的《武汉市物业管理委托合同》及双方签订的《东信资本大厦前期物业服务协议》均约定写字楼的物业管理费收费标准为20元/㎡.月，武汉爱尚东亭小区第一届业主委员会与爱尚东亭物业公司签订的《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》，约定物业管理费收取标准按房地局备案标准执行，故爱尚东亭物业公司要求德多禄公司按照20元/㎡.月的标准缴纳物业管理费符合合同约定，法院对爱尚东亭物业公司要求德多禄公司交纳2014年9月27日至2015年9月26日的物业管理费39266.4元的诉讼请求予以支持。并且，德多禄公司主张该标准过高应该予以调整的要求缺乏法律依据，故法院对德多禄公司的此项辩称意见不予支持。现德多禄公司未按期向爱尚东亭物业公司支付物业管理费，依据双方签订的《东信资本大厦前期物业服务协议》及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，爱尚东亭物业公司有权要求德多禄公司支付违约金。德多禄公司辩称爱尚东亭物业公司要求的违约金支付标准过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院对德多禄公司的此项辩称意见予以支持，故法院对违约金的计算方式予以调整。另外，因约定物业费的交纳周期为每半年交纳一次，故违约金应按欠缴的半年物业费为基础分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、武汉市德多禄投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内向武汉爱尚东亭物业管理有限公司支付物业管理费39266.4元；二、武汉市德多禄投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内向武汉爱尚东亭物业管理有限公司支付违约金（以19633.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2014年9月27日起算至2015年3月26日为止；以32722元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2015年3月27日起算至2015年7月26日为止）。如果未按判决在指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1815元，减半收取907.5元，诉讼保全费1020元，共计1927.5元，由武汉爱尚东亭物业管理有限公司、武汉市德多禄投资咨询有限公司各负担963.75元（此款武汉爱尚东亭物业管理有限公司已垫付，武汉市德多禄投资咨询有限公司在给付上述款项时一并付给武汉爱尚东亭物业管理有限公司)。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，爱尚东亭物业公司与武汉惠川房地产开发有限公司签订的《武汉市物业管理委托合同》、爱尚东亭物业公司与德多禄公司签订的《东信资本大厦前期物业服务协议》、武汉爱尚东亭小区第一届业主委员会与武汉爱尚东亭物业服务有限公司签订《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》各合同履行时间相互衔接，合同真实有效，且其内容未违反法律强制性规定。德多禄公司应当按照合同约定按时缴纳物业管理费用。德多禄公司认为《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》所确定的物业费标准未提交业主大会表决通过，确定程序违法，此系另一法律关系，不属于本案处理范围。有关物业管理费用的收费标准，德多禄公司认为该收费标准缺乏适用基础，且该收费标准过高，有违公平原则，应进行调整。依据在房产部门备案的《武汉市物业管理委托合同》及爱尚东亭物业公司与德多禄公司签订的《东信资本大厦前期物业服务协议》均约定写字楼的物业管理费收费标准为20元/㎡.月，武汉爱尚东亭小区第一届业主委员会与爱尚东亭物业公司签订的《愿景广场（爱尚东亭）小区物业管理服务合同》，约定物业管理费收取标准按房地局备案标准执行，故爱尚东亭物业公司要求德多禄公司按照20元/㎡.月的标准缴纳物业管理费符合合同约定。德多禄公司认为爱尚东亭物业公司提供的物业服务品质低下，不符合其确定的物业费收费标准，但无证据证明这一事实。对德多禄公司的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，德多禄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1815元，由武汉市德多禄投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶钧审判员  李文审判员  刘阳二〇一七年五月二十七日书记员  赵琳