湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民二终字第307号
上诉人（原审被告）：平江县绿城物业管理有限公司，住所地平江县城关镇连云小区东路金海岸景城小区。
法定代表人：王琼，董事长。
委托诉讼代理人：王教民，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：平江县水岸花都西区业主委员会，住所地平江县城关镇月池塘水岸花都西区。
负责人：喻九绪，主任。
委托诉讼代理人：张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者。
原审第三人：平江县汨水房地产开发有限公司，住所地平江县城关镇财富花园8号楼。
法定代表人薛赛许，董事长。
上诉人平江县绿城物业管理有限公司（以下简称绿城物业公司因与被上诉人平江县水岸花都西区业主委员会（以下简称水岸花都业委会）及平江县汨水房地产开发有限公司（以下简称汨水房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2015）平民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人绿城物业公司的委托诉讼代理人王教民到庭参加了诉讼。原审第三人汨水房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院决定予以缺席审理。本案现已审理终结。
绿城物业公司上诉请求撤销原审判决。事实和理由：一、一审适用法律错误，审理前期合同没有对号入座。《物业管理条例》对前期物业合同只有终止和不终止的界定，一审用解聘来取代终止，显然荒谬；二、一审有法不依，使景福物业的无效合同变成有效。该小区业主没有作出聘请景福物业的共同决定，且景福物业系被上诉人成员组成，违反了《业主大会和业主委员会指导规则》和《物业管理条例》第十九的规定；三、一审有失公平。被上诉人自己成立物业公司抢占经营，加害上诉人，明显损人利己，一审却认定合法，判决有失公平；上诉人不能向一个无效合同的经营者办理移交。
被上诉人水岸花都业委会辩称：一、建设单位仅是作为受托人签订前期物业服务合同，业主才是实际服务享受者。业委会解除前期合同合法，上诉人曲解法律；二、景福物业合同是否有效，与本案无关。
水岸花都业委会一审诉请人民法院判令：1、自业委会成立之日终止绿城物业公司与汨水房地产公司订立的水岸花都小区前期物业管理合同；2、向其移交汨水房地产公司交付给绿城物业公司的水岸花都物业管理资料；3、返还已收应退的物业费136222元、已收应退的二次供水费56700元、装修押金82500元、已收应退未装修垃圾费和电梯费2900元，共计278322元；4、赔偿因其物业管理期间属于管理及保管不善造成水岸花都西区财产损失19117元。
一审法院认定事实：平江县水岸花都西区位于平江县城关镇沿江路景福坪小码头，系汨水房地产公司投资开发建造。2011年8月8日，通过招投标的方式，汨水房地产公司与绿城物业公司签订了《水岸花都小区前期物业管理合同》，约定将水岸花都东西住宅区委托绿城物业公司进行物业管理；合同期限为：“自签证之日起生效，本小区全部交房一年后终止”。2012年农历年底，绿城物业公司进驻水岸花都住宅小区西区，开始对水岸花都小区西区的物业进行管理。2012年至2013年期间，汨水房地产公司陆续将该小区的消防等设备、设施、相关钥匙、门禁卡、电梯等设备的资料（详见第三人提供的六份移交清单）向绿城物业公司进行了移交。2014年2月5日，水岸花都小区西区209户入住业主召开业主大会，并经相关部门批准依法成立业主委员会。同日，水岸花都业委会向绿城物业公司送达了《水岸花都（西区）业主大会关于限期整顿绿城物业公司决议》，决议认为绿城物业公司在进行物业管理期间存在电梯卡人等13个管理不善的问题，要求在一个月内进行整顿和解决，若解决不好，由业委会再招标全县好的物业公司为小区服务。此后，水岸花都业委会认为绿城物业公司一直没有按照要求进行整顿，双方多次发生冲突。2014年7月27日晚，水岸花都业委会召开业主大会，205户业主参加会议，以少数服从多数举手表决的形式通过了《关于辞去绿城物业的决定》。2014年9月1日，水岸花都业委会向绿城物业公司送达了《关于不聘请绿城物业公司的函》，要求绿城物业公司在15日内向新的物业公司进行财物和资料的移交。2014年9月10日，水岸花都业委会与平江县景福物业管理服务有限责任公司签订《水岸花都西区物业管理委托合同》，约定将水岸花都西区的物业委托平江县景福物业管理服务有限责任公司进行管理，并于2014年9月12日在小区内张贴“聘请景福物业公告”。因绿城物业公司既未移交相关资料，也未搬离物业管理用房，2014年9月15日下午，水岸花都业委会将物业管理用房门锁更换，将办公桌椅贴上封条，强行要求绿城物业公司离开。2014年10月23日，绿城物业公司向一审法院提起诉讼，认为水岸花都业委会一系列的行为侵犯了绿城物业公司的名誉权，要求停止侵害、恢复名誉。2015年1月22日，一审法院下达（2014）平民初字第2056号判决书，认定水岸花都业委会的行为虽过激，但并不构成名誉侵权，判决驳回了绿城物业公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。因绿城物业公司一直拒绝向水岸花都业委会移交相关物业资料，水岸花都业委会遂于2015年3月13日提起诉讼。本案在审理过程中，汨水房地产公司于2015年4月2日、4月12日向水岸花都业委会新聘请的平江县景福物业管理服务有限责任公司（以下简称景福物业公司）分别移送了小区附属配套设施及钥匙、小区竣工资料（详见第三人提供的两份移交明细）。另查明，水岸花都西区最后一栋商品楼交付使用时间为2013年8月，但还有一栋拆迁户安置楼（9号楼）交付使用时间为2014年11月。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业进行前期物业管理。前期物业服务合同虽是物业公司与建设单位签订，但建设单位仅是作为受托人的身份，业主才是物业实际的享用者和义务承担者。所以前期物业服务合同对业主具有约束力，业主对物业服务不满时，也可以通过业主大会依法予以解除。本案中，绿城物业公司与汨水房地产公司签订的前期物业服务合同依法成立，具有法律效力。在合同履行期限内或合同被依法解除前，绿城物业公司及水岸花都西区的业主都应按照合同的约定履行各自的权利义务。但是，因为大部分业主对绿城物业公司提供的物业服务不满意，在2014年7月27日召开业主大会时，大会按照法定程序作出了解聘的决定，并于2014年9月1日将解聘决定送达了绿城物业公司。现在水岸花都业委会依据业主大会的决定要去解除绿城物业公司与汨水房地产公司签订的前期物业服务合同，符合法律规定，予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故水岸花都业委会要求绿城物业公司移交相关资料的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但应以汨水房地产公司向绿城物业公司移交的资料为限。物业服务合同的权利义务终止后，业主可以请求物业服务企业退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费，但本案水岸花都业委会仅是业主大会选出代表业主行使管理职责的组织，并不能代替业主直接要求绿城物业公司返还已收应退的物业费、二次供水费、未装修垃圾费和电梯费。故对水岸花都业委会的上述诉讼请求，不予支持。水岸花都业委会主张业主的装修押金已在业主应向新的物业公司交纳的物业费中抵减，则应由新的物业公司向绿城物业公司主张权利，水岸花都业委会主张由绿城物业公司向其返还装修押金不符合法律规定，不予支持。水岸花都业委会主张因绿城物业公司物业管理期间管理及保管不善造成水岸花都西区财产损失19117元，要求予以赔偿。因水岸花都业委会并没有其他证据佐证损失的真实性，且水岸花都业委会亦表示费用系新的物业公司支付，与水岸花都业委会没有关联，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决：一、汨水房地产公司与绿城物业公司2011年8月8日签订的《水岸花都小区前期物业管理合同》自2014年9月1日起解除；二、由绿城物业公司于判决生效之日起三日内向水岸花都业委会移交该小区的消防、电梯等设备、设施的资料及相关钥匙、门禁卡（以汨水房地产公司提供的六份移交清单范围为准）；三、驳回水岸花都业委会的其他诉讼请求。案件受理费500元，由绿城物业公司负担。
二审期间，上诉人绿城物业公司提供如下证据：1、《水岸花都容纳户数表》；2、照片25张；3、《关于成立水岸花都（西区）业主委员会申请报告》。水岸花都业委会对上述证据提出异议，认为水岸花都实际住户只有209户，楼是空的，大部分没卖出去。经审查，本院认定上述证据只反映了水岸花都小区内建筑套数和可容纳户数，还不足以证明实际住户情况，《申请报告》上载明的是“应住450户”而非实住情况，故不能作为认定本案事实的证据使用。
本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2014年7月27日晚，水岸花都业委会召开业主大会，“一致同意更换物业公司”。同年8月31日，在业委会和各栋栋长会议上，表决同意聘请景福物业公司提供物业服务。原水岸花都业委会成员刘云霞、苏宏辉、陈铁华等已经辞去职务。
本院认为，本案的焦点问题是：一、水岸花都业委会和景福物业公司签订的《水岸花都（西区）物业管理合同》是否有效；二、水岸花都业委会能否解除《水岸花都小区前期物业管理合同》。
一、关于水岸花都业委会和景福物业公司签订的《水岸花都（西区）物业管理合同》是否有效的问题。2014年7月27日水岸花都业主大会所作出关于更换物业公司的决议内容中，即包括了另行选聘物业服务企业的明确意思表示。经过业主大会的授权，水岸花都业委会和作为业主代表的“栋长”联合选定具体的物业服务公司，不违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的关于物业服务企业选聘的规定，不构成导致《水岸花都（西区）物业管理合同》无效的重大瑕疵。再则，上诉人所称的与景福物业公司有关的业委会成员刘云霞、苏宏辉、陈铁华等均辞去职务，况且《物业管理条例》第十九条规定的是业委会不得从事与物业管理无关的活动，并非是业委会成员不得从事物业管理活动。故此，水岸花都业委会和景福物业公司签订的《水岸花都（西区）物业管理合同有效。上诉人关于业主《水岸花都（西区）物业管理合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持；
二、关于水岸花都业委会能否解除《水岸花都小区前期物业管理合同》的问题。《物业管理条例》明确规定，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，水岸花都业委会和景福物业公司签订的《水岸花都（西区）物业管理合同》发生了法律效力，《水岸花都小区前期物业管理合同》即应当终止。解除合同亦是终止合同的一种方式，且前期合同约定的履行期限未满，使用解除一词并无不当，意思表示明确，即《水岸花都小区前期物业管理合同》约定的权利义务不再履行，前期物业服务企业绿城物业公司应当向水岸花都业委会办理移交，退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料等。上诉人绿城物业公司关于不能用解聘来取代终止的上诉理由不成立，不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由平江县绿城物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 值
审判员 华 雷
审判员 徐 艳
二〇一六年十二月二十八日
书记员 马任聪