南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）玄民初字第1722号
原告南京市玄武区人民政府梅园新村办事处，住所地在南京市富贵巷18号。
法定代表人史庆锋，南京市玄武区人民政府梅园新村办事处主任。
委托代理人汤静，江苏知行律师事务所律师。
被告杜小洪，男，1969年11月22日生，汉族。
委托代理人孙凯、李晨，江苏法德永衡律师事务所律师。
原告南京市玄武区人民政府梅园新村办事处（以下简称梅园办事处）诉被告杜小洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汤静，被告杜小洪及其委托代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年11月9日签订租房协议，约定由被告承租原告所有的南京市玄武区珠江路687号门面房（以下简称珠江路687号门面房）经营汽车修理厂，租期为2010年12月1日至2011年11月30日。租期届满后，原告提出收回房屋，但被告拒绝搬出，仍占用使用房屋并拖欠租金。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2010年11月9日签订的租房协议书，被告将承租房屋腾空后返还原告；支付2011年12月1日至2012年12月30日的租金48750元。
被告辩称：被告提交的证据证明被告在1999年开始承租房屋时，该租赁标的只是简易铁皮房屋，被告承租后，将原有的铁皮屋拆除，重新修建了砖瓦结构的房屋，故原先的租赁房屋实际系被告出资建设。2001年因路面拓宽，原告与被告达成补充协议，在原告拆除由被告修建的砖瓦结构的房屋后，由被告出资，原告来进行复建房屋的建设。复建房建好后，原告不能提供房屋合法的有效证明，故原、被告签订的租房协议书应属无效合同。因建设该房屋的资金由被告所出，所以对于该房屋的构筑材料，被告作为实际投入人应当享有合法所有权，在租房协议无效的情况下，被告不负有向原告返还上述房屋的义务。原、被告在租房协议中约定是“先交款后使用原则”，被告履行交付房屋租金的义务是在每年的12月1日之前。原告关于2010年12月1日至2011年12月30的租金的权利主张应在2010年12月1日后的一年时间内提出，故原告关于租金的请求权在2011年11月30日时诉讼时效就已届满。即使合同无效，原告的诉讼请求也已超过两年的诉讼时效。合同无效，双方应按照过错承担相应的责任，如该房屋被有关部门强行拆除，被告即将面临搬迁、停业等损失，故被告保留另案向原告追索的权利。
经审理查明：被告自1999年开始承租南京市玄武区后宰门街102号（现为珠江路687号）门面房屋经营众邦汽修部。2001年5月12日，南京市玄武区人民政府后宰门办事处（以下简称后宰门办事处，协议甲方）与被告（协议乙方）签订《补充协议》，约定：在南京市市政道路建设需要，拆除后宰门街102号门面房大部分面积；甲方同意将复建完毕后的门面房一间租赁给乙方，乙方自愿承担复建房的部分资金，数额为40000元；甲方同意乙方投入的资金，在今后的房租中扣除。协议签订后，被告原承租房屋拆除。
2001年12月1日，原、被告签订租房协议，约定：原告将珠江路687号门面房1楼1间、2楼1间，后面2层小楼1楼使用面积为31平方米、2楼2间使用面积为31平方米，共计使用面积为134平方米出租给被告；房产权属原告，在协议期间内使用权归被告等内容。此后，被告一直承租上述房屋并缴纳租金至2011年11月30日。
2010年11月9日，后宰门办事处（协议甲方）与被告（协议乙方）签订租房协议书一份，约定：甲方将珠江路687号门面房（原一楼1间约40平方米、二楼1间约36平方米、原二楼1楼31平方米、二楼2间61平方米，共计130平方米）出租给乙方；出租期限1年，自2010年12月1日至2011年11月30日止；第一年租金为45000元；双方商定采取先交款后使用的原则，每半年付年租金的50%。此后，双方未再签订租赁合同。
2012年6月4日，原南京市玄武区人民政府梅园新村街道办事处与后宰门办事处合并成立新的梅园新村街道办事处，即本案原告。因被告未缴纳2011年12月1日至2012年12月30日的租金，原告遂诉至本院。
另查明，原告对被告所承租使用的珠江路687号门面房未能提供建设工程规划许可及其他建设审批手续。
审理过程中，被告坚持认为其原承租使用的原告房屋为简易铁皮围挡，系被告出资翻建成砖瓦结构的房屋。上述房屋拆除后，复建房屋，即现所承租使用房屋系由被告出资40000元建设，故被告应享有现珠江路687号门面房的所有权。被告另认为2011年11月30日之后，被告继续向原告交纳租金，但系原告拒绝收取，导致被告未能缴纳后续的租金。
被告为此举证了：被告与原告工作人员关于涉案房屋进行协商会谈的四段谈话录音及根据录音整理的书面文字材料。
在第一段录音中，被告说：“街道和我讲过，我从来没有欠过街道钱……”原告工作人员马某说：“这一点我们是认可的”。
在第三段录音中，被告向原告工作人员陈述1999年承租房屋时房屋为简易铁皮围挡及复建房屋时由其出资40000元的情况。对此，原告的工作人员秦某回复称：“小杜（指被告）来的时候，当时这个地方是一个废品收购站，老王（原承租人）他搞的仓库，很简易，确实是一个简易的房子。我说你搞什么，他（指被告）说我搞汽车快修，那你搞汽车这块就搞吧。当时我们同意你搞的，……”，“……，这个里面呢，可能他自己，动作做的大一点，什么盖瓦喽……，因为你根据你生产的需要你搞。……，他（指被告）说我整修一下，要装修一下，我说你装修就装修，……”。当被告在谈话中提到复建时由其出资40000元时，原告工作人员瞿某回复：“……，应该是，小杜就没有掏过钱”。
被告另提供了其缴纳租金至2011年11月30日的票据，以证明被告出资的40000元并未在房屋租金中予以抵扣。
原告对被告所提交上述证据的真实性不持异议。原告认为被告并未出资40000元。
以上事实由租房协议书、收据、补充协议、南京市人民政府宁政复（2012）83号批复及本院庭审笔录所证实。
本院认为：被告所提交的录音证据中原告工作人员的表述内容并不能证明被告原使用房屋系由被告重新建设，即使原房屋系被告重新建设，亦在2010年复建时被拆除。被告以此作为拒绝返还房屋的抗辩理由，不能成立。关于2010年双方签订补充协议后的复建房屋，即现被告所使用房屋，被告主张由其出资40000元，故所有权应属被告所有。对此，被告并未举证其出资40000元的证据，即使被告出资40000元，根据双方2010年签订的补充协议，该出资系由被告垫资后以租金充抵，建设方仍为原告。原、被告签订的补充协议、2001年12月1日的租房协议、2010年11月9日的租房协议书均表明被告对原告系房屋建设方及出租方的认可。被告据此主张其对房屋的所有权，本院不予支持。
因原告对所出租房屋未能提供建设工程规划许可及其他建设审批手续，故双方签订的《租房协议书》应属无效合同。原告要求解除双方租赁合同的请求，应予驳回。因无效合同所取得的财产应予返还，原告要求被告返还珠江路678号门面房屋的请求，本院予以支持。同时，租赁合同无效之后财产的返还既包括有形的财产即房屋，也应当包括承租人实际占有房屋期间在事实上所获得的收益，由于承租人基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋使用费正是这种折价方式的体现。故原告主张2011年12月1日至2012年12月30日的租金，实际系被告实际占有房屋期间在事实上所获得的收益的返还，该项诉请并不适用双方关于无效合同中租金支付请求权的诉讼时效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条亦规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因被告已实际使用房屋至今，故原告按照双方租房协议书约定的租金标准（每月3750元）主张2011年12月1日至2012年12月30日的租金48750元，并无不当，本院予以支持。被告主张其向原告支付租金但原告拒绝收取的事实，无证据证明，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杜小洪于本判决生效之日起十日内将南京市玄武区珠江路687号门面房屋腾空后返还原告南京市玄武区人民政府梅园新村办事处。
二、被告杜小洪于本判决生效之日起十日内给付原告南京市玄武区人民政府梅园新村办事处2011年12月1日至2012年12月30日期间的房屋使用费用48750元。
三、驳回原告南京市玄武区人民政府梅园新村办事处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1099元，由被告负担（此款原告已预交，被告在履行给付义务时加付此款）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 孙晓彦
人民陪审员 臧皖青
二〇一三年十一月十五日
见习书记员 秦 璇