北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第05924号
原告北京法政王府物业管理中心，住所地北京市昌平区北七家镇王府公寓3-30。
法定代表人张小勇，总经理。
委托代理人孙丽，女，1975年11月4日出生。
被告王旭晓，女，1952年1月1日出生。
原告北京法政王府物业管理中心（以下简称法政物业中心）与被告王旭晓物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法政物业中心的委托代理人孙丽，被告王旭晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告法政物业中心诉称：2001年9月19日，原、被告协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第三条约定，被告应按住宅建筑面积每月每平方米1.50元的标准向原告支付物业管理公共服务费。原告依约履行物业管理服务后，被告从2002年10月至今未履行付款义务。期间，原告采用电话、书面发信函等方式不间断地向被告催要欠款，但被告始终未支付欠款，截止到2015年2月，被告已拖欠物业管理公共服务费27510.60元。根据该协议第八条第四款约定，被告还应向原告支付违约金10879.97元。综上，原告在与被告签订协议后，在被告未付款情况下仍按约定履行物业管理服务义务，并积极催要欠款，但被告始终置之不理，被告的行为给原告造成了很大的经济损失。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付原告物业管理费27510.60元，逾期付款违约金10879.97元，并计算至付清之日止；2、全部诉讼费用由被告承担。
被告王旭晓辩称：一、造成物业纠纷的事实：1、纠纷起因。我于2001年9月19日与北京法政王府物业管理中心xx小区管理处签订前期物业管理服务协议，并交付了至2002年9月的物业管理费和暖气费等，也交纳了公共维修基金。2002年5月，管理处在业主不知情的情况下擅自把楼前绿地改成健身游乐场，破坏了原有规划与居住环境，极大地影响了业主生活。15楼一、二单元受影响更为严重，与管理处多次交涉，并给法政集团递交了书面信件，都没有答复和解决问题。自2003年年初起，非典流行，回小区住的人增多，游乐场更是吵闹，从早到晚熙熙攘攘，还出现过一早在此摆摊卖东西的事情，门前绿地也成了大人孩子们及宠物狗游戏甚至大小便的地方。出于无奈，我们要求管理处规定游乐场使用时间，加以管理，并在游乐场张贴了给各位高邻的布告。当时李军为主任，还曾答应过栽种柏树墙等方式来隔断声音、阻止人与宠物进入绿地等方式，但都未见行动。事情发展越来越引起本楼业主不满，也多次有人找物业，但都不见物业行动。2003年6月12日，我和本楼一单元102号业主再次正式写了给管理处并转法政集团的信函，征询本楼3个单元业主意见，共有16户签名，并递交管理处，要求解决问题，并声明在问题解决之前不交任何费用（包括物业费和供暖费）。这是物业纠纷的起因。我签订的前期物业管理服务协议，本应在正式签订物业管理合同时中止，但至今仍未见签订。根据前期协议，是物业管理处违约在先，协议第一条根本没有做到，这给业主造成极大生活困扰，不能好好休息，影响身体，不能安静地工作学习，以至于不能正常居住，已经造成业主的损失。多次与物业交涉，占用大量精力时间，同样是业主的损失。根据第八条违约责任第一点，“未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方定期改正，愈期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”原告在给法院的诉状中所说的“依约履行物业管理服务”不成立。2、纠纷延续。物业纠纷其因是违规建健身场所，又不加管理。在此期间，纠纷起因没有消除，并继续延续。其间如果有未尽物业服务义务的问题出现，都会被告知“没交物业费”而不予理睬。如屋外前后的下水管脱开长期没人解决，我往物业打电话或去人找，开口就是没交费不给修。到现在为止，南面的下水管接上了，而北面的仍然没有安上，而南面的已经造成房间内墙皮、地板、踢脚线因长期潮湿而发黑脱皮开裂腐烂。北边经常被乱堆垃圾。有一次物业还把北面我种的丁香等树全部铲平，扬言是我去要求的，后来自己发现不对了，许诺第二年春天补种，也没有下文。南面园子里出现多次大水管漏水、发水现象，所种树木一次次被泡死，修理后从来不给整理园子。有时留一个大坑就走人。围绕业主房屋前后可描述为“南面是游乐场，北面是垃圾站”。另外，我已多次看到报道乱拉电线给电动车充电出现事故，现在我楼上就拉有电线，从我家北阳台前直到路口，这是不是物业管理的范围？所以，原告“依约履行物业管理服务”是不成立的，与事实不符。3、从纠纷到侵权与侵权纠正。屋外下水管的不修理已经损害了房屋内部，已经造成了侵权，而房屋内部更是因为公共设施与物业管理出现大问题，造成侵权。2001年装修完毕入住后，2003年上半年就出现楼上下水管道堵塞冒水浸泡进而下漏至我家厨房，涉及到客厅。厨房一面橱柜连同橱柜内部所放置的厨房小电器、食品等全部泡坏。2003年年底在当时管理处主任小刘主持下修理了楼上的管道，再把我家厨房东面泡坏的橱柜拆除，重新铺设地砖和贴墙面磁砖，安装新的橱柜。当时我承担了800元费用，主要是新橱柜中有一个收物柜，其他为物业承担。我当时很感谢物业的服务，纠正了侵权，我对于自己的其他损失也没有提出赔偿的要求。但此时，我仍然没交管理费与供暖费，因为这是上一个问题遗留下的。4、侵权扩大。实际上楼上的管道仍然没有修好，经常会沿厨房与客厅的隔墙往下漏水。楼上业主为避免堵塞冒水，每个月必须回来找物业疏通下水管道，以至后来不胜其烦，乃至卖掉房子。2006年楼上换业主后，有两次严重的因下水道堵塞浸泡楼上后殃及我家厨房与客厅的情况。第一次为2007年10月，当时不仅厨房像下雨，客厅里往下漏水冲到桌子上，损坏桌上放的东西，当时就有温馨公寓设计图、附件四原件等文件，还有秦理斌书法和张春新绘画各一张（均为著名书画家）。漏水一直蔓延到整个客厅，地板被泡坏起缝。楼上业主也只好请物业定期疏通，但仍然会有不时漏水的现象存在。第二次严重的浸泡约为2011年1月，发现楼上漏水时是我叫的物业，管理处来了两个工人到楼上修理，却对我家厨房满地的水不管不问，说是你没交物业费管理处没让修，造成侵权的扩大。同年约6月前后，楼上业主让管理处对下水管道进行了改造，之后没发生过楼上管道堵塞冒水漏到我家的现象。但是又发现我家下水主管道仍然不时漏水，多次与物业说都是以物业费没交为由不给修理。因此，我家厨房持续出现满地脏水的情况，橱柜变形，橱脚发黑腐烂，屋里气味难闻，还产生各种飞虫、爬虫。5、纠纷起因消除与交费。这种情况一直持续到2014年11月。2014年夏秋接到物业处电话，并上门告知门前游乐场已经拆走，要求交纳相关费用。我与楼上业主一起找新上任王姓主任，给他讲了不交费用的起因与持续原因。我表示愿意与物业管理处处理好关系，但我坚持要让物业去把主管道的漏洞补上（后来用的胶，开始还说要我自己买胶）。11月11日，我特意去交了2003至2014年的取暖费，王主任自己去我家看了并拍下当时厨房的情况，让维修队长用胶把漏洞补上。我说不漏之后我要把厨房和厅重新装修，也找好了装修队，并表示可以从2014年起交管理费。但王主任说不能收，一定要从头交。我要求与管理中心的法人谈，请他约时间，但后来没有任何信息，等来的就是这次的法院传票。主管道漏水，这是房屋的共用部位和共用设施，难道不是物业的管理范围吗？如今我家北边的卫生间下水管道又有渗漏，我也想知道这是不是物业的管理范围。上次我要装修，物业又以交清物业费为前提不让装，现在我也不敢装了，主管道有问题怎么装？纠纷起因虽已消除，但后续十几年管理处的管理失误与侵权行为，给我造成的直接损失除了已经泡坏的生活用品、书画作品外，厨房的橱柜、地面、客厅的顶部、墙面、地板都被泡坏；间接损失就是不能居住，一直这十年来亲戚朋友来京只能重新租房或住宾馆。同时这边房屋也不能出租。如果按10年的出租房计算，因物业管理失误与侵权造成的经济损失是可以计算的。二、关于原告书面发函、发律师函催交物业费的问题。原告提交催缴函及律师函应该是为了造成一直在催而我不交费的事实。其实我从来没有否认过这个事实，而且我不仅是没交管理费，同时也没交供暖费。我知道管理处一直在催，但我一直在回应。管理处不仅有电话、上门催交、发催交信、律师函，还多次断电、断煤气来提醒我交费，特别是在换电表、换煤气表时，都要求先结清物业费用再给换。物业管理处几任主任，从李军等到现在的王姓主任，哪个没谈过多次？应该说，我们花费的时间和精力，要比发个催款函多得多。我这次看到的催交函中有几份令人不解：2012年3月26日、2013年5月23日是以EMS发的催款函，但本人根本没有签收，这函到底发没发？是否可以作为物证？从物业管理处直接就能看到我家，以特快专递送交，有这必要吗？同样，2009年11月13日的律师函也是由EMS送交，本人从来没见过。而且北京市鼎恒律师事务所居然没有章，盖的是物业管理处的章，律师签名都是打印的而不是亲笔签名，即使收到了，我能相信这是律师函吗？我认为这是造假，请法院质询其原因。这次原告提供给法院的催交信分别为2002年11月30日、2004年6月3日、2005年5月31日、2006年8月21日、2007年5月10日、2008年11月15日、2011年9月15日、2012年3月26日、2013年5月23日、2014年2月15日，还有2009年11月13日的律师函。我还可以补充一份没有列出的催交函与律师函。催交函日期为2009年6月11日，律师函日期为2007年12月5日。催交函与律师函均贴于业主大门上。律师催告函，不仅没有律师事务所盖章，律师名字也是打印的，我当时查过该家律师事务所，并用查到的号码打过几次电话，均无人接，而且一看就知道这是法政所属的事务所，也就不再理会。这样的律师函不仅不具有法律效果，而且已经构成侵犯业主隐私的事实，贴到我门上的催交函同样侵犯了业主隐私。另外，我曾多次接到房产中介公司的电话，问我是不是要卖房或租房，他们所打电话是我城里住处的座机。我问过管理处他们为什么会有我的座机号码，管理处说可能是前任管理者所为。单从这一件事看，管理处对于保护业主的隐私是相当有问题的。我于5月接到一个电话，第一句就说是法院，问我29号为什么没出庭，我当时觉得是骗子电话，当即挂机。看到传票后，发现与传票上的第一个日期一致，令人感到恐怖。我希望这只是一个巧合。三、我为什么不先起诉。第一，我认为业主与管理处的关系应该是和谐友好互相照顾的关系，而不应该是弄上法庭这种不说敌对也是相互极不友好的关系。在2002年6月致管理处交法政集团的函中，我讲过寻求舆论与法律的支持，并提醒管理处关注。当时的管理处负责人一直是说可以解决的事尽量自己解决，而我们更愿意相信是可以解决的。当然事实并非如此。第二，管理处是一个大集团，而业主都是“散户”，以一己之力去与一个大集团抗衡，所受的困扰和打击是可想而知的。2004年12月我在给管理处再一次提交信函时提到，当前消费者协会正在讨论“霸王条款”问题，请管理处对号入座一下，其实讲的就是这个问题。事实也如此，管理处一直是以强硬的态度来对待业主，从不说自己的错，除了催款之外，该做的几乎没做。最后成为打官司专业户。我也知道几乎邻居都被起诉而且都败诉了。不仅如此，我还经历过多次被断电、断煤气来索要物业费的事，每次都是与管理处理论后恢复。前几年，我家防盗门被塞进口香胶，我感觉不是孩子所为，但我没有根据说是谁干的，但至少也可以看出小区保安服务的水平了，这也是我后来极少来这边居住的原因，一是漏水之事，二是觉得安全没有保障。个人与物业集团的抗衡，处处显现出不合理与不平等。本楼被判败诉的居民有的已经搬离，即使认命也是愤愤不平，而物业却无所改进。第三，我的时间与精力有限。2014年我是想息事宁人的，既不想浪费时间和精力，也不想追究物业管理处的过失或是索赔，而是希望重新开始在这里居住，与物业管理处建立正常良好的关系，并且已经联系了装修队想把厨房和厅装修一下。我因此交了前十几年的供暖费，并表示可以从2014年起交物业费。但王姓主任拒不接受，一定要补齐以前的物业费，而且不交清不能装修。但是如前所诉，管理处违约在先，侵权为继，这两万多元物业费根本抵不上我的直接和间接的物质损失，更不用说精神名誉方面的损失了。我没有索赔与追究物业管理处的法律责任已经是退让了。管理处在没有任何回复与沟通的情况下自行起诉，这是我没有想到的。至此，我也只能积极应诉，寻求法律的公正，让物业管理走上合理合法的途径。
经审理查明：被告系北京市昌平区xx小区x室的业主，房屋建筑面积为123.09平方米。2001年9月19日，原告法政物业中心（甲方）与被告王旭晓（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.50元的标准收取；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，并累计加收。现王旭晓未交纳2002年10月1日至2015年2月28日期间的物业费27510.60元。因原告法政物业中心停止了该小区内的生活热水供应，其表示同意在每户物业费中扣除800元作为补偿。
上述事实，有原、被告的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、交费收据、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：被告王旭晓与原告北京法政王府物业管理中心签订的《前期物业管理服务协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告提供了物业服务，被告作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳物业费。现原告要求被告交纳物业费，理由正当，证据充足，本院予以支持。原告同意扣减物业费800元，本院不持异议。被告提出的原告存在多种未尽物业服务义务的情形一节，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持；但现有证据无法证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。原告可在交费后要求原告履行相应义务。被告提出的下水主管道漏水及相应的损失赔偿问题一节，可通过其他方式另行解决。
另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王旭晓给付原告北京法政王府物业管理中心二○○二年十月一日至二○一五年二月二十八日期间的物业费二万六千七百一十元六角，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京法政王府物业管理中心的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百六十元，由原告北京法政王府物业管理中心负担二百九十二元，已交纳；由被告王旭晓负担四百六十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 娟
人民陪审员 姚秀凤
人民陪审员 王秋华
二〇一五年九月十四日
书 记 员 张思维