湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀中民一终字第25号
上诉人（原审被告）李晓林。
委托代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金林松。
委托代理人李光家，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312199510603214。
被上诉人（原审被告）怀化好安居房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路178号。
法定代表人龙宪忠，该公司董事长。
委托代理人丁健（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312200010441875。
上诉人李晓林因与被上诉人怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）、被上诉人金林松房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日受理后，依法组成合议庭于2015年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人李晓林的委托代理人梁荣、被上诉人金林松及其委托代理人李光家、被上诉人怀化好安居房地产开发有限公司委托代理人丁健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月28日，好安居公司（甲方）因开发“新天地城市广场”项目，与金林松（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定：甲方拆迁乙方所有的房屋（户名金林松，房产证号：怀房权证字第××号，国有土地使用权证号：怀国用（2005）第出231号，总产权面积1284.87平方米）；门面按1：1补偿给乙方，甲方确保乙方的门面临人民北路的临街长度为15.2米，即四个门面，每个门面宽度3.8米，临街长度定下后，根据应补门面面积，往步行街延伸长度；二楼及以上楼层按产权面积1：1.3补偿产权面积，具体位置在项目开盘后由乙方选定6楼以上的房屋；甲方为乙方办理乙方名义下的土地、房产两证，所需的税费由甲方全额承担，两证在交房后一年内办完，同时还就过渡期限等内容进行了约定。2010年11月29日，好安居公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，其中约定一楼门面产权置换，从原《合同》中房屋面积置换比例1：1提高到1：1.08。“新天地城市广场”项目完成后，2013年10月5日，好安居公司交付了原告一楼门面共7个（111、112、113、114、118、119、155号）。2013年12月25日，金林松与好安居公司就交房后的相关事宜形成《拆迁安置纪要》，双方就实际面积的补偿进行了结算，确定一楼应补原告套内建筑面积293.718平方米，实补了七个门面（111、112、113、114、118、119、155号）套内建筑面积283.09平方米，差额面积部分由好安居公司再折价补偿105万元，一楼的155号门面金林松委托好安居公司统一出租，该门面出租给了张春艳（租赁期限自2013年11月24日至2018年11月24日）。此后，金林松收取了该门面的相应租金。2014年8月19日，好安居公司承诺：关于房产办证的问题，我们将积极协调相关部门，力争在2014年12月31日以前办好。2014年6月28日，好安居公司与李晓林签订《商品房买卖合同》，约定好安居公司将其开发的“新天地城市广场”门面15个（含本案涉及的155号门面）出售给李晓林，好安居公司于2014年6月20日开具收据收取了购房款500万元，但这笔500万元的购房款是肖晚霞于2014年6月13日转账支付的，李晓林对该笔500万元购房款的支付并不知情。
另查明，2014年9月27日，好安居公司向金林松夫妇出具承诺书1份，承认其公司与李晓林之间实际上是借贷关系，借了李晓林本金500万元，利率是月息6分，其公司与李晓林之间就155号门面（属金林松的拆迁安置房）签了假购房合同。
原审法院认为：金林松以其拥有合法产权手续的自有房屋，采取产权调换的形式，与好安居公司达成了《房屋拆迁补偿安置合同》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》的合同约定，该合同约定明确了拆迁人（被告好安居公司）以位置、用途特定的房屋对被拆迁人（原告）予以补偿安置，双方之间的拆迁补偿安置协议内容未违反法律法规禁止性规定，意思表示真实，合法有效。金林松与好安居公司之间的拆迁补偿安置协议，本质上是采取产权调换为补偿方式的以物易物的互易合同，该协议不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也作了明确的约定，因此，该协议约定的标的物（即安置用房）具有了特定性。依照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第七条之规定，金林松对该协议约定的安置用房的债权依法具有了物权性质的优先效力（即视为一种特种债权），而特种债权优先权作为一种特殊的具有担保物权性质的优先权，其优先权由法律直接规定而无须公示，故金林松对该协议约定的安置用房的特种债权具有对抗第三人的排他性效力，金林松要求好安居公司履行双方之间签订的《房屋拆迁补偿安置合同》的诉讼请求，予以支持。好安居公司作为拆迁人（相对于原告），又于2014年6月28日与李晓林签订《商品房买卖合同》，将其与金林松之间拆迁补偿安置协议中约定的155号门面出售给李晓林，好安居公司的该民事行为相对于金林松来说是一种侵权行为。李晓林与好安居公司于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》，虽然李晓林据此拥有该合同约定的155号门面的债权请求权，但金林松与好安居公司之间的《房屋拆迁补偿安置合同》于2010年11月28日就早已签订，金林松也于2013年10月5日就已经收取了该155号门面并行使了占有、管理收益权，且因金林松对该155号门面拥有对抗第三人的排他性效力的物权优先效力的特种债权，故好安居公司应依法交付该155号门面给原告，李晓林不能取得该155号门面，可依法向好安居公司主张违约赔偿责任。金林松（乙方）与好安居公司（甲方）签订的《房屋拆迁补偿安置合同》约定“甲方为乙方办理乙方名义下的土地、房产两证，所需的税费由甲方全额承担，两证在交房后一年内办完”，金林松于2013年10月5日就已经收取了该合同约定的155号门面，好安居公司至今已交房给金林松使用了一年多，且好安居公司又书面承诺了在2014年12月31日以前办好房屋产权证，故依约应为金林松办理好该155号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证，考虑到办理房屋产权证需政府职能部门行政审批，综合本案案情，酌定好安居公司在本判决生效后60日内为金林松办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十五条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告怀化好安居房地产开发有限公司履行其与原告金林松签订的《房屋拆迁补偿安置合同》；二、被告怀化好安居房地产开发有限公司为原告金林松办理好新天地城市广场临街40栋一楼的155号门面的房屋所有权证及国有土地使用权证到原告金林松名下，于本判决生效后60日内办理完毕。案件受理费500元，由被告怀化好安居房地产开发有限公司承担。
宣判后，李晓林不服，上诉称：一、原判有选择性地查明认定案情，在事实的认定上偏袒被上诉人一方。1、本案诉争的155号门面已由上诉人以公平交易的方式购买且办理了网签，预告登记程序也已经启动，被上诉人要求155号门面过户登记已无可能，但一审对这一关键事实没有做任何认定。2、原审认定上诉人对500万元的购房款支付不知情，并认定好安居房地产公司给金林松出具的《承诺书》的真实性，完全背离客观事实。二、原判适用法律不当，判决显失公正。原判适用最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释第七条，与《物权法》第106条规定相抵触。上诉人购买155号门面是在2014年6月，原判应适用物权法第106条关于善意取得的规定；最高人民法院上述司法解释于2003年6月1日出台，物权法于2007年10月1日颁布实施，当两者之间的规定出现抵触时，无论是从出台的时间先后还是法律的层级来看，本案均应适用物权法第106条。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人金林松的诉讼请求。
被上诉人好安居公司以及被上诉人金林松当庭答辩称：一审认定事实清楚，处理正确，请求维持原判。
上诉人李晓林对一审认定其与好安居公司之间的房屋买卖合同关系为民间借贷关系有异议、对认定支付500万元购房款李晓林不知情有异议，对一审认定的其他事实没有异议。被上诉人好安居公司与被上诉人金林松对一审认定的事实没有异议。本院对一审查明的事实而各方当事人没有异议的部分予以确认。
另查明，2014年6月20日，李晓林向好安居公司交纳人民币500万元房款，2014年6月28日，好安居公司与李晓林签订了《商品房买卖合同》，向有关部门办理了网签手续并申请办理预告登记，预告登记尚在办理之中。
还查明，好安居公司于2013年8月将155号门面交付给金林松，金林松委托管理公司于8月31日将该房屋出租给他人并收取了租金。
本院认为，本案案由为拆迁安置补偿合同纠纷，处理的是拆迁人与被拆迁人之间的法律关系，即好安居公司与金林松之间的关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。拆迁安置合同是一种以物易物的互易合同。被拆迁人在对原房屋拥有所有权的情况下调换新的房屋，被拆迁人享有的债权是特种债权，有优先于其它债权的效力。李晓林与好安居公司签订商品房买卖合同，缴纳了全部房款，在职能部门办理了网签手续，并申请预告登记，是商品房买卖合同关系；一审法院认定双方系民间借贷关系，仅凭好安居公司向被上诉人金林松单方出具的承诺书，明显证据不足。李晓林对好安居公司的普通债权，不能对抗金林松的特种债权。
关于上诉人提出应当适用《物权法》第一百零六条的规定的问题，因李晓林尚未取得争议房屋的所有权，不符合该条规定的善意取得的条件，不能适用《物权法》的该规定，上诉人该上诉主张不能成立。综上所述，原审法院认定事实部分错误，但处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人李晓林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 周永连
审 判 员 欧晓林
二〇一五年一月三十日
代理书记员 唐红霞