江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2950号
上诉人（原审被告）苏州钧禾文化传播有限公司。
委托代理人兰志广，江苏达因律师事务所律师。
委托代理人陈凯，江苏达因律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）苏州市木渎中小企业发展有限公司。
委托代理人庞磊，江苏益友天元律师事务所律师。
委托代理人何非，江苏益友天元律师事务所律师。
上诉人苏州钧禾文化传播有限公司（以下简称钧禾文化公司）因与被上诉人苏州市木渎中小企业发展有限公司（以下简称木渎中小企业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴木民初字第652号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月8日，木渎中小企业公司（甲方、出租方）与顾生龙（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于苏州市吴中区木渎镇金枫路128号1幢7层的房屋（788平方米）出租乙方作办公使用；租赁期限自2014年3月8日至2017年3月7日止，每季度租金82740元，按每季度结算一次，提前10天支付下季度房租；若拖欠房租1个月以上的，甲方有权解除合同、收回出租房屋；乙方就承租的房屋所进行的装修、装饰费用由乙方自行承担，租赁合同期满或甲方依据约定或法定条件解除双方租赁合同的，其装修、装饰无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿；甲方在租赁期内给予乙方第一年免租期。2014年2月20日，钧禾文化公司注册成立，顾生龙系钧禾文化公司公司股东，后钧禾文化公司在上述《房屋租赁合同》下方承租方处加盖公章予以确认。2015年5月20日，木渎中小企业公司向钧禾文化公司邮寄律师函，要求与钧禾文化公司解除房屋租赁合同，没收钧禾文化公司交付的房屋押金，并要求返还承租房屋，支付违约金等。次日，钧禾文化公司收到上述律师函。
原审庭审中，木渎中小企业公司陈述，顾生龙系钧禾文化公司公司的股东及首位法定代表人，2014年1月8日，顾生龙为注册成立钧禾文化公司公司与木渎中小企业公司签订房屋租赁合同，后钧禾文化公司公司注册成立后，又在上述房屋租赁合同的承租方处加盖公章成为承租方。双方一致确认：钧禾文化公司尚有押金106380元在木渎中小企业公司处；钧禾文化公司自2015年3月8日起未支付木渎中小企业公司房租。木渎中小企业公司庭审中明确表示愿意将钧禾文化公司缴纳的押金106380元冲抵钧禾文化公司拖欠的房租或者房屋使用费。
以上事实，由木渎中小企业公司提供的《房屋租赁合同》、律师函、同意转租房屋声明、邮寄凭证等及本案庭审笔录予以证实。
原审原告木渎中小企业公司的诉讼请求为：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2015年5月22日起解除；2、钧禾文化公司将承租木渎中小企业公司的房屋腾空、迁出并返还木渎中小企业公司；3、钧禾文化公司支付木渎中小企业公司自2015年3月8日起至实际给付之日止、按每季度82740元的标准计算的房租或房屋使用费。
原审法院认为，木渎中小企业公司、钧禾文化公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，钧禾文化公司作为涉案房屋的承租方理应按约全面履行合同义务。现钧禾文化公司至今未按约支付2015年3月8日之后的房租，故木渎中小企业公司有权要求解除其与钧禾文化公司之间的《房屋租赁合同》及要求钧禾文化公司腾空、迁出并返还承租房屋。至于解除《房屋租赁合同》的时间点问题，钧禾文化公司于2015年5月21日收到木渎中小企业公司邮寄的要求解除合同的律师函，故原审法院认为木渎中小企业公司要求确认双方之间的房屋租赁合同自2015年5月22日起解除的诉请符合法律规定，应予以支持。另，因钧禾文化公司自2015年3月8日起未支付木渎中小企业公司房租，故木渎中小企业公司要求钧禾文化公司自2015年3月8日起至实际迁出之日止、按每季度租金82740元标准计算的房租或房屋使用费，于法有据，原审法院予以支持。因钧禾文化公司在木渎中小企业公司处尚有106380元押金，鉴于钧禾文化公司已拖欠木渎中小企业公司房租，且木渎中小企业公司亦同意将上述押金在钧禾文化公司拖欠的房租中予以抵扣，原审法院尊自自愿，故该款应当冲抵房租。关于钧禾文化公司辩称木渎中小企业公司未将承诺的配套设施落实到位，并要求木渎中小企业公司赔偿损失，因钧禾文化公司未提供证据证实，故对该项辩称，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、苏州市木渎中小企业发展有限公司与苏州钧禾文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年5月22日起解除。二、苏州钧禾文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内将位于苏州市吴中区木渎镇金枫路128号1幢7层（788平方米）的房屋腾空、迁出并返还苏州市木渎中小企业发展有限公司。三、苏州钧禾文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内支付苏州市木渎中小企业发展有限公司自2015年3月8日起至实际迁出之日止、按每季度租金82740元标准计算的房租或房屋使用费（在实际应付金额中扣除106380元）。案件受理费5379元，由苏州钧禾文化传播有限公司负担。
上诉人钧禾文化公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清。双方于2014年1月8日签订了租期为三年的房屋租赁合同。上诉人公司的性质为文化传媒，对环境及物业由极高的要求，被上诉人当时急于招商引资，便承诺上诉人：首年免租金，在免租期内被上诉人保证周围环境，保证上诉人享有干净整洁的环境用于经营。事实上被上诉人至今仍对杂乱无章的环境视而不顾，违背了合同签订时的承诺，且上诉人多次要求被上诉人整改环境，被上诉人均以各种理由搪塞拒绝，严重违背诚实信用原则。因被上诉人违约在先，上诉人在杂乱恶劣的环境中根本无法正常经营，租赁合同的目的无法实现，故上诉人自2015年3月8日起未支付租金。请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判。
被上诉人木渎中小企业公司二审辩称，上诉人所称的环境问题系物业公司负责范畴，与房屋出租方无关，上诉人称房屋出租方曾经对环境作出承诺没有证据支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人钧禾文化公司提供了一组照片，欲证明被上诉人没有按照合同约定履行义务，环境脏乱差，其要求被上诉人改进，被上诉人都没有改进。被上诉人木渎中小企业公司对照片的真实性不予确认，且认为与本案没有关联性。
二审中，上诉人钧禾文化公司称，2015年11月19日被上诉人突然将上诉人公司大门锁住，并断了电，上诉人无奈选择报警，在警察协调下，被上诉人打开了门。2015年11月20日被上诉人再次将上诉人公司大门锁上，上诉人再次报警，但警察也没有办法协调。从2015年11月21日开始被上诉人多次召集社会人员阻止上诉人开门，恐吓上诉人的员工，上诉人曾3次报警求助，2次拨打12345援助热线，但依然不能阻止被上诉人锁门断电断电梯，召集社会人员恐吓上诉人的员工。被上诉人的举动导致上诉人的员工离职、客户退单、上诉人已完全无法经营，给上诉人造成了极大的损失。
被上诉人木渎中小企业公司向本院提交书面说明称，一审判决确定的上诉期满后，由于一审法院送达上诉资料时间有一定迟延，被上诉人在上诉期满而未接到上诉通知的情况下，认为一审判决已经生效，从而实施了断电锁门行为。但上诉人并未就此停止办公，而是直接开锁，并向隔壁租户私接电线，继续营业。2016年1月22日上诉人正式撤场。上诉人撤场后认为被上诉人应当赔偿其装修损失，因此一直要求被上诉人与其协商装修补偿事宜。由于一审判决尚未生效，在2016年5月之前诉争房屋一直未对外招租。自2015年3月起上诉人就没有支付过任何款项，为避免损失进一步扩大，被上诉人于2016年5月就诉争房屋对外招商。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，木渎中小企业公司与钧禾文化公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该合同约定，若钧禾文化公司拖欠房租1个月以上的，木渎中小企业公司有权解除合同，收回出租房屋。现钧禾文化公司未按约支付自2015年3月8日起的房租，木渎中小企业公司要求解除合同，合法有据，应予支持。合同解除之后，钧禾文化公司应当将租赁房屋腾空、返还给木渎中小企业公司，并支付木渎中小企业公司拖欠的租金以及至实际迁出之日止的房屋使用费。关于钧禾文化公司上诉认为其拒付租金是因为木渎中小企业公司违约在先，未能保证房屋周围环境干净整洁的上诉理由，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋周围环境未作约定，钧禾文化公司也未提供其他证据证明木渎中小企业公司对房屋周围环境作出过承诺，故钧禾文化公司以木渎中小企业公司违约在先为由拒付租金，缺乏充分有效的依据，本院不予支持。至于二审中钧禾文化公司提出的一审判决作出后双方发生的纠纷，对认定本案房屋租赁合同的解除以及钧禾文化公司应当履行的义务并无影响，钧禾文化公司如认为木渎中小企业公司的行为对其造成损害的，可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10758元，由上诉人苏州钧禾文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 军
审判员 周 红
二〇一六年六月十五日
书记员 王文君