江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终4177号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周徐，男，1975年6月22日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：王宏兵，如东县求正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：如东县种子有限公司，住所地如东经济开发区。
法定代表人：薛爱民，总经理。
委托诉讼代理人：徐海兵，江苏高仁律师事务所律师。
上诉人周徐因与被上诉人如东县种子有限公司（以下简称种子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
周徐上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决驳回上诉人的反诉请求，明显违反公平原则，损害了上诉人的利益；被上诉人明知租赁房屋由近20户人家承租使用，致使上诉人无法交付；对上诉人添附及装潢费用亦被驳回，使得上诉人失去了救济途径；一审判决超出了当事人的诉讼请求；评估报告将无证的1、2号房列入评估范围，其中无证的1、2号房占地面积应在4200平方米中，其价格未在总价中予以扣除。
种子公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
种子公司向一审法院起诉请求：（1）解除双方间的租赁关系；（2）周徐给付2014年全年的租金人民币140700元；（3）周徐搬出承租场所内的全部物件，腾空租赁场地及房屋，并结清水电费，将租赁场所完整地交付种子公司，并支付自2015年1月1日起至完整交付租赁场所之日止的房屋占用费（以年租金210700元为基数计算）；（4）周徐立即拆除搭建的全部违章建筑，排除妨碍。
周徐向一审法院反诉请求：要求种子公司赔偿其损失（待评估后确定）。
一审法院认定事实：2010年4月1日，种子公司与周徐签订房屋租赁协议，协议约定：（1）种子公司将座落于岔河镇通洋路1号，岔河种子站内的二排仓库29间，建筑面积为1500平方米的房屋出租给周徐从事仓储项目；（2）租赁期限自2010年4月1日起至2010年12月31日止；（3）年租金40000元；（4）租赁期间的水电等费用均由周徐负责处理……水电费由周徐每月按实向水、电部门直接缴纳……协议还对双方的其他权利、义务及违约责任作了详细约定。
协议约定的履行期限届满后，双方未再签订书面协议，周徐仍继续占有、使用案涉房屋，并如期向种子公司缴纳了2013年12月31日前的租赁费用。2014年种子公司与周徐口头约定，自2014年1月1日始，种子公司将其所有的两排仓库、二层办公楼（剔除楼下最东三间）及场地出租给周徐使用，此后双方一直未签订书面租赁合同。2014年12月，周徐向种子公司支付租金70000元。
诉讼过程中，因种子公司、周徐就涉案租赁物的年租金无法形成一致意见，经种子公司申请，一审法院委托江苏海正土地房地产评估有限公司对周徐租赁使用的房屋、场地的年租金价值进行评估。江苏海正土地房地产评估有限公司于2016年8月10日作出苏海估F字（2016）07004号房地产估价报告书，估价报告书载明的估价对象包括：房产、场地4200平方米（东国用93字300509号国有土地使用权证证载），房产分两部分：有证房，房号1、2、3；无证房，无证1#、无证2#。并据以评估出上述租赁物的年租金价值为227900元。庭审中，种子公司与周徐一致确认，估价报告中有证房，房号1、2，对应的是两排仓库，房号3对应的是二层办公楼（剔除楼下最东三间）；评估报告中所载的无证1#、无证2#房不在周徐承租的范围内。种子公司同意在评估报告中将此部分的租金价值予以剔除，要求周徐按年租金210700元标准支付租金、使用费。
此外，庭审中，种子公司与周徐对如下事实不持争议：（1）周徐在承租期间对二层办公楼其中楼上8间、楼下15号、16号、18号、19号（西边有一间小房间）共12间房室内的卫生间、墙面、地面等进行装璜。（2）租赁期间内，周徐在租赁场地内进行了建设，建设地点：在西北角（东西走向）建12间平房、东北角建2间平房、东南角建7间平房。
诉讼中鉴于周徐要求种子公司对其在承租期间就部分房屋室内所作装璜，补偿相应损失，并提出反诉请求，一审法院经其申请，亦委托相关鉴定机构就该部分的费用进行评估，但评估过程中，经通知周徐未缴纳评估费用，故对其申请内容未予评估。对于周徐在租赁期间在租赁场所内的所新建的房屋，因其建设行为未经职能部门审批许可，至庭审期间亦未对所建房屋补办到相关的合法手续，故在无法确定这部分建筑合法性的情况下，一审法院依法告知周徐就该部分反诉请求，一审法院不予处理并委托评估。
另查明，就案涉出租房屋，种子公司领取了东房权证岔河字第××号产权证、出租场地领有东国用（93）字300509号土地使用权证。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，（1）对于租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（2）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；（3）对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但对于出租人，其解除合同需在合理的期限前通知承租人。依据上述规定，当事人双方签订的租赁合同履行期限届满后，若承租人需继续使用租赁物，且租赁期限在六个月以上的，应依法重新签订书面的租赁合同，若未签订书面租赁合同，即使出租人对承租人继续租赁的事实予以认可，但双方间的租赁合同属不定期租赁，合同的任何一方依法随时可以解除合同。本案中，种子公司与周徐曾在协商自愿的基础上订立房屋租赁合同，并实际履行完毕。在合同约定的履行期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但周徐实际继续占有、使用租赁物，并结清2013年前的所有租金。且在2014年1月后双方协商增加租赁物内容，但仍未签订书面合同，周徐向种子公司交纳了部分租金，种子公司亦予以接受，依据法律规定，双方间形成不定期租赁关系。后因种子公司认为周徐未能支付全部租金，且双方就年租金的数额一直未达成协议，种子公司向周徐催要未果故而诉讼要求解除双方间的事实租赁关系，并要求周徐支付2014年租金及2015年1月1日始至实际交付租赁物期间的使用费。依照《中华人民共和国合同法》规定，承租人应当按照约定支付租金，种子公司与周徐在双方租赁合同履行期届满后虽未重新签订书面合同，但鉴于周徐实际占有使用租赁物的事实，双方间在事实上形成不定期租赁合同关系，周徐依法应向种子公司支付合同解除前及至实际交还租赁物止的租金及使用费，种子公司的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金、使用费的具体数额的确定，经种子公司申请，一审法院委托评估公司对案涉租赁物的年租金价值进行了评估，因评估公司在对租赁物的年租金价值进行评估过程中将周徐未租赁的无证房纳入评估，故种子公司在主张要求周徐支付租金及使用费时将该部分费用予以了剔除，周徐虽对评估结论的合理性提出异议，但并未提供相应的证据予以证实，故一审法院对种子公司以年租金价值210700元的标准请求支付租金、使用费的主张予以支持。关于租金使用费的计算期限，庭审中周徐提出其已将案涉房屋租赁给他人使用，虽然其始终就此未向法院提交相应的证据证实该事实，种子公司亦表示对周徐陈述的事实不知情，一审法院仍酌情考虑给予周徐一定期限处理其所称的可能存在的其与其他承租人间的相应事宜，责令其最迟于2016年12月31日前向种子公司交付案涉租赁物。周徐需向种子公司支付的即为2014年1月1日至2016年12月31日的租金、使用费，210700元/年×3年＝632100元，扣除已支付的70000元，周徐尚需支付562100元。
关于种子公司主张的要求周徐结清水电费用的问题，种子公司与周徐虽在2010年的租赁合同中约定了水电费用的支付方式，但在2010的的租赁合同期满后双方未再签订书面的租赁合同，2010年的合同关于各方权利、义务的约定并不当然适用于双方间此后形成的事实租赁关系，且周徐在此后租赁期间具体实际使用的水电数量及是否可自行去相关部门结缴相应费用均不明晰，故对种子公司的该请求一审法院不予支持。种子公司可待确定周徐在租赁期间使用的具体费用并代为缴纳后另行向其主张。
关于种子公司提出的要求周徐排除妨碍，拆除违章建筑的请求，一审法院认为，虽然双方对周徐在租赁场所内进行建设，且所新建的房屋至诉讼期间未取得合法手续的事实不持争议，但对于周徐所建房屋是否为违法建设，在相应职能部门未对房屋的合法性作出认定、处理前，种子公司上述请求实质即要求法院以司法权代替行政权先行确认其为违法建设并判决以拆除的形式排除妨碍无法律依据，一审法院不予支持。
对于周徐提出的反诉请求，其虽主张对承租的部分房屋室内进行了装璜，并要求种子公司在解除租赁关系时补偿其相应损失，但一审法院经其申请，委托相关鉴定机构就该部分的费用进行评估过程中，其未按期缴纳评估费用，故评估公司对其申请内容未予评估。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人不能提供证据或证据不足以证明其主张的，依法承担不利的后果。周徐请求的损失无证据予以证实，一审法院依法不予支持。
综上，种子公司要求周徐交还所租房屋及相应的设施、设备并支付租金、使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院一并予以支持。周徐对其提出的反诉请求未能提交相应的证据佐证，一审法院碍难支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除如东县种子有限公司与周徐间的租赁合同；二、周徐向如东县种子有限公司交还座落于如东县岔河镇通洋路1号的两排仓库、二层办公楼（剔除楼下最东三间）及场地（4200平方米），于2016年12月31日前履行。三、周徐向如东县种子有限公司支付租金及使用费人民币562100元。（自2014年1月1日始至2016年12月30日止，按210700元/年的标准计算，周徐实际交付租赁物前的使用费亦按该标准支付）于2016年12月31日前履行。四、驳回如东县种子有限公司的其他诉讼请求。五、驳回周徐的反诉请求。案件受理费（含反诉费）人民币9671元，由周徐负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的原审驳回其反诉请求请求不当的问题，因周徐反诉请求是要求鉴定后，根据鉴定结论赔偿损失。周徐主张的部分损失为租赁房屋的改造、装潢费用，部分为新建房屋的建筑成本和装潢费用。周徐在原审庭审中表示，评估公司所要求预交的6万元包含上述部分内容的评估费用。由于周徐在原审诉讼中未按照要求预交鉴定费用，该行为视为周徐放弃在本案中申请鉴定的权利，故原审驳回周徐的反诉请求，实体处理并无不当。就周徐在本案中所提出的反诉请求而言，当事人可另行解决。当然，本院要指出的是，周徐在原审中对有关新建房屋主张赔偿时，其并不非常明确究竟是按照合法建筑、临时建筑还是违法建筑给其造成损失进行主张。对于不同性质的建筑而言，当事人可主张权利的请求权基础亦不同。只有在当事人明确其所主张权利的请求权基础的情形下，法院方能确定是否属于民事案件处理之范畴，方能确定作出相应裁判之法律基础。关于上诉人提出案涉房屋已经转租无法交付房屋的问题，本院认为，转租房屋系周徐与案外人之间事宜，目前并没有充分证据证实该事实；种子公司亦表示并不清楚转租事宜。原审根据本案的实际情形已经给予了上诉人一定的期限处理其与案外承租人间的相应事宜，故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的原审超诉讼请求判决的问题，经查，原审中种子公司的部分诉讼请求为拖欠的2014年的租金，该请求系以年租金210700元为基础，扣除周徐2014年度已经缴纳的租金70000元。因此，上诉人提出超诉讼请求判决的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的案涉评估报告不客观的问题，本院认为，所谓的4200平方米土地，是对土地整体进行评估。在土地进行整体评估的同时，评估机构又对无证1、2号房进行了评估。根据房地不可分离的原则，无证1、2号房的评估势必考虑土地的相应因素。种子公司原审中主张相应租金时，已经扣除了无证1、2号房的相应价格，故上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当。本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9421元（上诉人周徐已实际预交9621元），由上诉人周徐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年二月十三日
书 记 员 施惠惠