江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）港唐民初字第00469号
原告陈洪英。
委托代理人李松武，系陈洪英之子。
原告李松武。
被告南通市百昌置业有限公司，住所地南通市崇川区工农路87号。
法定代表人朱培。
委托代理人赵卫兵。
委托代理人黄桂华。
委托代理人屈杨、高彬。
原告陈洪英、李松武与被告南通市百昌置业有限公司（以下简称百昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月6日受理后，依法由审判员黄立威独任审判，后因案情需要组成合议庭，于2013年12月9日、2014年1月22日、2014年8月5日公开开庭进行了审理。原告陈洪英、李松武、被告百昌公司的委托代理人赵卫兵、屈杨、黄桂华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈洪英、李松武诉称：2006年5月10日，原告与南通市新锦房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议，约定在南通市港闸区怡园北村对原告进行安置，之后原告与被告签订商品房认购协议书，被告将南通市港闸区怡居北苑12幢101室房屋预售给原告。2010年1月，被告将未通过竣工验收的怡居北苑12幢101室房屋交付给原告，经原告多次催要，被告直到2010年12月才向原告提供竣工验收材料的复印件，原告经调查了解到该手续系经过涂改形成，属违法行为。此外，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房买受人应当自房屋交付之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件，被告并未遵守此规定。
原告认为，被告在未办理竣工验收合格手续之前就将房屋交付给原告存在严重欺诈，根据《消费者权益保护法》的相关规定，应当按照消费者的要求增加赔偿损失，另外，原告现居住的怡居北苑12幢101室房屋存在严重的质量问题，现请求判令解除与被告之间的商品房认购协议书，退回怡居北苑12幢101室房屋。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1．南通市城市房屋拆迁补偿安置协议书，以证明原告的私有房屋被拆迁的事实。
2．商品房认购协议书，以证明原告与被告发生商品房买卖关系的事实。
3．百昌公司的财务收据，以证明被告已收取房款。
4．商品房预售许可证复印件，以证明被告对商品房进行预售的事实。
5．城市排水许可申请表、建设工程竣工验收消防备案检查告知书（均为复印件），以证明被告先交房，后办理排水许可和消防验收。
6．物业费票据，以证明被告交房时间为2010年1月25日。
7．单位工程质量竣工验收记录，以证明该验收记录时间经过涂改，真实时间为2010年7月，被告在未经竣工验收之前就交房，存在欺诈。
8．怡居北苑其他居民楼的工程质量竣工验收记录6份，以证明被告的竣工验收记录落款时间系涂改形成。
9．商品房买卖合同2份，以证明被告与怡居北苑其他住户签订的房屋买卖合同中约定的交房时间与竣工验收记录上涂改之前的日期相符，竣工验收记录上显示的1月份验收合格是虚假的。
10．南通市建设工程质量监督站的回复，以证明被告交付房屋时工程质量不合格。
11．“南通市政风行风热线”的说明材料，以证明被告是在2010年7月补办的竣工验收手续。
12．被告2011年3月31日贴出的通知，以证明被告在房屋交付前没有竣工验收备案，构成违约。
13．照片一组，以证明怡居北苑12幢101室房屋有严重的质量问题。
14．房屋修缮协议、维修清单、施工合同、预（决）算表、关于房屋维修验收情况的说明，以证明原告的房屋质量有问题，进行了维修，房屋验收至今没有结束。说明被告交付房屋之前，房屋是不合格的。
被告百昌公司辩称：1．被告已经于2010年1月25日交付了怡居北苑12幢101室房屋，该房屋经南通诚信工程建设监理有限公司、南通春城建安工程有限公司、北京都林国际工程设计咨询有限公司竣工验收合格。2．因原告拒绝与被告签订商品房买卖合同，致被告无法向相关部门进行备案。3．本案所涉房屋不存在严重的质量问题。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告百昌公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1．单位工程质量竣工验收记录，以证明怡居北苑12号楼已经于2010年1月20日竣工验收合格。
2．建设工程质量监督报告以及南通诚信工程建设监理有限公司、南通春城建安工程有限公司、北京都林国际工程设计咨询有限公司的证明，以证明怡居北苑12号楼已于2010年1月竣工验收合格。
3．被告及南通诚信工程建设监理有限公司、南通春城建安工程有限公司、北京都林国际工程设计咨询有限公司的情况说明一份，以证明案涉房屋确实在2010年1月20日竣工验收合格，被告在填制单位工程质量竣工验收记录时将日期写错，后进行了更改。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证认为：对拆迁补偿安置协议、商品房认购协议书、百昌公司的房款收据、商品房预售许可证、物业费票据的真实性没有异议；城市排水许可表、消防备案检查告知书不是原件，故对真实性不予认可；对怡居北苑12号楼以及怡居北苑其他6幢楼的单位工程质量竣工验收记录真实性没有异议，但是原告关于竣工验收记录的真实时间为2010年7月的说法没有事实依据；被告与怡居北苑其他住户签订的两份商品房买卖合同与本案缺乏关联性；对南通市建设工程质量监督站的回复的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。回复中明确了单位工程质量竣工验收记录不存在更改时间问题，而回复所称的质量问题也仅是质量保修范围内的质量缺陷，不属于原告认为的严重质量问题；对“南通市政风行风热线”的说明材料的真实性不予认可，其内容中涉及的怡居北苑5号楼与本案没有关联性；对2011年3月31日的通知的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的；对原告提供的房屋照片，无法确认是否案涉房屋的照片，且即使照片真实，也不能说明房屋有严重质量问题，房屋质量的缺陷程度应由权威部门检测后认定，不能由原告单方认定；对房屋修缮协议、施工合同、预（决）算表、房屋维修验收情况说明的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的，反而证明了案涉房屋因部分质量问题，经维修已经修复。对维修清单的真实性不予认可。
原告对被告提供的证据质证认为：对单位工程质量竣工验收记录的真实性没有异议，但记载时间有涂改是事实；南通诚信工程建设监理有限公司、南通春城建安工程有限公司、北京都林国际工程设计咨询有限公司与被告有利益关系，其证明或情况说明不应为法院采信。
本院为查明案件事实，根据原、被告的申请，调取了南通市规划局通规监直（2010）罚字第020号处罚决定书、通规管函（2009）201号函、南通市港闸区人民政府港闸政（2009）251号文件，原、被告对以上文件的真实性均无异议。上述文件能证明南通市港闸区政府曾就“永怡路北侧、长泰路东侧地块”（即本案讼争房屋所在地块）调整方案与南通市规划局沟通意见，后被告因在上述地块有违规建设行为，被南通市规划局处罚的有关事实。另外，本院依职权在南通市城市建设档案馆调取了怡居北苑工程的城市排水许可表、消防备案检查告知书，原、被告对该证据的真实性均无异议。
本院对以上证据进行综合分析、审查判断，现认证如下：
对原告提供的拆迁补偿安置协议、商品房认购协议书、百昌公司的房款收据、商品房预售许可证、物业费票据的真实性予以认可；城市排水许可表、消防备案检查告知书已经本院调查核实，对其真实性予以认可；对怡居北苑12号楼以及怡居北苑其他6幢楼的单位工程质量竣工验收记录真实性予以认可；对被告与怡居北苑其他两户住户签订的商品房买卖合同的真实性予以认可；对南通市建设工程质量监督站的回复的真实性予以认可；对“南通市政风行风热线”的说明材料，虽没有出具单位的签章，但本院经调查查实，该材料内容系原告李松武向南通广播电台9**频道的“南通市政风行风热线”节目投诉后，“南通市政风行风热线”节目组经与南通市建设局等相关单位联系，取得调查结果后，在电台节目中对原告进行的回复，材料内容与节目播出内容一致，故对其真实性予以认可，虽然内容反映的是怡居北苑5号楼的情况，但该证据有助于本院结合其他证据对怡居北苑12号楼的相关竣工验收情况作出判断；对2011年3月31日的通知的真实性予以认可；对照片的真实性予以认可，但仅凭照片，不能反映案涉房屋具有何种程度的质量缺陷；对房屋修缮协议、维修清单、施工合同、预（决）算表、房屋维修验收情况说明的真实性予以认可。
对被告提供的单位工程质量竣工验收记录的真实性予以认可；对建设工程质量监督报告以及南通诚信工程建设监理有限公司、南通春城建安工程有限公司、北京都林国际工程设计咨询有限公司的证明以及情况说明，本院认为，结合怡居北苑其他楼幢的单位工程质量竣工验收记录均出现大量的日期涂改现象，可以判断案涉房屋竣工验收记录的涂改非个别笔误现象，被告也不能说明究竟因何涂改，且凭肉眼观察就能判断，该涂改与“南通市政风行风热线”对怡居北苑5号楼的调查结果吻合，系将7月改成了1月。故不能支持被告认为系2010年1月完成竣工验收的说法，但可以确定在2010年7月21日以前完成了竣工验收。
对本院调取的通规监直（2010）罚字第020号处罚决定书、通规管函（2009）201号函、港闸政（2009）251号文件、城市排水许可表、消防备案检查告知书的真实性本院予以认可。
本院根据当事人的举证、质证情况及庭审陈述，查明以下事实：
2006年5月10日，原告与南通市新锦房屋拆迁有限公司签订拆迁补偿安置协议，将原告位于南通市唐闸镇街道尖沟头村九组的房屋进行拆迁。2010年1月15日，原、被告订立商品房认购协议书，协议约定：由原告向被告订购怡居北苑12号楼101室房屋及12-1号车库，总价款293928.05元，自协议订立后五天内支付到被告账户。当日，原告向被告支付了购房款及公共维修基金。2010年1月25日，被告向原告交付了怡居北苑12号楼101室房屋。
怡居北苑12号楼的单位工程质量竣工验收记录中参加验收单位的落款时间有明显的涂改迹象，但可以确定竣工验收日期在2010年7月以前（含7月）。2010年9月6日，怡居北苑项目的排水许可经审批同意。2010年12月24日，被告因在怡居北苑小区项目中违反规划建设，南通市规划局向其作出通规监直（2010）罚字第020号处罚决定书，对其违规行为处以罚款并要求办理相关变更、申请规划行政许可手续。2011年1月20日，南通市公安消防支队向被告出具建设工程竣工验收消防备案检查告知书，告知怡居北苑工程已经该支队竣工验收消防备案检查合格。2011年3月21日，怡居北苑1-20号楼及地下室工程取得南通市城乡建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年3月31日，被告在怡居北苑小区内贴出通知，要求未订立商品房买卖合同的业主在指定日期内与被告签订商品房买卖合同，但原告认为案涉商品房有质量问题，不愿与被告签订商品房买卖合同。
2012年9月29日，因案涉房屋存在渗漏等问题，原告与南通春城建安工程有限公司签订修缮协议，由南通春城建安工程有限公司对案涉房屋进行整改、维修，后实际由扬州金鹤防水工程有限公司进行了施工。2013年11月20日，原告对房屋进行验收，维修部位无渗漏痕迹。但原告认为房屋尚有其他质量问题未维修到位。
在审理过程中，本院向原告释明可以就房屋质量问题申请鉴定，并要求原告在指定期间内向本院提交鉴定申请，但原告在指定期间内未提交鉴定申请。本院同时向原告释明可以变更诉讼请求，主张被告的违约责任，但原告坚持原来的诉讼请求。
本院认为：本案的争议焦点是原告要求解除合同的主张是否能得到支持？亦即被告在合同履行过程中是否有违约行为，其违约行为是否达到了法定或合同约定的可以解除合同的条件。
本案中原告房屋被拆迁后，在政府指导下，与被告签订了商品房认购协议书。虽然拆迁行为是双方订立合同的前提条件，但原、被告双方在订立合同时地位是平等的，合同内容是双方真实意思的表示。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告订立的商品房认购协议书虽然名义上不是正式的买卖合同，但认购协议书中明确了房屋座落，建筑面积、车库、房价、付款时间等买卖合同基本条款，原告亦于订立合同当日向被告支付了购房款。虽然对房屋交付时间未作约定，但被告在10天后（2010年1月25日）即向原告交付了房屋钥匙，原告也接受房屋钥匙，入住房屋并开始缴纳物业费，该交付房屋行为应视为双方以实际行动对房屋交付时间作出了补充约定，事实上双方当事人均认可2010年1月25日被告实际交付了房屋。综上，本院认为，双方订立的商品房认购协议书并非预约合同，而是商品房买卖合同，该合同依法成立并生效。
虽然双方之间的买卖合同约定比较简单，但在合同没有完全体现双方权利、义务的情形下，履行合同过程中，不能违反法律、法规的强制性规定，否则亦应视为违反合同义务，构成违约。根据已经查明的事实，被告的违约行为表现在以下几个方面：
1．被告交付房屋时，未完成竣工验收。被告直至2010年7月，才完成了单位工程质量竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。被告将未经过竣工验收的房屋交付原告使用，显然构成了违约。
2．被告交付的房屋确实存在质量问题，被告在房屋交付使用后也组织人员对房屋进行了整改、维修。
3．被告未及时完成建筑工程竣工验收备案。被告直至2011年3月21日才取得了建筑工程竣工验收备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可见，建筑工程竣工验收备案证明是行政法规的强制性规定。建筑工程竣工验收备案证明不能按时完成，将影响买房人产权证的领取。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该条规定中，房地产开发企业应提供的证明文件中，显然包括建筑工程竣工验收备案证明。被告未能及时办理建筑工程竣工验收备案证明，已构成了对原告权利的侵害。
关于被告以上违约行为是否满足了法定或约定的合同解除条件，原告能否行使合同解除权的问题，本院认为，从现有证据看，原告不具备解除合同的条件。理由如下：
1．被告交付房屋时未经验收合格，事后通过竣工验收及在房屋使用过程中对房屋进行整改、维修的行为，不能达到原告可以解除合同的条件。法律法规对房地产开发商不得交付使用未验收合格的房屋的禁止性规定，属于管理性的禁止性规定，并非效力性的禁止性规定，也就是说，交付未经验收合格的房屋给购房者使用，并不一概导致交付行为无效或者买房者当然享有解除合同的权利。根据合同法的理论，解除有约定解除和法定解除两种，本案中显然不存在约定解除的情形，而法定解除权的构成要件要求违约方有根本性违约，或因违约行为造成一方的合同目的不能实现。在商品房买卖合同中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》特别针对法定解除规定了几种情形。其第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见对于房屋交付使用后出卖人的违约行为是否根本性违约或导致买受人“合同目的不能实现”的理解，主要从房屋是否存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用来界定，而对交付使用未经验收合格的房屋购房者可以行使解除权均未有规定。本案中被告交付房屋时虽然尚未通过验收，但之后已经验收合格，虽然在此后因房屋质量存在的一些问题对房屋进行了整改和维修，但原告没有证据证明房屋存在主体结构质量不合格或严重影响原告正常居住使用的情形，因而原告尚不具有解除合同的法定条件。
关于原告认为被告存在欺诈行为，本院认为，被告主观上具有将滞期通过的验收情况修改为交付房屋时即已完成竣工验收的想法，但被告涂改单位工程质量竣工验收记录的行为是在房屋经验收合格后所为，且原告已实际居住使用了一段时间，被告的行为更多的是想对自己延迟办理竣工验收手续的一种掩饰，而不是误导原告作出错误的意思表示并造成原告更大的损失。从另一方面看，双方在商品房认购协议书中并未明确约定交房日期，假设被告待办理竣工验收手续后再行交房，其构成的也仅是延迟交房的违约，而非欺诈。因此被告应对其迟延通过验收向原告承担违约责任，但原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》向被告主张民事欺诈相应赔偿的主张本院不予支持。
2．被告未及时完成建筑工程竣工验收备案的行为，不能构成原告要求解除合同的条件。原告认为被告延迟办理排水许可和消防验收，因该两项事项的手续材料均需在建筑工程竣工验收备案过程中提交，其延迟行为被建筑工程竣工验收备案的延迟行为所吸收，因此本院在此仅就建筑工程竣工验收备案的延迟行为进行分析。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者﹤城市房地产开发经营管理条例﹥第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”买受人办理房屋所有权登记，出卖人提供建筑工程竣工验收备案证明是必需的协助义务。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案房屋买卖合同成立时未完成竣工验收，是预售商品房，其交付使用时间为2010年1月25日。根据以上规定，原告行使解除权的前提为被告拖延至2011年4月25日仍未办理建筑工程竣工验收备案证明。事实上，被告于2011年3月21日办理了建筑工程竣工验收备案证明书，并于2011年3月31日向小区居民进行了通知。故原告根据被告此项违约行为要求解除合同亦于法无据，本院不予支持。
综上，被告在与原告的房屋买卖合同履行过程中虽有违约行为，但尚不足以构成根本违约，原告要求解除合同并退房的请求于法无据。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：
驳回原告陈洪英、李松武的诉讼请求。
案件受理费5770元，由原告陈洪英、李松武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5770元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）。
审 判 长 黄立威
审 判 员 陆海宁
人民陪审员 邢 艳
二〇一四年八月五日
书 记 员 孙兴达
附：《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。