贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0602民初2243号原告：杨敏，女，1980年8月12日出生，土家族，贵州省铜仁市人，无固定职业，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：刘克明，男，1965年11月25日出生，汉族，贵州省铜仁市人，无固定职业，住贵州省铜仁市。授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：龙秀光，贵州驰名律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：贵州万欢房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市市府路93号。法定代表人：卯昌龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：杨林军，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司，地址：贵州省东太大道（国安处旁）。负责人：卯昌龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何鑫，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。第三人：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区新华北路75号。法定代表人：田宏顺，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告杨敏与被告贵州万欢房地产开发有限公司（以下简称贵州万欢公司）、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司（以下简称万欢铜仁公司）、第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）商品房销售合同合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨敏及其委托诉讼代理人刘克明、龙秀光、被告贵州万欢公司委托诉讼代理人谢平、杨林军、被告万欢铜仁公司委托诉讼代理人何鑫、第三人南长城公司委托诉讼代理人杨旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨敏向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告按约定支付因其逾期交房所产生的违约金至实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年12月26日，原告与被告万欢铜仁公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买万欢铜仁公司所开发的位于铜仁市清水湾万××Ｇ2户型别墅，购房款为588178元。该合同明确约定万欢铜仁公司应于2004年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，若逾期交房超过60日且买受人要求继续履行合同，则应继续履行合同并自约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按约履行付款义务，但被告却至今未向原告履行交房义务且也未向原告说明无法按期交房的原因。为此，原告特诉至人民法院，请求支持其上述诉讼请求。被告贵州万欢公司、万欢铜仁公司辩称：1、因原告杨敏未按约定在2004年12月15日前支付购房款129083元（其中首付款118178元、按揭贷款10905元），原告与被告万欢铜仁公司于2003年12月26日所签订的《商品房买卖合同》已于2004年12月5日终止。因此，被告万欢铜仁公司不应向原告履行交房义务并承担逾期交房的违约金。2、《商品房买卖合同》明确约定被告万欢铜仁公司的交房时间为2004年12月30日，而原告杨敏2016年9月29日才向法院提出让被告万欢铜仁公司履行交房义务并承担自逾期交房之日2004年12月31日起至2014年9月29日止所产生的违约金的诉讼请求，按照法律规定该诉讼请求已过两年的诉讼时效。第三人南长城公司述称：根据被告万欢铜仁公司与第三人于2014年1月8日所签订的《资产转让协议书》约定，第三人已依法取得涉案所在地项目的土地及地上附作物，且对原、被告之间的商品房买卖合同并不知情。同时，该《资产转让协议书》还约定对涉案所在地项目在2014年1月8日前所有债权债务均由被告万欢铜仁公司负责，与第三人无关。因此，第三人不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告所提交的谈话录音光盘，系原告杨敏及其代理人刘克明在与被告万欢铜仁公司负责人卯昌龙谈话时所录的音，该录音的取得并未侵害他人的合法权益或违法法律的禁止性规定，其来源应为合法，且原、被告及第三人对谈话的内容无异议。另外，该录音与本院对被告公司负责人卯昌龙的询问笔录相互印证，原告支付购房余款129083元的前提是被告万欢铜仁公司须先行向原告交付讼争商品房。因此,该录音光盘可以作为证据使用，对其真实性，本院予以采信。原告所提交的《贵州南长城企业（集团）物业管理有限公司门面租赁合同》、被告万欢铜仁公司出具的讼争商品房户型图、还款清单、吴从武的房屋预订合同及其户型图因与本院不具有关联性，故本院不予认定。经审理查明，2003年12月16日，原告杨敏与被告万欢铜仁公司签订《商品房买卖合同》（编号GF-200-0171），约定原告购买被告万欢铜仁公司所开发的位于铜仁市清水湾万××Ｇ2户型号住房（中国铁塔塔基旁），建筑面积为356.04㎡，单价为1652元/㎡（按建筑面积计算），付款方式为自合同签订之日起支付首期房款30%，余款向银行按揭贷款，交房时间为2004年12月30日前。同时，该合同第八条约定逾期付款超过60日的，出卖人（即万欢铜仁公司）有权解除合同，且买受人（即原告）按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第九条约定逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应继续履行合同且自最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房款2?的违约金。同日，原告杨敏与被告万欢铜仁公司签订《补充协议》，约定乙方（即原告）须在2004年12月15日前归还所欠甲方（即即万欢铜仁公司）122174.65元（其中，首期房款118178元、垫付2004年2月13日至2004年5月13日的银行本金3996.65元）及相关费用，否则甲方有权单方终止双方于2003年12月16日所签订的《商品房买卖合同》，并对讼争房屋另行销售，且乙方所缴款项作为违约金归甲方所有。上述《商品房买卖合同》及其《补充协议》签订后，被告万欢铜仁公司分别于2003年6月11日、12月18日收到原告所交购房款10000元、50000元。为履行付款义务，原告杨敏于2004年1月13日与中国银行铜仁分行签订《中国银行个人住房借款合同》（合同编号为2004铜中银个住借字第006号），向中国银行铜仁分行借款410000元，并将该笔借款以转账形式划入被告万欢铜仁公司在中国银行铜仁分行开立的存款账户内。同日，原告杨敏与中国银行铜仁分行签订《中国银行个人住房贷款抵押合同》（合同编号为2004铜中银个住抵字第006号），以讼争商品房提供抵押且在贵州省铜仁地区房产事业局办理了房屋他项权登记（证号为铜地房字第××号），并由被告万欢铜仁公司提供连带还款责任保证。但在贷款期限内，被告万欢铜仁公司代原告杨敏向贷款人中国银行铜仁分行偿还了按揭款10905元。在此期间，经协商，被告万欢铜仁公司同意将讼争商品房向原告交付后，原告杨敏再行付清尚欠房款129083元。然而，在未通知原告终止双方所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》的情况下，被告万欢铜仁公司于2014年1月8日与第三人南长城公司签订《资产转让协议书》，将位于铜仁市东太××道（市城管局旁）的万欢雅云轩别墅小区的土地32146.83㎡及房屋建筑面积18197.88㎡（含在建工程）作价11744688元转让给乙方（即第三人），用于抵偿甲方（即万欢铜仁公司）在乙方处的借款，且约定在该《资产转让协议书》生效前“万欢雅云轩别墅小区项目”所有债权债务由甲方负责，与乙方无关。但被告万欢铜仁公司《资产转让协议书》中所涉原告购买的商品房转让给第三人南长城公司并未通知也未取得原告的同意。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。换而言之，在商品房买卖合同中，买受人的主要义务是支付购房款，而出卖人的对等义务则是将房屋所有权转移给买受人。本案中，原告作为买受人以按约向被告支付了购房款47万元，并在贵州省铜仁地区房地产事业局办理了抵押登记。因此，讼争《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性、禁止性规定，未损害国家、集体、他人的合法权益，当属合法有效，原告杨敏与被告万欢铜仁公司均应当诚实、善意、全面履行各自所享有的权利及应尽的义务。关于讼争《商品房买卖合同》是否具备终止条件问题。《补充协议》第三条明确原告杨敏须在2004年12月15日之前归还被告万欢铜仁公司所垫付的购房款129083元，否则万欢铜仁公司有权单方面终止讼争《商品房买卖合同》。但经庭审查明，原告杨敏支付购房余款129083元的前提是被告万欢铜仁公司须先行向原告交付讼争商品房，但被告万欢铜仁公司并未在约定期限内向原告交付讼争商品房。因此，被告关于讼争《商品房买卖合同》已终止的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。原告基于讼争《商品房买卖合同》而请求被告万欢铜仁公司交付讼争商品房的请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。尽管讼争《商品房买卖合同》第八条明确约定被告万欢铜仁公司应当在2004年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告杨敏使用，但经庭审举证、质证，被告万欢铜仁公司与第三人南长城公司所签订的《资产转让协议书》及本院对被告公司负责人卯昌龙的询问笔录载明，被告万欢铜仁公司所开发的位于铜仁清水湾“万欢雅云轩别墅小区”项目已成为“烂尾楼”。故即使原告杨敏请求被告万欢铜仁履行交房义务，亦因讼争商品房不具备交付条件而无法实现。因此，原告杨敏请求被告万欢铜仁公司交付经验收合格的商品房的诉讼时效应当从讼争商品房具备法定交付条件之日起计算，被告关于原告杨敏请求继续履行交房义务讼时效的抗辩理由不成立，依法不予支持。另外，讼争《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房超过60日且原告要求继续履行合同的，被告万欢铜仁公司应继续履行合同并自最后交付期限的次日起至实际交付之日止按日支付已付房款2?计算的违约金。换而言之，被告万欢公司逾期交房的违约金数额随着时间推移而不断增长，但每天所产生的违约金数额都是固定的。因此，为防止权利滥用，对于持续增长的逾期违约金诉讼时效应自各新增违约金产生之时起算。换而言之，原告所主张的逾期交房违约金应自2016年9月29日起倒推两年起算，即2014年9月29日起至实际交付之日止，按日支付已付房款47万元的2?计算违约金。故被告关于违约金中对按日自2014年9月29日起至实际交付之日止支付已付房款2?计算的违约金的诉讼时效抗辩理由不成立，依法不予支持。关于原、被告双方是否构成违约及其违约责任的分担问题。经原、被告及第三人的举证、质证，截止目前，原告杨敏尚欠被告万欢铜仁公司购房款129083元，被告万欢铜仁公司也未向原告交房讼争商品房。因此，原告杨敏与被告万欢铜仁公司均构成违约，均应按照讼争《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，即被告万欢铜仁公司应当向原告杨敏承担自2004年12月31日起至实际交付之日止按日支付已付房款47万2?计算的违约金。但对原告杨敏的违约责任，被告万欢铜仁公司可以另案主张权利。关于《资产转让协议书》对原告的效力问题。在本案中，原告以讼争商品房向抵押权人中国银行铜仁分行提供抵押担保且在贵州省铜仁地区房产事业局办理了房屋他项权登记，并由被告万欢铜仁公司提供连带责任还款保证。因此，该抵押登记行为即产生公示公信效力。由于讼争商品房为期房，没有产权证，故此时的抵押登记仅为即得房产权益的预告抵押登记，原告取得了优先于其他人而购买讼争商品房的权利，从而使其依据讼争《商品房买卖合同》享有的债权得以实现。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告抵押登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人对未来可以取得的物权的请求权而进行的登记，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现，经过预告登记，债权请求权就具有了对抗第三人的物权效力。因此，作为担保人的被告万欢铜仁公司通过与第三人南长城公司签订《资产转让协议书》，将铜仁清水湾“万欢雅云轩别墅小区”的所有房屋及土地的产权全部转让给第三人南长城公司的行为对原告杨敏、抵押权人中国银行铜仁分行均不产生对抗效力。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，判决如下：一、被告贵州万欢房地产开发有限公司、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司、第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司向原告杨敏交付位于铜仁市清水湾万××Ｇ2户型号住房（中国铁塔塔基旁）；二、被告贵州万欢房地产开发有限公司、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司在本判决生效之日起十五日内按日向原告杨敏支付自2014年9月29日起至实际交付之日止，按日支付已付房款47万元2?计算的违约金；三、驳回原告杨敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8280元，由被告贵州万欢房地产开发有限公司、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  胡冬华审 判 员  石 丽人民陪审员  谢尚友二〇一七年三月二十二日书 记 员  王 芳