中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11322号
上诉人(原审被告)：张素春，女，1972年2月28日出生，汉族，住中国上海市。
上诉人(原审被告)：王冠皓，男，2002年1月24日出生，汉族，住中国上海市。
法定代理人：张素春，系王冠皓母亲，本案上诉人之一，年籍情况详前。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：谭海燕，上海扬远律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张艺凡，女，1993年8月15日出生，汉族，住中国上海市。
委托诉讼代理人：沈明静，女，1966年6月3日出生，汉族，住址同上。
上诉人张素春、王冠皓因与被上诉人张艺凡房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初31265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张素春、王冠皓上诉请求：撤销一审判决，改判己方支付违约金938,000元。事实及理由如下：1、张艺凡出于避税目的而做低房价，王冠皓的父亲认为做低房价可能会影响王冠皓的诚信，故己方多次要求重新签订房屋买卖合同，张艺凡予以拒绝才导致交易不成。张艺凡存在过错，应承担134万元差价损失的百分之三十；2、一审法院在134万元的基础上又提高违约金49万元，有失公允。即使法院认为己方应承担占用房款期间的利息，也应从2017年3月17日起算利息。
张艺凡辩称：涉案房屋买卖合同不存在做低房价。双方在沟通过程中，张素春、王冠皓从未要求重新签订买卖合同。交易不成的责任在于张素春、王冠皓，一审法院判令的违约金已经低于己方实际损失，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张艺凡向一审法院提起诉讼，请求：1、确认张艺凡与张素春、王冠皓签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月17日解除；2、张素春、王冠皓返还已付房款435万元；3、张素春、王冠皓支付违约金238万元。张素春、王冠皓于2017年7月27日交法院代管款435万元，后法院将该款发还张艺凡，张艺凡撤回该诉请。
一审法院查明事实如下：上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)权利人于2016年8月2日登记为张素春、王冠皓，两人系母子。
2016年7月22日，张艺凡支付张素春、王冠皓购买涉案房屋定金100万元。
同年8月4日，张艺凡与张素春、王冠皓通过德땶房地产经纪有限公司居间介绍，签订买卖合同，约定：涉案房屋转让价款共计1,200万元。双方于2016年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，张素春、王冠皓在张艺凡或者委托他人办理转让过户时积极给予协助，由于张素春、王冠皓故意拖延或者不及时提供相关材料的，张艺凡按本合同第十条即补充条款(一)追究张素春、王冠皓的违约责任。补充条款(一)第7条(1)：张素春、王冠皓未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期1日需向张艺凡支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过10个工作日，张艺凡有权单方解除本合同，应当通知张素春、王冠皓，张素春、王冠皓除需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向张艺凡支付相当于总房价款20%的违约金，张素春、王冠皓应在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三付款协议约定：张艺凡应支付张素春、王冠皓首期房价款360万元：张艺凡已在签订本合同前直接支付定金100万元，在签署本合同后，转为部分首期房价款，张艺凡应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付张素春、王冠皓部分首期房价款260万元；张艺凡应支付张素春、王冠皓第二期房价款830万元，通过申请贷款方式支付，若张艺凡向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付张素春、王冠皓，放款期限以贷款银行等为准，双方应积极配合贷款银行提供所需材料；双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于2016年10月31日)至房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)，在交易过户前双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；张艺凡应支付张素春、王冠皓尾款10万元。
同日，双方签订协议书，约定：张艺凡在按照买卖合同支付涉案房屋合同总价款1,200万元、按照车位买卖合同支付车位价款40万元外，再直接支付张素春、王冠皓装修补偿款210万元，该款张艺凡应于签订买卖合同当日支付75万元，剩余135万元于双方办理交易过户当日支付；涉案房屋交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由张艺凡承担，张素春、王冠皓出售涉案房屋及车位净到手价格为1,450万元；若涉案房屋合同价1,200万元、车位合同价40万元未能通过该房地产所在地税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由张艺凡承担；若涉案房屋买卖合同无法正常履行，则张素春、王冠皓应于无法正常履行之日起的2个工作日内将上述装修补偿款210万元无息一次性返还张艺凡；其他事项仍依买卖合同约定履行。
王冠皓、王冠皓之父母王建龙、张素春均在上述买卖合同及协议书上签名。
同日，张艺凡转帐支付张素春、王冠皓涉案房屋部分首期房款260万元及装修补偿款75万元。
同年8月15日，张素春、王冠皓注销涉案房屋上设立的抵押登记。
为申请银行贷款，同年8月8日，张艺凡支付评估费2,000元。后张艺凡与案外人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称“建行黄浦支行”)签订个人住房(商业用房)抵押借款合同，约定：借款本金为800万元，借款期限自2016年8月25日至2046年8月25日。但是，建行黄浦支行约售房人即张素春、王冠皓面谈时，遭拒。
同年10月30日，张艺凡短信通知张素春、王冠皓明日下午2时至交易中心办理过户，张素春、王冠皓收悉该通知。次日，张素春、王冠皓未如约前往过户。此前，因张素春、王冠皓向中介公司提出无法继续履行买卖合同，张艺凡及张素春、王冠皓进行协商，张素春、王冠皓提出10天之内退还房款并赔偿张艺凡10万元的损失，张艺凡要求按合同执行。
同年11月2日，张素春、王冠皓发张艺凡短信：“我只有拜托你们了，我真的走投无路了，请不要为难我，好吗？我会把钱打在张捷(张艺凡之父)的卡上，我不想家破人亡。”
同年11月5日，张艺凡发函，催告张素春、王冠皓于同年11月14日前办理过户手续，否则将追究张素春、王冠皓的违约责任。11月9日，张素春、王冠皓拒收该函。
一审审理中，经张艺凡申请，法院通过上海市高级人民法院摇号，委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信公司”)评估，该公司于2017年6月12日出具估价报告：涉案房屋于2017年3月17日的总价为1,544万元，每平方米单价110,630元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同,合同自通知到达对方时解除。张艺凡与张素春、王冠皓双方就涉案房屋签订的买卖合同及协议书系双方真实意思表示，涉案房屋交易价格为1,410万元(1,200万元+210万元)，张艺凡按约付款，张素春、王冠皓应按约履行配合贷款银行提供材料、过户、交房等义务，但张素春、王冠皓拒不履行，构成违约，解除合同的条件成就，张艺凡起诉要求解除合同，符合合同约定，故双方签订的买卖合同于诉状送达之日即2017年3月17日解除。张素春、王冠皓按约应于2017年3月22日前退还已收到的房款435万元，其在本案法庭辩论结束后已履行该义务，张艺凡撤回该诉请，法院予以准许。
买卖合同因张素春、王冠皓违约而解除，故张素春、王冠皓应承担违约责任。合同约定的违约责任为：张素春、王冠皓需支付10个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)及相当于总房价款20%的违约金，在接到通知之日起的3个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。张艺凡要求张素春、王冠皓支付违约金238万元，张素春、王冠皓要求张艺凡合理分担134万元差价损失。法院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。买卖合同因张素春、王冠皓单方违约而解除，至合同解除日房屋差价损失为134万元，张素春、王冠皓于2016年7月下旬至8月初共计收取张艺凡购房款435万元，延迟至近1年才将该款交法院代管发还，因此，法院酌情确定张素春、王冠皓应付张艺凡违约金183万元。判决如下：一、确认张艺凡与张素春、王冠皓于2016年8月4日就上海市徐家汇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月17日解除；二、张素春、王冠皓应于判决生效之日起十日内支付张艺凡违约金183万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同及协议书系双方真实意思表示，合法有效，买卖双方应恪守履行。
张艺凡已按约支付房款，张素春、王冠皓根据合同约定应于2016年10月31日之前协助办理过户手续。张素春、王冠皓未履行上述义务，经张艺凡催告后仍未履行，已构成违约，应承担相应违约责任。张艺凡诉请解除合同并要求张素春、王冠皓承担违约责任，符合合同约定，应获支持。
房价及装修款金额系双方经协商后确定，买卖合同约定的房价是否合理应由税务部门审核把关。且根据协议约定，若房价1,200万元未通过税务部门审核，多出的税费由张艺凡承担，不会影响张素春、王冠皓的利益。张素春、王冠皓上诉称其曾多次要求张艺凡重新签订买卖合同，但根据在案证据，双方沟通过程中，其从未提出重新签订买卖合同。故本院对张素春、王冠皓该项主张，不予支持。
因张素春、王冠皓单方违约致合同解除，故差价损失134万元应由其承担，其要求张艺凡承担百分之三十的责任，依据不足，本院难以采纳。张素春、王冠皓占用房款已近一年，其主张利息从2017年3月17日起算，缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据损失情况酌定违约金为183万元，合情合理，本院予以维持。
综上所述，张素春、王冠皓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受费13,180元，由上诉人张素春、王冠皓共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈俊
审判员 徐江
审判员 俞璐
二〇一八年一月九日
书记员 徐晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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