吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终814号
上诉人（原审被告）：孙亚玉，女，1956年1月28日出生，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李秋霏，女，1988年8月3日出生，住吉林市昌邑区。
委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘赢，吉林万璋律师事务所律师。
原审被告：吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区。
法定代表人：尹在焕，该公司经理。
原审被告：陈飞峙，男，1965年5月14日出生，住吉林市昌邑区。
上诉人孙亚玉因与被上诉人李秋霏、原审被告吉林市金鑫农民新村房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、陈飞峙案外人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙亚玉向本院上诉请求：撤销原审判决，依法改判继续执行涉案房屋；诉讼费用由李秋霏、金鑫公司、陈飞峙负担。事实与理由：一、原审判决事实不清，证据不足。1.根据原审庭审双方的陈述及金鑫公司提供的核实材料说明以及原审法院对金鑫公司法定代表人尹在焕的询问，可以证实李秋霏在本案查封前没有签订真实的、合法有效的房屋买卖合同，金鑫公司也没有收到购房款，李秋霏实际也未占有使用涉案房屋。并且，根据尹在焕笔录：“陈飞峙负责投资和施工，无权办理销售，陈飞峙只在（投资和施工）签订协议或办理一些前期手续时有权使用公司公章。通过陈飞峙销售过的房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财物，由财物出具收据并开具认购协议书。购房款金鑫公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋也不知情。直到2016年李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。”证人李晓红原审提供的《证明》由于陈飞峙不出庭无法证实是陈飞峙书写，原审法院却予以认定是错误的。本案中，即使李晓红收到钱款也不能认定为金鑫公司收到了钱款，陈飞峙无权代表金鑫公司收取购房款和认可。通过庭审，李秋霏承认从签合同到交纳购房款均是针对李晓红或陈飞峙，从未到过金鑫公司，李秋霏是存在过错的，也无法证实金鑫公司已经收到了购房款。2.李秋霏未提供充分证据证明自己所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，同时李秋霏也要证实自己是否已婚，配偶名下是否有房屋。3.李秋霏举证称在2014年即购得涉案房屋，而在2015年10月12日该房屋被查封前也未办理过户登记，李秋霏也未提供充分证据证明非因其自身原因未办理过户登记。证人李晓红与李秋霏系亲属关系，与陈飞峙是夫妻，因此李晓红的证言不能被采信。事实是李晓红与李秋霏是借贷关系，借款还不上后编造假购房协议抵顶借款。孙亚玉在原审就指出本次涉及陈飞峙、李晓红的多份购房协议上的经办人魏巍签名的“巍”字明显不是一人书写。4.陈飞峙无权出售涉案的四套房屋，根据开发公司的笔录开发公司没有授权陈飞峙有出售该房屋的权利，在人民法院查封之前，没有签订合法有效的书面的合同；5.金鑫公司称陈飞峙没有使用财务章的权利，对收款收据上的财务章是否真实不清楚，因此，孙亚玉对该四套房屋的收款收据有异议，申请鉴定。并申请对四套房屋的认购协议上的公章及魏巍的签字进行鉴定。二、原审判决程序违法。1.李晓红是否为陈飞峙的妻子，是否有权代替陈飞峙签收送达回证，其与李双红系亲属关系，与陈飞峙是夫妻，作为证人，其证言是否应被采信。2.原审庭审后，原审法院对金鑫公司法定代表人尹在焕的询问笔录没有经过孙亚玉的质证即作为判案的主要依据，程序违法。如果孙亚玉知道尹在焕也无法确认合同上及收据上加盖的公章及财务章的真伪，肯定会申请鉴定。该印章未被金鑫公司确认，也未经鉴定，原审法院即对《金丰家园房屋认购协议》及收款收据的真实性予以确认违法。
李秋霏辩称，1.尹在焕的笔录中载明曾通过陈飞峙销售过房屋，已经认可陈飞峙有权出售房屋。2.李秋霏已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的三个要件，应当支持执行异议。3.孙亚玉在一审中，并未提出对合同公章及财务章真伪的鉴定申请，视为其放弃相关权利，认可合同公章及财务章的真实性，依法在二审程序中不应支持其鉴定。4.李秋霏在购买房屋时，已经尽到合理审查义务，购房合同及收据上已经加盖了开发商的公章及财务章，足以证明双方真实的买卖关系，至于开发商内部及股东与法人之间的纠纷与善意的房屋买受人李秋霏无关，不应据此侵害李秋霏的合法权益。综上，恳请法院依法查明事实，维持原判。
金鑫公司、陈飞峙未向本院提交答辩意见。
李秋霏向一审法院起诉请求：立即停止对金丰家园二期10号楼1-4-10室（69.39平方米）房屋的强制执行，终止拍卖并解除对该房屋的查封。
一审法院认定事实：陈飞峙与金鑫公司系合作关系，合作开发金丰家园小区楼盘项目。李秋霏与陈飞峙妻子李晓红系亲戚关系。2013年1月，李秋霏预购买金丰家园小区房屋，于2013年1月10日通过银行向李晓红账户转房屋预付款10万元。2014年11月8日，李秋霏将购房余款73,475元交付陈飞峙，同时签订了《金丰家园房屋认购协议》一份，陈飞峙向李秋霏出具收到房款17,3475元的收据一份，购房协议及收据均盖有金鑫公司公章。认购协议约定：李秋霏购买金鑫公司开发建设的金丰家园第10栋1单元10号房屋（69.39平方米），房屋总价款173,475元，于2014年11月8日一次性交付。2015年7月8日，因孙亚玉与金鑫公司、陈飞峙的民间借贷纠纷，吉林市丰满区人民法院出具（2015）丰民一初字第476号民事调解书，该调解书确认：2014年3月26日孙亚玉与金鑫公司签订借款协议一份，约定金鑫公司向孙亚玉借款270万元，借款期限一年。因金鑫公司未能按约定偿还借款，双方达成协议：金鑫公司于2015年7月30日前偿还孙亚玉借款270万元及其利息，陈飞峙承担连带给付责任。因金鑫公司未能如约偿还借款本息，孙亚玉申请执行，吉林市丰满区人民法院于2015年10月12日作出（2015）丰执字第317号执行裁定书，裁定查封了登记在开发商金鑫公司名下的金丰家园二期10号楼1-4-10号房屋。李秋霏于向吉林市丰满区人民法院提出执行异议，吉林市丰满区人民法院于2017年6月23日驳回了李秋霏的异议。庭审后，吉林市丰满区人民法院依法对金鑫公司法定代表人尹在焕进行了询问，尹在焕表示：金鑫公司与陈飞峙系项目合作关系，合作开发金丰家园9-13号楼，双方未签订合作合同。陈飞峙负责投资和施工，金鑫公司负责提供土地，办理销售、财务及前期手续。陈飞峙有权利使用公司公章，在签订协议或办理一些前期手续时有权使用。公司通过陈飞峙销售过房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财务，由财务出具收据并开具认购协议书。本案李秋霏的购房款金鑫公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋也不知情。直到2016年陈飞峙爱人李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”李秋霏与金鑫公司签订的《房屋认购协议》盖有金鑫公司公章，有李秋霏签字，该协议系双方真实意思表示，合法有效。金鑫公司的法定代表人尹在焕虽然称公司账目上未显示李秋霏购买房屋并已经支付购房款的信息，且无法确认合同及收据上加盖的公章及财务章真伪，但现并无证据证明协议上及收据上的公章及财务章系伪造。且尹在焕自认陈飞峙有使用公章的权利，金鑫公司亦曾通过陈飞峙出售房屋，对于双方的合作开发项目，目前尚未结算。尹在焕上述陈述内容与陈飞峙妻子李晓红的证言相符。故一审法院对《金丰家园房屋认购协议》及收款收据的真实性予以确认，即李秋霏与金鑫公司之间具有房屋买卖合同关系，且李秋霏已全额支付购房款。一审法院认为，李秋霏在孙亚玉申请执行前即已与被执行人金鑫公司签订了房屋买卖合同且支付购房款，虽未能办理更名手续，但过错并不在李秋霏，如果继续强制执行涉案房屋将损害其合法权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决：不得执行吉林市丰满区金丰家园二期10号楼1-4-10号房屋。
二审中，孙亚玉向本院提交认购协议五份及情况说明一份。因上述证据在一审时能提供而未提供，且不影响本案的基本事实，故不属于新证据，本院不予采纳。本院二审审理查明：2015年7月8日，因孙亚玉与金鑫公司、陈飞峙的民间借贷纠纷，吉林市丰满区人民法院出具（2015）丰民一初字第476号民事调解书，该调解书确认：2014年3月26日孙亚玉与金鑫公司签订借款协议一份，约定金鑫公司向孙亚玉借款270万元，借款期限一年。因金鑫公司未能按约定偿还借款，双方达成协议：金鑫公司于2015年7月30日前偿还孙亚玉借款270万元及其利息，陈飞峙承担连带给付责任。因金鑫公司未能如约偿还借款本息，孙亚玉申请执行，吉林市丰满区人民法院于2015年10月12日作出（2015）丰执字第317号执行裁定书，裁定查封了登记在开发商金鑫公司名下的金丰家园二期10号楼1-4-10号房屋。李秋霏与陈飞峙妻子李晓红系亲戚关系。李秋霏向吉林市丰满区人民法院提出执行异议，吉林市丰满区人民法院于2017年6月23日驳回了李秋霏的异议。庭审后，吉林市丰满区人民法院依法对金鑫公司法定代表人尹在焕进行了询问，尹在焕表示：金鑫公司与陈飞峙系项目合作关系，合作开发金丰家园9-13号楼，双方未签订合作合同。陈飞峙负责投资和施工，金鑫公司负责提供土地，办理销售、财务及前期手续。陈飞峙有权利使用公司公章，在签订协议或办理一些前期手续时有权使用。公司通过陈飞峙销售过房屋，陈飞峙把购房人领到公司或把购房款拿到财务，由财务出具收据并开具认购协议书。本案李秋霏的购房款公司没有收到，对于陈飞峙销售涉案房屋，公司也不知情。直到2016年陈飞峙爱人李晓红拿着合同找到尹在焕，尹在焕才知道此事。二审中，金鑫公司陈述：涉案的10号楼在2015年年初开始办理入住，但至今没有办理商品房预售许可证。
诉讼中李秋霏主张其于2013年1月预购买金丰家园小区房屋，于2013年1月10日通过银行向李晓红账户转房屋预付款10万元。2014年11月8日，李秋霏将购房余款73,475元交付陈飞峙，同时签订了《金丰家园房屋认购协议》一份，陈飞峙向李秋霏出具收到房款173,475元的收据一份，购房协议及收据均盖有金鑫公司公章。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李秋霏请求停止执行，就应向本院举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但经查，金鑫公司并没有办理李秋霏主张认购的金丰家园二期10号楼的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，即便李秋霏持有的《金丰家园房屋认购协议》真实存在，亦属于无效合同，故对李秋霏请求停止执行的主张本院无法支持。
综上所述，孙亚玉的上诉请求成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，判决如下：
一、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初1900号民事判决；
二、驳回李秋霏的诉讼请求。
李秋霏缴纳的一审案件受理费100元，孙亚玉缴纳的二审案件受理费3770元，总计3870元，由李秋霏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 赵 靖
代理审判员 荆媛媛
二〇一八年四月十九日
书 记 员 王英惠