广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1672号
原告谢乃田。
原告梁均然。
两原告共同委托代理人韦冠弯，广西众维律师事务所南宁分所律师。
被告胡军杰。
委托代理人甘树斌，广西桂海天律师事务所律师。
第三人黄顶威。
原告谢乃田、梁均然诉被告胡军杰、第三人黄顶威房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告谢乃田、梁均然的共同委托代理人韦冠弯，被告胡军杰本人及其委托代理人甘树斌到庭参加了诉讼。第三人黄顶威经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告谢乃田、梁均然共同诉称：2013年8月20日，被告与第三人（房东）签订了《房屋租赁合同书》，约定第三人将南宁市青环路x号铺面租给被告做经营使用，租期从2013年8月20日至2023年8月20日。2014年4月7日，被告与两原告协商后，将合同书中的权利义务转让给两原告，两原告支付被告转让费80000元。2014年5月9日，南宁市青环路x铺面被南宁市青秀区城市管理综合行政执法局强制拆除，两原告租赁的铺面无法正常经营使用。被告没有将铺面将要拆迁的事实告知两原告，致使两原告蒙受损失，两原告有权要求被告返还财产、赔偿损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、两原告与被告之间转让涉案铺面的行为无效；二、被告返还两原告转让费人民币80000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告胡军杰辩称：一、租赁合同上所载青环路x号铺面、青规监告（2013）第207号限期拆除告知书及青规监告（2013）第207号限期拆除决定书、南青强决字（2014）第011号强制拆除决定书中所载建筑物是同一铺面；二、其实际收到了原告方支付的涉案铺面转让费80000元，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，原告方向被告支付转让费合法有据，被告不需要返还，被告根本不知道涉案铺面何时拆迁，且也没有义务告知原告方所涉铺面将要拆迁的事实；三、被告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效，被告将涉案铺面转让给原告后，原告并未与第三人签订新的租赁合同，而是直接受让租赁合同中被告的权利义务，双方于2014年3月开始协商转让铺面事宜，并于2014年4月7日在原有的合同上签字按手印，但该转让事前得到了第三人的口头同意；四、涉案铺面没有办理权属登记，2014年4月7日被告将涉案铺面交付予原告使用，2014年5月9日涉案铺面即遭到强行拆除，被告于2013年12月18日到涉案铺面看到张贴于铺面的限期拆除决定书后才知道涉案铺面可能要被拆除，并于2014年的3月将涉案铺面可能会遭到拆迁的事实即拆除决定书的内容告知了原告方；五、原告方在拿到涉案铺面后并未进行装修，被告将涉案铺面的承租权、装修、设备、“xxx全羊馆”的经营权及临时营业执照、餐饮发票等均于2014年4月7日交付给了原告方，转让费80000元包括了前述物品及权利的支付对价以及六个月的租金15000元，该15000元租金由被告支付给了第三人，房屋拆迁后第三人返还了13000元租金给原告方；六、原告方尚欠被告方酒水转让费7360元，该酒水不包括在转让费80000元中，在房屋拆除之前原告方将剩余的部分酒水退回给了被告，价值1000元，如原告方主张要求返还转让费80000元，应首先扣减上述酒水转让费，且被告也不同退还该转让费。
第三人黄顶威未提交书面意见，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：2013年8月20日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》（以下简称《合同》），约定：甲方将位于南宁市青环路x号铺面租赁给乙方使用，租期从2013年8月20日到2023年8月20日止；月租金2500元；乙方向甲方交纳的方式为一年交付一次，每年租金一次性交清，即30000元／年。2014年4月7日，原被告在该《合同》头部“乙方：胡军杰”处添加“转让给谢乃田、梁均然”字样，在尾部添加“租期为2013年10月20日到2023年10月20日止，租金一年3万，租期间租金不变，胡军杰转让给谢乃田、梁均然”字样。双方确认被告于该日将其在《合同》项下的权利义务转让给原告方。《合同》后附有一份酒水物品清单，清单尾部注明“合计7362元”。转让当日，被告收到两原告支付的转让费80000元并出具了《收据》予以确认；两原告以欠款人的名义向被告出具了一份《欠条》，其上载明：今欠胡军杰酒水转让费7360元，该欠款一个月后结清。原被告一致确认《欠条》所载酒水转让费7360元即为前述酒水物品清单所载酒水物品的转让对价，被告已向原告交付前述清单项下所载全部酒水物品。
原告提交的照片显示，涉案铺面张贴有南宁市青秀区城市管理综合行政执法局对青环路瓦窑村新建房屋户主（编号：2013101110）作出的青规监告（2013）第207号《限期拆除告知书》（2013年12月14日）及青规监决（2013）第207号《限期拆除决定书》（2013年12月17日），其上分别载明：你户未经南宁市规划管理局批准，在青环路瓦窑村新建一间一层钢架结构房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成违法建设，依法拟作限期拆除的出发；经查明，被处罚人未经南宁市规划管理局批准，在青环路瓦窑村新建一间一层钢架结构房屋，构成违法建设，限被处罚人自接到本决定书之日起七日内自行拆除上述位于青环路瓦窑村新建一间一层钢架结构房屋，违法建设总面积296平方米。
2014年5月8日，南宁市青秀区城市管理综合行政执法局对青环路瓦窑村新建房屋户主（编号：2013101110）作出南青强决字（2014）第011号《强制拆除决定书》，其上载明：你户未经规划行政主管部门批准，擅自在青环路瓦窑村建设建（构）筑物，违反相关法律规定，经催告，你户逾期仍未自行拆除该建（构）筑物，依法决定于2014年5月9日对该违法建设的建（构）筑物实施强制拆除。同日，被告在一份酒水清单上签字确认“拿走”。对该清单，原被告均一致确认系原告于涉案房屋被强制拆除前向被告退回的酒水；原告主张前述酒水即为《欠条》中约定转让的酒水的全部，被告则辩称即系约定转让的酒水的部分，价值1000元；经本院释明，原告对该清单上的酒水价值不申请评估。
被告提交的证人证言（戴慧燕）上载明：胡军杰将xxx全羊馆转让给谢乃田、梁均然时一并将该餐馆所有的装修、设备转出，包括桌子、椅子、厨房设备、一间活动板房等餐馆所有用品，谢乃田、梁均然支付80000元转让费给胡军杰，该款已经包括了所有的装修、设备费用及六个月房租在内。原告对该证人证言的内容不持异议。原被告双方一致确认前述转让设备已被原告卖出；原告主张得款4000元，被告对该数额持有异议，但对设备价值明确不申请评估。
在庭审中，原被告均一致确认租赁合同上所载青环路206号铺面与青规监告（2013）第207号《限期拆除告知书》、青规监决（2013）第207号《限期拆除决定书》、南青强决字（2014）第011号《强制拆除决定书》中所载建（构）筑物系同一铺面，并于2014年5月9日遭强制拆除。原告自认如下：其在拿到涉案铺面后并未进行装修，被告于2014年4月7日向其交付了涉案铺面的承租权、装修、设备、“xxx全羊馆”的经营权及临时营业执照、餐饮发票等，转让费80000元包括了前述物品及权利的支付对价以及六个月的租金15000元，该15000元租金由被告支付给了第三人，第三人已向其退还了13000元租金，余下的2000元因其已实际使用涉案铺面一个月故不再要求退还，加上其出售涉案铺面中受让的设备得款4000元，合计19000元，原告愿意从转让费80000元中扣除，并明确被告还应向其返还61000元；铺面交付时被告还向其交付了酒水若干，该酒水不包括在转让费80000元之中，但被告在拆除前已经将转让的酒水全部取走，并与我方办理了口头交接，但没有书面的手续。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
一、关于本案转让行为效力的认定问题。综合全案证据，应认涉案铺面未取得建设工程规划许可证或者系未按照建设工程规划许可证的规定建设的铺面，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本院认定被告将涉案铺面转让给原告方的行为无效。二、关于双方过错比例的认定问题。被告作为转租人，明知涉案铺面非合法建设房屋而仍将之转租给原告，对转让行为无效存在主要过错，原告作为次承租人，事前未对涉案商铺是否具备合法出租之条件尽审慎注意义务，亦存在次要过错，故双方均应承担相应的过错责任，本院综合双方当事人的过错程度并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定原被告的过错比例为1：9。三、关于转让费返还数额的认定问题。本案转让行为无效已如前述，故被告应向原告返还已支付的转让费。本案转让费系六个月租金15000元、装修、设备及“xxx全羊馆”经营权的转让支付对价，其中，第三人已向原告退还了13000元租金，余下的2000元因原告已实际使用涉案铺面一个月而不再要求退还，至于设备费，双方确认转让设备已被原告卖出，原告主张得款4000元，被告虽对该数额持有异议，但对设备价值明确不申请评估，故在无相反证据的情况下，本院认定原告因出卖涉案转让设备所得款项数额为4000元，前述15000元租金及4000元设备费应从被告应予返还的转让费中扣除。另，转让商铺当日，原告还额外受让了被告酒水并出具了《欠条》确认尚欠酒水转让费7360元，其虽主张在房屋被强制拆除前向被告归回了全部酒水并提交了一份《酒水清单》，但该清单上并未注明其上所载酒水价值总额，原告亦不申请评估，被告自认其所拿走的该清单上所载酒水的价值为1000元，在无相反证据的情况下，本院认定被告拿走的酒水价值为1000元，故原告尚欠被告已受让的酒水转让费6360元，该款亦应从被告应返还的转让费中予以扣除。综上，被告应向原告返还铺面转让费49176元［（80000元-15000元-4000元-6360元）×90%］，原告超出部分的返还请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告谢乃田、梁均然与被告胡军杰之间关于南宁市青环路x号铺面的转让行为无效；
二、被告胡军杰应向原告谢乃田、梁均然返还上述铺面转让费49176元；
三、驳回原告谢乃田、梁均然的其他诉讼请求。
本案受理费900元，由原告谢乃田、梁均然负担350元，被告胡军杰负担550元。此款两原告已预交，被告负担部分应于给付上述款项时一并向两原告付清。
上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数，向本院递交上诉状及副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期未预交又不提出减交、缓交、免交申请的，将按自动撤回上诉处理。
审判员 韦伟杰
二〇一五年十一月十九日
书记员 唐维婷