山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终6258号上诉人（原审被告）：王理杭。委托诉讼代理人：禚科基，北京市京师（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌明，北京市京师（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛青建博海物业有限公司。法定代表人：岳林涛，董事长。委托诉讼代理人：夏鑫，山东劳谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦，山东劳谦律师事务所律师。上诉人王理杭因与被上诉人青岛青建博海物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2017）鲁0212民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王理杭及其委托诉讼代理人禚科基，被上诉人青岛青建博海物业有限公司的委托诉讼代理人夏鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王理杭上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判，并由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。2015年12月，康城社区居委会组织业主大会，大会决议留任被上诉人博海物业，业委会于2016年3月26日书面函告要求博海物业修改合同，缴纳保证金，出具承诺书等，并提示如果不按业委会要求修改合同，将视为博海物业放弃签订合同。博海物业于4月1日提供了新版合同，但其并未按业委会的要求进行修改，相较于原合同仅有日期不同。因此，博海物业的行为被视为放弃签订合同。原审法院认定业委会不执行业主大会决议，属认定事实错误。且在招投标新物业公司前，业委会书面要求居委会、街道办予以监督和指导的告知书送给了其相关的负责人，但一审法院一无调查，二无证据，认定业委会招标新物业公司与业主大会决议不一致，且未通知居委会和街道办接受监督和指导，该事实认定错误。2、一审法院适用法律错误。2016年3月26日，业委会再次以书面形式告知被上诉人要求其退出、撤离小区，并明确告知其已经违约，超期2个月零6天未能退出小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求物业支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。据此，被上诉人无权收取该期间物业费。业主大会的决议只对业委会和全体业主有效，对其他主体不直接产生效力。业委会不执行业主大会决议，自有相关法律救济途径，法院不能直接认定业主大会的决议直接对博海物业发生法律效力。上述第十条规定中的通知，只能是接到业委会的通知，而不可能接到业主大会的通知。所以，法院直接认定业主大会的决议适用于博海物业，于法无据，且属于对法律关系的认定错误。另外，电梯属于共用设施设备，其运行费用包括电费，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第九条的规定，共用设施的运行费用，是包括在住宅物业服务成本之内；而共用设备的维修、更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支。因此，电梯运行费（即电费）应当包括在物业服务成本之内。被上诉人分解收费项目、重复收费、扩大收费范围，违反了《山东省住宅物业服务收费管理办法》第二十六条的规定，根据该办法第二十七、二十八条的规定，电费不应当收取。一审法院认为电梯属于特种设备，需要专业团队进行管理，所以电费另外计收，属于错误认定，违反了上述法律规定，属于法律适用错误。且被上诉人在合同终止后，接到业委会书面通知，拒不退出小区，无权收取物业费；在物业服务成本之外，加收共用设施设备的运行费用，属于重复收费。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。博海物业在一审中请求：王理杭系青岛市崂山区深圳路168号青建尚东区小区x号楼x单元x室的业主，住宅建筑面积94.31平方米。2013年1月，博海物业与青岛市崂山区青建尚东区业主委员会签订物业服务委托合同，合同第六条及第七条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高级住宅1.00元/月；电梯运行费按照住宅平方米按照0.4元/月标准收取。第八条第三项约定，物业服务费业主按季度缴纳，业主或物业使用人应在第一季度第一个月的10日前开始履行交纳义务。第四十一条约定，业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费、电梯运行费等相关费用，每日应按应交费的千分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，博海物业按照合同约定提供了物业服务，但王理杭自2016年1月起至今无故拒交物业服务费，经博海物业多次催要无果，博海物业故诉至法院，请求判令：1、王理杭支付2016年1月至2016年10月期间的物业服务费1320元；2、判令王理杭支付违约金908.82元；3、本案诉讼费用由王理杭承担。王理杭辩称，一、博海物业无权收取物业费。1、博海物业主张物业费的期间无物业合同。且王理杭于2015年底已经通知博海物业合同到期后不再续签。2、双方签订的2015年年底前终止的物业合同第36、43条约定，合同到期后，王理杭通知不再续签的，博海物业应当在20天内撤离、退出小区。3、根据双方2013年签订的合同约定，2016年3月26日，小区业委会再次以书面形式告知博海物业，要求其退出、撤离小区，并明确告知其已经违约，超期2个月零6天未能退出小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。二、博海物业无权收取物业费，则收取违约金更无法律、事实依据。三、即便博海物业有权收取物业费，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第24条第二款的规定，博海物业未能切实履行合同，在物业管理期间，未能切实按照合同的约定进行服务，因此，即便有权收取也不能足额收取。四、即便有权收取物业费，博海物业也不能收取违约金。因为是博海物业的原因，导致物业费缴纳拖延至今，因此，王理杭并未违约。一审法院认定如下事实：1、王理杭系青岛市崂山区深圳路168号青建尚东区小区x号楼x单元x室的业主，该房屋建筑面积为94.31平方米。2016年1月至2016年10月由博海物业为青建尚东区小区南区实际提供物业服务，王理杭未向博海物业缴纳该期间的物业费及电梯费。2、博海物业于2017年2月17日向尚东区x号楼x单元x户催收物业费。3、2013年5月28日，崂山区青建尚东区业主委员会（委托方、甲方）与青岛博海物业有限公司（受托方、乙方）签订《青建·尚东区物业服务委托合同》，合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。并约定“本合同期满，甲方未另行选聘物业服务企业的，则本合同自动延续至选聘物业服务企业止，但乙方不同意继续提供服务并提前三十日通知的除外，或甲方不同意续签合同并提前三十日通知的除外”，“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。乙方应自本合同终止之日起20日内办理完毕全部物业管理交接手续。”，“业主与物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费、电梯运行费等相关费用的，每日应按应交费的千分之五的标准向乙方支付违约金”。该合同约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（房屋产权证所标明建筑面积）交纳，高层住宅1.00元/月平方米”，“电梯运行费住宅每月每建筑平方米按照0.4元/月平方米标准收取”。4、青建尚东区共有1154户业主。崂山区青建尚东区业主委员会签章的《青建尚东区小区业主大会表决结果统计单》载明：“青建尚东区小区业主大会表决票正式选举共印制选票1000张，发出选票857张，收回选票855张，其中有效票张（含弃权票832张），无效票23张，剩余选票143张。本次青建尚东区小区业主大会有效”。“表决事项：继续留用现有博海物业进行表决，表决结果624”，“表决事项：公开招投标选聘其他物业公司进行表决，表决结果245”，监票人签字栏有张新乐的签名，日期落款时间为“2015年12月28日”，表决时张新乐系青建尚东区业主委员会委员。5、2016年4月1日博海物业致函青建尚东区业主委员会称：“现将青建尚东区，2016年新版物业服务合同五份（已加盖物业公章）送达给业委会，望审核后加盖业主委员会公章转尚东区物业办公室”，签收签字栏有张新乐的签名，签收时间为2016年4月1日。签收时张新乐系青建尚东区业主委员会成员。后青建尚东区业主委员会与博海物业并未签订物业服务合同。6、青岛政务网“市长信箱”关于“崂山区尚东区新来力友物业破坏小区设施谁负责？”的问题答复如下：“您好，对您反映的问题，崂山区政府进行了落实，小区建成后一直由青建博海物业公司提供服务。2015年12月业主大会决议由青建博海物业公司继续为小区提供服务。但因种种原因，业主委员会一直未与物业公司签订合同。2016年5月，业主委员会在未经街道办事处、居委会参与下组织物业公司‘选聘’活动，并于11月与力友物业公司签订合同。目前，业主委员会已到期，中韩街道办事处正全力推进业主委员会换届工作，待业主委员会成立后，由业主决定小区的物业管理方案。另外，区物业办已约谈两家物业公司，禁止两家物业公司采取不合理的方式抢夺小区的管理权”。一审法院认为，《物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，2015年12月28日崂山区青建尚东区业主委员会组织业主大会就是否留任博海物业进行表决，最终决议留任博海物业为尚东区提供物业服务。该表决程序及事项符合法律法规相关规定，合法有效，其表决结果对该小区所有业主具有约束力。且博海物业自2016年1月1日起至2016年10月底一直为青建尚东区提供了实际的物业服务。故一审法院对博海物业向王理杭主张的物业费及电梯费1320元，予以支持。对于王理杭提供的2015年11月26日青建尚东区业主委员会致博海物业的函（即告知博海物业2015年12月31日双方终止合同，不再续签合同，并邀请博海物业参加招投标的函件），以及王理杭提供的2016年3月26日致博海物业的“告知函”（内容为要求对方办理交接手续，退出小区），一审法院认为，业主委员会系业主大会选举产生，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。该两份函件的内容与2015年12月28日业主大会的表决结果相矛盾，且第一份函的发出时间早于业主大会表决时间，应以业主大会表决结果为准，故一审法院对王理杭的辩称理由不予支持。关于王理杭辩称博海物业拒不撤离小区故无权收取物业费的问题，一审法院认为，尚东区业主委员会招标选聘新物业公司的行为，与业主大会作出的决议不一致，且作出的选聘决定并未通知街道办事处、居委会等相关部门，未接受相关部门的监督和指导，且当时小区并没有新物业公司进驻为小区提供物业服务的情况下，博海物业并非毫无理由拒绝退出小区。退一步讲，力友物业于2016年11月与业委会签订物业管理合同，博海物业在诉状中未对2016年11月之后的物业费进行主张，故一审法院对王理杭的辩称不予支持。关于电梯费0.4元是否可在包干制1.00元之外另行收取的问题，根据《青建尚东区物业服务委托合同》的约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（房屋产权证所标明建筑面积）交纳，高层住宅1.00元/月平方米”，“电梯运行费住宅每月每建筑平方米按照0.4元/月平方米标准收取”，显然电梯费是不包括在物业服务费里面，单独收取的。虽该物业合同于2015年12月31日到期，但合同同时约定，“本合同期满，甲方未另行选聘物业服务企业的，则本合同自动延续至选聘物业服务企业止”，虽业委会曾于2015年11月26日致函博海物业终止合同不再续签，但最终被业主大会的决议推翻，故2016年1月1日到2016年10月底的收费标准应按照该合同执行。另根据《青岛市物价局物业服务收费管理办法》的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。其中物业服务成本或物业服务支出构成中包括物业共用设施设备的日常运行、维护费用。而电梯属于特种设备，需要专业团队进行管理，所以电梯费是另外计收，主要用于电梯的年检和维保，电梯的电费也是另外计算，故一审法院对王理杭的辩称不予支持。综上，王理杭自2016年1月至2016年10月未交物业费及电梯费共计1320元（1元/月/平方米×94.31平方米×10个月+0.4元/月/平方米×94.31平方米×10个月），博海物业主张1320元，一审法院予以确认。至于博海物业所主张利息，王理杭曾到博海物业处缴纳2016年1月至2016年10月期间的物业费，但双方因滞纳金问题未达成一致，故王理杭并非毫无理由欠费，一审法院对博海物业主张的利息不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、王理杭于本判决生效之日起十日内给付博海物业公司物业费、电梯费共计人民币1320元。二、驳回博海物业的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王理杭承担。本院二审期间，王理杭提交如下证据：第二次业主大会选票及选票投票情况一份，用以证明王理杭所在小区业委会举行了第二次业主大会，且明确选聘力友物业公司为小区提供物业服务，同时证明该次业主大会符合法律规定的票数及程序，合法有效。博海物业质证称，对其真实性不认可，认为没有居委会及街道办监督，也并未实际召开业主大会。小区共1163户，实际选票631张，未超过三分之二，投票结果不成立。选举结果不能推翻2015年12月业主大会决议结果。且该证据与本案物业费无关。因博海物业所主张的物业费系2016年1月至2016年10月期间的，而王理杭认可其新提交的投票情况总结形成于2016年10月底左右，因此，该组证据与本案所涉物业费并无关联，本院不予采信。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利后果。博海物业与崂山区青建尚东区业主委员会（以下简称：业委会）于2013年5月28日签订的《青建.尚东区物业服务委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其中约定“本合同期满，甲方（业委会）未另行选聘物业服务企业的，则本合同自动延续至选聘物业服务企业止，但乙方（博海物业）不同意继续提供服务并提前三十日通知的除外；或甲方不同意续签合同并提前三十日通知的除外。”王理杭主张业委会已于2015年11月26日及2016年3月26日向博海物业发函告知合同到期不再续签及办理移交手续，退出小区等事宜，但并未提交有效证据证明上述函件内容均已送达至博海物业。对于2015年12月28日召开业主大会决议留任博海物业的事实，王理杭在上诉状及庭审中均予以认可，并称其与力友物业签订物业管理合同的时间为2016年11月。在该情况下，虽然原合同到期后双方未签订新的合同，但双方并未终止原合同的履行。博海物业并非无故滞留于该小区，且其在2016年1月至10月期间实际为业主提供了物业服务，王理杭作为享受物业服务的业主，应当按原合同约定的标准交纳物业服务费、电梯运行费等相关费用。对于王理杭提出的物业服务不到位，合同未完全履行的抗辩理由，因其未提交有效证据加以证明，本院不予支持。综上，一审法院判决王理杭给付博海物业公司物业费、电梯费人民币1320元并无不当，应予维持。王理杭的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王理杭负担。本判决为终审判决。审判长  陈明明审判员  苏 勇审判员  孙 琦二〇一七年九月十五日书记员  胡浩东书记员  魏 威