上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2212号
上诉人（原审被告）曾志敏，男，1966年7月6日生，汉族，户籍所在地四川省成都市。
被上诉人（原审原告）王德华，男，1936年8月24日生，汉族，住上海市闵行区。
法定代理人葛丽华（系王德华之女），女，1960年9月9日生，住址同上。
委托代理人刘清洪，上海华尊律师事务所律师。
上诉人曾志敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上�市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人曾志敏，被上诉人王德华的法定代理人葛丽华及委托代理人刘清洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王德华与曾志敏于2014年6月24日签订《上海市房地产买卖合同》，约定将王德华所有的建筑面积为74.95平方米的上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉案房屋”）转让给曾志敏，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，086，000元，并于2014年8月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。但对交房时间、付款时间、违约责任等均未有所约定。2014年7月7日，曾志敏出具承诺书，承诺王德华的房子卖掉后，应该支付给王德华的钱如果不支付，�三倍返还。该承诺书上有葛丽华作为见证人的签字。2014年7月9日，王德华与曾志敏签署协议书，该协议书载明王德华将房屋过户给曾志敏，但房屋的产权还是属于王德华。过户后，按照王德华的意思卖掉该房，价格由王德华确定，曾志敏保证钱款给王德华。2014年7月22日，涉案房屋经核准登记至曾志敏名下。本次交易产生契税10，860元。2014年11月21日，王德华就涉案房屋买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，但因王德华无正当理由未到庭，该案被原审法院以（2014）嘉民三（民）初字第1382号裁定书裁定按撤诉处理。2014年11月27日，曾志敏与案外人周某某、芮某某签订上海市房地产买卖合同，由曾志敏将涉案房屋转让给周某某、芮某某，合同约定转让价款为950，000元。涉案房屋于2015年1月5日经核准登记于周某某、芮某某名下。
2015年4月，王德华向原审法院起诉称�其女儿葛丽华因与他人发生经济纠纷委托曾志敏作为代理人而与曾志敏结识并于2014年（原审法院误写为2015年）4月同意曾志敏将其办公用品搬入涉案房屋，并借宿其中。此后，曾志敏称“帮助”葛丽华争取利益，先蛊惑已经患上老年痴呆症的王德华将涉案房屋过户至葛丽华名下。办理过户的时候，在葛丽华已经将税款支付的情况下，曾志敏又蛊惑王德华为避免纠纷将涉案房屋过户至曾志敏名下。曾志敏亦找王德华一起办理了房屋过户手续。为维护王德华以及其子女的合法权利，王德华在2014年11月向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，而曾志敏竟在王德华及葛丽华不知情的情况下，将涉案房屋低价出售并侵吞房屋出售款，给王德华造成了巨大的经济损失，故王德华请求判令：一、王德华与曾志敏签署的关于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、因曾志敏不能返还涉案房屋，要求曾志敏赔偿王德华擅自出售房屋的经济损失1，400，000元；三、曾志敏赔偿王德华将房屋过户给曾志敏产生的税费损失10，860元。
原审审理中，曾志敏书面辩称：1、本案诉状并非王德华本人签名。2、2015年4月21日，王德华委托曾志敏代理其民间借贷纠纷和房屋动迁安置纠纷两个案件。同时，双方妥善解决了房产纠纷，并于2015年4月29日签订了《房产纠纷妥善解决协议》。
原审法院另查明，王德华于2013年11月5日至2013年11月18日入住上海市闵行区中心医院（瑞金医院集团），该院出具的王德华的出院小结显示“患者入院后出现行为、言语异常，请神经内科多次会诊，考虑痴呆，查头颅MRI提示有脑梗塞”。2014年9月15日及2014年11月13日，王德华经复旦大学附属华山医院疾病诊断为老年性痴呆。诊断依�中有一项为2013年12月检查当时诊断数据显示为老年性痴呆。
原审审理中，曾志敏提交由王德华及葛丽华（甲方）与曾志敏（乙方）于2015年4月29日签订的《房产纠纷妥善解决协议》，载明：甲乙双方就涉案房屋出售给芮某某（因甲方过户给乙方不满五年，乙方卖给芮某某房款净到手价为1，120，000），已经妥善解决，双方并无纠纷。
原审审理中，王德华于2015年7月10日申请对涉案房屋价值进行评估，但于2015年7月13日撤回该申请。
原审法院认为，案件有以下三个争议焦点：一是王德华与曾志敏之间签订的《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示；二是该意思表示的行为主体是否具有民事行为能力问题；三是在双方真实意思表示之下法律后果的处理。对于第一个争议焦点，双方虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，但就签订的真实意图�应作具体的分析认定，而不能简单地就该合同的表面形式进行认定。首先，从合同内容来看，合同仅就房屋基本情况、转让价款和过户时间进行了约定，对房屋交付时间、付款方式和时间、违约责任等买卖合同的主要条款并未进行约定；其次，从合同履行情况来看，双方签订合同之后，曾志敏并未支付相应对价，双方仅完成了涉案房屋的过户手续；再次，曾志敏2014年7月7日的承诺书和2014年7月9日双方签订的协议书中均提及曾志敏将涉案房屋卖掉后，所得价款给王德华，包括事后曾志敏将房屋转让并过户给案外人的行为以及《房产纠纷妥善解决协议》。以上情况均表明双方签订买卖合同的真实意思并非成立房屋买卖法律关系，而是名为买卖实为过户，即以签订房屋买卖合同的方式实现了房屋过户的目的，继而实现委托售房的意图，故并非意思表示不真实。对于第二个争议焦点，即作出意思表示的行为主体即王德华是否具有民事行为能力问题。根据王德华提供的出院小结、疾病诊断证明，在签订合同之前，王德华已被诊断为老年性痴呆，属于不能辨认或不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。但从王德华提交的起诉状事实理由部分陈述和庭审中王德华监护人即法定代理人葛丽华回答法庭的提问，以及葛丽华作为见证人在2014年7月7日的承诺书上的签字和在《房产纠纷妥善解决协议》上的签字，均表明葛丽华对完成王德华与曾志敏之间的过户并将房屋出售给案外人的意思表示是知情且认可的。故不存在王德华诉称的因其属于无民事行为能力人而导致合同无效的情形。综上，原审法院认为，王德华与曾志敏之间签订的《上海市房地产买卖合同》，名为买卖实为过户，继而转售并将价款归于王德华，双方意思表示真实且一致，王德华监护人葛丽华对上述意思表示是知情且认可的，合同内容及目的亦未违法，故上述合同依法应当认定有效。对于第三个争议焦点，既然王德华与曾志敏之间房地产买卖合同被确认有效，基于合同的真实意图为过户，继而转售并将价款归于王德华。则曾志敏应根据承诺书及协议书将房屋转售的价款给付王德华。根据曾志敏与案外人周某某、芮某某签订上海市房地产买卖合同，涉案房屋转让价款为950，000元。但王德华与曾志敏于2015年4月29日签订的《房产纠纷妥善解决协议》表明，双方认可转售涉案房屋净到手价为1，120，000元，已经妥善解决，并无纠纷。葛丽华在庭审中亦认可该协议上确系自己的签字。至于王德华主张因当时葛丽华委托曾志敏代理其他案件时对一些文件签字时，曾志敏故意将该协议夹带其中的说法，因未提供相应�证据证明，难以采纳。王德华主张赔偿价款为1，400，000元没有相应的依据，曾志敏亦未提供相应的证据证明已支付相关价款，故原审法院认可按照双方协议价格，由曾志敏给付王德华房款1，120，000元。至于王德华要求曾志敏支付房屋过户的税费损失，因过户系双方合意行为，故对该项诉请，不予支持。曾志敏经法院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。
原审法院据此判决：一、曾志敏应于判决生效之日起十日内支付王德华房款1，120，000元；二、驳回王德华的其他诉讼请求。
原审法院判决后，曾志敏不服，向本院提起上诉称：本案纠纷的由来是因为葛丽华想达到独自占有涉案房屋目的而要求曾志敏配合办理房屋过户手续进而出售该房屋取得房款。涉案房屋于2014年7月9日过户至曾志敏名下后，葛丽华承诺给付曾志敏100，000元报酬，当日，葛丽华让王德华与曾志敏签订了《协议书》，王德华承诺给予曾志敏100，000元报酬。2014年8月23日，曾志敏在涉案房屋中被葛丽华妹妹葛月华的前夫杨志荣砍伤，经上海市公安局嘉定分局鉴定构成轻伤，杨志荣被刑事拘留。事后，由王德华、葛丽华、葛某（葛月华之子、杨志荣继子）与曾志敏达成《赔偿及析产协议书》约定，涉案房屋出售后，曾志敏取得房款中的200，000元作为其获得的赔偿，另房款中的600，000元给葛某作为葛月华的析产份额。曾志敏在此情况下向公安局出具了《谅解协议书》，但并未实际收到200，000元赔偿款，遂各方之后又约定待房屋出售后再支付。2015年元旦后，曾志敏在出售涉案房屋后按上述约定通过银行转账先行给付了葛某300，000元。另，曾志敏于2015年3月20日通过银行转账给付王德华100，000元。故曾志敏认为上述700，000元应从其给付王德华的房款中予以扣除。曾志敏据此请求撤销原审法院判决，依法改判由曾志敏给付王德华房款420，000元。
被上诉人王德华答辩称，涉案房屋属于王德华所有，葛丽华、曾志敏等人没有权利处分房屋，更没有权利对房款进行分配。曾志敏实施的行为多次侵害了王德华的权利，涉案房屋已被案外人善意取得，在房屋无法收回的情况下，曾志敏应将购房款返还王德华。因曾志敏曾通过银行转账给付王德华100，000元，故该100，000元可从其应付房款中扣除。曾志敏作为一名职业律师，与他人串通故意侵害王德华的利益，其无权获得所谓的100，000元报酬。曾志敏被砍伤获得的赔偿及其已支付给葛某的钱款与王德华无关，不能作为曾志敏已返还王德华的购房款。故王德华请求判令曾志敏返还房款1，020，000元。
本院经审理查明，原审法院查明事�属实，本院予以确认。
本院审理中，曾志敏提供了以下证据证明700，000元应从其返还王德华的房款中予以扣除：
1、由王德华（甲方）与曾志敏（乙方）于2014年7月9日签订的《协议书》，其中记载：甲方因与家人发生冲突，无法将涉案房屋出卖，现甲方将该房屋过户给乙方，但房屋的产权还是属于甲方，过户后，按照甲方的意思卖掉该房，价格由甲方定，乙方保证钱款给甲方，甲方获得房款后支付乙方100，000元。该协议书落款处甲方有王德华的签字。
2、由王德华、葛丽华（甲方），葛某（葛月华之子、杨志荣养子、乙方）与曾志敏（丙方）于2014年8月25日签订的《赔偿及析产协议书》，其中记载：因涉案房屋涉及到产权和析产纠纷，并因此发生了葛某养父杨志荣拿刀砍伤曾志敏的故意伤害事件，现甲乙丙三方经协商达成赔偿和析产协议：乙方配合甲方和丙方将房屋卖掉，房款打入王德华的银行账户；为了和平解决杨志荣伤害曾志敏的事件，三方协商同意上述房款中拿出200，000元用于赔偿曾志敏；三方同意上述房款中给付乙方600，000元，作为葛月华的析产份额。该协议书落款处甲方有王德华与葛丽华的签字。
3、由葛某、王德华、葛丽华（甲方）与曾志敏（乙方）于2014年8月27日签订的《书写赔偿款收据的情况说明》，其中记载：因2014年8月25日由乙方写的谅解书，因未写明收到赔偿款，派出所不释放杨志荣，现双方协商，由乙方书写一张收到甲方200，000元赔偿款的收据；上述收据中的赔偿款事实上并未实际支付，此款需待涉案房屋卖掉后支付。该情况说明落款处甲方有葛某、王德华与葛丽华的签字。
4、2014年12月9日农业银行的银行卡卡卡转账业务回单，记载由曾志敏转账给葛某300，000元；葛某于同日书写的收到300，000的《现金收条》。
5、2015年3月20日的建设银行转账凭条，记载由曾志敏转账给王德华100，000元。
二审审理中，王德华对曾志敏提供的上述五份证据的真实性予以认可，但王德华表示除曾志敏支付给其的100，000元以外的其余款项与其无关。虽上述协议落款处都有王德华的签字，但因为王德华之前已被确认为老年痴呆，属于无民事行为能力人，且协议内容侵害了王德华的利益，故均为无效。曾志敏恶意、擅自处分王德华财产的行为不应得到认可。
本院认为，涉案房屋原属于王德华所有，曾志敏应将出售该房屋所得房款交付王德华。现双方就曾志敏应返还的房款金额产生争执。曾志敏在二审审理中提供了其支付给王德华的100，000元银行转账凭证，王德华亦确认收到上述款项，本院认为，该100，000元应从曾志敏应返还的房款中扣除。就曾志敏主张的100，000元报酬，因其所依据的相关协议书中的相对方王德华在签订协议时属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，王德华所作给付报酬的意思表示非纯获利行为，亦与其智力状况不相适应，该行为应属无效，故曾志敏主张的该100，000元缺乏依据。就曾志敏已支付给案外人葛某的300，000元及其所述应从房款中抵扣的200，000元赔偿款，因相关协议书经王德华的法定代理人即葛丽华签字确认，可视作为王德华本人的意思表示，且协议所涉内容已实际履行，王德华现以协议无效为由拒绝从曾志敏应返还房款中扣除上述500，000元缺乏事实及法律依据。王德华作为被代理人如认为代理人和他人串通损害其利益的，可另行主张要求代理人和第三人承担连带责任。综上，曾志敏应返还王德华房款520，000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第543号民事判决；
二、曾志敏应于本判决生效之日起十日内支付王德华房款520，000元；
三、对王德华的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8，748.50元，由王德华负担5，524.07元，曾志敏负担3，224.43元。二审案件受理费17，497元，由王德华负担9373.39元，曾志敏负担8，123.61元。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一六年一月八日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院�得再次发回重审。