呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内01民终1923号
上诉人（原审被告）：刘玲。
上诉人（原审被告）：刘志毅。
二上诉人委托诉讼代理人：丁轶杰，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
二上诉人委托诉讼代理人：莫力，内蒙古恒众尧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古园艺科学研究所院内。
法定代表人：陈志保，该公司经理。
委托诉讼代理人：张伟国，内蒙古启安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伊特格乐，内蒙古启安律师事务所律师。
上诉人刘玲、刘志毅因与被上诉人呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司（以下简称通源奇石公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘玲、刘志毅的委托诉讼代理人丁轶杰、莫力，被上诉人通源奇石公司的委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玲、刘志毅上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审，或查清事实后依法改判，本案一、二审诉讼费用由通源奇石公司承担。事实和理由：1、刘玲不是本案适格主体，一审法院认定刘玲是本案被告无依据。与通源奇石公司签订《房屋租赁合同》的是刘志毅，通源奇石公司未举证证明刘玲代刘志毅签订《房屋租赁合同》，刘玲只是替刘志毅看店、代付房屋租赁费、市场管理费等相关费用，并非本案适格主体。2、一审法院仅凭刘玲代缴电费就认定刘志毅继续续租房屋无依据。刘志毅与通源奇石公司签订《房屋租赁合同》，约定租期从2014年7月15日至2015年7月15日，如果刘志毅续租提前两个月通知通源奇石公司，双方续签租赁合同。通源奇石公司口头承诺在租赁期限内另行开设市场北门，但直至租赁期限届满也未开设市场北门。双方没有再续签租赁合同。3、刘志毅在《房屋租赁合同》约定的租期届满后提出搬离承租房屋，但通源奇石公司以未交足房屋租赁费为由不让刘志毅搬走货物。4、通源奇石公司的诉讼主张已过一年的诉讼时效。
通源奇石公司辩称，双方口头约定的开设北门只是意向，开设北门与合同租金没有关联。一审法院认定正确，按照行业交易习惯租金都是按照年支付的，通源奇石公司没有阻拦刘玲、刘志毅搬走。
通源奇石公司向一审法院起诉请求：1、判令刘玲、刘志毅立即支付拖欠的房屋租赁费用47405元;2、判令刘玲、刘志毅搬离出租房屋；3、本案全部诉讼费用由刘玲、刘志毅承担。
一审法院认定事实：2014年8月6日,通源奇石公司与刘志毅签订《房屋租赁合同》，约定通源奇石公司（出租方）将房屋租给刘志毅（承租方），面积为39.8平方米，租赁期限自2014年7月15日至2015年7月15日止，租金共计36753元。刘玲、刘志毅分别于2013年5月15日和2014年8月6日向通源奇石公司的法定代表人陈志保支付3000元和12000元。2014年8月6日，刘玲为陈志保出具了欠付23000元的收据。刘玲、刘志毅至今一直占有和使用该承租房屋，且未支付房租。
一审法院认为，双方行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照《房屋租赁合同》约定履行自己的义务。通源奇石公司主张的租赁费用分为两部分，刘玲、刘志毅辩称2014年7月15日至2015年7月15日止尚欠的23000元租金已经超过诉讼时效。一审法院认为，刘玲、刘志毅欠付通源奇石公司租金发生在2014年8月6日，刘玲于2016年3月7日交纳了所承租房屋的电费，并签名确认，且刘玲、刘志毅一直持续的占有和使用该承租房屋，合同还在继续履行，不存在诉讼时效的问题。对于2015年7月15日至2016年7月14日止尚欠的24405元租金，双方的《房屋租赁合同》到期后，没有续签书面合同，但是刘玲、刘志毅通过实际占有且通源奇石公司也认可的方式继续承租该房屋，房屋租赁合同转为不定期租赁，刘玲、刘志毅应在实际占有房屋的期限内按约定标准继续给付房屋租金，故对该项诉讼请求予以支持。对于通源奇石公司请求法院判令刘玲、刘志毅搬离出租给其房屋的诉讼请求，双方均认可刘玲、刘志毅一直占有使用该承租房屋的事实，根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第10项约定：”租赁期满后本合同即终止，乙方须按时将承租房屋及附属设施认真点清交还给甲方......”双方在租赁期限届满后，未达成续租意向，作为承租方的刘玲、刘志毅应及时清点搬出自己的全部物品并交还房屋，但刘玲、刘志毅一直占有使用该房屋，导致通源奇石公司无法收回房屋。因此，刘玲、刘志毅应将承租房屋内的物品清点后搬离该房屋。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告刘玲、刘志毅于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付欠付的房屋租金47405元；二、被告刘玲、刘志毅于本判决生效之日起十五日内搬离原告呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司出租给其的房屋。
二审中，通源奇石公司出示一组新证据照片，拟证明刘玲、刘志毅仍未搬出承租房屋。刘玲、刘志毅对该组证据真实性认可，但主张是通源奇石公司不让其搬走。本院对该组证据真实性予以确认。
二审经审理查明，2014年8月6日,通源奇石公司与刘志毅签订《房屋租赁合同》。2014年8月6日，陈志保出具收据载明：今收到刘玲D1租金12000元。2014年8月6日，刘玲出具欠条载明：剩余23000元2014年9月6日前一次性付清。
本院认为，本案的争议焦点为：刘玲是否应对欠付的租金承担给付责任；通源奇石公司主张的2014年7月15日至2015年7月15日止的23000元租金是否已经超过诉讼时效；通源奇石公司诉请刘玲、刘志毅支付拖欠的房屋租赁费用47405元是否能够成立。
通源奇石公司与刘志毅签订《房屋租赁合同》。在合同履行过程中，刘玲虽缴纳过所租房屋电费，也为通源奇石公司出具过欠付23000元租金的欠条，但刘志毅和刘玲均称，刘玲是代刘志毅看店，代刘志毅办理相关事宜。故仅凭刘玲缴纳过电费及出具过欠条的行为，不能据此认定刘玲是《房屋租赁合同》相对方，或刘玲实际承租了该房屋。综上，刘玲与通源奇石公司无租赁合同法律关系，不应对刘志毅欠付租金的行为承担给付义务。刘玲、刘志毅该项上诉理由成立。
刘玲给通源奇石公司出具欠条载明：剩余23000元2014年9月6日前一次性付清。刘志毅在2014年9月6日后再未给付通源奇石公司房屋租金，但一直继续占有涉案房屋至今。刘志毅主张《房屋租赁合同》到期后想搬出涉案房屋，但通源奇石公司不允许。刘志毅未举证证明该主张，通源奇石公司诉讼请求第一项就是诉请刘玲、刘志毅搬离承租房屋。故刘志毅该辩解理由不能成立。通源奇石公司主张向刘玲、刘志毅通过邮寄和塞入涉案房屋欠费催缴函索要房屋租金，刘志毅主张其未收到。这说明通源奇石公司未放弃涉案房屋租金的索要，且刘志毅一直占用涉案房屋至今，双方的租赁合同还在继续履行，故刘志毅主张2014年7月15日至2015年7月15日止的23000元租金已经超过诉讼时效不能成立。
刘志毅欠付通源奇石公司2014年7月15日至2015年7月15日止的租金23000元。刘志毅、通源奇石公司对该笔房屋租金数额均无异议。刘志毅与通源奇石公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2014年7月15日至2015年7月15日止，租金共计36753元。通源奇石公司向一审法院起诉请求2015年7月15日至2016年7月14日止的房屋租金是24405元，其所举欠费催缴函载明2015年7月15日至2016年7月14日止的房屋租金也是24405元。上述两项租金数额共计47405元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘志毅在《房屋租赁合同》到期后，没有续签书面合同，但是刘志毅继续占有该承租房屋，房屋租赁合同的租赁期限转为不定期租赁，刘志毅应在实际占有房屋的期限内按约定标准继续给付房屋租金。通源奇石公司主张的2015年7月15日至2016年7月14日止的房屋租金是24405元，该诉讼主张少于《房屋租赁合同》约定的租金标准，对该项诉讼请求予以支持。
综上所述，刘玲、刘志毅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初8307号民事判决；
二、刘志毅于本判决生效之日起十五日内搬离呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司出租给其的房屋；
三、刘志毅于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市通源奇石文化市场管理有限公司支付欠付的房屋租金47405元。
一审案件受理费493元，二审案件受理费986元，共计1479元，由刘志毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 戴玉英
审 判 员 苏 毅
代理审判员 韩东妹
二〇一七年八月九日
书 记 员 曹建飞