杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初9350号
原告：张伟，男，1981年12月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
委托代理人：马栋梁，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被告：王伟琪，男，1979年1月19日出生，汉族，户籍地浙江省景宁畲族自治县。
委托代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路**号*层。
法定代表人：陆斌斌，副总裁。
委托代理人：王燕、许潇，该公司员工。
原告张伟为与被告王伟琪、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员倪芸萍独任审判，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托代理人马栋梁，被告王伟琪的委托代理人高淑奎，被告我爱我家公司的委托代理人王燕、许潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟起诉称：2016年11月27日，原告、被告王伟琪、被告我爱我家公司签署了《购房意向合同》（编号：ZD0111703），合同约定：被告王伟琪向原告转让位于杭州市××单元××室的房屋，该房屋转让总价3000000元，并赠送屋内装修、一个地下车位等，被告我爱我家公司为原告与被告王伟琪就该房屋的转让提供居间服务，原告向被告我爱我家公司支付购房的意向金人民币20000元，同时还约定在合同签订后3日内，原告与被告王伟琪通过被告我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。合同签订后，原告即按合同约定向被告我爱我家公司支付了意向金人民币20000元，但被告王伟琪却未在合同约定的3日内与原告签署《杭州市房屋转让合同》，为此原告多次找被告王伟琪、被告我爱我家公司，要求签署《杭州市房屋转让合同》，但原告却被告知，被告王伟琪不会向原告转让该房屋，也不会签署《杭州市房屋转让合同》。根据《购房意向合同》第七条第一项的约定，本意向合同签字后，若原告或被告王伟琪违约，则应按照房屋转让总价的10%向对方支付违约金，现由于被告王伟琪未按合同约定签署《杭州市房屋转让合同》，并明确表示不向原告转让该房屋，明显被告王伟琪的行为是属违约行为，所以，被告王伟琪应向原告支付违约金人民币300000元。另由于被告王伟琪的违约行为致使合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除《购房意向合同》，被告王伟琪应向原告返还意向金人民币20000元。另外被告王伟琪在提供居间服务过程中也存在过错，未积极促使原告与被告一签约合同，存在一直拖延的情形，被告我爱我家公司对此次未能签约也有责任，所以被告我爱我家公司应对被告王伟琪向原告返还意向金人民币20000元以及支付违约金人民币300000元的债务承担连带责任。根据《购房意向合同》第九条的约定，在本意向合同履行过程中发生争议，协商不成的，可依法向被告我爱我家公司所在地的人民法院起诉，被告我爱我家公司的所在地位于杭州市下城区。综上，根据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告王伟琪、被告我爱我家公司之间的《购房意向合同》；2.被告王伟琪向原告返还意向金人民币20000元，支付违约金人民币300000元，共计人民币320000元；3.被告我爱我家公司就被告王伟琪向原告返还意向金人民币20000元以及支付违约金人民币300000元的债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告王伟琪、被告我爱我家公司全部承担。
为证明其事实主张，原告张伟向本院提交如下证据：
1.《购房意向合同》1份。证明1.购买的涉案房屋为香滨湾5幢1单元1202室、该房屋转让总价3000000元(含地下停车位一个)；2.被告王伟琪应在该合同签署后3日内，与原告签订《杭州市房屋转让合同》；3.被告王伟琪违约，应当向原告支付房屋转让总价的10%即300000元的违约金；4.被告我爱我家公司为原告、被告王伟琪提供房屋转让居间服务；5.约定争议解决管辖所在地在被告我爱我家公司所在地即杭州市下城区。
2.收款收据1份。证明原告已按《购房意向合同》的约定向被告我爱我家公司支付了意向金人民币20000元。
3.原告张伟与被告我爱我家公司的员工陈子发的微信聊天记录以及与刘小江的微信聊天记录1份。证明根据被告我爱我家公司的员工陈子发及店长刘小江与被告王伟琪的沟通，二人明确告知原告，被告王伟琪不会将香滨湾5幢1单元1202室的房屋卖给原告，被告王伟琪的行为属于违约行为。
被告王伟琪答辩称：同意解除本《购房意向合同》，对于其他诉请，其认为，本《购房意向合同》对于王伟琪而言，并未生效。本案原告及我爱我家公司均明知王伟琪不具有签约资格，仅是来代为了解价格和程序，受我爱我家公司欺骗签署本协议。故原告或中介自始至终也未将20000元意向金交给答辩人，该意向金也未转为定金。故该《购房意向合同》对王伟琪并未生效。王伟琪从未收到任何款项、不具有20000元意向金返还义务也不应承担违约金的义务，且原告张伟所主张300000元的违约金明显高于实际损失。故原告对被告一得第二项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本案涉及的基本事实包括:杭州市××单元××室的房屋为案外人蒋逃英所有，由于案外人在外地工作，故由我爱我家公司代为对外出租。原告张伟欲买房，我爱我家公司向其推荐案涉房屋，原告欲出价3000000元购买案涉房屋以及地下车位。2016年11月27日，原告张伟与被告我爱我家公司签订了《购房意向合同》，同时向我爱我家公司交付意向金20000元。同日，我爱我家公司在明知王伟琪并非产权人，未核查案涉房产的产权证土地证，以及明知王伟琪与产权人不存在法律关系的情况下，为了促成居间，让仅来代为了解交易流程的王伟琪在乙方处签字。之后，我爱我家公司并未将意向金转给王伟琪或产权人。产权人未对《购房意向合同》进行追认。
针对以上事实，王伟琪认为：一、本《购房意向合同》在答辩人与原告张伟之间未生效，对答辩人没有法律约束力。对于答辩人而言实质上是“无权代理”，产权人未对此《购房意向合同》进行追认，该合同未生效。王伟琪从未向其出具过产权证、委托书等资料和文件，原告及我爱我家公司明知王伟琪不具有处分案涉房产的权利。合同中的条款也明确是“立约定金”性质，正因为原告和我爱我家公司明知王伟琪不具有代理权，故未将意向金转给王伟琪。故该《购房意向合同》未生效，对王伟琪没有法律约束力。二、王伟琪并未收到20000元意向金，不具有返还义务。三、即使本合同有效成立，但合同中所约定的违约金条款显失公平，原告张伟及中介方我爱我家公司未尽到审慎义务，并非善意相对人。故张伟所主张的300000元违约金明显过高，理当予以调整。综上，王伟琪请求法院依法驳回原告对王伟琪的第二项请求。
被告王伟琪向本院提交了如下证据：
1.房屋产权信息查询记录1份。证明房屋产权人不是被告王伟琪。
2.案外人蒋逃英致我爱我家公司关于妥善处理“杭州香滨湾5幢1单元1202室”相关纠纷的函及邮寄回执1份。证明：1.产权人蒋逃英向被告我爱我家公司发出函件，要求妥善处理相关纠纷；2.产权人蒋逃英表明从未向被告我爱我家出具过产权证、授权书等文件，我爱我家及原告签约时明知并未尽到善意。
被告我爱我家公司答辩称：原告经被告我爱我家公司带看杭州市××单元××室的房屋后有意向购买。由于产权人蒋逃英在外地没时间来杭州，无法面谈，一直电话沟通，沟通了几天后蒋逃英表示自己的老公即被告王伟琪这几天在杭州出差，由王伟琪来面谈，并把王伟琪的电话号码报给了被告我爱我家公司经纪人。2016年11月27日，原、被告王伟琪在被告我爱我家公司晨光绿苑店面谈，面谈过程中被告王伟琪多次电话告知蒋逃英确认出价3000000元带车位，后被告王伟琪代蒋逃英签订《购房意向合同》，约定3个工作日内让产权人带上三证来杭州签署《杭州市房屋转让合同》。当日，原告向被告我爱我家公司支付了20000元购房意向金，被告我爱我家公司经纪人告知原告，因为不是产权人本人签字，三证也没有带过来，所以意向金不进行转定。后来被告我爱我家公司经纪人按照合同约定叫产权人蒋逃英带上三证来杭州签署《杭州市房屋转让合同》，产权人说公司年底要办年会没时间过来签合同，大概要2016年12月15日左右来杭州签署。被告我爱我家公司告知原告，原告表示认可。2016年12月15日被告我爱我家公司经纪人再次电话要求产权人来签署合同，产权人告知不想出卖房屋并且否认被告王伟琪具有代理权。被告我爱我家公司通知原告，原告表示要求双倍返还定金。经与产权人蒋逃英沟通，产权人蒋逃英向被告我爱我家公司支付20000元。被告我爱我家公司再与原告沟通时，原告表示不同意，要求按10%违约金处理，无法协商一致。
我爱我家公司未向本院提交证据。
经庭审质证，对于原告张伟提交的证据1-3，被告王伟琪质证认为，对证据1真实性无异议，关联性有异议，该《购房意向合同》是被告王伟琪在我爱我家公司和张伟的欺骗下签订的，被告王伟琪并未向我爱我家公司、张伟提供过三证，我爱我家公司及张伟在未对购买标的权属进行审核的前提下签署本协议，显然不属于善意，根据该协议第3.3条及第3.2条规定，由于我爱我家公司及张伟明知王伟琪不是房屋产权人并对此套房屋没有处分权，故并未将房屋定金支付给王伟琪及产权人，违约条款是我爱我家公司提供的格式条款，我爱我家公司并未向王伟琪提示该条款免除了我爱我家公司的责任，加重了对方责任，该格式条款应属无效；对证据2真实性无异议，但该证据仅仅证明我爱我家公司收取了意向金，被告王伟琪并没有收到；对证据3三性均有异议，该证据不具备证据的法定形式，仅仅是原告与被告我爱我家公司之间的聊天记录，并未显示双方的真实身份信息及聊天时间，不能达到原告的证明目的。被告我爱我家公司对证据1-3三性均无异议。对于被告王伟琪提交的证据1-2，原告张伟对证据1三性均无异议；对证据2形式真实性无异议，但对实质真实性及证明对象有异议，原告在本案中作为善意第三人签约时，因为被告我爱我家公司向原告陈述合同是由房东来签字，原告才签的字，原告在签约时已经尽到注意义务。被告我爱我家公司对证据1三性均无异议；对证据2形式真实性无异议，对实质真实性及证明对象有异议，该证据并不能证明被告王伟琪没有经产权人蒋逃英的授权委托，被告我爱我家公司通过电话与蒋逃英联系，其明确委托被告王伟琪签署《购房意向合同》，并将被告王伟琪的联系方式告知被告我爱我家公司，且在签《购房意向合同》时，被告王伟琪与产权人蒋逃英曾通过电话确认房屋价款。
经审核，本院认为，关于原告张伟提交的证据1-2及被告王伟琪提交的证据1，各方对真实性均无异议，本院予以确认；对于被告提交的证据2，原告张伟及被告我爱我家公司虽对其内容真实性有异议，但未提供相反证据予以反驳，且函件已经公证，故本院对函件中案外人蒋逃英意思表示的真实性予以确认。原告张伟提交的证据3，系原告与被告我爱我家公司员工之间的聊天记录，其中涉及被告王伟琪及案外人蒋逃英的陈述，未经二人确认，不能证明原告的待证目的。
综上有效证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：
2016年11月27日，甲方张伟（买方）、乙方王伟琪（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定乙方将位于杭州市××单元××室的房屋以3000000元的价格转让给甲方，同时约定：付款方式为转让总价的40%及商业贷款；房东签订《杭州市房屋转让合同》当日带齐房产三证；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币20000元；甲、乙双方同意在本意向合同签订后3日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。
当日，张伟向我爱我家公司交付购房意向金20000元。
另查明，根据房屋产权信息查询记录显示，涉案杭州市××单元××室房屋的所有权人为案外人蒋逃英。
2017年2月17日，案外人蒋逃英向我爱我家公司出具《关于妥善处理“杭州香滨湾5幢1单元1202室”相关纠纷的函》一份，称其从未向我爱我家公司提供杭州市××单元××室的房屋产权证和土地证，也从未与我爱我家公司签署委托销售的相关协议；等等。
原告遂提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点如下：
一、被告王伟琪是否有权代案外人蒋逃英签订涉案《购房意向合同》。杭州香滨湾5幢1单元1202室的所有人为案外人蒋逃英，而实际在《购房意向合同》上卖方处签字捺印的为王伟琪。虽然被告我爱我家公司称案外人蒋逃英通过电话告知由王伟琪代其签订《购房意向合同》，但未能提供相应证据证明，现王伟琪及蒋逃英均否认存在相应授权，故王伟琪就杭州香滨湾5幢1单元1202室房屋签订《购房意向合同》的行为系无权代理。
二、被告王伟琪是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”原告张伟据此主张王伟琪的行为构成表见代理。本院认为，王伟琪在签订《购房意向合同》时并未出示授权委托书或结婚证、房产证等文件，即便如张伟所述，存在我爱我家公司告知其王伟琪系产权人的情况，但在缺乏其他书面证据佐证这一事实的前提下，仍不足以构成张伟有理由相信王伟琪具有代理权的情形，故本案并不适用前述规定。
三、被告王伟琪是否构成无权处分。原告张伟认为，被告王伟琪的行为构成无权处分，故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案《购房意向合同》应属有效。本院认为，首先，根据被告我爱我家公司在庭审中所作的“被告王伟琪代蒋逃英签订《购房意向合同》”、“被告我爱我家公司告知原告因为不是产权人本人签字，三证也没有带过来”，及被告王伟琪称其系代蒋逃英来了解售房价格等表述，可推断王伟琪并非以其本人作为“出卖人”签订《购房意向合同》。其次，原告张伟的这一主张，与其认为被告王伟琪系表见代理的主张自相矛盾。故本院对此不予采信。
四、涉案《购房意向合同》的效力。如前所述，因王伟琪系无权代理，则在王伟琪签订合同后、实际权利人蒋逃英表示追认或拒绝追认前，该合同的效力待定，当蒋逃英以发函方式表示拒绝追认后，该合同实际上已经成为无效合同。
五、关于原告要求返还意向金人民币20000元的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方返还。虽然原告诉请中主张由被告王伟琪返还20000元意向金，但在庭审中，各方均确认意向金在被告我爱我家公司处，被告我爱我家公司同意返还意向金且原告张伟亦同意由被告我爱我家公司返还，为减少诉累，本院在本案中对此予以确认。
六、关于原告要求解除《购房意向合同》，由被告王伟琪支付违约金并由被告我爱我家公司承担连带责任的诉请。因涉案《购房意向合同》系无效合同，原告基于合同有效而提出的解除合同及支付违约金诉请，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内归还原告张伟意向金20000元；
二、驳回原告张伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担。
原告张伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
代理审判员 倪芸萍
二〇一七年三月十七日
代书 记员 赵晓敏