重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初21075号
原告家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。
法定代表人徐建东，董事长。
委托代理人邹菊红，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人黄洪刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告黄晓红，女，1967年2月13日出生，汉族，住重庆市合川区
原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利重庆公司”）诉被告黄晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法由审判员曹蓓蓓担任审判长，与人民陪审员郑玉梅、邓经纬组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家利重庆公司的委托代理人邹菊红、黄洪刚到庭参加诉讼，被告黄晓红经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后，期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告家利重庆公司诉称：原告家利重庆公司系“珊瑚水岸”小区的物业管理公司。被告黄晓红系“珊瑚都会”X期X-
X号房屋业主。根据法律法规规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、《珊瑚水岸物业服务合同》相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2013年12月31日起未按约定向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。原告多次催促被告缴纳前述费用，但被告至今仍未缴纳。现仍欠付原告从2013年12月31日至2017年9月30日期间的物业服务费19589.88元、2014年5月1日至2017年9月30日的公摊水电费1462.93元。故原告诉至法院，请求判令被告：1、立即支付截止到2017年9月30日的物业服务费19589.88元、公摊水电费1462.93元，共计21052.81元；2、按欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准支付违约金至付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告黄晓红未到庭，未作答辩。
经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。2011年6月30日，原告家利重庆公司（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》，就原告对南岸区南滨路珊瑚水岸小区二期提供物业服务的相关事宜进行了约定，委托管理期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，合同内容包括“甲方委托乙方事实物业服务的范围包括物业管理区域内共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、除四害及水景净化消毒等；乙方的义务包括编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划等，在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准，每六个月向全体业主和非业主合法使用人公布一次物业服务费用收支账目；乙方物业管理费服务要求和标准包括：1.房屋外观：良好。2.设备运行：对设备日常运行做好完备的运行记录，及时处理设备故障，保障设备正常运行。3.共用设施设备的维修、养护，维护及时。4.公共环境：公共区域干净整洁、垃圾及时清运等；物业服务费以建筑面积为依据，商业为11元/月•平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；公摊水电费根据重庆市相关规定据实分摊；业主或非业主合法使用人应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；合同期满，本合同自然终止。双方如续签合同，应在该合同期满两个月前向对方提出书面意见”等。该合同2011年7月11日经重庆市南岸区房屋管理局备案后，原告遂为该小区提供物业服务至今。
另查明，被告黄晓红系南岸区南滨路X号附X号X-
X号商铺的所有权人，该房屋建筑面积104.13平方米。2013年12月31日起，被告未向原告支付相关物业管理费、水电公摊费，原告催收无果，遂向法院提起诉讼，诉请如前。
庭审中，原告陈述涉案小区实际是按照8元/月/平方米向业主收取的物业管理费，未装修期间原告自愿按照4元/月/平方米收取。
上述事实，有原告举示的《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》及备案证明、房屋产权查询信息、房产证、拖欠费用清单、水电公摊费发票、挂号信、EMS、定期维护保养表、发票等及原告的陈述等证据在卷为凭，可以采信。
本院认为，原告家利重庆公司与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司2011年6月30日签订的《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，前述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”二期的全体业主均有约束力，该合同到期后，原告继续为小区提供物业服务至今，原、被告均应按照该合同内容履行各自的义务。原告作为物业服务企业，应当按照前期物业服务合同约定的要求和标准提供物业服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、公摊水电费。本案中，涉案小区前期物业服务合同约定的标准商业为11元/月/平方米，现原告自愿降低按照8元/月/平方米收取（未装修半价），本院予以确认。现被告未按照合同约定支付上述费用已违反合同约定，且本案审理过程中，被告经本院依法传唤，拒不到庭，视为其放弃抗辩之权利。故对原告要求被告支付2013年12月31日至2017年9月30日的物业服务费19589.88元（104.13平方米×4元/月/平方米×37个月＋13.44元＋104.13平方米×8元/月/平方米×5个月）、公摊水电费1462.93元的请求符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，违约金计算至付清之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄晓红于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2013年12月31日至2017年9月30日期间差欠的物业服务费19589.88元、公摊水电费1462.93元，共计21052.81元；
二、被告黄晓红于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司违约金（具体计算方式为从欠费之日起以所欠物业服务费和公摊水电费金额为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至付清之日止）；
三、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1285元，公告费800元，共计2085元，由，被告黄晓红承担（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，被告黄晓红于支付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 曹蓓蓓
人民陪审员 郑玉梅
人民陪审员 邓经纬
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 陈婷婷