浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0182民初01713号
原告伊文军（公民身份号码3301261975********），男，1975年8月26日出生，汉族，建德市人，住建德市。
原告刘何芳（公民身份号码3301821978********），女，1978年7月23日出生，汉族，建德市人，住建德市。
两原告共同委托代理人（特别授权）叶宜生，浙江杭星律师事务所律师。
被告邵祖红（（公民身份号码3301261968********），男，1968年9月29日出生，汉族，建德市人，住建德市。
委托代理人（特别授权）徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。
原告伊文军、刘何芳与被告邵祖红房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月4日向本院提出诉讼。本院受理后，依法由审判员韩雨清独任审判，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告伊文军、刘何芳共同的委托代理人叶宜生、被告邵祖红的委托代理人徐小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伊文军、刘何芳诉称，2016年1月，两原告从案外人戴水娟、徐茂春处受让取得了坐落于建德市新安江街道政法路13号的32、33、35、36、42、43、92号7间营业房（摊位）的所有权。被告邵祖红系经营餐饮业业主。2011年3月7日，被告邵祖红与建德市阳光农贸市场曾签订“营业房（摊位）租赁合同”，承租了坐落于政法路13号的43个营业房（摊位），用于经营餐饮服务。租赁期限为：2011年5月1日至2016年4月30日。其中包括原告受让的7间营业房（摊位）。原告受让了前述房产后，第一时间通知被告，要求商谈续租和租金问题，多次商谈均未果。为此，原告要求被告在原租赁合同期满后腾空房屋，被告拒绝腾空。故诉至法院，请求判令被告腾空相关营业房（摊位），并判令被告邵祖红赔偿原告自2016年5月1日起至腾空之日止按每天134.24元标准计付的房屋租金损失。
原告伊文军、刘何芳为其主张提供了如下证据：
1、房产证复印件七本（提供原件核对），用以证明原告于2016年1月受让取得位于政法路13号的32、33、35、36、42、43、92共7间营业房、摊位的所有权。
2、《营业房（摊位）租赁合同》（复印件加盖建德市阳光农贸市场印章）一份，用以证明被告邵祖红与建德市阳光农贸市场签订租赁合同，租赁的所有摊位的租赁期限于2016年4月30日届满。
3、建德市阳光农贸市场发给被告邵祖红的函件（复印件加盖印章）四份，用以证明建德市阳光农贸市场分别于2016年1月20日、2月18日、3月1日、4月15日先后四次致函告知被告其承租的摊位已转让，且已明确通知被告于2016年4月30日前退场的事实。
4、《关于阳光市场延续委托管理招商意向协议》一份，用以证明案涉32、33、35、36、42、43、92号及其他营业房、摊位业主授权建德市阳光农贸市场签订租赁合同的租赁期至2016年4月30日止。
5、《租房合同》、《租房协议》（复印件加盖建德市阳光农贸市场印章）一份、农贸市场平面图一份，用以证明建德市阳光农贸市场相同地段（1号营业房、20号摊位）房租价格。
被告邵祖红辩称，被告于2011年5月1日与案外人阳光农贸市场签订营业房、摊位租赁合同，租用上述房屋，用于经营餐饮业，租期至2016年4月30日止。合同签订后被告对营业房进行装修并投入使用。合同到期前，被告与案外人阳光农贸市场签订续租合同，约定续租5年，合同签订后被告也已支付了租金，现营业房及摊位由被告使用。被告基于租赁关系取得营业房及摊位使用权，被告与阳光农贸市场的租赁合同合法有效，在该合同被解除前，原告无权要求被告腾退，即使原告取得摊位所有权，根据买卖不破租赁原则，原告只能向出让方主张交付房屋。
为证明其主张，被告邵祖红向法庭提供了如下证据：
1、《合作意向》复印件一份（提供原件核对），用以证明建德市阳光农贸市场与被告邵祖红于2015年3月1日签订续租合同，续租期限为2016年4月30日-2021年4月30日。
2、收款收据复印件五份（提供原件核对），用以证明自2011年5月1日起，被告已支付给建德市阳光农贸市场五年租金。
3、阳光农贸市场出具的《说明》复印件一份，用以证明在签订意向书时阳光农贸市场享有出租权。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院作如下分析认证：
1、原告伊文军、刘何芳提供的证据1、2，被告邵祖红对其真实性、合法性、关联性均无异议，经审查，原告提供的该两组证据符合证据真实性、合法性、关联性要件，能够证明本案相关事实，本院予以确认。
2、原告伊文军、刘何芳提供的证据3，被告邵祖红对其真实性、合法性、关联性均有异议，理由是被告未收到过相关函件。经审查，原告未能提供向被告送达相关函件的证据佐证，对该组证据，本院不予认定。
3、原告伊文军、刘何芳提供的证据4，被告邵祖红对其真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据对授权签订合同的期限为2016年4月30日的证明对像不具证明力。本院审查认为，原告提供的该份证据，系案涉房产招租前案外人与原业主签订的委托管理补充协形议，对委托期限具有证明力。对该证据，本院予以确认。
4、原告伊文军、刘何芳提供的证据5，被告邵祖红对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院审查认为，原告提供的该组证据系案外人订立房屋租赁合同后交建德市阳光农贸市场备案资料，证据来源合法，能够证明案涉房屋相同地段房屋租赁的相关情况，对该组证据，本院予以确认。
5、被告邵祖红提供的证据1，原告伊文军、刘何芳对其真实性、合法性、关联性均有异议。理由是被告提供的该《合作意向》所载明的签订日期为2015年3月1日，原告于2016年1月受让上述摊位及营业用房，并于2016年1月21日办理了相关产权过房登记手续，房屋转让前的原产权人及原告均没有授权委托建德市阳光农贸市场签订2016年4月30日以后的房屋租赁合同，阳光农贸市场无权签订续租合同。本院审查认为，被告提供的该份证据，签订《合作意向》的相对人为建德市阳光农贸市场，而建德市阳光农贸市场并非涉案房产的所有权人，故对该《合作意向》的真实性、合法性、关联性在本案中不作认定。
6、被告邵祖红提供的证据2，原告伊文军、刘何芳对其真实性、合法性无异议，关联性有异议。理由是该五份收款收据载明的租金，系2016年4月30日前的租金，与本案不具关联性。本院审查认为，原告所提异议成立，对该组证据的关联性，本院不予认定。
7、被告邵祖红提供的证据3，原告伊文军、刘何芳对其真实性、合法性无异议，关联性有异议。理由是该《说明》载明的2011年3月建德市阳光农贸市场经授权与被告签订租赁合同，租赁期限为五年，不能证明租赁期满后，产权人授权建德市阳光农贸市场续签租赁合同的事实。该证据恰恰证明2011年3月被告签订《租赁合同》时就已明确，案涉营业房、摊位产权是田园房产及萧山人（戴水娟、徐茂春等）的事实。本院审查认为，原告所提异议成立，对该组证据的关联性，本院不予认定。
综上有效证据和双方当事人的当庭陈述，本院查明并认定如下事实：
2011年3月7日，被告邵祖红为经营餐饮服务业，与案外人建德市阳光农贸市场签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份，租赁使用位于建德市新安江街道政法路13号37室、38室、39室等营业房及摊位共43间。租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日。2016年1月，原告伊文军、刘何芳通过买卖的方式，受让了其中的32室、33室、35室、36室、42室、43室、92室共7间营业房及摊位，并于2016年1月21日办理了相关产权过房登记手续。原告受让前述房产后，即通知被告邵祖红要求协商后续的房屋租赁问题。双方协商过程中，原告提出要求参照周边营业房及摊位新的租赁标准确定房屋租金，被告邵祖红要求按原房屋租赁标准计付租金，不同意原告提出的新的房屋租金标准，双方多次协商未果。为此，两原告要求被告邵祖红在原租赁期满后腾空房屋，被告邵祖红拒绝腾退，两原告遂向本院提起诉讼请求解决。
另查明，坐落于建德市新安江街道政法路13号的营业房及摊位，产权分属于不同业主。原业主均委托案外人建德市阳光农贸市场统一经营管理，委托管理期限至2016年4月30日止。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，案外人建德市阳光农贸市场经业主授权，与被告邵祖红签订租赁合同，该租赁合同至2016年4月30日已履行期限届满。在原租赁合同履行期限届满后，被告邵祖红知道或应当知道须与产权人或者经产权人授权的管理人协商续签合同事宜。审理过程中，被告邵祖红提出其在原合同履行期限届满前，已与案外人建德市阳光农贸市场续签了房屋租赁合同，但作为承租人，有义务就租赁的房屋产权、合同相对人签订合同的权限等问题进行核实。被告邵祖红已对本案所涉房产租赁使用了五年，知道或应当知道建德市阳光农贸市场并非涉案房产的产权人，其未能提供产权人授权建德市阳光农贸市场签订续租合同的相关证据，故即便其与建德市阳光农贸市场签订了续租合同，该合同对原告也不具有约束力。现原告依据其系案涉营业房、摊位的所有权人，主张要求被告腾退房屋并赔偿自租赁合同期满后至房屋实际腾退之日止之租金损失，于法有据，本院予以支持。对原告主张的租金损失标准问题：首先，原告主张的标准系参照相同地段、同一性质的营业房及摊位的年租金标准；其次，原告在受让房产后，即与被告进行了协商，原告协商的过程中，即已告知被告如续租房屋则按此标准计付租金，被告虽对租金标准有异议，但其仍占有使用该房屋，应视为其已知悉对不能续签租赁合同不利后果的风险承担。根据该地段营业房及摊位的租赁状况，原告按每天134.24元标准计付房屋租金损失并无不当，本院予以支持。本案系不动产所有权占有、使用纠纷，被告邵祖红提出其已与案外人签订续租合同，原告非合同相对人之抗辩意见，于法不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、被告邵祖红于本判决生效后三十日内将坐落于建德市新安江街道政法路13号32室、33室、35室、36室、42室、43室、92室共7间营业房及摊位腾空并交还给原告伊文军、刘何芳。
二、被告邵祖红赔偿原告伊文军、刘何芳自2016年5月1日起至实际腾空房屋移交给原告之日止，按每日134.24元计付的房屋租金损失。该款与房屋腾空交还原告同时支付。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取计人民币25元，由被告邵祖红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 韩雨清
二〇一六年七月十四日
书记员 骆 鼎