浙江省丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1102民初2058号
原告（反诉被告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。住所地：浙江省丽水市寿元街****号。组织机构代码：56334813-1。
法定代表人：陈长荣，董事长。
委托代理人（特别授权）：蓝先锋，浙江博翔律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：吕惠，浙江博翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：楼金洪，男，1968年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。
被告（反诉原告）：李江红，女，1969年2月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。
上述两被告委托代理人（特别授权）：陈路进，浙江丽大律师事务所律师。
原告丽水市汇隆商贸发展有限公司与被告楼金洪、李江红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告楼金洪、李江红在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法由审判员黄野松独任审判，于2017年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蓝先锋、被告楼金洪及两被告的委托代理人陈路进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丽水市汇隆商贸发展有限公司诉称：2013年1月28日，被告与原告签订房屋买卖合同，约定:被告向原告购买丽水市汽配机电五金交易市场商服用房，编号为2B-201，配套车位96#，建筑面积107.38平方米，总价款1058347元；双方约定付款方式按合同第六条第一款第二项规定执行，按揭付款方式为签合同时付50%房款，余款46万元应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起10内向银行申请办理按揭贷款手续。被告支付了598347元，又因合同约定的房屋面积（107.38平方米）与房产证面积（109.36平方米）不一致，少算了1.98平方米，根据房屋买卖合同第五条约定，实行多还少补，故被告还欠477210.16元。原告于2015年1月6日办好了房产大证，1月17日发短信给被告，通知19日起办按揭，宽限期为7天，同年6月3日发出书面房屋交接通知，2015年12月16日又在处州晚报上公告，要求办理按揭付清房款，被告至今不去办按揭，不交房款，故应承担违约赔偿责任，支付逾期付款违约金。所以，原告有权从2015年6月13日起主张违约金。为此，请求依法判令：二被告及时支付购房款477210.16元，并支付逾期付款违约金（从2015年6月13日起以未付款477210.16元为基数按中国人民银行同期贷款利率130%计算至履行日止）。
被告楼金洪、李江红答辩并反诉称：一、原告拟向被告交付的房屋面积，不符合房屋买卖合同第三条第一项的约定。合同第三条第一项约定的房屋面积是107.38平方米，而原告拟向被告实际交付的房屋面积只有66.64平方米。二、原告没有按照房屋买卖合同第八条、第十一条的约定履行房屋交接义务。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、法规规定应由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电道路等具备房屋正常使用的基本条件。”合同第十一条约定：“房屋达到交付使用条件后，出买人应当书面通知买受人办理交付手续……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”可是原告于2014年10月28日呈报的丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让部分即涉诉房屋并没有经过相关部门验收（如未经消防部门验收）。时至今日，原告既不能向原告交付符合约定条件的房屋，也没有出示合同第八条规定的证明文件。其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。因此，原告在没有全面履行自身合同义务的情况下起诉要求被告支付购房款及逾期付款违约金，没有事实和法律依据。
两被告系夫妻关系。2013年1月28日，两被告与原告签订房屋买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房，编号为2B-201，车位96#，房屋建筑面积107.38平方米，每平方米8692元，车位125000元/个，总价款1058347元。出卖人应当在2014年8月31日前将符合下列条件的房屋交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件。如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。合同成立后，两被告依约向原告支付了购房款598347元，可原告不仅没有如期交付房屋，而且逾期交房时间已超过90日的约定。之后，原告虽于2016年1月6日通知交房，但始终没有向被告出示其所交房屋已符合合同约定的证明文件。因此，原告行为已经构成根本违约，依法应承担违约责任。为此，两被告反诉请求法院判令：一、解除房屋买卖合同；二、原告返还购房款598347元；三、原告支付违约金89752元。
原告丽水市汇隆商贸发展有限公司针对反诉辩称：被告反诉超过了诉讼时效，依法不具有胜诉权。根据2003年最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案交房期限是2014年8月31日，根据房屋买卖合同关于解除权的约定，逾期交房的，3个月后当事人有权解除合同（次日2014年9月1日开始计算时效）即2014年12月1日本案的解除权发生，加上一年即2015年12月1日到期，而被告是在2017年4月25日才反诉，早已过了诉讼时效。相反，被告迟迟没有付清购房款，有解除权的当事人是原告。为此，请求驳回被告的反诉，维护交易稳定。
本院对事实做以下认定：被告楼金洪、李江红（买受人）与原告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房。合同第三条、第四条约定房屋编号2B-201、车位96#、建筑面积107.38平方米，按照建筑面积计算价格，单价8692元/平方米，车位125000元/个。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；差异面积的价款按房屋单价折成款项后多还少补的原则处理。合同第六条约定，买受人应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件、书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截止一审辩论终结时，原告共依约支付给被告购房款598347元，2016年1月6日，两被告收到原告发出的房屋交接通知。案涉房屋双方尚未实际交接。
另查明，案涉房屋房产证载建筑面积为109.36平方米。
本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、房屋买卖合同、收据、房产证，被告提供的房屋买卖合同、房款收据以及当事人的庭审陈述。
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。案涉合同第九条明确约定逾期交房超过90日后，买受人即两被告有权解除合同。本案中，双方约定的交房截止时间为2014年8月31日，但原告未按期将房屋交付给买受人即两被告，根据合同约定，两被告有权要求解除合同，但该解除权行使应受期限约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项的规定，本案中的解除权应当在经对方催告后三个月内行使或者未经催告的，解除权发生之日起一年内行使。如果将两被告收到原告发出房屋交接通知的2016年1月6日作为原告进行催告理解，则至2016年4月6日除斥期间届满。如果认为该房屋交接通知不能作催告解除合同理解，则两被告应当在于2015年11月30日前要求解除合同，逾期则解除权消灭，现两被告于2017年4月25日提起反诉诉请解除合同，亦已逾一年期限。综上，两被告反诉诉请于法无据，本院不予支持。原、被告双方均应依约履行案涉合同，合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，差异面积的价款按房屋单价折成款项后多还少补的原则处理。故本案剩余房款除包含合同约定的460000元外，还应按照房屋产权证登记的109.36平方米与合同约定的107.38平方米进行补差，并结合合同约定的单价8692元/平方米计算补差金额，即17210.16元。对于本案逾期付款违约金的计算，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及双方利益的平衡等因素，本院酌定两被告应自2016年1月17日起以未付购房余款为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二项的规定，判决如下：
一、被告楼金洪、李江红于本判决生效后十五日支付原告丽水市汇隆商贸发展有限公司购房款477210.16元并支付逾期付款违约金（以477210.16元为基数自2016年1月17日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至款项付清之日止）；
二、驳回原告丽水市汇隆商贸发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告楼金洪、李江红的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担450元，由被告楼金洪、李江红负担4000元。反诉案件受理费5341元，由被告楼金洪、李江红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判员 黄野松
二〇一七年五月十九日
与原件核对无异
书记员 何 烨