南京市下关区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）下民初字第3306号
原告王晓玉。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
被告南京锋尚房地产开发有限公司。
法定代表人张，南京锋尚房地产开发有限公司董事长。
委托代理人崔岩，南京锋尚房地产开发有限公司员工。
委托代理人张秀春，北京琨腾律师事务所律师。
原告王晓玉与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月22日立案受理，依法组成合议庭于2012年12月27日公开开庭进行了审理。原告王晓玉的诉讼代理人赵仁明、魏伯宝，被告锋尚公司诉讼代理人崔岩、张秀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王晓玉诉称，2009年4月3日，王晓玉与锋尚公司签订《别墅定制协议书》，约定由原告王晓玉购买锋尚公司开发建设的锋尚国际公寓北H2别墅，购房款为23122000元，别墅交付日期为2010年5月1日。2011年1月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定由王晓玉购买被告锋尚公司开发的下关区姜家园299号18幢房屋，交房日期为2011年6月30日。合同订立后，原告全额支付了购房款，履行了合同义务。但因房屋一直未能通过竣工验收，无法按期交付。被告锋尚公司迟延交付构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。经多次协商无果，故提起诉讼，请求判令被告锋尚公司向原告支付迟延交付违约金2154970.40元（自2010年5月2日至2012年11月18日，23122000元×932天×万分之一／天=2154970.40元）；诉讼费用由被告锋尚公司承担。
为支持其诉求，原告王晓玉提供别墅认购书、别墅定制协议书各1份、贷款资料及购房发票1组、南京市商品房预售合同及补充协议、建筑节能系统解决方案协议、履约担保合同1组，证明别墅定制协议订立后，双方又签订了商品房预售合同，对交房日期进行了重新约定，同时双方在补充协议中还就迟延交房违约金计算方式及数额等事项进行了确认。
被告锋尚公司辩称，原告王晓玉与被告锋尚公司之间存在房屋买卖合同关系，迟延交付属实。但认为商品房预售合同是双方之间唯一生效的法律文件，原别墅定制协议书的内容已被告商品房预售合同所覆盖，房屋交付时间应以商品房预售合同约定的交付时间为准。原告无权按照别墅定制协议书约定的交付日期主张迟延交付违约金。同时，原告的付款方式为首付款加贷款，贷款1164万元于2011年2月1日才到账，故计算违约金时已付款数额应以该时间为准，原告的计算方式有误。另双方在补充协议中对迟延交付违约金的支付条件进行了约定，双方应在房屋实际交付时一并对迟延交付违约金进行结算，目前房屋正在竣工验收当中，尚不具备交付条件，故原告的诉请条件尚不成就，应予驳回。
被告锋尚公司未提交证据。
经庭审质证，被告锋尚公司对原告提交的别墅认购书、别墅定制协议书、贷款资料及购房发票、南京市商品房预售合同及补充协议、建筑节能系统解决方案协议、履约担保合同的真实性均予认可，但坚持抗辩意见。
经审理查明，2008年12月12日，马文宝向被告锋尚公司交付别墅认购金。2009年4月3日，马文宝、王晓玉与锋尚公司订立别墅定制协议书，约定由马文宝、王晓玉购买锋尚公司开发建设的北H2别墅（由南H7别墅调换而来并补足差价），交房日期为2010年5月1日。2008年12月12日至2009年5月19日，马文宝分12次向被告锋尚公司支付了23122000元，锋尚公司出具了收据，收款事由为北H2别墅购房款。
2011年1月26日，锋尚公司作为预售人与王晓玉作为预购人签订南京市商品房预售合同，约定由王晓玉购买锋尚公司开发建设的下关区姜家园299号19幢（含-1、1层）房屋（即北H2别墅），房屋总价款为16629300元，付款方式为合同签订当日支付4989300元，余款1164万元通过向银行申请抵押贷款。商品房预售合同第六条约定，锋尚公司应于2011年6月30日前交付房屋，迟延交付该商品房的，2011年10月8日后，锋尚公司须按原告王晓玉已付价款的万分之一／天计算，支付迟延交付期间的违约金。该合同经产权登记机关预售登记。同日，王晓玉与被告锋尚公司签订了《锋尚国际公寓》商品房预售合同之补充协议，约定房屋总价款为23122000元-6492700元（装修及节能款）=16629300元。补充协议第三条约定：“双方此前签署的《别墅定制协议书》中交房日期与预售合同约定的交房日期的延迟交付违约金（计算过程详见附件），甲方（锋尚公司）在房屋交付时向乙方（王晓玉）结算。”补充协议附件对2010年5月2日至2011年10月8日期间的迟延交付违约金进行了列表计算，按照已全额付款23122000元及约定比率确定为1213905元。
2011年1月30日，王晓玉与招商银行股份有限公司南京分行签订个人购房借款及担保合同，约定王晓玉因购买下关区姜家园299号19幢房产贷款1164万元，同年2月1日，招商银行股份有限公司南京分行将1164万元贷款汇至被告锋尚公司指定的账户（中国工商银行南京市下关支行，账号：4301011619002179558，附言；王晓玉购一手住房）。2011年2月1日，马文宝与锋尚公司签订了借款协议，约定锋尚公司向马文宝借款1164万元，借期为6个月。到期后，锋尚公司未按约定归还本金和利息，致起纷争，已另案诉讼。
另查，锋尚国际公寓北H7别墅现在尚未通过竣工验收，不具备交付条件。
再查，马文宝系王晓玉的母亲。
审理中，因被告锋尚公司拒绝调解，致协议不成。
以上事实，有双方当事人陈述、南京市商品房预售合同、补充协议、建筑节能系统解决方案协议、个人购房借款及担保合同、借款协议、支付凭证等证据在案予以佐证，足可认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告王晓玉与被告锋尚公司签订的别墅定制协议书、南京市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告锋尚公司至今仍不能交付房屋，构成违约，应当向原告承担违约责任。
本案争议的焦点是迟延交付违约金的起算时间、原告王晓玉的付款进度以及迟延交付违约金的支付条件是否成就。双方在别墅认购协议书和商品房预售合同中对房屋交付时间均进行了约定，分别是2010年5月1日前和2011年6月30日前。补充协议第三条载明：“双方此前签署的《别墅定制协议书》中交房日期与预售合同约定的交房日期的延迟交付违约金（计算过程详见附件），甲方（锋尚公司）在房屋交付时向乙方（王晓玉）结算。”补充协议附件还对2010年5月2日至2011年10月8日期间的迟延交付违约金进行了列表计算，按照已全额支付23122000元购房款及约定比率万分之一／天确定迟延交付违约金为1213905元。从上述约定可以认定，锋尚公司同意按照别墅认购协议书约定的交付日期开始起算迟延交付违约金，同时确定王晓玉已于2010年5月1日前全额支付了23122000元购房款。虽然商品房预售合同中对付款方式进行了变更，但不影响王晓玉在完成贷款之前已实际全额付款的事实。
对于原告要求支付违约金的请求，条件是否成就，本院认为，在补充协议中，双方对2010年5月2日至2011年10月8日期间的违约金进行了确认，并约定该违约金在房屋交付时结算。对“房屋交付时”原告和被告存在不同理解，原告认为“房屋交付时”指的是约定的交付时间，而被告方则认为“房屋交付时”应指实际的交付时间。结合商品房预售合同与补充协议，在商品房预售合同中，虽然约定房屋交付时间为2011年6月30日，但补充协议中对2010年5月2日和2011年10月8日期间的迟延交付违约金数额进行了确认，这与商品房预售合同中的“如迟延交付，锋尚公司应当从2011年10月8日后按照已付价款的万分之一／天计算，支付迟延交付违约金”的内容一致，即在订立商品房预售合同时，锋尚公司和原告均明知2011年6月30日不可能交付房屋，当时预期的房屋交付时间应是2011年10月8日。从订立协议时双方的本意来看，“房屋交付时”指的应当是2011年10月8日。锋尚公司逾期交房，应当按照合同约定支付违约金，时至今日，锋尚公司仍不能履行交付义务，已严重违约，原告要求锋尚公司支付迟延交付违约金并不违反合同约定，也未对锋尚公司产生明显不利后果，故原告要求锋尚公司支付2012年11月18日之前的迟延交付违约金的请求，本院予以支持。违约金的计算方法符合双方约定，本院予以确认。被告锋尚公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：
被告南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓玉2010年5月2日至2012年11月18日前迟延交房违约金2154970.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24039元，保全费5000元，合计29039元，由被告南京锋尚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙 军
人民陪审员 陈耀芳
人民陪审员 张 玲
二〇一三年三月十九日
书 记 员 竺 青