山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终4243号
上诉人（原审原告）：王昌春，居民。
委托诉讼代理人：赵强国，山东平直律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：龙口市龙族永顺房地产开发有限公司。住所地：龙口市港城大道***号。
法定代表人：徐永山，任董事长。
委托诉讼代理人：曲敬武，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹，山东翔宇韶宽律师事务所律师。
上诉人王昌春因与被上诉人龙口市龙族永顺房地产开发有限公司（以下简称龙族公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙民三初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王昌春的委托诉讼代理人赵强国与被上诉人龙族公司的委托诉讼代理人曲敬武、王丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人王昌春上诉请求：1、撤销龙口市人民法院（2015）龙民三初字第254号民事判决第一、四项，发回重审或改判被上诉人向上诉人给付逾期交付房屋违约金29681元；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误。一审判决根据设计、勘察、监理等单位出具的工程竣工验收报告，认定涉案房屋的交付时间是2012年5月31日，系认定事实错误。上诉人在2012年5月20日仅领取了房屋装潢钥匙，其他钥匙并非该日领取，且被上诉人提供的钥匙交接表格中其他钥匙领取栏目中并没有上诉人的签字认可。涉案房屋交付时间应为2013年1月22日，即涉案房屋取得竣工规划验收许可证之日。2.一审判决适用法律错误。一审法院根据《建设工程质量管理条例》认定涉案房屋经过涉及、施工、监理等单位验收，即视为合格，属于适用法律错误。该条例仅指工程竣工验收，与房屋交付验收是不同的概念。《城市房地产开发经营管理条例》明确规定房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收。根据新法优于旧法原则，《城市房地产开发经营管理条例》颁布在后，应适用该条例认定涉案房屋是否验收合格。山东省高院2011年民事审判工作会议纪要也有规定：房屋交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。故上诉人认为应以综合验收而非工程竣工验收作为验收合格的标准。
被上诉人龙族公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房预销售合同》中明确约定涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格而非综合验收合格，上诉人接收房屋的行为也表明认可该约定。2.《建设工程质量管理条例》规定建设工程经验收合格方可交付使用。《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，建设单位应自工程竣工验收合格之日起15日内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。国务院在2004年发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已对房地产项目竣工验收和住宅小区竣工综合验收项目予以取消。房屋竣工验收备案表并非竣工验收合格的凭证，2012年5月31日设计方、勘察、施工、监理四方验收形成的竣工验收合格确认文件即视为房屋验收合格达到交付条件。
上诉人王昌春向一审法院起诉请求：1.龙族公司给付王昌春逾期交付楼房违约金29681元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日，共计逾期388天，按照购房款价值382498元*388天*万分之二的比例，计算数额为29681元）；2.龙族公司给付王昌春逾期交付车库违约金8613元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照车库款价值74000元*388天*万分之三，计算数额为8613元）；3.龙族公司给付王昌春逾期交付储藏室违约金2250元（计算方式：从2011年12月31日至2013年1月22日共计388天，按照储藏室款价值29000元*388天*万分之二，计算数额为2250元）；4.龙族公司给付王昌春逾期办理房屋产权登记违约金382元（计算方式为：楼房款382498元*0.1%，计算数额为382元）；5、立即为王昌春办理住宅楼产权登记证书手续。6、诉讼费用由龙族公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月25日，王昌春与龙族公司签订商品房预售合同，由王昌春购买龙族公司开发的龙族峰景二期商品房24号楼3单元702室，该房屋建筑面积103.63平方米。房屋价格按建筑面积计算，单价为每平方米3691元，总金额为382498元。同时合同第四条第5项约定王昌春购买2418号储藏室一个，价款29000元，付款日期为2010年9月25日。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2010年9月25日付清总房款382498元整，储藏室价款29000元整，合计总价款411498元整。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人因非自身可控原因导致工程未能按时完工的；3、政府行为及政府干预也属于不可抗力因素之一。如因此而导致工程延期，也适用本条之规定。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。……。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人在龙口报刊登公告通知办理产权登记10日内，向出卖人提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。2010年9月25日，王昌春与龙族公司又签订龙族峰景二期车库买卖合同，该合同约定：一、乙方（王昌春）自愿购买甲方（龙族公司）开发建设的龙族峰景二期24号楼3-702号房屋，现自愿购买24-311号车库。二、车库按套销售，总价为74000元。三、付款方式：2010年9月25日前，乙方付给甲方购买车库款74000元。……。五、交付期限。出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的车库交付买受人使用。……。王昌春交纳购房款过程为，2010年7月5日，王昌春向龙族公司交纳购楼款100000元，2010年7月13日，王昌春向龙族公司交纳购楼款82498元，同日又交纳购买储藏室款29000元及车库款74000元，2010年9月25日，王昌春向龙族公司交纳购楼款200000元，自此，王昌春购房款全部交清。2012年5月20日，王昌春收到涉案房屋钥匙。2012年5月31日，龙族公司收到施工单位的竣工报告后，组织设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收。2014年5月7日，涉案楼房取得龙口市建设工程竣工验收备案表。2014年7月14日，涉案楼房取得了龙口市住房保障和房产管理办公室核发的初始权属登记证书。上述事实，有王昌春、龙族公司当庭陈述，商品房预售合同、车库买卖合同、收款收据、收钥匙收条、竣工报告、工程竣工验收证明书、竣工验收备案表、初始权属登记证书等证据在卷佐证。
一审法院认为，王昌春与龙族公司2010年9月25日签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自的义务。
关于交付条件和交付时间，双方签订的合同第八条“交付期限”约定，涉案房屋交付使用的条件为商品房经验收合格，而非综合验收合格,原龙族公司在合同中明确约定交付房屋是以验收合格为条件，应按此约定履行。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用。王昌春于2012年5月31日收到了施工单位的竣工报告后，组织了设计单位、勘察单位、监理单位对涉案楼房进行了竣工验收，上述单位于2012年5月31日出具了工程竣工验收证明书，表明涉案楼房已经验收合格，故涉案楼房于2012年5月31日经验收合格后方符合交付条件。王昌春虽于2012年5月20日领取房屋钥匙，但因涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，故2012年5月31日方应视为王昌春预与龙族公司完成房屋交接。双方在合同中约定，龙族公司应于2011年12月30日前，将具备经验收合格的房屋交付王昌春，而涉案楼房于2012年5月31日方经验收合格，龙族公司逾期交房的事实成立，应承担相应的违约责任。龙族公司迟延交房的天数应为自2011年12月31日至2012年5月31日共计153天，由于龙族公司逾期交房时间超过90日，按合同第九条第一款第（2）项约定，龙族公司应按日向王昌春支付已交付房价款（含储藏室款）万分之二的违约金，即12591.84元（382498元×2/10000×153天+29000元×2/10000×153天）。龙族公司辩称，根据合同第八条第二款第二项约定，出卖人因非自身可控原因导致工程未按时完工的，出卖人可顺延交房时间。龙族公司称因极端天气、人员人工费、材料费、设备租赁费涨价等原因导致施工单位无法按原合同施工，其向王昌春交付房屋的时间应顺延153天。本院认为，龙族公司在与施工单位签订合同约定工期时，应对季节性天气、人工费、材料费、设备租赁费等因素进行合理预计，龙族公司以季节性的天气变化及人工费、材料费、设备租赁费等市场行情波动作为迟延交房的辩称理由，本院不予采纳。
关于王昌春主张的逾期交付车库违约金，根据王昌春与龙族公司签订的车库买卖合同，该买卖合同第五条“交付期限”中未约定具体的交付时间，且龙族公司已交付车库钥匙，王昌春予以接收，故王昌春主张逾期交付车库的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于逾期办理房屋产权登记违约金，根据商品房预售合同第十五条的规定，龙族公司应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。涉案楼房于2014年5月7日方取得竣工验收备案表，2014年7月14日取得初始权属登记证书，至此王昌春作为买受人才具备办理房屋产权登记的条件，故龙族公司应承担逾期办理房屋产权登记证书的责任，王昌春依据合同第十五条第一款第二项的约定要求龙族公司给付逾期办理房屋产权登记违约金382元，于法有据，本院予以支持。
关于王昌春要求龙族公司立即为其办理房地产权属登记证书手续的请求，本院认为，涉案房屋现在已具备办理房屋产权登记证书的条件，且办理房屋产权登记证书除需由出卖方即龙族公司出具相关手续外，还应由买受方即王昌春出具相关手续并缴纳相关税费，故需王昌春与龙族公司互相配合，且办理权属登记属于不动产登记机关的职责，龙族公司履行的仅为协助义务，故本院认为应由龙族公司立即协助王昌春办理房地产权属登记证书手续。
关于龙族公司以王昌春所欠的物业费用抵顶违约金的抗辩主张，因物业费用与本案不属同一法律关系，本案不予审议，故对龙族公司这一辩称本院不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、龙族公司于本判决生效后十日内付给王昌春逾期交付房屋违约金12591.84元。二、龙族公司于本判决生效后十日内给付王昌春逾期办理房屋权属登记证书违约金382元。三、龙族公司于本判决生效后十日内协助王昌春办理房屋权属登记证书。四、驳回王昌春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，由王昌春承担563元，龙族公司承担261元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为如何确定龙族公司支付给王昌春的逾期交房违约金终止期限。王昌春与龙族公司签订的《商品房预销售合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据该合同第八条约定，双方同意涉案房屋交付条件为经验收合格而非经综合验收合格，故逾期交房违约金计算终止期限应以工程竣工验收合格时间为准。王昌春提出逾期交房违约金计算截止时点应以涉案房屋取得竣工规划验收合格证之日为准，该主张与合同约定相悖，本院不予采信。
综上所述，上诉人王昌春的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费227元，由上诉人王昌春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年十一月一日
书 记 员 辛婷婷