湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01766号
上诉人（原审原告、反诉被告）王海金。
委托代理人尹晓丹，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托代理人李洪伟。
上诉人（原审被告、反诉原告）长沙鸿铭物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路263号。
法定代表人孙桂英，该公司董事长。
委托代理人罗任君，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人蒋斌，系该公司管理主任。
上诉人王海金、长沙鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭公司）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03194号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月19日，王海金与“湘三和足浴中心”实际业主陈理明签订《转让协议》，并于2011年12月15日与韶山北路355号鸿铭中心商业街门面H302、303、304、404号房屋房主签订《房屋租赁合同》，从原经营客户陈理明手中受让长沙市雨花区湘三和足浴中心，继续承租韶山北路355号鸿铭中心商业街门面H302、303、304、404号，经过重新装修后开始经营湘三和足浴中心。2011年12月21日，王海金与鸿铭公司签订《物业管理合同》1份，将鸿铭中心商业街门面H302、303、304、404号物业交给鸿铭公司管理，委托管理面积1449.12平方米。《物业管理合同》约定的主要条款有：公用设备运行：定期维修、保养，保持设备正常运转。共用部位、共用设施的维护和管理：对设施、设备实施日常管理，定期清理、维护、保养，保持正常运转与使用。物业管理费：按建筑面积每月每平方米2.6元收取物管费。鸿铭公司违反合同的约定，未达到管理服务要求的，王海金有权要求鸿铭公司改正，逾期未改正给王海金造成损失的，鸿铭公司承担相应的经济责任。2013年11月19日，通往王海金经营场所内的H-2号电梯发生故障，不能使用，王海金即向鸿铭公司反映情况。鸿铭公司于2013年11月20日向鸿铭中心业主委员会出具报告，内容为：2013年11月19日管理处接到H栋H-2号电梯因故障停梯，管理处当即派维修工进行检查，但无法修理，管理处马上联系了长沙鑫盛电梯有限公司来进行检修，该公司检查确认故障原因为变频器烧坏，由于更换变频器的金额较大，需要启动物业维修基金，现呈报给业主委员会，请业主委员会同意启动物业维修基金。2013年11月21日，鸿铭中心业主委员会向鸿铭公司发出《通知函》，内容为：你处关于H栋H-2号电梯变频器坏情况属实，根据物业维修资金管理办法的规定，业主委员会同意你处根据物业维修资金管理办法申报使用维修资金，必须经三分之二业主同意。同日，鸿铭公司向长沙市物业维修资金管理中心报送《关于鸿铭中心小区申请使用物业维修基金的报告》。2013年11月22日，长沙鑫盛电梯有限公司向鸿铭公司发出《工作联系函》，内容为：有关于我司承接鸿铭中心小区H栋通力电梯因电梯主变频器损坏，此变频器为通力公司初期开发无机房电梯的选用产品，现已停产，就此电梯问题我司已联系通力总公司进行技术升级，因技术升级需要进行程序编写和方案流程审核原因，贵司电梯维修修复期为20个工作日，在此期间给贵司及用户带来的不便敬请谅解。2013年11月25日，长沙市物业维修资金管理中心出具《长沙市物业维修资金使用外勘意见书》，外勘意见为：你单位申报维修项目第1项（即电梯系统维修改造）已过保修期，同意按相关规定申报使用物业维修基金。
2014年1月5日，鸿铭公司与长沙鑫盛电梯有限公司签署《工程完工证明》，该证明记载，电梯维修开工日期为2013年12月12日，竣工日期为2014年1月5日。2014年1月6日，鸿铭公司向长沙鑫盛电梯有限公司垫付了电梯维修费17517.5元。本案在庭审过程中，双方当事人一致认可电梯修好的时间是2014年1月15日。自2014年3月以来，王海金以电梯不能正常使用为由拒交2014年3月-5月的物业管理费8958.39元，水费2821.58元，电梯电费601.92元。另查明，王海金承租的H302、303、304、404号房屋相连相通，南向（H304号）有编号为H3的电梯，北向（H302号）有编号为H2号的电梯，使用H2号电梯、H3号电梯或H栋的楼梯均可到达王海金的经营场所。但南向（H304号）电梯没有任何通往王海金经营场所的标志，附近也没有王海金的经营广告或其他标识。本案在诉讼过程中，王海金提供了1份《湘三和年度月营业收入对比详单明细》，主张因电梯故障致其总损失为200000元，该方是从公平角度考虑，只主张120000元，鸿铭公司对此不予认可。
原审法院认为：虽然《物业管理合同》约定鸿铭公司应当定期维修、保养公用设备运行，保持设备正常运转，对公用设施、设备实施日常管理，定期清理、维护、保养，保持正常运转与使用，逾期未改正给王海金造成损失的，鸿铭公司承担相应的经济责任。但电梯属于特种设备，需要有资质的的单位进行维修，鸿铭公司没有维修电梯的资质，不能强制鸿铭公司履行此项义务。2013年11月19日H栋H-2号电梯发生故障后，鸿铭公司于次日即向业主委员会报告，促使2013年11月21日鸿铭中心业主委员会向鸿铭公司发出《通知函》，2013年11月25日长沙市物业维修资金管理中心出具《长沙市物业维修资金使用外勘意见书》。在动用维修基金手续繁杂的情况下，鸿铭公司先行联系有资质的长沙鑫盛电梯有限公司进行电梯维修，并垫付了部分电梯维修费用，基本履行了适当的义务。电梯维修时间较强主要是变频器因技术升级需要进行程序编写和方案流程审核原因。但按照2013年11月22日长沙鑫盛电梯有限公司向鸿铭公司发出的《工作联系函》，电梯维修修复期为20个工作日，2014年1月5日，鸿铭公司与长沙鑫盛电梯有限公司签署的《工程完工证明》也记载，电梯维修开工日期为2013年12月12日，竣工日期为2014年1月5日。但事实上，直至2014年1月15日，电梯才修好。对于电梯的迟延修复，鸿铭公司应当承担一定的责任。王海金承租的H302、303、304、404号房屋相连相通，虽然南向（H304号）有编号为H3的电梯，北向（H302号）有编号为H2号的电梯，使用H2号电梯、H3号电梯或H栋的楼梯均可到达王海金的经营场所，但南向（H304号）电梯没有任何通往王海金经营场所的标志，附近也没有王海金的经营广告或其他标识。北向（H302号）电梯不能正常使用对王海金的正常经营确有一定的影响。基于鸿铭公司管理的电梯迟延修复，属于物业服务的瑕疵，应当承担一定的责任，原审法院酌定，王海金可免交2014年3月-5月的物业管理费8958.39元，但水费2821.58元，电梯电费601.92元，王海金已经实际开支，应当据实缴纳，故原审法院对鸿铭公司要求王海金缴纳水费2821.58元，电梯电费601.92元的诉讼请求予以支持。王海金主张因电梯故障导致其损失200000元，主张由鸿铭公司赔偿其损失120000元，无相关证据证实，即使电梯故障期间出现营业额下降，也不能排除市场行情变化和经营管理不善等原因。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：一、驳回王海金的诉讼请求；二、王海金于本判决生效后7日内向长沙鸿铭物业管理有限公司支付水费2821.58元，电梯电费601.92元；三、驳回长沙鸿铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费2700元，反诉受理费76元，共计2776元，由王海金负担2700元，长沙鸿铭物业管理有限公司负担76元。
上诉人王海金不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清、适用法律错误。原审判决已经认定鸿铭公司对电梯故障的迟延修复承担法律责任，就应当按照《合同法》的相关规定对王海金造成的损失承担违约责任。而原审判决只是象征性的免除了王海金3月至5月的物业管理费作为违约补偿。因此，请求撤销原判，依法改判。
针对王海金的上诉，鸿铭公司答辩称：王海金的上诉观点没有事实和法律依据。一、维修专用特种设备（电梯）不属于鸿铭公司约定或法定义务；二、鸿铭公司已积极履行义务，无违约或过错行为；三、王海金所述事实已证实其说法毫无道理；四、王海金所列“营业损失”12万元，是单方面以自行制作的表格方式进行举证，没有任何合法有效的证据予以证明，根本不具备证据的法定要求。故请求二审法院查明事实后依法驳回王海金的上诉请求。
上诉人鸿铭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决驳回王海金的诉讼请求是客观公正的，但是认定鸿铭公司对电梯的迟延修复应承担一定的责任，因此免去王海金的物业服务费处理不当。电梯出现故障后，鸿铭公司已经最大限度履行了自身职责，没有任何迟延或怠于履行义务的情形。因此，请求撤销原判，依法改判王海金支付物业费和逾期付款违约金。
针对鸿铭公司的上诉，王海金答辩称：一、鸿铭公司至始至终都是以电梯维修为特种设备、没有维修资质为由，来逃避其应尽的义务和责任，合同明确规定鸿铭公司有义务保证公用设备的正常使用；二、关于鸿铭公司提出的物管费问题，我方已于2014年4月27日停止营业，而鸿铭公司要求我方支付2014年的3-5月三个月的物管费，要求不合法，与我方无关。故请求法院驳回鸿铭公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。
本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、鸿铭公司是否应当对王海金的经营损失承担违约责任及损失金额的认定。二、王海金是否应当承担欠缴的物业费及逾期付款违约金。
关于焦点一，鸿铭公司与王海金之间签订的《物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵守诚实信用原则全面履行各自义务。根据该合同约定，鸿铭公司应当定期维修、保养公用设备，保持设备正常运转，对公用设施、设备实施日常管理，定期清理、维护、保养，保持正常运转与使用，逾期未改正给王海金造成损失的，承担相应的经济责任。通往王海金经营场所内的电梯属于公用设备，是鸿铭公司物业管理服务的范畴，鸿铭公司有义务保障电梯的正常运转和使用、及时联系有资质的电梯公司进行维修并及时启动维修基金程序。但从电梯发生故障至恢复正常运行长达57天之久，远超过电梯的正常维修时间，故鸿铭公司存在怠于履行义务的情形，应当对王海金的经营损失承担一定的违约责任。本院根据电梯迟延修复的时间及王海金经营的性质等因素，酌情判决由鸿铭公司赔偿王海金经营损失25000元。王海金主张要求赔偿其经营损失120000元，虽然未提交充分有效的证据证实，但是北向H302号电梯不能正常使用对王海金的经营确有一定的影响，原审判决驳回其要求赔偿损失的诉讼请求，仅免交3个月的物业服务费，对鸿铭公司的违约责任认定不当，本院予以纠正。
关于焦点二，因鸿铭公司已基本履行物业管理服务，对于电梯的迟延修复本院已经酌情判决其承担一定的违约责任，因此，王海金所欠的物业管理服务费及水、电费等应当按照双方签订的《物业管理合同》约定进行交纳。关于逾期付款违约金，因王海金迟延交付物业服务费等费用系与电梯迟延修复有关，鸿铭公司的服务本身存在一定瑕疵，故原审判决未支持鸿铭公司的该项反诉请求并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，判处不当，应予纠正，上诉人王海金的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第03194号民事判决；
二、限长沙鸿铭物业管理有限公司于本判决生效后7日内赔偿王海金经营损失25000元；
三、限王海金于本判决生效后7日内支付长沙鸿铭物业管理有限公司物业费8958.39元，水费2821.58元，电梯电费601.92元，共计12381.89元；
四、驳回王海金的其他诉讼请求；
五、驳回长沙鸿铭物业管理有限公司的其他反诉请求。
上述第二项和第三项相抵，长沙鸿铭物业管理有限公司还应支付王海金损失12618.11元，限本判决生效后7日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2776元，二审受理费2776元，共计5552元，由长沙鸿铭物业管理有限公司承担600元，王海金承担4952元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月三十日
书记员 黄 佳
附相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时遇见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。