成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第465号
原告成都世纪城物业服务有限公司。住所地：四川省成都高新区。
法定代表人陈光孟。
委托代理人傅江，四川川达律师事务所律师。特别授权代理人。
被告路英，女，汉族，1969年12月19日出生，住成都市武侯区。
原告成都世纪城物业服务有限公司(以下简称世纪城物业公司)诉被告路英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员周航独任审判。后因被告路英申请文书鉴定，本院于2015年3月25日委托的鉴定，在鉴定过程中，被告路英又于2015年7月28日申请撤回鉴定申请，后本院于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告世纪城物业公司的委托代理人傅江、被告路英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪城物业公司诉称，2005年12月1日，原、被告双方签订了一份《时尚天堂前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告位于世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺考进行物业管理，双方对物业服务标准，收费依据，计算方式和违约责任进行了约定，被告身为该商铺业主，没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务，被告自2007年1月1日至2011年7月30日，累计欠物业服务费71243.62元，原告多次催要，被告均不予交纳。现诉至法院，请求人民法院判令：一、被告立即支付自2007年1月至2011年7月物业管理服务费共计71243.62元，并支付违约金308400.47元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告路英辩称，于2011年时我与物管公司就达成了协议，当时还签了一份文件。因为我买房的银行按揭是2007年才办下来的，办完银行贷款向开发商付款后交房时，发现诉涉商铺没有门，也没有楼梯，根本未达到交房标准，后一直拖到2011年才达到标准完成交房。后在2011年8月份写了《情况说明》，把前期的物管费进行减免，并在2011年才办的手续开始缴纳物管费。这个情况原告物管公司是清楚的。所以原告的主张是不成立的。
经审理查明，2006年7月2日，原告世纪城物业公司与被告路英签订《时尚天堂前期物业管理服务协议》。协议第一条关于“甲方的权利义务”中约定：1、对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理；2、对房屋的共用部位、共用设施设备等项目根据乙方委托提供无偿和有偿维修、修缮、服务与管理；3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《用户手册》等并书面告知乙方；4、建立健全本物业的管理档案资料；5、制止违反本物业管理制度以及《用户手册》和《世纪城天鹅湖花园业主临时公约》的行为；6、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；7、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；8、编制物业管理服务及财务年度计划；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其设计使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。协议第三条“关于物业管理服务费用”中约定：1、交纳费用时间：当月25-30日之间。协议第十一条“关于违约责任”中约定：1、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；2、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给予甲方造成损失的，乙方承担相应的责任；3、乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金，连续超过三个月不交纳有关费用的甲方将通过诉讼程序予以追缴，因此产生的费用由乙方承担。
2011年8月8日，被告路英手写了一份《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》交于世纪城新会展地产公司，载明：本人路英于2006年7月2日签约贵公司开发的时尚天堂街区106-1-4号商铺，该处物业因当时尚处于修建期，周边工地及基础设施尚未完善，一直未能达到交房标准，我也多次交涉未果，故未办理接房手续。其中：1、106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，拖至今年5月后才完成分割；2、106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，拖至今年才完成独立门户的安装；3、106-1-4号商铺一层至二层之间一直未安装楼梯，无正常通道至二楼，今年5月才完成此项楼梯；4、106-1-4号商铺拖至今年5月才安装水电表并分户。由于上述多种原因，故未办理接房手续，恳请减免2007.1至2011.7期间的物业管理费合计71243.62元。依被告路英的上述申请，原告世纪城物业公司与开发商共同形成了《物业费用确认单》，该确认单载明：由于此商铺设施设备不完善，业主要求减免2009年和2010年物业管理费(业主申请附后)，物管费优惠期间为2009年1月1日起至2010年12月31日止，金额为37333.2元。原告世纪城物业公司客服部管理人员“曾婷”在“物管客服确认”一栏签字，在集团地产确认一栏签有“由高标公司施工。地产工程部王丰”。
2011年8月2日，被告路英就诉涉106-1-4号商铺与的治安消防问题与原告世纪城物业公司签订了《世纪城.时尚天堂街区区域治安消防责任书》，并于2011年8月起，被告路英开始正常向原告世纪城物业公司按期交纳物管服务费用，物管服务费用为每月1555.55元。
另查明，2014年12月，被告路英向原告世纪城物业公司出具了《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》，该申请载明：本人路英2006年2月20日签约购买贵公司开发的时尚天堂街区106-1-4号商铺，该处物业由于当时尚处于修建期，周边工地与基础设施未完善，我认为未达到交房标准，多次提出交涉无果，故未办理按房手续。其中：1、106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，截止2011年5月后才予分割。2、106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，拖至2011年才完成独立门户的安装。3、106-1-4号一层至二层之间一直未建电梯，无正常通道至二楼，2011年5月才安装此项楼梯。4、106-1-4号拖至2011年5月才安装水、电表并分户。由于上述多种原因，故本人未办理接房手续，所以一直拖欠2007年1月1日至2011年7月31日共计71243.62元物管费，本人一直到现在从来都愿意承担前述物管费，不是不交费，只是想贵公司能够完善本人购买房屋的上述缺陷，不能影响房屋的使用，故同时恳请贵公司能够减免前述拖欠的物管费。
以上事实有原告提交的《营业执照》、《时尚天堂前期物业管理服务协议》、《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》，被告提交的《世纪城.时尚天堂街区区域治安消防责任书》、《个人借款合同》、《物管费用确认单》、《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》等证据及庭审笔录在案佐证。
结合查明的事实，本院认为，从原告提交的2014年路英提交的《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》以及被告路英提交的《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》的内容来看，两份申请内容大致相同。对于两份申请的过程，路英陈述其于2007年底才办完贷款，由于商铺存在的问题，一直未接房，于2011年才接房并按要求写了减免物管费的申请，双方也作出了确认了结。后过了三年，于2014年12月时，原告物管公司又打印了一份减免物管费的申请让我签字，我认为是原告设计的陷井。原告则主张，因为被告路英于2014年12月又提交了一份减免物管费的申请，故本案未超过诉讼时效。结合双方的诉辩主张，本院认为，由于路英于2014年向被告提交了一份减免物管费的申请，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案未超过诉讼时效。由于双方均分别提交了从两份《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》，从申请载明的内容来看，可以确定的以下事实：诉涉106-1-4号商铺与相邻商铺无隔断墙，无明确划分分割，截止2011年5月后才予分割；诉涉106-1-4号商铺没有安装独立开户的大门设施，至2011年才完成独立门户的安装；诉涉106-1-4号商铺一层至二层之间一直未建楼梯，无法正常通行至二楼，于2011年5月才安装楼梯；诉涉106-1-4号商铺拖至2011年5月才安装水、电表并分户。从前述事实来看，诉涉商铺于2011年还在整改修建隔断墙、楼梯、大门及水电分户工程，从常理来看，亦不具备交付条件。当然，本院亦注意到，原告世纪城物业公司提出，前期物业服务合同是2006年7月2日签订的，从签订开始就应当交物管费，所以原告主张被告应从2007年1月1日交纳物管费。本院认为，双方并未于前期物业管理服务协议中约定从签订之日起交费，且依据《四川省物业管理条例》第五十二条之规定：已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。而从本案来看，被告路英于2007年7月才开始为购买诉涉房屋办理贷款，诉涉房屋于2013年1月29日才办理房屋产权证，且原告世纪城物业公司所提交被告路英于2014年12月向原告世纪城物业公司出具的《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理费的申请》也载明：因该处物业由于当时尚处于修建期，……，未达到交房标准，多次提出交涉无果，故未办理接房手续。综上，从被告路英于2007年底才开始为购买诉涉房屋办理贷款，以及诉涉房屋于2013年才登记至被告路英名下，以及原告世纪城物业公司的提交的申请书中载明的未交房的情况及原因来看，原告世纪城物业公司认为被告路英于2007年1月1日就已收房或达到收房条件的主张于事实不符，故原告要求被告路英就于2007年1月1日开始交纳物业服务费的主张，本院不予支持，由于被告路英主张其于2011年8月才收房，原告亦无任何证据证明被告路英的具体收房时间，故本院结合申请书中载明的内容，并结合诉涉房屋于2011年期间仍在修建整改的实际，酌情确认被告路英于2011年1月1日起履行交纳物管费的义务。
其次，本院还注意到，被告路英于2011年8月8日手写了一份《关于减免世纪城时尚天堂街区106-1-4号商铺物业管理的申请》，之后依被告路英的上述申请，原告世纪城物业公司与开发商共同形成了《物业费用确认单》，载明因“由于此商铺设施设备不完善”而同意减免被告路英2009年1月1日起至2010年12月31日期间的物管37333.2元，原告世纪城物业公司客服部管理人员“曾婷”在“物管客服确认”一栏签字。上述事实也印证了原告世纪城物业公司对于被告路英系因诉涉商铺未达到交付条件而未交付商铺的事实是知晓的。当然，被告路英虽然提交了该份申请，但未因被告路英的原因造成未实际交付诉涉商铺的，其并不因为提交了减免申请而承担其未实际收房的期间，即2007年1月1日至2010年12月31日期间的物业管理费。
综上，由于诉涉房屋于2011年度才达到交房标准，被告路英亦于2011年8月开始交纳物业服务费用，故本院结合上述评析，确认被告路英还应向原告支付2011年1月1日至2011年7月31日期间的物管服务费10888.85元(1555.55元/月×7个月)，并酌情确认被告向原告支付违约金1000元。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、被告路英于本判决生效之日十日内向原告成都世纪城物业服务有限公司支付物业管理服务费人民币10888.85元及违约金人民币1000元；
二、驳回原告成都世纪城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3497元，由原告成都世纪城物业服务有限公司负担3297元，由被告路英负担200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周航
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 邓益
速录书记员黄晓琴