山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终1274号
上诉人（原审被告）：林智国，男，1978年1月5日出生，汉族，住山东省栖霞市。
委托诉讼代理人：衣在韶，山东书信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁德斌，山东书信律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：林丹，女，1983年3月2日出生，汉族，住山东省龙口市。
委托诉讼代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王治国，男，1962年6月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。
上诉人林智国、林丹因与被上诉人王治国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2014）烟民一初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林智国的委托诉讼代理人衣在韶，上诉人林丹的委托诉讼代理人张霞，被上诉人王治国的委托诉讼代理人宋秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林智国上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回王治国要求交付房地产、协助办理过户手续及支付违约金的诉讼请求。事实与理由：一、王治国与林智国签订的《房屋转让合同》，双方已经协商解除，一审判令继续履行错误。双方已就解除合同达成口头协议，并已实际履行，林智国、林丹向王治国退还65万元可以证明这一主张。另，在王治国尚欠600余万元购房款的情况下，王治国向林智国支付的款项视为借款，也印证了双方已经解除了合同。二、林智国已将涉案房地产转让给林丹，并已实际交付，林丹已经付清了392万元转让款，诉争房屋及土地使用权归林丹所有，应当驳回王治国要求交付房地产及协助过户的诉请。392万元转让款经评估机构评估，一审认定转让价格低于市场价格错误。林智国、林丹已向房管部门递交了过户申请材料，房管部门已经受理，由于一审法院查封房产，导致房管部门未向林丹发放房产证，林丹本人没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，林丹对该房屋的所有权应当得到保护。虽然林智国与林丹存在亲属关系，但双方是财产独立的民事主体，在没有证据证实双方存在恶意串通的情况下，不应对交易作出否定性评价。林智国与林丹的转让协议中没有将已过户给王治国的房产排除在外，属于表述不严谨，不影响协议效力。三、王治国与林智国约定抵顶房款的685万元借款中包括了375万元高利贷利息，不应保护，一审认定王治国已付清购房款错误。林智国仅向王治国借款310万元，其余375万元是利息，2014年11月8日协议中将上述利息以现金借款的方式写入，属于以合法形式掩盖非法目的，不应保护。林智国二审庭审时主张其没有收到2013年4月9日、10日的两笔各20万元转账，且王治国一审提交的证据8中的银行账户不是林智国的，该账户账号比林智国的账户少了一位，该证据无银行印章。2013年2月6日150万元现金借款和同日的转账借款属于重复计算。王治国应当自2012年1月履行支付剩余款项的义务，其一直未履行，构成违约。一审认定林智国违约，证据不足。房屋转让协议第五条约定，转让变更登记由王治国负责，林智国根据王治国的书面通知予以配合，林智国没有收到该通知，不存在不予配合的违约问题。即使林智国构成违约，一审判决的违约金过分高于王治国的实际损失，一审以1300万元为基数计算违约金，严重不公平，缺少法律依据。
上诉人林丹上诉请求：一、撤销一审判决第一、四项；二、依法确认林丹与林智国于2014年11月23日签订的协议合法有效；三、依法改判栖城房字第××号、栖城房字第××号房产所有权以及栖国用（2009）第280299号土地证下土地使用权归林丹所有；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、林丹与林智国签订的买卖协议合法有效，应予保护。1、林丹与林智国签约时房产所有权人为林智国，林智国具有完全处分权，林丹不知道王治国与林智国之间房屋转让的事实，且林丹已经支付了房屋转让款，也缴纳了税费，林丹是合法的购房人，不存在任何过错。2、林智国与王治国解除合同后，王治国恶意诉讼，一审认定林丹与林智国的协议无效，与法相悖，显失公平。3、林丹与林智国均是有完全民事行为能力、独立的自然人，不能因林丹的母亲再婚嫁给林智国的父亲就认定林丹与林智国之间存在利害关系并认定合同无效。4、林丹与林智国非法律专业人士，制定协议存在不严谨之处，但该协议是真实合法的。林智国的房产证面积4122平方米，评估报告评估面积为3802平方米，故协议已经将过户给王治国的四号房产排除在外。二、一审认定林丹与林智国约定的房屋转让价格明显低于市场价错误。双方约定的转让价格合情合理合法，一是林丹受让房地产面积小于王治国受让面积；二是林丹受让的标的不包括设施、设备；三是林丹受让时房屋价格已经明显回落；四是转让价格经房地产评估部门评估。退一步讲，即使林智国自愿放弃财产，在林丹不知情的情况下，并不违反法律禁止性规定。林丹已经支付了全部房款及契税，林智国已将房产交付林丹使用，根据我国“一房二卖”的相关规定，应当依法保护林丹的合法权益。三、一审认定林丹未全额支付392万元购房款错误，根据林丹提交的证据，其已经支付了5665820元购房款，且代林智国退还王治国30万元房款，并代林智国交纳契税619484元，共计付款6585304元，超出了合同金额的部分主要是契税，但不能因此否认林丹付款的事实。四、一审认定王治国已经付清1300万元购房款错误。林智国否认收到王治国的现金，王治国应当举证证明是如何将现金交付给林智国的。五、王治国与林智国的房屋转让合同已经解除。1、从王治国与林智国借款情况看，如果王治国尚欠购房款，双方不可能再发生借贷，所以林智国主张的双方已经口头解除了合同属实。2、王治国提交的证据6，2013年6月6日林智国出具的借条中写明“用林智国名下的土地、房产抵顶”，说明王治国认可解除合同的事实。3、基于双方解除合同的事实，林智国分四次向王治国退款65万元。4、王治国与林智国的合同在签约后三年的时间里没有实际履行，房屋亦未交付和办理过户手续，说明双方已经解除了合同。六、经了解，王治国因涉嫌挪用烟台晟平置业有限公司资金犯罪被公安机关立案，说明王治国给付给林智国的款项涉嫌非法所得，请求二审法院依法调取该案相关材料。
被上诉人王治国二审辩称，一、林智国、林丹主张已经与王治国解除合同，没有证据，王治国一直要求林智国履行房屋转让合同。二、林智国、林丹主张给付给王治国的65万元款项是林智国偿还的2014年11月8日685万元借款中的一部分。三、王治国与林智国签订合同在前，且已付清全部房款，林丹签订合同在后，转让价格明显低于市场价格，且林丹未支付全部房款，其与王治国存在利害关系，该房屋买卖合同存在诸多瑕疵，不能对抗王治国与林智国之间的合同。四、王治国支付了700万元转让款后，2014年11月8日，双方又约定以欠款抵顶房款，同时，王治国提交了5份现金借条、7份银行转账凭证、10张银行取款凭证，可以证明借款事实，且不存在高利贷情况。五、王治国在签约后一直督促林智国履行合同义务，但林智国以种种理由推脱，仅在2012年办理了部分房产过户手续。2014年11月又将房产恶意转让给林丹并到房产部门办理过户手续，王治国无奈下提起本案诉讼，一审判令的违约金并无不当。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
王治国向一审法院起诉请求：请求判令被告立即将涉案房地产及设备设施交付原告，将涉案房地产过户至原告名下并依法支付违约金500万元。本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原被告双方于2011年8月16日签订《房屋转让合同》，被告林智国将坐落于栖霞市腾飞路（迎宾路北七里村南、白洋河西原栖霞玻璃厂）的多处房地产及设备转让给原告，房屋产权证号为栖房权证栖城房字第××号和00××78号，土地使用权证号为栖国用（2009）第280299号。合同签订后，原告已按合同约定以支付转让款、借款、利息等形式，将合同项下所涉全部款项付给了被告，但被告至今未按合同约定将所涉房屋及设备交付原告，也未办理所涉房屋及土地的过户手续。原告多次催促，被告总是以种种借口推托。后，原告突然得知被告以达到骗取钱财的目的，要将涉案房地产另行转让他人。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
林智国一审辩称，原被告双方已以口头约定形式解除了合同，被告没有任何违约行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人林丹述称：本案所涉房地产存在两份买卖合同，从法律角度应依法保护已经履行完毕的合同，即第三人与被告林智国之间的买卖合同。第三人林丹购买被告林智国的涉案房产，办理房产过户之前房款已付清，有销售不动产统一税务发票为据。被告林智国于2014年11月23日将涉案房产实际交付给了第三人林丹，在办理房产过户手续时得知涉案房产已于2014年11月28日被法院查封，不能继续办理，此时第三人才知道所购房屋及土地涉诉，并依法提出了查封异议。第三人与被告林智国的房屋买卖合同已经履行完毕，原告王治国与被告林智国买卖合同已经无法履行。请求：一、确认本案讼争房产所有权为第三人林丹所有；二、驳回原告王治国的诉讼请求。
王治国针对第三人的诉讼请求辩称，第三人的请求理由不成立，应依法驳回其诉讼请求。事实与理由：原告与被告的买卖合同在前，合同价款1300万元，原告早已支付了购房款并且办理了部分房屋的变更登记手续，原被告的合同符合当时的市场交易价格。第三人与被告签订的所谓买卖合同在后，系虚假交易以损害原告的合法利益，该合同不能对抗原被告的买卖合同。第三人与被告合同签订时间为2014年11月23日，交易价格400万元左右，明显低于市场价格，不足原被告合同价款的三分之一。第三人与被告系兄妹关系，从其签订合同到去办理过户手续仅隔一天时间，第三人称2014年11月25日到房管部门办理过户，而其开具发票的时间为2014年11月26日，从时间看，该发票系为应对本案诉讼所开具。第三人未提交其实际支付款项的证据，而原告已经提交了所有付款的凭证。因此，原被告之间的买卖合同是双方真实意思表示，原告已经支付全部房款，也取得了部分房产的产权证。综上，本案第三人与被告签订的买卖合同无效，请求法院予以确认并依法驳回第三人的诉讼请求。
林智国对第三人的诉讼请求答辩称，基本认可第三人的诉讼请求。
一审认定，2011年8月16日原告王治国与被告林智国签订《房屋转让合同》，约定被告将其所有的原栖霞玻璃厂（座落于栖霞市腾飞路）房地产及设备一宗转让给原告。《房屋转让合同》载明：第一条，转让标的物的概况，2、转让房产为：栖城房字第××号房产证项下总面积2175.2平米：其中房号1结构砖木平房768平方（车间），房号2结构砖木平房320平方（宿舍），房号3结构砖木平房447.2平方（宿舍），房号4结构砖木平房320平方（办公），房号5结构砖木平房320平方（车间）。栖城房字第××号房产证项下总面积1947.64平方：其中房号6结构砖木平房320平方（车间），房号7结构砖木平房320平方（车间），房号8结构砖混平房204.6平方（锅炉房），房号9结构砖混平房1080平方（车间），房号10结构砖木平房23.04平方（传达室）。本合同还包括该区域内的未办理房产证的其他建筑物及构筑物等。3、地随房走的栖国用（2009）第280299号国有出让土地使用权证项下，使用权面积为20619平方的工业用地外西侧9米和南侧21.86米道路占地4160平方米。4、转让的设备、设施包括该区域内的变压器及配电设宗、车间内行吊和保持完整的门窗设施等。第二条，本转让合同签订后三个工作日内原告向被告指定的账户汇入人民币贰佰万元作为履行合同的定金，被告收到全部定金之日起合同即生效。该定金贰佰万元，被告保证在三十日内专门用于解决原玻璃厂职工劳动保险等遗留问题。被告挪作他用或超过三十天未予解决完毕的，视为被告违约。第三条，转让本合同第一条记明的所有标的物总价款共计人民币壹仟叁佰万元。第四条，转让价款的支付：1、被告履行本合同第二条约定保证义务之日起6个工作日内，原告向甲方指定账户内汇入肆佰伍拾万元整；2、栖霞市国土资源局会审通过上述地块的转让之日起3个工作日内，原告向被告指定账户汇入人民币壹佰万元；3、被告将房地产标的物变更登记至原告名下之日，定金变更为转让价款；4、余款伍佰伍拾万元整在被告向原告交付完整的房地产（包括腾迁区域内所有的租户和住户）及设备、设施后，以双方交接清单为准。由原告于三日内一次性付清。5、被告指定收款账户为开户银行栖霞市农业银行，账号62×××13，收款人林智国。第五条，转让变更登记：1、被告于收到原告给付的本合同第四条第一款记明的款额之日起6个工作日内办理完毕解除转让房地产的抵押登记，逾期将视为被告违约。2、被告无条件配合原告办理房地产变更登记至原告名下的手续。原告将变更登记需被告提供的材料书面通知被告，被告在5个工作日内必须提供完整材料，配合原告在指定时间内到相关部门签字。原告通知被告时，被告应按原告通知规定期限三日内到有关部门配合办理，无故逾期未办理视为违约，被告承担违约金为人民币贰佰万元。3、……。4、双方不得以任何理由拒绝到房地产登记机关或相关部门办理转让手续，否则视为违约。5、变更登记自合同生效之日起应在90个工作日内完成。第六条，转让标的物的交接：1、土地使用权证变更登记至原告名下之日起30个工作日内，被告将转让标的物（包括腾迁区域内所有住户和租户）交归原告。……。5、被告承诺保证按本合同第五条第1款的约定解除转让给原告房产的抵押登记，保证将房产证及土地使用证原件交给原告。第七条违约责任：1、未经双方协商同意，任何一方擅自解除合同或终止合同的，违约方应向守约方承担违约责任。被告违约向原告支付双倍定金，原告违约无权要求返还定金。违约行为给守约方造成的损失大于违约金时，超出部分仍应赔偿。2、任何一方违反本合同的约定，应向守约方支付转让总价款10%的违约金，损失大于违约金的，超过部分仍应赔偿；3、由于双方自身原因在办理变更登记过程中遇阻，除各自向对方承担本条第2款违约责任外，还应另赔偿给对方壹佰伍拾万元；4、被告未按原告要求故意拖延或不及时提供相关材料，致使产权变更登记延期，每拖延一天向原告支付5000元违约金；5、被告逾期未交付转让标的物或腾空租户，每逾期一天向原告支付5000元违约金。6、原告超过合同约定付款日期逾期三十日内，按日向被告支付逾期应付款万分之四的违约金，本合同继续履行。付款逾期超过三十日以上时被告有权单方解除合同。第十一条本合同共六页一式四份，双方各执两份，具有同等效力。在原告付给被告尾款同时原告赠与被告翠屏御景约95.76平方米左右房屋壹套，以实际面积为准。
对上述合同，原告向一审法院提供该合同原件两份，其中一份落款甲方（被告）处除有林志国签字外，还有林志国妻子张海霞签字，两份合同原件其余内容一致。被告认可其妻张海霞在其中一份合同上签字的事实。但被告及第三人对原告提交的合同原件均提出异议，要求对合同书内容是否同一时间、同一次打印及同一耗材形成进行司法鉴定，被告在一审限定时间内未提交鉴定申请，第三人后亦放弃鉴定申请。
上述《房屋转让合同》签订后，原告于2011年8月17日支付200万元定金，2011年10月20日支付500万元转让款。原被告双方已于2012年1月7日将栖房权证栖城房字第××号房产证项下的房号4结构砖木平房320平方（办公）过户至原告名下，该房屋新办理的房产证号为栖房权证栖城房字第××号，对上述事实被告均无异议。
原告主张其向被告支付200万元定金和500万元转让款后，其他转让款是以被告所欠原告借款685万元冲抵，冲抵之后被告仍欠原告借款85万元。为此，原告提交2014年11月8日与被告签订的协议，该协议载明：甲方王治国，乙方林智国。协议内容为：原借王治国人民币共计陆佰捌拾伍万元正，其中转账贰佰柒拾万元，现金肆佰壹拾伍万元。于2014年11月30日前还清。逾期不还此借款作为2011年8月16日所签房屋转让合同的余款。至此该转让合同的款项全部付清。按甲方要求乙方无条件配合办理土地证过户等手续到甲方或指定的名下，所有过户等相关费用由乙方承担。该协议上原被告签字。
被告对该协议的真实性没有异议，但主张该协议中的借款不全部是本金，本金仅为310万元，685万元中包括利息375万元。原告对被告的主张不认可，原告主张被告685万元借款转为购房款，其中319万元为银行转账，其余为现金借款，通过银行转账7笔，其中2013年2月6日100万元和41万元，合计141万元，有被告于2013年6月6日出具177.6万元借条为证，借条中包括利息36.6万元；2013年4月9日、10日、11日转账各20万元，2013年5月27日转账18万元，以上4笔合计78万元；2013年5月23日通过林福向被告转账100万元，以上合计319万元。原告对上述7笔转账，均提交了银行的相关交易凭证，款项均转入被告尾号为0412和0512卡号内。对林福转入被告卡内100万元，林福出具证明证实其是代替原告支付给被告的借款。被告对卡号尾号为0412和0512的银行卡系其本人所有无异议。被告对林福代原告支付的100万元借款提出异议，但认可其与林福之间无经济往来。
原告主张向被告出借借款现金为六笔，2013年2月6日150万元、2013年10月27日40万元、2014年5月15日45万元、2014年8月20日54万元、2014年11月8日40万元，另一笔37万元现金借款被告未出具借条，合计现金借款366万元，其中前5笔被告均出具了现金借条，原告提交该5笔现金借款借条复印件，主张2014年11月8日双方对现金借款数额及通过银行转账借款数额核对确认并签订协议书，被告收回现金借条原件，原告仅留存借条复印件。被告对原告提交的5份现金借条复印件的真实性无异议。
但被告仍提出异议，认为没有收到现金借款。原告为证实现金借款情况属实，除提交了五张被告签字的借条复印件合计金额329万元外，另提交了十张合计金额366.5万元的银行取款记录，银行取款记录显示存款人是赵伟平、赵振敬、赵洪武。赵伟平与原告王治国系夫妻关系，赵振敬与赵伟平系父女关系，赵伟平与赵洪武系姐弟关系。原告的证明目的是证实其有出借给被告大量现金的经济实力和能力。被告对上述四人之间的亲属关系无异议。被告对原告提交的上述银行取款366.5万元记录的相关证据真实性无异议，但主张银行取款时间与现金借条时间不一致而不予认可，被告未能提供相反证据予以反驳原告主张。被告称其对向原告借款的具体数额不清楚。
第三人对原告提交证据质证认为，根据被告所讲房屋买卖合同不真实，第三人所知被告和原告之间没有合同，原告只向被告支付了定金，后来其他事情第三人并不知道，合同时间有改动，对该合同真实性有异议，认可被告所提出的异议。原告支付给被告的200万元是定金并没有转换为购房款。对原告支付被告500万元购房款真实性无异议，但与合同约定不一致，合同约定450万元，不可能支付500万元。关于2014年11月8日685万元借款协议不真实，685万元借款没有相应证据印证，被告也予以否认，且在原告起诉时该借款未到偿还期限，原告主张该借款已经转换为购房款不能成立，真实借款数额应以款项实际支付的证据为准，2014年11月8日协议中实际借款数额为319万元，但应扣除100万元，该100万元是林福与被告之间的法律关系与本案无关，本案原被告之间所涉的款额就是200万元定金、500万元房款及219万元借款。另外本案所涉及的借款不符合常理，原告对被告负有债务的情况下，由被告向债务人借款不符合客观事实。
一审审理过程中，林丹作为第三人申请参加诉讼，林丹主张涉案房屋被告已经转让给自己，并且已经交付。请求确认本案讼争房产所有权为第三人林丹所有并驳回原告王治国的诉讼请求。第三人为支持其诉讼主张，向一审提交了第三人与被告2014年11月23日签订的协议书、多份银行转款记录以及销售不动产统一发票（代开）、税收完税证明等。2014年11月23日协议书载明：甲方林智国，乙方林丹。甲方将位于栖霞市迎宾路北七里庄南的房产及土地转让给乙方，经双方协商，达成如下协议：一、甲方将位于栖霞市迎宾路北七里庄南的房产及土地，具体为栖房权证栖城房字第××号、栖房权证栖城房字第××号房产证下的房产及栖国用（2009）第280299号土地证下的土地转让给乙方。二、转让的价格为392万元，在签订协议前乙方已将全部的转让款给付了甲方。三、签订本协议当日甲方已将全部的房产及土地交付给乙方。四、甲方协助乙方到房产部门及相关部门办理房产手续。五、如甲方的原因或其它原因不能将房产过户给乙方，视为甲方违约，甲方违约除返还全部的转让款并按转让价格的总额的30%承担违约金。如不能过户甲方承担过户的所有费用。六、如发生纠纷由栖霞市人民法院管辖，由此发生的诉讼费、律师费均由败诉方承担。七、本协议双方签字或盖章后生效。该协议书上被告林智国与第三人林丹签字。对该协议书形成的原因，第三人称2013年开始原被告双方有意向退房、退款，所以被告多次向林丹之母王建梅借款用于偿还原告转让款，至2014年11月11日共计借款10笔，其中9笔为银行转账3085820元（2013年10月17日5万元、2013年8月13日55万元、2013年3月30日2.4万元、2013年10月17日70万元、2014年11月11日20万元、2014年9月28日10万元、2013年3月22日26万元、2013年9月27日20万元、2013年9月27日501820元、2013年3月15日50万元），1笔为现金40万元，合计3485820元。但被告一直未能偿还上述借款，被告同意将诉争房产卖给王建梅，王建梅同意买下给第三人，所以被告与第三人在2014年11月23日签订了上述协议书。第三人的母亲王建梅与被告的父亲林成德系再婚夫妻。2014年11月26日在税务部门开具发票，因被告需要缴税451629.37元，该税款第三人替被告缴纳了30万元，第三人自己还缴纳印花税、契税合计119779.96元。第三人支付给被告的款项包括替被告缴纳税金在内为4005303.8元，同时第三人还提供其通过银行转账方式支付给原告指定账户30万元的证据，证实其代为被告向原告退还转让款的事实，第三人支付被告的款项已经超出协议约定的392万元价款。第三人第一次庭审提交了林成德转款48万元给被告的银行凭证，第二次庭审中将该证据撤回不作为证据提交。第三人主张向被告出借现金40万元未提供证据证实，第三人主张其与被告已经交付涉案房产的钥匙并有物品搬入，有部分对外出租。第三人主张其最后一次支付被告购房款20万元的时间为2014年11月25日，2014年11月26日缴纳的税款。
对于第三人林丹的主张，原告不予认可，但认可第三人林丹的母亲与被告的父亲是夫妻关系，第三人林丹与被告是亲属关系，第三人林丹对原告主张的其母亲与被告的父亲是夫妻关系无异议。但原告主张第三人林丹与被告合同约定的房屋转让价格392万元不足原被告合同转让价格三分之一，远低于市场价，且被告与第三人所签买卖协议并未排除被告已经过户给原告的房产，因此该协议系被告与第三人恶意串通，故意损害原告的利益，应为无效。第三人提交的银行交易明细、凭证等均无法看出是支付的购房款，而且时间都是在2014年11月23日协议之前，证明不了第三人的主张。从第三人第二次庭审中撤回林成德转款48万元给被告的证据，可见第三人是在任意拼凑所谓的借款，结合第三人与被告的亲属关系，可以得出第三人与被告的买卖协议是虚假的结论，其目的是为了阻止原告获得房产。对完税凭证的真实性无异议，但从应税额看明显与市场价格不符，也看不出交易对象是否是本案标的物，无法证明就是对本案标的物交易的纳税，且税票交易时间不一致，不能认定。第三人提交的发票价格明显与市场价格不符，明显低于市场价格。因第三人与被告是一家人，钥匙无所谓在谁手中。
为证明其主张成立，原告另提交了一份其在向公安机关报案后与被告之间的录音证据，该录音系原告内弟赵洪杰与被告之间在派出所的谈话录音，谈话时间为2014年11月25日。录音内容：“林智国：我给他（王治国）钱，我没说嘛，我现在也（没有办法）。赵洪杰：没有办法你怎么做的？这是你爸（林成德）说句话的事吗？你（林智国）把地卖给人家王治国了，你又说你爸，你爸你姑都没有用，这个地主是你……，人家（王治国）把钱给你了，让你过户你不过，完了你偷偷地过户给你妹（第三人林丹），你这不是折腾人家吗？你自己凭良心说。林智国：我知道，也不是大事。赵洪杰：一千三四百万不是大事？你说不是大事，怎么算完吧？你自己把地过走了，你起码人家买你的地，你不给人家，你得给人家说明白……，人家把钱给你了，说到最后一点么没有，还最后偷着把地过给你姑的闺女（林丹），就是你妹，你妹还在那里假过户，你这不是害人吗。林智国：有点自私。赵洪杰：你明知一点，你应该把它撤了（指与林丹的买卖合同），（房屋）还在你名下，完了你去找王治国看你怎么弄，他不可能就这么拉倒了，你连想都不用想。林智国：我今天晚上过去，过去看看怎么个情况。赵洪杰：你就是过去也不能就这么拉倒，你信不信？林总，就是我不亲自到房管局看出这个事来，你还得在那里撒谎，你保证说还没过户，还在你名下，你凭良心说是不是？林智国：纸包不住火的。……，我已经不能违背他们的意志，他们救我也好……，他们的意思就是赎回这个地。赵洪杰：把地都从你名下过走了，还救你啊？林智国：这是俺妹（林丹），又不是别人。最起码这块地还在。赵洪杰：你有钱过户，没钱给人家（王治国）啊。林智国：我现在已经左右不了了。我连管都没管（指与林丹的买卖合同及到房管局办理手续），就是签个名。咱不能说拼了老命也好，全力以赴，说这个证（房产证）在我手里，至少在我家手里，没抵押出去，就这么个问题。我这人是很平和的，他们做出来的决定，我根本更改不了，得通过我妹去找，要么通过俺爸。赵洪杰：我们不是不讲理的人，你呢就是你真不想卖了，你就跟王总（王治国）说我不卖给你了，退钱给你，一个月两个月拿不出来，三个月退给你1300万，我一个月退给你200万，一个月退给你300万，这么样做法，这也是办事，或许人家能理解你。你这样一天到晚（许诺）给人家多少钱，把钱还给人家，说完了，钱也没还，还把地偷着过给你妹，办个假过户，你自己凭良心说。林智国：有理。……我已经和你说了，我知道这件事不对，我也知道错了。赵洪杰：你知道不对你就和他们狼狈为奸。林智国：我为什么今晚上和你说，这个事有一个时间跨度，我也希望从家庭说得有个交代，咱干肯定会漏的，我就跟他们（指林智国父亲、林丹、林丹母亲）说了，人家肯定盯死房管局、土地局，肯定盯死了，就会鸡飞蛋打，一点用没有，还不如放我这里。你给我找个地方抵押，把钱给你。赵洪杰:把话说明白，都好说。林智国：你给我找个地方抵押，把钱给你，我不相信他们了。赵洪杰：没有你他们能过户吗？林智国：是啊。我是这么想的，钱都放出去了。赵洪杰：你们把钱放出去了这是。林智国：我这里也有一大把借条。赵洪杰：我看看。干这种事老挣钱了。”
原告主张，通过录音可以证实被告承认其与第三人签订的买卖协议是虚假交易，该协议是被告的父亲与第三人母亲要求而签订，房屋买卖协议不是其真实意思表示，其只是在与林丹的房屋买卖协议上及办理过户时签字，其余事宜均与其无关。
被告对原告提交录音中被告声音的真实性无异议，但主张通过录音可以看出双方有解除转让合同的意向，即原被告有协商过退房、退款的意思表示。第三人主张其对录音不知情。录音地点在派出所，派出所是特殊地点，被告由于紧张表达的意思不一定是其真实意思，该录音不能作为证据使用。
关于被告已经过户给原告的320平方米房产是否包括在被告与第三人签订的协议中的问题，第三人主张不包括，尽管协议上体现不出来，但是被告告知过其该部分已经过户给原告。原告对第三人的主张不认可，认为被告与第三人之间的协议不真实，且第三人庭审的陈述存在逻辑上的错误和矛盾，无法自圆其说。
被告主张其已经退还原告转让款65万元，其中被告直接退还35万元，分别为2014年11月11日20万元、11月15日15万元，第三人代被告还款30万元，分别为2014年11月24日10万元、25日20万元，对此被告主张其还款的原因系与原告协商解除了房屋转让合同所以才向原告还款，第三人也主张其代被告偿还原告30万元也是因为被告告知其已经与原告解除了房屋转让合同。原告认可收到上述65万元款项，但对被告及第三人的主张不认可，主张该65万元系被告偿还2014年11月8日借款协议中的款项，而且该65万元应为偿还借款利息，因上述还款均在2014年11月8日之后，即为履行借款协议而发生的款项往来，并非退还原告转让款。
第三人主张其已经按照与被告达成协议全部支付购房款392万元并且已经超付，但第三人同时认可其支付最后一笔购房款的时间为2014年11月25日即代被告付给原告20万元，在与被告签订2014年11月23日买卖协议之后总计代被告支付原告30万元，与被告办理过户过程中替被告缴纳税款619483.8元，上述款项均是支付给被告的购房款，第三人共计支付被告4005303.8元，已经超过协议约定购房款。庭审中，第三人主张还曾向被告出借现金40万元，但未提交证据佐证。第三人主张其支付被告款项的时间、数额与2014年11月23日协议书第二条约定“转让的价格为392万元，在签订协议前乙方（第三人）已将全部的转让款给付了甲方（林智国）”相互矛盾。从该协议上，体现出2014年11月23日之前第三人已经支付全部转让款392万元（第三人主张系借款转为购房款），但从第三人提交的相关证据显示11月23日之前第三人支付被告款项仅为3085820元，并未付到双方协议约定的交易价格392万元。第三人将11月23日之后代被告向原告的付款及代被告缴纳税款均作为其支付被告协议价款，与协议约定不符。
一审庭审中，原告要求被告支付500万元违约金，依据和计算方式为：根据双方合同第七条违约责任条款约定，因被告违约，被告应支付定金条款违约金200万元，转让总价款10%违约金130万元，违反第七条第三款应支付违约金150万元及逾期交付房地产自2011年8月17日合同生效之日起扣除120天开始按照每天5000元标准支付违约金，合计1017.5万元。由于违约金过高，原告只主张500万元。之后原告对违约金请求变更为依据合同第七条第四款约定，因被告故意拖延致使产权变更登记延期被告应向原告支付违约金7775000元，计算方式为自2011年10月21日至2016年1月26日共计1555天，每日支付5000元。被告对原告主张的违约金数额不认可，要求依法予以调整。
一审审理过程中，原告对其要求被告交付设备、设施的请求自愿申请撤回，同时表示对被告尚欠付借款及利息另案主张。
另查，原告向提起本案诉讼，一审立案时间为2014年12月1日。
一审认为，原告王治国与被告林智国签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，依法有效，双方应按照合同约定全面履行各自合同义务。被告林智国虽对《房屋转让合同》的真实性提出异议，但在法庭限定时间内未申请司法鉴定，故对其所提异议不予采信。合同签订后，原告于2011年8月17日支付200万元定金，2011年10月20日支付500万元转让款，且原被告双方于2012年1月7日已将转让合同其中的栖房权证栖城房字第××号房产证项下房号为4的320平方米构砖木平房（办公）过户至原告名下，对上述事实原被告均无异议，一审依法予以确认。
关于原告是否按照双方房屋转让合同履行支付被告转让价款的合同义务是本案争议焦点。原告主张除已支付被告700万元外，其余款项系以借款方式转为购房款，对此有原被告2014年11月8日签订的协议书为证，该借款转为购房款是双方真实意思表示，双方同意借款转为购房款。对于2014年11月8日协议书中载明的685万元借款，原告提交了部分银行转款凭证，对于现金借款，被告予以否认，但被告对原告提交的被告出具的借（欠）条复印件及双方协议书的真实性无异议，原告提交的借（欠）条复印件、银行取款凭证及2014年11月8日原被告双方协议书、银行转账凭证等证据，足以证明被告向原告借款685万元属实，对原告的主张一审予以采信。被告否认收取原告现金，与其向原告出具的现金借（欠）条矛盾；被告主张所欠原告685万元中大部分为借款利息，但未能提供证据予以证明，且被告庭审中明确表示其不清楚向原告借款的具体数额，故一审依法确认原告已经将购房款1300万元以支付定金、购房款、借款转购房款的形式全额支付给了被告林智国。因原告已经全额支付房屋转让款，因此被告林智国应依据其与原告王治国签订的房屋转让合同履行将涉案房地产交付给原告王治国并协助原告王治国办理过户手续的合同义务。关于违约金，被告没有按照房屋转让合同履行义务构成违约，原告明确要求按照合同违约条款第4款的约定由被告承担违约责任，因被告违约，被告应按双方合同第五条第5款约定的起算日即自合同生效之日起满90日后承担延期变更登记办理过户手续违约金，但原告要求每日支付5000元违约金过高，结合本案实际情况，被告应支付原告的违约金以银行同期贷款利率的1.3倍为宜，原告的过高诉求，一审不予支持。被告主张其与原告已经解除房屋转让合同的抗辩理由，无事实依据，亦无充分证据加以佐证，一审不予采信。一审审理过程中，原告对其诉请被告交付设备、设施的请求自愿申请撤回，一审予以准许。
2011年8月16日原被告之间签订的房屋转让合同在先，合同履行过程中原告全额付清转让款，且被告亦配合原告就涉案部分房产办理了过户手续，而第三人林丹与被告林智国之间2014年11月23日协议书在后，该协议书中没有将被告已经过户给原告的部分房产排除在外，有违常理；协议中载明的款项已经全部支付也与事实不符，根据第三人所提交的证据，协议签订时第三人并未全额支付392万元购房款；且第三人林丹与被告之间存在利害关系，其与被告的房屋转让价格明显低于市场价，再结合原告提交的与被告林智国的录音等证据，第三人与被告签订的协议书存在诸多矛盾，第三人的主张亦与事实不符，综上，一审对第三人林丹的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、一百一十四条、第一百一十六条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决如下：一、被告林智国于本判决生效之日起十日内将2011年8月16日双方签订的《房屋转让合同》项下的房地产交付给原告王治国，并协助原告王治国办理房地产过户手续（已经办理的除外）。二、被告林智国于本判决生效之日起十日内给付原告王治国违约金（自2011年11月18日起至本判决生效之日止以1300万元为基数按人民银行同期贷款利率1.3倍计算的利息）。三、驳回原告王治国的其他诉讼请求。四、驳回第三人林丹的诉讼请求。如果被告林智国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计136880元，由原告王治国负担7853元，第三人林丹负担19080元，被告林智国负担109947元及保全费5000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
上诉人林智国提交了以下证据：证据1、林智国尾号0412的农行卡交易明细一份，证明2013年4月9日、10日没有收到王治国主张的40万元款项。证据2、林智国尾号8975建行卡交易明细一份，证明2014年4月15日林智国付给林福24万元款项。王治国质证认为，对证据1的真实性没有异议，但不属于新证据，林智国一审已经提交，一审时林智国对王治国提交的证据8（银行交易明细）没有异议，证明林智国已经收到该40万元款项。证据2也不是新证据，因该交易未涉及王治国，与本案没有关联性。上诉人林丹对上述两份证据没有异议。
上诉人林丹提交了以下证据：证据1、栖霞市农村信用合作联社进账单一份，证明2013年4月7日林丹的母亲王建梅通过转账支付给林智国170万元。证据2、2014年11月13日林智国给王建梅出具的收条一份，慕会丰中国银行活期存折一份以及中国银行客户回单一份，证明王建梅以慕会丰（王建梅嫂子）在中国银行办理该活期存折，该存折中的95万元系王建梅在中国银行办理的贷款，归王建梅所有，王建梅于2014年11月13日提取现金40万元，出借给林智国。证据3、（2014）芝商初字第421号民事判决书，证明刑明辉、王治国系烟台晟平置业有限公司的股东，据刑明辉陈述，王治国涉嫌挪用资金罪正被烟台市芝罘区公安局经侦大队立案侦查。被上诉人王治国质证认为，对证据1、2的真实性不清楚，且不属于新证据，一审均已提交。林丹一审对支付给林智国的款项进行了充分举证，还曾撤回了一笔48万元的转款，且林丹认为392万元转让价格是市场机构，但今天提交的转款证据与一审提交的不同，该证据与本案无关联性。证据3属于复印件，不予认可。上诉人林智国对上述三份证据无异议。
上诉人林智国、林丹二审提交的证据主要针对两个争议事实：一是王治国是否已经支付全部转让款；二是林丹是否已经支付了全部转让款。本院认定如下：
关于争议事实一，王治国与林智国签订的《房屋转让合同》合法有效，王治国作为买受人应当按照合同约定向林智国支付1300万元转让款，其于2011年8月17日支付了200万元、于2011年10月20日支付了500万元，当事人对此没有争议，应予确认。对于剩余600万元转让款的支付问题，王治国和林智国于2014年11月8日签订了一份《协议》，该协议明确了林智国欠王治国借款685万元（包括银行转账270万元，现金415万元），并约定若逾期不还则该借款作为房屋转让款余款，至此房屋转让款全部付清，同时还约定了林智国协助办理土地过户登记的义务。对该685万元借款的组成，王治国一审补充提交了银行交易明细、现金借条、取款凭证等证据，经审查，上述证据可以证明借款以及双方合意将欠款作为房屋转让款的事实。林智国上诉主张该685万元借款中包含非法利息，但没有提交相关依据，其二审提交的账户明细，拟证明没有收到40万元借款，但仅凭该证据尚不足以推翻2014年11月8日协议确认之事实。林智国还主张双方已经口头解除合同，但没有提交充分证据证实，本院不予采信。因此，一审认定王治国已经支付了1300万元转让款，并无不当。二审期间，林丹以从案外人邢明辉处得知王治国涉案挪用公司资金罪被烟台芝罘区公安局经侦大队立案侦查为由，申请法院调取相关案件情况，因林丹未提交本案纠纷涉嫌犯罪的基础性材料，故对该申请，本院依法不予准许。
关于争议事实二，首先，林丹一审提交了王建梅（林丹之母）向林智国汇款3085820元的9张银行凭证，因王建梅并非房屋买卖合同当事人，林丹应当进一步提交证据证明王建梅的汇款与本案之间的关联性。其次，上述汇款均发生于2014年11月23林丹与林智国签订房屋买卖协议之前，林丹对此的解释是“2013年时林智国与王治国有意解除房屋转让协议，故林智国多次向王建梅借款用于偿还王治国的转让款，后因林智国无法偿还借款才同意将房屋卖与王建梅，王建梅同意买下给林丹”，但对上述解释林丹没有提交相关证据。再次，林丹一审主张支付给林智国的转让款合计4005303.8元（包括垫付的税金），其二审又提交了一份王建梅向林智国汇款170万元的银行凭证，主张已经支付658万元转让款，其一、二审主张不同，且即使扣除税金后也高于合同约定的392万元转让款，有违常理，同时也说明双方之间可能存在其他资金往来关系。因此，本院认为，林丹提交的上述证据，尚不足以证明其已足额支付合同转让款的事实。
本院认为，二审争议焦点问题是：一、一审判令林智国向王治国交付房地产并协助办理过户登记手续是否正确；二、一审对违约金的认定是否正确。
一、关于一审判令林智国向王治国交付房地产并协助办理过户登记手续是否正确的问题
本院认为，林智国就涉案房地产先后与王治国、林丹签订了两份房屋买卖协议，除王治国办理了部分房屋过户登记外，大部分房地产均未办理过户登记或预告登记，故王治国、林丹作为买受人均处于债权人之地位，关于保护哪一方实际履行请求权的问题，因王治国签约在前，且已经支付了1300万元合同转让款，并办理了部分房屋过户登记手续，而林丹签约在后，且依据现有证据尚不足以确认其已经完成支付转让款的合同义务。综合考量上述因素，一审支持王治国要求林智国交付房地产并协助办理过户登记手续的诉讼请求，处理结果妥当，本院予以维持。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力，因涉案房地产未完成过户登记手续，林丹直接要求确认对涉案房地产享有所有权，本院依法不予支持。
二、关于一审对违约金的认定是否正确的问题
本院认为，王治国与林智国签订的《房屋转让合同》，是当事人真实意思表示，合法有效，相关违约金条款应当作为认定当事人承担违约责任的依据。王治国主张林智国未在合同生效后90日内完成过户登记并交付房屋，根据违约金条款应当每天支付5000元违约金，林智国则认为王治国未要求其办理过户登记手续，其不应承担违约责任，因该抗辩事由与2014年11月8日协议以及录音内容相悖，本院不予采信。一审认定每天5000元违约金过高，判令自2011年11月18日起以1300万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金，较为妥当，本院予以维持。
综上所述，林智国、林丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费129027元，由上诉人林智国负担109947元，由上诉人林丹负担19080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
审 判 员 张 豪
代理审判员 张 磊
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 任 楷