江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初4316号原告：顾大卫，男，1967年11月19日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：季友泉，江苏东亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔益华，江苏东亭律师事务所实习律师。被告：东台市保障性住房管理有限公司，住所地：江苏省东台市广场路8号。法定代表人：王朝慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟爱华，江苏天全律师事务所律师。原告顾大卫与被告东台市保障性住房管理有限公司（以下至判决主文前简称“东台保障房公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾大卫及其委托诉讼代理人季友泉、崔益华，被告东台保障房公司的法定代表人王朝慧及委托诉讼代理人翟爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾大卫向本院提出诉讼请求：1.依法判令东台保障房公司支付逾期交房违约金46392.34元；2.要求东台保障房公司退还地下室225号车位面积差价款6595.59元和因此造成的契税损失98.93元，计6694.52元。事实与理由：2013年10月25日，顾大卫与东台保障房公司签订了备案合同编号为20131025049的《商品房买卖合同》，顾大卫依约于2013年10月30日前支付了全部购房款1310583元。该合同第八条约定：交房时间为2015年6月30日前。合同第九条、第十一条约定了逾期交房超过30天，买受人有权解除合同等逾期交房的违约责任以及出卖人应当书面通知买受人办理交付手续等。合同约定的交房期限届满后30日内，顾大卫未能收到东台保障房公司的交房通知。由于延期交房，顾大卫于2016年2月16日依约要求与东台保障房公司解除购房合同，其置之不理。顾大卫于2016年6月16日到该公司售楼部交涉，方知可以办理交房手续，遂按要求缴纳了税费，后东台保障房公司于2016年6月18日为顾大卫办理了交房手续，至此，东台保障房公司延期交房354天，给顾大卫造成了较大损失。顾大卫办理房屋产权后，发现地下室XXX号车位产权登记面积为39.89平方米，而合同约定为42.21平方米，合同约定单价为2842.9286平方米/元，按照合同约定东台保障房公司应退还面积差价6595.59元，同时东台保障房公司还应退还顾大卫为此多缴纳的契税98.93元。东台保障房公司辩称，1.顾大卫诉称东台保障房公司逾期交房构成违约，与事实不符。双方合同第八条约定的交房时间为2015年6月30日前，东台保障房公司在2015年6月26日具备交房条件后，以电话的方式与包括顾大卫在内的业主联系，告知了顾大卫于2016年6月28日前交房。东台保障房公司工作人员周娜娜与顾大卫联系时，顾大卫称暂不拿房，并称其已与公司相关负责人员王某、李萍说好了。随后东台保障房公司在《东台日报》以公告的形式告知了各业主交房的情况。本案系顾大卫自身原因拒绝接收案涉房屋，东台保障房公司不构成逾期交房。2.因东台保障房公司不构成逾期交房，且顾大卫于2016年6月18日已领取了案涉房屋，办理了产权登记，双方合同履行完毕，故东台保障房公司无需支付顾大卫主张的逾期交房违约金。3.关于车库面积减少需要补差的问题，顾大卫在诉讼之前，一直未反映车位误差的问题，东台保障房公司并不知情，在知晓该情况后公司立即派人员复查，按实际计算，愿意退还差价款，但顾大卫主张的因此产生的契税多缴纳的98.93元，可以由顾大卫直接到税务部门办理退还手续，综上，请求法院驳回顾大卫的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，顾大卫（买受人）与东台保障房公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：顾大卫向东台保障房公司购买位于东台市海陵北路与金海路交叉口东南角商业新村X号楼XXXX室及地下室XXX号、-AAA号，总价计1310583元，其中地下室225号合同约定面积为42.21平方米，单价为2842.9286元/平方米，东台保障房公司应当在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给顾大卫使用。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按实结算，单价不变，总价多退少补。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任……1.按逾期时间,分别处理(不作累加)。（1）逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。顾大卫于2013年10月30日前支付了全部购房款。2015年6月30日前，顾大卫未接受到其所购买的房屋，2016年6月18日，东台保障房公司向顾大卫交付了涉案房屋。后顾大卫办理的房屋产权证书，证书中地下室XXX号车位产权登记面积为39.89平方米，东台保障房公司应再返还顾大卫面积差价款6595.59元。2016年6月17日，顾大卫缴纳了契税19658.75元。审理中，东台保障房公司为证明其已按合同约定向顾大卫履行了通知义务，向本院提交了2015年6月26日其工作人员与顾大卫（138××××0298）的电话通话录音及电话机显示照片、2015年6月27日《东台日报》中的商业新村商住小区交房通告、2015年6月26日单位工程竣工验收证明书等证据，并申请证人王某、李某出庭作证，证明电话通知交房前顾大卫主动要求暂缓交房。对上述证据，顾大卫称对通话无印象，东台保障房公司未给其打过电话，对电话机显示照片不予认可；对报纸的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，以公告的形式通知交房不符合双方约定；对工程竣工验收证明书、两证人证言均不予认可。本院认为，公民及法人的合法权益均受法律保护。顾大卫与东台保障房公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规规定，应认定有效。对合同双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于东台保障房公司是否承担逾期交房的违约责任的问题。东台保障房公司提供的单位工程竣工验收证明书，证明2015年6月26日涉案商品房具备交房条件。东台保障房公司提供的2015年6月26日电话通知顾大卫办理交房手续的录音和显示照片，证人王某、李某出庭证明顾大卫主动要求暂缓交房的证人证言，相互印证，能够证明其于合同约定的交房期限届满前已以电话的方式通知顾大卫交房，并于2015年6月27日在《东台日报》上通知购房人办理交房事宜的情况。房屋交付通知的意义在于告知买受人房屋交付的时间和地点。顾大卫与东台保障房公司签订的《商品房买卖合同》中虽约定了出卖人应当书面通知买受人办理房屋交付手续，但该通知是否必需以书面为准，可以根据买卖双方当事人的实际情况予以判断。顾大卫与东台保障房公司签订《商品房买卖合同》后，已明确知晓所购房屋的座落位置、约定的交付时间、交付地点；且顾大卫居住、生活地点、工作地点均在东台市区内，案涉房屋所处位置位于其居住和工作地点之间，其具备了解东台保障房公司是否能够在约定的交付期限届满前交付房屋的情形。案涉房屋交付期限届满时，东台保障房公司以非书面方式通知顾大卫交房，虽不符合合同的约定通知方式，但不能据此认定东台保障房公司存在根本违约，顾大卫在东台保障房公司通知交房后，以未接到书面交房通知为由，要求东台保障房公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋面积差价款的问题。审理过程中，双方对东台保障房公司应向顾大卫再返还房屋面积差价款6595.59元均无异议，本院予以确认。关于顾大卫主张的契税损失的问题。顾大卫与东台保障房公司签订的《商品房买卖合同》系预售合同，顾大卫缴纳的契税系税务部门根据预售合同约定的价款所征收的税款。合同中约定的“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按实结算，单价不变，总价多退少补”不违反法律规定，且案涉房屋实际面积与合同约定的面积差不超出法律规定的标准，顾大卫多缴的契税可通过其他途径依法处理，东台保障房公司不存在过错，其不应承担赔偿责任。对顾大卫的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告东台市保障性住房管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告顾大卫面积差价款6595.59元；驳回原告顾大卫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元，减半收取468元，由原告顾大卫负担430元，被告东台市保障性住房管理有限公司负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  杨礼红二〇一六年八月二十五日书记员  赵小慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》法释[2015]5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。