合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1667号
上诉人(原审原告)：合经区文锦新城小区第一届业主委员会，住所地安徽省合肥市合肥经济技术开发区文锦新城。
负责人：罗坤，该业主委员会主任。
委托代理人：束道锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：孔云龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：盛全物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥园路35号。
法定代表人：王邦坤，该公司董事长。
委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：王飞，安徽天禾律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：盛全物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市政务区合肥市总商会大厦1001、1002。
负责人：熊文凤，该公司总经理。
委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：王飞，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人合经区文锦新城小区第一届业主委员会（以下简称文锦新城小区业主委员会）因物权纠纷一案，不服合肥高新技术产业开发区人民法院(2015)合高新民一初字第00539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文锦新城小区业主委员会的诉讼代理人束道锋，被上诉人盛全物业服务有限公司（以下简称盛全物业公司）、盛全物业服务有限公司合肥分公司（以下简称盛全物业公司合肥分公司）的诉讼代理人孟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
文锦新城小区业主委员会原审诉称：合经区文锦新城小区是合肥市德信房地产开发有限公司负责投资建设的，一期住房于2007年交付使用，二期住房于2009年交付使用。盛全物业公司合肥分公司于2005年5月承接文锦新城小区前期物业服务项目，文锦新城小区业主委员会于2013年1月1日依法成立并向合肥市房地产管理局登记备案。2007年至2012年盛全物业公司合肥分公司
先后将原本的监控中心用房、幼儿园、会所、游泳池、25幢北面一层211平方米的物业用房、7号楼架空层东面的物业用房出租给有关单位或个人使用并收取租金。按照法律规定，盛全物业公司合肥分公司应公示其利用公用部位、公用设施所获取的收益以及向广大业主返还其在文锦新城小区服务期间所获公共收益的70%。更令人气愤的是，盛全物业公司合肥分公司在2013年9月30日退出文锦新城小区时，仍然将监控中心用房、游泳池、西会所、7号楼架空层东面的物业用房、25幢北面一层211平方米的物业用房出租给有关单位或个人使用，并获取收益，拒不移交上述公共用房及公用设施。文锦新城小区业主委员会多次就上述问题致函盛全物业公司，并通过合经区房产中心、社居委与盛全物业公司及其合肥分公司协商，但盛全物业公司一直拖延不予解决。为维护广大业主的合法权益，文锦新城小区业主委员会诉至法院，请求依法判令：一、盛全物业公司、盛全物业公司合肥分公司返还属于业主共有的监控中心公共用房、西会所、游泳池、25幢北面一层6间211平方米物业用房、7号楼架空层东面物业用房；二、盛全物业公司、盛全物业公司合肥分公司返还其利用25幢北面一层211平方米物业用房、会所、游泳池、幼儿园、监控室出租所获收益共计182416元（暂计算至2014年11月30日）；三、本案诉讼费用由盛全物业公司、盛全物业公司合肥分公司承担。
盛全物业公司、盛全物业公司合肥分公司原审辩称：一、关于公共用房，我方与小区开发商签订前期物业服务协议确定会所为开发商所有，会所不存在向业委会移交的情况。二、关于物业用房、游泳池、25幢北面一层6间211平米物业用房，我公司在撤出文锦新城小区时，与业委会协商，我公司本着对承租户负责的态度，不实行空房移交，由我方协调承租户与业委会之间就续租事宜进行协商，经过数次协商，双方价格没有达成一致，业委会认为价格不够满意，导致续租搁浅。我公司已经撤出文锦新城小区，关于租赁事宜应由业委会出面处理。其中租赁游泳池的是小区一个业主，由我方出面协调承租户与业委会进行协商，后期有无达成一致我方不清楚。4、7号楼架空层东面物业用房，在我方撤出文锦新城小区后，被小区业主上锁锁掉了，该小区业主想使用物业用房，我方无权干涉。三、监控中心公共用房，在我方接管小区时，该用房区域由移动运营商作为通讯机房在使用，监控中心位置现在物业办公区域内，该房本就不存在由我方向文锦新城小区业主委员会移交的说法。四、关于诉请第二项的出租收益，我方根据和小区开发商签订的前期服务协议中第10条约定，出租收益用于补充物业服务费，目前文锦新城有336户业主拖欠我公司物业费共计694560.2元，根据前期物业服务合同中，用公共用房租赁收益补足部分拖欠费用，但尚有很大缺口。我方出租会所、幼儿园、游泳池是依据前期物业合同签订的，除收取幼儿园合同保证金2万元外没有收取到任何租金，根据前期物业合同第十条规定，租金收益用于补偿物业管理，我方认为文锦新城小区业主委员会要求返还其公共收益，没有相关依据。综上，我方已经于2013年10月1日撤出文锦小区，且部分由盛全物业公司合肥分公司签订的租赁合同也均已到期，这些设施房屋完全掌控在文锦新城小区业主委员会手中，我方无从返还，故文锦新城小区业主委员会的两项诉请没有事实与法律依据，请法院驳回。
原审法院经审理查明：2005年5月18日，文锦新城小区开发商合肥市德信房地产开发有限公司（甲方）与盛全物业公司合肥分公司（乙方）签订《文锦新城前期物业管理合同》，合同第九条规定：“本物业管理区域内的会所属甲方所有。”第十条规定：“本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设施统一委托乙方经营，经营收入用于补充物业服务费用。”第二十二条规定：“物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。”第三十四条：“本合同自2005年5月18日起至业委会成立日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十七条：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”
2007年1月1日，盛全物业公司合肥分公司（甲方）与中国铁通集团有限公司合肥分公司（乙方）签订《协议》，协议确定将位于18号楼一层西边一间10平方米房屋给乙方作为铁通通信机房使用，每月场地占用费为280元。合同期自2007年1月1日至2012年12月31日有效。
2010年1月5日，盛全物业公司合肥分公司（甲方）与案外人李方江（乙方）签订《文锦新城会所承包经营协议》，协议约定甲方将文锦新城内的小区会所承包给乙方经营，承包期限为伍年，即从2010年4月1日至2015年3月30日。承包期内，第一年免租金，第二年租金捌仟元整，以后三年租金，看上年经营情况逐年递增（具体金额双方协商）。文锦新城东会所已由盛全物业公司合肥分公司于2013年9月30日撤出文锦新城小区前移交文锦新城小区业主委员会。
2010年1月5日，盛全物业公司合肥分公司（甲方）与李方江（乙方）签订《文锦新城游泳池承包经营协议》，协议约定甲方将文锦新城游泳池及配套设施承包给乙方经营，承包期限为伍年，即从2010年4月1日至2015年3月30日。承包期内，第一年免租金，第二年租金叁仟元整，以后三年租金，看上年经营情况逐年递增（具体租金额双方协商）。
2009年3月20日，盛全物业公司合肥分公司（甲方）与刘大力（乙方）签订《文锦新城幼儿园租赁合同》，合同约定，乙方租赁该房作为幼儿学前教育使用，租赁期限为15年，自2009年9月1日起至2024年8月31日止。自2009年9月10日起，乙方每年定期向甲方缴纳相关费用，包括自签订该协议后一周内向甲方缴纳合同保证金2万元整，在2010年9月10日后转为第二年的房租，第一年免房租，第二年到第五年，每年支付租金2.2万元，为每年的9月10日、3月1日按每次1.1万元分两次缴纳。第六年到第十年，每年支付租金3.7万元，为每年的9月10日、3月1日按每次1.85万元分两次缴纳。第十一年到第十五年，每年支付租金5万元，为每年的9月10日、3月1日按每次2.5万元分两次缴纳。2013年5月，盛全物业公司合肥分公司将文锦新城幼儿园移交给文锦新城小区业主委员会。
2013年10月1日，文锦新城小区业主委员会（甲方）、盛全物业公司合肥分公司（乙方）及案外人安徽开明物业服务有限公司（丙方）签订《文锦新城项目移交协议书》，协议书约定：针对尚未完成交接手续的西会所、游泳池、公共性收益、中国铁通通信机房及物业费实际收取情况等问题，经甲、乙双方协商在2013年10月31日前办理完相关手续。
2014年1月2日，文锦新城小区业主委员会及盛全物业公司合肥分公司在经开区房管中心的工作人员参与下，形成《关于文锦新城物业用房等处理意见》，记载：“1.西会所、游泳池由盛全物业于2014年1月10日召集业委会、开明物业、原承租户进行协商，现场处理。2.物业用房、北商铺和现工程部几间物业用房由盛全物业空房交给业委会。3.铁通监控室机房由于改变了位置，业委会与盛全物业已口头协商过，提出用经济补偿方式解决，目前没有明确的处理意见，确定2014年1月10日前给予明确答复……”
2014年10月24日，盛全物业公司合肥分公司、文锦新城小区业主委员会在经开区房管中心参与下召开会议协商双方争议事项，并形成会议纪要，会议纪要第三项确定，盛全物业公司合肥分公司未移交的物业用房、泳池、公用收益等，需在10月底移交业委会。
2014年11月1日，合肥经济技术开发区芙蓉社区管理委员会作出《关于罗坤同志来信事项的答复意见书》（合经芙社〔2014〕13号）该意见上记载：“2014年10月24日，区房管中心就文锦新城物业管理相关问题再次协调区应急办、公安分局、芙蓉派出所、芙蓉社区委、小区业委会及盛全物业、开明物业和景明物业等单位主要负责人召开会议，会议要求盛全物业于2014年10月底将未移交的物业用房、游泳池、公共收益等移交给业委会。如仍不移交，建议业委会通过诉讼途径解决。”
后双方因协商事项未能解决，文锦新城小区业主委员会诉至法院，要求判如所请。
原审法院另查明，文锦新城小区系由合肥市德信房地产开发有限公司开发，合肥市德信房地产开发有限公司于2011年11月18日注销。
原审法院认为：本案的争议焦点之一在于盛全物业公司合肥分公司是否是返还监控中心公共用房、西会所、游泳池、物业用房的适格主体。盛全物业公司合肥分公司已于2013年10月1日退出文锦新城小区物业服务项目，由盛全物业公司合肥分公司与租户签订的租赁协议期限均已届满，上述房产已均不由盛全物业公司合肥分公司实际占有或是实际支配。根据文锦新城小区业主委员会、盛全物业公司合肥分公司参与签订的《文锦新城项目移交协议书》、会议纪要记载，在盛全物业公司合肥分公司撤出文锦新城小区后，上述争议标的应交由文锦新城小区业主委员会代为实际管理，也即文锦新城小区业主委员会对争议标的使用权具有法律上支配力。文锦新城小区业主委员会应向上述争议标的的实际占有人主张返还，故盛全物业公司合肥分公司不是本案返还争议标的的责任主体。文锦新城小区业主委员会应另案向实际占有人主张权利。
本案争议焦点之二是关于公共收益返还问题。根据《安徽省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。现无证据证明文锦新城小区业主委员会与盛全物业公司合肥分公司签订了新的物业合同，故该份前期物业合同对文锦新城小区业主、盛全合肥分公司及小区开发商均有约束力。在前期物业管理服务合同中约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部分、共用设备设施统一委托盛全物业公司合肥分公司经营，经营收入用于补充物业服务费用。故在盛全物业公司合肥分公司撤出文锦新城小区之前的公共部分租赁收益，盛全物业公司合肥分公司无须返还。但在盛全物业公司合肥分公司撤出文锦新城小区之后，该前期物业合同已经终止，盛全物业公司合肥分公司无权受领租金收益，故在租赁期间内，其应获得租金收益应全部返还给文锦新城小区业主委员会。盛全物业公司合肥分公司抗辩称其未收到租金，对此，原审法院认为，首先，对该辩称意见，盛全物业公司合肥分公司未能提供证据予以证明；其次，盛全物业公司合肥分公司与承租户系租赁合同关系，合同约定的租金，承租户应按协议的约定支付，即使未支付，盛全物业公司合肥分公司亦能依据双方的租赁合同主张权利，而不应怠于行使权利导致实际权利人的利益受损。因此，原审法院对盛全物业公司合肥分公司的辩称意见不予采信。根据盛全物业公司合肥分公司签订的租赁合同记载，首先，关于监控中心公共用房中由中国铁通集团有限公司合肥分公司承租部分及幼儿园的租金收益。监控中心公共用房中由中国铁通集团有限公司合肥分公司承租部分已于2012年12月31日到期，之后是否继续由该公司承租，文锦新城小区业主委员会未能提供证据，故对文锦新城小区业主委员会的该部分收益的返还主张，原审法院不予支持。幼儿园已于2013年5月由盛全合肥分公司移交文锦新城小区业主委员会，2013年5月之前的租金收益，盛全物业公司合肥分公司根据前期物业管理服务合同的约定无须返还。其次，关于西会所、游泳池的租金收益。西会所、游泳池2013年10月1日至2015年3月30日期间的租金收益，文锦新城小区业主委员会未能提供证据予以证明具体数额，故根据租赁协议年租金约定计算，该期间的西会所的租金应为12000元，游泳池的租金应为4500元，合计16500元，该租金收益，盛全物业公司合肥分公司应返还给文锦新城小区业主委员会。最后，关于物业用房的租金收益。文锦新城小区业主委员会未能提供证据证明盛全合肥分公司将文锦新城小区物业用房租赁给他人使用并收取租金收益，盛全物业公司合肥分公司对此亦不予认可，且其已于2013年10月1日撤出文锦新城小区，故对文锦新城小区业主委员会的该项诉请，原审法院不予支持。
关于盛全物业公司的责任问题。盛全物业公司与盛全物业公司合肥分公司系法人与分支机构的关系，分支机构的民事责任应由设立它的法人承担，鉴于分支机构经工商部门登记具有诉讼主体资格，具有一定的承担民事责任的能力，但其资格具有不完全性，不能与法人相比，故分支机构在无力承担所有责任的情况下，其责任依法可由法人进行补充，故法人对分支机构的债务承担补充清偿责任。因此，本案盛全物业公司应就盛全物业公司合肥分公司对文锦新城小区业主委员会应返还的公共收益承担补充清偿责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《安徽省物业管理条例》第四十一条、第四十五之规定，判决：一、盛全物业服务有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内返还文锦新城小区业主公共设施出租收益16500元，并交由合经区文锦新城小区第一届业主委员会代为管理；二、盛全物业服务有限公司对盛全物业服务有限公司合肥分公司应承担的上述义务，向合经区文锦新城小区第一届业主委员会承担补充清偿责任三、驳回合经区文锦新城小区第一届业主委员会其他诉讼请求。
文锦新城小区业主委员会不服一审判决，向本院提起上诉称：一、根据法律的规定，涉诉的物业用房、监控室、会所、游泳池、幼儿园为全体业主共有，文锦新城小区的开发商合肥市德信房地产开发有限公司不是上述共用设施的产权人，无权处分属于全体业主共有的设施，开发商与盛全物业公司合肥分公司签订的《文锦新城前期物业管理合同》中的部分条款应为无效条款。原审判决以《文锦新城前期物业管理合同》第十条的约定，认定盛全物业公司合肥分公司撤出文锦新城小区前公共部分租赁收益无需返还明显违反了基本的法理。二、根据《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》的规定，盛全物业公司合肥分公司在退出物业项目管理时，应当移交物业管理用房和属于全体业主的其他财物，但盛全物业公司合肥分公司退出文锦新城小区时仍然将游泳池、西会所、25幢北面一层211平方米的物业用房及7号楼架空层东面的物业用房出租给有关单位或个人使用，并获取收益，拒不移交上述共用设施。原审判决认定盛全物业公司合肥分公司与租户签订的租赁协议期限均已届满，上述物业用房及共有设施均不由盛全物业公司合肥分公司实际占有或实际支配错误。三、原审法院在一审中先适用简易程序审理，后改为普通程序。两次庭审中盛全物业公司合肥分公司对25幢北面一层211平方米物业用房的状态作了明确说明，原审判决对上述物业用房由盛全物业公司合肥分公司租赁给他人使用也做了阐述，但又以文锦新城小区业主委员会未能提交证据证明以及盛全物业公司合肥分公司不予认可为由不支持租赁收益。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审撤销合肥高新技术产业开发区人民法院(2015)合高新民一初字第00539号民事判决，依法改判支持文锦新城小区业主委员会的诉讼请求。
盛全物业公司合肥分公司二审辩称：一、本案所涉《文锦新城前期物业管理合同》合法有效，开发商、物业公司及业主均应遵守该合同约定的义务。根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案合肥市德信房地产开发有限公司与盛全物业公司合肥分公司签订《文锦新城前期物业管理合同》的时间为2005年5月18日，盛全物业公司合肥分公司按照文锦新城小区业主委员会的要求退出文锦新城小区物业管理的时间为2013年10月1日，《文锦新城前期物业管理合同》自2005年5月18日至2013年9月30日期间有效。二、文锦新城小区业主委员会请求确认《文锦新城前期物业管理合同》第九条、第十条、第三十七条内容无效缺乏法律依据。根据《物权法》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，《文锦新城前期物业管理合同》第九条、第十条、第三十七条内容为有效条款，盛全物业公司合肥分公司无需向文锦新城小区业主委员会返还上述公共用房的收益。三、盛全物业公司合肥分公司丧失文锦新城小区物业管理资格后，已不是返还会所、游泳池等房屋的适格主体。盛全物业公司合肥分公司基于物业管理人资格取得上述房屋的管理权后，依据《文锦新城前期物业管理合同》的约定，将上述房屋出租并获得收益，享有的是出租权和收益权，并不享有占有权和使用权。本案盛全物业公司合肥分公司丧失文锦新城小区物业管理资格后，文锦新城小区业主委员会将上述情况告知承租人后，即取得对会所、游泳池的出租权和收益权。综上，文锦新城小区业主委员会的诉讼请求不能成立，请求二审驳回上述，维持原判。
双方当事人二审均未提交新的证据材料。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案文锦新城小区的建设单位合肥市德信房地产开发有限公司与盛全物业公司合肥分公司签订《文锦新城前期物业管理合同》时，文锦新城小区业主委员会尚未成立，双方在《文锦新城前期物业管理合同》中约定的条款亦不具有法定无效的情形，对《文锦新城前期物业管理合同》的效力，本院予以确认。
《文锦新城前期物业管理合同》虽系文锦新城小区的建设单位合肥市德信房地产开发有限公司与盛全物业公司合肥分公司签订的，但对文锦新城小区全体业主具有约束力，盛全物业公司合肥分公司应当与文锦新城小区业主之间形成物业服务委托合同关系。盛全物业公司合肥分公司作为物业服务企业，虽以自己的名义与租赁人签订会所、游泳池的租赁协议，租赁人亦系文锦新城小区的业主，理应知晓盛全物业公司合肥分公司与文锦新城小区业主之间的物业服务委托合同关系，所产生的法律权利义务关系应当直接适用于文锦新城小区业主与租赁人，文锦新城小区业主委员会依法可以对租赁人行使权利。盛全物业公司合肥分公司2013年10月1日退出文锦新城小区物业服务区域时，西会所、游泳池的租赁期限尚未届满，25幢、7号楼的物业用房被他人占用，文锦新城小区业主委员会对此亦知晓，并与租赁占用人协商租赁事宜未果。盛全物业公司合肥分公司退出文锦新城小区物业服务区域后，并未占用西会所、游泳池以及25幢、7号楼的物业用房，文锦新城小区业主委员会亦对文锦新城小区实际接管并委托了新的物业服务企业提供物业服务，原审判决文锦新城小区业主委员会应当向实际租赁或占有人主张返还并无不当，本院予以确认。
《文锦新城前期物业管理合同》将文锦新城小区的停车场、会所及其他物业委托盛全物业公司合肥分公司经营，并明确约定经营收入用于补充前期物业服务费用，原审判决盛全物业公司合肥分公司对2013年10月1日之前收取的租金不予返还，对2013年10月1日至2015年3月30日收取的西会所、游泳池租金16500元应予返还，并对文锦新城小区业主委员会缺乏证据支持的主张不予支持亦无不当，本院予以确认。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3948元，由合经区文锦新城小区第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 佘敦华
审判员 王 雷
审判员 王政文
二〇一六年六月二十二日
书记员 胡宇晨
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。