四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0802民初891号
原告广元市新太农业投资有限公司。住所广元市利州区蜀门南路。
法定代表人蔡明，公司总经理。
委托代理人徐忠成，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被告徐兵，男，汉族，生于1983年12月1日，初中文化，四川省遂宁市人，系广元市利州区紫晶湾酒店负责人。
被告徐国洋，男，汉族，生于1962年2月21日，初中文化，四川省遂宁市人。
二被告委托代理人杨荣胜，四川慧济律师事务所律师。
二被告委托代理人王丛文，广元市利州区大石法律服务所法律工作者。
原告广元市新太农业投资有限公司（以下简称“新太公司”）诉被告徐兵、徐国洋物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王丽君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新太公司的法定代表人蔡明及委托代理人徐忠成，二被告的委托代理人杨荣胜、王丛文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新太公司诉称，2009年3月1日，原告与广元市紫晶湾大酒店的投资人徐国洋签订《房屋出租协议》，约定原告将座落在利州区蜀门南路，面积为1277.29平方米的房屋出租给广元市紫晶湾大酒店合法经营使用，租赁期间自2009年3月1日起至2016年2月29日止。同日，原告与被告徐兵签订《房屋出租协议》，约定1、原告将位于广元市南河北京路粮贸宾馆一楼大厅及院内靠地下室部份房屋至四楼和蜀门南路平房（原告保留一间平房）总房屋面积4200平方米的房屋出租给被告徐兵合法营业使用；2、大厦三楼平台全部免费给被告徐兵使用，大厦院内地面停车场交由被告徐兵免费使用，地下室可免费使用一年；3、原告同意将二楼、四楼的广告位交由被告徐兵免费使用，广告发生的一切费用由被告徐兵负责。租赁期间自2008年3月1日起至2016年2月29日止。其中装修期自2008年3月1日至2008年7月30日止，原告不收取租金。2010年9月17日，原告与广元市利州区紫晶湾酒店的法定代表人徐兵签订《房屋出租合同》，约定原告将座落在利州区蜀门南路面积为286平方米的房屋出租给广元市利州区紫晶湾酒店合法营业使用，其中蜀门南路正门面204平方米，蜀门南路侧门面82平方米。租赁期间自2010年10月1日起至2016年2月29日止。
2016年2月29日，上述三份房屋租赁合同所载租赁期间已届满。在合同届满前，原告多次告知被告，合同到期后不再续签，房屋已经纳入城市改造项目之中，到期后必须排除妨害，立即搬迁，并返还房屋。原告委托四川同方正律师事务所律师向二被告发出律师函，催告共限期5日内履行清场义务，排除妨害并返还房屋。二被告现已无权占有该不动产，原告作为权利人，有权请求排除妨害，返还房屋。因此起诉要求二被告排除妨害，立即搬迁，并向原告返还房屋，赔偿给原告造成的经济损失100000.00元。
庭审中变更损失费用为88334.00元（其中：营业房租金2015年7月1日至2016年2月29日32800.00元；营业房损失2016年3月1日至2016年4月30日8200.00元；酒店损失2016年2月28日至2016年4月28日38334.00元；地下室损失2016年3月1日至2016年4月28日6000.00元；地下室租金2016年1月29日至2月29日3000.00元），诉讼费及其他费用由被告承担。庭审后，原告向本院提交关于租金及损失的书面计算清单一份，主张二被告应支付自2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金130720.00元和自2016年3月1日起至2016年5月31日止逾期占用房屋的损失费用112520.00元；并要求自2016年6月1日起至实际返还房屋时止参照租金计算相应损失费用。
原告新太公司提交以下证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、企业变更核准通知书、准予变更登记通知各一份5页，用以证明原告的主体适格；
2、个体工商户登记情况表、个体工商户设立登记审核表、常住人口登记卡各一份4页，用以证明被告的主体适格；
3、房产证、土地证各一份3页，用以证明原告对案涉房屋享有所有权；
4、房屋出租协议、房屋出租合同各一份16页，用以证明原告地下室的租房合同已经到期，被告欠一个月的租金，且到现在还没有搬迁。营业房的租房协议到目前为止每个月是4100.00元，合同也到期。酒店的租房合同是租金每年230000.00元，此合同的租金另案已经起诉，现参照租金要求被告赔偿损失；
5、律师函一份3页，用以证明原告向被告发送了要求搬迁的函，被告拒绝签收，原告履行了搬迁告知义务；
6、市人民政府广府阅[2012]71号纪要一份3页，用以证明粮贸大厦需整体改造，合同到期后要启动改造，导致无法再续租给被告；
7、通知、快递单各一份2页，用以证明原告曾告知过二被告房屋不会续租，要求其搬迁。
对原告所提供的证据材料二被告质证认为，1、对1、2、3组无异议，但对证明指向有异议；2、第4组三份协议，租赁协议的证明指向是被告是否应该搬出及赔偿损失，因为前诉期间的案件没有生效，所以暂时不应搬出；3、第5组律师函被告没有收到；4、纪要一份中所述的改造是否属于政府改造还是属于商业改造被告方提出异议；5、通知、快递单，这是合同到期前的拆迁通知，此通知是涉及原告根本违约的解除通知，虽里面有搬迁催告，但其与通知的性质不一样，不能等同于合同到期前的催告搬迁通知。
被告徐兵、徐国洋共同辩称，1、关于原告诉请第二项的100000.00元损失，根据目前的经济下滑趋势，被告认为损失应该参照目前的市场价值来计算，原告主张100000.00元的标准是模糊的，被告不予认可。2、对合同到期时间没有异议，对是否搬迁的事实再次起诉的情况，在之前的诉讼中，被告的反诉请求中有顺延租期，该案件现在二审期间，待先前的案件生效后再对本案的搬迁作定论。3、原告起诉按租金计算损失与事实不符，原告没有告知行为，没有要求被告到期搬迁。4、被告在本诉讼中向法院提出中止本案审理的要求，希望法院驳回原告的起诉。
二被告提交以下证据材料：
1、个体工商户营业执照、组织机构代码证各一份2页，用以证明广元市利区紫晶湾酒店的商号及经营人为徐兵；
2、民事起诉状二份4页，用以证明2015年5月12日原告以合同纠纷已起诉被告，与在本物权纠纷案件中的事实一致，本次以物权保护纠纷起诉有一事再诉的事实；
3、民事反诉状二份4页，用以证明被告针对原租赁合同纠纷已提起反诉；
4、民事判决书二份19页，用以证明一审判决现处于未生效阶段；
5、上诉状二份、受理及举证通知书14页，用以证明租赁合同纠纷所牵涉的物权保护纠纷案件正在二审诉讼期间；
6、地下室3月租金收据一份，用以证明原告有同意延期租赁房屋的事实；
7、照片三张，用以证明解除合同需要合理履行期；
8、地下室1月至2月租金收据二份，用以证明二被告向原告已交纳地下室2016年1月份和2月份的租金共计6000.00元。
对于二被告所提供证据材料原告质证认为，1、个体工商户营业执照、组织机构代码证无异议；2、民事起诉状的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；3、民事反诉状的真实性无异议；4、民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议；5、上诉状、受理及举证通知书的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议；6、照片是真实的，所反映的物权是违法的建筑，2013年10月12日广元市城管局利州分局下达了拆除违法建议书，要求拆除建筑物；7、对于地下室的租金票据9000.00元，是对原告方损失的赔偿，此行为不能表示原告许可被告继续租赁的行为。
经审理查明，2008年2月28日，广元粮贸大厦以甲方名义与被告徐兵以乙方名义签订《房屋出租合同》，约定：“1、甲方将位于广元市南河北京路粮贸宾馆一楼大厅及院内靠地下室部份房屋至四楼和蜀门南路平房（原告保留一间平房）总房屋面积4200平方米的房屋出租给乙方使用，乙方不得将此房屋用于违法经营活动，造成的一切违法后果由乙方承担。……4、租用有效期限：从2008年3月1日至2016年2月29日止，其中装修期为2008年3月1日至2008年7月30日止，甲方不收取装修期租金，租金以合同价为准，从2008年8月1日开始计算租金。……”，合同并对租金、付款方式以及其他租赁事宜作了相应约定。该合同订立后，广元粮贸大厦依约向被告徐兵交付租赁房屋，被告徐兵对租赁房屋进行装修，并使用“广元市紫晶湾酒店”名称进行经营活动。
2008年4月7日，“广元粮贸大厦”企业名称变更为“广元市新太投资管理有限公司”。
2009年3月1日，广元市新太投资管理有限公司以甲方名义与被告徐国洋以乙方为紫晶湾酒店的名义签订《房屋出租协议》，约定原告将座落在利州区蜀门南路，面积为1277.29平方米的房屋出租给广元市利州区紫晶湾酒店合法经营使用，租赁期间自2009年3月1日起至2016年2月29日止。合同签订后，广元市新太投资管理有限公司依约交付租赁房屋，被告徐国洋将此租赁房屋用于地下室堆放物品使用。
2010年9月17日，广元市新太投资管理有限公司以甲方名义与被告徐兵以乙方为广元市紫晶湾大酒店名义又签订《房屋出租合同》，约定：甲方将座落在利州区蜀门南路面积为286平方米的房屋出租给乙方合法营业使用，其中蜀门南路正门面204平方米，蜀门南路侧门面82平方米；租赁期间自2010年10月1日起至2016年2月29日止。合同签订后，广元市新太投资管理有限公司向被告徐兵交付租赁房屋，被告徐兵进行装修后用于经营电玩，经营招牌名称为“紫金电玩”。
2011年8月2日，“广元市新太投资管理有限公司”名称变更登记为“广元市新太农业投资有限公司”。
2012年12月5日，广元市人民政府会议形成了《研究规划建设及土地管理有关问题的纪要》（广府阅[2012]71号），议定由新太公司作为业主牵头，按旧城改造模式对粮贸大厦进行规划和改造。2013年9月12日，广元市人民政府国有资产监督管理委员会向广元市工贸集团有限公司发出《关于责成工贸集团加快粮贸大厦旧城改造推进工作的通知》，要求工贸集团务必确保粮贸大厦旧城改造的搬、拆迁工作于11月30日前全面完成。广元市利州区政法委、广元市国有资产监督管理委员会、工贸集团、广元市利州区南河办事处等部门多次组织原、被告双方协商房屋拆迁事宜，但无果。
2016年2月29日，上述三份房屋租赁合同所载租赁期间届满，双方也未再续签房屋租赁合同。后原告要求二被告排除妨害并返还房屋无果，故起诉要求1、二被告排除妨害，立即搬迁，并向原告返还房屋；2、支付自2015年7月1日起至2016年2月29日止的营业用房租金130720.00元和逾期占用房屋的损失费用112520.00元；3、自2016年6月1日起至实际返还房屋时止参照租金计算相应损失费用；4、诉讼费及其他费用由二被告承担。
同时查明，2015年6月8日，原告以房屋租赁合同纠纷提起两案诉讼，要求二被告支付酒店自2015年3月1日至2016年2月28日止所拖欠租金230000.00元及营业房截至2015年6月30日止的五个季度租金245100.00元，同时承担从欠付之日起至付清为止每天按月租金的千分之三支付违约金。二被告在两案诉讼中分别提出反诉，要求原告共计赔偿其损失2992000.00元，并顺延租期5年。本院于2015年12月15日作出（2015）广利州民初字第2195号、2196号民事判决书，判决支持原告的本诉请求，驳回二被告的反诉请求。二被告不服，上诉至广元市中级人民法院，现该两案处于二审审理期间。
另查明，二被告系父子关系。2009年5月4日，被告徐兵就“广元市利州区紫晶湾酒店”进行了工商登记注册，系被告徐兵个体经营。被告徐国洋参与实际经营。
营业用房自2015年7月1日起的房租费二被告未交纳。2016年1月至3月地下室房租费9000.00元，二被告已交纳，自2016年4月起地下室房租费二被告未交纳。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、企业变更核准通知书、准予变更登记通知、个体工商户登记情况表、个体工商户设立登记审核表、常住人口登记卡、房产证、土地证、房屋出租协议、房屋出租合同、市人民政府广府阅[2012]71号纪要一份、通知、快递单以及二被告提供的个体工商户营业执照、组织机构代码证、民事起诉状二份、民事反诉状、民事判决书、上诉状二份、受理及举证通知书、地下室租金收据三份、照片和双方当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同三份，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定了合同期满，被告需要继续租房时，应提前三个月通知原告，在同等条件下，被告享有优先续租权，但因双方租赁房屋已纳入政府拆迁规划，双方未再续签合同。现原告以“三份租赁合同均于2016年2月29日到期”为由要求二被告返还本案所涉房屋，二被告以“2015年的租赁合同纠纷案件中已提出反诉请求顺延租期5年，现案件处于二审阶段”为由抗辩本案应中止审理或驳回原告的起诉，为此，通过庭审调查及双方的举证、质证，本院认为，前诉案件中二被告虽提出顺延租期的反诉请求，但租赁关系的形成需双方的合意，在双方的两次纠纷中已查明双方所租赁房屋已纳入政府拆迁规划，原告也明确表示无法再与二被告形成租赁关系，在合同到期后双方也未再续签租赁合同，故，二被告抗辩本案应中止审理或驳回原告起诉的理由本院不予采纳。同时二被告抗辩“原告起诉按租金计算损失与事实不符，原告没有告知行为，没有要求被告到期搬迁”，在前案房屋租赁合同纠纷案件中已查明的事实“2015年2月5日，原告向广元市紫晶湾大酒店、被告徐兵发出《通知》”，而从此通知的“……我公司正式函告你方，合同到期后我方将及时收回房屋，不再续租，请你方在到期前做好搬迁工作，到期日我公司将派员接收房屋……”内容可看出，原告已履行了告知义务，且双方在前案纠纷的庭审中也明确表明与二被告不再产生续租关系，因此二被告的抗辩理由本院也不予采纳。故，二被告应将所承租房屋返还于原告。
关于原告主张“二被告应支付租赁总面积为286平方米房屋自2015年7月1日起至2016年2月29日止的租金130720.00元”的请求，因二被告对欠付房屋租金的事实无异议，为此，原告的此请求依法予以支持，二被告理应支付自2015年7月1日起至2016年2月29日合同期满之日止的房屋租金130720.00元（面积204平方米的月租12240.00元×8个月+面积82平方米的月租4100.00元×8个月）。
关于原告主张“自2016年3月1日起至2016年5月31日止逾期占用房屋的损失费用和要求自2016年6月1日起至实际返还房屋时止参照租金计算相应损失费用”，实际就是对二被告租赁使用原告房屋的一种占用使用费的主张，因合同项下房屋现仍由二被告在使用，二被告理应向原告支付相应的逾期房屋占用使用费，故，本院参照双方约定的租金计算相应的逾期占用房屋的损失费用。因地下室租金已交纳至2016年3月，故地下室应按月租3000.00元自2016年4月1日起计算逾期房屋占用损失费。
针对原告变更损失的计算方式，二被告抗辩“损失计算清单系法庭辩论终结后提交，对于增加的损失金额部份不予质证”，因二被告现仍占用使用所租赁原告房屋，原告所提交的租金及损失清单上的主张于法有据，为此，二被告的这一抗辩理由本院亦不予支持。对于二被告所交保证金40000.00元，在二被告腾退房屋时应由原告予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市南河北京路粮贸宾馆一楼大厅及院内靠地下室部份房屋至四楼和蜀门南路平房，总房屋面积为4200平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
二、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市利州区蜀门南路面积为1277.29平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
三、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内搬离位于广元市利州区蜀门南路面积为286平方米的房屋，并返还交付于原告广元市新太农业投资有限公司；
四、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内支付营业用房自2015年7月1日起至2016年2月29日合同期满之日止的房屋租金130720.00元；
五、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按年租230000.00元支付酒店自2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
六、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按月租16340.00元支付营业用房自2016年3月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
七、限被告徐兵、徐国洋在本判决生效后三十日内按月租3000.00元支付地下室自2016年4月1日起至实际腾退房屋之日止的逾期房屋占用损失费；
八、原告广元市新太农业投资有限公司在本判决生效后三十日内退还被告徐兵、徐国洋所交纳的保证金40000.00元。
如果未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150.00元，由被告徐兵、徐国洋共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
代理审判员 王丽君
二０一六年六月二日
书 记 员 石 磊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期满，承租人应当返还原租赁物。返还租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。