江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03426号
上诉人（原审被告）朱明宝。
上诉人（原审被告）朱飞翔。
委托代理人王喆，律师。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）姚士生。
上诉人朱明宝、朱飞翔因与姚士生租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2014）吴江民初字第0748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：朱明宝、朱飞翔原经营的太湖宾馆系从他人处受让而来，工商登记为个体工商户，名称为吴江市松陵镇太湖旅馆，经营者姓名胡桂洪，经营住所地的房屋所有权人为江苏省石油公司吴江支公司。
2012年9月17日，朱明宝、朱飞翔（转让方、甲方）与姚士生作为（受让方、乙方）签订《太湖宾馆转让协议书》，约定：一、甲方将鲈乡北路207号太湖宾馆转让给乙方，转让费和余下租金共计258000元；二、太湖宾馆现有装修、装饰、设备全部归乙方所有；三、在2012年9月18日之前太湖宾馆所发生一切事情或账务与乙方无关，完成太湖宾馆的所有移交工作；四、甲方需保证乙方完成营业执照变更，在变更前乙方有权滞留一小部分资金作为保证金，但在变更当时需全部付清给甲方（注：等胡桂洪回来，如营业执照不能变更，则法人胡桂洪同意营业执照常（长）期归乙方姚士生使用，余下资金也需全部付清给甲方）；五、如房东、饭店在乙方经营期间影响或干预乙方正常经营，甲方应协助解决。
协议签订当天，姚士生向案外人方贤琼账户转账228000元。朱飞翔向姚士生出具收条，确认收到姚士生太湖宾馆转让费228000元。
原审法院曾受理姚士生诉朱明宝、朱飞翔租赁合同纠纷一案，案号为（2013）吴江民初字第0630号；姚士生在该案中主张转让协议无效。该案庭审中，朱飞翔到庭参加诉讼。姚士生与朱飞翔一致陈述双方于2012年9月20日办理太湖宾馆交接手续，姚士生实际支付的228000元中50000元是预付当年度剩余的租金，以后每年租金90000元，双方在转让协议中没有约定太湖宾馆所承租房屋的租赁合同期限。姚士生陈述，双方口头约定租期五年，每年租金90000元，其在2013年4月知道房屋租赁合同于2013年5月30日到期，故其在接到通知后于2013年6月2日搬离，实际经营了8.5个月，现将宾馆内的物品都存放在一个工地上。现涉案房屋已由房屋所有权人整体出租给他人。朱飞翔陈述，胡桂洪说签了五年的合同，故其与朱明宝向姚士生讲刚签了五年的合同，但未看到租赁合同。
原审另查明，姚士生在搬离时，对太湖宾馆的内部装修曾委托苏州正太房地产评估有限公司进行评估，评估价值合计54192.81元，评估内容不包括宾馆内的电视机、空调、床、柜等家电家具。
以上事实，由姚士生提供的太湖宾馆转让协议书、交易回单、收条、照片十张、房屋装修及设备评估表，原审法院（2013）吴江民初字第0630号案件的庭审笔录、民事判决书及当事人的庭审陈述等证据予以证实。
原审原告姚士生的诉讼请求为，请求判令：朱明宝、朱飞翔返还转让费178000元、赔偿装修损失7000元，本案诉讼费用由朱明宝、朱飞翔承担。
原审法院认为：姚士生与朱明宝、朱飞翔签订《太湖宾馆转让协议书》是为了实际经营太湖宾馆，现有证据证明朱明宝、朱飞翔口头承诺姚士生可继续经营五年，但事实上，由于太湖宾馆所承租房屋的租赁合同到期，房屋所有权人要求姚士生搬离，姚士生于2014年6月2日搬离，只经营了8.5个月。朱明宝、朱飞翔所作可经营五年的承诺构成欺诈，使姚士生在违背了真实意思表示的情况下签订了转让协议，姚士生有权请求法院撤销，原审法院对姚士生的相关诉讼请求予以支持。
当事人双方签订的太湖宾馆转让协议书涉及到的民事法律行为包括房屋的转租行为、宾馆经营权的转让行为和宾馆内财产的转让行为。1、关于房屋的转租行为，双方一致陈述当年度剩余租金为50000元，姚士生实际经营至2013年5月底，故该50000元应为该期间租金，姚士生未要求返还，原审法院不予理涉。协议书约定转让费和余下租金共计258000元，如按双方确定的每年90000元租金，姚士生应支付五年租金450000元，超过协议约定的转让费金额，故协议中“余下租金”应仅指当年度剩余租金。姚士生主张返还转让款178000元与转租行为有关，本案中不予理涉。2、关于宾馆经营权的转让，双方通过能否变更营业执照的后果进行了约定，即是否需要支付剩余30000元，因姚士生并未实际支付，故在本案中不予理涉。3、关于宾馆内财产的转让行为，包括装修设备的转让及家电家具的转让。双方已于2012年9月20日办理交接手续，协议已履行完毕。考虑到双方在交接时没有具体的清单，姚士生接手后又实际经营了一段时间，现装修设备已拆除，仅有姚士生自行委托评估确定的装修设备价值54192.81元，另有家电家具由姚士生存放在他处，是否部分灭失无法确定，故具体价值已无法查清，相应的责任在姚士生与朱明宝、朱飞翔双方。原审法院根据转让协议约定的价款，结合太湖宾馆的档次、房屋数量、姚士生在搬离前自行委托评估的装修设备价值等因素及无法查清具体价值双方均存在过错，酌情确定转让时宾馆内装修设备价值与家电家具价值各半，均为89000元。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原审法院认定协议撤销，朱明宝、朱飞翔应返还姚士生转让费178000元。姚士生应返还取得的宾馆财产。姚士生已在租赁合同期满后向房屋所有权人返还房屋，形成附合的装修设备已归房屋所有权人所有，未形成附合的家电家具应返还给朱明宝、朱飞翔，但姚士生接收的家电家具无法具体确定，符合合同法第五十八条规定的不能返还之情形，相应价值款项89000元应由姚士生补偿给朱明宝、朱飞翔。由于朱明宝、朱飞翔的欺诈行为使姚士生按89000元接收家电家具后无法按协议约定使用，造成损失，原审法院结合姚士生的实际经营时间及再次利用家电家具的可能性，酌情确定朱明宝、朱飞翔应赔偿姚士生15000元。朱明宝、朱飞翔承诺可经营5年，但实际只经营8.5个月，根据装修设备价值89000元，原审法院酌情确定姚士生应补偿朱明宝、朱飞翔实际使用费12000元。综上，朱明宝、朱飞翔应返还姚士生的转让费178000元减去姚士生应补偿朱明宝、朱飞翔的家电家具价值89000元及装修设备使用费12000元，再加上朱明宝、朱飞翔应赔偿姚士生的损失15000元，原审法院确定朱明宝、朱飞翔应返还姚士生转让费92000元。
关于姚士生主张的装修损失7000元，未提供任何证据予以证实，原审法院不予支持。对姚士生提供的证据及所作的陈述，朱明宝、朱飞翔未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为其对姚士生提供的证据与所作的陈述放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果理应由朱明宝、朱飞翔承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销原告姚士生与被告朱明宝、朱飞翔之间签订的《太湖宾馆转让协议书》。二、朱明宝、朱飞翔于判决生效之日起十日内返还原告姚士生转让费、赔偿损失合计92000元。三、驳回原告姚士生的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2610元，由原告姚士生负担25元，由被告朱明宝、朱飞翔负担2585元。
上诉人朱明宝、朱飞翔不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实有误。太湖宾馆使用的房屋因整体出租给他人导致被上诉人无法使用引发本案诉讼。但房东已经赔偿姚士生因此造成的损失14万元，房东的赔偿行为是对当事人之间转让行为的认可，上诉人并不存在欺诈。即使合同撤消后，因合同取得的财产应当返还，被上诉人也应当返还其取得的宾馆财产、房东的赔偿及8.5个月的营业收入，原审判决仅返还了部分财产。原审法院在无证据证实合同撤消后造成的损失的情况下，酌定15000元的损失没有任何依据。原审判决适用法律错误。转让协议签订于2012年9月17日，法院于2014年4月10日受理此案，姚士生的主张已经超过了撤销权的行使期限。请求撤销原判依法改判；一、二审诉讼费用由姚士生负担。
被上诉人姚士生辩称：第一，我没有收到房东赔偿的损失15万元。第二，合同约定的手续没有办理下来，房东让我搬走，我联系上诉人，让他跟我办理交接，他有时候接，有时候不接，但是人不出现。第三，原审判决的宾馆内的装修、家电均折价为89000元，我们吃了大亏，当废品处理掉了，实际上才卖了一万多。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：
姚士生曾因本案所涉转让合同纠纷于2013年5月22日向原审法院起诉朱明宝、朱飞翔，请求确认诉争的转让协议无效，朱明宝、朱飞翔返还转让款178000元，赔偿装修损失7000元，诉讼费用由朱明宝、朱飞翔承担。原审法院审理后做出（2013）吴江民初字第0630号民事判决书，查明事实如下：姚士生与朱飞翔一致确认双方于2012年9月20日办理太湖宾馆交接手续，转让协议中未约定宾馆的经营时间。姚士生陈述双方口头约定租期为五年，每年租金90000元，于2013年4月知道原租赁合同于2013年5月30日到期，接到通知后于2013年6月2日搬离，将宾馆内的物品存放到一个工地上，涉案房屋由所有权人整体出租给他人。姚士生在该案中认为朱明宝、朱飞翔未经房屋所有人同意擅自转租，所有权人收回房屋导致其无法继续经营。原审法院认为：转让协议未约定租赁期限，明确转让款包括了余下租金，可以认定双方对余下租期有过一致确认或姚士生自愿承担与房屋所有权人协商后续租赁事宜的风险。姚士生陈述于2013年5月30日租赁合同到期后搬离，可以认定房屋所有权人对朱明宝、朱飞翔的转租行为是认可的；姚士生在合同到期后的3日内即搬离，未向所有权人或朱明宝、朱飞翔主张任何权利，也未提供证据证实所有权人或第三人有干预其经营的行为，故对姚士生转租合同无效的主张不予支持。双方关于宾馆内财产转让的行为应为有效，已于2012年9月20日履行完毕，原审法院予以确认。原审法院认定转让协议除营业执照变更条件无效外，其余条款合法有效，姚士生在租赁合同到期后接所有权人通知自愿搬离，双方对于转让协议除营业执照外均已履行完毕，姚士生要求朱明宝、朱飞翔返还转让款并赔偿损失的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。但姚士生如果认为朱明宝、朱飞翔存在欺诈主张撤销的，不属于本案审理范围。判决驳回姚士生的全部诉讼请求。
二审中，朱明宝、朱飞翔提交姚士生于2013年5月24日出具的《收条》，载明：今收到吴振华现金15万元整。提交姚士生于2013年5月24日出具的《承诺书》，载明：我太湖宾馆承诺在2013年5月27日前全部搬清。提交案外人吴振华于2014年10月8日出具的《证明》，载明：本人收回太湖宾馆租赁权时，已补偿租赁人姚士生各项损失15万元，姚士生向我出具了收条。特此证明。
姚士生对《收条》的真实性无异议，确认是其书写的。主张当时吴振华急于把房子转让给银行，其一开始不配合，银行如果不及时交房房屋就转让不成了，因为怕转让不成，吴振华支付了15万元，让其抓紧搬出。这15万元是吴振华补偿给姚士生的；吴振华支付15万元就是为了让姚士生早点搬，和本案没有关系；吴振华给的是转让费，因为吴振华把房屋转租给银行，收了一百多万元的转让费，如果姚士生不搬，就转不成了，其就写了收据给吴振华，没写协议。姚士生主张《承诺书》不是其写的，是照着其的字拓的；本院向姚士生释明，上诉人已经提交了证据原件，其有异议应当提供证据予以反驳，询问其是否有证据证明《承诺书》上的签名是别人伪造的；姚士生陈述其当时跟吴振华讲好五月底搬清，只是口头承诺，其实际上是6月1日搬出的。姚士生对吴振华出具的《证明》真实性不予认可。
经本院询问，双方当事人一致确认涉案房屋由吴振华承租后转租；上诉人主张吴振华和胡桂洪是合租的，但协议是吴振华与石油公司签订的，上诉人与吴振华、胡桂洪之间没有协议，是口头的，也无法提供吴振华与石油公司的协议；姚士生主张是吴振华转租给胡桂洪，胡桂洪转租给朱明宝，其是向朱明宝租的。
关于是否存在欺诈的问题。姚士生认为当时上诉人承诺过合同是5年，但没有提供合同，构成欺诈；其当时之所以相信有五年租期是因为当时上诉人说吴振华出差不在家，刚签了五年，说是开公司的，有房有车不会骗我的，还把胡桂洪叫上来证明，胡桂洪也说放心，我们都是开公司的；姚士生确认其与朱明宝签订转让协议时没有看到胡桂洪或朱明宝、朱飞翔与前手签订的租赁合同。上诉人认为：我们签订的转让协议并没有说一定能用五年。签约的时候是胡桂洪说刚刚签订了5年，所以我们跟被上诉人说刚签订了五年，但是没有看到租赁合同。
关于涉案房屋未能继续承租的原因。上诉人陈述：不太清楚，只知道是产权人要把房子租给银行。听胡桂洪老婆说是吴振华把房子收回直接租给银行了，至于被上诉人说的一百多万元转让费的事情不清楚。姚士生陈述：是吴振华来收房子的，因为当时吴振华与石油公司的合同要到期，吴振华要从我这把房子收回去，当时如果我有五年的合同最少可以拿到30万元，但是我没有，所以吴振华只给我15万。上诉人是口头承诺有五年的合同，一审中他们签字了。
上述事实，由（2013）吴江民初字第0630号民事判决书、上诉人提交的《收条》、《证明》、《承诺书》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的欺诈是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，目的是为了使对方当事人作出错误的意思表示。本案中，朱明宝、朱飞翔虽然在（2013）吴江民初字第0630号案中确认转让协议签订时确曾告知姚士生刚刚签了五年的合同，但在本案审理过程中姚士生确认签订协议时并未看到朱明宝、朱飞翔与其前手签订的租赁合同，其之所以相信有五年租期仅仅依据朱明宝、朱飞翔及胡桂洪说大家有房有车，开公司的，不会骗其。姚士生在转让协议签订时对于涉案房屋系朱明宝、朱飞翔向他人转租取得即已明知，对于转租合同的租期受到前手租赁合同租期的限制也应当明知；姚士生作为具有完全民事行为能力的成年人，对于朱明宝、朱飞翔口头陈述的五年租期是否真实可信可通过查看合同、询问前手承租人等正常途径调查核实；朱明宝、朱飞翔提及有五年租期的行为，并未达到故意捏造事实或隐瞒真实情况并构成欺诈的程度。
诉争的转让协议书并未约定具体的履行期限，仅明确如营业执照无法变更，则胡桂洪同意营业执照由姚士生长期使用；协议另约定如房东、饭店在姚士生经营期间影响或干预其正常经营，朱飞翔、朱明宝应协助解决。可见，姚士生所述朱明宝、朱飞翔承诺的五年租期并未体现为转让协议的约定义务；朱明宝、朱飞翔在协议中也作出了协助解决与房东、饭店可能发生的争议的承诺。因此，即便上诉人在协议签订时作出过重新签订了五年合同的陈述，该陈述也未成为双方在转让协议中关注的重点，朱飞翔、朱明宝协助与房东交涉的义务没有免除，其并未因此而获利；姚士生所述的欺诈行为与双方在转让协议中的相关约定无法互相印证。
因此，姚士生关于朱明宝、朱飞翔在签订转让协议过程中存在欺诈行为的主张没有事实依据，本院不予支持；原审判决对相关事实的认定有误，本院予以纠正。（2013）吴江民初字第0630号民事判决书已经认定姚士生于前手租赁合同约定的租期届满后接所有权人通知自动搬离，其未提供证据证实所有权人或前手承租人对朱明宝、朱飞翔的转租行为曾经提出异议；生效判决的该项认定与朱明宝、朱飞翔于二审期间提供的吴振华出具的《证明》可以相互印证，本院认定诉争的《太湖宾馆转让协议书》系当事人双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强行性禁止性规定，应为合法有效，当事人各方均应恪守。
综上所述，姚士生关于朱明宝、朱飞翔存在欺诈行为，要求撤销双方之间签订的转让协议的主张没有事实依据，本院不予支持；其要求朱明宝、朱飞翔返还转让费并赔偿损失的主张系以欺诈成立为前提，本院亦不予支持。原审判决对是否存在欺诈的事实认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2014）吴江民初字第0748号民事判决；
二、驳回姚士生的全部诉讼请求。
一审案件受理费减半收取2610元，由姚士生负担；二审案件受理费5220元，由姚士生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一五年一月七日
书 记 员 田思诗