四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民初字第3076号
原告蒲凤祥，女，汉族。
委托代理人陈上斌。
被告四川辰东房地产有限责任公司。
法定代表人冯正奎。
特别授权委托代理人刘丹。
被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部。
负责人卢建文。
被告代德一，男，汉族。
被告卢建文，男，汉族。
原告蒲凤祥与被告四川辰东房地产有限责任公司、四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部、代德一、卢建文合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒲凤祥及其委托代理人陈上斌、被告四川辰东房地产有限责任公司委托代理人刘丹到庭参加了诉讼，被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部负责人卢建文、被告代德一、被告卢建文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告蒲凤祥诉称，被告四川辰东房地产有限责任公司原名四川辰东投资有限责任公司。2009年12月29日，被告四川辰东房地产有限责任公司及其红日佳苑项目部与原告约定：被告对原告原住房及其所有片区进行房地产开发，并根据其现场实地丈量的原告房屋面积，按照一定比例确定在18个月内向原告还房150.0平方米，且约定在原告选房时如超过约定面积3平方米以内按照800元单价购买，超3平方米按照市场均价购买，约定了2%的违约金。因没有丈量院坝，经双方确认后确定总面积为180平方米。之后，原告依约腾空了房屋，原告原住房即遭被告拆除。2010年5月14日，原告按照被告安排，参与选房一套被告认可。现时至今日近6年，被告没有完成建设，原告多次督促，被告均以种种借口推搪塞责。原告认为：原告与被告签订的协议，并不违反法律规定，原告房屋拆除后，被告应当按照合同约定履行义务，现被告的行为已经明显不能履行合同义务，请求：1、解除原告与被告间的《房屋改（扩）建合作协议》，由被告赔偿原告还房面积损失522000元；2、由被告赔偿原告过渡安置费24500元（至诉前）；3、由被告赔偿原告房屋租赁可期利益31000元（2套、约定还房始至诉前）；4、由被告承担按照合同约定的总额2%的违约金并承担诉讼费。
被告四川辰东房地产有限责任公司辩称，被告四川辰东房地产有限责任公司没有与原告签订房屋拆迁安置补偿协议，也没有授权红日佳苑项目部与原告签订安置协议，该协议实际上是被告代德一、卢建文个人与原告协商的结果，与公司及其项目部没有法律上的利害关系。由于本案涉及集体土地征收安置，其职责应当由县人民政府承担，个人无权征用集体土地，农户也无权处置集体土地，所以原告与代德一签订的建房协议，违反了《土地管理法》及省市县的相关规定，属于无效协议。被告公司及其项目部没有过错，不应承担任何法律责任。同时，原告主张的房屋面积损失、过渡安置费用、可期利益违约金缺乏证据证实，请求驳回原告对被告公司及其项目部的诉讼请求。
被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部未答辩。
被告代德一未答辩。
被告卢建文未答辩。
经审理查明，原告蒲凤祥原系盐亭县柏梓镇麟瑞龙顾村3组农村居民，原告蒲凤祥原拆除以前的房屋系原告蒲凤祥于1998年在何学渊处购买的，该房屋位于盐亭县云溪镇赐紫路175-4号。“5.12”地震后，被告代德一等人经人介绍到盐亭开发房地产。2009年12月份，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部作负责人代德一与位于盐亭县云溪镇赐紫路175号的被拆迁户敦敏、敦圣涌、周凤、潘旭芬、孙朗等协商并签定了固定格式的“房屋改（扩）建合作”合同，该“房屋改（扩）建合作协议”的主要内容为，即：甲方有坐落于赐紫路的房屋，（一）合作方式：甲方提供土地使用证___，现证号以新证号为准，土地证面积／平方米。底楼面积___平方米，乙方赔付甲方面积___平方米，二楼面积___平方米，合计面积___平方米，实际赔付面积___平方米。乙方提供资金并承担该改（扩）建过程中的设计及全部成本费用；（二）甲方将土地使用证和房屋相关证及身份证复印件提交给乙方，甲方全权委托其办理改（扩）建相关报建、规划、设计、竣工验收各种和房屋产权证，乙方在为甲方办理房屋手续和房屋产权证说产生的费用由乙方承担。甲方有义务协助乙方办理。乙方负责原有房屋的拆除，拆除的旧材料归乙方所有。（三）合作规模：以实际面积及施工图为准；（四）利益分配：乙方应当将改（扩）建后的房屋按甲方原有楼（平）房的实际面积按___平方米返还给甲方，如设计图纸超出原有房屋面积，实际超出的部分如在3平方米以内，按每平方米800元计算，超出3平方米以外，按每平方米实际售房均价计算。甲方给乙方补差返还新房小于旧房面积，乙方按每平方米实际售房均价补偿给甲方。乙方返还甲方楼层为原屋基一至五楼仍选。……（十）乙方交付甲方房屋时间：从签订合同之日起18个月内，甲方应在签订合同之日起10日内搬迁完毕；（十一）违约责任：本协议一签订生效，双方不得以任何理由反悔。如一方违约，由违约方向守约方支付本协议总额的2%的违约金，以及承担相关的经济损失；（十二）甲方应享受的灾后重建资金归甲方自己领取；（十三）本协议一式四份，甲方一份，乙方两份，公证处一份，由甲乙双方签字公证处公证后生效，并受法律保护。原告蒲凤祥当庭称与签订的“房屋改（扩）建合作”因与代德一院坝和猪圈面积协商一致后，代德一将与原告蒲凤祥签订的“房屋改（扩）建合作”收回并对原告蒲凤祥说改过后“房屋改（扩）建合作”盖章后就交给原告蒲凤祥，对此，原告蒲凤祥申请证人蒲必琼当庭证实：“在2009年12月份的一天，证人上午在家睡觉时，听到蒲凤祥在外与代老板等人协商被拆迁房屋的院坝和猪圈面积纳入拆迁面积的问题，在之后就听到代老板说将合同改好后给原告蒲凤祥，对于双方是否最终达成协议及是否将合同给原告蒲凤祥的情况不知情。”。2009年12月底前，原告蒲凤祥的房屋被拆除。2010年5月15日，原告蒲凤祥在四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部选房书上确认还房为A幢3单元4层A11号和B幢1单元6层B2号。
盐亭县国土资源局土地（矿产）交易所“盐亭县2011年度土地拍卖挂牌台账及卷宗原件”，卷宗内有原告蒲凤祥于2010年1月7日向盐亭县国土局提出的申请，该申请为打印件，内容为：我名原告蒲凤祥，家住盐亭县云溪镇文同社区1组，家里房屋受“5.12”地震影响造成了严重损坏，无法居住，现已拆除，本人自愿同意注销原土地使用权和房屋所有权，服从政府统一拆迁、规划、统一建设还房政策（按盐委办（2009）60号文件还房和盐府函（2008）100号文件补偿）。土地使用权面积和房屋所有权面积见证书或证明。申请上有原告蒲凤祥签名捺印。2010年8月23日-2010年8月26日，盐亭县土地统征储备中心公示：根据盐委办（2009）62号、（2009）60号和盐府函（2008）100号文件规定，规划区实行统一规划、统一拍卖、统建还房、统一设计，针对文同社区赐紫路175号等灾后重建涉及集有土地的拆迁统建还房等情况予以公示：蒲凤祥。家庭成员2人，户籍人口为农业，房屋结构为砖混，面积为150平方米，还房面积60平方米，还房安置人口2人，抵减后剩余房屋面积90平方米，抵减后不予安置房屋补偿费（350元／平方米）31500元，被告四川辰东房地产有限责任公司的特别授权委托代理人刘丹对该公示上的面积表示认可。2010年11月29日，盐亭县人民政府同意由盐亭县国土资源局代表县人民政府以拍卖方式向社会公开出让包括赐紫路175号在内的县城规划区22宗灾后重建国有建设用地使用权。2011年1月17日，盐亭县国土资源局发出“国有土地使用权拍卖竞买须知”，在竞买须知第九条第十四项“其他事项”中载明：竞得人须与该宗地的灾后重建的业主委员会签订好协议，按灾后重建公示确认统建还房面积，开发建成后负责统建还房，其统建还房成本由竞得人自行负责。2011年2月15日，被告代德一持四川辰东投资有限责任公司法人授权委托书向盐亭县国土资源局报名竞买，授权委托书的内容为：兹授权我单位代德一同志（职务：项目经理）为我方去贵处代理参加盐亭县赐紫路175号土地竞买事宜的授权委托代理人。2011年2月15日，盐亭县土地（矿产）交易所确认“四川辰东投资有限责任公司（代德一）”具备参加拍卖竞买资格。经与四川乐源投资有限责任公司等公司竞买，四川辰东投资有限责任公司以310万元竞得该宗建设用地使用权。2011年3月24日，四川辰东投资有限责任公司与盐亭县国土资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”，该合同载明：坐落于云溪镇赐紫路175号宗地面积为3068.50平方米，出让价款310万元，付款时间为2011年3月24日之前付60万元，2011年6月24日之前付款250万元。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年6月24日之前开工，在2013年6月24日之前竣工。2010年11月，红日佳苑项目开始动工，2011年6月停工。以后，云溪镇赐紫路175号36户居民不断到县政府上访。2012年9月29日，被告代德一因涉嫌拒不支付劳动报酬罪被刑事拘留，2013年10月8日，被告代德一因犯抽逃出资罪，被本院判处有期徒刑一年又六个月。2012年8月27日，被告卢建文因涉嫌拒不支付劳动报酬罪被刑事拘留，2013年10月8日，被告卢建文因犯抽逃出资罪，被本院判处有期徒刑一年又六个月。
同时查明，2009年12月1日，四川辰东房地产有限责任公司（甲方）与红日佳苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发红日佳苑工程，乙方向甲方交纳管理费4万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任，甲方法定代表人冯正奎盖章，四川辰东投资有限责任公司盖章，乙方代表代德一签字捺印。2009年12月1日，四川辰东投资有限责任公司成立红日佳苑项目部，由代德一任项目经理。四川辰东投资有限责任公司于当日向盐亭县工商行政管理局申请设立分公司，2009年12月7日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部颁发营业执照，执照上名称为四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部，营业场所为盐亭县云溪镇赐紫路163号，负责人为代德一，经营范围为房地产开发。2011年5月10日，四川辰东投资有限责任公司决定免去代德一项目部负责人职务，聘用卢建文为项目部负责人。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，但四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部并未更名。
审理过程中，我院函询盐亭县国土资源局是否为四川辰东房地产有限责任公司办理竞得的盐亭县云溪镇赐紫路175号土地使用权证书，盐亭县国土资源局回函称其局行政服务窗口未收到该公司申请登记发证的相关资料，同时不知道该公司是否按合同约定交清了相关费用，目前不能给四川辰东投资有限责任公司办理国有土地使用证。同时本院到相关部门调取了2014年4月30日至2015年4月18日临近地段新建商品房的成交价格，经计算均价为2400元／平方米。盐府办函（2012）154号《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定“被征收房屋用途为住宅且被征收人选择置换的，自搬迁完成之日起，每户按下列方式给予临时安置费：被征收房屋确权面积在80平方米（含80平方米）以下的，临时安置费为5000元／年；被征收房屋确权面积在80平方米以上的，临时安置费6000元／年；房屋征收部门向被征收人预付一年的临时安置费，过渡期限超过一年的按前款标准支付，不足一年的按一年支付”。
上述事实，有当事人的陈述、证人证言、选房书、四川辰东投资有限责任公司云溪镇孙家湾赐紫路红日佳苑工程管理合同、国有建设用地使用权出让合同、盐亭县国土资源局复函等证据证实。
本院认为，虽然原告蒲凤祥未能提供“房屋改（扩）建合作协议”，但根据原、被告的陈述及原告提供的证据，可以认定以下事实：原告蒲凤祥在“5.12”地震房屋受损后，与四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部负责人代德一协商一致，对拆迁还房等事项达成一致协议并签订了“房屋改（扩）建合作协议”，后因原告提出将院坝、猪圈面积纳入拆迁还房面积，双方未重新签定“房屋改（扩）建合作协议”。根据被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部与位于盐亭县云溪镇赐紫路175号的被拆迁户“房屋改（扩）建合作协议”格式条款的约定，可以确定原告蒲凤祥与被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部达成了如下协议：原告蒲凤祥将原房屋交由四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部拆除，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部负责提供资金并承担该改（扩）建过程中的设计及全部成本费用，原告蒲凤祥将土地使用证和房屋相关证及身份证复印件提交给四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部，全权委托其办理改（扩）建相关报建、规划、设计、竣工验收各种和房屋产权证，原告蒲凤祥有协助的义务。该协议是双方当事人的真实意思表示，是在平等协商基础上形成的，没有违反法律的效力性规定，该协议合法有效，双方应当按照协议履行。关于还房面积的问题，因原告蒲凤祥不能提供充分、合法的证据证实与被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部约定的还房面积，且被告四川辰东房地产有限责任公司认可公示上的拆迁房屋面积，因此被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部给原告蒲凤祥还房面积至少应当为150平方米。关于合同的签订时间问题，因原告蒲凤祥不能提供充分、合法的证据证实与被告四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部签订合同的时间，签订合同的时间至少为原告蒲凤祥房屋拆迁时，因拆迁房屋的时间原告蒲凤祥未提供证据证实，因此签订合同的时间本院确定为2009年12月31日。原告蒲凤祥按照协议的内容履行了在约定的期限内搬离房屋的义务，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部拆除了原告蒲凤祥的房屋，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部应当按照约定办理相关报建、规划等手续，并进行施工。但在协议履行过程中，原告蒲凤祥等人的土地使用权被盐亭县人民政府征收，在四川辰东投资有限责任公司竞得宗地使用权的相关协议上，约定了四川辰东投资有限责任公司应当与原告蒲凤祥等业主签订还房协议，但四川辰东投资有限责任公司竞得宗地使用权后并未重新签订协议，原告蒲凤祥与四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部形成的“房屋改（扩）建合作协议”协议仍对双方有约束力。但四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部并未按照协议约定履行相关手续，在2011年6月停止建设，距今已经长达近4年时间未再动工建设和办理相关手续，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部已经以行为表明不再履行协议，原告蒲凤祥有权依照合同法的规定请求解除合同。因此，原告蒲凤祥请求解除协议的主张，本院予以支持。解除合同后，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部应当对原告蒲凤祥的损失按照协议约定的面积进行赔偿，根据本院向有关部门进行的查询，近期该宗地附近房屋的成交均价为2400元／平方米，对于房屋的损失按照协议约定的面积参考该价格进行赔偿。在原告蒲凤祥的房屋被拆除至今的租房损失，由于房屋改扩建协议中约定的还房时间为18个月，即从协议签订之日2009年12月31日起，计算18个月，还房时间为2011年7月1日，从2011年7月1日后应当计算租房损失，参照《盐亭县城市规划区国有土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》第二十七条确定的金额进行赔偿。由于房屋改（扩）建合作协议中约定了违约责任，四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部还应当按照约定支付违约金。由于四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部在工商登记机关登记为四川辰东投资有限责任公司的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，应当由四川辰东投资有限责任公司承担民事责任。四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司后，其应当承担的民事责任应当由本案被告四川辰东房地产有限责任公司承担。由于原告蒲凤祥与四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部签订的是“房屋改（扩）建合作协议”，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中对原告蒲凤祥主张的过渡安置费、房屋租赁可期利益并未进行约定，因此，原告蒲凤祥请求赔偿过渡安置费、可期利益的主张，本院不予支持。被告四川辰东房地产有限责任公司辩称，原告蒲凤祥与四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部签订的房屋改（扩）建协议是由被告代德一、卢建文个人与原告蒲凤祥协商所签，与公司无关，但在2010年5月12日的选房书上加盖了四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部的新印章，因此，被告代德一、卢建文签订协议、拆除房屋的行为应为履行职务的行为，被告四川辰东房地产有限责任公司的该辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告蒲凤祥与四川辰东投资有限责任公司红日佳苑项目部于2009年12月底形成的房屋改（扩）建合作口头协议；
二、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告蒲凤祥房屋损失360000元；
三、由被告四川辰东房地产有限责任公司赔偿原告蒲凤祥租房损失27000元；
四、由被告四川辰东房地产有限责任公司承担违约金7200元；
五、上述二、三、四项共计394200元，限被告四川辰东房地产有限责任公司于本判决生效后15日内付清；
六、驳回原告蒲凤祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费10233元，由被告四川辰东房地产有限责任公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 顾 琦
人民陪审员 董胜权
人民陪审员 哈 敏
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 黄 坤
附录
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。