吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终1229号
上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司。
负责人：徐守信，系该公司经理。
上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司。
负责人：赵永志，系该公司经理。
委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林志军，现住镇赉县。
委托诉讼代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。
上诉人齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称齐齐哈尔镇赉分公司）、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司（以下简称齐齐哈尔公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇赉县人民法院（2016）吉0821民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐齐哈尔镇赉分公司和齐齐哈尔公司的委托诉讼代理人蒋福铭，被上诉人林志军的委托诉讼代理人孙丹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐齐哈尔镇赉分公司、齐齐哈尔公司上诉请求：撤销原判。发回重审。主要事实和理由：一、原审应当追加施工单位大林建筑有限公司和开发企业白城顺达房地产开发有限公司参加本案诉讼。二、原审不准予上诉人重新鉴定，不符合本案事实。三、双方售楼合同不能解除。四、原审判决上诉人返还被上诉人184999.97元全部购楼款是不成立的。被上诉人只交首付65000元，在银行贷120000元，而且贷款还没有全部结清。所以，房屋是银行的抵押物，被上诉人不清偿贷款是不能擅自处分抵押物的。
林志军辩称：一、本案是商品房买卖合同纠纷，合同主体分别是镇赉分公司和被上诉人，大林公司及白城顺达公司并非商品房销售合同的签定主体和履行主体，依据合同相对性原则，上诉人要求追加大林公司和顺达公司为共同被告，于法无据，上诉人作为涉案工程的建设单位，应当对其出售的房屋，负质量担保责任，因此一审法院不予追加共同被告，属于适用法律正确；二、上诉人要求对司法鉴定意见书及评估报告重新鉴定，但确未举证证明其存在准予重新鉴定的法定条件，一审法院不予重新鉴定于法有据；三、一审判决解除双方的商品房销售合同是因为商品房主体质量不合格且已经影响正常居住，依据商品房买卖合同司法解释的规�，被上诉人享有合同解除权，一审法院予以解除适用法律正确；四、上诉人是否应当承担行政机关对建筑工程质量不合格的行政处罚，与被上诉人是否要求解除合同没有冲突，二者之间是两个不同的法律关系，上诉人诉称未经行政机关处理，就说明主体质量合格，是不正确的。被上诉人已经通过信访手段向镇赉县人民政府投诉房屋质量问题，涉案的5号楼也已经过加固维修，但是均因裂缝持续发生并扩大导致被上诉人的生活及生命健康受到威胁，镇赉县人民政府向被上诉人出具了信访事件复查意见书，要求被上诉人通过诉讼解决；五、一审判决判令上诉人返还全部楼款，是认定事实正确，适用法律正确，判令解除双方的买卖合同，并不是对抵押物进行处分，上诉人混淆了物权和债权法律关系，被上诉人通过向上诉人交付首付款，以及用银行按揭贷款的方式向上诉人�纳了出售楼房的全部款项，而且被上诉人一直在履行偿还贷款本息的义务，依据商品房买卖合同司法解释的规定，本案是商品房买卖合同纠纷，不是按揭贷款合同纠纷，在银行没有以有独立请求权第三人身份提出诉讼请求的前提下，一审人民法院按照商品房买卖合同纠纷审理本案适用法律正确。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
林志军向一审法院起诉请求：1、要求解除与齐齐哈尔镇赉分公司签订的两份《商品房销售合同》（车库和住宅）；2、要求齐齐哈尔镇赉分公司立即返还购房款184999.97元和车库款82230元（两项合计267229.97元）及利息（自2013年3月20日起算至给付完毕之日止）；3、要求齐齐哈尔镇赉分公司赔偿涉案房屋涨价的损失84966元，车库涨价损失82230元，按揭贷款利息损失37811.42元，装修损失61318元，共计266325.42元；4、要求齐齐哈尔镇赉分公司赔偿林志军办理房屋入住手续及房屋产权证等产生的各项损失共计18297.51元（契税、印花税2780元，土地使用证费200元，房产证费用4950元，住宅安装水表费用603元，住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3723.51元，车库维修基金1021元，车库电表900元）；5、要求齐齐哈尔镇赉分公司承担鉴定费6000元，以上总计557852.9元，要求齐齐哈尔公司与齐齐哈尔镇赉分公司共同承担上述给付责任。
一审法院认定事实：2013年3月20日，林志军与齐齐哈尔镇赉分公司签订了《商品房销售合同》，齐齐哈尔镇赉分公司将其开发的镇赉县儒雅小区五号楼1单元501室及六号楼7号车库出售给林志军，该房屋建筑面积为99.96平方米，单价为每平方米1850.74元，总价款为184999.97元，首付65000元，贷款120000元；车库面积27.41平方米，单价为每平方米3000元，一次性付清全款82230元。房屋交付后，林志军办理房屋入住手续及房屋产权证等产生的各项费用共计18297.51元（契税、印花税2780元，土地使用证200元，房产证费用4950元，住宅安装水表费用603元，住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3723.51元，车库维修基金1021元，车库电表900元）。2014年初，林志军居住的房屋主墙、主梁及车库墙开始出现裂缝且逐渐扩大。吉林建大建筑工程检测有限责任公司出具的司法鉴定意见书认定，本案涉案房屋虽主体结构质量合格，但出现的裂缝及阳台下沉迹象已经影响了正常居住使用，而车库主体结构不合格。经白城市守信价格评估有限责任公司评估，林志军因装修该房屋产生的费用为61318元。
一审法院认为，一、林志军与齐齐哈尔镇赉分公司签订的《商品房销售合同》依法应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”本案中，涉案房屋及车库交付使用后，房屋及车库主墙、主梁开始出现裂缝且呈逐渐扩大的现象。经鉴定，六号楼7号车库主体结构不合格，而五号楼1单元501室房屋出现了非结构裂缝、房屋南侧窗下（卧室）有一条裂缝、非承重墙上有裂缝、玻璃破损、南阳台有一处裂缝破损、阳台下沉迹象已经影响了正常居住使用。故依据上述法律规定，本院对林志军要求解除与齐齐哈尔镇赉分公司签订的《商品房销售合同》的诉求予以支持。二、齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司应共同赔偿林志军因解除房屋买卖合同产生的相关损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第五项规定：“民事诉讼法第48条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立的并领取营业执照的法人的分支机构。”因双方签订的合同解除，林志军有权要求出卖方赔偿己方所产生的损失。而《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”依据上述规定，齐齐哈尔镇赉分公司虽不具有法人资格，因其依法设立并领取营业执照，故其可作为本案民事诉讼的当事人。因此，齐齐哈尔镇赉分公司与齐齐哈尔公司应共同承担对林志军的赔偿责任。三、齐齐哈尔公司应给付林志军的赔偿项目及数额。1、返还林志军购房款184999.97元、车库款82230元，共计267229.97元；2、装修损失61318元；3、办理房屋入住手续及房屋产权证等产生相关费用：包括契税、印花税2780元，土地使用证200元，房产证费用4950元，住宅安装水表费用603元�住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3723.51元，车库维修基金1021元，车库电表900元。以上共计18297.51元；4、关于购房款184999.97元及车库款82230元的利息。因林志军对本案涉案房屋是以按揭贷款的方式购买，其并未支付全部购房款，仅付首付款65000元和车库款82230元，故应以147230元作为本金基数，（首付款65000元+车库款82230元=147230元）自2013年3月20日起按年利率6%计算其利息损失。5、鉴定费：6000元；6、房屋按揭贷款的利息，本院认为应以林志军实际向银行支付的数额为准。7、关于林志军主张的涉案房屋涨价的损失，因其未提供证据证实，故本院对其该项诉求不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、林志军与齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司签订的《商品房销售合同》予以解除；二、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即返还林志军购楼款184999.97元和车库款82230元，共计267229.97元，并以147230元为本金，自2013年3月20日起至付清时止按年利率6%给付林志军利息；三、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即赔偿林志军装修损失、鉴定费及其已支付的契税、印花税、土地使用证、房产证费用、住宅安装水表费用、住宅安装电表费用、安装燃气费用、有线电视安装费、住宅房屋维修基金、车库维修基金、车库电表，共计85615.51元；四、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即给付林志军因按揭贷款产生的利息（以其实际向银行支付的为准）；五、驳回林志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9378元，由林志军负担2786元，由齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司负担6592元。
本院二审期间，被上诉人出示镇赉县人民政府出具的信访意见书复印件。证明：1、体现出上诉人对涉案5号楼墙体裂缝石膏饼加固处理后，仍出现再次扩张，进一步说明涉案房屋已不适宜加固维修。2、通过信访并未解决墙体裂缝的持续�展，没有解决被上诉人的诉求。3、意见书中明确阐述了涉案房屋质量不合格的原因。上诉人质证称，1、意见书不是新证据，一审时已经存在，被上诉人没有向一审法院提供。2、该证据说明政府解决问题时通过吉林省最权威的质检部门的质检，涉案房屋可以通过加固解决问题。本院经评议认为，该份证据和本案没有关联，不予采信。
二审认定的事实和一审一致。
本院认为，首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不�的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司上诉认为原审法院委托吉林建大建筑工程检测有限公司作出的司法鉴定意见书存在严重问题，原审法院应准许重新鉴定，因为该鉴定意见书是依据其委托吉林省建筑工程质量检测中心作出的检测报告作出的。经本院审查，由齐齐哈尔镇赉分公司委托，吉林省建筑工程质量检测中心于2015年10月10日作出的检测报告，鉴定的项目为墙体裂缝鉴定，分析了林志军居住楼房墙体裂缝产生的原因，并对解决办法提出了建议。而原审法院委托吉林建大建筑工程检测有限公司作出的司法鉴定，是对房屋地基基础和主体结构质量是否合格进行鉴定，虽然采用了前一个鉴定报告的部�勘验内容，但两个鉴定的内容、目的均不同。故得出的结论亦不同，两个鉴定之间并不存在冲突。齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司上诉要求对工程质量和装修损失重新鉴定，但其申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条相关规定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”经鉴定，争议房屋的主体质量不合格，故原审法院判决解除双方当事人的房屋买卖合同并赔偿相关损失是正确的。其次，关于本案是否遗漏诉讼主体问题，因本案为房屋买卖合同纠纷，依照合同相对性原则，齐齐哈尔镇赉分公司为房屋出卖人，买受人向其主张权利是正确的。至于齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司认为工程施工单位大林建筑有限公司水泥比例不够，导致工程质量不合格。和另一开发企业白城顺达房地产开发有限公司将基础压在本案争议楼房的基础上，导致楼房出现裂缝。其主张与本案系两个法律关系，齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司可另行主张权利。
综上所述，齐齐哈尔镇赉分公司、齐齐哈尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9378元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学军
审判员 王天立
审判员 杨剑虹
二〇一七年十月三十日
书记员 姜孟雪