上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第960号
原告（反诉被告）徐海华，男，1973年12月11日生，汉族，住上海市宝山区。
原告（反诉被告）陈霞，女，1978年1月16日生，汉族，住址同上。
上列两位原告（反诉被告）的共同委托代理人徐兴华，上海利歌律师事务所律师。
被告（反诉原告）王玉英，女，1954年2月23日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人金建岗（系王玉英之子），住址同上。
委托代理人邹甫文，上海昊坤律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市浦东新区。
负责人张知遥，行长。
委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。
委托代理人康颖颖，上海才富律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐海华、陈霞与被告（反诉原告）王玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，追加中国银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称中行浦东分行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐海华及其与陈霞的共同委托代理人徐兴华，被告（反诉原告）王玉英的委托代理人金建岗、邹甫文，第三人中行浦东分行的委托代理人向德喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐海华、陈霞诉称，2013年7月22日，徐海华、陈霞与王玉英签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐海华、陈霞向王玉英购买宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称401室房屋），房屋总价为人民币190万元，王玉英需在2013年11月30日之前将401室房屋过户给徐海华、陈霞。合同签订后，徐海华、陈霞支付了王玉英房款104万元。之后，王玉英一直未将401室房屋过户给徐海华、陈霞，现徐海华、陈霞起诉要求王玉英将401室房屋及该房屋房地产权利交付给徐海华、陈霞。
王玉英反诉并辩称，徐海华、陈霞及王玉英与中介方上海新信实房产经纪事务所（以下简称新信实事务所）签订了资金监管协议书，约定徐海华、陈霞将房款104万元先转账给王玉英，王玉英立即转账给新信实事务所，由新信实事务所负责用这笔房款偿还401室房屋上的贷款。徐海华、陈霞及王玉英都按照协议履行义务，但新信实事务所的负责人陆金没有履行协议，将房款卷走，王玉英已经报案，警方也已立案，但还未抓获陆金。王玉英事实上没有拿到房款，也没有违约，现合同无法继续履行，王玉英反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，不同意徐海华、陈霞的诉请。
徐海华、陈霞针对反诉辩称，徐海华、陈霞将房款104万元支付给了王玉英，王玉英也有时间将该款偿还银行贷款，王玉英可能出于减少利息的考虑，拖延时间，没有及时归还贷款。且王玉英之子金建岗一直欺骗徐海华、陈霞称贷款已经还掉，并提供假的产权证给徐海华、陈霞看。徐海华、陈霞不同意解除合同。
第三人中行浦东分行述称，中行浦东分行要求判决前还清401室房屋上的贷款，保护银行的抵押权。
经审理查明，401室房屋房地产权利人登记为金永兴。2012年12月10日，上海市宝山公证处出具公证书，主要内容为，金永兴名下401室房屋应由其法定继承人配偶、子女、父母共同继承，由于金永兴父亲先于其死亡，母亲苏根娣、儿子金建岗自愿表示放弃继承金永兴的上述遗产，为此该遗产由其妻子王玉英一人继承。2013年5月10日，王玉英及其子金建岗收取徐海华401室购房款2万元。2013年7月22日，王玉英（甲方）与徐海华、陈霞（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方401室房屋，转让价款为162万元；甲乙双方确认在2013年11月30日之前共同办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方支付根据国家法律、法规、规章、政策等规定需承担并及时支付本交易所产生的税、费；本房屋是继承房产，要等新产证办出后双方办理过户手续，甲方承诺本房产只有在中国银行做过抵押，无任何经济纠纷，否则甲方承担一切后果及法律责任。合同附件三付款协议约定，首期房价款74万元，本合同签订前乙方已付定金2万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成首期房价款76万元，由甲乙双方签订本合同并申请办理公证手续（若需）后当日，由乙方支付甲方；第二期房价款40万元，甲方同意乙方向银行贷款支付，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切手续，待乙方贷款申请经审核通过，甲乙双方办理产权过户及抵押登记手续，若乙方贷款申请未全额通过，乙方应于送件当日补足差额；第三期房款44万元，待甲乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后十个工作日内，甲乙双方办理产权过户手续，取得收件收据当日，由乙方向甲方支付；第四期房款2万元，待甲乙双方对房地产进行验看、清点，甲方将房地产交付乙方当日，由乙方支付甲方。当日，王玉英（甲方）与徐海华、陈霞（乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定，甲乙双方关于401室房屋达成以下条款作为原合同的补充协议；该房地产成交价为190万元，合同价为162万元；乙方应向甲方支付装修补偿费28万元；乙方应于甲乙双方签订该买卖合同当日向甲方支付该装修补偿费。同日，王玉英（甲方）与徐海华（乙方）、新信实事务所（丙方）经办人陆金签订资金监管协议书，内容为，因401室房屋是遗产继承，目前欠银行贷款104万元，本人无力偿还，需要乙方的首付款支付该笔贷款，考虑资金安全的问题，甲乙双方一致同意该笔贷款由丙方出面房款保管代为偿还，并且签订买卖合同当日，乙方将该笔房价款通过银行转账形式支付给甲方，甲方收到房款第一时间通过银行转账形式支付到丙方指定账户，丙方出具相应的收款收据，由丙方与银行预约还贷，贷款还清后配合甲方办理注销手续，若甲乙双方在签订本协议后任何一方不履行约定的，将按照买卖合同违约责任来执行。当日，徐海华分两笔向王玉英转账支付102万元，王玉英出具了收据，分别载明收到徐海华购买401室房屋房款28万元、74万元。当日，王玉英将102万元交给新信实事务所，新信实事务所出具了收款收据，内容为，付款人王玉英，交款事由：房款保管，金额：102万元，备注：用于办理偿还银行贷款。
另查明，中行浦东分行于2003年12月19日在401室房屋上设定了抵押权，债权数额为64万元。中行浦东分行表示，至诉讼时金永兴拖欠贷款的本息共约104万元。
还查明，2014年1月9日，上海市公安局宝山分局出具立案决定书，内容为，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百零七条之规定，决定对上海宝山陆金合同诈骗案立案侦查。
审理中，徐海华、陈霞将剩余房款86万元交至本院代管。
以上事实，有徐海华、陈霞提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、转账凭证、房款收据、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息，王玉英提供的公证书、资金监管协议、收款收据，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，王玉英继承金永兴名下的遗产401室房屋，有公证书为证，故王玉英有权出售该房屋。徐海华、陈霞与王玉英就401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。资金监管协议约定，徐海华、陈霞将房价款通过银行转账形式支付给王玉英，王玉英收到房款第一时间通过银行转账形式支付到新信实事务所指定账户，由新信实事务所出面房款保管代为偿还贷款。协议签订后，徐海华、陈霞支付了王玉英房款102万元，王玉英出具了收据载明收到房款102万元。可见，王玉英是认可已经收到徐海华、陈霞房款的。王玉英将该款交给新信实事务所后，新信实事务所出具了收款收据，载明房款保管。该证据说明王玉英与新信实事务所之间系房款保管关系，亦可证明王玉英已经收到了徐海华、陈霞的房款。因此，王玉英主张未收到房款的意见，本院不予采纳。合同及补充协议约定，徐海华、陈霞应在交房、过户前付清全部房款。徐海华、陈霞已经支付了房款104万元，并将剩余房款86万元交至本院用以继续履行合同，徐海华、陈霞要求王玉英交付401室房屋及该房屋房地产权利，本院予以准许。鉴于401室房屋上设有中行浦东分行的抵押权，王玉英作为金永兴名下该房屋的继承人，对金永兴在该房屋上所欠债务理应负责偿还，王玉英应清偿所欠银行债务，注销抵押权后，将该房屋过户给徐海华、陈霞。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王玉英于本判决生效之日起十日内，在还清第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行借款的情况下，注销设定在上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，并将该房屋及该房屋房地产权利交付给原告（反诉被告）徐海华、陈霞；
二、原告（反诉被告）徐海华、陈霞于本判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）王玉英房款86万元；
三、被告（反诉原告）王玉英要求解除与原告（反诉被告）徐海华、陈霞就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，不予支持。
本诉案件受理费减半收取为9，690元、反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）王玉英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年七月六日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。