广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17397号
上诉人（原审原告）：深圳市草莆吓屋实业股份合作公司。
法定代表人：梁建基，董事长。
委托诉讼代理人：孟荻，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶梦蕾，上海段和段（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄渊明，男，汉族，1967年11月28日出生。
上诉人（原审被告）：吴曼平，女，汉族，1969年4月1日出生。
上诉人（原审被告）：深圳市明天酒店有限公司。
法定代表人：吴曼平，董事长。
上述三名上诉人共同委托诉讼代理人：周殿梁，广东晟典律师事务所律师。
上述三名上诉人共同委托诉讼代理人：李珊珊，广东晟典律师事务所实习律师。
上诉人深圳市草莆吓屋实业股份合作公司（以下简称草莆公司）因与上诉人黄渊明、吴曼平、深圳市明天酒店有限公司（以下简称明天酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人草莆公司的委托诉讼代理人孟荻及上诉人黄渊明、吴曼平、明天酒店的委托诉讼代理人周殿梁、李珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
草莆公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判为：黄渊明、吴曼平、明天酒店应于判决生效之日起十日内向草莆公司支付拖欠的自2015年11月1日起的房屋占有使用费（按45元／月／平方米计算，暂计至开庭之日，实际计至搬离房产之日止）：二、撤销原审判决第四项，改判为：黄渊明、吴曼平、明天酒店结清占有使用深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村X号楼期间产生的水费、电费、管理费（计至搬离房产之日止）；三、一、二审诉讼费由黄渊明、吴曼平、明天酒店负担。事实和理由：一、一审法院酌定《房屋租赁合同》期满后的房屋占有使用费标准为33元／月／平方米没有事实和法律依据，二审法院应予以纠正，理由如下：1、首先，涉案房产是合法建筑。深圳市罗湖区东晓街道办事处、深圳市东晓街道办事处草埔东社区工作站出具的《关于吓屋股份公司集体物业的产权情况》载明：“深圳市草莆吓屋实业股份合作公司（原草埔吓屋村）由农村城市化转变为一个独立经济实体，按照相关政策法规，对原吓屋村自建房享有房屋产权，由于土地性质和其他历史因素，大部分楼房物业未能办得《房产证》。”涉案X号楼是草莆公司自建房，草莆公司对其享有房屋产权，只是由于历史原因无法办理《房地产证》。第二，涉案房产完全满足承租人的租赁用途。黄渊明、吴曼平在相关联的另一案件(2016)粤0303民初2490号案中提交了以下证据：(1)深圳市罗湖区房屋租赁管理局签发的《房屋租赁凭证》；(2)深圳市公安局田贝消防中队签发的《深圳市公安局建筑工程竣工消防验收意见书》；(3)深圳市公安局罗湖分局签发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；(4)具有相关资质的建筑技术公司出具的《出租屋结构安全性检测鉴定报告》，意在证明涉案房产消防合格、安全合格、结构合格。虽然黄渊明、吴曼平在该案提交的证据与案件本身无关，但这些证据恰恰证明了涉案房产符合消防、安全等方面的要求，可以满足承租人的租赁用途。因此，涉案X号楼不是一审法院认为的“并非合法建筑”，而是合法建筑，且全面合格，可以直接参照政府指导租金标准。2、根据《罗湖区2015年下半年度房屋租赁指导租金表》，“东晓街道”中“布吉路以东，二线关以南，围岭公园以西，翠山路一金稻田路以北”的高层商业用途物业，一楼的指导月租金为85元每平方米，二楼以上的指导月租金为45元每平方米，按此标准计算涉案X号楼的月平均租金为47元每平方米【85元／平方米×277.8平方米+45元／平方米×（4866平方米-277.8平方米）】，草莆公司请求的租金标准符合政府指导价。3、草莆公司与明天酒店签订《房屋租赁合同》的时间是2010年，至今已接近六年。在此期间，深圳的房产销售、租赁价格呈飞涨的趋势，现明天酒店期满拒不搬离涉案房产，再以《房屋租赁合同》约定的价格为基础酌定房屋占有使用费的标准，不符合市场价格，随着时间的推移，黄渊明、吴曼平、明天酒店拒不搬离产生的房屋占有使用费增加，过低的标准将导致草莆公司面临巨额租金损失。4、涉案房产同地段仍有草莆公司的其他物业在出租，若判决明天酒店按33元／月／平方米的标准支付房屋占有使用费，将直接影响同地段其他物业的承租人，其他承租人可依判决要求草莆公司也按33元／月／平方米的标准收取租金，草莆公司的合法权益将受到损害。因此，请求支持草莆公司关于明天酒店按45元／月／平方米标准支付房屋占有使用费。
二、一审法院判决驳回草莆公司关于明天酒店结清占有使用涉案房产期间产生的水费、电费、管理费的诉讼请求错误。由于案件将进入二审程序，日后可能还有执行程序，明天酒店在此期间若仍不搬离房产，很有可能会拖欠产生的水费、电费、管理费，因此二审法院仍应支付草莆公司的该项请求。
黄渊明、吴曼平、明天酒店辩称，草埔吓屋公司的上诉请求是基于双方租赁合同合法有效，并且承租方严重违约的前提，而本案当中承租方并不存在严重违约的实际情况。而承租方也按时支付了租金以及水电费用。而在双方的租赁合同履行过程当中，对于优先承租权条款的理解出现争议而导致草埔吓屋公司在原合同期满之后未能保障明天酒店的优先承租权。并且单方擅自将涉案物业租赁他人，而导致明天酒店优先承租权实际上无法行使。该行为属于严重的违约行为，并且明天酒店已另案提起诉讼，主张相关的权利。草埔公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院查明事实，驳回其上诉请求。
黄渊明、吴曼平、明天酒店上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审或直接改判驳回草莆公司全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由草莆公司负担。事实与理由：一、一审判决违反法定诉讼程序并导致重要案件事实未能查明。（一）原审法院无视黄渊明、吴曼平、明天酒店提出的中止审理申请，在本案相关案件事实必须依赖其他案件审理查明且另案尚在审理中的情况下，草率作出判决，严重违反了法定程序。由于另案审理的结果对本案的审理具有直接的决定性影响，为此，明天酒店已就此情况多次向原审判庭申请中止本案的审理。然而原审法院仍然无视明天酒店的申请及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条等相关法律规定，草率作出判决，导致该判决多处认定与事实不符，严重违反法定程序。（二）原审法院超越本案草莆公司请求范围对依法属于另案审查的事实进行认定与裁判，剥夺了明天酒店依法享有的抗辩、举证及另行起诉救济等诉讼权利。（三）一审法院违法驳回明天酒店的调查取证申请，导致重要案件事实未能查明。明天酒店根据案件实际情况，依法提出《调查取证申请书》，请求调查草莆公司擅自另行租赁涉案房产的相关重要证据。然而，一审法院非但不依法进行调查取证工作，反而直到第二次开庭结束后，才草草地当庭送达了一份所谓的《驳回调查取证申请通知书》，毫无理由地驳回了明天酒店的该项申请。
二、原审判决认定基本事实错误，且大量重要案件事实未能查明，导致最终判决结果违背事实、违背常理更违背法律。（一）关于草莆公司是否已经与他人签订新的租赁合同，原审法院认定事实错误。草莆公司在其就涉案租赁合同另行起诉的(2016)粤0303民初8772号案中，提交了其与案外人梁X鸿就涉案房产签订的新的租赁合同。租赁期限为2015年11月1日至2018年10月31日。2015年11月1日至2016年1月31日，每月租金为人民币23元／平方米，每月租金为人民币138000元，2016年2月1日至2018年10月31日，租金为人民币45元／平方米，每月租金为人民币270000元。而该证据恰好证明了草莆公司已经将涉案房产出租给他人使用，以及以何种条件将涉案房产出租给他人使用。另外，明天酒店参与当地政府部门组织的协调与调解活动时才得知，草莆公司就本案涉案房产与案外人谭X何已经另行签订了新的租赁合同，并非原审法院认定的“草莆公司称其收回涉案房产系其自用”。（二）原审判决未能就草莆公司是否为明天酒店优先承租权的行使履行必要的通知与告知义务等重要案件事实进行查明，是本案一审判决结论出现错误的最根本原因。众所周知，优先承租权是承租人依据法律规定及合同约定而享有的可根据单方意思表示决定是否以同等条件继续承租租赁房产的合法权利，其权利性质属于形成权，区别于请求权，该权利的行使和实现，唯一需要出租人协助的，就是出租人依法应当在原租赁合同期限届满后，将其与其他潜在承租人洽谈协商确定的租赁条件及时、全面、客观地告知原承租人，以便于其判断和决定是否行使优先承租权，以该已经确定的同等条件优先续租租赁房产。因此，出租人在原租赁期满后、新租赁合同签署前，依法应当将其与潜在承租人洽商并确定的新租赁合同的主要内容告知或通知原承租人，以便于其优先承租权的行使；该项义务是既是出租人的约定义务，也是出租人的法定责任。本来，依据相关法律规定，该项事实需要在另案中予以查明与认定，而本案必须依赖另案的生效法律文书对该项事实的认定结论进行案件事实认定与裁判，但是，由于上述程序错误，本案一审法院忽略了明天酒店提出的诉讼中止申请，并且超越本案草莆公司诉讼请求的范围，剥夺黄渊明、吴曼平、明天酒店合法诉讼权利，对本不应在本案中处理的事项越权作出了认定与判决。一审法院一错再错，未能就出租人是否就“同等条件”等重要事实向黄渊明、吴曼平、明天酒店履行约定的及法定的告知义务等重要案件事实进行查明。而事实上，正是由于草莆公司未能履行该项告知或通知义务，才导致本案争议的产生，更从而导致黄渊明、吴曼平、明天酒店优先承租权至今无法行使，实体权利遭受严重侵害。（三）原租赁期限届满前双方持续就续租事宜进行磋商，根本不存在明天酒店怠于协商申请续约的事实，并且该项事实的认定结果也并不影响明天酒店优先承租权的行使，原审法院该项事实未能查明。1、明天酒店一直根据租赁合同约定及时主张继续承租涉案房产。本案庭审过程中，案件双方就是否在合同约定的租赁期限届满前就续租事宜进行磋商等事实进行激烈争论，虽然草莆公司对该项事实一再否认，以企图达到其不可告人的目的，然而，大量的证据材料均显示，明天酒店在原租赁合同期限届满之前，数次前往草莆公司处就续租事宜进行沟通，更多次以书面方式一再表达继续承租的明确意愿。值得特别注意的是，虽然草莆公司代理人在庭审中一再否认明天酒店曾经明确提出过续租申请的事实，然而，在一审庭审最后陈述阶段，草莆公司的法定代表人总结发言时明确表示，“双方就续约一直协商，但是由于未能达成一致意见，所以每次谈完又谈不拢后，我们就会发书面函件给对方”，而与此同时，草莆公司提交的证据材料也明确其认可收到了明天酒店相关续约申请函件。故此，就明天酒店是否一直主张继续承租涉案房产这项事实而言，结论已经非常明确。一审判决在该项案件事实的查明方面明显存在遗漏和疏忽。2、优先承租权的行使并不依赖明天酒店是否及时申请续租，其仅需在权利行使的前提条件具备时由明天酒店作出明确意思表示即发生缔结续租合同的法律效力。如上所述，优先承租权是承租人依据法律规定及合同约定而享有的可根据单方意思表示决定是否以同等条件继续承租租赁房产的合法权利，其权利性质属于形成权，区别于请求权，其依法具有依权利人单方意思表示直接缔结相应民事合同的法律效力。因此，本案中双方是否在原租赁合同期满就续租事宜进行洽商、续租洽商是否取得一致等等，均不妨碍原承租人优先承租权的行使。双方该种协商与优先承租权无关，是普通意义上的缔约磋商，但其磋商结果成功与否，不影响优先承租权的享有与行使。一审判决显然忽略了该项事实的查明，而做出了错误的判决结论。（四）关于明天酒店是否多次逾期交纳租金，以及合同约定逾期交纳租金的违约责任，原审法院的认定错误。1、租赁合同实际履行过程中双方已经通过长期实际履约行为对原约定的租金支付方式进行了变更，而该项变更均获得了合同双方的认可，并无任何一方提出过异议。双方在长期的友好合作过程中已经通过实际履行的方式将合同中约定的交付租金的时间进行了变更，每个月的25号到次月的5号之间支付租金的行为得到双方长期一致的认可，草莆公司在合同期间内也从未就此提出过异议。故原审法院作出判决称“被告黄渊明、吴曼平多次逾期超过30天交纳租金”与事实不符合。2、即使租金存在支付迟延的事实，也并不必然导致合同解除，更不必然产生没收租赁保证金的法律后果。退一步说，假设明天酒店确有逾期30日未交纳租金的事实，然而，根据原合同第五条的约定，只有在草莆公司行使合同的解除权且租赁合同因此提前终止的情况下，才有权依据该合同条款主张不予返还保证金。然而，在本案中，草莆公司从未主张解除合同，甚至从未就租金支付迟廷而向明天酒店提出过任何异议，并不具备提出该项主张的基本前提。故此，草莆公司在本案中依法无权主张不予返还保证金，原审法院对该项事实以及涉案《租赁合同》第五条约定的真实含义及其法律效力认定错误。（五）一审判决就涉案房产的性质作出了错误的认定，并在此基础上错误行使自由裁量权。一审判决确认了涉案租赁合同的法律效力，并依据该合同的条款约定，确认了合同双方的权利义务，进而据此做出裁判结论。然而，其在裁判所谓房屋占有使用费的承担与支付时，却又声称“涉案房产并非合法房产”。而事实上，涉案房产虽属历史遗留违法自建房产，但其依据深圳本地相关地方法规的规定，进行了必要的申报登记、公告，且均已通过了房屋结构安全检测以及消防安全验收，依法具备合法对外租赁的资格；故而，认定涉案房产“非合法房产”属于事实认定错误。然而，既然一审判决认定涉案租赁合同合法有效，则其相关房屋租金的计算就应当依据合同的约定标准进行核算；既然政府部门尚未就涉案房产类似用途的房产的公布政府指导租金标准，则不符合涉案房产类型的所谓指导租金标准就不应当作为核算本案房屋租金的参考依据；既然明天酒店优先承租权尚未行使，原租赁合同尚不能视为已经失效或原租赁合同法律关系已经合法终止，则原租赁合同法律关系就应当依据约定而依法延续，故而也就不存在需要另行酌定所谓房屋占用期间的占用费。
三、原审判决未能列明其判决所依据的必要的实体与程序法律依据，不符合合格裁判文书的基本形式要求，其判决缺乏法律依据。原审法院回避了案件焦点所必须涉及的法律法规，而仅引用《民法通则》第五条“民事权益受法律保护的原则”对本案作出判决。该法律原则所涵盖的内容过于宽泛，无法阐释清楚该判决的作出是基于明天酒店或草莆公司具体享有的何种权益受到何种法律保护，不具有说服力。综上所述，明天酒店优先承租权尚未行使，依法不应当返还并搬离承租房产，且明天酒店并不存在拖欠房租的事实，不应当承担支付租金或所谓房屋占有使用费的责任，合同约定的不予退还租赁保证金的条件尚不具备，草莆公司无权没收明天酒店已经缴纳的租赁保证金。一审判决认定事实错误、适用法律错误、且违反法定诉讼程序，判决结果严重错误，恳请支持明天酒店的全部上诉请求。
草埔公司辩称，一、双方签订租赁合同是2015年10月31日到期，在2015年10月31日到期以前6个月，草埔公司向黄渊明、吴曼平发出多次通知，其内容主要为，第一、双方的租赁合同即将到期，你们是否续租请予以回复，第二，如果同意续租，我们续租的第一个条件是要将原来的23元/平方米的租金涨至45元/平方米，第三、要尽快回复或者尽快见面来协商续租的其他事宜。事实上对方在租赁期满前没有任何一次书面答复或者是说答复的内容也是表达不能接受45元/平方米，双方的租金标准是谈不成的，言外之意也就是说不能再续租了。二、对于优先承租权，罗湖区人民法院在对方起诉草埔公司有优先承租权的案件中已经做出了判决，草莆公司提交了该判决原件及复印件，这份判决所认定的是双方的租赁合同无效，三、在双方租赁合同履行期间，黄渊明、吴曼平严重违反合同约定，租金从来没有按期缴纳过，双方租赁合同的缴纳租金是每个月X号，但是我们在一审提交的对方缴纳租金的明细表中体现，对方交租金少则晚几天，多则达到35天以上。一年、两年都是这样的。按照双方的租赁合同约定，超出30天以上逾期缴纳租金，出租方有权解除合同，还有权没收租赁保证金。一审法院裁决没受租赁保证金44万是有事实和法律依据的。四、在租赁合同的履行过程中，对方还有其他的种种违约行为，比方双方在租赁合同过程中，如果对方要装修，要经过出租方审核批准，但是对方在整一个酒店或者是大片区的装修的时候和出租方口头申请都没有，别说是书面申请。所以，对于这种严重违约的行为，出租方本来可以提前解除合同，但是我们仍然将合同履行到合同期终止。五、对于罗湖区法院的判决，我们认为除了占有使用费裁决按照33元支付和对在此之后的管理费、水电费等费用结清的诉讼请求，草莆公司要求二审改判以外，其他的判项依法予以维持。
草莆公司向一审法院起诉请求：一、黄渊明、吴曼平立即搬离位于深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村X号楼的房产；二、黄渊明、吴曼平支付占有使用费人民币196425元（以每月45元/平方米的标准，自2015年11月1日起算，暂计至2015年11月27日，实际算至搬离房产之日止）；三、黄渊明、吴曼平结清占有使用深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村X号楼期间产生的水费、电费、管理费（计至搬离房产之日止）；四、草莆公司有权没收黄渊明、吴曼平支付的租赁保证金人民币440000元；五、黄渊明、吴曼平承担本案全部诉讼费用；六、明天酒店对以上诉讼请求承担连带责任。
一审法院认定的事实：一、草莆公司是位于深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村1、2、4、X号楼（其中X号楼简称涉案房产）的权利人，4栋房产面积分别为1305平方米、2442平方米、2442平方米、4866平方米。
2010年11月1日，草莆公司（甲方）与黄渊明、吴曼平（乙方）、明天酒店（丙方，担保方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将前述4栋房产出租给乙方使用，租赁期从2010年11月1日至2015年10月31日；2010年11月1日至2013年10月31日每平方米租金为人民币20元，4栋物业每月租金价格为人民币22万元；2013年11月1日至2015年10月31日每平方米租金为人民币23元，4栋物业月租金价格为人民币25.3万元；租赁保证金为人民币44万元；乙方须于每月X号前交纳租金，如拖欠租金30日以上或累欠租金等各项费用人民币22万元以上的视为乙方违约，乙方无权要求返回保证金；本合同有效期届满，乙方继续承租该物业的，应于租赁限期届满之前二个月向甲方提出续租请求；甲方需将该物业继续出租的，在相等条件下，乙方对出租物业有优先承租权；丙方同意对因履行合同中乙方对甲方所产生的债务承担无限连带担保责任，保证责任期间为乙方债务履行期满后五年；甲乙双方还就其他权利义务进行了约定。2010年11月15日，草莆公司（甲方）与黄渊明、吴曼平（乙方）、明天酒店（丙方，担保方）签订《<租赁合同>补充协议》，就租金给付方式、物业交接方式等相关内容进行了约定。
二、租赁合同签订后，黄渊明、吴曼平向草莆公司支付租赁保证金人民币44万元，草莆公司依约将涉案房产交付黄渊明、吴曼平使用。明天酒店在涉案房产经营酒店，吴曼平是明天酒店的法定代表人。草莆公司自租赁合同签订之日起即知晓明天酒店在涉案房产经营酒店，但未对此提出异议。明天酒店分别于2010年11月28日、2012年2月29日、2012年3月1日、2013年3月4日、2014年4月1日以自己名义向草莆公司缴纳租金。合同履行过程中，黄渊明、吴曼平多次迟延交付租金，其中，2014年1月、2014年7月、2014年8月、2015年10月分别逾期54天、33天、51天、31天，逾期均超过30天。自2015年11月1日至第二次庭审之日，黄渊明、吴曼平、明天酒店分别于2015年12月1日、2015年12月30日、2016年2月1日向草莆公司支付费用人民币254000元（合计人民币762000元）；并于2016年4月1日委托案外人深圳市明天XX酒店有限公司代为向草莆公司支付人民币508000元。草莆公司分别于2015年12月3日、2016年1月4日退回吴曼平账户人民币262000元（合计人民币524000元）。扣减草莆公司退回的金额，黄渊明、吴曼平、明天酒店自2015年11月1日至庭审之日就草埔吓屋村1、2、4、X号楼向草莆公司支付费用合计人民币746000元。
三、黄渊明、吴曼平、明天酒店在举证期限内向原审法院提交“北京大成（广州）律师事务所”的《律师函》，该《律师函》载明：深圳市草莆吓屋实业股份合作公司与梁X鸿先生于2015年11月4日签订《房屋租赁合同》，约定将深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村1号、2号、4号楼出租给梁X鸿使用，物业建筑面积为6000㎡，租赁期限为36个月。该《律师函》要求草埔吓屋村1号、2号、4号楼时代步行街的商铺经营者于2016年1月18日14时至17时前向梁X鸿申请承租相应的铺位。《律师函》的落款日期为2016年1月11日。庭审中，草莆公司对黄渊明、吴曼平、明天酒店提交的该证据的真实性不予认可。庭审中，草莆公司确认截至第二次庭审之日，黄渊明、吴曼平、明天酒店未拖欠水电费、管理费等费用。
四、涉案房产用于酒店经营等商业用途。政府部门尚未公布2016深圳市的房屋租赁指导租金标准；2015年下半年涉案房产的房屋租赁指导租金标准为人民币45元/月/平方米。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。草莆公司（甲方）与黄渊明、吴曼平（乙方）及明天酒店（丙方，担保方）签订的《租赁合同》及《<租赁合同>补充协议》，系各方当事人的真实意思表示。
明天酒店在涉案房产经营酒店，草莆公司也知晓该情况，但草莆公司对此并未提出异议；结合明天酒店曾数次以自己名义向草莆公司交纳租金的情况，原审法院认为，明天酒店是涉案房产的实际使用人。
涉案租赁合同中约定的租赁期限已届满，黄渊明、吴曼平、明天酒店应当向草莆公司返还涉案房产，草莆公司主张黄渊明、吴曼平搬离涉案房产的诉讼请求，原审法院予以支持；明天酒店作为实际使用人继续使用涉案房产经营酒店，于法无据，其亦应搬离涉案房产。租赁期限届满后，黄渊明、吴曼平、明天酒店拒绝向草莆公司返还涉案房产，黄渊明、吴曼平作为合同相对方，明天酒店作为实际使用人，均应向草莆公司支付房屋占有使用费。至于房屋占有使用费的标准，政府部门尚未公布2016的房屋租赁指导租金标准，而2015年下半年涉案房产的房屋租赁指导租金标准为人民币45元/月/平方米，但涉案房产并非合法建筑，不宜直接参照该政府指导租金标准；草莆公司与黄渊明、吴曼平在《房屋租赁合同》及《<租赁合同>补充协议》约定租金标准为23元/平方米/月，但合同于2010年签订，而深圳市包括涉案房产所在区域的租金已大幅上涨；根据公平原则，原审法院酌定涉案房产的房屋占有使用费的标准为33元/月/平方米。黄渊明、吴曼平、明天酒店每月应支付的房屋占有使用费为人民币160578元（计算公式为：33元/平方米×4866平方米=160578元），自2015年11月1日至第二次庭审之日即2016年4月28日期间的房屋占有使用费为人民币952762.8元（计算公式为：160578元/月×5月﹢160578元÷30×28=952762.8元）。黄渊明、吴曼平、明天酒店在此期间就涉案房产X号楼向草莆公司已支付的费用人民币328361.47元[计算公式为：746000元÷（1305+2442+2442+4866）×4866=328361.47元]，应当予以抵扣，抵扣后黄渊明、吴曼平、明天酒店应当向草莆公司支付的房屋占有使用费为人民币624401.33元。
草莆公司庭审中确认截至第二次庭审之日，黄渊明、吴曼平、明天酒店均未拖欠水电费、管理费等费用，草莆公司要求被告黄渊明、吴曼平结清占有使用涉案房产期间产生的水费、电费、管理费的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。黄渊明、吴曼平多次逾期超过30天交纳租金，草莆公司主张没收黄渊明、吴曼平交付的租赁保证金人民币440000元的诉讼请求，原审法院予以支持。
黄渊明、吴曼平、明天酒店抗辩称，其对涉案房产享有优先承租权，而其已就优先承租权以草莆公司为被告另案提起了诉讼，本案应以另案的审理结果为前提，本案应当中止审理。原审法院认为，黄渊明、吴曼平行使优先承租权的前提是确定同等条件的具体内容。同等条件首先应指同一价格，其次，租金的支付方式与期限也应相同，再次，同等条件还应包括其他交易条件的等同。实践中，一般是以出租人与第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件。本案中，黄渊明、吴曼平、明天酒店向本院提交“北京大成（广州）律师事务所”的《律师函》以证明该抗辩意见成立，但草莆公司对该《律师函》的真实性不予认可；退一步讲，即使该《律师函》是真实的，该《律师函》仅载明草莆公司与案外人梁X鸿签订租赁合同，梁X鸿承租吓屋村1号、2号、4号楼，并未包括涉案房产吓屋村X号楼。黄渊明、吴曼平、明天酒店既未提供证据证明草莆公司将涉案房产出租给他人使用，亦未提供证据证明草莆公司以何种条件将涉案房产出租给他人使用；相反，草莆公司庭审中称其收回涉案房产系自用。黄渊明、吴曼平、明天酒店的该抗辩意见，没有事实依据，原审法院不予采信。综上，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄渊明、吴曼平、明天酒店应于判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区金稻田路草埔吓屋村X号楼，并将该房产交还草莆公司。二、黄渊明、吴曼平、明天酒店应于判决生效之日起十日内向草莆公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币624401.33元。三、草莆公司不予退还黄渊明、吴曼平交纳的租赁保证金人民币440000元。四、驳回草莆公司的其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费人民币19249元，由草莆公司负担人民币6487元，由黄渊明、吴曼平、明天酒店承担人民币12762元；保全费人民币3702元，由草莆公司负担人民币1248元，由黄渊明、吴曼平、明天酒店负担人民币2454元。
二审中，当事人没有向本院提交新证据。本院二审确认一审查明的事实。另查明,租赁合同补充事项中约定：“丙方（明天酒店）同意对因履行本合同中乙方（黄渊明、吴曼平）对甲方（草莆公司）所产生的债务承担无限连带担保责任，保证责任期间为乙方债务履行期满后五年”。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，草莆公司与黄渊明、吴曼平至今均不能提供涉案房屋的合法产权登记或者建筑规划许可资料，因此，双方签订的租赁合同无效。一审法院对该合同的效力认定有误，本院予以纠正。因合同无效，黄渊明、吴曼平主张优先承租权亦没有法律依据，故黄渊明、吴曼平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
根据合同法关于合同无效的规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还。因此，黄渊明、吴曼平承租的涉案房屋应当返还草莆公司。草莆公司收取黄渊明、吴曼平缴纳的租赁保证金44万元亦应予退还。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，出租人草莆公司可以按照合同约定租金标准向黄渊明、吴曼平收取涉案房屋占有使用费。一审法院参照政府指导租金标准计算黄渊明、吴曼平向草莆公司支付涉案房屋占有使用费不当，本院予以纠正。黄渊明、吴曼平向草莆公司支付租金标准按照合同约定，涉案房屋的占有使用费标准为23／月／平方米，每月应支付的房屋使用费为111918元（计算公式为：23元/平方米×4866平方米=111918元），自2015年11月1日至一审第二次庭审之日即2016年4月28日期间的房屋占有使用费为人民币664046.8元（计算公式为：111918元/月×5月﹢111918元÷30×28=664046.8元）。黄渊明、吴曼平、明天酒店在此期间就涉案房产X号楼向草莆公司已支付的费用人民币328361.47元[计算公式为：746000元÷（1305+2442+2442+4866）×4866=328361.47元]，应当予以抵扣，抵扣后黄渊明、吴曼平、明天酒店应当向草莆公司支付的房屋占有使用费为人民币335685.33元。
明天酒店系租赁合同担保人，且在该合同补充事项中明确同意对因履行本合同中黄渊明、吴曼平对草莆公司所产生的债务承担无限连带担保责任，故明天酒店应承担连带担保责任。本案因租赁合同无效，因此，明天酒店作为担保人应承担的担保责任亦无效。根据担保法规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一担保责任。因明天酒店明知涉案房屋未取得房屋的合法产权登记或者建筑规划许可资料，仍然提供担保，造成担保合同无效亦有过错，因此，明天酒店应承担黄渊明、吴曼平不能清偿草莆公司335685.33元的三分之一担保责任，即承担111895.11元的担保责任。
因草莆公司确认截止一审法院第二次庭审之日，黄渊明、吴曼平均未拖欠水电费、管理费等费用，因此，草莆公司上诉请求黄渊明、吴曼平支付占用使用涉案房屋期间产生的水电费、管理费等，没有事实依据，本院不予支持。其后如产生相关费用未支付，草莆公司可另行主张。
综上，草莆公司的上诉理由不能成立，予以驳回。黄渊明、吴曼平、明天酒店的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1967号民事判决第二、三、四项；
三、黄渊明、吴曼平应于本判决生效之日起十日内向深圳市草莆吓屋实业股份合作公司支付拖欠的自2015年11月1日至2016年4月28日期间房屋占有使用费人民币335685.33元；
四、深圳市明天酒店有限公司对上述第三项应付之款承担111895.11元的连带担保责任；
五、深圳市草莆吓屋实业股份合作公司退还黄渊明、吴曼平交纳的租赁保证金人民币44万元；
六、驳回深圳市草莆吓屋实业股份合作公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费19249元，深圳市草莆吓屋实业股份合作公司负担8864元，黄渊明、吴曼平负担10385元。保全费3702元，由深圳市草莆吓屋实业股份合作公司负担1705元，黄渊明、吴曼平负担1997元。二审案件受理费14380元，由深圳市草莆吓屋实业股份合作公司负担6623元，黄渊明、吴曼平负担7757元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
二〇一七年三月二日
书记员（兼） 李开宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。