湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1596号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。
法定代表人：刘建元，董事长。
委托诉讼代理人：卢炯、王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何洪。
被上诉人（原审原告）：杨利红。
两被上诉人委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。
上诉人天元置业有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人何洪、杨利红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人天元公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：上诉人已于2015年11月16日将房屋交付给被上诉人，被上诉人对该事实也予以认可，一审判令上诉人继续履行交房义务错误；一审判决依据的《中华人民共和国建筑法》中关于交房条件的规定系管理性规定，被上诉人收房行为系上诉人与被上诉人对合同约定条款的变更，并未违反法律强制性规定，应认定收房行为有效。
被上诉人何洪、杨利红答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；买卖合同约定了验收前置条件，房屋至今未经验收，相关材料也未移交。
何洪、杨利红起诉请求：判令被告支付逾期交房违约金20305.8元（从合同约定交付日期计算至起诉日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算），并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2014年10月13日，原告何洪、杨利红（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于湖南省湘潭市雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼3号楼2单元0602001号房屋，建筑面积137.99㎡，单价3220元／㎡，总金额为444328元。付款方式为一次性付款，在2014年10月11日前将购房款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。原告于2014年10月13日向被告支付购房款444328元。同年10月15日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至该院。
关于被告天元置业有限公司提出的“原告逾期支付购房款，被告交房时间应相应顺延”的问题，该院认为，合同第十条第二款第2项约定出卖人可延期交付房屋的三种特殊情形，即①买受人未按时付款；②买受人未办理好按揭手续；③买受人未按时办理入伙手续。原、被告约定付款时间为2014年10月11日，实际付款时间为同年10月13日，被告可依据合同约定相应延迟2天交房，应减少支付2天的延期交房违约金444328元×2天×万分之一＝88.86元。故此，被告应支付原告延迟交房违约金20216.94元（20305.8-88.86＝20216.94）（时间从2015年3月31日起算至2016年7月4日）。
另查明：①本案涉案房屋，被告天元公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；②2015年11月16日，被告天元公司已将尚未取得验收合格证的房屋钥匙交付给原告。
上述事实，有原告提交的原告身份证、被告企业基本信息、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《预收款专用凭据》、被告天元公司金桂楼项目部《公告》、湘潭市建设工程质量安全监督管理站《建设工程竣工预验收整改通知》、《关于要求组织竣工验收的函》、被告提交的湘潭市发展和改革委员会2010年3月10日《关于核准原市委金桂楼房地产开发项目的批复》、原湘潭城郊置业有限公司与湘潭市民政局2010年6月12日《协议书》、2015年6月30日湘潭市民政局的复函、客户交费一览表、《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》、附件以及双方委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋，对此被告应承担全部责任。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求该院予以支持。被告天元公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，该院认为，本案原、被告之间系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局之间的法律关系与本案并无关联，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解该院不予支持；被告天元公司提出的“已履行了交房义务”的辩解，该院认为，根据法律规定及双方所签合同第十条第一款第1项、第十三条第一款的约定，房屋交接时，被告应向原告出示经竣工验收合格的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，庭审中被告并未提交双方已办理房屋交接的相关证据，同时本案所涉商品房，被告尚未取得湘潭市建设工程质量安全监督管理站核发的商品房验收合格证，即使被告将房屋钥匙交给了原告，其行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，故该院对被告的该项辩解不予支持。
综上所述，被告延期交付房屋，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何洪、杨利红延期交付房屋违约金20216.94元（已计算至2016年7月4日）；此后的违约金从2016年7月5日起计算至房屋验收合格之日止，仍按购房款总额444328元的每日万分之一标准计算；二、驳回原告何洪、杨利红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费310元，减半收取155元，由被告天元置业有限公司负担。
二审期间，上诉人向本院提交证据如下：证据一、单位工程竣工初验意见、分部工程质量验收记录，拟证明涉案房屋已于2015年8月17日组织建设、施工、监理、设计单位进行初验，房屋基础、主体均通过质量验收，符合合同约定交房条件；证据二、申请退房专修押金款的报告，拟证明被上诉人于2015年11月16日收房，并对房屋进行装修，已实现对房屋的占有、使用的事实。
被上诉人质证如下：证据一的三性均有异议，该证据是验收记录，不是验收合格备案表，达不到合同约定和法定的交房条件；证据二的三性均有异议，无法核对其真实性，该份证据是上诉人打印，非被上诉人自行书写，只能证实退费事实，不能证实房屋质量合格。
被上诉人未向本院提交证据。
经认证认为，合同约定的交房条件为“经竣工验收合格”，上诉人提交的证据一不能证实涉案房屋已竣工验收合格，故不能达到上诉人的证明目的；证据二有被上诉人何洪签字，可认可其真实性，虽申请退房专修押金款的报告上书写的领取钥匙时间为2015年11月23日，但被上诉人一审时认可是在2015年11月16日领取了房屋钥匙，故本院认定被上诉人领取房屋钥匙的时间为2015年11月16日。
经审理查明，被上诉人于2015年11月16日与上诉人签订了《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》，被上诉人一审庭审时认可在2015年11月16日领取了房屋钥匙。对于一审判决认定的其他事实，本院依法确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间《商品房买卖合同》符合相关法律规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。该条款规定旨在加强针对工程竣工验收环节的规范与管理，强调的是建设单位应自觉、及时的履行竣工验收的义务，不得交付使用未经竣工验收合格的房屋，并非以否定房屋交付本身的法律效力为其立法目的；同时，建设单位如违反前述规定，应承担相应的行政责任。因此我国《建筑法》第六十一条第二款以及其他相关法规的类似规定属于管理性强制性规定。上诉人天元公司于2015年11月16日将未经竣工验收合格的房屋交付给被上诉人虽违反法律强制性规定，但由于违反的是管理性的强制性规定，因此天元公司的房屋交付行为应视为有效的交付使用。上诉人天元公司关于案涉房屋已为被上诉人有效接收的上诉理由成立，本院予以采纳。双方订立的《商品房买卖合同》约定上诉人应在2015年3月31日将房屋交付给被上诉人使用，上诉人在2015年11月16日将房屋交付给被上诉人超过双方约定的期限，上诉人应承担相应的违约责任。而在2015年11月16日上诉人将房屋交付给被上诉人之后，客观上使“逾期交房”的违约状态终止，从该日起上诉人不再承担违约责任。因被上诉人逾期2日付款，故上诉人交房时间相应顺延2日，则上诉人自2015年4月3日至2015年11月16日所应承担的违约金为444328元×228天×万分之一＝10130.68元。
综上所述，天元置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2087号民事判决；
二、由上诉人天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人何洪、杨利红支付延期交付房屋违约金
10130.68元；
三、驳回被上诉人何洪、杨利红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费310元，减半收取155元，二审受理费310元，合计465元，由上诉人天元置业有限公司负担310元，被上诉人何洪、杨利红负担155元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
代理审判员 刘娇琳
代理审判员 周成锋
二〇一六年十二月六日
代理书记员 刘 欣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。