广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠东法民一初字第1107号
原告：梁雪连。
原告：梁英平。
原告：梁雪辉。
被告：周建东。
委托代理人：欧阳武，广东广惠律师事务所律师。
第三人：黄观英。
原告梁雪连、梁英平、梁雪辉诉被告周建东、第三人黄观英确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梁雪连、梁英平、梁雪辉，被告周建东及其委托代理人欧阳武，第三人黄观英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁雪连、梁英平、梁雪辉共同诉称：1988年期间，三原告的父亲梁民生，向惠东县建房委员会申请位于原告村中大岭镇平梁路226号宅基地建房，经批准后进行建造，该房共116.32平方米，是原告父母的合法财产，至1996年父亲梁民生逝世，该房屋的所有权和土地使用权是原告全家的共有财产，依法受法律保护。时至2013年5月初，被告手拿“房屋转让协议书”和收据上门，说什么该房已在2012年6月27日黄观英将该房以20万元价款转让给被告，有收款收据为证。经过双方争议，原告以第三人黄观英的名义向惠东县公安局大岭派出所报案，并向惠东县公安局、信访局反映意见要求给予处理，至今没有得到有效的解决，被告将原告全家赶出，该房被被告占用，现我们全家人无处安身，该房是原告全家以及第三人的家庭共有财产，而被告认为凭与第三人黄观英签订了房屋转让协议书的效力，将原告全家赶出家门，是侵害了原告的合法权益。为此，提起诉讼，请求判令：1、依法确认第三人黄观英于2012年6月27日与被告周建东签订的房屋转让协议书无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告周建东口头辩称：一、答辩人与第三人签订《房屋转让协议书》（2012年6月27日）系双方的真实意思表示，被答辩人的诉请缺乏事实依据。答辩人与第三人签订《房屋转让协议书》，该协议书明确了房屋的现状、价款、付款方式及甲方（即第三人）保证自己所转让的房屋拥有处分权，房屋不存在法律上的障碍，并且不涉及第三方的权利。答辩人系在第三人保证的情况下与其签订协议并支付购房款，并且在协议订立后，第三人按协议约定在2013年4月20日前将房屋钥匙交付给答辩人，答辩人收取钥匙也系第三人交付，第三人完全自愿将房屋交付给答辩人。第三人交房及钥匙属于第三人的自愿行为，并没有受胁迫，也不是被答辩人诉状所陈述的事实。因此，被答辩人请求确认合同无效缺乏事实依据。二、答辩人与第三人签订《房屋转让协议书》（2012年6月27日），受让该房产善意且无过失。答辩人与第三人签订《房屋转让协议书》主观上善意无过失并且支付合理对价。答辩人与第三人签订《房屋转让协议书》，第三人向答辩人出示其为房屋权利人的初始凭证（证明、建设用地界限确认图、建屋许可证（名字为第三人黄观英），且上述凭证登记的权利人即为第三人本人，而且第三人出售房屋时明确表示该房产即为其个人所有。答辩人基于被答辩人提供上述权利凭证才购买该房，答辩人购买房屋主观上善意且尽到合理查看责任。另外，第三人与答辩人在协议书中明确保证其对房屋的权属的真实及第三人主张权利，第三人在收取款项后及时交付钥匙及房屋。这一系列行为，表明答辩人在房屋交易过程中属于善意且无过失。被答辩人主张确认该协议书无效缺乏法律依据。综上所述，答辩人认为被答辩人诉请缺乏事实及法律依据，且答辩人取得房屋善意且无过失，并支付合理对价，因此，请依法判决驳回其诉讼请求。
第三人黄观英述称：我要求被告将房子返还给原告方，确认合同无效。
经审理查明：原告梁雪连、梁英平、梁雪辉是梁民生与第三人黄观英共同生育的三个子女。1988年6年2日，梁民生向惠东县大岭镇村镇建设会员会申请建房，经批准，取得建屋许可证（NO：0000249）。尔后，梁民生与黄观英共同建造位于惠东县大岭镇平梁路226号房屋一层。1996年，梁民生逝世后，上述房屋由黄观英一家人居住使用。2008年，房屋加建至二层。2012年6月27日，黄观英（甲方）与被告周建东（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：黄观英将位于惠东县大岭镇平梁路226号房屋转让给被告周建东。乙方一次性付清房款200000元，甲方在收款时向乙方出具收据。甲方应于本合同生效之日起2013年4月30日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。如甲方未能于2013年4月30日内将上述房屋的全部钥匙交付乙方，甲方应每月向乙方支付房租5000元。因考虑甲方将该房屋门面出租给商户使用，于2013年4月30日前，甲方应将上述房屋的全部钥匙交付乙方。（甲方与商户以往的所有债务与乙方无关，甲方负全责）。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利。如发生法律上的障碍或涉及第三方的权利，甲方应按购房款的三倍赔偿给乙方，即赔偿600000元。当天，黄观英出具收据一份由被告周建东收执，内容：今收到周建东购买惠东县大岭镇平梁路226号房屋房款现金200000元。收款人：黄观英签名并捺印。2014年10月22日，原告以第三人黄观英未经共有人同意擅自转让家庭共有房产为由，请求法院确认上述合同无效。
另查明，涉案房屋未办理房产证。被告周建东受让房屋后于2014年6月19日转让给案外人郑魁炎，转让价格118万元。2015年7月9日，郑魁炎向本院提起诉讼，请求确认双方签订的房屋转让协议书无效。本院依法立案，案号为（2015）惠东法民一初字第1142号，该案尚在审理过程中。
上述事实有原告提交的起诉状、身份证复印件、户籍证明、常住人口登记卡、建房许可证、房屋转让协议书，被告提交的答辩状、建屋许可证、证明、房屋转让协议书、收据、担保协议书及本院的庭审笔录、问话笔录等在卷为据。
本院认为：本案争议焦点是：周建东与黄观英签订的房屋转让协议书的效力应如何认定。首先，涉案房屋未办理房产证，黄观英及三原告均未取得任何房屋权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，三原告及黄观英对涉案房屋不享有法律上的物权，涉案房屋亦不具备转让的条件。因此，上述协议内容、形式违反了法律法规的禁止性规定，为无效合同。其次，从房屋的建造情况来看，涉案房屋第一层系梁民生和黄观英婚姻存续期间建造，属于夫妻共同财产。梁民生去世后，涉案房屋未依法进行分割处理，该房屋的权益应由其继承人即黄观英及三原告共同享有。涉案房屋第二层由黄观英及三原告共同出资加建，其权益由家庭共同共有。黄观英作为房屋权益共有人之一，未经全体共有人同意，无权擅自出卖涉案房屋。再次，被告周建东辩称其受让涉案房屋属善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，受让人取得该不动产或者动产所有权必须同时具备三个条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，周建东以20万元价格购买涉案房屋，却以118万价格转让给案外人郑魁炎，明显低价受让，且涉案房屋未办理过户登记，不符合善意取得的法定要件。故，被告周建东辩称其与黄观英所签房屋转让协议书有效，且已合法取得房屋所有权的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，涉案房屋未取得房地产权属证书，而且黄观英未经其他共有人同意擅自转让房屋，该转让行为不符合法律规定。故，三原告请求确认周建东与黄观英所签房屋买卖合同无效，理由充分，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错方的一份应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同被确认无效后，双方应相互返还。本案中，被告周建东应将位于惠东县大岭镇平梁路226号房屋返还给三原告及第三人黄观英，黄观英及三原告应退还20万元给周建东。黄观英辩称未收取周建东的房款20万元，但未提供给证据证明收据中“黄观英”签名及按捺是不真实的，亦无证据证明是被胁迫签名。因此，对黄观英未收到20万元的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，原告梁雪连、梁英平、梁雪辉的诉请和被告周建东的辩称、第三人黄观英的述称，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认第三人黄观英与被告周建东于2012年6月27日签订的房屋转让协议书无效。
二、被告周建东于本判决生效之日起15日内将位于惠东县大岭镇平梁路226号房屋返还给原告梁雪连、梁英平、梁雪辉、第三人黄观英。
三、原告梁雪连、梁英平、梁雪辉和第三人黄观英于本判决生效之日起15日内退还20万元给被告周建东。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告梁雪连、梁英平、梁雪辉、第三人黄观英共同负担2150元，被告周建东负担2150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 罗耀宗
审 判 员 邓赛花
人民陪审员 柯容花
二〇一五年十月十六日
书 记 员 林妍怡
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