山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第402号
上诉人（原审原告）：李永顺，退休干部。
委托代理人：尹晓明，山东晟宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李娜，无业。
委托代理人：杨琪，山东天锦律师事务所律师。
委托代理人：李新平，山东天锦律师事务所律师。
原审第三人：烟台培玲科教文卫发展中心。住所地：烟台开发区嫩江路*号。
法定代表人：包敦顺，任董事长。
委托代理人：李旭日，该中心职工。
上诉人李永顺因与被上诉人李娜、原审第三人烟台培玲科教文卫发展中心（以下简称培玲中心）案外人执行异议之诉一案，不服烟台市福山区人民法院（2014）福民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，烟台市中级人民法院在审理莱阳市农村信用合作社联合社（以下简称莱阳联社）、招远市农村信用合作联社（以下简称招远合作社）、烟台市福山区农村信用合作联社（以下简称福山联社）与培玲中心欠款纠纷一案中，莱阳联社、招远合作社、福山联社于2004年12月15日向烟台市中级人民法院提出财产保全申请，要求冻结培玲中心银行存款890万元或查封相应价值的其他财产。烟台市中级人民法院于2004年12月15日作出（2005）烟民二初字第4号民事裁定书，依法裁定冻结培玲中心银行存款890万元或查封相应价值的其他财产。烟台市中级人民法院依据该民事裁定书，依法查封了培玲中心位于烟台开发区长江路中段新东方商城C座二、三层。
2005年3月14日，烟台市中级人民法院对莱阳联社、招远合作社、福山联社与培玲中心资产转让合同纠纷一案，依法作出（2005）烟民二初字第4号民事判决书，依法判决培玲中心于本判决生效后十日内偿还莱阳联社、招远合作社、福山联社资产转让款6700000元及违约金2010000元。案件受理费53560元、财产保全费44950元由培玲中心承担。
2009年1月15日，烟台市中级人民法院作出（2005）烟执字第185-2号民事裁定书，该裁定书载明，申请人莱阳联社、招远合作社、福山联社与被执行人培玲中心资产转让合同纠纷一案，于2005年3月14日审结。该案（2005）烟民二初字第4号民事判决书已立案执行，为保证该案的执行，依法裁定继续查封对被执行人培玲中心所有的位于烟台开发区长江路中段新东方商城C座二层房屋。
经烟台市中级人民法院指定，由原审法院继续执行莱阳联社、招远合作社、福山联社与培玲中心资产转让合同纠纷一案。在原审法院执行该案过程中，李娜于2013年6月20日向原审法院申请变更李娜为本案的申请执行人，并提供了债权转让协议和债权转让通知书。经审查，莱阳联社、招远合作社、福山联社与李娜于2013年5月20日签订了债权转让协议，将其持有的对培玲中心的债权转让给了李娜，并于2013年5月30日向被执行人培玲中心发出了债权转让通知书。原审法院认为，莱阳联社、招远合作社、福山联社将涉案债权转让给李娜并发出债权转让通知书，李娜受让了涉案债权，成为新的债权人，故李娜的申请，符合法律规定，予以支持。2013年7月3日，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条第1款第（2）项的规定，作出（2013）福执字第482-1号民事裁定书，变更李娜为本案的申请执行人。
原审法院在执行李娜与培玲中心资产转让合同纠纷一案中，继续查封了登记在培玲中心名下的且位于烟台经济技术开发区长江路中段新东方商城C区二层房产。2013年9月6日，李永顺提出异议。2013年12月27日，原审法院作出（2013）福执异字第482-3号执行裁定书，该裁定载明，李永顺虽然提供了购房合同，但其提供的收款收据中仅仅注明了“交房款”，并未注明所交房款的房产的坐落位置，但在被执行人培玲中心的会计账目中记载的其他购房者的收款收据中，明确载明了所购房屋的具体坐落位置。故李永顺所提供的证据不能证明李永顺已经缴纳了本案涉案房产的房款，依法驳回李永顺的异议。李永顺不服（2013）福执异字第482-3号执行裁定书，于2014年1月28日向原审法院起诉本案，请求依法解除对烟台开发区长江路188号新东方商城C区二层R-
L轴线31号至33号的房产的查封，并由李娜承担本案的诉讼费用。
李永顺主张已向培玲中心购买本案涉案房屋，并按合同约定向培玲中心付清了房款。李永顺在涉案房屋被采取强制措施前，已经合法占有该房屋。李永顺为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、2003年12月11日，李永顺（乙方买方）与培玲中心（甲方卖方）签订的房地产买卖契约一份，该契约载明：“一、甲方自愿将坐落在开发区长江路新东方商城C区二层R-
L轴线31-33号的房地产出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币547560元。付款方式：签订合同时付100000元人民币，后分期分批付款。2004年12月10日前将余款付清。三、双方同意于二〇〇三年十二月十一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……”
2、2003年12月11日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014529），金额为10万元，事由为交房款；当日中国工商银行储蓄存款利息清单一张，户名为李永顺，金额为10万元；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借李主任款转购房款，金额为10万元。
2003年12月31日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014534），金额为6万元，事由为交房款；当日中国工商银行储蓄取款凭证一张，户名为李永顺，金额为3万元，李永顺对此主张已付6万元房款中的另3万元取款凭证已丢失；当日培玲中心现金收款一张，摘要为借李主任款转购房款，金额为6万元。
2004年5月27日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014539），金额为2万元，事由为交房款；当日中国工商银行储蓄利息清单一张，户名为包敦玉，金额为2万元；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借款转购房款，金额为2万元，李永顺对此主张包敦玉系其妻子。
2004年8月7日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014543），金额为10万元，事由为交房款；当日中国工商银行储蓄利息清单一张，户名为李永顺，金额为10万元；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借款转购房款，金额为10万元。
2004年9月30日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014545），金额为4万元，事由为交房款；当日中国工商银行储蓄利息清单一张，户名为李永顺，金额为3万元，李永顺对此主张已付4万元房款中的另1万元为现金支付；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借李主任款转购房款，金额为4万元。
2004年10月4日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014546），金额为10万元，事由为交房款（现金）；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为购房款，金额为10万元。
2004年10月22日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0014548），金额为12万元，事由为交房款（现金）；培玲中心现金收款凭证一张，摘要为购房款，金额为12万元，该收款凭证未注明日期。
李永顺主张上述现金收款凭证中的“李主任”系其他单位对李永顺的尊称。
3、烟台开发区新东方商城C区二层平面图一份，以证明李永顺所购买的房屋四至是明确的，不存在争议和含糊的地方。
4、2012年12月10日，烟台市中级人民法院（2005）烟执字第185号民事裁定书一份，裁定，继续查封被执行人培玲中心所有的位于烟台开发区长江路中段新东方商城C座二层房屋。李永顺以此证明李永顺购买培玲中心的房屋时间早于涉案房产查封时间，当时李永顺已经付清房款并合法占有房屋。
5、2008年5月8日，李永顺与烟台市崔福铉体育文化公司签订的房屋租赁合同复印件一份，该合同约定李永顺将本案涉案房屋出租给崔福铉，租期为10年，自2008年5月8日至2013年5月7日，租金为每年50000元，自2013年5月8日至2018年5月7日，租金为每年85000元。2013年12月8日，烟台市崔福铉体育文化公司及其法定代表人崔福铉出具的租房情况证明复印件一份，“烟台催福铉体育文化有限公司的法人代表崔福铉，国籍：韩国。在烟台开发区经营跆拳道馆已十几年了。从2004年崔福铉就租用新东方商城C区二层李永顺的房屋，房租年租金为伍万元整（￥50000元）人民币。我是韩国人，我从中韩民间文化友好交流的角度来说明，李永顺对我开创韩国跆拳道馆的支持。”李永顺以此证明2004年崔福铉已租用了李永顺的房屋，李永顺早已合法占有及出租了涉案房屋。
6、2005年6月13日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0026166），金额为1万元，事由为借款（消防款）；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借李主任款，金额为1万元。
2005年8月25日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0026178），金额为20万元，事由为借款（电业局）；当日培玲中心出具的收款收据一张（编号为0026179），金额为2万元，事由为借款；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借李主任款，金额为22万元。
2005年8月27日，培玲中心出具的收款收据一张（编号为0026130），金额为1万元，事由为借款；当日培玲中心现金收款凭证一张，摘要为借李主任款，金额为1万元。
李永顺以此证明李永顺不但不欠培玲中心房款，事实上培玲中心至今尚欠李永顺十几万。
7、2014年5月29日，培玲中心出具的证明一份，“兹证明李永顺于2004年10月，将购买烟台开发区长江路188号新东方商城C区二层R-
L轴线31-33号房产的尾款7560元，交给我公司当时法定代表人李旭日，李永顺购买房产的房款547560元已经全部付清。”李永顺以此证明李永顺于2004年10月，李永顺购买涉案房屋的房款547560元已经全部付清。
经质证，李娜对证据1的真实性和内容均提出异议，认为此契约不能证明涉案房产的所有权归李永顺所有。
李娜对证据2的真实性和内容均提出异议。
李娜认为李永顺所提供的2003年12月11日，编号为0014529的收款收据，事由栏仅注明交房款，未注明房产的具体位置。与之印证的培玲中心的现金收款凭证中摘要载明“借李主任款转购房款”有疑点，该摘要中记载的李主任并不代表李永顺，李永顺所持有的培玲中心出具的收款收据注明现金壹拾万元整，该收款收据不等同于借条，与培玲中心现金收据摘要不符。李永顺所提供的2003年12月11日的银行存款利息清单，李永顺主张此存款10万元系交房款项的来源，这也与培玲中心现金收据摘要不符。李永顺提交的收款收据上法定代表人的印章为李旭日，李旭日与本案李永顺系父子关系，故李娜认为该组证据存在恶意串通。综上李娜对李永顺该组证据的真实性及内容不予认可。
李娜认为李永顺所提供的2003年12月31日，编号为001434的收款收据、当日工商银行储蓄取款凭证、培玲中心的现金收款凭证的质证意见同上述证据的质证意见。此外，本组证据中，李永顺提交的是银行储蓄取款凭证，该凭证中注明金额为30000元与收款收据交房款60000元不符，且该凭证系李永顺单方填写，并不能证明李永顺于当日从该行真实取出30000元现金。因为如取出现金应有该行出具的储蓄存款利息清单。
李娜认为李永顺所提供的2004年5月27日，编号为0014539的收款收据、当日工商银行储蓄存款利息清单、培玲中心的现金收款凭证的质证意见同上述证据的质证意见。
李娜认为李永顺所提供的2004年8月7日，编号为0014543的收款收据、当日工商银行储蓄存款利息清单、培玲中心的现金收款凭证的质证意见同上述证据的质证意见。
李娜认为李永顺所提供的2004年9月30日，编号为0014545的收款收据、当日工商银行储蓄存款利息清单、培玲中心的现金收款凭证的质证意见同上述证据的质证意见。此外存款利息清单记载的本金数与收款收据交房款金额不符。
李娜认为李永顺所提供的2004年10月4日，编号为0014546的收款收据、培玲中心现金收款凭证，李永顺未提供取款证明并说明这笔交房款的资金来源，且该收款凭证中注明的另一购房人沙淑云的购房地址予以了明确记载，而李永顺所主张的仅注明购房款未注明购买房产的具体房号、坐落位置，不能证明李永顺所主张的已交付涉案房屋房款。
李娜认为李永顺所提供的2004年10月22日，编号为0014548的收款收据质证意见同上述证据的质证意见。此外，李永顺所提供的培玲中心现金120000元的收款凭证没有标注日期，故不予认可。综上，上述证据账账不符，不能相互印证，故对李永顺已支付交房款的事实不予认可，且认为培玲中心与李永顺存在恶意串通的嫌疑。
李娜对证据3、4的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。
李娜对证据5的真实性和内容均提出异议，认为该证据不能证明涉案房屋归李永顺所有，与本案无关。
李娜对证据6的真实性和证明内容均提出异议，认为李永顺此前提供的收款收据、记账凭证和本次提供的收款收据日期、编号没有连续性，明显作假，并不能证明李永顺举证的事实和内容，要求李永顺提供整本的收款收据，提交后不予质证，由合议庭审查。
李娜对证据7的内容提出异议，认为尾款7560元没有入账也没有收据，并不能证明李永顺已经交款。
经质证，培玲中心对李永顺提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性及主张内容均无异议。对证据4的真实性及主张内容无异议，并主张在裁定书送达时，培玲中心曾给申请执行人的代理人农村信用社烟台办事处作出说明，说明查封二楼的房产已经卖给了李永顺。信用社的答复是查封房产不一定是执行房产，对于房产产权问题并不重要。
培玲中心主张涉案房屋在2004年10月之前已经实际交付李永顺及李永顺所缴购房款已进行纳税审计。培玲中心为证明其主张，提供了以下证据：
1、2004年10月、11月份，李永顺缴纳水电费收款收据两张，均为记帐联，在该两张单据中的名称，仅载明为：李永顺。
2、经培玲中心委托，山东国信税务师事务所，根据培玲中心提供的相关报表及资料，对培玲中心在烟台开发区嫩江路5号开发的新东方商城2002年1月1日至2013年12月31日房产销售应纳税额情况进行了查账审核。2014年6月30日，该事务所出具的纳税审核报告复印件一份，该报告中培玲中心房产销售明细表（附件2）载明，“序号：46，姓名：李永顺，区域：C区，位置、房号：235、202，建筑面积：531.82，销售收入：547560.00，销售单价1029.60，合同价款：547560.00，入账时间：2004年10月。”
经质证，李永顺对培玲中心提供的证据的真实性及内容均予认可，李永顺委托代理人尹晓明称其曾经在新东方商城工作过，当时培玲中心就是向其出具的这种收据，与客观事实相符。经质证，李娜对培玲中心提供的证据的真实性及内容提出异议，认为培玲中心提交的水电费单据没有培玲中心所称的物业公司印章，不属于记账凭证，不能证明李永顺要证明的内容和事实，也不能证明房屋于2004年10月交付李永顺。根据城市房地产管理法第26条规定房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的标准和规范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用；培玲中心提供的报告书为复印件，不能证明李永顺交房款已纳入交税系统。综上，李娜认为培玲中心在庭审中诉称的交付李永顺房屋时间，当时该涉案房屋并未验收，不具备法律上交付房屋的条件，培玲中心提供的水电费单据没有印章，是李永顺提供虚假证据。
本案在审理过程中，原审法院依职权调取了本案执行阶段的执行裁定书、执行异议听证笔录、证明、送达回证。庭审中，经质证，李永顺对材料的真实性无异议，对以下内容的有异议，1、关于裁定书认定的事实不对，裁定书中载明的案外人虽提供了购房合同，但其提供的收款收据中仅注明交房款，并未注明所交房款的房产的坐落位置的陈述与事实不符。因为双方在买卖合同中明确约定了房产位置是烟台开发区188号新东方商城C区二层R-L31到33号。2、关于执行异议听证笔录，李永顺认为收据凭证形成于2003年，当时房产无任何争议诉讼，李永顺不可能和培玲中心制造虚假凭证。票据形成时间确实是2003年。关于时间问题如有必要可进行司法鉴定。3、李永顺买房是在2003年，房屋查封是在2005年。在李永顺已经善意支付了全部价款及实际占有的情况下，应当保护在先购买的自然人的权利。李娜对材料的真实性无异议，质证意见同答辩意见和证据质证意见。培玲中心对材料的真实性无异议，但是认为裁定书说明理由完全不成立，因为培玲中心卖房子的收款收据并没有必要注明房屋的位置。
原审法院依职权于2014年8月27日向烟台市工商行政管理局开发区分局调取烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司（甲方）与烟台市金琦福体育文化有限公司（乙方）于2005年3月8日签订的备案房屋租赁合同一份，该租赁合同载明，“一、甲方将新东方商城C区2F1-2号房间租赁给乙方使用，面积叁佰肆拾平方米，租赁期在2005年至2007年时，租金每年为伍万元整（￥50000.00），从第三年起，房租按市场价格计算，但要低于市场价的百分之十租赁。租赁期限为捌年，即2005年5月8日至2013年5月8日……八、房屋租赁合同（GF-2000-0602）第号只做为工商税务登记，不产生法律效力……”该合同落款中，甲方由李旭日签名，乙方由金琦福签名，并加盖烟台市金琦福体育文化有限公司印章。另查明，烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司于2003年11月10日成立，于2009年6月23日名称由烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司变更为山东海都投资控股有限公司，法定代表人为李旭日，设立方式为有限责任公司（自然人独资）。另调取烟台市崔福铉体育文化有限公司的工商登记材料，工商登记材料载明，该公司于2005年2月3日登记成立，于2008年8月1日该公司法定代表人由金琦福变更为崔昇万，于2008年11月14日，该公司住所地由烟台经济技术开发区天马大厦A座405号变更为烟台经济技术开发区长江路新东方商城C座2楼，于2012年3月26日，该公司名称由烟台市金琦福体育文化有限公司变更为烟台市崔福铉体育文化有限公司，于2012年3月26日，该公司法定代表人由崔昇万变更为崔福铉。经质证，李永顺认为，1、依据法院调取的房屋租赁合同显示，烟台市金琦福体育文化有限公司在2005年3月8日已经在占用使用涉案房产。合同中约定，三年后房租按市场价计算，李永顺提交的2008年5月8日的房屋租赁合同，实际上是在工商局备案合同的延续。2、李永顺提交的租房证明，是变更后法人崔福铉出具的证明。法院调取的房屋租赁合同中甲方李旭日系李永顺的儿子，因此本合同实际上是李旭日作为李永顺的代理人代替其父亲签订的租赁合同。实际上，李旭日与烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司没有任何关系。3、关于李永顺提交合同使用公章是烟台市崔福铉体育文化有限公司的问题，该合同应该是崔福铉为李永顺作为证人性质出具的一份租赁合同。根据工商局备案合同中显示，该合同的截止日期是2013年5月8日。既然烟台市崔福铉体育文化有限公司系烟台市金琦福体育文化有限公司的名称变更，则工商局备案的租赁合同对李永顺和烟台市金琦福体育文化有限公司仍然有效。李娜对证据的真实性无异议，但认为不能证明李永顺已经交付所有房款。培玲中心认为，法院调取的房屋租赁合同不是实际的租赁合同，而是李旭日为了替其父亲帮助烟台市金琦福体育文化有限公司办理工商执照所需提供的手续。该合同中第八条明显写明了该合同只做为税务工商登记，不产生法律效力。李旭日系合同甲方烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司的独资股东。因签订合同时找李永顺不方便，就找李永顺之子李旭日，其以烟台开发区新东方装饰家居博览中心有限公司名义签的合同。李永顺未在本庭限定的期限内提交烟台市崔福铉体育文化有限公司与李永顺签订的原始租赁合同及该公司缴纳涉案房屋租赁费用的原始记账凭证。李永顺亦未在本庭限定的期限内提交相关证据证明李旭日在签订合同当日系作为李永顺的代理人代替父亲签订的租赁合同的事实。
原审法院于2014年7月29日对李熙锡（男，韩国籍，烟台崔福炫体育文化有限公司工作人员）进行调查，并调取该公司的营业执照，营业执照载明该企业成立日期为2005年2月3日，营业期限自2005年2月3日至2015年2月2日；中华人民共和国外商投资企业批准证书一份，批准证书载明企业批准日期为2004年11月4日，发证日期为2012年3月19日；房屋租赁合同复印件一份（同李永顺提供的2008年5月8日的房屋租赁合同）。李熙锡在调查中称，我公司的营业执照上注明了我公司现在所使用的商铺是烟台经济技术开发区长江路新东方商城C座二层，具体门牌号我不清楚，所有人是谁我也不清楚。我不清楚该商铺现在是否已经被法院查封了。公司的水电费都是由我们到物业交的，公司会计去办理的。租金是六个月付一次，公司办公室有留存的租赁合同和房屋买卖契约。按照房屋租赁合同，租金是每年85000元，交租金的收据在会计手里，但会计最近出差。对于李永顺向法院提供的由我公司出具的证明，我不太了解。现在公司的法人还是崔福铉。据我了解，我公司已经租用这个商铺两三年了，房屋租赁的事情都是崔福铉办理的，他目前在韩国，我们可以电话和他落实一下。经质证，李永顺对该调查笔录及调取证据的真实性无异议，认为该证据可以证明该公司一直在租用李永顺的房屋。李娜认为该调查笔录及调取证据并不能证明该房屋属于李永顺所有，也不能证明李永顺已经付清该房屋的所有房款。培玲中心认为，1、该调查笔录及调取证据，可以证明李永顺实际取得该房屋并对外出租；2、调取的外商企业批准证书载明的批准日期为2004年11月，该事件正好与李永顺购房并对外出租的时间吻合，有力地说明李永顺购房和出租的真实合理性。
原审法院于2014年8月29日就培玲中心委托代理人李旭日向原审法院提交的收款收据1本（编号0014528-0014548），培玲中心做账凭证5本（2003年12月1日-2003年12月31日、2004年5月1日-2004年5月31日、2004年8月1日-2004年8月31日、2004年9月1日-2004年9月30日、2004年10月1日-2004年10月31日）对培玲中心委托代理人李旭日进行调查，李旭日在调查中称，在所提交的收款收据存根中，0014530、0014533、0014535、0014540、0014541、0014542、0014547上所注明“作废”，系当时财务写错了。在2003年12月11日到2004年12月22日期间，培玲中心就这一本收款收据存根。这些账目都是原始的账目，都是真实，其他的与本案无关的凭证可以作证，造假是不可能的。李永顺对该调查笔录的真实性予以认可，认为其证明内容也可以证明李永顺已经缴纳相关房款的事实。李娜对该调查笔录的真实性无异议，但是对培玲中心提交的收款收据及做账凭证有异议，认为该收款收据及做账凭证并不能证明李永顺已经全部交清涉案房款，李永顺与李旭日系父子关系，李旭日涉嫌做假证证明李永顺交清所有房款。
原审法院于2014年9月17日就李永顺所提交的房地产买卖契约签订情况对培玲中心委托代理人李旭日进行调查，李旭日在调查中称，李永顺所提供的房地产买卖契约实际签订情况是，2004年10月份，我公司借了李永顺很多钱，一直拖到2004年10月份之前的款没有还上。2004年10月，双方同意由培玲中心拿出一块房来抵李永顺以前的借款，剩余不够的房款再补交。当时约定房款是540000多元，以前借的是320000元，就由借款转成了购房款。合同样本是我们在开发区房管局拿的。这个合同也就是在那个时间有，后来近期的合同改了。从合同样本来看也是早期的合同，现在的样本改了。2004年10月，我们签订的合同。因为第一次借款时间是2003年12月11日，所以我们合同落款的时间就定在2003年12月11日。原审法院于2014年9月29日就李永顺所提交的房地产买卖契约签订情况对李永顺进行调查，李永顺在调查中称，李永顺所提交的房地产买卖契约就是我本人所签的。在2003年12月11日，我与培玲中心发生了第一笔借款业务，后来陆续发生了几笔借款。我们在2004年10月份与培玲中心签订了这份房地产买卖契约，实际是将我与培玲中心之间的借款转为购房款。所以合同签订时间在2004年10月。房地产买卖契约落款上写为2003年12月11日，是因为第一笔借款在2003年12月11日。2004年10月3日，我将前期借款、2004年10月4日交的100000元钱、2004年10月22日我又交了120000元，累计是540000元，但是契约是约定总房款为547000元，培玲中心还欠我10000元，房款等于交齐了。房款交齐后，2004年10月4日后就把房子交给我了。我经过简单装修后把房子租出去了。这些年我一直要求办理房产证，培玲中心这段时间在税务审计，希望尽快办出房产证来。李娜对上述两份调查笔录的真实性无异议，但是认为并不能证明涉案房款是借款，李永顺并没有缴纳涉案房屋的房款。
另查明，涉案房屋在交易后并未出具发票也未进行产权登记。
原审法院依据李永顺提供的房地产买卖契约、收款收据、记账凭证、储蓄存款利息清单、储蓄取款凭证、平面图、民事裁定书、租赁合同、证明、报告书，原审法院调取的民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、异议书、执行裁定书、执行异议听证笔录、证明、送达回证、房地产买卖契约、营业执照、批准证书、房屋租赁合同、企业变更情况、预售商品房许可证、初始登记证明及调查笔录、庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为，依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议焦点是烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城C区二层房产中的R-
L轴线31至33号房产是否归李永顺所有。本案中，李永顺提供了李永顺与培玲中心签订房地产买卖契约，但涉案房屋至今未办理物权登记手续，故李永顺主张对涉案房屋享有所有权，于法无据，不予支持。
在本案中，李永顺要求解除对涉案房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给培玲中心，培玲中心已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果培玲中心对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。关于李永顺是否已经支付涉案房屋全部购房款的问题，依据李永顺与培玲中心签订的房地产买卖契约，涉案房屋的购房款总额为547560元，李永顺主张已经全部付清，李娜提出异议，不予认可。原审法院认为，1、李永顺主张交付涉案房屋房款金额与其提供的现金来源证据的数额不符，其中李永顺主张2003年12月31日交房款60000元，但李永顺仅提供其填写的中国工商银行储蓄取款凭证，不足以证明该笔交房款的现金来源，且该储蓄取款凭证金额仅为30000元；李永顺主张2004年9月30日交房款40000元，李永顺所提供的储蓄款利息清单金额仅为30000元；李永顺主张2004年10月4日、2004年10月22日交房款均无证据证明其现金来源。2、李永顺所提供的2003年12月11日、2003年12月31日、2004年5月27日、2004年8月7日、2004年9月30日培玲中心出具收款收据的事由均为交房款，而当日培玲中心出具现金收款凭证摘要记载为“借款转购房款”，相互矛盾。3、李永顺没有提供涉案房屋的购房款尾款7560元现金收款凭证。李永顺所提供培玲中心出具的证明中将尾款交付给培玲中心时任法定代表人李旭日的内容与李永顺在2014年9月29日调查笔录中所称尾款系由欠款转购房款的内容，相互矛盾。因此，李永顺所提交的证据不能证明李永顺已经缴纳了涉案房屋的全部房款。关于李永顺是否已经实际占有使用涉案房屋的问题，李永顺主张自2004年起烟台市崔福铉体育文化有限公司已租用涉案房屋，李娜提出异议，不予认可。原审法院认为，1、李永顺所提供的关于租房的情况证明及房屋租赁合同与原审法院依职权调取的烟台市崔福铉体育文化有限公司企业变更情况明显不符，其中崔福铉于2013年12月8日出具自2004年起涉案房屋租房情况证明，但崔福铉自2012年3月26日起才担任该公司法定代表人；烟台市崔福铉体育文化公司与李永顺于2008年5月8日签订房屋租赁合同，但当时该公司名称仍为烟台市金琦福体育文化有限公司，故李永顺提供的关于租房的情况证明及房屋租赁合同，不足以采信。2、培玲中心所提交的2004年10月、11月缴纳水电费收款收据无法证明系李永顺因涉案房屋所缴纳的水电费用。因此，李永顺所提交的证据不能证明李永顺已经实际占有使用涉案房屋。
综上，李永顺所提交的证据不足以证明其已经缴纳全部购房款并实际占有使用涉案房屋，且本案涉案房屋尚未办理产权登记。另外因李永顺与培玲中心法定代表人的特殊身份关系，培玲中心在本案中所做陈述也是存疑的，因此，李永顺的主张不足以对抗李娜作为申请执行人申请强制执行，故对李永顺要求解除对涉案房屋查封的主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院于2015年2月9日判决：驳回李永顺的诉讼请求。案件受理费9200元，由李永顺负担。
宣判后，上诉人李永顺不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、原审认定李永顺没有缴纳涉案房屋的全部房款，与事实不符。李永顺已按合同约定支付全部房款。原审法院认定李永顺购房款现金来源不足是错误的。2、原审认定李永顺提供的收据为交房款，培玲中心记账凭证记载借款转购房款相互矛盾，与事实不符。李永顺提供的收据与培玲中心记账凭证所附的记账联收据号码相符，内容一致。记账凭证是会计做帐的依据，摘要只说明原借款转为购房款，与李永顺提供的交房款收据并不矛盾。3、原审法院对尾款的认定也是主观臆断，不符合事实。李永顺在调查笔录中称培玲中心欠款转购房尾款是当时的事实，在培玲中心原始帐目上能查到培玲中心欠款。培玲中心现在出具的证明只是认可收到尾款。培玲中心欠李永顺款时法定代表人是李旭日，当时同意作为李永顺交付尾款。十年后出具的证明与当时的实际情况并不矛盾。二、原审认定李永顺没有实际占有涉案房屋，与事实不符。1、李永顺已合法占有该房屋十年，收取了十年的房租。租户公司的法人代表和公司名称的改变是正常的公司行为，不影响租赁事实的存在。现在李永顺与崔福铉体育文化公司仍执行2008年5月8日签订的房屋租赁合同，这个租赁合同2012年5月8日前是对崔福铉体育文化公司变更前原金琦福体育文化有限公司租赁合同的补签。2、培玲中心出具的水电费单据也足以证明李永顺占有房屋的事实，原审法院作出了错误判决。原审法院认为培玲中心提交的水电费收款收据无法证明系李永顺因涉案房屋所缴纳的水电费用理由不当。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人李娜答辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。
原审第三人培玲中心答辩称，李永顺的上诉事实是真实的，我们同意李永顺的上诉请求和理由。因为购买房屋是培玲中心卖给李永顺，房产已经实际移交给李永顺，买卖双方都没有异议，培玲中心十年前财务账目中有准确的记录。其他人说房子买卖事实不成立很难找出依据。如果房子不卖给李永顺，而李永顺要求我们承担不能买卖房屋的违约责任，培玲中心从法律上没有理由承担相应的违约责任，这个结果与事实不符。原审法院没有依据事实来认定相应的法律关系，对原审判决不认可。
本院查明，李永顺主张与崔福铉体育文化公司签订的房屋租赁合同是对之前租赁合同的补签，没有证据证明。
培玲中心提交了李永顺交房款的原始会计账目两本，其中涉及李永顺的账目是4页，分别是2003年12月11日借李主任款100000元，12月31日借李主任款60000元，12月31日借李主任款转预收帐款160000元；2004年5月27日借李主任20000元，8月7是结李主任款100000元，9月30是借李主任40000元，合计是160000元，合计转借款320000元。证明会计账目和之前提交的会计凭证是对应统一的，是真实的，无法更改的，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第29条第1、3项，请求对培玲中心卖房给李永顺的合法性予以确认。李永顺对证据真实性没有异议。李娜对明细帐真实性有异议，李永顺与李旭日是父子关系，有涉嫌做假证证明李永顺交清所有房款，对此没有证据证明，但是其提供的涉及李永顺的账目均在帐册最后一页，其次该账目也不能证明李永顺全部交清全部房款。另外该账目以收款凭证为根据所做，2003年12月11日、12月31日、2004年5月27日、8月7日、9月30日培玲中心出具的收款收据与培玲中心出具的现金收款凭证摘要有矛盾，在所依据材料存有虚假之处的前提下，所作的账目真实性存有异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第29条仅仅适用于执行程序，不适用于审判程序。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。涉案房产未办理过户登记手续，李永顺请求法院依法解除对涉案房产的查封，主张其已支付了全部房款并实际占有涉案房屋。本案的焦点问题是能否认定李永顺已经支付全部房款并实际占有涉案房屋。虽然李永顺提交了培玲中心出具的收款收据，培玲中心也提交了公司的会计账目，但李永顺主张的支付房款金额与其提交的同时期资金来源证据的数额不一致，李永顺不能提供其支付房款的资金来源和支付凭证的充分证据，且李永顺与培玲中心关于房款尾款的支付方式的陈述也存在矛盾之处。故李永顺的证据不能证明其已缴纳了全部房款，原审法院对此认定并无不当。关于李永顺是否实际占有房屋，李永顺提供的与崔福铉体育文化有限公司的租赁合同与法院调取的该企业工商登记情况明显不符，李永顺主张该租赁合同是对之前租赁合同的补签没有证据证明。原审法院对李永顺提交的租房情况证明及房屋租赁合同不予采信并无不当。李永顺提供的水电费单据不能证明系因涉案房屋而缴纳，且与烟台市崔福铉体育文化有限公司工作人员关于其公司自己交纳水电费的陈述不相符。李永顺提供的证据不能证明其已实际占有使用涉案房屋，原审法院对此认定正确。
综上，李永顺的主张不足以对抗李娜对涉案房产的申请执行。李永顺的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9200元，由上诉人李永顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一五年六月三十日
书记员 陈蒙蒙