陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一终字第01334号
上诉人（原审被告）陕西圣业房地产开发有限公司。
法定代表人苏忠贵，该公司总经理。
委托代理人杜玉涛，该公司法律顾问。
委托代理人张西安，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）闫红艳，女，1974年8月18日出生，汉族。
委托代理人闫彩霞，女，1971年11月4日出生，汉族。
陕西圣业房地产开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第01257号，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陕西圣业房地产开发有限公司的委托代理人杜玉涛、张西安，被上诉人闫红艳的委托代理人闫彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2003年8月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告所购置的圣业大厦商厦地面二层A13号房，建筑面积21.91平方米租赁给被告经营，租赁期限为2003年11月1日至2008年9月30日。该合同同时约定，被告支付给原告租金按合同金额每年10%计，即每年23444元，应于每季末将本季租金一次性付清，由被告存入原告指定账户或以现金支付原告，其中国家规定的相关税由原告自行承担。租金逾期一月以上未付，除应付租金外，被告还应自本合同规定最后付款期限第二天至实际付款之日止按同期银行贷款利息赔偿原告。还约定租赁期间，原告场所由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，原告不再享有经营权。合同签订后，被告依约陆续向原告支付了2003年10月1日至2008年9月30日期间的租金，每季度5534元（已扣除税费）。合同到期后，被告未向原告交付租赁房屋。2014年4月29日，被告将租赁的商铺交还原告。合同到期后至交还商铺期间，被告通过银行向原告每季度支付2202.61元。另查明，2003年12月27日，被告总经理苏忠贵授权延安圣业物业管理有限公司经理苏忠华代管延安圣业大厦商部一、二层业主购置的铺位。之后延安圣业物业管理有限公司与延百东兴购物广场有限公司签订十年期限的租赁合同，双方因租赁合同发生纠纷诉至法院。2008年8月22日，延安圣业物业服务有限责任公司发出告业主书，告知五年来因租入租出价格倒挂，致使公司发生严重亏损，公司已无力和各业主续签合同。2009年原告将被告诉至本院，要求被告按租房合同价款给原告支付从2008年9月30日至2010年12月底所欠租金16670.7元。宝塔区法院作出（2010）宝民初字第331号民事判决书，判决被告赔偿原告从2008年10月至2009年12月底的损失16670.7元。被告对该判决不服上诉至延安市中级人民法院，，延安市中级人民法院作出（2010）延中民终字第00367号民事判决书，认定被告在租赁期限届满后其未交回承租房屋，应视为其继续保用租赁物，原租赁合同有效，双方为不定期租赁合同，被告应按原合同约定的数额交纳租金，认为原审判决虽然认定双方的租赁合同已经解除错误，但最后的处理结果适当，最终判决驳回上诉，维持原判。
原审判决认为，原、被告之间签订的租赁合同约定原告购买的商铺交由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，期限为5年，即从2003年10月1日起至2008年9月30日止，该合同没有违反法律和法规的规定，合法有效，双方理应按合同约定履行各自义务，即出租人交付商铺，承租人按时支付房租，并在租赁期限届满后将承租的商铺交还给出租人。而在租赁期限届满后因被告与第三人存在租赁合同纠纷，导致被告无法按时返还商铺，按照我国合同法的规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此被告在租赁期限届满后其未交回承租房屋的情况下，即以其已经向业主发出业主通知书为由单方面解除租赁合同的行为不具有法律效力，应当视为其继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同，被告理应按照原合同约定的数额交纳租金，即被告应按原合同实际履行时扣除税费后的租金数额每季度5534元向原告支付，现被告仅将第三人给其支付的租金转付给原告，擅自减少租金的行为已构成违约，原告要求按照原租金支付房租的主张合法，被告理应给原告补交下欠的租金。关于原告要求支付违约金的主张，该主张是原告依据双方合同关于被告租金逾期一月以上未付即应按同期银行贷款利息赔付约定，而本案被告是按合同约定时间支付租金，双方只是对租金数额有争议，故对该主张不予支持。关于被告认为原告的诉请已超过诉讼时效的辩解理由，因原告在双方签订的租赁合同到期后的2009年即向法院提起诉讼，该案直至2014年4月方作出判决，故原告的诉请并未超过法定的诉讼时效，对被告的该辩解理由，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十六条之规定，判决：一、被告陕西圣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告闫红艳从2010年1月至2014年4月29日止租金差额57707.10元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1386元，原告已预交，现由被告陕西圣业房地产开发有限公司负担1386元，于本判决第一项付款时一并给付原告。
一审宣判后，陕西圣业房地产开发有限公司不服提起上诉，请求改判驳回被上诉人诉讼请求。理由是：1、上诉人未向被上诉人返还房屋，被上诉人可以向上诉人主张违约或侵权责任，但被上诉人应就上诉人违约或侵权给其造成的损失超过其已经收取的每月每平米38元负有举证责任，而被上诉人并没有举证，原审认为其损失正好是购房款10%的差额部分，没有依据。2、一审认定上诉人向业主发出《告业主书》是单方面解除租赁合同的行为不具有法律效力，是混淆了合同履行期限届满与合同单方解除的基本概念。《告业主书》不是解除合同的意思表示，而是告知各业主合同到期后不再续约的通知，不需要各业主同意。而且现在经过诉讼，所有业主都应当知道了《告业主书》的内容，故应当认为合同已解除。3、原告的起诉超过诉讼请求。原审认为，被上诉人曾就租金起诉过上诉人，诉讼时效发生中断，所以未超诉讼时效。但前面起诉的案子只能中断已诉标的的法定时效，被上诉人已诉的是2008年10月1日至2009年9月30日的租金差额，本案处理的是2009年9月30日以后的部分，前面的案件审理不应当中止或中断后面部分的诉讼时效。
经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，法律规定租赁合同中租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人主张双方的合同实际已解除，上诉人未交还房屋属于违约，应按照违约赔偿其造成的实际损失。经查，双方合同届满后，上诉人虽然做出不再继续租赁的意思表示，但没有证据证明该意思表示送达到被上诉人；而且上诉人虽然起诉次承租人解除合同，但双方最终达成调解，同意继续履行合同，故上诉人因为向他人履行合同而未向被上诉人返还房屋，被上诉人也没有提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，而且该法律关系被已经生效的法律文书所确认，故上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人还主张被上诉人的诉讼已经超过诉讼时效，经查，双方合同约定的租金支付方式虽然为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标，故被上诉人的诉讼时效应从最后一次租金的支付之日起算，被上诉人的诉讼并没有超过诉讼时效，上诉人的该上诉理由也不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1242元，由上诉人陕西圣业房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 刘彩虹
代理审判员 武 烨
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 良