重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00051号
上诉人（原审被告）：殷泽林，女，土家族，住重庆市黔江区。
委托代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张晓红，女，苗族，住重庆市黔江区。
委托代理人：安飞，重庆川东南律师事务所律师。
原审被告：张强，男，住重庆市黔江区。
上诉人殷泽林与被上诉人张晓红及原审被告张强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2013年6月5日作出（2013）黔法民初字第00755号民事判决。上诉人殷泽林不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
重庆市黔江区人民法院一审查明：2011年1月8日，以张晓红为甲方，殷泽林、张强为乙方签订了一份《租房协议》，约定由殷泽林、张强租赁张晓红所有的位于重庆市黔江区城西街道办事处迎宾居委一组黔州桥头五间半（清水房）和住宿房一套，租赁期限从2011年2月24日起至2016年2月23日止，租金标准为每年100000元；合同第二条约定：“甲方出租给乙方的房屋每年房租总额为100000元，每年房租一次性交清。”《租房协议》签订后，张晓红将门面交付殷泽林、张强经营使用。签订合同初期，殷泽林、张强支付了第一年的房租100000元，之后殷泽林、张强继续占用房屋但未向张晓红缴纳租金。2013年2月27日，张晓红向殷泽林、张强发出《通知》，通知殷泽林、张强租金缴纳时间已到，限其三日内缴纳，逾期张晓红要求解除租赁协议，殷泽林于2013年2月28日签收了该通知书。
张晓红一审请求：1.解除张晓红与张强、殷泽林于2011年1月8日签定的租房协议；2.由张强、殷泽林支付从2012年2月24日起按每年100000元的标准计算至房屋腾退之日期间的房租，并由张强、殷泽林承担本案诉讼费。
张强、殷泽林在一审中未作答辩。
重庆市黔江区人民法院认为，首先，张晓红对本案争议房产享有合法的产权。因房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，在未经有权机关依法撤销之前，具有物权绝对的排他性；其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“……承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”张晓红作为出租人已向殷泽林、张强发出《通知书》，内容上明确表示要求殷泽林、张强支付租金且给予殷泽林、张强合理的期限，但殷泽林、张强仍未履行支付租金的义务，至2012年2月24日殷泽林、张强拖欠租金长达一年多，已构成严重违约。综上，张晓红有权解除合同，故对张晓红要求解除双方签订的租赁合同的请求予以支持。关于张晓红主张的房屋租金，殷泽林、张强应按照合同约定支付，张晓红的该请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条之规定判决：一、张晓红与殷泽林、张强之间的租房合同自本判决生效之日起解除；二、由殷泽林、张强于本判决生效后十日内向张晓红按每年100000元的标准支付所欠房屋租金（从2012年2月24日起至房屋腾退之日为止）。本案案件受理费用80元，由殷泽林、张强负担。
殷泽林不服一审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决程序严重违法。上诉人未收到法院的开庭传票，原审法院以邮寄至“重庆市黔江区西郊苑一单元二幢302室”在没有任何人签收的情况下就作出判决，程序严重违法；2.原审判决认定事实错误。张强在涉案协议约定的房屋中少租用了一间和住宿房一套，而且张强与张晓红在租赁期第一年度还未届满时口头约定不再租用房屋；3.涉案协议是张强与张晓红签订的，上诉人殷泽林并未签订合同，上诉人与张强于2011年3月25日已经离婚，殷泽林并未与张晓红签订合同，一审法院所判决的租金形成在上诉人与张强离婚之后，故一审判决错误；4.张强承租房屋后，投入60余万元从事餐饮经营，但张晓红收回房屋造成张强的投入损失应由张晓红承担；5.张强在承租的房屋内从事餐饮经营，并组成重庆海事山脉餐饮文化有限公司，张强的行为系公司行为，其租赁房屋的行为应由公司承担法律责任。故请求撤销原判，发回重审或改判殷泽林不承担责任。
被上诉人张晓红答辩称：1.上诉人未收到传票不是事实，一审法院送了几次传票，上诉人在家却不开门，电话也打不通，法院在上诉人在家而不开门的情况下采用邮寄的方式送达传票，上诉人和张强的居住地址就是一审送达的地址，因此，原审判决程序合法；2.涉案租房协议对房屋地点、间数进行了约定，且有殷泽林的签字，张强与张晓红口头约定不再租用房屋不是事实，上诉人认为一审认定事实错误的理由不能成立；3.上诉人与张强系夫妻关系，且殷泽林在涉案合同上签字，故一审判决殷泽林承担责任并无不当；4.张晓红是与张强、殷泽林签订的合同，与重庆海事山脉餐饮文化有限公司没有任何关系，应由张强、殷泽林承担法律责任。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理中，上诉人殷泽林提交了以下证据：1.殷泽林的身份证复印件。证明殷泽林的居住情况；2.离婚证复印件。证明上诉人与张强于2011年3月25日离婚，涉案租赁房屋的租金产生于上诉人与张强离婚以后；3.重庆海事山脉餐饮文化有限公司营业执照及组织机构代码证。证明张强承租房屋的行为系公司行为；4.租房协议。证明涉案房屋的承租人系张强；5.王承万、罗琼、周胜勇、谭宣传及余金娣的调查笔录。证明张强请张晓红一家人吃饭，并就解除租赁合同关系，不再缴纳租金达成一致意见；6.重庆海事山脉餐饮文化有限公司工资发放表。证明王承万、罗琼、余金娣系重庆海事山脉餐饮文化有限公司的员工；7.录像资料。证明张强停业的时间及室内装潢的情况；8.照片6张及发票1张。证明张晓红已将涉案房屋出租的事实。被上诉人质证认为，上述证据均不属于二审新证据，其中：证据1、2系复印件，对其真实性不予认可；证据3真实性无法核实，且与本案不具有关联性，证据4与张晓红出具的租房协议内容一致，但张晓红出具的协议上有殷泽林的签字；证据5不符合证人作证的要求，缺乏证据的真实性、合法性、关联性，证据6真实性持异议，证据7、8真实性无异议，但与本案不具有关联性。原审被告张强未予质证。本院经审查认为，证据1、2均不能达到其证明目的，证据3与本案不具有关联性，证据4载明的内容与张晓红在一审中举示的租房协议内容一致，所不同之处在于张晓红举示的协议有殷泽林的签字，上诉人举示的协议中并无殷泽林的签字，但该证据并不能否认殷泽林作为乙方在张晓红所举示的协议中签字的事实，亦不能达到其证明目的，证据5的真实性无法核对，且该五份调查笔录并不能证明双方就解除租赁合同达成一致意见的事实，不能达到其证明目的，证据6、7、8与本案不具有关联性，且上述证据均不属于二审新证据范畴，本院对此不予采信。
重庆市黔江区人民法院依职权在黔江区民政局婚姻登记处调取了张强、殷泽林的婚姻信息，证明殷泽林与张强于2011年3月25日办理离婚登记后，于2013年2月20日办理复婚登记。上诉人殷泽林质证认为，对该证据真实性无异议，但2011年3月25日到2013年2月20日之间，殷泽林、张强不是夫妻关系。被上诉人张晓红质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。原审被告张强未予质证。本院经审查认为，该证据客观真实，属于人民法院依职权调取的范畴，本院对该证据予以采信。
本院二审查明：张强、殷泽林在2011年3月25日办理离婚登记后，于2013年2月20日办理复婚登记。二审中，张晓红请求二审法院判决张强、殷泽林支付张晓红2012年2月24日至2013年2月23日的房屋租金10万元，并自愿放弃2013年2月24日之后的房屋租金。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，1.关于一审判决程序是否违法的问题。张强、殷泽林于2013年2月20日办理复婚登记，一审法院通过邮局向张强、殷泽林送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证须知、廉政监督卡、风险告知书时，张强、殷泽林系夫妻关系，殷泽林、张强在明知该快递系法院特快专递的情况下予以拒收，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条第一款的规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。”本案中，一审法院通过邮局送达的起诉状副本、开庭传票等文书被拒收后，该快递退回之日为2013年5月16日，该时间应视为送达之日。据此，一审法院通过邮局向张强、殷泽林送达起诉状副本、开庭传票的程序并无不当，本院对此予以明确。2.殷泽林主张张强在协议约定的房屋中少租用了一间和住宿房一套以及张强与张晓红在租赁期第一年度还未届满时口头约定不再租用房屋的问题，殷泽林并未举示足够的证据对此予以证明，双方也并未就该租房协议的变更或解除达成一致意见，故殷泽林的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。3.关于殷泽林是否应承担责任的问题。根据被上诉人张晓红一审中举示的租房协议载明，殷泽林在该租房协议的乙方处签字，且殷泽林亦认可该租房协议中的签字系其本人签署，故殷泽林、张强作为该租房协议的合同相对方，殷泽林、张强应共同承担给付租金的义务。至于殷泽林主张原判判决的租金形成在与张强离婚之后的问题，因殷泽林作为乙方在涉案协议上签字，殷泽林与张强是否离婚并不影响二人共同支付租金的义务。4.关于殷泽林主张张强投入的60余万装修餐馆的损失应由张晓红承担的问题。因该项主张系另一法律关系，故不属于本案审查的范围，本院对此不作评述。5.关于殷泽林主张张强租赁房屋的行为系公司行为的问题。张强、殷泽林是以自然人的身份与张晓红签订租房的协议，殷泽林并未举示足够的证据证明张强租赁房屋的行为系公司行为，故其该项上诉理由亦不能成立，本院对此不予支持。6.关于张晓红主张张强、殷泽林支付2012年2月24日至2013年2月23日期间的房屋租金10万元的问题。鉴于张强、殷泽林并未举示足够的证据证明双方对涉案租房协议在2013年2月23日前予以变更或解除，2012年2月24日至2013年2月23日也在合同约定的期限之内，故张强、殷泽林应按照涉案租房协议的约定支付张晓红2012年2月24日至2013年2月23日期间的房屋租金10万元，本院对张晓红的该项诉讼请求予以支持。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，但因二审中出现新的事实，导致原审判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市黔江区人民法院（2013）黔法民初字第00755号民事判决第一项；
二、撤销重庆市黔江区人民法院（2013）黔法民初字第00755号民事判决第二项；
三、张强、殷泽林于本判决生效后十日内向张晓红支付房屋租金10万元。
二审案件受理费80元，由上诉人殷泽林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 段成一
代理审判员 王 宏
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 侯 睿