广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉区法民初字第1547号
原告（反诉被告）陈琼。
委托代理人梁志英，广西金大地律师事务所律师。
被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司，住所地：玉林市内环东路西侧凯旋世纪广场裙楼5楼。
法定代表人贺春发，董事长。
委托代理人林靖波，广西国锐律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈琼与被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司（以下简斯壮房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于××015年6月××5日立案受理。依法由审判员陈斌适用简易程序，于××015年9月18日公开开庭审理了本案，书记员唐勇担任法庭记录。原告（反诉被告）陈琼及委托代理人梁志英，被告（反诉原告）的委托代理人林靖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其于××010年8月××日，与被告签订了《玉林市商品房买卖合同》，合同约定：其购买被告开发的玉林市凯旋世纪广场一楼51号商铺，建筑面积××××.××7平方米，总金额6××5499元，合同约定付款方式为银行按揭贷款，买受人首期购房款是××18499元，余款××17000元在接到出卖人或银行通知之日起7天内办理完毕银行按揭手续，出卖人负责联系提供贷款银行。合同签订后，其已支付了首期购房款，但是由于被告出售的商铺是没有分隔界线的大商场，没有划分独立的商铺，没法获得银行按揭贷款，无法按原合同履行，且双方也未达成新的协议；造成不能贷款的原因是被告联系不到贷款银行，导致无法办理按揭贷款，依照法律规定，可以解除合同；另外，被告向其收取了代办费1660元，综上所述，请求法院判决：1、解除原告和被告签订的《玉林市商品房买卖合同》，××、判令被告退还已付购房款××18499元及利息（利息计算，以××18499元为基数，自××010年6月19日起至被告付清欠款之日止，按照银行同期贷款利率计算）给原告，××、判令被告退还代收费1660元给原告，本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、原告身份证；××、被告企业基本信息；××、玉林市商品房买卖合同及附件，证明原、被告之间签订了房屋买卖合同，合同约定有房屋位置、面积、价款，买受人不能在规定时间内取得房产证的，可以退房，并要求出卖人退还已付房款，付款方式为银行按揭贷款，4、收据、销售不动产统一发票，证明原告已支付首期购房款××18499元给被告，5、买卖合同登记备案证明，证明原、被告签订的合同已在玉林市房屋产权登记交易所登记备案，6、温馨提示，证明被告提示业主缴纳税款及被告代收的各种费用，7、完税证、收据、工商银行凭证三张，证明①原告向玉林市地税局缴纳了税款，②被告收取了原告1660元代办费，③原告根据被告要求缴纳了房贷保险费757.6××元及银行手续费，但至今未得到被告或银行通知办理贷款手续，8、相片4张，证明①玉林市凯旋世纪广场一楼慨况，②该广场1楼有1××0多个密集商铺，各商铺没有具体界址，是银行不贷款的主要原因。
被告（反诉原告）辩称，原、被告双方签订的《玉林市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，不同意解除合同；按补充协议约定，其公司只负责联系贷款银行，买受人按揭申请是否成功由银行审批决定，如买受人按揭申请不能通过银行审批的，买受人只能选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内办理相关付款手续；××010年10月××1日，其公司依约将房屋交付给原告（反诉被告）使用，原告接收房屋后与玉林市鼎丰商务服务有限公司（以下简称鼎丰公司）签订了委托经营协议，将房屋交给鼎丰公司经营，××01××年11月1日，鼎丰公司将房屋交还给原告，原告已使用了购买的房屋；××011年9月××0日，因原告无法办理银行按揭贷款，其通知原告办理变更付款方式及办理相关事宜，逾期不办理的，按双方签订的合同第七条处理，但原告接到通知后，未依照补充协议，在规定时间内一次性支付剩余购房款。后经玉林市至正房地产测绘有限公司测量，原告（反诉被告）购买的房屋比合同约定多出0.91㎡，其公司于××015年××月××××日通知陈琼补交房屋差价17××8××.15元，并已送成原告；综上所述，请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，并反诉，请求法院判决：1、原、被告继续履行《玉林市商品房买卖合同》（合同编号：1F051），××、判令反诉被告支付剩余房款××××4××8××.15元及逾期付款违约金（违约金的计算：以××17000元为基数，自××011年11月1日起至××01××年1月××0日止，按日万争之一计算，自××01××年1月××1日起至付清之日止，按日万分之二计算）给反诉原告。
被告（反诉原告）在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、营业执照，××、反诉被告身份证，××、玉林市商品房买卖合同，证明反诉原告与反诉被告对购房事项的约定，且双方签订的购房合同已登记备案，4、通信地址确认书，证明双方确认反诉被告的通信地址，其公司已邮寄通知给反诉被告，5、通知，证明反诉被告无法办理银行贷款，反诉原告已通知反诉被告变更付款方式及承担合同约定的违约责任，6、面积确认的通知改退批条，证明涉案商品房实际面积比原合同约定面积多0.91㎡，反诉被告应补交差价款，该通知已送成反诉被告，7、委托经营协议、交铺确认书、通知书、委托书、申请书、责任书、租赁合同，证明反诉原告已于××010年10月××1日前将房屋交给反诉被告，反诉被告已实际占有使用该房屋，并从中获取大量收益，8、报纸公告，证明反诉原告于××01××年10月××0日通知凯旋世纪广场的业主现已可以办理房产证，9、房屋排布图、相片，证明反诉被告购买的商铺的详细位置及商铺现仍然由反诉被告占有并出租给他人，10、借款借据，证明银行同意其公司的开发项目发放按揭贷款，反诉被告不能贷款是其自身原因，11、补充协议、合同补充协议，证明与反诉被告购买同一批次商铺的业主，在无法取得房屋按揭贷款后，与反诉原告约定新的还款方式、使合同得到顺利履行。
反诉被告辩称，其向反诉原告购买商铺时，反诉原告承诺可以办理银行按揭其才购买，现反诉原告无法联系贷款银行，不能办理贷款的原因在反诉原告；双方原合同约定条件无法完成，也没有达成新的合同，应解除双方签订的房屋买卖合同，因此，请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、××、××、4、5、7真实性和证明问题无异议，对证据6真实性和证明问题有异议，对证据8真实性无异议，证明问题有异议，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、××真实性和证明问题无异议，对证据××、4、5、6、7真实性无异议，证明内容有异议，证据××不能证实被告（反诉原告）已履行了合同约定的义务，证据4、5、6是被告单方出具，对证据8、9、10、11真实性有异议，且不能证明被告主张，本院对双方当事人无异议的证据，原告提供的证据1、××、××、4、5、7，被告提供的证据1、××予以确认，对有异议的，原告提供的证据6，开发商通知购房人缴纳各种费用符合购房贯例，证据8也反映现实情况，可以作为本案定案依据；被告提供的证据××购房合同已备案是事实，证据4、5、7、8也已实际发生，可以作为定案依据，证据6仅是被告单方提供，没有测绘部门的测绘材料反映，不能认定，证据9的购房设计图是真实的，但照片标明的1F51在商铺中无法找到，证据10、11均反映案外人的借贷情况或付款方式，与本案没有必然联系，不能作为本案定案依据。
综合全案证据分析和当事人陈述，本院确认以下法律事实：××010年××月初，原告（反诉被告）陈琼与被告（反诉原告）经协商达成了房屋买卖口头协议，协议内容为：由原告（反诉被告）陈琼购买被告（反诉原告）开发的，位于玉林市凯旋世纪广场1层051号商铺，商铺总价为819999元，特惠后实际购房价格为6××5499元，特惠价184500元，原告（反诉被告）购房后，前三年返租给被告（反诉原告）聘请的公司免费经营，即从交房日××010年10月××1至××01××年10月××1日止，原告（反诉被告）缴纳购房首付款××18499元，剩余购房款向被告（反诉原告）联系好的银行办理按揭贷款，双方还对其他事项进行的协商；同年××月6日，原告（反诉被告）按双方达成的口头协议的内容缴纳了上述商铺的首付款××18499元，被告（反诉原告）出具了一份《收据》给原告（反诉被告）。同年6月××日，原告（反诉被告）按被告（反诉原告）的房屋销售人员的要求，与鼎丰公司签订了一份《委托经营协议》，协议约定：第一条、甲方（原告）自愿出资购买玉林市凯旋世纪广场项目裙楼商场第1层第051号铺位，并自愿将该物业委托给乙方（鼎丰公司）统一经营管理，该物业建筑面积××××.××7平方米，（实际面积以房产部门最终测定为准），该物业总价款（即计算收益金的基数）为人民币819999元，特惠后实际购入总价为人民币6××5499元，第二条，在甲方与物业出卖人（斯壮房地产公司）签订该物业《商品房买卖合同》的同时，甲乙双方订立本委托经营协议。第三条，……××、甲乙双方同意，在上述委托经营期间的前三年即××010年10月××1日至××01××年10月××1日止，甲方不收取任何收益金，满三年后，即××01××年11月1日起，乙方如承租该物业并征得甲方同意的，由乙方按第四条约定的收益金支付给甲方，……。双方还对其他事项进行了约定。××010年6月18日，被告（反诉原告）开具了一份《销售不动产统一发票》给原告，金额为××18499元。
××010年8月××日，原告（反诉被告）陈琼与被告（反诉原告）签订了《玉林市商品房买卖合同》，合同约定：由原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的凯旋世纪广场一层051号商铺，商铺建筑面积××××.××7平方米，商品房总金额为6××5499元人民币，付款方式（附件四，合同补充协议）为银行按揭，买受人于签订合同时付清首期购房款××18499元，余款××17000元须在接到出卖人或银行通知之日起7日内办理完毕银行按揭手续。……，（××）、如买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人只能另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到凯旋世纪销售中心办理相关付款手续。……房屋交付时间为××010年10月××1日。双方还对其他事项进行了约定。原告（反诉被告）陈琼与被告（反诉原告）签订了《玉林市商品房买卖合同》与××010年××月份双方达成的口头协议基本一致。××010年8月9日，原告（反诉被告）陈琼支付了房产局档案查档费××0元、房屋登记费550元、预告登记费80元和房地产咨询费1000元，合计1660元给被告（反诉原告）；××011年9月××0日，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）于××011年10月××1日前到被告（反诉原告）处办理变更付款方式。原告（反诉被告）签收上述通知，但在通知末尾处注明：“已收到通知，但无法统一处理意见，无法理解。陈琼，××011年9月××9日。”××01××年10月8日，鼎丰公司通知原告陈琼签收《交铺确认书》，将承租的一层F051号铺位交付给原告陈琼。同时，鼎丰公司又与原告陈琼签订《委托书》，由陈琼将凯旋世纪广场一层051号商铺全权委托鼎丰公司代为招商及日常管理，××01××年11月份，争议的商铺出租给案外人罗成、李祖元经营，承租人罗成、李祖元支付了部分承租金给原告陈琼。××015年××月份，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）寄送《关于面积确认与提交办证资料的通知，原告（反诉被告）未签收。
另查明，被告（反诉原告）斯壮房地产公司，注册资金1500万元，经营范围：房地产开发、建筑材料的销售、场地租赁等。××01××年10月××0日，被告（反诉原告）斯壮房地产公司在玉林晚报上，通知购买凯旋世纪广场商品房的业主前去办理房屋产权证，目前对于已交清全部购房款的业主，被告（反诉原告）斯壮房地产公司已办理了房屋所有权证。
本案的争议焦点是：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《玉林市商品房买卖合同》是否成立有效？二、是解除双方签订的《玉林市商品房买卖合同》，由被告（反诉原告）退还购房款、代收费，并支付利息（实为资金占用费）给原告（反诉被告），还是继续履行合同，由原告（反诉被告）支付剩余购房款，并支付违约金给被告（反诉原告）？
一、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《玉林市商品房买卖合同》是否成立有效的问题？
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方在平等自愿的基础上签订的《玉林市商品房买卖合同》，未违反法律的相关规定，该合同合法成立，但未生效。理由如下：（一）无论是双方于××010年××月份达成的口头协议还是××010年8月××日签订的房屋买卖合同均约定，涉案房屋原告（反诉被告）支付首付款××18499元，剩余购房款××17000元向银行办理按揭贷款，由开发商（被告）负责联系贷款银行，原告（反诉被告）仅负责配合；（二）按照双方合同约定，“如买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人只能另行选择一次性付款，……”上述条款强调的是如买受人的原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人只能另行选择一次性付款；即是说，如果不是买受人的原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人无需选择一次性付款。该《商品房买卖合同》系房地产开发商提供的格式化合同，合同中的任何条款，对于购房人来说要么全部接受，要么拒绝签订，没有更改条款的余地。本案中，造成银行不办理按揭贷款，并非是原告（反诉被告）的原因，被告（反诉原告）也没有证据证实，原告（反诉被告）有银行不良信贷问题造成不能贷款，且双方均认可是银行政策调整，对于原、被告交易的这种开放型商铺，不发放按揭贷款，即目前银行不办理按揭贷款的责任，不可归结于任何一方；（三）在双方原选择的付款方式未成就后，原、被告双方又未达成新的付款方式；对于《房屋买卖合同》这种标的额比较大的商品，付款方式、时间、数额，是直接影响合同是否成立有效的重要条件，现双方选择部分购房款由按揭贷款方式支付，因其他原因不能实现，即双方在合同中约定的付款方式未成就，导致合同未生效；（四）双方的买卖合同尚未完成。被告（反诉原告）辩称双方签订的房屋买卖已完成，其已于××010年10月××1日将商铺交原告使用；从双方的口头约定、原告与鼎丰公司签订的《委托经营合同》及原、被告之间的《房屋买卖合同》综合分析，原告与鼎丰公司过去从未有过合作关系，原告之所以与鼎丰公司签订一份免费使用三年的《委托经营协议》（对鼎丰公司如此优惠条件），完全是基于与被告达成的房屋买卖合同中的特惠条件，将部分购房款折算为三年的商铺租金，实质是被告（反诉原告）销售商铺的一种促销手段，双方的口头协议、《房屋买卖合同》，与案外人签订的《委托经营协议》，尽管签订的时间不同，且跨越时间长，但涉及的权利义务基本一致，是不可分割的一个整体，且被告名义上是××010年10月××1日交房，实质上房屋还是由被告指定或安排的鼎丰公司经营管理，如果鼎丰公司不是被告指定或安排的公司，鼎丰公司如何能在原、被告之间未签订《房屋买卖合同》之前就完成三年免费使用的《委托经营协议》签订；且鼎丰公司在三年商铺租赁期满前，××01××年10月8日，在与原告陈琼签订《交铺确认书》，同时，又签订《委托书》，将商铺再委托鼎丰公司负责招租，实质上仅完成了书面的移交手续，涉案商铺还是由鼎丰公司掌控，由于涉案商铺是一种开放型商铺，具体位置未能在该商城确定，即商铺并未实质移交；另一方面，因原告陈琼未支付完购房款，被告也拒绝为原告陈琼办理房屋产权证，现讼争房屋所有权还属于被告所有，而同一层面的已支付完购房款的商铺业主已取得了房屋所有权证，即原、被告双方的房屋买卖合同并未完成；综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同，因政策调整不能办理按揭贷款，双方约定的购房条件未成就，且又未能达成新的购房合同，属不可归责于双方的原因合同未生效。
二、关于应当是解除双方签订的《玉林市商品房买卖合同》，由被告（反诉原告）退还购房款、代收费，并支付利息（实为资金占用费）给原告（反诉被告），还是继续履行合同，由原告（反诉被告）支付剩余购房款，并支付违约金给被告（反诉原告）的问题？
本院认为，上述第一项已就双方的房屋买卖合同的效力进行了论述，原、被告之间的《房屋买卖合同》因不可归责于双方的原因而未生效，且未能达成新的房屋买卖合同，因此，原告主张解除双方于××010年8月××日签订的《玉林市商品房买卖合同》，证据充分，理由成立，依法予以支持。对于原告要求被告退还购房款、代收费及支付从××010年6月19日起至付清欠款之日止，按照人民银行同期贷款利率计算利息（实为资金占用费）的问题；因双方之间的《玉林市商品房买卖合同》解除，被告应退还收取的购房款××18499元及代收费1660元给原告陈琼；至于原告主张的利息（实为资金占用费），虽然被告于××010年××月6日就收取了原告的购房××18499元，占用了该资金，但由于原告在知道不能办理按揭贷款后，至今才主张解除合同，且××01××年11月份后，得到了现承租一层051号商铺承租人支付的部分租金，原告的资金损失得到了弥补，被告应从原告主张之日起至还清欠款之日止，按银行同期贷款利率支付资金占用费给原告；被告抗辩称，不同意解除合同，并反诉要求原告（反诉被告）继续履行合同，并支付剩余购房款及违约金给被告（反诉原告）的问题，上述第一项已就双方签订的合同效力及履行情况进行了论述，在此不再重复，因双方原签订的合同条件未成就，又未达成新的合同，《房屋买卖合同》已解除，因此，被告（反诉原告）的抗辩理由及反诉理由，证据不足，理由不成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈琼与被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司，于××010年8月××日签订的《玉林市商品房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司退还购房款××18499元和代收费1660元给原告（反诉被告）陈琼；
三、被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司支付资金占用费给原告（反诉被告）陈琼（资金占用费的计算，以××18499元为基数，从××015年6月××5日起至本生效判决规定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分段计付）；
四、驳回被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费7××91元，减半收取是××695.5元，反诉费7576元，减半收取是××788元，合计748××.5元，由被告（反诉原告）玉林市斯壮房地产开发有限公司负担。
上述债务，限义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期的则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。
审判员 陈斌
二〇一五年十月十日
书记员 唐勇