山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁02执复字第62号
复议申请人（被执行人）青岛电器总厂。
法定代表人高洪传，厂长。
委托代理人罗光，山东国弘律师事务所律师。
申请执行人青岛联浚实业有限公司(原名称为青岛二轻置业有限公司)。
法定代表人刘建群，总经理。
委托代理人韩梅，山东万桥律师事务所律师。
复议申请人青岛电器总厂不服青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203执异字第29号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月18日举行了听证，被执行人青岛电器总厂、申请执行人青岛联浚实业有限公司、涉案标的买受人青岛新林置业有限责任公司、涉案标的原承租人青岛德宝润实业有限公司参加了听证，现已审查终结。
市北区人民法院在执行申请执行人青岛联浚实业有限公司与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷、欠款纠纷、借贷合同纠纷三案[执行案件号分别为：（2006）北执字第59号、（2009）北执字1556号、（2010）北执字第948号]中，查封了被执行人名下的位于青岛市镇江路23号的部分房地产，并于2010年12月8日对涉案房地产进行了拍卖，买受人为青岛新林置业有限责任公司。2012年12月24日执行法院作出（2009）北执字第1556-2号过户执行裁定书。2015年12月4日，对涉案房地产进行了强制腾迁。
执行法院查明，审查青岛电器总厂所提执行异议涉及的同在该院执行的三个案件，分别为：一、中国工商银行青岛市市北区第二支行与青岛电器总厂借款合同纠纷一案，市北区人民法院于2005年5月10日作出（2005）北民四初字第257号民事判决书，判决青岛电器总厂与该判决生效后10日内偿还中国工商银行青岛市市北区第二支行欠款本金280万元，案件受理费24010元和保全费14520元由青岛电器总厂负担。该判决生效后，市北区人民法院以（2006）北执字第59号立案执行。该案诉讼中，曾作出（2005）北民四初字第257号民事裁定书，于2005年3月17日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2007年3月16日止，2007年4月19日作出（2006）北执字第59号裁定书，并于同日查封该厂房至2008年4月18日止，2008年9月26日查封该厂房至2009年9月25日止，2009年9月21日查封该厂房至2010年9月20日止。本案因债权转让，执行法院于2006年4月6日裁定变更本案申请执行人为中国长城资产管理公司济南办事处，2008年8月11日裁定变更本案申请执行人为青岛海纳工贸发展有限公司，2009年5月18日裁定变更本案申请执行人为青岛二轻置业有限公司，2013年4月22日，青岛二轻置业有限公司变更企业名称为青岛联浚实业有限公司。二、青岛二轻置业有限公司（2013年4月22日更名为青岛联浚实业有限公司）与青岛电器总厂欠款纠纷一案，青岛市仲裁委员会2009年10月19日作出青仲裁字（2009）第411号裁决书，因双方当事人自愿达成和解协议并一致请求仲裁庭根据该协议制作裁决书，裁决青岛电器总厂向青岛二轻置业有限公司支付欠款349万元及利息877940元，仲裁费15525元由青岛二轻置业有限公司承担5525元，青岛电器总厂承担1万元，以上青岛电器总厂应向青岛二轻置业有限公司支付4377940元，于2009年10月31日之前给付。该裁决书生效后，市北区人民法院以2009北执字第1556号立案执行，并于2009年11月16日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2011年11月15日止。该案执行中，双方执行当事人于2009年11月19日在本院的执行笔录中共同确认以被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号不动产拍卖所得款项偿还债务，并共同择定青岛中天华资产评估有限公司对该不动产进行评估。同日，本院还制作了《查封、扣押财产清单》，注明查封上述不动产，被执行人青岛电器总厂法定代表人高洪传在该清单上签字确认。三、青岛二轻置业有限公司（2013年4月22日更名为青岛联浚实业有限公司）与青岛电器总厂借贷纠纷一案，市北区人民法院于2010年5月21日作出（2010）北民三商初字第266号民事调解书，被执行人青岛电器总厂应于2010年6月1日偿还青岛二轻置业有限公司借款人民币300万元及损失11万元，案件受理费减半收取15842.50元，由青岛二轻置业有限公司承担842.50元，青岛电器总厂承担15000元。该判决生效后市北区人民法院以（2010）北执字第948号立案执行，并于2010年7月9日查封了被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，查封期限至2012年7月8日止。该案执行中，被执行人青岛电器总厂法定代表人高洪传在本院2010年8月26日执行笔录上签字确认以青岛市镇江路23号不动产拍卖所得款项偿还债务。
2009年10月27日，本案被执行人青岛电器总厂与青岛青原石材制品有限公司签订《租赁协议》，载明青岛电器总厂拥有青岛市镇江路23号房地产所有权，其中3号楼1201.64平方米房屋根据青岛市李沧区人民法院（2001）李执字第335号民事裁定书、协助执行通知书已依法拍卖，9号楼334.77平方米房屋已倒塌拆除。约定青岛青原石材制品有限公司就现状租赁青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号除3号楼以外的全部房产及土地，包括房屋及配电室等全部地上建筑物和占用的划拨使用权土地；租赁期限自2009年11月1日起至2019年10月31日止，租金总额为人民币600万元，年租金从50万元至70万元按年递增，每半年支付一次。2011年3月10日，青岛青原石材制品有限公司变更企业名称为青岛骁毅投资有限公司，2012年10月23日，青岛骁毅投资有限公司变更企业名称为青岛德宝润实业有限公司。
涉案房地产评估拍卖情况：申请执行人青岛联浚实业有限公司（原名称青岛二轻置业有限公司）与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷、欠款纠纷、借贷合同纠纷三案执行中，执行法院委托青岛中天华资产评估有限公司进行评估后，青岛中天华资产评估有限公司于2010年10月12日出具青中评报字（2010）第050号评估报告书，记载青岛市市北区镇江路23号青岛电器总厂所有的房屋建筑物5657.71平方米（房屋所有权证证号为青房自字第××号）、所占有的土地使用权（国有土地使用证为青国用95字第20294号，位置为青岛市镇江路23号，土地使用者为青岛电器总厂，土地用途为工业用地，宗地总面积为6000平方米，取得方式为划拨）进行评估，评估基准日为2010年9月18日，评估价值如下：1、假设该部分房地产所占用的土地为出让工业地，则其整体价值为1200万元；2、按照其现状，土地为国有划拨土地，扣除应补缴的土地出让金367.09万元后，整体价值为832.91万元。特别说明：1、当事人提交了委评标的已签订的从2009年11月1日至2019年10月31日的租赁合同，本次评估考虑了该租约对房地产价值的影响；2、本次评估，委评标的所对应的房产证上3号楼1201.64平方米已被拍卖，该房屋所对应的土地使用权在本次评估范围内，但该房屋不在本次评估范围内。2010年11月17日，执行法院委托山东国储拍卖有限公司对上述房地产进行拍卖，山东国储拍卖有限公司于2010年11月20日在《青岛财经日报》刊登了拍卖公告，拍卖标的中包括青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号厂房，证号为青房自字第××号，房屋面积5657.71平方米，宗地面积6000平方米，起拍价为832.91万元，并注明以上标的若有租住户自行迁让。在2010年12月8日举行的拍卖会上，青岛新林置业有限公司以2950万元竞得成交。
2011年3月30日，青岛骁毅投资有限公司（原青岛青原石材制品有限公司，现为青岛德宝润实业有限公司）提交了其向董世美等人于2010年1月19日购买青岛市镇江路23号3号楼房产的协议书等材料，没有提交过户登记资料。2011年8月15日，青岛市李沧区人民法院作出（2001）李执字第335号执行裁定书：申请执行人中国光大银行青岛市李沧支行与被执行人青岛电器总厂一案的（2000）李经初字第1147号民事判决书已经生效，在执行过程中委托青岛机动车拍卖中心拍卖青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号第3栋44间计1201.64平方米房屋（青房自字第××号甲的第3栋），2001年12月10日由董世美以119万元的最高价竞得，裁定上述房屋及所坐落的土地使用权归买受人董世美所有；同日出具协助执行通知书通知青岛市房地产登记中心，上述房屋及所坐落的土地使用权归买受人董世美所有。
2012年12月24日，执行法院作出（2009）北执字第1556-2号执行裁定书，该裁定书记载，依据已经发生法律效力的青岛市仲裁委员会（2009）第411号裁决书，于2009年11月2日立案执行，在执行过程中查封被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产（证号为青房自字第1525号、面积为5657.71平方米，该面积为1、2、4、5、6、7、8号楼的面积，因9号楼已拆除，不包括9号楼的面积）及土地（证号为青国用95字第××号，用地面积为6286.6平方米）各一处。2010年11月9日，执行法院委托山东国储拍卖有限公司对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产及土地使用权各一处进行拍卖。2010年12月8日青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得。2010年12月17日，执行法院作出（2009）北执字第1556号执行裁定书，裁定书内容为：一、解除对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）的查封；二、将被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及相应的土地所有权归买受人青岛新林置业有限公司所有。2011年7月1日，执行法院作出（2009）北执字第1556-1号执行裁定书，对（2009）北执字第1556号执行裁定书进行补正，裁定书内容为：（2009）北执字第1556号执行裁定书中的第二项补正为：“将被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及青岛市镇江路23号土地使用权（证号为青国用95字第××号、用地面积为6286.6平方米）归买受人青岛新林置业有限公司所有”。买受人青岛新林置业有限公司在办理上述房屋及土地证书期间，青岛市李沧区人民法院于2011年8月15日作出（2011）李执字第335号执行裁定书，裁定书内容为：被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号第3栋1201.64平方米房屋（房产证号为青房自字第××号中的第3栋）及该房屋所坐落土地的土地使用权归买受人董世美（身份证号××）所有。2012年11月19日，买受人青岛新林置业有限公司来执行法院提出申请，放弃其对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号3号楼的土地使用权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第十一项、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、撤销本院作出的（2009）北执字第1556号、第1556-1号执行裁定书。二、解除对被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产及土地各一处的查封。三、注销9号楼房屋所有权登记。四、将被执行人青岛电器总厂所有的位于青岛市镇江路23号房产一处（栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）的所有权及相应的使用面积为6023.1平方米的土地使用权归买受人青岛新林置业有限公司所有。2013年1月5日，执行法院向青岛市房地产交易中心送达上述裁定和协助执行通知书，以及青岛市勘察测绘研究院2012年12月10日出具的“青岛市市北区人民法院市北区镇江路23号3号楼土地及剩余土地面积地形图”，要求协助执行上述裁定书裁定事项。2013年6月24日，青岛市国土资源和房屋管理局向买受人青岛新林置业有限公司颁发青岛市镇江路23号青房地权市字第××号《房地产权证》。
2012年6月27日，执行法院发出（2009）北执字第1556号公告，示明申请执行人青岛二轻置业有限公司有限公司与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷一案的青岛市仲裁委员会青仲裁字（2009）第411号裁决书已生效，本院于2009年11月2日立案执行，在执行过程中，查封了被执行人所有的位于青岛市镇江路23号房产（证号为青房自字第××号、栋号为1、2、4、5、6、7、8，面积为5657.71平方米）及土地（证号青国用95字第××号，用地面积为6286.6平方米）各一处，于2010年11月9日委托山东国储拍卖有限公司对上述不动产进行拍卖，起拍价为832.91万元，2010年12月8日由青岛新林置业有限公司以2950万元的最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款的规定，执行法院责令被执行人或房屋实际使用人4日内将上述房屋腾交给买受人青岛新林置业有限公司，到期仍不履行，将依法强制执行。2012年6月29日，执行法院发出（2009）北执字第1556-1号公告，示明上述不动产查封、拍卖事实，责令被执行人或房屋租赁人不得出租上述房屋，并停止对上述房屋的装修，如继续对该房屋装修，或有关业户继续签订租赁房屋合同，由此产生的损失自行承担。2014年8月25日，执行法院发出（2009）北执字第1556-2号公告，示明被执行人青岛电器总厂名下位于青岛市镇江路23号房地产拍卖情况，责令被执行人或房屋租赁人自本公告之日起七日内腾空涉案房地产并交给买受人青岛新林置业有限公司，到期仍不履行将强制执行，如有关业户与他人继续签订上述房屋租赁合同，由此所产生的损失自行承担。2015年12月3日，执行法院向被执行人青岛电器总厂和青岛德宝润实业有限公司送达（2009）北执字第1556号《通知》：关于申请执行人青岛二轻置业有限公司与被执行人青岛电器总厂借款合同纠纷一案，执行法院于2012年6月27日作出并张贴（2009）北执字第1556号公告，责令被执行人或房屋使用人自本公告之日起10日内将青岛市镇江路23号（3号楼除外）腾空并交给青岛新林置业有限公司，但被执行人或房屋实际使用人至今没有履行。执行法院现定于2015年12月4日上午9时对青岛市镇江路23号变电室、房屋租赁办公室、门卫等有关设施进行强制迁让，望上述单位到达现场予以配合，如上述单位未在指定时间前将房屋腾空，将依法采取强制措施。2015年12月4日，执行法院实施强制迁让执行行为，将青岛市镇江路23号变电室、房屋租赁办公室、门卫等有关设施进行强制迁让并交付买受人青岛新林置业有限公司。
2015年1月28日，青岛新林置业有限公司向执行法院提起民事诉讼，执行法院于2016年2月3日作出（2015）北民初字第1432号民事判决书，判决青岛电器总厂与青岛德宝润实业有限公司就青岛市镇江路23号（除3号楼外）的全部房产及土地所签订的租赁协议无效，并共同赔偿青岛新林置业有限公司的租金损失1200余万元。
执行法院认为：一、被执行人青岛电器总厂对人民法院执行行为提出的异议，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条和第七条第一款第一项之规定，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，不服异议裁定的救济途径也适用该法条规定。二、依据1998年7月8日最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第五十八、五十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十八条的规定，执行法院拍卖被执行人财产、需从现占有人处交付买受人的，无须另行诉讼取得单独的迁让判决作为执行依据。三、2009年9月1日最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2015年5月5日最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案执行法院对涉案不动产的查封属于不动产登记事项，租赁合同各方应当知道查封事实，仍于查封期间签订租赁合同的，执行法院应按上述法律规定公告责令限期迁出；租赁权人迁出后以租赁合同合法有效主张权利保护的，另行向出租方主张租赁合同赔偿权。本案青岛德宝润实业有限公司与被执行人青岛电器总厂的涉案房产租赁合同签订于执行法院查封期间，依照上述法律规定，属于可去除的租赁权，据此发布限期迁出否则予以强制执行的公告与通知符合法律规定。
拍卖财产评估机构和拍卖机构有义务在评估报告和拍卖公告中向报告使用者或拍卖参与者陈述该财产的占有使用情况，但评估机构和拍卖机构并无租赁合同审查权，无权确认租赁合同有效或是否应当去除占有。租赁合同是否有效由人民法院经诉讼程序审理确认，是否去除占有由执行法院依照上述法律规定确认。如评估报告中考虑了拍卖财产上存在的租赁权而降低了评估价值，执行法院在利用评估报告进行拍卖后去除了租赁占有，则应由拍卖买受人将该降低部分补齐，本案涉案不动产起拍价为832.91万元，买受人青岛新林置业有限公司的成交价为2950万元，不存在补齐差价问题。
综上所述，执行法院对被执行人青岛电器总厂涉案不动产进行查封、评估、拍卖并去除查封后租赁占有的执行行为包括查封涉案不动产登记、公告、通知、强制迁让等均符合法律规定，被执行人青岛电器总厂提出的执行异议不成立，应予驳回。
复议申请人被执行人青岛电器总厂复议称，一、确认（2006）北执字第59号《民事裁定书》因未向我厂送达而违反法律规定，故不具有法律效力，并依法撤销；二、确认2009年9月21日的（2006）北执字第59号《协助执行通知书》因无执行裁定书作为执行依据而违反法律规定，故不具有法律效力，并依法撤销；三、确认依据2009年9月21日的（2006）北执字第59号《协助执行通知书》及所附民事裁定书对我厂青岛市镇江路23号房产所实施的自2009年9月21日至2010年9月20日的查封行为违反法律规定，并确认该次查封行为不具有法律效力；四、请求撤销对我厂镇江路23号房地产的拍卖行为；五、请求撤销（2009）北执字第1556-2号《执行裁定书》及《协助执行通知书》。
申请执行人青岛联浚实业有限公司、涉案标的原承租人青岛德宝润实业有限公司表示支持被执行人青岛电器总厂的全部执行异议。申请执行人另提出，在（2006）北执字第59号案件执行中，在其受让债权变更为申请执行人后，其并未主动申请对涉案执行标的的继续查封，也未提出要求评估、拍卖涉案标的。
买受人新林公司认为，执行法院对涉案执行标的的查封一直有效，即便是个别查封文书未及时送达被执行人也不影响查封效力，被执行人出租涉案标的物发生在法院查封期间，执行法院有权依法进行强制迁让。自2011年执行法院张贴腾房公告之后近五年内，被执行人及承租人始终未提出任何异议，只是在执行法院采取强制执行措施后才提出异议，其目的是妨碍执行。执行法院对涉案标的的价值评估包括了镇江路23号的所有土地，被执行人对此在拍卖期间并未提出异议，拍卖成交后，为办理产权登记方便，买受人自愿放弃3号楼所占土地使用权，并根据行政部门的要求请求法院通过测绘对剩余土地面积进行测量，符合法律规定。拍卖标的的成交价2950万元，是评估价832.91万的将近四倍，并未损害被执行人的利益。买受人已经于2013年取得涉案房地的产权证书，有权申请法院进行强迁。请求法院驳回本案被执行人的各项异议，维护司法拍卖的公信力。
本院查明的事实与执行法院一致，本院予以确认。
本院认为，一、关于被执行人出租涉案标的时该标的是否被执行法院查封的相关问题。异议人认为执行法院对执行标的续封时未向其送达相关文书以及续封未办理审批，因而该查封无效及2009年10月27日其出租涉案标的行为合法有效。本院认为，根据相关司法解释的规定精神，对已登记的不动产，查封裁定即便未送达当事人但已向有关登记部门办理登记手续的，查封行为依然有效并可对抗其他查封行为。同时，执行行为即便违反人民法院内部审批程序，也并不当然无效。本案房地产登记部门出具的查封文书送达回执以及标注的内容，表明在被执行人出租涉案标的时，该标的处于执行法院的有效查封状态。该事实同时也为另案生效判决书所确认。对于被已经查封的标的物被执行人未经查封法院同意擅自出租的，执行法院本应在处置前依法予以去除。本案执行法院虽在处置涉案标的物前未审查被执行人出租行为的合法性因而处置程序存在瑕疵，但在拍卖成交后即要求实际占有人予以迁让且最终采取强制迁让行为，实际上是认定实际占有人对标的物的占有没有法律依据。二、执行法院对涉案标的的拍卖是否应予撤销的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人、利害关系人撤销人民法院拍卖的请求，只有在符合法定的条件时，才能予以支持。本案被执行人请求撤销拍卖，但其理由事项并不符合上述法律规定的情形。从实体方面看，执行法院在对标的物进行价值评估时，包括了镇江路23号的全部土地使用权，在2011年8月15日李沧区人民法院（2001）李执字第335号执行裁定将3号楼所座落土地的使用权裁归董世美，以及买受人新林公司明确放弃所该部分土地使用权情况下，因该3号楼所座落的土地面积及本案应过户给买受人的土地面积不祥，执行法院根据买受人的申请，委托第三方对涉案土地面积予以测量并以此为依据确定买受人所得面积，该行为为办理执行案件所必须且并不违反法律规定，买受人也已于2013年据此取得了房地产登记部门颁发的权利证书。从程序方面看，本案执行法院处置涉案执行标的物的执行程序虽存在一些瑕疵，但并不存在严重违反拍卖程序且损害被执行人利益的情形。因此，被执行人请求撤销执行法院拍卖以及撤销拍卖过户裁定，没有充分理由，本院依法不予支持。
综上，青岛市市北区人民法院（2016）鲁0203执异字第29号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法应予维持；复议申请人的各项复议理由均不成立，其各项复议请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第七条、第九条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、二十三条的规定，裁定如下：
驳回青岛电器总厂的复议请求。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 伍亚荣
审 判 员 刁培峰
代理审判员 王晓黎
二〇一六年九月十四日
书 记 员 慕慧子