南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终26号
上诉人（一审原告、反诉被告）：陈艺基，男，1961年8月15日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人：李晖，广西辉隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈显南，1960年8月1日出生，汉族，广西乡镇企业联合会法务人员，户籍所在地桂平市。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：梁才干，男，1968年10月29日出生，汉族，户籍所在地横县。
委托诉讼代理人：吴天保，广西双贺律师事务所律师。
上诉人陈艺基因与被上诉人梁才干租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第498号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2017年2月21日第一次公开开庭审理本案，上诉人陈艺基及其委托诉讼代理人李晖、陈显南，被上诉人梁才干的委托诉讼代理人吴天保到庭参加诉讼。2017年3月15日，本院第二次公开开庭审理本案，上诉人陈艺基及其委托诉讼代理人陈显南，被上诉人梁才干的委托诉讼代理人吴天保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈艺基上诉称，一审判决认定事实不清、证据不足。1.认定陈艺基知晓梁才干与南宁市西乡塘区安宁街道办事处连畴村二队（简称连畴村二队）合同内容缺乏证据，事实不清。2.以梁才干对土地进行前期投资为由，认为梁才干应参与补偿金分配错误。3.本案中地上建筑物均系陈艺基出资建立的，其所有权属于陈艺基，地上建筑物补偿依法应归陈艺基所有。4.陈艺基已按合同约定交纳土地租金，不存在欠租金事实。请求依法改判。
梁才干答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回陈艺基的诉请。
陈艺基向一审法院起诉请求：梁才干向陈艺基支付租赁地上建筑物拆迁补偿款1576754元。
梁才干反诉请求：1.陈艺基向梁才干支付租金120018元；2.陈艺基向梁才干支付电费20550元，水费4488元。
一审法院认定事实：2006年6月28日，连畴村二队（甲方）与梁艺兴、梁才干、农炳青（乙方）签订《联营合同》，约定甲方将自有的63.801亩山塘即尖岭塘交给乙方填土开发，从2006年12月31日起至2026年12月31日止；联营期间，如遇国家征用开发该土地本场地的房屋，厂房拆迁及乙方自行报装供电的变压器，第一年按甲方占1，乙方占19计算，第二年按甲方占2，乙方占18计算，以此类推。2007年10月18日，梁艺兴、梁才干、农炳青（甲方）与梁才干（乙方）签订《租地合同》，约定甲方将原租用连畴村二队尖岭塘约30亩的土地转租给乙方使用；使用期限自2007年12月31日至2026年12月31日止；在乙方保证按期付清租金给甲方前提下，乙方可将所租土地转租给第三方使用；租赁期间，如国家征用，除连畴村二队收取部分外，地面附作物赔偿全部归乙方所有。2008年1月16日，梁才干与陈艺基签订《租地合同书》，约定梁才干将尖岭塘一块11.65亩的平整好的空地出租给陈艺基；租期自2008年4月15日至2023年4月15日止；2008年4月15日至2013年4月15日的租金标准为104850元/年；2013年4月15日至2018年4月15日的租金标准为136305元/年；2018年4月15日至2023年4月15日的租金标准为177196.50元/年；原则上先交租金后使用，陈艺基必须在4月15日前一次性付清当年租金；租赁期间，如遇国家征用本合同土地时，陈艺基必须无条件服从，并按国家规定办理。在该土地被征用时，政府所给予补偿的总额中抽出土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费归连畴村二队所有。按以上补偿外，地面上的建筑物补偿按合同规定除连畴村二队部分后双方各占一半；梁才干必须提供水、三相电到场地，使用水电费由陈艺基自负。合同签订后，梁才干将场地交付给陈艺基使用。2015年，梁才干承租的整个尖岭塘地块包括涉案地块在内被政府征用。整个地块上的租户在2015年8月中旬陆续搬离，地面建筑物也于2015年9月初被全部拆除。庭审中，梁才干确认已收到涉案地块地面建筑物全部补偿款1576754元。
另查明：2011年4月15日之后的租金，陈艺基分别于2011年5月8日支付了104800元，于2013年5月29日支付了100000元，于2013年5月31日支付了78000元，于2014年6月25日支付了100000元，于2014年10月10日支付了30000元。2014年12月前的水费及2015年5月前的电费陈艺基已付清。庭审中，陈艺基确认拖欠2015年5月至8月的电费20550元。
一审法院认为：陈艺基与梁才干签订的《租地合同书》有效，对双方当事人均具有约束力。2015年，因涉案地块被政府征用，双方合同已无法继续履行。在双方无法举证证明陈艺基实际搬离时间的情况下，认定双方合同于2015年8月15日解除。
关于梁才干是否应向陈艺基支付地上建筑物补偿款1576754元问题。根据双方签订的《租地合同书》第三条约定的内容，在签订合同的时候，陈艺基不仅知悉涉案地块属于连畴村二队所有，而且明知地上建筑物补偿款应扣除属于连畴村二队的部分，剩余部分才由双方进行平分。而属于连畴村二队的部分，已在连畴村二队与梁艺兴、梁才干、农炳青签订的《联营合同》第七条中约定。虽然陈艺基主张不知道连畴村二队与梁艺兴、梁才干、农炳青之间的合同约定，但连畴村二队与梁艺兴、梁才干、农炳青签订的《联营合同》时间于陈艺基与梁才干签订的《租地合同书》时间之前，从逻辑顺序上来说，陈艺基理应知道连畴村二队与梁艺兴、梁才干、农炳青之间的合同约定，所以才会与陈艺基约定“地面上的建筑物补偿按合同规定除生产队（连畴村二队）部分后甲乙双方各占一半”这样的内容。另外，根据连畴村二队出具的证明及梁才干提供的银行转账回单，梁才干实际上已按《联营合同》第七条约定的比例将补偿款支付给连畴村二队。故对陈艺基主张不知道连畴村二队与梁艺兴、梁才干、农炳青之间的合同约定，一审法院不予采信。综上，本案涉案地块地上建筑物的补偿款1576754元，应先按二十份之八点五支付给连畴村二队，剩余部分才由陈艺基与梁才干进行平分，即梁才干应向陈艺基支付地上建筑物补偿款453316.78元。
关于陈艺基是否拖欠租金问题。双方合同已于2015年8月15日解除，陈艺基应付租金的期限自2008年4月15日至2015年8月15日止。根据合同约定，陈艺基应支付自2008年4月15日至2015年8月15日止的租金总额为842295元，陈艺基已支付租金727350元，尚欠租金114945元。虽然陈艺基提供2012年5月6日的中国邮政储蓄银行取款凭单，主张取款后另补4850元一起支付了2012年4月15日至2013年4月15日的租金，但取款凭单仅能证明陈艺基取款的事实，陈艺基未能提供其他证据证明上述款项已支付给梁才干，且梁才干不予认可。对陈艺基该主张，一审法院不予采信。
关于陈艺基是否拖欠水电费问题。根据合同约定，涉案地块使用期间的水电费由陈艺基承担。梁才干主张陈艺基拖欠2015年5月至8月的电费20550元，陈艺基在庭审中予以认可，一审法院予以支持。关于水费问题，陈艺基认可拖欠梁才干2014年12份之后的水费1240元，对梁才干主张的4488元不予认可。从陈艺基提供的收据内容来看，仅证明其于2015年7月18日收取吴昌仁、朱秋如的水电费情况，并不能证明收取水电费的具体时间段，也不能证明截止2015年8月15日的水电费情况，更不能证明整个涉案场地的水电费情况。而从梁才干提供的水费收据内容来看，详细记载了涉案地块自2014年4月份以来的5个水表的使用情况，数据之间具有连贯性，且陈艺基对梁才干提供的水费收据真实性、合法性无异议，故一审法院对梁才干提供的收据的证明力予以认定，对其陈艺基欠付水费4488元的主张，予以支持。
一审法院判决：一、梁才干向陈艺基支付地上建筑物补偿款453316.78元；二、陈艺基向梁才干支付租金114945元；三、陈艺基向梁才干支付电费20550元、水费4488元，共计25038元；四、驳回陈艺基的其他诉讼请求；五、驳回梁才干的其他反诉请求。
本院二审期间，陈艺基提交了其分别与吴昌仁、朱秋如签订的《厂房租赁合同》及租金结算单，欲证明其与梁才干之间合同的终止时间为2015年6月30日并已向吴昌仁、朱秋如支付了建筑物搬迁补助费。梁才干称《厂房租赁合同》是否属实没有其他证据佐证，不予认可；对租金结算单不清楚是否真实存在。认为上述证据与本案无关。本院认定：《厂房租赁合同》只能证明陈艺基分别与吴昌仁、朱秋如解除合同的时间，不能作为推翻一审判决认定的其与梁才干之间合同终止时间的证据。租金结算单能够证明涉案建筑物由陈艺基搬迁的事实。
本院庭审期间，对陈艺基在一审提交的《北湖工业区高档家纺、服装面料生产项目房屋及地上附着物登记作价表》（复印件。以下简称作价表）通过笔录方式向涉案地上建筑物动迁的经办人和该表制作人李翰彬进行了核实，双方对该笔录的真实性均无异议，本院予以确认。但陈艺基对笔录内容提出异议称，1.不认可李翰彬认为连畴村二队占有建筑物补偿款份额的主张。2.作价表是一人所作，程序上有欠缺；搬迁补助费69001.20元不应当归陈艺基，应当按照合同约定进行分配。对此，本院认定：李翰彬并未明确说明连畴村二队有份额，只是强调三方按照协议处理。作价表虽是李翰彬一人所作，表内内容是经过连畴村二队、陈艺基、梁才干确认的，且该表并不是最终的补偿协议，不可能加盖公章与签名。因此，梁才干的异议不成立；李翰彬作为该地上建筑物动迁的经办人，其陈述是可采信的，本院予以采纳。而且，陈艺基提交的其与吴昌仁、朱秋如租金结算单证明，地上建筑物是由陈艺基委托吴昌仁、朱秋如搬迁，并支付了搬迁费用。
梁才干对一审判决认定事实没有异议。陈艺基对一审判决认定事实提出如下异议：1.其不知道梁才干与连畴村二队之间的《联营合同》；2.没有认定其支付2012年的租金100000元；3.少认定了2014年9月30日支付的租金58000元，错误认定为水电费用；4.水费只欠1200元，而不是4480元；5.地上建筑物拆迁补偿款1576754元中，包含了搬迁补助费69001.2元，地上建筑物拆迁补偿款只有1507762.8元。
针对陈艺基提出的异议，本院分析认定如下：1.一审判决根据双方《租地合同书》第三条约定、《租地合同书》和梁才干等人与连畴村二队之间《联营合同》签订时间的先后、梁才干向连畴村二队支付款项的情况及证人潘某的证言进行逻辑分析，得出陈艺基理应知道连畴村二队与梁才干等人之间的合同约定的结论，并无不当。2.尽管陈艺基为证明其已支付2012年的租金100000元，在一审期间提交了2012年5月6日的中国邮政储蓄银行取款凭单，但该取款凭单仅能证明陈艺基取款的事实，不能证明上述款项已支付给梁才干，且梁才干不予认可。对陈艺基该主张，一审判决不予采信是正确的。3.在陈艺基支付该款的表格中未注明款项的用途，在梁才干作出该款项是支付之前欠付的电费的解释后，陈艺基也未提交证据证明该款是租金。一审判决未将该笔款认定为陈艺基已支付的租金并无不当。4.陈艺基一审提供的收据内容，能够证明其于2015年7月18日收取吴昌仁、朱秋如的水电费情况，但不能证明收取水电费的具体时间段，也不能证明截止2015年8月15日的水电费情况。而梁才干在一审提交的水费收据内容，详细记载了涉案地块自2014年4月份以来的5个水表的使用情况，数据之间具有连贯性，且陈艺基对梁才干提供的水费收据真实性、合法性无异议。一审判决认定陈艺基欠付水费4488元的事实是正确的。5.经本院核实，并经双方庭审质证，陈艺基提出地上建筑物拆迁补偿款只有1507762.8元的异议成立，本院予以采纳。
综合双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1.连畴村二队是否应当享有地上建筑物补偿款；2.陈艺基是否欠付租金；3.陈艺基欠付多少水费。
关于连畴村二队是否应当享有地上建筑物补偿款问题。本院认为：《租地合同书》第三条“……如租赁合同期内国家征用该土地时，按以上补偿外，地面上的建筑物补偿按合同规定除生产队（连畴村二队）部分后甲乙双方各占一半”的约定，表明在签订合同的时候，陈艺基已明知地上建筑物补偿款包含了连畴村二队应当享有部分的事实。虽然，在双方合同中没有明确连畴村二队享有的比例，但依据《租地合同书》之前的《联营合同》确定连畴村二队应当享有的比例并无不当。梁才干收到的地上建筑物拆迁补偿款为1576754元，属于连畴村二队可参与分配的地上建筑物拆迁补偿款只有1507752.8元。据此，梁才干应当向陈艺基支付搬迁补助费69001.2元及地上建筑物拆迁补偿款433478.93元【计算方法：（1507752.8元-1507752.8元÷20×8.5）÷2】。
关于陈艺基是否欠付租金问题。本院认为：陈艺基未能提交证据证明其已经向梁才干支付2012年的租金100000元，也未能证明其2014年9月30日向支付梁才干支付的58000元为租金，应当承担举证不力的法律后果，即应当按照其与梁才干合同的约定，支付欠付的租金114945元。
关于陈艺基欠付多少水费问题。本院认为：虽然陈艺基在诉讼中提交他人欠付其水费的证据，但不能证明其欠付梁才干水费的数额，而梁才干提交的证据足以证明陈艺基欠付水费的数额为4488元。因此，陈艺基应当承担举证不力的法律后果，其只欠付水费1240元的上诉请求不成立。
陈艺基在本院二审期间提出其给予梁才干3万元礼金的问题，因其在一审诉讼中并未主张，本院不予审理，陈艺基可根据法律规定的程序另行主张。
陈艺基在二审第二次庭审中提出一审没有追加连畴村二队参加诉讼，遗漏诉讼主体，请求发回重审。本院认为：根据合同相对性原则，本案审理的是梁才干与陈艺基之间的租赁合同纠纷，连畴村二队与本案双方合同纠纷无直接联系，其是否参加本案诉讼，不影响本案的审理。本院对陈艺基的该主张不予审理。
综上所述，陈艺基的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第498号民事判决第二项、第三项、第五项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第498号民事判决第四项；
三、变更南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第498号民事判决第一项为被上诉人梁才干向上诉人陈艺基支付地上建筑物补偿款433478.93元；
四、被上诉人梁才干向上诉人陈艺基支付搬迁补助费69001.2元；
五、驳回陈艺基的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费21503元（其中本诉受理费18991元，反诉受理费2512元），由上诉人陈艺基负担14329.88元，被上诉人梁才干负担7173.12元；二审案件受理费20296元，由上诉人陈艺基负担14207.2元，被上诉人梁才干负担6088.8元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 胡青兮
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月十六日
书记员 符贵芳