浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初11034号原告：南都物业服务股份有限公司，住所地：杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。统一社会信用代码：91330000142924946H。法定代表人：韩芳，董事长。委托诉讼代理人：高红刚、娄国芬，浙江越光律师事务所律师。被告：马慧英，女，1953年12月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。原告南都物业服务股份有限公司（以下简称南都物业公司）诉被告马慧英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告南都物业公司的委托诉讼代理人娄国芬，被告马慧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：判令被告立即支付2014年11月1日至2017年4月30日期间的物业服务费9549.90元，并支付违约金1779.59元（违约金从逾期缴纳之日起按每天万分之三暂计算至2017年6月30日，要求最终计算至款清之日止），合计11,329.49元。事实与理由：被告系元垄浪琴湾公寓（二期）南区7幢201室的业主，房屋建筑面积为176.85平方米，被告还拥有地下车位一个，编号为202。被告与原告签订有《前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至浪琴湾（二期）南区业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。根据协议约定，前期物业收费标准为1.8元/平方米·月，地下车位服务费50元/个·月。业主需每半年首月5号前支付半年物业服务费。合同签订后，原告按照约定履行管理义务，但被告无故拖欠物业费。原告为维护自己的合法权益，特起诉法院。被告马慧英辩称，被告愿意交纳案涉物业费,但拒交的主要原因是原告从签订合同至今从未按照合同约定提供相应的物业管理服务，且由于原告的不作为，造成了被告现在居住不便及相应的损失：1.由于原告未按合同约定对楼上三楼业主的装修进行管理和采取相关措施，致使三楼业主在装修过程中擅自到二楼改动卫生间排污管（两个卫生间均进行了改动），导致被告在装修期间停工一个月，同时，虽经被告多方求助解决了该问题，但仍造成案涉房屋存在渗漏现象。2.案涉房屋东阳台因三楼住户在上面种花草及长期积水，导致东阳台顶棚漏水严重。3.由于物业原因，雨水管道下大雨时污水返流严重，导致夏天不能开窗。此外，当初房产销售承诺老带新客户优惠活动赠送5000元物业费，但在被告第一次缴纳物业费时并未进行抵扣，2014年来催缴物业费时，在被告反馈了该情况后，物业公司就没来催缴物业费了。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2012年开始为案涉小区提供前期物业管理服务。被告系元垄浪琴湾公寓（二期）南区7幢201室的业主，房屋建筑面积为176.85平方米。2013年10月15日，原、被告签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告作为元垄·浪琴湾公寓小区的前期物业服务单位，前期物业服务自开发商通知业主交付房屋之日起至浪琴湾（二期）南区业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止，主要内容为房屋建筑共用部位的日常养护，共用设施、设备的日常养护、运行管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公共环境日常保洁等物业管理服务，包括对共用的上下水管道、落水管、污水管等共用设施设备的养护、运行管理，住宅收费按建筑面积高层1.8元/月·平方米计算、地下车位服务费50元/月·个计算，自开发商通知交付房屋的次月1日起，原告向被告开始计收物业服务费。首次办理交付手续时，被告应一次性预交纳12个月的物业服务费。次年起每半年首月5号前支付半年物业费，逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金。合同还对其他事项作了约定。同时，合同还附《装饰装修重要事项的约定住宅装修（业主）须知》，对业主住宅装修进行了说明及规范，且作为合同的不可分割部分，具有同等法律效果。2013年11月14日，被告到元垄浪琴湾办理入伙手续。房屋交接后被告发现三楼两个卫生间因改动排污管位置，经常有污水滴下来，被迫停止装修，经向原告反映，被告采取了注浆措施，但仍有渗漏现象，因问题得不到彻底解决，原告开始拒缴物业服务费，自2014年11月1日起至2017年4月30日止的物业服务费计9549.90元，期间经原告多次催缴未果，遂成讼。同时认定，原告南都物业服务股份有限公司原名为浙江南都物业服务股份有限公司，于2016年4月变更为现名。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。被告与原告签订的案涉《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的效力性强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。依照该物业服务合同约定，被告应交纳2014年11月1日至2017年4月30日的物业服务费为176.85平方米×1.8元/米×30个月=9549.90元。现被告尚欠原告物业服务费9549.90元，事实清楚，本院应予认定。被告辩称由于原告不作为，未按合同约定履行管理义务，致使三楼业主在装修过程中擅自到二楼改动两个卫生间的排污管，导致被告在装修期间停工一个月，同时，虽经被告多方求助解决了该问题，但仍存在渗漏现象，且因三楼住户在上面种花草及长期积水，导致东阳台顶棚漏水严重，另外由于物业原因，雨水管道下大雨时污水返流严重。经查，根据物业服务协议的约定，原告作为物业服务公司，对落水管、污水管等共用设施、设备进行日常养护，同时亦应对被告楼上业主的装修行为采取相应的措施予以管理，然本案事实表明，原告在被告入伙前对被告楼上业主在装修中未经批准擅自改动两个卫生间的排污管行为未能及时发现、及时制止，造成原告入住后深受其害，经原告反映问题后，被告虽采取注浆等措施进行整改，但仍有渗漏现象，给被告的正常生活造成影响。由此可见，被告未依约履行自己的职责，服务存在严重的瑕疵，如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业服务合同内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2014年11月1日至2017年4月30日的物业服务费，具体减少比例，本院酌情确定为50%，同时对原告要求被告支付违约金的请求不再予以支持。被告辩称的另两项抗辩理由，查无实据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告马慧英应于本判决生效后十日内支付原告南都物业服务股份有限公司自2014年11月1日至2017年4月30日的物业服务费合计4774.95元；二、驳回原告南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元（预交97元），减半收取42元，由原告南都物业服务股份有限公司负担24元，被告马慧英负担18元，被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  周国鑫二〇一八年一月二十四日书记员  李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。