河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1623民初3192号原告：苏邵羽，女，汉族，1984年5月14日出生，住商水县。委托诉讼代理人：王保平，系商水县法律援助中心律师。被告:苏金平，女，汉族，1969年7月8日出生，住商水县。委托诉讼代理人：孙铁洲，系河南明辩律师事务所律师。第三人：柴杰，女，汉族，1980年3月7日出生，住商水县。原告苏邵羽与被告苏金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案。在案件审理过程中，被告苏金平申请追加第三人柴杰参加诉讼，本院依法适用简易程序，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告苏邵羽委托诉讼代理人王保平，被告苏金平及其委托诉讼代理人孙铁洲到庭参加诉讼。第三人柴杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏邵羽向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还原告房屋转让费180000元；并赔偿原告装修损失。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月31日原、被告签订房屋转租协议；双方约定被告将其位于小吃街二期南起第七、八、九间楼上楼下共计六间，建筑面积约260平方米商铺的租赁权转让给原告使用，原告支付转让费18万元，并付给被告2015年1月1日至2015年10月1日的房租4万元，共计22万元，被告向原告出具22万元的收条一张。由甲方（被告）负责原告（乙方）续租店铺事宜。保证原告2015年10月1日至2018年10月1日正常使用房屋，房屋所有权人（房东）不愿续租由被告赔偿原告所有损失。协议签订后原告对房屋进行了装修。2016年元月房东不同意被告的房屋转租行为，阻止原告使用房屋，致使双方的房屋转租合同无法履行，并且房东已经将房屋租赁他人，依据协议约定被告应当赔偿原告支付18万元房屋转让费，装修费的损失。被告苏金平辩称：1、被告与原告于2014年12月31日签订的《转让协议》未违反法律法规的强制性规定。该协议对合同双方均具有法律意义上的约束力，合同当事人双方均应遵守。2、被告依约向原告交付了位于商水县小吃街××南××第七八九三间楼上楼下共六间的商铺，原告已于2015年1月1日取得了商铺的使用权。截至目前，商铺的租赁期限仍未届满，续租店铺的条件尚未成就，被告履行协议的行为并没有给原告造成任何损失。原告的诉请无任何事实及法律依据，理应驳回其诉讼请求。3、根据被告的了解，并与房东进行核实：在被告与房东不知情的前提下，原告将涉案商铺另行租赁给第三人，用于开服装店，即原告不再享有商铺的使用权，违反了《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告违法在前，作为出租人的被告及房东均有权与原告解除该合同。综上，原告的诉讼请求于法无据、于情不符、于理不合，依法应当予以驳回。第三人柴杰未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对证据和事实认定如下：原告苏邵羽向本院提供的证据材料有：1、转让协议和收条各一份，证明原、被告双方于2014年12月31日签订了转让协议，被告收取原告转让费22万元这一事实。其中转让协议第二条约定了被告应当保证原告租赁店铺期间的正常使用，如因房东不愿续租造成的原告的经济损失由被告赔偿；2、租赁合同书一份，证明魏克生、魏桂丽与第三人柴杰于2016年4月30日签订的租赁合同，魏克生、魏桂丽将原告原租赁的房屋重新租赁给了柴杰，致使原告无法继续使用原租赁房屋；3、分别对魏克生、王金花所录的录像光盘一份，证明本案原、被告签订转让协议时未经原房主魏克生同意，其不同意被告将房屋转给原告，房主魏克生与原告发生争议，不同意原告使用房屋，致使原告与被告签订的转让协议无法继续履行的事实。被告苏金平向本院提供的证据材料有：1、录音资料光盘一份，证明涉案商铺系原告转租给柴杰，并约定转让款22万元，柴杰尚欠原告11万元转让费未支付，原告不能取得商铺的使用权系其本人自愿放弃，与被告无关；2、出庭证人江某的证人证言。本院对于上述原告提供的证据材料认为，对于原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对于原告提供的证据2，虽然被告认为该租赁合同书不能证明涉案商铺系房东转让给柴杰，但在庭审中被告已陈述第三人柴杰确与房东魏克生签订了租房合同，原、被告均已认可房东魏克生将涉案商铺转租给第三人柴杰的事实，且原告提供的对魏克生录像的视频资料中也显示魏克生由其女儿魏桂丽与第三人柴杰签订租赁合同把涉案商铺租赁给柴杰的事实，故本院确认原告提供的证据2为有效证据。对于原告提供的证据3，录像资料中显示证人均持有身份证，证人并表明了未出庭的原因，又有原告提供的魏克生由其女儿魏桂丽与第三人柴杰签订的租赁合同书相佐证，本院确认该录像资料客观真实。本院对于上述被告提供的证据材料认为，被告提供的证据1系录音资料，不能清楚显示具体对话人及对话内容的客观性，不能证明该对话中的“苏飞”是否与本案有关，故本院不予认定。对于被告提供的证据2到庭证人江某的证言，原告有异议，因该证人与被告有亲属关系，根据该证人陈述，其录音地点位于涉案商铺北侧30米处柴杰的另一个店铺门口，其所陈述的是有关“苏飞”向柴杰转“这个店”的情况，不能证明与本案有关。经审理查明：位于商水县小吃街××路东，从南往北数第七、八、九间楼上楼下共计六间的房屋所有权人为魏克生等人，在被告使用该房屋期间，2014年12月31日原、被告签订转让协议一份，双方约定被告将位于商水县小吃街××路东南起第七、八、九间楼上楼下共计六间，建筑面积约260平方米的商铺转让给原告使用，原告向被告支付转让费18万元，并付给被告2015年1月1日至2015年10月1日期间的房租4万元，共计22万元；由被告负责原告续租店铺事宜，并保证原告租用店铺期间（2015年10月1号至2018年10月1号）的正常使用，如因房东不愿续租造成原告的经济损失由被告赔偿；店铺内转让前所有物品归被告所有，由被告自行搬离。当日，原告按照其与被告签订的协议向被告支付了转让费18万元和2015年1月1日至2015年10月1日期间的房租4万元，合计22万元，被告向原告出具22万元的收条一张。协议签订后原告对上述租赁房屋进行了装修，随后开始开店经营，因房主魏克生不知道被告将其房屋转租给原告，在原告经营期间进行了阻止，至2016年4月30日，以魏桂丽（魏克生的女儿）、魏克生为甲方，第三人柴杰为乙方，双方签订租赁合同书一份，约定将本案标的商铺租赁给第三人柴杰使用，约定的年租金为9万元，合同期限自2016年5月1日起至2021年10月1日，甲方应于2016年5月1日交付乙方使用。该租赁合同书中并显示：租金已交至2018年10月1日，另付定金壹万元整。该合同签订后，第三人柴杰开始使用该租赁商铺经营服装生意，原、被告间的转租合同无法履行。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告将其承租经营的房屋转租给原告，与原告形成了房屋转租合同的民事法律关系，被告为转租人，原告为次承租人。虽然被告的转租行为未经出租人（即房主魏克生）同意，但因其与原告达成的转让协议，是在其并未脱离与出租人租赁合同关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而被告转租房屋未经出租人同意的行为，并不影响其与次承租人即原告订立的转租合同的效力。现行合同法只规定了出租人与转租人的租赁合同在未经出租人同意的情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人，对其效力问题未作规定，故不能因此认定原、被告之间的房屋转租合同无效，且本案中原、被告间的房屋转让协议不存在法律规定的其它合同无效的情形，因而是有效的，双方均应按协议约定履行。被告未经出租人同意将其承租的门面转租给原告，出租人魏克生得知后阻止原告经营，并于2016年4月30日与第三人柴杰另行签订了房屋租赁合同，致原、被告间的合同在双方约定的期限内无法继续履行，被告应承担相应的过错责任。根据原、被告间转让协议的约定：“由甲方（被告）负责乙方（原告）续租店铺事宜，并保证乙方租用店铺期间（2015年10月1号至2018年10月1号）的正常使用，如因房东不愿续租造成乙方的经济损失由甲方赔偿”。故被告应当赔偿原告损失，该损失应为对原告为实现合同目的而造成的损失，本案原告为实现与被告约定的租用标的房屋45个月（从2015年1月1日至2018年10月1日）的目的，除房租外另向被告支付了转让费18万元，但双方对转让协议仅实际履行了仅15个月（从2015年1月1日至2016年4月30日），即双方约定期间的?，其余双方约定的?的期间因房主魏克生把标的房屋另租给第三人致原、被告无法继续履行协议，故被告应返还原告房屋转让费12万元（18万元×?）。原告主张装修费损失，因未向本院提供相应的证据，本院不予支持。被告辩称系原告在房东不知情的情况下将涉案房屋转租给第三人柴杰，因其所提供的证据不足以支持其主张，本院对其该辩述意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告苏金平向原告苏邵羽退还涉案商铺转让费12万元。于本判决生效之日起10日内履行完毕；驳回原告苏邵羽的其它诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告负担650元，被告苏金平负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  张天立7份二〇一七年十月三十一日书记员  朱孟楠