南京市高淳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0118民初4697号
原告：南京三维物业管理有限公司，住所地南京市高淳区古柏镇韩村集镇。
法定代表人：胡斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈游，江苏奋发律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈荧莹，江苏奋发律师事务所律师。
被告：吴桂香，女，1973年3月11日生，汉族，南京市人，住南京市高淳区。
原告南京三维物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告吴桂香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的法定代表人胡斌及其委托诉讼代理人陈游、沈荧莹，被告吴桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费5928元、公共能耗费607元、违约金1143元（自2013年5月2日起至2017年12月20日止，按照年利率6%计算），合计7678元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年1月，原告与高淳县万福房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向万福城小区提供物业服务，并对服务范围和服务收费进行了明确约定。被告系XX小区X幢X单元X室业主，原告依照合同约定为万福城小区提供了物业管理服务，被告应及时向原告支付物业管理服务费。但被告自2013年5月1日起一直未缴纳物业服务费，截至2017年12月20日，被告共欠物业服务费5928元、公共能耗费607元。原告多次向被告催讨，但被告至今未付。因被告逾期支付上述费用，故应承担违约金1143元。《前期物业服务合同》对万福城小区所有业主均具有约束力，被告接受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业服务费。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告吴桂香辩称，购房时并不是原告提供的物业服务，开发商更换物业公司时未告知全体业主；物业公司应具有相应资质，原告在2016年12月才取得物业服务企业三级资质证书。胡斌自述去年才成立的物业公司，之前的物业公司是李永辉负责的，原告于2016年9月进入小区后还与李永辉还发生了冲突；因家中下水道堵塞造成财物损失，故未缴纳2013年5月至2016年8月期间物业费。虽然原告提供的物业服务有很多不满意的地方，但确实比之前的物业公司好，被告也认可。2016年9月之后的物业费，被告主动找到胡斌缴纳，但胡斌说之前的物业公司也是三维物业公司，应将之前所欠的物业费一并缴纳。小区内其他业主仅缴纳了一年的物业费，被告不应缴纳之前所欠的物业费；对原告主张按照0.75元/平方米收取物业费无异议，对原告主张的公共能耗费亦无异议。目前，万福城小区业主成立了物业管理委员会，2016年9月至2017年9月期间的物业费已交给了业主委员会，被告可以索回后交付给原告。
本院经审理认定事实如下：物业公司成立于2010年12月28日，经营范围为物业管理、物业信息咨询等。2016年10月31日，该公司法定代表人由邢骅变更为胡斌。上海路利物业管理有限公司原系万福城小区的前期物业服务企业，后该公司退出该小区。2011年1月1日，物业公司与该小区的开发商高淳县万福房地产开发有限公司签订《万福城小区一期续建项目前期物业服务合同》及《补充协议书》1份，约定：自2011年1月1日起为万福城小区提供物业管理服务；物业管理服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准以物价主管部门核准的带电梯住宅每月每平方米0.75元收取等。后物业公司按约为该小区业主提供了相应的物业服务。2013年5月5日，物业公司与案外人李永辉签订《内部承包协议书》一份，由李永辉担任执行经理，期限自2013年5月1日至2014年4月30日。2014年5月15日，双方又签订《补充协议书》一份，约定原承包协议继续有效，合同期自2014年5月1日至2015年4月30日等。2015年4月30日，双方再次签订《协议书》一份，约定2013年5月5日双方所签订的《内部承包协议书》继续有效，合同期为2015年5月1日至2016年4月30日等。合同期限届满后，李永辉与物业公司发生争议，因未找到上述前期物业服务合同，物业公司与高淳县万福房地产开发有限公司重新签订《前期物业服务合同》一份。
2016年9月18日，物业公司告知万福城小区全体业主：为了进一步的提高物业服务质量，为万福城广大业主营造一个温馨、舒适的居住环境，物业公司将更换部分现有项目管理人员，现将具体事宜告知如下：一、自2016年9月18日起设定为期2个月的物业管理服务整改期；二、在此整改期间将对本小区进行亮化处理，如对您有打扰之处敬请谅解；三、在此整改期间将上门或电话对广大业主进行访问，请广大业主对物业服务提出您宝贵的整改意见；四、整改期间一切上门或电话收取物业费行为均不予承认。在此期间如遇收取物业服务费的情况，请各业主拒缴并及时与物业公司联系等。
另查明，2014年12月15日，物价主管部门向物业公司出具“关于万福城小区”前期物业管理试行收费标准的批复，批复如下：公共服务费试行收费标准为带电梯住宅每月每平方米（建筑面积）0.75元收取，电梯、公共照明等公共水电费按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊等。吴桂香为XX小区X幢X单元X室业主，房屋建筑面积为141.15M2。自2013年5月2日起，吴桂香未缴纳物业服务费。后经物业公司催讨未果，引起纠纷。
审理中，物业公司表示物业管理服务期截止日期为2017年12月20日，之后不再为该小区提供物业服务。现在该小区已成立业主委员会，并聘请了新的物业公司提供物业服务。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。本案中，高淳县万福房地产开发有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务合同》，在万福城小区成立业主委员会之前，该合同对万福城小区所有业主具有法律约束力。原告在业主委员会成立前为被告提供相应的物业服务，被告作为业主接受了物业公司提供的物业服务，依法应向物业公司缴纳物业费。原告主张按照0.75元/月/M2计算物业费，按照130元/年计算公共能耗费，本院予以支持。原告与案外人李永辉签订《内部承包协议书》后，该小区物业服务质量下降，业主的正常生活秩序受到一定程度的影响，故可酌情减少2013年5月至2016年8月期间被告应当缴纳的物业费及公共能耗费。本院根据物业服务的实际质量，酌定由被告缴纳70%。2016年9月之后的物业费，因原告进行了整改，被告对原告提供的物业服务亦予以认可，故应由被告全额缴纳。2013年5月至2016年8月期间物业费为4234.5元[40月×0.75元/月/M2×141.15M2]，公共能耗费为433元（40月×130元/年÷12月），合计4667.5元，由被告缴纳3267元（4667.5元×70%）。2016年9月至2017年12月20日期间的物业费1658.5元[（15+2/3）月×0.75元/月/M2×141.15M2]，公共能耗费170元[（15+2/3）月×130元/年÷12月]，合计1828.5元。因物业服务合同实际履行的双方为原、被告，故应由被告向原告缴纳。原告提供物业服务存在瑕疵，双方因物业服务质量存在争议，被告逾期未缴有一定的理由，故对原告主张的违约金不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告吴桂香应于本判决发生法律效力之日起5日内向原告南京三维物业管理有限公司支付物业费及公共能耗费合计5095.5元；
二、驳回原告南京三维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴桂香负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 周忠强
法官助理 商开平
二〇一八年一月八日
书 记 员 江 怡