北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00844号
原告北京道朴文华资产管理有限公司，住所地北京市东城区板桥南巷7号13房间。
法定代表人王雷，总经理。
委托代理人李明，男，1973年2月14日出生。
委托代理人蔡杰，男，1979年12月13日出生。
被告郑炯鸿，女，1969年10月30日出生。
委托代理人侯建军，北京市重华律师事务所律师。
原告北京道朴文华资产管理有限公司（以下简称道朴文华公司）与被告郑炯鸿租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告道朴文华公司委托代理人李明、蔡杰，被告郑炯鸿的委托代理人侯建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告道朴文华公司诉称，2014年7月17日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京信通大厦写字楼十二层1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208室出租给被告，合同约定被告应在2014年7月15日之前交纳合同保证金323287元和第一季度租金323287.8元。但被告以资金未到位为由要求延缓交纳保证金和租金。后原告同意被告延缓至7月18日前支付上述款项。此后，被告离开北京，并指示他人对房屋进行装修并搬入办公家具。原告多次催要保证金及租金，被告均以资金问题推脱，并承诺尽快履行支付义务。2014年10月底，被告向原告发函要求解除合同，并自11月1日起收回涉案房屋。现涉案房屋仍由被告占用并保持被告装修、搬入家具后的状态，但原告已就涉案房屋拟与案外人订立新的租赁合同，自2015年7月1日起租。原告认为，被告拖欠保证金及租金的行为属违约，故起诉要求确认双方之间的合同于2014年10月31日解除，要求被告支付自2014年7月17日始至10月31日止的房屋租金376431元，要求被告支付违约金107762元。
被告郑炯鸿辩称，认可原告所述的双方订立合同的情况属实。订立合同后，被告发现涉案房屋有案外人在占用；且被告向原告索要产权人允许原告出租的文件，原告拒绝出示；涉案房屋亦没有办理交接手续，故被告未向原告交纳保证金及租金。被告认为，双方之间的合同并未实际履行，被告没有对房屋进行装修并搬入家具，同意双方合同于2014年7月20日解除，但不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明，2014年7月7日，原、被告订立《租赁合同》，约定被告承租位于北京市东城区北京站东街8号信通大厦写字楼1201、1202、1203、1205、1206、1207、1208室用于办公，面积644.16平方米，租赁标的交付状况为现状，租赁期限自2014年7月17日至2015年7月16日，租金单价5.5元／天／平方米。被告应于合同签订后5个工作日内向原告支付相当于3个月租金的金额323287元作为租赁合同保证金。被告采取按3个月为一个计租期的方式向原告支付租金，首期租金323287.8元，被告应于合同订立后5个工作日内向原告支付。被告向原告支付履约保证金及首期租金后3日内原告将租赁标的交付给被告，并办理有关移交手续，同时确保租赁标的设施、设备达到《房屋交割清单》约定的状态。如被告在原告具备约定租赁标的交付条件时因自身原因未能在向原告支付履约保证金及首期租金后3日内与原告办理租赁标的移交手续，则视为原、被告租赁标的交付完成。在被告向原告交还租赁标的，或被告已经实际撤离租赁标的之后，被告在租赁标的内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权及一切权利，原告有权自行予以处置，而无须给予被告任何补偿。被告逾期支付租金超过15日，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告应按照一个月的租金向原告支付违约金。任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，一方如指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。以邮寄方式发出的，以实际到达日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证。本合同首部所列双方的通信地址、电话、传真为双方确定的、有法律效力的联系地址、电话、传真。一方如指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。
但合同中并未载明被告的通信地址、电话、传真。原、被告均认可双方未签订《房屋交割清单》。
原告出示与被告的短信往来记录，证明被告已对涉案房屋进行铺地毯、粉刷墙面的装修工程，并将办公家具搬入。短信内容显示2014年7月8日及11日原告工作人员曾向被告催要租金及押金，被告回复资金安排出现问题，会尽快调整资金；7月10日，原告工作人员要求被告搬地毯进大厦请提前一天告知，以便原告通知物业，避免再次出现将工人拦在外面的情况，被告回复称收到；10月28日，原告工作人员告知被告终止租赁合同，要求其将屋内家具尽快搬离，并告知原告起诉一事；2015年1月19日，被告向原告工作人员询问法院诉讼的情况。经质证，被告认可短信中显示的电话号码系被告使用，但认为短息内容有复制的情况，故不认可内容的真实性。被告就此未提交反证。原告出示2014年10月28日向被告身份证载明地址邮寄的《解约告知书》，显示2014年10月29日被“电联退回”，《解约告知书》中显示因被告未按照约定履行支付保证金及租金的义务，原告要求双方合同自发函之日（2014年10月28日）终止，原告将于2014年11月1日收回租赁房屋，被告需于该日前将室内所有办公家具、物品搬离，并支付2014年7月17日始至10月31日止的房屋租金376431元及违约金107762.6元。如被告未能将租赁房屋内物品清空，原告视同被告放弃物品处置权利。该告知书后附有物品清单。经质证，被告否认收到上述告知书，称被告并不在身份证载明地址居住。经询，原告认可订立合同时未留被告的送达地址。原告出示与案外人北京通信大厦有限公司的租赁合同及往来函，证明原告具有涉案房屋的转租权及因被告的违约行为造成原告与案外人无法续约。原告（乙方）与案外人（甲方）的租赁合同期限自2014年3月15日至2015年3月14日，合同载明“经甲方书面同意，乙方可将房屋部分或全部转租给符合文化创意产业园区政策要求的文化创意类型企业，相关租赁合同应报甲方备案，本租赁合同继续有效，转租期不得超出本合同约定的租赁期限。”2015年1月5日，原告向案外人提出因次承租人出现违约，原告与案外人之间租赁合同到期后不再续租。2015年1月9日，案外人复函称合同到期后，原告应当做好房屋交接准备，按照合同约定交还房屋。经质证，被告认可上述证据的真实性，但是否认证明目的，称原告签约时没有出示上述文件。
被告提交照片，证明涉案大厦12层曾有两家公司办公，不确定上述公司是否在租赁面积内，被告曾向其了解原告转租情况。经质证，原告认可上述公司确在大厦内办公，但不在双方约定的租赁面积内，否认原告的证明目的。被告就承租涉案房屋时该房屋被案外人占用一节，未能提交证据。被告认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以适当减少。
诉讼中，本院至现场勘验，涉案房屋内现有工位28个、椅子40把、推拉柜30个、板台3个、茶水柜1个、立柜2个、会议桌1张，且走廊中铺有地毯、涉案房间为白色乳胶漆墙面。经询，原告表示不要求被告腾退上述物品，被告亦表示不对上述物品主张所有权。
以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《解约告知书》、短信往来记录、勘验记录及现场照片等证据在案佐证。
本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》属真实意思表示。但原告与案外人北京通信大厦有限公司的租赁合同至2015年3月14日到期终止，且到期后未在续租。而原、被告之间的《房屋租赁合同》于2015年7月16日到期终止。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故本院认定原、被告间《房屋租赁合同》自2014年7月17日始至2015年3月14日止合法有效，自2015年3月15日始至2015年7月16日止无效。
当事人在有效合同期间内均按照约定履行各自的义务。现根据合同约定，如被告在原告具备约定租赁标的交付条件时因自身原因未能在向原告支付履约保证金及首期租金后3日内与原告办理租赁标的移交手续，则视为原、被告租赁标的交付完成。被告虽辩称原告交付的涉案房屋因案外人占用不具备交付条件，但未能提交相应的证据。且原告提交的短信证据可证明原告已将房屋交付被告，被告认可短信显示的手机号码为其使用，其虽不认可短信内容的真实性，但未提交反证，亦未提出合理的抗辩意见，故本院认定原告已将涉案房屋交付被告。根据合同约定，被告应向原告交纳租赁保证金及租金，现被告拖延付款的行为已构成违约，原告可根据约定主张解除租赁合同。根据法律规定，原告行使合同约定解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。且双方之间的《房屋租赁合同》亦约定任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，以邮寄方式发出的，以实际到达日为收悉日。现原告虽向被告发送《解约告知书》告知将于2014年11月1日收房，但该告知书被退回，双方未在合同内确认各自的通信地址，且被告称不在身份证载明地址居住，应认定原、被告对《解约告知书》被退回一节均存在过错，原告要求解除合同的意思表示未到达对方；而原告向被告发送关于合同解除的短信亦不符合双方约定的通知方式，故原告主张双方合同于2014年10月31日解除的诉讼请求，缺乏依据。被告认为双方合同应于2014年7月20日解除的抗辩意见，亦缺乏依据，本院不予采信。原告提交的起诉状未在诉讼请求中列明要求解除双方之间的租赁合同，仅在2015年6月8日首次开庭时明确要求法院解除双方之间的租赁合同，故应认定原告于该日将合同解除的意思表示通知到对方，鉴于双方之间的租赁合同自2015年3月15日始至2015年7月16日止系无效合同，故原告要求确认合同解除的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
原、被告间自2014年7月17日始至2015年3月14日止的合同合法有效，被告应根据约定履行合同项下的义务，现被告欠付租金构成违约，故原告要求被告支付自2014年7月17日始至10月31日止房屋租金及违约金的诉讼请求，符合合同约定，理由正当，本院予以支持。现被告主张违约金过高要求法院适当减少，本院在考虑合同有效期限、履行情况、当事人过错程度及原告因被告违约造成的损失等因素对违约金数额依法酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告北京道朴文华资产管理有限公司与被告郑炯鸿之间的《租赁合同》自二〇一五年三月十五日始至二〇一五年七月十六日止无效；
二、被告郑炯鸿于本判决生效后七日内向原告北京道朴文华资产管理有限公司支付北京市东城区北京站东街八号信通大厦写字楼一二〇一、一二〇二、一二〇三、一二〇五、一二〇六、一二〇七、一二〇八室自二〇一四年七月十七日始至十月三十一日止的房屋租金三十七万六千四百三十一元；
三、被告郑炯鸿于本判决生效后七日内向原告北京道朴文华资产管理有限公司支付违约金七万元；
四、驳回原告北京道朴文华资产管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8562元，由原告北京道朴文华资产管理有限公司负担562元（已交纳）、由被告郑炯鸿负担8000元（于本判决生效七日内交纳）；案件公告费260元，由被告郑炯鸿负担（于本判决生效七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅冰
代理审判员 龙 琨
人民陪审员 汪鹤兰
二〇一五年九月十七日
书 记 员 耿晓丹