北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第09520号
上诉人（原审被告）张小兵，男，1967年12月14日出生。
被上诉人（原审原告）潘苍秀，女，1959年7月12日出生。
委托代理人穆庆蕊，北京市宝盛律师事务所律师。
上诉人张小兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26975号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。
潘苍秀在原审法院起诉称：2011年3月19日，我与张小兵签订了《房屋租赁合同》一份，约定我将位于北京市海淀区西三环北路×号，建筑面积约580平方米的房屋租赁给张小兵使用，租期5年，自2011年4月1日至2016年3月31日止。2011年4月2日，双方修改租期至2019年4月31日止，租期8年。合同约定，房屋租金第一年为36万元，第二年为37万元，第三年和第四年为38万元，第五年、第六年为40万元，第七年为41万元，第八年为42万元。合同约定，租金支付方式为季付，第一年的第一季度租金于合同启始日前支付，以后租金季前一个月缴纳，若张小兵无故拖欠租金30天，按违约处理，我有权要求张小兵搬出房屋并终止合同。自2013年2月至今，张小兵迟迟未向我支付房屋租金，张小兵的行为违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，已构成违约。故起诉要求：一、依法解除双方之间的《房屋租赁合同》，并将房屋腾退给我；二、要求张小兵给付我租金和利息损失522528.08元，计算方式是，2011年6、7月份未付租金6万，2013年2月1日至2014年3月25日的未付租金438055.56元，未付租金合计为498055.56元，利息损失为24475.58元；三、张小兵支付我自2011年4月2日至2014年2月28日止的水电费176561.98元；四、张小兵支付我转让费10万元；五、张小兵支付我违约金31667元；六、本案的诉讼费由张小兵承担。
张小兵在原审法院答辩称：我是与潘苍秀在2011年3月和4月签订了两个租赁合同。但是我认为是以第二份为准。我不同意解除合同，因为各种原因造成我巨大的经济损失。2011年6月、7月的房租我给了。潘苍秀主张的另外的租金是拖欠了。利息部分，不认可。水电费部分不同意。转让费也不同意，当时是说给转让费，但是她装修时把东西都拉走了，不存在把东西转让给我的事，这就没有什么转让费了。违约金我不同意给，因为我没有违约。
原审法院经审理查明：2011年3月19日，潘苍秀作为甲方与作为乙方的张小兵签订了《房屋租赁合同》，约定潘苍秀将其使用的位于北京市海淀区西三环北路×号建筑面积约580平方米的房屋出租给张小兵使用，租期五年。合同签订当日，张小兵向潘苍秀出具承诺书：“根据甲乙双方友好协商，乙方自愿给甲方安装暖气、水电等，暖气的费用由乙方负担。”在该承诺书还写有备注：“根据甲乙双方友好协商，乙方给甲方转让费十万元人民币，分三次付清”。承诺书签订后，张小兵给付了潘苍秀转让费5万元。潘苍秀将房屋交付给了张小兵使用，张小兵将承租房屋装修成客房用于经营。同年4月2日，双方签订了一份《证明》，内容为：“经甲乙双方友好协商，由于乙方投入较大，现将租期改为8年，但乙方经营不到8年，遇政府部门拆除或不可抗力，甲方不承担任何责任，乙方无条件交出房屋。”为此，当日双方重新签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋用途为住宿及商用；自2011年4月1日至2019年4月31日止，租期8年；房屋租金第一年为36万元，第二年为37万元，第三年和第四年为38万元，第五年、第六年为40万元，第七年为41万元，第八年为42万元；如张小兵无故拖延支付租金30天，将按违约处理，潘苍秀有权要求张小兵搬出房屋，并终止合同；租赁其间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，须向对方交纳一个月租金作为违约金。2011年5月23日，张小兵向潘苍秀书面出具《补充协议》，内容为：“经甲乙双方协商由乙方负责两边饭馆的水电费的50%，如违约合同终止（二年后再付给甲方伍万元的转让费做为补偿）。”合同履行中，因张小兵欠房租及水电费，于2012年6月13日，向潘苍秀写出书面《保证书》，内容为：“本人张小兵保证于2012年6月18日之前向潘大姐交纳房租水电费共计壹拾贰万元，如逾期不交无条件退出，自动解除合同。”该保证书出具后，张小兵将上述欠费交清。此后，张小兵于2012年8月18日，向潘苍秀出具二张欠条，其一：“张小兵欠人民币拾万元整，于2012年底还清。”该欠条有张小兵签名。其二：“张小兵欠房租6万元，水电费6万元。”该欠条没有张小兵签名。2013年1月3日，王中军代张小兵交给潘苍秀2012年7月1日至2013年1月31日的房租24万元。2013年5月21日至5月25日租赁房屋的经营收入10430元，由潘苍秀收取。2013年3月16日，王中军代张小兵向潘苍秀交房租2万元；2013年4月19日，王中军代张小兵向潘苍秀交房租2万元。另查，张小兵在与潘苍秀签订了8年期的《房屋租赁合同》后，未经潘苍秀同意又将房屋转租给王中军，现房屋由王中军使用。再查，双方约定的两边饭馆的水电费自2012年6月15日至2014年2月为194463.86元。
另查，本案涉诉房屋产权人系北京利亨堂工艺品经销中心，2013年12月23日，该中心出具证明：“位于北京市海淀区西三环北路甲6号（或西三环北路×号）房屋产权人系我单位，对于2011年12月31日北京市紫竹经济发展总公司与潘苍秀之间就该房屋的《租房协议》，我单位表示认可，同时也同意潘苍秀将该房屋另行转租他人，对转租行为所产生的权利义务，由潘苍秀承担。”本案审理中张小兵所述潘苍秀未向其转让物品的主张，未提交相应证据。
上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、双方签订的《证明》、《补充协议》、《保证书》、欠条、租金收据、收条、水电费收据、房产证明、保证金及租金收条、证人王中军的证言、张小兵与他人签订的《房屋租赁合同》等证据在案佐证。
原审法院判决认定：潘苍秀与张小兵签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同履行各自的义务。在张小兵承租了房屋后未经潘苍秀同意，张小兵将房屋转租他人，且张小兵拖欠租金超过了双方约定的期限。故潘苍秀依双方约定要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及要求给付拖欠租金并按合同约定支付逾期付款违约金、水电费、转让费的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院应予以支持。对于租金的给付数额，因双方均认同2012年6月13日张小兵向潘苍秀出具的《保证书》中所列租金及水电费均已付清，该保证书中已明确所欠房租及水电费共计12万元，理应包括潘苍秀所主张的2011年6月及7月的房租及2012年6月中旬以前的水电费，故潘苍秀现再行主张该租金属重复计算。具体租金的给付数额由法院根据双方合同约定及双方认同的给付数额和欠租情况酌情予以确定。对于水电费的负担，如上所述，双方《补充协议》已有明确约定，故法院应以2012年6月中旬起至2014年2月止的期间计算水电费，并由张小兵依约定负担一半。故潘苍秀要求张小兵支付2012年6月中旬以前的租金及水电费的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。对于转让费问题，因双方在2011年3月19日签订《房屋租赁合同》的同时约定张小兵支付转让费10万元，在张小兵支付5万元后，双方又重新签订了《房屋租赁合同》，在之后的《补充协议》又明确了二年后再付转让费5万元的约定，应认定为后一个5万元的约定是对前面所欠5万元的确认，不应进行累加计算。故潘苍秀起诉要求张小兵给付10万元转让费的诉讼请求明显过高，过高部分法院不予支持。张小兵所述潘苍秀未向其转让物品的主张，未向法院提交相应的证据证明，其以此为由拒绝支付转让费的抗辩理由，缺乏事实依据，法院不予采信。对于潘苍秀要求张小兵支付逾期付款利息的诉讼请求，因就张小兵拖欠租金已按合同约定要求其承担逾期付款违约金，潘苍秀再行要求张小兵支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。对于潘苍秀要求张小兵腾退房屋一节，因张小兵将房屋转租他人，现张小兵并非房屋的实际使用人，故潘苍秀的该项主张应另行解决，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除潘苍秀与张小兵之间的《房屋租赁合同》关系。二、张小兵于本判决生效后十日内向潘苍秀支付二○一四年二月二十八日以前所欠房屋租金人民币三十八万七千六百二十五元五角六分、逾期付款违约金人民币三万一千六百六十七元、转让费五万元、二○一四年二月二十八日以前的水电费人民币九万七千二百三十一元九角三分，以上合计给付人民币五十六万六千五百二十四元四角九分。三、驳回潘苍秀的其他诉讼请求。
如果张小兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张小兵不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第二项。对于欠付租金具体数额不清楚，水电费和逾期付款违约金不予认可。上诉理由是：第一，潘苍秀交付的房屋缺少相关的使用手续，致使张小兵无法承租和运营，导致承租合同无法实际履行，应由潘苍秀承担违约责任。第二，转让费5万元未支付是因为潘苍秀未将相应的物品交付给张小兵。第三，张小兵将房屋转租他人，潘苍秀是明知的，因为后续的租金是王中军交的。张小兵和王中军开始是合作经营宾馆，后来是王中军自己经营。营业执照是以王中军个人名义办的。综上，请求依法查明事实改判。
潘苍秀同意原审法院判决。针对张小兵的上诉理由答辩称：不同意张小兵的上诉请求。第一，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。张小兵称房屋不能办理营业执照与事实不符。张小兵不只承租涉诉房屋，周边房屋也由张小兵承租后经营餐馆。双方合同中并未约定潘苍秀协助其办理营业执照。第二，涉诉房屋交付张小兵后一直正常使用，如果房屋有问题，张小兵应当及时主张权利，但张小兵从未提出异议。房屋产权人是北京利亨堂工艺品经销中心，委托北京市紫竹经济发展总公司管理的。第三，张小兵称其与王中军是合作关系，并未告知潘苍秀是转租关系。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效。双方当事人均应依约履行。张小兵就约定应当支付的租金、转让费和水电费等费用，未举证证明其已经履行了给付义务。由于张小兵逾期付款，原审判决其承担逾期付款违约金并无不当。张小兵称涉诉房屋不能正常使用，但在合同履行期间并未提出异议，诉讼过程中亦未举证证明。综上，张小兵的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万二千一百零八元，由潘苍秀负担四千五百元（已交纳），张小兵负担七千六百零八元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万二千一百零八元，由张小兵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 冀 东
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘芳芳