广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第140号
上诉人（原审被告）：茹蕾，女，汉族，住珠海市斗门区，身份证号码×××2322。
委托代理人：戴选涛，广东中晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：严秀珠，女，汉族，住珠海市金湾区，身份证号码×××9109。
委托代理人：付王颖，广东非凡律师事务所律师。
上诉人茹蕾因与被上诉人严秀珠房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月3日，茹蕾、严秀珠经珠海市置馨房地产投资顾问有限公司居间，三方签订了《房地产买卖合同》（合同编号：1308008）。合同约定，茹蕾、严秀珠通过经纪方出售及购入位于珠海市香洲区房屋。《合同》第二条约定，物业转让成交价为人民币156万元，定金5万元。卖方在买方补足定金后22个工作日内将物业的房地产证原件放于经纪方处以备过户之用。定金在卖方以定金名义签收后交由经纪方托管，待经纪方查验该物业产权无查封状态将定金放予卖方。定金买卖双方继续交易折合第一部分楼款。第二部分楼款151万元付款方式如下（买方只可选择一种，并在选定的付款方式前划“√”）：（√）银行按揭付款。如买方需办理银行按揭，则上述第二部分楼款之部分款项由经纪方协助买方寻找银行贷款支付给卖方，办理银行按揭所产生的费用由买方承担，否则视为买方违约；买方需在本合同签订之日起4个工作日内申请所需按揭，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。买方须在办理该物业房地产权登记手续前支付首期款，由买方存入双方协商确定的银行资金监管帐户。在银行同意按揭贷款之金额通知后叁个工作日内，买卖双方必须办理该物业房地产登记过户手续。第十一条约定，如卖方未能履行本合同之条款以至合同不能顺利完成，卖方足额签收定金的，卖方必须双倍返还定金。第十九条备注约定，双方交楼时间为买方给足首期款；双方经友好协商，买方无法通过银行的审批，卖方同意买方变更贷款人；买方有权将该物业过户到买方指定人名下并以指定人为贷款人。
合同签订后，经纪方珠海市置馨房地产投资顾问有限公司将严秀珠于合同签订前预交的定金5万元转予茹蕾，茹蕾于2014年1月22日出具收款收据载明：“今收到严秀珠交来购买世纪城房屋定金人民币50000”，“经手人”署名为“茹蕾”。
2014年1月1日，茹蕾及其丈夫余磊鑫与严秀珠指定的严焕华签订《房地产买卖合同》，并以严焕华为贷款申请人向中国农业银行珠海市分行申请办理涉案房产的银行按揭手续，但未能成功办理按揭。庭审时，严秀珠认可此次银行按揭手续未能成功办理的原因主要在于经纪方珠海市置馨投资顾问有限公司。
2014年2月15日，严秀珠与珠海市锦坤物业代理有限公司签订委托协议，约定由该公司协助严秀珠办理涉案房产的银行按揭及产权过户手续，费用为20000元。该公司协助严秀珠、茹蕾双方向中国建设银行珠海市分行申请办理银行按揭手续。
2014年2月19日，茹蕾向严秀珠发出律师函，内容为“虽然《房地产买卖合同》的行文对你履行义务的约定略有瑕疵，但是根据签订合同时双方的合意与该合同第二条第二款第二项、第二条第四款的约定（‘‥‥‥过户手续须在2014年1月25日之前‥‥‥’；买方需在办理该物业房地产权登记过户手续前支付首期款‥‥‥），可以合理推定你需在1月25日之前支付首期款并取得银行按揭款。如今已是2014年2月19日，你已逾期为支付首期款和取得银行按揭款。鉴于委托人仍然希望该合同可以继续履行，但也不可能永无休止的等待你履行合同义务，所以特发本函予以催告，现再给你十日宽限期，请你在收到该函之日十日内支付首期款并取得银行按揭款。否则，将视为你违约，定金不做退还。”严秀珠于2014年2月21日收到该函，并于2月27日复函表示无法接受“十日宽限期”，已另行委托其他中介机构办理银行按揭贷款，要求茹蕾予以配合。
2014年3月25日，银行按揭贷款手续需由评估公司到涉案房产现场拍照，严秀珠向茹蕾以短信形式通知当日下午2点30分开门配合评估公司进行拍照等事宜。茹蕾认可收到该短信，但主张已超过其给予严秀珠办理银行按揭贷款的宽限期限，故不再予以配合。其后，双方未再继续办理涉案房产的银行按揭手续。
严秀珠于2014年9月4日向原审法院提交申请，请求法院调取茹蕾、陈碧蓉手机号码及在中国建设银行珠海市分行办理第二次银行按揭贷款手续的相关资料。经审查，该申请未在法定期限内提出，且经原审法院与其提供的银行信贷经办人确认客观上已无法调取其第二次提交的相关资料，故对其申请不予准许，严秀珠委托代理人予以确认。
严秀珠原审诉讼请求为：1、茹蕾双倍返还定金10万元给严秀珠；2、茹蕾赔偿严秀珠损失15000元；3、茹蕾承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，茹蕾、严秀珠签订的《房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行各自义务。一方不履行或不完全履行义务的，应向相对方承担相应的违约责任。
本案中，双方约定以银行按揭贷款的形式取得房屋转让款，但严秀珠先后两次申请办理银行按揭贷款均未能成功，合同未能继续履行至完成。关于第一次未能办理成功的原因，严秀珠认为系中介公司的工作失误致使其未能及时顺利办结按揭手续，故委托新的中介公司重新向新的银行申请办理按揭手续，但最终依然未能成功办理。原审法院认为，双方均未能举证证明系对方原因造成按揭贷款无法办理成功及顺利交易房产，故均不应对该次合同履行不能的结果承担责任。
对于第二次按揭手续未能成功办理的原因，严秀珠主张系茹蕾不予配合现场评估致使按揭手续无法完结，茹蕾主张已超出其给予的办理银行按揭至宽限期限，故不再予以配合。根据原审法院查明事实，严秀珠于2014年3月25日通知茹蕾协助评估公司进行现场拍照等事宜以顺利推进银行按揭贷款手续，但茹蕾主张严秀珠已超过其律师函中给予的宽限期而不应予以配合。由茹蕾发出的律师函内容可见，茹蕾认为严秀珠未按照合同第二条约定的“过户手续须在2014年1月25日之前”完成及“房地产权登记过户手续前支付首期款”等条款履行合同义务，故构成违约并给予自2014年2月19日起算的“十日宽限期”。对此原审法院认为，双方签订的合同中虽有“过户手续须在2014年1月25日之前”的表述，但该表述适用的前提系“一次性付款”，而双方实际勾选的付款方式为“银行按揭付款”，故该条款实际并未纳入双方约定范围、对双方没有法律约束效力。此外，双方亦未明确支付首付款及办理银行按揭贷款的具体时间界限，故茹蕾关于享有宽限权利并给予宽限期的主张系对合同约定内容的误读，其以此主张不再履行相关义务缺乏合同依据。按照《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案双方在合同中亦约定，卖方须配合买方提交申请按揭所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。根据本案查明事实，严秀珠在第一次按揭贷款未能完成的情况下，主动寻找新的房产中介公司、额外支付中介费用及联系茹蕾办理相关手续，积极履行合同义务并推进合同完成进度，但因茹蕾对合同条款的误解及怠于履行合同义务致使合同未能顺利完成，故应当由茹蕾承担合同无法完成的相应责任。严秀珠主张按照《房地产买卖合同》第十一条约定要求茹蕾双倍返还定金合法有据，原审法院予以支持。
关于严秀珠主张的中介费损失问题。原审法院认为，双方合同中并未约定另行委托中介公司的费用分担内容，且严秀珠并未举证证明系因茹蕾的违约行为直接导致了该费用的产生，即茹蕾违约行为与该笔费用的发生之间并无因果关系，其主张应由茹蕾赔偿其委托新中介办理按揭贷款手续支付的费用损失依据不足，原审法院不予支持。此外，定金是有弥补一方损失的作用，即使中介费损失与茹蕾有关，该损失没有超过茹蕾双倍返还定金的金额，依《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十八条的规定，严秀珠的该项请求也不应当支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判令：一、茹蕾向严秀珠双倍返还定金共计100000元。二、驳回严秀珠的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由严秀珠负担170元，由茹蕾负担1130元。
茹蕾不服原审判决，提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判茹蕾无须向严秀珠双倍返还定金10万元；2、由严秀珠承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决遗漏必要的诉讼参与人，导致对本案重大事实未能查清。严秀珠自认，一审证据也证实，严秀珠在《房地产买卖合同》签订后，两次申请办理银行按揭贷款均未成功。而办理按揭贷款时严秀珠主要的合同义务，该手续无法办理成功，导致严秀珠无法支付购房款，无法履行其合同义务，势必导致茹蕾权益受到损害。一审中严秀珠将无法办理按揭的责任全部推倒合同一方即经纪方珠海市置馨房地产投资有限公司，且未提供任何证据。而严秀珠未申请，一审法院亦未依职权追加经纪方以调查清楚该事实，而是武断认为“双方均未能举证证明系对方原因造成按揭贷款无法办理成功及顺利交易，故均不应承担对该次合同履行不能的结果承担责任”。茹蕾认为，办理按揭贷款是严秀珠的核心合同义务，只要未办理成功，即严秀珠未完成合同义务，即为重大违约。在未有证据的情况下，将违约责任推给经纪方，经纪方也无法辩驳更无法向法院提交证据证实该事实。这属于重大的遗漏当事人，也是对事关合同履行重大事实的遗漏，一审法院的处理严重错误。恳请二审法院依法纠正。
二、茹蕾及严秀珠签订《房屋买卖合同》中约定“过户手续在2014年1月25日之前”系当事人双方真实意思表示。一审法院认定“双方签订的合同虽有“过户手续须在2014年1月25日之前”的表述，但该表述适用的前提系“一次性付款”，而非双方实际勾选的付款方式为“银行按揭付款”，故该条款实际并未纳入双方约定范围、对双方没有法律约束力。”该认定显系错误。1、2014年1月25日的约定，系手写体。本案中，合同文本是经纪方提供的制式合同，各方当事人对重要的约定须填写。如果选择哪些约定，就填写，如不需要，就用斜线划掉。而该2014年1月25日前完成过户，是各方协商后填写上去的，而该履行期限的约定式合同的主要内容，也是三方达成合意的体现，对各方具有法律约束力。2、一审判决认为2014年1月25日手写的内容，是在一次性付款的约定里，而本协议却是按揭付款，因此不适用，该认定错误。一审判决显然没有意识到，手写的内容，自然代表着协议各方选择了该约定，其效力要高于打印的内容，如果各方不需要这样的约定，则不会填写，而是会用斜线划掉。一审判决武断的否定了三方当事人意思自治的结果，是错误的。3、从另一方面看，一审判决的认定也经不起推敲。一审判决认定各方要求一次性付款是在2014年1月25日前完成过户，该约定的应有之义就是严秀珠必须在2014年1月25日之前更早的时间要付清房款。那么就可以清楚推知，在按揭付款时，卖方绝不会不要求买方在一定时间内完成付款过户，也绝不会让严秀珠因一而再再而三的办不好按揭手续而无法支付约定的购房款，导致合同无法履行。
三、严秀珠存在明显的违约行为，应承担违约责任。1、严秀珠单方变更合同，属违约行为。《房地产买卖合同》是三方签订的协议，经纪方是合同的一方，而严秀珠在数次违约后，自行委托中介方进行一些不严秀珠及经纪方认可的行为，这是对合同的违反，也是对茹蕾没有法律约束力的行为，茹蕾有权不予理会所谓新的中介方的干扰。严秀珠以其变更合同方的行为就证实其不愿意再接受《房地产买卖合同》的约束，这是典型的违约行为。2、严秀珠未在约定期限内履行交付购房款的行为，是严重的违约行为，是对合同根本的违反，一审的证据和事实足以证实，因此严秀珠应承担违约责任，接受定金罚则。
综上，一审判决所认定的内容与事实严重不符，恳请二审法律在查明事实真相的基础上，依法支持茹蕾的上诉请求。
严秀珠二审辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。一、一审判决未遗漏必要的诉讼参与人，本案中两次按揭贷款无法办理成功均不是严秀珠违约造成，严秀珠不承担任何责任。（一）一审判决未遗漏必要的诉讼参与人。本案中《房地产买卖合同》虽系卖方、买方、经纪方三方签订，但包含了三个法律关系，即经纪方与卖方的居间服务之法律关系、经纪方与买方的居间服务之法律关系、买方与卖方间的房屋买卖之法律关系。本案原告诉请及法院审理的是买方与卖方之间在履行房屋买卖合同内容过程中的相关争议，仅针对涉案合同中买卖双方之间的房屋买卖合同内容及法律效力的判定，因此，经纪方不是本案必要的诉讼参与人。一审判决并未遗漏当事人。
（二）本案中两次按揭贷款无法办理成功均不是严秀珠违约造成，严秀珠不承担任何责任。办理银行按揭贷款不仅仅是买方的合同义务，如果卖方不履行签署所需文件、提供相关证照及其他必要的配合、协助义务，银行按揭贷款当然无法成功办理，而作为双方共同委托的经纪方珠海市置馨房地产投资顾问有限公司不履行经纪服务义务，同样会影响到涉案房屋银行按揭贷款事项的办理。1、第一次按揭贷款未能最终办理成功系珠海市置馨房地产投资顾问有限公司及茹蕾双方原因造成。本案中，因茹蕾是在本案合同签订后一个月左右（即2014年1月6日以后）才拿到房产证，所以涉案房屋按揭贷款手续在合同签订后一个多月后才提交给银行。而在2014年1月26日，在珠海市置馨房地产投资顾问有限公司告知严秀珠银行贷款内部审批通过之日，茹蕾及茹蕾母亲已经强行将放在珠海市置馨房地产投资顾问有限公司的涉案房屋房产证原件取走，大吵大闹表示不再卖房，并称已到银行取消了贷款申请，原因是因为移民不成功，房屋茹蕾要自住。此时，茹蕾为逃避违约责任，开始以应该在1月25日前办理过户为借口，要求变更为一次性付款，并欲将责任推给严秀珠。之后在严秀珠向贷款银行取证时才知道虽然银行贷款内部审批通过，但因珠海市置馨房地产投资顾问有限公司未将严秀珠方新的银行资料提供给贷款银行故最终审批尚未通过（珠海市置馨房地产投资顾问有限公司未再告知或要求严秀珠补充提供其他贷款资料）。而此时茹蕾已明确表示不再出售房屋，也拒绝提供收取首付款的账户，贷款无法继续办理。双方就此进行了多次协商，直至2014年2月14日茹蕾再次表示继续出售房屋，此时第一次按揭贷款已无法继续办理。由此可见，第一次按揭贷款无法办理成功的原因是茹蕾及珠海市置馨房地产投资顾问有限公司造成的，不是严秀珠的责任。
2、第二次按揭贷款无法办理是茹蕾的责任。虽然一审判决认为关于第一次银行按揭贷款手续“双方均未能举证证明系对方原因造成按揭贷款无法办理成功及顺利交易房产”，但不论第一次贷款责任由谁承担，在茹蕾同意继续出售房屋并办理第二次贷款的情况下，茹蕾理应及时、完整提交申请按揭所需的全部资料、签署所需法律文书，并履行办理按揭贷款过程中的相关配合协助义务。实际上，在茹蕾同意继续出售房屋后，考虑到珠海市置馨房地产投资顾问有限公司在办理本次房屋买卖及按揭贷款过程中的态度及能力，为顺利贷款及过户，严秀珠于第二日即2014年2月15日委托了新中介办理第二次银行按揭贷款手续，茹蕾是同意的，并告知严秀珠其全权委托给珠海市置馨房地产投资顾问有限公司处理，珠海市置馨房地产投资顾问有限公司也从未提出任何异议。新中介接受委托后即开始联系茹蕾及珠海市置馨房地产投资顾问有限公司办理相关按揭事项。但茹蕾继续不配合新中介办理第二次贷款手续：茹蕾直到2月24日才签署了相关贷款资料，但却不提供所需的茹蕾身份证、房产证、银行卡等证件，并开始表示不再出售房屋，3月初茹蕾才提供了上述办理贷款所需证件资料给新中介、表面上同意配合拍照，但在评估公司到场后却不开门，以各种理由拒绝评估公司看房拍照，无奈之下，严秀珠通过书面函告、短信等方式要求茹蕾、珠海市置馨房地产投资顾问有限公司配合评估公司工作，但茹蕾均未配合。2014年3月25日，新中介与评估公司再次约好茹蕾去看房拍照时，茹蕾方无任何理由的明确表明不再出售该房屋，并称要与严秀珠法庭见。
由此可见，严秀珠一直在积极主动履行按揭贷款办理义务，但因茹蕾反复违约表示不予出售房屋，不配合贷款办理、恶意拖延贷款办理等行为，才导致第二次贷款未能办理成功。一审判决认定应由茹蕾承担合同不能履行的违约责任正确，应予维持。
二、一审判决认定“‘过户手续须在2014年1月25日之前’的表述适用前提系‘一次性付款’，但该条款实际并未纳入双方约定范围、对双方没有法律约束效力”正确，应予维持。虽然合同中“一次性付款”的条款的过户手续办理处填写了“2014年1月25日”，但实际上双方并未选择该条款，该文字对双方不具有约束力。严秀珠、茹蕾双方明确选择采用银行按揭付款的方式支付剩余房款，因此涉案房屋过户的时间是按合同第二条第6款的约定办理。而且应茹蕾即卖方的要求、在合同第十九条备注中特别写明：在买方即严秀珠无法通过银行审批的情况下，卖方同意买方重新贷款。而重新贷款的时间势必较长，不可能在不到一个月的时间内办理两次贷款，由此也可推断双方未选择“2014年1月25日办理房屋登记过户手续”。事实上，双方从未约定涉案房屋的过户登记手续须在2014年1月25日之前。该说法仅是茹蕾为逃避自身违约责任的借口。一审判决认定双方不受该条款约束正确，应予维持。
三、一审判决认定应由茹蕾承担合同无法完成的相应责任正确，应予维持。1、严秀珠无单方变更《房地产买卖合同》的违约行为。因考虑到珠海市置馨房地产投资顾问有限公司在办理本次房屋买卖及按揭贷款过程中的态度及能力，为顺利贷款及过户，在茹蕾同意再次出售房屋后，严秀珠委托了新中介办理第二次按揭贷款手续，对此，珠海市置馨房地产投资顾问有限公司与茹蕾从未提出任何异议，尽管诸多拖延，其仍是配合新中介办理了部分按揭手续。严秀珠也一直按《房地产买卖合同》履行作为买方的义务，从未违约。茹蕾认为严秀珠单方变更合同，纯属无理狡辩。
2、严秀珠不存在任何违约行为，事实上是茹蕾在合同履行过程中多次违约，不仅多次违约表示不出售房屋，且存在单方要求变更付款方式为一次性付款、强行取回房产证原件、单方到银行取消第一次按揭贷款、不予配合办理第二次按揭贷款等违约行为，致使本案《房屋买卖合同》无法履行，一审判决认定应由茹蕾承担合同无法完成的责任正确，应予维持。
综上所述，本案争议的是房屋买卖双方在履行房屋买卖合同内容过程中的相关争议，仅针对涉案合同中买卖双方之间的房屋买卖合同内容及法律效力的判定，并未遗漏当事人。双方选择了银行按揭付款方式，即证明“2014年1月25日”的条款不能约束双方，不需遵守。茹蕾以此为由认为严秀珠违约，明显为逃避承担自身违约责任的借口。严秀珠不存在任何违约行为，应由茹蕾承担合同无法完成的相应责任。一审判决对此认定正确，应予维持。敬请贵院依法驳回茹蕾的全部上诉请求。
双方当事人均无证据向本院提交。
本院经审理查明，严秀珠签订《房地产买卖合同》的时间为2013年11月11日，茹蕾、珠海市置馨房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》的时间为2013年12月3日。《房地产买卖合同》在付款方式上约定，“买方只可选择一种，并在选定的付款方式前划√”，三方在银行按揭付款前划√，同时用斜线划掉了一次性付款，但在一次性付款下具体条款“该物业房地产权登记过户手续须在_年_月_日之前”的日期空白处手写填入2014年1月25日。
原审法院查明的其他事实与本院查明事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案产生争议的缘由是买卖双方在《房地产买卖合同》中一方面选择了银行按揭付款，另一方面在一次性付款条款下约定了房地产权登记过户手续须在2014年1月25日之前，则关于二者之间的关系以及如何理解产生了分歧。茹蕾认为，2014年1月25日系手写填写，是双方的真实意思表示，买卖双方均应遵守；严秀珠认为，因双方选择银行按揭付款，则一次性付款条款下约定的过户时限2014年1月25日对双方没有约束力。对此，本院认为，首先，从合同的签订时间可知，严秀珠先行于2013年11月11日签署《房地产买卖合同》，茹蕾随后在2013年12月3日签字确认，即该合同的签订并不是买方、卖方以及中介方三方共同在场情况下签署的，缺乏直接有效的沟通。其次，从合同的履行过程来看，严秀珠在第一次按揭贷款未能完成的情况下，主动寻找新的房产中介公司委托办理银行按揭及产权过户手续；茹蕾在2014年2月19日向严秀珠发出律师函，表示仍然希望合同继续履行，并给予十日宽限期，同时茹蕾在该宽限期内确有配合新中介办理严秀珠的银行贷款手续，即双方实际上均有积极履行合同义务并推进合同完成进度。再次，合同未能履行完成的原因，表面上是茹蕾拒绝在十日宽限期外再行配合新中介履行严秀珠的银行贷款手续，深层次原因是《房地产买卖合同》约定了如前所述易生分歧的两个条款，且恰恰出现了与该两条款相关联的情形即买家严秀珠在2014年1月25日前未能完成按揭贷款，事后双方亦未能予以充分的谅解和协商，未能形成一致意见，仅是各自按照自己对合同的理解采取聘请新中介、发出律师函等单方面措施，最后导致本案诉争。
因此，签订合同时未能直接协商，出现合同歧义后又未能充分沟通，此系双方的原因造成，不能单纯归咎于任何一方，双方均无权主张定金罚则，买卖双方对合同不能继续履行均应当承担责任，则卖方茹蕾应将买方严秀珠的5万元定金予以返还，原审实体处理不当，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理不当，本院予以纠正。茹蕾上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1402号民事判决第二项；
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1402号民事判决第一项为：茹蕾于本判决发生法律效力之日起十日内向严秀珠返还定金5万元；
三、驳回茹蕾的其他上诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1300元，由严秀珠负担735元，由茹蕾负担565元；二审案件受理费2300元，由严秀珠负担1150元，由茹蕾负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 牟宏微
二〇一五年四月二十日
书 记 员 黄小珊
王莉