河南省周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终1751号
上诉人（原审被告）：李凤琴，女，汉族，1960年6月6日出生，住扶沟县。
委托诉讼代理人：李守贞，河南团结律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩富德，男，汉族，1974年4月17日出生，住扶沟县。
委托诉讼代理人：孙澎涛，河南扶正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：席志强，男，汉族，1969年1月19日出生，住扶沟县。
委托诉讼代理人：齐建国，扶沟县练寺镇法律服务所法律工作者。
上诉人李凤琴与被上诉人韩富德、席志强执行异议之诉一案，不服扶沟县人民法院（2016）豫1621民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月02日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人李凤琴及其委托诉讼代理人李守贞、被上诉人韩富德及其委托诉讼代理人孙澎涛、被上诉人席志强的委托诉讼代理人齐建国参加了诉讼。本案现已审理终结。
李凤琴上诉请求：1、依法撤销扶沟县人民法院2079号判决，驳回被上诉人韩富德对李凤琴的原审起诉；2、一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认为被上诉人之间在上诉人查封之前已交付占有涉案房产明显错误。原审时被上诉人韩富德向法庭提交了一把钥匙，上诉人当庭否认，因韩富德无法证明该钥匙与本案有关，是否是席志强交付，况且韩富德又用公正的形式证明自己把诉争房屋的门撬开，如果韩富德有涉案房屋的钥匙又何须撬门，既然合法又为什么公证，由此可见韩富德心虚，故意作假这些细节，原审法院以此认定其合法占有，明显错误。2、韩富德既然与席志强之间有房屋买卖关系，由于韩富德没有及时过户存在过错，也不能排除上诉人执行。被上诉人2014年4月20日签合同，2014年4月26日交款，2014年5月20日交钥匙，上诉人2014年6月5日查封，席志强在2014年5月22日也已领取房产证，而韩富德在没有见到房产证时就交了全款，既然席志强已经收到了韩富德的房款，为何过户不存在障碍而不过户。3、上诉人的权利应得到尊重。上诉人与席志强之间的借款关系是合法的，上诉人依法查封席志强的财产并无不当。
韩富德答辩称，本案基本事实是原审法院在做出查封之前，韩富德已经实际占有本案涉及的房屋，韩富德的行为符合最高人民法院办理执行异议和复议案件的有关规定，原审法院对本案的事实认定是正确的，适用法律正确，请求维持。
席志强答辩称，同意李凤琴的上诉请求。
韩富德向一审法院起诉请求：确认鄢陵县翠柳路房屋归韩富德所有；李凤琴与席志强于2015年12月6日签订的将鄢陵县翠柳路房屋过户给李凤琴的协议书无效；判令依法撤销（2015）扶执字第490-1、第490-2执行裁定书及490执行通知书，停止对鄢陵县翠柳路房屋的执行。
一审法院认定事实：2012年1月16日，席志强和李凤琴与河南金之源投资担保有限公司签订借款担保合同，合同约定的主要内容是席志强借李凤琴1000000元，年利率18%，2012年7月16日到期，河南金之源投资担保有限公司提供担保。李凤琴与席志强达成口头抵押担保协议，席志强将其在鄢陵购买的住房一套作为抵押担保，并将购房合同原件、房屋收讫确认书，购房发票提供给李凤琴，作为抵押凭证。合同到期后，席志强未履行还款义务，河南金之源投资担保有限公司代偿了借款本金500000元，利息100000元。李凤琴向一审法院提起诉讼，要求：一、席志强偿还下欠李凤琴借款本金500000元，借期内利息45000元，逾期利息损失244000元（逾期利息，参照合同约定年利率18%计算）；二、要求席志强支付违约金111000元。三、上诉两项合计900000元。四、席志强承担诉讼费，如果席志强不能按时偿还借款，以拍卖席志强抵押的房屋偿还借款。在诉讼过程中，一审法院于2014年6月5日作出（2014）扶民初字第750号民事裁定书，查封了该案争议的房屋，并追加了韩富德为第三人参加诉讼。该案查明：……席志强与李凤琴达成口头房屋抵押担保协议，因席志强抵押的房屋未办理房屋产权证，席志强将争议房屋买卖合同，购房发票交付李凤琴保管，但未办理抵押物登记。2014年5月12日席志强为办理该房屋产权证，证号为：0000009663……。2014年12月13日扶沟县法院做出（2014）扶民初字第750号判决，判决认为：……李凤琴与席志强未签订书面的抵押合同，未办理抵押登记，不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十五条“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同”和第一百八十七条“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，抵押权未设立。第三人述称的2014年4月20日，席志强把李凤琴诉称的房屋卖给第三人的事实，席志强不予承认，与李凤琴诉称的事实不是同一个法律关系，本院不予合并审理……。另查明：2014年4月20日，席志强与韩富德签订房屋买卖合同，席志强将本案争议的房屋以500000元的价格变卖给韩富德。2014年5月20日左右，席志强将争议的房屋钥匙、房产证交付韩富德。后因李风琴与席志强借款合同纠纷一案，于2014年6月5日对争议的房屋查封，韩富德于2015年9月22日向鄢陵县法院提起诉讼，鄢陵县人民法院（以下简称鄢陵法院）立案受理了韩富德诉席志强买卖合同纠纷一案。2015年12月3日，鄢陵法院作出（2015）鄢民二初字第173号民事判决书，判决认为：韩富德与席志强签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，为有效合同，韩富德在合同签订后，已按合同约定履行了交付价款的义务。为此，判决一、韩富德与席志强于2014年4月20日签订的房屋买卖合同有效，该合同约定的标的物（鄢陵县翠柳路房屋）归韩富德所有；二、席志强协助韩富德办理完毕房屋过户手续；三、席志强给付韩富德违约金10万元；四、驳回韩富德的其他诉讼请求。席志强不服（2015）鄢民二初字第173号民事判决，上诉至许昌中院。许昌中院认为：韩富德已经向席志强履行了支付500000元款项的义务，但因买卖合同系债权合同，原审不应直接判决涉案房屋归韩富德所有。2016年3月25日，许昌中院作出（2016）豫10民终字第28号民事判决书，判决：一、维持（2015）鄢民二初字第173号民事判决第（二）、（三）、（四）项；撤销（2015）鄢民二初字第173号民事判决第（一）项；三、被上诉人韩富德与上诉人席志强于2014年4月20日签订的房屋买卖合同有效。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。韩富德与席志强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经主动履行房屋价款，席志强已将房屋的房产证和钥匙交付韩富德，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。实践中，当事人在房屋买卖中一般以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，由此韩富德已经实际取得该房屋的合法占有。也并非因韩富德自身原因未办理房屋过户登记，故韩富德作为案外人对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。韩富德的诉讼请求，应于支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得对扶沟县人民法院（2015）扶执字第490协助执行通知书、扶沟县人民法院（2015）扶执字第490－1号执行裁定书中的标的物即位于鄢陵县翠柳路西鼎华莱茵河畔20号楼1单元6楼东户房屋一套（产权证号为鄢陵县房权证号第××号）进行执行。（2015）扶执字第490-2执行裁定书于判决生效时自动失效。二、驳回韩富德的其它诉讼请求。案件受理费，由李凤琴承担。
本院二审期间，李凤琴向法庭提交了证人证明、借条、与席志强的抵押合同和齐建国出具的情况说明。本院依法进行了证据交换和质证，李凤琴提交的证据可以证明席志强用双方争议的房屋作为抵押又向案外人进行了借款，但与本案双方争议房产的执行无关联性，并不能否定韩富德占有该房屋的事实。李风琴提交的钥匙由于是开庭前一天刚拿到且无证据证明钥匙是否为涉案房屋的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是韩富德对争议房屋提出的执行异议，是否符合能够排除执行的情形。1、韩富德与席志强在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部价款的事实有鄢陵县人民法院及许昌市中级人民法院的判决予以了确认，且该判决要求席志强协助韩富德办理房屋过户手续；2、根据韩富德在一审提交的证据，本案争议的房产在扶沟县人民法院查明前席志强已将房屋的房产证和钥匙交付韩富德，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，已经实际占有了该房屋。且实践中，当事人在房屋买卖中一般以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，韩富德并且交纳了该房屋2015年的物业管理费，由此韩富德已经实际取得该房屋的合法占有。3、该房屋在韩富德与席志强签订房屋买卖合同后没有办理过户登记，但在席志强取得房产证后不久该房即被扶沟县人民法院查封，在李凤琴诉席志强借款合同纠纷一案中，其就以第三人的身份主张权利，后其又向鄢陵县人民法院起诉要求席志强协助办理房屋过户手续，故并非因韩富德自身原因未办理房屋过户登记。
综上，韩富德作为案外人对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。李凤琴的各上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李凤琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓军
审 判 员 刘 凯
审 判 员 张子亚
二〇一七年五月三十一日
（代）书记员 陈阿辉