山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河民初字第2532号
原告张厚普，男，1984年12月8日生，汉族，山东省徽山县人，住该县。
原告委托代理人李敬道、尚恳，山东百正律师事务所律师。
被告山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲办事处滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府4号楼。
法定代表人付海育，该公司总经理。
委托代理人杨静，山东品众元律师事务所律师。
原告张厚普与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下称荣盛富翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张厚普及其委托代理人尚恳、被告荣盛富翔公司的委托代理人杨静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张厚普诉称，2013年1月18日，被告与我签订一份《商品房预售合同》，并于2013年2月4日在临沂市房产和住房保障局备案。合同约定我购买被告开发的位于临沂市河东区滨河东路与凤仪街交汇处的荣盛塞纳荣府17号楼-1044号及17号楼2单元402号房屋。合同中对于原、被告之间的权利义务进行了详细约定。合同生效后我向被告支付了总计508735元购房款，履行了我应尽的义务。根据合同第八条约定，该商品房应于2013年9月30日前验收合格并交付使用。但被告在该商品房未经验收合格的情况下即通知交房，不符合合同约定的交付条件，属逾期交房，且致使我无法办理产权登记手续，根据该合同第九条约定，逾期交房超过90日起，买受人有权要求被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按每日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。同时，根据购房合同第十五条的约定，我有权要求被告按已付房款的百分之一支付违约金。请求判令被告继续履行合同，并限期被告交付我之房屋验收合同手续；请求判令被告向我按152.62元/天支付逾期交房违约金109428.54元（由2013年9月31日至2015年9月18日）；请求判令被告支付因不能办理产权登记之违约金5087.35元；诉讼费由被告承担。
经审理本院认定，原告张厚普作为买受人与被告荣盛富翔公司作为出卖人于2013年1月18日签订合同编号为YS257564的商品房预售合同一份，双方约定被告将荣盛·塞纳荣府17号楼2单元402号、房屋代码为1647752与17号楼-1044号房、房屋代码为1647720的房屋出售给原告张厚普，约定按建筑面积计算房款，该商品房单价（人民币）每平方米3842.7元，总金额（人民币）伍拾零万捌仟柒佰叁拾伍元整；同时，双方在合同第八条“交付期限”一条中约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、此项无约定。双方在第九条逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之3向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同第十一条双方对于交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条双方关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列条款处理1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、此项无约定”。合同签订后，原告采用按揭方式付款，一次性将房屋价款508422元全额付清。被告荣盛富翔公司于2013年9月20日书面通知原告交房，原告张厚普于2013年9月23日收房。
另查明，2013年9月25日，涉案房屋经设计单位廊坊荣盛建筑设计有限公司、建设单位山东荣盛富翔地产开发有限公司、施工单位江苏省江建集团有限公司、勘察单位临沂永固勘查建设工程有限公司、监理单位临沂致诚工程监理咨询有限公司五家单位验收合格。2015年12月4日临沂市住房和城乡建设局出具“备案工程基本情况”载明“山东荣盛富翔地产开发有限公司（单位）依据临发改政务〔2011〕87号批文新（改、扩）建荣盛·塞纳荣府16#-20#、22#、23#、27#、28#、24#-26#、29#-31#楼工程，已经建设单位组织有关参建单位组成的验收组验收，工程质量达到合格标准。经市（县、区）质量安全监督机构，其验收形式、验收程序、执行验收标准等符合有关法律法规规定，竣工验收备案文件（资料）齐全，本机关予以备案。”
以上事实，主要依据原、被告双方当事人陈述、举证和庭审调查所证实，并均已收集记录在卷。
本院认为，本案的争议焦点一是被告荣盛富翔公司是否应承担逾期交房的违约责任；焦点二被告荣盛富翔公司是否应承担逾期办理房产证的违约责任。对焦点一分析如下：原告张厚普与被告荣盛富翔公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容、形式不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同履行相应的义务。《商品房预售合同》第八条载明荣盛富翔公司应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告张厚普。1998年3月1日起施行的《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号公布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据上述法律、行政法规的规定，被告荣盛富翔公司作为建设单位，负有组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收的法定义务，本案中，被告荣盛富翔公司已经履行了该法定义务，该工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，于2013年9月25日被评定为合格。2015年12月4日临沂市住房和城乡建设局出具的“备案工程基本情况”载明涉案工程“已经建设单位组织有关参建单位组成的验收组验收，工程质量达到合格标准。经市（县、区）质量安全监督机构、本机关监督，其验收形式、验收程序、执行验收标准等符合有关法律法规规定，竣工验收备案文件（资料）齐全，本机关予以备案。”由此可见，“竣工工程质量验收报告”所依据的资料齐全，验收形式、验收程序、执行验收标准等符合有关法律法规规定，且其形成时间早于“备案工程基本情况”，因此，被告荣盛富翔公司提交的“竣工工程质量验收报告”足以证实涉案房屋经验收合格，涉案房屋具备《商品房预售合同》第八条约定的交付条件。被告荣盛富翔公司于2013年9月20日书面通知原告交房，原告张厚普已于2013年9月23日收房，说明其同意以房屋的现状作为交付条件。尽管收房时该楼房未经竣工验收，但该房屋于2013年9月25日经五方验收合格。因此本院确认涉案房屋在合同约定的交付时间已经具备交房条件，故对于原告张厚普要求被告荣盛富翔公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。焦点二被告荣盛富翔公司是否应承担逾期办理房产证的违约责任。原被告签订的《商品房预售合同》第十五条载明被告荣盛富翔公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未提供证据证明在该约定期限内将涉案房屋的资料报送产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告张厚普于2013年9月23日收房收房，故其办理产权登记的期限截至2013年12月23日，但被告于2016年才通知原告办理产权登记手续，系被告违约，原告要求被告按照合同约定承担该部分违约金的要求，亦符合法律规定，本院按照合同约定的房价款1%即5084.22元予以支持。关于原告张厚普诉求“被告继续履行合同，并限期被告支付原告之房屋验收合格手续”，因双方在合同第十一条约定“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”，故本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：
一、原告张厚普与被告荣盛富翔公司继续履行合同编号为YS257564的《商品房预售合同》，被告荣盛富翔公司于本判决生效之日起十日内向原告出示房屋验收合格手续。
二、被告荣盛富翔公司于本判决生效之日起十日内支付原告张厚普因逾期办理产权登记手续造成的违约金5084.22元。
三、驳回原告张厚普的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2590元，由原告张厚普负担1700元，由被告荣盛富翔公司负担890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 房孝军
审 判 员 王桂芝
人民陪审员 刘汉琛
二〇一六年十月十七日
书 记 员 张 峰