安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民三终字第00052号
上诉人（原审原告）：王胜奎，男，1945年3月26日出生，汉族。
委托代理人：徐秉宸，安徽徐秉宸律师事务所律师。
委托代理人：刘得成，安徽徐秉宸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陆玉丽，女，1974年8月26日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：张兰芳，女，1973年8月23日出生，汉族。
上诉人王胜奎因与被上诉人陆玉丽、张兰芳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市郊区人民法院2013年8月27日作出的（2013）郊民二初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭对案件进行了审理，上诉人王胜奎及其委托代理人徐秉宸，被上诉人张兰芳到庭参加诉讼。被上诉人陆玉丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年4月23日，原告与被告陆玉丽签订房屋租赁合同，双方约定：原告将坐落于义安南路网点二楼201、202、203、206、207共五间房屋租赁给被告陆玉丽、每月租金1400元，被告租金交至2010年8月止，后被告因故离开本地。
一审法院判决认为：2010年8月，被告陆玉丽已离开铜陵。原、被告签订房屋租赁合同事实已解除，现原告要求被告陆玉丽支付房屋租金16800元及违约金1000元，欠缴水电费1090.60元，诉讼请求法院不予支持。原告未举证证明2010年8月至2011年4月6日房屋租赁人为第三人张兰芳，现要求第三人张兰芳承担连带责任诉讼请求，法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告王胜奎要求被告陆玉丽支付房屋租金16800元，违约金1000元，欠缴水电费1009.60元并支付滞纳金；修复赔偿原房东的固定资产及垃圾油污处理费的诉讼请求。二、驳回原告王胜奎要求第三人张兰芳承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，公告费710元，共计980元，由原告负担。
上诉人王胜奎上诉称：1.王胜奎与被上诉人陆玉丽签订房屋租赁合同明确约定租期至2011年4月6日，一审法院以陆玉丽离开铜陵为由，认定合同2010年8月解除没有法律依据。在2010年8月之前，涉案房屋是由两被上诉人经营旅馆（两被上诉人系姑嫂关系），陆玉丽离开旅馆不能当然说明其离开铜陵，陆玉丽离开时没有表示要解除合同，王胜奎有理由相信陆玉丽将房屋使用权交给了张兰芳继续经营。2.张兰芳不是该房屋租赁合同的当事人，2010年8月后陆玉丽一直拖欠房租，上诉人要求张兰芳搬走，但其拒绝搬走，并表示房屋租期未到，继续承租。对于拖欠租金一事，上诉人与张兰芳达成口头协议，因此上诉人认为已与张兰芳成立合同关系。请求二审法院撤销一审判决，改判两被上诉人连带赔偿上诉人各项损失18809.6元，并修复、赔偿原房东的固定资产及垃圾油污处理费。
被上诉人张兰芳二审时未提交书面答辩状，当庭答辩称：1.上诉人的上诉请求无法律依据，且一审法院已依法驳回了上诉人一审时的诉讼请求。2.一审认定事实清楚，房屋租赁合同是王胜奎与陆玉丽签订的，并没有答辩人的参与，王胜奎未举证证明2010年8月至2011年4月6日房屋租赁人是张兰芳，张兰芳也未与王胜奎达成口头协议，一审法院对证据审查、认定准确无误，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审期间王胜奎未提交新证据，一审时王胜奎向法院提交以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的诉讼资格。2.电费、水费缴费发票，证明被上诉人欠缴水电费。3.房屋的财产清单、垃圾费收据、维修空调的收据、证明一份，证明：被上诉人损害原房东固定资产，修理所花费用及垃圾处理费用。4.房屋租赁合同一份，证明：王胜奎和陆玉丽之间有租赁合同关系，租赁期至2011年4月6日止，被上诉人未付房租为12个月，每月1400元，共计16800元。另根据合同应赔偿违约金1000元。5.证人证言二份，证明：上诉人与张兰芳之间有口头合同关系。6.企业名称预先核准通知书、个体工商户设立登记申请书、申领特种行业许可证审批表各一份，证明：该旅馆的实际经营者是张兰芳。
张兰芳的质证意见：对证据1没有异议。对证据2，认为房屋不是张兰芳租的，张兰芳不清楚。对证据3，张兰芳认为自己住的房子不是在王胜奎处租的，是从别人那租的。对证据4，认为王胜奎与陆玉丽之间的签订的合同与张兰芳没有关系，张兰芳没有与王胜奎签订合同。对证据5，认为证人证明内容不是事实，张兰芳没有与王胜奎有过口头约定。对证据6的真实性没有异议，张兰芳是下岗工人，可以享受免税政策，陆玉丽原是张兰芳嫂子，张兰芳将证件借给陆玉丽用。
张兰芳一审未到庭，二审提交证据一份，房屋租赁合同（同王胜奎提交的证据4），证明：涉案房屋出租人、承租人分别是上诉人与陆玉丽，与张兰芳无关。
本院认证意见：张兰芳对王胜奎提交的证据1的真实性不持异议，本院对证据1的真实性予以确认。证据2，系涉案房屋产生的水、电费发票，本院对证据真实性予以确认。经审核，在租赁期间内产生的电费为728.74元，予以确认；水费单据均为租赁期满后产生，不予确认。证据3，从收据中无法确认购买的物件与本案有关联性，垃圾处理费仅有收条一张，其真实性无法确认。对第3组证据的真实性、关联性本院均不予确认。证据4，双方当事人均提交了房屋合同，证明涉案房屋的出租人是王胜奎，承租人是陆玉丽，对该份证据（及张兰芳提交的合同）真实性、关联性予以确认。对证据5张兰芳提出异议，否认证言所证内容，因证人未出庭作证，对证言的真实性无法确认，对该组证据的真实性不予确认。对证据6的真实性张兰芳不持异议，对证据6的真实性本院予以确认。
本院经审理查明：2007年4月23日，王胜奎作为出租人将坐落于义安南路网点二楼201、202、203、206、207共六间房屋出租给朱某。2008年4月6日，王胜奎同意，将其中五间房转租给陆玉丽，在原租赁合同后附王胜奎与陆玉丽签订转租条款，约定：同意转租，1.合同顺延至2011年4月6日，租金每月1400元，（注：201、202、203、206、207共5间）；2.合同到期如乙方（陆玉丽）续租，租金涨价，不超过每月租金的百分之三十；3.其他条款有效。协议下方出租人王胜奎，被转人陆玉丽分别签字。
本院经审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：
1.租赁合同的终止时间？2.张兰芳与本案租赁合同有无关系，是否应承担连带给付责任？3.王胜奎主张的各项损失有无依据？
本院认为：王胜奎与陆玉丽签订的转租合同合法、有效。合同约定租赁期间自2008年4月6日起至2011年4月6日止，陆玉丽应依约履行给付租赁期间租金及所用水、电费的义务。陆玉丽交付租金至2010年8月，后离开，租赁合同并不因此当然解除，且房屋未交付出租人王胜奎，在租赁关系尚未解除情况下，陆玉丽理应承担2010年9月至2011年4月6日（共八个月）期间租金及水、电费。租赁期限届满后，陆玉丽未再继续承租，房屋租赁合同解除，2011年4月6日之后的房屋租金及水、电费不应再由陆玉丽承担。王胜奎上诉请求部分予以采纳，陆玉丽应给付王胜奎租金11200元（1400元／月×8个月）、电费728.74元，并支付合同约定的，因逾期交付租金而产生的违约金1000元。王胜奎上诉要求陆玉丽承担修复固定资产费用及油污处理费，因其未提供相关证据证明，故不予采纳。
王胜奎上诉要求张兰芳承担连带给付责任，因张兰芳非本案房屋租赁合同一方当事人，且王胜奎未能提供有效证据证明张兰芳是房屋实际使用人、或与张兰芳达成继续租赁房屋的合意，故王胜奎此项上诉请求因证据不足，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市郊区人民法院（2013）郊民二初字第00068号民事判决第二项，即：“驳回王胜奎要求张兰芳承担连带责任”；
二、撤销安徽省铜陵市郊区人民法院（2013）郊民二初字第00068号民事判决第一项，即：“驳回原告王胜奎要求被告陆玉丽支付房屋租金16800元，违约金1000元，欠缴水电费1009.60元并支付滞纳金；修复赔偿原房东的固定资产及垃圾油污处理费的诉讼请求”。
三、被上诉人陆玉丽于本判决生效后五日内支付上诉人王胜奎房屋租金、电费、违约金，共计12928.74元。
四、驳回王胜奎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费270元，由王胜奎负担70元，陆玉丽负担200元。二审案件受理费270元，由王胜奎负担70元，陆玉丽负担200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 马海平
二〇一四年七月九日
书 记 员 戴卢刚
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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