辽宁省丹东市振安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0604民初972号
原告丹东锦江房屋实业有限公司。
法定代表人高玉柱，该公司总经理。
委托代理人宋积慧，辽宁兴达律师事务所律师。
被告钟庆利，男。
委托代理人王伟，辽宁博阳律师事务所律师。
原告丹东锦江房屋实业有限公司诉被告钟庆利物权保护纠纷一案，本院于2016年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月26日及2016年11月11两次公开开庭进行了审理。原告丹东锦江房屋实业有限公司委托代理人宋积慧，被告钟庆利委托代理人王伟到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2016年11月16日裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理，原告丹东锦江房屋实业有限公司委托代理人宋积慧，被告钟庆利委托代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丹东锦江房屋实业有限公司诉称，原告开发建设的位于丹东市振安区水源路绿云嘉园小区XX号楼XXX室房屋，自2013年6月起由被告侵占，原告发现后要求被告退出房屋，恢复原状，但被告至今仍非法占有上述房屋。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉要求被告立即腾出位于丹东市振安区水源路绿云嘉园小区XX号楼XXX室房屋，恢复房屋原状，返还给原告。
被告钟庆利辩称，被告已交付了房款，合法取得涉案房屋，并于2009年实际入住，应依法驳回原告的诉讼请求。另外，本案为侵权纠纷，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。
原告为支持其主张，提供以下证据材料：
1、2016年4月11日报警记录。报警人为亿家兴物业公司。证明原告委托物业公司工作人员检查维护房屋时发现涉案房屋被侵占，故原告向派出所报案。
被告质证意见：对该份证据的真实性没有异议，但该份证据和本案没有关联性。
2、2009年10月8日原告出具的收款收据及2009年10月15日原告与案外人杨利文签订的房屋订购合同。收款收据载明的金额是191436元，交款人为杨利文，收款事由载明绿云嘉园XX号楼XXX室。房屋订购合同载明订购单位为案外人杨利文，房屋出售单位为原告，订购的房屋为涉案房屋。证明原告将涉案房屋抵顶给案外人范军生作为工程款，2009年10月8日范军生和杨利文共同要求将抵顶给范军生工程款的房屋转让给杨利文，相关手续都开给杨利文，待房屋能够交付时将房屋交付给杨利文。
被告质证意见：该份收款收据和订购合同不排除系杨利文和原告恶意串通形成。杨利文签订合同时没有查看涉案房屋的现状，因为当时涉案房屋已经由被告占有使用。另外，原告陈述范军生有权处置涉案房屋，范军生在处置涉案房屋给杨利文之前，已经将涉案房屋卖给了被告，实际上被告买房合同在先，而且已占有使用涉案房屋，故被告取得涉案房屋是合法的。
3、2014年3月21日原告给案外人杨利文出具的入户通知单及丹东亿家兴物业服务有限公司出具的收据。证明原告按照范军生和杨利文之间的协议，履行了相关义务。
被告质证意见：对该组证据的真实性没有异议。范军生作为涉案工程的实际施工人，将涉案房屋卖给了被告，在施工中范军生又将涉案房屋抵顶给杨利文。
4、2011年6月22日商品房预售许可证。证明涉案房屋在2011年6月22日以前不具备买卖条件，也不能办理按揭贷款手续。
被告质证意见：该份证据和本案没有关联性。
被告为支持其主张，提供以下证据材料：
1、2009年6月12日被告与范军生、李学庆签订的购房协议书。购房协议载明的购房人为案外人刘成军，约定出售的房屋包括涉案房屋，范军生、李学庆在施工单位丹东市第二建筑工程公司处签名。证明被告购买了涉案房屋的事实。
原告质证意见：原告不清楚该份购房协议书是否范军生签订，但协议上表述的涉案房屋坐落位置是错误的，涉案房屋在没有预售许可的情况下，原告不可能销售房屋，故原告认为该份协议是虚假的。
2、范军生于2009年5月31日出具的收据复印件及李学庆于2012年9月26日出具的收条。范军生出具的收据载明收到绿云嘉园XX号楼X单元XXX及XXX室按揭贷款首付款63000元。李学庆出具的收条载明收到陈延修、钟庆利XX及XXX室房款32万元。证明被告已交付了涉案房屋的购房款。
原告质证意见：李学庆出具的收条载明的房屋坐落位置是错误的，故该收条是虚假的。范军生出具的收据系复印件，对其真实性有异议。
3、2014年3月3日范军生出具的情况说明复印件和2016年7月7日李学庆出具的情况说明。范军生出具的情况说明载明的主要内容为，绿云嘉园开发公司将XX号楼XXX室和XXX室抵顶给范军生作为工程款，当时范军生又将上述房屋抵顶给李学庆，李学庆将房屋出卖，后来范军生又将上述房屋抵押给了杨利文和太平洋典当行。李学庆出具的情况说明载明主要内容为，范军生将绿云嘉园XX号楼XXX室和XXX室抵顶工程款给李学庆，李学庆于2009年5月30日将房屋卖给了钟庆利和陈延修。证明范军生是涉案工程的实际施工人，原告将涉案房屋抵顶给范军生作为工程款，范军生又将涉案工程抵顶给李学庆作为工程款，因此被告从范军生和李学庆手中购买了涉案房屋。
原告质证意见：范军生出具的情况说明系复印件，对其真实性有异议。对李学庆出具的情况说明真实性有异议，但李学庆出具的情况说明能够证明范军生将涉案房屋转让给杨利文的事实。
4、X号楼、XX号楼工程拨款情况汇总表复印件及X号楼、XX号楼抵顶房屋明细表复印件。证明原告已将涉案房屋抵顶给范军生。
原告质证意见：该组证据系复印件，原告对其真实性有异议。另外，据原告了解涉案房屋在2008年经范军生同意抵顶给了案外人杨利文，范军生陈述其在施工XX号楼时欠杨利文工程材料款，故将涉案房屋抵顶给杨利文，并且范军生和杨利文同时到原告处办理了交付手续，故被告占有涉案房屋没有合法依据。
5、丹东市中级人民法院（2014）丹民一终字第00290号民事裁定书复印件。该裁定书载明的上诉人王晓军，被上诉人原告，第三人陈延修。证明被告钟庆利和裁定书载明的第三人陈延修都是在同样的情况下购买的涉案房屋，现没有人向第三人陈延修主张权利。
原告质证意见：该份证据系复印件，原告对其真实性有异议，且该份证据与本案无关。
6、2012年11月13日丹东海德热电鸭绿江有限公司出具的供暖收费发票2份及2013年楼道灯收款收据。证明被告于2012年入住涉案房屋。
原告质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但该组证据只能证明被告是非法入住涉案房屋。
根据原、被告的举证及双方当事人的质证意见，本院对原、被告提供的证据认证意见如下：
原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，该证据与本案有关联性，对其证据效力予以确认。原告提供的证据2、3，真实、合法，与本案有关联性，对其证据效力予以确认。原告提供的证据4，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。被告提供的证据1，真实、合法，与本案有关联性，对其证据效力予以确认。被告提供的证据2，因范军生出具的收据系复印件，原告提出异议，对其证据效力不予确认，李学庆出具的收据与本案无关联性，对其证据效力不予确认。被告提供的证据3，出具情况说明人并未到庭，无法核实其真实性，对其证据效力不予确认。被告提供的证据4，虽然该证据系复印件，但原告对该事实予以认可，故对其证据效力予以确认。被告提供的证据5，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。被告提供的证据6，真实、合法，与本案有关联性，对其证据效力予以确认。
本院根据原、被告的诉、辩称和经庭审举证、质证及本院所确认的证据，认定如下事实：
原告系丹东市振安区水源路绿云嘉园小区的建设单位，案外人范军生作为实际施工人，在该小区施工了部分工程，原告与案外人范军生约定将涉案房屋作为工程款抵顶给范军生。2009年6月12日，被告与范军生、李学庆签订了一份购房协议书，约定将涉案房屋出卖给被告。2009年10月8日，原告根据范军生的要求向案外人杨利文出具了收到涉案房屋房款191436元的收据。2009年10月15日，原告与案外人杨立文签订了一份涉案房屋的房屋订购合同，约定该房屋出售给杨利文。2014年3月21日，原告向案外人杨利文出具了涉案房屋的入户通知单，杨利文于当日向物业公司交付了物业费等相关费用。
被告于2009年搬入涉案房屋居住至今。被告搬入该房屋前，房屋尚未装饰、装修，被告入住后对房屋进行了装饰、装修，安装了生活设施。因被告入住涉案房屋，原告于2016年4月11日报警要求被告倒出房屋。
本院认为，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，原告因开发建设而取得涉案房屋的所有权，虽然原告与范军生约定用涉案房屋抵顶工程款，但被告与范军生签订购房协议书时，原告与范军生并未实际履行用涉案房屋抵顶工程款的约定，即该房屋所有权及处分权仍归原告享有，范军生尚不具有处分该房屋的权利，故被告不能依据与案外人范军生签订的购房协议书取得涉案房屋居住使用的权利。原告根据范军生的要求，与案外人杨利文签订房屋订购合同，并出具收款收据，应视为原告与范军生实际履行了以房屋抵顶工程款的约定。被告未经原告同意擅自占有房屋，原告已经报警，被告的行为侵害了原告的物权，故对原告主张的被告腾出房屋的请求，应予支持。侵害物权，造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状，原告建设的房屋原为清水房，并无装饰、装修，被告占有后对房屋进行了装饰、装修，现原告主张恢复原状，应予支持。关于被告辩解原告起诉已过诉讼时效的问题，因原告请求倒出房屋属物权请求权，并无时效限制，故对被告该抗辩意见，不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十六条之规定，判决如下：
被告钟庆利于本判决生效后30日内，将位于丹东市振安区水源路绿云嘉园小区XX号楼XXX室房屋内的装饰、装修物予以清除，腾空房屋后交付原告丹东锦江房屋实业有限公司。
案件受理费100元，由被告钟庆利负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 刘代生
代理审判员 孙 雷
人民陪审员 毕克玉
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 侯国丽