江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初9249号
原告(申请人)：张泓怡，男，1967年2月25日出生，汉族，住常州市天宁区。
被告(案外人)：赵文君，男，1973年12月30日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：周建斌，江苏正气浩然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：匡道林，江苏正气浩然律师事务所律师。
被告(被申请人)：罗授高，男，1970年2月9日出生，汉族，住常州市天宁区。
被告(被申请人)：常州宏高财富投资管理有限公司，住所地常州市武进经济开发区长汀东方南路33号，统一社会信用代码913204123237626249。
法定代表人：罗授高，该公司经理。
第三人：陈玉彩，女，1970年11月9日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。
原告张泓怡诉被告赵文君、罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月27日立案后，通知陈玉彩作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张泓怡、被告赵文君及其委托诉讼代理人周建斌，第三人陈玉彩到庭参加诉讼，被告罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，张泓怡为与罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，于2017年8月向本院起诉，并申请诉讼保全。本院于2017年9月4日作出(2017)苏0412民初5956号民事裁定，裁定冻结被申请人罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司银行存款1710000元或查封其相应价值的财产。本院于2017年9月20日查封了登记于罗授高、陈玉彩名下的天誉城市花园20幢2号房屋，并至常州市不动产登记中心办理了查封登记手续。案外人赵文君对本院该查封行为提出异议，要求中止对该房屋的执行。本院于2017年12月18日作出(2017)苏0412执异49号执行裁定书，裁定中止对天誉城市花园20幢2号房屋的执行。张泓怡不服该裁定，遂向本院起诉。
原告张泓怡向本院提出诉讼请求：1.判令对天誉城市花园20幢2号许可执行。2.所有诉讼费用均由三被告承担。
事实与理由：1、赵文君与陈玉彩签订的房屋买卖合同，其中赵文君前期付款98万元至罗授高帐户，证明罗授高也是房屋的共同所有权人。2、天誉城市花园20幢2号房屋虽在陈玉彩与罗授高的离婚协议中约定归陈玉彩，但本人怀疑离婚协议约定是假的，是为了转移财产；3、赵文君与陈玉彩、罗授高的房屋买卖合同尚未有交纳过户税费的凭证，也未有交纳物业、水电的凭证，不能认定房屋已转移占有；4、天誉城市花园20幢2号房屋是罗授高的财产，抵押权人华夏银行无权参与分割。综上，天誉城市花园20幢2号房屋是罗授高的个人财产，请求法院许可执行。
被告赵文君辩称，武进法院的执行裁定书认定事实清楚，法律适用恰当，程序合法，原告的理由不能成立。根据法释（2015）10号文件第二十八条规定，被告购买涉案房屋的履行过程满足法律规定的四个要件，依法可以排除执行，原告主张的债权关系不能对抗被告房屋买卖之间的物权关系，相关的事实和理由依据在（2017）苏0411民初5863号案件中已经予以查明，因此要求驳回原告的诉讼请求。
被告罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司未作答辩。
第三人陈玉彩述称，我在2015年9月10日与罗授高离婚，案涉的20-2号别墅在离婚财产分割进归我，当时这个房子有房贷，买的时候是我们两个的名字，在贷款未还清时不能过户到我一个人名下。2017年3月26日，我就想卖掉房屋，因为我与罗授高2003年结婚的，罗授高常年不回家，也不管子女，我想将房子以330万的价格卖掉，银行贷款是280万元，还有50万元的差价，这笔款项就作为抚养子女的钱。在3月26日就与赵文君签订了买卖协议，当时我们是通过中介订立的协议，因为每个月的还贷款的钱是通过罗授高的账户还款，当时因为房子要先还房贷才能交易，赵文君就打款98万元到罗授高的还款账户，然后再凑180万元将贷款还掉，然后98万元打到罗授高的账户后，房屋就交付给了赵文君，由于罗授高没有还款，自己用掉了。我当时找到中介，问中介钱没有打到我的账户，而是罗授高的账户，中介看到出事了，就不管了。中介费也不要了。赵文君当时说我们都是第一次买房子，也不是很懂这方面的事情，然后就有了后面的事情，赵文君还向新北法院起诉我。后来为了这个房贷没有还掉，所以一直僵持在那里没办法过户，不然这个房子的事情就早就解决了。我认为，这个房屋在离婚时归我，我有权卖房屋，因此不能支持原告的诉讼请求。
本院查明：罗授高与陈玉彩原系夫妻，双方于2015年9月10日登记离婚，双方离婚协议书中对于案涉的20-2号别墅约定为：天誉城市花园20幢2号房屋产权归女方(陈玉彩)所有，余下的房屋贷款由男方(罗授高)偿还。天誉城市花园20幢2号房屋不动产薄登记权利人为陈玉彩、罗授高，二人为共同共有，华夏银行股份有限公司常州分行对该房屋享有抵押权，期限为从2014年11月28日至2034年11月28日。
2017年3月26日，陈玉彩作为甲方、赵文君作为乙方、常州市常居房地产营销策划有限公司作为丙方(居间方)，三方签订《房地产买卖合同》，合同主要约定：1、甲方将天誉城市花园20幢2号房屋(该房屋有抵押，抵押权人为华夏银行)以330万元的价格转让给乙方；2、付款时间与方式为：签订合同时先付2万元定金，双方办理资金监管手续时，乙方向资金监管帐户存入2万元，并由乙方向银行申请贷款195万元，贷款按规定汇入资金监管帐户；甲方办理产权转移登记过户前需还银行贷款，乙方支付房款33万元；双方办理产权转移登记手续时，乙方支付房款98万元；3、办理资金监管手续的时间为2017年4月28日前；合同还对其他事项作了约定。同日，赵文君向陈玉彩交付定金2万元。2017年4月12日，经陈玉彩认可，赵文君向罗授高帐户汇款82万元作为支付的部分房款(罗授高帐户为银行约定还贷帐户)。2017年5月9日，罗授高、陈玉彩作为出售方、赵文君作为承购方，双方签订《常州市存量房买卖合同》，合同约定：将出售方天誉城市花园20幢2号房屋以279万元的价格转让给承购方，定金为82万元，承购人于2017年5月9日前支付84万元，剩余房款于2017年6月30日前申请办理贷款手续，并按贷款方式支付，合同还对其他事项作了约定。该合同于当日至常州市不动产登记中心办理了合同备案登记。同日，罗授高、陈玉彩作为出售方、赵文君作为承购方，双方还签订了《常州市区存量房交易资金自行划转声明》、《常州市区存量房交易资金监管协议》，约定监管资金总额为197万元、自行结算资金为82万元，同日，赵文君向监管资金帐户存入2万元。2017年5月10日，赵文君向罗授高帐户汇款16万元作为支付的部分房款。2017年6月1日，赵文君将其购买天誉城市花园20幢2号房屋申请的二手房贷款195万元通过贷款银行转入监管资金帐户。陈玉彩也于2017年6月初将天誉城市花园20幢2号房屋钥匙交于赵文君，赵文君已对该房屋进行装修。
由于陈玉彩、罗授高一直未能将天誉城市花园20幢2号房屋原欠华夏银行的贷款还清以涤除抵押权，导致房屋无法办理产权转移登记手续，赵文君遂于2017年9月21日向常州市新北区人民法院提起诉讼，要求陈玉彩、罗授高继续履行合同，配合办理过户手续，并将抵押权人华夏银行股份有限公司常州分行及常州市不动产登记中心作为第三人申请参与诉讼。华夏银行股份有限公司常州分行在常州市新北区人民法院陈述，陈玉彩、罗授高至2017年3月26日尚欠天誉城市花园20幢2号房屋贷款本息275411.56元。赵文君为履行购房合同，在常州市新北区人民法院暂存33万元，后又暂存46万元，以确保赵文君继续履行合同有足够能力支付购房余款并涤除抵押权。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，赵文君与陈玉彩、罗授高所签订的房屋买卖合同早于本院查封，且赵文君在本院查封之前已占有了该房屋。在本院查封时虽未支付全部房款，但其未付房款系按合同约定虽未到支付期且赵文君已将剩余房款全部交付常州市新北区人民法院，应当认定赵文君的付款已为符合上述第三项约定的条件。对于房屋至今未能办理过户手续，是由于陈玉彩、罗授高未能按约定涤除抵押权并配合办理过户手续，按合同约定，该责任不在赵文君，且赵文君已在常州市新北区人民法院暂存款79万元、在资金监管帐户存款197万元，两者合计为276万元，其有足够能力与诚意代陈玉彩、罗授高归还贷款以涤除抵押权来顺利继续履行房屋买卖合同，故现房屋至今尚未办理过户登记不能认定为赵文君的过错。综上，赵文君作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的条件，其对案涉的天誉城市花园20幢2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
被告罗授高、常州宏高财富投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的诉讼不利后果由其自负。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，判决如下：
驳回原告张泓怡的诉讼请求。
案件受理费20199元，由原告张泓怡负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 秦雪松
人民陪审员 李建妹
人民陪审员 沈秀芳
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 谢 倩