广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂南法民一初字第495号
原告：广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司，住所地：茂名市计星路。
负责人：丘勒，总经理。
委托代理人：彭华，广东诚挚律师事务所律师。
委托代理人：卢国桢，广东诚挚律师事务所律师。
被告：茂名市昊天广告有限公司，住所地：茂名市茂南区高凉南路。
法定代表人：邓克信，总经理。
委托代理人：李旭峰，广东鸿基律师事务所律师。
原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司诉被告茂名市昊天广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司的委托代理人卢国桢及被告茂名市昊天广告有限公司的委托代理人李旭峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司诉称：2012年3月28日，原被告签订《广告承包合同》，约定原告按照市场租赁价给被告提供一定的办公场所，由原告为被告安装单独的水表、电表，所产生的费用由被告负责。2012年4月27日，原被告签订《租赁协议》约定双方权利义务，具体如下：原告出租给被告的办公场所面积为88平方米，2012年5月1日至2012年12月31日，租金为每月每平方米25元，月租金为2200元；2013年1月1日至2013年12月31日，租金为每月每平方米27.5元，月租金为2420元；2014年1月1日至2014年12月31日，租金为每月每平方米30元，月租金为2640元；2015年1月1日至2015年4月30日，租金为每月每平方米33元，月租金为2904元。原告为被告安装独立电表，由此所产生的费用由被告支付，电费由原被告双方每月结算一次。
合同签订后，原告已将位于茂名市迎宾四路XXX房面积为88平方米的办公室交付给被告使用，但经原告多次催收，被告至今从未向原告支付任何房屋租金以及电费。经核算，被告拖欠原告房屋租金合计95744元（从2012年5月1日暂计至2015年6月30日）以及电费12036元（按照每度0.85元，从2012年5月1日暂计至2015年7月14日，合计14160度）。
综上，被告长期拖欠租赁房屋租金以及电费的行为，严重损害原告合法权益，依据《合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，原告特具状起诉，请求：1、请求法院依法解除原、被告房屋租赁关系，并由被告立即将租赁物位于茂名市迎宾四路XXX房办公室腾空交还给原告；2、请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金95744元（从2012年5月1日计至2015年6月30日，2015年6月30日起按照每月每平方33元的标准计至交还房屋之日止）以及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年5月1日起计至被告付清之日止）；3、请求法院依法判令被告向原告支付代缴电费合计12036元（按照每度0.85元，从2012年5月1日起暂计至2015年7月14日，2015年7月15日起计至交还房屋之日止）以及逾期付款利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年5月1日起计至被告付清之日止）；第2、3项合计107780元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告茂名市昊天广告有限公司辩称：1、答辩人并非拒付租金，答辩人与原告因广告承包合同纠纷现已起诉至贵院请求本案原告支付违约金，因本案租赁合同与该广告承包合同相关联，答辩人本欲待本案结束后再与原告结算租金。2、因双方广告承包及租赁合同已解除，答辩人已于2015年7月31日搬出租赁房屋。3、据原告举证显示，其于2014年12月23日才首次催缴租金，因追索租金的诉讼时效期间为一年，故2013年12月以前的租金已过诉讼时效，不应支持。
经审理查明：茂名市迎宾四路XXX房是由梁振美向茂名大荣房地产开发有限公司所购买，该房尚未办理房地产权属证书。2010年12月13日，梁振美与原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司签订《房屋租赁合同》，约定梁振美将茂名市迎宾四路XXX房出租给原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司使用，租赁期共60个月，自2011年1月21日起至2016年1月20日止。2012年3月28日，原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司与被告茂名市昊天广告有限公司签订《广告承包合同》，约定：自2012年5月1日至2015年4月30日，由被告承包原告广告经营范围的广告业务，承包金总额为478.8万元，合同期限为三年，原告按照市场租赁价为被告提供一定的办公场所，原告为被告安装单独的水表、电表，所产生的费用由被告负责，被告于原告就上述租赁费用每月结算一次，租赁协议另起协议约定。
2012年4月27日，原告与被告签订《租赁协议》，约定：原告出租给被告的办公场所面积为88㎡，租赁期共36个月，自2012年5月1日起至2015年4月30日止，其中2012年5月1日至2012年12月31日的租金为25元／㎡／月，月租金为2200元；2013年1月1日至2013年12月31日的租金为27.5元／㎡／月，月租金为2420元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金为30元／㎡／月，月租金为2640元；2015年1月1日至2015年4月30日的租金为33元／㎡／月，月租金为2904元；被告须每月向原告缴纳房租；原告为被告安装独立电表，由此所产生的费用由被告支付，电费由原被告双方每月结算一次；租赁期满或合同终止、合同解除后，被告要在10天内将租赁的场所归还给原告。
合同签订后，原告将位于茂名市迎宾四路XXX房面积为88平方米的办公室交付给被告使用，但被告一直未支付租金及电费。2014年12月23日，原告向被告发出催款函，称被告截止2014年12月尚欠承包金1446300元及房屋租赁费75680元并已到付款期限，请被告核对并于2014年12月31日前付款。2015年6月24日，原告委托广东诚挚律师事务所彭华、卢国桢律师向被告发出律师函，要求被告在该律师函送达之日起五个工作日内向原告履行合同约定支付租金及承包金，否则，原告将依法与被告解除合同。2015年6月26日，上述律师函已送达给被告。
2015年7月31日，被告搬离涉案的房屋，但没有将钥匙交还给原告。
以上事实，有原、被告提供的书证及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点是：一、原、被告的房屋租赁合同关系是否应解除；二、原告请求被告腾空涉案房屋并交还给原告是否有依据；三、原告起诉2013年12月前的租金是否已超过诉讼时效。
一、关于、被告的房屋租赁合同关系是否应解除的问题
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告双方签订的《租赁协议》均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行义务。被告已实际使用涉案租赁的房屋，其亦应按照合同约定履行向原告支付租金的义务。涉案的《租赁协议》于2015年4月30日期限届满，但此后被告仍继续使用涉案的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告之间为不定期租赁合同关系。
根据《租赁协议》的约定，被告应每月向原告缴纳租金，但其于2015年6月26日收到原告催告后在五个工作日即2015年7月3日前仍不支付拖欠的租金，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”原告请求解除与被告的租赁合同关系，依法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依上述规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，但不宜由人民法院径行判令解除。鉴于原告书面通知被告不支付租金则解除合同，因被告未在指定期限内支付租金，该通知所附条件已成就，故本院确认原、被告之间的不定期租赁合同已于2015年7月4日解除。
二、关于原告请求被告腾空涉案房屋并交还给原告是否有依据的问题
根据《租赁协议》的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告之间的租赁合同解除后，合同的权利义务终止履行，被告应将涉案租赁房屋返还给原告。被告已搬离腾空涉案租赁房屋，但其未交还钥匙给原告，致使原告未能重新获得涉案租赁房屋的控制权，不能视为被告已履行完毕交付义务，因此，被告应将涉案租赁房屋交还给原告。
三、关于原告起诉2013年12月前的租金是否已超过诉讼时效的问题
虽然《租赁协议》约定的租金支付方式为分期每月履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。因此，被告抗辩称原告起诉2013年12月以前的租金已过诉讼时效，依法无据，本院不予采纳。
被告尚欠原告2012年5月1日至2015年6月30日期间房屋租金共计95744元及电费12036元，双方对此数额并无异议，被告应予支付给原告。被告在租赁合同解除后仍未交还房屋给原告，视为其仍使用涉案房屋，应参照租金标准向原告支付房屋使用费每月2904元至交还房屋之日止。被告在原告催告后制定的合理期限内仍不支付拖欠的租金及电费，应自逾期之日即2015年7月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款的利息，原告请求自2015年5月1日计算没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第二百三十六条《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司与被告茂名市昊天广告有限公司的房屋租赁合同关系于2015年7月4日解除；
二、限被告茂名市昊天广告有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将茂名市迎宾四路XXX房交还给原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司；
三、限被告茂名市昊天广告有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金95744元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月4日起计至付清全部租金时止）给原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司；
四、限被告茂名市昊天广告有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋使用费（自2015年7月4日起按每月2904元的标准计算至交还房屋之日止）及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月4日起计至付清全部房屋使用费时止）给原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司；
五、限被告茂名市昊天广告有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费12036元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年7月4日起计至付清全部电费时止）给原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司；
六、驳回原告广东省广播电视网络股份有限公司茂名分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2455元，由被告茂名市昊天广告有限公司负担。该诉讼费用由被告于履行本判决义务之时一并迳付原告，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 崔亚芬
人民陪审员 杨 靖
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 李小惠