黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终第632号
上诉人（原审被告）哈尔滨金安房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市双城区花园大街102号金融花园小区B栋11号。
法定代表人满国金，经理。
委托代理人李文斌，黑龙江久通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李海亮，住哈尔滨市阿城区。
委托代理人詹志坚，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）双城市晟瑞热力供应有限公司，住所地哈尔滨市双城区东直路汽配一条街6幢C单元4号。
法定代表人范洪滨，经理。
委托代理人刘羽丰，黑龙江德廉律师事务所律师。
上诉人哈尔滨金安房地产开发有限公司（简称金安公司）因与被上诉人李海亮、双城市晟瑞热力供应有限公司（简称热力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2015）双民初字第1208号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。现已审理终结。
一审认定：金安公司为金安小区一期4＃、金安4＃住宅楼的开发建设方。2009年9月1日，案外人李海明通过工程款抵账方式取得包括金安小区一期4＃、金安4＃住宅楼1单元1-301室等多套住宅及商服后，于2009年9月20日将上述房屋转让给李海亮。李海亮委托金安公司以340,000元的价格代为销售金安小区一期4＃、金安4＃住宅楼1单1-301室房屋。金安公司将该房屋售出后，未将售房款全部给付李海亮，金安公司工作人员于2015年3月2日代公司为李海亮出具金额为150，000元欠条一份，并承诺5日内付清，如不付清，此房收回。另查明，2014年9月9日，李海亮向热力公司缴纳供热费共计90,656.54元。
李海亮诉称：金安公司于2012年9月1日以抵债方式，分别向其及案外人李海明交付其开发的金安小区一期4＃、金安4＃住宅楼多套房屋。2012年9月20日，案外人李海明将其抵债所得房屋全部转让给了我。我于2014年9月9日向热力公司缴纳了上述房屋2012年-2013年度供热费，总计90,656.54元。我委托金安公司出售金安奥运新城4-1-301房屋一套，金安公司将该房出售后，于2015年3月2日给我出具了150,000元的欠条。但金安公司却以其履行了生效的（2014）双民初字第147号民事调解书规定的给付热费义务，我向热力公司缴纳的供热费无效，应从委托售房款中扣除供热费90,656.54元及物业管理费为由，拒绝给付扣除物业管理费后剩余的卖房款。故提起诉讼，请求判令金安公司给付卖房款90,656.54元�利息6055.86元，共计96,712.4元。
金安公司辩称：1、不同意李海亮的诉讼请求并应依法驳回其诉讼请求，应由热力公司返还李海亮供热费及利息。2、本案争议房屋供热费我公司与热力公司已在（2014）双民初字第147号民事调解书中结清，该调解书生效后，热力公司于2014年9月11日向我公司出具情况说明，明确双方就2013年4月15日前金安奥运新城、奥运新城小区集中供热入网费、热费、空户费再无纠纷。故本案争议房屋供热费我公司与热力公司已结清。3、本案争议房屋自2011年就由李海亮抵给施工方，该房屋供热费一直是我公司向热力公司代收代缴。故2014年9月20日李海明将其抵债房屋转给李海亮时，李海亮对此是知情的。金安公司向热力公司支付本案争议房屋供热费的行为对于李海亮来说，是供热费的代收代缴行为，在用房款抵供热费时我公司通知了李海亮，故�房款与供热费抵销是合法行为。4、我公司与热力公司履行完（2014）双民初字第147号调解书后，双方对本案争议房屋的供热费已结算完毕，此后热力公司又向李海亮重复收取热费，其行为是不当得利。应由热力公司向李海亮返还。综上应驳回李海亮的诉讼请求。
热力公司辩称：本案李海亮、金安公司争议与我公司无关。金安公司与我公司之间在此之前有过诉讼，对双方结算完毕没有争议。对于已经售出房屋应由买房人缴纳热费，故我公司收取热费合理合法。即使金安公司所称的空户说法成立，也是自己造成，应由其自行承担后果，我公司不应承担任何责任。
一审认为：李海亮委托金安公司为其售房，双方依法成立委托销售合同关系。双方当事人均应全面履行各自的权利义务。金安公司将李海亮房屋售出后，有向李海亮给付全部售房款的义务。现金安公司未按约定给付剩余售房款且不能返还房屋，构成违约，应继续履行并承担给付利息责任。李海亮诉请要求金安公司给付其房款及利息，应予支持。关于金安公司所称因其代李海亮缴纳了多套房屋的供热费，此款应从售房款中予以扣除，且因热力公司重复收取供热费，李海亮应向热力公司主张权利的问题。因金安公司未能举证双方在委托销售房屋过程中，对李海亮房屋供热费用缴纳问题进行过约定，也未得到李海亮的授权或认可，亦未有证据证明存在可超越委托权限的法定情形。对其抗辩理由，不予支持。同时，其与热力公司所涉供热纠纷以及热力公司是否重复收取热费问题，因与本案不属同一法律关系，不予评判。李海亮要求逾期付款利息，数额应以90,656.54元为基数，自金安公司承诺付款期限次日起即2015年3月8日，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，计算至判决书确定的自动履行期限的最后一日止。据此判决：一、金安公司给付李海亮售房款人民币90,656.54元。二、金安公司给付李海亮售房款利息（数额应以90,656.54元为基数，自2015年3月8日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，计算至判决书确定的自动履行期限的最后一日止）。以上一、二项于判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2218元，由金安公司负担。
金安公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审认定事实错误，证据不足，适用法律错误。本案争议房屋热费，我公司与热力公司已在（2014）双民初字第147号调解书中已结清，热力公司不应再向李海亮重复收取热费。2、热力�司向李海亮重复收取的热费构成不当得利，其向李海亮重复收取热费时未尽告知义务，存在过错，热力公司应当依法向李海亮返还重复收取的热费。3、李海亮主张不能成立，剩余房款与代收代缴的热费构成法定抵消，李海亮的请求应予驳回。本案争议的热费房屋自建成后由我公司抵偿给施工方，之后几经转手，双方对房屋所产生的热费一直是我公司向热力公司代收代缴，故在2014年9月20日李海明将其抵债房屋转让给李海亮时，也是由李海亮委托我公司代收代缴供热费。我公司依据调解书向热力公司支付供热费的行为，对于李海亮来说是供热费的代收代缴行为，且在用房款冲抵本案争议房屋的供热费时已通知了李海亮，故其剩余房款与代收代缴的供热费是抵消合法行为。4、该房屋一直未办理进户手续，且李海亮与热力公司未签订供热协议书，在未办理入户手续情况下，热费依法应当由建设方即我公司代收代缴。请求二审法院依法改判。
李海亮辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回金安公司的上诉，维持原判。
热力公司辩称：金安公司与李海亮双方之间是房屋买卖合同，至于热力公司与李海亮之间争议的供热费问题与我公司无关，且原审中，金安公司未对我公司主张权利。我公司向李海亮收取费用合法合理，本案也与我公司没有任何关系，故此我公司不应承担责任。
二审审理期间，各方当事人均未举示新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。
另认定：李海亮承认拖欠金安公司物业费，同意物业费在尚欠150,000元房款中扣除。对金安公司主张扣除90,656.54元代缴供热费，李海亮主张已经向热力公司交纳，不同意金安公司再行扣除�
本院认为：争议双方对李海亮委托金安公司售房，金安公司尚欠李海亮售房款150,000万元无异议，金安公司在房屋售出后有义务向李海亮支付全部售房款。金安公司上诉以李海亮拖欠物业费，且代李海亮交纳多套房屋供热费，剩余房款与物业费、供热费抵销为由拒绝返还售房款。因交纳物业费、供热费与返还售房款系两个法律关系，金安公司未举示在销售房屋过程中，李海亮委托金安公司代缴热费或缴纳供热费得到李海亮授权、认可的证据，亦未举示双方协商物业费抵顶售房款的证据，故金安公司以代李海亮交纳热费、物业费抵顶售房款为由，拒绝返还购房款没有法律依据，本院不予支持。关于物业费问题。二审审理中，李海亮承认尚欠金安公司物业费，并同意在售房款150,000万元中扣除，因双方均未举示证据证实李海亮拖欠物业费的具体数额，故对李海�是否仍欠物业费，金安公司待证据充分后另行解决。关于不当得利问题。因金安公司代李海亮缴纳供热费90,656.54元与本案亦属不同的法律关系，李海亮举示证据证实其已实际缴纳了热费90,656.54元，故金安公司不能以代缴热费为由，擅自从李海亮售房款中将此款扣除，就金安公司缴纳的热费问题，可另行主张解决。综上，一审判令金安公司给付李海亮售房款90,656.54元并支付利息并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2218元，由上诉人哈尔滨金安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 潘雪梅
代理审判员 邵 田
二〇一六年五月十九日
书 记 员 吴浩松