江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太城民初字第00323号原告周耀强，男，1958年4月9日生，住江苏省昆山市。被告太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路101室。法定代表人姚建立，该公司总经理。委托代理人张静，江苏恒则律师事务所律师（代理期限自2015年7月1日起至同年10月12日止）。委托代理人季晓光，江苏恒则律师事务所律师（代理期限自2015年10月13日起）。委托代理人徐伟，江苏恒则律师事务所实习律师。原告周耀强诉被告太仓立城房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行审理，后依法组成合议庭于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告周耀强，被告太仓立城房地产有限公司委托代理人张静（参加第一次庭审）、季晓光（参加第二次庭审）、徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周耀强诉称，本人于2012年10月9日购买了太仓亿立商贸城b4133号房屋，面积为12.22平方米，房价为156314元。合同约定交房使用日期为2013年12月30日，可实际交房使用日期为2015年5月1日，被告未按合同办事。现请求法院判令：1、退还全部购房款156314元；2、被告按合同约定支付原告一年五个月的违约金；3、被告按银行同期活期存款利率给付原告利息。审理中，原告明确诉讼请求为：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告退还原告购房款156314元；2、被告按照合同第九条第1款第（2）项的约定支付原告违约金；3、要求被告根据法律规定自原告交付房款之日起至判决生效之日止、按照银行整存整取存款利率支付原告利息。被告太仓立城房地产有限公司辩称，原告要求被告退还全部购房款及支付违约金的请求没有事实依据，我方不予认可。根据双方签订的合同第八条约定，交房日期为2013年12月30日，由于被告交付房屋的业主众多，为便于集中管理和办证，我方于2014年1月1日统一向包括原告在内的同时期交房业主寄送交房通知书；被告将案涉房屋已于2013年12月31日交付给了原告所委托的经营管理公司，而非原告所称的2015年5月1日才交付房屋。故，我方并未违约，没有义务退还购房款及支付违约金；且双方合同中未对利息进行约定，原告要求给付利息的请求亦无事实和法律依据，不应当予以支持。经审理查明，2012年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受人购买的商品房为太仓亿立商贸城第一期b区4-4单元b4133号房，其用途为商业营业，建筑面积为12.22平方米；该商品房单价为每平方米12791.65元，总价款为156314元。第六条约定付款方式及期限，2012年10月7日签约首付款81314元，2012年12月9日前付款75000元。第八条为交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府相关规定，将取得商品房交付使用备案文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其中第1款第（1）项约定，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第1款第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。另，该合同载明原告的地址为江苏省昆山市朝阳支路14#201室。该商品房买卖合同还约定了其他事项。后，原告按约向被告支付购房款。庭审中，原告称，被告以包括原告所购商品房在内的商铺开办了一个工厂店，该工厂店于2015年5月1日开业，所以在2015年5月1日的时候才能理解为所购商品房的真正交付使用（原告后又认为被告交付案涉房屋的时间为2015年4月30日）。因原告认为被告违反合同约定逾期交付房屋，遂成讼。另查明，原告（甲方）与案外人太仓亿立义乌小商品城有限公司（乙方，以下简称为亿立公司）签订委托经营管理协议书一份。双方在该协议书中约定，甲方自愿将其购买的亿立·义乌国际商贸城b幢（区）4133号房（建筑面积约12.22㎡），在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动；委托期限为10年，自2013年12月31日起至2023年12月30日止。该协议书还对双方的权利义务以及收益方式等进行了约定。被告为支持其抗辩还提供了以下证据：1、太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书。备案通知书载明的备案机关为太仓市住房和城乡建设局，备案时间2013年11月，其主要内容为，经审查，被告开发经营的太仓亿立商贸城第一期a-f区等已符合现售及交付使用条件，从即日起由被告公司将上述商品房进行现售和交付。2、被告于2013年12月26日向原告出具的交房通知书及邮寄底单。该交房通知书的主要内容系被告告知原告交付案涉房屋的具体时间为2014年1月18日至1月31日、地点为太仓市弇山西路128号接待中心等；邮寄底单为加盖有日期为2014年1月1日邮戳的统一邮寄底单，该邮寄底单中载明的原告邮寄信息为“周耀强b4133江苏省昆山市朝阳支路14#201室9900126826186（邮寄凭证编号）”。3、太仓市房产登记委托书复印件及借条复印件各一份。委托书载明，周耀强委托朱均办理太仓市城厢镇弇山西路126号商铺b4133室房屋的所有权转移登记、签署声明保证文件、领取房屋权属证书事宜。原告于2014年9月2日出具的借条，其主要内容为，原告向被告借款7071元，该款在房产权证办出之日即归还，逾期归还则原告同意由亿立公司在支付租金时扣除归还被告。4、亿立公司于2015年10月16日出具的证明一份。该证明的主要内容为，太仓立城房地产有限公司已于2013年12月31日将周耀强购买的亿立义乌国际商贸城b区4133号房屋交付亿立公司。对上述证据质证后，原告认为，对备案通知书的真实性没有异议，但“现售交付”与“交付使用”有很大区别，这只能证明具备交付条件，但事实上并不能交付使用；对邮寄底单中的相关信息予以认可，但我没有收到过交房通知书，我在2012年7月13日就已经搬到昆山巴城，地址变更后并未告知被告；对于房产登记委托书和借条的真实性没有异议，借条是被告让我写的，但我没有拿现金，借的钱是被告用来交我房屋税费的，我不承认是借款；对于证明，我认为不能成立，在购房合同里没有说明，被告于2013年12月31日将房屋交付给亿立公司肯定也存在违约，说明亿立公司的欺诈行为。以上事实，由原告提供的购房合同（复印件）、交房款发票（复印件），被告提供的商品房现售前与交付使用备案通知书及现售备案查询、交房通知书及邮戳底单、委托经营管理协议、房产登记委托书、借条、证明，以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并发生法律效力，双方均应按约全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的主要问题为被告是否因迟延交付案涉房屋而致合同解除。本院认为，被告交付案涉房屋的日期应为2013年12月31日，其并不构成逾期交房而致合同解除，理由如下：1、根据被告提供的交房通知书及其邮寄底单，被告已于2014年1月1日向原告发出书面交房通知，告知原告交付案涉房屋的具体时间为2014年1月18日至1月31日；虽然原告称其未收到该通知书，但未收到该通知书的原因系原告在双方的商品房买卖合同中所确认的地址发生变更且原告未及时将变更后的地址告知被告，故本院认为被告已向原告履行书面通知办理房屋交付手续之义务。2、根据原告与案外人亿立公司签订的委托经营管理协议书，原告已将案涉房屋2013年12月31日至2023年12月30日期间的使用权和经营权全权委托予亿立公司，作为上述期间案涉房屋的实际使用人，亿立公司出具证明认可其已于2013年12月31日接收了案涉房屋，该接收行为并不有损原告的利益，本院应予以认可。3、根据原、被告之间的买卖合同及被告提供的商品房现售前与交付使用备案通知书，被告的主要义务是将取得商品房交付使用备案文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，且案涉房屋于2013年11月已符合现售及交付使用条件，至于案涉房屋何时真正投入使用应取决于原告所委托经营管理该房屋的亿立公司，原告将亿立公司工厂店开业的日期视为被告交付案涉房屋的日期显然不当。4、被告实际交付案涉房屋的日期晚于合同约定交房日期一天，且其向原告发出交房通知书的时间亦在房屋交付之后，其行为固然存在瑕疵，但被告交房的日期并没有超过双方合同约定的交房日期90日，根据原、被告之间商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定，合同解除的条件并未成就，原告不能以此主张合同解除。故，本院对原告要求解除原、被告之间于2012年10月9日签订的商品房买卖合同之主张不予支持；同时，原告基于上述合同解除而要求被告返还购房款并支付违约金的主张，本院亦不予支持。另，原告要求被告支付利息的主张于法于约均依据不足，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周耀强的诉讼请求。案件受理费3426元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10555301040017676。审 判 长  王 勇人民陪审员  周跃良人民陪审员  李希杰二〇一五年十一月十九日书 记 员  徐瑜洁