江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶中民一终字第826号
上诉人（原审原告）陈瑛（曾用名陈英），女，1969年2月11日出生，汉族，湖南省长沙市人，住广东省惠州市番禺区。
委托代理人周英武，江西盛义律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）黄圣波，男，1965年6月3日出生，汉族，江西省上饶县人，住江西省上饶县。
上诉人陈瑛、黄圣波因租赁合同纠纷一案，不服信州区人民法院（2015）信民一初字第415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年10月7日，陈瑛（甲方）与叶荣明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方陈瑛所有的位于上饶市信州区南环路54号（上饶师院斜对面）两栋二楼以上房屋出租给乙方叶荣明，租期为3年（2011年10月8日至2014年10月7日），年租金为6万元，并明确约定不得转租。2013年4月11日，陈瑛（甲方）与叶荣明（乙方）续签《房屋租赁合同》，约定叶荣明继续承租，租期为3年（2014年10月8日至2017年10月7日〕，年租金为8万元，亦明确约定不得转租。叶荣明将承租的房屋创办为凯旋公寓对外经营。2014年6月7日，叶荣明（甲方）与林建良、邓军林、黄圣波（乙方）签订《凯旋公寓转让协议书》，约定由叶荣明将凯旋公寓转让给林建良、邓军林、黄圣波。同日，叶荣明（甲方）与林建良、邓军林（乙方）签订《凯旋公寓转让协议书》，约定：“……甲方同意将位于南环路54号凯旋公寓全套设备设施、证、照转让给乙方使用，但在房东不同意甲方转让的情况下，甲方以最低价格转让给乙方，转让费18万元……乙方接手经营前一切费用如水、电、税收等归甲方偿还……”。2014年7月31日，邓军林（甲方）与黄圣波（乙方）签订《凯旋公寓转让协议书》，约定：“……甲方同意将位于南环路54号凯旋公寓全套设备、设施、证照转让给乙方使用，但在房东不同意甲方转让的情况下，甲方以最低价格转让给乙方，转让费7.3万元……乙方接手经营前一切费用如水、电、税收等归甲方偿还……在房东不知道甲方转让给乙方经营的情况下，由乙方自己与房东商谈，与甲方无关”。随后，黄圣波便开始接手经营凯旋公寓。2014年8月26日，陈瑛通过广东容林律师事务所律师向叶荣明、林建良，黄圣波发出律师函及返还房屋通知书，要求收回出租房屋。后双方曾多次协商解决过此事，2014年10月12日，黄圣波向陈瑛出具承诺书，承诺于2014年11月30日前（后延期至2014年12月8日）将承租的房屋返还给业主陈瑛或其委托的代理人，如黄圣波未按时返还房屋，应赔偿陈瑛10万元违约金，陈瑛的代理人项松文代陈瑛签字确认。2014年10月15日，黄圣波向上饶市公安局信州分局信访，称黄圣波未经房东陈瑛同意，从他人手中转包凯旋公寓，房东陈瑛让黄圣波搬走，派人先后多次打砸凯旋公寓，造成财物损失19,770元，要求公安机关处理。现陈瑛以黄圣波未按期履行承诺书义务，诉至法院，恳请判如所请。
另查明，黄圣波于2014年9月26日另案（2014年信民一初字第1903号）起诉邓军林房屋租赁合同纠纷，以其与邓军林之间就凯旋公寓的转让未经陈瑛同意，陈瑛要求收回公寓及凯旋公寓遭陈瑛亲戚打砸以致无法经营为由，要求解除黄圣波与邓军林签订的《凯旋公寓转让协议书》，并赔偿转让费及相应损失，该案于2015年3月16日结案。本案庭审后，黄圣波已将上饶市信州区南环路54号（上饶师院斜对面）两栋二楼以上房屋返还给陈瑛。
原审法院认为，黄圣波向陈瑛出具的《承诺书》，陈瑛的代理人项松文亦签字认可，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，原审法院予以确认，双方都应全面履行各自的义务。黄圣波在出具《承诺书》之前，已另案向原审法院提起诉讼，积极解决因诉争房屋转租一事。期间，黄圣波亦与陈瑛协商解决过此事，但因诉讼周期的不可预知性及黄圣波所经营公寓遭人打砸等其他因素，黄圣波于本案庭审后才将诉争房层返还给陈瑛，黄圣波未能及时将房屋返还给陈瑛，事出有因，陈瑛要求黄圣波支付因未按期履约而造成的违约金10万元，有失公平，另外，黄圣波在未完全解决房屋转租事宜之前就贸然向陈瑛出具《承诺书》，自身亦存在过错，故原审法院酌定黄圣波支付陈瑛违约金1万元。陈瑛诉请要求黄圣波赔偿陈瑛实际租金损失，因双方之间并无房屋租赁关系，黄圣波在承诺书中亦未对此作出约定。该租金损失不宜在本案中解决，故陈瑛的该项请求于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条之规定，判决如下：一、被告黄圣波于本判决生效后十日内支付原告陈瑛违约金人民币10,000元；二、驳回原告陈瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由原告负担2,070元，被告负担230元。
一审宣判后，上诉人陈瑛、黄圣波不服一审判决，依法向本院提起上诉。
上诉人陈瑛的主要上诉理由：一审判决酌定降低违约金缺乏事实及法律依据。一审法院认定黄圣波向陈瑛出具的《承诺书》是双方事实意思表示，不违反法律规定。但又以黄圣波违反承诺延期返还事出有因为由，以公平原则酌减违约金，这是违背了合同意思自治原则的。违约金10万元的标准是黄圣波的真实意思，在诉讼过程中黄圣波也未提出违约金过高的辩论主张，法院不能主动依据公平原则予以调整。退一步说，即使法院依职权，依据公平原则调整违约金，也不能将违约金标准调减至1万元。因为由于黄圣波的违反承诺行为，导致陈瑛自2014年12月至2015年4月黄圣波实际交还房屋时实际租金损失也在3万元以上（按年租金8万元计）。所以即使按公平原则，违约金调整也应高于4万元，方为适宜。综上，一审判决缺乏事实与法律依据，请求撤销原判，依法改判。
上诉人黄圣波的主要上诉理由：一、一审判决认定事实不清，上诉人不存在违约行为。首先，上诉人在2014年10月12日签订《承诺书》后，次日遭被上诉人亲戚项松文打砸该房屋，砸坏公安上传电脑系统，根本无法经营。上诉人举家搬回上饶县老家居住，多次上访并向公安机关控告项松文故意毁坏公私财物，上诉人根本就没有占有被上诉人房屋的事实。其二，上诉人自从转租被上诉人房屋后，到目前为止双方从未谋面，而被上诉人项松文为逃避公安机关打击，出逃在外。其三，《承诺书》上约定的时间到期后，被上诉人随时可以收回房屋，而未收回，这与上诉人毫无关系，上诉人已不存在占有。而一审根本就没有查清上诉人是否存在占有，或上诉人未收回房屋的事实。二、一审判决显示公平。一审判决上诉人支付违约金1万元，是对上诉人极不公平的。上诉人根本不存在《承诺书》约定归还时间里占有被上诉人房屋的客观事实，而被上诉人故意不收回房屋，无非是想获取上诉人的10万元违约金。显然是被上诉人一厢情愿的想法，因为上诉人不存在违约的客观事实，所以无须承担违约责任。综上所述，由于一审法院认定的事实不清，从而导致错误的判决，恳请上级人民法院进一步查明事实，依法撤销一审判决书，驳回被上诉人的无理诉讼。
双方当事人在二审期间均未向法庭提交新证据。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案在二审中的主要争议焦点是：一、上诉人黄圣波是否存在违约行为；二、违约金数额。
一、《承诺书》系双方真实意思表示，各方应按《承诺书》约定内容全面履行各自的义务，否则应承担违约责任。根据双方在《承诺书》中的约定，上诉人黄圣波应在2014年12月8日之前搬走房屋内相关物品并搬离房屋，同时应缴清水、电、卫生等一切费用将房屋返还上诉人陈瑛。上诉人黄圣波称其在出具《承诺书》的第三天即搬离房屋，但未提供证据证实，且上诉人黄圣波在约定搬离日期后仍处理了其在房屋内的物品，本院认为，即使上诉人黄圣波没有占有房屋，但其未在约定日期前将房屋内物品及一应事务处理完毕后与上诉人陈瑛交接涉案房屋，故原审认定上诉人黄圣波逾期返还房屋构成违约并无不妥。对上诉人黄圣波提出的其不构成违约不应支付违约金的上诉理由，本院不予支持。
二、双方在《承诺书》中约定：“黄圣波如未按照承诺时间返还房屋，应赔偿陈瑛10万元的违约金”。对于双方约定的违约金10万元，原审法院在查明案件事实的基础上，综合全案情况依据公平原则将违约金酌减为1万元并无不妥。上诉人陈瑛认为违约金应参照其租金损失的数额确定，本院认为，双方在《承诺书》中约定违约金是对督促上诉人黄圣波按期返还房屋，而并非对上诉人陈瑛的损失进行补偿。且双方同时约定了上诉人陈瑛可到期强制收回房屋，但上诉人陈瑛并未主动收回房屋，故其对上诉人黄圣波逾期返还房屋造成的损失亦负有一定责任，因此，对于上诉人陈瑛提出的违约金过低的上诉理由不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人陈瑛预交2,050元，上诉人黄圣波预交50元，由上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锐
审 判 员 涂巍林
代理审判员 王 鹿
二〇一六年二月十八日
书 记 员 余 越