福建省浦城县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第1407号
原告吴胜彪（反诉被告），男，1976年8月出生，汉族，住福建省浦城县劳。
原告何翔（反诉被告），男，1982年9月出生，汉族，住福建省浦城县。
委托代理人刘志洪，男。
委托代理人陈相林，男。
被告谢瑞堂（反诉原告），男，1962年2月出生，汉族，住福建省建阳市。
委托代理人李让泉，男。
原告（反诉被告）吴胜彪、何翔与被告（反诉原告）谢瑞堂合同纠纷一案，本院2013年8月6日受理后，依法由审判员季跃民适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理，原告吴胜彪、何翔委托代理人刘志洪、陈相林，被告委托代理人李让泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴胜彪、何翔诉称：被告谢瑞堂因履行为谢世春、陈新元、陈仕太、张长春借款1800000元连带担保义务，于2013年2月6日与原告签订了《以物抵债合同》，约定，1、被告以从武夷山市农村信用社受让的坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄面积1770.25平方米的房产（证号：武房字第9＊＊**号）及2957平方米的国有土地使用权作价2350000元抵债给原告。2、被告应协助原告办理房产证过房手续和土地使用权证，拒不协助的，承担转让价20%的违约金。3、被告应在2013年4月30日前将房屋及土地交付给原告，逾期交付按转让总价的日3‰承担违约金。但时至今日，被告尚未履行向原告交付房屋的义务，被告违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，现请求判令被告谢瑞堂立即交付坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄房产，并协助原告办理房屋产权过户登记手续；判令被告从逾期交房之日起按房屋总价根据中国人民银行同期贷款利率支付违约金。
被告谢瑞堂辩称：1、2013年2月6日，原、被告签订的《以物抵债合同》为无效合同。2、被告没有收到转让款450000元，该款是2013年1月2日至4月2日的借款利息。3、借款人谢世春只收到1000000元现金。4、《担保函》约定的保证期间为二年，原告过早起诉。
反诉原告谢瑞堂诉称：《以物抵债合同》属于抵押合同，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本条是对不动产登记效力的规定，不动产登记的效力首先是对不动产物权变动的影响，我国《物权法》的规定显然是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。2005年11月29日武夷山市人民法院以（2005）武民初字第742号民事调解书确认，武夷山市光华山庄有限责任公司同意以其座落于星村镇洋头山的光华山庄的房产（武房字第9＊＊**号）抵偿给武夷山市星村农村信用合作社的债务，双方确认武夷山市光华山庄有限责任公司所欠江子彪的债务及武夷山市土地局土地使用权出让金194382元，由武夷山市星村农村信用合作社代为清偿。虽然没有办理登记，但是符合《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。2010年10月15日武夷山市农村信用合作联社与我签订的《房屋转让合同》因为没有登记不发生法律效力，该《房屋转让合同》不属于《物权法》第二十八条规定的人民法院的判决书、裁定书、调解书和人民政府的征收决定等情形，房屋转让合同没有生效。因此，只有武夷山市星村农村信用合作社才可以处分该财产，我无权处分该财产。原、被告双方签订的《以物抵债合同》为无效合同。
反诉被告吴胜彪、何翔辩称：一、原告与被告于2013年2月6日签订的《以物抵债合同》不属于抵押合同，应属于附条件的房屋买卖合同。1、合同对房屋及土地使用权的价款、支付及过户都有明确的约定。双方在合同中明确约定了房屋及土地使用权的价款为235万元，抵债180万元后，原告在本合同签订时支付转让款45万元给被告（原告已按合同约定履行，在合同签订当日就将45万元转让款支付给被告，有被告出具的收条可以证实），余款10万元在房产证过户和取得土地使用证后支付。2、《以物低债合同》是附解除条件的合同。所谓解除条件是指合同效力的终止决定于所附条件的成就。如所附解除条件成就时，原来的权利或义务即行解除，如所附条件不成就，则合同继续有效。《以物抵债合同》第五条明确约定合同解除的条件是：在2013年4月3日前借款人或被告还清借款本息。而本案在2013年4月3日没有成就所附的条件。
二、原告与被告于2013年2月6日签订的《以物低债合同》合法有效。1、2013年4月3日前所附的解除条件没有成就，则合同继续有效。2、被告对讼争的房产享有处分权。被告与武夷山市农村信用合作联社与2010年10月15日签订了《房屋转让合同》，并支付了房款。虽未办理过户手续，但实际已取得了对该房产的处分权。这里需要强调的是：处分权并不等于所有权，没有取得所有权并不等于没有处分权。3、是否办理过户手续不影响合同的效力。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由上可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的《以物抵债合同》不以登记为有效要件。基于以上答辩事实和理由，请人民法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2012年9月2日，案外人谢世春、陈新元、陈仕太、张长春因需用资金向俩原告借款1800000元，借款月利率1.5%，期限至同年10月31日止，被告谢瑞堂为借款提供连带责任担保。因借款人未能按期偿还借款，2013年2月6日原、被告签订了《以物抵债合同》，约定，1、被告以从武夷山农村信用联社受让的坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄的房产（证号：武房字第9＊＊**号、未办理土地使用权证）及土地使用权作价2350000元抵债给原告。抵偿债务1800000元（不含息）后尚余550000元，原告在签订合同后支付转让款450000元，余款100000元在房产证过户取得土地使用权证后支付，2、被告应协助原告办理房产证过房手续和土地使用权证，过户费用和欠交的土地出让金由原告负责，拒不协助的，承担转让价20%的违约金。3、2013年4月3日前，借款人或被告还清借款本息的，本合同解除，被告退还原告支付的转让款。4、被告应在2013年4月30日前将房屋及土地交付给原告，逾期交付按转让总价的日3‰承担违约金，纠纷由浦城县人民法院管辖。
另查明，被告谢瑞堂从武夷山农村信用联社受让的房产系武夷山市光华山庄有限责任公司所有，2005年11月29日，武夷山市人民法院作出（2005）武民初字第742号民事调解书，武夷山市光华山庄有限责任公司经董事（股东）会决议，同意以其坐落于星村镇洋头山的光华山庄的房产（武房字第9＊＊**号）抵偿武夷山市星村农村信用合作社的债务，双方确认武夷山市光华山庄有限责任公司所欠江子彪的债务及武夷山市土地局土地使用权出让金194382元，由武夷山市星村农村信用合作社代为清偿。2010年10月15日，武夷山市农村信用合作联社将该房屋转让给被告，讼争房屋现由被告谢瑞堂占有、使用。
原告吴胜彪、何翔提供证据：1、担保函、以物抵债合同、收条各1份，证明一原、被告之间存在合法的抵债关系，二被告已收到原告支付的以物抵债差价450000元。经质证，被告对三份证据的真实性无异议，但对以物抵债合同的合法性有异议，对收条中的450000元认为是借款3个月的利息。对该证据，本院予以采信。2、房屋转让合同、房屋所有权证、国有土地使用权有偿出让合同、收款收据、民事调解书各1份，证明被告抵债给原告的房产及土地使用权来源合法，被告有权处置抵债的房产及土地使用权。经质证被告无异议，本院予以采信。3、借款协议、打款凭证各1份，证明原告借款给谢世春、陈新元、陈仕太、张长春1800000元，其中汇款1500000元，1000000元汇给谢世春，500000元给陈仕太，现金支付300000元给谢世春。经质证被告无异议，本院予以采信。
被告谢瑞堂提供证据：1、银行转款凭证2份，证明谢世春于212年12月28日、2013年1月3日、5月1日通过刘丽华的账号分三次汇款250000元利息给原告。经质证原告对证据的关联性有异议，认为签订以物抵债合同时，双方利息已结清，是按约定月利率为1.5%。本院认为，被告无其它相关证据对支付利息的事实予以佐证，对该证据本院不予采信。2、谢世春出具的事实经过1份，证明借款金额实际为1500000元，月利率为10%。经质证原告对内容的真实性有异议，认为证人应出庭作证。本院认为，依照有关法律规定，证人应出庭作证，接受当事人的质询。故该证据本院不予采信。
综上所述，本院认为，以房抵债属于以物抵债的范围，是以物的给付来代替原有的金钱给付之债。原、被告之间签订的《以物抵债合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有恶意串通损害他人利益，该合同合法有效，双方均应诚信履行协议。现原告已按约定履行支付转让款义务，被告也应当依照合同约定履行交付房屋及协助办理房屋产权过户登记手续义务，因此，原告请求被告协助办理房屋所有权过户登记手续、交付讼争房屋及从违约之日起按中国人民银行同期贷款利率支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告认为其无权处分讼争房屋，只有武夷山市星村农村信用合作社才有权处分该财产，原、被告双方签订的《以物抵债合同》为无效合同。本院认为依照合同法的有关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。被告谢瑞堂从武夷山市农村信用合作联社受让房屋后，已实际占有、使用讼争房屋。故反诉原告的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之的规定，判决如下：
一、被告谢瑞堂应于本判决生效之日起十日内协助原告办理坐落于武夷山市星村镇洋头山的光华山庄房屋（武房字第9＊＊**号）所有权过户登记手续。
二、被告谢瑞堂应于本判决生效之日起十五日内将讼争房屋交付给原告吴胜彪、何翔。
三、被告谢瑞堂从2013年5月1日起按房屋总价2350000元，根据中国人民银行同期同类贷款利率支付原告吴胜彪、何翔违约金至本判决确定的房屋交付之日止
四、驳回反诉原告谢瑞堂的诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，财产保全费5000元，反诉案件受理费100元，合计人民币5200元，由被告谢瑞堂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审 判 长 季跃民
代理审判员 张树仁
人民陪审员 曾学忠
二〇一四年一月九日
书 记 员 林 洁
附：
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履
行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关
设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。