上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第367号
原告上海合富置业顾问有限公司。
法定代表人黄建邦，经理。
委托代理人徐恩泽，员工。
被告上海汇亦工贸发展有限公司。
法定代表人李爱红。
第三人上海时欣实业有限公司。
法定代表人赵守旺。
原告上海合富置业顾问有限公司诉被告上海汇亦工贸发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月26日受理后，通知上海时欣实业有限公司作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海合富置业顾问有限公司的委托代理人徐恩泽到庭参加诉讼。被告上海汇亦工贸发展有限公司、第三人上海时欣实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告上海合富置业顾问有限公司诉称，原被告于2011年9月9日就上海市xx区xx路xx号房屋签订租赁合同，被告为出租人，月租金为人民币18，900元，租赁期限自2011年9月20日至2014年9月19日。双方另行签订《房屋租赁补充条款》以及《租赁合同补充协议》，确定租赁保证金为三个月的租金56，700元，每两个月为一期支付租金。原告向被告支付了保证金56，700元，并付清了2011年9月20日至2012年12月19日的租金。2012年上半年起，自称是被告法定代表人李爱红债权人的卞某某陆续对原告停水停电，下半年起更加严重。卞某某在2012年11月下旬要求原告将租金直接支付给他，原告不同意。自2012年12月起，原告所租门面被停水停电的情况愈演愈烈，致原告无法正常经营办公。原告曾联络被告，但被告未给予正面回应。2012年12月26日，卞某某用铁锁将租用房屋门面锁住，将原告的资料及办公设备非法扣押。原告与李爱红及卞某某多次沟通均无果。原告认为，被告因其法定代表人个人纠纷导致原被告间租赁合同无法履行，给原告造成损失，故起诉要求：1、确认原被告间的租赁合同于2012年12月26日解除；2、判令被告返还原告租赁押金56，700元；3、判令被告支付违约金30，000元。
被告上海汇亦工贸发展有限公司未作答辩。
第三人上海时欣实业有限公司未作陈述。
经审理查明，2011年9月9日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《上海市房屋租赁合同》，主要内容为，甲方作为上海市xx区xx路xx号房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，租赁期限自2011年9月20日起至2014年9月19日止，月租金18，900元。第五条“保证金和其他费用”约定，（一）甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即56，700元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。（二）租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担。同日，双方签订《房屋租赁补充条款》，其中第3.2条约定，租赁保证金为三个月租金，即30，000元。第3.3条支付方式约定，租金按贰个月为一期支付，乙方于免租金装修期结束次日支付甲方第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月1日至15日内。甲方收到该期租金后应及时签署全额租金收据给乙方。第7.2条约定，一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须支付守约方违约金计人民币30，000元。若甲方违约的，除需按本款承担违约责任外，还需支付乙方装修补偿款，应按折旧价（原乙方装修支出的80%），以发票原件为准。2011年9月27日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《租赁合同补充协议》，其中约定，双方均同意将《房屋租赁补充条款》第三条第二款即租赁保证金条款的内容更改为：租赁保证金为三个月租金即56，700元。后，李爱红出具收款收据，内容为：兹收到上海合富置业顾问有限公司支付本人的款项56，700元，上述款项系上海合富置业顾问有限公司（承租人）用于承租上海市xx区xx路xx号之商铺租赁保证金（押金）。合同签订后，原告租金付清至2012年10月19日止。
另查明，2012年12月26日，原告向上海市公安局宝山分局通河新村派出所报警，称在通河路411号门口租赁纠纷，卞某某锁住门。2012年12月28日，原告向被告及李爱红发出告知书，主要内容为：因李爱红对外债务纠纷，导致原告于上半年开始至今一直屡受自称是李爱红债权人的骚扰，半年多来始终提出要将租金直接支付于他的要求，但原告一直按时每月支付租金给被告。至今年12月起，所租赁的房屋已被李爱红的债权人停水停电多次（停电日期包括但不限于2012年12月16日至19日），致原告无法正常经营办公，严重影响到原告的合法权益并造成严重的经济损失。2012年12月26日，李爱红债权人和李爱红本人用铁锁将租赁房屋锁住，连门都无法打开，原告的资料及办公设备均被非法扣押，与被告多次沟通均未果。基于目前状况，被告与原告的租赁合同已无法继续履行，原告决定自本通知发出之日解除与被告的租赁关系。由此造成原告的相关损失，希望被告尽快与原告协商处理，否则原告将依法追究被告合同违约以及损害赔偿的全部责任。
审理中，原告提供：1、第三人（甲方，出租方）与被告（承租方，乙方）于2009年1月16日签订的《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将xx区xx路xx号房屋的楼下四间门面及楼上800平方米全部使用权承租给乙方使用，承租期自2009年2月1日起至2015年1月31日止。2、第三人于2012年12月19日盖章的《说明书》，主要内容为，说明人卞某某，说明人：上海合富置业顾问有限公司，现本人卞某某作如下说明：本人与被告曾签定位于通河路411号的房屋门面租赁合同，现租赁合同已经与2010年终止，本人享有重新出租给他人的权利。本公司，上海合富置业顾问有限公司作如下说明：本公司与被告签有位于通河路411号的房屋门面租赁合同，依据卞某某所述，则被告已无出租上述房屋的权利，因此本公司需与卞某某重新签订上述房屋的租赁合同，在签订合同期间，该店面因停水停电造成的损失，与卞某某无关。3、第三人于2012年12月19日出具的授权委托书，内容为：现本公司授权卞某某签署有关上海市xx区xx路xx号房屋租赁事宜，并承担一切法律责任。审理中原告表示，该份授权委托书是2012年12月19日之后、12月26日之前的一天，卞某某提供给原告的。4、录音资料，证明2012年12月26日，系争店面因被卞某某用铁锁锁住致使无法经营，原告报警。
以上事实，有原告提供的上海市房屋租赁合同、补充条款、补充协议、告知书、录音资料、房屋租赁合同、授权委托书、说明书、发票、收款收据等，及原告当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原被告间的房地产租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，在原被告间合同履行期间内，由于被告与案外人间的纠纷，致使系争房屋于2012年12月26日被案外人锁住门，导致原告未能继续使用系争房屋，被告显属违约，现原告要求确认系争租赁合同于2012年12月26日解除并要求被告按合同约定支付违约金，应予准许。租赁合同解除后，被告理应向原告返还租赁保证金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海合富置业顾问有限公司与被告上海汇亦工贸发展有限公司间就上海市xx区xx路xx号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年12月26日解除；
二、被告上海汇亦工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海合富置业顾问有限公司返还房屋保证金56，700元；
三、被告上海汇亦工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海合富置业顾问有限公司支付违约金30，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，967元，由被告上海汇亦工贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 金敏浩
代理审判员 蒋梦娴
人民陪审员 时金兰
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。