江西省瑞昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0481民初199号
原告：九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司。
法定代表人李清华。
委托代理人：罗萍、吕承政，该公司职员。
被告：蔡强。
委托代理人蔡水兰，女，系被告蔡强之母。
原告九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司（以下简称瑞昌联盛公司）与被告蔡强租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞昌联盛公司委托代理人罗萍、吕承政以及被告蔡强委托代理人蔡水兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月18日，原、被告签订了《租赁合同》，由被告承租原告位于瑞昌＊＊＊＊二楼A6栋207-212号、A12栋201-204号商铺，租赁面积共1069.23平方米，被告用于经营大白鲨自助餐厅。合同约定租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日止，2014年3月1日至2015年2月28日租金为16039.1元/月，2015年3月1日至2016年2月28日租金为32078.1元/月，2016年3月1日至2017年2月28日租金为35285.9元/月，并对违约金、物业费负担、电费负担、保证金作了约定。合同签订后，被告履行了合同，缴纳了租赁保证金及首个季度租金，并进场进行装修。但2014年1月后，被告因其个人原因停止了装修，导致被告未按合同约定的日期开业，后原告多次催缴租金并敦促其继续装修开张营业。2014年11月24日和26日，被告分两次向原告支付了2014年6月1日至2014年8月31日期间的部分租金40000元，被告又于2014年12月重新启动了装修，但2015年3月左右被告又停止了装修并一直占着商铺，并找各种理由拖延不肯将承租商铺交还，累积所欠租金越来越多，原告迫于无奈只能与被告反复沟通。2015年6月24日，原告向被告签发了专用函件，向被告催收欠缴租金等费用，因未能联系上被告本人，该函件同日由被告姐姐蔡贵芳代为签收。2015年8月11日，原告再次向被告发出通知函，要求被告支付欠缴租金、物业管理费以及电费，否则原告将在2015年8月18日上午9点至12点开始对该租赁商铺进行清场，并要求被告派人参加。该通知函发出后，被告要求再给一些时间与其他合伙人进行协商，但半个多月过去了，被告也未能给个协商处理意见，也未交齐所欠租金和费用。2015年9月7日，原告工作人员再次发短信通知被告及被告姐姐，告知9月8日清场，要求其派人员参与。2015年9月8日下午2点，原告工作人员及被告母亲、妻子到场共同对承租商铺的物品进行清点并签字确认，被告将将商铺钥匙交还原告。综上，被告至2015年9月8日止欠缴的租金为305374.36元、物业费为20102.21元和电费为961.26元。被告长期拖欠租金，已构成严重违约，被告应依合同约定按租金总额的20%向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金305374.36元、物业费20102.21元和电费961.26元；2、判令被告按合同约定承担合同违约金200167.44元；租赁保证金30000元不予退还；3、本案诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：
1、企业营业执照和企业变更信息，证明原告主体适格。
2、被告身份证复印件，证明被告主体适格。
3、租赁合同，证明原、被告之间系租赁合同关系，双方对租金、物业管理费、电费、违约金、保证金等作了相应约定。
4、2013年11月至2014年2月A6-210电表抄表记录、电表止码照片，证明被告在租赁期间用电情况。
5、专用函件、通知函、短信通知截图，证明原告向被告催收租金以及通知被告清场的事实。
6、大白鲨清场店内物品清单，证明原、被告已于2015年9月8日共同对租赁商铺进行了清场并清点被告物品。
7、微信照片截图，证明被告租赁商铺漏水是由于三楼玛沙莉酒吧渗水所致，原告要求玛沙莉酒吧进行了补漏翻修，漏水原因并非原告所致。
被告蔡强辩称，租赁原告商铺是事实，但在租赁期间商铺漏水，导致无法正常装修开张营业，所以后来没有支付租金。原告违约在先，被告不应承担违约金、物业管理费和电费。关于保证金，原告如能在租金和违约金上让步，被告可不要求退还。当时打算开这个餐厅，是和其他人合伙的，现在其他合伙人都跑了，原告的诉请不应由被告一人承担。
被告蔡强未向本院提交有关证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据均没有异议，但被告认为租赁商铺漏水虽然经过翻修，但一直没有修好，仍然存在漏水，从而导致被告无法进行装修开业。
依据原告提供的证据及当事人的陈述，结合庭审质证和综合认证，本院确认本案事实如下：
2013年11月18日，原、被告签订了《租赁合同》，约定由被告承租位于瑞昌＊＊＊＊A区贰楼6栋（207号-212号）、12栋（201号-204号）商铺用于开办大白鲨自助餐厅，面积为1069.27平方米，租赁期限为2014年3月1日至2017年2月28日，开业时间为2014年3月1日。该合同有如下约定：1、2014年3月1日至2015年2月28日租金为16039.1元/月，2015年3月1日至2016年2月29日租金为32078.1元/月，2016年3月1日至2017年2月28日租金为35285.9元/月，乙方（即被告）应于合同签署之日支付首期租金48117.2元，以后每期租金按自然季度提前10天交纳，逾期超过10日的，甲方（即原告）有权选择是否单方解除本合同并通知乙方，如甲方选择解除合同，乙方除补交应支付的租金和已产生的费用外，并同意按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金；2、水、电表由乙方自行安装，水、电费按实际产生为准，由乙方自行承担，按1.11元/度由甲方收取，如遇电费标准上调，按新标准收取；3、物业管理费每月每平方米3元，即每月3207.8元，由乙方每季的第一天（从乙方进铺之日起算）以前向甲方交纳该季度的物业管理费，第一年给予减免；4、乙方同意在签订本合同的同时向甲方交纳租赁保证金30000元，合同期内，如乙方有任一违约行为或未经甲方同意提前解除或终止合同，保证金不予退换。
合同签订后，被告依约向原告交纳了租赁保证金30000元和首个季度租金48117.2元，并进场进行装修。2014年1月至2014年10月期间，因商铺存在漏水、被告身患重病在住院治疗等多方面原因，被告基本上未对商铺进行装修。原告发现商铺漏水之后，找了相关物业部门和三楼酒吧负责人，要求相关人员进行补漏，后来相关人员进行了翻修补漏。因被告未能按约定交纳租金，原告遂催促被告交纳，被告分别于2014年11月24日和11月26日向原告支付了租金20000元，共40000元。被告交纳租金后，恢复对商铺的装修，然而商铺仍存在漏水现象，被告认为严重影响了装修施工进程，餐厅无法正常开张营业，被告于2015年2月停止了装修。2015年6月24日，原告向被告发出专用函件，要求被告支付拖欠租金，限被告接函之日起2日内交纳，否则将强行予以清退处理。被告姐姐蔡贵芳代为签收了该专用函件。2015年8月11日，因被告既不交纳租金，又不交还商铺，原告遂再次向被告发出通知函，要求被告交纳租金、物业费、电费等相关费用，并将于2015年8月18日上午对该租赁商铺进行清场，要求被告派员参加清场。然而被告仍未向原告支付拖欠租金、物业费、电费等相关费用，也未向原告交还商铺。2015年9月7日，原告分别向被告和被告姐姐蔡贵芳发送短信，告知将于2015年9月8日下午对租赁商铺进行清场，要求被告派员参加清场。2015年9月8日，被告母亲蔡水兰、被告妻子到场参与清场，原告清场后将租赁商铺内被告所有的物品予以封存。
另查明，2013年11月至2015年9月，被告租赁商铺用电量共计866度。2015年10月14日，九江普盛贸易有限公司瑞昌分公司变更为九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司。
现因原告与被告协商处理相关事宜未果，故原告诉诸本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：原告瑞昌联盛公司与被告蔡强签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告蔡强承租瑞昌＊＊＊＊A区贰楼6栋（207号-212号）、12栋（201号-204号）商铺，未能在约定时间内向原告支付全部租金，在原告向其催讨后仍拖欠不付，属于违约行为，应承担由此产生的民事责任。被告共三次向原告支付租金，被告支付了2014年3月1日至2014年5月31日的全部租金48117.2元，支付了2014年6月1日至2014年8月31日的部分租金40000元，2014年9月1日至2015年9月8日的租金未支付。根据原、被告的合同约定，被告尚未支付的租金共计304305.39元{（16039.1元/月×9个月-40000元）+32078.1元/月×6个月+32078.1元/月÷30天×7天}。故本院对原告要求被告支付拖欠租金304305.39元的诉讼请求予以支持。根据原、被告合同的约定，租赁期间产生的物业管理费、电费均由被告承担，故本院对原告要求被告支付2015年3月1日至2015年9月8日期间的物业管理费19246.8元（3207.8元/月×6个月）和电费952.6元（1.1元/度×866度）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金200167.44元的诉讼请求，本院作如下分析：1、被告虽未依约交纳租金，存在违约行为，但引起违约行为的原因是多方面的，商铺漏水是导致被告停止装修、未能正常开业的原因之一，在原告找物业部门和三楼酒吧负责人进行翻修补漏之后仍然存在漏水，而被告为装修亦投入了相应的人力、物力和财力，被告并非故意停止装修，不开业经营，商铺未能正常开业造成被告未能获得预期的经济利益；2、原告提前要求终止合同，对被告租赁的商铺予以清场，亦给被告造成了较大的经济损失；因此，本院本着公平原则，对原告要求被告支付违约金200167.44元的诉讼请求不予支持。另外，原告主张被告交纳的租赁保证金30000元不予退还，本院认为双方当事人所约定的租赁保证金并非法律意义上的定金，故不能适用定金罚则，被告向原告交纳的租赁保证金30000元应作预付款，在履约过程中可直接抵扣租金，故本院对原告提出的该项的诉讼请求不予支持，该30000元保证金应直接折抵被告未支付的租金。因此，被告应向原告支付的租金为274305.39元（304305.39元-30000元）。关于被告辩称租赁商铺开办餐厅系和其他人合伙，原告的诉请不应由被告一人承担，因被告未能提供相应的证据证实，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告蔡强于本判决生效后十日内向原告九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司支付租金274305.39元、物业管理费19246.8元和电费952.6元，合计294504.79元。
二、驳回原告九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费9066元，由原告九江联盛商业经营管理有限公司瑞昌分公司负担4000元，由被告蔡强负担5066元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 章俊棋
人民陪审员 朱巨图
人民陪审员 方 耀
二〇一六年七月十五日
书 记 员 徐立成