湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1202民初2505号
原告吴志伟，男，汉族，1977年11月4日出生。
委托代理人姜辉，湖南宏峰律师事务所律师。
委托代理人洪波，湖南宏峰律师事务所律师。
被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司
法定代表人：吴浩。
委托代理人（特别授权）全海滨，湖南天宇律师事务所律师。
委托代理人周文忠，男，苗族，1968年5月27日出生。
原告吴志伟诉被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月26日受理后，依法组成合议庭,于2016年10月27日进行了公开开庭审理。原告吴志伟委托代理人姜辉、洪波，被怀化市阳光房地产开发有限责任公司委托代理人全海滨、周文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志伟诉称：原告向被告购买其开发的位于怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”商品楼一、二、三楼，于2014年9月22日分别签订了《怀化市商品房买卖合同》（合同编号分别为20140103101、20140103201、20140103301），原告付清全部购房款，办理了预告登记（预告登记号为：怀房预鹤城字第414010766号、414010820、414010819）。按合同约定被告应当在2015年12月30日前将商品房交付原告使用，否则，依合同约定被告按购房款日万分之五比率向原告支付违约金，时至今日，被告仍未将上述房产交付原告，故请求人民法院依法判令：一、依法判令被告按照双方签订的《怀化市商品房买卖合同》的约定履行合同义务；二、依法判令被告支付逾期交房应支付给原告的违约金262.5万元损失（截止2016年7月30日），剩余违约金自2016年7月30日起按购房款的万分之伍每日计算至自房屋交付之日止；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司辩称：一、被答辩人与答辩人之间不存在真实的商品房预售关系，双方是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保；二、请法院将李康强追加为本案的当事人；三、从答辩人实际支付利息的角度和标的物的市场价值，答辩人与被答辩人之间的买卖关系也不成立。
经审理查明：原、被告于2014年9月22日分别签订了《怀化市商品房买卖合同》（合同编号分别为20140103101、20140103201、20140103301）三份，原告向被告购买其开发的位于怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”商品楼一、二、三楼，预售许可证号为2014-0103。地上建筑层楼30层，地下2层。三份合同约定：被告将开发修建的阳光上东国际1栋一至三层房屋卖给原告，房屋总价款为2500万元，原告一次性付清。被告需在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；否则，依合同约定被告按购房款日万分之五比率向原告支付违约。
《商品房买卖合同》签订后，原告依约于当日一次性交清了购房款2500万元，被告向原告开具了销售不动产统一发票，并办理了相关的房屋预告证明（预告登记号为：怀房预鹤城字第414010766号、414010820、414010819）。
2014年9月19日原告与被告签订的补充协议一份，双方约定9个月内，被告有权回购原告所购买的上述商品房；双方约定回购金额为3175万元，在回购前如有支付原告的款项可直接抵扣回购款，转账凭证可作为付款依据。被告分四次向原告支付了1354000元。
另查明，被告建设的预售许可证号为2014-0103的商品房屋一至三层至今未能竣工及交付给原告。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院予以确认，有以下证据证实：
1、原告身份证复印件一张、被告统一社会信用代码查询记录复印件各一份，证明原、被告基本身份情况；
2、商品房买卖合同复印件三份，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发建设的房屋及双方约定交房期限和违约责任。
3、银行转账凭证4张，收款收据3张，销售不动产统一发票3张，证明原告已经按双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行了各项付款义务，
4、房屋预告登记证明复印件三份，证明被告已经协助原告将原告购买的房屋办理预购商品房的预告登记。
5、2014年9月19日原告与被告签订的补充协议复印件一份，证明原告与被告之间约定的回购价格的事实。
6、转证凭证复印件一份，证明阳光公司通向吴志伟帐户付1354000元的事实。
7、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
被告提交2014年9月19日被告与案外人李康强签订的借款协议复印件一份，拟证明李康强与被告之间是一种借款关系，李康强借款两千五百万给被告，月利息是75万元，李康强是吴志伟老婆的哥哥，李康强与被告是借款关系。原告对此关联性不予认可，被告亦没有证据证实该该借款合同与本案原告有直接关系，故不能实现被告的证明目的，对被告告提交的该组证据不予采信。
关于被告申请证人易旭、周战、王辉出庭作证。证人证言拟证明被告因开发阳光上东国际项目，需资金周转，通过中间人赵某联系，向李康强借两千五百万元的事实，为了防止风险，李康强以妹夫吴志伟的名言与阳光公司签订买卖合同作为担保，被告已经偿还了部分借款利息给李康强的事实，由于证人均系在被告单位工作过的员工，被告亦没有其他证据佐证，故该组证据可信度不足，不能实现原告的证明目的，对被告提交的该组证据不予采信。
本院认为：原、被告签订的三份《怀化市商品房买卖合同》，虽在合同书写上并不完善，但约定了买卖标的物的地址，房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、交房期限等内容，上述约定，买卖涉案房产的意思表示明确。系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。根据合同约定，被告需在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。原告已依约履行了全部付款义务，但时至今日，被告仍未能向原告交付所购房屋，亦未在约定期限内回购该房屋，已构成违约，故对原告要求被告按照合同约定履行房屋交付义务的诉讼请求，本院予以支持。
被告主张原、被告双方协议名为房产买卖，实为借款担保，但其并未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，应当承担举证不能的不利后果。且根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证，本案中，原告支付了2500万元购房款，被告亦开具了销售不动产统一发票，办理了相关的房屋预告证明，故本院对被告的主张不予支持。
《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年12月30日前，被告至今未能依法向原告交付符合条件的商品房，应承担逾期交房的违约责任。结合本案具体情况，本院认为双方约定的万分之五比率支付违约金过高，本院酌情调整为按日万分之一标准计算逾期交房违约金，故被告应按每日2500元（25000000元×0.0001/天）向原告支付逾期交房违约金，从2016年1月1日计算至被告交付原告房屋之日止。被告所支付的1354000元，可抵扣违约金。
综上所述，依照上述法律法规之规定，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司限于本判决书生效后30日将原告吴志伟购买的需经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》的位于怀化市迎丰中路460号“阳光上东国际”预告登记号为：怀房预鹤城字第414010766号、414010820、414010819）的房屋交付给原告吴志伟；
二、被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司按每日2500元（25000000元×0.0001/天）向原告吴志伟支付逾期交房违约金，从2016年1月1日计算至被告交付原告房屋之日止，并限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27800元，由被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 燕
人民陪审员 姚国新
人民陪审员 黄永亮
二〇一六年十二月十二日
代理书记员 何晶晶
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。