江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终785号
上诉人(原审被告)徐州广达置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区老营盘7#商住楼（宝恒公寓）1-103。
法定代表人陈龙，该公司董事长。
委托代理人胡惠秋，该公司法务经理。
被上诉人(原审原告)岳采武，自由职业。
委托代理人宋晚霞，江苏彭淮律师事务所律师。
委托代理人沙峰辰，江苏彭淮律师事务所实习律师。
上诉人徐州广达置业有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人岳采武商品房销售合同纠纷一案，上诉人不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人广达公司的委托代理人胡惠秋，被上诉人岳采武的委托代理人宋晚霞、沙峰辰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，2011年2月23日，岳采武（买受人）与广达公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，广达公司将其开发的位于本市复兴北路和信广场第2幢1单元1804号房屋出卖给岳采武，双方约定广达公司应于2013年6月30日前交付涉案房屋。合同签订后，岳采武向广达公司支付了涉案房屋的全部房款953375元。
岳采武、广达公司双方签订的商品房买卖合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、空白；3、空白。
岳采武、广达公司双方签订的商品房买卖合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。
岳采武、广达公司双方签订的商品房买卖合同第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金。3、买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款利息支付违约金。
2013年8月28日，徐州市城乡建设局就广达福星宝坻（和信广场居住小区）1#、2#、3#楼工程出具竣工验收备案处理意见，认为该工程竣工验收备案资料齐全准予备案。在该竣工验收备案表中，有勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位等签章。
2013年8月29日，徐州市城乡建设局向广达公司出具交付使用通知书一份，内容为：你公司承建的广达福星宝坻居住小区1-3号住宅，建筑面积79497平方米，已于2013年8月29日，通过市有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2013年8月30日，岳采武接到广达公司关于于当日办理涉案房屋上房手续的通知。
2014年8月20日，涉案房屋所有权登记至岳采武名下。
2014年3月21日，因业主投诉，广达公司向徐州市城乡建设局出具关于“徐州和信广场香榭丽住宅小区存在问题”的回复一份，主要内容有：六、开发商单方面决定违约金截止时间问题，……，（5）违约金违约截止时间问题。供电系统的验收合格通过时间，我公司同意作为违约金截止日期时间，……，我公司建议：《和解协议》继续有效，未签《和解协议》的仅有十余户，按当初签署的《商品房买卖合同》办理，同意付至2013年11月28日作为违约金日期，也就是供电公司正式发出的用电合格证明日期。
2014年11月14日，徐州市国土资源局向广达公司颁发复兴北路和信广场土地分割转让证。
另查明，岳采武与广达公司就涉案房屋逾期交房违约金事项未签订和解协议。
岳采武原审诉称：2011年2月23日，岳采武与广达公司签订商品房买卖合同一份，合同约定岳采武购买广达公司开发的和信广场第2幢1单元1804室房屋，房屋建筑面积129.52平方米，总房款954924元，广达公司应于2013年6月30日前向岳采武交付涉案房屋。合同签订后，岳采武向广达公司实际支付了953375元总房款，广达公司直至2013年8月30日才通知岳采武于当日上房，广达公司通知岳采武上房时，涉案房屋未办理合格的用电及消防验收手续，直至2013年11月28日才具备用电使用条件，经协商，广达公司同意将逾期交房违约金付至2013年11月28日，故广达公司应按照双方合同约定向岳采武承担自2013年6月30日起至2013年11月28日止合计152日的逾期交房违约责任。按照双方合同约定，广达公司应当在向岳采武交付房屋后180日内将办理权属登记需由广达公司提供的资料报产权登记机关备案。岳采武在双方合同约定的期间内取得了涉案房屋所有权证书，2014年11月14日徐州市国土资源局向广达公司颁发土地分割转让证，广达公司于2015年2月才向岳采武交付涉案房屋土地分割转让证，导致岳采武逾期办理涉案房屋土地使用权证书。双方合同虽约定了广达公司逾期办理产权登记相关事项应承担违约责任的计算标准，岳采武认为该违约金标准过低，应按照银行同期贷款年利率年6.15%的标准，以总房款953375元为本金，自2013年8月30日起至2014年11月14日止扣除180日后合计261日计算广达公司逾期办理土地使用权证书违约责任。为此，请求判令：1、广达公司支付逾期交房违约金43473元、逾期办理土地使用权证书违约金41926元；2、本案诉讼费用由广达公司承担。
广达公司原审辩称：1、关于逾期交房违约金，广达公司认为涉案房屋在交付时已经取得房地产开发住宅项目交付使用通知书，应当根据双方合同约定计算，且同意计算至2013年8月30日。关于涉案房屋供电手续，广达公司认为与岳采武没有关系，临时用电或电业局直接收费都实现了正常供电和分户计量，用电手续出现瑕疵是供电施工单位造成的，并未损害岳采武合法权益，广达公司无过错，不构成实质性违约；2、关于逾期办理土地使用权证书违约金，广达公司认为根据双方合同约定，广达公司的义务在于配合岳采武办理涉案房屋权属登记，该权属登记仅包括涉案房屋所有权证书，不包括涉案房屋土地使用权证书，故广达公司的义务仅在于提供房屋所有权初始登记证明，岳采武办理涉案房屋所有权证书也不需要土地分割转让证这一材料，岳采武已在合同约定期间取得涉案房屋所有权证书，故广达公司不应承担岳采武主张的逾期办理土地使用权证书违约责任。即使应当承担，也应当按照合同约定的标准计算，不应予以增加。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，岳采武、广达公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，广达公司应当按照合同约定于2013年6月30日前将涉案房屋交付给岳采武。实际上，岳采武直至2013年8月30日才接到广达公司关于于当日办理涉案房屋上房手续的通知，广达公司未能按照合同约定如期向岳采武交付涉案房屋，其行为违反了双方合同约定，构成违约，应当向岳采武承担逾期交房违约责任。关于计算逾期交房违约金的截止时间，岳采武主张应计算至2013年11月28日，即因业主投诉，广达公司向徐州市城乡建设局出具关于“徐州和信广场香榭丽住宅小区存在问题”的回复中广达公司同意支付逾期交房违约金的截止日期，也即徐州供电公司出具“居住区送电证明”的时间。广达公司对此不予认可，认为广达公司逾期交房违约责任的截止日期应为2013年8月30日，广达公司向徐州市城乡建设局出具的关于“徐州和信广场香榭丽住宅小区存在问题”的回复涉及的违约金虽为逾期交房违约金，但上述内容是广达公司就95%达成和解协议业主所作的解释，岳采武不是该回复的相对人，与该回复无直接的权利义务关系。原审法院认为，因业主就小区供电、广达公司单方面决定违约金截止时间等问题向徐州市城乡建设局投诉，徐州市城乡建设局作为负有管理职责的行政机关，在对包含本案岳采武在内的业主提出的问题进行调查处理的过程中，广达公司向徐州市城乡建设局出具了关于“徐州和信广场香榭丽住宅小区存在问题”的回复，该回复明确注明针对未签和解协议的仅十余户，广达公司同意将逾期交房违约金付至2013年11月28日，因岳采武与广达公司就涉案房屋逾期交房违约金未签订和解协议，故该回复中的上述内容应为已明确针对包含岳采武在内的特定主体。后徐州市城乡建设局将广达公司上述回复材料转交至岳采武，并将广达公司对逾期交房违约金计算截止时间的意见转达给岳采武，岳采武据此要求将逾期交房违约金计算至2013年11月28日，应视为其与广达公司就逾期交房违约金的截止日期达成了新的合意，广达公司应按照双方约定履行义务，故广达公司逾期交房违约责任的截止日期应为2013年11月28日。按照双方约定，计算广达公司逾期交房违约责任的期间应为自2013年7月1日起至2013年11月28日止，上述期间共151日，经计算为43188元（已交付房价款953375元×3‱×151日）。
关于广达公司逾期办理土地使用权证书违约金，第一，岳采武主张根据法律规定及双方合同第十五条约定，涉案房屋产权登记权属证书应包含房屋所有权证书与土地使用权证书，广达公司认为合同约定的权属登记仅包括涉案房屋所有权证书，不包括涉案房屋土地使用权证书，原审法院认为，根据相关法律规定，房屋产权登记证书应包含房屋所有权证书与土地使用权证书，双方合同第十五条并未明确约定房屋产权登记证书不包含土地使用权证书，故广达公司的上述主张原审法院不予采纳。2013年8月30日，岳采武接到广达公司关于于当日办理涉案房屋上房手续的通知，根据双方合同第十五条约定，广达公司应当在商品房交付使用后180日内即2014年2月26日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，徐州市国土资源局于2014年11月14日向广达公司颁发复兴北路和信广场土地分割转让证，自2014年2月27日起至2014年11月14日止，上述期间合计261日。在庭审中，岳采武与广达公司一致认可土地分割转让证为办理房屋土地使用权证必需材料，且仅能由广达公司办理，而岳采武无法办理。故广达公司的行为违反了双方合同约定，构成违约，应向岳采武承担逾期办理土地使用权证书违约责任。第二，岳采武主张双方合同虽约定了广达公司逾期办理产权登记相关事项应承担违约责任的计算标准，但认为该违约金标准过低应予增加。经原审法院释明，岳采武未能就广达公司逾期办理产权登记相关事项给其造成的损失提供相关证据予以证明，故岳采武关于调高违约金标准的主张原审法院不予支持。在原审庭审中，岳采武与广达公司一致认可双方合同第十五条约定的银行同期活期存款利息为年3.25%，故广达公司逾期办理土地使用权证书违约金经计算为22156元（已交付房价款953375元×3.25%÷365日×261日）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条之规定，原审判决如下：（一）、徐州广达置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向岳采武支付逾期交房违约金43188元、支付逾期办理土地使用权证书违约金22156元，合计65344元；（二）、驳回岳采武的其他诉讼请求。
上诉人广达公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院对案件事实认定错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，上诉人应向被上诉人提供的报产权登记机关备案的资料，约定的资料就是房屋所有权初始登记证明，产权登记机关在收到此证明后将合同约定的物业权属进行备案登记后，向被上诉人出具房产权属证书，取得证书后再与土地分割证一同提交，办理土地使用权证。办理两证的法定顺序和流程应如上所述，而不是上诉人一次性向被上诉人同时交付房屋所有权初始登记证明和土地分割证，因此，上诉人在配合被上诉人办理房地产权属证书的过程中不存在任何违约。综上，原审法院对上诉人应支付逾期办理土地使用权证书违约金，没有事实依据。请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人不承担被上诉人逾期办理土地使用权证书违约金。2、请求被上诉人支付上诉人延期交付购房款的违约金13860元。
被上诉人岳采武答辩称，办理土地权属证书迟于房屋产权证书是一个客观情况，但是，应当按照合同约定的时间期限内办理完毕。被上诉人取得房屋权属证书后，对于办理土地分割证这一必要条件，上诉人迟迟未能予以办理完毕，导致土地权属证书无法办理，已经存在违约行为，所以应当承担违约责任。一审法院认定该案事实清楚，证据确实充分，法律适用得当，上诉人的上诉理由无法律依据，请求二审人民法院依法驳回其上诉请求。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否就土地使用权证办理时间向被上诉人承担违约责任。
二审审理期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。
本院认为，1、上诉人在该办理流程中所用的时间远远超过了双方在合同中约定的办理时间。上诉人作为房地产开发公司对于房屋产权证书的办理流程及所需要的时间均应当有明确的预判，现上诉人虽然主张其办理流程正确，但是不能提供证据证明办证时间的拖延系其不需承担责任的原因导致。故上诉人主张其在上诉人土地使用权证办理过程中不存在违约行为，不应承担违约责任的理由不成立。一审法院认定上诉人应就延期办证的违约行为承担责任并无不当。2、关于上诉人主张的延期交付房款违约金的问题，因一审过程中上诉人未就此主张，二审庭审过程中被上诉人明确表示不同意一并处理且调解不成，故对于上诉人的此项上诉主张本院不予处理。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由上诉人徐州广达置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 琳
审 判 员 史善军
代理审判员 程 叶
二〇一六年五月十九日
书 记 员 周 密