南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0113民初656号
原告：南京家盛丰房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320113088030801R，住所地江苏省南京市仙林街道仙林大道118尚东花园B区商业B-17室。
法定代表人：曹跃秀。
委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。
被告：续丽珍，女，1978年2月10日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马立军，江苏金港律师事务所律师。
原告南京家盛丰房产经纪有限公司（以下简称家盛丰公司）与被告续丽珍居间合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家盛丰公司的委托诉讼代理人郁苏宁，被告续丽珍的委托诉讼代理人史军、马立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家盛丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告中介服务费142464元并自本案立案之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付逾期付款利息直至款项付清之日；2、判令被告支付律师费用10523元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月19日，被告与案外人方某甲通过原告居间签订了房地产买卖中介合同，约定由案外人方某甲购买被告所有的位于南京市××区某某山庄B3幢的精装修房屋，合同总价为5936000元。原告促成双方签订房地产买卖中介合同，在居间服务过程中热情接待，并协助买卖双方办理房产过户的相关事宜，由于案涉房屋系双拼别墅面积较大，在房产局上门测绘过程中发现被告房屋存在违章搭建并要求拆除，因被告一直未拆除且未能与案外人方某甲谈妥，故案涉房屋违章搭建一直未予以拆除，测绘工作一直也未能继续，最终导致房屋买卖中介合同无法继续履行。被告因房屋存在瑕疵无法继续履行案涉中介合同存在过错，系违约方，由于被告违约导致案涉中介合同不能履行，被告与案外人方某甲沟通解除合同并一次性补偿案外人10万元。原告认为案涉中介合同合法有效，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，家盛丰公司作为合同的居间人向被告和案外人方某甲提供了订立上述合同的媒介服务，促成了被告和案外人方某甲买卖合同的成立，有权按照合同的约定获取报酬。因被告房屋本身存在违章搭建导致合同不能履行属于违约，根据案涉房地产买卖中介合同第八条第4款的约定，本案所涉中介服务费应全部由被告承担。另根据案涉中介合同第九条第6款及第十一条第8款的约定，本案所涉律师费应当由被告承担。综上，被告因违约导致原告损失，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告续丽珍辩称：合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告系房地产经纪公司，拥有专业房地产从业人员，熟悉相关的法律法规，了解交易流程，在其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且房地产经纪公司向买卖双方或者一方收取较高的居间服务费用，相对于房地产交易的其他参与人应承担相对较高的注意义务。原告承担的居间义务不应仅限于向买卖双方报告订立合约的机会，促成双方签订房屋买卖合同，也应该包含核实出卖人出卖的房屋是否具备顺利成交的条件，以促成买卖双方完成合法有效的交易。本案中，被告与案外人方某甲签订中介合同，原告应当承担对出卖人出卖的房屋是否具备顺利成交条件的审核义务，然而原告的工作人员徐某按照其公司的规范要求到被告案涉房屋进行拍照，被告也告知了房屋的部分改建情况，作为原告在明知该房屋存在瑕疵的情况下，还带案外人方某甲多次看房，并且在2017年7月19日签订了房地产买卖中介合同，被告认为原告作为专业机构应该尽到审核义务，特别是在双方交易过程中，房地产测绘人员进行测绘时发现房屋改建情况的存在导致交易不能顺利进行时，原告的工作人员一错再错竟然收取被告2万元，承诺能找人解决此问题，保证可以过户。被告认为原告系专业机构，在发现被告与案外人的合同不能履行时，违法收取2万元继续促成双方买卖合同，导致被告与案外人的合同不能正常履行的风险应该是明知的，为此被告认为根据合同法四百二十五条的规定，正是由于原告没有履行告知义务，隐瞒了事实造成不能履行合同，原告无权主张居间费用。关于原告主张律师费的问题，基于原告的过错造成不能履行合同，原告存在重大过错，未履行告知义务，其起诉要求被告支付中介费和律师费，显然没有法律依据。综上所述，恳请法院依据庭审查明的事实和原被告提交的证据，驳回原告诉请。
本院经审理认定事实如下：
双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：原告家盛丰公司公司（中介方、丙方）与被告续丽珍（出售方、甲方）和案外人方某甲（买受方、乙方）于2017年7月19日签订《房地产买卖中介合同》（以下简称案涉合同），载明：三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲乙方的委托，促成甲乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同。合同第一条约定甲方出售的房屋坐落于南京市××区某某山庄B3幢（以下简称案涉房屋），建筑面积为162.34平方米，售价为5936000元（甲方净得价）。合同第二条为委托事项，约定甲方委托丙方出售案涉房屋，并代办产权转移和房屋交付；乙方委托丙方购买案涉房屋，并代办产权证、房屋交付和贷款。合同第三条甲方的义务第1款约定甲方保证出售的房屋权属真实，符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定。合同第六条约定签订合同时乙方支付甲方购房定金2万元，2017年7月25日前乙方支付给甲方追加定金86000元，于2017年9月30日前办理产权过户手续，过户当日支付购房款323万元，余款250万元以商业贷款支付，尾款10万元于交房当日支付给甲方。第八条佣金、代办费支付标准约定，（一）甲方按下列方式向丙方支付佣金和代办费：1、本合同签订当日，甲方按该房屋售价的1%支付佣金59360元；2、丙方按委托方代办事项代办房屋过户、协助办理物业交割、上述房产过户当日，根据规定甲方按房屋售价的0.2%支付代办费11872元；（二）乙方按下列方式向丙方支付佣金和代办费：1、本合同签订当日，乙方按该房屋售价的1%支付佣金59360元；2、丙方按委托方代办事项代办房屋过户、协助办理物业交割、上述房产过户当日，根据规定乙方按房屋售价的0.2%支付代办费11872元；（三）上述第（一）款和第（二）款约定的由甲方和乙方分别向丙方支付的佣金及代办费，经甲乙双方协商一致均同意按照本合同第十一条约定的内容和方式向丙方支付佣金和代办费；（四）甲、乙任何一方违反本合同第十一条之规定，每逾期1日，按约定佣金及代办费的百分之一支付滞纳金；甲、乙任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止导致丙方佣金及代办费不能完全实现的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付本合同约定的甲乙双方的全部佣金、代办费及滞纳金。合同第九条违约责任第6款约定，在履行本合同过程中，如违约方给守约方造成的经济损失，包括但不限于实际损失，房屋溢价损失，为主张权利所产生的律师费、差旅费等各项损失，守约方可诉讼进行追偿。合同第十一条其他约定第1款约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已实地看房并充分了解了该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋；第4款约定由乙方承担交易过程中实际产生的税费、本合同所涉2%佣金及0.4%代办费；第8款约定甲、乙任意一方如接受居间服务后因拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决该纠纷付出的律师代理费由违约方承担。案涉合同签订后，案外人方某甲向被告支付了定金10万元，原告已为买卖双方向房产登记机构“送件”，后因案涉房屋存在违章扩建，测绘不过关，导致房产登记机构“退件”。2017年12月9日，被告和案外人方某甲签订解除协议，约定续丽珍和方某甲解除案涉合同，卖方补偿买方10万元。2018年1月23日原告为本案纠纷与江苏焯燃律师事务所签订委托代理合同，约定该所指派律师郁苏宁作为委托代理人，律师代理费为10523元。2018年1月25日原告支付了律师代理费10523元。
审理中，被告提交了3组照片，拍摄内容分别是案涉房屋的外观、地板及屋内顶部，被告表示：作为常人可以一眼就看出案涉房屋是经过改造的，原告作为专业人员更应该清楚案涉房屋改造的事实。经质证，原告表示：对照片真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，原告进行房屋拍照，主要是考虑房屋装修和家用电器方面，并没有考虑案涉房屋存在违章搭建。
被告还提交了被告与原告工作人员徐某在2017年9月25日至10月18日期间的微信聊天记录打印件，被告表示，该证据证明案涉房屋因扩建无法交易，原告还收取了被告中介费2万元，原告工作人员表示尽快解决此事，后因没有将此事办妥，所以将2万元退还给了被告。经质证，原告表示：该证据可以反映无法过户是因为测绘不能导致的，同时证明被告收取2万元是为了协调办理过户手续，后没有协调成功也将2万元退还给了被告，被告对此没有过错。
被告还提交4段录音，分别是：2017年11月25日在苏商房产门店的现场录音，2018年1月6日、2018年3月7日被告与方某甲的2段电话录音，2017年3月7日被告和原告工作人员徐某的电话录音，被告表示录音证明：当时三方约定的中介费是原告和方某甲各付千分之七，最终都是由方某甲支付；原告知道案涉房屋有扩建部分，但是没有将该情况告知方某甲；方某甲看房时应该知道房子扩建事实。经质证，原告表示：对录音的真实性予以认可，但无法达到被告的证明目的，理由是1.方某甲没有和被告在通话中确认本案中介费的具体比例；2.开庭时被告申请的证人证明2017年5月底被告已当着原告的面告知方某甲案涉房屋存在扩建的事实，但录音中被告却诱导方某甲陈述在测绘时原告才告知方某甲房屋存在扩建的事实；3.被告在交易过程中已告知案外人方某甲房屋存在扩建的事实，也陈述了该小区大部分房屋均存在扩建的事实，原告知道该情况后，被告和方某甲没有提出异议，因此过户手续继续办理；4.被告自己的陈述与其申请的证人证言不符，在录音中也存在被告用10万元补偿款诱导方某甲陈述的情况。故请求法院对4段录音不予采纳。
被告还申请证人邱某到庭作证，证人当庭陈述：证人和被告认识十来年是好朋友，案涉房屋改造增加面积都是证人设计的，案涉房屋买卖过程证人都某与也都知道；2017年3月中旬证人到被告家，被告准备卖房，当时原告工作人员徐某去拍照，问了被告房屋面积，被告也拿出了房产证，证人听到徐某和被告谈好说案涉房屋因为有增加的面积，所以才能卖高价；2017年6月底、7月初，被告要证人陪同谈某，证人说你们谈好就行证人就不去了；原告曾带方某甲到案涉房屋，和方某甲说过案涉房屋有增加面积，案外人没有提出异议；案涉房屋卖了大概700万元左右，具体证人不清楚；被告给徐某的2万元是微信转账，是因为房屋需要测绘。经质证，被告表示：证人证言可以证明原告知道案涉房屋有增加面积。原告表示：考虑到证人是被告多年的朋友，且案涉房屋扩建都是证人设计的，原告对证人证言的真实性不认可，且证人说从头到尾参与案涉买卖的过程，但不能准确知道房屋销售价格，对房屋买卖的具体细节知道的也特别少。
本院经审查被告提交的上述照片、微信聊天记录、录音、证人证言，查明：原告在案涉合同签订前知道案涉房屋存在扩建的事实，并在向案外人方某甲介绍案涉房屋时告知了该情况，但没有提出这种情况能否过户，2017年9月案涉房屋因扩建导致房产登记管理部门测绘发现问题时，原告不能确定测绘能不能通过，在此过程中，被告主动向原告工作人员徐某支付了中介费2万元，后徐某将2万元退还给被告。
本院认为：原告家盛丰公司与被告续丽珍和案外人方某甲签订的案涉合同，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按约履行。《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十二条规定，房屋核准登记后，因房屋的面积发生变化的，应当自变更事实发生之日起三十日内，由当事人申请变更登记；当事人除提交房屋所有权证外，还应当分别提交下列登记文件：（一）翻建、改建、扩建房屋的，提交建设工程规划许可证和具有资质的房产测绘机构出具的测绘成果。原告主张的中介服务费142464元，包含了佣金和代办费。本案中，因被告续丽珍没有合法手续对案涉房屋进行扩建，致案涉合同不能履行，其与买房人已一致确定被告补偿10万元，双方解除案涉合同。故被告对案涉合同不能履行存在过错。原告在提供案涉居间服务时知道案涉房屋存在扩建的情况，其作为专业的房产中介机构应当让被告提供合法手续，在被告没有且不能提供合法手续的情况下，应告知买卖双方相关风险和后果，并终止居间服务。但原告不仅没有提示相关风险后果，反而却促成买卖双方签订案涉合同，故原告对案涉合同不能继续履行也存在过错。因此，对于案涉房屋交易未能完成，原被告双方均有过错，根据双方过错程度大小，本院认定原告应承担70%过错责任，被告应承担30%过错责任。案涉合同约定的佣金为房价的2%即118720元，根据原被告的过错责任比例，被告对此应当负担30%，故被告应当支付原告佣金35616元。案涉合同还约定了代办费为房价的0.4%，但根据案涉合同第八条第（一）、（二）款所约定的收取代办费依据，原告并未完成相关委托事项且原告存在主要过错。故其主张代办费的请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张逾期利息的请求。因原被告对给付违约金的数额和期限在起诉前并未达成一致协议，双方对违约是否构成存在较大争议，且上述被告应支付原告的佣金是经本院审理后认定的，故原告主张的这一请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张律师代理费10523元的请求。案涉合同第十一条第8款约定，甲、乙任意一方如接受居间服务后因拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决该纠纷付出的律师代理费由违约方承担。原告提交的证据能够证实其已支付律师代理费10523元，故根据该合同约定及原被告的过错责任，本院认定被告应向原告支付律师代理费3157元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告续丽珍于本判决生效之日起十日内支付原告家盛丰房产经纪有限公司佣金35616元、律师代理费3157元，额合计38773元；
二、驳回原告家盛丰房产经纪有限公司主张的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3360元，减半收取1680元，由原告家盛丰房产经纪有限公司负担1254元，被告续丽珍负担426元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 张 璐
二〇一八年四月十九日
书 记 员 朱文清