广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初9558号原告：廖晓崎，女，汉族，1986年5月8日出生，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：高燕贞，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝梓文，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市禅城区越威房地产开发有限公司，住所地佛山市禅城区同济东路36号二层205室之二。统一社会信用代码：914406043251516088。法定代表人：赖明。委托诉讼代理人：林鑫、谭唯聪，均系广东广大律师事务所律师。被告：广州智明房地产顾问有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中166号1204房。统一社会信用代码：91440106773321295X。法定代表人：唐知明。委托诉讼代理人：林爱，女，汉族，1974年11月18日出生，住广东省江门市蓬江区，系被告广州智明房地产顾问有限公司员工。原告廖晓崎诉被告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（以下简称“越威公司”）、广州智明房地产顾问有限公司（以下简称“智明公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判，并于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高燕贞及被告越威公司的委托诉讼代理人林鑫、被告智明公司的委托诉讼代理人林爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告越威公司签订的《认购书》；2、判令两被告向原告双倍返还购房定金90000元；3、判令两被告向原告返还购房款110000元；4、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：被告越威公司作为开发商，被告智明公司作为销售代理商向原告销售佛山市禅城区市东路与佛平路交汇处越秀可逸诚品广场九座911单元。被告越威公司与原告于2016年8月22日签订《认购书》，确认合同签订之日起支付定金2万元，第一期房款约定第一笔购房款11万元于2016年8月24日前付清并于当日到被告越威公司指定地点签订《商品房买卖合同》及补充协议与其他文件资料。同日原告向被告越威公司支付了定金2万元，并按照《认购书》的约定于2016年8月24日向被告越威公司支付了首期房款11万元。但被告越威公司并未如约于2016年8月24日与原告签订《商品房购买合同》，被告智明公司反而哄骗要挟原告另外向其支付购房定金5万元。后来，原告意识到智明公司收取定金于法无据，经多次交涉，被告智明公司于2016年9月8日下午向原告退还定金5万元，随即以被告越威公司的名义炮制了一份《挞定通知》，并快递至原告的老家龙门县，称原告未按时签署《佛山市商品房买卖合同》并缴纳房款，故没收原告已缴纳的定金，重新出售该单元。原告认为，被告借用向原告出售房屋的名义，故意不与原告签订《商品房买卖合同》，企图以各种理由骗取原告的定金，并书面通知拟重新出售该单位，已构成违约，两被告应当向原告返还已收取的首期房款11万元，并双倍返还已收取的定金9万元[（2万+5万）×25万=9万元]。为维护原告的合法权益，故而诉至法院。被告越威公司辩称：一、原告廖晓崎违反与被告越威公司双方于2016年8月22日签署的《认购书》，未按约定在2016年8月30日前签署《商品房买卖合同》，构成根本违约。被告越威公司与原告廖晓崎于2016年8月22日签署《认购书》，约定由原告廖晓崎认购被告越威公司开发的佛山市禅城区市东路与佛平路交汇处越秀可逸诚品广场九座911单元，并约定原告应当在签署《认购书》当天支付定金人民币20000元，在2016年8月24日支付人民币110000元，在2016年8月30日前签署《商品房买卖合同》、补充协议及其他文件资料。原告廖晓崎在2016年8月22日支付了人民币20000元作为定金，并于2016年8月24日支付了人民币110000元，但没有按照约定在2016年8月30日前前往被告越威公司指定的地点并签署《商品房买卖合同》、补充协议及其他文件资料。经跟进的销售同事多次电话联系，催促其及时依照约定签署《商品房买卖合同》，原告廖晓崎仍然以各种理由拒绝履行义务。按照《认购书》第7条约定，原告廖晓崎的行为已构成根本违约，被告有权解除《认购书》，没收定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知。二、被告智明公司收取原告的5万元对应享受购房款10万元折扣，该5万元已由智明公司退还原告，原告与智明公司权利义务关系终结。原告向智明公司支付5万元电商优惠款后，可以享受购房款10万元的优惠。智明公司收取的5万元是由其自行向原告廖晓崎收取，被告越威公司并未经手，智明公司出具收据上也明确载明该款为“优惠款”。智明公司无权收取购房定金，被告越威公司也未授权智明公司收取购房定金。因此该5万元并不属于购房的定金，并已由智明公司退还原告，与被告越威公司无涉。据此，被告越威公司收取的购房定金仅为《认购书》约定的2万元。三、被告越威公司已于2016年9月8日向原告廖晓崎发出《挞定通知》，该通知已送达原告廖晓崎，因原告根本违约，无权要求退回定金。原告廖晓崎未按约定，在2016年8月30日前签署《商品房买卖合同》，已构成根本违约，按照《认购书》的约定，被告越威公司可以行使单方解除权。被告越威公司于2016年9月8日向原告廖晓崎发出《挞定通知》，该通知已送达原告廖晓崎，被告越威公司行使单方解除权已发生效力，《认购书》已经解除，根据约定，原告廖晓崎已支付的2万元定金由被告越威公司没收，支付的11万元购房款，由被告越威公司无息退还给原告。被告越威公司曾多次联系原告廖晓崎领取退还的11万元，但原告一直未到被告越威公司处领取。被告智明公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告智明公司收取原告的费用已经退回给原告。本院经审理查明，2016年8月22日原告（乙方、买方）与被告越威公司（甲方、卖方）签订《认购书》（编号：0003064），主要内容为：“1.1乙方自愿认购：佛山市禅城区市东路与佛平路交汇处越秀可逸诚品广场九座911单元（下称“该商品房”），预测建筑面积为43.4平方米，套内建筑面积为31.07平方米，最终以不动产权证登记的为准。2.1商品价格优惠折扣：一口价。3.1乙方应于签署本《认购书》时支付定金人民币20000元作为签订《商品房买卖合同》的担保。3.2乙方已交纳的定金在签署《商品房买卖合同》时将自动转为该商品房的第一期房款。4.1乙方应于2016年8月30日前持本《认购书》、乙方有效身份证、户口本以及房管部门要求具备的其他购房资料前往佛山市南海桂城越秀星汇云锦广场2区20楼签约中心，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》、补充协议以及其他文件资料。5.2分期付款：第一期房款：110000元（不含定金），应于2016年8月24日前付清并于当日到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及补充协议与其他文件资料。第二期房款：266000元（不含定金），应于2016年9月23日前付清。6.2乙方保证，清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式，并保证按照甲方提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》、补充协议、其他交易文书以及政府部门要求签署的相关文件，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或变更所购单元。7.1乙方出现以下任一情况的，则构成根本性违约：（1）未按本《认购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》及其他文件资料的；……7.2乙方出现7.1款所约定情形的，则：（1）甲方有权解除本《认购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知；……9.1乙方确认本《认购书》中所记载的地址及联系方式均正确无误，甲方将有关通知按照上述地址及联系方式发送即视为送达；如乙方变更上述地址或联系方式的，应于变更之日起3个工作日内书面告知甲方；否则，由此而导致的一切责任由乙方自行承担。……”。原告在上述认购书落款乙方处签名确认，被告越威公司在合同落款甲方处盖章确认。同日，原告向被告越威公司支付了涉案9栋911房屋的定金20000元。2016年8月24日，原告向被告越威公司支付了涉案9栋911房屋的首期款110000元。同日，被告智明公司出具收据确认收到原告（9911房）定金越秀可逸新势力（公寓）优惠款50000元。2016年9月8日，被告智明公司通过转账方式向原告退回款项50000元；同日，被告越威公司通过国内标准快递（单号：1073060051519）向《认购书》上记载的原告地址邮寄《挞定通知》，主要内容为：“尊敬的廖晓崎阁下：阁下于2016年8月22日与佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（以下简称发展商）签订《商品房认购书》，向发展商订购越秀可逸诚品广场佛平路1号911单元。按照认购书约定，阁下须于2016年8月30日前签署《佛山市商品房买卖合同》并缴交房款和相关费用。我司已多次联系阁下，但阁下至今仍未办理上述手续及缴交房款和相关的费用。据此，我司特函告阁下：由于阁下逾期未办理相关手续，发展商将根据认购书的约定没收阁下已缴交的定金，重新出售该单元。特此通知！签约地址：佛山市南海桂城越秀星汇云锦广场2区20楼签约中心，咨询热线：075782030388备注：本函以挂号信/快递方式寄至广东省惠州市龙门县龙城镇大益围19号。”，庭审中，原告确认已于2016年9月9日收到该通知。另查明，被告越威公司的经营范围为房地产开发、经营、物业租赁、物业管理、室内装修。营业期限自2015年2月12日至长期；被告智明公司的经营范围为房地产咨询服务、房地产中介服务、房屋租赁、场地租赁（不含仓储）、广告业、企业形象策划服务、室内装饰、装修等，营业期限自2005年4月20日至长期。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、两被告企业信用信息网页打印件、《认购书》（编号0003064）、广东银联刷卡单3张、预收款凭证、定金收据（编号0935563）、POS签购单2张、农业银行卡交易明细、佛山农村商业银行账户明细查询、退款说明、广东农村信用社来账详细信息凭证、《挞定通知》以及被告越威公司提交的《认购书》、《挞定通知》、EMS标准快递回单为证。被告越威公司提交的《钟截媚与原告的通话记录》，仅显示通话时间及通话号码，未显示通话内容，且原告亦不予确认，而被告未提供有效的证据予以佐证，本院不予采信。诉讼中，原告陈述：确认被告智明公司的支付50000元则可获得优惠的说法。当时原告收到老乡发给原告信息称涉案楼盘有一口价的单位，原告前去被告越威公司售楼部，但销售人员称已没有该优惠价，若原告支付50000元，则可以享受该优惠，后原告同意支付50000元，销售人员则当场带原告签订认购书，认购的涉案房屋总价已经是优惠价，认购书签订后钟小姐多次要求原告支付50000元，原告支付该50000元后，朋友告知被告智明公司无权收取该50000元，不符合法律规定，原告才要求被告智明公司退还该50000元；被告智明公司从未提及退回50000元则不再享受优惠价，并需要解除涉案认购书重新签订合同；2016年8月24日支付首期款后，被告越威公司工作人员要求原告等其通知再签正式合同，原告一直等被告越威公司通知，未主动到被告越威公司处签合同，因未接到越威公司通知，原告2016年8月30日也未前往被告越威公司处签订合同。诉讼中，被告越威公司陈述：认购书中4.1条约定的2016年8月30日是最后的签署合同期限，若原告支付首期款当天至2016年8月30日期间向被告越威公司提出签订正式买卖合同，被告越威公司则会跟原告签订，被告越威公司曾在2016年8月30日前通过电话方式通知原告签署买卖合同，当时原告曾表示被告智明公司未退还50000元前不会与被告越威公司签订买卖合同；若被告智明公司退回50000元给原告而原告要求继续认购涉案房屋，则需与被告越威公司再行协商，且前提是必须解除已经签订的认购书；涉案房屋尚未另行出售。诉讼中，被告智明公司陈述：被告智明公司收取原告的50000元属于购房优惠款，支付该50000元则房价可减少100000元，50000元属于被告智明公司的收益，当时向原告说明认购不成功则退还该50000元给原告，若退回该50000元且原告仍继续认购涉案房屋则将不享受房价的优惠，其需自行与被告越威公司再行协商，后原告要求退回该50000元的原因是原告不再继续认购涉案房屋，被告智明公司已于2016年9月8日将该50000元退回给原告。诉讼中，被告越威公司、被告智明公司共同陈述：被告越威公司与被告智明公司是合作关系，被告智明公司在被告越威公司销售处设有办公点，主要负责推广及推荐客户，通过被告智明公司推荐过来的客户，购房款可以优惠100000元，被告智明公司与购房人之间发生何种合同关系由被告智明公司与原告自行解决。本院认为，就位于佛山市禅城区市东路与佛平路交汇处越秀可逸诚品广场九座911单元的购房事宜，原告于2016年8月22日与被告越威公司签订《认购书》，约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，并且原告已按照认购书约定的时间向被告越威公司支付了20000元定金及首期款110000元，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告与被告越威公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约全面善意的履行。原告主张两被告借用出售房屋的名义企图以各种理由骗取原告的定金，但其并未举证证明涉案认购书履行过程中两被告存在欺诈的行为，本院对原告该主张不予采纳。上述认购书4.1条、5.2条已经明确约定了签署正式商品房买卖合同的具体时间分别为2016年8月30日前、2016年8月24日前，原告虽主张2016年8月24日支付首期款后，被告越威公司工作人员要求原告等通知再前往签合同，但被告越威公司对此并不确认，且原告并未提供有效的证据证实被告越威公司有另行通知原告签订商品房买卖合同的义务，本院对原告该主张不予采纳。依据涉案认购书第7.1条的约定，原、被告双方的主要合同义务为签订正式商品房买卖合同，本案中，原告在2016年8月24日支付首期款后未于约定的最迟时限即2016年8月30日前前往被告越威公司指定的地点签订正式商品房买卖合同的行为已构成根本性违约，根据涉案认购书第7.2条第（1）点的约定，涉案认购书所附解除条件已于2016年8月31日成就，原告2016年9月9日收到被告越威公司发出的《挞定通知》，该通知包含了解除涉案认购书的内容，故涉案认购书已于2016年9月9日解除。关于原告诉请两被告双倍返还定金90000元的问题，首先，据本院上述查明的事实可知，被告智明公司出具的收据注明了其所收取的50000元属于优惠款，原告当庭亦确认向被告智明公司交纳该笔50000元是为了享受认购优惠，原告虽主张被告智明公司所收取的50000元款项属于购房定金，但被告智明公司及被告越威公司对此并不确认，且原告并未提供有效的证据予以证实，本院对原告该主张不予采纳。因此，原告向被告越威公司交纳的定金数额应为20000元。另，涉案认购书的合同相对方系原告与被告越威公司，被告智明公司并非合同相对方，被告智明公司已将其所收取的50000元款项退还给原告，原告诉请被告智明公司双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原告除有不可归责的事由外，应依约与被告越威公司签订商品房买卖合同，否则将承担违约责任。如前所述，原告无正当理由未依约如期与被告签订商品房买卖合同已构成违约，本院确认未能签订商品房买卖合同的责任在于原告，原告诉请被告越威公司双倍返还定金没有依据，本院亦不予支持。关于原告诉请两被告退还购房首期款110000元。如前，涉案认购书系原告与被告越威公司所签，被告智明公司并非合同相对方，认购书解除后，被告越威公司理应退还其所收取的购房首期款110000元给原告。原告诉请被告智明公司退还该笔首期款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告廖晓崎与被告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司签订的《认购书》（编号：0003064）已于2016年9月9日解除；二、被告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖晓崎退还首期购房款110000元；三、驳回原告廖晓崎的其他诉讼请求。被告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2150元，由原告廖晓崎负担968元，被告佛山市禅城区越威房地产开发有限公司负担1182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一六年十一月二十三日书记员  李树欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。