湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终323号
上诉人（原审原告）梁尤成，男，生于1964年11月25日，汉族，重庆市人，居民，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审被告）利川市兴富房地产开发有限公司。住所地：利川市东城街道办事处关东村五组（腾龙大道***号）。组织机构代码：05813007-8。
法定代表人李兴富，董事长。
委托代理人（一般代理）刘本中，男，生于1968年10月14日，汉族，个体工商户，重庆市万州区人，住重庆市万州区。系该公司执行董事长。
上诉人梁尤成因与被上诉人利川市兴富房地产开发有限公司(以下简称兴富公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第00552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日立案受理后，依法由审判员黄家俊担任审判长，与审判员王朝友、郜帮勇组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人梁尤成，被上诉人兴富公司的委托代理人刘本中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
梁尤成一审诉称，2013年10月3日，梁尤成与兴富公司签订房屋预售合同，兴富公司将“山水康城”二期一栋702号房出售给梁尤成，总价143505元，约定2014年6月30日前交房。截止一审起诉时，兴富公司仍未达到交房标准，未取得商品房预售许可证及出具三证一书一表等证件，违反法律规定和合同约定，严重损害了梁尤成的利益。故诉至法院，请求判决：1、确认双方于2013年10月3日签订的《山水康城购房合同》无效，兴富公司退还梁尤成全部购房款；2、兴富公司支付梁尤成合同约定的违约金14350.5元；3、诉讼费由兴富公司承担。2015年4月8日，梁尤成将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的购房合同无效，兴富公司返还梁尤成全部购房款11万元及从2013年10月3日至判决生效之日止的利息（按2013年银行房屋贷款利息计算）；2、兴富公司承担梁尤成已付房款一倍的赔偿责任11万元；3、诉讼费由兴富公司承担。
兴富公司一审辩称，梁尤成所称三证全无不属实，兴富公司有国有土地使用证。双方已按调解意见协调处理，兴富公司已向梁尤成汇款122390元。如果梁尤成增加诉讼请求，应将收到的钱款先退回。兴富公司已在合同中明确告知了未取得商品房预售许可证的事实，不存在梁尤成所称的故意隐瞒事实。苏马荡的开发有其特殊性，中央财经频道也曾报道过，因此不存在兴富公司故意隐瞒未取得预售许可证的情况，不应赔偿梁尤成的损失。
原审查明，兴富公司在利川市××村开发“山水康城”房地产项目。2013年10月3日，梁尤成、兴富公司签订《山水康城购房合同》及《补充协议》，约定梁尤成购买兴富公司开发的“山水康城”小区二期一栋702号房屋，合同对价款、付款方式、双方的权利义务等内容进行了约定。之后，梁尤成分四次支付给兴富公司购房款11万元，分别为2013年10月3日付款1万元、10月23日付款2万元、12月18日付款4万元、2014年5月21日付款4万元。后兴富公司通知梁尤成接房，梁尤成认为未达到交房标准，拒绝接房。经梁尤成向利川市住房和城乡建设局等部门信访，得知兴富公司开发的“山水康城”房屋未取得商品房预售许可证。梁尤成认为兴富公司没有取得商品房预售许可证，所开发的房屋不能进入市场进行售卖，因此诉至法院。一审法院于2015年2月10日立案受理后，定于2015年3月10日开庭，开庭前，双方当事人自行达成和解方案：兴富公司于2015年3月20日前，退还并补偿梁尤成购房款110000元、资金占用费11000元及诉讼费1390元，共计122390元，此款由兴富公司直接汇入梁尤成指定账户后，梁尤成撤诉。支付期到期后，兴富公司未按期汇款。梁尤成2015年4月8日变更诉讼请求，认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，兴富公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，因此合同无效，兴富公司应承担梁尤成已付购房款一倍的赔偿责任，另外需向梁尤成支付资金占用利息，按照同期银行贷款基准利率的四倍计算。2015年5月6日，兴富公司向梁尤成退还了122390元。
原审认为，双方签订的《山水康城购房合同》及《补充协议》实质是同一份合同，其性质是商品房买卖合同。争议房屋未取得商品房预售许可证，该商品房买卖合同应当认定为无效。合同无效则自始无效，梁尤成应退还房屋，兴富公司应退还购房款，因梁尤成并未接房，故不需要退还房屋，兴富公司应该将购房款11万元退还给梁尤成。合同无效是兴富公司的原因造成的，梁尤成并无不当，故对梁尤成要求兴富房地产支付资金利息的主张予以支持，但梁尤成主张利息按照银行同期贷款基准利率四倍计算，没有法律依据，应按照银行同期贷款基准利率计算，即年利率6.4%。因梁尤成分四次向兴富公司付款，利息应分别计算，均计算至2015年5月6日，利息共计9100元（保留整数）。梁尤成称兴富公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效，应承担梁尤成已付购房款一倍的赔偿责任，对此梁尤成负有举证责任，但梁尤成并未提交任何证据证明兴富公司存在故意隐瞒的事实，应承担举证不能的后果，对其请求不予支持。综上，兴富公司应向梁尤成返还购房款110000元并支付利息9100元，合计119100元。双方庭外达成的和解方案因兴富公司未按约定期限履行而致梁尤成反悔，但此后兴富公司按照和解方案向梁尤成支付款项，梁尤成予以接收，对兴富公司已支付的款项应折抵判决确定的应付款。经审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、梁尤成、兴富公司于2013年10月3日签订的《山水康城购房合同》及《补充协议》无效；二、兴富公司向梁尤成退还购房款110000元、支付利息9100元（均已支付）；三、驳回梁尤成的其他诉讼请求。案件受理费5338元,由梁尤成承担2838元，兴富公司承担2500元。
梁尤成不服一审判决，向本院上诉称：一、梁尤成已提交充分证据证明兴富公司“故意隐瞒”之事实。从合同内容上看，兴富公司已明确告知并保证所售房屋系证件齐全、合法预售的房屋。“故意隐瞒”既可以是虚构事实隐瞒真相，也可以沉默的形式隐瞒事实，兴富公司所售房屋具有权利上的瑕疵，对购房者有法定主动告知义务，否则即构成故意沉默隐瞒事实。二、梁尤成在购房合同签订过程中不存在任何过失。梁尤成在签订合同时已经主动询问了兴富公司相关资质情况，也提出查看商品房预售许可证，已经尽到了审慎义务。且兴富公司在当地开发规模大，梁尤成在购房时有理由相信其具备预售房屋条件，梁尤成的信赖利益应当受法律保护。三、惩罚性赔偿系对兴富公司违法行为的依法惩治。惩罚性赔偿金系最高院出于保护房地产经营秩序制定，兴富公司言而无信、违法经营，应当得到惩罚。综上，一审判决违反法律规定，认定事实错误，适用法律不当，请二审法院撤销原判，支持梁尤成的上诉请求。
梁尤成为支持其上诉请求，向本院提交了一份证据，即“山水康城·谋道中心的森林”宣传广告单原件，拟证明兴富公司广告单上宣传的是70年大产权房，根据国家规定，广告单上应当载明预售许可证文号，兴富公司广告单上没有载明，构成虚假宣传。兴富公司经庭审质证，对广告单的真实性无异议，认为房屋确实是大产权房，现在房屋其他证件都已经齐全，预售许可证正在办理中。但该情况不能证明其故意隐瞒未取得预售许可证的事实，广告单上并没有说具有预售许可证。本院认为，兴富公司对广告单的真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。但广告单未宣传涉案房屋取得了预售许可证，不能证明兴富公司构成虚假宣传，对于梁尤成的证明目的不予采信。
兴富公司答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，出卖人符合下列三种情况之一才承担双倍赔偿责任，“一是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”兴富公司不存在上述任何一种情况，不应当承担双倍赔偿责任。二、关于资金占用利息，本案不属于民间借贷法律关系，利息不应当按银行同期贷款基准利率的四倍计算。
兴富公司二审期间未向本院提交证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方对兴富公司未取得商品房预售许可证的事实均无异议，本案双方争议的焦点为，兴富公司是否故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。对此分析评判如下：
首先，“故意隐瞒”系作为的欺诈行为，沉默系不作为的欺诈行为，沉默不属于“故意隐瞒”的情形，梁尤成上诉称兴富公司构成故意沉默隐瞒事实的说法不成立。合同中约定“在签订正式合同时，另行签订装修合同……”、“甲方（兴富公司）保证标的房产系大产权房”，可见双方签订的是商品房预售合同，而非国家规范的正式商品房格式合同，正式商品房买卖合同不需要对房屋产权进行保证，而兴富公司在预售合同中特意对房屋产权进行保证，隐含着涉案房屋手续不全的意思表示，而非梁尤成所称合同内容已明确告知证件齐全的意思，故案涉合同不能证实兴富公司具有虚构事实或故意隐瞒未取得预售许可证的行为。其次，我国采取商品房预售许可证公示制度，买受人在购买商品房时对于出卖人是否取得商品房预售许可证应进行必要查询，梁尤成未提供证据证实自己在签订合同前尽到了合理注意义务，也未提供任何证据证实其询问或要求兴富公司出示预售许可证，兴富公司拒绝出示或故意隐瞒的事实。梁尤成知晓商品房预售广告中应当载明预售许可证批准文号，但兴富公司未在预售广告中载明，梁尤成之后仍与兴富公司签订了合同，故梁尤成的行为并非兴富公司隐瞒真实情况而作出的错误认识导致。综合上述情况，梁尤成对兴富公司未取得预售许可证的事实理应知晓，因此梁尤成上诉称兴富公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的理由不能成立。另，对于梁尤成主张资金占用利息按银行同期贷款基准利率四倍计算，双方既无约定，也无法律依据，一审判决按银行同期贷款基准利率计算利息弥补其资金利息损失并无不当。
综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确。梁尤成的上诉理由均不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人梁尤成负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄家俊
审判员 王朝友
审判员 郜帮勇
二〇一六年六月一日
书记员 张晶晶
附：相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。