宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民终字第958号
上诉人（原审被告）宁夏中恒房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁北街107号。
法定代表人王志乾，该公司董事长。
委托代理人秦华，宁夏合天律师事务所律师。
委托代理人苏建平，男，该公司经理。
被上诉人（原审原告）杨建君，女，1971年11月14日出生。
委托代理人李爱华，宁夏灵州律师事务所律师。
委托代理人李莉，宁夏灵州律师事务所律师。
上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2013）灵民初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司的委托代理人秦华、苏建平，被上诉人杨建君的委托代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年3月11日，宁夏中恒房地产开发有限公司与杨建君签订《房屋拆迁补偿安置协议》约定，杨建君原砖混结构主房屋120平房米调换房屋90平方米，宁夏中恒房地产开发有限公司给杨建君安置90平方米二楼房屋一套。2013年3月4日，宁夏中恒房地产开发有限公司将杨建君安置在灵武市灵州华府C区29号楼4单元二层西户（114.47㎡），该楼房系商住两用楼，第一层为商业用房。宁夏中恒房地产开发有限公司给杨建君安置楼房系二层，却按照一层的系数计算了面积（一层的房价高于二层）。宁夏中恒房地产开发有限公司给杨建君安置的房屋面积为114.47平方米，折抵原置换面积90平方米，杨建君实际应向宁夏中恒房地产开发有限公司补缴面积差价39050.1元。按照双方对补偿系数的约定，具体计算如下：114.4㎡减去二层楼房系数（100㎡基数）等于14.47㎡。14.47㎡在5㎡的范围内，应当按每平米单价2450元计算即12250元（5㎡×2450元）；5㎡范围以外的，应当按每平方米单价2830元计算即26800.1元（9.47㎡×2830元）。杨建君实际向宁夏中恒房地产开发有限公司补房屋面积差价12250元＋26800.1元，共计39050.1元。宁夏中恒房地产开发有限公司实际是按照一层楼房系数（90㎡基数）收取杨建君补缴的面积差价67350元，宁夏中恒房地产开发有限公司多收取房款28300元，双方协商未果，杨建君起诉请求：1、宁夏中恒房地产开发有限公司赔偿因违约给杨建君房屋拆迁补偿置换房屋造成的损失25000元；2、本案诉讼费用由宁夏中恒房地产开发有限公司负担。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。双方2010年3月11日签订的房屋拆迁补偿安置协议是真实、自愿的意思表示，合法有效。双方应当按照协议约定履行各自的义务。庭审中查明，宁夏中恒房地产开发有限公司给杨建君安置了灵武市灵州华府C区29号楼4单元二层西户住房一套（114.47㎡），在实际计算房屋补差时按照一楼的系数进行计算，违反了双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，侵害了杨建君的权益，即宁夏中恒房地产开发有限公司应当收取杨建君面积差价款39050.1元，但宁夏中恒房地产开发有限公司实际收取面积差价款67350元。故宁夏中恒房地产开发有限公司应当退还多收取的面积差价款28300元。杨建君主张退还面积差价款25000元的诉讼请求成立，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：宁夏中恒房地产开发有限公司五日内退还杨建君房屋拆迁补偿置换房屋款25000元。案件受理费425元，由中恒房地产开发有限公司负担。如果不按照上述指定的期间履行清偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，宁夏中恒房地产开发有限公司不服提起上诉称，《房屋拆迁补偿安置协议》、安置房屋确认表、安置房屋面积价格确认表、灵州华府入住通知单等入住手续，均约定双方共同确认安置的住房是灵州华府C区29号楼4单元2层，杨建君在上述书面凭证中均签字确认，充分说明杨建君同意及认可合同。原审判决认定上诉人未按房屋楼层补偿系数履行合同错误。补偿安置协议中未约定安置系数，杨建君提出所谓系数无合同依据，合同约定的是安置二楼，实际安置也是二楼，上诉人实际履行符合合同约定，上诉人若按照灵武市政府确定的标准应当给杨建君安置一楼54.91㎡，现在已超标准给杨建君安置了2楼90㎡，请求：撤销原判，改判驳回杨建君诉讼请求。
被上诉人杨建君答辩称，上诉人给杨建君安置的房屋是商住两用楼，一楼为商铺，二楼以上为住宅；杨建君被安置在住宅楼的一楼，应按照一楼1的系数收取差价，但是上诉人按照0.9的系数收取的，一楼是按照100㎡米作为一个基准，以总的房屋面积减去100㎡得到的面积差额，5㎡以内乘以单价2450元，5㎡以外的乘以单价2830元，计算应给上诉人交的差价款。二楼以114.475㎡减去二楼的楼房系数90㎡等于24.47㎡，5㎡以内乘以单价2450元，5㎡以外的乘以单价2830元；如果是三楼则以114.47㎡减去三楼的楼房系数85㎡等于29.47平米，5㎡以内乘以单价2450元，5㎡以外的乘以单价2830元。我们认为安置的是住宅楼的一层，应当以114.47㎡减去一楼的楼房系数100㎡等于14.47平米，5㎡以内乘以单价2450元，5㎡以外的乘以单价2830元，我方应当交纳39050元，实际交纳了67350元，上诉人应退还多交纳的差价款。
经审理查明，2010年3月11日，宁夏中恒房地产开发有限公司与杨建君、灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》，杨建君将灵武市复兴路房屋及其它地面附着物转让给宁夏中恒房地产开发有限公司用于城市建设，双方协商对杨建君房屋、土地及其他地面附着物实行产权调换方式补偿。杨建君砖混结构主房120㎡调换90㎡二楼。2013年3月4日，杨建君与宁夏中恒房地产开发有限公司签订灵武市灵州华府安置房屋面积、价格确认表，双方协议置换面积90㎡，为杨建君实际安置灵州华府C区29号楼4单元2层西户，面积114.47㎡，面积差额24.47㎡，其中5㎡以内单价2450元，应补差价12250元，5㎡以外单价2830元，应补差价55100.1元，应补房屋面积差价67350元。2013年3月5日，宁夏中恒房地产开发有限公司向灵武市金川物业公司开具中恒·灵州华府入住通知单，载明收取杨建君房款67350元，应付杨建君临时安置补助费5568元、应收杨建君装修保证金2000元，应付款与应收款相抵退杨建君3568元，杨建君签字确认。
一审认定的其他事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《房屋拆迁补偿安置协议》、灵武市灵州华府安置房屋面积、价格确认表两份协议，已将宁夏中恒房地产开发有限公司为杨建君安置的房屋特定化为灵州华府C区29号楼4单元2层西户，同时也就协议安置面积、实际安置面积以及应补房屋面积差价款的计算方法做了详细的约定。中恒·灵州华府入住通知单也就宁夏中恒房地产开发有限公司应付款与应收款进行折抵，最终确认宁夏中恒房地产开发有限公司退杨建君3568元，杨建君予以签字确认。宁夏中恒房地产开发有限公司与杨建君已履行上述协议，现杨建君以宁夏中恒房地产开发有限公司为其安置的灵州华府C区29号楼属商住两用楼，一层为营业房，二层以上为住宅楼，涉案灵州华府C区29号楼4单元2层西户为住宅楼的一楼，应按一层的系数计算并收取14.47㎡的房屋差价款39050元（其中5㎡以内单价2450元，应补差价12250元，5㎡以外单价2830元，应补差价26800元）为由，要求宁夏中恒房地产开发有限公司返还多交纳的房款25000元无事实及法律依据。上诉人的上诉理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区灵武市人民法院（2013）灵民初字第651号民事判决；
二、驳回被上诉人杨建君的诉讼请求。
一审案件受理费425元，由被上诉人杨建君负担，二审案件受理费425元，由上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玉霞
代理审判员 吕婷婷
代理审判员 牟 锦
二〇一四年一月十五日
书 记 员 陈丽霞
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。