广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南市民一终字第812号
上诉人（原审被告）：刘介孙。
委托代理人：谢冬梅。
委托代理人：吴江美。
被上诉人（原审原告）：孟峥宇。
被上诉人（原审原告）：孟国荣。
两被上诉人的委托代理人：蒋桂安。
两被上诉人的委托代理人：蒋林艳。
被上诉人（原审原告）：李红云。
原审被告：韦红。
原审第三人：南宁桂宜安房地产经纪有限公司。
上诉人刘介孙因与被上诉人李红云、孟峥宇、孟国荣、原审被告韦红、原审第三人南宁桂宜安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月25日公开开庭进行了审理。上诉人刘介孙的委托代理人谢冬梅、吴江美，被上诉人孟峥宇、孟国荣的委任代理人蒋桂安、蒋林艳，被上诉人李红云，原审被告韦红到庭参加诉讼，原审第三人南宁桂宜安房地产经纪有限公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明：孟国荣与李红云登记结婚后，于1986年2月1日生育儿子孟峥宇。
2005年8月29日，李红云与孟峥宇作为买受人，与出卖人南宁市城市建设投资发展总公司签订编号为LF20040011号《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买位于南宁市壮锦大道31号八桂绿城首期凌峰叠翠2栋无单元1号房屋一套（又称：讼争房屋），建筑面积229.27平方米（套内面积220.15平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积9.12平方米）。该房屋已于2009年6月24日进行商品房现售备案，取得南房商备字（2009）第01866465号《商品房现售备案证明》。
2006年4月25日，李红云和孟峥宇就购买讼争房屋，交纳契税22938.48元，《契税完税证》编号为：（2004）桂农税字0372296号。
孟国荣与李红云因与他人的债务纠纷，被诉至南宁市西乡塘区人民法院。南宁市西乡塘区人民法院于2008年5月20日，发出（2008）西民一初字第1097-1号《民事裁定书》，查封了讼争房屋。李红云、孟峥宇、孟国荣意欲出售讼争房屋用于还债。刘介孙得知此信息后，向李红云、孟峥宇、孟国荣提出欲购买该房屋。2010年7月7日，孟国荣交给刘介孙讼争房屋的《商品房买卖合同》（编号：LF20040011）原件一本，刘介孙出具收条一份。在2011年9月8日南宁市中级人民法院开庭审理（2011）南市民一终字第2026号案件中，庭审笔录第13页顺数第13行-15行，韦红确认：2010年7月8日，刘介孙前往南宁市房产管理局，查询到讼争房屋已经被法院查封。
2010年11月10日，孟峥宇委托李红云办理讼争房屋的出卖手续，并于2010年11月11日办理了委托行为的公证。
2010年11月17日，孟国荣、李红云、孟峥宇作为出卖人，刘介孙、韦红作为买受人，双方签订了《房屋买卖合约》一份，约定：刘介孙向李红云、孟峥宇、孟国荣购买讼争房屋，物业产权现状为：1该物业房产证尚在办理过程中，此次转让须到开发商处办理更名手续，2、该物业目前处于抵押状态，卖方须于收到买房定金后三个工作日内，向所欠款银行申请提前还贷，并在所欠款银行通知预约扣帐日起，三个工作日内一次性付清全部楼款，解除与银行的抵押关系，保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，该物业现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况；约定房屋成交价为人民币1900000元，付款方式为：1、定金人民币190000元为第一部分楼款，买方在签署本合同时直接支付给卖方；2、人民币1010000元为第二部分楼款，买方同意在收到银行通知预约扣帐日或之前，转入卖方贷款账号内；3、人民币700000元为第三部分楼款，该物业产权人名字由卖方更换为买方名字（或买方委托人名字），并在南宁房管交易中心成功备案当天（支付）；合同约定由买方支付本次交易所产生的一切费用；特别约定的其他事项（如本约定事项与前述条款有冲突的，以本约定事项为准）规定，本次房产交易的有关该房产权变更或更名的税金及相关手续费由买方支付；约定的违约责任：本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按相当于成交价10%或按定金的双倍作出赔偿：1、一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；2、一方拒绝出售或购买该物业；3、一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；4、在守约方或有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；5、违反有关本合约的其他补充协议的；6、其他不履行或不完全履约之情形。合同还约定，在本合约执行过程中如有争议双方协商解决，协商不成双方同意提交南宁仲裁委员会仲裁裁决或物业所在地人民法院提起诉讼。该合同的末端卖方处签名为孟国荣、李红云和孟峥宇，且均按捺指印；买方签名处为刘介孙（按捺指印）。在该合同之后，附带孟国荣、李红云、孟峥宇和刘介孙、韦红的身份证复印件，每一份身份证复印件上均由各当事人进行签名并按捺指印。
2010年11月17日，卖方李红云、买方刘介孙与代理方南宁桂宜安房地产经纪有限公司签订《委托办理房屋交易手续合同》一份，约定：买卖双方共同委托代理方办理位于南宁市壮锦大道31号八桂绿城首期凌峰叠翠2栋无单元1号房物业买卖的产权登记手续，买方向代理方支付代理费及咨询费19000元；如买卖双方协商中止或终止交易，须提前书面通知代理方，政府部门已经收取之费用由买卖双方自行承担。
《房屋买卖合约》、《委托办理房屋交易手续合同》签订后，刘介孙、韦红均没有依约向李红云、孟峥宇、孟国荣支付定金190000元，也没有根据《房屋买卖合约》第一条第2-（2）、第三条第2之约定，支付1010000元，办理讼争房屋的预约扣账、解除银行抵押手续。
2010年12月2日，南宁市西乡塘区人民法院委托广西百汇盛拍卖有限公司在《南国早报》发布对讼争房屋拍卖公告。广西百汇盛拍卖有限公司于2010年12月17日，通过拍卖将讼争房屋以1850000元的价格卖给了案外人王小红，拍卖公司与王小红签订《拍卖成交确认书》一份，向南宁市西乡塘区人民法院出具拍卖情况的报告一份。
2011年2月22日，李红云与孟峥宇向南宁市西乡塘区地方税务局申报缴纳讼争房屋（经法院拍卖）的营业税：92500元；防洪保安费1850元；个人所得税：55500元；城市维护建设税6475元；教育费附加：2775元；地方教育费附加：925元；合计160025元；税收通用完税证号码：08432838。
一审法院经审理认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2005年8月29日，李红云与孟峥宇作为买受人，与出卖人南宁市城市建设投资发展总公司签订编号为LF20040011号《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买讼争房屋时，是在孟国荣与李红云婚姻关系存续期间，现无证据证明孟国荣与李红云书面约定采用分别财产制，且两人均确认采用共同财产制的，李红云于买房当时所支付的购房款，系孟国荣与李红云的夫妻共同财产，讼争房屋的《商品房买卖合同》上虽无孟国荣作为买受人之一，但该房屋应认定为孟国荣、李红云、孟峥宇的共同财产。
在孟国荣、李红云、孟峥宇于2010年11月17日与刘介孙、韦红签订《房屋买卖合约》时，各方当事人均有缔约能力。孟国荣、李红云在该合同上签字，刘介孙在该合同上签字；即使孟峥宇本人未亲自在该合同上签名，但其已经委托李红云办理讼争房屋的买卖手续并进行了公证，其在本案中亦确认其签名的意思表示；虽然韦红未在该合同上签字，但在办理该合同的后续手续时，韦红提供其身份证复印件，并在身份证复印件上签字、按捺指印的，应视为韦红追认该合同上刘介孙代表韦红在该合同上的签字效力。故该合同系双方合同当事人（出卖人孟国荣、李红云、孟峥宇，买受人刘介孙、韦红）的真实意思表示。
李红云、孟峥宇、孟国荣认为该合同合法有效。刘介孙则认为，该合同的标的物即讼争房屋，在出卖前已经被人民法院查封，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、（1997）经他字第8号最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中的强制性规定，为无效合同。
有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定，由《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项和第（五）项，明文规定；下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，由《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，明文规定；（1997）经他字第8号最高人民法院《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》亦有明文规定。
根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条，结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第十四条之规定，应正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定；人民法院应当注意根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，”之规定，属于管理性强制性规定，而不是效力性强制规定，并不必然导致标的物为被查封房地产的买卖合同无效。本案孟国荣、李红云因与他人的债务纠纷，他们拥有权益的讼争房屋被人民法院查封，如将来孟国荣、李红云未能清偿债务的，讼争房屋将被变卖、拍卖，所得款项，将用于清偿孟国荣、李红云的债务；假如孟国荣、李红云能提供与讼争房屋价值相当的其他财产进行担保的，行使查封权的人民法院亦可对讼争房屋解除查封。现孟国荣、李红云经行使查封权的人民法院同意并在人民法院的掌控之下，与刘介孙协商签订合同，转让讼争房屋，所得款项亦用于清偿孟国荣、李红云的债务的，其转让讼争房屋的行为，并不损害国家、集体、第三人及孟国荣、李红云的债权人的利益；李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》中，约定的讼争房屋的价格（1900000元），与拍卖公司的估算价格（1626800元）和最终拍卖所得价格（1850000元）相比较，亦没有低于、反而高于市场价格。故孟国荣、李红云、孟峥宇与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》的内容，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公共秩序和善良风俗。刘介孙、韦红又提出讼争房屋未办理所有权证、已设立抵押等理由，也不影响买卖合同的效力。刘介孙、韦红关于《房屋买卖合约》的内容，违反法律、行政法规的强制性规定的主张，理据不足，不予采纳。
综上分析，《房屋买卖合约》的合同当事人有缔约能力，合同是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗的，合同合法有效，对合同当事人均有约束力。合同当事人应按合同约定，履行各自的义务。
在《房屋买卖合约》、《委托办理房屋交易手续合同》签订后，刘介孙、韦红均没有依约向李红云、孟峥宇、孟国荣支付定金190000元，也没有根据《房屋买卖合约》第一条第2-（2）、第三条第2之约定，支付1010000元，办理讼争房屋的预约扣账、解除银行抵押手续。刘介孙、韦红违反合同约定，已经构成违约。
广西百汇盛拍卖有限公司于2010年12月17日，通过拍卖将讼争房屋以1850000元的价格卖给了案外人王小红。李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》在客观上已经无法继续履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》第七-1-（1）条已约定：“若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，届时，守约方可以解除本合约，并有权要求违约方按照相当于成交价10%或按定金的双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的”。因刘介孙、韦红拒绝支付定金，本案李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红约定解除合同的条件已经成就，故李红云、孟峥宇、孟国荣在本案审理过程中（见2012年5月25日《民事审判笔录》第11页顺数第10行文字记录），提出解除合同的请求，合法有据，本院予以支持。同时，根据上述约定，李红云、孟峥宇、孟国荣所提的由刘介孙、韦红赔偿损失的请求，亦属有据。现就李红云、孟峥宇、孟国荣所主张的各项损失，是否应予支持，分述如下。
1、房屋价格差额款。李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》约定讼争房屋的价格为1900000元；讼争房屋被拍卖所得的价款为1850000元，二者差额为50000元；此属于因刘介孙、韦红违约行为造成的李红云、孟峥宇、孟国荣的可得利益的损失。此项请求，合法有据，予以支持。
2、李红云与孟峥宇向南宁市西乡塘区地方税务局申报缴纳讼争房屋（经法院拍卖）的各项税费：营业税：92500元；防洪保安费1850元；个人收入所得税：55500元；城市维护建设税6475元；教育费附加：2775元；地方教育费附加：925元；合计160025元。根据李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》的约定，讼争房屋的价格为1900000元，此为不包含税费的价格（俗称“光身价”），见双方当事人在《房屋买卖合约》第四条第1项：由买方支付本次交易所产生的一切费用之约定。虽然法律、行政法规及部门规章规定，房屋买卖产生的部分税收项目（如个人收入所得税），由出卖人负担；但根据双方当事人的前述约定，当事人的合意为李红云、孟峥宇、孟国荣出售讼争房屋，取得房屋价款1900000元，倘若李红云、孟峥宇、孟国荣（出卖人）依照规定纳税和缴费所支出的费用，可叠加在房屋价款上，最终转而由买受人负担。此项约定，难谓之违反法律和行政法规的强制性规定，亦不违背公共秩序和善良风俗，亦合法有效，对合同当事人均有约束力。故李红云、孟峥宇、孟国荣因讼争房屋被拍卖成交所支出的各项税费160025元，若李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙、韦红交易能继续履行，则应由刘介孙、韦红负担；现因刘介孙、韦红违约导致《房屋买卖合约》不能继续履行造成由李红云、孟峥宇、孟国荣负担的事实，属于李红云、孟峥宇、孟国荣的损失，应由刘介孙、韦红承担赔偿责任。
3、房屋契税。李红云、孟峥宇作为买受人与出卖人南宁市城市建设投资发展总公司签订编号为LF20040011号《商品房买卖合同》后，依法于2006年4月25日，交纳契税22938.48元，《契税完税证》编号为：（2004）桂农税字0372296号。李红云、孟峥宇、孟国荣主张，如李红云、孟峥宇、孟国荣与刘介孙签订的《房屋买卖合约》中第一条第2项第（1）目约定“该房屋产权证尚在办理过程中，此次转让须到开发商处办理更名手续”能继续履行，则变更《商品房买卖合同》的买受人为刘介孙、韦红，李红云、孟峥宇、孟国荣可自行办理契税退税手续。一审法院认为，此项约定涉及案外人南宁市城市建设投资发展总公司，是否能实际办理所谓的《商品房买卖合同》的更名手续，未必由本案当事人的约定即可成就；其次李红云、孟峥宇、孟国荣是否能如愿办理契税退税手续，亦不由本案当事人约定即可。因此，此项费用系李红云、孟峥宇、孟国荣在（第一手）房屋买卖时依法缴纳的税金，不属于李红云、孟峥宇、孟国荣的损失之列，李红云、孟峥宇、孟国荣未能举证证明属于刘介孙、韦红违约而产生的损失的，李红云、孟峥宇、孟国荣此项主张理据不足，对此项费用不予支持。
4、违约金。李红云、孟峥宇、孟国荣依照《房屋买卖合约》第七-1-（1）条约定的相当于成交价10%的违约金，计190000元。刘介孙在本案中提出了违约金约定过高的抗辩（见2012年5月25日《民事审判笔录》第11页顺数第5行文字记录）。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，由法释（2009）5号最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，明文解释。根据前解释文，违约金兼具补偿性与惩罚性。经上文查明，李红云、孟峥宇、孟国荣的实际损失为房屋差价款与李红云、孟峥宇、孟国荣缴纳的税费，合计210025元（50000元＋160025元），前文已判决由刘介孙、韦红赔偿。李红云、孟峥宇、孟国荣所主张的违约金中合法有据的部分，应为加收实际损失的30%（惩罚性），计63007.5元（210025元×30%）。李红云、孟峥宇、孟国荣主张的违约金，超过合法有据的部分，不予支持。
债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额，由《中华人民共和国民法通则》第八十七条，明文规定。本案刘介孙与韦红均是《房屋买卖合约》的合同当事人，因刘介孙、韦红违约造成李红云、孟峥宇、孟国荣的损失的，应由刘介孙、韦红承担连带赔偿责任。
本案当事人在诉讼中仍有和解希望，一审法院多次对当事人进行了调解，终因双方当事人各执己见而调解不成。
李红云、孟峥宇、孟国荣的诉讼请求，部分合法有据，部分理据不足；合法有据的部分，予以支持，理据不足部分，予以驳回。
本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，一审法院判决如下：一、刘介孙、韦红向孟国荣、李红云、孟峥宇连带赔偿讼争房屋差价款人民币50000元；二、刘介孙、韦红向孟国荣、李红云、孟峥宇连带赔偿讼争房屋的税费损失人民币160025元；三、刘介孙、韦红向孟国荣、李红云、孟峥宇连带赔偿违约金人民币63007.5元；四、驳回孟国荣、李红云、孟峥宇其他诉讼请求。案件受理费7644元，由刘介孙、韦红共同负担4944元，由孟国荣、李红云、孟峥宇共同负担2700元。
上诉人刘介孙上诉称：一、上诉人认为一审判决认定事实错误，无中生有，依法应予撤销。第一、原审判决认定，孟国荣、李红云经行使查封权的人民法院同意并在人民法院的掌控之下，……并不损害国家、集体、第三人及债权人的利益；……。首先，上诉人认为，根据被上诉人与上诉人提交的证据证实，查封本案诉争房屋一南宁市壮锦大道31号八桂绿城首期凌峰叠翠2栋无单元1号房产的人民法院为南宁市西乡塘区人民法院。而根据被上诉人与上诉人提交的证据及上诉人及代理人在一审开庭中，双方均没有提交任何证据证明“在原告与被告签订《房屋买卖合约》转让本案讼争房屋时，原告孟国荣、李红云经行使查封权的人民法院同意并在人民法院的掌控之下，’的事实。一审判决的认定，是在没有任何证据和事实的情况下为了能帮助被上诉人赢得本案官司而无中生有的，是明目张胆枉法的行为。其次，上诉人认为，正是因为被上诉人未征得诉争房屋南宁市壮锦大道31号八桂绿缄首期凌峰叠翠2栋无单元1号房产查封的人民法院即南宁市西乡塘区人民法院的许可、同意而擅自转让房屋的行为，将可能在上诉人按《房屋买卖合约》的约定而支付巨额转让费用后，由于擅自转让被查封的房屋，而导致人民法院不允许解除查封并办理过户手续，而造成上诉人的巨大的经济损失，从而严重损害了上诉人的权益；被上诉人未征得南宁市西乡塘区人民法院的许可、同意而擅自转让房屋，其行为违反了法律的规定，损害了法律的尊严，也就是损害了国家的利益：同时，如果被上诉人取得被查封房屋转让费后未缴付至执行法院或支付给被上诉人的债权人，则其行为亦损害了其债权人的利益。故上诉人认为，一审判决认定被上诉人擅自转让被查封的房屋的行为“不损害国家、集体、第三人及原告债权人的利益”是没有任何事实根据的!
二、上诉人认为，一审判决适用法律错误，依法应予纠正。首先，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告之受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。上诉人认为，上述法律规定即为效力性强制性规定。而根据上诉人提供的证据证实，本案诉争房屋南宁市壮锦大道31号八桂绿城首期凌峰叠翠2栋无单元1号房产，该房已办理抵押登记手续，抵押权人为中国银行南宁市邕州支行。在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合约》转让本案诉争房屋时，被上诉人并没有依法通知抵押权人为中国银行南宁市邕州支行，也没有取得该抵押权人的同意。据此，上诉人认为，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合约》转让本案诉争房屋，因违反《合同法》第五十二条第（五）项规定而导致合同无效。在一审开庭时，上诉人的代理人据此提出意见，但一审法院因偏袒对方，竟然在一审判决中没有记载，刻意遗漏，导致一审判决明显错误。其次，一审判决认为，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》……及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”……并不必然导致标的物为被查封房地产的买卖合同无效。上诉人认为，即使上述法律规定为管理性强制规定，但如前述所说，本案诉争房屋一南宁市壮锦大道31号八桂绿城首期凌峰叠翠2栋无单元1号房产已被西乡塘区人民法院裁定查封限制房地产权利，而被上诉人未经查封法院的许可、同意而擅自转让房屋的行为，将可能在上诉人按《房屋买卖合约》的约定而支付巨额转让费用后，由于擅自转让被查封的房屋，而导致人民法院不允许解除查封并办理过户手续。如此，人民法院是否应当认定其转让行为无效而一审判决在未能合理排除可能发生的情形或取得裁定查封的人民法院同意转让的证据前提下，作出《房屋买卖合约》不违反法律、行政法规的强制性规定的认定是错误的。
综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。请求二审法院：一、撤销一审判决第一、二、三项，驳回三被上诉人的诉讼请求。二、本案上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人李红云、孟峥宇、孟国荣答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告韦红答辩称：同意刘介孙的意见。
原审第三人南宁桂宜安房地产经纪有限公司未到庭，也未提交书面答辩意见。
本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合约》是否有效？2、各方当事人是否存在违约行为？如存在，如何承担违约责任？
各方当事人除依据一审证据陈述诉辩主张外，未提供新的证据。
各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：关于本案合同效力的问题。孟国荣、李红云、孟峥宇于2010年11月17日与刘介孙、韦红签订《房屋买卖合约》，该合约的标的物即本案讼争房屋，于2008年5月20日被南宁市西乡塘区人民法院查封，2010年12月17日被依法拍卖。孟国荣、李红云、孟峥宇与刘介孙、韦红签订《房屋买卖合约》时，买卖的房屋处于人民法院查封的状态下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；司法解释（二）》第十四条的规定，只有违反法律和行政法规的效力性强制性规定的合同，才能认定无效。因此，本案涉案合同违反的是管理性强制性规定还是效力性强制性规定，是本案合同效力认定的关键。本院认为，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。显然，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。根据上述规定，孟国荣、李红云、孟峥宇与刘介孙、韦红签订的《房屋买卖合约》，因违反法律、行政法规的强制性规定无效，因此上诉人刘介孙主张《房屋买卖合约》无效，于法有据，本院予以支持。关于刘介孙、韦红应否赔偿孟国荣、李红云、孟峥宇各项损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于本案合同并未实际履行，不存在返还的问题。至于损失，双方在签订合同时，对于讼争房屋情况均系明知，因此过错相当，应各自承担己方损失。综上，对于孟国荣、李红云、孟峥宇诉请要求刘介孙、韦红赔偿房屋差价及税费损失之诉请，本院予以驳回。
综上，一审判决查明事实清楚，但对于合同效力的认定及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第299号民事判决；
二、驳回李红云、孟峥宇、孟国荣的诉讼请求。
一、二审案件受理费各7644元，由李红云、孟峥宇、孟国荣共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
审 判 员 邓 杰
代理审判员 余电臻
二〇一三年七月五日
书 记 员 梁志洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。