山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第11号
上诉人（原审被告）马玉峰。
委托代理人毕秀梅，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。
委托代理人谭海琛，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）米伟。
委托代理人汪宏，山东公允律师事务所律师。
委托代理人陈栋，山东公允律师事务所律师。
上诉人马玉峰因物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2012）泰山民初字第1843号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人马玉峰及其委托代理人毕秀梅、谭海琛，被上诉人米伟的委托代理人陈栋参加了法庭调查。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告自2003年5月1日至2007年12月31日一直租用老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及房屋，在2003年5月1日在被告与泰安市邮政局物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市邮政局物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2003年5月1日起至2005年4月30日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方同意后方可进行”。2005年5月1日在被告与泰安市邮政局物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市邮政局物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2005年5月1日起至2006年12月31日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方书面同意后方可进行”。2006年12月22日被告与泰安市邮政局物业公司签订的租赁合同中，约定：“（甲方）泰安市邮政局物业公司；（乙方）马玉峰；一、甲方将位于省庄老邮政局支局院危房屋3间，棚子1间计66平方米，租给乙方看管使用；二、房屋状况：房屋有1.5间，无门窗；三、租赁期限：自2007年1月1日起至2007年12月31日止；若因省局干预或市容改造原因，使合同终止，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应无条件搬出，……乙方如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方同意后方可进行，乙方应在租赁期届满时把房屋交还甲方，乙方不得拆除房屋及院内一切设施”。后租赁期限届满后，被告再未与泰安市邮政局物业公司续签租赁合同。被告原租赁的土地及房屋即本案涉及的土地及房屋。被告称在其租赁期间，被告在租赁的院落内新建了院墙和大门，翻建了三间房屋，原告称对上述情况并不知情。2009年8月5日市邮政局向山东省邮政公司出具（2009）245号《关于处置农村支局房屋土地的请示》，请示为：因该涉案房屋土地因房屋损坏严重无法使用，且因镇政府近期通路规划及正政府迁移，省庄支局已通过租赁营业用房的方式迁至省庄镇中心位置，为此向省邮政公司对该涉案闲置土地进行处置。2009年9月9日山东省邮政公司向市邮政局作出鲁邮政（2009）385号《关于同意市邮政局处置农村支局房屋土地的批复》，要求市邮政局在公平、公开、公正的原则下进行处置，并按照国有资产管理的相关规定进行账务处理，出售资产实现的现金纳入账内核算。2010年2月5日，市邮政局委托鲁岳拍卖公司（以下简称鲁岳拍卖公司）将其闲置的本案争议土地进行拍卖，2010年2月22日鲁岳拍卖公司在山东法制报刊登涉案土地及院落的拍卖公告，2010年3月3日原告与鲁岳拍卖公司订立《竞买合同书》，2010年3月9日进行公开拍卖，并且当日原告与鲁岳拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，2010年3月15日鲁岳拍卖公司向原告出具收到成交款的收款收据，2010年3月下旬被告得知该争议院落由原告拍得，2010年3月22日市邮政局省庄邮电支局（以下简称省庄支局）向泰安市国土资源局（以下简称市国土局）提出《关于办理土地出让手续的申请》，市邮政局向泰安市人民政府出具拍卖该涉案土地情况属实，同意办理出让手续的证明，同日省庄支局向市国土局出具拍卖涉案土地及地上建筑物客观情况的证明。2011年5月11日鲁岳拍卖公司作出涉案不动产拍卖明细的说明，拍卖名称细述如下：泰安市邮政局省庄支局所拥有的宗地一，土地使用证号为郊区国用（89）字第0017号，地上建筑物为办公楼、车库及伙房。2011年5月25日，原告取得了涉案土地的土地使用权证书。2011年6月27日，市邮政局及山东泰润律师事务所联合向被告发出《告知函》一份，告知：市邮政局的处置行为完全符合法律规定，程序合法，你方提出的异议缺乏相应的事实和法律依据，依法不能成立。原告于2012年5月16日向被告发出腾退通知书一份，要求被告于2012年6月20日前腾退房屋及土地。但被告并未腾退。另查明，2012年6月22日，被告向市邮政局发出《通知》一份，要求邮政局来处理涉案土地及院落拍卖给原告的问题。
原审法院认为，位于老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及地上建筑物即本案争议土地及房产。2010年3月9日原告米伟通过合法的竞买方式取得了涉案土地使用权及地上建筑物所有权，并于2013年6月19日办理了土地使用权证。原告米伟系涉案土地的使用权人，并系涉案土地地上建筑物的所有权人。被告马玉峰拒不腾退涉案土地及建筑物已构成侵权。故原告要求被告腾退位于老泰莱路以南，省庄老邮政局东的土地及地上建筑物并交付原告使用的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。被告马玉峰自2003年至2007年与泰安市邮政局签订租赁合同，租赁涉案土地及地上建筑物，自2007年12月31日双方租赁合同届满后，并未再续签，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故自2008年1月1日起，被告马玉峰与泰安市邮政局之间形成不定期租赁关系。2011年5月25日原告米伟通过竞拍的方式合法取得了包括涉案土地在内的土地使用权证书，享有了涉案土地的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故涉案土地的使用权发生变动后，其设定在该租赁土地上的租赁合同仍然存在，在承租人（被告马玉峰）与受让人（原告米伟）之间无须另行订立租赁合同，受让人（原告米伟）在受让该租赁土地的使用权时就与承租人（被告马玉峰）产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，也就是说自涉案土地的使用权发生转让后，原告米伟与被告马玉峰之间形成了不定期租赁合同，双方均应受到该合同的约束，而原告米伟在受让该土地之后于2012年5月16日向被告发出腾退通知书一份，要求被告于2012年6月20日前腾退涉案土地，被告亦称收到了该通知。原告系依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，向被告行使自己的合法权利，即在原告通知中载明的合理期限到来之后，原告米伟与被告马玉峰之间的不定期租赁合同自动解除。故被告要求继续租赁涉案土地及建筑物的主张，于法无据，原审法院不予支持。被告称在其租赁期间，在院落内新建了院墙和大门，翻建了三间房屋，原告则称对此不知情。而在原告提交的三份被告马玉峰与泰安市邮政局签订的租赁合同中，均有“乙方（马玉峰）如对房屋进行改造或装修，必须征得甲方（泰安市邮政局）同意或书面同意后方可进行”。现被告未能举证证实其新建建筑物的行为得到了原出租人泰安市邮政局的同意或书面同意，故对于被告称因其对租赁物进行了修缮及新建而拒不腾退租赁物的主张不能成立，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：被告马玉峰于本判决生效后十五日内腾退位于老泰莱路以南、省庄老邮政局东的院落及地上建筑物并交付原告。案件受理费1000元，由被告马玉峰负担。
上诉人马玉峰不服原审判决上诉称，上诉人没有侵犯被上诉人的任何权利，被上诉人以物权保护起诉上诉人主体不适格，上诉人租用的是泰安市信达邮政实业总公司物业公司的出租物，一切权利义务应在合同中甲乙双方之间产生，被上诉人不是合同主体，其没有权利代为行使诉权。被上诉人与泰安市邮政局物业公司的买卖行为应认定为无效，该行为侵犯了上诉人的优先购买权，其双方的买卖行为应属暗箱操作，不具有法律效力。上诉人申请追加泰安市邮政局为本案当事人，上诉人没有要求继续租赁涉案土地及建筑物的主张，但要求泰安市邮政局承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失。上诉人没有取得涉案地上建筑物的所有权，其只是取得了涉案土地的使用权。山东省邮政公司泰安分公司委托拍卖涉案土地的行为侵犯了上诉人的优先购买权，上诉人对此已提起诉讼，在上诉人起诉山东省邮政公司泰安分公司的案件生效判决出来之前，本案应中止诉讼。
被上诉人米伟答辩称，被上诉人通过拍卖合法取得涉案土地的使用权和地上建筑物的所有权，上诉人未参加拍卖，实际已放弃了优先购买权。关于上诉人对涉案房屋装饰装修的问题，上诉人未提供证据证明出租人同意其装饰装修，承租人应对房屋恢复原状，不应以对房屋装饰装修为由不腾退房屋。泰安市邮政局不是本案必要的共同诉讼人，上诉人申请追加无法律依据，上诉人应另行主张其损失。
本院经审理查明，上诉人马玉峰作为原告于2014年10月8日起诉山东省邮政公司泰安分公司，请求确认双方租赁合同中原告具有的优先购买权，该案案号为（2014）泰山民初字第1887号，尚未做出一审判决。上诉人主张其得知涉案土地被拍卖的时间不是原审判决认定的2010年3月下旬，而是收到腾退通知的时间，但其在一审庭审时明确陈述是在2010年3月下旬知道的，其二审时并未提交证据推翻该陈述。本院经审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案被上诉人米伟通过公开拍卖竞买取得了争议土地的使用权，并办理了国有土地使用权证书，其应当视为涉案土地的合法使用权人。对于泰安市鲁岳拍卖有限公司于2011年5月11日做出的说明，因该说明系拍卖成交后做出的，在拍卖公告、竞买合同书和拍卖成交确认书中，均明确记载了拍卖标的为土地使用权，并未包含地上建筑物，故对该份说明不予采信，被上诉人通过拍卖取得的仅是相应土地的国有土地使用权。被上诉人作为涉案国有土地的使用权人，请求上诉人清退房屋及地上建筑物的行为属于行使其合法物权的行为，依法应予支持。对于涉案土地的地上建筑物，系上诉人与泰安信达邮政实业总公司物业公司所签房屋租赁合同的标的，上诉人对于该地上建筑物的权利可向其租赁合同的相对人主张，与本案不是同一法律关系，故对上诉人追加泰安市邮政局或山东省邮政公司泰安分公司为被告的申请及中止诉讼的申请，均不予支持。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，依法不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人马玉峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李健
审 判 员 李腾
代理审判员 王玥
二〇一五年一月二十日
书 记 员 孟萌