福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0105民初1049号原告:名城地产（福建）有限公司，住所地福州开发区。法定代表人：俞锦，总经理。委托诉讼代理人：张琦，女，系名城地产（福建）有限公司职员。委托诉讼代理人：史丽丽，女，系名城地产（福建）有限公司职员。被告：苏李恩，男，1986年10月27日出生，汉族，住福建省罗源县。被告：张燕芳，女，1986年10月21日出生，汉族，住福建省周宁县。原告名城地产（福建）有限公司（以下简称“名城公司”）与被告苏李恩、张燕芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月22日受理后，适用普通程序依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理，原告名城公司的委托诉讼代理人张琦、史丽丽到庭参加诉讼，被告苏李恩、张燕芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签署的《商品房买卖合同》，判令二被告向原告支付违约金388115.6元；2.依法判令二被告偿还原告代垫的全部按揭款项，暂计至2016年11月30日为205572.69元；3.本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二被告于2012年7月21日与原告签署《商品房买卖合同》，以按揭付款的方式购买原告开发的位于福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区复式单元房产，房屋总价款为1940578元。二被告向原告支付首付款590578元后，以银行按揭贷款方式向原告支付购房余款1350000元。2012年8月16日，二被告与中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称“农行鼓楼支行”）签订《个人购房担保借款合同》，向农行鼓楼支行贷款1350000元，同时原告作为二被告的保证人。然而，二被告未按照合同约定按期向银行偿还借款，自2015年4月30日至2016年11月30日止，导致农行鼓楼支行扣划原告保证金共计205572.69元。根据原告与二被告签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第一款第五项的约定：“买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。被告苏李恩、张燕芳未作答辩。原告名城公司向本院提交以下证据材料：1.《商品房买卖合同》；2.《个人购房担保借款合同》；3.《销售不动产统一发票》；4.农业银行扣款凭证；5.《催款通知函》及快递单。被告苏李恩、张燕芳未到庭参加诉讼，又未提供书面证明材料，应视为自愿放弃诉讼权利。原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年7月21日，原告名城公司与被告苏李恩、张燕芳签订了《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的位于马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区复式单元的房产，总价为1940578元，原、被告分别作为出卖人、买受人在该合同上签名或盖章确认。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款约定买受人按照按揭付款的方式支付购房款，其中第1项约定：“买受人应于本合同签订之日即2012年7月21日向出卖人支付人民币零拾叁万零仟元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2012年7月21日向出卖人支付首期款人民币零佰伍拾陆万零仟伍佰柒拾捌元；余款人民币壹佰叁拾伍万零仟元办理银行按揭。”第5项约定：“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”二被告向原告支付了购房首付款590578元，原告向被告出具了《销售不动产统一发票》。2012年8月16日，二被告与农行鼓楼支行签订了《个人购房担保借款合同》，以马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区作为抵押向农行鼓楼支行贷款1350000元，并由原告作为该贷款的阶段性保证人。自2015年4月开始，由于被告苏李恩、张燕芳未偿还到期贷款，农行鼓楼支行要求原告承担保证责任。截止至2016年11月30日，原告已代二被告偿还银行贷款205572.69元。2016年5月24日，原告向二被告发出《催款通知函》，要求二被告及时归还原告按揭代垫款，但二被告至今未还款。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，二被告支付首付款590578元后，剩余1350000元采取银行按揭贷款方式支付。随后，原、被告与农行鼓楼支行签订了《个人购房担保借款合同》，由农行鼓楼支行向被告发放按揭贷款1350000元，由原告作为该借款合同的阶段性保证人。但在履行《个人购房担保借款合同》的过程中，二被告因逾期未清偿到期银行贷款，导致原告承担连带保证责任，从2015年4月至2016年11月期间，原告已代二被告偿还到期贷款205572.69元。本院认为，合同签订后，双方均应依约全面履行合同义务，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条第一款第5项的约定，二被告连续不交按揭贷款的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求二被告按购房总价款1940578元的20%支付违约金388116元的诉讼请求，本院予以支持。由于原告作为被告购房担保借款合同的保证人，已承担保证责任代原告偿还贷款205572.69元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告名城公司依法享有向被告追偿的权利，故原告要求二被告偿还代垫按揭款项的诉讼请求，本院予以支持，暂计至2016年11月30日为205572.69元，由于二被告持续未向银行偿还贷款，原告仍存在继续代二被告还款的可能，实际应返还款项以二被告继续未偿还按揭款项情况下原告最终为二被告垫付的款项为准。被告苏李恩、张燕芳经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼,本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告名城地产（福建）有限公司与被告苏李恩、张燕芳签订的《商品房买卖合同》；二、被告苏李恩、张燕芳应于本判决生效之日起十日内向原告名城地产（福建）有限公司支付违约金388115.6元；三、被告苏李恩、张燕芳应于本判决生效之日起十日内返还原告名城地产（福建）有限公司代垫按揭款205572.69元（暂截止至2016年11月30日），实际应返还款项以原告名城地产（福建）有限公司最终垫付的款项为准。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22265元，由被告苏李恩、张燕芳负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 徐 方人民陪审员 狄 成人民陪审员 陈晓明二〇一六年十二月二十七日书 记 员 王晓蓉附：本案主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。