浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1123民初3340号
原告：遂昌县农村集体经济发展有限公司，住所地浙江省遂昌县妙高街道凯恩路五十六号3楼，统一社会信用代码913311230728944612。
法定代表人：杨建伟，该公司经理。
原告：遂昌县人民防空办公室，住所地浙江省遂昌县妙高街道吴突头金畚斗地块。
诉讼代表人：吴建华，主任。
二原告共同委托诉讼代理人：叶法盛，浙江浩平律师事务所律师。
被告：浙江格瑞斯文化发展有限公司，住所地浙江省青田县温溪镇温中路28号，统一社会信用代码91331121558643355H。
法定代表人：徐甲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华盛，浙江晟耀律师事务所律师。
原告遂昌县农村集体经济发展有限公司（以下简称农村集体公司）、遂昌县人民防空办公室（以下简称防空办）与被告浙江格瑞斯文化发展有限公司（以下简称浙江格瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月17日公开开庭审理了本案，原告农村集体公司法定代表人杨建伟，二原告共同委托诉讼代理人叶法盛，被告浙江格瑞斯公司法定代表人徐甲、委托诉讼代理人李光耀、华盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农村集体公司、防空办向本院提出诉讼请求：被告支付房屋租金215.3万元及违约金43.06万元；由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年5月16日，案外人遂昌县国有资产经营有限公司（以下简称遂昌国资公司）、原告防空办与被告浙江格瑞斯公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：遂昌国资公司、防空办（甲方）将坐落于遂昌县妙高街道君子路60-70号房屋共计建筑面积6145.78平方米（其中一层3133.09平方米，地下层3012.69平方米）出租给浙江格瑞斯公司（乙方）做营业用房。房屋租赁期限为八年，从2013年10月1日起至2021年9月30日止。租金计算及支付方式：第一年租金130万元，从第二年开始，每年租金在上一年租金基础上递增8％。该合同第十三条约定，乙方有本合同12.3条款情形之一的，应按年租金的20％向甲方支付违约金。2013年10月15日，遂昌国资公司将租赁房屋一层房产（建筑面积2941.79平方米）转让给原告农村集体公司，前述合同约定的遂昌国资公司享有和承担的权利义务由原告农村集体公司继受。合同签订后，遂昌国资公司、原告防空办将约定房屋交付给被告使用，被告依约支付了2013年10月1日至2014年9月30日租金130万元及2014年10月1日至2015年9月30日租金140.4万元。根据合同约定，被告应于2015年9月1日前支付2015年10月1日至2016年9月30日租金151.6万元，于2016年9月1日前支付2016年10月1日至2017年9月30日租金163.7万元。但被告未按约定履行该两笔租金支付义务。经原告多次催收，被告支付租金计100万元，剩余租金215.3万元至今未付。故二原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。
被告浙江格瑞斯公司辩称，一、浙江格瑞斯公司并非本案适格被告。本案所涉《房屋租赁合同》义务的履行主体应系遂昌格瑞斯文化发展有限公司（以下简称遂昌格瑞斯公司），原告就案涉租金和违约金应向遂昌格瑞斯公司主张。其一，《房屋租赁合同》签订时，遂昌格瑞斯公司尚在筹备阶段，尚未完成工商登记设立，发起人浙江格瑞斯公司以自己名义与遂昌国资公司、防空办签订合同。遂昌格瑞斯公司是实际承租人，租金由遂昌格瑞斯公司支付，案涉房产也由遂昌格瑞斯公司使用，浙江格瑞斯公司签约时代付的20万元履约保证金，遂昌格瑞斯公司设立后也已返还。2013年、2014年的租金，遂昌国资公司、农村集体公司、防空办向遂昌格瑞斯公司开具正规发票，《变更租赁协议书》也确认了遂昌格瑞斯公司是实际履行方。故浙江格瑞斯公司只是代为签订合同，并未实际使用案涉房产。《变更租赁协议书》和双方在实际履行过程中的行为，均已将《房屋租赁合同》的主体从一开始就变更为二原告与遂昌格瑞斯公司。其二，《变更承租人协议书》明确约定“丁方（即本案被告）不再履行《房屋租赁合同》的权利义务”，“此后由戊方（遂昌格瑞斯公司）行使并履行《房屋租赁合同》中丁方的权利与义务”，被告不再履行的义务包括未履行部分，均由遂昌格瑞斯公司概括承受。二、原告主张的违约金过高。二原告主张按年租金20％支付违约金，明显过分高于造成的损失，应予减少，答辩人认为违约金应以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30％确定；履约保证金20万元也应当予以抵扣租金。三、原告主张的租金已超过一年的诉讼时效。其中51.6万元（诉讼时效从2015年9月2日起算）和163.7万元（诉讼时效从2016年9月2日起算），法律不予支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的《房屋租赁合同》，被告对其真实性、合法性均无异议，本院予以确认，能够证明2013年5月16日，遂昌国资公司、原告防空办与被告浙江格瑞斯公司签订房屋租赁合同，对租期、租金、支付时间、违约责任等进行约定的事实；2、原告提供的发票与被告提供电子转账凭证、发票，虽能证明遂昌格瑞斯公支付过部分租金的事实，但不能改变浙江格瑞斯公司系合同相对方的事实；3、原告提供的2016年度企业报告与被告提供的《公司设立登记申请书》，相互印证，能够证明浙江格瑞斯公司持有遂昌格瑞斯公司90％股份，二公司系母子公司的事实；4、被告提供的《变更承租人协议书》，双方对于真实性、合法性均无异议，结合“变更承租人”文义及协议内容，证明承租主体从2017年1月9日起变更为遂昌格瑞斯公司，其他待证事实，本院在争议焦点中进行评析。5、被告提供的归还保证金凭证，系母子公司内部关系，与本案无关，本院不予评析。
根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年5月16日，遂昌国资公司、原告防空办与被告浙江格瑞斯公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租方为遂昌国资公司、防空办（甲方），承租方为浙江格瑞斯公司（乙方）。乙方因经营需要，通过公开招租方式取得甲方位于遂昌县妙高街道君子路64-70号一层商业用房和地下层的承租经营权，该房屋建筑面积6145.78平方米（其中一层3133.09平方米，地下层3012.69平方米）。房屋租赁期限为八年，从2013年10月1日起至2021年9月30日止。租金标准及支付时间：第一年租金130万元，从第二年开始，每年租金在上一年租金基础上递增8％，租金按年支付，从2013年起于每年9月1日前支付当年10月1日至次年9月30日的租金。签订合同时，乙方向甲方交纳履约保证金20万元。乙方不支付或不按照约定支付租金达30日，应按年租金的20％向甲方支付违约金。合同还就其他权利义务作了约定。前述合同签订后，被告浙江格瑞斯公司交纳了20万元履约保证金和当年租金，国资公司、原告防空办按约将租赁房屋交付给被告浙江格瑞斯公司。
2013年10月15日，遂昌国资公司与原告农村集体公司签订《资产转让合同》，遂昌国资公司将前述租赁房屋一层房产（建筑面积2941.79平方米）转让给原告农村集体公司，《房屋租赁合同》约定的遂昌国资公司享有和承担的权利义务由原告农村集体公司继受。之后，被告依约向二原告支付了2014年10月1日至2015年9月30日租金140.4万元。2015年10月1日至2016年9月30日租金151.6万元和2016年10月1日至2017年9月30日租金163.7万元，被告除支付100万元外，剩余租金215.3万元未予支付。
2017年1月9日，原出租人遂昌国资公司（甲方）、防空办（乙方），现出租人农村集体公司（丙方）、防空办（乙方），原承租人浙江格瑞斯公司（丁方），现承租人遂昌格瑞斯公司（戊方）签订了《变更承租人协议》，约定：甲乙丙三方于2013年5月16日签订《房屋租赁合同》以及《人民防空工程平时使用合同》，戊方实际履行丁方的义务；甲丙双方于2013年10月15日签订《资产转让合同》，现五方就变更承租人一事，经协商一致，自愿达成以下协议：“一、丁方要求将《房屋租赁合同》的承租人变更为戊方，此后，由戊方行使并履行《房屋租赁合同》中丁方的权利与义务；甲乙丙方对此表示认可，此后，将与戊方建立租赁关系。二、在本协议书生效后，戊方应当严格按照《房屋租赁合同》的约定，履行承租人的义务，按时向乙丙方缴纳房租等义务。三、本协议生效后，丁方不再履行《房屋租赁合同》的承租人义务，甲乙丙方对此予以确认。四、本协议仅涉及承租人的变更，甲乙丙戊四方确认：将按照《房屋租赁合同》以及《人民防空工程平时使用合同》的约定，行使权利，履行义务……”。之后，被告浙江格瑞斯公司未支付前述剩余的215.3万元租金。
庭审中，原告农村集体公司、防空办同意被告浙江格瑞斯公司交付的20万元履约保证金抵扣租金。
本案的争议焦点为：一、被告浙江格瑞斯公司是否本案适格被告；二、承租人变更前尚欠多少租金，应由谁承担给付责任；三、原告主张的违约金是否过高；四、未付租金是否已经超过诉讼时效。
关于争议焦点一，本院认为，遂昌国资公司、防空办与被告浙江格瑞斯公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。被告主张其作为发起人在遂昌格瑞斯公司筹备阶段代为签订合同后，具体权利义务由遂昌格瑞斯公司实际享有承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，即使合同实际权利义务由遂昌格瑞斯公司享有承担，原告也有权选择合同相对方浙江格瑞斯公司承担相应的合同义务。故原告起诉被告浙江格瑞斯公司，主体适格。
关于争议焦点二，本院认为，《变更承租人协议书》仅涉及承租人主体变更，合同条款并未发生变更，故协议签订前应付租金为2015年10月1日至2016年9月30日租金151.6万元和2016年10月1日至2017年9月30日租金163.7万元，共计315.3万元，扣除已付的100万元，尚需支付的租金为215.3万元。协议对以前所欠租金由谁支付并无特别约定，故应以2017年1月9日签订协议为时间节点，由原承租人浙江格瑞斯公司承担给付责任。
关于争议焦点三，本院认为，《房屋租赁合同》约定被告不支付或不按照约定支付租金达30日的，应按年租金20％向甲方支付违约金。被告浙江格瑞斯公司未按约支付租金，理应按合同约定承担违约责任，故原告主张被告按未付租金金额的20%支付违约金并无不当，亦符合双方约定。被告主张违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。
关于争议焦点四，本院认为，《房屋租赁合同》约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金支付期间届满次日起计算，故本案未超过诉讼时效。
本院认为，《房屋租赁合同》、《资产转让合同》、《变更承租人协议书》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。被告浙江格瑞斯公司未支付《变更承租人协议书》订立前所欠租金，已构成违约，除应承担给付租金义务外，还应承担违约责任，故原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条、第七十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：
被告浙江格瑞斯文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遂昌县农村集体经济发展有限公司、遂昌县人民防空办公室房屋租金215.3万元及违约金43.06万元，共计258.36万元，扣减履约保证金20万元，尚应支付238.36万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13734元，由浙江格瑞斯文化发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 郑世罗
二〇一七年十二月十八日
法官助理 蓝玉红
代书记员 徐丽芳