安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终222号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈光启。
委托代理人：周良红，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李琳琼。
委托代理人：程贺，安徽徽风律师事务所律师。
委托代理人：汪小马，安徽徽风律师事务所律师。
上诉人陈光启与被上诉人李琳琼房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2016年3月7日作出的（2015）铜民二初字第00663号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，由审判员黄冬松、查慧凌、代理审判员戴卢刚参加评议，于2016年5月13日公开开庭对案件进行了审理，上诉人陈光启的委托代理人周良红，被上诉人李琳琼的委托代理人程贺、汪小马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2015年4月5日，陈光启与李琳琼就铜陵县城北六组伯乐花园2栋604室签订《房屋买卖合同》，双方约定：房屋买卖价款490000元，付款方式为银�按揭后一次性付款；出租情况为未出租；陈光启须于2015年4月5日向李琳琼交纳10000元购房定金；房屋交付日期为李琳琼在收到陈光启全部购房款之日起3日内；陈光启中途悔约，陈光启不得向李琳琼索还定金；李琳琼中途悔约，李琳琼应在悔约之日起3日将定金退还陈光启，另外支付陈光启相当于定金数额的违约金。买卖合同签订后，一直未履行，2015年9月李琳琼将涉案房屋出租给程爱娥。2015年10月15日，陈光启向李琳琼发出催告函，要求李琳琼解除与程爱娥签订的租赁合同，李琳琼未予答复。
另查明：涉案《房屋买卖合同》格式系李琳琼提供、内容由李琳琼书写；2015年4月5日，李琳琼出具收条，收条上记载“今收到陈光启购伯乐花园2栋604室购房保证金一万元”。自2015年8月25日起，陈光启配偶章琴与李琳琼及其配偶郑江燕等多次发生冲突。
陈光启�审诉讼请求为：1.解除原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告依法向原告退还保证金10000元整，并承担利息；2.被告承担违约金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
李琳琼一审反诉请求为：1.确认《房屋买卖合同》合法有效；2.确认陈光启解除合同无效，并要求陈光启继续履行《房屋买卖合同》，自法院开庭后七日内支付全部购房款；3.陈光启承担10000元违约责任及4月份至8月份未出租损失7500元；4.陈光启赔偿李琳琼防盗门及门锁损失2000元；5.陈光启赔偿李琳琼精神损失费和名誉损失费2000元，并向李琳琼公开道歉；6.所有的诉讼费用均由陈光启承担。
一审法院判决认为：陈光启与李琳琼签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方对于《房屋买卖合同》的标的物、金额、履行方式等均无异议，仅对合同履行期限存在争议；陈光启认为未约定履行期限，且提供了格式由李琳琼提供、内容由李琳琼书写、合同第七条为空白条款的《房屋买卖合同》等证据加以印证；李琳琼辩称陈光启对于合同进行了篡改，但未提供相应证据证明，其应当承担举证不能的法律后果，故该《房屋买卖合同》未约定履行期限。
关于本案本诉部分：陈光启以李琳琼将涉案房屋出租、其通过催告要求李琳琼三个工作日内解除出租、李琳琼未予答复存在违约行为为由，要求解除合同、退还保证金10000元及承担违约金10000元。双方合同明确约定，付款方式为银行按揭后一次性付款，李琳琼在收到陈光启全部购房款之日起3日内交付房屋，按此约定，其履行顺序为先行办理按揭，陈光启付清全款后定期交房。双方合同签订时间为2015年4月5日、李琳琼出租房屋是2015年9月、陈光启催告时间为2015年10月15日，催告函的内容�未提及要求共同办理按揭以及己方先行支付房款等事项。李琳琼在未收到对方催告共同办理按揭之前将涉案房屋出租，虽与合同设定房屋未出租条件不一致，但房屋出租只能导致合同履行中标的物存在瑕疵，庭审中李琳琼及承租人程爱娥亦承诺可以随时解除租赁关系，以实现合同之目的。因此，陈光启所提供的证据不能证明李琳琼的行为属于拒绝履行或履行不能的根本违约以及双方约定的合同解除条件成就。故对于陈光启要求解除合同、退还保证金及承担违约金的诉讼请求，法院依法不予支持。
关于本案反诉部分：本案虽系房屋买卖合同纠纷，双方对于《房屋买卖合同》效力不存在争议，对于该《房屋买卖合同》的效力法院依法予以确认。陈光启在合同履行过程中，虽发出催告函，但其催告函内容要求李琳琼解除租赁及行使合同解除权，并非通知解除《�屋买卖合同》，李琳琼反诉要求确认解除合同无效系对催告函理解错误，对于李琳琼该反诉请求本院依法不予支持；李琳琼反诉要求陈光启支付全部购房款，但作为合同相对方，李琳琼应当在履行完毕自己的合同义务、且在排除标的物瑕疵后，方可要求陈光启支付购房款，故对于李琳琼要求陈光启自法院开庭后七日内支付全部购房款的诉讼请求，法院依法不予支持。李琳琼未能提供证据证明陈光启存在违约行为，故对于其要求陈光启承担10000元违约责任的反诉请求，法院依法不予支持；李琳琼亦未提供证据证明2015年4月至8月房屋未出租的损失情况，对于该反诉请求本院依法亦不予支持。关于李琳琼要求陈光启赔偿防盗门、门锁损失2000元、精神损失费和名誉损失费2000元及公开道歉的反诉请求，与本案本诉并非同一法律关系，不属于本案反诉受理范围，李琳琼可另行�张，对于该反诉请求法院依法不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）陈光启的诉讼请求；二、对于被告（反诉原告）李琳琼与原告（反诉被告）陈光启签订的《房屋买卖合同》的效力本院依法予以确认。三、驳回被告（反诉原告）李琳琼其他诉讼请求。案件受理费100元，由本诉原告陈光启负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告李琳琼负担。
上诉人陈光启上诉称：1.一审法院认定事实错误，上诉人出具的《催告函》足以证明被上诉人不履行双方《房屋买卖合同》，违约事实清楚、证据确凿。本案已查明被上诉人�上诉人双方约定了该房未进行任何出租，上诉人现场察看才认可签订了协议书，并缴纳了一万元保证金的事实。被上诉人未与上诉人变更该协议之前，应严格依约履行，被上诉人将该房出租显然违约。一审法院也查明该《房屋买卖合同》未约定履行期限，双方均有在合理期限随时按约履行权利。上诉人暑假回家与被上诉人商谈办理该房买卖手续，准备交纳房款时发现被上诉人将该房出租，经多次交涉未果，无奈于2015年10月13日向被上诉人发出催告函，要求被上诉人解除租赁关系，逾期视为被上诉人不再履行双方的《房屋买卖合同》，被上诉人无视催告函，未解除租赁关系，导致交付标的物存在严重瑕疵，难以达到上诉人购买的初衷。2.一审法院未严格适用法律，损害了上诉人权利。首先，该房系被上诉人夫妻共同财产，应经共有人同意，但本案始终仅有被上诉人签�，合同效力待定。其次，一审法院已经适用合同法第94条相关规定，也查明了被上诉人以自己行为表明不履行合同，经上诉人催告在合理期限内仍未履行，损害了上诉人合法权益。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人李琳琼当庭答辩称：1.一审法院认定《房屋买卖合同》有效事实清楚，适用法律正确，被上诉人根本没有违约，不应当承担违约责任。上诉人与被上诉人签订合同时，房屋并未出租，经上诉人现场察看确认。被上诉人多次要求上诉人在2015年8月30日前支付房款，上诉人没有按约履行，被上诉人为减少损失，于2015年9月才出租。《房屋买卖合同》中约定，上诉人应在2015年8月30日之前支付全部购房款，被上诉人在收到全部购房款之日起3日内交房。被上诉人及配偶在8月30日前多次联系上诉人，上诉人均不予理睬，并多次找被上诉人及配偶闹事，表示不要此房。《催告函》是上诉人以实际行动表示不购买此房，催告函的落款时间是2015年10月13日，与其起诉时间2015年10月20日非常接近，该函是上诉人为诉讼准备，依据2004年4月11日最高人民法院（2003）民一终字第47号判决，催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。据此，上诉人至今没有履行支付购房款在先义务，属于违约，不享有合同解除权。4.此房承租人程爱娥出庭作证，表示随时与被上诉人解除租赁合同，被上诉人根本不影响实现房屋买卖的目的，被上诉人配偶也一直参与办理卖方事宜，不存在合同效力待定的事由。
二审期间，被上诉人李琳琼提交其配偶郑江燕出具的情况说明一份，证明：李琳琼的配偶郑江燕签订合同时在场，并同意以李琳琼一人名义�订合同出售房屋，办理过户事宜由郑江燕负责。
陈光启的质证意见：该证据系当庭提交的，根据民诉法和举证规则，已经超过举证期限。该说明属于证人证言，应当有证人出庭，所以证据不符合法定形式。从说明的最后一句话可以看出按揭是由被上诉人办理，被上诉人存在违约情形。
本院认证意见：该份证据能够证明郑江燕同意以李琳琼一人名义对外签订房屋买卖合同，不能证明按揭贷款应由李琳琼负责办理。
双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.被上诉人李琳琼是否存在违约情形？2.如被上诉人李琳琼存在违约情形，是否构成合同解除条件，即本案房屋买卖合同是否应解除？
本院认为：陈光启与李琳琼分别提供了一份《房屋买卖合同》，两份合同中除了李琳琼提供的合同第七条约定了“自合同签订之日起至2015年8月30日前，办理房产交易与权属登记手续”的内容与陈光启提供的不一致外，其他内容均相同。双方合同对付款及交房顺序有明确约定：银行按揭后一次性付款，李琳琼在收到全部房款之日起3日内向陈光启交房。据此约定，陈光启负有先履行支付购房的义务，而合同签订后陈光启一直未付款，李琳琼有权拒绝其履行要求。陈光启长时间不支付购房款，并向李琳琼提出要求退还购房定金，随后，李琳琼为减少损失将涉案房屋出租，符合情理。现李琳琼表示随时可解除租赁关系履行双方房屋买卖合同，本案《房屋买卖合同》不符合解除条件。陈光启向李琳琼发出的《催告函》，李琳琼已在法定期限内向法院起诉要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，李琳琼不存在违约情形，故对陈光启的要求解除合同的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人陈光启的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈光启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄冬松
审 判 员 查慧凌
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王小江
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经�审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
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