江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐山民一初字第59号
原告南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店。
负责人罗欢，经理。
委托代理人曹槐树，九江开发区城西法律服务所法律服务工作者。
被告李友新。
被告江西多维乐养养老产业投资有限公司。
法定代表人李友新，总经理。
委托代理人李伟男，江西金凤华昌律师事务所律师。
原告南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店（以下简称庐山恒兴酒店）与被告李友新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理。诉讼过程中，根据原告庐山恒兴酒店的申请，通知江西多维乐养养老产业投资有限公司（以下简称江西多维乐养公司）作为被告参加诉讼。依法由审判员周和良适用简易程序公开开庭进行了审理，原告庐山恒兴酒店负责人罗欢及其委托代理人曹槐树、被告李友新、被告江西多维乐养公司委托代理人李伟男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庐山恒兴酒店诉称，2015年4月26日，原告与被告李友新签订《商用房租用合同》，实为客房包租合同，双方约定将原告四楼整层21个床位租给被告李友新，租期6个月，即自2015年5月1日至2015年10月31日止，租金每月25000元，另按每天加收餐费25元／人。2015年6月4日双方又签订补充合同，将租期改为从6月1日至10月31日，双方约定被告李友新应在每月1日缴纳本月租金，不能借口拖延，否则原告有权终止合同。同时原告按实际用餐人数按每天25元标准收取用餐费用。被告李友新向原告缴纳押金10000元，租约期满后，如未欠任何费用、不损坏设施，不计息如数退还。若被告违约，向原告支付违约金10万元，所交押金不予退还。合同签订后，原告向被告李友新交付了21个床位及其附属设施，被告陆续支付了6、7月的租金。7月底，被告提出终止合同，在没有协商一致的情况下，停付了8月份的租金，8、9月份租金至今未付。被告无故终止合同，依法应当承担违约责任，支付拖欠的租金及餐费，故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告李友新立即向原告支付8月份租金25000元；2、向原告支付用餐费用10355元；3、向原告支付违约金10万元，所交押金不予退还；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告江西多维乐养公司提出被告李友新签约行为系职务行为，是代表江西多维乐养公司所签，故申请追加江西多维乐养公司为共同被告，承担连带清偿责任。被告李友新二次与原告签约均以个人名义，没有提起是代表公司签约，也没有加盖公司印章，被告李友新是合同当事人，履约责任不能免除。
被告李友新、江西多维乐养公司辩称，1、合同名义上是租赁合同，实质上是宾馆服务合同，被告租赁原告宾馆的房屋目的是租赁宾馆的床位入住，而不是租赁宾馆的房屋作他用。2、原告向庐山公安局消防大队申请消防验收的只有宾馆的1-3层，向公安机关申报的床位在第4楼只有“客房室”2张床位，且不在合同标的物中。原告租赁给被告的合同标的物（第四楼整层）根本未经过消防安全合格检查。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、第十六条、第二十六条、第五十八条的规定，原告出租给被告的合同标的物属法律明文禁止经营物。3、被告与原告签订合同的目的，不是用来自己入住，而是让组织来庐山避暑的老年人入住。这一点从合同的内容中可以看出来：约定的租期是暑期，床位数众多，并定有伙食标准等。同时，合同还约定原告须提供合法有效的一切经营证照，原告应保证酒店设施、食品安全等。从这一约定来看，被告方合同的真实意思是：承租的合同标的物须安全、卫生，且一切手续齐备、合法、有效。而原告提供给被告的合同标的物居然是法律明文禁止经营物，履行合同违反了被告方的真实意思表示。4、原告方的合同主体资格不合格。原告庐山恒兴酒店工商登记的负责人是吴建中，而合同中代表原告签字的是罗欢，合同中加盖的公章是财务章，不是行政公章或合同专用章且原告提供的授权委托书因无委托日期而无效。现有证据不能证明罗欢有权代表原告签订合同，原告的主体明显不合格。5本案合同无效。综合上述几点理由，原、被告间签订的合同损害的不仅仅是合同当事人的利益，还会损害第三人的利益，具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项规定的情形，属无效合同。6、原告的诉讼请求不能成立。原告诉请中第1项、第3项诉讼请求因合同无效，不能成立。至于原告的第2项请求，因为原告提供的用餐单据没有被告方的签字确认且被告不予认可，故法庭不应支持，原告应当承担举证不能的法律后果。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告庐山恒兴酒店为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：1、营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明，用以证明原告的主体资格；2、《商用房租赁合同》、《酒店租赁补充合同》，用以证明原、被告间签订租房合同并约定双方权利、义务关系及违约责任的事实；3、被告在租房期间在原告处用餐人数明细表，用以证明被告欠原告餐费的事实；4、短信记录一份，用以证明被告违反合同约定单方终止合同的事实；5、庐山恒兴酒店公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，用以证明原告出租房屋经消防验收合格的事实。
被告李友新、江西多维乐养公司质证认为，证据1中营业执照记载的负责人是吴建中，不是罗欢，负责人身份证明与工商登记不符，应当办理工商登记变更手续。证据2中二份合同均属无效合同，不受法律保护。证据3是原告方制作，无被告的签字确认，不具证明效力。证据4的真实性无异议，但不能证明原告有关被告违反合同约定的主张。证据5的真实性无异议，该份消防安全检验合格证记载建筑层数为三层，而原告出租给被告的房屋是四层，恰好证明原告出租给被告的房屋消防安全检验是不合格的。
二被告为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1、被告江西多维乐养公司营业执照、法定代表人身份证明，用以证明被告江西多维乐养公司的主体资格及被告李友新为公司的法定代表人。2、原告庐山恒兴酒店企业登记信息，用以证明原告负责人是吴建中。3、举报信，庐山恒兴酒店公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，庐山公安局治安管理大队关于庐山恒兴宾馆床位数的情况说明各一份，
原告庐山恒兴酒店质证认为，庐山恒兴酒店公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证真实性无异议，但关联性有异议，消防部门是对恒兴酒店整体房屋验收合格的，并未载明四楼是不合格的。
综合上述原告、被告的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
原告庐山恒兴酒店工商登记类型为有限责任公司分公司，2012年8月成立，工商登记负责人为吴建中，实际负责人为罗欢，担任酒店经理职务。被告李友新为被告江西多维乐养公司法定代表人。2015年4月26日，原告庐山恒兴酒店与被告李友新签订《商用房租赁合同》，合同首部甲方名称为庐山恒兴酒店，乙方名称为李友新，在合同首部还分别写明罗欢、李友新的身份证号。合同约定甲方将恒兴酒店四楼全部床位出租给乙方，该房屋租金经双方商定为（总共21个床位，每个床位40元）每月租金25000元整，租用时间为6个月，房屋租赁期为2015年5月1日至2015年10月30日止。在此期间任何一方终止合同需提前三个月通知对方并偿付违约金，甲乙双方自合同签订起该宾馆四楼床位房甲方不得对外接待。餐费标准按每人每天3餐25元计算（每餐按用餐实际人数计算）。合同还约定甲方负责楼层全部卫生和被褥及水、电、有线电视、宽带等费用，乙方交付甲方保证金10000元，租期到期后全部退还乙方，乙方需按月交清支付甲方当月所有费用。合同还对其他事项进行了约定，罗欢、李友新在合同尾部分别签名。
2015年6月4日，原告庐山恒兴酒店与被告李友新签订《酒店租赁补充合同》，对上述《商用房租赁合同》进行补充，该补充合同首部出租方写明为庐山恒兴酒店（简称甲方），代表罗欢，承租方李友新（简称乙方）。合同约定：租赁时间为2015年6月1日至2915年10月31日止，酒店租赁范围为庐山恒兴酒店4楼整层（除甲方留一间仓库自用房外）所有场地（设有21个床位）及4楼现有的设施、用品用具。酒店租金25000元，乙方首次交租在本合同签订之日5日内，以后每月1日向甲方缴纳本月租金。乙方不得借口拖延，否则甲方有权终止合同，收回酒店及设施。酒店押金10000元，租约期满，乙方未拖欠任何费用及损坏甲方设施，甲方应在五个工作日之内不计利息如数退还乙方。合同约定甲方的权利义务为：1、酒店租赁期间甲方需提供有效产权证明、酒店有效经营证照并承担相关税费。2、在租赁期间，甲方应保证酒店设施、食品安全及有效使用，该酒店及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责及承担（乙方使用不当除外）。3、甲方承担租赁楼层全部卫生和被褥的洗涤、卫生间等卫生及水、电、有线电视、宽带等费用。4、甲方保证乙方在租赁期间一至三楼电梯全部开启，并方便客人安全享用上下楼，并在四楼为乙方设置一个独立接待台。5、如乙方需要使用空调，甲方有权对使用空调每天每间加收人民币30元整。6、如乙方需要在甲方餐厅用餐，甲方有权收取每人每天3餐人民币25元整，其中早餐人民币5元，中、晚餐各人民币10元。每餐按实际用餐人数计。7、甲方有权按约定收取每月租金及约定的相关费用等。乙方的权利与义务为：1、乙方按约定支付甲方租金、押金及相关费用。2、乙方承担乙方组织的客源因自身健康产生的纠纷，与甲方无关。3、乙方全权自负盈亏经营租赁的酒店楼层，但不得在酒店大堂或一至三楼接洽经营业务。4、乙方爱惜甲方提供的设施设备，如人为损坏，乙方有权向损坏人索赔并修复或照价赔偿。5、乙方对承租的楼层进行任何装修或增设他物可能影响甲方房屋结构或安全的，应事先征得甲方的书面同意，并不得破坏房屋结构。6、乙方不得利用承租酒店进行违规经营或违法活动及损害公共利益。7、合同期满后乙方在同等条件下可享有优先承租权。8、乙方有权获取租赁楼层的对外经营收益及相关费用。合同还对违约责任进行了约定：1、因甲方设施缺陷造成乙方租赁期间不能正常接待客源，甲方负责安排同类地段、同类规模及设施的酒店供乙方客源食宿，或赔偿乙方客源实际损失，并免除乙方当月租金25000元。2、因乙方原因不能及时支付甲方租金，甲方有权收回酒店及甲方设施设备，并没收乙方押金，或有权追缴本月租金。3、单方违约赔偿守约方损失费人民币10万元。合同还对其他事项进行了约定。罗欢、被告李友新分别在合同尾部签名，并加盖了“南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店财务专用章”。
合同签订后，原告庐山恒兴酒店收取了押金10000元并按约将上述合同约定的租赁物交付被告使用，并为被告提供了用餐服务，被告支付6月、7月的租金。2015年7月31日，被告工作人员李晓霞短信告知原告负责人罗欢，通知原告收回客房自主经营。2015年8月8日，被告李友新短信告知罗欢，以原告不肯按合同提供应当提供的重要证件为由，解除合同。故原告庐山恒兴酒店于2015年9月25日向本院提起诉讼，请求判如诉请。诉讼过程中，被告江西多维乐养公司向本院出具证明书，载明李友新为江西多维乐养公司法定代表人，李友新与庐山恒兴酒店罗欢签订的《商用房租赁合同》、《酒店租赁补充合同》系李友新履行职务的行为，合同的权利义务全部由江西多维乐养公司享有和承担。
诉讼过程中，原告陈述自2015年6月25日至7月31日被告在原告餐厅用餐共计10355元，并提供了期间早、中、晚餐用餐人数明细表。被告李友新陈述，合同签订后，具体履行合同的是公司的工作人员，具体的用餐人数不清楚。现当时的工作人员已离开公司，无法核实当时具体的用餐人数、金额以及餐费是否支付。
另查明，庐山恒兴酒店所在建筑主体三层，另有地下室及阁楼，恒兴酒店四层为阁楼部分。2012年8月，庐山公安消防大队对庐山恒兴酒店进行了消防安全检查，制发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
本院认为，原、被告间签订的《商用房租赁合同》、《酒店租赁补充合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告江西多维乐养公司未按合同约定提前三个月通知原告终止合同，应当承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金。原告庐山恒兴酒店工商登记的负责人为吴建中，但诉讼过程中原告向本院出具负责人证明书，证明罗欢为酒店负责人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十条第三款规定，“其他组织，以其主要负责人为代表人”，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十条第二款“法定代表人已经变更，但未完成登记，变更后的法定代表人要求代表法人参加诉讼的，人民法院可以准许”的规定，罗欢可以代表原告签订合同并参加诉讼。《商用房租赁合同》、《酒店租赁补充合同》的合同首部中甲方名称均为“庐山恒兴酒店”，《酒店租赁补充合同》的尾部还加盖了“南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店财务专用章”，故原告庐山恒兴酒店具有原告的主体资格。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。虽然被告李友新以个人名义与原告庐山恒兴酒店签订《商用房租赁合同》、《酒店租赁补充合同》，但被告江西多维乐养公司在诉讼过程中向本院出具书面证明，称被告李友新为公司的法定代表人，签订上述合同系履行职务行为，合同的权利义务全部由公司享有和承担，故被告江西多维乐养公司应当承担上述合同的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案立案案由为服务合同纠纷，经过开庭审理，原、被告间签订的《商用房租赁合同》和《酒店租赁补充合同》名称均为租赁合同。同时从合同内容来看，原告将庐山恒兴酒店四楼交给被告使用，收取租金，在租赁期间内四楼床位房间原告一概不得对外接待，由被告自行安排客源入住，且约定由被告自负盈亏经营租赁的酒店楼层，由被告获取租赁楼层的对外经营收入及相关费用，在事先征得原告书面同意的情况下，对承租的楼层进行装修或增设他物。这些约定符合《中华人民共和国合同法》规定的租赁合同的法律特征。虽然合同中还约定了原告承担租赁楼层全部卫生及被褥洗涤、在收取费用的情况下提供餐饮服务等具有服务合同性质的内容，但原、被告间基础的法律关系是房屋租赁合同关系。原告庐山恒兴酒店按约为被告提供用餐服务，被告李友新作为被告江西多维乐养公司法定代表人在法庭陈述不清楚具体用餐人数、欠付餐费金额以及是否支付餐费等问题，有违诚实信用原则。但原告庐山恒兴酒店仅提供单方制作而无被告方签字确认的用餐人数明细表，不足以证明被告欠付餐费10355元，应当承担举证不能的不利后果。
原告庐山恒兴酒店2012年8月成立，成立时所在建筑已经消防机构安全检查，取得了消防安全检查合格证。虽然合格证记载的建筑层数为三层，但原告出租给被告的四楼部分名义上是四楼，实质是恒兴酒店的阁楼部分，属所在建筑的一部分，可以视为原告在营业前已经消防安全检查。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查…未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。消防法并未明确规定违反此规范将导致合同无效，故该条款属于管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，即便原告出租给被告的房屋在消防安全检查合格证记载的范围之外，亦不影响合同的效力。同时，原、被告间签订的合同有效并不损害国家利益和社会公共利益。被告有关合同无效的答辩意见没有法律依据，不予采纳。被告违反合同约定解除合同，应当承担违约责任。庭审过程中，本院就约定的违约金是否过分高于造成的损失以及是否申请人民法院予以适当减少向被告进行了释明，被告认为合同无效且不申请人民法院予以适当减少。被告违反合同约定，给原告造成的实际损失为2015年8月至10月三个月的租金75000元以及部分餐饮费用，双方合同约定的10万元违约金并未过分高于造成的损失，被告江西多维乐养公司应当依约向原告支付违约金10万元。被告工作人员李晓霞已于2015年7月31日短信告知原告收回租赁物，且约定的违约金已经涵盖了原告8月份的租金损失，原告要求被告继续支付8月份的租金25000元不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告江西多维乐养养老产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店支付违约金10万元；
二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3008元，减半收取1504元，原告南昌恒兴物业管理有限公司庐山恒兴酒店承担393元，被告江西多维乐养养老产业投资有限公司承担1111元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判员 周和良
二〇一六年三月三十一日
书记员 刘美芳
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