湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1303民初1751号
原告续云祥。
法定代理人续立军，男，1978年6月16日出生，汉族，汉族。
被告成利威（随州）实业有限公司。住所地：随州市曾都区新型工业基地。
法定代表人董仕全，董事长。
委托代理人董自先。代理权限：特别授权，包括代为答辩、出庭、参加调解、代签法律文书。
原告续云祥与被告成利威（随州）实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告续云祥的法定代理人续立军、被告成利威（随州）实业有限公司的委托代理人董自先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告续云祥诉称，2014年2月13日，我与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告以出让的方式将位于随州市交通大道1112号B区106号、107号第一层和第二层，建筑面积为200平方米的房屋以890848元的市场价格（含返三年租金133628元在内）卖给我。被告承诺于2014年6月30日前将房屋交付给我。合同另约定若我不能在规定的期限内取得房屋的权属证书，则被告应按照已付房价款的万分之一向我支付违约金。合同签订后，截至2014年8月4日，我向被告支付了全部购房款890848元。被告应按照合同约定最迟应于2014年12月31日前为我办理好房地产权属证书。但直至今日，被告一拖再拖，仍不履行办理房地产权属证书的义务，已构成严重违约。因此诉至法院，请求判令：1、确认我与被告之间的《房屋买卖合同》有效；2、被告立即履行办理权属登记的义务；3、被告承担“按已付房款的万分之一向买受人按日支付违约金”的违约责任；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告成利威（随州）实业有限公司辩称，原告诉称房屋买卖关系存在，产权登记手续至今未办理是事实。但是未及时办理权属登记不是我方的主观过错，原因在于我公司法定代表人因涉案被捕后，公司出现生产、经营严重困难的局面，致使我公司至今未能配合原告进行权属登记。在此期间，我公司已经多次向原告进行了解释，并得到了原告的理解与支持。为了解决公司生产、经营困难的现状，我公司正在积极寻求有资金实力的公司进行资产重组，一旦经营好转，我公司将及时办理房屋权属登记。
经审理查明，2014年2月18日，原告续云祥（称为买受人）与被告成利威（随州）实业有限公司（称为出卖人）签订了两份《房屋买卖合同》，其中一份《房屋买卖合同》的主要内容为：“······三、买受人购买的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B1幢106号房。该房屋的用途为商业，属框架结构，层高为一楼3.9，二楼3.6，建筑层数为4层。该房屋合同约定建筑面积共100平方米。四、出卖人与买受人按下述第1种方式计算该房屋价款：1、按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）肆拾肆万伍仟贰佰叁拾元整。（￥445230）······八、出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的房屋交付买受人：5、该房屋经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格。······十五、出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一向买受人按日支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金······”。另一份《房屋买卖合同》的主要内容为：“······三、买受人购买的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B1幢1、2层107号房。该房屋的用途为商业，属框架结构，层高为一楼3.9，二楼3.6，建筑层数为4层。该房屋合同约定建筑面积共100平方米。四、出卖人与买受人按下述第1种方式计算该房屋价款：1、按建筑面积计算，该房屋单价为（人民币）每平方米元，总金额（人民币）肆拾肆万伍仟陆佰壹拾捌元整。（￥445618）······八、出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的房屋交付买受人：5、该房屋经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格。······十五、出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一向买受人按日支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金······”2014年2月13日，原告以现金方式向被告支付购房款39000元，以刷卡方式交付购房款278220元。2014年8月4日，原告分三笔共计向被告支付购房款共计440000元。至此，原告向被告支付的购房款合计为757220元。
另查明，涉案房屋土地用途为工业用地，不属于商业用地。被告成利威（随州）实业有限公司至今既未办理工业用地转商业用地的审批手续，也未取得该商品房项目《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。本案中，被告成利威（随州）实业有限公司未经土地行政主管部门批准，擅自将工业用地变更为商业用地用以建设商品房，谋取非法利益。被告在未履行合法批准手续、未取得商品房建设与预售许可的情况下擅自出售违法建设的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告与被告签订的两份《房屋买卖合同》均属无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当返还原告已经支付的购房款，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告续云祥与被告成利威（随州）实业有限公司于2014年2月18日签订的两份《房屋买卖合同》无效。
二、被告成利威（随州）实业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告续云祥支付的购房款757220元及利息（利息按照中国人民银行同期同类一年期贷款年利率6%计算，从2014年8月4日起至付清之日止）。
三、原告续云祥于本判决生效之日起五日内将所购买的房屋返还给被告成利威（随州）实业有限公司。
四、驳回原告续云祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由被告成利威（随州）实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈正彬
审 判 员 刘前富
人民陪审员 金 晶
二〇一六年十二月七日
书 记 员 黄运涛