上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0117执异164号
异议人：上海南晔市政建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：刘哲，总经理。
委托诉讼代理人：殷之杰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷一帆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行，住所地上海市松江区。
负责人沈彬。
委托诉讼代理人：张丽。
委托诉讼代理人：程丽庆。
被执行人：上海百能空调工程材料有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：王秋华。
被执行人：王秋华，男，1963年9月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
被执行人：戴菊华，女，1969年5月22日生，汉族，住上海市奉贤区。
本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江区支行与被执行人上海百能空调工程材料有限公司、王秋华、戴菊华公证债权文书纠纷一案中，异议人上海南晔市政建筑工程有限公司对本院作出的(2015)松执字第5126号拍卖成交裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议人上海南晔市政建筑工程有限公司称：2017年2月27日，本院以(2015)松执字第5126号执行裁定书裁定拍卖被执行人上海百能空调工程有限公司名下坐落于上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9-15幢房屋。同年6月28日，本院在公拍网上也发布了上述拍卖信息，拍卖标的描述为“上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢工业房地产”。同年8月10日，异议人通过公开竞价，以最高应价胜出，成交价格为24,860,000元。之后，异议人也按时交纳了拍卖余款。但是，异议人发现在涉案土地上除了本次拍卖的7幢工业房地产以外，另有4幢住宅楼，因此拍卖公告上的土地使用权面积并非7幢厂房独享。拍卖公告上对于评估报告并没有全文刊登，仅有三页，无法全面了解拍卖标的物的实际情况。成交后，异议人了解到经上海市人民政府批准，该地块的用途已经变更为养老设施规划用途。另外，被执行人以“养老费”名义进行集资，已经被公安部门立案侦查，并已经查封了被执行人名下的全部房产。异议人认为，本次网络司法拍卖的文字说明以及瑕疵说明等信息严重失实，导致异议人产生重大误解，购买目的无法实现，故要求撤销本院就上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢工业房地产权的拍卖。
申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江支行称：不同意异议人的请求。银行就拍卖房屋的抵押远在市政府的批文之前，也没有任何一方告知过银行，土地的性质发生了变更，直至拍卖之前7幢厂房的性质仍然为工业用途，所以拍卖成交后可以正常地过户，并不存在障碍。在被执行人的厂区内确实有4幢住宅楼，但是对于该住宅楼的产权情况银行并不知晓，该住宅楼也并非银行的抵押物。
被执行人上海百能空调工程材料有限公司、王秋华、戴菊华未到庭发表意见。
本院查明，上海市松江公证处于2015年7月23日作出了(2015)沪松证执行字第30号执行证书，因被申请人不履行确定的义务，申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海松江支行于2015年8月12日向本院申请执行，要求被执行人上海百能空调工程材料有限公司支付截止2015年7月13日的借款本金1480万元和利息31,001.43元，以及支付自2015年7月13日起至执行完毕日止的罚息以及实现债权、抵押权所支付的费用(包括公证费45,000元)。被执行人上海百能空调工程材料有限公司以其名下坐落于海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢房屋对上述债务提供抵押担保，被执行人王秋华、戴菊华愿以个人财产及夫妻共有财产为上述债务提供连带保证责任担保。本院立案受理后，查封了被执行人上海百能空调工程材料有限公司名下坐落于海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢房屋。嗣后，因双方达成和解协议，该案的本次执行程序终结。但是，因被执行人仍然未能按期履行付款义务，本院于2017年2月20日出具拍卖裁定书，裁定拍卖被执行人上海百能空调工程材料有限公司名下坐落于上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢房屋。
2017年6月28日，本院就上述房屋在公拍网予以公开网络拍卖，并刊登了拍卖公告，拍卖公告言明“上海市松江区人民法院将于2017年8月10日10时至2017年8月13日10时在‘公拍网’(网址：www.gpai.net)上公开进行网络司法拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢工业房地产(权证号码：奉XXXXXXXXXX；建筑面积总计：9091.38平方米；房屋类型：工厂)。登记日期：2012年7月；土地宗地号：奉贤区光明镇9街坊29/4丘；批准用途：工业；土地使用权共用面积：14660.4平方米；土地使用期限：2006年9月18日至2056年9月17日。……”2017年8月10日，异议人以24,860,000元在公拍网开展的司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，随后也按约支付了拍卖款项。本院于2017年9月6日出具了拍卖成交裁定书。
另查明，沪房地奉字(2012)第5728号上海市房地产权证载明权利人上海百能空调工程材料有限公司，房地坐落奉贤区青村镇湾张村XXX号，土地状况中宗地号：奉贤区光明镇9街坊29/4丘，用途：工业，土地使用权面积为：14,660.40平方米。房屋状况中建筑面积：14,675.42平方米。宗地图显示在该宗地上有编号为9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19幢厂房。结合厂区照片可见，其中9至15幢为3层以下厂房，16至19幢均为6层高厂房，即异议人及申请执行人所述的“住宅楼”。
再查明，涉案地块经上海市人民政府以沪府规【2015】7号予以专项规划批复，规划用地性质为其他公共服务设施用地(C9养老公共设施用地)，总面积为14,660.40平方米。
以上事实，有拍卖裁定、拍卖公告、评估报告、成交确认书、上海市房地产权证、付款凭证、关于同意《奉贤区青村镇百能易旭养老院专项规划》的批复、关于批准“上海百能空调工程材料有限公司”养老项目办理补地价出让手续的通知等予以证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院应当支持。本案拍卖标的即坐落于上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢工业房地产，其对应的产证号码为奉XXXXXXXXXX，根据该产证载明的房屋信息显示，该产证对应的房屋有9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19幢厂房，上述厂房对应的土地宗地号均为奉贤区光明镇9街坊29/4丘，而本案的拍卖标的仅为其中的7幢即9-15幢，因此在未得到相关土地管理部门批准分宗的情况下，这部分的拍卖标的显然无法办理独立的房屋产权证明，对于这一点，拍卖公告并未予以公示。而无法办理产证这一问题显然是拍卖标的物的重大瑕疵，也必然会影响竞买人购买目的的实现，因此异议人提出撤销本次拍卖，本院予以支持。本院执行部门出具的拍卖成交裁定书亦一并撤销。
据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第四项的规定，裁定如下：
一、撤销本院就上海市奉贤区青村镇湾张村XXX号9、10、11、12、13、14、15幢房屋在公拍网进行的网络司法拍卖；
二、撤销本院作出的(2015)松执字第5126号拍卖成交裁定书。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向上海市第一中级人民法院申请复议。
审 判 长 徐晓枫
审 判 员 施建跃
人民陪审员 蒋雪顺
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 赵璋翊
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：
……
（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；