吉林省靖宇县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民再字第1号
申请再审人（原审被告）：吉林市佰新建筑安装工程有限公司。
所在地：吉林市丰满区。
法定代表人：王德才，系总经理。
委托代理人：翟新颖，吉林靖吉律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：唐利军，男，汉族，无职业，住靖宇县。
委托代理人：崔莉君，靖宇县法律服务中心法律工作者。
被申请人（原审被告）：董世军，男，汉族，住所地吉林省临江市。
被申请人（原审第三人）：白山市龙鼎房地产开发有限责任公司。所在地：白山市八道江区。
法定代表人：王秀君，系经理。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
原审原告唐利军与原审被告吉林市佰新建筑安装工程有限公司、原审被告董世军、原审第三人白山市龙鼎房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月21日作出（2012）靖民二初字第131号民事判决。一审宣判后，各方当事人均没有提起上诉。一审判决生效后，原审被告吉林市佰新建筑安装工程有限公司向本院提交书面再审申请。2014年12月22日，经本院院长提交本院审判委员会研究讨论认为，原审判决确有不当，应予再审、并作出（2014）靖民监字第6号民事裁定书，决定另行组成合议庭进行再审。再审期间，中止原判决的执行。
2015年3月11日，本院公开开庭对此案进行了审理，原审原告唐利军（以下简称原审原告）及其委托代理人崔莉君、原审被告吉林市佰新建筑安装工程有限公司（以下简称佰新公司）的委托代理人翟新颖，原审第三人白山市龙鼎房地产开发有限责任公司（以下简称龙鼎公司）的委托代理人王文君到庭参加了诉讼，原审被告董世军（以下简称董世军）经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年7月10日，原审原告诉至本院称，2011年4月6日，原审原告购买董世军承建的靖宇县龙鼎福园10号楼门市，双方口头约定价格为3380元／平方米，面积以实际测绘为准。原审原告支付房屋价款40万元，董世军为原审原告出具了佰新公司财务专用公章收据。双方约定在楼房竣工后如董世军不能交付房屋，则为原审原告调换门市房或返还40万元房款。因董世军与龙鼎公司之间发生建筑施工合同纠纷，致使原审原告购买的10号门市房处于停工状态，董世军不能按时交付房屋。据此，原审原告诉至法院，要求解除原审原告与佰新公司签订的商品房买卖协议，并由佰新公司与董世军共同返还购房款40万元及按银行同期贷款利率支付利息（利息自2011年4月6日至判决生效之日止）。
原审被告董世军未出庭也未向本院提交书面答辩意见。
原审被告佰新公司辩称，应继续履行房屋买卖合同。
原审第三人龙鼎公司辩称，龙鼎公司与原审原告不存在房屋买卖合同。原审原告与佰新公司、董世军之间的买卖合同对龙鼎公司不具有约束力。
原审查明，2010年4月24日，佰新公司与龙鼎公司签订工程补充协议书，约定佰新公司承建龙鼎福园1号、3号、5号、6号、9号、10号楼，施工期限为2010年5月1日至2010年11月1日。龙鼎公司以上述6栋楼房的部分住宅、门市及15套车库抵顶工程款。抵顶工程款的房屋包括1号、2号、3号、5号、6号、9号、11号楼，不包含涉案10号楼。2011年4月6日，原审原告购买佰新公司承建龙鼎福园10号楼门市房，并向佰新公司交付购房款40万元。同时，双方约定如工程竣工后如不能交付房屋，返还40元购房款或调换其他门市房。另查明，佰新公司承建的10号楼尚未竣工。
原审认为，从原审原告出示的收据看，该收据上加盖了佰新公司的财务专用章，因此，房屋买卖关系的双方当事人应为原审原告与佰新公司。原审原告已经向佰新公司支付了购房款，但佰新公司对其承建的10楼不具有处分权。佰新公司向原审原告出售10号楼门市房的行为，侵犯了龙鼎公司对于涉案房屋的所有权，属无权处分行为，并且该行为未得到龙鼎公司的事后追认，因此，原审原告与佰新公司之间签订房屋买卖协议，属无效合同。基于无效合同所取得的财产应予以返还原则。佰新公司明知对涉案房屋不具有处分权，应赔偿因过错所造成的损失。原审原告要求佰新公司返还购房款及利息的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，判决：一、佰新公司于判决生效立即返还原审原告购房款40万元及利息（自2011年4月6日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息）。二、董世军及龙鼎公司不承担责任。案件受理费7300元（缓交），减半收取3650元，由佰新公司负担。
此案再审时，佰新公司称，2013年12月31日，佰新公司通过司法鉴定程序，证明董世军私刻佰新公司财务专用章，以佰新公司的名义为原审原告出具了购房收据。涉案40万钱款系原审原告与董世军之间的民间借贷，并非系房屋买卖纠纷。董世军向原审原告借款时，应原审原告的要求，向原审原告提供借款担保物即商品房预售合同。涉案40万钱款直接交至董世军手中，佰新公司并没有收到董世军和原审原告的40万现金，涉案钱款也没有用于佰新公司的经营范围。另外，（2011）白山民二初字第49号民事判决认定，龙鼎公司尚欠董世军工程款949714.40元。尚欠的工程款含有原审原告的借款。综上，佰新公司现有新的证据足以推翻原审判决认定的事实，故请求依法撤销原审判决，改判由董世军返还原审原告所谓的购房款。
原审原告辩称，董世军作为佰新公司项目部经理，即使持有虚假财务章，原审原告也有理由相信是代表佰新公司的行为，况且鉴定结论无法确定用于鉴定的公章就是佰新公司的财务章，也无法确认佰新公司到底有几枚财务章。佰新公司承建龙鼎公司的楼房后，又转包给没有资质的董世军个人进行施工，董世军以佰新公司名义售楼也应当视为佰新公司售楼的行为，佰新公司应承担连带责任。其次，龙鼎公司用房屋抵顶工程款的行为不合法，法律规定发包人逾期不支付工程款，则由法院拍卖涉案房屋。而龙鼎公司将房屋抵顶给佰新公司的行为，却能认定为龙鼎公司违法授权佰新公司售楼的事实，佰新公司行使了违法的代理行为。本案，龙鼎公司将部分售楼权授权给佰新公司，而佰新公司超出的授权范围，应视为表见代理。因此，佰新公司、董世军知道被委托事项违法而进行代理活动和龙鼎公司明知董世军挂牌售楼的行为违法，而不作反对和制止，董世军、佰新公司、龙鼎公司相互负有过错责任。现申请依法判令董世军、佰新公司、龙鼎公司连带返还购房款40万元及利息。
龙鼎公司辩称，龙鼎公司不是本案诉争房屋所涉及的买卖合同相对人，并且该合同基于无权处分行为应为无效合同，因此，龙鼎公司对该合同所产生的权利义务不应承担责任。另外，本案系再审案件，根据﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第四百零五条第一项规定，再审案件应围绕再审请求审理。原审原告的答辩意见与本案再审请求没有关联性。
董世军未出庭，也没有向本院提交书面答辩意见。
本案再审争议焦点和举证责任分配为：
1、本案是否是民间借贷？还是商品房买卖？其民间借贷或商品房买卖是否合法有效？
2、本案中加盖佰新公司财务章及收取原审原告的钱款是否系董世军个人行为？此款是否由佰新公司实际收取？
3、佰新公司是否授权给董世军售楼及收取唐利军钱款？
4、原审原告的再审请求是否在原判决生效后6个月内提出？是否有新的证据足以推翻原判决、裁定？原判决、裁定的主要证据和事实是否系伪造的？据以作出原判决、裁定的法律文书是否被依法撤销或变更？
5、董世军、佰新公司、龙鼎公司应否承担连带返还责任？
以上1、2两个焦点，由佰新公司负有举证责任。2、3、4、5四个焦点，由原审原告负有举证责任。
再审过程中，佰新公司为证明自己的主张及根据举证责任分配，向法庭出示了以下证据；
1、2014年4月25日白山市中级人民法院询问董世军和2013年3月27日询问金善龙笔录各一份。用来证明原审原告交给董世军的40万元现金系董世军个人借款，董世军承诺由其自己偿还；同时证明购房收据上的财务章并非系佰新公司财务之章。
2、司法鉴定检验报告书一份。用来证明董世军出具购房收据加盖财务公章与佰新公司财务章不是一枚公章。
3、（2011）白山民二初字第49号民事判决书一份。用来证据由董世军承建的涉案房屋及工程款已归董世军所有。
原审原告对佰新公司向法庭出示的证据1认为，两份询问笔录均不能证明涉案金额系民间借贷和董世军私刻账务章的事实，因董世军承认40万元系预收的购房款，并称财务章是金善龙交给的，两份笔录无法相互印证；对证据2认为，该鉴定报告的检材无法确定系佰新公司备案的财务章，也无法确定佰新公司仅有一枚财务章，属于内部管理问题；对证据3认为、龙鼎公司抵顶工程款的行为应视为与佰新公司的工程结算，不应认定为买卖关系，董世军即使取得该53套房屋所有权，也是以龙鼎公司名义对外出售，最终买受人也要与龙鼎公司签订商品房买卖合同。因此，董世军以佰新公司名义售楼系龙鼎公司授权的代理行为所致。
龙鼎公司对佰新公司向法庭出示的三份证据的真实性无异议，但认为，本案诉争房屋不在龙鼎公司给付工程款及房屋的范围内，佰新公司及董世军无权处分，本案所涉及的房屋买卖合同应为无效，因该合同所产生的法律后果由合同相对人承担。
原审原告为反驳佰新公司的主张及根据举证责任分配，向法庭出示以下证据；
1、建筑工程承包协议一份。证明佰新公司万森分公司承建了龙鼎公司发包的龙鼎福园建筑工程，佰新公司万森分公司又将该工程非法转包给董世军个人，其转包行为无效，董世军在承包范围内的一切相关行为都应视为佰新公司的行为，佰新公司是承担民事责任的主体。
2、收据一份。用来证明原审原告与佰新公司之间是房屋买卖关系，原审原告向佰新公司支付了40万元房屋预售款，佰新公司负返还义务。
3、影东售楼处照片一张。用来证明龙鼎福园有两个售楼处，一处是龙鼎公司，另一处是佰新公司。因佰新公司万森分公司出售的房屋系顶账房，龙鼎公司又将部分商品房委托佰新公司万森分公司进行出售，原审原告完全有理由相信出售的房屋就是佰新公司和龙鼎公司的商品房，并且龙鼎公司又对佰新公司万森分公司悬挂影东售楼处的行为予以认可。
佰新公司对原审原告向法庭出示的三份证据认为，建筑工程承包协议系万森分公司与董世军签订，与佰新公司无关；收据加盖的财务公章系董世军私刻公章；照片没有记载时间及具体地点。
龙鼎公司对原审原告向法庭出示的证据1认为，该证据是董世军与佰新公司万森分公司之间的分包行为，与龙鼎公司无关；对证据2认为，购房收据与龙鼎公司无关；对证据3认为，该证据无法体现是龙鼎福园的售楼处，影东街的楼盘除龙鼎福园之外还另有其他楼盘，并且该售楼处所处位置并不在龙鼎福园的工程所在地，龙鼎公司设立售楼处名为龙鼎福园售楼处并非影东售楼处。另外，此份证据无法认证是否是佰新公司万森分公司或董世军设立的售楼处。
龙鼎公司为反驳原审原告的主张，向法庭出示了以下证据；
1、工程补充协议；
2、工程补充协议变更条款；
3、中标通知书记授权委托书；
4、商品房预售许可证一份；
5、1、2、3、5、6、9号楼部分房屋抵顶工程款明细；
6、佰新公司万森分公司承包龙鼎福园1、3、6、10号楼及会馆工程已完工程量、未完工程量及拨款情况；
7、佰新公司万森分公司施工龙鼎福园工程1、3、6、10号楼及会馆工程及抵顶房屋明细；
8、（2011）白山民二初字49号民事判决书一份；
9、房屋预定协议书两份；
10、（2013）吉民一终字第149号民事裁定书一份；
以上证据用来证明本案诉争房屋不在龙鼎公司抵顶给董世军工程款范围内，佰新公司万森分公司及董世军并未实际取得涉案房屋，涉案的房屋所有权为龙鼎公司。因此，佰新公司万森分公司、董世军与唐利军所签订的房屋买卖合同无效，应由合同相对人承担返还责任；其次、原审原告在原判决生效后6个月内未提出再审申请，本案应不予审理。
佰新公司对龙鼎公司向法庭出示的以上证据认为，建楼和售楼均系董世军与龙鼎公司之间的行为，因董世军是实际施工人，白山市中级人民法院已确认涉案工程款及房屋归董世军所有，董世军应承担返还义务。
原审原告对龙鼎公司向法庭出示的以上证据认为，龙鼎公司承认与董世军及佰新公司万森分公司签订了商品房预售协议，董世军及佰新公司万森分公司对龙鼎公司抵顶给53套房屋及诉争房屋均没有处分权，而龙鼎公司在佰新公司万森分公司售楼后的变更行为，应当认定龙鼎公司授权行为。
以上证据，经本院合议庭审核、分析认定为，对佰新公司出示的三份证据，因证据来源、形式合法、有效，可以确认涉案40万钱款交由董世军手中，佰新公司及万森分公司没有实际取得原审原告钱款，董世军承诺涉案钱款由其自己返还。其次，证明了佰新公司提供的财务专用公章与购房收据加盖的财务专用章并非同一枚以及由董世军承建的涉案工程款已由白山市中级人民法院判决归董世军所有和房屋抵顶工程款的行为有效，故予以采信；对原审原告向法庭出示的三份证据，能够证明董世军挂靠佰新公司万森分公的建筑资质进行施工；董世军以佰新公司的名义向原审原告出具购房收据，对照片的证明效力，因影东售楼处与龙鼎福园售楼处名称不一致、所处的位置不同，且没有记载拍摄的时间及董世军的确认，故不确认其证明力。对龙鼎向法庭出示的10份证据，因证据来源、形式合法，并与原件一致，原审原告无有效证据予以反驳，故确认其证明力。
再审查明，佰新公司万森分公司系佰新公司的分公司。2010年4月24日，佰新公司万森分公司与龙鼎公司签订工程补充协议书，约定由佰新公司分万森公司承建龙鼎福园1号、3号、5号、6号、9号、10号楼，施工期限为2010年5月1日至2010年11月1日。龙鼎公司以上述6栋楼房的部分住宅、门市及15套车库抵顶工程款。抵顶工程款的房屋包括龙鼎福园1号、3号、5号、6号、9号、10号楼。协议还约定，抵顶的房屋由董世军自行销售，销售面积以产权部门实际测绘面积为准，多退少补，其销售量不得超过已完工程量，由龙鼎公司统一办理销售手续。同年同月，龙鼎公司的法人代表王秀君又与原审原告向董世军签订工程补充协议，内容基本与佰新公司万森分公司和龙鼎公司签订工程补充协议书基本一致。
2011年4月6日，原审原告向董世军交付购房款40万元，购买佰新公司万森分公司承建龙鼎福园10号楼门市房，并由董世军以佰新公司名义向原审原告出具收款凭证，双方约定如工程竣工后如不能交付房屋，返还40万元购房款或调换其他门市房，涉案钱款由董世军使用并承诺由其自己返还。另查明，2013年12月30日，佰新公司向吉林博信司法鉴定中心申请对董世军加盖购房收据上的财务专用章与其自己的财务专用章是否系同一枚。2013年12月31日，吉林博信司法鉴定中心作出（2013）文检字第A232号检验意见书，确认董世军加盖涉案购房收据上的财务专用章与佰新公司提供的财务专用章不是同一枚。2014年4月25日，白山市中级人民法院询问董世军涉案购房情况时，董世军称自己收取了原审原告交来的40万购房款后，此款用于涉案工程项目，加盖佰新公司财务专用章是金善龙交给董世军的，金善龙对此予以否认。董世军与龙鼎公司签订的工程补充协议没有使用涉案公章，由董世军个人与龙鼎公司法人之间签订，董世军系涉案工程实际施工人。
还另查明，2010年8月18日，佰新公司及法人王德才授权金善龙作为代理人，代理权限为签署、澄清、说明、补正、递交，撤回、修改龙鼎福园1－3号、5－6号、10号住宅楼及会馆施工投标文件，签订合同和处理有关事宜。代理人无转委托权。2010年8月18日，佰新公司中标龙鼎福园1－3号、5－6号、10号住宅楼及会馆。2010年9月14日，佰新公司万森分公司与董世军签订建筑工程承包协议，将中标的龙鼎福园1号、3号、6号、10号住宅楼及会馆分包给董世军承建，负责人金善龙。龙鼎公司抵顶给董世军工程款的房屋不含有涉案10号楼。2013年10月8日，吉林省白山市中级人民法院作出（2011）白山民二初字49号民事判决，判决涉案工程款归董世军所有。
本院认为，佰新公司将建筑资质违法挂靠给董世军，董世军在施工建筑中，又以佰新公司的名义对外出售涉案房屋，导致原审原告有理由相信董世军有代理权，故构成表见代理。本案，董世军以佰新公司名义与原审原告签订的房屋买卖协议，虽董世军及佰新公司对涉案房屋未取得所有权和无权处分，但董世军代表佰新公司与原审原告签订的买卖协议，系双方当事人之间的真实意思表示，应认定买卖协议有效，但不发生物权效力。鉴于董世军以佰新公司名义与原审原告签订的买卖协议无法实现，且董世军明确表示不能继续履行协议并且同意由其返还购房价款，该协议应予解除，据此，佰新公司及董世军应共同返还原审原告购房价款及承担赔偿损失责任。龙鼎公司并非本案买卖合同的相对人，与原审原告不存在法律上的利害关系，且涉案房屋并非在龙鼎公司抵顶给董世军工程款范围之内，故龙鼎公司不应承担民事责任。综上，原审判决认定事实及适用法律确有错误，本院应予纠正。《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。”﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第四百零七条“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依据上述法律规定及解释，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下；
一、撤销本院作出的（2012）靖民二初字第131号民事判决；
二、解除原审被告董世军以原审被告吉林市佰新建筑安装工程有限公司名义与原审原告唐利军签订的房屋买卖协议；
三、原审被告吉林市佰新建筑安装工程有限公司于本判决生效后立即返还原审原告唐利军购房款40万元及利息（利息自2011年4月6日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付），上述款项由原审被告董世军负连带返还责任；
四、原审第三人白山市龙鼎房地产开发有限责任公司不承担责任。
案件受理费7300元（缓交），由原审被告董世军负担。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审 判 长 刘 增
审 判 员 孙 武
人民陪审员 杜雪梅
二〇一五年四月十六日
书 记 员 张 远
本判决书申请执行期限为二年。