广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2237号
原告黄彩幼，女，汉族，1968年9月1日出生，住所地广东省深圳市宝安区观澜镇。
原告凌伟明，男，汉族，1967年8月8日出生，住所地广东省深圳市宝安区。
两原告共同委托代理人雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。
被告刘嘉熙，男，汉族，1997年9月27日出生，住所地广东省深圳市罗湖区。
代理人刘楚龙，男，汉族，1968年4月13日出生，住所地广东省深圳市罗湖。
被告凌道明，男，汉族，1963年7月17日出生，住所地广东省深圳市宝安区。
被告凌伟荣，男，汉族，1972年9月17日出生，住所地广东省深圳市龙华新区。
被告凌伟连，女，汉族，1975年3月21日出生，住所地广东省深圳市龙华新区。
被告凌道明、凌伟荣、凌伟连共同委托代理人张玉新，广东鹏浩律师事务所律师。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年11月7日作出（2014）深宝法民三初字第337号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。深圳市中级人民法院于2015年7月28日作出民事裁定书，撤销原审裁定，指令审理。本院依法适用普通程序，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告黄彩幼及两原告代理人雷雨，被告刘嘉熙代理人刘楚龙、被告凌道明、凌伟荣、凌伟连及代理人张玉新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告是夫妻关系，同为龙华新区观澜街道君
子布股份合作公司（原君子布村）成员。原告凌伟明与被告凌道明、凌伟荣、凌伟连是兄弟关系，其母亲是廖福娇，廖福娇于2007年去世。2011年前，凌道明�凌伟荣、凌伟连陆续分房、建房分出居住，只有原告一家因凌伟明曾经受伤、家中经济困难没有建房。2011年君子布股份合作公司考虑到原告家庭困难，将《君子嘉园》C栋606号统建楼分给原告用于改善家庭生活状况。统建房是按户分配，由于原告与母亲廖福娇是一户，廖福娇是户主，2007年廖福娇去世后登记资料没有变更，因此君子布股份合作公司分配给原告家庭的君子嘉园C栋606号统建房按照惯例错误地登记在了早已去世的廖福娇名下。2011年11月18日，被告凌道明、凌伟荣、凌伟连隐瞒原告黄彩幼，误导原告凌伟明说606号房是廖福娇遗产，与被告刘嘉熙签订了《君子嘉园购房协议书》，将606号统建房卖给刘嘉熙。原告认为，606号统建房作为安居分配房交易，买卖本身违法，被告凌道明、凌伟荣、凌伟连利用隐瞒、误导的方式出卖自己没有产权和使用权的房产，更是�害了原告合法权益。原告请求法院判令：1、认定原告凌伟明、被告凌道明、被告凌伟荣及被告凌伟连与被告刘嘉熙签订的《君子家园购房协议书》无效；2、被告刘嘉熙返还《君子嘉园》C栋606号房产（价值20万元）。
被告刘嘉熙答辩称，对于涉案房产的买卖，当事人均有明确的书面声明，合同有效。
被告凌道明、凌伟荣、凌伟连共同答辩称：1、原告称与母亲同一户，股份公司考虑到原告家庭困难而将房产分给原告改善生活状况，与事实不符。原告户口已于1994年9月29日从母亲户口本中迁出，每个兄弟姐妹都有一块土地，三被告都自筹资金建房。2006年政府补助建房时，是原告自己不建，因此原告不符合分房的条件。2、三被告不存在利用隐瞒、误导的方式卖房的情形。涉案房产是股份公司根据2006年的政策分给母亲廖福娇的，母亲去世后，该房产自�成了遗产，因四个子女无法分割一套房产，四人协商一致，委托股份合作公司出卖房产，每人分得8万元。当时四人都自愿签了委托书和声明给股份公司，凌伟明是智力正常的成年人，不存在被谁误导的情况。现在钱花光了，原告反过来说合同无效，既不诚信也不道德。3、原告要求刘嘉熙返还房产的请求不成立。原告对涉案房产只有四分之一的继承权和处分权；原告没有明确向谁返还，返还给股份公司倒有可能；原告不可能代表三被告主张合同无效并要求返还房产。4、四兄弟姐妹都只有一个继承权，还未将所有权拿到手，即使判决也不好执行。
经审理查明，1993年11月20日，两原告登记结婚。1994年9月29日，原告凌伟明的户口从户主母亲廖福娇的户口簿中分户并注销。2006年9月26日，两原告出具书面声明，称2005年申请了宝安区居民住房困难项目，因私人原因�夫妻决定自愿放弃申请住房困难资助建房。2006年，深圳市君子布股份合作公司（以下简称君子布公司）公布未建房户居住用地受益人（户）名单，包括廖福娇。
2007年12月20日，廖福娇去世。廖福娇生前与原告一家四口、凌伟荣一家三口居住在观澜镇君子布凌村9号。
2008年8月15日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局作出深国房宝[2008]884号文件，即《关于深圳市君子布股份合作公司城市化非农建设用地的批复》，同意将位于观澜街道新田社区的涉案土地划定给君子布公司作非农建设，君子布公司取得地块的国有土地使用权，土地用途为居住用地，土地性质为非商品房，要求君子布公司按规定办理国有土地使用权出让手续。2009年，君子布公司召开55户无房户及继承人会议，讨论决定该公司出资在该非农建设用地上建房，建成后分配给55户无房户每户100平方米的毛坯房。因廖福娇已去世，该公司决定房屋建成后由廖福娇法定继承人继承。2011年，君子嘉园竣工，君子布公司召开55户无房户及继承人会议进行抽签选房，凌伟明作为代表到场抽签，抽到C栋606号房。
2011年10月29日，凌道明、凌伟明、凌伟荣、凌伟连共同出具委托书和声明。委托书称，母亲去世后，因四人无法按实物分割继承母亲的遗产君子嘉园C栋606号房，四人决定委托君子布公司以市场价格对外销售，所得价款四人按每人四分之一平均分配继承，由君子布公司通知四人各自领取。声明称，606号房已经卖给他人，该房产权不再属于四人，与四人无关。2011年11月18日，原告凌伟明、被告凌道明、凌伟荣、凌伟连作为卖方，被告刘嘉熙作为买方，签订了君子嘉园购房协议书，约定卖方将位于深圳市观澜街道新田社区创新工业园小区即君子嘉园的C�6层606号房转让给买方，买房款总额41万元，买方签订协议时一次性付款，房屋交付标准为毛坯房。合同签订后，刘嘉熙取得房产并实际占有使用至今。在君子布公司扣除22500元基础设施安装费后，凌伟明领取了8万元房款。
以上事实，有结婚证、深圳市常住人口登记表、声明与委托书、未建房户居住用地受益人（户）名单、君子嘉园购房协议书、深圳市龙华新区观澜办事处君龙社区居民委员会与深圳市公安局牛湖派出所出具的证明、君子布公司出具的证明、法医学死亡证明书、两原告出具的放弃申请住房困难资助建房申请书、深国房宝[2008]884号文件及庭审笔录附卷为证。
本院认为，涉案房产没有取得产权证明，没有合法的报批报建手续，其合法性尚未得到政府部门的确认，甚至存在被拆除的可能性。买卖双方签订的购房协议书，因违反法律的强制性规定而无效。此外，在行政部门对房产权属作出认定之前，原告主张被告刘嘉熙返还涉案房产的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院另行制作（2015）深宝法民三初字第2237号民事裁定书，对该起诉予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：
原告凌伟明、被告凌道明、凌伟荣、凌伟连与被告刘嘉熙于2011年11月18日签订的《君子嘉园购房协议书》无效。
本案案件受理费4300元，由原告凌伟明、黄彩幼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙 倩 虹
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 陈 远 霞
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 张晶晶（兼）
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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