辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1349号
上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李弘熙，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：邢福，辽宁铭博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋恩祥，男，1963年8月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托诉讼代理人：吴艳红，辽宁三君律师事务所律师。
上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司因与被上诉人蒋恩祥房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2016）辽0411民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。抚顺兴隆宝通置业有限公司的委托诉讼代理人邢福、李弘熙，被上诉人蒋恩祥及其委托诉讼代理人吴艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚顺兴隆宝通置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、依法改判上诉人不返还被上诉人购房款及赔偿利息；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并返还被上诉人购房款及赔偿利息损失缺乏事实和法律依据。1、双方签订四份《商品房买卖合同》后，被上诉人仅支付了首付款，余下款项一直拖延支付。依据《商品房买卖合同》第十条的约定，被上诉人应当向我方支付逾期付款的违约金。虽然上诉人延期交付房屋，但双方已经明确约定合同继续履行，不存在合同解除的事由，被上诉人先行违约，其解除合同的诉讼请求无事实和法律依据。2、被上诉人请求支付利息损失无法律依据，双方在合同第12条约定即便上诉人给予退房的，仅向被上诉人支付已支付房款0.5%的违约金即可，双方既然已明确约定违约金标准，被上诉人又请求利息损失，明显不合法；违约金就是给予守约一方的赔偿金，已然包括各项损失，双方已约定违约金标准就不存在其他损失，被上诉人的利息主张无事实和法律依据。
被上诉人蒋恩祥辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。按照商品房买卖合同约定，抚顺兴隆宝通置业有限公司应于2015年9月30日前交付争议房屋，但至今未按合同约定交付房屋。依据合同约定及相关司法解释规定，法院应支持蒋恩祥解除合同的诉请。由于抚顺兴隆宝通置业有限公司严重违约，导致合同目的无法实现，抚顺兴隆宝通置业有限公司应返还蒋恩祥已经支付的购房款，并赔偿因此产生的利息。
蒋恩祥向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的商品房买卖合同；二、被告返还购房款519262元；三、被告支付自违约之日起至返还购房款之日止的迟延违约金（按照人民银行同期贷款利率的四倍支付）。
一审法院认定事实：2014年1月12日，原告与被告签订认购协议书，认购被告的兴隆摩尔世界D7街四个商铺，并共计交纳了预交金519262元。2015年9月24日，双方另行签订四份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺四个，分别为：一、，位于抚顺市顺城区，建筑面积15.19平方米，每平方米单价15709.61元，房屋总价款为238629元，其中首付款128629元，贷款110000元。二、位于抚顺市顺城区，建筑面积15.19平方米，每平方米单价16524.16元，房屋总价款为251002元，其中首付款131002元，贷款120000元。三、位于抚顺市顺城区，建筑面积15.19平方米，每平方米单价15709.61元，房屋总价款为238629元，其中首付款128629元，贷款110000元。四、位于抚顺市顺城区，建筑面积15.19平方米，每平方米单价16524.16元，房屋总价款为251002元，其中首付款131002元，贷款120000元。四份合同均约定：被告在2015年9月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告，逾期90日后原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知到达之日起15日内返还全部已付款项，并按原告累计已付款的0.5%向其支付违约金。原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。双方在四份合同中均未约定剩余房款交付时间，四个商铺的剩余房款原告均未交付。被告分别为原告出具四张销售不动产统一发票。2015年10月12日，原告与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司分别签订四份D7街委托经营管理协议书，协议约定，原告将其从被告处购买的位于D7街的产权商铺出租给该公司，租赁期限为2015年6月30日至2018年6月30日，租金为每平方米200-210元不等。案涉房屋现处于停工状态。被告未能在合同约定期限交付房屋，原告经与被告协商未果，故来院诉讼。经本案原告申请诉前财产保全并提供担保，一审法院依法预查封被告名下位于抚顺市顺城区房屋手续。保全费3120元由原告交纳。一审法院确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同复印件、发票复印件，被告提供的D7街委托经营管理协议书复印件、收据复印件及双方当事人开庭笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告按合同约定交纳购房首付款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定时间交付房屋，原告有权按双方在合同中的约定选择解除合同，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同，及要求被告返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张按照银行同期贷款利率四倍计算违约金一节，一审法院认为按照相关司法解释的规定，应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告增加违约金的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至本判决确定的给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。关于被告辩称原告同意其延期交房，双方已形成事实上的租赁关系一节，委托经营管理协议书的合同主体并非本案被告，原、被告之间并无租赁关系，原告与案外人签订的委托经营管理协议书并非原、被告之间就商品房买卖合同的变更或补充，并不能证明双方对交房期限协商变更，被告的主张无事实及法律依据，故一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、解除原告蒋恩祥与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的四份商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告蒋恩祥购房款519262元；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告蒋恩祥以519262元购房款为基数、自2015年10月1日起至本判决确定的给付之日止，按人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。四、诉讼费4496元（原告缓交），保全费3120元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，抚顺兴隆宝通置业有限公司提交其与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订的委托经营（租赁）协议书一份，证明：上诉人与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司是关联企业，本案所涉及商铺的租赁经营均由抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为办理。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，蒋恩祥与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，蒋恩祥已按合同约定支付购房款，抚顺兴隆宝通置业有限公司未按合同约定交房日期交付房屋，应承担相应违约责任。抚顺兴隆宝通置业有限公司至今未交付争议房屋，蒋恩祥依据双方约定要求解除合同，抚顺兴隆宝通置业有限公司亦未能提供证据证明其逾期交房存在正当理由，一审判决解除蒋恩祥与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。对于抚顺兴隆宝通置业有限公司辩称双方构成租赁关系，应视为已交付房屋的上诉理由，蒋恩祥对于租赁关系不予认可，抚顺兴隆宝通置业有限公司未提供证据证明双方存在租赁法律关系，故抚顺兴隆宝通置业有限公司该上诉理由缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，蒋恩祥与抚顺兴隆宝通置业有限公司之间的商品房买卖合同解除后，抚顺兴隆宝通置业有限公司应当返还已经收取的购房款并支付相应的利息。关于利息计算标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。从该条规定不难看出，我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。一审按可得利益确定双方约定违约金低于蒋恩祥实际损失，依据中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算利息损失的标准并无不当，本院予以维持。
综上，抚顺兴隆宝通置业有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8992元，由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽
审判员 杨锐
审判员 王 向 军
二〇一六年十一月七日
书记员 孙 洁 冰