北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00694号
原告（反诉被告）廖元有，男，1969年10月25日出生。
被告（反诉原告）周桂芬，女，1963年1月13日出生。
原告（反诉被告）廖元有与被告（反诉原告）周桂芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常玉独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖元有、被告（反诉原告）周桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖元有诉称，2013年3月12日，我与周桂芬签订房屋租赁合同，主要要求靠天窗有光。签订合同当天，我给付周桂芬半年租金12000元。开始周桂芬想蒙混过关，想收钱不办事，在我的坚持下才签约。周桂芬收到钱后，等我搬来办公用品时，周桂芬及其合伙人就以各种理由推脱，说要这样摆放，那样摆设，其中一位合伙人杨先生认为自己是本地人，竟指手画脚的不让挡天窗光线，说挡了财路，而另外一位合伙人刘先生，已经七十多岁，居然说挡了光线丢了财，每月给一万元租金都不行。周桂芬一直没有制止这些事，就是协助我办理营业执照盖章就用了近一个月。后来在不给退租金的情况下，我只好把近1.7米高的两个柜子锯断摆放。由于上面不给隔断，不能挡住光线，下面柜台又不让固定，彩民声音大，吸烟者多，有时候都要在外面打电话。由于烟味大，我请了两位员工都不愿意上班。截至我被逼搬出这段时期内，我屡次强烈要求周桂芬严格按照合约履行自身的职责和义务，而且屡次发短信告知周桂芬后果。而周桂芬视而不见，说我是自己要搬走的，说我舍不得花千元装修费。按照合同约定的面积位置，应该是完整的隔断，而周桂芬没有为我提供必要的办公条件，由于噪音太大和烟尘污染严重，导致无法实现合同目的，严重损害我的经济利益，周桂芬的行为属于严重违法违约。为维护我的合法权益，请求法院判决被告周桂芬返还原告租金12000元，赔偿原告营业损失4000元并承担本案诉讼费用。
被告周桂芬辩称，廖元有所述合同签订情况属实，他已经支付半年租金12000元。关于打隔断合同没有约定，卖彩票就是这种环境，廖元有考察了两次才签署合同。现在觉得不合适他就搬走了，但是东西没有搬走，营业执照也没有变更，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告周桂芬诉称，2013年3月12日，廖元有与我签订房屋租赁协议，用于销售机票。廖元有的营业执照地址是里仁街8号。合同约定下半年租金应提前一个月续交，可是到期廖元有未交租金，他的柜台、广告灯箱原地摆放，属于正常经营。廖元有还销售超出合同范围之内的产品，我未追究。廖元有陈述的“挡光、挡财路、吸二手烟”与本案无关。北京市彩票投注站有几十家与代收机票、火车票合作，多年来合作的都很好。我反诉要求廖元有：补足2013年9月11日至2014年3月12日的房租12000元；交纳2013年3月5日至2013年10月25日的水电费1888.3元；搬走现场的五个柜子、移走室外灯箱；赔偿钥匙损失100元；赔偿误工费8000元；支付2014年3月13日起至实际腾退房屋的房屋使用费，按照每月2000元计算。
反诉被告廖元有辩称，水电费是按月缴，周桂芬没有给我清单，现在让我分摊水电费，和我没有关系。租赁合同已经终止，不同意补交租金。柜子已经属于废弃品，我不要了。钥匙我搬家时丢了，不同意赔偿钥匙损失。综上所述，我不同意周桂芬的全部反诉请求。
经审理查明，2013年3月11日，周桂芬（出租方、甲方）与廖元有（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：“租赁位于里仁街乙8号屋内东南角（6平米左右）；租赁用途：用于火车票，飞机票合法销售（如有违反其租赁用途或更改用途必须经得周桂芬同意签字方可变更）；房屋租金为每年24000元人民币。水电费按实际收据承付。租金为半年一付。每次提前一个月交纳下半年房租。在规定时间超过五天未交房屋，按乙方自动放弃承租，不退回剩余租金；本合同2013年3月12日至2014年3月12日有效。”关于办公条件及室内隔断，合同未作出约定。合同签订当日，周桂芬收取廖元有2013年3月11日至2013年9月11日租金12000元，此后廖元有未再交纳租金。2013年3月底，廖元有搬入涉案房屋。庭审中，廖元有称其2013年5月初搬出涉案房屋。周桂芬认为廖元有没有搬走，因为柜子和灯箱都在。经本院现场勘验，本区里仁街乙8号室内东南角放置三个蓝色柜子及两个黄色柜子，室外悬挂一个灯箱，灯箱上写有“百润达航空”。庭审中，双方均认可上述物品系廖元有所有，廖元有表示上述物品为废弃物，周桂芬曾让其搬走柜子，但因搬运费用过高，不同意搬走。另查，廖元有为北京百润达航空服务有限公司西城分公司的负责人，该公司营业执照登记的营业场所为北京市西城区里仁街8号，成立日期为2013年4月18日。关于廖元有要求周桂芬赔偿营业损失4000元的主张，廖元有称是锯掉柜子的损失，但未提交相关证据，亦明确表示不申请鉴定。关于周桂芬要求廖元有赔偿其钥匙损失，廖元有认可其拿走钥匙，但在搬家时丢弃，不同意赔偿钥匙损失。现廖元有起诉要求周桂芬返还租金12000元并赔偿其损失4000元。周桂芬不同意廖元有的诉讼请求并提起反诉，廖元有不同意周桂芬的反诉请求。本案经本院主持调解，双方各持己见。
上述事实有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收条、现场照片、勘验笔录、本案庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖元有与周桂芬签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，合同约定租金为半年一付，每次提前一个月交纳下半年房租，在规定时间超过五天未交房屋，按承租方自动放弃承租，不退回剩余租金。按照合同约定，廖元有应在2013年8月12日之前向周桂芬交纳下半年房租，但其超过五天未交纳下半年房租，因此该解除条件在2013年8月17日成就，廖元有与周桂芬签订的房屋租赁合同解除，双方权利义务终止，故廖元有要求周桂芬返还其上半年租金12000元，周桂芬要求廖元有补足下半年租金12000元并支付2014年3月13日起至实际腾退房屋的房屋使用费，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现周桂芬要求廖元有搬走涉案房屋内物品、移走室外灯箱并赔偿钥匙损失于法有据，本院予以支持。因廖元有自认其已将钥匙丢弃，故其应赔偿周桂芬钥匙损失。周桂芬主张的钥匙损失100元没有事实依据，具体数额由本院酌定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。廖元有要求周桂芬赔偿其营业损失4000元，周桂芬要求廖元有赔偿其误工费8000元，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同约定水电费按实际收据承付，故周桂芬要求廖元有分摊水电费于法有据，本院予以支持。周桂芬提交的水电费收据中，仅有2013年6月29日与2013年8月28日两张收据发生在租赁合同存续期间，共计1803.6元。因双方未就水电费分摊约定具体方案，本院酌定廖元有向周桂芬支付水电费901.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，廖元有将北京市西城区里仁街乙8号房屋内东南角放置的五个柜子搬出并移走该房屋室外悬挂的百润达航空灯箱。
二、自本判决生效之日起七日内，廖元有一次性支付周桂芬水电费九百零一元八角。
三、自本判决生效之日起七日内，廖元有一次性赔偿周桂芬钥匙损失费十元。
四、驳回周桂芬的其他反诉请求。
五、驳回廖元有的全部诉讼请求。
如果廖元有未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百元，由廖元有负担，已交纳二十五元，余额自本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一百七十四元，由周桂芬负担一百六十二元（已交纳），由廖元有负担十二元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 常玉
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 万蕾