福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第700号
原告林马法，男，1949年7月9日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人伍孝信，福建建达（霞浦）律师事务所律师。
委托代理人余俊翰，福建建达（霞浦）律师事务所（实习）律师。
被告黄敏华，男，1983年1月29日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
本院于2015年4月9日受理原告林马法与被告黄敏华房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员刘清娥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林马法及其委托代理人伍孝信、余俊翰和被告黄敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林马法诉称，原、被告于2013年4月2日签订了一份《租赁合同》，明确约定原告将坐落于松城街道目海路58号房屋第二层全部面积150平方米出租给被告使用，租期三年，自2013年4月2日起至2016年4月2日止，第三年租金为55545元，并约定了消防等事项。《租赁合同》签订后原告即交付房屋，被告也履行了合同前二年的义务。按照双方签订的《租赁合同》约定，租金被告需在当年3月2日前一次性交付结清，但被告却不信守约定，合同履行期内延期不支付租金，编造了不信守合同理由，单方解除《租赁合同》。除口头通知被告支付租金外，原告还于2015年3月8日书面通知被告交付第三年租金，但至今未果。请求判决被告继续履行合同，并给付租金55545元。
被告黄敏华辩称，1、合同无效。被告并非与原告本人签订的租赁合同，合同上原告的签名也是由他人代签，被告与原告未发生法律关系。2、若合同有效，合同也已经解除。2015年3月3日原、被告双方发生纠纷，被告报警协调，达成一致意见：被告于2015年3月12日前搬离该房屋，5000元订金充当违约金，双方租赁关系解除。被告已按调解协议搬离，且支付了5000元违约金。另，被告也多次书面告知原告解除合同，尽到了通知义务。3、租赁房屋属于住宅性质，现作为商业使用，无法申报消防设计备案、消防竣工备案、开业前消防安全检查，按照消防法的规定，无以上消防手续不得营业。被告租赁房屋用于经营服装行业，属公众场所，且服装属于易燃物品，存在极大的安全隐患。
经审理查明，原、被告于2013年4月2日签订了一份《租赁合同》，约定：原告将坐落于松城街道目海路58号房屋第二层全部面积150平方米出租给被告使用，租期三年，自2013年4月2日起至2016年4月2日止，第三年租金为55545元。《租赁合同》签订后原告即交付房屋，被告也履行了合同前二年的义务。2014年4月2日被告将部分房屋转租给案外人林某经营美容店。2015年2月中旬被告得知房屋性质为住宅使用，而非商业使用。2015年3月3日原、被告双方发生纠纷，被告报警协调。
上述事实，原、被告双方没有异议，本院予以确认。
本案争议的焦点是：一、《租赁合同》是否有效。二、若合同有效，合同是否已经解除，被告应否继续履行。
针对争议焦点一，原告认为，1、依法成立的合同对原、被告双方具有约束力，不得随意变更，本案《租赁合同》不属于合同无效条款的范畴，被告以消防问题提出要求解除合同，没有法律依据。2、委托不仅限于书面委托，也可以是口头委托，原告对其儿媳代签合同的行为没有异议，故合同有效。原告提供证据（《租赁合同》、证据（亲属关系证明，予以证明。被告黄敏华质证认为，对证据（《租赁合同》、证据（亲属关系证明的真实性没有异议。但被告认为，原告委托其儿媳签订合同应该出具委托书，且合同应签署原告儿媳的而不是原告的名字，同时被告向法庭提交民事诉讼证据清单及《租赁合同》，证明民事诉讼证据清单左下角提供人“林马法”签名以及指纹，与《租赁合同》中“林马法”的签名以及指纹不一致，原告自认《租赁合同》中“林马法”的签名为原告儿媳所签。本院分析认证认为，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，原告儿媳以原告的名义订立合同，原告已经开始履行义务，视为对合同的追认，且本案《租赁合同》未违反法律效力性强制性规定，应当认定《租赁合同》有效。
针对争议焦点二，被告认为，1、被告的经营场所客人众多，属于商场性质，是消防法规定的公众聚集场所，且被告经营的服装，属于易燃物品，未办理消防验收不得继续营业，被告有权解除合同。2、诉争房屋的经营场所与居住场所设置在同一幢建筑内，属于消防“三合一”情形，按照相关规定，可能受到消防部门的处罚。3、《租赁合同》第十条规定：双方不得违约，如有违约双方均按当年市场价格赔偿对方违约金，并终止合同。被告已经违约，且支付了5000元违约金，合同已经终止。4、被告已按报警协调达成的一致意见，于2015年3月11日交还钥匙，搬离该房屋，并支付了5000元违约金，同时多次书面告知原告解除合同，尽到了通知义务，双方租赁关系解除。被告提供证据（被告手机通话记录、证据②录音资料、证据③证人林某的证言，证明被告于2015年3月3日报警协调，双方达成一致意见，并于2015年3月11日向原告交还房屋钥匙；提供证据④快递件及回单2份、证据⑤告知书照片，证明被告多次书面告知原告解除合同。原告质证认为，1、诉争房屋不属于消防法规定的公共聚集场所。2、被告未提交证据证明消防部门要求提供两证办理消防验收，且被告也没有在经营过程受到消防部门的处罚，诉争房屋只要防火措施符合消防规定即可。3、被告没有提交出警记录，也没有调解笔录，证据（、证据②、证据③仅能证明原告报警，不能证明达成一致调解意见，原告如果接收钥匙也只是暂时保管，不是同意解除合同。另，证据②制作程序、制作手段不合法，无法与原件核对，不能作为证据使用。本院分析认证认为，1、商场应该是聚集在一起的各种商店组成的市场，被告承租的经营场所属于独立的经营场所，不属于《消防法》第七十三条规定的公共聚集场所的范畴。2、商业类消防“三合一”场所是指将商业经营与员工集体住宿混用且未采取必要防火分隔的民用建筑。本案诉争房屋不符合消防“三合一”场所“员工集体住宿”的特征要求，不属于消防“三合一”场所。3、原、被告双方签订《租赁合同》时对违约金仅约定：按当年市场价格赔偿对方违约金。没有明确约定违约金的数额或计算方法，纠纷发生后原、被告双方也未就如何支付违约金达成一致意见，被告单方决定将5000元订金充当违约金的主张未得到原告方的认可，双方约定解除合同的条件没有成就。4、被告提供的证据②是被告在与原告交谈过程中用手机设备录制的，与被告当庭播放的录音原件相一致，不违反法律禁止性规定，对其真实性本院予以认可。证据③证人林某的证言，因证人林某与本案存在利害关系，其证言又没有其他证据相印证，本院不予采信。被告提供的证据（、②、④、⑤，可以证明被告于2015年3月11日交还房屋钥匙，及多次书面告知原告解除合同的事实，但不能证明双方报警协调达成了一致意见，及原告同意解除合同。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方应按照诚实信用的原则履行义务。本案诉争房屋不属于《消防法》规定的“必须”或“应当”经过消防验收或消防安全检查的范围，被告主张未办理消防验收不得继续营业，及可能受到消防部门的处罚，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。被告虽然向原告发出《不再承租房屋的告知书》，并归还房屋钥匙，要求解除合同，但原、被告双方约定解除合同的条件没有成就，且本案不具有法定解除的情形，被告解除合同的通知不发生法律效力，合同未解除。被告不继续履行合同的行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任，原告请求判决被告继续履行合同，给付租金55545元，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定，判决如下：
原告林马法与被告黄敏华签订的《租赁合同》合法有效，被告继续履行，支付租金55545元。
本案受理费减半收取为594元，由原告黄敏华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 刘清娥
二〇一五年六月九日
书 记 员 梁美铜
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。