南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4572号
原告方家采，女，汉族，1952年12月10日生。
委托代理人刘彦博，江苏蓝海律师事务所律师。
被告陈丽萍，女，汉族，1950年12月21日生。
委托代理人张敬成，江苏联创伟业律师事务所律师。
委托代理人钱锦斌，江苏联创伟业律师事务所律师。
原告方家采诉被告陈丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理，依法由代理审判员李义军独任审判，于2013年8月30日公开开庭进行了审理。原告方家采的委托代理人刘彦博，被告陈丽萍及其委托代理人张敬成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方家采诉称，原、被告系朋友关系。2012年4月双方达成口头协议：被告将其位于南京市鼓楼区XX北路4号2幢506室房屋以80万元的价格出卖给原告，原告首付40万元，余款40万元分四年付清，每年付10万元。上述口头协议达成后，被告遂将房屋所有权证、土地使用权证原件交给了原告，原告亦按约定分别于2012年4月23日、4月26日、5月17日向被告支付了购房款16万元、24万元、10万元，共计50万元。被告遂于2012年7月将上述房屋移交给了原告，现原告已将该房屋出租给案外人夏可可使用。另外，被告以房屋过户须要交契税为由先后向原告索要了1.5万元税款，但原告要求被告办理房屋过户手续时，被告却要求额外增加10万元购房款。原告认为，双方之间达成房屋买卖口头协议是双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应当合法有效。被告擅自涨价、拒绝办理过户手续的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告于2013年7月诉至法院，请求确认原、被告双方达成的位于南京市鼓楼区XX北路4号2幢506室房屋买卖口头协议合法有效，并判令被告立即协助原告办理上述房屋的过户登记手续。
原告方家采为支持其诉讼主张，提交了收条、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、电话录音、语音详单、房屋登记簿、定期一本通／存单帐户明细等证据。
被告陈丽萍辩称，原、被告双方之间房屋买卖合同关系不成立。根据法律规定房地产转让应当签订书面合同。原、被告双方未签订书面合同，且双方就房屋价款、过户时间、支付时间和方式等主要条款未达成一致意见。原告在诉请中陈述首付40万元，余款40万元分四年付清，是原告单方意思表示，并没有征得被告方同意。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈丽萍未提交证据。
经审理查明，原告与被告系原同事及朋友关系。2012年4月，原告与被告达成口头协议，被告将其所有的坐落于南京市鼓楼区XX北路4号2幢506室房屋出售给原告，房屋价款80万元（净得价）。口头协议达成后，原告分别于2012年4月23日、2012年4月26日、2013年5月17日向被告支付了房款24万元、16万元、10万元，共计50万元。被告在收到房款40万元后将诉争房屋交付给原告，并将诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证交由原告保管。2013年7月16日，原告电话联系被告（主叫号码133××××2252，被叫号码159××××2375），通话时长为5分38秒。双方因原告要求过户发生纠纷，原告于2013年7月诉至法院，要求判如所请。
原、被告双方确认就诉争房屋买卖事宜未签订书面的房屋买卖合同。原告另外分别于2012年6月10日和2013年6月13日向被告支付了1万元和5000元，共计1.5万元。
审理中，本院释明原告支付房屋余款30万元，原告以其有支付能力、被告未提起反诉，且履行期限未到为由不同意支付，并提交了定期一本通／存单帐户明细，证明原告有能力支付房屋余款30万元。截止2013年10月15日，原告方家采该帐户的存款余额为30万元。
以上事实，有原、被告陈述、收条、房屋所有权证、国有土地使用权证、语音详单、定期一本通／存单帐户明细等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《中华人民共和国合同法》规定，应当采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案原、被告双方就涉案房屋是否达成买卖合同等产生争议，对此本院评述如下：
关于房屋价款的问题。本院认为，房屋价款应为80万元，且该价款为被告净得价。其理由如下：被告认为房屋价款80万元仅是房屋的价格，并不包括家电、家具等附属设施及房屋装修在内，且双方正在就附属设施及房屋装修的价格进行协商。从被告已将房屋交付给原告，且已实际收到房款50万元来看，房屋价款应当已经确定，对于房屋价款中关于附属设施及房屋装修的价款仍在协商之中与常理不符。原告关于房屋价款是指房屋及附属设施包括装修在内的净得价80万元符合房地产交易习惯，也与被告交付房屋的民事法律行为相印证，故本院对此予以确认。
关于房款支付时间的问题。本院认为，房款的支付时间应为首付40万元，余款40万元分四年付清。其理由如下：虽被告对于其与原告的通话录音不予认可，但对此原告并未未提反证，结合语音详单来看，通话录音应当真实可信，根据通话录音的内容，被告认可原告所述的首付40万元，余款40万元分四年付清付款约定，结合原告已付款的时间来看，原告的付款时间也与其所陈述的付款约定相一致，且与被告陈述原告支付利息相印证，故原告所陈述的关于付款时间的约定应予认定。
关于原告向被告所支付的1.5万元的性质问题。本院认为，原告向被告所支付的1.5万元宜认定为是对分期付款的补偿，即利息。其理由如下：原告陈述所支付的1.5万元为税款，被告则认为该款项是利息。因双方约定的房屋价款为净得价，交易过程中所有税费均应由原告负担，在未办理转移登记的情况下，原告直接将税款交给被告不符合交易习惯，结合原告付款时间，原告适当支付利息作为补偿具有合理性，故被告对此的陈述更为合理。
基于上述分析，本院认为，原、被告双方就买卖标的、价款、付款时间等内容已达成一致，根据法律规定房地产转让应当采用书面形式订立合同。虽双方未签订书面的合同，但原告已支付一半以上的房款，被告已将房屋交付，且对方均已接受，根据法律规定，应认定合同成立。法律、行政法规并未规定房屋买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，且该口头合同内容并无其他无效情形，应认定原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，故原告的该项诉讼请求应予支持，被告的该项辩解意见应不予采信。
关于转移登记的问题。本院认为，原告未付清全部房款前不宜要求被告协助办理转移登记手续。其理由如下：双方在口头合同中对于转移登记的时间未进行约定，原告认为其可以随时要求履行。结合房地产交易习惯，被告已将房屋交付给原告，被告只要协助完成转移登记，被告的合同义务就已履行完毕，原告虽在庭审过程中表示随时可以支付房屋余款，但本院释明原告支付相关款项时却不同意支付。尽管原告已提供证据证明其有相应的支付能力，但并无证据证明被告同意在原告未付清房款前愿意协助办理转移登记手续，为保障买卖合同及时有效履行，公平保护双方当事人的合法权益，故原告未付清全部房款前不宜要求被告协助办理转移登记手续，对于原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告方家采与被告陈丽萍关于南京市鼓楼区XX北路4号2幢506室房屋的买卖合同有效；
二、驳回原告方家采的其他诉讼请求。
案件受理费11800元，减半收取5900元、保全费4520元，合计10420元，由原告方家采负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李义军
二〇一三年十月二十一日
见习书记员 王 进