甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民重字第9号
原告张掖市家织诺商贸有限责任公司（以下简称家织诺商贸公司）。住所地：张掖市甘州区青年东街赢丰楼*楼东。
组织机构代码：58117740-1
法定代表人：赵冰，该公司总经理。
委托代理人：李志强，甘肃奇盛律师事务所律师。
被告张掖市国泰商贸有限公司（以下简称国泰商贸公司）。住所地：张掖市甘州区县府街国泰大厦。
组织机构代码：22528044-5
法定代表人：史建国，该公司总经理。
委托代理人：朱青，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托代理人：李爱国，甘肃金厦律师事务所律师。
原告张掖市家织诺商贸有限责任公司与被告张掖市国泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日作出（2013）张中民初字第59号民事判决，宣判后被告张掖市国泰商贸有限公司不服，向甘肃省高级人民法院提出上诉。甘肃省高级人民法院于2015年11月25日作出（2015）甘民一终字第226号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2016年3月4日、5月3日公开开庭进行了审理。原告张掖市家织诺商贸有限责任公司法定代表人赵冰及委托代理人李志强，被告张掖市国泰商贸有限公司法定代表人史建国及委托代理人朱青、李爱国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张掖市家织诺商贸有限责任公司诉称：2011年9月8日，原、被告签订了房产租赁契约一份，约定“被告将其所有的张掖市甘州区县府街国泰大楼一层、二层共计2000平方米的场地以年租金88万元整体出租给原告用于经营，租期十年，在交接房屋前原告向被告一次性交纳一年房租88万元，以后房租提前一个月交清，前五年租金不变，第二个五年期开始租金按市场行情调整，同时原告还向被告交纳了保证金19万元”。合同签订后，原告完全按合同约定履行了自己的义务，并投入大量人力、物力、财力对租赁房屋进行了装修，投资近千万建成了“家织诺女子品牌广场”。原告经营一年多时，被告便以原告租金太低为由屡次干扰原告的正常经营，2013年8月4日，被告无故将原告及商场商户赶出商场，强行关闭“家织诺女子品牌广场”并私自对外招租，其行为严重违反合同约定，给原告带来了巨大经济损失和精神伤害。为此，特依法提起诉讼。请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告房租81972元、租房押金190000元；3、被告赔偿原告广告损失299166元；4、被告赔偿原告自营柜8-9月份员工工资损失43402元；5、被告赔偿原告装修损失1647668元；6、被告赔偿原告自营柜装修、道具损失235778元；7、被告赔偿空调及监控损失192222元；8、被告赔偿原告库存货物损失347782元；9、被告承担本案诉讼费用。
被告张掖市国泰商贸有限公司辩称：原、被告双方签订的《房产租赁契约》系合法有效合同，双方应严格履行合同，但在履行合同过程中，原告多次违反合同约定，在被告要求原告交纳下年度租金、交清拖欠的暖气费、电费、水费及税金时，原告不仅不履行合同，而且将商场货物撤离，原告以自己的行为表示不再履行合同，为防止损失的扩大，被告阻止原告的违约行为，要求继续租赁经营，但原告借口诬称被告“强行关闭”了商场，拒不履行合同义务，还恶意诉讼，试图掩盖其违约行为，原告的行为已构成根本违约。具体事实理由是：1、《房产租赁契约》的出租方为史建国，承租方为赵冰，史建国系张掖市国泰商贸有限公司法定代表人，其行为属代表公司的职务行为，在签约时张掖市家织诺商贸有限责任公司尚未成立，赵冰的行为属于个人行为，本案原告不是适格的诉讼主体。2、根据双方签订的房屋租赁契约约定，在租赁期间或期满，乙方不得转租，原告并保证租赁商场只是商品的大卖场，不会转租另外商家经营，而原告只将商场的少部分面积做了象征性的自营，其他大部分包括两间门店转租给了十多家商家，该转租行为违反了不得转租的明确约定。3、双方所签订的房屋租赁契约约定，不得随意损坏该房屋内设施，若有损坏给予赔偿，并从保证金内扣除赔偿金额。故意损坏承租房屋，甲方（被告）可以终止合同，收回房屋，租金不退、保证金不退，造成甲方的损失由乙方（原告）负责赔偿，且赵冰承诺“如果乙方不能继续经营商场本人恢复以前商场格局”。但原告在履行合同期间，擅自拆除一楼保安室对面的办公区、二楼卫生间、化妆室和库房，其行为违反了合同约定，构成违约。4、房产租赁契约约定，房租必须提前一个月一次性交清，预期不交，合同自动终止，甲方收回房屋另租他人，乙方还必须承担违约责任。2013年7月下旬，被告催促原告预交清下年度租金及拖欠的采暖费、电费、水费、税金（房产租赁税）时，赵冰在临近房租交纳最后3天时间，突然将商场90%的商品搬离商场，对部分商品抛售并对部分的重要牌匾进行拆除，并声称无法交纳租金，明确表示不再租赁该商场，原告构成根本违约。5、被告未参与或授权代理人参与选择鉴定机构，鉴定程序违法，且鉴定标的和范围不明确，该鉴定结论不能作为认定本案事实的依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。
经重审查明，2011年6月9日，赵冰与被告国泰商贸公司法定代表人史建国签订《房屋租赁契约》一份，甲方（出租方）为史建国，乙方（承租方）为赵冰。合同约定：乙方租赁甲方位于张掖市甘州区县府街国泰大厦一、二层（面积2000平方米）的场地，押金190000元，年租金880000元，租期10年，自2011年9月8日至2022年9月8日；乙方应在交接房屋之前一次性交纳一年房租，以后房租必须提前一个月一次性交清；双方并约定了其他合同事项。合同签订后，赵冰交纳了保证金及当年租金，对该场地进行装修。2011年9月20日赵冰、王瑛夫妻俩出资成立张掖市家织诺商贸有限责任公司，赵冰担任该公司总经理，并在该场地成立“家之诺女子品牌广场”。原告开始为“家之诺女子品牌广场”制作灯箱、户外广告，并在《张掖日报》、《红柳广告》分期刊登了广告。之后原告向外出租了“家之诺女子品牌广场”的部分商铺。2013年8月4日，被告国泰商贸公司强行关闭了国泰大厦一、二楼。2013年8月30日经被告申请，甘肃省张掖市忠信公证处作出（2013）张忠信公内字1117号公证书，对国泰大厦一、二层门店的现状及门店内物品进行拍摄、清点、登记，并制作《物品清单》一份17页，刻录光盘四张。2013年12月20日经原告申请，甘肃省张掖市忠信公证处作出（2014）张忠信公内字60号公证书，对2013年8月30日被告申请保全的物品进行移交公证。2013年12月10日原告家织诺商贸公司申请对商场的装修价值、实际损失、货物过季损失进行鉴定。期间，法院组织原告代理人、被告国泰商贸公司、史建国委托代理人王东生、李爱国协商选择张掖市价格认证中心对涉案损失进行鉴定，经本院委托，该中心于2014年8月15日作出张市价鉴字〔2014〕55号价格鉴定结论书，结论为：1、国泰大厦一、二层装修损失1647668元；2、家之诺流行美专柜、圣泉依林专柜、海贝专柜、查理天使专柜、二楼家织诺专柜的装修、道具损失237558元；3、空调电器、监控设备等财产损失192222元；4、库存丢失货物损失347782元。
上述事实由《房产租赁契约》、求助信、公证记录、录音录像资料、装修合同、付款单、付款凭证、广告合同、利润表、工资支付记录、出库单、销货清单、张建海租赁合同、个体商户证明、物业管理中心证明、供水抄表单、（2013）张忠信公内字1117号公证书、（2014）张忠信公内字第60号公证书、照片、甘州区信访局来访登记处理单、2013甘州公（南）20130100号卷宗材料、商户刘玥、李玉梅、韩苗苗证明、甘州区法院对郑海燕、吴丹等7家商户作出的生效民事判决、（2015）张中民终字第22号民事判决、选择鉴定机构笔录、张市价鉴字［2014］55号价格鉴定结论书等经庭审质证的证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告家织诺商贸公司与被告国泰商贸公司签订的《房产租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，当事人应全面履行合同义务。被告国泰商贸公司辩称《房屋租赁契约》是史建国与赵冰签订，原告家织诺商贸公司不是本案适格的主体。家织诺商贸公司是赵冰、王瑛夫妻出资设立，两夫妻未向登记机关提交家庭财产分割的书面证明或者协议，该公司的的性质实质为一人公司，且原、被告签订租赁合同时家织诺商贸公司正在筹备成立阶段，尚未进行工商登记，赵冰签订合同的行为系代表家织诺商贸公司的职务行为，同时，被告国泰商贸公司在双方发生纠纷后，申请对租赁现场进行公证时，其认可本案的关系人系家织诺商贸公司，故家织诺商贸公司是本案的适格主体，被告的辩解理由不能成立，本院不予支持。
原告按照合同约定交纳了租金和保证金，合同履行近两年，尚未到交纳第三年租金的时间，双方发生矛盾，被告强行关闭商场，导致原告及商户无法经营，为此引发诉讼。被告认为是原告转租构成违约，且拖欠水电费，自行搬离商场时，被告才关闭了商场。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告最初设立家之诺女子品牌广场时就进行对外招商出租柜台，该事实被告是知晓的，被告当时并未提出异议，从庭审中原、被告提交的证据和法庭依职权调取的证据分析，原告为设立家之诺女子品牌广场投入了大量资金进行了装修，被告强行关闭商场时，原告尚未到交纳房租的时间，关闭后商户上访，商户陆续搬离的事实，以及在原告履行至即将交纳第三年租金时，被告以不得转租、原告拖欠水电费为由强行关闭商场的行为构成根本违约，应承担违约赔偿责任。被告强行关闭商场且将大厦又出租他人，是导致合同不能履行的主要原因，现继续履行合同已无可能，且在庭审中，原、被告均同意解除双方签订的房屋租赁合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求成立，应予支持。虽原告存在拖欠张掖市住宅小区物业管理中心富民小区物业管理站2012年度采暖费22680的行为，但主张该权利的相对人并非被告国泰商贸公司，且不影响合同的履行。故被告辩解原告违反合同约定转租，构成违约的辩解理由不能成立，不予支持。
原告要求被告退还已交纳尚未到期的房租81972元（880000元÷365天×34天）和保证金190000元的诉讼请求，根据原被告签订的《房产租赁契约》约定年租金880000元，租金一年一交纳，必须提前一个月一次性交清，原告已交纳2012年9月8日至2013年9月8日租赁费880000元，每天租金2410元，被告2013年8月4日强行关闭商场距一年期限届满还有34天，现合同已解除，被告应退还未到期的租金和保证金，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。
原告要求被告赔偿广告费299166元的诉讼请求，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十四条“企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”原告未提交证据证明已投入广告费未全部计入当年支出，应承担举证不能的责任，该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
原告要求被告赔偿2013年8月、9月自营柜员工工资损失43402元的主张，原告仅提交了8张自制的工资表，未提交相关的证据予以印证，应承担举证不能的责任，原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。
原告依据张市价鉴字〔2014〕55号价格鉴定结论书，要求被告赔偿：1、国泰大厦一、二层装修损失1647668元；2、自营专柜装修、道具损失237558元；3、空调电器、监控设备等财产损失192222元；4、库存丢失货物损失347782元。被告辩称，鉴定申请超过了举证期限，该鉴定结论程序违法，剥夺了被告选择鉴定机关的权利，被告没有授权律师选择鉴定机构，鉴定范围超出了法院的委托范围，结论未将装饰物是否形成附和进行区分，该装修是否包括被告以前的装修和现在租户的装修没有调查清楚，鉴定人员未出庭进行质证。经查，原告的评估鉴定申请在2013年10月10日立案之时就提交本院，立案后被告委托律师王东生、李爱国参加了诉讼，委托权限特别授权，经本院组织双方当事人的委托代理人参与选择鉴定机构，双方共同选定张掖市价格认证中心作为鉴定机构，后本院组织双方当事人及委托机构对现场进行勘察，被告不予配合，该认证中心对现场进行勘察后作出张市价鉴字〔2014〕55号价格鉴定结论书，该鉴定结论并未超出本院的委托范围，在重审庭审时本院通知鉴定人员出庭接受了双方当事人的质询，鉴定程序符合法律规定，故被告所提“鉴定申请超过举证期限，程序违法，剥夺被告选择鉴定机关的权利，被告没有授权律师选择鉴定机构，鉴定范围超出了法院委托范围”的辩解理由不能成立。
对原告主张的一、二层装修损失，根据价格认证中心确定的第一项损失，即大厦一、二层装修损失1647668.00元,是在现场勘察的基础上，结合原告提交的装修合同、装修图纸、装修项目明细表作出的，且该项损失主要包括门面装修、一、二层铺设地板砖、吊顶、墙面粉刷、办公室装修、洗手间改造、电器工程、给排水工程、采暖、通风工程，上述装修工程属商场装修的必不可少的组成部分，与商场的整体装修具有不可区分性，区分后即丧失了应有的价值，故该项装修损失应由被告予以赔偿。被告所提“该装修是否包括被告以前的装修和现在租户的装修没有调查清楚”的辩解理由，因其未提交相关证据予以证实，本院不予支持。
对原告主张的专柜装修、道具损失235578元的诉讼请求，根据价格鉴定中心确定的第二项损失，其中包含的打票机、模特、挂杆、椅子，与整体装修并未形成附和，该物品的价值应从损失中予扣除，应认定扣除金额12414.45元{〔打票机2400元+模特（2760元+2240元+1200元）+挂杆（1664元+2560元+840元）+椅子1080元〕×84.2%}，被告所提“未将装饰物是否形成附和进行区分”的辩解理由部分成立，应予支持；原告要求被告赔偿家之诺流行美专柜、圣泉依林专柜、海贝专柜、查理天使专柜、二楼家织诺专柜的装修、道具损失237558元的部分诉讼请求成立，被告应赔偿原告装修、道具损失225143.55元（237558元－12414.45元）。
对原告主张的赔偿空调及监控损失，本院认为，鉴定报告虽鉴定了空调电器、监控设备财产损失为192222元，但在原告诉讼后，法庭为减少双方当事人的损失，建议双方当事人对留置货物进行了返还，并由公证处进行公证，返还财物清单双方进行了确认，清单记载有返还的空调电器、监控设备，对由于拆除上述设施给原告造成的损失，因其未提供证据证明给其造成损失的大小，原告要求被告赔偿空调电器、监控设备等财产损失192222元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
对原告主张要求赔偿库存货物损失347782元的诉讼请求，原告提交的品牌经营合同、进货单、销货单，只能证明发生纠纷前一日的账面库存余额，对于实际损失的数额原告并未提交其他证据予以印证，应承担举证不能的责任，原告要求被告赔偿库存货物丢失损失347782元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张掖市家织诺商贸有限责任公司与被告张掖市国泰商贸有限公司由赵冰和史建国签字的房产租赁契约；
二、被告张掖市国泰商贸有限公司退还原告张掖市家织诺商贸有限责任公司房租81972元和保证金190000元，合计271972元；
三、被告张掖市国泰商贸有限公司赔偿原告张掖市家织诺商贸有限责任公司装修损失和道具损失1872811.55元（1647668元+225143.55元）；
上述判项二、三合计2144783.55元，限被告张掖市国泰商贸有限公司于本判决生效后十日内一次性偿付。
四、驳回原告张掖市家织诺商贸有限责任公司其他诉讼请求。
鉴定费10000元，由被告张掖市国泰商贸有限公司承担。
案件受理费31941元，原告张掖市家织诺商贸有限责任公司负担9391元，被告张掖市国泰商贸有限公司负担22550元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 李建芬
审 判 员 张文清
代理审判员 宋力国
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 魏文婧
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。