广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民一终字第62号
上诉人（原审原告）：天津市中环房地产建设开发有限公司。住所地：天津市河西区。
法定代表人：蔡中兰，董事长。
委托代理人：苏平，北京市齐进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江门市珠福房地产有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区。
法定代表人：林桂泉，总经理。
被上诉人（原审被告）：江门市蓬江区杜阮镇综合开发公司。住所地：广东省江门市蓬江区。
法定代表人：简永洪，经理。
委托代理人：翁丽吟，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市潮阳区。
委托代理人：陈卓云，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市新会区。
上诉人天津市中环房地产建设开发有限公司（以下简称中环公司）与被上诉人江门市珠福房地产有限公司（以下简称珠福公司）、江门市蓬江区杜阮镇综合开发公司（以下简称杜阮开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省江门市中级人民法院（2014）江中法民一重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开开庭审理。中环公司的委托代理人苏平、珠福公司的法定代表人林桂泉及杜阮开发公司的委托代理人翁丽吟、陈卓云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
当事人原审的诉辩意见
中环公司向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、撤销江门市中级人民法院（2011）江中法执外异字第19号执行裁定，确认坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室共10套房屋属于杜阮开发公司可供执行的财产，并许可对上述财产予以强制执行；2、由珠福公司、杜阮开发公司承担本案诉讼费用。
其主要事实和理由是：中环公司诉杜阮开发公司其他房地产开发经营合同纠纷一案，已由原审法院2004年12月19日作出（2003）江中法房初字第37号民事判决，已经发生法律效力。中环公司向原审法院申请执行后部分结案。2010年底，中环公司向原审法院申请恢复执行，2011年3月17日，原审法院以（2005）江中法执字第149号恢字1号恢复执行通知书恢复执行，并于2011年3月24日实际查封了杜阮开发公司坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室，共10套房屋。原审法院执行局工作人员于2011年5月10日向中环公司送达了�查封情况告知书》。2011年9月2日，原审法院受理了珠福公司提出的执行异议，并于2011年9月9日举行了执行听证。2011年12月15日原审法院作出（2011）江中法执外异字第19号执行裁定，中环公司于2011年12月19日收到该执行裁定。该裁定认定珠福公司提出的执行异议成立，中止对确认坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室，共10套房屋的执行。中环公司认为，上述房产依法属于杜阮开发公司所有，属于可供执行的财产，应当用于归还中环公司的欠款本息。一、按照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的物权以登记为准。物权公示制度是物权最基本的制度，登记公示为最有效的公示形式。《中华人民共和国物权法》第9条规定，财产的变动（设立、变更、转让和消灭）须完成物权登记才致物权设立。也�是说对于房屋来说，登记在谁的名下，谁就是法定的所有权人。原审法院查封的房产，土地使用权属于杜阮开发公司，杜阮开发公司具有开发房地产的资质，最后房屋建成后登记的所有权人亦为杜阮开发公司，该房屋就属于杜阮开发公司，原审法院就有权查封并处理用于偿还债务。二、原审法院（2011）江中法执外异字第19号执行裁定认定事实错误。该执行裁定认定杜阮开发公司与林桂泉签订的《芝山花园建设挂靠合同书》合法有效是错误的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，开发房地产必须是依法成立的房地产公司，林桂泉作为个人无权开发房地产，《芝山花园建设挂靠合同书》违反法律强制性的规定而无效，对于无效的合同，双方都存在过错。另外，该执行裁定提到的四份《用地转让协议书》在执行听证时珠福公司、杜阮开发公司并没有提供，也没有质证。虽然最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“第三人已支付全部价款并已实际占有，也未办理过户登记手续的，若第三人对此没有过错，则执行法院不得查封、扣押、冻结”。但第三人的没有过错最低限度是不违反法律，而本案的所谓《芝山花园建设挂靠合同书》本身就违法，因此，不能认定珠福公司无过错。
珠福公司原审答辩称：1、中环公司起诉认为是根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外，而最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条就属于法律另有规定的情况。2、中环公司认为（2011）江中法执外异字第19号执行裁认定错误，但中环公司提供的七份证据没有�份证据涉及上述裁定所提及的事实，相反珠福公司提供的证据足以证实本案诉争10套房屋所占用范围内的土地使用权杜阮开发公司早已转让给第三人，且第三人已经足额支付了转让价款，所以上述裁定认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回中环公司所有的诉讼请求。3、中环公司根据《物权法》来说明被查封的房屋属于杜阮开发公司是错误的。《物权法》是近期颁布的，涉案被查封的房屋是在《物权法》颁布前形成的，法不溯及既往，中环公司用后颁布的《物权法》来证明颁布《物权法》之前的物业的归属错误。4、中环公司认为《芝山花园建设挂靠合同书》违反法律规定是无效是错误的，该合同书是在20年前签订，不能以之后的法律规范之前的行为。
杜阮开发公司的答辩意见与珠福公司的答辩意见一致。
原审所查明的事实
原审法院经审理查明：原审法院在执行中环公司与杜阮开发公司其他合同纠纷一案中，于2011年3月18日查封了坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室等物业。案外人珠福公司向原审法院提出执行异议，要求法院对上述财物不予执行并解除对上述房产的查封。经审查，原审法院认为珠福公司的异议成立并于2011年12月15日作出（2011）江中法执外字第19号执行裁定，中止对江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室等房产的查封。申请执行人中环公司不服上述裁定，遂向法院提起本案诉讼。
另查明：1993年2月25日，杜阮开发公司（甲方）与林桂泉（乙方）签订一份《芝山花园建设挂靠合同书》约定：乙方购买甲方的土地位于芝山开发区西北部�山花园商住区内，占地面积约60亩，该地块定名为芝山花园商住区A区和B区。甲方同意乙方沿用甲方的公司名称成立珠福经营部自行开发和经营，并可使用甲方的公司名称办理报建、确权等手续。乙方应接受甲方的监督及管理，本项目的一切债权、债务与甲方无关。本项目产权、销售权、价格权及售房资金属乙方所有，甲方不得干预，甲方的债权、债务与乙方无关。
1993年2月25日、1994年10月13日、1995年5月2日、1996年2月13日，杜阮开发公司与珠福公司、江门市珠福房地产经营部分别签订转让用地协议书，杜阮开发公司将新会市杜阮镇芝山开发区内土地使用权面积共46.07亩转让给珠福公司和江门市珠福房地产经营部，转让价款共544.41万元。但双方未到有关部门办理土地使用权变更登记手续，上述土地的登记使用权人是杜阮开发公司。
中共江门市蓬江区杜阮镇委员会文件（杜委（2007）15号）《关于杜阮镇综合开发公司财产被江海区人民法院查封有关情况的报告》和中共江门市蓬江区委维护社会稳定工作领导小组办公室文件（江蓬维稳办（2007）6号）《关于请求协调解决杜阮镇综合开发公司财产被江海区人民法院查封的情况报告》中均表明：杜阮开发公司现开发的楼盘有碧辉园、芝山花园、绿景苑……等十几个大小楼盘，开发面积十多万平方米。但杜阮开发公司开发的所有楼盘均属挂靠楼盘，所有楼盘的土地是杜阮开发公司在多年前已转卖给各个开发商，由于各种历史原因一直挂靠在杜阮开发公司的名下，没有办理更名过户。实质上该楼盘开发的土地、住宅单元的所有权和开发权均属各个开发商。
再查明：林桂泉于1998年6月1日申请成立珠福公司，股东为林桂泉、杨健，验资报告记载上述股东分别投入货币资金400万元和100万元，共计500万元，并记载：1、珠福公司从1993年3月至1998年3月共付给新会市杜阮开发公司土地款5061769.5元作为两人出资款。2、未建财会账。根据江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司的《企业法人申请变更登记注册书》的封面记载，“集体转私营、注销集体、私营开业、并档”，内容反映该分公司于2002年8月变更为江门市蓬江区珠福房地产经营部，经济性质由集体变更为私营，法定代表人仍为林桂泉。
原审判决的理由及结果
原审法院认为：本案系债权人中环公司不服法院的中止执行裁定而与案外人珠福公司形成的争议，中环公司诉请人民法院确认坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室，共10套房屋属于杜阮开发公司可供执行的财产，并许可对上述财产予以�制执行。因此，本案的案由应当确定为申请执行人执行异议之诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，判断本案诉争标的是否属执行标的、是否可以许可执行的标准应是：案外人珠福公司对坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室的房产是否享有所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。法院将根据上述判断标准对本案进行�查、作出结论，并阐述理由如下：
一、关于珠福公司对涉案房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款明确确立了不动产物权登记要件规则，只要没有办理过户登记，物权转让就不发生效力。同时不动产物权的登记要件主义不是在《物权法》中才设立的，这一规定与《物权法》出台前的规范性法律文件以及人民法院一贯的司法实践是基本一致的。于1993年2月25日、1994年10月13日、1995年5月2日和1996年2月13日，杜阮开发公司分别与江门市郊区城市建设开发总公司珠福房地产经营部、江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司签订4份转让用地协议书，并由林桂泉于1993年2月25日与杜阮开发公司签订《芝山花园建设挂靠合同书》，约定杜阮开发公司将新会市杜阮镇芝山开发区内面积共46.07亩土地使用权转让给江门市郊区城市建设开发总公�珠福房地产经营部和江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司，转让价款共544.41万元，林桂泉为上述公司的法定代表人。根据杜阮开发公司出具收据及其与珠福公司于2005年9月12日签订的《确认书》，足以证实受让人为履行上述土地使用权转让合同，共支付544.41万元的事实。虽然杜阮开发公司确认珠福公司承接受让人的权利义务，但在涉案土地及地上建筑物的产权登记至珠福公司之前，珠福公司对涉案的房产不享有所有权。
二、关于珠福公司对涉案房产是否享有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的问题。珠福公司就其主张的挂靠杜阮开发公司实际开发兴建讼争商住楼的事实，提供了林桂泉与杜阮开发公司签订的《芝山花园建设挂靠合同书》，杜阮开发公司与珠福公司、江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司签订的相关转让用地协议书以�中共江门市蓬江区杜阮镇委员会文件、中共江门市蓬江区委维护社会稳定工作领导小组办公室文件等证据证实，上述证据能够相互印证，杜阮开发公司亦确认珠福公司是挂靠其开发涉案商住楼。且从珠福公司的验资报告有关“珠福房地产有限公司从1993年3月至1998年3月共付给新会市杜阮开发公司土地款5061769.5元作为两人出资款”的记载，并据此得以核准设立珠福公司的事实，亦反映工商行政主管部门对珠福公司出资方式的认可。根据上述事实，足以认定江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司因受让涉案土地使用权支付的转让款已作为珠福公司的出资，并已实际上由珠福公司挂靠杜阮开发公司开发讼争商住楼的事实。本案中虽然讼争商住楼登记在杜阮开发公司名下，但是鉴于珠福公司与杜阮开发公司之间的挂靠关系，珠福公司作为涉案商住楼开发项目的实际投资�，根据“谁投资，谁所有”的产权界定原则，对其开发项目所形成的房产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。中环公司对杜阮开发公司享有的仅是债权的请求权，珠福公司对讼争标的物享有的投资人权益足以能够对抗执行。
综上，中环公司起诉要求确认坐落于江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室共10套房屋属于杜阮开发公司可供执行的财产，并许可对上述财产予以强制执行的请求，缺乏理据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出（2014）江中法民一重字第4号民事判决：驳回天津市中环房地产建设开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元由天津市中环房地产建设开�有限公司负担。
当事人二审的诉辩意见
中环公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销二审判决；2、改判撤销（2011）江中法执外异字第19号执行裁定，并确认坐落于广东省江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701、702号及芝山花园98栋104、106、107、108、110、112、114、115实共10套房屋属于杜阮开发公司可供执行财产，许可对上述财产予以强制执行。
主要事实和理由：（一）一审判决无视双方均认可杜阮开发公司于2009年取得涉案房屋的国有土地使用权的事实情况下，错误认定1996年之前的土地转让协议有效，认定珠福公司与杜阮开发公司存在挂靠关系也缺乏事实依据。杜阮开发公司2009年才取得涉案房屋的国有土地使用权，这一事实为珠福公司与杜阮开发公司所认可，（二）一审判决一方面认定涉案房屋属于杜阮开发公司，另一方面又认为该房产不能强制执行，相互矛盾。一审判决明确认定珠福公司不享有涉案房屋的所有权，实际上认定涉案房屋属于杜阮开发公司。既然涉案房屋属于杜阮开发公司，中环公司不论是享有物权请求权还是债权请求权，均可以依据法院的判决申请强制执行该财产。（三）即使珠福公司与杜阮开发公司之间存在挂靠经营，其内部协议也不能对抗包括中环公司在内的第三人，中环公司有权要求查封并执行杜阮开发公司名下的房产。即使林桂泉就代表珠福公司，即便认定珠福公司与杜阮开发公司之间存在挂靠关系，根据合同相对性原则，挂靠协议对第三人不具有约束力，在对外关系上，挂靠人与被挂靠人均应对挂靠行为负责，应当承担连带责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
珠福公司二审辩称�（一）涉案房屋的土地使用权不是2009年才取得，一审判决认定的土地转让协议及挂靠关系，其事实依据充分，证据清晰。（二）一审判决从未认定涉案房屋属于杜阮开发公司，一审判决并未存在任何相互矛盾或者不能自圆其说的情况。（三）中环公司既承认挂靠关系存在，涉案房屋非杜阮开发公司所有，又强词中环公司有权查封并执行，相互矛盾。
杜阮开发公司二审辩称：1993年2月25日、1994年10月13日、1995年5月12日、1996年2月13日四份土地转让协议及相关证据证实土地已转给珠福公司，土地转让款也是由珠福公司支付完毕，涉案房屋是由珠福公司单独投资兴建，涉案房屋的产权人应为珠福公司。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审判决所查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院裁判的理由和结果
本院认为，本�系申请人执行异议之诉。依据本案查明的事实及各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是珠福公司对涉案房屋是否享有实体权利；珠福公司对涉案房屋享有的实体权利能否阻止中环公司的执行。
涉案房屋的产权登记在杜阮开发公司的名下，珠福公司为证明其为涉案房屋的实际权利人，提供了杜阮开发公司于1993年2月25日、1994年10月13日、1995年5月2日及1996年2月13日分别与江门市郊区城市建设开发总公司珠福房地产经营部、江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司签订的四份转让用地协议书及1993年2月25日，林桂泉与杜阮开发公司签订了《芝山花园建设挂靠合同书》。经本院查明，林桂泉与杜阮开发公司签订涉案挂靠协议时，当时珠福公司还没有成立，故林桂泉不可能代表珠福公司与杜阮开发公司签订该合同。杜阮开发公司就涉案土地使用权与江门市郊区�市建设开发总公司珠福房地产经营部、江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司签订四份转让用地协议书时珠福公司也没有成立。江门市郊区城市建设开发总公司珠福房地产经营部于1994年11月10日变更为江门市蓬江区建设企业集团珠福房地产分公司，到2002年8月30日被注销，而珠福公司于1998年成立。依据现有证据，珠福公司成立后，江门市蓬江区建设企业集团珠福房地产分公司仍然存在多年，珠福公司没有提供江门市蓬江区建设企业集团珠福房地产分公司的权利义务由珠福公司承接的证据，当地工商管理部门也不能查询到江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司解散时财产清理的资料，珠福公司的验资报告也不能证明其承接了江门市蓬江建设企业集团珠福房地产分公司的财产。中共江门市蓬江区杜阮镇委员会文件、中共江门市蓬江区委维护社会稳定工作领导小�办公室文件只是相关机构为处理社会稳定问题出具的行政管理型材料，也不能证明珠福公司是涉案房屋的实际投资人及真正权利人，原审判决仅凭珠福公司提供的五份合同及中共江门市蓬江区杜阮镇委员会、中共江门市蓬江区委维护社会稳定工作领导小组办公室的文件就认定珠福公司为涉案房屋的实际投资人并享有阻止执行的实体权利，依据不足，本院对此予以纠正。中环公司上诉认为原审判决错误地认定珠福公司与杜阮开发公司存在挂靠关系，理据充分，本院对此予以支持。
综上，原审判决认定事实错误，依法应予以纠正。中环公司的上诉有理，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市中级人民法院（2014）江中法民一重字第4号民事判决；
二、许可�津市中环房地产建设开发有限公司对广东省江门市蓬江区杜阮镇东路芝山花园A座701号、702号及芝山花园98幢104、106、107、108、110、112、114、115室予以强制执行。
本案一、二审案件受理费200元，由江门市珠福房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申良洪
审 判 员 黄秋生
代理审判员 贾 密
二〇一六年六月一日
书 记 员 陈贤璇