湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鄂民申1751号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湖北鄂土拍卖有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳东路**号。
法定代表人：吴钊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，该公司员工。
委托诉讼代理人：张华，湖北乾行律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北曙光科教投资有限责任公司。住所地：湖北省武汉市洪山区鲁巷民院路**号。
法定代表人：唐洪钧，该公司总经理。
原审第三人：武汉鸿园科贸发展有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区新华小路***号-3-4。
法定代表人：王志平，该公司董事长。
原审第三人：汪新军。
再审申请人湖北鄂土拍卖有限公司（以下简称鄂土公司）因与被申请人湖北曙光科教投资有限责任公司（以下简称曙光公司）、原审第三人武汉鸿园科贸发展有限公司（以下简称鸿园公司）、原审第三人汪新军拍卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01770号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
鄂土公司申请再审称：（一）一、二审判决认定拍卖合同违法，法律法规理解错误，适用不当，判决错误。1、本案诉争的拍卖标的虽属国有资产，但系鸿园公司通过合法拍卖程序受让而得，且该国有不良资产在处置前已经审批，因此，涉案标的物在拍卖给鸿园公司后，其财产性质事实上已由国有变为民有，再次转让不应再进行国有资产处置的审批手续。2、本案应优先适用《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定，“在转让时报批”，而非一、二审判决认定的“在转让前报批”。3、根据特别法优于一般法，新法优于旧法的基本原则，当房地产管理法与拍卖法存在冲突时，应适用房地产管理法及司法解释。（二）二审判决的“本院认为”部分自相矛盾，与事实不符。1、二审法院认为鸿园公司委托拍卖事先未取得武汉市和江夏区土地管理部门和房产管理部分的批准，所以合同无效。但无法解释受让鸿园公司拍卖标的的宏达交通公司在委托鄂土公司拍卖后，诉争房地产已登记在湖北中益投资公司名下。2、一、二审判决认定的“因曙光公司不能提供教育立项批文，鄂土公司在得到鸿园公司同意后再次拍卖”与事实不符，鸿园公司是因曙光公司数次违约不支付拍卖款的情况下，才收回拍卖物进行重拍的。请求人民法院撤销一、二审判决，改判支持鄂土公司的全部诉讼请求。
本院经审查认为，本案是拍卖合同纠纷。本案的争议焦点是鄂土公司与曙光公司签订的拍卖合同是否有效。2004年8月，鸿园公司向鄂土公司出具委托书，委托鄂土公司对原湖北省土产第三加工厂的国有划拨土地使用权及其上房产进行拍卖。2004年9月-10月，鄂土公司作为拍卖方与竞买人湖北电达科教投资有限公司（后更名为曙光公司）签订《竞买承诺书》和《鄂土拍卖行成交凭证》。鸿园公司、鄂土公司与曙光公司形成拍卖合同法律关系，拍卖合同是否有效除了考虑合同主体适格、意思表示真实之外，还应依据是否违反法律法规的强制性规定进行判断。《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”；第七条规定，“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”；第八条第一款规定，“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案中，鸿园公司委托鄂土公司进行拍卖时，其虽与拍卖标的的国有划拨土地使用权人及房屋所有权人委托的拍卖公司签订了确认拍卖成交的《备忘录》并完成交接，但鸿园公司既未依照国家规定缴纳土地使用权出让金将土地使用权性质变更为出让方式，也未能取得涉案土地的国有划拨土地使用权，鸿园公司对涉案房地产不享有完整、充分的权利。鄂土公司申请再审称，本案拍卖标的虽属国有资产但经审批拍卖给鸿园公司后，国有资产已变现，财产性质已由国有变为民有，鸿园公司拍卖诉争标的时不存在再次审批程序。该再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。鸿园公司在委托鄂土公司拍卖涉案国有划拨土地使用权及其上房产时，未能依照上述法律法规的规定，经过武汉市江夏区人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，鄂土公司与曙光公司签订的拍卖合同无效。鄂土公司关于诉争拍卖合同有效的再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。鄂土公司申请再审称，本案应优先适用《中华人民共和国房地产管理法》第四十条第一款的规定“在转让时报批”，而非一、二审判决认定的“在转让前报批”，原审判决适用《中华人民共和国拍卖法》第八条认定合同无效，适用法律错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。从本案查明的事实来看，鸿园公司无论是拟将诉争标的转让前、转让时，还是本案诉讼起诉前，均未能取得有权单位的批准。一、二审判决认定拍卖合同无效，适用法律正确，实体处理并无不当。鄂土公司的该项再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。鄂土公司申请再审称，诉争标的经数次拍卖已过户登记至湖北中益投资公司名下，说明诉争房地产可以转让，一、二审判决认定诉争的拍卖合同无效错误。本案中，鸿园公司、鄂土公司与曙光公司因拍卖合同履行发生纠纷后，鸿园公司收回拍卖标的，另行委托鄂土公司将诉争房地产拍卖给武汉宏达交通投资有限公司。后，武汉宏达交通投资有限公司又委托鄂土公司将诉争房地产拍卖给湖北中益投资发展有限公司，该公司缴纳土地出让金后取得了土地使用权证。本院认为，虽然湖北中益投资公司经鄂土公司数次拍卖最终取得了涉案土地的使用权证，但其前手并未经过曙光公司。湖北中益投资公司依照法定程序取得涉案土地使用权的事实，不能证明鄂土公司和曙光公司拍卖合同的合法性。鄂土公司的该项再审申请理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回湖北鄂土拍卖有限公司的再审申请。
审判长 高 倩
审判员 宗澄宇
审判员 李 承
二〇一六年十月二十日
书记员 张 胜