江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初6801号
原告:苏州伦达置业有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇食品城内。
法定代表人：吴良钢，董事长。
委托诉讼代理人：胡流东，该公司职员。
委托诉讼代理人：薛祥民，江苏华元民信律师事务所律师。
被告：常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所，经营场所江苏省常熟市支塘镇华东食品城A02幢201号。
经营者：叶树春，男，汉族，1981年1月19日生，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人：张茜，江苏海容律师事务所律师。
第三人：上海龙田数码科技有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇西林街246号216室。
法定代表人：徐向峰，总经理。
委托诉讼代理人：郭露丝，上海诺浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛天鸿，上海诺浩律师事务所律师。
原告苏州伦达置业有限公司与被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。审理中发现本案与案外人存在利害关系，本院通知上海龙田数码科技有限公司作为第三人参加诉讼并于2016年9月13日裁定转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年10月14日公开开庭进行了审理，原告苏州伦达置业有限公司的委托诉讼代理人薛祥民、胡流东、被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所的经营者叶树春及委托诉讼代理人张茜、第三人上海龙田数码科技有限公司的委托诉讼代理人郭露丝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州伦达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付租金18万元（自2015年6月1日计算至2017年5月31日止两年租金24万元，已给付半年租金6万元）、物业管理费2万元（2015年6月1日至2016年5月31日物业费2万元已经支付，现主张的是第二年即2016年6月1日至2017年5月31日的物业费2万元）并支付逾期付款利息（以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年6月1日起计算至判决确定给付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原、被告于2015年5月8日签订了《华东食品城商铺租赁合同》。原告将位于食品城内A02幢201号商铺租赁给被告用于经营KTV。租金每年为12万元，物业费每年为2万元，租金每年一交先交后用。合同签订后，被告支付了半年的租金6万元及一年的物业费2万元，尚结欠一年半的租金18万元及一年的物业费2万元，该款经多次催讨未果，故诉讼来院。
被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所辩称，原、被告于2015年5月8日签订了租赁合同，2015年6月1日至2016年5月31日的租金是12万，物业费是2万元。合同签订当天其已经支付了半年的租金6万元及全年的物业费2万元。剩余6万元，双方在合同中明确，用于原告平时在被告处消费抵扣，并不收取该6万元。后其得知原告已经将该出租房屋出售给了第三人，因此被告并未向原告支付2016年6月1日至2017年5月31日的租金。而是与第三人重新签订了租赁合同，并将租金支付给了第三人，现原告无权收取2016年6月1日以后的租金。对于2万元物业费，被告在使用该租赁房屋期间，并未享受到原告的物业服务，并且原告也并没有任何从事物业服务的资质，故原告也无权收取该物业费。总之，要求驳回原告全部的诉讼请求。
第三人上海龙田数码科技有限公司提出独立请求诉称，其与原告于2014年6月6日签订华东食品城A02幢201号房屋购房合同，原告将涉案房屋出售给了第三人。同年6月14日，其办理了该房屋产权证。其并未委托原告将该房屋出租，原告已向被告收取的租金及保证金系不当得利，被告应向其返还。法律规定，买卖不破租赁，原告将租赁房屋出售后，租赁关系不受影响，但是出租方变为第三人龙田公司，故原告已无收取租金的权利。因此，原告提出诉请的2015年6月1日以后的租金应归第三人所有。现向本院提出诉讼请求要求被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所向其支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金6万元。
经审理查明：原告苏州伦达置业有限公司（甲方）与叶树春（乙方）于2013年5月13日签订了食贸中心项目（商铺）租赁合同。合同约定，甲方将支塘镇常熟华东食品城（食贸中心）A02号2楼（建筑面积1136平方米）租赁给乙方用于经营KTV，租赁期限为2013年6月1日至2019年5月31日，免租期为1年，租金从2014年6月1日起计算。2014年6月1日至2015年5月31日的租金为152288元，以后的租金逐年增加（有明确的金额），租金一年一交，第一年租金在合同签订之日起3个工作日内支付，以后在一年期限届满前30日支付；物业费每月每平方米3.5元，即每月3976元，物业费也一年一交。合同还约定，乙方向甲方缴纳5万元保证金，如乙方违反本合同的任何约定或条款（包括但不限于租金、物业管理费等），甲方有权以该保证金进行抵付。合同还对房屋的转让（转租）、合同提前终止、违约责任等作了明确的约定。合同签订当日，叶树春交付了租金、物业费及5万元保证金。2015年5月8日，原告苏州伦达置业有限公司与常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所、叶树春就该房屋重新签订租赁合同，租赁期限从2015年6月1日至2019年5月31日，年租金调整为12万元，物业管理费调整为每年2万元。合同尾部备注了“租金半年支付，余款抵扣甲方在乙方相应消费”。合同签订当日，被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所支付了半年（2015年6月1日-2015年11月30日）的租金6万元及全年（2015年6月1日-2016年5月31日）的物业管理费2万元。
另查明：2014年6月6日，原告苏州伦达置业有限公司与第三人上海龙田数码科技有限公司签订了商品房买卖合同，原告将常熟华东食品城A02幢1单元201室（建筑面积1136.91平方米）出售给第三人，房屋总价3410730元。2014年6月10日，第三人办理了房屋所有权证书。
再查明：2016年4月26日，第三人上海龙田数码科技有限公司（甲方）与被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所（乙方）就涉案房屋又签订了上海市房屋租赁合同，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，年租金为12万元，租金3个月交一次；租赁期间的物业费等由乙方承担。同时合同约定乙方应向甲方支付房屋押金3万元，合同还对其他事项进行了明确的约定。合同签订后，被告向第三人交付了3万元的房屋押金及三个月的房屋租金3万元。
又查明：2016年6月29日，第三人委托律师向原告发出律师函，要求原告将已经向被告所收取的租金及保证金交付给第三人。
以上事实有原告苏州伦达置业有限公司与叶树春于2013年5月13日所签订的租赁合同、原告苏州伦达置业有限公司与常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所、叶树春于2015年5月8日所签订的租赁合同、苏州伦达置业有限公司出具的收款收据、商品房买卖合同、房屋所有权证书、上海市房屋租赁合同、上海龙田数码科技有限公司收据、律师函等证据材料在卷佐证。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。房屋在租赁期限内，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，原告苏州伦达置业有限公司与叶树春于2013年5月13日所签订的的食贸中心项目（商铺）租赁合同合法有效。依照合同约定，原告将房屋交付叶树春使用，叶树春也支付了租金、物业费及保证金5万元。2015年5月8日，原告苏州伦达置业有限公司与常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所、叶树春就该房屋重新签订租赁合同，双方仅对租金及物业费的金额进行了变更。现第三人独立诉请中也同意按此合同价格即半年租金6万元进行结算，原租赁合同（按调整价）对承租人（被告）和新房主（第三人）继续有效。至于2015年12月1日至2016年5月31日的租金6万元，虽在合同中约定，用于抵扣原告在被告处的消费，但现被告未能举证证明原告在其处进行了消费及应抵扣的金额，故对于被告抗辩称该6万元不应支付的意见，本院碍难采纳。原、被告在合同履行过程中，被告向原告缴纳了5万元的保证金，且合同明确约定该保证金用于抵付所结欠的租金及物业费等，该保证金具有从属性，依附于主债权，当主债权转让时，第三人作为受让人取得与主债权有关的从权利，故该租房保证金的权利归由新房主即第三人承受，且第三人事实上也已经向原告发函要求移交包括5万元保证金在内的相关权利。审理中，被告也表示如果法院认定其后半年的租金6万元与原告的消费相互抵消的事实不成立，其同意将该5万元保证金抵扣其结欠的租金。新房主即第三人在要求原出租人即原告移交原在押保证金的前提下，其后合同（2016年4月26日）的保证金已单独与被告约定，故被告提出前合同保证金先行抵付结欠租金的抗辩意见成立。因此，2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金6万元在扣除5万元的保证金后，被告还应支付1万元租金，但该款应由新房主即本案第三人上海龙田数码科技有限公司收取。对于2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金及物业费，因被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所与第三人重新签订了合同，该合同合法有效，应按照合同履行。对于租金方面双方已经按约履行无争议。对于物业费，被告与第三人所签订的合同中约定应由被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所承担。原告现系根据其与被告所签订的租赁合同主张物业费2万元，因原告已经将房屋转让，受让人成为新出租人，原告再主张物业费已失去了合同基础。该物业费可由提供物业服务的企业向新业主或者物业使用人另行主张。
审理中，原告辩称，其与第三人在签订商品房买卖合同时口头约定，原告将出售给第三人的房屋价格降低，但2019年5月31日之前的租金仍由原告收取，2019年6月1日以后租金由第三人收取的意见，因其未能提供相应的证据予以证实，第三人也予以否认，本院碍难采信。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条之规定，判决如下：
一、被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所给付第三人上海龙田数码科技有限公司2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金人民币10000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行常熟农村商业银行金龙支行，账号10×××79）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回第三人上海龙田数码科技有限公司其他诉讼请求。
三、驳回原告苏州伦达置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费4950元，由原告苏州伦达置业有限公司负担4300元，由被告常熟市支塘镇天地豪情娱乐会所负担25元，第三人上海龙田数码科技有限公司负担625元（第三人同意其预交的诉讼费中由被告承担的部分在本判决生效之日起十日内由被告向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。
审 判 长 赵一波
审 判 员 焦林生
人民陪审员 张仁明
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 高 宇