上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1053号
上诉人(原审被告)：包文君，男，汉族，1964年1月26日出生，户籍地上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：朱詠梅，上海普世律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：上海雅都旅馆有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：赵忠鑫，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邵斌，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海云际实业有限公司。住所地上海市杨浦区。
法定代表人卢斌，该公司经理。
委托代理人史忠伟，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人唐云，上海市中广律师事务所律师。
原审被告魏克财，男，汉族，1958年2月21日出生，户籍地上海市。
上诉人包文君、上海雅都旅馆有限公司(下简称“雅都公司”)因与被上诉人上海云际实业有限公司(以下简称“云际公司”)、原审被告魏克财房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)重字第4号民事判决，向本院提起上诉【云际公司诉包文君、魏克财房屋租赁合同纠纷一案即2013年黄浦民四(民)初字第1577号案件，一审法院于2013年9月26日立案受理，并于2013年12月11日作出一审判决。包文君、魏克财不服该判决，提起上诉，案号为(2014)沪二中民二(民)终字第446号。2014年5月26日，本院以原审认定基本事实不清为由裁定撤销原判，发回重审。一审法院于2014年6月12日对云际公司与包文君、魏克财之间的房屋租赁合同纠纷一案重新立案即(2014)黄浦民四(民)重字第4号。审理中，一审法院根据云际公司申请，追加雅都公司为被告】。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
包文君、雅都公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判对云际公司的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：云际公司采取欺骗的手段，在2012年6月以包文君、雅都公司承租的上海市制造局路XXX号房屋要动迁为由单方通知解除合同，云际公司的行为是违约、无效的行为。云际公司诱骗包文君、魏克财作出同意合同终止的意思表示，而后又在重审中提出上述房屋非动迁范围。一审法院依据包文君、魏克财基于错误的信息作出的意思表示判决解除合同，是对事实认定的错误。云际公司与包文君、雅都公司签订合同时提供的是其与房屋产权人上海富星房地产开发有限公司(以下简称“富星公司”)之间的委托合同，并非租赁合同关系。且富星公司已与上海市黄浦区房屋储备发展中心(以下简称“黄浦区储备中心”)签订了收购协议，云际公司对出租房屋的权利已经消失，无权提起诉讼。另，司法鉴定报告未对面积作出认定，且装修是属于雅都公司的，但一审判决却将涉案装修残值判归包文君和魏克财，明显错误。
云际公司辩称，涉案房屋租赁合同已经解除是双方确认的事实，一审法院只是对该事实进行确认。云际公司最初确实收到了上海市制造局路XXX号房屋要动迁的通知，并发函给包文君、魏克财要求解除合同。对方也复函同意终止合同。云际公司直到2015年才知道，上海市制造局路XXX号房屋不在动迁范围内外，故云际公司并不存在欺骗、隐瞒的情况。就诉讼主体问题，虽产权人富星公司与黄浦区储备中心签订了收购合同，但合同尚未完全履行，房屋权利人并未变更，云际公司有权依据产权人的委托管理房屋，且根据合同相对性原则，云际公司作为原告起诉并无不妥。同样是基于合同相对性原则，相应的装修补偿也只能给付包文君、魏克财。
魏克财未到庭陈述意见。
云际公司向一审法院起诉请求判令：(1)解除其与包文君、魏克财签订的《房屋租赁合同》；(2)包文君、魏克财、雅都公司迁离上海市制造局路XXX号2＃、3＃楼计686.42平方米的房屋(下简称“涉案房屋”)；(3)包文君、魏克财、雅都公司支付自2012年10月10日起至实际迁离之日止的租金和房屋使某费。
一审法院认定事实：坐落于上海市制造局路XXX号(建筑面积共计3151平方米)房屋的权利人系案外人富星公司。云际公司享有该房屋的出租(转租)权。其中涉案房屋由云际公司出租给包文君、魏克财作为旅馆使某，北侧附楼二层西北角房屋(共计218平方米)由云际公司出租给案外人使某。包文君与案外人在涉案房屋租赁期间于2009年3月30日注册设立了雅都公司，经营范围为旅店。2008年7月10日，云际公司与包文君、魏克财签订《房屋租赁合同》一份，约定：云际公司将涉案房屋(面积约为686.42平方米)出租给包文君、魏克财，作为旅馆使某；租期自2008年10月10日起至2016年10月9日止；前2年年租金为450,000元，2010年10月10日至2012年10月9日的年租金为472,500元，2012年10月10日至2014年10月9日的年租金为496,100元，2014年10月10日至2016年10月9日的年租金为520,900元；租金支付方式为付三押二，先付后用，包文君、魏克财于每年3、6、9、12月的25日前支付租金，逾期支付按逾期未付租金的1倍支付违约金；包文君、魏克财于云际公司交房时支付押金75,000元，租赁关系终止时，押金除用以抵扣合同约定应由包文君、魏克财承担的费用外，剩余部分由云际公司无息归还；云际公司同意包文君、魏克财按商业营业需要对房屋进行装修，但变动房屋结构必须事先取得云际公司的认可，若包文君、魏克财未征得云际公司书面同意或超出云际公司书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，云际公司可以要求包文君、魏克财恢复原状；云际公司保证签订本合同时，没有收到该房屋被政府改变用途或被征收的通知；在租赁期内，如涉案房屋被政府改变用途或被征收，云际公司有责任协同包文君、魏克财向拆迁单位要求补偿，包括包文君、魏克财租赁区域内之装修、搬迁、人员安置等损失赔偿，全部归包文君、魏克财所有；除同意续租外，包文君、魏克财应在租期届满后3日内返还房屋，未经同意逾期返还，则每逾期1日，包文君、魏克财应按每平方米10元向云际公司支付占用期间之使某费；包文君、魏克财逾期未付租金或欠付水电煤等费用单次达7日以上或累计达15日，云际公司可终止租赁合同且无条件收回房屋，并可追究包文君、魏克财之违约责任；租赁期内，非本合同规定的情况，任何一方违约或未达到本合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，违约方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。签约后，云际公司即交付涉案房屋，包文君、魏克财亦支付租房押金75,000元及电费押金12,000元。2009年2月10日，原上海市卢湾区公安消防支队对雅都公司作出《建筑工程消防验收意见书》，内容为：“你单位申报的上海雅都旅馆有限公司改造项目(地址：制造局路XXX号；装修部位：1－3F；装修层数：3层；装修面积：970平方米)验收申请及相关验收资料收悉。经对申报的资料审核，该工程建设符合规定程序，消防验收合格”。2012年6月15日，云际公司致包文君、魏克财函件，称：“我司于2012年6月期间接区政府正式通知，位于本市制造局路XXX号项目现已被列入市政动迁改造范围(详见区政府沪卢府土【2009】1号文关于批准卢湾区土地房屋储备发展中心对卢湾区第91街坊五里桥路XXX号地块实施前期开发的通知)，根据区政府动迁文件精神及相关具体要求，现通知如下：1、制造局路XXX号项目内的各租赁单位及个人必须于2012年7月10日前搬离现场，以配合政府按时拆迁，逾期未搬迁的责任和后果由各租赁单位及个人自负；2、由于政府要求的时间紧迫，给贵方带来的不便敬请谅解，并恳请贵方尽快与我方共同协调动迁处置的相关事宜”。包文君、魏克财、雅都公司收函后未予搬离，并于2012年7月18日致云际公司《通知》，称：因涉案房屋所在地块动迁，要求云际公司将雅都公司支付的2012年7月至9月的房屋租金118,125元予以退还；将押金75,000元、场地押金5,000元、2010年5月预付电费高温费12,000元予以退还。云际公司收讫通知后未予退款。之后，双方就动迁补偿事宜多次交涉，包文君、魏克财实际支付租金至2012年10月9日止，后未再付租，亦至今未迁离涉案房屋。
一审法院另查明：2009年7月，原上海市卢湾区人民政府给予原上海市卢湾区规划和土地管理局(以下简称“原卢湾规土局”)《关于批准卢湾区土地房屋储备发展中心对卢湾区第91街坊、五里桥路XXX号地块实施前期开发的通知》【沪卢府[2009]1号】称：“卢湾区91街坊、五里桥路XXX号地块东至制造局路、南至华丽针织厂、西至五里桥路XXX号、北至五里桥路，土地面积1484.1平方米(内含城市公地1265.1平方米，卢湾区副食品公司综合加工厂219平方米)……列入2009年土地储备计划。另查……现经审核，同意依法收回上述图示范围1484.1平方米国有土地使某权，并根据《上海市土地储备办法》有关规定，将上述土地使某权交由卢湾区土地房屋储备发展中心实施前期开发，前期开发完成后规划道路占地59.9平方米应予以退让。请卢湾区房地产登记部门对相关《上海市房地产权证》办理注销登记”。同月15日，原上海市卢湾区住房保障和房屋管理局(以下简称“原卢湾房管局”)发布《房屋拆迁公告》。公告中记载：建设项目为“卢湾区91街坊、五里桥路XXX号地块土地储备前期基础性开发”；房屋拆迁人为原上海市卢湾区土地房屋储备发展中心(以下简称“原卢湾储备中心”)；房屋拆迁实施单位为原上海市卢湾区房屋动拆迁有限公司(以下简称“原卢湾动拆迁公司”)；建设项目拆迁范围为“制造局路XXX号-
XXX号(含506弄1号)、五里桥路XXX号-40号(含28弄1－10号)”；拆迁期限为2009年7月15日至2010年1月14日。该公告中还记载：该建设项目的《房屋拆迁许可证》编号为“拆许字(2009)第07号”。2009年10月30日，原卢湾房管局发给原卢湾储备中心沪卢房管拆许字(2009)第07号《房屋拆迁许可证》。该许可证上记载：因“卢湾区91街坊、五里桥路XXX号地块土地储备前期基础性开发”，需拆迁东至上海市制造局路、西至上海市五里桥路XXX号、南至华丽针织厂、北至上海市五里桥路范围内的房屋及其附属物；拆迁实施单位为原卢湾动拆迁公司；拆迁期限为2009年7月15日至2010年1月14日。2012年3月30日，原卢湾储备中心致案外人富星公司《关于加快制造局路XXX号房屋动迁工作的函》，称：“原卢湾区第91街坊、五里桥路XXX号地块是属土地储备前期基础性开发项目，根据沪土储(2009)第3号、沪规土(2009)437号等文件和原卢湾区“十一五”发展规划，贵单位位于制造局路XXX号的房屋已列入原卢湾区第91街坊拆迁范围。自2010年2月开始与贵单位接触洽谈至今，贵单位也多次表示愿意配合政府，但由于该地块属公益性项目用地，动迁任务非常紧迫，望贵公司领导能进一步加强配合，加快厂区内的清退撤离工作，务必在2012年6月30日前搬离制造局路XXX号”。2012年6月15日，云际公司与富星公司签订《退租补偿协议》一份，约定：富星公司出租给云际公司的上海市制造局路XXX号房屋，因遇政府动迁，富星公司愿意给予云际公司600万元的补偿；云际公司应于2012年6月30日前全部搬离上海市制造局路XXX号，云际公司承诺确保在约定的有效期内将上述房屋内的人员全部撤离，转租户全部清退完毕；若云际公司未能按时完成本条款的预定向富星公司移交整体承租房屋的，每逾期一天由云际公司赔偿违约金5万元。
一审法院再查明，云际公司与案外人倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所之间就上海市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角建筑面积218平方米房屋的租赁合同之间存在诉讼，即一审法院(2014)黄浦民四(民)初字第2338号案件。由于倪伟宏将其所租赁的部位除一间房屋由案外人上海馨亮商务咨询事务所使某外，其余均转租给雅都公司经营使某，故法院在该案中追加雅都公司为第三人。该案件已作出一审判决，目前处于上诉阶段。
一审法院又查明，2013年黄浦民四(民)初字第1577号案件审理中，云际公司提供了上海市黄浦区规划和土地管理局出具的《情况说明》，内容为：制造局路XXX号房屋属于《上海市卢湾区打浦社区控制性详细规划》127-01地块范围内。根据上海市人民政府城乡规划委员会(沪府规228号文)批复的《打浦社区控制性详细规划121、127街坊局部调整》，该地块用地性质为住宅用地。2011年11月，由区发改委、区建委、区规土局、区财政局、区住房保障和房屋管理局认定该地块为公共租赁房屋建设项目用地。在(2014)沪二中民二(民)终字第446号案件的审理中，富星公司于2014年4月出具《情况说明》，内容为：“鉴于我司2012年5月30日与黄浦区储备中心签署了房屋收购合同，合同中约定了黄浦区储备中心收购我司座落在上海市黄浦区制造局路XXX号的房屋，房屋建筑面积为3151平方米，占地面积为1908平方米(以房地产权证为准)，收购价格是根据上海市黄浦区制造局路XXX号房屋产权证登记的实际面积按当时市场评估价给予的补偿，补偿范围不包括该房屋的产权以外的违章搭建及商业经营部分”。黄浦区储备中心在该《情况说明》下方书写“情况属实”并盖章。
一审审理中，法院根据云际公司的申请，对涉案房屋的装修进行了司法审价。结论为：涉案房屋的工程造价为1,987,154元，其中“非违章”部分造价为1,710,219元,“违章”部分造价为276,935元；涉案房屋土建、安装工程原值分别为881,923元、261,226元，共计1,143,149元，平均每月折旧4,286.81元，折旧期限为69个月，折旧后的房屋土建和安装工程残值共计为847,359.11元；涉案房屋装饰工程原值为844,005元，平均每月折旧12,660.08元，折旧期限为69个月，已超60个月，按60个月为折旧期限，折旧后的房屋装饰工程残值为84,400.50元；涉案房屋残值合计为931,759.61元。鉴定人员称鉴定报告中的“违章”与“非违章”是根据云际公司的照片来区分的，是否实际属违章，鉴定人员无法正确区分。
云际公司在2013年黄浦民四(民)初字第1577号案件2013年11月5日的庭审中称：2012年6月15日的函件并没有说要解除合同，而是欲与包文君、魏克财协商提前解除合同；由于云际公司发函后，包文君、魏克财没有与云际公司协商解除合同事宜，导致没有产生解除合同的后果；2012年7月18日《通知》仅系包文君、魏克财单方面意思表示，且包文君、魏克财现仍在经营，故理应支付租金。包文君、魏克财称：双方的合同在云际公司于2012年6月15日向包文君、魏克财发出通知时就解除，对于合同的解除，包文君、魏克财是认可的、确认的；按照双方的约定，涉案房屋如碰到动迁，则云际公司有责任、有义务协助包文君、魏克财与动迁部门洽谈动迁补偿事宜；由于双方没有进行这方面的洽谈，且包文君、魏克财认为云际公司在收到动迁通知后，隐瞒了动迁事实，直到包文君、魏克财支付了下一季度的租金后，才通知包文君、魏克财房屋动迁，鉴于此，包文君、魏克财才没有交还房屋。
云际公司在(2014)沪二中民二(民)终字第446号案件的庭审中称：包文君、魏克财曾经与云际公司交涉过动迁补偿事宜，但因差距过大而未达成一致意见；包文君、魏克财确实自行搭建了房屋，但属于违章搭建；包文君、魏克财的租金是按照合同约定面积收取，其营业执照也是按照原门牌号码办理；云际公司起诉解除合同是基于包文君、魏克财欠租违约，现云际公司主张动迁解除合同。包文君、魏克财称：截至云际公司提起诉讼时，双方的租赁合同并没有解除，而且合同还在履行过程中；包文君、魏克财愿意支付租金，但由于涉案房屋所在地块面临动迁，包文君、魏克财认为动迁安置款中包括了包文君、魏克财的利益，该部分利益足以冲抵包文君、魏克财的欠租；包文君、魏克财并没有与云际公司交涉过动迁利益；原房屋为一层，包文君、魏克财已经将该房屋拆除重建为三层，现面积有3000平方米，虽然现房屋没有产证及审批手续，但包文君、魏克财在该地址上办出了营业执照及消防手续；包文君、魏克财收到云际公司的解约函件后，提出了退还租金的解约条件，但云际公司没有同意，故包文君、魏克财认为双方没有解约。
云际公司在一审2015年1月16日的庭审中称：双方之间的《房屋租赁合同》已于2012年7月10日解除；包文君、魏克财可能是雅都公司的股东，雅都公司是涉案场地的实际经营人。云际公司在2015年4月15日的庭审中称：因云际公司在2015年才知道涉案房屋被列入拆迁范围，故双方之间的租赁合同应在法院将起诉状副本送达包文君、魏克财时解除；云际公司与富星公司之间的《退租补偿协议》，由于云际公司无法将房屋交给富星公司而未履行。包文君、魏克财则称：鉴于2015年4月15日庭审中的情况，包文君、魏克财不同意解除合同；云际公司采取欺骗情况造成包文君、魏克财不缴纳房屋租金，云际公司以未交租金提出解除合同的诉求，不应当得到法院的支持；包文君、魏克财是2015年4月15日才知道涉案房屋不属于拆迁范围，既然合同不解除，当然应支付租金。雅都公司称：雅都公司不同意解除合同；包文君、魏克财不支付租金是因为云际公司终止合同造成，云际公司恢复合同履行应通过法律程序解决。在雅都公司2015年4月18日的代理词中称：1、根据《房屋拆迁许可证》中记载的“南至华丽针织厂”，涉案房屋的原产权人是华丽针织厂，云际公司的“终止函”和所附的《关于批准卢湾区土地房屋储备发展中心对卢湾区第91街坊、五里桥路XXX号地块实施前期开发的通知》、《关于加快制造局路XXX号房屋动迁工作的函》、上海市黄浦区房屋储备发展中心的《黄浦区五里桥路15弄地块告示》、云际公司的起诉状、云际公司在二审中的庭审陈述、云际公司向二审法院提供的《情况说明》及政府文件，均证明涉案房屋在拆迁范围内。2、包文君、魏克财、雅都公司停付涉案房屋的租金是因为云际公司通知包文君、魏克财，即双方之间的《房屋租赁合同》已经自动终止而造成。3、涉案房屋至今没能拆迁并非是包文君、魏克财、雅都公司造成的，其真正的原因是涉案房屋的拆迁人违反拆迁法的有关规定，背着包文君、魏克财、雅都公司与案外人富星公司签订《拆迁补偿协议》，造成包文君、魏克财、雅都公司的合法权益受到严重的侵害，且云际公司也违反了《房屋租赁合同》的约定，没有协助包文君、魏克财、雅都公司与拆迁人协商拆迁补偿事宜等等。
在一审2015年4月15日的庭审中，包文君、魏克财、雅都公司均确认涉案房屋一直是包文君、魏克财、雅都公司在使某，且至今仍在使某。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。云际公司与包文君、魏克财签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。根据已查明的事实，2012年6月15日，云际公司致包文君、魏克财函件，称因涉案房屋所在地块被列入市政动迁改造范围，故通知包文君、魏克财，为配合动拆迁，于2012年7月10日之前搬离。该函件中虽无“解除合同”的文字，但根据此函件之文意，应认定云际公司是以此函件书面通知包文君、魏克财解除《房屋租赁合同》。鉴于云际公司在涉案房屋租赁期限内，以市政动迁改造为由，通知包文君、魏克财搬离涉案房屋的事实客观存在，且云际公司就包括涉案房屋在内的上海市制造局路XXX号全部房屋因动迁原因也与房屋产权人富星公司签订了《退租补偿协议》，故云际公司当时提出合同不再继续履行的原因确实为“动迁”。云际公司现以包文君、魏克财欠租为由再主张合同解除，显然与事实不符，有失公允。而包文君、魏克财关于“合同已在6月15日接到通知终止”的辩称，符合当时的情形，且包文君、魏克财在法院审理中自认其对合同从2012年6月15日起不再履行是认可的、确认的，因此，一审法院依法认定云际公司与包文君、魏克财的租赁合同在2012年6月15日解除。关于合同解除后的处理，首先，根据云际公司在本案诉讼中递交的证据显示，涉案房屋当时不在动拆迁的范围内，但云际公司在2012年6月的函中仍按“动拆迁”事由要求包文君、魏克财搬离系争房屋，具有解约过错，但此过错并不构成包文君、魏克财、雅都公司可以继续占用涉案房屋的事由，况且包文君、魏克财当时对租赁合同不再履行亦认可，因此，云际公司要求包文君、魏克财、雅都公司搬离涉案房屋的诉请应予支持。其次，关于云际公司要求的房屋使某费，鉴于涉案房屋在合同解除后仍由包文君、魏克财、雅都公司在控制、使某，包文君、魏克财、雅都公司停付租金的原因是因为收到了云际公司的解约通知，云际公司对于合同的解除有过错，且涉案房屋的周边确实发生了动拆迁，因此，一审法院综合各方面的因素，并根据公平原则，对于云际公司要求的2012年10月10日起的房屋使某费酌情判决。雅都公司作为涉案房屋的使某人，对于房屋使某费的支付应依法承担连带支付责任。第三，关于装修损失，鉴于云际公司同意包文君、魏克财按商业营业需要对房屋进行装修，且现有证据并不能证明云际公司曾经对包文君、魏克财的“违章”提出异议，且鉴定单位区分是否“违章”亦仅根据云际公司提供的照片，因此，考虑到涉案房屋的现状及云际公司对合同的解除有过错，根据公平合理原则及其有关规定，并结合鉴定意见，酌情判决云际公司给付包文君、魏克财装饰装修残值损失共计931,759.61元。第四，关于云际公司的起诉主体问题，根据合同相对性原则，涉案房屋的租赁合同是云际公司与包文君、魏克财之间签订，云际公司与富星公司的《退租补偿协议》中明确是由云际公司负责清退涉案房屋内的租客，现包文君、魏克财、雅都公司并未搬离，且尚有未结清的费用，故云际公司有权向包文君、魏克财等提起诉讼，包文君、魏克财、雅都公司关于起诉主体的抗辩理由于法无据，法院不予采信。关于租赁押金、电费押金，云际公司应返还给包文君、魏克财或抵充相关的欠费。在本案审理中，包文君、魏克财、雅都公司申请法院至黄浦区储备中心调取上海市制造局路XXX号房屋的收购合同、补偿计算明细及依据、补偿支付明细等，鉴于本案审理的法律关系是云际公司与包文君、魏克财、雅都公司之间的租赁关系，并不涉及富星公司与黄浦区储备中心之间的收购法律关系，即使富星公司因为黄浦区储备中心收购上海市制造局路XXX号房屋而获得相关的利益，亦与包文君、魏克财、雅都公司无关，更何况云际公司与富星公司于2012年6月15日签订的《退租补偿协议》，已约定富星公司给予云际公司600万元的补偿，因此，对包文君、魏克财、雅都公司此申请不予准许。一审法院据此判决：一、云际公司与包文君、魏克财于2008年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2012年6月15日解除；二、包文君、魏克财、雅都旅馆于判决生效之日起十日内携其人员和物品迁出上海市制造局路XXX号2＃、3＃楼房屋；三、包文君、魏克财于判决生效之日起十日内支付云际公司房屋使某费(自2012年10月10日起计算至实际迁出之日止，按照每年330,750元计付)；四、云际公司于判决生效之日起十日内返还包文君、魏克财租赁押金75,000元、电费押金12,000元；五、云际公司于判决生效之日起十日内给付包文君、魏克财房屋装饰装修残值931,759.61元；六、雅都公司对上述第三项承担连带支付责任。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，上海第一测量师事务所有限公司接受上海市高级人民法院的委托，就上海市黄浦区制造局路XXX号2、3号楼房屋的装修项目进行工程造价司法审价。鉴定单位在一审2015年4月15日的庭审中陈述，2、3号楼房屋装修的审定面积参考审价书管线铺设一栏中记载的面积为577.80平方米。
本院又查明，一审法院就(2014)黄浦民四(民)初字第2338号案件判决：一、倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所应于判决生效后十日内搬离上海市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋；二、雅都旅馆应于判决生效后十日内搬离上海市制造局路XXX号北侧附楼二层西北角的房屋。一审判决后，倪伟宏、上海馨亮商务咨询事务所、雅都旅馆不服，向本院提起上诉。本院经审理后，于2016年3月18日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，双方就云际公司与包文君、魏克财之间的房屋租赁合同是否于2012年6月15日解除各执一词。包文君、雅都公司以云际公司谎称涉案房屋将动迁而诱导包文君、魏克财作出同意解除合同的意思表示为由主张涉案房屋租赁合同并未解除。根据已查明的事实，黄浦区房屋储备中心于2012年3月30日曾致函涉案房屋的产权人表示涉案房屋已列入原卢湾区第91街坊拆迁范围，之后，涉案房屋由黄浦区储备中心协议收购而并非征收，故云际公司主观上并不存在欺骗的故意。且合同的约定解除依据的是双方当事人的合意，鉴于包文君、魏克财在双方第一次诉讼的庭审中明确双方之间的租赁合同在云际公司于2012年6月15日向包文君、魏克财发出通知时就解除，故一审法院依据当事人明确的意思表示对合同解除作出的认定并无不当。包文君、魏克财关于云际公司有责任、有义务协助其与动迁部门洽谈动迁补偿事宜的主张，因涉案房屋最终并未被征收，包文君、魏克财主张动迁可得利益缺乏事实依据。由于涉案房屋至今仍在包文君、魏克财的控制中，且雅都旅馆目前仍在涉案房屋中经营，本院认为，一审法院基于云际公司对于合同的解除有过错及涉案房屋的周边确实发生了动拆迁等因素，酌情减少了包文君、魏克财自2012年10月10日起应付的房屋使某费并判决云际公司给付包文君、魏克财装饰装修残值损失共计931,759.61元已属充分考虑了包文君、魏克财的利益。云际公司根据产权人的委托，有权并实际将涉案房屋出租给包文君、魏克财，故基于合同相对性原则，云际公司亦有权作为主张合同解除事宜的诉讼主体。产权人与黄浦区储备中心签订收购协议的事实不影响涉案租赁合同的解除。雅都公司以其是装修的实际投入人为由主张装修残值应归雅都公司所有。本院认为，装修残值属于合同解除后果的处理范围，根据上述认定及合同相对性原则，一审法院判决由出租人云际公司支付承租人包文君、魏克财相应的装修残值费用并无不当。如雅都公司对上述费用的最终归属持有争议，可另行向包文君、魏克财主张。司法鉴定单位依据其派出的专业工程师经现场踏勘及测量数据计算得出的工程量及工程造价可作为本案判决的依据。
综上所述，包文君、雅都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,456元，由上诉人包文君、雅都公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一七年三月二十七日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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