江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5864号
上诉人（原审被告）：郝汉局。
被上诉人（原审原告）：汪培中。
委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。
上诉人郝汉局因与被上诉人汪培中房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5555号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郝汉局上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人从2011年开始就承租涉案房屋，到2016年已经承租了五年，形成了一种交易惯例，每年续租。现在上诉人也愿意在原租金基础上做适当增长，继续承租涉案房屋。因被上诉人的不续租，给上诉人的工作带来了不便。
被上诉人汪培中辩称，上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。
原审原告汪培中向一审起诉请求：1、双方签订的租房协议书解除；2、郝汉局立即搬离强占的房屋；3、郝汉局支付房屋占有使用费，自2016年4月2日计算至实际搬离房屋之日止，按照每天600元计算；4、郝汉局结清2016年1月24日起至实际搬离之日期间所产生的水费、电费，暂计至2016年5月1日水费为200元、电费为646元；5、本案诉讼费用由郝汉局承担。
一审法院认定事实：昆山市巴城镇湖亭路57号房屋为汪培中所有，2010年经过相关部门批准汪培中在原房屋基础上将翻建为三上三下的三层楼房一幢。2011年4月1日开始，郝汉局即开始承租汪培中所有的案涉房屋中两间门面（东间、中间）及二楼房间，双方多次签订租房协议并按约定履行。直至2015年4月1日，由汪培中作为甲方与郝汉局作为乙方再次签订《租房协议》一份约定:1、甲方在湖亭路南面，将两个门面租给乙方，租金为全年44000元，租赁期自2015年4月1日至2016年4月1日，为期一年，租金一次性付清；2、租房期内水电每月结算，电费1元/度、水费3元/吨，由乙方支付给甲方；3、租房期内，乙方不得转让他人，如转让需甲方同意；4、甲方原有房屋结构不得私自变动，如装修需甲方同意；5、租房期内，乙方用电、水、气等安全均由乙方自负，与甲方无关；6、此协议一式二份，甲、乙双方各保留一份，双方签字后生效。该协议由双方签字确认，汪培中收取郝汉局缴纳的房屋租金44000元，郝汉局占有、使用房屋至今。在2016年4月1日租赁期届满前后双方未能达成新的租赁协议。租赁期届满后，汪培中多次催促郝汉局返还房屋未果，汪培中遂诉诸一审法院。
庭审中，双方共同确认：1、郝汉局未对涉案房屋进行装修；2、截止2016年5月1日，郝汉局尚有646度用电未支付费用；3、截止2016年4月26日，郝汉局尚有67吨用水未支付费用。
另查明：1、郝汉局认为双方自2011年至今承租汪培中房屋，到期续订租房协议，已经构成交易习惯，双方应当继续维持租赁关系，但郝汉局未就自己主张进行举证，汪培中也不予认可；2、郝汉局认为水电费不应该按照合同约定的价格计算，而应按照市场价格计算，但郝汉局未就自己的主张进行举证；3、汪培中要求郝汉局支付2016年4月2日至实际搬离日期间的房屋占有使用费，按照600元/天计算，理由是涉案房屋附近的租金已达到该标准，郝汉局认为该标准明显过高不予认可，汪培中未就自己的主张进行举证。
上述事实，由汪培中提供的《租房协议》一份、巴城湖村村民委员会出具的证明一份、巴城镇农房危房翻建调查审批表一份、电费发票4张、水费发票一张、汪培中出具的说明一份，郝汉局提供的《租房协议》两份及本案庭审笔录在案佐证。
一审法院认为，租赁协议签订后，双方应当按照协议约定行使权利和履行义务，租赁期届满后出租方可以选择是否继续出租房屋，出租方不再继续出租房屋的，双方租赁关系终止，承租方应当将承租的房屋返还出租方。本案中，汪培中、郝汉局自2011年4月1日开始建立租赁关系，双方于2015年4月1日订立的《租房协议》约定郝汉局承租汪培中所有的巴城镇湖亭路57号房屋门面两间（东间、中间）及其上的二楼房间，租赁期自2015年4月1日至2016年4月1日，双方已经按照协议约定的内容履行了相应的权利、义务。租赁期届满前一个月，汪培中即告知郝汉局不再出租房屋，现租赁期已届满，双方就房屋续租事宜未达成一致，汪培中选择不再出租房屋系行使房屋所有人的权利，郝汉局理应搬离并返还承租房屋。郝汉局辩称双方多次续租房屋的行为已经构成交易习惯，但未进行举证，且无事实和法律依据，一审法院不予采纳。双方租赁合同到期终止，不需另行解除。
对于汪培中主张的郝汉局未支付的水电费用，双方一致明确截止2016年5月1日郝汉局尚有646度用电未支付费用、截止2016年4月26日郝汉局尚有67吨用水未支付费用。汪培中主张按照双方签订的租赁协议中已经约定电费1元/度、水费3元/吨结算标准进行计算，要求郝汉局支付水费200元、电费646元，一审法院认为该主张合理，应予支持。郝汉局主张按照市场价格计算无事实及法律依据，一审法院不予采纳。至于未结算的水、电费中有部分是在租赁期届满后产生的，一审法院认为双方对水、电费结算标准已有约定，以该标准适用租赁期届满的产生的水、电费也并无不妥。
对于汪培中主张的房屋占有使用费，汪培中要求按照600元/天标准，自2016年4月2日起计算至实际返还房屋之日止。一审法院认为，郝汉局自2016年4月2日起理应将承租汪培中的房屋返还汪培中，但郝汉局占有、使用房屋至今，造成汪培中利益受损，应支付汪培中房屋占有使用费；汪培中要求按照600元/天标准计算，但未提供证据证明案涉房屋的租金标准已达该水平，故一审法院对汪培中主张的标准不予采纳。结合本案案情，一审法院酌定按照原合同租金标准120.5元/天（44000元/365天）计算房屋占有使用费，自2016年4月2日起计算至郝汉局实际返还房屋之日止。
据此，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、郝汉局于本判决生效之日起十日内搬离汪培中所有的昆山市巴城镇湖亭路57号房屋门面两间（东间、中间）及其上的二楼房间并将房屋返还汪培中。二、郝汉局于本判决生效之日起十日内支付汪培中房屋占有使用费（按照120.5元/天的标准，自2016年4月2日计算至实际搬离之日止）。三、郝汉局于本判决生效之日起十日支付汪培中截止2016年5月1日的电费646元及截止2016年4月26日的水费200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费300元，减半收取150元，由郝汉局承担。
本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，汪培中与郝汉局签订的《租房协议》合法有效。《租房协议》约定的租赁期限届满后，出租人汪培中有权选择是否继续出租。汪培中不再继续出租系行使房屋所有权人的合法权利，依法应予支持。双方租赁关系已经终止，郝汉局应当将承租的房屋返还给汪培中，并支付逾期返还期间的房屋占用使用费。综上，郝汉局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郝汉局负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 郑 雄
审判员 周 红
二〇一六年十月十七日
书记员 王文君