青海省西宁市城北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0105民初502号
原告：任某某，男，汉族，1954年某月某日出生。
被告：西宁房地产集团某某物业有限公司。
法定代表人：黄某某，该公司经理。
委托代理人：李某某，青海辉湟律师事务所律师。
委托代理人：王某某，该公司副经理。
本院于2016年1月25日受理了原告任某某诉被告西宁房地产集团某某物业有限公司（以下简称“某某物业”）物业服务合同纠纷一案，依法由审判员倪艳丽适用简易程序于2016年4月5日公开开庭进行了审理。原告任某某、被告西宁房地产集团某某物业有限公司的委托代理人李某某、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告任某某诉称，因原告等人居住的房屋修建后出现不同程度的塌陷等质量问题，经协商由被告完成原告等户的房屋维修义务，并签订《房屋维修方案》，后由于2012年10月27日签订了承诺书，该承诺书第六条约定：“如再发生工期延误需支付未完成维修的住户每天200元整的过渡补偿。补偿费自2012年10月15日开始计算，直至全部维修完成为止”。原告为配合被告维修房屋租赁他人房屋居住，直至2013年元月底搬回自己的家，后发现被告承诺的粉刷原告外墙的义务至今没有履行，也没有按照承诺支付过渡费，故请求法院判决被告给付原告过渡费18000元、粉刷原告住房外墙，并承担本案诉讼费。
被告某某物业辩称，1、本案诉讼时效已过，截止2012年12月4日交付房屋至起诉，现在已超过诉讼时效；2、被告已经按照双方达成的协议按时履行了维修义务，并按时交付了房屋，不存在逾期交房的问题，且在维修过程中因业主对被告的部分材料不予认可，故双方协商对异议的材料由被告在交房后给予货币补偿，由业主自行购买，交房后被告也按照双方商量的方式给业主相应的货币补偿；3、原告诉称外墙损坏事宜不在此次维修范围之内，当时维修时外墙并没有破损，故请法院驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
证据一、承诺书的第六条一份、房屋维修方案的第五条一份，拟证明完工后我们九户业主签字为依据，我们至今未签字，工程至今也未完工，所以我方的诉讼时效没有过；2013年元月中旬被告才给我们材料款，被告承诺10月15日计算至完工后，我是因被告的维修不符合约定我方没有同意，后被告找我进行协商，说自己找人自己维修，维修后分四次付款；第一笔钱是厨房橱柜的，第二笔钱是粉刷墙面的；第三笔钱是地板的，第四笔钱是恢复家居的；
证据二、证明一份，拟证明被告支付的全部是材料款而不是过渡费；
证据三、照片三张，拟证明被告粉刷房屋的外墙，外墙是被告装载机装泥巴时所碰；
被告对以上证据的质证意见为，对证据一承诺书、房屋维修方案的真实性无异议，对证明方向有异议，在维修过程中双方对房屋交接，装修材质补偿问题另达成了口头协议；对证据二的真实性、关联性、合法性均不予认可，因无证明人的信息；对证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，就图片中所说的维修问题不是本案《房屋维修方案》中维修范围，但属于被告的工作范畴，尽快维修。
被告向法庭提交如下证据：
证据一、房屋维修方案原件一份、承诺书原件一份，拟证明被告与原告协商，被告对房屋进行维修的事实；
证据二、协议书一份、维修工程竣工验收单一份，拟证明：1、被告与施工方青海城乡建筑工程有限公司达成协议，由青海城乡建筑工程有限公司承包维修事宜的事实；2、涉案房屋按时维修完毕，并于2012年12月4日验收通过并交付的事实；
证据三、收条三份，拟证明在维修过程中，因原告对部分维修材料有异议，故双方另行协商对于有异议的维修材料，被告在交房后给予相应的货币补偿，由原告自行购置的事实。
原告对上述证据的质证意见，对证据一不持异议，对证据二不予认可，是被告与施工方的合同，与原告无关；对证据三无异议。
本院认为，对原、被告提交的证据一房屋维修方案、承诺书、双方认可的装修材料补偿款，双方均无异议，对其证明力予以确认。对被告提交协议书一份、维修工程竣工验收单一份，原告虽不认可，但和其他证据能相互印证，对其证明力予以确认。对原告提交的证据二、证据三，被告不予认可，且无其他证据印证，故对其证明力不予确认。
根据以上证据的认证，结合双方当事人的陈述，确认如下事实：
2012年9月20日，某某物业与幸福城小区七号楼、五号楼任某某（其儿子任志宏代签）等八户业主签订《房屋维修方案》约定：由施工方对业主房间地面房心土进行检查，发现房间确有塌陷则进行维修；拆除原有地板或地砖；拆除地面垫层，地暖管；清理湿土和淤泥；查找维修破损管道；…，冷热水、地暖管打压测试，确保正常使用。如有地暖管已损坏更换必须使用住户认可的材料；地面面层恢复，损坏部分必须使用住户认可品质相当的材料；如施工中发生室内壁柜、橱柜、墙面及装修等其他设施损坏，予以恢复原样，材料需住户认可；…，所有维修工作于10月15日前完工，施工中如发现特殊情况双方协商后予以顺延。八户业主和某某物业在合同上分别签字。2012年11月1日，某某物业将幸福小区5号楼111、212室室内房心土开挖、回填、清运、地坪恢复等工程承包给青海城乡建筑工程有限公司维修。2012年10月27日，由于某某物业未能按期履行《房屋维修方案》，经与业主双方协商，作出承诺书：…，自2012年11月29日起恢复对五号楼111室、211室、212室进行房心土开挖及回填工作，至2012年11月20日必须全部完工。施工细节以《房屋维修方案》第1、2、3、4、5、6条为准。如房屋挖开后地下有水需晾干，时间可顺延。自2012年11月20日起恢复对五号楼111室、211室、212室因施工损坏的地暖管（使用正品金牛牌家装黄管）、上下水管、瓷砖、墙面、橱柜、壁柜家装、地板等至2012年12月10日必须完工，如第三条发生顺延的，以顺延的时间作相应的顺延，墙面损坏的，必须按间恢复（木地板铺设时间可视地面干燥情况而定）。恢复细节以《房屋维修方案》第8、9、10条为准。全部施工恢复工作以全体住户书面签署《施工维修验收报告》为标准，作为施工恢复工作全部结束的依据。如再发生工期延误需支付未完成维修的住户每天每户二百元的过渡补偿。补偿费自2012年10月15日起开始算起，直至全部维修完成为止。2012年12月4日，青海城乡建筑工程有限公司将幸福小区5号楼111、212室室内房心土开挖、回填、清运、地坪恢复等工程验收交工。由于原告对其厨房操作台、家俱、地板的材质提出异议，原告与某某物业双方另行协商，达成口头协议：某某物业支付给原告材料款、维修费，由其自行维修。某某物业分别于2012年12月7日、2012年12月13日、2012年12月25日支付给原告厨房操作台折价补偿款4960元、地板补偿款13500元、家俱维修费6500元。至此双方的维修合同履行完毕。之后，原告从未向被告提出过维修超期及补偿问题。原告要求粉刷住房外墙的诉求，不属于本案《房屋维修方案》约定的维修范围，但被告与原告之间存在物业合同关系，答应尽快粉刷原告住房的外墙。
本院认为，原、被告签订的《房屋维修方案》、《承诺书》后，在合同履行过程中，双方当事人对合同的内容进行变更是其真实意思表示，合法有效。《承诺书》约定的完工期限为2012年12月10日，后因维修材质问题，原、被告另行约定为原告自行维修，被告支付维修费用，完工期限亦相应调整。故被告某某物业没有逾期交工。原告关于被告逾期交工、支付补偿费18000元的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。对被告关于原告的诉求已超过诉讼时效的辩解意见，原告自2012年12月25日收到被告最后一笔家俱维修款后，如果其认为被告违约逾期交工，应当在2014年12月25日之前向被告主张自己的权利。原告于2016年1月25日向法院起诉，主张自己的权利，已超过两年的诉讼时效。对被告的该辩解意见，本院予以采信。关于原告要求粉刷住房外墙的诉求，虽然不属于本案《房屋维修方案》约定的维修范围，但被告与原告之间存在物业合同关系，被告同意尽快粉刷，按被告意愿执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、驳回原告任某某要求被告西宁房地产集团某某物业有限公司给付过渡费18000元的诉讼请求；
二、被告西宁房地产集团某某物业有限公司在本判决书生效后七日内粉刷原告任某某住房的外墙。
本案诉讼费250元，本院已减半收取125元，原告任某某承担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员 倪艳丽
二〇一六年四月十八日
书记员 李海连
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。