广西壮族自治区灵山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）灵民初字第1863号
原告张光云，女，汉族，钦州市钦南区居民。
委托代理人叶强，广西公润律师事务所律师。
被告陈锋，男，汉族，灵山县居民。
被告阮嫦，女，汉族，灵山县居民。
原告张光云与被告陈锋、阮嫦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成由审判员陆求应担任审判长，与代理审判员劳宏耀、人民陪审员周志丽参加的合议庭，后由于工作原因变更为由代理审判员劳宏耀担任审判长，与代理审判员李文伟、人民陪审员周志丽参加的合议庭，于2014年11月6日公开开庭进行了审理。书记员傅邦萍担任记录。原告张光云的委托代理人叶强、被告陈锋、被告阮嫦到庭参加诉讼。原告张光云不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张光云诉称，2001年经人介绍，原告有意向购买被告陈锋私有的一套位于灵山县的房屋（以下简称“涉案房屋”），后双方就上述房屋买卖一事达成了买卖协议，口头约定总房价48000元。2001年4月26日原告按照约定履行了支付全部购房款给被告的义务，同时被告陈锋也履行了将涉案房屋及涉案房屋产权证等证件交付给原告的义务，双方还于2002年2月28日补签一份书面的《房地产买卖契约》。原告多次要求两被告将上述房屋过户给原告，但是都被两被告以各种理由推拖，至今两被告都没有履行过户义务。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖行为是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，而且被告交付房屋后，原告至今已居住了13年之久，原告的合法权益应受到法律保护，两被告应当履行过户义务并承担过户费用。为此，原告依法向人民法院起诉，请求判令：1、确认原告与被告陈锋于2002年2月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、两被告按照双方签订的《房地产买卖契约》的约定履行将涉案房屋过户到原告名下的义务并承担应当承担的过户费用约15000元（以相关部门实际收取为准）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提供的证据有：
1、《房地产买卖契约》1份，证明原告与被告陈锋于2002年2月28日签订了房屋买卖合同；
2、《收条》1份，证明被告陈锋于2001年4月26日收到原告交来的购房款48000元，收条的日期实际是2001年，是被告陈锋要求书写2000年4月26日；
3、房权证灵房字第20010XX**号《房屋所有权证》1份，证明涉案房屋属陈锋私有；
4、《结婚申请书》1份，证明两被告于1984年11月28日登记结婚；
5、中国南方电网《电费清单》、中国农业银行股份有限公司灵山六峰支行《活期存款子账户交易明细》各1份，证明原告在涉案房屋内居住了13年及交纳电费的情况。
被告陈锋辩称，1、原告与他人串通骗被告陈锋签订的契约等无效。2000年4月下旬，梁苡萍与原告找到被告陈锋称：梁苡萍个人在柑子园开发有一幅土地，其中规划的30号土地70平方米是三面见光，价款60000元，可以与被告陈锋兑换涉案房屋，以利刚到灵山县工作的原告得马上入住，由于涉案房屋只能作价48000元，被告陈锋只要补差价12000元给梁苡萍即可。被告陈锋为了帮助梁苡萍便答应了此要求。2000年4月26日梁苡萍要求被告陈锋书写48000元的收条，但被告陈锋一分钱也收不到，意下转为与梁苡萍兑换柑子园30号地的款项，而另外被告陈锋尚支付差价12000元给梁苡萍。对此兑换被告陈锋的妻子阮嫦拒不同意，并将供电局宿舍的房产证收藏。为此，被告陈锋在2001年只好到房产局报失房产证，申请补发。2002年2月28日梁苡萍为达到转户的目的，又持《房地产买卖契约》骗被告陈锋签字，称很快办好柑子园30号地的土地使用证给被告陈锋。被告陈锋信以为真，又签字给梁苡萍。同时，因马树金、范文通有一块宅基地在被告陈锋商住的江南路房屋背相连，约90平方米。被告陈锋为了自己的住宅宽些，便与马树金、范文通夫妻协商，以兑换所得的柑子园30号土地与马树金、范文通兑换其土地，双方均同意。而梁苡萍也同意柑子园30号地改为马树金、范文通儿子范金羽、范炳创的名字。为此，被告陈锋于2002年4月26日与范金羽、范炳创签订了《房地调换合同》，约定了互换土地的条款，而范金羽、范炳创、范金源、范金朋（均马树金、范文通的儿子）与梁苡萍签订了购买柑子园30号地的《购房地协议书》，约定地价60000元（被告陈锋已付），一个月内办土地证等事宜。因马树金用于与被告陈锋兑土地的土地使用证抵押在银行，为此，马树金向梁苡萍借款21247元还清银行借款，取出土地证到土地部门办理土地证转户为被告陈锋所有，而后因马树金未能归还借款21247元给梁苡萍，致梁苡萍一直未有办理柑子园30号土地70平方的土地使用权证给马树金的儿子。为此产生纠纷。2004年4月5日马树金的儿子范炳创等4人将被告陈锋诉于灵山县人民法院，理由是兑地达不到目的，诉请被告陈锋补偿房地款76247元。该案［（2004）灵民初字第291号］经法院主持调解，被告陈锋被迫支付了76247元减除马树金借梁苡萍款21247元，共55000元及负担诉讼费1150元。以上事实及过程，足以证实原告与梁苡萍是串通骗被告陈锋，本案根本不存在房屋买卖的事实，原告也不支付过一分钱给被告陈锋，并且房兑地的骗局致使被告陈锋付出了沉重的代价。所以，被告陈锋于2002年2月28日在梁苡萍交的《房地产买卖契约》签字纯属无效。2、原告的诉讼请求应依法驳回。原告持的《房地产买卖契约》是2002年2月28日被告陈锋签给梁苡萍的，纯属是骗被告陈锋签字，所兑的柑子园30号土地也未能办理土地使用权证，而原告持该《房地产买卖契约》也不能办理房产的转户变更所有权证。在2002年2月28日原告不能办理被告陈锋所有房屋变更转户时起，原告已知房屋兑地已不能实现，如属侵权的法定的二年诉讼时效已超，到现在2014年早超诉讼时效12年之久，所谓的购房已超诉讼时效，原告也没有时效中止、中断的依据。所以，原告的诉请不受法律保护。并且，原告诉请的第二项违反法律规定，其基于第一项违法诉讼请求而请求，更是违法之诉。为此，原告本案的诉讼请求应依法驳回。
被告陈锋为其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：
（2004）灵民初字第291号案卷宗证据材料1份，证明涉案房产是梁苡萍用其所有的位于柑子园开发有的一幅土地与被告陈锋兑换而来的，当时梁苡萍想兑换被告所有的涉案房产是利于刚到灵山工作的原告得马上入住，被告陈锋为了得到梁苡萍所有的土地，才签订本案涉案契约，该契约是骗取所得，与事实不符。
被告阮嫦辩称，1、原告与陈锋2002年2月28日签订的《房地产买卖契约》处分被告阮嫦的共有财产违法无效。被告阮嫦与陈锋于1984年11月28日依法登记结婚，陈锋于2000年以被告阮嫦的共同财产购买了涉案房屋，所以，该套房屋依法属被告阮嫦与陈锋夫妻的共同共有财产。原告与陈锋在2002年2月28日签订《房地产买卖契约》时未取得被告阮嫦的同意，也未告知被告阮嫦，也不经被告阮嫦追认。所以，该《房地产买卖契约》属违法无效的，不受法律保护。并且涉案房屋现一直登记在陈锋名下，并未依法变更登记，房产证的原件一直保管于被告阮嫦手中，所以，该房屋的所有权仍是被告阮嫦的共有财产。为此，被告阮嫦请求人民法院依法确认原告与陈锋于2002年2月28日签订的《房地产买卖契约》违法无效，予维护被告阮嫦的合法权益。2、原告所诉违法，其请求应依法驳回。基于上述第一项的理由及法律的明确规定，原告与陈锋签订的《房地产买卖契约》从签订之日起违法无效，不受法律保护。并且，原告请求的第二项更违反房产变更纳税等的规定，属违法之诉。所以，原告诉请的一、二、三项违法。为此，请求人民法院查清以上事实，依法驳回原告的诉讼请求。
被告阮嫦为其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：
1、《身份证》1份，证明被告阮嫦的身份情况；
2、《结婚证》1份，证明两被告于1984年11月28日登记结婚，属夫妻关系；
3、房权证灵房字第2000XX**号《房屋所有权证》1份，证明两被告共有的房屋产权证原件仍保管在被告阮嫦的手上。
经庭审举证质证，对原告提供的证据1，被告陈锋认为被告签订该份契约是事实，但原告不是善意取得该份契约，也不是被告陈锋的合意，该份契约是骗取被告陈锋签字，被告阮嫦质证后认为该份契约是原告与被告陈锋单方面签订，签订之时，被告阮嫦不知情，待知情后，被告阮嫦一直反对，并收起了涉案房产的房产证原件；对证据2，被告陈锋认为书写收条是事实，但这是被告以涉案房屋兑换梁苡萍柑子园土地为目的才书写收条，该份收条上的款被告陈锋没有实际收到，被告阮嫦质证后认为不知情；证据3，被告陈锋对其真实性没有意见，被告阮嫦质证后认为不清楚该证据的来源，真正的涉案房产证原件在被告阮嫦手上；证据4，被告陈锋对其真实性没有意见，被告阮嫦认为是事实；证据5，被告陈锋认为电费一开始是被告交，后来被告怕麻烦，才让原告直接交电费，被告阮嫦对真实性没有意见，但认为原告在该房屋里居住13年是否连续不清楚。对被告陈锋提供的证据，原告认为与本案无关，被告阮嫦质证认为没有意见。对被告阮嫦提供的证据，原告、被告陈锋均没有意见。
本院认为，原告提供的证据来源合法，符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，本院予以采信；被告陈锋提供的证据，与本案无关联性，不符合证据的关联性要求，本院不予采信。对被告阮嫦提供的证据，来源合法，符合证据的真实性、合法性、关联性的规定，本院予以采信，但不能证明其全部的主张。
综合本案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：被告陈锋、阮嫦于1984年11月28日登记结婚，系夫妻关系。两被告购买有位于灵山县X号房屋一套，2000年6月27日，被告领取了涉案房屋的《房屋所有权证》（房屋所有权证号为：房权证灵房字第2000XX**号，房屋所有权人登记为陈锋）。2001年10月12日，被告以涉案房屋的所有权证书遗失为由，申领了补发的《房屋所有权证》（房屋所有权证号为：房权证灵房字第20010XX**号，房屋所有权人登记为陈锋）。2000年，原告张光云与被告陈锋口头达成房屋买卖协议，约定被告陈锋将涉案房屋出售给原告，双方约定房屋价款为48000元。2000年4月26日，原告向被告陈锋付清了购房款48000元，被告陈锋亦向原告出具《收条》一张，该《收条》载明：“今收到张光云交来购卖陈锋某住宅宿舍（三楼右边第一间）房价48000元，现交清现金肆万捌仟元正。收款人：陈锋。2000年4月26日”。2002年2月28日，原告张光云与被告陈锋补立写一份《房地产买卖契约》，约定：被告陈锋将涉案房屋出售给原告；出售价款30000元；2002年2月28日将涉案房屋交付给原告；办理涉案房屋过户手续所需税费，由双方按规定各自承担。协议签订后，被告将涉案房屋交付给原告居住，被告陈锋并将涉案房屋遗失补发的房屋所有权证交付给原告。被告陈锋将涉案房屋交付原告后，涉案房屋一直由原告居住、占有、使用至今，相关的电费亦由原告交纳。因被告不协助原告办理涉案房屋产权过户登记的有关手续，双方为此发生纠纷。2014年9月17日，原告向本院起诉，请求判令：1、确认原告与被告陈锋于2002年2月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、两被告按照双方签订的《房地产买卖契约》的约定履行将涉案房屋过户到原告名下的义务并承担应当承担的过户费用约15000元（以相关部门实际收取为准）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
本院认为，依法成立的买卖合同关系受法律保护，对买卖双方均具有法律约束力。本案中，被告陈锋与原告就涉案房屋买卖达成一致意见，双方并签订了《房地产买卖契约》，被告陈锋收取购房款并交付房屋的所有权证书，原告对房屋已占有、使用多年，能够认定双方房屋买卖合同关系成立。双方签订的《房地产买卖契约》是原、被告真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。关于被告阮嫦辩称被告陈锋处分涉案房屋时没有征得其同意，也未告知及经其追认。本院认为，二被告系合法夫妻关系，原告对被告陈锋代理被告阮嫦处理夫妻共同财产能够产生合理信赖，且被告陈锋亦将房地产权证书及房屋交付原告，被告陈锋的行为符合“表见代理”之特征，产生“房屋买卖关系成立”的法律后果。被告阮嫦在原告占有、使用房屋多年之后，近年房价大幅上涨情势下，又主张合同无效，其主张无法律依据和事实依据，且与诚信原则相悖，本院不予支持。关于被告陈锋辩称合同存在欺诈行为，但其未出示证据予以证实，且原、被告均具有完全民事行为能力，被告陈锋自愿收取房款并交付房屋，多年以来，二被告亦未提出撤销或变更合同之诉，故被告陈锋的该项辩称理由，本院不予采信。被告主张涉案房屋与案外人梁苡萍兑换其在柑子园开发的土地，没有证据证实，且属其与梁苡萍等人的争议，与本案没有关联性，本院在本案中不予以认定。被告主张原告的请求超过诉讼时效。本院认为，《房地产买卖契约》没有约定被告履行协助义务的时间，原告现提起诉讼，没有超过诉讼时效期间。综上，原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，并无法定的合同无效之情形，合同合法有效。原、被告均应按法律规定履行买卖双方的应尽义务。现原告已付清购房款，被告已交付房屋，被告亦应协助原告办理涉案房屋的所有权转移手续。原告要求被告协助办理涉案房屋所有权转移为原告所有的手续，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告承担应当承担的过户费用约15000元，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：
一、原告张光云与被告陈锋于2002年2月28日签订的《房地产买卖契约》合法有效；
二、被告陈锋、阮嫦协助原告张光云办理位于灵山县X号房屋（房屋所有权证号为：房权证灵房字第2000XX**号；补发后的房屋所有权证号为：房权证灵房字第20010XX**号）所有权转移为原告张光云个人所有的有关手续；
三、驳回原告张光云的其他诉讼请求。
案件受理费人民币275元，由原告张光云负担人民币75元，由被告陈锋、阮嫦负担人民币200元。
上述义务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，提交副本4份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 劳宏耀
代理审判员 李文伟
人民陪审员 周志丽
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 傅邦萍