浙江省台州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙10执异5号
异议人（利害关系人）：王昕炜，男，1989年5月6日出生，汉族，住临海市。
委托代理人：王全明，浙江金道绿色事务所律师。
委托代理人：陈天运，浙江金道绿色事务所律师。
申请执行人：杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）。住所地：杭州市下城区绍兴路***号现代之星大厦****室。统一社会信用代码：91330103MA280GTW8M。
执行事务合伙人：浙江群英资产管理有限公司（委派代表许骏杰）。
被执行人：临海市永新休闲用品有限公司。住所地：临海经济开发区东港中路。组织机构代码：71952580-1。
法定代表人：汪日龙，该公司董事长。
被执行人：汪日龙，男，1955年4月5日出生，汉族，住临海市。
被执行人：章晓玲，女，1956年6月24日出生，汉族，住临海市。
被执行人：汪晖，男，1981年6月30日出生，汉族，住临海市。
被执行人：浙江恒盛建设集团有限公司。住所地：临海市柏叶中路***号。组织机构代码：25522387-1。
法定代表人：刘剑锋，该公司董事长。
在本院执行申请执行人杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）与被执行人临海市永新休闲用品有限公司（以下简称永新公司）、汪日龙、章晓玲、汪晖、浙江恒盛建设集团有限公司金融借款合同纠纷一案中，异议人王昕炜对本院拍卖被执行人永新公司所有的坐落在临海市大洋街道东港中路7号、大洋街道办事处西新村东港路的工业房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王昕炜称，台州市中级人民法院在拍卖中未能依法尽到公告义务，披露内容存在严重瑕疵，致使异议人对拍卖标的物产生重大误解，竞买目的无法实现。请求：1.撤销台州市中级人民法院于2018年3月13日通过淘宝网司法网络拍卖平台实施并成交的对被执行人永新公司所有的位于临海市大洋街道东港中路7号、大洋街道办事处西新村东港路的工业房地产的拍卖，及淘宝网因此次拍卖成交生成的《司法拍卖网络竞价成功确认书》；2.返还异议人因竞买拍卖标的物所支付的700万元拍卖保证金；3.请求在确定异议是否成立前，停止重新拍卖标的物。事实与理由为：台州市中级人民法院发布的《竞买公告》与《竞买须知》等网络拍卖文件中载明拍卖标的为永新公司所有的位于临海市大洋街道东港中路7号、大洋街道办事处西新村东港路的工业房地产。在附后的《标的物介绍》中，也明确了拍卖标的物的地类（用途）为工业用地，还提示了竞买人应符合当地的工业产业规划要求、准入条件及其他要求，竞买人在竞拍前应到相关主管部门咨询，确定了解后再决定是否竞买，否则因此造成不能过户的责任自负等风险告知。异议人向法院了解的情况限于竞买公告等文件的内容，经实地看样，认为拍卖标的物符合异议人经营需求，没有发现不当的情况，于是通过淘宝账户交纳700万元保证金参拍。2018年3月13日，异议人方以1.265亿元竞拍成交。但在异议人准备过户接管标的物时，获悉拍卖的工业房地产并不能按公告内容进行过户和使用。首先，法院在本次工业房地产拍卖时，并没有事先发函征询国土部门是否可以转让的意见，没有做必要的拍卖财产现状、权利负担等内容的调查工作，草率挂拍。而据异议人所知，拍卖标的物有最新控规正在形成，将限制拍卖标的物的使用与转让。其次，临海市住房与城乡建设规划局（以下简称临海住建局）在2018年3月30日出具的《关于临海市永新休闲有限公司（西新地块)的规划说明》中称：永新公司地块原用地性质为工业用地，现因临海城市发展的需求，根据临海市总体规划修编纲要，已明确该区块功能布局，工业房地产己不符合规划要求。此外，异议人得悉临海市人民政府将对这一标的物收储，到时将不能再进行工业房地产建设或者使用。故异议人的竞买目的将不能实现。再次，异议人获知拍卖地块己有二年时间没有批准办理过工业房地产的转让变更登记。临海市人民政府早在2011年11月即已经明确：大洋街道等五街道涉及洛河以西、灵江以北、望江门以东、北面以山为界范围内的企业工业用地不得擅自转让，如需转让，一律由临海市土地收储中心按市政府规定的政策收储。因法院裁定企业用地土地使用权变更的，受让者需作出“今后因城区发展需要无条件接受政府土地收储”的承诺，并经相关部门及市政府同意后，方可办理变更。近期，临海市相关部门正在进一步落实纪要的精神，调整控规，禁止工业房地产的使用与建设。因此，拍卖标的物是有当地政府对土地及工业房地产使用限制条件的，相关不动产权能严重受限，并不能按常规工业用地及工业房地产进行建设与使用，特别是再次转让。这种情况与正常的建设与使用大相径庭。鉴于以上事实，异议人认为：一、台州市中级人民法院在拍卖之前未能积极查明拍卖标的物的土地现状与政策现状，没有尽到公告义务，对拍卖标的物的土地性质及使用权能限制这一关键问题披露不到位，应当撤销本次司法拍卖。二、台州市中级人民法院对拍卖标的物的描述与实际情况不符，披露行为存在重大瑕疵，致使异议人产生重大误解，竞买的目的无法实现。异议人竞拍拍卖标的物是基于法院对拍卖标的物为工业房地产的描述，且是建立在拍卖标的物具有后续使用价值的基础上进行的竞价。但目前的情况己直接影响拍卖标的物是否符合拍卖公告对标的物披露的权益及功能，直接影响竞买的目的，对当事人利益影响十分重大。三、若当地政府的规划变更、土地收储、转让附条件等影响拍卖标的物处分、使用权益的事件发生于拍卖之后，或在拍卖后当事各方包括法院拍卖实施部门才知悉的情况下，根据公平原则和情势变更原则，也应当撤销拍卖，重新公告后另行拍卖，且不追究竞买人违约责任。四、在没有处理好异议人的异议请求、没有作出重新拍卖的裁定并给予异议人法律救济途径的情况下，依法不能直接进行二次拍卖。若异议人所称之理由不成立，异议事实不存在，异议人的顾虑得到消除，异议人仍然考虑继续履行拍卖义务。
本院查明，本院依据台州仲裁委员会（2014）台仲裁字第463号裁决，于2015年1月27日立案执行申请执行人杭州聚生鑫投资合伙企业（有限合伙）（原申请执行人为中国建设银行股份有限公司临海支行，后因债权转让变更为现申请执行人）与被执行人永新公司、汪日龙、章晓玲、汪晖、浙江恒盛建设集团有限公司金融借款合同纠纷一案。执行过程中，本院于2017年7月10日裁定拍卖被执行人永新公司所有的分别坐落在临海市大洋街道东港中路7号、临海市大洋街道办事处西新村东港路的两处设置了抵押的房地产。因该两处房地产相互毗邻并混同使用，属于同一整体，故本院决定合并处置，同时对该两处房地产的现状、权利负担及已知瑕疵等其他情况做了调查。之后，本院委托评估机构对该两处房地产的价值进行评估，评估价为人民币10281万元。2018年2月9日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定于2018年3月12日10时至2018年3月13日10时止（延时的除外）在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对该两处房地产进行公开拍卖。公告中关于拍卖标的部分载明：拍卖标的为永新公司所有的位于临海市大洋街道东港中路7号、大洋街道办事处西新村东港路的工业房地产。建筑物面积共93921.90㎡；国有土地使用权面积共50649.35㎡，使用权类型为出让。本次拍卖标的物包括房屋（建筑物）及其对应的土地使用权、厂区内围墙、绿化、道路、变压器及其配套设施、水池，但不包括机器设施、设备。对于拍卖对象中的土地使用权部分，拍卖公告明确为两块宗地。其中A号地块《国有土地使用证》【临城国用（××）第××号】记载：土地使用权人为永新公司，坐落于临海市大洋街道办事处西新村，地号××，图号××，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，终止日期2054年2月28日，使用权面积34362.23㎡。B号地块《国有土地使用证》【临城国用（××）第××号】记载：土地使用权人为永新公司，坐落于临海市大洋街道办事处西新村（东港中路7号），地号××，图号××，地类（用途）工业用地，使用权类型出让，终止日期2054年2月28日，使用权面积16287.12㎡。拍卖标的起拍价为7200万元，保证金为700万元，增价幅度为50万元。拍卖公告中关于特别提醒部分载明：标的物以实物现状为准。本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。拍卖公告中关于拍卖款支付部分载明：拍卖余款在2018年4月2日17时前缴入本院账户。公告中关于竞买人条件部分载明：竞买人应符合当地的工业产业规划要求、准入条件及其他要求，竞买人在竞拍前应到相关主管部门咨询，确定了解后再决定是否竞买，否则因此造成不能过户的责任自负。本院连同该拍卖公告一并发布的，还包括标的调查情况表、拍卖须知，对相关具体情况进行了告知。在拍卖须知中，本院明确告知竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵并承担由此引发的所有责任。拍卖须知中对于拍卖款的支付，明确告知买受人应于2018年4月2日17时前将拍卖余款（扣除保证金后的余款）缴入本院账户。拍卖须知中对于逾期未支付拍卖款或未办理交接手续的，明确告知法院可以裁定重新拍卖，且重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
拍卖公告发布后，王昕炜报名参加竞买，并交纳了保证金人民币700万元，也进行了实地看样，了解相关情况。2018年3月12日，拍卖如期举行，参与竞买的共有16名竞买人。3月13日，经过92轮竞价，王昕炜最终以人民币12650万元的最高价竞得拍卖标的物，本次拍卖成交。但买受人王昕炜在本次拍卖规定的拍卖余款交付截止时间2018年4月2日17时前并未向本院交付拍卖余款人民币11950万元，之后也未交付。
由于被执行人永新公司涉及大量债务案件且金额巨大，需要尽快处置其财产，以保护各债权人的合法权益，故本院于2018年4月16日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，决定在该平台上对案涉两处房地产重新进行网络司法拍卖。该公告内容除在竞买人条件中增加了“原买受人王昕炜不得参加竞买”的限制及在时间上有相应的变化外，其余与2018年2月9日的拍卖公告相同。5月18日，经公开竞价，案涉两处房地产以人民币12100万元的最高价成交。现买受人已付清全部拍卖价款，本院也已作出拍卖成交裁定并送达买受人。
另查明，2018年3月30日，临海住建局出具给异议人一份《关于临海市永新休闲有限公司（西新地块)的规划说明》，内容为：“临海市永新休闲有限公司地块位于大洋街道东港路西侧、江石路北侧，该区块原用地性质为工业用地，现因临海城市发展的需要，中心城区规划边界及产业布局正在作相应调整，根据临海市总体规划修编纲要，已明确该区块功能布局，工业房地产己不符合规划要求。”案涉房地产拍卖时，土地使用权的性质仍为国有出让的工业用地，并无正式的规划已作调整的文件。
本院认为，本案争议焦点为：一、本院2018年3月13日的网络司法拍卖是否存在应予撤销的情形；二、700万元拍卖保证金是否应予退还；三、异议审查期间是否应停止重新拍卖。
一、关于拍卖是否应予撤销问题。对于当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖的，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）第三十一条规定了人民法院应当支持的六种情形。其中第一种情形为“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。本案中，异议人提出争议的拍卖行为应予撤销的理由，即是认为存在该种情形。对此，本院认为，《网拍规定》第六条规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当制作、发布拍卖公告；查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。第十二条规定，实施网络司法拍卖的，应当通过网络司法拍卖平台用文字说明、视频或者照片形式展示拍卖财产的已知瑕疵。根据上述规定，本院在拍卖案涉房地产前，已对该房地产的现状、权利负担及已知瑕疵等情况做了调查，在拍卖公告、标的调查情况表、拍卖须知中也已予以说明，符合实际情况，并不存在严重失实的情形。案涉土地使用权系出让的国有土地使用权，用途为工业用地，故本院在拍卖公告中表述为工业房地产并无不当。由于当地政府对该房地产涉及的土地在拍卖前并没有作出正式的规划调整，故本院按现状评估和拍卖该房地产也无不当。对于今后有可能涉及的规划调整或者自行转让限制等情况，不属于在拍卖公告中必须予以说明的该房地产存在的瑕疵。而且本院在公告中也已明确告知竞买人在竞拍前应到相关主管部门咨询，确定了解后再决定是否竞买，否则因此造成不能过户的责任自负。因此，本院对案涉房地产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明，并无严重失实之处，异议人所谓的重大误解，系其自身原因所致，与本院披露的信息之间没有因果关系。案涉土地的性质和用途，目前并无任何变化，而购买目的取决于拍卖财产本身的使用价值及其他经济价值，故根据本案查明的事实，本院披露的信息即使存在瑕疵，也没有严重影响案涉土地自身的价值。何况，异议人作为竞买人，既已作出竞买决定，则表明其已完全了解和接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并承担由此引发的所有责任。至于本案司法拍卖后的过户登记，目前并无不能按现状过户问题。综上，异议人提出的本院没有尽到公告义务、关键信息披露不到位且存在重大瑕疵，致使其产生重大误解，竞买的目的无法实现的异议理由，不能成立。本院2018年3月13日的网络司法拍卖并不不存在应予撤销的该情形，也无应予撤销的其他法定情形。
二、关于保证金是否应予退还问题。《网拍规定》第二十五条规定，拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将剩余价款交付人民法院指定账户。第二十四条第一款规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。第二十四条第二款规定，悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。本案中，本院于2018年2月9日发布的拍卖公告（包括拍卖须知）明确规定和告知拍卖余款（扣除保证金后的余款）在2018年4月2日17时前缴入本院账户；逾期未交付拍卖款的，本院可以裁定重新拍卖；拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。对此，异议人是明知的。异议人在交纳700万元保证金后参加了本次竞拍，并于2018年3月13日以12650万元的最高价竞拍成交，则按照规定其作为买受人应当在2018年4月2日17时前将拍卖余款11950万元缴入本院账户。由于异议人在截止时间前并未交付该拍卖余款，应当视为其放弃买受，构成悔拍。鉴于其提出的本次拍卖应予撤销的异议理由也不能成立，故其交纳的700万元保证金依法不予退还。
三、关于是否应停止重新拍卖问题。《网拍规定》第三十六条第一款规定，当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。根据该规定，执行异议审查期间，是否暂缓或者中止拍卖，由执行法院决定。也就是执行法院既可以根据具体案情的需要，决定暂缓拍卖或者裁定中止拍卖，也可以不停止网络司法拍卖，继续推进执行。本案的执行自2015年1月开始，至重新拍卖时已超过三年时间，且被执行人永新公司涉及大量债务案件，金额巨大，需要尽快处置其财产，以保护各债权人的合法权益。故本院决定不停止网络司法拍卖，继续推进执行，并不违反法律和司法解释的规定。因此，异议人提出的异议审查期间依法不能重新拍卖的异议理由，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，异议人的异议理由缺乏事实与法律依据，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：
驳回王昕炜的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省高级人民法院申请复议。
审 判 长 李宏亮
审 判 员 朱贤和
审 判 员 金文凯
二〇一八年七月三十一日
代书记员 王 芳