福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0521民初8103号
原告：谢奕平，男，1975年7月17日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：李双阳、吴伟清，福建重宇合众（福州）律师事务所律师、实习律师。
被告：吴其耀，男，1967年11月13日出生，汉族，住南安市。
委托诉讼代理人：林培德、周昌淦，福建泉中律师事务所律师。
被告：张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住惠安县。
原告谢奕平与被告吴其耀、张志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢奕平的委托诉讼代理人李双阳、吴伟清、被告吴其耀的委托诉讼代理人林培德、被告张志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢奕平向本院提出诉讼请求：判决两被告立即支付原告自2014年4月29日起至起诉之日止的房屋租金（具体租金标准以鉴定评估为准）。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认被告吴其耀向原告履行其与被告张志雄于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼租赁合同所约定的义务。2、两被告立即按双方签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的租金支付时间等内容，向原告支付自2014年5月4日起至租赁合同终止的租金。事实和理由：被告张志雄于2014年4月29日之前将其所有的位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼出租给被告吴其耀。被告张志雄于2014年4月29日与原告签订两�存量房买卖合同》，约定将上述店面及骑楼转让给原告，原告履行全部付款义务后，双方于2014年5月4日办理完毕过户登记手续。办理过户登记后，原告发现被告张志雄已经于转让前将上述房产出租给被告吴其耀，该事实在合同签订时被告吴其耀自始至终都没有对原告如实陈述告知。为此，原告多次向两被告要求支付自2014年4月29日起至租赁合同终止时的租金，但两被告至今未能支付原告租金。
被告吴其耀辩称，其对于本案讼争房屋转让一事事先并不知情。一、被告吴其耀于2012年间就已经租赁惠安县螺城镇中新花园B型1号楼整栋房屋并进行装修和经营超市，这是长期公开的事实，原告在作出购房决定之前也是清楚的。被告张志雄将房屋转让给原告，并办理了过户手续，却没有依法提前告知被告吴其耀，买卖双方串通存在明显过错，损害了被告吴其耀的正当�情权和优先购买权，被告吴其耀保留相应的追究权利。原告要求被告吴其耀自2014年5月4日起支付租金不合理，被告吴其耀一直按约定向被告张志雄付清租金，直至2015年1月1日起按惠安县人民法院要求协助执行，故原告应当向被告张志雄主张，不能要求被告吴其耀重复支付。二、原告无权要求被告吴其耀承担超出约定金额的房屋租金。租赁部分并不包括原告所购买的骑楼部分，骑楼部分不能要求租金。根据“买卖不破租赁”原则，即使租赁房屋的所有权发生变动，也不影响租赁合同的效力，被告吴其耀只能按合同约定支付租金。鉴于被告张志雄已将出租的房屋部分转让，原告应收取租金的比例应按所占比例收取，否则会损害被告吴其耀和其他产权人的利益。
被告张志雄辩称，其对原告所述没有异议，同意被告吴其耀直接将租金支付给原告。
经审�查明，两被告于2012年12月25日签订《房屋租赁合同》，其上主要约定：被告张志雄将位于惠安县螺城镇中新花园B型1号楼（面积1-5层约11839.21平方米、地下室2568.52平方米，但不包括该号楼的附属楼1-3层603平方米）出租给被告吴其耀；租赁期限自2013年5月15日起至2025年5月15日止，租金分段计算，即2013年5月15日至2016年5月15日每月租金40万元、2016年5月16日至2019年5月15日每月租金44万元、2019年5月16日至2022年5月15日每月租金48.4万元、2022年5月16日至2025年5月15日每月租金53.24万元，租金按每个月支付一次，每次的支付时间为每个月前5日内。此后，被告张志雄将上述部分房屋即位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼转让给原告，原告于2014年5月4日取得该房屋产权证（房产证号分别为惠房权证螺城字第2014017**号、第2014017**号）。被告吴其耀按合同约定已�被告张志雄支付租金至2014年12月31日，2015年1月1日起的租金，被告吴其耀按照本院协助执行通知书的要求，将租赁合同所约定的租金交至本院。双方对本院委托泉州中正房地产评估有限公司于2016年5月31日作出的泉中正评报字（2016）第Q201605304号房地产估价报告确定的本案涉讼房屋租金占比为6.03%没有异议。
上述事实，有原告提交的居民身份证、房屋所有权证书、房产／土地使用权权属涉税证明和现场照片，被告吴其耀提交的居民身份证、房屋租赁合同、指定付款函、银行转账凭证、协助执行通知书和支付款回单，以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实，且双方均无异议，本院予以确认。
综上所述，本院认为，两被告于2012年12月25日签订《房屋租赁合同》，不违反法律法规强制性规定，应认定有效。双方当事人应按约定全面履行自已的义务。鉴于被告张志雄在房屋租赁期间即2014年5月4日将部分租赁房屋即位于惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼转让给原告，并办理了产权过户登记，即原告已取得该房屋的所有权。根据“买卖不破租赁”原则，租赁房屋的所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。但是，两被告《房屋租赁合同》中所涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼的合同权利依法应由原告继受。故原告请求确认被告吴其耀向原告履行其与被告张志雄《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的义务，依据和理由充分，应予支持。鉴于本案涉讼房屋租金占比经评估确定为6.03%，故被告张志雄应按其与被告吴其耀约定的租金收取比例6.03%向原告支付自2014年5月4日起至本判决生效之日止的租�。被告吴其耀应自本判决生效之日起将租金收取比例6.03%的租金直接支付给原告。原告诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：
一、确认被告吴其耀向原告谢奕平履行其与被告张志雄于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》中涉及惠安县螺城镇中新花园B型1＃01号店面及骑楼、02号店面及骑楼所约定的义务。
二、被告张志雄应于本判决生效之日起十日内按租金收取比例6.03%向原告谢奕平支付自2014年5月4日起至本判决生效之日止的租金（其中2014年5月4日至2016年5月15日按每月租金24120元计算；2016年5月16日至2019年5月15日按每月租金26532元计算；2019年5月16日至2022年5月15日按每月租金29185.2元计算；2022年5月16日至2025年5月15日按每月租金32103.72元计算）。
三、被告吴其耀应在本判决生效之日起根据《房屋租赁合同》约定的租金支付时间按租金收取比例6.03%向原告谢奕平支付租金（其中2016年11月至2019年5月15日按每月租金26532元计算；2019年5月16日至2022年5月15日按每月租金29185.2元计算；2022年5月16日至2025年5月15日按每月租金32103.72元计算）。
四、驳回原告谢奕平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11900元，减半收取5950元，由被告吴其耀、张志雄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄桂德
二〇一六年十一月十四日
书记员 张顺发
本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不�响租赁合同的效力。