重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终3098号
上诉人（原审原告）重庆雨田物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号，统一社会信用代码91500103203289692L。
法定代表人雷鸣，该公司董事长。
委托代理人殷正福，重庆永和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区新华路103号。
负责人胡新智，该分行行长。
委托代理人黎凯，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人孙景超，重庆铭友律师事务所律师。
原审第三人四川麦当劳餐厅食品有限公司，住所地四川省成都市锦江区东御街18号百扬大厦28楼，
法定代表人张家茵，该公司董事长。
委托代理人黄声亮，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
委托代理人肖东，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人重庆雨田物业管理有限公司（以下简称雨田物管公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆市分行（以下简称农行重庆分行）、原审第三人四川麦当劳餐厅食品有限公司（以下简称麦当劳公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2014）中区法民初字第02777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:1996年1月8日，重庆雨田房地产开发公司（以下简称雨田房产公司）（甲方）与农行重庆分行（乙方）签订《联合建房总协议书》（以下简称联建总协议）约定：乙方以投资方式联合建房，在房屋建成后分得房屋；乙方以投资方式分得大厦负一层商场，最后核算以双方认可的产业面积为依据；乙方投入5700万元给甲方联合建房（最后以实际产业面积核算）；乙方以投入资金方式联合建房，在房屋建成后分得负一层商场。负一层商场分为两部分核算，第一部分由乙方下属中国农业银行重庆市分行营业部（以下简称农行营业部）出资2000万元，分得负一层商场1000平方米建筑面积。第二部分为负一层商场其余部分（包括商场1598平方米，大厦公摊面积398.53平方米），该部分投资款3700万元在交付使用时投入80%，产权转移过户时投入15%，尾款在保修期满结清。如乙方投资不能按时到位，所产生的利息由乙方承担。甲方应于1997年7月7日将房屋交农行重庆分行，甲方应为乙方办理好房屋产权证。
由于农行重庆分行与农行营业部系两个独立核算的金融机构，各自享有独立的主体地位，农行重庆分行与雨田房产公司的《联建总协议》对农行营业部不产生法律效力．故农行营业部于I996年1月20日与雨田房产公司签订《联合建房协议》约定，农行营业部投资2000万元给雨田房产公司参与联合建房，分得大厦负一层1000平方米；待大厦建至第8层，农行营业部将投资款全部到位，监督使用；房屋分配时，农行营业部有权在负一层内优先选定位置；雨田房产公司应于1997年7月30日前将房屋交给农行营业部。此后，农行重庆分行与雨田房产公司又于1996年3月16日签订《联合建房协议》约定，农行重庆分行投资3700万元参与联合建房，分得大厦负一层1996.53平方米（商场面积1598平方米，按每建筑平方米21650元计算，大厦公摊面积398.53平方米，按每平方米4500元计算）；雨田房产公司分房给农行重庆分行时，农行重庆分行投入3700万元的80%给雨田房产公司，产权转移给农行重庆分行时再投入总额的15%，余款在保修期满付清；雨田房产公司应在1997年7月30日前将房屋交给农行重庆分行使用；任何一方违约退出，并按投资总额的5%支付守约方违约金。如农行重庆分行投资不能按时到位，每日按其差额的万分之一付滞纳金。雨田房产公司不能按时交房，每推迟一日，按总投资的万分之一付滞纳金。
2000年5月24日，雨田房产公司与麦当劳公司签订《麦当劳房屋租赁合同》约定，雨田房产公司将大厦负一层1-9轴线临街面782平方米房屋出租给麦当劳公司，租期自餐厅开业日起算，至经营满15年。麦当劳公司从起租日其每月向雨田房产公司支付租金，该租金按每月税后销售提成5%计算。
2000年3月22日，雨田物管公司登记成立。2000年8月25日，重庆市物价局作出渝价[2000]521号重庆市物价局文件，名为《重庆市物价局关于渝中区雨田大厦物业管理服务收费标准的通知》。该通知载明，“重庆雨田物业管理有限公司：你公司‘关于物业管理服务收费标准的申请’收悉。……你司雨田大厦商场、写字楼物业管理服务基本符合普通商场、写字楼物业管理服务二级标准。现将有关事宜通知如下：一、收费项目及标准：（一）公共服务费（建筑面积：1、商场、餐饮、娱乐：7.5元/平方米.月。2、写字楼：5元/平方米.月。”
2000年10月23日，雨田物管公司（甲方）与麦当劳公司解放碑店签订《物业管理协议书》，约定从2000年8月5日起，麦当劳公司解放碑店按6元/月.平方米，以物业面积753平方米计付每月支付物业管理费4518元。麦当劳公司解放碑店随后均按上述标准向雨田物管公司支付物管费。
2003年8月15日，农行重庆分行以雨田房产公司将其购买的房屋出租麦当劳公司，侵害其合法权益为由向重庆市高级人民法院提起诉讼，该院于2003年12月11日做出（2003）渝高法民初字第14号《民事判决书》判决如下：一、雨田房产公司于判决生效后立即将大厦负一层l一9轴线范围内的1903.83平方米产权交付农行重庆分行并办理房屋产权登记手续；二、雨田房产公司于判决生效后赔偿农行重庆分行2960万元的利息损失（从2002年1月1日起至房屋权属证交付时止，按中国人民银行同期贷款利率分段计息）；三、驳回农行重庆分行其他诉讼请求。
农行重庆分行与雨田房产公司均不服一审判决，上诉至中华人民共和国最高人民法院，该院于2004年6月17日做出（2004）民一终字第8号《民事判决书》判决如下：一、维持重庆市高级人民法院（2003）渝高法民初字第14号民事判决第一项；二、撤销重庆市高级人民法院（2003）渝高法民初字第14号民事判决第二项、第三项；三、雨田房产公司支付农行重庆分行1903.83平方米房屋的租金，以每月每平方米140元租金标准计算（自2001年12月11日起计算至房屋实际交付之日止）；四、驳回农行重庆分行其他诉讼请求。
上述判决发生法律效力后，农行重庆分行向重庆市高级人民法院申请执行，该院在执行过程中查明，雨田大厦负一层（5）-（9）轴范围内的房屋在该案诉讼之前已被雨田房产公司因借款抵押给交通银行重庆渝中支行，抵押期限为2002年12月6日至2007年10月30日。又查明，雨田房产公司于2000年12月6日又将前述抵押房屋部分租赁给了麦当劳公司经营，租期15年。还查明，雨田房产公司于2004年1月7日还将该雨田大厦负一层房屋1854.33平方米（无具体轴线）抵押给奥托投资有限公司，抵押期限至2008年12月22日。奥拓投资有限公司同意解除该抵押。重庆市高级人民法院遂于2005年6月13日作出（2004）渝高法民执字第161-2号《民事裁定书》裁定如下：一、雨田房产公司立即将雨田大厦负一层（1）-（5）轴线范围内房屋交付农行重庆分行；二、解除雨田大厦负一层房屋（1）-（5）轴线范围的查封，将雨田大厦负一层房屋（1）-（5）轴线范围内的产权及土地使用权办理给农行重庆分行。三、麦当劳公司租赁雨田大厦负一层（5）-（9）轴范围内部分房屋的租金，从2005年6月1日起由农行重庆分行收取。
在办理上述房产过户中，重庆市高级人民法院查明雨田大厦负一层整层平面图无任何轴线标注，（2004）渝高法民执字第161-2号《民事裁定书》无法执行。后该案所属系列案件统一指定重庆市第一中级人民法院执行，该院在执行中委托重庆市房屋勘测院重新测绘，并标注了轴线。经重庆市第一中级人民法院致函建议，重庆市高级人民法院于2011年3月8日作出（2004）渝高法民执字第161-6号《民事裁定书》裁定如下：撤销（2004）渝高法民执字第161-2号民事裁定第一项、第二项。
重庆市第一中级人民法院于2011年3月9日做出（2011）渝一中法执恢复字第31-1号《执行裁定书》裁定如下：一、解除该院（2009）渝一中法执指字第778-5号执行裁定书对被执行人雨田房产公司位于重庆市渝中区八一路177号“雨田大厦”名一层负义层（5）-（9）轴范围内房产的查封。2、“雨田大厦”负一层1854.33平方米房屋上设定的抵押权，因该院拍卖相关抵押房屋后，为抵押权人奥拓投资有限公司（AUTOINVESTMENTGROVPLTMTEO）预留604万元担保借款金（含利息）而消灭。三、将被执行人雨田房产公司所有的位于重庆市渝中区八一路177号“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线范围内房屋（建筑面积1903.83平方米）交付与农行重庆分行；并将“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线房屋的产权及相应土地使用权办理至农行重庆分行名下。
2011年5月17日，重庆市渝中区八一路177号负一层部分（面积1903.83平方米）房屋登记在农行重庆分行名下。一审庭审过程中，各方当事人均认可麦当劳公司所占用的房屋位于农行重庆分行所有的1903.83平方米范围内。
2011年12月23日，农行重庆分行向雨田物管公司发出《关于缴纳雨田大厦负一层物业管理费的函》，该函件中农行重庆分行表示该房屋虽因建设单位原因不能使用，但该行愿意从办理房产证之日起，按照房产面积减去麦当劳公司租用的753平米，以物价部门核准的每平方米收费标准的50%缴纳物管费。该函件中同时表明，对于缴纳物管费事宜该行已经履行相关义务，如雨田物管公司执意不收取物管费，由此产生的法律责任及后果由雨田物管公司承担。2012年1月4日，雨田物管公司向农行重庆分行作出复函表示雨田物管公司不认可上述计费标准，并要求农行重庆分行从判决书中确认的交房时间1997年12月18日起按照物价局收费标准支付物管费，并承担因延迟缴费给该公司造成的利息损失。
雨田物管公司诉至一审法院，要求判令：一、农行重庆分行立即支付拖欠的物业管理费共计2627285.4元人民币（1998年10月23日—2014年2月23日，共15年零4个月即184个月，按7.5元每平米×1903.83平方米计算）并按中国人民银行规定的贷款利率计算赔偿资金占用利息损失至付清所有物管费止（从1998年10月23日—2013年12月31日利息损失为1185365.36元）；合计3812635.36元。二、本案诉讼费由农行重庆分行承担。
一审法院另查明：一、雨田物管公司于2011年以物业服务合同纠纷为由将重庆建工第三建设有限责任公司诉至一审法院要求其支付物业服务费，一审法院于2011年11月14日出具（2011）中区民初字第04400号《民事调解书》查明，2000年4月2日，雨田房产公司与雨田物管公司签订《物管委托合同》，委托雨田物管公司对重庆市渝中区八一路177号开始进行物业管理，期限为2000年4月2日至2003年4月2日止，到期后，双方续期合同从2003年4月2日到2013年4月2日止；二、2000年8月8日，雨田房产公司起诉至重庆市第一中级人民法院要求判令：1.农行重庆分行立即支付首期联合建房款2960万元；2.由农行重庆分行承担延期支付购房款利息7272720元。3.由农行重庆分行承担未支付房款的滞纳金共计3463200元；4.由农行重庆分行承担全部诉讼费用。重庆市第一中级人民法院于2001年6月22日作出（2000）渝一中民初字第1696号民事判决。雨田房产公司不服，上诉至重庆市高级人民法院。重庆市高级人民法院于2001年11月26日作出（2001）渝高法民终字第118号《民事判决书》判决：一、维持重庆市第一中级人民法院（2000）渝一中民初字第1696号民事判决第一项；二、撤销重庆市第一中级人民法院（2000）渝一中民初字第1696号民事判决第二项；三、由雨田房产公司支付农行重庆市分行按投资总额（3600万元）每日0.1‰的滞纳金（从1997年7月31日至1997年12月15日止）；四、农行重庆分行按约支付2960万元的滞纳金，每日按0.1‰计算，从1997年12月17日起至付款时止。五、农行重庆分行支付2960万元的利息，按农行同期同类贷款利息分段计算，从1997年12月17日起至付款时止。该判决做出后，农行重庆分行向中华人民共和国最高人民检察院申诉，该院向最高人民法院提起抗诉，中华人民共和国最高人民法院于2011年12月7日作出（2011）民抗字第48号《民事判决书》，该判决书认定，“一、关于雨田大厦中间验收后是否具备交房条件以及农行市分行应收房的时间和依据问题……农行市分行接收房屋的时间应根据雨田公司所发函件内容来确定，雨田公司要求农行市分行于1998年10月23日前接收房屋，说明该时间为接收房屋的最后期限，故可以确定农行市分行的应接收房屋时间为1998年10月23日。”2011年12月7日，该院判决如下：一、维持重庆市高级人民法院（2011）渝高法民终字第118号民事判决第一、二项；二、变更重庆市高级人民法院（2011）渝高法民终字第118号民事判决第三项为：由雨田房产开发有限公司支付农行重庆分行投资总额3700万元每日0.1‰的滞纳金（从1997年7月31日至1998年10月23日止）；三、变更重庆市高级人民法院（2011）渝高法民终字第118号民事判决第四项为：农行重庆分行按约支付2960万元的滞纳金，每日按0.1‰计算，从1998年10月23日起至付款时止；四、变更重庆市高级人民法院（2011）渝高法民终字第118号民事判决第五项为：农行重庆分行支付2960万元的利息，按农行同期同类贷款利息分段计算，从1998年10月23日起至付款时止。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的，应当认定为物权法第六章所称的业主。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
本案中，雨田房产公司系重庆市渝中区八一路177号房屋的建设单位，其与雨田物管公司签订的《物业委托合同》应当对该房屋全体业主具有约束力。农行重庆分行在最高人民法院（2004）民一终字第8号《民事判决书》作出后，因雨田房产公司未自动履行法律文书确定的义务而向人民法院申请执行。该案最终经重庆市第一中级法院于2011年3月9日作出渝一中法执恢复字第31-1号《执行裁定书》，裁定被执行人雨田房产公司将所有的位于重庆市渝中区八一路177号“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线范围内房屋（建筑面积1903.83平方米）交付至农行重庆分行；并将“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线房屋的产权及相应土地使用权办理至农行重庆分行名下。虽然重庆市渝中区八一路177号负一层部分（面积1903.83平方米）房屋于2011年5月17日才登记于农行重庆分行名下，但农行重庆分行在诉讼过程中亦认可其是依据渝一中法执恢复字第31-1号《执行裁定书》办理了房屋产权登记，故应当认定农行重庆分行自2011年3月9日成为该房屋业主，并理应从该日起向雨田物管公司支付物业服务费。
关于物业服务费收费标准问题，根据雨田房产公司与雨田物管公司签订的合同第18条第三款约定，空置房屋应按建筑面积每平米3元支付。因该房屋面积内753平米的物业服务费已由麦当劳公司解放碑店支付，故应当将上述面积在计算面积中予以扣除。现农行重庆分行在本案中请求支付物业服务费至2014年2月23日，故农行重庆分行应按上述标准支付2011年3月9日至2014年2月23日物业服务费共计：（1903.83-753）×3×35+（1903.83-753）×3/30×15=122563.4元。
关于农行重庆分行是否应当支付资金占用损失问题，一审法院认为，农行重庆分行在取得房屋所有权后即向雨田物管公司发函表示愿意支付物业服务费，但雨田物管公司因双方支付标准存在争议对农行重庆分行的支付标准不予认可。并且，农行重庆分行与雨田物管公司之间并无关于物业服务费支付方式、逾期付款责任等的书面约定，故对雨田物管公司的该请求一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：“一、被告中国农业银行股份有限公司重庆市分行应在本判决生效后十日内支付原告重庆雨田物业管理有限公司从2011年3月9日至2014年2月23日止的物业服务费122563.4元；二、驳回原告重庆雨田物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费18651元，由原告重庆雨田物业管理有限公司负担18052元，被告中国农业银行股份有限公司重庆市分行负担599元。”
雨田物管公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由农行重庆分行承担。主要事实和理由为：1.一审判决既然引用最高人民法院（2011）民抗字第48号民事判决书中确定的“故可以确定农行市分行的应接收房屋时间为1998年10月23日”的判决内容，就应当依法确认1998年10月23日为农行重庆分行法定的接房和承担支付物管费义务的起算时间。2.一审判决引用并已确认的最高人民法院（2004）民一终字第8号民事判决书，对农行重庆分行收取麦当劳公司租用的753平方米的房屋租金的起算时间确认为2001年12月11日。由此可见，农行重庆分行早已于2001年12月11日起就对该物业行使了占有、使用、收益的物权。因此，农行重庆分行主张的未对物业占有、使用的抗辩理由不成立，一审法院支持农行重庆分行的诡辩，显然是不顾最高人民法院生效判决确认事实的错误判决。3.最高人民法院的多份生效判决早已确定农行重庆分行接收房屋的时间，而生效判决对于农行重庆分行而言既是权利，同时也是义务。农行重庆分行怠于行使权利和履行义务，其责任完全在于农行重庆分行。农行重庆分行依法应当承担因其过错（包括其他法律关系相对人的过错）给雨田物管公司所造成的利息损失的民事法律责任。4.雨田物管公司没有任何过错，从其成立至今一直在为雨田大厦的所有业主，包括农行重庆分行直接或间接地提供物业管理服务，无论有无合同，均默默地履行自己法定的物业管理服务义务。
农行重庆分行答辩称:1.一审判决认定农行重庆分行于2011年3月成为涉案房屋业主并自此起算农行重庆分行应缴纳的物业管理费并无不当。（1）雨田物管公司成立时间为2000年3月22日，在此之前雨田物管公司尚未设立，必然无权收取物业管理费。雨田物管公司枉顾上述事实，执意要求农行重庆分行自1998年10月23日起向其缴纳物业管理费，显然是不合理的。（2）农行重庆分行在接收涉案房屋的过程中，因雨田房产公司擅自处置涉案房屋，房屋权属存在瑕疵，农行重庆分行在经多次努力依然无法实际接收房屋的情况下，最终通过法院强制执行才迫使雨田房产公司交付房屋并办理了房屋产权证书。最高人民法院确定的应接房时间不等于农行重庆分行的实际接房时间，而雨田物管公司计收物业管理费应当从农行重庆分行实际接收房屋成为业主之日起算。在此之前的物业管理费应当由雨田房产公司承担。（3）雨田物管公司认为最高人民法院（2004）民一终字第8号民事判决书中确定的雨田房产公司承担违约责任的时间为农行重庆分行对涉案房屋行使了占有、使用、收益的权利，于法无据，于法不合。2.雨田物管公司无法收取物业管理费是因雨田房产公司一直未实际交付房屋造成的，农行重庆分行并无过错，不应向其支付资金占用利息损失。综上，一审判决认定事实清楚、证据确凿，请求二审法院依法驳回雨田物管公司的上诉请求，维持一审判决。
麦当劳公司陈述称：雨田物管公司的上诉请求与麦当劳公司没有任何法律上的直接关系，雨田物管公司亦未要求麦当劳公司承担相应的法律义务和责任。麦当劳公司依法与雨田房产公司签订合同，并缴纳了相关的物业服务费用，不存在任何违约行为。请求二审法院依法判决。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，最高人民法院（2011）民抗字第48号民事判决书第23页倒数第七行载明：“故可以确定农行市分行的应接收房屋时间为1998年10月23日”，但因雨田房产公司未以主动还债等方式履行生效法律文书的确定义务，农行重庆分行向重庆市第一人民法院申请执行，重庆市第一中级人民法院于2011年3月9日作出（2011）渝一中法执恢复字第31-1号执行裁定书，裁定雨田房产公司所有的位于重庆市渝中区八一路177号“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线范围内房屋（建筑面积1903.83平方米）交付与农行重庆分行，同时将“雨田大厦”负一层（3）-（9）轴线房屋的产权及相应土地使用权办理至农行重庆分行名下。之后，重庆市渝中区八一路177号负一层部分（面积1903.83平方米）房屋于2011年5月17日登记在农行重庆分行名下，因农行重庆分行在本案一审审理过程中认可其是依据渝一中法执恢复字第31-1号执行裁定书办理了房屋产权登记，故一审法院认定农行重庆分行自2011年3月9日成为上述房屋业主，并无不当。农行重庆分行理应从2011年3月9日起向雨田房产公司支付相应的物业服务费。农行重庆分行在取得房屋所有权后即向雨田物管公司发函表示愿意支付物业服务费，因雨田物管公司对农行重庆分行的支付标准不予认可而一直未予收取，故而农行重庆分行延迟支付物业服务费并非由其自身原因造成，不应因此支付资金占用损失。
综上所述，雨田物管公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37301元，由上诉人重庆雨田物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年五月十三日
书 记 员 蒋 茜