中华人民共和国
上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第1008号
原告陈莹，女，1978年1月20日出生，汉族，现住美国。
委托代理人张南贤、倪铭东，上海市万众律师事务所律师。
被告李保奇，男，1960年6月29日出生，汉族。
被告张民，女，1960年2月8日出生，汉族，住址同上。
被告李哲律，女，1988年5月20日出生，汉族，住址同上。
三被告委托代理人张蕾蕾、时国荣，上海市勋业律师事务所律师。
原告陈莹与被告李保奇、张民、李哲律房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈莹的特别授权委托代理人张南贤，被告李保奇、李哲律及三被告的特别授权委托代理人张蕾蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈莹诉称，原、被告于2014年6月3日通过居间介绍签订房屋买卖合同，约定被告购买原告位于上海市真南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），房屋总价包括装修补偿款合计人民币410万元（以下币种均为人民币），交易发生的所有费用由被告负担。2014年6月30日，双方签订补充协议，约定房屋转让价为340万元，装修补偿款为70万元，另被告再支付原告家电补偿款5万元，此价格为原告净到手价，所有税费由被告负担。2014年9月9日，双方再次签订补充协议，约定因该房屋出现土地出让金一事，经中介方协调，原告愿意承担土地出让金35万元，由房款中扣除，剩余土地出让金由被告支付，等被告办妥土地出让金手续后即过户，双方约定，过户当天被告一次支付房屋余款270万元并当天交房，原告户口迁出时再付10万元。2014年11月6日，原、被告再次签订协议，约定原告将房屋交付被告，被告收房后给付房款200万元，余款80万元于交易中心过户当天支付。当天，被告收房后支付了200万元，并写下欠条，承诺尾款80万元在过户当天一次性付清。2014年11月19日，双方一起去交易中心过户，完成后，原告要求被告支付80万元，被告要求原告一起去银行转账，但当天被告仅转账成功支付了30万元，尚有50万元至今未支付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告购房款50万元整，并支付逾期付款的违约金按410元／天（每日按合同价格的万分之一，从2014年11月20日起算至判决生效之日）；2、本案诉讼费由被告承担。
被告李保奇、张民、李哲律共同辩称，第一，2014年9月9日、11月6日的补充协议及欠条系被告李保奇一人所签，被告张民、李哲律不知情，故应当认定无效。土地出让金应当由原告负担，原告告知土地出让金约47万元，还可以抵扣营业税，故实际只需支付40多万。经协商，原告同意支付35万元，被告李保奇考虑到前期房款100万元已经支付，为避免诉讼，签订了协议。后得知该笔土地出让金的确切金额为84万元，不仅无法抵扣还需缴纳3%的契税。另外欠条是在自有房屋已出售、下家逼迫交房，而在原告的口述下签的。第二，系争房屋实际房价为415万元，被告直接向原告支付了414.5万元，其中房款330万元，土地出让金84万元，被告李保奇个人支付了5000元。此外由于原告逾期交房导致被告在外租房的租金损失5800元，被告认为应当计算在房款内，故被告认为房款已经全部付清。因不存在欠付，不同意支付违约金，且该违约金标准过高。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，三被告系配偶子女关系。2014年6月3日，原告母亲陈迎春代原告（卖售人，甲方）与三被告（买受人，乙方）签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定原告以340万元的价款将系争房屋转让给三被告，系争房屋类型为花园住宅，房屋占用范围内的土地所有权为国有，国有土地使用权以出让方式获得；甲方转让房地产时，土地使用权按照中国人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金；甲、乙双方确认，在2014年7月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方应于2014年8月15日前将房屋交付乙方；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日的，乙方按本合同约定总房价的万分之一承担违约责任，逾期达10个工作日的，乙方应按总房价的20%承担违约责任，同时甲方有权解除本合同。
同日，陈迎春代原告与三被告签订《补充协议》，约定系争房屋转让价为340万元，装修补偿款为70万元，共计410万元，乙方另支付甲方家具家电5万元。此价格为甲方净到手价，所有税费、交易手续费及中介费均由乙方承担。当日，被告李保奇支付房款5000元，原告父亲谭冬元出具收款收据。
2014年9月9日，双方又签订《补充协议》，甲方：陈迎春代原告，乙方：三被告。协议约定因出现土地出让金一事，经中介多次协调，甲乙双方经协商一致同意，甲方愿意承担土地出让金35万元，由乙方从房款中扣除，剩余部分土地出让金全部由乙方支付。整个土地出让金由乙方支付相应机关拿到凭证后一同办理过户手续；交易过户当天乙方支付甲方270万元并当天交房，户口迁出时再支付10万元尾款。甲方落款处由陈迎春签名，乙方落款处由被告李保奇签名。
2014年10月29日，陈迎春与上海市普陀区规划和土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，约定系争房屋所相应地块的土地使用权出让金为84万元。同日，被告缴纳了土地出让金84万元。
2014年11月5日，被告李保奇向原告出具落款日期为11月6日的《欠条》，内容为“欠陈迎春房款80万元整，保证在过户当天，一次性全部付清。若违约，愿承担一切法律责任。”
2014年11月6日，陈迎春再次与被告李保奇签订《协议书》，约定因公证书原因不能过户，乙方愿意支付房款200万元，甲方将房屋交于乙方，余下80万元，交易过户当天支付。
2014年11月19日，原、被告办理了过户手续。
因被告未按约支付80万元，仅支付30万元，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
庭审中，关于房屋价格，原、被告一致确认为415万元，包括合同价340万元，补充协议70万元，家具家电5万元。原告称实际收到房款330万元，其中2014年5月29日定金10万元，6月3日90万元，交房当日200万元，11月19日过户当日30万元。关于土地出让金的承担，原告称签订合同时明确告知被告需要缴纳，并约定土地出让金由被告缴纳。被告称签订合同时，中介提出原告没有缴纳过土地出让金，原告父亲表示已经缴纳且有发票，但事后原告否认。对于合同为何约定由被告缴纳，被告称其曾提出过疑问，但中介表示原告已经缴纳且合同已经从网上下载，无法修改，被告出于信任且合同第五条注明土地已经以出让方式取得便与原告签订了合同。关于被告李保奇个人支付的5000元，原告表示不属于房款，不同意退还。
本院认为，虽然2014年9月9日、11月6日的补充协议及欠条系被告李保奇一人所签，但三被告作为系争房屋共同买受人，其作用并非仅限于签订《上海市房地产买卖合同》，应当对于后续的履行过程知晓并参与决策，而原告有理由相信被告李保奇作为被告张民、李哲律的丈夫、父亲，在与原告事后达成的一系列协议，均有权代表其余两被告的意见，故本院认定原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及达成的一系列补充协议、签署的欠条均系所有当事人的真实意思表示，系有效合同，均应恪守履行。双方在履行合同过程中，出现了缴纳土地出让金的争议，但通过各方的协商以协议的方式得到了解决。被告在欠条中承诺的款项是在上述一系列补充协议的基础上形成的，对此产生的法律后果被告应当明知，对被告具有法律约束力，故对原告要求被告按照欠条内容继续履行50万元房款的诉讼请求予以支持。因被告在欠条中承诺于过户当日付清80万元，现被告未按约全额支付，原告主张被告自过户次日即2014年11月20日起支付逾期付款违约金，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告主张每日按照合同价格的万分之一即每日410元计算，被告提出该标准过高。本院认为违约金的计算应当以被告出具的欠条为依据，以50万元为基数，同期银行贷款利率计算为宜。另外被告提出其支付的5000元房款应当计算在总房款内的意见因与双方达成的补充协议及欠条约定不符，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：
被告李保奇、张民、李哲律应于本判决生效之日起十日内支付原告陈莹房款人民币500000元及违约金（以人民币500000元为基数，按照同期银行贷款利率，自2014年11月20日计至本判决生效之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币8890元，由原告承担人民币100元，被告承担人民币8790元。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陆 敏
代理审判员 陈文丽
人民陪审员 陈富祥
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。