河北省香河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民初字第1758号
原告郑智韫。
委托代理人郑智颖。
被告兰丽娃。
委托代理人陈铮。
被告乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司香河分公司。住所地：香河县秀水街南建设东华商贸楼**号。
代表人戴卫，经理。
委托代理人童芳芳，该分公司法务人员。
委托代理人张磊，该分公司客服部经理。
被告香河县三强热力有限公司。住所地：香河县永泰路后套村西。
法定代表人范德永，总经理。
委托代理人吴联盟，该公司职工。
委托代理人李进勇，该公司职工。
被告香河京汉房地产开发有限公司。住所地：香河县秀水街南建设东华商贸楼**号。
法定代表人田汉，董事长。
委托代理人刘少妍，该公司职员。
原告郑智韫与被告兰丽娃财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年5月29立案受理。本案受理后，依被告兰丽娃申请，依法追加乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司香�分公司（以下简称乐生活香河分公司）、香河县三强热力有限公司（以下简称三强热力公司）、香河京汉房地产开发有限公司（以下简称京汉房地产公司）为本案被告。本院依法组成合议庭，于2015年8月5日、8月21日、12月17日公开开庭进行了审理。原告郑智韫及其委托代理人郑智颖，被告兰丽娃及其委托代理人陈铮，被告乐生活香河分公司的委托代理人童芳芳、张磊，被告京汉房地产公司的委托代理人刘少妍到庭参加诉讼。被告三强热力公司的委托代理人吴联盟、李进勇在第一、二次开庭时到庭参加诉讼。第三次开庭时，被告三强热力公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑智韫诉称，原告因私在国外学习，房屋由姐姐照看，定期通风。2015年4月29日，原告姐夫去原告住所查看通风情况，发现原告房屋的卧室、厨房�卫生间、顶棚、墙壁被楼上漏水所致大面积渗水，已经损坏，地板、床上被褥和灯具已经被毁坏，需要重新装修，家里无法正常供电和住人。因被告兰丽娃的过失使原告受到了很大的经济损失。当时去她家没人，后经物业公司多次联系，被告兰丽娃才过来。原告姐姐郑智颖协同物业去被告兰丽娃家看现场，发现被告兰丽娃家墙体周围跑水痕迹清晰可见，并与物业一起对跑水痕迹进行照相。在事实面前，被告兰丽娃声称没有跑水，跟她没关系。故起诉，请求被告兰丽娃赔偿因跑水造成原告家里设施、物品损毁的损失66500元；由被告兰丽娃修复被告兰丽娃家地面内的漏点，防止对原告产生再次侵权；诉讼费由被告兰丽娃负担。
被告兰丽娃辩称，原告家的损失应该是由于我家地暖漏水造成的，不是人为跑水。不应完全由我来赔偿，责任需要经过权威机构进行鉴定，再根据鉴定结果，分清各自责任再进行赔偿。原告损失应当由四被告共同负担。2015年1月12日，我发现地暖分水器滴水，就向乐生活香河分公司报修，物业就来维修了。自3月19日开始，我家就已经不住人了，水电全都断了。6月20日，我自己经过向法院及物业了解，我找到了一个装修公司给地暖打压，打压的时候就发现从地暖分水器的管子漏水，有可能就是这样把楼下阴湿了。由于乐生活香河分公司没有给我修好地暖分水器，且供暖前，物业的一个工人来对我家地暖进行了检测，没有发现地暖分水器存在问题，就供暖了。屋里漏水，乐生活香河分公司应当承担主要责任。我向被告三强热力公司缴纳取暖费，三强热力公司也有对地暖进行维护的义务，地暖产品是属于三强热力公司安装的。该公司没有尽到维护和检查义务，故对漏水损失，三强热力公司也应当承担责任。
2013年10月1日，我与被告京汉房地产公司签订商品房买卖合同，交房时间是2013年12月29日，京汉房地产公司提供的质量保证书中写明对供热系统的保修期限是两个供暖期，因此次漏水发生在两个供暖期之内，京汉房地产公司对漏水损失也应承担责任。
被告乐生活香河分公司辩称，首先，本案为财产损害赔偿纠纷，并非物业合同纠纷，我公司与本案无关，不是本案适格被告。其次，我公司常规物业服务范围不包括涉案房屋设施、设备的维护，除非住户与我公司达成有偿服务协议，否则我公司与本案无利害关系。第三，我公司不存在侵权行为，也不存在违约行为，对原告的财产损害，不应承担任何赔偿责任。况且我公司出于善意协调本案纠纷，不应因自己的善意行为承担责任。兰丽娃陈述报修内容，我方没有记录。其报修也不属于物业服务范围，我们只是出于帮助。供热、供电都是由相关单位进行维护。供暖费也不是由物业收取，物业公司不享有任何利益。综上，原告主张我公司财产损害赔偿，无合法合理依据。
被告三强热力公司辩称，我公司负责涉案房屋小区外线供热管道铺设工作，红线内主体门窗及地暖由开发商负责建筑。涉案房屋漏水原因至今尚未明确，被告兰丽娃申请追加我公司为被告不适格。兰丽娃于2015年1月13日进行了维修及更换相应零件，为地暖分水器，位于地面以上，属于兰丽娃可掌控范围内。且兰丽娃声称曾对地暖进行打压发现仍有漏水，但其称3月19日不再住人，期间兰丽娃不可能任由分水器的漏水流向地面。致使103室房屋侵害的原因不是地暖漏水造成的。即使是地暖漏水造成的，该责任应由兰丽娃向开发商协商，且兰丽娃在陈述中已经说明开发商出具的房屋使用说明书中陈述�暖设备由开发商保修两年。在调查笔录及相关照片中体现出203室房屋卧室墙面踢脚线上有10公分水渍，但该房屋于3月15日停暖，且供暖水已经回收，地暖中已经无水。但兰丽娃在停暖后离开该房屋，故此证明10公分水渍是其他原因漏水造成的。综上，我公司主体不适格，致使103室损害责任应由被告兰丽娃承担。
被告京汉房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求第一项，因跑水造成的原告家里设施、物品损毁损失，不确定是原告起诉状事实和理由中所述的2015年4月，还是2013年5月产生并造成的。原告曾于2013年5月18日报修卫生间、厨房顶板漏水，经我公司工程部人员及物业公司核查，发现漏水原因为楼上203室业主家厨房排水管锁母未锁紧，导致污水漏至原告家，造成原告家厨房、卫生间、客厅顶板、吊顶、墙面多处被水浸湿，墙体漆脱落，吊顶被泡。当时，原告提出近5000元赔偿，后经我公司工程部会同施工单位与原告多次协调沟通，原告同意接受2000元现金赔偿，其自行对房屋受损部位进行修复。因我公司已就原告在2013年因房屋漏水造成的损失进行了赔偿，原告应举证证明其在接受了我公司上述赔偿后，已在2013年将房屋受损部位修复，即原告应证明其诉求主张的因跑水造成的家里设施、物品损毁发生的时间，是发生在2013年还是2015年。原告房屋跑水的原因不明，且不是我公司房屋质量原因造成的，不应由我公司承担赔偿和修复的责任。我公司向京汉君庭业主交付房屋时，均给业主发放廊坊市商品住宅质量保证书，质量保证书中明确了“供热、供冷系统和设备”的保修期限为两个采暖期。因被告兰丽娃房屋是2013年12月29日交付的，交付房屋时即为第一个采暖期，2014年冬季为第二个采暖期，原告于2015年4�底发现房屋受损，如果漏水的原因是203室业主家的供暖设备造成的，则已超过了我公司应承担的质量保修期限。
经审理，本院查明如下事实：2012年10月19日，原告郑智韫购买京汉君庭小区15幢2单元103室房屋。2013年6月完成装修，同年7月入住至2014年年初。2013年10月1日，被告兰丽娃购买京汉君庭小区15幢2单元203室房屋。被告兰丽娃于同年12月29日收房，2014年1月装修，2014年10月份入住。
2015年4月份前，因被告兰丽娃家漏水，造成原告屋内卧室及阳台圣象复合木地板受潮起翘，卫生间吊顶龙骨变形，照明线路及灯具受水侵泡，卧室及阳台和厨房墙面受潮起皱、变色，双人床垫、被褥、羽绒被、单人电热毯进水侵泡，发霉变色。
2015年6月29日，原告申请对屋顶漏水原因进行鉴定。衡水金鼎房屋建筑工程司法鉴定中心（以下简称金鼎鉴定中心）于2015年10月27日出具司法鉴定不予受理通知书，表示因鉴定要求超出该机构现有技术条件和鉴定能力，不予受理该鉴定申请。本院于10月31日向被告兰丽娃送达司法鉴定不予受理通知书，经征询被告兰丽娃意见，被告兰丽娃表示对原告的屋顶漏水原因也不申请鉴定，请求继续进行原告屋顶漏水造成的财产损失评估。11月2日，本院向原告送达了司法鉴定不予受理通知书，并将被告兰丽娃的意见告知了原告，原告表示请求继续进行原告屋顶漏水造成的财产损失评估。当日，本院向被告乐生活香河分公司、三强热力公司、京汉房地产公司分别送达了司法鉴定不予受理通知书，并告知了原告及被告兰丽娃的上述意见。
根据原告申请，本院委托河北世诚资产评估有限公司（以下简称世诚评估公司对原告京汉君庭小区15幢2单元103室的上述财产损失进行评估，该公司出具冀世�字（2015）第058号资产评估报告书，确定的评估基准日为2015年11月11日，评估价格为11600元，原告支出评估费5000元。
上述事实，有原、被告提交的商品房买卖合同、原告提交的现场照片、本院现场勘查笔录、勘查时本院拍摄的照片、金鼎鉴定中心）出具的司法鉴定不予受理通知书、世诚评估公司出具的资产评估报告书、评估费票据及当事人庭审陈述等证据所证实。
本院认为，被告兰丽娃的房屋漏水，造成楼下原告屋内财产损害，被告兰丽娃应全额赔偿，原告对此次屋内财产受损无过错。被告兰丽娃主张原告本人不在国内，其受托人如能及时发现，也可以缩小损失范围甚至避免损失发生。原告自家看管不利，对财产损失也有责任的抗辩主张不能成立，本院不予采信。损失数额应以评估机构出具的受损财产资产评估报告书确定的评估价格11600元为准。原告对资产评估报告书所提异议不能成立，本院不予采信。原告请求被告兰丽娃修复兰丽娃家地面内的漏点，防止对原告产生再次侵权。被告兰丽娃应彻底查清屋内漏水原因，并及时修复漏点，以防止对原告产生二次侵权，造成不必要的损失。原告该请求合理，本院予以支持。
2013年10月1日，被告兰丽娃购买京汉君庭小区15幢1单元203室房屋。2013年4、5月，原告发现屋顶漏水时，203室房屋尚未出卖给兰丽娃，系京汉房地产公司样板间，双方已协商赔偿解决。而本案原告起诉的203室漏水，根据现场勘查，所漏水并非为污水外溢，漏水面积远大于2013年4、5月份漏水，当时不存在照明线路及灯具受水侵泡，地板、床垫、被褥、电热毯侵泡等损失。据此应认定本案原告所诉漏水损失发生在2015年4月份前，被告兰丽娃、京汉房地产公司关于此案漏水时间不能确定的抗�主张，不能成立，本院不予采信。
被告兰丽娃主张，此次漏水属于房屋质量问题，是在被告京汉房地产公司保修期内，该公司应承担赔偿责任。原告申请鉴定漏水原因后，金鼎鉴定中心以鉴定要求超出该机构现有技术条件和鉴定能力，不予受理该鉴定申请。本院征询被告兰丽娃意见，被告兰丽娃表示对原告的屋顶漏水原因也不申请鉴定。故此次漏水只能认定系203室屋内漏水造成原告家财产损失，而不能确定具体漏水点和漏水原因。故被告京汉房地产公司不应承担本案赔偿责任，被告兰丽娃该主张不能成立，本院不予采信。被告兰丽娃主张因其屋内地暖分水器滴水，向乐生活香河分公司报修后，未修复，且在供暖前未查出地暖分水器漏水问题，造成原告财产损失，应承担主张赔偿责任。因未查出漏水原因系地暖分水器漏水，故乐生活香河分公司不承担本案�偿责任。被告兰丽娃该主张不能成立，本院不予采信。被告兰丽娃主张缴纳了取暖费，三强热力公司对地暖没有尽到维护和检查义务，应当承担赔偿责任。因三强热力公司只负责涉案房屋小区外线供热管道铺设工作，被告兰丽娃屋内漏水与被告三强热力公司外线供热管道无关，被告兰丽娃该主张不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告兰丽娃赔偿原告郑智韫财产损失、评估费共计16600元。于本判决生效后三日内履行。
二、被告兰丽娃于本判决生效后30日内查明漏水原因，并将漏点修复。
三、被告乐生活（北京）智慧社区投资发展有限责任公司香河分公司、�河县三强热力有限公司、香河京汉房地产开发有限公司不承担民事责任。
四、驳回原告郑智韫的其他诉讼请求。
如果被告兰丽娃未按本判决指定的期间履行给付违约金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1460元，由原告负担1096元，被告兰丽娃负担364元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判长 吴贺永
审判员 王焕君
审判员 杨 燕
二〇一五年十二月二十四日
书记员 王婧暄