辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第721号
上诉人（原审原告）：高国新，男，1966年8月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市沈北新区。
委托代理人：邹建华，辽宁人民律师事务所律师。
委托代理人：吴影，辽宁人民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司，住所地辽宁孟家绿色食品开发区。
负责人：方文华，该公司总经理。
委托代理人：齐永森，辽宁北天律师事务所律师。
委托代理人：方文杰，男，1950年6月30日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳新水湾房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区中央路63号。
法定代表人：熊国胜，该公司总经理。
委托代理人：关子奇，女，1967年1月4日出生，满族。
被上诉人（原审被告）：方文奎，男，1960年2月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈北新区。
委托代理人：崔洪军，沈北新区广昊法律服务所律师。
上诉人高国新、福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司（以下简称为亿兴公司）因与被上诉人沈阳新水湾房地产开发有限公司（以下简称为新水湾公司）、方文奎房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2013）北新民初字第4110号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审）、代理审判员朱丹参加评议的合议庭，于2014年3月20日对本案进行了公开开庭审理。
原审法院经审理查明：2009年9月10日，被告亿兴公司沈北分公司法定代表人方文华、被告新水湾公司法定代表人熊国胜、被告方文奎三方共同签订工程请款单一份，约定新水湾公司将其开发的新水湾河畔花园D4号3-5-3房屋抵顶给方文奎，抵顶价款为185，464元。同日，原告与被告方文奎为签订《工程顶账房屋预定书》一份，约定方文奎将上述顶账房屋转让给原告，价款185，464元。方文奎在该份预定书中加盖福建省亿兴建筑工程有限公司（以下简称亿兴公司）公章。后双方在交纳购房款过程中协商将购房款降至163，000元且原告将购房款163，000元交至被告亿兴公司沈北分公司后，该公司为其开具数额为185，464元并加盖有亿兴公司财务专用章的收款收据。但之后，三被告均未将房屋交付原告，亦未协助原告办理房屋所有权登记手续。
另审理查明，上述《工程顶账房屋预定书》、工程请款单上记载的D4号3-5-3房屋在沈阳市房产局商品房销售面积审核分层分户表中载明的地址为沈阳市沈北新区杭州路166-28号3-5-3。面积82.06平方米。2013年6月4日，被告新水湾公司将本案争议的房屋转让给案外人王然昌、尤秀英，价款为396，448元。且已办理不动产登记备案手续。
另查，争议房屋的开发单位为被告新水湾公司，施工单位为被告亿兴公司沈北分公司。施工单位负责人方文华与被告方文奎系同胞姐弟。被告亿兴公司沈北分公司为亿兴公司设立的不具有独立法人资格的分支机构。
庭审中，原告申请证人张伟、崔振山出庭作证，证明其将购房款163，000元交付被告亿兴公司沈北分公司的工作人员方文奎，且亿兴公司沈北分公司的会计为其开具了收款收据，故购房款应当由被告亿兴公司沈北分公司返还。被告亿兴公司沈北分公司与被告方文奎均反驳称被告方文奎并非亿兴公司沈北分公司的工作人员，方文奎系借用亿兴公司沈北分公司施工资质施工新水湾河畔花园部分楼盘的实际施工人，亿兴公司沈北分公司将争议房屋抵顶给被告方文奎的价格是185，000元，为原告出具收款收据仅是为了表明工程款抵顶在账目上的显示。
高国新的诉讼请求：1、要求被告亿兴公司沈北分公司、新水湾公司连带返还原告购房款163，000元及赔偿损失233，448元；2、要求被告方文奎对上述赔偿义务承担一般保证责任。
原审法院认为：被告方文奎借用被告亿兴公司沈北分公司施工资质施工被告新水湾公司开发的新水湾河畔花园部分楼盘后，被告新水湾公司以争议房屋抵顶应付被告亿兴公司沈北分公司的工程款。后亿兴公司沈北分公司又将该争议房屋抵顶给被告方文奎，方文奎将房屋转让给原告。虽然被告方文奎主张其并非被告亿兴公司沈北分公司的工作人员，但从原告提供的证据上看，原告有理由相信被告方文奎有权代理被告亿兴公司沈北分公司处分该争议房屋，亦有理由相信其将购房款163，000元交付被告亿兴公司沈北分公司。现因该房屋转让给案外人并办理备案登记手续致使原告购房目的无法实现，故被告亿兴公司沈北分公司应当返还原告购房款163，000元。关于原告依据被告新水湾公司与案外人签订的《商品房买卖合同》主张经济损失233，448元，原审法院认为依据不足，确定以原告已付购房款136，000元为本金，按同期同类贷款利率计算利息（自2009年9月10日起）作为原告损失由亿兴公司沈北分公司予以赔偿。关于原告提出的被告新水湾公司对亿兴公司沈北分公司的给付义务承担连带责任、被告方文奎承担一般保证责任的主张。因于法无据，不予支持。关于被告亿兴公司沈北分公司与新水湾公司之间工程款是否结算完毕，与被告方文奎之间工程款利益如何分配，系该三被告间的工程款结算及内部分包的管理问题，与原告无关，不能以此对抗原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告高国新购房款163，000元及利息（自2009年9月10日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至本判决确定给付之日止）；二、驳回原告高国新其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7245元，由被告福建省亿兴建筑工程有限公司沈北分公司承担。
宣判后，上诉人高国新、亿兴公司不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人高国新上诉请求：撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：是三被上诉人的违约行为导致上诉人未能如约获得涉诉房屋，除原购房款16.3万元外，还需再多支付23.3448万元的预期利益。新水湾公司和亿兴公司构成侵权，应承担连带责任，方文奎出具过承诺书，应承担保证责任。
上诉人亿兴公司对此答辩称：亿兴公司承担给付责任不正确，不认识高国新，也没有与其发生房屋买卖关系。
被上诉人方文奎答辩称：我方不应当承担责任。我们将涉诉房屋以16.3万元出售给高国新，余款6万元，因高国新无钱给付，因此在2010年5月份才将余款6万元给付。期间我方多次向高国新提出要求给付6万元房款，尽快帮助其办理房屋的相关手续，但是高国新在2010年5月份才将剩余房款给付。2010年5月至7月，新水湾公司的领导被公安人员控制，导致该房屋的相关手续无法办理，因此我认为高国新所购房屋的相关手续无法办理，不能及时取得房屋，责任在于高国新本人及新水湾公司。因此我方不承担责任。我没有代表亿兴公司办理过事务，因此请法院驳回高国新的上诉请求。
上诉人亿兴公司向本院提出上诉请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。高国新与亿兴公司不存在房屋买卖关系。方文奎收了购房款，应当方文奎退还给高国新，或者新水湾公司给房子。
上诉人高国新对此答辩称：我方将款项交给的是亿兴公司，亿兴公司与我签了房屋顶账合同，并且给我开具了收款收据，因此我们与亿兴公司有房屋买卖关系。
被上诉人方文奎答辩称：我不应当承担给付责任，应当由过错方新水湾公司承担。
被上诉人新水湾公司对二上诉人的上诉请求答辩称对本案情况不了解。
本院认为：根据方文奎出具的承诺书内容及庭审中，方文奎自认收到高国新交纳的购房款的情况，现由于方文奎与新水湾公司以涉诉房屋抵顶工程款因故未能完全履行，导致高国新无法取得涉诉房屋，原审判决仅以高国新有理由相信方文奎有权代理亿兴公司处分该争议房屋为由，仅判令亿兴公司承担责任，免除方文奎及新水湾公司的责任，是否妥当？重审时，应着重分析方文奎、亿兴公司、新水湾公司三方在本案中的行为性质，结合举证责任分配，依法认定责任主体及所应承担的责任，予以裁判为宜。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2013）北新民初字第4110号民事判决；
二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。
审 判 长 李 倩
代理审判员 贾宏斌
代理审判员 朱 丹
二〇一四年四月十六日
书 记 员 任 江
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。