山东省长岛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民再字第1号
原审原告张良立，男，汉族，农民，住长岛县。
委托代理人徐德坤，山东昊璟律师事务所律师。
委托代理人张圣盖，男，汉族，长岛天成海珍品有限公司职员，住长岛县南长山街道鹊嘴村（系原审原告张良立之子）。
原审被告郑富华（曾用名郑福华），女，汉族，中国人寿保险公司深圳市罗湖分公司工作人员，住深圳市罗湖区。
委托代理人董振鹤，山东港杰律师事务所律师。
被告刘莹，女，汉族，药剂师，住深圳市罗湖区。
委托代理人郑富华，女，汉族，中国人寿保险公司深圳市罗湖分公司工作人员，住址同上（系被告刘莹之母）。
被告温桂卿，女，汉族，无业，住长岛县。
委托代理人董振鹤，山东港杰律师事务所律师。
原审原告张良立与原审被告刘忠海、郑富华房屋买卖纠纷一案，本院于2005年10月31日作出（2005）长民一初字第43号民事判决书，已发生法律效力。2015年5月22日，本院以（2015）长民监字第1号民事裁定书裁定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭。因原审被告刘忠海于2008年10月8日因病死亡，根据刘莹的申请，本院依法追加其为本案的被告；2015年6月15日本院依法追加原审被告刘忠海的法定继承人温桂卿为本案的被告，公开开庭审理了本案。第一次、第二次开庭原审原告张良立及其委托代理人徐德坤，原审被告郑富华及其委托代理人董振鹤、被告刘莹的委托代理人郑富华、被告温桂卿的委托代理人董振鹤到庭参加诉讼，第三次开庭原审原告张良立的委托代理人徐德坤、张圣盖，原审被告郑富华、被告刘莹的委托代理人郑富华到庭参加诉讼，被告温桂卿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审原告张良立在原审时诉称，原审被告刘忠海与郑富华系夫妻关系。2003年8月23日，原审被告将其房产以30000元的价款卖给原审原告，当天，原审原告向原审被告支付房款，刘忠海与郑富华将房屋及相关土地使用权证、房产证移交给原告。同时原审被告向原审原告保证负责办理土地使用权证及房产证更名过户手续，承担过户费用、协调水电及污水排放问题等。在房屋移交后，原审原告即对房屋进行了修缮，并多次催促原审被告办理两证过户等事宜，但其二人一直找借口推托，至今不予办理相关手续，特请求法院依法确认房屋买卖合法有效，履行合同义务，按约定办理相关土地使用权证和房产更名过户手续。
原审被告刘忠海、郑富华在原审法定期间内未提交答辩状。
原审查明，原审被告刘忠海、郑富华原系夫妻关系，与原审原告系同村村民。2003年8月23日，刘忠海、郑富华（婚姻存续期间）将其坐落于长岛县南长山镇鹊嘴村房屋一幢，以30000元的价值卖给原审原告，并向原审原告出具了售房保证书，该保证书载明“我夫妻二人商定将自有房屋连同房产证、土地使用证等有关手续自愿以叁万元价格卖与张良立，为防止以后房屋出现搬迁、占用等事项有（由）我夫妻出现（面）解决办理一切手续。出现以下问题我出面办理。1、土地使用证有（由）我给于办理，并负责一切费用。2、房产证我负责办理，并支付50平米的费用，剩余费用有（由）张良立支付。3、水电及污水排放由我出面办理。4、如我反悔以上条款，愿退回全部房款叁万元，并包赔张良立损失拾万元。特此为证，并负责承担法律责任。保证人刘忠海、郑富华2003年8月23号生效。”当天原审原告向原审被告支付购房款30000元，原审被告向原审原告出具收条一张，该收条载明：“今收到房款叁万元整。刘忠海、郑富华。2003、8、23号。”同时，原审被告将土地使用权证，房产所有权证交给原审原告。诉讼中，本院对售房保证书、收条上刘忠海、郑富华的签名，与原审被告在长岛县民政局离婚时的签名进行了司法鉴定，鉴定要求对“2003年8月23号”的售房保证书和收条中“刘忠海”签名是否为其本人书写；“郑富华”签名是否为其书写”。烟台富运司法鉴定中心对检材与样本中的刘忠海、郑富华进行了比对，结论为：标称时间“2003年8月23号”的售房保证书和收条中两个“刘忠海”签名为同一人书写，与样本中的“刘忠海”签名为同一人书写；两个“郑富华”签名为同一人书写，与样本中的“郑富华”签名为同一人书写。
原审认为，原审原、被告系同一村村民，原审被告将其所有的房屋卖给原审原告，是对自己财产的自由处分，对该事实有证人证言、售房保证书为证，本院予以确认。原审原、被告之间的房屋买卖关系成立，真实有效。现原审原告要求原审被告履行约定，办理土地使用权变更和房产所有权转移至其名下，既有约定，也是被告负有的义务，故对原审原告的请求，本院予以支持。原审被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其行为应视为放弃了自己的抗辩权。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、第一百三十五条及有关法律之规定，判决原审被告刘忠海、郑富华于本判决发生法律效力后十日内，履行约定，协助原审原告办理土地使用权变更和房屋所有权过户登记手续。案件受理费50元，其他诉讼费200元，鉴定费1000元，由原审被告负担。
再审中，原审原告张良立坚持原审主张的事实与理由。请求法院依法确认原审原告张良立与原审被告刘忠海、郑富华签订的房屋买卖合同合法有效；按约定办理相关土地使用权证和房产更名过户手续。
原审原告张良立在再审时针对其诉讼请求，提供下列证据：1、刘忠海、郑富华向张良立出具的售房保证书一份，
证实房屋买卖的事实。原审被告郑富华及被告质证认为，
该保证书是虚假的，郑富华与刘忠海的签名不是本人亲笔
书写。
2、刘忠海、郑富华出具的收款收据一份，证实原审原告张良立已付清购房款。原审被告郑富华及被告质证认为，该收据是假的，其二人并未在收条上签名，2003年8月23日刘忠海确实收到张良立27000元，但已在2003年年底退还给张良立。
3、诉争房屋的房产证及土地证的复印件一份，证实诉争房屋原登记在刘忠海名下，刘忠海、郑富华收到购房款后将该证件交给张良立。原审被告郑富华及被告质证认为，对房产证与土地证的真实性无异议，但是诉争房屋未出卖给张良立，只是张良立租住的，产权证件是刘忠海给的，至于为什么要给张良立现在刘忠海去世了，郑富华不知实情。
4、户籍证明一份，证实原审原告张良立2006年4月从山东省金乡县司马乡西张洼村迁入南长山镇鹊嘴村，与刘忠海、郑富华同为同村村民。原审被告郑富华及被告质证认为，对户籍证明本身的真实性无异议，但张良立是挂靠在鹊嘴村的。
5、司法鉴定报告一份，证实《售房保证书》与收据中刘忠海、郑富华的签名均为本人所签。原审被告郑富华及被告质证认为，对鉴定报告的真实性无异议，因未见到当时鉴定的检材，要求对笔迹进行重新鉴定。
原审被告郑富华、被告温桂卿在庭审中辩称，原审原告的诉请既违反明确的禁止性法律规定，也不符合原审原告通过接受原审被告的反悔性承诺所形成的处理争议的条款约定内容，依法理应被驳回。
被告刘莹在庭审中辩称，原审原告的诉讼请求没有法律和事实依据，应依法予以驳回。
原审被告郑富华及被告刘莹、温桂卿对其抗辩，提出如下证据：1、张良立的户籍证明一份，证实张良立只是2006年12月份挂靠在鹊嘴村，并不是村里的集体经济组织成员，不享受村里的选举权、被选举权及村里的福利待遇等。原审原告张良立质证认为，对该证据的真实性无异议，根据法律规定，户籍登记在哪里，其权利就应该在哪里享受，法律并未对所谓的挂靠作出具体规定。
2、郑富华的参选证复印件，证实郑富华是鹊嘴村的集体经济组织成员，如果张良立是鹊嘴村的集体经济组织成员，也应该有参选证。原审原告张良立质证认为，对复印件不予质证，该证据与本案无关联性。
3、涉案房屋的土地使用权证与房产证的复印件，证实诉争房屋是集体土地上的农村房屋。原审原告张良立质证认为，对该证据无异议。
经再审查明，原审被告刘忠海与郑富华原系夫妻关系，双方于2003年6月2日在长岛县民政局登记离婚。离婚时约定，家中正房及家中一切归刘忠海，平房归郑富华。同年8月23日原审被告刘忠海、郑富华将其坐落于长岛县南长山镇鹊嘴村46号房屋（房产证号：长房字第00**号），以30000元的价格卖给原审原告张良立，双方并于当日签订《售房保证书》，该保证书载明：“我夫妻二人商定将自有房屋连同房产证、土地使用证等有关手续自愿以叁万元价格卖与张良立，为防止以后房屋出现搬迁、占用等事项，有我夫妻出现解决办理一切手续。出现以下问题我出面办理。1、土地使用证有我给予办理，并负责一切费用。2、房产证我负责办理，并支付50平米的费用，剩余费用有张良立支付。3、水电及污水排放有我出面办理。4、如我反悔违返以上条款，愿退回全部房款叁万元，并包赔张良立损失拾万元。特此为证，并负责承担法律责任。保证人刘忠海（签名、手印）、郑富华（签名、手印）2003年8月23号生效。”当日原审原告张良立向原审被告刘忠海、郑富华支付购房款30000元，原审被告向原审原告出具收条一张，该收条载明：“今收到房款叁万元整。刘忠海（签名、手印）、郑富华（签名、手印）。2003、8、23号。”原审被告收到购房款后将诉争房屋的房产证与土地使用权证交给原审原告张良立，张良立于当年搬入该房居住。在原审诉讼中，因原审被告刘忠海、郑富华均未到庭应诉，2005年10月8日，长岛县人民法院通过烟台市中级人民法院委托烟台富运司法鉴定中心对《售房保证书》、《收条》上刘忠海、郑富华的签名是否系其本人亲笔书写进行了司法鉴定，并向鉴定中心提供刘忠海、郑富华在长岛县民政局离婚时的签字作为检材。烟台富运司法鉴定中心将刘忠海、郑富华在长岛县民政局离婚时的签名与《售房保证书》、《收条》上刘忠海、郑富华的签名进行比对，结论为：标称时间“2003年8月23号”的售房保证书和收条中两个“刘忠海”签名为同一人书写，与样本中的“刘忠海”签名为同一人书写；两个“郑富华”签名为同一人书写，与样本中的“郑富华”签名为同一人书写。
再审另查，深圳市公安局龙岗分局刑警大队四支队于2008年10月9日出具法医学死亡证明，证实原审被告刘忠海于2008年10月8日因病死亡。长岛县公安局城区派出所于2015年6月12日出具证明，证实原审被告刘忠海的父亲刘汝欣于2010年10月18日去世，其法定继承人为刘忠海的母亲温桂卿、女儿刘莹。
原审原告张良立于2006年4月从山东省金乡县司马乡西张洼村迁入南长山镇鹊嘴村。
诉争房屋已于2014年被长岛县南长山街道鹊嘴村整体规划予以拆除。再审庭审中，原审被告郑富华、被告刘莹、温桂卿主张诉争房屋系原审原告张良立租住，原审被告已将购房款项退还原审原告，但未向法庭提交证据予以证实。
上述事实有售房保证书、收条、司法鉴定检验报告书、公安机关的证明、户籍证明及庭审笔录等在卷为凭。
本院再审认为，原坐落于长岛县南长山镇鹊嘴村46号房屋（房产证号：长房字第00**号）系原审被告刘忠海和郑富华的合法财产，双方有权对其财产进行处分。原审原告张良立于2006年4月从山东省金乡县司马乡西张洼村迁入南长山镇鹊嘴村，符合使用本地宅基地住房的条件。原审被告刘忠海、郑富华自愿将涉案房屋卖与原审原告张良立，并向其出具了《售房保证书》、收取了购房款并交付了房屋，该买卖行为是双方真实意思表示，依法应受法律保护。根据房屋买卖的交易习惯，协助办理房屋产权转移登记是卖方必要的义务，因此，被告负有协助办理房屋产权转移登记的义务。原审判决并无不当，但原审判决中未对房屋买卖合法有效作出判决，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第一款及有关法律法规之规定，判决如下：
一、维持长岛县人民法院（2005）长民一初字第43号民事判决书；
二、原审原告张良立与原审被告刘忠海、郑富华的房屋买卖合法有效。
原审诉讼费50元，原审鉴定费1000元，由原审被告郑富华、被告刘莹、温桂卿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交上诉费50元，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判长 葛健敏
审判员 吴忠辉
审判员 谢爱红
二〇一五年十月二十二日
书记员 张 韵