重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）垫法民初字第04567号
原告陈蓉，女，1983年7月13日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托代理人黄俊森，重庆欣凯律师事务所律师。
被告重庆市世海房地产开发有限公司，地址重庆市梁平县梁山镇梁山路471号，组织机构代码：79589280-6。
法定代表人全昌荣，该公司执行董事。
委托代理人黄毅，该公司职工。
委托代理人谭庆锋，该公司法律顾问。
原告陈蓉诉被告重庆市世海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈蓉的委托代理人黄俊森、被告重庆市世海房地产开发有限公司（下简称世海公司）的委托代理人黄毅、谭庆锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈蓉诉称，2013年1月27日，我与被告世海公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，我购买被告世海公司开发的位于垫江县房屋一套，房屋总成交价514233元。合同第七条约定：甲方（被告）应当在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方（原告）使用；第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方签署房屋交接单。……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条约定：（1）逾期在150日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过150日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行……，甲方并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第三条对主合同第九条甲方逾期交房违约责任的补充约定：本条第一款第（2）项约定的“甲方逾期超过150日后交房的”，甲方应按总房款的百分之十向乙方支付违约金。第十一条对房屋交付、交房手续的补充约定的第二款强调：乙方可拒绝办理交付手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合主合同第七条第二款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。2014年12月6日，被告通过特快专递形式给原告寄来《接房通知书》，要求原告接房，而按合同约定交房时间是2014年6月30日。此时被告已逾期超过150日，被告的行为已经严重违约。综上所述：被告逾期交付房屋超过150日，故根据《合同法》相关规定，特诉至人民法院，请求判令被告世海公司支付我迟延交房的违约金51423元，本案的诉讼费用由被告世海公司承担。
被告世海公司辩称，（1）原告诉称的签订商品房买卖合同的日期、购房价款、交房时间等属实。（2）我公司存在迟延交房的违约行为，应承担迟延交房的违约责任，但违约天数未超过150日。我公司在2014年6月30日后的150日内履行了书面通知原告接房的义务。理由为：一是我公司2014年11月25、26日在小区内采用公告的方式书面通知原告接房，这一做法符合《合同补充协议》第十一条第五款的规定；二是我公司在2014年11月26日通过快递的形式将接房有关事宜书面通知原告。（3）被告逾期交付房屋是因施工中遭遇异常恶劣天气造成的，异常恶劣天气共计34天应扣除。（4）迟延交房不是被告世海公司的责任，是因为政府迟迟对马久明房屋不予以强制拆迁的政府行为。（5）原告要求支付全部购房款的10%的违约金，不符合合同及补充协议的约定。即使被告违约，请求依据主合同约定的日万分之三的标准来承担，并且应当根据《合同法》的规定，考虑原告的损失（与五个月房租相当）、案件的真实情况、被告无过错等重要因素对违约金予以调减。
经审理查明，2013年1月27日，原告陈蓉与被告世海公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告陈蓉购买被告世海公司开发的位于垫江县房屋一套，房屋总成交价514233元。合同第七条约定：甲方（被告）应当在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方（原告）使用；第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方签署房屋交接单。……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第九条约定：（1）逾期在150日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过150日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第三条对主合同第九条甲方逾期交房违约责任的补充约定：本条第一款第（2）项约定的“甲方逾期超过150日后交房的”，甲方应按总房款的百分之十向乙方支付违约金。第十一条对房屋交付、交房手续的补充约定的第二款强调：乙方可拒绝办理交付手续之“正当理由”是指：（1）该商品房不符合主合同第七条第二款约定的交付条件；（2）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，或出示不齐全的。
另查明，2013年5月4日，原告陈蓉支付全部购房款514233元。2014年11月25日，被告取得涉案商品房建设工程竣工验收备案登记证。2014年11月26日，被告电话通知原告办理房屋交接手续。2014年11月26日，被告世海公司将《接房通知书》用快递的方式投寄，原告于2014年12月7日收到该快递。2015年1月10日，被告世海公司与原告陈蓉签订《验接房确认表》，并将房屋交付给原告。
本院确认上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、国内标准快递寄送回执、EMS官网查询结果明细、被告出具的统计表（附票据）、《验接房确认表》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告理应按照双方约定全面履行合同义务。
本案原、被告争议焦点在于被告迟延交付房屋的期限及应支付违约金的数额。原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中第七条第一款（2）约定，被告应于2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给原告。被告实际于2014年11月25日才取得建设工程竣工验收备案登记证，当月26日，被告虽电话通知原告接房，但根据双方订立的《重庆市商品房买卖合同》第八条第一款的有关规定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，因此，被告交房的日期应视为被告发出通知起的七日后（即2014年12月3日后），被告从2014年7月1日起逾期交房违约至2014年12月3日，共计155天。故原告请求按逾期交房超过150日的违约金计算，符合原、被告签订的《合同补充协议》第三条之约定，被告依约应支付原告逾期交房的违约金为51423元（总房款514233元的百分之十），但依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院根据违约金以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合当事人的过错程度以及原告预期利益等因素并依据被告要求调减违约金的请求，酌情调减违约金至10285元。被告辩称迟延交房系因政府未按时交付符合条件的建设用地影响施工进程而导致的，政府是否按时交付符合条件的建设用地属另一法律关系，不能形成被告免责事由；被告辩称2012年1月至2014年11月工程建设施工期间暴雨、大雨、高温天气有34天，应在违约期限中予以扣除，但被告在诉讼中未举示证据证明上述天气符合双方签订《合同补充协议》第十一条规定的情形，故其请求本院不予采纳。
综上所述，被告逾期交付房屋的行为，违反了原、被告双方的约定，属违约行为，依法应当对原告承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆市世海房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告陈蓉逾期交房的违约金10285元。
二、驳回原告陈蓉的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1086元，依法减半收取543元（原告已预交），由被告重庆市世海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 王贤凡
二〇一五年三月三十一日
书记员 龙 佳