上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初2070号
原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会，住所地上海市。法定代表人顾洪其，村委会书记。委托代理人孔霞，京衡律师集团上海市事务所律师。被告上海春满园绿化工程发展有限公司，住所地上海市。法定代表人金澄，总经理。委托代理人韩丽，上海瀚元律师事务所律师。原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会诉被告上海春满园绿化工程发展有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。本案于2016年3月24日公开开庭进行审理，原告负责人顾洪其及委托代理人孔霞、被告委托代理人韩丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会诉称：2002年12月1日，被告为承租原告名下位于青浦区江南村400亩土地，签订了《土地使用协议书》，租期自2002年12月起至2052年12月止，并对租金的支付方式及金额进行了约定。但，截止2014年起，被告尚欠原告2015年度租赁费未交，虽经多次联系催讨，被告皆以经营发生困难无力交纳为由回复。后，原告发函要求被告按约履行，否则将提前解除协议，但被告仍置之不理。为此，原告诉至法院请求判令：1、确认原被告在2002年12月1日签订的《土地使用协议书》于2016年3月1日依法解除；2、被告及时向原告归还坐落于“江南村南至许泗泾江，东至赵屯检查站水闸路，西至3队，北至俞施巷江”的400亩土地，移除苗木，恢复至可耕种土地；3、被告支付2015年1月1日至2016年3月1日期间土地租赁费332,972元(328,262元/年计算14个月为382,972元，再扣除2015年被告已付的5万元租赁费)；4、被告支付原告自2016年3月2日起至实际腾退日止的土地使用费(按328,262元/年的标准计算)；5、被告支付原告违约金387,000元(依据协议书第11条之约定按1,000元/亩×387亩计算)；6、本案诉讼费由被告承担。被告上海春满园绿化工程发展有限公司辩称：1)双方签订的《土地使用协议书》中没有关于解除的约定，被告也不同意原告单方解除协议，被告要求继续履行该协议。2)被告不同意解除协议也不同意腾退土地。3)因为被告公司经营困难、至今不到位，因此未按约支付2015、2016年的租赁费；但被告愿意按照实际使用土地亩数387亩来支付租金；按照土地使用协议书第四条关于租赁费之约定，2012年12月至2017年12月每亩租赁费标准应为576元，故2015年租金是576元/亩×387亩=222,912元，再扣除被告于2015年已经支付的50,000元租金，被告愿意支付2015年剩余租金是172,912元。4)2016年的租金和2015年的租金计算方式及金额相同，应为222,912元，被告也愿意支付。5)若继续履行土地使用协议，被告则不同意支付违约金；即使不履行协议了，虽然协议书中约定了违约金标准，但是该约定标准明显过高，希望法院酌情调低；被告认为违约金金额最多不能超过一年租金的20%即44,582元。6)诉讼费应当双方共同承担。经开庭审理查明：2002年10月31日，在当初上海市青浦区赵屯镇人民政府之见证下，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地使用协议书》，约定：为响应市政府关于大力开展植树造林、改善生态、调整产业结构有关精神，甲乙双方就乙方投资兴建江南村“苗木基地”项目达成共识：一、甲方同意乙方在赵屯镇江南村投资兴建“苗木基地”，甲方将该村南至许泗泾江，东至水闸路，西至3队，北至俞水巷江，可耕熟地共计约400亩租赁给乙方，用于“苗木基地”建设，租期为50年，自2002年12月至2052年12月，乙方租赁甲方土地面积以实际丈量为准，租赁范围内可免交租费。二、甲乙双方议定每年每亩土地租金480元(包括农业税费)，租金每一年一次支付给甲方，即第一年从2002年12月1日支付甲方……四、第五年起每亩土地租金以480元基数上增10%，以后每5年增10%，具体见附表【2002年12月-2007年12月：480元/亩；2007年12月-2012年12月：528元/亩；2012年12月-2017年12月：576元/亩……】。十一、违约：如甲方违约，甲方补偿乙方所有的投资，且按每年10%的补偿金返还给乙方，苗木按评估价偿还；如乙方违约，支付甲方违约金每亩1,000元。协议书另对其他内容进行了约定。上述协议签订后，原告实际向被告交付了387亩土地用于被告种植苗木，并实际按照387亩土地向被告收取租金。2015年之前的租金被告已经支付完毕；2015年(2014年12月1日至2015年11月30日)被告仅支付了租金50,000元；2016年(2015年12月1日至2016年11月30日)租金被告至今未付。因催讨土地租金未果，原告诉至法院作如上诉请。以上事实，由原、被告的陈述，土地使用协议书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。案件审理过程中，原告表示：2012年至2014年被告已付的土地租金中，除了协议书约定的基础租金外，还有被告以帮困款名义支付的增加租金86,000元。因此，目前的被告结欠2015年、2016年土地租金中除去基础租金，还需支付增加租金。为此原告提供了收据及银行收款通知一组。对此，被告表示：对于被告已按照使用协议书约定的标准支付2012年至2014年土地租金的事实及标准均无异议；但不认可另有帮困名义的增加租金，被告也未曾支付过所谓的帮困款；原告提供的收据上帮困款的支付主体并不是被告。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《土地使用协议书》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。现被告在使用土地的情况下，未按照土地使用协议书之约定，按时足额支付土地使用费，其行为已构成根本违约，原告有权依照法律规定主张合同解除权。庭审中原告虽提供了律师函以表明其曾经催讨租金并主张解除合同，但在被告否认收到的情况下原告并无进一步证据证明其已有效送达被告处，故本院以本次诉讼中民事起诉状等应诉材料送达被告之日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故，合同解除后，原告有权要求被告支付拖欠的租金或使用费、有权要求被告腾退并归还系争土地、有权要求被告依约支付相应的违约金。对于违约金，本院结合双方协议之约定、违约过错之情节程度、给守约方造成的损失等各方面因素，酌情予以调低至200,000元。对于双方争议的帮困名义增加租金问题，在被告否认的情况下，原告并未提供确凿的证据予以佐证，本院难以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会与被告上海春满园绿化工程发展有限公司签订的《土地使用协议书》于2016年3月11日解除；二、被告上海春满园绿化工程发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退并归还原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会坐落于江南村南至许泗泾江、东至水闸路、西至3队、北至俞水巷江的387亩土地；三、被告上海春满园绿化工程发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会2014年12月1日至2016年3月11日土地租赁费人民币216,875元(按人民币576元/亩/年标准，以387亩计算；再扣除已付租金人民币50,000元)；四、被告上海春满园绿化工程发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会土地占有使用费(按人民币576元/亩/年标准，以387亩计算，自2016年3月12日起算至实际腾退日止)；五、被告上海春满园绿化工程发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告青浦区白鹤镇江南村村民委员会违约金人民币200,000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12,055元，减半收取人民币6,027.50元，由原告负担人民币2,250.90元，由被告负担人民币3,776.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一六年五月二十三日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。