重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1576号
上诉人（原审被告）：潘冬娇，女，1972年12月26日出生，汉族，住重庆市渝中区，
被上诉人（原审原告）：金科物业服务集团有限公司，住所地重庆市江北区五里店五黄路侧“金科花园”，组织机构代码45041179-8。
法定代表人：夏绍飞，董事长。
委托诉讼代理人：陈才，重庆红岩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。
上诉人潘冬娇因与被上诉人金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第6779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人潘冬娇、被上诉人金科物业公司的委托诉讼代理人陈才、杨志勋到庭参加询问。本案现已审理终结。
潘冬娇上诉请求：判令撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费由金科物业公司负担。事实及理由：因涉案房屋开发商违约，导致房屋未达到交付条件，潘冬娇至今未接房。潘冬娇应于2013年7月接房，由于其父亲生病没能前往接房，至2014年接房的时候发现房屋后花园被他人占用，且物业管理人员也知晓该情况并与其协商减免物管费。由于至今双方未明确具体减免数额，故潘冬娇不应缴纳物管费。
金科物业公司辩称，1.潘冬娇所称后花园被占的问题，不属于物业服务合同纠纷，应系其与开发商或相邻业主的纠纷，与金科物业公司无关，金科物业公司可以协调解决，但不负直接责任；2.潘冬娇的房屋已办理产权证，故潘冬娇作为业主应当缴纳物管费；3.潘冬娇未按合同约定接房，是其自身原因而非物管公司过错，根据合同约定及业主临时公约，潘冬娇已经于约定的房屋交房之日起成为业主并应当缴纳物管费。
金科物业公司向一审法院起诉请求：潘冬娇承担欠缴的2013年7月5日至2016年3月31日期间的物业服务费22964元及逾期交纳物业服务费违约金10000元、2015年5月1日至2016年3月31日的水电公摊费118.2元；判令潘冬娇承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2012年9月30日，潘冬娇与重庆中讯物业发展有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定潘冬娇购买重庆中讯物业发展有限公司开发的位于重庆市××××街道××路××号房屋，该房屋建筑面积为399.27平方米。合同约定，潘冬娇应在重庆中讯物业发展有限公司通知接房的时间接房，物业服务费从重庆中讯物业发展有限公司通知接房之日起由潘冬娇承担。金科物业公司为资质壹级的物业服务企业。2009年10月20日，金科物业公司与重庆中讯物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定重庆中讯物业发展有限公司委托金科物业公司对金科·太阳海岸小区实施物业管理服务事宜。合同第三章约定合同期限为2009年10月20日至2012年10月21日，该小区业主委员会与其他物业服务企业依法签订物业合同生效时，本合同方终止。合同第二章系重庆中讯物业发展有限公司委托金科物业公司进行物业服务管理的相关事宜。合同第六章第十一条约定了金科物业公司收取物业服务费的相关标准，联排别墅应由业主按照房屋面积每月每平方米3.5元向金科物业公司交纳，公摊水电费由全体业主按户据实分摊。合同第十四条约定，水电气等费用由业主向相关部门缴纳，若涉及共同损耗，则据实分摊。业主临时公约约定业主需在每月1日至27日交纳当月的物业服务费。合同签订后，金科物业公司对金科·太阳海岸小区进行物业服务至今。2013年6月26日，重庆中讯物业发展有限公司向潘冬娇邮寄一份接房通知书，要求潘冬娇前往金科·太阳海岸物业客服中心办理接房手续。2013年4月25日，位于重庆市江北区海尔路988号31幢1-5号房屋产权转移登记至潘冬娇名下，该房屋建筑面积399.27平方米。
另查明，金科物业公司的名称经由几次变更，从“重庆金科物业管理有限公司”变更为“金科物业服务集团有限公司”。位于重庆市江北区唐家沱街道海尔路988号85幢房号经重庆市江北区铁山坪派出所编号为重庆市江北区海尔路988号金科·太阳海岸31幢。
审理中，金科物业公司为证明向潘冬娇催收过物业服务费，举示了律师函与邮寄单，潘冬娇不认可上述证据真实性，表示未收到上述催收函。
一审法院认为，本案系物业合同纠纷，物业合同非单一主体就自身权利义务与物管公司签订的合同，依法成立的物业服务合同其效力得依法扩张至所有业主。金科物业公司与重庆中讯物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。对潘冬娇辩称其未与金科物业公司建立物业服务关系，非物业合同相对方的辩解意见，法院不予采纳。金科物业公司作为金科·太阳海岸小区提供物业服务的物管企业，提供了相关物业管理服务。金科物业公司对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。小区业主应向金科物业公司支付相应的物业服务费。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。潘冬娇于2013年4月25日取得涉案房屋的产权，为该房屋的业主，应向金科物业公司支付相应的物业服务费。
关于潘冬娇辩称金科物业公司的部分诉讼请求已过诉讼时效的辩解意见，法院认为，金科物业公司举示了特快专递及律师函欲证明以该方式曾向潘冬娇邮寄催收过物业服务费，诉讼时效几经中断，但潘冬娇否认收到金科物业公司邮寄的催收物业服务费的律师函。而金科物业公司亦未举示其他证据予以佐证，故，金科物业公司对其诉讼时效几经中断的主张，法院不予支持。因金科物业公司于2016年5月23日将本案诉至法院，而潘冬娇应至1日至27日交纳当月的物业服务费，故2014年5月1日前的物业服务费已经过诉讼时效。潘冬娇应支付2014年5月1日至2016年3月31日的物业服务费399.27平方米×1.75平方米×23个月=16070.62元。对金科物业公司要求潘冬娇支付2013年7月5日至2016年3月31日期间的物业服务费22964元的诉讼请求，法院支持16070.62元。
至于金科物业公司要求潘冬娇支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，法院认为，潘冬娇未按时向金科物业公司交纳物业服务费，应承担相应的违约金。但在金科物业公司没有证据显示因潘冬娇欠交此部分费用给金科物业公司造成额外重大损失的情况下，金科物业公司所要求的违约金按每日千分之三的标准计算过高。故潘冬娇要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额法院酌情判定为500元；超过此数额的部分，法院不予支持。
关于金科物业公司要求潘冬娇支付2015年5月1日至2016年3月31日的水电公摊费118.2元的诉讼请求，法院认为，《前期物业服务合同》第十四条约定，公摊费据实分摊，而金科物业公司对该期间的公摊费用数额未举示证据，故对金科物业公司的该项诉讼请求，法院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、被告潘冬娇于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司支付2014年5月24日至2016年3月31日的物业服务费16070.62元及逾期交纳物业服务费的违约金500元。二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。潘冬娇于2013年4月25日取得涉案房屋的产权，成为业主，故金科物业公司与重庆中讯物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对潘冬娇具有约束力，潘冬娇应向金科物业公司支付相应的物业服务费。潘冬娇上诉称因涉案房屋后花园被侵占故其不应缴纳物管费，因房屋花园被侵占并不涉及本案争议法律关系，该问题也并非金科物业公司提供物业服务导致，故潘冬娇以后花园被侵占而拒缴物业服务费的上诉理由不能成立，其可另诉主张权利。综上，潘冬娇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费214元，由潘冬娇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余彦龙
审 判 员 师玉婷
代理审判员 刘 希
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 刘思含