上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3222号
原告YehMing（叶敏），男，1946年1月1日生，国籍荷兰，护照号码NWRHHPPJ1。
原告LinLiuying（林柳莺），女，1948年12月28日生，国籍荷兰，护照号码NRC5FRH13。
二原告的共同委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用普通程序于2015年10月16日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人欧阳兰芳及被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）诉称：其向被告购买位于本区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋（以下简称“系争房屋”，协议上约定的座落位置为C区XX幢XXX号）。系争房屋建成后，应被告要求，并根据办理分户独立产证的需要，原、被告签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。2013年5月6日被告已取得重新分户的大产证，但被告至今未为原告办理小产证。此外，被告在原告付清全款后，又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。原告认为，被告在具备办证条件的情形下，拒不协助原告办理系争房屋的过户手续，属于违约。故请求法院判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押登记；2、并将上述房屋的产权变更登记至原告名下；3、被告向原告支付逾期办证违约金（以319，030元为本金，自2013年5月21日起计算至办证完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告上海松江礼品城有限公司辩称：首先，同意涤除抵押并为原告办理小产证，但系争房屋上存在农业银行的过量抵押，需要先行解决后才能办证。其次，不同意支付逾期办证违约金，希望原告予以放弃；即便要支付，原告主张的计算标准过高，要求法院调整。
经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建房协议书。2007年12月10日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区XX幢XXX号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。2007年9月28日，被告向原告开具了金额为319，030元的上海市房地产业销售统一发票。对于发票中将原告LinLiuying（林柳莺）载明为“叶柳莺”，被告表示为笔误，实际就是原告LinLiuying（林柳莺）。审理中，被告确认房款已付清。
另查明：2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
审理过程中，原告向本院表示，二原告因系外籍人士无法办理产证，故曾于2012年11月22日公证委托案外人程某某代为办理系争房屋办证、领证、更名等其他有关一切手续，将系争房屋产证办至案外人程某某名下。现因政策允许外籍人士购买房屋，故还是要求将系争房屋产证办至原告名下。案外人程某某于2015年11月6日向本院表示其自愿放弃关于系争房屋的一切权利，同意系争房屋过户至原告名下。被告对此亦表示同意将产证过户至原告名下。
上述事实，有礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》、调解协议书及补充协议系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张参照类案判决确定的计算标准由被告向其支付逾期办证违约金，即以购房款319，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起至计算至实际办出产证日止，该主张并无不当，本院予以支持。被告辩称违约金计算标准过高，却无相应证据予以证明，故本院对其该抗辩意见不予采纳。
此外，鉴于被告在与原告签订买卖合同并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）将上述房屋的权利人变更登记至原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以319，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
案件受理费80元，财产保全申请费2，115元，合计诉讼费2，195元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，原告YehMing（叶敏）、LinLiuying（林柳莺）可在判决书送达之日起三十日内，被告上海松江礼品城有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 陆为明
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。