江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨民初字第1211号
原告刘征勇，男，37岁。
委托代理人甄宜明，安徽皋陶律师事务所律师。
被告卢智恒，男，39岁。
委托代理人陈其湖，江苏省响水县中心法律服务所法律工作者。
被告宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部。住所地江苏省滨海县滨淮镇沈滩村工地。
负责人卢智恒，该项目部经理。
被告宿迁市龙志房地产开发有限公司。住所地江苏省宿迁市泗阳县临河镇小店居委会一组（新大街菜场南侧第*号楼）。
法定代表人卢得志，职务不详。
原告刘征勇与被告卢智恒、宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部、宿迁市龙志房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，于2015年2月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘征勇的委托代理人甄宜明、被告卢智恒的委托代理人陈其湖到庭参加诉讼，被告宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部、宿迁市龙志房地产开发有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘征勇诉称：2014年4月3日，被告作为出卖人，与原告签订了《房屋买卖协议书》，约定被告将自有的坐落在滨淮镇沈滩村境内集中居住区第6号楼（座东朝西向，四层楼房），房号为从404至410的10套房屋出卖给原告，价格合计700000元。该房屋是地方政府颁发的小产权证，产权证由被告办理提供给原告。《房屋买卖协议书》第4条约定：被告自本协议签订之日起，将上列房屋交付给原告。协议签订后，原告积极履行合同，但被告至今没有办理交付手续。经了解，2013年被告宿迁市龙志房地产开发有限公司与被告卢智恒签订了《新农村建设与工程施工承包协议》，工程名称为：滨淮镇沈滩社区集中居住区。工程地点为：江苏省滨海县滨淮镇沈滩村。资金来源为：被告自筹自建自售与房屋回迁款。被告宿迁市龙志房地产开发有限公司在2012年12月22日出具一份《法人授权委托书》和任命书，就上述工程授权被告卢智恒为该工程总经理，授权范围：其授权书对沈滩村帮建项目的全部行使权利，负责整体30万平方米的承建与售房，并以售房款作为承建款的支配权签署合法施工合同。滨海县人民政府于2013年5月29日出具证明，所有开发被告卢智恒个人投资，产权归被告卢智恒个人所有。由此证明被告卢智恒实际挂靠被告宿迁市龙志房地产开发有限公司自筹、自建、自售的事实，对上述所开发的房产具有完全的所有权和支配权，因此，其与原告所签的《房屋买卖协议书》合法有效。但被告至今没有履行协议，也没有承担违约责任，多次协商未果，为维护原告的合法权益，请求判令确认原告与被告卢智恒、被告宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部于2014年4月3日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；判令被告履行房屋交付手续，并承担违约金100000元；被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、原告身份证。证明：原告的主体资格。
2、被告卢智恒身份证、被告宿迁市龙志房地产开发有限公司营业执照副本及组织机构代码证。证明：被告的主体资格。
3、原告与被告签订的《房屋买卖协议》。证明：原、被告双方存在房屋买卖的事实；应承担违约责任。
4、被告宿迁市龙志房地产开发有限公司与被告卢智恒签订的《新农村建设与工程施工承包协议书》。证明：被告卢智恒对所建房屋具有所有权和支配权；原告所签协议是合法有效的。
5、《法人授权委托书》和《任命书》。证明：被告卢智恒作为项目工程总经理，负责房屋的承建与销售；原告所签合同是合法有效的。
6、滨海县滨淮镇人民政府《证明》。证明：被告卢智恒是个人投资，产权归被告卢智恒所有。
7、被告卢智恒出具的收条。证明：原告已支付700000元购房款。
8、见证人出具收条。证明：房屋买卖是双方的真实意思表示。
被告卢智恒的质证意见是：证据1、2无异议。证据3、4真实性无异议，但是不具有合法性。证据5真实性无异议，不具有合法性，实际上是被告卢智恒挂靠被告宿迁市龙志房地产开发有限公司承建的工程。证据6三性均有异议，作为证明人应到庭作证，该证明不具有合法性。证据7原告出具的收条签字的真实性没有异议，但是对700000元购房款的交付有异议，希望原告出具该款项交付的依据。证据8三性均有异议。
被告卢智恒辩称：原告请求确认房屋买卖有效没有法律依据，依据合同法第五十二条之规定，违反法律强制性行政法规的合同无效，在本案中涉案房屋未取得建设、规划等行政部门的审批手续，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖协议无效，因合同无效，原告请求被告承担违约责任于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部没有答辩。
被告宿迁市龙志房地产开发有限公司没有答辩。
经审理查明：被告宿迁市龙志房地产开发有限公司是从事房地产开发、销售的公司，该公司于2012年12月22日授权被告卢智恒负责公司开发的滨淮镇沈滩村帮建项目的整体建设及售房事宜。2013年1月30日，被告宿迁市龙志房地产开发有限公司与被告卢智恒签订《新农村建设与工程施工承包协议书》，协议约定：在甲方（宿迁市龙志房地产开发有限公司）与滨海县滨淮镇沈滩村民委员会签订《滨淮镇沈滩集中居住区》建设与施工合同后，除由甲方已开工建设外，甲方将余约27万平方米由乙方（卢智恒）开发建设与施工。2014年4月3日，被告卢智恒与原告刘征勇签订《房屋买卖协议书》，该协议加盖了宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部印章。协议约定将被告卢智恒在滨淮镇沈滩村开发的房屋10套出卖给原告所有，该房屋位于滨淮镇沈滩村集中居住区6号楼，座西朝东，门牌号从401至410；房屋的价格为700000元，该房屋的小产权证由卢智恒负责办理；协议生效后，甲、乙双方不得反悔、违约，如有一方违约须向对方承担违约金人民币100000元及赔偿造成守约方产生的实际经济损失。2014年4月2日，被告卢智恒向原告刘征勇出具了收到购房款700000元的收条。2013年5月29日，滨海县滨淮镇人民政府出具证明，证明：“我镇沈滩村集中居住区项目由宿迁市龙志房地产开发有限公司招标承建，建筑面积约28万平方米。所有开发面积由卢智恒个人投资，产权归卢智恒个人所有。”
本院认为：被告宿迁市龙志房地产开发有限公司滨淮镇沈滩村项目经理部不是独立的法人组织，不能独立承担民事责任，在工程项目建设中，它是代表被告宿迁市龙志房地产开发有限公司进行工程项目建设，因此其所从事的民事行为应由被告宿迁市龙志房地产开发有限公司承担。被告宿迁市龙志房地产开发有限公司承建的滨淮镇沈滩社区集中居住区建房用地系滨海县滨淮镇沈滩村的农民集体所有土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”根据以上规定，农民集体所有土地上所建房屋的流转受法律严格限制，除双方均为同一集体经济组织成员，其流转行为一律无效。本案原告刘征勇系安徽省霍邱县邵岗乡新楼村柏林组居民，并非涉案房屋所在集体经济组织成员，故依法不可进行本案诉争房屋的流转，双方签订的诉争房屋买卖的合同应属无效。因房屋买卖协议书无效，该协议约定的违约金条款当然无效，原告也不能以此请求履行房屋交付手续，故原告的该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
驳回原告刘征勇的诉讼请求。
案件受理费11800元，由原告刘征勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费11800元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行。帐号：40×××21）。
审 判 长 杨 黎
人民陪审员 孙昌本
人民陪审员 刘志祥
二〇一五年三月十三日
书 记 员 于爱民
附录法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。