福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0503民初5792号
原告：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街29号，组织机构代码56338248-7。
主要负责人：王文坤，该分行行长
委托诉讼代理人：陈福大、杨荣胜，该分行职员。
主要负责人：王文坤，该分行行长。
被告：吴瑞红，女，1978年7月6日出生，汉族，住福建省晋江市。
被告：吴友大，男，1976年1月29日出生，汉族，住福建省晋江市。
被告：福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海中芸洲，统一社会信用代码91350503611871702X。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘清洁、罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。
原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（下称浦发银行泉州分行）与被告吴瑞红、吴友大、福建省金爵房地产开发有限公司（下称金爵公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行泉州分行的委托诉讼代理人陈福大、被告金爵公司的委托诉讼代理人罗金圳到庭参加诉讼，被告吴瑞红、吴友大经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告浦发银行泉州分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除案涉的编号为17612012100072130301号《个人购房担保借款合同》；二、判令被告吴瑞红、吴友大立即偿还其向原告借款的本金622833.18元及相应的利息、罚息、复利20465.66元（暂计至2016年7月11日，以后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止），共计643298.84元；三、判令被告吴瑞红、被告吴友大以其提供的抵押物即位于丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团15#星汇居2301房产对上述债务承担抵押担保责任，原告对前述抵押物经依法处置所得的价款享有优先受偿权；四、判令被告金爵房地产对上述债务承担连带保证责任；五、责令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年2月13日，原告与三被告签订编号为17612012100072130301号《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告吴瑞红、被告吴友大提供贷款101万元，借款期限预计自2012年2月28日至2022年2月28日止（以实际放款为准），年利率7.775%，并采用月均等额本金还款法归还每月的借款本息，被告金爵房地产为前述贷款提供阶段性连带责任保证。同时约定，被告吴瑞红、吴友大以其所购丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团15#星汇居2301房产对其前述借款所涉债务的偿还提供抵押担保，依据合同第6.3条约定，抵押担保的范围为借款人在合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产以及实行抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。合同第11.1.2条还约定，在借款期间，被告如未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用即构成违约。合同第12.1条约定，原告有权提前收回全部贷款本息，并有权依法处分抵押物，向被告计收罚息等。前述合同签订后，该合同项下抵押物已经登记机关办理抵押登记，原告亦即依约发放了贷款。但被告吴瑞红、吴友大在偿付了部分借款本息后，未依约继续偿还借款本息，逾期天数已达184天，严重违反合同约定。被告金爵房地产亦未依照合同约定履行连带保证责任。
被告金爵公司辩称，答辩人在本案当中的保证责任已经解除，本案被告吴瑞红、吴友大提供的房产已经在2014年12月8日具备办理房屋所有权证和现房抵押登记手续的条件，且答辩人已经分别于2014年12月8日及2014年12月9日通过邮政特快专递、公告等方式通知被告吴瑞红、吴友大办理该抵押房产的房屋所有权证。根据《房屋登记办法的规定》办理现房抵押登记手续和现房他项权证应该也只能由抵押权人原告和抵押人被告吴瑞红、吴友大办理，但本案中在抵押房产于2014年12月8日具备办理房屋所有权证和现房抵押登记手续的条件后，抵押权人原告未及时指示抵押人被告吴瑞红、吴友大办理抵押房产的产权登记手续和抵押登记手续，抵押人被告吴瑞红、吴友大未及时办理产权登记手续及抵押登记手续，说明原告及被告吴瑞红、吴友大均存在怠于办理抵押登记手续及他项权证的行为，答辩人所提供的担保属于附条件解除保证责任的担保，原告与被告吴瑞红、吴友大之所以会怠于办理抵押登记手续及他项权证目的在于以自身的消极行为让答辩人承担更长的保证责任，该行为属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，根据《合同法》第45条第2款的规定视为解除保证责任的条件已成就，答辩人的保证责任已经解除。若法院认定答辩人还应承担保证责任，因为本案除了答辩人的保证担保外，还有抵押人吴瑞红、吴友大以其购买的房产提供的物的担保，根据《中华人民共和国担保法》的规定，答辩人也只应对本案中被告吴瑞红、吴友大提供的抵押房产担保之外的债权承担保证责任。
被告吴瑞红、吴友大未作答辩。
本院经审理查明的事实与原告的陈述一致。另查明：1、被告吴瑞红与吴友红系夫妻。2、诉争《个人购房担保借款合同》载明的借款人为被告吴瑞红，被告吴友大在合同中确认作为共同还款人履行诉争借款的还款义务。3、原告对诉争借款的实际放款时间为2012年2月16日。4、2012年2月22日，原告与被告吴瑞红、吴友大就所购房产即址于丰泽区东海中芸洲海景花园城东部住宅11组团15#星汇居2301房产办理了预购商品房抵押权预告登记。5、2014年12月8日，房管部门向被告金爵公司出具《关于办结商品房项目初始登记的通知》，告知金爵公司丰泽区海景花园城东部住宅11组团项目可办理分户登记手续；嗣后，被告金爵公司在《泉州晚报》上刊登公告及邮寄通知函予被告吴瑞红，通知吴瑞红前来办理诉争抵押房产的权属证书。
上述事实，有原告提供的被告吴瑞红及吴友大的身份证、结婚证、被告金爵公司营业执照、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证（借据）、房屋预告登记证书、原告银行的账户管理数据，被告金爵公司提供的《关于办结商品房项目初始登记的通知》、《泉州晚报》、邮政特快专递详情单回执等书证及庭审中到庭当事人的陈述等为证。本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告浦发银行泉州分行与被告吴瑞红、金爵公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方当事人均应按合同约定履行义务。被告吴瑞红在履行借款合同期间未按时还款付息，已构成违约。原告据此依照合同约定要求解除合同，提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告吴友大作为吴瑞红的配偶在合同中确认承担共同还款义务，对原告要求被告吴友大偿还诉争借款本息的诉求，予以支持。原告在保证期限内向被告金爵公司主张权利，应予支持。虽然丰泽区丰泽区海景花园城东部住宅11组团项目工程已具备办理房屋所有权证书条件，但因被告吴瑞红、吴友大所购房产尚未办理房屋所有权证书，被告金爵公司就诉争借款提供的阶段性连带保证责任的免除条件并未成就，故对被告金爵公司认为其已依约履行相关义务，无需承担相应责任的辩解，不予采信。原告另主张对被告吴瑞红、吴友大提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至被告吴瑞红、吴友大名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。被告吴瑞红、吴友大经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与被告吴瑞红、福建省金爵房地产开发有限公司于2012年2月13日签订的编号为17612012100072130301号《个人购房担保借款合同》；
二、被告吴瑞红、吴友大应于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行借款本金622833.18元，利息、罚息、复息合计20465.66元，并支付自2016年7月12日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、被告福建省金爵房地产开发有限公司应对被告吴瑞红、吴友大的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告吴瑞红、吴友大追偿；
四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13890元，由被告吴瑞红、吴友大、福建省金爵房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨 伟
代理审判员 梁超毅
人民陪审员 卢侨生
二〇一七年一月十三日
书 记 员 柳晓霞
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。