上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2187号
原告王安徽，男，1977年6月15日生，汉族，住江西省南昌市。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。
被告黄经寿，男，1979年7月18日生，汉族，住江西省南昌市。
委托代理人孔令浪。
第三人上海民峰实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人苏东荣，负责人。
原告王安徽与被告黄经寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理后依法适用简易程序。被告于2015年7月5日提出管辖权异议，本院于2015年7月8日裁定驳回被告异议，原、被告对该裁定均未上诉。本院于2015年8月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人金慧玲、王利芳、被告及其委托代理人孔令浪到庭参加诉讼。本案于2015年9月28日转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王利芳、被告及其委托代理人孔令浪到庭参加诉讼。应原告申请，本院于2015年12月1日追加上海民峰实业有限公司为本案第三人，于2016年3月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王利芳、被告及其委托代理人孔令浪到庭参加诉讼。第三人经本案依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月22日，被告将其向第三人承租的位于上海市松江区泗泾镇望东北路XXX号民峰铝材总汇内的型材二区XXXXX号（面积232平方米）房屋承租权及续租权转让给原告，原告支付给被告转让费、押金、房租费合计318，387元。其后原告即对该房屋进行装修和投入，但是原告使用该房屋至2014年11月25日时，第三人发布通知要求市场内商户在2014年12月31日前停止营业，且从2014年2月中旬开始，松江区泗泾镇城管和公安派出所经常出入市场，拆除市场广告和违法建筑，进行“三合一”整顿。原告之后了解到，被告转让给原告的房屋是违法建筑，转租行为应属无效合同，故原告起诉至本院要求判令：1、确认被告转租行为无效；2、被告返还租赁转让费318，387元。审理中，原告于2015年9月22日提交变更诉讼请求申请书，称被告转让给原告的货架8万元、装修15万元等转让费28万元与物品装修的实际价值不符，属重大误解、显失公平，故变更诉讼请求为要求判令：1、撤销原、被告之间的房屋出租转让合同；2、被告返还租赁转让费318，378元。原告又于2015年11月24日提交变更诉讼请求申请书，以市场被强制搬迁、导致原告无法实现合同目的为由要求法院判令：1、解除原、被告之间房屋出租转让合同；2、被告返还租赁转让费318，378元。
被告辩称：原、被告签订合同时均出于自愿，对价格进行了充分协商，租赁转让行为合法有效，也不存在重大误解，转让之后双方已经履行了租赁合同约定所有的权利义务，在被告已经将权利义务全部转移给原告的情况下，风险也一并转移给了原告，因此应该驳回原告的诉讼请求，被告也无需向原告支付费用。
第三人未发表答辩意见。
经审理查明：被告与第三人于2013年5月23日签订《上海民峰铝材总汇营业用房租赁合同》（以下称“租赁合同”），约定：1、第三人将望东北路XXX号民峰铝材总汇内型材二区XXXXX号（以下称系争房屋）出租给被告使用，建筑面积232平方米；2、被告租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；3、房屋单价为1.80元每天每平方米，年租金为152，424元整，被告每半年支付一次，租金到期30日前先付后用；4、被告所租赁房屋每户押金为原转入元整（含商品质量保证金）；5、未经第三人同意，被告不得擅自将房屋租给第三方，或更改经营类型、品牌，违反上述约定，第三人可终止合同。租赁合同履行过程中，被告于2014年7月7日向第三人支付期限自2014年6月1日至2014年11月31日的租金76，752元、押金9，173元以及物业管理费540元。
另查明，2014年9月22日，被告将系争房屋出租经营转让给原告并交付原告使用，原告于同日向被告支付“转让费房租费”合计298，387元，原告另通过案外人王某某向被告支付转让费押金20，000元，即原告受让房屋及内部装修等共向被告支付318，387元。被告在庭审中明确该318，387元的构成为：装修28万元、向第三人支付的租房押金9，173元、剩余两个月零九天的租金29，214元（以每月12，702元计算）。原告对该笔钱款构成无异议但提出28万元系“转让费”。2014年9月22日，被告向第三人提出申请遗失租赁押金条，以及铺位转让给原告，第三人在该申请上盖章确认。原告陈述受让系争房屋后实际经营至2015年5月初并未向第三人支付过租金。
再查明，上海市松江区泗泾镇人民政府于2014年11月4日印发松泗府（2014）110号《关于抓紧关闭铝材市场的函》，向第三人发函称第三人所在地房屋为工业生产用房，但从2007年开始出租他人擅自改变工业土地用途，属违法市场，违反了项目审批时相关规定，要求第三人于2015年6月30日前完成市场搬迁，相关执法单位将择日进行违法建筑的先期拆除。2014年11月25日，第三人向铝材总汇的各商户发通知要求商户及时搬离。
以上事实，主要由租赁合同、收条、情况说明、申请、函、通知及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：被告与第三人就系争房屋签订了租赁合同，被告基于其与第三人的租赁合同享有房屋的承租权而将房屋及经营转让给原告，该转让也得到了第三人的确认，即便在被告与第三人的租赁合同基于系争房屋的违法性被认定无效的情况下，原、被告之间的合同关系系独立于租赁合同的法律关系，其效力不依赖于租赁合同的效力认定，而应该结合原、被告双方在订立合同时是否存在法定事由确定。而原告并没有提供证据证明原、被告在确定房屋转租等事宜时存在法定的合同无效情形或者重大误解、显失公平等可撤销情形，因此原、被告之间基于系争房屋转租等事宜的合同关系属于双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同关系。
对于原告最终以合同目的无法实现为由要求解除转租合同的诉讼请求，本院认为原、被告就系争房屋签订了转让合同并且已经实际履行完毕，原告已向被告支付了约定的全部转让费用，而被告也将房屋交付给原告进行了实际经营使用，而原告之所以搬离系争房屋系由于第三人的违法行为被政府纠正导致，系原告在租赁房屋时自身应承担的风险，且原告并未提供证据证明被告在此过程中存有相应的过错，在合同的履行中不存在所谓的“不可抗力”导致合同目的无法实现，原告该主张不符合法定的合同解除事由，因此原告要求解除合同的诉请本院不予支持，被告无需向原告返还318，387元转让费。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告王安徽的全部诉讼请求。
案件受理费6，076元，由原告王安徽负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 陆为明
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。