江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1884号
原告江苏洛克国际珠宝商城有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路53号。
法定代表人陈炎，该公司董事长。
委托代理人李君，该公司员工。
被告常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市天宁区劳动东路758号。
法定代表人杨斌华，该公司董事长。
委托代理人周翼，江苏常发律师事务所律师。
原告江苏洛克国际珠宝商城有限公司（以下简称洛克珠宝公司）与被告常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序，于2014年11月24日、2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告洛克珠宝公司的法定代表人陈炎、委托代理人李君、被告泰和置业公司的委托代理人周翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛克珠宝公司诉称，原、被告于2012年9月30日签订了《房屋租赁合同》，将常州市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北的商铺中一间商铺出租给被告使用，租赁期限为3年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日止，履约保证金10万元于合同签订时支付，第一年租金83.5万元于2012年10月8日前支付，此后两年的租金每年100万元分别于2013年8月1日前及2014年8月1日前支付，先付后用。合同约定，若被告未按期付清租赁费用，原告除可解除合同外，还可要求被告支付违约金。根据合同约定，承租方租赁未满两年的（不含两年），按照当年租金的三个月租金标准向出租方支付违约金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋。2014年8月1日，按照合同约定，泰和置业公司应付租金人民币100万，但经原告多次催要，被告仍未付款，且其自2014年2月起拖欠水电费10562.93元。按照合同约定，原告享有解除合同及要求支付违约金的权利。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即迁出并返还本市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北的商铺（面积约60平方米）；3、被告承担违约金人民币250000元（当年度租金为人民币100万元，违约金为当年度三个月租金）；4、被告按人民币100万元／年的标准承担自2014年10月1日起至实际迁出之日的房屋使用费；5、被告支付自2014年2月1日起拖欠的水电费10562.93元；6、本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告撤回了第五项即关于水电费的诉讼请求。
被告泰和置业公司辩称，1、被告同意解除双方的房屋租赁合同；2、被告实际已经迁出了涉案的商铺；3、请求法庭驳回原告的第三项诉讼请求，因为被告实际使用该房屋已经满2年，而且原告2年的租金收益已经得到了保证。
经审理查明，常州市延陵西路53号房屋系常州大酒店有限公司所有，原告洛克珠宝公司与常州大酒店有限公司签订租赁合同，由原告承租常州市天宁区延陵西路53号A座一楼店面房，并经常州大酒店有限公司同意对承租店面进行整体、分开转租。
2012年9月30日，原告洛克珠宝公司（甲方）与被告泰和置业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号2012-100），约定由乙方承租常州市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北商铺一间（门面宽约3.5米、套内面积约60平方米），用于楼盘展示中心及礼品销售，租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止。租金计算标准是：房屋租金第一年为83.5万元（含各种税费），此后两年为100万元／年（含各种税费），物业管理费及空调使用费不再另行收取，以上租金一年一付，先付后用，每期需提前两个月支付；本租赁房屋履约保证金为10万元，甲方收到履约保证金后开具收据给乙方，在本合同终止并经双方交接完毕后，甲方将履约保证金无息返还给乙方；乙方逾期不支付房屋租金，经甲方书面催告后五日内仍不支付的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，且乙方应按合同约定承担违约责任；租赁期内，如乙方需提前退租的，需提前三个月通知甲方，如乙方租赁未满两年的（不含两年），按照当年租金的三个月租金标准向甲方支付违约金，如乙方租赁满两年的（含两年），按照当年租金的一个月租金标准向甲方支付违约金，除此之外，双方互不计损失，按前款约定解除合同收回房屋（或退租）的，租金按实际使用期限据实结算，保证金无息退还给乙方。合同签订后，被告支付了履约保证金及第一年租金共计93.5万元，并使用承租物。
2014年1月30日，原、被告又签订《补充协议》，对2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》做以下补充约定：1、租赁期限由原先的自2012年10月1日起至2015年9月30日止变更为自2012年10月1日起至2014年12月31日止；2、租赁费用中的房屋租金标准由原合同约定的房屋后两年租金100万元／年，变更为83.3万元／年，先付后用，该房屋租金的计算新标准自2014年1月1日起实施，2013年12月31日前乙方拖欠的租金仍按原租赁合同约定的费用计算标准计付；3、自2013年10月1日起至2013年12月31日止，乙方尚结欠甲方租金25万元，乙方承诺上述拖欠的2013年度租金连同变更后的2014年度房屋租金共计108.3万元，于2014年2月20日前一次性付清；4、本补充协议签订后，乙方不得提前终止租赁合同，如再次提前终止租赁合同或未按本补充协议约定的期限按时、足额支付108.3万元的，违约责任及房屋租金的计付乙方仍按原房屋租赁合同约定的内容及计算标准承担…《补充协议》签订后，被告未能按照协议约定支付原告租赁费用。
2014年5月30日，洛克珠宝公司向本院提起诉讼，要求泰和置业公司支付2014年度租金100万元，及按每日万分之五的标准，期限自2013年8月2日起至实际付清之日止计算的迟延履行金。常州市天宁区人民法院于2014年7月15日作出（2014）天民初字第987号民事判决书，判决如下：“一、常州泰和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付年租房屋租金1000000元（2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金），并支付自2013年10月1日起至实际付清之日止按照每日万分之五的标准计算的迟延履行违约金。二、常州泰和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付律师代理费30000元。”该判决现已生效。
2014年8月21日，洛克珠宝公司向泰和置业公司就本案所涉商铺及相邻商铺（在另一案中处理）发出催款函，要求泰和置业公司于3日内支付2015年度租金及2014年2月起至6月止的水电费。2014年9月11日，泰和置业公司向洛克珠宝公司发出告知函，称“现因为我司经营状况不善，客观上已经无法再承租该商铺，为减少双方损失，依据《房屋租赁合同》的约定，我司决定退租，特此函告贵司，望贵司积极处理，以减少或者避免损失的扩大”。洛克珠宝公司在庭审中陈述于2014年9月中旬收到上述告知函。经查询泰和置业公司所提交快递单，该函件于2014年9月12日签收。据泰和置业公司陈述，该公司已搬离涉案房屋，庭审中经泰和置业公司、洛克珠宝公司双方确认，截止至2014年12月13日，涉案房屋内可移动设备已经清空，尚有店外广告牌未拆除，且双方未就该房屋办理包括水电费清算、空调、消防设备验收等在内的交接手续。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、（2014）天民初字第987号民事判决书、告知函、快递单等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，洛克珠宝公司按约向泰和置业公司交付租赁房屋，泰和置业公司负有支付租金的义务，其在交付了第一年租金后未按约继续支付租赁费用的行为，已经违反双方的约定，洛克珠宝公司可依据《房屋租赁合同》的约定要求泰和置业公司支付租金、违约金并要求解除双方租赁合同。在（2014）天民初字第987号案件审理过程中，洛克珠宝公司并未主张解除该租赁合同，故该合同继续有效，泰和置业公司应支付自2014年10月1日起至合同解除之日止的租金。根据《房屋租赁合同》约定，泰和置业公司提前解除合同，需支付相应的违约金。关于违约金的支付标准，《房屋租赁合同》约定，实际租赁未满两年的，应按照按当年三个月的租金标准支付违约金，满两年（含两年）的，应按当年一个月的租金标准支付违约金。从该约定可以看出，支付三个月租金作为违约金的前提条件是租赁期限未满两年，本案中，经本院（2014）天民初字第987号民事判决书判决，泰和置业公司应支付洛克珠宝公司自2013年10月1日起至2014年9月30日止期限的100万元租金，加上泰和置业公司2012年支付的租金83.5万元，泰和置业公司实际支付的租金为2012年10月1日起至2014年9月30日止的租金。该期间已满两年，故洛克珠宝公司要求泰和置业公司按三个月租金标准支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院根据双方自愿达成的《房屋租赁合同》中关于违约金的约定，将违约金的支付标准调整为按当年一个月租金支付。租赁合同解除后，承租人有义务腾空并返还房屋，对于逾期返还的，承租人应支付逾期返还房屋期间的占有使用费。本案中，泰和置业公司虽然搬离了涉案房屋，但并未就该房屋与洛克珠宝公司接洽移交，即该房屋实际仍处于泰和置业公司控制之下，故泰和置业公司应尽快腾空、返还房屋，并支付合同解除后至其实际搬出之日止这一期间的房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、解除江苏洛克国际珠宝商城有限公司与常州泰和置业发展有限公司签订的房屋租赁合同；
二、常州泰和置业发展有限公司自本判决生效之日起十日内从常州市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北的商铺（面积约60平方米）迁出并将该房屋返还江苏洛克国际珠宝商城有限公司；
三、常州泰和置业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付违约金83333元。
四、常州泰和置业发展有限公司自本判决生效之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付自2014年10月1日起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按100万元／年的标准计算；
五、驳回江苏洛克国际珠宝商城有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5209元，减半收取2604.5元，由常州泰和置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一四年十二月二十九日
见习书记员 徐 漪