宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第1368号
原告：宁波市鄞州区姜山镇仪门村经济合作社。住所地：宁波市鄞州区姜山镇仪门村。
法定代表人：王勤，该社社长。
委托代理人：苏永浩，该经济合作社工作人员。
委托代理人：何范丽，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：蒋昌达，公司员工。
被告：钱赛定，无业。
原告宁波市鄞州区姜山镇仪门村经济合作社（以下简称仪门村经济合作社）为与被告蒋昌达、钱赛定合同纠纷一案，于2015年7月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。审理过程中，依原告申请，本院对被告的财产实施了保全。本案于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏永浩、何范丽，被告蒋昌达、钱赛定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仪门经济合作社起诉称：被告钱赛定系被告蒋昌达母亲。被告蒋昌达于2009年12月24日因诈骗罪入狱。后被告蒋昌达名下位于鄞州区姜山镇仪门新村的房屋拆迁，被告钱赛定表示已征得其子的同意，于2011年5月13日签订了《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》，约定被告蒋昌达拆除位于仪门村××为225.84平方米的房屋，确定了拆旧购新的价格计算方式及新房套型面积为105、88、88平方米左右三套，待新房抽签后6个月内旧房必须搬迁完毕等内容。被告钱赛定在协议上签名并盖了指印。2011年5月17日及8月8日，被告钱赛定支付了房款及一年物业费，同年5月28日进行了新房抽签。现三套新房交付给两被告已达三年之久，但两被告至今不肯搬离位于姜山镇仪门新村的房屋。故要求判令两被告继续履行2011年5月13日签订的《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》，立即搬离位于宁波市鄞州区姜山镇仪门新村的房屋【土地使用证号：甬鄞集用（2009）第12-00137号，房产证号：甬房权证鄞州区字第××号】。
被告蒋昌达、钱赛定共同答辩称：姜山镇仪门于2009年9月下达拆迁通告，2009年12月份，被告蒋昌达入狱。村里不断给被告家人做思想工作，2011年5月，村里与被告钱赛定达成共识，只要被告肯签拆迁合同，村里承诺被告与最后一批拆迁户享受相同待遇，以及与寺庙相邻的9幢、10幢不在拆迁范围这两点内容。当时被告也提出要书面证明，但村里表示这些内容不能明写，如果被告不放心，就不要把拆迁手续全部办完，房屋一楼的装修赔偿先不给被告，等最后一批拆迁户时一起结算。本来是被告蒋昌达的妻子代被告与村里签合同，但村里不同意，要求由被告钱赛定代签。钱赛定向蒋昌达说了具体情况后，蒋昌达同意了，并委托钱赛定办理房屋拆迁事宜，但当时蒋昌达在委托书的委托权限里已经写明村里必须做到承诺的两点内容后拆迁合同才有效。但后来原告没有兑现承诺的两点内容，合同中约定的每套房子优惠10平方米也没有履行，房屋的装修赔偿也未到位。是原告先违约，拆迁合同已先被原告推翻，所以原告不能再要求被告履行拆迁合同，要求驳回原告诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议、姜山镇仪门村村民委员会出具的证明各一份，拟证明两被告系母子关系，被告钱赛定代被告蒋昌达与原告于2011年5月13日签订了旧住宅拆迁协议，协议约定被告愿意拆除位于鄞州区姜山镇仪门村南大西路的住宅面积225.84平方米的房屋，新房套型面积为105平米、88平米、88平米三套，待新房抽签后6个月内旧房必须搬迁完毕以及拆旧购新的价格计算方式等内容的事实；
2.宁波市农村集体经济组织统一收据两份（复印件），拟证明被告在2011年5月17日与2011年8月8日已支付星光家园1幢3号306室、2幢5号402室、10幢22号501室三套房屋的房款及一年物业费的事实；
3.房屋买卖协议一份（复印件），拟证明被告已于2011年5月13日将拆迁安置所得的位于鄞州区星光家园的105平方米的房屋出售给案外人的事实；
4.房屋所有权证【甬房权证鄞州区字第××号】、集体土地使用证【甬鄞集用（2009）第12-00137号】各一份，拟证明原告要求被告腾退的房屋登记在被告蒋昌达名下，签订拆迁协议后被告将房屋的产权证书交给了原告；
5.星光家园房票（存根联）三份，拟证明2011年8月经过抽签确定了被告分得星光家园1幢3号306室、2幢5号402室、10幢22号501室三套房屋，被告蒋昌达已在房票上签字的事实；
6.申请证人陈某出庭作证。证人当庭陈述：自己以前曾在仪门经济合作社工作，负责村里的日常工作，曾经手本案的有关情况。当初根据规划，仪门南大路二期的地块本来是要拆迁的，该地块有60户左右人家，但其中只有包括被告在内的六七户同意，所以村里就放弃了拆迁，变成了置换。本来房屋置换是仅限于仪门社员的，被告蒋昌达并非社员，但后来也让被告享受了置换。由于蒋昌达在监狱，所以村里让钱赛定把协议带到监狱让蒋昌达签字。协议签订以后，被告有说到过丈量面积不对，村里也就重新丈量。新房的钥匙已经交给被告。至于最后如何结算的，当时证人已不在村里，不知情。
两被告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：
对证据1，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为由于当时蒋昌达在狱中，是蒋昌达向钱赛定出具了一份委托书后才由钱赛定出面与原告签订合同的，而在该份委托书中，蒋昌达写明了村里必须兑现口头承诺的条件（与最后一批拆迁户享受相同待遇；与寺庙相邻的9幢、10幢不在拆迁范围；如果有什么纠纷，蒋昌达妻子必须参与）。针对被告的质证意见，原告解释：讼争房屋所在的区域原本是打算拆迁，后来因为大多数人家不同意而拆迁不成，所以改为房屋置换。置换属于双方自愿的民事行为，新房的房款也是自愿支付，所以村里没有要求被告拿委托书，村里也没有收到过委托书。讼争房屋置换成星光家园的三套房子完全是被告自愿的行为，否则被告不会支付新房的房款，也不会把新房卖掉。被告所谓的在2011年5月与村里达成了口头协议的陈述是无稽之谈。实际情况是两被告在置换了新房后又不肯腾退旧房，村里要求两被告腾房，两被告之间互相推诿。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据2，两被告对真实性、合法性、关联性均无异议，但认为《旧住宅拆迁协议》第四条约定了扩套10平米以内按成本价1.5倍计算，而实际上原告却没有按此标准履行，导致被告损失三万余元。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据3，两被告对真实性、合法性、关联性无异议，该《房屋买卖协议》出卖的是拆迁协议中约定的面积为105平米的房屋，合同订立于拆迁协议签订之后、新房抽签之前，之后新房抽签也是该房屋的买受人去抽的。在该《房屋买卖协议》里也约定了寺庙相邻的2幢房屋不在抽签范围，否则作违约处理。如果原告没有向被告做过这种承诺，被告也不可能在合同中向他人承诺。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据4、证据5，两被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院对该两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
对证据6，两被告对真实性、合法性、关联性无异议，认为证人证言也表明了拆迁协议须由蒋昌达本人签字才有效，而当时蒋昌达因为在拆迁协议上没有看到村里承诺的内容，所以没有在拆迁协议上签字，而是出具了一份委托书给母亲钱赛定。本院对证人证言的真实性、合法性、关联性予以确认。
被告蒋昌达、钱赛定未向本院提交证据。
综上，结合原、被告陈述、举证及本院的认证意见，本院确认本案事实如下：
被告钱赛定系被告蒋昌达的母亲。2011年5月13日，因被告蒋昌达在狱中，被告钱赛定代被告蒋昌达与原告签订《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》一份，约定乙方（蒋昌达）愿意拆除位于鄞州区姜山镇仪门村南大西路的3层房屋1间，被拆除的住宅面积为225.84平方米；双方签订协议后，协议所涉住宅建筑所属权归村集体所有；乙方愿意拆旧购新的，按原旧房面积55.16平方米向村购置新房面积平方米，价格按综合成本价1500元每平方米，下浮200元每平方米。扩套10平方米以内按综合成本价1.5倍计算，10平方以上部分按综合成本价2.5倍计算；确定新房套型面积为105平方米、88平方米、88平方米左右，待新房抽签后6个月内旧房必须搬迁完毕。协议还约定了其他内容。被告已将前述房屋的房屋所有权证（房产证号：甬房权证鄞州区字第××号）、土地使用权证【土地使用权证号：甬鄞集用（2009）第12-00137号】交给原告。庭审中，原、被告一致确认，甬房权证鄞州区字第××号房屋所有权证登记的坐落于姜山镇××高庄岸的建筑面积为132.39平方米的住宅，就是《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》中涉及的坐落于姜山镇仪门村南大西路的面积为225.84平方米的住宅。
签订《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》的同日，即2011年5月13日，被告钱赛定代被告蒋昌达与案外人张宏荣、凤维东签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方（蒋昌达）自愿将坐落在鄞州区姜山镇仪门村拆迁房（星光家园）一套，建筑面积为105平方、车棚面积暂未定、房屋所有权证号暂无、土地证号暂无的房屋出售给乙方，房屋价格为892000元，交房时间为“由乙方自行抽签后并交房由乙方”。被告蒋昌达出狱后，在该《房屋买卖协议》上补签了签字。
2011年5月17日，被告向原告缴纳预收房款270000元。2011年8月8日，新房抽签后，被告向原告缴纳星光家园1幢3号306室、2幢5号402室、10幢22号501室三套房屋的剩余房款及一年物业费共计151427元。该三套房屋的钥匙已交给被告，被告蒋昌达亦在房票存根联处签字（其中建筑面积为108.65平方米的10幢22号501室的房票，由向被告买受该房的张宏荣签字）。目前，该三套房屋一套由被告钱赛定居住，一套由被告出租，还有一套已与案外人张宏荣、凤维东签订买卖协议。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告钱赛定代理被告蒋昌达签订《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》，对此代理行为的效力，由于两被告也认可蒋昌达曾授权钱赛定签订合同，两人又系母子关系，且在合同订立之后蒋昌达已将分得的三套新房中的一套卖予案外人，故本院确认此代理属于有权代理或已被追认的代理，对被告蒋昌达有法律效力。《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》的签订双方均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，也未违反法律、行政法规的强制禁止性规定，故该协议亦属有效。现原告依据协议的约定要求被告蒋昌达继续履行合同，腾退旧房，于法有据，本院予以支持。被告钱赛定由于并非合同当事人，故对原告要求被告钱赛定继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的其曾出具书面委托书，且在委托书中写明了几点要求的意见，一则被告并未举证证明，原告亦不认可存在书面委托书，二则委托书所涉及的内容应是委托权限，而非针对合同条款的具体意见，即使被代理人蒋昌达确实对合同条款提出了修改或补充意见，作为代理人的钱赛定应在其签订的合同中将被代理人的意思进行体现，而非在事后以委托书的内容来否定合同的效力，因此，本院对被告的该答辩意见不予采纳。对于被告提出的原告未按合同约定进行扩户优惠，以及房屋装修未赔偿的答辩意见，本院认为均不能作为否定合同效力的理由，如果确有证据证明原告亦存在违约之处，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告蒋昌达继续履行2011年5月13日签订的《鄞州区姜山镇仪门村旧住宅拆迁协议》，腾退坐落于宁波市鄞州区姜山镇仪门高庄岸的房屋【集体土地使用证号：甬鄞集用（2009）第12-00137号，房屋所有权证号：甬房权证鄞州区字第××号】，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波市鄞州区姜山镇仪门村经济合作社的其他诉讼请求。
案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全费5000元，合计12800元，由被告蒋昌达负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 员 郑燕
二〇一五年十月十九日
代书记员 徐超