湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2720号
上诉人（原审被告）：杨尚军，男，1974年2月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：李凤玲，湖北米芾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄娟，湖北米芾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：胡望明，男，1966年4月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：晏磊，襄阳市樊城区米公法律服务所法律工作者。
上诉人杨尚军因与被上诉人胡望明房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2017)鄂0606民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨尚军的委托诉讼代理人李凤玲、被上诉人胡望明的委托诉讼代理人晏磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨尚军上诉请求：1.请求依法撤销襄阳市樊城区人民法院(2017)鄂0606民初2490号民事判决，改判驳回胡望明的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由胡望明承担。事实和理由：一、一审判决查明和认定事实是错误的。（一）原合力集团所有的地处星火路段门面房及场地（星火路上的12间简易门面房及原60平的职工食堂）没有完全真正地移交给定中桥社区居委会代管，一直由他人租赁着，原合力集团没有解除门面房的原租赁合同。（二）胡望明没有将12间门面房交付给杨尚军租赁使用，所以每月房租费只是3500元，而不是5000元。（三）杨�军已经搬离原合力集团职工食堂，不需要支付房屋占有使用费了。（四）胡望明承租的定中桥社区代管的12间门面房及60平的职工食堂，年租金38520元。而胡望明将60平的一间职工食堂租赁给杨尚军使用，收取年租金60000元，显失公平。（五）房租费如果是每季一付，先付后用的话，自2016年10月1日至2017年4月17日已经有三季了，杨尚军没有支付房租，胡望明不可能让杨尚军继续使用房屋。胡望明之所有没有索要房租，就是因为胡望明没有将门面房交付给杨尚军，房屋出租合同根本没有成立。二、杨尚军经营使用的房屋是王海燕从合力集团留守组承租来的，而不是胡望明从定中桥居委会承租的。胡望明没有承租房屋，不可能有转租房屋的权利。杨尚军与胡望明于2016年10月1日签订的《房屋出租合同》没有成立，所以不存在解除合同和支付房屋租金的问题。2016年10月1日，胡�明以定中桥社区居委会工作人员的名义告知杨尚军其从王海燕处承租的房屋由定中桥社区居委会收回了，杨尚军若继续使用该房屋，需要与社区居委会签订租赁合同。由于王海燕平时在浙江宁波居住，杨尚军担心没有房屋无法继续做生意，于是就与胡望明签订了房屋出租合同。房屋出租合同中约定的门面房及场地都租给杨尚军，每月租金5000元，但胡望明没有交付12间门面房给杨尚军。合同签订后，杨尚军向胡望明支付了3500元房租。王海燕说不知道自己租赁的房屋被定中桥社区居委会收走了，合力集团留守组也没有将此事告诉王海燕。在合力集团留守组负责人周勇杰的协调下，王海燕与胡望明签订了一份房屋返租协议书，约定月租金3500元，胡望明按年交付42000元房租给王海燕，以此抵消杨尚军与胡望明签订的房屋租赁合同及每月3500元房租。退一步讲，杨尚军需要支付房屋租金及房屋占有使用费，也应当支付给王海燕，胡望明收取的3500元房屋应当返还给杨尚军。
胡望明辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡望明向一审法院起诉请求：1.解除杨尚军、胡望明签订的租赁合同，杨尚军将承租的房产返还胡望明；2.判令杨尚军从2016年10月1日起至返还房产之日止按5000元/月向胡望明支付房租；3.诉讼费由杨尚军负担。
一审法院认定事实：2009年10月30日，襄樊市轻工行业协会（甲方、移交方）与樊城区人民政府（乙方、接收方）签订了一份《关于市合力集团公司企业社会职能移交属地管理补充协议》，协议第三条：市合力集团公司无偿划转移交乙方的资产有：（一）位于星火路的半栋办公楼（建筑面积约674平方米）；（二）原公司食堂房屋一间（建筑面积约60平方米）；（三）位于星火路的简易门面房12间（无房产证移交使用权）。以上土地及房屋建筑面积以国土和房管部门确定的为准，其所有权和使用权由甲方自本协议生效之日起15日内无偿移交各乙方，并负责协助乙方办理相关权证的变更登记手续。2014年11月5日，樊城区人民政府办公室樊政办函[2014]31号《关于将原市合力集团所属的钉丝厂家属院非经营性资产委托给定中桥社区代管的函》：定中桥社区原市合力集团公司的社会职能和非经营性资产,已于2009年10月30日,由襄樊市轻工行业协会和区政府签订协议移交我区。为确保社会稳定,以及移交资产的有效管理,区政府同意将协议中位于星火路的简易门面房12间及原公司食堂房屋1间(建筑面积约60平方米),委托给定中门街道办事处定中桥社区代管至2019年12月1日,定中桥社区在代管期间,未经区政府审批同意,不得改变其代管资�的所有权,并确保代管资产的完整性、稳定性。2015年9月22日，襄阳市樊城区定中桥社区委员会（甲方、出租方）、襄阳合力集团破产留守组（乙方、委托管理方）、胡望明（丙方、承租方）签订了一份《合力集团留守房屋、场地整体租赁合同》，合同第一条约定：甲方自愿将按国企改革政策原合力集团移交的地处星火路段门面房及场地（星火路上的12间简易门面房和原60平的食堂产权归定中桥社区管理、使用、收益）整体租赁给丙方使用，乙方受甲方委托对上述资产进行监督管理，保证国有资产安全完整。2016年10月1日，胡望明、杨尚军签订了一份《房屋出租合同》，合同约定：胡望明将自己经营管理的位于襄阳××××区星火路门面房（及场地）出租给杨尚军使用，租赁期1年，自2016年10月1日起至2017年9月30日止。房屋租金每月5000元，每季支付，先付后用。2016年10月13日，杨尚军通过支付宝向胡望明支付租金3500元，其余租金杨尚军未付，引起诉讼。另查明，2009年1月1日，襄樊合力集团有限责任公司破产清算组与王海燕签订了一份《租赁房屋合同书》。2014年7月11日，襄樊合力集团有限责任公司破产清算组《通知》:“……王海燕与原合力集团破产清算小组所签订的关于原合力集团所属钉丝厂食堂门面房的租赁合同，我方终止此合同。请于10日内腾空房屋并缴纳租金，也可向我方申报债权；逾期则视为自行解除合同并放弃相关债权”。2017年6月29日，樊城区定中桥社区居民委员会出具《证明》：“……在我社区代管后，与原租赁商户通过留守人员牵线搭桥，原商户均已协商完毕。2015年5月15日，我社区把位于星火路的建议门面房12间与原公司食堂1间，整体租赁给胡望明，我社区在接手后并没有与除胡望明之外任何人签订合同”。一审法院认为，原襄樊市合力集团位于星火路的12间简易门面房及1间食堂已由襄樊市轻工行业协会于2009年10月30日无偿移交给樊城区人民政府，樊城区人民政府于2014年11月5日交定中桥社区代管，定中桥社区2015年9月22日将上述房屋租赁给胡望明，换言之，胡望明已依法取得了上述房屋的承租权。因此，胡望明与杨尚军2016年10月1日签订的《房屋出租合同》系有效合同，双方均应遵守。杨尚军应当向胡望明交纳房屋租金而拒不交纳，胡望明依法有权解除合同，胡望明解除合同的意思表示写在其向一审法院递交的起诉状中，而起诉状送达日期为2017年5月8日，故本院确定胡望明、杨尚军的房屋租赁合同于2017年5月8日解除。合同解除前，杨尚军所欠的房屋租金依然应当支付，合同解除后至杨尚军实际返还房屋之日杨尚军仍应按5000元/月支付胡望明房屋占有使用费。杨尚军辩称每月房租只有3500元，无证据证实，一审法院不予支持。杨尚军还辩称王海燕也承租涉案房屋，因襄樊合力集团有限责任公司破产清算组2014年7月11日通知王海燕终止合同，故杨尚军此项辩称亦无事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认胡望明解除与杨尚军签订的房屋租赁合同行为有效，双方房屋租赁合同于2017年5月8日解除；二、杨尚军从2016年10月1日起，按5000元/月的标准，支付胡望明房屋租金及房屋占有使用费（杨尚军已支付的3500元应从中扣减）；三、杨尚军返还胡望明位于襄阳××××区星火路（原襄樊市合力集团的）门面房。案件受理费550元，由杨尚军负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。围绕胡望明是否全面履行交付义务及房屋的租金标准问题，双方当事人产生了争议。杨尚军主张其与胡望明约定的租赁范围应包括原合力集团位于星火路的12间门面房及职工食堂，因胡望明只向其交付了职工食堂而未交付12间门面房，故双方口头约定将原先的月租金5000元降至3500元。胡望明辩称因杨尚军原先从案外人王海燕处租赁了职工食堂用于生产经营，胡望明承租原合力集团位于星火路的12间门面房及职工食堂后，将职工食堂及食堂门面房继续租给杨尚军使用并签订了租赁合同，约定月租金5000元。上述12间门面房现已全部租赁给他人并分别签有租赁合同。对当事人争议的事实，本院认定如下：杨尚军虽主张因胡望明未全面履行交付义务，双方口头约定降低了租金标准，但其无法提供证据证实双方因实际履行情况发生变更从而对合�条款进行了变更，故本院对其主张不予采信。且结合胡望明与王海燕签订的协议中关于“胡望明返租王海燕原租赁的原合力集团职工食堂，月租金为3500元。”的约定及诉争房屋的地理位置及市场行情来看，杨尚军主张职工食堂的月租金为3500元，12间门面房的月租金仅为1500元，与常理不符，本院不予采信。综上，本院认定胡望明与杨尚军签订租赁合同，双方约定将胡望明承租的原合力集团的职工食堂转租给杨尚军使用，月租金5000元。上述合同签订后，胡望明依约全面履行了交付义务。对一审法院认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，胡望明与杨尚军签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。胡望明将本案诉争的房屋交由杨尚军使用后，杨尚军应按照双方合同约定及时足额交纳租金。因杨尚军拖欠租金，致使合同目的不能实现，一审法院基于双方之间的租赁合同关系，判决确认双方之间的租赁合同解除，由杨尚军向胡望明返还租赁的房屋，并支付拖欠的租金、房屋占用费，适用法律正确，说理充分，本院予以采纳，不再赘述。
综上所述，杨尚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由杨尚军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年十一月十日
书记员 乾 辉