潍坊市坊子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0704民初534号
原告（反诉被告）李文强，潍坊文悉教育咨询有限公司职工。
委托代理人刘琦，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）天同宏基集团股份有限公司。
法定代表人卞学祥，该公司董事长。
委托代理人陈华，该公司职工。
原告李文强与被告天同宏基集团股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员田静独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告李文强及委托代理人刘琦、被告天同宏基集团股份有限公司的委托代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李文强诉称，原、被告于2011年5月18日签订《商品房预售合同》一份，约定由原告购买被告开发的双羊新城·丽景园商品房一套，房款共计349129.24元，交付期限为2012年5月30日。同时合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约足额支付购房款，但被告交付房屋至今仍未依约为原告办理房屋权属证书。请求人民法院依法判令：1、被告立即为原告办理房屋权属证书；2、被告支付逾期办证违约金36100元；3、案件全部诉讼费由被告承担。
被告天同宏基集团股份有限公司辩称，1、原告计算逾期办证违约金的起算点不正确。根据双方签订的商品房预售合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将权属登记需由出卖人提供的资料报到权属机关备案。而涉案房屋交付使用时间为2012年9月28日，因此违约金的起算时间应当自2012年9月28日。2、因原告逾期付款导致被告无法及时为原告办理房屋权属证书，因此逾期办证的时间中应当扣除原告逾期付款的时间。根据商品房预售合同第六条，剩余房款244000元采用银行按揭于2011年6月18日付清。但原告直至2012年1月5日才付清剩余房款，导致房屋产权证书办理逾期，因此逾期办证的时间中应当扣除原告逾期付款的时间。
反诉原告天同宏基集团股份有限公司诉称，反诉人与被反诉人于2011年5月18日就双羊新城·丽景园80号住宅楼2单元702号房签订了《商品房预售合同》。该合同第六条第2款约定“剩余房款244000元采用银行按揭于2011年6月18日付清，逾期视为买受人逾期付款”。但被反诉人直至2012年1月5日才用银行按揭方式付清了剩余房款244000元。被反诉人逾期付款的行为已构成违约。根据《商品房预售合同》第七条约定，被反诉人应按日向反诉人支付逾期应付款万分之五的违约金，即24400元。请求人民法院依法判令：1、被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金24400元；2、反诉费由被反诉人承担。
反诉被告李文强辩称，被告的反诉请求已经超过诉讼时效，原告无需再支付被告逾期付款违约金。对被告的计算方式违约天数无异议。
经审理查明，2011年5月18日，李文强（作为买受人）与天同宏基集团股份有限公司（作为出卖人）订立《商品房预售合同》一份，约定李文强购买天同宏基集团股份有限公司开发的位于坊子区朝凤路以东、双羊街以北的双羊新城·丽景园小区80号楼2单元702室商品房一套，建筑面积94.33平方米，总房款为349129.24元。交付时间为2012年5月30日。该合同第六条约定买受人按下列第2种方式按期付款……2、分期付款。买受人于2011年5月18日交首付款105129.24元，剩余房款244000元采用银行按揭于2011年6月18日付清，逾期视为买受人逾期付款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但如因买受人责任，造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，责任由买受人承担。4、其它非因出卖人过错的情形造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，出卖人不承担任何责任。
另查明（一），庭审中，当事人均认可因房屋面积比约定面积增加，李文强共计支付房款349829.75元，其中首付105129.24元。按揭借贷244000元于2012年1月5日支付，后来补交了部分面积差价。2012年9月28日，天同宏基集团股份有限公司向李文强交付了其购买的商品房。2016年3月底，天同宏基集团股份有限公司已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
另查明（二），李文强要求天同宏基集团股份有限公司支付逾期办证违约金36100元（自2013年5月31日计算至2016年3月31日，房款349129.24元×0.0001×1034天＝36100元）。天同宏基集团股份有限公司对李文强计算的违约金数额有异议，主张违约金的起算点应为房屋实际交付日期2012年9月28日，违约金计算期限应扣除120天。另外合同约定2011年6月18日付清剩余款项244000元，而李文强的付款时间为2012年1月5日，逾期付款200天，应从李文强计算逾期办证违约金的期间中扣除200天。共计应扣除320天。
另查明（三），天同宏基集团股份有限公司反诉要求李文强支付逾期付款违约金24400元（自2011年6月19日起计算至2012年1月5日，244000元×200天×0.0005=24400元）。李文强主张天同宏基集团股份有限公司所要求的逾期付款违约金应当自其知道逾期付款之日即2012年1月5日起两年内行使诉讼权利，但天同宏基集团股份有限公司于2016年3月15日反诉李文强要求支付逾期付款违约金，已经超过法律规定的两年诉讼时效，所以不应当支付该逾期付款违约金。天同宏基集团股份有限公司则主张根据民法通则第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，天同宏基集团股份有限公司任何时候都可以主张。只有当李文强明确表示不履行时才认定知道或者应当知道权利被侵害。诉讼时效才可起算。因此反诉人的诉求并未超过诉讼时效。
本院确认的上述事实，有原告李文强提供的商品房预售合同、房款发票、契税发票、印花税发票、登记费发票、被告天同宏基集团股份有限公司提供的入住手续书及当事人的陈述在案为证，经庭审质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原告李文强与被告天同宏基集团股份有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示且不违背相关法律强制性规定，为有效合同。双方应按合同的约定履行各自的义务。
（一）关于本诉部分。原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但如因买受人责任，造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，责任由买受人承担……”。按照上述约定，被告天同宏基集团股份有限公司负有在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务而非为原告办理房屋权属证书的义务。庭审中双方当事人认可天同宏基集团股份有限公司于2016年3月底已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。所以，对原告要求“被告立即为原告房屋权属证书”的诉讼请求，因无合同依据，本院依法不予支持。天同宏基集团股份有限公司应当在向李文强交付使用房屋后的365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但天同宏基集团股份有限公司于2016年3月31日才提交相应的备案资料，导致原告李文强不能在规定时间内取得房屋产权证。对于李文强要求被告天同宏基集团股份有限公司承担违约金的诉讼请求，依法予以支持。违约金计算的期限应自房屋交付之日（2013年9月28日）起计算至2016年3月31日共计915天，违约金的数额为31945.3元（原告主张的总房款349129.24元×0.0001×915天）。庭审中被告要求违约金计算期限扣除原告逾期付款200天，因双方在签订的合同中并未予以约定，所以对被告的该主张本院不予支持。
（二）关于反诉部分。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第六条约定，原告李文强应于2011年5月18日交首付款105129.24元，剩余房款244000元采用银行按揭，于2011年6月18日付清，逾期视为逾期付款。原告李文强认可于2012年1月5日才采用银行按揭将房款244000元支付给被告。被告依据合同主张逾期付款违约金，应自其知道或应当知道权利受侵害之日即2011年6月18日起两年内主张。但被告天同宏基集团股份有限公司于2016年3月15日才提交反诉状，要求原告李文强承担逾期付款违约金。其反诉请求已超过诉讼时效，对其反诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告天同宏基集团股份有限公司支付原告李文强违约金31945.3元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告李文强的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告天同宏基集团股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费674元，减半收取337元，由原告李文强负担40元，由被告天同宏基集团股份有限公司负担297元。反诉案件受理费410元，减半收取205元，由被告天同宏基集团股份有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 田 静
二〇一六年四月十六日
书记员 赵萌萌
法律条文释明
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。