河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀01执异240号
案外人：李广涛，男，1985年11月15日出生，回族，现住张家口市桥西区。
申请人：石振礼，男，汉族，1967年7月1日出生，住石家庄市。
申请人：李月，男，汉族，1971年4月1日出生，住石家庄市。
委托诉讼代理人：张美玲，河北和泽律师事务所律师。
申请人：孙雪松，女，汉族，1989年11月24日出生，住址不详。
申请人：石家庄雍和房地产开发有限公司。住所地石家庄市西三庄街北苑别墅****号。
法定代表人：石振礼，该公司董事长。
被申请人：艾军，男，汉族，1969年1月30日出生，住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：夏普，河北铁坚律师事务所律师。
被申请人：张家口市弘鼎房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区瓦盆窑老道坟沟。
法定代表人：艾军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏普，河北铁坚律师事务所律师。
被申请人：秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司，住所地秦皇岛市北戴河新区宗杨村。
法定代表人：艾军，总经理。
委托诉讼代理人：夏普，河北铁坚律师事务所律师。
被申请人：秦皇岛市安达物流有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区金三路。
法定代表人：艾军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏普，河北铁坚律师事务所律师。
被申请人：秦皇岛益诚堂医药有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区东经路5号。
法定代表人：艾军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏普，河北铁坚律师事务所律师。
在本院执行石振礼、李月、孙雪松、石家庄雍和房地产开发有限公司与艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司诉前财产保全一案中，本院于2016年11月23日作出（2016）冀01财保70号民事裁定，查封了张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下部分房屋，案外人于2018年3月26日对执行位于张家口市桥西区XX街XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，我于2014年3月3日购买的XX庄园XX号楼XX单元XX室，于2014年XX月XX日入住。现因为石振礼、李月、孙雪松、石家庄雍和房地产开发有限公司与艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司诉前财产保全的案件，河北省石家庄市中级人民法院以(2016)冀01执保215号协助执行通知书查封了我的房子，已进入执行程序，现要求解除查封。
案外人提交了以下证据：
证据一、《商品房认购协议》一份，拟证明案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司于2014年XX月XX日签订认购协议；
李月质证意见为：真实性、合法性、关联性不认可，不能证明案外人的证明事项，不具有任何证据效力。
证据二、《商品房买卖合同》一份，拟证明案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司于2014年XX月XX日签订购房合同；
李月质证意见为：真实性、合法性不认可，且案外人没有支付全部房款的银行流水证据证明已实际履行商品房买卖合同，案外人主张应该解除房屋的查封没有法律依据；
证据三、房款收据一份，拟证明案外人已支付了首付房款156987元。
李月质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，收据不是有效法律凭证，不具有任何证据效力。
证据四、采暖费、物业费等收据十一份，拟证明2014年XX月XX日入住。
李月质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可，收据不是有效法律凭证，不具有任何证据效力。
证据五、借款借据、《个人购房担保借款合同》各一份，拟证明案外人贷款买房。
李月质证意见为：关联性不认可，该合同是案外人与贷款人及保证人就案外人贷款事宜签订的，虽约定由案外人购买房产抵押贷款，但根据《担保法》的规定，抵押合同未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，故与本案无关。
被申请人认可案外人提交的以上证据。
李月称，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，故依法不应解除案外人所提房产的查封。申请人与被申请人因借款合同纠纷一案于2016年12月16日查封的房产均登记在被申请人张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力”；第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”；第16条“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”的规定，案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均是案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司之间的买卖合同法律关系，其未经登记不得对抗第三人即本案申请人李月；另外，案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向张家口市住房和城乡建设局申请登记备案”,截至申请人申请法院查封时，案外人所提房产亦未办理备案登记，该风险应由案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司另案处理，本案中案外人所提异议不能成立。本案案外人不是涉案房产的权利人，请求贵院依法驳回案外人的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;本案中，申请人申请人民法院查封时，不动产登记簿记载的所查封财产均为被申请人张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下，故本案案外人不是权利人，请求贵院依法驳回其异议请求。
综上，申请人李月认为不应解除案外人所提房产的查封手续，请求贵院依法驳回其异议请求。
被申请人称，案外人所提异议属实。
本院查明，石振礼、李月、孙雪松、石家庄雍和房地产开发有限公司与艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司诉前财产保全一案，本院于2016年11月23日作出（2016）冀01财保70号民事裁定，裁定冻结被申请人艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司共计5300万元的银行存款或查封其等值的其他财产。本院在执行该裁定中，于2016年12月16日查封了张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下，位于张家口市桥西区××弘鼎庄园小区的以下房屋：2号楼1-104、1-304、1-1304、2-101、2-604、2-1201、2-1301、2-1404、3号楼1-503、1-603、2-403、2-901、4号楼1-303、2-501、2-602、5号楼1-301、1-601、1-802、2-101、2-201、2-303、2-403、2-702、2-703、2-1001、2-1003、2-1102、2-1103、2-1202、2-1203、9号楼1-102、1-201、1-202、1-301、1-302、1-402、1-601、1-701、2-102、2-201、2-301、2-302、2-502、2-501、2-601、2-701、4-102、4-502、10号楼1-101、1-102、1-103、1-201、1-202、1-203、1-301、1-302、1-401、1-402、1-403、1-501、1-502、1-503、2-101、2-102、2-201、2-402、3-102、3-201、3-302、3-501、3-502、4-101、4-102、4-103、4-201、4-203、4-302、4-303、4-401、4-403、4-501、4-602、4-702、11号楼1单元全部共14套。查封期限自2016年12月22日至2019年12月21日止。
另查明，2014年3月3日，案外人与张家口市弘鼎房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定案外人购买张家口市弘鼎房地产开发有限公司开发的位于张家口市桥西区××庄园小区××楼××单元××号房屋，该房屋总价款426987元，案外人于2014年XX月XX日支付了首付购房款156987元。案外人与张家口市城郊农村信用合作联社于2014年12月23日签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额270000元，借款期限自2014年12月23日起至2034年12月22日止。张家口市弘鼎房地产开发有限公司于2014年XX月XX日交付房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，办理房屋过户登记是作为开发商张家口市弘鼎房地产开发有限公司的义务，案外人在本院查封之前签订了房屋买卖合同并占有了房屋，已支付了全部购房价款（担保借款），而且并非案外人的原因未办理过户登记，故案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下，位于张家口市桥西区XX街XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 何东华
审判员 王珊珊
审判员 高福兴
二〇一八年五月二十四日
书记员 贾胜杰