江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0221号
上诉人（原审被告）姚宇峰，男，1978年12月15日生。
被上诉人（原审原告）无锡市家园物业管理有限公司，住所地无锡市解放北路21号锡州银行大厦12A-06。
法定代表人曹帮贤，该公司董事长。
委托代理人许国平、李朝曦，江苏湖滨律师事务所律师。
上诉人姚宇峰因与被上诉人无锡市家园物业管理有限公司（以下简称家园公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月6日家园公司与建设单位无锡天鸣置业有限公司（以下简称天鸣公司）签订《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》一份，合同约定：天鸣公司将坐落在无锡市滨湖区蠡湖大道湖滨壹号花园A区的高层住宅、商业房98474万平方米选聘家园公司进行前期物业服务。物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有的物业的建设面积交纳，其中高层住宅按1.65元／月／平方米为物业服务费的收费标准；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，按半年预先交纳，业主或物业使用人应在每半年的最后一个月30日前向乙方预先交纳下期物业服务费，逾期交纳的视为违约，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向乙方支付违约金；合同期限为2008年1月1日起，未约定终止日期。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2008年6月21日於剑森向天鸣公司购得A区X号XXXX室房屋（建筑面积138.44平方米），并于同日与家园公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定按1.65元／月／平方米为物业服务费的收费标准（半年为1370元）；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，按半年预先交纳，业主或物业使用人应在每半年的最后一个月30日前向乙方预先交纳下期物业服务费，逾期交纳的视为违约，业主或物业使用人须承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准向乙方支付违约金。后於剑森作为A区X号XXXX室房屋业主按约定交纳了2008年7月1日至2010年6月30日的物业管理服务费。
2009年12月20日以姚宇峰、李永春为买方与於剑森签订《无锡市房屋买卖合同》购得该房屋的产权，后双方按约定于同年12月31前办结了产权过户、户口迁移、房屋交接等手续。期间双方还约定了由双方自行办理房屋所发生的水、电、气、物业管理费用的过户、交接手续。2010年1月姚宇峰、李永春取得产权后未实际居住使用该房屋，将房屋空置，未按《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定的1.65元／月／平方米标准交纳2010年7月1日至2012年12月31日的物业管理服务费6852元。期间家园公司曾向姚宇峰发律师函催交部分物业管理服务费，姚宇峰未答复。
原审另查明，2013年1月起该房屋由李永春居住，2013年1月至今的物业管理服务费已由李永春交纳。现该房屋的所有权人仍为姚宇峰。
上述事实，有当事人身份资料、物业服务合同、物业管理服务协议、物业交接证明、房屋买卖合同、催款函、无锡市房屋登记簿及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋的所有权人为业主，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，家园公司分别与天鸣公司、於剑森签订的《湖滨壹号花园A区前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》合法有效，姚宇峰虽然未与建设单位天鸣公司选聘的物业管理企业家园公司签订《前期物业管理服务协议》，但姚宇峰自2010年1月起是A区X号XXXX室房屋的所有权人，家园公司在2010年1月起对已变更了业主的房屋继续进行了相应的管理和服务，亦未扩大收费范围，且姚宇峰在向於剑森购房时双方已约定自行办理房屋所发生的物业管理费用的过户、交接手续，故姚宇峰成为新的业主后理应继续履行交纳物业管理服务费的义务。现姚宇森以未与家园公司签订前期物业管理服务协议为由不愿交纳物业管理服务费的抗辩与法律规定不符，法院不予采纳。姚宇峰亦应对逾期付款按约承担违约责任。故法院对家园公司要求姚宇峰支付2010年7月1日至2012年12月31日的物业管理服务费6852元并支付相应违约金的诉讼请求予以支持。
关于计算违约金的起止期限、方式、总额，原审法院认为：因合同约定半年的最后一个月30日前业主应预先交纳下期（半年）物业管理服务费，另家园公司自认2010年6月30日前及2013年后应交部分於剑森、李永春均已分别交毕，故姚宇峰在2010年7月1日至2012年12月31日期间应交纳物业管理服务费的期限分别为2010年6月30日、12月30日，2011年6月30日、12月30日，2012年6月30日，共5期，故每期应付违约金按上述各期限分别计算起始日。家园公司主张计算违约金的截止期为判决生效之日虽无不当，但为了便于当事人结算履行，且对姚宇峰并无不利，法院酌定违约金的截止期限为2013年12月30日。故上述5期的对应的逾期天数分别为1275日、1095日、913日、730日、547日，共计4560天。因涉案房屋物业管理服务费按合同半年为一期，总额为1370元，每逾期一日按欠交总额万分之五的标准计算应支付的违约金，且该比例未超法律禁止性规定，故法院确认每日的违约金计算为0.685元，4560天违约金总额计算为3123.6元。
普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准，家园公司按1.65元／月／平方米为湖滨壹号花园A区前期物业管理服务费的收费标准符合法律规定。物业管理服务费用的收费应当遵循合理、公平以及与物业管理企业的服务内容、等级、质量相适应的原则，故鉴于2010年6月30日至2012年12月30期间本案房屋空置，连续超过一个月份以上姚宇峰未使用之情形，法院参照无锡市房产、价格行政主管部门对此情形的相关规定，酌定上述姚宇峰应付的物业管理服务费6852元及违约金3123.6分别按70%处理，即姚宇峰应支付家园公司物业管理服务费4796.4元，违约金2186.52元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例（2007年修订）》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：姚宇峰应于判决发生效力后十日内向无锡市家园物业管理有限公司支付无锡市滨湖区湖滨壹号花园A区X号XXXX室的物业管理服务费4796.4元，违约金2186.52元。如果姚宇峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姚宇峰负担。
上诉人姚宇峰不服原审判决，向本院提起上诉称，1、根据规定，业主逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应督促业主缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向法院起诉，本案中，其并未接到业主委员会的督促通知，家园公司直接向法院起诉不符合法律规定，原审法院应该驳回其起诉。2、其并未与家园公司签订《前期物业管理服务协议》，家园公司不应该向其主张物业费用。3、家园公司没有全面履行管理义务，存在管理混乱、车辆乱停乱放、卫生脏乱等情况，应该相应减少物业费用。且家园公司违约在先，其没有交纳物业费属于自救行为，其并未违约，不应交纳违约金。原审法院在认定事实和适用法律方面均有错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人家园公司答辩称，根据法律规定，其有权对已提供物业服务但拒绝缴纳物业管理费的业主行使诉权，原审法院受理本案是正确的。上诉人认为其管理混乱，可以另行向法院提起诉讼。根据前期物业服务协议的规定，逾期缴纳物业管理费的应该承担违约责任，故上诉人承担违约金有事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均表示无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，上诉人姚宇峰提供了2013年12月12日《江南晚报》报纸一份，该报纸A7版有一篇《32层高楼，4个月全靠一部电梯——没有业主委员会、入住率不高，要申请专项维修基金有“绿色通道”》的报道，姚宇峰称该份报道可以证明家园公司物业管理混乱。被上诉人对该报纸质证称，因湖滨壹号花园A区尚未成立业主委员会，该报道反映的是开发商和业主之间就专项维修基金进行协商的事宜，与本案无关，并不能证明其管理状况。
以上事实，由《江南晚报》及双方当事人陈述在卷佐证。
本院认为，房屋的所有权人为业主。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主将其物业转让后，物业服务合同自受让人占有、使用该物业时始，对受让人和物业服务人有约束力。本案中，姚宇峰因与於剑森签订房屋买卖合同而成为A区X号XXXX室房屋的所有权人。在於剑森将A区X号XXXX室房屋转让给姚宇峰后，於剑森与家园公司之间签订的《前期物业管理服务协议》对姚宇峰具有约束力，姚宇峰应该按照《前期物业管理服务协议》的约定向家园公司交纳物业管理服务费。姚宇峰关于其未与家园公司签订《前期物业管理服务协议》，故不应交纳物业管理服务费的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。姚宇峰认为家园公司没有全面履行管理义务，故其应当相应减少物业管理服务费，对此姚宇峰应提供证据予以证明，但姚宇峰在本案中并未提供充分证据证明其该主张，本院对姚宇峰的该上诉主张亦不予支持。根据《前期物业管理服务协议》的约定，姚宇峰未支付物业管理服务费的行为已构成违约，应当向家园公司支付违约金，姚宇峰关于其并未构成违约的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于家园公司向法院提起诉讼要求姚宇峰支付物业费是否必须以业主委员会督促催告为前置程序的问题，本院认为，《物业管理条例》第六十七条虽然规定了业主在经业委会督促催告逾期仍不交纳物业费的，物业服务企业可以向人民法院起诉，但设立该条的主要目的是对业委会设置督促义务，并未排除物业服务企业可直接提起民事诉讼的权利。本案中，经家园公司书面催交，姚宇峰仍拒绝交纳物业管理服务费，家园公司向法院提起诉讼，法院对此予以受理符合法律规定。姚宇峰关于其并未接到业主委员会的督促通知，故家园公司直接向法院起诉不符合法律规定的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人姚宇峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 周喆菁