江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1968号
上诉人（原审被告）江苏开遠建设工程有限公司，住所地淮安市淮安区工业园边寿民路杜康桥路口1号18号。
法定代表人曹忠林，该公司董事长。
委托代理人赵卫青。
被上诉人（原审原告）张洪伟，无业。
被上诉人（原审原告）王风生，无业。
两被上诉人共同委托代理人孙桂宝，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人江苏开遠建设工程有限公司（以下简称开遠公司）与被上诉人张洪伟、王风生房屋买卖合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2014年9月15日作出（2014）淮法民初字第0894号民事判决，上诉人开遠公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人开遠公司的法定代表人曹忠林、委托代理人赵卫青、被上诉人张洪伟及两被上诉人张洪伟、王风生的委托代理人孙桂宝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，两原告系夫妻关系。1994年6月20日，淮安市宏达建筑安装工程有限责任公司经工商行政主管部门核准登记成立。2000年8月4日，企业名称经核准变更登记为淮安市宏达房地产开发有限公司。2003年10月22日，企业名称经核准变更登记为淮安市宏达建筑工程有限公司。2012年1月13日，企业名称经核准变更登记为江苏开遠建设工程有限公司，法定代表人曹钧。曹钧因病去世后，被告企业法定代表人依法变更为曹忠林。
2011年5月16日，甲方淮安市宏达建筑工程公司（曹钧）与乙方张洪伟签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方将坐落在淮安市淮安区聚福巷（竹巷街南3号楼面北14号）门面房41.87㎡、天井及附属设施水、电、门，一并出售给乙方。房价1万元／㎡，付款方式为，先付定金3万元，到2011年5月26日前再付叁拾捌万捌仟元给甲方。房屋买卖中介费甲方承担1000元，乙方承担2000元。乙方付清房款，甲方提供乙方购房合同（购房合同一方是乙方姓名），甲方必须保证房屋产权清晰。甲方负责于2011年7月份前将产权证办好交乙方，办证费用连房价共计43万元，乙方拿到产权证等相关证件（按正常竹巷街门市房该有的证件），再付办证费用给甲方。此房屋如有矛盾由甲方负责。此协议签订后生效。如乙方不买此房，乙方交给甲方的定金不退还给乙方；如甲方不卖此套门市房给乙方，连收定金3万元，合计退给乙方6万元，违约方付中介费等内容。协议书由甲、乙双方曹钧、张洪伟签名，中介方周秀兰、刘长兰签名。
2011年5月23日，出卖方淮安市宏达建筑工程有限公司（法定代表人曹钧）与买受人张洪伟签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖方将位于河下竹巷街编号为南3幢114号商品房（门面房），以总金额41.8万元，出售给买受人。双方约定产权登记面积以房管部门测量为准，付款方式为一次性付款。本合同中第十五条产权变更登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后（未作记录）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（未作记录）项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（未作记录）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（未作记录）%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（未作记录）%向买受人支付违约金。本合同第十九条本合同的履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第1种方式解决：1、提交楚州区仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉等内容进行约定。本合同由出卖方淮安市宏达建筑工程有限公司盖章，法定代表人曹钧和买受人张洪伟签名。
2011年5月23日，淮安市宏达建筑工程有限公司出具收据（№0510756）一份，记载：交款单位：张洪伟。收款方式：现金。收款事由：竹巷街南3幢1-14号房款418000元。经办人曹钧、淮安市宏达建筑工程有限公司加盖公章。2012年2月，原告实际占有涉案房屋。同年2月11日，原告将涉案房屋租赁给承租人黄某某使用并签订租房协议。
2013年9月30日，曹钧出具保证书一份，记载：竹巷街3号楼65号-1门面房已卖给张洪伟，关于产权证，我公司在12月底之前办好产权证。曹钧签名。2013年10月8日，被告开遠公司出具《承诺书》一份，记载：竹巷街3号楼65号-1门面房已卖给张洪伟，关于产权证，我公司在2014年2月底之前办好产权证，另外八个半月房租费计（借）币7000元未给乙方，到期抵冲（充）办理产权证费用。曹钧签名并加盖被告开遠公司公章。加注：张洪伟门面房房产证由曹忠林负责办理。曹钧2014.4.1。2014年5月22日，曹钧出具条据：“关于张洪伟办产权证费用壹万贰仟元正绝不多收。由曹忠林办理。曹钧。”
原审另查明，2005年2月21日，房产登记管理部门的产籍资料《房屋所有权证存根》编号75100中记载：房屋所有权人：淮安市宏达建筑工程有限公司，房屋坐落：河下竹巷街南3号楼底层，建筑面积663.89平方米（附记中记载多产权同幢）。庭审中，原、被告一致确认建筑面积663.89平方米中含有涉案诉争的房屋面积。另有3号楼111号，面积43.8平方米；3号楼112号，面积43.8平方米；3号楼110号，面积41.87平方米；南3号楼102室60平方米；南3号楼106室，面积41.87平方米；南3号楼103室，面积27.9平方米；南3号楼109号，面积41.87平方米；南3号楼104号，面积49.26平方米，分别出售或安置给陈筠、陈玉兰等8人。
房产登记管理部门的产籍资料中还记载：2006年12月18日，经淮安市宏达建筑工程有限公司股东会研究决定：同意将淮安市宏达建筑工程有限公司竹巷街南3号、5号楼底层产权人变更为曹钧，其中南5号楼115室、116室、117室变更为曹忠林。变更如有经济纠纷、产权纠纷由淮安市宏达建筑工程有限公司股东曹钧、曹忠林承担。股东曹钧、曹忠林分别签名并加盖淮安市宏达建筑工程有限公司的公章。2006年12月25日，房产登记部门依据淮安市宏达建筑工程有限公司股东会的决议和申请，将坐落河下竹巷街南3号楼底层1幢房屋，面积317.72平方米的房屋产权变更登记为曹钧（权属证书号117573）等人（曹忠林、王玉珍、涂志娟）共同共有。
2007年3月22日、2009年7月10日，房屋产权所有人曹钧，分别将坐落于河下竹巷街南3号楼底层，面积317.72平方米的房屋，设定抵押权登记，并于2009年7月10日、2012年5月25日分别注销抵押权。2012年5月25日，房产登记管理部门的产籍资料《房屋登记簿》中记载：产权所有人曹钧（权属证书号117573）、王玉珍（共同共有），房屋坐落：竹巷街南3号楼底层，建筑面积317.72平方米住宅房，他项权人：江苏安信担保有限公司，债务人开遠公司，债权数额301万元，权利范围317.72万元，权利设定期限自2012年5月25日至2015年5月20日，他项权登记号／登记证明号（C121522）。
原审还查明，曹钧与王玉珍、曹忠林与涂志娟均系夫妻关系，曹钧与曹忠林系父子关系，曹钧于2014年8月21日病逝。2014年5月23日，中国人民银行半年期贷款基准年利率为5.6%。
原告经向被告要求办理产权过户登记手续未果，遂诉至原审法院。
原审原告张洪伟、王风生诉称，两原告系夫妻关系。与原告签订合同的相对方是淮安市宏达建筑工程有限公司，后变更为江苏开遠建设工程有限公司。合同中约定出售的房屋原门牌号是竹巷街原3号楼114号门面，后变更为淮安区竹巷街3号楼65号-1门面房。2011年5月16日，原告张洪伟经中介介绍与被告订立《房屋买卖合同》一份，约定：将位于淮安市淮安区（原楚州区）聚福苑竹巷街南3号楼面北14号门面房，作价41.8万元出售给原告，由被告于2011年7月前负责将房屋产权证办好交原告。协议签订后，原告按约定支付了相应的房屋价款。2011年5月23日，双方又签订了《商品房买卖合同》一份。2012年2月份，被告将合同约定的房屋交付给原告。协议约定的产权变更登记期限届满后，被告未履行义务，原告多次与被告交涉未果。2013年10月份，被告又书面承诺于2014年2月底前办好产权证。但被告又未履行。故诉请法院要求被告履行2011年5月16日和2011年5月23日签订的房屋买卖合同，将位于淮安区竹巷街南3号楼65号-1门面房（原南3幢114号门面）的房屋产权变更登记给原告，并承担违约金3万元，本案诉讼费用由被告负担。原告于2014年7月18日将其诉讼请求变更为，请求依法判决：1、解除原、被告于2011年5月16日和2011年5月23日签订的房屋买卖合同；2、要求被告返还购房款41.8万元及利息106941元（418000元＊3年（2011年7月-2014年7月）＊6.56%年利率＊130%］；3、要求被告承担已付购房款41.8万元的一倍赔偿责任即41.8万元；4、本案的诉讼费由被告负担。
原审被告开遠公司辩称，被告的名称变更、出售的房屋门牌号变更、房屋买卖合同均是事实。被告已收到原告的购房款，房屋也交付给原告。产权没有变更是事实，其原因是因法定代表人生病化疗。被告承诺于2014年年底办理好产权过户登记手续。原告开始买房的时候是和曹钧签的，钱也是曹钧收的，和被告无关。原告诉称的房屋大证现还登记在曹钧名下，也没有变更到被告名下。被告同意与原告解除合同，返还原告购房款41.8万元，不同意赔偿原告的损失。
原审认为，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
原、被告于2011年5月16日、2011年5月23日签订《商品房买卖合同》为有效合同，但双方在合同中约定的出卖房屋，已在2006年12月18日由被告作出《股东会决议》，并于2006年12月25日由房产登记部门依据被告股东会的决议和申请，将坐落河下竹巷街南3号楼底层1幢房屋，面积317.72平方米的房屋产权变更登记为曹钧（权属证书号117573）等人（曹忠林、王玉珍、涂志娟）共同共有。被告无权处分涉案合同中约定的房屋，其与原告签订的房屋买卖合同应予解除。被告在与原告签订房屋买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经转让给他人，且已进行抵押登记的事实，并收取原告的购房款41.8万元，导致原、被告所签订的合同被解除，故被告应当承担返还购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告诉请要求解除双方于2011年5月16日、2011年5月23日签订商品房买卖合同，返还购房款41.8万元、承担利息70224元（418000元＊3年（2011年7月-2014年7月）＊5.6%年息］、赔偿已付购房款一倍的损失，符合法律规定，应予以支持。对原告主张的利息超出部分，不予支持。对被告辩解不同意承担损失的意见，不予以采信。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张洪伟、王风生与被告江苏开遠建设工程有限公司于2011年5月16日、2011年5月23日签订的《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》；二、被告江苏开遠建设工程有限公司于本判决书生效后十日内返还原告张洪伟、王风生购房款41.8万元、
利息70224元、赔偿已付购房款的一倍损失41.8万元；三、驳回原告张洪伟、王风生的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13229元（原告已预交），由原告张洪伟、王风生共同负担367元，被告江苏开遠建设工程有限公司负担12862元。
判决后，上诉人开遠公司不服，向本院提起上诉称，涉案房屋不是商品房，是二手房，涉案房屋原为曹钧、曹忠林、王玉珍、涂志娟共有，曹钧作为淮安市宏达建筑工程有限公司法定代表人，将涉案房屋转让给被上诉人张洪伟、王风生，基于此，被上诉人张洪伟、王风生出于对曹钧的信任，才要求双方再签订一份正式的《商品房买卖合同》，但该份《商品房买卖合同》只是为了办理过户签订的，双方买卖房屋的权利义务以房屋买卖协议约定为准，故并不能以《商品房买卖合同》确定双方的房屋买卖是商品房买卖关系，请求法院二审依法改判。
被上诉人张洪伟、王风生答辩称，涉案房屋就是商品房，房屋由上诉人开发，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求法院二审依法维持原判。
二审经审理确认原审查明的事实。
二审审理中，上诉人提供一份商品房销售许可证，载明售房单位是淮安市楚州区房地产开发公司，房屋坐落河下竹巷街两侧。还提供淮安市楚州区计划委员会楚计（2001）60号关于竹巷街改造工程的批复、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，以此证明涉案房屋是其开发的。
被上诉人张洪伟、王风生质证认为无异议。
本院认为，商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售的房屋。本案中上诉人主张涉案房屋不是商品房，但其持有建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，证明其是涉案房屋的开发商，故上诉人主张涉案房屋不是商品房，是二手房无事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12862元，由上诉人江苏开遠建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王百川
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一五年一月九日
书记员 靳蓓蕾