陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）陕民二初字第00013号
原告：陕西圣安房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市北关正街。
法定代表人：赵文忠，该公司董事长。
委托代理人：张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。
委托代理人：韩东峰，陕西屹立律师事务所律师
原告：陕西圣安房地产开发有限公司延安分公司，住所地：陕西省延安市宝塔区丽景花苑。
负责人：赵文忠，该公司经理。
委托代理人：樊纲，陕西屹立律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，北京市易和律师事务所律师。
被告：延长油田股份有限公司川口采油厂，住所地：延安市宝塔区川口乡赵尧村。
负责人：刘雪峰，该厂厂长。
委托代理人：屈金冈，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人：兰培胜，该厂副厂长。
原告陕西圣安房地产开发有限公司（以下简称圣安公司）、陕西圣安房地产开发有限公司延安分公司（以下简称圣安延安分公司）诉被告延长油田股份有限公司川口采油厂（以下简称延长川口采油厂）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，延长川口采油厂在答辩期间提出级别管辖权异议，经本院审查，该案与延安市中级人民法院2013年1月30日受理的延长川口采油厂诉圣安延安分公司商品房买卖合同纠纷一案系同一标的，本院遂作出（2013）陕民二初字第13号民事裁定，将延安市中级人民法院受理的案件移送本院审理，双方当事人均未对该管辖权异议裁定提起上诉。2014年4月28日延安市中级人民法院将该院受理的案件移送本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣安公司委托代理人张海燕、韩东峰，圣安延安分公司委托代理人樊纲、赵丹，被告延长川口采油厂委托代理人屈金冈、兰培胜，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告圣安公司及圣安延安分公司诉称，2006年12月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同》。约定：被告从原告处购买9#、10#楼360套住宅，共43200平米。每平米价格2400元，总价款10368万元。付款方式为分期付款：合同签订之日15日内付总价款30%即3110、4万元；开工时付10%；主体建到十层再付20%；主体封顶付至80%，之后又调整到90%。约定：逾期付款在30日内，自应付款之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。合同继续履行的，自应付款之日第二天起至实际全额支付之日止，支付逾期应付款万分之二的违约金。约定：出卖人应当在2008年7月31日前交房。买受人不能按约付款，出卖人交工日期顺延推后。合同签订后，双方开始履行。但被告自始至终都没有按约定及时足额支付购房款：虽经我公司多次发函催款，被告始终不能按合同约定履行付款义务。由于被告违约，致使工程不能按进度计划如期完成。仅施工方因多次要款落空，就断断续续停工达一年之久。除此之外，在合同履行中，被告多次变更工程大项，给买卖合同增加了多项委托合同性质的内容，使买卖关系在诸多项目上变成了为其量身定做的委托承建关系。不仅增加了费用，还大大延误了工期。如2007年5月，在基础工程完成之后，被告突然提出改变设计方案的要求，迫使原告委托建筑科技大学对设计方案进行重大调整，停工等待图纸时间达七个月之久。如电梯的更换，耽误工期竟达一年以上。还有安全门的更换、双层玻璃的更换等。仅变更这一项就使得工期拖延达两年以上。工期的拖延，把项目建设周期拖进了建材价格、人工价格上涨的周期里。建设成本每平米上涨1400多元，仅施工队的土建成本从900多元涨到近1800元。使整个工程的成本价上升到每平米4000余元。如继续履行该合同，原告将遭受上亿元的巨大损失。2012年1月16日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》。约定：原告将9#、10#楼一至三层9373.52平方米商铺房出售给被告，每平方米6900元，总价款6467.7288万元。合同还约定了付款方式，违约责任等事项。在本合同的履行中，被告仍然违约，不按时支付购房款。直至今日，仍欠购房款2943.2605万元未付。被告违约已达到合同约定的原告行使合同解除权的条件。原告曾于2008年5月23日发出解除合同的通知和律师函，行使了自己的合同解除权。后因双方协商达成谅解，使合同得以继续履行。在此后的合同履行中，被告多次发生违约行为。我公司认为，造成工期拖延多年，不能如约交房的原因，是被告不能如约付款和多次变更工程大项所致。因拖延工期，造成工程成本损失加大。从以上事实可以看出，原被告双方签订的两份《商品房买卖合同》均具备了法定解除条件和合同约定的解除条件。因此我公司提出解除合同，请求1、依法解除2006年12月14日双方签订的《商住房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要，由被告支付剩余房款1165.9144万元，并赔偿违约金，设计、电梯、玻璃、防盗门变更损失，工期延误、材料涨价损失，电力配套费、供暖增容费等损失共计12689.3162元。2、请求依法解除2012年1月16日双方签订的《商铺房买卖合同》，由被告支付剩余房款2943.2605万元，并赔偿违约金、电力配套费、供暖增容费等损失共计1289.3659万元。3、案件受理费和律师代理费由被告承担。在庭审中，原告圣安公司及圣安延安分公司当庭变更诉请：请求继续履行两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要，并主张该案是名为商品房买卖合同实为委托建房合同，该案符合“情势变更”情形，请求变更商住房价格，由被告承担违约责任并赔偿损失。
被告延长川口采油厂答辩称：圣安公司作为本案原告不符合法律规定。本案应以圣安延安分公司为原告提起诉讼，该案增加了答辩人应诉和人民法院审理案件的诉累，答辩人请求人民法院依法驳回圣安公司的诉讼请求。双方签订的两份《商品房买卖合同》性质属于商品房买卖（预售）合同，其内容合法有效。两份《商品房买卖合同》不是委托建房合同，本案中办理房屋立项及相关手续均以原告名义；合同履行后土地使用权、房屋产权由原告向答辩人转移；工程招投标及结算均以原告名义，与答辩人无关。此外，原告向答辩人收取的是购房款，不是代建手续费。所以，双方签订的两份《商品房买卖合同》不是委托建房合同。需说明的是，原告圣安延安分公司先向答辩人销售“丽景花苑”9号、10号楼370套住宅，时隔五年之后再向答辩人销售一至三层商铺，且至今未将9号、10号楼全部售与答辩人，这种情形显然有别于委托建房。至于两份《商品房买卖合同》中约定按工程进度分期付款，以及在施工中部分考虑答辩人的要求，均未超出商品房预售合同的范围，不影响合同定性。两份《商品房买卖合同》是商品房买卖（预售）合同。圣安延安分公司签订第一份《商品房买卖合同》前已向答辩人提供《商品房预售许可证》。该证书显示，主管机构批准“丽景花苑”小区包括9号、10号楼在内的992套住宅预售。取得《商品房预售许可证》并依据该证和答辩人签订《商品房买卖合同》，这一事实足以说明两份《商品房买卖合同》是商品房买卖（预售）合同。本案中圣安延安分公司将尚未建成的房屋向答辩人出售，并转移房屋所有权于答辩人，答辩人支付价款；合同采用建设部、工商总局发布的《商品房买卖合同示范文本》，其中包含商品房买卖合同应有的全部内容，所以双方签订的两份《商品房买卖合同》属于商品房买卖（预售）合同。两份《商品房买卖合同》合法有效。答辩人迟延付款应按合同约定承担违约责任，原告要求解除合同的主张不能成立。原告所述购房款应付和实付情况与事实不符“丽景花苑”9号、10号楼的开工日期不是2006年12月29日。原告在当日既未开工，也没有向答辩人要求付款。住宅购房款支付虽存在迟延，但情况并非原告所述。2006年12月4日《商品房买卖合同》第六条第2项约定：分期付款。2007年5月25日《补充协议》约定购房款增加1116万元，增加的购房款支付进度和原合同一致。为督促原告加快工程进度，答辩人此后又在《协议》和《会议纪要》中承诺提前支付、增加支付部分款项，至此答辩人付款已超出《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的付款义务。至2010年3月26日答辩人实付总额11312万元，达到购房款总额的90%，超过《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的80%，购房款已无任何拖欠，原告所谓少付325万元之说与事实不符。商铺房购房款支付无迟延，原告所述违背合同约定。原告称答辩人欠付购房款2943.2605万元，既不符合合同约定，在数额上也有错误，目前剩余购房款应为2363.1845万元。原告以迟延付款要求解除合同的理由不能成立。原告工期延误和材料价格上涨并非答辩人迟延付款导致。原告将其工期延误和材料价格上涨损失归结为答辩人迟延付款，该说法与事实严重不符。其真实原因是原告将答辩人支付的购房款挪作他用。原告于2007年5月29日和工程承包人汕头市建安（集团）公司西安分公司签订《建设工程施工合同》，该合同约定承包方垫资施工至主体二层封顶，所以9号、10号楼主体二层封顶前原告无需支付任何工程款。截止2007年5月29日施工合同签订当日，答辩人已支付购房款4610万元，根据9号、10号楼的施工进度，该款项完全可满足工程建设需要，但原告却将款项挪用，未用于该工程建设。答辩人迟延付款情形已消灭，且原告确认合同应继续履行依据《商品房买卖合同》（住宅）和《补充协议》约定的付款进度，答辩人在2009年1月20日之前存在迟延付款，之后无任何迟延；如《协议》和《会议纪要》中答辩人承诺提前付款构成付款义务，则2010年3月26日之前存在迟延付款，此后该情形消灭。原告在答辩人迟延付款期间和之后的合理期间内并未提出要求解除合同，双方不但在事实上继续履行合同，而且以书面形式加以确认。双方于2012年1月16日签订的《商品房买卖合同》（商业房）中特别约定：“住宅楼按照2006年12月4日签订商品房买卖合同履行，不得涨价。”该合同明确约定双方继续履行第一份《商品房买卖合同》。2012年1月16日至今答辩人无违约行为，原告诉称答辩人欠付商铺房购房款没有根据，所以原告无权要求解除两份《商品房买卖合同》。原告主张的各项费用和解除合同诉求明显矛盾，且其中大部分没有事实和法律依据。答辩人同意支付剩余购房款，但应以交付合同约定的房屋为前提。在要求解除两份《商品房买卖合同》的同时，原告提出了支付剩余购房款1165.9144万元和2943.2605万元的诉求，两项诉求明显自相矛盾。就付款请求而言，显然是要求继续履行合同。住宅违约金数额错误，商业房违约金不应支持。原告主张的其他各项费用、损失无事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。
本院审理查明：2006年12月24日，延长川口采油厂为了解决职工住房，以团购的形式与圣安延安公司签订《商品房买卖合同》，约定购买圣安延安分公司“丽景花园”360套住宅房屋，建筑面积约43200平方米，最终以房产局测量面积为准，每平方米2400元，总价款为10368万元。付款方式及期限：按工程进度分期支付，合同签订后15日内付款20%、开工时付款10%、主体10层时付款20%、主体封顶付款20%。住宅房屋买受人的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期款应付款万分之二的违约金。出卖人的违约责任。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。交房时间为2008年7月31日前。合同又约定双方若发生争议应协商解决，协商不成提交延安仲裁委员会仲裁。2007年5月25日双方签订了《补充协议》，原签订360套住宅房每套面积为120平方米，现其中350套每套面积变为127平方米，每套增加7平方米，共增加面积2450平方米，10套为大套，每套面积170平方米，每套增加50平方米，共增加500平方米。现又购买10套大住宅房，每套面积170平方米，共计1700平方米。现乙方共整体购买甲方370套住宅房，现增加面积4650平方米，每平方米2400元，共计1116万元。为了使原合同与该协议同步履行，该协议生效后乙方付给甲方该协议总价40%工程款446.4万元，主体建到十层再付20%，主体封顶付至80%，工程验收合格后，留3%保修款，其余全部付清。2009年9月24日双方又签订了《补充协议》，约定延长川口采油厂预付工程工程进度款500万元；圣安延安分公司保证在2009年11月底完工；如圣安延安分公司未能按时完工，圣安延安分公司每月向甲方额外支付违约金十万元；2010年1月8日双方座谈并形成《会议纪要》，其主要内容为：2006年川口采油厂委托陕西圣安房地产开发有限公司修建家属楼，并签订购买合同。该楼地下1层，地上31层。4至31层为住宅楼，共建商品房404套。我厂购买其中370套。该工程于2007年7月动工。现主体工程已完成，给排水管线、供暖气管及电气工程己完工。外墙涂料、暖气片、电梯、室内垫层、窗扇、防盗门尚未完成。已完成总工程量的90%。由于实际建筑面积的增加及在建设过程中原材料涨价、工人工资增加等因素，预付款已不能满足楼房的正常建设，导致工程无法按期完成。经陕西圣安房地产开发有限公司申请，由油田股份公司基建工程部、油田股份公司审计部、延长川口采油厂参加对工程存在的问题及解决方法进行协商，达成共识、形成纪要如下：一、同意追加相关费用（1084.89万元）；1、建筑面积增加1362.65平方米，原合同注明以实际测算面积为准，该实际面积是按照延安市房产局测绘所提供的报告为依据，合同单价2400元／平方米，增加费用327万元。2、原定的普通玻璃窗，依据延长川口采油厂要求陕西圣安房地产开发有限公司更换为中空玻璃窗，两种玻璃窗每平万米相差40元，增加费用29.57万元。3、原定三洋电梯，依据延长川口采油厂要求陕西圣安房地产开发有限公司更换为日立电梯，两种电梯的市场价格相差4万元，八部电梯，增加费用32万元。4、原定防盗门单价为880元／扇，依据延长川口采油厂要求陕西圣安房地产开发有限公司更换为盼盼防盗门，单价为2060元／扇。增加费用43.66万元。5、原地下室变更为人防地下室，延长川口采油厂需认购27I9.40平方米，单价2400元／平方米，增加费用652.66万元。二、为了加快工程进度，经会议研究决定由延长川口采油厂将工程进度款支付到工程总造价的90%，即11312万元（已支付10587万元）。于2010年元月份再支付725万元，其余款项待竣工验收结算后按合同支付。三、陕西圣安房地产开发有限公司必须保证该工程于2010年5月15日完成，并向延长川口采油厂交付住房钥匙。四、陕西圣安房地产开发有限公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。按上述《商品房买卖合同》、两份补充协议及会议纪要约定总价款为12568.89万元。延长川口采油厂分19次共支付11312万元，延长川口采油厂认为尚欠1256.89万元购房款未支付。圣安公司及延安分公司认为尚欠1165.9144万元购房款未支付。依据双方合同约定房屋面积计算，延长川口采油厂尚欠圣安公司1256.89万元。
2012年1月16日，因圣安公司拖欠承建方工程款，为支付该款项，加快工程进度，经双方协商，延长川口采油厂又与圣安延安分公司签订商铺买卖合同，约定建筑面积为9373.52平方米，最终以房产局测量面积为准，每平方米6900元，总价款为6467.7288万元。其违约责任与商住房买卖合同相同，商铺交付时间为2012年6月30日前。并约定双方若发生争议应协商解决，协商不成通过诉讼程序解决。合同签订后，2012年1月16日至2012年9月27日，延长川口采油厂先后49次向圣安公司及圣安公司委托单位付款共计4104.5443万元，延长川口采油厂认为尚欠圣安公司2363.1845万元购房款未支付。圣安公司及延安分公司认为尚欠2943.2605万元购房款未支付。依据双方合同约定房屋面积计算，延长川口采油厂尚欠圣安公司2363.1845万元。上述商住房及商铺房延长川口采油厂计算共计尚欠剩余购房款3620.0745万元。圣安公司及延安分公司计算共计尚欠剩余购房款4109.1749万元。对于双方剩余购房款的争议，依据合同约定房屋面积计算，延长川口采油厂尚欠圣安公司3620.0745万元。最终按房屋管理局对上述房屋实测面积计算剩余购房款补差部分。2012年9月27日、2012年10月11日圣安公司两次向延长川口采油厂发出通知，关于协商处理丽景花苑9#、10#楼有关事项，要求解决商铺房买卖合同及商住房买卖合同价款之外的国家税金、质保金及其他费用，房屋顺利交接问题。2012年11月2日，延长川口采油厂复函答复认为，对圣安公司要求支付的相关费用拒绝接受，要求圣安公司尽快交房；否则，后果由其公司承担。该案争议的房屋于2012年11月12日经五部门验收合格。原、被告因房屋交付问题及剩余购房款交付等问题发生争议诉至法院。
另查明：圣安延安分公司与汕头市建安集团公司签订的施工合同约定的工程总价款为9451.3084万元。因钢材价格、人工费用上涨和工期延长等因素，汕头市建安集团公司向圣安延安分公司索赔钢材差价、进度款利息、城市占道费、停工损失，合计2194.193949万元。施工单位要求圣安延安分公司给付该费用。圣安延安分公司尚欠该工程施工方汕建（集团）西安分公司工程款，其涉案房屋仍由施工方汕建（集团）西安分公司留置，至今尚未交付圣安延安分公司。
再查明：2007年至2009年期间，由于建筑市场劳务实际价格和建筑材料增长幅度较大，陕西省建设厅分别发出陕建发（2007）232号《关于调整房屋建筑和市政设施基础工程、工程量清单计价安全文明措施费及综合人工单价的通知》和陕建发（2009）3号《关于主要建筑材料价格风险约定及调整的通知》，对陕西省建筑市场的相应问题作出规范和调整。延安市房产管理办公室对2008年立项建设的“关于申请审定机电建筑安装公司经适房项目房屋销售价格的函”，核定的项目销售基准价为每平米2802元。延安市房屋征收管理局“关于印发2012年城市规划区各类区房屋征收市场评估参考价格”丽景花苑属于四类地区住宅估价为每平米3200元。诉讼前圣安公司委托延安诚信房地产评估有限公司对该争议的商住房进行评估，该公司于2010年10月19日出具的自2010年10月19日至2011年10月18日止，“房地产评估价值表显示”，丽景花苑商住房的评估价值为：框架结构每平米4000-4800元。在诉讼中圣安公司咨询“陕西顺达会计师事务所”，该所于2014年6月2日出具咨询报告，其中住宅楼成本价核算为每平米3717.65元。
又查明：圣安公司及延安分公司主张政府政策发生变化，增加电力配套费301.5496万元，供暖增容费363.9392万元。其公司仅提供了延安市人民政府（2011）71号文件延安市人民政府（2008）第18号常务会议纪要、2013年延安市热力公司集中供热方案及其他票据，但提供不出其公司已向政府部门缴纳电力配套费及供暖增容费的凭证。2012年7月19日，圣安公司向延安市财政局缴纳914.49万元土地出让金，系圣安公司补缴拖欠的土地出让金。圣安公司主张测绘费等其他相关费用，均系建筑公司开发成本费用。
以上事实，有双方所签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要。圣安公司付款委托书，延长川口采油厂付款凭证、银行进账单、银行回单、收据。陕建发相关文件、延安市人民政府相关文件。施工合同、评估报告、咨询报告、圣安公司缴付相关费用付款凭证。双方往来函件。本院庭审笔录及谈话笔录等证据在卷证实，依法予以认定。
本案在审理中，结合双方的诉辩主张，本院主要针对双方以下争议焦点问题进行了调查：
（一）、关于双方当事人的主体资格问题。在圣安公司及延安分公司诉延长川口采油厂一案中，延长川口采油厂提出圣安公司主体资格不适格，根据我国公司第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任公司承担。该案签订合同的名称及委托向相关单位付款、会议纪要中的相互称谓、双方相互往来函件均以圣安公司名义，故延长川口采油厂主张圣安公司主体资格不适格的理由不能成立，本院依法不予支持。
（二）、关于本案合同的定性问题。即双方争议的商品房买卖合同系委托建房合同还是商品房买卖合同。延长川口采油厂称双方所签订的合同是商品房买卖合同。本案的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要完全符合商品房买卖合同的法律规定。圣安公司称：双方所签订的合同系委托建房合同。本案合同名为商品房买卖合同，实际具有委托建房合同性质。本案审理中，双方对两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要双方均表示认可，本院予以确认。双方对合同、补充协议、协议及会议纪要证明目的存在分歧。对此本院审理认为，双方签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要性质属于商品房买卖合同，其内容与法不悖，该两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要并非委托建房合同，本案中办理房屋立项及相关证照均以圣安公司名义办理，工程招投标及结算也以圣安公司名义进行，同时本案合同明确约定延长川口采油厂向圣安公司交付购房款，结合该案证据综合评判，双方签订的两份合同、补充协议、协议及会议纪要，应认定为《商品房买卖合同》，其符合双方签订的合同目的及该案实际情况。
（三）、关于双方争议的9号楼、10号楼开工时间，工程建设阶段进度时间。在该案合同履行过程中，哪方当事人违约、责任如何承担。在诉辩中，双方虽对9号楼、10号楼开工时间，工程建设阶段进度时间有争议，但在法庭调查中，双方均表示认可9号楼、10号楼开工时间是2007年4月22日，9号楼、10号楼建设到10层的时间是2008年4月10日，9号楼、10号楼主体封顶的时间（主体建到28层）是2008年10月28日。对于上述事实，双方当庭表示无异议，本院于以确认。关于合同履行过程中，哪方当事人违约、责任应如何承担。对此延长川口采油厂称：其公司2007年12月19日至2010年3月26日期间分21次支付住宅购房款，达到购房款总额的90%，在此期间其公司虽存在迟延付款，但也有提前付款、超付款的情况。对于商铺付款，其厂两次直接向圣安公司付款及代付款总额达到合同总价的63.46%，超过合同约定的60%比例，无迟延付款情况，其厂并未违约，不应承担违约责任。圣安公司称：导致工期延误，不能按期交房的责任应由延长川口采油厂承担。2007年5月27日，延长川口采油厂要求对原设计进行重大变更，增加房屋套数及套内面积，延误了时间。在施工过程中，延长川口采油厂又对工程作过多次变更调整，导致交房期限延迟，责任应由延长川口采油厂承担。本院审理认为，双方对9号楼、10号楼开工时间，工程建设阶段进度时间无争议。延长川口采油厂在付款过程中，存在违约的事实，并在合同履行过程中要求变更设计，增加房屋套数及套内面积，更换防盗门、玻璃窗、电梯等，导致施工期限延长，延长川口采油厂亦应承担一定的违约责任。圣安公司未按两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要约定的时间抓紧施工，合理使用资金，拖欠施工方工程款等，导致施工期限延长，亦应承担一定的违约责任。因原、被告在合同履行过程中均存在违约。对于双方约定的最终交房时间2012年6月30日之前，其双方的相互违约行为，不再承担违约责任。对于2012年6月30日之后双方亦不再承担违约责任。双方签订的会议纪要明确约定，圣安公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。商铺房买卖合同特别约定中并未约定商住房逾期迟延交房违约金，延长川口采油厂变更设计又与逾期迟延交房有关，2012年6月30日后圣安公司两次向延长川口采油厂发出通知，关于协商处理丽景花苑9#、10#楼有关事项，要求解决商铺房及商住房合同价款之外的暖气配套费、国家税金、质保金及其他费用，以及房屋交接问题。延长川口采油厂亦复函答复，对圣安公司要求支付的相关费用及交房问题持有异议，致协商未果。延长川口采油厂于2013年1月30日诉至法院，双方对案件仲裁管辖及法院级别管辖又持有不同意见，故依据双方合同约定，并结合案件事实情况，2012年6月30后双方亦不承担违约责任。
（四）房屋图纸、面积、电梯、防盗门、中空玻璃等发生变更，导致施工时间延长，由此所增加的相关费用及损失应如何承担。延长川口采油厂称：变更内容不应导致交房期限顺延或增加约定以外的费用，不应由延长川口采油厂承担变更电梯品牌费用，其款项包含在总房价款中，更换玻璃及防盗门品牌不应导致工期顺延。圣安公司称：延长川口采油厂变更设计，影响施工进度和交房时间。在此期间，建筑材料价格上涨和各项费用上涨，延长川口采油厂应自行承担责任。本院审理认为，对于房屋图纸、面积、电梯、防盗门、玻璃等发生变更。因双方签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要约定明确，由于实际建筑面积的增加及在建设过程中原材料涨价、工人工资增加等因素，预付款已不能满足楼房的正常建设，导致工程无法按期完成。经圣安公司申请，由延长油田公司基建工程部、延长油田公司审计部、延长川口采油厂参加对工程存在的问题及解决方法进行了协商，双方达成共识、形成会议纪要追加相关费用1084.89万元。为了加快工程进度，决定由延长川口采油厂将工程进度款支付到工程总造价的90%，其余款项待竣工验收结算后按合同支付。圣安公司必须保证该工程于2010年5月15日完成，并向延长川口采油厂交付住房钥匙。圣安公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。2012年1月16日双方又签订商铺买卖合同，约定商铺交付时间为2012年6月30日前。但该合同第六条付款方式及期限约定，待出卖人交房时（包括住宅楼）支付其余房款，留3%质保金。此合同签订时，圣安公司逾期交付商住房的事实已发生，延长川口采油厂是明知的，双方在该合同中又约定商住房交房期限变更为2012年6月30日前，并继续履行2006年12月4日签订的商住房买卖合同，不得涨价。双方签订会议纪要中对房屋增加的面积，更换电梯、防盗门、中空玻璃增加了相应的费用约定明确，双方应依据上述约定承担相关费用。
（五）、该案在合同履行过程中，是否符合情势变更的情形。圣安公司及延安分公司主张：该案符合情势变更的情形，圣安公司及延安分公司无法预见，其主观上无过错。因情势变更继续履行合同显失公平。依据最高法院的司法解释规定及本案事实情况，应适用情势变更的原则审理本案。延长川口采油厂称：本案不适用情势变更原则，应当按照原合同内容继续履行。商住房合同价格不存在显失公平。圣安公司及延安分公司多次确认原合同继续履行，双方履行的是一系列的合同。圣安公司及延安分公司主张商住房买卖合同签订后发生了情势变更，其公司主张的理由不能成立。本院审理认为，情势变更的原则是指合同有效成立后，因不可规则于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更或解除合同的原则，本案中，情势变更的客观事实及合同履行的客观环境虽然发生变化，钢材价格及人工成本费上涨，虽存在情势变更的事实，但双方在签订补充协议、协议、会议纪要及商铺买卖合同时已达成共识，并通过提前付款、增加设计变更等相关费用约定明确，应当依据双方约定承担相关费用。关于圣安公司及延安分公司主张因政府政策发生变化给其公司增加的电力配套费301.5496万元，供暖增容费363.9392万元，该主张虽然符合情势变更的情形，但圣安公司及延安分公司仅提供了延安市人民政府（2011）71号文件、延安市人民政府（2008）第18号常务会议纪要、2013年延安市热力公司集中供热方案及其他票据，而提供不出其公司已向政府部门缴纳电力配套费及供暖增容费的凭证。故圣安公司及延安分公司主张电力配套费及供暖增容费尚未实际发生。
本院认为：原告圣安公司及延安分公司与被告延长川口采油厂先后签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。双方对两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要证明的目的及合同性质存在分歧。对此，本院认为：双方签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要的性质属商品房买卖合同，非委托建房合同。首先，房屋立项及相关证照均以圣安公司名义办理，工程招投标及结算也以圣安公司名义进行。其次，合同明确约定由延长川口采油厂向圣安公司支付购房款。再次，双方签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要，符合双方合同目的。故圣安公司及延安分公司主张本案系委托建房合同关系的理由不能成立。在履行商住房买卖合同中，延长川口采油厂要求变更设计及相关项目，对此产生的费用，在双方签订的补充协议、协议及会议记、商铺房买卖合同中已达成共识。在诉讼中双方对合同的效力不持异议，均愿意继续履行合同，故应按合同约定履行。对于原告圣安公司及延安分公司请求被告延长川口采油厂支付所欠购房款4109.1749万元（包括商住房、商铺房等购房款）。依据合同约定面积计算，延长川口采油厂共计尚欠房款3620.0745万元。扣除3%的质保金108.6022万元，延长川口采油厂应向圣安公司支付购房款3511.4723万元，108.6022万元质保金待产权证办理后由川口采油厂支付圣安公司及延安分公司。根据合同约定，最终按房屋管理局对所购房屋的实测面积计算支付补差款。对原告圣安公司及延安分公司主张被告延长川口采油厂赔偿因设计图纸变更、更换电梯重新施工、更换玻璃、更换防盗门增加费用，建筑材料涨价等费用问题，因该费用在双方签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要中对房屋增加的面积、价格、更换电梯、防盗门、中空玻璃增加了相应的费用等约定明确，双方应按约定承担相关费用。关于原告圣安公司及延安分公司主张延长川口采油厂承担因政府政策发生变化给其公司增加的电力配套费及供暖增容费。该主张虽然符合情势变更的情形，但圣安公司及延安分公司仅提供了延安市人民政府（2011）71号文件、延安市人民政府（2008）第18号常务会议纪要、2013年延安市热力公司集中供热方案及其他票据，而提供不出其公司已向政府有关部门缴纳电力配套费及供暖增容费的凭证。因圣安公司及延安分公司主张的该费用尚未发生，故本院依法不予支持。关于原告圣安公司及延安分公司主张延长川口采油厂承担土地出让金、测绘费等其他相关费用及损失。因该费用及损失均属于建筑开发成本需缴纳相关费用，本院依法不予支持。关于原告圣安公司及延安分公司主张被告延长川口采油厂负担案件受理费和律师代理费。对案件受理费的负担，应以案件的判决结果由原、被告合理分担。对原告圣安公司及延安分公司主张的律师代理费，因没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告陕西圣安房地产开发有限公司及延安分公司与被告延长油田股份有限公司川口采油厂签订的两份《商品房买卖合同》、补充协议、协议及会议纪要，合法有效。
二、本判决生效后，在原告陕西圣安房地产开发有限公司及延安分公司交房时由被告延长油田股份有限公司川口采油厂按合同约定面积向原告陕西圣安房地产开发有限公司及延安分公司支付购房余款3511.4723万元，3%的质保金计108.6022万元，待产权证书办理后支付（最终按房屋管理局对所购房屋实测的面积计算支付补差款）。
三、驳回原告陕西圣安房地产开发有限公司及延安分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费654205元，由原告陕西圣安房地产开发有限公司负担430000元。由被告延长油田股份有限公司川口采油厂负担224205元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 刘 杰
审 判 员 穆 毅
代理审判员 赵 敏
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 李晓宇