安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）六金民二初字第00087号
原告（反诉被告）：石军，男，1971年9月20日出生，住六安市金安区。
委托代理人：李登宏，安徽大别山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：安徽省六安市真一房地产开发有限公司，住所地六安市人民路71号。
法定代表人：江东胜，董事长。
委托代理人：韩子胜，安徽皋陶律师事务所律师。
原告石军与被告安徽省六安市真一房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，被告安徽省六安市真一房地产开发有限公司反诉原告石军商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）石军的特别授权委托代理人李登宏，被告（反诉原告）安徽省六安市真一房地产开发有限公司的特别授权委托代理人韩子胜等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石军诉称：2010年4月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告按照被告工作人员要求办理银行按揭贷款，履行了买受人的相关义务。依照合同约定，被告交付房屋的时间为2010年8月31日，然被告并未按照合同约定向原告交付房屋。由于被告最初交付给原告的房屋存在严重质量缺陷，争议房屋断断续续维修直至2011年5月3日才向原告交付。依照约定，被告应向原告交付逾期交付房屋违约金。被告以各种理由推诿、搪塞，不愿承担违约责任。请求判令被告给付逾期交付房屋违约金20788元。
安徽省六安市真一房地产开发有限公司辩称：一、石军所购商品房未能按时交付的原因在原告。按合同约定，原告应于2010年4月22日前将购房款全部到位，但除2010年4月6日购房当日交款178476元外，2010年5月7日才又交款78000元，余款592000元直至2011年1月7日才交付到位。按约定先交齐房款才交房。二、我公司于2010年12月27日在皖西日报公示交房。2011年1月7日石军房款全部到位，2011年1月20日石军与我公司办理了交房结算，我公司已正式将其所购房屋交付。三、房屋交付后，业主发现有瑕疵，相关方面给予维修，并不影响房屋的交付。石军所提房屋瑕疵并非房屋主体结构，仅是门窗安装方面的个别问题。四、阳光·水岸小区的物业管理公司是独立法人，不能代表我公司，更不能代表我公司决定交付时间。驳回原告诉讼请求。
安徽省六安市真一房地产开发有限公司反诉称：2010年4月6日，我公司与石军签订商品房买卖合同一份。该合同第6条规定了付款方式及期限，即合同签订之日付款178476元，余款于即日起以办理贷款的方式在15日内付清780000元。合同第7条规定了买受人逾期付款的违约责任，即逾期付款超过90天，“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”石军在合同签订当日2010年4月6日付款178476元，同年5月7日付款78000元，余款592000元于2011年1月7日才由银行按揭贷款支付到位。由于石军购房款迟迟未能到位，致使其所购房屋未能按时交付。请求判令石军支付我公司逾期付款违约金15516元。
石军对反诉辩称：一、我方认为本案反诉原告开发公司所提出的理由与事实不能成立，理由在于本案原告方和被告方在签订商品房买卖合同，按照本案被告要求在工商银行开户按揭贷款，签订合同后首付款我方已经付清。原来首付款是20%后来国家政策规定首付款是30%，按照本案被告的通知补缴了首付款。在付款方式上本案原告没有违约，同时本案的被告与银行是一种合作关系。银行何时放款不是本案原告所控制了的，因此不能强加于本案原告原因。以及本案的原告是按照本案的被告的要求支付房款的。二、本案的被告方在商品房验收合格后才具有交付条件，并不是原告方的原因所导致。三、物业服务公司是有开发企业委托的，作为委托人的行为是受受委托人的要求。因此反诉人的反诉请求不成立，依法驳回。
经审理查明：2010年4月6日，买受人石军与出卖人安徽省六安市真一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定，明都·阳光水岸第21幢5单元501号房，建筑面积201.73平方米，单价4206元，总金额848476元，石军于2010年4月6日前支付部分房价款178476元，余款于即日起以办理贷款的方式在十五日内付清，670000元办理银行按揭贷款。贷款期限20年，买受人必须于签定合同三日内将贷款所需资料提供齐全，并送至银行，具体贷款金额，以银行审核为准，若有不足买受人应于自银行审核之日起一周内现金补足。合同第7条约定了买受人逾期付款的违约责任；第8条约定了交付期限，即出卖人应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第9条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方签订《合同补充协议》，约定，按揭贷款客户和公积金贷款客户必须在本合同约定的期限内办理完成，因买受人自身原因不能办理的，出卖人有权收回该房重新出售，并扣除买受人首付款的10%作为违约金；出卖人依约交付房屋时，如因买受人未按约定付清房款，买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的买卖合同备案，房屋交付及产权登记日期。合同签订后，石军按约于2010年4月6日向安徽省六安市真一房地产开发有限公司支付了首付款178476元。嗣后，因受国家政策影响，石军原先交付的首付款20%，上调为30%。双方经协商，对原付款方式及期限进行了变更，石军于2010年5月7日又向安徽省六安市真一房地产开发有限公司补交了首付款78000元，同时石军作为借款人，中国工商银行六安市三里桥支行作为贷款人，安徽省六安市真一房地产开发有限公司作为保证人，石军、马晓丽作为抵押人四方签订了《个人购房借款／担保合同》，办理了银行按揭贷款手续，合同页面显示打印文本日期为2010年6月24日，贷款金额592000元，期限240个月，年利率5.049%。2010年12月27日，安徽省六安市真一房地产开发有限公司、六安市家诚物业管理有限公司、上海天饰装饰有限公司在《皖西日报》刊登交房公告，21#、23#、26#、29#、32#、41#、44#定于2010年12月31日开始交房。2011年1月7日，中国工商银行六安市三里桥支行将石军银行按揭贷款592000元打入安徽省六安市真一房地产开发有限公司的账户。2011年1月13日，六安市建设工程质量监督站向安徽省六安市真一房地产开发有限公司发出《通知》：你单位新建的阳光水岸21、23、26、29、32号楼，未通过竣工验收，现已擅自交付使用，该行为违反《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，望你单位接通知后立即停止违法行为，否则将按《建设工程质量管理条例》第五十八条予以处罚。2011年5月3日，安徽省六安市真一房地产开发有限公司向石军交付房屋。
以上事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》及合同补充协议、《个人购房借款／担保合同》、收据、《皖西日报》交房公告、六安市建设工程质量监督站《通知》、交房时间等书面证据在卷佐证，且相互印证，足以认定。
本院认为：石军作为买受人与安徽省六安市真一房地产开发有限公司作为出卖人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款／担保合同》，是双方真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。石军已经按约定交付了首付款178476元的义务。后因国家政策，石军原先交付的首付款20%，上调为30%。且安徽省六安市真一房地产开发有限公司提供的格式条款“具体贷款金额，以银行审核为准”说明其数额及期限均系不确定的。后经双方协商，对原付款方式及期限进行了变更，石军于2010年5月7日又向该公司补交了首付款78000元，石军对变更后的付款方式及期限，再次履行了付款义务，且履行了办理银行按揭贷款手续的义务。至于安徽省六安市真一房地产开发有限公司辩称“余款592000元于2011年1月7日才由银行按揭贷款支付到位。”该辩解理由不能成立，因石军已经履行其应当履行的义务，银行何时付款，不能归责于石军一方。安徽省六安市真一房地产开发有限公司按照约定应当于2010年8月31日前商品房经验收合格后交付房屋给石军。但该房未通过竣工验收，其在《皖西日报》交房公告的行为，属擅自交付使用，其实际交房时间为2011年5月3日，已经超出合同约定交付时间245天，构成违约，应当按照约定按日向买受人石军支付已交付房价款万分之一的违约金，即256476×0.0001×245=6283.66元；2011年1月7日，安徽省六安市真一房地产开发有限公司已经收到石军银行按揭贷款592000元，因此安徽省六安市真一房地产开发有限公司应当至少于此时交房，但其商品房于2011年1月13日，由六安市建设工程质量监督站向其发出的《通知》看出，未通过验收，实际于2011年5月3日才交房，其逾期交房116天，构成违约，应当按照约定按日向石军支付已交付房价款万分之一的违约金，即592000×0.0001×116=6867.2元。本案房屋未能按时交付的原因是该公司出售的房屋未通过验收，属其自身违约，非石军购房款迟迟未能到位导致的，故其反诉请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十七条、第二十三条的规定，判决如下：
一、安徽省六安市真一房地产开发有限公司给付石军逾期交付房屋违约金13151元，于判决生效之日起五日内付清；
二、驳回石军的其他诉讼请求；
三、驳回安徽省六安市真一房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费320元，反诉受理费100元，合计420元，由安徽省六安市真一房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 杨效成
审判员 马开功
审判员 何 琼
二〇一二年三月八日
书记员 陶玉玲
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。