广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第364号
原告（反诉被告）：苏日照，男，1973年11月出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：龙镜锋、丁秀丽，广东维纳律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：区丽琼，女，1967年9月出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：赖福庆，广东保信律师事务所律师。
原告苏日照诉被告区丽琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告区丽琼提起反诉，本院决定反诉与本诉合并审理，依法组成合议庭，于2015年7月6日、7月28日公开开庭进行了审理。原告苏日照的委托代理人龙镜锋、被告区丽琼的委托代理人赖福庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏日照诉称：苏日照与被告区丽琼于2013年9月25日签订租赁合同，约定区丽琼将中山市**村区丽琼商业楼A栋约1900平方米、二楼约2800平方米、A栋一楼商铺约300平方米出租给苏日照使用，租赁期十年；A栋一楼商铺2013年10月1日至2014年9月30日每月租金15000元，由2014年10月1日起逐年递增10%至2018年9月30日止，由2018年10月1日起递增20%至2019年9月30日止，由2019年10月1日起逐年递增10%至2023年9月30日止，租赁用途为酒吧、溜冰场、电影院等。合同签订后，苏日照依约在租赁的商业楼内按酒吧标准进行了全面装修，装修费达800多万元，但在消防验收时，消防部门告知因“现场部分平面布置与图纸不符”而不能通过消防验收。本案中，区丽琼将“现场部分平面布置与图纸不符”的建筑物出租，致无法通过消防验收，造成苏日照营业损失100万元及装修折旧损失50万元，依法应承担赔偿责任，并在未交付现场平面布置与图纸相符、符合消防验收合格条件的租赁商业楼之前无权收取租金。请求判令：1、被告区丽琼向原告苏日照交付现场平面布置与图纸相符、符合消防验收合格条件的租赁商业楼；2、确认在未交付现场平面布置与图纸相符、符合消防验收合格条件的租赁商业楼之前原告苏日照无需向被告区丽琼支付租金；3、被告区丽琼赔偿原告苏日照营业损失100万元；4、被告区丽琼赔偿原告苏日照装修折旧损失50万元。诉讼中，原告苏日照变更其诉讼请求第3项为：被告区丽琼返还租金489332元及赔偿消防报装验收工程款损失18.5万元。
原告苏日照为支持其诉请，提交有如下证据：1.租赁合同；2.房地产权证；3.现金支出凭证、收款收据、银行回单凭证，证明苏日照交付租金489332元；4.装修工程结算书、收款收据，证明酒吧装修支出1017905元；5.建设工程消防验收意见书；6.通知书及快递单，证明因区丽琼建筑违建无法通过消防验收，通知限期处理整改；7.建筑平面图，证明房产实际建筑平面与报建平面不符，导致无法通过消防验收；8.照片，证明案涉房产装修完毕。
被告区丽琼辩称：一、合同约定系按商业楼现状出租，而苏日照经营的项目必须符合国家安全消防要求，装修的消防报建由苏日照负责，区丽琼给予一年的装修免租期。苏日照于2014年6月30日取得消防合格证开设“**酒吧”并投入经营，其第二次装修未通过消防验收原因是“现场部分平面布置与图纸不符”，是指实际装修与之前报建的消防设计不符，而消防设计装修是由苏日照负责，未通过验收是苏日照导致，与区丽琼无关，故区丽琼无须承担装修及报建工程款。二、区丽琼已按约交付符合消防验收的租赁物，苏日照已经使用，苏日照主张无需交付租金的理由不成立。
被告区丽琼为其答辩，提交有如下证据：1.租赁合同；2.房产证；3.一次消防验收；4.**酒吧装修消防验收；5.缴款通知；6.用户用水清单；7.水表照片；8.电费清单；9.电表照片。
被告区丽琼反诉称：2013年9月25日，区丽琼与苏日照签订租赁合同，约定将案涉房地产出租给苏日照，租赁期自2013年10月1日起至2023年9月30日止；区丽琼按商业楼现状租赁给苏日照，设计装修、电梯、材料及施工的费用、工人工资均由苏日照承担，二次消防的报建、安装、装修必须符合消防部门的要求和验收，同时办理消防合格证，所需费用由苏日照负责完成；苏日照需办好营业执照后方可营业，不按时、按量交付租金，则每天按租金1%计算滞纳金，超期十天为违约，苏日照无权收回定金及已付租金，无权拆走装修材料，并在当天内搬离租赁房屋及按实际占用时间计租金。合同签订后，区丽琼已依约将商业楼交付，苏日照装修后即开始营业，但自2015年2月起拒付租金，经多次催收未果。请求判令：1、解除区丽琼与苏日照签订的租赁合同；2.苏日照向区丽琼支付自2015年2月1日起至交还商业楼之日止的租金及滞纳金、自2014年10月23日起至交还租赁商业楼之日止的水电费及滞纳金、自2014年4月1日起至交还租赁商业楼之日止的租赁税。诉讼中，区丽琼明确其主张苏日照应返还的租金数额为399333.32元，按合同约定月租99833.33元计，自2015年2月至同年5月共4个月合计399333.32元，滞纳金按合同约定每天1%计；水费1280元，滞纳金按合同约定每天2‰计至2015年5月10日为371.48元；电费37172.2元，滞纳金按每天1‰计算为5349.44元。
被告区丽琼为其反诉，提交有如下证据：1.租赁合同；
2.房产证；3.缴款通知；4.用户用水清单；5.2015年7月15日水表照片；6.电费清单、电表照片。
针对区丽琼的反诉，苏日照辩称：1、本案没有符合法定、约定合同解除的要件，苏日照也没有违约，区丽琼无权提出解除合同。2、区丽琼未履行合同义务，履行义务不符合约定，应承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失的违约责任。双方约定租赁物作酒吧用途，区丽琼未交付符合约定的租赁物，属于违约行为，苏日照不交纳租金是行使同时履行抗辩权，不属于违约行为。3、区丽琼未提供证据证明确切的水电费金额及代交付水电费，苏日照没有违约，不应交水电费的滞纳金。4、区丽琼没有证据证明租赁税金额及代交租赁税，租赁税尚未发生，其主张没有依据。
苏日照为上述辩解，提交有如下证据：建设工程消防验收意见书，证明因区丽琼建筑违建导致无法通过消防验收。
经审理查明：案涉租赁物区丽琼商业楼位于中山市**村，于2010年7月6日取得房地产权证，权属人区丽琼。该商业楼于2010年3月24日经中山市**公安消防大队网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。
2013年9月25日，区丽琼（甲方）与苏日照（乙方）签订租赁合同，约定甲方将中山市**村区丽琼商业楼A栋约1900平方米、二楼约2800平方米、A栋一楼商铺约300平方米出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2023年9月30日止共10年；定金59万元，于合同签订5日内支付20万元，2013年11月25日前支付20万元，2014年1月25日前支付19万元，逾期作违约处理，所有定金不退还，归甲方所有；租金及支付时间：1、商业楼A栋一楼、二楼2013年10月1日至2016年9月30日每月租金83333元，2016年10月1日起逐年递增5%至合同期满止；2、A栋一楼商铺2013年10月1日至2014年9月30日每月租金15000元，2014年10月1日起逐年递增10%至2018年9月30日止，2018年10月1日起递增20%至2019年9月30日止，2019年10月1日起逐年递增10%至合同期满止；3.租金每年分12期支付，先交租后使用，于每月25日前交付次月租金，如乙方不按规定时间交付租金或中途退出，甲方有权终止合同和没收全部定金，收回楼房另行处理，所造成的经济损失由乙方负责；租赁用途及权责：1.租赁用途作酒吧、溜冰场、电影院、篮球练习场、台球、兵乓球、商铺，乙方需改作其他经营项目必须经甲方同意，经营项目必须符合国家有关规定及安全消防要求；2.甲方按商业楼现状租赁给乙方，乙方的设计装修、电梯、材料及施工的费用、工人工资均由乙方自行承担，装修人员的安全由乙方负责；3.二次消防的报建、安装、装修必须符合消防部门的要求和验收，同时办理消防合格证，费用由乙方负责；4.乙方需办好营业执照后方可营业，否则视为违约；5.乙方的社保、保险、工伤，以及债权债务、工人工资、营业税及一切税费（包括房产租赁税）、税务发票全部由乙方负责，乙方必须按时交房产租赁税，否则视为违约；水电设施：1、水费每度4元，电费每度1.3元，乙方每月10日前支付给甲方，逾期作违约处理，甲方负责150千瓦的用电，如超负荷乙方自行解决；违约责任：1、乙方自签订合同之日起一个月内必须进场装修，否则视为违约，甲方可收回楼房，乙方无权收回定金；2、甲方无故中途收回出租物业，必须赔偿乙方一切装修损失，并双倍返还押金；3、乙方中途退租，所有装修材料不得拆走，归甲方所有，乙方已支付的定金及租金归甲方所有；4、乙方不按时按量支付租金，如超期每天按租金1%收取滞纳金，超期十天为违约，乙方无权收回定金及已付租金，无权拆走装修材料，并在当天搬离租赁楼房，楼房由甲方收回另行安排，并按乙方实际占用时间计租金给甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后，区丽琼已依约将商业楼交付苏日照使用。苏日照主张其已支付租金489332元，并在第一、二层装修经营“**酒吧”，装修工程于2014年6月30日经中山市公安消防支队**大队验收合格。后苏日照对“**酒吧”进行第二次装修，并申报消防验收。中山市公安消防支队**大队于2015年2月10日向“**酒吧”出具建设工程消防验收意见书，评定为验收不合格，主要存在问题为现场部分平面布置与图纸不符，建议整改合格后重新申报，未经消防验收合格，该工程不得投入使用。
苏日照提交广东省中山市凤翔公证处（2015）粤中凤翔第1385号公证书，证明其在网上向广东消防总队进行咨询，请求答复中山市公安消防支队**大队在2015年2月10日对**酒吧作出二次装修工程消防验收不合格的意见，对“现场部分平面布置与图纸不符”应如何理解，是否部分建筑物未经报建就不能通过消防验收。广东消防总队网络回复为，2015年1月30日，**酒吧经营者向中山市公安消防局**大队申报建设工程（内部装修）消防验收（已通过消防设计审核，《建设工程消防设计审核意见书》文号山公Q消审字【2015】第0001号）。该工程位于中山市**村**工业区利群路口工区丽琼大楼A栋一、二楼，装修面积4000平方米，装修后首层作酒吧、乒乓球室、台球室使用，二层作溜冰场使用。中山市公安消防局**大队在法定工作日内派出消防监督员对该场所进行消防验收，验收时发现该场所正门入口处旁有面积约200平方米的搭建物与场所毗邻，与单位申报的消防图纸不符(报建的消防图纸无该部分)，故出具消防验收不合格意见。
诉讼中，苏日照确认其租金支付至2015年1月份，从2月份起未交租金；水电费支付至2014年10月23日。苏日照称其曾于2014年8月15日发出通知，要求区丽琼按消防要求将300平方米商铺的违建物拆除，但区丽琼置之不理。区丽琼则表示消防意见书出来后，双方曾一起到消防部门协商处理，并同意苏日照拆除违建物，但苏日照不去拆除整改，导致不能重新申报验收，并表示没有收到苏日照的通知书。苏日照又称因区丽琼无书面确认同意拆除违建物，其不敢拆除，另拆除违建物的义务人是区丽琼，区丽琼应当交付符合约定的租赁物。
苏日照提供中山市源升机电工程有限公司收款收据，拟证明**酒吧消防报装验收工程支出18.5万元。
诉讼中，区丽琼明确其诉讼请求。按合同约定每月租金99833.33元，2015年2-5月合计399333.32元，滞纳金按合同约定每天1%计；水费1280元，滞纳金按合同约定每天2‰计至2015年5月10日为371.48元；电费37172.2元，滞纳金按每天1‰计算为5349.44元。
以上事实，有原、被告提交的上述证据材料、当庭陈述以及庭审笔录等在案证实。
本院认为：苏日照与区丽琼签订租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉讼中，苏日照主张因区丽琼违约致其无法再使用房屋，合同目的无法实现，而区丽琼亦明确要求解除合同。鉴于此，本院认定自区丽琼要求解除合同的反诉状副本送达给苏日照之日即2015年6月3日起合同解除。对苏日照要求继续履行合同，区丽琼交付现场平面布置与图纸相符、符合消防验收合格条件的租赁商业楼，以及确认在未交付现场平面布置与图纸相符、符合消防验收合格条件的租赁商业楼之前其无需交付租金等诉请，不具理据，本院不予支持。合同签订后，双方已依约履行各自义务，过程中苏日照于2015年1月对“**酒吧”进行第二次装修并申报消防验收时，被公安消防部门评定验收不合格。而之所以不合格，经有关部门认定为，正门入口处旁有面积约200平方米的搭建物与场所毗邻，与单位申报的消防图纸不符(报建的消防图纸无该部分)。对此，本院认为，根据合同约定，租赁物二次装修的报建、安装等须符合消防部门的要求和验收，同时办理消防合格证，费用由苏日照负责。显然，双方已经在合同中约定了二次装修须符合消防部门的要求及验收，苏日照亦按约定履行了申报程序，鉴于提供合格租赁物系出租人之义务，由于区丽琼提供的租赁物有200平方米的搭建物与场所毗邻，导致苏日照不能获得消防验收合格手续，因此，由此产生的责任依法应当由区丽琼负担。关于苏日照欠付租金及水电费等问题，虽然区丽琼对二次装修未通过消防验收合格负有责任，但合同并未约定此种情形下苏日照可以拒付租金，其依法可循法律途径向区丽琼主张损失，故苏日照欠付租金行为，亦构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于苏日照租赁场所未能通过消防验收，导致其无法正常经营，合同目的不能实现，其投入的装修损失及消防报装验收工程款的合理部分，应予保护。诉讼中，对于装修折旧损失及消防报装验收工程款损失，苏日照虽提供有装修工程结算书及收款收据，但这些单据系其与第三方之间产生，没有其他充分有效证据相印证，区丽琼亦不予确认，故本院难以确认，综合考量损失情形、苏日照租赁面积、区丽琼过错程度等因素，本院酌定苏日照上述两项损失为40万元，区丽琼应予赔偿。苏日照实际占有使用案涉租赁物，对实际占有使用期间所产生的租金、水电费等，依法应予支付。区丽琼主张按合同约定月租金99833.33元计，2015年2-5月租金399333.32元，合情合理，本院予以支持。苏日照主张区丽琼应返还其已付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因产生问题后双方未能及时妥善解决，对损失扩大均有一定过错，结合双方违约情形，对区丽琼主张拖欠租金的滞纳金，本院不予支持。区丽琼主张苏日照拖欠水费1280元、电费37172.2元，为此提供了缴款通知、用户用水清单、水表电表照片及电费清单等证据，上述证据可相互印证，可信度较高，苏日照虽不确认，但未能提出足以反驳的相反证据和理由，故对区丽琼的上述诉请，本院予以支持，但滞纳金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告苏日照与被告区丽琼20**年9月25日签订的租赁合同于2015年6月3日起解除；
二、被告区丽琼于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏日照赔偿装修折旧及消防报装验收工程损失40万元；
三、原告苏日照于本判决发生法律效力之日起十日内向被告区丽琼支付租金399333.32元；
四、原告苏日照于本判决发生法律效力之日起十日内向被告区丽琼支付拖欠的水费1280元，电费37172.2元；
五、驳回原告苏日照的其他诉讼请求；
六、驳回被告区丽琼的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费18300元，由原告苏日照负担13542元，被告区丽琼负担4758元；反诉案件受理费11538元，由被告区丽琼负担1538元，原告苏日照负担10000元。本诉案件受理费原告苏日照已预交，反诉案件受理费被告区丽琼已预交，双方应负担的部分，于履行上述付款义务时迳付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谭震华
审 判 员 何文璋
代理审判员 姚红波
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 袁超华