江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢商初字第79号
原告中国工商银行股份有限公司睢宁支行，住所地睢宁县睢城镇红叶南路1号。
负责人ＸＸ，该行行长。
委托代理人王衍惠，中国工商银行股份有限公司徐州分行法律事务中心员工。
委托代理人吴书义，该行客户经理。
被告徐州华丰纺织有限公司，住所地睢宁民营科技工业园。
法定代表人李存效，该公司董事长。
被告李存效，徐州华丰纺织有限公司法定代表人。
被告高庆云。
以上三被告共同委托代理人李敬轩，徐州华丰纺织有限公司员工。
本院在审理原告中国工商银行股份有限公司睢宁支行（以下简称工商银行睢宁支行）与被告徐州华丰纺织有限公司（以下简称华丰纺织）、李存效、高庆云借款合同纠纷一案，本院2015年3月6日立案受理后，依法由代理审判员陈伟伟适用简易程序审理，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王衍惠、吴书义、三被告共同委托代理人李敬轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行睢宁支行诉称：2014年9月11日，被告向原告发放贷款300万元，2015年9月8日该笔借款到期。被告华丰纺织以其坐落在睢宁县民营科技工业园的工业用土地使用权和房产为该笔贷款提供抵押担保。同时，被告李存效、高庆云为该笔借款替代承担连带责任保证。后因被告华丰纺织经营不善，拖欠借款本息。2015年1月23日，原告向被告宣布贷款提前到期，并要求被告偿还借款本息。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告徐州华丰纺织有限公司偿还原告借款本金300万元及利息66905.1元（计算至2015年2月12日）及至贷款还清之日止的利息；2、原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告李存效、高庆云对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼法、保全费及及其它相关实现债权费用由被告承担。
被告华丰纺织对原告所诉事实没有异议，但目前正在和政府沟通，对公司的土地和房产收储。
被告李存效、高庆云对原告所述事实没有异议，但称2014年重新贷款重新贷款时，被告高庆云没有签字，不应当承担责任。
经审理查明：2014年9月10日，原告与被告华丰纺织签订《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《睢宁县房地产抵押合同》各一份。《小企业借款合同》约定，被告华丰纺织向原告借款300万元，借款期限为1年，自实际提款之日起算；利率为浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为一年期中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮20%，借款人提款后，借款利率以一个月为一期，一期已调整分段计息；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定；借款人未按照约定偿还借款本息及其他应付款的，原告有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和合其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；借款到期，借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。《最高额抵押合同》约定，被告华丰纺织所担保的主债权为自2012年11月16日至2015年11月15日期间，在人民币950万元的最高余额内，原告与被告华丰纺织签订的本外币借款合同等而享有的对被告华丰纺织的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在950万元最高余额内；抵押物为位于睢宁县八一西路南侧老104国道东300米处的房产（权属证明分别为睢房权证睢城字第××号、睢房权证睢城字第××号、睢房权证睢开城字第××号）及土地使用权（权属证明为睢国用（2006）字第013480号）。上述抵押物在睢宁县房产局及睢宁县国土资源局分别办理了登记手续。同日，原告与被告李存效、高庆云签订了《最高额保证合同》一份，约定被告李存效、高庆云所担保的主债权为自2012年11月16日至2015年11月15日期间，在人民币950万元的最高余额内，原告与被告华丰纺织签订的本外币借款合同等而享有的对被告华丰纺织的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；保证方式为连带责任保证；最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在950万元最高余额内；保证期限为主合同项下的借款期限届满之次日起两年；原告主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是有第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，原告放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。上述合同签订后，原告于2014年9月11日向被告华丰纺织发放了贷款300万元，但被告未能按照合同约定按时足额偿还借款本息，原告于2015年1月23日向被告送达了贷款提前到期通知书，要求被告自收到通知书之日起三日内归还上述提前到期的债务。后因被告未能按照要求偿还借款本息，原告故诉至法院，诉请如前。
另查明，2014年9月10日，原告与被告李存效签订《最高额保证合同》一份，约定，被告李存效所担保的主债权为自2014年9月10日至2016年9月10日期间，在人民币1100万元的最高余额内，原告与被告华丰纺织签订的本外币借款合同等而享有的对被告华丰纺织的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生；保证方式为连带责任保证；最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用，但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除，而不包括在950万元最高余额内；保证期限为主合同项下的借款期限届满之次日起两年；原告主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由有第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，原告放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。
上述事实有原被告的当庭陈述、原告提供的《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》二份、《睢宁县房地产抵押合同》、借款借据、入账凭证、《展期协议》、他项权证、欠息证明、被告华丰纺织工商登记资料、被告李存效及高庆云身份证（以上均为复印件）等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的合同不违反法律规定，依法成立并生效，应受法律保护。原告依约向借款人发放了贷款300万元，被告华丰纺织未按合同约定履行还本付息的义务，依法应当承担违约责任，按照双方签订合同约定，原告有权提前收回贷款。被告华丰纺织以其所有位于睢宁县八一西路南侧老104国道东300米处的房产（权属证明分别为睢房权证睢城字第××号、睢房权证睢城字第××号、睢房权证睢开城字第××号）及土地使用权（权属证明为睢国用（2006）字第013480号）为该笔借款提供抵押担保，并就抵押房产在睢宁县房产管理局、睢宁县国土资源局办理了抵押登记手续。在借款人未按照合同约定偿还借款的情况下，原告有权对被告抵押的财产行使优先受偿权。对于被告高庆云认为其不应当承担担保责任的抗辩意见，本院认为，虽然被告高庆云未在《小企业借款合同》上作为保证人签字，但该笔债权发生在2014年9月仍在其与原告签订的最高额保证合同所担保的期限之内，且没有超过最高限额950万元，故其仍应当对该笔债务承担连带清偿责任。被告李存效、高庆云为该笔借款承担连带责任保证，在借款人被告华丰纺织未按约还款的情况下，应当对所担保的借款本息及合同约定的其他款项承担连带清偿责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州华丰纺织有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司睢宁支行借款本金300万元、利息66905.10元（计算至2015年2月12日）及自在2015年2月13日起至实际给付之日止的利息（按借款合同约定方式计算）；
二、被告徐州华丰纺织有限公司未按上述期间履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司睢宁支行有权对被告徐州华丰纺织有限公司抵押的房产依法予以折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。
三、被告李存效、高庆云对上述款项承担连带清偿责任。保证人承担还款责任后，有权向借款人徐州华丰纺织有限公司进行追偿或要求其他保证人承担其应当承担的份额。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15668元，由被告承担。（于履行还款义务时一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 陈伟伟
二〇一五年五月十三日
书 记 员 宋晓伟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第三十四条下列财产可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。