广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅平法民二初字第45号
原告（反诉被告）凌某某，男，汉族，现住广东省平远县。
委托代理人韩耀中，广东益盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇两口塘县委党校内。
法定代表人陈富东，该公司董事长。
委托代理人何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原告凌某某诉被告某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。本院2015年1月20日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告凌某某及其委托代理人韩耀中，被告某某房地产开发有限公司的委托代理人何火日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌某某诉称，2011年5月14日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-303）。原告所购的房屋位于平远县优山美地E1-7幢XXX号，按合同约定该商品房建筑面积为150.51平方米，其中套内建筑面积为128.73平方米，房屋单价为人民币每平方米3379.10元，总房价为508589元，该房屋按约定应于2012年7月31日前交付，但其违约至同年的9月1日才交付。该《合同》第五条约定：面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同）双方同意按以下原则处理：1、差异值±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收到的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。
经产权登记机关面积核定：该商品房核定的产权登记面积为142.15平方米，与合同约定的面积少8.36平方米。依据《最高人民法院关于审理商品房买成合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项规定：“面积误差比值绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”据此，该商品房的实际面积小于合同约定的面积为（150.51平方米-142.15平方米）=8.36平方米。另：该房屋实际面积的误差比在3%以内（含3%）部分应为150.51平方米×3%=4.51平方米，超出3%的部分为8.36平方米-4.51平方米=3.85平方米。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，面积误差比超过3%部分的房价由出卖人双倍返还给买受人。即超出3%的部分3.85平方米×3379.10元×2=26019.01元，两项相加为（4.51平方米×3379.10元）＋（3.85平方米（超出3%部分）×3379.10元×2）=41258.81元。利息部分计算为（以付款之日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算），即：41258.81元×0.8%×43个月（付款日为2011年5月14日至今）=13763元。以上两项相加为41258.81元＋13763.01元=55021.82元。现原告选择继续履行合同，因此，请求法院依法判令被告按合同约定返还房屋面积差异的购房款及利息共55021.82元。同时，该合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。”2011年5月14日，被告与原告又签订了《合同补充协议》，其中第六条第2项对《合同》第十五条产权登记的补充约定：乙方在合同约定的期限未能取得房产权证书的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告于2012年7月14日前交清全部购房款，于2012年9月1日取得了平远县优山美地E1-7幢XXX号房的使用权。由于被告不守信用，严重违约，在合同约定的宽限期365天内未能给原告办理出房地产权属证书，从逾期的时间2013年8月1日起至2015年1月5日才取得产权证书，已逾期518天，按合同约定应支付原告违约金131724.29元，抵除已返还的100000元，仍应支付31724.29元给原告。另：由被告返还多收契税8308元（含印花税）及物业基金282元、物业费160元，综上所述，遂具状法院，请求：一、因被告违反合同约定，请求依法判令：1、由被告支付原告按《商品房买卖合同》（合同编号为2011-05-303）约定的计价面积与产权登记面积差异8.36㎡的房价款及利息共计55021.82元；2、由被告支付原告已付房价款万分之五的违约金（508589×0.0005×518天）=131724.29元，抵除已给付的100000元，仍应支付31724.29元；3、由被告返还原告多收的契税、印花税共8308元、物业基金282元、物业费160元，合计8750元。以上三项合计总款94596.11元，并由被告支付从起诉之日起至上述款项清偿之日上的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）。二、由被告负担本案的诉讼费用。
被告某某房地产开发有限公司辩称，一、根据合同约定，面积差异值在0.6%以内的，无需退补。二、涉案房屋迟延办出，是被答辩人的原因造成的，被答辩人承担：1、房屋交付是在2012年9月1日交付被答辩人使用的，但被答辩人却于2013年1月5日才付清全部房款。2、被答辩人迟迟未能提供办理涉案房屋的办证资料，导致办证时间一拖再拖，答辩人于2014年12月22日书面催告，被答辩人才于2014年12月23日提供。3、根据办证部门的要求，被答辩人要提供计划生育证明，但被答辩人于2014年12月23日才提供。4、由于被答辩人已经于1990年1月17日与案外人钟元凤结婚，被答辩人购房签订合同是以其一人名义签订，涉案房屋应为被答辩人夫妻共同财产，但被答辩人并未提供钟元凤的身份资料，房产部门要求被答辩人就涉案房屋作出明确约定，被答辩人才于2014年12月23日作出约定，提交办证。三、因涉案房屋存在面积差异退款、退还所收税款问题，被答辩人为老业主，考虑到这些因素，答辩人同意先行支付100000元，并承诺在2014年12月31日办出涉案房屋的房产证。该笔款项已经注明为现金，并非违约金，其性质为保证金，即答辩人承诺在2014年12月31日前办出涉案房屋的房产证。如果超出该期限，被答辩人可追究答辩人的违约金责任，由于被答辩人迟迟未能提交办证资料，答辩人未能在2014年12月31日前办出证，被答辩人也只能主张2015年1月1日之后的逾期办证违约金。四、物业维修基金为相关主管部门收取，被答辩人只是代收，该基金是用于小区共有物业修缮，不存在多退小补的问题，请求驳回。物业费是由物业管理公司收取，与答辩人无关，请求驳回。被答辩人所主张的退还费用的利息没有依据，请求驳回。
被告某某房地产开发有限公司同时提出反诉称，2011年5月14日，反诉被告与反诉原告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，反诉被告购买原告开发的平远县优山美地御峰E1-7幢XXX号房，交易房款总价为508589元。该商品房于2012年9月1日交付反诉被告使用，反诉被告于2013年1月5日付清全部房款。2014年9月10日，考虑到面积差异退款等因素，反诉原告先行向反诉被告交付了现金100000元，待办出证后进行结算，反诉被告向反诉原告出具了现金《收条》。在办证过程，反诉被告未及时交齐办证所需资料，反诉原告于2014年12月21日发函通知反诉被告，反诉被告于同月23日向反诉原告补交了相关资料，反诉原告于2015年1月6日为反诉被告办出该商品房的房产证。按约定，反诉被告应将收到100000元现金在扣除面积差异退款、利息、逾期办证违约金（6天）、退还税金后将余款退还给反诉原告。但反诉被告在收到反诉原告关于面积差异结算退补的通知后，拒不与反诉原告进行结算，退还余款，反而向法院提起诉讼。为此，反诉原告提出反诉，请求：1、判令反诉被告将收到的100000元现金在扣除面积差异退款25208.09元、利息1452.52元、逾期办证违约金1525.77元、退还税金8308元后将余款63505.62元退还给反诉原告。
原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求在庭审时辩称，1、反诉被告没有违约，已按照合同约定的时间全部付清房款，反诉原告所讲2013年1月5日是结算的日期，经结算反诉原告返还反诉被告36714元。2、反诉原告房产证没有办出来，不是反诉被告造成的，反诉原告办证所需的材料，反诉被告已经交给反诉原告了。该房是反诉被告自己名下的房子，办理房产证不需要反诉被告的结婚证等证明，反诉被告已经提供了办证所需的所有证件。2014年12月23日是反诉被告第三次交材料了。3、最后一笔房款在2011年5月20日已全部付清。
经审理查明，2011年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-303）及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于平远县大柘镇平兴路优山美地御峯E1-7幢16层04号房。合同约定该房屋建筑面积为150.51平方米，其中，套内建筑面积128.73平方米；该商品房属预售，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米3379.10元，总金额508589元；约定面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）为：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比=×100%；约定付款方式及期限为分期付款，2011年5月14日前支付全部房价款的30%，计人民币152577元，2011年6月14日前支付全部房价款的40%，计人民币203436元，2011年7月14日前支付全部房价款的30%，计人民币152576元；约定房屋的交付期限为2012年7月31日前；关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房价款万分之一的违约金。《合同补充协议》第一条对《商品房买卖合同》中面积确认及面积差异处理补充约定为：1、合同约定计价面积与产权登记面积误差比绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内由甲、乙双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补。2、产权登记面积小于合同约定计价面积且面积误差比绝对值减少超过3%（不含本数）时，乙方不退房，面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款由甲方在确定产权登记面积并由甲方书面通知乙方之日起十日内返还乙方，并按退款日同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付需返还款项的利息给乙方，计息期间自甲方收到乙方多付款项之日起至退款日止。《合同补充协议》第六条对产权登记的补充约定为：1、凡选择甲方办理产权证的，乙方需向甲方交付权证综合费，该费用是甲方为乙方办理产权证所需的各项费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），甲方按每套单元900元向乙方收取，乙方需于签署《合同》当日付清。2、乙方在合同约定的期限未能取得房产权属证书的，甲方自逾期之日起按日向乙方支付乙方已付房价款万分之五的违约金。3、甲方应乙方选择的按揭贷款银行的要求，将《房地产权证》直接交付给该银行收执的，视为已将《房地产权证》交付给乙方。4、乙方应在收楼之日起第10日前向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料，乙方逾期提供而导致甲方违约的，甲方相应可以在乙方逾期范围内免责。5、在甲方代乙方办理产权登记期间，甲方没有过错而相关政府部门不遵守有关规定而致使甲方逾期的，甲方相应可以在政府部门逾期的范围内免责。《合同补充协议》第四条第3项对出卖人逾期交房的违约责任补充约定为“如乙方未能按照《合同》及本补充协议的约定按时足额交付房价款及各项费用的，乙方除应当按照约定承担逾期付款的违约责任外，甲方有权不予将商品房交付给乙方使用，直到乙方付清应付款项及违约金时止；甲方无须就此拒绝交付商品房的行为向乙方承担逾期交房的违约责任及其他任何责任”。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，原告于2011年5月1日交付给被告定金20000元，于2011年5月20日交付给被告部分首期款132577元、办证费900元、印花税255元、契税15258元，于2012年9月13日向佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司交付物业管理费542元、水电周转金400元、对讲系统安装费1000元、燃气安装费2500元、物业专项维修基金5086元，于2013年1月5日交付给被告购房款356012元。被告于2012年9月1日向原告交付了房屋。因被告迟迟未办理该房屋的产权证，经原、被告双方协商，被告同意支付给原告现金人民币100000元，原告于2014年9月10日书写了该100000元的收条交由被告收执，收条中双方约定如果被告在2014年12月31日前办理出该房房产证，原告不再追究被告违约金责任，如果被告不能按时办理出房产证，原告可追究违约金责任，所收现金折抵违约金。2014年12月22日被告向原告邮寄送达了提交办理记产证资料催告函，催告函中提示原告提供完毕办理《房地产权证》所需的相关资料并填写资料及签名后，被告将为原告办理《房地产权证》。2014年12月23日，原告将办理房产证所需资料提交给被告。2015年1月5日房地产权属登记部门对该房屋进行了房地产权属登记［粤房地权证平远县字第A-000099**号及平府国用（2015）第61700001号］，同日，被告将该房屋产权证书交给了原告凌某某，并通知原告凌某某办理该套房屋的面积退补事宜。房屋产权证上登记的建筑面积为142.15平方米，其中套内建筑面积为122.72平方米。该房屋产权证上实际登记建筑面积比合同约定建筑面积少8.36平方米，实际登记套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少6.01平方米。因被告并未按收条中所约定的时间办理出房产证，原、被告双方再次因逾期办证及该房屋面积差异等原因发生争执，在协商不成的情况下，原告将被告诉至本院。
以上事实，有原告（反诉被告）提交的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-303）及《合同补充协议》，定金、首付款、印花税、契税、办证费收据，购房款收据，物业管理费发票及水电费、燃气费等收据，房屋交接记录单，房屋接管验收表，提交办理房产证资料催告函及明细表，原告收到房地产权证［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2015）第XXXX号］的收条，交付房款的转帐单据，被告（反诉原告）提交的房地产权证［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2015）第XXXX号］复印件，原告签名收到被告100000元的收条，原告签名确认被告已通知原告办理面积差异退补事宜的确认书，原告签名收到房地产权证［粤房地权证平远县字第A-
XX**号及平府国用（2015）第XXXX号］的收条，提交资料明细、原告结婚证复印件、计划生育证明、夫妻存续期间房产约定协议，提交办理房产证资料催告函、寄件单、交寄邮件收据、邮件查询记录，《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-303）及《合同补充协议》，税收缴款书以及庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2011-05-303）及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金人民币31724.29元（131724.29元抵除100000元）的请求，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而非约定取得权属证书的时间。此条款约定的是出卖人负有将相关资料交付登记备案的义务，而非在房屋交付使用后的365天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。原告认为被告应当按照《合同补充协议》第六条的约定承担逾期办证违约金，但是该条约定的是原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书时，甲方自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，而《商品房买卖合同》中并未约定取得房产权属证书的具体期限，且开发商将资料交付登记备案后，办理房产证的时间并不能由出卖人所左右，因此本案违约金不适用《合同补充协议》的约定，而仅适用《商品房买卖合同》的约定。因被告未能证明其于何时将办证所需资料提交产权登记机关备案，其于2014年12月22日通知原告提交办证所需资料的催告函中表明只有当原告提交了相关资料后才为原告办理《房地产权证》，因此原告于2014年12月23日将相关资料交给被告的日期应视为被告迟延提交资料登记备案的日期，按合同约定被告已违约，应负违约责任，应向原告支付自2013年9月2日起至2014年12月23日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之一的违约金，即24259.70元（477天×508589元×0.0001／天）。被告关于逾期办证是因原告迟延交付计划生育证明等资料的抗辩，因在原、被告双方签订的《合同》及《补充协议》中并未明确约定需要由原告提交计划生育证明等资料，且计划生育证明等资料并非是法律规定办理房产证所必须的资料，因此，被告上述抗辩理由不足，本院不予采纳。关于原告要求被告支付超出产权登记面积部分的房款人民币41258.81元及利息13763元的请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”的规定，因原、被告双方签订的《合同补充协议》第一条第1项、第2项约定了面积误差绝对值在0.6%以上（含本数）至3%以内（含本数）的，原、被告双方按产权登记面积及合同约定的房屋单价据实结算房款及契税，多退少补；面积误差比绝对值超过3%时，被告只需返还面积误差比绝对值减少3%（不含本数）部分的房价款及相应的利息，本案中以被告通知原告办理该套房屋面积退补事宜的日期视为付款日，以该日银行利率标准计算利息，因此被告应按约定返还原告多支付的房价款28249.28元及支付自2013年1月5日起至2015年1月5日止按退款日（2015的1月5日）同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率5.6%计算的利息3163.92元。关于原告要求被告返还多交契税人民币8308元的请求，因被告已提交了相关税收发票，亦认可应退还原告多交的税款8308元，因此对原告此项请求，本院予以支持。关于原告请求被告返还多交的物业基金282元、物业费160元，依据原告所提交的证据显示，该项费用是由佛山市三水广场物业经营管理有限公司平远分公司收取，并非本案被告收取，对该项费用，原告可另行主张权利。关于被告要求原告返还余款63505.62元的反诉请求，因2014年9月10日被告付给原告现金人民币100000元双方约定是支付的违约金，因此扣减被告实际应付原告的违约金24259.70元后，又因被告应返还原告税费8308元，以及支付给原告面积差异补款28249.28元和相应利息3163.92元，被告已付原告人民币100000元抵除上述各项款项后，被告不再支付原告上述违约金、面积差异补款及税费，原告则应返还被告36019.10元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告某某房地产开发有限公司应在本判决生效之日给付原告凌某某违约金24361.4元、面积差异补款28249.28元和相应利息3163.92元、多交税费8308元，合计63980.90元（已付清）。
二、原告（反诉被告）凌某某应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司返还已付100000元的余款36019.10元。
三、驳回原告凌某某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）某某房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果凌某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费依法减半收取1082元，由原告凌某某负担，本案反诉费依法减半收取694元，由被告某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一五年五月八日
书记员 曾 海
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