连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第00172号
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司。
法定代表人庄广强。
委托代理人刘永静、ＸＸ伟。
被告苏仕成。
被告秦桂菊。
两被告共同委托代理人孟庆阳。
原告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方银行）诉被告苏仕成、秦桂菊金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由审判员陈康祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东方银行的委托代理人ＸＸ伟、被告苏仕成、秦桂菊的委托代理人孟庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方银行诉称，2012年1月21日，被告苏仕成向原告下属单位沈圩支行申请短期借款285万元，并签订了个人借款合同，约定还款期限为2013年1月18日，年利率11.52%，合同另约定了逾期罚息等内容，被告秦桂菊作为被告苏仕成配偶，是共同借款人，应承担连带偿还责任。同时原告与两被告签订了最高额抵押合同，约定两被告提供位于赣榆县青口镇华中路朝阳公寓C区二层的房产为该笔借款的本金、利息、逾期罚息及实现债权的费用等作为抵押担保，并办理抵押登记。合同签订后，原告按约履行，但贷款到期后，被告仍欠本金279.8534万元及相应利息未偿还。请求法院：1、判令被告苏仕成偿还借款本金279.8534万元及利息、逾期罚息95.5384万元，共计375.3918万元；2、判令被告秦桂菊承担连带还款责任；3、判令原告对两被告的抵押房产享有优先受偿权；4、被告承担本案诉讼费用。
被告苏仕成、秦桂菊共同辩称，借款属实。因被告资金困难，要求分期偿还。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2012年1月21日，被告苏仕成、秦桂菊与原告下属单位沈圩支行签订一份个人借款合同，约定两被告向原告借款500万元，借款期限为12个月，借款利率为年利率11.52%。还款方式为到期偿还本金、按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日。合同第四条第4项约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息直至清偿本息为止（逾期贷款罚息利率按合同约定借款利率加收50%计算）；对借款人不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。
2012年1月19日，原告与两被告签订了房地产抵押合同。2012年1月21日，原告与两被告签订了最高额抵押合同，约定两被告提供位于赣榆县青口镇华中路朝阳公寓C区二层的房产在最高额500万元内提供抵押担保，并办理抵押登记，保证范围为债务人依据主合同与债务人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师代理费、差旅费等）和实现债权的其他一切费用，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年等。当日，原告下属单位沈圩支行实际给付被告苏仕成、秦桂菊借款285万元，借款借据中载明的借款期间为2012年1月21日至2013年1月18日。截止2014年11月27日，被告苏仕成、秦桂菊共计欠原告本金279.8534万元及利息（含罚息）95.5384万元。
另查明，江苏连云港东方农村合作银行于2012年5月30日自行终止，其债权债务归属本案原告。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的个人借款合同、借款借据、最高额抵押合同、房地产抵押合同、情况说明、房屋他项权证、银监局批复、工商登记资料等在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订的个人借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。被告苏仕成、秦桂菊未按合同约定按时支付利息，且在借款到期后未及时清偿借款本息已违反合同约定，应当依法承担民事责任，故本院对原告要求被告苏仕成、秦桂菊给付借款本息的请求予以支持。被告苏仕成、秦桂菊自愿向原告提供最高额抵押担保，在其不履行义务时，原告东方银行有权以两被告抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在最高额500万元范围内优先受偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事物权法》第一百九十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏仕成、秦桂菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告连云港东方农村商业银行股份有限公司支付借款本金279.8534万元及利息（含罚息）95.5384万元（计算至2014年11月27日）。
二、被告苏仕成、秦桂菊不履行上述债务时，原告连云港东方农村商业银行股份有限公司有权以两被告共有的位于赣榆县青口镇华中路朝阳公寓C区二层的房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额500万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36831元（原告已预交），由两被告连带承担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费36831元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，收款人：连云港市中级人民法院，
帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 陈康祥
二〇一五年二月二十七日
书记员 张 平
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
（三）、《中华人民共和国民事物权法》
第一百九十五条第一款：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行分行