江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0211民初432号
原告:黄淑云,女,1975年10月7日生,,汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：沈丹，江苏金渠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张珈瑜，江苏金渠律师事务所实习律师。
被告:于来妹,女,1967年4月22日生,,汉族，住无锡市滨湖区。
原告黄淑云与被告于来妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑云本人及其委托诉讼代理人沈丹、张珈瑜，被告于来妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄淑云诉称：于来妹长期承租黄淑云房屋。2015年1月18日于来妹、黄淑云签订了《租赁协议》，约定由于来妹承租无锡市滨湖区湖滨路5号的第四层房屋，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，租金合计145000元，其中75000元租金应于2015年12月1日前支付，若逾期一个月不缴纳房租，黄淑云有权解除该协议。上述协议签订后，于来妹按约在该房屋内从事足浴经营。后于来妹并未按约支付租金，经律师函催告后，仍拖欠租金3万元。故黄淑云诉至本院，要求：1、判令被告立即搬出涉案房屋，并办理房屋交接手续；2、判令被告向原告支付尚欠租金30000元及逾期利息；3、判令被告支付逾期搬迁的违约金，从2017年1月1日起至实际搬离之日止，按照每天400元计算；4、判令被告支付的5000元保证金不予退还；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告于来妹辩称：1、于来妹文化水平低，无法看懂合同内容，合同到期其不知道。2、涉案房屋的漏水直到2014年9月才解决，其中其因为漏水两次装修，造成停业损失、财物损坏。3、其为涉案房屋支出了电梯维护费用。4、其广告面积不如其他租户，要求黄淑云解决。综上，要求驳回黄淑云的全部诉讼请求。
为证明于来妹的辩解，于来妹提供了1、装修材料结算表，证明其装修及支付费用的事实。2、电梯的保养合同及发票，证明其为电梯花费3603元。3、照片，证明涉案房屋三楼二楼的广告占用面积很大，房东应该协助其办理广告门头。4、员工证明两份，证明因为漏水装修停工的事实。黄淑云对于来妹提供的证据1、4真实性不予认可；对证据2真实性无异议，但租房协议中第五条规定，租赁期内该房屋电梯的使用维修及安全问题由于来妹自行负责；对证据3真实性无异议，但认为与本案没有关联性。
经审理查明：于来妹长期承租黄淑云房屋。2015年1月18日黄淑云为甲方、于来妹为乙方，双方签订了《租赁协议》，约定:由于来妹承租无锡市滨湖区湖滨路5号的第四层房屋，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，租金合计145000元，其中2016年1月1日至2016年12月31日的75000元租金应于2015年12月1日前支付。双方的权利义务有租赁期内该房屋电梯的使用、维修及安全问题由于来妹负责，若产生涉及黄淑云方的诉讼时，黄淑云可不予返还于来妹缴纳的5000元保证金；若于来妹逾期一个月不缴纳房租，黄淑云有权解除该协议；若租赁终止，于来妹添置的可移动设备由于来妹自行处理，但不能损坏承租房原状，装潢部分作为遗弃物处理，黄淑云不承担任何损失，对地面和墙面装修于来妹不能拆除；租赁期间于来妹自行负责该房屋的维修，黄淑云不承担任何费用；租赁期满后，若于来妹不再租用该房必须在期满后搬迁，每逾期一天于来妹向黄淑云支付违约金400元。
另查明，上述协议签订后，于来妹按约在该房屋内开设了元香足浴馆。后于来妹并未按约向黄淑云支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金。2016年5月11日，元香足浴馆的尤志虎承诺2016年5月12日预付房租1万元，剩余每月给付8000元付清。2016年12月7日，江苏金渠律师事务所向于来妹发送律师函催促剩余租金。后于来妹仍有3万元租金未付，故而成讼。案件审理期间，双方一致确认涉案房屋的漏水问题在2014年已由黄淑云修理完毕。
上述事实，有租赁协议、欠条、律师函、房屋产权证等证据和当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：合法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。于来妹辩称因其文化程度不高，看不懂合同条款，故该合同对其无效。但于来妹并非限制或无民事行为能力人，且曾长期租用该房屋，该《租赁协议》符合合同生效要件，对合同签订人均为有效，于来妹应按照合同约定履行相应义务。本案中，黄淑云与于来妹租赁合同到期后，黄淑云有权要求于来妹从滨湖区湖滨路5号的第四层房屋迁出并返还租赁房屋。关于黄淑云诉请支付截止到2016年12月31日的欠付租金3万元问题，于来妹应按照合同的约定期限支付截止到2016年12月31日的欠付租金。对于于来妹辩称的房屋漏水问题，双方在庭审中一致确认房屋漏水已经于2014年已由黄淑云修理完毕，合同中已约定维修义务由被告承担，且漏水问题并不在本案所涉合同的履行期限内。故房屋漏水不影响本合同的履行。关于于来妹辩称的电梯维护费用问题，租赁协议中已约定由于来妹承担。关于黄淑云诉请的逾期利息，当事人之间在合同中已经约定了违约金，该违约金已经充分涵盖了黄淑云的损失，故黄淑云再主张逾期利息，本院不予认可。关于广告设立的问题，《租赁协议》中对于广告牌仅规定于来妹在屋顶面做广告牌必须征得黄淑云同意，且不得出租他人，故于来妹的广告辩解于法无据。故对于于来妹的几项辩解，本院均不予以采纳。关于黄淑云诉请的违约金，《租赁协议》中约定了于来妹若不按约返还房屋，应支付400元/天的违约金，但2016年度年涉案房屋租金为7.5万元，折合每天租金应为205元。黄淑云主张的400元/天的违约金明显高于实际损失，本院依法酌定为61元/天（205×30%）。至于于来妹若不按约返还房屋所产生的损失，黄淑云有权以占有使用费来主张。关于黄淑云主张的不退还租赁保证金5000元，按照租赁协议的约定，若产生涉及黄淑云方的诉讼时，黄淑云可不予返还于来妹缴纳的5000元保证金，故黄淑云有权将租赁保证金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告于来妹于本判决发生法律效力后十日内立即迁出无锡市滨湖区湖滨路5号的房屋并将上述房屋交还黄淑云；
二、被告于来妹于本判决发生法律效力后立即向原告黄淑云支付截止到2016年12月31日的欠付租金30000元；
三、被告于来妹向黄淑云交纳的5000元租赁保证金不予退还；
四、被告于来妹于本判决发生法律效力后十日内立即向原告黄淑云支付2017年1月1日起至实际迁出之日止的违约金（按61元/天计算）
五、驳回黄淑云的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费676元减半收取338元，由于来妹负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 彭云翔
二〇一七年四月二十日
书 记 员 陈燕萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。