福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0681民初649号
原告福建富丽达物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路新洲城C幢1003-1室，统一社会信用代码：91350800751370854J。
法定代表人陈卫东，董事长。
委托代理人廖永红，福建殴顿律师事务所律师。
被告林艺贞，女，1977年6月29日出生，汉族，现住龙海市。
原告福建富丽达物业管理有限公司与被告林艺贞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员张梅成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建富丽达物业管理有限公司的委托代理人廖永红到庭参加诉讼，被告林艺贞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建富丽达物业管理有限公司诉称，2012年8月1日，原告与龙海市三远房地产发展有限公司签订了一份《龙江一号前期物业服务合同》，合同约定以下主要内容：物业的基本情况、物业服务事项、质量标准、服务费用与专项维修资金和经营管理、物业的承接验收、双方权利义务、违约责任、免责条款、合同期限等。合同签订后，原告按协议约定履行了合同，为被告提供了相应的物业服务。截止2015年12月31日止，被告累计拖欠物业费3161.4元、自用水费1453.7元、抽水用电495.8元、水公摊12.1元、电公摊122.8元、楼道用电134.7元、电梯用电154.1元、其他公摊162.6元、垃圾处理费270元，合计5967.2元。此后，原告曾多次向被告催要尚欠费用均未果。被告的行为已构成严重违约，请求判令被告立即向原告支付尚欠的物业费3161.4元、自用水费1453.7元、抽水用电495.8元、水公摊12.1元、电公摊122.8元、楼道用电134.7元、电梯用电154.1元、其他公摊162.6元、垃圾处理费270元，合计5967.2元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止按每天千分之一计算的违约金。
被告林艺贞未到庭参加诉讼，但其向本院递交书面答辩和反驳证据，其辩称，1、龙海市三远龙江一号小区前期物业为厦门康乐物业发展有限公司，答辩人在康乐物业管理期间按时交纳与其相关的管理费及各种费用。原告进驻三远龙江一号未与小区业委会、住宅楼业委会签署相关的服务协议、和约。原告在未得认可，强制进入小区管理的情况下，却没有履行安全防范责任，擅自占用一号楼的架空层改作他用，并进行经营性活动，给业主的生活带来极大不便同时也严重损害业主的利益。原告对小区内少数业主在顶层违规扩建却不加以制止，且从中收取好处。原告侵占本应属于业主的小区公共区域的经营性收入，且管理极差。原告违反物价法，私自提高水费、电费标准。2、根据《合同法》关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。
经审理查明，2012年8月1日，原告福建富丽达物业管理有限公司与龙海市三远房地产发展有限公司签订《龙江一号前期物业服务合同》（以下简称《合同》），约定龙海市三远房地产发展有限公司选聘原告对龙海市“龙江一号”提供前期物业管理服务。合同约定原告为小区业主和物业使用人提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电费在未实现抄表到户前代收代缴水电费、代收代缴公摊水电费、其他经物价部门核准的费用等。《合同》第八条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为0.9元／月·㎡。《合同》第十四条第1款约定，物业管理服务费按季度或半年交纳，当季度或半年第一个月15日前交纳当季或半年物业管理服务费，水、电（含公摊）费每两个月或与当地收费部门一致交纳；第2款约定，业主和物业使用人逾期或拒绝缴纳物业管理各项费用的，从逾期之日起每天按拖欠管理费用的千分之三计交违约金。合同签订后至今，原告福建富丽达物业管理有限公司对三远·龙江一号小区进行了物业管理。
另查明，被告林艺贞系龙海市三远·龙江一号1号楼502室的业主，该房屋建筑面积为117.11平方米。被告林艺贞未缴纳2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理服务费及从2012年12月10日至2015年6月13日的自用水费、公摊水电费。原告多次向被告催讨未果遂具状诉至本院。
上述事实有原告提供的林艺贞身份证复印件、商品房买卖合同、《龙江一号前期物业服务合同》、水电费发票、三远龙江一号小区水电公摊说明及双方当事人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。
被告林艺贞向本院提供如下证据：福建富丽达物业管理有限公司缴费通知单复印件两张、厦门康乐物业管理有限公司收费通知单复印件三张、现场照片复印件两张，欲证明其辩称的事实。
本院认为，原告与龙海市三远房地产发展有限公司签订的《龙江一号前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对小区业主具有约束力。原告福建富丽达物业管理有限公司根据该合同约定向包括被告林艺贞在内的业主提供了物业管理服务，被告林艺贞在接受原告提供的物业服务后，应履行向原告交纳物业管理费的义务。原告要求被告按照合同约定，以0.9元／月／平方米的标准支付自2013年7月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费有事实和法律依据，本院予以支持。前述期间的物业管理服务费为3161.97元（0.9元／平方米／月×117.11平方米×30个月），原告主张物业管理服务费为3161.4元未违反法律规定，可以准许。被告林艺贞在居住期间产生的自用水费本应由其自行向相应的机构缴纳，因该费用由原告代缴，被告应按收费机构收费的标准支付给原告，本院确定为1225.4元（557吨×2.2元／吨）。因《合同》中约定公摊水电费由原告代收代缴，原告举证说明公摊水电费包含电梯电量、公共照明电量、二次抽水水泵电量及保洁绿化消防用水及相应的计算方式，对原告要求被告支付抽水用电495.8元、公共用水公摊12.1元、公共用电公摊122.8元、楼道用电134.7元、电梯用电154.1元，予以支持；原告主张垃圾处理费270元并提供代缴发票，予以支持；主张其他公摊费用，没有依据不予支持。综上，本院确定上述费用合计为5576.3元。被告林艺贞未按合同约定的时间交纳物业管理各项费用，应承担相应的违约责任。根据《龙江一号前期物业服务合同》第十四条第2款约定“业主和物业使用人逾期或拒绝缴纳物业管理各项费用的，从逾期之日起每天按拖欠管理费用的千分之三计交违约金”，原告主张自起诉之日起至付清款项之日起按每天千分之一计算违约金，本院予以支持。被告辩称原告管理差并提供如上证据，本院认为，物业管理公司根据其收取的物业管理服务费的等级提供符合该等级的服务标准，被告的证据尚不足以证明原告存在违约情形，针对被告认为原告占用业主公共区域并侵占业主收益的意见，本院认为，被告若有损失，可向原告另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告林艺贞应于本判决生效之日起十日内支付原告福建富丽达物业管理有限公司物业管理服务费3161.4元、自用水费1225.4元、抽水用电495.8元、公共用水公摊12.1元、公共用电公摊122.8元、楼道用电134.7元、电梯用电154.1元、垃圾处理费270元，合计5576.3元及违约金（违约金以5576.3元为基数，从2016年1月18日起至本判决确定的还款之日止，按日千分之一计算）。
二、驳回原告福建富丽达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告林艺贞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 张梅成
二〇一六年三月三十一日
书记员 庄巧玲
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。