南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民初字第3940号
原告张晓红，1956年12月26日生，汉族。
委托代理人张新苗，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被告南京润盛建设集团第四工程有限公司，住所地南京市江宁区淳化街道。
法定代表人戴杰。
被告戴杰。
原告张晓红与被告南京润盛建设集团第四工程有限公司（以下简称润盛公司）、戴杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晓红及其委托代理人张新苗到庭参加诉讼。被告润盛公司及戴杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张晓红诉称，2012年11月27日，原告与被告润盛公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告润盛公司向原告承租本市秦淮区四方新村沿河x幢1-4号门面房4间及相邻房屋8间、院落壹处。租期为三年，自2012年12月1日起至2015年11月30日止。租金为每月25000元，每三个月支付一次租金，首次租金支付时间为2012年11月20日，以此类推。如被告润盛公司拖欠原告租金两次或累计拖欠租金六个月，除了应足额支付拖欠的租金外还应按照拖欠金额的日万分之五的标准向原告支付违约金等。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告最初也支付租金。但自2014年8月20日起，被告润盛公司一直拖欠租金。经原告不断催讨，被告润盛公司于2015年3月26日支付了5万元。2015年5月20日，原告再次发书面催讨函给被告润盛公司，要求其接函之日起三日内足额支付拖欠的房租及相应的违约金。被告戴杰于当日向原告出具担保函，表示愿为被告润盛公司合同项下的全部现金给付义务作担保，并出具了相应的还款计划，承诺：“2015年6月30日前付5至10万元，2015年8月30日前付10万元，2015年10月30日前付清全部租金余额及约定的滞纳金。”此后，两被告仍分文未付。被告戴杰还经常不接原告电话，不回原告短信。鉴于上述原因，原告于2015年7月9日通过短信通知被告戴杰，要求被告润盛公司搬家。2015年7月14日，原告再次短信通知被告戴杰，要求收房。但两被告置之不理。原告认为，被告润盛公司长期拖欠房租，经原告多次催讨仍不能足额按时支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益，原告亦已明确要求其返还房屋。为维护自身的合法权益，原告特诉至贵院，请求判令：1、解除原告与被告润盛公司签订的《房屋租赁合同》；2、被告润盛公司将所承租房屋腾空后返还原告；3、被告润盛公司按月租金25000元的标准向原告支付自2014年8月20日至法院判决解除合同时止的租金；4、被告润盛公司按日万分之五的标准向原告支付自合同约定其应当给付租金次日起至其实际给付租金之日止的逾期付款违约金；5、被告润盛公司按每月25000元的标准向原告支付自法院判决解除合同次日起至被告实际返还房屋时止的房屋使用费；6、被告戴杰对上述第3、4、5项请求承担连带给付责任。7、本案诉讼费由两被告承担。
被告润盛公司、戴杰未作答辩。
经审理查明，本市四方新村沿河x幢1-4号门面房原系被告润盛公司向南京振东房地产开发有限公司认购，相邻房屋系被告润盛公司自建，无合法建造审批手续。2010年4月，在原告与两被告借款合同纠纷一案执行过程中，原、被告达成执行和解协议，被告以前述房屋和院落抵偿该案执行款。南京市栖霞区人民法院于2010年4月9日作出（2010）栖执字第117-1号民事裁定书，裁定：“座落于本市四方新村沿河x幢1-4号门面房的所有权归申请执行人张晓红所有，被执行人在此处自建的房屋和院落的价值归申请执行人张晓红所有。”该裁定作出后，原告即与被告润盛公司签订《房屋租赁合同》，将本市四方新村沿河x幢1-4号门面房及相邻房屋8间、院落壹处出租给被告润盛公司使用，租期三年。
上述租赁合同到期后，原告（甲方）与被告润盛公司（乙方）于2012年11月27日续签了《房屋租赁合同》。合同约定租期为三年，自2012年12月1日起至2015年11月30日。乙方向甲方交纳租金为税后，为25000元／月，直至租赁期满。租金缴纳采取先交后用的方式，乙方应在本合同签订之后租赁开始前支付三个月租金，以后每三个月支付一次，先付后租，首次租金支付时间为2012年11月20日，以此类推。如乙方拖欠甲方租金两次或累计拖欠租金六个月，除了应足额支付拖欠的租金外还应按照拖欠金额的日万分之五的标准向甲方支付违约金。
上述合同履行过程中，至2014年8月31日前的租金，被告润盛公司均能按约支付。按合同约定被告润盛公司应于2014年8月20日支付2014年9月1日至2014年11月30日期间三个月的租金，但被告润盛公司未能支付。之后，被告润盛公司即未再按合同约定时间支付租金。经原告催讨，被告润盛公司仅于2015年3月26日支付了租金5万元。
2015年5月20日，原告再次向被告润盛公司发出《催讨函》一份，要求被告润盛公司于接函后三日内足额支付拖欠的房租及相应的违约金。被告润盛公司的法定代表人被告戴杰于同日出具《担保函》一份，内容为，2012年11月27日，被告润盛公司与原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告润盛公司向原告承租本市四方新村沿河x幢1-4号门面房及相邻房屋8间、院落壹处，租期三年，自2012年12月1日至2015年11月30日；租金为25000元每月；每三个月支付一次租金等。自2014年8月20日起，被告润盛公司连续三期出现拖欠房租的情况。被告戴杰系被告润盛公司的法定代表人。鉴于上述事实，被告戴杰愿意为被告润盛公司《房屋租赁合同》项下的全部现金给付义务做担保，担保范围为全部应付房租及因拖欠房租而产生的利息、违约金，担保方式为连带责任。同日，被告戴杰出具《还款计划》一份，内容为，被告润盛公司承租原告四方新村办公房，因目前资金困难，无法按约支付，现双方协商拟定还款计划：2015年6月30日前付5-10万元，2015年8月30日前付10万元，2015年10月30日前付清全部租金余款及约定的滞纳金。
被告戴杰出具《还款计划》后，亦未能按计划支付相关款项，原告遂向本院提起本案诉讼。
另本院受理本案后，于2015年9月9日向两被告送达了包括起诉状在内的诉讼材料。
上述事实，有原告陈述以及（2010）栖执字第117-1号民事裁定书、《房屋租赁合同》、《催讨函》、《担保函》、《还款计划》等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。原告与被告润盛公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。按照本案诉争《房屋租赁合同》约定，被告润盛公司应每三个月支付一次租金，先付后租。被告润盛公司自2014年8月20日起即未再按约支付租金，经原告催讨后，仍未足额支付，其行为显已构成违约。原告得以单方解除合同。现并无证据证明本案诉讼前，原告向被告润盛公司发出解除合同的通知，故诉争《房屋租赁合同》应于起诉状送达被告润盛公司时，即2015年9月9日解除。
诉争《房屋租赁合同》解除，被告润盛公司应向原告返还所承租的房屋。该合同解除前，被告润盛公司所欠租金及逾期付款违约金，其应当支付原告，并应向原告支付合同解除后继续占用承租房屋期间的房屋使用费。原告要求被告润盛公司腾空并返还承租房屋，以及支付欠缴租金、逾期付款违约金、房屋使用费的请求均于法有据，本院予以支持。
另外，被告戴杰出具《担保函》，愿意为被告润盛公司《房屋租赁合同》项下的全部现金给付义务做担保，担保方式为连带责任。该《担保函》系被告戴杰真实意思表示，合法有效。现被告润盛公司未能按约向原告支付租金，并致使诉争《房屋租赁合同》解除，被告戴杰应按其出具的《担保函》对被告润盛公司所欠的租金、逾期付款违约金及房屋使用费承担连带给付责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张晓红与被告南京润盛建设集团第四工程有限公司于2012年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月9日解除。
二、被告南京润盛建设集团第四工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾空其承租的本市四方新村沿河x幢1-4号门面房及相邻房屋8间、院落壹处并交还原告张晓红。
三、被告南京润盛建设集团第四工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓红2014年9月1日至2015年9月9日期间的租金257500元及逾期付款违约金（2014年8月21日起至2014年11月20日期间，以75000元为基数，按日万分之五的标准计算违约金；2014年11月21日至2015年2月20日期间，以150000元为基数，按日万分之五的标准计算违约金；2015年2月21日至2015年3月25日期间，以225000元为基数，按日万分之五标准计算违约金；2015年3月26日至2015年5月20日期间，以175000元为基数，按万日分之五计算违约金；2015年5月21日至2015年8月20日期间，以250000元为基数，按日万分之日计算违约金；自2015年8月21日起至实际付清所欠租金时止，以257500元为基数，按日万分之五计算违约金）。
四、被告南京润盛建设集团第四工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓红2015年9月10日起至其实际交还承租的本市四方新村沿河x幢1-4号门面房及相邻房屋8间、院落壹处时止的房屋使用费。
五、被告戴杰对上述第三、四条确定的租金、违约金、房屋使用费承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5451元，保全费2020元，合计7471元，由被告南京润盛建设集团第四工程有限公司、被告戴杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 马 巍
人民陪审员 王来华
人民陪审员 王素华
二〇一五年十一月十六日
见习书记员 陶 瑜