广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1140号
上诉人（原审原告）：中山农村商业银行股份有限公司西区支行，住所地广东省中山市。
主要负责人：赵俭文，该行行长。
委托诉讼代理人：赖成，广东弘力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗树秀，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：高远，男，1969年3月28日出生，汉族，住广东省中山市。
被上诉人（原审被告）：杨明珊，女，1968年12月11日出生，汉族，住广东省中山市。
高远、杨明珊共同委托诉讼代理人：陈锦活，广东邦杰律师事务所律师。
上诉人中山农村商业银行股份有限公司西区支行（以下简称农商银行西区支行）因与被上诉人高远、杨明珊金融借款合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（以下简称一审法院）（2016）粤2071民初13482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农商银行西区支行上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判上诉人对被上诉人杨明珊抵押的房地产所有价值享有优先受偿权。事实及理由：1.一审法院仅判决上诉人对被上诉人杨明珊抵押的房地产在350万元内享有优先受偿权属于认定事实错误。双方签订的合同约定，抵押担保的范围包括借款本息（正常利息、逾期利息、复利、罚息）、实现债权的费用（包括律师费）等，该项约定是双方真实意思表示。一审判决仅判决在本金350万的范围内享有优先权，违背双方约定，从而导致上诉人权利受到损失。2.办理抵押登记时，主管机关仅可以登记本金数额。本案贷款不属于“非最高额抵押贷款”或“非授信抵押贷款”，而是一般贷款抵押合同，办理抵押登记时，国土部门硬性规定只能登记实际借款本金，不允许登记没有发生的利息及其他费用，这个行政障碍上诉人是无法克服和改变的。但有关抵押保证合同在国土部门均有备案，可以体现我方关于抵押担保范围包括借款本息（正常利息、逾期利息、复利、罚息）、实现债权的费用（包括律师费）等主张。3.司法实践中对于抵押登记债权以外的债权享有优先权也是予以支持的。
高远、杨明珊辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的诉求，维持原判。
农商银行西区支行向一审法院起诉请求：1.解除农商银行西区支行与高远签订的《借款合同》；2.高远向农商银行西区支行清偿贷款本金3322101.85元及利息（含复息、罚息）123004.51元（暂计至2016年5月20日，判决时另计至清偿完毕之日止），合计本息3445106.36元；3.高远承担农商银行西区支行实现债权的律师费78500元；4.农商银行西区支行对高远、杨明珊提供的其所有的位于中山市××××04卡的房地产处置所得价款享有优先受偿权；5.杨明珊对上述债务承担连带清偿责任。
高远、杨明珊一审辩称：确认欠款事实，请法院依法判决。同意解除合同。
一审法院认定事实：经查明，贷款人农商银行西区支行，借款人高远，抵押人杨明珊，抵押权人农商银行西区支行，保证人杨明珊。双方签约情况：2014年11月5日，贷款人农商银行西区支行与借款人高远签订《借款合同》（编号：中农商银（西区）个借字[2014]第0011号），约定：贷款金额3500000元，利息按月计还。同日，贷款人农商银行西区支行与抵押人杨明珊签订《抵押担保合同》（编号：中农商银（西区）抵字[2014]第010号），约定：抵押人为借款人高远与贷款人签订的合同编号为中农商银（西区）个借字[2014]第0011号借款合同提供抵押担保，抵押担保的主债权为主合同项下本金350万元。同日，贷款人农商银行西区支行与保证人杨明珊签订《保证合同》（编号：中农商银（西区）保字[2014]第090号），约定：保证人为借款人高远与贷款人签订的合同编号为中农商银（西区）个借字[2014]第0011号借款合同提供保证担保，保证范围为主合同项下借款人应承担的全部债务，保证方式为连带责任保证担保，保证期间为自借款之日起至最后一笔到期的主合同项下的债权债务到期后两年。
合同约定贷款金额3500000元，贷款期限为5年，自2014年11月13日起至2019年11月5日止。约定还款方式：分期还款，贷款发放后按月结息，分期还本，贷款发放后第6、第12个月各偿还借款本金17.5万元，第18、第24个月各偿还借款本金26.25万元，第30、第36个月各偿还借款本金35万元，第42、第48个月各偿还借款本金43.75万元，第54、第60个月（即到期日）各偿还借款本金52.5万元。贷款执行利率为年利率8.00%，罚息计收标准，从逾期之日起在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收。复息计收标准，对不能按期支付的贷款利息，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%计收。提前收贷约定，借款人未按本合同约定偿还或支付到期本息、费用及其他任何应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。
抵押担保情况：2014年11月6日，农商银行西区支行与杨明珊就位于中山市××××04卡房地产办理了抵押登记手续，担保债权数额3500000元整。
保证担保情况：杨明珊提供连带责任保证，保证范围为主合同项下借款人应承担的全部债务，保证期间为自借款之日起至最后一笔到期的主合同项下的债权债务到期后两年。
欠款情况：截至2016年5月20日，高远尚欠农商银行西区支行贷款本金3322101.85元、利息111641.50元、罚息11167.85元、复息195.16元，合计3445106.36元。
实现债权的费用：农商银行西区支行与广东弘力律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所律师为本案诉讼代理人，广东弘力律师事务所接受委托并开具了票面金额为78500元的律师费发票。
另查，高远与杨明珊于1999年9月15日登记结婚。
一审法院认为，农商银行西区支行与高远签订的《借款合同》，与杨明珊签订的《抵押担保合同》和《保证合同》，均体现双方当事人真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有法律约束力。高远向农商银行西区支行借款后未能按时足额偿还本息，其行为已构成违约，农商银行西区支行有权依照合同约定解除合同并要求高远清偿全部借款本息。庭审中，双方当事人当庭确认同意解除合同，无需法院再行判令解除合同。高远欠款的具体数额，有农商银行西区支行提交的贷款明细系统截屏图、手工制作的高远欠本息明细表予以证实，且高远、杨明珊当庭予以确认，故一审法院对农商银行西区支行提交的高远欠款数额予以采信。双方当事人在涉案合同中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，且农商银行西区支行提交委托代理协议、律师费发票为证，故一审法院对农商银行西区支行该项诉讼请求予以支持。抵押人杨明珊提供的抵押房地产已办理了抵押登记手续，当高远不履行债务时，农商银行西区支行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。因高远并非涉案抵押物共有权人，亦不是本案抵押人，故农商银行西区支行主张对高远提供的抵押物享有优先受偿权，没有事实依据，一审法院不予支持。杨明珊作为保证人，为高远的本案债务提供连带责任保证，高远的本案债务属于杨明珊提供的连带责任保证范围且尚在保证期间内，杨明珊对此应承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、高远于判决发生法律效力之日起七日内向农商银行西区支行清偿借款本金3322101.85元及相应利息（截至2016年5月20日，利息合计123004.51元；从2016年5月21日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，利息按年利率8.00%计收，罚息按年利率12.00%计收，对不能按期支付的贷款利息，按罚息利率计收复息）。二、高远于判决发生法律效力之日起七日内向农商银行西区支行支付律师费78500元。三、农商银行西区支行对杨明珊提供的抵押物即位于中山市××××04卡房地产（房地产他项权证证号：粤房地他项权证中府字第*****89号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在债权数额3500000元范围内享有优先受偿权。四、杨明珊对高远的本案债务承担连带清偿责任。五、驳回农商银行西区支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34988元，减半收取17494元，诉讼保全费5000元，合计22494元，由高远、杨明珊负担（该款农商银行西区支行已预交，高远、杨明珊应于判决生效之日起七日内迳付农商银行西区支行）。
本院二审期间，双方均未提交新的证据，故本院对一审法院查明的上述事实予以确认。本案系金融借款合同纠纷，农商银行西区支行与高远签订的《借款合同》，与杨明珊签订的《抵押担保合同》和《保证合同》，均体现双方当事人真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。高远借款后未按时足额还本付息已构成违约，理应依照合同约定清偿全部借款本息。抵押人杨明珊提供的抵押房地产已办理了抵押登记手续，当高远不履行债务时，农商银行西区支行对杨明珊提供的抵押房地产享有抵押权，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。杨明珊作为保证人，应当为高远的本案债务提供连带责任保证。
本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案抵押物担保范围及实现价值应如何认定问题，是依据合同约定，还是依据登记部分载明的债权数额。本院对二审争议的焦点分析认为：
1.抵押权本质上是通过变现抵押物以确保抵押权人优先受偿的权利。即保障债务人不履行债务时，债权人的债权因此而获得充分担保而具有完全受偿的可能。本案抵押担保合同约定，抵押物房产担保的范围包括借款本息（正常利息、逾期利息、复利、罚息）、实现债权的费用（包括律师费）等，该项约定系双方当事人真实意思表示。而登记部门载明的债权数额，属行政机关的具体行政行为，在不违反法律、法规禁止的规定下，行政行为理当遵循当事人意思自治的原则，故该合同的约定合法有效，双方均应依约履行，本院予以确认。
2.抵押财产的价值确定应以抵押权实现时的变现价值为标准。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第五十条规定，以担保法第三十四条第一款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。根据上述规定，本案上诉人抵押房产的价值确定应以抵押权实现时的变现价值为标准，其内容包括借款本息和实现债权的费用等，上诉人的二审诉求于法有据，本院应予采信。
3.涉案抵押房产登记的部分内容不规范。抵押财产范围应以登记财产为准，涉案抵押物的房地产办理了抵押登记手续，也是设立抵押的程序要求，即不动产抵押以登记为成立要件。但该房地产他项权证证号：粤房地他项权证中府字第*****89号载明的债权数额为3500000元，即主管登记机关登记本金具体数额。本案涉案的贷款是一般贷款抵押合同，不属于“非最高额抵押贷款”或“非授信抵押贷款”，从抵押权实现的角度衡量，涉案抵押的房产的价值本身具有不确定性，可能导致抵押财产的实现价值与设立之时所具有的价值有较大差别，本案登记的“债权数额为3500000元”，有悖《担保法司法解释》第五十条的规定，既不严谨，也不规范。遗憾的是，办理抵押登记的主管部门规定仅能登记借款本金，而对可能发生的利息及其他费用没有充分的预判，可能导致司法实践中裁判标准的混乱。抵押登记行为属于行政行为，非本案审查范围，本院可以通过司法建议的方式建议予以完善，但涉案的部分登记内容违背双方约定,要求在设定抵押时即约定其价值为3500000元，限制了担保物的债权数额，该登记内容与已备案合同和本案事实不符，本院难以采信，理应以抵押权实现时的变现价值为标准予以认定。
4.抵押权实现价值应当包括主债权及利息和实现抵押权的费用等内容。《担保法司法解释》第七十四条规定，抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。上述法律的强制性规定，进一步说明抵押权实现价值应当包括主债权及其利息和实现抵押权的费用等范围。根据上述法律规定，上诉人关于涉案抵押物变现所得的价款，应当包括双方约定的借款本息及实现债权的费用，农商银行西区支行在此基础上享有优先受偿权的上诉理由，于法有据，本院应予支持。
综上所述，农商银行西区支行的上诉请求，理由充分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但对被上诉人杨明珊抵押担保责任范围及价值的处理不当，本院应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13482号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13482号民事判决第五项；
三、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初13482号民事判决第三项为：中山农村商业银行股份有限公司西区支行对杨明珊提供的抵押物即位于中山市****04卡房地产（房地产他项权证证号：粤房地他项权证中府字第******89号）享有抵押权，有权依法折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款，对高远所欠的一审判决第一项、第二项确定的债务享有优先受偿权；
四、驳回中山农村商业银行股份有限公司西区支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费34988元，减半收取17494元，诉讼保全费5000元，合计22494元，由高远、杨明珊负担；二审案件受理费34800元（已由上诉人中山农村商业银行股份有限公司西区支行预交），由被上诉人杨明珊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 方
审 判 员 陈亦和
代理审判员 钟国平
二〇一七年七月十三日
书 记 员 麦 琳