福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2742号
上诉人（原审原告）孙银萍，女，1994年5月30日出生，汉族。
委托代理人林岫峰、吴富彬，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢祥，男，1973年9月28日出生，汉族。
原审第三人厦门大洲物业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖明路东侧龙门世家二楼。
法定代表人谢济仁，董事长。
委托代理人陈胜贤，职员。
上诉人孙银萍因与被上诉人谢祥、原审第三人厦门大洲物业经营管理有限公司（以下简称大洲公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙银萍原审请求判令：1、解除孙银萍与谢祥签订的《房屋租赁合同书》；2、谢祥返还孙银萍店面转让费30000元、店面押金3500元、店面租金7000元。
原审法院查明，谢祥与大洲公司于2013年11月15日签订一份《大洲农副产品综合市场店面租赁合同书》，约定谢祥向大洲公司承租湖滨六里154号大洲农副产品综合市场编号A55的店面，面积约45.8平方米，租金为6400元／月，租赁期限自2013年11月15日起至2014年11月14日止；合同还约定谢祥未经大洲公司同意将租赁摊位转租、转借的，大洲公司有权解除合同并收回租赁场所。
2014年3月30日，孙银萍与谢祥签订一份《房屋租赁合同书》，约定谢祥将位于厦门市思明区大洲市场A55号店（建筑面积25平方米）出租给孙银萍；租赁期自2014年4月1日至2015年3月30日止，每月租金3500元，租金按季度支付；合同签订之日，孙银萍应支付3500元作为押金，合同期满，且孙银萍交清租赁期间应交的一切费用后，谢祥将押金无息退还孙银萍。签约后，谢祥依约将上述摊位交付孙银萍使用，孙银萍亦已支付谢祥一个季度租金10500元、押金3500元、店面转让费35000元。
审理中，孙银萍主张，其与谢祥签订讼争合同前，曾到大洲公司设立在大洲市场的管理处询问能否转租，因管理人员未明确反对，遂与谢祥签订讼争合同；后因大洲公司明确表示不同意转租，导致孙银萍无法继续使用讼争摊位，孙银萍于2014年5月19日从讼争摊位搬离，因无法联系谢祥，故尚未办理相关交接手续。谢祥主张，不同意解除讼争合同，要求孙银萍继续履行合同。大洲公司主张，其公司不同意谢祥将讼争摊位擅自转租，但至今尚未与谢祥解除租赁关系。
原审法院认为，孙银萍与谢祥于2014年3月30日签订《房屋租赁合同书》，约定谢祥将其承租的位于厦门市思明区大洲市场A55号店中的25平方米转租给孙银萍，转租赁期自2014年4月1日至2015年3月30日止；该转租期超过谢祥剩余租赁期限的转租期间无效，未超过剩余租赁期限的部分仍属合法有效，双方应依约履行。孙银萍在承租讼争摊位时已知悉所承租摊位的权属状况，现大洲公司虽明确不同意谢祥转租，但至今仍未依法主张解除其与谢祥之间的租赁关系，孙银萍也未能证明大洲公司实际阻止该转租合同的履行，因此孙银萍依据其与谢祥签订的《房屋租赁合同书》承租并使用讼争摊位的行为客观上并未受到任何影响。鉴于孙银萍已未继续使用讼争摊位，并通过起诉方式要求解除讼争合同，孙银萍以其行为表明拒绝履行讼争合同，双方的租赁合同已无法继续履行；且讼争合同的有效租赁期限即将于2014年11月14日期满，现孙银萍要求解除讼争合同，予以照准。如上分析，孙银萍使用讼争摊位之行为客观上并未受到影响，故其系单方违约解除合同，对其要求退还押金、租金、店面转让费之诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除孙银萍与谢祥于2014年3月30日签订《房屋租赁合同书》；二、驳回孙银萍的其他诉讼请求。本案案件受理费406元，由孙银萍负担。
宣判后，孙银萍不服，向本院提起上诉。
上诉人孙银萍上诉称，根据谢祥与大洲公司之间的租赁合同的约定，谢祥本身并没有讼争店面的转租权或出租权，大洲公司作为讼争店面的产权人也当庭明确表示不同意将讼争店面转租给孙银萍。也不同意孙银萍承租讼争店面。既然谢祥无权转租讼争店面，大洲公司已经明确告知孙银萍不同意谢祥的转租行为，故孙银萍只好解除与谢祥的房屋租赁合同。因谢祥擅自转租的行为既对大洲公司构成违约，在未取得转租权的情况下，也对孙银萍构成违约，使得孙银萍最终无法继续使用该房屋，因此孙银萍有权要求退还相应款项。综上，请求撤销原审判决，改判支持孙银萍原审全部诉讼请求。
被上诉人谢祥书面答辩称，谢祥与孙银萍的租赁合同是经过大洲公司同意的，且孙银萍的店已经开了两个月，营业执照也申请了。后来孙银萍自行搬离讼争店面，也未通知谢祥，水电费与房租都没有缴纳。谢祥与孙银萍的合同的合法有效的。
原审第三人大洲公司述称，由法院依法裁判。
经审理查明，各方当事人均陈述对原审查明的事实无异议。本院予以确认。
二审中，经本院向各方释明，本案谢祥与孙银萍签订的租赁合同因大洲公司不同意谢祥转租而属无效合同，孙银萍遂变更诉讼请求为要求谢祥返还店面转让费3万元、押金3500元及租金7000元。
本院认为，在本案审理期间，大洲公司已经明确表示不同意谢祥转租。故本案谢祥在无转租权的情形下，擅自与孙银萍签订房屋租赁合同，该合同系无效合同。既为无效合同，双方应当承担各自返还相应财产的法律后果。根据本案查明的事实，孙银萍向谢祥缴纳了店面转让费3万元、押金3500元及租金10500元。其中，店面转让费3万元及押金3500元应当返还给孙银萍。另外租金10500元，根据孙银萍提供的录音资料及在庭审上的陈述，孙银萍于2014年5月19日时曾告知谢祥其要搬离讼争店面，谢祥明知其要搬离，仍拒不接收房屋，应当承担此后的损失，孙银萍自2014年4月1日至2014年5月19日使用讼争店面，应当支付该期间的占有使用费。经计算，孙银萍4月份的占有使用费为3500元，5月份为3500元／31日×19日=2145元，共计5645元，即谢祥应当返还孙银萍租金4855元。至于谢祥答辩所称的水电费，谢祥并未进行举证，就此项费用双方可另行协商处理。综上，原审对合同效力认定有误，导致判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8006号民事判决；
二、被上诉人谢祥应于本判决生效之日起三日内返还上诉人孙银萍店面转让费3万元、店面押金3500元及租金4855元；
三、驳回上诉人孙银萍的其他上诉请求。
如果谢祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费406元，由被上诉人谢祥负担381元，上诉人孙银萍负担25元；二审案件受理费812元，由被上诉人谢祥负担762元，上诉人孙银萍负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年十一月四日
代书 记员 彭丽月
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。