广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0103民初1345号原告：南宁市泰和物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人：何世啟，总经理。委托代理人：龙维勇，广西鼎峰律师事务所律师。被告：王日华，男，1982年11月4日出生，汉族，住广西平南县。被告：张秋蓉，女，1958年10月6日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。两被告共同委托代理人：香海港，广西欣和律师事务所律师。原告南宁市泰和物业服务有限责任公司（以下简称“泰和物业公司”）与被告王日华、张秋蓉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告泰和物业公司的委托代理人龙维勇，被告王日华、张秋蓉的共同委托代理人香海港到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两被告向南宁市仁德房地产开发有限责任公司购买了位于南宁市青秀区教育路22号xx号房，该房屋的用途为商业或办公。2009年10月10日，南宁市仁德房地产开发有限责任公司将房屋交付两被告使用。原告作为该楼盘的前期物业服务企业，从交房之日起就对该楼盘进行物业管理服务，物业服务费按《业主临时管理公约》的规定收取，商业、办公性质的房屋按2.5元/月收取，业主将住宅改为商业、办公用途的，物业服务费按商业、办公的标准收取。原告作为该楼盘的物业服务公司，已依约完成了各项物业管理服务，但两被告未向原告支付2012年7月至2015年12月的物业服务费及2012年5月至2015年11月的水电费、公摊水电费、二次加压电费及电梯运行费，且经原告多次催缴，两被告仍不履行，截止起诉之日，两被告共拖欠原告各项物业服务费18564.5元。综上，两被告的行为已经违反了《业主临时管理公约》的相关约定，给原告造成了严重的经济损失，为此，原告特向法院提起诉讼，请求：一、两被告向原告支付物业服务费9399.6元、水费553.5元、电费6159.5元、公摊水费235.6元、公摊电费545元、二次加压电费192.6元及电梯运行费1478.6元；二、本案诉讼费由两被告承担。两被告辩称：一、原告主张的部分费用超过诉讼时效，已丧失胜诉权。原告于2016年1月28日起诉，但在此之前并未向被告催收，故原告主张的发生在2014年1月28日前的费用已经超过了2年诉讼时效。二、原告的计算标准有误，应按住宅标准计收物业等费用。根据《商品房现售备案证明》、《商品房买卖合同》等显示，涉案房屋的用途为住宅，且从未进行房屋用途变更，原告却主张按商业、办公性质的房屋收取物业费，没有事实和法律依据。且南宁市物价局批复的该小区的住宅物业服务费为1.08元/平方米·月（带电梯）,原告应按此标准收取。三、电梯运行费已经包含在物业服务费中，不应重复收取。《金凤凰·南湖御景前期物业服务合同》第五条约定，物业服务费主要用于以下开支：2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用。电梯显然属于物业共用部位、共用设施设备，被告应交纳的物业服务费已经包含了电梯运行费。四、原告主张的公摊水费、公摊电费并非全部由公共设施设备和场所产生，应由实际使用人和受益人承担，而不应由被告承担，原告提交的《公共水表抄表记录本》显示，原告将中信银行、安信证券、天耀公司、红木馆等明显不属于公共设施设备和场所产生的水电费计算在内并要求被告承担，显然没有依据。经审理查明：原告是具有三级物业服务资质等级的物业服务公司。2012年1月1日、2013年12月31日，原告（乙方）分别与南宁市仁德房地产开发有限责任公司（以下简称：南宁仁德公司，甲方）签订两份《金凤凰·南湖御景前期物业服务合同》，约定甲方将其开发建设的金凤凰·南湖御景项目委托给乙方实行物业管理，委托事项包括物业共用部位日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运，物业公共绿化的养护和管理，物业交通与车辆停放秩序维护服务等；合同期限至2016年12月31日止，合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时，本合同自动终止，合同期满后，业主大会尚未成立或未选聘新的物业服务企业的，则服务期限顺延，合同继续有效，直至新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第五条约定，物业服务收费以包干制方式收取，住宅、公寓按1.02元/月·平方米收取，商业、办公按2.5元/月·平方米收取；物业服务费主要用于服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用等。合同第六条约定，物业服务费按月交纳，业主办理入住手续时应预交一个季度的费用，此后业主应在每个月10日前交纳当月的物业服务费。上述合同签订之前，原告虽未与南宁仁德公司签订前期物业服务合同，但原告从小区建设完成后就开始为该小区提供物业服务。上述合同签订后，原告一直为金凤凰·南湖御景小区提供物业服务至今。后因两被告拖欠原告2012年7月至2015年12月的物业服务费及2012年5月至2015年11月的水电费、公摊水电费、二次加压电费、电梯运行费，经原告多次催讨未果，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明：两被告于2009年8月17日向南宁仁德公司购买了位于南宁市青秀区教育路22号xx号房，房屋用途为住宅，建筑面积为89.88平方米。2009年10月10日，广西仁德公司将该房屋交付两被告使用，并向两被告出示《金凤凰·南湖御景业主临时管理规约》，该规约第二十九条规定，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅、公寓按1.5元/月·平方米收取，商业、办公按2.5元/月·平方米收取；将住宅物业改变为商业、办公用途的，按商业、办公的标准收取。交房当日，两被告签署一份《承诺书》，承诺同意遵守临时规约相关管理规定，接受前期物业服务并承担相应义务。在庭审中，两被告认可自2011年9月29日起涉案房屋兼用于商业办公。再查明：自2012年5月至2015年11月期间，两被告实际用水量为207吨，实际用电量为10257度，原告已为两被告代垫上述期间的水电费。还查明：在诉讼过程中，对于公摊水电费、电梯运行费及二次加压电费的分摊方式，原告陈述如下：1、关于二次加压电费。小区设置有一个二次加压水泵表，该表记录整个小区的二次加压用电量，该部分电费由小区全体业主按各自的用水量据实分摊；2、关于电梯运行费。涉案房屋所在的单元设置有两个电梯用电表，该表记录该单元7#、8#、9#电梯的用电量，该部分电费由该单元业主按各自的建筑面积据实分摊；3、关于公摊水费。公共用水包括公共卫生间和消防保洁用水两个部分，涉案房屋所在单元从8层至29层设置有公共卫生间，每层设置有一个水表，该部分水费由该单元业主按户据实分摊。消防保洁用水没有连接水表，都是按照每月200吨计算，该部分水费由小区业主按户或建筑面积据实分摊。4、关于公摊电费。涉案房屋所在单位设置有一个公寓应急照明电表，因公寓通讯设备用电也连入公寓应急照明电表，故在计算公摊电量时要将该部分电量扣减，再由该单元业主按户据实分摊。之后，小区陆续安装了公共照明、消防监控、出入闸门等设施，这些设施分别设置有一个电表，该部分电费由小区业主按比例据实分摊。原告为证明其已为小区业主垫付了上述各项公摊费用，向本院提供了2012年5月至2015年11月期间公共水表抄表记录本与公共电表抄表记录本、每月公摊费用计算方式的说明和水电费缴费发票为证。本院认为：南宁仁德公司作为金凤凰·南湖御景小区的建设单位，在小区房屋交付之前，聘请原告作为小区的前期物业服务企业，并与原告签订两份《金凤凰·南湖御景前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对包括两被告在内的业主具有约束力。原告为金凤凰·南湖御景小区提供物业管理服务后，两被告作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。关于原告主张的物业服务费。根据合同约定，物业服务费以包干制方式收取，住宅、公寓按1.02元/月·平方米收取，商业、办公按2.5元/月·平方米收取。现原、被告对物业服务费的收费标准发生争议。原告认为，涉案房屋交付两被告使用后一直用于商业办公，应按商业标准收费，被告则认为涉案房屋的用途为住宅，应按住宅标准收费。对此，本院认为，根据南宁市物价局、南宁市住房保障和房产管理局下发的《关于印发的通知》第六条第四款规定：“业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。”及《业主临时管理规约》第二十九条中关于“业主将物业改变为商业、办公用途的，按商业、办公的标准收取。”的规定，本案中，虽然涉案房屋原规划用途为住宅，但两被告在庭审中认可自2011年9月29日起已将涉案房屋变更为商业办公使用，故原告主张按合同约定的商用标准来收取物业服务费，符合上述规定，本院予以支持。故两被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米2.5元计89.88平方米，两被告从2012年7月开始拖欠原告的物业服务费，至2015年12月止，两被告应向原告支付物业服务费9437.4元（2.5元/平方米·月×42个月×89.88平方米），现原告仅向两被告主张9399.6元，属其对权利的自行处分，本院予以照准。关于原告主张的居民水电费。因涉案小区未安装水电一户一表，故小区居民自用水电费及公摊水电费均由原告代垫代缴。自2012年5月起，两被告开始欠缴水电费，而原告已为其垫付该费用，两被告作为实际受益人理应将该部分费用支付给原告，故原告要求两被告支付2012年5月至2015年11月期间代垫的水费553.5元、电费6159.5元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的公摊水电费、二次加压电费及电梯运行费。虽然本案合同对公摊水电费、二次加压电费及电梯运行费的分摊方式均未进行约定，但原告在诉讼中所主张的分摊方式，符合公平原则，本院予以采纳。对于公共水电公摊、二次加压所产生的电费及单元电梯所产生的电费，应按实际用量由单元业主或小区业主据实分摊。物业公司为业主垫付应由业主分摊的水电费后，业主应当按照自己实际应分摊的数额向物业公司支付公摊部分的水电费。本案中，原告为证明其已为业主垫付公摊部分的水电费，向本院提供了公共水表抄表记录本与公共电表抄表记录本、每月公摊费用计算方式的说明和水电费缴费发票为证，故原告要求两被告支付其应分摊的水电费的诉请，本院予以支持。故两被告应向原告支付2012年5月至2015年11月期间的二次加压电费192.6元、公摊水费235.6元、公摊电费545元及电梯运行电费1478.6元。至于两被告辩称电梯运行费应包含在物业服务费中，不应重复收取的问题。从合同约定原告应提供的物业服务内容来看，原告所收取的物业服务费应仅包含对电梯进行日常维护的费用，并不包括电梯运行所产生的电费。故对两被告的上述抗辩，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。两被告辩称原告要求其支付2014年1月28日前的各项费用已超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王日华、张秋蓉向原告南宁市泰和物业服务有限责任公司支付2012年7月至2015年12月的物业服务费9399.6元；二、被告王日华、张秋蓉向原告南宁市泰和物业服务有限责任公司支付2012年5月至2015年11月的水费553.5元、电费6159.5元；三、被告王日华、张秋蓉向原告南宁市泰和物业服务有限责任公司支付2012年5月至2015年11月的二次加压电费192.6元、公摊水费235.6元、公摊电费545元及电梯运行电费1478.6元。本案受理费264元，由被告王日华、张秋蓉负担。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢 倩代理审判员  易紫阳人民陪审员  钟新燕二〇一七年六月六日书 记 员  郭顺萍附引用条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。