重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05885号
上诉人（原审被告）重庆升伟房地产集团有限公司，住所地重庆市沙坪坝区风天大道119-8号。
法定代表人陈庭伟，重庆升伟房地产集团有限公司董事长。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2。
法定代表人蓝立超，重庆蓝峰物业管理有限公司总经理。
上诉人重庆升伟房地产集团有限公司与被上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月20日作出（2015）沙法民初字第02619号民事判决，上诉人升伟房地产集团有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人升伟房地产集团有限公司的委托代理人潘胜龙，被上诉人重庆蓝峰物业管理有限公司的法定代表人蓝立超到庭参加询问。本案现已审理终结。
重庆蓝峰物业管理有限公司在一审中诉称，重庆蓝峰物业管理有限公司于2006年8月22日和2008年8月28日两次与重庆升伟房地产集团有限公司所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，重庆蓝峰物业管理有限公司于2006年9月1日起按合同约定向重庆升伟房地产集团有限公司（晒光坪52号车库房屋）提供了物业服务，但重庆升伟房地产集团有限公司至今未交纳物业服务费及路灯公摊电费。现重庆蓝峰物业管理有限公司向法院起诉，要求重庆升伟房地产集团有限公司交纳2006年9月1日至2014年8月31日期间的物业服务费94745.20元、路灯公摊费192元，并支付违约金2232.40元（即以每月欠费金额为本金，按每日千分之三计算，从欠费之日计算至2014年10月31日止，共计22324.50元，重庆蓝峰物业管理有限公司只要求主张2232.40元）。
重庆升伟房地产集团有限公司在一审中辩称，涉案房屋为车库，重庆升伟房地产集团有限公司并没有将车库移交给重庆蓝峰物业管理有限公司，车库为重庆升伟房地产集团有限公司自行使用管理，重庆蓝峰物业管理有限公司也没有对其提供任何的物业服务，重庆蓝峰物业管理有限公司要求重庆升伟房地产集团有限公司交纳物业服务费，于法无据。重庆升伟房地产集团有限公司对小区业主委员会的成立及业主委员会与重庆蓝峰物业管理有限公司签订物业服务合同的情况均不知情。重庆蓝峰物业管理有限公司举示的物业服务合同中对车库的物业服务费用没有约定。重庆升伟房地产集团有限公司至今没有接到过任何单位要求交纳物业服务费的通知或催告。即使重庆蓝峰物业管理有限公司提供了物业服务，重庆蓝峰物业管理有限公司于2015年3月3日向法院起诉，重庆蓝峰物业管理有限公司要求重庆升伟房地产集团有限公司支付2013年3月3日之前费用的诉讼请求也已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。若重庆升伟房地产集团有限公司应承担违约责任，则重庆升伟房地产集团有限公司认为违约金标准约定过高，要求法院予以调整降低。
一审经审理查明，重庆蓝峰物业管理有限公司系叁级物业服务资质物业服务企业。2006年8月22日，重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为重庆市沙坪坝区天星桥晒光坪52号天星苑小区提供物业服务，合同期限：2006年9月1日至2008年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.38元收取，商业用房（含门面、办公用房等）按建筑面积每月每平方米1.14元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月26-28日由甲方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2006年11月2日予以备案。
合同期限届满后，2008年8月28日，重庆蓝峰物业管理有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会（甲方）就天星苑小区再次续签《物业服务合同》，合同期限：2008年9月1日至2011年8月31日。合同第六条约定住宅按建筑面积每月每平方米0.48元收取，商业用房（含门面、车库、经营用房）按建筑面积每月每平方米1.44元收取，公共路灯照明电费每月每户2元。合同第十条约定每月20-25日由乙方向业主按统一标准收取当月的物管等费用，业主直接在本小区大门岗处缴纳给乙方，乙方出具收据。合同第十九条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同经重庆市沙坪坝区房屋管理局于2008年11月13日予以备案。
上述合同签订后，重庆蓝峰物业管理有限公司对天星苑小区进行了物业服务。合同履行期限届满后，重庆蓝峰物业管理有限公司仍继续在该小区进行物业服务。
2014年8月6日，重庆蓝峰物业管理有限公司向重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会报送《物业撤场函》一份，载明：“我司在天星苑小区物业服务期间，按照物业服务合同已履行到期多年；我司决定于2014年8月31日18时撤离该小区物业服务，请业主委员会到场参加撤场移交工作，请还未缴纳物业等费用的业主请及时交清，谢谢支持！”。重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处柑子村社区居委会于2014年8月7日在该函件上签章并注明：“社区承认收件，未认可撤场时间，需提前三个月公示”。审理中，双方确认，重庆蓝峰物业管理有限公司实际撤出对天星苑小区物业服务的时间为2014年8月31日。
一审另查明，重庆市沙坪坝区晒光坪52号车库用房登记所有权人为重庆升伟房地产集团有限公司，该房屋建筑面积729.68平方米。该车库用房并未作为公共停车使用，由重庆升伟房地产集团有限公司自行使用，重庆升伟房地产集团有限公司也从未交纳过物业服务费。
审理中，重庆升伟房地产集团有限公司主张车库并未移交给重庆蓝峰物业管理有限公司进行物业服务，重庆蓝峰物业管理有限公司实际也未对车库提供物业服务。重庆升伟房地产集团有限公司认可重庆蓝峰物业管理有限公司于2015年3月3日主张权利，认为重庆蓝峰物业管理有限公司2013年3月3日之前的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效。重庆蓝峰物业管理有限公司认为其未超过诉讼时效，并举示了其自行拍摄的催费公告照片予以证明，并称照片分别于2009年1月、2011年1月、2011年6月14日、2013年6月14日、2014年5月26日、2014年8月拍摄。重庆升伟房地产集团有限公司对重庆蓝峰物业管理有限公司以上照片的真实性不予认可，认为照片重庆蓝峰物业管理有限公司随时都可以制作形成，其本身不存在客观性，不能反映催收行为作出的时间。此外，重庆蓝峰物业管理有限公司还举示了排水管道改造方案、满意调查统计、照片、收费收据等证据，以证明其对小区进行了物业服务，对《物业撤场函》进行了公示。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会与重庆蓝峰物业管理有限公司于2006年8月22日和2008年8月28日签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同对小区全体业主具有约束力。重庆蓝峰物业管理有限公司依据上述《物业服务合同》对天星苑小区提供了物业服务。在2008年8月28日签订的《物业服务合同》履行期间届满后，重庆蓝峰物业管理有限公司仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。重庆升伟房地产集团有限公司作为小区业主，享受了重庆蓝峰物业管理有限公司提供的物业服务，应按照和比照物业服务合同约定交纳物业服务费。重庆升伟房地产集团有限公司以其未将车库交给重庆蓝峰物业管理有限公司进行物业服务为由拒交物业服务费，于法无据，一审法院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十九条规定：在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，重庆蓝峰物业管理有限公司提交的照片不能单独作为认定案件事实的依据，其不能充分证明重庆蓝峰物业管理有限公司曾经向重庆升伟房地产集团有限公司主张民事权利而发生诉讼时效中止、中断、延长的情形。重庆升伟房地产集团有限公司认可重庆蓝峰物业管理有限公司在2015年3月3日主张权利，因此，重庆蓝峰物业管理有限公司要求重庆升伟房地产集团有限公司支付2006年9月1日至2013年3月2日期间的物业服务费、公摊路灯费的诉讼请求，因超过诉讼时效，依法不受法律保护。对重庆蓝峰物业管理有限公司要求重庆升伟房地产集团有限公司支付2013年3月3日至2014年8月31日期间的物业服务费及公摊路灯费的诉讼请求，一审法院予以支持，不满1个月的按日计算。根据合同约定计算，此期间物业服务费为18845.52元（1.44元／平方米×729.68平方米×17个月零29天），公摊路灯费为35.87元（2元／户×17个月零29天），合计18881.39元。
关于重庆升伟房地产集团有限公司是否应当支付违约金的问题。《物业服务合同》履行期间届满后，重庆蓝峰物业管理有限公司为天星苑小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。重庆蓝峰物业管理有限公司向重庆升伟房地产集团有限公司主张逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求没有合同依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院遂判决：一、重庆升伟房地产集团有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付重庆蓝峰物业管理有限公司2013年3月3日至2014年8月31日期间的物业服务费18845.52元，公摊路灯费35.87元，合计18881.39元。二、驳回重庆蓝峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，减半交纳1127元，由重庆蓝峰物业管理有限公司负担903元，由重庆升伟房地产集团有限公司负担224元。重庆升伟房地产集团有限公司负担部分限于本判决发生法律效力后五日内给付重庆蓝峰物业管理有限公司。
重庆升伟房地产集团有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：本案涉案房屋是小区车库，该车库并未出售和租赁，即上诉人自用车库，该车库自建成之初就是上诉人自行管理，被上诉人并未就该车库提供任何服务，被上诉人向上诉人收取物管费没有任何依据。一审法院错误作出判决，要求上诉人承担物管费，将导致上诉人并未享受任何物管权益，却须支付高额物管费，严重违反了公平原则。综上，一审判决认定事实不清，故请二审法院在查明事实之后，依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
重庆蓝峰物业管理有限公司答辩称，根据相关法律规定，上诉人的车库不得以放弃权利为由不履行交费义务；本案上诉人认可该车库属于开发商自己开发和使用，根据法律规定，车库物管费应由上诉人全额支付，且从被上诉人与小区业委会签订的合同中，也明确约定有物业费的收费标准。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，重庆蓝峰物业管理有限公司与重庆市沙坪坝区天星苑小区业主委员会于2008年8月28日签订的《物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力。该服务合同第六条明确约定，商业用房（含门面、车库、经营用房）按建筑面积每月每平方米1.44元收取，因此，根据合同的约定，本案上诉人的车库属于被上诉人服务范围。上诉人提出未将车库移交给被上诉人，被上诉人也并未就该车库提供物业服务，但上诉人没有提供证据予以证明。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题和解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该服务合同对本案涉案房屋的所有权人重庆升伟房地产集团有限公司具有约束力。虽然双方签订的《物业服务合同》约定的履行期间于2011年8月31日届满，但重庆蓝峰物业管理有限公司在届满后仍为该小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，重庆升伟房地产集团有限公司作为本小区的业主，应比照原物业服务合同约定交纳物业服务费。上诉人重庆升伟房地产集团有限公司提出其未将车库交给重庆蓝峰物业管理有限公司进行物业服务，不应交物业服务费的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。
综上，上诉人重庆升伟房地产集团有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费272元，由上诉人重庆升伟房地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 吴长渝
代理审判员 李 娅
二〇一五年十二月二日
书 记 员 程 容