陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝中民再终字第00020号
原审上诉人（一审被告、二审上诉人）赵晓宏，男，生于1961年10月26日，汉族，住所地宝鸡市渭滨区。
委托代理人姚宇晓，男，汉族，生于1963年11月26日，住宝鸡市陈仓区虢镇中街。
原审被上诉人（一审原告、二审被上诉人）宝鸡市宝房物业管理有限公司，住所地宝鸡市中山西路。
法定代表人张新生，该公司执行董事。
委托代理人胡暄，陕西宝吉律师事务所律师。
委托代理人邢军，该公司员工。
原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司与原审上诉人赵晓宏租赁合同纠纷一案，本院于二0一0年三月二十九日作出（2010）宝市中法民二终字第017号民事判决，已经发生法律效力。本院审查后，于二0一五年九月十六日作出（2015）宝中民申字第00033号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审，再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司委托代理人胡暄、邢军，原审上诉人赵晓宏及其委托代理人姚宇晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审原告宝鸡市宝房物业管理有限公司诉称，原告与被告于2002年12月23日签定房屋租赁合同，原告将位于中山东路248号-1号的经营用房出租给被告用于经营。被告在经营初期能按照合同约定缴纳房屋租金。自2004年1月起，被告拖欠房屋租金，经原告多次催缴，被告以各种理由拒不缴纳租金，也不返还房屋。被告严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益不受侵害，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求人民法院判令被告返还中山东路248号-1号房屋，终止租赁关系；被告缴清拖欠房屋租金（04年1月
--08年7月）27500元，至返还房屋止；被告支付滞纳金41250元；被告承担本案诉讼费。
原一审被告赵晓宏辩称，原告主张2004年1月至2007年7月的租金已超过诉讼时效。原告既非该营业房的所有权人，亦不拥有相应的土地使用权。该营业房系违章建筑，属依法不得出租的房屋。法院应依法确认租赁合同无效，全面驳回原告的诉讼请求。
原一审法院经审理查明，2002年12月23日，原告宝鸡市宝房物业管理有限公司与被告赵晓宏签订《工商用房租赁合同》，双方约定乙方（赵晓宏）租赁甲方（宝鸡市宝房物业管理有限公司）中山东路248#-1号房屋叁间，建筑面积69.06平方米工商用房，每月租金伍佰元整，租赁期为2003年1月1日起至2003年12月31日止。合同签订时乙方先交3个月房租额的押金及当月房租费，从第二个月起，每月5日前交清当月租金，逾期不交，按逾期天数交纳日租金额5%的滞纳金，超过一月按自行解除合同处理，乙方还应向甲方赔偿月租金一倍的违约金，甲方有权收回使用权。合同在执行时如有纠纷，双方应按有关政策协商解决，协商不成时，可诉诸法院依法裁决。赵晓宏分别于2003年9月28日、2003年12月10日为上述房屋向宝鸡市宝房物业管理有限公司交纳2003年5—7月房屋租金1500元、2003年8—12月租金2500元。2008年1月28日宝鸡市金台区国土资源局中山东路国土管理所证明中山东路248#-1号赵晓宏2006年之前（含2006年）土地出让金结清。2008年1月28日赵晓宏交纳2007—2008年土地出让金1000元。2007年8月10日宝鸡市金台区中山东路街道办事处城市建设管理所向位于中山东路248#-1号的小潘炸鸡店下发了《违法建设拆除通知书》责令限期拆除，现该炸鸡店仍在经营。
以上事实有原、被告陈述、《工商用房租赁合同》、收费发票、金台区国土资源局中山路国土管理所的证明、陕西省国有土地有偿使用收入专用收据、《违法建设拆除通知书》、及庭审笔录等附卷佐证。被告提供的证人潘修昆的证言虽然原告没有异议，但因潘修昆证言中称自己从1997年开始租赁被告位于中山东路248#-1号房屋，故认为该项房屋系赵晓宏个人所有，由于其证言与租赁合同相矛盾且被告未提供其它证据证明双方所争议的房屋系其个人所有，故对潘修昆的证言不予采信。被告提供的胥从礼的书面证言与证人在庭审时的当庭陈述不符，且其证明1993年8月其受赵的委托为其修建中山东路248#-1号房屋没有其它证据相互印证，与《工商用房租赁合同》相矛盾，属于孤证，不予采信。
原一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。本案原、被告在2002年12月23日签订的《工商用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，向被告赵晓宏提供了位于中山东路248#-1号工商用房叁间，被告赵晓宏向原告交纳了部分房屋租金，虽然租赁合同约定租赁期为1年，但合同期满后，被告赵晓宏未向原告返还所租赁的房屋，而仍然继续使用，原告也未提出来异议，双方的行为视为对原租赁合同的继续．原合同继续有效，租赁期限为不定期，故现原告要求终止该租赁合同，返还租赁房屋，依法应予以支持。《中华人民共和国民法通则》第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。本案原告于2008年8月起诉要求被告支付自2004年1月至2008年7月的租赁费，由于其未提供证明在此期间有诉讼时效中止或中断的情形，故对原告要求被告支付2007年8月以前的租金的请求，因其已经超过了法律规定的诉讼时效，不予支持；对原告要求被告支付2007年8月至2008年7月的租金，予以支持。虽然原、被告在租赁合同中约定每月5日前交清当月租金，逾期不交，按逾期天数交纳租金额5％的滞纳金，超过一月按自行解除合同处理，乙方还应向甲方赔偿月租金一倍的违约金，甲方有权收回使用权，但被告未按时交纳租金后．原告并未按合同约定及时行使自己的权利，故对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。原、被告双方自愿签订租赁合同是双方当事人的真实意思表示，被告认为该合同是真实的，但双方所签订租赁合同属于以合法的形式掩盖非法目的之情形，即原告本不是该房的所有人或代管人，却以租赁合同的形式收取了本属于违章建筑的房屋租金，而被告是为了用租赁合同的形式来掩盖其个人违章建房的行为以确保违章所建的房屋不被拆除的辩解意见，因只有被告个人陈述意见，而原告不予认可，且无相关证据予以印证，故本院不予采信。土地使用权的出让，应当签订书面的土地出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。因原告提供的宝鸡市房地产交易权属登记管理处出具关于宝鸡市房产管理局1992年自建的金台区中山东路248号楼，并办理了房屋所有权证，由于房产证遗失现在正在补办的证明，及宝鸡市房产管理局关于中山东路248号楼土地属于宝鸡市房管局金台直管公房管理所，土地已勘测登记，手续正在办理中的证明，均证明了该土地性质系国有土地，被告虽然提供了交纳248#-1号土地出让金的证明，但其未提供土地出让合同，不能证明其依法对该土地享有使用权，被告提供的证人证言不能证明原、被告所租赁的房屋属于被告个人所有，不予采信。因原、被告签订租赁合同时，双方所租赁的房屋并未被相关部门认定为违章建筑，故被告辩解该工商用房属违章建筑不能出租的意见，本院不予支持。2007年8月10日宝鸡市金台区中山东路街道办事处城市建设管理所向位于中山东路248#-1号的小潘炸鸡店下发了《违法建设拆除通知书》认定该租赁房屋为违章建筑，限期拆除，但被告并未据此要求解除租赁合同，亦未返还租赁房屋，而是继续使用该工商用房，由于该房至今仍未被拆除，被告仍在继续使用，故被告理应向原告交交纳租金，综上，被告应向原告支付2007年8月至2008年7月租赁期间，每月500元租金，共计6000元的房屋租金。根据《中华人民共和国民法通则》第106条、第134条第四款、第136条第三款，《中华人民共和国合同法》第8条、第235条、第236条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第14条判决：一解除原告宝鸡市宝房物业管理有限公司与被告赵晓宏签订的《工商用房租赁合同》；二被告赵晓宏返还原告宝鸡市宝房物业管理有限公司中山东路248#-1号叁间工商用房；三被告赵晓宏于判决生效之日起五日内支付原告宝鸡市宝房物业管理有限公司房屋租金6000元；四驳回原告宝鸡市宝房物业管理有限公司其它诉讼请求。案件受理费1619元，由原告宝鸡市宝房物业有限公司承担119元，被告赵晓宏负担1500元。
宣判后赵晓宏不服，向本院提出上诉，请求依法改判。
原二审查明事实，本市中山东路248#-1号的小潘炸鸡店位于被上诉人管理的中山东路248号楼的隔壁，开办小潘炸鸡店的房屋是上诉人赵晓宏所建。该房屋属违章建筑，双方当事人都认可。2007年8月10日宝鸡市金台区中山东路街道办事处城市建设管理所向该炸鸡店下发了《违法建设拆除通知书》，认定该租赁房屋为违章建筑，限期拆除。其余事实与原一审认定的事实相同。
原二审认为，因开设小潘炸鸡店的房屋属违章建筑，有关单位给上诉人已下发了《拆除通知书》，对该房屋属违章建筑双方当事人都表示认可。该房屋不是被上诉人所建，上诉人赵晓宏为应付有关单位让其拆除该违章建筑，与被上诉人签订了《工商用房租赁合同》。该房屋属违章建筑，所以双方签订的该合同因违反了法律规定，应属无效合同。原审判决认定事实、适用法律错误，应予改判。本案所涉房屋属违章建筑，上诉人应拆除。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决：一、撤销宝鸡市金台区人民法院（2008）金民初字第1193号民事判决；二、驳回被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司对上诉人赵晓宏的诉讼请求。一、二审案件受理费各1619元，由被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司承担。
判决发生法律效力后，本院审查后认为原审审判组织的组成不合法，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。
再审查明事实同原二审查明事实相一致。
本院再审认为，合法的法律关系受法律保护。本案涉及的248#-1号房产修建于1993年前后，原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司无充分证据证明该房产系其修建，亦无该房产的产权证书等证据，该房产所占用的国有土地亦不在其范围之内。原审上诉人赵晓宏在诉讼中，申请了证人出庭证实是赵晓宏出资修建，亦提交了其向有关部门缴纳国有土地出让金的证明。而且该建筑被有关部门认定为违章建筑。综合以上事实，原审上诉人赵晓宏与原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司签订房屋租赁协议，违反了法律的规定，应属无效合同。故原审被上诉人宝房公司起诉要求赵晓宏支付租金的请求，没有事实和法律依据，应不予支持。本院原二审处理结果恰当，但因审判组织的组成不合法，应一并予以纠正。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）宝市中法民二终字第017号民事判决；撤销宝鸡市金台区人民法院（2008）金民初字第1193号民事判决；
二、驳回原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司对原审上诉人赵晓宏的诉讼请求。
一、二审案件受理费各1619元，均由原审被上诉人宝鸡市宝房物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 宪
审判员 王养季
审判员 刘勇东
二〇一五年十一月十八日
书记员 巨 静