山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崂民一初字第490号
原告（反诉被告）范文丽，女，住青岛市市北区。
被告（反诉原告）青岛国恒大药房有限公司，住所青岛市崂山区。
法定代表人刘秀云，总经理。
委托代理人孙涛，山东崇杰律师事务所律师。
委托代理人霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）范文丽诉被告（反诉原告）青岛国恒大药房有限公司（以下简称国恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，被告国恒公司提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，将二案合并、公开开庭进行了审理。原告范文丽，被告国恒公司法定代表人刘秀云及委托代理人孙涛、霍玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月10日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：租赁期限自2013年10月10日起至2016年10月10日止，暂定3年，实行年支付制，第一年租金40000元，付款日期：2013年8月10日前；第二年租金43100元，付款日期：2014年9月15日前；第三年租金46500元，付款日期为2015年9月15日。合同同时约定：若乙方与甲方签订合同后未按期交付租金超过10天，则甲方有权收回网点，并有权要求乙方支付逾期占有期间的租金和当年租金总额100%的违约金。2014年9月15日后原告多次电话联系被告法定代表人及短信通知要求被告支付房租，并到被告药店催款多次，被告均以各种理由拖欠不付。另，被告拖欠原告2014年至2015年水电费、物业费7000元至今未付。为此，请求判令：1、被告支付2014年10月10日至实际迁出之日的房屋租赁费及违约金暂共计82380元；2、被告支付房屋租赁费逾期利息暂计2155元；3、原告对保证金5000元不予退还被告；4、被告支付水电费、物业费3903元；5、解除涉案房屋租赁合同，被告迁出租赁房屋并将房屋交付原告；6、诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告并不拖欠原告第二年房屋租金，且被告有5000元保证金在原告处，要求折抵房租。同时因原告已经强行收回房屋，其违约行为给被告造成经营损失，原告应当予以赔偿；2、被告不存在拖欠房租的行为，原告提出违约金诉讼请求显然过高，且没有事实和法律依据；3、被告已按时缴纳了水电、物业管理费用，并不存在拖欠的行为；4、原告已经于2014年11月份实际收回了涉案房屋，其再要求被告向其交付房屋的诉请不能成立。
被告反诉称，2013年8月10日，被告与原告签订房屋租赁合同，合同履行期间双方因租赁费支付方式产生争议。2014年11月14日，原告擅自将涉案房屋上锁，导致被告无法经营至今，原告的违法违约行为给被告造成了严重的经济损失，依法应当承担赔偿责任。因此被告反诉请求：1、原告赔偿被告经营损失295640元；2、反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告应当提交相关证据予以证明。
经审理查明，2013年8月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《橄榄城商业租赁合同》一份，合同约定：乙方承租甲方位于青岛市网点。租赁期限自2013年10月10日起至2016年10月10日止，暂定3年，实行年支付租金制，第一年租金40000元，付款日期为2013年8月10日前；第二年租金43100元，付款日期为2014年9月15日前；第三年租金46500元，付款日期为2015年9月15日前。合同同时约定：为了保证乙方更好地保护甲方的房屋结构设施，乙方在支付租金的同时向甲方交纳5000元的保证金，保证金在租赁期结束后经双方检查无误后30日内由甲方无息返还乙方。
合同第七条约定：甲乙双方未经协商，任何一方不得提前终止本合同，如果一方违反协议，提前结束本合同，需向另一方支付本合同第二条款规定剩余租赁期限的租金。若乙方与甲方签订合同后未及时交付租金超过10天，则甲方有权收回网点，并有权要求乙方支付逾期占有期间的租金和当年租金总额100%的违约金。
合同签订后，被告按照合同约定交纳了第一年的房租40000元及保证金5000元，2014年10月10日之后的房租被告至今未缴纳。被告实际于2015年9月20日搬离涉案房屋，并结清了相关水电、物业管理费用。原、被告当庭确认第二年房租月租金为3592元，日租金为120元。
庭审中，被告称2014年11月14日至2015年5月5日期间，原告将涉案房屋加锁，导致被告无法经营，无收入，并提交以下证据予以证明：证据1、手机短信记录、手机费缴费发票。原告质证称对手机及短信的真实性予以认可，其确实说过要给被告锁门，但是并没有锁，在短信中称要锁门是随便说说而已；证据2、2014年9月份至11月份及2015年5月份青岛市劳动和社会保障卡卡金支付对账单四份、2014年10月份至2015年6月份中国农业银行对账单一宗。原告质证称被告本身经营亏损，经常锁门，下午才营业，其所提交证据不足以证明原告锁门，没有刷卡记录是被告自身经营原因造成的；没有收入也是被告自身原因导致，没有进账是因为被告经营不善，本身就不存在天天进账，本身就是阶段性进账。
被告称其2014年全年利润为443459.28元，月平均利润为36954.94元，主张2014年11月15日至2015年5月30日期间的经营损失共计221729.4元，并提交2014年1月份至12月份会计凭证予以证明，原告对该证据不予认可，认为应当由国家认可的审计事务所认定并出具审计报告。被告于2015年11月5日向本院提交了会计审计申请书。
被告提交药品经营许可证一份，欲证明该证于2014年12月6日营业期限届满，由于原告锁门导致被告无法办理续证手续，被告现在也不能经营药品，只能经营保健品，且无法正常开门营业，原告属于过错方，应当承担过错责任。被告质证称与其无关，不清楚。
上述事实，有原告提交的橄榄城商业租赁合同，被告提交的橄榄城商业租赁合同、手机短信记录、缴费发票、对账单、会计凭证、经营许可证以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，以上证据业经开庭审理、质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《橄榄城商业租赁合同》合法有效，双方均应严格履行。合同约定被告应于2014年9月15日前缴纳第二年（2014年10月10日至2015年10月9日）的租金43100元，被告逾期超过10天，原告有权收回网点。被告至今未缴纳该部分租金，现原告起诉要求解除租赁合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持，确认原、被告于2013年8月10日签订的《橄榄城商业租赁合同》于原告起诉之日（2015年5月6日）解除。因被告实际于2015年9月20日搬离了涉案房屋，并结清了相关水电、物业管理费用，故本院对原告要求被告迁出租赁房屋并将房屋交付原告、缴纳水电费、物业管理费的诉讼请求不予支持。
被告欠付原告2014年10月10日至2015年5月6日的房屋租赁费，2015年5月7日至2015年9月20日的房屋占有使用费，共计11个月零11天。房屋占有使用费参照合同约定的租金标准支付，原、被告当庭确认第二年房租月租金为3592元，日租金为120元，因此被告共计欠费40832元（3592元×11个月＋120元×11天）。因被告已支付原告保证金5000元，该保证金按照合同约定应在租赁期结束后经双方检查无误后30日内由原告无息返还被告，被告于2015年9月20日搬离涉案房屋，原告未举证证明房屋结构设施遭到损坏，因此原告应返还被告5000元，现被告要求折抵房租，本院予以支持。故被告还应支付原告房屋租赁费及房屋占用费共计35832元（40832元－5000元）。
对于原告所主张的利息及违约金，虽然《橄榄城商业租赁合同》中对违约金进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过高，应予适当调整，本院以原告的实际损失为基础，酌定被告以35832元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍承担违约金，自2014年9月16日起计算至本判决生效之日止。
至于被告称原告将涉案房屋加锁，并反诉要求原告赔偿其经营损失共计221729.4元，因原告否认将涉案房屋加锁，被告亦未提供有效证据证明，本院对被告该辩驳意见不予采信，对其反诉请求不予支持。退一步讲，即便原告确实曾将涉案房屋予以加锁，一方面合同明确约定被告逾期交付租金超过10天，原告有权收回房屋，原告在被告违约后对涉案房屋予以加锁，其实际是在行使合同权利；另一方面被告在明知会造成自身经营损失的情况下，既未报警，也未起诉，更未积极采取其他有效途径减少或避免损失，反而以近6个月不营业的方式消极应对，被告即便有损失也是因其自身原因导致，无权要求原告赔偿。另，被告于2015年11月5日向本院提交会计审计申请书，本院认为会计审计结果并不能影响本案判决结论，因此对被告申请不予批准。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告范文丽（反诉被告）与被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）签订的《橄榄城商业租赁合同》于2015年5月6日解除。
二、被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起10日内给付原告范文丽（反诉被告）房屋租赁费及房屋占用费共计35832元。
三、被告青岛国恒大药房有限公司（反诉原告）于本判决生效之日起10日内以35832元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付原告范文丽（反诉被告）违约金（自2014年9月16日起计算至本判决生效之日止）。
四、驳回原告范文丽（反诉被告）的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）青岛国恒大药房有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2408元，由原告负担1589元，由被告负担819元（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告人民币819元）；反诉费2867元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 代丛蔚
人民陪审员 薛 政
人民陪审员 陈玉芹
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 刘克升