北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2486号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈吉刚，男，1975年11月19日出生。
委托代理人侯文辉，吉林众达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）孟熙，女，1964年7月31日出生。
上诉人沈吉刚因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第16709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
孟熙在原审法院诉称：孟熙与沈吉刚于2013年11月11日经21世纪房屋中介促成签订了房屋买卖合同及补充协议，购买了沈吉刚位于北京市海淀区×楼2203号房屋（以下简称涉讼房屋）。孟熙系改善性购买房屋，需要出卖自身房屋之后购买涉讼房屋，对此中介与沈吉刚都知道。所签订合同文本是建委统一格式，当时考虑到沈吉刚春节回国过年的请求，合同约定于2014年1月28日过户。在约定时孟熙当时觉得期限太短，沈吉刚和中介都说到时好商量，双方口头约定就付款时间、付款方式和违约金数额可以再调整。而且中介让孟熙交了10万元，并没有约定10万元的性质为定金，等拿到收据的时候才发现写成了定金，由于中介的违规操作造成订立合同及履约时孟熙没有任何发言权，以致订立了难以履行的合同。孟熙主观上从未考虑过违约，于2013年12月12日通过银行转账给沈吉刚50万元，与之前已付定金共同构成购房首付款60万元。因国家贷款停止政策等原因孟熙自有房屋未能按照预期的时间售出，孟熙曾经多次与沈吉刚提出协商延迟履行，沈吉刚均没有明确表示解决办法。孟熙曾经提出解除合同的补偿方案，双方也未能达成一致意见。因为政策调整导致在合同约定的履行期限内无法继续履行。2014年5月1日沈吉刚书面通知孟熙解除合同，并索要违约金66万元。孟熙收到了解除通知，亦同意解除合同，但认为违约金要求过高。现诉至法院，请求判令沈吉刚返还孟熙购房款60万元，由沈吉刚承担诉讼费用。
沈吉刚在原审法院辩称：双方签订的涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议双方是在自愿、公平、诚实、信用的原则下签订的，该合同是合法有效的。2013年12月9日收到孟熙交付10万元定金。双方签订购房合同和补充协议，沈吉刚急需现金，所以付款方式约定为非银行贷款，孟熙也表示其亲戚有钱，自有房屋在出售，按期支付没有问题。合同签订后，沈吉刚提前解除了租赁合同并处理了房屋内家具。沈吉刚完成了房屋核验后，孟熙迟迟未付款。孟熙所称贷款受阻不成立，中介表示真实原因是孟熙卖房价格较高不好售出。而且合同中并未约定待孟熙房屋出售之后再履行交纳购房款，按照合同约定孟熙应当于2014年1月27日之前支付余款330万元，孟熙未按时交纳房款构成违约。2014年4月底，沈吉刚通过特快专递向孟熙邮寄了解除通知书，孟熙拒收，此后2014年5月1日沈吉刚再次发出解除通知，至孟熙收到解除通知日，双方合同即告解除。依据合同第7条第2项的约定，逾期超过15日，出卖人有权解除合同，2014年5月1日沈吉刚发出了解除通知，如今房屋价格市场波动，房价格下跌。合同中的违约金条款依法成立并生效，应当严格履行，沈吉刚无需返还首付款，不同意其要求返还购房款的诉讼请求。
沈吉刚在原审法院反诉称：孟熙超期不能支付绝大部分的购房款，严重违反合同约定，已经构成根本违约。孟熙称违约金为补偿性没有依据。按照合同约定，孟熙应支付未付款20%的违约金。同时反诉要求：1.确认涉案合同于2014年5月1日解除；2.判令孟熙赔偿违约金66万元（孟熙给付的60万元首付款抵扣作违约金）；3.诉讼费由孟熙负担。
孟熙在原审法院对反诉辩称：孟熙并未故意违约，2013年11至12月份银行对二手房贷停止贷款，所以在两个多月的履行期限内出售掉自有房屋以支付购房款客观上不可能实现，近乎于不可抗因素，孟熙不应当承担过高的违约责任。房屋价格在2014年5月1日合同解除时并未大幅度下降，不到20万元，其间孟熙一直与对方联系，催促其卖与其他人，应当以双方合同解除时候的房屋价格来判断沈吉刚的损失，合同约定的违约金远远高于实际损失，且已经支付的购房款60万元一直由沈吉刚占有。综上，沈吉刚要求违约金过高，不同意其反诉请求。
原审法院经审理查明：沈吉刚系涉讼房屋产权人，北京安信瑞德房地产经纪有限公司促成孟熙购买该房屋，2013年11月9沈吉刚（甲方，出售方）与孟熙（乙方，买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，房屋总格为390万元。双方还签订了补充协议（二）再次确认于2013年11月9日签订了房屋买卖合同。
补充协议中约定：乙方于2013年10月29日向甲方支付购房定金10万元，乙方于房屋核验后两日内向甲方支付购房款50万元，乙方于房屋核验后六十日内向甲方支付购房款153万元，剩余房款买方以海淀区建委银行资金监管形式支付给卖方。
签订涉讼合同后沈吉刚进行了履约准备，与房屋内承租人解除了租赁合同关系。根据北京市住房和城乡建设委员会房源核验信息查询，2013年11月29日北京安信瑞德房地产经纪有限公司办理完毕涉讼房屋房源核验。2013年10月29日沈吉刚收到10万元定金，2013年12月13日沈吉刚收到50万元购房款。庭审中双方认可签订合同后原10万元定金性质转换为购房款，按照合同约定孟熙应于2014年1月27日前支付第三笔购房款153万元。孟熙主张双方口头约定给付时间、给付款项比例及违约金比例可以变更，未提供证据予以证明。
《北京市存量房屋买卖合同》第七条违约责任第二项逾期付款违约责任约定买受人未按照约定时间付款的“（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。
庭审中孟熙认可未按照约定于2014年1月27日前交纳购房款153万元，主张于2014年2月通过手机向沈吉刚发送短信息，主要内容为告知自有房屋难以出售筹款面临困难以及希望协商解决。沈吉刚认为短信息系孟熙单方意见，同时表明其认可未按照约定履行付款义务。孟熙主张因2013年11月至12月因房屋贷款政策调整银行停止贷款导致其自有房屋未能出售未提供充分证据予以证明。经法院批准，沈吉刚申请促成涉案房屋《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议签订的经办人——北京安信瑞德房地产经纪有限公司原员工张×作为证人出庭作证，同时沈吉刚将2014年4月29日其与张德伟之间的通话录音作为证据提交。证明：签订合同时未达成过口头约定同意孟熙出售房屋后交纳房款，由于孟熙的原因错过了自有房屋出售机会，孟熙未能在约定期限内交纳购房款，曾经促成双方签订迟延履行的补充协议未能达成一致书面意见，2014年5月涉讼房屋市场价格在360万至370万元之间。孟熙对于证人证言及录音资料的证明目的均不予认可。
沈吉刚通过邮件发出了解除涉讼合同通知，在解除合同通知书中沈吉刚以孟熙未在2014年2月11日前付清购房款，逾期15天构成根本违约为由提出要求解除合同，孟熙认可2014年5月1日收到该通知。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同及其补充协议、定金收据、银行转账凭证、通知函、北京市住房和城乡建设委员会查询结果、证人证言、录音证据、网页打印件、开庭笔录等证据材料在案佐证。
原审法院认为：本案中，孟熙与沈吉刚签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
双方在补充协议中已经对于付款方式及期限加以约定，孟熙主张签订合同时双方口头约定可以变更付款时间不受合同约定拘束，未提供证据予以证明，法院不予采纳。庭审中双方均认可根据约定应于2014年1月27日前支付购房款153万元，孟熙未能如约履行，即应承担相应的法律责任。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》第七条违约责任第二项逾期付款违约责任约定买受人未按照约定时间付款，逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。前述认定孟熙迟延付款超过15日，故合同约定的合同解除条件已经成就，沈吉刚有权依据约定提出解除合同，主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，孟熙于2014年5月1日收到解除合同通知，故对于沈吉刚要求确认涉案合同于收到解除通知函之日解除的诉讼请求法院予以支持。
我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，双方认可孟熙给付购房款60万元，沈吉刚应当予以返还。按照约定的条款“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”，孟熙还需以未支付购房款的20%支付违约金，据此计算违约金数额为66万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中孟熙认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，法院参考涉诉房屋所在区域在合同解除时间节点即2014年5月与涉讼合同约定的房屋总价之间比较而言的降价幅度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对计算违约金的标准予以适当降低，具体数额由法院酌定为20万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条之规定，判决：一、确认孟熙与沈吉刚之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》于二〇一四年五月一日解除；二、沈吉刚于本判决生效后七日内返还孟熙购房款六十万元；三、孟熙于本判决生效后七日内支付沈吉刚违约金二十万元；四、驳回沈吉刚其他反诉请求。
沈吉刚不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求支持其反诉请求。其主要上诉理由是：孟熙违约行为造成我方诉讼成本损失、以房款投资经营可得的利润损失、我方提前清退承租人造成的违约成本损失、房屋降价损失等，原审法院确定的违约金数额过低。
孟熙服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：沈吉刚主张的各项损失，或没有直接证据予以证明，或与孟熙的违约行为没有直接因果关系，或在原审确定的违约金数额之内已经可以得到补偿，沈吉刚以此为由主张损失高于原审法院确定的违约金，本院不予支持。原审法院参考涉案房屋降价幅度，综合考虑了当事人的过错程度等因素，酌定的违约金数额比较合理，本院予以确认。
综上所述，沈吉刚上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费九千八百元，由孟熙负担（已交纳）；反诉案件受理费六百五十元，由沈吉刚负担（已交纳）。
二审案件受理费六百五十元，由沈吉刚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年三月十六日
书 记 员 索 彤