浙江省平阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙0326行初54号
原告季玉梅。
原告周孔喜。
上列两原告委托代理人金冶杰，浙江昆敖律师事务所律师。
被告平阳县住房和城乡规划建设局，住所地浙江省平阳县xx镇人民路375号。
法定代表人伍珠尧，局长。
委托代理人黄飞，浙江九州大众律师事务所律师。
第三人邓福俊。
第三人王春华。
第三人杨克宣。
第三人林敏卫。
上列两第三人委托代理人吴富兵，浙江九州大众律师事务所律师。
第三人温州市大川房地产开发有限公司（以下简称温州大川
房开公司），住所地浙江省温州市瓯海区。
法定代表人叶建成，董事长。
委托代理人范德利，系温州大川房开公司平阳分公司经理。
第三人平阳县市政建设投资有限公司（以下简称平阳市政投资公司），住所地浙江省平阳县。
法定代表张良骥，董事长。
委托代理人陈孟强，浙江九州大众律师事务所律师。
原告季玉梅、周孔喜诉被告平阳县住房和城乡规划建设局、第三人邓福俊、王春华、杨克宣、林敏卫房屋行政登记一案，于2016年4月13日向本院提起诉讼。本院受理后，因平阳市政投资公司、温州大川房开公司与案件处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。2016年6月8日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本�。原告周孔喜及其委托代理人金冶杰，被告行政机关负责人吴胜及委托代理人黄飞，第三人邓福俊，第三人杨克宣及其委托代理人吴富兵，第三人温州大川房开公司委托代理人范德利，第三人平阳市政投资公司法定代表人张良骥及其委托代理人陈孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年1月13日，原平阳县房产管理局对坐落于xx镇x号楼161室房屋（以下简称161室）作出平阳县房权证昆阳字第××号房屋所有权登记，所有权证中载明：房屋建筑面积为100.56平方米，套内建筑面积为87.38平方米，分摊面积为13.18平方米，为邓福俊、王春华共同共有。
原告季玉梅、周孔喜诉称，原告于2007年根据房屋拆迁安置协议获得xx镇x号楼162室房屋所有权，并于2008年12月25日办理了房屋产权登记。隔壁161室原为第三人邓福俊、王春华夫妇所有，后该二人将161室转让给�三人杨克宣、林敏卫夫妇，并办理了房屋权属转移登记。2016年1月，原告收到第三人杨克宣的民事起诉状后得知，x号楼6楼东南面阳台即原告162室客厅左侧阳台（以下简称涉案阳台）已于2011年被计入161室房屋面积范围，登记于邓福俊、王春华夫妇名下，现因第三人之间的房屋买卖关系被转移登记至杨克宣、林敏卫名下。原告认为，涉案阳台一直是由原告使用，根据房屋设计施工、竣工验收等图纸可知，原告162室客厅与涉案阳台之间的门户在工程竣工验收时就已存在，原告未作任何改动，且161室与涉案阳台之间墙体为承重墙，仅有卫生间上方一个小气窗与阳台相通，此外并没有其他通道或门户，故该阳台无论是从初始设计、使用现状还是建筑合理性来讲，产权都应归原告所有，被告将涉案阳台计入161室房屋面积，登记在第三人邓福俊、王春华名下没有事实与法律依据�属登记错误。为此，原告起诉要求撤销被告作出的平阳县房权证昆阳字第××号房屋所有权证。
原告在举证期限内提供了下列证据：1.身份证及人口信息表，以证明原告及第三人邓福俊、王春华、杨克宣、林敏卫的身份情况；2.房屋权属登记信息查询证明及房屋分户图，以证明x号楼162室为原告所有；3.平阳县房权证昆阳字第××号房屋所有权证，以证明涉案阳台被计入161室面积范围，于2011年被登记于邓福俊、王春华名下的事实；4.温房权证平阳县字第××号房屋所有权证，以证明161室包括涉案阳台在内现被转移登记于杨克宣、林敏卫名下的事实；5.应诉通知书，以证明第三人杨克宣、林敏卫曾起诉要求原告恢复原状的事实；6.建设图纸、现状照片，以证明原告162室与涉案阳台之间设计之初就有门户，且一直由原告使用，产权应归于原告所有。
被告平�县住房和城乡规划建设局辩称，一、平阳县诚信房产测绘有限责任公司于2008年3月对平阳县城xx段改建工程B2号楼进行分户测绘，其所作出的测绘结果将涉案阳台计入161房屋面积。而温州大川房开公司在销售房屋时也是将涉案阳台作为161室一部分出售给邓福俊、王春华，阳台面积所涉价款也是由该两人支付，因此，涉案阳台应计入161室房屋面积；二、第三人邓福俊、王春华于2011年1月12日向原平阳县房产管理局申请对161室进行转移登记，并提供了产权调换协议、住宅房定位书、公证书、税费发票等必要的申请材料，原平阳县房产管理局收到登记申请后，依法对第三人提供的材料进行审查，并向第三人进行了询问调查，最后依据《房屋登记办法》的相关规定为第三人办理了转移登记。至于原告主张的设计施工图、竣工图并不是原平阳县房产管理局在办理被诉转移登记时�审查的内容；三、原告162室所有权登记时间为2008年12月25日，被诉161室房屋所有权登记时间为2011年1月13日，原告手中一直持有162室房屋所有权登记证书，该证书房产分户附图中明确载明162室房屋面积并不包括涉案阳台在内，原告在2008年拿到该所有权证书时就应当知晓这一事实，故原告提起诉讼已经超过起诉期限。综上，涉案阳台权属关系清楚，被诉房屋登记行为程序合法、适用法律正确，原告起诉超过法定起诉期限，请求驳回原告的起诉或驳回原告诉讼请求。
被告平阳县住房和城乡规划建设局在举证期限内提供了下列证据：1.房屋所有权转移登记申请书，2.转移登记一次性告知单，3.商品房转移登记询问笔录，证据1-3用以第三人邓福俊、王春华申请对161室房屋进行转移登记，原平阳县房产管理局工作人员就登记事项向第三人进行告知并向第三人进行询问调查的事实；4.所有权登记收件收据，5.身份证、常住人口登记卡，6.产权调换协议，7.平阳县县城xx段改建工程住宅房定位公证书，8.平阳县县城xx段改建工程住宅房定位书，9.销售不动产统一发票，10.契税完税证，11.契证，12.缴费联系单，13.销售不动产统一发票，14.税收转账专用完税证，15.平阳县房权证xx镇字第××号所有权证，16.平阳县房权证xx镇字第××号共有权证，证据4-16用以证明第三人向原平阳县房产管理局申请转移登记时提交的房屋权属来源材料及税费缴纳材料；17.平阳县房权证xx镇字第××号房屋所有权证，以证明温州大川房开公司取得了包括161、162室房屋在内的xx镇xx1、3、5、7号楼的初始登记；18.平阳县诚信房产测绘有限公司测绘图，以证明测绘公司对x号楼进行分户测绘时已将涉案阳台计入161室面积。被告主张其作出被诉房屋登记行为的法律依据为《房屋登�办法》第七条、第二十条、第二十三条、第二十五条。
第三人邓福俊同意被告的意见，并补充：涉案阳台确实一直由原告使用，但涉案阳台为161室组成部分，161、162室交房时阳台通道情况与现状一致。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人邓福俊、王春华在举证期限内未提供证据。
第三人杨克宣、林敏卫同意被告意见，并补充：涉案阳台的通道及使用现状并不能判断阳台的权利归属。从涉案建筑外部整体上看，涉案阳台位于161室卫生间外部，卫生间与阳台之间有一离地仅一米多的窗户，可通过阳台看到卫生间内部情况，从配套合理性及生活隐私方面讲，涉案阳台理应属于161室组成部分。登记情况与初始设计图纸不一致只能说明开发商初始设计存在失误，不能否认被诉登记行为的合法性。且161室房屋为框架结构，161室与阳台之间并非承重墙，完全可以重新开设门户，以纠正设计时的错误。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人杨克宣、林敏卫在举证期限内提供建筑物现状照片1份，以证明从建筑外观上可以得出涉案阳台属161室所有的结论。
第三人温州大川房开公司述称，温州大川房开公司系xx路拆迁安置项目代建商，涉案房屋位置是第三人根据平阳市政投资公司、平阳县老城办的要求确定的，房屋设计方案是温州大川房开公司委托设计第三方公司设计，设计之初涉案阳台门户就是开在162室的，分户测绘结果是由温州大川房开公司委托平阳县诚信房产测绘有限公司测绘公司测绘后，将测绘结果提交给被告作为登记依据。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人平阳市政投资公司述称，平阳市政投资公司为xx路拆迁安置项目拆迁人，涉案阳台在设计之初确计入162室面积，应该出售给原�。但项目竣工验收后，第三人温州大川房开公司委托平阳县诚信房产测绘有限公司测绘公司测绘的分户测绘结果将涉案阳台计入了161室面积内。第三人平阳县市政投资公司虽系拆迁人，但不具备测绘专业知识，在未得知测绘结果错误的情况下即将测绘材料提交房屋登记机构。第三人邓福俊、王春华和原告季玉梅、周孔喜也未发现房屋实用面积和登记面积有出入，一直相安无事。因双方支付的房价均以测绘结果结算，故第三人邓福俊、王春华支付的房价已包括了涉案阳台。被告作为房屋登记机构，对测绘报告具有专业的审查职责与能力，故涉案阳台登记在第三人邓福俊、王春华名下属测绘及登记错误。
第三人温州大川房开公司、平阳市政投资公司在举证期限内均未提供证据。
为查明案件事实，本院依法调取了以下证据：1.（2015）温平民初字第294�杨克宣、林敏卫起诉季玉梅、周孔喜要求恢复涉案阳台原状的民事起诉状；2.季玉梅房屋拆迁产权调换协议及附件；3.（2015）温平民初字第294号民事案件审理过程中本院向被告发送的要求被告明确涉案阳台归属及解释分户测绘图与竣工验收图不一致原因的函及被告所作答复函；4.（2015）温平民初字第294号民事案件审理过程中本院民事审判庭工作人员向第三人邓福俊所作的谈话笔录，主要内容为邓福俊陈述161室房屋拆迁安置情况及涉案阳台的通道和使用情况，内容与邓福俊述称一致；5.复印自平阳县城乡建设档案室的平阳县城xx段改建工程B2楼工程设计施工图、竣工图，该两份图纸中显示涉案阳台与161室之间有一窗户，与162室之间为一门户，除此之外与161、162室之间没有其他通道；6.平阳县城xx段改建工程B2楼面积计算书及分层平面图，面积计算书已将涉案阳台计入6层0-03室对应的161室房屋面积；7.涉案阳台现状照片4张。
经庭审质证，一、被告对原告证据1-5真实性没有异议，但认为原告162室房屋已于2008年12月办理产权登记，产权证附图已明确其面积不包括涉案阳台，故原告起诉超过法定起诉期限；认为证据6不符合证据形式要件，对其真实性不予认可，且主张被告确认涉案阳台归属、核定房屋面积的主要依据是分户测绘成果，设计施工图、竣工图非被诉房屋转移登记应审查的材料，也不是房屋登记的最后依据，与本案不具有关联性。第三人邓福俊对原告证据1-5没有异议，对证据6中照片真实性没有异议，但认为不能通过阳台使用现状来判断阳台权属。第三人杨克宣、林敏卫同意被告的质证意见，且认为原告实际占有使用阳台属非法占有。第三人温州大川房开公司对原告证据真实性没有异议，但认为建设图纸只能证明设计时�要求，照片只能证明涉案阳台使用现状，不能推断出阳台的实际权利归属。第三人平阳市政投资公司同意温州大川房开公司质证意见。二、原告对被告证据1-8没有异议；对证据9-17的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性，不能证明涉案阳台属于161室组成部分；对证据18的真实性没有异议，但认为该测绘图与设计施工图不一致，测绘结果不正确，原平阳县房产管理局根据该测绘图将涉案阳台登记在第三人邓福俊、王春华夫妇名下依据错误；对被告作出被诉房屋登记的条文真实性没有异议，但认为被告作出被诉房屋登记时未尽到审慎审查义务。第三人邓福俊、杨克宣、林敏卫、温州大川房开公司对被告证据三性均没有异议。第三人平阳市政投资公司对被告证据1-17三性没有异议；对证据18真实性、合法性没有异议，但认为仅从测绘图中无法判断涉案阳台应计入161室面积范围。三、原告对第三人杨克宣、林敏卫提供的证据真实性没有异议，但认为从外观上无法得出涉案阳台归属于161室的结论。被告及第三人邓福俊、温州大川房开公司、平阳市政投资公司对第三人杨克宣、林敏卫提供的证据真实性没有异议。四、原告对本院调取的证据1-7真实性均无异议，并认为从设计施工图、竣工验收图中可以看出涉案阳台与162室之间有门户通道，与161室之间仅为一窗户，故涉案阳台在设计之初就应归属于162室。被告对本院调取的证据1-7真实性、合法性均无异议，但认为与被诉房屋登记行为不具有关联性，设计施工图、竣工图并非被诉房屋登记行为所需要审查的材料。设计施工图为第三人房开公司委托第三人设计，房屋建成后物权归于开发商所有，开发商有权决定将涉案阳台出卖于161室购房户，且实际上原告的安置面积也没有少于拆迁安置协�中所约定的安置面积。第三人邓福俊对本院调取的证据没有异议。第三人杨克宣、林敏卫对本院调取的证据真实性、合法性均无异议，但认为设计施工图、竣工图不能证明涉案阳台的最终权利归属，且阳台实际价款是由第三人邓福俊、王春华支付，故阳台应当归属于第三人所有。第三人温州大川房开公司、平阳市政投资公司对本院调取的证据三性均没有异议。
本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1可以证明原告及第三人邓福俊、王春华、杨克宣、林敏卫的身份情况，证据2-4可以证明5号楼161、162室的房屋权属登记情况，本院均予以采信；证据5与本案不具有关联性，本院不作认定；证据6中建设图纸与本院调取的证据5工程设计图、竣工图相互对应，可以证明5号楼161、162室的房屋设计情况，现场照片与本院调取的证据7现场照片相互印证，可以证明涉案�台的使用现状，本院予以采信。被告提供的证据1-5可以证明第三人邓福俊、王春华申请对161室进行转移登记的事实，证据6-8、15-16可以证明161室的权属来源情况，证据17可以证明原平阳县房产管理局对包括161、162室在内的xx1、3、5、7号楼的以幢为单元进行初始登记的情况，本院均予以采信；证据18与本院调取的证据6相互印证，可以证明平阳县诚信房产测绘有限公司的对平阳县城xx段改建工程B2号楼的测绘成果，对其真实性本院予以确认；对被告主张的据以作出房屋登记行为的法律依据条文的真实性及法律效力本院予以确认；证据9-14与本案不具有直接关联性，本院不作认定。对第三人杨克宣、林敏卫提供的房屋外观照片真实性本院予以确认，但对其主张的证明目的本院不予采纳。
根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如
下：
平阳县xx镇xx段改建区B地块（后命名xx1、3、5、7号楼）系第三人平阳县市政投资公司拆迁改造的建设工程项目，开发商为第三人温州大川房地产开发有限公司。2003年3月19日，第三人王春华与第三人平阳市政投资公司签订B-285号《房屋拆迁产权调换协议》，同意将其享有产权的xx镇3-4号房屋交由平阳市政投资公司拆除并获得县城xx段改建区B地块安置，认购面积为100±10平方米。2004年5月24日，原告季玉梅与第三人平阳市政投资公司签订B-324号《房屋拆迁产权调换协议》，同意将其享有产权的xx镇20号房屋交由平阳市政投资公司拆除，并获得县城xx段改建区B地块安置，认购面积为80±10平方米。2006年8月，第三人邓福俊与温州大川房开公司签订《平阳县县城xx段改建工程住宅房定位书》，邓福俊作为被拆迁户自选县城xx段改建工程B2号楼（即xx镇xx路第5幢）一单元161室住宅，建筑面积约计100.144平方米。住宅房定位书注明：“该套型建筑面积经房管部门实测为准”，但未注明房屋具体结构或平面图。
2007年12月29日，原平阳县房产管理局核发平阳县房权证xx镇字第××号房屋所有权证，确认第三人温州大川房开公司对xx镇xx1、3、5、7号楼房屋享有产权。2008年3月，第三人温州大川房开公司委托平阳县诚信房产测绘有限责任公司对县城xx段改建工程B2号楼进行分户测绘，测绘公司测绘形成B2号楼面积计算书及分层平面图，但分层平面图中并未明确涉案阳台的归属情况。后第三人温州大川房开公司将测绘报告提交房屋登记机构。
2008年12月25日，原平阳县房产管理局颁发平昆字第01xxxxxx所有权证及平共字第01xxxxxx号房屋共有权证，确认xx镇x号楼162室房屋自温州大川房地产开发有限公司转移登记为原告季玉梅、周孔喜共有，证载建筑面�为164.59平方米，未包括六楼南向阳台。2011年1月12日，第三人邓福俊、王春华二人申请对161室进行转移登记。登记申请书中“审查意见”一栏中载明：“现经受理人员询问，申请人邓福俊、王春华夫妻要求办理该房产为夫妻共同共有，核定建筑面积100.56平方米”。次日，原平阳县房产管理局核准登记，并向第三人邓福俊颁发平阳县房权证昆阳字第××号房屋所有权证，所有权证载明建筑面积为100.56平方米，为邓福俊与王春华共同共有，房产分户附图显示161室面积包括涉案阳台。被告在庭审中自认原平阳县房产管理局在作出被诉房屋登记之前并未到现场实地查看，其作出被诉登记时确认阳台归属及房屋面积核定的主要依据是平阳县诚信房产测绘有限公司制作的测绘成果。2015年8月28日，第三人杨克宣、林敏卫从第三人邓福俊、王春华手中购得161室房屋并将其转移登记为第三人杨克宣、林敏卫共同共有。第三人杨克宣在庭审中自认，其在买受161室房屋前有到现场查看，但不知阳台的权属情况，后经装修人员提醒，查看房产证时才发现涉案阳台应当归第三人161室所有。
另查明，涉案阳台所在的B2号楼六层设计施工平面图及竣工图显示，涉案阳台与162室客厅之间有一门户，与161室卫生间之间为一窗户，除此之外没有其他通道，涉案阳台一直由原告实际占有、使用。2011年12月13日，平阳县房产管理局被撤销，其职能由平阳县住房和城乡规划建设局继受。
本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。”行政相对人或利害关系人是否应该知道被诉行政行为的内容应基于公民的通常认知水�来推断。本案中，原告季玉梅、周孔喜和第三人邓福俊、王春华四人在领取各自房屋的产权证并使用房屋多年以来，均没有认识到自己所使用的房屋面积与产权登记面积存在出入，说明房屋权属证书作为房屋登记行为的载体具有较强的专业性，不具备专业知识的公民难以通过自己的房屋权属证书来推断相邻房屋的产权登记情况。结合原告季玉梅、周孔喜实际占用使用涉案阳台长达数年的事实，仅以原告持有162室产权证来推定其应当知道被诉行政行为内容显然过于严苛。故被告主张原告起诉超过法定起诉期限的理由不能成立，本院不予采信；二、原建设部《房屋登记办法》（建设部令第168号）第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。”本案中，x号楼作为国有土地范围内的成套型住宅楼，建成之初以幢为基本单元进行初始登记之后，即按套分别转移登记至各安置对象或买受人名下，该转移登记除了房屋权属的转移之外，其登记单元亦作出了变动，即从幢变更为套。故被告在作出被诉登记行为时不仅需审查权属转移的基础民事事实，还需考虑登记单元的完整性、合法性。涉案阳台在建设设计之初附属于162室，之后直至工程竣工验收、交付使用至今，其最初的建筑设计方案关于涉案阳台的内容均未变动。该设计方案是建设行政主管部门在颁发建设工程施工许可中审查的内容，即使该建筑设计方案存在不合理的情况，亦需通过设计的变更和重新许可予以调整，测绘部门或房屋登记行政部门无权在房产登记过程中直接对建筑设计方案中已确定的套型作出调整，故被诉登记行为确认涉案阳台属于161室的一部分缺乏依据。其次，涉案登记行为属于房屋权属转移登记，但确认房屋权属转移的住宅房定位书、产权调换协议均未明确即161室的结构及四至，定位书对其面积亦注明以“经房管部门实测为准”，故第三人邓福俊、王春华与平阳市政投资公司、温州大川房开公司之间对于安置套型及安置面积的约定并没有明确是否包括涉案阳台。被诉登记行为认定涉案阳台的权属应登记至邓福俊名下并非基于双方的意思表示，而是基于测绘部门的测绘及房屋登记部门的核实。因被诉登记行为是附带房屋登记单元变动的权属转移登记，房屋登记部门在核准登记时，应尽到比一般转移登记更为严格的审查义务。原平阳县房产管理局仅依据与工程设计施工图、竣工图及交付使用现状不符的测绘结论认定涉案阳台归161室所有，明显没有尽到审慎审查义�。三、房屋买卖系重大的民事行为，按照交易规则和日常生活经验，第三人杨克宣、林敏卫在买受161室房屋时既已到现场查看，应当知晓161室与涉案阳台之间的通道连接及阳台占有、使用情况。且第三人邓福俊、王春华在出售该房屋时，并未将涉案阳台实际交付给第三人杨克宣、林敏卫。故第三人杨克宣、林敏卫仅以房屋权属证书主张善意取得涉案阳台的产权，本院不予采信。
综上，被诉行政行为认定涉案阳台归属于第三人邓福俊、王春华证据不足，程序不当，依法应予以撤销。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决如下：
撤销原平阳县房产管理局于2011年1月13日将平阳县xx镇x号楼6楼东南面阳台（长3.50米，宽1.50米）登记在邓福俊、王春华名下的行政行为。
本案受理费50元，由平阳县住房和城乡规划建设局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费50元，至迟在上诉期届满后的七日内预交到温州市中级人民法院，户名：温州市财政局非税收入结处户，开户行：中国农业股份有限公司银行温州市分行，帐号：192xxxxxx0013，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谢海清
代理审判员 潘前郭
人民陪审员 林 婷
二〇一六年六月二十七日
代书 记员 黄文文