辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终11385号
上诉人（一审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区北固山路6-2号。
法定代表人：宋德义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：卜奎云，女，汉族，1980年9月3日出生，该公司法务主管。
被上诉人（一审原告）：王晓亮，男，汉族，1980年7月22日出生，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（一审原告）：陈小苗，女，汉族，1981年8月25日出生，住址沈阳市于洪区。
二被上诉人委托诉讼代理人：王特伟（王晓亮父亲），男，汉族，1953年7月1日出生。
上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）因与被上诉人王晓亮、陈小苗商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。
恒盛公司二审上诉请求：1、发回重审或改判；2、诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决上诉人承担逾期交房违约责任并赔偿被上诉人损失不当。1、上诉人交房时以及被上诉人接房时，都是有水的。上诉人在合同约定交房日即取得《用户开栓审批单》，“开栓”即为“通水”，因此交房时上诉人已按合同约定将具备生活用水使用条件的房屋交付给被上诉人。被上诉人接收房屋时，已在《业主收楼验收记录》上签字确认，并未记载没有水，可见接收房屋时是有水的。而且被上诉人在诉讼中主张交房时无水，并未提供充分的证据证明何时无水及无水状态持续的时间。2、被上诉人的诉讼请求明显超过诉讼时效，一审被上诉人据以证明时效中断的证据不具有客观性，无证据证明被上诉人就水的问题向上诉人提出过明确的要求赔偿的权利主张。一审法院据以认定时效中断并由上诉人承担赔偿责任是错误的。综上，一审法院在未对事实查清、证据不足的情况下，认定上诉人交房时无水并由上诉人承担赔偿责任显属不当，请求二审法院依据事实和法律，支持上诉人请求，维护上诉人的合法权益。
王晓亮、陈小苗二审答辩称：本案事实清楚，证据充分，类似案件已有生效判决。
王晓亮、陈小苗一审诉称：王晓亮、陈小苗与恒盛公司签订《商品房买卖合同》，约定王晓亮、陈小苗购买恒盛公司开发的位于沈阳市于洪区青山路42-5号（2号楼）1-18-1室商品房一处，房屋面积为133.07平方米，房屋总价款为826,269元。合同约定2012年11月30日交房并达到入住条件。王晓亮、陈小苗办理入住手续后，发现无生活用水，无法装修入住。王晓亮、陈小苗多次找到恒盛公司协商均未解决，直到2013年4月26日才正式来水。王晓亮、陈小苗办理入住时交付了采暖费2,158元。恒盛公司的行为给王晓亮、陈小苗造成了损失，致使王晓亮、陈小苗逾期入住达147天。
王晓亮、陈小苗认为，恒盛公司违反双方合同书第14条约定，即在交付房屋时生活用水、用电未达到使用条件。为维护王晓亮、陈小苗的合法权益不受侵害，王晓亮、陈小苗诉至一审法院，请求依法判令恒盛公司承担违约责任，赔偿王晓亮、陈小苗逾期入住违约金及取暖费14,304.15元；诉讼费由恒盛公司承担。
恒盛公司一审辩称：1、恒盛公司已经于2012年12月28日将经过验收合格且已通水的房屋交付王晓亮、陈小苗，王晓亮、陈小苗也已实际接收房屋，且在收房时并未在业主验收记录上表明无水，因此恒盛公司交付房屋时是有水的。至于王晓亮、陈小苗接收房屋之后没有水，应该属于恒盛公司的质保责任，而不是承担逾期交房的违约责任，因此不同意王晓亮、陈小苗的诉讼请求。2、王晓亮、陈小苗在2015年8月21日起诉，无论从交房之日起计算还是从来水之日起计算均已超过两年，王晓亮、陈小苗的主张已经超过法律规定的两年诉讼时效，已经丧失胜诉权。综上所述，请求法院驳回王晓亮、陈小苗的诉讼请求。
一审法院查明事实：王晓亮、陈小苗与恒盛公司签订《商品房买卖合同》一份，王晓亮、陈小苗购买恒盛公司开发的位于沈阳市于洪区青山路42-5号（2号楼）1-18-1商品房一处，建筑面积为133.07平方米，房屋总价款为826,269元。合同第八条约定，“出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的验收合格商品房交付买受人使用；合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”；合同第十四条约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的生活用水、排水、用电于交房时达到使用条件”。
2012年5月3日，恒盛公司向王晓亮、陈小苗下发《商品房准住通知》。12月28日向王晓亮、陈小苗下发《办理入住通知单》。
2012年11月28日，恒盛公司取得王晓亮、陈小苗所居住2#楼的《房屋建筑工程竣工验收报告》。
2012年11月30日，恒盛公司取得了于洪区怒江北街工程地址的《用户开栓审批单》，开、竣工日期为2012年9月10日至2012年11月29日，工程内容为内网、泵房安装。
2012年12月31日，王晓亮、陈小苗办理了入住手续，并向沈阳阳光鑫地物业管理有限公司交纳采暖费2,158元。
2012年12月31日，王晓亮、陈小苗在《业主收楼验收记录》上签字确认收房。
王晓亮、陈小苗办理入住手续后，发现入住的房屋没有自来水，致使王晓亮、陈小苗无法装修和居住，并多次找到恒盛公司要求解决，直至2013年4月26日才正式给水，造成王晓亮、陈小苗逾期147天入住。此后王晓亮、陈小苗多次找到恒盛公司及通过阳光尚城社区居委会、业主委员会向恒盛公司要求补偿，解决双方纠纷，但一直未能解决。
一审法院确认的上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同，销售不动产统一发票、采暖费收据、商品房准住通知一份、办理入住通知单一份、分户验收记录、用户开栓审批单、房屋建筑工程竣工验收报告、阳光尚城4.1期第一届业主委员会证明、阳光尚城社区居民委员会情况说明、会议纪要等证据材料在卷为凭，经一审法院庭审质证及审查，予以采信。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王晓亮、陈小苗与恒盛公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，王晓亮、陈小苗已按照约定履行了自己的义务，恒盛公司虽通知王晓亮、陈小苗于2012年12月28日办理入住，但依据王晓亮、陈小苗提供的阳光尚城4.1期第一届业主委员会证明、阳光尚城社区居民委员会情况说明、会议纪要等证据可以证明恒盛公司向王晓亮、陈小苗交付的房屋在2013年4月26日前没有自来水，不符合《商品房买卖合同》中所约定的使用条件。虽恒盛公司主张其已取得王晓亮、陈小苗所居住的小区的用户开栓审批单及房屋建筑工程竣工验收报告，但恒盛公司提供的证据不足以证明其主张，故对于王晓亮、陈小苗主张的因恒盛公司交付的房屋不符合约定，造成王晓亮、陈小苗无法入住要求赔偿损失的诉求予以支持，依照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的标准，由恒盛公司按日向王晓亮、陈小苗支付已交付房价款万分之壹的违约金。经计算，恒盛公司应向王晓亮、陈小苗赔偿损失12,146.15元（826,269元×0.0001/天×147天）。
关于王晓亮、陈小苗主张的采暖费损失，因恒盛公司向王晓亮、陈小苗交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十四条的约定，即没有生活用水，故王晓亮、陈小苗无法装修、无法入住，王晓亮、陈小苗入住时已过采暖期，因此王晓亮、陈小苗的主张合理，予以支持。
关于恒盛公司提出王晓亮、陈小苗起诉已超过诉讼时效的辩解，因王晓亮、陈小苗提供的阳光尚城4.1期第一届业主委员会证明、阳光尚城社区居民委员会情况说明、会议纪要等证据能够证明其权益受到侵害后一直在申请和主张权利，故对其辩解意见不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王晓亮、陈小苗赔偿损失12,146.15元；二、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王晓亮、陈小苗赔偿采暖费2,158元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79元，由被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担。
上诉人恒盛公司二审提交如下证据：协议书，主张证明双方于2014年10月21日曾就逾期交房违约责任达成调解协议并履行，被上诉人不得再以任何理由任何形式要求上诉人赔偿或补偿。被上诉人王晓亮、陈小苗对证据的真实性没有异议，但提出逾期交房违约赔偿与本案纠纷无关，本案是针对交房房屋不符合使用条件造成损失的赔偿。
本院二审查明：2014年10月21日，王晓亮、陈小苗和恒盛公司就逾期交房违约赔偿达成协议，约定就合同约定交房日期2012年11月30日，至实际交房日期2012年12月28日期间，恒盛公司逾期交房向王晓亮、陈小苗支付违约金2,314元，折抵王晓亮、陈小苗应交纳的物业费。
本院查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。上诉人虽然向被上诉人交付了房屋，但因房屋没有正常供给的自来水，故影响被上诉人对房屋的装修及居住使用，由此给被上诉人造成的损失，上诉人应当承担赔偿责任。对于上诉人提出交接房屋时有水的上诉主张，不能证明房屋交付后供给自来水是正常状态，业主委员会和社区居民委员会出证，证明业主入住后案涉园区没有自来水的情况存在，其他业主提起的同类案件已有生效民事判决认定该部分事实，而上诉人不能提供出相反的证据。因此，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人此部分损失，并无不当，本院予以维持。
上诉人二审提交协议书，主张已就逾期交房违约赔偿与被上诉人达成协议，本案不应判决其再承担赔偿责任问题。根据协议书约定内容，双方仅就上诉人未按合同约定向被上诉人交付房屋期间的违约金给付达成协议，而本案被上诉人诉请给付房屋交付后无法装修及居住使用期间的赔偿，故上诉人提出的该项主张明显不能成立，不能成为其不承担赔偿责任的合法理由。对于上诉人提出一审赔偿期限重复计算的问题，根据协议书约定，并结合双方当事人的陈述，上诉人已就2012年12月28日之前逾期交房违约赔偿达成协议，故本案仅应判决支持被上诉人诉请2012年12月29日至2013年4月25日期间的赔偿金9,833元（826,269元×日万分之一×119日）。
对于上诉人提出超过诉讼时效的问题。被上诉人提交的业主委员会及社区居民委员会出具的证明材料，能够证明被上诉人在其权益受到侵害后，一直申请和主张权利，故一审法院未支持上诉人提出的此项抗辩主张，本院予以认同。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8067号民事判决书第三项；
二、维持沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8067号民事判决书第二项；
三、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8067号民事判决书第一项“被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王晓亮、陈小苗赔偿损失12,146.15元”为恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司本判决发生法律效力之日起3日内一次性赔偿王晓亮、陈小苗损失损失9,833元；
四、驳回王晓亮、陈小苗的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费79元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。
二审案件受理费79元，由上诉人恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。