上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第5615号
原告（反诉被告）陆俊。
原告（反诉被告）孟凡芳。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人居长骏，上海申蕴和律师事务所律师。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人马建刚，上海申蕴和律师事务所律师。
被告（反诉原告）杜建强。
法定代理人陈某。
委托代理人陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。
第三人郑雷。
原告陆俊、孟凡芳与被告杜建强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，又受理了被告杜建强提出的反诉，依法适用简易程序，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。之后，准予杜建强的申请，追加郑雷为本案第三人参加诉讼，于2014年8月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆俊及两原告（反诉被告）的共同委托代理人居长骏，被告（反诉原告）杜建强的法定代理人陈某、委托代理人陆寅国，第三人郑雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆俊、孟凡芳诉称，原告于2011年3月21日向被告代理人郑雷支付人民币（以下币种相同）3万元，并就被告名下位于上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产居间买卖协议》（以下简称《居间协议》），当时郑雷向原告出示了被告委托其出售系争房屋的公证委托书。2011年3月23日，被告亲自与原告签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，约定房屋转让价为75万元、装修补贴款为12万元，同时收取原告房款42万元。原告支付税款49，875元。因被告未按约于2011年4月办理房产过户手续，原告多次催告未果后，原告申请仲裁。上海仲裁委员会于2011年10月31日下达仲裁裁决书，认定被告属于根本性违约，买卖合同解除，被告支付原告共计624，005元。嗣后，原告向上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）申请强制执行。但因期间被告被上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）宣告为限制民事行为能力人，一中院裁定对仲裁裁决不予执行，并在裁定书中宣告《买卖合同》无效。原告多次向被告催要已付房款及税款，均不得。系争房屋价值如今已超过107万元。现原告要求判令被告：一、返还原告已付购房款45万元；二、返还原告已缴纳的购房各项税款49，875元；三、支付原告仲裁费用24，730元；四、支付原告实际损失（按房屋现值扣除合同转让价计算，暂计20万元）；五、支付原告前述第一、二、三项诉讼请求所涉款项的银行同期贷款利息（自支付之日起至实际支付之日止）；六、判令被告承担本案的诉讼费。
被告杜建强辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、被告没有收到过房款，故不承担归还购房款的责任；二、税款也不是支付给被告的，应由原告向相关部门要求返还；三、合同无效，原告也有过错，故仲裁费用不应由被告承担；四、房屋损失非被告造成，且损失计算依据都有问题；五、无效合同的责任应由过错方来承担，原告所称利息应由原告自己承担。
反诉原告杜建强诉称，反诉被告所称购房款45万元中的3万元由郑雷收取未交给反诉原告。2011年3月23日，郑雷将反诉原告诱骗至银行在《买卖合同》和收款收据上签字，并将反诉被告转账支付给反诉原告的42万元转到自己账户上，反诉原告至今没有拿到一分钱。反诉被告自2011年3月开始占用系争房屋至今，故反诉原告要求反诉被告迁出系争房屋，将房屋返还反诉原告；支付反诉原告房屋使用费（按每月2，000元，自2011年3月起计算至实际迁出日止）；诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告陆俊、孟凡芳辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。合同判令无效后，反诉原告应对反诉被告尽通知义务。根据合同法规定，反诉原告应当主动到系争房屋进行交接。反诉原告既未要求过反诉被告返还房屋，也没有返还反诉被告相应的钱款，反诉被告继续占有系争房屋也是出于自救目的，反诉被告没有理由无条件地返还房屋。反诉被告是合法占有系争房屋，反诉原告没有要求使用费的权利。反诉被告行使同时履行抗辩，同意于反诉原告返还房款时向反诉原告返还系争房屋。
第三人郑雷述称，第三人出于好意帮杜建强出售系争房屋，确有收到陆俊支付的房款45万元，3万元定金当时就给了杜建强，42万元为杜建强清偿银行抵押贷款33万元及个人债务9万元。
经审理查明，系争房屋权利人登记为杜建强。2010年9月11日，杜建强出具委托书，委托郑雷代为办理系争房屋买卖合同签订、领取房款、抵押登记及注销手续、房产过户登记等十项事项，委托期限自委托书签署之日至受托人完成委托事项之日止。2010年9月18日，上海市嘉定公证处出具委托书公证书证明杜建强在委托书上签名。2011年3月21日，孟凡芳向郑雷支付购买系争房屋定金3万元。同年3月23日，杜建强作为卖售人（甲方）、陆俊、孟凡芳作为买受人（乙方）签订《买卖合同》，约定房屋转让价款为75万元；甲方于2011年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2011年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：乙方应于签订本合同之日将房价款33万元支付给甲方（包含定金3万元），于双方共同前往房地产交易中心交易过户当日将房款10万元支付给甲方，甲方同意乙方以银行贷款形式支付30万元。合同还约定双方若发生争议，提交上海仲裁委员会仲裁解决。同日，双方还签订《协议书》，约定75万元为房屋名义成交价，实际成交价为87万元（税费由乙方承担并支付）；差额12万元作为补偿甲方装修等相关费用，于签订《买卖合同》后的壹日内支付给甲方；甲方同意在签订《买卖合同》后将钥匙交给乙方进行设计和装修。当日，陆俊向杜建强转账支付房款共计42万元，杜建强在《买卖合同》和《协议书》上签名，并出具收款收据；杜建强将系争房屋交付陆俊、孟凡芳。杜建强账上的42万元随即转至郑雷账户，郑雷又将其中33万元转至上海农商银行杜建强的账户。2011年4月20日，该杜建强之账户还贷283，553.68元；2011年5月13日起又有数次ATM机取款共计20，600元及现金取款28，000元。2011年4月8日，陆俊、孟凡芳以杜建强名义缴纳税、费49，875元。
2011年7月18日，陆俊、孟凡芳向上海仲裁委员会提交仲裁申请书，以杜建强逾期仍拒绝办理房产过户、户口迁出等手续，要求解除《买卖合同》，并要求杜建强返还房款45万元、支付滞纳金及违约金19万元。杜建强妥收相关仲裁文书及开庭通知但未出席庭审。2011年10月31日，上海仲裁委员会裁决：“一、第一申请人陆俊、第二申请人孟凡芳与被申请人杜建强2011年3月23日就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX）自本裁决作出之日起解除。二、被申请人杜建强返还第一申请人陆俊、第二申请人孟凡芳已支付的房款人民币450，000元。三、被申请人杜建强支付第一申请人陆俊、第二申请人孟凡芳违约金及赔偿金人民币151，575元。四、本案仲裁费24，730元（已由两名申请人预缴），由第一申请人陆俊、第二申请人孟凡芳承担人民币2，300元，由被申请人杜建强承担人民币22，430元。上述第二、三、四项中被申请人杜建强应支付的款项共计人民币624，005元，应于本裁决作出之日起十日内一次性支付给第一申请人陆俊、第二申请人孟凡芳。”该裁决发生法律效力后，杜建强未履行相应付款义务，陆俊、孟凡芳向一中院申请强制执行。
2012年2月3日，杜建强的姐姐杜丽萍向本院提出申请，要求确认杜建强为限制民事行为能力人。2012年3月28日，本院判决“宣告杜建强为限制民事行为能力人”。
2012年12月3日，一中院出具执行裁定书，认为“限制行为能力人订立的合同为效力待定的合同，其法定代理人作出追认的，该合同有效。上海市浦东新区人民法院已作出民事判决，宣告杜建强为限制民事行为能力人，故应认定杜建强与陆俊、孟凡芳签订的上述合同为效力待定的合同。现杜建强的法定代理人陈某并未追认该合同，故该合同应认定为无效”，遂裁定“上海仲裁委员会（2011）沪仲案字第0676号裁决不予执行”。
2014年2月7日，陆俊、孟凡芳诉讼来院。审理中，陆俊、孟凡芳对系争房屋现值不申请评估；并表示如果法院认为郑雷应承担相应责任的，其不免除郑雷的给付义务；同意将税收缴款通知书原件交杜建强办理退税。杜建强称上海农商银行卡由郑雷控制且郑雷知道密码，故ATM机现金取款系郑雷所为；郑雷则表示该银行卡早已交于杜建强，且2011年5月时其尚处于劳动教养期间，不可能去取款。
以上事实，有原告提供的委托书、（2010）沪嘉证字第3324号委托书公证书、《买卖合同》、《协议书》、收款收据、银行转账凭条、税收通用缴款书、上海仲裁委员会（2011）沪仲案字第0676号裁决书、浦东法院（2012）浦民一（民）特字第18号民事判决书、一中院（2011）沪一中执字第1556号执行裁定书、杜建强提供的上海农商银行活期历史交易明细查询以及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争《买卖合同》因限制民事行为能力人杜建强出售签署系争房屋的行为未经法定代理人追认而无效，对此，除杜建强的监护人疏于履行监护责任存在较大过错外，郑雷接受杜建强委托时未尽审慎的审查之责也有一定过错。陆俊、孟凡芳基于对公证委托书的信赖而进行系争房屋交易，其与杜建强素不相识，仅凭签署相关合同时有限而短暂的接触难以辨识杜建强的民事行为能力是否具有缺陷，且合同签订后双方也均按约履行了相应义务，交易流程并无反常处，陆俊、孟凡芳受让系争房屋是善意无过错的。因此，应由杜建强、郑雷对陆俊、孟凡芳所受到的损失承担赔偿责任。按前所述，一、关于本案的返还义务问题，陆俊、孟凡芳与杜建强均有向对方返还基于无效合同取得财产义务。陆俊、孟凡芳支付房款45万元，其中33万元汇至杜建强的农商银行账户，虽然杜建强称除用于还贷的剩余款项因银行卡由郑雷控制因而被郑雷提取，其不承担返还义务，但因未能就其所称提供证据，本院难以采信，故应认定杜建强收取了33万元。其余12万元，郑雷称已交付杜建强及归还杜建强债务，也未能举证证明，故该12万元应认定仍在郑雷处。杜建强、郑雷应将该款项及孳息返还陆俊、孟凡芳。鉴于陆俊、孟凡芳也应将系争房屋返还杜建强，本院采纳关于双方返还义务同时履行的抗辩，为避免郑雷怠于行使返还义务阻却返还义务的同时履行，故应由郑雷将其应返还款项交付杜建强，由杜建强向陆俊、孟凡芳返还已付购房款45万元及相应孳息为宜。二、损失赔偿问题，讼争《买卖合同》于2012年12月经一中院裁定书确认为无效合同，但陆俊、孟凡芳和杜建强均未积极主张各自的权利，应对合同确认无效后各自损失的扩大各负其责，但应给予双方主张权利的合理期限，本院酌定为6个月。根据过错赔偿原则，之前陆俊、孟凡芳支付的45万元的利息损失，应由杜建强、郑雷赔偿；杜建强房屋使用费的损失，因陆俊、孟凡芳对造成合同无效并无过错，故不承担赔偿责任。陆俊、孟凡芳代杜建强支付的税、费49，875元，应由杜建强向相关部门申请退回，若退还款项不足49，875元，也应由杜建强足额赔偿给陆俊、孟凡芳，但陆俊、孟凡芳应将税收通用缴款书原件交于杜建强。杜建强收到上海仲裁委员会的通知后不参加庭审进行抗辩，以致最后仲裁裁决不予执行，仲裁裁决由其承担的仲裁费应赔付给陆俊、孟凡芳。至于陆俊、孟凡芳主张的房屋溢价损失，因不申请评估，其主张缺乏相应依据，且讼争《买卖合同》于2011年10月经仲裁裁决解除，自解除之日起系争房屋价值溢价与陆俊、孟凡芳无关，故陆俊、孟凡芳的该项诉讼请求，本院不予支持。孟凡芳、陆俊要求杜建强支付税、费及仲裁费自支付之日起的利息损失，因该利息损失不属于直接损失，缺乏令杜建强承担的法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、第三人郑雷于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）杜建强12万元及利息（以12万元为计算依据，按银行同期贷款利率，自2011年3月23日起计算至2013年6月3日）；
二、被告（反诉原告）杜建强于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳45万元及利息（以45万元为计算依据，按银行同期贷款利率，自2011年3月23日起计算至2013年6月3日）；
三、原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳于被告（反诉原告）杜建强返还45万元及利息之日迁出上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，将前述房屋返还被告（反诉原告）杜建强；
四、被告（反诉原告）杜建强于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳仲裁费损失22，430元；
五、被告（反诉原告）杜建强于原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳交付税收通用缴款书原件（税、费总额为49，875元）之日，赔偿原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳49，875元；
六、驳回原告（反诉被告）陆俊、孟凡芳的其余诉讼请求；
七、驳回反诉原告杜建强的其余反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，046元，减半收取计5，523元，由原告陆俊、孟凡芳负担1，380元，被告杜建强负担4，143元；反诉案件受理费800元，由反诉被告陆俊、孟凡芳负担400元，反诉原告杜建强负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一四年九月十二日
书记员 沈 嬿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。