河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终14419号
上诉人（原审被告）：柴文博，女，1983年10月28日出生，汉族，住郑州市中原区，现住郑州市。
委托诉讼代理人：朱向辉，河南铁正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林宾宾，河南铁正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭海宽，男，1978年2月8日出生，汉族，住郑州高新技术开发区，现住郑州市中原区。
上诉人柴文博与被上诉人郭海宽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人柴文博及其委托诉讼代理人朱向辉、林宾宾，被上诉人郭海宽到庭接受了询问。本案已审理终结。
柴文博上诉请求：1.依法撤销一审判决，在查清事实
的基础上依法改判驳回郭海宽的一审诉讼请求或者发回原审法院重审；2.本案的各项诉讼费用由郭海宽承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、民事行为意思自治，柴文博在给李辉出具的借条中明确表示“若2015年9月30日前未能如约办理完结房屋过户手续，需将此款全额归还李辉”，而一审判决中认定“因郭海宽在诉讼中同意将柴文博向郭海宽之妻李辉的借款15万元用以冲抵剩余购房款，扣除该15万元后，郭海宽应再支付柴文博购房款25万元”，将借款冲抵房款属于合同条款的增加或变更，需要买卖双方一致同意，不能仅凭郭海宽的单方意思表示，但事实上一审法院却越俎代庖，将本来应当属于调解的内容强加于柴文博，况且借款与购房款本就是不同的法律关系。二、一审判决引用我国《物权法》第191条第2款的规定认定郭海宽代为清偿银行贷款后可办理过户手续，属于适用法律不当。该条首先保护的是抵押权人的权益，只有消灭抵押权后，抵押人才能转让财产，而消灭抵押权的过程需要抵押人的配合，就本案而言银行的贷款并未清偿，代为清偿贷款仅仅是郭海宽在一审诉讼中单方的意思表示，《房屋买卖合同》中并未约定代为清偿的条款，柴文博未办理解押，应按照借条中的约定将该15万予以返还给郭海宽。三、购房款未付清不应判决办理房屋过户手续。郭海宽仅仅支付购房款50%，一审法院判决房屋过户没有法律依据，且房屋过户后再支付剩余购房款的方式，不能保障柴文博的资金安全，不够公平、公正。
郭海宽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
郭海宽向一审法院起诉请求：判令柴文博继续履行与郭海宽签订的《房屋买卖（居间）合同》，按照约定限期办理位于郑州市中原区××路××楼××单元××号房屋的解押手续，并协助郭海宽办理上述房屋的产权转移手续，将房屋产权过户至郭海宽名下。
一审法院认定事实：2014年9月13日，郭海宽与柴文博签订《房屋买卖（居间）合同》，约定:郭海宽购买柴文博位于郑州市中原区××路东、淮河××楼××单元××楼南户的房屋，权属证件号：08261133（合同号），建筑面积98.18平方米；柴文博承诺房屋无任何抵押贷款以及任何形式的经济纠纷和债务；房屋总价款80万元，郭海宽于签订合同之日付款40万元，房屋办理过户后付清剩余房款40万元(合同中同时又约定郭海宽首次付款40万元，于2015年7月30日由郭海宽按揭贷款将剩余40万元付款给柴文博，同时完成过户手续)；房屋过户时，除契税由郭海宽承担外，其余的相关费用由柴文博承担；双方自合同签订之日起60个工作日内办理房屋产权证。当日，郭海宽转账给柴文博40万元，柴文博给郭海宽出具收条一份，载明：今收到郭海宽房款40万元。柴文博已将涉案房屋交付郭海宽，现由郭海宽居住使用。2015年7月14日，柴文博领取房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人柴文博，房屋坐落中原区伏牛路××楼××单元××号，建筑面积98.18平方米，产权证1501116417。2015年8月30日，柴文博出具借条一份，载明：今借李辉现金15万元，用于办理永威鑫城19号楼7单元3楼南户房屋的银行贷款解押手续，不得另作他用，于2015年9月30日前办理完结房屋过户手续，若2015年9月30日前未能如约办理完结房屋过户手续，需将此款全额归还李辉。郭海宽在诉讼中表示同意将李辉（郭海宽之妻）出借给柴文博的15万元，冲抵剩余购房款。
柴文博将位于郑州市中原区××路××楼××单元××号的房屋抵押给交通银行股份有限公司郑州工人南路支行，向该行贷款，用以购买上述房屋。2016年6月8日，李辉偿还涉案房屋的两期银行贷款总计2703.38元。目前，涉案房屋仍处于抵押期间，郭海宽在诉讼中表示同意由郭海宽代柴文博向银行清偿尚未偿还的银行贷款，用以解除房屋抵押。
一审法院认为：柴文博经本院合法传唤未到庭答辩，视为其放弃抗辩、举证、质证的诉讼权利。郭海宽、柴文博签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。郭海宽按约向柴文博支付了40万元购房款，柴文博亦按约向郭海宽交付了涉案房屋，但郭海宽、柴文博并未在合同约定的时间内办理涉案房屋产权的过户手续。由于柴文博将涉案房屋抵押给银行用以贷款，柴文博向郭海宽之妻李辉借款15万元，用于解押涉案房屋，并承诺于2015年9月30日前办理完结涉案房屋的过户手续，但柴文博借款后并未在承诺的时间内清偿银行贷款，未将涉案房屋解押，未协助郭海宽办理涉案房屋的产权过户手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任，故柴文博应清偿银行贷款，消灭涉案房屋抵押权后，履行协助郭海宽办理涉案房屋过户手续的合同义务。同时，郭海宽亦应履行向柴文博支付购房余款40万元的合同义务，因郭海宽在诉讼中同意将柴文博向郭海宽之妻李辉的借款15万元用以冲抵剩余购房款，扣除该15万元后，郭海宽应再支付柴文博购房款25万元。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该案中，虽然郭海宽购买柴文博出卖的涉案房屋尚在抵押期间，但是郭海宽同意代为清偿作为抵押人的柴文博向抵押权人交通银行股份有限公司郑州工人南路支行所负的债务以消灭抵押权，故在郭海宽代为清偿债务消灭抵押权后，郭海宽可受让涉案房屋，并有权要求柴文博按照双方约定协助郭海宽办理涉案房屋的过户手续。
综上所述，该院对郭海宽要求继续履行房屋买卖合同，柴文博协助变更涉案房屋产权，将涉案房屋过户至郭海宽名下的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、郭海宽与柴文博继续履行双方于2014年9月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、柴文博自判决生效之日起十日内办理位于郑州市中原区××路××楼××单元××号的房屋（产权证号：郑房权证字第××号）的银行抵押权解押手续，（若柴文博未在本判决限定的期间履行该项义务，则由郭海宽先行代柴文博向银行清偿债务，消灭抵押权），并于解押后十日内协助郭海宽将该房屋所有权变更过户至郭海宽名下；三、郭海宽自房屋所有权变更登记之日起三日内向柴文博支付剩余购房款250000元（若郭海宽代柴文博先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费4520元，共计4620元，由柴文博负担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，应当严格遵守。郭海宽、柴文博签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。首先，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，因此一审判决在郭海宽同意的情况下，将柴文博向郭海宽之妻李辉的借款15万元用以冲抵剩余购房款，并不违法。其次，柴文博向郭海宽之妻李辉借款15万元时承诺将该款用于解押涉案房屋，并承诺于2015年9月30日前办理完结涉案房屋的过户手续，但柴文博收到借款后并未按时清偿银行贷款和办理解押手续，已经构成违约，应承担违约责任。最后，双方在《房屋买卖（居间）合同》明确约定房屋办理过户后付清剩余房款40万元，因此柴文博以郭海宽仅支付购房款50%、不应办理房屋过户手续的上诉理由，与双方合同约定不符，本院不予支持。
综上所述，柴文博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人柴文博负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾小潭
审判员 马 莉
审判员 刘平安
二〇一六年十二月二十日
书记员 刘 佳