江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7131号
上诉人（原审被告）：张克俊，男，1969年11月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：朱建民，男，1969年8月22日生，汉族。
原审被告：南京工业大学科苑宾馆，住所地江苏省南京市鼓楼区新模范马路**号。
负责人：童毛弟，南京工业大学科苑宾馆总经理。
委托诉讼代理人：江其国，南京工业大学科苑宾馆工作人员。
委托诉讼代理人：黄月华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人张克俊因与被上诉人朱建民、原审被告南京工业大学科苑宾馆（以下简称科苑宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张克俊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判一审判决第二项；2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由为：1、上诉人提供的证据可以证明被上诉人所谓的门面房装修只是做了一个吧台、出菜台、电路简单改造、卫生间换门、进户门增加不锈钢伸缩缝防盗门、灯具、墙纸简单的装修。其中电路简单改造，被上诉人只是为了自己经营的需要加了几个插座而已；卫生间换门，只是将卫生间门上原有的玻璃换成了另外一种式样的玻璃；至于灯具和墙纸，被上诉人将上诉人原有的灯具和墙纸去掉，换上自己需要的灯具和墙纸，灯具被上诉人已经安装完毕，被上诉人只是将上诉人的壁纸撕掉，尚未将自己的壁纸进行装修。被上诉人提供的《门面房门头装修协议》中所述的门头钢架、发光字、雕刻字制作、安装等项目，实际上被上诉人只是在上诉人的门头钢架上加了“辣皇尚”几个字。上述简单的装修行为，不可能构成被上诉人主张的52000元装修费用，一审法院未予审查，判决上诉人赔偿被上诉人2.8万元的装修损失，显然不符合事实。2、一审法院认定上诉人在将涉案房屋交付科苑宾馆之前曾在涉案房屋内自行经营了20多天的面馆，该认定与事实不符。上诉人一家在涉案房屋内生活而非经营。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
朱建民辩称，关于上诉人所质疑的被上诉人的装修行为，被上诉人一审提供了图片和录音证据。关于墙纸，被上诉人已经贴了小房间的墙纸，大房间的墙面界面剂和找平都已经做好了，后来因为上诉人提供的房屋漏水，将墙面冲坏，导致被上诉人没有办法贴墙纸，而且也需要重新买墙纸。关于卫生间门，照片可以显示被上诉人换了一个整门。关于电路改造，被上诉人在墙面开了线槽。关于门头招牌，被上诉人有照片证据。上诉人称被上诉人提交的收条是造假的，上诉人可以进行鉴定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告科苑宾馆述称，关于上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷，与科苑宾馆无关，科苑宾馆也没有其他不当的行为，所以一审判决科苑宾馆不负任何法律责任是正确的。
朱建民向一审法院起诉请求：1、原告与被告张克俊之间签署的《店面租赁合同》无效；2、被告张克俊赔偿原告店面装修损失52000元；3、被告科苑宾馆对上述损失应与被告张克俊共同承担连带责任；4、被告张克俊赔偿因其擅自拆除涉案房屋装修而给原告造成的铝合金玻璃门、灯具、灯箱等损失，以及使用涉案房屋经营面馆的使用费损失，合计1万元；5、两被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区新模范马路30号相关房屋的权利人为南京工业大学，1991年南京工业大学在此成立被告科苑宾馆，经营住宿、会议服务等业务。被告科苑宾馆成立之后，在上述房屋临靠本市青石村路路口的围墙处，另行建造了一排平房，但无规划及合法建造手续，未进行产权登记，由被告科苑宾馆负责管理、出租等，该平房中即包含本案原、被告双方争议的涉案房屋。被告科苑宾馆将涉案房屋出租给被告张克俊使用，被告张克俊曾用于经营“青石村盆菜馆”。
2013年11月30日，被告张克俊委托杨珍妹与被告科苑宾馆签订了一份《南京工业大学科苑宾馆餐厅经营承包协议》（以下简称《经营承包协议》），并出具书面委托书对此予以确认，双方在《经营承包协议》中约定：甲方（即被告科苑宾馆）同意乙方（即被告张克俊一方）继续承包经营科苑宾馆餐厅，租赁期限为三年，自2013年12月1日至2016年11月30日止；考虑到乙方本期承包经营投入较大，甲方同意三年协议到期后，如乙方经营正常且有意继续承包经营，可在不增加承包经营管理费的条件下续签两年经营承包协议；履约保证金为1万元；乙方需对餐厅进行改造装修，应经甲方同意后方可实施；改造工程中，如需甲方配合，甲方可予以配合，但改造装修等所有费用由乙方自理；由乙方自行搭建新增的房屋等不动资产归甲方所有，乙方不得自行拆除；乙方所进行的活动超出本协议规定的范围（如转租、转包、或分包、转让行为，擅自更改或扩大经营范围等），甲方有权立即终止本协议并扣罚乙方缴纳的全部或部分履约保证金等等。
被告张克俊在承租涉案房屋等有关房屋之后，曾安排人员经营“青石村盆菜馆”等。2015年7月，原告因经营需要租赁房屋，后与被告张克俊取得联系，双方就涉案房屋的租赁事宜进行了协商，但双方未核查涉案房屋产权登记等事项。
2015年8月2日，原告（承租方，乙方）与被告张克俊（出租方，甲方）签订了一份《店面租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，并收取房屋押金5000元；房屋租赁期限为2年，即自2015年7月25日起2017年7月24日止；租期届满后，乙方应将房屋及设施无条件交还给甲方；年租金为85000元，本协议生效后，乙方给甲方的租金分两次支付，即2015年7月25日前支付5万元（此款含5000元保证金），2015年12月24日前支付4万元，以此类推；乙方承诺合法经营；乙方如需内部装修，须经过甲方同意，在结束租赁合同时甲方不对乙方在租赁期限内的装修作任何形式的补偿；本合同为保密性合同，如有第三方即甲方的承租方南京工业大学知道此合同，本合同自动作废，乙方无条件搬出；合同终止后，多余租金不退还，由此造成的一切责任由乙方承担等等。
上述《店面租赁合同》签订后，原告向被告张克俊支付了半年的租金5万元（含5000元押金），被告张克俊将涉案房屋的钥匙交付原告，原告开始进行装修施工，并准备经营“辣皇尚”餐馆。
2015年7月30日，原告（甲方）与案外人朱召朋（乙方）签订了一份《门面房装修协议》，约定甲方将本市新模范马路一门面房委托乙方装修，具体包括厨房地面改造（含防水、水沟、地面排水处理）、厨房墙面修补、餐厅顶面吊顶、餐厅墙面修补、吧台和出菜厨制作、电路简单改造、卫生间换门、进户门增加不锈钢伸缩防盗门（下轨道要求暗装）、灯具、墙纸等装修项目；装修总价为45000元，工期为2015年7月30日至2015年8月15日，付款方式为甲方根据装修进展分批付款，进场付1万元，基层结束付1万元，面层大面完工付1.5万元，装修结束付5000元，交付后30天内付5000元；该协议含一份《装修明细》附件，其中列明了房屋装修各个项目的造价等等。2015年8月11日，原告朱建民（甲方）与案外人朱召朋（乙方）又签订了一份《门面房门头装修协议》，约定甲方将新模范马路一门面房门头委托乙方装修，具体包括门头钢架、发光字、雕刻字制作、安装等装修项目；装修总价为7000元，工期为自2015年8月11日至2015年8月15日，付款方式为2015年8月11日付款2000元，完工后付清余款5000元；协议含一份《门头装修清单》附件，列明了门头装修各个项目的造价等等。上述两份协议签订后，原告按照合同约定陆续向案外人朱召朋支付了装修工程款共计52000元，案外人朱召朋对此出具了收条，并对涉案房屋进行了相应装饰装修。
2015年8月17日，被告科苑宾馆得知被告张克俊将涉案房屋转租给原告之后，通知原告停止对涉案房屋的装修改造，并告知原告因被告张克俊非法转租而不能承租涉案房屋，且房屋所有权人南京工业大学将于9月份将该房屋收回，因此产生的损失由原告自行承担等等。此后，原告向被告张克俊核实上述情形，经协商，被告张克俊同意将半年租金5万元（含押金5000元）退还给原告，双方终止合同履行，就原告装修改造所产生的损失另行协商解决。原告后停止使用涉案房屋，未再继续经营，并将房屋钥匙交付被告张克俊。2015年9月南京工业大学通知要求将涉案房屋腾空。
2016年3月7日，原告发现涉案房屋的门头装修被拆除、仓库内存放的材料和物品缺失，遂就此事与被告张克俊交涉，并曾报警处理，未果。2016年4月被告张克俊将涉案房屋交付被告科苑宾馆，被告张克俊认可在交付房屋之前曾在涉案房屋内自行经营了20多天的面馆。2016年5月涉案房屋被拆除。
由于原、被告双方就损失赔偿问题协商未果，原告遂诉至一审法院，要求判如所请。
因当事人意见分歧较大，致本案调解未果。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人订立租赁合同应当遵守法律规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告与被告张克俊《店面租赁合同》中约定的涉案房屋未进行合法物权登记，亦未取得规划核准等建造手续，故原告与被告张克俊就涉案房屋租赁事宜所签订的《店面租赁合同》，系违反了法律法规的效力性禁止性规定，为无效合同。原告主张其与被告张克俊签订的《店面租赁合同》为无效合同，符合法律规定，一审法院予以支持。
根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在与被告张克俊订立《店面租赁合同》过程中，未对涉案房屋的规划核准、产权登记等相关事实尽到审慎核实等义务，且明知涉案房屋系被告张克俊非法转租，仍与其签订合同并承租涉案房屋，继而对涉案房屋进行装修改造，一审法院认定原告对该合同无效存在相应过错。被告张克俊亦未尽到审慎注意义务，未核实涉案房屋系违法建筑，其擅自转租涉案房屋的行为亦违反了与被告科苑宾馆订立的《经营承包协议》的内容，且与原告书面约定不得让被告科苑宾馆知道转租之事，故一审法院认定被告张克俊对该合同无效亦存在过错。综上，原告和被告张克俊对合同无效产生的损失，应各自承担相应责任。
关于原告主张的房屋装修损失数额问题。根据本案查明的事实，被告张克俊知晓原告对涉案房屋进行装修的事实，结合原告提供的装修合同、照片、收条等证据，可以认定原告主张的装修事实和装修损失数额成立。根据前述分析，被告张克俊对原告因合同无效而产生的装修损失，应承担相应的赔偿责任。综合本案案情，一审法院酌定被告张克俊应赔偿原告装修损失2.8万元。被告张克俊主张其不应承担原告装修损失的抗辩意见，理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于原告要求被告科苑宾馆承担连带责任的问题。根据一审法院查明的事实，被告科苑宾馆在与被告张克俊订立的合同中明确约定不得转租，而被告张克俊与原告签订的《店面租赁合同》中约定不得让被告科苑宾馆知晓双方转租事实，系存在恶意串通情形。被告科苑宾馆知道原告转租及装潢之后，亦要求原告停止装潢并收回房屋。且原告与被告科苑宾馆并未签订转租合同，双方亦无转租合意。故对于《店面租赁合同》无效导致原告存在的装修损失，被告科苑宾馆不存在过错。故原告要求被告科苑宾馆对其装修损失承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。
关于原告主张的1万元物品及房屋使用费损失问题。根据一审法院认定的事实及前述分析，原告主张的该铝合金玻璃门、灯具、门头灯箱等物品损失，属于原告装修损失的范围，由于原告装修损失已做处理，故一审法院对此不予支持。本案中，被告张克俊已经按照原告要求，退还了原告预付的有关租金5万元（含押金5000元），双方合同已终止履行，被告张克俊已收回房屋并交付被告科苑宾馆，故原告要求被告张克俊赔偿房屋使用费损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。
据此，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告朱建民与被告张克俊于2015年8月2日签订的《店面租赁合同》无效。二、被告张克俊于判决生效之日起十日内一次性赔偿原告朱建民装修损失2.8万元。三、驳回原告朱建民对被告南京工业大学科苑宾馆的诉讼请求。四、驳回原告朱建民的其他诉讼请求。案件受理费1350元，减半收取675元，由原告朱建民负担300元，被告张克俊负担375元。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、其将房屋移交给科苑宾馆时拍摄的视频一份，证明被上诉人朱建民的装修没有其主张的那么多。2、2014年3月17日鼓楼区中央门街道城市管理综合执法局向上诉人发出的劝拆通知、南京市鼓楼区中央门街道办事处致沿街店家的一封信，证明涉案房屋在青奥会之前就被拆了，目前的房屋是上诉人后建的。被上诉人对上诉人提交的证据质证意见如下：1、视频中的内容不符合被上诉人当时装潢的情况。2、对涉案房屋曾被要求拆除一事不清楚。原审被告科苑宾馆对上诉人提交的证据的意见为：1、该视频反映了上诉人与科苑宾馆交接时的真实情况。2、对真实性不持异议，但上诉人仅拆除了屋顶并将门封堵起来，青奥会后又自行恢复了。对上诉人提交的视频的真实性本院予以确认，对其关联性本院将结合其他证据综合认定。经本院询问，上诉人认同科苑宾馆对证据2的质证意见，故上诉人提交的该证据不能证明涉案房屋是其新建的。
被上诉人和原审被告未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，因涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《店面租赁合同》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人已经将被上诉人缴纳的房屋租金退还给被上诉人，但就被上诉人对涉案房屋装修造成的损失，双方未能协商一致。本院认为，上诉人作为出租人未核实房屋建设是否具有合法手续且将房屋擅自转租，被上诉人作为承租人明知上诉人系转租房屋，亦未尽到审慎审查义务，故双方对合同无效均存在过错。关于被上诉人装修损失的数额，被上诉人提交了装修协议、收条以及装修过程照片，能够证明其实施的装修项目以及支付的装修费用，上诉人认为被上诉人提交的装修明细内容不实，但其二审提交的视频证据仅能证明其和科苑宾馆交接时房屋的状况，并不足以反驳被上诉人提交的证明其装修内容的证据，本院对上诉人的该意见，不予采纳。一审法院结合双方当事人的过错程度酌定上诉人赔偿被上诉人装修损失2.8万元，系依法行使自由裁量权，并无不当。
综上所述，上诉人张克俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人张克俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十一月十五日
书记员 朱亚芳