北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第11404号
原告光善红，男，1980年1月29日出生。
委托代理人李世隆，北京市江山律师事务所律师。
被告杨佳腾，男，1972年12月16日出生。
委托代理人林宏，北京昊庭律师事务所律师。
原告光善红诉被告杨佳腾租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年3月5日签订《合作协议》，约定被告将位于北京市东城区安德里北街×号的×国际商务酒店部分房屋出租给原告，租期5年，自2014年3月10日起至2019年3月15日止，其中包含3个月的免租期。合同签订后，原告支付了租金，并依据合同约定出具了装修改造方案，经被告的出租方北京华夏星源国际文化传播有限公司（以下简称华夏星源公司）同意后开始施工。因原告拟注册公司，故要求被告按照约定提供相关材料，被告均以种种理由推托，至今未予提供。2014年3月中旬，自称房屋产权人的北京市德安汽车修理厂（以下简称德安汽修厂）以与承租人有纠纷为由告知原告终止装修，收回了房屋。后经原告了解，涉案房屋的产权人确为德安汽修厂，其将房屋出租给北京银丰国际商务酒店有限公司（以下简称银丰公司），该公司又转租给华夏星源公司，华夏星源公司再次转租给被告。原告除对华夏星源公司转租给被告知情外，对上述转租关系及纠纷均不知情。在原、被告签约前，德安汽修厂已经通知被告涉案房屋存在纠纷，不得将房屋再次出租。而被告隐瞒事实真相，其交付的房屋已经被第三方收回，且被告不能按约定提供办理注册登记的材料，导致原告合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约。故原告起诉要求解除原、被告签订的《合作协议》，要求被告退还原告租金63万元，并支付违约金100万元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原、被告除《合作协议》之外，还共同作为承包人与华夏星源公司签订了经营承包协议，由华夏星源公司将银丰宾馆洗浴中心交予原、被告承包经营，后被告退出，由原告独自承包。因此，原告应要求华夏星源公司提供办理营业执照的材料，被告没有义务、也没有能力提供。在原告承包该洗浴中心期间，因其拖欠华夏星源公司的承包金，构成了根本违约，由此造成的一切后果均与被告无关。在银丰公司将房屋转让给北京军宏英辉酒店管理有限公司（以下简称军宏英辉公司）后，被告应原告的要求，介绍原告与军宏英辉公司协商重新签订房屋租赁合同，据被告提供的录音证据显示，原告直至2014年7月31日还在与该公司协商重新签订合同事宜，原告所称其于2014年3月即搬离涉案房屋不是事实。原告实际上占有涉案房屋直至2014年9月，是原告与被告解除房屋租赁合同，想与军宏英辉公司直接签约。此外，原告还将租赁房屋部分面积与七天连锁酒店部分面积进行了置换，置换后将房屋出租给第三人牟利。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，北京市东城区安德里北街×号的房产为德安汽修厂所有，其原将上述房产出租与银丰公司，银丰公司将上述房屋分别转租给了华夏星源公司和军宏英辉公司，华夏星源公司又将自己承租的房屋转租给了被告。
2014年1月15日前，华夏星源公司作为甲方，本案原、被告作为乙方，双方签订了《经营承包协议》，约定甲方将银丰宾馆洗浴中心交予乙方承包经营（包括银丰商务宾馆西侧小楼26间客房，西侧一层，二层所有房间归乙方使用），面积大约2400平方米。租赁期间自2014年3月14日起，至2019年3月13日止，承包金每年为180万元。每半年一付，乙方还需另行交纳押金15万元。
同年3月5日，原、被告签订《合作协议》，约定被告将前述2400平方米的房屋承包给原告自主经营，合作期5年，自2014年3月10日起，至2019年3月15日止，其中包含3个月的免租期。合作期间原告有权自主选择经营项目，自主经营、自负盈亏。原告每年需向被告交纳合作金200万元，每半年交纳一次，合同签订第二年后每二年递增5%。2014年的合作金为83万元，应于2014年3月31日前分批交纳。其中包含首期定金10万元。双方还约定，甲乙双方如违约，应赔偿对方直接经济损失并按照合同总合作期金额的10%向对方支付违约金。合作期内原告有权对房屋进行拆改及加隔层（不得拆除承重墙），但改造方案需经由业主签字。合同期满后，如被告继续承包或出租房屋，原告享有优先权。
庭审中，原告称2014年3月15日至6月14日是免租期，合同约定的原告应向被告支付的83万元包含相当于2个月租金的押金和2014年6月15日至9月14日期间的租金，2014年9月15日之后则每半年支付一次租金。被告对此不予认可，称起租时间为2014年3月10日，2014年3月10日至9月9日期间的租金应为100万，双方已经商定去除免租期，故给原告免除了相当于2个月租金的押金和一个月的租金，原告实际应支付83万元。原、被告对各自的陈述均未举证。
合同签订前后，原告自2014年2月24日起至3月21日期间，共向被告支付63万元。原告没有按照与华夏星源公司的约定，向该公司支付押金和承包金。被告称其向华夏星源公司交纳了上述费用，但没有举证。
原、被告签约后，被告将涉案房屋交付原告，原告开始进行装修。
在此之前，德安汽修厂得知银丰公司的转租行为后，曾于2013年通知被告其不认可银丰公司的转租行为，提醒其合同无效，但被告不接受。之后，德安汽修厂与银丰公司解除了租赁协议，开始与军宏英辉公司就银丰公司原承租的全部房屋订立租赁合同进行协商。2014年3月下旬，德安汽修厂通知原告停止装修。随后，原告停止装修并与被告一起开始和军宏英辉公司协商继续租赁涉案房屋事宜，但因各方意见分歧，一直未能达成一致。2014年5月，德安汽修厂与军宏英辉公司签订了房屋租赁协议，军宏英辉公司取得了安德里北街×号全部房屋的承租权。在此期间，原告将其租赁使用范围内的西小楼和军宏英辉公司使用的天外天餐厅营业用房进行了对换。此后，军宏英辉公司因未能与原、被告就租赁房屋事宜达成协议，故于同年8月20日通知原告在三日内将占用的房屋全部腾出，自行解决其与被告的纠纷。原告未按军宏英辉公司的要求腾房，军宏英辉公司于2014年9月将涉案房屋全部收回。
另于庭审中，被告认为《合作协议》约定的违约金标准过分高于自己可能的违约行为给对方造成的损失，要求法院将违约金降低到10万元以下。
上述事实，有原、被告签订的《合作协议》，原、被告与华夏星源公司签订的《经营承包协议》，原告向被告付款的凭证，军宏英辉公司致原告的《通知》，录音资料，证人证言，以及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据已查明的事实，原、被告签订的合同名为合作协议，但约定的内容均系房屋租赁事宜，故该合同实为房屋租赁协议。在双方签约前，虽然原、被告共同作为合同一方与华夏星源公司签订了《经营承包协议》，但根据实际履行情况来看，在该合同成立之前华夏星源公司已将该房屋出租给被告，原告从未向华夏星源公司支付过租金或押金，被告虽称其履行了合同义务，但没有对此举证。且原告实际从被告处接收房屋、向被告支付租金，履行的是原、被告签署的《合作协议》，该《经营承包协议》实际未履行。故被告所持其在原、被告与华夏星源公司签订合同后退出承包、由原告单独向华夏星源公司承包涉案房屋且拖欠承包金之说，与事实不符，本院不予采信。涉案房屋系德安汽修厂所有，原由银丰公司承租后，转租给了华夏星源公司，再由华夏星源公司转租给了被告，被告则又将该房屋转租给了原告。因德安汽修厂不同意银丰公司转租，并与之解除了租赁合同，导致被告丧失了转租涉案房屋的权利基础，原、被告之间的转租合同无法继续履行，对此，被告应当承担主要责任，而原告在与被告签约前没有尽到谨慎义务，对合同的不能履行亦应承担一定的责任。现原告要求解除合同，本院照准。在原、被告签约后不久，德安汽修厂即通知原告停止装修，虽然此后原、被告曾就租赁房屋事宜与该房新的承租人军宏英辉公司进行协商，但终未达成新的租赁协议。自原告从被告处接收涉案房屋起，至同年9月军宏英辉公司将房屋收回时止，原告虽然在这一期间占用着涉案房屋，但既没有完成装修，更没有利用该房进行经营以实现合同目的，故原告向被告交纳的租金应适当返还，具体数额，本院将根据实际情况酌情确定。至于原告所述已付被告的63万元中包含相当于2个月租金的押金一节，没有事实依据，也与原告的诉讼请求相悖，本院不予认定。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到原告自身对于合同不能履行亦有一定责任，故原告此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，本院判决如下：
一、解除原告光善红与被告杨佳腾签订的《合作协议》；
二、被告杨佳腾于本判决生效后七日内返还原告光善红租金伍拾万元；
三、驳回原告光善红其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19470元，由原告光善红负担9470元；由被告杨佳腾负担10000元（原告已交纳；被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
代理审判员 王 亮
人民陪审员 顾 兵
二〇一五年四月二十日
书 记 员 刘 晶