上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5345号
原告：上海兴华地酒店管理有限公司，住所地上海市长宁区华山路XXX弄XXX号。法定代表人：许祖雄，董事长。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。被告：小南国(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区包头路XXX号XXX室。法定代表人：王慧敏，董事长。委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。第三人：绅公馆酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市长宁区华山路XXX弄XXX号1幢。法定代表人：孙云立，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宋薇，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丹，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告上海兴华地酒店管理有限公司(以下简称兴华地公司)与被告小南国(集团)有限公司(以下简称小南国公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序，由审判员金喆勋独任审判。经被告小南国公司申请，本院依法追加绅公馆酒店管理(上海)有限公司(以下简称绅公馆公司)作为第三人参加本案诉讼，于2016年5月12日开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2016年8月12日、10月19日公开开庭进行了审理。原告兴华地公司的委托诉讼代理人连娜，被告小南国公司的委托诉讼代理人嵇金喜、蒋振伟，第三人绅公馆公司的法定代表人孙云立、委托诉讼代理人宋薇、马丹到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审理期限，本案现已审理终结。原告兴华地公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付所欠租金650万元及逾期滞纳金1,509，576元(暂定，计算方式为逾期一日承租方向出租方支付逾期金额千分之一的滞纳金，实际到支付之日止)；2.依法判决本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉请为：依法判决被告向原告支付所欠租金9,416,674元(自2014年9月至2016年7月的租金)及逾期滞纳金3,344,419元(每月租金=年租金500万元÷12个月；滞纳金=每月租金×天数×日千分之一，在2014年8月21日至2016年6月21日期间内，自当月21日起算至实际支付之日止)。事实和理由：原、被告于2007年6月11日就上海市华山路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)签订《租赁意向协议》，该协议第4条租金及支付方式约定，4.2目标业务租赁范围的年保底租金为伍佰万元整/年；4.4保底租金每月结算一次，即承租方每月20日前，将次月的保底租金(按第4.2条规定计算出月租金)支付到出租方指定的账户，否则逾期一日承租方应向出租方支付逾期金额千分之一的滞纳金。签约后，原告依约将房屋交付给被告，后被告逾期支付租金。经原告多次催讨，被告仍欠原告租金650万元，故诉至法院。被告小南国公司辩称，对租金数额没有异议，但不应由被告承担，不同意原告诉请。一、《租赁意向协议》从法律上讲系有效协议，依据意向协议约定，原告应与被告设立的项目公司签订正式租赁合同，从注册地址、设立时的股东结构、设立时间、工商局备案的情况说明都可以证明第三人在设立之初是被告的项目公司，原告应履行《租赁意向协议》中约定的与第三人签约的义务；但经被告、第三人多次催促，原告始终不予配合，责任在原告。之后第三人股权发生变化，但这不影响它作为经营主体及承租方的事实；在工商局备案的情况说明中，原告也明确知晓第三人是涉讼房屋的经营主体，原告对此也没有任何异议。退一步讲，即使第三人不是项目公司，它的承租人地位也经确认且经原告认可。二、《租赁意向协议》签订后，被告从来没有使用过涉讼房屋，被告不是涉讼房屋的承租方，实际承租人和使用人是第三人。三、2010年起，租金缴款方是第三人，原告开具发票的抬头也是第三人，《合作投资终止协议》上虽然写明转租，但真实情况是被告与第三人向原告提出以第三人为承租人的签订租赁合同的请求，且《合作投资终止协议》约定租金及相关能源费用均由上海立乐置业有限公司承担。四、原告在诉讼中将优秀历史建筑保护要求告知书和承诺书交给第三人签署，实际是认可了第三人作为承租人的身份；五、《租赁意向协议》中逾期支付的滞纳金不应由被告承担，日千分之一的标准约定过高，原告的实际损失仅是银行利息损失，故请求调整滞纳金计算标准。第三人绅公馆公司述称，对租金数额没有异议。一、《租赁意向协议》项下的物业合计建筑面积为3886.4平方米，而原告提供的房地产证上记载面积仅为2648平方米，故租赁面积超出产证记载面积外的1238.4平方米属于违章建筑，根据法律规定，原、被告之间《租赁意向协议》因存在违章建筑而部分无效，且原告对此存在过错；二、由于合同具有相对性，《租赁意向协议》由原、被告签署，第三人并非合同主体，《租赁意向协议》项下的租金支付等承租人义务均指向本案被告而非第三人；三、第三人是被告为履行《租赁意向协议》所设立的项目公司，符合《租赁意向协议》中约定的项目公司的特征：即第三人成立于2009年7月21日，系在《租赁意向协议》签署后，成立时的股东之一王慧莉、董事王慧敏均系被告创始人及管理层；原、被告均同意第三人将注册地址变更至涉讼房屋中；第三人成立后，于2010年5月起向原告缴纳涉讼房屋租金及能源费，原告对此从未提出过异议，原告自2010年5月起开具以第三人为付款人，用途为租赁费的发票涉及15个月54张；诉讼中，原告向第三人提供上海市优秀历史建筑保护要求告知书和承诺书，要求第三人以承租人身份签署，故原告是确认第三人作为项目公司对系争房屋的租赁权的，根据《租赁意向协议》约定，原告应该配合被告与第三人签订租赁协议，来确定第三人承租人的地位，第三人多次与原告协商换约事宜，但原告始终不予配合，故原告因未能履行《租赁意向协议》项下换约义务而构成违约；四、由于原告提供的涉讼房屋存在用途不符、部分为违章建筑等问题，给实际使用造成障碍，且违反换约承诺，故系其违约在先，被告有权行使后履行抗辩权拒付租金，原告主张违约金无合同及事实依据，其主张的每日千分之一的逾期利息标准属于违约金过高情形，逾期滞纳金计算标准应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据：上海市房地产权证、公司名称变更材料、《租赁意向协议》、《租赁意向补充协议》、情况说明、律师函及寄收材料、发票记账联、租金转账凭证、档案机读材料、准予设立登记书、公司章程、《合作投资终止协议》、股权转让协议、内资公司变更(备案)登记、准予变更登记通知书、商请函、优秀历史建筑保护要求告知书、承诺书、《关于对优秀历史建筑实施市区分级管理的通知》及当事人的陈述等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋坐落于上海市华山路XXX弄XXX号，2006年8月31日登记于所有权人上海兴华地会所有限公司名下，土地使用权来源为出让，土地用途为卫生、福利，使用期限为2006年8月14日至2056年8月13日止；房屋共6幢，建筑面积合计2648平方米，房屋类型为医院。上海兴华地会所有限公司于2011年2月25日，经上海市工商行政管理局核准变更登记为上海兴华地酒店管理有限公司。一、《租赁意向协议》签订情况2007年6月11日，上海兴华地会所有限公司(出租方)与被告小南国公司(承租方)就涉讼房屋签订《租赁意向协议》，约定被告承租涉讼房屋。协议1.2约定，承租方将专门为租赁项目在目标物业内组建一个下属项目公司。出租方承诺在项目公司成立后与项目公司签订正式的租赁协议，并由项目公司概括承受本协议下承租方的权利义务，成为标的物业的承租方。在《租赁协议》签订后，本协议的承租方将继续承担对项目公司的履约担保责任，即如果项目公司违反租赁协议的约定，使出租方蒙受损失，出租方将有权要求本协议的承租方承担相应的违约责任。租赁范围：出租方愿意将目标物业主楼整幢楼(含所有相关设施)建筑面积约2841平方米及附楼整幢楼(含所有相关设施)建筑面积约1045.4平方米租赁给承租方，并由承租方进行独立经营。项目用途：经典SPA酒店。租赁期限：初始租赁期限自2008年1月1日起至2017年12月31日的24时止，为期拾年。任何一方不得提前终止，但本协议或《委托协议》另有规定的除外。初始租赁期限届满时，承租方享有后续拾年租赁期的第一优先权。自2008年1月1日起承租方应当依照本协议第4条所确认方式与数量向出租方支付租金。协议4.1约定，双方协商一致，目标物业租赁范围的租金采用保底租金加提成租金方式计算。4.2约定，目标物业租赁范围的年保底租金为人民币伍佰万元整/年。4.3约定，目标物业租赁范围的提成租金按照“承租方年度营业额超过人民币2800万元部分”的15%予以计提。经承租方初步测算，该目标物业的年度营业额有望达到4,000万元。4.4约定，保底租金每月结算一次，即承租方每月20日前，将次月的保底租金(按第4.2条规定计算出月租金)支付到出租方指定的账户，否则逾期一日承租方应向出租方支付逾期金额千分之一的滞纳金。4.5约定，提成租金采取每月小结，年底总结算的方法，即承租方在每月20日前将上月的提成租金，即营业额超过人民币233万元(2,800万/12月)部分的15%支付到出租方指定的账户，否则逾期一日承租方应向出租方支付逾期金额千分之一的滞纳金。每个会计年度结束后的40个工作日内，双方将依据年度经营总收入，进行上一会计年度出租方提成租金的年度结算，并在该年度结算确认后10个工作日内，多退少补结清上一年度的出租方提成租金。5.1约定，a)承租方未向出租方按期履行付款义务，且在应付款项到期后60天内也没有支付该应付款项的，非违约方有权终止协议。……5.2约定，若出现5.1条所述情况，则违约方应当向守约方支付违约金800万元。如果违约金不足以赔偿非违约方的实际损失，则违约方应向非违约方补偿违约金与实际损失间的差额。同年，上海兴华地会所有限公司(出租方)与被告小南国公司(承租方)双方签订《租赁意向补充协议》，就电话、水电煤气、有线电视费用等作出约定。补充协议12条约定，除意向协议中已经提及的租金以及本补充协议中已经提及的上述费用外，出租方将不再向承租方收取任何物业管理费用或其他相关费用。补充协议13条约定，本补充协议是双方间签署的意向协议之附件，属于意向协议的一部分，与意向协议具有同等法律效力。二、《租赁意向协议》履行中的情况2010年4月1日，上海兴华地会所有限公司向上海市工商局长宁分局出具《情况说明》，表示：“本公司是上海市长宁区华山路XXX弄XXX号的业主单位，与上海小南国(集团)有限公司签订了租赁协议，将该物业租赁交与小南国集团经营。小南国集团指定其项目公司上海立乐慧酒店管理有限公司作为该物业的经营主体，我公司对此无异议。鉴于上海立乐慧酒店管理有限公司根据其业务需要，需尽快办理相关公司变更登记手续，我公司特具此情况说明。”2010年5月14日，小南国公司致上海市工商局长宁分局《情况说明》，内容为其与上海兴华地会所有限公司签订了租赁协议，承租了长宁区华山路XXX弄XXX号的物业，并将此物业交给上海立乐慧酒店管理有限公司负责经营管理，因经营需要，要将上海立乐慧酒店管理有限公司注册地址变更为华山路XXX弄XXX号，希望工商局予以协助。2009年4月24日、2009年12月18日、2010年4月9日，上海虹桥小南国餐饮管理有限公司以银行转账的方式分别向原告支付120万元、200万元、216.6万元；2009年6月19日，上海虹桥小南国餐饮管理有限公司转给上海兴华宾馆，上海兴华宾馆再以支票形式向原告支付80万元。2010年5月19日至2012年12月10日，上海立乐慧酒店管理有限公司以银行转账及开具支票的方式支付租金共计13,750,002元；2013年4月15日至2015年10月23日，第三人绅公馆公司以银行转账及开具支票的方式向原告支付租金共计975万元。上述款项，原告分别以小南国、小南国餐饮、小南国(会所)、上海立乐慧酒店管理有限公司、小南国(集团)有限公司为抬头开具房屋租赁费发票。自2010年起，上海立乐慧酒店管理有限公司及第三人绅公馆公司分别向原告支付了的相关能源费。票据显示，2014年之前的保底租金已结清。2014年12月18日，上海市申房律师事务所受原告委托，向被告发函催讨2014年1月1日至2014年12月31日的年保底租金500万元，违约金800万元及相应的滞纳金。2014年12月31日至2015年10月23日，第三人绅公馆公司共向原告支付了2014年度租金中的350万元保底租金。2015年12月9日，上海市申房律师事务所受原告委托，向被告再次发函催讨年保底租金共计650万元，违约金800万元及相应的滞纳金。《租赁意向协议》中的提成租金从未履行过，原告在庭审中明确本案中仅主张保底租金。另，2016年8月2日档案机读材料记载上海虹桥小南国餐饮管理有限公司营业期限为1999年1月7日至2018年12月6日，法定代表人为王慧敏(即被告小南国公司的法定代表人)，股东为王慧敏和王慧莉。被告小南国公司曾经是上海虹桥小南国餐饮管理有限公司的股东。三、第三人绅公馆公司变化情况上海立乐慧酒店管理有限公司于2009年7月被上海市工商行政管理局长宁分局准予设立。上海立乐慧酒店管理有限公司2009年的章程显示，该公司住所地在上海市长宁区法华镇路XXX号XXX幢XXX楼XXX室，由上海立乐置业有限公司和王慧莉共同投资成立。孙云立系该公司董事长兼总经理、法定代表人。被告小南国公司的法定代表人王慧敏为该公司董事。2010年8月4日，上海立乐置业有限公司(甲方)、王慧莉(乙方)、上海立乐慧酒店管理有限公司(丙方)三方签订《合作投资终止协议》，约定：一、甲、乙双方同意，自本协议签署之日起，除本协议约定外，乙方不再享有丙方50%股权的股东相关的任何权利，亦不再承担丙方50%股权的股东相关的任何义务和责任。对外，由甲方负责处理一切与丙方有关的事宜，乙方应积极配合。甲、乙双方在本协议签署前签署的各项协议(包括丙方《章程》)全部终止。二、甲、乙双方同意，乙方持有的丙方50%股权转让对价为250万元，乙方将持有的丙方50%股权以250万元转让给甲方。…六、截止目前，绅公馆的经营场所所在物业(“该物业”，即：上海市华山路XXX弄XXX号)租约由乙方的关联方小南国(集团)有限公司与业主签订。鉴于该物业自甲、乙双方共同筹建绅公馆起一直用于绅公馆项目，甲方同意，自本协议签订后，该物业的租金及相关能源等费用(包括前期欠付的租金及能源费)应当由甲方承担并按时支付。同时，甲、乙双方同意，在本协议签订90日内，由双方共同取得物业业主的同意将该物业转租给丙方使用，并另行签署相关转租协议，但转租以甲丙方不违反本协议为前提；在转租期限内，双方应共同配合尽力将该物业的承租人变更至甲方或其指定的第三方名下。2010年10月30日，王慧莉(出让方)与孙云立(受让方)、上海立乐置业有限公司(受让方)分别签订两份《股权转让协议》。一份《股权转让协议》约定：王慧莉将所持有的上海立乐慧酒店管理有限公司30%股权作价150万元转让给孙云立；另一份《股权转让协议》约定：王慧莉将所持有的上海立乐慧酒店管理有限公司20%股权作价100万元转让给上海立乐置业有限公司。上海立乐慧酒店管理有限公司2010年的章程显示，该公司住所地在上海市长宁区华山路XXX弄XXX号1幢。公司注册资本500万元，由上海立乐置业有限公司出资350万元、孙云立出资150万元。2010年12月16日，上海市工商行政管理局长宁分局内资公司变更(备案)登记显示：上海立乐慧酒店管理有限公司的股东由原来的上海立乐置业有限公司和王慧莉各出资250万元，变更登记为上海立乐置业有限公司出资350万元、孙云立出资150万元；主要成员中原来的董事王慧敏不再担任董事一职，原来的董事长兼总经理孙云立不变。2012年1月29日，上海市工商行政管理局奉贤分局准予上海立乐置业有限公司变更名称为乐庭投资(上海)有限公司。2012年11月6日，经上海市工商行政管理局长宁分局核准，上海立乐慧酒店管理有限公司变更企业名称为绅公馆公司。第三人绅公馆公司档案机读材料显示，现注册资本500万元，住所地为上海市长宁区华山路XXX弄XXX号1幢。出资者为：孙云立和乐庭投资(上海)有限公司。四、诉讼中的情况上海兴华宾馆于2016年8月23日致第三人一份商请函，内容为“我司于2011年由原兴华地会所有限公司更名为兴华地酒店管理有限公司，现根据要求正在办理房产证的相关更名手续。因华山路XXX弄XXX号建筑属于历史保护建筑，长宁区房屋管理局需要出租房(方)和承租方协助提供相关经营执照及签署有关承诺书。”后，原告与第三人签署了《优秀历史建筑保护要求告知书》，原告在“所有人签收”处、第三人在“使用人签收”处签名并加盖公司公章，内容为：华山路XXX弄XXX号建筑已于2005年9月23日被上海市人民政府公布为市级建筑保护单位，属优秀历史建筑，根据上海市人民代表大会常务委员会公布、于2003年1月1日起施行的《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》(以下简称《条例》)有关规定，对优秀历史建筑的保护要求告知如下：1、优秀历史建筑的所有人、使用人及有关的物业管理单位须遵守《条例》有关规定，在使用和日常养护中要爱护优秀历史建筑，不得在建筑内堆放易燃、易爆和腐蚀性的物品，不得从事损坏建筑主体承重结构或者其他危害建筑安全的活动；不得擅自改动建筑的外部立面、内部空间及其装饰；不得擅自改变建筑的使用性质。……3、优秀历史建筑产权转让或出租时，转让人或出租人应对该处保护建筑的保护情况作出书面说明，受让人或承租人应了解保护建筑的状况，签收书面告知书，双方应对保护的责任与义务作出书面承诺，双方的保护要求告知书和承诺书等文件应作为转让或出租合同的附件等。原告与第三人还签署了《优秀历史建筑保护要求承诺书》，原告在“转让人或出租人承诺同意签收、盖章”处、第三人在“受让人或承租人承诺同意签收、盖章”处签名并加盖公司公章，内容为：1、转让人或出租人在转让或租赁前承诺在使用过程中已按《条例》及保护要求告知书的要求履行了相关的保护的责任与义务，未擅自改动建筑的外部立面、内部空间及其装饰，未擅自改变建筑的使用功能。转让人或出租人如违反《条例》及保护要求告知书的要求，将按《条例》规定承担相关法律责任，整改后方可办理产权转让或租赁手续。2、受让人或承租人同意签收“优秀历史建筑保护要求告知书”，并同意按《条例》及保护技术管理规定等法规履行保护的责任及义务。在使用和日常养护中要爱护优秀历史建筑，不得擅自改动建筑的外部立面、内部空间及其装饰，不得擅自改变建筑的使用功能。并承诺房屋修缮及装修方案须经上海市房管局有关部门审核通过后再施工。上海市房屋土地资源管理局于2004年6月11日发布了沪房地资安〔2004〕287号《关于对优秀历史建筑实施市区分级管理的通知》，该文件后附有《优秀历史建筑保护要求告知书》、《优秀历史建筑保护要求承诺书》样式，与原告、第三人签署的《优秀历史建筑保护要求告知书》、《优秀历史建筑保护要求承诺书》格式一致。审理中，第三人提供其要求原告签订正式合同的电子邮件，因该电子邮件收件人非原告，第三人也无法证明系向原告进行了发送，且有效送达至原告处，故本院对该组证据的证明效力不予确认。针对被告和第三人的抗辩意见，原告认为，一、《租赁意向协议》合法有效，被告没有支付租金导致诉讼，诉讼前被告从未对该协议提出异议，产权证面积小于《租赁意向协议》中租赁范围，并不影响该《租赁意向协议》的效力。即使协议效力存在问题，被告也应按照租金标准支付房屋使用费；二、本案中承租人应是被告，原告在收到租金后向被告开具发票，被告未提出过异议，被告自己提供的《合作投资终止协议》中也确认业主是原告，承租人是被告；三、第三人并非被告下属的项目公司，第三人成立时实际注册地并不在涉讼房屋内，被告提供的《合作投资终止协议》中约定另行签订转租协议，可见被告自认第三人不是其项目公司，要求签订租赁协议没有法律和事实依据；四、原告将优秀历史建筑保护要求告知书和承诺书交给第三人签署，并不是认可第三人就是承租人，只是用于优秀历史建筑的保护义务和要求的告知和承诺事宜；五、被告目前连2014年的租金都未支付完成，带给原告的损失是巨大的，包括银行贷款利息损失、原告为此投入的人力物力等费用以及因被告不付租金导致原告无法进行相关经营活动的损失，原告依约要求被告支付滞纳金合法有据，不存在过高的情形。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《租赁意向协议》中约定出租物主楼建筑面积约2841平方米及附楼建筑面积约1045.4平方米，而原告提供的房地产权证上建筑面积仅为2648平方米，对2648平方米以外的部分原告无法提供审批手续，故对2648平方米以外的部分应认定为无效。鉴于所出租的房屋既有违法建筑，又有合法建筑，但去除违法建筑面积后，合法建筑的租赁尚能实现双方的合同目的，因此无效部分不影响其他部分的效力，本案中有证面积部分即2648平方米租赁协议继续有效。本案争议焦点在于，本案租金应由谁承担。对此，本院认为：其一、从签约情况来看，原、被告签订的《租赁意向协议》及《租赁意向补充协议》中均约定被告承租涉讼房屋，且明确约定了原、被告双方作为出租方及承租方的权利义务；其二，从履约情况来看，原、被告均于2010年分别向工商局出具了《情况说明》，原告在《情况说明》中明确其与被告签订租赁协议，对被告指定其项目公司上海立乐慧酒店管理有限公司作为该物业的经营主体无异议，被告在《情况说明》中明确其与原告签订了租赁协议，承租了长宁区华山路XXX弄XXX号的物业，并将此物业交给上海立乐慧酒店管理有限公司负责经营管理。从上述证据可以看出，原、被告均确认了被告是承租人的地位，对被告交由上海立乐慧酒店管理有限公司经营原告无异议，但无法得出原告认可第三人是承租人的结论，被告的抗辩意见本院难以采信；在租金的支付方面，上海虹桥小南国餐饮管理有限公司作为被告曾出资成立的公司，于2009年、2010年向原告支付了租金，可以证明被告作为承租人一直在履约；至于之后的上海立乐慧酒店管理有限公司以及第三人支付租金的情况并不能证明原告认可第三人作为承租人的地位；其三，从《租赁意向协议》就项目公司约定情况来看，原、被告约定承租方将专门为租赁项目在目标物业内组建一个下属项目公司。出租方承诺在此项目公司成立后与项目公司签订正式的租赁协议，并由项目公司概括承受本协议下承租方的权利义务，成为标的物业的承租方。但在正式的租赁协议签订前，被告仍然是《租赁意向协议》中的承租方，仍然需要履行承租方的义务；况且，被告也无法提交其要求原告与第三人签订正式租赁合同的任何证据，第三人提供其要求签订正式合同的电子邮件也未能证明其有效送达至原告处。因此，对被告及第三人关于此节的抗辩意见难以采信；其四，从被告提交的上海立乐置业有限公司、王慧莉、上海立乐慧酒店管理有限公司三方签订的《合作投资终止协议》来看，协议也明确写明，涉讼房屋租约由王慧莉的关联方小南国(集团)有限公司与业主签订。三方约定由上海立乐置业有限公司、王慧莉共同取得物业业主的同意将该物业转租给上海立乐慧酒店管理有限公司使用，并另行签署相关转租协议等。该证据与《租赁意向协议》相映证，证明被告是《租赁意向协议》项下的承租方。被告抗辩，《合作投资终止协议》约定涉讼房屋的租金及相关能源等费用均应由上海立乐置业有限公司承担，故不应由被告来支付租金，因该协议系上述三方的内部协议，不能对抗原、被告之间的《租赁意向协议》，对被告的抗辩意见，本院不予采纳；最后，从原告、第三人提交的经双方签字盖章的优秀历史建筑保护要求告知书和承诺书来看，告知书上第三人在“使用人”栏处签字，而承诺书上第三人在“承租人”栏处签字，《租赁意向协议》的相对方并不因为这两份材料而得以改变，因此，被告、第三人关于承诺书上第三人在“承租人”栏处签字即表明原告认可第三人的承租人身份的抗辩意见，本院难以采信。综上，本案中《租赁意向协议》相对方系作为出租人的原告和作为承租人的被告，法律并不因非被告使用而免除其支付租金的义务，因此，原告要求被告支付租金的请求应予支持。被告关于其从来没有使用过涉讼房屋，系第三人实际使用，原告也明确知晓第三人实际使用，故不应由被告来支付租金的抗辩理由不成立。原告要求被告支付租赁协议中有证面积的租金及参照协议约定的租金标准支付无证面积的房屋使用费，本院予以准许。因自2014年9月起的租金被告一直未予支付，系被告违约，应向原告支付滞纳金。原告依据合同约定提出滞纳金的诉讼请求，对于有证面积部分，本院予以支持，即以月租金乘以有证面积2648平方米占协议总面积3886.4平方米(即2841平方米+1045.4平方米)之比例68%确定为滞纳金本金。对于被告提出违约金过高，要求调整的请求，本院酌情确定滞纳金计算标准为日万分之五。对于无证面积房屋使用费的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告小南国(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区华山路XXX弄XXX号房屋支付原告上海兴华地酒店管理有限公司自2014年9月起至2016年7月止的租金/房屋使用费9,416,674元;二、被告小南国(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区华山路XXX弄XXX号房屋支付原告上海兴华地酒店管理有限公司逾期付款的滞纳金：其中250,000元的滞纳金，以250,000元的68%为本金，按日万分之五的标准，自2014年8月21日起计算至实际支付之日止;在2014年9月21日至2016年6月21日期间内，每月租金的滞纳金，以月租金416,667元的68%为本金，按日万分之五的标准，自当月21日起算至实际支付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98,366.56元，由原告上海兴华地酒店管理有限公司负担6,608元，被告小南国(集团)有限公司负担91,758.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 季晓军
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 屠晓婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规定许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。