湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终7016号
上诉人（原审被告）:涂示训，男，1969年2月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县。
被上诉人（原审原告）:李金泰，男，1973年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
上诉人涂示训因与被上诉人李金泰租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人涂示训不服原审判决，向本院上诉称:1、原审法院认定的违约金为3个月的月租金过高，应当予以改判。上诉人与被上诉人虽然合同约定第二季度的租金缴纳时间为2015年12月15日，上诉人停止营业的时间为2015年12月中旬，但上诉人仍然分别于2016年1月1日和2016年2月18日缴纳了10500元、7500元，上诉人亦认可欠费3000元，也就是说2016年1月1日至3月1日的租金已经基本交付完毕，而上诉人也未实际经营，更加未给被上诉人造成经济损失，2016年3月1日租期一到，被上诉人就更换门锁，更加导致上诉人无法经营，甚至连添置的家具、经营设备都无法取回，亦给上诉人造成了巨大的经济损失。本案中，被上诉人并无直接经济损失，原审法院却认定3个月合同租金的经济损失更是于法无据。2、关于开启门锁并更换门锁的问题，被上诉人有重大过错。根据上诉人和被上诉人签订的《门面租赁合同》第十条第三点的约定“如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该门面，则甲方有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日在公证员在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，甲方对此。”，本案中，上诉人对租金的延迟支付虽然负有责任，但被上诉人不应当在未给予上诉人通知的情况下，擅自更换门锁，粘贴招租公告，且上诉人亦未按照合同约定，邀请公证人员在场见证换锁一事，具有明显过错，应当对合同的解除承担相应责任。据此，请求二审法院：1、请求撤销一审判决或改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人李金泰辩称：上诉人未按照合同约定按时支付租金，按照双方的租赁合同，上诉人应当在2015年12月15日将租金31500元支付于我方，但上诉人只支付了部分租金，并且根据合同约定，上诉人无权转租涉案房屋。
李金泰向一审法院起诉请求：1.解除李金泰与涂示训于2015年8月27日签订的《门面租赁合同》并要求腾退租赁房屋；2.涂示训支付欠付李金泰的租金直至合同解除之日(其中2016年1、2季度欠付45000元)；3.涂示训支付李金泰违约金31500元（三个月租金）；4.涂示训按1000元/日标准支付房屋占用使用费（自合同解除之日起至涂示训腾空门面之日止）。
一审法院经审理查明：长沙市雨花区火星大道大塘村仁和雨花家园和雅苑1栋103室系李金泰所有，该房屋门牌号为××。2015年8月27日，李金泰（出租方、甲方）与涂示训（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营餐饮，合同主要内容如下：1.租赁时间为五年，从2015年8月27日至2020年9月30日，租赁期满，甲方收回该门面。2.租赁期第一年月租金为人民币10500元，租金按季度支付，第二次付租金日为2015年12月15日，第三次付租金日为2016年3月15日，以此类推。3.乙方装修期35日，门面从2015年10月1日起计算租金，乙方首次缴纳租金及先付押金(租赁保证金)20000元，2015年9月15日前再付房租31500元。4.乙方擅自转租、转让该门面或逾期支付租金超过3日的，甲方有权解除本合同，收回门面，并扣除乙方所缴纳的租赁保证金，同时，乙方还须向甲方支付该门面重新招租合理期间三个月租金的违约金。5.乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该门面，逾期不交还的，乙方应按每日1000元的标准支付占用使用费。当日，涂示训向李金泰支付了租赁保证金20000元及第一季度（2015年10月1日至2015年12月31日）租金31500元，李金泰向涂示训交付了涉案门面。涂示训后分别于2016年1月1日、2016年2月18日向李金泰支付租金10500元、7500元。
涂示训于2015年12月中旬停止经营，并张贴转租通知。因涂示训未按约支付第二季度(2016年1月1日至2016年3月31日)租金，李金泰于2016年2月18日向涂示训发送微信，要求涂示训自行撤出门面内物品，并称将换锁后重新出租。2016年3月1日，李金泰前往涉案门面，并以个人名义在门面内张贴招租通知。涂示训称于2016年3月2日发现李金泰更换了门锁，故向李金泰发送微信要求处理；李金泰于2016年3月3日向涂示训微信回复，称因涂示训不能履行合同故被迫收回门面。
双方在庭审中就李金泰是否于2016年3月1日更换涉案门面门锁各执一词。涂示训陈述李金泰在2016年3月1日更换门锁导致双方纠纷，李金泰不同意其转租，故拒绝搬离涉案门面内物品。
一审法院认为：《门面租赁合同》系双方真实意思表示，且其中内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。《门面租赁合同》内明确约定涂示训应于2015年12月15日支付第二季度租金，涂示训辩称李金泰同意其按月支付租金及转租,但并未提交证据证明，李金泰亦不予认可，故该院不予采纳，就涂示训逾期支付租金及擅自转租的行为，李金泰有权根据合同约定行使合同解除权。李金泰在2016年2月18日已要求涂示训腾空涉案门面，即已向涂示训通知解除合同。李金泰后于2016年3月1日进入门面并以个人名义张贴招租通知,故该院确认双方租赁关系于2016年3月1日解除,涂示训应向李金泰交付涉案房屋并支付解除日前欠付的租金,计算为3000元(10500元-7500元),该金额涂示训亦予以认可，该院予以确认，李金泰主张超出部分,该院不予支持。因涂示训存在违约行为，且涉案门面空置导致李金泰租金损失真实存在，故李金泰主张涂示训支付违约金，该院予以支持，根据合同约定应为三个月租金，即31500元。就李金泰已收取的租赁保证金，合同内虽约定在涂示训违约时不予以退还，但该约定亦为违约责任，因本案中已确定由涂示训承担三个月租金的违约责任，不予退还租赁保证金加重了涂示训的违约责任，李金泰应向涂示训退还收取的租赁保证金20000元。双方就互负的支付义务进行冲抵后，涂示训仍应支付李金泰14500元（3000元+31500元-20000元）。此外，因李金泰更换了涉案门面钥匙，且以重新发布招租通知的形式行使了所有权，故根据本案案情，对李金泰主张的合同解除日后的占有使用费，该院不予支持。另，涂示训在本案中虽主张存在损失，但未提交任何证据予以证明，待其收集相关证据后，可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李金泰与涂示训于2015年8月27日签订的《门面租赁合同》于2016年3月1日解除；二、涂示训于判决生效后三日内腾空并向李金泰交付长沙市雨花区火星大道大塘村仁和雨花家园和雅苑1栋103室；三、涂示训于判决生效后三日内支付李金泰租金及违约金共计14500元（涂示训交付的租赁保证金20000元已进行冲抵）；四、驳回李金泰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1713元，由涂示训负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、涂示训是否存在违约行为；2、李金泰是否需对合同的解除承担相应责任。
关于第一个争议焦点。涂示训上诉称，约定的违约金过高，应当予以减少，本院认为，《门面租赁合同》系双方真实意思表示，其中的内容不违反法律、行政法规的禁止性明确规定，合法有效。该合同对于涂示训的违约责任有明确规定：违约金为该门面重新招租的合理期间三个月租金损失。可见双方约定违约金额为三个月的租金，不仅仅是为了对李金泰在发生违约时已经受到的损失进行补偿，亦是为了补偿李金泰在因不可预见的情形遭遇合同终止时，而受到的对未来可得租金的损失。根据一审法院查明的事实，涂示训已经欠缴租金，构成违约，一审依据合同约定判决涂示训承担三个月租金的违约责任并无不当。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。涂示训上诉称，因李金泰未依据合同约定在更换门锁时邀请公证人员到场公证，具有明显过错，应当对合同的解除承担相应的责任。本院认为，本案造成合同提前终止的原因是涂示训欠缴租金，李金泰更换门锁的行为只是在依约履行自己的合同解除权，虽然在程序上具有瑕疵，但并不属于导致合同解除的诱因，故无需对合同的解除承担责任。上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人涂示训的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1713元，由上诉人涂示训负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 胡小博
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。