温州市鹿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）温鹿执异字第91号
案外人：浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司，住所地：温州市龙湾区永强大道衙前段。
法定代表人：刘少云。
委托代理人：张雅、南洋。
申请执行人：华夏银行股份有限公司温州鹿城支行。
代表人：陈晞。
被执行人：温州文化用品市场开发有限公司。
法定代表人：陈金强。
被执行人：陈金强。
本院在执行申请执行人华夏银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称：华夏银行鹿城支行）与被执行人温州文化用品市场开发有限公司（以下简称：文化用品公司）、陈金强金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司（以下简称：龙湾农商行）向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人龙湾农商行称：2010年12月21日，被执行人文化用品公司与温州灯海城市场开发实业有限公司（以下简称：温州灯海城）签订了《温州文化用品市场A幢房屋租赁合同》，约定：温州灯海城向文化用品公司承租坐落温州市龙湾区文昌路166号房屋（共四层、面积约为26000平方米）；租赁期限为2011年9月1日起至2026年9月1日止。2013年8月10日，案外人依据上述合同向温州灯海城租赁了坐落温州市文昌路166号文化商品市场A幢灯海城一楼17区房屋（面积为143.8平方米），租赁期限为2013年10月1日起至2019年9月30日止，年租金为172560元。2013年10月17日，案外人一次性付清了6年的房屋租金共计1035360元。上述房屋现由案外人使用。2015年5月21日，贵院发布（2015）温鹿执民字第843-1号公告，责令文化用品公司及目前占用该房屋的相关人员于2015年6月23日前自行腾空迁出坐落温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号房屋（包括涉案租赁房屋），由贵院予以拍卖、变卖或抵债。因此，案外人才得知，申请执行人华夏银行鹿城支行与被执行人文化用品公司、陈金强金融借款合同纠纷一案，贵院作出的（2014）温鹿商初字第5135号民事判决书已经发生法律效力，案件已进入执行程序。案外人认为，案外人向温州灯海城合法承租了涉案房屋，时间早于该房屋设定抵押的时间，案外人已一次性相应对价，且案外人正在使用涉案房屋。即使贵院对涉案房屋予以拍卖、变卖或抵债，案外人享有的承租权应予保护。请求保护案外人对坐落温州市文昌路166号文化商品市场A幢灯海城一楼17区房屋的租赁权至2019年9月30日。
申请执行人华夏银行鹿城支行称：一、申请执行人与被执行人文化用品公司早于2010年1月8日和2011年11月4日签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记。申请执行人于2013年9月6日再次与文化用品公司签订《最高额抵押合同》。因此，申请执行人对涉案房产一直享有抵押权。案外人于2013年12月1日开始支付租金及占有涉案房屋，在涉案房屋抵押之后。案外人无权要求停止腾空涉案房产。二、温州灯海城与案外人签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限自2013年10月1日起至2019年9月30日止。而文化用品公司于2013年9月16日与申请执行人签订《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续。可见，案外人未在涉案房产抵押之前实际占有该房产。三、案外人提供的《商铺租赁合同》未经租赁登记备案，也未办理合同公证，案外人在涉案房产抵押之前并未实际支付租金，故《商铺租赁合同》签订的时间应该在申请执行人取得抵押权之后。五、即使温州灯海城与案外人签订的《商铺租赁合同》是有效的，且案外人已经在抵押前合法占有涉案房产。但根据温州仲裁委员会作出的（2014）温仲裁字第198号裁决书，温州灯海城与文化用品公司已于2014年1月2日解除了《温州文化用品市场A幢房屋租赁合同》。因此，自2014年1月2日开始，案外人已无权再占有涉案房产，应立即腾空涉案房产。综上，请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：2013年9月16日，申请执行人华夏银行鹿城支行与被执行人文化用品公司签订《最高额抵押合同》一份，约定：文化用品公司以其所有的坐落温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号房产（所有权证号：龙湾区字第097341号，建筑面积：26066.49平方米）和坐落温州市龙湾区蒲州街道屿田村土地使用权提供抵押担保，被担保的最高债权额为12000万元，被担保的主债权发生期间为自2013年9月22日起至2018年9月22日止。2013年9月27日，双方在温州市房产管理局办理了以华夏银行鹿城支行为抵押权人的抵押登记。期间，文化用品公司向华夏银行鹿城支行贷款9200万元未按期偿还，华夏银行鹿城支行向本院起诉。本院于2015年1月16日作出（2014）温鹿商初字第5135号民事判决书，判决：文化用品公司于本判决生效之日起十日内偿还华夏银行鹿城支行借款9200万元并支付利息、复利及逾期利息；若文化用品公司未按期履行上述给付义务，则依法拍卖、变卖文化用品公司名下坐落温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号房屋及土地使用权，所得价款由华夏银行鹿城支行优先受偿，但优先受偿的范围与编号为WZ04（高抵）20130018号的《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过12000万元；陈金强对文化用品公司所负的上述债务在最高保证金额9200万元的范围内承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，华夏银行鹿城支行向本院申请执行。本院于2015年3月11日作出（2015）温鹿执民字第843号执行裁定书，裁定：查封被执行人文化用品公司所有的坐落温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号房产及土地使用权。同年5月21日，本院发出（2015）温鹿执民字第843-1号公告，责令文化用品公司及目前占用该房屋的相关单位人员于2015年6月23日前自行腾空迁出坐落温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号房产，由本院予以拍卖、变卖或抵债。案外人龙湾农商银行知晓后，向本院提出执行异议。
另查明：2010年12月21日，文化用品公司与温州灯海城签订《温州文化用品市场A幢房屋租赁合同》一份，约定：文化用品公司将坐落温州市龙湾区蒲州街道文昌路166号A幢一至四层（面积约26000平方米）房屋出租给温州灯海城，作为举办市场；租赁期15年，自2011年9月1日起至2026年9月1日止。温州灯海城与案外人龙湾农商行签订了落款时间为2013年8月10日的《房屋租赁合同》一份，约定：温州灯海城将坐落温州市文昌路166号文化商品市场A幢一楼17区（面积为143.8平方米）房屋出租给龙湾农商行使用；租赁期限自2013年10月1日起至2019年9月30日止；年租金为172560元，在合同签订之日起20天内，一次性付清6年租金共计1035360元。温州灯海城开具了落款时间为2013年10月17日金额为1035360元的发票一张。2013年11月6日，案外人通过银行转账向温州灯海城支付了1035360元。
上述事实有案外人提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、工商登记资料、公告、温州文化用品市场A幢房屋租赁合同、房屋租赁合同、发票、转账支票、进账单，申请执行人提供的（2014）温仲裁字第198号裁决书，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第5135号民事判决书、（2015）温鹿执民字第843号执行裁定书，以及案外人、申请执行人陈述等证据所证实。
本院认为，由于被执行人文化用品公司未履行生效民事判决书确定的义务，本院依据该民事判决书的规定对被执行人提供抵押的房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。案外人提供的落款时间为2013年8月10日的《房屋租赁合同》未经登记备案，也未经公证，其真实性无法确认。案外人没有提供涉案房屋在抵押前的租金纳税凭证、租金支付凭证、物业管理费缴纳凭证，《房屋租赁合同》约定的租赁起始日期在涉案房产设定抵押之后，且案外人支付租金的时间也在涉案房产设定抵押之后，故该《房屋租赁合同》订立于涉案房产抵押之前的证据不足，依法不予认定。因此，案外人提供的《房屋租赁合同》不能对抗申请执行人享有的抵押权及本院对涉案房产采取的执行措施，本院对涉案房产拍卖、变卖后的买受人不受该《房屋租赁合同》的约束。案外人提出的执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人浙江温州龙湾农村商业银行股份有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 苏 惺
审 判 员 沈文江
审 判 员 林 洁
二〇一五年七月二十三日
代书记员 季珊珊