徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第477号
原告曹园，无业。
委托代理人吴宝剑，江苏红杉树律师事务所律师。
被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司，住所地本市翟山农贸市场1号楼综合楼502室。
法定代表人杨化雷，该公司经理。
委托代理人杨丽，该公司会计。
被告李亚东，个体户。
委托代理人程莉，徐州市鼓楼区君合法律服务所法律工作者。
原告曹园诉被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司（以下简称雷鸣房地产公司）、李亚东确认合同无效纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法由代理审判员刘现伟于2014年3月18日独任审判，后依法组成合议庭于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告曹园及其委托代理人吴宝剑，被告雷鸣房地产公司委托代理人杨丽、被告李亚东及其委托代理人程莉到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告曹园诉称，徐州市翟山农贸市场X号综合楼由被告雷鸣房地产公司与案外人XX联合开发，XX根据联合开发协议将分得的包括原告购买在内的房屋委托给案外人徐州市金凯隆房地产投资顾问有限公司（以下简称金凯隆公司）予以代理销售。2011年9月1日，原告与金凯隆公司签订了《商品房预定协议书》，约定将上述综合楼XXX室房屋销售给原告。涉案房屋已于协议签订当日交付给原告使用。后XX又与被告李亚东及金凯隆公司签订协议，约定将包括原告所购买的房屋买卖合同的后续履行事宜交由李亚东处理。被告李亚东明知涉案房屋已经售出的事实，仍与雷鸣房地产公司签订商品房买卖协议，将房屋权属登记在自己名下，原告认定这一行为明显非善意取得，其行为应属无效。为维护原告的合法权益，请求依法确认两被告签订的涉及翟山农贸市场X综合楼XXX室商品房买卖协议无效，并承担本案的诉讼费用。
被告雷鸣房地产公司辩称，对于金凯隆公司销售给原告的房产一事销售公司和购买人都没有通知被告公司，被告并不清楚金凯隆公司收受房款。对于签订的约定协议，被告从来没有见过。被告和李亚东签订的合同是XX本人代领李亚东亲自到被告公司签订的。被告认为XX和李亚东之间的销售是事实，因此办完了所有相关手续。被告认为该合同是合法有效的。
被告李亚东辩称，被告与雷鸣房地产公司所签订的房屋买卖协议，是经XX同意购买的，至于金凯隆公司将房屋卖于何人，李亚东并不知情，虽然有李亚东、XX及金凯隆公司的三方协议，XX明确表示由金凯隆与李亚东办理所卖房屋交接手续，金凯隆公司从未与李亚东办理过交接手续，因此李亚东不知房屋所卖情况，被告购买涉案房屋不存在恶意。且被告签订房屋买卖合同后，交纳了一切契税，并办理了产权证以及土地使用证，其买卖是合法有效的，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年3月19日，被告雷鸣房地产公司与案外人XX（又名XXX）签订了联合开发协议，约定：雷鸣房地产公司将翟山农贸市场东侧南头商业综合楼约4600㎡的部分交给XX施工建设，所需资金由XX自筹，XX分得该综合楼中的2300㎡房屋产权和房屋销售权抵付工程款。
2010年8月21日，XX与案外人金凯隆公司签订了《代理楼盘销售（出租）合同书》，约定：XX指定金凯隆公司独家代理翟山农贸市场X号服务办公楼南半部分的销售（含出租），代理期限为1年，但代理期限届满如仍有剩余房产且双方均未提出反对意见，该合同顺延；销售房屋基价为3200元。同日，XX向金凯隆公司出具授权委托书，基本内容同上述合同书。
2011年9月1日，金凯隆公司与原告曹园签订了《商品房预定协议书》，约定：金凯隆公司以125940元的价格将翟山农贸市场X号服务办公楼XXX室（建筑面积41.98平方米）出售给原告曹园，曹园首付购房定金50000元，剩余款项于2011年9月20日前以现金形式付清，同时金凯隆公司配合原告签订正规商品房合同书或贷款手续；该房屋于2011年9月19日交给原告使用；该协议第六条补充协议的内容为：甲方承诺顺利办理两证，否则乙方不视为违约，有权拒付购房余款。该协议签订后，金凯隆公司即将协议中所载明的房屋交给原告使用，原告于2011年9月10日又向金凯隆公司交纳了房款50000元。在此期间及稍后，金凯隆公司向XX交付了其所收取的部分房款并向雷鸣房地产公司汇付了300000元办理房屋证件的款项及交付了部分水电费用。
2012年1月20日，XXX（XX）与金凯隆公司及被告李亚东签订协议书一份，约定：因业务问题，经金凯隆公司同意，XX将金凯隆房公司原代理的房产委托李亚东处理后期回款和客户交接工作，XX将该房产X-
X层产权证明及《商品房买卖合同》移交给李亚东，李亚东代表XX协助客户办理产权交接及回收购房余款业务，金凯隆公司原收取的客户定金及与XX原代理合同佣金事宜双方另行约定，金凯隆公司原定购出去的房产李亚东必须按照金凯隆公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人；李亚东必须尊重该房产历史遗留问题，妥善合理合法的处置各项工作。
2012年5月份左右，在XX的配合下，被告李亚东与被告雷鸣房地产公司签订了《商品房买卖合同》，其中2012年5月签订的合同约定第三人购买包括涉案房屋XXX室在内的33套房屋计1795.33平方米，合同价款为4129259元。2012年5月29日，被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司为被告李亚东出具了销售不动产统一发票，2012年5月15日，江苏省徐州市地方税务局第一税务分局为被告李亚东开具了现金完税证。被告李亚东根据上述材料到徐州市住房保障和房产管理局房产登记交易中心办理房屋所有权证并在徐州市国土资源管理局办理了土地使用权证。
另查明，周云宝诉金凯隆公司、雷鸣房地产公司、李亚东确认合同无效纠纷一案，本院于2012年11月26日受理，后于2013年5月29日作出（2012）泉民初字第1652号民事判决书，判决雷鸣房地产公司与李亚东签订的涉及翟山农贸市场1号服务办公楼XXX、XXX、XXX室房屋的《商品房买卖合同》无效，宣判后，李亚东不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）徐民终字第1449号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后李亚东依法申请再审，江苏省高级人民法院于2015年1月16日作出（2014）苏民二申字第01699号民事裁定书，驳回李亚东的再审申请。
在本案审理过程中，李亚东申请追加XX为第三人参加诉讼。经查，在（2012）泉民初字第1652号案件审理中，本院已向XX本人核实了有关案情，本案中的部分事实业经生效法律文书确认，故对李亚东的申请，本院不予准许。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。订立及履行合同过程中存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益情形的，该合同无效。本案中，根据雷鸣房公司与XX签订的联合开发协议，涉案房产的产权和房屋销售权归于XX而非雷鸣房地产公司，案外人金凯隆公司基于XX的授权和其与XX签订的合同对外销售涉案房屋具有合法性和正当性，其与原告等人签订的《商品房预定协议书》的效力及于XX，原告基于《商品房预定协议书》取得涉案房屋具有合同依据；依XX、金凯隆公司和李亚东签订的三方协议，XX与金凯隆公司之间的代理销售（出租）合同被终止，但该协议明确约定李亚东对于金凯隆公司原定购出去的房产必须按照金凯隆房公司与客户之间的原《销售合同》履行完结业务，不得随意将房产处置给他人，应认定XX与李亚东对于金凯隆公司销售给原告等人的房产的情况是了解和清楚的，根据该协议李亚东行使权利的范围只是向原告等人催要剩余房款及协助完成后续手续。李亚东在明知涉案房屋已出售给原告等人的情况下以买卖的方式将涉案房产过户至自己名下，且在没有支付购房款的情况下开具房地产交易发票，可以认定为存在主观恶意；雷鸣房地产公司虽然无权对该根据联合开发协议属于XX的房屋进行处分，但应有配合XX办理房产登记的义务，在李亚东与雷鸣房地产公司签订《商品房买卖合同》期间，XX与李亚东一起到雷鸣房地产公司处，应当认为雷鸣房地产公司与李亚东签订商品房销售合同时得到了XX认可（或指示），但XX的该种行为是在其明知金凯隆房公司将其中的部分房产销售给原告等人的情况下进行的，因此也具有相应的恶意；而被告雷鸣房地产公司签订合同的正当性存疑，即便雷鸣房地产公司完全按照XX的指示与李亚东签订合同，因该指示本身具有主观恶意，且事实上也损害了原告的利益，故李亚东与被告雷鸣房地产公司签订的《商品房买卖合同》实质上的买卖行为发生在李亚东与XX之间，因双方在交易时存在主观恶意，且事实损害了原告等人的合法利益，因此应认定为无效，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款（二）项的规定，判决如下：
被告徐州市雷鸣房地产综合开发有限公司与被告李亚东签订的涉及翟山农贸市场X号服务办公楼XXX室房屋的《商品房买卖合同》无效。
案件受理费2820元，由被告李亚东负担（此款原告曹园已预交，被告李亚东于本判决送达后十日内付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 丁 贺
代理审判员 刘现伟
人民陪审员 李 丽
二〇一五年五月十八日
书 记 员 刘 文