江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5779号
上诉人（原审原告）：李智。
被上诉人（原审被告）：许义刚。
被上诉人（原审被告）：许梦露。
被上诉人（原审被告）：李可安。
被上诉人（原审被告）：葛林。
原审原告：杜勋。
上诉人李智因与被上诉人许义刚、许梦露、李可安、葛林，原审原告杜勋案外人异议之诉纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李智、被上诉人葛林、原审原告杜勋到庭参加诉讼，被上诉人许义刚、许梦露、李可安经本庭传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李智上诉请求：请求撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋是许义刚借我60000元钱无力偿还抵债给我的。许义刚还将该房的房证（户名杨化坤）交给我了。如果房证是假的，许义刚以房抵债是诈骗行为。房子我住了几年后卖给杜勋，杜勋也住了11年，有邻居证明。许义刚说是租给我的房子，是假话。法院应确认抵债行为成立。
被上诉人葛林辩称：上诉人与许义刚之间的经济纠纷与我无关。我是和李可安产生的民间借贷关系，我与上诉人没有产生任何经济纠纷。上诉人说许义刚是诈骗，可以去找许义刚，上诉人无权起诉我，涉案房屋是李可安的，应以房证为准。请腾出此房，我要进行拍卖。
原审原告杜勋辩称：同意李智的上诉请求。我实际居住涉案房屋十几年了，我是从上诉人手里买的房子。我和上诉人去四监找过许义刚，但四监不让见许义刚。李可安带着人去我家把门砸坏了，李可安说这个房子是他的。我问李可安凭什么说这个房子是他的，李可安说是法院判的，这是2015年的事。要求法庭传唤许义刚、许梦露、李可安到庭对质。
被上诉人许义刚、许梦露、李可安未到庭，亦未提交书面的答辩意见。
李智、杜勋向一审法院起诉请求：2001年许义刚向李智借款60000元，因到期未予归还，许义刚遂将本市惠工小区6号楼1单元301室房屋交给李智抵作欠款，当时房屋两证齐全，且已交付李智使用。在办理过户登记前夕，许义刚因涉嫌犯罪被关押，无法办理过户手续。2005年，李智又将房屋卖给杜勋，杜勋居住使用该房至今十余年。在杜勋居住使用房屋期间，许义刚将涉案房屋无偿赠与其女儿许梦露，许梦露又将房屋出售给李可安，李可安用房屋向葛林抵押贷款200000元。其与许义刚的借款是发生在九几年，借条已经找不到了。许义刚早在20多年前已将房屋转让给李智，李智也已合法出售给杜勋，许义刚恶意逃避债务将房屋赠与许梦露，许梦露违法出售给李可安，李可安违法进行抵押贷款，致使房屋即将被法院执行，侵害了李智、杜勋的合法利益，故诉至法院：1、请求在葛林申请执行李可安公证债权文书一案对登记在李可安名下位于本市惠工小区6-1-301室房产一套停止执行。2、认定许义刚赠与许梦露房屋的行为无效。3、认定许梦露出让房屋给李可安的行为无效。4、认定李可安将房屋抵押给葛林的行为无效。
一审法院认定事实：2013年8月1日，李可安与葛林分别签订了《借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《双方约定书》、《具结书》，约定葛林出借给李可安200000元，李可安以其所有的坐落于徐州市惠工小区6#-1-301室房屋作价200000元，作为该借款的抵押物。双方于当日对上述《借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《双方约定书》、《具结书》办理了公证，并由徐州市鼓楼公证处出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年8月5日，双方又对徐州市惠工小区6#-1-301室房屋办理了抵押登记。借款到期后，李可安未按约定期限偿还借款，葛林于2014年9月11日向徐州市鼓楼公证处申请办理了（2014）徐鼓证执字第163号《执行证书》。后葛林持该《执行证书》申请执行，原审法院对李可安名下位于徐州市惠工小区6#-1-301室房屋采取执行措施过程中，李智、杜勋提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。原审法院（2015）鼓执异字第13号民事裁定书驳回了李智、杜勋提出的异议，二人不服，遂诉至法院。
另查明，李智原持有一份徐州市惠工小区6#-1-301室房屋的所有权证书，该证书上登记所有权人为杨化坤。李智称九十年代，许义刚因向其借款60000元无力偿还，故将该房屋抵债给他。2005年，李智将徐州市惠工小区6#-1-301室作价100000元出售给杜勋，并将其持有的房屋所有权证书一并交付给杜勋，2005年11月10日，双方补签《协议书》一份，约定房款已全部付清，房屋亦已交付，同时注明“该房暂时不能办理过户手续”，后杜勋居住该房屋至今。2013年7月8日，该房屋变更登记在李可安名下。
再查明，许义刚因刑事犯罪于2004年7月31日起在江苏省第四监狱服刑。许义刚在接受询问时称，其与李智之间既无借贷关系，亦无买卖关系。徐州市惠工小区6#-1-301室房屋系许义刚所有的拆迁安置房，最初出租给李智使用，在其服刑后曾委托他人去要回房屋未果，其在服刑期间已将房屋赠与给其女儿许梦露，并办理完房屋产权过户手续。对于该房屋为何曾登记在杨化坤名下、李智手中为何持有所有权人为杨化坤的房屋所有权证书，许义刚表示并不清楚。
一审法院认为，一、关于李智原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人或其他组织。本案中，李智与杜勋均确认涉案房屋已经由李智于2005年出售给杜勋，该买卖行为早已完成，现亦是杜勋在涉案房屋内居住。故李智对涉案房屋已不享有任何权利，在葛林申请执行李可安一案中，无论涉案房屋是否会被执行，均与李智没有直接的利害关系。因此，对于李智在本案中的诉讼请求应予驳回。
二、关于杜勋对涉案房屋是否享有所有权的问题。杜勋主张其从李智处因买卖而受让物权。需要指出，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得，买卖合同的成立和有效仅仅意味着受让人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法律规定的公示方式，也就是说，要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。而在所有权取得的特别规定中，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。从上述规定中可以看出，即使在不动产物权的特殊取得制度中，仍以登记作为不动产物权变动的必备条件。本案中，杜勋系从李智处购买涉案房屋，但李智并非该房屋的登记所有权人，因此李智将涉案房屋出售给杜勋的行为系无权处分行为。而杜勋在明知李智并非涉案房屋的登记所有权人的前提下，既未要求李智出具其有权出售该房屋的授权委托书，亦未要求李智出示其与杨化坤之间的买卖合同或其他能够证明其对该房屋有处分权的证据，其在受让涉案房屋时并不构成善意。同时，至发生本案纠纷时止，杜勋一直没有完成涉案房屋的产权变更登记，在不动产登记没有变更的情况下，涉案房屋物权变动并未完成，杜勋尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其不享有涉案房屋的所有权，更不能以此排除人民法院对涉案房屋的执行。
三、关于杜勋对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果因为合同关系对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”参照前述规定以及司法实践掌握的标准，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下条件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，杜勋虽就涉案房屋签订了买卖合同，但其合同相对人为李智，而并非被执行人李可安，即杜勋与李可安之间并未签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。同时，杜勋在与李智签订的买卖合同中明确注明“该房屋暂时不能办理过户手续”，也就是杜勋是在明知房屋不能办理过户的前提下而购买的，其本人对无法进行物权变更登记应承担责任。因此，杜勋的物权期待权不能成立，在这种情况下，当然也不能以此排除人民法院对涉案房屋的执行。
四、关于杜勋要求确认许义刚与许梦露房屋赠与行为无效、许梦露与李可安房屋出让行为无效、李可安与葛林房屋抵押行为无效的诉请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。根据该规定，在案外人异议之诉纠纷中，依据案外人的诉讼请求，人民法院可以对是否对执行标的继续执行及案外人是否对执行标的享有所有权的问题进行裁判，但杜勋要求确认许义刚与许梦露房屋赠与行为无效、许梦露与李可安房屋出让行为无效、李可安与葛林房屋抵押行为无效的诉请不属于执行异议之诉的审理范畴，其可另行选择相应法律关系主张权利。许义刚、许梦露、李可安经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，李智与本案无直接利害关系；杜勋以其是徐州市惠工小区6#-1-301室房屋的实际所有权人要求对该房屋不予执行的诉讼请求，事实及法律依据不足，依法不予支持。遂判决驳回李智、杜勋的诉讼请求。
二审期间，本院依法到徐州市不动产登记中心调取了涉案房产徐州市惠工小区6#-1-301室的登记档案。登记档案显示：1996年4月10日，许义刚与徐州市苏苑拆迁安置公司达成拆迁产权交换协议书，许义刚所有的徐州市铁货中街10号房产被拆迁，徐州市苏苑拆迁安置公司以惠工小区6#-1-301室、4#-1-703室和7#-1-106室与许义刚进行产权交换。1997年4月3日，惠工小区6#-1-301室、4#-1-703室和7#-1-106室一并登记在杨化坤名下（档案资料显示杨化坤系许义刚的母亲），房屋所有权证号为市房字第××号。2008年4月10日，根据许义刚的申请，惠工小区6#-1-301室被登记在许义刚名下，所有权证号为徐房权证鼓楼字××号。2009年7月31日，因许义刚及其妻张月华将该房产赠与其女许梦露，惠工小区6#-1-301室被登记在许梦露名下，所有权证号为徐房权证鼓楼字××号。2013年1月7日，经徐州市鼓楼区人民法院调解，许梦露将惠工小区6#-1-301室作价150000元出售给李可安。2013年7月18日，惠工小区6#-1-301室被登记在李可安名下，所有权证号为徐房权证鼓楼字××号。其他查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，通过双方诉辩，本案的争议焦点为：上诉人李智对于诉争的房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人李智对于诉争的房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人李智主张涉案房屋惠工小区6#-1-301室是许义刚无力偿还欠款抵债给上诉人的，但举证不出书面的抵债协议。在一审法院询问时，许义刚不认可与李智存在借贷关系，亦不认可将房屋出售或抵押给李智。因李智在人民法院查封之前未能就惠工小区6#-1-301室与许义刚签订合法有效的书面买卖合同，且许义刚对李智的占有不予认可，故李智对惠工小区6#-1-301室的占有不构成合法占有。上诉人李智持有的房产证所有权人为杨化坤，现在房管部门登记的惠工小区6#-1-301室房屋所有权人为李可安，李智既不是其持有的房证的所有权人，也不是房管部门目前登记的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人李智对诉争房屋不享有足以排除强制执行的合法权益，一审驳回其诉讼请求并无不当。
综上，李智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由李智负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年四月二十七日
书记员 侯梦池