中华人民共和国北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3145号
上诉人（原审原告）王纪贞，女，1932年8月29日出生。
委托代理人董建钢（王纪贞之子），男，1959年1月6日出生。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴秀良，男，1929年3月10日出生，美国籍，SantaCruz，CA95062USA。
委托代理人徐文斌。
被上诉人（原审被告）吴清波，男，1971年12月25日出生。
委托代理人徐文斌。
上诉人王纪贞因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第27944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2015年8月，王纪贞诉至原审法院称：1980年，吴秀良受赠位于北京市西城区11号房屋（以下简称涉案房屋），因吴秀良与我丈夫董宏是亲戚关系，且其是美籍华人没有在中国购房的资格，便借用董宏的名义买房。董宏去世后，吴秀良让我与原房主办理了产权过户，我成为房屋产权人。1999年，我将房屋分别公证赠送给四子女董建忠、ＸＸＸ、董建钢、董四新，分别办理了产权证。至此，涉案房屋的产权人为我及四个子女。2010年，吴秀良起诉我及子女，要求确认房屋归其所有并办理过户手续。后经过调解，吴秀良取得了涉案房屋的产权。2015年3月，我收到一份吴清波的律师函，方知吴秀良将涉案房屋出售给吴清波，并已办理产权过户手续。我30年来一直与四个子女居住在涉案房屋中，看护房屋，在入住之初就因涉案房屋属于危房而投入资金、人力、物力进行修缮。居住过程中，也对房屋进行了多次翻建、修缮。因吴秀良当初办理房屋过户时答应给我补偿，承诺会安置我的住房问题，我才同意配合其办理的过户手续。未曾想到吴秀良现不但不对我进行任何补偿、安置，还将房屋转卖给吴清波。我认为我与吴秀良之间已形成了事实上的租赁关系，我应享有同等条件下对涉案房屋的优先购买权。吴秀良与吴清波之间的房屋买卖行为侵害了我的合法权益，现我诉至法院，请求：1、确认吴秀良与吴清波对位于西城区11号房屋的买卖合同无效；2、确认我对位于西城区11号房屋在同等条件下享有优先购买权。
吴秀良辩称：双方不存在租赁关系，对方无权行使优先购买权。有调解书和公证书可以证明双方是房屋看管关系，不是租赁关系。双方也不存在书面租赁合同。王纪贞主张的事实租赁关系，没有依据。其主张的修缮事实发生在2011年调解书发生之前，调解书载明双方是保管关系，王纪贞是认可的。事实合同关系的成立需要双方具有租赁房屋的合意，但王纪贞一直强调修缮房屋，没有举证证明以修缮房屋的费用作为折抵租金的表示，我也没有提出折抵，双方书信往来没有这个意思表示。王纪贞主张租赁关系不能成立。我与吴清波之间不是买卖关系，是亲属间的赠与，优先购买权不能阻隔赠与关系。王纪贞的主张没有法律依据。退一步讲，即使双方存在租赁关系，根据租赁合同司法解释第二十一条，当事人无权依据优先购买权请求确认房屋买卖合同无效。王纪贞的请求没有法律依据。请求法院予以驳回。
吴清波辩称：我完全同意吴秀良的答辩意见。
原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王纪贞以吴秀良与吴清波签订的《存量房屋买卖合同》侵犯了其作为承租人的优先购买权及知情权为由，要求确认吴秀良与吴清波之间的《存量房屋买卖合同》无效，王纪贞应首先举证证明其与吴秀良之间存在房屋租赁合同关系。但王纪贞提供的证据不足以证明其与吴秀良之间存在房屋租赁合同关系，故对王纪贞要求确认吴秀良与吴清波之间的《存量房屋买卖合同》无效及确认其对诉争房屋在同等条件下享有优先购买权的诉讼请求，法院均不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：驳回王纪贞的全部诉讼请求。
判决后，王纪贞不服向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。王纪贞的主要上诉理由为：我与吴秀良之间是事实租赁关系，应享有对涉案房屋的优先购买权。吴秀良与吴清波之间系亲属关系，二人恶意串通，侵犯了我作为承租人的优先购买权。吴秀良和吴清波均同意原审判决。
经审理查明：1981年7月10日，案外人梁美英赠与吴秀良位于北京市西城区11号房屋五间半。因当时政策所限，该房屋登记在吴秀良亲属王纪贞名下。吴秀良委托王纪贞代为保管，并约定该房屋所有权归吴秀良所有。1999年4月28日，王纪贞将上述西城区五福里11号部分房屋赠与给其子女。1999年12月27日，王纪贞取得北京市西城区11号1、4、7号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权证书。2010年10月，吴秀良以王纪贞为被告诉至原审法院，要求确认其为诉争房屋的产权人，双方在该案中达成调解，法院出具（2010）西民初字第17630号民事调解书，确认诉争房屋归吴秀良所有。2014年9月17日，吴秀良取得了诉争房屋的产权证书。2014年10月29日，吴秀良与吴清波签订《存量房屋买卖合同》，约定：吴秀良将诉争房屋以10万元的价格出售给吴清波。2014年11月2日，吴清波取得了诉争房屋的产权证书。
原审庭审中，王纪贞主张诉争房屋一直由其居住使用，房屋翻修费用均由其支付，其虽未支付房屋租金，但其支付的翻修费用足以抵付租金；其与吴秀良之间关于诉争房屋虽未签订书面的房屋租赁合同，但形成了事实上的房屋租赁关系。吴秀良与吴清波系亲属关系，吴秀良将诉争房屋以远低于市场的价格出售给吴清波，构成恶意串通，侵犯了其作为承租人的优先购买权及知情权，故吴秀良与吴清波签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。吴秀良、吴清波对王纪贞的主张不予认可，吴秀良主张：一、其与王纪贞之间关于诉争房屋系代管关系，其与王纪贞之间不存在房屋租赁关系；二、房屋翻修费用均由其实际支付，且房屋翻修费用并非租金，王纪贞未举证证明双方有以房屋翻修费用折抵租金的意思表示；三、其与吴清波系亲属，其与吴清波之间并非完全意义上的房屋买卖关系，房屋交易价格远低于市场价，带有亲属间的赠与性质；四、即使其与王纪贞之间构成房屋租赁关系，根据现行法律规定，王纪贞也无权要求确认其与吴清波之间的《存量房屋买卖合同》无效。吴秀良基于上述理由认为王纪贞以侵犯优先购买权为由要求确认其与吴清波之间的《存量房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据。吴清波同意吴秀良的意见。
上述事实，有民事调解书、证明信、房屋装修合同、装修报价单、收据、信件、《存量房屋买卖合同》、证人证言、汇款收支状况记录、家政服务费用收据、中国银行转账记录、公证书、委托书、收条、房屋所有权证书，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王纪贞以吴秀良与吴清波签订的《存量房屋买卖合同》侵犯了其作为承租人的优先购买权及知情权为由，要求确认合同无效，但两审诉讼中，王纪贞均未提供租赁合同，亦未提供充分有效证据证明其与吴秀良之间存在事实租赁合同关系。故基于现有举证情况，对王纪贞主张的其与吴秀良就诉争房屋存在合法租赁合同关系一节，本院无法采信。进而，王纪贞主张其以承租人身份，依据租赁合同关系，要求确认吴秀良与吴清波之间签订的《存量房屋买卖合同》无效并确认其对诉争房屋在同等条件下享有优先购买权之上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，王纪贞之相应上诉请求和理由，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1150元，由王纪贞负担（已交纳）；二审案件受理费2300元，由王纪贞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 陈雨菡
代理审判员 马兴芳
二〇一六年五月十九日
书 记 员 孙辰姝