广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1511号
原告（反诉被告）王玲，女，汉族，1982年8月4日出生，住址广东省深圳市。
委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
被告（反诉原告）涂世强，男，汉族，1961年7月9日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告（反诉原告）徐永红，女，汉族，1967年12月12月出生，住址广东省深圳市福田区。
两被告共同委托代理人王强，广东扬权律师事务所律师。
两被告共同委托代理人李益滨，广东扬权律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码证741247182。
法定代表人杜欣。
委托代理人袁斯山，男，汉族，1993年7月16日出生，住址安徽省来安县，该公司员工。
第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行，住所地深圳市福田区红荔路7028号香密新村一栋首层，组织机构代码证892305335。
负责人覃斌。
委托代理人郑坦明，广东深天成律师事务所律师。
委托代理人刘长禄，广东深天成律师事务所律师。
上列原告王玲诉被告涂世强、徐永红、第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）、第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。由代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、蒋如秋组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告王玲本人及其委托代理人易玉成、张茂荣、两被告共同委托代理人王强、李益滨、第三人中联公司委托代理人袁斯山、第三人中国银行委托代理人郑坦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月4日，原告通过第三人中联公司居间与两被告签订《房产买卖合同》，购买两被告深圳市福田区彩田路与福中路交汇处深业花园B4栋7D(简称涉案房产），成交价759万元，合同约定：买方于签约当日支付定金10万元，5日内再付定金20万元，6月15日前监管首期款198万元并申请银行按揭贷款；卖方在签约3日内委托担保公司赎楼，双方在买方取得贷款承诺函且卖方取得房产证原件3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递件过户手续；第九条约定任何一方原因致递件迟延的，违约方向对方支付迟延履行违约金500元天，第十一条约定卖方迟延交房的应按转让成交价的日万分之五支付延期交房违约金；备注约定：交房日期为8月30日。5月19日双方又签订补充协议，约定监管首期款日期延期至6月30日之前，定金增加65万元（5月22日前支付30万元，5月29日前支付35万元）。
上述合同及补充协议签订后，原告如约于签约当日4月4日支付定金10万元，4月8日支付定金15万元，4月9日支付定金10万元，5月21日支付定金30万元，5月27日支付定金35万元，合计支付定金100万（有5万元是应被告口头要求追加，被告出具定金收据）。两被告在4月7日做全权委托给深圳市中诚致信担保有限公司资赎楼，但由于房价暴涨，两被告又于6月8日单方中止担保公司赎楼，6月10日原告通知两被告监管首期，两被告拒绝；6月11日原告再次通过第三人中联公司通知两被告到农业银行布吉办理首期款监管手续，两被告只有涂世强到场但拒绝签字，复印一套监管资料带走，徐永红拒不到场，导致监管不成，无奈原告只有单方签字并打入首期款198万元（6月11日转入128万元，6月12日转入70万元）；6月12日原告再次催告两被告到银行签署监管协议，两被告拒绝；6月15日原告再次通过第三人中联公司通知资金监管，两被告携带多名律师到场故意找茬，违反约定对银行《二手房交易结算资金托管协议》条款内容提出种种异议，并要求提前收到首期款，但因无法获得银行及原告同意而拒不签署！6月18日原告委托广东信荣律师事务所致函两被告，催告其务必于接函后3日内通知担保公司继续赎楼，或10日内自筹资金赎楼，并在接函后3日内到首期款监管银行补签资料，两被告不予理睬；6月23日再次催告两被告办理首期款监管手续，两被告回复在老家不在深圳；6月30日是合同约定首期款监管最后期限，原告再次通过第三人中联公司催告两被告监管首期款，两被告到银行后坚持要求递件过户当日收到监管的首期款及定金（实践中为保护双方权益，防止卖方收到款项后房屋被其债权人查封，监管的款项必须在过户后由监管银行转付）。为顺利购买到房屋，原告被迫做出妥协同意，并在修改过的监管协议上单方签字，两被告见原告同意后又以必须先更换担保公司为由拒绝签署其要求修改的文件资料（目前监管银行存有两份原告单方签署的监管协议，一份是银行通用版本，另一份是两被告要求修改的版本）！
另需特别说明的是，原告购房涉案房屋属改善型换房，并己因此出售两套自有房屋，目前房屋升值已无法原值回购，目前处于无房可住处境。
原告认为：双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告已依约支付购房定金及购房首期款，被告因房价上涨，在交易期间委托律师对原告百般刁难，拒不配合，在原告表达最大限度的履约诚意同意监管银行提前释放首期款的情况下，经原告委托律师及第三人中联公司多次催告，仍拒绝履行合同义务，行为己构成违约，应承担继续履行合同的义务。
为保证原告利益不受侵犯，按照相关的法律规定以及合同的约定依法提起诉讼，请求法院支持。
据此，请求法院判令：1、两被告继续履行《房地产买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下，并按合同约定交房（房屋成交价：759万元）；2、确认两被告负有申请减免相关交易税费的义务，拒不履行导致增加的税费由被告承担；3、两被告支付直至过户之日的迟延履行违约金（8月30日之前按每日500元计算，之后按成交价的日万分之五计算，从2015年7月1日起计）；4、两被告承担本案诉讼费用及保全费用。庭审中，原告补充陈述事实称：6月30日晚被告通过中介提出要加价15万元，即可以配合原告正常监管首期款，原告表示同意。7月1日双方再次到银行后，被告又不同意正常监管首期款，并仍要求递件过户之日起收到全额首期款，不同意现金赎楼和签订加价的补充协议，导致监管未果。
两被告答辩称：1、原告请求两被告继续履行合同没有依据，原告是违约方、两被告是守约方，原告无权要求被告继续履行合同。2、原告请求两被告将涉案房产过户至原告名下，没有事实依据，因为合同需要对价支付。3、原告要求两被告立即向其立即交付涉案房屋，没有事实及合同依据。4、原告请求两被告负有申请减免相应交易税费的义务，没有法律及合同依据。5、原告请求两被告向原告支付迟延履行违约金，没有事实依据。6、本案诉讼费用由原告承担。事实部分：原告起诉状称由于房价暴涨，两被告于6月8日单方终止担保公司赎楼，与事实不符；两被告只有涂世强到场……被告二拒不到场，导致监管不成，与事实不符；两被告协多名律师到场找茬，违反约定对银行二手房结算资金托管协议条款内容提出种种异议，与事实不符，事实是两被告多次就资金托管协议条款内容与原告进行短信文字磋商，原告拒绝磋商，导致不能达成合意。原告当庭补充陈述称原告与两被告协商，两被告要求加价15万元就能配合赎楼、配合履行合同，与事实不符。原告起诉状中称因此出售两套自有房屋，目前房屋升值，已无法原价回购，目前无房居住，与事实不符。综上，原告的起诉，没有事实依据，请求依法予以驳回。
两被告并提起反诉称：2015年4月4日，两被告与原告签订了《房产买卖合同》。在《房产买卖合同》签订后，两被告根据合同的约定公证委托了第三人中原公司推荐来的担保公司赎楼，第三人中原公司将公证书全部拿走，未给两被告留底。
2015年5月19日，原告称自己资金未能在6月15日前到位，恳求两被告同意将双方约定的购房首期款监管时限推迟至6月30日，并同意支付迟延监管的利息8000元。出于善意履行合同角度考虑，两被告同意了原告的请求并与原告签订了《房产买卖合同》补充协议，约定原告监管资金的时间延迟到2015年6月30日之前。
6月10日中午11:34，原告突然通知两被告当天下午两点钟到农业银行办理资金监管，原告选择的农业银行离两被告居住地有一个小时的车程，两被告根本就来不及准备。
2015年6月11日，两被告根据原告的要求，按时到其指定的农业银行理资金监管，该监管协议有空白处由购房各方填写，两被告提出与原告填写内容时，原告不予配合。由于双方未达成协议，因此当天未签订管协议，原告拒绝协商导致当天无法签订资金监管协议。
2015年6月11日，在原告拒绝协商的情况下，原告与第三人中联公司向两被告发出《履约催促函》，称“两被告必须在2015年6月15日前准备资金监管及赎楼所需资料并配合原告做资金监管手续。但两被告并没有在约定期限内履行义务，两被告的行为违反了诚实信用原则导致合同无法履行，己经构成违约。”该函明确称合同已经无法继续履行没有任何事实和法律依据。
为了顺利履行合同，2015年6月12日，两被告将对资金监管协议的双方填内容意见以短信形式发给原告，要求原告表示意见，原告均以银行不同意为由拒绝讨论资金监管协议。实际上，该协商内容与银行条款无关，两被告在咨询其办理资金监管的工作人员时，该工作人员告知两被告，资金监管协议的空白处可以由双方协商。
2015年6月30日，两被告专程从外地赶回来签订资金监管协议，在双方当天协商后，约定监管资金的划拨到两被告账户的条件为：“买卖双方签订正式买卖合同，向政府部门递交了房产转移登记申请书并取得回执的当日，监管资金划转到买方名下，不得延误。”由于双方协商一致时银行已下班，双方约定7月1日再到银行签订。但7月1日，原告单方将头天谈好的资金监管协议调包、条款变更，并故意不让两被告签字，称反正6月30日已经过了，两被告没有签字己经违约了。
2015年7月9日，两被告发函给原告和第三人中联公司催促原告尽快履行《房屋买卖合同》约定的义务，但原告至今日均未按约履行其义务。原告的行为已违反了《房屋买卖合同》的约定，应按第12条的约定向两被告支付房产转让价格百分之十的违约金。
综上，原告的种种行为，已证实其购买涉案房产的能力不足，也缺乏购买诚意，原告购买涉案房产是假，其真实意图是想利用两被告对法律知识的淡薄给两被告设套，再通过诉讼获取利益，其行为是不诚实的。
据此，请求法院判令：1、原告向两被告支付迟延履行合同的违约金75.9万元（约定房产交易价格759万元的10%）；2、由原告承担本案的诉讼费用。
原告针对两被告的反诉答辩称：1、被告反诉称其已如约公证委托给第三人中联公司推荐的担保公司，已完成了公证赎楼义务不是事实。实际是其虽有委托，但于6月8日单方终止授权，并要求退还全部委托书原件，担保公司已于6月15日将全部公证书原件退回至第三人中联公司处。2、两被告反诉称原告恳请其推迟首期款监管到6月30日不是事实，该补充协议为双方合意结果，原告实际于6月8日即通知两被告于6月11日监管首期款。因两被告不配合，而于6月11日单方签署监管协议，并先后支付198万元首期款，该日期均在合同约定的6月15日前。3、两被告以原告选择的银行太远，来不及准备而拒绝履行合同的理由不能成立，合同第七条明确约定，首期款监管银行为买方贷款银行，买方有权决定银行。原告早在6月8日下午就电话通知两被告已备齐首期款，并于6月11日办理监管手续。4、两被告反诉称要求修改银行监管协议，原告不配合，不是事实。①资金监管协议是银行为确保交易双方权益设置的通用格式版本，一般情况下选择了监管银行，必须接受其监管规则，除非空白填充处外，交易双方不能修改；②根据合同第七条一项约定，两被告附有积极配合原告监管首期款、签署银行要求签署相关文件的义务，即两被告应无条件接受银行格式条款，不能以修改为借口拒绝履行；③银行监管协议确认的条款，特别是完成过户后转付首期款条款，都是深圳二手房交易流程惯例，交易习惯和行业习惯是法律渊源之一，根据合同法第六十一条，双方就相关事宜不能达成补充协议的，当事人附有按照合同条款或交易习惯履行的义务；④6月30日原告已作出了妥协让步，同意两被告非分要求，即在递件过户当日转付首期款，然两被告仍予以拒绝。5、两被告反诉称7月1日原告违约与事实不符，6月30日晚原告同意两被告要求加价15万，并于7月1日按正常监管手续签署监管协议，7月1日到达银行后两被告再次反悔，要求在递件过户当日转付首期款，且不同意就增加的价款签订补充协议,且不再使用担保公司赎楼议。6、两被告7月9日向原告及中介发送的函件不属实，且已在原告起诉后，如两被告确有诚意履约，应同意到福田法院通过诉讼解决。两被告发函后即提起反诉要求解除合同的事实证明，该函件的目的并非催告原告继续履行合同，而是为提起反诉解约做准备。综上，反观从6月8日到7月1日先后8次相约监管首期款，两被告一方面要求加价交易，另一方面以各种理由不配合监管首期，在原告妥协后又多次反悔，并委托多名律师设置障碍，并次次录音录像的事实可以看出，两被告根本没有任何履约诚意，其是为了达到既违约又不留下证据，不用承担违约责任的目的。
第三人中联公司针对原告的本诉和两被告的反诉答辩称：1、2015年4月4日原、被告通过第三人中联公司居间促成二手房买卖合同，第三人中联公司于4月4日收到原告交付的10万元定金，4月7日第三人中联公司将10万元交付两被告；4月8日收到原告交付的15万元定金，4月9日将15万元交付两被告；4月13日两被告交付5000元交房保证金给第三人中联公司，至今仍托管于第三人中联公司处。2、原告分别于6月10日、11日、30日及7月1日四次前往银行办理资金托管，未能办理原因在于两被告。3、第三人中联公司保留对违约方追究佣金的权利。
第三人中国银行针对原告的本诉和两被告的反诉答辩称：1、当事人所争议的标的物为第三人中国银行的抵押物，在买卖合同履行之前应还清抵押所担保的借款，解除该抵押权。2、第三人中国银行将按照生效的法律文书，履行配合义务。
经审理查明，2015年4月4日，两被告（卖方）与原告（买方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区深业花园B4栋7D房产以759万元价格出售给买方；房产有抵押，卖方应于签订合同后3日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；房产无租约，但卖方需住到2015年8月30日；购房定金共计30万元，在签订合同时支付10万元，5日内补交20万元；剩余房款采取银行按揭付款方式支付，卖方应于2015年6月15日前内预付首期款198万元（不包括定金），到买方贷款银行作资金监管，并依据监管合同存入监管账户，卖方在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买卖双方须于卖方贷款银行出具贷款承诺函之日起三内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产交易过程中发生的所有税费均由买方承担；卖方收齐除交房保证金及担保公司结算尾款之外的房款后3日内将房屋交付买方；如卖方收到除交楼保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据约定收楼的，自约定的交付期间届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金；由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。
同日，原告向两被告支付定金10万元，4月8日支付定金15万元，4月9日支付定金10万元。对于为何会比合同约定多支付5万元定金，原告陈述称是两被告跟原告说家里急需用钱，所以原告就多支付了5万元。
2015年4月27日，两被告向深圳市中诚致信融资担保有限公司出具公证委托书，委托该公司代为赎楼。
2015年5月19日，原告与被告签订《房产买卖合同补充协议》
，约定买方监管资金延迟到2015年6月30日之前；买方补偿卖房延迟费用8000元；买方在原合同总价范围内再支付购房定金65万元（其中第一笔2015年5月22日之前到位，另两笔2015年5月29日之前到位，第一笔30万元，第二笔35万元）；买卖双方合同总价759万元不变。依据该补充协议，原告于2015年5月21日向两被告支付定金30万元，5月27日再支付定金35万元，共计支付定金100万元。
此后，双方对于资金监管的内容进行协商，但是对于监管协议的内容，双方未达成一致意见。两被告要求放款的日期为双方签订正式买卖合同，向政府部分递交房产转移登记申请书并取得回执的当日，监管资金划转到买方名下。而原告则称银行要求放款的日期为办妥房产证后才能放款。2015年6月11日，原告单方在资金监管协议上签字，并向中国农业银行布吉支行二手楼资金监管账户存入款项1280080元，6月12日存入700080元。在原告单方签字的协议上注明托管资金划转可以采取以下两种方式划转：1、授权银行在收到交易一方或房地产经纪机构提供的已过户至买方名下的房屋所有权证书或复印件后，将资金划转至约定的卖方账户；2、原被告共同签署《二手房托管资金划转申请/审批表》，提供相关资料，按照协议书第九条的条件划转托管资金到协议约定的卖方结算账户。而该协议的第九条为其他事项（空白），在空白处可由双方协商确定日期。
2015年6月30日下午，双方前往银行办理资金监管手续，但双方并未签署资金监管协议。原告要求将首期款资金监管的放款日期确定为办妥房产证后，被告则主张要求将放款日期确定为递件过户后就放款。后原告同意将首期款放款日期更改为递件过户后就放款，但是当时被告并未在协议上签字。被告称原告同意修改的时候已经是下午4点半了，银行对公窗口已经下班，没有办法办理该项业务。原告则称是原告签完字后，被告拒绝签字并离开。
2015年7月1日，双方再次前往银行办理资金监管手续。但是当日原告又要求将放款的日期确定为办妥房产证后再放款，被告则坚持要求首期款的放款日期为递件过户后就放款。双方再次无法达成一致意见，而未能办理成功资金监管手续。对于为何会在7月1日再次前往银行进行资金监管。原告和第三人中联公司均称，因为被告房屋存在抵押，需要担保公司担保赎楼，银行不同意放款日期为递件过户后就放款。6月30日双方就没有达成一致意见。但是，6月30日当晚原告与第三人中联公司员工前往被告家中与被告进行协商。当时原告同意加价15万元，被告则同意放款日期改为银行要求的日期。但是第二天前往银行后，被告又不同意前晚的协商结果。对于原告与第三人中联公司的上述陈述，被告均予以否认。
因2015年7月1日，双方没有成功办理资金监管手续，原告遂于2015年7月6日向本院提起本案诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，并同意将购房款的付款方式变为一次性支付剩余的房款。
另查，截止2015年10月23日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》及其补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。双方虽未前往银行成功签订资金监管协议，但是究其原因是双方对于资金监管协议的约定未能协商一致，双方均不存在违约的情况。而原告向本院提起诉讼，将付款方式变为一次性支付剩余房款，使得房屋买卖合同继续履行不存障碍，本院予以支持。原告虽主张两被告存在不配合办理资金监管以及赎楼手续的违约行为。但首先，原告并未举证证明6月30日晚与被告达成一致意见，被告同意原告加价15万元购房款的前提下，将资金监管约定的放款日期进行修改；其次，资金监管协议的放款日期在原告提交的仅有其签名的协议中，没有明确规定为原告主张的办妥房产证后放款，而是可以由双方备注进行约定。被告作为合同相对方亦有权选择有利于其自身的收款方式，被告的该项行为并无不妥，也不违反合同的约定；再次，原告主张被告擅自终止担保赎楼，但并未提交相关的证据证明。原告主张两被告存在违约行为，而要求两被告承担违约金的诉讼请求，本院予以驳回。
关于原告诉请被告申请减免税费，拒不配合导致增加的税费由被告承担的诉讼请求。原告与被告应按照诚实信用原则履行涉案合同，因涉案房产并未过户，被告在符合退税条件的情况下，在过户过程中，是否协助原告办理退税手续，存在不确定性。原告可待实际过户时，被告在符合退税条件的情况下，而未协助原告办理退税手续后，另行主张相应的损失。
被告反诉称原告存在违约情形，未能在约定时间内办理资金监管手续。但如前所述的，双方在履行合同过程中均不存在违约情形。被告无权按照合同约定行使合同解除权并要求原告承担解除合同的违约责任。对于被告的反诉请求，本院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告涂世强、徐永红应在本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行清偿案涉房产的抵押债务，逾期未清偿的，可由原告王玲在十日内代为清偿；
二、第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行对案涉房产的抵押债权实现后，应在五日内注销案涉房产的抵押登记；
三、被告涂世强、徐永红应在案涉房产注销抵押登记之日起2日内向原告王玲提供收款账号，原告王玲在收到被告涂世强、徐永红提供的收款账号之日起六十日内向被告涂世强、徐永红支付购房款659万元（如原告王玲代被告涂世强、徐永红向第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行偿还了抵押债务，原告王玲代被告涂世强、徐永红向第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行偿还的债务中扣除因提前还贷，而由第三人中国银行股份有限公司深圳福田支行收取的罚息、违约金后，剩余的款项应抵作购房款）；
四、被告涂世强、徐永红应于原告王玲履行完毕上述第三项判决内容之日起三日内与原告王玲共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区彩田路与福中路交汇处深业花园B4栋7D房产过户登记至原告王玲名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；
五、被告涂世强、徐永红应于收到上述判项确定的所有房款之日起五日内结清相关费用，并将涉案房产交付于原告王玲；
六、驳回原告王玲的其他诉讼请求；
七、驳回被告涂世强、徐永红的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本诉案件受理费64930元，保全费5000元（均已由原告预交）均由两被告共同负担。反诉案件受理费11390元（已由两被告预交），由两被告负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 俞婷婷（代）
第1页，共14页