安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第01875号
原告：合肥市金源资产管理有限公司，组织机构代码证号73000160-3。
法定代表人：解皖军，总经理。
委托代理人：王宝钢，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：吴海峰，安徽美林律师事务所律师。
被告：安徽电影集团有限责任公司，组织机构代码证号48500045-4。
法定代表人：蔡劲松，董事长。
委托代理人：陈航海，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人：纪刚，该公司办公室主任。
原告合肥市金源资产管理有限公司（下称金源公司）与被告安徽电影集团有限公司（下称电影集团公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年5月15日立案受理，依法由审判员许欣竹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金源公司委托代理人王宝钢、吴海峰，被告电影集团公司委托代理人陈航海、纪刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金源公司诉称：2010年11月17日金源公司和安徽省电影发行放映总公司（以下简称电影公司）签订《房屋租赁协议》一份，约定：金源公司将坐落于合肥市安庆路116号建筑面积为1373.45平方米的艺术影城出租给电影公司，租赁期限为10年，前三年租金，第一年为2500000元，第二年为2725000元，第三年为2800000元，以后租金按照市场行情由双方协商确定，协商不成，由双方共同委托有鉴定资质的评估机构鉴定确定；租金按半年结算，第一次交纳房屋的时间为本协议签订后10个工作日内，之后每次交纳时间为每半年（六个月）提前10个工作日交付；租赁期间电影公司逾期未交付租金的，金源公司有权按拖欠租金的万分之五向电影公司加收滞纳金。2011年12月28日，由电影公司和安徽影业有限责任公司合并组建成立电影集团公司，电影公司在《房屋租赁协议》中的权利与义务由电影集团公司承继。在2010年11月17日至2013年11月16日三年协议履行期间，电影集团公司依约向金源公司交付了绝大部分租金，但在其租期第三年即2012年11月17日至2013年11月16日拖欠金源公司租金88285元。2013年11月7日金源公司依约要求电影集团公司支付2013年11月17日至2014年5月16日上半年的租金被拒。2013年11月13日金源公司向电影集团公司发出“关于艺术影城第四年度房租支付的函“，电影集团公司复函认为第四年租金支付应在评估结果出来后再进行协商，故拒绝支付。2014年1月17日电影集团公司向金源公司支付了租金416435.4元，其中包括上述尚欠的租金88285元，后金源公司另收到转租户交来的租金211715元，此后再未支付房租。现金源公司诉至法院，要求判令：1、电影集团公司立即向金源公司支付房屋租金648670.60元及滞纳金61948元（以日万分之五标准自2013年11月17日算至2014年5月16日，之后顺延计算至电影集团公司履行之日止）；2、电影集团公司承担本案全部诉讼费用。
电影集团公司辩称：一、金源公司所诉称的第四年的租金问题双方一直在协商，在协商之前我公司已经支付了近60万元租金；二、经多次协商未果原因是第四年租金数额双方没有达成一致，并且涉案房产中有100平方米使用权进行产权置换双方存在异议，所以我公司没有支付金源公司的房租并不是违反合同约定。综上，请求驳回金源公司诉讼请求。
经审理查明：2010年11月17日金源公司和电影公司签订《房屋租赁协议》一份。协议约定：1、金源公司将坐落于合肥市安庆路116号建筑面积为1373.45平方米的艺术影城出租给电影公司，用途为商业经营；2、租赁期限为10年，本协议房屋计算租金时间及租期自本协议签订之日起计算；3、前三年租金，第一年为2500000元，第二年为2725000元，第三年为2800000元，以后租金按照市场行情由双方协商确定，协商不成，由双方共同委托有鉴定资质的评估机构鉴定确定；4、租金以现金或转账方式按半年结算，第一次交纳房屋的时间为本协议签订后10个工作日内，之后每次交纳时间为每半年（六个月）提前10个工作日交付；5、租赁期间电影公司逾期未交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，金源公司有权按拖欠租金的万分之五向电影公司加收滞纳金。
合同签订后，电影公司（后变更为电影集团公司）依约向金源公司支付了租金，但在其租期第三年即2012年11月17日至2013年11月16日拖欠金源公司租金88285元。2013年11月13日，金源公司向电影集团公司发出关于艺术影城第四年度房租支付的函，要求电影集团公司按照上年度实际租金标准先行预付第四年度上半年度租金，至于房租是否递增及递增多少，可待评估结果是否认可后再予以调整。2013年11月20日电影集团公司复函认为第四年租金支付应在评估结果出来后再进行协商，故未支付。2014年1月17日电影集团公司向金源公司支付了租金416435.4元，加上金源公司另收到转租户交来的租金，合计电影集团公司支付租金839614.4元。金源公司认为如按上半度租金1400000元标准计算，第四年上半年电影集团公司仍欠租金648670.60元（1400000元－（839614.4元－88285元）），故金源公司诉至本院，要求判如所请。
另查明：2011年12月28日，由电影公司和安徽影业有限责任公司合并组建成立被告安徽电影集团有限责任公司。
还查明：电影公司（甲方）与金源公司（乙方）于2009年12月31日签订一份补充协议书，约定为解决甲方中安影都门厅问题，乙方同意将东南角门厅建筑面积约100平方米永久使用权给甲方，甲方将四里河建筑面积约100平方米一层门面房永久使用权给乙方。如果乙方出售中安影都建筑面积约100平方米甲方永久使用权的产权，则甲方用四里河文化中心建筑面积约100平方米的乙方永久使用权的产权冲抵，各自办证。
诉讼中，经电影集团公司申请，本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对本案涉案房屋（座落于合肥市安庆路116号建筑面积为1373.45平米的艺术电影院）在2013年11月17日之后的市场租金价格进行评估，确定估价对象合肥市六安路与安庆路交口中安影都201、202室，地下室，102室租金在估价时点2013年11月18日的估价结果如下：地下室面积587.41平方米，每平方米日租金2.99元，年租金64.11万元，102室面积293.82平方米，每平方米日租金为11.07元，年租金118.72万元，201、202室面积492.22平方米，每平方米日租金3.32元，年租金59.65万元，合计总面积为1373.45平方米，年租金为242.48万元。
上述事实，由金源公司提供的企业基本注册信息查询单、房屋租赁协议、关于艺术影城第四年度房租支付的函、安徽电影集团有限责任公司的复函、中安影都历年房租支付对账清单、中安影都房租表、电影集团公司提供的工程项目协议书、补充协议书、租赁协议书、房屋租赁补充协议等证据及当事人陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行协议约定的义务。本案双方争议的焦点问题是第四年的租金如何计算的问题？
本案双方租赁协议期限为十年，前三年租金由于已有协议条款约定双方没有争议。现双方对第四年租金标准有争议。根据协议约定，前三年租金，第一年为2500000元，第二年为2725000元，第三年为2800000元，以后租金按照市场行情由双方协商确定，协商不成，由双方共同委托有鉴定资质的评估机构鉴定确定。本案审理中，由于双方就租金数额不能达成一致，就是否进行租金价格鉴定本院征询双方意见，金源公司认为房屋租金评估是对年租金280万元为基数增长幅度的评估，除此之外不同意评估。电影集团公司认为房租价格过高，应对房租价格进行评估。根据电影集团公司的申请，本院委托评估机构作出了估价结论，该估价结论是根据法定程序所作出，本院予以采信。据此按上半度租金121.24万元标准计算，第四年上半年电影集团公司仍欠租金461070.6元（1212400元－（839614.4元－88285元））。
金源公司要求电影集团公司立即向金源公司支付房屋租金648670.60元，本院可支持合理部分461070.6元。金源公司要求电影集团公司支付滞纳金61948元（以日万分之五标准自2013年11月17日算至2014年5月16日，之后顺延计算至电影集团公司履行之日止），由于租赁协议约定第四年度租金双方协商、协商不成评估，而双方未就此协商一致才诉讼于法院，故本院对原告此项主张不予支持。电影集团公司辨称涉案房产中有100平方米使用权进行产权置换双方存在异议，因该100平方米产权转换与本案租赁合同不存在关联性，电影集团公司以此作为抗辩本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告安徽电影集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告合肥市金源资产管理有限公司房屋租金461070.6元（算至2014年5月16日）；
二、驳回原告合肥市金源资产管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5453元，由原告合肥市金源资产管理有限公司负担1900元，被告安徽电影集团有限责任公司负担3553元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 许欣竹
二〇一四年十一月十一日
书记员 盛 亮
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。