辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2896号
上诉人（原审被告）：港中旅（沈阳）置业有限公司，住所地：沈阳市东陵区双园路34号。
法定代表人：傅卓洋，系该公司董事长。
委托代理人：高远、孙冀南，系辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：阎爱茹，女，1962年12月24日出生，汉族，系东北煤田地质局工作人员，住所地：沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：王万贵，男，1960年9月7日出生，汉族，系东北煤田地质局工作人员，住所地：沈阳市沈河区。
上诉人港中旅（沈阳）置业有限公司因与被上诉人阎爱茹、王万贵房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2014）东陵民二初字第1050号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
港中旅（沈阳）置业有限公司诉称：港中旅（沈阳）置业有限公司与阎爱茹、王万贵于2011年7月6日签订商品房买卖合同，约定将位于东陵区双园路34-32号2-2-2房屋出售给阎爱茹、王万贵。合同签订后，港中旅（沈阳）置业有限公司依约保留该房屋至2012年6月15日，该房屋全部竣工验收完毕，符合交房条件。港中旅（沈阳）置业有限公司于2012年6月22日向阎爱茹、王万贵在商品房买卖合同上预留地址邮寄入住通知告知阎爱茹、王万贵于2012年6月28日至2012年8月28日期间办理入住手续，但阎爱茹、王万贵受理该通知后，截止目前仍未到港中旅（沈阳）置业有限公司处办理入住。因此，我方认为，阎爱茹、王万贵未实际占有入住该房屋是其主观怠于办理入住导致的，不符合商品房买卖合同第九条出卖人承担违约责任的情况，因此，阎爱茹、王万贵的诉讼请求依法无据，应予驳回。
阎爱茹、王万贵辩称：自2012年8月起，阎爱茹、王万贵多次去客服中心（物业）办理入住手续，验房时发现房屋外墙漏水等质量问题，属于不合格产品。主要问题表现为三个卧室、封闭阳台、厨房、客厅漏（雨）水，墙壁潮湿、长毛，多次请求开发商修缮，但总予以搪塞。直到2013年夏季开发商才开始修缮，直至2014年6月修缮完成（用胶缝补，属临时修缮，待胶老化后，可能还会出现问题）。由于开发商客服换人频繁，多次催促修缮无果，时至2014年6月，临时修缮完成，耽误业主入住近两年，无奈起诉来院，请求法院判赔偿阎爱茹、王万贵延期交房违约金41，693元；更换损坏的锁芯200元；业主室内部分装修工具丢失约150元；港中旅（沈阳）置业有限公司承担诉讼费用。
阎爱茹、王万贵为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据：
1、商品房买卖合同及发票，能够证明在合同中第九条明确约定逾期交房的违约责任，并按日万分之五计算违约金。我方已向港中旅（沈阳）置业有限公司交付了购房款。
港中旅（沈阳）置业有限公司对真实性没有异议，但对证明的问题有异议，根据该商品房买卖合同补充协议第3条关于交付的补充约定第二款，如出卖人如期发出商品房入住通知书或买受人直接领取商品房入住通知书，买受人应该亲自办理交接手续及验房。而买受人在出卖人通知办理入住手续的期限内，仍未办理入住手续的则交付通知书中注明的办理入住手续期限最后一日视为本合同项下，该房屋验收合格并交付于买受人。自视为交付之日起该房屋的风险责任转由买受人承担。补充协议第三条三项约定买受人在办理该房屋入住手续过程中，认为入住房屋确有质量问题有需要维修的事项应按商品房质量保证书中的约定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为拒绝接收该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。补充协议第三条第八款，商品房交付时存在质量缺陷的，出卖人应该按照合同约定交付标准及时进行维修，除房屋主体结构存在安全隐患，买受人应当接收该房屋。除此之外，根据补充协议第八条第一项双方就送达事宜也进行约定，买卖双方的联络方式以合同载明的电话、通讯地址为准，任何一方将通知等书面信函发出对方上述地址后，即视为对方收到。因此，我方认为，该商品房买卖合同及补充协议能够证明我方并未逾期交房。
2、收据2张，能够证明于2011年7月18日交纳契税8，858.31元，2011年7月19日交纳维修基金6，600.43元。
港中旅（沈阳）置业有限公司对该份证据没有异议。
3、房屋抵押权注销登记申请书，能够证明贷款已还清。
港中旅（沈阳）置业有限公司对该份证据没有异议。
证据4、物业工作人员出具的证明2张及我个人记载的看房记录，能够证明我们多次去验房。
港中旅（沈阳）置业有限公司对个人记载的真实性有异议，对物业工作人员出具的证明真实性有异议，刘晓慧及姚达并非被告公司工作人员。
证据5、照片9张，能够证明我们去收房，发现房屋存在质量问题，墙体湿长绿毛。
港中旅（沈阳）置业有限公司对真实性有异议，该房屋的状况需要核实，即便如阎爱茹、王万贵所述房屋存在长毛情况，依据补充协议第三条第八款约定，除房屋主体结构存在安全隐患，买受人应该接收该房屋，因此，阎爱茹、王万贵主张房屋质量问题不能作为其拒绝接收房屋的理由。
港中旅（沈阳）置业有限公司为支持其主张，向法院提供如下证据：
1、商品房买卖合同及6个合同附件，能够证明根据该商品房买卖合同补充协议第3条关于交付的补充约定第二款，如出卖人如期发出商品房入住通知书或买受人直接领取商品房入住通知书，买受人应该亲自办理交接手续及验房。而买受人在出卖人通知办理入住手续的期限内，仍未办理入住手续的则交付通知书中注明的办理入住手续期限最后一日视为本合同项下，该房屋验收合格并交付于买受人。自视为交付之日起该房屋的风险责任转由买受人承担。补充协议第三条三项约定买受人在办理该房屋入住手续过程中，认为入住房屋确有质量问题有需要维修的事项应按商品房质量保证书中的约定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为拒绝接收该房屋，并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。补充协议第三条第八款，商品房交付时存在质量缺陷的，出卖人应该按照合同约定交付标准及时进行维修，除房屋主体结构存在安全隐患，买受人应当接收该房屋。除此之外，根据补充协议第八条第一项双方就送达事宜也进行约定，买卖双方的联络方式以合同载明的电话、通讯地址为准，任何一方将通知等书面信函发出对方上述地址后，即视为对方收到。因此，我方认为，该商品房买卖合同及补充协议能够证明我方并未逾期交房。
阎爱茹、王万贵质证，一、我没有接到任何入住通知，包括电话及邮寄。二、我们去验收房屋，看到房屋存在质量问题，因此对港中旅（沈阳）置业有限公司所说验收合格有异议，希望被告提供验收合格证据。三、6个附件是显失公平违反建筑法及建设工程质量管理条例。四、该房屋存在建设工程质量问题，墙面有防水规范要求，而且港中旅（沈阳）置业有限公司说不存在质量问题，那么港中旅（沈阳）置业有限公司现在正在大面积维修，据说花了很多钱。
证据2、房屋建筑工程竣工验收报告、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，能够证明争议房屋于2012年6月15日验收合格，于2012年12月24日进行备案。
阎爱茹、王万贵对该份证据没有异议。
证据3、韵达快运单（编号1900188233750），能够证明被告于2012年6月22日通过韵达快运向阎爱茹、王万贵邮寄入住通知，邮寄地址为沈阳市沈河区万柳塘路28-1号3-2-2，收件人为阎爱茹、王万贵，联系电话为1355580****、1388986****，该电话和地址均与商品房买卖合同预留地址一致，根据补充协议第八条第一款约定，任何一方将书面通知等信函挂号发送上述地址后，即视为对方收到。
阎爱茹、王万贵质证，地址和电话都对，但没有我方签字也没有收接到电话，对补充协议第八条第一款的规定有异议。
证据4、韵达快递单2份（编号1900188233749、1900188233751）、入住会签单2份及入住通知书2份，该二套入住手续系阎爱茹、王万贵购买房屋的隔壁及楼上的业主，该二个业主收到我公司发出入住通知，并实际办理入住。该入住通知仍由韵达快递邮寄，邮寄时间为2012年6月22日。且该单号与原告单号相连。由此证明，在2012年6月22日该房屋具备交房条件。前二个业主也办理入住。入住通知书证明入住办理时间从2012年6月28日至2012年8月28日。
阎爱茹、王万贵对真实性没有异议，即使我方没有收到此通知，但我方每月去一次。
原审法院经审理查明，2011年7月6日，阎爱茹、王万贵与港中旅（沈阳）置业有限公司签订商品房买卖合同，约定阎爱茹、王万贵购买港中旅（沈阳）置业有限公司开发的位于沈阳市东陵区双园路34-32号2-2-2建筑面积114.79平方米房屋一处，房屋总价款590，554.37元。合同签订后，阎爱茹、王万贵已将全部购房款交付给港中旅（沈阳）置业有限公司。合同第八条约定，被告应当在2012年6月28日前，将房屋交付给阎爱茹、王万贵使用。阎爱茹、王万贵于该日期前即到港中旅（沈阳）置业有限公司处验房，且之后也多次到港中旅（沈阳）置业有限公司处看房，但均因房屋外墙漏（雨）水、墙壁潮湿、长毛，未办理房屋验收交接手续，港中旅（沈阳）置业有限公司也给阎爱茹、王万贵的房屋进行了维修，但直至2014年6月4日才修缮完成。为此，阎爱茹、王万贵多次与港中旅（沈阳）置业有限公司协商未果，起诉来院。
另查明，阎爱茹、王万贵所购买的房屋被告于2012年6月15日组织了五方验收，并于2012年12月24日取得辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。
原审法院认为，阎爱茹、王万贵与港中旅（沈阳）置业有限公司于2011年7月6日签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。合同约定，港中旅（沈阳）置业有限公司应于2012年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付阎爱茹、王万贵使用，逾期超过90日，港中旅（沈阳）置业有限公司按日向阎爱茹、王万贵支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本案中，港中旅（沈阳）置业有限公司称已按合同约定于2012年6月22日向阎爱茹、王万贵邮寄入住通知，通知其于2012年6月28日起可办理入住手续，但从港中旅（沈阳）置业有限公司提供的证据并不能证明其向阎爱茹、王万贵邮寄过入住通知及阎爱茹、王万贵收到入住通知，况且阎爱茹、王万贵实际已多次到港中旅（沈阳）置业有限公司处验房，并发现房屋存在外墙漏（雨）水、墙壁潮湿、长毛等质量问题，所以阎爱茹、王万贵未办理入住手续。针对上述质量问题，港中旅（沈阳）置业有限公司也一直进行维修，但直至2014年6月4日前港中旅（沈阳）置业有限公司一直未以正规方式向阎爱茹、王万贵告知房屋质量具备交付使用条件，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，从现有证据和庭审当事人陈述可以认定阎爱茹、王万贵的房屋确实存在质量问题，直至2014年6月4日才修缮完成。故阎爱茹、王万贵请求港中旅（沈阳）置业有限公司赔偿逾期交房违约金41，693元（从2012年6月29日起至2014年6月4日按合同第九条约定计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于阎爱茹、王万贵要求港中旅（沈阳）置业有限公司赔偿更换锁芯损失200元、室内工具丢失损失150元的诉讼请求，其未向法庭提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、港中旅（沈阳）置业有限公司于本判决生效后五日内给付阎爱茹、王万贵逾期交房违约金41，693元；
二、驳回阎爱茹、王万贵的其它诉讼请求。
案件受理费851元，由港中旅（沈阳）置业有限公司承担。
宣判后，上诉人港中旅（沈阳）置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求撤销原审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定被上诉人于2012年6月28日到上诉人处验房的事实错误。2、一审法院认定上诉人房屋质量存在问题，直至2014年6月4日才修缮完毕错误。3、一审法院认定上诉人提供的证据不能证明向被上诉人邮寄过入住通知及被上诉人收到入住通知错误。4、一审法院认定上诉人的交房时间是2014年6月4日错误。
被上诉人阎爱茹、王万贵答辩称：请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力。上诉人与被上诉人于2011年签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，合法有效。故双方当事人均应自觉遵守履行。根据现有证据可以认定上诉人港中旅提供的房屋确实存在外墙漏（雨）水、墙壁潮湿、长毛等原因，致使被上诉人阎爱茹、王万贵无法入住，直至2014年6月4日才修缮完成。因此应当认定实际交房时间为2014年6月4日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及双方当事人签订的商品房买卖合同的内容，上诉人港中旅应当向被上诉人阎爱茹、王万贵支付逾期交房违约金。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费851元，由上诉人港中旅（沈阳）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十二月九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。