上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4477号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡雪，女，1977年10月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张晓哲，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王龙芳，女，1981年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
上诉人胡雪因与被上诉人王龙芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人胡雪的委托诉讼代理人张晓哲，被上诉人王龙芳的委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡雪上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判上诉人无需支付拖欠的租金，并支持上诉人在一审中的全部反诉请求。事实和理由：上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房屋租赁合同租期为三年。当时上诉人本着孩子上幼儿园的目的通过中介方寻找房屋，被上诉人的母亲出面协调同意上诉人租赁房屋三年。签约时，双方对三年租期产生争议，被上诉人不同意签三年系因为想每年涨租金，所以最后双方协商约定每年租金标准并在合同中约定。当时中介方填写的租期是一年，上诉人就提出异议，说孩子需要上三年幼儿园。后中介作双方工作重新协商，所以才在其他约定中明确约定了第一年租金多少，第二年租金多少，因此双方真实意思是三年租期。现被上诉人主张租期届满，且半夜借助警察将上诉人的家人和带孩子的阿姨赶出了涉案房屋的行为极其恶劣，应赔偿由此带给上诉人的物质和精神损失。
王龙芳辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方租期约定为一年，若租期届满房屋未出售，则继续租赁给上诉人，所以约定了租金标准。一年租期届满后，因被上诉人要出售房屋，故双方未续签租赁合同，被上诉人给了上诉人合理时间寻找房屋，且在合同履行过程中被上诉人没有违约行为，不用承担违约责任。要求驳回上诉，维持原判。
王龙芳向一审法院起诉请求：1.判令胡雪支付租金22,820元（从2016年4月15日计算至2016年9月28日共163天，按每月4,200元标准）；2.诉讼费由胡雪承担。诉讼过程中，王龙芳增加诉讼请求：1.胡雪支付2015年4月12日至2015年4月21日的延期支付租金的滞纳金1,260元；2.胡雪支付2015年10月13日至2015年11月28日的延期支付租金的滞纳金6,300元；3.胡雪支付2016年4月12日至2016年5月14日的违约金8,400元。同时变更租金计算截止日期为2016年9月18日。
胡雪向一审法院反诉请求：1、判令王龙芳向胡雪返还租赁保证金4,000元；2、判令王龙芳向胡雪支付违约金8,400元；3、判令王龙芳向胡雪支付搬迁费1,000元；4、判令王龙芳向胡雪支付住宿费1,296元；5、判令王龙芳向胡雪支付另外租房的差价损失23,250元（自2016年10月1日至2017年4月14日，共7.5个月，每月3,100元差价，计23,250元）；6、判令王龙芳向胡雪支付精神损害赔偿金20,000元。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋于2009年6月19日登记于王龙芳及阮某名下。
2014年3月31日，王龙芳作为甲方、胡雪作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积共计121平方米；租赁期限为壹年，自2014年4月15日起至2015年4月14日止，租金按6个月为一期支付，提前3天支付；乙方向甲方支付租赁定金4,000元。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支滞纳金；如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约金。第9条违约责任约定，任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相应责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。其他约定：“第一年租金4,000元/月，第二年租金4,200/月，第三年租金4,400元/月，此客户有优先续租权（幼儿园入学不能入学，乙方只需补偿当日起的租房费用，不算违约，没有违约责任）。”嗣后，双方按约履行了各自义务。
胡雪分别于2014年4月18日、11月11日、2015年4月21日、11月28日、12月24日向王龙芳支付租金24,000元、24,000元、24,000元、10,000元、16,400元。自2016年3月起，王龙芳通知胡雪方，表示打算出售系争房屋，不能再租借，并询问有否购买意向。
4月19日，王龙芳又通知胡雪方“蔡大哥（蔡某），一年的出租合同到4月14日已经结束，现在我的房子已经挂牌出售，如你无购买想法，请要考虑别处借房子，目前我还未出售成功你可以过渡一下，临时先借给你，按月支付4,400，如出售成功请自行安排好。请你见谅。收到请回复。”但未得以回复。胡雪未支付自2016年4月15日起的租金。2016年9月5日后，王龙芳告知系争房屋已过户，要求胡雪搬离，房费从4月15日起算。9月18日，王龙芳调换系争房屋门锁，后配合胡雪于2019年9月28日搬离。
2016年11月15日，王龙芳向胡雪、蔡某寄送《律师函》，要求于2016年11月25日之前付清房屋使用费22,820元。
一审法院认为，王龙芳与胡雪就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具约束力。合同主条文约定了租期一年，虽然补充条款对三年的租金作了约定，但也明确胡雪是有“优先续租权”，如果租期为三年则三年内不存在续租问题，则无需约定“优先续租权”，且根据“幼儿园入学不能入学，乙方只需补偿当日起的租房费用，不算违约，没有违约责任”的行文表述，对于幼儿园入学尚未确定，该事实与胡雪所称因为孩子就读房屋附近的幼儿园三年也不相吻合，因此应当认定合同约定的租期为一年。合同到期后，双方未签订书面租赁合同，胡雪继续使用租赁物，王龙芳也予认可，故双方形成不定期租赁关系，依法双方均可随时解除合同。按王龙芳自2016年4月起的短信通知，王龙芳已明确向胡雪作了租赁关系最迟于系争房屋出售成功时解除，尽到了在合理期限内通知的义务，给予了胡雪充足时间安排搬离、寻租等事宜，双方租赁关系于系争房屋出售成功时解除，届时胡雪理应履行房屋返还义务。2016年9月，房屋出售成功后，王龙芳多次要求胡雪搬离未果于9月18日换锁，胡雪着手搬离。现王龙芳要求胡雪按第二年租金标准支付自2016年4月15日起至2016年9月18日止的房屋租金，依法应予支持。根据王龙芳提供的短信证据，其向承租人催讨租金时，对承租人表示要求宽限付租日期均予以了谅解，且在提起本案诉讼前，也从未要求胡雪提出支付滞纳金，故王龙芳要求胡雪支付延期支付租金滞纳金的诉讼请求，不予支持。鉴于前述对双方租赁关系的分析，讼争租赁关系的解除不存在任何一方违约的情形，故王龙芳收取的租赁保证金应返还胡雪，王龙芳向胡雪主张违约金、胡雪向王龙芳主张违约金及损失赔偿，均缺乏依据，不予支持。胡雪主张的精神损失赔偿，于法无据，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2017年2月27日作出判决：一、胡雪于判决生效之日起十五日内支付王龙芳自2016年4月5日起至2016年9月18日止的房租21,420元；二、王龙芳于判决生效之日起十五日内返还胡雪租赁保证金4,000元；三、驳回王龙芳的其余诉讼请求；四、驳回胡雪的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费770元，减半收取计385元，由王龙芳负担172元，胡雪负担213元；反诉案件受理费624元，由王龙芳负担25元，胡雪负担599元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，双方均确认2016年9月17日晚，因派出所警察出警，上诉人未在涉案房屋居住，9月18日被上诉人换锁，上诉人搬离涉案房屋。被上诉人向本院明确表示，同意按两天的房屋租金280元之数额承担上诉人两天住宿费损失。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审认定该合同有效，当属正确，双方均应严格恪守。上诉人主张该合同约定的租期实为三年，但双方在合同中则明确约定“租赁期限为壹年”。虽然在合同其他约定一栏，双方就第一年、第二年、乃至第三年的租金标准作了约定，但并不能因此排除合同对租期为一年的明确记载。结合双方在约定各年租金标准后，又明确约定了上诉人有优先续租权，故被上诉人关于双方租期约定为一年，若租期届满房屋未出售，则继续租赁给上诉人，所以约定了租金标准的辩称内容尚属合理，本院予以采信。一审法院据此认定双方约定的租期为一年，租期届满后，双方未签订书面租赁合同，上诉人继续使用租赁物，被上诉人也予以认可，故双方形成不定期租赁关系，双方可以随时解除合同，当属正确，本院予以认同。上诉人关于租期为三年，被上诉人存在提前解约的违约行为，与事实不符，本院不予采纳。
鉴于2016年3月起，被上诉人就通知上诉人因打算出售房屋而解除租赁合同，并询问了上诉人是否愿意购买。而上诉人也未明确表示愿意购买涉案房屋，故被上诉人将房屋另售他人并在交易成功后要求上诉人限期搬离，并无不妥。一审法院认定涉案租赁合同的解除不存在任何一方违约的情形，本院予以认同。被上诉人在解除合同后，理应将其收取的租赁保证金返还给上诉人。
鉴于双方确认被上诉人于2016年9月18日换锁，上诉人着手搬离，故被上诉人主张要求上诉人支付截至于2016年9月18日止其拖欠未付之租金，于法有据。考虑到双方均确认2016年9月17日晚，被上诉人通过派出所出警要求上诉人搬离，导致上诉人当晚未在涉案房屋内居住，现被上诉人在二审中明确表示愿意按两天房屋租金标准补偿上诉人住宿费损失280元，尚属合理，本院予以准许。
综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初565号民事判决；
二、王龙芳于本判决生效之日起十五日内支付胡雪住宿费损失280元。
二审案件受理费人民币770元，由上诉人胡雪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年七月七日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……