湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第06885号
原告朱军。
原告朱湘敏。
被告湖南湘波房地产开发有限公司。
法定代表人吴松。
原告朱军、朱湘敏诉被告湖南湘波房地产开发有限公司（以下简称“湘波公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成由审判员肖必芳担任审判长，代理审判员汪样、人民陪审员肖红丽参加的合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。书记员何晓燕担任记录。原告朱军、朱湘敏到庭参加了诉讼，被告湘波公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告朱军、朱湘敏诉称，2012年9月5日，原、被告签订《房产买卖合同》（合同编号：XD1200126011）。合同约定：原告向被告购买位于岳麓区枫林三路586号新猎鹰公寓3单元6011号房一套。该商品房的单价为4680元／㎡，建筑面积87.24平方米，房价408283元、维修基金10469元、契税8166元、产权登记费320元，以上共计427238元。原告已于2012年9月5日通过刷卡方式一次性全部支付给被告，被告也将房款发票全额开给原告，维修基金、契税、产权登记费也已开具收据（待将以上费用全部交由相关部门后再拿收据找被告换取发票）。根据原、被告签订的合同第十条交付期限及条件的约定，被告应当于2013年12月31日交房，于交房后365个工作日交付房屋产权证。根据合同第十八条关于产权登记的约定，自合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记。然而，被告实际上是到2014年4月27日才交房。截至今日，合同备案和预告登记以及交付房屋产权证等手续一直没有下文。另外，原告从长沙市房屋产权管理局了解到，原告购买的该套房屋已经被被告抵押在中国工商银行长沙市岳麓区枫林支行用于抵押贷款，至今未解押，合同备案和预告登记也根本无法办理。被告的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益，根据原、被告双方2014年4月27日签订的《买卖合同补充协议》约定，被告需支付原告违约金1718元。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：（1）被告在15个工作日内完成办理解除银行抵押、房产备案和预告登记手续，将收取的契税和维修基金交付相关部门，并交付房屋产权证；（2）被告支付延期交房违约金1718元；（3）被告支付延期备案违约金4120元；（4）被告承担本案诉讼全部费用。
被告湘波公司未到庭参加诉讼，在开庭前向本院提交了书面答辩状，辩称：（一）延期交房是因多方面原因造成，并非被告一方责任。双方在《商品房买卖合同》中约定，被告在2013年12月31日前交付商品房，但由于2012年雨水较多，施工单位为了赶工期导致工程存在部分质量问题需要整改，为了保证房屋安全和交房符合交房标准，被告经整改后方才将房屋交付给原告使用。按照2012年双方在《补充协议》第二条第2款的约定，在整改期间（90日），出卖人不承担延迟交房违约责任。从实际交房情况看，被告只延误了几日，如果一定要被告承担责任，被告也只能承担从2014年4月1日开始至实际交房之日的延迟交房违约金，违约金标准为买方已付房款日万分之零点五。（二）未能如期办理房屋备案登记责任不在被告。公司目前经营存在一定困难，请求原告谅解。出售给原告的房屋原来确实是作为在建工程抵押物抵押给了中国工商银行长沙市岳麓区枫林支行，后经工商银行同意并解除了抵押（银行不解除抵押，被告也无法销售房屋），被告才在房地局房屋销售系统中将房屋出售给原告，双方签订正式的商品房买卖合同后，工商银行拒绝配合办理备案登记的手续，导致原告购买的房屋一直无法办理备案登记，被告也一直在与银行进行沟通，希望能早日为业主办妥备案登记等手续。另外，被告未能如期给原告办理房屋备案登记，原告并没有实际损失，如果一定要说原告有损失的话，也只可能是被告未按照《商品房买卖合同》第十八条约定，在商品房交付使用后365个工作日办妥该栋商品房的所有证，可能给原告造成损失，关于这方面的违约金双方在合同中已有明确约定，但原告的诉讼请求中并未提及此项主张。综上，恳请法院依据法律及相关事实依法作出裁判，维护当事人的合法权益。
为支持其诉讼主张，原告朱军、朱湘敏向本院提交了如下证据：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》、麓谷公馆缴款通知单，拟证明原、被告的买卖合同关系成立以及双方权利义务关系的事实；
证据二、《商品房买卖合同补充协议》，拟证明被告延期交房需支付违约金的事实；
证据三、销售不动产统一发票，拟证明原告已交纳购房款的事实；
证据四、（契税、维修基金、产权登记办理费用）收据三份，拟证明原告缴纳了相关费用的事实；
证据五、商品房预告登记查询结果，拟证明原告所购房屋没有进行预告登记和备案的事实；
证据六、市物业维修资金查询结果、长沙市物业维修资金缴款通知书、房屋契税印花税缴款查询结果，拟证明被告代收了维修基金、契税等款项，没有缴纳到相关部门的事实；
证据七、《承诺函》，拟证明被告曾承诺于2014年6月30日前撤销抵押并办理好备案手续的事实；
证明八、《长沙市商品房户室信息表》，拟证明原告所购房屋的状态是抵押在银行，被告在合同签订时没有告知原告房屋抵押给银行的事实。
经审查，原告朱军、朱湘敏提交的证据一、二、三、四、五、六、八，客观真实，与本案相关联，且未发现有能否认其效力的因素，予以采纳；证据七，未提交原件予以核对，真实性无法核实，不予采纳。
被告湘波公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
根据本院确认的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2012年9月5日，原告朱军、朱湘敏与被告湘波公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1200126011）及其附件。原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区枫林三路586号新猎鹰公寓项目中的N单元6层6011号房，双方在合同中约定房屋总价款为408283元。合同第十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……”合同第十一条约定：“……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”合同第十八条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，办妥该幢商品房的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点一的违约金……”合同附件四第六条第1款约定：“乙方（原告朱军、朱湘敏）应当按照规定在签约当日一次性支付办理房屋产权所需的税费等费用，若遇标准调整，按政府规定执行，乙方同意以上费用由甲方（被告湘波公司）代收代缴……”合同签订当日，原告朱军、朱湘敏向被告湘波公司支付了全部购房款。同日，被告向原告收取了契税8166元、维修基金10469元、工本费20元、预告登记费80元、产权登记费80元及国土证费140元等款项，但之后一直未将以上款项交至相关职能部门。2014年4月27日，原告朱湘敏与被告签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，约定：“1、甲乙双方签订的编号为XD1200126011《长沙市商品房买卖合同》（简称买卖合同）约定乙方（原告朱军、朱湘敏）购买的位于长沙市岳麓区枫林三路新猎鹰公寓栋6层11号房于2013年12月31日交房；2、因工程进度原因该房屋延迟至2014年4月27日交房。现根据买卖合同第十一条约定，甲乙双方经友好协商签订如下补充协议：1、乙方要求合同继续履行并同意接收房屋；2、甲方按逾期120天计算逾期交房的违约金；3、逾期交房的日违约金为已支付总房款的万分之零点五；4、该违约金共计为2450元；5、乙方委托甲方将该笔违约金中的732元支付给湖南邦德物业服务有限公司作为乙方所购商品房6个月的物业服务费，余额1718元转入乙方账户；6、其他任何文件与本协议相抵触时以本协议约定内容为准……”该协议签订当日，原、被告双方办理了房屋交接手续。协议双方约定的逾期交房违约金2450元当中的732元已经作为原告所购房屋的物业费进行抵扣，余款1718元被告一直未向原告支付。
另查明，原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》后，并未到相关部门申请预告登记，也未办理该房屋的所有权证。目前，涉案房屋与其他295套房屋一起为被告湘波公司在中国工商银行股份有限公司长沙枫林支行的贷款12000万元提供抵押担保。
本院认为，原告朱军、朱湘敏与被告湘波公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。
（一）关于被告应否为原告办理解除银行抵押，申请预告登记，将收取的契税和维修基金交付相关部门，并交付房屋产权证的问题。
1、关于解除银行抵押的问题。经查，原告朱军、朱湘敏所购买的涉案房屋上目前仍设有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司长沙枫林支行，因该抵押权涉及案外第三人利益，故对于原告要求被告解除银行抵押的诉讼请求，本院在本案中无法处理，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
2、关于申请预告登记的问题。原告在庭审中已经明确，第一项诉讼请求当中的要求“房产备案”与“申请预告登记”即为同一主张。双方在合同中约定，自合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。而根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项的规定，存在尚未解决的权属争议的，不动产登记机构应当不予登记。本案中，涉案房屋上目前仍设有抵押权，且抵押权人并未出具同意办理预告登记的书面意见，即该房屋目前无法办理预告登记，故对于原告要求对房屋申请预告登记的诉讼请求，因条件未成就，本院不予支持。若以后条件成就，原告可再行主张权利。
3、关于契税和维修基金的交付问题。本案中被告湘波公司已经代收涉案房屋契税和维修基金等款项属实。但是，契税和维修基金的征缴属于政府的行政征收行为，涉案房屋的契税、维修基金缴纳的标准及数额，均在本案中无法处理，故对于原告要求被告将收取的契税及维修基金交付相关部门的诉讼请求，本院不予支持。原告可自行与被告协商处理，协商不成的，可另行起诉要求被告返还。
4、关于交付房产证的问题。经查，涉案房屋目前尚不具备办理房屋所有权证的条件，故对于原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。如日后发生新的事实，办理房屋所有权证的条件成熟，原告可再行主张权利。
（二）关于被告应否支付延期交房违约金1718元的问题。
原、被告双方于2014年4月27日签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定了逾期交房违约金为2450元，其中732元已经作为物业费抵扣，余款1718元应当给付而未给付，故对于原告的该项诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。
（三）关于被告应否支付延期备案违约金4120元的问题。
原告在庭审中已经明确，要求“支付延期备案违约金”即为主张逾期申请预告登记的违约金。根据合同第十八条的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。本案中，因涉案房屋上被被告湘波公司设立了抵押，导致权利受限而无法办理预告登记，被告应当承担违约责任。根据合同约定，被告应当自合同规定期限的第二天起即2012年12月5日开始计算违约金，关于计算违约金的截止日期，原告在本案中主张计算至立案的前一日，即逾期申请预告登记的违约金计算期间为2012年12月5日至2015年10月18日，每日按已付房款的万分之零点一计算，应为4278.8元，原告仅主张4120元，系对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，即被告应向原告支付的逾期办理预告登记的违约金为4120元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南湘波房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱军、朱湘敏一次性支付逾期交房违约金1718元；
二、限被告湖南湘波房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱军、朱湘敏一次性支付逾期办理预告登记的违约金4120元；
三、驳回原告朱军、朱湘敏的其他诉讼请求。
如果被告湖南湘波房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，公告费560元，共计610元，由被告湖南湘波房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖必芳
代理审判员 汪 样
人民陪审员 肖红丽
二〇一六年六月一日
书 记 员 何晓燕
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。