上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初32103号原告上海久澳房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨代富，总经理。委托代理人高树升，上海市润华律师事务所律师。被告上海胜康斯米克房产投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李慈雄，董事长。委托代理人戈男琳，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告上海久澳房地产经纪事务所与被告上海胜康斯米克房产投资有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告上海久澳房地产经纪事务所的法定代表人杨代富及委托代理人高树升，被告上海胜康斯米克房产投资有限公司的委托代理人戈男琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海久澳房地产经纪事务所诉称，2014年5月份，被告计划将位于浦东新区商城路XXX号斯米克大厦部分商铺对外出租，并委托原告对外招租。适逢案外人上海雅媛实业有限公司有租赁商铺的要求，经原告居间介绍，并和被告以及案外人上海雅媛实业有限公司对此做了的沟通，最终被告和案外人上海雅媛实业有限公司签订了租赁协议，由案外人上海雅媛实业有限公司承租被告位于浦东新区商城路XXX号斯米克大厦的102、103、105商铺，每月租金人民币(以下币种同)76,961.74元。原、被告之间并未签订书面居间合同，被告委托原告办理对外招租时，双方达成一致意见由被告按一个月的租金标准向原告支付中介费，被告和案外人上海雅媛实业有限公司签订合同时，经原、被告和被告负责租赁业务的工作人员协商一致，居间费用按61,569.39元收取，2014年11月30日，原告向被告开具了金额为61,569.39元的发票一张，并由被告工作人员签收，但被告迟迟没有支付上述款项。经原告多次催要，2015年3月份，被告的工作人员答复原告说由于发票过了一个自然年度，需要开具一份2015年的发票，原告无奈之下，只得再开具一张金额为61,569.39元的发票，但被告仍然拖延付款。为维护原告的合法权益，故诉至本院，原告请求：1、判令被告支付原告居间费用61,569.39元；2、判令被告自2014年11月1日开始至本案判决生效之日止按每天10元的标准(61,569.39元×6%/365)，支付逾期付款违约金；3、被告承担本案诉讼费用。被告上海胜康斯米克房产投资有限公司辩称，请求驳回原告全部诉请，被告与原告之间没有居间关系，其是康斯米克房产开发商也是该大厦的物业管理公司，房屋出租全部是公司直接办理，是客户找上门来的，没有委托过其他物业公司进行办理，所以原告起诉被告，缺乏事实和法律依据。原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、独家委托书，证明案外人上海雅媛实业公司委托原告就涉案房屋商城路XXX号102、103、105室的租赁事宜，涉案商铺是被告持有；证据2、租赁确认协议书，证明被告名下涉案房屋有被告与案外人上海雅媛实业公司签订租赁协议，也证明原告完成了相应的居间义务；证据3、2014年11月30日原告向被告开具的居间服务费的发票61,569.39元，12月1日由被告员工孙荣华签收以及2015年3月25日原告向被告开具的居间服务费的发票61,569.39元，3月25日由被告员工关旭峰签收并承诺在收到发票1个月内支付上述款项，证明涉案房屋居间服务，被告应向原告支付居间服务费61,569.39元；证据4、记账联发票1张及工商银行2012年6月26日支票1张，证明被告向原告提交了一份支票，用途是中介费，被告委托原告发布招租信息，并要求原告提供中介服务，这次交易原、被告也没有签订过书面居间合同，与本次交易一样；证据5、证明1份，证明2015年6月29日案外人上海雅媛实业公司证实涉案交易是原告为被告提供了相应居间服务并促成被告与被告上海雅媛实业公司签订了房屋租赁合同，证明原告已经完成了相应的居间义务；证据6、涉案物业房产证，证明2014年4、5月被告委托原告向外招租的一份房产证，原告只有持有被告房产证才能有效发布房产信息取得承租人信任，间接证明原告提供居间服务的事实。经质证，被告的意见如下：对证据1真实性不能确认，系案外人委托原告的委托手续，与本案没有关联性；证据2，认可出租事实，但该证据并非原件，文稿都是被告的公司内部文稿，如果是原告居间成功，会由原告提供居间协议文本，并会在文件中表明居间身份，该协议书也会在中介公司留有底稿，而本案中没有原件、没有表明身份、没有底稿，不符合常理；证据3，第一张发票真实性无法确认，认可孙荣华是我们公司的员工，是负责前台接待，收取文件不代表公司认可，不代表双方达成居间合意，发票也不在被告的档案和财务做账中；第二张发票，关旭峰不是被告员工，发票没有收到过，财务档案中也没有该发票，对该发票三性均不认可；证据4真实性没有异议，与本案无关，原告以此证明交易习惯缺乏相应证明，单凭一次交易不能视为经常使用，无法完成举证责任；证据5无法确认是案外人出某，也不能证明原告主张，第一段叙述了原告与案外人的某某，第二段没有表达事实，而是听原告说的事实，属于传来证据，实际上是原告的自我陈述，不产生互相印证的效力；证据6不具有相应的证明力，更不能证明法律关系成立，原告完全可以从案外人处取得房产证。被告上海胜康斯米克房产投资有限公司未向本院提交相关证据。经审查原、被告提交的证据及质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据1-4的真实性予以确认，并采纳其作为认定本案事实的依据；原告提交的证据5，从内容上看，是案外人转述原告法定代表人杨代富，故本院对该证据不予采纳；原告提交的证据6，被告予以否认，原告未能进一步举证佐证其真实性，本院对该证据不予采信。基于上述证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实：2014年5月27日，案外人上海雅媛实业有限公司委托原告作为其公司物业顾问，代表其洽谈被告位于浦东新区商城路XXX号(斯米克大厦)一楼102、103、105室租赁事宜。后2014年8月26日，案外人上海雅媛实业有限公司与被告签订《租赁确认协议书》，内容为“甲方(出租方)：上海胜康斯米克房产投资有限公司、乙方(承租方)：上海雅媛实业有限公司。一、房屋坐落及面积：乙方租赁甲方合法拥有位于上海浦东商城路XXX号斯米克大厦102、103、105单元建筑面积共计：588.43㎡。二、价格及租期：1、租金价格：￥4.30/㎡,房屋租金每月￥76,961.74。2、物业管理费：￥24/㎡.月物业管理费每月￥1,412,232。3、房屋押金：首付款：⑴物业管理费￥49,795.69(自2014年9月15日至2014年12月31日)、(2)租金￥117,445.73(自2014年11月15日至2014年12月31日)；(3)房屋押金：￥230,885.22；首付款合计：￥398,126.64；4、租期：2014年9月15日至2019年9月14日。5、免租期。三、定金及其他约定：1、乙方确认租赁以上单元商品房，于2014年8月26日下午17：00前支付租房定金￥80,000.00(大写：人民币捌万圆整，支付账号：上海胜康斯米克房产投资有限公司XXXXXXXXXXXXXXXXXXX7交通银行浦东分行浦东营业所)，本定金可冲抵租赁保证金、房租及或物业管理费，若甲方于2014年8月26日17：00后仍未获此定金，则本协议作废，甲方可将此单元另祖他人。2、乙方应于2014年9月11日或之前与甲方签署正式租赁合同并向甲方支付￥398,126.64。3、如甲方于2014年9月11日或之前将上述房屋租赁予第三方，甲方应双倍退还定金予乙方。4、若乙方未能于2014年9月11日或之前向甲方支付￥398,126.64或未能于2014年9月11日或之前向甲方就上述房屋签署正式租赁合同，则⑴甲方有权行使解除本协议之权利(2)甲方将不退还乙方定金并将房屋另租他人(3)乙方不可再主张对上述房屋之使用权利。”2014年11月30日，原告上海久澳房地产经纪事务所向被告上海胜康斯米克房产投资有限公司开具发票一张，内容为“收款单位：上海久澳房地产经纪事务所，付款单位：上海胜康斯米克房产投资有限公司，项目为：服务业，单价：61,569.39元，小写合计：￥61,569.39，大写合计：陆万壹仟伍佰陆拾玖元叁角玖分整。”后该发票于2014年12月1日，由被告上海胜康斯米克房产投资有限公司公司员工孙荣华签收。后因被告上海胜康斯米克房产投资有限公司拒付上述服务费用，原告上海久澳房地产经纪事务所遂诉至本院。本院认为，首先，本案中，原告上海久澳房地产经纪事务所促成被告上海胜康斯米克房产投资有限公司与案外人上海雅媛实业有限公司达成租赁合同关系的事实，客观存在。其次，原告上海久澳房地产经纪事务所向被告上海胜康斯米克房产投资有限公司开具内容为服务费的发票一张，也由被告上海胜康斯米克房产投资有限公司工作人员孙荣华签字确认。第三，庭审中，原、被告认可，双方曾于2012年达成过居间合同关系，且交易方式也是由原告上海久澳房地产经纪事务所开具发票，再由被告上海胜康斯米克房产投资有限公司支付相应居间费用。第四，对于原告上海久澳房地产经纪事务所主张要求被告上海胜康斯米克房产投资有限公司支付居间费61,569.39元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，原告上海久澳房地产经纪事务所主张的居间费用为61,569.39元，系依据被告上海胜康斯米克房产投资有限公司与案外人上海雅媛实业有限公司签订的《租赁确认协议书》中房屋租金每月76,961.74元×0.80的标准收取，符合日常交易习惯。第五，对于被告上海胜康斯米克房产投资有限公司提出孙荣华系前台工作人员抗辩理由，负责签收文件，但其并未向本院提交相关证据，足以证明其观点，故本院不予采纳。第六，对于原告上海久澳房地产经纪事务所要求被告上海胜康斯米克房产投资有限公司支付逾期付款违约金(自2014年11月1日起算，按每日10元标准计算)的诉讼请求。本案中，原、被告双方并未明确约定付款日期，故原告上海久澳房地产经纪事务所主张逾期付款违约金应从起诉之日即2016年5月3日起算；对于原告上海久澳房地产经纪事务所要求被告上海胜康斯米克房产投资有限公司按每日10元标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，因符合相关法律规定，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海胜康斯米克房产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久澳房地产经纪事务所居间费用61,569.39元。二、被告上海胜康斯米克房产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久澳房地产经纪事务所逾期付款违约金(以61,569.39元为基数，按每日10元标准计算、自2016年5月3日起计算至判决生效之日止)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,468.40元，减半收取计734.20元，由被告上海胜康斯米克房产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 黎二〇一六年七月十九日书记员 张曼倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。