西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初12398号原告杜芬玲，女，汉族，1981年8月3日出生，住西安市雁塔区。委托代理人魏柳艳，陕西九州同律师事务所律师。委托代理人王晓艳，陕西九州同律师事务所（实习）律师。被告西安华浙置业有限公司。住所地：西安市雁塔区曲江*号**号楼*单元楼***室。法定代表人蔡挺群，该公司董事长。委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托代理人李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。原告杜芬玲与被告西安华浙置业有限公司（以下简称“华浙置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜芬玲的委托代理人魏柳艳、王晓艳，被告华浙置业公司的委托代理人杨建军、李甜甜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜芬玲诉称，2014年9月20日，原告与被告签订了《商铺内部认购合同》，合同约定：被告将其位于雁塔区红专南路8号华浙雁西广场地下一层33号商铺出卖给原告，商铺单价：16321元/平方米，面积为14.51平方米，商铺总房款236818元，付款方式为两次付款，第一次付款时间为2014年9月20日，第二次付款时间为2014年9月30日。原告按照合同约定付款给被告，被告于2014年10月2日出具收据。经查明，被告开发的雁塔区红专南路8号华浙雁西广场地下一层并没有预售许可证，根据相关司法解释规定，该《商铺内部认购合同》无效。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法：1、确认原、被告于2014年9月20日所签订的《商铺内部认购合同》无效；2、判令被告返还购房款236818元，并按中国人民银行同期贷款利率承担购房款236818元自收据开具之日起至实际给付之日的利息损失（计算至起诉之日止为41184.62元，要求计算至实际给付之日）；3、被告承担本案诉讼费。被告华浙置业公司辩称，第一，原、被告签订的《商铺内部认购合同》不具备《商品房销售管理办法》中关于商品房买卖合同签订的主要内容及必须要件，其应为预约合同，而作为法定的商品房销售预售行为的强制性前提条件，不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止，故该预约合同是在双方当事人按照意思自治的情况下签订，应当依法有效。第二，原被告在签订认购合同时，原告是明确知道该商铺尚未取得预售证，故只能签订内部认购合同，而原告之所以同意签订内部认购合同，也是基于看到该商铺后期具有可观的收益，也就是本案涉及的另一份委托经营合同约定的内容，该委托经营合同作为内部认购合同的重要组成部分，与本案具有关联性，原告仅主张《商铺内部认购合同》的效力无效，并未提及委托经营合同的效力问题，其诉讼请求是缺失的。故法院应综合加以考量，应就委托经营合同的效力先作出认定，而不宜直接认定本认购合同的效力。第三，原、被告在签订《商铺内部认购合同》的同时，亦签订了《委托经营合同》，约定被告为原告支付4至5年的租金，且承诺在2018年12月31日前办理权属证书，逾期未办理的，合同方可解除。本案被告一直在向原告支付租金，合同尚在履行期内，故原告要求被告返还购房款无事实和法律依据，也不存在赔偿损失一说。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，2014年9月20日，原告杜芬玲（乙方）与被告华浙置业公司（甲方）签订《商铺内部认购合同》。合同约定，原告认购被告华浙置业公司开发的位于西安市××区××路××号华××广场地下××号商铺，商铺面积14.51平方米，每平方米单价16321元，总房款为236818元。合同第二条约定付款方式为分期付款，第一次付款时间为2014年9月20日，支付总房款的42%，即100000元；第二次付款时间为2014年9月30日，支付总房款的58%，即136818元。合同第三条约定，被告（甲方）承诺在2018年12月31日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书；该商铺的面积以房管局实测面积为准，按本合同约定的商铺单价计总房款，多退少补；自本合同签订之日起，原告（乙方）自愿将该商铺交付给甲方或甲方委托的第三方统一经营管理和使用。合同第四条约定，为保障全体商户的收益，原告（乙方）在签订本合同时须与被告(甲方)或甲方委托的第三方签订《商铺委托经营合同》，商铺的租赁权归甲方或甲方委托的第三方所有，在委托经营管理期间，原告（乙方）的收益在《商铺委托经营合同》中另行约定。此外，合同还对违约责任及争议的解决方式进行了约定。合同签订后，原告向被告累计支付了全部购房款236818元，被告于2014年10月2日向原告出具金额为236818元的收款收据。另查，原告杜芬玲与被告华浙置业公司于2014年9月20日又签订了《商铺委托经营合同》，约定原告将其拥有的华浙雁西广场地下第一层33号商铺的经营权委托于被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营，委托期限为四年，即自2015年1月1日至2018年12月31日止；在本合同有效期内，被告以该商铺的认购实到款为标准，每年按一定比例向原告支付租金，第一年支付租金为商铺认购实到款的7.5%，即17761元；第二年支付租金为商铺认购实到款的8%，即18945元；第三年支付租金为商铺认购实到款的8.5%，即20130元；第四年支付租金为商铺认购实到款的9%，即21314元；被告按年向原告支付租金，自2015年1月1日起开始计算，每满一年后7个工作日内一次性支付当年租金。合同签订后，被告实际经营管理华浙雁西广场地下第一层33号商铺，且已按《商铺委托经营合同》的约定向原告支付了第一年租金17761元及相应违约金495元。再查明，被告华浙置业公司至今未取得案涉商铺的预售许可证，五证不齐全。以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《商铺委托经营合同》、告知单、转账凭证等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据原、被告双方的诉辩，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：一、《商铺内部认购合同》是商品房买卖本约合同还是预约合同。二、原告杜芬玲要求被告华浙置业公司返还购房款236818元并赔偿利息损失的主张能否予以支持。三、《商铺委托经营合同》的效力问题及其他事宜能否在本案中合并处理。关于第一个争议焦点，商品房买卖预约合同是一种预先约定购买房屋意向并在将来签订正式商品房买卖合同的合同，目的在于为双方将来签订正式商品房买卖合同进行规划并促进双方将来签订商品房买卖合同。商品房买卖本约合同是根据先前签订的商品房买卖预约合同情况并再次经过充分协商后所签订的内容明确的商品房买卖合同，或由买卖双方经过充分协商而签订的正式商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。具体到本案中，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》中明确载明了“当事人名称或者姓名和住所、商铺基本状况、建筑面积、总价款及单价、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法及违约责任”这些影响双方权利义务的重要条款，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且合同签订后原告累计向被告全额交付了总房款236818元，依照《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》虽以“认购”的字眼表现形式出现，但其性质应认定为商品房买卖本约合同，而并非预约合同。关于第二个争议焦点，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。本案中，被告承认至今尚未取得其所开发商铺的预售许可证，故原告主张依法确认其与被告华浙置业公司签订的《商铺内部认购合同》无效，于法有据，本院依法应予支持。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。被告华浙置业公司在至今未取得商品房销售（预售）许可证等五证不齐全的情况下与原告签订《商铺内部认购合同》且收取购房款236818元并出具收款收据，对合同无效存在过错，故原告要求被告华浙置业公司返还已付购房款236818元之诉讼请求，事实清楚、法律依据充分，应予支持。至于原告要求被告赔偿购房款利息损失的诉讼请求，因原告在购买案涉商铺时未核实该商铺是否取得商品房预售许可证明，其自身对《商铺内部认购合同》无效也存在过错，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的70%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案商铺的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的《商铺内部认购合同》无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。关于第三个争议焦点，《商铺内部认购合同》系买卖合同法律关系，与《商铺委托经营合同》所涉法律关系不同，故其效力问题及其他事宜不宜在本案中合并处理，被告可另案起诉主张其权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告杜芬玲与被告西安华浙置业有限公司于2014年9月20日签订的《商铺内部认购合同》无效。二、被告西安华浙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杜芬玲购房款236818元及利息（以236818元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的70%为准计息，自2014年10月2日起计算至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杜芬玲其余诉讼请求。本案案件受理费5470元，本院减半收取后由被告西安华浙置业有限公司承担2735元。因原告已预交，故被告应将其负担的案件受理费连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  邹姣凤二〇一七年十月十七日书记员  许楠楠打印：相丽华校对：杨盼2017年月日送达