北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初2523号
原告（反诉被告）北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司，住所地北京市西城区半步桥街13号甲（1号楼503室）。
法定代表人李霆，总经理。
委托代理人金艳茹，女，1977年5月17日出生，北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司员工。
委托代理人王和平，北京沃达律师事务所律师。
被告（反诉原告）华娟娟，女，1970年8月3日出生。
原告北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司（以下简称擎宇物业鑫诚分公司）与被告华娟娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告擎宇物业鑫诚分公司委托代理人金艳茹、王和平，被告华娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告擎宇物业鑫诚分公司诉称，2010年9月21日，原被告双方就宣武区xx地下一层北段的房屋签订《房屋租赁合同》。2011年3月7日，双方就房屋续租事宜签订《补充协议》，补充协议租期为2年，自2013年10月10日至2015年10月9日，租金为3.5万元/年，付款方式为年付。根据《房屋租赁合同》第4条约定，被告应于2014年9月10日之前支付原告2014年10月10日至2015年10月9日期间的年租金3.5万元，但被告实际只支付该期间租金1万元，被告尚欠2014年10月10日至2015年10月9日期间的租金2.5万元一直拒绝交纳。2015年9月29日，原告给被告发送《关于催交租金和不再续租的函》，要求被告立即腾退房屋，并支付尚欠租金及占用期间的房屋占用费，但被告不予理睬。原告为维护合法权益不受侵犯，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，现诉至法院，请求：1、判令被告立即将北京市西城区xx地下一层北段房屋腾空，并返还给原告；2、判令被告支付原告2014年10月10日至2015年10月9日期间尚欠的租金2.5万元；3、判令被告按照95.89元/日标准支付原告房屋占用费（自2015年10月10日起至实际搬离房屋止）；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告华娟娟辩称，去年我多次找原告公司要求交钱续签合同，因为我爱人毛xx也租了原告房子，由于原告公司提交了假的补充协议，要多要钱，所以我租的房屋也没有交租金。我多次找原告协商，原告都回避，不跟我谈续约的事。
反诉原告华娟娟诉称，反诉人华娟娟于2010年10月承租涉案房屋地下室作为美容院，具体经营美容美发足疗保健等项目，并于2011年办了营业执照，名称是北京世外竹苑美容中心，该房屋租给反诉人之前是城管的仓库，里面没水没电，并改了三堵墙，光拆墙就运出了6车渣土。反诉人按足疗店进行了装修改造，并改造接通了电路及上下水，因美容行业在地下室开设有空气检测才能办照，为此，进行了空气整体循环通道的改造，并另开了三个窗户才达标。另修了一个卫生间和单独淋浴房及蓄水池，大厅吊顶通风，上下楼梯的钢扶手，并全部贴了壁纸，另盖了十一间VIP包间，每间吊顶加了中央音响及通风循环设备，另在该房地上盖了接待室约12平方米，以上造价共35万元。另电动足疗按摩床16张，液晶电视10台，大型水晶吊灯2组，各种美容器械足疗用品美发工具及一批必备的设施开始经营。生意刚积累了一批固定客源并走向正轨时，2013年10月份，三个VIP包间的房顶突然漏水，当时水流凶猛，不到40分钟时间，水就到了膝盖深了，这时电路已损坏，地下室一片漆黑，情况紧急，物业派来了崔会计及三位女同志帮助淘水，并告知是物业的暖气破裂，让立即去找供暖公司，说他们的暖气已经过了使用年限。物业与供暖争执不下，互相推脱责任。反诉人当时请冯经理拍照取证（所有的电动按摩床全都被水泡了，无法使用，吊顶也全部脱落，电路也无法使用，壁纸也损坏，木地板，木墙裙也坏了）。冯经理说放心吧，暖瓶跑水肯定是供暖问题，他们躲不了。如果要是我们公司的问题，我们一定给你解决。当时是周五，说周一上班后即解决此事，经我们证实漏水是物业问题不归供暖公司管，周一冯经理躲避不见反诉人，电话也不接，此时反诉人足疗店也关门。无奈反诉人把物业的大门锁上，他们报了警。这时冯经理才露面，但此事一直推脱未解决，冯经理此时又改口说：此事具体情况到底归谁管，他也不清楚。为此，该店一直未能营业，所有设备都不能用，后调来抽水机抽干水后又二次装修，本想待物业给我们解决此事并赔偿后再继续改造经营美容行业。但此事后来却一直没有解决！无奈之下，反诉人暂时改为出租房屋每月收入7000元左右，还要给工人开3000元工资，并负担水电费用，几乎等同没有收入，因反诉人爱人租用物业另一个地下室，反诉人的小叔子在此期间正在与物业谈买卖房屋事宜，反诉人家买的住房也正在等物业给过户，基于以上几件事因，现反诉人提起反诉，要求被反诉人赔偿2013年10月因漏水给反诉人造成的损失450000元。
反诉被告擎宇物业鑫诚分公司辩称，反诉请求不予认可。1、反诉主张的涉案房屋被淹造成损失，我们不认可。对方没有提供证据证明；2、即使有损失，也是侵权，超过了诉讼时效；3、对方主张的反诉违背常理，被告2014年10月10日至2015年10月9日期间交了10000元租金，之前不欠租金，如果真有漏水的争议，被告完全可以拒绝支付租金，可被告2014年10月10日之前没有主张拒付租金；4、第一次开庭时，被告说拒绝交付租金25000元，理由是其丈夫毛xx的合同存在争议，并没有说存在被水淹泡的事实，故我公司认为对方反诉没有事实和法律依据，违背常理，请法院予以驳回。
经审理查明：北京市西城区xx地下室一层北段（以下简称诉争房屋）系登记在北京城乡房屋建设开发有限责任公司名下的房产。北京城乡房屋建设开发有限责任公司委托擎宇物业公司及擎宇物业鑫诚分公司（即本案原告）对诉争房屋进行对外出租、经营管理。2010年9月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将建筑面积190平方米的诉争房屋出租给乙方，房屋租期为三年，自2010年10月10日至2013年10月9日，租赁合同期满，合同自行终止。如需续签合同，须提前一个月书面报甲方，双方进行商议，租赁关系以双方约定为准。年租金为30000元。付款方式为年付，合同生效即付清全年租金，自下一年度起乙方应提前一个月付清下一年度租金。房屋租赁关系终止，办理退房，乙方须将该房屋设备、设施完好无缺的交还甲方验收。装修增设他物（固定）归甲方所有，不做折价。2011年3月7日，原告与被告签订《补充协议》，约定：双方将房屋租赁期限增加两年，即2013年10月10日至2015年10月9日，房屋租金调整为35000元/年。
上述合同签订后，被告足额支付租金至2014年10月9日。2014年10月10日至2015年10月9日期间的租金，被告仅支付了10000元。2015年10月，原告向被告送达《关于催交租金和不再续租的函》，通知被告不再续租并要求被告交纳拖欠的租金及房屋占用费。审理中，被告主张其夫毛xx也承租了原告的房屋，由于毛xx与原告的租赁合同存在争议，故其未按时支付2014年10月10日至2015年10月9日的租金。
现原告诉至本院，要求被告立即腾空房屋、支付拖欠的租金及房屋使用费。被告主张其入住房屋后进行装修，2013年10月诉争房屋漏水给其造成了损失，被告据此提起反诉，要求原告赔偿损失450000元。原告对被告主张的漏水一节不予认可，并主张即使存在漏水造成损失的情形，被告的反诉请求也已经超过了诉讼时效。审理中，被告就其主张的漏水给其造成损失一节，未向本院提供证据予以证明。被告亦未提供证据证明其就漏水赔偿事宜向原告主张过权利。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、委托书、房屋租赁合同及补充协议、关于催交租金和不再续租的函、快递单及发票等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现原、被告之间的租赁合同已到期，原告已通知被告不再续租，故被告应将诉争房屋返还原告，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2014年10月10日至2015年10月9日期间拖欠的租金及要求被告支付2015年10月10日至实际搬离房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告要求原告赔偿2013年10月因房屋漏水造成的损失的反诉请求，缺乏相关证据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起三十日内，华娟娟将北京市西城区xx地下室一层北段房屋腾空交北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司收回。
自本判决生效之日起十日内，华娟娟支付北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司拖欠的租金二万五千元。
自本判决生效之日起十日内，华娟娟按照每日九十五元八角九分的标准支付北京擎宇物业管理有限责任公司城乡鑫诚分公司房屋使用费（自二〇一五年十月十日起支付至华娟娟实际腾空房屋之日止）。
四、驳回华娟娟的反诉请求。
如果华娟娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百一十三元、反诉费四千零二十五元，均由华娟娟负担（已交纳四千零二十五元），余款自本判决生效之日起七日内已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年四月十四日
书 记 员 王德林