江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民初字第1330号
原告无锡市怡庭物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区广石家园100号。
法定代表人周华宝，无锡市怡庭物业管理有限公司总经理。
委托代理人孟祥海（受无锡市怡庭物业管理有限公司的特别授权委托），无锡市怡庭物业管理有限公司职员。
被告曹兴让。
委托代理人王建平（系曹兴让的丈夫，受曹兴让的特别授权委托）。
原告无锡市怡庭物业管理有限公司（以下简称怡庭物业公司）与被告曹兴让物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理后，依法由审判员林丽华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡庭物业公司的委托代理人孟祥海、被告曹兴让及其委托代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡庭物业公司诉称，其为无锡市紫金新城嘉荫园小区提供物业服务，曹兴让系该小区的业主。自2012年7月至2014年12月，共结欠物业服务费、公共能耗费、电梯使用费合计5622元。经多次催讨，曹兴让未支付。现要求曹兴让立即支付物业服务费、公共能耗费合计5622元。
被告曹兴让辩称，欠费总数及期限无异议，其拒交物业管理等费用原因如下：一、怡庭物业公司并未按照《前期物业服务协议》提供物业服务，违约在先。1、怡庭物业公司未按约每年向业主公布物业服务费用收支账目；2、公共场所无人维护、公共设施长久损坏无人维修；3、怡庭物业公司对小区垃圾不及时清理，垃圾随处可见，不及时做好雨水的排泄管理工作，导致雨水溢进车库损坏物品；4、怡庭物业公司不履行安全护卫义务，小区经常发生盗窃事件，监控设备配备不齐、每幢楼内均未配备消防器具，业主的生命、财产安全得不到保障；5、小区内车辆乱停乱放，导致业主正常出行不便，向怡庭物业公司反映，无反馈。二、《前期物业服务协议》约定的六级物业服务标准远低于《无锡市物业服务收费管理实施办法》、《江苏省住宅物业管理服务标准》中规定的六级标准，该协议系格式合同，存在免除自身义务、加重业主义务的情形，导致业主缴纳物业费却没有享受到相应的物业服务，故该协议约定的六级服务标准无效，怡庭物业公司应按照法律规定的六级物业服务标准向业主提供物业服务，以现有服务向业主收取1.6元／平方米的物业费，明显属于物业费过高、乱收物业费。三、该小区至今未成立业主委员会，故对怡庭物业公司的所作所为难以监督，物业公司收取的物业费用于何处不清楚。四、业主向怡庭物业公司交纳物业费，但怡庭物业公司从未向业主出具正规发票，因此怡庭物业公司存在偷税、漏税现象。综上，怡庭物业公司物业服务质量不合格且收费不符合物价局的规定，因此，其不应当支付物业管理费，请求驳回怡庭物业公司的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月30日，无锡锦明房地产发展公司与原告怡庭物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定无锡锦明房地产发展公司选聘怡庭物业公司对嘉荫园小区提供前期物业管理服务。同月，怡庭物业公司对嘉荫园小区提供物业管理服务。被告曹兴让系无锡市紫金新城嘉荫园65号101室（该房屋建筑面积为149.89平方米）的业主，并于2010年12月23日与怡庭物业公司签订了《前期物业服务协议》及《嘉荫园临时管理规约》。协议约定，怡庭物业公司物业服务费收费标准为：高层、多层住宅每月每平方米1.1元，电梯使用费每月每平方米0.35元，公共能耗费每月每平方米0.15元。交纳费用时间：首次按年交纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年预付当期的物业服务费；公共能耗费及电梯使用费按年交纳。协议第三条约定物业服务质量事实六级服务标准，并将清洁管理、房屋、共用设施、设备维护与管理、园林绿化养护与管理、安全防范的标准一一列出。
曹兴让自2012年7月起未交纳物业服务费、电梯使用费、公共能耗费。怡庭物业公司分别于2013年5月16日、2014年5月8日、7月20日向曹兴让发出缴费通知书，并于2014年6月16日委托江苏景明律师事务所发出《律师函》，向曹兴让催缴物业管理费。因多次催缴无果，怡庭物业公司遂于2014年9月15日诉至本院。
审理中，怡庭物业公司出示了其提供物业管理过程中客户服务、工程维修、绿化养护等方面的台帐资料，证明其已经履行了物业服务协议约定的义务，同时还出示了锡山区房管局物业管理服务质量检查表，证明其物业服务质量得到了上级主管部门的认可。同时，怡庭物业公司表示，小区物业管理是一个动态的过程，其无法保证每时每刻小区干净整洁、设施完好无损，不能仅凭某一时刻的照片证明小区物业服务不到位，关键看其事实物业管理后的效果；业主提交照片中的大部分问题均已解决，例如小区一期、二期交界处确实曾有开发商遗留的建筑垃圾，本不属于其公司清理范围，但其为业主利益考虑，主动将垃圾清除，但少数业主仍以此作为拒交物业费的理由之一令人遗憾；其公司严格依法收费，不存在乱收费、高标准收费的情形；业主缴纳费用后，可以开具发票
曹兴让针对其辩称意见，提交了照片打印件以及相关文件规定。
上述事实，有前期物业服务合同、业主信息表、前期物业服务协议、临时管理规约、缴费通知书、律师函、物业管理台帐、照片及当事人的陈述等予以证实。
本院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。怡庭物业公司与曹兴让签订的前期物业服务协议对双方的权利义务等内容作了约定，不违反有关法律规定，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应当按照约定及时履行义务。现怡庭物业公司提供了物业服务，但曹兴让未按照约定及时交纳物业管理服务费，现怡庭物业公司主张曹兴让支付2012年7月至2014年12月的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费共计5622元并未超出双方约定的标准且曹兴让对欠费数额并无异议，故对此诉请本院予以支持。曹兴让提出怡庭物业公司在管理过程中存在的问题，尚不足以构成其免交物业费的理由。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到让所有业主满意的程度也是不客观的。如果确系因怡庭物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，可依据有关规定及合同的约定，依法另行主张。同时，怡庭物业公司在日常提供物业服务过程中除尽职尽责履行职责外，也应提高服务质量，切实站在为业主服务的角度解决业主的实际问题，尽可能地得到大多数业主的认可。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
曹兴让于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市怡庭物业管理有限公司2012年7月至2014年12月期间的物业服务费、电梯使用费、公共能耗费合计5622元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由曹兴让负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审判员 林丽华
二〇一四年十二月二日
书记员 华 菁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。