贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初1297号原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区中山路“大众国际综合体”负五层，统一社会信用代码：9152050008065103X2。法定代表人张亢，系该公司董事长。委托代理人方洪伟（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。被告（反诉原告）周晓曦，女，生于1973年8月12日，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托代理人李杰胜（特别授权），贵州衡瑞律师事务所律师。原告（反诉被告，下称：原告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司（下称：众力佳诚公司）诉被告（反诉原告，下称：被告）周晓曦租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员张钧秋独任公开开庭进行了审理。原告众力佳诚公司委托代理人方洪伟，被告周晓曦委托代理人李杰胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众力佳诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间所签订《百货专柜（商铺）租赁合同》；2、判令被告立即将位于毕节盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）拆除装饰装修附着物、腾空交还原告；3、判令被告立即支付原告从2016年1月1日起计算至起诉之日的租金365523.29元，并从2016年3月1日起以365523.29元为基数按日3%标准向原告支付违约金至清偿之日止；4、判令被告向原告支付从起诉之日起以日860.00元标准计算至毕节盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）交还原告之日止的商铺占用费；5、判令被告立即支付原告从2016年1月1日按照月4368.00元标准至毕节盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）交还原告之日止的商务管理费，并支付按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算至该项清偿之日止的逾期付款违约金；6、判令被告向原告支付48220.00元水电费，并向原告支付从2016年2月1日起以48220.00元为基数按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算至款项清偿之日止的逾期付款违约金（计算起诉之日为180.00元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月8日，就被告承租原告商铺一事，原、被告双方签订《百货专柜（商铺）租赁合同》，约定：1、租赁的百货专柜（商铺）位于毕节盘古中心负五层，编号1-17#,面积约为436㎡米，以实际丈量为准；2、起租期以实际开业之日起计算，租赁期限五年，从2015年12月30日至2020年12月30日；3、年租金为313920.00元，租金按季支付。每月13.00元/月/平方米商务管理费用（包括电梯维护、空调维护、保洁费、公共通道以及区间照明费用等）合计4368.00元，每月一付；4、被告按照约定租金支付方式，在租金到期30日前支付，超期则每日收取3‰的滞纳金，经原告催告后10天内仍未支付租金的，原告有权单方解除合同。若被告未经原告书面同意随意停止营业或未经原告书面同意擅自不正常营业一天以上或拖欠本合同项目款达10天以上等，原告有权单方解除合约；5、被告应按照合同约定的租金数额，向原告缴纳履约保证金78480.00元，如果在经营期间被告没有出现违约行为导致合同终止或解除的情形的，履约保证金自动转化为质量保证金，待租赁期满或租赁合同终止6个月后，被告无论对原告还是第三人都没有违约行为的，就将该资金无息退还给被告，反之就按照租赁合同第二部分第十条及第四部分第二条处理；6、被告在签订合同时所交纳的各种合同费用，若因被告的行为导致合同未能履行的，被告所交纳的所有费用均为违约金。2014年11月8日原、被告双方签订《百货专柜（商铺）租赁合同》，被告并于当日缴纳了履约保证金78480.00元。此后，原告如约履行了上述合同义务。但被告仅于2014年11月8日缴纳了履约保证金后，被告再也没有支付过任何租金及商务管理费、水电费，于是原告多次向被告催收，但被告至今仍未支付过租金及商务管理费、水电费。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第三款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定。本案中，《百货专柜（商铺）租赁合同》系原被告协商一致、自愿签订，依法成立并生效，对双方具有法律约束力，原被告均应严格按照合同的约定全面履行合同义务，不得违约，被告的合同主要义务即是支付租金、商务管理费等相关费用，而被告逾期数月且经原告催告后仍拒付租金、商务管理费等的行为，已经构成违约。原告仅取得约定及法定的合同解除权，还可要求被告承担合同约定的违约责任。根据双方《百货专柜（商铺）租赁合同》的约定，截止起诉日，被告欠原告从2016年1月1日至起诉日的租金365523.29元，商务管理费及水电费被告从未向原告支付过，双方合同解除后，原告仍可向其主张。同时，被告欠付原告相关费用构成违约，且给原告造成损失，原告可依约定或法定要求被告承担违约责任且被告所缴纳履约保证金78480.00元，应先冲抵违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告周晓曦答辩称：2014年被答辩人法定代表人张亢因和答辩人的丈夫有多年的生意，于是多次要求答辩人入驻其商场，并承诺外围、环境实力雄厚，有很多强势品牌入驻。内围除了超市还有很多名小吃等等，作了很多不切实际的虚假宣传，答辩人当时也被误导，同时还有另外十五家商家对虚假宣传也深信不疑，因此答辩人放弃了经营九年的老店，于2014年10月8日与被答辩人签订了充满陷阱的商铺租赁合同，其合同并不是租赁合同，而是被答辩人制定的条款，造成了答辩人的巨大损失。被答辩人在签订合同后就违反了合同约定，致使答辩人遭受重大的经济损失。根据该合同百货商铺设立第五条的规定，双方约定开业的计划时间是2015年1月10日前，还规定了如答辩人超过期限，被答辩人每日收取答辩人500元的相关费用作为惩罚，被答辩人在诱骗答辩人签订合同是就缴纳了巨额的保证金。直到2015年10月份才通知答辩人进入租赁的场地装修，答辩人在合同签订时，即开始了老店收尾的大量工作，还把精力用在了商铺的装修上，被答辩人给答辩人造成了巨大的经济损失，再加上合同还没有履行，就收取了答辩人保证金，实属坑蒙，保证金应当是合同履行才开始收取，被答辩人在没有履行合同时就要求答辩人缴纳保证金。被答辩人虚假宣传，误导答辩人投资入驻，导致经营惨淡，亏损巨大，答辩人在延误装修期后，知道2016年1月才开始营业，期间在合同签订后，到合同开始履行差不多一年，这个责任应当由被答辩人承担。答辩人在此期间装修以及商铺启动就投入了60万元，但开业后被答辩人承诺的外围高端商圈并没有入场，导致客源缺少，致使答辩人造成20万元的巨大亏损，不到一年的时间入驻十六家商家不堪重负撤走了十三家。虚假的宣传不但害了自己，也害了别人，对答辩人造成的损失，答辩人保留追溯的权利。按照合同约定被答辩人提供给答辩人的是建筑面积436平方米的商铺，合同约定以实际丈量为准，但合同签订后被答辩人就不管不问，答辩人实际测量该商铺实际面积为241.76平方米，比合同上所称的436平方米少了194.24平方米，如果按照436平方米缴纳租金，被答辩人会得到多少的不当得利，这纯属合同欺诈。其次在合同内上百条的条款中，都是制约答辩人的，对答辩人是有失公平的。因为被答辩人收取了答辩人的履约保证金，又使答辩人签订了合同，又没有对答辩人进行管理。被答辩人在合同签订时是以216平方米/天计算，但在起诉状中却以720元平方米/天计算，完全不是答辩人的真实意思表示，综上答辩人认为被答辩人在合同的约定和履行过程中，双方存在了众多的异议和争议，也是答辩人没有向被答辩人缴纳费用的原因，答辩人表示如果是依法应当缴纳的各种费用，答辩人绝不会少一分钱，如果企图想获得更多的不当得利，是法律不允许的。被告周晓曦向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）众力佳诚公司退还被告（反诉原告）履约保证金78480.00元及利息；2、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。事实及理由：2014年11月8日，反诉人与被反诉人签订《百货专柜（商铺）租赁合同》一份，合同签订后被反诉人向反诉人收取了履约保证金78840.00元，并开具收据一份，反诉人认为:一、被反诉人收取反诉人的所谓履约保证金其性质和效力都没有法律依据。是被反诉人迫使反诉人签订不平等格式合同，是任意处置反诉人增添或改变合同内容的一种要挟手段，显示公平。且被反诉人要求反诉人交纳的所谓履约保证金数额巨大，根本没有什么与合同总金额的比例，漫天要价，更是一种违法行为。二、被反诉人向反诉人收取的所谓履约保证金侵害了反诉的合法权益。现实生活中的履约保证金一般是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，但并不是法定的债的担保方式。但被反诉人却在与反诉人签订的租赁合同中大肆滥用所谓的履约保证金。反诉人认为，履约保证金的滥用，导致了反诉人可以听任双方的处置，完全背离了所谓履约保证金的本意，是违法的。三、根据被反诉人与反诉人签订的该合同约定的开业计划时间是2015年1月10日前，如乙方（反诉方）超过该期限，甲方（被反诉方）以每月500.00元收取乙方因装修延误导致营业时损失及相关费用。但是，恰恰相反，被反诉人与反诉人于2014年11月8日签订该合同后，直至2015年7月，被反诉人才通知反诉人进场装修，到2016年元旦开业，被反诉人延误了反诉人近一年的时间，给反诉人造成了重大经济损失，可是，被反诉人却只字不提其首先违约这一客观事实，反而对反诉人任意处置。综上所述，反诉人认为，被反诉人在其首先违约的情形下，在没有任何法律依据的情况下收取反诉人巨额的所谓履约保证金，并任意转换所谓履约保证金的性质等等方面都是违法行为，不应得到支持。为保护被告（反诉原告）的合法权益，被告特提起反诉望人民法院支持被告反诉请求。原告众力佳诚公司针对被告周晓曦答辩称：在本案中答辩人与被答辩人签订的合同是在双方协商一致平等签订的，因此该合同并不是格式合同，该合同并不是答辩人自行拟定，被答辩人可以签订，也可以不签订，因此被答辩人对本案中合同的理解错误。被答辩人也是多年经商，并不存在没有经验来签订租赁合同，并不违反显失公平，因此本案不存在显失公平的情形。另外根据合同法、民法通则的相关规定，如果被答辩人认为该合同存在显失公平，可以向法院申请撤销。答辩人与被答辩人签订的合同并不存在被迫使的情形，答辩人向被答辩人收取履约保证金，并没有违反相关法律法规，如果被答辩人不存在违约的情形，答辩人在合同履行后将退还其缴纳的履约保证金，被答辩人并没有损失其所缴纳的履约保证金。答辩人与被答辩人的约定，并没有违反相关的法律规定，也没有损害到他的任何利益。本案中答辩人不存在违约情形，答辩人与被答辩人合同约定的计划开业时间是2015年10月5日之前，该时间只是一个计划，并不能保证被答辩人能开业，答辩人并不存在违约。是被答辩人没有按照合同约定向答辩人缴纳租金，给答辩人造成了经济损失，如果被答辩人认为答辩人违约，应当向答辩人提出异议。本案中，原被告双方既然已经对合同中权利义务进行了约定，就应当按照合同约定履行自己的权利义务，答辩人并不存在任何违约情形，被答辩人的反诉请求没有法律依据和事实依据，请求法院依法驳回被答辩人的反诉证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对无争议的证据和事实,本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供“百货专柜（商铺）租赁合同、关于百货专柜/商铺应支付场地使用费的承诺函、盘古中心店开业宣传单、贵州众力佳诚商贸股份有限公司催缴通知、特快专递邮寄回执单、电表、水表度数照片、原告缴纳水电费发票、毕节市人民政府门户网站上公布电费收费公示、贵州毕节水务有限公司门户网站上公布的水费收费公示”，用以证明：原被告之间成立合同关系，被告的行为构成违约，原告有权依照合同约定解除合同，并有权要求被告支付欠款及违约金。被告的质证意见：百货专柜（商铺）租赁合同真实性无异议，但达不到原告的证明目的。关于百货专柜/商铺应支付场地使用费的承诺函真实性无异议，但其内容有异议，达不到原告的证明目的和主张。商铺腾空通知真实性无异议，原告的证明目的无异议。盘古中心店开业宣传单没有关联性，达不到原告的证明目的。贵州众力佳诚商贸股份有限公司催缴通知真实性无异议，但对内容有异议，关于商务管理费有异议，合同约定的时间和收取的时间不相符。水电费的收取有异议，原告方并没有提供被告所用水电的明细表，42,888.00元的水电费没有依据。毕节市人民政府门户网站上公布电费收费公示、贵州毕节水务有限公司门户网站上公布的水费收费公示无异议。经审查，对于原告所举该组证据其中对于原告所举水电费发票，未能明确证明是为被告缴付水、电费，故对于该项证据本院不予采信。其余证据符合证据的“三性”原则，本院予以采信。二、被告周晓曦提供“百货专柜租赁合同、商品质量承诺书、承租联营商消防安全责任书、关于百货专柜商铺应支付场地使用费的承诺函”,用以证明：出租方违反约定：1、迟延交付场地装修，延误工期近一年，给承租方造成重大损失，2、收取履约保证金没有法律依据，比例过高，滥用履约保证金性质，侵害承租方权益，3、租赁面积有重大误差，任意侵害承租方权益，4、出租方没有对商场进行经营管理及提供经营管理条件，5、粗暴拒绝承租方投诉，6、关于百货专柜商铺应支付场地使用费的承诺函是被告受原告蒙骗签订的，合同约定的216.00元/平方米，但承诺函要求被告承诺的单价是720.00元/平方米，该承诺即不是合同的附件，也不是附属的合同，是有失公平的，侵害了承租方合法权利的。是出租方为了获得非法利益，而对承租方的处置，该承诺是承租方不认可的。原告认为：对于该组证据三性无异议，该组证据达不到被告的证明目的。租赁合同是双方当事人自由意志的体现，是双方协商一致签订的，如果被告认为合同约定不是被告真实意思表示，完全可以通过正当的司法途径进行撤销。该组证据恰好证明了原告的诉讼主张，证明了被告在本案中存在严重的违约行为，支持了原告的诉讼主张。经审查：该组证据只能证明原被告双方签订《百货专柜（商铺）租赁合同》，但并不能证明被告违约的事实，对于该组证据，本院不予认可。三、被告周晓曦提供“证明”，用以证明：证胡某津等6人签字证明，原告虚假宣传，误导被告投资入驻，造成经济重大损失。原告认为：三性均不认可，该组证据没有相应的直接证据予以佐证，且相关签字人员未到庭说明情况，完全是被告制造的伪证，不能作为本案的证据予以采信，达不到被告的证明目的。经审查：该组证据不符合证据“三性”原则，对该组证据本院不予采信。四、被告周晓曦提供“图片”，用以证明：原告经营管理不善，造成进驻商户大量亏损，不得不撤离。原告认为：三性均不认可，从图片上无法看出图片拍摄的时间、地点，也无法体现原告是否存在管理不善，导致商铺亏损严重的情形，无法达到被告的证明目的。经审查：该组证据不符合证据“三性”原则，对该组证据本院不予采信。五、被告周晓曦提供“微信资料”，用以证明：被告就原告虚假宣传，误导投资造成损失，要求改善条件进行沟通的证据，但原告不作任何答复，没有尽到经营管理义务。原告认为：三性均不认可，被告所称该组证据是微信资料，但从证据上来看，并没有体现微信上双方聊天沟通的特征，不符合微信聊天的形式要件；证据上只有被告方单方面的陈述，并没有原告作出的回应，以及任何能够证明原告收到相关信息的证据；证据全部为打印或者复印，没有任何有效的签章，不能作为证据使用，达不到被告的证明目的。经审查：该组证据不符合证据“三性”原则，对该组证据本院不予采信。六、被告周晓曦提供“商场面积测量对比图”，用以证明：合同约定的436㎡，而实测只有242㎡，比约定的少194㎡，而原告是以436㎡企图收取被告租金。损害被告权益，具有欺诈性。原告认为：商场面积测量对比图三性均不认可，众力佳诚股份有限公司盖有公章的表示认可。该份证据是被告单方面作出，其真实性、客观性无法保障，达不到被告的证明目的。经审查：该组证据不符合证据“三性”原则，对该组证据本院不予采信。七、被告周晓曦提供“证人证言”，用以证明：原告要求十六户小吃美食的商会进行了虚假宣传，误导商家入驻，与实际招商经营是不符的，导致入驻的十六户商家仅剩三户商家。原告认为：被告未在举证期限届满前提交证人出庭申请，程序是不符合法律规定；证人证言与本案不具备关联性，本案涉及的是被告的违约，并非原告是否有虚假宣传行为；证人证言均具有很强的主观性，且均没有直接证据予以佐证，不能形成证据链；其中有一名证人与本案的被告具有亲戚关系，其所作陈述不应当得到采信。有一名证人与本案各方当事人均无关联，其对本案真实案情不了解，其证言难以达到证明目的。综上对被告提供的证人证言三性均不认可，达不到证明目的。经审查，该组证据并没有其他证据相应佐证，不符合证据“三性”原则，本院不予采信。根据经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月8日作为甲方的原告众力佳诚公司与作为乙方的被告周晓曦签订《百货专柜（商铺）租赁合同》，合同约定：甲方同意毕节××××区中山路路“大众国际综合体”负五层盘古中心店为乙方提供建筑面积约为436㎡，实用率为68%,以实际丈量及双方确认面积为准的场地，经营周家美食品牌食品商品。租赁期限为5年。起租日以甲方商铺实际开业之日计。合同签订后，乙方应按甲方要求提出装修方案并在规定时间内装修完毕，双方约定开业计划时间为2015年1月10日前，如乙方超过该期限，甲方以每日500.00元收取乙方因装修延误导致营业时损失及相关费用，甲方有权从收取的保证金或代收的乙方销售款中扣除。如乙方延期开业超过15日，且未经甲方书面同意，视为乙方违约，甲方可单方面解除合同，乙方所交费用不予退还，乙方不得追究甲方任何责任。乙方按照约定的租金支付方式，在租金到期30日内前支付；甲方开具租金收据给乙方，超期则每天收取3‰的滞纳金，经甲方催告后10天内仍未支付租金的，甲方有权单方解除合同。第一年租金在双方合同签订后装修前30日内乙方以转账方式支付甲方。第二年起，乙方在租金到期前30天向甲方支付下一年租金。双方同意商务管理费为13.00元/月/平方米，合计4368.00元。每月交付一次。乙方单独经营中产生的水、电费按照电表记录数据每月10日前据实向甲方分店财务缴付。乙方在合同签订时，交纳各种合同费用，如因乙方原因导致合同未能履行，乙方向甲方所交费用均作为违约金不予退还。乙方应按本合同约定的租金数额，向甲方交纳履约保证金78480.00元。甲乙双方均应本着诚实信用原则履行本合同，任何一方违反本合同约定的，违约乙方应承担继续履行，支付违约金、赔偿损失等违约责任。乙方违反本合同约定应承担赔偿或支付责任的，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中予以直接扣除，履约保证金扣除后乙方应在三日内按照本合同约定数额补足履约保证金；符合本合同约定的解除条件，甲方有权解除本合同并要求乙方承担违约责任。合同签订后，被告周晓曦未交付任何租金，只向原告众力佳诚公司交付了78480.00元履约保证金。另查明：2014年11月8日被告周晓曦向原告众力佳诚公司承诺租金为313920.00元/年。涉案商铺至今都还为被告周晓曦占用。本院认为，原告众力佳诚公司与被告周晓曦签订的《百货专柜（商铺）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人均应当全面履行约定义务。原告众力佳诚公司已依约向被告周晓曦交付租赁商铺，但被告周晓曦并未按合同约定向原告众力佳诚公司支付租金，已构成违约，故对于原告众力佳诚公司请求解除与被告周晓曦签订的《百货专柜（商铺）租赁合同》及将位毕节市七星关区盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）拆除装饰装修附着物、腾空返还给原告的诉讼请求，本院予以支持；因原告未向被告支付任何租金，故原告应向被告支付从2016年1月1日起计算至起诉之日的租金364640.00元【313920.00元/年÷365天×424天】，并以人民币364640.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金从2016年3月1日起计付至履行完毕之日止。对于原告请求被告向原告支付从起诉之日起以日860.00元标准计算毕节市盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）交还原告之日止的商铺占用费的诉讼请求，因请求支付租金与支付商铺占用费属重复请求，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。因合同约定双方商务管理费为13.00元/月/平方米，合计4368.00元。每月交付一次。故对于被告请求原告从2016年1月1日按照月4368.00元标准毕节市盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）交还原告之日止的商务管理费的诉讼请求，本院予以支持，并以145.60元（4368.00元÷30天）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金从2016年3月1日起计付至履行完毕之日止；对于原告请求被告向原告支付48220.00元水电费，并向原告支付从2016年2月1日起以48220.00元为基数按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算至款项清偿之日止的逾期付款违约金（计算起诉之日为180.00元）的诉讼请求，因原告所提交的发票未能明确证明是为被告缴付水电费，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉请求原告退还被告履约保证金的反诉请求，因双方合同约定：被告在签订合同时，交纳各种合同费用，如因被告原因导致合同未能履行，被告向原告所交费用均作为违约金不予退还，现因被告违约在先，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司与被告（反诉原告）周晓曦于2014年11月8日签订的《百货专柜（商铺）租赁合同》；二、被告（反诉原告）周晓曦于本判决生效之日起十日内将位于毕节市七星关区盘古中心负五层的商铺（编号：1-17#）返还原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司；三、被告（反诉原告）周晓曦于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司租金人民币364640.00元，并以租金人民币364640.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金从2016年3月1日起计付至履行完毕止；四、被告（反诉原告）周晓曦于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司商铺管理费从2016年1月1日按4368.00元/月至支付完毕止，并以145.60元（4368.00元÷30天）为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金从2016年3月1日起计付至履行完毕之日止；五、驳回原告（反诉被告）贵州众力佳诚商贸股份有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周晓曦的反诉请求。案件受理费人民币3802.00元，由被告（反诉原告）周晓曦承担。反诉费人民币881.00元，由被告（反诉原告）周晓曦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  张钧秋二〇一七年五月二十五日书记员  邓 頔