连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第03581号
原告刘洪瑞。
被告杨维军。
委托代理人许汉堂，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。
原告刘洪瑞与被告杨维军农村建房施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洪瑞、被告杨维军的委托代理人许汉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨维军诉称，原、被告于2014年10月签订建房协议，总价20.5万元，但原告实际付款21.55万元。约定2个月内建好房屋，但被告至今未能把房屋依约完工。由于被告只完成一半的工程量，要求被告继续履行合同已不可能，因此要求被告返还建房款11万元，并赔偿因被告无故拖延建房时间造成的原告损失5万元。
被告杨维军辩称，被告已将原告房屋主体基本建设完毕，并非只建设了一半。由于原告的建房款未按实际支付，现仍欠被告3万余元，导致无法继续施工。同时，被告只是介绍人的身份，该合同实际施工人为吴宜兵、王兵，自己不应承担责任，故应依法驳回原告的诉讼请求。还有约1万元的建筑材料被告离场时未带走。
经审理查明，2014年10月25日，原、被告签订1份《建房协议》，约定：“甲方（刘洪瑞）提供水电三通一平、邻里关系。施工期间因甲方造成的施工损失由甲方承担。（1）甲方先预付一万元作为建房款定金，乙方（杨维军）设备进场，再付九万元作为刘洪瑞建房的部分建房款。此房为三层，总面积为349.2平方米。一层结束再付二层费用五万元，三层结束再付余款，中途如资金（建房费用）不足，可协商解决。（2）甲方负责门窗水电安装，与乙方无关。乙方的责任是要以民房的标准为标准，乙方用的墙体材料按照泡沫混凝土标准施工。（3）乙方必须保证房屋质量合格无开裂。如有质量问题，乙方负责维修、维护。房屋总造价为205000元（此建房款由本人刘洪瑞交于杨维军负责支付吴宜兵、王兵建房使用。）注：付款以收条为主。双方签字生效。”被告承诺2个月内将房屋建好。后原告分别于2014年10月29日、11月6日、2015年1月21日、2月16日、3月2日、4月3日、5月5日，分别支付被告建房款5万元、4万元、1万元、3万元、3万元、2万元、3万元、5500元，共计215500元，被告向原告出具8份收条。被告施工至三楼未封顶（工程量以照片为准），于2015年4月29日停止施工，剩余水泥、沙子、周转木板等建筑材料若干未带走。在庭审过程中，原告称被告停工时留下了水泥2吨，沙子3、4吨，石子3吨，周转木板88块；被告称撤场时还留在现场的水泥、沙子、砖头大概1万元左右。
另查明，在本案审理期间，原告称被告建设的房屋存在严重的质量问题需要维修，申请对被告承建房屋出现的质量问题需要的返修费用进行司法鉴定，但因原告未交鉴定费用，鉴定未能正常进行。原告又申请对被告所建房屋的建造成本进行司法鉴定。受本院委托，江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司于2016年2月作出阳光豫信鉴（2016）第003号工程造价鉴定报告，确定杨维军农村建房施工已完工程量造价为192553.21元。原告预付鉴定费用5000元。经原、被告一致确认，原告的新房系旧房翻建，被告雇佣挖掘机整理地基，该费用不包含在阳光豫信鉴（2016）第003号工程造价鉴定报告中。原告认为整理地基花费2天时间，被告支出机器费用3000元，被告认为支出3000元机器费用再加上其他人工工资，整理地基的费用共6000元左右。
再查明，涉案房屋未取得建设规划许可证，被告未取得建筑企业施工资质。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的《建房协议》、《阳光豫信鉴（2016）第003号工程造价鉴定报告》、照片、收条、发票等证据在案予以证明。
本院认为，涉案房产没有取得合法的建设手续，无法进行竣工验收和备案，且被告不具备建设工程施工资质，故原告与被告签订的《建房协议》无效。合同无效的法律后果是因合同取得的财产予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告为原告建房的建造成本为阳光豫信鉴（2016）第003号工程造价鉴定报告鉴定出的成本价格加上被告整理地基产生的费用。因双方对被告整理地基产生的费用存在分歧，本院根据原、被告的当庭陈述，酌定为800元。故被告的建造成本为196353.21元（192553.21元+3000元+800元）。因被告尚余部分建筑材料未带走，且已无带走的可能，本院根据原、被告的当庭陈述，结合市场价格，将材料价格酌定为1500元，该费用应作为被告实际支出的费用，从领取的总建房款中扣减。综上，被告应退还原告的建房款为17646.79元（215500元-196353.21元-1500元）。因被告至今未将房屋建好，其应当赔偿原告由此产生的损失。原告的损失为逾期交付房屋产生的租金损失，时间自2014年12月25日起计算至判决之日，本院将房屋租金价格酌定为800元每月，被告应赔偿原告的损失为14400元。
被告辩称原告尚欠其建房款3万余元，导致无法继续施工，但未提供证据证实，对其辩解，本院不予采信。被告还辩称其只是介绍人的身份，该合同实际施工人为吴宜兵、王兵，自己不应承担责任，亦未提供证据证实，对其辩解，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨维军于本判决生效之日起十日内返还原告刘洪瑞建房款17646.79元，赔偿原告刘洪瑞损失14400元。
二、驳回原告刘洪瑞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，鉴定费5000元，共计8500元，由原告刘洪瑞负担5400元、被告杨维军负担3100元，被告负担部分，于履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3500元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 胡 明
代理审判员 郭 敏
人民陪审员 宋 燕
二〇一六年六月十四日
书 记 员 谭锦亭
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。