广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东二法沙民一初字第367号
原告：王桂芳，女，汉族，1963年9月20日出生，住郑州市。
原告：梁国华，男，汉族，1943年11月18日出生，住广东省东�市。
被告：陈国强，男，汉族，1968年10月3日出生，住广东省东莞市。
被告：陈志强，男，汉族，1953年9月7日出生，住广东省东莞市。
被告：罗慧英，女，汉族，1957年7月6日出生，住广东省东莞市。
被告：陈志伟，男，汉族，1956年8月1日出生，住广东省东莞市。
四被告共同委托代理人：胡吉萍，广东闻彰律师事务所律师。
四被告共同委托代理人：骆世明，广东闻彰律师事务所律师。
原告王桂芳、梁国华诉被告陈国强、陈志强、罗慧英、陈志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法由审判员林健华适用简易程序独任审判，分别于2013年8月16日、2013年9月2日公开开庭进行了审理。原告王桂芳、梁国华，四被告的共同委托代理人胡吉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂芳、梁国华诉称：被告陈国强同原告王桂芳是多年的朋友，�国强以陈志强、罗慧英、陈志伟三人的名义购买了位于东莞市沙田镇XXXX面积约500平方米的土地，该三份建设用地批准书分别为：陈志伟名下的150平方米，证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号；罗慧英名下的150平方米，证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号；陈志强名下的150平方米，证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号。被告陈国强是该土地的实际所有权人，并于1998年在上述土地上建了一栋三层半的毛坯房屋，因其无钱装修，称涉案房屋一直未装修，涉案房屋只有建筑许可证。几年前，因陈国强急需用钱办厂，故一直说想卖掉涉案房屋，但均未成功。后来陈国强就找到王桂芳协商，经陈志伟、罗慧英、陈志强同意，由王桂芳同朋友购买或者由王桂芳另找人购买，当时双方约定由王桂芳负责将此房屋卖给他人，�绍费由王桂芳负责支付，并且由王桂芳负责帮陈国强办理此房屋的土地使用证等办证手续，费用由王桂芳负责支付，陈国强只收取卖此房屋土地款共2，500，000元。王桂芳找了很多朋友，都没有人要买此房，后来王桂芳就找到梁国华帮忙，陈国强也同意梁国华帮忙卖房。经多方介绍梁国华认识戴老板，戴老板同意支付2，600，000元，含购房款2，000，000元、房屋土地过户费500，000元及介绍费100，000元。随后，原告着手找人办理此房屋的土地证件等有关手续，将此房屋土地的分界线按红线标识分开，并为此支付了50，000元。后因设计问题、建房问题、办证问题有待解决，原告需与陈国强重新签订房屋买卖合同，但陈国强的姐姐罗慧英突然改变态度，要求原告支付购房款2，380，000元，否则就将此房屋卖给其他人。因为涉案房屋的建筑许可证登记的是三个人的名字，罗慧英不签字，新买卖合同就无法重签。因购房人戴老板在购房时同意向中间人球叔支付100，000元的介绍费，并已支付定金50，000元，该定金已支付作为介绍费，尚欠中间人介绍费50，000元。另原告还支付了50，000元，以委托朋友到国土局帮忙办手续。根据双方的合同第七条的约定，被告不得以任何理由中途反悔不卖此房给原告，否则被告愿意赔偿1，000，000元给原告。综上所述，被告的行为已构成违约，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.四被告继续履行2013年2月22日签订的《房屋土地买卖合同》；2.四被告补偿两原告薪金共50，000元、介绍费100，000元、办证费50，000元、双倍定金100，000、违约金100，000元，共400，000元。
被告陈国强辩称：一、涉案《房屋土地买卖合同》是无效合同，原告要求被告履行没有依据。从涉案土地上看，案涉土地均为位于东莞市沙田�XXXX的农村集体所有的土地，而据原告诉状中的住址是郑州市XXXX，原告并非是涉案土地所在集体组织的成员，并不具备《土地管理法》等法律法规关于集体土地流转的强制性主体条件的要求，故本合同属于无效合同。根据原告诉状中的陈述及原告自身提供的证据，案涉土地的登记权利人是陈志强、罗慧英、陈志伟，而该三人并无授权陈国强处分案涉土地及房屋，故被告陈国强签署本合同属于无权处分行为，现陈志强、罗慧英、陈志伟并不追认其行为，故陈国强的行为属于无效行为。二、从合同的买受方看，签署合同的仅是原告王桂芳，故原告梁国华与本案没有直接利害关系，并非是本案适格的原告；这也与原告在诉状中主张的王桂芳的身份是中介自相矛盾，原告在诉状中的主张无任何依据；原告王桂芳作为合同买受人，与其诉请的薪金、介绍费、办证费、定金、违约金等自相矛盾，依法应不予支持。综上，案涉《房屋土地买卖合同》是无效合同，原告要求被告履行没有依据，原告梁国华并非是本案的适格原告，原告要求履行合同等诉请应依法予以驳回。
被告陈志强、罗慧英、陈志伟辩称：案涉《房屋土地买卖合同》是无效合同，原告要求三被告履行没有依据。一、三被告并不认识原告，也对原告在诉状中所陈述的一概不知情，故原告要求三被告履行合同等诉讼请求无事实依据；二、根据原告诉状中的陈述及原告自身提供的证据，案涉土地的登记权利人是陈志强、罗慧英、陈志伟，而三被告并无授权被告陈国强处分案涉土地及房屋，故被告陈国强签署本合同属于无权处分行为，现被告陈志强、罗慧英、陈志伟并不追认其行为，故陈国强的行为属于无效行为；三、从案涉土地上看，案涉土地均为位于东莞市沙田镇XXXX的农村集�所有的土地，而据原告诉状中的住址是郑州市，故原告并非是案涉土地所在集体组织的成员，并不具备《土地管理法》等法律法规关于集体土地流转的强制性主体条件的要求，故本合同属于无效合同。综上，案涉《房屋土地买卖合同》是无效合同，原告要求三被告履行没有法律依据，原告的所有诉讼请求应依法予以驳回。
经审理查明：1998年5月4日，被告陈志伟与东莞市沙田镇齐沙管理区签订了一份《转让土地使用权协议书》，双方约定由东莞市沙田镇XXXX将其位于XX东面住宅区的997.5平方米土地转让给被告陈志伟使用。1998年12月10日，东莞市国土局分别向三被告陈志强、罗慧英、陈志伟发出了《建设用地批准书》，陈志伟名下的证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号，罗慧英名下的证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号，陈志强名�的证号为东莞市国土局建设用地批准书《1998》宅字第XXXX号，该三份《建设用地批准书》均记载了建设项目名称为住宅，建设性质为集体，土地用途为住宅，批准用地面积为150平方米。2004年8月2日，东莞市沙田镇城建办为被告陈志伟、罗慧英出具了一份《民房住宅工程施工许可证》，记载工程地点为XX村XX建筑面积为580平方米的房屋屋主为被告陈志伟、罗慧英。
又查，陈国强与王桂芳于2013年2月22日签订了一份《房屋土地买卖合同》，约定由被告陈国强将位于东莞市沙田镇XX管理区的一块土地约530平方米及已建好的一座三层半楼房卖给原告王桂芳，此土地是陈国强购买，登记的所有权人分别为：陈志伟有150平方米土地使用权，罗慧英有150平方米土地使用权，陈志强有150平方米土地使用权；上述土地及附属建筑物房屋的总价款为2，000，000元。在签订《房屋土地买卖合�》后，两原告并没有向四被告支付过任何款项。陈国强在处分涉案土地及地上的建筑物时并没有获得陈志强、罗慧英、陈志伟的授权，陈志强、罗慧英、陈志伟对陈国强处分涉案的土地及地上建筑物的行为也不予追认。
再查，原告王桂芳的户籍地为郑州市，原告梁国华的户籍地为广东省东莞市，两原告的户籍均无迁入东莞市沙田镇。
另查，两原告主张其在履行与被告陈国强签订的《房屋土地买卖合同》过程中，支付了办证费50，000元，介绍费50，000元，但并未提交充分的证据证明其已实际支付该两笔费用。另，两原告主张其找到案外人戴某某购买涉案的土地及地上建筑物，由原告梁国华收取了案外人戴某某定金50，000元，王桂芳承诺如涉案的《房屋土地买卖合同》不能履行需退还定金50，000元，并提交了收据予以证明。
以上事实，有收款收据、《转让土地使用权�议书》、《房屋土地买卖合同》、《建设用地批准书》、《民房住宅工程施工许可证》、收据、承诺书以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为：本案主要的争议焦点是：一、梁国华是否是适格的原告；二、涉案的房屋买卖合同是否有效；三、两原告诉请补偿项目及数额是否合法。
关于焦点一，王桂芳提交的《房屋土地买卖合同》是由王桂芳与被告陈国强所签订，根据合同的相对性，该合同的权利义务应由王桂芳与陈国强享有和承担，现梁国华主张陈国强也委托其卖房，但并未向本院提交任何证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当�人承担不利后果。”梁国华依法应承担举证不能的不利后果，本院对梁国华的主张不予采信，对其请求予以驳回。
关于焦点二，如焦点一所述，涉案的《房屋土地买卖合同》是由王桂芳与被告陈国强所签订，但东莞市国土局出具的三份《建设用地批准书》显示，涉案集体土地的使用权人为陈志强、罗慧英、陈志伟三人，且三被告陈志强、罗慧英、陈志伟均表示并未授权陈国强处分上述财产，也不追认陈国强的上述处分行为，故被告陈国强处分上述财产的行为无效。退一步来讲，即使陈国强确有权处分该财产，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，“宅基地属于农民集体所有。”以及该法第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉地块属于宅基地，原告王桂芳与被告陈国强在集体土地上进行房屋买卖的行为不属于上述法律规定的除外情形，即涉案的房屋土地买卖合同违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原告王桂芳与被告陈国强签订《房屋土地买卖合同》无效。现原告王桂芳要求四被告履行涉案的《房屋土地买卖合同》的主张于法无据，本院对此予以驳回。
关于焦点三，如焦点二所述，涉案的《房屋土地买卖合同》无效，现原告王桂芳根据《房屋土地买卖合同》的约定要求四被告补偿其薪金100，000元及违约金100，000元于法无据，本院对该两项请求予以驳回。原告王桂芳主张其在履行涉案的《房屋土地买卖合同》过程中支付了办证费50，000元，介绍费50，000元，但并未提交充分的证据证明�已实际支付该两笔费用，依法应承担举证不能的不利后果，本院对该两项请求也予驳回。
另，原告梁国华收取了案外人戴某某50，000元定金，王桂芳承诺如涉案的《房屋土地买卖合同》不能履行需退还定金50，000元，但两原告并无证据证实已支付上述款项，应承担举证不能的不利后果，现其要求四被告退还定金50，000元及补偿50，000元没有法律依据，本院对该项请求也予驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十六条第一款、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告王桂芳、梁国华的诉讼请求。
本案诉讼费3，650元，由原告王桂芳、梁国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一三年九月十七日
书记员 林香瑜