山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰商初字第2282号
原告（反诉被告）临沂市兰山区华隆汽车维修服务有限公司，住所地临沂市兰山区临西五路与成才路交汇处向北200米路东。组织机构代码49360941-1.
法定代表人马守田，经理。
委托代理人邵士同，山东鼎鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）孙晓东（又名孙爱国）。
委托代理人李峻，山东宇澄律师事务所律师。
原告（反诉被告）临沂市兰山区华隆汽车维修服务有限公司（以下简称华隆公司）与被告（反诉原告）孙晓东合作合同、财产所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华隆公司的法定代表人马守田及其委托代理人邵士同，被告孙晓东及其委托代理人李峻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华隆公司诉称，2011年9月，被告向原告要求承租位于兰山区华隆汽车维修市场D区2楼1-13号的房屋开办饭店，双方约定房租为每年10万元，但未订立正式合同。被告迁入后，原告多次催其开门营业并催缴房租，被告拒不交纳房租，也拒不订立房屋租赁合同。2014年4月26日，原告组织工作人员强制执行其搬出。为此，被告共造成原告包括房租在内的所有损失共计33万元。为维护原告的合法权益，特起诉，请求人民法院责令被告赔偿侵权期间给原告造成的包括房租损失在内的各种损失33万元。诉讼中增加诉讼请求，房租自起诉之日起至执行交付之日止按原标准计算，每年递增20%部分也要求被告支付。
被告（反诉原告）孙晓东答辩并反诉称，原告所诉不实。我所占用的房屋是原告无偿提供给我使用，由我开办作为市场配套服务的餐厅，并非原告所称以每年10万元租赁给我。2011年，原告筹建市场。2011年6月，经朋友介绍我结识了原告的法人代表马守田。因我之前就经营餐饮，马守田极力拉拢我来市场投资。为吸引我来投资餐厅，马守田承诺市场商铺300间，1000人就餐，给我的条件是无偿使用场地8年，但必须由我负责餐厅室内外装修，并免费提供市场人员5至10人的工作餐（每人次5元标准）。我同意后即开始装修，期间多次要求签订协议，马守田以装修完再签为由一拖再拖。我花费四十余万元装修完后，又购买了厨房设备，准备营业。但市场招商很不理想，至今仅20余家商铺入驻，一直未开业，经营惨淡。市场为增加收入，已将汽修商铺作为仓库出租。2013年1月，马守田要求与我解约，将餐厅作为仓库出租，补偿我10万元装修损失。因我对补偿数额有异议暂未同意，马守田即趁我不在强行将我的东西搬走藏匿，并更换了门锁。综上，原告承诺我免费使用8年，我才投资40余万元装修，有多名证人可以证实，现原告因市场未开起来毁约将我强行赶走，应赔偿我的装修损失，并返还被其强行搬走的物品。关于原告变更的诉求，原告已经认可2014年4月26日强行将被告赶走，收回了房屋，原告在诉状中称每年房租为10万元，其现在又提出递增20%，本身就是矛盾的。综上，原告以实际行动拒绝继续履行合同，违约在先，我提起反诉，请求法院判决原告赔偿我的装修损失418774元，并返还被其强行搬走藏匿的财物（明细附后）。
反诉被告（原告）华隆公司辩称，一、孙晓东的反诉理由与事实不符。2011年6月，孙晓东要求租赁我公司位于兰山区华隆汽车维修市场D区2楼1-13号房间做饭店，面积为796平方米，第一年10万元（796平米＊11＊12月=105072），每年递增20%，合同期为4年。租期从2011年9月1日算起。孙晓东口头答复装修完毕即开业，并签订正式书面合同（实际装修竣工日期为2011年8月10）。为帮助孙晓东更好地经营，我公司承诺自己不单独设立伙房，约有15名工作人员在孙晓东处就餐，用餐标准为每人每天20元，餐费从房租中扣除。经孙晓东要求，我公司同意提供6个房间（A421、423、425、427、429、431）为其职工宿舍，孙晓东须提供一名保洁员为市场打扫卫生作为交换条件。由于孙晓东资金投入不到位，饭店迟迟不能开业，我公司多次督促开业并交纳房租，孙晓东拒不履行。二、孙晓东在反诉中“事实与理由”部分中的陈述相互矛盾。在“事实与理由”部分第三行“承诺无条件给反诉人无偿使用8年，条件是反诉人提供装修，并承担5至10人的工作餐”，该陈述反证出我公司所述“餐费从房租中扣除”这一事实。另外，我公司的经营状况与孙晓东的违约没有因果关系，孙晓东却将其联系在一起。三、孙晓东的反诉请求没有法律依据。合同法第十条的规定，承租人六个月不交纳租金，承租人构成违约。《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余装饰残值损失的，法院不予支持。综上，孙晓东的反诉没有事实与法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
经审理查明，2011年5月，原告华隆公司整体承接租赁了临沂市兰山区兰山街道后园居委建设的位于临沂市兰山区蒙山大道与成才路交汇处北200米路东的汽车维修市场场区的所有房间，其中门头总共约230间，对外开办华隆汽车维修市场。临沂市交通局兰山分局市场监管办公室（以下简称市场监管办）在管理该市场的过程中，将该市场作为临沂市汽车维修市场的典型向全省推广，根据汽车维修市场标准化经营的要求，市场内部的经营业户店铺内不能有三合一现象（即不能在店铺内做饭、住宿，要求市场有单独的职工宿舍与食堂）。在此情况下，市场监管办打听到被告孙晓东在远通集团开办了一个食堂，是用职工伙食费抵房屋使用费的模式。2011年6月，市场监管办介绍原、被告见面，共同到被告孙晓东经营的远通公司餐厅进行了考察，经营模式是不用付房租费，用市场职工的餐费抵房屋使用费。双方达成协议后，被告孙晓东投资对市场D区2楼1-13号房间等进行了饭店经营性装修。同时，原告委托被告对D区三楼的房间也进行了装修，商定原告付给被告装修费5万元。后原告给付被告装修费3万元，尚欠2万元未付。介绍人市场监管办主任刘向东还协调原告多给被告几间职工宿舍，并允许孙晓东在三楼宿舍区楼道口半间屋内开个小卖部，被告为原告市场免费提供一个保洁人员，保洁人员工资由被告孙晓东承担，小卖部由保洁人员开办。被告孙晓东受托将原告的三楼装修以后，通过介绍人向原告催要拖欠的装修费2万元，原告以将这2万元当房租押金为由未付。后原告多次催促被告开业，被告因为汽修市场招商入驻经营户少，饮食客源少，开业后不挣钱为由一直未开业。2013年1月，原告与被告协商解约，补偿给被告10万元的装修损失，被告未同意。后原告多次张贴催促通知告知被告搬迁腾房，被告一直未搬迁交房。
2014年4月26日，原告华隆公司强行收回了被告孙晓东装修使用的房间，更换了门锁，将被告的经营用物品予以集中保管，并对收回过程进行了录像和拍照。根据双方质证，原告扣留被告的物品种类及数量如下：红木茶桌1套、椅子5把、小茶桌1张、办公桌及椅子多套、酒店用餐桌椅多套、花格架两个、鞋柜1张、文件柜1宗、紫砂壶、茶叶等茶具1宗、字画1宗、办公台式电脑1台、笔记本电脑1台、厨房用品：大冰柜台两台、压面机1台、和面机1台、电饼铛1台、大锅1宗、蒸箱1台、不锈钢工作台1组、不锈钢水池及用具1宗、排烟罩1台、空调7台、个人衣物及床上用品1宗、提包两个、摆件两个、书面资料1宗、洗衣机1台、热水器1套、渔竿等渔具一宗、麻将桌两张、餐具1宗、电表1块、保险柜1台、大床1张、床头柜两张、衣柜1套等。双方酿成合同及财产侵权纠纷，原告于2014年7月3日诉至本院。在诉讼过程中，经本院调解，原告于2014年10月27日返还给被告衣服6箱、被子1床，原告对其他财物仍拒绝返还。被告承认其大件物品都在原告拍摄的录像资料及照片上出现。
庭审中，双方业务的介绍人证人刘向东到庭作证称：我原是临沂市交通局兰山分局市场监管办主任，因为我工作分管汽车维修市场，认识了汽车维修人华隆公司的马守田。被告孙晓东是我经朋友介绍认识的。当时我管辖内的华隆市场作为临沂市汽车维修市场的典型，要向全省推广，根据汽车维修市场标准化经营要求，配套设备要有宿舍和食堂（饭店），市场内部不能有三合一现象（即不能在店铺内做饭、住宿，要求市场有单独的职工宿舍与食堂）。在此情况下，经多方打听，听说孙晓东在远通集团开了一个食堂，是这种用伙食费抵房租的模式。我通过朋友介绍孙晓东和老马见面，我们一起去孙晓东经营的远通公司的餐厅考察，老马他也去了，经营模式是不用付房租费用，用职工的餐费补贴房租。经营食堂（饭店），供市场的职工和老板吃饭，我是为了市场和孙晓东好。孙晓东当时没有钱，他有经营能力。房子没有钱付房租，用老马的补助顶房租。职工每人每天10元钱，一个月300元，将近9000元。饭费的价格和原告租赁后园居委的价格差不多。老马不用付伙食费，孙晓东也不用付房租钱。去了他们俩人进行沟通，当时还有朱经理和王经理还有闫经理。当时二楼装修是由被告孙晓东装修的，三楼装修也是孙晓东装修的，但是三楼的装修老马给被告孙晓东钱了。但被告没有使用三楼。三楼装修以后，老马欠孙晓东2万元的装修费，孙晓东找过我向老马要钱，我才知道老马说要把这2万元当房租押金不给孙晓东，我当时说应该一个事论一个事，应该把这钱给孙晓东，不应当当房租押金，但因孙晓东协调以后就不见影了，所以这个事情我就没有过问。具体他们怎么操作我就不清楚。直至马守田叫我通知孙晓东开业，见了四次面过程一年半的时间，孙晓东一直因为市场和家庭琐事原因，四次没有开业。老马又找我说这个事，通知他搬迁，他一直也没有过问。因为我给孙晓东说三次了，我又把市场交给辖区交管所管理了，和我就没有关系了。他们对饭店装修费怎么协商的我不清楚。我给协调着还多给了孙晓东几间屋使用。当时老马租赁后园居委的楼房是8年，孙晓东问我能租赁多少年，我说老马租赁多少年，你就可以租赁多少年，只要你能把伙食弄好，关系弄好，老马不是不给面子的人。当时二楼的装修是孙晓东个人负担，我还劝他少投资，不用吊顶，直接按个风扇，因为孙晓东自已承担的费用多，我还向老马要求给被告几间职工宿舍，并允许在宿舍区开个小卖部。当时允许孙晓东在三楼楼道口半间屋开小卖部，然后为市场提供一个免费保洁人员，保洁人员工资由孙晓东承担，因为保洁员保洁完就去饭店保洁，对于保洁员的优惠条件是小卖部是保洁人员开的，对于孙晓东和保洁员的利润我不清楚。2011年5月21日我开始管理市场，9月份就开全省汽车维修现场会，让我办理这个事情，所以老马的维修市场应该就是2011年5月份全面开业的。
被告孙晓东对证人刘向东的证言质证称：我们当时谈的条件是汽修市场免费提供场地，我装修，所有的费用算我的，经营费用算我的，装修完，汽修市场开业我餐厅就开业，开业后我负担汽修市场5-10个人的工作餐，这个我有证人证明，我与刘向东的电话录音，刘向东第一次在法院调查笔录中说的与现在说的有出入；当时也并不是我没有钱投入，因为远通是我经营的，我在金一路当时有1000多平方米的酒店，都是正常营业，当时他们去远通考查的时候，远通的条件是场地免费用，水电煤气由远通集团负责，并不是用餐费来抵，这个现在也可以去了解。市场上的房屋租赁都是先交钱再使用，而我的情况是两年没向原告交纳租金，与该行规不相符，所以双方不是租赁关系。
原告对法庭调查刘向东笔录的质证意见为：对于刚才法庭宣读的询问笔录与法庭做证有矛盾的地方，一个是询问笔录上调解我们给孙晓东10万元不属实，因为是孙晓东讹诈我们的前提下，我们才答应，刘向东当时找我了，协调要我给10万元，我说我当时不可能给，我是用这个当诱饵让孙晓东搬出去。我们任何办法都用了，停电、书面通知、通知刘向东、要么就交房租，因为不交房租没办法，所以才答应给10万元，实际上是不可能给的。我与孙晓东是租赁关系，不是合作关系，因为当时孙晓东没有钱，我们没有办法，才让孙晓东装修三楼，因为孙晓东欠房租，所以我们不给孙晓东装修费5万元。因为我们没有收押金，所以我们必须扣留他的装修费。
被告对法庭调查刘向东笔录的质证意见为：并不是因为我家里有事，导致不开业，因为市场也可以去调查，自马总接过手以后，当时有半年是推广和装修时间，当时是接近300家商铺，全部是搞汽车维修，而后我不开业的原因，这个市场招商也就是20-30户。他把所有汽修的商铺当作仓库出租，当时刘向东找过我三、四次，我说第一你们答应我们接近300间商铺，工作人员在这里就餐，而你现在也就开了20-30间，餐厅如果开业，赚的钱不够水电费，所以我就没有开业；还有一个原因，当时答应我在我装修完以后给我签订合同，而装修完找到马总签订合同时，马总一直说有事忙，不和我签订合同。最后一次刘向东找我的时候，我也答应开业，2014年2月份我要求必须把合同签订后我才开业，因为我还需要投资部分设备，但对方一直没有签订合同，所以我就不敢开业，不敢投入。正式通知我往外搬的时候是2013年底2014年初，我接到通知，是贴在我门上的，通知我交房租。
在诉讼过程中，本院于2014年12月2日委托临沂市正鼎价格评估有限公司（以下简称正鼎公司）对被告在原告汽修市场D区二楼和三楼的装修投资的市场价格进行了评估。2014年12月22日，正鼎公司作出临正鼎价评报字（2014）第597号价格评估报告书，评估结果为“委托标的物华隆汽车维修市场D区二楼三楼装修费用在评估基准日2011年6月的装修费用为240230元。”根据装修项目分项计价明细表第7-13项的数额，被告受托装修三楼的费用评估价值为86463元，自评估总价240230元中扣除后，其他装修价值为153767元。庭审中，被告对本院委托正鼎公司的评估结果、评估资质及本次的评估程序无异议。原告认为评估价格过高，但对正鼎公司的评估资质及本次的评估程序未提出异议。在庭审中，原告提供了被告向其发送的短信记录一宗及三楼装修明细一份，证明三楼房间是由原告委托被告装修，原告已经支付了部分装修费用3万元，现仅尚欠被告装修费2万元。被告对此无异议，承认其受托代为装修，现原告尚欠其装修费2万元的事实，同意将三楼部分的装修评估部分自评估报告总额中扣除。
在法庭辩论中，原告主张：原、被告是房屋租赁关系，通过证人可以证明；被告不交纳房屋又不开业，使原告员工无法就餐，被告造成事实违约，因被告违约，被告应承担一切费用，并恢复承租房屋的原状。虽然叫维修市场，但是除了维修，我们市场周边还有花卉市场，好几个沿街，从我们招商的本意，进入这个市场就是食堂（饭店）加上饭店对外营业的，在这一点上我们是租赁关系。从饭店的装修，每一个都是一个小的租赁间，孙晓东是想吸引租赁小户，其目的就是对外招租；因为没有开业，就无法证明其亏损，你没有事实证据；投资就有风险，所以在这个情况下，你自身的投资及租赁，不应该把风险转给第三人。被告主张：原告起诉租赁是不准确的，餐厅是单位的配套设施，双方是合作关系，应定义为合作关系，关于市场没有开起来，因为市场招商不力，无法开业，因现在市场大部分已经作为仓库出租，没有潜在的餐饮客户，现在市场又强行将我赶走，是因为原告存在违约，装修费用应由原告承担，是理所当然的。
上述事实，主要依据双方的庭审陈述、原告与后园居委签订的房屋租赁合同、原告与其他业户马兰萍、范捷签订的房屋租赁合同二份、原告员工用餐人数清单、被告装修支出单据5张、被告物品进货单据一宗、证人朱某、冯某、王某、张某、邵某、潘某、刘向东的出庭证言、本院调查笔录、涉诉物品评估结论书、原告扣留被告物品的U盘一个及庭审调查等所证实，有关证据均已收集、记录在卷。
本院认为，原、被告之间合同关系的性质问题，是处理本案的关键问题。双方未订立书面合同，导致双方的部分权利义务约定不明，是双方的共同业务过失。对于其口头合同，应结合双方陈述、证人证言及其他查明的事实综合确定，不宜仅凭单个人的证词，甚或断章取义确定双方的业务关系性质。且即使对书面合同，也不是仅以合同的名称类型来确定合同的性质，也是应当以其约定的权利义务的结构类型认定。对本案双方合同的性质，应根据其权利义务的结构类型综合分析认定。原告作为出租经营市场摊位的专业管理公司，对其出租的几十户摊位一般均采用格式化的书面租赁合同，而对交被告使用的整层楼房却未按经营惯例签订书面租赁合同，仅采用了口头协议的方式；双方对房屋使用费的具体数额也未作约定，而是约定与食堂（饭店）为其职工免费提供就餐的费用相抵；原告在提供给被告食堂（饭店）使用房间外，另提供给被告职工宿舍若干间；被告付费雇工为原告提供市场保洁服务；原告委托被告对三楼进行装修等。综合上述几方面，本院应认定双方的经济关系为合作开办食堂（饭店）关系，而非原告单方主张的房屋租赁关系。原告多次张贴的督促被告交纳租金的通知，是其单方意思表示，不具有证明双方合同性质及租金数额的证据效力。
原告华隆公司在经营汽车维修服务市场过程中，经人介绍，并进行了合作开办市场食堂（饭店）的业态模式考察，后与被告孙晓东达成了合作开办市场食堂（饭店）的协议，双方虽然未签订书面的合作协议，但其双方的权利义务关系明确、具体，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，是有效合同，该合作合同对双方当事人均具有法律约束力。因原告经营的汽修市场招商户数少，市场经营不红火，导致被告投资拟开业的食堂（饭店）客源少，盈利前景预期差。经原告多次督促，被告一直未开业，致使原告的员工未能在被告处就餐。原告要求被告搬走物品交还房屋，遭到被告拒绝后，原告扣留了被告的经营用品，以其行为表明解除双方的合作关系。被告也无意继续经营，请求原告返还物品，应视为被告同意解除合作关系，本院对此予以认定。
原告要求被告支付租赁费，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。双方未约定合作期限，应视为不定期合作。双方的合作财产中，原告的投入为房间的使用权，被告投资对房间进行装修并购置炊事机械等。双方合同解除后，原告完整地收回所有房间，被告对房间的装修已经成为原告不动产的附添，被告则不能收回对房间的装修价值。基于利益平衡及诚实信用原则，综合衡量双方的利益关系，被告对其使用范围内房间的装修及对相应公共配套部分的装修投资价值，在合同解除时应由合作双方合理分担。本院酌情确定原、被告对该价值平均分担，原告在收回房间的同时占有被告的投入价值，应对被告进行价值一半的货币补偿。
本院委托正鼎公司作出了临正鼎价评报字（2014）第597号价格评估报告书，庭审中原、被告虽然对正鼎公司的评估结果提出部分异议，但对正鼎公司的评估资质和本次的评估程序未提出实质性异议和重新评估申请。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，本院对正鼎公司的该评估报告书的证据效力予以认定，作为确定涉案物品价格的依据。据此确定被告相应装修部分的价值为153767元。原告尚欠被告受托装修的费用2万元，也应一并偿还给被告。
法律保护公民的合法财产权利不受侵害。原告华隆公司因与被告孙晓东存在合同纠纷而强行扣留了被告的家具及经营、办公用品等一大宗拒不返还，且不存在法律规定的行使留置权的情形，是侵犯被告财产所有权的行为，依法应当承担相应的民事责任。被告反诉要求原告返还被侵占的物品，理由合法，本院对此予以支持。关于被告主张的物品价格，未经评估机构评估，本院对此不予认定，且被告的主要请求为返还物品，作价赔偿是或然性请求，现阶段尚不能确定物品已经被损毁或灭失，尚不具备直接作价赔偿的前提，故本院对此不予支持。如在执行过程中被告不能返还，可以变更执行方式作价赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）临沂市兰山区华隆汽车维修服务有限公司与被告（反诉原告）孙晓东的合作开办食堂（饭店）合同已经解除；
二、原告（反诉被告）华隆公司支付给被告（反诉原告）孙晓东食堂（饭店）装修费153767元的一半76883.5元；
三、原告华隆公司偿还给被告孙晓东尚欠的市场D区三楼装修费2万元；
四、反诉被告（原告）华隆公司返还给反诉原告（被告）孙晓东食堂（饭店）经营用品红木茶桌1套、椅子5把、小茶桌1张、办公桌及椅子多套、酒店用餐桌椅多套、花格架两个、鞋柜1张、文件柜1宗、紫砂壶、茶叶等茶具1宗、字画1宗、办公台式电脑1台、笔记本电脑1台、厨房用品：大冰柜台两台、压面机1台、和面机1台、电饼铛1台、大锅1宗、蒸箱1台、不锈钢工作台1组、不锈钢水池及用具1宗、排烟罩1台、空调7台、提包两个、摆件两个、书面资料1宗、洗衣机1台、热水器1套、渔竿等渔具一宗、麻将桌两张、餐具1宗、电表1块、保险柜1台、大床1张、床头柜两张、衣柜1套；
五、驳回原告（反诉被告）华隆公司的诉讼请求；
六、驳回反诉原告（被告）孙晓东的其他反诉请求。
上述第二至四项，均于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，由原告华隆公司负担；反诉费6250元，由反诉原告孙晓东负担4800元，反诉被告华隆公司负担1450元；评估费3500元，由原、被告各负担1750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张培亮
人民陪审员 张传会
人民陪审员 丰丙增
二〇一五年一月二十七日
书 记 员 陆 静
李明明