上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9780号
上诉人(原审被告)：何季生，男，1961年8月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张玉光，上海利好律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔山，上海利好律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市闸北区亨享来饭店，经营场所上海市静安区。经营者：秦建林。上诉人何季生因与被上诉人上海市闸北区亨享来饭店(以下简称“亨享来饭店”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初7330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何季生上诉称：当事人双方于2015年6月21日就上海市静安区房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《经营用房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行中，何季生经亨享来饭店口头同意延迟支付租金，故何季生没有违约。另外，何季生没有违反合同约定将系争房屋转租给他人。事实上系争房屋是由何季生的合作人赵富强实际经营管理，何季生并没有参与经营管理，所以不了解房屋的现状，故亨享来饭店亦不能以此为由解除合同。若法院认定何季生存在转租行为，但没有追加次承租人作为本案第三人，一审程序违法。一审法院已知晓案外人实际占用系争房屋，就不应该判决由何季生来返还系争房屋。最后，何季生对系争房屋进行了装修和大量投资，若合同被判令解除，何季生则将面临巨大的经济损失。综上，请求二审法院依法改判，驳回亨享来饭店的诉讼请求。被上诉人亨享来饭店辩称：亨享来饭店从未答应何季生可逾期付租金。另外何季生将擅自将系争房屋分隔成三间分别对外转租，亨享来饭店已按约定享有合同解除权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。亨享来饭店向一审法院起诉请求：1、解除亨享来饭店、何季生于2015年6月21日就系争房屋签订的《经营用房租赁协议》，何季生将系争房屋返还给亨享来饭店；2、何季生向亨享来饭店支付违约金人民币(以下币种均为人民币)50,000元；3、确认亨享来饭店没收何季生支付的押金31,000元；4、何季生向亨享来饭店支付租金及房屋使用费(按22,800元/月的标准，自2016年4月1日起算至何季生实际返还系争房屋之日止)；5、何季生支付由亨享来饭店代为垫付的税款3,360.05元；6、诉讼费用由何季生承担。一审法院认定事实：亨享来饭店系系争房屋权利人。2015年6月21日，亨享来饭店(出租方，甲方)与何季生(承租方，乙方)签订《经营用房租赁协议》，约定：甲方将系争房屋提供给乙方经营使用；租赁期限五年，自2015年7月1日至2020年6月30日；2015年7月1日至2017年1月15日每月租金为22,800元，2017年1月16日至2020年6月30日每月租金为30,000元，租金支付方式为每三个月支付一次，双方签订用房租赁协议后，乙方首付押金31,000元，协议期满，押金予以全额退还(不计利息)，租金每年分四次支付，以后每年逢3、6、9、12月的下旬支付下期租金，不得逾期，如逾期每天按千分之三支付滞纳金，超过十五天，视作乙方违约，甲方有权终止合同履行；房屋在租赁期内未经甲方同意不得转借，在租赁期限内因乙方经营服务所产生的一切问题均由乙方自行承担经济责任，甲方概不负责；在租赁期间，如乙方需要内部再次装修，必须征得甲方同意，不得破坏房屋结构，装修设计图须交甲方确认备案，其装修费用均由乙方承担，到期后无偿还给甲方；在租赁期间乙方因经营所发生的一切费用及债权、债务均由乙方负责承担；如乙方违约，应赔偿甲方50,000元违约金，押金不予退还，如甲方违约，也应赔偿乙方相同数额的违约金，同时补偿乙方相应装修折旧摊销费用，还须退还押金。2015年6月26日，亨享来饭店将系争房屋交付给何季生使用，何季生另支付亨享来饭店押金31,000元。另查明，何季生分别于2015年7月22日、8月5日支付2015年7月至9月的租金40,000元、30,000元、于2015年11月6日、11月25日支付2015年10月至12月的租金40,000元、30,000元、于2016年1月21日、2月2日、2月24日、2月29日、3月12日支付2016年1月至3月的租金5,000元、10,000元、10,000元、35,000元、10,000元。另，亨享来饭店已分别代为缴纳2016年2月1日至2月29日、3月1日至3月31日、4月1日至4月30日、5月1日至5月31日期间的税款838.34元、846.71元、837.50元、837.50元，合计3,360.05元。审理中，何季生向一审法院提供何季生(甲方)与赵富强(乙方)于2015年7月25日签订的《合作协议》，内容为：为了扩大经营，甲方同意与乙方共同经营系争房屋，为了明确双方的权利义务，特约定如下，一、甲乙双方共同合作经营系争房屋，合作期内不得将系争房屋转租他人，二、商铺经营中所需的装修费，房屋租赁费，经营所需的日常开销等，由甲乙双方平均承担，经营中所产生的费用，双方共同承担，三、甲乙双方合作经营期限自2015年7月25日至2020年6月30日止。对此，亨享来饭店表示真实性不予认可，且协议中未明确约定合作的具体形式，有违常理。亨享来饭店并表示，其不清楚目前系争房屋内的次承租人情况，亨享来饭店坚持要求何季生承担返还房屋的责任。亨享来饭店从未同意何季生逾期支付租金，何季生实际付款高于合同约定应付款金额的差额即为延期付款利息。关于何季生破坏房屋原有装修的损失，亨享来饭店保留诉权，另行主张。何季生并表示，租赁期间，何季生因经济困难，经与亨享来饭店协商，租金分期支付，每季度支付70,000元，其中高于应付款金额的部分即为滞纳金。何季生与赵富强自2015年7月开始合伙经营，平时主要由赵富强在店内经营管理，何季生基本不去店里，每月由赵富强与何季生结算经营利润，自2015年7月至今无盈利，故赵富强未支付过何季生任何款项，支付给亨享来饭店的租金由何季生一人出资。接到亨享来饭店通知后，何季生才得知有他人准备在系争房屋内装修，故立即进行了制止，赵富强并未告知过何季生有他人使用系争房屋。何季生承租系争房屋后原用于经营苏州汤包馆，今年4-5月汤包馆结业，目前系争房屋被分割成三间，其中一间空置，一间经营重庆小面，另一间销售家具，具体招牌记不清。若亨享来饭店、何季生之间的《经营用房租赁协议》解除，关于系争房屋内的装修损失，何季生保留诉权不在本案中提出主张。一审法院认为，亨享来饭店、何季生签订的《经营用房租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为何季生是否将系争房屋转租他人，若确存在转租事实，则何季生转租的行为以及逾期支付租金是否构成违约，在此情况下，亨享来饭店是否享有解约权。首先，何季生对于亨享来饭店主张的已付租金的付款时间及金额均表示无异议，并确认自2016年4月1日起的租金未付，而根据租赁协议的约定，何季生付款确实存在逾期，对此，何季生表示其已征得亨享来饭店同意，但亨享来饭店未予认可，何季生亦未提供相应证据予以佐证，若双方确已协商一致延长付款期限，则何季生所述其另支付亨享来饭店逾期付款滞纳金明显有违常理，故对何季生的上述主张法院不予采纳。其次，何季生表示其与他人在系争房屋内仅为合伙经营，而非转租。但何季生所提供的《合作协议》中并未明确约定具体经营模式及利润分配方案，且根据《合作协议》的约定，商铺经营中所需的房屋租赁费等支出应由甲乙双方平均承担，而何季生却表示支付给亨享来饭店的房屋租金均为其一人出资，明显与约定不符，同时，何季生在审理过程中对于目前系争房屋的使用现状及经营内容均无法做出清楚描述，甚至对于存在第三方使用系争房屋的情况也表示事先并不知晓，故亨享来饭店所称何季生擅自将系争房屋转租他人的说法更为合理，具备高度盖然性，法院予以采信。综上，何季生在租赁期间多次逾期支付租金超过十五日且未经亨享来饭店同意擅自将系争房屋转租他人，显属违约，亨享来饭店据此主张解除租赁协议、返还系争房屋，并要求何季生支付欠付租金、房屋使用费、违约金并没收押金，具有合同及法律依据，法院予以支持。何季生表示自愿承担税款3,360.05元，并无不妥，法院予以准许。一审法院判决：一、解除上海市闸北区亨享来饭店与何季生于2015年6月21日就上海市静安区房屋签订的《经营用房租赁协议》；二、何季生应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还给上海市闸北区亨享来饭店；三、何季生应于判决生效之日起十日内支付上海市闸北区亨享来饭店租金及房屋使用费(按22,800元/月的标准，自2016年4月1日起算至何季生实际返还上址房屋之日止)；四、何季生应于判决生效之日起十日内支付上海市闸北区亨享来饭店税款3,360.05元；五、何季生应于判决生效之日起十日内支付上海市闸北区亨享来饭店违约金50,000元；六、确认上海市闸北区亨享来饭店没收何季生支付的押金31,000元。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的《经营用房租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租金每年分四次支付，每年逢3、6、9、12月的下旬支付下期租金，不得逾期，超过十五天，视为何季生违约，亨享来饭店有权终止合同履行。在实际履行中，何季生多次逾期十五日支付租金。何季生上诉称其曾与亨享来饭店口头约定可逾期支付租金，但未提供任何证据予以证明，且亨享来饭店对此亦予以否认，本院对何季生该上诉理由不予采信。关于转租问题，现系争房屋内实际经营着三家不同的商户，而何季生对系争房屋的使用现状及经营内容、状况均无法做出明确描述，且何季生在审理期间亦承认其曾将部分房屋擅自转租，故本院对何季生上诉称其与他人在系争房屋内仅为合伙经营并非转租，亦不予采信。综上所述，何季生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人何季生负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 陈 俊
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……