江西省南昌市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2590号
原告：杨爱珍，女，1956年12月20日出生，汉族，住南昌市西湖区。
委托代理人：胡钉根，男，住南昌市西湖区，系原告的丈夫。
被告：龚海斌，男，1968年8月5日出生，汉族，住南昌市青山湖区。
委托代理人：龚瑞堂，江西赣美律师事务所律师。执业证号：13601199410357031。
被告：王跃兰，女，1970年10月3日出生，汉族，住南昌市西湖区。
原告杨爱珍诉被告龚海斌、王跃兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨爱珍及其委托代理人胡钉根、被告龚海斌的委托代理人龚瑞堂、被告王跃兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨爱珍诉称：2012年9月28日，被告龚海斌、王跃兰与原告续签《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿把南昌市西湖区沿江南路133号景江公寓2单元503室出租给乙方，租赁期2012年10月1日至2017年9月30日止，共五年；乙方可转租、拆墙装修等。合同签订后，原告依约一次性支付了两年的租金人民币43200元和押金人民币4000元整。此后，原告投资16000元对该房屋进行了装修，添置了抽油烟机、灶台、洗菜池、碗橱、餐桌、文件柜等家电家具价值约2000余元，并转租给万国友，租赁期为二年，自2012年10月1日至2014年9月30日止。第一年租金2600元／月，第二年每月增加200元（即2800元／月）。合同签订后，万国友依约支付了第一年租金31200元；第二年租金33600元应在2013年9月30日前交清，但因龚海斌的违约，致使万国友以此为由拒交房租。龚海斌擅自换掉门锁，致使原告与万国友的合同无法履行。龚海斌强行收回出租屋后，又将该房屋租给智佳传媒公司使用，实施一房二租的欺诈行为，严重侵害了原告及万国友的合法权益，被告应当向原告返还第二年租金和第二年转租的租金差额收益合计人民币33600元整，以及该笔款项执行到位期间的合理利息。依据合同法第107条之规定，龚海斌应当继续履行合同，立即将景江公寓2单元503室归还给杨爱珍继续使用（至累计满五周年止），原告可以免予追究其违约责任，否则，龚海斌应当承担如下违约责任：1、依据合同第6条之规定，双倍返还保证金8000元整；2、依据合同法第112条之规定，应赔偿原告杨爱珍装修费16000元以及家电、家具费2000元；3、依据合同法第113条之规定，赔偿合同履行完应得利益36000元；应得利益的计算依据，依据原告与万国友签订的合同，每月有一千元的租金差额收益。虽然原告与万的合同只签有两年期限，是因为在原告与万国友签合同时，王跃兰当时只同意先签两年，后在9月28日所签的合同中，王跃兰确定租期为五年，以后，万国友完全有可能续签三年的合同，因为万国友已投资了十多万元装修，且万国友一再强调他有优先续租权，并声明他要长期租用该房。王跃兰之所以同意将两年租期改为五年，就是因为原告就该房装修投资，使该房租金升值，再者原告先垫付两年租金给王跃兰急用，王跃兰才同意延长租期，让原告从租金收益中收回装修补偿。综上所述，租赁合同及转租合同合法有效，被告违约事实铁证如山，龚海斌将退房通知直接发给万国友，是本案纠纷的实际挑起人，始作俑者。龚海斌擅自换掉租赁房门锁，强行收回出租房，已构成严重违约。这边已收取杨爱珍二年的租金，房子用到一年就强行收回且不退租金，又将房屋另租他人是典型一房二租的强盗行为，龚海斌在退房通知中明确承认违约，并承诺赔偿违约金，这种明知违约，故意违约，企图采用违约手段获取利益的恶劣行为应受到法律的约束，龚海斌实施一房二租的欺诈行为应受到法律的惩戒。现原告提起诉讼，请求：一、判令被告支付一年租金33600元及迟延利息（2013年10月1日开始按银行同期贷款利率计算至还清欠款为止）；二、判令被告双倍返还保证金8000元，赔偿原告装修费、家电、家具费、预期利益等共计54000元；三、诉讼费由被告龚海斌全部承担。
原告杨爱珍提交了如下证据：
证据一、房屋租赁合同及收条各一份。证明：1、2012年9月28日，被告龚海斌、王跃兰与原告续签《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿把南昌市西湖区沿江南路133号景江公寓2单元503室出租给乙方，租赁期2012年10月1日至2017年9月30日止，共五年；乙方可转租、拆墙装修等。2、合同签订后，原告依约一次性支付了两年的租金人民币43200元和押金人民币4000元整。
证据二、补充协议一份，证明被告王跃兰与我方签订了一份补充协议，被告同意原告转租、拆墙装修、续租。
证据三、被告龚海斌的退房通知书一份，证明被告龚海斌违约，承认2012年9月28日签订的租赁合同有效。
证据四、业主委员会证明一份，证明被告存在一房二租。
证据五、原告与万国友租房合同一份，证明租赁关系合法有效，第二年的租金为33600元。
证据六、万国友要求索赔的资料，证明现租客万国友要求因违约造成的经济损失11.149万元。
证据七、产权证复印件一份，证明位于南昌市西湖区沿江南路133号景江公寓2单元503室的房屋系被告龚海斌所有。
证据八、被告王跃兰、龚海斌结婚证复印件、被告王跃兰的身份证复印件各一份。证明：1、被告的主体资格；2、原告租赁被告房产时，两被告系合法夫妻，涉案房屋为共同所有。
证据九、龚海斌同意续租的协议草稿一份，证明被告龚海斌愿意续租的本意。
证据十、2011年5月23日租赁合同及龚海斌的询问笔录复印件各一份。证明：1、涉案房一直是由王跃兰经手出租，涉案房屋续租，转租等事宜，被告龚海斌早就知情，并由其妻全权经手办理。2、2013年10月16日换锁、报警，并要求第二天搬迁。
证据十一、房租催缴通知二张，证明万国友拒交房租。
证据十二、居委会证明及十字街派出所接处警信息表复印件各一份，证明因房子换琐发生纠纷报警，原租户于2013年10月17日搬离该房。
证据十三、装修工人李润根证明一份，证明装修实际花费了16000元。
证据十四、家电、家具清单，证明实际用于该房的家电家具价值2000元。
证据十五、万国友的询问笔录复印件一份，证明涉案房屋被房东锁了。
被告龚海斌辩称：被告龚海斌不应该对原告杨爱珍的租金损失承担任何法律责任，理由如下：1、日常家事代理权，是指夫妻一方因日常家庭事务而与第三人为一定法律行为时的代理权。该代理行为的后果由夫妻双方共同承担，但夫妻一方在行使日常家事代理权时，不得超越日常家事范围。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条明确规定，对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由想信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，杨爱珍与王跃兰签订五年房屋租赁合同，合同标的高达十万余元，王跃兰的行为显然已远远超出日常家事代理范畴，其单方行为对答辩人不具有约束力。2、善意相对人的界定应是善意且无过失，涉案房屋产权证上仅有龚海滨一人名字，杨爱珍一未尽到起码的审慎注意义务，二在明知王跃兰因赌博被逼债急需钱款的情况下，利诱王跃兰更改“不得转租”的合同内容，以图谋取转租暴利，杨爱珍的行为既非善意，且具过失，其与王跃兰的租赁合同不能对龚海斌产生任何法律效力。三、原告杨爱珍对合同法第113条误读，任意扩大预期利益范围，对预期利益的主张于情不通，于法无据；四、被答辩人主张的房屋装修费损失与事实不符，与法相悖。
被告龚海斌未提交证据。
被告王跃兰辩称：原告陈述不是事实，被告王跃兰是2011年把房子租赁给原告，2012年6月份合同到期，房租为每月1800元，原告是每三个月支付一次房租。租赁合同签订后，原告交付了4000元押金，但被告王跃兰实际上没有收到原告所称的两年租金43200元，最多只收到原告的租金2万元，原告是很简单装修，并没有花费原告陈述的装修费用。
被告王跃兰未提交证据。
经审理查明：被告龚海斌、王跃兰原系夫妻关系，两人于1997年6月3日登记结婚，于2013年8月8日办理了离婚登记手续。2011年5月23日，原告（乙方）与被告王跃兰（甲方）通过中介签订房屋租赁合同一份，约定甲方自愿将坐落在南昌市西湖区沿江南路133号新田景江公寓2单元503室（房屋产权登记在被告龚海斌名下）出租给乙方，租赁期为三年，自2011年6月1日至2014年5月31日，房屋租金为每月1800元。2012年9月15日，原告将上述房屋转租给案外人万国友，并签订房屋租赁合同一份，约定租期为2年，自2012年10月1日起至2014年9月30日止。房屋租金为2600元／月，第二年房屋每月增加200元，即2800元／月。2012年9月16日，被告王跃兰在补充协议上签字，该补充协议的内容为：根据双方同意，对原合同作如下补充：1、原合同继续有效，但租期延长至2014年9月30日止。2、同意乙方转租给万国友的江西怡夫康工贸有限公司办公使用，保持原租金不变。3、同意客厅门扩大，费用由乙方自理。2012年9月28日，原告（乙方）与被告王跃兰（甲方）就上述房屋重新签订房屋租赁合同一份，将房屋租赁期限修改为5年，自2012年10月1日至2017年9月30日。房屋租金为1800元／月，一次支付24月计人民币43200元，自2014年10月1日起每三个月交一次租金，计5400元。签订合同后乙方一次性交纳信誉保证金4000元，甲方同意乙方转租，同意拆墙装修。合同期未满，任何一方违约，则违约方赔偿守约方经济损失费4000元。同日，被告王跃兰向原告出具收条一张，载明：今收到景江公寓503室房租租金43200元整，押金4000元整，共计47200元整。2013年8月23日，被告龚海斌发了份书面通知给原告，内容为：“景江公寓503租户杨爱珍，因为本人景江公寓另有他用，拟于2013年8月30日结束租用合同，请你于本月底前搬离本室，本人将依据2012年9月28日签订的合同约定返还多收取的租金与保证金，并赔偿约定的违约金。9月1日如未能达成搬离协议，本人将强行将503室用作他用，为此给你们带来的不便，请谅解。”之后原告与被告龚海斌就解约一事未能协商一致，2013年10月16日，被告龚海斌报警并将上述出租房屋换锁，第二日，案外人万国友搬离该房屋。
经过庭审，本院认为本案的争议焦点如下：一、原告与被告王跃兰于2012年9月28日签订的房屋租赁合同是否有效，该合同对被告龚海斌是否具有约束力；二、被告是否构成违约，若被告违约，该如何承担违约责任。被告王跃兰认可2012年9月28日的房屋租赁合同系其本人所签，而被告龚海斌与被告王跃兰此时系夫妻关系，被告龚海斌在该合同履行近一年的时间内都未提出异议，故本院认为原告与被告王跃兰于2012年9月28日签订的房屋租赁合同合法有效，两被告均应遵守该合同的约定。现被告龚海斌在租赁合同有效期内要求终止合同，其应返还多收取的一年租金21600元及押金4000元并按照合同规定承担违约责任即赔偿原告4000元。原告要求被告赔偿装修费16000元以及家电、家具费2000元，但仅提交了案外人李润根的“证明”一份用以证明装修实际花费了16000元及自列的家电、家具清单来证明用于该房的家电、家具价值2000元。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故本院对原告的该项主张不予支持。另原告主张因被告违约导致案外人万国友未交第二年的租金，要求被告支付这一年的租金33600元及迟延利息并要求被告承担后三年的逾期收益36000元，本院认为，原告的上述诉请没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内退还原告杨爱珍一年的房屋租金21600元、押金4000元；
二、被告龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内向原告杨爱珍支付违约金4000元；
三、驳回原告杨爱珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2190元，由原告杨爱珍承担1650元，由被告龚海斌、王跃兰承担540元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。
审 判 长 黄建红
人民陪审员 邹伟丽
人民陪审员 周美珍
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 王碧云
速 录 员 黄前琴