福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第4726号
原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区。
代表人林洁霖，行长。
委托代理人邱文锋，职员。
委托代理人张盛利，福建大道之行律师事务所律师。
被告杨永芳，女，1977年7月16日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
被告厦门市万科马銮湾置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区。
法定代表人罗永国，总经理。
委托代理人张铭，职员。
原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行（下称东亚厦门分行）与被告杨永芳、厦门市万科马銮湾置业有限公司（下称万科公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告东亚厦门分行的委托代理人邱文锋、张盛利及被告万科公司的委托代理人张铭到庭参加诉讼。被告杨永芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告东亚厦门分行诉称，原告与被告杨永芳于2013年3月6日签订了《房地产抵押贷款合同》，被告杨永芳以其向被告万科公司购买的厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元房产作为抵押向原告申请贷款，贷款金额为51万元，贷款用于向被告万科公司支付购买上述房产的购房款，贷款利率按五年以上期人民币贷款基准利率上浮10%即年利率为7.205%，贷款逾期的罚息利率按贷款利率上浮50%计算，还款按等额本息方式分180期归还贷款，实际每期还款本息金额以原告出具的《分期付款本息明细表》为准。合同签订后，上述房产向厦门市国土资源与房产管理局办妥了预购商品房抵押权预告登记。2013年3月8日原告向被告杨永芳发放了51万元贷款。但自2013年11月8日起，被告杨永芳开始逾期还款，截至2014年3月6日，被告尚欠贷款本金498734.89元、利息11321.82元、罚息381.67元。被告杨永芳逾期还款的行为已经构成违约，原告有权要求其全部归还已贷款项之本金并支付相应的利息、罚息与复利及有关费用，还有权行使抵押权。鉴于被告万科公司以连带保证人身份签署了上述合同，应承担保证责任。原告诉请判令：被告杨永芳立即向原告归还贷款本金498734.89元并支付利息（利息按年息7.205%计算，自2013年11月8日起计至还清前述贷款本金之日止，暂计至2014年3月6日利息为11321.82元）及罚息（罚息按年息10.8075%计算，自2013年11月8日起计至还清前述贷款本息之日止，暂计至2014年3月6日罚息为381.67元）；被告杨永芳以其位于厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元房产对上述全部债务承担抵押担保责任，原告有权就上述房产折价或者拍卖、变卖所得价款在被告杨永芳的全部债务范围内优先受偿；被告万科公司对被告杨永芳的上述全部债务承担连带清偿责任；原告为实现债权而发生的全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费3072元、律师费36000元、执行费、公告费等）、交通费等由二被告承担。
被告杨永芳未作答辩。
被告万科公司辩称，其与原告、被告杨永芳之间的权利义务关系应以《合作协议书》约定为准。被告杨永芳与原告就按揭贷款设立了抵押物权，原告作为抵押权人应优先行使抵押权，被告万科公司仅对原告行使抵押权优先受偿而仍不能受偿的债权余额部分承担保证责任。被告万科公司履行保证责任的条件尚未成就。本案的全部诉讼费用理应由被告杨永芳承担。
经审理查明，2013年3月6日，原告与被告杨永芳、万科公司签订了一份合同编号为3000002482的《房地产抵押贷款合同》，约定被告杨永芳向原告借款51万元用于向被告万科公司购买厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元房产，贷款期限自首次提款之日起180个月（自2013年3月6日至2028年3月6日），实际贷款期限的起始日期为原告放款之日。贷款利率按中国人民银行五年以上期人民币贷款基准利率上浮10%计算，自第一次提款之日起遇人民币贷款基准利率调整的，于调整后的第一个还款日起按新的人民币贷款基准利率进行调整。还款方式为等额本息按月还款，实际每期还款本息金额以原告出具的《分期付款本息明细表》为准。贷款逾期的，罚息利率按贷款利率上浮50%计算，罚息利率随贷款利率的调整而同时调整。被告杨永芳以厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元房产为上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、借款人于合同项下应承担的费用、原告为实现债权和抵押权的费用等。被告万科公司同意为被告杨永芳于合同项下的借款及所有债务提供连带保证担保；保证期间自合同生效之日起至抵押房产的产权事项在当地房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕且抵押房地产之产权证书正本交由贷款人保管之日止；保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、借款人于合同项下应承担的费用、原告为实现债权和抵押权的费用等。合同约定，无论借款人是否就合同项下借款及所有债务向原告提供了任何形式的其他担保（包括但不限于保证、抵押等各种担保方式），原告有权自主选择，直接依约就担保范围内的债权向任何一个保证人求偿全额债权，保证人均放弃依据任何法律法规要求原告先行行使其他担保权利的抗辩权。合同还约定，借款人未按时足额偿还贷款本息及相关费用，保证人未履行或未完全履行保证义务，则构成违约，原告有权宣布已贷出款项提前到期并要求借款人立即偿还全部或部分欠款，有权要求保证人履行保证责任，有权将抵押物折价或申请人民法院拍卖、变卖抵押物。因借款人违约，原告为实现债权而实际发生的相关费用，包括但不限于交通费、诉讼费、诉讼保全费、律师代理费等由借款人承担。上述房产依法办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但至今未办理房屋权属证书及抵押权的他项权证书。
2013年3月8日，原告依约向被告杨永芳发放贷款51万元。被告杨永芳偿还了部分款项后，自2013年11月8日起即未再依约按时足额偿还借款本息。截至2014年3月6日，被告杨永芳尚欠原告借款本金498734.89元，利息11321.82元、罚息381.67元。因被告杨永芳未还款，被告万科公司未履行保证责任，原告遂具状诉至本院，并为此支付了律师费36000元。
案件审理过程中，经原告申请，本院依法作出（2014）思民保字第260号民事裁定书，裁定查封、冻结被告杨永芳价值510438.38元的存款或等值财产。原告为此支付了财产保全费3072元。2014年3月25日本院拟对上述抵押房产进行查封保全时，厦门市国土资源与房产管理局回复称上述房产因已于2013年8月6日被福建省三明市三元区人民法院送达过户文书而无法查封。
另查明，2012年7月5日，原告与被告万科公司签订了一份《合作协议书》，载明：为配合被告万科公司兴建的厦门市海沧万科城项目的销售，被告万科公司邀请原告向符合原告贷款条件的该项目购买者即借款人提供按揭贷款；被告万科公司为借款人向原告提供连带责任保证担保（阶段性担保），被告万科公司于本协议书下的每一《贷款合同》下的保证期间为其收到借款人借款协议中约定的全部贷款之日起至借款人所购房屋的《土地房屋权证》办妥并交付原告执管之日止；借款人在保证期间内发生违约时，被告万科公司应承担连带保证责任，应在接到原告书面通知后按通知规定的金额及期限向原告清偿借款人的欠款；本协议如与被告万科公司作为保证人签署的相应的单笔借款合同相某，以本协议为准，如被告万科公司依照本协议约定或法律规定需要承担保证责任而同时存在的担保物权的，原告应先行主张担保物权。
上述事实，有《房地产抵押贷款合同》、预购商品房抵押权预告登记证明书、放款通知书、分期付款本息明细表、交易历史查询单、欠款明细表、诉讼（仲裁）代理合约、发票、合作协议书等证据及当事人当庭陈述为证，本院予以认定。被告杨永芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利。
本院认为，原告与被告杨永芳、万科公司签订的《房地产抵押贷款合同》以及原告与被告万科公司签订的《合作协议书》系各方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告虽然对被告万科公司提交的《合作协议书》的真实性有异议，但并不否认协议书上的签章的真实性，故本院对原告的相关辩解不予采信并对上述《合作协议书》的真实性予以确认。原告已依约提供贷款，但被告杨永芳未按时足额还款，其行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，偿还原告借款本金498734.89元及相应利息、罚息，并支付原告为实现债权而支出的律师费、财产保全费。且若被告杨永芳未能履行上述债务，原告有权以厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告万科公司自愿为被告杨永芳的上述债务提供连带责任保证，且其与原告在《合作协议书》中已明确约定保证担保与物的担保并存时原告应先行主张物的担保，并明确约定其他借款合同的相关约定与《合作协议书》的约定有冲突则以后者的约定为准，因此原告应先就被告杨永芳提供的物的担保实现债权，对不足清偿部分则由被告万科公司承担连带保证责任，且被告万科公司承担保证责任后有权向被告杨永芳追偿。上述抵押房产尚未进行折价或者拍卖、变卖，原告以抵押房产无法保全查封等为由，要求被告万科公司直接对被告杨永芳的全部债务承担连带清偿责任，于法无据，且有悖于其与被告万科公司的约定，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨永芳应于本判决生效之日起十日内偿还原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行借款本金498734.89元及利息11321.82元、罚息381.67元（利息、罚息暂计至2014年3月6日，之后的利息利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，罚息利率按利息利率的150%计算，均计至本判决确定的还款日止），并支付律师费36000元、财产保全费3072元；
二、若被告杨永芳未履行上述债务，原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行有权以厦门市海沧万科城（1#-4#、10#、11#楼及地下室）1#楼37层05单元的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门市万科马銮湾置业有限公司应对上述抵押物不足以清偿（一）项债务的部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告杨永芳追偿；
四、驳回原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4748元，由原告东亚银行（中国）有限公司厦门分行负担100元，被告杨永芳负担4648元，被告杨永芳应负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄南清
二〇一四年四月三十日
代书 记员 庄娟娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任担保。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担担保责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十一条保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。