苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初2049号
原告陈德华。
委托代理人谈永生、孙晓伟，江苏永德律师事务所律师。
被告薛建坤。
被告朱静华。
被告夏春良。
被告许玲英。
被告陆冬明。
被告郑艳。
被告蒋怡。
原告陈德华与被告薛建坤、朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、郑艳、蒋怡共有纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法由代理审判员王凡适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈德华之委托代理人孙晓伟，被告夏春良、陆冬明、郑艳到庭参加诉讼，被告薛建坤、朱静华、许玲英、蒋怡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈德华诉称，被告薛建坤、朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、郑艳、蒋怡与案外人沈铭系苏州市××区××路××号房屋的按份所有权人，因沈铭未按照生效法律文书确定的义务履行，故沈铭名下的上述房屋份额被苏州市相城区人民法院拍卖，其通过淘宝网司法拍卖平台竞买了沈铭的份额，并支付了全部拍卖款，现其已成为苏州市××区××路××号房屋的按份共有人之一。2012年12月17日，涉案房屋出租给案外人徐建新，并对房屋的租金及支付方式进行了约定，其作为上述房屋的按份共有人理应享有房屋的占有、使用和收益等权利，有权享有上述房屋租金，但其他共有人在获得上述房屋租金的基础上拒绝向其分配租金。故诉至法院要求判令七被告共同支付其自2015年8月24日至2017年9月30日期间的房屋租金265644元及该款自起诉之日至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
被告薛建坤辩称，徐建新确已向其交纳了自2015年8月24日至2017年9月30日期间的涉案房屋租金，但因涉案房屋尚有银行贷款，徐建新缴纳的租金全部用来归还银行贷款了，原告并未归还银行贷款，故原告无权向其要求租金。待房屋贷款还清及过户登记后，其会配合其他被告将属于原告的租金支付给原告。
被告夏春良辩称，2015年8月24日，原告通过司法拍卖的方式获得沈铭在涉案房屋的份额，但尚未进行产权变更登记，其对原告是否真正获得了上述房屋相应的产权持有异议。自2015年8月24日至2017年9月30日期间的房屋租金用来归还了银行贷款，原告并未归还过属于沈铭份额的银行贷款，其对原告是否能获得租金持有异议。
被告陆冬明辩称，原告通过拍卖方式获得沈铭之涉案房屋的份额后曾找到其协商租金事宜，其同意向原告支付租金，但涉案房屋的出租及收取租金均由被告薛建坤负责，请求法院依法判决。
被告郑艳辩称，涉案房屋的所有事宜均由被告薛建坤处理，房屋的租金用来归还了涉案房屋的银行贷款，其未收到过房屋租金，原告在拍卖上述房屋时应当知道房屋具有瑕疵，相应的责任应当由原告自行承担。
被告朱静华、许玲英、蒋怡均未作答辩。
经审理查明，位于苏州市××区××路××号房屋所有权人为薛建坤（18.75%）、朱静华（18.75%）、夏春良（12.5%）、许玲英（12.5%）、陆冬明（6.25%）、蒋怡（6.25%）、郑艳（12.5%）、沈铭（12.5%），按份共有；抵押权人为宁波银行股份有限公司苏州分行，被担保主债权数额800万元，约定期限自2009年9月22日至2019年10月21日。2012年12月17日，被告薛建坤（甲方、出租方）与徐建新（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，合同书的主要内容为：1、甲方将位于木渎镇金山路15-2号房屋出租给乙方用于通讯产品销售及其他商业运作，租期自2013年4月1日至2019年3月31日；2、该房产租金标准为每年人民币95万元，租金递增方式为每两年递增5%，依次类推，具体应付租金如下：2013年4月1日至2015年3月31日，租金每年为人民币95万元；2015年4月1日至2017年3月31日，租金每年为人民币99.75万元；2017年4月1日至2019年3月31日，租金每年为人民币104.7375万元，合同期内乙方的租金支付方法为每半年支付一次，并在下一租期开始时提前30天支付租金，先付后用。
另查，2015年8月13日，苏州市相城区人民法院出具（2013）相执字第2176-7号执行裁定书，载明：共有权人沈铭所拥有的苏州市××区××路××号房屋（所有权证号：00086974）中12.5%份额归买受人陈德华所有；由买受人自行办理相关产权过户手续并承担相应费用。2015年8月24日，原告（买受人）与苏州市相城区人民法院（拍卖人）签署拍卖成交确认书，该确认书载明：买受人陈德华于2015年7月21日通过淘宝网司法拍卖网络平台以1798749元竞得苏州市××区××路××号房产中沈铭名下12.5%份额。2015年9月17日，苏州市相城区人民法院向原告出具收据，载明收到陈德华1798749元。2015年9月21日，苏州市相城区人民法院向宁波银行股份有限公司苏州分行转账451307元。
审理中，本院至涉案房屋的抵押权人宁波银行股份有限公司苏州分行调查并形成询问笔录，宁波银行股份有限公司苏州分行在询问中称，其系苏州市××区××路××号的抵押权人，沈铭是上述的按份共有人之一（占有12.5%份额），苏州市相城区人民法院于2015年9月21日转账支付、其于2015年9月28日收讫的451307元系归还沈铭所占份额的贷款本息，即沈铭所占份额的贷款本息已在2015年9月28日归还完毕。
庭审中，被告薛建坤称涉案房屋系其与被告朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、郑艳、蒋怡、沈铭于2008年共同出资购买，按份共有，2013年开始出租收益，从涉案房屋购买至今的银行贷款均由其负责偿还，租金也由其收取，其与其他共有人关于银行贷款偿还及租金收取方面均有过书面协议，原告既然购买了沈铭的份额，就应遵守其与沈铭之间达成的上述书面协议，现涉案房屋的银行贷款尚未归还完毕，房产证也未进行变更登记，原告即使归还了沈铭占有涉案房屋份额所负担的贷款本息，也无权要求分割租金，并提供沈铭于2014年1月1日向其出具的书面协议，该协议载明：截至2013年12月末由薛建坤代沈铭偿还在宁波银行的位于木渎镇金山路15-2号房产抵押贷款本息合计伍拾贰万叁仟玖佰贰拾元整，自2013年4月1日起该店面出租收取租金，租赁期限为6年，全部租金收入归薛建坤收取，以抵上述代付款项，同时仍为沈铭代偿在宁波银行的贷款本息，直至贷款全部代偿结束再作轧账。被告夏春良、郑艳同意被告薛建坤的上述陈述，也认可沈铭出具的协议，并称其他共有人与薛建坤之间也签署过类似协议。
以上事实，由房屋产权登记信息、执行裁定书、拍卖成交确认书、转账凭证、询问笔录等证据及本案庭审笔录予以证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。1、关于原告是否有权获得相应份额的租金的问题。被告薛建坤、夏春良、郑艳辩称原告在涉案房屋变更登记前无权收取租金及原告应当遵守薛建坤与沈铭之间的协议，本院认为涉案房屋虽未进行变更登记，但原告已通过法院司法拍卖方式获得12.5%的份额，结合原告提供的证据及本院向宁波银行股份有限公司苏州分行调查形成的询问笔录，能够证实原告已将其所占份额的银行贷款本息于2015年9月28日归还完毕，理应自2015年9月28日起享有相应份额的权利包括出租收益权；至于薛建坤与沈铭之间的协议系薛建坤与沈铭之间的约定，与原告无关。2、关于返还原告租金主体及相应金额的问题，被告薛建坤庭审中称徐建新已将自2015年8月24日至2017年9月30日期间的租金全部支付其，其将上述租金归还了银行贷款，被告夏春良、郑艳对此无异议，被告陆冬明同意支付原告租金；本院认为，原告已将其应付的银行贷款归还完毕，被告薛建坤用收取的上述期间租金归还涉案房屋的银行贷款，系归还除原告以外其他共有人应当负担的贷款本息，其他共有人系获利者，且所获之利占有了原告应取得的份额，该份额应当返还原告。原告及被告薛建坤、朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、郑艳、蒋怡应当按照各自享有的房屋份额取得租金。经核算，原告应获得自2015年9月28日至2017年9月30日期间的租金金额为252492元，其中由被告薛建坤、朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、蒋怡、郑艳分别给付原告租金54105元、54105元、36070元、36070元、18036元、18036元、36070元及相应款项自起诉之日即2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。被告朱静华、许玲英、蒋怡经本院合法传唤未到庭应诉及答辩，应承担相应的不利后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告薛建坤给付原告陈德华租金人民币54105元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
二、被告朱静华给付原告陈德华租金人民币54105元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
三、被告夏春良给付原告陈德华租金人民币36070元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
四、被告许玲英给付原告陈德华租金人民币36070元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
五、被告陆冬明给付原告陈德华租金人民币18036元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
六、被告蒋怡给付原告陈德华租金人民币18036元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
七、被告郑艳给付原告陈德华租金人民币36070元及该款自2017年3月15日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
上述款项均于本判决生效之日起十日内履行。
（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币8583元，由被告薛建坤、朱静华、夏春良、许玲英、陆冬明、蒋怡、郑艳各负担1840元、1840元、1225元、1225元、614元、614元、1225元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行支行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 朱 巍
代理审判员 王 凡
人民陪审员 蒋益祺
二〇一七年九月五日
书 记 员 张 琳