江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）宁民终字第3538号
上诉人（原审原告）詹继军，男，汉族，1967年10月30日生，某行职员。
上诉人（原审原告）徐文，女，汉族，1967年11月14日生，某行职员。
上诉人（原审原告）詹某，女，汉族，1997年4月18日出生，学生。
法定代理人詹继军（詹某父亲），自然情况同前。
法定代理人徐文（詹某母亲），自然情况同前。
以上三上诉人的共同委托代理人夏传余。
上诉人（原审第三人）詹娅军，女，汉族，1971年7月17日生，公务员。
被上诉人（原审被告）南京绿建地产有限公司，组织机构代码55888747-2，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道马群科技园马群大道3号。
法定代表人谢远建，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）上海朗诗科技建筑科技有限公司，组织机构代码68095993-5，住所地上海市浦东新区浦东大道2123号3C1052室。
法定代表人谢远建，该公司董事长。
以上两被上诉人共同委托代理人王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托代理人于东旭，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人詹继军、徐文、詹某、上诉人詹娅军与被上诉人南京绿建地产有限公司（以下简称地产公司）、被上诉人上海朗诗建筑科技有限公司（以下简称科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）于2014年5月4日作出（2014）栖霞民初字第67号民事判决。詹继军、徐文、詹某、詹娅军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员刘红兵担任审判长，与审判员邹小戈、审判员孙伟组成合议庭，并于2014年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人詹继军、徐文、詹某的委托代理人夏传余、上诉人詹娅军、被上诉人地产公司、科技公司共同委托代理人王世杜、于东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹继军、徐文、詹某向栖霞法院起诉称：2010年9月9日，原、被告双方签订商品房认购协议，约定认购钟山绿郡花园某幢某单元603室房屋（建筑面积为135.21平方米），购房款为2705011元，并约定于2011年5月27日前签订南京市商品房买卖契约。后因被告的原因未能签订此契约。被告于2012年3月1日假借原告名义办理退房申请，单方解除认购协议，退还购房款本金，不退利息，违反相关法律和司法解释，侵害原告的合法财产权，故起诉至法院请求判令被告返还购房款利息142238元，由被告承担诉讼费用。
被告地产公司、科技公司共同辩称：原告隐瞒已拥有房屋的事实，违反国家限购政策，导致原告与被告签订的商品房认购协议无法履行，构成严重违约，被告有权没收原告定金10万元。商品房认购协议经双方合意解除，被告已将购房款返还完毕，双方再无其他争议。故请求驳回原告诉讼请求。
詹娅军向栖霞法院述称：购房手续是我去办理的，被告当时明确知道詹继军、徐文、詹某没有购房资格，而且认购协议上詹继军、徐文、詹某的签名也不是原告写的。我当时拒绝签认购协议，是被告的工作人员签的，签协议时就说了这份协议没有效力。请求判令被告返还购房款利息142238元并承担诉讼费用。
栖霞法院经审理查明：2011年5月21日，詹娅军以詹继军、徐文、詹某的名义与地产公司签订商品房认购协议1份。协议约定，詹继军、徐文、詹某认购地产公司开发建设的钟山绿郡花园某幢某单元603室1套，该房屋建筑面积为135.21平方米，总房款为2285860元；詹继军、徐文、詹某同意签订本协议时，支付定金10万元，作为双方当事人签订商品房买卖契约的担保；签订商品房买卖契约后，支付的定金转为购房款；双方应于2011年5月27日前签订南京市商品房买卖契约，在约定的预定期限内，除协议另有约定的情形外，地产公司拒绝签订商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金；詹继军、徐文、詹某拒绝签订商品房买卖契约的，无权要求地产公司返还已收取的定金。同日，詹娅军以詹继军、徐文、詹某的名义与地产公司签订商品房认购协议补充协议，约定詹继军、徐文、詹某承诺对所有房屋信息、家庭成员信息在此已作如实陈述、申报，且其此套购房行为符合南京市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》中限购之规定，如果詹继军、徐文、詹某违背上述承诺，作了虚假陈述、申报，因违反相关限购政策导致协议双方不能履行本协议，本协议被有关部门撤销的，地产公司无需另行通知詹继军、徐文、詹某即有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予退还。同日，詹娅军还以詹继军、徐文、詹某的名义签署签约须知，载明地产公司已向购房人公示了《南京市商品房预售合同》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、南京市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》及有关限购、差别信贷的规定。
认购协议签订当日，詹娅军向地产公司交纳购房定金10万元，同年6月10日，詹娅军通过转账方式向地产公司支付购房款2064171元，向科技公司支付房屋精装科技款540840元。后詹继军、徐文、詹某因限购原因无法签订上述房屋购房合同，詹娅军经与地产公司、科技公司协商，于2012年3月1日以詹继军、徐文、詹某的名义提交退房申请，要求办理退房手续，终止认购协议，并要求地产公司、科技公司将已交的购房款全额退至其指定银行账户。地产公司、科技公司于2012年3月30日、4月11日分别将詹娅军交纳的购房定金、购房款及精装科技款合计2705011元退至詹娅军指定的银行账户。
另查明，詹娅军以案外人戴迅及詹继军、徐文、詹某的名义认购地产公司开发建设的钟山绿郡花园另外2套房屋，并支付相应购房定金、购房款及精装科技款。后詹娅军以同样的理由申请解除认购协议。地产公司、科技公司已将购房定金、购房款及精装科技款退至詹娅军指定账户。2013年1月15日，詹娅军以其本人名义向栖霞法院起诉要求地产公司、科技公司退还包括本案购房定金、购房款及精装科技款在内全部款项利息。栖霞法院经审理后，于2013年5月29日裁定驳回詹娅军的起诉。现詹继军、徐文、詹某起诉至栖霞法院要求处理。
审理中，詹继军、徐文、詹某陈述，上述商品房认购协议、补充协议、签约须知及退房申请中本人名字并非其本人所写，其也未委托他人签订上述文件。詹娅军否认上述文件签名是其代詹继军、徐文、詹某签署，但其认可上述文件的内容，并认为其本人是房屋实际购买人。
栖霞法院经审理认为：詹继军、徐文、詹某未与地产公司签订商品房认购协议，未支付购房定金、购房款及精装科技款，其要求地产公司、科技公司返还购房款利息缺乏事实依据，不予支持。詹娅军以詹继军、徐文、詹某名义与地产公司签订商品房认购协议、补充协议及签约须知，并向地产公司支付购房定金、购房款，另向科技公司支付精装科技款。补充协议及签约须知均明确约定购房人因违反相关限购政策导致协议不能履行，地产公司无需另行通知购房人即有权将该房屋另行出售，已收取的定金不予退还。后购房人因限购原因无法签订商品房买卖契约，经双方协商，购房人提交退房申请，要求终止认购协议，并要求地产公司、科技公司将已交的购房款全额退回购房人指定银行账户。地产公司、科技公司已将上述款项汇入购房人指定账户，且未按认购协议约定扣除购房人支付的定金。双方就合同解除达成一致意见，并已实际履行完毕，该意见中并不涉及已付购房款利息问题。现詹娅军要求地产公司、科技公司返还购房款利息缺乏合同依据，不予支持。据此，栖霞法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告詹继军、徐文、詹某的诉讼请求；二、驳回第三人詹娅军的诉讼请求。案件受理费减半收取3144.5元，由詹继军、徐文、詹某负担1572.5元，詹娅军负担1572元。
詹继军、徐文、詹某、詹娅军均不服栖霞法院一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审认定事实不清。2011年5月，詹娅军和地产公司口头约定，以詹继军、徐文、詹某名义购房，并告知地产公司詹娅军与詹继军、徐文、詹某都被限购，不具备购房资格。地产公司以政府限购政策可能会被取消为由，要求詹娅军先付定金和房款，并约定半年内限购政策不取消，地产公司负责退回已付全部款项和利息。詹娅军当时拒绝签订认购协议及补充协议，双方也没有达成退款协议，詹娅军也没有向地产公司提交退房申请。栖霞法院认定詹娅军以詹继军、徐文、詹某名义签订协议并与地产公司就退款达成协议系认定事实错误。（二）一审适用法律错误。地产公司、科技公司明知詹娅军与詹继军、徐文、詹某不具备购房资格，收取詹娅军全额房款，属于欺诈行为，应当赔偿其占用期间给上诉人造成的损失。退一步说，即使退房申请真实，上诉人也可以向被上诉人主张房款所生孳息。（三）地产公司、科技公司不支付利息，显失公平。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。
地产公司、科技公司答辩称：詹继军、徐文、詹某不是本案实际购房人，无权要求被上诉人返还利息。实际购房人詹娅军与被上诉人已经达成退房协议，且双方已履行完毕，不存在要求返还利息问题。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本案二审审理过程中，詹继军、徐文、詹某、詹娅军与地产公司、科技公司均一致确认：涉案房屋的实际购买人为詹娅军。詹娅军以詹继军、徐文、詹某名义购房，事先未告知詹继军、徐文、詹某，事后詹继军、徐文、詹某也不予认可。商品房认购协议、商品房认购协议补充协议以及签约须知、退房申请上的签字，并非詹继军、徐文、詹某本人所签。
本院经审理认为，詹娅军以詹继军、徐文、詹某的名义购买地产公司的房屋，事先没有征得詹继军、徐文、詹某的同意和授权，事后也没有得到詹继军、徐文、詹某的追认，该买卖行为对詹继军、徐文、詹某不发生法律效力，应当认定詹娅军是实际购房人，由其本人依法承担该购房行为的法律后果。
2013年1月15日，詹娅军曾以本人名义起诉地产公司、科技公司，要求返还三套房屋房款被占用期间的银行利息。栖霞法院认为名义购房人是詹继军、詹继明、戴迅等七人，詹娅军没有证据证明其是实际购房人，以（2013）栖霞民初字第81号民事裁定驳回了詹娅军的起诉。詹娅军在（2013）栖霞民初字第81号案件中被驳回起诉后，一审法院又准许其以同样的事实和理由为依据作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，并提出与詹继军、徐文、詹某完全相同的诉讼请求，这不仅与（2013）栖霞民初字第81号生效民事裁定直接发生冲突，也违反了一事不再理的原则，系诉讼主体错误。
鉴于一审判决存在严重违反法定程序的情形，为保证案件公正审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖霞民初字第67号民事判决；
二、本案发回南京市栖霞区人民法院重审。
二审案件受理费9434元，由本院分别退还上诉人詹继军、徐文、詹某4717元、詹娅军4717元。
审判长 刘红兵
审判员 邹小戈
审判员 孙 伟
二〇一四年九月二十五日
书记员 罗程允