湖南省常德市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）常行终字第29号
上诉人（原审第三人）澧县金源化工有限责任公司。
管理人常德市公正清算有限责任公司。
法定代表人杨业福，该公司经理。
委托代理人肖智勇，湖南正泰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托代理人肖大喜，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）中国农业发展银行澧县支行。
负责人冷安，该支行负责人。
委托代理人潘高峰，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）澧县华鑫粮食购销有限公司。
法定代表人胡圣德，该公司董事长。
委托代理人荣勇，男，该公司工作人员，代理权限为一般授权代理。
委托代理人潘高峰，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原审被告澧县房地产理局。
法定代表人毛文军，该局局长。
委托代理人ＸＸ，该局工作人员，代理权限为特别授权代理。
委托代理人胡一飞，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
上诉人澧县金源化工有限责任公司（以下简称澧县金源公司）、管理人常德市公正清算有限责任公司诉被上诉人中国农业发展银行澧县支行（以下简称澧县农发行）、澧县华鑫粮食购销有限公司（以下简称澧县华鑫公司）、原审被告澧县房地产管理局（以下简称澧县房管局）房屋行政登记一案，不服湖南省澧县人民法院（2014）澧行初字第2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月2日对本案进行了公开开庭审理。上诉人澧县金源公司、管理人常德市公正清算有限责任公司的委托代理人肖智勇、肖大喜、被上诉人澧县农发行的委托代理人潘高峰、澧县华鑫公司的委托代理人潘高峰、荣勇、原审被告澧县房管局的委托代理人ＸＸ、胡一飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年5月28日，澧县农发行与澧县金源公司签订了一份《最高额抵押合同》约定：澧县金源公司以抵押清单所列位于澧县澧南乡乔家河居委会的房屋作为抵押物，担保自2008年6月12日起至2013年6月12日止在澧县农发行处办理主合同名下约定业务形成的债权，担保的最高债权本金余额为1261万元。同日，双方到澧县房管局办理了最高额抵押登记。
2009年9月24日，澧县金源公司依照最高额抵押合同向澧县农发行借款800万元，双方签订了一份《流动资金借款合同》，约定2010年9月20日偿还，同时案外人陈祖海作为保证人与澧县农发行另签订了一份《保证合同》，约定陈祖海对该800万元借款承担连带保证责任。借款合同到期后，澧县金源公司尚欠澧县农发行借款本金770万元。
2010年10月21日，澧县农发行、澧县华鑫公司及澧县金源公司共同签订了一份《债权转让协议》，协议约定，澧县农发行对澧县金源公司享有的770万元债权连同抵押权以770万元的价款一并转让给澧县华鑫公司，澧县农发行于协议签订之日将相关《流动资金借款合同》、《借款借据》、《最高额抵押合同》及附件交付给澧县华鑫公司。协议签订后，澧县农发行、澧县华鑫公司多次申请办理抵押权转移登记手续未果。
2012年1月10日，澧县华鑫公司以债权人的身份向原审法院申请澧县金源公司重整。2013年3月19日，原审法院裁定终止澧县金源公司重整程序。2013年9月30日，澧县农发行、澧县华鑫公司再次向澧县房管局提出抵押权转移登记，并提交了书面申请报告、《债权转让协议》等资料。澧县房管局审核后，认为申请登记不符合物权法第二百零四条“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”、担保法第六十一条“最高额抵押的主合同债权不得转让”及《房屋登记办法》第四十四条第（三）款、第二十二条（三）款、（七）款的规定，于2013年10月14日作出不予登记决定，并将《不予房屋登记决定书》送达给澧县农发行、澧县华鑫公司，澧县农发行、澧县华鑫公司不服该决定，在法定期限内向原审法院提起诉讼。
原审法院审理认为：澧县房管局是法定的房屋登记机关，应当依法履行房屋登记行政管理职责。《中华人民共和国担保法》第六十一条明确禁止最高额抵押的主债权转让，而《中华人民共和国物权法》并不全面禁止，仅仅进行了限制，即第二百零四条“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外”，由于《中华人民共和国物权法》制订在后，根据新法优于旧法的原则及该法第一百八十七条“担保法与本法规定不一致的，适用本法”的规定，本案应当适用物权法，故被告澧县房管局在决定书中引用《中华人民共和国担保法》第六十一条属于适用法律错误。其次，《房屋登记办法》第五十六条第二款“最高额抵押担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记”，即：不得办理抵押权转移登记的情形仅仅是：最高额抵押担保的债权确定前，债权人转让部分债权的。本案中，二原告于2013年9月申请抵押权转移登记时，债权已经特定化，申请登记的事项应为一般抵押权的转移登记，因此，被告澧县房管局不予登记决定认定事实不清，证据不足。再次，《房屋登记办法》第四十七条“经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交以下材料：……”，可见，抵押权转移登记的申请人为主债权的转让人和受让人。被告澧县房管局辩称抵押人不参与申请不能办理抵押权转移登记的观点不予采纳。
综上所述，二原告申请抵押权转移登记符合法律规定，被告澧县房管局作出的《不予登记决定书》事实认定证据不足，适用法律、法规错误，依法应予撤销。第三人澧县金源公司主张债权转让合同无效的观点，因合同是否有效是民事诉讼解决的问题，不属于房屋登记机关审核的范围。故对第三人的上述主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款的规定，判决：一、撤销被告澧县房地产管理局澧房决字（2013）1号《不予房屋登记决定书》；二、被告澧县房地产管理局于本判决生效之日起10日内重新作出具体行政行为。案件受理费50元，由被告澧县房地产管理局负担。
判决后，澧县金源公司、管理人常德市公正清算有限责任公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回被上诉人澧县农发行、澧县华鑫公司的诉讼请求。被上诉人澧县农发行、澧县华鑫公司辩称，二被上诉人之间的债权转让合法有效，原审认定基本事实清楚，各方均无争议，适用法律正确，请求予以维持。原审被告澧县房管局陈述，本案最高额抵押合同、债权转移的基本事实是存在的；房管局依据《中华人民共和国物权法》第二百零四条之规定，债权转移是否应该进行登记等法律问题服从法院的判决确认。
当事人一审提交并质证的证据已随案移送本院，本院对其全部证据材料进行了质证。双方当事人无新的质证意见，可以作为认定本案事实的依据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点为，此案所涉及的债权转让时，最高额抵押担保的债权是否已经确定。
澧县房管局是法定的房屋登记机关，履行房屋登记行政管理职责。《中华人民共和国担保法》第六十一条规定：最高额抵押的主合同债权不得转让。《中华人民共和国物权法》第二百零四条规定：最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。第二百零六条规定：有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（六）法律规定债权确定的其他情形。第一百七十八条规定：担保法与本法的规定不一致的，适用本法。根据新法优于旧法的原则，本案应当适用《中华人民共和国物权法》。故原审法院认定澧县房管局在决定书中引用《中华人民共和国担保法》属于适用法律错误的认定是正确的。
《房屋登记办法》第五十六条第二款规定：最高额抵押担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，房屋登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当在办理最高额抵押权确定登记之后，依据本办法第四十七条的规定办理抵押权转移登记。第四十七条规定：经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，主债权的转让人和受让人应当提交以下材料：（一）登记申请书，（二）申请人的身份证明，（三）房屋他项权证书，（四）房屋抵押权发生转移的证明材料，（五）其他必要材料。由此可见，抵押权转移登记的申请人为主债权的转让人和受让人。
本案中，澧县农发行虽然在2010年10月21日将债权转让给华鑫公司时，澧县金源公司与澧县农发行的债权尚未达到最高额抵押合同约定的相关额度和双方约定的决算期。但澧县农发行与澧县华鑫公司于2013年9月30日向澧县房管局申请抵押权转移登记时，双方约定的债权确定期间已经届满。澧县农发行与澧县华鑫公司申请抵押权转移登记符合《中华人民共和国物权法》第二百零六条第（一）项的规定。故原审法院对澧县房管局作出的《不予登记决定书》认为其事实认定证据不足，适用法律、法规错误，应予撤销的认定是正确的。上诉人澧县金源公司、管理人常德市公正清算有限责任公司认为原判认定事实不清，适用法律错误的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人澧县金源化工有限责任公司、管理人常德市公正清算有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃宏庆
审 判 员 杨名夏
审 判 员 王继春
二〇一四年八月十五日
代理书记员 黄 莺
附本判决适用的法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十一条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉；维持原判；
（二）原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实不清，证据不足，或者由于违反法定程序可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。