福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0982民初369号
原告兴业银行股份有限公司福鼎支行，住福建省福鼎市南大路257号。统一社会信用代码证：91350982857509420T。
代表人陈烽，该行行长。
委托代理人施嵘嵘，福建于飞律师事务所律师。
被告高照，男，1974年8月24日出生，汉族，住浙江省温州市。
被告林彩凤，女，1978年1月7日出生，汉族，住浙江省温州市。
被告福建家景置业有限公司，住所地福鼎市潮音岛山水名都。统一社会信用代码证：91350982772900981K。
法定代表人陈小文，该公司董事长。
委托代理人李剑锋，福建民哲律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司福鼎支行与被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴业银行股份有限公司福鼎支行委托代理人施嵘嵘及被告福建家景置业有限公司到庭参加诉讼，被告高照、林彩凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行股份有限公司福鼎支行诉称，被告高�、林彩凤因购买坐落福鼎市潮音岛“滨海阳光-
山水名都”第X幢XXX单元房产缺乏资金向原告借款。2010年12月6日原告与被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司就借款事宜签订了一份个人购房抵押（保证）借款合同，合同约定借款金额为人民币2500000元。借款期限240个月，自2010年12月6日至2030年12月6日止。借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮10%。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款汇入福建家景置业有限公司开户在兴业银行福鼎支行的账户中，账号为133010100100044616。借款按照等额本息偿还法，按固定日还本付息即自借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日。借款由福建家景置业有限公司承担连带保证责任，保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。合同同�约定债务人未按约定偿还借款本息，债权人有权提前收贷；因债务人、担保人未履行本合同项下义务而引起的诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。借款后被告高照、林彩凤尚能按时还款，但自2014年3月起至今被告高照、林彩凤违反合同约定没有按时偿还相应的借款本息，至2016年4月20日均由保证人福建家景置业有限公司为其代偿了相应借款本息。综上所述，原告认为根据合同约定被告高照、林彩凤逾期还款的行为已经构成违约，原告有权提前收贷，要求被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司偿还全部借款本息及原告为实现债权所支付的律师代理费，现诉至法院请求：一、判令被告高照、林彩凤共同偿还原告借款本金2137004.45元（截止2016年4月20日），并自2016年4月21日起以本金2137004.45元为基数按中国人民银行同期同类�款利率的1.65倍支付逾期利息；二、判令被告高照、林彩凤共同偿还原告为实现债权支付的律师代理费人民币30000元；三、判令被告福建家景置业有限公司对上述借款本息及律师代理费承担连带偿还责任；四、判令原告对被告高照、林彩凤提供的坐落福鼎市潮音岛“滨海阳光-
山水名都”第X幢XX单元房地产以折价、变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。
福建家景置业有限公司辩称，对事实无异议，但答辩几点意见：一、保证期间已经超过，福建家景置业有限公司作为保证人应当免除担保责任。二、代偿的款项，若抵押物处置后有剩余的，应当返还。三、既有物的担保又有人的担保时，应当先处置抵押物。
被告高照、林彩凤未到庭亦无答辩。
经审理查明，2010年12月6日，被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司与原告兴业银行股份有限�司福鼎支行签订编号为131020886101000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告高照、林彩凤向原告借款2500000元，借款用途为购置第二套住房，借款期限自2010年12月6日起至2030年12月6日止，借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%。借款逾期，罚息利率为执行利率上浮50%。还款方式为等额本息偿还法，固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的二十日及借款到期日为还款日。借款汇入福建家景置业有限公司开户在兴业银行福鼎支行的账户中，账号为133010100100044616。债务人未按约定偿还借款本息的，债权人有权提前收贷；因债务人、担保人未履行本合同项下义务而引起的诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。在本合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择�既可以先行使抵押担保，也可以先行行使保证担保，还可同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。被告高照、林彩凤自愿提供其所购买的坐落于福鼎市潮音岛“滨海阳光-
山水名都”第X幢XX单元的房地产为该贷款提供抵押担保。抵押保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）等。福鼎市房地产管理所在《个人购房抵押（保证）借款合同》上盖章确认该预告抵押登记。福建家景置业有限公司为该笔借款提供连带责任保证担保，保证期间有以下两种方式：1.全程担保，保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。2.阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除……保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、及债权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。合同签订后，原告依约发放了贷款。借款后，被告高照、林彩凤未能履行合同约定的按期还本付息义务，仅足额支付利息至2014年2月20日，自2014年3月27日起原告自被告福建家景置业有限公司的保证金账户扣收每期借款本息，原告于2016年2月18日诉至本院，以被告截止2016年1月20日结欠其借款本金2160579.86元为由，请求被告偿还全部借款并支付逾期利息，诉讼过程中，原告继续从被告福建家景置业有限公司的保证金账户扣收每期借款本息，截至2016年4月20日，被告尚结欠原告借款本金2137004.45。原告在庭审中相应变更诉讼请求，并主张于2016年4月21日提前收贷。
另查明，庭审结束前，抵押的房地产已办理《国有土地使用权证》，尚未办理《房屋所有权证》。
以上事实，有原告及被告福建家景置业有限公司的庭审陈述及经举证认证和本院审查的原、被告《营业执照》、《组织机构代码证》、《金融许可证》、负责人身份证明书、负责人身份证、被告高照、林彩凤结婚证、身份证、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《借款借据》、还款明细、《商品房买卖合同》、国有土地使用权证等证据证明，本院予以认定。
综上所述，本院认为，原告兴业银行股份有限公司福鼎支行与被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已依约发放借款2500000元，被告高照、林彩凤未按合同约定按时足额归还贷款利息，被告高照、林彩凤的行为构成违约，原告根据合同的约定宣布贷款提前到期并请求被告高照、林彩凤偿还全部借款本金，并支付逾期利息的请求，本院予以支持。被告高照、林彩凤自愿提供其所有的坐落福鼎市潮音岛“滨海阳光-
山水名都”第X幢XX单元的房地产作为抵押物，为该笔住房贷款提供抵押担保，并已办理预告抵押登记手续，该抵押行为合法、有效，若被告未履行到期债务，原告有权对上述抵押财产享有优先受偿权，故原告提请的就上述债权以抵押财产优先受偿的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告福建家景置业有限公司自愿为被告高照、林彩凤与原告间的借款提供连带责任保证担保，双方约定保证期间有以下两种方式：1.全程担保，保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。2.阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除……原告向本院提起诉讼时该他项权利证书尚未交由贷款人核对，且原告主张于2016年4月21日提前收贷，要求被告偿还的是依原合同约定于2016年4月21日至2030年12月6日期间分期应偿还的借款，原告起诉未超过保证期间，原告要求被告福建家景置业有限公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。被告福建家景置业有限公司庭审中主张保证期间已经超过，应当免除其保证人担保责任，应不予支持。原、被告在合同中已明确约定：在本合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进�选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行行使保证担保，还可同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。该约定符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权……”的规定，原告要求同时行使抵押担保和保证担保，应予支持。被告主张本案既有物的担保又有人的担保时，应当先处置抵押物，缺乏依据，本院不予采纳。被告高照、林彩凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告高照、林彩凤应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告兴业银行股份有限公司福鼎支行借款本金2137004.45元（截止2016年4月20日），并自2016年4月21日起以本金2137004.45元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的1.65倍继续支付逾期利息至实际还款之日止。
二、被告高照、林彩凤应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告为实现债权支付的律师代理费人民币30000元；
三、原告兴业银行股份有限公司福鼎支行在被告高照、林彩凤未履行到期债务的情况下，有权对坐落于福鼎市潮音岛“滨海阳光-
山水名都”第X幢XX单元的房地产以折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿。
四、被告福建家景置业有限公司对第一、二项还款义务承担连带偿还责任，福建家景置业有限公司承担保证责任后有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24324.63元，由被告高照、林彩凤、福建家景置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈雪仙
代理审判员 肖 婷
人民陪审员 吴 雨
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 王莹莹
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律、法规、司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第�十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十一条当事�以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的�保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。