江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02729号
上诉人（原审被告）王宏亮。
委托代理人马国兴，律师。
被上诉人（原审原告）姚苏。
委托代理人丁明胜，律师。
委托代理人陈聪。
原审第三人孙永毅。
委托代理人孙永刚
上诉人王宏亮因与被上诉人姚苏、原审第三人孙永毅房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：苏州市姑苏区十梓街24、26、28号中28号现53号楼底（使用面积54.85平方米）系苏州市区直管公有住房，承租人为姚苏。
2011年7月22日，姚苏（甲方）与王宏亮（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定姚苏将上述房屋出租给王宏亮办公使用，租期至2012年7月31日，押金3000元（合同到期后返还），年租金28000元。合同第九条约定“乙方不得随意损坏房屋设施……退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”；第十五条约定“任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的30%为违约金”。
合同签订后，姚苏向王宏亮交付讼争房屋，王宏亮装修后作为申通快递营业点使用；合同到期后，王宏亮继续使用讼争房屋并支付租金至2013年1月31日。2013年6月，王宏亮在姚苏不知情的情况下，以收取转让费的形式将讼争房屋转让给孙永毅使用（约定至拆迁前不需支付租金），并自2013年8月起即不再使用讼争房屋，该房屋现由孙永毅用以经营申通快递，但未办理营业执照。
以上事实由姚苏提交的租赁证复印件、《房屋租赁合同》复印件、银行明细单，王宏亮提交的照片5张，姚苏及孙永毅均提交的《转让协议》复印件以及当事人庭审陈述在卷佐证，上述证据经当事人庭审质证，原审法院予以认证。
原审原告姚苏的诉讼请求为：请求判令解除与王宏亮之间的《房屋租赁合同》，王宏亮限期返还房屋并支付拖欠的租金32700元、违约金8820元；本案诉讼费用由王宏亮承担。一审审理中，姚苏变更诉讼请求为要求解除与王宏亮之间的《房屋租赁合同》；孙永毅搬离房屋；王宏亮返还房屋，支付自2013年2月1日起拖欠的租金（以年租金28000元为标准计算至实际返还房屋之日止）以及违约金8820元；本案诉讼费用由王宏亮承担。
原审法院认为：姚苏与王宏亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定、合法有效，双方均应按约履行。王宏亮抗辩称讼争房屋系直管公房故合同应属无效，然该合同并未违反相关效力性强制性规定，故上述抗辩意见，原审法院难以采信。《房屋租赁合同》到期后，姚苏与王宏亮之间成立不定期租赁关系，在合理期间提前通知的情况下，姚苏可以随时解除租赁关系，现姚苏要求判决解除双方间租赁合同，原审法院予以支持。合同解除后，王宏亮理应返还讼争房屋，然因王宏亮擅自转让，该房屋现由孙永毅实际占有使用，故姚苏诉请孙永毅搬离租赁房屋并由王宏亮返还的诉请并无不当，应予支持。至于孙永毅述称的拆迁补偿及免收租金事宜，系其与王宏亮之间的合同约定，姚苏并不知情，与姚苏无关，故原审法院不予理涉。
关于姚苏主张的房屋租金，在合同解除前，王宏亮应履行不定期租赁关系中己方支付租金的义务，现姚苏按原租金标准主张并无不当，原审法院予以支持；在合同解除后，王宏亮无权继续占有使用讼争房屋，姚苏根据原租金标准主张使用费亦无不当，应予支持。现姚苏要求以3000元押金抵扣部分租金，因系双方各负金钱债务，原审法院予以支持。王宏亮抗辩称姚苏曾承诺不收取租金，但王宏亮未举证证明故原审法院难以采信；王宏亮另行抗辩的装修补偿，因无合同依据，原审法院亦不予支持。关于姚苏主张的违约金，因双方自2012年8月1日起并未签订书面租赁合同，并未约定违约金且姚苏未举证证明实际损失，故对该诉讼请求原审法院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第十四条的规定，原审法院判决：一、姚苏与王宏亮之间的房屋租赁合同自判决生效之日起解除。二、孙永毅于判决生效之日起10日内搬离苏州市姑苏区十梓街24、26、28号中28号现53号楼底（使用面积54.85平方米）房屋。三、王宏亮于判决生效之日起10日内向姚苏返还上述房屋，并支付自2013年2月1日起的房屋租金及使用费（以28000元／年为标准，计算至实际返还房屋之日止）。案件受理费918元，减半收取459元，由姚苏负担89元，王宏亮负担370元（王宏亮负担部分于判决生效之日起10日内支付给姚苏）。
上诉人王宏亮不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效错误。涉案房屋系直管公房，被上诉人并不拥有该房屋的所有权，其对公房擅自处分，必然侵害国家利益。根据《城市公有房屋管理规定》、《苏州市直管公有住房租赁管理规定》相关规定，公有住房的承租人不能擅自将住房转租。因此，本案房屋租赁合同当然无效。二、原审判决上诉人继续支付房屋租金不当。首先，原审已经查明2013年8月起上诉人已经不再使用涉案房屋，根据谁使用谁收益的基本原则，房租理应由实际使用人承担。其次，因本案房屋租赁合同无效，且上诉人与被上诉人事后未签订合同，原审法院以原合同约定的租金标准来判决上诉人支付合同租金不合情理。被上诉人承租公用房屋每年向住建局交纳租金612元，租给上诉人租金28000元每年，明显过高。三、上诉人对房屋的装饰装修被上诉人理应赔偿。涉案房屋已经面临拆迁，上诉人对涉案房屋进行了装修，按照主物所有权人取得从物的原则，对已形成附合的装饰装修物，被上诉人理应予以赔偿。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人姚苏辩称：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。上诉人提及的《城市公有房屋管理规定》系部门规章，已于2001年被废止。上诉人与被上诉人不存在恶意串通损害国家利益的情形，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。二、被上诉人要求上诉人继续支付房屋使用费合理。房屋租赁合同期满后，虽然双方未再签订书面租赁合同，但上诉人继续使用诉争房屋，并支付了半年租金，双方之间形成不定期租赁关系。上诉人称其未使用诉争房屋，但并未与被上诉人办理房屋归还手续，被上诉人认为双方之间的租赁关系一直存续，故要求上诉人支付租金和房屋使用费是合理的请求。三、上诉人与被上诉人就装修费用没有明确约定，其要求被上诉人赔偿房屋装修费用无法律和事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。上诉人上诉请求没有依据，请求二审法院予以驳回。
原审第三人述称：我方在整个纠纷中也是受害者，要我方搬离房屋应当给予相应补贴，具体补贴由哪方给予由法院认定。
二审审理中，上诉人王宏亮提供姑苏区双塔街道办事处项目建设和征收服务中心2014年8月1日《房屋协议搬迁通知书》一份，通知书载明天赐庄片区保护与利用项目启动区I期协议搬迁项目实施，协议搬迁范围包括望星桥北堍以东、百狮子桥以南、苏州大学西校门以西、十梓街（含两侧沿街房屋）以北，以红线图确定的范围为准。被上诉人姚苏对该通知书真实性并无异议，但认为与本案无关；原审第三人孙永毅对该通知书不持异议。
以上事实，由王宏亮提供的《房屋协议搬迁通知书》及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：首先，关于姚苏与王宏亮之间《房屋租赁合同》效力问题，王宏亮认为合同因违反《城市公有房屋管理规定》和《苏州市直管公有住房租赁管理规定》［实际应为《苏州市区直管公有住房租赁管理规定（暂行）》］相关规定，损害国家利益而无效，但《城市公有房屋管理规定》系原建设部发布，已于2001年10月26日被《建设部关于废止＜建设工程质量管理办法＞等部令的决定》所废止。《苏州市区直管公有住房租赁管理规定（暂行）》系苏州市房产管理局发布，其第十八条规定：“承租人使用直管公有住房应当遵守以下规定：……（四）承租人不得擅自将住房转租、转借、转让、调换给他人使用。一经发现，由管理部门书面通知纠正，承租人自接通知起三个月内不纠正的，管理部门可以收回房屋”，该规定并不属于效力性强制规定。故本院认为本案姚苏与王宏亮签订的《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，双方对于房屋租赁的约定系双方真实意思表示，应属有效。
其次，关于王宏亮是否应当承担租金及占有使用费的问题，王宏亮与姚苏签订的《房屋租赁合同》到期后，双方虽然没有续签合同，但王宏亮仍然继续使用租赁房屋，并交付了半年租金，姚苏也无异议，故双方之间形成不定期租赁关系。王宏亮仅支付了半年租金后未再继续支付租金，也未解除与姚苏的租赁合同，而是继续占有使用房屋，并在姚苏不知情的情况下将租赁房屋以转让经营的形式转让给孙永毅使用，现姚苏诉请解除与王宏亮签订的《房屋租赁合同》应予支持。合同解除后孙永毅应当搬离房屋；王宏亮负有返还房屋的义务，并应承担其及孙永毅占用使用房屋期间未付的租金及占有使用费。关于租金标准，王宏亮与姚苏签订的《房屋租赁合同》上已载明租赁房屋为直管公有住房，王宏亮对于房屋的性质应当清楚，其在合同签订与履行时均未对租金标准提出异议，故其认为租金标准过高的主张，本院不予支持。
此外，关于租赁房屋装饰装修的补偿问题，鉴于王宏亮在一审中并未就补偿问题提起反诉，该问题不属于本案二审理涉范围，王宏亮可以另行主张。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费918元，由上诉人王宏亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 田思诗