重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第05249号原告重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路28号，组织机构代码76889529-4。法定代表人朱素英，该公司董事长。委托代理人（特别授权）段帮敏，男，1963年1月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告项型然，男，1980年6月14日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）诉被告项型然物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由代理审判员王曌担任审判长，与代理审判员喻霞、人民陪审员刘承重组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告超越物业公司的委托代理人段帮敏、被告项型然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告超越物业公司诉称：我公司于2007年8月22日与重庆渝强房地产开发有限公司签订《XX小区前期物业服务合同》，2010年4月30日与XX小区业主委员会签订《XX小区物业服务合同》，约定由我公司为该小区提供房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护、公共地段的清洁卫生、公共绿化的养护管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范、装饰装修管理等方面的物业服务。电梯房的物业服务费按房屋建筑面积0.55元/平方米/月的标准收取，从第三层起另收电梯运行费，以30元/户/月为基价，楼层每增加一层，电梯费增加0.5元。被告项型然系该小区1幢29-2号房屋业主，其房屋系电梯房，建筑面积为79.82平方米，按约每月应交物业服务费43.9元、电梯运行费43元。我公司为被告提供了物业服务，被告未交纳2010年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2765.7元（43.9元/月×63月）、电梯运行费2709元（43元/月×63月），合计5474.7元。经我公司多次催收，被告仍未履行交费义务。请求法院判令被告支付2010年4月1日至2015年6月30日期间欠交的物业服务费和电梯费合计5474.7元及违约金（从逾期缴费之日起按每日千分之三的标准计算至物业服务费结清时止）。被告项型然辩称：我没有交纳物业服务费和电梯运行费属实，但我未交费的原因在于原告服务不到位。如小区电梯经常坏，原告不及时修理，导致我爬了几十次楼梯；门岗虽然有保安值班，但我没看到保安巡逻；楼内的墙面、门、电梯里都有人乱涂乱画，除早上出门前有人清扫垃圾，其余时间没看到有人打扫；我也没看到有人维护公共设施设备；原告动用大修基金没有经过业主的同意，也没有公开账目，业主不清楚大修基金的去向；我不知道小区业委会成员是谁，原告不给我提供名单，据我所知业委会成员已集体辞职，至今也没有重新选举；我向原告反映清洁没有做好、隔壁业主占用公共面积等问题，也没有得到原告的回应。原告没有做好物业服务，我不同意支付欠费及违约金。原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。经审理查明：被告项型然系重庆市长寿区凤城街道XX路XX小区X幢X号房屋业主，房屋建筑面积79.82平方米，系电梯房。2007年8月22日，原告超越物业公司与重庆渝强房地产开发有限公司签订了《XX小区前期物业服务合同》，约定由原告为XX小区提供物业服务，服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护及管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护、管理，车辆停放管理，公共秩序维护，安全防范和装饰装修管理等；物业服务费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1至2层按每平方米0.8元收取，从第三层起按每平方米1元收取，非电梯房每平方米按0.45元收取，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第一个月末20至25日履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限从2008年7月1日起至2011年6月30日止，在此期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2010年4月30日，原告与XX小区业主委员会签订了《XX小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务事项等与上述前期物业服务合同基本一致；物业服务费仍实行包干制，具体标准如下：电梯房1-2层不收电梯运行费，按基价每平方米0.55元收取，从第3层起每层另收电梯运行费，每户按3人基价30元，每增加一层，每户电梯费增加0.5元，30层以上按30层的标准收取，业主应在每季度末月的25日前履行交纳义务，未能按时如数交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限自2010年5月1日起至2016年4月30日止。原告为该小区提供物业服务至今。被告未交纳2010年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费及电梯运行费。被告曾向原告反映公共面积被隔壁业主占用，但未得解决。审理中，原告自愿变更诉讼请求为要求被告支付2010年4月1日至2015年6月30日期间欠交的物业服务费2489.1元（2765.7元×90%）、电梯运行费2438.1元（2709元×90%），合计4927.2元，放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、前期物业服务合同、物业服务合同、房产档案查询信息、催款通知书、国内挂号信函收据等证据证实，本院予以确认。原告提交的张贴催款通知书的照片真实性无法确认，本院不予采信。本院认为：原告超越物业公司先后与重庆渝强房地产开发有限公司、XX小区业主委员会签订的物业服务合同系合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。原告为该小区提供物业服务，被告作为业主应当履行交纳相关物业服务费用的义务。被告辩称原告服务不到位，但就其在答辩中列举的种种服务欠缺的情形，被告并未向本院举示任何证据予以支撑，故本院对此不予采信，相应的举证不利的后果由被告承担。对被告陈述的公共面积被其他业主占用的问题，被告可另案起诉，向行为人主张权利。被告未交纳2010年4月至2015年6月期间的物业服务费及电梯运行费，应承担继续履行的责任。按照合同约定，被告2010年4月应交物业服务费79.82元（1元/平方米×79.82平方米），2010年5月至2015年6月期间每月应交物业服务费43.9元（0.55元/平方米×79.82平方米）、电梯运行费43元。2010年4月1日至2015年6月30日期间，被告应交物业服务费合计2801.62元（79.82元+43.9元/月×62月）、电梯运行费合计2666元（43元/月×62月），合计5467.62元。原告要求被告支付物业服务费2489.1元、电梯运行费2438.1元，合计4927.2元，未超出合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告项型然在本判决生效后7日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2010年4月1日至2015年6月30日期间欠交的物业服务费及电梯运行费合计4927.2元。如果被告项型然未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告项型然负担（原告已预交50元，本院在本判决生效后予以退还，被告项型然在本判决生效后3日内向本院交纳50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 王 曌代理审判员 喻 霞人民陪审员 刘承重二〇一五年十二月三十日书 记 员 姜志芳