江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7045号
上诉人（原审原告）吴永忠，男，汉族，1957年6月22日生。
被上诉人（原审被告）南京华康房屋拆迁工程有限责任公司，住所地南京市江宁区秣陵街道东南社区143幢101室。
法定代表人周俊，该公司总经理。
委托代理人孔石勇，江苏邦泽律师事务所律师。
委托代理人田荣新，江苏邦泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府谷里街道办事处，住所地南京市江宁区谷里街道集镇。
法定代表人丁邦清，该办事处主任。
委托代理人华冰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
委托代理人赵瑞，江苏汇丰锦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处，住所地南京市江宁区秣陵街道凤仪街2号。
法定代表人许世新，该办事处主任。
委托代理人田文宝，江苏苏源律师事务所律师。
上诉人吴永忠因与被上诉人南京华康房屋拆迁工程有限责任公司（以下简称华康公司）、南京市江宁区人民政府谷里街道办事处（以下简称谷里街道办）、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处（以下简称秣陵街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁民初字第2317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月10日公开开庭进行了审理，上诉人吴永忠、被上诉人华康公司的委托代理人田荣新、被上诉人谷里街道办的委托代理人赵瑞、被上诉人秣陵街道办的委托代理人田文宝，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴永忠原审诉称，2008年3月29日，其与华康公司、谷里街道办签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁其经营房187.46平方米，为其在南京市江宁区秣陵街道东善桥集镇新菜场一楼门面置换经营房3间，每间70平方米左右。2014年4月12日，秣陵街道办组织所有的经营房安置户进行分房抽签，其抽得M25、M26、M27号门面房，面积分别为60.52平方米、60.65平方米和60.84平方米，与其被拆迁的经营房面积相差合计27.99平方米。其就面积缩水问题多次与华康公司、谷里街道办、秣陵街道办协商未果。目前东善桥集镇新菜场的经营房市价为20000元／平方米。因江宁区行政规划调整，东善桥安置�的交付变更为秣陵街道办负责。现秣陵街道办交付的安置房面积不符合约定，属于违约行为，故其诉至法院，要求判令华康公司、谷里街道办、秣陵街道办：1.履行《房屋拆迁补偿安置协议书》补足安置房面积差额27.99平方米或按照每平方米20000元的价格予以赔偿；2.自2014年4月12日起至实际交房之日止，按照400元／天的标准向其赔偿租金损失。
华康公司原审辩称，其仅负责拆迁的谈判以及协议的签订，对于补偿费的给付、安置房屋的分配均与其无关，其非适格的被告。吴永忠在获得房票后因自身原因没有办理领房手续，责任在吴永忠，吴永忠主张租金损失没有依据。对于面积差额部分，秣陵街道办已经按照4000元／平方米与吴永忠进行了结算，故请求法院驳回吴永忠对其的诉讼请求。
谷里街道办原审辩称，其并非签订协议的主体，仅以见证人的身�在安置协议上盖章，并非本案适格的被告。安置的面积已超出了吴永忠被拆迁的房屋面积，不存在面积缺少的情况，或者已折价补偿。安置协议约定安置房的面积为70平方米左右，约定不明，不应当视为违约。故请求法院驳回吴永忠对其的诉讼请求。
秣陵街道办原审辩称，其并非安置协议的当事人，不应承担责任，协议约定安置房面积是70平方米左右，属于约定不明，合同亦未就找差的方法进行约定，故不存在违约的情形；本案属于民事纠纷，其在行政区划调整之后只管理行政事务，区划变更不涉及民事责任，且其只是代为分房，发放拆迁过渡费。故请求法院驳回吴永忠对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2008年3月29日，谷里街道办委托华康公司（甲方）与吴永忠（乙方）签订《关于吴永忠农户房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定因建设�要，对乙方的房屋实施拆迁，甲方拆除乙方砖混结构经营房187.46平方米，计251946.24元，附属物作价补偿40972.5元，装潢59635.25元，搬家费、奖金3400元，土地费54000元，合计拆迁补偿费409953.99元；安置分配方法：根据各拆迁房协议的大、中、小套类型，采取抽签的形式确定层次，并落实到户头；置换经营房安置在东善桥集镇新菜场一楼门面，70平方米左右，安置3间，安置经营房价格为1920元／平方米；置换经营房采取抽签形式决定；经营房安置如超出2年，补偿600元／月。谷里街道办作为见证人在协议上盖章。协议签订后，华康公司拆除了吴永忠的房屋。谷里街道向吴永忠支付了因经营房拆迁的拆迁款409953.99元。
2012年8月3日，中共南京市江宁区委、南京市江宁区人民政府发布江宁委发（2012）55号文件，进行区划调整，东善桥集镇由谷里街道划归秣陵街道管理。
2014年4月12日，吴永忠在秣陵街道办组织的分房抽签中抽中了东善桥集镇新菜场编号为M25、M26、M27的经营房，面积分别为60.52平方米、60.65平方米和60.84平方米。后，秣陵街道办向吴永忠出具了《东善桥已拆迁门面房农户分房结算明细表》，与吴永忠就拆迁补偿事宜进行结算，吴永忠的拆迁面积为187.46平方米，安置面积为182.01平方米，等面积置换价格1920元／平方米，应缴房款为349459.2元，拆迁多余面积按照4000元／平方米计算应扣除21800元。
吴永忠以抽签抽中的经营房面积小于协议约定的面积为由拒绝接收已满足交房条件的经营房，未向秣陵街道办支付房款。后为避免损失的扩大，经协商双方于2015年6月办理了款项结算及交房手续。
原审中，秣陵街道办提交了南京江宁经济技术开发区管理委员会于2003年3月21日作出的宁经管委发（2003）142号关�同意南京江宁经济技术开发区东秣路（宁溧路至宁丹路）道路工程项目基建立项的批复复印件一份、东善桥复建小区红线图复印件一份、南京江宁经济技术开发总公司与谷里街道签订的协议书复印件一份，证明涉案房屋因东秣路道路工程项目被拆迁，谷里街道办以此为依据委托华康公司与吴永忠签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，但秣陵街道办并未提供涉案房屋的征地批文和拆迁公告。吴永忠和华康公司均陈述2008年拆迁的经营房所处位置的土地系集体土地。吴永忠坚持认为其于2008年3月29日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系有效合同，主张如华康公司、谷里街道办、秣陵街道办无法补足面积差额，则按照20000元／平方米的标准予以赔偿。
原审法院向南京市江宁区物价局问询2008年8月东善桥集镇经营房价格，江宁区物价局答复2008年东善桥集镇经营房�格约为4000元／平方米。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，安置分配方法是根据各拆迁房协议的大、中、小套类型，采取抽签的形式确定层次，并落实到户头。而在拆迁后的分房过程中，秣陵街道办已组织被拆迁人采取以抽签形式决定拆迁户安置的房屋套型，现吴永忠以抽签方式取得了面积为60.52平方米、60.65平方米和60.84平方米的经营房，合计182.01平方米，虽与其被拆迁的经营房面积存在面积差，但华康公司、谷里街道办、秣陵街道办在安置及分房过程中并不存在违约行为，且双方在交房手续中，华康公司、谷里街道办、秣陵街道办已按照4000元／平方米的标准对房屋面积差额进行了相应的折价补偿，补偿标准符合市场价格，无需再行赔偿，故吴永忠主张要求华康公司、谷里街道办、秣陵街道办补足面积差额或按20000元／平方米的标准赔偿，依据不足，原审法院不予支持。拆迁安置的涉案房屋已具备交房条件，因吴永忠未交纳房款及拒绝接收房屋，导致分配给其的房屋迟迟未进行交接，该过错及扩大损失应由吴永忠自行承担，故吴永忠要求华康公司、谷里街道办、秣陵街道办承担迟延交付房屋的租金损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：驳回吴永忠的全部诉讼请求。原审案件受理费9898元，由吴永忠负担。
上诉�吴永忠不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，刻意维护地方政府利益，判决严重不公。1.吴永忠与被上诉人2008年3月29日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思表示，合法有效，应该严格依约履行。安置协议书第七条约定：“置换经营房安置在东善桥集镇新菜场一楼门面，经营房置换价1920元／平方米，安置3间，70平方米／间左右，计210平方米左右。”原审法院置之不顾。吴永忠的实际拆迁面积与协议安置面积虽有差距，完全合理。吴永忠被拆除的门面房187.46平方米，位于五叉路口繁华地段，约定在新菜场安置210平方米左右，合情合理，但结果通过抽签，吴永忠只取得182.01平方米，与约定面积相差近28平方米，该约定应受法律保护，不能因吴永忠参与了抽签就认可抽签结果，认可面积缩水。经营房分配抽签有别于农�住宅房分配抽签。住宅房分配是按照预定好的大、中、小套型分别进行抽签决定楼层，抽得的面积与约定面积分毫不差。而新菜场经营房分配抽签不存在套型结构，秣陵街道办组织分房时，既不区分各户安置了多少面积，也不区分各间经营房面积大小，更未说明抽得的面积如果与约定面积出现误差如何补偿。吴永忠在不得已的情况下参与抽签，抽得的房源严重缩水，不应由吴永忠承担抽签风险。抽签只能决定房屋的位置，不能推翻当初协议约定的面积。2.原审法院混淆时间概念，置市场价格变化于不顾，用2008年东善桥门面房的房价作为2014年房价进行补偿。就算2008年东善桥集镇门面房每平米4000元，到2014年已达20000元，就是农村拆迁安置的小产权住宅房每平米也达到6000元。3.由于被上诉人的过错，吴永忠不能及时取得房屋，造成租金损失，被上诉人应予赔偿。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于被上诉人提供的经营房严重缩水，吴永忠拒绝接受并无过错。房屋未到手，不能出租，自然无法收益，被上诉人应当赔偿违约造成的租金损失。4.原审认为吴永忠对自己提出的诉讼请求没有提供证据加以证明，应承担不利后果，没有事实依据。吴永忠原审中已经提供了《拆迁补偿安置协议书》一份，证明安置面积为210平方米，东善桥门面房交易契约一份，证明房价约每平方米20000元，门面房租赁协议一份，证明每间门面房年租金为50000元。综上，请求二审法院：1.撤销原审判决，查清事实后依法改判支持吴永忠原审诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人�康公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人谷里街道办辩称，虽对原审认定的部分事实有异议，但对于原审判决和适用法律没有异议，请求维持原判。
被上诉人秣陵街道办辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。
对于原审查明的事实，谷里街道办提出，华康公司在原审中没有证据证明“2008年3月29日，谷里街道办委托华康公司与吴永忠签订《关于吴永忠农户房屋拆迁补偿安置协议书》一份”，其并没有委托华康公司；“谷里街道向吴永忠支付了因经营房拆迁的拆迁款409953.99元”有异议，该拆迁款是由华康公司支付的；原审中，秣陵街道办没有提交南京江宁经济技术开发区管理委员会于2003年3月21日作出的宁经管委发（2003）142号文。对此，华康公司陈述，确�是谷里街道办委托其拆迁的，但当时没有委托手续，并且谷里街道办作为见证方在协议上盖章了，拆迁款并不是华康公司支付的，只是单据由华康公司交给被拆迁人，拆迁款是谷里街道财政所拨款到被拆迁人帐户的。吴永忠陈述，签订协议时，不清楚华康公司是以自己的名义还是代理谷里街道办签订协议，华康公司口头说了是受谷里街道办委托，但没有给其看委托手续；拆迁款409953.99元是以其名义办的一张存折，华康公司的工作人员交给其的。秣陵街道办陈述，认可（2003）142号文的真实性，认可是由其提交的。鉴于谷里街道办没有证据推翻原审查明的事实，并综合各方当事人的陈述，本院对原审查明的事实予以确认。
二审中，吴永忠提出原审法院漏查明《关于吴永忠农户房屋拆迁补偿安置协议书》第七条写明了安置面积210平方米左右。
本院认�，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案所涉拆迁补偿安置协议中约定，安置分配方法是根据各拆迁房协议的大、中、小套类型，采取抽签的形式确定层次，并落实到户头。而在拆迁后的分房过程中，被上诉人已组织被拆迁人采取抽签形式决定拆迁户安置的房屋套型，现上诉人吴永忠通过抽签取得了三间经营房，虽与其被拆迁的经营房面积有一定的误差，但被上诉人在安置及分房过程中并不存在违约行为，且被上诉人已按照4000元／平方米的标准对房屋面积差额进行了相应的折价补偿，故上诉人主张补足面积或按照20000元／平方米的标准赔偿，依据不�，本院不予支持。拆迁安置的涉案房屋已经具备交房条件，因上诉人未交纳房款并拒绝接收房屋，导致分配给其的房屋迟迟未进行交接，该过错及扩大损失应由上诉人自行承担，故上诉人要求被上诉人承担迟延交付房屋的租金损失的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9898元，由上诉人吴永忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 俞梦霏