湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二初字第318号
原告潘碧敏，女，1962年11月30日出生，汉族，城镇居民，住湖南省石门县。
原告唐生霞，女，1968年11月13日出生，土家族，城镇居民，住湖南省石门县。
原告杨绍平（曾用名杨少平），男，1964年5月4日出生，汉族，城镇居民，住湖南省石门县。
三原告委托代理人喻世生，湖南楚江律师事务所律师，一般授权代理。
被告占金莲（曾用名占金年），女，1969年2月22日出生，土家族，城镇居民，住湖南省石门县。
委托代理人占方金，男，1946年5月26日出生，城镇居民，住湖南省石门县，系占金莲之父，特别授权代理。
被告刘丁民，男，1967年12月5日出生，城镇居民，住湖南省石门县。
委托代理人喻教福，石门县先河法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平与被告占金莲、刘丁民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由审判员曾繁星、代理审判员郭蕾、人民陪审员丁皓月组成合议庭，书记员杨杰担任本案记录，于2016年1月28日、2016年4月5日两次公开开庭进行了审理。原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平及三原告委托代理人喻世生、被告占金莲及其委托代理人占方金、被告刘丁民委托代理人喻教福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平诉称:2009年2月8日，三原告将其所有的位于石门县楚江镇澧阳中路的商业门面（房屋所有权证号为：石房权证楚江字第098**号、第098**号）出租给文焱，并签订《门面出租合同》，约定租期5年（自2009年12月1日至2014年12月1日），前3年每年房租5万元，以后房租随行就市，房租分季度预交。双方就门面装饰、装潢、转租、违约责任等进行了约定。2010年9月初，文焱将本案租赁房屋转让给占金莲承租，占金莲与三原告就文焱与三原告签订的《门面出租合同》内容达成合意，并在《门面出租合同》首尾签字。占金莲预交了下季度租金1.25万元，三原告将原收取文焱的押金2万元票据换为收取占金莲押金2万元的票据。2013年1月6日，三原告与占金莲将2012年12月1日至2013年12月1日期间的房租确定为7.5万元，并在合同尾批注。2013年11月下旬，占金莲欲将承租房屋转租给第三人，要求三原告同意其转租，但最终未能与第三人及三原告协商一致。后占金莲与三原告就转租事宜发生纠纷，经石门县楚江镇司法所多次调解未达成一致意见。三原告多次要求两被告支付租金，并在租赁期满后要求两被告返还租赁门面，均遭两被告拒绝。故具状诉至法院，请求判令两被告腾空并返还非法占用的位于石门县楚江镇澧阳中路石房权证楚江字第098**号、第098**号商业门面；两被告按年租金7.5万元的标准支付自2013年12月2日起至腾空返还门面日止的房屋租金及违约金（违约金以逾期给付的房屋租金为基数，每日按1%计算），并结清占用期间的水、电费及电视收视费用。
三原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告唐生霞、杨绍平、潘碧敏身份证复印件、被告占金莲、刘丁民户籍证明、唐生霞与杨绍平结婚证各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格及原告唐生霞与杨绍平系夫妻关系；
2、《门面租赁合同》1份、房屋产权证及国有土地使用证各2份，用以证明原、被告签订门面租赁协议及出租门面权属情况；
3、手机拍摄的照片1张，用以证明出租门面现在为关停状态。
4、刘前来在网络上发布的《石门县楚江镇黄泥岗社区书记刘丁民、占金莲夫妇用欺骗手段转让门面》信息资料1份，用以证明被告未经原告同意转租案涉门面，后刘前来与被告终止转租案涉门面，被告继续占有使用案涉门面的事实。
针对三原告提交的证据，被告占金莲、刘丁民对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议。但占金莲表示对证据3的照片所示租赁门面招牌换成“艾弗”的情况不清楚，刘丁民则表示证据3并不能证明照片所示门面的关停状态是由两被告所引起，租赁门面招牌原为“个性服装”，现更名为“艾弗服装”，证明两被告已经没有经营该门面。被告方对证据4的真实性不予认可。
被告占金莲、刘丁民辩称：1、刘丁民不是本案租赁合同当事人，故不应成为本案被告；2、原、被告之间的房屋租赁合同，因2013年11月三原告同意第三人王继平接转门面而解除，因此两被告自三原告同意王继平接转门面之日起不再承担支付租金的义务，亦不负腾空、返还门面、支付违约金的义务；3、因三原告未能与第三人王继平达成房屋租赁协议，导致两被告向王继平退还已收取的门面转让费及赔偿王继平的货物损失、门面装潢损失，应由三原告赔偿给两被告；4、三原告向两被告主张2013年12月2日起门面租金的权利已过诉讼时效。
被告占金莲、刘丁民为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
5、《门面出租合同》1份，用以证明原、被告之间房屋租赁事实；
6、文焱出具的收条1份，用以证明两被告从文焱处接转门面，并支付门面转让费16万元（含押金2万元）；
7、占金莲出具的收条1份，用以证明占金莲将租赁门面转让给王继平，并收取王继平门面转让费20万元（含押金2万元）；
8、刘前来出具的收条1份、欠条1份，用以证明占金莲退王继平门面转让费14万元、并结欠应退王继平货款6万元；
9、杨耀红、蔡相明证明各1份，用以证明王继平从占金莲手中接转案涉门面后经营不到一个月；
10、刘群英证明1份，用以证明经司法所调解，占金莲向王继平退还门面转让款、并由刘群英垫付部分货款后，王继平将案涉门面钥匙交还司法所姚金山，姚金山遂将门面钥匙交给刘群英的事实。
11、原告方出具的租金收条26份，用以证明被告方向原告方交纳房屋租金情况。
12、个体工商户登记基本信息1份，用以证明被告租赁原告房屋经营的“石门县个性服饰店”已于2013年12月16日登记注销的事实。
针对两被告提交的证据，原告方对证据5、6、10没有异议，对证据7、9、12的真实性没有异议，对证据8所涉事实不知情，证据10中刘群英所证姚金山所长将门面钥匙交给刘群英后，三原告并未收到两被告返还门面钥匙，证据11所涉4份收条没有记载收款人。
本院调取了被告占金莲的户成员信息1份（证据13），用以证明被告占金莲与刘丁民系夫妻关系。原、被告对该证据均无异议。
对原、被告提交的上述证据，本院认为，对于一方提交，另一方无异议的证据1、2、3、5、6、10及双方均无异议的证据13，证据形式、来源合法，能够证明本案的待证事实，本院予以采信。对于证据7、8、9所涉被告与案外人转租案涉门面的往来结算情况，因两被告未提起反诉，上述证据内容与与本案没有关联，本院不予采信。证据4所涉被告未经原告同意转租案涉门面的事实在被告无反驳证据予以抗辩的情形下，本院予以采信。原、被告均认可案涉门面租金结清至2013年12月1日止，故双方对证据11所涉4份租金收条的争议不影响本案事实的认定。证据12与本案事实不具有关联性，本院不予采信。
经审理查明：杨绍平与唐生霞、占金莲与刘丁民分别系夫妻关系。2009年2月28日，出租方（甲方）杨绍平、潘碧敏与承租方（乙方）文焱签订《门面出租合同》，双方约定：甲方将位于石门县澧阳中路门面两间（房屋产权证号为：石房权证楚江字第098**号、石房权证楚江字第098**号）出租给乙方，租期自2009年12月1日至2014年12月1日，其中2009年12月1日至2012年12月1日每年房租伍万元，此后房租随行就市；房租每三个月结清一次；乙方租赁期间，每月水电费、电视收视费由乙方实数缴纳；乙方经甲方同意，在不破坏房屋主体结构情况下对房屋进行装饰装修的，甲方不承担装修费用，租期届满后乙方不再续租的，甲方不承担任何费用，装饰装潢无偿归甲方所有；乙方逾期交付租金的，应补交欠租，每日按欠付租金1%的标准计付违约金；乙方未经甲方同意不得将承租房屋转给他人使用，经甲方同意后转让给他人的，须甲方与他人另行签订租赁合同，与乙方原租赁合同终止。
2010年9月1日，文焱经原告方同意，将《门面出租合同》中的权利和义务一并转让给占金莲，三方将《门面出租合同》承租方变更为占金莲，占金莲受让《门面出租合同》中承租方全部权利、义务。同日，占金莲支付文焱门面转让费16万元（含已由文焱支付给出租方的押金2万元），三原告将租赁房屋钥匙交付给占金莲。承租期间，两被告对租赁门面进行了地板、射灯、安装空调等装饰装潢，并支付租金至2013年12月1日，期间原、被告协商2012年12月1日至2013年12月1日止的房租变更为每年7.5万元。
承租期间，两被告欲将租赁门面转让给第三人王继平，并收取了王继平门面转让款、向王继平交付了租赁门面钥匙，但最终未能与三原告及王继平达成一致协议。两被告因此退还收取王继平的门面转让款。2014年3月14日被告刘丁民姐姐刘群英代为赔偿王继平部分货款损失后，王继平将门面钥匙交付楚江司法所，再由楚江司法所将钥匙交付给刘群英。由此，两被告与三原告就欠付房屋租金及两被告的装饰装潢费用、退付王继平费用等发生纠纷，于2014年1月10日、2014年3月26日经石门县楚江司法所调解，未能达成调解协议。2014年12月1日租赁期限届满后，原、被告双方未达成续租协议。
本案诉讼过程中，两被告于2016年2月5日将承租门面钥匙交付本院，但未腾空承租门面。
本院认为：本案的争议焦点为：一、刘丁民是否是本案适格的被告；二、三原告请求两被告支付自2013年12月2日起房屋租金的权利是否过诉讼时效；三、本案原、被告之间的《门面出租合同》是否于2013年11月解除；四、两被告是否应向三原告支付租金、违约金，并结清水、电、电视收视费。
一、刘丁民是本案适格被告。
本案《门面出租合同》双方分别为出租方杨绍平、潘碧敏和承租方占金莲，承租方占金莲向出租方负有支付租金之债，且占金莲承租门面之资金和经营门面之收入，在占金莲未证明系个人财产支出和收入的情况下，应认定为家庭共同支出和收入，用于家庭生活。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”之规定，出租人向承租人占金莲主张支付租金等合同之债的，可以列占金莲配偶刘丁民为共同被告。
二、本案三原告请求两被告支付自2013年12月2日起房屋租金的权利未过诉讼时效。
根据原、被告在庭审过程中的陈述，原、被告因《门面出租合同》的履行发生纠纷后，分别于2014年1月10日、2014年3月26日经石门县楚江司法所进行调解，内容涉及门面租金及装饰装潢损失等。根据民法通则第一百四十条之规定，三原告向两被告追索房屋租金的诉讼时效因三原告在调解中向两被告提出要求而中断，此后原、被告双方一直处于争议未决状态。故三原告请求两被告支付2013年12月2日起房屋租金的权利未过诉讼时效。
三、本案原、被告之间的《门面出租合同》并未于2013年11月解除。
两被告主张，2013年11月因三原告同意两被告将承租门面转让给王继平承租，故原、被告之间的租赁合同已经解除。对两被告的这一抗辩主张，缺乏事实依据和法律支持。首先，对于两被告辩称的三原告同意其将承租门面转让给王继平承租的的主张，两被告没有提供证据予以证明，两被告提交的收取王继平门面转让费的收条及杨耀红、蔡相明、刘群英的证明，仅能证明两被告与王继平之间存在转让或转租合意或争议。其次，自两被告继受本案《门面出租合同》权利义务起，门面一直处于两被告占有状态。至于两被告辩称的租赁期间将门面钥匙交付给第三人王继平，两被告与王继平之间的纠纷经司法所调解后，门面钥匙在王继平、司法所、刘群英之间流转，属于两被告自行对门面的处置行为，未经三原告同意。至2016年2月5日两被告将门面钥匙交付本院止，门面一直处于两被告占有或两被告处置状态，未向三原告交付门面。故两被告承租期间，既未与三原告达成解除合同的合意，亦未构成合同解除的事实，原、被告之间的《门面出租合同》未经解除，合法有效。
四、关于三原告主张两被告支付租金、违约金及水电费、电视收视费的问题。
1、租金及门面占用费的计算标准及期限。
根据《门面出租合同》约定，自2012年12月2日起的房租随行就市，原、被告在履行合同过程中，协商将2012年12月2日起至2013年12月1日止的房租变更为7.5万元。双方虽未对2013年12月2日起的房租做出具体约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，原、被告双方对于房屋租金的最新合意为年租金7.5万元，对于此后的房屋租金在未做另行约定的情况下，应比照这一约定履行。对于三原告收取的两被告的租房押金2万元，应在《门面出租合同》履行期限届满时，抵扣下欠房租。合同约定租赁期届满后，两被告继续占有租赁房屋拒不返还的，三原告有权随时要求两被告返还租赁物并按原租赁合同租金标准支付门面占用费。故两被告应以年租金7.5万元的标准支付自2013年12月2日起至2014年12月1日止的下欠房租5.5万元(租金7.5万元抵减押金2万元)，并以每年7.5万元的标准支付自2014年12月2日起至租赁房屋腾空返还之日止的占用费。
2、违约金的计算标准及期限。
原、被告《门面出租合同》约定，承租人逾期支付租金的，每日按欠付租金的1%计付违约金。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，对于违约金的约定不宜过分高于因违约造成的损失。本案两被告拒付租金给三原告造成的可预期损失即为应收取房租的利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故原、被告之间约定的欠付租金日1%的违约金标准明显过分高于两被告逾期支付租金造成的损失，本院酌定将违约金计算标准核减为租赁期限届满时中国人民银行核准的一至三年（含）贷款基准利率的1.3倍，即年利率7.8%。违约金计算期限自两被告每期应付租金期限届满次日起至当期租金付清之日止，即两被告应支付租赁期内违约金2193元[（7.5/4×7.8%）/12×(9+6+3)=2193]，并以欠付租金5.5万元为基数，按年利率7.8%的标准支付自2014年12月2日起至欠付租金付清之日止的违约金。另，租赁期届满后，两被告拒不返还门面的，承担支付门面占用费的违约责任，对逾期占用门面期间的门面占用费不再计收违约金。
3、关于两被告对门面的装饰装潢。
根据《门面出租合同》约定，承租方对房屋进行装饰装修的，出租方不承担装修费用，租期届满后装饰装潢无偿归出租方所有。本案两被告在承租门面后，对门面进行了地板、射灯、安装空调等装饰装潢。故，对于与租赁门面形成附合和未形成附合的装饰装潢，应依照《门面出租合同》的约定，无偿归三原告所有。
4、根据《门面出租合同》的约定，两被告在承租期间和逾期占用承租门面期间所产生的水电费、电视收视费，由两被告如实缴清。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平腾空、返还位于石门县楚江镇城南居委会澧阳中路的租赁房屋（房屋产权证号为：石房权证楚江字第098**号、石房权证楚江字第098**号）；
二、被告占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平支付房屋租金5.5万元(租金7.5万元抵减押金2万元)，并以每年7.5万元的标准支付自2014年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占用费；
三、被告占金莲、刘丁民于本判决生效后五日内向原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平支付租赁期内违约金2193元，并以下欠租金5.5万元为基数，按年利率7.8%的标准支付自2014年12月2日起至下欠5.5万元租金全部付清之日止的违约金；
四、被告占金莲、刘丁民在腾退租赁房屋之日结清占有租赁房屋期间发生的水、电费及电视收视费；
五、驳回原告潘碧敏、唐生霞、杨绍平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3300元，由原告潘碧敏负担150元，原告唐生霞、杨绍平共同负担150元，被告占金莲、刘丁民共同负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 曾繁星
代理审判员 郭 蕾
人民陪审员 丁皓月
二〇一六年四月五日
书 记 员 杨 杰
附法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。