贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终608号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司），住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：高艳，女，1968年4月4日生，汉族，住贵州省六盘水市。委托诉讼代理人：徐燕，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201211902819。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）因与被上诉人高艳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人沈律、被上诉人高艳的委托诉讼代理人徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定事实不清。被上诉人无权作为权利人提起诉讼。与上诉人签订商品房买卖合同的是案外人罗家宝，罗家宝与高艳原系夫妻关系，离婚时已经将涉案房屋赠与孩子，罗家宝虽在离婚前将涉及房屋签名、签字等权利行使委托给高艳，但高艳仅是代理人的身份，并不当然取得房屋所有权，一审将高艳作为权利人行使权利错误。二、一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金117173.82元不符合法律规定，被上诉人提起的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人主张由上诉人承担违约金的时间是从2013年6月30日至2017年10月15日计算的，按照被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料报产权登记机关备案。上诉人已经在合同约定时间内向产权登记机关办理产权登记备案，未违反该约定。《商品房买卖合同》第十五条还约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，即：每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，上诉人与被上诉人并没有就办理房地产权属证书的时间进行约定，《城市房地产开发经营管理条例》第十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。按照该规定，上诉人作为房地产开发企业，不是办理房屋所有权证的直接责任人，只有协助被上诉人（购房人）的义务，双方当事人在《商品房买卖合同》又未约定协助购房人办理房屋所有权证的时间，所以上诉人没有违约行为，不应该承担违约责任。一审判决书以人民网地方领导留言板中贵州省委书记陈敏尔板块回复“……目前，华飞房地产开发有限公司有关负责人承诺，相关资料将于2015年3月5日前完善并报产权登记部门办理房产分户手续……”认定被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，但该回复并不能证明上诉人作出了承诺，即使有承诺，被上诉人的诉讼请求也已经超过了法律保护的期限。被上诉人高艳辩称，上诉人的上诉理由均不能成立。1、被上诉人一审中提供的商品房买卖合同明确记载被上诉人高艳与罗家宝是共同买受人，且高艳本人在买受人处签字，结合一审查明罗家宝对高艳的相应授权，可以证明高艳是本案合法的权利主张人。上诉人上诉称案涉房屋赠与给孩子，但由于上诉人违约，房屋一直不能办理房产证，房屋无法过户到孩子名下，根据合同的相对性原则，被上诉人高艳是合法的权利主张人。2、被上诉人所主张的违约金金额是依据上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同中约定的违约金计算标准计算得出的，双方的合同约定并未违反法律规定，违约金金额应当得到支持。3、关于诉讼时效问题。上诉人未及时备案及办证的违约行为处于持续状态，被上诉人在上诉人违约期间通过各种方式多次要求上诉人履行义务，导致诉讼时效中断，本案的诉讼时效并未超过期限。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高艳向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因被告违约没有为原告办理房产证权属证书2013年6月30日至2017年10月15日的违约金117173.82元（总房款373641元×0.0002×1568天）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2010年11月25日，被告与原告及罗家宝签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告及罗家宝出售天粟园北楼506室商品房一套，合同签订后，原告向被告总计缴纳购房款373641元，被告于2012年11月30日将房屋交付给原告。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。事后，原告方多次找被告为原告办理房屋产权证书未果，天粟园临时业主委员会选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜，原告等天粟园小区业主在人民网向地方领导留言反映被告没有按约定办理房产证及赔偿相应违约金的问题，未得到解决。在（2016）黔0201民初4563号一案中，一审法院向六盘水市不动产登记中心函询“天粟园”房屋是否具备办理房屋产权证的条件，2016年12月15日，六盘水市不动产登记中心发回复函，载明“天粟园”不具备办理房屋产权证的条件。另查明，原告高艳及罗家宝与被告签订《商品房买卖合同》时系夫妻关系。2017年8月10日，罗家宝向高艳出具《授权委托书》，全权委托高艳处理天粟园北楼506室住房一切相关事宜，高艳在办理该套房屋相关手续过程中所行使的签名、签字均认可、承认，绝不提出任何异议。2017年8月14日，高艳与罗家宝办理离婚登记手续。一审法院认为，被告与原告方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告支付了购房款，被告于2012年11月30日将房屋交付给原告方。按照合同约定，被告应当于交付使用后365日内即2013年11月30日前办理好产权证。因被告至今未办理房屋产权证给原告，其行为已违反合同约定，应当承担违约责任。被告辩称已超过诉讼时效，对于过诉讼时效问题，因本案与（2016）黔0201民初4563号一案的基本事实相同，且生效民事判决已认定未超过诉讼时效，本案亦未超过诉讼时效，被告未提交证据证明已超过诉讼时效，故被告此辩称不能成立，不予采纳。被告辩称，原告主张的违约金已经达到了总房款的30%，主张的违约金过高。根据《最高人民法院》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，原、被告双方已在合同中约定违约金的计算标准按购房总款的每日万分之二计算，折算为每年7.3%，并未过高，被告此辩称不能成立，不予采纳。对原告主张的违约金117173.82元（以购房总款373641元按日万分之二计算，从2013年6月30日算至2017年10月15日），未违反合同约定及法律规定，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告高艳违约金117173.82元（以购房总款373641元按日万分之二计算，从2013年6月30日算至2017年10月15日）。案件受理费2644元，减半收取计1322元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司、被上诉人高艳均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点是：1、上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立；2、高艳是否为本案的适格主体。关于上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司提出本案已经超过诉讼时效的主张是否成立的问题。本案一审中，被上诉人提交了本院已生效（2017）黔02民终414号民事判决书证实天粟园业主委员会于2014年8月、2015年5月27日推选代表与上诉人洽谈违约金及办证事宜。同时，在本案二审庭审过程中，余玉平作为当时的业主委员会主任亦陈述本案的当事人要求其去找上诉人洽谈违约金及办证事宜。上述证据能够证实本案诉讼时效存在中断的情形。故对上诉人提出本案超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于高艳是否为本案的适格主体的问题。根据被上诉人高艳一审中提交的案外人罗家宝的授权委托书可知，授权委托书中明确记载房屋归高艳所有，并授权高艳全权处理房屋的相关问题，因此，高艳是本案的适格主体。综上所述，上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2643元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年八月十三日法官助理 胡金丽书 记 员 向 颖