广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第590号
上诉人（原审被告）钟瑞珍，女，1960年8月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）谭锦添，男，1952年11月19日出生，香港居民。
委托代理人陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人钟瑞珍因与被上诉人谭锦添物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭锦添一审诉称：座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋是我方于2003年分别通过继承及受赠而得的产业，2011年8月经广州市国土资源和房屋管理局撤管发还。钟瑞珍及其同住人员租住该房屋地下前厅多年，但自我方接收房屋后，钟瑞珍一直未向我方支付相关房屋使用金，也拒绝搬出该房屋。
钟瑞珍的行为已侵犯了我方的合法权益，现我方要求钟瑞珍返还房屋，并按照该地段住宅租金标准，支付自2011年9月1日至钟瑞珍搬迁时止的房屋使用金。为维护自身的合法权益，特起诉至法院。1、判决钟瑞珍及同住人员立即迁出广州市第十甫路广厦居3号房屋地下前厅。2、判决钟瑞珍支付自2011年9月1日至钟瑞珍搬迁时止的房屋使用金给我方。（按每月每平方米29元标准计算，则每月29元／㎡×27.56㎡=799.24元／月，暂计至2013年7月31日止为799.24元／月×23个月=18382.52元）。3、本案诉讼费由钟瑞珍承担。
钟瑞珍一审辩称：我方不同意谭锦添的诉讼请求，我方一直向房管部门租赁涉案房屋，也不知道涉案房屋已归谭锦添，我方也对涉案房屋进行装修、修建，因此我方不同意谭锦添的诉讼请求。
原审法院经审理查明：座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋是谭某甲名下的产业，在五十年代期间由国家经租。由钟瑞珍的父母向房管站承租讼争房屋首层前厅房居住，后转为钟瑞珍承租。经租期间约定：钟瑞珍承租部位是讼争房屋首层前厅房居住，作住宅用途，承租使用面积27.56平方米，月租金82.80元。2011年7月25日广州市国土资源和房屋管理局向原业主发出撤管发还通知书，将讼争房屋发还给原业主自行管业。房屋发还后，原业主及继承人没有与钟瑞珍签订租赁合同，也没有收取钟瑞珍的租金。现讼争房屋首层前厅由钟瑞珍与家人居住，钟瑞珍暂没有其它房屋可供搬迁。谭锦添遂向原审法院提起诉讼。
另查，谭某乙（又名谭某甲）于1984年5月10日死亡。2003年12月3日经广州市东山区公证处（2003）穗东内证字第4443号析产证明书，证实座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋是谭某甲与陈某甲有财产，各占二分之一产权。同日陈凤、谭培根、谭耀光、谭锦添在广州市东山区公证处办理（2003）穗东内证字第4444号继承权证明书，证实根据谭焕章生前遗嘱指定其占有二分之一产权座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋，由陈某乙、谭某丙、谭某丁、谭锦添、孙子谭某戊共同继承。同日陈凤、谭耀光及太太朱佩华在广州市东山区公证处办理（2003）穗东内证字第4447号公证书，证实将依据（2003）穗东内证字第4443号析产证明书和（2003）穗东内证字第4443号继承权证明书所得广州市第十甫路广厦居3号房屋产权份额赠与给谭锦添，谭锦添表示愿意接受赠与。2012年9月11日谭培根及妻子陈玉姬、谭兆安将继承所得座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋产权份额无偿赠与给谭锦添。
原审法院认为：根据《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从被继承人死亡时开始。”谭锦添自讼争房屋产权人死亡后，依法对继承与赠与所得的讼争房屋享有所有权。该房屋由房管部门于2011年7月25日撤管发还给原产权人及继承人管业后，谭锦添作为讼争房屋原产权的继承与受赠人，没有与钟瑞珍重新签订租赁合同，应视为双方建立了不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时提出解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现谭锦添要求收回钟瑞珍居住的讼争房屋首层前厅房自用合法合理，原审法院予以支持。但谭锦添未能提供证据证明钟瑞珍有房屋可供搬迁，谭锦添应给钟瑞珍一定的时间找房搬迁。本案讼争房屋是私房，钟瑞珍应按有资质的评估机构评定的私房租金标准计付房屋使用金。谭锦添要求钟瑞珍按每月每平方米29元的标准计算支付房屋使用金的依据不足，原审法院不予支持。对于钟瑞珍提出曾对讼争房屋进行装修，要求谭锦添给予一定的补偿作为抗辩理由。因钟瑞珍当庭不能提供证据给予证实，原审法院对此不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国继承法》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决：一、被告钟瑞珍（含同住人员）于本判决发生法律效力之日起一年内，迁出广州市第十甫路广厦居3号房屋首层前厅房，将房屋腾空交还给原告谭锦添使用。二、被告钟瑞珍自本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告谭锦添支付从2011年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金（房屋使用金的标准由原、被告双方申请有资质的评估机构参照私房租金标准评定）。三、被告钟瑞珍自本判决发生法律效力之次日起至交还广州市第十甫路广厦居3号房屋首层前厅房给原告谭锦添之日止的房屋使用金（房屋使用金的标准由原、被告双方申请有资质的评估机构参照私房租金标准评定），由被告钟瑞珍按月交纳给原告谭锦添。四、驳回原告谭锦添的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费360元，由被告钟瑞珍负担。
判后，上诉人钟瑞珍不服原审判决，向本院提起上诉称，座落于广州市第十甫路广厦居3号房屋是被上诉人谭锦添于2003年分别通过继承及受赠而得的产业。只是证实当时的产权是其一人，由于被上诉人至今还未能出示房产证，无法证明该房产现时的状况，无法证实现时的房屋是否是被上诉人谭锦添，也无法证实现时房屋有没有抵押或转让。现在我户符合申请华侨落实的政策房，但被上诉人谭锦添不能拿出房产证复印件给我申请房屋，使我无法申请到华侨落实政策房，导致我无法一年内搬出，责任是不是应该由被上诉人谭锦添你自己承担？被上诉人在2011年9月接受此房屋后，没有通知我们住户，同时也没有相关人员通知我们该房屋以转为私房。（只在2013年7月通过代理律师陈俊果来我们住处收房租，并要求我们搬迁。）当时荔湾区房屋管理所也没有告知我们房屋以返还，也没有返还告知书给我们，所以2011年9月至今的租金应按房屋管理所与我们签订的合同租金是一致。（2011年9月至今我与被上诉人是签订不定期租赁合同，没有确定租金的金额，因此应按房屋管理所的合同执行）房屋的修缮是房屋产权人或产权人的委托人负责，在今年7月底，我告知被上诉人的律师，房屋出现白蚁。被上诉人也没有过来此房屋处理此事，房屋修缮都是我找人处理好。被上诉人完全没有尽到屋主的责任，真是令我不得不觉得，该房屋是不是私房。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、请求从2011年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金按荔湾区地房屋管理所的租金收取；3、本案一、二审诉讼费由谭锦添承担。
被上诉人谭锦添答辩称，不同意上诉人的意见，要求维持一审判决，具体理由与一审意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人钟瑞珍上诉主张要等其找到搬迁去向再将涉案房屋交还给被上诉人谭锦添，原审给予的一年期限，足以让上诉人另行解决搬迁去向。此外，上诉人上诉还请求按公房租金标准计算租金，因涉案房屋发还给被上诉人后就变为私房，被上诉人要求按私房租金标准计算租金，有事实依据，上诉人要求按按公房租金标准计算租金，理据不成立。综上，上诉人上诉理由不充分，其上诉请求予以驳回。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费360元，由上诉人钟瑞珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年三月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵