四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0402民初2737号
原告：雷秀兵，男,1968年11月27日出生，汉族,系攀枝花学院医学院基础医学院教研老师，住四川省攀枝花市东区。
原告：杨阳，女,1976年10月9日出生，汉族,系攀枝花学院医学院临床实验老师，住四川省攀枝花市东区。
二原告共同委托诉讼代理人：刘治成，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201310984162。
被告：攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路10号，统一社会信用代码：12510300450959630R。
法定代表人：王曙光，校长。
委托诉讼代理人：蒲文峰，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201210299648。
委托诉讼代理人：高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，系攀枝花学院后勤产业集团公司总经理，住攀枝花市东区。
被告：四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组，统一社会信用代码：91510000762312836J。
法定代表人：巫云浩，总经理。
原告雷秀兵、杨阳与被告攀枝花学院、四川省成兴建设工程有限公司（简称：成兴建司）合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘治成，被告攀枝花学院的委托诉讼代理人高仕忠、蒲文峰到庭参加诉讼，被告成兴建司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷秀兵、杨阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与二被告签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》已经解除；2、请求判令二被告退还原告房屋使用权转让款167337元；3、请求判令二被告连带支付从2013年1月17日至2014年12月31日及从2016年7月1日起至房屋使用权转让款退清之日的前一日以167337元为基数，按年利率5.25%计算的资金占用利息；4、请求判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年1月17日，攀枝花学院（甲方）、成兴建司（乙方）与原告（丙方）三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定甲、乙方将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街3层21号房屋使用权转让给丙方；转让期限为40年，从2015年1月1日起至2054年12月31日止；转让总价为167337元；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付给丙方使用，丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；合同签订当日，原告即支付了转让款。2014年12月31日前二被告未将房屋交付原告。2015年4月1日，三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让补充协议》，约定房屋交付时间延长至7月1日，转让期统一延期至2056年6月30日止；之后被告支付了11个月违约金；由成兴建司筹集资金，攀枝花学院于6月30日一次性向原告支付（已支付）。2015年7月1日，二被告仍未交付房屋，2016年6月6日，原告向二被告提出《退房申请》，由二被告签字确认；现请求判令上述诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《房屋使用权转让协议》及补充协议，证明原、被告双方签订了房屋使用权转让协议，约定了房屋使用权转让价款及交付时间等内容；2、《收据》，证明成兴建司向原告出具了收据，该收据载明了收款的理由、金额等内容；3、《退房申请》，证明原告向被告提交了退房申请，二被告均予以签字确认，双方之间达成了解除合同的合意。
被告攀枝花学院质证意见：对第一组证据的真实性、关联性无异议，合法性有异议：1、攀枝花学院认为案涉协议书为租赁合同，合同约定40年转让期超过法定最长租赁期限；2、根据协议书的约定，攀枝花学院仅作为房屋的所有权人，对被告成兴建司对外转让房屋使用权的行为予以确认，而非作为房屋使用权转让的主体。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证据载明的“代攀枝花学院收取”有异议，攀枝花学院并未以任何形式授权成兴建司代为收取转让款，代攀枝花学院这一表述系成兴建司的单方行为，攀枝花学院不予认可。对第三组证据的真实性有异议，上面没有攀枝花学院盖章，签字人也没有攀枝花学院授权，对攀枝花学院没有约束力。被告成兴建司未质证。
被告攀枝花学院辩称，《房屋使用权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同。根据相关法律规定，租赁期限超过20年的部分应为无效。《房屋使用权转让协议》明确约定出租方和承租方分别是被告成兴建司和本案原告方，明确约定收款及退款的主体为被告成兴建司。被告攀枝花学院只是作为所有权人对上述出租行为予以确认，并认可原告方就迟延交房所造成的损失而要求承担相应责任的请求。对上诉协议的内容，我方有三点意见：首先，从权利主张的对象看，应当向成兴建司主张退款，而不是攀枝花学院；其次，应当向成兴建司主张退款，如果成兴建司未在7个工作日内依约退款，原告可以请求确认解除合同及提出其他债权请求；第三，从解除权的实体层面讲，原告以房屋不满足交付条件为由主张解除合同不符合客观事实。实际上，涉案的房屋在签订补充协议时已经满足使用条件，同时原告在2018年提出及解除合同之诉已经超过两年，远远超过了行使解除权的合理期限，缺乏法律支撑；另外，攀枝花市学院既不是租赁关系的合同主体，也不是收取转让款的主体，亦未在本案中作出过债务承诺或者债务加入的意思表示，不应对返还转让款承担责任；本案中，被告已经支付了18个月的违约金，支付时间为2015年1月1日-2016年6月30日；同时，原告方提出的《退房申请》，未加盖被告攀枝花学院、成兴建司的印章，在协议上签字人员既不是单位的法定代表人也未经授权或追认，不具有法律效力，对攀枝花学院无约束力，综上，攀枝花学院不是案涉房屋使用权转让的主体，不应承担退房还款的责任。请求法院驳回原告对攀枝花学院的全部诉讼请求。
被告攀枝花学院在举证期限内未提交相关证据。
被告成兴建司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交证据证明自己的主张，但向法庭提交了一份答辩状，其主要内容为：不同意原告的诉讼请求，其理由为：1.原告未向成兴建司和攀枝花学院提供收款账户，因此成兴建司与攀枝花学院无法向原告退款。原告承担诉讼费用；2.造成项目逾期交房，至今未取得竣工验收合格手续是攀枝花学院的责任，不是成兴建司的责任；3.原告的诉讼请求主张支付利息，成兴建司不予认可。
本院根据当事人举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：
2011年6月28日，被告攀枝花学院、成兴建司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；被告攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，被告成兴建司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由被告攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由被告成兴建司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归被告攀枝花学院；被告成兴建司使用的部分楼层，使用期满后，被告攀枝花学院无条件收回；被告攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取被告成兴建司工程专项业务工作经费50万元，由被告攀枝花学院后勤管理处使用；若被告成兴建司转让其使用权，被告攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以被告攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；被告成兴建司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，被告攀枝花学院应积极配合并予以监督。
2013年1月19日，被告攀枝花学院、成兴建司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，被告攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及被告攀枝花学院同意成兴建司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴建司名下银行账户，该银行账户由被告攀枝花学院与被告成兴建司共管，收款收据由被告成兴建司代被告攀枝花学院出具。其后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2016年6月6日，杨阳向成兴建司、攀枝花学院提交《退房申请》一份，其内容为申请按照三方上述协议约定退房。成兴建司经办人“曾树斌”在申请书上注明“收到退房申请”并签名，攀枝花学院经办人“高仕忠”也在申请书上签名。
同日，其他业主找到攀枝花学院要求退还房款，在攀枝花学院的保卫处办公室由成兴建司经办人曾权斌、攀枝花学院经办人高仕忠以及其他业主在《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》上签名，该协议的主要内容为：2016年6月6日，攀枝花学院学府新天地项目申请退房业主与攀枝花学院、成兴建司在炳草岗街办和区委的协调下，对于攀枝花学院、成兴建司两方在学府新天地项目中多次违约一事，达成如下协议：攀枝花学院、成兴建司两方同意业主退房的要求，并积极筹措资金进行退款；2015年1月1日至2016年5月31日期间，攀枝花学院、成兴建司的违约责任就按业主支付总房款每日万分之二支付违约金执行，不再另行计息，业主无需将已收到的2015年1月1日至2016年5月31日的违约金退还给攀枝花学院、成兴建司；攀枝花学院、成兴建司应给予业主两个阶段的资金占用赔偿，第一阶段从业主交款之日至2014年12月31日，第二阶段从2016年6月1日至退款之日的前一日，两阶段按业主购房支付总房款年利率5.25%计算资金占用利息，退房款时一并支付给业主；攀枝花学院、成兴建司承诺分批支付已登记退房业主的房款和利息，其中2016年4月12日递交退房申请的业主为第一批次，退房款办结时间为2016年7月31日，其余二、三批次最多不超过2016年12月31日前全部办结所有退房手续（其中第二批次在10月31日前办结，第三批次在2016年12月31日前办结；退款方式：攀枝花学院、成兴建司在规定时间内将所退款及利息打入业主账户；如攀枝花学院、成兴建司未按约定履行上述协议内容，则从违约的第二日起，按业主交纳总房款及未支付违约金的每日千分之一计算罚息，业主并有权向当地人民法院起诉，追究攀枝花学院、成兴建司的法律责任。协议的落款处有攀枝花学院经办人高仕忠、其他业主的签名。
现雷秀兵、杨阳诉至本院，请求判令上述诉讼请求。
本院认为，被告攀枝花学院、成兴建司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告签订《房屋使用权转让协议书》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，显属违约。本案中，根据《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原方在二被告违约的情形下于2016年6月6日向被告提出了《退房申请》，被告签字确认，双方实际已协商一致解除合同。被告成兴建司提出的不同意解除合同的抗辩主张，缺乏事实依据，不予采纳；同时，成兴建司、攀枝花学院与其他业主签订的《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》，攀枝花学院、成兴建司未加盖单位印章，由其经办人签名。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中，攀枝花学院经办人高仕忠在其所在的学院保卫处签名，成兴建司经办人曾权斌签名时间在攀枝花学院、雷秀兵、杨阳之前，雷秀兵、杨阳有理由相信攀枝花学院、成兴建司的经办人有权代理，故本院确认攀枝花学院、成兴建司经办人代理行为有效，据此，《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》是三方真实意思的表示，该协议合法有效。虽原告雷秀兵、杨阳未与成兴建司、攀枝花学院签订《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》，但作为成兴建司、攀枝花学院在处理同一项目、同一性质的房屋使用权投资人退房的处理意见时理应一视同仁对待，也就是成兴建司、攀枝花学院与其他业主签订的《攀枝花学院学府新天地项目退房还款协议》适用于雷秀兵、杨阳的退房处理标准。因合同已然解除，本院对原告要求退还房屋使用权转让款167337元等诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求二被告连带支付资金占用利息的诉讼请求，合法有据。资金占用利息应计算为17161.20元{167337元×5.25%÷365天×713天（2013年1月17日～2014年12月31日）}；2016年7月1日起至本案房屋使用权转让款偿清时止的资金占用利息，按年利率5.25%支付。被告攀枝花学院要求扣除的违约金，原告并未主张。
本案中，被告攀枝花学院、成兴建司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴建司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴建司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴建司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴建司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴建司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告未按时交房的行为酿成本案纠纷发生，加之原、被告双方已签订合法有效的《退房还款承诺书》，双方均应诚信履行。因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴建司应返还给原告的房屋使用权转让款167337元并支付的资金占用利息承担连带清偿责任。被告攀枝花学院提出本案实为租赁合同纠纷而非房屋使用权转让纠纷以及《退房还款协议》不具有法律效力等抗辩主张，均缺乏依据。第一，原、被告双方签订的是《房屋使用权转让协议书》，而非《房屋租赁协议》；被告攀枝花学院、成兴建司转让的是房屋长期使用权（40年），而非房屋短时间的收益；原、被告双方签订在《房屋使用权转让协议书》时，案涉房产尚未建成，被告攀枝花学院、成兴建司如何能出租并及时向承租人交付租赁物以履行出租人的合同义务；原告属按约一次性支付房屋使用权转让款，而非定期支付房屋租金。因此，被告攀枝花学院提出本案实为房屋租赁合同纠纷的抗辩主张，缺乏事实依据和法律依据。第二，被告攀枝花学院主要负责人高仕忠，曾受单位委托与原告等数十位业主签订《补充协议》，且多次参加退房退款等问题的协商处理并最终签订了《退房还款协议》。原告等数十位业主有理由相信，高仕忠代表被告攀枝花学院，其行为应为表见代理。因此，被告攀枝花学院提出《退房还款协议》不具有法律效力等抗辩主张，依据不足。基于此，本院对被告攀枝花学院提出的本案实为租赁合同纠纷以及《退房还款协议》不具有法律效力等等抗辩主张，不予支持。被告成兴建司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃对本案原告主张的事实以及为证明该事实成立而提交的证据进行质证、反驳、抗辩等诉讼权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向雷秀兵支付房屋使用权转让款167337元、资金占用利息17161.20元，合计184498.20元；并按年利率5.25%继续支付从2016年7月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1873元，由四川省成兴建设工程有限公司承担,攀枝花学院承担连带责任（此款已由雷秀兵垫交，四川省成兴建设工程有限公司、攀枝花学院在履行上述给付义务时连同此款一并支付给雷秀兵）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审判员 吕艳荣
二〇一八年七月二十三日
书记员 游明花