广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初131号
原告：梁卫雄，男，汉族，住广东省始兴县。身份证号：×××1518。
原告：牛帅，女，汉族，住广东省始兴县。身份证号：×××1227。
两原告共同委托代理人：梁高亮，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省始兴县。
被告：韶关明德投资有限公司。地址：广东省始兴县。
法定代表人：陈象恩，职务总经理。
委托代理人：夏祥明，广东王芬律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司始兴支行。地址：始兴县。
法定代表人：董高正，职务行长。
委托代理人：邱东华，职务韶关分行员工。
委托代理人：陈宏维，职务。
原告梁卫雄、牛帅诉被告韶关明德投资有限公司牛帅与被告韶关明德投资有限公司（下简称“明德公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行（下简称“建行始兴支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁卫雄、牛帅的委托代理人梁高亮，被告明德公司的委托代理人夏祥明，第三人建行始兴支行的委托代理人邱东华、陈宏维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁卫雄、牛帅诉称，原告于2014年1月27日购买了被告位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）的商品房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052858）。合同约定原告所购房屋的总房款是386423元，原告于2014年1月11日交付了购房首期款116423元，余下房款270000元则在2014年4月21日办理银行按揭贷款支付。合同约定，被告应当在2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。除合同约定的特殊情况外，如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，则按下列方式处理：“按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240个工作日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的20%向原告支付违约金。”根据合同约定，原告于2014年1月11日按时交付了房屋的首期款人民币116423元，并于2014年4月21日将余下购房款人民币270000元向建行始兴支行办理了银行按揭贷款，至今原告仍每个月定期向银行还款，还款累计已达21个月，然而，被告却未按照合同的约定，按期将经验收合格的商品房交付原告使用。现被告逾期交房的时间已经超过240个工作日，在被告逾期交付商品房期间，原告曾经多次催促被告交房，并欲与被告协商解除《商品房买卖合同》及商定退还房款等事宜，但均遭被告拒绝。无奈之下，原告唯有诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052858）；2、被告返还原告购房款386423元，房屋维修基金4528元，按揭费540元，并支付购房合同约定的违约金78285元及购房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止）；3、被告承担本案诉讼费。庭审时诉讼过程时，原告增加诉讼请求：41、要求被告赔偿商业贷款产生的利息36406.67元；52、要求被告赔偿首付款、房屋维修金、按揭费产生的利息，按年定期存款的利润计算利息为9145.18元，之后产生的利息，将继续进行计算，至被告将欠款还清日终止。
被告明德公司辩称，一、被告不同意解除《商品房买卖合同》。受房地产市场低迷的影响，各个楼盘都有逾期交楼的情况，墨江豪庭原老板出现了经营非常困难的情况，现老板接受楼盘后，为了原告的利益，已投入了大量的资金，在楼盘销售很不理想、资金难于回笼的情况下，被告仍一直积极应对困难，多方筹措资金来支撑这个工程，且商铺楼现已竣工，并于2016年3月3日已经始兴县住房和建设局初步组织验收，很快就可以向原告交楼。虽然《商品房买卖合同》约定2014年12月30日交楼，逾期交楼超过240个工作日原告即可解除合同，但至今为止被告逾期交楼才刚过249个工作日，原告便于2016年1月1日就寄挂号信给被告要求解除《商品房买卖合同》，难道原告就真要这么迫不及待解除合同吗？若合同解除对原告又有什么好处吗？最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”体现了情势变更原则，情势变更原则即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，人民法院来判定是否解除或变更合同。就本案来说，原、被告订立《商品房买卖合同》时，双方都不可能预见房地产市场会出现如此恶劣的状况，因此，被告希望原告能多些理解和宽容，且被告很快就可以向原告交楼了，原告再多等几天也不会造成很大的损失。虽然逾期交楼是约定解除事由，但原告仅仅以逾期交楼为由诉请解除《商品房买卖合同》，理由不充分。二、如果解除《商品房买卖合同》，原告诉请返还购房款没有法律依据，贷款的返还应由银行来主张，按揭贷款不应当直接返还给原告。其次，房屋维修资金、按揭费是由被告代收代缴，实际收款人并不是被告，不应由被告返还。另外，原告诉求的购房合同违约金计算亦有误，原告累计已付款实际是购房首付款，所以计算违约金应该按购房首付款来计算，不能按首付款加按揭款的方式来计算。综上所诉，原告起诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人建行始兴支行诉称，原、被告于2014年1月27签订《商品房买卖合同》后，以该合同项下的座落于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭2、3栋）2-1202号房的商品房为抵押物，在第三人始兴建行始兴支行办理了27万元个人住房贷款。贷款担保方式为抵押加阶段性保证。房产所有权人原告梁卫雄、牛帅以上述房产作抵押，被告提供阶段性保证。为此，原、被告与第三人于2014年4月21日签订了《借款合同》，并在始兴县房地产交易所办理了抵押登记手续。2014年4月21日，第三人始兴建行始兴支行向原告发放了27万元个人住房贷款，并将贷款27万元全额支付到被告账户上。贷款发放后，原告能积极履行《借款合同》义务，按期还款，至今没有出现拖欠现象，截止至2016年3月21日，原告梁卫雄名下的贷款本金余额为244125元。本案中，被告未能按期履行《商品房买卖合同》义务，逾期未能交房，原、被告发生纠纷而诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，其过错不在于第三人，依据《借款合同》的约定，第三人已履行了全部合同义务，第三人的债权应当受到保护。为此请求依法判令：1、解除原、被告与第三人于2014年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（下简称《借款合同》），并宣布《借款合同》项下的贷款立即到期；2、原、被告立即向第三人清偿贷款本金244125元及利息（利息结清至2016年3月21日止，2016年3月21日之后的利息按《借款合同》约定计算至清偿之日止）；3、第三人有权对涉案抵押物进行处分，并享有优先受偿权；4、本案所有诉讼费用由原、被告承担。
经审理查明，2014年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052858），原告以总房款386423元购买被告开发建设的位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢12层1202号商品房。《商品房买卖合同》约定“第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列×种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。”原告于2014年1月11日向被告交纳了购房首付款116423元。2014年4月21日，原告梁卫雄作为借款人，被告作为保证人，第三人作为贷款人共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》，约定原告梁卫雄向第三人借款270000元，用以向被告支付购房余款，被告为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带责任保证至抵押登记手续办妥且抵押物的相关权利证书由第三人收执之日止。同日，第三人将上述贷款金额270000元划入原告指定的被告账户。2014年3月27日，原、被告及第三人就涉案房屋在始兴县房地产交易所办理了按揭抵押预告登记，第三人为抵押权人，两原告为抵押人，被告为担保人。2014年1月27日，原告向被告交纳涉案房屋的维修资金4528元、按揭费540元。2014年3月25日，涉案房屋的维修资金已经缴纳至始兴县住房和城乡规划建设局。《商品房买卖合同》约定交房日期届满后，因涉案房屋未取得验收合格证明，不符合交付条件，原告拒绝接收房屋，原告于2016年1月1日通过邮寄送达被告一份《告知函》，要求与被告解除签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、赔偿损失等。原告与被告协商未果后，诉至本院。至起诉之日止，被告亦未能将经验收合格的房屋交付原告，亦未为原告办理好产权登记手续。庭审中，被告承认截至开庭之日止，被告逾期交房的时间已超过240个工作日，原告则明确表示要解除双方签订的《商品房买卖合同》。
2014年7月8日，被告代原告缴纳了涉案房屋的契税，税收完税证明原件在被告处，被告主张在返还原告的房款时予以抵扣，但原告不同意。被告于2014年3月26日代原告缴纳了房屋登记费80元，按揭查档费80元、咨询费300元，被告认为上述费用是包含在原告主张的按揭费用中，是代原告缴纳给了相关的部门，不应由被告退回给原告，原告则认为其已缴纳了540元按揭费，应由被告退回。
再查明，原告向第三人按揭贷款后，原告均按约定清偿贷款本息。至2016年6月21日止，原告已清偿贷款本金30375元、利息36406.67元、罚息2.48元，尚欠贷款本金240750元。
上述事实，有原告提交的身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、收款收据、收据、个人贷款支付凭证、住宅专项维修资金缴款通知书、快递单、邮件查询结果、韶关市房地产按揭（抵押）登记证明书、业主诉求书、签名表、字约、现场照片、网络问政情况、还款情况一览表，被告提交的房屋登记费票据、咨询费发票、按揭查档费、税收完税证明，第三人提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、特别签订条款、个人贷款支付凭证、始兴县房地产按揭（抵押）登记证明书、申请书、梁卫雄商业贷款还款情况一览表，及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行各自义务。按照合同约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房将承担相应的违约责任，其中逾期交房超过240个工作日，除遭遇不可抗力的特殊原因外，原告有权解除合同。至开庭之日止至起诉之日止，被告逾期交房已超过240个工作日，且被告延迟交房系因其所建房屋未能通过验收合格所致，属其自身原因，并非合同约定的不可抗力因素，即双方约定的解除合同条件已然成就，因此，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052858）理由充分，本院予以支持。
因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，原、被告及第三人签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现，因此，第三人诉请解除与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由成立，本院亦予以支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后、商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告向被告直接支付的购房款116423元，及至本判决生效之日止的已清偿的贷款本金，由被告予以返还；至本判决书生效之日起，原告尚欠第三人的贷款本息，则由被告直接向第三人清偿。关于原告主张被告返还住房维修基金4528元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账户结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”和参照韶关市《关于办理住宅专项维修资金变更等事项的通知》第一条第1项的规定：“新购商品房。购房人与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》缴存维修资金后又解除购房合同的，由房地产开发企业按已缴存维修资金的金额垫支给购房人，购房人收到该维修资金款项后，填写《住宅专项维修资金变更申请表》（以下简称申请表，附件1）的相关信息，并交予房地产开发企业；待该房屋有新购买人后，新购买人支付由房地产开发企业垫支的维修资金，房地产开发企业持《申请表》、原住宅专项维修资金缴款通知书、商品房购买合同及原、现业主身份证到市住建局办理资金分账户更名手续。”在原、被告的房屋买卖合同被依法解除后，应由被告垫支该款给原告，故对该请求，本院予以支持。
关于原告主张被告返还按揭费用540元和已偿还的按揭贷款利息、赔偿违约金78285元的问题。因被告违约导致合同解除，因此，被告应按合同约定承担全部的违约责任。原告为购买房屋支出的按揭费用540元及已清偿的按揭贷款利息属原告的实际损失，该损失由被告予以赔偿，同时，按照原、被告双方签订《商品房买卖合同》第九条第（2）款的约定，被告应赔偿原告违约金77284.6元（386423元×20%）。至于原告认为违约金的计算基数应加上房屋维修金、按揭费一起计算，结合合同全文来看，原告累计已付款在该合同中指的应该是涉案房屋的总房款386423元，而不包括房屋维修金、按揭费在内，故对原告主张违约金的超出部分，本院不予支持。
关于原告要求被告支付房款逾期返还利息（从起诉之日起计至还清止）的问题。双方在合同第九条中约定在通知解除合同的三十日内的违约金按20%进行了弥补，之后的损失双方未约定，但被告在逾期三十日后没有退还购房款给原告，一直占用该购房款386423元，应承担该占用期间的利息。但本院已支持原告要求被告赔偿其已清偿的按揭贷款利息的主张，故对该项诉请中原告主张的占用期间的利息应以原告交付的首付款116423元为基数计付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿首付款、房屋维修金、按揭费产生的利息，按年定期存款的利润计算利息为9145.18元，之后产生的利息，将继续进行计算，至被告将欠款还清日终止的问题。如前所述，已支持了原告要求被告赔偿首付款产生的违约金，及从2016年1月25日起至本判决确定履行之日止的逾期返还利息，故对原告该部分的重复主张，本院不予支持。至于房屋维修金、按揭费，因是被告代收后交与相关部门的费用，不属被告直接占用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
，故对该请求，本院予以支持。
关于第三人主张对涉案抵押房屋享有优先受偿权的问题。原、被告、第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，原、被告、第三人已就涉案房屋办理了抵押预告登记，作为抵押权利人的第三人对预告登记的涉案房屋享有排他权，且原、被告对第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权亦无异议。因此，第三人主张对涉案房屋享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。
关于被告辩解违约金的计付方式应以首付款为计算基数，被告缴纳的涉案房屋契税应抵扣房款的问题。原告于2014年1月11日交纳了涉案房屋首付款116423元，并在2014年4月21日通过银行按揭贷款了方式，将贷款27万元委托第三人划入了被告账户，即原告已实际全额支付被告购房款386423元，原告也已根据其与第三人签订的借款合同履行偿还贷款本息的义务，原告主张按照房屋总款计付违约金理由充分，对被告的抗辩，本院不予采纳。至于被告要求将其缴纳的涉案房屋契税用于抵扣应返还原告的房款的问题。涉案房屋目前尚未办理了所有权转移登记手续，原告并未实际取得涉案房屋所有权，因此被告要求原告承担契税的抗辩理由不充分，本院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十八第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告梁卫雄、牛帅与被告韶关明德投资有限公司于2014年1月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：始第1325052858）。
二、解除原告梁卫雄、被告韶关明德投资有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行于2014年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。
三、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告购房款116423元、住宅专项维修资金4528元及自2014年4月21日起至本判决生效之日止原告梁卫雄已向第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行归还的贷款本金（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
四、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告梁卫雄、牛帅逾期交房违约金77284.6元。
五、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告梁卫雄、牛帅按揭费用540元及自2014年4月21日起至本判决生效之日止原告梁卫雄已向第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行归还的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。
六、被告韶关明德投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告梁卫雄、牛帅房款逾期返还利息（以购房款386423元为准首付款116423元为基数，从2016年1月25日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息）。
七、被告韶关明德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行清偿原告梁卫雄自判决生效之日起所欠《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款。
八、在本判决第七项债务范围内，第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行对位于始兴县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢1202号房折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。自被告韶关明德投资有限公司清偿上述贷款之日起十五日内，第三人办理对涉案房屋上抵押登记的涤除手续。
九、驳回原告梁卫雄、牛帅的其他诉讼请求。
十、驳回第三人中国建设银行股份有限公司始兴支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10826元，由被告韶关明德投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 张星辉
审 判 员 曾金梅
代理审判员 邱烨强
二〇一六年六月三十日
书 记 员 刘 娟