海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第909号
原告章兆锁。
委托代理人姜惠珍。
委托代理人符琪彬。
被告海南中平房地产开发有限公司。
法定代表人王人辉。
委托代理人左伟。
委托代理人王伟。
第三人海南阳光国际书画艺术中心。
法定代表人母久灵。
委托代理人王金红。
原告章兆锁与被告海南中平房地产开发有限公司、第三人海南阳光国际书画艺术中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告章兆锁及其委托代理人姜惠珍、第三人法定代表人母久灵及其委托代理人王金红到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已付清房款，被告也向原告交付了房屋，故双方就合同的主要权利义务已经履行完毕。2010年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中平广场X幢8单元XXX房，房屋总价款为1029146元。原告已付清了全部房款，被告也向原告开具了金额为1029146元的《往来凭证》作为收款依据。原告于2011年3月31日收房并一直正常交付物业管理费。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。且原告已付清全部购房款，被告也向原告交付了合同约定的房屋给原告使用，至此合同约定的主要权利义务均已履行完毕。原告层多次要求被告办理房产证，被告均以各种理由推诿搪塞。原告无奈只能起诉，经查询才得知该房已本案至第三人名下。二、被告将本案讼争的房产备案在第三人名下的行为不具有物权的效力，不产生《物权法》规定的登记请求权的排他效力。第三人的合同备案登记依据是部门规章《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，该规定属于行政管理的范畴，该登记行为不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，并不产生登记请求权的物权效力，更不具有排他效力，不能以此对抗原告。综上所述，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方已履行了合同规定的主要义务，原告的权利依法应得到保护，请求：1、确认原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告将登记在海南中平房地产开发有限公司名下的海口市海秀中路XX号中平广场X幢8单元XXX房的产权证办理至原告名下，并由被告承担过户的相关卖方税；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金10000元；4、注销被告及第三人就中平广场X幢8单元XXX房的商品房买卖合同备案登记；5、由被告承担本案诉讼费用。
被告未答辩。
第三人述称，一、被告沈中平因“一房多卖”，已债台高筑。为恶意逃避债务，被告玩弄股权转让、法定代表人变更把戏，在工商注册手续上完成了“金蝉脱壳”。接替被告的现任法定代表人、大股东赵良臣欠交农民工血汗工资，负债累累，而赵良臣用以收购中平广场的公司是一空壳。沈中平曾被债主控制，后逃逸。现债权人小组自发地组织起来，进行维权。二、原告出具的《商品房买卖合同》系原、被告恶意炮制的，对此，我方坚决不予认可。理由：1、原告出具的《商品房买卖合同》为人工手写的过时文本，早已停止使用。商品房买卖的流程是，先从国家住建部网上下载《商品房买卖合同》。此合同编号是一一对应、特定、唯一且排他的。国家住建部关于《商品房买卖合同》唯一并且排他的一系列规定，既保护了正常的房屋买卖行为，也约束了诸如原告一类的借贷抵押行为。原告违规操作说明，其行为是名为买房，实为借款给被告。国家住建部的规定是唯一并且排他的。所以，本案第三人出具的这份《商品房买卖合同》也就无法出炉了。我方与被告在合同签订后，双方按国家法律、法规的规定，正常进行合同备案和预告登记。本案中，出现了截然不同的两个合同，其实，这两合同的法律效力不辨自明。2、房产的套内建筑面积和公摊建筑面积之和，构成房产的建筑面积总数。为了利益最大化，所有开发商都按建筑面积总数乘以商品房单价来计算购房总价款。当然，这也符合行业惯例以及国家住建部的相关规定。而以房产内面积乘以商品房单价来计算购房总价款，必然因商品房单价虚增给买受人造成的心理挤压。没有一个开发商肯这样做。这里要特别提醒法庭的是，本案中，原、被告却反其道而行之。请看：该合同显示，购房总价款849685元，建筑面积共172.28平方米，据此，推算出该商品房单价为4932元。而该合同显示，按套内面积计算，该商品房单价为5853.03元。这就出现了两个价格。至此，以该方法计算，该商品房单价虚增近1000元。这是原、被告以房产买卖为名，在行民间借贷之实。当事双方以数字游戏方式虚增该商品房单价，不过是为了缩小实际签约价格与市场价格的巨大差距。原来，该合同签订时间为2010年1月27日，正值海南国际旅游岛宣布后不久，楼市火爆。一般二手房的价格都抄上了天，更别说中平广场这样新楼盘了。据说，温州炒房团以10000元的价格整体收购该楼盘，被告方老板沈中平都没有同意。原告以5000多元的价格买8楼这样好楼层，这是不可能的。3、原告称被告之所以未能依约为其办理房产证，是因为本案诉争房屋暂时备案登记在我方名下。原、被告之间的合同签订时间为2010年1月27日，而我方与被告间的合同签订于2012年12月7日，时间相隔近三年。可见，原告有特别充裕的时间，能从容办好我方在短时间内就办结的合同备案及预告登记。可原告买房三年半了，既不办理过户，又不入住。三、原告出具的《往来凭证》，其开具时间为2010年1月27日，至今已经三年半。三年半时间没有开具完税发票，这是不合理的。房地产涉税税种为行为税，即行为产生就要交税。至此，可看出原、被告之间的行为，并不是购房，其真实目的就是原告所说的借款抵押。四、原告出具的《往来凭证》“付款人名称”栏为：“章瑜”，这与《商品房买卖合同》中的买受人“章兆锁”不符。项目栏明确：此款由章兆锁、郑爱月转账。就是说，《农行进账单》中，出票人为“章兆锁”，《建行客户回单》中，汇款人为“郑爱月”，但是，“章兆锁”和“郑爱月”都是替《往来凭证》上的“章瑜”付款。章兆锁、郑爱月转账系替章瑜付款，与《商品房买卖合同》中的“章兆锁”无关。原告出具的三张“空置房物业管理费”收据的凭证号分别为：0003993、0003994、0003995，是连续的。换言之，这个物业公司三年来，仅发生三笔业务，并且，仅为原告一家服务。所以，三张收据均系伪造。我方按住建局的规定，如期进行了备案。在完成备案后，接着进行了房屋预告登记。《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故已产生登记请求权的物权效力，更具有排他效力，足以对抗原告的主张。因此，原告的起诉行为，严重侵害了第三人的合法权益。为维护第三人的合法权益，请求依法判决。
经审理查明，海口市海秀中路XX号中平广场系由本案被告海南中平房地产开发有限公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区由海南天骅物业经营管理有限公司管理。原告因欲购买中品广场X幢XXX房，于2010年1月19日，通过其账户支付购房款411658.56元，同年1月23日通过案外人郑爱月账户支付购了购房余款。2010年1月25日，被告向原告女儿章瑜出具《往来凭证》，载明收到XXX购房款1029146元。2010年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中平广场X幢X幢XXX房，房屋套内建筑面积为145.17平方米，售价为每平方米7089.25元，房屋总价款为1029146元。购房款的支付方式为一次性付清总房款。被告应当将经验收合格并取得市建筑工程质量监督站合格文件的房屋交付原告使用，并在房屋交付使用后365日内为原告办理房屋产权过户手续。如果被告逾期交房，逾期不超过90日的，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，被告应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。2010年3月24日，被告向原告送达了《交房通知书》及《住宅质量保证书》，通知原告办理中平广场X幢XXX房交接事宜。2010年3月31日，被告将房屋交付给原告。2013年3月13日，原告缴纳了中平广场X幢XXX房2010年3月至2013年3月份的物业管理费。
2012年12月7日，第三人因欲向被告购买含中平广场X幢XXX房在内的多套住房，与被告就中平广场X幢XXX房签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定第三人向被告购买中平广场X幢XXX房，该房建筑面积172.28平方米，其中套内建筑面积145.17平方米。按建筑面积计算，每平方米6800元，总金额1171504元。付款方式为第三人在签订合同3日内支付800000元，余款一个月内付清。被告应于本合同签订暨网上备案之日起30日内向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。被告应当在2012年12月30日前，将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付第三人使用。在双方进行验收交接时，被告应向第三人出示证明文件及有关资料，并签署交接单。被告还应向第三人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告未能按本合同约定的期限交房，逾期在30日以内，每逾期一天，第三人有权要求被告每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，第三人有权单方解除合同，第三人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向第三人支付已付房价款万分之五的违约金。被告应当自房屋交付之日起300日内为第三人办理房屋权属证书。同日，被告与第三人就该房在海口市住房和城乡建设局办理了房屋预售备案登记。2012年12月10日，被告出具收款收据，载明收到第三人购房款转沈中平个人账户1990440元。2012年10月29日，被告出具《收款收据》，载明收到第三人支付购房款5104200元。2013年3月14日，第三人就中平广场X幢XXX房办理了预购商品房预告登记。
另查，中平广场X幢XXX房为毛坯房，原告与第三人均称持有该房的钥匙。
以上事实有商品房买卖合同、往来凭证、银行进账单、交房通知书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、预购商品房预告登记及当事人陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，原告、第三人分别与被告对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效。虽然原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间在先，但原告与被告签订《商品房买卖合同》后未办理物权登记，也未办理备案登记或预告登记，根据原告的确认，涉案房屋属于毛坯、未装修，且原告及第三人均持有房屋钥匙，可确定原告对涉案房屋并未入住。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，应确认原告对涉案房屋并未取得物权。而第三人与中平公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》后，按照约定向登记机构办理了备案登记，同时办理了预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。预告登记能使被登记的请求权具有物权的效力，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。本案中，原告要求被告将涉案房屋过户至其名下，是对涉案房屋行使了不动产物权请求权的行为，该请求能否得到支持取决于是否经过了预告登记的权利人即第三人的同意。鉴于第三人与被告之间的债权未消灭，同时第三人就涉案房屋办理预告登记的时间是2013年3月14日，原告于2013年3月21日向法院起诉导致第三人不能行使申请登记的权利，至今能够进行不动产登记的障碍是由仍未消失，故该预告登记未失效。因此，在第三人明确表示不同意的情况下，原告请求被告将涉案房屋过户至其名下，并注销被告及第三人就涉案房屋的商品房买卖合同备案登记，本院不予支持。由于被告在履行与原告的房屋买卖合同中因逾期办证构成了违约，原告请求被告按约定支付逾期办证违约金10000元有理，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条的规定，判决如下：
一、确认原告章兆锁与被告海南中平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、限被告海南中平房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告章兆锁支付逾期办证违约金10000元；
三、驳回原告章兆锁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13800元，由被告海南中平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 黄 勇
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 余红梅