江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第34号
上诉人（原审原告，反诉被告）龙南县交通运输局。住所地：龙南县龙翔大道105国道旁边。
法定代表人赵明竞。
委托代理人李宝东。
委托代理人李万房，江西尚业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）荣威装饰设计工程（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道龙平东路70号四楼。
法定代表人蔡荣耕，董事长。
委托代理人张龙铭，江西凯莱律师事务所律师。
原审第三人谢智锋。
上诉人龙南县交通运输局（以下简称龙南运输局）因与被上诉人荣威装饰设计工程（深圳）有限公司（以下简称荣威公司）、原审第三人谢智锋房屋租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2013）龙民二初字第51号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月23日，原告为甲方、被告为乙方签订了一份《房地产租赁合同》。合同约定：甲方将位于江西省龙南县“龙翔大道南与105国道交界处交通大楼主楼、左附楼及附属楼”（以下简称“租赁房地产”）出租给乙方使用。本租赁房地产建筑面积为4416.86平方米（含圆弧主楼、左附楼、附属楼及地下室），停车坪2142平方米，所租赁房产建筑物安全质量以龙南县质量检测部门所出具的房屋建筑质量报告作为本租赁房地产的安全使用依据。第一条租赁房地产有效证明及批准用途：1.2租赁房地产用途：政府物业可作为旅游商务宾馆、中餐厅、KTV夜总会，慢摇酒吧，茶艺馆及文化娱乐等经营场所。第二条租赁房地产租金计算及缴付方法：本房地产租赁租金计算和缴付按以下条款约定：2.1本租赁房地产租金按季度（三个月，以下类同）缴付一次，自甲方交付房地产给乙方之日起三年内租赁房地产的单位租金按实测租赁房地产建筑面积4416.86平方米，以每平方米按2元计算，停车坪租赁期间（甲乙双方共用）免费使用，月租金总额计人民币8833.72元；满三年后至第六年每平方米每月2.4元计算，月租金总额计人民币10600.46元；之后的租金每满三年递增一次，每次递增额按前三年月租的百分之二十计算。2.2房地产租赁租金缴付方法：本合同签订之日起7天内，乙方即交付首期租金，金额为人民币26501.16元；市场培育期间满三个月之后（即2010年8月14日后）7日内缴付下个季度的租金，之后乙方应于每季7日前向甲方缴付下个季度的租金。第三条租赁房地产出租期限及延续：3.1本房地产租赁期限：自2009年11月15日起至2024年11月14日止，共计壹拾伍年。3.2合同期满，乙方需要续租，乙方应在合同期满前半年提出申请，经甲方同意后重新签订租赁房地产合同。第四条租赁房地产用途约定：4.1乙方应按上述1.2条款的约定及县政府有关规定使用本租赁房地产，不得擅自改变。4.3乙方经相关主管部门批准并由甲方书面同意后，在原大楼附一楼（原停车位）自行加（扩）建的物业，由于本合同签订时还没有建设竣工，因此加（扩）建的物业室内面积不计算为租赁范围内，如需约定另详本合同的补充协议。4.4乙方承租后对租赁房地产装修按三星级旅游商务宾馆标准装饰（具体标准附装饰施工图设计，施工图双方书面签字确认后之日起7日内提供给甲方），乙方在装修或使用租赁房地产过程中，不得损坏租赁房地产的主体结构。第五条房地产租赁使用权移交及免租：5.1甲方已于2009年11月15日将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续，从交付之日起给予乙方装修期限半年（2009年11月15日起至2010年5月14日止），市场培育期半年（2010年5月15日起至2010年11月14日止）。装修期免收半年租金，市场培育期按半年租金减半收取，装修期和市场培育期计入第一个三年租用期。5.2甲方迟于前款时间移交租赁房地产，乙方可要求将本合同有效期顺延，移交时间由双方与（于）书面签字确认。5.3移交时，双方应就租赁房地产及其附属设施的当时现状、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。第六条租赁房地产保证金：6.12009年11月15日前乙方向甲方交付计人民币50000元的租赁保证金。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具发票。6.2甲方向乙方返还保证金的条件：合同期满后，乙方应与甲方结清租金、水费、电费、管理费等因使用租赁房地产所产生的一切费用后，方可退还保证金。若租赁房地产存在损坏（正常使用除外），则须由乙方负责修复并承担维修所需费用，或承担赔偿责任。6.3出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：6.3.1租赁期间，乙方未尽其义务；6.3.2乙方未按时支付租赁房地产的租金、水费、电费、卫生费及因使用租赁房地产和其经营所产生的其他费用。第七条甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其房屋质量符合有关法律、法规或规章的规定。按政府有关规定，乙方在向有关部门办理有关交费手续时甲方应协助乙方办理。乙方应按照旅游商务宾馆、中餐厅、KTV夜总会，慢摇酒吧，茶艺馆娱乐文化等消防安全管理标准安装消防设施，确保租赁房地产及其附属设施消防安全。第八条乙方租赁房地产权利及责任：8.2乙方在使用租赁房地产过程中，如非因乙方过错，甲方拥有产权（甲方产权的电梯除外）的租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、故障时，乙方应及时通知甲方，乙方并采取可能行之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后5日内进行维修或径直委托乙方代为维修；甲方接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，经合同登记机关备案后乙方方可以代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方。上述非因乙方过错情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担。第九条本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房地产进行改建，扩建，甲乙双方应另行签订书面协议。本款规定之情形，按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行。第十条租赁期间，乙方不得将租赁房地产全部或部分转租他人。确需转租必须经甲方书面同意方可重新约定。第十三条出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方追偿：13.1乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上；13.7除追究乙方上述责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。第十四条出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，向甲方追偿：14.1甲方迟延交付租赁房地产30天（壹个月）以上；14.5除追究甲方上述责任外，乙方还可依据上述情形解除合同（乙方在获得装修和经营损失赔偿后应书面通知甲方并交回租赁房地产）或向甲方提出变更合同条款。第十八条甲、乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等法律效力。甲、乙双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，须到原合同登记机关登记。经登记的协议与本合同具有同等效力。第二十条承租人“荣威公司”在其龙南按法律法规注册成立分公司后，本房地产租赁承包合同名称按规定程序变更，并书面通知甲方，仍可按本合同履行租金支付和开展正常业务。第二十一条本房地产租赁甲方建筑物交楼基本要求：21.1甲方必须在2009年11月15日前完善在建楼房的土建施工项目（包括正门入口地坪、台阶及通道路面）。21.2甲方必须在2009年11月15日前完善在建楼房的给排水、电源线路及污水排放系统的总线总管布置的施工。2010年1月15日完成垂直运输（电梯安装）安装，安装后电梯的使用、日常维护及安全管理由乙方负责，其所产生的费用由乙方全部负责。21.3如甲方未能按时完善交楼，本租赁合同起始时间据实顺延。第二十二条本合同自签订之时生效。甲、乙双方应自签订本合同之日起十日内到主管机关进行登记。合同签订后被告按约定期限支付了租赁保证金50000元给原告。2009年11月24日龙南县第十四届人民政府第三十二次常务会议决定同意将交通培训中心大楼出租给荣威公司建设三星级旅游商务宾馆。之后，原告因其出租大楼主体工程尚未竣工验收，而延至2010年10月才具备移交交付给被告的条件，2011年1月4日原告为甲方、被告为乙方又签订了一份《房地产租赁补充协议》。约定第一条，对原合同第四条第四款中增加内容为：1、如乙方未能按装饰竣工营业后国家规定的期限内申报批准为三星级旅游商务宾馆，乙方向甲方按每月每平方6元缴交房租，递增方式按原合同约定执行。2、如乙方在国家法定的期限内成功申报批准为三星级商务宾馆，甲方按其原缴交保证金以银行利息计算补偿其损失，计算时间为2009年12月-2010年9月。第二条，甲方协助乙方向有关部门申报办理KTV夜总会，中、西餐厅，慢摇表演酒吧及旅游商务宾馆审批手续，相关费用乙方自理。第三条，经协调约定甲方于2010年10月22日正式办理房地产验收交接手续，本房地产租赁期限调整为自2010年10月22日起到2025年9月21日止，共计壹拾伍年。第四条，乙方应在甲方指定地点单独安装电表、水表计量，并向水电部门申报办理开户手续，如批准开立后，其水电费由乙方直接缴交水电费到管理部门，否则，乙方使用的水电费每月应缴入甲方账户内，由甲方代缴代付。第五条，甲方负责安装电梯，电梯交接时间以乙方营业前为准。乙方如需更改安装，需提前申报征甲方同意批准后方可实施，改装费由乙方承担。第六条，乙方征得甲方同意后方可按星级装饰要求内的图纸内容在不破坏建筑结构的前提下实施墙、地面改造装饰，合同期满后，乙方应按原装饰标准保持现状（动产部分除外）交还甲方。乙方在原甲方同意的附一楼新加建二层，由乙方负责办理报建手续，甲方协助。加层建筑费用、质量要求和安全由乙方负责，新建、扩建和改建的房地产不收取租金，本合同期满后，其产权到时现状归属甲方所有。第七条，本协议作为原双方签订合同的补充条款，与原合同具有同等生效。2011年1月19日被告向原告提交了君临酒店外观立面图3张，负（附）一楼加建部分施工图6张。2011年2月18日原、被告对承租范围进行了现场查察移交，其中水、电总接驳点已接至各楼层卫生间；收缩缝安装完好无损，屋顶天面表层有3条裂缝；消防总管及消水栓已安装到位；总配电桥架安装完好无损；电线路已安装到位各楼层，配电箱已安装，因线路电线被盗，现电线未到位；圆弧段幕墙顶接驳两侧有漏水现象等。2011年7月12日被告致原告《关于龙南县交通培训中心大楼进场施工函》，要求进场进行消防、装饰施工，提出原、被告虽然2011年2月18日到现场进行移交，但因原告不具备完全交楼条件如大楼主体验收报告、消防验收合格批文、电线路被盗后没有恢复、屋顶天面有裂缝、圆弧段幕墙顶接驳处两侧有漏水没有处理，因此，再次要求办理正式交接手续：1、尽快办理移交大楼消防验收合格批文和大楼主体竣工验收相关资料复印件等相关事项。2、移交办理完成，指定账号我司交付租金，安排人员或指定位置与我司办理水电接驳手续。3、为减少我司的经济损失，我司施工人员必须先进场施工。4、我司将尽快组织进场装修施工，以最快的施工进度、最好的施工质量早日完善“君临酒店”商务宾馆及其配套设施，早日投入使用发挥经济效益。次日原告收到该函。2011年7月18日被告收到原告《关于请速派员协商处理原租赁龙南县交通培训中心部分大楼有关事宜的函》，次日被告复函原告称：根据来函内容，我司有以下几点不清，请予明确1、按来函内容该租赁事项称已交县国有资产管理中心统一经营，请明确我司派员与贵局或国有资产管理中心哪一方协商调处；2、来函内容所提“逾期”未注明截止时间日期；3、来函未答复我司2011年7月12日《关于龙南县交通培训中心进场施工函》有关事项，认可原合同有效，我司计划于2011年7月20日进场开始施工，请贵局按合同履约。2011年8月5日被告再致原告《关于龙南县交通培训中心大楼后期交接事项的函》，提出双方派员共同到县国资管理中心现场进行移交，因原告不具备完全交楼条件如大楼主体验收报告、消防验收合格批文、电线路被盗后没有恢复、屋顶天面有裂缝、圆弧段幕墙顶接驳两侧有漏水没有处理，管理中心要求双方先履行合约条款，明确责任后才能移交。为此，要求1、尽快办理移交大楼消防验收合格批文和大楼主体竣工验收相关资料复印件等相关事项。2、重新确认租用起始时间日期，装修时限。3、因原移交前电路被盗，需重新布置线路到原约定位置，并安排人员对所存在质量问题进行维修。4、为减少我司的经济损失，贵局是否考虑我司实际情况，先接驳临时用水电，让施工人员先进场施工。原告当日收到该函。2011年9月14日原告为甲方、被告为乙方又签订了一份《房地产租赁补充协议（二）》。约定：第一条，经协商，本房地产租赁期限调整为自2011年元月1日起到2025年12月31日止，共计壹拾伍年。第二条，本协议作为原双方签订合同以及补充协议的补充条款，与原合同和协议具有同等效力。2011年11月8日龙南县公安局消防大队出具《关于龙南县交通培训中心办公楼建设工程消防设计备案抽查的意见》。2011年11月21日被告与江西鑫丰电力建设有限公司龙田分公司签订了一份安装变压器、计量等配电设备的《电力建设工程施工合同》，工程包干价370000元。2011年11月23日被告与江西兴邦富业电力发展有限公司签订了一份购销油浸式变压器一台的《产品购销合同》，合同价26000元，2011年11月29日被告与江西龙南润泉供水有限责任公司签订了一份《供用水合同》，支付接水、安装工程费2023元。2012年2月19日被告购置电缆线15075元。2012年春节后，原告安装好电梯并运行。2012年3月9日赣州市特种设备监督检验中心出具《电梯监督检验报告》。2012年8月被告以第三人的名义领取了“龙南县欢乐谷量贩式音乐会所”《娱乐经营许可证》。同年10月被告领取了“龙南县君临大酒店有限公司”《企业法人营业执照》。2013年3月13日原告提起本案诉讼，在诉讼过程中，被告口头申请勘测原告交付的出租房屋面积，本院委托龙南县房屋测绘所进行测绘，并于2013年8月8日通知被告足额预交司法鉴定费8000元，逾期未足额缴纳，按自动撤回申请处理。被告至今未足额预交，视为自动撤回勘测申请。
原审法院认为：原、被告签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、《房地产租赁补充协议（二）》均系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。关于原告主张被告拖欠租金应当按照《房地产租赁合同》第十三条第一款第七项的规定解除合同的问题。《房地产租赁合同》第十三条规定：出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，向乙方追偿：13.1乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上；13.7除追究乙方上述责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款。由于原告出租的是尚未竣工验收的裸房，因而其在合同履行过程中，不能按约定的期限交付给被告使用，致使房屋交付时间长期处于不确定的状态，并发生争议，虽然双方经过多次协商，也签订了补充协议，但是根据原告的交付条件和原、被告的来往函件以及被告进场施工的实际情况，并依照《中华人民共和国建筑法》和《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，原告履行出租房屋交付的时间应当确定为2011年11月9日。根据《房地产租赁合同》第五条“从交付之日起给予装修期半年，市场培育期半年。装修期免半年租金，市场培育期按半年租金减半收取。装修期和市场培育期计入第一个三年租用期”的规定，从2011年11月9日起至2012年5月8日止免租金，自2012年5月9日起至2012年11月8日止减半收取租金，自2012年11月9日起至2014年11月8日止按第一个三年租期租金标准计算租金。因此，被告缴交租金的起始日为2012年5月9日，由于原告原有的账户账号经该县政府统一行政单位的账户账号后被改变，而被告曾于2011年7月12日致函原告指定账号交付租金，但原告不予提供，致使被告拖延至今未能向原告缴交租金。被告的行为表明至今未缴交租金是原、被告相互配合失缺的结果，并不存在被告的单方过错，属于原、被告双方过错造成的。因而，原告主张按照《房地产租赁合同》第十三条第一款第七项的规定解除合同，与双方合同实际履行情形不符，本院不予支持。被告应当按约定补交2012年5月9日之后的租金给原告。关于被告反诉原告交清未交付租赁房屋82.22平方米和停车坪879.75平方米的问题。在诉讼过程中，被告申请勘测原告交付的出租房屋面积，本院委托龙南县房屋测绘所进行测绘，并于2013年8月8日通知被告足额预交司法鉴定费8000元，逾期未足额缴纳，按自动撤回申请处理。被告至今未足额预交，视为自动撤回勘测申请，因此，根据《民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告没有证据证明其主张，本院不予支持。关于被告反诉原告协助被告办理交通大楼附一楼加建二层房屋的报建手续的问题。被告虽然于2011年1月19日向原告提交了君临酒店外观立面图3张，负（附）一楼加建部分施工图6张，但根据《房地产租赁合同》第九条“本合同有效期内，甲方或乙方对租赁房地产进行改建，扩建，甲乙双方应另行签订书面协议。本款规定之情形，按规定须经有关部门批准的，应报请批准后方可进行”和《房地产租赁补充协议》第六条“乙方在原甲方同意的附一楼新加建二层，由乙方负责办理报建手续，甲方协助。加层建筑费用、质量要求和安全由乙方负责，新建、扩建和改建的房地产不收取租金，本合同期满后，其产权到时现状归属甲方所有”的规定，被告仅提供负（附）一楼加建部分施工图6张，并不能满足办理加、扩建报建手续的条件，因此，被告现在要求原告履行协助义务的条件不成就，本院不予支持。关于被告反诉原告支付电气安装款37000元、接水安装款2023元、购买变压器价款26000元、电缆线价款15075元，共计80098元给被告的问题。被告在承租房地产范围内进行电气安装、接水安装、购买变压器、购买电缆线之前及之后，并未就该费用、产权等与原告进行协商达成协议，即使原告大楼因线路电线被盗，被告自行恢复，也没有按照《房地产租赁合同》第八条的规定，与原告进行结算。因此，被告现在要求原告承担该费用，未提供证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条和最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、《房地产租赁补充协议（二）》；二、由被告于本判决生效之日起十日内一次性缴交自2012年5月9日起至2013年12月8日止的租金共计人民币141339.52元（8833.72元／月÷2×6月＋8833.72元／月×13月＝141339.52元）给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，反诉费1150元，合计4096元，由原告负担2000元，被告负担2096元。
上诉人龙南运输局上诉称：原审判决对租金的计算时限上诉人没有异议，但租金的计算标准应当按照《房地产租赁合同》和《房地产租赁补充协议》执行。《房地产租赁补充协议》中双方约定“如乙方（荣威公司）未能按装饰竣工营业后国家规定的期限内申报批准为三星级旅游商务宾馆，乙方向甲方按每月每平方6元缴交房租，递增方式按原合同约定执行”。原审判决认定2011年11月9日被上诉人开始营业，从该日起按国家规定一年就应当申报三星级宾馆，并在国家规定的期限内（两个月14天）批准为三星级宾馆。被上诉人截止2013年11月28日，未向具有相应评定权限的县旅游局提交申报星级酒店的申请报告等任何材料，因此租金的计算标准应当按照6元／平方米计算。由于被上诉人违反了《房地产租赁合同》第十三条“出现下列情形之一时，甲方（龙南运输局）可就因此造成的损失，向乙方追偿：13.1乙方拖欠租金达30天（壹个月）以上”。被上诉人拖欠租金应当赔偿损失，上诉人在原审法院主张按1%的利率计算利息作为弥补上诉人的损失，原审判决对此未置可否，也未说明理由。请求二审法院撤销原判第二项，改判由被上诉人按照《房地产租赁合同》第五条和《房地产租赁补充协议》第一条的规定，以6元／平方米的标准支付2012年5月9日起至2013年12月8日止的租金。按逾期支付租金的1%月利率计息赔偿损失。在本院询问、调解时，上诉人提出了补充上诉请求，要求二审法院撤销原判第二项，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、《房地产租赁补充协议（二）》。其理由为，2011年县政府统一账户账号，由于账户账号的变更被上诉人拒绝支付租金，这确实存在客观因素，但通过账号支付租金不是被上诉人唯一的支付方式，被上诉人完全可以通过其他方式进行支付，甚至可以申请公证提存的形式支付。上诉人在2012年11月22日向被上诉人发送《关于缴交大楼租赁费用和办理大楼租赁移交手续的函》中，已经催告被上诉人在2012年11月30日前按合同规定缴交租金，但被上诉人仍然拒绝缴交，被上诉人的行为大大超出了合同约定超期30天解除合同的规定。被上诉人擅自将案涉房屋KTV场地转租给原审第三人谢智锋经营。在2014年春节期间，被上诉人在龙南电视台发布电视游字广告，欲将承租的房屋二楼转让他人经营。经上诉人了解，被上诉人实际已经将全部房屋转租给了他人，转租价格为13元／平方米，被上诉人从中赚取差价。
被上诉人荣威公司辩称：上诉人一审诉讼请求要求按2元／平方米计算租金，现二审要求按6元／平方米计算租金属新增加的诉讼请求。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。据此，法院应驳回上诉人的该项请求。此外，上诉人的该项请求也没有事实依据，原审法院认定的2011年11月9日并非被上诉人开始营业的时间，而是上诉人交付租赁房屋时间。被上诉人设立的君临大酒店于2012年9月25日成立。根据国家有关酒店星级评定的规定，酒店在开业一年后方可申请星级（而不是开业一年内申请）。被上诉人在2013年3月10日就已经向主管部门提交了星级申请报告（依据规定，开业不足一年可申请预备星级）。星级评定的期限也不是两个月十四天。根据星级评定的规定，第一次检查未通过的酒店可整改后要求重新检查。龙南县旅游局证实，被上诉人开设的君临大酒店已达到三星级旅游饭店标准。因此，被上诉人开设的君临大酒店在国家规定的期限内提出了酒店星级评定申请，并已达到三星级旅游饭店标准，至于尚未批复，责任不在被上诉人。上诉人以被上诉人未在规定的期限内申报批准为三星级酒店为由，要求按6元／平方米计算租金没有依据。上诉人要求按逾期支付租金的1%利率计息赔偿损失没有依据。上诉人存在严重违约行为，且违约在先。租赁合同签订后，上诉人因无法依约交付房屋而一再要求变更租期。而按照最后一份补充协议的约定，上诉人也应在2011年1月1日交付租赁房屋。根据原审法院的认定，上诉人交付房屋的时间是2011年11月9日，逾期交付达10个多月。而被上诉人早在2009年11月就向上诉人交付了5万元租赁保证金，上诉人的行为严重损害了被上诉人的权益，又何来权利要求被上诉人赔偿损失。被上诉人曾于2011年7月12日致函上诉人，要求提供账号交付租金，但上诉人拒绝提供。因此，被上诉人未交租金的责任在上诉人，被上诉人并无过错，又何需赔偿损失。原审法院判决驳回上诉人的该项请求符合法律规定。上诉人无权要求解除《房地产租赁合同》及其《补充协议》。被上诉人没有拖欠租金的行为。首先，上诉人曾于2009年11月提供帐号给被上诉人交付租赁保证金。后龙南县政府统一行政单位账户帐号，上诉人原提供的帐号被取消，该帐号无法交付租金。为此，被上诉人于2011年7月12日发函上诉人明确要求其指定账号以便于交付租金，但上诉人一直没有指定账号，导致上诉人无法支付租金。被上诉人也曾要求交付现金，但上诉人拒收。其次，原审判决认定，上诉人交付出租房屋的时间应当确定为2011年11月9日。根据合同约定，从2011年11月9日起至2012年5月8日免租金，自2012年5月9日起至2012年11月8日减半收取租金，自2012年11月9日起至2014年11月8日按第一个三年租期租金标准计算租金。上诉人认可该判决的认定（见上诉状第3页），但其在一审请求中却要求被上诉人自2012年1月1日计付租金。可见，上诉人要求起算租金的时间是错误的，上诉人要求被上诉人据此交付租金没有依据。再者，上诉人曾于2011年6月要求将租赁房屋移交给县国资中心管理，并要求被上诉人将租金交付给县国资中心。但县国资中心却在被上诉人要求交付租金时告知，因租赁房屋不符合移交条件而不能移交，并要求被上诉人与上诉人办理租赁合同履行事宜。上诉人却以房屋已移交为由拒收租金。基于以上事实，上诉人未收到租金的过错不在被上诉人。被上诉人没有将租赁房屋转租。被上诉人已提交证据证明其与原审第三人是利用租赁房屋合作经营欢乐谷KTV音乐会所，而不是转租租赁房屋。至于龙南电视台发布的电视游字广告，上诉人既无法证明是被上诉人要求发布，更无法证明被上诉人已实际转租。而事实上被上诉人并未转租。上诉人也承认其无证据证明被上诉人转租。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1、龙南县旅游局证明一份，欲证明被上诉人未按照合同约定在国家规定时间内申请星级宾馆。2、龙南县电视台游字广告一份，内容为：“另君临酒店二楼餐厅低价承租。有意者致电1577084****”，欲证明被上诉人违反租赁合同第十条不得转租的约定。3、电费收款收据两份，欲证明被上诉人曾以现金方式支付过租金。被上诉人对证据1的真实性持有异议；对证据2的真实性、关联性持有异议；证据3被上诉人认为不属于新证据，依法不能作为本案定案依据。
被上诉人向本院提交了以下证据：1、饭店星级申请报告一份，欲证明龙南县君临大酒店有限公司于2013年3月10日向龙南县旅游局提出三星级饭店申请。2、龙南县旅游局证明一份，欲证明龙南县君临大酒店有限公司已达到三星级旅游饭店标准，酒店设施、设备已达到星级标准，该酒店正在星级办理中。上诉人质证认为，由于被上诉人提交的两份证据与其提交的证据相互矛盾，有待进一步进行核实，上诉人核实后将出具书面质证意见。本院限上诉人于五个工作日内提交书面意见，但上诉人逾期未予提交。
二审经审理查明，上诉人龙南运输局其原审第二项诉讼请求为：请求判决被上诉人立即支付2012年1月1日至2013年2月14个月租金123672.08元（4416.86平方米×2元／平方米×14个月=123672.08元）。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人龙南运输局与被上诉人荣威公司签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、《房地产租赁补充协议（二）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”。本案中，上诉人其原审诉讼请求是要求按2元／平方米计算租金，在二审程序中却又要求按6元／平方米计算租金，上诉人的这一诉请属新增加的诉讼请求，双方不能就此达成一致意见，上诉人可另行主张权利，本院不予审理。上诉人要求被上诉人按逾期支付租金的1%月利率计息赔偿损失，因上诉人没有提交相应证据予以证明，本院不予支持。上诉人在二审期间向本院提交的龙南县电视台游字广告一份，不是转租合同，不能证明被上诉人已经将其承租的房屋进行了转租。上诉人主张被上诉人实际已经将全部房屋转租给了他人，转租价格为13元／平方米，被上诉人从中赚取差价，上诉人没有相应证据予以证明，本院不予采信。上诉人提交的是两份电费的收款收据，不能证明被上诉人曾以现金方式支付过租金。本案是由于上诉人原提供给被上诉人用于缴纳租金的账户账号，因龙南县人民政府统一行政单位账户账号后被改变，被上诉人于2011年7月12日致函上诉人重新指定账号以便缴纳租金，但上诉人不予提供，致使被上诉人拖延至今未能向上诉人缴纳租金。原审判决认定被上诉人至今未缴交租金是上诉人与被上诉人相互配合失缺的结果，并不是被上诉人的单方过错，而是因为上诉人、被上诉人双方过错所造成是正确的。故上诉人要求解除双方签订的《房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》、《房地产租赁补充协议（二）》，其理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2946元，由上诉人龙南县交通运输局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 黄中林
二〇一四年三月十一日
书 记 员 王 佳
书 记 员 曾 慧