宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第8131号
原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人梁九根，该分公司经理。
委托代理人李艳，宁夏辅德律师事务所律师。
被告夏纪英，女，1969年9月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司（以下简称圣雪绒制品分公司）诉被告夏纪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理，依法由审判员任涛适用简易程序分别于2015年12月10日、2015年12月23日公开开庭进行了审理，原告圣雪绒制品分公司的委托代理人李艳，被告夏纪英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告圣雪绒制品分公司诉称，2012年3月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于银川市兴庆区某房产，期限自2012年7月1日至2017年6月30日；租金标准为第一年611760元，之后每年递增10%；还约定，如被告欠缴各项费用达10000元即可解除合同。2012年6月8日，被告称教育部不容许租赁4-5层楼做教学楼，需交还原告。为此，双方签订了《房屋租赁补充协议》，约定，被告将所租房屋4-5层交还原告，其他按原合同执行，租金每年递增10%调整为三年后增5%。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用，被告却一直拖欠租金不予支付，截止2015年11月30日，被告拖欠原告房屋租金高达476856元。经原告多次催要无果，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》及2012年6月8日签订的《房屋租赁补充协议》，被告立即向原告返还位于银川市兴庆区涉案房产；二、被告向原告支付房屋租金476856元、逾期违约金11032元（暂计算至2015年11月30日，主张至实际返还房屋之日止）；三、诉讼费由被告承担。
被告夏纪英辩称，我与原告签订租赁合同时约定的第一年租金为611760元，每年递增10%，后来变更为三年后增加5%。欠原告房租476856元属实，但4-5层我进行了装修，总共花了16万元多，后来不租了，应将装修费抵顶掉。
经审理查明，2012年3月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将位于银川市兴庆区某房产前主楼一层及原打包房通道184平方米（一楼）、2-5层2290平方米、住宅西五套房，以上所有房屋总面积共2544平方米出租给被告用于办学，期限自2012年7月1日起至2017年6月30日止，共5年；第一年租金总计为611760元，从2013年6月起年租金每年递增10%；租金于2012年6月30日前支付；原告交付房屋时被告应按租金的20%向原告支付保证金122352元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应退还被告；原告应于2012年4月1日前将房屋按约定条件交付给被告；租赁期满或合同解除后，被告应在30日内返还该房屋及其附属设施；原告同意被告对承租房屋进行装饰、装修，但不得改变房屋建筑主体和承重结构，被告对房屋装饰装修的，在合同期满后或双方协商解除合同时，对未形成附合（附合指不同所有人之间的二物合成为一物）的房屋装饰、装修物由被告拆除并恢复原状；合同期满后，对已形成附合的装饰、装修物，无偿归原告所有；合同解除时，对已形成附合的装饰、装修物按下列情形处理：1、原告违约的，赔偿被告剩余租赁期内装饰、装修残值的损失，2、被告违约的，原告不承担剩余租赁期内装饰装修残值的损失；如欠缴各项费用达10000元的，合同解除。2012年6月8日，原、被告另行签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：被告整体租用原告座落于宁夏银川市兴庆区的厂房2-5楼，按照教育部门的要求，2-3楼可用于教学，4-5楼不容许用于教学，故被告将4-5楼交还原告，其他按原合同执行，租金年递增10%调整为三年后增加5%。2012年6月15日原、被告将《房屋租赁合同》第一页重新签订，变更了以下内容：被告承租原告的房屋位于银川市兴庆区盛水巷125号，包括前主楼、一层及原打包房通道184平方米、2-3层1145平方米，住宅西五套；租赁期限自2012年7月1日起至2013年6月30日；租赁期满，如被告继续使用房屋而原告未提异议的，合同继续有效；年租金标准为20元／平方米／月×（184平方米＋1145平方米）×12个月／年＋18000元／年＝336960元，自2013年6月起双方可协商对租金进行调整，具体为每年递增10%或每年随行就市；租金支付时间为2013年6月30日前；原告交付房屋时，被告应向原告支付保证金60000元。租赁合同其他内容不变。合同签订后，原告按约将承租房交给被告，被告对房屋装修后用于教学，但被告未按照合同约定的期限、金额交付租金，仍拖欠2013年7月1日至2014年6月30日期间租金21960元及2014年7月1日至今的租金，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告主张2015年7月1日起的租金在原租金标准上增加5%；被告对原告主张的欠付租金金额予以认可。被告称其向原告交付了60000元保证金，原告称其未向被告收取60000元保证金，经本院释明，被告未提交证据证明其交付了60000元保证金。原告称其主张的租金计算方法为，2013年7月1日至2014年6月30日欠付21960元，2014年7月1日至2015年6月30日欠租金336960元，2015年7月1日起年租金在上一年度基础上增加5%。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同及补充协议、告知书，被告提交的装修结算表及原、被告当庭陈述为证，经本院开庭审查并组织质证，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。原告依约将承租房交付给被告使用，被告应按约定履行支付租金等合同义务。根据双方约定，被告欠费超过10000元时，原告即可解除合同，现被告欠付租金已远远超过双方的约定，故原告要求解除合同的主张应予支持，被告应在合同解除后将承租房返还原告，并支付欠付的租金。2013年7月1日至2015年6月30日间，被告欠原告租金358920元（21960元＋336960元）。原告自2015年7月1日起租金增加5%，符合双方的约定，并且低于双方最初约定每年递增10%的涨幅，被告亦认可，应予支持，故2015年7月1日起每日租金标准为969.34元（336960元／年×105%÷365天／年），被告应支付至实际返还房屋之日止。关于违约金，因双方对被告迟延支付租金的违约金未作约定，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。关于保证金，因被告未提交证据证明其交付了保证金，原告不认可其收到被告的保证金，且被告亦未要求在本案中用以抵顶租金，故本案不予处理。关于被告要求以4-5层装修费抵顶房租的问题，因双方对此未作约定，被告已于2012年6月将4-5层返还给原告，返还时被告未提出异议，现原告不同意被告的主张，故本院对被告的该项辩称主张不予支持。其他房屋的装修问题，因被告未进行抗辩，故本案不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司与被告夏纪英于2012年3月28日签订的《房屋租赁合同》、于2012年6月8日签订的《房屋租赁补充协议》；
二、被告夏纪英于本判决生效之日起七日内向原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司返还位于银川市兴庆区涉案房产，包括前主楼、一层及原打包房通道184平方米、2-3层1145平方米，住宅西五套房屋；
三、被告夏纪英于本判决生效之日起七日内向原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司支付2013年7月1日至2015年6月30日间所欠租金358920元；
四、被告夏纪英于本判决生效之日起七日内按每日969.34元向原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司支付自2015年6月30日起至实际返还承租房之日止的租金（占用费）；
五、驳回原告宁夏圣雪绒羊绒有限公司制品分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4409元，由被告夏纪英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 任涛
二〇一六年一月二十九日
书记员 蔡霞
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。