宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第502号
原告：沈云娣。
委托代理人：李中梅，宁波市中山法律服务所法律工作者。
被告：王文。
被告：陈鸿建。
两被告共同委托代理人：邵建波，浙江海泰律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：习平，浙江海泰律师事务所律师。
原告沈云娣诉被告王文、陈鸿建租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月7日立案受理后，依法由代理审判员陈露露适用简易程序于2013年6月4日公开开庭进行了审理。原告沈云娣及其委托代理人李中梅、被告王文、陈鸿建及其委托代理人习平到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。
原告沈云娣起诉称：原、被告于2012年4月12日签订《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》，约定将原告所有的江东区新天路441号和租来的王晓红所有的443、445号店面房装修后连同快餐经营设备整体出租给被告，租赁期限为7年，设施设备每年租赁费130000元，按季支付，先付后用，每季度的租赁费提前10天支付，逾期每日按拖欠金额的0.5%支付逾期违约金；营业房租金441号每年70000元，443、445号每年100000元，租金按约定付至指定账户，每半年付一次，先付后用，提前30天付款。逾期每日按拖欠金额的0.5%支付逾期违约金，任何一方违约导致合同提前解除的，违约方承担与押金等金额的违约金。合同签订后，原告依约履行合同，被告并未依约支付租金。原、被告多次协商未果，原告于2012年9月28日书面通知被告要求解除租赁合同。被告于2012年9月30日收到该通知。综上，请求法院判决：一、确认原、被告2012年4月12日签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》于2012年9月30日正式解除，二被告立即退还租赁房及设备；二、二被告支付拖欠的房屋及设备设施租金及相应费用共22180元（租金从2012年9月20日至2012年9月29日为8333元，水、电、物业费为13847元）；三、二被告支付合同解除后占用租赁房及设备设施产生的费用从2012年9月30日开始至房屋及设备返还之日止；四、二被告承担解除合同违约金100000元，延期支付租金的违约金337.50元；五、诉讼费由二被告承担。本案审理过程中，因被告已于2013年5月17日腾退涉案房屋，原告撤回要求被告返还房屋及设备的诉讼请求；原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付拖欠的房屋及设备设施租金及相应费用共14508.60元（租金从2012年9月20日至2012年9月29日为8219元，水费374元、电费829.60元、2011年10月1日至2013年4月30日物业费5086元）；原告明确第三项诉讼请求为要求二被告支付2012年10月1日至2013年4月23日房屋及设备设施使用费193150元；原告撤回要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求。
被告王文、陈鸿建答辩称：原、被告曾签订租赁合同补充协议，约定由原告及时办理营业执照延续手续，原告的营业执照于2012年6月24日到期，原告未及时办理营业执照延续手续，存在根本违约，被告不支付租金系行使先履行抗辩权。且443、445店面所有权人并非原告，原告无权出租，原告与被告签订的租赁合同应属无效合同。且原告在合同履行过程中，无正当理由要求被告增加房租，也属于违约行为。另，即使被告需要支付违约金，双方约定的违约金标准也过高。综上，二被告不同意原告的诉讼请求。另被告向原告支付了押金50000元，请求法院在本案中一并处理。
原告为证明其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》原件一份，拟证明合同约定设备设施租金每季度提前10天支付、房租每半年提前一个月支付，443、445店面的租金直接给案外人王晓红；被告未及时支付租金的，原告可以解除合同，并要求被告按照押金的金额支付违约金；物业费、水、电费等均由被告承担。
2.营业房包租合同原件、委托书原件、房产证复印件各一份，拟证明原告有权出租涉案房屋，且即使原告无权出租房屋，承租人也无权据此解除合同。
3.解除合同通知书及邮政快递回单原件各一份，拟证明因被告延迟支付租金，原告解除租赁合同，解除发出时间为2012年9月28日，到达时间为2012年9月30日。
4.当庭提供解除合同通知书的复函及回执单原件各一份，拟证明二被告于2012年9月30日收到解除合同通知书。
5.当庭提供物业公司费用催交通知书及原告支付水电费发票原件各一份，拟证明441、443、445店面每月物业费为267.66元，2011年9月19日起应付物业费为5086元、水费374元、电费829.60元。
6.消费凭证原件一份、发票原件一份，另当庭提供消费凭证原件一组，拟证明原告通知被告解除合同后，被告一直在以原告注册的个体工商户的名义使用涉案房屋。
7.办理营业执照相关资料原件一组，拟证明原告已办理了餐饮许可证和卫生许可证，因被告未缴纳房租原告才于2012年9月25日注销营业执照。
8.交接清单原件一份，拟证明双方于2013年5月17日交接涉案房屋。
被告质证意见如下：
1.对证据真实性无异议，但认为443、445店面系案外人王晓红所有，原告无权出租。被告实际支付给原告的押金为50000元，故原告要求被告支付100000元违约金无合同依据。
2.对房产证无异议，对营业房包租合同及委托书真实性有异议，系事后补签，要求对包租合同及委托书上签名的真实性及形成时间进行鉴定。
3.对真实性不予认可，原告在2012年9月28日向被告出具解除通知书，被告于2012年9月30日收到，但内容与原告提交的解除通知书内容不一致。
4.真实性无异议，被告认为原告无权出租443、445店面房屋。且被告已于2012年9月30日通知原告收回房屋。
5.对真实性无异议。虽然被告自2011年9月19日起从案外人处承租了涉案房屋，但原告与被告的租赁关系自2012年3月19日才建立，物业费应从该日开始计算，且被告从未享受物业公司的服务。水电费确系被告在使用过程中产生，但被告通知原告收房，原告迟迟不肯收房，所以产生的费用不应由被告承担。
6.消费凭证真实性不予认可，该凭证没有被告的签字或盖章。发票联真实性无异议，关联性不予认可，发票上加盖的公章由原告保管，不能证明被告继续营业。
7.真实性无异议，营业执照到期日为2012年6月24日，原告提供的证据所显示的办理时间在该日之后，属于严重的违约行为。
8.真实性无异议，但被告已在2012年9月30日通知原告要求解除合同，且被告在2013年3月18日再一次通知原告明确要求交接涉案房屋，被告当时同意将441店面返还给原告，而443、445店面属于案外人所有，原告无权收回。原告不同意交接应承担由此产生的费用。
本院认证意见如下：对于证据3，原告陈述因其已将通知原件寄给被告，该份证据系其事后根据原通知打印。故本院对该证据真实性不予确认。对于证据6，因其上无被告盖章确认，无法证明系被告经营产生。对于营业房包租合同及委托书本院在本院认为部分另做认定。被告对于其他证据真实性无异议，本院对此予以确认。
两被告为证明其答辩意见，向本院提供如下证据：
1.补充协议原件一份、营业执照复印件一份、个体工商户情况表复印件一份，拟证明2012年5月15日，原、被告通过补充协议明确由原告办理宁波市江东集美肴小吃馆营业执照延续手续。但原告并未履行协议约定，甚至于2012年9月25日将小吃馆的营业执照注销。
2.2013年3月15日通知及EMS快递单回执原件各一份，拟证明被告于2012年9月30日已回复原告要求返还店面，且被告于2013年3月18日再次通知原告收函后三日内收回房屋。因原告仅对441店面享有所有权，故被告仅同意将441店面返还。
3.被告与案外人王晓红的租赁合同及交付租金、押金凭证原件各一份、当庭提供案外人王晓红的通知一份，拟证明案外人作为443、445店面的真正所有权人与被告重新签订了房屋租赁合同，被告基于该合同已向案外人支付了押金及租金共计35000元。虽然案外人事后要求解除合同，但案外人已经收取的相应款项并未退还。
4.收条原件一张、收据复印件一份、汇款凭证原件及复印件各一份，拟证明被告已支付房租至2012年9月19日。
5.录音资料原件一份，拟证明双方发生争议的原因是原告在被告已经向案外人支付房租的情况下要求被告重复支付租金。且案外人王晓红作为443、445店面的所有权人，有权将其房屋出租给被告。原告对443、445店面不享有所有权，原告与被告之间的转租合同系无效合同。
6.原告向被告发送的解除合同通知原件一份，拟证明被告于2012年9月30日收到原告发出的解除合同通知书，与原告提供的证据3不一致。
经质证，原告对被告提供的证据真实性均无异议，但主张租赁合同中双方的主要义务为：原告向被告提供房屋、设备供被告使用，被告向原告支付租金。办理营业执照延续手续并非主给付内容，且原告在签订补充协议之后，也已经在办理营业执照手续，原告在2012年8月23日办理餐饮业许可证、9月18日办理了卫生许可证。因被告拒绝支付租金，原告才在2012年9月25日注销营业执照。且双方签订的补充协议违反国家强制性规定，被告无法使用原告的营业执照经营，双方的补充协议系无效协议。被告于2013年3月15日出具的通知原告已经收到，但被告只同意将441店面交给原告，而不同意将443、445店面交给原告，但441、443、445店面均系原告出租给被告，系同一整体，被告因对房屋未交接完成的后果承担责任。虽然案外人王晓红与被告签订了房屋租赁合同，但因案外人王晓红已先将其房屋出租给原告使用，故案外人王晓红无权再行出租涉案房屋。被告按合同约定支付租金至2012年9月19日，其后未再支付，被告于2012年9月30日收到原告向其寄送的解除合同通知。
本院认证意见如下：鉴于原告对证据真实性均无异议，本院对此予以确认。
本院经过审理，认定事实如下：案外人高炜向原告承租了位于江东区新天路441-443-445号房屋，并于2011年9月19日，将上述房屋出租给被告王文，在被告王文向案外人高炜支付了房租及押金后，高炜不知去向。2012年4月12日，原、被告签订《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》，合同约定原告将上述房屋及中式快餐设备出租给被告；租赁期限为7年；设备设施每年租赁费为130000元，按季支付，先付后用，每期租赁费提前10天支付，逾期按拖欠金额的0.5%每日支付逾期违约金；441号店面租金每年70000元，443、445号店面租金每年100000元，443、445号店面租金直接支付给业主王晓红，店面租金每半年一次，先付后用，每期提前30天付款，每逾期一天按应付金额的0.5%加付违约金。逾期十天未支付设备或房屋租赁费的，原告有权解除合同。合同另约定，被告未按时支付设备及房屋租赁费的，原告可以解除合同，租赁押金不予退还。被告向原告支付了50000元押金。
被告承租的441、443、445店面每月物业费为267.66元。
被告承租该房屋后，以原告为负责人的宁波市江东集美肴小吃馆名义经营，该小吃馆营业执照于2012年6月24日到期。2012年5月15日，原告与被告签订补充协议，约定由原告办理小吃馆营业执照延续手续。
被告按合同约定支付租金至2012年9月19日，其后未再支付，被告于2012年9月30日收到原告向其寄送的解除合同通知。同日，被告向原告发出《关于﹤解除合同通知书﹥的回复》，主要内容为：原告无权出租443、445号店面，原告的行为涉嫌合同欺诈，被告可以把房屋和设备、设施归还给真实权利人，原告应承担违约责任等。2013年3月15日，被告再次向原告出具通知一份，主要内容为：原告无权出租443、445号房屋，并且原告未履行延续小吃馆营业执照的义务。要求原告于收到通知三日内接收场地和设备。原告收到通知后即至涉案房屋进行交接，但被告只同意将441店面返还给原告。2013年5月17日双方就涉案房屋进行交接，2013年5月20日，双方在交接清单上签字确认。截止至2013年5月17日，涉案房屋尚余水费374元、电费829.60元未交清。
另查明，2012年9月，被告与案外人王晓红、陈晓峰签订房屋租赁合同，约定将王晓红、陈晓峰所有的443、445号店面出租给被告使用，期限自2012年9月19日至2019年9月18日。被告按合同约定向王晓红、陈晓峰支付了租金及押金共计35000元。王晓红于2012年9月29日向被告出具解除合同通知书，因原告已将443、445号房屋出租给被告，王晓红、陈晓峰与被告签订的合同没有履行的可能，通知被告合同于2012年9月13日解除。
本案审理过程中，本院为核实包租合同及委托书等情况，通知案外人王晓红、陈晓峰到院询问，陈晓峰表示其与原告系朋友关系，双方协商将涉案房屋一起出租，陈晓峰将443、445号店面交给原告转租经营，原告有权将房屋租给任何人，陈晓峰没有意见。陈晓峰确认委托书和包租合同系其本人所签。王晓红向本院表示其知晓原告将店面租给两被告的情况，其对此无意见，虽然两被告与原告约定将房租打至王晓红账户，但王晓红并非合同相对方，其对原告起诉两被告要求两被告支付包括443、445号店面在内的房屋租赁费无异议。
本院认为，关于原、被告签订的租赁合同效力问题，鉴于案外人陈晓峰、王晓红向本院明确其确实将涉案房屋出租给本案原告，也确认包租合同及委托书系陈晓峰本人所签，故对于营业房包租合同及委托书真实性本院予以确认，包租合同及委托书的形成时间并不影响原告与两被告签订的租赁合同效力。原告自陈晓峰、王晓红处承租了443、445号店面，并取得陈晓峰、王晓红的同意将上述店面连同其所有的441号店面出租给被告，原、被告签订的租赁合同属于双方真实意思表示，而陈晓峰、王晓红未对原、被告之间的租赁合同提出异议，故双方签订的租赁合同应为合法有效。而被告与案外人之间因租赁合同产生的纠纷可另行解决。
关于被告是否违约的问题，租赁合同中双方的主权利义务为：原告提供441、443、445店面及设备交予被告使用，被告向原告支付租金。双方约定由原告办理营业执照延续手续，但办理营业执照延续手续并非租赁合同的主义务，被告不能据此拒绝支付租金。根据合同约定2012年9月20日至2012年12月19日的设备使用费应于2012年9月10日之前支付，2012年9月20日至2013年3月19日房租费应于2012年8月20日之前支付，现被告无充分理由拒绝支付房租及设备租赁费，根据双方合同约定，被告逾期支付房租十日以上的，原告可以解除双方租赁合同，故双方租赁合同于2012年9月30日被告收到原告解除通知时解除。被告应支付原告2012年9月20日至2012年9月29日房租及设备租金共计8219元。双方约定被告未按时支付房租，原告可解除合同，租赁押金不予退还，系双方约定的被告违约责任承担的方式，现被告未按时履行合同义务，应当承担违约责任，而被告已经向原告支付了50000元的押金，该笔押金抵做违约金，原告无需退还，被告无需再另行支付违约金。虽然双方约定的押金为100000元，但被告实际仅支付了50000元，原告要求被告支付100000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于双方租赁合同解除后，被告是否应支付使用费及使用费支付期限的问题。双方合同于2012年9月30日解除，被告继续占有涉案房屋，导致原告无法出租或使用，被告应按照双方约定的租金支付使用费。被告主张其在2012年9月30日的《关于﹤解除合同通知书﹥的回复》中明确“被告可以把房屋和设备、设施归还给真实权利人”即为要求与原告交接房屋的意思表示，但该句表述中被告仅指出可以将房屋退还给真实权利人，而原告并非443、445店面的所有权人，故仅从该表述无法得出被告要求与原告交接房屋的意思表示。2013年3月15日，被告虽通知原告要求交接涉案房屋，但被告仅同意将441店面返还给原告，而441店面与443、445店面系原告统一出租给被告，被告仅归还租赁合同中部分房屋，并非有效的交付。双方于2013年5月17日交付涉案房屋，原告同意使用费的计算期限截止至2013年4月23日，系原告对其权利的处分，与法无悖，故被告应支付原告2012年10月1日至2013年4月23日房屋、设备使用费共计168493.15元（300000元／年÷365天／年×205天）。被告另应支付水费374元、电费829.60元。就原告主张的物业费，其中2011年9月19日至2012年3月18日期间原、被告无租赁关系，原告无权主张该期间的物业费。被告以实际未享受物业服务为由拒绝支付2012年3月19日至2013年4月30日期间物业费，无事实和法律依据，故被告应支付上述期间物业费用共计3591.82元（13月×267.66元＋267.66元÷31天×13天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告沈云娣、被告王文、陈鸿建于2012年4月12日签订的《房屋及中式快餐装修场地、设备设施租赁合同》于2012年9月30日解除；
二、被告王文、陈鸿建于本判决生效之日起十日内支付原告沈云娣2012年9月20日至2012年9月29日房屋及设备设施租赁费8219元；
三、被告王文、陈鸿建于本判决生效之日起十日内支付原告沈云娣2012年10月1日至2013年4月23日房屋、设备使用费共计168493.15元、截止至2013年4月23日物业费3591.82元、水费374元、电费829.60元，共计173288.57元；
四、被告王文、陈鸿建支付原告违约金50000元（被告王文、陈鸿建已经支付给原告沈云娣的押金50000元抵做违约金，被告王文、陈鸿建无需另行支付违约金）；
五、驳回原告沈云娣其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5013元，减半收取2506.50元，财产保全费1758元，共计4264.50元，由被告王文、陈鸿建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。
代理审判员 陈露露
二〇一三年六月二十六日
代书 记员 李 勇