陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民初字第02862号
原告李某某，女。
委托代理人韩某某，靖边县“148”法律服务所法律工作者。
委托代理人曹某某，男。
被告靖边县东升世纪商贸有限公司，住所地，靖边县西大街南侧东升商贸大厦1-2幢1-30。
法定代表人谷某某，任该公司经理。
委托代理人朱某某，陕西辅衡律师事务所律师。
被告葛某某，男。
委托代理人白某某，陕西辅衡律师事务所律师。
原告李某某与被告葛某某、东升世纪商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月23日、9月30日、2016年6月6日三次公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人韩某某、曹某某、被告葛某某及其委托代理人白某某，东升世纪商贸有限公司委托代理人谷方超、朱晓飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，被告靖边县东升世纪商贸有限公司（以下简称东升公司）于2014年7月在东升世纪商城一楼创办了美食小吃城并向外招租，原告于2014年7月10日与被告东升公司达成口头协议，承租了该商城一楼美食城内的一个档口，期限从2014年7月20日起至2015年10月20日止，并一次性支付了被告全年5万元的租赁费和半年的管理费3600元，原告经营范围为冒菜、川香麻辣烫、凉皮等，在该档口租赁的邀约阶段，被告曾给各租赁户承诺先租为主，即在该美食城内不能招租经营种类相同的第二家租赁户。在营业的过程中，被告东升公司将该美食城所有档口的所有权转让给被告葛某某，并将摊位管理的权限也交予被告葛某某，2014年12月份间被告葛某某又招租了一家与原告经营种类相同的租户，致使原告的营业额成倍下降。2015年1月间，被告葛某某将管理费由原来的7200元提高到11600元，原告不同意该做法，故没有按时缴纳剩余管理费，葛某某于2015年5月29日强行将给原告洗碗的服务停止，致原告只能自行雇佣洗碗工，给原告造成了经济损失。2015年6月19日晚，被告又以原告欠管理费为由强行将原告的用电切断，致使原告冰柜、展柜内的各类冷藏食品变质，造成直接、间接经济损失达15000元之多。城关派出所责令被告恢复原告的用电，被告置之不理，原告也曾与被告进行交涉未果。现诉请：1、请求人民法院解除原、被告之间签订的《经营场地租赁合同》；2、依法判令被告赔偿原告直接经济损失共计11.2万元（内含：1、2015年6月20日-2015年10月20日期间因停业遭受的营业收入损失3.6万元、剩余房租费1.66万元、水气电费400元、因停电致货物菜蔬肉类腐坏损失1.1万元，合计6.4万元；2、2014年12月18日至2015年6月19日期间因为被告违约乱招租给原告造成的营业额下降损失计1.8万元；3、灶具毁坏损失费用3万元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。
原告李某某向法庭提交了以下证据：
第一组证据《经营场地租赁合同》一份，证明原告李某某与被告东升公司签订的场地租赁合同有效。
第二组证据靖边县公安局张家畔镇派出所调取的《询问笔录》三份，证明：1、被告东升公司于2014年8月份在未征得小吃城商户的同意下，擅自将东升世纪小吃城整体转让给千玺金店老板葛某某；2、被告东升公司向原告承诺了“档口内同品味的餐饮店铺只能开一家，并且只要租金一次性付清即另免三个月房租”，且被告葛某某作为小吃城受让方对此约定知情。
第三组证据蒋小元、钟国军、马继强三人的《调查记录》各一份，证明1、蒋小元曾是东升公司的招商经理，其代表东升公司与原告李某某签订了《经营场地租赁合同》，并代表公司向原告承诺：档口内同品味的餐饮店铺只能开一家，并且只要资金一次性付清即另免三个月房租；2、钟国军证明东升公司向小吃城租户承诺了档口内同品味餐饮店铺只能开一家，并且只要租金一次性付清及另免三个月房租，且被告葛某某指使其弟葛六在原告不知情的情况下将其档口内所有厨具用品擅自搬走，现不知所踪；3、马继强证明2015年8月，被告东升公司在与原告李某某合同未到期期间将马继强招进李某某所在的档口，被告东升公司这一违反“一品一店”另招租的行为属于严重违约。
第四组证据《灶具数目及价格清单》一份、《食品销货凭证（进货台帐）》1份、《缴纳年租及半年管理费用的收据》一份，证明1、灶具损失费用；2、被告方擅自强制停电给原告造成的蔬菜肉食腐坏损失；3、原告如约履行了合同。
被告东升公司辩称，原告承租铺面已于2014年7月12日由原房屋所有人靖边县鸿泰房地产开发有限公司出售给被告葛某某，从转让之日起，该铺面的租赁当事人已变为原告与葛某某，其不再参与，之后发生的事情与该公司无关，原告方的损失东升公司不承担任何责任。
被告东升公司向法庭提交了以下证据：
第一组证据《商品房买卖合同》、《小吃城资料清单》各一份。证明原告承租的商铺已出售给被告葛某某，该公司已将商铺移交给葛某某，因为管理发生的问题与该公司无关。
第二组证据千禧金店向东升公司提交的停电申请，证明给原告商铺停电是应业主葛某某的要求而停的。
第三组证据《靖边县东升世纪广场》交费通知一份，证明关于租赁户原告缴纳管理费一事，东升公司已向租赁户，包括原告李某某，进行过书面通知。
被告葛某某辩称，原告没有理由和事实要求其赔偿，东升公司和李某某签订的合同上没有约定只能有一家麻辣烫，公司员工蒋开元私自的承诺不成立，其不予认可。原告应该按时支付管理费，租赁合同第七项特别规定，如乙方未按时支付费用，甲方及物业公司有权采取停电、停水等措施直至其缴款止，期间造成的损失由租户自行承担，其余七、八家商户都缴纳了洗碗等费用，原告拒绝缴纳，根据合同的约定，其停止向原告提供洗完服务并断电，原告损失应由其自行负担。属于原告的东西原告已经搬走，剩下的应由原告自行去取。房屋转让给葛某某后东升公司又将其出租，造成的损害后果其不承担责任。原告没有证据能证明其损失，应承担举证不利的后果。原告已经明确表示不再租赁该摊位，被告葛某某再出租时，原告不应该阻挡。
被告葛某某向法庭提交了以下证据：
第一组证据《商品房买卖合同》一份，证明小吃城是东升公司向其出售的，其为房主。
第二组证据《经营场地租赁合同》一份，证明合同约定租户如10日内不缴费，其有权停电，期间造成的损失由商户自行承担。
第三组证据证明一份，证明2015年冬天，原告及其儿子将档口内的设备搬走了。
第四组证据《商品房买卖合同》一份，证明本案涉及的摊位已经在2014年7月12日由东升公司出卖给葛某某，但东升公司在2014年7月15日将该摊位出租给原告，明显属于无权处分，所造成的一切后果均应当由东升公司与租赁户承担，葛某某不承担任何责任。
本院依法于2016年4月12日与双方当事人制作了现场勘验笔录一份。证明原告所租档口及被告搬离原告物品保存情况。
经庭审质证：
对原告向法庭提交的第一组证据，被告东升公司、葛某某质证对其真实性及证明目的均无异议。
对原告向法庭提交的第二组证据，被告东升公司、葛某某质证对其真实性无异议，对证明目的有异议，双方签定的合同并不能反映出小吃城只能开一家麻辣烫店。
对原告向法庭提交的第三组证据，被告东升公司、葛某某质证对其真实性及证明目的均有异议，不予认可，该证据属于证人证言，证人应该出庭作证、接受当事人及法庭的询问，否则其证言不应被采信。
对原告向法庭提交的第四组证据，被告东升公司、葛某某质证不予认可，认为购买灶具、食材的票据不能反映出原告的损失情况，对照片的真实性也无法确认。
对被告东升公司提交的第一组证据，原告质证对《商品房买卖合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋买卖行为未在房产管理部门登记备案，该房屋还在被告东升公司名下，对原告方无约束。对《小吃城资料清单》的真实性及证明目的均有异议，该清单缺少移交方和接交方。被告葛某某质证对其真实性及证明目的均无异议。
对被告东升公司提交的第二组证据，原告质证不予认可，称其没有见过该证据。被告葛某某质证对其真实性及证明目的均无异议。
对被告东升公司提交的第三组证据，原告质证对真实性及证明目的均不予认可，称其签名确实是其亲笔所签，但内容其没见过。被告葛某某质证对其真实性及证明目的均无异议。
对被告葛某某向法庭提交的第一组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为该买卖行为未在房产管理部门登记备案，该房屋还在被告东升公司名下，对原告方无约束。被告东升公司质证对其真实性及证明目的均无异议。
对被告葛某某向法庭提交的第二组证据，原告质证对其真实性无异议，证明目的有异议，认为原告是与东升世纪商贸有限公司签订的合同，与被告葛某某不存在任何合同关系。故原告和葛某某不存在违约事实。被告东升公司质证对其真实性及证明目的均无异议。
对被告葛某某向法庭提交的第三组证据，原告及被告东升公司质证对真实性及证明目的均有异议，证人应当出庭作证，证人是葛某某雇佣的，其证言不可信。
对被告葛某某向法庭提交的第四组证据，原告质证对合同的真实性无异议，对证明目的有异议，即使被告东升公司无处分权，原告是善意第三人。被告东升公司质证对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据相关法律规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效，并且被告葛某某接手房屋后，与原告就原合同予以认可，故原告的损失与其无任何关系。
对本院依法制作的勘验笔录一份，原告李某某、被告东升公司、被告葛某某均质证无异议。
本院对原、被告所质证的证据作如下认定：
对原告向法庭提交的第一组证据，二被告质证对其真实性及证明目的均无异议，故本院对其真实性予以确认，证明目的予以采信。
对原告向法庭提交的第二组证据，二被告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。本院对三份笔录中原、被告无争议的事实确认如下:被告东升公司在与李某某签订租赁合同时口头约定如果租户一次性交清一年房租即免三个月房租，故李某某的租赁期限为2014年7月20日至2015年10月20日。对该组证据的其余证明目，因原告未提交证据予以佐证，本院对其证明目的不予采信。
对原告向法庭提交的第三组证据，因证人无正当理由未出庭作证，对证人身份及证言内容本院无法核实，故本院对该组证据不予认证。
对原告向法庭提交的第四组证据中的《灶具数目及价格清单》和《食品销货凭证（进货台账）》，因其来源及形式不符合证据的形式要件，故本院对其真实性不予确认。因该证据不能证明原告的灶具及蔬菜肉食腐坏损失费用，故本院对其证明目的不予采信。对该组证据中的《缴纳年租及半年管理费用的收据》，因其来源及形式要件符合法律规定，故本院对其真实性予以确认，因本案中被告给原告档口停电的原因是被告未缴纳下半年度的管理费用，该证据不能证明原告如约履行了合同，本院对其证明目的不予采信。
对被告东升公司提交的第一组证据，因原告及被告葛某某质证对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。被告葛某某质证对《小吃城资料清单》的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，对葛小娥（被告葛某某的胞妹）代表被告葛某某于2014年9月份接收了美食城的财产及合同（其中包括与原告李某某签订的合同2份）的事实予以确认。
对被告东升公司提交的第二组证据，被告葛某某质证对其真实性及证明目的均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，证明目的予以采信。
对被告东升公司提交的第三组证据，原告质证称其签名确实是其亲笔所签。故本院对该证据的真实性予以确认，证明目的予以采信。
对被告葛某某向法庭提交的第一组证据，因其与被告东升公司提交的第一组证据中的合同相同，本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的予以采信。
对被告葛某某向法庭提交的第二组证据，原告及被告东升公司质证对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。因“租户如10日内不缴费，其有权停电，期间造成的损失由商户自行承担”的约定违反了法律的规定，本院对该组证据的证明目的不予采信。
对被告葛某某向法庭提交的第三组证据，因证人系被告葛某某雇佣的员工，与葛某某有利害关系，且证人未出庭作证，证人的身份及证言的内容本院无法核实，故本院对该组证据不予认定。
对被告葛某某向法庭提交的第四组证据中的《商品房买卖合同》的真实性本院予以确认。对本院依法制作的勘验笔录一份，原告李某某、被告东升公司、被告葛某某均质证无异议，本院予以认定。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及法庭认证查明以下事实：
2014年7月12日，被告葛某某购买了靖边县鸿泰房地产开发有限公司所有的位于靖边县西大街中段东升商贸大厦1层1-34,1-40至1-43,1-45至1-81号商业用房（包括原告李某某所租赁的档口在内，该转让的房产由被告东升公司实际管理经营，靖边县鸿泰房地产开发有限公司和东升公司两个公司的法定代表人均为谷方超）。2014年7月15日原告李某某与被告东升公司签订了《经营场地租赁合同》，租赁东升世纪广场一楼小吃城的一个面积为14㎡的档口经营麻辣烫、凉皮生意，全年租金5万元，管理费（包括洗碗工工资、电费、水费、抽油烟机的电费、清洁用品费等）每年为7200元，租赁期限为2014年7月20日至2015年10月20日。原告于2014年7月10日交清了5万元租金和半年管理费3600元。2014年9月份，被告东升公司将自己管理的小吃城的财产及其与各档口租户签订的合同等材料一并移交给了被告葛某某的代理人葛小娥。2014年12月，被告葛某某将全年管理费上调为11600元，并向原告送达了催交款通知书，原告拒绝缴纳。经被告葛某某申请，被告东升公司于2015年6月19日切断了原告李某某所经营档口的电源，致使原告购买的食材变质受损，原告自此再未经营其档口，原告表示不愿再继续租赁该档口。后葛某某指使人将原告所有的灶具、碗筷等放至商场北侧内楼梯上，将冰柜及其中腐坏变质的物品、食材搬放至商场外，原告档口内物品现不知去向。
另查明，原告李某某于2015年10月18日向本院提出财产损失鉴定申请书，申请本院对打碎机（1台）、消毒箱（1个）、电饭锅（1个）、展柜（1个）、大整理箱（2个）、小整理箱（4个）遭受损坏的经济损失进行价格评估，后于2015年11月20日撤回该鉴定申请。
本院认为，本案争议的焦点为：1、原告与被告东升公司之间是否存在合同关系；2、原告的损失二被告是否应当赔偿、如何赔偿的问题。
本案中原告与被告东升公司于2014年7月15日签订的《经营场地租赁合同》是双方的真实意思表示，除第七项外，其余条款均未违反法律的规定，应为有效的合同。有效的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在房屋租赁期间，靖边县鸿泰房地产开发有限公司将包括李某某所租赁场地在内的铺位出售给被告葛某某，根据买卖不破租赁的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，东升公司在《经营场地租赁合同》中的权利和义务由新的房屋所有人葛某某继受，原租赁合同继续对李某某和葛某某具有约束力，双方应按照合同履行相应的义务。本案中，葛某某购买取得所有权后，违反《经营场地租赁合同》第三条第2款第（1）项的约定私自上调管理费，在租户李某某拒绝缴纳上调后的管理费时又申请被告东升公司切断李某某档口的电源，二被告没有采取正常、合理的渠道解决问题，而是采取切断原告档口的电源的非法行为，导致原告无法正常生产经营，无法实现合同目的，其行为已经过错违约，原告以此为由提出解除房屋租赁合同并主张二被告赔偿损失的诉讼请求本院依法予以支持。本案应根据各方当事人的相应过错程度来确定二被告的侵权责任及赔偿比例。根据本案的实际情况，被告葛某某应承担70%的责任、被告东升公司承担30%的责任为宜。二被告违约后，原告可向二被告主张赔偿损失，但其应当采取适当措施防止损失的扩大，原告在被告切断电源后对自己档口内的财产及物品不积极管理、处置，任由损失扩大，故其对其损失也应承担相应的责任，可减轻二被告赔偿的数额。原告李某某的损失应为：2015年6月20日至2015年10月20日120天期间因停业遭受的营业纯收入损失酌情计算为143元/天（在岗职工平均工资）×120天=17160元，灶具损失费用酌情认定3840元。其中被告葛某某应赔偿原告营业纯收入损失中的70%即12012元及灶具毁坏损失3840元，共计15852元，被告东升公司应赔偿原告营业纯收入损失中的30％即5148元。因营业收入损失中已经包括剩余房屋租赁费、菜蔬肉类腐坏损失，故对原告诉请被告赔偿剩余房屋租赁费、菜蔬肉类腐坏损失的诉讼请求本院不予支持。对原告诉请的其余经济损失，因原告未能提交相应有效的证据证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、依法解除原告与被告于2014年7月15日签订的《经营场地租赁合同》。
二、由被告靖边县东升世纪商贸有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告李某某营业收入损失5148元。
三、由被告葛某某于本判决生效后五日内赔偿原告李某某营业收入损失12012元及灶具毁坏损失3840元，共计15852元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2540元，由原告李某某负担1000元，由被告靖边县东升世纪商贸有限公司负担540元、由被告葛某某负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郑琰丰
审 判 员 张 静
人民陪审员 吴怀德
二〇一六年六月十六日
书 记 员 马晓娟