上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第172号
原告沈洪林，男，1974年11月17日生，汉族，住上海市松江区。
被告阮平，男，1980年1月31日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
第三人上海品跃包装厂，住所地上海市松江区。
投资人王兴耀。
原告沈洪林与被告阮平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由审判员杨惠星于同年2月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈洪林，被告阮平及其委托代理人顾建平到庭参加诉讼。同年4月7日，本院依法追加上海品跃包装厂为本案第三人，并依法裁定本案转为适用普通程序审理。同年6月29日，本院再次对本案进行公开开庭审理。原告沈洪林，被告阮平的委托代理人顾建平到庭参加诉讼。第三人上海品跃包装厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告沈洪林诉称：2012年3月30日，原、被告签订房屋租赁协议，约定原告将位于本区叶榭镇马桥支路XXX号房屋出租给被告等。此后，被告设立“上海品跃包装厂”，该厂的住所地即为上述房屋所在地。初期，被告尚能按约支付租金，但第二年开始逐步拖欠租金。此外，被告擅自转租上述房屋，而且次承租人因欠债而失踪。现请求法院判令：1、解除上述房屋租赁协议并收回上述房屋；2、被告支付原告2013年10月至2015年3月的租金106，000元，以及自2015年4月1日始至上述房屋返还之日止的使用费（按每年81，000元计算）；3、被告支付原告水电费7，271.60元；4、被告支付原告违约金70，000元。
被告阮平辩称：其与原告之间未签订过租赁协议，且其未向原告承租上述房屋，故其不同意原告的诉讼请求。此外，第三人向原告支付的租金出入了25，000元。
第三人上海品跃包装厂未作陈述。
经审理查明：2012年3月30日，原告作为甲方与作为乙方的“阮平”签订房屋租赁协议一份。该协议约定，甲方出租坐落于本区叶榭镇马桥村马桥支路XXX号，面积约587.50平方米的房屋及围墙内场地（甲方保证一年内房屋防漏）；乙方租房用途为营业执照允许范围内的生产加工项目；租赁期间暂定为四年，自2012年4月1日到2016年3月31日；前两年的租金为每年75，000元，第三年起递增8%；每年分二次支付，第一次在每年3月1日支付40，000元，第二次在每年11月1日付清余款；先付后用，乙方付款后以甲方收条为凭据；租赁期间产生的水、电费，乙方应及时付清；在租赁期间内，若因乙方违约造成终止本协议，则乙方以70，000元作为违约赔偿金等。
上述协议签订后，原告依约向“阮平”交付上述房屋。2012年5月8日，“阮平”则以上述房屋为住所，依法设立企业类型为个人独资企业的上海品跃包装厂，即本案第三人，其载明的投资人为被告、投资额为100，000元。2014年4月，原告向被告主张上述诉讼请求中涉及的所欠租金，但未果。2014年6月，被告本人与“王兴耀”签订转让协议，将其对第三人的投资以100，000元让予“王兴耀”，并办理了投资人变更为“王兴耀”的相应登记手续。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼。
审理中，因被告否认上述落款日期为2012年3月30日的房屋租赁协议中“阮平”的签名系其本人所签，故本院要求原告陈述协议签订过程及该证据的来源，并听取了被告的反驳意见。原告称，在租赁上述房屋前，被告及其父亲阮晓明、配偶陈秋妤等人至上述房屋现场进行查看；当时，其本人不同意将上述房屋租赁给非本市户籍的承租人，故由被告与其本人签订租赁协议，并由被告设立公司等；此后，被告配偶陈秋妤将上述协议拿回去并在被告签名之后交给了原告，其本人是在被告签好名后才在协议上签名的。被告称，在首次看房时，其本人与其配偶弟弟陈同星及表弟王兴耀等人均在场；当时，王兴耀称要以其名义开“品跃包装厂”，后“品跃包装厂”依法成立，并以王兴耀为主，“他们兄弟姐妹一起做的”，但其不清楚其配偶在厂里具体负责内容，因为其未参与经营；其知晓并同意他人以其名义设立“品跃包装厂”，但手续均非其本人办理。另，因其有一次去厂里时，原告向其主张租金；后经其询问王兴耀，王兴耀称亏了；其为此提出不要挂其名义，遂于2014年6月将投资人变更为王兴耀。
此外，原告明确，其系基于被告未按约支付租金而向被告主张法定解除上述协议，但其未据此通知被告解除上述协议。同时，原告还称，其主张的106，000元租金包括2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金81，000元以及此前尚欠租金25，000元；现鉴于其已于2015年3月1日在本案审理期间收回了上述房屋，故租金应计算至2015年2月底，此后的租金不再主张，且返还上述房屋的诉讼请求亦不再主张。原告并称，因被告违约而解除租赁协议，故其按上述协议的约定向被告主张违约金70，000元。原告还提供水费催款通知单及电费发票，证明其为被告垫付水费190元、电费7，081.60元。
被告针对原告上述陈述内容称，其在收到原告诉状副本后，发现已付租金少了25，000元，故第三人的管理人员亦即被告配偶陈秋妤向公安机关报案，并提供接报回执单一份；此外，原告主张的违约金过高，应予调低；对原告提供的水费催款通知单及电费发票的真实性，没有异议，但不足以证明原告已经垫付相应价款。同时，被告提供落款日期为2012年4月24日的房屋租赁协议一份，该协议来源于原上海市工商行政管理局松江分局档案室，其中约定的权利义务与上述落款为2012年3月30日的房屋租赁协议的内容一致，其欲证明上述房屋的承租人应为第三人及该协议中落款处“阮平”的签名非其本人所签。
对此，原告认为，其未收到接报回执单中所称的25，000元；约定的违约金是对等的，不应予以调低；2012年4月24日房屋租赁协议落款处“沈洪林”的签名并非其本人所签，而且当时第三人尚未依法设立。
另查明：1990年12月30日，“上海精艺手套厂张泽分厂”取得沪地（90）字第17009号集体土地使用证，上述房屋在该证附图中亦有标注。
以上事实，由房屋租赁协议、证明、土地使用权申请登记表及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：一、关于租赁协议的承租人主体问题
民法通则规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
本案中，根据查明的事实，在原告出租上述房屋之际，被告本人知道他人因设立第三人而以其本人名义租赁了上述房屋；此后，被告在得知欠付原告租金后，其意识到上述行为的风险，并以转让方式将第三人的投资人由其本人变更为他人。上述行为足以证明被告本人事先同意而且事后亦不否认他人以其名义实施的向原告租赁上述房屋的事实，故租赁协议承租人的主体应认定为系被告。
二、关于租赁协议的效力问题
上述租赁协议系当事人的真实意思表示，其中出租的标的物并无证据证明属违法建筑，故该协议并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。
三、关于租赁协议的解除问题
合同法规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，首先，被告没有证据证明其按约支付了原告所主张的租金；其次，经原告催告后，被告仍未向原告履行支付所欠租金义务。此情符合合同法上述关于合同解除的规定，原告可以据此主张解除合同，故本院对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因无充分证据证明原告在提起本次诉讼之前已通知被告解除合同，故本院以诉状副本送达之日，即2015年1月15日作为该合同的解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于此，在协议解除后，被告应当将上述房屋返还原告。现原告基于其本人已于本案审理中将上述房屋另行出租他人，故其明确不再向被告主张返还上述房屋，属对自己权利的处分，并无不当，可予准许。同时，被告应当向原告支付上述房屋收回之日止的租金及使用费99，250元，以及租赁期间的水电费7，271.60元。
至于原告主张的违约金。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告提出了调整违约的请求，而原告则认为不应调整。对此，本院根据前述被告应付原告租金及使用费以及原告实际于2015年3月再次将上述房屋出租他人的事实，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为20，250元。
被告关于其承租原告上述房屋以及已付租金出入25，000元的辩称意见，一则证据并不充分，二则原告亦未认可，故本院对其上述辩称意见，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告沈洪林与被告阮平之间的房屋租赁协议于2015年1月15日起解除；
二、被告阮平于本判决生效之日起十日内支付原告沈洪林租金及使用费99，250元；
三、被告阮平于本判决生效之日起十日内支付原告沈洪林水电费7，271.60元；
四、被告阮平于本判决生效之日起十日内支付原告沈洪林违约金20，250元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，045元，由原告沈洪林负担1，130元（已付），被告阮平负担2，915元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 张 丹
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。