辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第2532号
上诉人（原审被告）：沈阳飞机工业（集团）有限公司，住所地：沈阳市皇姑区陵北街1号。
法定代表人：郭殿满，系该公司董事长。
委托代理人：周树礼，男，1980年7月5日出生，汉族，系沈阳飞机工业（集团）有限公司法律顾问。
委托代理人：李卫，男，1963年7月25日出生，汉族，系沈阳飞机工业（集团）有限公司生产处助理。
被上诉人（原审原告）：刘静，女，1965年3月22日出生，汉族，无业，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：张明春，系辽宁名熙律师事务所律师。
委托代理人：高艳双，系辽宁名熙律师事务所律师。
上诉人沈阳飞机工业（集团）有限公司（以下简称“沈飞工业公司”）因与被上诉人刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1647号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭对本案进行了审理，上诉人沈飞工业公司的委托代理人周树礼、李卫，被上诉人刘静的委托代理人张明春、高艳双均到庭参加诉讼。
刘静原审诉称：2002年9月，原、被告签订《商网房收房款协议书》一份，约定被告将沈阳市皇姑区黄河北大街95号房1网点房3、4号（百花二期1网点房3、4号）出售给原告，面积分别为190.74平方米和193.74平方米，两套房屋均按每平方米3，890元，总价格为1，495，600元；并约定该网点的正式预售手续没办下来，等待正式手续下来后原告持本协议和交款的三联据换取正式房屋销售收据并补办协议和交款合同书，办理所有房屋产权手续。签订协议后，原告足额交付房款。原告交付管理服务费、垃圾清运费1，614.8元后被告于2003年4月向原告交付房屋，但至今被告未给原告办理房屋产权证书。后经原告了解，被告出售的上述房屋不在规划内，被告现在也告知原告不能办理产权证书。故请求法院判令原、被告签订的商网房收房款协议书无效；判令被告返还原告已经支付的购房款1，495，600元及利息（自2003年8月1日至被告实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；按照评估报告评估的现值与原告购房款差价赔偿原告的房屋价值损失5，292，395元（含装修残值）；判令被告赔偿原告租金损失共计1，810，900.8元（自2003年至2012年因无房证无法出租而导致，3，848平方米＊10年＊471元／平方米）；判令被告返还原告已经支付的该房屋物业管理费及采暖费等费用共计45，637.4元（2003年物业费加清运费1，653.2元，维修基金22，107.6元，2005年7月7日物业费加清运费3，306.4元，2003年取暖费21，915元）；本案鉴定费及诉讼费用由被告承担。
沈飞工业公司原审辩称：涉诉房屋位于小区临街42栋与43栋之间，原计划为消防通道，后计划将该消防通道改至42栋与41栋之间，但因未获得审批，未果。因涉诉房屋位于规划的消防通道位置，故无法办理房屋登记手续。2006年涉诉房屋所在小区房产证已办理完毕，原告应自2006年起知道无法办理房产证，本案应属债权纠纷，故本案已超过诉讼时效。我公司现无房源为原告调换其他房产，原告购买涉诉房屋时即知道存在无法办理房产证的风险，主观存在过错。原告已实际入住，我方未对原告产生损害，我方不应承担违约责任。原、被告签订的合同应属无效，我方同意在扣除原告使用费用后返还房款，但原告亦应将涉诉房屋之间被拆除墙面恢复原状后，返还房屋。
原审法院经审理查明：2002年9月9日，原告（乙方）与沈阳飞机制造公司生活服务公司（甲方，系被告前身下属部门）签订《商网房收房款协议书》一份，约定甲方将百花二期1网点房3、4号，面积分别为190.74平方米和193.74平方米房屋，以总计1，495，600元价格出售给乙方。协议同时约定“……五、因该网点的正式销售手续没有办下来，等待正式手续下来后乙方持本协议和交款的三联据，前来甲方处换取正式房产销售收据并补办协议和交款合同书，办所有房屋产权手续。六、物业手续在交款时一并办理。……”。
协议签订后，原告于2003年4月8日、2005年7月7日分别向沈阳沈飞天翔房产物业经营有限公司交纳物业费1，653.2元、维修基金22，107.6元和物业费3，306.4元；于2003年9月9日向沈阳沈飞天翔房地产开发有限公司全额交纳了购房款1，495，600元；于2003年12月向被告交纳采暖费21，915元。被告于2003年4月向原告交付房屋，原告接收房屋后，将两个房屋之间的部分墙面打通，并进行了装修。
2006年10月10日，因涉诉房屋未取得《建设工程规划许可证》，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局对被告沈飞公司出具《行政执法处罚告知书》，责令其补办相关手续，并处以罚款。2006年10月18日，被告沈飞公司缴纳了罚款。
2012年8月8日，原告将涉诉房屋出租案外人回某某，租期为2012年10月1日至2017年9月30日止。因原、被告之间产生纠纷，案外人回某某于2014年12月搬离涉诉房屋，与原告解除合同。
2015年1月，辽宁搏宇房地产土地评估有限公司依据本院委托，对涉诉的两套房屋的市场价值（含室内装修残值）进行评估，评估结果为：沈阳市皇姑区黄河北大街91号6门（建筑面积190.74平方米），每平方米评估单价为17，655元，评估总价为3，367，515元；沈阳市皇姑区黄河北大街91号7门（建筑面积193.74平方米），每平方米评估单价为17，655元，评估总价为3，420，480元，合计评估总价为6，787，995元。因本次评估原告支付了鉴定费13，000元。
2015年7月24日，辽宁十方房地产土地评估有限公司因原告未缴纳评估费出具情况说明一份，声明其公司出具的辽十方涉案评字（2014）第1001号房地产估价报告失效。
原告因与被告就办理涉诉房屋产权证书一事协商未果，遂于2014年7月10日诉至来院。
庭审中，双方当事人对规划图纸内无涉诉房屋规划均无异议。
原审法院认为：根据法律相关规定，未取得建设工程规划许可证的房屋为违法建筑。在性质上属于禁止流通物，就此房屋签订的房屋买卖合同无效。结合涉诉房屋至2006年仍未取得建设工程规划许可证的事实，及至庭审辩论终结前被告未能举证其已取得了涉诉房屋的建设工程规划许可证的证据，本院对涉诉房屋为违法建筑予以认定，故原、被告签订的合同无效。
关于被告是否是本案适格主体的问题。原告与被告下属部门签订《商网房收房款协议书》，因该下属部门不具独立诉讼主体资格，其权利义务理应由被告承继，故依据合同相对性原则，被告主体适格。
关于原告要求被告返还购房款1，495，600元并支付利息的问题。根据合同无效的法律后果，被告作为出卖人理应履行返还责任，即返还原告购房款1，495，600元及支付购房款1，495，600元的利息（自2003年9月9日起至实际给付时止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）。
关于原告要求被告赔偿其丧失购房机会的差价利益损失（含装修）5，292，395元的问题。根据合同无效的法律后果，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。虽被告辩称其在协议中注明“该网点的正式销售手续没有办下来”，起到了提示义务，过错不在己方。但在该协议中同时亦注明“等待正式手续下来后乙方持本协议和交款的三联据，前来甲方处换取正式房产销售收据并补办协议和交款合同书，办所有房屋产权手续”，该内容使原告具有合理期待权，有理由相信其能够取得涉诉房屋产权证，故对被告的该项答辩意见本院不予采纳。涉诉合同无效的原因系被告未能取得涉诉房屋的建设工程规划许可证，故被告在本案中存在过错。而原告对此在购买涉诉房屋时并不知情，且其依约定交纳了购房款及各项费用，故原告在本案中无过错，属善意买受人。故根据司法实践及公平原则，被告应赔偿原告丧失购房机会的差价利益损失。
关于被告应赔偿原告上述损失的金额问题。虽2014年10月和2015年1月，辽宁十方房地产土地评估有限公司和辽宁搏宇房地产土地评估有限公司分别出具了估价报告一份。但因辽宁十方房地产土地评估有限公司于2015年7月声明其出具的辽十方涉案评字（2014）第1001号报告失效，故本院对该报告的评估结论不予采纳。本院结合辽宁搏宇房地产土地评估有限公司对涉诉房屋评估总价计算房屋差价利益损失（含装修费），应为5，292，395元。
关于原告要求被告赔偿2003年至2012年间租金损失的问题。结合2012年原告将涉诉房屋出租的事实，能够印证涉诉房屋无房产证并不是导致涉诉房屋无法出租的必然原因，原告依据该理由主张该期间的租金损失，理由不足，本院不予支持。
关于原告要求被告返还物业费、采暖费和维修基金的问题。虽原告称其并未使用涉诉房屋，不应承担上述费用。但该费用均产生于被告向原告交付涉诉房屋之后，即物权转移之后，上述费用理应由原告自行承担，故本院对原告的该项请求不予支持。因维修基金并非被告单位收取，故原告应另案告诉。
关于被告辩称原告对涉诉房屋恢复原状后返还其房屋并返还其房屋使用费的问题。无效合同的返还包括物的返还及债的返还，被告主张原告应将涉诉房屋之间被拆除的部分墙面恢复原状后，返还房屋属物的返还部分；被告主张原告应返还其房屋使用费属于债的返还部分，本院均予以支持。关于原告应返还被告房屋使用费的具体金额，被告主张依据涉诉合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以原告实际使用涉诉房屋的年限计算，即1，495，600元／50年＊实际使用年限，该主张符合法律规定，本院予以准许。对于原告实际使用该房屋的年限，应自被告交付房屋之日起，即2003年4月起计算，至原告实际向被告交付房屋之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告刘静与被告沈阳飞机工业（集团）有限公司下属部门生活服务公司于2002年9月9日签订的《商网房收房款协议书》无效；二、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司返还原告刘静购房款人民币1，495，600元；三、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司支付原告刘静购房款人民币1，495，600元的利息（自2003年9月9日起至实际给付时止；参照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告沈阳飞机工业（集团）有限公司赔偿原告刘静购房差价利益的损失（含装修残值）5，292，395元；五、原告刘静于本判决生效后三十日内将坐落于沈阳市皇姑区黄河北大街91号6门、7门（百花小区二期1网点3、4号）房屋恢复原状后，完好返还被告沈阳飞机工业（集团）有限公司；六、原告刘静返还被告沈阳飞机工业（集团）有限公司房屋使用费（按照1，495，600元／50年＊实际使用年限﹤自2003年4月起至原告实际向被告交付房屋之日止﹥计算）；七、驳回原、被告的其他诉讼请求。上述款项原、被告应于本判决生效后三十日内一次性付清。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18，260元，鉴定费13，000元，均由被告沈阳飞机工业（集团）有限公司承担。
宣判后，沈飞工业公司不服，上诉至本院。上诉理由：1、一审法院否定第一次评估结果理由极不充分，判决所依据的第二次评估报告程序违法，结果畸高；2、原审判决被上诉人在获得所购房产升值利益的同时又享有购房款利息，有违常理和公平原则。请求：撤销原审判决，认定由辽宁搏宇房地产土地评估有限公司出具的第二次评估报告无效，并改判被上诉人购房差价利益损失及驳回利息请求。
被上诉人刘静辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理后认为：原审判决存在如下问题：原审法院以涉案房屋为违法建筑为由，认定涉案房屋买卖合同无效正确，但原审委托鉴定机构对涉案的两套房屋的市场价值（含室内装修残值）进行评估，且评估的依据是参照沈阳市皇姑区黄河北大街91号附近可以办理房屋产权证书的网点计算房屋平米单价，而实际上，涉案房屋为违法建筑，能否取得房屋产权尚处于未知，故涉案评估报告的依据是否妥当？该报告又能否真实反映被上诉人的实际损失？另外，被上诉人签订合同时，未尽到审慎义务，故案争合同的无效，被上诉人是否存在过错？故重审时，应结合本案的实际情况和涉案房屋的性质及被上诉人的实际损失，并权衡双方对造成案争合同无效的过错程度，作出公正判决。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第1647号民事判决；
二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年十二月十日
书 记 员 王可一
本案裁决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；