重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第02155号原告重庆蓝峰物业管理有限公司，住所地重庆市江北区石马河阳光家园16号6-2，组织机构代码78421664-2。法定代表人蓝立超，总经理。被告周克亚，女，1971年8月24日出生，汉族，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市渝北区。委托代理人华祥超，男，1970年10月24日出生，汉族，系被告周克亚之丈夫，户籍地重庆市渝北区，现居住重庆市渝北区。委托代理人冉波，重庆杰义律师事务所律师。原告重庆蓝峰物业管理有限公司与被告周克亚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员刘成均、刘小菊组成合议庭，适用普通程序于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告重庆蓝峰物业管理有限公司（以下简称“蓝峰物业公司”）的法定代表人蓝立超，被告周克亚的委托代理人华祥超、冉波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝峰物业公司诉称，原告于2012年7月1日起按《物业服务合同》约定的内容，为被告所在的小区提供物业服务至2014年7月31日24时撤场。被告周克亚从2012年7月1日起未向原告交纳物管费和水电公摊费，至2014年7月31日止共计拖欠原告物管费（即物业服务费）和水电公摊费1630.50元及该欠费所应计付的违约金2144.60元。上述欠费经原告催收未果，现原告请求法院判令被告支付原告从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的物管费和水电公摊费1630.50元及违约金2144.60元，共计3775.10元。被告周克亚辩称，原告的物业服务质量不到位，要求对原告物业服务期间的物业服务费下调至60%；原告主张的违约金不应支持。经审理查明，原告蓝峰物业公司系为重庆市渝北区XX街道XX路XX号XXXX小区提供物业服务的三级资质企业。被告周克亚系该小区X幢X单元X-X房屋的所有权人，其房产登记的建筑面积为136.04平方米，房屋为多层住宅。2012年6月30日，以原告蓝峰物业公司为乙方、渝北区XX业主委员会为甲方，双方签订了《物业服务合同》1份。合同约定由原告为XX小区提供物业管理服务，并对物业管理区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则等内容进行了约定。其中有关物业服务费用中的第六条约定，双方约定物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、高层住宅第二层起为0.80元／月·平方米（含电梯费）；2、多层住宅为0.45元／月·平方米；3、商业用房（含门面、住宅改为办公用房或住宅为经营用房等）为1元／月·平方米；4、写字楼、商场、农贸市场、车库等为2元／月·平方米；5、公摊费为4元／月·户。第十条约定，每月15-20日由甲方的业主向乙方按统一标准收取当月的电梯、物管和代收代缴等费用，业主直接在本小区门岗或物管室缴纳给乙方。有关物业服务合同期限及解除中的第十六条约定，本合同期限为2年，自2012年7月1日起至2014年6月30日止。有关违约责任中第二十四条约定，甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在该合同中还对其他有关权利义务内容作出了具体的约定。上述合同签订后，原告蓝峰物业公司到房屋管理部门办理了该合同的备案登记，并入驻该小区提供物业服务至2014年7月31日撤场。从2012年7月1日起至2014年7月31日止，因被告周克亚以原告的物业服务质量不到位，要求对原告物业服务期间的物业服务费下调至60%；原告主张的违约金不应支持为由，拒绝向原告蓝峰物业公司交纳上述期间的物业服务费和水电公摊费。经原告蓝峰物业公司催收，被告周克亚至今未交纳上述期间的物业服务费及水电公摊费。2014年12月26日，原告要求被告支付从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的物管费（即物业服务费）、（水电）公摊费以及违约金诉至本院。庭审中，被告周克亚对其认为物业服务质量不到位，要求对原告物业服务期间的物业服务费下调至60%，原告主张的违约金不应支持的抗辩理由，向本院举示了重庆市渝北区XX街道办事处的XX街（2013）92号、（2014）12号、XX街（2014）69号文件等相关证据，证明原告蓝峰物业公司所服务的XX小区，在重庆市渝北区XX街道办事处2013年上半年、下半年，2014年上半年《关于物业管理最佳小区和最差小区的通报》名单中被评为最差小区，该企业被评为最差物业服务企业，原告蓝峰物业公司的服务质量存在瑕疵的事实。上述事实，有当事人举示的资质证书、物业服务合同、物业管理服务合同备案证明，重庆市渝北区XX街道办事处的XX街（2013）92号、（2014）12号、XX街（2014）69号文件，XX催费和公告的照片、工作函、房屋登记信息查询结果、当事人的陈述及庭审笔录等证据随案佐证，应予认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与渝北区XX业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对XX小区的全体业主具有拘束效力。在该合同的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供了一个月的物业服务，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实的物业服务合同关系。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区X幢X单元X-X房屋的业主，理应给付相应的物业服务费用。对于被告辩称原告的物业服务质量不到位，要求对原告物业服务期间的物业服务费下调至60%的抗辩理由，本院认为，庭审中被告为证明自己的抗辩意见，向本院举示的证据，证明原告所服务的涉案小区在重庆市渝北区XX街道办事处2013年上半年、下半年，2014年上半年《关于物业管理最佳小区和最差小区的通报》中被评为最差小区，该企业被评为最差物业服务企业，足以说明原告的服务质量存在重大瑕疵。因此，本院综合认为原告在物业服务期间中的物业服务费用按70%主张较为公平、合理。对被告要求将原告物业服务费用下调至60%的主张，本院不予支持。根据原告与渝北区XX业主委员会签订的《物业服务合同》的约定，多层住宅的收取标准为物业服务费0.45元／月·平方米、水电公摊费4元／月·户，因被告的房屋系多层住宅，故从2012年7月1日起至2014年6月30日止共24个月中，被告应当交纳的物业服务费为1028.46元（0.45元／月·平方米×136.04平方米×24个月×70%），水电公摊费为67.20元（4元／月·户×24个月×70%）。因《物业服务合同》约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。从2014年7月1日起至2014年7月31日止的1个月中，被告应当交纳的物业服务费为42.85元（0.45元／月·平方米×136.04平方米×1个月×70%），水电公摊费为2.80元（4元／月·户×1个月×70%）。因此，从2012年7月1日起至2014年7月31日止共25个月中，被告应当交纳的物业服务费为1071.31元（1028.46元＋42.85元）、水电公摊费为70元（67.20元＋2.80元）。因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持；相反对被告辩称的原告要求主张违约金不应支持的抗辩理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周克亚在本判决生效后三日内，给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的物业服务费1071.31元；二、被告周克亚在本判决生效后三日内，给付原告重庆蓝峰物业管理有限公司从2012年7月1日起至2014年7月31日止期间的水电公摊费70元；三、驳回原告重庆蓝峰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告周克亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  刘成均人民陪审员  刘小菊二〇一五年四月九日书 记 员  易夕寒