重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初5631号
原告重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层,统一社会信用代码91500000554093288Q。
法定代表人张映龙，重庆市城投公租房建设有限公司总经理。
委托代理人蔡正明，重庆树深律师事务所律师。
委托代理人夏光明，男，重庆市城投公租房建设有限公司副总经理，住重庆市渝中区。
被告贺威威，男，1982年6月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫溪县。
原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称“城投公司”）与被告贺威威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员周洪伦独任审判，适用简易程序并分别于2016年6月2日、2016年7月12日、2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人蔡正明及夏光明、被告贺威威到庭参加了诉讼。双方当事人和解4个月。本案现已审理终结。
原告城投公司诉称，原被告双方于2012年11月15日签订了《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目****商铺（实测建筑面积118.91平方米）及其设施出租给被告作休闲娱乐店使用，租赁期间为2012年11月15日至2014年11月14日共2年，租赁期内租金单价为81元/平方米/月，其中2012年11月15日至2013年2月14日共计三个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同签订当日原告即向被告交付了商铺，但被告未依约履行支付租金的义务，合同期间内被告交了一个季度的租金，现共欠付合同期间内租金173350.9元（从2013年5月15日计算至2014年11月14日，118.91㎡×81元/㎡×（24-3）个月-28915元）。租赁期满后，被告一直使用该商铺，但未与原告续签租赁合同，也未缴纳租金。就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金（包括发送律师函），但均无效果。为维护自身的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间的不定期租赁关系，被告立即向原告返还租赁房屋；2、被告向原告支付从2013年5月15日起至不定租赁关系解除之日止的租金；3、被告以321.06元/天的标准支付从不定期租赁关系解除的次日至被告实际将涉案房屋返还原告期间的占用费；4、被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金（违约金按拖欠租金的30%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。
被告贺威威辩称，对我与城投公司签订的租赁合同及合同中约定的内容没有异议，但：1、我明确表示对于原告起诉被告要求支付租金中欠租时间的计算方式，不予认可。被告认为原告只有权主张从原告起诉被告之日起向前计算一年的租金时间，其它租金已过诉讼时效。2、对于可计算为期的一年租金，依据原告2016年7月26日向被告的复函，原告也同意给予合同金额下调30%的优惠，但原告的行为使被告造成诸多损失，被告主张下调至50%。3、被告不同意原告提出的解除双方之间不定期租赁合同关系的要求，并且要求续签书面租赁合同。4、被告欠租金存在多方面原因：首先、我方的经营商铺是通过高价竞标得来的；其次、营业环境发生改变后，对我方的经营造成重大影响，我曾交了书面申请，主要内容为申请重庆市城投公租房建设有限公司解决营业状态问题；再次、原告的排水设施系统不完善，两次将我的门面淹了，我也曾交了书面报告给原告但原告没有作出反应，漏水问题都是由我自己解决。
经审理查明，2012年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定甲方将位于沙坪坝区西永康居西城公租房项目****商铺及其设施出租给乙方。该商铺实测建筑面积118.91平方米。租金、物业管理等费用按建筑面积计收。租赁期间为2012年11月15日至2014年11月14日共2年，租赁期内租金单价为81元/平方米/月，其中2012年11月15日至2013年2月14日共计三个月期间免收租金。合同约定“以先交租金后使用”的方式按季度预付租金，且须提前30日足额支付下一季度租金。该合同还对违约责任等进行了明确约定。合同第九条乙方违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止房屋租赁合同，收回该房屋，乙方必须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金且缴纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权行使其他索赔权，并有权停止商铺的能源供应。......。（4）拖欠房租累计15日以上的（含15日）；（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，累计15日以上的（含15日）；......。3、在租赁期内，如乙方未能按合同规定的期限交纳租金，自应付清之日起，甲方有权每天向乙方按乙方拖欠租金金额的2%收取滞纳金，直至乙方缴清租金为止。逾期15日未缴纳足额租金的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方缴纳的履约保证金作为违约金不予退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失；同时有权停止商铺的能源供应。......。
合同签订后当日，乙方按照3个月的租金标准缴纳2013年2月15日至2013年5月14日房屋租金，计人民币28915元，2013年5月14日之后，被告再无缴纳过房屋租金。租赁期满后，被告一直使用该商铺，但未与原告续签租赁合同，也未缴纳租金。
还查明，就被告欠租事宜，原告曾多次向被告书面催交租金，但均无效果。2015年10月15日，原告向被告发出《律师函》，《律师函》要求被告于收到本函7日内立即足额向公租房公司合同指定账户缴纳租金、违约金、滞纳金：3619960.10元。否则公租房公司将采取相应的法律手段就被告的严重违约行为依法追究法律责任，并按照合同约定与被告解除合同，收回房屋，也同时追究被告的违约责任，并就公租房公司因此所遭受的全部损失向被告进行索赔。但被告至今仍未缴纳欠付租金且继续占有、使用租赁房屋。原告为维护自身的合法权益，遂起诉至法院，请求判如所请。
审理中，考虑到按照合同的第九条第一款、第三款约定的违约金计算方式得出的违约金过高，所以原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为按拖欠租金的20%计算（拖欠租金包括合同期间内租金173350.9元，及被告以321.06元/天的标准支付合同期外从2014年11月15日计算至双方不定期租赁关系解除为止的租金）。由于双方意见分歧较大，未能调解。
上述事实，有原告举示的《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》及附件、《重庆市城投公租房建设有限公司欠租催收通知书》、《律师函》、商业竞标书、商业管理工作联系单以及原、被告双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，受到法律的保护。原告与被告于2012年11月15日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照协议约定履行的自己的义务。合同到期后，被告继续使用该商铺，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告未按照约定支付租金，原告有权解除合同，并要求被告返还商铺。原告按照双方于2012年11月15日签订的西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同所约定的租金标准要求被告支付从2013年5月15日起至不定租赁关系解除之日止的租金的请求符合法律规定，本院予以主张。原告参照租赁标准要求被告支付从不定期租赁关系解除的次日至被告实际将涉案房屋返还原告期间的占用费的请求符合法律规定，本院亦予以主张。原告变更第4项诉讼请求，将违约金调整为按拖欠租金的20%计算（拖欠租金包括合同期间内租金173350.9元，及被告以321.06元/天的标准支付合同期外从2014年11月15日计算至双方不定期租赁关系解除为止的租金）,属于当事人对自己权利的处分，本院予以认可。
关于被告认为原告只有权主张从原告起诉被告之日起向前计算一年的租金时间，其它租金已过诉讼时效的抗辩，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日（即2014年11月15日）开始计算。而原告于2015年10月15日向被告发出《律师函》要求被告于收到本函7日内立即足额向公租房公司合同指定账户缴纳租金、违约金、滞纳金，因此，原告起诉的请求并未超过诉讼时效。被告关于时效的抗辩，本院不予支持。关于被告的其他抗辩，因未提供充分的证据证明，本院亦不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告贺威威之间的不定期租赁合同关系，由被告贺威威于本判决生效后三日内将位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目****商铺（实测建筑面积118.91平方米）腾空并交还原告重庆市城投公租房建设有限公司。
二、由被告贺威威于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司租金，从2013年5月15日起至判决生效之日止，按照321.06元/天的标准计算。
三、由被告贺威威于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司占用费，从本判决生效的次日起至被告实际返还商铺之日止，按照321.06元/天的标准计算。
四、由被告贺威威于本判决生效后三日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司逾期支付租金的违约金，该违约金以被告贺威威所欠租金为基数（即本判决第二项的金额），按照拖欠租金的20%计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3768元，减半收取1884元（原告重庆市城投公租房建设有限公司已预交），由被告贺威威负担，限被告贺威威于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆市城投公租房建设有限公司1884元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 周洪伦
二〇一六年十一月二十五日
书记员 朱 凯