福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终508号上诉人（原审原告、反诉被告）福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海中芸洲，组织机构代码：61187170-2。法定代表人ＸＸＸ，该公司董事长。委托代理人罗金圳、王坤，福建刺桐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）郑紫经，住福建省永春县。委托代理人陈腾育、谢彬玲（实习），福建尚品律师事务所律师。上诉人福建省金爵房地产开发有限公司（下称金爵公司）因与被上诉人郑紫经房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第3612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决查明：金爵公司与郑紫经于2011年8月19日签订了合同编号为（闽）海商街租字第011号的《商铺租赁合同》，约定金爵公司将位于泉州市江滨北一号海景国际花园海商街B129号商铺出租给郑紫经使用。合同签订当日，郑紫经向金爵公司支付了保证金7800元并预付租金1950元、物业管理费180元。金爵公司于2012年将上述商铺交付郑紫经，经金爵公司同意，郑紫经对该商铺进行装饰装修并用于经营。2014年11月15日，郑紫经把经营所需的小设备腾空后将诉争商铺返还金爵公司，但将所有装饰装修物保留在商铺内。金爵公司不同意利用该商铺内的所有装饰装修物。另查明，诉争商铺所在的丰泽区东海中芸洲海景花园城步行街建设项目于2006年2月23日取得建设工程规划许可证，建设单位为金爵公司。经法院调查，金爵公司自述诉争商铺的占地位置原规划为扶手电梯下的开放性空地而非作商铺之用，该商铺未按照建设工程规划许可证的规定建设，亦未经主管部门批准建设，未取得房屋所有权登记。庭审中，郑紫经提供一份其于签订合同前取得的招商手册所附海景花园城步行街一层平面图，并自述该平面图上诉争商铺占地位置标示为扶手电梯下的开放性公共区域而非规划为商铺，且签订合同前其已实地查看了该商铺。原审审理过程中，金爵公司申请对诉争商铺中装饰装修物已形成附合部分和非附合部分进行区分，以及已形成附合的装饰装修物的现值进行评估，郑紫经申请对装饰装修物已形成附合部分和非附合部分的造价进行鉴定，法院根据双方的申请，依法委托泉州汇高工程造价咨询有限公司对上述项目进行鉴定评估，该鉴定人于2015年5月25日作出汇高造价[2015]鉴字第02号《工程造价司法鉴定意见书》，对诉争商铺装饰装修物的附合物部分和非附合物部分列项说明如下：一、附合部分：指室内建筑六面已形成附合的不可移动的装饰装修物（含隔断、天棚吊顶、夹板门、礼品柜、广告字、水电安装工程）等，二、非附合部分：指室内非附合的可移动的装饰装修物（含吧台、灯箱、洗涤盆）等；并认为附合部分的装饰装修物造价为8599元，非附合部分的装饰装修物造价为10024元，附合部分的装饰装修物的现值为4300元。原审判决认为：一、金爵公司就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与郑紫经签订本案《商铺租赁合同》，该合同依法应认定为无效，郑紫经要求确认该合同无效予以支持。二、租赁合同无效，双方因该合同取得的财产应当予以返还，法院对金爵公司与郑紫经在2014年11月15日交接商铺时自行返还、腾空的财产予以认可。郑紫经系经金爵公司同意对诉争商铺进行装饰装修，现金爵公司不同意利用商铺内的所有装饰装修物，对其要求郑紫经拆除装饰装修物并恢复原状的请求，法院分析处理如下：1、未形成附合的装饰装修物，根据《工程造价司法鉴定意见书》的区分意见，尚保留在商铺内的未形成附合的装饰装修物包括吧台、灯箱、洗涤盆可由郑紫经拆除，金爵公司要求郑紫经拆除上述装饰装修物应予支持，鉴于郑紫经已将诉争商铺返还金爵公司，现该商铺实际由金爵公司所控制，故金爵公司应在郑紫经拆除上述装饰装修物的过程中予以必要协助；2、已形成附合的装饰装修物，因该部分装饰装修物已与建筑结合在一起形成继续性和固定性，若拆除可能造成建筑毁损等损失，金爵公司要求郑紫经拆除该部分装饰装修物，法院不予支持。三、本案中，已形成附合的装饰装修物应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。金爵公司违反建设工程规划许可证的规定建设了诉争商铺，且其作为产权所有人的房地产开发主体，理应具有较高的缔约能力，却仍将其违法建设的房屋出租给郑紫经使用，对导致合同无效负有主要过错；而郑紫经在签订合同前已实地查看了诉争商铺，并持有该商铺所在的海景花园城步行街一层平面图，对该商铺的占地位置原规划为公共部分而非商铺是明知的，在此情况下，郑紫经作为完全民事行为能力人，仍自愿与金爵公司签订租赁合同，对导致合同无效亦负有一定过错。根据双方各自的过错程度，对于导致本案租赁合同无效，金爵公司应承担70%的过错责任，郑紫经应承担30%的过错责任。综上，结合《工程造价司法鉴定意见书》中认为附合部分的装饰装修物现值为4300元的鉴定结论，上述现值损失应由金爵公司承担3010元，郑紫经承担1290元。因此郑紫经要求金爵公司赔偿其装修费18623元，法院对金爵公司应承担的已形成附合的装饰装修物现值损失3010元予以支持，对超出部分不予支持。四、租赁合同无效，金爵公司因该合同取得的保证金7800元亦应当返还郑紫经，现郑紫经请求金爵公司退还保证金7800元合法有据，予以支持。由于郑紫经对导致合同无效负有一定过错，应当自行承担相应的责任，其要求金爵公司支付以上保证金按银行同期同类贷款利率计算自收取之日（2011年8月19日）至退还之日的利息，理由不成立，不予支持。五、诉争商铺的占地位置原规划为中芸洲海景花园城步行街的公共部分，金爵公司作为建设单位，擅自将该公共部分改造为商铺进行出租，改变了其原有用途，使其被承租人郑紫经占用作经营场所，违反了法律的禁止性规定。金爵公司主张郑紫经向其支付使用诉争商铺期间的占有使用费78944元，不受法律保护，法院不予支持。六、郑紫经主张其因本案租赁合同无效还造成损失：加盟费30800元、购买相应设备和材料费32063元，但所提供的证据不足以证明该主张，其要求金爵公司赔偿上述两项损失，缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认郑紫经与金爵公司于2011年8月19日签订的合同编号为（闽）海商街租字第011号的《商铺租赁合同》无效；二、郑紫经应于本判决生效之日起十日内拆除位于泉州市江滨北一号海景国际花园海商街B129号的商铺内未形成附合的装饰装修物（包括吧台、灯箱、洗涤盆），金爵公司应予协助；三、金爵公司应于本判决生效之日起十日内返还郑紫经保证金7800元；四、金爵公司应于本判决生效之日起十日内赔偿郑紫经已形成附合的装饰装修物现值损失3010元；五、驳回金爵公司的其他诉讼请求；六、驳回郑紫经的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2006元，由金爵公司负担1906元，郑紫经负担100元；反诉受理费2106元，减半收取1053元，由郑紫经负担927元，金爵公司负担126元。原审判决宣判后，金爵公司不服，向本院诉称：原审判决认定诉争商铺的占地位置原规划为中芸洲海景花园城步行街的公共部分是错误的，诉争商铺占用的土地属于金爵公司享有土地使用权的用地。诉争商铺位于中芸洲海景花园城步行街B栋范围内，该B栋整栋房产均属于金爵公司所有。即使租赁行为无效，郑紫经也应参照合同约定的租金标准向金爵公司支付占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案双方签订合同后，金爵公司就按照约定将诉争商铺交付给郑紫经使用，至2014年11月15日郑紫经将诉争商铺返还为止，郑紫经已实际使用诉争商铺接近三年多时间，其应当按照约定的租金标准支付78944元房屋占有使用费。综上，请求撤销原审判决第五项，改判郑紫经向金爵公司支付泉州市江滨北路1号海景国际海商街B129号商铺的房屋占有使用费78944元，一、二审诉讼费由郑紫经负担。被上诉人郑紫经答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，判决正确，金爵公司的上诉请求应予驳回。金爵公司出租给郑紫经的商铺没有经过任何审批手续，双方的租赁合同违法无效。诉争商铺的区域是公共区域，是其他合法商户的分摊面积，金爵公司若在收取租金，是双重收取，违背诚信原则。二审期间，上诉人金爵公司除认为招商手册是郑紫经单方确认和被上诉人郑紫经认为诉争商铺附合部分还包括10024元外，上诉人金爵公司与被上诉人郑紫经对原审判决查明的其他事实均不持异议，本院依法予以确认。本院二审另查明：上诉人金爵公司与被上诉人郑紫经确认若按《商铺租赁合同》约定，自2013年1月1日起计算的租金扣除预付租金为29640元。二审争议焦点为：上诉人金爵公司请求被上诉人郑紫经支付诉争商铺占有使用费能否成立。上诉人金爵公司与被上诉人郑紫经对该争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。本院认为：上诉人金爵公司与被上诉人郑紫经确认的原审查明事实中“诉争商铺的占地位置原规划为扶手电梯下的开放性空地而非作商铺之用，该商铺未按照建设工程规划许可证的规定建设，亦未经主管部门批准建设，未取得房屋所有权登记”，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案上诉人金爵公司与被上诉人郑紫经签订的《商铺租赁合同》无效。诉争商铺所在占地使用权属于上诉人金爵公司所有并不影响合同的无效。原审判决对此认定是正确的。上诉人金爵公司已经将诉争商铺交由被上诉人郑紫经使用，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故对上诉人金爵公司请求被上诉人郑紫经支付自2013年1月1日起的诉争商铺占有使用费，本院依法予以支持。上诉人金爵公司与被上诉人郑紫确认该占有使用费在扣除预付租金后为29640元，被上诉人郑紫经应支付给上诉人金爵公司。原审判决对此处理错误，本院依法改判。综上，上诉人金爵公司上诉请求被上诉人郑紫经应支付诉争商铺的占有使用费的理由成立，本院对此依法相应支持。原审判决认定事实基本清楚，但未认定被上诉人郑紫经应向上诉人金爵公司支付诉争商铺占有使用费存在错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第3612号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第3612号民事判决第五项；三、郑紫经应于本判决生效后十日内支付福建省金爵房地产开发有限公司房屋占有使用费29640元；四、驳回福建省金爵房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审案件受理费2006元，由金爵公司负担1306元，郑紫经负担700元。一审案件本诉受理费2006元，由金爵公司负担1306元，郑紫经负担700元；反诉受理费2106元，减半收取1053元，由郑紫经负担927元，金爵公司负担126元。本判决为终审判决。审 判 长  黄海清代理审判员  骆志鹏代理审判员  张小燕二〇一六年四月二十日书 记 员  林嘉锟一、引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。