广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初4201号原告:清远市源河房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路9号震海商务大厦第A栋11层。法定代表人：张国培，总经理。委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：董诚君，广东御福律师事务所律师。被告：罗荣辉，男，1982年3月26日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。原告清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）与被告罗荣辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源河公司的委托诉讼代理人周琴，被告罗荣辉的委托诉讼代理人顾永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源河公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201403009377227）已于2017年8月1日解除；2、判决被告向原告支付违约金68045.1元；3、判决被告协助原告办理撤销清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋的备案手续；4、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年10月30日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201403009377227），约定：原告将所有的清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋卖给被告，房屋总价款为680451元。付款方式为：买受人已付首期210451元，余款470000元整定于2014年10月30日前办理银行按揭（合同第六条）。买受人如未按照本合同时间付款，按下列第1种方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同（合同第七条）。另外，双方在附件四《合同补充协议》中第二条第一款约定：关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）：银行按揭贷款的方式支付房价款的，买受人应在签订本合同后当天办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同（买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准）；如因买受人原因或买受人不符合银行要求造成其按揭贷款申请未获批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款买受人须于接到出卖人或银行通知后七天内按甲方所提供的其他付款方式支付，如买受人未能按照上述条款执行的，买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金（出卖人将在买受人已付款项中扣除违约金和手续费）。合同签订后，被告支付了首期款，且原告依照约定与被告办理了房屋登记备案手续。但是，被告就剩余的470000元房屋价款迟至起诉之日仍未支付，其行为已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告承担房屋总价10%的违约金，且协助原告办理撤销清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋备案手续。2017年7月21日，原告委托广东御福律师事务所寄送《关于催告清偿，否则，解除合同的律师函》，限其收到前述函件后3日内清偿剩余房款，否则解除涉案合同，但是，被告于7月28日收到律师函后没有履行清偿义务，故双方的《房屋买卖合同》已经于2017年8月1日解除。综上，为了维护原告的权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向贵院起诉，恳请依法裁判。被告罗荣辉辩称，一、原告未能将借款支付给被告，导致被告无法将购房首期款转入原告银行账户是被告逾期支付原告购房款的根本原因。2014年10月30日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告将位于清远市清城区连江路五十五号城市花园五、六、七村15号楼301房以总楼价680451元出售给被告，被告的付款方式为：首期（210451元）+银行按揭（470000元）。经双方协商，原告同意被告只需交付定金20000元，余下首期款190451元由原告借款给被告，双方并签订了借款协议。然而，原告并未将借款实际支付给被告，导致被告无法将购房首期款转入原告银行账户，因此无法通过银行的按揭贷款审批。从原告向法院提交的借条以及借款协议可以看出，被告向原告借190451元是用于支付购买清城区连江路五十五号城市花园五、六、七村15号楼301房的首期款210451元（其中包含被告已交付的2万元定金），借款合同签订后，原告并没有将借款190451元实际交付给被告，只是向被告出具了一张190451元的收据。现因原告未将借款实际支付给被告导致被告在向银行申请贷款时，银行以购房人未实际向出卖方支付购房首期款为由拒绝贷款，导致被告向银行贷款失败。期间，被告多次要求原告将190451元借款支付给被告，然后被告再将此款通过被告的账户转账到原告的账户，这样，被告就可以顺利通过银行贷款审批了，但遗憾的是被告的合理要求原告拒不配合，始终不肯将190451元借款交付给被告。因此，原告拒绝向被告交付借款是被告未能如期向原告支付购房款的根本原因。二、原告无正当理由主张解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》已生效，涉案的房屋被告已收楼并已登记在被告名下，被告已经与装修公司签订了房屋装修合同。原告以被告未如期支付购房款为由主张解除购房合同的理由是不成立的。被告曾多次找原告协商，要求原告将借款协议返还被告或者作废，被告承诺一次性将购房款680451元支付给原告，但原告拒不同意。导致被告未能如期支付购房款的原因是原告造成的，被告不存在任何过错。三、在原告将借条原件退还被告，并将借款协议作废的前提下，被告愿意按照《房屋买卖合同》的约定一次性向原告支付全部购房款680451元。四、原告主张撤销清城区连江路五十五号城市花园新五、六、七村15号楼301房的备案手续的请求没有法律依据。五、原告无权向被告主张违约金。导致被告未能如期支付购房款的过错方是原告，原告无权向被告主张违约金。综上所述，原告未将借款实际支付给被告是本案纠纷发生的根本原因，原告应当对此承担过错责任。原告在自己首先违约的情况下，其诉讼请求不合法不合理，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2014年10月30日，原告源河公司与被告罗荣辉签订了《商品房买卖合同》及合同附件，约定被告向原告购买位于清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋，套内建筑面积为119.15平方米，房屋总价款为680451元。合同第六条约定：“买受人按以下第3种方式付款：……3、买受人已付首期210451元整，余款470000元整定于2014年10月30日前办理银行按揭……。”合同第七条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……”。合同附件四--《合同补充协议》第二条第一项约定：“1、关于银行按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行按揭方式者）：银行按揭贷款的方式支付房价款的，买受人应在签订本合同后当天办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同（买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准）；如因买受人原因或者买受人不符合银行要求造成其按揭申请未获银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款买受人须于接到出卖人或银行通知后七天内按甲方所提供的其他付款方式支付，如买受人未能按上述条款执行，买受人应承担逾期付款的违约责任。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金（出卖人将在买受人已付款项中扣除违约金和手续费）。”原告起诉称被告已支付首期款210451元，并提供首期款收据及认购单予以证实，余款470000元至起诉时止仍未支付，为此，原告委托广东御福律师事务所于2017年7月21日向被告发出律师函，告知被告在收到该函三日内清偿剩余房款，逾期将解除《商品房买卖合同》，并追究被告相应的违约责任。被告则抗辩称首期款210451元当中20000元定金由其本人支付，剩余190451元是向原告所借，但原告并没有将借款190451元实际交付给被告，仅向被告出具了一张确认收到被告交来城市花园15#301单位首期款190451元的收据，并提供广发银行进账单证实原告于2014年1月2日从其名下的广发银行清远分行营业部116001520010000566账户转账210451元至116001505010000492账户（进账单注明15#301罗荣辉），致使银行以其未实际向原告支付购房首期款为由不同意办理银行按揭，因此，被告没有如期付款是原告造成，被告不构成违约。另查明，涉案房屋已在房管部门办理不动产备案登记手续，权利人为被告罗荣辉。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、认购单、律师函、EMS快递单，被告提供的广发银行进账单、不动产登记资料查询结果证明，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方均应恪守履行。关于房屋首期款210451元，根据被告提供的广发银行进账单显示，原告于2014年1月2日从其名下的广发银行清远分行营业部116001520010000566账户转账210451元至116001505010000492账户，进账单还注明被告所购房屋，原告亦于2014年8月14日出具“今收到罗荣辉交来城市花园15#301单位首期款”的收据给被告收执，故此，本院对被告已付清首期款210451元予以确认。关于剩余房款470000元，合同约定被告应于2014年10月30日前办理按揭贷款，但截至法庭辩论结束时，被告仍未与银行签订按揭贷款合同，经原告委托广东御福律师事务所向被告发出律师函后亦未履行支付剩余房款470000元的义务，显然被告已构成逾期付款的违约行为。根据合同第七条“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”的约定，被告逾期付款的违约行为，已成就原告解除合同的条件，故对原告要求确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》已于2017年8月1日解除，及要求被告协助原告办理撤销清远市清城区××城市××、××、××楼××号房屋备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》附件四--合同补充协议第二条第一项的约定，因买受人逾期付款导致解除合同的，买受人应按房屋总价10%向出卖人支付违约金，因此，对原告主张被告支付违约金68045.1元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远市源河房地产开发有限公司与被告罗荣辉签订的《商品房买卖合同》于2017年8月1日解除；二、被告罗荣辉于本判决生效之日起10日内向原告清远市源河房地产开发有限公司支付逾期付款违约金68045.1元；三、被告罗荣辉于本判决生效之日起10日内协助原告清远市源河房地产开发有限公司办理撤销清远市清城区连江路五十五号城市花园新五、六、七村十五号楼3层01号房屋备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，由被告罗荣辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  欧惠娴人民陪审员  黄桂娟二〇一七年十一月二十三日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。