安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）六民一终字第00737号上诉人（原审被告）：六安鑫宇置业有限公司，住所地安徽省金寨县。法定代表人：程功梅，该公司经理。委托代理人：王智勇，安徽远宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程晋付等购房人（具体名单附后）。诉讼代表人：程晋付。委托代理人：冯峰。委托代理人：吴善坤，金寨县法律援助中心律师。诉讼代表人：董策富，教师。委托代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。委托代理人：俞小雨，金寨县法律援助中心法律工作者。上诉人六安鑫宇置业有限公司（以下简称鑫宇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院于2014年8月8日作出的（2014）六金民二初字第00111号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人鑫宇公司委托代理人王智勇，被上诉人程晋付等购房人诉讼代表人程晋付的委托代理人冯峰、吴善坤，董策富及其委托代理人闵远刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告程晋付等103户购房人诉称：2009年至2010年间，程晋付等103户购房人分别与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》。合同明确约定了交房期限且约定了”该商品房经验收合格”的交付条件。但鑫宇公司逾期交房，直到2012年9月才在县房管局进行竣工验收备案。要求鑫宇公司支付迟延交房违约金合计844985元。原审被告鑫宇公司对逾期交房没有异议。辩称：鑫宇公司已于2010年6月10日通知交房，部分购房人故意拖延领房时间，以便获得更多的违约金，显失公平且超过诉讼时效。程晋付等103户购房人以鑫宇公司向县房管局提交的《金寨县房地产项目竣工验收备案申请表》上的时间作为”经验收合格”时间，是对相关备案规定的错误理解。因此，请求法院对程晋付等103户购房人要求给付违约金的不合理部分予以驳回。原审法院认为本案双方当事人争议的焦点有：一是计算违约金截止时间的确定问题。程晋付等103户购房人诉称以购房人实际接收房屋时间确定，而鑫宇公司辩称应当以2010年6月10日通知交房之日止。二是本案是否超过诉讼时效问题。原审法院经审理查明：（一）关于涉案商品房买卖合同及竣工验收时间、鑫宇公司交房通知的事实。2009年1月至2010年11月间，程晋付等103户购房人分别与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》，购买鑫宇公司开发的金府花园小区房屋。双方在合同中约定的交房期限分别为：程晋付、ＸＸＸ等94户购房人为2009年12月31日前；尚成云、汪承兵为2010年3月1日前；吴翔为2010年4月1日前；汪彬、曾俊为2010年5月1日前；余维胜为2010年8月31日前；王建华为2010年12月30日前；薛继海、吴云为2010年12月31日前。双方约定交房条件为”该商品房经验收合格”。合同对逾期交房支付违约金的约定为：逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.5的违约金；超过90日的自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之0.6的违约金。2010年6月10日，鑫宇公司公告通知交付房屋，并安排售楼人员通知购房人。自此到2014年，程晋付等103户购房人陆续接收所购房屋，其中大部分购房人在2010年6月、7月接收房屋。本案中涉案商品房关于勘察、设计、施工、监理单位验收合格时间分别为：19#、22#楼为2010年3月29日；4#、31#楼为2010年5月28日；13#楼为2010年8月20日；20#楼为2010年9月20日；26#楼为2011年4月2日；7#、32#楼为2011年5月29日；1#楼、9#楼、10#楼为2011年8月20日；15#楼、18#、23#、27#楼为2011年9月9日；2#楼、3#楼、6#楼、8#楼、12#楼为2011年9月16日；17#、21#、24#、25#、28#、29#、33#楼为2011年9月20日；11#楼、14#、30#楼为2011年9月26日。而规划、公安消防、环保等专门管理部门分别于2012年7月至8月16日在鑫宇公司提交的《竣工验收合格申请表》上签署同意备案。（二）关于计算违约金起止时间和违约金数额的认定。双方在合同中分别约定了交房时间，应当作为计算违约金起算时间。因双方在合同中还约定了”该商品房经验收合格”的交付条件，所以鑫宇公司在2010年6月10日通知交房时，不符合该条件，程晋付等103户购房人有权拒绝接收。因此，本案以具备房屋交付条件时再给予购房人合理的接收房屋时间来确定计算违约金截止日期，更符合公平原则。因双方对于”该商品房经验收合格”的理解存在分歧，所以在确定具备房屋交付条件成立时间上也存在争议。对此可按照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）的相关规定进行认定。该指导意见第4条规定：”房屋买卖格式合同约定以'该商品房经验收合格'作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。”本案中，鑫宇公司只提供了勘察、设计、施工等单位竣工验收报告，但规划、公安消防等专门管理部门出具的认可性意见只见于《竣工验收备案申请表》中。因此本案中成立“该商品房经验收合格”这一条件应当以《竣工验收备案申请表》中最后签署意见的主管部门签署时间为准，即2012年8月16日。另外，《指导意见》第5条同时也规定：“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”参照该条规定，在竣工验收合格前已接收房屋的，其计算违约金的截止日期即为接收房屋之日。综上，结合本案实际，本院确定以房屋经验收合格条件具备之日起经过30日视为计算违约金截止日期为原则，以购房人实际接收房屋时间作为计算违约金截止日期为例外。据此，鑫宇公司应当给付程晋付等人违约金759696元（详见《程晋付等103户购房人名单及鑫宇公司应付违约金明细表》）。原审法院认为：本案中鑫宇公司与程晋付等103户购房人在合同中明确约定有交房时间，鑫宇公司未能按时交付房屋应当承担违约责任。程晋付等103户购房人要求鑫宇公司按合同约定给付违约金依法应当支持。但其中部分购房人迟延受领交付房屋造成的违约损失部分，本院不予支持。程晋付等103户购房人一直通过县住建局主张权利，因此鑫宇公司辩称程晋付等103户购房人的起诉超过诉讼时效与事实不符。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定判决：一、被告六安鑫宇置业有限公司于判决生效后10日内给付原告程晋付等103户购房人违约金759696元（各原告具体数额见《程晋付等103户购房人名单及鑫宇公司应付违约金明细表》）；二、驳回原告程晋付等103户购房人的其他诉讼请求。上述具有金钱给付的义务于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12188元，由被告六安鑫宇置业有限公司负担。六安鑫宇置业有限公司上诉提出：1、一审对原告方当事人身份及数量的认定不准确；2、一审法院认为房屋未综合验收，被上诉人拒领取房屋，而将计算违约金截止日定为2012年9月16日，不合理、不准确；3、本案绝大部分被上诉人起诉超过了诉讼时效。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。程晋付等购房人答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，鑫宇公司向法庭提交：2011年6月8日关于金府花园小区建筑质量问题及延期交房的反映，证明当时交房的76人，只有24人提起诉讼，其他人均已超过诉讼时效。被上诉人质证意见：1、该证据应是复印件，不能证明真实性。2、不能证明上诉人的证明目的，本案诉讼时效计算开始时间应当按照验房合格时间，也就是2012年8月16日，而本案提起诉讼是在2014年3月份，在两年的期限内，没有超出诉讼时效。双方当事人对各自一审提供的证据及质证意见同一审。二审查明的事实与原审认定的事实相同。二审期间，被上诉人程晋付等103户购房人中的卫龙清、黄炎、吴昌莉、宋莹、戴礼军、熊启云6人7户申请撤回对鑫宇公司的起诉，鑫宇公司申请撤回对卫龙清、黄炎、吴昌莉、宋莹、戴礼军、熊启云的上诉。本院认为：鑫宇公司与程晋付等购房人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。双方在合同中约定了交房期限以及逾期交房应当承担的违约责任。鑫宇公司未能按时交付房屋应当承担违约责任。原审依据查明的事实，结合本案实际情况，确定以房屋经验收合格条件具备之日起经过30日视为计算违约金截止日期为原则，以购房人实际接收房屋时间作为计算违约金截止日期为例外，判决鑫宇公司应当给付程晋付等人违约金并无不当。双方发生争议后，程晋付等购房人一直通过当地相关部门向鑫宇公司主张权利，鑫宇公司上诉称程晋付等购房人的起诉超过诉讼时效与事实不符。鑫宇公司上诉称一审对原审原告方当事人身份及数量的认定不准确，没有提供证据证实，且一审对原审原告方当事人身份进行了核实。综上，鑫宇公司提出的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持安徽省金寨县人民法院（2014）金民二初字第00111号民事判决第二项，即驳回原告程晋付等103户购房人的其他诉讼请求。二、变更安徽省金寨县人民法院（2014）金民二初字第00111号民事判决第一项为六安鑫宇置业有限公司于判决生效后10日内给付原告程晋付等96户购房人违约金727847元（各原告具体数额见《程晋付等96户购房人名单及鑫宇公司应付违约金明细表》）；。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12188元，由六安鑫宇置业有限公司负担。本判决系终审判决。审 判 长  王 军审 判 员  张海龙代理审判员  许 琛二〇一五年十月十四日书 记 员  马 龙附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。