济南铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2013）济铁中民终字第15号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李月珍，女，汉族，1951年10月10日出生。
委托代理人：张明彦，山东舜翔律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：济南铁路经营集团有限公司铁路运输服务分公司。
负责人：纪庆旋，总经理。
委托代理人：师长军，男，汉族，1960年4月30日出生，济南铁路经营集团有限公司铁路运输服务分公司职工（特别授权代理）。
委托代理人：吕燕，男，汉族，1961年4月3日出生，济南铁路经营集团有限公司铁路运输服务分公司职工（特别授权代理）。
上诉人李月珍因房屋租赁同纠纷一案，不服济南铁路运输法院（2013）济铁民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人李月珍及其委托代理人张明彦，被上诉人济南铁路经营集团有限公司铁路运输服务分公司（以下简称“服务分公司”）的委托代理人师长军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2002年12月，李月珍与济南铁路天龙经贸开发中心签订了房屋租赁合同。济南铁路天龙经贸开发中心将位于车站街161号面积为280平米的锅炉房出租给李月珍，租赁期限自2002年12月5日至2008年1月23日，年租金60000元，租金总额300000元。合同签订后，李月珍在所租锅炉房内投资修建夹层，并分隔为若干个房间，用于旅馆经营。该合同第八条对租赁房屋的装修、改善增设他物的处理约定：“本合同使用届满，乙方（李月珍）应将该房屋在保证该房屋主体完好的情况下交付甲方（济南铁路天龙经贸开发中心），房间内设施归乙方所有，乙方有权处置。”第十五条第3项约定：“整修改造的费用及施工配套所需的费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用。”
2008年1月23日，李月珍与济南铁路经营集团物业保洁分公司签订了房屋租赁合同，继续承租同一锅炉房用于旅馆经营，租赁期限为2008年1月24日至2009年1月23日，租金为115000元。
2009年1月1日、2011年2月21日，服务分公司与李月珍分别签订了两份租赁合同，继续将上述同一锅炉房出租给李月珍用于旅馆经营，期限至2012年1月23日，年租金均为115000元。合同到期后，李月珍续交了半年租金，租赁期至2012年7月23日。2012年6月29日，服务分公司对即将到期的租赁房屋进行了公开招租，李月珍亦参加了投标，但未中标。2012年7月5日，服务分公司对李月珍作出了于2012年7月31日前腾出交回租用房屋的通知，并将该通知张贴于李月珍所租房屋的门口。李月珍以服务分公司未对所租锅炉房内修建的夹层房屋给予补偿为由拒不腾空交还所租房屋至今。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、李月珍是否应腾空交还所租房屋并赔偿服务分公司损失；二、李月珍之反诉是否成立。
关于焦点一，李月珍是否应腾空交还所租房屋并赔偿损失。合同是双方当事人自愿订立的权利与义务的协议，一旦成立，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”原、被告签订的房屋租赁合同期限至2012年1月23日届满，期限届满后，李月珍在服务分公司同意的情况下续交了半年的租金，双方形成事实上的租赁关系，租赁期限至2012年7月23日。2012年7月5日因李月珍在锅炉房的招租中未中标，服务分公司通知李月珍于2012年7月31日前腾空并交还租赁房屋。根据法律规定，租赁期届满李月珍应当于2012年7月31日前腾空并交还租赁房屋。因此服务分公司要求李月珍腾空并返还租赁房屋的诉讼请求应予支持。李月珍辩解：一是锅炉房的夹层是其自己出资修建的，其有继续使用的权利。而根据法律规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物，至于装修、增设他物的处理要看合同双方的约定，不能成为李月珍继续使用的理由，因此李月珍的辩解一不成立；二是涉案锅炉房面积为140平方米，关于锅炉房的面积，前后四份合同表述不尽一致，但锅炉房是一个不可分割的整体，并且双方认可前后合同的真实性、连续性，以及租赁标的物的同一性，因此李月珍返还的应是整个锅炉房，其辩解只租用了面积为140平方米锅炉房的意见不能成立。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”租赁期届满后，李月珍拒不腾空交还所租房屋至今，已给服务分公司成损失，应当赔偿服务分公司租赁期届满后继续使用所租房屋的使用费。因此服务分公司要求李月珍赔偿自2012年8月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费损失的诉讼请求予以支持。但该使用费应比照租金计算，合同约定年租金为115000元，即每日315.07元。服务分公司主张的每日734.25元的损失，无证据予以证实，原审法院不予支持。
关于焦点二，李月珍之反诉是否成立。李月珍与济南铁路天龙经贸开发中心签订的房屋租赁合同第十五条第3项约定：“整修改造的费用及施工配套所需的费用均由乙方（李月珍）承担，甲方（济南铁路天龙经贸开发中心）不承担任何费用。”李月珍与济南铁路天龙经贸开发中心签订了房屋租赁合同后，在所租锅炉房内自行投资建造了夹层，并分隔为若干个独立房间用于旅馆经营，根据该约定，出租方不承担任何费用，所有费用应由李月珍承担。因此，李月珍请求服务分公司给予460000元补偿的反诉理由不能成立，其反诉请求原审法院不予支持。
综上所述，服务分公司要求李月珍立即腾空并交还租赁房屋并赔偿损失的理由成立，原审法院予以支持。李月珍要求继续享有承租权以及判令服务分公司补偿李月珍房屋建设工程款460000元的理由不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李月珍于本判决生效之日起十日内将承租的位于车站街161号济南铁路经营集团西办公楼西的锅炉房腾空交还服务分公司。二、李月珍于本判决生效之日起十日内赔偿服务分公司损失，每日按315.07元计算自2012年8月1日起至交还房屋之日止。三、驳回服务分公司其他诉讼请求。四、驳回李月珍的反诉请求。
李月珍不服上诉称：关于本诉，原审法院认定事实和适用法律错误。1、根据李月珍与服务分公司最后一次签订的房屋租赁合同，虽然租期已到，但是由于房屋是李月珍自己投资修建的，李月珍十年来一直在此经营旅馆为生，因此即使合同到期，李月珍也有继续使用房屋经营旅馆的权利。2、按照李月珍与服务分公司签订的最后一份房屋租赁合同，其中租赁房屋的面积明确载明的是140平米，而原审法院对该面积在没有任何事实依据的情况下不予认可，显属错误。关于反诉，原审法院适用法律错误。1、李月珍自2002年开始租赁锅炉房，并自行投资在锅炉房内修建了二层楼房，这些基本事实原审法院予以确认。但是，原审法院以李月珍修建房屋是自己投资，出租人不承担任何费用为由，不支持李月珍要求服务分公司给予房屋补偿的诉讼请求明显错误，无任何法律依据。正是由于李月珍只租赁了锅炉房的框架，没法进行旅馆经营，才自行投资修建了二层楼房，该二层楼房属于不动产。即使服务分公司不再将房屋租赁给李月珍，李月珍放弃继续使用房屋的权利，其自行修建的房屋也无法携带移动，服务分公司应做出补偿，从而获得房屋的占有使用权。2、原审中李月珍提出对投资修建的房屋进行价值评估，原审法院也没有准许。综上，请求撤销原审判决，依法改判。
服务分公司辩称：1、关于本诉。双方2011年签订的房屋租赁合同约定返还房屋的时间为2012年，同时约定了到期后装修、改善增设的他物无偿归服务分公司所有。合同到期后，按照上级要求公开招租，并通知李月珍参加了招标活动，其未中标且不予返还房屋。关于合同约定租赁面积为140平方的问题，服务分公司在原审中也作了说明，是由于内部管理原因形成的。以前合同都约定为280平方，但后来200平方以上房屋租赁要上报路局审批，故经与李月珍协商改为140平方。但本案合同出租的是一个整体，房屋没有分割，所以房屋的面积写了多少不是实际问题，我们在一审中要求返还整栋房屋而不是多少面积。2、关于反诉。李月珍依据2002年的租赁合同对房屋进行了改善，请求继续使用并要求补偿没有法律依据。2002年的合同虽然约定允许装饰装修，但合同到期后，对于装饰、装修物已有约定，只要是可移动的李月珍可带走，其他归出租人所有。且现在李月珍以2002年与天龙经贸开发中心签订的合同要求服务分公司补偿是不合理的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉请求，维持原判。
二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。
二审查明事实与原审认定事实一致。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：一、李月珍是否应向服务分公司腾空交还租赁房屋并赔偿损失。二、服务分公司是否应对李月珍进行补偿。
关于第一个争议焦点，李月珍认为涉案租赁房屋是自己投资修建的，且2011年合同约定的租赁面积是140平方米，而租赁房屋的实际面积是280平方米，一审法院认定的事实有误。本院认为，关于租赁房屋是否为李月珍投资建造，双方争议的实质是李月珍主张的修建行为是对租赁房屋的改造和装饰、装修，还是新建房屋。首先，李月珍在二审庭审中亦自认其修建的房屋完全包含在承租房屋的框架之内，可看出其修建的房屋在空间及结构上附属与租赁房屋，不具有独立性。其次，在修建行为的时间及目的上，李月珍是在订立租赁合同后为了实现租赁目的而实施的修建行为，其修建行为应受租赁合同约束，不具有原始取得新建房屋物权的法律性质。综上，李月珍主张的修建行为仅是将房屋用途由锅炉房转变为旅馆的改造和装饰、装修行为，其不能据此享有改造后房屋的物权，进而对其应当履行返还房屋的合同义务进行抗辩，对该上诉理由本院不予采纳。关于房屋的实际租赁面积，本院认为，鉴于李月珍在二审庭审中已当庭认可租赁房屋整体面积以及其实际使用的面积均是280平方米，故对该上诉理由本院不予采纳。综上，原审判令李月珍应向服务分公司腾空交还租赁房屋并赔偿损失的事实认定清楚，适用法律正确，李月珍关于该部分的上诉请求，并无事实与法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，李月珍认为应当对其投资修建房屋的价值进行评估并由服务分公司进行补偿。本院认为，李月珍实际实施的修建行为系对租赁房屋的改造和装修、装饰，并非新建房屋。根据2002年至2012年李月珍租赁涉案房屋期间的四份租赁合同，均约定租赁到期后房屋改造和装修、装饰的增设物归出租方所有，且该约定并不违反法律规定，服务分公司在合同期届满后无需对增设物向李月珍进行补偿，原审亦无须对此进行价值评估。综上，李月珍要求服务分公司对其修建房屋进行补偿得上诉请求，不符合合同约定，本院依法不予支持。
综上所述，李月珍关于原审法院认定事实不清，适用法律错误，应撤销原审判决，依法改判的上诉请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12537元，由上诉人李月珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜筱倩
审 判 员 李建波
代理审判员 宋阿波
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 朱 青