天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0118民初922号
原告秦荣婷。
被告李殿革。
被告于吉英（系被告李殿革之妻）。
委托代理人元彬，天津树刚律师事务所律师。
原告秦荣婷与被告李殿革、于吉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理，依法由审判员王治适用简易程序公开开庭进行了审理，原告秦荣婷、被告李殿革及其委托代理人元彬到庭参加了诉讼，被告于吉英经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告秦荣婷诉称，2016年9月9日，原告经顺欣中介与竹沁园中介介绍，与被告签订了关于天津市静海区静海镇春曦道和宇纬路交口东南侧竹沁园XX号楼X门XXX号房屋的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币10万元，双方同意被告应配合原告在合同规定日期前（2016年12月10日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，被告均已各种借口予以拖延，故诉至法院，请求判令：一、依法判决被告履行《房屋买卖合同》义务，将天津市静海区静海镇春曦道和宇纬路交口东南侧竹沁园XX号楼X门XXX号的房屋所有权过户给原告。二、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。
为支持自己的主张，原告提交了如下证据:
证据一、原告提供的证据房屋买卖合同复印件一份，证明原告与被告李殿革（被告于吉英代理）于2016年9月9日成立私有房屋卖买合同。
证据二、房屋过户催告函复印件一份及邮寄送达回执复印件两份，证明被告李殿革于2016年12月2日收到原告寄发的房屋过户催告函一份。
证据三、定金收据复印件一份，证明被告于吉英代理李殿革于2016年9月9日收取原告定金100000元。
证据四、短信聊天记录复印件两份，证明被告李殿革与原告于2016年12月2日至2016年12月5日之间双方通过短信就达成补充协议进行了协商。
证据五、原、被告房屋买卖中介王某1、王某2出庭为证，证明原告与被告李殿革（被告于吉英代理）于2016年9月9日签订私有房屋卖买合同、被告于吉英代理李殿革收取定金、2016年12月10之前被告李殿革未能配合原告过户的全过程。
被告李殿革辩称被告不同意原告的诉讼请求，原因是原告在2016年9月9日与被告签订房屋买卖合同之后，除了给付定金10万元，其余房款未按合同约定给清，被告与2016年12月2日主动找到原告方要求签订补充协议，明确付清房款的时间及付清房款后的过户时间，原告未回应，到今天，原告也未履行付清房款的义务，因此其无权要求被告将房屋过户，并且因为其违约给被告造成重大经济损失，被告也保留解除合同并向对方请求经济损失的权利。
为支持自己的主张，被告提交了如下证据:
证据一、买卖合同复印件一份，证明原告与被告李殿革（被告于吉英代理）于2016年9月9日成立私有房屋卖买合同。
证据二、签订补充协议催告函复印件一份，证明被告李殿革希望通过签订补充协议的方式约定过户时间。
证据三、快递单复印件四份，证明证人王某1、王某2、原告秦荣婷于2016年12月5日收到被告李殿革寄发的签订房屋买卖合同补充协议催告函各一份。
证据四、通话记录复印件三份，证明被告李殿革与原告于2016年12月2日至2016年12月5日之间双方通过短信就达成补充协议进行了协商。
对于被告提供的证据原告质证如下:对于证据一，对真实性没有异议，对证据二，对真实性无异议，与本案没有关联，对证据三，对真实性没有异议，与本案有关联，对证据四，内容真实，但与本案无关联。
对于原告提供的证据被告质证如下：对于证据一、真实性无异议，证实双方买卖合同成立。对于证据二、真实性无异议，但与本案不存在关联性。对于证据三、对真实性、关联性对没有异议，被告确实收到过定金收据。对于证据四、对真实性没有异议，对于内容原告明确表示不继续履行合同的依据。对于证据五、对证人证言的合法性、真实性、关联性均不予认可。
经本院审理查明，2016年9月9日，原告经静海区顺欣中介王某2与竹沁园中介王某1介绍，与被告李殿革（被告于吉英代理）签订了关于天津市静海区静海镇春曦道和宇纬路交口东南侧竹沁园XX号楼X门XXX号房屋的《私有房屋买卖合同》，并于当日交付了被告李殿革代理人于吉英购房定金款100000元。后被告李殿革与原告就合同约定的房款给付方式与时间及合同补充协议的签订发生争议，被告未依双方合同约定的过户日期配合原告完成过户，故此原告成诉，另查，上述争议标的房屋的所有权人为被告李殿革，被告于吉英经本院合法传唤未出庭参加诉讼，未进行答辩、举证、质证。
以上事实，由原被告当庭陈述、原告提供的证据房屋买卖合同复印件一份、房屋过户催告函复印件一份及邮寄送达回执复印件两份、定金收据复印件一份、短信聊天记录复印件两份、证人王某1、王某2出庭为证；被告李殿革提供房屋买卖合同复印件一份、签订补充协议催告函复印件一份及快递单复印件四份、双方通话记录复印件三份为证。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告因合同第八项过户条款的理解发生分歧应如何正确认定，原告与被告就签订合同补充协议未能达成一致是否符合法律规定，被告于吉英的代理签字行为是否有效。根据原告所提供的证据一、房屋买卖合同复印件一份（与被告所提供的证据一内容吻合），证据三、定金收据复印件一份，经过庭审质证，被告对于上述证据的真实性无异议，本院依法确认，证据五、证人王某1、王某2的出庭证言，被告质证对其合法性、真实性、关联性均不予认可，本院认为由于两证人身份系原、被告买卖关系的中介，虽然对双方成立、履行合同义务的情况比较清楚，但并不能完全排除其身份与本案的利害关系，故其证人证言不宜单独作为认定案件事实的依据，须结合其他证据共同认定，通过证据一、三、五相互印证，本院认为，原被告主体资格合法，意思表示真实自愿，合同形式及内容符合法律规定，故双方成立有效合同，合同履行依法受法律保护，不得擅自变更和解除。关于被告于吉英替代被告李殿革签字一节，双方合同中甲方（出卖人）明示“于吉英代李殿革”字样，及两证人证言证实被告于吉英在签订合同之前是通过电话联系告知被告李殿革的，由被告李殿革明示认可后方签订合同并收取定金的（定金收据签字人为代理人于吉英），故本院认为此行为视为被告李殿革的家事委托代理行为，被告于吉英在授权范围内以被告李殿革名义对外实施的行为所产生的法律后果应由被告李殿革承受。关于原告与被告就签订合同补充协议未能达成一致是否符合法律规定一节，根据被告李殿革提供的证据二、证据三、证据四（内容同原告提供的证据四内容吻合），原告无异议，本院依法确认，证实被告李殿革与原告以短信协商并曾于2016年12月5日就签订合同补充协议向原告发出要约的事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，可见《合同法》并未将签订合同补充协议作为合同当事人必须履行的强制性条款而是尊重当事人意思自治且将按“合同有关条款或者交易习惯确定”作为解决合同内容争议的二级解决方案。关于原、被告因合同第八项过户条款的理解发生分歧应如何正确认定一节，双方合同第三款第二项明确约定贷款付款方式：“原告于2016年9月9日预付被告购房定金100000元，剩余房款由银行贷款放款全部付清。”依据《合同法解释二》第七条的规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”，（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。就本案而言，被告李殿革在抗辩意见中认为原告在过户截止日之前未能付清房款，过错在先，其未配合过户不构成违约，由此引申为其真实的意思表示为“过户”只限产权变更而非贷款过户的流程（被告以房屋的出卖价格、过户日期的确定说明自身的初衷）。但本院认为合同中“原告贷款买房，被告提供有效证件配合原告过户”意思表示方法是由双方中介机构在填充式格式合同的基础上完成的，其表达的内容是在同样的交易中采取同样的内容所一贯表达的含义：“贷款付款方式”的启动应首先符合房地产行政主管部门关于二手房买卖的行政管理需要，由双方当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》（以下简称“网签”），由此被告在“网签”环节负有配合原告完成签约的附随义务，此环节系原告向被告支付合同剩余房款的起始阶段，其后由贷款银行依据房管部门审批完成房贷的批贷—监管—发放（过户后发放），网签时间的确定才最终推导出过户时间，本案中由于双方合同中并未明确约定办理房屋“网签”的具体时间，故依据《合同法》第六十二条第四款之规定：“履行期限不明确的，债务人（出卖人）可以随时履行，债权人（买受人）也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，原告于合同签订后为实现合同目的而相应准备的期间属于贷款付款交易习惯中的合理期间。双方合同所约定的“过户”虽具有产权变更的含义，但其“过户”时间的约定并非以“网签”时间的确定为前提，不符合二手房买卖合同贷款付款履行的交易习惯的逻辑关系。且双方合同并未明确约定由原告一次性支付剩余房款后被告才履行配合过户的义务，被告作为卖房者若不采纳分期付款在签订合同时应该采纳更倾向的付款方式，对此被告在订立合同时知道或者应当知道二手房买卖贷款付款的交易习惯所表达的含义。故本院认为，原告于2016年12月2日向被告寄发房屋过户催告函的行为实质为原告要求被告配合签订“网签“的行为（原告证据二、房屋过户催告函复印件一份及邮寄送达回执复印件两份，被告李殿革无异议，本院依法确认，证实了原告曾于2016年12月2日向被告李殿革发函催促履行合同的事实），该行为在“网签”时间约定不明的情形下符合《合同法》的规定，并非违约行为。对于将“过户时间”约定脱离“贷款方式购买”约定单独理解的抗辩本院不予支持。基于此，对于被告认为原告未与其签订合同补充协议及原告未将全部房款在合同过户日期前全部付清已构成违约在先的抗辩事由不符合法律规定，本院不予支持，被告李殿革应遵循诚实信用原则按照双方合同约定继续履行合同。被告于吉英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告虽诉请被告履行《房屋买卖合同》义务，将天津市静海区静海镇春曦道和宇纬路交口东南侧竹沁园18号楼1门502号的房屋所有权过户给原告。但该诉请内容符合《合同法》第一百一十条之规定的除外情形。故本院对其诉讼请求不予支持。原告可就其自身损失另行诉讼。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国合同法解释二》第一条、第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第六十六条、第六十九条、第七十四条、第七十六条之规定判决如下：
驳回原告秦荣婷的诉讼请求
预交案件受理费40元，由原告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津
一中级人民法院。
审判员 王 治
二〇一七年五月五日
书记员 回广骐