湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永冷民初字第1010号
原告杨战交，男，1964年7月2日出生，汉族，永州市冷水滩区人。
委托代理人聂绍武，湖南君义律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告永州市银海房地产开发有限公司。
法定代表人谭显明，该公司董事长。
委托代理人杨楚雄，男，1988年8月11日出生，汉族，永州市冷水滩区人，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告杨战交与被告永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年7月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员李文忠担任审判长，审判员李颖萍、人民陪审员冯海平参加的合议庭，于2014年9月11日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员陈亚萍担任庭审记录。原告杨战交及其委托代理人聂绍武、被告银海房地产公司的委托代理人杨楚雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨战交诉称，2009年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告在冷水滩区凤凰园湘跃路开发的银海花园小区福林居8－3号商品房。原告以银行按揭方式支付228658.3元购房款，被告在2009年4月30日前交房。合同第13条约定：在交房之日起360个工作日内，出卖人为买受人办理好房屋产权证和土地使用证，逾期未办理的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五即114.329元的违约金。原告已按约定支付全部购房款项，但被告至2012年12月11日才将土地使用证办好交付原告，根据合同约定，交房之日后360个工作日应为2010年9月29日，至2012年12月11日止，已经逾期803天，因此被告应当支付违约金91806元给原告。原告为此多次与被告协商不成，特诉请法院依法判令：1、被告支付违约金91806元；2、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实原、被告之间存在合同关系，合同合法有效，合同约定了违约责任和违约金的计算方法；
证据二、销售不动产统一发票一张，拟证实原告在2010年2月9日支付了购房款228658元，已经完全履行合同义务；
证据三、收据一张，拟证实被告在2009年12月2日收取了原告办理产权证的费用共计8411元；
证据四、原告的房屋所有权证及土地使用权证各一份（复印件，原件抵押在银行），拟证实原告的房产证及土地使用权证的办理时间；
证据五、业主抗议书，拟证实原告和其他业主因被告拖延办理土地证与被告交涉；
证据六、业主代表李立武向政府部门反映开发商违约、拖延办理房产证、土地证的书面发言，拟证实原告所委托的业主代表向政府部门反映被告拖延办理房产证、土地使用权证违约的问题；
证据七、永州市房产局的回复，拟证实永州市房产局在红网上回复原告等小区业主，告知业主对开发商合同违约的问题可以向法院提起诉讼；
证据八、原告代理人对李立武、阳辉岳的调查笔录，拟证实原告与被告就合同违约赔偿的问题协商不成。
庭审中，被告银海房地产公司对原告杨战交提交证据的质证意见为：对证据一、二、三、四、五的真实性无异议，其中证据四恰恰证实了被告在规定的时间内为原告办理了相关证件，被告没有违约；对证据六的真实性、合法性均有异议，该证据只是李立武个人所发表的意见，同时也与本案无关；对证据七、八的意见与证据六的质证意见一致，且对证据七、八，被告均不予认可。
被告银海房地产公司辩称：一、本案已过诉讼时效。原告在2009年12月2日才接收答辩人提供的商品房，根据合同约定，答辩人应在360个工作日内为原告办理产权登记手续，即应在2011年5月10日前为原告办理产权证书，现原告在法定的二年诉讼时效期间内即2013年5月10日前没有向法院提起诉讼，且无证据证实原告通过合法的方式向被告主张过权利，原告的诉请已超过诉讼时效；二、未能办理房产证及土地使用权证的过错责任应由原告承担。答辩人已在合同约定期限内为原告办理了房屋所有权证，而原告没有在房屋交付时向答辩人交付办理土地权属证书的相关证明文件和手续，原告交付办证手续和文件的时间为2012年9月15日，从2012年9月15日起360个工作日内，答辩人按照合同约定已经为原告办理了土地权属证书，并没有违约的法律事实；三、产权证书的权属确定应以法律规定为准。答辩人在约定时间内已经为原告办理了房屋产权证书，按照物权法的规定，在办理房屋产权证书的同时，其房屋占用范围内的建设用地使用权已经归于原告名下，并不存在侵犯原告合法权益的行为；四、原告的诉请没有相应的事实和法律依据。原告诉请的违约金91806元是按照《商品房买卖合同》第十三条约定的每日万分之五的标准计算的，但本条约定的办证事项包括房屋产权证书和土地产权证书，答辩人已经在约定的时间内为原告办理了房屋产权证书，且根据法律规定已经固定了原告对土地产权的归属，答辩人没有违约事实。原告按照全额标准提出诉求，没有考虑已办理房屋产权证书这个法律事实，且原告的实际交房日期应为2009年12月2日，其请求给予91806元的违约金明显不符合法律规定。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告银海房地产公司为证实其辩称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告已履行合同约定，没有侵害原告权益的事实；
证据二、银海花园办理交房费用明细单，拟证实原告于2009年12月2日才办理交房手续，实际交房时间应为2009年12月2日；
证据三、永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，拟证实原告于2012年9月15日才将办理土地使用权证的手续交付给被告，被告没有违反合同约定，没有违约的事实；
证据四、办理房产证、土地证授权委托书，拟证实被告的产权证手续是委托永州市万家仁和房地产营销策划有限公司办理的，该公司的证明合法有效。
庭审中，原告杨战交对被告银海房地产公司提交证据的质证意见为：对证据一、二的真实性无异议，但不能证实被告已按合同履行了义务，也不能证实原告的诉请已过诉讼时效；对证据三、四的真实性均有异议，永州市万家仁和房地产营销策划有限公司出具的证明不真实，也不能达到被告的证明目的。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告提交的证据一、二、三、四、五和被告提交的证据一、二，双方对其真实性均无异议，与本案争议事实有关，依法认定为有效证据；原告提交的证据六，系业主代表李立武的发言稿，此发言稿在何地所讲不清楚，其所讲的内容主要是反映物业管理方面的问题，与本案并无关联，且李立武与原告同为业主，在本案中其证据的证明效力低，对此证据本院不予采信；原告提交的证据七，系永州市房产局于2014年2月12日在网上的回复内容，该回复内容系永州市委网宣办统一发布的内容，其中提到了银海花园的业主认为开发商违反合同条款、准备团体起诉的事项，与本案有一定的关联性，可认定为有效证据；原告提交的证据八，系原告代理人对李立武、阳辉岳的调查笔录，证人未依法出庭作证，所陈述的内容不能单独作为定案的依据，本院对此证据不予采信；被告提交的证据三，系永州市万家仁和房地产营销策划有限公司的证明，该证明没有公司的营业执照予以辅证，证明主体身份不明，且根据被告所述该公司系被告办证的委托代理人，仅凭该公司的证明不能证实原告缴纳办证资料的时间是2013年7月15日，本院对此证据不予采信；被告提交的证据四，与本案无关，本院不予采信。
本院根据以上采信的证据和原、被告在庭审中的陈述，认定如下事实：2009年2月23日，原告杨战交与被告银海房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于冷水滩区凤凰园湘跃路段银海花园小区翰林苑福林居2单元8－3号房屋一套，建筑面积为143.98平方米，购房款的总金额为人民币228658元，采用银行按揭的方式付款；被告应在2009年4月30日前将房屋交付给原告；原告的房屋产权证和土地使用权证，由被告在交房之日起360个工作日内向当地的产权登记部门申请登记并发放给原告，办理上述证件所需的税、费均由原告承担，逾期未办理给原告的，被告按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。该合同签订后，原告按合同约定交纳了购房首付款并申请银行按揭贷款，向被告支付了全部的购房款228658元，被告于2010年2月9日向原告开具了正式的购房款发票。2009年12月2日，被告将合同约定房屋交付给原告使用，原告亦在交房当天向被告交纳了办理产权登记所需的相关税、费。2010年3月22日，被告为原告办理了房屋所有权证，证号为永房权证冷字第7xxxx**号。2012年12月11日，永州市国土部门为原告该处房屋所占用范围内的土地进行了登记颁证，土地使用权证的证号为永冷国用（2012）第0xxxx7号－16。现该房屋所有权证及土地使用权证均因按揭贷款而抵押在银行保管。2014年2月12日前，银海花园小区的业主就该小区物业管理方面的问题和被告违反合同条款并要求被告赔偿的事项向永州市房产局等相关部门多次进行了反映，永州市房产局于2014年2月12日通过永州市委网宣办在网络上就有关问题进行了回复。2014年7月21日，原告以被告逾期办理土地使用权证并要求被告支付违约金为由，向本院提起诉讼。
本院认为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。原告在合同签订后按约定向被告支付了购房款，被告也在2009年12月2日将该房屋交付给原告使用，双方对此均无异议。但是，被告在交房后，直至2012年12月11日才将土地使用权证办理转让登记至原告名下，违反了“在交房后360个工作日内办理出并交付土地使用权证的约定”，已构成违约，依法应承担违约责任。被告提出未能按合同的约定办理土地使用权证的过错在于原告没有及时交付办证所需的相关证明文件和手续、被告没有违约的观点，无有效证据证实，对此辩称理由，本院依法不予采信；二、原告主张被告应承担自2010年9月29日至2012年12月11日期间逾期办证的违约金91806元，本院认为，根据相关法律的规定，当事人约定的违约金过分高于其实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合本案实际，原告未提供有效证据证实被告逾期办证给其造成了实际的损失，根据合同约定计算的该项违约金数额已过分高于其实际损失，故本院在本案中对此违约金依法予以核减。因本案被告逾期办证的时间较长，有违诚实信用的原则，根据违约金兼顾惩罚性质的立法原则，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定由被告向原告支付违约金10000元；三、关于本案诉讼时效的问题。原告向本院提起诉讼的时间虽为2014年7月21日，但原告在2014年2月12日前就被告合同违约之事向有关部门多次主张权利，有关部门在2014年2月12日也通过网络平台给予了回复，依法可认定为诉讼时效的中断，故原告在2014年7月21日就本案向本院提起诉讼并没有超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告永州市银海房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告杨战交支付违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2095元，由被告永州市银海房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行，申请执行的期限为二年，该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 李文忠
审 判 员 李颖萍
人民陪审员 冯海平
二〇一四年十一月三日
代理书记员 陈亚萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。