河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2573号
上诉人（原审被告）：康金良，男，1952年3月21日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。
委托代理人：韩建国，河南光裕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李培军，男，1973年9月11日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。
委托代理人：黄小方，河南豫方律师事务所律师。
上诉人康金良因与被上诉人李培军执行异议纠纷一案，不服马村区人民法院（2015）马民二初字第00073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人康金良及其委托代理人韩建国、被上诉人李培军及其委托代理人黄小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康金良上诉请求：1、原审法院认定事实和适用法律错误，遗漏当事人且严重违反法定程序，请求二审法院发回原审法院重审。事实与理由；一、案件的基本事实；上诉人与乔和战因民间借贷纠纷诉讼至马村区人民法院，2010年9月29日，马村区人民法院作出了（2010）马民初字第454号民事调解书，该调解书生效后，乔和战没有履行法定义务，上诉人在法定期限内向马村区人民法院申请执行。2010年11月17日，马村区人民法院向被执行人乔和战发出执行通知，2012年6月11日，马村区人民法院向焦作市马村区马办街道办事处送达了（20l0）马执字第113号协助执行通知书，2012年6月12日，马村区人民法院作出了（2010）马执字第113号民事裁定，依法查封被执行人乔和战位于马村区××水北调拆迁安置的房产一套（一区16号楼西单元二楼东户）。马村区人民法院在查封过程中有视频录像证实；1；查封的房产没有人居住。2；依法查封不存在程序和实体错误。查封的房屋截止2014年5月15日前，没有任何人提起执行异议。二、一审法院程序方面存在错误且遗漏了当事人。被上诉人是在20l5年4月7日，向一审法院提起执行异议之诉，该房产的权利人是被执行人乔和战。而被上诉人是与贾佳在2012年10月25日签订的房地产买卖合同，而该执行异议标的是与原判决、裁定有直接关系。根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第305条规定，被上诉人的请求与原判决、裁定有关系。被上诉人的请求与贾佳是一般的债权关系，所以被上诉人提起执行异议之诉，主体不适宜。最高院关于民事诉讼法的解释第307条规定；案外人提起执行异议之诉的，申请执行人为被告，被申请执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人，而该案没有把被执行人列为第三人，一审遗漏了当事人；三、一审法院适用法律错误。被上诉人提供的证据显示，2010年11月8日，被执行人乔和战、乔奇与贾佳签订了房地产买卖协议，被执行人以明显底于市场价格的200000元卖给了贾佳，没有证据证实已经履行了合同。该合同签订的当事人乔奇并不是执行标的物的权利享有人。2012年10月25日贾佳与被上诉人签订了一份房地产买卖协议。实际情况是；该房产在2012年6月12日就已经被一审法院依法查封，在查封过程中，贾佳并没有在该房屋中居住，也没有对法院的执行提出过异议。查封房产的时间超前被上诉人与贾佳签订的房地产买卖协议时间，贾佳也不可能把该房产交给被上诉人，说明被上诉人没有在该房屋内居住。按照交易习惯，被上诉人只有实际查看房屋，才可能与贾佳签订房地产买卖协议，如果没有去看就直接签订合同，并且在签订合同的同时将250000元交给贾佳不符合交易习惯。如果被上诉人去看了房屋，看到了被一审法院贴了封条的房屋，不可能与贾佳签订房地产买卖协议。李培军称贾佳将房屋移交给被上诉人是虚假事实。按照最高院关于民事诉讼法解释的第312条（二）的规定，案外人就执行标的不享有不足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。一审法院没有认真查清案件事实，认定了房地产买卖合同效力，在没有房地产权利证书的情况下，判决执行标的确定给被上诉人，是适用法律错误。一般契约债权不能够抗辩物权登记，买卖合同效力更不能抗辩执行。按照物权法第9条的规定；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房地产买卖合同效力与物权法规定的不动产登记，是不同的二个法律概念。法律规定排除执行异议的民事权益，是指经过登记的房地产权利证书，被上诉人并没有取得房地产证书。四、被执行人与其他案外人有恶意串通，妨害执行的嫌疑应当依法处理。
李培军答辩称：一、原审法院认定事实和适用法律正确，判决正确，上诉人错误理解法律。1、马村法院执行局（2010）马执字第113号民事裁定查封李培军的房屋是非法的，2010年11月8日，乔和战、乔奇将合法拥有的本案诉争的房屋卖给贾佳，乔和战于2010年11月8日对该房屋就已经没有任何房屋所有权，该裁定查封没有事实和法律依据；2、上诉人错误理解了民诉法司法解释第305、307条的内容含义以及法律规定的“原判决、裁定”的真正含义，李培军提起执行异议之诉是有法定的合法主体资格，原审法院没有遗漏当事人参加诉讼，程序合法；3、上诉人错误理解了物权法第9条和第15条内容含义的关系，物权法明确规定未办理物权登记的，不影响买卖合同的效力。上诉人错误理解了民诉法解释第312条款的内容含义。二、上诉人的一审执行程序存在执行程序和实体错误，李培军提起执行异议之诉正确，法院判决正确，理由是：1、一审法院已经查明：“2010年9月29日，焦作市马村区人民法院对上诉康金良与乔和战之间民间借贷作出（2010）马民初字第454号民事调解书，该调解书约定：乔和战从2010年8月起每月还款2万元给康金良，到所欠42万元还完为止，利息在还完借款的基础上另行计算。本案被告向本院申请执行，本院于2010年11日向乔和战送达执行通知书”。原审法院查明的该段事实可以证实：第一、上诉人于该调解书生效后两个月内就申请法院强制性执行，其申请的执行申请不应当是42万元及逾期利息，而应当是该调解书约定的三个月的还款金额6万元；第二、该调解书乔和战履行还款42万元届满期是2012年6月底。一审的执行程序在2012年6月民事调解书履行期限未届满之前，下发查封裁定是程序错误的；2、一审执行程序存在执行实体错误。2010年11月8日，乔和战、乔奇将本案的房屋已经卖给贾佳，乔和战对该房屋就已经没有所有权，该裁定查封没有事实和法律依据。2012年10月25日，贾佳将该房屋以23.5万元卖给了李培军，李培军就成为了该房屋的所有权人，并入住了该房屋，这也是李培军前为止唯一的购房和住房。马村法院执行局于2013年2月28日违法在李培军购买和已经居住的本案的房屋防盗门上贴上封条，造成李培军三年有家不能回。综上请求维持原判，驳回上诉。
李培军向一审法院起诉请求：确认马村区××水北调安置小区1区16号楼1单元2层东户面积为104.66平方米的房屋一套所有权归原告所有；判决撤销（2010）马执异字第113号执行裁定书，并判决不执行位于马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋；诉讼费用由被告承担。
原审法院审理查明：2010年11月8日，乔各战、乔奇将合法拥有的位于马村区××水北调安置小区1区16号楼1单元2层东户面积为104.66平方米的房屋一套，以20万元的成交价格卖给了贾佳，双方签订了《房地产买卖协议》，2012年10月25日，贾佳该房以23.5万元的价格卖给了原告，双方签订了《房地产买卖协议》，贾佳将该房屋移交给了原告。2010年9月29日，经本院调解，作出（2010）马民初字第454号民事调解书，乔和战从2010年8月起每月还款2万元给会本案被告康金良，到所欠42万元还完为止，利息在还完借款的基础上另行计算。本案被告向马村区法院申请执行，马村区法院于2010年11月向乔和战送达执行通知书，2012年6月20日作出（2010）马执字第113号民事裁定书，裁定：查封乔和占在马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户的房产，并于当天将裁定书协助执行通知书送达马村区马村街道办事处。于2013年6月21日将裁定书及查封扣押财产清单送达给乔和战。原告于2014年5月15日提起执行异议，马村区法院于2014年5月26日作出了（2010）马执异字第113号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，原告向焦作市中级人民法院提出复议后，焦作市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）焦执复字第00018号执行裁定书，裁定撤销（2010）马执异字第113号执行裁定书，并裁定马村法院重新审查原告的异议请求。2015年1月14日，马村法院又作出（2010）马执异字第113号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，于2015年4月2日将裁定送达李培军。原告依民事诉讼法相关规定，向马村区法院提起执行异议之诉。原审法院认为，本案所争议的房屋，由于在房管部门未有登记，客观上造成了房产管理的混乱，物权登记难以实现。乔和战、乔奇将位于马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋一套，以20万元的成交价格卖给了贾佳，双方签订了《房地产买卖协议》，贾佳取得该房屋的所有权。贾佳将该房以23.5万元的价格卖给了原告，双方签订了《房地产买卖协议》，且乔和战、乔奇均同意在能办理房产证时将此房过户至原告名下，原告取得了该房屋的合法所有权，两次房屋买卖均合法有效，故对原告要求确认马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋一套所有权归原告所有，判决不执行位于马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋的诉讼请求，予以支持。原告要求撤销（2010）马执异字第113号执行裁定书，不属于本案处理范围，法院不予支持。判决：一、确认马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户的房产归原告李培军所有；二、不得执行原告李培军所有的马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户的房产；三、驳回原告李培军的其他诉讼请求。诉讼费50元，由原告李培军承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：2010年11月8日乔和战、乔奇与贾佳签订了《房地产买卖协议》，乔和战、乔奇将位于马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户房屋，以20万元的价格卖给贾佳。2012年10月25日贾佳将该房卖给了李培军，双方签订了《房地产买卖协议》，李培军向贾佳支付了23.5万元的房屋价款，且乔和战、乔奇均同意在能办理房产证时将此房过户至李培军名下，虽然未办理物权登记，但并不影响合同的效力，且李培军对此并无过错，因此两次房屋买卖均合法有效，李培军取得了该房屋的合法所有权。一审法院确认马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋一套所有权归李培军所有，判决不执行位于马村区南水北调安置小区××区××楼××单元××东户面积为104.66平方米的房屋并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予认定。原判认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由康金良承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 柳
审判员 原小波
审判员 张卫芳
二〇一六年十一月十五日
书记员 左梦娇