浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3157号
上诉人（原审原告）：步青，女，汉族，1986年12月6日出生，住北京市海淀区。
委托代理人:朱红萍，女，汉族，1956年9月8日出生，系步青母亲，住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人：步社民，男，汉族，1957年9月9日出生，系步青父亲，住址同上。
被上诉人（原审被告）：杭州铭瑞房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道良渚路122号。组织机构代码：57435635-6。
法定代表人：曾乐明，董事长。
委托代理人:金德聪、徐进，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。
上诉人步青为与被上诉人杭州铭瑞房地产开发有限公司（以下简称铭瑞房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人步青的委托代理人朱红萍、步社民，被上诉人铭瑞开发公司的委托代理人金德聪、徐进到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审法院查明，2013年6月30日，步青与铭瑞房产公司签订编号2013预1067570《浙江省商品房买卖合同》（含附件），约定：步青（购买方）购买铭瑞房产公司（出售方）开发的位于杭州市余杭区商品房，该房建筑面积138.38㎡，总价款人民币2700000元，于2015年5月30日前交房；同时约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响商品房质量或使用功能等，则出售方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知购买方。购买方有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。若出售方未在规定时限内通知购买方的，购买方有权退房；此外，步青在该合同所附的房屋平面图上也签字确认户型结构等内容。合同签订后，步青依约支付了全部购房款。但此后，步青获知所购商品房存在规划、设计变更，并于2015年3月31日向杭州市规划局余杭规划分局申请信息公开。杭州市规划局余杭规划分局于2015年5月5日书面答复：“良渚街道颐景御园蝶溪苑13幢13-6室在工程规划许可证中为5#楼，涉及到的规划变更共两次：第一次变更时间为2013年1月，该幢涉及到的变更内容为：1、地下一层车库G轴北移950mm；2、一层G轴外花坛尺寸调整；3、一层2轴/C-D轴及26/C-D轴处各增加一扇窗；4、一层南入户台阶调整。第二次变更时间为2015年3月，该幢涉及到的变更内容为：1、由于5#楼三楼卫生间与其他同户型不一致，为使户型统一，将该幢楼三层卫生间外墙由轴线居中调整为往外偏离轴线200mm；2、南入户台阶下沉区域及地下车库末端墙体距离D轴处区域高度小于2.2米，由于原计算有误将该区域计入建筑面积了，故将该区域面积扣除。”据此，步青认为这前述两次变更改变其所购商品房的结构、空间面积和层高，影响了使用功能，且铭瑞房产公司未向其书面告知，违反双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条的规定，为此于2015年5月19日向铭瑞房产公司法定代表人曾乐明提出退房，而铭瑞房产公司于2015年6月15日发函催促步青收房。后双方因未能达成一致意见，2015年6月19日，步青起诉至法院，要求与铭瑞房产公司解除商品房买卖合同，并由铭瑞房产公司承担本案诉讼费。
另查明，铭瑞房产公司开发的杭州市余杭区商品房所涉及的两次批后修改均经杭州市规划局余杭规划分局备案，并于2013年1月和2015年3月进行了公示。2015年3月的修改涉及三层卫生间外墙由轴线居中调整为往外偏离轴线200mm的内容与《浙江省商品房买卖合同》附件一的房屋平面图中三楼卫生间结构显示相一致，而该《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图已经步青签字确认；涉及地下车库修改，前后没有空间尺寸改变，是校正修改之前面积计算有误。本案经开庭审理，经调解双方亦未能达成调解协议。
原审法院认为，步青购买的颐景御园蝶溪苑13幢13-6室商品房所涉两次批后修改分别发生于2013年1月和2015年3月。第一次修改在双方签订《浙江省商品房买卖合同》之前，第二次修改涉及的三层卫生间外墙由轴线居中调整为往外偏离轴线20厘米的内容已载于双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，步青也已在该房屋平面图上签字确认，且该修改属规划许可证批后修改，仅作规划部门备案，无需相关部门批准，同时，该修改实际也未涉及商品房的结构形式、户型、朝向变化，增加的卫生间面积，也不影响房屋的质量或使用功能，此外，有关车库的修改亦并未涉及空间尺寸改变。因此，步青依据《浙江省商品房买卖合同》第十一条规定要求解除商品房买卖合同的条件未成就，其诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回步青的诉讼请求。本案案件受理费40元，由步青负担。
宣判后，步青不服上述判决，向本院提起上诉称：一、基本的合同依据和被上诉人的违约事实。2013年6月30日，上诉人和被上诉人签订商品房买卖合同，被上诉人将杭州市余杭区良渚街道颐景御园蝶溪苑13-6室商品房卖给上诉人，建筑面积138.38平方米，房屋总价270万元。合同签订后上诉人依约定将全部房款支付给了被上诉人，上诉人已经履行了合同中买房人的全部合同义务。该购房合同第十一条是这样约定的：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。（2）。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”依据合同和相关事实，这个纠纷的解决，逻辑其实很简单：该商品房的规划设计变更了吗？变更了；10日内书面通知了吗？没有。那么，买受人就有权退房。是否变更了，变更后是否10日内书面告知了：依据政府部门的公示，被上诉人对余杭储出（2011）18号地块项目建设工程规划在政府相关部门批准公示后又进行了两次修改变更。第一次规划变更涉及5项内容其中第一项变更是：地下一层车库G轴北移950mm。这次变更致使该商品房室车库边到路边的距离从原规划的2.086m变成只有１.１m，且斜面倾角大，路面比建筑物地面高，大雨时水会侵入，车辆经过近在咫尺，存有安全隐患。第二次规划的变更有2项内容涉及到该商品房。１.三层的卫生间外墙向外移了200mm，致使卫生间面积扩大、露台面积减少。这一变动一进一出涉及0.46*2=0.92平方米。２.地下室建筑面积减少3.06平方米。（签订合同前公示的面积与2015年3月公示的面积的差距）。这两项减少影响了房屋结构、空间面积和使用功能。这样事实清楚的变更被上诉人不仅没有按合同约定告知买受人，还对买受人自己查到变更事实后提出退房要求不予理睬。2015年3月31日，上诉人到余杭建设局规划分局查到被上诉人两次变更的事实，并向该局信访部门作了反映。5月9日，上诉人收到该局作出的《关于2015年第115号信访交办单的答复意见书》，意见书中明确答复两次变更，涉及多处。上诉人为了证实规划变更的具体真实情况，又在5月13日到余杭建设局规划分局拿到被上诉人两次变更公示的复印件和小区规划图。收到余杭规划分局的意见书和复印件后，上诉人认为被上诉人变更规划不通知买受人的行为已构成违约，上诉人据此先口头向被上诉人提出退房，但被上诉人不仅不予理睬，还向上诉人发了一份《交房通知书》，上诉人只得于2015年5月19日写一份《要求退房信函》给被上诉人方法定代表人曾乐明。发函后，上诉人没收到被上诉人任何书面或口头答复。上诉人为进一步获取证据，5月30日被上诉人要求上诉人验房时，上诉人特聘验房专家对该房进行查验，在场有被上诉人方的验房员和工作人员二位同时验房，被上诉人和上诉人聘请的专家共出具两份验房表，均证明多处变更和不合格，被上诉人称三天后答复，至今杳无音讯，却等来了被上诉人发的《收房催告函》。
二、一审判决的错误之处。对一审判决，上诉人认为是错误的，是事实不清、证据不足、偏听偏信的。判决书结论部分的“本院认为”基本是被上诉人方辩词的摘抄，基本的事实、数据包括用词都没有去仔细核对。（一）“本院认为：。第一次修改在双方签订《浙江省商品房买卖合同》之前”。一审强调“之前”，意味着被上诉人就不需要承担任何责任了？这里法庭忽略了其中被上诉人方隐瞒事实真相、违背国家建筑标准、变更引起重大安全隐患等三大问题：1.既然合同签订之前已经发生了变更，销售时被上诉人不仅不告知已经变更的事实，反而按原设计作了夸大的宣传。虽然被上诉人方口头的宣称可以抵赖，但房屋交接验收时被上诉人的验房师付先生和工作人员马先生陪同验房时也认可（车库前）“长度未达到当初介绍长度”。这意味着被上诉人方在签订合同时故意隐瞒事实！按中华人民共和国合同法第42条第2款规定，隐瞒事实签订合同的，合同无效且应该承担赔偿责任。2.按国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范GB50180—93(2002版)》8.0.5.8规定：“居住区内道路边缘至建筑物的最小距离应不小于2.5米”，（见证据11）而现在实际为1.1米！而且由于宽度大幅缩水，其坡度也远远大于国家许可的标准！且路面高度高于建筑物地面高度。3.看商品房现场，这个变更不仅违反国家标准，影响使用功能，影响建筑物美观（局促），而且车辆经过近在咫尺致使人员进出和车辆进出均有安全隐患！一审法庭如果站在公正立场对当事人负责，应该到现场察看一下！难道以上三大问题都因为是“之前”而可以忽略的吗？！一审法庭对事实是视而不见，还是有意忽略，还是判断力有问题？（二）“第二次修改涉及的三层卫生间外墙由轴线居中调整为往外偏离轴线20厘米的内容已载于双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中”。这里涉及被一审忽略的四大问题：1.谁核实过“已载于”？这是被上诉人方无视事实的辩称，一审法庭对被上诉人方这种“举证”盲信，为什么不认真核对一下？想想，2015年3月公示的变更居然在2013年6月签订的合同上“已载于”？如果“已载于”，那么就没有变更发生；如果承认变更了，那就不可能“已载于”！2.事实是，卫生间外墙的移动不仅让卫生间扩大了0.46平方米，同时还缩小了露台的面积0.46平方米！这一进一出相差的面积那就是0.92平方米！3.“该修改属规划许可证批后修改，仅作规划部门备案，无需相关部门批准”，这句话也是被上诉人辩词的摘抄。“本院”也想以此强调可以不告知吗？那怎么解释政府的回复明确是：“规划设计变更”？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对“规划设计变更”是这样解释的：所谓“规划”是针对住宅小区整体的，而“设计”则是针对单体建筑、单元乃至房间的。被上诉人方提供的“建设项目批后修改回执单”恰恰有余杭分局的审查结果：“经审查，该调整对规划无影响，同意备案。”请注意，对规划无影响，不等于对单个建筑无影响；备案就是“批后”，就是审查过了，同时确认了“调整”的存在。“备案”辩成“非审批”，变更就不存在了吗？就理所当然不需要向买房人告知了？就有理了？4.“本院”凭什么说“该修改不影响使用功能”？这句话也是被上诉人辩词的摘抄。请问使用功能的标准是什么？露台缩小了，卫生间扩大了，钱却要多交了，这到底于谁有利，“本院”不明白？“本院”的结论不需要有理有据的吗？这里顺便还要强调的是，被上诉人辩称这个变更（卫生间扩大）对买受人是有利的。这种辩称显示了开发商的强势夺理，仗势欺人。卫生间扩大、露台缩小、让买房人多掏钱，这到底对谁有利？！（三）“此外，有关车库的修改亦并未涉及空间尺寸改变”。“本院”这里说的更是莫名其妙！其实没有什么“有关车库的修改”！是被上诉人方代理人弄错，法院跟着错！也就是说，被上诉人错的法庭看来也是对的？！余杭规划分局回复的“规划变更”里涉及到的并非车库，而是指“南入户台阶下沉区域”！这里因“误算”少了3.06平方米！在被上诉人方2015年3月公示的变更中确认了这一点，并承认“误算”。这与上诉人在签合同时所了解的建筑面积整整少了3.06平方米。误算了，所有责任都没了，买房人活该倒霉吗？“本院认为”还说“未涉及空间尺寸的改变”，居然支持颠倒黑白！需要强调的是，被上诉人辩称地下室面积没有在合同中约定，因而其变更可以忽略不计。但谁都知道，地下室是该商品房的组成部分，政府部门的回复也明确这个地下室是该商品房的组成部分，开发商也承认是这个物业的组成部分，否则这么承认这里误算面积呢？所以被上诉人方强调这个地下室面积没有写入合同因而少了3.06平方米也可以忽略不计，这是站不住脚的，是仗势欺人的行径。被上诉人的严重违约事实已充分满足双方合同中解除合同的约定，是依法有据的，上诉人恳请杭州市中级人民法院坚持“以事实为依据、以法律为准绳”的原则，以及“不使有理有据的当事人因没有关系打不赢官司”的承诺，请求二审法院判令上诉人与被上诉人解除合同；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人铭瑞房产公司庭审时答辩称：一审判决认定事实清楚，法律使用正确。上诉人没有新的证据以及新的理由，上诉人的诉讼请求应该予以驳回，维持原判。
庭审中，上诉人步青提交如下证据：
1、小区规划图、照片，证明被上诉人规划变更且这种变更完全不符合国家标准。
2、规划变更图、合同附件一，证明被上诉人规划设计变更的事实。
3、中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规划，证明被上诉人规划变更严重违反国家标准。
4、建设项目批后修改回执单，证明备案就是政府“批后”。
5、屋顶图、三层平面图，证明被上诉人存在变更的事实。
6、地下室平面图，证明被上诉人存在变更的事实。
7、资质，证明验房师有这个资质。
被上诉人铭瑞房产公司庭审中未提交新证据。对上诉人步青提交的证据认为：所有证据不是新证据，提交证据的时间也超过了二审法院的指定举证期间12月9日。保留以上意见的前提下认为，证据1没有原件，照片时间、地点显示的内容跟本案无关。对该证据的三性均有异议；对证据2变更图是复印件，对真实性有异议，对附件一没有异议，但认为是否是通知单里面的内容无法确认；对证据3的合法性有异议，不能作为证据；对证据4，这份证据铭瑞房产公司一审的时候提交了，不是新证据；证据5、6是图纸，对形式真实性没有异议，但是认为图纸跟本案无关即没有关联性；对证据7的三性均有异议，被上诉人对整个公司的相关验房能力提出异议，营业执照无法证明验房资质。
上诉人步青提交的证据经被上诉人铭瑞房产公司质证后，本院认证如下：证据1、2上诉人提交的证据系复印件，不符合证据的形式要求，故本院对证据1、2不予采纳。证据3、4虽然为复印件，但证据3系国家相关条例，证据4系被上诉人铭瑞房产公司一审时所提交的证据，故本院对该两份证据予以确认。证据5、6、7的真实性本院予以确认。
本院依据有效证据及双方当事人庭审的陈述，经审理查明的事实与原审法院认定的一致外，本院另查明：2013年9月29日，步青在与铭瑞房产公司签订编号2013预1067570《浙江省商品房买卖合同》（含附件）上签名确认。而之前2013年6月30日的编号2013预1067570《浙江省商品房买卖合同》步青签名系步青的父母代为签字确认。
本院认为，步青在与铭瑞房产公司签订编号2013预1067570《浙江省商品房买卖合同》（含附件）系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、现行行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务和享有相应的权利。合同第十一条规划设计变更的约定为：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，影响商品房质量或使用功能等，则出售方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知购买方。购买方有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。若出售方未在规定时限内通知购买方的，购买方有权退房。事实上，步青所购买的房屋涉及到规划变更共两次：第一次变更时间为2013年1月，此时步青还没有购买涉案的房屋，故不存在告知步青已经规划变更的情况。第二次变更时间为2015年3月，该幢涉及到的变更内容为：1、由于5#楼三楼卫生间与其他同户型不一致，为使户型统一，将该幢楼三层卫生间外墙由轴线居中调整为往外偏离轴线200mm；2、南入户台阶下沉区域及地下车库末端墙体距离D轴处区域高度小于2.2米，由于原计算有误将该区域计入建筑面积了，故将该区域面积扣除。”对第二次变更规划修改所涉及的内容，铭瑞房产公司认为2013年6月在签订合同之前，该变更已经决定要去做了，而且签订合同的时候已经告知上诉人有这个变更，之后就是走相关政府部门的流程。本院认为，现铭瑞房产公司第二次变更规划在2015年3月经相关政府部门同意后，调整卫生间外墙致使卫生间面积扩大，露台面积减少。规划变更后，铭瑞房产公司并未按合同的约定向步青书面告知规划变更的事项。按照铭瑞房产公司的陈述，2015年3月规划变更修改后的内容与双方签订合同中的附件一的房屋平面图中三楼卫生间结构显示相一致。那么铭瑞房产公司在2013年6月就已经知道2015年3月要变更规划修改且与双方签订合同中附件一图纸一样的情况发生，并且一定能够经相关部门批准。但铭瑞房产公司并未告知步青所签订的合同附件一图纸就是规划变更修改后的内容。直到步青的母亲朱红萍要求政府信息公开后才知道变更规划修改所涉及的内容。虽然步青20**年9月已经在合同附件一的房屋平面图上签字，但不能免除铭瑞房产公司的告知义务，由此产生的不利的法律后果，应由铭瑞房产公司承担。综上，铭瑞房产公司对2015年3月对涉案房屋变更规划修改的事实未向步青进行书面告知，违反双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十一条的规定，步青有权要求退房。现步青上诉要求解除与铭瑞房产公司2013年6月30日所签订的《浙江省商品房买卖合同》的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：
一、撤销杭州市余杭区人民法院（2015）杭余良民初字第369号民事判决。
二、2013年6月30日步青与杭州铭瑞房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。
一审案件受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，均由杭州铭瑞房产开发有限公司负担。杭州铭瑞房产开发有限公司负担的一审案件受理费于判决生效之日起七日内交纳杭州市余杭区人民法院；二审案件受理费80元于判决生效之日起十日内缴纳至本院（本院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。步青已交纳的一审案件受理费于本判决生效之日起七日内可自行向杭州市余杭区人民法院办理退回手续；已交纳的二审案件受理费中的80元于判决生效之日起十五日内向本院办理退回手续。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年二月二十二日
书记员 何英杰
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