江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初1922号原告（反诉被告）：唐荣海，男，1961年8月19日出生，汉族。原告（反诉被告）：唐泽仕，男，1995年10月5日出生，汉族。以上两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人王亮，江苏德擎律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京中超房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中央路323号610室。法定代表人：厉春生，该公司董事长。委托诉讼代理人：牟棣，江苏华成律师事务所律师。原告（反诉被告）唐荣海、唐泽仕与被告（反诉原告）南京中超房地产开发有限公司（以下简称中超房地产公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月6日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年6月20日再次公开开庭审�了本案。原告（反诉被告）唐荣海、唐泽仕的共同委托诉讼代理人王亮，被告（反诉原告）中超房地产公司的委托诉讼代理人牟棣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐荣海、唐泽仕向本院提出诉讼请求：１．判令中超房地产公司立即交付唐荣海、唐泽仕所购的位于江苏省南京市鼓楼区XX路66号XX大厦19层整层；2.判令中超房地产公司立即支付逾期交房违约金1371038元。诉讼过程中，唐荣海、唐泽仕变更第2项诉讼请求为：判令中超房地产公司立即支付逾期交房违约金（每天按万分之三计算，自2014年12月31日起计算至法院确定的交付之日止）。事实和理由：2013年5月31日，双方签订了《XX大厦房屋使用权转让合同》，合同约定：中超房地产公司将位于江苏省南京市鼓楼区XX路66号XX大厦19层整层（面积为1180平方米）使用权转让给唐荣海、唐泽仕；期限为2014年12月31日至2059年12月30日，转让款共计1132.8万元。合同附件约定：中超房地产公司赠送唐荣海、唐泽仕16台家用中央空调并负责安装到位；中超房地产公司应于2014年12月31日前将所购房屋交付唐荣海、唐泽仕，中超房地产公司逾期交付房屋，将按照唐荣海、唐泽仕已支付转让款的每天万分之三支付违约金。唐荣海、唐泽仕已按照合同约定支付了1072.8万元转让款，截止2016年3月1日，中超房地产公司未将空调安装到位，房屋也不具备交付条件，房屋已逾期交付426天。唐荣海、唐泽仕多次要求中超房地产公司安装空调、交付房屋未果，故诉至法院。中超房地产公司辩称，第一，中超房地产公司承认唐荣海、唐泽仕主张的以下事实：1.双方签订了《XX大厦房屋使用权转让合同》；2.唐荣海、唐泽仕已支付房屋款项1072.8万元。第二，涉案房屋已于2014年12月31日前交付给唐荣海、唐泽仕，且唐荣海、唐泽仕已装修完毕。根据合同约定，中超房地产公司交付的房屋不需要装修，只是现涉案房屋尚未取得竣工验收报告。第三，由于涉案房屋已经交付，故不应当支付违约金；如果应当计算违约金，由于合同中约定的违约金标准不对等，故应当按万分之一计算。中超房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令唐荣海、唐泽仕立即支付购房款60万元；2.判令唐荣海、唐泽仕立即支付滞纳违约金257638元。诉讼过程中，中超房地产公司增加诉讼请求为：判令唐荣海、唐泽仕支付违约金（以60万元为基数按每天万分之一计算，自2016年4月1日计算至法院判决确定的交款之日止）。事实和理由：双方签订了《XX大厦房屋使用权转让合同》，合同约定：中超房地产公司将涉案房屋的使用权转让给唐荣海、唐泽仕，转让款为1132.8万元。中超房地产公司已于2014年12�31日前将涉案房屋交付给唐荣海、唐泽仕装修，但唐荣海、唐泽仕至今仍未将60万元转让款支付给中超房地产公司；根据合同约定，唐荣海、唐泽仕未按期付款，则每日按照到期未付款的万分之一向中超房地产公司支付违约金。截止2016年3月31日，唐荣海、唐泽仕应向中超房地产公司支付违约金257638元。中超房地产公司为维护其合法权益，故提起反诉。唐荣海、唐泽仕对中超房地产公司的反诉辩称，第一，涉案房屋不具备交付条件，房款还没有到支付日期。第二，双方口头约定允许唐荣海、唐泽仕延期支付款项。综上，请求驳回中超房地产公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：坐落于江苏省南京市鼓楼区XX路66号南京�电大学科技综合楼（以下简称XX大厦）系由南京邮电大学与中超房地产公司合作开发，根据双方之间的协议约定，南京邮电大学享受XX大厦总建筑面积30%房产的收益，中超房地产公司享受XX大厦总建筑面积70%的收益，南京邮电大学拥有XX大厦的所有权，中超房地产公司享有收益分配的房产五十年（自2010年7月9日至2060年7月8日）的使用权、经营权和租赁权；南京邮电大学享受收益分配的房产全部委托中超房地产公司招商经营。2013年5月31日，唐荣海、唐泽仕与中超房地产公司签订了《XX大厦房屋使用权转让合同》，合同约定：中超房地产公司将XX大厦第十九层整层（建筑面积为1180平方米）的使用、经营、租赁权益按约定期限转让给唐荣海、唐泽仕，唐荣海、唐泽仕在转让期限内对房屋享有使用、租赁、转让收益的权利；转让期限为2014年12月31日至2059年12�30日；转让价款为1132.8万元；唐荣海、唐泽仕在合同签订之日支付中超房地产公司定金72.8万元，于2013年6月30日前再支付500万元，于2013年8月31日前再支付500万元，余款60万元于甲方交房时一次性付清；唐荣海、唐泽仕未按期付款，则每日按照到期未付款的万分之一向中超房地产公司支付违约金；中超房地产公司于2014年12月31日前将该房屋交付唐荣海、唐泽仕；中超房地产公司逾期交付该房屋，中超房地产公司应向乙方支付违约金，违约金每天按照乙方已支付转让款的万分之一计算；房屋交付时，提供南京市建筑工程竣工验收报告；中超房地产公司交付该房屋的时候，应以书面或电话的方式通知唐荣海、唐泽仕，唐荣海、唐泽仕应该在接到书面通知后或者接到电话通知之日起7日内，对该房屋进行验收，并缴清全部费用、签订物业公司管理相关协议后与中超房地产公司�理交接手续，签署房屋交接清单，即为交付；合同中手写内容的约定为:中超房地产公司同意将十九层配套的16只家用中央空调，以优惠方式赠送给唐荣海、唐泽仕，并负责安装到位；唐荣海、唐泽仕同意十九层内的所有隔断均不需要甲方施工，中超房地产公司只提供敞开式的房屋，预留卫生间的上下水管道；中超房地产公司延期交付房屋在二个月内，唐荣海、唐泽仕不予追究任何经济责任，如延期交付房屋超过二个月，则中超房地产公司应从2014年12月31日起，按每天万分之三支付唐荣海、唐泽仕违约金。唐荣海、唐泽仕分别于2013年5月31日支付房款32.8万元、和10万元，于2013年6月6日支付房款30万元，于2013年8月30日支付房款100万元，于2013年10月9日支付房款100万元，于2014年1月10日支付房款200万元，于2014年1月29日支付房款100万元，于2014年7月4日支付房款500万元，合计已支付房款1072.8万元。2015年4月3日，唐荣海在19层的照明图纸上签字确认，该图纸上载明唐荣海曾于2014年10月20日对该图纸相关内容进行过确认。现唐荣海、唐泽仕已将涉案房屋装修完毕，防盗门钥匙在唐荣海、唐泽仕处，涉案房屋现空置，未实际使用。涉案房屋的16台空调已于2016年6月14日经中超房地产公司确认安装调试完成。现XX大厦项目尚未通过竣工验收。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．关于主体结构分部工程质量验收报告的认定问题。该证据的主要内容为：XX大厦于2013年3月26日开工，于2015年6月29日竣工，于2014年8月15日验收，验收意见为合格，中超房地产公司签字盖章的时间为2014年8月20日。中超房地产公司提交该证据证明2014年8月20日，中超房地产公司已具备向唐荣海、唐泽仕交付房屋的条件。唐荣海、唐泽仕质证认为，竣工时间和验收时间有矛盾之处，故对真实性有异议，主体结构验收合格与具备交付条件是两个概念，不能据此认为涉案房屋已具备交付条件。对此，本院认为，中超房地产公司提交了该证据的原件，结合该证据的其他内容来看，竣工时间为2015年6月29日应属笔误，实际时间应为2014年6月29日，故将该证据作为定案依据。2.关于图纸和施工合同的认定问题。中超房地产公司提交了XX大厦7-28层标准层平面示意图复印件、2014年10月20日唐荣海确认的19层空调图纸的复印件和轻质复合墙板材料与施工合同复印件，证明唐荣海、唐泽仕委托中超房地产公司对19层隔断进行施工，中超房地产公司已于2014年10月20日将涉案房屋交付给唐荣海、唐泽仕。唐荣海、唐泽仕质证认为，证据均不予认可，不能证明涉案房屋已交付。对此，本院认为，因中超房地产公司未能提供证据原件，故本院不予确认。3.关于建设工程施工合同的认定问题。中超房地产公司提交了建设工程施工合同的复印件，证明大楼装修时间是2014年11月1日，唐荣海、唐泽仕也是委托该公司进行装修，装修费用是唐荣海、唐泽仕自己承担的。唐荣海、唐泽仕质证认为，真实性不予认可，合同载明的竣工日期为2015年1月31日，该时间已超出了合同约定的交房时间。对此，本院认为，中超房地产公司未提交该证据的原件，且唐荣海、唐泽仕亦不予认可，故本院对该证据不予确认。4.关于交付房屋的问题。唐荣海、唐泽仕认为涉案房屋不具备交付条件，但中超房地产公司却认为涉案房屋已于2014年12月31日前交付唐荣海、唐泽仕。对此，本院认为，根据合同约定，中超房地产公司交付房屋时，应提供南京市建筑工程竣工验收报告，但XX大厦尚未经竣工验�合格，故涉案房屋尚不具备上述条件。根据现有证据，只表明中超房地产公司已将涉案房屋交付给唐荣海、唐泽仕。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案XX大厦尚未经竣工验收合格，根据上述规定，涉案房屋不得交付使用，虽然中超房地产公司已将涉案房屋交付给唐荣海、唐泽仕，但因不具备交付条件，故中超房地产公司交付房屋不符合合同约定。审理中，唐荣海、唐泽仕陈述，2015年10月左右，唐荣海、唐泽仕对涉案房屋进行简单装修，主要是铺设了地板、安装了防盗门。本院认为，双方之间签订的《XX大厦房屋使用权转让合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有�，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于交付房屋的问题。由于涉案房屋已交付唐荣海、唐泽仕，只是交付的涉案房屋不符合合同约定，故唐荣海、唐泽仕再主张交付房屋无必要性，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。基于上述分析，中超房地产公司交付的房屋不符合合同约定，应当按照约定承担相应的违约责任。中超房地产公司要求调整违约金标准，本院综合考虑双方的过错程度，涉案房屋已交由唐荣海、唐泽仕装修完毕的客观事实以及可能造成的损失范围等因素，酌定违约金标准为每日万分之二。故唐荣海、唐泽仕主张的该项诉讼请求，本院部分予以支持。关于支付转让款的问题。唐荣海、唐泽仕尚有60万元转让款未支付，根据合同约定，唐荣海、唐泽仕应于中超房地产公司交房时一次性付清，由于涉案房屋尚不具备交付条件，故唐荣海、唐泽仕不应当支付。因此，中超房地产公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于逾期付款违约金的问题。唐荣海、唐泽仕未按合同约定支付转让款，应按照合同约定承担相应的违约金。对于转让余款60万元因未到支付时间，故该部分款项不应当计算逾期付款违约金。另中超房地产公司反诉主张的逾期付款违约金中有部分付款时间与事实不符，故本院根据实际付款时间进行调整。因此，中超房地产公司的该项反诉请求，本院部分予以支持。综上所述，驳回唐荣海、唐泽仕主张交付房屋的诉讼请求。中超房地产公司应向唐荣海、唐泽仕支付相应期间的逾期交房违约金。驳回中超房地产公司主张支付转让款的反诉请求。唐荣海、唐泽仕应向中超房地产公司支付相应期间的逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法�第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京中超房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付唐荣海、唐泽仕逾期交房违约金【以1072.8万元为基数按每日万分之二计算，自2015年1月1日起计算至本判决发生法律效力之日止（如南京中超房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日前取得南京市建筑工程竣工验收报告，即计算至南京中超房地产开发有限公司取得南京市建筑工程竣工验收报告之日止）】；二、驳回唐荣海、唐泽仕的其他诉讼请求；三、唐荣海、唐泽仕于本判决发生法律效力之日起十日内给付南京中超房地产开发有限公司逾期付款违约金（均按每日万分之一计算，以30万元为基数自2013年6月1日起计算至2013年6月6日止，以500万元为基数自2013年7月1日起计算至2013年8月30日止，以400万元为基数自2013年8月31日起计算至2013年10月9日止，以300万元为基数自2013年10月10日起计算至2014年1月10日止，以100万元为基数自2014年1月11日起计算至2014年1月29日止，以500万元为基数自2013年9月1日起计算至2014年7月4日止）；四、驳回南京中超房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17139元，由南京中超房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费6188元，由唐荣海、唐泽仕负担2588元，南京中超房地产开发有限公司负担3600元（上述诉讼费唐荣海、�泽仕已付17139元，南京中超房地产开发有限公司已预付6188元，南京中超房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付唐荣海、唐泽仕14551元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军审 判 员  李佳萱人民陪审员  殷洪林二〇一六年八月三十一日见习书记员  夏 娜