广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第24号
上诉人（原审原告）：高健锋，男，汉族，1983年10月12日出生，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：张晶晶，广东莱恩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市衡鼎房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：李征国。
委托代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人高健锋与被上诉人珠海市衡鼎房地产开发有限公司（以下简称衡鼎公司）商品房预约合同纠纷一案，高健锋不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月4日，百佳公司的工作人员刘勇介绍高健锋到衡鼎公司处购买衡鼎公司开发的位于珠海市斗门区湖心路1008号西江月花园19号、20号、21号三间商铺。衡鼎公司告知高健锋涉案商铺已由他人认购，需确认他人是否继续履行认购书后才能确定能否出售给高健锋。经双方协商，高健锋与衡鼎公司签订《西江月〈认购书〉》一份，约定高健锋认购衡鼎公司开发的位于珠海市斗门区湖心路1008号西江月花园19号、20号、21号三间商铺，建筑面积2175.67平方米，总价款1000万元，折扣为0.96折，认购总价960万元，高健锋一次性付款，签订认购书时交付定金100万元。双方在违约责任中约定在签订本认购书后，高健锋逾期未交纳楼款及未在约定时间内签订《商品房买卖合同及附件》和银行按揭贷款合同的，则视为违约，衡鼎公司有权单方出售为其预定的房屋，所收定金不予以退还，并不做任何赔偿。在未签署《商品房买卖合同及附件》前，由于衡鼎公司原因而导致该房屋不能出售时，衡鼎公司应当在确认之日起最迟不超过十五日，退还所收定金给高健锋，衡鼎公司退还定金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。双方在备注处约定高健锋于签订时交诚意金100万元，衡鼎公司在两天内确定出售时即转为定金，反则诚意金无息退回；衡鼎公司在收到高健锋500万元房款即帮其办理19号商铺的产权；高健锋在办出19号商铺产权的15个工作日内即交付余款460万元；如高健锋逾期支付余款460万元，则由第三方百佳公司在三天内将余款460元交付衡鼎公司；以上补充条款经三方签字盖章后生效。高健锋、衡鼎公司及百佳公司的工作人员刘勇在该认购书上签名和盖章。同日，高健锋向衡鼎公司支付诚意金100万元。2013年6月6日，衡鼎公司通知百佳公司涉案商铺无法出售给高健锋。2013年6月7日，百佳公司的工作人员刘勇将涉案商铺无法出售给高健锋的情况转告给高健锋。衡鼎公司于当日开出向高健锋退还100万元的支票，但高健锋没有来领取。之后，衡鼎公司又多次通知高健锋领取退还的100万元，但高健锋至今仍未领取。
原审法院认为：根据庭审调查，高健锋、衡鼎公司双方确认认购书是在平等、自愿基础上签定的，对认购书的真实性均予以确认。双方亦确认在签订认购书时涉案商铺已被他人认购，高健锋要购买涉案商铺，需已认购涉案商铺的人同意解除认购书，高健锋在签订认购书时已知晓这一情况，故双方在认购书的备注处约定由衡鼎公司在两天内确定出售时诚意金转为定金。因此，可以确定高健锋、衡鼎公司签订的认购书在衡鼎公司确定已认购涉案商铺的人同意解除合同后才发生效力，该认购书属于附生效条件合同。
在庭审中，高健锋以双方在认购书中约定了两天的期限为由，主张该认购书是附期限的合同，认为两天期限届满，衡鼎公司没有通知高健锋涉案商铺无法出售，双方认购书即发生效力，高健锋支付的诚意金即转为定金。但是从双方签订认购书时的情况来看，衡鼎公司已与他人就涉案商铺签订了认购书，衡鼎公司与高健锋签订认购书时，无法确定他人是否愿意解除认购书，在他人仍坚持认购涉案商铺的情况下，衡鼎公司实际上是无法将涉案商铺出售给高健锋的。故衡鼎公司只有在确定已认购该商铺的人同意解除认购书的情况下，才能同意由高健锋来认购涉案商铺。由此可以确定双方在认购书中约定的真实意思是与衡鼎公司签订认购书的人不再购买涉案商铺时，高健锋、衡鼎公司的认购书才生效，诚意金才转为定金。高健锋的主张不符合双方当事人签订认购书时的真实意思。因此，高健锋、衡鼎公司签订的认购书的生效条件并未成就，双方的认购书并未发生效力。定金是双方履行认购书的保证，由于双方签订的认购书并未发生效力，故高健锋支付给衡鼎公司的款项不属于定金。高健锋要求衡鼎公司按《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，双倍返还定金，没有根据，原审法院不予支持。
关于高健锋要求衡鼎公司支付相关利息的问题。根据衡鼎公司提供的证据及证人证言，衡鼎公司确已在2013年6月7日通过百佳公司通知高健锋领取退还的款项，并也开出了支票，但高健锋一直没有领取。高健锋款项的利息损失是其自己的行为造成的，其要求衡鼎公司赔偿利息损失没有根据，而且双方在认购书中也约定退还诚意金不支付利息，故对高健锋的该请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作去如下判决：一、衡鼎公司于判决生效之日起七日内向高健锋返还款项1000000元；二、驳回高健锋的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元（高健锋已预交），由高健锋负担11400元，由衡鼎公司负担11400元。
上诉人高健锋不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判衡鼎公司双倍返还高健锋已付定金100万及该款自2013年7月11日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；另外100万衡鼎公司在原审期间于2013年10月31日支付，判令衡鼎公司该款项自2013年7月11日起至付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息为18410.96元；2、判令原审、二审诉讼费由衡鼎公司承担。其事实和理由如下：高健锋与衡鼎公司商品房预约合同纠纷一案已经作出原审判决，该判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予变更。一、原审判决一方面认定高健锋与衡鼎公司所签《认购书》为真实有效，另一方面又罔顾其中关于“诚意金”转为“定金”的约定，属认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。高健锋与衡鼎公司双方于2013年6月4日签订《西江月﹤认购书﹥》（下称“《认购书》”），约定高健锋购买衡鼎公司开发的斗门区“西江月花园”第3、4、5栋一层的19、20、21号三间商铺。《认购书》的主要内容不违反法律的强制性禁止性规定，因此依法为合法有效之合同，合同双方当事人均应依约全面、适当地履行合同约定的己方义务。《认购书》第六条手写条款约定“买受人于签订时交诚意金100万，出卖人在两天内确定出售时即转为定金”，由此，衡鼎公司在本合同中的主要义务就是向高健锋履行“在两天内确定出售与否”的通知义务，反则，衡鼎公司违反该义务的法律后果就是“诚意金”转为“定金”并接受定金罚则。原审法院在认定“双方是在平等、自愿基础上签订的”、“对认购书的真实性均予以确认”后，又以条件不成就为由否定“诚意金”已转为“定金”，明显无视《认购书》第六条关于“两天内”的通知义务期限要求。原审判决明显违背了当事人意思自治原则，依法应予撤销。
二、本案中“百佳地产公司”与刘勇均不是合同当事人，更不是合同“定金条款”的权利义务当事人，无权代表高健锋接受衡鼎公司的通知。原审判决认定衡鼎公司“已通过百佳地产通知原告”属认定事实不清，依法应予纠正。首先，高健锋从未找“百佳地产公司”作为购房中介，其与百佳地产公司没有任何关联。高健锋是与百佳地产员工刘勇的弟弟刘鹏相熟，通过刘鹏获悉衡鼎公司处有廉价商铺出售，于是通过刘鹏介绍，由刘勇相伴到衡鼎公司售楼部洽谈购买商铺事宜。因此，即使刘勇作为百佳地产公司的员工，此种情形下其也仅仅是帮助弟弟刘鹏的朋友，将高健锋带到衡鼎公司售楼部的“带路人”而已。刘勇在本案中的身份和行为只能代表其个人，与衡鼎公司所称的合作伙伴“百佳地产”并无联系。其次，与衡鼎公司签订商铺认购的主体是高健锋，虽然《认购书》第六条第四款约定高健锋逾期支付余款460万元的情形下由第三方百佳地产担保支付，但其担保的也仅仅是第三期房款460万元的部分，该条款独立于高健锋与衡鼎公司之间关于以“两天”通知期来作为定金是否成立的约定。因此，《认购书》中关于诚意金是否转为定金的约定与百佳地产乃至刘勇完全无关，是独立于百佳地产和刘勇之外的独立条款。更何况根据《认购书》第六条第六款“补充条款经三方签字盖章后生效”之约定，因百佳地产未在本合同上盖章而导致担保条款并未生效，百佳地产与刘勇与本案就更不存在任何关联。
综上所述，原审判决以衡鼎公司“2013年6月6日，通知百佳公司案涉商铺无法出售给原告。2013年6月7日，百佳公司的工作人员刘勇将涉案商铺无法出售给原告的情况转告给原告”为由，认定衡鼎公司已经履行通知义务，明显属于事实认定不清，法律适用不当。即便百佳地产与衡鼎公司有合作关系，衡鼎公司对百佳地产的通知在本案中属于合同义务履行对象错误，依法对高健锋不产生任何法律后果，因而不能免除衡鼎公司在与高健锋之间合同履行中的责任。
综上所述，高健锋认为，原审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以变更，维护高健锋的合法权益。
被上诉人衡鼎公司答辩称：1、维持原审判决，依法驳回高健锋的上诉请求；2、上诉费由高健锋承担。其事实和理由如下：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，应当予以维持。一、高健锋关于“衡鼎公司合同主要义务就是向高健锋履行在两天内确定出售与否的通知义务，反则，后果就是诚意金转为定金并接受定金法则”的上诉理由是不成立的。《西江月认购书》第六条备注，手写约定：“1、买受人于签订时交诚意金100万元，出卖人在两天内确定出售时即转为定金，反则诚意金无息退回。”，该约定非常明确，诚意金要转为定金必须：1、高健锋在两天内有确定出售的行为；2、如果两天内没有确定出售的行为，就适用“反则诚意金无息退回”；3、两天内没有确定出售，两天之后只能是诚意金的退回。由于双方已有该“反则”的约定，因此，高健锋所称的两天内没通知成交，诚意金就转为定金，与该约定不符，且高健锋在两天内没有接到任何确定成交通知，反而是不断接到退回诚意金的通知，也足以证明衡鼎公司一直都是确定无法成交。
二、刘勇和珠海百佳房地产投资顾问有限公司为涉案合同的当事人，签订主体，刘勇的通知行为依法有效，并足以证实衡鼎公司已明确告知各方无法成交，高健锋对此是清楚的。《西江月认购书》第六条备注，手写约定：“･･･4、如买受人逾期支付余款460万元则由第三方百佳地产在三天内将余款460万元交付给出卖人”，刘勇是百佳公司的销售总监，作为百佳公司的代表在该认购书上签字，珠海百佳房地产投资顾问有限公司又为衡鼎公司开发的“西江月”楼盘代理销售商，鉴于高健锋系刘勇介绍的客户，百佳公司又是该认购书的利害关系方，衡鼎公司通知百佳公司，百佳公司刘勇即通知高健锋，并无不妥，且衡鼎公司也多次去电、发函告知高健锋。
三、同时，涉案认购书第二条”违约责任“第2款约定：“在未签署《商品房买卖合同及附件》前，由于出卖人原因导致该房屋不能出售时，出卖人应在确认之日起最迟不超过15日，退还所收定金予买受人；出卖人退还所交定金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结”。该条款为预约合同中的条款，依法有效，即使是因出卖人的原因导致买卖不成，出卖人也只是原数退回定金，也不存在需双倍返还定金的责任。
四、其他意见同原审判决书一致。
经审理，原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院另查明，证人刘勇在原审庭审中称自己是百佳公司员工，百佳公司是衡鼎公司的代售方。刘勇称在2013年6月7日告知高健锋该房屋暂时不能出售高健锋，要么等到月底看看要么退还诚意金。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：高健锋支付的诚意金是否已转化为定金。对于这一问题，本院认为，高健锋与衡鼎公司于2013年6月4日签订的《认购书》第六条第①项为：买受人于签订时交诚意金100万元，出卖人在两天内确定出售时即转为定金，否则诚意金无息退还。从该约定来看，诚意金转为定金的条件是出卖人在两天内确定出售的，即衡鼎公司有权在两天内作出决定选择是否将涉案房屋出售给高健锋，故可以认定双方签订的《认购书》为附开始条件的合同。而根据双方这一约定可知，双方之间房屋买卖合同关系是否成立取决于衡鼎公司是否决定向高健锋出售涉案房屋，如果衡鼎公司在两天内确定出售给高健锋的，高健锋交付的诚意金才转化为定金，双方之间就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，如果衡鼎公司在两天内决定不出售涉案房屋给高健锋的，双方之间的就涉案房屋不成立房屋买卖合同关系。对于衡鼎公司所享有的此项选择权，基于诚实信用的考虑，衡鼎公司确实应当在作出决定后的合理期间内将结果告知高健锋。在本案中，衡鼎公司决定不出售涉案房屋给高健锋后，于2013年6月6日将有关情况告知了陪同高健锋一同前往看房的刘勇，而从刘勇在原审庭审中所做的陈述来看，刘勇在6月7日电话告知了高健锋该商铺暂时不能卖了，要不等到约定，要不就退还诚意金。从上述事实来看，衡鼎公司在2013年6月6日即《认购书》约定的两天内做出了不出售涉案房屋给高健锋的决定，并在当天告知了作为衡鼎公司代售方百佳公司的工作人员刘勇，进而由刘勇在2013年6月7日转告给了高健锋可以退还诚意金。
至于高健锋主张的刘勇和百佳公司并非合同主体无权代表高健锋接收衡鼎公司通知的问题。本院认为，虽然刘勇和百佳公司均非涉案房屋买卖关系的主体，也未得到高健锋的授权，无权代表高健锋接受衡鼎公司的通知。但是百佳公司是衡鼎公司的代销公司，刘勇作为百佳公司的员工，在向高健锋告知时也是以衡鼎公司的代销人员的身份告知高健锋的，故刘勇告知高健锋的行为，属于代衡鼎公司告知高健锋。
从上述事实可知，衡鼎公司在双方约定的期限内决定不出售涉案房屋给高健锋，并及时通过代售方将该情况告知高健锋。故在本案中，高健锋主张衡鼎公司违反合同约定没有依据。何况根据双方的约定，是否产生“诚意金转化为定金”的后果是由“衡鼎公司是否确定出售给高健锋”决定的，而衡鼎公司所负有的告知义务仅仅是将自己的决定告知高健锋，在衡鼎公司决定不出售给高健锋的情况下，即便衡鼎公司没有及时告知高健锋，也不能仅凭此就认定衡鼎公司应当承担出售涉案房屋给高健锋的后果。故本院对于高健锋主张涉案诚意金已经转化为定金的主张不予支持。
综上，原审判决查明事实清楚，处理结果适当，本院予以维持。本院参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22800元，由高健锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年二月十三日
书 记 员 许婷婷