山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临商终字第940号
上诉人（原审原告）：孙士余，男，1970年2月8日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）：杜庆新，男，1960年11月23日出生，汉族，居民。
二上诉人的共同委托代理人：朱正顺，山东隆泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘甲锋，男，1970年3月7日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审被告）：刘旭，男，1966年2月21日出生，汉族，个体工商户。
二上诉人的共同委托代理人：王平达，山东上和律师事务所律师。
上诉人孙士余、杜庆新与上诉人刘甲锋、刘旭因租赁合同纠纷一案，均不服临沂市河东区人民法院（2012）河民初字第2220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2011年11月11日，原告孙士余、杜庆新与被告刘甲锋、刘旭签订土地租赁合同一份，合同约定：原告孙士余、杜庆新将位于临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的土地出租给被告刘甲锋、刘旭使用，进行仓储、超市、及其他商业用途，租赁期限20年。自合同生效之日起的十年内每年的租赁费用为30万元，第十一年至第二十年期间的租赁费用为每年50万元。合同自双方签字之日起生效。原告孙士余、杜庆新应当给予被告刘甲锋、刘旭50天的免租金建设时间。被告刘甲锋、刘旭在该土地上进行建设期间，原告孙士余、杜庆新应当做好“三通一平”工作，即原告孙士余、杜庆新将地上附属物进行拆除。合同签订后，原告孙士余、杜庆新按照合同的约定于一个月内拆除了租赁土地原有的粮仓、办公室、原家属院前后排瓦房。被告刘甲锋、刘旭以原告孙士余、杜庆新对出租的土地未获得合法的产权登记为由进行抗辩，未对所承租的土地进行开工建设。原告孙士余、杜庆新于2012年2月18日向被告刘甲锋、刘旭发出通知书，通知书内容是“要求被告刘甲锋、刘旭于2012年2月28日前开工建设，否则视为违约，原告孙士余、杜庆新有权解除合同。并要求刘甲锋、刘旭按时履行。”
另查明，临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的原产权人为临沂市兰山区粮食局，临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站改制时，2010年1月28日，临沂市兰山区粮食局与案外人杜传亮签订企业产权转让协议书一份，根据协议约定，由临沂市兰山区粮食局以1600862.10元的价格将临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的产权转让给案外人杜传亮。2011年11月11日，案外人杜传亮与原告孙士余、杜庆新签订转让合同，根据合同约定：案外人杜传亮又将半程收储站土地及地上附着物转让给原告孙士余、杜庆新。原告孙士余、杜庆新至今未举证证明其对所出租的土地已获得产权登记。
原告孙士余、杜庆新诉讼来院，请求人民法院依法解除与二被告签订的租赁合同，判令二被告支付租金189041元并赔偿损失300748元，本案的诉讼费用由二被告承担。
原审法院认为，原告孙士余、杜庆新与被告刘甲锋、刘旭签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同成立并生效，双方应全面履行各自的义务。合同签订后不久，被告刘甲锋、刘旭未依据合同约定及时对租赁土地进行开工建设，被告刘甲锋、刘旭已经以自己的行为表明不继续履行双方签订的租赁合同，影响原告孙士余、杜庆新实现签订租赁合同的目的，原告孙士余、杜庆新有权解除合同。本案中，原告孙士余、杜庆新已于2012年2月18日给被告刘甲锋、刘旭发出通知，根据通知书内容，原告孙士余、杜庆新有权自2012年2月28日起与被告刘甲锋、刘旭解除土地租赁合同。合同解除后，对于损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中。一方面，由于原告孙士余、杜庆新对所出租的土地未获得产权登记认可，原告孙士余、杜庆新应当履行租赁物的瑕疵担保义务。由于被告刘甲锋、刘旭租赁土地后需要进行仓储、超市、及其他商业用途建设，且系长期租赁经营，改造该租赁场地需进行大量资金投入，由于原告孙士余、杜庆新对租赁土地未获得产权登记认可，被告刘甲锋、刘旭对此享有不安抗辩权，该情形的存在导致被告刘甲锋、刘旭不敢贸然投入大量资金进行建设；另一方面，被告刘甲锋、刘旭对所出租的土地虽然存在一定的权利瑕疵，但是被告刘甲锋、刘旭在签订合同时也有充分的时间和能力知悉土地的权属登记情况，被告刘甲锋、刘旭仍在合同上签字予以认可。因此，本案中，被告刘甲锋、刘旭已经自2011年11月11日起开始租赁土地，由于被告刘甲锋、刘旭未按照合同进行开工建设，无权享有免租金建设时间，被告刘甲锋、刘旭应当赔偿原告孙士余、杜庆新自2011年11月11日起至租赁合同解除之日即2012年2月28日期间的租金损失，根据合同计算，原告孙士余因此产生的租金损失为300000元／365天×107天=87945.20元；对于原告孙士余、杜庆新主张的其他损失300748元，由于原告孙士余、杜庆新出租临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的土地的目的是仓储、超市及其他商业用途建设，无论由何方承租，对该租赁土地原有的粮仓、办公室、沿街平房、原家属院前后排瓦房进行拆除改造是必然的，且孙士余、杜庆新对租赁合同的解除亦应当承担一定的责任，也有义务自2012年2月28日起采取措施防止损失的扩大，因此对原告孙士余、杜庆新主张的其他损失300748元及其余租金不予支持。据此，为了及时化解人民内部矛盾，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）款、第九十六条第（一）款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第（一）款、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告孙士余、杜庆新与被告刘甲锋、刘旭于2011年11月11日签订的土地租赁合同。二、被告刘甲锋、刘旭于本判决生效后五日内赔偿原告孙士余、杜庆新租金损失87945.20元。三、驳回原告孙士余、杜庆新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8645元，财产保全费3070元，由原告孙士余、杜庆新与被告刘甲锋、刘旭平均负担。
上诉人孙士余、杜庆新不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：一、上诉人对租赁物拥有完整的占有、使用、收益和处分权，刘甲锋、刘旭应按合同约定全面履行自己的义务。2010年1月28日，临沂市兰山区粮食局与案外人杜传亮签订企业产权转让协议书一份，约定产权过户由杜传亮负责办理，之后上诉人与杜传亮签订转让合同，约定将涉案租赁物转让给上诉人。因两次转让合同对租赁物如何交付以及产权的办理均有约定，虽然上诉人未办理产权登记，但对租赁物拥有完整的占有、使用、收益和处分权，符合双方签订的土地租赁合同约定的条件。一审法院仅依该土地未办理土地产权登记为由认定对方有不安抗辩权系认定事实不清，适用法律错误。二、刘甲锋、刘旭应赔偿上诉人的租金损失及拆除地上附着物的损失。1、对方应赔偿租金损失自2011年11月11日至2012年7月4日止。双方于2011年11月11日签订了土地租赁合同，约定的租金交付方式为按年先付后用，因对方在合同生效后未依约定履行义务，上诉人于2012年2月18日发出履约通知书，要求其于2012年2月28日前开工建设，否则视为违约，上诉人有权解除合同。但在对方仍未履约的情况下，上诉人并未发出解除合同通知书，而是到2012年7月4日起诉时要求解除合同。因此，一审法院计算对方赔偿上诉人的租金损失期间错误。2、对方应赔偿上诉人拆除土地附着物的损失。合同法确定了完全赔偿原则。双方签订合同后，上诉人根据合同约定在一个月内拆除了租赁土地原有的粮仓、办公室及家属院前后排瓦房，但由于对方未按约定开工建设导致上诉人的开展的“三通一平”工作无法得到后续履行，可以使用的粮仓、办公室等也因拆除而不复存在。对于上诉人而言，由于对方违约导致上诉人合同目的无法实现，而上诉人根据合同约定而拆除房屋的行为所造成的损失数额具体、确定，对此对方也完全预见。一审法院在无任何证据的情况下，推定如果对方不继续使用租赁物，上诉人也必然对前述标的物进行拆除，纯属主观臆断，且在2012年2月28日前，前述土地附着物已经拆除完毕，上诉人一直在督促对方履约，之后上诉人及时向法院提起诉讼要求解除合同，也尽义务防止损失的扩大，主、客观也无过错。综上，请求撤销原审判决并改判支付给上诉人租金189041元及损失300748元，且一、二审诉讼费用由对方承担。
上诉人刘甲锋、刘旭答辩称，临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站同刘旭、刘甲锋签订的土地租赁合同不成立，该合同没有兰山区粮食局半程收储站的公章，也没有该收储站的法定代表人签字，签字人孙士余、杜庆新也没有获得法定代表人的授权，依据合同法32条的规定，当事人采取合同书面形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时成立。因孙士余和杜庆新不是合同的当事人，因此该合同不成立。请求二审法院驳回孙士余和杜庆新的诉讼请求。
上诉人刘甲锋、刘旭亦不服原审判决上诉称，2011年11月11日，孙士余自称是临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的负责人，双方签订了土地租赁合同，但迟迟未在合同中加盖公章。经了解，作为合同出租方临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站竟然是虚假的、并不存在的单位。鉴于此，上诉人即通知对方该合同不能履行。在签订合同时，对方假借临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的名义，又隐瞒了其自称从杜传亮处受让的真实情况，从而诱使上诉人作出了错误的意思表示签订了合同，该行为属于欺诈行为，应当依法撤销。一审法院对对方存在欺诈行为的事实避而不谈，却认定为其对出租的土地存在一定的权利瑕疵。上诉人行使的是对欺诈行为的撤销权而非不安抗辩权。请求撤销原审判决，改判驳回对方的诉讼请求或发回重审，且本案诉讼费用由对方承担。
上诉人孙士余、杜庆新答辩称，1、刘甲锋、刘旭作为承租方是所承租土地超市的投资建设方和合同起草方，其对承租标的物的产权状况是经过多方调查落实明知没有任何的产权纠纷才起草了土地租赁合同，要求出租方孙士余、杜庆新签字，并且为防止其他超市参与竞争和我方的反悔，拟定了高达1500万元的违约金条款。因此，孙士余、杜庆新是不存在欺诈的。2、该租赁标的物的产权明晰，没有任何产权争议，虽然没有进行产权变更登记，但不影响租赁物的使用、收益和处分。作为土地产权登记这一行政登记行为，对使用权人产权人的出租权没有任何影响。对双方的合同履行和合同的价值等合同主要内容也没有任何影响。作为刘甲锋、刘旭，在合同签订之后，也从来没有提出合同履行中受到任何第三方的阻挠和干扰。3、在一审庭审中，以至于二审上诉状中，刘甲锋、刘旭均主张合同应撤销，也就是说其认可合同的成立并生效。但刘甲锋、刘旭并没有依法提起撤销之诉。综上，二上诉人刘甲锋、刘旭的上诉没有事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。
本院经审理查明，2010年1月28日，临沂市兰山区粮食局与案外人杜传亮签订企业产权转让协议书一份，根据协议约定，由临沂市兰山区粮食局按评估资产总值1600862.10元的价格将临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的产权转让给案外人杜传亮。并约定产权转让后，全部产权过户所需用的各种税费均由受让方承担，转让方协助提供相关的手续证明。
本案双方当事人在洽谈过程中，为清产核资，孙士余、杜庆新以案外人杜传亮名义于2011年10月8日委托临沂元真资产评估有限公司对土地上的房屋，包括粮库、瓦房、沿街平房等建筑物进行了评估，并作出临元评字（2011）第93号资产评估报告书。该报告书认定建筑物资产净值分别为：粮仓190612.5元、办公室38902.2元、沿街平房21252元、原家属院瓦房（前排）35640.99元、原家属院瓦房（后排）35640.99元。
2011年11月11日，孙士余、杜庆新与刘甲锋、刘旭签订租赁合同后，孙士余、杜庆新按照合同的约定于一个月内拆除了租赁土地原有的粮仓、办公室、原家属院前后排瓦房。除去未拆除的沿街平房，按临元评字（2011）第93号资产评估报告书中评估价值综合认定，已被拆除房屋价值为300748元。刘甲锋、刘旭对评估报告虽有异议，但未申请重新评估。
上述事实，有评估报告、当事人陈述等证据予以证实，并均已收录在卷。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，从本案查明的事实来看，2010年1月28日，临沂市兰山区粮食局将临沂市兰山区粮食收储公司半程收储站的产权转让给案外人杜传亮，并约定产权转让后，全部产权过户所需用的各种税费均由受让方承担，转让方协助提供相关的手续证明。2011年11月11日，案外人杜传亮与孙士余、杜庆新签订转让合同，将半程收储站土地及地上附着物转让给孙士余、杜庆新。2011年11月11日，孙士余、杜庆新将土地出租给刘甲锋、刘旭使用。但至今涉案的土地孙士余、杜庆新未办理产权登记。
关于孙士余、杜庆新未办理产权登记是否影响租赁合同的效力问题。本院认为，房屋所有权人与租赁合同出租人不一致时，不影响合同效力。因为租赁合同中，出租人就是保证承租人对房屋进行占有、使用、收益，而租赁物如果存在权利瑕疵，出租人应当对承租人承担权利瑕疵担保责任。因此，租赁物的权利归属问题对承租人来说并不重要，只要出租人能够满足使承租人占有、使用、收益租赁物的要求，承租人就不能再以出租人权利瑕疵为理由，主张合同应被撤销。如果出租人的权利瑕疵影响承租人行使权利的，承租人可以根据其影响的程度，要求相应的减少租金或不支付租金。而本案中，孙士余、杜庆新虽对涉案的土地未办理产权登记，但其已享有占有、使用的权利，且其已按合同的约定将地上附属物进行了拆除，刘甲锋、刘旭并无证据证明在合同签订后该涉案的土地存在产权争议的事项及孙士余、杜庆新有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，原审据此认定刘甲锋、刘旭享有不安抗辩权不当，本院予以纠正。而刘甲锋、刘旭认为签订租赁合同时孙士余、杜庆新存在欺诈行为的主张，未能提供相关证据予以证实，本院不予采信。故本案双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，合同成立并生效，双方应全面履行各自的义务。
关于刘甲锋、刘旭应支付的租金及损失的赔偿问题。本院认为，合同签订后不久，孙士余、杜庆新按照合同的约定于一个月内拆除了租赁土地原有的粮仓、办公室、原家属院前后排瓦房。期间刘甲锋、刘旭以孙士余、杜庆新对出租的土地未获得合法的产权登记为由进行抗辩，并自认已2月份告知孙士余、杜庆新该合同将因此不能履行。鉴于刘甲锋、刘旭一直不进行开工建设，孙士余、杜庆新于2012年2月18日向被告刘甲锋、刘旭发出通知书，要求刘甲锋、刘旭于2012年2月28日前开工建设，否则视为违约，孙士余、杜庆新有权解除合同。本院认为，该通知书具有履约通知书的性质，而非解除通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”在孙士余、杜庆新向刘甲锋、刘旭发出履约通知书后，刘甲锋、刘旭仍未按合同的约定开工建设，构成违约。现双方合同目的无法实现，故本院根据上述法律规定，确定双方解除合同的时间为孙士余、杜庆新向法院起诉的时间，即2012年7月4日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现因刘甲锋、刘旭违约的原因造成双方合同解除，故对于孙士余、杜庆新要求刘甲锋、刘旭赔偿损失的要求，本院予以支持。对于应支付租金的问题，双方在合同中约定了孙士余、杜庆新应当给予刘甲锋、刘旭50天的免租金建设时间。刘甲锋、刘旭在该土地上进行建设期间，孙士余、杜庆新应当做好“三通一平”工作。在合同签订后，孙士余、杜庆新按照合同的约定于一个月内拆除了租赁土地原有的粮仓、办公室、原家属院前后排瓦房。本着公平原则，租赁的时间应扣除一个月的拆除时间，再从该时间起扣除50天的免租赁建设时间，由此计算，刘甲锋、刘旭应当赔偿租金损失为300000元／365天×154天=126575元；对于孙士余、杜庆新主张的其他损失300748元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”双方签订合同后，孙士余、杜庆新按照合同的约定拆除了租赁土地上的建筑物，但由于刘甲锋、刘旭未按约定开工建设导致孙士余、杜庆新所作的“三通一平”工作无法得到后续履行，而原应可以使用的粮仓、办公室等也因拆除而不复存在。在双方当事人租赁合同洽谈过程中，为清产核资，孙士余、杜庆新以案外人杜传亮名义委托临沂元真资产评估有限公司作出的临元评字（2011）第93号资产评估报告书中认定，已被拆除房屋价值为300748元。对于该评估报告的证明力问题，本院认为，当事人既有自行委托鉴定权，那么其自行委托鉴定所作的鉴定结论，自然属于民事诉讼法所规定的法定证据之一。如孙士余、杜庆新自行委托鉴定的鉴定结论存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等问题，刘甲锋、刘旭可提出证据进行反驳，且有必要申请法院重新鉴定。但刘甲锋、刘旭对评估报告虽有异议，但未申请重新评估，且也未提出足以反驳的证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，本院对该评估报告的证明力予以认定。孙士余、杜庆新按合同约定拆除房屋的行为所造成的损失数额具体、确定。对此，刘甲锋、刘旭也完全可以预见，故本院确认刘甲锋、刘旭应赔偿孙士余、杜庆新因拆除房屋所受的损失为300748元。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条之规定，判决如下：
一、维持临沂市河东区人民法院（2012）河民初字第2220号民事判决第一、三项；
二、撤销临沂市河东区人民法院（2012）河民初字第2220号民事判决第二项；
三、上诉人刘甲锋、刘旭于本判决生效后十日内赔偿上诉人孙士余、杜庆新租金损失126575元及拆除房屋损失300748元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8645元，财产保全费3070元，由上诉人孙士余、杜庆新负担3026元，上诉人刘甲锋、刘旭负担8689元。二审案件受理费8645元，由上诉人孙士余、杜庆新负担3026元，上诉人刘甲锋、刘旭负担5619元。
本判决为终审判决。
审判长 李言涛
审判员 肖 峰
审判员 李大军
二〇一三年十二月十六日
书记员 周 萍