湖北省武汉市黄陂区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄陂盘民初字第00366号
原告（反诉被告）齐维兵，男，1973年11月1日出生，汉族，江苏省淮安市人，住江苏省淮安市开发区。
被告（反诉原告）蒋建强，男，1984年3月4日出生，汉族，武汉市洪山区人，住武汉市洪山区。
委托代理人祝梦迪，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。
原告（反诉被告）齐维兵诉被告（反诉原告）蒋建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告齐维兵、被告蒋建强的委托代理人祝梦迪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐维兵诉称：2013年7月14日，原告与被告的代理人彭顺珍签订了《铺面租赁合同》。合同约定：原告承租被告所有的位于武汉市黄陂区汉口北大道汉口北五金机电城W4-2215号门面，建筑面积57平方米（购房合同编号黄113111398），自2013年7月30日起至2018年7月30日止，租赁期共五年；合同期内，前二年免租金，第三年租金8000元，第四年租金10000元，第五年租金12000元，甲方向乙方收取房屋押金10000元，在合同免租期到期前一个月，甲方将押金退回乙方或经双方协商将押金冲抵作为第三年租金。
2015年6月8日，被告在没有事先告知的情况下打电话要求原告支付租金8000元，如果不交将清理货物退场，押金不予退还。原告对被告的无理要求予以回绝，要求其按合同约定继续履行。之后被告在双方未协商一致的情况下，强行将原告承租经营的门面用锁锁上，至原告无法经营。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，导致合同目的无法实现，构成根本违约。是此，原告向法院提起诉讼请求依法判令：1、解除原、被告签订的《铺面租赁合同》；2、被告返还原告收取的押金10000元；3、被告向原告支付违约金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告齐维兵为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体适格。
证据二、被告身份证复印件。证明被告诉讼主体适格。
证据三、《铺面租赁合同》。证明原告与被告签订的房屋租赁合同依法成立并生效，且已经开始履行。
证据四、被告代理人彭顺珍身份证复印件、授权声明。证明被告的代理人彭顺珍接受被告委托与原告签订租赁合同的事实。
证据五、收款收条。证明被告的代理人彭顺珍代为收取原告铺面押金10000元的事实。
证据六、收条。证明：1、被告妻子周利红收取原告交付的铺面物业管理费1127元；2、被告蒋建强知悉代理人彭顺珍与原告签订租赁合同并已实际履行的事实。
证据七、现场照片。证明被告违反合同约定，侵害原告合法权益致使原告合同目的无法实现，构成根本违约的事实。
证据八、电话录音。证明：1、被告非法强行锁门；2、被告电话告知原告要么交8000元租金，要么清理货物退场、押金不予退还的记录；3、被告拒绝原告要求继续履行合同的录音。
证据九、短信截图。证明被告要求原告要么交8000元租金，要么清理货物退场、押金不予退还，并对原告进行威胁的事实。
被告蒋建强辩称：1、原告自2014年9月起已长期不开门经营，2015年6月开始明确表示不支付租金，且拖欠物业管理费，原告的行为构成根本违约；2、在原告违约的情况下，押金作为履约保证金我方可不予退还；3、被告无任何违约行为，不应支付违约金，且不应承担本案的诉讼费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告蒋建强为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、《铺面租赁合同》。证明2013年7月14日，原、被告签订房屋租赁合同的事实。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》、房产证、土地证。证明涉案租赁房屋的所有权人为被告蒋建强。
证据三、《武汉市商品房买卖合同》附件五。证明合同约定房屋使用人应缴纳物业管理费，未开门经营的情况按照正常物业费的5倍即10元／㎡收取。
证据四、证明原告自2013年11月16日至今仅缴纳部分物业费，2014年9月后未开门营业。
反诉原告蒋建强反诉称：2013年7月14日，反诉原告与反诉被告签订了《铺面租赁合同》。合同约定：反诉被告承租反诉原告所有的位于武汉市黄陂区汉口北大道汉口北五金机电城W4-2215号门面；租赁期五年，前二年为免租期，租金第三年为8000元，第四年为10000元，第五年为12000元；当年租期到期前一个月内缴纳下一年度房租，反诉被告承担水费及物业管理费。但反诉被告自2014年9月至今一直拖欠物业管理费，同时将租赁门面关闭数月，未实际经营，并以各种理由拒付下一年租金，其行为已构成根本性违约。是此，反诉原告特向法院提起反诉，要求依法判令：1、反诉被告支付反诉原告2015年7月30日至2015年11月30日的租金共计2667元（8000元÷12个月×4个月）；2、反诉被告承担违约责任并赔偿损失12000元；3、反诉被告向反诉原告支付物业管理费8959.50元；4、反诉被告承担本案全部的诉讼费用。
反诉原告蒋建强就其反诉请求提交的证据与本诉辩称证据相同。
反诉被告齐维兵辩称：1、因反诉原告已将门锁住，我并未使用涉案房屋，所以不应支付2015年7月30日期间的租金；2、我没有违约行为，不应承担违约责任；3、双方签订的合同中未约定由我缴纳物业管理费，该费用不应由我缴纳，且反诉原告所述物业费金额不实，我方不认可。
反诉被告齐维兵就其反诉辩称理由提交了如下证据：发票。证明反诉被告缴纳了2015年3月1日至2016年2月29日的物业管理费1075元。
经庭审质证，被告蒋建强对原告齐维兵提交的证据发表如下质证意见：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据六的真实性无异议，但该证据仅能证明原告缴纳的是2014年9月以前的物业管理费，而2014年9月之后的物业管理费原告未缴纳；对证据七有异议，不能证明拍摄时间，仅能证明原告没有经营；对证据八的来源有异议，原告未经被告同意进行录音，对证明内容均有异议；对证据九的真实性无异议，但对其合法性及关联性有异议。周利红不是本案的当事人，被告也未授权周利红代理其与原告解除合同。2015年6月10日，原告明确表示不缴纳租金，其认为市场清淡才是想解除合同的真正原因；对反诉证据之“发票”的真实性无异议，但该证据恰好证明原告欠缴物业管理费，其不履行该义务已构成根本性违约。
原告齐维兵对被告蒋建强提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但与本案无关联；对证据三有异议，该证据中关于物业管理费的约定是物业公司与被告之间签订的，不能以此来约束第三人，且原、被告之间的租赁合同未约定物业管理费由承租人缴纳；对证据四的真实性有异议，之前被告垫付的物业管理费1127元，原告已经向被告支付。被告没有拖欠物业管理费8959.5元的支付凭证。原告自2015年3月1日至2016年2月29日一共缴纳了1075元。被告提供的证明期间与金额均与实际不符，亦不能证明原告自2014年9月起未经营的事实。
经审理查明：2013年7月14日，原告齐维兵与被告蒋建强的委托代理人彭顺珍签订《铺面租赁合同》一份。合同约定：被告将其位于武汉市黄陂区汉口北大道汉口北五金机电城W4-2215号门面出租给原告经营计量衡器，建筑面积57平方米；租赁期自2013年7月30日起至2018年7月30日止，共五年；该门面房在本合同期内，前二年（2013年7月30日至2015年7月30日）免租金，第三年租金8000元，第四年租金10000元，第五年租金12000元；当年租期到期前一个月缴纳下一年度房租。由原告或其委托代理人转账或现金当面给付被告，被告收款后应向原告提供收条、收据或发票；房屋租赁合同生效后，原告应向被告交付10000元押金（不计利息）；免租期满前一个月，被告将押金的余额退回原告或经双方协商将押金余额作为第三年租金，不足或超出部分双方结算后现金补齐或退还；租赁期间，双方均不得借故解除合同。如被告违约，除退还原告押金或当年房租外，并按押金或当年房租金额赔偿违约金，并赔偿不足部分损失；如原告需退还必须提前一个月书面通知被告，并取得被告同意，押金或当年房租双方协商解决。合同签订后，原告向被告缴纳租赁押金10000元，被告亦向原告交付了涉案租赁房屋。
2015年6月9日，被告的妻子周利红收取原告物业管理费1127元；2015年12月11日，原告齐维兵向物业公司缴纳2015年3月1日至2016年2月29日期间的物业管理费1075元（该费用为物业公司优惠后减免3个月形成）。后因原、被告双方就租金缴纳事宜协商无果，由此双方发生诉讼。
另查实，2013年7月30日至2015年6月9日期间，涉案房屋由原告占有使用。2015年6月10日，被告在该房屋大门上另行加锁，后原告未再使用涉案房屋。
本院认为：原告齐维兵与被告蒋建强签订的《铺面租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。该合同约定：“该门面房在本合同期内，前二年（2013年7月30日至2015年7月30日）免租金，第三年租金8000元，第四年租金10000元，第五年租金12000元；当年租期到期前一个月缴纳下一年度房租”，由此可见，原告应在2015年6月30日之前缴纳第三年租金。庭审查明，被告于2015年6月10日将涉案房屋另行加锁，该行为应视为其在履行期限届满前以自己的行为表明不愿续租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”，故原告要求解除《铺面租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
另合同还约定：“租赁期间，双方均不得借故解除合同。如被告违约，除退还原告押金或当年房租外，并按押金或当年房租金额赔偿违约金，并赔偿不足部分损失”，在第三年租赁期截至之前，被告本应采取合理的方式与原告沟通协商租金、物业管理费等相关事宜，而其却以将房屋另行加锁的方式阻止原告占有使用，且该行为发生时原告缴纳租金的期限尚未截满，故被告的行为构成违约，其应按约定退还原告押金。至于被告是否还应承担违约金的问题，本院认为，2013年7月30日至2015年6月10日期间，涉案房屋一直由原告占有使用，虽有二年免租约定，但如果继续要求被告承担违约金，显然会加重被告的合同义务，与公平原则相违背，故本院对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求不予支持。
针对被告辩称“原告自2014年9月起已长期不开门经营，2015年6月开始明确表示不支付租金”的意见，因双方在合同中对“原告不开门营业持续多长时间方才构成违约”进行明确约定，同时被告亦未提供充足证据证实原告存在拒付租金的违约行为，故本院对被告的上述辩称理由及要求“原告承担违约责任并赔偿损失12000元”的反诉请求不予支持。原告在第三年租期截至之前已经搬离涉案租赁房屋，故其可不缴纳2015年7月30日至2015年11月30日的租金。另双方签订的合同中虽未约定承租期内物业管理费应由谁缴纳，但根据租赁房屋的交易习惯及公平原则，该费用由原告承担较为合理，即原告应缴纳2013年7月30日至2015年6月9日期间的物业管理费为2707元（1075元÷9个月÷30天×680天），而原告于2015年6月9日、2015年12月11日分别缴纳1127元、1075元，合计2202元。鉴于此，原告还需缴纳物业管理费505元（2707元-2202元），故对被告要求原告支付物业管理费8959.50元的反诉请求，因与查明的事实不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告齐维兵与被告蒋建强于2013年7月14日签订的《铺面租赁合同》；
二、被告蒋建强于本判决生效之日起十日内退还原告齐维兵押金10000元；
三、原告齐维兵于本判决生效之日起十日内向被告蒋建强支付物业管理费505元；
四、驳回原告齐维兵的其他诉讼请求；
五、驳回被告蒋建强的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。
案件受理费300元、反诉费400元，二项合计700元由齐维兵负担200元、蒋建强负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李黎嘉
二〇一六年一月八日
书记员 陈 广