广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终850号
上诉人（原审被告）：谭开浪，男，1975年5月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：洪成今，男，1949年9月15日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人谭开浪因与被上诉人洪成今租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2016年6月13日作出的（2016）粤1781民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年12月18日，洪成今与谭开浪签订《合同书》，合同约定“出租人：洪成今为甲方。承租人：谭开浪为乙方。乙方自2015年12月18日起租用甲方大、小房屋各一间作仓库使用，每月租金1330元整。1、甲方从乙方承租之日起，交乙方前门电动闸门及后门、小门普通门钥匙各一条，共三条。乙方需妥善保管，损坏、遗失需自费修理或配回。若人为损坏门窗，乙方要按原样修理或酌情赔偿；2、乙方需交1330元作为一个月屋租按金，期满退租时退还乙方；3、乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租；6、乙方初定承租期为五年，合同期前两年退租不退还按金。”合同签订后，洪成今交付了房屋给谭开浪使用，交付了电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给谭开浪使用。谭开浪于当天交付一个月的租金1330元和押金1330元给洪成今。2016年1月21日晚，洪成今打电话催谭开浪交房租。2016年1月22日，洪成今家人到出租屋向谭开浪催收房租，与谭开浪妻子黄配好发生争吵，黄配好当天向阳春市公安局红旗派出所报警。2016年1月26日，阳春市公安局对黄配好进行伤情鉴定，鉴定结论为黄配好体表未检见损伤。至此，谭开浪一直没有将2016年1月18日至2016年5月6日期间的房租缴付给洪成今。洪成今于2016年3月24日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除洪成今与谭开浪双方签订的房屋租赁合同，谭开浪将房屋交还洪成今；2、谭开浪支付从2016年1月18日起至2016年5月6日止的租金4590元给洪成今；3、谭开浪交还电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给洪成今。
原审法院认为，洪成今与谭开浪订立《合同书》，约定洪成今将位于甲镇乙街m号大、小房屋各一间租赁给谭开浪作仓库使用，谭开浪支付租金给洪成今，双方之间形成租赁合同关系。合同内容是双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规之禁止性规定，属于合法有效合同。当事人应当自觉履行各自的合同义务。合同签订后，洪成今已依约交付房屋给谭开浪使用，履行了出租人的合同义务；谭开浪未能按合同约定付清租金，从2016年1月起拖欠洪成今房屋租金一直未交，明显已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和《合同书》第3条：“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租。”的约定，洪成今可依约解除合同，洪成今请求解除合同，有理有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同约定月租金1330元，谭开浪从2016年1月18日起欠交租金至2016年5月6日止共108天，应付租金4788元，洪成今请求由谭开浪返还房屋、钥匙和支付租金4590元，合理合法，应予以支持。谭开浪辩称洪成今殴打其妻子并赶他们离开出租屋，导致其只使用承租房屋34天，没有举证证实，应不予采信。综上所述，根据中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除洪成今与谭开浪于2015年12月18日签订的《合同书》；二、谭开浪于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4590元给洪成今；三、谭开浪于本判决发生法律效力之日起十日内归还位于甲镇乙街m号房屋和电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给洪成今。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费881元，由谭开浪负担。
上诉人谭开浪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒洪成今一方。2015年12月18日，洪成今与谭开浪签订房屋租赁合同，约定由谭开浪租用洪成今大、小房屋各一间作仓库使用，租金为每月1330元。谭开浪当天交付了一个月租金1330元和按金1330元给洪成今。2016年1月21日晚，洪成今未经催收就以谭开浪违反合同为由要求解除合同，不再将房屋出租给谭开浪。1月22日，洪成今带领社会人士来强行收回出租房屋，致使谭开浪的妻子受伤。其后，由于洪成今的无理驱赶，也由于谭开浪为了自己和妻子的人身和财产安全，谭开浪没再使用出租屋。原审判决谭开浪支付2016年1月18日至2016年5月6日共108天的租金共计4590元是错误的。根据谭开浪和洪成今签订的《合同书》第3条“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租”的约定，以及根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，谭开浪未缴交下月租金就视为从2016年2月起停租房屋，也即谭开浪和洪成今签订的房屋租赁《合同书》在2016年2月自动解除，则谭开浪无需再承担2016年2月之后的房租，谭开浪已缴交的按金足以抵扣2016年1月18日至2016年2月17日的租金，况且，谭开浪实际只租住到2016年1月22日。既然合同已于2016年2月解除，那就无所谓缴纳租金，故原审判决谭开浪支付租金4590元给洪成今错误。综上所述，上诉请求：撤销原审判决第二项。
被上诉人洪成今答辩称：原审判决认定事实清楚，合理合法、公平公正，判决恰当。谭开浪上诉称原审法院偏袒洪成今毫无根据。谭开浪违反合同不按时交租事实清楚，自2016年1月18日起至今分文未交。谭开浪列举双方签订的合同及《合同法》第九十三条规定，辩称以按金抵顶一个月租金，从2016年2月份起，合同就自行解除了，该说法谭开浪等于承认了从2016年1月18日起就拒交屋租、霸占房屋。若自2016年2月已解除合同，谭开浪应举证证明。既已解除租赁，为何至今谭开浪仍不归还钥匙给洪成今，且至今尚有大批物品堆放在屋内未搬走，仍不按合同履行义务。谭开浪称洪成今家属于2016年1月22日（因洪成今住院，由妻子及内兄二人前往）上门催收屋租是指派社会人员强行收回房屋并打伤其妻，为何公安部门所作的鉴定没有认定其妻受伤，这是谭开浪企图转移视线，为达到拒交屋租的行为而寻找借口。谭开浪称从2016年1月22日起没有使用出租屋。为何在司法维稳中心及法院调解时，谭开浪拒绝交回钥匙，谭开浪霸占房屋至今已达177天又如何解释。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：洪成今二审提供一份出租的房屋中堆放的物品清点单及现场照片（照片显示小房内有木床、晾衣架）一张，以证明谭开浪的财产至今仍堆放在洪成今的出租房屋内，谭开浪未将承租房屋交回给洪成今。谭开浪承认照片中的物品是其所有，物品清点单中的清水泵、拦河木板是其所有，但清单中其余物品并非其所有。谭开浪认为因双方租赁纠纷未解决，未确定谁对谁错，所以没有将物品搬走。
本院认为，洪成今与谭开浪签订《合同书》，约定洪成今将位于甲镇乙街m号大、小房屋各一间租赁给谭开浪作仓库使用，由谭开浪支付租金给洪成今，双方形成租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷。上述合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。合同签订后，洪成今已按合同约定交付租赁房屋给谭开浪使用，但谭开浪在支付了一个月租金后就一直拖欠洪成今的租金至今未交，已构成违约，按照《合同书》第3点约定“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租”，及根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，洪成今请求解除合同理据充分，原审判决支持洪成今该项请求正确。据审理查明，现涉讼的出租房屋中仍堆放着谭开浪的物品未搬走，谭开浪也一直未归还房屋的钥匙给洪成今，即涉讼的出租房仍继续被谭开浪占用，谭开浪应支付该期间的租金给洪成今，原审判决谭开浪支付从2016年1月18日起至2016年5月6日止的租金4590元给洪成今并无不妥，本院予以维持。谭开浪上诉主张实际只租住到2016年1月22日，不存在拖欠租金理据不足，本院不予支持。
综上所述，谭开浪上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭开浪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 姜玉华
代理审判员 施震宇
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 冯梅瑰
詹礼迪
广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤17民终850号
上诉人（原审被告）：谭开浪，男，1975年5月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：洪成今，男，1949年9月15日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人谭开浪因与被上诉人洪成今租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2016年6月13日作出的（2016）粤1781民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年12月18日，洪成今与谭开浪签订《合同书》，合同约定“出租人：洪成今为甲方。承租人：谭开浪为乙方。乙方自2015年12月18日起租用甲方大、小房屋各一间作仓库使用，每月租金1330元整。1、甲方从乙方承租之日起，交乙方前门电动闸门及后门、小门普通门钥匙各一条，共三条。乙方需妥善保管，损坏、遗失需自费修理或配回。若人为损坏门窗，乙方要按原样修理或酌情赔偿；2、乙方需交1330元作为一个月屋租按金，期满退租时退还乙方；3、乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租；6、乙方初定承租期为五年，合同期前两年退租不退还按金。”合同签订后，洪成今交付了房屋给谭开浪使用，交付了电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给谭开浪使用。谭开浪于当天交付一个月的租金1330元和押金1330元给洪成今。2016年1月21日晚，洪成今打电话催谭开浪交房租。2016年1月22日，洪成今家人到出租屋向谭开浪催收房租，与谭开浪妻子黄配好发生争吵，黄配好当天向阳春市公安局红旗派出所报警。2016年1月26日，阳春市公安局对黄配好进行伤情鉴定，鉴定结论为黄配好体表未检见损伤。至此，谭开浪一直没有将2016年1月18日至2016年5月6日期间的房租缴付给洪成今。洪成今于2016年3月24日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除洪成今与谭开浪双方签订的房屋租赁合同，谭开浪将房屋交还洪成今；2、谭开浪支付从2016年1月18日起至2016年5月6日止的租金4590元给洪成今；3、谭开浪交还电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给洪成今。
原审法院认为，洪成今与谭开浪订立《合同书》，约定洪成今将位于春城垌尾西街60号之一大、小房屋各一间租赁给谭开浪作仓库使用，谭开浪支付租金给洪成今，双方之间形成租赁合同关系。合同内容是双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规之禁止性规定，属于合法有效合同。当事人应当自觉履行各自的合同义务。合同签订后，洪成今已依约交付房屋给谭开浪使用，履行了出租人的合同义务；谭开浪未能按合同约定付清租金，从2016年1月起拖欠洪成今房屋租金一直未交，明显已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定和《合同书》第3条：“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租。”的约定，洪成今可依约解除合同，洪成今请求解除合同，有理有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案合同约定月租金1330元，谭开浪从2016年1月18日起欠交租金至2016年5月6日止共108天，应付租金4788元，洪成今请求由谭开浪返还房屋、钥匙和支付租金4590元，合理合法，应予以支持。谭开浪辩称洪成今殴打其妻子并赶他们离开出租屋，导致其只使用承租房屋34天，没有举证证实，应不予采信。综上所述，根据中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除洪成今与谭开浪于2015年12月18日签订的《合同书》；二、谭开浪于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金4590元给洪成今；三、谭开浪于本判决发生法律效力之日起十日内归还位于春城垌尾西街60号之一房屋和电动大门、电闸门、后门及小门钥匙给洪成今。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费881元，由谭开浪负担。
上诉人谭开浪不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒洪成今一方。2015年12月18日，洪成今与谭开浪签订房屋租赁合同，约定由谭开浪租用洪成今大、小房屋各一间作仓库使用，租金为每月1330元。谭开浪当天交付了一个月租金1330元和按金1330元给洪成今。2016年1月21日晚，洪成今未经催收就以谭开浪违反合同为由要求解除合同，不再将房屋出租给谭开浪。1月22日，洪成今带领社会人士来强行收回出租房屋，致使谭开浪的妻子受伤。其后，由于洪成今的无理驱赶，也由于谭开浪为了自己和妻子的人身和财产安全，谭开浪没再使用出租屋。原审判决谭开浪支付2016年1月18日至2016年5月6日共108天的租金共计4590元是错误的。根据谭开浪和洪成今签订的《合同书》第3条“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租”的约定，以及根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，谭开浪未缴交下月租金就视为从2016年2月起停租房屋，也即谭开浪和洪成今签订的房屋租赁《合同书》在2016年2月自动解除，则谭开浪无需再承担2016年2月之后的房租，谭开浪已缴交的按金足以抵扣2016年1月18日至2016年2月17日的租金，况且，谭开浪实际只租住到2016年1月22日。既然合同已于2016年2月解除，那就无所谓缴纳租金，故原审判决谭开浪支付租金4590元给洪成今错误。综上所述，上诉请求：撤销原审判决第二项。
被上诉人洪成今答辩称：原审判决认定事实清楚，合理合法、公平公正，判决恰当。谭开浪上诉称原审法院偏袒洪成今毫无根据。谭开浪违反合同不按时交租事实清楚，自2016年1月18日起至今分文未交。谭开浪列举双方签订的合同及《合同法》第九十三条规定，辩称以按金抵顶一个月租金，从2016年2月份起，合同就自行解除了，该说法谭开浪等于承认了从2016年1月18日起就拒交屋租、霸占房屋。若自2016年2月已解除合同，谭开浪应举证证明。既已解除租赁，为何至今谭开浪仍不归还钥匙给洪成今，且至今尚有大批物品堆放在屋内未搬走，仍不按合同履行义务。谭开浪称洪成今家属于2016年1月22日（因洪成今住院，由妻子及内兄二人前往）上门催收屋租是指派社会人员强行收回房屋并打伤其妻，为何公安部门所作的鉴定没有认定其妻受伤，这是谭开浪企图转移视线，为达到拒交屋租的行为而寻找借口。谭开浪称从2016年1月22日起没有使用出租屋。为何在司法维稳中心及法院调解时，谭开浪拒绝交回钥匙，谭开浪霸占房屋至今已达177天又如何解释。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：洪成今二审提供一份出租的房屋中堆放的物品清点单及现场照片（照片显示小房内有木床、晾衣架）一张，以证明谭开浪的财产至今仍堆放在洪成今的出租房屋内，谭开浪未将承租房屋交回给洪成今。谭开浪承认照片中的物品是其所有，物品清点单中的清水泵、拦河木板是其所有，但清单中其余物品并非其所有。谭开浪认为因双方租赁纠纷未解决，未确定谁对谁错，所以没有将物品搬走。
本院认为，洪成今与谭开浪签订《合同书》，约定洪成今将位于春城垌尾西街60号之一大、小房屋各一间租赁给谭开浪作仓库使用，由谭开浪支付租金给洪成今，双方形成租赁合同关系，本案属租赁合同纠纷。上述合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。合同签订后，洪成今已按合同约定交付租赁房屋给谭开浪使用，但谭开浪在支付了一个月租金后就一直拖欠洪成今的租金至今未交，已构成违约，按照《合同书》第3点约定“乙方须每月18日前缴交下月租金，若不按期缴交则视为从次月起停租，交由甲方另行出租”，及根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，洪成今请求解除合同理据充分，原审判决支持洪成今该项请求正确。据审理查明，现涉讼的出租房屋中仍堆放着谭开浪的物品未搬走，谭开浪也一直未归还房屋的钥匙给洪成今，即涉讼的出租房仍继续被谭开浪占用，谭开浪应支付该期间的租金给洪成今，原审判决谭开浪支付从2016年1月18日起至2016年5月6日止的租金4590元给洪成今并无不妥，本院予以维持。谭开浪上诉主张实际只租住到2016年1月22日，不存在拖欠租金理据不足，本院不予支持。
综上所述，谭开浪上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭开浪负担。
本判决为终审判决。
审判长关衡勋
代理审判员姜玉华
代理审判员施震宇
二○一六年十一月日
书记员冯梅瑰
詹礼迪