北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2017）京民再53号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：谢选魏，董事长。委托诉讼代理人：赵海军，北京市宝隆律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：北京安慧子皮草时装有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：任爱国，总经理。委托诉讼代理人：朱颖，天津宇平律师事务所律师。一审被告：集美控股集团有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：赵建国，董事长。委托诉讼代理人：徐雷，男，集美控股集团有限公司职工。再审申请人世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司（以下简称世贸公司）因与被申请人北京安慧子皮草时装有限公司（以下简称安慧子公司）、一审被告集美控股集团有限公司（以下简称集美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第10769号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月26日作出（2016）京民申2321号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人世贸公司的法定代表人谢选魏及委托诉讼代理人赵海军、被申请人安慧子公司的委托诉讼代理人朱颖、一审被告集美公司的委托诉讼代理人徐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司申请再审称，一、二审判决错误，认定事实不清。我公司将集美公司六号厅大厅租赁给任爱国，六号厅西北角一至三层租赁给安慧子公司，东南角一至三层租赁给广发银行，而不是将集美公司六号厅全部租赁给安慧子公司。一、二审判决仅认定安慧子公司交纳租金180万元，对于该公司拖欠的租金不予认定有误。故请求维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17345号民事判决第一项，撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17345号民事判决第二项，判令安慧子公司立即支付世贸公司房屋租金623.7716万元，装修补偿费400万元，合计1032.7716元。安慧子公司辩称，原审认定事实清楚,适用法律正确,应驳回再审申请。集美公司述称，同意原审判决。2014年10月，安慧子公司诉至北京市丰台区人民法院，请求判令：世贸公司与集美公司连带赔偿安慧子公司对位于北京市丰台区南四环大红门店六号厅装修费用及其他相关损失共计600万元。世贸公司反诉，请求判令：安慧子公司支付拖欠的房屋租赁费用4972800元。北京市丰台区人民法院一审查明：2012年1月16日，集美公司（甲方，出租方）与世贸公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：集美公司六号厅整楼共计三层，一层13530.64㎡、二层13530.64㎡，三层13530.64㎡出租给世贸公司；租赁期限自2012年5月26日至2022年5月25日止；租赁费用计算标准2.3元/天/平米，总计为2839743.07元/月，34076916.84元/年。本合同租金从本合同生效之日起，每三年为一个基数递增一次，每次递增增幅为上个三年期年租金的3%。2012年9月11日，集美公司（甲方，出租方）与世贸公司（乙方，承租方）就前述租赁合同签订《补充协议》，约定：乙方承租甲方七号厅，租赁范围七号厅整楼共计三层，一层10468㎡、二层10468㎡，三层10468㎡，共计31404㎡。前述面积为房屋建筑面积（以双方确认的实际测量面积为准）；租赁费用计算标准为2.3元/天/㎡，总计为2166876元/月，即年租金26002512元。递增时间与主合同相同。2012年7月23日始计租。租赁期限等其他所有约定事项与主合同相同。同年，世贸公司与安慧子公司达成口头协议，约定由安慧子公司向世贸公司承租六号厅中的部分面积，约1500平方米，租期为2012年6月1日至2014年4月25日。后安慧子公司即在该处实际经营。2014年3月24日，包括任爱国在内的世贸公司股东开会通过如下内容的《股东决议》：经公司全体股东讨论一致决定，我公司决定将集美六至七号厅整体承包给乙方（某公司）做出相关决议如下：一、乙方每年向我方支付装修补偿费：人民币1000万元整，计费起始时间为2014年4月26日；二、2014年4月25日之前公司的债务归属我方，自2014年4月26日起产生的一切费用由乙方承担；三、2014年3月24日乙方向我方支付人民币500万元整用于支付集美的场地租金，乙方于2014年4月25日之前垫付我方欠集美的场地租金（截止至2014年4月25日）；四、乙方于2014年7月1日向我方支付第一笔补偿款：人民币1000万元整；从2015年起，乙方向我方支付补偿款的时间为每年的7月1日起至7月10日止。本案中，安慧子公司、世贸公司均认可上述《股东决议》中的“乙方”系指案外人任爱国个人。同日，任爱国依约给付世贸公司租金500万元，租金收据备注注明此款为六号厅、七号厅租金。世贸公司主张：500万的真实性认可，证明目的不认可，确实是租金，但是是六号厅的租金，不是七号厅，交租金后，安慧子公司、我公司法定代表人、股东盛荣昌、第三方北京顺裕通国际科技发展中心（以下简称顺裕通中心）负责人赵顺招，在安慧子公司办公室达成口头协议，2014年3月23日我公司与顺裕通中心达成了一个协议，在此情况下，任爱国作为我公司股东，他急着跟我公司签协议，在第二天，他表示想承租六号厅和七号厅，顺裕通中心负责人得知这个情况后认为安慧子公司是挖墙脚，就找到刚才那几方达成口头协议，安慧子公司放弃七号厅承租权，四方约定本来由安慧子公司承担两个厅装修补偿费1000万，改为顺裕通中心缴纳600万，安慧子公司缴纳400万。世贸公司为证明上述陈述，申请其公司法定代表人之妻弟、股东盛荣昌出庭作证，盛荣昌称：2014年3月23日，有关六号厅、七号厅，世贸公司跟赵顺招谈，但没定下来，24号安慧子公司要承包六号厅、七号厅，每年交装修补偿款1000万，股东同意了，然后交了500万租金，写的是六号厅、七号厅租金，25号赵顺招知道这事后给安慧子公司打电话，赵顺招不同意由安慧子公司承包，26号经过协商，我、安慧子公司、赵顺招、谢选魏在安慧子公司办公室，达成口头协议，安慧子公司放弃七号厅，装修补偿费安慧子公司承担400万，赵顺招承担600万。安慧子公司对上述证人证言不予认可，主张该证人与世贸公司有利害关系、不应采信其证言。2014年3月23日，世贸公司（甲方）与顺裕通中心（乙方）签署《合作协议书》，约定：甲方将七号厅一、二、三层全部房屋与乙方合作经营窗帘、布艺及配套商品使用；合作期限八年，自2014年4月25日起至2022年5月25日止；本协议书……，自双方签订后，并经集美公司书面同意甲乙双方合作之日起生效。如集美公司未书面同意甲乙双方本合作的，本协议不生效，乙方有权不向支付任何费用（原文如此），甲方可暂不允许乙方进场，双方的损失自负。该协议书最后一页内容为：附件：一、甲方与集美公司于2012年1月16日签订的《房屋租赁合同》及七号厅《补充协议》。二、集美公司同意甲乙双方合作的函件。同年3月29日，双方并签订《补充协议》，约定：乙方每年在原合作协议书的基础上另行向甲方支付七号厅建筑及装修补偿费用人民币100万元整。世贸公司还提交落款时间为2014年3月23日其向集美公司发出的如下《申请函》：我公司承租的贵公司该市场七号厅经营场地，原用于经营服装早市，现因我公司经营模式急需调整，经我公司股东会决议，根据贵我公司《租赁合同》将七号厅经营场地与顺裕通中心合作用于经营窗帘、布艺用途使用，望予以同意并特此函告。集美公司市场部在该函签章，但未签时间。世贸公司称集美公司盖章日期为2014年3月29日。集美公司称不记得具体时间了。安慧子公司认可上述《合作协议书》的真实性，但不认可其为附条件生效，亦不认可《补充协议》及《申请函》之真实性。2014年8月12日，集美公司（甲方）与世贸公司（乙方）签订《合同变更协议书》，约定：因乙方原因，不能持续经营、不能继续履行租赁六号厅的《房屋租赁合同》，经双方友好协商，确定于2014年6月30日终止履行该原合同协议。安慧子公司与世贸公司均认可安慧子公司已交纳租金180万元。一审审理中，经法院释明，安慧子公司明确表示不申请对装修价值进行司法鉴定。北京市丰台区人民法院一审认为，当事人对自己的主张负有举证义务，否则要承担不利后果。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。按照双方陈述，双方口头约定之房屋租赁协议并未约定装修费用分担及租期，属于无固定期合同，且该合同已于2014年4月25日终止。安慧子公司之法定代表人虽然又与世贸公司就涉案房屋达成新的租赁合同合意，但此事实并不代表安慧子公司自身因此理所当然成为新的租赁合同当事人。安慧子公司亦当庭明确新租赁合同的承租人为其法定代表人任爱国个人。故，即使安慧子公司关于世贸公司违反后一租赁合同的主张成立，其也并不可能就此取得要求世贸公司承担包括赔偿损失在内的违约责任之权利。何况，安慧子公司主张装修损失，应就对方同意其装修、双方对装修折价问题的约定、装修残留价值等事实举证证明，其虽提交装修合同、设计合同、货物买卖合同、送货单等书证作为证据，但未能证明世贸公司应对其装修损失承担民事责任，也未能证明装修残留价值，主张集美公司承担责任更缺乏依据，其诉讼请求证据不足，无事实及法律依据，法院不予支持。世贸公司对其主张之拖欠租赁费未举证证明，其反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。综上，北京市丰台区人民法院于2015年5月15日作出（2014）丰民初字第17345号民事判决：一、驳回安慧子公司诉讼请求；二、驳回世贸公司反诉请求。世贸公司不服一审判决，仍持一审答辩意见及反诉理由上诉至北京市第二中级人民法院，同意原判第一项，要求撤销原判第二项，改判支持世贸公司的反诉请求。安慧子公司、集美公司同意一审判决。北京市第二中级人民法院二审查明事实除与一审查明事实一致以外，另查明，二审审理中，世贸公司为证明任爱国主动放弃了七号厅的承租；任爱国实际使用六号厅，进行装修，招商、收款；安慧子公司撤离的时间为2014年7月下旬；任爱国的招商部门也是7月下旬撤离的，提交如下证据：1、顺裕通中心证明一份；2、案外人龚海波账户历史明细清单；3、证人钱某手机微信截屏；4、北京国际皮革城图册；5、百度搜索截图及申请证人钱某、刘某、张某出庭作证。证人钱某称：我原系世贸公司招商部经理，2014年3月27日，听任爱国跟我说自2014年4月开始，任爱国接手六号厅，说4月份协商合同的细节，后来是否签订合同，我不清楚；同年6月份在六号厅设招商部，有几个朋友向任爱国交纳了摊位费，后来把钱退给他们了；到2014年7月下旬我离职时，安慧子公司还在六号厅。证人刘某称：我是2014年6月在任爱国他们公司上班，参加了他们公司的招商，后来招商不好，我就不做了；新皮革城干到2014年7月，安慧子公司2014年7月底撤离的；没有办理工作手续，工资是现金支付的。证人张某称：2014年6月底，任爱国请我去做安保部队长，六号厅设有招商部；没有签订劳动合同，工资都是现金发放的。对于上述证据，安慧子公司发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不予认可，赵顺招与本案有利害关系，所以不应采纳该份证据；对证据2银行明细单的真实性、合法性、关联性不予认可，显示不出与安慧子公司有任何关系；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，微信截图不能显示发布人的信息；对证据4、5的真实性不予认可，上面显示的电话不是安慧子公司的，即便这个电话是安慧子公司的，也不能证明招商的内容，该图册不是安慧子公司制作。另对于三位证人的身份及证言均不予认可。另，二审审理中，世贸公司称自2014年4月26日起任爱国承租六号厅整体面积。2015年1月20日经北京市工商行政管理局许可，北京集美公司市场集团有限公司名称变更为集美公司。北京市第二中级人民法院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，安慧子公司与世贸公司均认可安慧子公司自2012年起开始承租六号厅中的部分面积，约1500平方米，直至2014年4月25日止，但因双方未签订书面租赁合同，仅系口头协议，现双方对租金标准陈述不一，虽世贸公司称安慧子公司应按照按市场中同等地段租金标准交纳租金，安慧子公司仅支付了180万元租金，安慧子公司尚欠部分租金未付，但在安慧子公司对此不予认可的基础上，世贸公司未提交充分证据证明其主张，故世贸公司的上述主张缺乏合同或事实依据，对其上述主张，法院不予支持。综上，一审法院判决驳回世贸公司的反诉请求，并无不当，法院予以维持。据此，北京市第二中级人民法院于2015年11月20日作出（2015）二中民终字第10769号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审查明事实与原审查明事实一致。再审期间，世贸公司为支持己方主张，作为新证据向本院提交18组证据：证据1—2世贸公司与广发银行股份有限公司北京分行（以下简称广发银行）签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；证明广发银行的租赁位置与安慧子公司的租赁位置相当，可以作为确认安慧子公司应付租金参考；证据3—7收据、支票存根及集美公司出具的证明，证明安慧子公司想撇开世贸公司直接向集美公司租赁六号厅，并向集美公司交纳了风险抵押金及意向金，后因招商不利，集美公司退还了相应款项；证据8—10世贸公司章程、董事会成员任职证明、股东名录，证明安慧子公司法定代表人任爱国是世贸公司的自然人股东、董事、经理；证据11—14证人证言，证明安慧子公司法定代表人任爱国承租世贸公司六号厅，每年负担装修费400万元，因招商不利撤场；证据15—16六号厅装修合同文件及合同审批表，证明六号厅装修费应由任爱国承担；证据17世贸公司记账凭证，证明安慧子公司向世贸公司交纳租金180万元；证据18《合同变更协议书》，证明安慧子公司于2014年8月31日终止六号厅租赁。安慧子公司对上述证据1-7的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证据8—14的证明目的不认可，认为不属于新证据；对证据15—18的真实性、合法性、关联性均不认可。集美公司对上述证据不发表意见。上述事实，有再审庭审笔录、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《股东决议》、《合作协议书》及《补充协议》、《申请函》、《合同变更协议书》、《汇款凭证》、《收据》等证据在案佐证。本院再审认为，世贸公司再审请求安慧子公司支付400万元装修补偿费，该请求已超出世贸公司原审反讼请求范围，本院再审不予处理。原判关于六号厅装修费用的认定及所作处理并无不当，本院再审予以确认。本案焦点问题为安慧子公司是否应向世贸公司支付剩余租金。首先，安慧子公司与世贸公司均认可安慧子公司自2012年6月起开始承租六号厅的部分面积，约1500平方米，直至2014年4月25日止，因双方未签订书面租赁合同，仅系口头协议，现双方对租金标准陈述不一。对此本院再审认为，虽然双方口头协议未约定租金，但世贸公司与集美公司签有《房屋租赁合同》，明确约定了租金标准为2.3元天平米，故在双方对租金标准陈述不一的情况下，依据公平原则，安慧子公司最低应按此标准支付租金。其次，世贸公司主张安慧子公司除应支付剩余租金以外,还应支付1元/天/平米的综合管理费，依据是同时期世贸公司与其他承租人所签合同中均包括此项。对此本院再审认为，安慧子公司在实际经营期间对公共服务亦有享受，故对世贸公司的此项请求应予支持。综上，安慧子公司应按3.3元天平米向世贸公司支付租金。第三，关于租金计算的起止时间。世贸公司与集美公司签订的《房屋租赁合同》明确约定计租日为2012年7月8日，故应以此日期为租金起算时间。根据本案查明的事实，世贸公司与安慧子公司达成口头协议约定租期至2014年4月25日止，故安慧子公司租金起止时间应为2012年7月8日至2014年4月25日。经核算，上述期间共计656天，安慧子公司应交租金3247200元,扣除已交的180万元,安慧子公司还应支付1447200元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第10769号民事判决及北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17345号民事判决第二项;二、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17345号民事判决第一项；三、北京安慧子皮草时装有限公司于本判决生效之日起10日内支付世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司租金人民币1447200元；四、驳回世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53800元，由北京安慧子皮草时装有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费23291元，由世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司负担7764元（已交纳）,由北京安慧子皮草时装有限公司负担15527元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费57683元，由世贸天地（北京）国际皮革城市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 晓审判员 赵英波审判员 张 峰二〇一七年十二月十三日书记员 陈 瑶