重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04167号
上诉人（原审被告）刘万洲。
委托代理人陶开胜，重庆鼎之律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐华树。
委托代理人周晶。
被上诉人（原审原告）李佑芳。
委托代理人余广莉，重庆石松律师事务所律师。
上诉人刘万洲、徐华树因与被上诉人李佑芳房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，刘万洲与徐华树原系夫妻关系，于2007年5月31日登记离婚。2009年5月12日，刘万洲、徐华树（甲方）与李佑芳（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将××住房出卖给乙方；价款为14万元，于2009年5月12日支付10万元，在该房的产权证发下来后，在办理完房屋产权转移手续时付尾款4万元；甲方收到房款后须出具收款凭证给乙方，在甲方收到10万元时将该房屋及房屋内所有附属设施移交给乙方；本合同签订后，甲乙双方应在规定内办理房地产权属转移登记，在办理登记过程中所涉及的一切税、费由乙方负责缴纳；甲方保证其出售给乙方的房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷，乙方买房后，如该房屋产权有纠纷，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并承担由此给乙方造成的损失；在本合同执行中，任何一方违反本合同条款，由违约方支付给对方违约金20万元；如某种原因，甲方不能让该房正常过户给乙方，则甲方负责赔偿乙方相关的经济损失。徐华树代刘万洲在《房屋买卖合同》上签名捺印。徐华树作为代理人在《房屋买卖合同》上签名捺印。李佑芳作为买受人亦在《房屋买卖合同》上签名捺印。2009年5月12日，李佑芳将购房款10万元支付给徐华树，徐华树于当日向李佑芳出具收条，收条上的收款人为刘万洲、徐华树，但刘万洲的签名系徐华树代写。2009年8月，李佑芳及其家人搬入重庆市永川区红河大道北段××居住至今。
2009年7月27日，徐华树向一审法院提起诉讼，要求刘万洲支付双方离婚时约定的刘万洲应支付20万元现金中的7万元现金。刘万洲在该案庭审中辩称徐华树冒用其名义贱卖了刘万洲的一套住房，取得了10万元的售房款。
取得重庆市永川区红河大道北段××房屋的房地产权证后，刘万洲于2009年11月24日以李佑芳为被告向一审法院提起诉讼，要求李佑芳立即停止侵害、排除妨害、交还该案争议的房屋。徐华树、刘万洲与徐华树之子刘奕作为第三人参加该案审理。徐华树和刘奕在该案的庭审中陈述，徐华树将争议房屋出卖给李佑芳是事先征求过刘万洲的意见，并经刘万洲同意的，刘万洲和徐华树均同意将房款拿给刘奕用于经商。刘万洲在该案庭审中陈述其与徐华树离婚后至2009年4月仍在一起居住生活。2010年3月8日，刘万洲撤回该案起诉。
同时查明，重庆市永川区红河大道北段××房屋的房地产权证登记办证时间为2009年10月15日。
庭审中，刘万洲申请刘奕作为证人出庭作证，刘奕在庭审中陈述徐华树将争议房屋出卖给李佑芳事先未征求刘万洲的意见，也未经刘万洲同意。
李佑芳一审诉称，刘万洲与徐华树原系夫妻关系。2009年5月12日，李佑芳与刘万洲、徐华树签订房屋买卖合同，刘万洲、徐华树自愿将位于重庆市永川区红河大道北段××的房屋一套出卖给李佑芳，房屋价款为14万元，付款期限为2009年5月12日支付10万元，在办理房屋产权转移手续时付4万元，合同还约定如一方违约，则违约方支付对方违约金20万元。合同签订后，李佑芳向刘万洲、徐华树支付了房款10万元，于2009年6月对购买的房屋进行装修，于2009年8月入住至今。李佑芳多次要求刘万洲、徐华树协助办理房地产权属变更登记手续，均被拒绝，故起诉要求：一、由刘万洲、徐华树协助李佑芳办理重庆市永川区红河大道北段××房屋的房地产权属变更登记手续；二、由刘万洲、徐华树支付李佑芳违约金42000元（140000元×30%）。
刘万洲一审辩称：重庆市永川区红河大道北段××的房屋属于刘万洲个人所有，其与徐华树于2007年5月31日登记离婚；2009年5月12日，徐华树未经刘万洲授权将该房屋出卖给李佑芳，徐华树无权处分该房屋，徐华树与李佑芳签订的房屋买卖合同系无效合同，刘万洲没有收取李佑芳的购房款，李佑芳系非法侵占刘万洲的房屋，故要求驳回李佑芳的诉讼请求。
徐华树一审辩称：重庆市永川区红河大道北段××的房屋属于刘万洲个人所有，其与刘万洲于2007年5月31日登记离婚；其在未告知刘万洲，也未经刘万洲授权的情况下，将该房屋出卖给李佑芳，并收取了李佑芳的购房款10万元，其与李佑芳于2009年5月12日签订的房屋买卖合同系无效合同，房屋买卖合同中约定的违约金20万元过高，故要求驳回李佑芳的诉讼请求。
一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该案中，虽然徐华树与李佑芳签订房屋买卖合同时没有代理权，但刘万洲与徐华树离婚后仍在一起共同居住生活，李佑芳在购买该案争议房屋时有理由相信徐华树有代理权，刘万洲如果认为徐华树出卖该案争议的房屋损害其合法利益，可在知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，但刘万洲于2009年11月24日起诉李佑芳要求返回该案争议房屋后又撤回起诉，其行为的法律意义应当是放弃了撤销权，并且李佑芳于2009年8月起在该案争议的房屋居住至今，由此可视为刘万洲对徐华树出卖房屋行为的认可，故徐华树代理刘万洲出卖该案争议房屋的代理行为有效，且李佑芳与徐华树签订的房屋买卖合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，李佑芳与徐华树签订的房屋买卖合同合法有效。
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。徐华树代理刘万洲出卖房屋，刘万洲应对徐华树的代理人行为承担民事责任，故刘万洲应当按照房屋买卖合同的约定协助李佑芳办理该案争议房屋的房地产权属变更登记手续，刘万洲拒绝为李佑芳办理房地产权属变更登记手续应当承担继续履行并支付违约金的违约责任。由于房屋买卖合同中约定的违约金过高，李佑芳在该案中主张的违约金亦过高，一审法院予以调整，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于出卖人逾期办理房屋所有权登记承担违约责任的相关规定计算违约金。由于刘万洲在取得房地产权证后于2009年11月24日起诉李佑芳要求返还该案争议房屋，后又于2010年3月8日撤回起诉，刘万洲应于2010年3月9日起为李佑芳办理房地产权属转移登记手续，则违约金应从2010年3月9日起开始计算，故刘万洲应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以李佑芳已付购房款10万元为基数向李佑芳支付违约金，从2010年3月9日起计算至判决指定的办理房地产权属转移登记手续之日止。
综上所述，李佑芳的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。刘万洲、徐华树辩称的理由不能成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限刘万洲于判决生效后15日内协助李佑芳办理重庆市永川区红河大道北段××房屋的房地产权属转移登记手续；二、由刘万洲于判决生效后15日内支付李佑芳违约金（违约金以10万元为基数，从2010年3月9日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决指定的办理房地产权属转移登记手续之日止）；三、驳回李佑芳的其他诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，由刘万洲负担200元，由徐华树负担225元。
刘万洲不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：1、一审判决将本案定性为表见代理错误。李佑芳与徐华树签订房屋买卖合同时，徐华树与刘万洲离婚二年有余，不能仅凭离婚后仍一起同居就认定徐华树有处分权。房屋买卖合同的细节是李佑芳的儿子李红顺与徐华树商定的，李红顺是知道徐华树与刘万洲离婚的事实。2、买卖房产因其价值巨大不同于一般买卖，审查产权归属是买方应当且必须履行的基本义务。3、刘万洲于2009年11月24日以房屋所有权人身份向李佑芳提起了诉讼，也就是以行为明确表明对房屋买卖合同的不认可，拒绝对徐华树无权处分行为的追认。尽管后来刘万洲撤诉，但并不是放弃了撤销权，因为撤销权是行使债权保护方式，另外即使撤诉了，也可以再起诉。4、李佑芳强占刘万洲房屋至今的事实不能改变刘万洲是房屋合法所有权人的事实，刘万洲可以随时要求李佑芳返还。5、徐华树与李佑芳签订房屋买卖合同时没有得到刘万洲的授权，其行为属无权处分，且事后没有得到追认，房屋买卖合同自始无效。李佑芳无权要求刘万洲履行合同义务。
徐华树不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：本案不适用表见代理，李佑芳在本案中是恶意，因为李佑芳的儿子李红顺是徐华树的徒弟，李佑芳也承认李红顺知道徐华树与刘万洲已离婚，由此可以推定李佑芳对徐华树与刘万洲早已离婚的事实非常清楚。李佑芳利用徐华树对前夫刘万洲的不满，在明知刘万洲不知情的情况下，李佑芳与徐华树以明显低于市价的价格买卖刘万洲的私有房屋，并约定了畸高的违约金20万元。
李佑芳答辩称，徐华树处分房屋的行为构成表见代理。因为徐华树与刘万洲之前是夫妻，曾经有相互代理的权利。且离婚后对外仍以夫妻名义共同居住生活，李佑芳不知道他们已经离婚的事实，有理由相信徐华树有代理权。李佑芳作为善意第三人，已经支付了合理的价款。有证据证明徐华树是在刘万洲同意之下出售房屋的。在2009年11月24日刘万洲起诉李佑芳的诉讼中，徐华树和刘万洲儿子刘奕都陈述刘万洲对卖房是同意的。如今，诉争房屋快速增值，刘万洲反悔不想卖房屋了，违反诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于徐华树以刘万洲代理人的名义与李佑芳签订的房屋买卖合同是否构成表见代理的问题。本案中，徐华树与刘万洲在房屋买卖合同签订前已经离婚，虽然徐华树与刘万洲离婚后仍然共同居住在一起，但不能仅凭共同居住的事实就推定徐华树有代理刘万洲出售具有重大价值的刘万洲个人房屋的权利。且李佑芳作为房屋的买受人，也应当足够谨慎，尽到必要的审查义务，审查所买房屋的产权归属。
另外，刘万洲在2009年11月24日即距签订房屋买卖合同之日仅6个月，就起诉李佑芳，要求其立即停止侵害、排除妨害、交还诉争房屋。刘万洲以诉讼行为方式明确表示拒绝追认徐华树的无权代理行为。虽然刘万洲后来撤诉，但撤诉行为不能直接推定为刘万洲对徐华树无权代理行为的追认或者刘万洲同意卖房。而自刘万洲起诉之时，李佑芳也知道了实际产权人刘万洲拒绝出售房屋的真实意思，这时李佑芳就应当或者与刘万洲协商一致另行达成房屋买卖的合意，或者要求徐华树立即退还购房款，保护自己的合法权益。李佑芳一直没有采取上述行动，而是在2014年4月2日才向一审法院提起诉讼。根据《合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本院认为，徐华树以刘万洲代理人的名义与李佑芳签订的房屋买卖合同的行为不构成表见代理，属于无权代理行为，而刘万洲拒绝追认此无权代理行为，因此房屋买卖合同对刘万洲不发生效力。故李佑芳要求刘万洲履行房屋买卖合同义务即将诉争房屋的产权变更登记至李佑芳名下的诉讼请求不能成立，本院不予支持。由于徐华树不是诉争房屋的产权人，故李佑芳要求徐华树协助办理产权变更登记的诉讼请求也不能成立，本院不予支持。
关于违约金问题。由于房屋买卖合同对刘万洲不发生效力，徐华树仅是签订合同的代理人，故李佑芳要求刘万洲和徐华树按照合同约定支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘万洲、徐华树的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分错误，本院依法予以纠正。依照《合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02548号民事判决；
二、驳回李佑芳的全部诉讼请求。
一审案件受理费850元，减半收取425元，由李佑芳负担；二审案件受理费850元，由李佑芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 周媛媛
代理审判员 陈 杨
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 黄晚秋