浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3545号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡爱华，女，汉族，1959年1月2日出生，住浙江省永康市。
委托诉讼代理人：颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，总经理。
委托诉讼代理人：马飞进，男，1966年10月10日出生，汉族，系公司员工，住浙江省磐安县。
上诉人胡爱华因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡爱华上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判分别按日万分之三、日万分之一计算逾期交房、逾期办证违约金至2016年5月9日止。事实和理由：一、万豪公司一直承诺可以办理按揭贷款，银行也称没有如期交房才停止办理按揭，事实上在交付的情况下，万豪公司案涉房屋及名下的所有房屋均不能办理按揭，责任并不在胡爱华。二、涉案房屋不符合交付的条件，万豪公司应继续履行交房义务。
万豪公司辩称，没有办理按揭贷款是胡爱华的原因造成，在未付清房款的情况下无权要求我方承担逾期交房、办证的责任。一审判决我方承担一年的违约责任，我方虽有不同的意见，但还是接受判决。
胡爱华起诉请求：1、判令被告万豪公司立即支付原告胡爱华逾期交房违约金62899元，逾期交付房地产权属证书违约金30864元，计93763元（已计算至2016年5月9日，之后仍应按万分之三计算）。2、判令继续履行合同义务，交付磐安县云山旅游度假区花溪路6号3幢312房屋，办理并交付涉诉房屋的土地使用权证、房屋所有权证。3、由被告承担诉讼费用。
万豪公司反诉请求：1、判决胡爱华支付房款160000元及承担应付房款160000元自2014年6月1日至2016年11月10日万分之五的逾期违约金71200元并至实际支付日止。2、反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年4月30日，原、被告（反诉原、被告，下同）双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201304100043）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区花溪路6号3幢312号商品房，该商品房总价款414655元整。付款方式：合同签订之日支付首付款254655元，剩余房款160000元在合同签订当日需与银行签订按揭贷款合同，签订按揭贷款合同之日起30日内，确保出卖人收到买受人通过银行房贷的相关款项。如经银行审核买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同第八条约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：〔2〕逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。…出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。2、“…合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金，否则出卖人有权不交付房屋，并不承当逾期交房的违约金”。合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，双方同时签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份。合同签订后，胡爱华依约向万豪公司支付了首付购房价款254655元。同日，胡爱华向被告缴纳预告登记费550元、个人房屋抵押保险费、印花税718元，并出具按揭贷款相关资料（空白房产证明、个人贷款申请表、个人购房借款/担保合同）给万豪公司。为了办理按揭，原告于2014年4月24日办理了中国工商银行工银智多薪卡。嗣后，按揭贷款未能办成，原告也未接到被告不能办理按揭申请或补全资料通知。2016年5月9日，被告取得涉案房屋的竣工备案证明。原告至今未缴纳剩余购房款16万元。
另查明，主合同签署当日，双方签订委托经营管理协议一份，该协议第四条约定：委托经营期间乙方自行确定、调整该房经营范围及经营模式，也可以自行将该房出租。协议同时对委托验收、交房、经营期限、方式、汇报收益分成等作了约定。2014年7月，由于万豪公司未能按期向买受人交付商品房，中国工商银行股份有限公司磐安支行暂停了涉案楼盘的按揭贷款。
一审法院认为，胡爱华与万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。万豪公司未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给胡爱华已构成违约，故应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且胡爱华也未提供证据证明因万豪公司的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪公司的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪公司作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪公司却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪公司应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，综合考量各业主与万豪公司合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪公司的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年，即本案的合理期限自2014年12月31日至2015年12月30日。在该合理期限后，胡爱华作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否尽到充分的注意义务，故不应再由万豪公司承担违约责任。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，在具备合同规定的交房条件下有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。鉴于双方均愿意继续履行合同，且双方未能就剩余款项的履行方式及期限达成合意，考虑所涉楼盘的实际情况，从诉讼经济和减少讼累角度出发，酌定胡爱华在规定期限内交付剩余房款，如逾期支付，则按日万分之三计付违约金。万豪公司认为按揭贷款不能办理系胡爱华的原因，证据不足，不予采信。故万豪公司反诉要求胡爱华按合同约定支付逾期付款违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上，双方诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、被告浙江磐安万豪公司开发有限公司支付原告胡爱华迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币34888元（其中迟延交房违约金按已付购房款254655元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2015年12月30日，计人民币27884.72元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款每日万分之一计算，计人民币7003元，自2015年3月30日至2015年12月29日止）。限于判决生效之日起十日内履行。二、反诉被告胡爱华于判决生效之日起三十日内支付反诉原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司购房款160000元；逾期不付则按日万分之三计付违约金，并计算至实际支付之日止。三、驳回原告胡爱华的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司的其他诉讼请求本诉案件受理费1072元（已减半收取），由原告胡爱华负担673元，被告浙江磐安万豪公司开发有限公司负担399元。反诉案件受理费2384元（已减半收取），由反诉原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担。限于判决生效后七日内交纳。
二审中，胡爱华提供如下证据：有房屋现状的照片（复印件）一份，说明讼争的房屋现状是毛坯房，不符合约定的交房条件。
对胡爱华提交的证据，万豪公司发表如下质证意见：对真实性无异议，竣工验收由业主代表签字同意甩项验收，在装修时进行施工。电信、水、宽带已通到每层。根据双方签署的托管协议第6条第5款由被上诉人根据市场的需求对建筑内的格局及四至可以作出调整。
对上述证据，本院认证如下：双方购房合同并未约定所购房屋需精装修后交付，且房屋已经验收竣工验收备案，故对于证据的证明力不予认定。
万豪公司在二审中未提供新证据。
经审理查明，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据涉案双方当事人签订的商品房买卖合同、委托经营管理协议，结合涉案房产完成竣工验收备案的时间，原判认定涉案房屋已完成交付并无不当。综合逾期交房、逾期办证的原因等因素，原判对2015年12月31日后的违约金不予支持并无不当。综上所述，胡爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2144元，由胡爱华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 宋文茹
审 判 员 周楚臣
二〇一七年九月二十二日
代书记员 施金金