江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终7942号上诉人（原审被告、反诉原告)：吴小波。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈洁。原审被告：赵荔。上诉人吴小波因与被上诉人陈洁、原审被告赵荔房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省姑苏区人民法院（2016）苏0508民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小波上诉请求：撤销原判，依法改判驳回陈洁的诉讼请求并支持吴小波、赵荔的反诉请求；一、二审诉讼费用由陈洁负担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1、陈洁、赵威夫妇原借住于吴小波亲戚刘孝同名下房屋即望星桥百狮子桥4-1号607室房屋，2002年7月27日，刘孝同将该望星桥房屋委托赵威出售，10万元出售款由赵威分几笔交于赵荔，后陈洁、赵威夫妇搬入涉案争议房屋。一审法院对于涉案10万定性错误，认定陈洁已经履行了涉案房屋的房款支付义务，显属不当。2、吴小波对涉案房屋出卖并不知情。从陈洁提供的录音来看，陈洁从未与吴小波就房屋问题进行沟通，经赵荔多次提议，陈洁仍未愿意与吴小波沟通，明显反映陈洁明知赵荔没有得到吴小波授权，仍与赵荔签订涉案《苏州市房屋置换成交协议》，因而陈洁签订协议的行为显属恶意。故，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，涉案《苏州市房屋置换成交协议》因吴小波未追认而对吴小波不发生效力。二、一审法院无视《物权法》及《苏州市房屋置换成交协议》签订时的法律法规，认定《苏州市房屋置换成交协议》有效错误。依据《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款、《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定，夫妻共同财产处理，需取得双方一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。陈洁属于恶意签订涉案《苏州市房屋置换成交协议》，不适用上述规定。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，所有权人吴小波有权追回涉案房屋。三、陈洁诉讼请求已过诉讼时效，一审法院应驳回其诉讼请求。依据《城市房地产转让管理规定》第七条第（二）款规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请并申报成交价格。假设当初交易真实且赵荔有权签订涉案协议，在土地证办理后，如吴小波仍拒不履行过户手续，陈洁完全可以向人民法院起诉，在陈洁明知权利受侵害时两年内仍不起诉，应视为其已过诉讼时效，对其诉讼请求应予驳回。四、本案应追加赵威作为原告参加诉讼。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。陈洁辩称，1、关于10万定性。刘孝同名下房屋即望星桥百狮子桥4-1号607室房屋也是陈洁借用刘孝同名义通过房改购买所得，后由陈洁、赵威出售。现交给赵荔的10万元涉案房屋房款中，有部分房款系从出售望星桥房屋所得。2、吴小波对涉案《苏州市房屋置换成交协议》是明知的。从2000年到2016年，涉案房屋由陈洁控制，并数次出租给多人，作为房屋登记人的吴小波，对上述情况是明知的。且赵荔也多次承认，吴小波明确收到了涉案房屋的购房款10万元。3、涉案《苏州市房屋置换成交协议》合法有效，合同当事人应当遵从并且履行。4、本案并未超过诉讼时效。陈洁一直向吴小波、赵荔主张权利，录音中已有清晰体现。且，涉案房屋一直由陈洁占有、使用，本身就是对权利的主张。吴小波一审中也未主张诉讼时效问题，应此不应得到支持。综上，请求二审法院维持原判。赵荔未作述称。陈洁向一审法院起诉请求：判令吴小波、赵荔继续履行苏州市房屋置换成交协议，并协助办理房屋产权过户手续。吴小波、赵荔向一审法院反诉请求：判决确认2000年11月15日赵荔与陈洁签订的苏州市房屋置换成交协议无效。一审法院认定事实：吴小波、赵荔系夫妻关系，陈洁的丈夫赵威系赵荔的胞弟。涉案苏州市竹辉路100号1幢401室房屋，建筑面积70.40平方米(另有车库6.16平方米)，产权登记在吴小波名下。2000年11月15日，赵荔以吴小波(甲方)名义与陈洁(乙方)签订苏州市房屋置换成交协议1份，并由苏州市房屋置换中心(丙方)盖章。该协议约定，甲方同意将苏州市竹辉路100号1幢401室房屋出售给乙方，双方同意成交价为8万元，税费由乙方承担。协议还约定，房屋超过单位补贴购房部分由甲、乙双方自行协商交割；购房补贴到达丙方帐户后等交易过户手续办妥后由丙方一次性支付给甲方。该协议赵荔在“委托代理人”栏签名；吴小波否认甲方处签名系其本人所签，并要求进行笔迹鉴定，一审法院询问吴小波签名是否是赵荔所签字，赵荔表示记不清了。一审另查明：上述协议签订后，陈洁所在单位江苏化工农药集团有限公司向其补贴房款11128元。2000年12月5日，陈洁缴纳了房屋买卖契税。后涉案房屋交付给了陈洁。一审庭审中，陈洁陈述其向吴小波、赵荔支付了10万元房款，并提交了其与赵荔的电话录音；吴小波、赵荔主张10万元房款系陈洁、赵威出卖望星桥房屋的得款，该房屋属吴小波亲属所有。一审审理中，根据陈洁的财产保全申请，一审法院依法查封了苏州市竹辉路100号1幢401室房屋。上述事实，由陈洁提交的苏州市房屋置换成交协议、录音、契税完税凭证上、财产保全申请、吴小波、赵荔提交的房屋所有权证、土地使用证、苏州市房屋置换资金专用结算凭证、民事裁定书以及当事人陈述在案证实。一审法院认为，赵荔与陈洁于2000年11月15日签订的苏州市房屋置换成交协议成立有效，依法受到保护。协议签订后，双方已经分别履行了房屋交付和房款支付的行为，吴小波在房屋出卖后未提出过异议，一审法院认定其对出卖房屋明知且同意，故房屋买卖协议对吴小波亦具有合同效力，吴小波、赵荔理应协助陈洁办理不动产权属变更登记的手续。因此，一审法院对于陈洁要求吴小波、赵荔协助办理权属变更登记手续的请求予以支持。吴小波以协议签名非其本人所写为由，主张其直至收到本案诉讼材料才知道房屋出卖，不予采信。吴小波、赵荔以买卖协议未经吴小波同意为由，反诉请求确认房屋置换成交协议无效，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，一审法院判决：一、吴小波、赵荔于判决生效之日起30日内协助陈洁办理苏州市竹辉路100号1幢401室不动产权属变更登记手续。二、驳回吴小波、赵荔要求确认双方签订的苏州市房屋置换成交协议无效的诉讼请求。本诉案件受理费1800元，减半收取900元，财产保全费3371元，合计4271元，由吴小波、赵荔负担；反诉案件受理费减半收取900元，由吴小波、赵荔负担。二审中，吴小波向本院提交了：1、录音一份及牡丹卡历史明细一张，证明赵威2002年8月13日将出售望星桥百狮子桥4-1号607室房屋所得的65000元通过转账形式支付给赵荔。2、2002年7月29日《房屋买卖中介服务协议》一份及房屋产权证一份，证明望星桥百狮子桥4-1号607室房屋登记于刘孝同名下且房屋出售款为107000元。3、《换房记录》一份，证明1998年5月12日吴小波父母、吴小波、吴小波胞弟吴某签订上述协议，吴小波据此取得对望星桥百狮子桥4-1号607室房屋的处分权。4、《关于“苏州市房屋置换成交协议”第2570号有关情况的说明》一份，由苏州市房屋置换中心出具，证明陈洁当初支付的1万定金已经退回，陈洁也未支付苏州房屋置换中心中介费，涉案《房屋买卖中介服务协议》系陈洁为套取其单位购房补贴所签，实际并未履行。5、证人吴某、刘某出庭作证，证明吴小波对望星桥百狮子桥4-1号607室房屋有处分权，且吴小波未到场签订涉案《房屋买卖中介服务协议》。陈洁质证认为：1、录音真实性不予认可，即使真实，也只能说明涉案房屋购房款的来源。牡丹卡明细与本案无关。2、对《房屋买卖中介服务协议》真实性认可，但对吴小波主张出售款107000元不认可，实际应为87000元。3、《换房记录》真实性无法查明，不予认可。4、《情况说明》真实性无法查明，且与本案无关。5、证人吴某、刘某是吴小波的胞弟、弟媳，关系密切，对其陈述真实性不予认可，且与本案无关。陈洁向本院提交了：1、望星桥百狮子桥4-1号607室房屋所有权证、《房屋买卖中介服务协议》、《交易管理会办单》，证明望星桥百狮子桥4-1号607室房屋出售价格是87000元，并非吴小波主张的107000元，也不存在赵威出售望星桥得到87000元却需交给赵荔10万的情形。2、付款说明照片一张，证明望星桥百狮子桥4-1号607室房屋系赵威、陈洁购买，因用的是刘孝同的工龄，故只能登记在刘孝同名下。吴小波质证认为：1、对于望星桥百狮子桥4-1号607室房屋所有权证、《房屋买卖中介服务协议》、《交易管理会办单》真实性予以认可，但当时为避税，故做低房屋出售价格，实际成交价为107000元。2、付款说明照片未经吴小波确认，真实性不认可。上述事实，有吴小波提供的录音一份、牡丹卡历史明细一张、《房屋买卖中介服务协议》一份、房屋产权证一份、《换房记录》、《关于“苏州市房屋置换成交协议”第2570号有关情况的说明》、证人吴某、刘某的证言，陈洁提供的望星桥百狮子桥4-1号607室房屋所有权证、《房屋买卖中介服务协议》、《交易管理会办单》、付款说明照片及当事人陈述等在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案《苏州市房屋置换成交协议》由陈洁与赵荔于2000年11月15日签订，协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。协议签订后，陈洁为此缴纳了房屋买卖契税并向赵荔支付了房屋价款，吴小波主张陈洁未支付房款，但上述主张与赵荔在录音中认可吴小波知晓涉案房款已收取的事实相矛盾，本院不予采信。本院认为，涉案房屋实际交付陈洁后，涉案房屋的水费、煤气费缴费账户也变更至赵威名下，后涉案房屋一直由陈洁占有、使用，对外出租并获取收益，吴小波主张其对涉案《苏州市房屋置换成交协议》签订不知情，有违常理，本院不予采信，其要求以上述《苏州市房屋置换成交协议》未经其同意为由请求确认协议无效，本院不予支持。关于诉讼时效问题，涉案房屋从交付至今一直由陈洁占有、使用、收益，结合赵荔的录音来看，陈洁一直在向赵荔主张过户事宜，吴小波未能提交证据证明陈洁的请求权已过诉讼时效期间，本院不予支持。关于赵威的主体问题，《苏州市房屋置换成交协议》系由赵荔、赵荔代吴小波与陈洁签订，赵威并非协议当事人，吴小波要求追加赵威作为本案的原告，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴小波的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人吴小波负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一六年十二月八日书 记 员 陈 莉