山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第1016号
原告：中国建设银行股份有限公司淄博分行。住所地，张店区人民西路**号。
负责人：闫天兵，行长。
委托代理人：魏波。
委托代理人：唐本友，山东正义阳光律师事务所律师。
被告：巩杰。
被告：田承河。系被告巩杰之夫。
被告：山东宏程建设有限公司。住所地，张店区柳泉路北首。
法定代表人：陈玉康，总经理。
委托代理人：昌燕。
委托代理人：万波，山东德衡律师事务所律师。
被告：淄博市房屋置业服务中心。住所地，张店区人民西路***号。
法定代表人：刘发科，主任。
委托代理人：盛世东，山东众成仁和（淄博）律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司淄博分行诉被告巩杰、田承河、山东宏程建设有限公司、淄博市房屋置业服务中心金融借款合同纠纷一案，于2014年7月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司淄博分行的委托代理人魏波、唐本友，被告山东宏程建设有限公司的委托代理人昌燕、万波，被告淄博市房屋置业服务中心的委托代理人盛世东到庭参加了诉讼，被告巩杰、田承河经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司淄博分行诉称：2012年3月26日，被告巩杰、田承河从原告处贷款29万元用于购房，期限20年，由被告山东宏程建设有限公司、淄博市房屋置业服务中心提供连带责任担保，并由被告巩杰、田承河用其购买的房产提供抵押担保。贷款发放后，被告未按期归还贷款本息，构成违约，原告多次催要未果。为此，原告诉至法院要求：解除与被告巩杰、田承河签订的个人住房借款合同；被告巩杰、田承河偿还借款本息269613.01元（利息、罚息计算至2014年7月10日）及至实际清偿之日止的利息、罚息并承担律师代理费1.4万元；被告山东宏程建设有限公司、淄博市房屋置业服务中心对上述款项承担连带责任；原告对抵押房产享有优先受偿权；被告承担本案的诉讼费用。
被告巩杰、田承河未作答辩。
被告山东宏程建设有限公司辩称：根据被告山东宏程建设有限公司与被告巩杰、田承河签订的商品房买卖合同，房屋已经具备交付条件，且已具备办理房产证的条件，但由于被告巩杰、田承河与他人的纠纷，房屋被查封，导致被告山东宏程建设有限公司无法履行商品房买卖合同的交付和办证义务；由于被告巩杰、田承河逾期还款，原告已经扣划被告山东宏程建设有限公司的保证金21694.05元；因涉案房屋已经办理了预抵押登记手续，原告依照贷款合同应享有优先受偿权。
被告淄博市房屋置业服务中心辩称：根据被告淄博市房屋置业服务中心与原告及被告山东宏程建设有限公司签订的担保合作协议的约定，被告淄博市房屋置业服务中心为被告巩杰、田承河提供的是一般担保，根据法律规定，原告应当先就被告巩杰、田承河的财产进行处置实现其债权，不足部分再由被告淄博市房屋置业服务中心承担担保责任。
经审理本院认定：2012年3月26日，原告与被告巩杰、田承河签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告巩杰、田承河借款29万元用于购买由被告山东宏程建设有限公司出售的坐落于淄博高新区金都花园44号商住楼021204号的房产，借款期限为240个月；还款方式为按月等额本息还款；担保方式为抵押加保证，保证范围为借款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、借款人应向贷款人支付的其他款项；若借款人不能按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，依法行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由借款人承担。2011年9月29日，原告（甲方）与被告山东宏程建设有限公司（乙方）、被告淄博市房屋置业服务中心（丙方）签订一份个人房屋贷款担保合作协议，约定：三方合作房屋项目名称为淄博高新区金都花园，符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理，丙方为借款人提供担保并代办预抵押登记，同时将预抵押登记证明交由甲方保管；甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，……具体贷款内容由甲方与购房借款人在借款合同中另行约定，丙方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款一般担保责任，具体担保事项由丙方与购房借款人另行签订担保合同，丙方对甲方只出具担保证书。2011年12月31日，原告（债权人）与被告山东宏程建设有限公司（保证人）签订个人住房借款最高额保证合同，约定：本合同的债务人指因购置坐落于金都花园44-46号楼项目所属之住房或商业用房房产而与债权人发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2011年12月31日至2016年12月31日期间因债权人向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为一亿三千万元；在上述期间内的任一时点，只要债权人对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，债权人可以连续向债务人提供贷款，保证人在该最高额内对债权人因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等等）；保证期间自每笔借款合同债权人与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交债权人核对无误、收执之日。合同签订后，原告如约足额发放了贷款。被告巩杰、田承河用本案贷款所购房产办理了预购商品房抵押权预告登记。在借款合同履行期间，被告未按时归还贷款本息，截止2014年7月10日，仍欠借款本息269613.01元。原告在本案诉讼中支付律师代理费14000元。
上述事实，由原告提供的身份证及结婚证复印件、个人住房借款合同、个人房屋贷款担保合作协议、个人住房借款最高额保证合同、贷款凭证、房屋抵押权预告登记证明、逾期未还款查询单、律师费发票，以及原、被告的当庭陈述在卷证实，足以认定。
本院认为，原告与被告巩杰、田承河签订的个人住房借款合同，原告与被告淄博市房屋置业服务中心、被告山东宏程建设有限公司签订的个人房屋贷款担保合作协议，原告与被告山东宏程建设有限公司签订的个人住房借款最高额保证合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。被告巩杰、田承河未按期归还贷款本息，构成违约，依据借款合同约定，原告有权解除合同，被告应当偿还原告借款本息并赔偿原告因诉讼而支出的律师代理费。被告巩杰、田承河所欠债务应当清偿。依据个人房屋贷款担保合作协议的约定，被告淄博市房屋置业服务中心对上述债务承担一般担保责任，因此，被告淄博市房屋置业服务中心关于应在被告巩杰、田承河的财产不足以清偿上述债务时对不足部分承担担保责任的辩解理由，本院予以采信。依据个人住房借款最高额保证合同的约定，在抵押物未办妥正式抵押登记手续之前，被告山东宏程建设有限公司应当对上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。依据该法律规定，涉案房产仅办理了预抵押登记，作为一种临时性的登记行为，它只产生对抗第三人的物权效力，因尚未进行正式的抵押登记，故抵押权未成立，不产生优先受偿的法律效力。原告要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院暂不予支持。被告巩杰、田承河未到庭参加诉讼，视为自动放弃其诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条第一款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司淄博分行与被告巩杰、田承河于2012年3月26日签订的个人住房（商业用房）借款合同。
二、被告巩杰、田承河于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淄博分行借款本息269613.01元（利息、罚息计算至2014年7月10日）及至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。
三、被告巩杰、田承河于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司淄博分行律师代理费14000元。
四、被告山东宏程建设有限公司对上述第二、三项承担连带清偿责任。其承担清偿责任后，有权向被告巩杰、田承河追偿。
五、当被告巩杰、田承河的财产依法强制执行仍不能清偿上述第二、三项的债务时，由被告淄博市房屋置业服务中心承担清偿责任。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司淄博分行的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5554元、申请保全费1938元，由被告巩杰、田承河、山东宏程建设有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审 判 长 唐巧芳
审 判 员 卞建蓉
人民陪审员 田学锋
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 韩晓燕