湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）张中民一终字第47号
上诉人（原审被告、反诉原告）田俊，男，1958年10月5日出生，土家族，高中文化，个体工商户。
委托代理人田瑞，女，1984年11月22日出生，土家族，高中文化，居民。
上诉人（原审被告）吴立武，男，1983年3月18日出生，土家族，初中文化，居民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）田珍，女，1964年1月8日出生，土家族，居民，下岗职工。
委托代理人罗忠亮，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
委托代理人田胜华，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。
上诉人田俊、吴立武与被上诉人田珍委托合同纠纷及上诉人田俊与被上诉人田珍财产权属确认纠纷两案，湖南省张家界市永定区人民法院于二○一一年七月二十五日作出（2011）张定法民一初字第928号民事判决。田珍不服，向本院提起上诉。本院于二○一一年十月十八日作出（2011）张中民一终字第135号民事裁定，发回重审。湖南省张家界市永定区人民法院重审后，于二○一二年三月二十一日作出（2011）张定法民一初重字第928号民事判决。田俊、吴立武不服，向本院提起上诉。本院于2012年5月23日受理后，依法组成由审判员唐亚萍担任审判长，审判员黄勇芳、代理审判员田洪山参加的合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了合并审理。上诉人田俊及其委托代理人田瑞，上诉人吴立武，被上诉人田珍及其委托代理人罗忠亮、田胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：大溪口花炮厂创建于1996年，1997年投入生产。1998年9月发生爆炸事故后，于2000年3月恢复并扩大生产，征用了永定区西溪坪办事处打鼓台村大溪口组2亩以上荒山土地1块，并修建了部分房屋。经湖南省乡镇企业局、湖南省公安厅批准，并经张家界市工商行政管理局永定分局注册登记，经营烟花、爆竹生产、销售。企业性质为个人独资企业，田珍为花炮厂投资开办人。2006年花炮厂再次发生爆炸事故，后一直处于停业状态，并于2009年3月24日被依法吊销营业执照。吴立武系田珍亲外甥，在2004年至2006年期间，帮田珍经管产品销售。花炮厂发生爆炸事故后，吴立武及其父母一直住在花炮厂里，替田珍代管厂里事务。后田珍因对外负债较多，急需资金，要吴立武帮忙找人借钱，于是，吴立武就找自己的岳伯父田廷胜（系田俊胞兄）帮忙，田廷胜找到熊超群，熊超群表示愿意出借款。2008年9月3日，吴立武邀约田珍、田廷胜、熊超群在永定区党校旁的某宾馆商谈借钱事宜，几方对借款金额、利率、抵押担保及借款期限协商一致后，当天（2008年9月3日），田珍给吴立武出具《委托书》，委托书载明：“将花炮厂两亩以上的土地及厂房作为60000元的抵押借款。一、抵押物件：花炮厂征用打鼓台村土地（荒山）协议（附图纸），花炮厂营业执照（副本），如需要更换证件，田珍本人随时可取，吴立武必须支持配合；二，抵押时间2008年9月3日至2008年12月3日；三、如田珍未按时还款，由受委托人吴立武全权将花炮厂两亩以上的土地及厂房和花炮厂合法有效证件抵给田珍委托吴立武所找的借款人；四、此委托书自借款之日起生效，在抵押期间，本人田珍无权处理委托于吴立武所办的抵押物件及财产；五、本人田珍在抵押期间按时还款后，此委托书无效；五、此委托书一式两份，委托人田珍一份，受委托人吴立武一份”。田珍与吴立武均在《委托书》上签名进行了确认。同时，田珍将花炮厂征用打鼓台村土地的协议书原件、花炮厂的营业执照原件等证件交给了吴立武。接着，吴立武通过田廷胜，要田廷胜向熊超群借款60000元，由吴立武向田廷胜出具借据，吴立武将60000元借款转交给田珍，田珍便向吴立武出具借据。2008年9月13日，熊超群再次出借现金30000元给田廷胜，田廷胜转交给吴立武、吴立武交给田珍，田珍给田廷胜出具了借现金30000元的借条。同日，吴立武要求田珍将2008年9月3日由吴立武给田廷胜出具的60000元借条换成由田珍借田廷胜的借条，田珍随即给田廷胜出具了60000元的借条。当天，因田珍对该借款已支付了1个月的利息6000元，故将借条上的落款日期写为2008年10月3日。借款后田珍便离开了自己住所。2009年5月8日，西溪坪办事处打鼓台居委会鉴于田珍及其丈夫罗文松长时间无音讯，作出《关于重新认可花炮厂土地使用的认同书》，认同由持有《协议》手续的吴立武继续履行原《花炮厂征用打鼓台村土地（荒山）协议》的各项事宜。田珍借款后因未按约定的借款期限3个月内偿还本息，出借款人熊超群多次催逼田廷胜还款付息，田廷胜即找吴立武还款付息。由于吴立武当时联系不上田珍，便找岳父田俊商量，以图解决还款事宜，便于2009年7月8日与田廷胜签订了债权债务《转帐协议》。2009年7月13日，有吴立武在场，田廷胜、田俊、熊超群三方当事人再次签订了《关于田廷胜向田俊转帐的补充协议》，上述《转帐协议》及《补充协议》约定：出借款人熊超群同意将借给田廷胜的90000元转由田俊偿付，并由田俊向熊超群支付2009年7月12日以前的利息和资金占用损失金共计146000元；田俊继续借熊超群现金90000元；田廷胜以曾云小区2101房屋作价24万元为其抵押；转帐后即2009年7月12日以后的借款利率为月息5%；田廷胜给田珍所借款项的一切权利转由田俊享有。田廷胜、田俊、熊超群、吴立武均在补充协议书上签名。签订补充协议当天，田俊给熊超群支付了2009年7月12日以前利息和资金占用损失金计146000元。田俊接受债权债务转让后，便催促吴立武找田珍还款，因吴立武与田珍联系不上，便找岳父田俊商量以花炮厂的土地和厂房进行以物抵债。田俊因当时想将自己开办的“张家界绿健科学种养基地”企业迁址到花炮厂场地，便于2009年12月3日，双方又签订了《厂房租赁协议》书，对相关事宜进行了约定。2009年12月8日，田俊将开办的“张家界绿健科学种养基地”企业场址，由原张家界市望城坡三角坪紫云小区迁址到花炮厂后，所办理的营业执照、组织机构代码证、税务登记证所注册的地址通过相关部门均变更为原大溪口花炮厂。迁址后，田俊同意了吴立武提出的以花炮厂土地所有权及房屋抵偿田珍所欠债务以物抵债的意图，便与吴立武于2009年12月9日签订了《抵账协议》，该协议约定：“吴立武基于2008年9月3日，田珍签订的委托书，吴立武作为田珍的特别授权代理人，向田廷胜借款，后因田廷胜无能力替田珍支付借款本息，于2009年7月8日将其债务转给了田俊。根据田珍和吴立武签订的委托，约定3个月偿还本息而未偿还。经双方协商，依据田珍的委托书第3条的授权约定，达成如下协议：一、吴立武向田俊共计借款90000元（即2008年9月23日借30000元；2008年10月3日借款60000元）；二、上述借款以花炮厂的2亩以上的土地、厂房以及花炮厂合法有效的证件手续作为抵押担保，因借款人田珍没有按时偿还上述借款，花炮厂的土地、厂房等所有权从现在起属于田俊所有，并有权处置上述抵帐的物体、土地和设施，原借款人田珍和代理人吴立武不得以任何理由进行阻挠、干涉、无论价值多少，均作90000元借款的本息的清偿，物债两清，互不亏欠”。2009年12月12日，田俊又与刘祖耀、王光湘签订了《投资入股协议书》。田俊随后在花炮厂场地上着手进行“张家界绿健科学种养基地”开发建设。2010年2月，张家界市城市防洪工程有限责任公司因防洪堤建设项目的需要，对花炮厂场区进行征收、拆迁。因拆迁补偿事宜，田珍与田俊发生争执。由此开始，因对原花炮厂财产权属而确认被拆迁人，引发了由张家界绿健科学种养基地为原告的两案行政诉讼。张家界市中级人民法院（2010）张中行初字第42号行政判决书，判决撤销张家界市房地产管理局，市规划管理局、市国土资源局、永定区人民政府于2010年3月24日作出的《建（构）筑物合法性认定表》对于认定对象（户主）为张家界市永定区西溪坪办事处打鼓台居委会的认定。张家界市中级人民法院（2011）张中行初字第6号行政判决书，判决撤销永定区人民政府、张家界市房地产管理局、市国土资源局、市规划管理局于2011年1月2日作出的《建（构）筑物合法性认定表》对于认定对象（户主）为张家界市大溪口花炮厂的认定。上述两案行政判决已发生法律效力。2011年5月12日，田珍以委托合同纠纷起诉被告吴立武、田俊而主张花炮厂财产权属。在诉讼过程中，田俊提起了反诉，要求确认花炮厂的产权归田俊所有。
另查明：1、2009年9月1日，田珍与汤清签订了《大溪口花炮厂租赁合同书协议》，将花炮厂三栋石棉瓦厂房及房前空地租给汤清经营檀香加工及销售；2、原守厂人黄祝安至今住在花炮厂厂房里，由田珍丈夫罗文松给黄祝安支付工资。
还查明，花炮厂的土地现仍属于张家界市永定区西溪坪办事处打鼓台村委会集体所有。
再查明，2009年1月13日，花炮厂向永定区安监局申请报告要求对原花炮厂进行整改扩建。2010年11月1日、3日区、市安全生产监督管理局作出审查意见书，认为花炮厂原址不宜重新开办烟花爆竹生产企业。
原判认为：田珍于2008年9月3日给吴立武出具的《委托书》，虽是田珍的真实意思表示，但该委托书中的抵押流质条款违背了《担保法》及《物权法》的强制性规定。根据《担保法》的相关规定，集体土地是不能脱离房屋单独设定抵押的，同时我国《土地管理法》亦规定集体土地不得出让、转让，故吴立武根据《委托书》的授权与田俊签订的《抵账协议》违反了法律的强制性规定，自始无效。而且从田珍给吴立武出具的委托书的内容来看，并无田珍授权吴立武将花炮厂厂房出租的委托事项，故吴立武与田俊签订的《厂房租赁合同》，是吴立武超越了委托权限与其签订的，事后也未得到田珍的追认，该租赁合同对田珍没有约束力。虽《委托书》中田珍委托吴立武为其借款的授权事项，没有违背法律规定，但吴立武找到出借款人为其借款后，田珍的实际债权人应是田廷胜而不是吴立武，签订《转账协议》及《补充协议》后应由田廷胜通知田珍，但经庭审查明并没有证据证实已通知田珍。根据《合同法》的相关规定，该《转账协议》及《补充协议》对田珍没有约束力。故对田珍要求确认吴立武与田俊签订的《厂房租赁合同》及《抵账协议》无效的诉讼请求，予以支持。对田俊反诉要求确认田珍给吴立武出具的《委托书》、田俊与吴立武签订的《抵账协议》合法有效及花炮厂的土地、厂房等全部财产权属已于2009年12月9日转让给田俊享有的反诉请求，因在本案的本诉中已确认《委托书》及《抵账协议》无效，故对田俊的反诉请求不予支持。对吴立武辩称田珍给吴立武出具的《委托书》合法有效及吴立武与田廷胜、熊超群、田俊签订的《转账补充协议》、吴立武与田俊签订的《抵账协议》是在田珍的授权下实施的，并没有超越授权范围，更没有违背法律禁止性规定，应认定为合法有效的观点，没有法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、田俊与吴立武于2009年12月3日签订的《厂房租赁协议》无效；二、田俊与吴立武于2009年12月9日签订的《抵账协议》无效；三、驳回田俊的反诉诉讼请求。本诉案件受理费750元，反诉案件受理费2050元，共计2800元，由吴立武与田俊共同负担。
上诉人田俊不服上述判决，向本院提起上诉称：1、重审的判决结果与二审法院发回重审的裁定理由互相矛盾。发回重审的理由是田俊到底享有田珍多少债权，田俊在本案涉及的因物抵债造成的损失以及原大溪口花炮厂涉及的拆迁补偿款的事实不清，证据不足。裁定理由与双方争议的标的是没有关系的两回事。且一审判决并没有就发回重审的理由进行审查和判断，判决理由和结果与发回重审的理由毫无关系。二审发回重审违背了“不告不理”的审判原则，请求二审再次审理本案秉公审判。2、被上诉人田珍向吴立武出具的《委托书》的法律性质是授权书，而不是抵押、担保合同。（1）根据民法通则有关委托代理的规定，结合《委托书》关于授权事项、授权范围、授权期限等内容的确定，足以反映《委托书》并非抵押、担保合同；（2）证人田廷胜的证词可以证实吴立武是田珍的借款代理人、财产处置人，具有鞭炮厂财产处置人的法律形式特征；（3）证人熊超群的证言也进一步佐证了被上诉人田珍授权吴立武借款和处置鞭炮厂财产的代理权；（4）集体土地权利人打鼓台居委会认同由吴立武履行原《征用打鼓台村土地（荒山）协议》的各项事宜，确认吴立武可以代表鞭炮厂行使土地权益，吴立武是适格的鞭炮厂财产的管理人，足以让田俊基于此认可受让债权和财产。3、吴立武根据《委托书》的授权与田俊签订的《抵账协议》合法有效。（1）田珍委托吴立武的行为并不违反法律规定，田珍明显授权吴立武以花炮厂的财产和权益给出借人抵账；（2）物权法规定当事人设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效，《抵账协议》作为厂房的转让合同，合法有效，吴立武根据《委托书》的授权与田俊签订《抵账协议》，依法应当由田珍承担民事责任；（3）《征用打鼓台村土地（荒山）协议》证实转让、出让、受让农村集体所有土地的使用权的人不是田俊，而是打鼓台居委会与田珍之间的转让、出让、受让；（4）打鼓台居委会明确表示认同由吴立武继续履行《征用打鼓台村土地（荒山）协议》，说明田俊基于该协议受让债权和厂房取得了终局权利人的许可，田俊主要是受让厂房而不是转让、出让土地使用权，田俊受让厂房等财产没有违反《土地管理法》的规定；（5）本案中没有借款、抵押、担保合同，没有抵押人、抵押权人，只有债权人、债务人，吴立武根据田珍的委托用花炮厂的土地使用权及厂房清偿借款本息、签订《抵账协议》符合法律规定。4、一审判决的理由明显不能成立。（1）一审认为田珍的实际债权人应是田廷胜而不是吴立武，签订《转账协议》及《补充协议》后应由田廷胜通知田珍，但并无证据证实已通知田珍。根据法律规定，《转账协议》及《补充协议》对田珍没有约束力。该理由明显与认定吴立武的受托人身份互相矛盾（告知吴立武等同于告知田珍），且债权转让通知并非债权转让协议的生效要件，即便债权人未及时向债务人及担保人发出转让通知也不影响债权转让协议的效力，更不能认为债权受让人未取得该债权。（2）本案没有抵押。《委托书》第一项“抵押物件”并不具备抵押条件而成立；抵押条件不成立并不能认定“抵押物件”的名称无效，即使无效也是自然无效，而不是违反法律的强制性规定而无效；《委托书》的实施细则中并未载明花炮厂的房屋和地上定着物及土地使用权（即花炮厂的财产和权益）是抵押物；田珍、吴立武没有与任何人签订抵押、担保合同。故《委托书》中的授权不存在抵押流质条款，一审判决认为《抵账协议》违背了《担保法》和《物权法》的强制性规定自始无效错误。（3）一审查明田俊在《厂房租赁协议》签订后不久就受让了花炮厂的全部财产。田俊已是花炮厂厂房的财产受让人（所有人），租赁协议自然提前终止，而且没有履行。故一审确认《厂房租赁协议》无效错误。5、一审在田珍没有提起变更申请的情况下，接受田珍的变更诉讼请求，程序违法。6、一审的部分事实认定有误且有重大遗漏。（1）认定黄祝安至今住在花炮厂里，由田珍丈夫罗文松支付工资与客观事实不符；（2）遗漏了田俊接受以物抵债后，在原花炮厂的场地上着手进行张家界绿健科学种养基地的开发建设，已经是大溪口经营场地的企业财产所有人和土地实际使用权人。7、一审适用法律不当。本案没有抵押的情况，当事人之间没有口头或书面的抵押约定，没有抵押行为。田俊受让厂房是基于集体土地所有人出示《证明》并认可的前提下进行的。因此，《抵账协议》不违背《担保法》、《物权法》、《土地管理法》的强制性规定，一审适用相关法律规定明显不当。8、即使吴立武所签订的“协议”超越了代理权限或没有代理权，吴立武与田俊签订的《抵账协议》也没有违反法律的规定。田俊根据《委托书》及吴立武、田廷胜、熊超群对借款情况的表述，有理由相信吴立武有权处置花炮厂的财产，《抵账协议》应当受到法律保护。请求二审法院：1、依法撤销原判。2、依法判决确认田珍原开办的张家界市大溪口花炮厂的厂房、土地、设施等全部财产已于2009年12月9日转让给田俊；确认田珍给吴立武所签发的授权《委托书》合法有效；确认田珍的受托人吴立武与田俊之间所签订的《厂房租赁协议》和《抵账协议》合法有效；驳回田珍的全部诉讼请求并由田珍承担本案全部诉讼费用。
上诉人吴立武不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决存在对重要案件事实认定不清的重大错误。（1）花炮厂所占有的集体土地使用权是用对集体土地实行承包经营所获得的，依法可以流转；（2）田珍是以公开协商的方式与打鼓台村委会协议达成了集体所有的荒山土地的承包经营合同，从而承包了二亩以上的荒山土地开办花炮厂的。2、一审判决适用法律存在重大错误。花炮厂所占的承包经营的集体土地使用权应当适用《农村土地承包法》和《物权法》的规定，可以自由转让。3、一审判决有对法律歪曲和滥用的行为。承包经营的农村土地使用权依法是可以自由流转的，也是可以单独设立抵押的。一审认为集体土地是不能脱离房屋单独设定抵押是歪曲法律规定的说词。田珍出具的《委托书》不违反法律的强制性规定。一审认定《委托书》及《抵账协议》无效错误。4、吴立武与田俊签订《厂房租赁协议》是为田俊接受以花炮厂土地、厂房抵偿欠田俊债务所做的铺垫措施，并不是田俊想要租赁花炮厂的土地和厂房，真实目的是为了实现以物抵债。吴立武代理签订《厂房租赁协议》的行为并未超出田珍的授权。故《厂房租赁协议》合法有效。5、一审认定田廷胜将对田珍所拥有的债权向田俊转让后没有通知田珍错误。债权转让时田珍对吴立武的委托代理权并未解除，田廷胜将债权转让给田俊已经通知给了吴立武，其效力依法及于委托人田珍。请求二审法院：1、撤销原审判决；2、依法改判支持原审反诉原告田俊的反诉请求；3、驳回本诉原告田珍的全部诉讼请求。
被上诉人田珍辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正；2、上诉人的上诉事实与理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
上诉人田俊在二审中提交了以下证据：1、湖南省张家界市永定区人民法院（2011）张定法民一初重字第928号民事判决书第4-7页，为吴立武在原审中的辩称内容，拟证明吴立武接受委托后，所做的事情都是按照田珍的委托去做的；2、大吉大购物中心《联营协议书》（复印件）一份，拟证明雪莲果是雪莲果饮料的原材料，试种成功后，田俊才办理营业执照，也才要开办饮料厂，田俊在无奈的情况下才接受抵账。上诉人吴立武、被上诉人田珍在二审中均未提交新的证据。
上诉人吴立武对上诉人田俊在二审中提交的证据均无异议。被上诉人田珍认为上诉人田俊在二审中提交的证据均不属于二审新证据范畴，不同意进行质证。本院经审查认为，当事人对一审判决不服，提起上诉，本院在二审中会对原判决依法进行审查，原审判决书不需要作为二审中的证据提交；《联营协议书》不属于二审程序中的新的证据，且与本案的处理不具有关联性。因此，对上诉人田俊在二审中提交的两份证据，依法不予采纳。
上诉人田俊、吴立武，被上诉人田珍均对原判决认定的“2008年9月3日，吴立武邀约田珍、田廷胜、熊超群在永定区党校旁的某宾馆商谈借钱事宜，几方对借款金额、利率、抵押担保及借款期限协商一致”提出异议，田俊、吴立武认为在实际行为中，没有谈抵押担保的事情，田珍认为不存在协商的事实。田俊认为原判决认定“原守厂人黄祝安至今住在花炮厂厂房里，由田珍丈夫罗文松给黄祝安支付工资”与客观事实不符，原判决还遗漏了田俊接受以物抵债后，在原花炮厂的场地上着手进行张家界绿健科学种养基地的开发建设，已经是大溪口经营场地的企业财产所有人和土地实际使用权人。田珍还对原判决认定的“田俊给熊超群支付了2009年7月12日以前利息和资金占用损失近计146000元”提出异议，认为田俊没有支付146000元这么多钱，且与田珍没有任何关系。本院经审查认为：吴立武、田珍、田廷胜、熊超群在借款前是否对借款金额、利率、抵押担保及借款期限协商一致的事实与本案的处理不具有关联性，可不作本案的事实予以认定。相关的委托、借款行为可依据《委托书》及《借条》进行认定。原判认定的“原守厂人黄祝安至今住在花炮厂厂房里，由田珍丈夫罗文松给黄祝安支付工资”与本案的处理不具有关联性，且田俊不予认可，故对该事实不予认定。田俊接受以物抵债后，是否在原花炮厂的场地上着手进行张家界绿健科学种养基地的开发建设的事实，亦与对花炮厂所占用土地的使用权及厂房的权属确定不具有关联性，故对该事实不予认定。田廷胜将其对田珍享有的债权转让给田俊，并签订了《转账协议》，后又由田廷胜、田俊、熊超群签订了《关于田廷胜向田俊转帐的补充协议》，熊超群出庭作证证实田俊于补充协议签订时向其支付了146000元并出具了收条，且田俊支付给熊超群的数额多少并不影响本案争议的《委托书》、《厂房租赁协议》、《抵账协议》的效力及花炮厂的土地、厂房等财产权属的确定，故对签订补充协议当天，田俊给熊超群支付了2009年7月12日以前利息和资金占用损失金计146000元的事实予以认定。
二审查明：2000年3月8日，打鼓台村委会作为甲方与作为乙方的大溪口花炮厂签订《大溪口花炮厂征用打古台村土地（荒山）协议》一份，内容为：“甲方为支持乙方扩大生产用地，经村委会研究决定，及水果厂承包人张升前同意。同意大溪口烟花厂征收约二亩以上荒山土地一块。其征用协议如下：一、征用荒山面积，及介线：1、征用荒山一块：面积二亩以上。2、介线：东以罗文松新开发的彭家巷村第一条山路以下为界；南以打古台村水果厂房屋山尖12米为界；西以溪边及私人自由地为介；北以罗文松祖母坟墓及另一座坟墓沿线为界。﹤付图纸﹥。二、补偿荒山土地金额，壹万伍仟元整。2、付款方式：分三次付清，一次签字之日付款二仟元。二次于二○○○年十一月底付款陆仟元。三次二○○一年十一月底付清柒仟元。三、从签字之日起，土地及其他一切归乙方所有权使用。四、经张升前同意，水果厂承包款不变，占地损失与乙方无关。五、协议自签字之日生效，受法律保护。六、此协议一式二份：甲乙双方各一份。”
2009年12月3日，吴立武作为甲方与作为乙方的田俊签订的《厂房租赁协议》内容为：“经甲乙双方协商，甲方愿将大溪口花炮厂剩余房租给《张家界绿健科学种养基地》，现协议如下：1、甲方愿意将大溪口花炮厂剩余房租给《张家界绿健科学种养基地》作生产办公之用。2、租用期自2009年12月10日起至2015年12月9日止，租期五年。3、租金：第一年叁万捌仟元；从第二年起，每年按15%的递增交付租金。4、付租金方式：第一年分三次付清，分别是2009年12月10日壹万捌仟元，2010年3月10日壹万元，2010年8月10日壹万元；其余四年的租金分别为每年的始租时间12月10日一次性付清。5、如乙方对所租房屋进行维修改造，其所有费用由乙方自行承担，甲方不承担任何责任，本协议到期时，甲方不得损坏或拆除维修改造时所添加的材料及构件，并保持房屋的完整性。6、在同等条件下，甲方有权续租五年所租的房屋。7、乙方所产生的水、电费用由乙方自行承担。8、乙方所使用的通讯设备，由乙方自行出租，其所有后续费用由乙方自己付理。9、乙方所有的业务往来与所有事物均与甲方无任何关系。10、乙方应遵纪守法，合法经营，不能做出违反宪法的事宜，其违反责任与甲方无任何关系。11、乙方应做好'三防'工作，如因此受损，由乙方承担所有责任。12、此协议一式俩份，希望各执遵守，如有违约，违约方应以年平均租金的50%赔偿给对方。”
二审认定的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人吴立武与被上诉人田珍签订的《委托书》及上诉人田俊与上诉人吴立武签订的《厂房租赁协议》、《抵账协议》是否具有法律效力；2、花炮厂的土地使用权、厂房等全部财产权属应当归谁所有。
关于《委托书》的效力问题。《委托书》是田珍、吴立武的真实意思表示。田珍将花炮厂的厂房、土地和相关证照原件交与吴立武，授权吴立武为自己借款，吴立武根据田珍的委托进行了借款，田珍接受借款并出具了借据，田珍对吴立武代理借款的行为是认可的，《委托书》已实际履行。《委托书》中的内容虽然涉及集体土地使用权的抵押，但在实际履行中并未设置抵押。《委托书》中约定抵押是为了保证借款的完成，抵押能否实现并不影响《委托书》的效力。因此，该《委托书》应当认定为有效。
关于《厂房租赁协议》的效力问题。吴立武与田俊签订《厂房租赁协议》的真实意思是为田俊接受以花炮厂土地、厂房抵偿田珍欠田俊债务所做的铺垫措施，真实目的是为了实现以物抵债，并不是由田俊对花炮厂的土地和厂房进行承租，《厂房租赁协议》亦未实际履行，田俊与吴立武签订《厂房租赁协议》并不具有订立租赁合同的意思表示，故该《厂房租赁协议》不具有法律效力。且本案所涉厂房的建设并未经过法定程序批准，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，亦应当认定该《厂房租赁协议》不具有法律效力。
关于《抵账协议》的效力问题。田珍授权吴立武将花炮厂两亩以上的土地及厂房作为抵押借款。吴立武受田珍委托向案外人田廷胜借款9万元，但未就该借款办理相关财产的抵押登记，后因田珍到期未归还借款，通过系列的转账，田俊最终承担了该借款的还款义务。田廷胜作为债权人，在将债权转让给田俊时告知了作为田珍代理人的吴立武，该债权转让对田珍发生效力。2009年12月9日，吴立武与田俊签订《抵账协议》，约定将大溪口花炮厂的厂房及土地，以以物抵债的形式抵给债权人田俊。但《抵账协议》所涉的房产的建设并未经过法定程序批准，没有合法的权属证明；且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，吴立武与田俊签订《抵账协议》，直接将大溪口花炮厂的财产流质抵偿给田俊亦属无效。故田俊要求确认《转账协议》有效的反诉请求没有法律依据，依法不能成立，本院不予支持。田珍委托吴立武为其借款，吴立武在田珍不能按时还款的情况下与田俊签订了无效的《抵账协议》。田俊如因该《抵账协议》遭受了损失，可根据无效合同的规定另行主张权利。
关于花炮厂的土地使用权、厂房等全部财产权属应当归谁所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，不动产的权属应当以法定的登记为准。本案中花炮厂的土地使用权、厂房作为不动产，并未进行登记，亦无合法的建造手续，不能确定合法的所有权人。故田俊要求确定争议的花炮厂的土地、厂房等全部财产权属由其享有的反诉请求于法无据，本院不予支持。
上诉人田俊认为原审的判决结果与二审法院发回重审的裁定理由互相矛盾，发回重审的理由是田俊到底享有田珍多少债权，田俊在本案涉及的以物抵债造成的损失以及原大溪口花炮厂涉及的拆迁补偿款的事实不清，证据不足。裁定理由与双方争议的标的是没有关系的两回事。且一审判决并没有就发回重审的理由进行审查和判断，判决理由和结果与发回重审的理由毫无关系。二审发回重审违背了“不告不理”的审判原则。本院二审系针对原判决，根据上诉人的上诉请求和理由进行，原二审发回重审的裁定并不属于二审审理的范围，且田俊到底享有田珍多少债权，田俊在本案涉及的以物抵债造成的损失以及原大溪口花炮厂涉及的拆迁补偿款的事实与本案的处理不具有关联性，该事实不属于本案必须查明的基本事实。田珍在本案发回重审后，在举证期限内将原“判令被告吴立武返还原告厂房租金3.8万元人民币”的诉讼请求变更为“请求人民法院依法确认被告吴立武与被告田俊在2009年12月9日签订的《抵账协议》无效，即被告吴立武将原告花炮厂的厂房、土地等财产权转让给被告田俊的行为无效”，田珍变更诉讼请求符合法律规定，原审根据田珍变更后的诉讼请求进行审理，符合法定程序。
综上所述，上诉人田俊、吴立武认为《委托书》有效的上诉理由依法成立，本院予以支持。上诉人田俊、吴立武的其他上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定基本事实清楚，适用法律部分错误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第三十条、第一百八十四条第（二）项、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2011）张定法民一初重字第928号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2011）张定法民一初重字第928号民事判决第三项；
三、被上诉人田珍于2008年9月3日给上诉人吴立武出具的《委托书》有效；
四、驳回上诉人田俊的其他反诉请求。
一审案件受理费2800元，二审案件受理费2800元，共计5600元，由上诉人田俊、吴立武共同负担2800元，免于交纳，由被上诉人田珍负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐亚萍
审 判 员 黄勇芳
代理审判员 田洪山
二〇一四年五月九日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第一百八十四条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国农村土地承包法》第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。