福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0403民初1887号
原告：王丽英，女，40岁，汉族，住三明市三元区。
委托诉讼代理人：张慧敏、周鸣，福建明经律师事务所律师。
被告：林德荣，男，43岁，汉族，住三明市三元区。
被告：三明市树德名世贸易有限公司，住所地三明市三元区。
原告王丽英与被告林德荣、三明市树德名世贸易有限公司（以下简称“名世贸易公司”）委托合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丽英的委托诉讼代理人张慧敏，被告林德荣、三明市树德名世贸易有限公司法定代表人林德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王丽英向本院提出诉讼请求：1.林德荣、名世贸易公司返还王丽英购房差价款20600元；2.林德荣、名世贸易公司赔偿王丽英支付产权方福建省稀有稀土（集团）有限公司（以下简称“福建稀土公司”）违约金26280元及房屋过户税费2714.4元的损失；3.林德荣、名世贸易公司赔偿王丽英委托律师费7000元的损失；4.本案诉讼费用由林德荣、名世贸易公司承担。事实和理由：其与林德荣为同乡，因儿子上学需要市区购房，林德荣得知后表示愿意帮忙购买三元区新市中路46号2幢303房产。2015年5月12日双方签订《房产合同》（实为委托代理合同），由其支付29万元（含过户费、税费），林德荣、名世贸易公司因政策原因无法在30日内办好产权证，须退还购房款29万元，林德荣、名世贸易公司在收到该购房全款后六个月，未办理房产过户造成其损失，王丽英有权起诉要求赔偿。合同签订前，其已将购房全款29万元转账给林德荣，而对方至2016年7月仍未办理房产过户手续。后得知：林德荣代其与产权方福建稀土公司所订房屋价款为262800元，加上交易佣金6600元，合计269400元，与已支付的购房全款相差20600元。林德荣仅支付福建稀土公司30000元交易定金，其多次委托律师与各方协调后，林德荣才于2016年7-8月通过其账户转账给福建稀土公司购房款239400元。该迟延付款行为导致福建稀土公司根据《房地产买卖合同》约定，发函要求支付违约金26280元。因林德荣、名世贸易公司拒付，其垫付了该款及2714.4元的房产过户税费。
林德荣、名世贸易公司辩称，王丽英所诉不是事实。一、因涉案房产为异地公司所有，经协商王丽英夫妇愿意以29万元由其承揽购买该房，双方于2015年5月签订的《房产合同》为承揽合同，手续费用由其办理，不论实际过户合同房产成交价格，多出部分属于其收益和开支；二、因王丽英听信别人说这种交易不可能买到涉案房屋，又遇到房价下跌，遂要求退购，而其已为王丽英在福州代为缴交押金并签订了《房地产买卖合同》，不可能退购，只能劝说王丽英先过户再卖出，办理完手续后方可退款，但王丽英不同意办理后续手续。至2016年6月房价上涨，王丽英认为购买该房合算，于同年7月7日双方商定：其为王丽英办理福州成交手续后，三明过户等手续由王丽英负责并自行承担该房产所有后果等。对于违约金，王丽英同意承担并出具承诺函，其仅作为见证及担保人；三、王丽英的小孩于2015年9月前就读三明下洋建设小学，所述2016年9月因为小孩读书才交了26280元的违约金不是事实。综上，其已按承揽合同完成了定作任务要求，交付工作成果，对方提出退还购房差价20600是不合法的；违约金26280元理应由王丽英承担，不可能由保证人承担。王丽英的起诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。
本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，王丽英（乙方）为购买位于三明市三元区新市中路46号2幢303室房产，与林德荣、名世贸易公司（甲方）签订《房产合同》，约定：乙方支付甲方29万元购房总价款，包过户费；甲方在收到乙方购房全款后当天交接，钥匙、水电费本，并负责将该房产过户至乙方名下，乙方向甲方提供身份证、结婚证、户口本复印件及个人印章并出具房产过户代理委托书等；乙方在签订本合同后可以使用该房屋，甲方保障乙方使用权直到过户乙方名下；若甲方因政策原因无法在30天内为乙方办好过户，则必须退还乙方购房全款29万元及赔偿相应后装修所花费用；若甲方在收到乙方购房全款六个月未办理房产过户手续造成损失，乙方有权要求甲方赔偿等。王丽英于该合同签订前已将购房款29万元通过银行转账给林德荣。2015年6月18日，林德荣、名世贸易公司代理王丽英与福建稀土公司签订一份《房地产买卖合同》，并支付定金30000元，双方约定：福建稀土公司将三元区新市中路46号2幢303单元房产出售给王丽英，总价款262800元，王丽英应在房屋转让成交之日起10个工作日内一次性将该款汇至指定账户；在购房方付清购房款后于付款期限截止日后20个工作日内，双方进行房产移交确认并签署《交付确认书》；迟延履行违约金最多不超过购房款的10%等。2015年6月16日，林德荣、名世贸易公司代理王丽英与福建稀土公司签订了《成交确认书》，合计金额为269400元（含交易佣金）。2016年7月王丽英向林德荣要求退还其余购房款，同年7-8月林德荣通过其王丽英账户转账给福建稀土公司购房款239400元。2016年9月8日福建稀土公司向王丽英、林德荣发出《催款通知书》，载明：在我公司催讨下，你方于2016年8月10日才将购房款269400元付清，根据《房地产买卖合同》及你方于2016年8月25日作出的承诺，现已逾期，望你们收到本通知三日内支付违约金26280元等。同年9月9日王丽英支付违约金26280元，同时为办理产权过户支付税费2714.4元，现三元区新市中路46号2幢303单元房产已过户至王丽英名下。
上述事实，有王丽英提交的其本人的身份证复印件、《房产合同》、购房定金及收条、福建农商银行转款凭证、结婚证、《房地产买卖合同》、成交确认书、承诺函、银行转账凭证，林德荣提供的催款通知书、营业执照复印件等证据，与法庭笔录能够相印证，本院依法予以认定。
本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案双方当事人签订的《房产合同》，其形式虽不规范、明确，但双方合意由王丽英委托林德荣及名世贸易公司为其办理购房事宜，属于委托合同。该合同对于购房全款（含过户费）、退税奖励归受托方等约定，说明其委托是有偿的，林德荣及名世贸易公司已代王丽英履行了签订《房地产买卖合同》、《交付确认书》、交付定金等义务，依双方合同约定应当享有相应的报酬。本案合同虽明确林德荣及名世贸易公司应办理房产过户至王丽英名下及缴纳相关税费为完成全部受托事项，但同时又约定“若甲方因政策等原因无法在30天内为乙方办好产权及土地证，则甲方必须全部退还乙方付结甲方的购房全款290000元”及“若甲方在收取乙方的购房全款后六个月，未为乙方办理房产过户给乙方造成损失，乙方有权向甲方赔偿”等，由于甲方不是涉案房产的所有人，何时能够办理房产过户手续其无法决定，应当根据房产所有权人与王丽英签订的合同才能确定。本案争议的焦点是：委托合同履行至需要按《房地产买卖合同》约定期限交清购房款时，合同是否继续履行或者终止、解除，王丽英认为系林德荣未按合同履行义务并造成付款违约，林德荣则认为此时王丽英见房价下跌不愿意购买并且来公司吵闹使其被迫停止履行受委托事宜，但双方均未能举证证实各自的主张。从时间上看，从购房合同约定的交款期至2016年8月由林德荣通过王丽英账户向福建稀土公司交清购房款已相距一年多，从现有证据也无法判断期间双方是否就委托事项进行协商变更的事实，但依据公平原则，林德荣所履行的受委托事项基本上使王丽英实现其购买涉案房产的意愿和目的，应按合同获得相应的报酬，故王丽英要求林德荣及名世贸易公司偿还购房款差价的20600元及垫付税费2714.4元损失的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，不予支持；本案违约金的承担问题，根据《房地产买卖合同》约定，王丽英未按期支付购房款，作为出售方的福建稀土公司向购房方王丽英及合同代理人林德荣发函催要违约金并无不妥。因王丽英已将购房款支付给林德荣，林德荣则应当按《房地产买卖合同》约定履行支付该款的义务，林德荣及名世贸易公司没有提供相关证据证明其停止支付的辩解，因此造成王丽英支付违约金的损失，应由林德荣及名世贸易公司承担。关于王丽英的律师代理费损失，因该费用并非本案必然发生的损失，也没有在合同中明确约定，故该项请求没有法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、第四百零六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、林德荣、三明市树德名世贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿王丽英违约金损失26280元；
二、驳回王丽英要求林德荣、三明市树德名世贸易有限公司退还购房差价款20600元的诉讼请求；
三、驳回王丽英要求林德荣、三明市树德名世贸易有限公司赔偿委托律师费7000元及房屋过户税费2714.4元损失的诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1215元，减半收取607.5元，由王丽英负担282元，林德荣、三明市树德名世贸易有限公司负担325.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 葛建清
二〇一七年一月九日
书记员 艾建花
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
第四百零六条第一款有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
申请执行提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。