安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初3977号原告:铜陵恒大置业有限公司。法定代表人：谢宏纲，总经理。委托代理人蒋哲，该公司职员。委托代理人陈利华，该公司职员。被告:钱方洁。原告铜陵恒大置业有限公司诉被告钱方洁房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员史源明适用简易程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告铜陵恒大置业有限公司委托代理人蒋哲、陈利华到庭参加诉讼，被告钱方洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金144154元，从被告已交款项中直接抵扣；3、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的铜陵恒大绿洲小区12号楼2406号房屋，总价款539154元，其中，首付款169154万元，银行按揭贷款37万元。贷款合同中约定原告作为保证人承担阶段性连带保证责任。《商品房买卖合同》及《补充协议》同时约定：在房地产权证及房地产他项权证办理完毕前，买受人如未按银行贷款合同约定偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人所交纳的全部购房款不予退还，买受人还应协助出卖人办理有关解除合同手续。后被告未能按照合同约定向贷款银行偿还贷款，贷款银行扣划了保证人恒大置业的担保款项381971.19元。事后多次催促被告还款，但被告置之不理。为此，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告钱方洁未答辩。本院经审理查明：2011年5月20日，交通银行股份有限公司铜陵分行（甲方）与恒大置业（乙方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，主要约定：1、乙方可以推荐购买指定楼盘房屋的购买人向甲方申请个人住房抵押贷款；2、乙方按贷款总额的5%存入保证金，用于担保甲方向购房人发放的贷款；3、在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收。如果贷款逾期达到3个月的，甲方有权直接扣划乙方存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。2013年5月31日，钱方洁与恒大置业签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、钱方洁（买受人）购买恒大置业开发建设的铜陵市石城大道与翠湖四路交汇处恒大绿洲12号楼2406房，总价款539154元；2、买受人应于2013年5月31日前交纳首付款169154元，余款37万元应于2013年6月3日前到银行办理按揭贷款手续，并按时提供全部所需资料；该合同还对房屋交付时间及双方的违约责任等事项亦作了明确约定。后双方又签订《铜陵恒大绿洲商品房买卖合同补充协议二》第二条第5项约定：在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）有权单方解除原《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无需承担任何责任。同时还对其他事项亦作了明确约定。2013年6月27日，钱方洁与交通银行铜陵分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：钱方洁向交通银行铜陵分行申请个人房屋抵押贷款37万元整，用于购买恒大绿洲12号楼2406房，贷款期限360个月，合同还对还款方式、还款金额等其他事项进行了约定。合同签订后，交通银行铜陵分行依据合同约定，履行了发放借款义务，但钱方洁未能按期归还贷款。钱方洁依约支付了房屋首付款169154元给原告，交通银行铜陵分行于2016年4月13日从原告的保证金账户中扣划了381971.19元，用以归还钱方洁拖欠的借款本息，钱方洁的购房贷款已经全部结清。上述事实有原告的陈述、身份信息、《个人住房抵押贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《个人房产抵押贷款合同》、铜陵交通银行结清证明、证明、辅助明细帐等证据在卷予以佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。故原告要求解除其与钱方洁签订的《商品房买卖合同》，并协助其办理《商品房买卖合同》的备案撤销登记手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。恒大置业要求钱方洁支付违约金144154元，该约定过高，对于恒大置业因承担保证责任而产生的损失数额，恒大置业并无其他证据证明，本院结合恒大置业因代钱方洁偿还贷款本息而产生的利息损失、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及钱方洁在本案中的过错程度等因素综合认定，钱方洁按人民银行同期贷款基准利率1.5倍标准承担违约金，其应承担违约金的数额为37385元（从恒大置业实际代偿本息之日起开始计算至开庭之日），对其所交首付款169154元恒大置业应退还给钱方洁。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告钱方洁签订的《商品房买卖合同》。二、被告钱方洁承担违约金37385元，原告铜陵恒大置业有限公司退还被告钱方洁首付款169154元，两相抵扣，原告铜陵恒大置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告钱方洁131769元。三、被告钱方洁于本判决生效之日起十五日内协助铜陵恒大置业有限公司办理《商品房买卖合同》的备案撤销登记手续。四、驳回原告铜陵恒大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3183元，减半收取1591.5元由被告钱方洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  史源明二〇一七年十月十九日书记员  王 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十二条——合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条——合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条——买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。第二十六条——买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。