山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民一终字第1454号
上诉人（原审原告）谷昭云。
委托代理人张健，系上诉人之女。
被上诉人（原审被告）青岛威乃达投资有限公司。
法定代表人王正军，经理。
委托代理人吴清洲，山东华赛律师事务所律师。
上诉人谷昭云因与被上诉人青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第3173号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长、代理审判员王蕾担任本案主审、代理审判员龙骞参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年6月26日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人谷昭云的委托代理人张健，被上诉人威乃达投资公司的委托代理人吴清洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谷昭云在原审中诉称，2008年6月4日，谷昭云从威乃达投资公司处购买住房1套，地址是东西快速路一期旧城改造×号楼×单元×层×户，面积约71m2，每平方米预售价7020元，付款498420元。威乃达投资公司给谷昭云开具“预收购房收据”1张（见附件1），并口头承诺2009年6月底交房。过了没几天，威乃达投资公司称可与（改造工程所在地）原拆迁户办理过户手续，办完谷昭云就是拆迁户，并于2008年6月17日通知谷昭云随其员工到青岛市房地产交易中心办理了标山路×号乙×户房主郭启恩的过户手续。后来，威乃达投资公司称楼盘设计图纸未获批准，没有20层了，谷昭云重新选择改为11层。2009年6月底约定交房期限过后，谷昭云几次催问交房均无结果，直至2012年3月30日威乃达投资公司才通知入住（即谷昭云现住地）。比承诺交房日期延迟2年9个月。威乃达投资公司延迟交房期间，经青岛市政府协调，已对拆迁户发放了逾期过渡补助费（按拆迁房屋建筑面积每月每平方米40元计发）和利息（已交房款总额按银行贷款利率计算），但是谷昭云却没有，包括以前其他拆迁户在腾退旧房时早已应发的临时过渡费（按拆迁房屋建筑面积每月每平方米25元计发）也没有。2012年8月份，谷昭云方找威乃达投资公司方索要，得到的答复是谷昭云无拆迁协议，没有补偿，只答应给谷昭云由20层改为11层的楼层差价19170元。之后谷昭云到青岛市房产交易中心要求打印过户材料，但不知何故遭拒。2013年6月9日，谷昭云再次前往才打印出来（青房地权市字第383080号，见附件2）。2013年7月23日，谷昭云方到市北区拆迁办反映未得到拆迁补偿事宜。工作人员看过谷昭云的购房收据和旧房的过户材料后，认为谷昭云是按购买商品房交的款，旧房过户时已经开始拆迁，谷昭云不能算真正的拆迁户，究竟是怎样办的过户他们不清楚，但开发商（指威乃达投资公司）一定是与原拆迁户签了货币补偿协议，所以不能再和谷昭云签拆迁协议。真正的拆迁户只有一个，是有备案的，况且没听说还有未得到补偿的拆迁户，让谷昭云找威乃达投资公司商量解决。拆迁办的答复让谷昭云对过户登记的合法性产生了怀疑。2013年7月25日上午，谷昭云方找到威乃达投资公司的负责人张总，张总表示可以给补偿，但谷昭云不是真正的拆迁户。下午，其公司职员在计算补偿数额时，却又采用有别于其他拆迁户的补偿计算方法。其中，在计算利息时，表示不能按谷昭云已交全部房款计算，要扣除他们付给原房主（指郭启恩）的299536元。这验证了市北区拆迁办的说法，与威乃达投资公司用于拆迁的《东西快速路两侧旧城改造项目房屋拆迁补偿协议》（式样，见附件3）中拆迁户选择货币补偿的补偿标准一致，但是与过户材料上显示的旧房成交价110000元不符（谷昭云直至打印过户材料后才知道成交价）。同时，这也让谷昭云进一步加深了疑问：原旧房房主郭启恩在拆迁方案已经公布实施的情况下，会放弃从威乃达投资公司处可拿到的货币补偿款30万元，选择以低于其19万元的价格，再额外搭上几千块钱的税费，而且委托威乃达投资公司将房子卖给谷昭云吗？而且，既然威乃达投资公司帮助谷昭云办理了过户手续，为什么又不提扣除谷昭云过户应缴纳的税费呢？据谷昭云了解，目前在威乃达投资公司的整个项目中约有300户是像谷昭云这样过户和计算房价的。谷昭云以这300户算了一笔账。假设每个像郭启恩这样的原拆迁户选择货币补偿威乃达投资公司要付30万元，那么140户就需付4200万元，而威乃达投资公司的注册资金4200万元只够付140户，另外160户就无钱可付，更别说拿钱启动其所谓“耗资30亿元的十五大街项目”了。因此威乃达投资公司需要钱。这也就是其为什么主动提出要为谷昭云等购房人办理过户的主要原因。谷昭云认为，谷昭云购买的住房最初是按商品房房价交款的，威乃达投资公司也始终是按商品房价格来计算房价的，谷昭云从威乃达投资公司处所购房屋应为商品房。之后的旧房过户登记是威乃达投资公司为达到多融资目的违规办理的，应予撤销。威乃达投资公司在房子还只是未获批准的设计图纸并未建成时即已售房，属于预售商品房行为。其只给谷昭云开预收购房收据，不签订商品房预售合同，违反了《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”和《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同”的规定。谷昭云已交付全款给威乃达投资公司，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”规定，应视为双方已形成商品房预售合同。威乃达投资公司未取得商品房预售许可证即开始预售商品房，而且不予以告知，隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，违反了《城市商品房预售管理办法》第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》”和第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定。也就是说，法律规定威乃达投资公司应该与谷昭云签订商品房预售合同，其之所以不签，是因为其未取得商品房预售许可证，是违反法律、法规擅自预售商品房。而且，威乃达投资公司交付住户居住的房屋也未通过国家规定的竣工综合验收，不具备交房条件，办不了房产证，严重损害了谷昭云的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，应当认定威乃达投资公司与谷昭云的商品房预售合同为无效合同，由威乃达投资公司返还谷昭云已付购房款498420元及利息208140.19元（从交款日起至2013年10月4日，498420元×五年以上贷款利率7.83%×64月÷12）、赔偿损失161500元（其中新房装修、人工、搬家等145600元，律师咨询、交通费5900元，精神损害10000元），并承担已付购房款一倍的赔偿责任498420元，共计1366480.19元。
威乃达投资公司在原审中辩称，谷昭云与威乃达投资公司双方不是商品房买卖合同关系，谷昭云在东西快速路一期旧城改造期间获得当地房屋产权，符合一定的拆迁安置的特征，因此本案纠纷不属于法院案件受理范畴，应依法驳回谷昭云起诉。谷昭云已经在涉案房屋中接受验收并居住一年以上，除非有证据证明房屋有重大质量问题无法居住，否则没有退房的法定依据，谷昭云的赔偿请求更是无法律依据，若法院认为本案属于受理案件范围，应从实体上驳回谷昭云的诉讼请求。
原审法院经审理查明，谷昭云购买的青岛市市北区标山路×号×号楼×单元×户系青岛市东西快速路一期两侧改造试点片经济适用住房项目内房屋，该涉案房屋系经济适用房。
原审法院认为，谷昭云购买该房屋既未与威乃达投资公司签订商品房买卖合同，也未签署拆迁协议书，且涉案房屋系经济适用房，不属于人民法院民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原审法院裁定：驳回谷昭云的起诉。案件受理费17098元，待裁定生效后退还谷昭云。
宣判后，谷昭云不服，向本院提起上诉。
上诉人谷昭云上诉请求撤销原审裁定，指令原审法院继续审理本案；本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一审法院回避双方客观存在的房屋买卖合同关系，回避被上诉人未经许可预售商品房的事实，且未能说明本案为什么不属于法院民事案件受理范围，剥夺了上诉人的诉权。
被上诉人答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审查认为，上诉人购买涉案房屋既未与被上诉人签订商品房买卖合同，也未签署拆迁协议书，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院裁定驳回其起诉，认定并无不当，本院依法予以维持。上诉人谷昭云的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 王 蕾
代理审判员 龙 骞
二〇一四年七月九日
书 记 员 王庆光
书 记 员 吴苗苗