河北省滦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0224民初237号
原告：中国农业银行股份有限公司滦南县支行，住所地：滦南县倴城镇南大街。
负责人：刘明春，系该行行长。
委托代理人：于建新、张树涛，系该行员工。代理权限为特别授权代理。
被告：杜铁南。
被告：李建彩。
原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行（以下简称农业银行滦南支行）与被告杜铁南、李建彩借款合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法由审判员王汝利、代理审判员刘文斌、董宏伟组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行滦南支行的委托代理人于建新、张树涛到庭参加诉讼，被告杜铁南、李建彩经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告杜铁南、李建彩于2007年5月18日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：13105200700013147），该合同约定原告向被告杜铁南提供贷款人民币74万元，贷款期限为自2007年5月18日至2017年5月17日止，共计120个月。双方商定采用等额本息还款法规定的方式分期归还本息，以每一个月为一个还款周期，共120期。自贷款发放后，每月的借款对应日为还款日。此笔贷款由被告杜铁南、李建彩以其位于滦南县新一贸购物广场B座11号的商用楼（《房地产抵押清单》编号2007-13147）作为合同项下债务的抵押物，并办理了抵押登记。合同签订后，原告按照合同约定向被告杜铁南、李建彩发放了贷款。但被告自2015年7月至今未能按照合同约定偿还借款本金及相应利息。为了维护自身的合法权益，特诉至法院，要求被告杜铁南偿还截止2015年11月18日之前的贷款本金180054.49元及利息3471.53元，并确认原告与被告杜铁南、李建彩的个人《个人购房担保借款合同》有效，原告可就抵押财产拍卖、变卖所得优先受偿全部借款本息。
庭审中，原告变更贷款本金为151767.53元，利息为4239.80元，并主张因利息的数额每天都有变动，具体数额待实际还款时方可确定。
在本院指定的举证期限内，原告提交了以下证据用以支持自己的主张：
1、提交原告农业银行滦南支行与被告杜铁南签订的《个人购房担保借款合同》一份，用于证明被告杜铁南于2007年5月18号与原告签订贷款合同自原告处借款74万元，以及被告杜铁南、李建彩愿以其名下位于滦南县新一贸购物广场B座11号的商用楼为上述贷款提供抵押的事实；
2、提交个贷凭证基础信息一份，用于证明截止目前被告杜铁南拖欠原告借款本金及利息的数额情况。
被告杜铁南、李建彩在指定期限内未作答辩。
经审理查明，被告杜铁南、李建彩系夫妻关系。2007年5月18日，原告（贷款人）与被告杜铁南（借款人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：13105200700013147），该合同约定原告向被告杜铁南贷款74万元，用于其购买位于滦南县城中大街南侧原一贸旧址的房屋（现新一贸购物广场B座**号），借款期限为2007年5月18日至2017年5月17日，贷款利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.11%，借款发生后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则于调整后次年1月1日起按调整后相应期限的基准利率执行。还款方式为按月等额本息。并约定了如借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施。二被告将坐落于滦南县中大街南侧原一贸旧址的房屋（现新一贸购物广场B座**号）作为贷款的抵押物予以抵押，并办理抵押登记手续。抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告杜铁南在借款人处签字捺印；被告杜铁南、李建彩在抵押人处分别签字按印。合同签订后，原告按照合同向被告发放贷款74万元。在贷款期限内，被告出现了不按约定偿还贷款本金及利息的情形，截止2016年5月24日，被告杜铁南尚欠原告贷款本金151767.53元，贷款利息4239.80元。现原告要求被告偿还贷款本金151767.53元，按照合同约定给付利息至实际履行之日止，对坐落于滦南县中大街南侧原一贸旧址的商用楼（现新一贸购物广场B座11号）抵押物享有优先受偿权。经原告催要上述款项，被告至今未给付，遂形成诉讼。
上述事实，有原告陈述、原、被告签订的个人购房借款合同、及个贷凭证基础信息等证予以证实。
本院认为，原告与被告杜铁南签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为合法有效，双方应当按照合同约定享受权利、履行义务。根据该合同可以认定被告杜铁南因购房从原告处贷款74万元的事实清楚，被告应当按照合同约定履行还款的义务。根据原告提交的被告个贷凭证基础信息的记载，在贷款的期限内，被告不按照合同约定还款的情形已经符合了原告要求被告提前偿还贷款的条件，因此，原告要求被告杜铁南提前偿还剩余贷款本金151767.53元的主张，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告主张的利息，原告主张的截止2016年5月24日贷款利息4239.80元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起按照约定的利率基础上加收50%罚息。合同约定的利率为中国人民银行公布的人民币贷款基准利率。因此，罚息年利率的标准为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的150%。被告杜铁南应自2015年5月25日开始按照拖欠贷款本金为基数按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的150%支付利息（含罚息）至全部履行完毕止。
关于被告李建彩是否承担共同还款责任，虽然上述《个人购房担保借款合同》中借款人处并无李建彩签字，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款是指：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方财产清偿”。根据上述法律规定，债权人如证明所借债或欠款是发生于夫妻存续期间，则推定为双方共同债务。本案中被告无证据证明存在上述法律条款中“但书条款”的情形。所以，被告李建彩应对被告杜铁南对原告农业银行滦南支行之债承担共同给付责任。
关于原告主张的抵押物优先受偿的问题。根据原、被告签订《个人购房担保借款合同》的约定，二被告将其所有的坐落于滦南县新一贸购物广场B座11号的房屋作为从原告处贷款的抵押物，并办理了相关的抵押登记，故该抵押合法有效，二被告应当以其抵押的房屋承担不能向原告偿还的债务担保责任。根据合同约定及相关的法律规定，原告可以与二被告协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，原、被告未就抵押权实现方式未达成一致的，原告也可以请求法院拍卖、变卖抵押物，所得价款优先受偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜铁南、李建彩共同偿还原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行的贷款本金151767.53元，判决生效即履行；
二、被告杜铁南、李建彩共同向原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行给付2016年5月24日前的利息4239.80元，并自2016年5月25日开始以拖欠贷款本金为基数按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的150%支付利息（含罚息）至全部履行完毕止，判决生效即履行；
三、被告杜铁南、李建彩以其所有的坐落于滦南县新一贸购物广场B座11号房屋对前述第一、二项确定的给付之款项承担抵押担保责任；
四、原告中国农业银行股份有限公司滦南县支行有权以拍卖、变卖或其他形式变现的上述抵押房产所得的价款优先实现第三项判决所确定的债权。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3970元，由被告杜铁南、李建彩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王汝利
代理审判员 刘文斌
代理审判员 董宏伟
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 牛 超