广东省深圳市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）粤03行终120号上诉人（原审被告）深圳市不动产登记中心，住所地广东省深圳市罗湖区北环大道****号金湖文化中心大厦。法定代表人成建国，该中心主任。委托代理人李德选，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人吕瑞，该中心工作人员。上诉人（原审第三人）深圳市中昌信物业投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路与同心路交汇处中信城市广场办公室第8层。法定代表人巫建平。委托代理人林小提，广东金地律师事务所律师。委托代理人黄怡钦，广东金地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市福田区长城二花园小区业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花四路长城二花园五栋首层。负责人陈寅生，该业委会主任。委托代理人陈德福，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张仁富，深圳市福田区长城二花园小区业主委员会副主任。被上诉人深圳市福田区长城二花园小区业主委员会（以下简称长城花园业委会）因诉上诉人深圳市不动产登记中心（以下简称不动产中心）及深圳市中昌信物业投资有限公司（以下简称中昌信公司）房地产登记行为一案，不动产中心、中昌信公司，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法行初字第1068号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院认定，长城大厦6栋首层房产位于深圳市福田区百花路，宗地号B215-0022，宗地面积24885.1平方米，土地用途为住宅用地。1990年7月24日，不动产中心向中昌信公司核发了长城大厦6栋整栋（建筑面积共计23573平方米）的深房地字第号《房地产（代用）证》。因中昌信公司将长城大厦6栋的部分房产转让给了深圳市鹏基工业发展总公司，不动产中心于1991年12月14日向中昌信公司核发了长城大厦6栋分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计19356.8平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第号，土地用途登记为住宅。1992年4月17日，不动产中心向中昌信公司核发了长城大厦6栋房改分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计19118.83平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字号，土地用途登记为住宅。1992年5月5日，不动产中心再次向中昌信公司核发了长城大厦6栋房改分割后部分房产（包含首层，建筑面积共计18246.34平方米）的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第号，土地用途登记为住宅。1995年8月8日，不动产中心为中昌信公司核发了长城大厦6栋首层的《房地产（代用）证》，证号为深房地字第号，登记的主要内容为：权利人为深圳中信物业有限公司，土地用途为商场，建筑面积1203.73平方米，竣工日期为1987年8月。2015年6月5日，中昌信公司申请了长城大厦6栋首层权利人名称的变更登记，并提交了相关名称变更登记的材料。不动产中心经审查于2015年6月9日向中昌信公司核发了长城大厦6栋首层的《房地产证》，证号为深房地字第号，登记的主要内容为：权利人为深圳中信物业开发有限公司，土地用途为住宅，建筑面积1203.73平方米，竣工日期为1989年11月1日。另外，原审法院还确认以下事实：在本案审理期间，长城花园业委会所在物业小区业主大会于2015年9月11日授权长城花园业委会通过法律途径确认6栋架空层产权属全体业主所有。中昌信公司成立于1985年2月20日，名称为深圳华美物业服务有限公司，之后名称多次变更。1991年1月10日变更为深圳中信物业有限公司，2000年11月13日变更为深圳中信房地产开发有限公司，2008年2月19日变更为深圳中信物业开发有限公司，2015年9月10日变更为深圳市中昌信物业投资有限公司。原审法院认为，关于长城花园业委会是否为适格主体问题。由于开庭审理前，长城花园业委会所在物业小区业主大会已授权长城花园业委会，因此长城花园业委会为本案适格主体，可以以自己的名义代表所在物业小区业主提起本案诉讼。关于起诉期限问题。从不动产中心2015年6月9日的核准登记的内容看，本次登记的实质内容有变化，即《房地产证》由代用证转换成正式的《房地产证》，土地的用途由商场变更登记为住宅，而并不只是不动产中心所辩称的权利人名称的变化，因此2015年6月9日的变更登记行为是一个新的、可诉的行政行为，长城花园业委会不服，可以提起行政诉讼，长城花园业委会的本次起诉没有超过法定期限。关于不动产中心2015年6月9日的核发《房地产证》行为是否合法问题。按照《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款的规定，变更登记的事项应由权利人提出。从中昌信公司申请材料看，中昌信公司本次申请的是公司名称的变更登记，并提交了相关名称变更登记的材料；中昌信公司没有申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料，而不动产中心最后核发的《房地产证》内容却并不仅仅是名称的变更，不动产中心核发的内容已经超出中昌信公司的申请，不动产中心的本次核发《房地产证》的行为违反了《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款的规定，因此，长城花园业委会的诉讼请求成立，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销不动产中心于2015年6月9日核发深房地字第号《房地产证》的行政行为。上诉人不动产中心不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：一、撤销一审判决，驳回长城花园业委会的全部诉讼请求；二、一审和二审诉讼费用全部由长城花园业委会承担。上诉理由：一、不动产中心核发深房地字第号《房地产证》时，中昌信公司提交的材料齐全，不动产中心办理房地产登记的程序合法，该房地产登记行为符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，为合法、有效的行政行为，一审法院撤销涉案《房地产证》属于适用法律错误。2015年6月5日，中昌信公司向不动产中心提交《深圳市房地产登记申请表》、《房地产证》及身份证明等申请资料，申请办理涉案房地产的变更登记。不动产中心受理申请后，经审核，该申请符合《深圳经济特区房地产登记条例》第四十六条等有关变更登记的条件，为此，不动产中心于2015年6月9日依法核准该项登记并向中昌信公司颁发了深房地字第号《房地产证》。综上，不动产中心核发深房地字第号《房地产证》的变更登记的事实及法律依据充分，符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，依法应驳回长城花园业委会的诉讼请求。没有证据证明涉案房地产登记行为的程序违法及申请材料不齐全，一审法院没有认定涉案房地产登记行为的程序有违法之处，也没有认定中昌信公司在申请涉案房地产登记时提交的材料不齐全，在此前提下，一审法院撤销涉案《房地产证》属于适用法律错误。二、不动产中心确认中昌信公司对长城大厦6栋首层享有房地产权利是在涉案房地产登记之前的房地产登记中进行的，长城花园业委会只是对涉案房地产登记提起诉讼，而不对之前的房地产登记提起诉讼，参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条的规定，人民法院应驳回长城花园业委会的起诉。一审法院没有依法驳回长城花园业委会的起诉，属于适用法律错误。1、一审法院已经认定的事实是：不动产中心于1991年12月14日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》，于1992年4月17日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》，1992年5月5日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》和于1995年8月8日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》均已确认中昌信公司是长城大厦6栋首层的权利人。一审法院认定的事实证明，不动产中心确认中昌信公司对长城大厦6栋首层享有房地产权利是在涉案房地产登记之前的房地产登记中进行的，长城花园业委会对中昌信公司是否享有长城大厦6栋首层的权利问题提起诉讼，必须对涉案房地产登记之前的房地产登记提起诉讼。人民法院应驳回长城花园业委会的起诉。一审法院没有依法驳回长城花园业委会的起诉，属于适用法律错误。2、一审法院在没有对涉案房地产登记之前的房地产登记是否合法的问题进行审判的情况下，仅仅撤销涉案《房地产证》并没有解决中昌信公司对长城大厦6栋首层是否享有房地产权利的问题。一审法院的判决与《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的原则相悖。3、即使涉案房地产登记行为的结果是《房地产（代用）证》换成正式的《房地产证》，土地的用途由商场变更为住宅，但这没有改变中昌信公司自始至终一直是长城大厦6栋首层的权利人的事实，不能当然得出涉案房地产登记与之前的房地产登记是可以完全割裂开的登记的结论。在此情况下，长城花园业委会应对涉案房地产登记之前的房地产登记提起诉讼。三、一审法院撤销涉案《房地产证》没有合法的事实及法律依据。一审法院认定涉案房地产登记违法的主要理由是涉案房地产登记超出了中昌信公司的申请内容，并以此撤销涉案《房地产证》，不动产中心认为，一审法院的判决没有事实及法律依据，是错误的。1、本案所要审理的房地产登记行为就是一个权利人名称变更登记是否合法的问题，一审法院应当围绕这一问题进行审判。但一审法院对该权利人名称变更登记是否合法的问题没有认定和判决，不动产中心认为，一审判决错误。2、根据《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府【2010】66号）第十条的规定，已发房屋所有权证或者《房地产（代用）证》的，完善初始登记后，方可换发《房地产证》。不动产中心在办理涉案房地产登记时，在长城大厦6栋已完善房地产初始登记的情况下，将原《房地产（代用）证》变成正式的《房地产证》具有合法的依据。3、关于涉案房地产登记时将土地用途由商场变更为住宅的问题。其事实情况是，不动产中心于1991年12月14日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》、于1992年4月17日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》和1992年5月5日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》所登记的土地用途均为住宅，1995年8月8日核发的深房地字第号《房地产（代用）证》的土地用途为商场。深房地字第号《房地产（代用）证》所记载的土地用途与之前的《房地产证》不符，属于《房地产证》记载的内容错误。不动产中心在办理涉案房地产登记时，发现了这一错误，并在办理涉案房地产名称变更登记的过程中一并对原记载错误事项进行了更正。但一审法院将这一错误更正事项认定违法，不动产中心认为，一审法院的判决没有事实及法律依据。综上所述，不动产中心认为，涉案房地产登记是合法有效的行政行为，一审判决撤销涉案《房地产证》没有事实及法律依据，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回长城花园业委会的诉讼请求。上诉人中昌信公司不服原审判决，向本院提出上诉，上诉请求：撤销一审判决，驳回长城花园业委会的全部诉讼请求。上诉理由：一、一审法院的判决存在主要事实认定有误。首先，不动产中心有权为中昌信公司将《房地产（代用）证》换发为《房地产证》。所谓《房地产（代用）证》，其本身并非具体的法律术语，对于普通大众而言，《房地产（代用）证》即是《房地产证》，因其与《房地产证》具有同等的法律效力，既能区分所涉房产的权属，也能办理转让、抵押等法律行为。不动产中心作为房地产登记部门，在一审中向法庭出具的《关于中国农业银行深圳市分行上步支行》的复函中，已明确确认了《房地产（代用）证》在确认权利人、办理转让、抵押等法律行为时，具有与《房地产证》同等的法律效力。而事实上，向相关权利人核发《房地产（代用）证》或《房地产证》，完全取决于登记机关，依法持有《房地产（代用）证》的权利人是否需要换发《房地产证》以及何时可以换发《房地产证》，对于权利人而言更是无从得知。至今也没有任何法律、法规对前述问题进行规定，或对登记机关依职权为权利人将《房地产（代用）证》换发为《房地产证》进行限制性规定，甚至于房地产登记机关，也从未发文，明确规定《房地产（代用）证》换发《房地产证》，只能由权利人主动申请。一审庭审中，不动产中心明确确认针对深圳市《房地产（代用）证》颁发的情况，深圳市房地产登记部门曾经对《房地产（代用）证》进行过清理，清理方式就是补充完善房地产登记资料，将原来的代用证转为正式的《房地产证》。因此长城大厦1998年5月完善了初始登记，在登记部门内部又叫数据清理，即对原来的房地产登记情况进行了数据上的核实和整理。由此可见，登记机关有权主动对房地产登记数据进行自查及清理，并及时予以更正。事实上，登记机关为中昌信公司换发房产证的行为，即是积极履行内部数据自查、清理，及时更正错误信息登记的行政行为，这不仅是登记机关的权利更是登记机关的义务，并无不妥，也不违背任何法律法规的规定，是正确的行政行为。因此，不动产中心作为涉案房产的登记机关，有权、有义务依职权积极、主动地为中昌信公司换发《房地产证》。其次，不动产中心有权在对内部数据自查、清理后，依法及时更正错误信息登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十条第二项：房地产权利证书的记载与房地产登记簿的记载不一致时，以房地产登记簿的记载为准。该条规定即是明确了：房地产登记部门在办理房地产登记时，应对具体的数据进行自查、审核，并以原始凭证为准，如出现《房地产证》书的数据登记与登记簿不一致时，登记机关有权及时、主动更正的法定权利及义务。而本案不动产中心作为房地产登记部门，在依职权为权利人换发《房地产证》，将涉案房产的用途更正登记为住宅时，即是积极履行内部数据自查、清理及时更正错误信息登记的行政行为，该行为符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，是正确的行政行为。综上，一审法院作为房地产登记机关，有权依职权为中昌信公司换发《房地产证》并在自查、清理内部数据后，及时更正错误信息登记即将涉案房产的土地用途由商场更正登记为住宅，该行为不违背任何法律法规的强制性规定，符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定及房地产登记部门的内部管理流程，合法有效，是正确的行政行为。一审法院认为“本次登记的实质内容有变化，即《房地产（代用）证》转换为正式的《房地产证》，土地的用途由商场变更登记为住宅……是一个新的、可诉的行政行为”属于事实认定有误，应予以撤销。二、一审法院的判决存在适用法律错误的情形，依法应予以撤销。一审法院根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款规定，认定“变更登记的事项应由权利人提出”，属于适用及理解法律错误。无论是从该条文的字面理解，还是从整个条文的立法目的看，该条文第二款规定，本质上是赋予了当事人单独申请变更登记的权利，而并不是排他性、限制性的规定，换句话说，该条文的规定，并不必然产生：变更登记的事项，只能由权利人提出或者未经权利人提出，即不可变更登记甚至于房地产登记部门，未经权利人提出，不得更正登记信息的法律后果。一审法院根据该条规定，认定“变更登记的事项应由权利人提出”显然是对该条文的错误理解，其以此做出的判决应予以撤销。三、本案无论是将《房地产（代用）证》换发为《房地产证》还是将房地产土地用途更正登记为住宅的行政行为是否合理，均不能否认涉案房产的权属由中昌信公司完整享有的事实。因此，本案不动产中心2015年6月9日换发《房地产证》的行为，与长城花园业委会不存在任何利害关系，也不是一个新的、可诉的行政行为。长城花园业委会不具有提起本案诉讼的主体资格，依法应驳回长城花园业委会的起诉。综上所述，中昌信公司认为，不动产中心作为房地产登记部门，有权利更有义务积极、主动的为中昌信公司换发《房地产证》并对错误登记信息依法进行更正，其在2015年6月9日换发《房地产证》的行为，未违背任何法律法规的强制性规定，也不是一个新的、可诉的行政行为。一审法院的判决，存在事实认定有误，适用法律错误的情形，其判决也侵害了中昌信公司的合法权益，中昌信公司特上诉至贵院，望判如所请。被上诉人长城花园业委会针对不动产中心的答辩称，一、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第四十六条第二项规定，中昌信公司申请变更登记应提交《房地产权利证书》，中昌信公司在办理变更登记时提交的是《房地产（代用）证》，并非该条例所规定的《房地产权利证书》，第三人提供的文件不符合条例变更登记的规定。二、《物权法》第五条规定，物权的种类和内容由法律规定，《深圳市规划局关于房地产登记发证若干问题的规定》，即深规土1995年第32号，以内部文件的方式为不符合办证的业主发放《房地产（代用）证》，创设物权的种类和内容，违反了物权法定的基本原则，该《房地产（代用）证》不具有物权的效力。其以《房地产（代用）证》为中昌信公司直接办理变更登记超出了中昌信申请变更的范围，也没有法律依据。三、《深圳市规划局关于房地产登记发证若干问题的规定》，实为针对当时深圳市房地产无序的乱象采取的临时性措施和过渡性安排，该文件第六条明确规定未具备发证全部条件而业主急于抵押和转让的，经市局社会产权处批准，可发给限期为三个月的临时《房地产（代用）证》，在证上注明适用于办理抵押和转让手续。中昌信公司办理申请表审批一栏，审批机关明确批示该《房地产（代用）证》仅限于办理“抵押贷款之用”，同时该341号文件已经在1991年3月28日被该局深土2001第372号文件命令废止，该证三个月的有效期也已过期，不动产中心的主张不能成立。四、根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，房地产登记程序和种类包括初始登记，转移登记和变更登记，涉案的房产即长城大厦6号楼首层颁发《房地产（代用）证》的时间为1995年8月8日，长城大厦办理初始登记整栋楼的时间为1998年5月14日。五、根据2010第66号文第十条的规定，在长城大厦6栋已完成房地产初始登记的情况下为中昌信公司换发《房地产证》具有合法性，但不动产中心未能提供自己是如何完善长城大6号楼初始登记和完善分户产权登记，确认中昌信公司小房产证产权后才能为其变更登记。然而，涉案房产产权资料电脑查询结果表显示，转让方权利人和受让方权利人均登记为本案第三人。因此，不动产中心主动更正原《房地产（代用）证》土地用途进行的错误辩解不能成立。六、长城大厦6号楼首层既不是商场，也不是住宅，深圳市房屋测绘所出具的报告也清楚显示，6号楼首层包括消防、配电室、楼梯间、电梯间、行人公共通道等架空层，并非独立的单体。不动产中心通过非法的方式将小区业主的共同架空层登记为专有客体，侵犯了全体业主的权利，应予以纠正。被上诉人长城花园业委会针对中昌信公司的答辩称，一、根据物权法定的基本原则，《房地产（代用）证》不具有物权的效力，物权的种类和内容由法律规定。中昌信公司在办理申请表审批一栏审批机关明确批示该代用证仅限于抵押贷款之用。长城花园业委会认为不动产中心变更的前提必须是房地产权利证书，而非《房地产（代用）证》。不动产中心换发正式的《房地产证》，只有在完成登记，确认产权后才能依申请办理变更登记。但不动产中心、中昌信公司均未能提供自己是如何完善长城大厦6号楼初始登记和分户产权登记的相关资料。二、一审适用法律正确。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条第二款的规定，房产证登记行为须依申请人的申请作出，而申请提出变更登记的前提是具有合法的房地产权利证书。中昌信公司申请变更登记的范围仅为权利人名称的变更，而不动产中心却超出了中昌信公司的申请范围。三、长城大厦6号楼地层属于建筑区内的公共场所和公共设施，依法属于小区业主共同所有，中昌信公司不能侵占。长城大厦6号楼包括消防、监控室、配电室、楼梯间等在内的架空层，深圳市房屋测绘所出具的测报报告也清楚的显示6号楼的A单、B单、C单并非独立的单体，中昌信公司长期占有并且通过变更登记的方式企图将属于小区业主的架空层登记为其专有的客体，侵犯了小区业主的权利，应当依法予以撤销该行政行为。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持。原审证据均已随卷移送本院。经审查，原审法院对证据组织了质证，各方当事人陈述了质证意见。二审各方没有新的质证意见，本院确认原审法院对证据的认定。中昌信公司在二审中向本院提交了三份新证据，本院认为，中昌信公司一审审理当中经法院传唤无正当理由未到庭参加应诉，提交的证据已过举证期限，且没有合理、正当的理由，本院不予采信。经审理，原审法院查明的上述事实无误，本院予以确认。本院认为，《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条规定，变更登记的事项应由权利人提出。而上诉人中昌信公司向上诉人不动产中心申请许可的是公司名称的变更登记，其并没有同时申请其他事项的变更登记，也没有提交其他事项变更登记的相应材料，而最后核发的《房地产证》内容却不仅仅是名称的变更，其中，原《房地产（代用）证》变更为《房地产证》，涉案长城大厦6栋首层的土地用途从“商场”变更为“住宅”。上诉人不动产中心许可的内容已经超过了上诉人中昌信公司的申请范围。本院认为，该两项的变更已属于房地产性质的实际变更，完全超出了上诉人中昌信公司的申请范围，故上诉人不动产中心核发深房地字第号《房地产证》的行政行为应予以撤销。上诉人不动产中心主张，其依照《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》自行向权利人换发《房地产证》。本院认为，《房地产（代用）证》与《房地产证》属两个性质不同的权利证明文件，上述文件规定了《房地产（代用）证》的换发要求及程序。然而，本案中，上诉人中昌公司并未提出换证申请，也没有证据显示换证行为符合上述规定的要求及程序。因此，不动产中心的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元由上诉人深圳市不动产登记中心和深圳市中昌信物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 亮代理审判员  黄玉财代理审判员  张 婷二〇一六年五月二十三日书 记 员  胡惠敏