山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1050号
上诉人（原审原告）鲁元。
委托代理人乔荣国，山东德森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛长基置业有限公司。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张玉环，该公司职工。
上诉人鲁元因与被上诉人青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
鲁元在一审中诉称，鲁元与长基公司于2011年7月27日签订《商品房预售合同》。鲁元购买长基公司开发的即墨市温泉镇岭海西路×号×号楼×号单元×-×层，房款共计1210000元，鲁元支付了全部房款。双方约定交房日期为2012年5月31日，长基公司直至2013年1月9日才取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，具备合同约定的房屋交付条件。2012年6月4日，长基公司在该房屋未经验收合格的情况下，与鲁元签订了《房屋交接书》，根据合同约定，双方在签署《房屋交接书》之日起180日内，由长基公司提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但由于长基公司原因，鲁元至今未能取得房地产权证书。长基公司的行为损害了鲁元的合法权益，故诉请判令：1、长基公司向鲁元支付违约交房违约金26983元；2、长基公司向鲁元支付逾期办理《房地产权证》违约金40535元；3、诉讼费用由长基公司承担。
长基公司在一审中辩称，1、长基公司在合同约定时间将房屋交付给鲁元，鲁元接收了涉案房屋，双方的行为系双方的真实意思表示，行为合法有效，鲁元要求长基公司支付违约交房违约金26983元，缺乏事实根据。2、长基公司与鲁元签订《房屋交接书》后，多次通知鲁元办理房权证事宜，鲁元未按照合同约定履行通知义务，长基公司于2013年11月4日通过邮寄形式向鲁元出具《关于办理房地产权证通知函》，要求鲁元尽快办理房权证，鲁元至今仍未办理。鲁元向长基公司主张逾期办理《房地产权证》违约金40535元，证据不足。3、鲁元向长基公司主张违约交房、逾期办理《房地产权证》违约金数额计算依据与双方所签订的预售合同相违背，应予减少。
原审法院查明，2011年7月27日，鲁元（合同乙方）与长基公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定：1、鲁元购买长基公司开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号《青岛迪亚湾小区》×号楼×单元×层×-×层户房屋一处，政府批准的规划用途为住宅。2、长基公司暂测该房屋建筑面积为164.26平方米，其中套内建筑面积为154.60平方米，公用分摊面积为9.66平方米，该房屋建筑层高为3米。3、鲁元购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为7366.37元，房屋总价款为1210000元。鲁元于2011年7月27日向长基公司支付全部房价款，计人民币1210000元整。3、该房屋交付必须符合下列第贰种方案所列条件：壹、办理房屋所有权初始登记，长基公司对该房屋的抵押已注销；长基公司已按规定交纳了物业维修基金。贰、该商品房经验收合格。4、长基公司定于2012年5月31日前将房屋交付鲁元，除不可抗力外。该房屋符合合同约定的交付条件后，长基公司应在交付之日前3天书面通知鲁元办理交付该房屋的手续，鲁元应在收到该通知之日起30天内，会同长基公司对该房屋进行验收交接。该房屋交付的标志为具体约定以本合同《补充条款》为准。5、长基公司如未在约定期限内将该房屋交付鲁元，应当向鲁元支付违约金，违约金按鲁元已支付的房价款日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，鲁元有权选择单方面解除合同，或者鲁元要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长基公司按日向鲁元支付已交付房价款万分之一的违约金。6、在长基公司取得了房地产权属登记证明后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向即墨市房产交易监理所办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由长基公司转移给鲁元。如鲁元未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，长基公司应当发出书面催告书一次。鲁元未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日至第二日起该房屋的风险责任转移由鲁元承担。7、鲁元若未按合同约定的时间付款，应当向长基公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，长基公司有权选择单方面解除合同，或合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，鲁元每日应按逾期未付款额的日万分之十向长基公司支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，鲁元应向长基公司足额付清违约金，否则长基公司有权拒绝交房且不承担违约责任。《青岛市商品房预售合同》补充条款第十二条约定，长基公司应当在商品房交付后180日内，将需要由长基公司提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因长基公司的责任，鲁元在约定日期内未取得房地产权属证书，且经鲁元书面催告后30日内长基公司仍未履约的，双方同意按以下方式处理：就延迟期间，长基公司按已付房价款的日万分之一向鲁元方支付违约金。
合同签订后，鲁元于2011年7月27日给付长基公司购房款
1210000元，长基公司给鲁元出具青岛市房地产业预收款专用收据一张。2011年12月，长基公司向鲁元发出交房邀请书，定于2012年5月30日起开始办理手续，鲁元购买的×号楼×户可以交付使用，从2012年6月1日至6月10日按时间表分批办理入住手续，集中办理时间6月4日，物业费从2012年7月1日起计收。2012年6月4日，鲁元与长基公司签订《房屋交接书》，鲁元接收房屋，未缴纳物业费。长基公司未取得涉案房屋的房地产权属登记证明。
原审法院在（2013）即民初字第3034号民事判决书中查明，长基公司开发的位于即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区×号楼×户×层×户，于2012年5月31日取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》，2012年6月4日取得《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》，2012年6月12日取得《即墨市建设项目环卫配套竣工验收表》，2012年11月26日取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2012年11月28日竣工验收，2013年1月9日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。长基公司与鲁元签订《房屋交接书》时，长基公司仅取得《建设工程消防竣工验收备案结果通知书》、《即墨市建设项目绿化配套竣工验收表》。长基公司对上述查明的事实无异议，认为即墨市温泉镇岭海西路32号迪亚湾住宅小区各个楼座的施工单位不同，竣工时间不同，验收时间不相同。原审法院在（2013）即民初字第3034号民事判决书中查明的事实不适用涉案房屋。
原审法院认为，双方签订商品房合预售合同，鲁元给付长基公司房款，长基公司将房屋交付给鲁元，系双方当事人的真实意思表示，双方的商品房预售合同未违反法律、法规的强制性规定，因此，原审依法确认双方的买卖合同成立、有效，双方当事人均应恪守。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。涉案商品房未通过工程竣工综合验收，亦未办理房屋所有权初始登记，双方自愿办理房屋交接手续，鲁元接收房屋，系双方真实意思表示，事后长基公司取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，涉案房屋质量合格。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。双方在合同中约定，“长基公司如未在约定期限内将该房屋交付鲁元，鲁元要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，长基公司按日向鲁元支付已交付房价款万分之一的违约金”。长基公司应于2012年5月31日前将房屋交付鲁元，2012年6月4日，双方办理交付房屋手续，鲁元接收房屋。长基公司未按合同约定时间内将房屋交付鲁元，其行为构成违约，违约金的计算应自2012年6月1日起至6月4日，长基公司按日向鲁元支付已交付房价款万分之一的违约金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”双方合同约定，因长基公司的责任，鲁元在约定日期内未取得房地产权属证书，且经鲁元书面催告后30日内长基公司仍未履约的，就延迟期间，长基公司应按已付房价款的日万分之一向鲁元支付违约金。由于鲁元未能提供证据证明按照合同约定书面催告长基公司，故，鲁元请求长基公司支付逾期办理《房地产权证》的违约金，依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、青岛长基置业有限公司于判决生效后十日内，给付鲁元自2012年6月1日起至2012年6月4日止的违约金，以1210000元为基数，按照日万分之一计算，以不超过鲁元诉讼请求26983元为限。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回鲁元的其它诉讼请求。案件受理费1488元，由青岛长基置业有限公司承担50元，鲁元承担1438元。
宣判后，鲁元不服原审判决，上诉至本院。
上诉人鲁元上诉称，原审认定事实不清，涉案房屋的交付没有成立。根据双方合同的约定，交付应当具备以下三个条件：1、房屋经验收合格；2、鲁元接受长基公司出示和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、转移占有。本案房屋交付的标志不应仅仅依据“房屋的转移占有”，而是上述三个条件同时具备。一审判决无视双方合同对交付的特别约定，将房屋的接收（占有转移）等同于房屋的交付并进而判定长基公司延迟交房的期间，以及将“书面催告”条款作为非格式条款对待的做法，属于认定事实错误。本案合同存在大量格式条款，因此应当按照法律关于格式条款的规定进行裁判，但一审法院并未援引相关法律。请求二审法院撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由长基公司承担。
被上诉人长基公司答辩称，长基公司将涉案房屋交付给鲁元，鲁元接受该房屋，上述行为系双方真实意思表示，行为合法有效。长基公司交付房屋不符合合同约定的条件，鲁元按照合同约定有权拒绝接受，由此产生的责任由长基公司承担，但鲁元实际接受房屋，应视为其已放弃相关权利，同意降低标准接受房屋。双方签订的《青岛市商品房预售合同》为在青岛市工商行政管理局及青岛市建设委员会制定的范本基础上调整的备案合同，合同中的所有涉及双方利益的条款都对数字进行了符号加粗处理。根据相关规定，上述合同系有效合同。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，鲁元与长基公司于一审中确认涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证的时间为2013年1月9日。二审期间，鲁元认可其接收房屋时涉案房屋已经通过单体验收。2012年11月2日，鲁元在《迪亚湾资料／钥匙／IC卡签收交接表》上签字并受领涉案房屋及相关设施。长基公司于2015年9月8日将2012年6月5日至2012年11月2日期间，其按照合同约定应向鲁元支付的逾期交房违约金18271元交至原审法院，本院已通知鲁元至原审法院领取该款项。
关于办理涉案房屋产权证的时间问题，双方当事人于二审庭审中一致确认应以双方合同第十四条的约定为准，即双方在签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》之日起180天内，由双方向即墨市房产管理部门申领涉案房屋的房地产权证。2015年5月28日，鲁元与长基公司签署了《房屋交接书》，长基公司于当日将需要由其提供的办理权属登记的资料交付鲁元。
本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、长基公司应承担的逾期交房违约责任的期间；2、长基公司应否承担逾期办理产权证的违约责任。
关于第一个焦点问题。长基公司与鲁元所签商品房预售合同第十条、第十一条约定，长基公司应于2012年5月31日之前将经验收合格的房屋交付鲁元。根据本案查明事实，鲁元于2012年11月2日接收涉案房屋，当时涉案房屋仅通过单体验收，尚未进行综合验收。根据双方合同第十三条的约定，在此情况下，鲁元有权拒绝接收该房屋，由此产生的逾期交房的责任由长基公司承担。而鲁元作为房屋的购买方，在长基公司未按合同约定提供房屋已通过综合验收材料的情况下即接收涉案房屋，应视为其自愿放弃合同第十三条约定的权利，即其同意以房屋的现状作为交付条件。故，长基公司应承担的逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2012年11月2日鲁元接收涉案房屋之日止。原审判令长基公司支付鲁元2012年6月1日至2012年6月4日期间的违约金，长基公司于本案二审中自愿将其应承担的2012年6月5日至2012年11月2日期间的违约金交至原审法院，故本院对原审判令长基公司承担的逾期交房违约金不予变更。
关于第二个焦点问题。双方合同第十四条约定，双方在签署办理房屋过户手续的必备文件《房屋交接书》之日起180天内，由双方向即墨市房产管理部门申领涉案房屋的房地产权证。鲁元与长基公司于2015年5月28日签署了《房屋交接书》，则长基公司应在此后180日内履行协助鲁元办理涉案房屋产权证的义务。因长基公司于2015年5月28日即将需要由其提供的办理权属登记的资料交付鲁元，故长基公司并未违反合同约定，其行为并未构成逾期办理产权证。鲁元于本案二审中主张长基公司应自2013年1月9日起承担逾期办理产权证的违约金，本院不予支持。
综上，鲁元的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1488元，由上诉人鲁元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 马 喆
代理审判员 齐 新
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 于国英