南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3106号原告华爱霞，女，汉族，1967年12月25日生。委托代理人冯玉冰，江苏刘洪律师事务所律师。委托代理人李京农，江苏刘洪律师事务所律师。被告吴翠珍，女，汉族，1953年10月10日生，无业。委托代理人徐宁，江苏沈奇律师事务所律师。被告马俊，女，汉族。委托代理人唐晓春，自由职业。原告华爱霞诉被告吴翠珍、马俊物权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华爱霞及其委托代理人冯玉冰、李京农，被告吴翠珍及其委托代理人徐宁�被告马俊的委托代理人唐晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华爱霞诉称，南京市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋原系被告吴翠珍爱人马洪生承租的公有住房。2008年5月，因马洪生对外欠债未还，被南京市原下关区人民法院强制拍卖该房屋居住权。法院将该房屋查封并张贴封条，但被告吴翠珍无视法律，将封条撕毁，强行居住此房屋。原告多次请求法院强制其搬出，但至今未解决。此前，原告因照顾家庭、忙于工作，未及时处理房屋事宜，现该房屋已列入政府拆迁范围，但被告吴翠珍仍强占房屋不肯搬走。被告马俊系被告吴翠珍之女，其户籍亦在该房屋内。现原告诉至法院，请求判令两被告将本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋腾空并返还给原告；两被告支付原告房屋占有使用费（自2008年6月30日起至实际返还房屋之日止，按每月400元标准计算）；本�诉讼费由两被告负担。被告吴翠珍辩称，其一，本市五佰村房屋系其家庭于上世纪80年代承租的公房，该房屋系被告及其女儿的唯一住处，至今被告及女儿仍居住在该房屋内。本市原下关区人民法院依据（2008）下执字第130号民事裁定书拍卖该房屋，被告及家人直至今年3月在拆迁过程中才知晓，该房屋承租人已变成原告。法院司法拍卖至今已有近八年时间，原告对于被告居住该房屋未提出异议。被告家庭系合法居住使用房屋，并无强占行为。其二，本市原下关区人民法院执行裁定违反了最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，在拍卖过程中未通知被告，该执行裁定严重侵害了被告及其家庭成员的利益，属于实体违法，原告依据拍卖程序取得承租权应归于无效。其三，根据拍卖规则，该次拍卖系以现状进行拍卖，房屋出口问题由买受人自行与现住户协商等。原告作为普通购房者，应查看房屋现状，向房屋产权单位、公安机关或社区居委会了解相关情况，根据原告陈述其在拍卖过程中存有疏忽大意的过失。其四，原告并未举证证明其租房损失，且在2016年3月动迁之前，原告从未向被告主张过权利。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告马俊辩称，被告马俊对本市五佰村房屋被司法拍卖的情况并不知晓。自2001年结婚后，被告马俊一直在上海工作生活，仅户籍在该房屋内，其并未实际在该房屋内居住，不应向原告支付房屋使用费。故请求法院依法裁判。经审理查明,被告吴翠珍与案外人马洪生原系夫妻关系，被告马俊系被告吴翠珍与马洪生之女。上世纪70年，马洪生曾被下放至淮安农村，并在当地与被告吴翠珍结婚。1979年，马洪生家庭回宁后，居住在由马洪生单位提供的位于本市戴家巷25-4号（以下简称戴家巷房屋）一处临时建筑物内，马洪生及其子女的户籍亦回迁至该房屋内。后因戴家巷房屋拆迁，马洪生于1981年另自南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产公司）处承租了本市X路X号X幢X单元X室房屋（使用面积24.80平方米，以下简称涉案房屋）。后该房屋由其家庭成员共同居住使用。1981年12月11日，马洪生及被告马俊的户籍迁入涉案房屋内。2000年1月10日，被告吴翠珍的户籍自淮安市范集乡大吴村迁入该房屋内。2006年左右，因马洪生与案外人戴培忠之间民间借贷纠纷，戴培忠曾另案诉至原本市下关区人民法院（以下简称下关法院）。2007年10月8日，下关法院作出（2007）下民一初字第873号民事判决书，判令马洪生偿还戴培忠借款3万元及利息。该案判决生效后，因马洪生未履行还款义务，戴培忠于2008年1月15日向下关法院申请强制执行。执行过程中，因马洪生仍未履行生效法律文书确定的义务，下关法院根据当事人申请委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋使用权价值进行评估。该评估公司出具《房地产估价结果报告》，鉴定结果为涉案房屋在评估时点2008年3月31日的公开市场使用权价值为12.20万元。2008年4月17日，下关法院作出（2008）下执字第130号民事裁定书，拍卖马洪生具有使用权的涉案房屋。2008年4月25日，下关法院委托江苏嘉禾国际拍卖有限公司（以下简称嘉禾公司）对涉案房屋使用权进行拍卖。嘉禾公司接受委托后，开展了相关前期调查和拍卖招商工作。2008年5月21日，原告作为竞买人提交了登记表，并向嘉禾公司交纳竞买保证金。同年5月23日，嘉禾公司（甲方）与原告（乙方）签订《竞买协议书》，该协议明确，本次拍�的房屋，以当前现状进行拍卖，该标的包含但不限于以下瑕疵，乙方承诺自行到相关部门了解：本次拍卖的标的仅为房屋使用权，不包含其他及违章建筑；该房屋使用权内若有户口，委托方及拍卖人不负责迁出；房屋出口问题由买受人自行与现住户协商解决；该房产所有权人为南京鼓楼区房产经营公司，买受人竞买成功后须签订新的租赁合约，并按时交纳租金。当日，嘉禾公司举行公开拍卖会，其中拍卖规则特别说明中再次明确上述瑕疵。经公开拍卖程序，原告以12.81万元价格竞买成功，原告与嘉禾公司亦签订《江苏嘉禾国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》予以确认。2008年6月5日，下关法院向鼓楼房产公司下发《协助执行通知书》，要求其协助将马洪生名下涉案房屋使用权过户给原告。2008年6月30日，鼓楼房产公司与原告签订《南京市公有住房租赁契约》�约定由鼓楼房产公司将涉案房屋出租给原告使用。原告取得涉案房屋使用权后，按每月44.20元标准向鼓楼房产公司交纳租金。此后，被告吴翠珍持续在涉案房屋内居住。2011年6月9日，被告吴翠珍与马洪生办理了离婚手续。2016年3月31日，原告至涉案房屋处要求被告吴翠珍迁出，被告予以拒绝，双方由此产生争议。2016年4月5日原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称通过司法拍卖程序取得涉案房屋使用权后，因被告吴翠珍占用房屋，一直要求执行法院予以处理，且因其忙于个人事务未积极关注此事，现因该房屋已被纳入政府拆迁计划，故要求被告迁出涉案房屋。被告吴翠珍对于原告所述内容不予认可，称其自马洪生承租涉案房屋后一直在该房屋内居住，其对于法院司法拍卖该房屋使用权并不知晓，原告取得该房屋使用权不具有合�性，且该房屋系其家庭唯一住房，其与马洪生的离婚协议中亦确认该房屋归原告承租，其不同意从涉案房屋内迁出。被告马俊称其虽户籍在涉案房屋内，但自2001年结婚后长期在上海居住生活，其仅有部分个人物品留存在该房屋内，实际并未在涉案房屋内居住，亦同意将涉案房屋腾空后向原告返还。因双方当事人意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、原南京市下关区人民法院（2008）下执字第130号民事裁定书、竞买人登记表、拍卖成交确认书、发票、协助执行通知书、南京市公有住房租赁契约、接处警工作登记表、常住人口登记卡、离婚证、离婚协议书以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请�损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。关于原告主张两被告返还涉案房屋问题。本案中，涉案房屋原系由马洪生承租的公有住房。马洪生取得涉案房屋承租权时，被告吴翠珍的户籍并不在该房屋内，其并非原始取得该房屋使用权。因马洪生在其与被告吴翠珍夫妻关系存续期间，未履行生效判决确定的还款义务，被法院依法执行拍卖涉案房屋使用权。原告经参与司法拍卖程序后，自鼓楼房产公司处承租涉案公有住房，其依法有权取得该房屋的合法使用权。原告取得涉案房屋使用权后，因被告吴翠珍持续占用该房屋，构成对原告权利的妨害，故原告请求被告吴翠珍腾空后返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。被告吴翠珍辩称司法拍卖程序违法，原告取得涉案房屋使用权不具有合法性基础，但未提供充分证据予以证明，故对其抗辩意见，本院不予�纳。被告马俊自结婚后未实际居住涉案房屋，仅有部分衣物留存于该房屋内，且其在庭审中亦明确表示同意将涉案房屋返还原告。因被告马俊对于原告该项请求，并无异议，本院亦予以确认。关于原告主张两被告支付房屋占有使用费问题。原告虽自2008年6月30日起即取得了涉案房屋使用权，但其未明确向被告吴翠珍主张权利，要求其迁出，故原告主张此前的房屋使用费，本院不予支持。2016年3月31日，双方因返还房屋等问题产生争议后，因协商未果，原告才以诉讼方式向被告吴翠珍主张权利。原告未提供证据证明其实际房租损失，且其承租涉案房屋后，系按每月44.20元标准向鼓楼房产公司支付租金。被告吴翠珍持续占有房屋致使原告无法使用，客观上造成该原告租金损失。故被告吴翠珍应支付自原告起诉之日即2016年4月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占�使用费，按每月44.20元标准计算。因被告马俊未实际居住使用涉案房屋，故其要求被告马俊支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告吴翠珍、马俊于本判决生效之日起十五日内将本市鼓楼区X路X号X幢X单元X室房屋（使用权面积24.80平方米）腾空后返还给原告华爱霞。二、被告吴翠珍于本判决生效之日起十日内支付原告华爱霞房屋占有使用费（自2016年4月5日起至实际返还房屋之日止，按每月44.20元标准计算）三、驳回原告华爱霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，因适用简易程序减半收取440元，由原、被告各半负担220元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年六月二十九日见习书记员  沈 婷