江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终9736号上诉人（原审被告）：太仓市福顺房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320585X32333256H，住所地江苏省太仓市璜泾镇文昌街2号1幢商铺01室、02室。法定代表人：顾学成，董事长。委托诉讼代理人：贺亮，上海信证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡大飞，男，1974年5月8日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：柳宗花，女，1978年7月11日出生，汉族，住浙江省庆元县，系胡大飞妻子。上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司（以下简称福顺公司）因与被上诉人胡大飞商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2016）苏0585民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福顺公司上诉请求：撤销原判并依法改判驳回胡大飞全部的诉讼请求。事实和理由：一、依法成立的合同，自成立时生效。涉案《商品房买卖合同》附件十补充协议系合同条款，经本案双方协商确定。结合涉案《商品房买卖合同》首页“特别告知”第二条、第三页“说明”第三条、第二十八条、第二十九条、附件十补充协议第十四条约定，福顺公司已尽到提示和说明义务，胡大飞签订合同时也未明确提出异议，自合同履行过程中也未行使变更或撤销权，故该合同对双方具有约束力，应严格履行。二、依据《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定，涉案房屋因政府部门供电等市政配套设施的批准和安排延误导致逾期交房，福顺公司不承担逾期交付责任。本案中，自2011年12月开始，福顺公司就进行前期用电项目咨询、用电申请、缴纳接电服务费用等，但太仓市供电公司迟延履行其相关职能，以各种理由拖延，导致涉案小区接电工程不能及时完成，故其他配套工程也无法施工，最终导致整个项目竣工验收迟延。对此，胡大飞也是明确知晓的，早在2014年2月福顺公司就将房屋装修备用钥匙交付给胡大飞，且明确告知为其提供装修临时用水、电，后于2015年1月，福顺公司又将房屋正式钥匙交付给胡大飞。因此，福顺公司不应再承担逾期交房责任。三、涉案《商品房买卖合同》并未约定房屋所有权转移登记具体日期，福顺公司在可办理房屋产权证书的第一时间通知了胡大飞，胡大飞一直拖延不予办理相关手续。一审法院判决福顺公司在履行交房义务之日起90日内，协助配合胡大飞办理系争房屋的权属证书，没有事实与法律依据。综上，请求二审法院查明事实并依法改判。胡大飞辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡大飞向一审法院起诉请求：1.福顺公司将太仓市璜泾镇文昌街康乐苑二期1号楼303室、2号楼06号汽车库交付胡大飞；2.福顺公司为胡大飞办理太仓市璜泾镇文昌街康乐苑二期1号楼303室的产权证书；3.福顺公司支付胡大飞逾期交房违约金77168.50元（以470540元基数，按照每日万分之二从2014年1月31日计算至2016年5月16日）。一审法院认定事实：2013年10月25日，福顺公司与胡大飞签订《商品房买卖合同》一份，约定：胡大飞向福顺公司购买太仓市璜泾镇文昌街康乐苑二期1号楼303室商品房（建筑面积84.90平方米）、2号楼06号汽车库（建筑面积27.80平方米），价款合计470540元；该商品房交付条件包括已取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、《房屋测绘报告》，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》，不符合上述交房条件，但买受人书面要求交付的除外；福顺公司应在2014年1月31日前向胡大飞交付商品房，交付商品房时，福顺公司应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，胡大飞有权拒绝接收；福顺公司未按照约定时间交付商品房时，逾期在60日之内，福顺公司按日向胡大飞支付已付房款万分之二的违约金，逾期超过60日，买受人有权解除合同或者要求继续履行合同，合同继续履行的，福顺公司按日向胡大飞支付已付房款万分之二的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的所有权转移登记，福顺公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；如因福顺公司的责任，胡大飞不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，胡大飞有权解除合同，并要求福顺公司支付违约金。该《商品房买卖合同》附件十《补充协议》第七条约定：“对本合同第十二条的补充约定。出卖人如遇下列情况之一的不承担逾期交付责任：……C、市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路的；……。”2013年10月25日，胡大飞支付福顺公司全部购房款470540元。一审另查明，福顺公司开发的康乐苑二期1-4号楼的土建工程在2012年1月8日开工，在2013年12月31日竣工验收。上述事实，由胡大飞提供的《商品房买卖合同》、附件十《补充协议》、福顺公司出具的购房款收条，福顺公司提供的单位工程竣工验收证明书以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，出卖人应当按照约定时间交付买受人标的物。胡大飞向福顺公司购买案涉商品房以及汽车库，且已付清所有价款，故福顺公司应当向胡大飞交付案涉商品房以及汽车库。根据《商品房买卖合同》约定，商品房交付使用后90日内，福顺公司应当为胡大飞办理房屋权属登记手续，且其庭审中表示现可以办理权属证书，故福顺公司应在交付案涉商品房90日内，协助胡大飞办理权属证书。当事人对自己的事实主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足的，将承担举证不能的法律后果。本案中，福顺公司主张在2014年2月给付胡大飞案涉房屋的钥匙，但未提供证据予以证明，故福顺公司的该项辩解意见，不予采纳。《商品房买卖合同》补充协议第七条关于“市政配套设施的批准和安排延误，供水、电、气等部门未能按时接通室外管道、线路”等情形下，出卖人不承担逾期交付责任的内容，是福顺公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，该条款免除福顺公司的违约责任，但福顺公司未向胡大飞履行提示和明确说明义务，故应认定该条款无效。因此，福顺公司以供电、供水等部门未及时安排配套设施为由主张免除逾期交房责任的辩解意见，不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，福顺公司未按期交付案涉房屋，应当支付胡大飞逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，鉴于胡大飞未证明其因福顺公司逾期交房而遭受的经济损失，福顺公司又抗辩双方约定的违约金计算标准即每日万分之二过高，故对违约金计算标准调整为银行贷款年利率4.6%的1.3倍，即年利率5.98%。经计算，福顺公司应支付胡大飞违约金66828元（以470540元为基数，按照年利率5.98%，从2014年2月1日计算至2016年5月16日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、太仓市福顺房地产开发有限公司在判决生效后十日内将太仓市璜泾镇文昌街康乐苑二期1号楼303室、2号楼06号汽车库交付原告胡大飞；二、太仓市福顺房地产开发有限公司履行上述交房义务之日起九十日内，协助胡大飞办理太仓市璜泾镇文昌街康乐苑二期1号楼303室的权属证书；三、太仓市福顺房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付胡大飞逾期交房违约金66828元；四、驳回胡大飞的其他诉讼请求。案件受理费1809元，由胡大飞负担232元，福顺公司负担1577元。二审中，福顺公司向本院提交：1.收条，证明福顺公司已于2015年1月8日将诉争房屋交付胡大飞。2.电话流水单两份，其中号码189××××2327由胡大飞持有，证明福顺公司于2016年1月14日催促胡大飞办理房屋产权手续。3.手机短信，证明2016年2月16日福顺公司发送短消息给业主包括胡大飞，催促其办理房屋产权手续。4.通知两份，证明2015年12月1日福顺公司在小区入口张贴通知，通知各位业主办理房屋产权证，后于2016年2月3日又在小区入口张贴通知，提醒业主办理产权证，目前有部分业主的产权证已经办理出来。5.证明两份，由涉案小区太仓市银宇物业管理有限公司出具，证明福顺公司于2015年12月在小区张贴办理产证的通知，交房延期原因是太仓市供电局的供电设备延误导致。6.证人顾某（福顺公司副经理）出庭作证，证明2014年2月，2015年1月胡大飞已到福顺公司领取涉案房屋钥匙。胡大飞质证认为：1.收条真实性不予认可，胡大飞签字并非其本人所签。2.电话流水单及手机短信真实性认可。3.对通知不予认可，因其不住在小区里，并未看见通知。4.对太仓市银宇物业管理有限公司出具的证明不予认可，交房延误并非不可抗力，是因开发商工作不到位导致。5.对证人顾某证言不予认可，其陈述是虚假的。二审中，胡大飞向本院提交了三段视频，证明其于2016年10月16日在福顺公司工程部拿到涉案房屋装修钥匙，目前房屋正式钥匙还在福顺公司。福顺公司对上述视频不予认可，且主张因胡大飞在涉案一审判决后拒不配合办理房屋产权手续，故福顺公司将涉案房屋钥匙更换，胡大飞之前领取的钥匙无法打开房门，故又于2016年10月16日到福顺公司领取钥匙。二审中，本院向福顺公司询问其就涉案房屋何时取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》，福顺公司虽主张均于2015年11月取得，但于一、二审中均未向法院提交上述文件。上述事实，由福顺公司提交的收条、电话流水单、手机短信、通知、证明、证人证言，胡大飞提交的视频及当事人陈述等在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均有约束力。涉案《商品房买卖合同》就交房条件、期限均有明确约定，即福顺公司应于2014年1月31日前取得《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、《房屋测绘报告》并向胡大飞提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》，福顺公司应按期将符合上述条件的房屋交付购房人，才视为其交房义务履行完毕。但于本案一、二审中，福顺公司均未能向本院提交其于2016年5月16日之前已向胡大飞出示《太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书》、《房屋测绘报告》并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收合格证》的相关证据，故胡大飞主张福顺公司承担2014年2月1日至2016年5月16日的逾期交房违约金，有事实依据，应予支持。福顺公司主张其于2014年2月、2015年1月曾向胡大飞交付涉案房屋钥匙并提供胡大飞2015年1月领取钥匙的收条及证人顾某证言予以佐证，但胡大飞对上述收条及证人证言的真实性不予认可，且于当时涉案房屋仍未符合双方约定的交房条件，福顺公司主张据此已经履行了交房义务，本院不予支持。至于福顺公司是否可依据涉案《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定免除逾期交付责任的问题，本院认为，交房时间由福顺公司与购房人协商确定，福顺公司作为开发商，应能充分预见交房之前的各种因素并合理约定交房时间，双方均应严格恪守《商品房买卖合同》约定的交房时间。如福顺公司主张依据合同约定条款免除逾期交付责任，应就免责条款向购房人充分告知和说明，但从涉案《商品房买卖合同》附件十补充协议第七条约定来看，福顺公司未提供证据证明签订商品房买卖合同时其已就上述约定向胡大飞尽到明确提示和说明义务，现其主张依据上述条款免责，本院不予支持。综上所述，上诉人福顺公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由上诉人太仓市福顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 东代理审判员 裘 实代理审判员 沈军芳二〇一七年一月五日书 记 员 陈 莉