上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3037号
原告蔡斯佳。
委托代理人裔沁玮，上海市申达律师事务所律师。
被告上海正泽房地产有限公司。
法定代表人朱皓。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告蔡斯佳诉被告上海正泽房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由审判员王美芳适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案于2014年11月27日转为普通程序进行审理并依法组成合议庭。本案于2015年1月13日公开开庭进行了审理，原告蔡斯佳的委托代理人裔沁玮、被告上海正泽房地产有限公司的委托代理人陈家新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡斯佳诉称：2011年10月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于上海市青浦区赵巷镇某号某室精装修房屋（即本案系争房屋），建筑面积为91.91平方米，并约定被告于2012年12月30日前将房屋交付给原告。2013年4月29日，原告在办理房屋交接手续时发现，系争房屋存在严重质量问题，具体表现为客厅背景墙墙框破裂、客厅吊顶开裂、次卧窗台下方渗水、卫生间淋浴房顶部开裂、大理石有花纹等，以上问题在当日由被告委托的物业管理公司书面记录在案，并承诺一个月内修复所有问题。之后被告并没有履行修复义务。2013年7月26日，原告带着租客查验系争房屋时发现不但上述存在的问题没有解决，而且卫生间顶部的渗水更为严重，且卫生间的天花板、墙面已严重霉变，镜子也大面积发黑，租客当即表示不愿意承租系争房屋。原告拍照后通知物业管理公司修复系争房屋，物业管理公司的工作人员表示他们已经发现上述情况并通知被告维修，但被告没有修复。之后，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告履行修复义务并赔偿损失，被告仍然无动于衷，上述房屋问题至今没有解决。原告认为，被告出售的系争房屋存在偷工减料和以次充好的严重质量问题，在出现问题之后，被告采取拖延不解决的漠视态度，原告为维护自身合法权益，诉诸法院，要求判令：1、被告修复存在严重质量问题的房屋；2、被告赔偿原告租金损失（以每月人民币2，500元为标准，自2013年4月29日开始计算至维修完毕之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。经过几次房屋修复，原告对于被告的信任已经非常薄弱，如判定被告对系争房屋进行维修，在履行中双方对于是否修复完毕会存在争议。为避免上述问题，可以考虑以赔偿维修费用的方式解决。另被告对于租金计算标准没有异议，但被告认为房屋存在的质量问题并没有完全影响到系争房屋的使用，不应全额赔偿。
经开庭审理查明：2011年10月7日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买位于上海市青浦区赵巷镇某弄某室，房屋建筑面积为91.91平方米，根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，356，224元。合同第十一条约定被告定于2012年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十七条约定被告交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，原告有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第十八条约定该房屋交付后，原告认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，原告有权单方面解除本合同。合同第二十二条约定被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同第二十三条约定自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款一第八条约定该房屋的其他工程质量问题，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复，但因乙方使用不当、改动或因其他不可归责于甲方的事由而出现的质量问题，应由乙方承担有关责任和修复费用。第十条约定交房标准，每户装修交付，装修费用由被告支付，装修及设备标准亦在该条款中进行详细罗列。
合同签订后，原告支付了全部房款1，356，224元。
2013年4月29日，被告方委托前期物业公司人员和原告进行交房时的验房。原告在验房时对房屋质量问题提出异议，并制作了清单一份，列明：客厅背景墙墙框有破、餐厅吊顶有开裂、客厅窗帘上部有开裂、次卧窗户下方渗水、主卧墙纸开裂、卫生间沐浴房顶部开裂等问题。物业公司人员亦在该清单上盖章确认并表示对质量问题进行维修。当日，原告将一把房屋钥匙留在物业处，物业公司出具了钥匙保管委托书。之后，物业公司对系争房屋存在的问题进行过维修，对霉斑问题进行了表面处理，未能进行彻底性的修复。原告于2013年9月、11月、12月、2014年5月多次向物业公司进行报修。原告亦通过律师函向被告提出尽快解决质量问题等。后因原告认为被告未尽维修义务而诉于本院。
另查明，在本案审理期间，原、被告于2014年9月24日至系争房屋对存在的质量问题进行核对，确认为卫生间镜子大面积发霉，镜子上部仍在施工；沐浴房顶部开裂；主卧墙纸未贴、移门两侧墙纸起壳；主卧靠阳台处墙角发霉、渗水；走道及客厅多处墙角起壳、涂料脱落；次卧靠门处墙纸起壳、西墙有霉斑，门口地板发黑；主卧地板有色差、渗水；客厅背景墙需油漆。第二次庭审中，原告提出系争房屋的可视门铃也已不见，亦要求被告维修。上述质量问题确认后，被告未对上述问题进行维修，房屋钥匙还留在物业公司。原告至今未入住使用系争房屋。
还查明，原告已于2013年8月取得了系争房屋的房地产权证。
以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的房地产权证、商品房预售合同、房屋交接书、交接异议清单、照片、小区维修服务单、律师函及投递记录、2014年9月制作的问题清单、房屋中介网页截图、钥匙保管委托书等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：被告从没有通知过原告房屋维修情况，原告每月去缴纳物业费时查看房屋，然后再催促被告进行维修。现双方对于系争房屋存在的质量问题进行了确认，对于装修标准在预售合同中已进行约定，原告要求被告进行维修。对于被告要求由原告自行承担维修义务，由被告赔偿损失的意见，原告考虑到若其自行承担维修义务后，则如果房屋再出现其他隐藏的质量问题的话，被告可能会提出是由于第三方造成，推卸维修义务，故坚持要求由被告进行维修。因系争房屋是二室一厅的精装修房，主卧两面墙没有贴墙纸、墙角发霉、渗水；主卧、次卧地板均有色差，原告不清楚是由于渗水造成，还是木板本身造成；卫生间镜子发霉、淋浴房的设施损坏不能使用、马桶也是坏的。故房屋根本影响使用。房屋存在的质量问题导致原告不能自用，也不能出租，被告怠于履行修复义务的，该期间及修复期间的空置损失应由被告承担。
被告表示：根据合同约定，被告确实应承担维修义务，但因被告人力不足，且在履行中对于维修成果双方可能存在争议，会导致房屋一直处于维修状态，给双方均造成损失，为了避免再次产生争议，可以将费用赔偿给原告，由原告找自己信任的机构进行维修。被告认为系争房屋现有的质量问题部分影响使用。对于渗水、墙面及镜子发霉产生的原因被告无法确定。
双方当事人均表示对房屋存在的质量问题及原因、是否影响使用不提出鉴定申请。
根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。原、被告在房屋交接验收过程中，原告即对存在的质量问题提出异议，被告虽然进行维修，但质量问题仍未修妥。审理中，双方对于质量问题的范围进行确认，被告应按合同约定对房屋质量问题进行维修。被告提出为便于解决双方当事人的纠纷，由其赔偿修复费、原告自行维修的责任承担方式，因原告已明确该方式其不采纳及相应原因，而根据合同约定，免费维修也是被告承担责任的方式，故原告要求维修的请求本院予以支持。对于质量问题是否影响使用、被告是否需要承担房屋不能使用期间的空置损失。因被告委托的物业公司在原告提出质量问题后表示进行维修并保管一把房屋钥匙用于维修之用，但至今被告仍未将存在的质量问题维修完毕，根据双方确认的质量问题范围涉及卧室、卫生间，就该些问题的性质包括购房人无法判断原因的房屋渗水现象，且原告购买的是精装修房，房屋的可使用性是基本也是主要功能，故应认定系争房屋存在的问题影响了原告对房屋的正常使用，被告应承担系争房屋不能使用期间的房屋空置损失。现双方当事人对系争房屋的租赁费标准无异议，本院予以认可。被告应按该标准承担房屋空置损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内对原告蔡斯佳购买的位于上海市青浦区赵巷镇巷居路某弄某室房屋存在的质量问题予以修复；
二、被告上海正泽房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡斯佳房屋空置费损失（自2013年4月29日起至被告维修完毕之日止、按每月人民币2，500元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1，155元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 蔡锦珠
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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