辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00414号
上诉人（原审被告）：宋月梅，女，1963年11月8日出生，汉族，户籍所在地抚顺市新抚区，现住抚顺市顺城区。
委托代理人：栾洪，男，1966年2月5日出生，汉族，户籍所在地抚顺市新抚区，现住同宋月梅，系宋月梅丈夫。
委托代理人：冯俊海，男，1962年11月20日出生，汉族，住抚顺市望花区。
被上诉人（原审原告）：抚顺市新抚区福民街道办事处，住所地：抚顺市新抚区。
法定代表人：唐民升，该办事处主任。
委托代理人：杨斌，该办事处职工。
上诉人宋月梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出的（2014）新抚民一初字第00534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人宋月梅的委托代理人栾洪、冯俊海，被上诉人抚顺市新抚区福民街道办事处（以下简称福民街道）的委托代理人杨斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月16日，福民街道向一审法院提起诉讼称：2013年1月1日，福民街道与宋月梅签订房屋租赁协议。协议中对租赁期限（2013年1月1日至2013年12月31日）、租金及拖延搬出等作出明确约定。协议签订后，双方也已各自履行了约定的义务。2013年12月31日房屋租赁协议到期，福民街道的房屋用作办公，不再出租，宋月梅拒不搬出租赁房屋。福民街道与宋月梅多次协商未果，故诉至法院。请求依法判令宋月梅立即腾迁；从2014年1月1日起至腾迁之日止，按日50元赔偿福民街道租金损失；诉讼费由宋月梅承担。
宋月梅辩称：福民街道陈述的事实和理由我们认可。但福民街道要向我们出示房屋的所有权证。福民街道没有房屋所有权证，还将房屋出租给我，是欺骗行为。物权法有规定，国家机关对占有的国有财产无收益权。如果非要我搬，福民街道要给我80000元的经济补偿。如果不给，那就再租给我一年，时间从福民街道起诉我时开始，起诉前的租金我也照常给。租赁房屋的锅炉房、车棚、休息区和吧台都是我花兑金兑来的，虽然没有产权证，但是我们实际出资的。
辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审查明，2013年1月1日，福民街道与宋月梅签订房屋租赁协议一份。协议约定，福民街道将坐落于抚顺市新抚区的平房（建筑面积约140平方米）出租给宋月梅，作为浴池使用。租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。每年租金17000元，分两次交齐，一月初、七月初交房费，每次交8500元。如果续租，需提前三十天重新签订协议，乙方预付押金600元，本协议到期时交还。……合同到期，自动终止，乙方无条件搬出全部物品，甲方不付乙方任何费用；合同到期两天后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；乙方如拖延搬出，按照每日50元赔偿甲方；若乙方高级装修且不再续租，乙方不得拆除装修，甲方不补偿乙方等内容。协议签订后，福民街道、宋月梅双方依约履行了协议。2013年11月福民街道与宋月梅协商房屋租赁协议到期后将不再与宋月梅续租，宋月梅未同意。2014年1月1日房屋租赁协议期满后，宋月梅继续占有使用该房屋至今，亦未向福民街道交纳房屋租金。另查，福民街道出租给宋月梅的房屋（建筑面积约140平方米）系福民街道所辖千抚社区办公用房，房屋性质为公房，始建于1992年，房屋总面积为360平方米。由于时间久远，经济及人员调动更换频繁等原因，该房屋审批、规划等手续遗失，未能办理产权手续。此房建好后由千抚社区占有使用。福民街道曾于2009年1月1日和2010年1月1日分两次与佟辉签订房屋租赁协议，将此房屋出租给佟辉。2011年1月1日将此房屋出租给张珺，张珺在福民街道同意其转租的情况下，将此房屋转租给宋月梅。千抚社区占有使用的该房屋系南北朝向。宋月梅在承租此房屋时，之前的承租人在原有房屋基础上，在南、北面接盖了两处房屋，均无产权证。宋月梅主张此两处房屋包括锅炉房、车棚、休息区及吧台等均系其出资转兑。审理中，经本院调解，双方未能达成协议。
辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护。新抚街道、宋月梅双方签订的房屋租赁协议，系真实意思表示。虽然宋月梅抗辩称福民街道无房屋所有权证，还将房屋出租，属欺骗行为，福民街道亦承认由于诸多原因房屋无所有权证。福民街道实际占有使用租赁房屋多年，且福民街道、宋月梅双方已实际履行房屋租赁协议，应视为宋月梅认可协议的内容，故福民街道、宋月梅双方签订的房屋租赁协议有效。房屋租赁协议期限届满之前，福民街道与宋月梅协商房屋租赁协议到期后不再将房屋出租给宋月梅，宋月梅不同意。现房屋租赁协议因期限届满而终止，宋月梅拒绝搬出租赁房屋，亦未交纳租金。宋月梅的行为属无权占有行为，宋月梅应将承租的房屋交还与福民街道，并交纳2014年1月1日至腾迁之日止的租金。宋月梅主张其之前的房屋承租人在福民街道原有房屋接盖的房屋，包括锅炉房、车棚、休息区及吧台等均系其出资转兑，因其未提供证据证明其主张，且福民街道、宋月梅双方在房屋租赁协议中并未对此部分做出约定，故宋月梅的主张一审法院不予支持。关于福民街道、宋月梅所提其他主张，均未向一审法院提供证据，一审法院不予支持。
辽宁省抚顺市新抚区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、宋月梅于本判决生效之日起十五内腾迁出坐落于抚顺市新抚区的租赁房屋；二、宋月梅给付福民街道自2014年1月1日起至腾迁之日止的租金，按50.00元／天计算；三、驳回福民街道其他诉讼请求。宋月梅如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，减半收取113元，由宋月梅负担。
宣判后，宋月梅不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判。主要理由为：一、程序违法。本案事实不清，权利义务关系不明，争议很大，因此不适用简易程序。一审法院审理查明，房屋是福民街道所辖千抚社区办公用房，由千抚社区占有使用。如果主张权利，应由千抚社区主张。二、一审法院以福民街道由于时间久远、人员更换频繁等导致该房屋审批、规划等手续遗失，未能及时办理产权手续为由，认定福民街道是产权人，违反举证责任分配原则，事实上福民街道根本不是产权人。三、适用法律错误。福民街道是国家机关，根据1993年国家下发的文件，国家机关不能经商，而福民街道还是经商。物权法第五十五条规定，国家机关的不动产不能有收益权，而福民街道收取租金，并未出具完税发票。福民街道自称是产权人，但没有证据证明。福民街道的行为构成欺诈，当事人双方所签订的合同无效。
福民街道辩称：希望二审法院维持原判。福民街道自2011年出租争议房屋，该房屋虽然没有产权证，但有新抚区政府出具的证明，该房屋原来用作社区的活动中心，现在市里要求改善社区环境，要收回该房屋作为社区改造的房屋。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，福民街道作为出租人并未提交建设工程规划许可证等相关材料，其与宋月梅签订的房屋租赁协议无效，一审法院认定该协议有效属适用法律错误，本院予以纠正。因宋月梅占有争议房屋没有法律依据，属无权占有，故一审法院判令宋月梅腾迁并无不当，本院予以维持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。宋月梅占有使用争议房屋期间应给付福民街道相应的占有使用费，对于宋月梅尚欠的占有使用费一审法院以50元／天计算并无不当，本院予以维持。宋月梅主张《中华人民共和国物权法》第五十五条规定，国家机关的不动产不能有收益权，但第五十五条的内容为“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”，故该条规定不适用本案。至于宋月梅主张福民街道未出具完税发票一节，因不属于民法调整范畴，故本案不予一并审理。宋月梅主张福民街道的租赁行为构成欺诈，因未提供证据证明其主张，故本院对该主张不予支持。
综上，原审判决适用法律错误，本院予以纠正，但判决结果正确，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费88元，由上诉人宋月梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 锐
代理审判员 王向军
代理审判员 郭 爽
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 耿雪峰