乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第899号
原告：新疆胜利建筑安装工程有限公司。
法定代表人：李恩淮。
原告：褚少华。
二原告共同委托代理人：康明远。
二原告共同委托代理人：朱楠楠。
被告：新疆博石房地产开发有限公司。
法定代表人：李吉仁。
委托代理人：赖新刚。
委托代理人：王军。
原告新疆胜利建筑安装工程有限公司（以下简称胜利建筑公司）、原告褚少华与被告新疆博石房地产开发有限公司（以下简称博石房产公司）合同纠纷一案，本院于2014年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告胜利建筑公司、原告褚少华的委托代理人康明远�朱楠楠，被告博石房产公司的委托代理人赖新刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胜利建筑公司、褚少华诉称，2008年11月4日，原、被告双方签订《抵房协议书》一份，约定被告以其所有的位于乌鲁木齐市友好路198号新疆大公馆D座1单元1801室，套内建筑面积142.52平方米，单价5500元／平方米，总价款为783860元，一次性抵给原告，用以清偿欠原告的工程欠款783860元。此后，原告向被告交付了装修管理费、物业费、装修履约金、电费、天然气卡费、装修垃圾清运费等合计17724.72元，办理了房屋入住手续，原告入住后对房屋进行了装修改造，产生装修费280000元。后原告得知被告抵偿给原告的房屋已被乌鲁木齐铁路运输中级法院拍卖，案外人刘峰通过竞拍取得了该房屋所有权。2010年2月10日，乌鲁木齐铁路运输中级法院以（2008）乌中执字第3号执行裁定书，裁定将房屋过户至刘峰名下。后原告多次找被告协商均未果。原告认为，现原告已无法取得该房屋所有权，双方合同目的已无法实现。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令解除2008年11月4日原、被告双方签订的《抵房协议书》，判令被告给付工程欠款783860元、利息426419元（783860元×5.4‰×74个月（2008年11月5日至2015年1月6日）］，给付装修改造款280000元，退还装修管理费等费用17724.72元（包括物业费5130.72元、天然气卡费35元、装修保证金1000元、电费396.40元、装修管理费500元、装修垃圾清运费712.60元、装修履约金5000元、天然气初装费及有线电视初装费4950元），赔偿原告房屋差价损失490000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告博石房产公司辩称，我公司与原告胜利建筑公司签订抵房协议书属实，鉴于该协议书已无法实际履行，同意解除该协议书。对原告其他诉讼请求不认可�其中：1、本案中原告褚少华是作为原告胜利建筑公司代表人与我公司签订抵房协议书，原告褚少华的行为属职务行为，且我公司与原告褚少华之间不存在债权债务关系，故原告褚少华的主体不适格；2、原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，从原告2010年知道或应当知道权利受到侵害至原告起诉已4年，已超过2年的诉讼时效；3、针对我公司所欠工程款，已与原告达成抵房协议书，之后虽因法院的强制执行导致协议不能履行，但并不属我公司违约行为造成，且该抵房协议书尚未解除，协议中亦未约定不能履行的违约责任及利息事项，故不存在计算支付工程款利息；4、关于原告主张的房屋装修款280000元，原告未提供证据证实其装修事实，对原告主张的装修款不予认可；5、对原告主张返还的17724.72元款项，除其中天然气初装费、有线电视初装费4950元系我公司收取外，其余款项均不是我公司收取，不存在返还；6、对原告主张的房屋差价损失490000元，无法律依据，不予认可。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年11月4日，原告褚少华与被告博石房产公司签订《抵房协议书》一份，协议书首部甲方为“新疆博石房地产开发有限公司”，乙方为“新疆胜利建筑安装工程有限公司褚少华”，协议内容为“甲乙双方就以甲方所有的房产抵偿欠乙方工程款的相关事宜，经过双方友好协商，达成以下协议：一、甲方以其所有的位于乌鲁木齐市友好南路198号新疆大公馆D座1单元1801室，套内建筑面积为142.52平方米，单价为5500元／平方米，总房款为783860元一次性抵给乙方，用以清偿欠乙方工程欠款783860元。二、具备条件后，甲方协助乙方办理相关产权手续时产生的所有税费等费用均由乙方自行承担。三、本协议经甲乙双方签字盖章后即生�。四、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等的法律效力”，协议书尾部甲方处有被告博石房产公司代表人签名并盖有该公司合同专用章，乙方处有原告褚少华签字及“新疆胜利建筑安装工程有限公司二分公司”印章。该协议签订后，原告褚少华于2010年9月13日至同年10月27日分四次向乌鲁木齐市天和物业管理有限公司交纳了新疆大公馆D座1单元1801室2008年11月至2010年11月物业费5130.72元、天然气卡费35元、装修保证金1000元、电费396.40元、装修管理费500元、装修垃圾清运费712.60元、装修履约金5000元。2010年9月23日，原告褚少华向被告博石房产公司交纳了新疆大公馆D座1单元1801室天然气初装费、有线电视初装费4950元。原告褚少华交纳上述款项办理了房屋入住手续后开始对房屋进行装修。
2013年，胜利建筑公司、褚少华以博石房产公司为被告向本院提起诉讼，请求判令博石房产公司协助办理新疆大公馆D座1单元1801室房屋备案手续及房产证、土地证。同年9月13日，本院作出（2013）沙民三初字第1041号民事判决书，判决博石房产公司协助胜利建筑公司褚少华办理乌鲁木齐市友好南路198号新疆大公馆D座1单元1801室房屋备案及房产证、土地证。该判决生效后，本院于2014年3月13日作出（2014）沙民监字第1号民事裁定书，裁定对（2013）沙民三初字第1041号案件进行再审。在该案再审过程中，胜利建筑公司、褚少华撤回起诉。
另查明，2009年8月18日，乌鲁木齐铁路运输中级法院在强制执行申请执行人新疆润天福棉业有限公司与被执行人博石房产公司一案中，委托拍卖公司对博石房产公司位于乌鲁木齐友好南路198号友好国际（原新疆大公馆）包含D座1单元1801室房屋在内的七套房屋进行拍卖，经过竞拍，案外人刘峰以537000元的价格取得新疆大公馆D座1单元1801室房屋。2010年2月10日，乌鲁木齐铁路运输中级法院作出（2008）乌中执字第3号执行裁定书，裁定将新疆大公馆D座1单元1801室房屋过户至刘峰名下。此后案外人刘峰以该房屋属其所有实际占有了房屋。
本案审理，经原告胜利建筑公司、褚少华申请，本院委托新疆建正工程项目管理咨询有限公司对原告装修改造房屋的工程造价进行鉴定，经新疆建正工程项目管理咨询有限公司鉴定，原、被告双方无争议部分装修工程造价为6445.22元，双方存在争议部分装修工程造价为65161.67元，总工程造价为71606.89元。原、被告双方在收到该鉴定意见后均未提出异议，但被告博石房产公司在本案庭审中对该鉴定意见认为原告装修改造时间为2008年，鉴定部门按2014年作为工程基准日计算造价错误，应以2008年价格为依据。经原告胜利建筑公司、褚少华申请，本院委托新疆国通房地产评估有限公司对新疆大公馆D座1单元1801室房屋现市场价值进行鉴定，经新疆国通房地产评估有限公司鉴定，新疆大公馆D座1单元1801室房屋现市场单价为7443元／平方米，房屋总价值为1055045元。被告博石房产公司对该鉴定意见提出异议，认为鉴定房屋单价及价值明显高于市场实际价格，且应以2010年房屋所有权被确认归刘峰所有的时间为基准，鉴定部门按2014年房屋市场价格认定房屋现价值错误，鉴定人员在评估中只有无鉴定资格的一人到现场，违反鉴定评估规范。针对被告所提异议，新疆国通房地产评估有限公司答复称，评估结果既反映了估价对象与在售期房的价格差异，也反映了与周边同类型房屋权属瑕疵的差异，系估价对象于目前市场条件的客观价格，不存在明显高于市场实际价格的情况；关于评估程序，评估人员在鉴定中共同或分别多次出访现场，不存在违反鉴定规范情形。被告针对涉案房屋鉴定价值向本庭提供订房协议书五份，用以证实鉴定部门鉴定评估的房屋价值明显过高。
上述事实，有抵房协议书、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书、装修管理费等收据八份、鉴定报告书两份及鉴定异议答复、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，原告褚少华与被告博石房产公司签订的《抵房协议书》中，原告褚少华虽以胜利建筑公司代表人在协议书尾部签字，但根据该协议书首部乙方处注写为“新疆胜利建筑安装工程有限公司褚少华”及协议具体履行中折抵房屋是折抵给原告褚少华个人以及办理房屋入住手续亦是以原告褚少华个人名义办理并交费的事实，同时结合原告胜利建筑公司认可原告褚少华为以房抵工程欠款所属工程的实际施工人的意见，能够认定原告褚少华亦是《抵房协议书》的协议主体之一，故其有权与原告胜利建筑公司以共同原告身份提起诉讼，本案原告褚少华主体资格适格。被告博石房产公司仅以原告褚少华在协议书尾部签字属职务行为为由辩称原告褚少华主体不适格的意见，不能成立，本院不予采纳。原告胜利建筑公司、褚少华在与被告博石房产公司履行抵房协议过程中，因被告博石房产公司的债务纠纷致使所折抵房屋被法院强制执行并由案外人刘峰合法取得所有权，造成原、被告之间抵房协议在客观上已实际不能履行，原告胜利建筑公司、褚少华依法有权要求解除该《抵房协议书》，故本院对原告要求解除《抵房协议书》的诉讼请求予以支持。该《抵房协议书》解除后，被告博石房产公司尚欠原告工程款783860元的事实仍存在，原告要求被告支付工程款783860元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告主张的工程款利息，在抵房协议解除，原告未能�得房屋所有权的情形下，被告应当承担所欠原告工程款的利息损失282777.50元（783860元×4.875‰×74个月（2008年11月至2015年1月）］，原告主张的利息数额计算有误，本院依法予以更正，仅对合理部分数额予以支持。被告以双方未对利息进行约定而不同意支付的辩解意见，不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的房屋装修费损失，因原告在签订抵房协议后，对房屋进行装修产生装修损失的客观事实存在，被告应予赔偿，对该损失，经本院委托新疆建正工程项目管理咨询有限公司鉴定，原、被告双方无争议部分装修工程造价为6445.22元，双方存在争议部分装修工程造价为65161.67元，对其中无争议部分工程造价6445.22元，本院予以认定，被告博石房产公司应予赔偿；对其中双方争议部分工程造价，因原告无证据证实其对争议部分装修项目进行了装修，在本案庭审中原告认可其未实际完成装修，亦不能排除案外人刘峰在入住房屋后对房屋进行装修的事实，且被告对该部分工程造价亦不予认可，故本院对该部分工程造价损失亦不予认定。被告博石房产公司辩称应按2008年价格核算装修工程造价的意见不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告返还装修管理费等费用17724.72元的诉讼请求，对其中原告向被告博石房产公司交纳的天然气初装费、有线电视初装费4950元，因双方抵房协议解除，被告应予返还；对其中原告向乌鲁木齐市天和物业管理有限公司交纳的物业费5130.72元、天然气卡费35元、装修保证金1000元、电费396.40元、装修管理费500元、装修垃圾清运费712.60元、装修履约金5000元等合计12774.72元，属原告在使用房屋期间产生、交纳的相关费用，且部分费用属保证金、押金类费用，对此类费用原告可向收取单位主张权利，故对这12774.72元费用不应由被告承担，本院对原告要求被告返还该部分款项的诉讼请求，不予支持。关于原告主张房屋差价损失490000元的诉讼请求，原告虽申请对涉案房屋当前市场价值进行了鉴定，且根据鉴定价值，与原、被告双方折抵房款金额存在差额，但因原、被告双方之间并非单纯的房屋买卖关系，而系以房屋抵工程款的工程款结算关系，且原告主张的房屋差价仅属预期利益，该损失并未实际产生，故本院对原告该诉讼请求，不予支持。被告针对房屋价值提供的五份订房协议书与本院无关联性，本院不予认定。关于被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，原、被告双方于2008年11月4日签订抵房协议后，涉案房屋虽于2009年被拍卖，但此时原、被告双方的抵房协议并未依法解除，原告并不知道其权利已受到侵害，故本案不应以涉案房屋被拍卖时起算诉讼时效，而应以抵房协议�除时起算诉讼时效，基于此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告该辩解意见不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2008年11月4日签订的《抵房协议书》；
二、被告新疆博石房地产开发有限公司给付原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华工程款783860元；
三、被告新疆博石房地产开发有限公司给付原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华工程款利息282777.50元（783860元×4.875‰×74个月（2008年11月至2015年1月）］；
四、被告新疆博石房地产开发有限公司给付原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华房屋装修损失6445.22元；
五、被告新疆博石房地产开发有限公司返还原告新疆胜�建筑安装工程有限公司、原告褚少华天然气初装费、有线电视初装费4950元；
六、驳回原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华要求被告新疆博石房地产开发有限公司赔偿房屋差价损失490000元的诉讼请求；
七、驳回原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华其他诉讼请求。
上述被告新疆博石房地产开发有限公司应付原告新疆胜利建筑安装工程有限公司、原告褚少华款项合计1073082.72元，于本判决生效之日起十日内给付，如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1998003.72元，实际给付标的1073082.72元，占诉讼标的的54%。本案受理费22782.03元、鉴定费6238元，合计29020.03元（原告已预交），由被告博石房产公司负担54%，即15670.82元（该款由被告连同上述款项一并直接给�原告），由原告胜利建筑公司、褚少华负担46%，即13349.21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 武惠军
人民陪审员 高兰珍
人民陪审员 马 燕
二〇一五年一月二十二日
书 记 员 杨 洋