广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终284号
上诉人（原审被告）：珠海民和投资有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：马志钊。
委托代理人：韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市家家信物业管理有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：裴金美。
委托代理人：李昊。
上诉人珠海民和投资有限公司（以下简称民和投资公司）与被上诉人珠海市家家信物业管理有限公司（以下简称家家信物业公司）物业服务合同纠纷一案，民和投资公司不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第912号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：家家信物业公司成立于2008年1月17日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。
2009年3月1日，家家信物业公司与好景花园业主委员会签订《好景花园物业管理委托合同》，合同主要内容为：好景花园业主委员会委托家家信物业公司对香洲区沿河东路31号好景花园进行物业管理；委托管理期限为4年，自2009年3月1日至2013年3月1日；住宅管理费100平方米以下的按30元／月收取，100平方米以上（含100平方米）的按35元／月收取；小区路灯电费公摊每月每户固定收取3元；商铺管理费按每月每平方米1元收取；业主违约责任：业主或非业主使用人无正当理由连续3个月不交物业服务费的，家家信物业公司有权将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，有权向业主委员会及广大业主通报，并申请由业主委员会督促催缴，对业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日收取滞纳金，收取标准按有关法律执行。合同签订后，家家信物业公司即进驻该小区进行物业管理服务。2013年3月18日，家家信物业公司与好景花园业主委员会又续签了一份《好景花园物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限为五年，自2013年3月1日至2018年3月1日，同时对物业服务费的收费标准作出了调整：住宅管理费按每平方米0.6元收取，小区路灯电费公摊每月每户固定收取3.5元，商铺管理费按每月每平方米1.8元收取。
民和投资公司是珠海市香洲区沿河东路好景花园31号好景花园X栋X单元X房的使用人，该房屋建筑面积143.39平方米，用途为商业服务。
家家信物业公司主张，民和投资公司2009年3月至2015年4月累计拖欠物业服务费5828.4元、公摊电费249元，滞纳金按每日千分之一计算。
一审中，家家信物业公司称小区物业管理尚存在下列问题：一、小区出入门的问题，一号岗本来是想封闭管理的，但二城公司在我们小区旁边，如果封闭的话，二城公司占了大部分的地方，小区业主停不了车，二号岗旁边是卖菜的地方；二、小区周边全是大排档，我司进驻以后已经好一些了，大排档经营者在小区内宰杀活禽、而且有大烟囱排烟、排污水，很多业主对此有意见，说让将大排档拆了后再交费；三、老旧小区设备陈旧，下水道经常堵塞，一堵业主就不交费了；四、小区树木高大，很多长到7楼上去了，关于锯树的问题业主无法达成一致意见；五、小区道路窄小及划车位的问题，因为小区道路窄小，如果划了车位消防通道就被堵塞了，很多的业主对此也有意见。
家家信公司在一审的诉讼请求为：判令民和投资公司向家家信物业公司支付拖欠物业管理服务费5828.4元，滞纳金4269.6元，公摊费249元，以上合计人民币10347元（暂计算到2015年4月30日，之后的费用照计）。
一审法院认为：家家信物业公司具有从事物业管理服务的资质，其与好景花园小区业主委员会签订的《好景花园物业管理委托合同》系签约方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对家家信物业公司和好景花园小区业主及物业使用人均具有法律约束力。民和投资公司所有的沿河东路好景花园31号好景花园X栋X单元X房在上述物业服务范围内，民和投资公司作为房屋使用人已享用了家家信物业公司提供的物业管理服务，应向家家信物业公司支付相应的管理服务费用。根据两份《好景花园物业管理委托合同》约定：自2009年3月1日至2013年3月1日，住宅管理费100平方米以下的按30元／月收取，商铺管理费按每月每平方米1元收取，小区路灯电费公摊每月每户固定收取3元；自2013年3月1日至2018年3月1日，住宅管理费按每平方米0.6元收取，商铺管理费按每月每平方米1.8元收取，小区路灯电费公摊每月每户固定收取3.5元。家家信物业公司主张的2009年3月至2015年4月间物业服务费5828.4元、公摊电费249元，符合上述合同约定标准之下，一审法院予以支持。
民和投资公司未依约按时支付物业服务费，本应按合同约定支付滞纳金，但根据家家信物业公司自述的物业管理服务情况以及其他案件中同小区业主所证明的物业服务状况，家家信物业公司的管理服务确实有不到位、不完善的地方，民和投资公司及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，家家信物业公司对此也应承担部分责任，今后要加以整改。因此，对家家信物业公司关于滞纳金的请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、民和投资公司于判决发生法律效力之日起十日内向家家信物业公司支付2009年3月至2015年4月间欠交的物业服务费5828.4元、公摊电费249元；二、驳回家家信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费58元，由民和投资公司负担。
上诉人民和投资公司不服一审判决，请求：一、依法撤销珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初第912号《民事判决书》的第一判项，并依法改判驳回被上诉人家家信物业公司的全部诉讼请求；二、依法判令被上诉人家家信物业公司承担本案一审、二审全部的诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决事实认定错误。首先，《好景花园住宅小区物业管理委托合同》委托方好景花园业主委员会、被上诉人家家信物业公司并没有在合同上盖章，且代表签订人员身份不明，该合同属于无效合同，且该合同的签订未经法定的业主表决程序，被上诉人家家信物业公司无权依据该合同要求向其支付物业管理费用，原审判决认为该物业管理委托合同合法有效缺乏事实依据。其次，依据被上诉人提交的该合同第四条的约定，被上诉人的委托管理期限是自2013年3月1日至2018年3月1日；第五条第5点约定是该合同自2015年3月1日生效，自2013年4月1日起计收物业物业管理费。因此，上诉人民和投资公司认为，被上诉人家家信物业公司无权要求上诉人民和投资公司支付2009年3月1日至2013年3月31日的物业管理服务费，原审判决要求上诉人民和投资公司依据该物业管理服务合同约定标准支付2009年3月1日至2013年3月31日的物业管理服务费缺乏事实依据，显属错误。二、原审判决适用法律错误，上诉人与被上诉人之间并没有物业管理服务合同关系，并不适用《合同法》第一百零七条及国务院《物业管理条例》。被上诉人家家信物业公司并无提供物业管理服务，且其所谓的物业管理合同属于无效合同，其无权收取上诉人民和投资公司物业管理服务费。被上诉人家家信物业公司自身也在庭审陈述，其确实未能提供合格的物业管理服务，且被上诉人家家信物业公司对涉案停车门岗的建设严重妨碍上诉人民和投资公司物业的使用。另外被上诉人家家信物业公司就全体业主共有部分物业对外出租，但从未向业主公布资金的收入及支出，显然侵害上诉人民和投资公司的合法权益。
综上，上诉人民和投资公司认为，原审判决上诉人民和投资公司向被上诉人家家信物业公司支付物业服务费及公摊书店费缺乏事实和法律依据，恳请二审法院撤销一审判决的第一判项，并依法改判驳回被上诉人家家信物业公司的全部诉讼请求。
被上诉人家家信物业公司答辩称：一、民和投资公司主张好景花园物业管理委托合同是无效合同没有事实依据。在原审的庭审时，家家信物业公司在法庭上已让民和投资公司聘用的律师查验了好景花园业主委员会与家家信物业公司签订的合同原件和相关文件，民和投资公司律师在法庭上确认无误。二、民和投资公司主张双方之间没有物业管理服务合同关系，一审法院适用法律错误是没有依据的。1.好景花园业主委员会是合法的，是经过建设局批准备案的。2.好景花园业主委员会代表全体业主与家家信物业公司签办的“物业管理委托合同”是合法的。有业主大会表决公告、好景花园物业管理委托合同及2009～2010年度先进单位奖状予以佐证。三、保安服务亭的建设是合理的，没有严重防碍上诉人民和投资公司的物业使用。而是民和投资公司侵犯了广大业主的相邻权，占用了大部共用场地进行经营，民和投资公司物业的使用权仅在滴水线以内。综上，请二审法院驳回上诉人民和投资公司的上诉请求，维持原审判决。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人民和投资公司上诉主张《好景花园住宅小区物业管理委托合同》无效，其不应向被上诉人家家信物业公司支付物业服务费用。为此，本院认为，首先，被上诉人家家信物业公司是具有从事物业服务资质的物业公司，其有资格承接相应的物业服务；其次，诚如一审法院查明事实所示，无论是2009年3月1日的《好景花园住宅小区物业管理委托合同》，还是2013年3月18日的《好景花园住宅小区物业管理委托合同》，均是被上诉人家家信物业公司与好景花园业主委员会签订的，依照《物业管理条例》第十二条四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，上诉人民和投资公司关于《好景花园住宅小区物业管理委托合同》无效的主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币58元，由珠海民和投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 陈妙斯