湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民二初字第1114号
原告深圳市龙城物业管理有限公司。
被告益阳市喜盈门经营管理有限公司。
第三人长沙嘉亨茂商业管理有限公司。
原告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称原告）与被告益阳市喜盈门经营管理有限公司（以下简称喜盈门公司）、益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉和日盛公司）、第三人长沙嘉亨茂商业管理有限公司（以下简称嘉亨茂公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐绍东、被告嘉和日盛公司委托代理人徐惊、第三人嘉亨茂公司委托代理万广云、张晓钦到庭参加诉讼，被告喜盈门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月1日，原告与益阳银色现代城小区业主委员会签订物业服务合同，由原告为益阳银色现代城小区提供物业服务，该小区一栋商业楼的业主为被告嘉和日盛公司。被告喜盈门公司承租了部分商业楼，2013年7月1日，原告与被告喜盈门公司签订物业管理服务协议书，对物业费用的收取标准等进行了约定。2014年5月9日，原告与益阳银色现代城小区一栋商业楼的买受人即第三人嘉亨茂公司签订协议书，约定由其承担接管一栋商业楼之前，上列两被告应付给原告的物业费用由其协助代扣。两被告拖欠原告物业费600187.17元，原告起诉前来，请求判令：1、两被告共同向原告支付2014年1月1日至2014年11月底物业费600187.17元及违约金324831元；2、第三人嘉亨茂公司履行协助扣款代付义务；3、两被告共同承担本案诉讼费用。
被告喜盈门公司没有到庭，亦没有答辩。
被告嘉和日盛公司辩称，本案所涉物业所有权已转移给第三人嘉亨茂公司，物业费不应当由我司承担。
第三人辩称，原告没有尽到物业管理的职责，没有理由收取物业费，且物业费的交纳不属于我司义务，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年8月18日，被告嘉和日盛公司与被告喜盈门公司签订租赁合同，约定被告嘉和日盛公司将益阳银色现代城小区商业楼整栋出租给被告喜盈门公司。租期15年。具体物业服务的内容及收费方式由被告喜盈门公司与物业服务公司另行签订合同约定。
2012年10月11日，原告与案外人益阳银色现代城小区业主委员会签订《益阳银色现代城小区物业服务合同》，约定由原告为益阳银色现代城小区提供物业服务，该小区1栋商业楼，12栋住宅楼。合同委托服务期限自2012年11月1日起至2016年12月31日止。物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，商业楼原则上按市物价局批准的标准收取，小区内的车辆停放服务实行收费。业主无正当理由不交物业服务费，并在催告规定的期限内仍未交纳的，滞纳金按应交物业服务费每日千分之三收取，原告依法追缴时，业主应承担追缴所需费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。原告于2012年11月1日全面接管小区的物业管理服务。
2013年7月1日，原告与被告喜盈门公司签订《物业管理服务协议书》，约定物业服务标的为银色现代城小区范围内的第1栋七层商业楼，面积为26006.57㎡。物业服务费从2012年11月起至2013年底按每平方米2元/月计收，即每月物业服务费人民币52013.14元。2014年起的收费标准由双方与业主委员会另行商定（不高于物价局核定的收费标准）。2012年11月至2013年5月物业管理服务费于签订本协议之日起15个工作日内一次性交清，6月份起物业管理服务费按物业服务合同之规定每月10日前按月缴纳。2012年11月至2013年5月的车位管理费于签订本协议之日起15个工作日一次性交清。经原告书面通知7个工作日未按期缴纳物业管理费、预付电费和地下停车位管理费，将按总额日3‰计收违约滞纳金。本协议自2013年7月1日起至2014年2月28日止。2013年12月18日，被告喜盈门公司向原告出具承诺书，同意物业费按2元/平方米/月、地下98个停车位按每个车位20元/月交纳。被告喜盈门公司向原告缴纳物业管理费及车位管理费至2014年2月，此后被告喜盈门公司离开经营场所。
2013年11月8日，被告嘉和日盛公司与被告喜盈门公司及第三人嘉亨茂公司签订《房产及附属设施转让协议约》，约定将被告嘉和日盛公司将整体出租给被告喜盈门公司的银色现代城七层商业楼、地下一层98个车位及嘉和日盛公司投资的相应的配套设施一并转让给第三人嘉亨茂公司，被告喜盈门公司将其自行添置的设备设施、装修等一并转让给第三人嘉亨茂公司。2014年5月9日，被告嘉亨茂公司与案外人益阳银色现代城小区业主委员会签订协议书，益阳银色现代城小区业主委员会要求被告嘉亨茂公司在接管商业楼时协助物业公司追缴此笔欠款付清给物业公司。2014年5月21日，银色现代城七层商业楼的产权所有人登记为第三人嘉亨茂公司。原告于2014年9月23日向被告嘉和日盛公司发送催告函，被告嘉和日盛公司于2014年9月29日回函拒绝支付。
以上事实有原、被告工商登记资料、《益阳银色现代城小区物业服务合同》、《物业管理服务协议书》、《协议书》、《房产及附属设施转让协议》、《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》、《催告函》、《回复函》及当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告与案外人益阳银色现代城小区业主委员会签订的《益阳银色现代城小区物业服务合同》合法有效，对益阳银色现代城小区各业主均具有约束力。被告嘉和日盛公司辩称与被告喜盈门公司、第三人嘉亨茂公司之间有协议，不应当承担物业费，该协议系被告嘉和日盛公司与他人的内部协议，对外不具备效力。对被告嘉和日盛公司的抗辩理由，本院不予采信。被告嘉和日盛公司作为商业楼的业主，依法应当缴纳物业费。商业楼的物业费已缴至2014年2月，2014年5月21日，该商业楼产权所有人已登记为第三人嘉亨茂公司，被告嘉和日盛公司应承担2014年3月至2014年5月的物业费，对被告嘉和日盛公司应当承担的物业费核算如下：26006.57㎡×2元×3个月=156039.42元。原告要求被告嘉和日盛公司按每日千分之三的标准支付违约金，该标准明显过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从催告之日即2014年9月23日计算至本判决确定的履行期限届满之日止。被告喜盈门公司系商业楼租赁户，原告与被告喜盈门公司签订的《物业管理服务协议书》已于2014年2月28日到期，被告喜盈门公司到期后离开了承租的商业楼，且按约支付了协议书期限内的物业费，对原告要求被告喜盈门公司共同缴纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。原告要求第三人嘉亨茂公司履行协助扣款代付义务，原告与第三人之间并无直接约定，对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付物业服务费156039.42元及违约金（以156039.42元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，从2014年9月23日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13050元，公告费600元，合计13650元，由原告深圳市龙城物业管理有限公司负担10150元，由被告益阳嘉和日盛房地产开发有限公司负担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。
审 判 长 邓馥晖
人民陪审员 熊江辉
人民陪审员 昌杜敖
二〇一六年四月十二日
书 记 员 邓 姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。