苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3600号
原告：高磊,男,1980年10月20日生,汉族
原告：邵丽霞,女,1975年11月4日生,汉族
委托诉讼代理人：谢群山，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚蓓琦，江苏百年东吴律师事务所实习律师。
被告：华琴英,女,1974年11月5日生,汉族
委托诉讼代理人吴如江，江苏赛杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人郭悦，江苏赛杰律师事务所律师。
第三人：王卫中,男,1968年7月31日生,汉族
委托诉讼代理人吴如江，江苏赛杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人郭悦，江苏赛杰律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行，住所地苏州工业园区星海街198号星海大厦。
负责人：周刚，行长。
委托诉讼代理人：石楠，系公司员工。
原告高磊、邵丽霞诉被告华琴英、第三人王卫中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月29日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用简易程序独任审理。诉讼过程中，本院依法追加中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称“农行园区支行”）作为第三人参加本案诉讼。本案于2016年7月18日、同年9月27日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告高磊、邵丽霞及两原告共同委托诉讼代理人谢群山、龚蓓琦，被告华琴英及第三人王卫中的共同委托诉讼代理人吴如江、郭悦到庭参加诉讼，被告华琴英及第三人农行园区支行的委托诉讼代理人石楠第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高磊、邵丽霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行房屋买卖合同，与第三人一起协助原告将位于苏州工业园区跨塘镇云顶花园2幢1402室房屋的产权过户至原告名下；二、判令被告支付原告违约金14万元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于苏州工业园区跨塘镇云顶花园2幢1402室以140万元的价格出售给原告。原告按约交付了款项，现被告拒绝协助办理网签过户手续。
被告华琴英辩称：原告仅支付了定金，未按约支付房款，原告构成根本违约，被告已通知原告解除合同，原告主张继续履行合同无法律依据。另，原告未经被告书面同意擅自装修房屋，侵害了原告的权益，签订合同时被告仅同意原告在涉案房屋内摆设私人物品，并未同意其装修，原告该行为亦构成违约。
第三人王卫中辩称，原、被告签订合同未告知第三人，且事后未征得第三人同意，因被告与第三人离婚时约定房屋所有权归被告所有，但房屋贷款由第三人支付，被告擅自出卖涉案房屋是无效的，不同意出售。
第三人农行园区支行陈述，其不放弃抵押权，若要办理过户，需要结清贷款，若法院判定原告结清贷款，其无异议。
经审理查明：2015年11月19日，被告华琴英（甲方、售房人）与原告高磊、邵丽霞（购房人、乙方）通过锦悦房产经纪有限公司签订房屋买卖（居间）合同，约定华琴英将位于苏州工业园区跨塘镇云顶花园2幢1402室房屋出售给原告，房屋成交价格为140万元。就付款方式，双方约定乙方于2015年11月19日交付定金5万元。另甲乙双方约定2015年11月19日乙方支付甲方伍万元定金，其中25000元为五个月的甲方贷款月供，其余175000元整于乙方的张泾60幢402室房屋交易结束拿到房款支付给甲方。合同约定，若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前的担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需向丙方支付相应的贷款服务费，办理贷款的其他费用由乙方自行承担。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2016年3月31日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺交完定金腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。被告华琴英在甲方处签名。
2015年11月19日，原告向被告华琴英账户转款5万元。于2016年1月20日，原告分别向被告华琴英账户转款25000元、5万元、5万元、5万元，合计175000元。2016年1月20日，被告华琴英出具收条确认收到高磊支付的购房定金20万元。并且备注共收到贰拾贰万伍仟元整，其中贰万伍仟元是银行贷款，不含房价内，系原告自愿替被告归还的贷款，不要求被告返还。
另查明，被告华琴英与第三人王卫中原系夫妻关系，于2015年11月4日在民政局协议离婚，约定苏州工业园区跨塘云顶花园2－1402室房产归女方所有，房贷由男方偿还。
又查明，苏州工业园区云顶花园2幢1402室房屋目前登记在被告华琴英、第三人王卫中名下，由两人共同共有，建筑面积138.65平方米。2014年3月24日抵押给第三人农行园区支行，抵押金额为81万元，抵押期限自2014年3月17日起至2044年3月16日止。
以上事实由合同、收据、转账凭证、房屋权属登记簿、离婚协议书、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案所涉房屋买卖合同系原告与被告华琴英真实意思表示，对双方产生法律约束力。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第三人王卫中认为该合同未经其同意，认为合同无效，无相应的事实和法律依据，本院依法认定该房屋买卖合同有效。
就第三人王卫中未在合同上签字是否能阻却原告基于其与被告华琴英所签订的房屋买卖合同，要求被告华琴英履行过户义务的问题，本院认为，根据庭审查明事实，被告华琴英与第三人王卫中在民政局协议离婚，且离婚协议明确涉案房屋归被告华琴英所有，该离婚协议有法律效力。虽涉案房屋权属仍登记在被告与第三人名下，但根据被告与第三人庭审确认，权属登记未作变更的原因系双方确认需由第三人为房屋还贷，即被告与第三人实际亦认可离婚协议效力，且确认涉案房屋系被告华琴英所有，被告华琴英就涉案房屋有完全的处分权，且原、被告之间的房屋买卖合同亦是在被告华琴英与第三人王卫中离婚后所签。综上，本院认为，被告华琴英与第三人王卫中的该项抗辩无相应的事实和法律依据，本院依法不予采信。
就违约责任问题，被告华琴英认为因原告未按约于2016年3月31日前支付房款，其构成违约，主张合同解除。本院认为，合同就付款期限并未明确约定，且被告华琴英未提供相应证据证实双方就付款期限另有约定，现原告同意继续履行房屋买卖合同并一次性支付房款，被告华琴英仍以上述理由主张合同解除，无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争房屋虽然已设定抵押权，但法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现抵押权人农行园区支行表示：受让人提前还清目前贷款余额则同意房屋过户，并且同意注销抵押权登记。原告亦同意代为还贷，故本院应予准许。根据本院查明确认，扣除原告已支付被告购房定金20万元，被告华琴英尚结欠原告房款120万元，原告在诉讼中表示愿意在扣除垫付的相应贷款后将剩余房款支付被告。综上，原告请求被告华琴英及第三人王卫中协助过户有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就原告主张的违约金，因被告庭审明确表示不愿继续履行合同构成违约，原告主张违约赔偿有相应的事实和法律依据，虽合同约定违约金为房款的10%，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，本院结合原告实际损失，本院对违约金酌情支持30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告高磊、邵丽霞于本判决生效之日起七日内代被告华琴英、第三人王卫中向第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行归还诉争房屋苏州工业园区云顶花园2幢1402室房屋项下贷款本息（以不超过120万元为限），第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告高磊、邵丽霞并协助注销房产抵押登记手续；
二、原告高磊、邵丽霞于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行注销抵押登记证明为准）之日起七日内将剩余房款（以120万元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）支付被告华琴英；
三、被告华琴英、第三人王卫中在被告华琴英收到原告高磊、邵丽霞支付上述第二项款项后七日内协助原告高磊、邵丽霞将苏州工业园区云顶花园2幢1402室房屋权属登记过户至原告高磊、邵丽霞名下；
四、被告邵丽霞于本判决生效之日起七日内支付原告高磊、邵丽霞违约赔偿金30000元；
五、驳回原告高磊、邵丽霞的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为8700元、保全费5000元，合计13700元，由被告华琴英负担。此款原告已预交，由双方当事人在履行上述义务时一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 谢淑敏
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 赵 从
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