北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第01101号
上诉人（原审原告）缪海萍，女，1954年5月8日出生。
委托代理人谢新生，男，1951年11月15日出生。
被上诉人（原审被告）北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇瓦井村。
法定代表人王桂臣，主任。
委托代理人王冬建，北京市佳诺律师事务所律师。
委托代理人田威，女，1976年9月25日出生，北京市佳诺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）北京日报社，住所地北京市东城区建国门内大街**号。
法定代表人梅宁华，社长。
委托代理人崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。
上诉人缪海萍因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第09551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人缪海萍及其委托代理人谢新生、被上诉人北京日报社之委托代理人崔彦彦均到庭参加了诉讼，被上诉人北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会（以下简称瓦井村委会）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2013年9月，缪海萍诉至原审法院称：我于2009年底起就经常在北京日报社下属的北京晚报上看到瓦井村委会刊登的售房广告。出于对北京晚报的信任及当时小产权房先交款后建房再交房的模式的了解，我于2010年2月4日前往瓦井村委会签订了购房合同，并交纳了全额房款。但是我于2010年10月26日接到瓦井村委会发来的告知书，声称有特殊情况未能按时开工，重新承诺在2011年10月底交房。2011年12月30日，我又接到瓦井村委会发来的承诺书，重新提出2012年11月底交房。但我于2013年年初得知瓦井村委会的房屋不能盖了，可退款。我认为，瓦井村委会的行为严重影响了我的利益，如果当时不签订购房协议并交款，我可以买房山区其他项目的房屋，甚至涿州的房，早已拿到房屋居住。即便按合同约定退房并支付违约金，我也不可能买到当时其他项目的房屋了。与我购买房屋相当的其他项目的房屋，现在都已经6000元一平米了。我起诉要求：1、瓦井村委会返还购房款164203元；2、瓦井村委会按照合同约定支付违约金38159元；3、瓦井村委会赔偿我房屋涨价损失164203元；4、诉讼费由瓦井村委会、北京日报社负担；5、判决生效后瓦井村委会不能支付判决款项，由北京日报社承担连带责任。
瓦井村委会辩称：2009年8月，北京市房山区石楼建筑公司（以下简称石楼建筑公司）与我村委会签订瓦井村村民回迁住宅楼小区的建设工程施工合同。我村委会亦委托石楼建筑公司负责小区房屋的对外销售。祝金龙受石楼建筑公司委托，负责房屋建设与销售的具体事宜。2011年7月，小区工程因建设手续不全被迫停工。期间，我村委会为祝金龙加盖过房屋买卖合同100份及收款收据60份，其中编号0017361-0017380的收据20份、0016901-0016920号的20份、0016921-0016940号的20份。缪海萍所提交的收款收据编号不在以上收据范围内，其房屋买卖合同和收款收据加盖的瓦井村委会公章为祝金龙私自刻制而不是我村委会的公章。我村委会也未收到缪海萍交纳的购房款。我村委会已于2012年12月向北京市公安局房山分局周口店派出所（以下简称周口店派出所）报案，现该案正在侦查中。缪海萍所诉没有事实及法律依据，我村委会不同意缪海萍的诉讼请求。
北京日报社辩称：缪海萍以商品房预售合同纠纷起诉，而我报社并非该合同的任何一方，不是本案当事人。缪海萍没有证据证明我报社及下属的北京晚报刊登过与涉诉房屋有关的广告。即使北京晚报刊登过相关的售房广告，这也与缪海萍不能如期收房没有任何关系。缪海萍的损失也不是我报社造成的。综上，请求法院驳回缪海萍的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，瓦井村委会未取得开发建设和销售商品房的合法手续而与缪海萍签订房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应为无效合同。合同被确认无效后，瓦井村委会因合同取得的财产应当返还，缪海萍要求瓦井村委会返还购房款164203元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。缪海萍与瓦井村委会间的房屋买卖合同系无效合同，缪海萍要求瓦井村委会给付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。依据查明的事实，缪海萍系在知晓其所购房屋不具备相关合法手续的情况下与瓦井村委会签订了房屋买卖合同，缪海萍对房屋买卖合同的无效亦具有相当的过错，其要求瓦井村委会赔偿房屋涨价损失164203元的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。缪海萍未提供证据证明其与北京日报社之间存在房屋买卖的合同关系，亦未提供证据证明北京日报社对房屋买卖合同的无效和缪海萍的损失存在过错，缪海萍以商品房预售合同纠纷为由，要求北京日报社就购房款的返还、违约金的支付和损失的赔偿承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。缪海萍诉讼请求的合理部分，法院予以支持；不合理部分，法院不予支持。依据瓦井村委会的主张，其委托石楼建筑公司负责小区的对外销售，祝金龙受石楼建筑公司委托负责房屋销售的具体事宜。祝金龙以瓦井村委会的名义与缪海萍签订房屋买卖合同的行为，属民事代理行为，瓦井村委会应承担该行为的后果和相应的民事责任。即使存在祝金龙私刻瓦井村委会的公章、超越代理权限的行为，缪海萍因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理。且瓦井村委会向缪海萍发放告知书的行为亦表明了其认可与缪海萍的房屋买卖合同关系。故瓦井村委会关于缪海萍房屋买卖合同和收款收据上的公章为祝金龙私刻，瓦井村委会未实际收到购房款，不应承担责任的抗辩理由不能成立，法院不予采信。据此，原审法院于2013年11月判决：一、缪海萍与北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于二○一○年二月四日签订的房屋买卖合同无效；二、北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会于判决生效之日起十日内返还缪海萍购房款一十六万四千二百零三元；三、驳回缪海萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，缪海萍不服，持原诉理由和要求上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审全部诉讼请求。北京日报社同意原判。瓦井村委会虽不同意原判，但未上诉。
经审理查明：2010年2月4日，缪海萍与瓦井村委会签订《房屋买卖合同》，约定：缪海萍购买瓦井村委会开发的401号房屋，建筑面积66.91平方米，房屋单价每平方米2454.1元，总价为164203元；付款方式为一次性付款；瓦井村委会应当在2010年10月31日前向缪海萍交付经验收合格的房屋。缪海萍于合同签订当日交纳了购房款144203元，并于2011年7月2日交纳了剩余购房款2万元。
2010年10月26日，瓦井村委会向缪海萍发出《告知书》，内容为：“我村开发的住宅小区原定于2010年10月31日交付使用。因政府政策导向影响，本项目着手办理的相关手续未全部完善，致使项目未按时竣工……我村委会做出郑重如下承诺：1、住宅小区于2011年3月份开工建设，至2011年10月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2011年10月底交房前依然全部有效……”2011年12月30日，瓦井村委会再次向缪海萍发出《承诺书》，内容为：“我村建设的回迁住宅楼，原定于2011年10月31日交付使用，因住宅楼手续需经房山区设计所、规划局、国土局、建委审批后报区政府审批……我村委会做出如下承诺：1、回迁楼小区于2012年4月份开工建设，至2012年11月底交房。2、您之前与我村签署的房屋买卖合同中的价格、户型、楼栋号在2012年11月底交房前依然全部有效。由于我村售出回迁楼所有资金全部用于征地拆迁、建设楼房、办理相关手续等，鉴于上述情况，已购买回迁楼的户，目前我村无能力退款，待楼房建成后入住……”
另查，瓦井村委会销售的小区使用的土地为北京市房山区周口店镇瓦井村农民集体所有，瓦井村委会至今未取得开发建设和销售商品房的合法手续。缪海萍在与瓦井村委会签订房屋买卖合同时，已经知晓房屋的上述情况。现涉诉房屋处于停工状态。
诉讼中，瓦井村委会主张缪海萍提交的《房屋买卖合同》及收款收据中所该公章不是瓦井村委会的公章，系祝金龙私刻的公章，其已向周口店派出所报案，经公安机关委托鉴定，鉴定结果为缪海萍的《房屋买卖合同》中加盖的公章与其依法使用的公章不符。本案审理过程中，本院到周口店派出所调取了北京市公安司法鉴定中心于2012年12月20日出具的《文检鉴定书》、北京市公安局房山分局于2013年11月29日作出的《不予立案通知书》。《文检鉴定书》载明：包括缪海萍签订的《房屋买卖合同》在内的127份《房屋买卖合同》中的“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”印文与瓦井村委会提供的“北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会”印文均不是同一枚印章盖印的。
上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、《告知书》、《承诺书》、《文检鉴定书》、《不予立案通知书》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据现已查明的事实，瓦井村委会至今尚未取得小区开发建设和销售商品房的合法手续，故缪海萍与瓦井村委会之间的《房屋买卖合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现缪海萍要求瓦井村委会返还其已支付的购房款，于法有据，应予支持。
关于瓦井村委会所称缪海萍持有的《房屋买卖合同》和收款收据上的公章为祝金龙私刻，瓦井村委会未实际收到购房款，不应承担责任的抗辩意见，本院认为，虽然缪海萍持有的《房屋买卖合同》中加盖的公章经鉴定与瓦井村委会使用的公章印文不符，但根据瓦井村委会在原审庭审中的自述，其委托石楼建筑公司负责小区的对外销售，祝金龙受石楼建筑公司委托负责房屋销售的具体事宜，且其亦曾向祝金龙出具过加盖其村委会公章的空白的房屋买卖合同及收据若干份，故原审法院认定即使存在祝金龙私刻瓦井村委会的公章、超越代理权限的行为，缪海萍因信任表征上的代理关系，亦构成表见代理，并无不当，本院予以确认。且依据瓦井村委会向缪海萍发出了《告知书》及《承诺书》的行为亦表明了其认可与缪海萍之间存在房屋买卖合同关系，故瓦井村委会的该项抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。
关于缪海萍要求瓦井村委会支付违约金及赔偿损失的上诉请求，因缪海萍与瓦井村委会之间的《房屋买卖合同》为无效合同，且缪海萍在签订合同时即已知晓瓦井村委会并未取得相关合法手续，缪海萍对合同无效亦存在过错，故缪海萍的该项上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于缪海萍主张北京日报社对其下属的北京晚报刊登的售房广告负有审查义务，故北京日报社对购房款的返还、违约金的支付及损失的赔偿应当承担连带责任，因缪海萍与北京日报社之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，本院对此不予处理。
综上所述，缪海萍的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6798元，由缪海萍负担3214元（已交纳），由北京市房山区周口店镇瓦井村村民委员会负担3584元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费4335元，由缪海萍负担（已交纳3214元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 马兴芳
代理审判员 周梦峰
二〇一四年五月九日
书 记 员 刘艳霞