江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9811号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京包装机械厂，住所地南京市秦淮区中华门外西街***号。
法定代表人：石培云，该厂厂长。
委托诉讼代理人：朱国祥，男，该厂员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘梅芬，女，1954年10月29日出生，汉族，无业，住江苏省江都市。
委托诉讼代理人：金新建（系刘梅芬儿子），住南京市秦淮区。
上诉人南京包装机械厂因与被上诉人刘梅芬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南京包装机械厂上诉请求：1.请求撤销原审判决；2.驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：
一、一审判决称“征收公告时，被承租诉争房屋的租期已履行过半，本院酌定该款双方各分得50%”不当。一审判决无视租期终止后，被上诉人继续占房经营一年多，已不存在租期诉争事实，认为被上诉人已经履约50%，认定事实错误。
二、一审判决将征收公示预告日当做拆迁补偿日，不符合法律规定。根据国务院、江苏省相关规定，停产停业的补偿应是被征收人的实际搬迁之日起算。故被上诉人的租赁与涉案房屋的征收搬迁无关。一审法院明知被上诉人并非在房屋征收时搬迁，错误判决被上诉人获取停产停业损失及搬迁补偿费，没有事实及法律依据。
三、上诉人与政府草签《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》的时间是2014年11月18日，双方一年期租赁合同至2013年6月已期止失效，距上诉人与政府草签征收与补偿协议已经过去了一年半，距拆迁审批生效日期已经过去了两年多。一审判决错误认定合同效力，损害产权人合法权益，违反相关法律规定。
四、房屋征收前，相关部门应当按照规定进行评估，相关补偿款应准备到位。上诉人对被上诉人主张的搬迁费和停业损失没有代收权利和义务。
五、上诉人在租期到期后，仍然强占涉案房屋，且拒付租金，上诉人认为被上诉人应属违约。但原审法院认为双方之前签订了民事调解书，故上诉人的主张没有法律依据。上诉人认为该调解书无法实际执行，故不应按照该调解书执行。
六、涉案调解书约定被上诉人在2014年8月4日前腾空涉案房屋，但被上诉人实际是在8月5日向我方交付涉案房屋，被上诉人理应支付我方违约金4万元。
刘梅芬辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
刘梅芬向一审法院起诉请求：1、南京包装机械厂按照（2014）秦民初字第2752号民事调解书，将应属刘梅芬所得的拆迁补偿相关费用共计11.5万元给付刘梅芬；2、南京包装机械厂承担本案诉讼费用。
南京包装机械厂向一审法院提出反诉请求：刘梅芬向南京包装机械厂补交房屋租赁期止后，2013年6月27日至2014年8月4日的房屋租金39113元，并按银行同期贷款利率支付自2013年6月27日起至法院判决生效之日止的利息。
一审法院认定的事实：
本市秦淮区西街99号房屋系南京包装机械厂所有。自2008年起，刘梅芬向南京包装机械厂承租该房屋中250平方米房屋，即诉争房屋用于经营。2012年7月10日，双方就诉争房屋续签《租赁协议》，约定租期一年，自2012年6月27日至2013年6月27日止。年租金为35425元，租金按季支付，先付后租。该协议另约定，租期内如遇国家拆迁，合同自公布拆迁之日起自动终止。而且甲方不给乙方任何补偿。
因西街地块城中村、危旧房改造和环境综合整治项目建设，南京市秦淮区人民政府于2013年3月5日作出宁秦征字（2013）3号国有土地上房屋征收决定，征收包括西街99号在内的相关房屋。同日，南京市秦淮区人民政府对该征收决定的内容予以公告。
上述征收决定公告后，南京包装机械厂即要求刘梅芬迁出诉争房屋，刘梅芬未予理会，并在《租赁协议》约定的租期届满后继续占用诉争房屋。2014年5月，南京包装机械厂向一审法院提起诉讼，要求刘梅芬腾空并迁让诉争房屋，并支付自合同到期时起至其腾空迁让诉争房屋时止的房屋使用费、水电费。经一审法院主持调解，双方于2014年6月26日签订（2014）秦民初字第2752号民事调解书，约定：一、刘梅芬于2014年8月4日前将承租的诉争房屋腾空并搬离。若到期未搬，房屋所有物品视为无主物，南京包装机械厂有权清空，且刘梅芬支付南京包装机械厂违约金40000元。二、若刘梅芬因承租诉争房屋而获得国家拆迁相应的补偿，南京包装机械厂应将该款在代收后的一周内交给刘梅芬。若按照国家政策刘梅芬没有相应的拆迁补偿，不得再行向南京包装机械厂主张。三、南京包装机械厂与刘梅芬就诉争房屋再无其他债权债务……
2014年8月5日，刘梅芬出具说明一份，内容为：“我已于2014.8.4将承租的位于秦淮区西街99号二楼北边（约250平方米）腾空并搬离，并收到厂方退还的押金伍佰元整。”南京包装机械厂盖章确认。
2014年11月18日，南京包装机械厂（乙方）与南京市秦淮区房屋征收管理办公室（甲方，以下简称秦淮征收办）就西街99号、127号房屋拆迁补偿事宜签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议载明：甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计10333699元。设备拆除安装、搬运费用补偿为826696元（计取比例为货币补偿金额的8%），停业补偿费用为516685元（计取比例为货币补偿金额的5%）。被征收房屋所有权证记载房屋建筑面积为3396平方米（其中西街99号房屋建筑面积为2449.1平方米，西街127号房屋建筑面积为1486.9平方米）。该协议所附《非营业性用房征收补偿金额评估表》显示，西街99号房屋产权人补偿金额为6832905元，西街127号房屋产权人补偿金额为3500794元。
2015年7月8日，刘梅芬依据（2014）秦民初字第2752号民事调解书向一审法院申请强制执行，要求南京包装机械厂给付相应的拆迁补偿款。一审法院于2015年12月17日作出（2015）秦执字第2548号执行裁定书，以该调解书所确定的给付内容不明确为由，裁定驳回刘梅芬的执行申请。刘梅芬遂提起本案诉讼。
一审法院认为：
刘梅芬与南京包装机械厂就诉争房屋签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。在该协议履行期内，南京市秦淮区人民政府于2013年3月5日作出宁秦征字（2013）3号国有土地上房屋征收决定，征收包括诉争房屋在内的相关房屋，并予以公告。上述《租赁协议》应于当日终止履行，合同权利、义务的确定应以公告日为限。
2014年6月26日，南京包装机械厂与刘梅芬在（2014）秦民初字第2752号民事调解书中约定：若刘梅芬因承租诉争房屋而获得国家拆迁相应的补偿，南京包装机械厂应将该款在代收后的一周内交给刘梅芬。系双方对《租赁协议》履行期届满前遇拆迁后就补偿问题所作的补充约定，双方亦应按约履行。
依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得。征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失有约定的，从其约定；没有约定的，由双方协商，协商不成的，根据调解和诉讼情况进行分配。刘梅芬在征收决定公告时，系诉争房屋的承租人，即合法占有人，依据前述规定及其与南京包装机械厂在调解书中所作约定，其应当获得相应的搬迁补助费及停产停业损失。
依据南京包装机械厂与秦淮征收办签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》所载，西街99号房屋建筑面积为2449.1平方米，货币补偿金额为6832905元，搬迁补助费的计取比例为货币补偿金额的8%，停产停业损失的计取比例为货币补偿金额的5%。现刘梅芬承租诉争房屋的面积为250平方米，按诉争房屋在西街99号房屋中所占面积比例，诉争房屋项下应得搬迁补助费为6832905×8%×（250÷2449.1）=55799.31元，该款南京包装机械厂应当给付刘梅芬。诉争房屋项下应得停产停业损失为6832905×5%×（250÷2449.1）=34874.57元，考虑到征收决定公告时，刘梅芬承租诉争房屋的租期已履行过半，一审法院酌定该款由其与南京包装机械厂各分得50%。综上，南京包装机械厂应给付刘梅芬上述两项补偿款合计为：55799.31+34874.57×50%=68236.6元。
关于南京包装机械厂所提反诉请求，南京包装机械厂在（2014）秦民初字第2752号案件中已就《租赁协议》到期后刘梅芬继续占用诉争房屋期间的房屋使用费及水电费提出主张，后双方签订调解书，一致确认，双方就诉争房屋再无其他债权债务。现南京包装机械厂再提起反诉，要求刘梅芬支付《租赁协议》到期后的租金及利息，显然于法无据，且与调解书约定不符，故一审法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、南京包装机械厂于本判决生效之日起十日内给付刘梅芬搬迁补助费及停产停业损失合计68236.6元。二、驳回刘梅芬的其他诉讼请求。三、驳回南京包装机械厂的反诉请求。一审本诉案件受理费2600元，减半收取1300元，由刘梅芬负担600元，南京包装机械厂负担700元；反诉案件受理费400元，减半收取200元，由南京包装机械厂负担。
本院二审期间，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本案二审争议焦点为：一、刘梅芬是否应当获得搬迁补助费及停产停业损失费用，相关补偿数额如何计算。二、《租赁协议》到期后刘梅芬对继续占用诉争房屋期间是否应交纳房屋使用费及水电费。
本院认为，刘梅芬与南京包装机械厂就诉争房屋签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约定履行。双方在（2014）秦民初字第2752号民事调解书中的约定，系双方对《租赁协议》履行期届满前遇拆迁后就补偿问题所作的补充约定，双方亦应按约履行。
关于刘梅芬是否应当获得拆迁补偿。南京市秦淮区人民政府于2013年3月5日作出宁秦征字（2013）3号国有土地上房屋征收决定，征收包括诉争房屋在内的相关房屋，并予以公告。双方《租赁协议》应于当日终止履行，合同权利、义务的确定应以公告之日为限。刘梅芬在征收决定公告时，系诉争房屋的承租人，即合法占有人，依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》及刘梅芬与南京包装机械厂在调解书中所作约定，刘梅芬应当获得相应的搬迁补助费。
关于刘梅芬搬迁补助费数额计算问题。虽然双方在（2014）秦民初字第2752号民事调解书中约定刘梅芬因承租诉争房屋应获得拆迁相应的补偿，但对于具体的补偿方案约定不明。一审法院依据南京包装机械厂与秦淮征收办签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》中关于搬迁补助费的约定，以及刘梅芬承租房屋面积所占比例计算搬迁补助费。搬迁补助费应由南京包装机械厂给付刘梅芬。该计算分配方法并无不当，应予维持。
关于停产停业损失问题。根据国有土地上房屋征收与补偿相关规定，停产停业损失补偿应自被征收人的实际搬迁之日起算。本案中，刘梅芬的实际搬迁日是2014年8月，远远超过2013年3月5日的征收决定公告日，且其在征收决定公告日后，甚至在租赁期间届满后并未积极搬迁腾房，仍然实际占有房屋，故不应获得停产停业损失补偿。对上诉人关于停产停业的补偿费的确定不应以公告之日，而应以被征收人的实际搬迁之日起算的该主张，本院予以支持。
关于《租赁协议》到期后刘梅芬对继续占用诉争房屋期间是否应交纳房屋使用费及水电费。双方在（2014）秦民初字第2752号民事调解书中一致确认，双方就诉争房屋再无其他债权债务。现南京包装机械厂要求刘梅芬支付《租赁协议》到期后的租金及利息，与调解书约定不符，本院不予支持。
综上所述，南京包装机械厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6551号民事判决第二项、第三项。
二、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初6551号民事判决第一项为南京包装机械厂于本判决生效之日起十日内给付刘梅芬搬迁补助费55799.31元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2600元，减半收取1300元，由刘梅芬负担650元，南京包装机械厂负担650元；反诉案件受理费400元，减半收取200元，由南京包装机械厂负担。二审案件受理费人民币3000元，由上诉人南京包装机械厂负担1500元，刘梅芬负担1500元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 达
审判员 龚 震
二〇一七年一月十九日
书记员 孙雪松