甘肃省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民一终字第27号
上诉人（原审原告）：孙爱玲。
委托代理人：李积红，甘肃国英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金川集团股份有限公司。住所地：金昌市金川路**号。
法定代表人：杨志强，该公司董事长。
委托代理人：唐占康，该公司律师事务部律师。
委托代理人：马廷泽，该公司保安部副总经理。
被上诉人（原审被告）：金川镍都实业有限公司。住所地：金昌市北京路**号。
法定代表人：赵云天，该公司经理。
委托代理人：周健，甘肃金天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：镍都实业公司贸易服务公司。住所地：金昌市金川路文体巷。
法定代表人：姚铁汉。
上诉人孙爱玲为与被上诉人金川集团股份有限公司（以下简称金川集团公司）、被上诉人金川镍都实业有限公司（以下简称镍都实业公司）、镍都实业公司贸易服务公司（以下简称镍都贸易公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服甘肃省金昌市中级人民法院（2013）金中民一初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙爱玲的委托代理人李积红，被上诉人金川集团公司的委托代理人唐占康、马廷泽，镍都实业公司的委托代理人周健到庭参加了诉讼，镍都贸易公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，1995年11月24日，被告镍都实业公司作出镍实司发（1995）123号关于引资建房的批复，同意下属单位被告镍都贸易公司的引资建房方案，被告金川集团公司的基建计划部、机动能源部等部门及被告镍都实业公司、被告镍都贸易公司在金川公司建筑工程修建申请表上加盖了公章。1996年2月，原告孙爱玲丈夫吕民（2012年2月去世）与镍都实业公司的下属单位镍都贸易公司签订引资建房合同，约定：镍都贸易公司在金川区兰州东路临街处有约60平方米的地皮（实为金川集团公司取得的国有划拨土地），原告出资让几家住户拆迁腾出约200平方米，由原告出资修建房屋；房屋建成后，由原告无偿使用6年，之后每年向镍都贸易公司交纳土地使用费5760元，共200平方米，土地使用费提前支付，每半年付一次；房屋产权和使用权归原告所用，土地所有权归镍都贸易公司，原告不得办理房屋产权证和土地使用权证；房屋不得买卖、出售；镍都贸易公司应确保原告投资不受损失及长期使用权不遭侵犯，任何一方更改或撕毁合同，应承担违约责任等。合同签订后，原告筹资建房，1997年11月房屋竣工后投入使用，原告无偿使用六年后，于2007年2月15日一次性给镍都实业公司交纳2004年至2006年的土地使用费17280元。原告使用房屋至2009年4月13日，金川集团公司动力厂通知原告对涉案房屋停止水、电、暖供应。2009年10月9日金昌市城镇房屋拆迁办公室发出拆迁公告，拆迁范围：吕民（合资建房）、王朝华个人建筑物和附属物。当日，金川集团公司服务分公司取得了房屋拆迁许可证。2010年1月，拆迁人金川集团公司服务分公司委托金昌金信达房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，鉴定机构采用重置成本法和收益法对影响房地产价格的因素进行了分析测算，并根据房屋结构、使用年限，对房屋剩余年限计算，涉案二层商用房建筑面积378.35平方米及二层扩建部分建筑面积125.58平方米，现值为663336元；一层平房建筑面积52.56平方米，现值为35360元；简易房建筑面积32.96平方米，现值为6427元；砖混围墙180平方米，现值2430元；评估房产总价值为707553元（不含土地价格、搬迁费、装修费）。后原告索要了一份评估报告复印件。2010年2月23日，金昌市规划局向镍都实业公司发出金规拟告字（2010）第（02）号拟处罚告知书，内容为：“你单位在兰州路以南、吕家酒楼西侧，未经规划批准擅自修建二层砖混建筑及附属工程（E＋人网络分店）的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，根据该法第六十四条的规定，拟对你单位作出限期15日自行拆除违法建筑的行政处罚”。2012年5月15日镍都实业公司向孙爱玲送达内容为：限期腾空房屋并自行拆除，逾期不办，造成一切损失及后果由己方承担的告知书。同年5月28日镍都实业公司对涉案房屋情况进行了实地勘查、拍照，并经双方签字确认。2012年7月19日涉案房屋被拆除。
一审法院另查明，2014年5月2日，金昌市国土资源局向一审法院出具金国函发（2014）96号复函及金川公司兰州路南侧用地示意图载明，涉案土地系国有划拨土地，使用权人是金川集团公司，但未办理土地登记发证手续。
一审法院还查明，镍都实业公司于1987年6月7日成立，并取得企业法人营业执照，2012年9月7日该公司企业名称变更为金川镍都实业有限公司。再查明，镍都贸易公司是1987年7月18日经镍都实业公司批准设立的集体分支机构非法人，镍都实业公司拨款55.6万元。1990年经镍都实业公司批复，同意镍都贸易公司注册为法人企业，1991年11月29日经工商行政部门审批，该公司变更为集体所有制企业法人，并取得企业法人营业执照。1997年11月1日因未参加1996年度检验，被工商行政管理局决定吊销镍都贸易公司企业法人营业执照和营业执照，并责令进行清算。现该公司人员无法查找，资产去向不明确。孙爱玲主张在双方未达成补偿协议情况下涉案房屋于2012年被拆除，其诉至法院，要求金川集团公司和镍都实业公司进行补偿：1、按现行同类商品房市场价值补偿原告房屋价款3204500元（主体378.35平方米，每平方米6000元，为2270100元；平房屋211.1平方米，每平方米4000元，为844400元；围墙150平方米，每平方米500元，为90000元）；2、被告补偿原告房屋装修费300000元、搬迁费20000元；3、被告承担诉讼费用。
一审法院认为，原告丈夫吕民与被告镍都贸易公司签订引资建房合同，约定原告在被告金川集团公司取得的国有划拨土地上修建房屋，所建房屋归原告所用，镍都贸易公司仅收取土地使用费，也不参与房屋经营管理，其实质是镍都贸易公司经其上级主管单位和土地使用权人金川集团公司同意，出租国有划拨土地的行为。因双方约定在国有划拨土地上修建房屋时未经县级以上人民政府行政规划、土地管理等部门批准办理建设工程规划、用地手续或者办理交纳土地出让金等手续，涉案房屋建成后，双方再未按相关法律规定补办手续，因此，双方以引资建房形式出租国有划拨土地，且未经批准在国有划拨土地修建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，双方签订的引资建房屋合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。金昌市城镇房屋拆迁管理办公室针对涉案房屋虽然发出了拆迁公告，但拆迁人金川集团公司服务分公司并未与原告达成拆迁补偿协议，原告也未申请房屋拆迁管理部门进行裁决，在此情况下，拆迁人即强行拆除涉案房屋，致使原告未能得到拆迁补偿。现原告依据引资建房合同，要求被告赔偿房屋损失。因双方签订的引资建房合同无效，原告依据无效合同所建的房屋被拆除后，涉案国有划拨土地已被政府收回，由此给原告造成的损失，应根据双方对造成合同无效的责任大小承担相应的责任。镍都贸易公司是引资建房合同的相对人，其未经人民政府批准，与原告签订引建房合同，出租国有划拨土地，允许原告在划拨土地上建房屋收取租金，合同签订后未补办相关手续，镍都贸易公司对造成合同无效过错明显，应承担主要责任。镍都贸易公司的企业法人营业执照虽被工商行政部门吊销，该公司尚未被注销，其应当对原告的房屋损失承担70％的责任。原告明知涉案土地是国有划拨土地，却仍在该宗土地上修建房屋，其对造成合同无效也有一定过错，应自行承担30％的责任。原告提起的是合同之诉，镍都实业公司不是合同当事人，其作为镍都贸易公司的上级主管单位，不存在投资不足或转移资产逃避债务的情形，不应承担合同无效的法律责任。但镍都实业公司无据证实其对镍都贸易公司进行了清算，因此，镍都实业公司应承担清算责任。被告金川集团公司不是合同当事人，不应承担责任。原告要求镍都实业公司和金川集团公司承担赔偿责任依据不足，对其请求不予支持。原告要求按金川集团公司服务分公司委托金昌金信达房地产估价有限公司所作的评估报告确定的房屋面积，并根据现行同类商品房市场价格。认定房屋损失。审理中，原告虽然口头提出对房屋损失进行评估，但其明确表示不交纳鉴定费，且涉案房屋已被拆除，现已无法进行评估。原告也未提供修建房屋的投入依据及相关损失证据。但考虑涉案房屋被拆除确实给原告造成了一定损失，金川集团公司服务分公司在拆除涉案房屋前已委托中介机构采用重置成本法和收益法，并根据房屋结构采用房屋剩余年限计算等因素，对原告房屋进行了评估，且被告同意参照评估意见认定原告房屋损失的参考依据。因此，对原告的房屋损失可参照金昌金信达房地产估价有限公司的评估意见，认定为707553元。被告镍都贸易公司应当赔偿原告被拆除房屋价值损失的70％即495287元。原告要求按现行同类商品房市场价值赔偿房屋损失3204500元的理由，无据证实，不能成立。镍都实业公司在镍都贸易公司被吊销企业法人营业执照后，其按引资建房合同约定的200平方米，向原告收取了三年的土地使用费，且在原告扩建并实际使用房屋期间，镍都实业公司也未提出异议，现镍都实业公司提出按60平方米进行赔偿的理由不能成立。对于原告主张的房屋装修损失300000元。因涉案房屋是商业用房，商业房屋装修，一般使用期为五年，且原告也未提供其装修房屋的相关证据。因此，原告的该项请求无据证实，不能成立。对原告主张的搬迁费20000元，无相关证据证实，不予支持。金昌市规划局针对涉案房屋对镍都实业公司作出了“限期15日自行拆除违法建筑的拟处罚告知书”。因该拟处罚告知书并非正式的行政处罚决定，因此，被告镍都实业公司所提涉案房屋系违章建筑不应赔偿的理由，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条、第十一条的规定，判决：一、被告镍都实业公司贸易服务公司于判决生效后30日内赔偿原告孙爱玲房屋价款损失495287元；二、被告金川镍都实业有限公司在判决生效后3个月内依法对被告镍都实业公司贸易服务公司进行清算，并以该公司清算后的财产偿还上述债务；三、驳回原告孙爱玲的其他诉讼请求。案件受理费34996元，由原告孙爱玲承担30079元，被告镍都实业公司贸易服务公司承担4917元。
孙爱玲不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依据孙爱玲诉讼请求判处金川集团股份有限公司和金川镍都实业有限公司补偿其损失。理由是：一、关于责任主体。l、1996年2月，上诉人丈夫吕明与镍都贸易公司签订引资建房合同后，先行出资拆迁几家住户腾出空地约200平方米，建成589.45平方米商业用房。该合同实施时，镍都实业公司作出批复同意引资建房，金川集团公司的基建计划部、机动能源部等部门及镍都实业公司均在建筑工程修建申请表上加盖了公章。2、在合同履行期间，1997年1月镍都贸易公司吊销后，镍都实业公司承继其权利义务，于2007年2月15日收取上诉人缴纳的2004年至2006年土地使用费17280元。3、2012年5月15日镍都实业公司向孙爱玲送达限期腾房拆除通知，同年5月28日双方对涉案房屋进行勘察、拍照，签字确认。4、金昌市国土资源局金国函发（2014）96号复函及金川公司兰州路南侧用地示意图载明，涉案土地系国有划拨土地，使用权人是金川集团公司。5、本案房屋的拆除人金川集团公司和镍都实业公司。6、一审判决认定“被告同意参照评估意见认定原告房屋损失的参考依据”，说明金川集团公司和镍都实业公司愿意承担责任且提出按照60平方米补偿。依据一审法院查明并确认的上述事实及证据，可以证明本案被上诉人金川集团公司和镍都实业公司是本案适格的被告，是本案合同纠纷的责任人，而一审法院仅仅看书面合同的签订人，罔顾镍都实业公司承继事实、批复和拆除事实及土地使用权人金川集团公司批准修建房屋和拆除房屋的事实，将两者的补偿责任推给一个不存在的虚拟主体镍都贸易公司，请求二审法院依法撤销原判，改判金川集团股公司和镍都实业公司承担连带补偿责任。二、关于补偿数额。1、2010年1月，拆迁人金川集团服务分公司委托金昌金信达房地产估价有限公司对涉案房屋评估，其现值为707553元。一审法院依据失效的这份评估报告判处虚拟主体镍都贸易公司承担70％的补偿责任没有法律依据。2、请求二审法院依据本案起诉状诉讼请求判处金川集团股份有限公司和金川镍都实业有限公司补偿上诉人损失。
本案二审中孙爱玲提交了两组证据：
第一组证据为商铺租赁合同复印件两份，证明诉争房屋金昌同地段同期房价租金。第二组证据为房屋建筑金川镍钴研究设计院的设计图纸，证明建房时经过金川集团公司和镍都实业公司同意，房屋不能办房产证。经质证，金川集团公司认为：第一组证据系复印件，真实性无法判断，租赁合同所涉房屋与本案诉争房屋距离很远，不具有参考性。第二组证据一审期间在原告手里，不是新证据，该图纸不能证据是孙爱玲的图纸，金川镍钴研究设计院有独立的法人资格，不能认为是金川集团公司设计的，不具有关联性。镍都实业公司认为：第一组证据在一审庭审中存在，不是新证据，该组证据缺乏关联性，不能作为定案依据。该公司对第二组证据的质证意见同金川集团公司。经审查，第一组证据系商铺租赁合同复印件，孙爱玲诉讼请求并未主张房屋租金损失，该证据系复印件且与本案无关联性，本院不予采信。第二组证据图纸显示的设计日期为2002年5月31日，本案所涉房屋于1997年11月竣工，该组证据与本案亦无关联性，本院亦不予采信。
本院另查明，2009年10月9日，金昌市城镇房屋拆迁管理办公室发布拆迁公告，内容为：为了改善城市环境，提升城市品位，根据金昌市城市总体规划和市政府2009年第8号市长办公会议纪要，决定对兰州路与北京路什字东南角（临夏州驻金办事处及周围建筑物）占地面积约61645平方米的规划区域进行拆迁改造。截止目前，规划区域内……等单位的建筑物和附属物已经拆迁完毕，尚有吕明、王朝华两人的个人建筑及附属物未拆除。为加快拆迁工作进程，保证规划区域的顺利改造，根据《国务院城市房屋拆迁管理条例》、《甘肃省城市房屋拆迁管理办法》规定，现将有关事宜公告：一、拆迁改造工程名称：景观规划工程。二、拆迁范围：吕明、王朝华个人建筑物和附属物。三、拆迁批准文号：金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆许字（2009）04号。四、拆迁补偿原则及补偿金额的确定。拆迁区域范围内具有合法有效的建设用地工程规划许可证、土地使用权证和房屋所有权证的建筑物、构筑物及其附属物等予以货币补偿。具体补偿金额由拆迁双方当事人共同委托具有房地产评估资质的中介机构按照所拆迁房屋产权证件上载明的建筑面积、被拆迁房屋的区位、用途进行分类评估，由双方当事人以评估价值为依据协商确定。五、拆迁期限：2009年10月9日至2010年1月9日。六、根据《甘肃省城市房屋拆迁管理办法》第十三条规定，自拆迁公告发布之日起，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动。（一）房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。七、拆迁人要认真做好被拆迁人的思想工作。被拆迁人要以城市建设大局为重，对拆迁工作给予支持和协作，被拆迁人要按时实施拆迁，以保证拆迁工作按期全面完成。金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆许字（2009）第04号房屋拆迁许可证存根载明，拆迁人：金川集团有限公司服务分公司。建设项目：景观规划工程。项目地点：兰州路与北京路什字东南角。项目批文：市政府2009第8号市长办公会议纪要。规划批文：金规审2009034号。拆迁计划：有。资金情况：暂由金川集团公司支付。拆迁方案：有。拆迁实施单位：金川集团公司服务分公司。拆迁范围：吕明（合资建房）、王朝华（个人建房），拆迁面积为836.35平方米，拆迁期限：2009年10月9日-2010年1月9日，发证日期为2009年10月9日，签发日期为2009年10月12日。
本院再查明，吕民的姓名在引资建房合同、金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆迁公告及房屋拆迁许可证存根显示为吕明，孙爱玲提交的户口簿复印件及死亡医学证明书显示为吕民。金川集团公司与镍都实业公司对吕民及孙爱玲的身份均未提出异议。吕民于2012年2月13日去世，其姓名以户口登记为准。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同
本院认为，本案争议焦点为：孙爱玲主张的房屋损失应如何确定，责任应如何承担。
关于孙爱玲主张的房屋损失应如何确定的问题。孙爱玲主张吕民与镍都贸易公司签订引资建房合同修建的房屋在未达成补偿协议的情况下，被金川集团公司和镍都实业公司擅自拆除，现吕民已去世，孙爱玲要求金川集团公司和镍都实业公司以现行同类商品房市场价值补偿其房屋价款3204500元，补偿其房屋装修费300000元，搬迁费20000元。经审查，本案房屋拆迁拆除前孙爱玲与拆迁人未就拆迁补偿金额达成协议。金川集团公司服务分公司委托金昌金信达房地产估价有限公司对被拆迁房屋货币补偿金额进行了评估，金昌金信达房地产估价有限公司于2010年1月26日出具金信房估（2010）A01号《房地产拆迁估价报告》，该报告采用成本法和收益法对影响房地产价格的因素进行了分析，确定估价对象在估价时点2010年1月16日的市场价值为：707553元，该价值不含拆迁费和装修费。该估价报告有效期为半年，即2010年1月26日至2010年7月15日。一审法院审理本案期间，孙爱玲未能提供修建房屋的投入依据，亦未提供其房屋装修和拆迁费的相关证据，其虽向一审法院口头提出该评估报告失效申请重新评估，但一审法院向其释明如果准许其鉴定申请，需要其交纳评估费，其表示不同意承担，涉案房屋已被拆除，故一审法院对于拆除房屋损失参照金昌金信达房地产估价有限公司的评估意见认定707553元并无不当，孙爱玲非被拆除房屋的土地使用权人，本案仅涉及地上建筑物及附属物的拆迁补偿，其主张按现行同类商品房市场价值赔偿房屋损失3254500元无法律依据。
关于孙爱玲房屋损失应如何承担的问题。经审查，本案所涉被拆迁房屋于1997年11月修建完成，吕民生前并未与镍都贸易公司因履行引资建房合同产生纠纷，因吕民去世，其遗孀孙爱玲主张房屋拆迁补偿，根据金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆迁公告及拆迁许可证，本案所涉房屋拆迁项目依据为金昌市政府2009第8号市长办公会议纪要，拆迁后建设项目为景观规划工程。金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆许字（2009）第04号房屋拆迁许可证载明拆迁人为金川集团有限公司服务分公司，资金暂由金川集团公司支付。本院认为，本案所涉房屋因政府规划被拆除，孙爱玲在房屋拆除中并无过错，其房屋损失707553元应由金昌市城镇房屋拆迁管理办公室拆许字（2009）第04号房屋拆迁许可证确定的资金支付主体金川集团公司补偿。
综上，依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省金昌市中级人民法院（2013）金中民一初字第10号民事判决；
二、金川集团股份有限公司于本判决生效后十日内补偿孙爱玲房屋损失707553元。
三、驳回孙爱玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34996元，二审案件受理费34996元，均由金川集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢银纯
代理审判员 芦 晨
代理审判员 周红霞
二〇一五年八月四日
书 记 员 赵学平