福建省莆田市城厢区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第2546号
原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地：莆田市城厢区文献西路1013号。组织机构代码证代码：85534562-9。
负责人蔡黎昇，行长。
委托代理人侯琼瑜（一般代理），女，1963年5月13日出生，住莆田市城厢区。系原告员工。
委托代理人蔡德火（特别代理），福建壶兰律师事务所律师。
被告郑智能，男，汉族，住福建省莆田市涵江区。
被告奥元房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区龙桥居委会江南水乡6号楼205室，组织机构代码证号：660381881。
法定代表人吴元鹏。
委托代理人李庆耀、武扬（特别代理），福建众益律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称：工商银行莆田城厢支行）与被告郑智能、被告奥元房地产开发有限公司（以下简称：奥元房地产）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告奥元房地产的委托代理人到庭参加诉讼，被告郑智能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行莆田城厢支行诉称，原告于2012年6月20日与郑智能、奥元房地产签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号为A：【闽】字【莆田】行【城厢】支行（2012）年【康嘉0004）号），约定郑智能以位于莆田市城厢龙桥街道龙桥片区延寿山庄南侧康嘉御景B区2号座302房产作为抵押担保，并由开发商（即奥元房地产）提供连带责任保证，向原告个人住房按揭贷款人民币69万元，期限为30年，年利率为5.9%，还款方式为按月等额本息还款。原告与郑智能依合同约定办理了房地产抵押预登记手续（莆房预城厢字第DG201201995号），随后原告于2012年7月13日向被告郑智能发放贷款69万元。奥元房地产为郑智能偿还贷款本息提供阶段性连带责任保证。
截至2015年4月20日，郑智能已连续3个月、累计10个月未按照合同约定偿还本息，其中结欠本金668339.31元、利息3425.24元，共计人民币671764.55元。经原告多次催讨，郑智能仍未偿还结欠的本息。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条14.1款L“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的约定，郑智能的行为已经构成违约。根据《个人购房借款／担保合同》第十条“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……”，奥元房地产对上述债务承担连带责任。另，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，根据抵押的优先效力，原告对上述抵押物处置所得的价款享有优先受偿权。
当庭补充事实和理由：原告起诉后，因从被告奥元房地产的账户扣划本案借款，截止至2015年11月30日，尚欠本金人民币661922.75元及自2015年12月1日起至还清之日止按合同约定的利息。
被告奥元房地产辩称，一、同意解除原被告之间的个人购房／借款担保合同。二、至于原告讲的借款本息具体以原告主张的本息为准。三、被告郑智能购买的商品房已经与原告办理抵押预告登记，原告对商品房合同项下的商品房有优先受偿权。该商品房已经依法拍卖，莆田市涵江区人民法院有为原告预留相应的款项。原告主张的借款本金利息罚息包括相应的诉讼费，应当现在该预留款范围内优先受偿。
在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：
一、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明；被告郑智能身份证复印件、被告福建奥元房地产开发有限公司企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人吴元鹏身份证复印件各一份，证明原、被告主体适格的事实；
二、《个人购房借款／担保合同》复印件一份，证明被告郑智能借款的事实；
三、中国工商银行个人借款凭证复印件一份，证明原告向被告郑智能发放贷款的事实；
四、《房屋预告登记证明》（莆房预城厢字第DG201201995号）复印件一份，证明已经办理预告抵押登记的事实；
五、还款明细一份，证明被告郑智能的还款情况。
对证据一至五的真实性、关联性、合法性均没有异议。
被告奥元房地产对原告提供的证据一至五的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院审查认为，因被告奥元房地产开发对原告提供的证据的真实性及证明内容均无异议，被告郑智能未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自动放弃诉讼权利，原告提供的证据真实、合法有效，本院依法予以确认。
在本院审理过程中，被告奥元房地产未在本院指定的举证期限内提交证据。
经庭审举证、认证，本院认定本案事实如下：
2012年6月20日，以被告郑智能为借款人及抵押人、被告奥元房地产为保证人、原告为贷款人，三方签订《个人购房借款／担保合同》，（合同编号为A：【闽】字【莆田】行【城厢】支行（2012）年【康嘉0004）号），合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为人民币690000元；本合同项下贷款用于购买／自建坐落于城厢区龙桥片区延寿山庄旁边（地块二）康嘉御景B区3号座302房屋；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。还款方式：按月等额本息还款法（按月计息）；保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人构成违约；借款人发生违约情形，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；抵押人自愿以城厢区龙桥片区延寿山庄旁边（地块二）康嘉御景B区3号座302芳向贷款人提供抵押担保。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据本合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。个人借款凭证上载明，原告于2012年7月13日向被告郑智能发放贷款69万元，执行利率为6.55%；还款方式：等额本息；贷款期限：360个月；贷款到期日：2042年7月13日。截至2015年4月20日，郑智能已连续3个月、累计10个月未按照合同约定偿还本息，其中结欠本金668339.31元、利息3425.24元，共计人民币671764.55元。截止至2015年11月30日，尚欠借款本金人民币661922.75元及该款自2015年12月1日起按合同约定的利息。2012年7月5日，城厢区龙桥街道龙桥片区延寿山庄南侧（3#302）向莆田市住房和城乡建设局办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。该房产至今尚未办理抵押登记。
综上所述，本院认为，被告郑智能、奥元房地产与原告建行莆田城厢支行签订的《个人购房借款／担保合同》意思表示真实，内容合法有效，本院依法予以确认。原告与被告郑智能在借款合同中约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用以及解除与借款人的借贷关系。截至2015年4月20日，被告郑智能已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故原告主张解除编号为A：【闽】字【莆田】行【城厢】支行（2012）年【康嘉0004）号《个人购房借款／担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告郑智能偿还借款本金人民币661922.75元及该款自2015年12月1日起按合同约定的利息，本院予以支持。本案房产办理预购商品房抵押权预告登记，并未办理抵押登记，故原告主张以处置被告郑智能的房产所得优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。被告奥元房地产提供连带责任保证，并与原告约定当主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任。故原告主张被告奥元房地产对上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。因被告郑智能经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行与被告郑智能、福建奥元房地产开发有限公司签订的编号为A：【闽】字【莆田】行【城厢】支行（2012）年【康嘉0004）号《个人购房借款／担保合同》；
二、被告郑智能应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行借款本金人民币661922.75元及该款自2015年12月1日起至还清之日止按合同约定的利息；
三、被告福建奥元房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币10718元，由被告郑智能、福建奥元房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 韩 文
审 判 员 程省立
人民陪审员 陈 波
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 林 微
附：本案相关的法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。