北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第61245号
原告（反诉被告）北京市求实职业学校，住所地北京市朝阳区望京北路20号。
法定代表人林安杰，校长。
委托代理人梁小军，北京威诺律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京京海研修学院，住所地北京市海淀区知春东里**号。
法定代表人尚爱军，校长。
委托代理人赵凤�，女，1955年12月25日出生，北京京海研修学院职员，住北京市海淀区。
原告（反诉被告）北京市求实职业学校（以下简称求实学校）与被告（反诉原告）北京京海研修学院（以下简称京海学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈扬独任审判，公开开庭进行了审理。求实学校的委托代理人梁小军及京海学院的委托代理人赵凤敏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
求实学校诉称：求实学校与京海学院于2000年9月签订《协议书》，并于2001年3月1日签订《合作意向》，约定京海学院承租求实学校的位于北京市朝阳区团结湖北二条5号楼学校操场东侧平房用于教育办学。双方之间是房屋租赁关系，京海学院应当按照约定及时交纳房租并按约定合法办学、合理使用房屋。自2013年1月1日起至今，京海学院未支付房屋租金，经多次催�后仍拒绝交纳。双方约定合同目的是教学办学，但京海学院未经求实学校同意，擅自将房屋转租给他人用于非办学目的。京海学院的上述行为已经构成根本违约，致使合同目的无法实现。求实学校已经通知京海学院解除《协议书》和《合作意向》，要求其在合理时间内支付拖欠租金、腾退房屋，但京海学院均予拒绝。故求实学校诉至法院，请求判令：一、确认双方于2000年9月签订的《协议书》及2001年3月1日签订的《合作意向》均于2016年5月25日解除；二、京海学院立即支付求实学校2013年3月1日至2021年2月28日的租金72万元，按照年租金9万元计算8年。
京海学院答辩并反诉称：认可双方签订的《协议书》及《合作意向》均于2016年5月25日解除，也同意支付租金。但反诉请求要求求实学校学校赔偿损失3864616.87元。
求实学校针对京海学院的反诉请求答辩称�同意赔偿京海学院的损失，要求与租金成本主张抵扣。
经审理查明：2000年9月，北京朝阳团结湖第三小学（甲方、现已并入求实学校）与北京京海学院（乙方、即京海学院前身）签订《协议书》，约定“为促进教育事业的发展，甲乙双方本着互惠互利的原则，在平等友好的基础上，双方达成协议如下：（北京朝阳团结湖三小院内平房改造285平方米。）一、甲方负责提供上述所需场地，乙方提供建房所需额费用（约70万左右）。二、具体手续如下：1、甲方双方共同负责办理建筑许可证、施工许可证以及其他建房所需一切手续。2、施工队由甲乙双方共同协商选择，最后由乙方确定。三、此项工程预计于2000年10月动工。四、建后双方的权利：房屋的产权永远归甲方所有，甲乙双方共同使用20年（使用办法另签协议）。五、如上级有政策需要更改或停止次协议，�上级政策办。六、此意向书签订后，双方努力实施，未尽事宜双方进一步协商解决”。
2001年3月1日，朝阳区团结湖第三小学（甲方、现已并入求实学校）与北京京海学院（乙方、即京海学院前身）签订《合作意向》，约定“乙方租用甲方小院（现由乙方投资60万元在原基础上改造成多功能教室）、部分办公室和部分教室。甲乙双方经充分协商，同意制定下列合作意向。1、甲方愿意将已改造的多功能教室、部分办公室和部分教室租给乙方使用，产权仍属甲方。2、多功能教室甲乙双方共同使用，遇有冲突协商解决。3、甲方认真履行职责，监督检查乙方承租期间有关政策、法律、法规情况及安全保卫工作，如有违法违纪行为有权制止。4、甲乙双方租赁意向20年，自2001年3月1日至2021年2月29日止。5、乙方自觉遵守国家的法律法规，合法办学，合理使用房屋，如�对房屋进行改装，必须征得甲方同意。6、乙方需配合甲方做好安全保卫工作，保证学校安全。7、乙方要按规定交纳租赁费用。……”。
上述《协议书》及《合作意向》签订后，京海学院投资建设房屋，房屋建成后双方依约履行。
2013年3月27日，求实学校与京海学院签订《租金变更说明》，约定“北京京海研修学院租赁北京市求实职业学校团结湖校区二部（原北京市金融商贸职业技术学校二部）部分场所，用于办公、教学，2010年6月，因校安加固工程及自身发展的需要，学校决定收回其租赁的用于办公的两间教学用房，继续保留其在操场的合作建房。经双方协商：租金由原来13.2万/年更改为9万/年”。
2016年5月25日，求实学校（甲方）与京海学院（乙方）签订《协议书》，明确“经甲乙双方协商，就甲方收回位于北京市朝阳区团结湖北二�5号楼学校操场东侧292.8平方米房屋事宜，达成如下协议。一、经甲乙双方现场查看，确认乙方已经于2016年5月24日将上述房屋全部腾空并交还给甲方；二、上述房屋交还后由甲方管理使用，乙方不再承担因使用房屋产生的相关责任及义务；三、甲乙双方终止2000年9月签订的《协议书》及2001年3月1日签订的《合作意向》”。
诉讼中，经京海学院申请，并商双方当事人同意，本院委托北京华信房地产评估有限公司就位于北京市朝阳区团结湖北二条5号楼学校操场东侧平房2016年1月4日的租金水平以及2016年至2021年间上述房屋各年租金水平变动率进行评估，京海学院为此支付评估费18000元。2016年5月5日，北京华信房地产评估有限公司做出（北京）华信（2016）（估）字第00289号《房地产估价报告》，评估结论为：“1、估价对象在价值时点2016年1月4日的市场租金价值为（�种：人民币）：6.58/平方米天（大写：陆元伍角捌分每平方米每天）；2、估价对象所在区域同类物业2016年至2021年租金价值平均年增长水平为6.27%）。就《房地产估计报告》，求实学校、京海学院均予认可《房地产估价报告》，且均认可求实学校赔偿京海学院的损失自2016年5月25日起算至2021年2月28日止，其中2017年1月1日至2017年12月31日期间租金水平，以2016年租金703217.76元（评估报告确定的2016年租金标准6.58元/平方米天乘以365天再乘以292.8平方米）为基数乘以1.0627（年平均增长率6.27%）计算，其他各年以此类推。
上述事实，有当事人提交的《协议书》、《合作意向》、《解除租赁协议的通知》、现场照片等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。现求实学校、京海学院均确认双方签订的《协议书》及《合作意向》于2016年5月25日解除，本院不持异议。本案中，京海学院主张损失自2016年5月25日起算至2021年2月28日止，并明确了计算方法；求实学校对此计算方法予以认可。根据该计算方法：2016年5月25日至2016年12月31日租金损失为425783.90元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以221天再乘以292.8平方米）；2017年租金损失，以2016年租金703217.76元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以365天再乘以292.8平方米）为基数乘以1.0627（年平均增长率6.27%）计算得出747309.51元，其他各年以此类推；即2018年为794165.52元、2019年为843960.01元、2020年（366天）为899333.51元；2021年1月1日至2021年2月28日租金损失为154064.42元（2016年租金标准6.58元/平方米天乘以292.8平方米再乘以1.06275乘以59天）；上述合计3864616.87元。本案中，京海学院反诉要求求实学校赔偿其损失3864616.87元，求实学校同意扣除72万元租金�本后予以赔偿，京海学院亦同意，本院对此不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京市求实职业学校与被告（反诉原告）北京京海研修学院于二〇〇〇年九月签订的《协议书》及二〇〇一年三月一日签订的《合作意向》均于二〇一六年五月二十五日解除；
二、原告（反诉被告）北京市求实职业学校于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）北京京海研修学院损失三百一十四万四千六百一十六元八角七分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费18000元，由原告（反诉被告）北京市求实职业学校负担[被�（反诉原告）北京京海研修学院已垫付，原告（反诉被告）北京市求实职业学校于本判决生效后七日内直接支付给被告（反诉原告）北京京海研修学院]。
本诉案件受理费5500元，由被告（反诉原告）北京京海研修学院负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费18858元，由原告（反诉被告）北京市求实职业学校负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈扬
二〇一六年六月十六日
书 记 员 刘月