广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终22138号
上诉人（原审被告，反诉原告）：刘勇，男，汉族，1968年3月2日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：郝海涛，广东宽和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：黄照辉，男，1964年10月30日出生，香港居民，证件号码：R607257(6)。
委托诉讼代理人：陈丛林，广东环鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。
原审第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座11层A2、GH单元，统一社会信用代码：91440300727151643D。
法定代表人：张锦成，执行董事。
委托诉讼代理人：黄芬，女，系该公司法务专员。
委托诉讼代理人：方黛丽，女，系该公司法务主任。
上诉人刘勇因与被上诉人黄照辉、原审第三人美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初19060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘勇的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判驳回黄照辉的诉讼请求，支持刘勇的反诉请求；2、由黄照辉承担本案一、二审诉讼费用、保全费等各项费用。事实与理由：一、涉案房产由于黄照辉的原因未能在2016年8月29日过户，黄照辉构成根本违约。1、本案《房屋转让合同书》第5条明确约定“在买方（黄照辉）取得银行贷款承诺函，卖方（刘勇）已获得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续”。刘勇获得房产证原件的时间是2016年8月19日，银行贷款承诺函出具时间是2016年8月26日，因此8月29日、8月30日、8月31日这三个工作日内的任何一日均可以过户，而不是只有8月31日应该去过户。一审法院认定“双方应于2016年8月31日办理过户手续”是错误的。2、刘勇提交的与美联公司员工何某斌的微信记录显示，何某斌明确告知刘勇“周一（2016年8月29日）办理过户手续”，但直到2016年8月29日当日17点47分，何某斌回复刘勇不能过户，因为客户（黄照辉）那个律师见证12号才拿到手，现在客户有点事在国外。上述证据证明黄照辉未按时去过户，已构成根本违约。由于黄照辉未能及时过户，错过了最佳过户时机，导致后来涉案房产被查封，黄照辉的违约行为与房产被查封是有关联关系的，黄照辉应承担违约责任。二、《房屋转让合同书》第5条对递件过户时间的约定是有条件限制的——即“房产未被查封”，10月15日涉案房产仍被查封，不具备过户条件，2016年10月26日解封后才具备过户条件。正是由于黄照辉8月29日未去办理过户，贻误了过户时间导致房产被查封。刘勇并没有过错，10月15日房产局还未解封也是刘勇不愿意看到，更不能控制的。一审法院认定“办理过户手续届满日为2016年10月15日”是不恰当的，判令刘勇承担违约责任是错误的。9月26日双方协商的问题是“是否继续履行合同”，而不是谈具体哪一天过户。虽然其中说到了“过户”的问题，但不能只看这一个词，因为在整个商谈过程中，还说过“我给你做完这个工作”、“搞掂”、“搞定”等词语。经代理律师询问刘勇，你说的这些话是不是指10月15号就能到房产局去“过户”。刘勇回答：“不是这个意思，不是说到房产局去过户，而是说我10月15日之前向法院申请解封，如果法院解封了，不就可以办理过户了吗？但法院何时解封，我不知道。”事实上从法院作出解封裁定再送达至房产局，房产局办理解封手续并上传到系统，是需要一段时间的。但刘勇对上述情况并不了解、更不能做出准确预测。其对所谓“过户”的上述解释是合理的，符合本案实际情况的。一审片面理解10月15日过户的含义，对刘勇的真实意思表示“10月15日之前申请法院解封”不予分析、评判是错误的。三、房产处于查封状态，何时能办理过户，不但取决于买卖双方，还取决于法院何时能够解封。而法院何时解封是刘勇无法预知、无法掌控的。四、刘勇一直在积极履行合同并多次催办过户。房产被查封后，刘勇多次主动与另案原告协商，申请罗湖法院解封，可房产解封后，由于房价下降，黄照辉不去过户，致使合同无法履行。在合同履行的整个过程中，刘勇始终是善意的，积极主动的。由于房产没有过户、房价下降，刘勇已经遭受了经济损失，如果认定刘勇承担违约责任，显失公平。请二审法院全面分析、评判本案的主客观因素，对双方的责任作出公正、合理的认定，支持刘勇的上诉请求。
被上诉人黄照辉答辩称，一、刘勇所述与事实不符。1、根据《房屋转让合同书》第5条可推算出原过户时间为8月29日、8月30日、8月31日，三个工作日均可办理过户。双方并未在2016年8月29日至8月31日某一个具体时间约定办理过户手续。刘勇8月28日下午问“明天何时去银行”“需要带什么资料”，业务员何某斌直到8月29日下午五点半左右才回复，可见双方对于8月29日这个时间去办理过户手续并未达成合意，不存在黄照辉未按时去过户，构成违约的情况。黄照辉未在8月29日去办理过户，是因美联公司告知黄照辉符合深圳市购楼税收优惠政策，要提供黄照辉的单身证明，黄照辉需回香港办理。按照《房屋转让合同书》第14条第二款约定，刘勇有配合的义务，否则，交易中产生的税费由卖方承担。为避免这一责任，刘勇同意黄照辉回港办理。同时，8月29日是可过户的第一个工作日，双方未达成合意，刘勇可在第二、第三个工作日要求黄照辉配合办理过户手续，但刘勇并未在8月30日以及8月31日再次约黄照辉办理，可见，刘勇对于黄照辉办理单身证明以达到免税效果的行为是同意的，其以此主张黄照辉未在8月29日去过户构成违约没有依据。2、2016年9月12日黄照辉办妥单身证明，次日即约刘勇去办理过户手续，并定于9月16日前往国土局办理。至9月16日，刘勇却告知该房屋已被查封，不能过户。经美联公司查询，该房屋处于自由交易状态，未被查封。并且，刘勇从未依据房地产中介的房屋交易习惯将《房地产证》交由美联公司保管。因此，黄照辉有理由怀疑刘勇的履约诚意，便于2016年9月19日向刘勇发出《履约催告函》，催告刘勇履行合同义务。黄照辉事后知道，涉案房屋直到9月18日才被法院查封，从黄照辉9月12日办妥单身证明至9月17日，如刘勇配合办理过户手续，并不会出现无法过户的情况。因此，无论是刘勇在此期间未配合办理过户手续，还是房屋因刘勇的原因被查封，都是刘勇的过错导致无法履行合同，刘勇的行为构成违约。3、2016年9月26日的双方谈话证明了几点事实：（1）刘勇承认违约，并提出黄照辉可要求合理的赔偿；（2）刘勇同意黄照辉回港办理单身证明；（3）刘勇对违约后果非常清楚；（4）递件过户时间变更为2016年10月15日之前；（5）刘勇愿意承担逾期仍不能过户的后果。4、刘勇未在10月15日前配合黄照辉办理过户手续，再次违约。二、一审将合同约定的违约金数额由224万元下调至112万元，远低于合同约定的违约金数额。一审法院对违约金数额的调整已综合考虑了全案的情节，符合相关规定，请求二审法院予以维持。
原审第三人美联公司陈述称，美联公司在交易过程中已完成了居间义务，不承担任何责任。
黄照辉向一审法院起诉请求：1、解除黄照辉、刘勇2016年7月26日签订的《房屋转让合同书》；2、刘勇向黄照辉返还购房定金30万元；3、刘勇向黄照辉支付违约金224万元；4、刘勇承担本案的诉讼费。
刘勇向本院提出反诉请求：1、解除2016年7月26日签订的《房屋转让合同书》；2、黄照辉向刘勇支付违约金224万元；3、本案的诉讼费等由黄照辉承担。
一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区××东方××峪××房产（以下简称涉案房产）的权利人为刘勇，用途为住宅，性质为商品房，建筑面积为181.2平方米，不动产证号为200045XXXX号。
经美联公司居间介绍，2016年7月26日，案外人霍某（买方）与刘勇（卖方）签订了《房屋转让合同书》（编号：33XXX），双方约定：卖方将涉案房产出售给买方，转让成交价为人民币1120万元。合同第三条约定，买方在签订合同当天向卖方支付定金5万元，在签署合同后3日内（含当日）向卖方再支付定金25万元。第四条约定，除定金之外的楼款采用按揭付款的方式支付，买方须于2016年8月18日前（含当日）将首期款（不含定金）以银行贷款承诺函为准支付至指定监管银行的监管账号；买方应于2016年8月18日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款申请资料。合同第五条约定，在买方按照合同第四条的约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函，且卖方已获得房地产证原件之日起三个工作内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第六条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，该物业有抵押，买方按照本合同第四条的约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函之日起10日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同中还约定了双方的其它权利和义务。
同日，案外人霍某（买方）与刘勇（卖方）、美联公司（丙方）签订了《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金30万元（含交楼押金5万元）交由丙方托管，托管解除时，丙方不支付利息。三方还约定了其它权利和义务。
后刘勇（甲方，卖方）与案外人霍某（乙方，原买方）、黄照辉（丙方，现买方）签订《主体变更确认书》，就2016年7月26日涉案房产的《房屋转让合同书》约定如下：1、在签订该确认书后，该物业买方由乙方变更为丙方，乙方将上述合同及合同附件项下的权利义务转让给丙方，由丙方继续履行合同及合同附件项下的权利义务，乙方对丙方履行上述合同及合同附件的义务承担连带保证责任。2、在签署正式房地产买卖合同及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名字。3、乙方就购买该物业所支付的所有款项均转为代丙方支付。三方还就其他事项进行了约定。
二、上述《房屋转让合同书》签订当日，原买方霍某支付定金人民币30万元，刘勇及美联公司均开具了收据。该30万元定金托管在美联公司处。
后黄照辉、刘勇向中国建设银行深圳东湖支行办理首期款资金监管手续。2016年8月11日，黄照辉将剩余首期款人民币490万元存入银行指定资金监管账户。后黄照辉向中国建设银行深圳东湖支行申请剩余房款的按揭贷款。2016年8月26日，中国建设银行深圳东湖支行出具了《二手楼购房贷款承诺书》，承诺就涉案房产向黄照辉发放人民币600万元贷款。
刘勇于2016年8月19日取得涉案房产证的原件，但未依约将该房产证原件交由美联公司保管。
三、刘勇主张2016年8月25日，美联公司通知其于2016年8月29日（周一）办理过户手续，且其于2016年8月29日在房产登记中心等待过户。根据刘勇提供的证据（刘勇与美联公司业务员何某斌于2016年8月25日至8月29日的微信记录），美联公司的业务员何某斌曾于2016年8月25日告知刘勇“周一办理过户手续”，但8月28日（周日）刘勇询问何某斌“明天何时去银行”、“需要带什么资料”时，何某斌回复刘勇“客户那个律师见证要12号才拿到手，13号可以过户。到时候提前一天跟您说。现在客户公司有点事在国外”。庭审中，刘勇主张黄照辉未在2016年8月29日去办理过户手续，已构成根本违约。
2016年9月12日黄照辉的《婚姻状况声明书》办理完毕。
涉案房产于2016年9月18日被一审法院以（2016）粤0303民初9555号之一民事裁定书查封，查封期限三年。2016年9月19日，黄照辉及美联公司均通过EMS特快专递向刘勇发送《履约催告函》，催促刘勇配合办理递件过户手续并积极履行合同约定的其他义务。次日，刘勇本人签收了黄照辉及美联公司分别邮寄的该两份特快专递。2016年9月26日，黄照辉、刘勇在美联公司的东方尊峪分公司就办理过户手续期限重新进行协商。因刘勇称其会在10月15日前解决涉案房产的解封事宜，双方最终达成一致意见，于2016年10月15日前办理过户手续。
2016年9月23日，一审法院出具了（2016）粤0303民初9555号之二民事裁定书，准许该案黄照辉撤回起诉。2016年10月13日，一审法院出具了（2016）粤0303民初9555号之三民事裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。涉案房产于2016年10月26日被解封。涉案房产解封后，刘勇联系美联公司，催促黄照辉办理过户手续，但黄照辉、刘勇未就办理过户手续再次达成新的一致意见。
2016年10月24日，黄照辉委托广东环鼎律师事务所通过EMS特快专递向刘勇发出《律师函》，要求刘勇接函后主动联系黄照辉的律师商讨有利的解决方案以避免诉讼带来的损失。次日，刘勇本人签收了该特快专递。
四、庭审中，刘勇主张黄照辉于2016年10月27日提出降价50万元，但刘勇未提供证据证明该主张。美联公司则称提出降价50万元的是“霍小姐”。
庭审中，黄照辉、刘勇均认为合同约定的违约金过高，若法院认定其违约，其要求法庭调整违约金。
一审法院认为，案外人即原买方霍某与刘勇签订的《房屋转让合同书》及黄照辉、刘勇与霍某签订的《主体变更确认书》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。前述合同签订后，原买方依约支付定金，新买方即黄照辉亦严格依照合同约定与刘勇办理了首期款的资金监管手续。
庭审中，刘勇主张黄照辉未于2016年8月29日到房产登记中心办理过户手续已构成根本违约。对此，一审法院认为，根据刘勇提供的证据（刘勇与美联公司业务员何某斌于2016年8月25日至8月29日的微信记录），美联公司的业务员何某斌曾于2016年8月25日告知刘勇“周一办理过户手续”，但8月28日（周日）刘勇询问何某斌“明天何时去银行”、“需要带什么资料”时，何某斌回复刘勇“客户那个律师见证要12号才拿到手，13号可以过户。到时候提前一天跟您说。现在客户公司有点事在国外。”可见，在2016年8月28日，美联公司的何某斌已告知刘勇次日是无法办理过户手续的。此外，双方于合同中约定在黄照辉取得银行的贷款承诺函后三个工作日内办理过户手续，因当月27日、28日是周末，故双方应于2016年8月31日办理过户手续。黄照辉、刘勇均未提供证据证明双方约定于2016年8月31日前的某一个具体时间办理过户手续，且一方于约定的该具体时间到达约定地点等待办理相关手续而对方并未如约到达予以配合。黄照辉、刘勇均未提供证据证明对方于2016年8月31日存在违约行为，故庭审中刘勇主张黄照辉未在2016年8月29日办理过户手续构成根本违约的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。2016年9月18日涉案房产被一审法院另案查封。2016年9月19日，黄照辉及美联公司均催促刘勇配合办理递件过户手续。2016年9月26日，黄照辉、刘勇重新约定于2016年10月15日前办理过户手续。一审法院认为，黄照辉、刘勇原定于2016年8月31日办理过户手续，后双方另行约定于2016年10月15日前办理过户手续，视为双方对原定办理过户手续的期限的变更。黄照辉、刘勇均未提供证据证明2016年10月15日之后，双方就办理过户手续的期限达成新的一致意见，故一审法院认定办理过户手续期间的届满日为2016年10日15日。截至双方协商一致同意的新的过户手续办理期限截止日即2015年10月15日，涉案房产仍未解封，无法如期办理过户手续，即涉案合同因刘勇的原因无法继续如约履行，刘勇已构成根本违约。综上，黄照辉是守约方，刘勇是违约方，刘勇应承担相应的违约责任。
关于涉案房产解封后刘勇提出办理过户手续的问题，一审法院认为，由于黄照辉、刘勇未能就办理过户手续再次达成一致意见，因此，双方约定的办理过户手续期限的届满日依然是2016年10月15日。庭审中，刘勇主张黄照辉于2016年10月27日提出降价50万元，但刘勇未提供证据证明该主张。美联公司则称提出降价50万元的是霍小姐。因刘勇未提供证据证明“霍小姐”的主张系经过黄照辉的同意或追认，故“霍小姐”的主张与黄照辉无关。退一步讲，即使黄照辉确实曾经提出降价50万元，也不能据此认定黄照辉违约。刘勇的该主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。
黄照辉、刘勇均诉请解除双方签订的《房屋转让合同书》，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，刘勇应将已收取的款项人民币30万元退还给黄照辉。黄照辉要求刘勇退还定金人民币金30万元的诉讼请求，一审法院予以支持。相应地，刘勇作为违约方，主张不予退还30万元保证金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
房屋买卖合同明确约定“如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金”，既约定了定金又约定了违约金，黄照辉作为守约方，选择适用违约金条款要求刘勇支付违约金是其合同权利，一审法院予以支持。刘勇认为违约金的约定过高，要求法庭调整。对此，一审法院认为，其一，当事人的过错程度是衡量其违约责任的重要标准。本案中，根据合同约定，黄照辉、刘勇应于2016年8月31日前办理过户手续，但双方并未在该期限前办理相关手续且双方均无过错。其二，违约责任的根本属性在于补偿性而非惩罚性，其目的在于补偿因违约一方的违约行为给守约一方造成的损失。本案中，一审法院结合合同的履行情况、合同的约定及我国合同法的相关规定，对双方约定的违约金的标准予以适当调整。因黄照辉未举证证明其因刘勇违约而遭受损失的具体数额，一审法院酌定刘勇按涉案房产成交价的10%向黄照辉支付违约金112万元。黄照辉要求刘勇支付违约金224万元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。相应地，刘勇作为违约方反诉请求黄照辉向其支付违约金224万元，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除黄照辉与刘勇签署的《房屋转让合同书》；二、刘勇应于判决生效之日起十日内向黄照辉返还购房定金人民币30万元[鉴于定金30万元托管于美联公司，该定金30万元应由美联公司迳付黄照辉]；三、刘勇应于判决生效之日起十日内向黄照辉支付违约金人民币112万元；四、驳回黄照辉的其他诉讼请求；五、驳回刘勇的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币27120元，由黄照辉负担人民币11957元，由刘勇负担人民币15163元；保全费人民币5000元，由黄照辉负担人民币2204元，由刘勇负担人民币2796元；反诉受理费人民币12360元，由刘勇负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋转让合同书》《主体变更确认书》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，刘勇与黄照辉据此成立合法有效的合同关系，双方均应严格依约履行。双方对于对方至房产过户前的履行行为均无异议，现本案争议的焦点在于：涉案房产未完成过户应归责于哪一方。
根据查明的事实，依照双方合同所确定的过户时间应为2016年8月31日前。虽黄照辉因己方原因未能在该时间前办理过户，但刘勇对此并未提出异议，且此后双方仍就合同的继续履行时间作出新的约定，表明双方已就合同的继续履行达成合意。故即便黄照辉存在迟延履行的违约行为，因刘勇已同意其继续履行合同，双方形成了新的约定，刘勇在本案诉讼中再以黄照辉未在2016年8月31日前办理过户为由主张黄照辉构成根本违约，主张解除合同，不符合法律规定，本院不予采纳。
黄照辉主张因涉案房产于2016年9月18日在刘勇另案中被查封，双方重新约定在2016年10月15日前过户，并提交了各方的谈话录音予以证明。从一审2017年4月13日庭审笔录第11页刘勇的答辩意见以及2017年4月28日庭审笔录第8页美联公司的陈述看，各方对该谈话内容的真实性均是确认的，刘勇仅对如何理解“过户”提出异议，主张其真实意思是2016年10月15日前向法院申请解封。对于双方约定的2016年10月15日是否过户期限，本院认为，“过户”的字面含义是明确的，亦是双方合同中约定的履行步骤，现刘勇对其在谈话中表述的“过户”二字作出与通常理解及合同约定不同的解释，黄照辉与美联公司均不认可，本院不予采信。根据现有证据，双方约定的2016年10月15日应为涉案房产的过户期限，但截至该日，涉案房产仍未解封，无法如期办理过户手续，故刘勇构成根本违约，应承担相应的违约责任。
至于黄照辉是否于2016年10月27日提出降价50万元的要求，因此时已超过双方约定的履行届满期，即便黄照辉提出降价为实，亦属于在刘勇违约后双方就是否继续履行所进行的协商，不能据此认定黄照辉违约。刘勇据此主张黄照辉违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于违约金数额。本案合同明确约定在根本违约情形下，当事人可主张转让成交价百分之二十的违约金，黄照辉要求刘勇支付成交价百分之二十的违约金具有合同依据。一审法院根据合同履行情况、双方过错程度将该违约金调整至成交价的10%，符合法律规定，黄照辉亦无异议，本院予以维持。刘勇上诉要求对违约金再予调低，理据不足，本院予以驳回。
综上所述，刘勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27120元，由刘勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡 妍 婷
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二〇一八年三月十九日
书记员 姚玉瓶（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。