浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台玉民初字第1137号
原告：狄秀斌。
原告：孔照艮。
共同委托代理人：胡根寿。
共同委托代理人：林上志。
被告：玉环浙鑫商贸有限公司。
法定代表人：董必言。
委托代理人：柯飞权。
原告狄秀斌、孔照艮与被告玉环浙鑫商贸有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月28日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭进行了第二次审理。原告狄秀斌、孔照艮的委托代理人胡根寿、被告玉环浙鑫商贸有限公司的委托代理人柯飞权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告狄秀斌、孔照艮诉称：原台州蓝天房地产开发实业有限公司系两原告出资设立，原告狄秀斌出资814.4万元，占出资比列的80%，原告孔照艮出资203.6万元，占出资比列的20%。2007年3月16日，蓝天房地产公司和被告玉环浙鑫商贸有限公司签订一份转让协议，约定蓝天房地产公司将其所有的坐落于玉环县玉城街道城关三合潭工业区广陵路的厂房和附属物及其范围内的国有土地使用权一并转让给被告，转让款为人民币450万元，被告在协议签订当日付100万元，在蓝天房地产公司将上述房产交付给被告使用之日给付250元，余款100万元在房地产转让过户变更登记之日付清。双方还约定，若被告逾期两个月以上未按合同约定的时间付款，则蓝天房产公司有权解除合同，并要求被告支付违约金300万元。蓝天房产公司按照协议的约定履行了房地产变更登记手续，将上述房地产的房屋所有权人变更登记为被告，但被告至今未支付最后的余款100万元，已构成违约，应承担相应的违约责任。2007年9月12日，蓝天房地产公司经股东会议决议解散。为维护自身合法权益，两原告特诉至本院，要求：一、解除双方签订的关于坐落于玉环县玉城街道城关三合潭工业区广陵路的厂房和附属物及其范围内的国有土地使用权一并转让的协议；二、被告支付违约金人民币300万元。本案在审理过程中，两原告变更上述第一项请求为“要求被告履行房地产买卖协议的付款义务，支付原告房地产转让款人民币100万元，并支付自2007年6月16日起至给付之日止的利息，按中国人民银行同期同种类利率计算”，坚持第二项诉请不变。
被告玉环浙鑫商贸有限公司辩称：对两原告要求给付转让款100万元，被告没有异议，但两原告要求支付利息没有事实依据。依据协议约定，余款100万元是在变更登记后才给付的，原蓝天房产公司解散后，没有及时告知被告，造成被告履约困难，被告不存在违约行为，不同意给付300万元违约金。即使被告的行为构成违约，两原告主张的300万违约金过高。
经审理，本院查明：2007年3月16日，原台州市蓝天房地产开发实业有限公司与被告玉环浙鑫商贸有限公司签订一份《房地产买卖协议》，蓝天房地产公司自愿将其所有的坐落于玉环县玉城街道城关三合潭工业区广陵路的厂房和附属物及其范围内的国有土地使用权一并转让给被告，转让价格为人民币450万元，此款由被告在协议签订当日给付100万元，在房地产交付被告使用之日给付250万元，余款在房地产转让过户变更登记之日付清。协议同时约定，被告于协议签订之日起3个月内交相关部门负责办理房地产过户登记手续，原蓝天房地产公司予以积极配合。协议签订后，被告依约履行了前两期付款义务，给付人民币350万元，原蓝天房地产公司也依约积极配合被告办理相应房地产过户变更登记手续。
2007年4月9日，被告就上述房地产取得了玉环县人民政府颁发的玉房权证玉环字第××号、08××44号两本房屋所有权证。在办理土地使用权变更登记过程中，玉环县国土资源局以原蓝天房地产公司另有地块的土地出让金未缴纳为由，不予审查办理上述房地产的土地使用权变更登记。经交涉无果，被告玉环浙鑫商贸有限公司遂诉诸法律维权。经温岭市人民法院一审，并经台州市中级人民法院终审维持，玉环县国土资源局应当在判决生效后二十日内履行办结土地使用权变更登记事宜登记审查职责。玉环县国土资源局未依判令履行义务，被告玉环浙鑫商贸有限公司又于2009年6月26日申请强制执行。直至2013年3月11日，县国土资源局履行了土地使用权变更登记事宜登记审查职责，玉环县人民政府颁发了土地使用权证，被告于3月19日取得了土地使用权证。期间，原台州市蓝天房地产开发实业有限公司于2007年9月12日经清算后解散，登报注销，时任公司全体股东为本案原告狄秀斌、孔照艮二人。2012年12月19日，玉环县人民政府下发玉政发（2012）52号《玉环县人民政府关于玉环县城区60号地块上房屋征收决定的通告》，截止本案诉争时，被告已就上述房地产办理、履行了征收手续。
以上事实，由原告提供的身份证复印件、企业法人营业执照复印件、《房地产买卖协议》复印件、4本房屋产权证复印件（082136、082137、082543、082544）、县工商局档案查询资料复印件3份（原蓝天房地产公司清算报告、股东会决议、注销公告）、（2009）台温行初字第1号行政判决书、（2009）浙台行终字第112号行政判决书、行政上诉状和被告提交的玉国用（2013）第00882号土地使用权证复印件、玉环县人民政府玉政发（2012）52号文件复印件、执行申请书、温岭市人民法院台温法建（2013）2号文件以及原、被告庭审一致陈述为证。
本案争议的焦点在于：购房地产余款100万元的履行日期，被告未支付100万余款是否构成违约，原告主张300万元的违约金和100万元余款自应付之日起至给付之日按中国人民银行同期同种类利率计算的利息是否合理。本院根据原、被告的庭审意见并结合双方的《房地产买卖协议》，分析认定如下：
一、余款100万元的履行日期和被告玉环浙鑫商贸有限公司的行为是否构成违约。
原告狄秀斌、孔照艮认为，《房地产买卖协议》第二条关于“余款100万元于上述房地产转让过户变更登记之日付清”的约定不明确，应结合协议第五条“上述房地产的过户登记手续由乙方（被告方）于本协议签订之日起3个月内交相关部门负责办理，甲方（原告方）予以积极配合，涉及所有的过户税费由乙方承担。”来明确，原告方已经履行了“积极配合”办理房地产过户的义务，土地使用权证办理迟延非原告方的责任，是第三方的原因，责任不应由原告来承担，被告可以依据《合同法》第一百二十一条的规定，向第三方主张相应的权利，但不能以此为由推迟给付原告余款，本案房地产被告早已经实际在使用，故余款100万元被告应当自协议签订3个月后支付给原告，即应当在2007年6月16日给付。被告玉环浙鑫商贸有限公司至今未给付100万元余款已构成违约。
被告玉环浙鑫商贸有限公司主张，根据《房地产买卖协议》第二条的约定，余款100万元应当在本案房地产过户登记即房屋所有权证和土地使用权证办齐后给付。原蓝天房地产公司未缴纳其他地块的土地出让金，玉环县国土资源局不予审查办理土地使用权变更登记，几经诉讼，玉环县人民政府才于2013年3月11日核发了土地使用权证，两证办齐，被告依协议约定履行付款义务，但原蓝天房地产公司已经注销，且未告知被告，被告不知向谁给付，造成履行困难，被告未支付100万元余款不构成违约。
本院认为，《房地产买卖协议》第二条关于余款100万元的履行日期的约定，是协议双方真实意思表示，此约定具体、明确，“房地产转让过户变更登记”应为房屋所有权和土地使用权的过户变更登记。被告主张余款100万元的履行日为房屋所有权证和土地使用权证两证均办理过户变更登记之日，符合双方《房地产买卖协议》的约定，也符合房地产买卖的一般交易习惯。《房地产买卖协议》第五条约定的是被告向相关部门申请办理房地产过户变更登记的时间，而非双方对被告给付100万元余款的时间约定，不能作为本案认定被告给付100万元余款日期的依据。
玉环县国土资源局未及时审查办理土地使用权变更登记，原告方认为责任不在己方，不应由其承担责任，本院认为该责任亦不在于被告方。因为依据《土地登记办法》第七条的规定，申请土地使用权过户变更登记应是原蓝天房地产公司和被告玉环浙鑫商贸有限公司共同申请，县国土资源局的过户变更登记审查办理行为，非针对其中一方，而是对应双方的共同申请。因此，如果让被告依据《合同法》第一百二十一条的规定来独自处理与县国土局可能有的纠纷，而向原告方承担违约责任，显然加重了被告履行协议的负担，对被告不公。因此，对原告方的该主张，本院不予采信。同时，本院认为，原蓝天房地产公司经登报公告注销，该公司的注销并不会导致被告履行金钱给付义务的困难，两证均已过户变更后，被告就应积极、诚信的履行付款义务，被告至今未给付剩余款项100万元，显属违约。
综上，本院认定，被告玉环浙鑫商贸有限公司给付100万元余款的日期为2013年3月11日，被告未按时给付已构成违约。
二、原告主张300万元的违约金和100万元余款自应付之日起至给付之日止按中国人民银行同期同种类利率计算的利息是否合理。
原告狄秀斌、孔照艮结合《房地产买卖协议》第五条、第七条、第八条、第十条约定及现今的房地产价值，认为被告应给付300万元的违约金，并承担100万元余款的利息。被告玉环浙鑫商贸有限公司则认为，即使被告构成违约，原告主张的300万元违约金也过高，且原告主张100万元余款的利息没有事实依据，不能成立。
本院认为，合同是民事法律行为，应尊重合同双方当事人的意思自治，但同时应当体现公平与诚信，合同的目的在于交易而非惩罚。原告就被告的违约行为依据《房地产买卖协议》第八条的约定，主张300万元的违约金，会造成对被告违约行为过重的惩罚，有悖合同公平、诚信的原则。被告认为原告主张300万元违约金过高的意见，本院予以采信。综合本案被告的履约情况、违约情节、违约期限及原告的履约态度，并衡量原告的损失，对原告主张的违约金，本院酌情予以调整，被告玉环浙鑫商贸有限公司应自余款100万元给付之次日起按月利率2%给付原告违约期间100万元余款的利息损失（即违约金）。
对于原告方主张100万元余款自应付之日起至给付之日止按中国人民银行同期同种类利率计算的利息请求，本院在认定被告违约责任时，兼顾对被告违约行为予以相应惩罚的同时已充分考虑了对原告损失的补偿，故对原告的这一请求不予支持。
综上，本院认为：原蓝天房地产公司与被告玉环浙鑫商贸有限公司签订的《房地产买卖协议》，形式具备、内容合法，系签约双方真实意思表示，依法成立且有效。被告未依协议约定，在房地产转让过户变更登记之日履行付款义务，构成违约，应当承担违约责任。原告主张的违约金过高，应予相应调整。原蓝天房地产公司依据协议对本案被告享有的债权不因该公司的注销而消灭，应由公司注销时的全体股东即本案的两原告继受。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、由被告玉环浙鑫商贸有限公司在判决生效后五日内给付原告狄秀斌、孔照艮人民币100万元；并自2013年3月12日起以100万元按月利率2%支付原告狄秀斌、孔照艮违约金至判决确定给付之日；
二、驳回原告狄秀斌、孔照艮的其余诉讼请求。
如果被告玉环浙鑫商贸有限公司未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币38800元（原告预交），由原告狄秀斌、孔照艮承担29000元，由被告玉环浙鑫商贸有限公司承担9800元（此款限判决生效后五日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费38800元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。
审 判 长 王胜权
人民陪审员 胡存尧
人民陪审员 钱素云
二〇一三年十二月十三日
代理书记员 叶晨燕