广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1284民初645号本诉原告（反诉被告）:何璪允，男，汉族，1973年7月21日，住佛山市顺德区。委托代理人：曾凡星、陈敬贤，均系广东宏安信律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。统一社会信用代码：914412841955238712。法定代表人：陈泽楷。委托代理人：罗敏，系广东粤鑫律师事务所律师。原告何璪允诉被告四会市裕丰发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）在法定期限内提出反诉，本院依法受理后，适用普通程序公开开庭，将本诉与反诉进行了合并审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）为原告，称本诉被告（反诉原告）为被告。原告何璪允及其委托代理人曾凡星、陈敬贤，被告裕丰公司的委托代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理产权变更登记手续的违约金147799.6元及利息至清偿之日止（以147799.6元为基数，按同期银行贷款利率的标准，自2015年11月30日起暂计至2017年11月30日为13055.01元）；二、判令被告向原告返还面积差异房价款22032.95元；三、判令被告承担本案全部的诉讼费用。以上暂合计：182887.56元。事实和理由：原、被告双方于2013年4月5日签订《商铺买卖合同》，合同约定，由原告购买被告名下的四会市汇源路堤园1号二层2051号商铺，其中，合同约定建筑面积11.18平方米，套内建筑面积6.03平方米，房价款总金额为223600元，且原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据《合同》涉案商铺的建筑面积为11.18平方米、套内建筑面积为6.03平方米，单价折合为每平方米20000元；购房发票及房产证的建筑面积为10.34平方米、套内建筑面积为6.05平方米、单价为每平方米21600.93元。按《合同》第三条约定，商铺实际面积少于合同约定面积的，房价款应予以返还。根据《合同》第七条约定，在合同生效后的220个工作日内，被告应向交易登记中心申办相应的交易过户手续。否则，被告应每日按已付房价款的1‰的标准，向买受人支付违约金。本合同双方于2013年4月5日签署后生效，即被告应在2014年2月7日前，办理相应的产权变更手续，但直至2014年6月25日，被告才办理房地产所有权的过户登记；于2015年11月30日才办理国有土地使用权的过户登记。因此，被告已违反合同约定，应承担相应的违约责任。综上所述，因被告逾期办理房屋所有权证以及土地使用权证的行为，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。被告裕丰公司辩称：一、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，答辩人对逾期办证的事实行为予以确认。但被答辩人主张答辩人支付逾期办证违约金，其违约起始时间、截止时间、违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年4月5日，约定答辩人办证时间220个工作日，答辩人应在2014年2月21日完成商铺的过户手续。答辩人未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2014年2月22日计算，而被答辩人主张2014年2月7日计算违约起始时间是错误的。2.根据《商铺买卖合同》约定，答辩人应积极完成商铺的产权过户登记。在2014年6月25日答辩人已办理完成房产过户，被答辩人为该商铺的所有权人，此时，应视为答辩人履行了申办过户手续的义务。故，答辩人逾期办证的违约期间应为2014年2月22日至2014年6月25日，共124天。二、答辩人认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时答辩人自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致答辩人逾期完成办证。结合答辩人的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍【即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%】计付违约金给被答辩人。三、被答辩人主张答辩人返还因购房商铺的实际建筑面积与合同建筑面积两者之间差异的购房款，与事实不符，请求法院依法驳回。根据《商铺买卖合同》第三条第2款：“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称‘面积’）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。”该商铺合同套内面积为6.03㎡，房地产权证登记套内面积为6.05㎡，房地产权证上登记的面积大于合同面积。故被答辩人主张答辩人返还因购房商铺的实际建筑面积小于合同建筑面积两者之间差异对应的购房款，违背事实情况，应依法驳回。相反，被答辩人应向答辩人补齐面积差对应的购房款，即742元。综上所述，答辩人逾期违约办证时间共124天，每天116.39元，总计违约金14433元。且答辩人已按合同约定面积（或实际套内面积大于合同面积）向被答辩人交付商铺，不存在返还因面积差所对应购房款。故答辩人请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回被答辩人的各项诉讼请求。庭审时，被告补充答辩意见：违约金的要求主要是按照之前的判例，计算标准详见答辩状。关于产权登记，合同约定是以房产证为准。答辩人认为开始时间是2014年2月22日，截止时间为2014年6月25日，是排除去了法定节假日，所以才如答辩状计算违约金。合同签订之时，房产证和土地证是分开的，而合同第七条约定，这个是明确约定是房产证出证时间为截止时间，不应该以土地证的出证时间为截止日期。被告裕丰公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款742元；二、判令本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由被反诉人购买反诉人的商铺，商铺建筑面积：11.18平方米，套内建筑面积：6.03平方米，总价223600元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，被反诉人购买的商铺，实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.02平方米，总额为742元。其误差比在绝对值6%以内，因此，根据合同约定被反诉人应支付反诉人实际超过面积所对应的剩余购房款。当庭补充意见：合同明确约定是以套内的面积为计算依据，而不是原告陈述的以发票上的面积为计算依据。对被告的反诉，原告辩称：我方认为在合同签订和实际履行过程中，对合同的计价已经发生变更，根据合同第二条第三款约定，是以套内面积为计价面积。但其后，原告向被告付款和被告出具发票可以看出，被告在对涉案商铺的实际计价方式已经发生变更，请见我方提供的证据发票。发票的项目一栏，分别有不动产项目名称、项目编号、门牌号、面积、单价、金额，其中面积一栏只写了面积两个字，面积分为建筑面积和套内面积，而在其项目抬头只写了面积，在项下对应的文字，载明的是建筑面积；换言之，在计价方式上，在套内面积和建筑面积的选择之中，开发商选择了建筑面积计价，而我方对这种选择，事后予以追认，也就是双方就合同所约定的套内面积计价，调整为建筑面积计价，在履行过程中达成了一致的更正意见。所以本案应以建筑面积作为最终的计价面积。这符合民法协商一致、意思自治等原则。同时该变更已经向房管部门提交了发票，也成功地缴纳了有关税款，视为向房屋管理行政部门、税务管理机构宣告这一更正，宣告了以建筑面积作为计价方式，并且已经得到了有关行政机构的认可。同时本案涉及的项目具有特殊性，是由一个大型的商场在2016年12月份改建为格子铺，而这种改建具有随意性，与一般的经过事先规划设计并报建的房屋有所不同，其总体面积是不变的，但是公共面积与套内面积在总和不变的情况下彼此之间成反比，也就是说套内面积越大，那么公共面积就越小，走廊通道的面积就越小。我方去现场查看的时候，通道狭窄，一旦发生火灾等事故，将导致逃生及消防的困难，而这一切都是开发商在牺牲公共面积的基础上，导致套内面积的增加，而建筑面积不变，即建筑物的四至总体框架不变，在本协议签订的时候，所有格子铺的四至以及框架均已确定，而这与新建的房屋是不一样的，这就是所涉房屋的特殊性。我们必须注意到，如果按照合同的约定，按照套内面积计价，开发商因减少公共面积，从而增加套内面积，在建造成本不变的情况下，获得了最大利益，该利益是不正当的，司法不应予以鼓励。即便按照被告所述，按套内建筑面积计算，被告所主张的742元的计算也是错误的。合同约定的套内面积为6.03平方米，房产证显示的套内面积是6.05平方米，套内面积误差比为0.33％，在6%内的误差面积为0.02平方米，相应房价为432.02元。经审理查明：2013年4月5日，原告何璪允（买受人）与被告四会裕丰公司（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告享有产权的位于广东省××市××路堤××层××号商铺（自编）；计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共11.18平方米，套内建筑面积6.03平方米，房价款总金额为223600元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；产权变更登记手续的办理：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。原告已向被告交付了案涉商铺的全部房款223600元，并领取了案涉商铺的房地产权证[证号：粤房地权证四字第××号，登记时间为2014年6月25日]及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第005444号，登记时间为2015年11月30日]。被告已于2016年10月9日将商铺交付原告使用。房地产权证上记载房屋的建筑面积为10.34㎡，套内建筑面积为6.05㎡。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期办证违约金计算的起止时间；二、合同约定的违约金计算标准应否调整及原告主张违约金利息是否应否得到支持；三、案涉商铺的面积差异如何处理。根据原、被告于2013年4月5日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即至迟到2014年2月21日，由被告负责向四会市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告至2015年11月30日才完成案涉商铺的产权变更登记手续，逾期办证的违约时间应为2014年2月22日至2015年11月30日，共647天。被告辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”被告逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会对原告使用处分商铺的权能产生影响。在原告未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，将违约金的计算标准由每日1‰调整为年利率24%，故被告应向原告支付违约金96446.13元（223600元×24%÷360天×647天）。违约金作为当事人违约所应承担的责任，原告再要求被告承担违约金的利息，于法无据，本院不予支持。关于商铺面积差异问题。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积6.03平方米，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为6.05㎡。因此，商铺的实际面积大于合同约定面积，面积误差比为0.3%【（6.05-6.03）÷6.03×100%】，故按合同约定，房价款应由原告按照该商铺单价补足，经本院核算为742元［223600元÷6.03㎡×（6.05-6.03）㎡］。因此，被告反诉要求原告支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款742元，本院予以支持。原告以发票记载为建筑面积为由，主张双方在履行合同中变更了《商铺买卖合同》的约定，确认以建筑面积为计价依据，主张被告返还面积差异的房价款，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告四会市裕丰发展有限公司应向原告何璪允支付逾期办理产权变更登记手续违约金96446.13元；二、原告何璪允应向被告四会市裕丰发展有限公司支付因案涉商铺面积差异所对应的剩余购房款742元；上述第一、第二判项相抵后，被告四会市裕丰发展有限公司尚应向原告何璪允支付95704.13元，该款项应于本判决生效之日起十日内支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3958元，由原告何璪允负担1871元，被告四会市裕丰发展有限公司负担2087元。反诉受理费25元，由原告何璪允负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  廖雪梅审 判 员  陈 智人民陪审员  张惠珍二〇一八年六月二十四日书 记 员  何倩仪