上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第1094号
原告上海源祥烟糖经营部。
法定代表人秦翠萍。
委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。
被告上海虹江废品站。
投资人刘天同。
委托代理人仇海花。
原告上海源祥烟糖经营部（以下简称源祥经营部）与被告上海虹江废品站（以下简称虹江废品站）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员华琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告源祥经营部的委托代理人张亦平，被告虹江废品站的法定代表人刘天同、委托代理人仇海花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告源祥经营部诉称：本市水电路XXX号约70平方米五间房屋（以下简称系争房屋）系由上海市宝山区江湾烟糖酒业批发部（以下简称江湾批发部）自行搭建，没有产权证。原告受江湾批发部委托，于2005年4月28日与案外人徐某某订立《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给徐某某使用，租赁期限为2005年5月1日至2006年4月30日。徐某某在租赁期间将上述五间房屋转租给刘天同使用，刘天同将被告的注册地址从他处迁移至水电路XXX号。原告与徐某某的租赁合同到期后，未再续签合同。自2006年5月起，系争房屋由被告使用，被告按每月2，000元向原告支付使用费至2014年1月底。2014年1月31日，原告根据虹口区江湾镇街道办事处城市建设管理科的要求，书面通知被告在2014年3月底之前搬离并返还系争房屋，遭被告拒绝。现原告起诉要求：1、被告返还本市水电路XXX号约70平方米5间房屋；2、被告支付原告2014年2月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元支付）。审理中，原告称被告于2014年6月通过邮局汇款支付原告2014年2月1日至2014年6月底的房屋使用费1万元，故原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付2014年7月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元支付）。
被告虹江废品站辩称：1997年底刘天同以个人名义借用包括系争房屋在内的7间房屋，刘天同一家并居住在该处。2004年，系争房屋之外的2间房屋由原告出租给其他人，系争房屋由刘天同用以经营沪东废品站。2005年5月1日，徐某某向原告承租系争房屋，租赁期间，徐某某将虹江废品站的经营地址变更为系争房屋地址，刘天同注销了沪东废品站，并借用被告名义经营。2010年4月16日，徐某某将虹江废品站转让给刘天同。自2005年起，系争房屋一直由被告经营使用，被告每月支付原告租金2，000元，最后一次付款是2014年6月11日，被告通过邮局支付原告2014年2月1日至2014年6月30日的租金1万元。原告与徐某某的合同到期后，对被告使用系争房屋未提异议，故原、被告之间形成了不定期租赁关系，原告要求解除合同须给予被告一定的合理期限，法律未对合理期限作出规定，故合同应当在若干年以后解除。且原告法定代表人曾口头承诺被告可以无限期使用系争房屋，故原告无权单方解除租赁关系，否则原告应承担相应违约和赔偿责任。租赁期间原告从未对系争房屋进行维修，且原告将系争房屋周边的房屋出租给其他人使用而未妥善管理，影响了被告对系争房屋的使用。被告至庭审中才得知系争房屋是违章搭建，原告应对此承担责任。现被告不同意搬迁并返还系争房屋，同意按照每月2，000元的标准继续支付使用费。
经审理查明：2005年4月28日，原告与案外人徐某某签订一份《房屋租赁合同》，约定，原告将本市水电路XXX号、建筑面积约70平方米五间房屋出租给徐某某，作营业用房，租期自2005年5月1日至2006年4月30日；2005年5月1日至2006年4月30日的租金为2.4万元，房屋保证金1，600元；合同签订之日，支付房屋保证金1，600元和第一个季度预付租金2，000元＊3＝6，000元；按每季支付租金，先付后用。该租赁合同到期后，原告与徐某某未再续签合同。2005年、2006年起，系争房屋实际由被告经营使用至今，原、被告之间未签订租赁合同，被告按每月2，000元向原告支付房屋使用费至2014年1月底。
2014年1月6日，虹口区江湾镇街道办事处城市建设管理科向上海北翼（集团）有限公司（以下简称北翼公司）商铺部出具一份《关于水电路XXX号沿街房屋整改的函》，称北翼公司未经审批于水电路XXX号及沽源支路沿街占用公告土地搭建房屋，根据相关规定，要求北翼公司于2014年1月31日前对上述未经批准搭建的房屋进行整改，如限期内未整改的，将由执法部门依法处理，对上述违法建筑依法予以强制执行。之后，原告要求被告搬迁，遭被告拒绝。原告遂诉至本院。
另查明：2014年5月7日，虹口公安分局江湾派出所出具一份《门弄号证明》，载明：上海虹江废品站位于沽源支路XXX号临，该处建筑系水电路XXX号“北翼集体”单位在沽源支路一侧围墙处破墙开门形成的商铺，因编定门弄牌的规定，其在沽源支路一侧商铺的门弄牌编定为沽源支路XXX号临。
审理中，被告于2014年6月11日通过邮政汇款向原告支付2014年2月1日至2014年6月底的房屋使用费1万元。
上述事实，由《房屋租赁合同》、收据存根、《关于水电路XXX号沿街房屋整改的函》、《门弄号证明》、《邮政储蓄银行汇款收据》及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：本市水电路XXX号约70平方米五间房屋虽长期由被告使用并向原告支付租赁费用，但该房屋至今未取得房地产权证或建设工程规划许可证，属违章搭建，故原、被告之间的租赁合同应认定为无效。关于被告辩称原、被告之间形成不定期租赁关系，且原告法定代表人口头承诺被告可以无限期使用系争房屋的意见，因缺乏依据，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求被告返还系争房屋，依法应予支持。关于房屋使用费，原、被告就房屋使用费虽无书面约定，但被告长期来按每月2，000元向原告支付使用费，现被告对使用费的支付标准也不持异议，故对原告主张的房屋使用费，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告上海虹江废品站携物搬离上海市水电路XXX号约70平方米5间房屋，将该房屋返还给原告上海源祥烟糖经营部；
二、被告上海虹江废品站支付原告上海源祥烟糖经营部2014年7月1日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费（按每月2，000元计算）。
上述第一、二项，均自本判决生效之日起45日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 华 琴
二〇一四年七月二十二日
书记员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。