云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）文中民二终字第17号上诉人（原审原告）程福青，男，汉族，1952年5月17日生，浙江省温岭市人，家住浙江。上诉人（原审原告）柏秀兰，女，汉族，1981年3月8日生，云南省马关县人，家住云南省马关县。委托代理人田春生，云南诚鸽律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）文山金光房地产开发有限公司（以下简称：金光公司）。法定代表人晋方立，该公司董事长。组织机构代码：xxx。住所地：云南省文山市。委托代理人刘春，该公司副总经理，特别授权。委托代理人任光亮，东风法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人程福青、柏秀兰因与上诉人金光公司商品房预售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2014）文民二初字第278号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月29日受理后依法组成合议庭，并于2015年1月26日组织双方当事人进行法庭调查，上诉人程福青、柏秀兰的委托代理人田春生、被上诉人金光公司的委托代理人刘春、任光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：原告程福青、柏秀兰系夫妻关系。2010年8月11日，二原告与被告金光公司签订了《商品房购销合同》，被告将其开发的文山市卧龙片区金光傲城3幢1305号房出售给二原告，价款为人民币227079.00元。合同就二原告所购房屋的基本情况、计价方式与价款、面积误差、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、产权登记、房屋质量、争议的处理方式等双方权利义务作了约定，合同第六条2约定：乙方（原告）于2010年8月11日付清首付50%，剩余50%在甲方（被告）交房前付清；合同第七条约定：甲方（被告）应于2010年12月31日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方（二原告）；第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方（被告）按乙方（二原告）已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方（二原告）支付违约金，合同继续履行；第十二条约定：乙方（二原告）办理完交接房手续并提供办理产权证所需要的全部有效手续后120个工作日内，由甲方（被告）代办产权的申报手续，涉及应缴纳的有关税费、登记费用由甲方（被告）代缴扣出，产权证书的取得时间以产权登记机关核准登记时间为准。合同签订后，被告于2012年5月8日以电话的方式通知二原告接房，二原告于2012年9月1日取得向被告购买该房屋的钥匙。二原告于2013年10月8日向被告付清了购房款人民币227079.00元。二原告向被告购买的商品房建设工程于2010年3月18日经文山州建筑工程质量监督站验收合格，并于2010年3月18日经文山州建设工程竣工验收备案；二原告向被告购买的商品房建设工程经文山壮族苗族自治州公安消防支队进行综合评定，该工程于2014年5月4日消防验收合格。被告于2012年5月8日以电话的方式通知二原告接房，二原告于2012年9月1日取得向被告购买该房屋的钥匙，被告交房给二原告时共逾期608天（2010年12月31日至2012年9月1日）。原、被告双方办理完房屋交接手续后，被告至今未办理产权证并交付二原告。后二原告就被告违约逾期交房事宜多次与被告协商未果。为此，二原告起诉要求被告立即为二原告办理房屋产权证，并支付二原告因逾期交房1335天的违约金人民币60630.10元，本案诉讼费用由被告负担。原审法院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2010年8月11日签订《商品房购销合同》的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，二原告已履行了合同约定义务，而被告未能在合同约定的交房时间内交房和法律规定的时限内办理产权登记手续，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任，被告应按合同约定交付房屋给二原告，并办理相关的产权证给二原告。二原告关于要求被告赔偿因逾期交房1335天的违约金人民币60630.10元的诉讼请求，因被告应支付二原告因逾期交房的违约金，具体应以二原告在该时间段内实际赔付的利息为准计赔，因约定的违约金过高，本院予以部分支持；本案中原、被告双方虽然在合同中明确约定违约金的计算方式，但是按该计算方式计算的违约金超过实际造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少，因二原告未提供造成损失的相关证据，被告主张适当减少违约金的抗辩理由，本院予以支持；被告承担的违约责任以二原告的实际损失为准赔偿，二原告的实际损失为二原告已交购房款乘中国人民银行基准利率再除以360天再乘以被告实际逾期交房的天数所得的利息。本案中被告交付房屋时间应为2012年9月1日，被告逾期交房的天数为608天（2010年12月31日至2012年9月1日），应以608天计算其损失，二原告的损失为人民币25119.98元（227079.00元×6.55%÷360天×608天=25119.98元），二原告要求被告支付逾期交房违约金60630.10元的诉讼请求超过违约造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少为25119.98元，对超过部分本院不予支持；关于被告认为二原告的起诉已经超过法律保护的诉讼时效的辩称，因被告逾期交房给二原告中的该房屋产权证书至今未办理，属持续违约行为，二原告的起诉并未超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持；关于被告认为导致逾期交房的原因非被告主观上的故意和过失的辩称，因无证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、由被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告程福青、柏秀兰办理文山市卧龙片区金光傲城3幢1305号房屋的产权证；2、由被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告程福青、柏秀兰逾期交房的违约金人民币25119.98元；3、驳回原告程福青、柏秀兰的其他诉讼请求。案件受理费1320元，由原告程福青、柏秀兰负担770元，被告文山金光房地产开发有限公司负担550元。一审判决送达后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。上诉人程福青、柏秀兰的上诉请求是：一是责令被上诉人及时办理房屋产权证；二是判令被上诉人承担违约逾期交房违约金60630.10元。其主要上诉理由如下：（一）被上诉人金光房地产公司违约的事实及经过。2010年8月17日，双方在平等、自愿的基础上，签订《商品房购销合同》。合同约定，甲方被上诉人将其位于文出市新城开发区卧龙片区第三幢第13层1305窒房屋出售绘乙方上诉人，出售价格为227079.00元。合同签订前，乙方上诉人按约定于2010年5月27日交付定金2万元，选择分期付款方式，2010年8月15日前付款50%，随后余款也及时全部付清，履行了上诉人自己的义务。依合同约定，甲方被上诉人在款项收到后，应于2010年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合双方合同约定的该商品房交付给乙方上诉人，但是被上诉人迟迟不予交付。为此，上诉人多次催促被上诉人交付房屋及办理房产证、土地使用证过户手续，未果。此后，被上诉人也未联系上诉人接房，无书面通知，无《商品房质量保证书》，无《商品房使用说明书》等。直到上诉人2013年9月28日去看房时，发现房屋质量有许多的问题，且被上诉人根本拿不出房屋验收合格等相关证件资料。随即，上诉人多次向被上诉人交涉后，被上诉人请求对房屋及时进行整改后再交付。可时至今日，被上诉人仍未按合同质量要求将合格房屋及合格手续交付上诉人，使房屋存在诸多安全隐患。长期以来，上诉人曾反复与被上诉人交涉，要求合理解决，均遭被上诉人无理拒绝。现出于无奈，只有依靠法律的武器维护自身的合法权益。（二）被上诉人金光房产公司违约事实客观存在，应依法承担违约赔偿责任。主要体现在两方面：一是到目前为止，被上诉人金光房产公司早已超过双方签订的《商品房购销合同》约定的期限，达多年之久，被上诉人金光房产公司也没有为上诉人办理房屋产权证。二是到目前为止，被上诉人金光房地产公司所开发的房屋仍属不合格的房屋，存在诸多的房屋质量问题。显而易见，被上诉人金光房地产公司的违约行为一直持续到今天，是毫无诚信的企业。对此，被上诉人金光房产公司对给上诉人造成的上述经济损失，应依法予以赔偿应承担违约责任。综上所述，原审判决被上诉人金光房产公司在90天内为上诉人办理房屋产权证，时间明显过久。同时，原审判决被上诉人金光房产公司支付上诉人逾期交房时间较短、逾期交房的违约金太少，严重损害了上诉人的合法权益。为此，恳请二审法院在查清事实，分清是非的基础上，根据我国《民事诉讼法》第170条之规定，依法保护弱势业主的合法权益，依法改判上诉人所请为盼。被上诉人文山金光房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由：一审判决认定事实错误，上诉人根本不存在违约情形。（一）上诉人就被上诉人商品房购销合同纠纷一案，被上诉人诉称上诉人逾期交房与客观事实不符，上诉人在与被上诉人履行《房屋购销合同》(以下简称合同)一案中，虽然约定上诉人于2010年12月31日前交房，但合同还另有约定及先付款后交房，被上诉人最后一笔尾款是2012年5月24日才支付的，客观情况是上诉人先交房被上诉人后付款，按理讲违约的应当是被上诉人，可是被上诉人却倒打一耙，被上诉人早在支付房款之前就实际收房，这是客观存在的事实，是被上诉人无法否认的。（二）一审判决关于诉讼时效的认定与客观事实不符，早在合同订立时被上诉人就明知双方约定的交房时间是2010年12月31日，可是，被上诉人为了贪图得到更多的钱财其在2014年5月5日才向人民法院起诉主张自己的权利，这一行为远远超过了法律规定的诉讼时效期间。一审法院不查清案件事实，便判决上诉人承担20368.67元的违约金。（三）一审判决超越法定权限，该判决认为不超过诉讼时效期间是因为上诉人至今未办房地产证，错误地将交房与办证混为一谈，故意将两种情形的诉讼时效连续计算，这种计算方法是极为错误的，从被上诉人的诉讼请求上看，其根本没有对办证主张任何权利，这一判决于情、于理、于法都不符合，该判决严重侵犯了上诉人的合法权益，为维护上诉人的合法权利，根据我国《民诉法》的相关规定，特向贵院提出上诉，恳请撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。在二审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认定的法律事实与一审法院认定一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：（一）双方在履约过程中是否存在违约行为，违约金的起算截止时间应如何计算；（二）上诉人程福青夫妇要求上诉人金光公司赔偿违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于双方在履约过程中是否存在违约行为，违约金的起算截止时间应如何计算的问题。本院认为，双方当事人在2010年8月11日签订的《商品房购销合同》是在平等自愿的基础上订立的，其内容并不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。该合同约定了金光公司将其开发的文山市卧龙片区金光傲城3幢1305号房出售给程福青夫妇，合同就房屋的价款、付款方式及期限、交房时间、交房条件、违约责任等进行约定。合同第六条第2项约定：乙方（即程福青夫妇）于2010年8月11日付清首付50%，剩余50%在甲方（金光公司）交房前付清。虽然在二审法庭调查中其代理人陈述是在2012年5月24日前就全部付清房款，但因程福青夫妇并未向一、二审法院提交付款的相关依据，法院只能根据金光公司提交的发票来认定程福清夫妇全部付清房款的时间为2013年10月8日。另根据合同第七条约定：甲方（金光公司）应于2010年12月31日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方（程福青夫妇）。然而金光公司并未在合同约定的时间内履行交房义务，其行为属违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十条第一款的约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或书面公告及媒体公告通知乙方办理交接手续。交接时应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。从该约定可以认定媒体公告通知交付也是办理商品房交接手续的一合法形式，金光公司已按照合同的约定以公告的方式于2012年5月10日在《文山日报》上刊登《交房公告》，并确定办理交房时间为2012年5月8日至2012年5月25日。因程福青夫妇并未在公告期限届满前到金光公司办理商品房交接房手续，故导致违约损失扩大的责任只由其自行承担。鉴于程福青夫妇在2012年9月1日也实际接收和管理使用所购商品房，且二人也未在2012年5月25日交清全部房款的实际，对因上诉人金光公司未按约定交付商品房的起算时间应从2010年12月31日算至2012年5月25日止。另根据双方签订的《商品房购销合同》第九条的约定（即自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方（被告）按乙方（二原告）已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方（二原告）支付违约金，合同继续履行）的约定，上诉人金光公司应支付给上诉人程福青夫妇违约金为[（30×20=600元）+（227079×0.02%×510天=23162）23762元。关于上诉人程福青夫妇要求上诉人金光公司赔偿违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》第七条的约定，上诉人金光公司应将经建设单位组织验收合格的商品房交付给上诉人程福青夫妇。虽然，2012年9月1日金光公司已将商品房钥匙交付给了程福青夫妇，但金光公司并未举证证明其在2012年9月1日将商品房钥匙交付给上诉人程福青夫妇时已按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的相关依据，金光公司交付商品房行为存在瑕疵。因此诉讼时效的起算时间应从2012年9月1日起算，故上诉人程福青夫妇要求金光公司承担违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。另，虽然金光公司在二审上诉中提出了上诉人程福青夫妇未按合同约定的2010年12月31日前交清房款的主张，但其并未在法律规定的期间提起反诉，故对该主张是否成立本院不作评判。综上所述，本院认为，一审法院认定事实不清，且未严格按双方合同约定计算方法来计算违约金欠妥，对此，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持文山市人民法院（2014）文民二初字第278号民事判决书的第一、三项即由被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告程福青、柏秀兰办理文山市卧龙片区金光傲城3幢1305号房屋的产权证；驳回原告程福青、柏秀兰的其他诉讼请求。二、撤销文山市人民法院（2014）文民二初字第278号民事判决书的第二项即由被告文山金光房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告程福青、柏秀兰逾期交房的违约金人民币25119.98元。三、由上诉人文山金光房地产开发有限公司在判决生效后三十日内一次性赔偿给上诉人程福青、柏秀兰逾期交房的违约金人民币23762元。二审案件受理费1320元，由上诉人程福青、柏秀兰承担803元，上诉人文山金光房地产开发有限公司承担517元。一审案件受理费比照二审案件受理费收取。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力，当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。审判长 杨 琴审判员 秦永兴审判员 沈盈吟二〇一五年二月十五日书记员 张雯静