广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第194号
上诉人（原审被告）陶力，男，汉族，1969年2月24日出生。
委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人潘蓉，北京市经纬（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）徐建国，男，汉族，1972年9月15日出生。
委托代理人林嘉鼎，广东东深律师事务所律师。
上诉人陶力因与被上诉人徐建国房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2011号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
徐建国原审诉讼请求：1、陶力支付徐建国租金4230元，水电费284元；2、陶力支付徐建国违约金6409元（暂计至2013年8月1日，继后计至付清时止）；3、诉讼费由陶力承担。
原审法院审理查明，一、涉案房产的位置：深圳市龙岗区布吉街道粤宝路40号天地人旧货市场二楼XXX、XXX商铺。二、产权人情况：为广州铁路集团下属深圳广铁土木工程有限公司6#宿舍楼（房屋所有权证记载房屋坐落地址在原宝安县布吉镇吉华路铁路6#宿舍楼），建筑面积2750平方米，钢筋混凝土六层。三、取得产权时间：1992年11月26日（登记字号公11—001009）。四、房屋用途：宿舍楼。五、徐建国取得房产部分使用权的相应情况：2002年6月26日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈X雄作为乙方，双方签订了一份《承包经营合同》，约定由陈X雄承包上述六层大楼（一楼铺面仅有一间，一楼其他铺面不含在此）及大楼南侧配套平房，面积2728平方米给陈X雄经营旅馆，承包期限10年（2003年4月16日到2013年4月15日），承包费定额为每月31000元（逐年递增）；陈X雄在承包期内不得擅自将所承包房屋转租、转让或转借，不得擅自将物业扩大、扩建或改变用途；承包期内陈X雄自主经营、自负盈亏并独立承担民事责任及经营风险，按章纳税等。2005年8月1日，深圳广铁土木工程有限公司作为甲方，陈X雄作为原乙方，吴X成作为现乙方，三方签订了一份《补充协议》，主要约定因为陈X雄经营困难，无法按原合同履行，经深圳广铁土木工程有限公司同意，将原合同剩下的合同承租期转让给吴X成，其余条款按原合同履行。吴X成承租上述房产后，将房产转变经营范围，利用承租的房产开办了旧货市场，并注册成立了深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场进行市场管理工作。2009年1月1日，徐建国作为乙方，深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场作为甲方，双方签订了一份《市场管理服务协议》，约定徐建国承租其中2楼XXX—XXX铺位经营旧货，合同期限2009年1月1日到2013年4月15日，合同并约定徐建国可以转租。2010年10月31日，徐建国作为甲方，陶力作为乙方（石X红代签），深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场作为丙方，三方签订了一份《合同书》，约定由陶力承租2楼XXX、XXX商铺经营旧货中的厨具业务，合同期限2010年10月31日到2011年10月31日，经营管理费用为1800元／月（未区分租金、保安费、公共水电费、市场卫生费用），自用水电费另计；陶力应每月5日前一次性付清所有费用，如有拖欠，按拖欠天数每天收取3%的滞纳金；如拖欠费用超过当月15日或陶力超过合同约定的经营范围或进行违法活动等，徐建国有权解除合同，且不退回首期押金，陶力则须在一天内将货物搬离。六、合同约定的月租金等标准：1800元。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定租赁合同履行期限：1年。九、合同约定拖欠租金滞纳金标准：3%／日。十、押金交付情况：1600元。十一、陶力拖欠租金期间：2013年2月—4月15日期间的租金（2月租金陶力已支付15%，属未足额支付）。十二、陶力拖欠租金等数额：租金4230元、水电费284元。
原审法院审理认为，涉案房产的权利人为深圳广铁土木工程有限公司，该公司将宿舍楼以承包合同方式在2002年6月26日租赁给陈X雄时，明确约定房产用途为旅馆且不得转租，吴X成在2005年8月1日承继《承包经营合同》权利义务时，亦未约定可以改变用途及可以转租。现涉案房产用于经营旧货市场，已经明显违反合同目的及约定，因此徐建国与深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场签订的名为市场管理服务协议，实为转租合同的《市场管理服务协议》以及徐建国、陶力、深圳市XXX实业发展有限公司天地人旧货市场三方签订的再转租合同关系未经过产权人的追认因此均为非法，是无效合同。虽然徐建国、陶力之间的《合同书》为无效合同，但由于此合同期限仅一年，徐建国起诉时早已过了合同承租期限，因此徐建国基于无效、过期合同要求陶力按3%／日支付拖欠租金的滞纳金，没有法律依据，原审法院不予支持。由于租赁关系无效，徐建国主张租金原审法院不予支持，但由于陶力并不能基于无效合同占用他人房产，因此陶力应当支付承租商铺的使用费，使用费可参照合同约定确定，因此原审法院确定陶力应支付徐建国2013年2月到2013年4月15日期间房屋使用费4230元、水电费284元。另外，由于租赁关系无效，陶力缴纳徐建国的1600元押金可依法抵扣陶力拖欠的使用费，因此陶力实际需支付徐建国租赁使用费2630元，水电费284元。陶力不应诉不举证不答辩，依法承担不利的法律后果。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陶力支付徐建国房屋使用费2630元、水电费284元，限本判决发生法律效力之日起三日内付清；二、驳回徐建国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元（徐建国已预交），徐建国承担26元，陶力承担10元。
上诉人陶力不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回徐建国对陶力的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由徐建国承担。上诉理由：本案原审法院认定事实错误，认定事实证据不足。陶力与徐建国之间的商铺租用《合同书》已于2011年10月31日终止，陶力也已没有实际使用涉案房产。2010年10月31日，陶力与徐建国就涉案房产签订相关租赁《合同书》，约定合同期限从2010年10月31日至2011年10月31日，合同到期后，陶力与徐建国之间的合同关系自动解除，徐建国在此之后又转租给了其他商户，收取涉案房产实际经营者的租金。原审法院仅凭徐建国提交的一份无效的过期的商铺租赁《合同书》及徐建国陈述的虚假事实，而不到现场实际考察，就草率认定陶力在2013年2月至2013年4月15日期间继续占用涉案房产，该事实认定错误。本案事实是，陶力自2011年11月开始即已不在涉案房产经营，徐建国也自2011年11月后开始收取涉案房产其他实际经营者的租金，故陶力不是涉案房产的实际使用者，无需承担涉案房产在2013年2月至2013年4月15日期间的使用费。本案原审法院未经法定送达程序，对陶力缺席判决，剥夺了陶力的合法诉讼权利。本案在2013年8月17日经深圳市龙岗区布吉法庭依法受理后，直至开庭之前，陶力没有从任何途径知晓该案的开庭时间，也从来没有收到过该案的法律文件。直到2013年10月31日，法院工作人员将该案判决书通过留置送达的方式送至陶力的商铺时，陶力才知晓该案的审理情况。根据民事诉讼法对送达程序的规定，法院可以通过直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达等方式，向陶力送达该案的开庭传票等法律文书。因此，原审法院在开庭之前未经法定送达程序，对陶力缺席判决，严重剥夺了陶力的合法诉讼权利，更使得原审法院对此案的事实查明不清，判决错误。综上，原审判决不仅认定事实错误，且违反法定程序，影响案件的正确判决，二审法院应当撤销原审判决，改判驳回徐建国对陶力的诉讼请求，请求二审法院依法查明事实，维护陶力的合法权益。
被上诉人徐建国辩称，徐建国对原审判决结果有异议，原审判决适用法律错误。首先，双方签订的《合同书》并非无效合同，该合同书是双方的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定或损害国家、社会公共利益等无效情形，其次，徐建国与产权人深圳广铁土木工程有限公司于2005年8月10日签订《补充协议》第三条已明确约定“原合同第五条，在不破坏原有物业结构的情况下，甲方应予支持”，即表明了产权人已同意徐建国转租，且徐建国已转租多年，陶力也使用涉案房产多年，视为产权人已默认徐建国转租事实，再次，租赁合同是确认债权债务关系的合同，本案陶力使用、收益涉案房产的行为从没有受到影响，出租人是否同意转租不影响合同的效力。故《合同书》是有效合同，请求二审法院对《合同书》的效力作出正确认定。《合同书》是有效合同，且依据《合同法》第二百三十六条之规定，原审法院认定《合同书》无效、过期，没有法律依据。综上，陶力的上诉理由没有事实和法律依据，陶力未按合同约定支付租金，已违反双方约定，应承担相应违约责任，原审判决适用法律错误，请求二审法院予以纠正或将本案发回重审。
经审理查明，除原审查明的第十一、十二项事实外，原审查明的本案其他事实属实，本院予以确认。
另查，徐建国在本院限定期限内未能提交证明陶力在涉案《合同书》于2011年10月31日到期后仍有使用涉案房产的证据。
本院在审理陶力、石静波等承租人与徐建国的房屋租赁合同纠纷系列案［（2014）深中法房终字第191-198号］进行的二审法庭调查中，石静波自认陶力原承租的涉案房产（XXX、XXX商铺）在2011年10月31日陶力与徐建国的租赁合同到期后，已转由其承租，并提交了2013年2月5日的收据作为证据。该2013年2月5日收据显示收取的是203、204号房（石静波承租的房产）及215号房的水电费、管理费。陶力对石静波的自认予以认可，徐建国确认2013年2月5日的收据由其开具，但认为系属陶力与石静波之间的私下转租。
本院认为，关于原审的送达程序问题。原审已将起诉状、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、证据材料合法送达陶力，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，陶力无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院可以缺席判决。陶力主张原审审理程序违法影响案件正确判决的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
陶力与徐建国就涉案XXX、XXX号房产签订的租赁合同约定合同期限截止2011年10月31日，在未有陶力继续使用涉案房产或双方重新签订租赁合同的例外情形下，陶力与徐建国之间的房屋租赁合同关系因合同期限届满而终止。根据民事诉讼证据规则的规定，在合同期限届满后，主张双方间仍然存在租赁合同关系的当事人对租赁合同关系的存续负有举证责任，现徐建国未能举证证明在其与陶力的租赁合同到期后，陶力仍在继续使用涉案房产或双方重新形成了租赁合同关系，徐建国应承担举证不能的法律后果。现无证据证明陶力与徐建国在原租赁合同于2011年10月31日终止后仍存在房屋租赁合同关系，徐建国主张陶力支付2013年2月至2013年4月15日期间的房屋租金、水电费并承担违约金的诉讼请求，因缺失合同关系的诉请基础，本院予以驳回。
综上，原审判决对陶力与徐建国原租赁合同终止后的事实认定不清，以致处理结果不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法布民初字第2011号民事判决；
二、驳回徐建国全部诉讼请求。
本案一审案件受理费36元、二审案件受理费50元，合计86元，均由徐建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年三月十四日
书 记 员 刘司元（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。