浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第2840号
原告绍兴市房地产管理处，住所地绍兴市渔化桥河沿**号。
法定代表人许国权，主任。
委托代理人（特别授权代理）朱春华、朱妙，浙江中行律师事务所律师。
被告绍兴市七房机电设备有限公司，住所地绍兴市上大路385号。
法定代表人黄群杰，总经理。
委托代理人（特别授权代理）孙新育，绍兴市为民法律服务所法律工作者。
原告绍兴市房地产管理处与被告绍兴市七房机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理。本案依法由审判员赵钦宇适用简易程序独任审判，于2015年8月10日、11月16日公开开庭进行了审理。原告绍兴市房地产管理处委托代理人朱妙、被告绍兴市七房机电设备有限公司委托代理人孙新育到庭参加诉讼。本案庭外和解时间为6个月，现已审理终结。
原告绍兴市房地产管理处诉称：绍兴市越城区上大路385号商业用房，该房屋系国家直管公房，由原告依法经营管理。原告与被告于2012年11月14日签订绍兴市公房招租（非住宅）2012-60号《房屋租赁合同》，合同约定：原告将绍兴市区上大路385号商业用房租赁给被告使用，租赁期限自2012年11月13日至2015年11月12日止，租金按99600元／年的标准计收。第三年租金由被告在上一年底租期届满前30天内，即2014年11月12日前支付至原告指定账户。合同同时约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择解除本合同，合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金。自2014年11月下旬起，原告多次催促被告按合同约定支付第三年租金，但被告一直拖欠至今未支付。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月14日签订的绍市公房招租（非住宅）2012-60号《房屋租赁合同》，被告立即归还原告座落在绍兴市区上大路385号商业用房；2、被告向原告支付自2014年11月13日至2015年6月12日房屋租金58100元，支付自2015年6月13日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费（按99600元／年计收）；3、被告支付违约金19920元；4、履约保证金17000元不予退还；5、本案诉讼费由被告承担。
被告绍兴市七房机电设备有限公司辩称：原、被告于2014年签订的房屋租赁合同属实，合同约定租赁期限为3年，租金亦属实。但原告租赁给被告的房屋存在明显的瑕疵，由于平时没有居住和维修，导致房屋多处漏水，使被告无法使用。该问题被告曾多次向原告反映，但原告置之不理。后被告多次向房管处要求提前终止合同，但原告并没有回复。后被告于2015年4月10日，被告搬迁至他处继续从事原有的业务，搬迁后多次电话联系原告要求结清房屋租金，但被告未予答复。原告要求被告支付至2015年6月13日的租金，无事实和依据，且原告要求被告解除合同，亦没有事先通知被告。被告认为原告如果有调解的意愿，被告也是愿意的。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、证明1份，要求证明本案讼争的房屋系房管处管理的公房，同时系商业公房的事实。被告质证认为，真实性无异议。本院对该证据予以认定。
2、房屋租赁合同1份，要求证明被告承租原告房屋的事实。被告质证认为，真实性无异议，但是原告出租房屋，应当有维修的义务。本院对该证据予以认定。
3、通知、挂号信函收据各1份，要求证明原告下属北海房地产管理所通知被告缴纳第三年租金的事实。被告质证认为，被告至今没有收到过该挂号信。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
1、情况证明1份，要求证明被告已经在2015年4月上旬腾空本案所涉房屋的事实。原告质证认为，真实性要求法院核实。对于被告已经腾空的事实，被告并没有打报告给原告，原告也不知情。本院对该证据的真实性予以确认。
2、照片打印件8份，要求证明原告租赁给被告的房屋无法使用，同时证明被告已经腾空房屋，原告已经接收的事实。原告质证认为，真实性要求法院核实，原告也并不知情。据房屋漏水的情况，被告也没有以书面的形式告知原告关于房屋渗漏。本院对该证据的真实性予以确认。
综合上述予以确认的证据及原、被告双方陈述，可以认定以下事实：2012年11月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将绍兴市区上大路385号商业用房（建筑面积约为256.68平方米）租赁给被告使用，租赁期限自2012年11月13日至2015年11月12日止，租金按99600元／年的标准计收。第三年租金由被告在2014年11月12日前支付至原告指定账户。被告须在本合同签订后2个工作日内向原告缴纳履约保证金17000元。原、被告双方不得无故提前解除合同。同时约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择解除本合同，合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金。
同时查明，原告曾委托绍兴市北海房地产管理所于2014年12月18日向被告发通知，要求被告将第三年的租金99600元在三天内支付至指定账户。2015年8月25日，绍兴工频测控设备有限公司、绍兴市瑞丰电气有限公司、绍兴市新恭气动设备有限公司、绍兴市求精固件有限公司出具已腾空搬移情况证明一份，证明被告在绍兴市上大路385号商业用房，已于2015年4月上旬停止营业，并搬迁至东浦中国机电城，室内早已腾空。
另查明，绍兴市越城区绍兴市上大路385号房屋系绍兴市房地产管理处管理的国家直管公房。
本院认为，原告绍兴市房地产管理处与被告绍兴市七房机电设备有限公司在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方合同约定被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择解除本合同，现被告未按约定向原告支付租金超过30天的事实清楚，故原告主张解除原、被告房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除之日以当事人主张解除合同的意思表示到达对方之日为准，即2015年7月24日（被告收到起诉状副本之日）。关于原告主张要求被告归还房屋，并支付租金及房屋占有使用费的问题。根据目前查明的事实，被告虽在2015年4月10日已腾空承租的房屋，但合同约定双方不得无故提前解除合同，即双方之间的合同并未解除，故被告仍应根据合同约定向原告支付2014年11月13日至2015年7月24日的房屋租金69310.68元。因被告已经在房屋租赁合同解除前将承租房屋腾空，故原告主张要求被告归还房屋及支付2015年7月25日至实际归还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金及履约保证金的问题。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30天的，原告有权选择解除本合同，合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应承担当年租金20%的违约金，故原告主张要求被告支付违约金19920元，履约保证金17000元不予退还的诉讼请求，本院予以支持。被告认为涉案房屋存在漏水等明显瑕疵，但其未提交证据尚不足以证明房屋存在漏水等瑕疵及其要求出租人在合理期限内维修的事实，故被告以此为由认为无须支付租金的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告绍兴市房地产管理处与被告绍兴市七房机电设备有限公司于2012年11月签订的绍市公房招租（非住宅）2012-60号《房屋租赁合同》于2015年7月24日解除；
二、被告绍兴市七房机电设备有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市房地产管理处房屋租金69310.68元及违约金19920元；
三、被告绍兴市七房机电设备有限公司向原告绍兴市房地产管理处交纳的履约保证金17000元不予退还；
四、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1088元，由被告绍兴市七房机电设备有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 赵钦宇
二〇一六年三月十日
书记员 朱黄莹
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。