东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东开民初字第685号
原告：东营天华房地产开发有限公司。
法定代表人：徐九增，总经理。
委托代理人：徐兴华，山东平等律师事务所律师。
被告：范海奎。
被告：中国工商银行股份有限公司东营东城支行。
负责人：冯莉，行长。
委托代理人：王晓东。
委托代理人：ＸＸ。
被告：刘萌。
原告东营天华房地产开发有限公司（以下简称天华房地产公司）诉被告范海奎、中国工商银行股份有限公司东营东城支行（以下简称工行东城支行）、刘萌商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐兴华，被告工行东城支行委托代理人王晓东、ＸＸ到庭参加诉讼。被告范海奎、刘萌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告天华房地产公司诉称，2010年2月3日，原告与被告范海奎签订《商品房预售合同》，约定范海奎购买原告开发的位于东营区南一路231号水岸天华2幢1单元×号房产，购房款为691000元。合同签订后，范海奎向原告支付了首付款208000元后，余款483000元由范海奎于2010年6月22日向被告工行东城支行办理了按揭贷款，并由原告提供阶段性连带责任保证。同日，原告即收到工行东城支行出借给范海奎的483000元。2010年9月14日，原告将涉案房屋交付范海奎使用至今，并返还房屋差价2486元。范海奎故意拖延不予办理涉案房屋登记手续，因范海奎不再向工行东城支行偿还借款，自2014年12月31日至2015年6月29日，原告代范海奎垫付借款本金及利息、罚息共计26125.01元。请求判令：1、解除原告与被告范海奎签订《商品房预售合同》，被告范海奎返还原告房屋；2、解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；3、判决从原告应返还被告范海奎的688514元购房款中，扣除原告在上述《个人购房借款／担保合同》解除前为被告范海奎垫付的款项、利息及被告范海奎应偿还被告工行东城支行的借款；4、案件受理费由被告范海奎承担。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：从原告应返还被告范海奎的688514元购房款中，扣除原告在2015年6月29日前为范海奎垫付的26125.01元。
被告工行东城支行辩称，《个人购房借款／担保合同》系范海奎与该行签订，与原告与范海奎签订的《商品房预售合同》分属不同法律关系，原告无权主张解除《个人购房借款／担保合同》，应驳回原告诉讼请求。
被告范海奎、刘萌未答辩。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据，被告工行东城支行发表了质证意见：
证据一，编号为YS0015441、YS0015444的商品房预售合同各一份，拟证明被告范海奎、刘萌于2010年2月3日以按揭贷款的方式从原告处购买房屋代码为110354、110364的房屋各一套。
被告工行东城支行对该组证据无异议。
证据二，个人购房借款／担保合同一份，拟证明被告范海奎为从被告工行东城支行处取得房贷，由原告、被告刘萌作为保证人，被告范海奎作为借款人，工行东城支行作为出借人，签订了该合同，约定由范海奎在具备房屋产权登记条件时依法进行产权登记并办理抵押物登记手续，原告的保证责任即免除，但范海奎在房屋具备办理产权证登记条件时，未办理产权登记，导致合同目的无法实现。
被告工行东城支行对证据的真实性无异议，但认为刘萌系该合同的共同借款人，原告系连带保证人，该合同已实际履行，并发生法律效力。
证据三，收款收据记账联两份、借款凭证一份，拟证明原告收到被告范海奎购房款691000元，被告工行东城支行按照借款担保合同约定向被告范海奎放贷483000元并划拨至原告。
被告工行东城支行对该组证据的真实性无异议。
证据四，业主签收表两份，拟证明被告刘萌、范海奎接收原告出售给两被告房屋的事实。
被告工行东城支行认为其对该情况不清楚。
证据五，补充协议、收条各一份，拟证明2010年9月28日，原告返还范海奎房屋差价2486元。
被告工行东城支行认为其对该情况不清楚。
证据六，银行业务回单12份，拟证明被告范海奎接收房屋后，未办理产权证书及房地产抵押登记，工行东城支行没有依法向被告范海奎主张权利，而是直接从原告账户中划拨款项共计26125.01元。
被告工行东城支行认为，2014年12月31日至2015年6月29日，该行共扣划原告代范海奎垫付款项26125.01元。
证据七，东营市中级人民法院（2014）东民四初字第118号民事判决书打印件一份，拟证明范海奎、刘萌已经被法院判决对他人借款350万元承担连带保证责任的事实，范海奎已无力继续履行借款担保合同。
被告工行东城支行认为其对该情况不清楚。
被告工行东城支行为证明其抗辩主张，庭审中提交了以下证据，原告发表了质证意见：
证据一，按揭贷款业务合作协议一份，拟证明协议约定在借款人未按照合同约定进行还款时，该行可在原告在该行开立的账户中扣收。
原告对该证据的真实性无异议。
证据二，还款明细一份，拟证明截至2015年6月29日，该行共扣划原告代范海奎垫付款项26125.01元，其中房款本金11615.87元，利息、罚息14509.14元。
原告对该证据无异议。
被告范海奎、刘萌未质证，亦未向本院提交证据。
本院认为，被告工行东城支行对原告提交的证据一中范海奎签订的商品房预售合同、证据二、证据三、证据六的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据一、证据四中刘萌签署的合同及签收表、证据七与本案无关，不予采信；原告提交的证据四中范海奎签收表、证据五，有范海奎签字、捺印和原告签章，且与商品房预售合同、收款收据相印证，本院予以采信。原告对被告工行东城支行提交的证据一中范海奎签署的商品房预售合同、证据二均无异议，能够实现该被告证明目的，本院予以采信。
根据采信的证据、当事人陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：
2008年7月25日，天华房地产公司与工行东城支行就水岸天华项目签订《按揭贷款业务合作协议》，约定天华房地产公司为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；如购房人未按合同约定履行还款义务，天华房地产公司亦未主动履行该还款义务，则授权工行东城支行从天华房地产公司开立的履约保证金账户中扣收。
2010年2月3日，天华房地产公司与范海奎签订《商品房预售合同》，约定范海奎购买天华房地产公司开发的位于东营区南一路231号水岸天华2幢1单元×号房屋，房屋价款为691000元，采按揭付款方式。合同附件八补充协议第一条约定：在买受人办理了银行按揭贷款手续后，如因买受人原因导致出卖人承担了相关法律责任而遭受损失，由买受人全额赔偿；出卖人依据该规定解除合同的，买受人房屋已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予补偿。合同签订后，范海奎向原告支付了房款208000元。2010年6月22日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人工行东城支行向借款人范海奎发放483000元用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，该款项直接划入天华房地产公司账户中；保证人天华房地产公司为该贷款提供连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，天华房地产公司授权工行东城支行从其开立账户中扣收相应款项用以清偿；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权；刘萌作为共同借款人在该合同上签字并捺印。同日，工行东城支行向天华房地产公司账户打入范海奎住房贷款483000元。2010年9月14日，原告将涉案房屋交付范海奎。2010年9月28日，原告返还范海奎涉案房屋面积差额款2486元。因范海奎未按时偿还银行按揭贷款，天华房地产公司承担了保证责任，自2014年12月31日至2015年6月29日代范海奎支付银行按揭贷款26125.01元。
本院认为，原告天华房地产公司与被告范海奎签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同约定履行权利义务。根据合同附件八补充协议第一条的约定，范海奎未按时履行贷款还款义务导致天华房地产公司承担连带责任，范海奎应按合同约定偿还天华房地产公司代为清偿款项，天华房地产公司提交的证据虽未能证实其曾向被告发出要求偿还其代为清偿款的通知，但天华房地产公司起诉后，本院依法向范海奎送达起诉状等诉讼材料，其已知晓天华房地产公司为其代垫款的事实，故对原告天华房地产公司主张解除涉案《商品房预售合同》、返还房屋，并要求从应返还范海奎购房款中扣除其代垫款项的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款／担保合同》系范海奎、刘萌作为共同借款人与工行东城支行签订，该合同与《商品房预售合同》分属不同法律关系，且工行东城支行已按合同约定履行了出借义务，范海奎亦按期偿还了部分款项，原告作为该合同保证人主张解除该合同，无法律依据，本院依法不予支持。被告范海奎、刘萌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，应承担相应法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告东营天华房地产开发有限公司与被告范海奎于2010年2月3日签订的合同编号为YS0015441、房屋代码为110354的《商品房预售合同》，被告范海奎于本判决生效之日起十日内返还原告东营天华房地产开发有限公司房屋；
二、原告东营天华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告范海奎返还购房款662388.99元；
三、驳回原告东营天华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10686元，由被告范海奎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 鲍 蕾
审 判 员 薛园园
人民陪审员 杨 健
二〇一六年二月十六日
书 记 员 杨 菲