江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终3835号
上诉人（原审原告）：顾明，男，1975年11月8日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：张仕美，江苏德佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：皋峰，男，1970年1月27日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：王立林，江苏公正律师事务所律师。
上诉人顾明因与被上诉人皋峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2017)苏0924民初1522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
顾明上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判支持顾明的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院通过审理，查明了出租人（叶国龙）和承租人（皋峰）以及次承租人（顾明）之间的相互关系。通过出租人和承租人之间的一系列判决，足以认定承租人和出租人在履行合同过程中存在严重违约的这一客观事实，并最终导致出租人解除合同这一结果。顾明在出租人向其发出书面解除租赁合同通知后，为了使自己的损失不再扩大，依法行使不安抗辩权，是应当受到法律保护的。2、对2016年9月4日顾明向皋峰发出的解除合同通知的效力，不是由法院确定的，而是应当根据当事人的请求确定的。直至顾明起诉，并没有收到皋峰向人民法院起诉要求确认该解除合同通知无效的相关诉讼文书。3、根据法律规定，皋峰应承担顾明已经产生的损失以及合同期内的预期利益。
皋峰辩称，本案属于次租赁合同的纠纷，皋峰承租了叶国龙的房子，再将房屋转租给顾明。顾明在一审中主张赔偿的理由是因违约导致其损失，其在一审中认定皋峰构成违约的情形主要是两个方面：一是认为皋峰在与叶国龙的承租合同中存在违约，二是皋峰在与顾明的次承租合同中违反口头承诺的违约。第一，皋峰在租赁合同当中存在违约，不能据此认为其在次承租合同中也构成违约。第二、皋峰在租赁合同中的违约是延付租金，这一行为不影响次承租合同的继续履行，也不影响次承租人对租赁物的使用。并且，皋峰在承租合同中的违约也是与次承租人本身拒付租金有关联的。所以我们认为顾明在一审中所称的第一个违约行为不能成立。
顾明向一审法院起诉请求：判令皋峰赔偿合同租期内的损失及预期收益800万元，实际主张500万元，另外的300万元要求与顾明欠付的2014年9月1日至2016年8月31日的租金相抵扣。
一审法院认定的事实：2013年5月20日，叶国龙作为甲方与皋峰作为乙方签订房屋出租协议，主要内容有：甲方将位于温州装饰城楼南边房屋出租给乙方；租赁期限自2013年11月20日起至2023年11月20日止；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转让房屋使用权；房屋租金为每年100万元，六年以后按每年10%递增;乙方应于每年提前一个月续交下一年度租金，租金一年一付清等。该合同的落款日期为“2013年11月20日”。
2013年5月22日，叶国龙作为甲方与皋峰作为乙方又签订补充协议，主要内容有：甲方温州装饰城房屋出租给乙方使用，租期为10年，甲方保证：1、在装修经营过程中，不能有任何矛盾，如果造成一切经济损失由甲方自行承担；2、甲方提供房产证、土地证协助乙方通过消防验收；3、在租赁期间，乙方有权可以转让不得干涉。
2013年5月26日，皋峰作为甲方与顾明作为乙方签订房屋转租合同，主要内容有：甲方依法承租位于射阳县城庆南社区居民委员会温州装饰城南侧房屋，经过房屋所有权人的同意，由甲方将上述房屋转租给乙方；该房屋租赁期限共壹拾年，自2013年9月1日起至2023年8月31日止；甲方应于2013年5月26日前将上述房屋交付给乙方使用；该房屋每年租金为150万元，此款于每年8月31日前支付；房屋租金支付方式：每年提前一个月支付下一年房租；为确保乙方的经营安全，消防设施由乙方安装，由所有人和甲方配合消防部门验收合格等。案涉房屋由顾明实际占有使用至今。
2013年6月20日，皋峰向叶国龙支付了房租100万元，其余房租尚未支付。
2014年11月22日，叶国龙向皋峰、顾明发出解除租房合同通知书一份，主要内容有：“皋峰、顾明：我与皋峰于2013年11月20日签订了房屋租赁合同，合同明确约定第二年房租费应在2014年10月20日前给付，现皋峰没有按照合同履行；皋峰在签订合同时口头约定，一楼销售汽车、二楼以上作宾馆使用，同时也明确约定在租赁期间未经我同意，皋峰不得擅自转租，但皋峰未经我同意，将房屋转租给顾明经营家具销售，我决定收回房屋，与皋峰解除房屋租赁合同关系，请皋峰与顾明在接到该通知后四十五日内腾空房屋，返还给我。综上，皋峰已构成根本违约，因此特书面通知皋峰、顾明本人。”
2014年12月3日，皋峰向一审法院提起诉讼，要求确认上述解除租房合同通知书无效，一审法院审理后作出（2014）射民初字第01768号民事判决，判决：叶国龙于2014年11月22日向皋峰发出的解除租房合同通知书无效。叶国龙不服，上诉于盐城市中级人民法院，该院经审理于2015年9月30日作出（2015）盐民终字第02275号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年11月30日，皋峰向一审法院提起诉讼，要求顾明支付2014年、2015年的租金计300万元及利息，本院审理后于2016年9月6日作出（2015）射民初字第01941号民事判决，判决：顾明于判决生效之日起15日内向皋峰支付2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金300万元及利息（自2014年8月31日起至实际给付之日止，以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2015年8月31日起至实际给付之日止，以150万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。顾明不服，上诉于盐城市中级人民法院，该院审理后于认为“叶国龙与皋峰签订的房屋出租协议以及顾明与皋峰签订的转租合同均合法有效，合同当事人均应依约履行相应的义务，至于皋峰是否违反房屋出租协议的约定对叶国龙构成违约，并不影响房屋转租合同中皋峰和顾明的权利义务，在房屋转租合同未依法解除的情况下，顾明应当履行支付租金的义务”并据此于2017年1月12日作出（2016）苏09民终4260号民事判决，判决：撤销本院（2015）射民初字第01941号民事判决；顾明于判决生效之日起15日内向皋峰支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金300万元并承担相应的利息（利息计算方式：自2014年9月1日起至2015年8月31日止以150万元为基数，自2015年9月1日起至实际给付之日止以300万元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
2015年12月14日，叶国龙向一审法院提起诉讼，要求解除其与皋峰于2013年11月20日签订的房屋出租协议，并要求皋峰承担违约金50万元。一审法院审理后作出（2015）射民初字第01994号民事判决，判决：驳回叶国龙的诉讼请求。叶国龙不服，上诉于盐城市中级人民法院，该院经审理于2016年8月25日作出（2016）苏09民终1754号民事判决，判决：撤销（2015）射民初字第01994号民事判决；皋峰于判决生效后15日内向叶国龙支付违约金40万元；驳回叶国龙的其他诉讼请求。
2016年9月4日，顾明向皋峰发出解除合同暨赔偿损失函，主要内容有：因你与叶国龙之间在履行租赁合同过程中存在违约行为，并导致叶国龙于2014年11月22日直接向本人发送了解除租赁合同通知，同时你在和本人签订的转租协议中未能按协议约定履行消防等验收手续，造成本人很长时间不能营业，加之叶国龙的解除租赁合同通知，亦使本人无法对租赁物和经营进行全面投入，到目前五、六、七楼仍然空关着，给本人造成了近千万的损失。故鉴于你上述违约的客观事实，现函告你：本人和你解除双方之间的租赁合同并在你和本人的损失给付答复和赔偿后搬出，否则本人将依法通过诉讼解决。
2016年9月17日，叶国龙以短信的方式通知皋峰履行支付租金以及（2016）苏09民终1754号民事判决确定的违约责任，并提供了其个人银行账号。皋峰收到该短信通知后，通知叶国龙当面处理此事未成，其后皋峰一直未履行以上义务。
2016年10月25日，叶国龙以皋峰为被告，顾明为第三人向一审法院提起诉讼，请求：1.判令解除叶国龙与皋峰于2013年11月20日签订的房屋出租协议，并判令顾明在判决生效后一个月内腾让出所占有的叶国龙的房屋；2.判令皋峰赔偿叶国龙从2014年1月20日起至实际交房之日止按年租金100万元计算的租金损失。本院审理后作出（2016）苏0924民初6913号民事判决，判决：叶国龙与皋峰就位于射阳县社区居委会温州装饰城楼南侧的房屋签订的房屋租赁合同于2016年10月25日解除；皋峰于判决生效之日起十五日内向叶国龙支付租金，自2014年11月21日起至交房之日止，按年租金100万元计算；顾明于判决生效之日起一个月内将上述房屋腾让给叶国龙；驳回叶国龙的其余诉讼请求。皋峰不服，上诉于盐城市中级人民法院，后因未缴纳上诉费用，该院于2017年3月14日作出(2017)苏09民终1442号民事裁定，裁定:本案按上诉人皋峰自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。
2016年11月18日，皋峰向顾明发出解除合同通知书，主要内容有：2013年5月26日，我和你签订房屋租赁合同将我承租的叶国龙的房屋转租给你。转租以来，你已严重违约，欠缴巨额房租，且你多次表示不愿履行合同，现通知你，自2016年11月18日起，解除双方于2013年5月26日所签订的房屋租赁合同。合同解除后，请你直接将所租房屋交付给叶国龙，合同解除前所欠房租请立即支付。
一审法院认为，本案的争议焦点在于顾明、皋峰间的转租合同是由于谁的违约行为而解除。庭审中，顾明、皋峰对案涉的转租合同已经解除这一事实并不持有异议，顾明认为，双方的转租合同因为皋峰的违约行为导致合同目的无法实现于2016年9月4日解除；皋峰认为，双方的转租合同因为顾明违约未按约缴纳租金而于2016年11月18日解除。
顾明认为，因皋峰的违约行为致叶国龙向其送达了解除合同通知，且皋峰未能按约履行消防验收手续致其无法对租赁物经营进行全面投入，故要求解除转租合同。一审法院认为，顾明与皋峰间的转租合同、叶国龙与皋峰之间的出租合同是两个独立的合同，叶国龙与皋峰间出租合同的解除与否并不必然导致顾明与皋峰间合同的解除，且叶国龙与皋峰间的出租合同经多次诉讼至2016年10月25日才解除,故顾明以皋峰违约导致叶国龙与其解除合同为由要求确认双方的合同于2016年9月4日解除于法无据，本院不予支持。顾明、皋峰要求解除转租合同必须符合法定或者约定的解除条件。现顾明根据《合同法》第94条第（四）项要求解除合同，根据双方签订的转租合同之约定，消防设施由顾明负责安装，皋峰是配合验收，顾明未能提交证据证明因皋峰未配合验收的原因致房屋不能使用，且双方是于2013年5月26日签订转租合同后房屋即交由顾明使用，顾明直至2016年9月4日才以皋峰未能按约履行消防验收手续存在违约要求解除合同，不具有事实及法律依据，且目前房屋仍在顾明控制之下，故顾明于2016年9月4日发出的解除合同通知不符合法定解除的条件，该份解除合同通知无效，顾明、皋峰均应继续依约履行相应的义务。
关于皋峰2016年11月18日向顾明发出解除合同通知书是否有效的问题。根据查明的事实，皋峰曾于2015年11月30日诉讼向顾明主张租金，并经法院生效判决认定顾明应向皋峰支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金300万元。但至本案诉讼时，顾明仍未支付租金，现皋峰根据《合同法》第94条之规定，于2016年11月18日书面通知顾明，要求解除其与顾明间的转租合同，合法有效。故一审法院确认，双方间的转租合同因顾明的违约行为而解除，顾明要求皋峰赔偿合同租期内的损失及预期收益500万元于法无据，不予支持。综上所述，顾明的诉讼请求不具有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，一审法院判决：驳回顾明的诉讼请求。案件受理费46800元，保全费5000元，合计51800元，由顾明负担。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
二审另查明，本案所涉工程的土建消防于2014年4月24日验收合格。
本院认为，案外人叶国龙与皋峰签订的房屋出租协议及顾明与皋峰签订的房屋转租合同均合法有效，合同当事人均应按约履行相应的义务。
顾明与皋峰之间房屋转租合同解除的时间。
2016年9月4日，顾明向皋峰发出解除合同暨赔偿损失函，主要理由是皋峰与叶国龙之间在履行租赁合同过程中存在违约行为，并导致叶国龙于2014年11月22日直接向顾明发送了解除租赁合同通知，同时皋峰在和顾明签订的转租协议中未能按协议约定履行消防等验收手续，造成顾明很长时间不能营业，加之叶国龙的解除租赁合同通知，亦使顾明无法对租赁物和经营进行全面投入，到目前五、六、七楼仍然空关着，给顾明造成了近千万元的损失。对此本院认为，顾明与皋峰间的转租合同、叶国龙与皋峰之间的出租合同是两个独立的合同，皋峰是否违反其与叶国龙之间的租赁合同、是否对叶国龙构成违约，并不影响房屋转租合同中皋峰和顾明之间的权利义务关系的约定，且在叶国龙向皋峰、顾明发出解除合同通知书后，皋峰即提起诉讼要求确认该解除合同通知书无效，并以判决的形式确认了该通知书无效，故该解除通知不能成为顾明认定皋峰存在违约而解除双方转租合同的依据。
2016年10月25日，叶国龙以皋峰为被告，顾明为第三人向一审法院提起诉讼，请求判令解除叶国龙与皋峰于2013年11月20日签订的房屋出租协议，并判令顾明在判决生效后一个月内腾让出所占有的叶国龙的房屋。一审法院作出（2016）苏0924民初6913号民事判决：叶国龙与皋峰就位于射阳县社区居委会温州装饰城楼南侧的房屋签订的房屋租赁合同于2016年10月25日解除；皋峰于判决生效之日起十五日内向叶国龙支付租金，自2014年11月21日起至交房之日止，按年租金100万元计算；顾明于判决生效之日起一个月内将上述房屋腾让给叶国龙。所以可以认定皋峰与叶国龙之间的租赁合同已被生效判决认定于2016年10月25日解除，在皋峰与叶国龙之间的租赁合同依法解除后，皋峰已丧失了对讼争房屋占有、使用、收益的权利，该案也同时判决顾明将案涉房屋腾让给叶国龙，所以皋峰与顾明之间的转租合同也已丧失继续履行的基础，应当随之解除。皋峰在2016年11月18日向顾明发出解除合同通知既无合同解除的事实基础，也无重新解除的必要。
二、皋峰在其与顾明之间转租合同解除过程中是否存在违约行为，是否应当向顾明承担违约赔偿责任，顾明的损失该如何认定？
本院认为，2013年5月26日，皋峰与顾明签订房屋转租合同后，叶国龙作为出租人于2014年11月22日向皋峰、顾明发出解除租房合同，该通知虽经皋峰向法院提起确认之诉，被确认无效，但顾明作为次承租人，对该租赁房屋的正常使用受到一定的影响。且在此之后，叶国龙又于2015年12月14日、2016年10月25日向法院起诉要求解除其与皋峰之间的租赁合同，涉案房屋的租赁合同几次处于诉讼之中，顾明作为次租人对该租赁房屋是否可以继续租赁一直处于不确定状态。顾明主张的租赁房屋5、6、7楼未能对外转租而造成的租金损失60万元/年虽没有证据证实，但顾明因上述原因未能对5、6、7楼进行进一步装修经营及完全租赁使用是事实，对该三层楼所产生的经营损失也真实客观存在。
叶国龙与皋峰之间租赁合同解除的原因是皋峰未能及时向叶国龙缴纳租金，虽然顾明实际欠付皋峰租金可能造成皋峰向叶国龙支付租金履约能力不足，但由于租赁合同和转租合同存在相互独立性，所以顾明是否差欠皋峰租金不能作为皋峰向叶国龙拒付租金的理由。皋峰与顾明之间转租合同的解除是基于皋峰与叶国龙之间租赁合同的解除而随之解除，所以皋峰对转租合同的解除应承担相应的违约责任。顾明作为次承租人，其应及时向承租人缴纳租金，以保证租赁合同及转租合同得以延续履行。但在叶国龙向皋峰主张租金并起诉要求解除租赁合同后，顾明并未向出租人叶国龙提出由其代付租金，反而在2016年9月4日向皋峰发出解除合同通知，以自己的行为表示不愿代付租金并不愿继续履行转租合同，所以顾明对租赁合同及转租合同的解除负有主要责任。另，皋峰与顾明签订转租合同时，作为出租人皋峰应向顾明交付符合租赁用途的标的物，但当时租赁房屋的土建未经消防验收合格，存在瑕疵，对此皋峰也应承担相应的违约责任。
综上，皋峰与顾明签订房屋转租合同后，叶国龙作为出租人曾向皋峰、顾明发出解除租房合同，对次租人顾明正常使用租赁房屋存在一定的影响；皋峰与顾明签订转租合同时，租赁房屋的土建未经消防验收合格，存在瑕疵；皋峰未向出租人叶国龙缴纳租金致双方租赁合同被解除，进而致皋峰与顾明之间的转租合同自然解除，对此皋峰也应承担一定的违约责任。但顾明作为承租人，其未向皋峰及时缴付租金，在转租合同履行期间存在违约行为，应承担主要的违约责任。考虑以上因素，本院酌情认定皋峰向顾明承担30万元的赔偿责任。
综上，顾明的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院(2017)苏0924民初1522号民事判决。
二、皋峰于本判决生效后十日内赔偿顾明损失30万元。
三、驳回顾明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46800元，保全费5000元，合计51800元，由顾明负担48692元，皋峰负担3108元；二审案件受理费46800元，由顾明负担43992元，皋峰负担2808元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一八年五月二日
书记员 戴书琪