浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1148号
上诉人（原审被告）：邱明霞，个体工商户。
委托代理人：胡献平。
被上诉人（原审原告）：蔡同华，宁波甬港工程有限公司员工。
上诉人邱明霞因与被上诉人蔡同华房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2016年3月14日作出的（2015）甬海民初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：原、被告于2007年1月1日签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号的房屋，租期为2007年1月1日至2013年1月31日。2009年下半年，原、被告签订房屋续租合同，合同约定：租赁期限2年，即2013年2月1日至2015年3月1日（其中一个月为装修期）；租金36382元/月；被告不得损坏房屋结构；在不影响房屋整体结构的情况下，可按被告自己需要进行装修等。2011年2月10日，原、被告经协商一致，签订了房屋租赁合同补充协议，约定：双方同意延长租赁期限，即自2015年3月2日至2020年3月1日。被告于每年的6月底和12月底提前支付下半年期租金。2013年12月3日，原告向原审法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋续租合同、被告腾退房屋并支付违约金36382元。因原告未在原审法院规定的时间内缴纳诉讼费，原审法院于2013年12月24日作出民事裁定书，对该案按原告自动撤回起诉处理。2014年3月3日，原告起诉至原审法院请求判令解除原、被告之间的租赁合同并请求判令被告交还房屋及支付违约金72764元。原审法院于2014年6月16日作出（2014）甬海民初字第255号民事判决书，判决被告支付原告违约金2398.6元，驳回了原告其他诉讼请求。原告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，宁波市中级人民法院于2014年7月24日作出（2014）浙甬民二终字第439号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告于2014年6月30日支付原告租金218292元。2015年1月19日，原告向原审法院提起诉讼，要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并腾退房屋、被告支付拖欠的租金72764元、违约金36382元、房屋占有使用费18000元。被告在庭审中同意解除合同，并于2015年2月13日向原告发送了《要求蔡同华速来办理房屋交接手续的函》，因原告未接听电话故未能送达。被告又于同年2月25日以短信方式告知原告要求办理房屋交接手续，原告于次日短信回复称应由法院出面解决。在原审法院组织下，原、被告于2015年3月16日完成房屋腾退及交接手续。2015年4月24日，原审法院作出（2015）甬海民初字第120号民事判决书，判决：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同自2015年2月3日解除；2.原告蔡同华退还被告邱明霞剩余租金2598.7元；3.原告蔡同华退还被告邱明霞房屋押金13848.5元。2015年6月4日，宁波市海曙区城市管理行政执法局向原告发送《责令限期改正通知书》，认为位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋存在未取得建设工程许可证进行建设的行为，责令原告于2015年6月25日前改正上述违法行为，并接受复查，逾期不改正的将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定事实处罚。原告遂诉至法院，请求依法解决。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
另查明，宁波市海曙区城市管理行政执法局作出的《责令限期改正通知书》中查明的位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋存在未取得建设工程许可证进行建设的行为，为被告在承租原告所有的上述房屋期间进行装修时，改变了房屋原有结构，在一、二楼外搭建夹层及外立面广告，涉及建筑面积为75.92平方米。
因原告未履行原审法院（2013）甬海商特字第32-1号民事裁定书确定的义务，2015年1月20日，原审法院作出（2014）甬海执民字第23号民事裁定书，裁定拍卖原告所有的位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋。
原审审理中，经原告申请，原审法院委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对位于宁波市海曙区碶闸街20号房屋违章搭建部分拆除及恢复租赁前原状工程费用及期限进行鉴定，该公司作出工程造价咨询报告书及补充报告各一份，鉴定结论为：1.工程费用总计90962元；2.工程期限约需35日。原告为此支付鉴定费用3700元。
原审原告蔡同华于2015年7月22日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告赔偿房屋空置期损失137000元；2.原审被告赔偿违章搭建拆除、恢复原状费用108000元；3.本案诉讼费用由原审被告负担。
原审法院审理认为：原、被告签订的房屋租赁协议及续租协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，在不影响房屋整体结构的情况下，可按被告自己需要进行装修，被告不得损坏房屋结构。根据宁波市海曙区城市管理行政执法局作出的《责令限期改正通知书》，被告的装修中涉及建筑面积75.92平方米为违章搭建。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，被告返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故对建筑面积75.92平方米的违章搭建被告应当予以拆除并恢复原状，因被告已将房屋钥匙返还给原告，房屋目前处于原告控制状态，现原告要求自行拆除违章搭建并恢复原状，由被告承担相应费用，不违反法律规定，予以支持。根据宁波中冠工程管理咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书确定的鉴定结论，被告应承担的拆除违章搭建并恢复原状工程费用总计90962元。被告抗辩烟囱及立柱外装饰面不属于违章搭建；原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。现原告要求拆除，符合法律规定，对被告的抗辩意见，不予采信。被告抗辩外墙面原状为外贴花岗岩板材，鉴定意见为干挂式花岗岩板材，且价格偏高；对此，宁波中冠工程管理咨询有限公司作出补充报告予以说明，认为根据现有技术规范，必须采用干挂式施工工艺，对花岗岩板材价格可适当降低3966元，对该补充说明意见，被告未提供足以反驳的相反证据，对二份工程造价咨询报告书予以认定，对被告重新鉴定的申请予以驳回。根据鉴定结论，确认涉案房屋违章搭建由原告自行拆除并恢复原状，被告应赔偿原告拆除违章搭建并恢复原状工程费用为86996元。原告要求被告赔偿房屋空置期损失。原审法院认为，原告所有的房屋已被法院司法限制，依法不能出租使用，对原告的该项诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告邱明霞赔偿原告蔡同华拆除违章搭建并恢复原状费用86996元，该款被告邱明霞在判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告蔡同华的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4”975元，减半收取2487.5元，由原告蔡同华负担1604.5元，被告邱明霞负担883元；鉴定费3700元，由原告蔡同华负担720元，被告邱明霞负担2980元。
宣判后，原审被告邱明霞不服，上诉至本院，称：1.上诉人承租期间的违章搭建征得了被上诉人同意。双方当事人签订完房屋租赁合同后，上诉人对涉案房屋进行装修，当时和被上诉人电话联系过了，征得被上诉人同意后，上诉人进行了搭建。这既增加了出租人的房屋近80平方米的建筑面积，又美化了房屋的外观，提升了房屋的价值，对他人也无不良影响，故该违章建筑存在了近10年也无他人投诉。后来双方当事人签订续租合同及补充协议时，被上诉人均未提及违建拆除及外墙面恢复原状。上述事实说明违建部分事先征得了被上诉人的同意。根据合同法的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故上诉人可不恢复原状。2.原审法院认定的《工程造价咨询报告书》与事实严重不符。原外墙面采用的是14mm厚花岗岩水泥砂浆直接贴墙工艺。鉴定机构采用的是30mm厚干挂工艺。鉴定机构的意见是从公众安全及技术规范角度考虑，本案外墙面应采用花岗岩干挂工艺，采用这种工艺，花岗岩板材的厚度应达到30mm。上诉人认为，不同时代对建筑标准有不同要求，不能用现有的标准去衡量原有建筑的合理性。3.退一步讲，即使需要恢复原状，也是违章搭建前的状态，即拆除了违章建筑即是恢复了原状，原审法院却将原状理解为出租人将租赁物交给承租人尚未做任何装修时的状态。4.原审法院依据城管部门作出的《责令限期改正通知书》认定上诉人在违章搭建时改变了房屋原有结构，与事实不符。5.原审审理程序违法。原审法院在上诉人是否应拆除违章建筑、是否应恢复原状这一问题尚未有结论前，委托鉴定机构对上述费用进行鉴定，违反法律程序，这种做法类似于有罪推定。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人蔡同华答辩称：75.92平方米的违章建筑已经被城管部门认定，也已经下达了《责令限期整改通知书》。请法院公正审理。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的房屋租赁协议及续租协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。履约过程中，上诉人进行了违章搭建，上诉人称该违章搭建征得了被上诉人同意，依据不足，本院难以采信。故原审法院判决上诉人承担恢复原状的费用，并无不当。上诉人对鉴定机构出具的《工程造价咨询报告书》有异议，对此，鉴定机构进行了补充说明，并对花岗岩板材价格进行了适当降低，上诉人的异议，本院难以采纳。上诉人另称拆除了违章建筑即为恢复了原状。该主张系对恢复原状的片面理解，除了拆除违章建筑外，尚应进行修复。程序方面，原审法院依据被上诉人的申请并结合本案案情，委托鉴定机构进行鉴定，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1766元，由上诉人邱明霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年七月十二日
代书记员 潘芬芬