广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1273号原告：彭洁霜，女，1964年5月23日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。被告：清远市盈科实业投资有限公司，住所地清远市新城振兴路九号豪美大厦12层01单元。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。原告彭洁霜与被告清远市盈科实业投资有限公司（以下简称盈科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭洁霜的委托诉讼代理人徐国柱、被告盈科公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭洁霜向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金94722.88元[从2015年4月1日起以总房价1057175元为基数，按每日0.2‰计算逾期交房违约金至2016年6月23日为94722.88元]给原告；2、判决被告支付逾期办证违约金23049元[从2016年9月24日起以总房价1057175元为基数按中国人民银行规定的金融机构1年期贷款基准利率计算暂计至2017年3月17日止为23049元；从2017年3月18日起按上述标准计至被告提供资料产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止]给原告；3、判决被告立即将位于清远市××××号天润御庭二十三号楼3层01号房屋及两车位的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权到原告名下的登记手续；4、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年9月26日，原告作为买受人，与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市××××号天润御庭二十三号楼3层01号房一套外加两个车位，购房总价款为1057175元。合同签订后原告已按合同约定支付了全部购房款及两车位款共1057175元。关于逾期交房事宜，合同第八条约定：出卖人应当在2015年03月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、该商品房获得清远市住房和城乡建设局（以下简称市建局）工程竣工验收报告。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任及合同补充协议约定：逾期超过60日后，买受人继续履行《商品房买卖合同》的，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金。关于产权登记事宜，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了所有购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市住建局竣工验收合格的房屋及两车位给原告，也没有及时为原告办理产权证。长期以来原告虽多次催告，被告直至2016年6月23日才将涉案房屋交给原告，但一直不肯协助办理产权证及提供房屋验收合格证明，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰，因此，原告要求被告承担逾期交房及逾期办证违约责任，同时立即为其办理房屋房地产权属证。鉴于被告的行为严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任:1、逾期交房违约金94722.88元；2、逾期办证违约金23049元，由于合同约定的逾期办证按出卖人按已付房屋总价款的0.1%向买受人支付违约金，该违约金远远低于买受人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十条规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金23049元。综上所述，原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告盈科公司辩称，一、1、诉讼请求一我司已经在2016年3月10日取得涉案房屋竣工备案表，即已具备合同约定及相关法律规定的交付条件，但原告因自身原因至2016年6月23日才办理涉案房屋的接收手续，因此原告在得知我司已具备交付条件的情况下因自身原因迟收楼的责任由原告承担。2、根据双方签订的商品房买卖合同、补充协议18条第4项约定，双方同意违约金、赔偿金单项总额不超过总房款2%为限，即假若我司存在逾期交付房屋的事实，依据合同约定我司支付违约金的标准以总房款的2%为限额计算，原告诉讼请求一所要求支付的违约金与双方合同约定不相符，请法院予以驳回。二、1、双方签订买卖合同第15条关于产权登记的约定第11条双方在合同补充协议将办证期限由90天变更为交付之日起的720天内，在本案中原告自认接收涉案房屋的时间是2016年6月23日，应当从该日期起算720天，至今我司仍未存在逾期办证的事实，因此原告诉讼请求二无事实及合同依据。2、根据我方提供的证据2及原告所提交的证据办理房产证通知书，我司在2016年3月28日向原告发出涉案房屋的办理房产证的通知，要求原告依照通知提交相关资料及到我司销售中心办理相关产权登记的有关手续，但至今原告未依通知办理有关产权登记的相关手续，因此导致涉案房屋的产权办理延迟的责任在于原告，即使存在逾期办理产权的责任，应由原告承担。3、根据主合同约定，关于逾期办证的违约金约定，是以总房价的1%为计算逾期办证违约金，原告诉讼请求二计算逾期办证违约金无合同依据，此计算标准是错误的，请法院核实。三、原告只是对车位认购有意向，但双方并未签订车位买卖合同，对车位的具体位置及编号、交付时间及违约责任均无约定，故原告主张车位逾期交付及逾期办证违约金并无合同依据。本院经审理认定事实如下:2014年9月26日，原告彭洁霜与被告盈科公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市××××号天润御庭二十三号楼3层01（复式）号房屋，建筑面积为176.99平方米，房屋总价款为937175元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房获得市住建局工程竣工验收报告。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、详见补充协议。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件四--合同补充协议第十一条《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改、增补为：“……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如委托律师事务所办理产权证的，办证服务费由买受人负担。……（四）由于以下买受人原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由买受人承担延迟办理产权登记的责任。（1）买受人未按出卖人或律师事务所书面通知要求提供房产登记机构要求的需由买受人提供的证件资料；……”补充协议第十八条约定：“……（三）买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利及所承担的义务。（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。……”补充协议第二十条约定：“（一）本补充协议是《商品房买卖合同》的附件，若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。……”原告在附件四—合同补充协议买受人签章处签字进行了确认。2014年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订两份《商品房认购书》，认购书第三条约定：“认购物业情况：位于清远市××××号天润御庭23座301车位……成交楼价：人民币60000元……。”认购书第四条第1项约定：“一次性付款：首期楼款60000元……。”认购书第十五条约定：“双方一致商定委托广东金本色律师事务所代为办理该物业的《商品房买卖合同》、《购房借款合同》等法律文件的签署、鉴证、抵押登记等一切手续，律师服务费由认购方承担。此认购书作为法律有效之合约，而本认购书条款与《商品房买卖合同》条款有抵触之处，以《商品房买卖合同》为准。”签订《商品房买卖合同》和《商品房认购书》后，原告已付清购房价款937175元以及两车位价款120000元，合共1057175元。2016年3月10日，涉案房屋所在的天润御庭23号楼经市住建局竣工验收备案。2016年3月28日，被告按原告在《商品房买卖合同》中留下的地址向原告发出了一份办理房产证通知书，邮件查询结果显示妥投，原告亦表示已收到过被告发出的该邮件。被告在其印制的办理房产证通知书中告知了原告涉案房屋已进入办理房产证阶段，要求原告于2016年4月30日前前往被告的海伦春天销售中心签约室办理办证相关手续；同时，该通知书也告知了原告办理房产证需要准备的材料、费用等事项。2016年6月23日，原告办理了收楼手续。被告表示涉案房屋于2016年3月10日在市住建局竣工验收备案具备交付条件，原告因自身原因迟延至同年6月23日才收楼，责任在原告，但原告对此予以否认，并称2016年6月23日接到被告电话通知后才收楼的，被告亦未提供证据证实此前已通知原告涉案房屋已取得竣工验收备案及办理收楼手续。对于产权登记事宜，被告抗辩称由于原告未提交办证的相关资料导致未能向产权登记机关办理产权转移登记手续，而原告称已向被告提交了相关资料，但被告对此予以否认，原告亦未能提供证据予以证实。至法庭辩论终结时止，原、被告双方就车位购买仍未签订《商品房买卖合同》，原告所购两个车位尚未确定位置、编号。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、商品房认购书、发票、收款收据、办理房产证通知书、消防安全责任书，被告提供的竣工验收备案表、办理房产证通知书、邮单、邮件查询结果，以及本案的庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、逾期交付房屋违约金应如何计算；2、被告是否存在逾期协助办理房屋产权证的违约行为，是否应承担支付逾期办证违约金的违约责任；3、被告是否存在逾期交付车位及逾期办证的违约行为，是否应承担支付逾期交付车位及逾期办证违约金的违约责任。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2015年3月30日前将获得市住建局工程竣工验收报告的商品房交付原告使用，但是被告迟至2016年6月23日才将涉案商品房交付给原告，显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交付房屋而买受人不解除合同的，明确适用第1、2种方式处理，即违约金以原告已交付房价款的万分之二的标准按日进行计算并同时适用补充协议的约定，附件四--合同补充协议第十八条第（四）项约定按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。因此，结合《商品房买卖合同》第九条以及附件四--合同补充协议第十八条第（四）项的约定，被告应支付的逾期交房违约金以原告已付房价款937175元的万分之二为标准从逾期之日（2015年3月31日）起按日计算，但金额最高不超过房价款总额的2%，故被告应支付给原告的逾期交房违约金金额为18743.5元（937175元×2%）。至于被告抗辩称涉案房屋于2016年3月10日在市住建局竣工验收备案具备交付条件，原告因自身原因迟延至同年6月23日才收楼，责任在原告，但原告对此予以否认，并称2016年6月23日接到被告电话通知后才收楼的，被告亦未提供证据证实此前已通知原告涉案房屋已取得竣工验收备案及办理收楼手续，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。对于第二个争议焦点，被告抗辩称房屋产权证未办理的原因在于原告未按办理房产证通知的要求提交办证所需资料，而原告称已向被告提交了办证所需资料，但被告对此予以否认，原告亦未能提供证据予以证实，故对被告该抗辩意见，本院予以采纳。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四--合同补充协议第十一条（四）、（1）约定，由于买受人未按出卖人书面通知要求提供房产登记机构要求的需由买受人提供的证件资料，由买受人承担延迟办理产权登记的责任。因此，对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金，及要求被告立即将办理涉案房屋的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理涉案房屋的产权登记到原告名下的登记手续，本院不予支付。对于第三个争议焦点，对于原告所购买的两个车位，原、被告之间除了签订过两份《商品房认购书》外，并无就购买的车位签订正式的《商品房买卖合同》。而在《商品房认购书》中无约定车位的交付时间及办证时间，因此，原告主张被告存在逾期交付车位及办证的违约行为依据不足，故对于原告要求被告按照住宅《商品房买卖合同》中关于住宅的交付和办证时间、及违约金的约定，认定逾期交付车位的违约行为以及计付相应违约金，及要求被告立即将办理两车位的房地产权证由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理两车位的产权登记到原告名下的登记手续，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市盈科实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告彭洁霜支付逾期交房违约金18743.5元；二、驳回原告彭洁霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2656元，减半收取计1328元，由原告彭洁霜负担1194元，被告清远市盈科实业投资有限公司负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年五月十八日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。