甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民三终字第237号
上诉人（原审被告、反诉原告）甘肃欧圣建筑装饰材料有限公司，住所兰州市城关区安定门外1号。
法定代表人郭红兵，该公司总经理。
委托代理人张磊，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张x。
委托代理人刘临庆，北京市齐致律师事务所兰州分所律师。
原审第三人叶xx。
委托代理人陈晶晶。
上诉人甘肃欧圣建筑装饰材料有限公司（以下简称欧圣公司）与被上诉人张x、原审第三人叶xx房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2013）榆民一初字第25号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，2006年，欧圣公司筹划在榆中县夏官营镇经三路修建四层框架结构的欧圣大厦、欧圣综合楼各一幢。2006年7月28日，欧圣公司从榆中县建设局取得《建设项目造址意见书》、《建设用地规划许可证》，2007年5月9日取得《建设工程规划许可证》，2007年7月9日取得《建筑工程施工许可证》。欧圣公司在取得上述行政许可证后，着手修建欧圣大厦、欧圣综合楼。2007年12月28日，欧圣公司与张x分别就欧圣大厦一楼、二楼签订了两份《房屋出售合同》，两份合同第一、二条分别约定：甲方（欧圣公司）将欧圣大厦第一层D-
E-F轴建筑面积100平方米的房屋以每平方米2000元、合计200000元的价格以及欧圣大厦二楼B-C-D-E-
F轴建筑面积130平方米的房屋以每平方米1500元、合计195000元的价格出售给乙方（张x）作为商业经营场地使用。合同第三条分别约定，合同签订后，乙方就第一层、第二层房屋分别付给甲方总房款的110000元作为房屋出售预付款，待2008年5月欧圣大厦竣工验收，在榆中县房产交易所办理房屋产权证后，再支付甲方第一层房屋余款90000元、第二层房屋余款85000元，使用权为50年。双方就第一层房屋买卖另约定，乙方付给甲方总房款的110000元另含本房出租收入60000元。（大间二年，2008年5月20日至2010年5月20日；小间三年，2008年5月20日至2011年5月20日，另附出租合同复印件）。双方签订的两份合同的第四条至第十二条约定的内容完全一致。合同第四条约定：办理房屋产权证时，按照国家相关规定120天，2008年5月20日至2008年10月20日，不得超过国家规定的相关时间，甲乙双方费用自理。第八条约定：甲方在乙方没有违反本合同的情况下产权不能按时交付乙方，提前解除合同或将房屋使用权转让，出租给他人，视为甲方违约，退还所有预付款（即房屋增值金）负责赔偿违约金80000元。第九条约定，乙方在甲方没有违反本合同的情况下解除合同，视为违约，乙方负责赔偿甲方违约金80000元。第十条约定，甲方在乙方没有书面同意的情况下，将房屋另售其他渠道和他人，将赔付乙方购房总金额3倍以上罚款。第十一条约定，若乙方购置的房屋在甲方进行整体出售或出转时以本合同所含项目，整体以书面移交，承转方并保证乙方利益。合同签订后，张x于2007年12月28日交付欧圣公司房款150000元、2007年12月29日交付房款10000元，共计交款160000元。之后，欧圣大厦未在双方合同约定的时间竣工，直到2011年6月才完工。工程完工后张x接收了合同约定购买的第一、二层房屋。2012年4月，欧圣公司从榆中县房地产管理局办理了欧圣大厦、欧圣综合楼的房屋所有权证。2012年6月12日欧圣公司与叶xx签订了《房屋买卖合同》，欧圣公司将欧圣大厦、欧圣综合楼两幢楼整体以980万元出售给叶xx。2012年7月9日，欧圣公司将欧圣综合楼的房屋所有权过户登记在叶xx名下。2008年8月28日、2010年3月6日、2010年3月11日、2011年5月8日，欧圣公司法定代表人郭红兵分四次分别借张x现金50000元、50000元、10000元、10000元，共计借张x现金120000元。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张x与欧圣公司签订的两份《房屋出售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自的义务。欧圣公司辩称在签订合同时欧圣公司未取得权利证书，故该两份合同是无效合同或可撤销合同的辩解意见，因欧圣公司在张x起诉前已取得相关权利证书，双方的合同系有效合同，故对欧圣公司的辩解意见不予采信；欧圣公司辩称其为解决农民工工资问题，以低于市场的价格出售房屋，张x在签订合同时乘人之危的辩解意见，因无证据证明，不予采信；欧圣公司称张x应付220000元房款，事实上只支付了160000元，其先行违约，欧圣公司有权解除合同的主张以及张x称先期交付的110000元房款中有60000元是用欧圣公司预期交付房产租费折抵的主张，经查，按照双方合同约定，张x应在合同签订后支付欧圣公司购房款220000元，依双方就第一层房屋签订的合同第三条“张x先付给欧圣公司110000元另含本房出租收入60000元，办理房屋产权证后再支付90000元”的约定以及欧圣公司法定代表人向张x借款的事实看，如果张x没有交清房款，完全没必要借款给他人，故60000元是欧圣公司不能按期完成工程项目，导致延迟交付房产而产生经济损失，张x主张的先期交付的110000元房款中有60000元用欧圣公司预期交付房产租费折抵的主张成立，予以采信，欧圣公司称张x没有交清房款、先行违约，其有权解除合同的主张不能成立，不予采信。欧圣公司称涉案房屋已经合法途径出售给叶xx，叶xx支付了800万元房款，系善意取得，张x与欧圣公司之间的合同已经不能履行，要求解除双方签订的合同的反诉请求，经查，欧圣公司在2012年4月取得房产权证后，未给张x办理房产过户手续，双方发生纠纷，张x于2012年5月22日向法院提起诉讼，在诉讼过程中，欧圣公司于2012年6月12日与叶xx签订房屋买卖合同，将法院查封的涉案房屋又卖给叶xx，且叶xx在庭审时出示的支付购房款的凭证为复印件，付款人是福建天健安防科技有限公司，款项为货款非购房款，故不排除欧圣公司与叶xx串通侵害张x合法权利的合理性怀疑，故欧圣公司与叶xx之间签订的合同的真实性、合法性因无有效、充分的证据证实，不予确认。且张x在提起诉讼时已实际占有、使用涉案房屋，故对欧圣公司的辩解意见不予采信，对其要求解除张x与欧圣公司签订的《房屋出售合同》的反诉请求亦不予支持。张x要求欧圣公司履行两份《房屋出售合同》，办理房屋所有权证的诉讼请求本院应予支持。但其要求欧圣公司支付80000元违约金的诉讼请求，依据双方签订的合同，双方就违约金的承担只在合同第八条中有约定，该条约定：甲方在乙方没有违反本合同的情况下产权不能按时交付乙方，提前解除合同或将房屋使用权转让，出租给他人，视为甲方违约，退还所有预付款（即房屋增值金）负责赔偿违约金80000元。依据该条约定，若欧圣公司违约，应退还所有预付款（即房屋增值金），并负责赔偿违约金，实际是在解除合同的前提下才支付违约金，现张x要求履行合同，则不存在支付违约金的问题，故对张x要求欧圣公司支付80000元违约金的诉讼请求，不予支持。为了保护合同当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决，一、欧圣公司履行与张x签订的出售欧圣大厦第一层D-
E-F／5-7轴、第二层B-C-D-
E-F／5-7轴商铺的《房屋出售合同》。并于本判决生效后30日内由张x与欧圣公司双方在房地产交易部门办理相关房屋产权登记过户手续；二、驳回张x的其他诉讼请求；三、驳回欧圣公司的反诉请求。案件受理费8450元，诉讼保全费2520元，反诉案件受理费50元，合计11020元，由张x负担1800元，欧圣公司负担9220元。
上诉人欧圣公司不服原审判决上诉称，该公司与张x在签订合同时房屋尚未办理产权登记证书，根据《城市房地产管理法》的规定，未办理产权登记的房产不能转让，该合同无效；2007年由于该公司资金紧张，迫于压力以明显远低于市场价值的价格与张x签订了合同，张x有趁人之危的故意，该合同应当被撤销；合同在履行期间张x首先违约，欠付60000元购房款，该公司可以解除合同；该公司与叶xx签订的合同合法有效，叶xx在购买房屋时房屋产权登记欧圣公司在名下，叶xx购买房产系善意，原审法院认为合同付款瑕疵没有依据。原审法院认定事实不清，处理不当，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人张x及原审第三人叶xx均服判，未提出上诉。
经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案，张x与欧圣公司2007年12月28日签订的房屋出售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。张x作为买受方已经按照合同要求履行了付款义务，欧圣公司也在2011年6月将房屋交付张x，故张x要求欧圣公司为其办理房屋所有权登记过户手续的诉讼请求应予支持。关于欧圣公司提出双方在签订房屋买卖合同时房屋尚未取得房屋所有权证书，交易违反国家房地产管理法规，合同无效的上诉理由。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中关于城市房屋转让条件的规定属于管理性规范，不能以此确定合同的效力，且欧圣公司在本案诉讼前于2012年4月已经办理了房屋所有权证，欧圣公司与张x签订的房屋买卖合同合法有效，欧圣公司此上诉理由不能成立，不予支持。
关于欧圣公司提出房屋买卖价格明显低于市场价格，合同显失公平张x有趁人之危的故意，该合同应当被撤销的上诉理由。《中华人民共和国合同法》中规定合同撤销权的行使应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，超过此期间撤销权消灭，本案中合同签订于2007年12月，欧圣公司至2012年6月本案诉讼开始后才反诉提出撤销合同的主张，超过法定期间，且欧圣公司无证据证实合同签订存在显失公平、趁人之危的情形，欧圣公司此上诉理由不能成立。关于欧圣公司提出张x只支付了160000元购房款，欠付60000元购房款未支付，张x违约在先的上诉理由。本案涉及第一层房屋的房屋买卖合同对于付款金额做出明确约定，合同第三条约定“张x先付给欧圣公司110000元另含本房出租收入60000元（大间二年。2008年5月20日至2010年5月20日。小间三年。2008年5月20日至2011年5月20日），办理房屋产权证后再支付90000元”的约定，此60000元为以租赁收益冲抵房款，并且由于欧圣公司未按合同要求于2008年5月交付房屋，故张x不存在违约情形。欧圣公司提出与叶xx的买卖合同合法有效，应当向叶xx履行房屋交付义务的问题。欧圣公司虽与叶xx签订合同买卖涉案房屋，但张x与欧圣公司之间早于2007年12月签订房屋买卖合同张x也依约支付了购房款，且欧圣公司2011年6月就已经将房屋交付张x，双方均依约履行了大部分合同义务。张x在2012年5月22日向原审法院提出诉前财产保全申请，原审法院于同日做出民事裁定对涉案房产进行保全，通知榆中县房地产管理局予以查封，而叶xx与欧圣公司于2012年6月12日本案诉讼开始后才签订合同。欧圣公司虽承认收到购房款800万元，但叶xx并无充足证据证实其履行了付款义务，付款凭证的付款内容是货款并非购房款，付款时间与合同签订及履行情况不符，且叶xx对于原审判决服判并未提出上诉，据以上理由原审法院判决欧圣公司向张x履行合同正确，欧圣公司此上诉理由事实依据不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8550元，由上诉人甘肃欧圣建筑装饰材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘锦辉
代理审判员 张 静
代理审判员 郭宏杰
二〇一四年五月四日
书 记 员 张邴雯