北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第09724号
上诉人（原审被告）李喆，男，1978年6月25日出生。
委托代理人刘强，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
委托代理人袁慧，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁利，男，1963年3月20日出生。
委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
上诉人李喆因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第03987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丁利在原审法院起诉称：我与李喆经北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞家园公司）提供居间服务，于2012年10月26日签订《房屋买卖合同》，约定我将105号房屋以53万元的价款卖给李喆，李喆以按揭贷款的方式支付房价款。我与李喆在祥瑞家园公司协助下办理网签手续后，李喆开始办理贷款手续。但是在合同约定的120天房屋过户时间内，因为李喆存在诚信不良记录根本无法办理按揭贷款，而且经我和祥瑞家园公司多次催促，李喆也没有通过其他方式支付房款，也拒不配合我解除合同并撤销网签手续。我无奈诉至人民法院，请求依法判决：1、解除双方于2012年10月26日签订的《房屋买卖合同》；2、李喆配合我到住建委撤销房屋买卖网签合同；3、李喆承担本案诉讼费用。
李喆在原审法院答辩称：不同意解除合同，合同是双方自愿签订的，前期等待的时间比较长，2012年10月26日签订购房合同之后至2013年1月初近90天是在等待房本，到2013年2月17日在祥瑞家园公司处协商时，丁利提出因为我的购房款迟迟不能到位，导致其生意上产生30万元的损失，要求我承担一半的损失，即房款增加15万，如果继续履行合同要求支付总房款68万，最后定加价12万，如果达不到这个要求就解除合同。对加价我不可能同意，120天的认定也是有异议的，房屋买卖合同第4条第3款的约定，根据银行的要求我约了丁利几次，但是一直没有约上，担保公司对现场进行评估需要丁利必须到场的，要求房主去银行签文件。过完年上班以后联系丁利，丁利称祥瑞家园公司会联系我，然后就成了17日时的情况。如果丁利实在不愿意卖，解除合同需给我一部分差价的补偿，双倍返还定金以及中介费应由丁利承担。
原审法院审理查明：2007年8月25日，丁利与北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）签订了《北京市商品房预售合同》，约定购买罗顿公司开发的105号房屋。丁利按照约定支付了房款，罗顿公司也将房屋交付给了丁利。后罗顿公司并未按照合同约定的时间将105号房屋的产权证发放给丁利。
2012年10月26日，丁利（出卖人）与李喆（买受人）通过祥瑞家园公司签订了《房屋买卖合同》，约定：李喆购买丁利所有的105号房屋，建筑面积32.64平方米，总价款53万元。合同第四条约定：买受人向出卖人支付定金人民币20000元，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币320000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，直至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。合同第十条约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。合同第十五条补充协议约定：1、双方约定签贷款当日打首付款19万元整；2、双方约定第十条第（二）项前提为房产证下发（取得）；3、本物业产权证未下发，双方约定违约方赔偿守约方双倍房款。同日，以上三方还签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同签订后，李喆按照约定向丁利支付了购房定金20000元。双方在祥瑞家园公司的中介服务下办理了诉争房屋的网签手续。后李喆先后通过祥瑞家园公司介绍的北京融信厚泽投资担保有限公司以及自己寻找的上海浦东发展银行北京市分行富力城支行办理购房商业贷款，但均未办理成功。至今为止，李喆未向丁利支付剩余房款，双方也未办理房屋过户手续。
庭审中，李喆向法院提出调查取证申请调取上海浦东发展银行北京市分行富力城支行受理其向该行申请房屋贷款的证据及材料，以及经办人对该贷款受理和办理情况的说明。后上海浦东发展银行向法院提供了一份《签收登记簿》，显示2013年4月17日李喆在该行取回房屋贷款资料，该行并未向法院提供其他证明材料。
2013年2月27日，祥瑞家园公司出具了一份说明，内容为：”关于办理105室产权过户事宜时，购买方办理贷款时出现个人信誉逾期问题，致使办理时限超出双方签订的《房屋买卖合同》时限。由此，购买方与出售方于2013年2月23日达成如下协定：1、双方口头约定原《房屋买卖合同》终止执行。2、双方约定于2013年2月24日早上共同去建委办理撤销买卖网签手续，出售方同意退还购买方所交定金。出售方：丁利；购买方：李喆。”2014年3月17日，祥瑞家园公司再出具一份说明，内容为：”1、丁利与李喆房屋买卖的网签手续是在2013年1月初房屋产权证下发后立即办理的。2、2013年1月底李喆打电话要求经纪人与房东约时间办理房屋现场评估以及银行贷款文件签署事宜。3、2013年2月17日买卖双方（即丁利和李喆）在我处协商加价或解除房屋买卖合同事宜。提出加价理由为由于李喆购房款迟迟不能到位，对丁利生意产生影响，要求李喆承担损失的一半即人民币十五万元整，后经双方协商房主同意加价数额减至十二万元整，若达不到就要求买方解除合同”。2014年3月18日，祥瑞家园公司再次出具说明一份，内容为：”兹于2013年1月中旬出售方丁利先生、购买方李喆先生经居间方祥瑞家园地产约定签订贷款合同，后期经担保公司回馈信息，购买方李喆先生有征信逾期，这次没有办理成贷款。”法院于2014年11月27日对祥瑞家园公司负责本次房屋买卖中介事宜的屈×（身份证号×××）进行了询问，屈×表示上述几份说明均系祥瑞家园公司出具，并对李喆存在征信问题影响贷款办理、丁利与李喆于2013年2月17日就加价问题进行协商，以及2013年2月23日双方口头达成解除合同的协议等事项予以确认。
另查，2013年3月6日，丁利通过快递向李喆在双方签订的《房屋买卖合同》中约定的通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》，内容为：”我与你于2012年10月26日签订的《房屋买卖合同》，因你征信问题致使上述合同履行已超过合同约定的期限。现我决定与你解除此合同。”该快递于2014年3月7日由李喆的同事代为签收。
再查，本案审理过程中，丁利撤销了对祥瑞家园公司的起诉，并坚持要求解除合同。李喆则坚持不解除合同，认为该合同合理合法，应继续履行，故不在本案中考虑违约和赔偿的问题。
上述事实，有《商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、说明、《签收登记簿》、《解除合同通知书》、邮件详情单及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除；合同依约定或法定解除。本案中，丁利与李喆签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据祥瑞家园公司出具的多份证明以及双方的当庭陈述，丁利与李喆签订的《房屋买卖合同》履行过程中，双方因故没有按照合同约定的时间办理房屋权属转移登记手续，该合同未能继续履行；双方于2013年2月17日就房屋价款增加的问题达成了新的意见，应认定为对合同主要条款的变更，后又于2013年2月23日就《房屋买卖合同》终止执行及撤销网签的事宜达成了合议，应认定为就合同的解除达成了口头协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，双方理应履行新的约定。另外，法院综合考虑目前李喆仅支付了购房定金，房屋尚未实际交付给李喆进行装修、使用，房屋也未办理产权过户手续等合同履行状况，结合双方当事人的意愿及其他具体案情，本着有利生产、方便生活的原则，认为此《房屋买卖合同》不宜继续履行。因此，对丁利起诉要求解除与李喆于二零一二年十月二十六日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》解除后，双方在北京市住房与城乡建设委员会办理的诉争房屋的网签手续也应当一并撤销，故对于丁利的此项诉讼请求，于法有据，法院予以支持。李喆认为《房屋买卖合同》应继续履行的答辩意见，法院不予采信。双方当事人如因此份《房屋买卖合同》的相关事宜产生其他争议的，应本着公平合理、诚实信用的原则，自行协商解决或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除丁利与李喆于二零一二年十月二十六日签订的《房屋买卖合同》；二、李喆于本判决生效后十日内协助丁利前往北京市住房和城乡建设委员会撤销105房屋买卖网签合同。
李喆不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回丁利的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由丁利负担。上诉理由：一审法院认定事实错误。上海浦东发展银行已经同意向我贷款，不存在因我有不良诚信记录而无法贷款的事实，丁利在房屋涨价后，故意不配合我办理贷款手续，我也没有与丁利达成解除合同的合意。丁利邮寄送达的《解除合同通知书》并非我本人签收。
丁利服从原审法院判决，针对李喆的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丁利与李喆签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。由于双方在《房屋买卖合同》中对于办理贷款手续、支付首付款的时间均未明确约定，导致双方在实际履行中产生争议。从双方签订《房屋买卖合同》至丁利提起本案诉讼时已长达一年之久，远远超过了双方在合同中约定的120日内办理过户手续的约定。且根据上述合同居间方祥瑞家园公司出具的多份证明，丁利与李喆在此期间先后多次协商，协商内容涉及变更合同价格条款及解除合同。李喆虽然主张祥瑞家园公司出具的证明是虚假的，但未提出相反的证据予以证明。且李喆在签订合同后仅支付了2万元购房定金，并在2013年4月17日自行从浦发银行取回房屋贷款资料，李喆在本院审理中虽称取回贷款资料的原因是自己打算一次性支付购房款，但李喆未能就其具有上述付款能力提供相应证据。李喆在本案中虽主张未支付房款系由于丁利拒绝配合办理银行贷款手续导致，但未能提供证据予以证明。原审法院结合双方的合同履行情况及履行意愿判决解除合同正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋买卖合同》解除后，双方在北京市住房与城乡建设委员会办理的诉争房屋的网签手续也应当一并撤销。双方对于《房屋买卖合同》解除后的相关事宜，均未在本案中进行主张，双方可另案解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由李喆负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由李喆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年十二月九日
书 记 员 明 玥