辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）辽审一民抗字第10号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：董文涌
委托代理人：朱立柱，辽宁海之韵律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：大连社康服务有限公司。住所地：大连市沙河口区黄河路***号。
法定代表人：刘长宇，该公司总经理。
申诉人董文涌因与被申诉人大连社康服务有限公司（简称社康公司）房屋腾退纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2010年3月22日作出（2010）沙民初字第245号民事判决。判决生效后，董文涌向检察机关申诉。大连市人民检察院于2010年9月15日作出大检民抗（2010）44号民事抗诉书，向大连市中级人民法院提起抗诉。大连市中级人民法院于2010年10月11日作出（2010）大立二民抗字第45号民事裁定，指令沙河口区人民法院再审本案。沙河口区人民法院再审后，于2010年12月20日作出（2010）沙审民抗字第4号民事判决。社康公司不服，提出上诉。大连市中级人民法院于2011年7月11日作出（2011）大审民再终字第36号民事判决，该判决已发生法律效力。董文涌不服，再次向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2012年9月4日作出辽检民抗（2012）50号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2012年12月4日作出（2012）辽立一民抗字第56号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员徐平、张崇利出庭。申诉人董文涌及其委托代理人朱立柱到庭参加诉讼。被申诉人社康公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
2010年1月13日，董文涌向沙河口区人民法院提起诉讼，要求判令社康公司立即腾退其所占用的大连市沙河口区黄河路732号1-13-1号面积为133.67平方米的房屋。
沙河口区人民法院一审查明，2009年5月2日，董文涌与乔坤签订房屋买卖合同，董文涌购买乔坤所有的位于大连市沙河口区黄河路768号1-13-1号（现为大连市沙河口区黄河路732号1-13-1号）房屋，建筑面积为133.67平方米。董文涌于2009年8月11日取得该房屋产权证。
另查明，1999年11月18日，乔坤与大连东方房屋开发有限公司签订《商品房销售合同》，购买座落于大连市沙河口区黄河路768号1-13-1号建筑面积为129.6平方米的二室房屋。乔坤于2001年2月21日取得案涉房屋产权证书。2002年11月5日，大连东方房屋开发有限公司与乔坤达成协议，乔坤购买的涉案房屋因测绘面积误差，实际面积比签订合同的购买面积少6.52平方米，乔坤实际购买的涉案房屋面积为123.08平方米。大连东方房屋开发有限公司同意乔坤用取暖费冲抵面积误差金额，直至冲抵完毕。
大连东方房屋开发有限公司将位于大连市沙河口区黄河路768号13楼3号面积为133.67平方米出售给社康公司，社康公司于1999年12月6日向大连东方房屋开发有限公司交付了全部购房款。1999年3月3日，大连东方房屋开发有限公司将位于大连市沙河口区黄河路768号1单元13楼3号建筑面积137.5平方米，总价款53.9万元房屋出售给案外人王玉财。1998年9月21日，王玉财向大连东方房屋开发有限公司交付了全部购房款。2000年10月17日，王玉财在大连市房地产交易中心办理了房地产权属转移登记审批书，取得了该房屋产权。
再查明，大连市沙河口区黄河路768号1单元13层有三套房屋，其中一室、二室、三室各一套，大连市沙河口区黄河路768号1单元10层1号房屋是二室房屋，建筑面积123.08平方米。
沙河口区人民法院一审认为，董文涌购买涉案房屋取得了涉案房屋的所有权，并对涉案房屋进行装修，实际入住使用，社康公司未在董文涌主张的涉案房屋中居住和使用。经查社康公司占有使用的房屋为大连市沙河口区黄河路768号1单元13层3号，该房屋的所有权人为王玉财，并非涉案房屋。现董文涌没有证据证明社康公司占有的房屋就是其所购买的涉案房屋。董文涌的主张，无事实和法律依据，不予支持。该院于2010年3月22日作出（2010）沙民初字第245号民事判决：驳回董文涌的诉讼请求。案件受理费9120元，由董文涌负担。
大连市人民检察院提出抗诉认为，沙河口区人民法院作出的（2010）沙民初字第245号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。首先，董文涌提供的房屋产权证记载，董文涌所有的房屋座落于沙河口区黄河路732号1单元13层1号，建筑面积133.67平方米，该房屋平面图显示，房屋（（1单元13层1号）为南北走向，东侧为整面墙。经核实，黄河路732号1单元13层共有三套房屋，除2号房屋为小户型外，1号房屋为133.67平方米，3号房屋为123.08平方米。而董文涌现使用的房屋为123.08平方米的3号房屋，其户型与房屋产权证所记载平面图不符。社康公司现占有使用的房屋在同单元同楼层，面积、户型均与董文涌产权证记载的房屋面积、户型相符。据此，社康公司现占有使用的房屋系董文涌房屋产权证中登记的房屋。其次，社康公司提供的黄河路732号1-13-3号房屋分层分户平面图与1单元现有的三种户型均不一致，即黄河路732号1单元中不存在该平面图所示户型；社康公司提供申请人为王玉财的《房屋权属登记审批书》并非房屋产权证的替代品，其效力不足以与董文涌持有的房屋产权证相抗衡；社康公司不是黄河路732号1-13-3号房屋的所有者，也无证据证明其与所有者王玉财是何种法律关系；黄河路732号1单元工程号和行政街号不一致，工程号为768号，行政街号为732号，其楼层门牌号也有1号和3号颠倒的情形。因此，本案应以房屋产权证中记载的房屋面积及户型平面图为依据，确定社康公司占有使用房屋的所有权归属。故原审法院判决认定社康公司占有使用的房屋为大连市沙河口区黄河路768号1单元13层3号，并非涉案房屋，缺乏证据证明。
大连市中级人民法院于2010年10月11日作出（2010）大立二民抗字第45号民事裁定，指令沙河口区人民法院再审本案。
沙河口区人民法院再审查明，2009年5月2日，董文涌与乔坤签订《二手房买卖合同》，购买位于沙河口区黄河路768号1单元1301号房屋（现为黄河路732号1单元13层1号），建筑面积为133.67平方米，总价款为72万元。董文涌向乔坤支付了购房款，于2009年8月支付了契税、交易税、土地出让金等费用，于2009年8月7日取得房屋产权证书。产权证上记载，房屋座落于沙河口区黄河路732号1单元13层1号，建筑面积133.67平方米，房屋平面图显示：房屋南北走向，东侧为整面墙。在签订房屋买卖合同前，董文涌实际查看的是现在居住的房屋并于2009年5月入住，当时原产权人乔坤并未在场。在办理产权过户进行房屋面积测绘时，房产测绘部门实际测绘的是社康公司现在实际占有使用的房屋。
另查明，1999年11月18日，乔坤与大连东方房屋开发有限公司签订《商品房销售合同》，合同约定：大连东方房屋开发有限公司将位于沙河口区黄河路768号1单元13层1号房屋一套出售给乔坤，建筑面积为129.6平方米（房屋建筑面积以大连市房地产管理局实地测量后计算出的测量结果为准），总价款466560元。1999年11月28日，乔坤交付购房款，大连东方房屋开发有限公司出具发票。乔坤于2001年2月23日取得房屋产权证书。产权证书记载，房屋所有权人乔坤，房屋座落沙河口区黄河路768号1单元13层1号，建筑面积133.67平方米，并附有房屋平面图（平面图显示：房屋南北走向，东侧为整面墙）。
1998年11月2日，王玉财与大连东方房屋开发有限公司签订《商品房销售合同》，购买位于沙河口区黄河路768号1单元13层3号房屋一套，三室二厅，建筑面积137.5平方米，总价款53.9万元。1998年9月21日，王玉财交付购房款，大连东方房屋开发有限公司出具售房发票。2000年10月21日，大连市房地产测绘中心对该房屋进行实际测绘，实际测量建筑面积为133.67平方米，并制作了房屋平面图（平面图显示：房屋南北走向，西侧为整面墙）。2000年11月17日，经大连市房地产管理部门审核准予登记，但至今王玉财未取得房屋产权证书。
董文涌提供了从大连市房地产档案馆调取的案外人武广胜、武燕、刘巍、黄宜涛、陈军的房屋权属登记审批档案，从这些材料可以看出：1、黄河路732号1-14-1号房屋，原建筑工程号为黄河路768号1-14-3号，建筑面积为133.67平方米，房屋分层分户平面图与董文涌房屋产权证上所载的平面图相同；2、黄河路732号1单元18层1号房屋，原建筑工程号为768号南苑大厦1-18-3号，经测绘，建筑面积为133.67平方米，房屋分层分户平面图与董文涌房屋产权证书上的平面图相同；3、黄河路732号1单元9层1号房屋，原建筑工程号为768号南苑大厦1-9-1号，建筑面积为123.08平方米；4、黄河路732号1单元12层3号房屋，原建筑工程号黄河路768号1单元12层1号，建筑面积为123.08平方米，后产权人向大连市房地产登记发证中心申请变更登记，变更为黄河路732号1单元12层3号。社康公司提供的从大连市房地产档案馆调取的案外人张苏智的房地产权属登记审批档案记载，黄河路732号1-10-1号房屋，原建筑工程号为黄河路768号1-10-1号，建筑面积为123.08平方米。
再查明，案涉房屋位于沙河口区黄河路南侧南苑大厦732号1单元13层，南苑大厦共有两个单元，东侧为732号1单元，西侧为738号2单元。732号1单元13层共有三户，东侧为社康公司现占有使用的房屋（建筑面积133.67平方米），中间的户型建筑面积86.51平方米，西侧为董文涌现使用的房屋（建筑面积123.08平方米）。东侧房屋与西侧房屋的户型结构不相同。案涉房屋的建筑工程号与行政街号不一致，黄河路768号1单元系建筑工程号，其行政街号为732号1单元。
沙河口区人民法院再审认为，本案的争议焦点是社康公司现实际占有使用的房屋是否是董文涌产权证书上登记的“黄河路732号1单元13层1号”房屋。现从如下几个方面分析：1、董文涌与原产权人乔坤签订的买卖合同中约定购买的是“黄河路768号1单元1301号”房屋，建筑面积为133.67平方米。这与乔坤所持有的产权证书上登记的内容是一致的。在董文涌办理房屋产权过户进行房屋面积测绘时，董文涌称在经过社康公司法定代表人汪洪同意的情况下，测绘部门到社康公司现在占有使用的房屋进行的实际测绘，社康公司认可了测绘的事实，但否认经过汪洪同意，对此抗辩社康公司既没有提供证据证明也没有提出合理的解释。现董文涌持有的产权证书所记载的内容系经过测绘部门实际测绘而形成并经过房地产管理部门调查、审核、核准的，其记载的房屋面积和户型平面图与乔坤的产权证上登记的信息是一致的。至于社康公司提出的董文涌在签订合同前查看的系现居住的房屋并实际入住，对此董文涌也予以认可，但其称查看和入住时产权人没有在场，并不知道房屋交付错误的情况。据董文涌陈述，入住后原产权人乔坤告知其房屋交付错误，购买的房屋应系社康公司现占有使用的房屋，正是基于此，在办理产权过户进行房屋测绘时才到社康公司现占有的房屋进行的测绘。董文涌最终购买的房屋应以合同确定的房屋以及产权证上登记的为准，且董文涌关于购房和交付过程的陈述符合逻辑。综合分析本案的事实和证据，可以认定原产权人乔坤出售给董文涌的房屋与董文涌房屋产权证上登记的房屋为同一套房屋，系社康公司现占有使用的房屋即黄河路732号1单元13层东侧房屋。2、关于社康公司提出的两点抗辩。第一、社康公司提出其现占有使用的是黄河路768号1单元13层3号房屋，所有权人为王玉财，虽没有办理产权证书，但已在房地产管理部门登记备案，是合法权利人。社康公司没有提供证据证明其与王玉财的关系，也没有提出合理的解释，且王玉财并没有取得房屋产权证书，就是说其对房屋的权利没有经过房产管理部门的最终确认。另外单就社康公司提供的王玉财在房产管理部门登记备案的《房屋权属转移登记审批书》中所记载的房屋分层分户平面图分析，该平面图显示，房屋南北走向，西侧为整面墙。这与社康公司现在占有使用的房屋户型结构并不相符，而实际上现在社康公司占有的房屋东侧系整面墙。第二、社康公司提出其所占有的房屋是从大连东方房屋开发有限公司购买的，并支付了对价，系合法占有。对此，社康公司仅提供了由大连东方房屋开发有限公司出具的两张收条。从该份证据所显示的内容来看，如“收（1-13-3#）杨忠东购房定金20000元整，“收768号13楼3号，面积为133.67平方米，首付款154377元…”，社康公司又无法提供房屋买卖合同、购房发票等其他证据相佐证，仅凭该份证据不足以证明社康公司现占有的房屋系768号1-13-3号。综上，房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，是权利人享有物权的证明。权利证书上所记载的房屋信息是当事人申请经过房屋行政主管部门调查、审核和审批后确定的，除非有证据证明产权证上登记的信息有误，其能够客观反映和确定董文涌所有房屋的特征。因此，社康公司现占有使用的房屋系董文涌产权证上登记的“沙河口区黄河路732号1单元13层1号”房屋，社康公司应予腾退。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《城市房屋权属登记管理办法》第五条之规定，该院于2010年12月20日作出（2010）沙审民抗字第4号民事判决：一、撤销沙河口区人民法院（2010）沙民初字第245号民事判决；二、社康公司将占有使用的房屋，即沙河口区黄河路732号1单元13层东侧房屋于判决生效后三十日内腾退给董文涌。案件受理费9120元，由社康公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
社康公司提出上诉，请求撤销（2010）沙审民抗字第4号民事判决，依法驳回董文涌的诉讼请求。其依据的事实和理由是，（2010）沙审民抗字第4号民事判决审理程序有误，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
大连市中级人民法院二审查明，1、董文涌在购买乔坤房屋过程中，看房时乔坤没有到场，由乔坤委托的人拿钥匙打开的是董文涌现在居住的房屋；乔坤实际交付给董文涌的也是现在董文涌居住的房屋，非社康公司正在使用的房屋。2、乔坤出卖给董文涌的房屋在面积上曾有过如下演变过程：1999年11月乔坤从大连东方房屋开发有限公司购买的商品房合同面积为129.6平方米。2001年2月大连市房地产档案馆《房地产权属转移登记审批书》记载房屋实际测量面积为133.67平方米，即产权证上的面积。社康公司占用的房屋合同面积为137.5平方米，2000年10月大连市房地产测绘中心实际测量后认定建筑面积为133.67平方米。其他查明事实与（2010）沙审民抗字第4号民事判决认定的事实一致。
大连市中级人民法院二审认为，案涉楼宇确实存在行政街号和认定面积比较混乱的情况，但是不管怎么混乱，董文涌从乔坤手中购买的房屋应是特定和明确的。二人的房屋买卖合同合法有效，双方未有异议。在双方买卖房屋过程中，看房时乔坤虽然没有到场，但乔坤委托的人拿钥匙打开的是董文涌现在居住的房屋，而非社康公司正在使用的房屋；乔坤实际交付给董文涌的也是现在董文涌居住的房屋，亦非社康公司正在使用的房屋。乔坤给董文涌看的和交付给董文涌的以及董文涌实际看的和实际接收的均是董文涌自己正在居住的房屋，足以说明双方买卖房屋的标的物就是董文涌自己正在居住的房屋，而非社康公司正在使用的房屋。从乔坤出卖给董文涌的房屋在面积上的演变过程看房屋已由合同面积129.6平方米被实测为133.67平方米，董文涌回避这节事实主张社康公司一直使用的133.67平方米房屋就是其所购房屋无事实和法律依据，大连市沙河口区人民法院（2010）沙审民抗字第4号民事判决仅以董文涌房证所载面积及附图而忽视董文涌买房过程即认定董文涌所购房屋系社康公司现使用的房屋不妥，应予纠正。该院于2011年7月11日作出（2011）大审民再终字第36号民事判决：一、撤销沙河口区人民法院（2010）沙审民抗字第4号民事判决；二、维持沙河口区人民法院（2010）沙民初字第245号民事判决。一审案件受理费9120元，二审案件受理费9120元，合计18240元，由董文涌负担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院（2011）大审民再终字第36号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：本案的争议焦点应是社康公司现实际占有使用的房屋是否是董文涌产权证书上登记的房屋。首先，董文涌与原产权人乔坤签订的买卖合同中约定购买的是“黄河路768号1单元1301号”房屋，建筑面积为133.67平方米。房屋平面图显示：房屋南北走向，东侧为整面墙。这与乔坤所持有的产权证书上登记的内容是一致的。而且董文涌办理房屋产权过户进行房屋面积测绘时，测绘部门是到社康公司现在实际占有使用的房屋进行的测绘，社康公司也认可了测绘的事实。现董文涌持有的产权证书所记载的内容系经过测绘部门实际测绘而形成并经过房地产管理部门调查、核准，其记载的房屋面积和户型平面图与乔坤的产权证上登记的信息是一致的。其次，董文涌现实际使用的房屋面积仅为123.08平方米，其户型与其房屋产权证所载户型平面图也不相符。社康公司现占有使用的房屋在同单元同楼层，面积、户型均与董文涌产权证记载的房屋面积、户型相符；且在部分已办理房屋产权证的7**号1单元其他楼层也只有1号房屋的面积为133.67平方米。综合分析本案的事实和证据，应当认定原产权人乔坤出售给董文涌的房屋与董文涌房屋产权证上登记的房屋为同一套房屋，系社康公司现占有使用的房屋即黄河路732号1单元13层东侧房屋。最后，针对社康公司提出的几点抗辩，省检察院认为：第一、社康公司提出其现占有使用的是黄河路768号1单元13层3号房屋，所有权人为王玉财，虽没有办理产权证书，但已在房地产管理部门登记备案，是合法权利人。对此，社康公司并没有提供证据证明其与王玉财的关系，也没有提出合理的解释，且王玉财并没有取得房屋产权证书，就是说其对房屋的权利没有经过房产管理部门的最终确认。另外单就社康公司提供的王玉财在房产管理部门登记备案的《房屋权属转移登记审批书》中所记载的房屋分层分户平面图分析，该平面图显示，房屋南北走向，西侧为整面墙。这与社康公司现在占有使用的房屋户型结构并不相符，而实际上现在社康公司占有的房屋东侧系整面墙。第二、社康公司提出其所占有的房屋是从大连东方房屋开发公司购买的，并支付了对价，系合法占有。对此，社康公司仅提供了两张由大连东方开发有限公司出具的两张收条，从该份证据所显示的内容来看，如“收（1-13-3#）杨忠东购房定金20000元整”、“收768号13楼3号，面积为133.67平方米，首付款154377元……”，社康公司又无法提供房屋买卖合同、购房发票等其他证据相佐证，仅凭该份证据不足以证明社康公司现占有的房屋系768号1-13-3号。第三、社康公司提出的董文涌在签订合同前查看的系现居住的房屋并实际入住，对此董文涌也予以认可，但因其查看和入住时产权人没有在场，并不知道房屋交付错误的情况，入住后原产权人乔坤方告知其房屋交付错误。而董文涌在向乔坤购买前述特定房屋，办理房屋产权证书并在房产部门登记备案后，即对该房屋享有所有权，依法应受到法律保护。虽然董文涌所看和接收的与其实际购买的房屋不符，但不动产物权变动以登记为生效要件，并不因接收、交付而生效，尤其不能因为错误的接收、交付而生效。
总之，房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，是权利人享有物权的证明。权利证书上所记载的房屋信息是当事人申请经过房屋行政主管部门调查、审核和审批后确定的，除非有证据证明产权证上登记的信息有误，其能够客观反映和确定申请人所有房屋的特征。因此，社康公司现占有使用的房屋系董文涌产权证上登记的“沙河口区黄河路732号1单元13层1号”房屋，社康公司应予腾退。二审法院以董文涌实际看的和接收的均是其现在居住的房屋为由，认定双方买卖房屋的标的物就是董文涌自己正在居住的房屋，而非社康公司正在使用的房屋，没有事实和法律依据。
申诉人董文涌表示同意检察机关的抗诉意见。
本院再审查明，大连市中级人民法院（2011）大审民再终字第36号民事判决认定的事实属实。
本院认为，从乔坤与大连东方房屋开发有限公司于1999年11月18日签订的《商品房销售合同》来看，所购买的是“1单元13层1号”建筑面积为129.6平方米的二室房屋，而同楼层的唯一一套建筑面积为133.67平方米的三室楼房（即本案诉争房屋）多年来一直由社康公司占有使用，虽然乔坤办理了“建筑面积为133.67平方米的1单元13层1号”房屋的产权证书，但并无其他证据证明乔坤实际取得了诉争房屋的所有权。董文涌系从乔坤手中购买的“1单元13层1号”房屋，其事前查看和事后接收以及实际入住的，均系董文涌现在居住的房屋，足以说明双方买卖房屋的标的物就是现在居住的房屋，而非其要求社康公司腾退的诉争房屋。况且，根据王玉财与大连东方房屋开发有限公司于1998年11月2日签订的《商品房销售合同》，王玉财购买了“1单元13层3号”建筑面积为137.5平方米的三室房屋。王玉财已交付购房款，大连东方房屋开发有限公司亦出具了售房发票。经大连市房地产测绘中心对该房屋进行实际测绘，实际测量建筑面积为133.67平方米，2000年11月17日经大连市房地产管理部门审核准予登记。因此，虽然董文涌购房后办理的产权证书上记载的房屋面积和户型平面图与社康公司占有的诉争房屋相符，但不能仅以此认定其为诉争房屋的所有权人，其要求社康公司腾退房屋，缺乏事实依据。如董文涌认为乔坤交付的房屋与双方合同的约定不符，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持大连市中级人民法院（2011）大审民再终字第36号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李永财
代理审判员 孟凡永
代理审判员 关鹿凝
二〇一四年六月三日
书 记 员 王 匡