宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终420号
上诉人（原审原告）任慧清，女，1992年5月17日出生，汉族，宁夏易联房地产经纪有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人常斌、陈芳，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏红宝房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区中宁县县城东街。
法定代表人谢建功，系该公司总经理。
被上诉人（原审被告）宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
负责人张映桓，系该公司经理。
二被上诉人共同委托代理人康佳，女，1991年4月17日出生，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
二被上诉人共同委托代理人王蕾，男，1987年5月3日出生，汉族，公司员工，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人任慧清因商品房预约合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区金凤区人民法院（2015）金民初字第3964号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求：请求依法判令解除原、被告签订的商品房认购协议书；被告双倍返还原告定金26000元。
原审法院查明：被告宁夏红宝房地产公司（以下简称红宝公司）系红宝·锦秀河畔楼盘的开发商，具体由宁夏红宝房地产公司银川分公司（以下简称红宝分公司）运营。为了促销该楼盘，被告委托广告公司发布营销广告，开展交3000元抵30000元的优惠活动。2015年8月23日，原告与被告宁夏红宝房地产公司签订《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》，约定：原告认购被告开发的红宝·锦秀河畔房屋，面积95.07平方米，交3000元抵30000元优惠后单价为5054元。原告应于签订本协议书的同时向被告交付10000元，作为双方签订《商品房买卖合同》的定金。该定金可冲抵房款。原告需于2015年8月23日付总房款30%的首付款，其余房款银行提供按揭贷款，若贷款额度不足，差额由原告在接到被告通知7日内补足。原告若未按照付款约定执行，视为原告自动退房，原告所交定金被告不予退还等。当天，原告签署了选房确认单，分期首付申请单，同时向被告交定金10000元，向广告公司交电商费3000元。2015年8月24日，原告向被告出具按揭延期申请，载明：“本人任慧清于2015年8月23日订购红宝·锦秀河畔X室，由于家里原因现申请于2015年10月10日前办理相关联按揭手续，如有逾期开发商有权另行出售此套房屋，并且定金不予退还。”2015年10月10日前原告未办理相关联按揭手续，也未与被告签订《商品房买卖合同》，故原告以“被告售楼处的置业顾问承诺紧邻该项目旁边的塞北雪面粉厂即将迁址的承诺不实及被告承诺某号楼房屋在2015年年底即可交房并使用，但被告与X楼的其他房主签订的房屋买卖合同约定的交房时间却成了2016年年底”为由诉至法院。
原审法院认为，原、被告签订的《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。该认购协议为预约合同，合同的最终目的为签订商品房买卖合同，现原告拒绝签订商品房买卖合同，并提出解除《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》，被告表示同意，故原告解除《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》的诉讼请求，予以支持；原告主张由被告双倍返还定金，理由为：被告承诺塞北雪面粉厂搬迁，但面粉厂明确表示无搬迁计划，且被告承诺2015年底交房，但签订商品房买卖合同约定的交房时间为2016年底，被告的行为违约。经审查，原、被告双方签订的《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》并未约定有关面粉厂搬迁时间及交房时间，被告并无违约行为。相反，原告向被告承诺“于2015年10月10日前办理相关联按揭手续，如有逾期开发商有权另行出售此套房屋，并且定金不予退还”，原告未能在承诺期限内办理购房手续存在违约，故原告的该项诉讼请求，不予支持；鉴于被告通过电商收取3000元，该款不属于定金，故被告应向原告退还3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除原告任慧清与被告宁夏红宝房地产开发有限公司签订的《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》；二、被告宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司于本判决生效后十日内退还原告任慧清3000元；三、驳回原告任慧清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，减半收取226.50元，由被告宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司负担30元，原告任慧清负担196.50元。
宣判后，原审原告任慧清不服，提出上诉，请求：一、撤销原判第三项，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金两万元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体事实及理由为：一、上诉人提交的证据完整、充分的证明被上诉人以口头宣传的方式承诺楼盘相关事项，原审法院认定“未约定面粉厂搬迁时间及交房时间，被告并无违约行为”错误。因相关法律规定，开发商将一些不能写于宣传册和广告中的承诺以置业顾问口头形式进行宣传，上诉人听信了置业顾问的承诺签订认购协议书，录音资料已能够证实被上诉人作出的面粉厂搬迁时间及交房时间的承诺，一审不予认定系加重上诉人的举证责任；二、被上诉人的上述承诺已构成要约，应视为合同内容，现面粉厂不予搬迁，交房时间迟延，被上诉人应当承担违约责任。
被上诉人红宝公司及红宝银川分公司共同答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何理由及依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人认可上诉人任慧清在签订认购协议书后与被上诉人就交房时间等事宜进行了沟通，二审查明的其他事实及采纳的证据与一审相同，本院予以确认。
本院认为，《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》系预约合同，对双方当事人具有约束力，预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约，但认购协议并不具备购房合同的全部主要内容，双方仍然保留着就商品房认购书未约定的内容进一步商谈的权利。虽然本案双方当事人签订的认购书约定了房屋的位置、面积、单价，但对买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未在认购书中明确约定，属于未决条款，故需在签订买卖合同时协商一致达成。本案中，被上诉人认可在签订认购协议书后上诉人与被上诉人就商品房销售合同的订立进行了商谈。无证据证实上诉人存在恶意协商的行为，合同未能订立不可归责于任何一方当事人，因此被上诉人没收上诉人支付的定金1万元没有依据，应予返还。原判适用法律不妥，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区金凤区人民法院（2015）金民初字第3964号民事判决第一、三项，即“解除原告任慧清与被告宁夏红宝房地产开发有限公司签订的《红宝·锦秀河畔商品房认购协议书》；驳回原告任慧清的其他诉讼请求。”
二、撤销宁夏回族自治区金凤区人民法院（2015）金民初字第3964号民事判决第二项；
三、被上诉人宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司于本判决生效后十日内退还上诉人任慧清13000元。
本案一审案件受理费案件受理费453元，减半收取226.50元，由宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司负担113.30元，任慧清负担113.20元。二审案件受理费453元，由宁夏红宝房地产开发有限公司、宁夏红宝房地产开发有限公司银川分公司负担226.50元，任慧清负担226.50元。
本判决为终审判决。
审判长 王争春
审判员 李山山
审判员 张 婧
二〇一六年七月十二日
书记员 曾 睿
附:本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。