吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1752号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张鹏，男，1976年2月15日出生，汉族，住长春市朝阳区。
委托代理人：张辉，吉林华盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海杉杉服装有限公司，住所：上海市浦东新区东方路985号杉杉大厦25层。
法定代表人：李启明，经理。
委托代理人：崔洪奎，吉林中吉律师事务所律师。
上诉人张鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年1月27日作出的（2014）朝民初字第2434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年，上海杉杉服装有限公司（以下简称杉杉公司）与张鹏签订一份《房屋租赁合同》，杉杉公司将坐落于长春市重庆路万达购物广场首层35号面积241.83平方米的房屋租赁给张鹏，租期五年，自2009年9月1日起至2014年8月31日止，年租金为725488元，租金支付方式为季付，首期房租181372元，并支付押金60467元，各期房租于每季度第一个月的1日支付，租金按期汇入杉杉公司指定的账户，若逾期支付租金，每逾期一天，张鹏需按应付而未付租金的0.2%向杉杉公司支付滞纳金，因张鹏的违约行为导致发生诉讼，杉杉公司为此支出的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费）由张鹏承担。因2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181372元张鹏没有支付，杉杉公司多次向张鹏发送函件，要求张鹏支付逾期租金并明确表示合同到期后不再续租。期间，张鹏曾有表示要求延长租期一年的意向，但双方最终未能达成一致意见。迄今为止，张鹏尚未从租赁房屋中搬出。另查明，2011年7月4日，张鹏与长春昆仑装饰展示有限责任公司（以下简称昆仑公司）签订《装潢工程合同》一份，工程名称为重庆路欧洲行门面及店内装修，合同约定的金额为250000元，报价单显示金额为295050元。
2014年11月4日杉杉公司起诉至一审法院，以张鹏欠付租金且合同到期拒不交还房屋为由，要求判令：1.被告立即腾退房屋；2.被告支付拖欠的2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181372元、滞纳金51872.39元（按合同约定以应付未付金额的每日0.2%计算，自2014年6月1日起暂计算至2014年10月22日共计143天，应计算至实际履行之日），支付逾期腾房占用使用费103357.19元（按照合同约定的标准，自2014年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止，暂计算至2014年10月22日）；3.被告承担原告的律师代理费15022元；4.被告承担本案的诉讼费用。
张鹏辩称：自2005年被告进驻装修至2015年房屋多次漏水，使被告无法使用经营，衣物等物品损失严重，被告多次要求原告维修，原告没有维修，被告自行维修、装修、垫付费用使损失降至最低。因原告违约在先，被告行使不安抗辩权，因此被告没有交2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金，并和原告协商续租事宜，被告没有违约，不应承担原告说的滞纳金、逾期腾房使用费及律师费。
张鹏同时提起反诉，以房屋漏水给其造成损失为由，要求判令：1.原告支付被告维修、装潢费共计357050元；2.原告赔偿被告房屋维修、装潢期间的营业损失700000元；3.延长原、被告之间的《房屋租赁合同》期限一年，至2015年8月31日；4.原告承担反诉费用。
杉杉公司辩称：我们交付房屋时，房屋符合使用目的，被告所说的房屋漏水情况从未通知原告，也没有证据证明，被告把一些正常装修的支出费用作为维修费用没有依据。
一审庭审中，张鹏对杉杉公司所主张的租金、滞纳金、房屋占用使用费及律师代理费（15022元）的依据及标准均无异议。
张鹏向一审法院提供了长春市鑫利达装饰公司（以下简称鑫利达公司）盖章的维修改造费用表3张，用于证明2013年-2014年期间由于漏水，张鹏对房屋进行三次小型维修，共支付维修费62000元。张鹏还提供了照片77张，用于证明自2005年张鹏进入承租房屋时至2015年房屋均存在漏水情况。
一审法院审理后认为：1.杉杉公司与张鹏签订的租赁期限为2009年9月1日起至2014年8月31日的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，现该合同已于2014年8月31日到期，杉杉公司已经向张鹏明确表明到期后不再续租，杉杉公司要求张鹏腾退房屋的主张合理，应予支持；2.租赁期间内，张鹏未按照约定向杉杉公司支付租金，依照法律规定及《房屋租赁合同》约定，张鹏应当承担相应的违约责任，对杉杉公司要求张鹏支付2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181372元的请求，本院予以支持。对于杉杉公司主张的滞纳金一节，张鹏在书面代理意见中明确提出滞纳金标准过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院将滞纳金的标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，滞纳金的起算日期应当自2014年6月2日起，计算至实际给付时止；3.《房屋租赁合同》到期后，张鹏已无权对租赁房屋继续占有、使用，但由于其仍在该房屋中进行经营，应当向杉杉公司支付占用期间的使用费，故对杉杉公司要求张鹏按照《房屋租赁合同》中的租金标准即年租金为725488元支付占有使用费的主张合理，自2014年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止；4.《房屋租赁合同》中约定了关于由于张鹏的违约行为导致发生诉讼，杉杉公司为此支出的律师费由张鹏承担的条款，故杉杉公司主张的要求张鹏承担律师代理费的主张合理，对于数额本院酌情支持10000元；5.对于张鹏反诉要求杉杉公司支付房屋的维修、装潢费共计357050元（与昆仑公司的《装潢工程合同》295050元＋鑫利达公司的费用62000元）的请求一节。首先，张鹏主张自2005年进入该承租房屋时起该房屋即存在漏水的情况，张鹏并未提供证据证明由于漏水曾向杉杉公司要求维修的证据；其次，张鹏与昆仑公司签订的系《装潢工程合同》，该合同的内容为门面及店内装修，张鹏将其认定为维修费用不妥，本院不予确认。对于张鹏主张的2013年-2014年期间鑫利达公司盖章的三张维修改造费用表62000元一节，由于该三张表既未显示维修的期间，也无付款凭证，本院无法确认该三项费用的发生时间及是否已经实际发生。故对张鹏主张的杉杉公司承担维修、装潢费共计357050元的主张，本院不予支持。对于张鹏要求上海杉杉赔偿维修、装潢期间的营业损失700000元及要求延长租期一年的主张，因未提供相关证据，也没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）张鹏于本判决生效后十五日内将坐落于重庆路万达购物广场首层35号房241.83平方米的房屋中腾出；二、被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）杉杉公司支付拖欠的2014年6月1日至2014年8月31日期间的租金181372元并支付滞纳金（以181372元为基数，自2014年6月2日起计算至实际给付时止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；三、被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）杉杉公司支付自2014年9月1日起开始计算至被告（反诉原告）张鹏实际腾迁之日止房屋占有使用费，按照年租金标准725488元计算；四、被告（反诉原告）张鹏向原告（反诉被告）杉杉公司支付律师代理费10000元；五、驳回原告（反诉被告）杉杉公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张鹏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费6574元，反诉案件受理费7157元，由被告张鹏负担。
宣判后，张鹏不服，向本院上诉称：1.被上诉人对于上诉人承租房屋漏水问题不予解决，违约在先，被上诉人应当减少租金或延长租期；2.上诉人提供的大量照片、视频资料以及物业方处理漏水的记录，可以证明上诉人自2005年承租房屋后该房屋顶棚就不断漏水，尤其是2015年2月26日漏水最为严重。被上诉人没有尽到维修房屋的义务，上诉人有权主张被上诉人承担维修费用、减少租金或延长租期，并要求被上诉人赔偿上诉人损失。上诉人拒付租金是行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
杉杉公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：上诉人张鹏主张案涉房屋自2005年至今一直存在漏水质量问题，其为此支出维修和重新装修费用357050元，要求被上诉人杉杉公司赔偿，并要求杉杉公司延长租期或减少租金，但张鹏并未能提供充分证据证明。张鹏虽然举证了三份装修施工合同和收款收据，但该证据中并未体现维修房屋漏水事宜，张鹏虽然还提供了房屋现状照片，并主张案涉房屋目前仍然存在漏水问题，但因照片没有体现具体时间，而目前案涉房屋租赁合同租期早已届满，现在房屋漏水不能佐证案涉房屋在租赁期间一直存在漏水质量问题，况且如果房屋一直存在质量问题，张鹏应当首先通知杉杉公司进行维修，但张鹏并无相关证据证明其曾经通知杉杉公司进行过维修。故张鹏以房屋存在漏水质量问题为由拒付租金，要求杉杉公司赔偿维修和重新装修损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，张鹏的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12869.00元，由上诉人张鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 杜 易