湖南省株洲市石峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）株石法民一初字第1195号
原告（反诉被告）熊许根。
委托代理人王心舟，湖南百杰律师事务所律师，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉）。
被告（反诉原告）颜权。
委托代理人石琴，株洲市基层法律服务工作者协会法律工作者，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或者上诉）。
委托代理人魏志勇，株洲市基层法律服务工作者协会法律工作者，代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）熊许根诉被告（反诉原告）颜权租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日受理后，依法由审判员吴灿林适用简易程序于2015年10月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）熊许根的委托代理人王心舟、被告（反诉原告）颜权的委托代理人石琴到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告（反诉被告）熊许根诉称：原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2012年3月28日签订租赁合同，被告（反诉原告）承租原告（反诉被告）所有的位于石峰区丁山路三相农贸批发大市场第二层房屋，总面积1573.18平方米，租期6年，月租金为24480元，租金按月支付。合同签订后，被告（反诉原告）依约缴纳了80000元保证金。自2015年4月30日开始，被告（反诉原告）以各种理由拒绝支付租金，时至今日，已拖欠租金达4个月之久。根据合同约定，拖欠租金达30天以上的，原告（反诉被告）有权终止合同、收回房屋，并有权要求被告（反诉原告）按照拖欠时间每月支付年租金的3%违约金，至起诉之日总计欠款金额为133172元。原告（反诉被告）多次催收未果，为维护原告（反诉被告）的合法权益，原告（反诉被告）诉至法院，请求判令：1、依法解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的租赁合同；2、原告（反诉被告）扣除被告（反诉原告）所缴纳的保证金外，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付欠缴租金及违约金53172元（暂算至起诉之日，延期照计）；3、本案的全部诉讼费由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）颜权辩称：1、原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）的租赁合同没有法律依据。被告（反诉原告）不交租金是有原因的，从2012年12月份开始，租赁的房屋就开始渗漏，2013年8月，原告（反诉被告）委托市场负责人通知被告漏水问题已进行了维修，但2013年冬季几场大雨后，又再次出现漏水，且面积扩大到厨房，给被告（反诉原告）经营管理带来极大麻烦。房屋屋顶渗漏属房屋自身质量问题，原告（反诉被告）有义务负责维修好，被告（反诉原告）多次催促原告，但原告（反诉被告）没有处理好，所以被告（反诉原告）才从2015年4月开始停交租金，希望原告（反诉被告）能及时处理好渗漏问题；2、原告（反诉被告）要求扣除被告（反诉原告）所缴纳的保证金和违约金时没有依据的，因为原告（反诉被告）违约在先，才造成被告（反诉原告）停止支付租金。
被告（反诉原告）颜权反诉称：反诉人租赁被反诉人的房屋漏水，虽然被反诉人维修过一次，但没有维修好，给反诉人造成了损失，为维护反诉人的合法权益，故提起反诉，请求法院判决：1、被反诉人将租赁房屋进行维修（维修费用约50000元）；2、被反诉人承担赔偿损失1万元；3、全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）熊许根辩称：1、现在已经不存在渗漏事实；2、对于渗漏事实反诉人并没有通知被反诉人；3、渗漏是否已经达到影响事实，是否可以达到阻饶租金交纳请法庭予以核实；4、反诉请求中的损失没有事实和法律依据；5、对于渗漏事实反诉人同样负有避免损失扩大的业务，反诉人并没有履行该义务。
原告（反诉被告）熊许根为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、原告（反诉被告）公民信息查询复印件一份，欲证明原告（反诉被告）的诉讼主体资格；
2、被告（反诉原告）颜权公民信息查询单复印件一份，欲证明被告（反诉原告）的诉讼主体资格；
3、2012年3月28日《租赁合同》复印件一份，欲证明原（反诉被告）、被告（反诉原告）之间的租赁关系及违约责任；
4、株房权证株字××号房屋产权证复印件一份，欲证明原告（反诉被告）对房屋的所有权；
被告（反诉原告）颜权针对自己的主张向本院提供了下列证据：
5、照片复印件11张，拟证明房屋渗漏的事实。
以上证据，经庭审举证质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4均无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据5，认为酒店大厅照片的真实性无异议，但对关联性有异议，无法证实目前仍存在渗漏，且对渗漏是否达到影响房屋使用有异议，对其他照片有异议，无法得知拍摄地点。本院认为该组证据仅能证明酒店大厅、卫生间、厨房、储藏室部分区域的相关情况。
根据本院上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：
2012年3月28日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁合同》一份，约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于株洲市石峰区丁山路三湘农贸批发大市场第二层，即丁山路综合楼负二层，总使用面积1573.18m。租赁期限为陆年，自2012年7月1日至2018年6月30日止，房屋月租金为人民币24480元。被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付合同保证金80000元，合同期满，被告（反诉原告）如无违约和欠费，原告（反诉被告）如数退还被告（反诉原告）（不计息）。同时合同还约定，被告（反诉原告）拖欠租金或者拖欠水、电费30天以上的，原告（反诉被告）可终止合同并收回房屋，被告（反诉原告）未按照合同约定的期限支付租金或水电费等费用的，被告（反诉原告）应按拖欠的时间，每月向甲方支付年租金3%的违约金，被告（反诉原告）违反本合同约定，除原告（反诉被告）有权提前终止合同外，被告（反诉原告）还应以一年租金的数额向原告（反诉被告）支付违约金。合同签订后，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）缴纳了保证金及租金，但自2015年5月1日起至今被告（反诉原告）未再支付租金，原告（反诉被告）催要未果，故诉至本院。
另查明，原告（反诉被告）曾对租赁房屋进行过维修。原、被告自2015年后将租金从每月24480元协商调整为每月22680元。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照约定履行。被告（反诉原告）作为承租人自2015年5月1日起至今未交纳租金，已构成违约，原告（反诉被告）诉请解除双方之间租赁合同，于法有据，本院就予以支持。原、被告协调月租金为人民币22680元，自2015年5月1日暂计算至2016年1月13日，共计8个月13天，拖欠租金总额为191268元，扣减被告（反诉原告）向原告（反诉被告）已支付的保证金80000元，故被告（反诉原告）还应予支付原告（反诉被告）租金111268元。原、被告约定未按期限支付租金，被告（反诉原告）每月向原告（反诉被告）支付年租金3%的违约金，该违约金的约定超过造成损失的百分之三十，本院依法予以调整为573804.4元（191268元×30%=57380.4元）。原告（反诉被告）在诉讼中表示对被告（反诉原告）应支付的违约金予以放弃，系其自由处分其民事权利的行为，本院予以准许。对于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）维修租赁房屋及赔偿被告（反诉原告）损失10000元的请求，因酒店一直处于营业状态，被告亦未提供证据证明房屋漏水给被告造成损失的情况，本院工作人员曾到场查看未发现仍然存在大面积的渗漏及影响酒店的营业（拍摄有照片存卷），对此本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）熊许根与被告颜权于2006年6月18日签订的《租赁合同》；
二、被告颜权在本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）熊许根租金人民币111268元（计算至2016年1月13日，延期按22680元／30天＊实际天数计算）；
三、驳回原告（反诉被告）熊许根其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，减半收取565元，由被告颜权承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行东区支行交通分理处驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 员 吴灿林
二〇一六年一月十三日
代理书记员 孙紫薇
附本判决适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。