广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第461号
上诉人（一审被告）：覃寿欢。
委托代理人：何莹。
被上诉人（一审原告）：陈英。
委托代理人：唐铭。
上诉人覃寿欢因与被上诉人陈英房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，组织当事人到庭就本案争议事项进行调查、辩论和调解。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：案外人郭伟杰从广西大学后勤基建处承租位于广西大学西校园青工楼南楼一楼楼梯口两件杂物房和一间小房，面积约为30平方米。2012年3月1日，案外人郭伟杰、谢雨轩将上述房屋转租给覃寿欢用于经营宜美便利店，租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日，每月租金2800元。2012年8月7日，陈英与覃寿欢签订《转让协议》，约定由覃寿欢将宜美便利店转让给陈英经营，转让费为40000元。协议签订后，陈英分两次将转让费40000元转给覃寿欢。陈英接手房屋后，对房屋进行简单改装，并购置设备，共支出12500元。2012年9月中下旬，案外人郭伟杰、谢雨轩以覃寿欢擅自转租为由，将上述房屋收回，陈英遂诉至一审法院。在一审庭审过程中，双方均陈述在签订《转让协议》时未告知郭伟杰、谢雨轩和出租人广西大学。陈英自认在涉案房屋被收回后，已自行将其购买的设备出售。
一审法院经审理认为：双方签订《转让协议》实际为覃寿欢承租涉案房屋剩余租赁期限（2012年8月7日至2013年2月28日）的转租及租赁期限届满后优先承租机会的转让，双方在签订协议时并未取得出租人的同意，并且涉案房屋已被收回，双方签订的《转让协议》应属无效合同，故陈英请求确认该协议无效，合法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈英要求覃寿欢返还转让费40000元，覃寿欢以该费用为陈英受让涉案房屋中物品的费用作为抗辩理由，但覃寿欢所举证据不足以证明其主张，且陈英不予认可，故一审法院不予采信，由于陈英自2012年8月7日至2012年9月中下旬实际使用涉案房屋，故一审法院酌情扣除45天的租金即2800元＋1400元=4200元，剩余转让费40000元-4200元=35800元覃寿欢应予返还。关于赔偿损失的问题，覃寿欢未取得出租人和前承租人的同意将涉案房屋进行转租，对导致合同无效负有主要过错，陈英未尽审慎审查义务，亦负有一定过错，故一审法院酌定覃寿欢对于陈英的损失承担80%的赔偿责任，陈英自行承担20%的责任。陈英因装修和购买设备支出共计12500元，由于其将购买的设备出售，但未举证证明所得对价，一审法院酌情扣除400元，故陈英损失为12100元，覃寿欢应承担12100元×80%=9680元的赔偿责任。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈英与覃寿欢于2012年8月7日签订的《转让协议》无效；二、覃寿欢退回陈英转让费35800元；三、覃寿欢赔偿陈英损失9680元。一审案件受理费1113元（陈英已预交），由覃寿欢负担964.2元，由陈英负担148.8元。
上诉人覃寿欢不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定被上诉人支付的40000元为转让费与事实不符。双方签订的《转让协议》中未约定转让费，更未约定转让费数额。上诉人所收的40000元，是被上诉人接受经营便利店内物品价值，包括货架3排，冰箱3台，立式冰柜2台，电脑1台，橱柜厨具餐桌若干，货物若干。被上诉人在一审庭审时也承认接手了物品，并称已将其变卖，一审法院对此事实未作认定，反而认定40000元为转让费，与事实不符。二、一审法院认定双方签订的《转让协议》是对涉案房屋剩余租期的转租及租期期满后优先承租权的转让，属定性错误。双方签订的协议是物品转让协议。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人的损失无事实和法律依据。首先，双方签订协议前，上诉人已将上诉人与郭伟杰、谢雨轩签订的《房屋租赁合同》原件提供给被上诉人，合同明确规定了房屋不得转租，并附有原承租人的联系电话，上诉人已提醒被上诉人与原承租人联系商谈，但被上诉人自愿以40000元接手了店内一切物品，并在协议中承诺自愿承担由此产生的一切后果。被上诉人作为完全行为能力人，应对自己的民事行为承担完全民事责任。其次，被上诉人提供的收据、送货单，数额较大，但没有正式发票，都是证据复印件，且有几张收据没有盖公章；郭伟杰2012年9月10日要求收回房屋，被上诉人所提供的票据中有两张是在该日后才开具的；被上诉人所购物品大部分为家庭用品，无法证明其用途。一审法院根据这些票据认定被上诉人的损失，并判决上诉人承担责任，无事实和法律依据。四、双方签订的《转让协议》是物品转让合同而不是租赁合同，一审适用合同法中有关租赁合同的规定，适用法律错误，应适用买卖合同相关条款；双方签订的《转让协议》未违反合同法第五十二条相关规定，一审判决该协议无效，没有法律依据。上诉人覃寿欢据此请求二审法院撤销一审判决，改判双方签订的《转让协议》有效，上诉人不承担任何民事责任，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈英答辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审争议焦点为：上诉人覃寿欢与被上诉人陈英于2012年8月7日签订的《转让协议》是否有效？被上诉人陈英要求上诉人覃寿欢返还转让费及赔偿损失有无事实和法律依据？数额应如何计算？
上诉人覃寿欢对一审查明的以下事实有异议：“2012年8月7日，覃寿欢与陈英签订《转让协议》，约定由覃寿欢将宜美便利店转让给陈英经营，转让费为40000元。”上诉人主张，《转让协议中》并没有写明转让费为40000元。上诉人还对一审查明的“陈英接手房屋后，对房屋进行简单改装，并购置设备，共支出12500元”有异议，认为一审法院认定该事实证据不足。被上诉人陈英对一审查明的事实没有异议。
二审期间，双方当事人没有新证据提交。
对上诉人覃寿欢提出的异议，本院经审查认为：2012年8月7日覃寿欢与陈英签订的《转让协议》虽未约定转让费数额，但双方当事人对上诉人覃寿欢收到被上诉人陈英支付的40000元这一事实并无异议。至于上诉人主张该40000元是便利店内物品价款而不是转让费，由于上诉人未能提交证据证明其向被上诉人转让了哪些物品，而被上诉人仅认可接收了上诉人店内的货架若干。故一审判决认定40000元为转让费，并无不当。
结合双方当事人的陈述，二审补充查明：双方签订《转让协议》后，被上诉人陈英接收了上诉人覃寿欢的货架3排。
一审法院认定，陈英接收涉案铺面后，对房屋进行简单改装，并购置设备，共支出12500元，该事实有收据、送货单等予以证实，上诉人覃寿欢的异议不能成立。
本院认为：一、本案双方当事人之间合同法律关系的性质及合同是否有效的问题。根据双方当事人签订的《转让协议》，上诉人覃寿欢将广西大学青工楼南楼宜美便利店转让给陈英接手经营，并约定从2012年8月7日之后的房租水电费由陈英负担。从前述约定看，双方之间合同法律关系的实质是，上诉人覃寿欢将店铺场地转租给被上诉人陈英。虽然被上诉人陈英在一审庭审期间自认在接收店铺场地时，接收了货架。3排货架的转让，在性质上虽然应认定为买卖合同，但3排货架的价值显著低于40000元合同对价，因此，物品的买卖并非双方合同的主要内容，仅是附随的合同内容。一审将本案争议确定为房屋租赁合同纠纷，适用法律正确，本院予以确认。
本案中，上诉人覃寿欢将铺面转租给被上诉人陈英，其转租行为未取得郭伟杰的同意，且郭伟杰已将铺面收回，故上诉人与被上诉人之间签订的《转让协议》应属无效合同。双方当事人对合同无效均有过错，结合双方过错的程度，一审法院确认上诉人覃寿欢承担80%责任，被上诉人陈英承担20%责任，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以确认。
二、合同无效后的财产返还和损失赔偿问题。根据合同法第五十八条之规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应折价赔偿。本案中，上诉人覃寿欢应向被上诉人陈英返还转让费40000元，但应扣除被上诉人陈英占用铺面期间的租金4200元。此外，上诉人覃寿欢主张向被上诉人陈英转让了货架3排，冰箱3台，立式冰柜2台，电脑1台，橱柜厨具餐桌若干，货物若干，虽未提供相关证据予以证实，但被上诉人陈英自认接收了货架。故本院认为，上诉人覃寿欢应返还的数额中，还应酌情扣减该3排货架的价值600元。据此计算，上诉人覃寿欢应退还被上诉人陈英的转让费数额为35200元（40000元-4200元-600元）。
合同被确认无效后，有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被上诉人陈英主张其在接收铺面后，对铺面进行了装修并购置了物品，共支出12500元。结合被上诉人陈英在一审期间提交的收款收据和送货单，本院认为，其中购置不锈钢厨具的支出1860元、购置不锈钢玻璃架的支出1560元、购置铁架的支出1230元、购置衡器的支出150元，因这些物品明显属于可搬离后自行变卖或另作他用的物品，故不应认定为被上诉人陈英因本案讼争合同无效所受的损失。此外，因被上诉人自认案外人郭伟杰于2012年9月10日便要求被上诉人搬离铺面，故日期为2012年9月15日的“装修帐篷、安装电线工资”《送货单》、日期为9月18日的展示柜及运费收据所证明的两项支出，也不应属于被上诉人陈英因合同无效遭受的损失。被上诉人陈英虽主张订货时间、完工时间早于9月10日，但未能提供相应证据证明其主张，应不予采信。至于2012年8月28日发生的购置帐篷、电线及排插的支出1000元，9月6日发生的购置烟通弯头、风机的支出1650元，考虑到被上诉人陈英可部分拆除或折价转让这些物品、设施，本院认为，两项支出共计2650元也不应全部认定为被上诉人陈英因本案讼争合同无效所遭受的损失。本院酌情确认被上诉人陈英受到的损失为1500元。对此项损失，上诉人覃寿欢应承担80%的赔偿责任，即1200元。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项、第一百七十五条，判决如下：
一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第345号民事判决第一项；
二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第345号民事判决第二项为：上诉人覃寿欢向被上诉人陈英返还转让费35200元；
三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2013）西民一初字第345号民事判决第三项为：上诉人覃寿欢向被上诉人陈英赔偿损失1200元。
二审案件受理费1113元（上诉人覃寿欢已预交），由上诉人覃寿欢负担813元，被上诉人陈英负担300元。一审案件受理费的负担，按一审判决处理。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 浩
审 判 员 赵 东
代理审判员 黄志伟
二〇一四年五月三十日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。