浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉善民初字第1650号
原告：嘉善嘉洲物业管理有限公司。
法定代表人：徐复泉。
委托代理人：王强、唐为群。
被告：单彩娥。
委托代理人：单忠鑫。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司与被告单彩娥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月23日立案受理后，本院依法组成合议庭，于2014年12月17日公开开庭审理了本案。原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉善嘉洲物业管理有限公司起诉称：2005年11月25日，被告购买嘉善县嘉洲阳光花园3-5室房屋。但其长期拒绝按照规定缴纳物业管理费，经统计自2010年6月10日至2014年12月31日止，被告共拖欠原告物业管理费11055元。按照《商品房购销合同》补充合同和2011年11月30日签订的《物业管理服务合同》约定，被告应向原告支付逾期付款违约金计人民币6633元。原告曾多次要求被告支付无果，原告现诉至法院，请求判决：1、被告立即向原告支付物业管理费11055元，逾期付款违约金6633元，共计17688元；2、被告负担本案诉讼费。
被告单彩娥答辩称：物业费确实是欠缴的，原因主要是房子不好，我们的房子是渗漏的，我们装修的东西都发霉了。这个房子影响我们风水，所以我们在两年前就搬出去不住了。房屋没有修缮好，要出让也没人要的。只要帮我们房子修好，物业费一分都不会少的。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证复印件及被告户籍证明各1份。证明：原、被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同、补充合同各1份。证明：2005年11月25日，被告购买嘉洲阳光花园3-5室房屋的事实；3、物业管理服务合同1份。证明：2011年11月30日与业主委员会签订合同的内容及物业管理费收费标准、逾期付款违约金计算标准的事实；4、通知打印件6份。证明：原告每年在小区大门口张贴通知催促业主缴纳物业费；5、2014年8月22日情况说明1份。证明：物业服务合同的服务期限至2014年12月31日；6、嘉善嘉洲阳光花园业主委员会证明1份。证明：原告每年向被告催讨缴纳物业费、业主委员会也配合原告催讨物业费；7、魏塘街道香山社区居委会的证明1份。证明：原告多次向所在社区的居民委员会反映业主拖欠物业费的问题，要求居委会帮助调解；8、律师函、ems邮寄凭证复印件各1份。证明：原告以律师函的形式催促被告支付物业管理费无果的事实
经质证，被告对原告所举的证据1、2、3、4、8无异议；对证据5、6、7表示不清楚。
被告为自己的抗辩所举的证据有：照片打印件1组8张。证明：房屋渗漏的情况。
经质证，原告对真实性无异议。但认为：这组证据与本案没有关联性，房屋的质量问题不应当牵涉物业公司，应当找房产开发商。物业公司仅仅是从事物业管理工作。
对原、被告所举的证据，本院经审查后认证如下：
原告所举的证据，被告对其真实性均未持异议，经本院审查后予以确认。被告所举的证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。
为此，根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定的案件事实如下：
原告是一家经营物业管理的有限责任公司，成立于2006年2月28日。2005年11月25日，被告与开发商嘉善五鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》各1份，被告从开发商处购得“嘉洲阳光花园”房号为3-5、建筑面积为237.94平方米的联体排屋住宅。在《补充合同》中约定：开发商选聘杭州五星物业管理有限公司对“嘉洲阳光花园”物业实施前期管理，前期物业管理服务费联体排屋为0.85元／月㎡（建筑面积）等，但对业主逾期支付物业管理费是否需要承担违约金未予以约定。被告购入上述房屋后，自2006起入住，据被告陈述在2012年5、6月份搬出去不住该房屋至今空关。2011年11月30日原告与嘉善县嘉洲阳光花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定了委托原告进行物业管理服务的事项、期限等，其中对物业管理费的收取作出的约定为：排屋每月每平方米0.85元、交纳时间每年1-3月预收全年的费用、逾期交纳的从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告自2010年6月10日起至2014年12月31日止未交纳的物业管理服务费，被告陈述“未交纳是因其所住房屋存在漏水等质量问题并经原告屡次修缮无果”。
原告为催讨所在管理的“嘉洲阳光花园”业主拖欠的物业管理服务费，原告每年通过张贴通知、温馨提示及上门催讨等形式向业主提示、催讨。原告在2014年8月又通过律师函的形式函告被告拖欠物业管理费11055元及违约金1460.47元要求在5日内支付，对此被告确认已收到原告的上述律师函。原告现以被告拖欠物业管理费及应支付违约金为由诉至本院，要求判如诉请。
庭审中，原告表示其所计算的违约金标准为按照逾期交款数额的年20%来计算，具体数额由本院计算。对此被告表示：被告不应该支付违约金，原告应赔偿被告因漏水造成的装潢损失。
本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》和《物业管理委托合同》的约定以及原告事实上实施的物业服务管理经营活动，表明原、被告之间已经形成物业服务合同关系，双方应各自履行自己的义务。被告在购得涉案房屋后，原告已向其提供了相应的物业管理服务，故被告在入住后应向原告支付物业管理费，被告自2010年6月10日起至2014年12月31日止拖欠的物业管理费，原告已通过催讨但被告仍不予支付。本院对原告诉请要求被告支付结欠的物业管理费11055元的诉讼请求予以支持。被告已逾期给付了上述款项，对此应当承担相应的违约责任，原告诉请的违约金可自原告与嘉善县嘉洲阳光花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》之后即可从2011年12月1日开始起算，但约定过高，本院酌情以逾期付款数额按银行贷款年利率6%的1.3倍分段计算。其中，2010年至2011年度逾期交款额以3774元计算（自2011年12月1日起至起诉之日止共32个月又22天÷12个月）×6%×1.3×3774元=803元；2012年度逾期交款按2427元计算（自2012年的4月1日起至起诉之日止共28个月又22天÷12个月）×6%×1.3×2427元=453元；2013年度逾期交款按2427元计算（自2013年4月1日起至起诉之日止共16个月又22天÷12个月）×6%×1.3×2427元=264元；2014年度逾期交款按2427元计算（自2014年4月1日起至起诉之日止共4个月又22天÷12个月）×6%×1.3×2427元=75元，以上四项共计逾期交款违约金1595元，原告诉请的违约金过高予以更正。至于被告提出的因房屋质量问题未予以修缮故而拒绝支付应由其支付的物业管理费之抗辩，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告单彩娥支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司物业管理费11055元，于本判决生效之日起三日内履行；
二、被告单彩娥支付原告嘉善嘉洲物业管理有限公司逾期交款违约金1595元，于本判决生效之日起三日内履行；
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费242元（原告预交），由原告嘉善嘉洲物业管理有限公司负担69元，被告单彩娥负担173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 吕学强
人民陪审员 朱伯庭
人民陪审员 徐玉祥
二〇一五年二月三日
书 记 员 马 琼