内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0502民初1309号
原告：张美华，女，1964年11月15日出生，汉族，无职业，户籍所在地：内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：常淑艳，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。
被告：马秀香，女，1958年3月16日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：朗偲，内蒙古科斌律师事务所律师。
原告张美华诉马秀香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月28日作出（2016）内0502民初3484号民事判决书，被告马秀香不服该判决，上诉至通辽市中级人民法院。通辽市中级人民法院于2016年12月24日作出（2016）内05民终字第1779号民事裁定，撤销本院（2016）内0502民初3484号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张美华及委托代理人常淑艳、被告马秀香的委托代理人朗偲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张美华向本院提出诉讼请求，请求法院判令确认《解除租赁合同通知书》无效，继续履行《房屋租赁合同》至2026年10月1日。事实与理由：原告张美华与马秀香于2013年1月28日订立《房屋租赁合同》，被告将承包的坐落在通辽市科尔沁区霍林河大街交警大队西侧的房屋及院落出租给张美华。每年租金30000元，一年一交，租赁期限为永久。2014年，经双方协商，租金变更为每年50000元，以后房屋不再涨价。原告承租房屋后，按长久租赁打算对所租院落进行平整和硬化，并安装地秤，花费十余万元，主要经营煤炭。2016年3月17日，被告给原告下达《解除租赁合同通知书》，理由是租赁期限不定期和张美华没有按期交纳房租，并限期2016年6月17日前搬出房屋及院落。原告认为，首先，张美华与马秀香订立《房屋租赁合同》约定租赁期限为”永久性租赁”，应当视为租赁期限为20年，不是不定期租赁，但不能超过被告土地承包期限，应到2026年10月1日；其次，原告多次打电话通知被告收取租金，被告一直拒绝，有录音光盘为凭，而不是原告不交租金，是被告马秀香拒收租金。综上所述，被告与原告签订的合同是有效的，被告给原告送达《解除租赁合同通知书》没有经过催告程序，无解除合同的效力，原告未实际违约，应继续履行《房屋租赁合同》至2026年10月1日。
被告马秀香辩称，张美华与马秀香订立《房屋租赁合同》属实，马秀香于2016年3月17日通知张美华解除双方订立的合同。马秀香认为，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设房屋，未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。马秀香出租给张美华的房屋建筑在马秀香承包的土地上，属于无规划、未经批准的建筑。因此，双方订立的《房屋租赁合同》无效，合同无法继续履行。
本案争议焦点为：1、解除合同的效力如何；2、租赁合同是否有效。
本案当事人围绕诉讼请求、争议焦点问题依法提交了证据并对证据进行了举证质证:
原告针对第一个争议焦点问题出示证据1：电话录音光盘（来源于张美华手机载体）1份、中国联通《查询手机”2016年1月”通话详单》1份。主叫张美华手机号为156XXXX****，被叫马秀香手机号为159XXXX****,来源于张美华的手机录音。证明马秀香拒绝收取租金,原告没有违约。
出示证据2、《土地承包经营权证》一份，证明被告的土地可以自主经营自负盈亏每个承包户可以在自己的土地上建立一个不超过三十平方米的看护房，不需要审批，是被告合法取得有对外出租权。
出示证据3、申请人民法院调取的承包合同书一份；证明被告承包的土地承包时间为1996年9月30日，履行期限至2026年10月1日止，所以原被告履行合同期限应该至2026年10月1日止。
出示证据4、申请法院调取的询问笔录三份，证明原告现租房的左邻右舍均在经商，以及三合村村书记证实临街村民的土地已变成实际的商用地十多年了，在承包地建看护房、出租不需要审批这一事实。
①出示汇鑫二手车行业主刘建询问笔录一份，证明系原告租赁房的东邻居所租房屋系红星镇三合村村民的，从房主儿子邱军手租来的，租金每年6万元，土地是三合村的。此房已租赁3年，用于经营二手车，前手也是经营二手车的，因这房子临街一直都在经商，是历史形成的。租房就是为了做买卖，没耕种过地，房子是临建，村委会也不管，房子西邻是张美华是经销煤炭的。
②出示聚品汇车行业主孙占胜询问笔录一份，证明系原告租赁房屋的隔家西邻居，经营二手车，所租房屋系红星镇三合村村民闫凤琴的，每年20万元，土地是三合村的。此房是去年10月份租赁的，用于经营二手车，签订了三年的合同，前手也是经营二手车的，车行展厅从上个人手里租来就这样，房子没有手续是临建房。我家东邻是经销酒的，再东邻是张美华是经销煤炭的。霍林河大街路北零公里往东都是经商的，没有种地的。我们只有协议，没在村里备案。
③出示科尔沁区红星镇三合社区党支部书记孙继文的询问笔录一份，证明马秀香是我三合村村民，她承包村上的土地年限是30年，自二轮承包1996年到2026年。承包的土地原来是耕地，都是大棚，现在都自己搞经营往外出租，在耕地上建房没有审批，看棚房是正常的，后把大棚推倒了建的房都在，是历史形成的，租房的人也是为了做生意，已经十多年了。临街这半面基本都是临建房，但租赁不经过村上。市场规律使这些临街的承包土地变成实际的商用地了，都临街做生意，按国家政策是不允许的，但合同没到期，村上也没干涉。
出示证据5、《房屋租赁合同》一份，证明双方签订了承包合同的事实，签订时间为2013年1月28日，承包期限为永久。
被告马秀香的质证意见为：对证据1真实性、合法性均有异议，被告代理人分不清电话录音中说话的人是谁。对证据2、3的真实性、合法性均无异议，对证明问题有异议，这是农村耕地承包合同书，这份农村耕地承包合同书的第六条第二项的第二小款称：不得私自承包耕地上取土建房建窑，看护房的建设不合法。而且看护房的用途是用于农业不是经商。合同不仅包括20平方米的看护房还有一亩地的院落，这一亩地的院落都是耕地用于经营煤炭不合法。对证据4对三份询问笔录的真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议，违法的事情大家都在做不代表可以做，村书记孙继文说这片地是耕地，国家政策不允许，但是村委会没有干预，不能因为大家都在做而把这种行为合法化。对证据5租赁合同的真实性、合法性没有异议，对证明的问题有异议，因为涉及到国家耕地违反法律规定，不能改变国家耕地的土地用途，因为改变国家耕地的土地用途法律明确规定要国务院批准实施。
针对第二个焦点问题原告出示证据6、解除租赁合同通知书一份，证明解除通知与事实不符，原告没有违约，之前租赁合同有效。
出示证据7、复举申请人民法院调取的询问笔录三份，证明原租赁合同有效，应继续履行至2026年10月1日止。
被告质证意见为,证据6、7对证明的问题有异议，由于违反法律规定一开始就无效，如果继续履行就会使违法的事情合法化。
被告马秀香未出示证据。
根据当事人举证和质证情况,本院认证如下:原告出示的证据1”电话录音光盘”来源和形式合法，虽然录音资料中未能清晰体现对话主体，但是，综合证据1中国联通《查询手机”2016年1月”通话详单》，能够确定对话双方手机号码，再综合《房屋租赁合同》中马秀香所留手机号码与被叫手机号相同，并结合通话内容等事实，能够确信待证的存在具有高度可能性，因此，证据1具有证明力，本院予以确认；证据2来源和形式合法，证明被告是承包人，有转租权。证据2具有证明力，本院予以确认。证据3能够证明被告出租的房屋及院落在承包的土地内，承包期限30年自1996年9月30日至2026年10月1日，证据3具有证明力，本院予以确认。对证据4申请本院调取的三份询问笔录，因被询人之一是被告所在三合社区居民委员会的党支部书记，另两位被询人系原告租赁房屋的左、右邻居也是相邻房屋的租赁人，能够证明所租赁的房屋及院落均为三合村的土地，紧临科尔沁区霍林河大街，此处临街房屋及土地都经商做买卖，未耕种过农作物已经十几年了，历史形成了实际商用地，在土地内建房无需规划批准，属于临建房。房屋出租不经过村委会，可自行协议出租。三份笔录相互印证上述事实，证据5具有证明力，本院予以确认。对原告出示的证据6解除租赁合同通知书，因该通知中所称原告未支付房屋属于违约、且租期为不定期，与原告出示的电话录音向其交纳租金，而被告拒收的事实不符，亦与原告出示的承包合同中承包期限为30年、因此租赁期限只能到2026年10月1日的事实不符，对证据6本院不予确认，对原告所要证明的问题本院予以确认。对原告复举证据7，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张美华与被告马秀香于2013年1月28日订立《房屋租赁合同》，马秀香将其坐落在通辽市科尔沁区霍林河大街交警大队西侧的房屋及院落出租给张美华，租赁房屋为一间，院落占地约一亩，四周以围墙封闭，约定每年租金为30000元，一年一交，租赁期限为永久；2014年，经双方协商，租金变更为每年50000元。张美华承租房屋后，对所租院落进行平整和硬化，并安装地秤，用于经营煤炭。2016年3月17日，马秀香给张美华下达《解除租赁合同通知书》，以租赁期限为不定期和张美华没有按期交付房租为由解除租赁合同，并限期张美华于2016年6月17日前搬出租赁房屋及院落。涉案出租房屋及院落建在被告马秀香承包的通辽市科尔沁区红星街道办事处三合社区居民委员会（原红星镇三合村）的承包土地内，承包期限30年，自1996年9月30日至2026年10月1日。
上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。
另查明，在履行合同过程中，原告张美华于2016年1月至3月14日期间多次电话告知马秀香交纳房租费，被告马秀香拒绝张美华交纳租金。同时，马秀香于2016年3月17日向原告张美华下达《解除租赁合同通知书》，之前没有催告张美华履行租金债务。
再查明，涉案出租房屋及院落地紧临通辽市科尔沁区霍林河大街，与其相邻的同村村民承包户临街房屋及院落也都在出租搞经营，院落所占土地不耕种农作物已十余年，实际已变成商业用地了。由于承包户的承包期限未到，在承包地上建房是历史形成的属于临建，出租均无需村委会批准。村委会对此处村民承包的部分土地在承包期内按市场规律的利用，出租房屋及院落增加农户收入明知。
本院认为，张美华与马秀香订立的《房屋租赁合同》为当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立。涉案房屋为建设在农村集体发包给村民土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定合同无效。在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。且在原、被告订立租赁合同时，被告所出租的房屋及院落均已形成封闭的空间，一直对外出租经商，原告承租后加以合理利用。租赁合同也未约定所出租院落必须用于耕种农作物，而是明确经营煤炭，且约定的年租金为3－5万元也是按商用房费用所定。故双方订立的合同虽然名为《房屋租赁合同》，实际上，张美华承租的房屋仅1间，承租的目的主要是使用院落的场地用于煤炭经营。因涉案房屋紧临科尔沁区霍林河大街，与其相邻的同村村民的房屋及院落均对外出租经商，历史形成已经十几年，并非原告改变了土地用途。因此，被告马秀香提出的合同无效的抗辩主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。在本案中，租赁双方约定租赁期限不能超过被告所承包土地的期限，应当视为双方约定的有效租赁期限至马秀香承包土地的期限，即2026年10月1日。同时，在合同履行过程中，马秀香拒绝张美华交纳租金属于违约，不存在张美华不履行主要债务的法定解除合同的情形，马秀香向张美华下达的”解除租赁合同通知书”不发生法律效力。综上所述，马秀香以”租赁期限为不定期和张美华没有按期交付房租”为由解除《房屋租赁合同》无效，租赁双方应当继续履行《房屋租赁合同》，因此，原告张美华的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告马秀香向原告张美华送达的《解除租赁合同通知书》无效，被告马秀香继续履行《房屋租赁合同》至2026年10月1日。
案件受理费100.00元，由被告马秀香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 郭丽艳
人民陪审员 杨会杰
人民陪审员 李希鹤
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 陈龙艳