青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10552号
原告刘瑞先。
委托代理人姜敏，青岛市北金口法律服务所法律工作者。
被告青岛齐海置业有限公司。
法定代表人孙福新，职务总经理。
委托代理人李康宁，山东海盾律师事务所律师。
原告刘瑞先与被告青岛齐海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘瑞先的委托代理人姜敏、被告青岛齐海置业有限公司委托代理人李康宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年3月原告向被告购买青岛市市南区瞿塘峡路XX号X号楼XXXX户房产，合同约定购房总价款1458016元。但在缴纳购房款时，被告却通过其销售经理王燕向原告收取了320万元，原告认为双方之间的《商品房预售合同》是双方合意签订，且在政府机关依法登记备案，双方均应当严格履行合同，被告在没有任何合同依据的情况下，又不能对超过合同约定收取原告购房款做出合理解释，超额收取部分应当退还原告。故原告诉至法院，请求判令被告退还超额收取的购房款1741984元并承担本案诉讼费和保全费。
被告青岛齐海置业有限公司辩称：1、被告并未收到原告的钱，仅仅是根据王燕的指示开出了名称为刘瑞先的发票。事实上本案是二手房买卖，是王燕卖给原告。2、被告也认可其并未向原告交付钱款。诉状也能看出是王燕收的钱。3、该房屋从售价上看也不是正常的商品房价格，发票上的价格除以面积也不是整数。综上所述，我方并未收款，并未形成实际上的房屋买卖关系，实际上是二手房销售，真正的房屋买卖双方是原告和王燕。关于原告和王燕之间的房屋买卖纠纷民四庭已经审理，请求依法驳回原告诉请。
经审理查明，2013年3月18日原告刘瑞先（乙方）与被告青岛齐海置业有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房出售合同》一份，上书：“乙方向甲方购买市南区瞿塘峡路XX号《伊莎贝拉国际公馆（1-4号楼）》X号楼XX层XXXX户。根据该房屋的建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为1458016元。”2013年3月18日被告给原告开具了1458016元的购房发票。
庭审中被告提交了原告配偶贾占祺书写的欠条一份，上书：“我于2013年3月1日购买瞿塘峡路XX号X号楼XXXX户房屋（伊莎贝拉公馆），购房款人民币320万元。由王燕经理为我向开发商支付了全款320万元的其中10万元，是我之前存放在王燕经理那里的。实际借款为310万元正。我于2013年5月6日向王燕经理归还人民币30万元正。于2013年5月30日向王燕经理归还人民币150万元，共计180万元。现尚欠王燕经理人民币130万元，借款利息从2013年3月份开始计算，月息10%。”
2014年3月28日被告出具了“关于瞿塘峡路XX号伊莎贝拉公馆X号楼XXXX户房屋抵顶佣金情况说明”一份，上书：“青岛市市南区瞿塘峡路11号伊莎贝拉公馆是我公司开发建设的楼盘。王燕（身份证号××）作为淄博茜玫房地产经纪有限公司的法定代表人大包销售该楼盘。2012年6月，王燕向公司报告称该楼盘X号楼XXXX户原购房人张桂兰要退房，王燕同时希望公司将这套房子抵顶给她（王燕）的销售佣金，差价由她个人补齐。公司根据当时的房价确定以该套房子的售价320万元抵顶给王燕。经公司与王燕对账确定，公司应付王燕的佣金为1741984元，王燕再补差价1458016元。2012年8月，王燕告知公司该房以320万元转让给她的好朋友刘瑞先了。2012年9月，王燕称，因要办理与她朋友刘瑞先房屋买卖合同，请求公司协助办理撤销X号楼XXXX户的网签手续。公司即委托王燕为代理人，刘瑞先作为张桂兰的代理人在市南法院调解解除了该房的预售合同，又以该《调解协议书》为依据，撤销了网签手续。2013年3月，公司根据王燕的要求以差价款1458016元为购房款，开具了刘瑞先为购房人的发票、协助办理了房产证。”
另查明，在（2014）南民初字第40225号案件中，原告王燕起诉被告刘瑞先及被告贾占祺要求被告偿付垫付款130万元及利息。其在诉状中称：“坐落于本市瞿塘峡路XX号伊莎贝拉公馆，由青岛齐海置业有限公司开发建设。原告与被告系朋友关系。2013年3月1日，经原告协调，被告刘瑞先以其名义购买了青岛齐海置业有限公司名下的瞿塘峡路XX号X号楼XXXX户房屋。该房款320万元，由原告代为垫付。2013年6月，被告确认原告为其支付购房款320万元，被告同时确认，该于2013年3月前存放于原告处10万元、2013年5月6日归还给原告30万元、2013年5月30日归还150万元。”该案判决如下：“一、被告刘瑞先、被告贾占祺于本判决生效之日起十日内偿还原告欠款1300000元。二、被告刘瑞先、被告贾占祺于本判决生效之日起十日偿还原告欠款本金1300000元，自2013年3月1日起至本判决生效之日止的利息损失（按银行同期贷款利率四倍计算）。”现该案正在二审期间。
再查明，原告于2012年8月13日通过青岛银行向王燕账户转帐1000000元；2012年8月31日通过青岛银行转帐40700元；2012年9月28日通过中信银行转帐45800元；2013年1月17日通过工商银行转帐56000元；2013年5月6日通过兴业银行转帐300000元；2013年5月30日通过中国银行转帐1325000元。
上述事实，有房产证、判决书、情况说明等及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，虽然原告的购房款打入了案外人王燕的账户，但考虑王燕系被告公司的销售人员，其将销售佣金抵顶涉案房屋并转让给他人的行为也系其履行的职务行为，应视被告为销售房屋方。且房屋买卖合同系原告与被告签订，购房发票也为被告所出具，因此应认定原告与被告存在真实的房屋买卖合同，被告系房屋买卖合同的相对方。
庭审中原告提交了被告所出具的“关于瞿塘峡路XX号伊莎贝拉公馆X号楼XXXX户房屋抵顶佣金情况说明”以证明被告收取原告房款320万元的事实，说明原告对被告所出具的该份情况说明的真实性认可。但在该份情况说明中有“公司根据当时的房价确定以该套房子的售价320万元抵顶给王燕。经公司与王燕对账确定，公司应付王燕的佣金为1741984元，王燕再补差价1458016元。2012年8月，王燕告知公司该房以320万元转让给她的好朋友刘瑞先了”的表述，可见该套房屋的抵顶款及后来王燕出售给原告的价款均为320万元。
原告配偶贾占祺在其所书写的欠条中也写明了“我于2013年3月1日购买瞿塘峡路XX号X号楼XXXX户房屋（伊莎贝拉公馆），购房款人民币320万元。”该欠条所书写的内容系原告配偶贾占祺的真实意思表示，并无证据能够证明其所书写的欠条受他人胁迫、欺诈。原告刘瑞先及案外人贾占祺系夫妻关系，且在该房屋共同居住使用，在此欠条上虽未有被告刘瑞先本人的签名，亦应视为表见代理成立，即视为原告认可房屋的购房款为320万元。
综合以上证据及本案的庭审情况，本院认定涉案房屋的实际出售价款为320万元，虽然原告及被告所签订的商品房出售合同及被告给原告开具的购房发票的房屋价款均为1458016元，但该价款仅为双方为办理房屋过户之目的，并非真实的房屋交易价格，故原告主张被告退还超额收取的购房款1741984元并无事实及法律依据，依法应当予以驳回。
综上，依照根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
驳回原告刘瑞先的诉讼请求。
案件受理费20478元，保全费5000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵方栋
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 王连美
二〇一四年十月三十日
书 记 员 邓俊玺