昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初4658号
原告：昆明万达广场投资有限公司。
统一社会信用代码：91530112594584129J。
住所：云南省昆明市西山区前兴路前卫街道办事处办公大楼*楼。
法定代表人：齐界。
委托代理人：王博，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。
被告：吴某，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。
原告昆明万达广场投资有限公司诉被告吴某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告昆明万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人王博参加了诉讼，被告吴某经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告昆明万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房买卖合同登记备案，并判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续，将涉案房屋腾退移交给原告；2、被告向原告支付违约金633954.2元；3、被告赔偿给原告造成的损失200000元；4、本案案件受理费、保全费、律师费及原告申请诉讼保全产生的担保费用由被告承担。事实和理由：2014年10月8日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由被告购买原告开发建设的西山万达广场XXXXXX房屋，房屋价款3169771元，付款方式为担保贷款，被告据此向马村信用社按揭贷款1580000元，期限为120个月。《合同补充协议》还约定，若被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次或者按揭银行通知原告承担保证责任的，原告有权选择解除本合同，并要求被告按照约定承担违约责任。而被告并未按照约定按期还贷，2016年6月3日马村信用社向原告发出《按揭贷款欠款逾期证明》，证明被告已连续三期未按约定归还贷款本息。被告的行为已经违反了合同的约定。
被告吴某未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。
原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《按揭贷款欠款逾期证明》、保全费发票、律师费发票、担保费用发票、《万达广场销售广告费用》清单、《房屋销售提成费用》清单、《其他损失的情况说明》等证据，被告未向本院提交证据。本院认为，原告提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、《按揭贷款欠款逾期证明》、保全费发票、律师费发票、担保费用发票，来源合法、内容完备，能够相互印证，本院对上述证据的真实性予以确认；对于原告提交的《万达广场销售广告费用》清单、《房屋销售提成费用》清单、《其他损失的情况说明》、因该证据系原告单方自行制作且无其他证据予以相互印证，故本院对其不予采信。
根据原告举证及庭审本院确认如下法律事实：
2014年10月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买西山万达广场XXXXXX房屋，价款为3169771元。付款方式及期限约定为：“买受人首期支付1589771元，付款日期：2014年10月8日。其余价款1580000元向银行贷款支付。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2016年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对付款的补充约定为：“（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。”关于违约责任的补充约定为“1、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述违约责任外，乙方还应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用均由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。双方确认，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金，并有权将乙方已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。”（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。《商品房买卖合同备案登记表》中记载上述合同登记号为KM2014101072224。2016年6月3日，昆明市五华区农村信用合作社联社马村信用社向原告发出《按揭贷款欠款逾期证明》，称2014年10月28日，被告吴某因购买西山万达广场写字楼在我社办理个人商用房按揭贷款，贷款情况为：购买西山万达广场XXXXXXXX号写字楼，按揭贷款金额为1580000元，期限10年，即2014年10月28日至2024年10月28日，由原告昆明万达广场投资有限公司提供阶段性担保，由于被告吴某不能按时偿还合同项下商品房按揭贷款（截止2016年5月28日，尚欠贷款本金32478.49元，利息19052.18元），已存在连续3次逾期。
庭审中，原告陈述已通知被告办理房屋交接手续，但被告未接房，原告尚未向被告交付房屋。原告至今尚未履行保证责任。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现原告起诉要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《合同补充协议》中明确约定若按揭银行通知昆明万达广场投资有限公司承担担保责任的，甲方有权解除合同。现按揭贷款银行向原告发出《按揭贷款欠款逾期证明》要求原告承担担保责任，原告享有单方解除权的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，故本院对原告要求解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》的诉讼请求予以支持。至于原告要求撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，因办理商品房买卖合同备案登记的主体系房地产管理部门，属于相关行政机关的职权范畴，故本院不予支持。至于原告要求被告配合办理撤销商品房买卖合同登记备案手续的诉讼请求，因在《商品房购销合同》及《合同补充协议》中原、被告对此已进行了相应的约定，本院予以支持。由于原告未向被告交付房屋，涉案房屋并未转移占有，故原告要求被告将涉案房屋腾退移交给原告的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。至于原告主张的违约金633954.2元，《合同补充协议》中约定，若按揭银行通知昆明万达广场投资有限公司承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告按照补充协议的约定承担违约责任。而《合同补充协议》中对违约责任的约定为如因被告原因导致合同及补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。现因按揭银行通知原告承担担保责任，原告因此起诉要求解除合同及补充协议，根据上述约定，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金158488.55元。违约金和赔偿损失作为违约责任的形式，同时适用的前提是原告主张支付违约金后，如仍有损失的，其有权主张赔偿损失。但原告未能提交充分、有效的证据证实其损失情况，故本院对原告要求被告赔偿损失200000元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师费，《合同补充协议》中约定由于被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当承担原告因此所支付的律师费，而本案中原告陈述其尚未实际承担保证责任，双方约定的被告应承担律师费的条件并未成就，故本院对原告要求被告承担律师费的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告承担其因申请诉讼保全向法院提供担保而向担保公司支付的担保费的诉讼请求，根据合同法上的可预见规则，该笔费用已经超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。
综上，被告吴某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告昆明万达广场投资有限公司与被告吴某于2014年10月8日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同登记号KM2014101072224）；
二、被告吴某于本判决生效之日起十日内配合原告昆明万达广场投资有限公司办理《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号KM2014101072224）的撤销手续；
三、被告吴某于本判决生效之日起十日内向原告昆明万达广场投资有限公司支付违约金158488.55元；
四、驳回原告昆明万达广场投资有限公司其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12140元（原告已预交），由原告昆明万达广场投资有限公司负担9140元，被告吴某负担3000元；保全费4690元，由被告吴某承担，上述由被告吴某承担的二笔款项合计7690元，于判决生效之日起十日内一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 陈思源
人民陪审员 贺加敏
人民陪审员 夏书萍
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 徐宏娟