太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0109民初2396号原告：庞清，男，1934年8月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：苏芮瑶，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告山西宝万嘉房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区新建路187号1幢西巷塔楼27层1号。法定代表人：张艳峰，职务：董事长。被告山西凤栖房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区南内环西街4号楼1幢1-2层。法定代表人毛永军，职务：经理。委托诉讼代理人师世云，北京隆安（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人张丽霞，北京隆安（太原）律师事务所实习律师。原告庞清与被告山西宝万嘉房地产开发有限公司（以下简称宝万嘉公司）、被告山西凤栖房地产开发有限公司（以下简称凤栖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞清及其委托诉讼代理人苏芮瑶与被告山西凤栖房地产开发有限公司的委托代理人张丽霞、师世云到庭参加诉讼，被告山西宝万嘉房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞清向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋认购合同》（房屋认购合同）（合同编号0009）无效；2、请求判令二被告返还原告已缴纳的购房款274349元，并支付自2013年11月30日起至二被告实际履行之日止以中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息，暂计算至2016年9月1日为38845.91元，共计313194.71元；3、本案诉讼费用及其他费用由二被告承担。事实与理由：2013年11月29日，原告庞清与被告宝万嘉房公司签订《房屋认购合同》一份（合同编号：0009），约定出售”台北新天地项目”第1区1排10层03号房给原告，房屋面积52.65平方米，房屋用途为商业，房屋单价每平米10212元，房屋总价548697元。原告按揭付款，2013年11月29日支付274349元，剩余款项交房时做按揭。应当在2016年6月30日前，将验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约交付了首次房款274349元。此后原告发现被告宝万嘉公司并未进行约定房屋的施工建设，多次找其询问后，前述项目是被告宝万嘉公司与被告凤栖公司合作开发的，双方于2013年9月13日签订《房屋团购合同书》，约定了被告凤栖公司提供项目建设用地及办理相关手续，被告宝万嘉公司负责项目的建设及销售。被告宝万嘉公司向被告凤栖公司交付了购房款后，由于被告凤栖公司的原因项目未能开工建设，故此至今，针对合同约定的房屋，被告宝万嘉公司迟迟未予开工建设，二被告迟延履约的行为致使按期向原告交付房屋的合同目的将无法实现。原告认为，虽然原告是同被告宝万嘉公司签订的《房屋认购合同》，但是，二被告是共同合作开发建设涉案的房屋，两者都是涉案项目的实际开发商和开发利益的实际享有者，对于原告所签订的《房屋认购合同》的合同目的是否能够实现，二被告都负有承担合同义务的责任。同时，经原告查询，被告尚未取得商品房销售许可证明。被告在与原告订立合同时，故意隐瞒这一事实。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，原告诉至法院，请求判如所请。被告山西宝万嘉房地产开发有限公司未答辩。被告山西凤栖房地产开发有限公司辩称，1、我公司不是原告所诉《房屋认购合同》所涉法律关系的相对人，本案中，原告据以主张权利的《房屋认购合同》是原告与宝万嘉公司签订，而非原告与凤栖公司签订，凤栖公司不是本案所涉房屋买卖合同关系的当事人。同时，本案中，凤栖公司亦未通过其他任何方式就本案所涉房屋与原告建立过法律关系；2、二被告之间就本案所涉房地产项目是否存在法律关系，存在何种法律关系，与本案无关联。二被告与本案所涉房地产项目与本案所涉房屋买卖合同关系属不同的法律关系，且根据原告的陈述和相应证据表明，原告并未将购房款交于凤栖公司，同时也无法证明凤栖公司在所涉房屋买卖合同中取得相应利益；3、原告突破合同相对性要求凤栖公司承担法律责任无任何法律依据，且可能给凤栖公司造成巨大损失。在原告与凤栖公司不存在任何合同关系且未将购房款交于凤栖公司的基础上，原告要求凤栖公司与宝万嘉公司共同就其与宝万嘉公司之间的合同承担法律责任显然没有任何法律依据。在这种情况下，如突破合同相对性不仅违反了现行法律规定，也将严重破坏我国社会主义市场经济秩序的稳定性。同时，由于凤栖公司不是房屋买卖合同相对人，无法了解相应合同的具体情况和真实性，如判令凤栖公司承担责任，则可能引发恶意诉讼，并最终给凤栖公司造成巨大损失。综上，凤栖公司不是本案房屋买卖合同法律关系的相对人，作为本案被告主体不适格，更不应就本案原告所诉承担任何法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。原告向本院提交了如下证据：证据1、房屋认购合同，证明涉案房屋以被告宝万嘉公司的名义出售给原告，合同约定原告购买”台北新天地”项目第1区1排10层03号房，被告宝万嘉公司应当在2016年6月30日前，将验收合格并符合本合同约定的房屋交付给原告使用；证据2、收据，证明原告已经按照房屋认购合同的约定履行了缴纳房款的义务；证据3、房屋团购合同书，证据4、”台北新天地项目”宣传片截图及被告凤栖公司的小王村城中村履行项目现场照片，证据3、4用以证明涉案房屋所属的台北新天地项目与被告凤栖公司的小王村城中村改造项目位置重合；证据5、现场照片，证明从原告向被告宝万嘉公司交付购房款至今长成两年多的时间，合同项下的房屋仍未开工建设，二被告迟延履行的行为致使按期向原告交付房屋的合同目的将无法实现；证据六、太原市商品房项目信息公示，证明被告凤栖公司并未对涉案房屋取得预售许可证，被告宝万嘉公司在明知房屋未取得预售许可证的情况下与原告签订《房屋认购合同》，二被告对于未取得预售许可证而导致本案《商品房买卖合同》无效均负有责任，二被告作为导致合同无效的共同过错方均应向原告返还购房款并承担赔偿损失的责任。被告凤栖公司对原告提供的证据1、2称不知情，未予质证，对原告提供的证据3、4、5、6认为原告未提供没有原件，不予质证。被告山西凤栖房地产开发有限公司未向法庭提供证据。本院认定如下：结合庭审中原告庞清与被告凤栖公司对案件事实的陈述，本院对于原告庞清提供证据的真实性，本院予以认可。对于原、被告提交证据所要证明的待证事实，本院将综合全案酌情予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，被告凤栖公司（甲方）与被告宝万嘉公司（乙方）签订房屋团购合同书，合同约定：”1、甲方现有小王村城中村改造项目，位于太原市小王村南内环西街四号。2、乙方向甲方购买约计35000平方米的商业写字楼......”。2013年11月29日，原告庞清（买受人）与被告宝万嘉公司（出卖人）签订房屋认购合同一份，双方约定，原告庞清向被告宝万嘉公司购买台北新天地项目第1区1排10层03号房屋，建筑面积52.65平方米，房屋总价548697元。原告按揭付款，2013年11月29日支付274349元，剩余款项交房时做按揭。在交付期限中约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。合同签订后，原告于当日向被告宝万嘉公司交付了首次房款274349元。被告宝万嘉公司未在合同约定的期限内向原告交付房屋，经审理，原告庞清向被告宝万嘉公司购买的房屋未开工建设，亦未取得房屋预售许可证，原告的合同目的无法实现，现原告诉至本院，请求本院依法维护其合法公益。本院认为，被告宝万嘉公司向原告庞清出售的房屋未取得预售许可证，违反了相关法律的强制性规定。双方的所签订的《房屋认购合同书》为无效合同，现原告要求被告退还购房款，本院予以支持。被告宝万嘉公司在此期间占用原告庞清的资金，应按照银行同期贷款利率支付原告资金占用期间的利息损失，故对于原告主张的利息损失的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告凤栖公司共同承担退款责任的诉讼请求，本院认为，原告庞清与被告宝万嘉公司签订的合同中明确约定被告宝万嘉公司是房屋出卖方，被告宝万嘉公司向原告收取了购房款，现双方签订的合同无效，应由被告宝万嘉公司承担向原告退还购房款及赔偿损失的责任。被告凤栖公司与原告无合同关系，无法律上的权利义务关系，原告要求被告凤栖公司承担共同退还购房款及赔偿损失的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告庞清与被告山西宝万嘉房地产开发有限公司于2013年11月29日签订的房屋认购合同书（合同编号：0009）无效。二、被告山西宝万嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告退还购房款274349元，利息38845.91元，共计313194.91元。三、驳回原告庞清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5998元，由被告山西宝万嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  曹 琰人民陪审员  郝天才人民陪审员  吕开珍二〇一六年十二月二十一日书 记 员  张舒亚