山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任商初字第1523号
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行，住所地济宁市。
负责人翟远福，行长。
委托代理人张登义（特别授权）。
被告王波，1986年1月19日出生，汉族。
被告邵钠钠，1985年6月20日出生，汉族，系被告王波之妻。
被告山东瑞马房地产开发有限公司，住所地济宁市（李营镇驻地）。
法定代表人任鹏，经理。
委托代理人全庆涛（特别授权），山东中昊律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行（以下简称任城工行）与被告王波、邵钠钠、山东瑞马房地产开发有限公司（以下简称瑞马房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任城工行的委托代理人张登义，被告王波，被告瑞马房产公司的委托代理人全庆涛到庭参加诉讼。被告邵钠钠经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告任城工行诉称，2013年3月13日，被告王波、邵钠钠作为借款人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》，向原告借款35.6万元，借款期限均为240个月，还款方式均为按月等额本息还款，同时约定了利率、罚息等。被告王波以其购买的济宁市罗马假日第2幢03单元11层1102号房产作抵押担保，并在济宁市房产管理局办理了他项权利登记。被告瑞马房产公司为该笔贷款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款。被告多次未能按合同约定期限归还贷款本息，已构成违约。故诉至法院，请求依法判令解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》；依法判令被告王波、邵钠钠偿付借款本金339776.18元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告王波、邵钠钠承担实现债权的费用；依法判令被告瑞马房产公司承担连带清偿责任。
被告王波辩称，借款及还款情况均属实，但利息约定过高，且答辩人已告知原告不再还款，利息不应再行计算。
被告瑞马房产公司辩称：借款合同是被告王波、邵钠钠签订，按揭还款义务应当由其两人承担，原告应向这两人追偿，答辩人不应当承担担保责任。本案为按揭贷款，合同签订时已将房屋作为抵押物进行按揭，该抵押物产权明晰，物权确定，且已经进行了抵押登记，原告应就该抵押物优先处置受偿。答辩人虽和原告签订了阶段性担保协议，担保期间至能够办理房产证止，本案被告王波、邵钠钠所购房屋早已具备办证条件，但被告王波、邵钠钠不予办理，答辩人也多次通知，答辩人已尽到了相应法定义务，对原告所述该笔按揭贷款，答辩人不应再承担担保责任。
原告任城工行为支持其主张，向本院提供下列证据：
1、被告王波、邵钠钠身份证、户口本、结婚证、工资收入证明各一份，证明两被告具有主体资格。
2、借款人还款承诺书、诚信保证书、个人住房贷款客户谈话笔录各一份，证明被告王波、邵钠钠在原告处办理个人住房贷款的情况。
3、工商银行个人住房贷款申请表、个人购房借款及担保合同各一份，证明被告王波、邵钠钠和瑞马房产公司与原告签订借款合同的事实。
4、个人借款凭证一份，证明原告已向被告王波发放贷款35.6万元的事实。
5、济宁市房他证字第2013034**号复印件一份，证明涉案房屋已于2013年3月11日在济宁房产交易处办理预抵押登记手续，登记了他项权利。
经质证，被告王波、瑞马房产公司对上述证据的真实性均无异议。
经审核，本院认为，被告对上述证据均无异议，证据1、5系国家职能部门出具，证据2、3、4对借款数额、利率、期限、还款方式、违约责任，范围均作出明确约定，有借、贷、保证方的签章（名），符合借款合同的形式要件和实质要件，来源合法，内容真实，其证明效力，本院依法予以确认。
被告王波、邵钠钠、瑞马房产公司未提供证据。
根据原告举证、被告质证和法庭调查，本院确认以下事实：
2013年2月28日，被告王波作为借款人、抵押人，被告邵钠钠作为共同借款人、共同抵押人，被告瑞马房产公司作为连带责任保证人与原告任城工行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告王波、邵钠钠向原告借款35.6万元，用于购买位于济宁市罗马假日第2幢03单元11层1102号房产，借款期限为240个月，按月等额本息还款。合同第九条第1项约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；…罚息利率在第四条约定的利率基础上加收50%确定。”第十条保证担保10.2约定：“阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权登记信息的证明文件。”第十四条违约及违约责任14.1约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；…G、借款人的其他任何债务到期（包括宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的…”14.2约定：“借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；…”第二十一条抵押物的处分约定：“发现下列情况之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；对方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；…”第三十条借款人和担保人承诺30.3约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”第五十三条约定：“保证人承担保证责任的范围按10.2中的A款确定。”合同签订后，原告依约向被告发放了贷款35.6万元。2013年3月11日，济宁市房产交易监理处为济宁市罗马假日第2幢03单元11层1102号房产办理了济宁市房他证字他项权利证书，证书号为201303454号，设定房屋他项权人为本案原告任城工行。因被告王波、邵钠钠未按期还本付息，且累计多次逾期，2015年6月16日，原告诉至本院，要求依法解除与被告王波、邵钠钠签订的《个人购房借款／担保合同》，依法判令被告王波、邵钠钠偿付借款本金339776.18元及至借款还清之日止的利息、罚息；依法确认原告对抵押房屋享有优先受偿权；依法判令被告王波、邵钠钠承担实现债权的费用；依法判令被告瑞马房产公司承担连带清偿责任。另查明，被告王波同意解除合同，截止2015年6月，被告王波逾期还款11次。
本院认为，原告任城工行与被告王波、邵钠钠、瑞马房产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格履行。被告王波、邵钠钠违反合同约定累计多次未按时足额还款，原告要求解除合同，被告王波同意解除合同，本院依法予以准许。原告要求被告王波、邵钠钠偿付借款本金339776.18元及利息，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。被告王波、邵钠钠以其所购房产提供抵押，并办理了他项权利证书，抵押权依法成立，原告对房屋享有抵押权和优先受偿权。借款人不能清偿债务时，原告可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。原告要求被告王波、邵钠钠偿付实现债权的费用，未提供相关证据，本院依法不予支持。被告瑞马房产公司作为阶段性连带责任保证人，因涉案房产已办理了正式抵押登记手续，原告亦取得了他项权利证书，其阶段性保证责任免除的条件已成就，原告要求其承担连带保证责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告邵钠钠未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和对证据质证的诉讼权利，应承担相应的法律后果。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十三条、第五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行与被告王波、邵钠钠、山东瑞马房地产开发有限公司于2013年2月28日签订的《个人购房借款／担保合同》。
二、被告王波、邵钠钠于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行借款本金339776.18元及利息（自2014年12月19日起至本判决确定履行期限届满之日止的利息、罚息，按合同约定利率计算）；
三、原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行对济宁市罗马假日第2幢03单元11层1102号房产享有抵押权和优先受偿的权利，在借款人王波、邵钠钠不能清偿债务的范围内以拍卖、变卖抵押房产的价款优先受偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司济宁任城支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6397元，由被告王波、邵钠钠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 员 李迎春
人民陪审员 李永亮
人民陪审员 王 丽
二〇一五年八月二十二日
书 记 员 张亚冲