广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第2494号
上诉人（原审被告、反诉原告）：麻xx，男，壮族，1981年4月3日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：庄xx，女，汉族，1972年3月19日出生。
上诉人麻xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第878号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年2月21日，庄xx、麻xx签订了一份《二手房买卖合同》，约定庄xx将位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道东南侧xx花园C座805房转让给麻xx，转让总价款695000元；交易定金5万元，麻xx于本合同签订时向庄xx支付定金2万元，合同签订后三日内支付定金3万元，剩余房款麻xx向银行抵押付款，麻xx于2011年2月25日前将除定金之外的剩余首期款215000元监管至双方所约定的银行监管账户，麻xx须于2011年2月25日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；该房地产处于抵押状态，麻xx同意庄xx委托担保公司融资赎楼，庄xx须于签署本合同之日起三个工作日内出具公证委托书给替双方监管定金及交房保证金的第三方及担保公司指定人员；关于税费承担，合同约定庄xx需付的税费如赎楼费（担保费＋赎楼短期贷款利息）等实际交易中产生的费用由麻xx承担；庄xx、麻xx双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；如麻xx未按照本合同约定的期限履行义务，庄xx有权要求麻xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如麻xx逾期履行义务超过五日，庄xx可解除合同并选择要求麻xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收麻xx已支付的定金；如庄xx未按照本合同约定的期限履行义务，麻xx有权要求庄xx以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如庄xx逾期履行义务超过五日，麻xx可解除合同并选择要求庄xx支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还麻xx已支付的定金。合同签订后，麻xx向庄xx支付了定金5万元。2011年2月22日，庄xx出具委托书，就庄xx所有的深圳市宝安区西乡街道西乡大道东南侧xx花园C座805房，委托深圳中诚致信担保有限公司、胡强军等人为代理人，自2011年2月22日至2012年2月21日期间以庄xx的名义办理赎楼贷款、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，代为签署《房地产买卖合同》、领取《房产证》并收取售楼款等。2011年2月28日，庄xx、麻xx与招商银行股份有限公司深圳宝安支行签订了《二手楼交易资金监管协议》，麻xx将225000元办理了资金监管手续。2011年4月2日，招商银行股份有限公司深圳宝安支行向庄xx发出二手楼贷款承诺书，承诺就麻xx购房事宜，发放按揭贷款42万元。2011年4月7日，庄xx出具委托书，就庄xx所有的深圳市宝安区西乡街道西乡大道东南侧xx花园C座805房，委托深圳安信巨融担保有限公司、谢国俊等人为代理人，自2011年4月7日至2012年4月7日期间以庄xx的名义办理赎楼贷款、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，代为签署《房地产买卖合同》、领取《房产证》并收取售楼款等。当日，庄xx和深圳安信巨融担保有限公司签订了一份《保证担保服务合同》，就涉案房产的赎楼问题，庄xx请求深圳安信巨融担保有限公司为其向赎楼贷款银行的贷款提供连带责任保证担保。庄xx向深圳安信巨融担保有限公司支付了担保费2300元。2011年4月20日，庄xx向招商银行股份有限公司深圳宝安支行贷款256000元用于赎楼，2011年7月20日归还，期间利息共计2683.2元。后庄xx向麻xx发出律师催告函，称由于麻xx自身不符合深圳市购房主体资格，不能办理房屋产权过户手续，要求麻xx协商解决。麻xx提供的社保记录显示麻xx于2009年1月至2010年3月、2010年12月至2011年6月交纳了养老保险。据此，原审法院向深圳市房地产权登记中心发函咨询麻xx是否具备购房条件，深圳市房地产权登记中心函复称麻xx社会保险缴纳情况不符合深圳市购房住房的条件。另查明，庄xx于2011年2月20日和案外人白永慧签订了一份《房地产买卖合同》，约定庄xx将涉案房产以66万元的价格出售给白永慧，合同签订后，庄xx没有履行，白永慧诉至原审法院，要求庄xx返还定金并支付违约金。原审法院于2011年5月9日做出（2011）深宝法民三初字第477号民事判决，认定庄xx构成违约，判令解除庄xx和白永慧签订的《房地产买卖合同》，庄xx向白永慧返还定金3万元及利息，同时判令庄xx向白永慧支付违约金4万元。
庄xx诉讼请求：1、解除庄xx、麻xx签订的编号为N000413《二手房买卖合同》；2、麻xx向庄xx支付合同约定购房总价款695000元的20％违约金即139000元；3、麻xx承担因办理赎楼贷款所产生的银行利息2700元、担保费2300元；4、本案诉讼费全部由麻xx承担。
麻xx反诉请求：1、庄xx向麻xx双倍返还购房定金10万元；2、庄xx承担本诉和反诉的全部诉讼费用。
原审法院认为：庄xx、麻xx签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，麻xx支付了定金5万元，并办理了首期房款资金监管手续，银行出具了贷款承诺书，庄xx根据合同约定出具委托书并委托担保公司赎楼，但由于麻xx不符合购房条件，无法办理过户手续，致使合同无法继续履行，故庄xx诉请解除庄xx、麻xx签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求原审法院予以支持，根据合同解除的处理原则，庄xx应将收取的定金5万元返还给麻xx。麻xx明知自己不符合深圳市规定的购房条件，仍向庄xx购买涉案房产，麻xx的行为造成合同无法履行，麻xx已经构成违约，应当承担违约责任。庄xx根据合同约定请求麻xx支付房地产总价款百分之二十的违约金139000元，综合考虑本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至69500元。庄xx诉请麻xx承担因办理赎楼贷款所产生的银行利息2700元、担保费2300元，因原审法院已经支持庄xx主张麻xx支付违约金的诉讼请求，该违约金已经足以弥补庄xx的损失，故庄xx的该项诉讼请求原审法院不予支持。麻xx辩称庄xx在与麻xx签订《二手房买卖合同》时就已将涉案房屋另售给案外人，庄xx构成根本性违约，原审法院认为，庄xx虽然在在与麻xx签订《二手房买卖合同》之前与案外人签订《房地产买卖合同》，但庄xx并未履行其与案外人之间的合同，庄xx和麻xx签订合同后，按照合同约定履行了自己的义务，庄xx和案外人之间的纠纷不影响庄xx、麻xx之间买卖合同的履行，造成合同无法履行的根本原因在于麻xx不具备购房资格。故麻xx的该项辩解理由原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除庄xx和麻xx于2011年2月21日签订的《二手房买卖合同》；二、麻xx于本判决生效之日起十日内向庄xx支付违约金69500元；三、庄xx于本判决生效之日起十日内向麻xx返还定金50000元；四、驳回庄xx的其他诉讼请求；五、驳回麻xx的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1590元，由庄xx承担822元，由麻xx承担768元，受理费庄xx已预交；反诉受理费575元，由庄xx、麻xx各承担287.5元，反诉受理费麻xx已预交。
麻xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书第二项，改判为”麻xx在整个房产交易的过程中不存在任何违约行为，无须向庄xx支付任何形式违约金”；2、判令庄xx承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院没有查清庄xx在签订涉案房屋买卖合同的时候是否知晓麻xx在深圳的社保缴费情况。麻xx及深圳市家园房地产经纪有限公司（下称”中介公司”）在与庄xx签订房屋买卖合同的时候，就已经向庄xx告知麻xx在深圳的社保缴费情况。关于庄xx是在何时知道麻xx在深圳社保的缴费情况，麻xx在法庭上曾经问过庄xx的代理律师和庄xx本人，刚好庄xx本人在庭审二十分钟后到庭，不知道麻xx就此问题询问过庄xx的代理人。上述问题，庄xx的代理人回答是”2月22日知晓”，而庄xx本人回答是”5月10日左右知晓”。同样一个问题，庄xx与其代理人的回答却大相径庭，同时中介公司的业务员也可以证实庄xx在与麻xx签订房屋买卖合同的时候就已经知道麻xx在深圳的社保缴费情况。二、原审法院错误地认定”麻xx明知自己不符合深圳市规定的购房条件，仍向庄xx购买涉案房产，麻xx的行为造成合同无法履行，麻xx已经构成违约，应当承担违约责任”事实上，麻xx并不”明知”其不符合购房条件。2010年9月30日深圳市政府《关于贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》第二条规定，对能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。但在这个”深圳限购令”里，并未明确”一年以上”是指最近的”一年”还是以往的”一年”，是连续的”一年”还是累计的”一年”，也未明确补缴”一年”社保是否含在此能够提供购房资料之列。这条规定里既然没有明确规定”补缴”一年社保的除外，那么参照民法”法无禁止即自由”的理论，只要没有禁止性规定，私权利就不应受到干涉，也即是补缴一年社保可以取得购房资格。正因为汉语语言的模糊性，在”深圳限购令”执行5个月后，出现过一些非本市户籍居民家庭通过补缴一年税款或社会保险，获取在深圳购买一套住房的现象。今年3月2日深圳市规划国土委公布限购令实施细则，规定凭社保缴纳证明购房者必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险；二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险；三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。这个限购令细则的购房社保条件中要求必须具备养老保险、医疗保险、工伤保险三项中的两项，医疗保险和工伤保险是不可以补交的，所以该细则原则上堵住了补社保购房的空子，而此前未出此规定时可以通过补缴养老保险就可达到购房条件，并已实际过户。连政府部门都认为3月2日之前可以通过补缴社保具备购房条件而给予房产过户登记，更何况在信息不对等的情况下，麻xx作为一个普通的购房者，若不是事先得到中介和房地产登记部门的肯定答复，又怎会自愿签订明显履行不了的房屋买卖合同，又前后交纳5万元定金作为履行合同的担保？这不符合逻辑推理和日常生活经验法则！因此，在确信能够继续履行合同直至过户的情况下，麻xx才与庄xx签订了房屋买卖合同，并前后支付5万元定金。由此可知，麻xx是在不明知其不符合购房条件的情况下签订的合同。三、关于深圳限购令政策出台于签订房屋买卖合同之前，是否属于”不可归责于当事人双方的事由”的问题。虽然涉案房屋买卖合同签订于深圳限购令政策出台之后，但却在出台限购令实施细则之前，是限购令实施细则导致合同无法履行，而仅根据2010年9月30日的限购令要求，合同是可以履行下去的。如果买卖合同中没有特别约定，涉案房屋因政府限购令原因导致无法过户，则应属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同无法继续履行更为公允。如果不加区分地一概认定是买方不具备购房资格，不符合购房政策就应该由买方承担责任，那么明显对于买方过于严苛和不公。麻xx及中介在签订买卖合同的时候就已经将麻xx在深圳的社保情况及补交社保过户的情况告知庄xx，庄xx对此没有提出任何的异议，而是明知上述情况仍然与麻xx签订房屋买卖合同。庄xx没有尽到谨慎审查麻xx是否具备购房条件的义务，默示麻xx补办纳税或社保以满足”限购令”要求下的购房资格，鉴于政府房地产调控政策并不只针对特定的买方和卖方，而是针对相对不特定的群体或个体，而不能选择性的加之于合同买卖一方；又因涉案房屋买卖合同事实上需以买方补办纳税或社保才能够过户为履行条件，最终因不能补办导致”法律上和事实上”无法实际履行，双方均无过错，如有过错，也应为双方缔约上的过失，相互之间也都不构成违约，卖方应本着诚实信用原则和公平原则返还买方定金，因合同不能实际履行所产生的损失由双方各自承担。四、庄xx于2011年2月20日就已经将涉案房产出售给案外人白永慧，并与白永慧就涉案房产产生纠纷。但是，如此重要且影响麻xx购房决定的事实，庄xx却是只字不提。庄xx在与麻xx的房屋买卖过程中存在重大的欺诈行为。根据《合同法》的规定，涉案房屋买卖合同应当依法予以撤销。五、房屋买卖合同的无法继续履行的根本原因不是麻xx不具备购房主体资格，而是庄xx向麻xx敲诈勒索不成，单方面终止房屋买卖合同。2011年3月2日，深圳限购令实施细则出台，麻xx因国家政策原因，可能面临无法办理房产过户手续。中介多次找到庄xx进行协商，希望庄xx本着鼓励交易的原则，同意麻xx指定第三方过户。但是，庄xx却要求麻xx再多支付购房款10万元，才同意麻xx指定第三人过户。麻xx对于此等苛刻要求当然没有答应。事后麻xx才得知，庄xx已经于2011年2月20日（在与麻xx签订房屋买卖合同之前）将涉案房屋出售给案外人白永慧，出售价格为66万元，后因庄xx单方违约被白永慧告上法庭，深圳市宝安区人民法院作出（2011）深宝法民三初字第477号民事判决书，判令庄xx向白永慧支付违约金4万元。庄xx正是因为在前一次出售房产的过程中，向案外人出售房产遭受4万元的损失，于心不甘，才处心积虑的要求麻xx增加购房款10万元，麻xx不同意其无理要求后，庄xx就终止房屋买卖合同，并诉至法院。以上事实足以证明，合同无法继续履行的根本原因是庄xx单方终止合同，买卖双方的房产交易还在担保赎楼阶段，担保公司赎楼需要相当长的一段时间，如果到了房产登记过户的时候，麻xx在深圳的社保已经满一年，或者深圳市政府又出台新的政策呢，再或者麻xx采用其他的方式能够顺利过户呢，上述等等不确定的因素（正如深圳市政府2011年3月2日出台限购令细则），庄xx没有到房产过户的时候，也不确定涉案房产能否真正过户就要求解除合同，明显是自己不愿意再继续履行合同，单方终止合同的行为。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护麻xx的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院查清事实，依法判决。
庄xx口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，麻xx没有证据证明其主张，请求法院驳回麻xx的上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：涉案买卖合同中没有明确约定庄xx赎楼的确切时间。
二审审理过程中，庄xx确认涉案房产没有仅办理了涉案房产的赎楼委托公证手续，但没有赎出。
本院认为，庄xx与麻xx签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据原审查明的事实，合同约定的麻xx支付定金、首期款及办理贷款手续等的义务已经履行完毕，虽然合同中没有明确约定庄xx赎楼的确定时间，但在麻xx完成以上义务后，庄xx应当履行将涉案房产赎出的义务，以方便合同的继续履行。根据已经查明的事实，庄xx在没有完成赎出涉案房产的义务时就主动中止了合同履行。应当说，涉案合同到此不能履行的根本原因是庄xx在未完成赎楼义务的情况下中止履行，导致合同不能继续履行。麻xx是否具备买房过户的条件应当是双方在签订正式的房地产买卖合同、办理过户手续时才予以考察的事情，本案合同的履行还没有进行到签订正式的房地产买卖合同、办理过户手续阶段即被庄xx主动中止。庄xx中止涉案合同继续履行的原因在中止时并不是不能继续履行合同的因素，因此，庄xx中止涉案合同的继续履行，导致麻xx不能实现合同目的，庄xx的行为构成违约。原审对此认定有误，本院予以纠正。鉴于原审在驳回麻xx要求双倍返还定金的反诉请求后麻xx没有就此部分提出上诉，本院对该部分予以维持。庄xx、麻xx均没有对原审解除合同的判项提出上诉，本院对此予以维持。综上，麻xx的上诉理由部分有事实和法律依据，本院予以部分采信。庄xx的诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实部分不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十一条、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第878号民事判决第一、三、五项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第878号民事判决第二、四项；
三、驳回庄xx的其他诉讼请求。
如果庄xx未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费、反诉费共计3702.5元，由庄xx负担3415元，麻xx负担287.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
审 判 员 陈明亮
代理 审 判员 吴思罕
二〇一一年十一月二十四日
书记员（兼） 严军军