山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第796号
上诉人（原审原告）：淄博张店卓越外语培训学校。住所地：淄博市张店区丽景翠苑小区。
负责人：常朝霞，校长。
委托代理人：王振宏，山东正大至诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：梁瑞华，张店瑞华诊所主任。
上诉人（原审被告）：马骏，淄博明仁心理科学研究所所长。系上诉人梁瑞华之子。
两上诉人共同委托代理人：马静，张店瑞华诊所员工。
上诉人淄博张店卓越外语培训学校、梁瑞华、马骏因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2015）张商初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淄博张店卓越外语培训学校（以下简称卓越学校）的委托代理人王振宏、上诉人梁瑞华和马骏的共同委托代理人马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原、被告于2011年12月20日签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告位于张店区共青团西路138号甲2号的商铺一套，租赁期限自2012年1月5日至2015年1月4日，原告向被告交纳保证金5000.00元，合同期满或双方解除合同之日，原告如未违约，被告将一次性退还原告。租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修乙方一律不得拆走，甲方（被告）不予补偿。租赁期满或者解除合同时，双方共同检查商铺和配套设施，无异议后商铺交还被告。如发现有损坏的，则在原告保证金中扣除，不足部分，由原告负责赔偿。合同签订当日，原告支付给被告保证金5000.00元。合同到期之日，即2015年1月4日，原告将租赁房屋返还被告，期间，原告将租赁房屋木地板及木门拆除，之后退还给了被告。现原告诉求被告返还保证金5000.00元。庭审中，原告出具租赁合同及收条各一份，证明双方约定租赁期满被告应退还保证金5000.00元，被告对该证据的真实性无异议；被告出具租赁合同一份，证明原告违约，损坏了租赁房屋电路及门窗；出具收款收据二份、收条一份，交款时间分别为2015年1月24日、2月6日，证明原告搬走后被告维修房屋电路、卷帘门等。原告认为收据和收条是在双方交接之后发生的费用，且交款方也非原告，交接时双方均无异议，维修费用与原告无关。因此，维修款项不应从保证金中扣除。
原审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同合法有效，双方应恪守履行。按合同约定，合同满期后，如原告未违约，被告应如数将保证金退还原告，但原告将木门及木地板拆除，虽后来退还被告，但也给被告造成一定经济损失，理应酬情赔偿，可从保证金中适当扣除。被告辩称原告损坏电路及卷帘门造成损失，并出具收款收据拟予以证实，但收款收据是在交接之后发生，且交款人也非被告，不能证明原告损坏电路及卷帘门，因此，对被告的该项主张不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告梁瑞华、马骏于判决生效之日起十日内返还原告保证金3500.00元。二、驳回原告淄博张店卓越外语培训学校的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告承担20.00元，被告承担30.00元。
卓越学校不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审请求，上诉人梁瑞华、马骏承担本案诉讼费用。事实和理由为：一审判决扣除上诉人房屋租赁押金1500.00元无事实根据。本案实际情况是双方合同期满前交接时，上诉人梁瑞华、马骏已经将房屋租赁给第三人，第三人明确表示不需要木门和木地板，我方才予以拆除，后来在退押金时梁瑞华、马骏提出了异议，我方及时将拆除物件归还了对方，所以我方拆除木门和木地板的行为没有给对方的房屋租赁行为造成任何影响，对方更没有提供任何证据证实存在实际经济损失。一审判决认定扣除押金的行为没有事实根据。
梁瑞华、马骏答辩称：上诉人卓越学校称拆除木门及地板是与新房主协商的，但从双方签定的合同第12.7条的约定看，上诉人卓越学校没有通知房主属于违约。
梁瑞华、马骏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判，或发回重审。一、二审诉讼费均由卓越学校承担。事实和理由为：原审判决认定事实不清，证据不足。首先，卓越学校一方存在违约行为：1.卓越教育共青团路王姓负责人声称与卓越学校是转租关系；2.一楼电路损坏，王姓负责人曾找物业维修，物业公司未能给维修，学校一直从别处扯线使用一楼电脑；3.门窗防盗窗均有损坏；4.卓越学校在搬走时将我方二层铺设的一百多平方的木地板全部拆走，后经索要虽然退回，但已经严重影响使用；5.合同到期后，我方要求卓越学校维修恢复电路与门窗，其一直推诿拖延，导致我方房屋无法正常出租使用，造成经济损失。我方为了不影响使用扣下押金自行修缮。原审认为我方提供的收款收据均在交接后发生，不能证明由卓越学校损坏，木地板被拆除后送回，酌情赔偿1500.00元我方不服。其次，卓越学校辩称电路门窗损坏与其无关，木地板是其所铺设，所以拆走，是混淆事实，推卸责任。1.卓越学校在与我方签订合同时，合同明确标注上下两层简装房，二楼木地板为我方所铺设。如果不是我方铺设，不可能在上诉人后来索要时退回。双方合同第四条第十二条第七项明确约定，租赁期满或合同解除时，一切镶嵌在房屋结构或墙体内的设备和装修，承租人一律不得拆走。其拆走我方木地板，已经严重违约；2.电路门窗在其使用期间已经损坏，并在交房时一直未修理好，我方可以提供物业电话，当时一期交房的新承租人刘敬德、邻居超市负责人都可以证实，并有相关维修人证明及收款收据。其如未将门窗和电路损坏，就不可能产生之后的维修费用。其辩称电路门窗的维修，是新承租人为了更好使用房屋而维修，也是混淆事实，装修师傅和电路维修人员都可以证实，电路是在损坏后无法使用，才进行的修理；3.卓越学校与我方签订合同，明确不得转租，却私自转租，已经违约。对我方造成的损失如下：1.电路维修3000.00元；2.大门卷帘门维修1250.00元；3.防盗窗维修50.00元；4.木地板被拆除如需恢复人工费一平方50.00元，100平方5000.00元。木地板被拆除后都已经严重损坏，100平方木地板8000.00元；5.导致我方房屋无法出租延期一个月，按最后一年房租9万元，一个月租金损失7500.00元。共计24800.00元。
卓越学校答辩称：1.上诉人梁瑞华、马骏所说的门窗防盗窗损坏一事，我方不存在不合理使用或者故意损坏的行为。我方自2012年1月5日承租涉案房屋，截止2012年1月4日租赁期满，三年时间，即便是自然损耗也不可能完好如初。另外，我方在租赁期间，门窗防盗窗对于我方的使用安全同样重要，不可能存在故意损坏行为；2.关于电路损坏问题。我方作为涉案房屋的承租人，用电是必不可少的项目，不可能对电路进行故意损坏。况且，电路问题本来就属于租赁房屋的附属设施，上诉人作为房屋出租人，本来即应保证电路畅通，出现问题也应及时协调物业公司或自行维修；3.关于拆除木地板问题。当时办理交接时，涉案房屋的新承租人明确表示不需要木地板，要求拆除，所以答辩人在搬走时予以了拆除。后上诉人称合同约定装修物一律不得拆走，我方便将木地板返还了上诉人。该拆除行为，并未对涉案房屋的再租赁造成任何影响。我方在租赁期间，不存在不合理使用或故意损毁行为，也没有给上诉人梁瑞华、马骏造成实际的经济损失，上诉人的诉求不能成立。
二审期间，上诉人梁瑞华、马骏提交：证据1.138甲2号经营负责人的证明一份；2.电工现场勘察的证明一份；3.无限极旗舰店交接房屋后由装修公司出具的证明一份；4.刘敬德的证明一份；5.物业公司电话号码（811×××3）。证明一楼电路是在上诉人卓越学校使用期间就损坏，且二楼木地板未经房东同意私自拆除。双方签订的合同4、2、8条的约定，如果没有出现电路、门窗等的损坏我方不会扣除押金。
上诉人卓越学校发表质证意见为：证据1-4均是个人出具，从法律规定上属于证人证言，因为证人没有按照法律规定出庭予以接受质证，所以对其真实性无法确定。另，该四份证明一审时上诉人梁瑞华、马骏均没有提供，不属于法律规定的二审新证据，请求法庭不予认定四份证据。对证据5是否是属于物业公司电话不确定，也没有写明是什么时间因什么问题什么人员反映的相关问题。不能证明其要证明的内容。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，予以确认。
上述事实，有商铺租赁合同一份、押金收条一份、收款收据两份、维修费收条一份及双方当事人当庭陈述等在卷为证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。按照租赁合同约定，涉案房屋租期届满办理交接时，双方应共同检查房屋和配套设施，无异议后交还。上诉人梁瑞华、马骏虽主张在房屋交接之日其就木地板、木门、卷帘门和电路等物品使用问题提出过异议，上诉人卓越学校存在违约行为，但亦认可双方并未办理任何书面交接手续，其曾主张过异议的行为无任何证据予以支持。二审其提交四份证明及物业电话欲证实系上诉人卓越学校租赁使用期间造成上述物品损失，应从保证金中扣除，但因四份证明均属证人证言，证人均未出庭接受质询，且其中刘敬德系涉案房屋的新承租人，与上诉人梁瑞华、马骏存在利害关系，上诉人卓越学校对上述证据真实性亦提出异议，结合上诉人梁瑞华、马骏提交的关于上述物品损失的证据均形成于房屋实际交接之后，无法证明损失产生与上诉人卓越学校租赁使用存在关联性的情况，其就损失主张从保证金中扣除并无依据。但因上诉人卓越学校认可其拆除了房屋二楼木地板和木门，虽经索要予以返还，但已给上诉人梁瑞华、马骏造成了一定损失，故，原审法院据此酌定从保证金中扣除1500.00元并无不当，本院予以维持。上诉人卓越学校主张已将木地板返还上诉人梁瑞华、马骏，未给其造成实际经济损失，与实际情况不符，其上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人淄博张店卓越外语培训学校负担15.00元，上诉人梁瑞华、马骏负担35.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 李灵福
代理审判员 张维娟
二〇一五年十二月九日
书 记 员 苏银银