四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第416号
上诉人（原审被告）杨林，男，生于1956年6月25日，汉族。
委托代理人马林祥，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）阳容华，女，生于1972年2月14日，汉族。
上诉人杨林因房屋买卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭进行了审理，上诉人杨林及委托代理人马林祥，被上诉人阳容华及委托代理人冯岳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年8月26日原告阳容华与被告杨林签订了《房屋买卖合同》，该合同约定买卖的房屋坐落于广元市利州区。房屋所有权证号为2011121400183。土地使用权证为2915号，面积为112.37平方米，价款为30万元。2012年10月10日，原、被告又签订了一份《房屋买卖合同》（合同虽然书写的是2012年8月26日签订，但事实上是2012年10月10日签订的）该合同约定买卖房屋坐落于广元市利州区，房屋所有权证为广房权证城C第093**号，土地使用权证为广国用（2002）字第2915号，合同总价款为29万元，面积为112.37平方米，同时该合同第六条补充条款约定：“甲方（杨林）在2013年阳历2月27日交房，在2013年阳历10月15日之前，甲方向乙方（阳容华）提供办理双证过户手续，甲方如不办理过户：如甲方再次违约，乙方有权解除合同，甲方向乙方退还已支付现金二十八万元，另外，甲方向乙方赔偿违约金15万元。”合同签订后，原告阳容华给被告杨林支付购房款28万元，被告杨林于2013年2月27日实际交付给原告阳容华使用。该房屋系自建房，整栋房屋系同一总证号。2013年10月，被告将该房屋在信用社办理抵押贷款。
另查明，2013年10月16日，原告阳容华向广元仲裁委员会申请仲裁，请求被告杨林就本案所涉房屋办理过户手续，后广元市仲裁委会作出了（2013）广仲裁字第36号裁决书，裁决：“被申请人杨林在本裁决书送达之日起30日内将出售给申请人阳容华的位于上西开发区则天路25街坊房屋变更登记到申请人阳容华名下。”该裁决生效后，被申请人未按裁决书履行，故阳容华向广元市中级人民法院提出了执行申请。2014年10月28日广元市中级人民法院作出了（2014）广执字第72号执行裁定书，裁决书中载明：“被执行人杨林在与执行人阳容华签订房屋买卖合同后，又以该房在广元市利州区农村信用合作社上西信用社抵押贷款，并办理了房屋他项权证。”裁定结果：“对广元仲裁委员会于2013年12月30日作出的（2013）广仲裁字第36号裁决书不予执行。”2014年12月17日原告阳容华以快递的方式给被告杨林发出《解除房屋买卖合同的通知》，通知载明：“……通知解除与你签订了《房屋买卖合同》，请你在2014年12月20日前退还通知人购房款28万元，并向通知人支付违约金15万元，在你付清上述款项后，通知人将返还你房屋。快件跟踪查询单上显示该快递于2014年12月18日由杨林签收。
原审认为，原、被告签订了两份《房屋买卖合同》，2012年8月26日签订的合同并未实际履行，双方实际履行的是2012年10月10日签订的合同。被告辩称该合同是在被胁迫的情况下签订的，但并未提出相应的证据证实，故该合同应为双方当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经按合同约定支付购房款28万元，被告按照合同履行了交付房屋的义务，但是被告至今未能为原告方办理过户登记，且由于原、被告在签订《房屋买卖合同》后，被告将该房在信用社贷款，并将该房屋办理抵押，导致客观上无法办理过户登记。原告给被告发出了解除房屋买卖合同的通知，杨林已签收。被告杨林在收到该通知后，未在三个月内提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十六条一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条关于“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告之间于2012年10月10日签订的《房屋买卖合同》已经于2014年12月18日解除。故原告要求被告退还28万元购房款的诉请，符合法律规定，予以支持。同时原告应当将房屋退还给被告。另原告要求被告给付15万元违约金，原审认为，被告未按照合同约定给原告办理房屋过户登记手续，构成违约，应当承担违约责任，但是15万元违约金明显过高，第一百一十四条一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，将违约金调整为按同期同档人民银行贷款利率的四倍从2012年10月10日计至起诉即2015年3月13日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四）、第九十六条一款、第一百一十四条一款、二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、被告杨林在本判决生效后30日内退还原告阳容华购房款28万元及利息（从2012年10月11日起按同期同档人民银行贷款利率的四倍计至起诉即2015年3月13日止）；同时原告阳容华将房屋退还给被告杨林。二、驳回原告阳容华的其他诉讼请求。
上诉人杨林上诉称，原审法院认定事实错误。原审查明2014年12月17日被上诉人以快递方式向上诉人发出《解除房屋买卖合同的通知》，快件跟踪单上显示该快递于2014年12月18日由杨林签收。这一事实的认定错误，因为上诉人没有收到被上诉人发出的《解除房屋买卖合同的通知》，被上诉人解除合同的理由不能成立。房屋已于2013年2月27日交付被上诉人占有、使用至今，没有办理过户登记的原因也是由于被上诉人的原因和责任所导致的。对于房屋买卖合同中第六条内容是被上诉人自行添加的，上诉人不予认可。同时，被上诉人违约在先，未按合同第四条约定的期限支付购房款，且至今未付清房款1万元。虽然上诉人用房产总证进行了抵押贷款，但只要被上诉人补足房款后，可以办理过户手续。原审法院自行调整违约金没有法律依据，因上诉人不存在违约并未请求进行调整。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人共同在一定期限范围内办理完成诉争房屋的过户登记手续；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人阳容华答辩称，2012年10月10日，被上诉人购买上诉人的房屋，并按合同约定支付了房款28万元，余款1万元合同约定待房产证办完后付清。至今长达两年多的时间，上诉人不予办理过户登记手续，其原因是上诉人将房屋已抵押银行贷款，上诉人构成违约，故被上诉人才向上诉人发出解除的通知，其查询单也证实上诉人签收了该通知。关于违约金原审中被上诉人诉请15万元，原审法院认为过高予以调整，被上诉人并无异议。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。
二审期间，双方当事人未提供新证据。
二审查明，上诉人杨林与被上诉人阳容华签订的《房屋买卖合同》第四条约定“合同签订之日付60000元，2012年8月26日之前再付220000元，同时甲方（杨林）将土地使用证交乙方（阳容华），剩余10000元待房产证办完之后付清。”因该房至今未办理过户手续，被上诉人阳容华未支付剩余房款1万元。《房屋买卖合同》第六条手写内容，上诉人杨林认为属于被上诉人阳容华自行添加内容，但上诉人杨林未向本院提供其自行保管的《房屋买卖合同》原件予以核实。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，诚实信用是当事人应当遵循的基本原则。上诉人将房屋出售给被上诉人，被上诉人按照合同约定履行了给付上诉人28万元房款这一义务后，上诉人在约定给被上诉人办理产权过户的时间前，又将出售给被上诉人的房屋抵押给银行为其贷款，致使被上诉人购买的房屋无法过户到被上诉人的名下，上诉人的行为明显违反诚实信用原则，严重损害了被上诉人的合法利益，构成根本性违约，也符合双方约定解除合同的条件，故被上诉人关于解除合同的请求应予支持。原审查明上诉人已收到被上诉人发出的解除通知，在通知到达上诉人后，上诉人未在法定期限内提出异议，视为被上诉人发出的解除通知已发生法律效力。即便被上诉人未发出解除通知，在被上诉人认为上诉人的行为已损害其合法利益时，被上诉人通过诉讼的方式要求解除合同，不应再受履行通知程序的限制。
被上诉人支付剩余的1万元购房款的时间为上诉人办理房屋产权过户手续后，且上诉人在收取被上诉人已支付的28万元房款时，并未提出异议，故上诉人认为被上诉人支付购房款存在违约缺乏事实依据，本院不予确认。同时，原审法院基于上诉人对被上诉人诉讼主张的全面否定，对违约金作出调整，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费5500元，由上诉人杨林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩恩齐
审 判 员 熊剑洪
代理审判员 徐小雁
二〇一五年八月四日
书 记 员 黄 琴