贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔03民初529号
原告：胡捷，男，1975年5月11日出生，汉族，住贵州省余庆县。
原告：罗芳，女，1978年12月3日出生，汉族，住贵州省余庆县。系胡捷之妻。
共同委托诉讼代理人：姚剑飞，贵州舸林律师事务所律师。
被告：余庆县商会投资开发有限公司，住所地：余庆县白泥镇中华中路。
法定代表人：杨秀伦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李达渊，贵州山一律师事务所律师。
被告：贵州省余庆县恒森房地产开发有限公司，住所地：贵州省余庆县白泥镇中华路。
法定代表人：杨秀伦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所律师。
第三人：殷良辉，男，1973年3月19日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵阳市小河区。
第三人：雷艳，女，1976年1月12日出生，汉族，贵州省余庆县人，住贵阳市小河区。
第三人共同委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所律师。
原告胡捷、罗芳与被告余庆县商会投资开发有限公司（以下简称余庆商会公司）、贵州省余庆县恒森房地产开发有限公司（以下简称余庆恒森公司）及第三人殷良辉、雷艳执行异议之诉一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡捷、罗芳的委托诉讼代理人姚剑飞、被告余庆商会公司的委托诉讼代理人李达渊、余庆恒森公司的法定代表人杨秀伦以及第三人殷良辉、雷艳的委托诉讼代理人吴丹风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡捷、罗芳向本院提出诉讼请求：恢复执行，继续对余庆恒森公司所有的位于余庆县××方竹路余庆县工商联（商会）大厦第2栋1-1、1-2、1-3、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-16、8-5、9-5、10-5、11-5、13-5、14-5、15-5、16-5、18-5、19-5、20-5、21-5、22-5、23-5、24-5、25-5、26-5、28-5号房产采取保全措施；诉讼费用由被告承担。事实和理由：余庆县工商联（商会）大厦项目由被告余庆恒森公司于2013年6月立项开始实施。2013年6月13日，余庆县国土资源局作出《关于贵州省余庆县恒森房地产开发有限公司申请办理国有土地使用权出让手续的批复》，明确批准将位于余庆县××方竹路的国有建设用地使用权4306平方米有偿出让给余庆恒森公司作商住用地。同日，余庆县国土资源局与余庆恒森公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让价款为550万元，并于当日办理了《交地确认书》。后该项目包括国土、规划、建设施工、商品房预售等在内的所有行政许可手续及产权证照均办理在被告余庆恒森公司名下，并由余庆恒森公司对外销售。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十七条的规定，余庆县工商联（商会）大厦项目相关房产系不动产，被告余庆恒森公司是该项目的所有权人。被告余庆商会公司与余庆恒森公司之间是挂靠还是内部承包关系，与原告无关，其内部约定不能对抗善意第三人，且不具备开发资质的企业或个人通过挂靠方式开发房地产项目是法律法规所禁止的行为，余庆商会公司应自行承担相关法律风险。为此，涉案房产是被告余庆恒森公司开发建设所取得，可以成为其对外承担偿还债务义务的财产，（2017）黔03执异7号执行裁定书裁定中止执行，属适用法律错误。
被告余庆商会公司辩称：1、余庆县商会大厦项目系余庆商会公司独立投资开发完成，根据与余庆恒森公司签订的合作协议，涉案被查封以及已处置资产全部属于余庆商会公司所有。2、余庆商会公司与余庆恒森公司签订的合作开发合同，不违反法律的强制性禁止性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，遵义市中级人民法院相关判决对于挂靠开发房地产项目作出了评判，认定挂靠行为有效，可作为本案的裁判参考。
被告余庆恒森公司及第三人殷良辉、雷艳辩称：1、第三人和余庆恒森公司不是共同开发，是第三人挂靠余庆恒森公司开发星宇花苑项目，有挂靠协议佐证。2、借款1520万元是第三人向原告的借款，跟余庆恒森公司无关，有原告提供的借条复印件佐证。3、第三人和余庆恒森公司不差欠原告借款，第三人已经还了原告915万元，原告又向第三人和余庆恒森公司购房产生购房款1340余万元，没有支付，因此，原告还差欠第三人和余庆恒森公司购房款。4、月息4.5%与5%的约定是在2016年11月3日原告找5个人强行把第三人殷良辉胁迫到原告办公室签的，原借款合同和借条上都没有利息约定。
经审理查明，余庆县工商联（商会）大厦是余庆县工商联2012年招商引资项目，项目用地4306平方米，总投资4500万元，由余庆商会公司投资开发。因该公司无房地产开发经营资质，2013年10月18日，余庆商会公司（甲方）与余庆恒森公司(乙方)签订《合作开发合同》。合同约定的甲方权利义务为：“1、负责筹集余庆县工商联（商会）大厦项目全部开发建设资金，独立承担余庆县工商联（商会）大厦开发建设过程中产生的一切费用支出；2、在开发建设余庆县工商联（商会）大厦的过程中，不得实施损害乙方利益及形象的任何行为；3、按约定向乙方支付管理费。”合同约定乙方的权利义务为：“1、向甲方提供开发建设余庆县工商联（商会）大厦所需的一切证照、资质证明；2、配合甲方完善余庆县工商联（商会）大厦所占土地的招拍挂手续，取得国有土地使用权证；3、根据项目开发需要，为甲方刻立项目印章，具体以甲方向公安机关备案的印模为准；4、为余庆县工商联（商会）大厦开立专门的银行账户，便于甲方筹集和使用项目开发资金，银行账户由甲方自行管理，乙方不得干涉；5、根据项目开发或行政主管部门的需要，任命甲方指定的人员为项目经管人员；6、配合甲方办理工程规划许可证、工程施工许可证等证照，确保余庆县工商联（商会）大厦顺利实施；7、按约定收取管理费。”就管理费的支付，双方约定：“1、甲方向乙方支付挂靠管理费三十万元；2、甲方取得余庆县工商联（商会）大厦的全部开发建设手续，施工方进场后，甲方支付挂靠管理费二十万元；3、项目开发完成后，乙方配合甲方办理完毕开发形成资产的产权登记手续后，甲方支付尾款十万元。”双方还特别约定：“余庆县工商联（商会）大厦项目开发建设完成后，所形成的资产全部归甲方所有。乙方不得享有任何权利。乙方须按照甲方的要求，将开发建设形成的资产办理到甲方指定的第三方名下，产生的费用由甲方承担”。合同签订后，余庆商会公司以余庆恒森公司名义完成项目开发。余庆县工商联（商会）大厦项目的土地使用权人为余庆恒森公司，项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证分别载明用地单位、建设单位为余庆恒森公司。
2016年11月10日，胡捷、罗芳以殷良辉、雷艳、余庆恒森公司未按双方陆续签订的《借款合同》的约定履行给付义务为由，向本院提出诉前财产保全申请，要求对殷良辉、雷艳、余庆恒森公司价值人民币1800万元的财产进行查封、扣押或冻结。本院于同年11月11日作出（2016）黔03财保37号民事裁定书，裁定对殷良辉、雷艳、余庆恒森公司价值人民币1800万元的财产进行查封、扣押或冻结。2016年12月13日，本院依据该裁定，查封了位于余庆县××方竹路余庆县工商联（商会）大厦第2栋1-1、1-2、1-3、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-16、8-5、9-5、10-5、11-5、13-5、14-5、15-5、16-5、18-5、19-5、20-5、21-5、22-5、23-5、24-5、25-5、26-5、28-5号房产。为此，余庆商会公司向本院提出排除执行异议。本院审查后，于2017年4月17日作出（2017）黔03执异7号执行裁定书，以余庆县工商联（商会）大厦项目名为余庆恒森公司开发，但实际开发、出资均为余庆商会公司，其开发形成的资产应为余庆商会公司所有，其权利能够排除执行为由，裁定中止对上述房产的执行。
上述事实有《余庆县工商联大厦建设项目投资合同书》、《余庆县工商联（商会）大厦合作开发合同》、余庆县商会投资开发有限公司与余庆恒森房地产开发有限公司财务往来凭证，余庆县发展和改革局、住房和城乡建设局关于余庆县工商联（商会）大厦项目的档案资料，以及本院（2016）黔03财保37号民事裁定书、（2016）黔03执保243号协助执行通知书、（2017）黔03执异7号执行裁定书等证据在卷证明，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，执行标的为不动产时，对于执行标的权属的判断，应当以不动产登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据为依据。本案中，涉案房屋所在的余庆县工商联（商会）大厦是以余庆恒森公司名义修建的，该项目涉及立项备案、国土、规划、建设施工等在内的行政许可手续均以余庆恒森公司名义办理，且被告余庆商会公司在庭审中也认可项目产权初始登记在余庆恒森公司名下。因此，被告余庆恒森公司对涉案房屋享有所有权。
关于余庆商会公司所称其挂靠余庆恒森公司修建涉案项目，是项目实际开发人的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，即便余庆商会公司所称属实，但因余庆商会公司与余庆恒森公司没有办理不动产变更登记，两者之间签订的《合作开发合同》不能对外对抗第三人，涉案房产登记在余庆恒森公司名下，依法可以成为其对外偿还债务的财产，故余庆商会公司不是涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；”的规定，本院依据（2016）黔03财保37号民事裁定书，对涉案房屋采取查封并无不当，应当予以执行。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，判决如下：
准许执行本院依据（2016）黔03财保37号民事裁定书对贵州省余庆县恒森房地产开发有限公司位于余庆县白泥镇方竹路的余庆县工商联（商会）大厦第2栋1-1、1-2、1-3、1-6、1-7、1-8、1-9、1-10、1-11、1-12、1-13、1-14、1-16、8-5、9-5、10-5、11-5、13-5、14-5、15-5、16-5、18-5、19-5、20-5、21-5、22-5、23-5、24-5、25-5、26-5、28-5号房产的查封。
案件受理费100元，由被告余庆县商会投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本院（2017）黔03执异7号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 张 洪
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一七年七月二十七日
书记员 马艺榕