北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第07504号
原告吴贵军，男，1971年11月21日出生。
被告北京盛世伯阳文化发展有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋498室。
法定代表人:李志香。
被告何俊昆，男，1968年10月15日出生。
被告周建中，男，1962年8月7日出生。
原告吴贵军与被告北京盛世伯阳文化发展有限公司（以下简称盛世伯阳公司）、何俊昆、周建中房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴贵军到庭参加了诉讼，被告盛世伯阳公司、何俊昆、周建中经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告吴贵军诉称，2011年3月18日，我与被告之一盛世伯阳公司针对位于延庆区XX东路XX号主楼签订房屋租赁协议，约定年租金25万元，租期三年。当时的代理人是被告周建中，期间每年房租暖气费都会迟延交，但最终都缴清了。这三年缴款人分别是：2011年4月8日周建中电汇25万；2012年3月30日和4月8日被告何俊昆分两次合计电汇24万元（双方约定因水管冻结减免1万）；2013年3月29日周建中电汇25万。2014年3月24日协议到期，双方约定续租，租赁期限自2014年3月28日至2017年3月27日止，由周建中经办，合同按此前合同版本续约，只是调整房租至28万元。我与周建中已在续租合同上签字，周建中拿到所在单位老子文化发展公益基金（何俊昆时任老子文化发展公益基金主任、周建中时任副主任）去盖章，但至今盖章的合同没有拿回，我期间多次催要也未果。2014年4月19日被告会计闫文章电汇28万，交清第四年房租。此后2015年3月某天，周建中致电我，电话说基金会决定不租了。我从那时起，多次与周建中和何俊昆催要租金，并表示如果中途解约要拿出解约方案，但一直未果。2015年5月6日，被告会计闫文章又电汇了23300元，续交一个月的租金。2015年5月26日，何俊昆委托闫文章搬家，我的工作人员给予制止，重申欠缴的房租要交清并且要求书面确认解约方案。同天我给被告出入的大门玻璃上贴了催告函（催缴房租和确认解约方案），同时递交周建中手里一份。此后经我多次电话和短信方式催告何俊昆和周建中两人，何俊昆推脱全权交给周建中负责，周建中表示做不了主。本次起诉前2个月，我曾委托律师与何俊昆、周建中协商解决，周建中一直拖延，何俊昆不接电话。所有来往的短信电话中，被告均未否认双方租房约定中包含提前解约补偿金25万元及提前3个月告知对方的条款。目前，被告仍旧占据着我的房屋，何俊昆、周建中都曾出入该房屋，家具物品等没有搬走、没有腾退，门外仍悬挂老子文化发展公益基金和盛世伯阳公司的牌匾，也没有提出任何解约补偿方案。根据双方合同约定，“任何一方解约，都需要提前3个月通知对方，并且要支付对方25万补偿金”。我从减低被告损失出发，曾数次提出双方共同努力找到下家，不要求被告补偿，被告不予理睬。1500平米的4层商业楼，不是很快找到后续租户，被告不顾我的利益，擅自突然毁约，给我造成很大损失。经了解，被告盛世伯阳公司是老子文化发展公益基金的代理签约主体，以上两个机构实际控制人是何俊昆主任和周建中副主任。从历次汇款不难看出，房租不出自盛世伯阳公司，何俊昆和周建中都用个人名誉汇过款，并且双方的短信记录表明，两人是实际的机构控制人也是房屋实际使用人。故为维护我的合法权益，诉至法院要求三被告：1、缴清所欠租金及利息（从2015年3月25日至2015年11月16日七个月零23天租金，被告已支付房租23300元，剩余六个月零23天租金是157643元，利息按国家规定计算）；2、给付2015年11月17日至判决之日租金及利息；3、给付合同约定的解约补偿金25万元；4、腾退延庆区XX东路XX号主楼房屋。
被告盛世伯阳公司未答辩。
被告何俊昆未答辩。
被告周建中未答辩。
经审理查明，2010年9月11日，原告与王晓群签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁王晓群所有的位于北京市延庆区XX东路XX号主楼一至四层房屋，年租金15万元，租赁期限自2010年11月1日至2020年10月31日止，允许原告转租。2011年3月18日，原告与被告盛世伯阳公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定盛世伯阳公司租赁北京市延庆区XX东路XX号主楼整体（共4层），该房屋建筑面积约为1500平方米，年租金25万元,租赁期限自2011年3月28日至2014年3月27日止。该三年房屋租金，通过被告周建中、何俊昆个人名义账户汇款均已缴清。原告称：2014年3月27日租赁期满后，双方又约定续租三年，房租调整至每年28万元，经办人是周建中，但续租合同因盖章被周建中取走，现一直未拿回；2014年4月19日被告会计闫文章电汇28万，交清第四年房租；此后2015年3月某天，周建中向原告致电，电话说基金会决定不租；2015年5月6日，被告会计闫文章又电汇了23300元，续交一个月的租金；2015年5月26日，何俊昆委托闫文章搬家，原告的工作人员给予制止；此后被告未再缴付任何租金；现争议房屋三被告仍在占用。因租金问题与被告协商未果，2015年11月17日原告诉至本院，要求三被告：1、缴清所欠租金及利息（从2015年3月25日至2015年11月16日七个月零23天租金，被告已支付房租23300元，剩余六个月零23天租金是157643元，利息按国家规定计算）；2、给付2015年11月17日至判决之日租金及利息；3、给付合同约定的解约补偿金25万元；4、腾退延庆区XX东路XX号主楼房屋。诉讼中原告变更诉诉请求为：1、解除与被告盛世伯阳公司续签的年租金为28万元的《北京市房屋租赁合同》。2、要求三被告缴清所欠缴的租金，从2015年4月28日至2016年3月27日的租金，每月按23300元计算，共计256300元。3、要求三被告腾退北京市延庆区XX东路XX号主楼一、二、三、四层房屋。
上述事实，有原告的陈述及其提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、银行付款凭证、短信记录照片等在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。租赁合同租赁期限六个月以上的，应当采用书面合同，未采用书面合同的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或其他补救措施。本案原告与被告盛世伯阳公司于2011年3月18日签订《北京市房屋租赁合同》，约定盛世伯阳公司租赁北京市延庆区XX东路XX号主楼整体（共4层）房屋，年租金25万元，租赁期限自2011年3月28日至2014年3月27日止。该租赁期满后，原告称双方又约定续租三年，房租调整至每年28万元；2014年4月19日和2015年5月6日，被告会计闫文章分别电汇房屋租金28万和23300元。针对上述情况，本院认为原告与被告盛世伯阳公司双方实际变更了2011年3月18日签订的《北京市房屋租赁合同》，但由于没有书面合同，故本院认为双方续签的年租金28万元的《北京市房屋租赁合同》租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。关于合同解除间，本院考虑被告在2014年3月28日至2015年3月27日的租金已交清的情况下，原告诉称2015年3月某天，周建中曾向原告致电，电话说基金会决定不租，该行为表明了被告有解除合同的意思表示；但2015年5月6日，被告会计闫文章又电汇23300元，续交2015年3月28日至2015年4月27日的租金，双方租赁合同尚未解除。2015年5月26日，原告诉称何俊昆委托闫文章搬家，原告工作人员给予制止。本院考虑，被告的搬家行为已明确表示为解除合同，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认合同效力。但考虑此期间被告租金尚未交纳，原告不同意解除合同，但亦未采取正当途径解决，故双方对合同解除均存在一定过错，现本院酌情确定合同解除时间为2015年8月27日。现被告逾期未给付租金，原告要求解除与被告盛世伯阳公司续签的年租金28万元的《北京市房屋租赁合同》，本院予以支持；原告要求三被告缴清所欠缴的租金及腾退北京市延庆区XX东路XX号主楼一、二、三、四层房屋的请求，因房屋租赁合同当事人系被告盛世伯阳公司，故被告盛世伯阳公司应给付原告相应租金并腾退房屋；针对原告提出的被告盛世伯阳公司是老子文化发展公益基金的代理签约主体，以上两个机构实际控制人是被告何俊昆主任和周建中副主任的诉称意见，因原告未提供充分证据证明，且周建中、何俊昆不是《北京市房屋租赁合同》的当事人，故对于原告要求三被告承担连带责任的请求，本院不予支持。被告经公告、传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院视为其放弃答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第十条、第七十七条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告吴贵军与被告北京盛世伯阳文化发展有限公司续签的《北京市房屋租赁合同》。
二、被告北京盛世伯阳文化发展有限公司给付原告吴贵军二○一五年四月二十八日至二○一五年八月二十七日的租金，共计九万三千二百元，本判决生效后七日内履行。
三、被告北京盛世伯阳文化发展有限公司将北京市延庆区XX东路XX号主楼一、二、三、四层房屋腾退给原告吴贵军，本判决生效后七日内履行。
四、驳回原告吴贵军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千一百四十四元五角，由被告北京盛世伯阳文化发展有限公司负担，本判决生效后七日内交纳。
公告费五百六十元，由被告北京盛世伯阳文化发展有限公司负担。于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵永攀
代理审判员 郭卫忠
人民陪审员 郑书琴
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 昝 彤