上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第4614号
原告魏书昂。
委托代理人林文强，上海百悦律师事务所律师。
委托代理人魏旗安，上海百悦律师事务所律师。
被告上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人赵长伟。
委托代理人陈伟军，上海市融孚律师事务所律师。
原告魏书昂诉被告上海豪全房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告魏书昂的委托代理人林文强、被告上海豪全房地产开发有限公司的委托代理人陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏书昂诉称，2012年7月20日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区航鹤路78弄长泰东郊御园496号1层13室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为人民币（以下币种同）4，467，239元。合同第十一条约定，被告于2012年6月30日将系争房屋交付给原告。补充条款一第八条第二款约定被告按合同第十一条约定日期将该房屋交付给原告的条件是原告已付清全部房价款，若原告未在第十一条约定日期前付清全部房价款，被告有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为原告付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，被告无需就推迟交付事宜通知原告，但应在收到原告全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。2012年8月22日，原告在约定期限内付清了全部房价款，被告按约应于2012年9月12日前向原告交付房屋。然被告称2012年9月份原告房屋存在局部漏水问题，将先修复房屋后再为原告办理交付手续。2013年5月24日，被告向原告发出通知，要求原告于2013年5月31日验收，由于房屋仍然存在漏水问题，原告要求待完全修缮好再行验收，2013年11月11日，原告再次验房发现漏水问题未解决，要求被告在符合交房条件后再通知原告交房。2014年7月，双方就房屋漏水修复及赔偿问题进行沟通，2014年11月6日，原告向被告发函就被告延期交房事宜提出书面索赔。2014年11月10日，被告回复称只愿意按照每月6，000元赔偿原告自2012年9月至2013年5月共9个月的损失并承担2012年10月至2013年5月共8个月的物业管理费。时至今日被告仍未向原告交付房屋。原告现向法院起诉要求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金80，410元；（每日按房款总价万分之二，自2012年9月12日起计算至2012年12月10日止）；2、判令被告赔偿原告逾期交房损失，按照每月6，000元，自2012年12月11日起计算至判决生效之日止；3、判令被告承担逾期交房期间的物业管理费，每月每平方米3.20元，自2012年10月1日起计算至判决生效之日止；4、诉讼费由被告承担。
被告上海豪全房地产开发有限公司辩称，房屋已具备交付条件，被告不存在逾期交房行为，不同意支付原告逾期交房违约金及逾期交房损失。由于原、被告至今没有办理房屋交接手续，故不同意承担物业管理费。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2012年7月20日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价为4，467，239元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合下列第二种方案所列条件……二、取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金……第十一条约定，甲方定于2012年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方符合合同约定的交付条件并发出交付通知书后的十天。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件……应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条约定……如未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋……双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件五第十二条约定物业管理费为每月每平方米3.20元。合同补充条款一第八条第二款约定，甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款……若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。第三款约定，在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》之约定。第四款约定，除本合同另有约定外，若乙方因本条第3款的情形或其他事由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由乙方自行承担。乙方经甲方按本合同第十五条之约定书面催告后仍未在书面催告书中指定的期限内办理该房屋验收交付手续的，视为双方已完成该房屋交接手续……该房屋的风险责任自催告书约定的验收交接之第二日（风险转移日）起转移给乙方承担，该房屋的保修期限也从该日起算。乙方自风险转移日起的次月起承担相应的物业管理费用等。第五款约定，乙方未收到《交付通知书》的，以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该房屋所在地为交付地点。乙方应在该日期和地点与甲方办理该房屋的交接手续。第七款约定，对第十二条的补充：双方确认，如甲方未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，双方将按下列约定进行处理：（1）逾期在90天内（包括第90天）的，乙方无权解除本合同，但乙方有权要求甲方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。（2）逾期超过90天（不包括第90天）的，乙方有权选择解除本合同。但双方明确无论乙方是否选择解除本合同，在该情况下，甲方只需要向乙方支付90天的违约金（违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算），而无需向乙方支付第90天后的逾期违约金以及任何其他性质的赔偿。合同补充条款一第十八条约定……若乙方未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业服务费及其他应由该房屋业主或使用人承担的费用自甲方书面通知乙方办理交付手续之日的次月起由乙方支付。合同补充条款一第十九条约定被告将按照合同第一页中原告的联系方式即“上海市东方路XXX号中达广场707室”与原告联系并邮寄任何书面文件，根据合同约定进行的通知、答复等，特快专递的，以收件方签收日为送达时间，收件方不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第三日为送达日，挂号邮寄的，同城以信件发出后的第三日为送达日，异地以信件发出后的第七日为送达日。
合同签订后，原告于2012年8月22日付清全部房款4，467，293元。
另查明，2012年5月3日，被告取得豪全花园《建设工程竣工验收备案证书》。2012年6月20日，被告取得系争房屋的沪房管（浦东）交付许（2012）第028-1号《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年9月18日被告缴纳涉案房屋的物业维修基金。2012年9月29日，被告取得系争房屋沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证。
2012年10月20日，被告向原告预留在预售合同上的地址即上海市浦东新区东方路XXX号中达广场707室发送《关于大产证和签署交接书事宜的通知》，通知原告“收到本通知后，请您于2012年11月30日之前，前来航鹤路78弄长泰东郊御园售楼处签署《房屋交接书》。如您尚未办理有关房屋交付和入户手续，请您在签署《房屋交接书》前付清全部房款并办理房屋交付和入户手续”。EMS查询结果显示“2012-10-22周燕明代收”。
由于房屋存在局部漏水问题，被告曾进行修缮。2013年5月24日，上海长宜物业有限公司向原告发送通知书称已完成全部修缮工作，通知原告于2013年5月31日前来办理验收及相关事宜。2013年6月5日，经被告委托，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《长泰东郊御园二期37#别墅（门牌号491～503）主体结构工程质量和完损现状检测报告》，结论为：（1）37#别墅为地下一层、地上三层现浇钢筋混凝土异形柱框架结构，楼屋面板采用现浇板，屋面板为坡屋面。（2）抽样检测表明，37#别墅结构布置、承重体系情况、轴线尺寸、层高、截面尺寸基本满足设计要求；房屋的实测混凝土强度均达到设计强度等级；别墅梁和柱等主要结构构件受力主筋的规格与设计要求相符，楼板板底钢筋规格和间距基本满足设计要求，别墅无明显的倾斜和不均匀沉降。通过对房屋多方面的工程结构质量检测结果进行综合分析可知，37#别墅的主体结构（混凝土梁板柱等）工程质量总体上符合要求。（3）37#别墅原有的渗漏经维修后在现场检测时未发现明显的渗漏痕迹。（4）本报告的渗漏检测结果反映的是房屋检测时的状况，建议有关方做好后续工作，保障该维修成果的有效性。
2013年11月11日，原告再次验房，提出房屋仍然存在漏水问题，双方未完成交房手续。2014年11月6日，原告向被告发函，就被告延期交房事宜提出书面索赔。2014年11月10日，被告回函“我司愿意在双方友好沟通协商的基础上，履行合同约定之补偿义务如下：1、（根据您的房屋户型位置）承担2012年9月至2013年5月共计9个月的补偿（根据浦东人民法院司法判例即为6，000元／月）；2、承担2012年10月至2013年5月共计8个月的物业管理费。”
审理中，原告表示在交房前看房时发现房屋有漏水问题，没有去被告处办理交接手续，根据合同约定，原告应在被告发出交付通知书后才能去办理交付手续，但原告没有收到被告的通知，不清楚房屋是否具备交付条件。
审理中，被告向本院表示就本案的实际情况，愿意自2012年9月13日起，按照每月3，000元租金标准补偿原告8.5个月租金损失和按照每月3，000元的标准补偿原告8.5个月的额外损失，同时补偿原告8.5个月的物业费5，100元（由被告直接向相关物业公司支付）；但如法院判决被告承担逾期交房违约责任的，则自2012年9月13日起至被告承担违约责任结束之日期间，不给予上述补偿，请求法院在判决补偿时扣除相应期间的补偿费用。
以上事实，由经庭审质证的上海市商品房预售合同、个人住房贷款放款通知书、个人借款凭证及发票、通知单、长泰东郊御园业主验房记录单及照片、业主信息沟通表、申请赔偿书、回复函、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅使用许可证、维修基金缴纳凭证、沪房地浦字（2012）第268104号上海市房地产权证、关于大产证和签署交接书事宜的通知、检测报告、资质证书、房屋修缮通知书等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，原告依约支付房款，被告亦应按照合同约定履行交付房屋义务。根据合同补充条款第八条第二款约定，房屋交付期限为原告付清全部房价款之日起15个工作日内，被告应在收到原告全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》。原告实际于2012年8月22日付清全部房款，故被告最迟应在2012年8月29日向原告发出《交付通知书》，房屋交付最后期限为2012年9月12日。
被告于2012年10月20日向原告发出《关于大产证和签署交接书事宜的通知》要求原告办理交房手续。原告否认收到该通知，但根据合同补充条款一第十九条约定，被告按照预售合同约定的原告联系方式发送特快专递，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，故本院对原告意见不予采信。被告通知原告交房时，已经符合合同第十条约定的交房条件，原告收到通知后以房屋存在质量问题为由未前往收房，但本院查明房屋主要质量问题是渗漏水，被告对该质量问题进行了修复，系其按约承担保修责任，原告亦无其他证据证明系争房屋存在质量问题已严重影响正常经营使用，故原告拒绝接收房屋的理由不能成立。
综上，被告未按照合同约定日期向原告发出书面《交付通知书》，应承担相应期间逾期交房的违约责任。现原告要求被告支付逾期交房违约金，本院认为，违约金应依照合同约定以房屋总价款的日万分之二为计算标准，自2012年9月13日起计算至原告接到通知后至被告处办理房屋交付手续的合理期间结束止，该合理期间参照双方合同补充条款中“房屋交付期限为原告付清全部房价款之日起15个工作日内，被告应在收到原告全部房价款后5个工作日内发出《交付通知书》”的约定，确定为至2012年11月2日止。2012年11月2日之后，原告无合法理由拒绝接收房屋，其要求被告支付此后的逾期交房违约金及损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告承担逾期交房期间物业管理费的诉讼请求，因房屋并未交付，原告无证据证明物业管理费已实际发生，本院不予支持。
审理中，被告表示自愿补偿原告相应损失并以代原告向相关物业公司支付物业费形式补偿原告物业费，如法院判决被告承担逾期交房违约责任，则自2012年9月13日起至被告承担违约责任结束之日期间，不给予上述补偿，请求法院在判决补偿时扣除相应期间的补偿费用，并无不当，本院予以准许。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海豪全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏书昂逾期交房违约金人民币45，565.83元；
二、驳回原告魏书昂的其余诉讼请求；
三、被告上海豪全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏书昂补偿款人民币42，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，009元，减半收取计人民币2，504.50元，由原告魏书昂负担人民币2，034.50元，被告上海豪全房地产开发有限公司负担人民币470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年四月十七日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。