广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初7772号
原告向丹青，女，汉族，1986年10月23日出生，身份证住址湖南省洞口县。
原告苏秀勇，男，汉族，1986年12月20日出生，身份证住址湖北省随州市曾都区。
两原告共同委托代理人金芳明，广东商达律师事务所律师。
被告韦安秀，男，壮族，1974年10月19日出生，身份住址广西都安瑶族自治县。
被告邱高惠，女，汉族，1974年9月2日出生，身份证住址江西省南康市。
两被告共同委托代理人方昭，广东深义律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，该公司执行董事。
委托代理人张逸茹，该公司员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告韦安秀提出管辖权异议，业经本院及深圳市中级人民法院裁定驳回，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人金芳明，被告韦安秀及两被告共同委托代理人方昭，第三人委托代理人张逸茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月16日，两被告与两原告的委托代理人杨里兵签订了一份《房地产买卖合同》，约定两原告向两被告购买深圳市沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园2栋A座702室（深房地字第××号），随后原告向丹青向被告韦安秀转帐支付了定金100000元，同时韦安秀向原告代理人杨里兵出具了收据。合同签订后，由于被告违约，2016年3月30日，韦安秀向原告的代理人杨里兵出具了一份保证承诺，由于其家庭原因造成单方违约，被告承诺按房屋总价的20％向原告支付违约金800000元，该违约金被告分两期支付，第一期违约金在2016年4月2日前支付200000元，剩余违约金600000元在2016年4月8日前支付完毕，同时被告承诺原告为买方。后经双方协商一致继续履行合同，被告要求原告在2016年4月7日上午10时到西乡农业银行汇一城支行办理资金监管手续，原被告及第三人均按时到场，但在原告填写资料时被告又以代理人杨里兵不在场拒绝办理资金监管手续。2016年4月13日，原告再次通知被告于2016年4月14日配合办理资金监管，最迟于2016年4月15日前配合办理完毕，但被告未予配合。原告起诉请求判令：1、被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，被告于原告付清房屋转让余款之日起十日内将涉案房屋过户登记至原告向丹青名下，因过户登记产生的全部税费由原告向丹青负担，并将涉案房屋交付原告向丹青；2、被告支付迟延履行期间的违约金，自2016年4月14日起算至被告合同履行完毕之日止，以房屋转让成交价为基数按日万分之四计算，暂计至2016年4月15日止为1600元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。
被告韦安秀辩称，原告并非房屋买卖合同的适格买方，诉讼主体不适格。依据合同相对性原则，被告仅对合同买方杨里兵履行相应义务，且被告一直遵守合同约定，杨里兵伙同他人擅自更改合同买方，拒不履行合同义务，构成违约。任何合同的变更均应遵守法律法规的规定，买方杨里兵擅自变更合同主体，拒不履行合同义务，被告已向宝安区人民法院起诉，案号为（2016）粤0306民初9316号。第三人伙同杨里兵违规操作炒房，在未签订任何居间协议的情况下出资让杨里兵买房，等房产升值后赚取差价。
被告邱高惠辩称，被告于2015年10月16日与杨里兵签订了房屋买卖合同，合同约定杨里兵购买两被告夫妻共同共有的涉案房屋，合同签订后被告一直遵守合同约定，严格履行合同义务。被告认为杨里兵是合同买方，原告不是交易主体，被告在签订合同时及履行合同中均不知情，杨里兵也未告知，被告不认可向丹青、苏秀勇为合同买方。原告及杨里兵伙同社会人员使用卑鄙手段迫使被告配偶韦安秀签署的任何承诺及其变更房地产买卖合同交易的主体的内容，被告均不予认可。
第三人述称，第三人并非本案适格当事人，与原被告之间系居间服务合同关系，并非房屋买卖合同关系，非同一法律关系。第三人现未托管任何资金，原被告之间的定金交付系直接交付。本案具体交易流程为，2015年10月16日被告韦安秀、邱高惠与原告方代理人杨里兵签订房产买卖合同，在备注条款中备注买方可以用亲戚或者朋友的名义购买此房，并办理银行贷款及房屋递件过户相关手续，业主配合一切；10月16日、17日，原告向被告支付定金100000元。依照合同约定，被告方应将其房产证在合同签署七日内交由居间方托管，但其并未交付；合同签订后经双方协商，被告声称因家庭小孩学位问题无法继续出售该房屋，经第三人与原被告协商，被告手写保证承诺一份，复印两份，三份上原告方代理人杨里兵及被告方均予以签字确认，约定赔付20%的违约金并由被告支付第三人佣金60000元；但事后被告并未按照该保证承诺的内容支付违约金，也未向第三人支付任何费用，买卖双方事后也曾达成协商，第三人也曾预约原被告前往银行办理首期款资金监管手续，但因被告未及时配合，首期资金监管并未完成，二手房交易流程停止；后原被告双方分别起诉，案件分别为本案及（2016）粤0306民初9316号案件，另案中被告方要求解除合同并支付近800000元的违约金，与本案诉求完全相反。
经审理查明，2015年10月16日，在第三人居间服务下，原告委托代理人杨里兵与被告签订一份《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园2栋A座702房屋转让予原告，转让成交价3998000元；买方应于合同签订时支付定金100000元，定金交由居间方或银行监管；第二部分房款3898000元中的首期款由买卖双方指定银行监管，买方应于合同签订之日起40日内付清首期房款（以贷款承诺函为准），在银行出具贷款承诺函后3日内，买方须按银行承诺贷款的金额多退少补应付首期房款；买方应于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须予以配合；买卖双方须于银行出具贷款承诺函之日（如卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为保管；如买方无法取得贷款承诺函或银行承诺贷款金额不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起15日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起15日内自行筹资补足应交款；涉案房产未设定抵押，卖方保证于合同签订之日起7日内将房地产证原件交予居间方；因房产转让买卖双方需付税费由买方负担；涉案房产未附有租约；卖方应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起2日内将涉案房产交付买方，交房标准为附带家私电器交付，卖方在交房时将电话、煤气、有线或无线电视、宽频网络等无偿过户予买方；合同履行过程中，如因国家或地方政策调整，对合同约定（含首期款金额、能否贷款、贷款金额、税费等）产生影响的，买卖双方应严格按照新规定履行相应义务，不得以此为由解除或拒绝履行合同，否则视为根本违约；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%违约金或没收已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双倍返还已支付的定金；同时合同备注条款约定“买方可以用亲戚或朋友名义购买此房并办理银行贷款及房产递件过户等相关手续，业主配合一切”。
2015年10月16日、10月17日，原告分两笔共支付被告购房定金100000元。被告韦安秀出具两份《收据》，确认收取买方代理人杨里兵定金。
2015年10月19日，被告及原告代理人杨里兵签订《补充协议》，约定因被告需在2016年3月20日申请学位，双方协商将资金监管时间延长至2016年3月30日，买方须于2015年12月30日前向第三人支付三分之一佣金，如买卖双方任何一方未按补充协议约定履行或有其他违约行为，视为违约，违约方需赔付购房款20%的违约金并支付第三人全部佣金。
2016年3月30日，被告向原告出具《保证承诺》，约定因被告家庭原因造成单方违约，被告愿意按照补充协议约定赔偿原告购房款20%的违约金并支付第三人服务佣金60000元，并承诺于2016年4月2日前向原告苏秀勇指定账户支付200000元、于2016年4月8日前支付余款600000元，违约金全部到账时双方解除二手房买卖合同，同时确认苏秀勇、向丹青为合同买方。上述《保证承诺》签订后，被告未按约定支付违约金。
2016年4月6日，韦安秀向原告代理人杨里兵发送信息，约定次日上午10时到银行办理资金监管手续。2016年4月7日，原被告及第三人到达农业银行西乡汇一城支行办理资金监管，但被告主张合同交易买方为杨里兵、两原告不是合同主体，不予配合办理资金监管。
2016年4月13日，第三人工作人员向韦安秀发送信息，通知买卖双方于2016年4月14日上午11时到农业银行西乡汇一城支行办理资金监管手续。原告主张被告未按约定到场配合办理；被告则主张其已到场，但因认为两原告并非合同主体未与原告办理资金监管手续。
另查，两原告系夫妻关系。原被告确认两被告为夫妻关系。涉案房产登记所有人为两被告（各占50%产权），不动产证号为深房地字第××号，涉案房产未设定抵押，现因本案被本院依法查封。原告向丹青于2016年8月8日具备深圳市住房限购区域住房购买资格，家庭可购房一套。
以上事实，有经过庭审举证质证的《房地产买卖合同》、《收据》、《补充协议》、《保证承诺》、手机短信等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案《房地产买卖合同》、《补充协议》显示杨里兵为买方代理人，被告出具的《收据》也显示杨里兵为买方代理人，即便杨里兵在签订买卖合同时为买方身份，根据合同备注条款约定被告亦同意其以他人名义购买涉案房屋，另外，被告出具的《保证承诺》确认合同买方为原告向丹青、苏秀勇，因此本院认定两原告为本案买卖合同的买方，杨里兵为买方代理人，代理人代理行为的法律后果由被代理人负担。原被告签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，被告虽出具了《保证承诺》同意支付违约金解除合同，但并未履行支付义务，且被告韦安秀于2016年4月6日向原告代理人杨里兵发送信息约定继续办理资金监管手续事宜，足以证实原被告双方对继续履行《房地产买卖合同》形成合意，双方应当按照约定继续履行合同义务。至于被告提出有关《保证承诺》系在原告暴力胁迫的情况下出具的，但未能提供证据予以佐证，被告应当负担未能举证的不利后果，对该主张本院不予采纳。
有关违约责任的认定。根据双方合同的约定，被告负有协助配合原告办理首期款资金监管、申请银行按揭贷款手续的义务。2016年4月7日、4月14日，被告以原告不是本案合同交易买方为由不予配合办理资金监管等相关手续，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。
有关违约责任的处理。依照合同约定，被告违约，原告有权要求被告支付违约金并继续履行合同。有关逾期履行违约金，结合双方约定最后一次资金监管时间、合同约定违约金标准，并综合考虑被告管辖异议滥用诉权、拖延诉讼时间、增加司法成本的不当行为，违约金以合同成交价3998000元为基数，按照合同约定的日万分之四的标准，自2016年4月15日起计付至本判决发生法律效力之日止。鉴于原告承诺一次性付清购房余款，且于起诉期间具备购房资格，原告要求继续履行本案买卖合同，不违反法律规定，本院予以支持。原告应当向被告一次性支付购房余款3898000元。被告在原告付清购房款后，应配合原告办理房屋过户登记手续，将涉案房屋登记至原告向丹青名下，并按约定交房标准将涉案房屋交付两原告。过户登记产生的税费，按照双方合同约定由两原告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告向丹青、苏秀勇与被告韦安秀、邱高惠继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；
二、被告韦安秀、邱高惠于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告向丹青、苏秀勇迟延履行违约金（以3998000元为基数，按照日万分之四的标准，自2016年4月15日起计付至本判决生效之日止）；
三、原告向丹青、苏秀勇于本判决发生法律效力之日起三十日内支付被告韦安秀、邱高惠房屋转让余款3898000元；
四、被告韦安秀、邱高惠于原告向丹青、苏秀勇付清房屋转让余款之日起十日内将位于深圳市宝安区沙井街道宝安大道东侧鸿荣源禧园2栋A座702房屋（深房地字第××号）过户登记至原告向丹青名下（过户登记产生的税费由原告向丹青、苏秀勇负担），并将上述房屋交付原告向丹青、苏秀勇；
五、驳回原告向丹青、苏秀勇其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38796.8元、财产保全费5000元，由两被告负担；管辖权异议受理费100元，由被告韦安秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼晓莉
人民陪审员 张晋雄
人民陪审员 刘水英
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 董 宏
书 记 员 李一军
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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