湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0224民初1439号原告：帅松柏，男，1976年1月23日出生，汉族，大专文化，会计师，住茶陵县。原告：黄晓燕，女，1984年3月4日出生，汉族，茶陵县人，初中文化，教师，住茶陵县。原告共同委托代理人殷海卉，湖南昌言律师事务所律师。被告：攸县中盛房地产开发有限公司，住所地：攸县联星街道百花社区强远1栋13-1号。法定代表人：陈初华。委托代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师。委托代理人：谢伟，男，1983年12月26日出生，汉族，攸县人，住攸县，系该公司副总经理。原告帅松柏、黄晓燕与被告攸县中盛房地产开发有限公司(以下简称中盛公司)纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告帅松柏、黄晓燕的委托代理人殷海卉、被告攸县中盛房地产开发有限公司的委托代理人陈回儿、谢伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求判令被告退还二原告购房款人民币：342942元，物业费人民币：25292，代收费人民币：1484元；2、请求法院判令被告赔偿二原告的利息损失人民币：44505.01、违约金人民币：11471.41元；3、请求法院判令被告协助二原告办理贷款合同解除手续，并承担因提前解除贷款合同产生的损失；4、诉讼费用由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求变更为：一、请求依法判令被告赔偿逾期交房期间的租金损失38750元整；二、请求将《商品房买卖合同》第十二条约定的逾期交房违约金标准从日万分之0.5适当调高至日万分之五，并请求判令被告按申请人已付房价款日万分之五的标准向申请人支付逾期交房违约金125345元（暂计至2016年12月31日，具体计算至被告实际将房屋交付给原告之日止）；三、请求判令被告在2016年12月31日前对房屋开裂、墙体抹灰等质量问题进行整改，并将符合交付条件的房屋交付给原告占有和使用；四、请求依法判令被告补偿原告飘窗损失20000元整；五、请求依法判令被告于2016年12月31日前将房屋前的变压器迁移，确保原告安全的居住环境；六、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用7685元及律师费10000元，合计17685元。事实与理由如下：原、被告双方于2013年12月23日签订《茶陵县商品房（预）销售合同》（以下简称“合同”），约定被告于2014年12月31日交房，但被告至今未将房屋交付给原告，且已逾期交房达两年。根据合同第十二条约定，原告有权单方解除合同，要求被告退换全部购房款并赔偿损失。但在2016年12月16日双方协商过程中，被告告知原告该房屋的产权证已办理至原告名下。经原告核实，该房屋的产权证确实已办理至原告名下。基于前述情况，原告特申请依法变更原诉讼请求。原告向被告购置的商品房属于首套房，原告没有自己的房产，一直租赁别人的房屋居住。因被告逾期交房达两年，导致原告多租赁房屋两年，被告应当赔偿原告逾期交房期间的租金损失。另外，原告在现场查看房屋的过程中，发现房屋存在多出开裂、墙面抹灰大面积脱落等质量问题，原告根本无法收房进行装修居住，对于该房屋质量问题，被告应当依法进行整改。而且，原告在现场查看房屋的过程中，发现原告买房时被告宣传的主卧飘窗没有，经询问，被告回复说是设计发生了变更，但被告即未通知业主也没有征得业主同意。因该飘窗是原告所购房屋的一部分，现飘窗缺失且无法弥补，被告应当赔偿原告飘窗损失。关于被告合同中约定的违约金标准“日万分之0.5”，其明显偏低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，被告逾期交房两年，导致原告至少遭受两项损失：租金损失和资金占用损失。原告的购房款342942元被占用两年，按一般融资利率月息两分计算，日利率达万分之6.7，两年的资金占用费为164612元。本案中，被告合同中约定的违约金标准“日万分之0.5”连一般融资利率的十分之一都不到，其明显偏低。因此，申请人申请法院依法将逾期交房违约金标准从“日万分之0.5”调高至“日万分之5”。另外，被告在售房宣传时所用的沙盘模型和宣传资料上，原告所购房屋前没有变压器。而原告在实地查看房屋时，却发现房屋前被告设置了变压器和高压线，这不仅影响原告的视线，而且还存在安全隐患，请求法院依法判令被告迁移该变压器。综上，为依法维护原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉请请求。被告攸县中盛房地产开发有限公司答辩称，1、逾期交房因雨水天气所致。原告与答辩人约定的交房日期为2014年12月31日，但因2013年雨水天气达183天、2014年雨水天气达170天，合计达353天，导致交房时间延迟。雨水天气对房地产开发企业和建筑施工企业造成影响，这是必然的，也是众所周知的常识。事实上，下雨当天并不仅仅影响当天施工，而对雨天过后的施工也构成影响。因此，开发建设中虽然雨水天气为353天，但实际所影响的时间远超过一年以上；2、雨水天气所影响延迟交房的使劲不构成违约。原告与被告在《茶陵县商品房（预）销售合同》中的“补充条款”第五条约定，因雨水天气导致建筑方推迟完工的，可延期交房。根据该约定，在雨水天气所影响的时间内导致延期交房的，答辩人不构成违约。也就是说，至少在雨水天气353天的时间天数内不构成违约。即答辩人在2015年12月19日前交房不构成违约；3、经多次通知催告原告仍逾期接受房屋。答辩人开发的财富1号8栋商品房和配套工程于2016年元月14日综合验收合格，符合交房条件。该栋房屋验收合格后，答辩人的工作人员及时多次通知了原告履行交房手续，但原告以答辩人开发的房屋存在质量问题拒绝接受房屋。原告逾期接受房屋的行为已构成违约。即从2016年元月14日后，原告不办理接收房屋手续，责任在原告自己，答辩人无须承担2016年元月14日后逾期交房的民事责任；4、答辩人逾期交房也只有26天（2015年12月19日-2016年1月14日），根据《商品房（预）销售合同》第十二条约定，逾期交房的违约金按已支付的房价款日万分之0.5计算，经计算，答辩人可向原告支付违约金为：445.82元（342942元×26天×日万分之0.5=445.82元），原告主张答辩人支付违约金125345元的理由不能成立；5、合同约定的违约金比例双方对等，无须增加。在诉状中，原告要求增加违约金比例。对此，答辩人认为：法律明确规定，合同有约定按约定。本案中逾期付款和逾期交房的违约金比例系双方约定且对等，故不宜增加；6、原告帅松柏在长沙工作，黄晓燕在茶陵县火田中学教书，双方的工作单位均有宿舍安排，无须在茶陵县城或者乡下另行租房居住。即使原告实际租房，对本案来说也属于人为扩大的损失，扩大的损失与答辩人无关。因此，原告向法庭主张房屋租金损失38750元，依法不应得到法庭的支持；7、答辩人开发的财富1号房屋经综合验收合格，不存在质量问题。如果原告认为房屋质量有问题，根据合同约定，原告应当聘请相关具有法定资质的机构进行鉴定，根据鉴定结果再进行评判；8、飘窗已按图纸进行施工，只不过是房间内没有飘窗平台，但房间的使用面积增加了。在双方签订正式合同前后，图纸并未做任何变更，因而不存在擅自变更图纸问题。因此，原告主张飘窗损失于法无据；9、变压器系小区内的电力设施，布放系电力部门设计的，布放安全合理。原告的房屋在8栋的702房，不存在安全隐患。因此，该变压器无须迁移；10、诉讼费由谁承担，法律有明确的规定。聘请律师的费用，双方在合同中并未约定由相对方承担。本案也不符合由答辩人承担原告律师费的情形。因此，原告要求答辩人支付律师费的请求依法也不应当得到法庭的支持。综上事实，请求法庭在查明事实的基础上依法公正处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当庭进行举证及质证，对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁合同》两份及房租收据16张，该组证据形式单一，缺乏证明力，对于原告的证明目的本院不予采信；2、原告提交的物价局回复意见书，该份意见书未盖公章，无法核实其真实性，故本院不予采信；原告提交的QQ邮箱截图及现场照片一组，该组证据形式单一，缺乏证明力，对于该组证据的证明目的本院不予采信；3、原告提交的ＸＸ通话录音，该份证据形式单一，证明力薄弱，故本院对该份证据的证明目的不予采信；4、被告提交的视频资料一份，因该视频资料形式单一，无法核实视频资料系本案原告所购买的房屋，故本院对该份证据的证明目的不予采信；5、被告提交的ＸＸ通话录音，原告对其提出异议，因该证据形式单一，本院对该份录音不予采信。根据原、被告提交的证据，结合原、被告的当庭陈述意见，本院认定本案如下基本事实：2013年12月23日，原告黄晓燕、帅松柏与被告攸县中盛房地产开发有限公司签订商品房(预)销售合同，原告购买被告开发的财富一号8栋702室，房屋总价款为342942元。《预售合同》第十条约定“该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……第三、该商品房取得茶陵县建筑工程质量监督站竣工验收备案书。”第十一条约定“甲方（房产公司）定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。”第十二条约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……”第十三条约定：“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前30天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。……双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”补充条款第五条约定：“下列情形，甲方可以延期交房：……因雨水天气或其他不可预知的灾害天气造成建筑方推迟完工。”补充条款第六条第一款约定“1、甲方应当以书面或电话通知的方式通知乙方办理房屋交付手续。……”补充条款第六条第三款约定“……双方如对房屋主体结构是否合格或房屋质量问是否严重影响乙方的正常居住使用发生争执，双方同意由湖南工业大学司法鉴定中心对乙方所购买购买的房屋进行鉴定，以该机构的鉴定结论作为房屋主体质量是否合格、房屋是否正常居住使用的依据……。”原告将房屋首付款支付给被告后，两原告于2014年7月作为借款人与株洲市住房公积金管理中心茶陵县管理部、中国建设银行股份有限公司茶陵县支行签订了《住房公积金担保贷款合同》从该银行贷款20万元，该笔贷款期限为2014年7月29日至2029年7月28日。中盛房产公司于2016年1月14日取得建筑工程竣工验收备案表，同年为两原告办理好了土地使用权证及房产证。但原告认为双方签订合同约定的交房时间为2014年12月31日，但截止于起诉之日（2016年11月8日）被告仍未按照约定交付房屋，被告庭审辩称其公司在取得建筑工程竣工验收备案表后就通知原告收房，后又办理好了两原告的房产证后再次电话通知两原告收房，但原告均以质量有问题拒绝收房。现原告认为被告擅自更改房屋设计，将飘窗去除，且逾期交房等一系列行为构成了违约，故诉请法院，要求判如所请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点：一、被告是否属于延期交房及逾期交房的违约金如何计算。本案两原告与被告签订的《茶陵县商品房（预）销售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定的交房日期为2014年12月31日，被告未按照约定的时间将原告所购买房屋交付给原告，已构成违约，被告中盛公司辩称其与原告方签订的购房合同中的补充条款已明确约定因雨水天气造成建筑方推迟完工的是属于延期交房的情形之一，被告为证明其主张向本院提交了气象资料证明2013年的降水日数为183天、2014年的降水日数为170天。原告作为具有完全民事行为能力的缔约主体，有权利也有义务在全面阅读合同条款并充分理解合同条款的基础上，谨慎地行使合同签订权，既然与被告签订了合同，可认定就该合同双方达成了共识，属双方的真实意思表示。补充条款第六条第三款约定双方如对房屋主体结构是否合格或房屋质量问题是否严重影响购买方的正常居住使用发生争执，双方同意由湖南工业大学司法鉴定中心对购买方购买的房屋进行鉴定，以该机构的鉴定结论作为房屋主体质量是否合格、房屋是否正常居住使用的依据。原告陈述是因为被告的房屋质量存在问题，导致其不愿收房，但根据上述约定，双方若对质量问题存在争议应由湖南工业大学司法鉴定机构进行鉴定，并以此鉴定作为依据。本案中原告虽提交了照片以证明房屋存在问题，但并未提供任何鉴定意见书作为其购买的房屋存在质量问题的依据，故本院对原告主张房屋存在质量问题影响其正常居住才导致其不收房的主张不予支持。原告主张合同约定的违约金日万分之0.5过低要求予以调整为日万分之五，本院认为原、被告签订的合同中约定的违约金是双方的真实意思表示，且原告并未提供证据证明实际损失高于约定的违约金，故不应予调整。原告主张延迟交房时间计算至将房屋实际交付时止，但庭审查明，被告在办理了原告房产证及土地使用权证后即告知其来收房，且从原告提供的电话录音中，原告自己承认2016年6月30日已通知其收房，被告辩称其在竣工验收后即2016年1月14日后通知了原告收房，但其提交的证据未达到其证明目的，故本院以原告所述的2016年6月30日为被告通知原告收房的日期。被告提交的证据可以证明降水天数，但对于降雨量多少，降雨程度未明确。故综合考虑雨水天气的影响、被告中盛公司的过错以及平衡合同双方当事人的利益等因素，被告中盛公司承担迟延交房的违约金计算16个月较为妥当，根据合同的约定被告中盛公司应按照已付房款342942元的日万分之0.5计算违约金，故被告应支付给原告的违约金为8231元（342942元×0.005%×30天×16个月）。二、原告诉请中的租金损失，庭审查明原告租房子是为了周末让其婚生女在茶陵县县城学习舞蹈而用，且原告未提交房东的身份信息，故本院不予支持租金损失的主张；原告主张的飘窗损失20000元，该损失系原告估算，且在原、被告签订的购房合同未约定飘窗，故本院对原告的该项主张不予支持；原告诉请中的变压器系电力部门经过规划后安装，故原告主张迁移变压器的主张，本院不予支持；因原、被告签订的合同中未对律师费进行约定，故原告要求被告承担其律师费10000元的主张，本院不予支持；原告诉请的房屋开裂、墙体问题等因证据不足，本院不予支持。本案经调解无果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告攸县中盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告帅松柏、黄晓燕支付违约金8231元。二、驳回原告帅松柏、黄晓燕的其他诉讼请求。本案受理费4182元，由原告帅松柏、黄晓燕负担4011元，由被告攸县中盛房地产开发有限公司171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谭 瑶人民陪审员  刘普清人民陪审员  向寿哲二〇一七年七月二十四日书 记 员  李建升附本案适用法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。