江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终521号
上诉人（原审被告）：连云港颐知达农业科技发展有限公司。
法定代表人：苗新兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73201部队。
法定代表人：张勇，该部队部队长。
委托诉讼代理人：李玉龙，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人连云港颐知达农业科技发展有限公司（以下简称连云港颐知达农业公司）因与被上诉人中国人民解放军73201部队（以下简称解放军73201部队）土地租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭于2017年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人连云港颐知达农业公司的法定代表人苗新兵及其委托诉讼代理人刘世军，被上诉人解放军73201部队的委托诉讼代理人李玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人连云港颐知达农业公司上诉请求：二审法院查清案件事实，依法改判或发回重审。事实与理由：1、上诉人与被上诉人的后勤部门领导及合同签订人在履行双方2015年2月3日签订的《关于盐场租赁协议》过程中约定，因上诉人承包的土地没有水、电、路及鱼塘，不具备合同目的，在被上诉人的同意和协助下，上诉人投资了630万元，使租赁场地具备了实现合同目的的基本条件，被上诉人明知上诉人的投资六年内只能收回成本，应当签订五年以上的长期合同，但因被上诉人上级机关管理的要求只能一年一签，但被上诉人承诺每年续签；上诉人多次要求续签并续交租金，但被上诉人告知因军委要求部队不得对外有偿服务及经商，不能续签；国家鼓励对土地进行符合其用途的投入并予以保护，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条有规定。对上诉人经被上诉人同意为实现合同目的的合理必要投入，因政策原因不能续签，被上诉人对不能续签给上诉人造成的损失应当予以补偿。2、一审法院认定上诉人转租构成违约不当。上诉人对承租的土地进行整理后与原土地在性状、功能上发生变化，并非原样转租；农户（鱼塘承租户）在上诉人控制管理下承包鱼塘，这种方式应当定性为内部承包，上诉人采取公司加农户的经营模式进行生产管理履行合同义务。3、一审法院认定合同到期终止不当，涉案合同应为不定期合同。一审庭审中被上诉人明确要求支付租金到判决生效之日并不再改变诉求，虽然合同到期不再续签，但被上诉人明确诉讼中合同状态是不定期租赁合同，一审法院改变被上诉人的诉求和被上诉人对合同性质的认定不当，解除或终止不定期合同被上诉人应当承担补偿责任。4、一审对已经实际支付的租金的数额没有查清，在合同到期后上诉人的法定代表人苗新兵电话联系被上诉人二团后勤处负责人，就要求继续签订合同并交纳租金事宜进行商讨，并于2016年5月根据其指示向其提供的工商银行账号现金存款5万元，2016年6月份通过工商银行连云港分行现金存款6万元，一审对该部分租金的支付情况没有查清，且在一审诉讼时双方的合同尚未到期。5、关于本案上诉人的主体问题，根据一审查明的事实以及一审中被上诉人向法庭举证的双方盐场租赁协议，而上诉人并非是本案租赁合同的主体，根据租赁合同的相对性本案的主体应是苗新兵个人，并非上诉人，所以上诉人与被上诉人之间没有合同关系。6、一审中并没有查清该租赁标的物的具体用途，且被上诉人也没有向一审法院提供涉案租赁土地的相关规划手续及提供军队提供有偿服务的相关许可，所以涉案的盐场租赁协议应属无效协议。7、一审在审理认定事实部分对转租的行为属认定事实错误，并且应当是以合同约定的罚款条款代替本案的违约金，所以我方认为一审以处罚权支持被上诉人主张的违约金没有合同和法律依据。
被上诉人解放军73201部队答辩称，1、一审法院认定本案事实清楚、适用法律正确，上诉人法定代表人对答辩人出租的场地概况进行了实地考察和充分了解，向答辩人提交了承诺书后才于2015年2月3日签订关于盐场租赁协议，租赁时间为2015年2月4日至2016年2月4日，时间非常明确，根本不存在上诉人在上诉状中所说的答辩人同意上诉人或协助上诉人投入了人民币630万，不存在双方答应签订5年以上的长期合同，现双方签订的关于盐场租赁协议已经期满，一审法院依据答辩人的请求依法判决双方签订的租赁协议终止事实清楚、适用法律准确。2、一审法院认定上诉人转租应承担违约责任事实清楚、适用法律准确，2015年2月3日双方签订的盐场租赁协议明确约定承租方不得将承租的盐场转租他人使用，同时约定了违约应承担的民事责任，一审查明的事实非常清楚，上诉人将承租的盐场转租他人使用，应当承担违约责任。另上诉人因转租获利92万元，一审法院没有支持答辩人的诉求，因现在部队的相关规定及时间问题，答辩人没有上诉，但是对于此获利答辩人将通过其他途径主张自己的权利。3、一审判决合同终止准确，涉案合同不属于不定期租赁合同，本次一审诉讼答辩人是根据双方签订的协议要求上诉人补交租金，并请求确认协议终止，与不定期合同性质没有任何关系，一审法院判决正确。4、上诉人称苗新兵个人与被上诉人二团后勤处负责人联系后向工商银行于2015年汇款5万、于2016年汇款6万不是事实，即使有，也与本案无关，因为被上诉人是将盐场租赁给上诉人的并非租给苗新兵个人的。5、本案的主体没有问题，一审卷宗中记载的非常清楚，2015年2月3日答辩人与上诉人签订的关于盐场租赁协议是上诉人在工商局变更之前的名称，一审中答辩人向法庭提交了相关的证据，上诉人现在的名称是通过工商变更得来的，并不是苗新兵个人签订租赁协议。6、一审查明的租赁物用途非常清楚，盐场本来就是先晒盐后作为鱼塘养殖，在没有租赁给上诉人之前已经形成了较大规模的养殖基地，涉案的2015年2月3日关于盐场租赁协议合法有效，不违反国家强制性法律规定。7、一审法院认定上诉人转租事实清楚，在一审庭审中上诉人承认转租的事实。综上，一审法院判决事实清楚、适用法律准确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。
解放军73201部队向一审法院起诉请求：1、确认连云港颐知达农业公司签订的连云区大板跳盐场面积545亩的《关于盐场租赁协议》终止，并将盐场交还给解放军73201部队；2、补交逾期不归还盐场的租金111300元及违约金33390元；3、连云港颐知达农业公司转租的非法所得92万交还给解放军73201部队并支付违约金5万元，诉讼费由连云港颐知达农业公司承担。
一审法院认定事实：2015年2月3日连云港颐知达农业公司向解放军73201部队作出书面承诺书，同日解放军73201部队将连云港市连云区大板跳盐场面积545平方米（亩）的盐场租赁给连云港颐知达农业公司用于渔业养殖经营使用。解放军73201部队、连云港颐知达农业公司在平等自愿的基础上签订《关于盐场租赁协议》，协议约定：第一条解放军73201部队自愿将位于江苏省（自治区）连云港市连云区的大板跳盐场面积545平方米（亩），租赁给乙经营使用；用途为渔业养殖；乙方已对甲方所要租赁的盐场做了充分了解，愿意经营该盐场。第二条乙方上缴租金人民币壹拾玖万零捌佰元。期限自2015年2月4日至2016年2月4日止。租金按年结算，由乙方在每协议期的前十日内交付甲方。付款方式：现金或转账汇款。自本协议签订后七日内，乙方向甲方一次性支付该年度租金。第三条乙方逾期交付租金，每逾期一日，则由甲方按年租金金额的千分之五向乙方加收违约金。逾期三十日，视为乙方不履行本协议。甲方有权终止协议，收回经营权，造成的一切损失由乙方承担。第四条经营期间内的房屋、设备、场地、围墙、道路的维护、维修费用，由乙方负责；水、电、暖、煤气等费用另行计算计价，由乙方承担。…第八乙方不得在所经营的盐场进行改造、装修或增扩设备，不得在经营的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物。第九条乙方因使用不当或其他人为原因造成房屋或设备损坏的，应当由乙方负责赔偿并给予修复。第十条乙方不得将经营的盐场转租给他人使用或与他人互换使用。未经甲方同意，乙方不得擅自改变经营用途。第十一条乙方在租赁经营期届满时应当将所经营的盐场交还给甲方。如需继续经营上述盐场，应当在租赁经营期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁经营协议…第十四条协议双方的权力、义务。1、甲方有权对经营的房屋、场地的使用情况随时进行监督、检查。2、有下列情形之一的，甲方除采取停水停电等制裁措施外，同时甲方有权立即终止协议，追究乙方违约责任，强行收回房屋、场地，乙方并赔偿甲方造成的所有损失。（1）乙方将房屋及场地转租、转让、转借给第三者或私自调换使用或拆改、搭建、改变使用用途的。（2）乙方利用承租房屋及场地进行违法经营或违反军队、地方政府规定进行生产经营或开办经营性娱乐活动；利用甲方的名义或相关的名义进行经营、损害公共利益的。（3）乙方拖欠房屋、场地租金的。（4）乙方经营期满，乙方信用证不归还房屋、场地及设施的。（5）乙方违反甲方房地产管理规定的（包括偷水、偷电）不服从甲方管理的。（6）乙方对租赁经营的场地空关三个月以上。（7）乙方租赁经营期内造成甲方受损失的。合同签订后解放军73201部队按合同约定交付连云港颐知达农业公司使用，连云港颐知达农业公司自2015年2月5日起将涉案场地按年租金92万元转租给案外人使用，合同期满后解放军73201部队不同意与连云港颐知达农业公司续签合同并向连云港颐知达农业公司主张返还涉案场地，连云港颐知达农业公司一直未将涉案场地返还给解放军73201部队，且自2016年2月4日起至今连云港颐知达农业公司未向解放军73201部队交纳场地使用费。同时查明，涉案545亩鱼塘位于四至范围为东至烧香河西岸（X3838928，Y518409：X3838554，Y517732），西至黄崖村（X3838790，Y516552：X3838707，Y517038），南至228国道（X3838718，Y516527：X3838554，Y517732），北至排淡河南岸（X3838790，Y516552：X3838928，Y518409）1547亩鱼塘范围内。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。解放军73201部队、连云港颐知达农业公司签订的《关于盐场租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。解放军73201部队、连云港颐知达农业公司履行合同期满未能续签合同，解放军73201部队、连云港颐知达农业公司之间《关于盐场租赁协议》已经终止，解放军73201部队要求确认《关于盐场租赁协议》终止，一审法院予以支持。依协议约定合同终止，连云港颐知达农业公司应将涉案盐场返还给解放军73201部队，连云港颐知达农业公司占用涉案场地至今未返还涉案盐场，解放军73201部队主张连云港颐知达农业公司自2016年2月4日起至2016年9月4日止按双方协议约定租金支付占有使用期间使用费111300元（7个月×190800元/12个月）符合法律规定，一审法院予以支持。解放军73201部队、连云港颐知达农业公司所签订协议于2016年2月4日终止，解放军73201部队主张连云港颐知达农业公司未交付2016年2月4日以后占用费构成违约已无事实依据，解放军73201部队主张连云港颐知达农业公司支付违约金33390元，一审法院不予支持。解放军73201部队、连云港颐知达农业公司约定如连云港颐知达农业公司将经营的场地私自转租则由解放军73201部队没收其非法所得并处以三万至五万元罚款，该条款系对违约责任的约定，连云港颐知达农业公司在承租期间将涉案场地对外转租，已构成违约，解放军73201部队请求连云港颐知达农业公司支付其违约金50000元，符合双方约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。连云港颐知达农业公司在承租期间将涉案场地转租他人并获得租金92万元，虽构成违约但并未违反法律规定，且解放军73201部队、连云港颐知达农业公司系平等合同主体，解放军73201部队并无权限没收连云港颐知达农业公司所得，解放军73201部队、连云港颐知达农业公司约定如连云港颐知达农业公司将经营的场地私自转租由解放军73201部队没收其非法所得于法无据，故解放军73201部队主张连云港颐知达农业公司将转租费92万元交还给解放军73201部队一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解放军73201部队与连云港颐知达农业公司签订《关于盐场租赁协议》终止，连云港颐知达农业公司于判决发生法律效力之日起三十日内返还解放军73201部队545亩盐场；二、连云港颐知达农业公司于判决发生法律效力之日起十日内支付解放军73201部队租金111300元；三、连云港颐知达农业公司于判决发生法律效力之日起十日内支付解放军73201部队违约金50000元；四、驳回解放军73201部队其他诉讼请求。一审案件受理费14832元，由解放军73201部队负担10856元，由连云港颐知达农业公司负担3976元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、上诉人连云港颐知达农业公司是否是本案的适格被告；2、双方签订的《盐场租赁协议》的效力应当如何认定；3、租赁期届满后上诉人连云港颐知达农业公司与被上诉人解放军73201部队之间是否形成不定期租赁法律关系，被上诉人解放军73201部队是否有权收回涉案场地；4、上诉人连云港颐知达农业公司主张的于2016年2月4日租赁期满后已付的款项如何认定；5、上诉人连云港颐知达农业公司是否存在转租行为，一审法院认定存在违约行为并判决上诉人连云港颐知达农业公司承担违约金5万元是否恰当。
本院认为，关于第一个争议焦点，一审庭审中，上诉人与被上诉人均举证的《盐场租赁协议》中乙方落款均是苗新兵并加盖连云港市颐知达房产经纪有限公司公章，且双方对该协议的真实性均无异议，现上诉人认为其不是本案适格被告，应当由苗新兵个人承担相关的权利义务没有事实和法律依据，本院依法不予采信。因2015年9月4日连云港市颐知达房产经纪有限公司在工商登记机关登记的名称变更为现上诉人名称，根据相关法律规定，连云港市颐知达房产经纪有限公司的相关权利义务应当由上诉人承担，现被上诉人向上诉人提起诉讼，并将上诉人列为被告并无不当。
本院认为，关于第二个争议焦点，上诉人主张因涉案《盐场租赁协议》未按照总政治部、总后勤部颁布的《军队空余房地产租赁管理规定》实行分级审批，该租赁合同违法。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《军队空余房地产租赁管理规定》并非法律、行政法规，被上诉人将涉案场地对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁协议的效力不产生影响。因被上诉人系涉案场地的合法使用权人，其有权将涉案场地对外出租，至于被上诉人是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁协议的效力亦不产生影响。综上，涉案租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人关于涉案租赁协议违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
本院认为，关于第三个争议焦点，涉案租赁协议合法有效，上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被上诉人称在2016年2月4日租赁期满后向上诉人提出不同意其继续租赁涉案场地，但未能举证予以证明且上诉人对此也不予认，直至2016年6月17日被上诉人以召开会议的形式通知上诉人不再续租。本院认为，双方在2016年2月5日至2016年6月16日期间形成不定期租赁关系，被上诉人向上诉人主张该段期间的租金应当予以支持，但因是否缔约应由双方当事人共同协商确定，被上诉人在租赁合同租期届满后有权不再出租涉案场地，上诉人以涉案租赁场地属于非军事行政区要求继续使用涉案场地无事实和法律依据，本院不予支持，上诉人应当返还涉案租赁场地。
本院认为，关于第四个争议焦点，上诉人主张其在2016年2月合同到期后向被上诉人交纳了新一年度的租金，但未能举证打款的相关证据，且被上诉人对此也不予认可，故本院对上诉人上诉认为其已经支付新一年度租金的理由不予采信，依法不予支持。
本院认为，关于第五个争议焦点，根据上诉人与被上诉人《关于盐场租赁协议》中第十条“乙方（连云港颐知达农业公司）不得将经营的盐场转租给他人使用或与他人互换使用”的约定，被上诉人禁止上诉人将涉案场地转租给他人使用，但上诉人在租赁涉案场地后于2015年5月4日与案外人签订《鱼塘承包合同》，该行为是一种转租行为，上诉人称该行为是用公司加农户的经营模式进行生产管理没有事实与法律依据，本院对该上诉理由不予采信。在上诉人转租涉案场地又不能举证证明该转租行为得到被上诉人事后认可的情况下，一审法院依据《关于盐场租赁协议》第十五条“1、乙方（连云港颐知达农业公司）违反协议，将经营的场地私自转租、私自转接或调换使用，变相转租或倒卖的，甲方（解放军73201部队）没收其非法所得，并处以三万元至五万元罚款……”这一有关违约金的约定判决上诉人承担5万元违约金有合同依据，本院依法予以支持。上诉人称其不存在违约行为，不应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人连云港颐知达农业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14832元，由上诉人连云港颐知达农业科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年五月十日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国合同法》
第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。