上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初8884号
原告(反诉被告)：熊某某。原告(反诉被告)：胡某某。上列两原告共同委托诉讼代理人：辜洪程，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)沈某某。委托诉讼代理人：宋某某(系沈某某丈夫)，住同被告。原告熊某某、胡某某与被告沈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理。诉讼中，被告沈某某提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，并与本诉合并，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)熊某某、胡某某及其共同委托诉讼代理人辜洪程，被告(反诉原告)沈某某及其委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊某某、胡某某向本院提出诉讼请求：1.沈某某配合熊某某、胡某某至上海市闵行区交易中心办理转让过户手续，并于办理过户手续后一个月交付房屋，购房款1,100,000元(人民币，下同)于办理过户手续后给付，购房尾款20,000元于交房当日给付；2.沈某某支付熊某某、胡某某自2016年3月16日起至办理完房屋过户手续之日止，以1,610,000元的每日万分之五为标准计算的违约金；3.沈某某支付熊某某、胡某某自2016年3月16日起至房屋交付之日止，以1,610,000元的每日万分之五为标准计算的违约金；4.沈某某支付熊某某、胡某某自2016年3月16日起至其将房屋上户口全部迁出之日止，以2,730,000元的每日万分之五为标准计算的违约金。诉讼期间，熊某某、胡某某向本院表示，撤回第二、三、四项诉讼请求。事实和理由：熊某某、胡某某系夫妻关系，其通过居间方于2015年11月26日与沈某某订立房屋及车位买卖合同。共支付定金30,000元及前两笔购房首付款1,000,000元。双方本约定于2016年2月19日前支付购房款580,000元，因熊某某、胡某某出售自有房屋的钱款不能按时收取，遂于同年1月31日通过微信告知沈某某，该款可能延迟至2016年2月29日支付，沈某某回复同意。快至同年2月底时，由于卖房款仍无法及时收取，熊某某、胡某某于同年2月29日晚通过网银转账给沈某某250,000元,并微信告知被告余款应该在以后几天到账。沈某某于同年3月1日回复钱款收到。同年3月7日，熊某某、胡某某将余款330,000元汇给沈某某，并请求沈某某的原谅，表示愿承担赔偿责任。沈某某提出房价已上涨百万，双方如果协商不成，其将提出解约。熊某某、胡某某于同年3月14日向沈某某发出催告函要求继续履约，沈某某于同年3月16日向熊某某、胡某某送达解除合同通知书。熊某某、胡某某认为，双方协商一致将580,000元的支付期限变更为2016年2月29日，同年3月7日付款虽属违约，但并未超出双方约定的15日宽限期，沈某某无权解除合同，故诉至法院，要求继续履行合同并愿提交购房余款以保证履约。沈某某辩称，不同意熊某某、胡某某的全部诉讼请求，如果法院确认其需支付违约金，对违约金以日万分之五计算标准无意见。针对熊某某、胡某某主张的事实和理由，沈某某认为，其并未同意房款延迟至2016年2月29日，微信回复“好的”仅说明其知道对方晚付钱款，但不表示同意。对方说过付款要迟至2月底，但双方从未提出过2月29日这一日期，也没有书面立约变更付款时间，且对方也未能于该日付清钱款。双方合同约定580,000元房款支付的时间是2016年2月19日前，而其中330,000元迟至同年3月7日才支付，逾期17日，超过合同有关宽限期15日的约定，故沈某某有解除合同的权利。诉讼中，沈某某向本院提出反诉请求：1.确认双方订立的两份房地产买卖合同及变更协议于2016年3月16日解除；2.熊某某、胡某某向其支付违约金4,180元(以250,000元的每日万分之五为标准计算11日,加上以330,000元的每日万分之五为标准计算17日的违约金总和)。事实与理由同上。沈某某表示，对方已支付的钱款在其账户上，随时可归还。对于沈某某的反诉请求，熊某某、胡某某辩称，不同意沈某某的诉请，如果法院确认其需支付违约金，对违约金以日万分之五计算标准无意见。答辩意见和理由同本诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，当事人对本案证据的真实性均无异议。本院对相关证据予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，熊某某、胡某某(买受人、签约乙方)与沈某某(卖售人、签约甲方)签订两份《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)，向其分别购买上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室。合同约定的房地产转让价分别为2,290,000元和39,000元。两份合同的第四条均约定,房屋腾让及验收交接时间为2016年5月19日前。两份合同的第六条约定，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续的时间为2016年4月19日前。两份合同的第九条约定：“乙方未按本合同约定期限付款的……乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款每日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过拾伍日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付拾伍日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%......”合同还约定了未按约定期限交接房地产、办理转让过户手续、办理户口迁出手续等的违约责任。同日，双方另行签订《变更协议》，约定增加房屋附赠设备补偿价为401,000元，违约责任适用买卖合同有关规定。变更协议还约定，由熊某某、胡某某按照国家法律、法规等规定在房价款之外承担双方因本交易所产生的税费。根据买卖合同及其变更协议约定，系争房转让总价款为2,730,000元。其中，定金30,000元转为购房款，第一期购房款分四次给付，2015年11月30日前、同年12月12日前共计给付1,000,000元，2016年2月19日前给付580,000元(包括车库转让费、房屋附赠设备补偿费)，尾款20,000元暂存熊某某、胡某某处。第二期购房款1,100,000元由贷款银行发放。合同订立后，熊某某、胡某某按约给付购房款1,030,000元。2016年1月31日，熊某某告知沈某某，因其出售的自有房屋刚过户，预计下笔款(指580,000元钱款)至2月底支付。当日，沈某某回复称：“好滴，晚是晚了点，我们还要买中海的车位，如果你能周转的话，分批给也行。”熊某某回复称：“没办法周转了，我也等这个钱。”沈某某回复：“好吧。”同年2月27日，熊某某告知沈某某：“老房子产证已经下来，由于下家是组合贷款，公积金那边要6日放款，所以下周钱可以到账，请再等几天，不好意思。”同年2月29日，熊某某告知沈某某其先借到250,000元钱款，汇给沈某某，余款近几日到账。同年3月1日，沈某某回复该款收悉。同年3月6日，熊某某告知沈某某正在凑钱，次日一定付款。沈某某回复：“即使明天给，你也已经违约了，我已经把我的意见告诉中介。”熊某某回复愿意给予一定的赔偿，并请求对方谅解，希望继续后续流程。沈某某回复：“我已经把我的意见给到中介了，你去找中介把你的态度和诚意拿出来。后面的流程怎么走要看协商结果。”同年3月7日，熊某某、胡某某将330,000元钱款转账给沈某某。此后，双方未就继续履行合同协商一致。2016年3月16日，熊某某、胡某某收到沈某某的合同解除通知函。解约理由为，截至2016年3月6日，尚有330,000元钱款未支付。本院认为，熊某某、胡某某与沈某某就转让上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室事宜签订《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，确立买卖合同法律关系，意思表示真实，依法成立且生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，双方对于580,000元购房款支付的期限是否变更产生分歧。双方均认为：若2016年2月19日前为580,000元购房款支付的最后期限，根据合同约定，逾期未付导致合同解除权行使的起始日为2016年3月5日；若双方变更该款履行期至2月底，同年3月7日付清钱款，未超过合同约定的15日付款宽限期。由此可知，本案争议的主要焦点是：合同约定解除权的产生时间是自2016年2月19日起计算15日后即同年3月5日，还是自同年2月底后计算15日后。一、本案是否产生约定解除权依据两份合同及变更协议可知，“逾期未付款事实”+“逾期超过15日”是合同约定解除权产生的两项前提。1.关于逾期的认定。熊某某、胡某某承认存在“逾期”付款的情况，但认为“逾期”应当指2016年2月29日以后；沈某某则认为“逾期”应当指2016年2月19日及以后。本院认为，熊某某于2016年1月31日告知沈某某，下笔购房款可能于当年2月底支付，此时，沈某某回复是“好滴”，同时提出如果对方能周转可以分批给，熊某某的回复是没办法周转，沈某某再次回复“好吧”。由此可知，对于580,000元购房款支付迟延的可能性，沈某某向熊某某、胡某某表达的意思足以使之相信，沈某某知悉该情况且同意这种可能性。故，可以认为，熊某某、胡某某与沈某某就580,000元钱款的给付时间变更达成了新的一致，即2016年2月底前。双方虽未以书面形式确认钱款的给付日期推迟，但并不影响合意的效力。双方虽未明确何为“2月底”，但按照文义解释及一般常识可以知，“2月底”包括且止于2016年2月29日，对此，双方均有能力预知，不属约定不明。2.合意形成时间对“逾期”权利义务的影响。在合同履行过程中，当事人可以协商一致变更合同条款，但合意形成的时间不同，可能导致权利义务上的差异。就本案而言，熊某某、胡某某在履行期限届满前，即2016年2月19日以前提出迟延付款的请求，沈某某予以认可，此系双方就未来合同如何履行进行的协商。若沈某某选择拒绝，属协商不成，熊某某、胡某某应按原合同约定继续履行，迟延履行的，承担违约责任；若沈某某选择接受但对违约责任明示新的条件(如2016年2月底仍不能给付，不再给予宽限期或2016年3月5日可行使约定解除权等)，熊某某、胡某某接受则按新约定履行，不接受则属协商不成，按原约定履行。而本案中，双方协商付款期限时，没有提及违约责任条款变更问题。此可能系明知而未提及，亦可能是双方均未注意到合同中约定的违约金和约定解除权产生时间不是固定日期，而是与购房款支付日期相关联的可变动日期。在此种情况下，双方协商一致变更的只有付款期限，合同其余条款的行文内容不变。随着580,000元购房款的付款期限的变更，2016年2月19日至2月底之间不再产生违约金请求权。自2016年3月1日起，方能计算“逾期”付款违约金，“逾期”超过15日的，方能满足约定解除权行使的时间条件。需要说明的是，假设熊某某、胡某某在合同约定的履行期限届满后，即2016年2月19日以后方提出迟延付款的请求，此时，“逾期”付款既成事实，沈某某已然享有因对方迟延履行产生的违约金请求权，即使其同意付款推迟至2月底也不必然导致相关权利的丧失。综上，本院认为，双方合意变更合同履行期限的时间在合同正常履行期内，且双方未对约定解权重新约定，故遵从合同关于宽限期的约定，2016年3月7日支付330,000元钱款未超过15日宽限期，不产生约定解除权。此外，本院认为，解除权的行使往往导致合同权利义务消灭的法律后果。因此，约定解除权的行使也要从合同履行的公平性和合理性出发，结合迟延履行部分在应付款中的比例、迟延履行的时间、违约部分与合同目标实现的关系、总体履约及补足未履行部分的情况、当事人的过错程度，以及迟延履行对后续合同履行的影响等因素考量，谨慎行使。二、本案是否具有法定解除情形依据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下，当事人可以行使法定解除权。熊某某、胡某某迟付330,000元购房款的行为尚不构成迟延履行主要债务或因违约行为致使合同目的不能实现，亦无不可抗力等其他法定解除事由，故本案不产生法定解除权。三、部分迟延履行的后果本院认为，双方的买卖合同应当继续履行。熊某某、胡某某要求沈某某配合办理房屋及地下车库过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。双方交易期间，适逢房价短期快速上涨，对于熊某某、胡某某的迟延付款请求，沈某某表示出了理解、包容。然，熊某某、胡某某在推迟了付款期后，逾期仍未能全部履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。诉讼中，熊某某、胡某某向本院表示，因迟延付款给沈某某带来不便，故对本案部分诉请予以撤回，并承诺放弃向沈某某主张自2016年3月16日起至一审裁判生效之日止的迟延办理房屋过户手续违约金、迟延交付房屋违约金、迟延办理迁出户口违约金。自愿补偿沈某某损失200,000元，该款包括沈某某主张的违约金4,180元。鉴于当事人系在自愿的基础上处分权利，且补偿的金额足以覆盖沈某某提出的反诉请求金额，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈某某于本判决生效之日起十日内，协助原告(反诉被告)熊某某、胡某某将上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室的产权过户登记至原告(反诉被告)熊某某、胡某某名下，因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的税费，由原告(反诉被告)熊某某、胡某某负担；二、被告(反诉原告)沈某某于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室产权过户至原告(反诉被告)熊某某、胡某某名下之日起三十日内腾出房屋及地下车位，并向原告(反诉被告)熊某某、胡某某交付；三、原告(反诉被告)熊某某、胡某某于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室产权过户至其名下之日向被告(反诉原告)沈某某给付购房款1,120,000元；四、原告(反诉被告)熊某某、胡某某于上海市都市路XXX弄XXX号XXX室和40号地下1层车位79室交付之日向被告(反诉原告)沈某某给付违约金4,180元、补偿金195,820元，两项总计200,000元；五、驳回被告(反诉原告)沈某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,150元，减半收取计7,575元，诉讼保全费5,000元，由熊某某、胡某某共同负担4,975元，沈某某负担7,600元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)；反诉案件受理费减半收取计25元，由沈某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张倩
二〇一六年十一月二十八日
书记员 颜廷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。