福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第384号
上诉人（原审原告）漳州新龙城市信用合作社，住所地漳州市芗城区。
法定代表人方维和，主任。
委托代理人白志辉，福建衡评律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冠宏星（漳州）房地产发展有限公司，住所地漳州市芗城区。
法定代表人陈新民，董事长。
委托代理人郑耀辉，男。
委托代理人杨斌莉，女。
上诉人漳州新龙城市信用合作社（以下简称“新龙信用社”）因与被上诉人冠宏星（漳州）房地产发展有限公司（以下简称“冠宏星房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2012）芗民初字第4245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新龙信用社的委托代理人白志辉，被上诉人冠宏星房地产公司的委托代理人郑耀辉、杨斌莉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，讼争址在漳州市芗城区解放路237号三层楼房（总建筑面积209平方米，其中店面44.67平方米，住宅164.33平方米）为新龙信用社所有。2000年11月30日，该房屋被冠宏星房地产公司征用拆迁，双方未签订征用房屋协议。2000年6月7日，冠宏星房地产公司在报纸刊登《选房公告》，除公告按选房证序号进行选房外，另要求尚未签订征用房屋协议的被拆迁人及时办理签订手续。2005年6月14日，新龙信用社与冠宏星房地产公司补签一份《征用房屋协议书》。2008年间，新龙信用社具状诉至原审法院，因双方庭外协商解决而撤回起诉。2010年6月24日，冠宏星房地产公司提出关于讼争房屋的安置方案：1、回迁安置，可选择本公司已建好的店面给予一次性安置，店面等面积安置每平方米补差2200元，夹层等面积置换1：1，不补差价。住宅可选择在建工程华庭4号楼或江滨21号楼进行安置，每平方米补差170元，层次差配套费另计。2、货币安置，根据漳州市人民政府漳政（2000）综72号文件，漳州市房屋拆迁安置补偿标准第五条之规定，货币安置款的计算方式：货币安置款=商品房平均价×被拆迁房屋建筑面积×75%-被拆迁人应支付的差价款。因双方协商未果，新龙信用社于2012年5月24日向原审法院提起诉讼。
在诉讼中，双方经庭外协商解决，冠宏星房地产公司对讼争房屋提出具体的安置方案：1、新龙信用社，解放路237号，总建筑面积209平方米，其中店面44.67平方米，住宅164.33平方米。2、拟定安置江滨花园21#-D18店面，店面面积95.30平方米。二层94.48平方米。3、计算补差方式：一层店面95.30平方米：（1）等面积补差：44.67×2200元=98274.00元；（2）超购面积：50.63×25000元=1265750.00元。二层办公94.48平方米：等面积补差：94.48×170=16061.60元，合计：1380085.60元。4、新龙信用社剩余住宅面积：164.33-94.48=69.85平方米。冠宏星房地产公司以209550.00元予以收购。双方就其中店面超面积的价格无法达成协议，但新龙信用社就此变更诉讼请求为判令冠宏星房地产公司将江滨花园21幢D18店面安置给新龙信用社，安置店面面积超出新龙信用社被拆迁店面面积的部分由新龙信用社按市场价，依合同约定向冠宏星房地产公司购买，剩余的住宅面积由冠宏星房地产公司就地安置；判令冠宏星房地产公司补偿新龙信用社从2000年12月20日至履行之日的房屋可得利益损失。
另就新龙信用社的申请，原审法院委托漳州市价格认证中心对讼争芗城区解放路237号营业办公楼的租赁价格和芗城区江滨花园21幢D18店面的市场价格进行评估。2012年12月17日，漳州市价格认证中心作出漳价认（2012）第197号《关于芗城区解放路237号办公楼租赁价格的鉴定结论》：芗城区原解放路237号营业办公楼的从2001年1月1日至2012年12月31日的平均租赁价格为1761.75元／月，共144个月，租赁价格合计为人民币253692.00元。2013年8月9日，漳州市价格认证中心作出漳价认（2013）第74号《关于芗城区江滨21幢D18号店面超购面积的价格鉴定结论》：江滨花园21幢D18号一层店面，于2013年7月的价格为每平方米23926元，超购面积50.63平方米，共计人民币1211373元。
原审判决认为，新龙信用社与冠宏星房地产公司所签订的《征用房屋协议书》系讼争芗城区解放路237号三层楼房于2000年11月30日被冠宏星房地产公司征用拆迁后，双方于2005年6月14日补签的。该《征用房屋协议书》应是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。对于被拆迁的讼争房屋，新龙信用社同意进行产权调换，即就地安置，对于店面，新龙信用社同意安置于江滨花园21幢D18店面。该江滨花园21幢D18店面（店面面积95.30平方米，二层94.48平方米），一层店面95.30平方米，等面积补差款为44.67平方米×2200平方米／元=98274.00元；超购面积部分，经委托漳州市价格认证中心对此进行鉴定，该中心作出漳价认（2013）第74号《关于芗城区江滨21幢D18号店面超购面积的价格鉴定结论》：江滨花园21幢D18号一层店面，于2013年7月的价格为每平方米23926元，超购面积50.63平方米，计为人民币1211373元，应予采信；二层办公94.48平方米的补差款为94.48平方米×170平方米／元=16061.60元，上述各项合计为1325708.6元。新龙信用社应在冠宏星房地产公司交付该店面时付给冠宏星房地产公司有关该安置店面补差款及超面积的款项为人民币1325708.6元。剩余的住宅面积69.85平方米，冠宏星房地产公司应就地予以安置，因此，新龙信用社要求剩余的住宅面积由冠宏星房地产公司就地安置的诉讼请求，依法予以支持。至于新龙信用社请求冠宏星房地产公司补偿新龙信用社从2000年12月20日至履行之日的房屋可得利益损失的主张，讼争芗城区解放路237号三层楼房虽于2000年11月30日被冠宏星房地产公司征用拆迁，但新龙信用社于2005年6月14日才与冠宏星房地产公司补签房屋征用协议，因此，对于该部分的损失应从2005年11月30日起至2013年8月，并据2012年12月17日漳州市价格认证中心作出漳价认（2012）第197号《关于芗城区解放路237号办公楼租赁价格的鉴定结论》：芗城区原解放路237号营业办公楼的从2001年1月1日至2012年12月31日的平均租赁价格为1761.75元／月计算，为163842.75元。因此，冠宏星房地产公司应补偿新龙信用社从2005年12月1日至2013年8月的房屋可得利益损失163842.75元。据此，依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条、第三十三条的规定，判决：一、冠宏星（漳州）房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力后十日内安置江滨花21幢D18店面，（店面面积95.30平方米。二层94.48平方米）给漳州新龙城市信用合作社；二、漳州新龙城市信用合作社应在冠宏星（漳州）房地产发展有限公司交付该店面的同时支付冠宏星（漳州）房地产发展有限公司有关该店面的补差款及超面积的款项人民币1325708.6元；三、冠宏星（漳州）房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力后十日内付给漳州新龙城市信用合作社从2005年12月1日至2013年8月的房屋可得利益损失163842.75元；四、冠宏星（漳州）房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力后十个月内在江滨路东地段给予漳州新龙城市信用合作社安置69.85平方米的住宅。本案受理费13102元，由冠宏星（漳州）房地产发展有限公司负担。
宣判后，原告新龙信用社不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人新龙信用社上诉称：1、上诉人前去看房只是一种意向，并未确定，而一审却将其拟定的江滨花园21幢D18店面直接作为安置的店面不妥。而且，根据上诉人现有状况只能处置资产，不能购买新增资产，因此，上诉人不可能支付1325708.60元的补差款购置店面。2、上诉人的房屋和店面是在2000年12月被被上诉人拆除，故其可得利益损失应从此时开始计算至实际安置之日止，而一审法院却从2005年12月1日起计至2013年8月止不合理，且也缺乏依据。3、上诉人垫付的二笔评估费在一审中并未作出处理，属于漏判，应予纠正。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人冠宏星房地产公司答辩称：1、上诉人在一审期间变更诉讼请求为将江滨花园21幢D18店面安置给上诉人，原审法院已支持该项请求，故一审判决并无不当。2、一审判令被上诉人支付上诉人可得利益损失，从2005年起算并无不当。3、上诉人为支持其主张而支付的相关评估费用，应由其自行承担。要求驳回上诉，维持原判。
本院查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明，上诉人在二审庭审中提供两份《票据》，欲证明两次评估鉴定的费用应当由被上诉人支付。被上诉人对该两份《票据》的真实性没有异议，但其认为上诉人为支持其相关请求而支付的费用，应由上诉人自行承担，况且，上诉人该主张在一审中并未提出，故上诉人以该两份《票据》证明其主张不能成立，应予驳回。本院认为，上诉人为支持其诉讼请求而申请一审法院依法委托鉴定所支付的鉴定费用，符合“谁主张、谁举证”的诉讼原则，况且，上诉人在一审中并未提及，属二审期间新增的诉求，依法不予审理。
本院认为，上诉人新龙信用社在其房屋被拆迁后与被上诉人冠宏星房地产公司签订的《征用房屋协议书》，属产权调换的拆迁安置合同，应认定合法有效。双方在《征用房屋协议书》中虽未确定具体的安置房，但上诉人在一审质证中认可同意安置在本市区江滨花园21幢D18店面，并同意对超购面积的价格以鉴定中心鉴定为依据，据此可视为上诉人同意安置于本市区江滨花园21幢D18店面。因此，上诉人提出原判将其拟定的江滨花园21幢D18店面作为安置店面不妥的理由，不能成立，不予采纳；另上诉提出其只能处置现有资产，不能购买新增资产，故上诉人不可能支付1325708.60元的补差款购置店面的主张，违反公平原则，应予驳回。江滨花园21幢D18店面的一层面积为95.30平方米，二层94.48平方米。据上诉人在一审中提供的《关于新龙信用社安置方案》，店面等面积每平方米补差2200元，住宅每平方米补差170元；店面超购面积以鉴定中心鉴定的价格每平方米为23926元，为此，江滨花园21幢D18店面一层面积95.30平方米，其中等面积补差款为44.67平方米×2200平方米／元=98274.00元，超购面积50.63平方米×23926平方米／元＝1211373元；二层办公94.48平方米的补差款为94.48平方米×170平方米／元=16061.60元，上述各项合计为1325708.6元。因此，上诉人应在被上诉人交付上述店面的同时给付该安置店面补差款及超面积的款项为1325708.6元。剩余的住宅面积164.33平方米－94.48平方米＝69.85平方米，被上诉人应就地予以安置。上诉人提出其房屋是在2000年12月被拆除，损失应从此时开始计算至实际安置之日止。依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条的规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。上诉人于2000年11月30日将被征用的店面房屋交由被上诉人拆迁，使其无法使用店面经营而造成一定的经济损失，被上诉人应适当给予补偿。其损失应从被拆迁时并依鉴定中心的鉴定价格为每月为1761.75元计算，据此被上诉人应补偿上诉人从2000年11月30日计至2013年8月止的经济损失为153个月×1761.75元／月＝269547.75元，故上诉人提出其店面房屋于2000年12月被拆除，损失应从此时开始计算至实际安置之日止的理由成立，应予采纳。原审判决从双方补签《征用房屋协议书》时即2005年12月1日起计至2013年8月止不当，应予纠正。上诉人主张其垫付的二笔评估费在一审中并未作出处理，属于漏判的理由。经查，上诉人在一审中为支持其诉求而申请一审法院依法委托鉴定所支付的鉴定费用，符合“谁主张、谁举证”的诉讼原则，况且，上诉人在一审中并未提及，属二审期间新增的诉求，依法不予审理，故上诉人该上诉理由，不能成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持漳州市芗城区人民法院（2012）芗民初字第4245号民事判决第一、二、四项。
二、变更漳州市芗城区人民法院（2012）芗民初字第4245号民事判决第三项为被上诉人冠宏星（漳州）房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力后十日内补偿上诉人漳州新龙城市信用合作社从2000年11月30日至2013年8月止的营业损失269547.75元。
本案二审案件受理费13102元，由上诉人漳州新龙城市信用合作社负担7964元，由被上诉人冠宏星（漳州）房地产发展有限公司负担5138元。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 李 凌
二〇一四年五月十四日
书 记 员 黄 兴
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。