安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖04民终71号
上诉人（原审原告）：刘少国，男，1972年9月12日生。
被上诉人（原审被告）：储连杰，男，1969年11月6日生。
委托诉讼代理人：崔燕，凤台县法律援助中心指派律师。
上诉人刘少国因与被上诉人储连杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2016）皖0421民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘少国，被上诉人储连杰及其委托诉讼代理人崔燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘少国上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：刘少国对涉案房屋具有合法产权，与储连杰签订《房屋租赁合同》是合法有效的，储连杰在租期未结束的情况下突然单方终止合同，属于违约，应当按照合同约定支付违约金。
储连杰辩称，储连杰与刘少国签订房屋租赁合同的目的是经营饭店，但该合同目的没有达到；储连杰已经支付了刘少国三年的房租，刘少国没有任何损失，储连杰已经在2016年7月1日前将房屋钥匙交给了刘少国，事实上已经解除了合同，从法律上看合同是无效合同，对方也无损失，请求驳回刘少国的上诉请求。
刘少国向一审法院起诉请求：判令储连杰支付违约金13000元。
一审法院认定事实：2013年6月25日，刘少国（甲方）与储连杰（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，其主要内容：一、甲方将州来路国税局家属楼，自有住宅房屋一套、门面两间出租给乙方经营饭店。二、租赁期限定5年，自2013年7月1日起至2018年6月30日止。三、双方约定壹年租金贰万陆千元整，有关水电费均由乙方自理。……五、租赁期间甲方不得干涉乙方的合法经营活动。乙方在承租期内，甲方五年租金不变，如遇开发或拆迁造成乙方无法继续承租所遭受的损失乙方自理，甲方按月退还剩余房租，如因乙方责任无法至租赁合同期满中途退房需承担甲方半年责任违约金（13000元）应从交房屋钥匙之日算起。六、乙方在租赁期间所有房屋装修以及水电、门正常所用，维护乙方自理，甲方概不过问，另外乙方提出门面之南侧另搭一间费用自理，如将来拆迁赔偿，甲方应认乙方施工时所产生的材料工时费等内容。合同签订后，储连杰开始经营“连杰全牛馆”并按期向刘少国交纳了租金。由于在住宅小区内开饭店，刘少国未能征得二楼邻居的同意，影响到邻居的正常生活，2013年9月3日晚，邻居带人将其饭店砸毁，后储连杰一直未能经营饭店。2016年7月1日前，经双方当事人协商，储连杰将租赁房钥匙交付刘少国。刘少国至今未能提交位于州来路国税局家属楼西侧沿街的两间简易房屋的合法权属证明。
一审法院认为：本案争议的焦点是双方签订的《房屋租赁合同》是否有效，储连杰是否应当支付违约金。
一、本案租赁合同的客体分为二部分。一部分是住宅房屋，另一部分是沿街的两间简易房屋。1、就住宅而言，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。首先，不得将住宅改变为经营用房，其次，应当经有利害关系的业主同意。本案中，由于刘少国未征得二楼业主的同意，擅自将住宅改为饭店，影响到邻居的正常生活，导致二楼业主将饭店砸毁，使得饭店刚开业不到二个月就停止营业。2、就两间简易房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于刘少国至今未能提交该两间简易房屋的合法权属证明，因此，双方签订的《房屋租赁合同》，违背法律的强制性规定，应为无效合同。
二、关于违约责任：无效的合同自始没有法律约束力。因而，合同中“如因乙方责任无法至租赁合同期满中途退房需承担甲方半年责任违约金（13000元）应从交房屋钥匙之日算起”的条款，同样对储连杰没有约束力。同时，经双方协商，储连杰已于2016年7月1日前，将租赁房钥匙交给了刘少国，储连杰也已支付了三年的租赁费，双方已自行解除了合同，刘少国并没有因此遭受损失。储连杰租房的目的是经营饭店，由于刘少国出租的房屋存在瑕疵，导致合同的目的不能实现，刘少国存在一定的过错。因此，对刘少国主张储连杰支付违约金13000元的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：驳回原告刘少国要求被告储连杰支付违约金13000元的诉讼请求。案件受理费125元，由刘少国负担。
二审中，刘少国提交了一份住宅房屋房产证，两份房屋买卖协议、一份收据、一份家庭内部协议，证明涉案房屋是有手续的、合法的；另提交了一份涉案房屋租赁合同，证明合同是有效的，不存在欺诈。储连杰对上述证据的真实性均无异议，但认为涉案房屋是住宅，不属于经营性房屋，家庭内部协议与本案无关，认可涉案房屋属于刘少国。本院对涉案房屋中，一部分住宅房屋具有产权手续的事实予以确认。
二审查明其他事实同一审判决认定事实一致。
本院归纳本案二审争议焦点为：储连杰应否向刘少国支付违约金及数额如何认定。
本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同所涉房屋有两部分构成，一部分是有产权手续的住宅房屋，另一部分是没有产权手续的两间沿街简易房屋。关于两间沿街简易房屋未能办理权属证明的原因，据刘少国陈述系因为不在建设规划中，因此，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的两间沿街简易房屋的租赁合同无效，适用法律正确，该部分合同无效，约定的违约金条款亦属无效，因此，刘少国不得就该部分向储连杰主张违约金。关于双方租赁合同中的住宅房屋部分，双方当事人在签订合同时均明确知晓租赁房屋系经营用途，刘少国未能遵守法律、法规及管理规约，亦未经利害关系的业主同意，擅自将住宅作为经营性用房对外出租，导致储连杰经营期间与二楼业主发生纠纷，不到两个月就停止经营，储连杰对于租赁房屋的性质亦未尽审慎审查义务，双方当事人对于房屋租赁合同目的无法实现均具有一定的过错。经协商，储连杰于2016年7月1日前将租赁房屋钥匙交还刘少国，亦按合同约定向刘少国付清了三年的租赁费，刘少国在交接前亦未要求储连杰支付违约金，因此应当视为双方因合同目的无法实现已协商解除租赁合同。现刘少国主张储连杰违约，应按合同约定支付13000元违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，刘少国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由刘少国负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 晨
审判员 卞九龙
审判员 代 奇
二〇一七年三月十日
书记员 高继鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。