江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10761号
上诉人（原审被告）彭浩然，女，1983年3月3日生，汉族，住南京市建邺区。
委托代理人许波（系彭浩然的丈夫），男，1978年11月4日生，住江苏省。
委托代理人王嘉义，江苏盛律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙冰城，男，1991年2月26日生，汉族，住江苏省滨海县。
委托代理人薛莲，江苏义科律师事务所律师。
委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。
上诉人彭浩然因与被上诉人孙冰城房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭浩然上诉请求：1、撤销一审判决，改判认定《南京市存量房买卖合同》为无效合同，驳回孙冰城一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、从签订《房地产买卖中介合同》到《南京市存量房买卖合同》，我方一直认为购房人为朱颖，朱颖及中介公司均未告知彭浩然，朱颖只是受托人，而不是买房人。实际上，我方是在被起诉时，才得知买房人为孙冰城。朱颖未经我方同意，擅自变更买房人，是实际违约人，《南京市存量房买卖合同》应为无效合同，孙冰城不是合同的主体，不是适格的诉讼主体。2、朱颖称是2016年2月24日收到的委托书，而提供是证据委托书是2016年2月28日出具的，前后时间不一致，可以证明委托书系事后编造的。3、房屋买卖合同的签订履行中，出现了中广置业公司、天大置业公司两个中介公司，我方认为中介公司、孙冰城、朱颖之间存在串通、实施诈骗，一房有两个买主的怪象，导致我方被蒙骗上当。
孙冰城辩称，在签订存量房合同之前,上诉人就知道买房人是被上诉人孙冰城,且在第二次支付定金时,孙冰城的父母还去看过涉案房屋，上诉人对于被上诉人孙冰城是买房人的身份自始都是知晓和确认的。上诉人与被上诉人签订了存量房买卖合同。上诉人表示到收到一审传票时才知道被上诉人的身份，显然是矛盾的。判决书中出天大置业这是笔误。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙冰城向一审法院起诉请求：1、继续履行双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议、《南京市存量房买卖合同》，彭浩然协助孙冰城办理产权过户手续。2、彭浩然支付违约金100000元。3、彭浩然支付佣金25000元。4、彭浩然承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2016年2月29日，彭浩然与案外人朱颖及江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业）分别作为甲方、乙方、丙方签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定：买受方为乙方，甲方将位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城268幢703室房屋出售给乙方，房屋价格1180000元。丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金和代办费25000元。甲方、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的……违约方支付守约方违约金100000元。补充协议约定：一、房款支付方式：1、2016年2月29日前，支付甲方定金50000元。2、甲、乙双方约定于2016年3月21日前办理贷款审批手续，乙方以贷款方式支付甲方部分房款880000元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐。3、乙方部分房款用于解押，支付时间为2016年3月5日前，金额为140000元，同时办理解押手续。4、乙方于2016年3月21日前办理过户手续，支付甲方部分房款100000元，同时双方办理过户手续。……6、双方于银行下款后一周内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方房屋尾款10000元……三、税费约定：甲方为净得价，乙方承担交易过程中的所有税费用及过户相关费用。四、其他约定：……3、甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金。如守约方已支付，违约方直接支付给守约方。4、甲方承诺此房除正常贷款外无其他债权债务纠纷，可以正常交易，甲方过户前需配合乙方办理调档手续。5、乙方承诺符合南京市购房贷款条件可以正常贷款，无征信不良问题，双方已知该房有户口，尾款待户口迁出后支付。此房无学区占用。合同签订后，彭浩然于2016年2月29日、3月1日分别出具收条，载明收到朱颖支付的定金20000元、30000元。同年3月4日，彭浩然出具收条，载明收到朱颖支付的购房款140000元。中广置业分别于2016年2月29日、3月1日收到朱颖交付的佣金25000元。同年3月10日，孙冰城与彭浩然签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定，经双方同意，在本合同生效后三日内，共同向房屋权属登记机关办理房屋所有权转移登记。当日，彭浩然未配合孙冰城办理贷款审批手续，仅孙冰城单独办理贷款审批手续，之后彭浩然补办了相关手续。同年4月7日，中广置业的职员短信联系彭浩然办理过户事宜，彭浩然回复短信表示“按合同时间办，现在过了过户时间了，取消交易”。
2016年4月25日孙冰城向彭浩然邮寄律师函，要求彭浩然继续履行合同。彭浩然表示未收到律师函。
一审庭审中，孙冰城表示《南京市存量房买卖合同》的内容是中介公司在办理贷款手续时填写，买卖双方未协商过，也未实际执行。彭浩然表示自己未见过该份合同，也没见过孙冰城，未协商过内容。
在案件一审审理期间，经一审法院向案外人朱颖调查了解，朱颖陈述孙冰城在内蒙古工作，在2016年2月24日出具委托书委托自己在南京购房，购房定金及首付款均是孙冰城和其父亲打款给自己，由自己代付，签订合同时告诉过卖方孙冰城是买房人。另外，证人卞应樊出庭作证，卞应樊陈述在签订合同前看房时就告诉过彭浩然买房人是孙冰城，签合同时朱颖付的是部分定金，因为买房人父母第二天还需要确认房屋，因此先付部分定金，第二天看房时彭浩然、孙冰城的父母都在场。合同约定3月10日双方办理贷款面签手续，当天彭浩然没去，孙冰城独自办理了手续。彭浩然事后补签了相关手续，但因彭浩然签贷款比较迟耽误了时间，在约定的过户时间内，孙冰城的贷款审批结果没有出来，因此没办法在合同约定的3月21日办理过户登记。3月21日之后，彭浩然到中介公司要拿回房产证说不卖房了。
以上事实有双方当庭陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、收条、律师函、邮寄单、产权证、证人卞应樊的证言、一审法院的调查笔录等证据在卷证明。
一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，在彭浩然与孙冰城签订《南京市存量房买卖合同》之前，彭浩然与案外人朱颖签订了关于涉案房屋的《房地产买卖中介合同》。因朱颖系受孙冰城委托与彭浩然签订《房地产买卖中介合同》，现依据中广置业公司工作人员卞应樊关于已将涉案房屋实际购买人情况告知过彭浩然的相关陈述，并结合《南京市存量房买卖合同》中“乙方签名为孙冰城”，一审法院有理由相信彭浩然对涉案房屋的实际购买人情况系明知，因此《房地产买卖中介合同》直接约束孙冰城、彭浩然。根据合同约定，彭浩然应于2016年3月10日配合孙冰城办理贷款审批手续，当日彭浩然并未到场，彭浩然虽在事后补办了相关手续，但已造成了贷款审批手续的延迟，导致合同约定的过户时间推迟，责任不在于孙冰城，孙冰城并没有违约，而彭浩然以孙冰城未按合同约定的时间办理过户手续为由拒绝履行合同，彭浩然的行为构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此孙冰城要求继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。孙冰城主张违约金100000元，一审法院认为彭浩然拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院酌情调整为20000元。孙冰城要求给付佣金25000元，一审法院认为根据合同约定，双方任何一方不履行合同的，由违约方承担中介公司佣金，如守约方已支付，违约方直接交付给守约方。因该项约定是合同解除情况下的违约责任，现孙冰城要求继续履行合同，对此诉请不予支持。彭浩然辩称存量房合同约定，合同生效后三日内办理过户手续，即双方应当在2016年3月14日前办理过户手续，由于孙冰城和中介公司的原因没有在3月14日前办理过户手续，孙冰城和中介公司严重违约在先，彭浩然有权解除合同，一审法院认为双方均表示双方未就存量房合同的内容进行协商，故该份合同中对于房屋买卖中介合同约定过户时间的变更对双方均没有约束力，故对彭浩然的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条、第四百零三条第一款之规定，一审法院判决：一、继续履行孙冰城与彭浩然签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议、《南京市存量房买卖合同》，孙冰城于判决生效之日起十日内给付彭浩然房屋余款990000元，彭浩然于收到孙冰城给付的购房款十日内协助孙冰城办理南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城268幢703室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权过户至孙冰城名下，过户费由孙冰城负担。二、彭浩然于判决生效之日起十日内给付孙冰城违约金20000元。三、上述第一、二项给付款项相抵扣，孙冰城实际给付彭浩然970000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16545元，保全费5000元，合计21545元，由孙冰城负担8438元，彭浩然负担13107元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道委托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据被上诉人提供的委托书及受托人朱颖的陈述，能够认定朱颖系受被上诉人孙冰城的委托在授权范围内与上诉人彭浩然签订《房地产买卖中介合同》的，中广置业公司工作人员卞应樊的证人证言亦能证明上诉人是知道实际购房人为孙冰城，并且有孙冰城与上诉人彭浩然签订的南京市存量房买卖合同予以佐证，因此应认定该合同直接约束被上诉人孙冰城及上诉人彭浩然，故孙冰城的一审原告主体适格。上诉人彭浩然认为孙冰城的原告主体不适格的理由不成立，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签订合同后，被上诉人已通过受托人按约向上诉人支付定金50000元及首付款140000元，因上诉人彭浩然自身原因拒绝配合孙冰城办理涉案房屋过户手续，导致合同未能继续进行，故上诉人彭浩然行为构成违约，应当承担继续履行等违约责任。因此，被上诉人要求上诉人继续履合同并协助其办理房屋产权过户手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审民事判决书中出现“天大置业”系笔误，一审法院已作出裁定进行更正，故上诉人彭浩然上诉称合同履行中有天大置业中介公司参与的意见不成立，本院不予采信。
综上所述，彭浩然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16545元，由上诉人彭浩然负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一七年二月十七日
书记员 戴苗