上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第828号
上诉人（原审原告）上海自立物业管理有限公司。
法定代表人管锦源。
上诉人（原审第三人）上海克拉斯经济发展有限公司。
法定代表人管锦源。
上列两上诉人之共同委托代理人陈玺，上海中村律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托代理人陈钦文，上海中村律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海海建市政工程配套有限公司。
法定代表人王贵东。
委托代理人凌伟群。
被上诉人（原审被告）上海市普陀区社会保障卡服务中心。
法定代表人吴铁延。
上诉人上海自立物业公司管理有限公司（以下简称自立物业公司）、上海克拉斯经济发展有限公司（以下简称克拉斯公司）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月14日公开开庭审理了本案。上诉人自立物业公司、克拉斯公司的法定代表人管锦源及两上诉人共同委托的代理人陈玺，被上诉人上海海建市政工程配套有限公司（以下简称海建公司）的法定代表人王贵东及其委托代理人凌伟群到庭参加诉讼，被上诉人上海市普陀区社会保障卡服务中心（以下简称普陀社保中心）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、据自立物业公司提供的证据表明，本市铜川路1653弄1、2号房屋为商业办公用房，产权人上海中环投资开发（集团）有限公司于2000年委托克拉斯公司对该房屋进行经营管理。同年，克拉斯公司出具委托书，将上述房屋委托自立物业公司管理；二、2002年4月1日，克拉斯公司作为管理方、海建公司作为使用方，签订《房屋及场地管理使用合同》一份，对房屋坐落、管理期限、违约责任等作了约定，其中管理费定为每年人民币（以下币种均为人民币）4，000元；三、根据自立物业公司与海建公司之间物业费结算的票据，2003年1月起至2007年6月止，海建公司按每年4，000元的标准向自立物业公司缴费；2007年7月至12月、2008年上半年、2009年1月至2011年12月，海建公司按每年6，000元的标准向自立物业公司缴费。2012年起海建公司不再向自立物业公司支付物业费用。
2013年7月1日，自立物业公司向原审法院提起诉讼，称物业费原按优惠价格以每月500元向海建公司收取，2012年1月起，海建公司将其使用的区域向普陀社保中心出租，自立物业公司的日常管理工作量极大增加，但海建公司每年可得租金近20万元左右，自立物业公司考虑到上述不合理的状况，故拟重新定制物业收费标准，参照物业管理区域内其他同类业主的收费标准，按每月每平方米4.5元向海建公司、普陀社保中心收取物业费，却遭拒绝。故请求判令：一、海建公司支付2012年1月1日起至2014年3月5日止的物业管理费（按每月每平方米4.5元计，底层88.92平方米，二楼498.42平方米，合计587.34平方米）；二、海建公司按银行同期贷款利率支付2012年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息；三、普陀社保中心对上述付费承担连带责任；四、海建公司、普陀社保中心承担自立物业公司支付的律师费5，000元；五、本案诉讼费由海建公司、普陀社保中心负担。
原审法院另查明，一、2011年8月20日，海建公司与普陀社保中心签订《办公场所租赁协议》一份，约定海建公司将系争房屋中的部分向普陀社保中心出租，租期为三年，基础年租金为240，000元，租赁期内的物业管理费由海建公司负担；二、自立物业公司起诉后，海建公司于2013年7月12日向自立物业公司发函一份，指出其物业管理中存在的问题，如七、八年内怠于垃圾清理工作；卫生间污水管道连续四、五年不能正常使用；2009年起房顶的污水渗漏至今未解决；临时搭建房屋未拆除等；三、案件审理过程中，因自立物业公司及克拉斯公司对海建公司提供的《房屋及场地管理使用合同》中克拉斯公司公章的真实性持有异议，经自立物业公司申请，原审法院委托相关鉴定机构对上述公章进行了鉴定，结论为：检材中需鉴定的印文与样本印文是同一枚印章所盖。自立物业公司与克拉斯公司对鉴定结论不持异议，但认为该合同系孤本，缺乏可比对性，且合同中的手书部分有事后添加之嫌疑，故对合同真实性与合法性不予认可；海建公司对鉴定结论不持异议。
原审法院经审理后认为，物业管理服务过程中，管理方应向业主提供适当的物业服务，接受服务方则应履行物业费的支付义务。根据本案查明事实、证据以及当事人的庭审诉辩称，自立物业公司接受克拉斯公司的委托对系争房屋进行物业管理、自立物业公司与海建公司之间存在物业管理服务关系的事实可以得到确认，则海建公司作为自立物业公司管理区域内接受服务的业主之一，理应向自立物业公司支付物业管理费。关于海建公司认为自立物业公司的物业管理服务不到位的辩称，法院认为依据不足，理由为：1、从当事人之间费用结算凭据可知，海建公司既然于2012年前向自立物业公司如数支付了物业管理费，表明其对自立物业公司提供的物业管理服务并不持有异议，而其又无确凿证据证实2012年后自立物业公司的服务质量及服务标准较之前有显著的下降；2、海建公司直至自立物业公司起诉后才致函指出其服务质量问题，而在此前并无证据表明海建公司不满于自立物业公司的物业管理；3、从海建公司于2013年7月12日向自立物业公司发函的内容可知，其所指出的物业管理问题，如垃圾清运、污水管道疏通等现象在2012年前已经发生，有的甚至发生在“近七、八年之间”，如其所述属实，则显然与其2012年前正常支付物业费的行为相矛盾；4、海建公司提出的一些要求，如“拆除临时建筑”等非属物业管理范畴之内。如上论述，海建公司拒付物业管理费的理由不充分，其拒付动机显然并不在于对物业管理服务质量的不满，故对海建公司的此类辩称意见不予采信。关于物业收费标准问题，法院认为，商业办公用房的物业管理方与业主在不违反法律强制性规定的前提下，可根据物业管理服务的具体内容，通过协商来确定物业费的标准。即使未以书面形式对收费进行约定，只要双方确实存在物业服务关系，并长期按一定标准实际结算的，可视为双方对结算的收费标准不持异议。本案中，自立物业公司与海建公司起初以每年4，000元结算物业费，后调整为每年6，000元，此结算标准已实际履行且出于双方自愿，应视为已成立的收费契约而具有法律约束力。如作为物业方的自立物业公司认为收费偏低、作为业主方的海建公司对服务不满的，双方可通过协商的方式变更甚至解除物业管理合同，但在此之前，海建公司拒绝或低于标准付费、自立物业公司单方提高收费标准的行为均与合同法原则相悖，故法院对双方的主张均不予采纳。综上所述，对自立物业公司要求提高收费标准的诉请不予支持，海建公司应按原标准继续支付物业管理费并承担相应的利息，利息的适用范围与计算方式由法院按物业费结算惯例酌定。至于自立物业公司的其他诉请，律师费的支出非诉讼所必须，且得益方为自立物业公司，故自立物业公司要求海建公司承担此类费用依据不足，法院不予支持；普陀社保中心使用房屋系基于其与海建公司之间的租赁关系，其与自立物业公司在物业管理方面无合同关系，故自立物业公司要求其为海建公司应付物业管理费承担连带责任的诉请与法无据，法院同样不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海海建市政工程配套有限公司应于判决生效之日起十日内向上海自立物业管理有限公司支付2012年1月1日起至2014年3月5日止的物业管理费（以每年6，000元计）；二、上海海建市政工程配套有限公司应于判决生效之日起十日内向上海自立物业管理有限公司支付物业管理费的利息（其中2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费利息自2013年1月1日起算至判决生效之日止；2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理费利息自2014年1月1日起算至判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计）；三、对上海自立物业管理有限公司的其余诉请不予支持。
原审判决后，上诉人自立物业公司、克拉斯公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清，之前因房屋空置故按优惠价格向海建公司收取物业费，现海建公司对外出租获得租金收益，理应按照市场标准支付物业费；2、海建公司非房屋产权人，无权决定是否进行自我管理；3、海建公司原审中提供的合同存在恶意涂改、添加，不具有证据效力。故请求撤销原审判决，改判海建公司支付2012年1月1日起至2014年4月5日止的物业管理费（每平方米4.5元计，合计587.34平方米），普陀社保中心对上述付费承担连带责任；明确海建公司按每月每平方米4.5元的标准计算物业费，并以此标准计算相应利息。
被上诉人海建公司辩称：物业费用应按照原双方约定的标准支付，不同意每月每平方米4.5元的标准，现自立物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故海建公司要求其解决相应问题后方同意支付物业费。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人普陀社保中心书面答辩称：根据与海建公司的租赁协议，物业费由海建公司承担，故本案与普陀社保中心无关。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，现自立物业公司虽对海建公司提供的《房屋及场地管理使用合同》提出异议，但根据查明的事实，2009年1月至2011年12月，双方实际按照每年6，000元的标准结算物业费，故原审法院鉴此认定该结算标准已实际履行且出于双方自愿，应视为已成立的收费契约而具有法律约束力，并无不妥。从各方当事人的陈述及相关证据来看，原物业费用的确定有其历史原因，现自立物业公司、克拉斯公司主张因海建公司已将房屋出租可取得租金收益为由，请求调高物业费标准，缺乏依据，本院不予准许。此外，普陀社保中心系基于其与海建公司的租赁合同而使用相关房屋，现自立物业公司要求其就支付物业费用承担连带责任，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的基础上，判令海建公司按原双方实际履行的标准支付物业费用及相应利息，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，254.9元，由上诉人上海自立物业管理有限公司、上海克拉斯经济发展有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾慧忠
代理审判员 俞 璐
代理审判员 姚 跃
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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