贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民商初字第767号
原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区新海路**号。
法定代表人刘孝明，总经理。
委托代理人李力，贵州子尹律师事务所律师。
被告遵义市前丰电器行。经营场所贵州省遵义市罗庄电器市场****号。
经营者严福均。
原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司与被告遵义市前丰电器行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理，依法由审判员卢方林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司的委托代理李力到庭参加了诉讼、被告遵义市前丰电器行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司称，原、被告双方于2013年11月21日签订了《租赁合同》，合同约定由被告将自己所有的位于遵义市红花岗区忠庄镇X村X组的250平方米房屋租赁给原告作为办公用，每年租金75000元。租期两年。双方在合同中约定，因国家政策和人力不可抗力的因素导致合同无法履行，租金按实际租用时间结算。2014年4月底，原告按政府相关部门的通知要求，搬离租住房屋，并向被告提出退还未租用房屋期间的租金，被告拒不履行。故请求判决被告退还2014年5月1日起至同年11月30日止未租用房屋期间的租金43750元，并从2014年5月1日起至付清为止按银行同期贷款利率计算支付违约金。
被告遵义市前丰电器行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。庭审前所提交书面答辩意见称，原告在房屋租赁期未满搬离是事实，按双方合同约定应退还未租用房屋期间的租金，但原告是2014年9月18日才将租赁房屋中的物品最后搬离，故只同意退还原告2014年9月18日至同年11月30日期间的租金。同时，双方签订合同时口头约定的原告和遵义市聚能爆破工程有限公司两家公司每月值班费和卫生费1000元未交，还有被告租用期间的水电费均应在应退还租金中扣除。
经审理查明，原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司与遵义市聚能爆破工程有限公司的法定代表人均为同一人，该两家公司于2013年11月21日分别与被告遵义市前丰电器行签订了《租赁合同》。原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司（作为乙方）与被告遵义市前丰电器行（作为甲方）签订的合同约定：甲方自愿将红花岗区忠庄镇X村X组（桃溪寺）房屋四楼250平方米房屋租赁给乙方作为公司办公用，每年租金75000元；租期两年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止；付款方式：签订合同之日预付20000元，待乙方工商营业执照变更完成后即付完余款，之后每年提前一个月支付下一年租金；在租赁期间，甲方不得中途随意调整租金，如乙方需要转租时，必须经甲方同意方可转租；因国家政策和人力不可抗力的因素导致合同无法履行，甲乙双方因此中途终止合同，租金按实际租用时间结算等内容。合同签订后，原告于2014年3月28日向被告支付了第一年即2013年12月1日起至2014年11月30日的房屋租金75000元。期间，因被告的房屋地处遵义市中心城区的水源保护区域需拆迁，遵义市红花岗区环保局于2014年4月中旬向原告发出通知，要求于同年4月底搬离。原告搬离租住房屋后，要求被告退还未使用房屋期间的租金，因双方对未使用房屋的具体期限等各持己见，以致对退还多少租金未协商达成一致意见，形成讼争。
庭审中，原告为证明于2014年4月底前搬离租住房屋，提供了遵义市红花岗区环保局于2015年7月3日出具的证明，该证明载明：按照遵义市政府《关于加强中心城区水源保护的通告》精神，我局于2014年4月中旬向遵义市新联聚能爆破工程有限公司和遵义市聚能爆破工程有限公司发出通知，要求两家公司2014年4月底搬离位于遵义市红花岗区忠庄镇X村X组严福均的办公室和停车场，上述两家公司遵照通知精神，已于2014年4月底前搬离。本案庭审结束后，被告书面向本院提出证人出庭作证申请，证明原告搬离租住房屋时间。鉴于原告同意对其证人证言进行质证，本院为此重新组织双方当事人对其证人证言进行质证。被告申请的证人严绍为（系被告的管理人员）证实：原告是2014年9月18日才搬离被告租住房屋；王荫刚（系原告的职工）证实：原告是2014年9月18日才将租赁房屋中的物品最后搬离。原告对其证人证言的质证意见：证言不真实，原告是2014年4月底搬离被告房屋；被告对其证人证言的质证意见：证言真实，能证明原告是2014年9月18日才搬离被告房屋。鉴于双方当事人所提供的书证、证人提供的证言对原告具体搬离租住房屋具体时间差异较大，本案庭审后，本院为此又针对该问题对原告的法人代表刘孝明作进一步的调查了解，刘孝明回忆称原告是2014年7、8月份搬离租赁房屋。
上述事实，有原告的陈述，《租赁合同》、被告收取原告租金的收据、证人证言等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在自愿基础上达成的，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告按约定向被告支付了2013年12月1日起至2014年11月30日止一年房屋租金75000元。在合同履行期间，因政府对该租赁房屋拆迁，原告提前搬离了租赁房屋，系因国家政策和人力不可抗力致使不能实现合同目的，根据《中华人民共和国共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及双方合同约定，在合同履行期间因政府对该租赁房屋拆迁，原、被告双方对解除合同无异议，并磋商租金退还事宜，可见双方合同已经解除；同时按照《中华人民共和国共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当将原告未租用房屋期间的租金予以退还。对此，原、被告并无异议，双方仅是对未租用房屋具体时间产生分歧，故原告向被告交纳一年的房屋租金后，租用房屋的具体时间是本案争议的焦点。对此，从原、被告提供的书面证明、证人证言看，庭审中原告主张自己于2014年4月底前搬离了租赁房屋，虽然提供了遵义市红花岗区环保局于2015年7月3日出具的证明，但与本院向原告法定代表人的调查了解中，原告法定代表人关于“于2014年7、8月份搬离”的陈述相矛盾，故遵义市红花岗区环保局出具的证明中，关于“原告已于2014年4月底前搬离”的证实不能反映出原告将其物品搬走并将该租赁房屋交还被告的事实，故本院不予采信。被告申请了证人出庭作证，证实原告于2014年9月18日才搬离租赁房屋，对该证实，结合原告自己的陈述，可以认定原告在工作人员搬离租赁房屋后，其场地的设备在2014年9月18日前才最后搬运完毕。同时，原告在租用被告房屋及场地中，因其原因不能继续使用租赁物，在搬离后应该口头或书面通知被告，向被告交还租用的房屋及场地，原告不能举证证明自己向被告交还了租赁物，责任在于原告。故本院对被告申请的证人关于“原告2014年9月18日才搬离”的证实予以采信，即认定原告2014年9月18日才搬离租赁房屋及场地。2014年9月18日至同年11月30日期间的租金，具体按两个半月计算为15625元（年租金75000元÷12个月×2.5个月），被告应当退还原告。原告主张的应退还租金利息，双方合同没有约定，本院不予支持。至于被告关于双方签订合同时，口头约定原告每月应缴纳的值班费、卫生费和租用期间的水电费，应在退还租金中扣除的辩称，因未提供证据证明，且原告又不认可，故本院不予采纳。被告遵义市前丰电器行经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、由被告遵义市前丰电器行于本判决生效之日起三日内退还原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司2014年9月18日至同年11月30日期间的租金15625元；
二、驳回原告遵义市新联聚能爆破工程有限公司的其他诉讼请求，
案件受理费450元（减半收取），由原告承担250元、被告承担200元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 卢方林
二〇一五年九月二十九日
书记员 王文艳