浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第3473号
原告：金祚强。
委托代理人：陈凤鸣。
委托代理人：丁帆。
被告：孟圣辉。
被告：孟春阳。
被告：孟凯建。
被告：孟晓建。
四被告的共同委托代理人：程剑锋。
原告金祚强与被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月03日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于2013年1月16日公开开庭进行了审理。原告金祚强及其委托代理人陈凤鸣、丁帆，被告孟圣辉、孟春阳及被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建的共同委托代理人程剑锋到庭参加诉讼。因当事人间争议大，案情复杂，2013年2月27日，本院将本案转为普通程序审理，为此，本院依法组成合议庭，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。原告金祚强的委托代理人陈凤鸣，被告孟圣辉及被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建的共同委托代理人程剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金祚强起诉称：第一被告孟圣辉与第二被告孟春阳系夫妻关系，第一、二被告与第三、四被告系父母、子关系。原座落于义乌市稠城荷花芯37号房屋计建筑面积66.37平方米系被告共有房屋。2005年6月7日，原、被告签定了一份房屋买卖契约，契约中载明，被告将座落于荷花芯32号二间房屋划拨土地绝卖给原告所有，绝卖房屋今后拆建审批面积为54平方米，安置地为福田草塘沿地段，绝卖价格为150万元，已支付130万元，余款20万元房产变更过户后付清，被告应协助原告办理新建房屋变更过户在原告名下手续，变更过户费用由原告负担。2005年下半年，绝卖房屋被拆迁，审批打折凑间后计45.1平方米安置在北门街安置区块街区17号楼［地号为：21-001-200-001-1511，计占地面积177.47平方米，由金允栋（占地87.27平方米），金祚强（占地45.1平方米），孟圣辉（占地45.1平方米）三户联建］。2008年，原告在上述地块上完成计占地45.1平方米房屋投资及建造。该房屋建成后由义乌市地名办命名为义乌市诚信三街71号，该房屋建成后一直由原告管理使用。2008年11月29日，四被告办理了义乌市诚信三街71号中占地面积45.1平方米土地使用权初始登记，土地使用权性质为国有划拨。嗣后，原告要求四被告办理义乌市诚信三街71号计占地面积45.1平方米土地使用权变更登记及房屋所有权初始登记及变更过户登记，遭拒绝。为此，提起诉讼，诉讼请求：1、确认原、被告于2005年6月7日签订的房屋买卖契约有效；2、四被告协助原告办理义乌市诚信三街71号计占地45.1平方米土地使用权变更过户在原告名下的手续；3、四被告办理义乌市诚信三街71号中计占地45.1平方米房屋所有权初始登记及协助原告办理该房屋所有权变更过户在原告名下的手续。
被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建辩称：一、原、被告只是名义上存在房屋买卖契约，实质上并不存在房屋转让。四被告共有的坐落于原稠城荷花芯32号房屋于2004年6月30日前即已拆除，原、被告签订房屋买卖契约是在2005年6月7日，当时房屋已不存在，作为合同的标的物已不存在，显然房屋买卖是虚假的；签订房屋买卖契约之时，孟凯建在外地念大学，孟晓建在念高中，二人并无签字，另该契约上金祚强本人并没有签名，整个契约上的字除了孟圣辉及孟春阳签名外均由原告之父所写。房屋买卖契约的实质是拆迁安置工地的买卖，以合法形式掩盖非法目的，在签订合同之时，拆迁安置土地的地点，面积未明确落实，该行为已违反土地管理法第二条的规定，应属无效合同。双方未就新建成的坐落于义乌市诚信三街71号占地45.1平方米的房地产达成转让协议，而且国有划拨土地，其房地产转让有受制城市房地产管理法的规定。二、原告没有依约定的时间和数额支付价款，违反了合同的主要义务，根据合同法规定即可解除合同。2005年6月7日的房屋买卖契约签字后，原告方仅支付5万元，一年后才通过建设银行支付88万元（其中8万元为利息），余款65万元至今没有支付。作为受让人，最主要的合同义务就是及时支付价款，否则，构成根本性违约。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
针对被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建的答辩，原告补充陈述：1、房屋买卖契约是形式要件，但实质在合同中已经明确注明包括荷花芯拆迁的引伸权利，安置的地点及面积，虚假是不存在的，合同标的内容是写的很清楚的。2、关于被告孟凯建、孟晓建没有签字的问题，这是被告孟圣辉、孟春阳不诚信的表现，原告将两份契约交给被告孟圣辉、孟春阳让其负责两个儿子的签名，签好后将其中一份契约交给了原告，到今天开庭才知道被告孟凯建、孟晓建的签名不是其本人所签，作为原告有理由相信被告表见代理成立。3、当初房屋买卖时拆迁安置的地点及拆迁面积都已经明确了，合同中也有载明，事后也是同样的面积安置在同样的地点，现在土地性质是国有土地，房屋拆迁安置权益国家不禁止买卖。4、达成的转让协议问题，双方在契约中明确约定出让方无条件协助受让方办理房产过户手续，包括协助办理建好以后房子的过户手续。原告已经按照合同支付购房款，签订合同时已经付了130万元，合同当中也明确载明余款已付清，20万元根据合同约定是在办新的土地证、房产证以后支付的，其中5万元钱在做土地证初始登记时提早付给了被告。购房款支付给被告以后，原告由于缺钱向被告借了80万元，后来归还给被告是88万元，其中8万元是利息。
原告金祚强就其诉讼主张举证及被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建质证如下：
一、房屋所有权证四份，以证明原房屋权属及买卖房屋合法的事实。被告质证意见，真实性没有异议，需要说明的是物权在2004年6月30日被拆，物权已经消失。
二、房屋买卖契约一份，以证明原、被告买卖房屋事宜，被告应履行协助原告办理土地使用权、房屋所有权变更至原告名下的手续。被告质证意见，真实性没有异议，但契约内容是不真实的，因为荷花芯32号两间房屋在2004年6月30日已经拆迁，在签署房屋买卖契约时已经不存在，物权已经灭失。实际上是土地买卖，不存在房屋买卖。买卖契约上写的余款已付清，余款的意思指的是剩余的钱，而剩余的钱是指20万元，20万元是没有付清的，如果130万元已付过的话也需要提供收条来证明。
三、（2003）浙义证民拆字第2519号公证书一份，以证明原买卖房屋拆迁的事实。被告质证意见，真实性、证明目的没有异议，但公证书也明确了2003年11月10日就要腾空拆除房屋，到2004年6月30日已经全部拆除。
四、城镇房屋拆迁用地审批呈报表、联建说明、北门街区块个人垂直房要求合并街区安置申请书、建设工程规划许可证各一份，以证明原买卖房屋拆迁安置54.1平方米至北门街安置地街区17号楼，即现在诚信三街71号的事实。被告质证意见，真实性没有异议，但与本案买卖荷园芯32号的房屋是没有关联性的。
五、义乌市建设工程竣工规划核实证明一份，以证明房屋安置后已竣工的事实。被告质证意见，真实性没有异议，但与本案买卖荷园芯32号的房屋是没有关联性的。
六、门牌证一份，以证明原买卖房屋拆迁安置后现门牌证地址为诚信三街71号的事实。被告质证意见，真实性没有异议，但与本案买卖荷园芯32号的房屋是没有关联性的。
七、土地使用权证一份，以证明被告孟圣辉已完成讼争房屋初始土地使用权登记的事实。被告质证意见，真实性没有异议，但与本案买卖荷园芯32号的房屋是没有关联性的。
八、当庭提供授权委托书一份，以证明被告孟凯建、孟晓建对房屋买卖的事实是明知的，并认可的。被告质证意见，真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，该委托书并不能证明孟凯建、孟晓建知道买卖的事宜，这里是委托办理土地使用权证。孟凯建、孟晓建是在原告支付了88万元以后在契约上签署了名字后才将契约交给原告的。
被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建就其辩解主张举证及原告金祚强质证如下；
一、房屋买卖契约一份，以证明契约签订的时间是2005年6月7日，当时的签字人员也只有原告跟被告孟圣辉、孟春阳，当时现付5万元等相关事实；契约上除了被告孟圣辉、孟春阳的签名及现付5万元正这几个字外，所有的字都是由原告的父亲金允栋所写的，包括契约上金祚强的签名也是金允栋所签的。原告质证意见，真实性没有异议，关于价款和付5万元的事实已作了陈述，对关联性有异议。
二、（2003）浙义证民拆字第2519号公证书复印件一份六页（与原告提供的公证书原件一致），以证明原、被告签订房屋买卖契约之时讼争的房屋已被拆除，物权已消灭的相关事实。原告质证意见，真实性没有异议，但是对证明物权已经消灭有异议，物权的引伸权利没有消灭，如果物权消灭的话，买卖合同就不存在了。
三、银行查帐记录一份，以证明2006年5月22日由原告方存入孟圣辉帐户88万元。原告质证意见，真实性没有异议，但不能证明当事人之间的合意，该笔款项实际上就是借款。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
原、被告双方对对方所举的证据的真实性均无异议，本院对原、被告双方所举证据的真实性均予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
义乌市稠城街道荷花芯32号砖木结构房屋，总层数二层，建筑面积66.37平方米于1999年5月颁制房屋所有权证，登记的房屋所有权人为孟圣辉，共有权人为孟春阳、孟凯建、孟晓建。2003年11月10日，孟圣辉与义乌市北门街区块工程建设指挥部签订城市房屋拆迁补偿安置协议，协议约定，孟圣辉坐落于荷花芯32号的房屋底层建筑面积39.70平方米予以拆除，以垂直产权调换的形式予以安置，安置的地点为商贸区站前小区住宅，底层建筑面积54平方米（合凑间面积14.30平方米），2004年6月30日前义乌市北门街区块工程建设指挥部将安置的土地交于孟圣辉。2005年6月7日，原告金祚强的父亲金允栋以金祚强为买方与被告孟圣辉、孟春阳签订房屋买卖契约，契约中载明“出让方将原座落荷花芯32号的二间住房出让给承买方金祚强（属北门街拆迁地块拆迁安排到福田草塘沿地段，批建54平方米）。双方议定出让价计人民币壹佰伍拾万元整，除扣押卖房款二十万元，￥200000元到承买方金祚强房产证、土地证做好过户后再兑现，余款已付清。出让方应无条件协助承买方自建房屋至房产证、土地证过户至承买方，所需费用由承买方自负，剩余过渡费属出让方所有。”此契约由金允栋以金祚强名义在承买方处签字，孟圣辉、孟春阳在出让方处签字并按捺指印。后孟凯建、孟晓建在原告持有的房屋买卖契约中补签名字并按捺了指印。被告孟圣辉在收到金祚强父亲金允栋支付的5万元购房款后在其本人持有的房屋买卖契约中注明“现付5万元正”。2005年8月，以孟圣辉为户主呈报城镇房屋拆迁用地，荷花芯旧拆房屋39.70平方米加凑间面积14.30平方米合计54平方米于2005年10月28日经义乌市人民政府同意安置于福田安置区街区17幢，用地面积为54平方米＊0.8=43.2平方米（安置在街区的用地面积按可安置面积的8折安排）。2005年6月6日，北门街区块个人垂直房要求合并街区安置申请表中载明，孟圣辉与金允栋、金祚超拆迁应安置的面积合并安置计面积167.12平方米。2006年5月22日金祚强存入孟圣辉在建行义乌农贸支行帐户88万元。2006年8月31日义乌市建设局颁发的建设工程规划许可证中记载，北门街安置区块街区17号楼拆迁安置占地648平方米，其中包括金允栋87.27平方米、金允超45.1平方米，孟圣辉45.1平方米。2010年7月7日，义乌市北门街区块工程建设指挥部出具的联建说明中记载：孟圣辉荷花芯32号义土资（2003）25号确权面积39.70平方米，安置面积54平方米，拆迁户自愿有偿选择打八折街区安置43.2平方米，边角凑间1.9平方米与金允栋、金祚超三户合计177.47平方米，安置时向指挥部提出申请联建，指挥部同意联建。2011年1月28日，义乌市建设局出具工程竣工规划核实证明，该证明中记载，北门街安置区块街区17号楼，孟圣辉占地面积45.1平方米，地上五层，地下一层。2011年11月19日，义乌市国土局颁发义乌国用（2010）第001-57139号国有土地使用证，该证中记载，土地使用权人孟圣辉，使用面积45.1平方米，划拨住宅用地与金允栋、金祚超户联建，总面积177.47平方米，坐落诚信三街71号。
另查明，孟圣辉安置的45.1平方米建房用地由金祚强出资建造，与金允栋、金祚超联建，房屋建成后由金祚强管业使用至今。审理过程中，被告明确其中辩解的主张为原、被告间的房屋买卖契约无效。
本院认为，本案原、被告间的争议焦点为：1、原、被告间签订的房屋买卖契约的效力；2、原告支付给被告购房款的数额；3、被告有无办理义乌市诚信三街71号中占地45.1平方米房屋所有权初始登记及协助原告办理该房屋所有权变更过户至原告名下的义务。针对争议的焦点1，根据孟圣辉与义乌市北门街区块工程建设指挥部签订的城市房屋拆迁补偿安置协议，荷花芯32号房屋在2004年6月前已经拆除，因此，原告金祚强与被告孟圣辉、孟春阳于2005年6月7日签订房屋买卖契约时，荷花芯32号房屋已经不存在，从原、被告签订契约中所载的被告将原座落于荷花芯32号二间住房出让给原告（属北门街拆迁地块安排到福田草塘沿地段，批建54平方米）等内容看，被告转让给原告的是荷花芯32号房屋拆迁安置的权益，该拆迁安置权益的转让系涉案双方当事人的真实意思表示，无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，故本院确认原、被告签订的名为房屋买卖契约，实为房屋拆迁安置权益转让的协议有效。针对争议的焦点2，根据原告的陈述，原、被告签订合同时，原告支付给被告现金130万元，因在契约中已经写明扣除房款20万元，余款已付清的内容，故未让被告另行出具收条，而另外的5万元是孟圣辉的安置房建好后办理土地使用权证初始登记时提前支付给被告的，原告存入被告帐户的88万元（其中利息8万元）是原告归还被告的借款，并不是购房款；而被告辩解的意见是，原、被告签订协议时，原告仅支付了5万元，故其在契约中注明“现付5万元”，第二年才支付80万元购房款，另外8万元是利息，原、被告间不存在任何的借贷关系。法庭审理过程中，原、被告均承认契约中所载的成交价150万元是真实的成交价，不存在虚假多写成交价的情形，综合判断原、被告的陈述，本院采信被告的辩解意见，理由如下：①原告将130万元巨款在双方签订契约时以现金方式支付给被告不符合交易常态，庭审中原告对130万元现金的来源表述不明；②原告未能举证证明原、被告间存在借贷关系；③原告延期支付购房款，被告收取利息的做法符合交易常态；④按契约中的约定，另外20万元在房产证、土地证做好过户后再兑现，原告提前履行支付5万元不符合双方约定；⑤如130万元在双方签订契约时已经支付，被告没有必要在其持有的契约中注明“现付5万元”的内容；⑥契约的全部内容由原告的父亲执笔，鉴于当时双方的友好关系，不排除原告未看清契约文意即签字的可能。综上，本院认定原告支付给被告的购房款为85万元。针对争议的焦点3，办理义乌市诚信三街71号中占地45.1平方米房屋所有权初始登记及协助原告办理该房屋所有权变更过户至原告名下是被告的合同义务，但因原告未足额支付合同中约定的应付购房款，被告享有先履行抗辩权，即被告有权拒绝原告要求办理涉案房屋的房地产变更登记手续。原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告金祚强与被告孟圣辉、孟春阳、孟凯建、孟晓建于2005年6月7日签订的名为房屋买卖契约实为房屋拆迁安置权益转让的协议有效。
二、驳回原告金祚强的其他诉讼请求。
案件受理费30800元，原告负担30720元，被告负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币30800.00元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吕兴文
审 判 员 丁国芳
人民陪审员 冯德泰
二〇一三年五月十六日
代书 记员 周 胜