北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第16185号
原告姜洪彬（反诉被告），男，1977年7月1日出生。
委托代理人王晓婷，北京市慧海天合律师事务所律师。
被告北京明丹利贸易有限责任公司（反诉原告），住所地北京市丰台区分钟寺关家坑206号。
法定代表人明凤英，经理。
委托代理人吉布胡冷，北京市浩东律师事务所律师。
原告姜洪彬（反诉被告）诉被告北京明丹利贸易有限责任公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜洪彬委托代理人王晓婷，被告北京明丹利贸易有限责任公司（以下简称明丹利公司）委托代理人吉布胡冷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜洪彬诉称，原告与被告于2013年10月26日签订租赁合同，合同约定被告将丰台区分中寺关家坑206号院出租给原告使用，租赁期限为2013年11月1日至2014年10月31日，租金按季度分四次交付。2014年8月，原告向被告交付第四季度租金，但被告以各种理由拒绝收取，并于2014年8月将原告租用的房屋强行收回。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告向原告返还押金250000元；3、被告向原告支付违约金330000元；4、诉讼费由被告负担。
被告明丹利公司答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。2013年10月26日，双方签订租赁合同书，约定被反诉人租用反诉人位于关家坑206号院约3600平米的房屋（A座）及停车场，年租金为1650000元，付款方式为季付。另约定，被反诉人承担水费、电费、卫生费等费用，以上费用由反诉人自行收取，合同约定，本合同到国家征用或乡村规划时止，如遇规划需要，双方合同自然终止，经济损失互不承担。合同签订后，反诉人向被反诉人交付房屋，并将原来的客户转让给被反诉人。被反诉人未支付房屋租金、水电费，经多次催促未履行。现提出反诉，请求：1、被反诉人支付2014年8月1日至9月30日的租金265833.33元；2、被反诉人支付水费17044.8元、电费19461.6元、卫生费3666元；3、诉讼费由被反诉人负担。
经审理查明，2004年2月23日，北京市丰台区分中寺农工商联合公司一分公司（以下简称一分公司，甲方）与明丹利公司（乙方）签订协议，期限十年。约定一分公司将办公楼建筑面积约5000平米及前后院院落和外院停车场租给乙方作为办公用房，租赁期限10年，自2004年2月23日至2014年8月22日，乙方每年向甲方交纳房屋租金122万元，每年分两次付给甲方，从每年5月23日付第一次，11月23日付第二次；合同签订后，按北京经济发展情况，两年后逐年递增5%；本合同到国家征用或乡村规划为止，如遇规划需要，甲乙双方租赁合同自然终止，经济损失互不承担。
2013年2月21日，北京市丰台区分中寺农工商联合公司更名为北京中博江恒投资公司（以下简称中博公司）。中博江恒公司于2014年9月29日出具证明称，延长其与明丹利公司的租赁关系，延长期限为自2014年8月22日至9月29日。
2013年10月26日，明丹利公司（甲方）与姜洪彬（乙方）签订租赁合同书，将位于分中寺关家坑206号院约3600平米及停车场租给乙方使用，租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日，每年租金1650000元，付款方式为季付，每年分四次交给甲方，押金250000元一次性付给甲方；合同签订后，按照北京经济发展情况，5年后逐年递增5%；乙方应按电表、水表所走的数字按国家标准按时交纳水、电、卫生、治安费，供暖费甲方自行收取；租赁合同未到期，乙方提出终止合同时，须提前三个月通知甲方，并交纳违约金，违约金按年租金的20%计算，乙方剩余租金不予退还；甲方提出终止合同时，甲方须提前三个月通知乙方，并向乙方交纳违约金，计算方式为年租金的20%，并将剩余租金退还乙方；本合同到国家征用或乡村规划为止，如遇规划需要，甲乙双方合同自然终止，经济损失互不承担。
合同签订后，明丹利公司交付了房屋，姜洪彬再将房屋向众多散户转租用于店铺经营。姜洪彬向明丹利公司交纳了押金及2014年8月1日之前的租金，未交纳2014年8月1日至2014年10月31日期间租金，对该部分租金的应交时间，双方存有争议。明丹利公司主张该笔租金应当在2014年8月1日之前交纳，逾期应视为违约，并于2014年8月20日向姜洪彬发出通知，称因逾期交纳租金，解除合同。当日明丹利公司向姜洪彬对外转租的散户发出告知书，称因姜洪彬拖欠租金，依照合同约定解除合同，散户无需向姜洪彬交纳8月份租金，将于近期停水停电。
对明丹利公司发出上述通知及告知书的原因，明丹利公司主张，从2014年7月开始就联系不上姜洪彬，所以发出上述通知。
经双方确认，明丹利公司于2013年10月26日签订租赁合同书向姜洪彬出租的房屋、场地，即为明丹利公司于2004年2月23日在一分公司处租赁房屋、场地的一部分。双方均主张合同有效，房屋出资建设人系北京市丰台区分中寺农工商联合公司，所在土地为集体性质。
2011年7月22日，一分公司向明丹利公司发出通知，告知涉案房屋将要拆迁。庭审中，本院询问明丹利公司与姜洪彬租赁合同书第14条“本合同到国家征用或乡村规划为止，如遇规划需要，甲乙双方合同自然终止，经济损失互不承担。”的含义，明丹利公司主张应当适用该条款认定合同终止，但合同终止时间应当以实际被拆除时间为准。姜洪彬认为不能以本条约定认定合同终止，对方发解除通知的行为属于违约行为。
2014年9月28日，拆迁方进入涉案房屋开始拆迁。姜洪彬主张从2014年9月开始，其陆续从租赁房屋中退出，明丹利公司主张9月29日，姜洪彬实际退出。
上述事实，有发票、租赁办公楼合同书、租赁合同书、2014年8月20日告知书、2014年8月20日通知、2014年7月22日通知以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，姜洪彬与明丹利公司签订的协议合法有效，双方均应依约履行。明丹利公司主张姜洪彬未及时交齐租金，发出解除通知，因合同未约定每个季度中交纳租金的时间，故明丹利公司主张逾期交租不成立，其以此为由主张解除合同没有依据，对此造成的不良影响，明丹利公司应当负责。鉴于此，对明丹利公司主张的第四季度租金，本院酌情扣减。因实际拆迁日期为2014年9月28日，明丹利公司主张该时点为满足双方合同第14条约定的时点，姜洪彬则主张该条款条件未成就，本院根据拆迁对双方合同履行的实质影响，结合合同目的及双方主张，本院确认双方合同于2014年9月28日因拆迁终止。姜洪彬要求退还押金的请求，本院予以支持。对于双方在合同中第14条关于出租方提前结束合同的约定，其性质上属于赋予出租方单方解除权的条款，而非违约责任，明丹利公司虽发出解除合同通知，但时间上并不符合行使该条单方解除权的条件，鉴于姜洪彬当时不同意解除合同，且合同最终不能履行的原因系拆迁，而非明丹利公司的发出解除通知的行为，故姜洪彬请求明丹利公司按照单方解除权的约定要求对方承担违约责任的主张不能成立，对明丹利公司的违约行为，本院在其要求支付租金的反诉请求中予以评价。明丹利公司要求支付水电、卫生费的请求，合同中未约定将该部分费用由明丹利公司直接收取，明丹利公司也未举证证明其已垫付该部分费用，故对该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、北京明丹利贸易有限责任公司于本判决生效后七日内返还姜洪彬押金二十五万元。
二、姜洪彬于本判决生效后七日内支付北京明丹利贸易有限责任公司二〇一四年八月一日至二〇一四年九月二十八日租金十六万五千元。
三、驳回姜洪彬的其他诉讼请求。
四、驳回北京明丹利贸易有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千六百元，由姜洪彬负担五千四百六十二元（已交纳）；由北京明丹利贸易有限责任公司负担四千一百三十八元（已由姜洪彬预交，北京明丹利贸易有限责任公司于本判决生效后七日内支付姜洪彬）。
反诉案件受理费二千九百四十六元，由北京明丹利贸易有限责任公司负担一千三百五十八元（已交纳），由姜洪彬负担一千五百八十八元（已由北京明丹利贸易有限责任公司预交，姜洪彬于本判决生效后七日内支付北京明丹利贸易有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 宁
人民陪审员 王春华
人民陪审员 刘秀娥
二〇一五年二月十三日
书 记 员 余积军