湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0302民初636号原告（执行案外人）：王太生，男，汉族，1971年1月7日生，住湖北省十堰市经济技术开发区。委托诉讼代理人：黄清，女，汉族，1976年1月27日生，住址，系王太生妻子。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司十堰茅箭支行。住所地：湖北省十堰市茅箭区武当路**号。负责人：刘永东，该行行长。委托诉讼代理人：杨志奎，男，该行职员。代理权限：一般代理。被告（被执行人）：戚强，男，汉族，1972年4月26日生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：朱先涛，湖北陈文军律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，调解，代收法律文书等。原告王太生诉被告中国工商银行股份有限公司十堰茅箭支行（以下简称工行茅箭支行）、戚强案外人执行异议之诉一案，本院于2013年11月25日立案后，于2016年8月1日作出（2014）鄂茅箭民一初字第00024号民事判决。被告工行茅箭支行不服提起上诉后，湖北省十堰市中级人民法院于2016年12月20日作出（2016）鄂03民终1880号民事裁定，撤销本院前述民事判决，发回本院重审。本院于2017年2月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王太生及其委托诉讼代理人黄清，被告工行茅箭支行的委托诉讼代理人杨志奎、被告戚强的委托诉讼代理人朱先涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王太生向本院提出诉讼请求：1、确认与戚强间的房屋买卖合同合法有效，立即办理房产过户手续；2、撤销戚强与工行茅箭支行对白浪祥安小区2栋1单元601号房产的抵押；3、判令不得执行白浪祥安小区2栋1单元601号房产。诉讼过程中，王太生将其诉讼请求变更为：要求停止对白浪祥安小区2栋1单元601号房屋的执行。事实和理由：2007年11月10日，王太生支付戚强5万元购买十堰市白浪祥安小区2栋1单元601号住房，戚强于当日将房屋交付给王太生进行装修居住至今。王太生在2009年9月27日付清全部剩余房款，但戚强一直拖延未办理房产过户手续。2010年4月，原告得知戚强已把上述房屋进行银行抵押贷款。戚强的做法于法于理不符，银行在办理抵押过程中监管不到位负有的责任。请求依法判决。被告工行茅箭支行辩称：1、戚强向工行茅箭支行借款办理了抵押登记手续，工行茅箭支行取得了他项权证，对涉诉房屋享有合法有效的抵押权；2、工行茅箭支行不知道戚强与王太生签订了房屋买卖协议，工行茅箭支行获得抵押权符合善意取得的规定；3、王太生在工行茅箭支行进行现场核实时未提及买卖涉诉房屋的事实，具有明显过错，不符合《最高人民法院关于民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》中有关可阻止查封、扣押、冻结等强制执行措施的情形；4、王太生应向戚强主张解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失等。故王太生的主张不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。被告戚强辩称：1、王太生于2007年11月10日购买涉诉房屋及一楼储藏间共计81.13平方米，约定价格9万元，明显低于市场价。双方的真实意思是戚强向王太生借款9万元，以涉诉房屋作抵押，归还借款后，王太生应当返还房屋。因此一直未办理房屋过户手续。该房屋系戚强夫妻共有，房屋买卖未经共有人戚强妻子同意，该房屋买卖无效；2、戚强与工行茅箭支行间的抵押合同真实有效，工行茅箭支行有权实现抵押权，执行拍卖涉诉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2007年11月10日，原告王太生与被告戚强签订了一份《房屋买卖协议》，约定王太生购买戚强位于白浪街办祥安巷6号祥安小区2栋1单元601号房屋，面积70.04平方米及一楼贮藏间11.09平方米，合计81.13平方米。价款9万元，由王太生先期支付首期房款5万元，剩余4万元王太生可分期分批在2011年9月30日前付清。付清房款后，戚强协助办理房屋过户手续。房款至2011年9月30日未付清，戚强有权处理和收回房屋。结止签订协议之日，王太生支付了戚强了5万元（后王太生于2008年8月8日再次支付8000元时，戚强为王太生出具了58000元的欠条1份），戚强将前述房屋交付给王太生，并将其于1996年4月24日取得的房屋所有权证原件交给王太生（该房屋所有权证登记的所有权人为戚强）。王太生接收该房屋后随即进行装修并居住至今。后王太生又于2009年1月4日支付购房款1万元，于2009年9月27日付清了剩余购房款22000元。2010年2月10日，戚强与工行茅箭支行签订《个人借款/担保合同》向工行茅箭支行借款10万元，戚强以前述涉诉房屋作抵押，于2010年2月22日办理了他项权证。工行茅箭支行办理抵押贷款时曾进入王太生居住的涉诉房屋查看抵押房屋情况。因戚强逾期还款，工行茅箭支行于2012年3月1日向本院起诉，本院于2012年8月28日作出（2012）鄂茅箭民二初字第00124号民事判决，判决戚强偿还工行茅箭支行借款95132.35元及利息。工行茅箭支行申请强制执行后，王太生向本院提起执行异议，本院作出（2013）鄂茅箭执裁字第00095号执行裁定，驳回了王太生的异议。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中执行案件案外人王太生于2007年11月10日购买了被执行人戚强的涉诉房屋，当日接收涉诉房屋并进行装修居住，于2009年9月27日前按约定分多次付清了全部购房款。此后戚强以前述涉诉房屋向工行茅箭支行抵押贷款。工行茅箭支行向本院申请对戚强强制执行，王太生申请停止对涉诉房屋进行执行，符合前述法律规定条件，应予支持。戚强认为其将涉诉房屋出卖给王太生未经其妻同意应属无效，该房屋在出售给王太生时登记为戚强所有（后换发房产证登记为戚强单独所有），已出售并交付给王太生装修居住近十年。戚强与其妻张玲华于2010年1月22日离婚，张玲华至今亦未对涉诉房屋提出任何权利主张。即使出卖时涉诉房屋属戚强与张玲华夫妻共同所有，亦可视为张玲华对戚强将涉房屋出售给王太生予默许。戚强的前述抗辩理由与事实和法律规定不符，本院不予采纳。戚强认为其与王太生间实质上是以涉诉房屋抵押向王太生借款，亦无任何依据，本院不予采信。工行茅箭支行认为其在进行抵押贷款调查时，王太生未说明与戚强间存在房屋买卖关系的实情存有过错，亦缺乏依据，本院亦不予采信。本案系案外人执行异议之诉，审查的是案外人即原告王太生对涉诉房屋是否享有排除执行的权利，并非对涉诉房屋抵押权等的认定和处理，被告方有关房屋抵押权的诉讼主张，不属本案审理范围。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：不得执行原告（执行案外人）王太生购买被告（被执行人）戚强的位于十堰市经济技术开发区白浪街办祥安巷6号祥安小区2栋1单元601号房屋。案件受理费300元，由被告（被执行人）戚强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账户号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  张昌安审 判 员  陈 双代理审判员  黄 娟二０一七年四月二十日书 记 员  陈方芳