南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民一初字第869号
原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司。
法定代表人赵恒。
委托代理人郭冬英。
被告（反诉原告）廖静。
委托代理人韦青柳。
被告黄宏洲。
原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）与被告（反诉原告）廖静、被告黄宏洲居间合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒创公司的委托代理人郭冬英，被告（反诉原告）廖静的委托代理人韦青柳到庭参加了诉讼。被告黄宏洲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）恒创公司诉称：经原告作为中介方的介绍、协谈，被告黄宏洲将南宁市西乡塘区秀安路某小区XX号房（以下简称“XX号房”）出售被告被告廖静，原、被告于2012年7月10日签订《房屋买卖合同》确认房屋交易及中介服务事宜。2012年7月11日，原告又与两被告分别签订《咨询及中介服务费确认书》，对中介服务费的收取进行变更。现房屋已过户至被告廖静名下，被告黄宏洲已收取全部购房款，房屋交易已经完成。
原告认为，根据原、被告双方的约定，被告廖静应于签订《房屋买卖合同》当日向原告支付1万元咨询及中介服务费，现仅支付5000元，尚需支付5000元咨询及中介服务费；被告黄宏洲应于签订《房屋买卖合同》当日向原告支付8600元咨询及中介服务费，现仅支付4000元，尚需支付4600元咨询及中介服务费。此外，被告逾期支付中介服务费用，应根据欠缴金额，按每日1%的标准向原告支付违约金，现原告考虑合同约定的违约金确实过高，调整为按欠缴金额的30%计算即可，因此，被告廖静应向原告支付1500元的违约金，被告黄宏洲应向原告支付1380元的违约金。
为此，原告（反诉被告）诉至法院，请求判令：一、被告廖静向原告支付中介服务费用5000元并支付违约金1500元；二、被告黄宏洲向原告支付中介服务费用4600元并支付违约金1380元；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告（反诉原告）廖静反诉并辩称：原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告未及时协助两被告办理相关房产交易手续，违反了该合同附件第七条第d款对房屋交易手续应于2012年10月5日交易完成之约定，构成违约，两被告经催告原告无效后，不得不自行交易，完成相关房产交易手续。因此，原告怠于履行合同义务，无权收取中介服务费用，所收取被告廖静的5000元中介服务费，亦应返还。为此，被告提起反诉，请求判令：一、原告向被告廖静退还中介服务费用5000元；二、反诉费用由原告承担。
第三人黄宏洲书面辩称：原、被告签订《房屋买卖合同》后，原告未及时协助两被告办理相关房产交易手续，违反了该合同附件第七条第d款对房屋交易手续应于2012年10月5日交易完成之约定，构成违约，两被告经催告原告无效后，不得不自行交易，完成相关房产交易手续。因此，原告违反合同义务约定，无权再向被告黄宏洲收取中介服务费用，其向被告黄宏洲收取的中介服务费用亦应返还。
经审理查明：2012年7月10日，原告、两被告共同签订《房屋买卖合同》一份，约定由被告黄宏洲向原告出售XX号房，原告提供居间服务。合同第一条约定：“如该物业房产证尚在办理过程中，此次转让须到开发商处办理或待卖方办理完毕后再办理过户手续”。合同第二条载明卖方持有物业的之权属证明为相关的合同备案证明，卖方保证对物业享有完整的处分权。合同第九条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方已经促成了买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意：于本合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币玖仟肆佰（￥9400.00元），买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币玖仟肆佰元整（￥9400.00）……同意每逾期一天，按应付费1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷，故无论在任何情况下，买卖双方须即时支付经纪方上述应支付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。”该合同附件第7条为付款方式条款，约定为“买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款”。该条第d款约定按揭贷款部分应于过户完成并办结他项权证手续后划入卖方账户。“交易手续需在2012年10月5日前完成，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟时间相应延迟”。合同签订后，被告廖静向原告支付5000元中介服务费用，被告黄宏洲向原告支付4000元中介服务费用。
此外，在庭审时，原告向本庭举证两份落款时间为2012年7月11日的《咨询及中介服务费确认书》，其中一份署名为“廖静”，该份确认书确认将咨询及中介服务费变更为1万元，于房产证过户当日支付该费用，逾期支付按每日1%的标准支付违约金。原告主张该份协议书系被告廖静母亲代为签署，被告廖静否认其授权他人签署过该确认书。另一份确认书署名为“黄宏洲”，该份确认书将咨询及中介服务费变更为8600元，于房产证过户当日支付该费用，逾期支付按每日1%的标准支付违约金。
另查明：2012年9月24日，被告黄宏洲办结XX号房的房产证。2012年11月，两被告就XX号房另行订了买卖协议并于2012年11月19日将该房产登记至被告廖静名下。在获知两被告已完成房产交易后，原告于2013年通过邮政特快专递的方式向两被告在《房屋买卖合同》所留住所投递函件，催缴两被告未支付的咨询及中介服务费、违约金。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，当事人有对对方当事人提供的证据进行答辩和质证的权利。被告黄宏洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与两被告签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人据此成立居间合同关系并应按照合同约定全面履行各自义务。
关于中介服务费用的问题。在本案中，两被告主张原告未能在2012年10月5日前完成房产交易手续，构成违约，故无权收取中介服务费用。对该抗辩事由，本院不予支持：首先，根据《房屋买卖合同》第九条之约定，签订《房屋买卖合同书》即视为原告促成交易，完成咨询、中介服务等合同主要义务，原告即享有请求两被告支付中介服务费用的权利，该条款理应对双方当事人具备约束力，因此，原告有权依照合同约定请求两被告支付相应中介服务费用。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，被告黄宏洲向被告廖静出售XX号屋，应依法办理相关登记手续，即该房产交易的进行，须以被告黄宏洲办结房屋权属登记为前提。经查，被告黄宏洲取得房产证的时间为2012年9月24日，此时，原告协助两被告办理相关交易手续方具备可行性，按照常理，此时要求原告于2012年10月5日前完成相关交易手续显然过于仓促，故原告办理相关交易手续的时间应有所宽限，未能在2012年10月5日前完成房产交易手续并非出自可归责于原告之原因，两被告不得以此为由拒付相关中介服务费用。两被告在未与原告解除相关居间合同的情形下，即于2012年11月另行签订交易协议，完成房产交易手续，有违诚实信用原则，其拒付中介服用费用的理由不成立。根据《咨询及中介服务费确认书》的约定，被告黄宏洲应向原告支付的中介服务费用为8600元，现仅支付4000元，故其尚应向原告支付4600元中介服务费用。对于被告廖静应支付的中介服务费用，因《咨询及中介服务费确认书》并非廖静本人签署，被告廖静亦否认其授权他人签署该确认书，因此，该确认书对被告廖静不具备约束力，被告廖静应支付的中介服务费用应按照《房屋买卖合同》第九条的约定处理，因此，被告廖静尚应向原告支付的中介服务费用为4400元（9000元-5000元）
对于违约金的问题。两被告逾期未向原告支付中介服务费用，应依据《房屋买卖合同》第九条及《咨询及中介服务确认书》的约定承担相应的违约责任。现原告主动调整违约金，其计算出的违约金金额将显著小于双方约定的违约金金额，并无不当，本院依法予以准许。因此，被告廖静应向原告支付的违约金为1320元（4400元×30%），被告黄宏洲应支付的违约金为1380元（4600元×30%）。
此外，被告黄宏洲要求原告退还中介服务费用，但未在本案中提起反诉，本院对此不予处理，双方当事人可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）廖静向原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司支付中介服务费用4400元；
二、被告（反诉原告）廖静向原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司支付违约金1320元；
三、被告黄宏洲向原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司支付中介服务费用4600元；
四、被告黄宏洲向原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司支付违约金1380元；
五、驳回被告（反诉原告）廖静的反诉请求。
本诉案件受理费112元［原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司已预交］，由原告（反诉被告）南宁恒创房地产经纪有限公司负担12元，被告廖静、黄宏洲负担100元；反诉案件受理费25元［被告（反诉原告）廖静已预交］，由被告（反诉原告）廖静负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时于上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交案件上诉费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 马振声
人民陪审员 黎细石
二〇一四年九月十七日
书 记 员 黎月玲
附：相应法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。