广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终344号
上诉人（一审被告）：贺州市金泰实业有限公司。住所地：贺州市八步区龙山路*号。
法定代表人：黄滨，董事长。
委托代理人：李红，贺州市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审原告）：吴海雄。
委托代理人：陈小林，八步区法律事务中心法律工作者。
上诉人贺州市金泰实业有限公司因与被上诉人吴海雄商品房预售合同纠纷一案，不服八步区人民法院（2015）贺八民二初字第1450号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成由代理审判员邓行奇担任审判长，代理审判员张依传、李经连参加的合议庭审理了本案。书记员邓国敏担任记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月24日，原告与被告签订贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》［合同编号：贺金物流房合字（10-11）第225号］，合同约定：原告向被告购买贺州市金泰农产品物流交易市场10幢11号商品房，该商品房的用途为商住，属框架结构，建筑层数为地上一至三层，总建筑面积共645.02平方米；该商品房总金额为1518689元；付款方式及期限为分期付款，原告在订立本合同之日已交房款768689元（其中2012年2月7日交40000元，2012年5月29日交36869元），剩余房款750000元，原告应在2014年2月15日前付清；被告交付房屋的期限为2013年12月31日前；原告逾期付款超过90日的，被告有权解除合同；被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，也可以要求被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金等。2014年2月12日，原告付清了剩余房款750000元。
2014年6月10日，原告因为需要放一些物品，向被告申请提前领取钥匙一套，保证仅堆放货物，并承诺在正式交房前不对房屋进行改装、装修，正式交房后按公司规定办理好一切交房手续，原告立写了承诺书交被告收执。
2014年10月13日，贺州市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收合格单》［（贺）城规管竣验字第14-100号］，认定涉诉房屋所在的贺州市金泰农产品物流交易市场10号楼符合规划，同意验收。
2015年1月7日，建设项目的施工、勘察、设计、监理及建设单位共同对贺州市金泰农产品物流交易市场9号、10号、12号楼进行了现场验收，综合验收结论为工程质量合格，同意竣工验收，参与验收的单位和人员除监理单位没有加盖公章外，均在验收文件中签字或盖章。
2015年1月26日，被告向原告送达了《贺州市金泰农产品交易市场交房通知书》、《交房通知书》，要求原告接通知后办理交付相关手续，并催交维修基金15187元（按总房款1%收取）、物业管理费1356元（预交六个月）、预收水电周转金500元、装修垃圾清运费1615.6元，合计18655.6元。原告认为被告违约延期交房，未交房就收取费用，不合理，原告没有按通知要求办理交房相关手续。双方为此产生纠纷。原告于2015年11月27日向该院提起诉讼。
一审法院审理认为，原、被告双方签订的贺州市金泰农产品交易市场《商品房买卖合同》，意思表示真实，当属合法有效，双方均应按照合同履行义务。被告辩称合同约定的交房时间2013年12月31日为误写，应为2014年12月31日的辩驳主张，证据不足，且与合同约定原告应于2014年2月15日付清剩余房款750000元不相吻合，该院不予采信。2014年6月10日，原告因堆放一些物品领取钥匙，并没有约定交付，承诺书对正式交房有记载，不能认定房屋已交付使用。因此，被告辩称已于2014年6月10日提前交房的理由不能成立。2015年1月26日，被告向原告送达了《贺州市金泰农产品交易市场交房通知书》和《交房通知书》，原告未按要求办理交房手续，原告依法应承担相应的责任，视为房屋的交付使用，因此，该院确认房屋交付使用的时间为：2015年1月26日。对催缴各项费用合计18655.6元是否合法，属于另一法律关系，在本案中该院不作评判。被告未按合同约定向原告交付房屋，逾期交房的违约事实清楚明确，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任，故对原告主张被告应支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。根据合同第九条关于“被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金”的约定，该院确认：被告应向原告支付逾期违约金为56004元（768689元×0.01%×390天（2014年1月1日至2015年1月26日）=29979元；750000元×0.01%×347天（2014年2月13日至2015年1月26日）=26025元；29979元＋26025元=56004元］。原告其他诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告贺州市金泰实业有限公司应向原告吴海雄支付逾期交房违约金56004元；二、驳回原告吴海雄其他诉讼请求。本案受理费2440元，减半收取1220元、由原告吴海雄负担610元，被告贺州市金泰实业有限公司负担610元。
上诉人贺州市金泰实业有限公司不服一审判决，上诉称，上诉人没有延期交房。l、2013年l2月24日贺州市金泰实业公司与被上诉人签订《金泰农产品交易市场商品房买卖合同》，该合同交易的商品房属于预售商品房。因为是格式合同，签订合同时的房屋的状况是确定的，当时双方都知道并没有经过综合验收，且还需加建防火墙和楼梯扶手，在七天时间是不可能完成的工程量，因此，合同约定交房时间仅仅7天是不符合常理和事实的。2、根据合同约定是具备综合验收合格情况下交房。本案中，双方签订合同时是还未具备综合验收合格的条件的，对此情况被上诉人也是知情并认可的。且购房人并未履行完交房款的义务，尚有75万元至2014年2月12日才交付。因此，被上诉人要求出卖方在购房人尚未交清购房款之前就承担逾期交房违约责任不符合事实，更不符合法律规定。3、被上诉人于2014年6月10日承诺书自认提前领取钥匙，证明上诉人已提前交房给被上诉人使用，并没有延期交房，证明2013年12月31日为误写，应当是2014年12月31日。如上诉人交付的房屋确未达到合同约定的交付条件，吴海雄可以拒绝接房，但其要求接房，应视为对自己权利的放弃。且竣工验收合格后的房屋才能交付的规定，属于管理性规定，而非禁止性规定，因此该房屋的交付行为不能认定无效，上诉人已在合同约定期限内履行了交房义务，不存在违约情况。另，根据物业管理等规定，本案被上诉人尚需缴纳维修基金l5187元（按总房款的1％收取）、物业管理费l356元、预收水电周转金500元、装修垃圾清运费1615.6元等合计18658.6元给上诉人。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决第一项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴海雄辩称，上诉人延期交房事实清楚，上诉人提供的建设工程施工验收合格单显示涉本案10#楼于2010年12月1日开工，2013年11月30日竣工。双方签订的合同在房屋竣工之后，上诉人主张合同约定的交房日期2013年12月31日为误写，没有证据证实，其主张无理。上诉人延期交房应依法承担违约责任。双方签订的合同没有约定被上诉人交房时需要缴纳维修基金、物业管理费、水电周转金、装修垃圾清运费等，上诉人该主张没有法律依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人贺州市金泰实业有限公司认为一审没有查清被上诉人领取的钥匙包括一到三楼的钥匙，对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。
综合诉辩双方的意见，双方当事人均未提交新的证据，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人贺州市金泰实业有限公司与被上诉人吴海雄签订的《金泰农产品交易市场商品房买卖合同》为格式合同，上诉人贺州市金泰实业有限公司作为该格式合同的提供方，其认为合同约定的交房时间为误写的主张，理据不足，本院不予支持。对于交房时间，2015年1月7日，涉案楼房才经施工、勘察、设计及建设单位综合验收工程质量合格，结合2016年6月10日的承诺书内容及2015年1月26日上诉人向被上诉人送达的交房通知书，一审确认涉案房屋交付使用时间为2015年1月26日，并无不当。故，上诉人认为其没有延期交房的理由不成立，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人尚需缴纳维修基金等费用，属于另一法律关系，一审法院在本案中不予处理正确。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元（上诉人贺州市金泰实业有限公司已预交），由上诉人贺州市金泰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓行奇
代理审判员 张依传
代理审判员 李经连
二〇一六年六月十三日
书 记 员 邓国敏