浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第504号
原告：宋裕定，无固定职业。
原告：印亚萍，无固定职业。
上述两原告的委托代理人：董建宏，浙江嘉丰律师事务所律师。
上述两原告的委托代理人：宋颖莹，浙江嘉丰律师事务所律师。
被告：竺德光，个体工商户。
委托代理人：陈意君。
原告宋裕定、印亚萍为与被告竺德光房屋租赁合同纠纷一案，于2014年6月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告宋裕定、印亚萍及其委托代理人宋颖莹、被告竺德光及其委托代理人陈意君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宋裕定、印亚萍起诉称：2010年9月30日，被告的妻子王亚雪代表被告与两原告签订了《租房协议》一份，约定被告承租两原告所有的坐落于奉化市岳林街道岳林东路203幢11号和12号房屋，租房日期从2010年10月1日起至2011年9月30日止，租金为60000元。2011年9月30日，双方重新签订了《租房协议》，约定2011年10月1日至2012年9月30日的房租为61000元。2013年7月25日，双方协商一致，签订了《店面租赁终止协议》，确认因政府拆迁，房屋租期到2013年9月30日止，到期后未接到拆迁通知书前，被告可以向两原告临时租房，租金按月结算。如两原告提出终止租房时，被告必须在10日内无条件搬出并交还钥匙。2013年9月30日，承租期到后，被告向原告临时租房，两原告在奉化市房屋拆迁管理办公室签订《奉化市征收集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》后即通知被告腾房，未果。另至2014年6月11日，被告应向原告支付房租42672元，被告仅支付了9000元，尚余33672元未支付。为此，原告向法院起诉，要求法院判令：一、确认两原告和被告之间的不定期房屋租赁合同于2014年6月13日解除；二、令被告立即腾空坐落在奉化市岳林街道岳林东路203幢11号、12号的房屋并向两原告交还房屋钥匙；三、被告立即支付原告2013年10月1日起至2014年6月12日的租金33672元，并按日租金167.12元的标准支付自2014年6月13日起至判决确定的履行之日止的房屋使用费。
被告竺德光未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：第一，原、被告不具备主体资格，租赁房屋的实际经营人是竺德光的老婆王亚雪，而两原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，不再是房屋的权利人，无权收取房屋的租金收益；第二，原告诉请要求被告腾房没有事实和客观上的依据，被告也不需要向原告支付房租。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、租房协议二份，欲证明两原告将其所有的坐落在奉化市岳林街道岳林东路203幢11号、12号房屋出租给被告，2010年10月1日至2011年9月30日的租金为60000元，2011年10月1日至2012年9月30日的租金为61000元的事实。
2、店面租赁终止协议一份，欲证明两原告和被告经协商确定坐落在奉化市岳林街道岳林东路203幢11号和12号的房屋租期至2013年9月30日止，2013年10月1日起双方之间系不定期租赁合同关系，租金按月结算，两原告提出终止租房时，被告必须在10日内无条件搬出该店内所有货物，交还钥匙的事实。
被告向本院提供如下证据：
1、个体户工商营业执照一份（复印件），欲证明涉案房屋实际承租人及使用人为王亚雪，被告主体错误的事实。
2、奉化市国土资源局、奉化市物价局文件一份（复印件），欲证明涉案的房屋虽然是住宅用房，但按照奉化市中山地块集体所有土地上房屋拆迁补偿方案的规定属住改商房屋范畴，根据该文件第11页第7条的规定，住改商的补偿价格参照本区块国有土地上房屋征收补偿政策执行、本拆迁补偿方案未明确的相关价格标准按《奉化市房屋征收拆迁补偿安置价格及有关补偿费用标准的规定》执行的事实。
3、奉化市人民政府关于中山区块房屋征收决定公告一份（复印件）、征收集体所有土地房屋拆迁公告一份（复印件），欲证明根据政府拆迁公告的规定，涉案房屋拆迁公告之日为2013年5月11日，最后的签约时间为2013年11月30日，最后的搬迁时间为2013年12月31日。在2013年5月11日到2013年11月30日期间，原告已经与拆迁部门签订了拆迁协议，那么该房屋的所有权就不属于原告，原告没有理由与依据向被告要求支付使用租金或者使用收益的事实。
4、奉化市房屋征收办公室信访回复件一份（复印件），欲证明两原告已经拿到房屋拆迁补偿款的事实。
5、货币补偿结算清单一份（复印件），欲证明相关项目中的有证经济设施补贴每平方米1100元应当归王亚雪所有的事实。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告提出异议，认为店面租赁终止协议的签订人应当是王亚雪而不是竺德光，因为租赁房屋的实际使用人是王亚雪不是竺德光。竺德光与王亚雪是夫妻关系，前两份租房协议竺德光都是在王亚雪授权下签订，但这份店面租赁终止协议的签订王亚雪不知情。在该终止协议签订前，涉案房屋已经面临被政府拆迁，因此原、被告双方不存在房屋租赁关系；租赁房屋已经停水、停电，不能正常营业，因此原告所提供的店面租赁终止协议其认为是无效的协议。本院认为，原告提供的证据1中的两份租房协议中2010年9月30日签订的租房协议承租人由竺德光的妻子王亚雪签名，而之后的2011年9月30日签订的租房协议承租人由竺德光签名，之后双方再无书面租房协议，故无论涉案房屋的实际使用人是谁，最后的租房协议由竺德光出面签订，其作为房屋承租人的事实可以确认，被告主体资格并无不妥。而涉案房屋是否面临拆迁与原、被告之间是否存在房屋租赁关系无关。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但是提出2011年9月30日与两原告签订协议的是竺德光，因此租赁关系的被告是竺德光。本院认为，原告对该证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告提出异议，认为真实性由法庭核定，关于其证明的目的与本案无关联性，如果被告要求补偿可另行向法院起诉。对被告提供的证据3，原告提出异议，认为真实性由法庭确定，即使原告与拆迁部门签订了拆迁协议，两原告仍然是涉案房屋的所有人，被告在占有使用房屋的情况下应当继续支付房租，拆迁公告中规定的最后签约或者搬迁的时间不影响原告作为所有人的权利。对被告提供的证据4，原告提出异议，认为真实性由法庭认定，但实际情况是涉案房屋为三层楼和一个阁楼，上面房屋和阁楼的补偿协议已经签订完毕，但因楼下一楼店面的租户未搬出，故还未签订拆迁补偿协议，补偿款是应当在所有的拆迁补偿协议签订后，房屋都搬出后才支付的，因此原告并未拿到过补偿款。对被告提供的证据5，原告提出异议，认为真实性由法庭核实，但是该证据也不能证明营业经济补贴与营业设施补贴归被告所有，如果被告主张上述拆迁补偿款归被告所有，被告应当另行向法院起诉。本院认为，被告提供的证据2-5的证明目的是涉案房屋面临政府拆迁，原告已经与拆迁部门签订拆迁补偿协议，已经不是房屋所有人，而原告获得的拆迁补偿费中有部分经济设施补贴应属于被告妻子王亚雪所有。而本院认为，涉案房屋至今仍未实际拆迁，竺德光在庭审中也陈述其至今仍租用该房屋没有腾房，故不管原告作为涉案房屋所有人与拆迁部门是否签订拆迁补偿协议，其作为房屋租赁人与被告之间仍然存在房屋租赁关系。另外，王亚雪是否能取得部分拆迁补偿款与本案原告要求与被告解除租赁关系，催讨拖欠的租金属于不同法律关系，王亚雪可以另外向法院起诉。故本院认为，被告提供的证据2-5与本案无关联性，本院不做认定。
经审理查明，原告宋裕定系原告印亚萍的姐夫，两原告分别是奉化市岳林东路203幢11号与12号房屋的所有权人。2010年9月30日，印亚萍与王亚雪（系竺德光妻子）签订租房协议一份，约定租期一年，自2010年10月1日起至2011年9月30日止。租金60000元，协议签字后一次性付清。2011年9月30日，毛功生（系印亚萍丈夫）与竺德光签订租房协议一份，约定租期一年，自2011年10月1日起至2012年9月30日止。租金61000元，协议签字后一次性付清。之后双方没有签订书面租房协议。2013年7月25日，竺德光与宋裕定、印亚萍签订店面租赁终止协议一份，载明：位于岳林东路203幢11-12号店面属于宋裕定、印亚萍所有，原出租给竺德光开店，租期到2013年9月30日止，因该房屋市政府已决定拆迁，所以该房屋以后不再进行续租，到期必须终止租房合同，现经双方协商一致同意到期终止租房合同。到期后如未接到拆迁通知书前，竺德光还要继续使用该房屋，可向宋裕定、印亚萍临时租房，租金按月结算，如宋裕定、印亚萍提出终止租房时，竺德光必须在10日内无条件搬出该店面所有货物，交还店面钥匙。
另查明，奉化市岳林东路203幢11号与12号房屋被用于经营五金配件，根据宁波市工商行政管理局奉化分局于2012年9月11日颁发的个体工商户营业执照记载，该五金配件店经营者为王亚雪。在2013年9月30日前的房屋租金竺德光已经付清，自2013年10月1日至今，竺德光向宋裕定、印亚萍支付房屋租金9000元，其余未付。
上述事实由原、被告的陈述及原、被告提供的证据予以证明。
本院认为，原告提供的两份租房协议中，成立在后的租房协议由竺德光和毛功生出面签订，之后原、被告双方再无书面租房协议，故无论涉案房屋的实际使用人是谁，竺德光为房屋承租人的事实可以确认，被告主体资格并无不妥。而两原告作为涉案房屋所有人，对毛功生出面签订的租房协议的内容当庭表示认可，那么在房屋实际未拆迁及被告至今占有使用该房屋的情况下，双方之间的房屋租赁关系事实清楚，这与涉案房屋是否面临拆迁以及原告是否与拆迁部门签订拆迁补偿协议无关。在双方签订的书面租房协议中约定的租期已经到期的情况下，2013年7月25日签订的店面租赁终止协议中约定终止租房合同，但是同时约定竺德光可以临时租房，租金按月结算，之后也没有再签订新的书面租房协议。故本院认为自2013年7月25日起双方之间的租赁关系应为不定期租赁关系。当事人可以随时解除租赁合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原、被告均陈述，原告在本案诉讼前曾多次口头通知被告腾房，在2014年2月更是通过采取断水、断电的方式督促被告腾房。本案起诉后，被告也在2014年6月17日接到起诉状副本等书面材料，知道原告要求解除不定期租赁合同及要求被告支付拖欠房租的明确诉请，故本院认为，至今原告在解除合同之前已经给予被告安排搬家的合理期限，原告要求解除双方之间关于奉化市岳林东路203幢11号、12号的房屋不定期租赁合同关系，于法有据，本院予以支持。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还给原告。另被告自2013年10月1日拖欠部分房租却一直使用该租赁房屋，应向原告支付相应的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）至被告实际腾房之日止。但是被告提出曾与原告协商一致自2013年10月1日起房租标准变为每季度9000元，以及租赁房屋的水、电已经在2014年2月份被原告拉掉，影响被告正常使用租赁房屋的异议，本院认为，首先按照租房协议约定，租金在协议签字后一次性付清，而庭审中双方也陈述一致，被告以往确实每年按约履行义务，租赁房屋先付租金再使用，故被告先按季度支付2013年10月1日至2013年12月31日的一季度租金9000元给原告，再使用租赁房屋的做法符合双方的交易习惯，可以认可双方就房屋租金达成新的一致意见；其次出租人应该在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，现在原告在2014年2月拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用，故本院认为9000元／季度的租金标准也较为合适，因此竺德光已经付清至2013年12月31日的房屋租金，自2014年1月1日起至实际腾房之日应按照9000元／季度的标准支付拖欠的房屋租金或者房屋占有使用费。至于王亚雪是否能取得部分拆迁补偿款与本案无关。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告之间关于奉化市岳林东路203幢11号、12号房屋的不定期房屋租赁合同关系；
二、被告竺德光于本判决生效之日起五日内将位于奉化市岳林东路203幢11号、12号房屋腾空交付给原告宋裕定、印亚萍；
三、被告竺德光于本判决生效之日起五日内支付给宋裕定、印亚萍自2014年1月1日起至实际腾房之日止按9000元∕季度标准计算的房屋租金（租赁合同解除前）及房屋占有使用费（租赁合同解除后）；
四、驳回原告宋裕定、印亚萍的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费642元，减半收取321元，由原告宋裕定、印亚萍负担149元，由被告竺德光负担172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
审判员 袁雅雅
二〇一四年七月十日
书记员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。