广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第398号
上诉人（原审原告）：广州高霖美企业管理有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：蔡文彬，总经理。
委托代理人：张逸扬，广东信德盛律师事务所律师。
被上诉人（原审�告）：罗桂坚，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。
委托代理人：吴国盛，广东宏港律师事务所律师。
原审第三人：广州医药集团有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：李楚源，董事长。
委托代理人：梁嘉凌，系该司员工。
上诉人广州高霖美企业管理有限公司（以下简称高霖美公司）因与被上诉人罗桂坚、原审第三人广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认为，罗桂坚一直使用涉案商铺，但无支付自2011年9月1日起租金或使用费属实。由于高霖美公司自2013年7月17日起已依法从广药集团受让涉案商铺及该商铺未收的债权利�，故现高霖美公司要求罗桂坚支付自2011年9月1日起的使用费及利息合理合法，应予支持，但关于使用费的计算标准问题，双方存在争议，对此原审法院认为：第一，生效民事判决书已对罗桂坚应付的2011年9月之前的使用费作出处理。据此，各方应当对之后的使用费支付标准有所认识并作出合理判断，不应提出过高或过低的要求。第二，虽然高霖美公司向罗桂坚发过催交租金或使用费的函件，但只是写明总金额，但对具体计算标准和计算依据未予明确。第三，罗桂坚与广药集团此前就使用费支付标准协商过但无达成一致意见。在广药集团对罗桂坚的使用费收益债权数额未明确的情况下，高霖美公司受让的收益债权金额同样是不明确的。故即使该债权收益转让通知已送达给罗桂坚，罗桂坚仍可就计算标准提出自己的意见。但即使高霖美公司、罗桂坚及广药集团对使用费�准无法达成一致意见，按公平合理原则，罗桂坚亦应先行按其与财富公司的租金标准向高霖美公司支付使用费，而不应一直占用场地却以对使用费标准未能达成一致为由久拖不付，显然对高霖美公司不公。综上，罗桂坚向高霖美公司支付的使用费，应按罗桂坚与财富公司的租赁合同租金标准计算为宜，具体理由基本与原审法院作出的（2010）云法民四初字第1062号民事判决书所论述相似，在此不再赘述。至于使用费的利息计算标准，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。同理，由于高霖美公司受让的是不交吉的房屋及债权，高霖美公司对此后果应当有所预判。在罗桂坚与之前权利人之间就使用费计算标准经协商仍未达成一致意见，且现罗桂坚已明确表示同意按与财富公司的租金标准向高霖美公司支付使用费的情况下，高霖美公司要求罗桂坚交还涉案商铺的诉讼请求理据不足，原审法院不予支持。因此，本案使用费应暂计算至本判决生效之日止。需要明确指出的是，罗桂坚继续使用涉案商铺的前提是，按照其与财富公司的合同租金标准依约向高霖美公司继续支付使用费，如若拖欠，后果自负。高霖美公司提供的证据可以证明已向罗桂坚催交使用费，故罗桂坚认为高霖美公司主张的部分使用费已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2014年11月3日判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，罗桂坚向广州高霖美企业管理有限公司支付2011年9月1日起至本判决生效之日止的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每一年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及�息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月六日起计至清偿之日并以本金为限）。二、驳回广州高霖美企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14293元、保全费5000元，由广州高霖美企业管理有限公司负担受理费4082元，罗桂坚负担受理费10211元、保全费5000元。
判后，高霖美公司不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、高霖美公司是涉案房屋的物权人，依法完整享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的民事权利。二、根据债权转让协议，高霖美公司对取得该物权以前罗桂坚对广药集团的欠款享有追索权。高霖美公司与广药集团签订的《拍卖成交合同》约�，涉案房屋的产生的收益（含租赁收益）及广药集团应收未收的收益由高霖美公司收取。依照《合同法》的相关规定，罗桂坚在高霖美公司取得该物权以前结欠广药集团的场地使用费应当向高霖美公司清偿。三、在高霖美公司取得该物权前后，罗桂坚结欠广药集团和高霖美公司自2011年9月1日起的涉案场地使用费，应当如数向高霖美公司清偿。一审判决查明事实，既然域迅公司的承租权已丧失，域迅公司的转租权或许可他人使用涉案场地并继续收取场地占用费的权利也就随之丧失，其与罗桂坚之间的场地有偿使用关系也就当然解除。但罗桂坚继续占用但拒绝支付场地占用费。高霖美公司依据其与广药集团签订的《拍卖成交合
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同》以及与广药集团联名发出的《关于物业业主变更的通告》而取得了受让前后的场地占用费追索权，但罗桂坚至今既未向广药集团也未向高霖�公司支付自2011年9月1日以后的场地使用费。四、在催告罗桂坚付款未果的情况下，高霖美公司作为依法取得涉案房屋的物权并受让广药集团对罗桂坚债权的权利人，有权要求罗桂坚交还涉案房屋。作为对罗桂坚的先后债权人以及涉案房屋的先后物权人，本案中广药集团和高霖美公司对罗桂坚行使权利的行为是一体化的，即广药集团对罗桂坚的催告履行即为高霖美公司对罗桂坚的催告履行。五、一审判决驳回高霖美公司要求交回场地的请求，不仅理据不足，而且对高霖美公司显失公平。六、2013年7月22日以后的场地使用费应改判为按该地段商铺市场价标准支付。从2011年9月1日起，在广药集团和高霖美公司的多次催告下，罗桂坚并未积极履行支付场地费的义务，而是采取恶意拖欠的方式，未向广药集团和高霖美公司支付过任何场地使用费。因此，罗桂坚已经丧失了按照775号判决书认定的以原租赁合同租金标准支付场地使用费的权利。高霖美公司作为产权人和债权受让人，在罗桂坚非法占用涉案物业和自身合法权益受到严重损害的情况下，依法依理有权要求其按照市场价支付场地占用费及其利息，以弥补因罗桂坚的不法行径造成的巨大损失。
综上，故上诉请求撤销一审判决，改判支持高霖美公司的一审的全部诉讼请求，并确认高霖美公司于2014年8月5日收回涉案场地的行为合法；本案一、二审诉讼费用由罗桂坚负担。
罗桂坚答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持。二、高霖美公司上诉请求中确认收回场地合法，属于新的诉求，在一审中高霖美公司未提出上述诉求，应当不予支持。三、关于租金。高霖美公司是通过拍卖的方式来获得上述涉案场地，根据原审拍卖成交合同其成交确认书显示是�交吉拍卖部分，高霖美公司也知道白云法院的775号、850号及1062号判决书的内容，也知悉了判决使用费的标准。四、涉案产生争议原因显示当时广药集团是擅自提高租金，罗桂坚同意按照法院判决的租金标准来支付场地使用费。高霖美公司接手了上述场地后提出了该场地的使用费标准是按照每个月基本的7万元的标准，远远高于原判决书认定的每个月两万元左右的标准。
广药集团未答辩。
经审理查明，2013年7月17日，高霖美公司（乙方）与广药集团（甲方）签订《拍卖成交合同》，约定：一、拍卖标的：标的一：广州市白云区增槎路10号西首层、2-6楼房地产（证号：粤房地证字第C6808809号，……）；标的二：甲方依据《广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2007）云法民四初字第859号》、《广东省广州市中级人民法院民事判决书（2008）穗中法民五终字第30号》及�广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2011）穗云法民四初字第1333号》取得拍卖标的权益扣除甲方已保全正在执行的约57万元部分后的权益；甲方依据《债权转让协议》及《广东省广州市白云区人民法院民事判决书（2009）云法民四初字第1028号》取得的权益。二、交易条件：（一）甲方按拍卖标的现有质量、用途和现状不交吉整体转让。（二）乙方认可并承诺按拍卖标的现有质量、用途和现状予以整体不交吉受让。……（七）乙方须知悉以下披露内容：1、标的不交吉拍卖，甲方（原业主）按现状交付给乙方，且不负责清场。2、乙方付清转让款项之前（含当月），上述拍卖标的产生收益（含租赁收益）由甲方收取，从乙方付清转让款项次月起，上述拍卖标的的产生的收益（含租赁收益）及甲方应收未收的收益由乙方收取。四、交易价格及付款方式、期限：1、甲方同意将拍卖标的以人民币伍仟叁佰万元正的价格转让予乙方；……六、拍卖标的交接及过户：2、拍卖标的不交吉，甲方不负责对拍卖标的进行清场。等等。同日，就上述交易标的物，高霖美公司、第三人交易机构、拍卖人共同签订《拍卖成交确认书》。2013年7月23日，广州市产权交易所对上述交易作出《企业产权交易证明》。高霖美公司已付清转让款。
2013年7月22日，高霖美公司、广药集团共同作出《关于物业业主变更的通告》在涉案房屋现场张贴并将该通知送达给罗桂坚在涉案房屋开办的酒楼的员工，通知主要内容为：涉案房屋已于2013年7月17日通过公开拍卖方式依法整体转让予新业主高霖美公司，同年7月22日新旧业主正式办理场地交接手续，从即日起上述物业当期及以前拖欠的场地占有使用费及其他相关费用等应交款项向新业主交付。
2013年10月，高霖美公司通�快递向罗桂坚发出《关于收回物业和追缴场地占用费的通知》，通知主要内容：罗桂坚在收到本通知之日起5日内将占用的涉案房屋二楼交还高霖美公司并缴纳因占有使用该物业所欠交的场地使用费人民币697280元及利息，另外罗桂坚于2010年6月18日开始拖欠场地占用费，造成高霖美公司直接经济损失1760000元（暂计至2013年10月18日，每月场地占用费的计算是参照该地段市场价标准价80元／M2）。快递查询结果该件已签收。
2014年2月12日，高霖美公司委托律师向罗桂坚邮寄律师函催交场地使用费。邮件查询结果显示该件于同年2月18日签收。
2014年3月5日，高霖美公司委托律师再向罗桂坚邮寄律师函，通知罗桂坚支付自2011年9月1日其至交还场地之日止的场地使用费及利息、高霖美公司终止与罗桂坚的场地使用关系，要求罗桂坚在7天内搬离并交回占用场地。邮件查询结果显示该件于同月7日签收。
2014年3月6日，高霖美公司将广药集团对增槎路10号西楼物业各占用户所作出的告知书邮寄给罗桂坚。邮件查询结果显示该件于同年月27日签收。
2014年5月13日，房管部门核发了白云区增槎路10号西首层、白云区增槎路10号西2-6楼的房地产权证，权属人为高霖美公司。
原审法院另查明：白云区增槎路10号西楼的租赁纠纷如下：
广州市白云区增槎路10号西楼（共六层）原系案外人广州陈李济药厂（以下称陈李济药厂）名下房产。2005年9月5日，陈李济药厂与广州财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）签订租赁合同将涉案房屋整体出租给财富公司。后来双方发生租赁纠纷，2007年10月12日，原审法院作出（2007）云法民四初字第859号民事判决：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效之日起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂；3、财富公司向陈李济药厂支付从2006年8月10日至交还经营管理权的欠租等。二审法院于2008年5月30日作出（2008）穗中法民五终字第30号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2008年12月11日，原审法院强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂。
二、2007年5月1日，罗桂坚与财富公司签订《租赁合同》，约定：罗桂坚承租广州市白云区增槎路10号西楼二层800平方米的房屋（以下简称涉案商铺），租期从2007年5月1日至2015年9月8日为固定期，2015年9月10日至2020年9月9日为不固定期（除陈李济药厂收回自用外，罗桂坚可继续租用），从2007年5月1日起每月租金20000元（约每平方米25元），从第三年起，租金在上年租金的基础上逐年递增2.5%，罗桂坚须于每月五日前向财富公司支付租金等等。合同签订后，罗桂坚在涉案商铺开设广州市白云区有米气酒楼（已领取营业执照，个体工商户，经营者：罗桂坚）经营。
2007年12月，因企业改制原因，广州市白云区增槎路10号西楼的产权人由广州陈李济药厂变更为广药集团。2008年11月1日，广药集团与广州市域迅商贸有限公司（以下简称域迅公司）签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充协议之一》，约定：广药集团将广州市白云区增槎路10号西楼首层及2-6层出租给域迅公司，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日至，建筑面积5144.49平方米，每月租金169768.17元（约每平方米33元）等。
2009年1月5日，广药集团向罗桂坚等小租户发出《场地租赁告知书》，主要内容为：根据白云区人民法院公告和执行告知书，从2008年12月1日起罗冲围增槎路10号西楼物业的经营管理权属于陈李济药厂，陈李济药厂已把该物业的产权剥离给广药集团，为维护该场所的正常运作，广药集团已将该场所出租给域迅公司，并由该公司对承租场所进行经营管理，各场地占用客户如需使用场地继续经营，请与域迅公司接洽，重新建立正式合法的租赁关系，以便继续经营。原占用场地的客户必须承担占用场地的责任和义务，必须支付场地使用费。为维持出租场所的平稳过渡，广药集团尊重客户因历史原因占用场地的事实，但必须交纳场地使用费，交费标准可参照贵客户与财富公司签订的合同执行等。
2009年，域迅公司向原审法院起诉广药集团，要求判令广药集团交付涉案房屋的经营管理权。同年3月10日，原审法院作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书如下：1、广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给域迅公司；2、从2009年2月26日其免租期后，域迅公司按合同约定向广药集团正常支付租金等。后域迅公司向原审法院申请强制执行。同年4月14日，广药集团向原审法院作出《承诺函》，主要内容为：现在为了维护社会稳定，我公司保证在收回上述房屋经营管理权和水电、消防设施后，维持正常用水、用电的供应，维持现状让各租户正常经营，在平等的条件下，维护各商户的合法权利。同年4月19日，原审法院通过强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给域迅公司。从2009年1月起，因域迅公司上调使用费标准以及罗桂坚认为域迅公司无权收取使用费的原因，罗桂坚没有向任何人交纳过涉案商铺的租金或使用费。
2010年6月13日，原审法院受理域迅公司诉罗桂坚、广药集团搬迁纠纷一案，域迅公司请求判�：罗桂坚赔偿域迅公司因占用广州市白云区增槎路10号西楼二层889.23平方米的房屋给域迅公司造成的损失（按每月每平方米200元从2010年5月19日计至2010年6月18日）及利息。原审法院于2010年12月15日作出（2010）云法民四初字第775号民事判决书：1、在本判决生效之日起十五日内，罗桂坚向域迅公司支付2010年5月19日至2010年6月18日的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每一年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从6月11日起计至清偿之日，并以本金为限）；2、驳回域迅公司的其他诉讼请求。
2010年7月2日，原审法院受理域迅公司诉罗桂坚、广药集团场地使用费纠纷一案，域迅公司请求判令：罗桂坚赔偿因占用广州市白云区增槎路10号西楼二层889.23平方米的房屋给域迅公司造成的损失（按每月每平方米200元从2009年1月1日计至2010年4月18日、从2010年6月19日计至交回房屋之日）及利息。原审法院于2010年12月15日作出（2010）云法民四初字第850号民事判决书：1、在本判决生效之日起十五日内，罗桂坚向域迅公司支付从2009年1月1日起至2010年4月18日、2010年6月19日至判决生效之日的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月11日起计至清偿之日，并以本金为限）；2、驳回域迅公司的其他诉讼请求。
2010年8月18日，原审法院受理域迅公司诉罗桂坚、广药集团租赁纠纷一案，域迅公司请求判令：罗桂坚将广州市白云区增槎路10号西楼二层889.23平方米的房屋交还给域迅公司；2、罗桂坚赔偿因占�上述商铺给域迅公司造成的损失（按每月每平方米200元从2010年4月19日计至2010年5月18日）及利息。原审法院于2010年12月15日作出（2010）云法民四初字第1062号民事判决书：1、在本判决生效之日起十五日内，罗桂坚向域迅公司支付从2010年4月19日至2010年5月18日的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从5月11日起计至清偿之日并以本金为限）；2、驳回域迅公司的其他诉讼请求。
因本案纠纷，高霖美公司于2014年4月2日向原审法院起诉，请求判令：1、罗桂坚立即将占用的广州市白云区增槎路10号西楼二楼商铺交还给高霖美公司；2、罗桂坚一次性向高霖美公司支付2011年9月1日起至交还占用商铺之日止的使用费（使用费计算标�：2011年9月1日至2012年4月30日按每月21538元、2012年5月1日至2013年4月30日按每月22076元、2013年5月1日至同年7月21日按每月22628元、2013年7月22日起按该地段商铺市场价标准按每月80元／平方米即每月71138元计算）及利息（以当月应交场地使用费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，分别从当期当月1日起计，计至交还之日。暂计至2014年2月28日使用公费为1003066元，利息为51736.54元）；3、本案诉讼费由罗桂坚负担。
本案原审诉讼中，当事人各方确认罗桂坚支付使用费至2011年8月，自2011年9月起的使用费无支付。在高霖美公司提起本案诉讼之前，广药集团曾要求罗桂坚按市场价交租，但罗桂坚只是同意按其与财富公司的租金标准交租，双方经协商未能达成一致。
又查，高霖美公司二审中当庭提交：1、证据1、《照片》3张，证明广药集团在涉案场所张贴了公告，两份文件中要求各商户到高霖美公司办理场地使用费缴交手续，并且明确缴费的金额是经广药集团备案确认的原合同同期租金金额为准。广药集团虽然在2011年就持有该证据，但是高霖美公司是在一审判决之后才从广药集团取得，故属于新证据。2、证据2、应诉通知书、民事起诉状，证明高霖美公司2014年8月5日收回涉案场地之后，罗桂坚向一审法院起诉要求赔偿经营损失和可得利益损失。罗桂坚认为：对于证据1的真实性不予确认且该证据不属于新证据。对于证据2的应诉通知书以及民事起诉状的真实性、合法性、关联性予以确认，并确认高霖美公司是2014年8月5日收回涉案场地。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。高霖美公司上诉要求确认其于2014年8月5日收回涉案场地的行为合法，由于高霖美公司在原审未提出该诉讼请求且罗桂坚亦就此纠纷另行诉讼，故本案对高霖美公司的该上诉请求不予审查，另鉴于高霖美公司已实际收回案涉场地，其原审要求罗桂坚交还案涉商铺的诉讼请求亦无需审查，本案现审查的争议焦点是高霖美公司要求罗桂坚按照其起诉请求的标准来支付商铺使用费是否成立？评析如下。
首先，关于各方当事人之间的法律关系。罗桂坚是基于与案外人财富公司签订的《租赁合同》而取得案涉商铺的承租权，故其签约时属于案涉商铺的次承租人。自本院于2008年5月30日作出的（2008）穗中法民五终字第30号民事判决之日起，财富公司已不享有案涉商铺的出租权，广药集团收回案涉商铺的经营管理权，其时广药集团是案涉商铺的产权人、行使所有权的管理使用收益权，而罗桂坚是案涉商铺的实际使用人。高霖美公司经拍卖受让取得案涉商铺产权，因此是案涉商铺的现产权人，罗桂坚仍然是案涉商铺的实际使用人。
其次，高霖美公司以不交吉方式竞得案涉商铺产权，应承受相应产权瑕疵后果。罗桂坚与广药集团此前就使用费支付标准协商过但无达成一致意见，原审法院认为在广药集团对罗桂坚的使用费收益债权数额未明确的情况下，高霖美公司受让的收益债权金额同样是不明确的，罗桂坚未能按其与财富公司的租金标准向高霖美公司支付使用费固然不当，但这并不导致罗桂坚需按照高霖美公司单方提出的使用费标准来支付使用费，故原审认为应按罗桂坚与财富公司的租赁合同租金标准计算为宜也无不妥，高霖美公司以罗桂坚占用商铺且不积极履行缴纳使用费的义务为由主张按照2011年9月1日至2012年4月30日每月21538元、2012年5月1日至2013年4月30日每月22076元、2013年5月1日至同年7月21日�月22628元、2013年7月22日起按每月71138元计算使用费缺乏理据，本院不予支持。
最后，鉴于现高霖美公司、罗桂坚均确认高霖美公司2014年8月5日收回场地，故罗桂坚应支付场地使用费至2014年8月4日止。
综上所述，上诉人高霖美公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，因二审中发生新的事实，原审判决应予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第375号民事判决第二项；
二、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第375号民事判决第一项为：在本判决送达之日起十五日内，罗桂坚向广州高霖美企业管理有限公司支付2011年9月1日起至2014年8月4日止的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每一年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月六日起计至清偿之日并以本金为限）。
本案一审案件受理费14293元、保全费5000元，由广州高霖美企业管理有限公司负担受理费4082元，罗桂坚负担受理费10211元、保全费5000元。本案二审案件受理费14293元，由上诉人广州高霖美企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年二月十一日
书 记 员 张永亮