贵州省修文县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0123民初864号
原告：尚玉平，男，1974年03月25日出生，汉族，住贵州省修文县。
委托诉讼代理人：尚燕，贵州黔鹰律师事务所律师。
被告：罗龙贵，男，1983年08月14日出生，汉族，住贵州省修文县。
被告：谢发龙，女，1981年12月11日出生，汉族，住贵州省修文县。
第三人：罗洪秀，女，1977年03月09日出生，汉族，住贵州省修文县。
第三人：修文江海村镇银行股份有限公司，住所地贵州省修文县河滨路26号至40号。
法定代表人：傅大鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李忠富，男，该公司法律顾问。
原告尚玉平与被告罗龙贵、谢发龙、第三人罗洪秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日作出（2016）黔0123民初610号民事判决，原告尚玉平不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2017年03月13日作出（2017）黔01民终286号民事裁定，发回重审。本院于2017年06月05日立案受理，依法另行组成合议庭，并依职权追加修文江海村镇银行股份有限公司（以下简称江海村镇银行）为第三人参加诉讼，于2017年09月11日公开开庭进行了审理。原告尚玉平及其委托诉讼代理人尚燕，第三人江海村镇银行委托诉讼代理人李忠富到庭参加了诉讼。被告罗龙贵、谢发龙经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人罗洪秀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告尚玉平向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告（罗龙贵）于2013年07月02日签订的《卖房合同书》合法有效，并确认两被告建造的位于修文县××大地村××住房、简易房及其附属设施归原告所有；2.判令两被告配合原告办理房屋变更登记；3.判令两被告向原告支付违约金100,000.00元。事实和理由：被告罗龙贵与被告谢发龙以夫妻名义在一起共同居住生活，两被告因资金困难欲出售自己的房屋及厂房，后经人介绍与原告协商房屋及厂房买卖事宜。2013年07月02日，原告作为乙方与被告罗龙贵作为甲方签订了《卖房合同书》，合同书约定被告将位修文县××大地村××组组的住房（被告主要用于企业生产经营，约500平方米）和简易房（约1000平方米），共计约1500平方米出卖给原告，价格为900,000.00元。还约定了违约责任和违约金计算方式。高艺富、霍振责（贵）两人在场予以见证，合同书由高艺富执笔。2013年07月04日，原告将房屋转让款900,000.00元支付给了被告罗龙贵，后两被告也将房屋的集体土地使用证及前述房屋和简易房交付给原告使用至今。2014年以后，房屋可以办理房屋权属登记，但两被告却瞒着原告将前述房屋登记在两被告的名下，原告知晓后多次要求两被告配合办理房屋权属变更登记至原告名下，两被告却以种种理由拖延，至今仍不配合原告办理过户手续。原告为维护合法权益，特依据相关法律规定向法院提起诉讼。
被告罗龙贵未作答辩。
被告谢发龙未作答辩。
第三人罗洪秀未作陈述。
第三人江海村镇银行述称，1、被告罗龙贵与谢发龙以夫妻名义向第三人江海村镇银行借款25万元，该笔借款的担保方式是用本案诉争的房屋作为抵押，且在登记机关办理了抵押登记，由于办理了抵押登记，根据物权法的规定，第三人江海村镇银行对诉争房屋享有优先权利；2、原告尚玉平购买的诉争房屋以及相关土地及其他设施是否合法，原告是否可以购买1500平方米的房屋。根据相关法律法规的规定，土地不能扩大随意买卖的，所以第三人江海村镇银行认为原告与被告之间的买卖行为是部分无效的；3、即使原告与被告之间的买卖合同有效，买卖的事实存在，根据担保法的规定，原告必须在代偿之后才能取得所购买的抵押房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告罗龙贵、谢发龙、第三人罗洪秀未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证的权利。对原告尚玉平提交的证据认定如下：1、《卖房合同书》一份、收据一份、储蓄（卡）业务凭证两页，上述证据相互印证，本院予以采信，能够证实原告尚玉平与被告罗龙贵、谢发龙之间存在房屋买卖行为。2、2016年09月05日协议一份、2016年10月20日收条一份，与本案缺乏关联性，本院不予采信。对第三人江海村镇银行提交的证据认定如下：1、个人借款合同、抵押合同、房屋他项权证，该份证据经法庭审查，相互印证，客观真实，本院予以采信。对原告尚玉平提交的房屋产权证两本、集体土地使用证两本及第三人江海村镇银行提交的集体土地使用证一本、房屋使用权证两本，上述房屋产权证号均为修房权证修文县自第XXXX号、XX**号，集体土地使用证号均为修国土资集用（2011）第XXX号，虽然同一不动产出现多个证件不符合常理，但上述同类证件登记内容一致，且与本院调取的修文县房地产管理站房屋登记信息相符，故对上述证件中记载的不动产登记情况，本院予以确认。对本院依职权调取的修文县房地产管理站房屋登记信息、修文县民政局婚姻登记查询，原告尚玉平及第三人江海村镇银行均无异议，作为本案定案依据。
根据双方当事人的陈述及经本院确认的证据，认定如下事实：2013年07月02日，原告尚玉平与被告罗龙贵、谢发龙签订《买房合同书》，约定：“一、甲方罗龙贵，家住修文县××大地村××组，本人为扩大企业生成，资金困难，将自己的厂房，砖混500平方，简易房1000平方，共计1500平方，卖给乙方尚玉平（家住贵阳市××镇渔安新城XXXXXXX）玖拾万元整（小写：900,000.00元），永久使用，权属归尚玉平，任何人无权使用。二、付款方式：现金交易。……六、罗龙贵必须提供该房屋的房屋手续（地基证）。七、本合同希望双方共同遵守，如有一方违约，将按我国合同法执行。并赔偿对方违约金人民币壹佰捌拾万整（小写：1,800,000.00元），本合同一式三份。”合同签订后，原告尚玉平于2013年07月04日向被告罗龙贵及其指定的案外人谢晓账户支付共计900,000.00元，被告罗龙贵向原告尚玉平交付了一份集体土地使用证。2014年04月17日，被告罗龙贵前往修文县房地产管理部门将出卖给原告尚玉平的修文县××大地村××组XXX号房屋申办了房屋产权证，权利人为被告罗龙贵、谢发龙，房屋建筑面积665.27平方米。同年10月24日，被告罗龙贵以该房屋向第三人江海村镇银行抵押借款250,000.00元，并办理了抵押登记。2015年12月07日，原告尚玉平将户籍迁入修文县××大地村××组。
另查明，修文县龙场镇大地村与修文县龙场镇青龙村因行政村调整，现合并为修文县龙场镇大青村。第三人江海村镇银行于2017年08月07日向本院提起诉讼，要求被告罗龙贵、谢发龙偿还贷款250,000.00元。2017年12月20日，第三人江海村镇银行与原告尚玉平达成调解协议，原告尚玉平自愿代被告罗龙贵、谢发龙偿还第三人江海村镇银行贷款本金及利息336,125.00元，并已完成支付。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，被告罗龙贵系修文县龙场镇大青村居民，至本案起诉时，原告尚玉平也系该村居民，原告尚玉平与被告罗龙贵就涉案房屋签订的《卖房合同书》是双方当事人的真实意思表示，被告谢发龙作为该房屋的共有权人在《卖房合同书》上签字认可，该协议不违反法律法规的强制性规定，且原告尚玉平依协议支付了房款，被告罗龙贵也将房屋及集体土地使用证交付原告尚玉平，该房屋买卖合同应为有效，故对原告要求确认原告与被告罗龙贵于2013年07月02日签订的《卖房合同书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，但法律规定的除外。”因原、被告买卖房屋时未办理房屋产权变更登记，不能产生物权变动的效力，原告尚玉平至今未取得涉案房屋的所有权，双方之间仍处于因买卖合同产生的债权债务关系，故对原告尚玉平请求确认两被告建造的位于修文县××大地村××住房、简易房及其附属设施归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。涉案修文县××大地村××组房屋登记的权利主体是两被告，两被告以该房屋向第三人江海村镇银行设定抵押，第三人江海村镇银行对该房屋享有担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现该房屋上设定的抵押担保物权因原告尚玉平代为清偿债务已经消灭，原告尚玉平已经履行合同支付义务，二被告亦完成房屋交付，合同主要内容已经履行完毕，故原告尚玉平请求判令两被告协助办理修文县××大地村××组XXXXX号房屋权属变更登记，本院予以支持。至于本案诉争的简易房及其附属设施，未进行物权登记，不具备权属变更条件，故原告尚玉平要求二被告协助办理简易房及其附属设施权属变更登记，本院不予支持。原告要求二被告支付违约金100,000.00元，因二被告已按照双方签订的《卖房合同书》约定，完成了房屋及集体土地使用证的交付，且原、被告双方在签订买卖合同时，不能预见涉案房屋过户的情况，合同中亦未约定办理房屋产权过户应当承担的违约责任，二被告并未违反合同约定，故对原告要求被告罗龙贵、谢发龙支付违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告尚玉平与被告罗龙贵、谢发龙于2013年07月02日签订的《卖房合同书》合法有效；
二、被告罗龙贵、谢发龙于本判决生效之日起十日内协助原告尚玉平办理修文县××大地村××组XXXXX号房屋不动产过户登记；
三、驳回原告尚玉平的其余诉讼请求。
案件受理费13,800.00元，由被告罗龙贵、谢发龙负担6,400.00元，原告尚玉平负担7,400.00元。保全申请费5,000.00元，公告费480.00元，由原告尚玉平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审 判 长 姚俊安
人民陪审员 刘艳红
人民陪审员 吕维秀
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 金杨洋