湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00818号
上诉人（原审被告）：李军，男，1957年7月16日出生，汉族。
委托代理人：沈晓路，湖北维勒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市青山区商业网点管理办公室，住所地武汉市青山区冶金街**号。
法定代表人：林建辉，该办公室主任。
委托代理人：宋俭夫，湖北立丰律师事务所律师。
上诉人李军因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市青山区人民法院（2015）鄂青山民二初字第00143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月，武汉市青山区商业网点管理办公室（以下简称商业网点办）向一审法院提起诉讼，请求判令：李军立即支付拖欠的租金及合同到期后的占用费50500元、滞纳金1515元及水费5605.11元，并承担48600元违约金；李军腾退位于武汉市青山区钢花村街116街商业网点房屋，恢复原状；李军承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明：2013年8月30日，商业网点办（甲方）与李军（乙方）签订了《商业网点租赁合同》，商业网点办将位于青山区钢花村街116街建筑面积409平方米的商业网点房屋租赁给李军使用。其中约定：“……租赁期限为／年即从2013年9月1日至2013年12月31日止。房屋租赁费为每月8100元整；年租赁费97200元整。……房屋租赁费按每季度缴纳一次，合计人民币24300元整；……乙方应在规定的时间内在办公室缴纳房屋租赁费，如超期按有关规定缴纳3%滞纳金。租赁房屋内的水、电设施安装和使用由乙方自行解决，水电费及其他经营水费由乙方向有关部门据实缴纳。五、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋并不负违约及赔偿责任。……4、拖欠租金达10天的。……租赁期满或合同终止时，乙方应该在5日内无条件退出房屋，……六、房屋的使用和管理……4、因使用不当或人为原因使房屋以及配套设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修复成原样。……甲、乙双方必须严格信守合同，共同承担各自的责任。除遇不可抗力因素，需无条件退出外，任何一方不得无故终止合同或违反合同条款。任何一方未能按照合同规定执行，违约方需向另一方付年租金50%的违约金。……”商业网点办的法定代表人林建辉在合同上签字，并加盖商业网点办公章。李军在合同上签字，并加盖武汉市青山区东远汽车维修部公章。合同签订后，李军按照合同约定向商业网点办交付了租金，2014年3月至8月共交付租金46700元；李军在2014年7月至12月未缴纳水费5605.11元。因李军拖欠房屋租金，故商业网点办诉至法院，请求判如所请。案件审理过程中，商业网点办放弃要求李军恢复原状的诉讼请求。
另查明，武汉市青山区东远汽车维修部注册登记为个体工商户，李军系业主。
一审法院经审理认为，商业网点办与李军签订《商业网点租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、双方签订《商业网点租赁合同》的租赁期间；二、李军差欠商业网点办房屋租金及占用费的具体数额；三、李军是否向商业网点办支付水费5605.11元；四、李军是否向商业网点办支付滞纳金和违约金；五、李军是否应腾退租赁房屋。
一、合同约定的租赁期间为2013年9月1日至2013年12月31日，双方均予以签字、盖章认可。商业网点办虽称租赁期间的截止时间系笔误，实为2013年9月1日至2014年12月31日，但未提交相关证据予以证明，对此不予支持。李军对此的抗辩，予以采信。二、双方间的租赁合同于2013年12月31日到期后，李军继续缴纳租金至2014年8月，商业网点办未提出异议，双方间的租赁合同为不定期租赁合同，《商业网点租赁合同》继续有效，但不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。李军已向商业网点办缴纳租金46700元，从2014年9月开始未缴纳租金，依照合同约定，李军拖欠租金达10天的，商业网点办有权终止合同。因李军违约，双方间的房屋租赁合同已终止。李军在2014年3月至8月应缴纳租金48600元，实际缴纳46700元。因此，李军从2014年8月至2015年2月，未缴纳租金及占用费总计50500元。故商业网点办请求判令李军支付自2014年8月至2015年2月的房屋租金及占用费50500元的诉请，予以支持。三、按照合同约定，水电费及其他经营水费由李军向有关部门据实缴纳。商业网点办举证2014年7月至12月实际缴纳的水费单据，李军对此予以认可，故商业网点办请求判令李军支付水费5605.11元的诉请，予以支持。四、双方在合同中约定，李军如超期缴纳租金，应缴纳3%的滞纳金；如一方违约，违约方需向另一方支付年租金50%的违约金。该合同中约定的滞纳金属于违约金的性质，依照法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成的损失。本案双方当事人约定的违约金明显过高，且李军以不应支付滞纳金、违约金提出抗辩。因此，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，酌情将违约金调整为实际损失的30%，商业网点办的实际损失为李军未缴纳的租金及占用费，即违约金调整为15150元（50500元×30%）。故商业网点办请求判令李军支付48600元违约金的诉请，对其中的15150元，予以支持，超出的部分，不予支持。李军对此的抗辩，不予支持。五、依照法律规定，租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。双方的租赁合同已终止，故商业网点办请求判令李军腾退承租房屋的诉请，予以支持。李军对此的抗辩，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李军于本判决生效之日起10日内向武汉市青山区商业网点管理办公室支付房屋租金及占用费50500元；二、李军于本判决生效之日起10日内向武汉市青山区商业网点管理办公室支付水费5605.11元；三、李军于本判决生效之日起10日内向武汉市青山区商业网点管理办公室支付违约金15150元；四、李军于本判决生效之日起15日内将所租用的房屋（位于青山区钢花街116街建筑面积409平方米）腾退给武汉市青山区商业网点管理办公室；五、驳回武汉市青山区商业网点管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费1252元，由李军负担。
判后，李军不服一审判决，向本院提起上诉称：李军与商业网点办签订的《商业网点租赁合同》，租期至2013年12月31日止，该租赁合同到期后，因李军承租的该门面房天花板长期漏水导致其无法正常经营，李军于2014年1月7日缴纳了第一季度租金中的15000元，剩余的9000元待商业网点办将门面房防水维修好并可以正常经营后补交。此后，商业网点办未进行维修，双方也未续签租赁合同，李军未缴租金，也未再继续对外经营。2014年3月至2014年8月的租金46700元由案外人刘金波缴纳，2014年9月至2015年2月的欠缴租金均与李军无关。合同具有相对性，双方签订的租赁合同已于2013年12月31日终止，李军缴纳了2014年第一季度的部分租金，而商业网点办接受后，应当认定商业网点办默认双方系不定期租赁关系。2014年3月至8月的租金由案外人刘金波缴纳，商业网点办予以接受，李军与商业网点办间的不定期租赁关系也已终止，商业网点办亦无证据证明其与李军之间继续存在房屋租赁关系，而一审将2014年至2015年2月的房屋租金及占用费50500元、水费5605.11元、违约金15150元均判决由李军承担，没有事实和法律依据。请求二审法院判令：一、撤销一审判决，将本案发回重审。
被上诉人商业网点办答辩则要求维持一审判决。
在二审诉讼过程中，李军向本院提交证据一：照片15张，拟证明涉案的门面房存在漏水的情况；证据二：收条一张、水费发票二张，该收条载明：兹收到刘俊波2014年3月至9月份房租币肆万陆仟柒佰元整（46700元），差壹万元整（10000元），与2014年9月24日前交清。青山区商业网点管理办公室2014年9月19日。拟证明2014年3月至2014年8月的租金46700元及水费由案外人刘金波缴纳。商业网点办对此质证认为：一、李军提交的照片不属于新证据，这些照片也不能证明涉案房屋存在漏水情况，李军也未向其反映过涉案房屋存在漏水的情况。二、水费的发票与我方持有的发票不一致，不予认可。对收条也不认可。本院认为，李军提交的照片不能证明就是涉案房屋存在漏水情况，水费收据与一审庭审质证的水费收据不一致，前述收条无收款人签字及单位盖章。因此，李军提交的上述证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。
经审理查明，一审认定的事实属实。
二审另查明，在2015年3月10日的一审庭审中，李军在回答商业网点办对于2014年8月的租金由谁补交的提问时陈述：是我手下人办的，对此我知晓。由青山区财政局出具的2013年3月至8月《湖北省非税收收入一般缴款书》登记的付款人为李军。
本院认为，商业网点办与李军签订的《商业网点租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。在双方约定的租赁期限届满后，李军继续缴纳租金，商业网点办未提出异议，双方之间形成了不定期的租赁合同关系，商业网点办根据相关的法律规定，可以随时主张解除合同，李军自2014年9月后未按时缴纳租金构成违约，双方的租赁关系已终止。李军提交的现有证据不能证明涉案房屋存在漏水的情况及2014年3月至8月的房屋租金由案外人刘金波缴纳，且李军在一审庭审过程中认可其补交2014年8月份租金的事实，商业网点办请求判令李军立即支付拖欠的租金及合同到期后的占用费50500元、滞纳金1515元及水费5605.11元，并承担48600元违约金；李军腾退位于武汉市青山区钢花村街116街商业网点房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，一审判决并无不当，应予维持。故李军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2504元，由李军负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 黄 更
审判员 陈继红
二〇一五年八月十二日
书记员 肖 华