终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初72号原告：何添福，男，1985年5月16日出生，汉族，住广州市萝岗区。原告：张金玉，女，1986年8月3日出生，汉族，住广东省博罗县。两原告共同委托诉讼代理人：周灵洋，广东江盈律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路马塘坊23号自编302房。法定代表人：何加金。原告何添福、张金玉诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月1日受理后，依法由审判员张艳适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人周灵洋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告何添福、张金玉共同诉称：2013年11月8日，原、被告签订广州市商品房买卖合同（预售），约定被告将荔鸿商贸大楼5层506房卖给原告，该物业建筑面积为12.22平方米，房价405000元，原告先期支付预付款205000元，尾款通过按揭方式支付，合同明确约定被告已经办理预售许可证以及建设用地许可证等相关法律规定证件。原告依合同约定支付预付款205000元，但被告并未按照合同约定取得相关资格证件就开始预售物业，双方房屋买卖网签至今没有在房管局进行备案，且物业面积与合同约定面积差异超过3%，建筑楼盘处于毛坯状态，未通电通水，与楼盘工作人员现场录音显示楼盘未通过验收规划；且被告至今未将款项放入监管账户，导致该楼盘无法办理产权证；被告与原告签订的房屋买卖合同（预售）存在欺诈行为，原告基于错误认识与被告签订该合同。因此，原告起诉要求：1.解除2013年11月8日原被告签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及其附件、补充协议。2.被告支付首付款205000元、契税12150元、印花税213元、维修基金1284元、其他费用1800元、按揭费2530元，共计222977元。3.被告赔偿损失40500元（即首付款利息、未能在返租期内开张导致原告无法收楼的损失）。4.本案诉讼费由被告承担。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司庭前提交书面答辩意见称：1.原告所购房屋已经办理网上签约，目前不存在被抵押及查封状况。2.依据《补充协议》第十条约定，原告要求解除合同已过除斥期间。3.案涉楼盘在2016年7月已经消防验收合格，大楼基本竣工。因此，原告的请求缺乏依据，应予以驳回。经审理查明：2013年5月25日，原告何添福与被告签订《商铺认购书》，约定原告向被告购买位于广州市东风西路81号“荔鸿商务大楼”[鞋博汇]5层06号物业，建筑面积约为12.22平方米，套内面积约为6.48平方米，总价405000元等。2013年11月8日，原告张金玉（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201311128984），约定：乙方向甲方购买荔湾区东风西路81号506房（案涉房屋）。第七条1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米62500元，总价405000元。乙方以按揭贷款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50.62%，金额205000元；除首期款外，剩余房款200000元须于2013年11月15日前申请办理银行按揭手续，并以按揭方式付款。甲方应当在2017年5月31日前将房屋交付乙方使用。第十八条1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。第二十一条，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记等。同日，双方签订《补充协议（商铺）》，其中约定：本合同第十八条第1款变更为：选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，面积确认及面积差异处理按商品房实测套内面积及以下方式处理：（3）套内建筑面积误差比超出3%（不含本数），乙方要求单方解除本合同的应在接到收楼通知书之日起十五日内书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）；乙方逾期不通知解除本合同的，视为乙方同意继续履行合同，甲方双方按照合同约定的价格据实际面积结算。本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》，甲方应当在2014年6月1日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记。如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付乙方使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金。甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及补充协议条款为其真实意思的反映。补充协议自双方签订日起立即生效，如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以本补充协议为准等。上述协议签订后，原告向被告支付了首期房款205000元，契税、印花税、维修基金、其他费用15447元和按揭费2530元；2013年12月15日，被告向原告张金玉出具了预收案涉房屋购房款205000元的发票。庭审中，原告为证明案涉房屋现仍处于毛坯状态未能通电通水，房屋实际面积与合同面积存在差异，向法院提供了案涉房屋的照片、视频及被告工作人员的录音。为证明被告向原告提出收楼通知，但原告拒绝收楼，提供了2016年1月12日的《鞋博汇特殊申请表》；该《特殊申请表》上客户签名处有原告签名，表内无被告签章。为证明原告曾向被告提出解除合同、退还首付款及支付违约金，提供了由广东江盈律师事务所2016年10月31日向被告出具的律师函。原告当庭陈述由于合同没有经过备案，款项也没有放入监管账户，无法办理银行按揭贷款。经查，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》已办理网签，房屋截止2017年4月1日处于未确权、未抵押、无查封状态。另查，广州市住房和城乡建设委员会针对荔鸿商贸大厦交楼等问题向案外人季笑蕾出具了信访事项意见书。该意见书主要写明：1.荔鸿商贸大厦项目总面积22902.95平方米，总套数914套，批准预售面积18710平方米，批准预售824套，已售305套，已备案210套，抵押597套，法院查封496套（2016年12月5日天河法院查封面积11945.92平方米）。2.因企业自身原因，目前项目未办理竣工验收，未达到交楼标准，仍不能交楼。3.项目进展情况为：大楼主体及外墙工程已完工；消防工程已通过验收；给排水排污工程已完成；永久用水用电工程已完成；室内供电已完成。4.经核查，预售款资金划拨依法依规，不存在非法挪用的情况。另依据原告提供的“阳光家缘”网站关于荔鸿商贸大楼销售情况显示，案涉房屋已预售备案，目前没有存在抵押和查封的情况。本院认为:原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告以被告资金紧张，存在多个集体诉讼导致其无法实现合同目的，房屋面积与合同约定面积差的绝对值超过3%主张解除合同及由被告承担合同解除的法律后果，对此，本院分析如下：一、从广州市住房和城乡建设委员会针对荔鸿商贸大厦交楼等问题答复情况来看，虽然存在部分房屋被抵押、查封的情况，但该楼盘的主体及外墙、消防、给排水排污、永久用水用电及室内供电工程均已完成，预售款资金划拨不存在违规情况，且案涉房屋目前并没有被抵押及查封，由此可见，被告作为案涉楼盘开发商，对该楼盘建设并没有完全怠于履行自身的义务，相关建设项目已经完成；即使存在迟延履行义务的行为，但是否因此导致合同目的无法实现目前仍然无法确定。二、案涉房屋现未确权，套内面积未经房管部门测绘确定，原告认为房屋实际面积与合同面积存在差异依据不足，本院不予采纳。三、合同约定被告的交楼时间为2017年5月31日，原告起诉时被告的交楼期限并未届满，原告主张无法收楼的损失没有事实和合同依据。综上，原告主张解除合同的理由在现阶段缺乏充分证据证实，对此请求本院不予支持。原告基于合同解除要求被告退还首期房款、契税、印花税、维修基金、其他费用、按揭费及赔偿损失的请求均缺乏依据，本院亦不予支持。尽管如此，被告仍应积极履行案涉楼盘的开发建设责任，保质保量尽快竣工及办理验收等相关手续，避免因过度迟延履行义务严重损害购房人的利益。如若不然，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在因被告继续怠于或迟延履行交楼、办证等主要义务确实导致合同目的无法实现的情况下，原告可依法解除合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告何添福、张金玉的全部诉讼请求。本案受理费2626元，由原告何添福、张金玉负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年五月十七日书记员 邱思陵黄少敏