云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第64号
上诉人（原审被告）浦恩朋，男，汉族。
委托代理人孙熙俊，云南兴民法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人（原审原告）张钰，男，汉族。
委托代理人粟实明，云南西米律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人浦恩朋因与被上诉人张钰房屋买卖合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2014）腊民二初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人浦恩朋的委托代理人孙熙俊，被上诉人张钰及其委托代理人粟实明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年3月27日（甲方）浦恩朋与（乙方）张钰签订《售房合同书》1份，合同约定甲方将房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为壹佰贰拾万元(1200000)整，甲、乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方分次将房款付给甲方，本合同生效之日起首日乙方交付叁拾万元(300000)整，2013年7月10日交付六十万元(600000)整，房屋交付使用后付壹拾万元（100000）整并尽快办理房产证，其余在产权转移完成后两年内付清剩余款贰拾万(200000)整；甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2013年10月30日前将上述房地产交付乙方使用；乙方未按本合同约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款日止，利息按银行同期利率计算，逾期60天后，甲方有权通知乙方单方解除合同，只退还本金，不计利息；除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按己收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起第二天至实际交付之日止，利息按银行同期利率计算，逾期30天后，甲、乙双方同意按下列处理：甲方除应支付利息外，还应按已收款的30%向乙方支付违约金，合同继续履行，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。合同还约定了其他的权利及义务。合同签订的当天，张钰支付浦恩朋购房款300000元，并分别于2013年8月8日支付180000元购房款，于2013年8月9日将自己所有的位于景洪市的一套房产作价600000元交付浦恩朋使用，并用于折抵购买本案涉案房屋的购房款。至今浦恩朋未将《售房合同书》约定的房屋交付张钰，折抵600000元购房款的房屋浦恩朋现已退还张钰，但480000元购房款尚未返还张钰。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张钰与浦恩朋之间签订的《售房合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。对张钰要求解除双方于2013年3月7日签订的《售房合同书》的诉讼请求。因《售房合同书》已明确约定“甲、乙双方同意，本合同生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于2013年IO月30日前将上述房地产交付乙方使用。”张钰于2013年8月9日前已支付浦恩朋购房款480000元及交付价值600000元的房屋折抵本案购房款，故可确认张钰已履行了合同的主要义务，然浦恩朋在交房期限届满后，长达一年之久仍未履行交房义务，已构成根本性违约。浦恩朋现已将冲抵本案购房款600000元的房屋退回张钰，表明浦恩朋不能履行交房义务，可确认双方签订合同的目的已不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以要求解除合同。故对张钰要求解除双方于2013年3月7日签订的《售房合同书》的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的合同解除后，浦恩朋应当将张钰交付的购房款480000元退还张钰，故对张钰要求浦恩朋返还购房款480000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对张钰要求浦恩朋支付违约金144000元的诉讼请求，双方约定的交房期限届满后，长达一年之久被告仍未履行交房义务，其行为已构成违约。张钰要求浦恩朋支付违约金144000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除张钰与浦恩朋于2013年3月27日签订的《售房合同书》。二、浦恩朋于判决生效之日起10日内退还张钰购房款480000元及违约金144000元。案件受理费10040元，减半收取5020元，由浦恩朋负担。
一审宣判后，浦恩朋不服，向本院提起上诉称，一、原判决适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《售房合同书》被一审法院认定为不违反法律规定，该合同合法有效必须严格履行，对一审法院的这一认定，上诉人是不能认同。由于上诉人浦恩朋无相应的施工资质及营业许可，案外人唐柏莲也出示不了其在涉案房屋地块上准许建房的立项审批、规划、建设的相应合法手续。因此，上诉人浦恩朋和案外人唐柏莲签订的《建房合同书》违反了法律禁止性规定属无效合同。又由于上诉人浦恩朋和案外人唐柏莲并非法律意义上的“开发商”无权开发房地产，涉案房屋也并非上诉人浦恩朋和案外人唐柏莲合法拥有的产权房。该涉案房屋连小产权房都算不上，充其量只能算还没有被政府“强拆”的农场的违法建筑物。依据前一个违法无效的建房行为而产生的后一个违法买房行为应当不受法律保护。而一审法院把一份无效的《售房合同书》认定为合法有效是错误的，无效合同至始至终无效，无需解除只需确认，无效合同对合同双方均不产生约束力，所以本案上诉人只需对价返还被上诉人480000元，无需承担无法律依据的违约金。二、判决不公正。被上诉人张钰一审诉讼请求是：1、解除《购房合同书》，返还购房款480000元。2、支付违约金144000元。被上诉人张钰对法院收取的案件受理费无任何诉求，但是一审法院的判决超出了被上诉人张钰的诉讼请求判决上诉人浦恩朋承担5020元的案件受理费显然是在偏袒被上诉人。综上，请求：1、确认被上诉人张钰与上诉人浦恩朋于2013年3月27日签订的《购房合同书》为无效合同。2、改判上诉人浦恩朋退还被上诉人张钰购房款480000元。3、由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人张钰答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回。一、上诉人以其无施工资质及营业许可为由，主张双方签订的《售房合同书》无效不能成立。首先，本案争议的合同是售房合同，并非建筑施工合同，与上诉人是否具备施工资质没有直接关系，该售房合同是双方自愿签订，内容符合法律规定，无《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形；其次，被上诉人在签订合同时没有采取虚构事实的方法骗取上诉人信任签订合同，相反是上诉人为了证实他有能力履行合同义务，提供了上诉人与唐柏莲签订的《合伙建房合同》，当时确实存在上诉人以勐腊县建筑公司的名义与唐柏莲合伙建房的事实，被上诉人才相信了上诉人有履行合同的能力；再次，上诉人在售房合同中承诺自己可以办理涉案房产的登记，并愿意承担手续不全的全部责任，故被上诉人按双方合同约定履行了自己全部的合同义务，将480000元现金和一套价值600000元的房子抵给上诉人。被上诉人在本案中既无违法违约行为，也不存在任何过错，因此上诉人的该项上诉理由缺乏法律依据和事实依据。二、一审判决公平。由于上诉人不能按双方约定履行义务，至今不能将涉案房产交付被上诉人，合同目的无法实现，是上诉人违约造成的，一审法院判决解除合同，符合法律规定。关于违约金的问题，由于上诉人的违约行为已给被上诉人造成了较大的损失和人力、物力的浪费，判决上诉人承担144000元的违约金既有事实依据，也有法律依据。由于本案完全是上诉人的违约行为造成的，判决上诉人承担5020元案件受理费不存在偏袒被上诉人，更不能成为上诉人的上诉理由。综上所述，上诉人的上诉理由无事实依据，也无法律依据，请二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
二审中，上诉人浦恩朋对一审认定事实“合同约定甲方将房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方”有异议，认为该土地属于国有土地。被上诉人张钰对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：上诉人浦恩朋与被上诉人张钰签订的《售房合同书》是否有效，是否应当解除；上诉人浦恩朋是否应向被上诉人张钰退还购房款480000元及支付违约金144000元。
二审中，上诉人浦恩朋，被上诉人张钰均未提交新证据。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上诉人浦恩朋与被上诉人张钰签订的《售房合同书》系双方当事人的真实意思表示，该合同成立并产生法律效力，双方当事人均应履行该合同的义务。本案中，被上诉人张钰按照合同约定按时交付购房款，而上诉人浦恩朋在合同约定的期限内未能向被上诉人张钰交付房屋的行为已构成违约，则应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，上诉人浦恩朋要求确认与被上诉人张钰签订的《售房合同书》为无效合同，于法无据，本院不予支持。因上诉人在约定期限内不能向被上诉人交付房屋，并已将冲抵购房款的价值600000元房屋退还被上诉人，双方签订的《售房合同书》的合同目的已无法实现，对于被上诉人张钰要求解除合同的诉讼请求，一审予以支持并无不当。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，上诉人收取的购房款480000元应退还被上诉人。被上诉人要求上诉人支付违约金144000元的诉讼请求，符合双方签订的《购房合同书》的约定，一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金144000元并无不当，本院予以维持。
根据《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条的规定，案件受理费是当事人应向人民法院交纳的诉讼费用，诉讼费用的负担属于人民法院裁判范围，当事人无需在诉讼请求中另行主张。上诉人的该上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10040元，由上诉人浦恩朋负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
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审 判 长 蒋荣春
代理审判员 徐艺华
代理审判员 玉的勒
二〇一五年五月五日
书 记 员 郑黎媛