内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终66号
上诉人（原审原告）陈玉弟，男，1979年2月27日出生，蒙古族，个体户，户籍地福建省福清市，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人王晋哲，内蒙古兴哲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）通辽市天福房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
法定代表人王景福，总经理。
委托代理人王莫，男，1959年11月2日，蒙古族，该公司经理，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人石利宇，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）刘健，男，1964年3月24日出生，满族，个体经营者，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。
委托代理人朱永利，内蒙古通宇律师事务所律师。
上诉人陈玉弟因商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第1542号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。
原审查明，2012年11月29日，第三人刘健与被告天福公司订立《商品房买卖合同》一份。约定的主要内容为：刘健购买天福公司开发的坐落于通辽市科尔沁区X小区X号楼XXX号（X-/-XXX号）商品房一套，建筑面积207.87平方米，每平方米价格2200元，总价款为457314元；刘健于2012年11月26日前一次性给付全部房款；天福公司于2012年12月30日前将商品房交付刘健使用，如遇不可抗力不能履行合同的，按国家有关法律政策规定执行；天福公司保证在交付商品房时无权属纠纷和债权债务纠纷，如存在权属纠纷和债权债务纠纷，由天福公司承担全部责任；天福公司在小区综合验收后16个月内为刘健办理房屋产权证等事宜。合同订立后，刘健向天福公司支付全部房款457314元。诉争商品房现在由刘健占有并自2014年12月14日起对外出租。2012年12月11日，天福公司在通辽市房屋产权管理所为通辽市科尔沁区某小区3-/-105商品房办理了预告登记，预告登记权利人为刘健。刘健合计购买天福公司某小区四套商品房，诉争商品房是其中一套。
原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三人刘健与被告天福公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合同依法成立、有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因原告提供的证据不能证明原告与被告签订、履行《商品房认购书》的事实，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。第三人刘健已履行了向被告支付房款义务，被告已为第三人办理了诉争商品房的预告登记，无疑第三人对诉争商品房享有期待的、排他的所有权，按照第三人与被告的约定，天福公司为刘健办理房屋产权证的期限为“小区综合验收后16个月内”，而双方对综合验收时间没有约定，直接导致双方对办理房屋产权证的期限约定不明，属合同法第六十二条第（四）项规定的当事人就合同履行期限约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的情况，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案第三人2012年11月29日与被告订立诉争房屋的《商品房买卖合同》，约定被告于2012年12月30日前将商品房交付第三人使用，并约定如遇不可抗力不能履行合同的，按国家有关法律政策规定执行；第三人已自2014年12月14日起对外出租该房。所以，被告负有协助为第三人办理房屋所有权登记手续的义务，第三人的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告陈玉弟的诉讼请求。二、被告通辽市天福房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内，协助第三人刘健将坐落于通辽市科尔沁区X小区X号楼XXX号（X-/-XXX号）商品房所有权转移登记至第三人刘健名下。三、原告陈玉弟预交的案件受理费减半收取164元，由原告陈玉弟负担。第三人刘健预交的案件受理费减半收取50元，由被告通辽市天福房地产开发有限责任公司负担。
上诉人陈玉弟不服原审判决上诉的主要理由是：本案被上诉人刘健根本就没有任何购房行为，被上诉人刘健只是向韩某某出借款项，利用涉案房屋进行的抵押，韩某某己经将从被上诉人刘健处的借款偿还。由于缺乏重要的诉讼参与人，原审法院审理程序严重违法，是错误的。涉案房屋上诉人己经购买，本案原审法院认定被上诉人刘健购买该房屋单价，不足上诉人购买该房屋价款额的二分之一，显然严重偏离市场价值。原审在没有证据证明涉案房屋已经竣工验收合格的情况下，判决办理商品房所有权转移登记，明显违背法律规定。原审对于上诉人同样提交的具有韩某某签约及韩某某的妻子王某某收款的行为，却做出了完全相反的认定。原审法院在预告登记的效力不确定、真实性可疑的情况下，认定被上诉人对诉争房屋享有期待的、排他的所有权，系违法认定。上诉人原审提交的证据证明了上诉人主张的成立，通过本案上诉人的举证，证明了韩某某以开发公司名义与上诉人签订了《商品房认购书》，同时与上诉人履行了该认购书，该认购书己经具有商品房买卖合同所应具备的全部属性的事实，因此，上诉人原审依法主张，符合法律规定，应予以支持。韩某某系挂靠开发涉案小区的事实是不争的事实，被上诉人开发公司只是其被挂靠单位，对于涉案房屋不具备实质上的所有权和处置权，只是名义上的出具合同。涉案房屋于2012年10月24日上诉人就己经购买，于2013年11月29日就己经交付给上诉人使用。被上诉人系违法霸占。上诉人在原审中提供的证据证明了被上诉人开发公司盖章的存在。由于被上诉人开发公司否认所盖公章真实性，原审法院认为不能证明案件事实，不予确认。然而，对于同样的事实，被上诉人刘健提交的收据和通知，被上诉人开发公司同样否认该公章，认为不真实，但是原审法院却认为具有证明力，予以确认。原审法院对同样的事实做出截然相反的认定，是错误的。本案并没有涉及到被上诉人的其他三户房屋，更没有对其他三户房屋进行过调查。但是，原审法院在判决中却认定“第三人于2012年11月30日分两次将XXXX小区共四套商业营业房购房款打入指定账户”。综上所述，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，采信证据错误，判决错误，程序违法。请二审法院：1、依法撤销原审判决，并改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人刘健的原审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司答辩表示服从原判。
被上诉人刘健答辩表示服从原判。
经审理，本院查明的事实和采信的证据与原审一致，本院予以确认。
二审期间，上诉人陈玉弟提交以下证据：1、（2016）内XXXX行初X号行政裁定书，证明就商品房预告登记的行为上诉人已提起行政诉讼并已经立案审理的事实。因本案在先，相关法院需要民事审理结果作为依据为由行政案件中止审理。2、出示调取证据申请书。调取韩某某涉嫌诈骗一案的供述，直接关系到本案是否成立。3、出示工商登记档案材料一份，证明韩某某系被上诉人天福公司股东的事实。被上诉人刘健质证认为：1、裁定没有收到，证明裁定没有发生效力，也证明不了刘健取得的房屋预告登记证明已不具备法律效力。2、对调取证据申请，其调取对本案并无直接关联及影响，因在本案上诉人原一审起诉前第三人刘健作为原告已提起过诉讼。并将本案的上诉人追加为第三人，在审理过程中因韩某某涉嫌犯罪，科区法院为避免民事案件与刑事案件交叉，并依据先刑后民的原则将本案移送XX公安局。后经审查后认为该案与刑事无关，因此上诉人才提起诉讼。另外该份证据也证明不了上诉人所称的是抵押借款的事实，也没有证据支撑。3、对工商档案的真实性没有异议，但与本案无关。被上诉人天福公司质证认为：1、裁定书不能证明预告登记不具有法律效力，而且裁定书也没有明确说明将预告登记撤销，故预告登记是有效的。2、对于申请书，与本案没有关联性。3、对工商档案没有异议。被上诉人天福公司二审出示证明一份，证明吉祥三宝小区3号楼建设单位没有与天福公司办理交接手续，3号楼现不具备交付条件。上诉人质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该份证据系以科尔沁区人民法院为证明单位，在本案审理以前，因此既不属于新证据也不具备合法性。被上诉人刘健质证认为：对证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。被上诉人刘健二审提交了：（2014）某民初字第XXXX号民事裁定书，证明上诉人2014年在起诉天福公司就本案诉争的房屋过程中，某人民法院以该案涉嫌犯罪移送XX公安局，审查后认为本案于刑事犯罪无关，原告才提起本次诉讼。其诉讼案由与事实与本案均为同一事实，要求调取公安证据属于诉累。上诉人陈玉弟质证认为：就裁定书的真实性没有异议，但是该裁定书的作出时间是2014年的10月20日，韩某某涉嫌诈骗被立案追究是在2015年7月份，也就是说在本案的一审审理期间才立案侦查韩某某涉嫌犯罪的事实，因此裁定书不能证明被上诉人刘健所要证明的事实。被上诉人天福公司质证认为：对裁定书的真实性没有异议。我公司曾经收到过上述裁定，该案确实曾经移送过公安，后被公安退回。本院认为，上诉人在二审期间提交的证据1、（2016）内XXXX行初X号行政裁定书，因裁定是中止审理裁定，中止审理的理由等待本案的处理结果，因此对其真实性予以确认，对其证明力不予采信。证据2、调取证据申请书，由于本案在审理过程中已经移送公安机关经审查后认为：不构成刑事案件，属民事纠纷，移送回原审法院。上诉人在原审法院也提出申请调取证据，原审法院已经通知不予调取，二审申请调取不符合规定，不予采纳。证据3、工商登记档案材料一份，二被上诉人质证无异议，故对其真实性予以确认。被上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司提交的证明，由于上诉人对其真实性有异议，被上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司没有提交其他证据证明争议房屋的施工单位对其证明力不予确认。被上诉人刘健二审出示的（2014)科民初字第X号民事裁定书，上诉人陈玉弟和被上诉人通辽市天福房地产开发有限责任公司对真实性均无异议，故对真实性予以确认。
本院认为，刘健与天福公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合同依法成立、有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。刘健已履行了支付房款义务，天福公司已为第三人办理了诉争商品房的预告登记，无疑第三人对诉争商品房享有期待的、排他的所有权，按照刘健与天福公司的约定，天福公司还应履行协助为刘健办理房屋产权登记手续的合同附随义务。由于争议房屋已交付使用，原审判决并无不当。上诉人主张被上诉人刘健不存在购房行为，被上诉人刘健只是向韩某某出借款项，利用涉案房屋进行的抵押，韩某某己经将从被上诉人刘健处的借款偿还，但没有提供相应证据证实，故该项主张不能成立，不予采纳。上诉人主张涉案房屋上诉人已经购买，由于被上诉人天福公司对上诉人提交的认购书公章的真实性有异议，上诉人没有进一步提供证据证明其主张，一审拒绝申请对公章进行鉴定，二审申请不符合法律规定，不予采纳。由于被上诉人天福公司是争议房屋的开发单位，具有销售、办理相关权属登记的权利和义务，上诉人主张被上诉人天福公司是被挂靠单位，对于涉案房屋不具备实质上的所有权和处置权缺乏法律依据，不予采纳。由于涉及到被上诉人的其他三户房屋已经原审法院判决，并已上诉到二审法院，上诉人主张原审法院未经调查就认定刘健将四套房屋购房款打入指定账户不符合法律规定的理由不能成立，不予采纳。由于房屋买卖合同的相对方均已参加诉讼，上诉人主张遗漏当事人的主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328元，由上诉人陈玉弟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘景国
审 判 员 王琳琳
代理审判员 付淑娥
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 道日娜