连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初2735号原告王鹏。委托代理人陈连兵，连云港市新海法哲法律服务所法律工作者。被告胡维赞。委托代理人赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。第三人沈万芝。委托代理人沈敏。第三人朱刚。原告王鹏与被告胡维赞、第三人沈万芝、朱刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王鹏的委托代理人陈连兵、被告胡维赞及其委托代理人赵世银、第三人沈万芝的委托代理人沈敏到庭参加诉讼。第三人朱刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法做缺席审理。本案现已审理终结。原告王鹏诉称，2016年4月1日，被告将位于连云港市海州区龙西北路麦米饭中式快餐店转让给原告，且收取了原告的转让款2万元整。原告在对房屋进行装修、装潢时，房屋实际所有权人沈万芝对原告装潢进行阻止。经事后调查，被告既不是房屋所有权人，也不是房屋使用权人。根据合同法的相关规定，被告将该房屋转让给原告是无权处分，存在全部过错。事后原告多次要求被告返还转让款，被告都以各种理由拒绝返还转让款。故原告诉至法院，请求依法判令：1.原、被告转让合同无效，被告返还原告2万元转让款；2.被告赔偿原告各项损失1000元，并由被告承担本案的诉讼费用。在本案审理期间，原告撤回请求判令原、被告转让合同无效的诉讼请求。被告胡维赞辩称，原告的诉讼请求与事实不符。我确实与原告签订了房屋租赁合同，我的上一手是朱刚，根据我和朱刚签订的合同，我有权进行转租，该合同为有效合同。朱刚又是从沈万芝处租赁的。我在转租一事上没有过错，请求驳回原告对我的诉讼请求。第三人沈万芝述称，我将房屋出租给朱刚，后来由被告胡维赞在其中经营。胡维赞又私自转让给原告。该转让没有经过我的允许，所以我将房屋收回。第三人朱刚未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明，坐落于连云港市新浦区（现海州区）路南街龙西北路7号楼4单元101号房屋为第三人沈万芝所有。2012年5月10日，第三人沈万芝与第三人朱刚和案外人严锋签订《房屋租赁合同》，约定：沈万芝将坐落于连云港市新浦区（现海州区）路南街龙西北路7号楼4单元101号房屋出租给朱刚、严锋。年租金四万五千元，租期五年，前两年房租不变，从第三年开始每年在前一年租金的基础上递增百分之五，租赁期限自2012年5月10日至2017年5月10日止。承租人保证承租上述房屋仅作小吃部经营，不得合租和转租，如承租人出现合租或转租现象出租人立即收回房屋。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。后第三人沈万芝将涉案房屋交由第三人朱刚、严锋使用。严锋在与朱刚合伙一段时间后退出经营。2014年10月4日，第三人朱刚（甲方）与被告胡维赞（乙方）签订1份转让协议，约定：甲方自愿将坐落于连云港市新浦区（现海州区）路南龙西北路7号楼4单元101室的麦米饭中式快餐店转租给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。乙方一次性支付甲方转租款及相关设备转让费共计六万六千元整。乙方必须在合同签订当日向该负责人一次性支付合同项下之价款。饭店整体转让后，乙方应继续履行原饭店与出租方签订的合同期内全部合同或协议，如乙方确需提前终止或变更原饭店与出租方签订的合同期内全部合同或协议，可与出租方另行签订协议。转让协议还对双方的其他权利、义务作了约定。2016年4月1日，被告胡维赞（甲方）与原告王鹏（乙方）签订1份转让协议，约定：甲方自愿将坐落于连云港市新浦区（现海州区）路南街龙西北路7号楼4单元101室的麦米饭中式快餐店转租给乙方，该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方，主要包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。乙方一次性支付甲方转租款及相关设备转让费共计五万三千元整。乙方必须在合同签订当日向该负责人一次性支付合同项下之价款。乙方在支付饭店转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得饭店承租权及相关设施的所有权和使用权。饭店整体转让后，乙方应继续履行原饭店与出租方签订的合同期内全部合同或协议，如乙方确需提前终止或变更原饭店与出租方签订的合同期内全部合同或协议，可与出租方另行签订协议。转让协议还对双方的其他权利、义务作了约定。2016年4月1日，原告王鹏向被告胡维赞支付转让费用2万元，并约定剩余尾款定于2017年2月1日结清，原告王鹏还向被告胡维赞就所欠转让费三万三千元出具欠条1张。原、被告签订转让协议后，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年4月初，原告在对涉案房屋进行装修时，第三人沈万芝以转租未经其同意为由，将涉案房屋收回。另查明，在第三人沈万芝将涉案房屋出租给第三人朱刚和严锋后，前两年半的租金是朱刚支付，第三年租金是被告胡维赞直接支付给沈万芝。在第三人沈万芝收回房屋时，原、被告均在场，沈万芝将涉案房屋内设备搬出，由被告胡维赞保管。原告王鹏和第三人沈万芝一致确认除两台空调被告胡维赞未搬走，其余物品都已由胡维赞搬走。被告胡维赞称除了两台空调，还有碗架、货架、灯具、洗碗池未搬出。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告举证的转让协议、收条，被告举证的转让协议、合同、欠条证据在案予以证实。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，第三人沈万芝知道第三人朱刚未经自己同意，将房屋转租给被告胡维赞，在六个月内未提出异议，视为其同意将房屋转租。被告胡维赞未经第三人沈万芝同意，将涉案房屋转租给原告王鹏，原、被告签订转让协议是当事人双方的真实意思表示，不违反法律规定，该转让协议合法有效。但因被告胡维赞在将涉案房屋转租给原告王鹏时，未经出租人沈万芝同意，沈万芝有权行使合同解除权、收回房屋。第三人沈万芝在原告王鹏承租涉案房屋几天后即收回房屋，导致原告王鹏签订转让协议的目的无法实现，被告胡维赞应将收到的转让费退还原告王鹏。原告王鹏还主张被告胡维赞应赔偿其各项损失1000元，但未举证证明损失的存在，对其就此提出的诉讼请求，无事实合同法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡维赞于本判决生效后十日内返还原告王鹏转让费20000元。二、驳回原告王鹏其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元（原告已预交），由被告胡维赞负担，于给付上述款项时一并给付原告王鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费330元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审判员 郭 敏二〇一六年七月十九日书记员 谭锦亭法律条文和上诉须知一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（二）、《最高人民法院》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行