苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初166号
原告苏州市无限度国际贸易有限公司，住所地太仓市城厢镇彩虹天下5幢102室。
法定代表人陕彦，经理。
被告苏州工业园区邻里中心发展有限公司，住所地苏州工业园区林泉路598号。
法定代表人谢易涵，总经理。
委托代理人梁志强，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
原告苏州市无限度国际贸易有限公司（以下简称“无限度公司”）诉被告苏州工业园区邻里中心发展有限公司（以下简称“邻里中心公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，于2016年3月21日第一次公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年7月25日第二次公开开庭审理，原告无限度公司的法定代表人陕彦，被告邻里中心公司委托代理人殷荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无限度公司诉称，2013年3月8日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由原告向被告承租苏州工业园区东沙湖路东沙湖邻里中心D102-1室房屋，租期为5年，租赁费用合计为452728.56元。租赁合同签订后，被告依约交付了房屋，并由原告作为经营场地使用，原告也按期交纳了租金。2015年11月，被告无正当理由单方解除租赁合同，该解约行为给原告造成了重大损失，双方经多次协商无果，遂诉讼来院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付违约金90545.71元；2、被告返还合同保证金6813.60元；3、被告返还原告水电表押金1000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告邻里中心公司辩称，被告于2016年1月12日因原告逾期支付租赁金为由解除了双方的房屋租赁关系，该解除并无不当，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，2013年3月，原、被告双方签订《租赁合同》一份，合同约定原告无限度公司（乙方）向被告邻里中心公司（甲方）承租苏州工业园区东沙湖路东沙湖邻里中心D102-1室房屋，租赁期限为5年。合同第7条约定：“禁止行为，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋。乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额（租金及综合管理费）20%的违约金，乙方的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。……7.6乙方被执法部门（包括但不限于工商、税务、卫生、物价、计量等）或所在邻里中心管理部处以三次罚款或发出书面整改意见。”合同第11.1条约定：“除非合同约定的情形或双方协商一致，任何一方都不得任意变更和解除本合同，否则违约方应向对方支付本合同总金额（租金及综合管理费）20%的违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应补足。”合同第14.1条约定：“为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2013年3月15日前向甲方缴纳相当于1个月租金及综合管理费的款项作为租赁保证金，具体金额为6813.60元整。”
2013年11月28日，原、被告双方签订了《关于租赁面积修改的补充协议》，该协议对于房屋租赁的面积进行了变更，变更前房屋租赁的面积为113.56平米，变更后为113.98平米，租金及综合管理费进行相应调整，经变更整个租赁期的租金及综合管理费总额为452728.56元。补充协议第五条约定：“本补充协议与原合同及已签订的补充协议有不一致的地方，以本补充协议的约定为准，本协议未涉及原合同及已签订的补充协议部分的其他条款继续保持不变。”
另查明，2015年8月30日，被告向原告发出《解除租赁合同告知函》，该函称：被告公司的工作人员在日常巡查中已超过三次发现原告公司存在未正常营业、未正常开关门、未做好厅店形象日常管理等违约现象（具体见附件），并根据合同的7.6条通知原告于2015年11月30日解除双方的租赁合同，并要求原告于接到该通知后于2015年11月30日前完成清场交还房屋。原告在庭审中明确其已于2015年9月2日左右收到该解除通知。另在诉讼中，被告提交了整改通知书六份：第一份是2014年3月13日的整改通知书，告虽称该通知是原告公司的员工签收，但被告在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第二份是2014年3月17日的整改通知书，被告虽称该通知是原告公司的员工签收，但被告在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第三份是2014年3月24日的整改通知书，被告虽称该通知是原告公司的员工签收，但被告在庭审中表示签收人的字迹潦草无法辨识；第四份是2015年6月11日的整改通知书，被告称该通知是直接送达给原告店里的员工的，但是员工没有签字，当时电话告知了原告的公司负责人陕彦；第五份是2015年6月15日的整改通知书，被告称该通知是直接送达给原告店里的员工的，但是员工没有签字，当时电话告知了原告的公司负责人陕彦；第六份是2014年10月5日的整改通知书，被告称该通知直接送达给原告店里的员工，并由名叫周燕的员工签字确认。原告在庭审中陈述，被告向其寄送解除合同通知书时并未同时寄送作为附件的上述整改通知书，且原告对于上述六份整改通知书也不予认可，认为上述通知书中有的没有原告方的签字或盖章，有的虽有签名但被告根本无法说清是谁签的，还有在第六份通知书上签字的周燕也并非原告公司的员工。2015年9月2日，原告向被告发送《关于苏州工业园区邻里中心发展有限公司单方解除租赁合同告知函的回复》，该回函中称：第一，被告向原告寄送的解除通知的附件部分没有收到；第二，原告从未收到过所谓的书面整改意见书；第三，被告工作人员存在不遵守工作流程、不作为及恶意作为的情况；第四原告向被告反映的房屋漏水等问题均未得到及时解决。原告在上述回函中还称，要求被告履行合同的约定，不再影响原告的正常经营。2015年10月9日，原告向被告发出《关于暂停支付东沙湖邻里中心D102-1商铺相关费用的通知》，该通知称基于被告公司于2015年9月2日发送《解除租赁合同告知函》单方解除合同及被告未解决店铺漏水等原因，原告将暂停支付物业费、空调费、租金等费用。
2015年11月，被告再次向原告发出《解除合同告知函》，该告知函仍以原告公司三次以上出现未正常经营、未正常开关门、未做好厅店形象维护等违约情形并被告书面责令整改为由，通知解除与原告之间的租赁合同关系。该函明确，被告于2015年12月31日单方解除与原告方之间的合同，并要求被告于2015年12月31日前搬出租赁房屋并清场。原告在庭审中表示其在该函出具后一周左右收到。此后，被告向原告第三次发出《解除合同告知函》，该函称因原告未依照合同约定交纳2015年12月1日至2016年6月31日止的租金及综合管理费，故根据合同第七条的约定通知被告将于2015年12月31日单方解除双方的租赁合同，并要求原告于2016年1月17日前搬出租赁房屋、恢复原状。原告称其并未收到上述第三份解除通知，被告称无法提交该解除通知已经送到原告的凭证。
还查明，庭审中，原被告双方确认，原告的租金支付至2015年11月30日，涉案的租赁房屋已经由被告收回，原告称房屋交还的时间是2015年11月30日，被告则称是在2016年1月18日收回。根据原告提交的收据及银行交易凭证，原告已向被告交付的水电表押金为1000元、租赁保证金为6813.6元。
以上事实，由租赁合同、《解除合同告知函》、收据、《关于租赁面积修改的补充协议》等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，原告无限度公司与邻里中心公司签订的房屋租赁合同及其补充协议依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。本案中，双方在合同中约定的房屋租赁期为自2013年6月1日起至2018年5月31日止，但被告分别于2015年8月、2015年11月两次向原告单方发送解除合同通知书，通知原告双方的合同于2015年11月30日（第二次通知的是2015年12月31日）解除，另结合原告租金实际支付至2015年11月30日及租赁房屋已经由被告实际收回的情形，本院认定涉案的租赁合同已经解除。关于该合同被告单方解除是否合法的问题，根据合同的约定承租方被执法部门或邻里中心管理部处以三次罚款或发出书面整改意见的，被告作为出租方可以单方解除合同，但被告所提交的整改通知书既不能证明上述通知书已经有效送达给原告公司，也无法证明该整改的内容真实合理且经原告的确认，被告即直接以上述整改单为依据单方解除租赁合同，已构成违约，原告有权要求被告承担相应违约责任。关于违约金，双方的租赁合同中有明确约定按合同总金额的20%进行计算，考虑到原租赁合同所剩余的租赁期较长、原告租赁涉案房屋系用于商业经营且对房屋进行了必要的装修，原告所主张的按合同总金额20%计算的违约金90545.71元（452728.56*20%）未明显高于其实际损失，故对于该项诉请本院予以支持。关于水电表押金及租赁保证金，涉案租赁合同因被告单方违约解除，故原告要求返还水电表押金及租赁保证金的诉请具有法律依据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州工业园区邻里中心发展有限公司返还原告苏州市无限度国际贸易有限公司水电表押金1000元、租赁保证金6813.60元；
二、被告苏州工业园区邻里中心发展有限公司支付原告苏州市无限度国际贸易有限公司违约金90545.71元。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2258元，由被告苏州工业园区邻里中心发展有限公司负担。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 翟庆岗
人民陪审员 任家绪
二〇一六年八月十八日
书 记 员 李靖伟