重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第04833号
原告：吴应西，男，汉族，1963年12月10日出生，住重庆市江津区。
原告：刁正兰（原告吴应西之妻），汉族，1964年4月27日出生，住址同上。
原告刁正兰的委托代理人：吴应西，即上述原告。特别授权。
二原告的委托代理人：蒙进伟，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：姜群，女，汉族，1966年6月15日出生，住重庆市江津区。
被告：何军（被告姜群之夫），汉族，1965年3月15日出生，住址同上。
二被告的委托代理人：唐海宾，重庆钧睿律师事务所律师。特别授权。
原告吴应西、刁正兰与被告姜群、何军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月22日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序分别于2014年6月20日、7月16日、9月17日、12月11日公开开庭进行了审理。原告吴应西并作为原告刁正兰的委托代理人，以及原告吴应西、刁正兰的委托代理人蒙进伟，被告姜群及被告姜群、何军的委托代理人唐海宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴应西、刁正兰诉称：2013年2月27日，原告吴应西与被告姜群签订《房屋租赁合同》。按该合同原告将房屋交付使用后，被告姜群应在每年度末交下年度的房租120000元，如不按时缴纳房租，原告有权解除合同，违约方并支付违约金100000元。签订合同后，第一年度即2013年3月1日至2014年2月28日的租金，被告分数次才付清。第二年度的租金，被告姜群也不按合同约定缴纳，经原告多次催收，被告姜群才说其向原告指定账户转了24400元的房租。至今，被告欠原告2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租金95600元。被告姜群也未按合同约定缴纳电费，至起诉时止，被告已欠电费3010元，此款原告曾开收据向被告姜群收取，遭拒付。2014年2月20日、3月20日，原告两次书面通知被告姜群，要求被告按合同约定支付租金并及时交清电费，但被告仍置之不理。被告姜群与被告何军系夫妻，应承担共同责任。请求人民法院判决解除原告吴应西与被告姜群签订的《房屋租赁合同》；判令被告腾退房屋；支付所欠原告2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租金95600元、电费3010元；并支付违约金100000元。
被告姜群、何军辩称：与原告吴应西签订《房屋租赁合同》属实。虽然合同约定，租金是按年度缴纳，但合同签订后，被告均是按月支付租金，被告也是按月收取。原被告实际履行合同的行为，已改变了合同的约定，故被告按月支付房屋租金未违反双方的约定。现原告已足额支付了实际使用房屋月份的租金。人民法院应驳回原告的诉讼请求。
被告承租原告房屋后，花90余万元对房屋进行了装修，现原被告争议的仅是租金的支付方式，此不足以导致合同的解除，如人民法院判决解除合同，对被告不公。且原告请求支付的违约金过高，请求人民法院予以减少，减少至拖欠租金金额的20%为宜。
另外，原告吴应西与被告姜群在《房屋租赁合同》中约定，原告要补偿被告装修费15000元，被告姜群在出具收到原告吴应西装修费的收条时，原告并未实际支付，当时原告吴应西承诺少收一个月租金抵扣，故租期应从2013年4月1日起算。
经审理查明：原告吴应西、刁正兰系夫妻，二人在重庆市江津区几江街道办事处某某街23号某某综合楼1幢10号有1层商业非住宅50.47平方米，权属证书字号为“203房地证2005字第02206号”，2层有住宅433.22平方米，其中有197.24平方米，房号登记为231号，属权证书字号为“房权证203字第0549**号”。前述房屋所有权人登记为原告刁正兰。其余235.98平方米的住宅，房号登记为2－2－1号，权属证书字号为“房地产权证203字第00031**号”，所有权人登记为原告吴应西。前述房屋1层非住宅在2楼住宅下，与2楼住宅相通。2013年2月28日，原告吴应西（甲方）与被告姜群（乙方）同时签订二份《房屋租赁合同》，本案的《房屋租赁合同》约定：甲方将“江津区几江某某路某某商贸综合楼底层10号门面及与此门面相通的211号房的范围”租给乙方使用；租期从2013年3月1日起至2019年2月28日止；前两年租金120000元，后四年每年租金156000元，合同到期后，按市场价格续签四年；乙方在签订本合同之日向甲向交纳租房保证金10000元，并向甲方交纳第一年度租金120000元，以后每年末提前预交下一年度房租，乙方向甲方交纳的保证金及租金以甲方出具的收据为准；房屋租金及保证金请按时转入甲方的工商银行账号为310009……73295的户头上；如乙方因经营需要装修，必须经甲方同意，其装修的一切费用概由乙自行负担，如中途解除终止合同或合同期满不能继续租赁，乙方所装修的费用不得折价抵扣房屋租金，甲方不作折价补偿，乙方不得拆毁装修物，必须完好交付甲方；乙方在租赁甲方的房屋期间所产生的水、电、气、物业管理费、卫生费等概由乙方负担，并按时向有关部分门交纳，如不按时交纳所产生的责任由乙方承担，系违约行为并承担违约责任；在租赁期间，房屋、卷闸门、管道的维修及产生的费用由乙方负担；甲方支付乙方装修费补助15000元；乙方在租赁期间如不按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任；“如一方违约，要承担违约金100000元，另一方并有权解除合同”。除上述内容外，合同还就租期未满时的退租、租期满后的优先承租权等进行了约定。该合同出租的房屋，是上述权属证书登记房号为2－2－1号的住宅及1层非住宅。另一份《房屋租赁合同》（注：该合同已另案同时起诉）约定的主要内容有：甲方将“江津区几江某某路某某商贸综合楼二层221号”已装修过的住房租给乙方使用（注：即上述权属证书登记房号为231号的住宅）；租期从2013年3月1日起至2019年2月28日止；2013年3月1日至2016年9月30日每季租金6600元，2016年10月1日至2017年9月30日每季度租金15000元，……；乙方在签订本合同之日向甲向交纳租房保证金10000元，并向甲方交纳第一季度租金6600元，以后季度末提前预交下一季度房租；房屋租金及保证金请按时转入甲方的工商银行账号为310009……73295的户头上；乙方在租赁期间如不按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任；“如一方违约，要承担违约金陆万元，另一方并有权解除合同”；“乙方保证盲人按摩能在2013年3月1日至2016年9月30日使用该套房的一部分，范围以他们双方商量为准”。除上述约定外，其余内容与前述合同基本相同。合同签订后，原告便将房屋交付原告使用。2013年2月27日、3月3日被告分别支付了两份《房屋租赁合同》的保证金各10000元。两份《房屋租赁合同》的租金，被告于2013年5月22日付10000元、6月1日付10000元、7月1日付10000元、8月付10000元（此款原告出具的收据未写月日，庭审中双方认可为2013年8月所交），10月10日付10000元、11月1日付10000元、12月1日付10000元，12月31日付10000元，2014年1月30日付10000元、3月1日付46400元（此收据上载明：补交第一年度房租），前述支付的房租，原告均向被告出具了《收据》，其中5月22日的《收据》，载明是221号房租，6月1日、7月1日、8月、10月10日的《收据》载明是211号房租，其余《收据》未载明房号。2014年3月30日被告付12200元、4月30日付12200元、5月31日付12200元、6月30日12200元、7月31日付12200元、8月30日付12200元，上述至2014年8月30日止，原告共计支付租金209600元。原告在上述2013年7月1日出具给被告的交款《收据》中注明：“请姜群在本月底前将211号及221号所欠的房租及保证金按合同规定全部缴清。”2014年2月20日，原告向被告姜群寄出书面《通知》，载明：姜群，签订两份租赁合同至今，你们未按合同约定将房租足额缴纳，经多次通知无果，你们仍只交了部分房租，今再次书面通知，请你们务必在本月底前将所欠第1年的租金及第2年应缴租金交清，否则一切经济损失及法律责任由你们承担。同年3月20日，原告又向姜群寄出书面《通知》，载明：姜群，你们未按合同约定的时间交第2年的房租和2014年2、3月的电费、气费，现通知你们务必于2014年3月31日前将该交的房租及电、气费交清，否则将承担一切经济及法律责任。之后被告仍未按合同约定的方式向原告支付房租。原告遂诉讼来院。
庭审中，原告确认：其请求被告支付的电费原告已交清；除上述被告已付的租金外，被告在2014年12月11日最后一次开庭前，于2014年9、10、11月分3次分别支付房屋租金12200元，共计36600元，至此被告累计支付原告租金246200元。被告陈述：其所交租金中，《收据》中写明房号的租金，即是相应合同的租金，支付金额为10000元未写明房号的《收据》，是211号房屋的租金，按12200元支付的租金中，10000元是211号房屋的租金，2200元是221号房屋的租金。按此，被告支付原告的209600元租金中，2013年被告已付221号房屋的租金10000元，211号房屋的租金70000元，2014年3月1日补交2013年度的租金46400元（2013年度总计被告应支付原告房屋租金122000，被告实际总付126400元，余4400元）。2014年支付221号房屋租金19800元（2200元／月×9月），支付211号房屋租金100000元（前述2014年支付的租金，包含被告在本年度9、10、11月支付的租金36600元）。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点是：
一、原告按月支付租金，被告收取租金的行为，是否改变了合同的约定。对此，原告认为：被告按月支付，是被告不遵守合同约定，原告在2013年7月1日出具给被告的收据上，以及在2014年2、3月两次的书面《通知》中，均要求被告按合同约定支付租金，且多次口头通知，故被告的此理由不能成。
二、合同是否应解除。
三、原告开始收取租金是从2013年3月1日，还是从同年4月1日。对此，原告提交了被告姜群分别于2013年3月28日、2014年3月3日出具的收条，载明被告分别收到原告支付的装修补助费5000元、10000元。原告用以证明，支付了被告装修补助费，并未承诺少收一个月的租金。而被告认为，出具收条时，原告并未实际支付款项，原告承诺少收一个月的租金抵扣，但被告未提供任何证据证明。
四、被告实际支付的租金金额。除双方确认已交的租金246200元外，被告还提出：（一）支付给蒋开均（“盲人按摩”业主）的租金，应视为支付给原告的租金。对此原告称：另一份合同中关于“乙方保证'盲人按摩'能在2013年3月1日至2016年9月30日使用该套房的一部分，范围以他们双方商量为准”的约定，表明被告与“盲人按摩”间是转租关系，被告支付给盲人按摩的租金17600元应抵扣应支付给原告的租金。被告并提供以下证据。1、被告与蒋开均于2013年3月12日签订的《协议》，载明：因被告经营之需，蒋愿将租期未满的经营场地“转租”给被告，面积283平方米；被告愿意在其经营场地内为蒋提供安置6－8个按摩床位的房间，被告不另外收蒋房租；被告保证蒋从签订本协议之日起至2016年9月30日间，在原地经营；蒋必须按照被告统一规划从事按摩经营活动；双方同意并确认，被告每月向蒋支付的总费用（包括水、电、气费）共计300元。2、蒋开均于2013年4月2日出具的《收条》。载明：今收到姜群交来某某路某某商贸综合楼221号（2013年5月1日至2013年12月31日）房租17600元，及租赁保证金5000元，共计22600元。对上述被告的意见及证据，原告认为：被告与蒋之间的协商与原告无关，原被告间对此从未进行过协商，被告也没有证据证明。（二）2013年3月31日还存入原告账户10000元。对此被告提供了《中国工商银行个人业务凭证》。载明：被告姜群于2013年3月31日取款10000元。对此被告陈述：此款取出后，存入原告的银行账户，但存入的凭据遗失。原告对此陈述：银行卡交易记录已提交法院核对，无此笔款项。
本院认为，原告吴应西与被告姜群签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。合同双方，虽然签字的只有原告吴应西和被告姜群，但由于原告吴应西与刁正兰系夫妻，房屋系夫妻共同财产，所有权又分别以二人的名字登记，故刁正兰作为原告主体适格。被告姜群与被告何军系夫妻，由于夫妻在婚姻关系存续期间，其对外的的债务属夫妻共同债务，故原告将何军列为共同被告符合法津规定。合同签订后，原告履行了将房屋交付原告使用的义务，但被告一直未按合同约定，在前一年度末支付下一年度租金120000元。虽然被告辩称，被告按月支付，原告按月收取租金的行为，已改变合同的约定，但原告在2013年7月1日出具的《收据》上，以及2014年2、3月的书面通知中，均要求被告按合同约定支付租金，故原告收取租金的行为，不能说明原告认可改变租金的支付方式。按合同约定，不按时缴纳房屋租金，原告有权解除合同。被告经原告多次书面通知，仍未按合同约定的方式缴纳，现原告请求人民法院判决解除其与被告签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原被告间的房屋租赁关系终止，被告应将房屋退腾原告。对原告请求被告支付的租金，被告2014年1月1日至2015年2月28日应付租金140000元，被告已付100000元，加上被告在补交2013年度租金的余额4400元，被告实际已付104400元，尚欠35600元未付，此款被告应支付原告。对原告请求被告支付的至本案起诉被告所欠的电费，被告在诉讼中已付清，故此项请求应予驳回。对原告请求被告支付的违约金，由于被告在前一年度末时欠付的租金才120000元，而合同约定的违约金为100000元，明显过高，被告请求减少符合法律规定。其减少的标准，被告认为以拖欠租金的20%为宜，金额为24000元。此标准与按中国人民银行同期贷款利率4倍计算损失的130%所得出的金额基本相同，故被告主张违约金减少至拖欠租金金额的20%，本院予采纳。对被告称，原告承诺少收1个月租金的理由，因被告出具了收条，而其并无证据证明原告作出了少收1个月租金的承诺，故被告要求少计算1个月租金的理由不能成立。对被告要求将支付给蒋开均的17600元抵扣应支付给原告的租金，以及2013年3月31日付有租金10000元的主张，因被告无证据证明其与原告达成了可以抵扣的协议，以及将取出的款项存入了原告账户而本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告吴应西与被告姜群于2013年2月27日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告姜群、何军在本判决生效后三十日内支付所欠原告吴应西、刁正兰2014年1月1日至2015年2月28日的房屋租金35600元（10号门面及211号住宅）。
三、被告姜群、何军在本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区几江街道办事处某某街23号某某商贸综合楼1幢10号，1层，面积50.47平方米，权属证书字号为“203房地证2005字第02206号”的商业非住宅；2层，面积235.98平方米，权属证书字号为“房地产权证203字第00031**号”的住宅腾退原告吴应西、刁正兰。
四、被告姜群、何军在本判决生效后三十日内支付原告吴应西、刁正兰违约金24000元。
五、驳回原告吴应西、刁正兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
诉讼费用4272元，减半收取2136元，由被告姜群、何军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 周思远
二〇一五年三月六日
书记员 周 寒