广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第3301号
原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市南区，组织机构代码××。
负责人：高玲。
委托代理人：刘方平，公司员工。
委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。
被告：刘安兵，男，汉族，身份证住址重庆市开县，现住广东省中山市南区，公民身份号码×××8859。
被告：汪少梅，女，汉族，身份证住址重庆市开县，现住广东省中山市南区，公民身份号码×××8944。
上列两被告共同委托代理人：刘鑫，男，××年××月××日出生，汉族，住重庆市开县。
原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告刘安兵、汪少梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月22日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告刘安兵、汪少梅共同委托代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年11月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务协议，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告刘安兵、汪少梅为金水湾6幢1单元202房的业主，其物业建筑面积74.11平方米，该物业已于2011年8月31日交付使用。自2012年5月至今便没有如约支付物业服务费，共计欠费5135.91元，违约金计算至2015年7月为3294.93元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费5135.91元及违约金3294.93元（物业服务费于2012年5月至8月期间每月为118.57元，2012年9月至2013年8月期间每月为125.98元，2013年9月至2014年8月期间每月为133.4元，2014年9月起每月为140.8元，违约金自2012年6月起每日千分之一暂计至2015年7月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.本案诉讼费由两被告承担。
诉讼中，原告变更诉求1中物业服务费的金额为5135.52元，并明确主张的物业服务费期间为2012年5月至2015年7月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数，从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表；2.被告刘安兵、汪少梅身份证复印件；3.金水湾前期物业管理服务协议；4.广东省经营服务性收费许可证；5.律师函、快递单及回执；6.物业管理费收据；7.金水前期物业服务合同；8.中山市不动产登记资料证明表。
被告刘安兵、汪少梅共同辩称：1.原告提供的物业服务质量与其收费标准不对应，存在多处物业服务不到位，如小区公告环境卫生差、绿化工作不完善、擅自改造小区的绿化用地及幼儿园等共用设施为停车场、小区经常出现入室盗窃、共用设施维护不合格等问题；2.原告从未向两被告催收物业服务费，故其主张的物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效；3.对于原告关于物业服务费的计算方法及违约金起算日的主张没有异议，但违约金计算标准过高，应适当予以调整；4.涉案前期物业服务合同由愿景公司与长沙美好愿京物业管理有限公司签订，原告不是合同一方当事人，故原告不具有诉讼主体资格。
被告刘安兵、汪少梅就其辩解在举证期限内提交的证据如下：1.前期物业管理服务协议；2.照片；3.视频；4.证人证言。
经审理查明：美好愿京物业中山分公司经营范围包含物业管理，资质等级为二级。刘安兵、汪少梅系中山市南区城南一路金域街1号金水湾6幢1单元202房的业主。
2008年12月20日，愿景公司与长沙美好愿京物业管理有限公司（以下简称美好愿京物业公司）签订前期物业服务合同，委托美好愿京物业公司对其开发的金水湾小区提供前期物业服务。及后美好愿京物业公司的下属分公司美好愿京物业公司中山分公司负责上述物业合同委托的物业管理事项。刘安兵、汪少梅于2011年8月28日办理收楼手续，并于收楼当天与美好愿京物业中山分公司签订前期物业服务协议，约定住宅按建筑面积1.9元／平方米／月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元／平方米／月的标准收取；第二年按1.7元／平方米／月的标准收取；第三年按1.8元／平方米／月的标准收取；第四年开始按1.9元／平方米／月），物业服务费每三个月交一次，交纳时间为每三个月后的前5日，如逾期交纳，按每日1‰收取违约金。协议还约定了其他内容。协议签订后，刘安兵、汪少梅向美好愿京物业中山分公司支付物业服务费至2012年4月。自2012年5月至2015年7月期间，刘安兵、汪少梅欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2015年9月22日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2014年11月20日，美好愿京物业中山分公司通过EMS邮政特快专递向刘安兵、汪少梅发出律师函，要求刘安兵、汪少梅在2014年11月30日前支付2012年5月1日至2014年10月31日期间的物业服务费3868.69元及违约金2095.24元。
又查：涉案房产建筑面积74.11平方米，2012年5月至8月期间每月应交物业服务费为118.57元（74.11平方米×1.6元／平方米／月=118.57元），2012年9月至2013年8月期间每月应交物业服务费为125.98元（74.11平方米×1.7元／平方米／月=125.98元），2013年9月至2014年8月期间每月应交物业服务费为133.39元（74.11平方米×1.8元／平方米／月=133.39元），2014年9月至今每月应交物业服务费为140.8元（74.11平方米×1.9元／平方米／月=140.8元）。刘安兵、汪少梅自2012年5月起至2015年7月拖欠的物业服务费为5135.52元（其中2012年5月至8月：118.57元／月×4个月=474.28元；2012年9月至2013年8月：125.98元／月×12个月＝1511.76元；2013年9月至2014年8月：133.39元／月×12个月＝1600.68元；2014年9月至2015年7月：140.8元／月×11个月＝1548.8元）。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。美好愿京物业中山分公司是具有一级物业服务资质的企业，其受美好愿京物业公司指派向愿景公司开发的金水湾小区提供物业服务后，与刘安兵、汪少梅签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效，美好愿京物业公司亦因此具有原告诉讼主体资格。美好愿京物业中山分公司已根据协议的约定为金水湾小区提供了物业服务，刘安兵、汪少梅作为金水湾小区6幢1单元202房的业主则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳协议约定的物业服务费。刘安兵、汪少梅自2012年5月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然刘安兵、汪少梅辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，刘安兵、汪少梅提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对刘安兵、汪少梅上述辩解意见，本院不予采信，并认定刘安兵、汪少梅应向美好愿京物业中山分公司支付2012年5月至2015年7月期间拖欠的物业服务费5135.52元。刘安兵、汪少梅表示美好愿京物业中山分公司从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，对此美好愿京物业中山分公司已提交有效证据证实其通过邮寄律师函催收物业服务费的方式导致诉讼时效中断，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，美好愿京物业中山分公司的诉求未超出法定诉讼时效，故本院对刘安兵、汪少梅上述答辩意见不予采纳。
对于逾期付款违约金，前期物业服务协议约定物业服务费每三个月交一次，交纳时间为每三个月后的前5日，如逾期交纳的，按每日1‰收取违约金。庭审中，刘安兵、汪少梅对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将刘安兵、汪少梅应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。
综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘安兵、汪少梅于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2012年5月至2015年7月期间的物业服务费5135.52元及逾期付款违约金（其中2012年5月至8月，每月拖欠的物业服务费以118.57元为基数；2012年9月至2013年8月，每月拖欠的物业服务费以125.98元为基数；2013年9月至2014年8月，每月拖欠的物业服务费以133.39元；2014年9月至2015年7月，每月拖欠的物业服务费以140.8元为基数；均从次月1日起每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；
二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告刘安兵、汪少梅负担（两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 丁向娜
审 判 员 梁泳诗
人民陪审员 黄丹民
二〇一六年三月二日
书 记 员 谢雅怡
冯冰冰
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