文书内容九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0403民初124号原告九江世纪家居广场有限公司负责人张春生，董事长。委托代理人王子云，江西康润律师事务所律师委托代理人车秀娟，江西康润律师事务所实习律师被告梅红军本院于2015年11月19日立案受理原告九江世纪家居广场有限公司（以下简称：世纪家居）诉被告梅红军房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告世纪家居委托代理人王子云、车秀娟及被告梅红军到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：2014年1月29日，被告与原告签订了商铺租赁合同，双方约定被告承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第负一层面积为133.28㎡的商铺（场地编号为6106），租赁期为2014年3月29日至2017年3月28日，租金及其他费用为3332元/月，同时约定被告应在每月10日前支付当月租金，逾期未支付的按所欠金额的日千分之五向原告支付滞纳金并承担合同履约保证金同等数额的违约金。同日，双方签订了上述租赁商铺的物业管理合同，物业管理服务期与商铺租赁期一致，物业管理费为799元/月，同时约定被告应在每月10日前支付当月管理费，逾期未支付的按日千分之五向原告支付滞纳金。合同签订后，原告将上述商铺交付给被告使用，并提供了相应的物业管理服务。但自2015年3月至今，被告未按合同约定支付商铺租金、其他费用，自2014年11月至今未交纳物业管理费，经原告多次催缴，仍拒不支付。现要求：1、依法判决解除原被告于2014年1月9日签订的商铺租赁合同及物业管理合同，并将承租商铺保留固定装修返还原告。2、依法判决被告支付原告2015年3月至12月租金和其他费用33320元、违约金3332元及滞纳金（自2015年3月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付至实际返还商铺之日止的租金、其他费用及相应的滞纳金。3、依法判决被告支付原告2014年11月至2015年12月物业管理费11186元及滞纳金（自2014年11月10日起按所欠金额的日千分之五计算至实际支付日），并向原告支付至实际返还商铺之日止的物业管理费及相应的滞纳金。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称：对原告诉请我不同意，我已经装修，因房屋漏水、反潮，造成装修、产品损害，到现在我已受损。对租金及物业费在合理情况下我会缴纳的，但现在租赁物存在漏水，反潮，造成我损失，且在招商时我门面门口没有小屋，是后来原告在此搭建小屋，影响我方的经营，故现在我不会支付租金及物业费。我要提出反诉。原告为支持其诉请，向法庭提供证据如下：1、原告组织机构代码证复印件一份，营业执照复印件一份，法人证明一份，被告身份证复印件一份，证明原被告诉讼主体适格。2、世纪家居租赁合同书（建材版）复印件一份、世纪家居物业管理合同复印件一份，原件交法庭核对，证明双方租赁关系，租金、物业费、违约金及滞纳金计算标准。以上证据经法庭质证，被告质证意见为：对证据一、二无异议。被告既未提交证据又未提出反诉。经审理查明：2014年1月9日，原、被告分别签订了一份《租赁合同书》和《物业管理合同》。《租赁合同书》主要内容为：第一条、被告承租原告所有的位于九江市长江大道669号-“21世纪家居中心”的建材馆第首层面积为133.28㎡的商铺（场地编号为6106）；第二条、租赁期限：1、租赁期为2014年3月29日至2017年3月28日。2、免租期：4个月。第四条、合同履约保证金、租赁经营费用及交付办法：1、乙方（被告）签订本合同时向甲方（原告）缴纳履约保证金3332元。2、本合同期满，乙方如撤出经营，在乙方对甲方无欠款或不负有其他任何责任时，甲方凭乙方保证金收据退还全款。3、租金及其他费用为3332元/月。4、场地租金和费用采用“先支付后使用”的原则按月交付。5、乙方须按时缴纳场地租金和费用，如有延迟缴纳，从迟交之日起，乙方同意甲方每天按所欠金额的千分之五向乙方收取滞纳金，迟交时间达7天以上，甲方在发出书面通知后，有权停止该场地水、电、中央空调的供应，并有权限制乙方该场地内任何货品的进出场。第五条、1、乙方签订本合同时，须向甲方交纳所售商品的产品质量保证金3332元。3、如乙方退场后1年无售后遗留问题，则由甲方在三包期结束后如数退还质量保证金。第九条、1、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付合同履约保证金同等金额的违约金并赔偿甲方由此引起的全部损失。出现的情况包括拖欠租金、管理费等达15天的。3、除本合同有特别约定外，因乙方违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方交纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金），甲方有权不予退还。该合同原告在甲方处加盖了公司公章，被告在乙方处签名。《物业管理合同》主要内容为：第二条物业管理期限为三年，自2014年3月29日起至2017年3月28日止；第三条、1、乙方每月应向甲方缴纳物业管理费799元。2、物业管理费采取“先付费后享受服务”的原则按月交付，乙方应在每月10日前向甲方财务部门缴清当月的物业费。3、如有延迟缴纳，从迟交之日起，乙方同意甲方每天按所欠金额的千分之五向乙方收取滞纳金。原告在甲方处加盖了公司公章，被告在乙方处签名。合同签订后，被告按照约定向原告缴纳履约保证金3332元，产品质量保证金3332元，共计6664元，原告将该场地交付被告经营，双方实际约定，租金从2015年3月1日开始计算，双方约定物业管理费是从2014年10月开始收取。此后被告仅交纳了一个月的物业管理费。因被告拖欠租金和物业管理费，原告于2016年3月将被告承租的营业店面门锁上了。因被告之后未支付所欠租金和管理费，故原告诉至法院。本院认为：2014年1月9日，原、被告分别签订了一份《租赁合同书》和《物业管理合同》合法有效，应受法律保护,双方均应严格予以遵守。被告应按使用时间交纳租金，逾期未交已构成违约。根据合同的约定，被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故原告要求解除原、被告的租赁合同和物业管理费合同以及要求被告支付所欠的租金和物业费的诉请，本院予以支持。双方合同解除后，被告在规定的期限内仍不交还商铺，应承担相应的商铺占用费，但原告要求被告解除合同后仍承担物业管理费无法律依据，对该项诉请本院不予支持。原、被告在合同中已对违约金有了约定，该约定合法有效，一方违约，应按合同约定的违约责任条款承担违约责任，故对原告要求被告承担违约金3332元予以支持；滞纳金具有法定性、强制性和固定性等特点，它是行政法中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间，因此，原、被告在合同中约定的滞纳金无法律依据，应为无效，故本院对原告主张的滞纳金不予支持；因双方均未对被告交纳的两项保证金主张权利，故本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告九江世纪家居广场有限公司与被告梅红军于2014年1月29日签订的《租赁合同书》和《物业管理合同》，在本判决生效后7日内将承租商铺保留固定装修返还原告。二、被告梅红军按照每月3332元，向原告九江世纪家居广场有限公司支付自2015年3月至合同解除之日止的租金。承担《租赁合同书》的违约金3332元。逾期交还商铺将按每月3332元支付商铺占用费至交还商铺时止。三、被告梅红军按照每月779元，向原告九江世纪家居广场有限公司支付自2014年11月至解除合同时止的物业管理费。四、驳回原告九江世纪家居广场有限公司的其他诉讼请求。以上支付款项，被告梅红军均应在本判决生效后七日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费996元，由被告梅红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  侯 宁审 判 员  周 培人民陪审员  张珍秀二〇一六年五月十三日书 记 员  王佳明