广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第458号
上诉人（原审被告）：朱永林。
委托代理人：张云辉，广东恒港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖锦宏。
委托代理人：李国威，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人：唐彤平，广东国晖律师事务所律师。
原审第三人：曾X连。
原审第三人：余X媚。
原审第三人：肖X威。
上诉人朱永林因与被上诉人肖锦宏、原审第三人曾X连、余X媚、肖X威占有物返还纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第366号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
被上诉人肖锦宏原审诉讼请求：1、朱永林返还肖锦宏合法财产，立即搬出肖锦宏位于深圳市龙岗区龙城街道龙西玉湖三巷X号房屋；2、朱永林承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明，2012年4月29日，肖锦宏、第三人余X媚向朱永林出具《收款确认书》，确认收到朱永林转账支付的855000元、现金45000元，共计90万元。同日，肖锦宏、第三人余X媚向朱永林出具《还款承诺书》，承诺于2012年5月28日前归还45000元，并按月以此类推履行还款义务，保证于2013年4月28日前付清全部借款及利息；期间借款按月利率5%计付利息，如未按期足额付还时，自愿将位于深圳市龙岗区龙城街道龙西社区玉湖三巷X号X栋房地产的财产作为担保，并自愿承担朱永林为追讨借款本息发生的诉讼费、保全费、律师费、误工费、差旅费等。2012年8月4日，肖锦宏向朱永林出具《协议》，承诺于2012年8月6日前还款30万元，2012年8月9日第二次还款30万元，2012年8月11日第三次还款30万元给朱永林，如有任何一次违约，将深圳市龙岗区龙城街道龙西社区玉湖三巷X号住宅楼X栋给朱永林用于抵债。2012年8月14日，肖锦宏向朱永林出具《还款》，称肖锦宏将于2012年8月17日向朱永林还款5万元，如还不上则自愿将三巷1号房子清理出来。2012年12月初，因肖锦宏未履行上述义务，朱永林开始占有涉案房屋至今。
经查，位于深圳市龙岗区龙城街道龙西社区玉湖三巷X号房屋未办理房地产证，但已申报农村城市化历史遗留违法建筑，申报人为肖锦宏。第三人曾X连为肖锦宏母亲，余X媚为肖锦宏的妻子，肖X威为肖锦宏的儿子，肖锦宏及各第三人确认，上述房屋原由肖锦宏及各第三人共同使用，应返还给肖锦宏及各第三人。
原审法院审理认为，本案的事实清楚，肖锦宏、朱永林之间形成了民间借贷关系，肖锦宏为担保债务的履行，与朱永林约定在不能清偿债务时，将涉案房屋用于抵债。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条的规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权为债权人所有的内容无效。另外，涉案房屋是在原农村集体土地上建成的房屋，依法不得转让。因此，肖锦宏、朱永林之间有关肖锦宏不能清偿债务时将涉案房屋抵债给朱永林所有的约定内容均属无效。朱永林未依任何法定程序主张债权而直接占有肖锦宏及第三人共同使用的房屋，构成侵权，应立即搬离，将房屋返还给肖锦宏及第三人。至于肖锦宏、朱永林之间的债权债务关系，双方应另循法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：朱永林自本判决生效之日起十日内搬出位于深圳市龙岗区龙城街道龙西社区玉湖三巷X号房屋，将该房屋返还给肖锦宏及第三人曾X连、余X媚、肖X威。本案一审受理费9800元，由朱永林负担。
上诉人朱永林不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第366号民事判决书，依法改判或者发回一审法院重审。其上诉依据的事实和理由为：1、原审判决案由定性错误。原判决将案由定性为占有物返还纠纷。所谓占有物返还纠纷，是指占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。本案中，上诉人占用涉案房屋是基于上诉人与被上诉人双方签订《房地产转让合同书》的事实，属于有权占有。在双方签订的《房地产转让合同书》效力尚未确定的情况下，合法占有与非法占有、有权占有与无权占有便无从确定。所以，从上诉人与被上诉人讼争的焦点来看，本案实际是房屋买卖合同纠纷。被上诉人请求返还房屋，必须首先诉请人民法院确认双方签订的《房地产转让合同书》的效力。2、被上诉人向上诉人借款90万元，期限届满无法按时归还，自愿将涉案房屋抵债，并与上诉人签订《房地产转让合同书》。所以，自从双方签订《房地产转让合同书》时起，双方便形成房屋买卖合同关系。直至今天，双方签订的《房地产转让合同书》尚未被确认为无效，况且，上诉人已基于该《房地产转让合同书》将涉案房屋对外出租，涉案房屋的实际占有人并非原告，因此，原审法院判决上诉人返还房屋明显错误。3、原判决当事人诉讼地位错误，与判决结果不相符。原审第三人曾X连、肖X威实际是没有独立请求权的第三人，但与判决结果存在这利害关系。原判决判令上诉人向没有独立请求权的第三人返还房屋没有法律依据。原审第三人余X媚与被上诉人是夫妻关系，是涉案房屋的共有人，应与被上诉人作为共同原告，而非第三人。所以，原判决当事人诉讼地位错误，与判决结果不相符。
被上诉人肖锦宏口头答辩称：上诉人与被上诉人之间是民间借贷关系，上诉人侵占被上诉人及其家人所共有的房产，实属侵权行为，基于物权优于债权，一审法院判决内容查明事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，2012年4月29日，肖锦宏、余X媚签署《收款确认书》、《还款承诺书》和《房地产转让合同书》三份材料，其中《收款确认书》中肖锦宏、余X媚确认向朱永林借款90万元并收到相关款项；《还款承诺书》中肖锦宏、余X媚确认90万借款的还款方式并同意以涉案房产作为担保；《房地产转让合同书》中肖锦宏、余X媚以90万元向朱永林转让涉案房产。显然《还款承诺书》和《房地产转让合同书》中关于涉案房屋的约定是矛盾的，根据案件审理过程中双方提交的证据材料和陈述，可以确认双方真实意思表示是肖锦宏、余X媚以涉案房屋所有权为其向朱永林所借90万元进行担保，双方基础法律关系为借款关系，《房地产转让合同书》中双方转让房产的民事行为并非双方真实意思表示，该行为没有法律效力，因此，上诉人朱永林主张其依据《房地产转让合同书》占有涉案房屋的上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于涉案房屋返还的问题，被上诉人肖锦宏和原审第三人曾X连、余X媚、肖X威在庭审中明确涉案房屋为四人共同使用，被上诉人肖锦宏也确认将房屋返还给四人，因此原审法院判决上诉人朱永林将房屋返还给肖锦宏、曾X连、余X媚、肖X威四人并无不妥，处理正确，本院予以维持。
综上，上诉人朱永林的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9800元，由上诉人朱永林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年七月十六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。