上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第875号
上海市普陀区人民法院
民事判决书
（2013）普民四（民）初字第875号
原告上海振环企业发展有限公司，住所地上海市武威路288号。
法定代表人张志慧，总经理。
委托代理人金天立，上海泓盛律师事务所律师。
被告上海吉明实业有限公司，住所地上海市古浪路1702弄42号。
法定代表人高文明，负责人。
委托代理人唐志友，该公司工作人员。
原告上海振环企业发展有限公司与被告上海吉明实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海振环企业发展有限公司的委托代理人金天立，被告上海吉明实业有限公司的委托代理人唐志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海振环企业发展有限公司诉称，原告、被告于2009年10月19日签订房屋租赁合同，原告将上海市古浪路1702弄42号房屋出租给被告，租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止，租金每月人民币（以下币种均为人民币）649992元。合同期满后，双方未订立新的租赁合同。原告要求被告迁出并将该房屋交还原告，并委托律师发函催告，未果。故原告诉至法院，要求判令：1、被告搬离上海市古浪路1702弄42号房屋并将该房屋交还原告；2、被告使用房屋期间的水、电、通讯等费用；3、被告按每日1780.8元标准支付房屋使用费至被告实际迁出之日止；4、诉讼费由被告承担。
被告上海吉明实业有限公司辩称，合同到期后，关于后续问题，原告的多个领导都作出不同的承诺。系争房屋原告在承租后进行了改建，投入了大量资金，在未得到补偿的情况下，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，原告与高文明（即被告的法定代表人）于2009年10月19日签订租赁合同，约定：1、原告将位于本市古浪路1702弄42号厂房出租给被告使用，面积为2544平方米，租期自2010年1月1日起至2012年12月31日止，年租金为649992元（含物业管理费），租赁保证金6万元；2、租赁期间，使用该房屋发生的水、电、通讯设备、卫生费等费用由被告承担；3、被告对房屋装修或增设附属设施，应事先征得原告的书面同意。按规定需有关部门审批的，还应报请有关部门批准后，方可进行；4、被告返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时应经原告验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。双方另就租金支付方式及违约责任做了约定。合同签订后，高文明支付租赁保证金6万元。2012年10月，被告发函向原告提出要求将房屋租赁合同承租人主体变更为被告，相关义务由被告承继，原告对此不持异议。被告按约支付租金至2012年12月底。被告于租赁期间，对系争厂房进行了加层改建，并在厂房旁搭建两层楼办公房，厂房加层改建及搭建办公房项目均向有关部门申请相关建筑施工手续。合同到期后，双方曾就是否延续租赁关系进行协商，但未达成一致意见。原告向被告提出要求被告迁出并将该房屋交还原告，但被告拒绝履行。系争厂房现仍由被告使用。故原告诉至法院，请求判决如其诉请。
另查明，被告将厂房加层改造并于厂房旁搭建办公房用于转租经营，由案外人承租使用。
审理中，本院依原告申请委托上海东方投资监理有限公司对加层改造工程进行工程审价，因被告未提供图纸及任何材料，审价人员根据现场实地测量数据为依据得出的鉴定结论为：系争房屋加层改造造价为人民币1953979元，因政府对改建、搭建房屋折旧率年限无规定，故鉴定人无依据进行造价残值的审价。鉴定费44310元，由原告预付。原告对司法鉴定报告表示因该工程系被告擅自搭建，故税金及费率不应计算在总额中，对折旧价值要求法院酌情确定。被告表示鉴定报告不切实际，不予认可，但未提供证据证明。原告表示，系争厂房目前部分经被告转租由案外人实际使用，在本案中其对实际使用人不提出诉讼主张并同意退还被告支付的租赁保证金6万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的租赁合同至2012年12月31已经履行届满，原告亦表示不再与被告建立租赁关系，被告再继续使用租赁的厂房已无合同依据。故对原告要求被告迁出系争厂房并交还原告的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同约定，租赁关系存续期间，水、电、通讯设备、卫生费等费用由被告承担，被告对此不持异议，对原告要求被告于迁出时结清上述费用的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告在合同期满后按照原合同约定的租金标准支付占用厂房的使用费至被告实际迁出之日止，于法不悖，本院予以支持。至于被告主张其与原告建立租赁关系后，将厂房加层改造并于厂房旁搭建办公房，为此投入大量资金，原告对此应全额补偿的抗辩意见。首先，被告于租赁关系建立后，在系争厂房进行改建和增设附属办公用房的工程，从该工程的实施持续时间及工程量来看，原告对此理应知情。改建及搭建工程完工后，被告实际使用至今，原告亦向被告收取租金，期间亦未向被告提出异议，故原告主张其对被告进行的改建、搭建工程不知情，并未书面同意被告对系争房屋进行改建、搭建的意见，不符合事实，本院对此不予采信。原、被告对司法审价结果均表示异议，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。因政府对改建、搭建房屋折旧率年限无规定，结合本案的实际情况，本院酌定系争房屋改建、搭建工程的残值为人民币170万元。被告对系争房屋投入资金进行改建、搭建，应非短期投资行为，现租赁合同虽已履行届满，但原告不再与被告续签租赁合同，确会对被告造成损失，导致被告投入的改建、搭建资金无法充分利用。被告改建厂房和新建办公房未办理相关建筑手续，原告在知道或者应当知道被告进行上述工程的情况下，未持异议或以实际行为默示认可，原告亦存在一定过错。对被告改建、搭建行为依法本案争议，本院酌定由双方各按50%承担。原告自愿退还被告支付的租赁保证金，于法不悖，可予准许。关于系争厂房及场地的部分现由案外人实际使用，原告不要求在本案中一并处理，故本案对此不予涉及，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海吉明实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市古浪路1702弄42号厂房并结清水、电、通讯设备、卫生费等费用；
二、被告上海吉明实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海振环企业发展有限公司房屋使用费（自2013年1月1日起，按每年人民币649992元标准支付至被告实际迁出之日止）；
三、原告上海上海振环企业发展有限公司应于被告上海吉明实业有限公司搬离上海市古浪路1702弄42号厂房并结清相关费用之日给付被告上海吉明实业有限公司改建、搭建补偿款人民币850000元。
四、原告上海振环企业发展有限公司应于被告上海吉明实业有限公司搬离上海市古浪路1702弄42号厂房并结清相关费用之日退还被告上海吉明实业有限公司租赁保证金人民币60000元。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案评估费人民币44310元，原告上海振环企业发展有限公司、被告上海吉明实业有限公司各半承担。
本案受理费人民币5200元，由原告上海振环企业发展有限公司、被告上海吉明实业有限公司各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长
邵莉星
代理审判员
王春晖
人民陪审员
钱春林
二一三年十二月二十四日
书 记 员
张敏娴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
审判长邵莉星
代理审判员王春晖
人民陪审员钱春林
二〇一三年十二月二十四日
书记员张敏娴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。