开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2015）禹民初字第1045号原告开封糖酒贸易有限责任公司。法定代表人张立春，总经理。委托代理人樊随生，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告张世新，男，汉族，1966年11月8日生。被告陈丽娜，女，汉族，1980年3月8日生。委托代理人刘军、王复安，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告开封糖酒贸易有限责任公司（以下简称糖酒公司）诉被告张世新、陈丽娜房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月14日向本院提起诉讼,本院于当日受理。后向二被告送达起诉状副本、应诉通知书、风险告知书、举证通知书、权利义务告知书、开庭传票等法律文书。于2016年1月29日依法由审判员裴蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊随生、被告陈丽娜及其委托代理人王复安、刘军到庭参加诉讼；被告张世新经本庭合法传唤，无正当理由未到庭。2016年3月11日转为普通程序依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊随生、被告张世新、被告陈丽娜及其委托代理人王复安、刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是位于开封市××××街××号金酒商厦一号楼一层一大间房屋的所有权人。2010年3月，原告授权开封市糖酒盐业总公司（以下简称糖酒总公司）收取租金，处理开封市××××街××号金酒商厦1号楼出租事宜。2010年5月21日，原告与被告张世新就该一号楼一层一大间房屋屋签订租赁合同，租赁期限为2010年6月1日至2011年5月31日。现该房屋租赁合同已履行完毕。2015年6月23日，原告向被告张世新发出通知，解除双方房屋租赁合同，并要求被告于2015年7月8日前返还该房屋。被告张世新在通知书上签字确认。当日，原告发现涉案房屋由被告陈丽娜占有、使用，即口头通知其立即腾房，返还原告。但被告陈丽娜称其从开封市南关区聚浪潮洗浴中心（以下简称聚浪潮洗浴中心）处转租了涉案房屋，不予返还。原告认为，被告陈丽娜与聚浪潮洗浴中心之间的租赁合同系无效合同，被告陈丽娜对涉案房屋的占用系无权占有。现请求法院依法判令解除原告与被告张世新之间的不定期租赁关系；被告陈丽娜将占用的房屋返还给原告，并支付房屋占有使用费（从2015年6月21日计算至2016年4月6日，计10个月，每月1400元，共计为14000元，以后继续计算至被告返还房屋为止）。被告张世新辩称，聚浪潮洗浴中心工商登记的性质为个体工商户，被告张世新为实际经营人，有一切事务的决定权。孙吉庆是聚浪潮洗浴中心的客房部经理，被告张世新没有授权孙吉庆与被告陈丽娜签订租赁合同，也没有授权孙吉庆收取房租。2012年10月28日之前，被告张世新租赁涉案房屋用以售卖酒水。后来被告陈丽娜在此处开了饭店，被告张世新不清楚具体情况。其员工已交清了2010年5月至2015年5月的房租。2015年6月至2016年4月，被告陈丽娜的将房租交给聚浪潮洗浴中心，但原告未收取。其同意解除与原告之间的不定期租赁关系，对原告请求被告陈丽娜返还占用的房屋及支付占有使用费无意见。被告陈丽娜辩称，被告陈丽娜使用该房屋办有营业执照，本案应该是其经营的字号老陈烩面馆为被告，而不应陈丽娜为被告。原告提交的房产证显示：2015年8月，涉案房屋的所有权人由糖酒总公司变更为本案原告，原告在本案中提交和被告张世新的租赁协议打印的出租方是糖酒总公司，而加盖却是糖酒总公司和原告两个章。2010年房子产权归属糖酒总公司，而非本案原告，原告没有权利进行出租，且原告与被告陈丽娜无法律关系，本案原告主体不适格。从原告的诉称及房屋自用的收房理由可知：原告与被告张世新之间就涉案房屋存在合法的租赁关系，自2010年5月21日至今仍在有效的租赁期间内。2012年10月28日，其与聚浪潮洗浴中心签订房屋租赁合同，租赁期限为长期，聚浪潮洗浴中心应参加上述诉讼。其租赁房屋至今三年有余，该房屋位于原告的住所地，原告对此转租行为明知而从未提出过异议，糖酒总公司也收取了其多年的水费，并向其出具了交款人为陈家汤馆的收据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告不能以未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。故被告陈丽娜占有使用涉案房屋系合法行为，其与聚浪潮洗浴中心之间的租赁合同有效，且对原告有约束力。根据《合同法》第二百一十四条第一款，该租赁期限为二十年，则原告与被告张世新之间的租赁期间应当受其与聚浪潮洗浴中心之间的租赁期间二十年定期租赁合同的约束。2015年5月至2016年4月，原告已将每月1400元房租交给聚浪潮洗浴中心的经理孙吉庆，且孙吉庆给原告出具了收据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年3月20日，原告给糖酒总公司出具委托书一份，委托由糖酒总公司处理开封市××××街××号金酒商厦1号楼出租事宜。2010年5月21日，出租方：开封市糖酒盐总公司，简称甲方，承租方：张世新，简称乙方签订房屋租赁协议一份。协议约定，租赁场地：开封市××××街××号金酒商厦一号楼一层一大间（金酒宾馆南边，原甲方酒类批发部场地）。租赁期限为一年（从2010年6月1日至2011年5月31日）。租赁期间，如甲方需要使用场地或场地拆迁出售，甲方提前15天通知乙方，乙方应无条件搬出。租金支付办法：租赁费为月租金1200元，每月15日前支付。落款处乙方由张世新签名，甲方糖酒总公司和原告均加盖公章。该房屋租赁合同到期后，被告张世新继续使用涉案房屋。聚浪潮洗浴中心的营业执照显示，其性质为个体工商户，登记经营者为张爱琴。被告张世新是聚浪潮洗浴中心的实际经营人。2012年10月28日，被告陈丽娜就涉案房屋签订房屋租赁合同。合同约定，甲方：聚浪潮浴都，乙方：陈丽娜。协议约定，乙方租甲方房屋一间，地址：中山路南段聚浪潮南壁金酒商厦下层，面积30平方米。租赁期限：长期。乙方每月按时把房租1200元交付给甲方，乙方每月按时把电费交付给甲方。落款处乙方由陈丽娜签名，甲方处盖有聚浪潮印章。2015年6月至2016年4月，聚浪潮洗浴中心认可收到被告陈丽娜每月1400元的租金。现被告陈丽娜实际占用涉案房屋期间，糖酒总公司向被告陈丽娜出具了2012年11月、2013年3月、2014年7月、2015年9月收取水费的收据。糖酒总公司和原告的登记注册地和办公地点皆在涉案房屋所在的金酒商厦楼上。2015年6月23日，糖酒总公司向被告张世新发出通知书，张世新：贵方于2010年5月21日与开封市糖酒盐业总公司（以下简称我公司）就开封市××××街××号金酒商厦一号楼一层一大间租赁事宜达成了《租赁协议》。该协议于2011年5月31日到期，我公司因需将上述房屋自用，根据《租赁协议》第二条之规定，现告知贵方应于2015年7月8日前撤场并将房屋交回我公司。请收到通知后立即着手执行。特此告知！落款为开封市糖酒盐业总公司并加盖公章，被告张世新在该通知上签已知道，并签名。本院在开封市光明房地产档案信息技术服务中心调取的房地产所有（使用）权登记信息查询结果显示，涉案房屋自2006年12月1日权利人即为本案原告，自2015年8月4日，该房屋从权利人为原告、房地产证号为23××97房地产权证分割出去，但现所有权人仍为原告、该房屋房地产证号为28××47。以上事实有租赁协议、通知书、营业执照、情况说明、收据、房地产权证、房地产所有（使用）权登记信息查询结果及原、被告陈述等在卷为证。本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于本案各方当事人身份是否适格。根据原告与被告张世新签订的租赁协议，虽然合同落款处有两处公章、但被告张世新对与同原告签订的协议不持异议，且原告又为该房屋的合法所有权人，故本案原告主体适格。本案被告张世新与原告签订了租赁合同，为合同相对方，且又为聚浪潮洗浴中心的实际经营人，故本案被告张世新为适格被告。关于被告陈丽娜，陈丽娜与聚浪潮洗浴中心签订房屋租赁合同时使用的是其个人身份，为租赁合同一方当事人；且又为涉案房屋的实际占有使用人，故在本案房屋租赁合同纠纷中，陈丽娜也为本案适格被告。关于原告是否明知涉案房屋的转租，因原告办公场所注册地为本市天地台街130号，在本案涉案房屋为该地址一号楼一楼的楼上。在被告陈丽娜实际占用房屋长达3年多的时间内，糖酒总公司定期向被告陈丽娜收取水费，故原告称对被告陈丽娜实际占用房屋不知情，不符合常理，本院不予采信。故本院认定原告知道该房屋实际使用人为被告陈丽娜。被告张世新虽辩称其没有授权孙吉庆与被告陈丽娜签订租赁合同，也没有授权孙吉庆收取房租。由于孙吉庆受雇为聚浪潮洗浴中心的经理，被告陈丽娜称相信孙吉庆有代理聚浪潮洗浴中心进行房屋出租的权利，符合常理。由于聚浪潮洗浴中心的性质为个体，而被告张世新是聚浪潮洗浴中心的实际经营人，负责聚浪潮洗浴中心的事务，故自2012年陈丽娜占用该房屋起，被告张世新就应当知道房屋转租事宜。故被告张世新辩称未授权孙吉庆转租，本院不予采信。故本院认为，原告默认了被告张世新的该转租行为。本案中，原告将涉案房屋租赁给被告张世新。租赁期间届满后，被告张世新继续使用该房屋，原告没有提出异议。根据《合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告与被告张世新之间的租赁合同在2011年6月1日到期后，租赁期限为不定期。且涉案房屋实际由被告陈丽娜占用，故对原告要求解除与被告张世新的租赁合同，已无实际处理的必要。关于被告陈丽娜签订的房屋租赁合同，虽该合同约定租赁期限为长期，关于长期，被告陈丽娜理解为20年，本院认为被告陈丽娜同张世新之间关于租赁期间的约定不应超过原告和张世新租赁合同约定的期间，否则，超过约定的部分无效。故被告陈丽娜持有的合同中租赁期限为长期的约定无效。被告陈丽娜与张世新之间的租赁也应视为不定期租赁，原告要求被告陈丽娜将占用的房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告通知被告张世新腾房时，已知道涉案房屋由本案被告陈丽娜实际使用，且该房为经营用房，应给予被告陈丽娜一定的腾房时间。关于原告要求的占有使用费。本案被告陈丽娜已经实际支出了2015年6月至2016年4月的房租，被告张世新所实际经营的聚浪潮洗浴中心也认可收取了该期间的房租，故原告要求被告陈丽娜支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告就该部分请求可向其租赁合同相对方被告张世新另行主张权利。至于2016年5月之后的房屋占用使用费，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告有权要求请求负有腾房义务的被告陈丽娜自2016年5月起按每月1400元支付至房屋实际交付之日止的逾期腾房占有使用费。故原告的该部分请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条之规定，判决如下：一、判决生效后60日内，被告陈丽娜将位于开封市天地台街130号一层一大间房屋返还给原告开封糖酒贸易有限责任公司。二、被告陈丽娜自2016年5月起至实际交房之日止，按每月1400元向原告开封糖酒贸易有限责任公司交纳房屋占有使用费。三、驳回原告开封糖酒贸易有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向对方加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本案诉讼费500元，原告开封糖酒贸易有限责任公司负担100元，被告张世新负担200元、被告陈丽娜负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审  判  长 裴 蓓审  判  员 刘庆春人民 陪 审员 任志海二〇一六年七月十二日(代)书记员 朱亚丽