广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17477号
上诉人（原审被告）：徐伟雄，男，汉族，1961年12月29日出生。
委托诉讼代理人：李少敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：任吉春，男，汉族，1975年2月28日出生。
委托诉讼代理人：胡海兵，广东晟典律师事务所律师。
原审第三人：丁桂玲，女，汉族，1963年2月19日出生。
委托诉讼代理人：杜莹，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李少敏，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人徐伟雄因与被上诉人任吉春、原审第三人丁桂玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐伟雄的委托代理人李少敏、被上诉人任吉春及委托代理人胡海兵、原审第三人丁桂玲及委托代理人杜莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐伟雄上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判确认徐伟雄与任吉春签署的《二手房买卖合同》无效，徐伟雄无须向任吉春支付违约金100万元。2、一、二审诉讼费用和保全费用由任吉春承担。事实和理由：一、涉诉房产属于徐伟雄与丁桂玲的夫妻共同财产，徐伟雄与任吉春签署房屋买卖合同时丁桂玲对涉诉交易不知情，徐伟雄属于无权处分且丁桂玲不同意涉诉交易，因此房屋买卖合同无效。原审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。由于徐伟雄并未将涉诉交易告知丁桂玲。同时，鉴于徐伟雄与丁桂玲夫妻感情长期不和，签署涉诉合同后徐伟雄也没有主动告知丁桂玲。上述事实可以与任吉春在庭审中确认签署涉诉合同时丁桂玲不在场的陈述及丁桂玲提交的2015年3月16日电话清单相互印证。2015年5月3日，丁桂玲询问徐伟雄涉诉房产的租赁情况并告知希望停止出租，重新装修后收回自用。至此，徐伟雄将涉诉交易告知丁桂玲。同日，丁桂玲电话通知任吉春其是涉诉房产共有人，不同意涉诉交易，买卖合同无效，要求退还定金。徐伟雄认为，根据婚姻法关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定以及合同法第五十一条，徐伟雄签署涉诉合同属于无权处分，涉诉合同效力待定。2015年5月3日，丁桂玲获悉涉诉交易的当日即不同意追认房屋买卖合同的效力，因此该合同无效。二、任吉春在签署房屋买卖合同前己知悉涉诉房产属于徐伟雄与丁桂玲的夫妻共同财产，不属于善意第三人。2015年3月16日任吉春签署房屋买卖合同前，核验了徐伟雄的户口本并拍照留存，户口本上面显示“有配偶”。任吉春知悉涉诉房产属于夫妻共同财产且徐伟雄涉嫌无权处分后，仍与徐伟雄签署房屋买卖合同。同时，在核验户口本后签署涉诉合同前，为了加速交易，任吉春拒绝徐伟雄去涉诉房产看房的建议；签署涉诉合同后，为了控制交易其与房产中介恶意串通，不履行房产证原件由第三方监管的合同约定，通过房产中介骗取徐伟雄的房产证原件。三、徐伟雄签署房屋买卖合同时精神情况不佳，不能准确判断行为后果，恳请法院酌情考虑。根据医院诊断，徐伟雄患有中度抑郁症和双侧岛叶腔隙性脑梗塞（即痴呆症）。因此，徐伟雄恳请二审法院酌情考虑其签署涉诉合同时的精神状况及行为能力。四、即使假设房产买卖合同有效，鉴于丁桂玲在合同履行前期己通知任吉春合同无效且徐伟雄已退还任吉春全部定金100万，任吉春不存在原审中认定的100万巨额经济损失；同时，涉诉合同中关于违约金的标准约定过高，二审法院应予调整并依法改判。1、丁桂玲在买卖合同履行前期已通知任吉春合同无效，徐伟雄不履行合同并要求退还定金，涉诉合同履行程度轻微且没有耽误任吉春其他购房机会。2、任吉春知悉徐伟雄涉嫌无权处分后仍签署房产买卖合同，对经济损失的产生存在主观过错。丁桂玲从2015年5月3日知悉涉诉交易之日起，多次要求退还定金，但任吉春既拒绝收取定金，又没有及时另行购买其他房产。任吉春对经济损失的扩大存在主观过错。3、徐伟雄已退还任吉春全部定金，主观过错轻微。4、原审法院判令徐伟雄支付违约金100万元过分高于造成的损失，二审法院应予调整并依法改判。综上所述，徐伟雄依法提起上诉，请二审法院依法审判，维护徐伟雄合法权益。二审调查又补充意见：一审判决超出了任吉春的一审诉讼请求，任吉春的诉讼请求是按照605万的20％支付违约金，但是一审判决却按照定金罚则要求徐伟雄双倍返还定金，明显超出任吉春的诉讼请求。二、要求20％的违约金明显过高，请求二审法院依法进行调低。
任吉春辩称，一审的判决认定事实清楚，适用法律正确。一、任吉春与徐伟雄之间签订二手房买卖合同合法有效。二、任吉春为了履行涉案的二手房买卖合同将其名下的房产出售，另外涉案房产在新政的情况下价格大涨，目前价值超过900万元，正是因为此原因徐伟雄不愿意履行合约，给任吉春造成了巨大的经济损失。原审法院在定金的基础上判定100万违约金合法有效。
任吉春向法院起诉请求：1、确认任吉春与徐伟雄之间签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、徐伟雄继续履行《二手房买卖合同》，将位于深圳市福田区竹子林东海花园X栋XX的房屋过户给任吉春；3、徐伟雄以605万元成交价为基数，以日万分之五的标准向任吉春支付违约金直到强制过户之日止，自2015年8月1日起暂计至2015年8月26日为78650元；4、丁桂玲协助办理过户手续；5、徐伟雄承担案件受理费、保全费。后任吉春当庭变更诉讼请求为：1、解除任吉春与徐伟雄之间签订的《二手房买卖合同》；2、徐伟雄按照合同成交价605万元的20%支付违约金121万元；3、徐伟雄承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实，2015年3月16日，任吉春（买方）与徐伟雄（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将其名下位于福田区香轩路东海花园X栋XX的房产（下称涉案房产）以605万元的价格转让给买方；买方同意在本合同签订之日向卖方支付定金20万元，在合同生效后14日内再向卖方支付定金40万元，另外在2015年4月30日之前支付卖方40万元作为购房定金；买方向银行按揭贷款支付约定的楼款，买方于2015年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款403万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年6月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后壹日内将房地产原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注：在买卖方签合同收到定金后，卖方同意将房产证原件交由银行保险柜保管。第二条修改为2015年3月16日支付定金5万元，2015年3月17日前支付定金15万元；交楼押金2万元在过完水电煤气结清所有费用买方支付给卖方。同日，任吉春开具收据，确认收到涉案房产的房产证原件。2015年3月22日、4月2日、4月21日，徐伟雄分别向任吉春开具收款收据三份，确认收到任吉春支付的购房定金共计100万元。2015年6月3日，任吉春通过邮政EMS向徐伟雄邮寄《律师函》，邮差上门送达无人，电话联系收件人要求退回。该邮件未能妥投。
2015年6月5日，任吉春发信息给徐伟雄称，其已于6月3日向徐伟雄发律师函，要求徐伟雄于6月10日前协助办理资金监管以进一步履行二手房买卖合同。徐伟雄于2015年6月9日回复称，因《二手房买卖合同》未经房产共有人共同签署，因此合同无效。在确认以上事实的前提下，请与产权共有人丁女士联系办理已收房款退回事宜。2015年8月17日，徐伟雄向任吉春转账退回了购房定金100万元。任吉春确认收到该款项。另查，任吉春在签署涉案合同时，其家庭成员名下有两套房产，后于2015年5月3日出售了其中的一套。再查，徐伟雄与丁桂玲为夫妻，涉案房产登记在徐伟雄名下。任吉春与徐伟雄就涉案纠纷产生争议后，丁桂玲于2015年5月21日报警，后徐伟雄于2015年5月27日将涉案房产的房产证挂失补办了新的房产证。
庭审时，任吉春称签订涉案合同时丁桂玲不在场，没有核实徐伟雄的婚姻状况，没有查看徐伟雄的户口本。丁桂玲称其于2015年5月3日得知徐伟雄出售涉案房产，立即电话通知任吉春不同意出售涉案房产，并提交了通话清单予以佐证，任吉春确认该事实。
一审法院认为，任吉春与徐伟雄之间签订的《二手房买卖合同》主体适格，意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。徐伟雄及丁桂玲抗辩涉案合同未经作为共有权人的丁桂玲同意出售，徐伟雄构成无权处分，因而涉案合同无效。鉴于涉案房产登记在徐伟雄一人名下，在签订合同时徐伟雄向任吉春出具了房产证原件并交由任吉春保管，根据物权公示原则，任吉春有理由相信徐伟雄是涉案房产的合法权利人，对涉案房产依法享有处分权。况且，任吉春作为合同相对方，并不具有审查徐伟雄婚姻状况的法定权力，故徐伟雄及丁桂玲的上述抗辩理由不能成立，原审法院不予采信。本案中，任吉春已依约向徐伟雄支付了定金，因丁桂玲不同意出售涉案房产，徐伟雄拒绝继续履行合同，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于徐伟雄及丁桂玲明确表示不同意继续履行合同，任吉春请求解除合同，具有事实和法律依据，原审法院确认涉案《二手房买卖合同》于庭审日即2015年12月9日解除。关于违约金，综合考虑涉案房产在签订合同后价格大幅上涨，任吉春支付定金金额巨大，且任吉春为了履行涉案合同，在签订合同后出售了自有房屋，徐伟雄的违约行为给任吉春造成了较大损失，原审法院认定徐伟雄应按合同约定向任吉春双倍返还定金以承担违约责任，扣除徐伟雄已退还任吉春的100万元定金后，徐伟雄还应向任吉春支付违约金100万元。对任吉春过高的违约金请求，原审法院不予支持。
据此,一审法院判决：一、确认任吉春与徐伟雄于2015年3月16日签订的《二手房买卖合同》于2015年12月9日解除；二、徐伟雄应于判决生效之日起十日内向任吉春支付违约金100万元；三、驳回任吉春的其他诉讼请求。如徐伟雄未按判决指定期限履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15690元，由任吉春负担2723元，徐伟雄负担12967元。任吉春多预交的39011元，本院予以退还。保全费5000元，由徐伟雄负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为徐伟雄单方签订房屋买卖合同转让共有房屋行为的效力如何确定。根据婚姻法规定，涉案房屋系徐伟雄与丁桂玲夫妻关系存续期间所购，根据婚姻法规定，涉案房屋应为徐伟雄与丁桂玲共同所有。未经共同所有人即丁桂玲的同意，徐伟雄无权出售涉案物业。但本案，因该房屋的权属凭证上仅记载了徐伟雄一人为权利人，在签订合同时徐伟雄向任吉春出具了房产证原件并交由任吉春保管，因此，根据物权公示、公信原则，任吉春有理由相信徐伟雄对涉案房屋具有处分权。同时徐伟雄亦未能提供证据证明任吉春与中介恶意串通。故原审认定徐伟雄对涉案房屋依法享有处分权正确。徐伟雄上诉认为任吉春系恶意取得该涉案房屋。对此，本院认为，任吉春是否知晓另有共有权人，不影响其与徐伟雄签订房屋买卖合同效力。故其上诉理由不能成立。至于徐伟雄在与任吉春签订合同时精神状态的问题，在徐伟雄具备完全民事行为能力情况下签订的合同，应为其真实的意思表示，故徐伟雄的该项上诉理由不能成立。任吉春起诉请求徐伟雄按照合同约定支付违约金121万元，原审法院已对任吉春过高的违约金请求予以调低为100万元，故徐伟雄上诉请求再次调低违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，徐伟雄的上诉理由没有事实与法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12967元，由上诉人徐伟雄负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 张 睿
审判员 曹 静
二〇一六年十一月十六日
书记员 李开宇（兼）