广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4864号
上诉人（原审被告）：广州市裕兴市场经营管理有限公司（原名：广州市裕兴物业发展有限公司），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：梁乃九，该公司董事长。
委托代理人：程滨涛、陈凝，均为广东纵横天正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区城市管理局，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：顾伟星，该局局长。
委托代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市裕兴市场经营管理有限公司（原名：广州市裕兴物业发展有限公司，以下简称：裕兴公司）因与被上诉人广州市荔湾区城市管理局（以下简称：荔湾城管局）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月20日，荔湾区市容环境卫生局（甲方，下同）与裕兴公司（乙方，下同）签订《xx路xx西50号房屋续租协议书》，甲方同意提供xx路xx西50号房（以下简称：涉案房屋），使用面积16平方米，租给乙方作营业商场的防火通道。租赁期为3年，即从2008年9月1日至2011年8月31日。每月租金2000元。协议签订时，乙方即向甲方预付2个月租金4000元。以后每月5日前，应如数按时缴交当月租金，逾期不交的，每逾期一天，甲方按当月租金总额的1%收取乙方滞纳金，如无故拖欠一个月以上，甲方有权终止协议，收回场地，预收的租金不予退还。租赁期满后，如乙方不再续租，乙方必须为甲方按原状建回原占地面积的（16平方米）、四周砖墙、房高4米的顶盖瓦片的房子，交回甲方使用。协议签订后，裕兴公司继续使用讼争房屋，裕兴公司向某湾城管局支付租金至2011年8月，从2011年9月起没有支付租金给荔湾城管局。
2012年3月21日和6月27日，荔湾城管局向裕兴公司发出律师催告函，催告裕兴公司在收到催告函的10天内支付所有拖欠的租金以及相关违约金。如裕兴公司有意向继续承租，则须在收到律师催告函的10天内向某湾城管局的委托人提交续租申请书，租金为每月3000元。如裕兴公司不按以上催告办理，荔湾城管局将直接解除合同。裕兴公司除支付租金使用费外，还须承担违约金、滞纳金，承担恢复建房费，并赔偿律师费等的一切损失。律师催告函已送达到裕兴公司。
2009年12月28日，荔湾区委办公室、荔湾区人民政府办公室发出荔办（2009）17号关于印发《广州市荔湾区人民政府机构改革方案实施意见》的通知，组建区城市管理局，为区政府工作部门。将区市容环境卫生局的职责，区城市管理综合执法分局的城市管理职责，区建设和市政局有关城市管理的职责整合划入区城市管理局。不再保留区市容环境卫生局。
荔湾城管局于2012年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除荔湾城管局与裕兴公司签订的《xx路xx西50号房屋续租协议书》，裕兴公司承担恢复租赁房屋原状，裕兴公司在判决生效之日的5天内将租赁房屋返还给荔湾城管局；2、裕兴公司向某湾城管局支付租金，租金自2011年9月份起计至裕兴公司实际交还租赁房屋之日止以每月2000元计算，暂计至2012年8月31日为24000元；3、裕兴公司向某湾城管局承担违约金，违约金以每月分段计算，从应付之日计至实际支付租金之日，按租金2000元1%乘以逾期天数，暂计至2012年8月31日为46240元；4、本案的诉讼费由裕兴公司承担。
原审法院认为：荔湾区市容环境卫生局与裕兴公司签订《xx路xx西50号房屋续租协议书》系双方真实意思表示，自签订之时起已经成立。由于荔湾区市容环境卫生局已并入荔湾区城市管理局，因此，原荔湾区市容环境卫生局对《xx路xx西50号房屋续租协议书》合同中的权利和义务应由荔湾城管局承继。讼争房屋未取得房地产权证，也未办理相关行政审批手续，故荔湾城管局与裕兴公司签订的续租协议书应为无效。荔湾城管局要求解除续租协议书该院不予支持。合同无效，裕兴公司应当返还根据无效合同取得的财产，但由于荔湾城管局未能提供证据证明其房屋原状故无法返还租赁房屋，荔湾城管局应承担举证不能的法律后果，荔湾城管局要求裕兴公司恢复租赁房屋原状及返还租赁房屋，该院不予支持。由于裕兴公司实际使用了讼争房屋，应当支付相应的使用费，使用费可参照原履行的每月2000元的租金标准支付。荔湾城管局要求裕兴公司承担违约金，没有依据，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年6月23日作出如下判决：一、驳回广州市荔湾区城市管理局要求解除与广州市裕兴物业发展有限公司签订的《xx路xx西50号房屋续租协议书》的诉讼请求；二、驳回广州市荔湾区城市管理局要求广州市裕兴物业发展有限公司承担恢复租赁房屋原状，返还租赁房屋的诉讼请求；三、自本判决发生法律效力之日起30日内，广州市裕兴物业发展有限公司向广州市荔湾区城市管理局支付从2011年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的使用费（按2000元／月计算）；四、驳回广州市荔湾区城市管理局要求广州市裕兴物业发展有限公司承担违约金的诉讼请求；五、驳回广州市荔湾区城市管理局的其他诉讼请求。案件受理费1856元，由广州市荔湾区城市管理局负担900元，广州市裕兴物业发展有限公司负担956元。
判后，上诉人裕兴公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院已认定裕兴公司与荔湾区市容环境卫生局签订的《xx路xx西路50号房屋续租协议书》属于无效合同。事实上，裕兴公司并不是原承租人，只是从上任承租人手中承继了该租赁协议，完全是基于对原承租人及政府行政部门之间的信任，因而没有对诉争租赁物的所有权及行政管理权进行核实。直至荔湾城管局与裕兴公司协商房屋续租时，才得知荔湾城管局及原协议签订人荔湾区市容环境卫生局均不是诉争房屋的物权人，也不是合法的行政管理人，无权对诉争房屋进行出租及收费。原审法院既已认定双方协议无效，明知荔湾城管局没有出租人的身份，明知荔湾城管局没有收取租金的合法资格，仍作出支持荔湾城管局主张的错误判决，维护的是行政单位的不当利益，完全违背了《中华人民共和国合同法》的相关法律规定。二、原审法院已经查明，涉案房屋是用于防火通道，即属于公共安全通道。而裕兴公司并不是真正意义上使用该诉争房屋，事实上是用作营业场所外的防火通道而使用，而防火通道属于公共安全通道，即公众使用的公共用地，不仅仅是裕兴公司使用该通道，裕兴公司不应该为此支付任何使用费，荔湾城管局也不能就防火通道的使用向裕兴公司主张使用费。三、荔湾城管局主张的收费无凭无据，不应当受到法律的支持。荔湾城管局是行政机关，其收费采取的收支两条线，如果是行政性收费，应该是有法律依据，如果是平等主体之间的合同收费，就应当具有合同依据，也应该出具合理的管理及收费权限，并出具费用支出相关情况。裕兴公司与荔湾城管局在2011年9月起既没有签订任何新的续租合同，荔湾城管局在原审中也无法出具对诉争防火通道的管理和收费的权限依据。因此，荔湾城管局主张对诉争防火通道主张收费，不应当受到法律支持。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判驳回荔湾城管局的全部诉讼请求；2、由荔湾城管局承担一、二审案件受理费。
被上诉人荔湾城管局答辩称：1、荔湾城管局同意原审判决第三项，不同意裕兴公司的上诉请求。合同无效后，不代表裕兴公司可以继续占用使用涉案房屋，且不代表不需要向荔湾城管局支付房屋使用费。合同无效如果参照租金的标准支付房屋使用费，法院也应该予以支持。2、裕兴公司断章取义，对防火通道进行了扩大的解释，原审法院查明了涉案房屋用于营业商场的防火通道，也就是私人营业场所的安全通道，但是裕兴公司断章取义将其理解为公共安全通道。此外，签订涉案房屋续租协议书的主体是裕兴公司，按照合同相对性，裕兴公司也是涉案房屋占有使用的承租主体。由于荔湾城管局在本案中没有上诉，但是不排除荔湾城管局会在本案结案以后通过合法程序收回荔湾城管局合法的产权。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。
原审第一次庭审期间，裕兴公司称“涉案房屋由被告作商场通道使用”。原审第二次庭审期间，裕兴公司称“现讼争房屋由我方使用，是一个出入口。房屋没有租给其他人使用”。
另查明，本院前往现场勘察时，广州市xx路xx西50号门牌位于在裕兴公司经营的辅料城自编1055H商铺档口面向xx西处。荔湾城管局认为从1055H面街（xx西）第一台阶开始至1055F、1055E两个铺面间墙柱之间的面积即为其出租给裕兴公司的房屋所在部位。裕兴公司认为1055H、1055F、1055E三个铺面均属于xx路61号的产权范围，但对其该主张未能提供相应证据。
本院认为：本案的争议焦点在于裕兴公司有无使用涉案房屋以及应否向某湾城管局支付使用费。
从本院现场察看的情况来看，“万某乙50号”的门牌号位于裕兴公司经营的辅料城自编1055H商铺档口面向万某乙处，裕兴公司并无证据证明“xx西50号”包括在xx路61号的产权范围内，本院对其该主张不予采信。根据2008年7月20日所签订的《xx路xx西50号房屋续租协议书》的约定来看，该协议书中对涉案房屋的描述为“占地16平方米、四周砖墙、房高4米的顶盖瓦片的房子”，且“租给裕兴公司作营业商场的防火通道”，裕兴公司在原审庭审期间先后称“涉案房屋由被告作商场通道使用”、“现讼争房屋由我方使用，是一个出入口”，裕兴公司的上述自认与该协议书的约定基本相符，裕兴公司并无充分证据推翻其上述自认，且裕兴公司自承租以来并无对涉案房屋是否存在提出过异议，故本院对裕兴公司涉案房屋属于公共安全通道，其并非真正意义上使用涉案房屋的主张不予采纳。
现有证据反映出涉案房屋没有报建，没有办理相应的权属登记，但是涉案房屋是由荔湾城管局出租给裕兴公司的，裕兴公司实际使用了涉案房屋，且无证据证明涉案房屋的权属问题对其公司经营造成实质性的影响，裕兴公司关于荔湾城管局无权要求裕兴公司支付涉案房屋使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人裕兴公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2640元，由上诉人广州市裕兴市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 黄春成
二〇一五年十二月二十五日
书记员 邹凌青
黄咏欣