广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0402民初1617号
原告：欧汝初，男，香港永久性居民。
委托诉讼代理人：郭英东，广东非凡律师事务所律师。
被告：吕晨鹰，女，汉族，住珠海市。
委托诉讼代理人：徐奕超，广东华信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁健豪，广东华信达律师事务所律师。
第三人：珠海市同兴利商贸有限公司，住珠海市香洲区。
法定代表人：肖选超，经理。
委托诉讼代理人：黄财建，广东大同律师事务所律师。
第三人：珠海又一家超市商业有限公司，住所地珠海市香洲区。
法定代表人：梁明德。
委托诉讼代理人：宋均荣，男，汉族，住珠海市香洲区。系该公司人事行政部经理。
原告欧汝初诉被告吕晨鹰及第三人珠海市同兴利商贸有限公司（以下简称同兴利公司）、珠海又一家超市商业有限公司（以下简称又一家超市）房屋租赁合同纠纷一案，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭英东，被告委托诉讼代理人徐奕超，第三人同兴利公司法定代表人肖选超，第三人又一家超市委托诉讼代理人宋均荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧汝初提出如下诉讼请求：1.请求判决被告返还双倍定金4万元；2.请求人民法院依法判决被告赔偿损失共6万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与原告共同商定被告将珠海拱北金牌坊烧腊快餐店（即珠海市拱北粤华路152号X楼面街铺位第XXX号商铺）转租给原告，被告吕晨鹰并于2015年3月25日收取原告定金人民币2万元，同时约定原告应于2015年4月2日前交余款106800元，被告应在收到余款后随即交钥匙、办理合同更名手续及配合各种证照的更名手续。2015年4月1日晚，原告通过微信向被告询问更名手续及交付商铺事宜，被告同意先交付商铺予原告进行装修，并表示合同更名手续需要延期。2015年4月2日，原告与被告签订《铺位转让补充协议》，约定：如被告未能在2015年4月2日前将租铺合同更名到原告名下，推迟的日期天数所产生的租金由被告承担，合同更名前，原告应将余款106800元交付被告，当日被告将商铺交付原告。接收到商铺后，原告委托装修公司对商铺进行装修，并向装修公司交付部分装修费人民币6万元。其后，原告经他人提醒，寻找到2014年9月22日《珠海特区报》，发现该报首页刊登有珠海市同兴利商贸有限公司的启事，启事内容为“我司珠海市同兴利商贸有限公司”系珠海市粤海路XXX号第一栋一、二层商铺的产权人。上述商铺出租给珠海又一家超市商业有限公司经营使用，根据租赁合同约定，租赁期限将于2014年12月6日到期，珠海又一家超市商业有限公司须于2015年1月5日腾退给我司。为此，请各位经营商家做好撤场准备工作，以免造成不必要的损失。谨此告知。产权人：珠海市同兴利商贸有限公司2014年9月2日”。原告见此，遂要求装修公司停止施工，同时为谨慎起见，原告委托律师事务所于2015年4月29日向珠海市房地产登记中心查询，得知珠海市同兴利商贸有限公司确为香洲区拱北粤华路XXX号1栋一、二层商场的权属人。同日，原告委托律师向珠海市同兴利商贸有限公司发出《征询意见律师》，征询其是否同意被告将珠海市拱北粤华路XXX号1楼面街铺位第XXX号商铺转租给原告或直接由该公司授权原告使用该商铺，并请求其书面回复（未获回复视该公司不同意上述意见）。珠海市同兴利商贸有限公司至今未作出表示同意的书面或口头回复。鉴于此，原告又委托律师向被告发出律师函，要求其出示上述商铺的业主同意转租的文件，并表示若被告逾期未能提供的，则律师函送达即视为原告解除与被告的租赁合同关系。但被告签收律师函后，一直未能出示相关权利凭证或联系原告。
原告认为，被告未经商铺业主授权，试图将商铺转租给原告，原告从根本上不可能取得合法的商铺使用权，被告收取原告定金却向原告交付侵犯他人合法权利的商铺，已构成根本违约，依法应当承担违约责任。故请法院依法判决，维护原告的合法权益。
原告欧汝初为其诉请提交以下证据：1.定金收据；2.微信聊天记录；3.铺位转让补充协议；4.装饰工程施工合同、收据；5.《珠海特区报》启事、房地产权登记表、珠海市商事主体登记簿、征询意见律师函及回执；6.律师函及回执。
被告吕晨鹰辩称：一、答辩人不存在违约行为，被答辩人
拒不履行合同的根本原因系被答辩人与合伙人之间协商不成。2015年3月25日，答辩人与被答辩人双方就拱北粤华路XXX号X楼面街5号商铺转让达成协议，转让价款为126800元，被答辩人当日支付2万元定金，106800元于2015年4月2日前付清。收到余款后即交付钥匙和办理合同更名手续及配合办理各种证照的更名手续。2015年4月2日，双方就铺位转让达成补充协议，双方约定，如答辩人未能在4月2日将合同更名至被答辩人名下，推迟日期天数的租金由答辩人承担，直到租铺合同变更为被答辩人名下。答辩人于10个工作日内尽快办理执照变更手续。同日，答辩人交付钥匙，被答辩人派员进行清拆。2015年4月13日，答辩人通过微信与被答辩人沟通，明确表示承租人又一家超市同意办理合同变更事宜，并确保合同期限内可以正常经营。但被答辩人却又以需要出租方书面同意为由拒不交付剩余款项。为了双方可以解决争议，答辩人多次要求进行电话协商，但被答辩人以会制造合伙人之间的误会为由拒不办协商。答辩人认为，答辩人已经按照约定交付商铺并由被答辩人接收后进行拆除原装修、装潢。承租人又一家超市也同意转让事宜，并办理合同更名手续。而后，被答辩人拒不协商，并无理不支付剩余转让款项，系其违约，答辩人并不存在违约行为。二、商铺转让合同系经得承租人同意，且出租人也未表示异议。2012年8月17日，答辩人从承租人又一家超市转租涉案商铺时，租赁期限为2012年8月17日至2014年11月30日，答辩人与承租人签订商铺租赁合同，并由出租方开具授权委托书办理各项证照手续。2014年8月14日，答辩人与又一家超市延长了租赁期限至2017年11月30日。2015年4月13日，又一家超市同意办理答辩人与被答辩人转租事宜，并配合办理租赁合同更名及各种证照手续。双方的微信通讯记录可以证明这个事实。实际上，该20多家临街商铺均由又一家超市分租，而出租方同兴利公司系同意又一家超市进行分租、转租的。并每年出具授权委托书给各商户办理证照。而被答辩人在合同明确约定，又无法律法规规定下，以同兴利公司未回复是否同意转租为由拒不履行合同，实属强词夺理。三、被答辩人要求返还2万元定金及赔偿6万元没有事实和法律依据，依法予以驳回。答辩人收取了定金2万元后，出具《定金收据》及双方签订的《铺位转让补充协议》，均明确约定该2万元系定金，被答辩人逾期交付剩余转让款项系不予退还，因此，被答辩人违约，定金不予退还。被答辩人接收商铺后，仅派人进行清拆及运送了砂石并未正式进行装修，发生6万元的装修费用，没有任何依据，明确系为了诉讼而制造的虚假合同及证据。另外补充：（一）对于原告增加的诉讼请求法院审查其提交的时间，如果是在举证期限内的话，我方针对原告增加的诉讼请求是没有异议。针对其既要求双倍返还定金又要求赔偿经济损失，我方认为是没有法律依据的；（二）被告不存在违约行为，是原告拒不履行合同义务；（三）该转让合同是征得第三人又一家超市的同意，并且第三人同兴利公司也没有表示异议；（四）第三人同兴利公司与第三人又一家超市的租赁合同约定第三人又一家超市可以自由转租，无需征得同兴利公司的同意。
被告吕晨鹰为其辩称有提交如下证据：1.授权委托书；2.个体户营业执照；3.珠海又一家超市商业有限公司专柜合同；4.关于合同期满收回商铺的启事；5.租赁合同；6.铺位转让补充协议；7.微信通信记录（截图）；8.装修现场图片。
第三人同兴利公司述称，（一）我方与第三人又一家超市的
租赁合同的届满期限为2014年12月6日，第三人又一家超市应当根据合同规定在2015年1月5日之前将商铺返还给我方，但至今我方都没有收到商铺。根据本案原告所提供的证据，我方认为他们之间的转租行为、转租期限已经超过了我们公司与第三人又一家超市的合同约定，对于他们的转租行为我方是不予认可的；（二）针对被告方的答辩意见所述我公司对他们的转租行为没有表示异议，首先，我方从来不知道此转租行为的发生，也就没有途径表示异议；（三）第三人又一家超市认为其还有继续转租租赁的权利，是基于珠海又一家超市商业有限公司手中有所谓的盖有我公司公章的承诺书延长了租赁期限，但是这个承诺书已经在珠海市中级人民法院正在审理的（2015）珠中法民三初字第18号案件中已认定该承诺书的公章系伪造的，与我公司的公章是不一致的，此鉴定报告本院可以向珠海市中级人民法院民三庭进行调阅；（四）对于在2015年1月6日之后发生的租赁行为、转租行为我们公司曾经在报纸上发表过公告，告知过广大与该租赁物可能有关系的人要求其谨慎的签署合同，因为我们已经向珠海市中级人民法院申请了诉讼行为的保全，中院也裁定自2015年4月20日起禁止第三人又一家超市将本案所涉的第一层、第二层的商铺通过任何的方式（包括但不限于转租、分租、续租或者合作专柜、招商等方式）交付给第三人（包括但不限于个人、公司、个体工商户）使用的行为。也就是说，我方对第三人又一家超市的转租行为认为是没有法律效力，我方是坚决予以反对。
第三人同兴利公司有提交如下证据：1.《租赁合同》、《租赁
物移交确认书》；2.民事起诉书、（2015）珠中法民三初字第18号传票；3.珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三初字第18号《民事裁定书》。
第三人又一家超市述称，一、答辩人一直在正常履行与被告吕晨鹰之间的租赁合同，与被告存在租赁合同关系，与原告无任何法律关系。答辩人与被告吕晨鹰于2014年8月14日签订了租赁合同，答辩人将位于拱北粤华路XXX号1楼第XXX号商铺出租给被告，合同期限为叁年，在合同第九条第（一）款第2小点也明确约定：乙方在经营活动中与第三方所发生的经济或民事纠纷，由乙方承担责任。所以在本案中原告与被告吕晨英之间的经济纠纷理应由被告吕晨英承担，与答辩人无关。二、在答辩人与被告吕晨英双方签订的租赁合同中第九条第（二）款第一点也明确约定：合同期内（乙方）拥有合同标的的经营场地的使用权，但无所有权，经甲方同意后可将场地分租、分包、转让予第三方。在本案中被告吕晨英未经答辩人书面同意即将承租的商铺转让给第三方经营，故其与第三方发生的任何经济纠纷等均与答辩人无关。终上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人又一家超市针对本案没有向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下，珠海市粤华路152号第一栋一、二层商铺业主为第三人同兴利公司。2004年8月16日，第三人同兴利与第三人又一家超市签订《租赁合同》，合同约定同兴利公司将上述商铺（建筑面积为4423.79平方米）出租给第三人又一家超市作商业用途，租赁期自2004年9月1日至2014年8月31日止，共十年，商铺移交以双方书面确认为准，并开始计算租赁期。2004年12月6日，同兴利公司与又一家超市签订《租赁商铺移交确认书》，同意于2004年12月13日起计算免租期，免租期为3个月。合同签订后，又一家超市使用上述商铺，用于超市经营。2012年3月1日，同兴利公司出具《授权委托书》，称授权又一家超市拱北店在其经营范围内一、二层物业的部分商铺给各行业使用，委托有效时间：2012年3月1日至2012年12月31日止。
2014年8月14日，被告吕晨鹰与第三人又一家超市签订《租赁合同》，又一家超市将粤华路XXX号1楼面街铺位第XXX号铺，建筑面积45.9平方米租赁给被告，被告用于经营快餐店。使用期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，共3年。
2015年3月25日，原告与被告吕晨鹰商定，被告吕晨鹰将其经营的快餐店商铺转租给原告。原告当日向被告吕晨鹰交付定金2万元。双方约定转让款为126800元，于2015年4月2日前付清，被告吕晨鹰收到余款后随即交钥匙和办理合同更名手续及配合各种证照的更名手续。
2015年4月2日，被告吕晨鹰的妹妹吕彦玲代理被告吕晨鹰与原告签订《铺位转让补充协议》，约定铺位及钥匙于2015年4月2日双方交接，被告吕晨鹰未能在4月2日前将租铺合同更名对方名下，推迟的日期天数租金由被告吕晨鹰承担。更名到原告名下之前，原告必须把余款106800元转给被告吕晨鹰，方可更名，租铺押金由原告支付给管理处，变更合同费由原告支付给管理处。2015年4月份房租预付各8000元。上述协议签订后，原、被告办理商铺交接手续，原告取得商铺钥匙。2015年4月5日，原告与中山市坦洲镇爱管家装饰部签订的《装饰工程施工合同》，原告将上述商铺交付该装饰施工队进行装修，工程造价为117350元，原告向该装修部支付首批装修款60000元。
2015年4月，原告发现2014年9月22日第三人同兴利公司在《珠海特区报》刊登启事，称租赁给又一家涉案商铺将于2014年12月6日到期，又一家超市须于2015年1月5日前将商铺腾退给该公司。同年4月29日，原告向珠海市房地产登记中心查询，确认案涉商铺权属人为第三人同兴利公司。同日，原告委托律师向第三人同兴利公司发出《征询意见律师函》，要求同兴利公司回复是否同意被告将案涉商铺转租原告使用。同兴利公司对该函未作回复。同年5月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告提供享有案涉铺位转租给原告的书面材料，逾期未收到，视为无能力履行合同，则自被告收到本函之日起，解除双方的转租合同关系，并要求被告双倍返还定金及赔偿损失6万元。被告收到函件后，表示同意解除合同。庭审中，原、被告均同意双方的转租合同于2015年5月20日解除。
本院认为，第三人同兴利公司与第三人又一家超市之间存在合法有效的租赁合同关系。后第三人又一家超市将所租赁的部分铺位转租给各小租户使用，其中包括被告用于经营快餐店的1楼XXX号铺。对于又一家超市转租行为，第三人同兴利应该知悉并获认，从其向又一家出具《授权委托书》可以佐证，故第三人又一家超市与被告吕晨鹰之间的转租合同关系亦属有效。
对于原、被告之间的合同关系，从双方签订的《铺位转让补充协议》分析，双方约定将租铺合同更名至原告名下，即将又一家超市与被告之间的租赁合同中的承租人的主体，由被告变更为原告，原告取代被告与第三人又一家超市形成新的租赁合同关系。原、被告之间行为，为租赁合同的转让，并非转租合同关系。原、被告之间的租赁合同转让行为，被告并没有协助完成合同租赁主体的更名，且没有证据证明第三人又一家超市同意被告作出租赁权的转让，现双方均认可租赁合同已终止履行，因此原、被告之间的转让合同并不生效。过错方对缔约不能承担缔约过失责任。被告应退还原告所支付的定金及赔偿原告的其他经济损失。原告主张被告返还双倍定金4万元，适用定金罚则必须基于双方合同的合法成立，现双方租赁合同并未生效，故原告该主张无法律依据，本院不予支持，被告仅将收取的定金款项退回即可。至于原告的其他经济损失，主要是涉及装修方面的损失。原告对于铺位的装修，仅与装修承揽方签订装饰工程施工合同，在装修现场仅实施部分拆除工作，其他装修施工并无实际进行。在停止装修工作后，并无与装修施工方进行工程量结算。原告要求被告赔偿6万元的装修损失，无事实根据，本院不予采纳。鉴于装修事项原告事实上有所支出，本院酌情确定被告赔偿费用为5000元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告吕晨鹰于本判决生效之日起十日内返还原告欧汝初租赁定金人民币20000元；
二、被告吕晨鹰于本判决生效之日起十日内赔偿原告欧汝初装修损失人民币5000元；
三、驳回原告欧汝初其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2300元，由原告欧汝初负担500元，被告吕晨鹰负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 杨擎轩
人民陪审员 郑秀云
人民陪审员 陈淑珍
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 阳伟萍