通化市二道江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二民重字第20号
原告：逄德贵，男，汉族，无职业，现住通化市二道江区。
委托代理人：王海峰，系吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人：荆卫华，系吉林荆卫华律师事务所律师。
被告：通化市二道江乡二道江村民委员会。
法定代表人：商国政，系该村主任。
委托代理人：张嵛，系通化市二道江区法律援助中心律师。
被告赵喜佑，男，汉族，系通化市二道江区建设局职员，现住通化市二道江区。
委托代理人：陈启斌，系吉林陈启斌律师事务所律师。
被告：通化市二道江区二道江乡人民政府。
法定代表人：杨兴龙，系乡政府乡长。
委托代理人：金德祥，系通化市二道江区二道江乡人民政府法律顾问.
委托代理人：张嵛，系通化市二道江区法律援助中心律师。
被告：通化市二道江农民合作集资建房办公室。（未到庭参加诉讼）
原告逄德贵与被告通化市二道江乡二道江村民委员会、赵喜祐房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，2014年9月9日本院受理后，2015年1月27日作出（2014）二民初字第189号民事判决，通化市二道江乡二道江村民委员会不服上诉于通化市中级人民法院，通化市中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）通民三终字第103号民事裁定书，裁定撤销原判决发回本院审理，本院于2015年11月10日以（2015）二民重字第20号立案并交我庭审理，并依法另行组成合议庭分别于2015年11月23日、2015年12月8日、2016年3月10日、2016年3月21日、2016年3月24日、2016年5月19日六次公开开庭进行了审理，从第三次庭审起依照本院审判委员会讨论决定，追加通化市二道江区二道江乡人民政府、通化市二道江农民合作集资建房办公室作为被告并通知其到庭参加诉讼。原告逄德贵及委托代理人王海峰、荆卫华、被告通化市二道江乡二道江村民委员会委托代理人张嵛、被告赵喜祐及委托代理人陈启斌、通化市二道江区二道江乡人民政府委托代理人金德祥、张嵛到庭参加诉讼。通化市二道江农民合作集资建房办公室主任李泳向本院递交加盖公章的书面答辩状并明确表示不出庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
原告逄德贵诉称，原告在2009年8月23日前在通化市二道江乡二道江村二组有商业用房1200平方米，因被告通化市二道江区二道江村民委员会在该区域进行开发建房，并设立通化市二道江农民合作集资建房办公室。因需将原告房屋拆迁，2009年7月9日，原告与被告通化市二道江区二道江村民委员会设立的二道江农民合作集资建房办公室签订了《产权调换协议书》，双方约定原告于2009年8月22日将房屋腾出交给被告。甲方（通化市二道江区二道江村民委员会）将坐落在富康花园A1栋1-3层商业房屋作为产权调换房屋，该房屋建筑面积1200平方米。双方在协议书第五条还约定“乙方（指原告）保证在2009年8月23日前搬迁腾空被迁房屋，……甲方保证在2010年6月30日前将产权调换房屋交付给乙方。”但协议签订后，被告以“合同需盖章”为由，没有将合同盖章后返还给原告。2010年8月3日，在原告多次催促下，被告再次与原告签订《产权调换协议书》，其条款与原协议一致，只是将产权调换房屋交付时间变更为2010年10月30日。因被告通化市二道江区二道江村民委员会从2010年7月份停工后至今再没有对此回迁房屋进行过施工，该楼因土地、规划手续不完善一直没有取得建设部门的竣工验收，但住宅部分除财产保全部分外均已回迁或售出并入住，原告协议回迁的1200平方米商业房屋，虽没有完全达到回迁的标准，但原告不能允许通化市二道江区二道江村民委员会无限期继续拖延下去，要求被告立即向原告交付1200平方米产权调换房屋，终止违约行为及逾期回迁期期间、回迁从业人员补助费的继续发生，未达到验收标准的部分，由相关部门责令被告定期完成或作价补偿给原告。因被告通化市二道江区二道江村民委员会在2011年10月31日尚未交付产权调换房屋，原告为此曾提起民事诉讼。经通化市二道江区法院（2011）二钢民初字第398号民事判决，被告逾期交付房屋12个月，赔偿原告营业损失987,098.11元，按此标准，被告应向原告每月支付赔偿金82258.17元。现被告在原告起诉赔偿期间外，从2011年11月1日起又发生拖延交付期间达32个月，产生损失赔偿金达2632261.44元。原告应回迁的房屋至今被告未交付。故要求：1、依法判决被告立即交付1200平方米产权调换房屋，未达到验收标准及动迁协议约定的部分由被告完成。2、被告给付从2011年11月1日至回迁之日止延期回迁期回迁从业人员补助费每月82258.17元，32个月共计金额：2632261.44元。3、诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，第一次庭审结束后，2015年11月25日，原告到该房屋处找到占有该房屋的郭喜全，从郭喜全手中接管了房屋。并在随后的庭审中增加诉讼请求，增加2015年11月25日至2014年6月期间损失请求，延期交付房屋共49个月，每月822517元，增加了17个月的诉讼请求，增加金额为1398388.89元，合计诉讼请求为人民币4030650.33元。
被告通化市二道江乡二道江村民委员会辩称，1.通化市二道江农民合作集资建房办公室不是被告通化市二道江乡二道江村民委员会的下设机构，该机构为二道江区人民政府或二道江乡人民政府设立的临时机构，该临时机构无民事主体资格，其民事行为应由设立单位承担责任，不应由通化市二道江乡二道江村民委员会承担责任。通化市二道江农民合作集资建房办公室有独立的管理机构，除部分回迁房屋外，经营利润及增加的面积均由本案中通化市二道江农民合作集资建房办公室享有，通化市二道江农民合作集资建房办公室有独立承担民事责任的能力和资格，根据合同的相对性原理，以及等价有偿的原则，不应由被告通化市二道江乡二道江村民委员会承担责任。2.该合同标的房屋确实未按照约定时间竣工，但竣工后即向逄德贵交付，逄德贵以各种理由拒绝接受交付，造成损失应该由逄德贵承担。通化市二道江农民合作集资建房办公室已经向原告履行交付义务，损失应由原告自行承担，房屋的建筑商如果对原告实施侵权行为，原告应以建筑商为被告，要求其承担责任。3.原告起诉所依据的法律规定为通化市政府三号令，得出数额的计算方式也是基于三号令，但三号令在原审之前归于无效，原告的诉讼请求不应当获得支持。
被告赵喜佑（系原一审时应被告通化市二道江乡二道江村民委员会申请追加的被告，诉讼标的指向房屋由其实际承建）辩称，1、原告所述房屋未如期交工属虚假事实，在原审、原二审审理过程中，二被告均明确提出该房屋已经交付原告使用，且一被告也提出该房屋的缴纳电费的户主均系本案原告，且该交费时间早于原告提起诉讼时间，因此证明该房屋已经实际交付使用；2、虽然该房屋交付使用期限未按双方原合同约定时间交付，主要原因系原告逄德贵在被告赵喜佑施工过程中，改变施工图纸，阻扰正常的施工进程，造成停工，该事实已在通化市中级人民法院（2012）通中民终字第318号判决中予以认定；3、被告认为原告所述要求的赔偿数额无事实根据和法律依据，该数额的计算无法律依据和事实依据，因为原告所要求的赔偿数额是自行认为其原房屋为经营用房，有经营行为，所以要求赔偿的系相关经营人员的损失，原告应提供其相关证据予以证明，否则该数额的计算二被告不予认可，法庭不应予以支持。
被告通化市二道江农民合作集资建房办公室未参加庭审，在向本院提交的书面答辩状中辩称，1.通化市二道江农民合作集资建房办公室是临时机构，不是法人单位，不能作为被告参加诉讼。2.该建设项目的立项报建主体是通化市二道江乡二道江村民委员会，集资建房办隶属通化市二道江乡二道江村民委员会领导。3.通化市二道江乡二道江村民委员会与赵喜佑签订协议，民事责任应该由通化市二道江乡二道江村民委员会与赵喜佑按协议承担责任。
被告通化市二道江区二道江乡人民政府辩称，法院追加通化市二道江区二道江乡人民政府为被告无事实和法律依据，办公室的设立宗旨为二道江村申请立项，因为资金链断裂工程无法竣工，在市政府、区政府的责令下成立的临时应急机构，是负责组织协调工程建设，指挥部和集资建房办公室无实际意义，2005年6月1日和6月8日下发两个文件，一个是聘用文件（李泳），另一个是成立指挥部的决定，严格意义上讲乡政府无权下决定，只能是建议。至2005年8月9日，李泳与通化市二道江乡二道江村民委员会签订承包协议，协议第二条载明甲方是村委会，明确了开发人主体，集资建房只是承包的一部分而已，因此乡政府不应成为被告，也不应承担责任。
通过庭审中原、被告陈述及原、被告举证、质证及政府相关文件、会议纪要的文书记载，本院综合认定下列事实：
富康花园小区在2003年由通化市二道江乡二道江村民委员会报建，2004年因动迁不善导致工程没有按计划完工，导致百姓上访，2005年6月，通化市二道江区二道江乡人民政府经研究决定成立“富康花园”工程指挥部，下设通化市二道江农民合作集资建房办公室，聘用李泳为办公室主任，主持“富康花园”工程全面工作。2005年8月9日以通化市二道江乡二道江村民委员会为甲方，加盖公章并由时任村委会主任黄广义签名，以李泳为乙方并签名，双方签订了《承包协议书》，约定由乙方承建“富康花园”小区一期工程。2006年3月富康花园小区工程列入二道江棚户区改造整体计划。2011年6月21日，二道江区人民政府办公室[21]区政府专题会议纪要决定：一、富康花园小区产权由通化市二道江农民合作集资建房办公室负责办理，二道江村积极配合履行手续。二、办理门市房、车库、办公室产权转让时，二道江村不做财务处理，只履行转让手续，因此出现的产权纠纷、经济纠纷由二道江农民合作集资建房办公室负责。三、住宅产权直接办理到集资户名下，由二道江农民合作集资建房办公室提供名单，通化市二道江乡二道江村民委员会履行手续，出现产权纠纷、经济纠纷均由二道江农民合作集资建房办公室负责。
2008年4月“富康花园”小区A1、A2报建，报建计划为两栋楼六个单元。2009年6月30日以二道江区农民合作集资建房办公室为甲方，加盖通化市二道江乡二道江村民委员会公章并由时任村委会主任黄广义签名，以被告赵喜佑为乙方。双方签订《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》，约定将A1栋转让给赵喜佑建设，各种开发手续由赵喜佑自行办理，费用由赵喜佑负责承担。随后，由赵喜佑组织动迁及施工。原告逄德贵的父亲逄有志（已死亡，其他继承人明确放弃继承权）在报建的A1栋原规划设计范围附近，（该房屋是2004年批准翻建1162.85平方米的三层私有房屋，房屋所有权证记载使用性质为商业，通化市二道江乡二道江村民委员会为确认该房屋不是商业用房曾经于2012年9月起诉至通化市东昌区人民法院，该案经通化市中级人民法院2014通中行终字第5号民事裁定书确认，驳回通化市二道江乡二道江村民委员会请求撤销房产证的起诉）。逄德贵因其房屋未列入A1栋建设拆迁改造范围内，逄德贵认为A1栋规划4个单元，赵喜佑只建设3个单元，将其家楼房所占位置丢下不建，遂从2008年7月起逐级上访至市规划局、市信访局，后市规划局责令停止建设。经协调，至2009年7月9日赵喜佑作为甲方代理人与逄德贵签订第一份动迁协议（2009年7月9日<产权调换协议书>），协议签订后未加盖公章，至2010年5月逄德贵的房屋仍未开工，后经逄德贵等几家动迁户上访，直至2010年8月3日，双方签订了加盖通化市二道江农民合作集资建房办公室公章的《产权调换协议书》，约定2010年10月30日前将产权调换的1200平方米的商业用房交付给逄德贵，协议第九条约定，协议签字时乙方逄德贵应向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一办理注销手续，补充协议约定新楼逾期不交付使用，按《通化市房屋拆迁管理办法》（政府3号令）的规定由甲方赔偿乙方营业损失，原告逄德贵与被告通化市二道江乡二道江村民委员会拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年3月7日作出（2011）二钢民初字第398号民事判决书，判决书确定通化市二道江乡二道江村民委员会赔偿逄德贵损失共987098.11元。双方当事人对判决不服均提出上诉，通化市中级人民法院于2014年5月23日作出（2012）通中民终字第318号民事判决书维持原判。
双方的争议焦点为：1.谁具有本案被告主体资格，向原告承担民事责任；2.原告起诉的诉讼请求计算是否合法？是否应当给予以支持？3.原告损失产生的原因及责任人，应由谁承担责任？
针对第一个争议焦点，谁具有本案被告主体资格，向原告承担民事责任，结合双方当事人举证、质证情况，本院评判如下：
原告逄德贵向法庭提供如下证据：1.产权调换协议书一份，由原告和被告签订，证实原告有1200平方米的房屋被被告村委会占用并将位于富康花园A1栋1-3作为产权调换，交房时间为2010年10月30日交付，被告违约，应按通化市城市房屋拆迁管理的办法赔偿原告损失；2.二道江法院（2011）二钢民初字第398号及通化中院（2012）通中民终218号民事判决各一份（提交证据目录），证明被告二道江村具备诉讼主体资格，因为生效裁判文书确认，原告的请求是依据398号民事判决书判决内容是依据原告的从业人员损失82258.17元每月，请求是在2011年11月1日-2015.11.25时间，共计49个月，这是要求承担损失的依据；证据3.行政起诉状一份，东昌法院（2012）东行初字第10号判决书一份，通化中院（2014）通中行字第5号证明，通化市城建局颁发的建设工程规划许可证一份，竣工验收合格通知书一份，拆迁许可证三份，发展改革委员会文件，产权调换协议三份。3.行政起诉状一份，东昌法院（2012）东行初字第10号判决书一份，通化中院（2014）通中行字第5号证明，这份证据证明本案被告二道江村民委员会在诉通化市产权管理处和第三人逄德贵一案，二道江村自认其是集资办公室的主管部门，集资办公室是二道江村民委员会下设的，并且被二道江人民法院和通化市中级人民法院确认为本案的主体资格。4.通化市城建局颁发的建设工程规划许可证一份，证明通化市城乡建设委员会颁发了规划许可证，能证明本案争议的楼盘开发就是本案的被告二道江村为民委员会，二道江农民合作集资办公室是二道江村下设的办公室。5.城市规划验收合格通知书一份。6.是2005年8月9日由被告二道江村民委员会与本案的追加被告李泳共同签署的，证明本案所争议的房屋及回迁补偿案件，原告的房屋是由被告村委会是建设单位，是其开发的，农民集资办公室是由该村下设的，原告与二道江村下设的农民集资办公室签订的产权调换协议，他的直接主体就是原告与被告二道江村签订，所以二道江村应当承担民事责任主体资格及赔偿资格。
被告通化市二道江乡二道江村民委员会提供如下证据：1、通二区政函【2006】8号函件；2、通二区政函【2005】29号函件；3、通二区政函【2006】24号函件；4、通二区政函【2005】32号函件；5、2011年6月21日二道江区人民政府专题会议纪要[21]等政府文件证明，前述政府文件充分证明，二道江富康花园开发商建房办公室为二道江区人民政府或二道江乡人民政府设立的临时机构，绝非二道江村民委员会设立，该临时机构无民事主体资格，其民事行为应当由设立单位承担民事责任，不应由二道江村民委员会承担责任。
针对第一个争议焦点被告赵喜佑没有书面证据提供。
针对第一个争议焦点被告通化市二道江区二道江乡人民政府认为乡政府在本案中不享有权利义务关系，不对当事人的诉争发表意见，未提供书面证据。
针对第一个争议焦点被告通化市二道江农民合作集资建房办公室未出庭参加诉讼，未提供书面证据。
本院对这一争议焦点评判如下，原告逄德贵提起民事起诉讼，其依据为2010年8月3日，逄德贵与赵喜佑、及代办人韩晓芬共同签订了加盖了通化市二道江农民合作集资建房办公室公章的《产权调换协议书》，本案原告逄德贵起诉的被告通化市二道江乡二道江村民委员会是富康花园小区项目的报建方，但不能等同于通化市二道江农民合作集资建房办公室，通化市二道江农民合作集资建房办公室是经政府发文依法成立，有工作人员、独立的财产和专门的经费，其符合法律意义上“其他组织”的条件，故具有民事诉讼主体资格。具有民事诉讼主体资格的“其他组织”具有独立的民事行为能力，可以其自己的名义对外实施民事法律行为。且2011年6月21日，二道江区人民政府办公室[21]区政府专题会议纪要决定：出现产权纠纷、经济纠纷均由二道江农民合作集资建房办公室负责。在本案中，被告通化市二道江农民合作集资建房办公室在逄德贵与赵喜佑、及代办人韩晓芬等人于2010年8月3日共同签订的《产权调换协议书》上加盖公章，被告通化市二道江农民合作集资建房办公室应该承担民事责任。但是本案被告赵喜佑能够得以二道江农民合作集资建房办公室的名义与原告逄德贵签订房屋产权调换协议并参与富康花园小区合作集资建房，是由于被告通化市二道江乡二道江村民委员会与被告赵喜佑之间就建设富康花园小区于2009年6月30日以二道江区农民合作集资建房办公室为甲方，加盖通化市二道江乡二道江村民委员会公章并由时任村委会主任黄广义签名，以被告赵喜佑为乙方，双方签署《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》，约定将A1栋转让给赵喜佑建设，各种开发手续由赵喜佑自行办理，费用由赵喜佑负责承担。从被告通化市二道江乡二道江村民委员会与被告赵喜佑之间签订《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》、可以看出二道江富康花园小区A1栋建设是由被告通化市二道江乡二道江村民委员会与被告赵喜佑签订协议并将项目承包给赵喜佑的。故被告通化市二道江乡二道江村民委员会亦应承担责任。本案因被告通化市二道江乡二道江村民委员会与通化市二道江农民合作集资建房办公室之间、被告通化市二道江乡二道江村民委员会与被告赵喜佑之间就建设富康花园小区分别签署合同或协议，故民事责任应该由通化市二道江农民合作集资建房办公室、被告通化市二道江乡二道江村民委员会共同承担。
针对第二个争议焦点，原告起诉的诉讼请求计算是否合法？是否应当给予以支持，结合双方当事人举证、质证情况，本院评判如下：
原告逄德贵为证明自己的主张，提供证据一营业执照一份，证实原告拆迁的楼房为商业用房，经营饭店，饭店名称为二道江玉玲隆饭店酒家（即为证据6），证据二税务登记表和环保许可证,证实原告房屋在拆迁前经营春露按摩院（详见证据目录证据7）。证据三房屋拆迁许可证三份（详见证据目录8）证明二道江乡村民委员会建设项目为棚户区改造，依据《通化市国有土地征收与补偿暂行办法》43条之规定，应适用通化市政府3号令，就《通化市城市房屋拆迁管理实施办法》进行补偿，证据四通化市发改委文件（详见证据目录9）证明2006年3月29日下达通知，本案争议的地段是棚户区改造工程，经通化市发改局立项，证据五产权调换协议书三份（详见证据目录10）证实通化市二道江乡村民委员会建设的棚户区改造工程经二道江区棚户区改建办公室盖章，证明该工程是棚户区改造工程，二道江棚户区改造办公室在产权调换协议签字确认。以上证据在庭审中原告向法庭出示。在原审中，原告曾经出示过房屋产权证，证明原告房屋为商业房。（2014）二民初字第189号民事判决，证据六《中华人民共和国房屋所有权证》登记人为逄有志，系原告父亲，该房屋经法律程序已经由原告所有，房屋为商业用房，面积为1162.85平方米，证据七、土地使用证一份，通市国用2005第050322101号登记人为原告父亲逄有志，该土地使用证经合法手续已为原告所有，证据六、七经通化市二道江人民法院（2011）398号及通化中院（2012）318号民事判决书确认该证据六、七为合法有效的证据。并在本院对其诉讼请求进行诉讼指导后提供通化市物价局、通化市房产管理局、通市价收联字（2003）34号文件、附表一份，认为本案争议的房屋在二道江中心区该房屋指导价是每月每平方40元，按月计算，在起诉状中已经起诉了49个月的房租费用，并依据该文件计算提供第二种方式，因该房屋在2011年的11月1日计算至2012年3月14日期间为4个月，理由是在2012年3月14日《通化市国有土地征收与补偿暂行办法》才实施，原告依据的是《通化市拆迁管理条例》结合法院生效裁判文书，计算每月损失为82258.17元，乘以4个月，得出损失数额为329042.68元，原告起诉的是49个月，再用45个月乘以1200平方米乘以每平方40元=2160000，再加上329042.68元。以上两项总计2489032.68元。
针对争议焦点二，被告二道江村民委员会没有证据提供，认为原告提交的营业执照的商家已经停业多时，并未实际经营，富康花园项目改为二道江棚改项目，棚户区改造为县级以上人民政府实施的项目，村委会无权参与改造。政府三号令已经于2012年废止，不适用于本案。原告的土地使用证的土地用途是城镇单一住宅用地，而所有权证记载的涉及用途为商业，二者存在巨大冲突，另外，颁证日期也存在冲突，土地使用证（2005）应先于房屋所有权证（2004）,原告至今持有两份权利证明，说明原告存在违约行为，产权协议约定（9条）在签字时乙方应向甲方提交证件，但未约定违约责任，至于原告违约是否导致合同无效涉及本案争议合同的解释问题，对法庭以询问笔录的方式启发原告变更诉求有意见、有异议，认为原告曾坚持表示以政府3号令作为起诉依据，该方式违背民事不告不理的原则。
针对争议焦点二，被告赵喜佑提供：被告本人所述的产权调换协议书及被告首次与原告签订的协议的经过、刘文刚、徐艳杰出具的事情情况说明等证据。除同意被告二道江村民委员会意见外，认为原告的土地的使用用途为城镇单一住宅用地，与原告的房屋产权证存在矛盾。
针对第二个争议焦点被告通化市二道江区二道江乡人民政府认为通化市二道江区二道江乡人民政府不是合同主体，在本案中不享有权利义务关系，不对当事人的诉争发表意见，未提供书面证据。
针对第二个争议焦点被告通化市二道江农民合作集资建房办公室未出庭参加诉讼，未提供书面证据。
本院对这一争议焦点评判如下，本院经庭审已经查明原告父亲的房屋是2004年批准翻建1162.85平方米的三层私有房屋，房屋所有权证记载使用性质为商业，故原告损失的计算应该比照商业用房标准计算。原告房屋所处地段为二道江东华路最东端，是近年来刚刚开发的区域，不在二道江大街中心区、不是二道江的中心区域。与原告提供的“通化市物价局、房产管理局关于公布通化市区非住宅房屋租赁指导租金的通知（二00三年五月十二日通市价收联字[2003]34号）通化市区非住宅房屋指导租金表二道江大街中心区（含南台小区）二类区40元/m2。”不相符合，应该以三类区30元/m2或四类区20元/m2计算更为公平合理。对于原告主张依据《通化市拆迁管理条例》再结合法院生效裁判文书，计算2011年11月1日至2012年3月14日间4个月，每月损失为82258.17元，乘以4个月，得出损失数额为329042.68元，再加上后期45个月按照房屋租金计算的请求。本院认为原告这一主张，虽然提供了两份营业执照来证实其房屋为经营性用房，但是两份营业执照所准许的营业时间均不在本案房屋产权调换协议所涉及的期间，营业执照所登记的人员与原告及原告父亲无关，即原告没有证据证明其营业损失实际发生。原告要求赔偿依据是《通化市城市房屋拆迁管理实施办法(试行)》第四十四条，该规定明确的是补偿停产、停业损失，原告依据该规定主张赔偿逾期回迁期间，按照营业面积每10平方米1人计算，且诉讼请求主张的计算方式变更为按照建筑面积主张，双方对营业面积又未做明确约定，故原告的主张与文件规定不符，原告主张的计算方式不应予以支持。结合本案实际情况，本案涉及房屋的拆迁建设主体被告通化市二道江乡二道江村民委员会不是真正意义上的房地产开发企业，在组织项目建设施工过程中，将建设工程项目承包给没有任何资质的个人进行施工，被告赵喜佑作为项目承包人，在建设工程项目施工过程中，在原告逄德贵采取阻拦施工、上访等方式的主动要求拆迁的情况下，与其签订的《产权调换协议》。故对原告以赔偿过渡期限内过渡费更为公平、更为符合“由拆迁人给予被拆迁人适当补偿”这一规定的意见，《通化市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条规定的非住宅房屋选择产权调换的，停产停业损失在过渡期限内按下列规定给予补偿。被征收人不能提供税务部门出具应纳税后所得额凭证的，或者提供的应纳税后所得额凭证不能真实反映停产停业损失的，按照下列公式计算过渡费和停产停业损失：过渡费=被征收房屋附近同类性质同类用途的房屋每月每平方米的租金额×被征收房屋建筑面积×过渡期限(月)；停产停业损失=被征收房屋附近同类性质同类用途的房屋每月每平方米的租金额×被征收房屋建筑面积×3个月。非住宅房屋征收时闲置的，只给予过渡费，不给予停产停业损失补偿。应该比照这一规定精神计算原告损失，即原告的损失应该参照通化市物价局、房产管理局通化市区非住宅房屋租赁指导租金的通知（二00三年五月十二日通市价收联字[2003]34号）《通化市区非住宅房屋指导租金表》所列标准三类区30元/m2计算更为合理。即计算方式为1200平方米乘以49个月乘以30元/m2计算等于1764000元。因原告没有证据证明协议签订时该房屋一直在合法经营，故依据“非住宅房屋征收时闲置的，只给予过渡费，不给予停产停业损失补偿。”故其过渡期限内停产停业损失不予保护。
针对第三个争议焦点原告损失产生的原因及责任人，应由谁承担责任，结合双方当事人举证、质证情况，本院评判如下：
针对本案争议焦点三，被告通化市二道江乡二道江村民委员会主张，原审、二审庭审中，证人王文新出庭作证，证实2011年竣工时，二被告向原告交房屋，房屋已由原告验收接收，电工负责安装电表，电工到供电局以原告的名义到供电局要求增加电表，实际增加2块电表，现在是3块电表。证明在2011年二被告已向原告交房屋，房屋搁置至今是由原告导致，产生的损失应由原告自行承担。
针对本案争议焦点三被告赵喜佑主张，被告通化市二道江乡二道江村民委员会所述属实。具体情况有被告赵喜佑本人阐述，2011年8月-9月期间，我电话通知原告接收房屋，当时有工地的工长（郭喜全）、农民集资建房办（韩晓芬）、（王文新电工）与原告一起到楼内验收他的房屋，验收之后原告提出安装6块电表，因为当时的设计一户只有一块电表，最后达成协议基本按三楼每层一块电表，后经王文新改建，原告说其本人不知情不属实，原告提出要求及其他存在的问题，且原告每天都到工地现场看施工情况监督进度，要求改设计，整个楼层的设计都是由原告一手和王利达协商设计的。因为原告与王利达协商设计，同时我多次催要房照，原告始终没有给我，所以我将首次签订的协议作废，我没有房照不能办理登记，我的工程无法登记，属于原告违约在先，因此我不应承担责任，直到今天原告也没有给我房照，根据拆迁协议第9条的规定，原告应交付而未交付产权证件，我认为协议属于无效协议。同时，我的房屋是在2011年5月施工完毕，到8月中旬，回迁的房屋及购买的房屋基本都已经入住。
针对本案争议焦点三原告主张，电表是因为我的房屋有六块电表，动迁我三层商业用房，我要求按照原来的个数安装电表没有不当之处，郭喜全等三人证实我到现场验收，我没有接到过房屋交接的通知，证人没有来，郭喜全当时到庭审现场是说他是来要钱的，以这种方式我不认可，而且没有通知我。对于赵喜佑提供证据中的协议及说明，有关动迁协议中负责是刘文刚执笔，刘艳杰、韩晓芬的陈述也写明了是刘文刚执笔，不是我写的，房屋设计问题，在原审判决中已经有论述，（2011）二钢民初字判决书P5中间王利达书面证言明确说明被告赵喜佑要求按原告的要求设计，足以证明改变施工设计是经被告允许，原告与设计的单位见面的。因房屋至今没有竣工验收报告，根据《建筑法》工程竣工验收后方可交付使用，该工程至今没有竣工验收，2如其他被告所述，将房屋交付原告，应向法庭举证，房屋交接手续，被告没有提交交接证明，结合原审郭喜全出示的笔录本案争议的房屋2015年11月25日之前没有交付原告使用，根据原被告签订的产权调换协议约定没有交付房屋，原告可随时主张要求被告交付房屋。
针对第三个争议焦点被告通化市二道江区二道江乡人民政府认为乡政府不是合同主体，在本案中不享有权利义务关系，不对当事人的诉争发表意见，未提供书面证据。
针对第三个争议焦点被告通化市二道江农民合作集资建房办公室未出庭参加诉讼，未提供书面证据。
本院对这一争议焦点评判如下，通过庭审查明，原告的房屋从不拆迁到拆迁、从不开工到开工直至到收尾停工，原告对工程进度情况及房屋施工情况完全了解。被告赵喜佑主张2011年8月-9月期间，电话通知接收房屋，原告逄德贵认为被告未按照原告要求安装电表方式安装电表，提出不同意见，认为以房屋至今没有竣工验收报告，根据《建筑法》工程竣工验收后方可交付使用，该工程至今没有竣工验收，而主张未接收房屋，在本次庭审中以没有接到过房屋交接的通知，主张被告未按期交房。本案重审期间，在2015年11月23日第一次庭审结束后，原告在本院告知其应该自行接收房屋后，其本人到该房屋处通过电话联系郭喜全，郭喜全让原告与其内弟联系开锁事宜并接管了房屋，原告接收房屋后拍摄的照片显示，该房屋一直闲置，没有人在其中居住或是从事生产经营，从原告能够顺利自行接收房屋这一事实可以看出，原告逄德贵明知其本人具备随时接收房屋的条件且该房屋不存在他人对该房屋主张权利的可能而怠于行使自己的权力。对于原告逄德贵主张房屋至今没有竣工验收报告，根据《建筑法》工程竣工验收后方可交付使用，该工程至今没有竣工验收，不具备交付条件的主张不应予以支持。首先，原告的房屋从不拆迁到拆迁、从不开工到开工直至到收尾停工，原告对工程进度情况、房屋施工建设情况完全了解，原告到工地现场查看施工情况、施工进度，并在施工过程中要求改设计，变更设计图纸，说明该工程实际上是按照原告要求进行施工的，结合本案所涉及到的房屋所在的富康花园小区的房屋建设不是真正意义上的房地产开发项目或商品房开发项目，本案房屋应原告要求进行的拆迁，和建设，故原告房屋的验收标准也不能按照房地产开发项目标准或商品房开发项目标准要求，而应当是以施工是否符合原告设计要求，故其要求按照商品房开发的标准要求验收房屋的请求不应得到支持；其次，原告自2011年起至本案重审第一次开庭以前的期间内，是明知该房屋工程施工已经停工，只是因为认为该房屋存在这样或那样的瑕疵而不愿意接收房屋，但其以前的诉讼过程中均未提及要求交付房屋这一基本请求；再则，原告逄德贵在《产权调换协议书》签订后直至本次诉讼最后一次庭审开庭前，一直将逄有志的《房屋所有权证》、《土地使用权证》存放在自己手中，此期间经历了两个民事案件的一审、二审诉讼及因《房屋所有权证》、《土地使用权证证》的行政案件一审、二审、再审诉讼，在长达五年半的时间里一直未按照《产权调换协议书》第九条约定移交有关证照，导致后续手续未能办理，原告逄德贵的行为亦存在违约情形。综上，虽然被告赵喜佑向原告逄德贵交付房屋时或多或少存在1.未按照原告要求安装电表方式安装电表、2房屋至今没有竣工验收报告，3.未向原告出具书面房屋移交通知等瑕疵，但原告不是通过正常的协商或是诉讼解决而是采取拖延的态度导致房屋迟迟未能实际占有。导致房屋搁置较长时间，被告交付存在瑕疵且未履行正常的交房手续应承担次要责任，原告未交回产权证原件，不同意接收房屋，不积极通过诉讼或协商方式解决纠纷，怠于履行权利是原告损失产生并扩大的主要原因。考虑到原告接收房屋时，有部分约定施工项目尚未完工，原告需投入资金自行修缮，结合本案纠纷发生、持续这一实际情况，对原告的损失，由原、被告各自承担50%责任较为合理。
综上所述，本院认为，原告逄德贵与被告通化市二道江农民合作集资建房办公室之间签订的《产权调换协议书》不违反法律规定，原告逄德贵的损失应该由被告通化市二道江农民合作集资建房办公室与被告通化市二道江乡二道江村民委员会共同负责赔偿，被告通化市二道江乡二道江村民委员会不是真正意义上的房地产开发企业，在组织农民集资建房过程中，将项目承包给没有任何资质的个人进行施工，被告赵喜佑作为项目承包人，在项目实施过程中依合同的行为，不应对原告逄德贵直接承担民事责任，由其行为造成的损失应该由通化市二道江农民合作集资建房办公室及被告通化市二道江乡二道江村民委员会向原告逄德贵负责，被告赵喜佑与被告通化市二道江乡二道江村民委员会之间的责、权、利关系，由被告通化市二道江乡二道江村民委员会与被告赵喜佑之间签署的《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》调整，不在本案审理范围内。被告通化市二道江区二道江乡人民政府是通化市二道江农民合作集资建房办公室成立的批准部门，不应对通化市二道江农民合作集资建房办公室或是被告通化市二道江乡二道江村民委员会的民事违约行为承担民事责任。被告赵喜佑在交付的房屋存在瑕疵且未履行正常的交房手续是造成原告逾期回迁的次要责任，其责任应该由被告通化市二道江农民合作集资建房办公室与被告通化市二道江乡二道江村民委员会共同承担，原告未交回产权证原件，明知其本人具备随时接收房屋且该房屋不存在他人对该房屋主张权利的可能而不主张交付房屋，不积极通过诉讼或协商方式解决纠纷，怠于履行是房屋延迟交付的主要原因。考虑到原告接收房屋时，有部分约定施工项目尚未完工，原告需投入资金自行修缮，结合本案纠纷发生、持续这一实际情况，对原告的损失，由原、被告各自承担50%责任较为合理。
依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告通化市二道江农民合作集资建房办公室、被告通化市二道江乡二道江村民委员会于判决生效后立即给付原告逄德贵从2011年11月1日起至2015年12月25日期间49个月过渡期限内过渡费人民币882000元（即1200平方米乘以49个月乘以30元计算得数1764000元，再乘以50%等于人民币882000元）。原告逄德贵对房屋未完工部分自行负责修缮。
二、驳回原告逄德贵其它诉讼请求。
案件受理费45244元由原告逄德贵承担32624元，由被告通化市二道江农民合作集资建房办公室、被告通化市二道江乡二道江村民委员会共同承担12620元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告到期不履行本判决确定的义务，原告向本院申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 刘维杰
审 判 员 王佳佳
人民陪审员 马俊程
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 吴春伟