广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1019号
上诉人（原审原告）：程玉文。
委托代理人：肖云品、李志生，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁炎洪。
委托代理人：代静凌，广东深长城律师事务所律师。
原审第三人：深圳市高标实业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区翠竹路1050号。
法定代表人：甘平，董事长。
委托代理人：张改梅，广东中安律师事务所律师。
上诉人程玉文因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、位于深圳市罗湖区翠竹路1058号逸翠园裙楼201、301房产（以下简称涉案房产）原业主为深圳市高标实业发展有限公司（以下简称高标公司），房屋用途为商业，房屋建筑面积分别为1214.68平方米、895.58平方米。2010年2月1日，高标公司作为甲方与梁炎洪作为乙方签订《房屋租赁合同》和《补充合同》，约定，高标公司将涉案房产出租给梁炎洪作商业用途，租期自2009年10月15日至2015年10月14日；月租金人民币87550元；乙方应于每月15日前向甲方支付租金；租金保证金人民币30万元，乙方存在租期未满提前终止合同等违约情形，甲方可不予返还保证金；乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权解除合同；合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋。逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；租金价格每两年递增3%；《补充合同》约定，合同从起租日至2010年10月14日止，甲方需送1个月装修期，从2010年10月15日至2013年10月15日，甲方需再送一个月装修期；2009年11月15日起的租金，乙方应于每月的15日前向甲方缴付当月的租金，甲方收取租金时应开具有效的正式租赁发票予乙方。
上述合同签订后，高标公司依约将涉案房产交付梁炎洪使用，梁炎洪亦依约向高标公司支付租赁保证金、租金等。梁炎洪承租涉案房产经营“阿峰酒楼”。
二、2012年9月25日，梁炎洪向高标公司提交《申请》：按照《补充合同》约定，梁炎洪从2010年10月15日至2013年10月15日止享受再送一个月免租装修期，免租装修期由梁炎洪在合同有效内自主选择使用。为此，特向高标公司申请，梁炎洪决定2012年12月使用免租装修期，请高标公司予以确认。
同日，高标公司在该《申请》左下方空白处盖章确认：同意合同约定办。
三、上述租赁合同履行期间，2012年11月，程玉文向高标公司购买涉案房产，并于2012年11月12日取得涉案房产的《房地产证》。程玉文购得涉案房产之后，2012年12月5日，程玉文作为甲方、梁炎洪作为丙方、高标公司作为乙方签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙方与丙方于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续有效，只是甲方现成为出租方，丙方仍为承租方，乙方退出本协议，不再是本协议的权利人；房屋租金按原《房屋租赁合同》及其《补充合同》规定执行，丙方按原合同规定每月十五日前向甲方交纳房租。
上述《房屋租赁补充协议》签订后，2012年12月7日，高标公司将向梁炎洪收取的租赁保证金人民币30万元、员工担保金10万元合计40万元，移交于程玉文。
四、程玉文与高标公司签订房屋买卖合同时，约定涉案房产2012年11月15日之前的租金由高标公司收取，2012年11月16日之后的租金由程玉文收取。
梁炎洪与高标公司在庭审中陈述，程玉文与高标公司于2012年11月协商房产转让事宜时，曾口头通知梁炎洪暂缓交付租金。2013年1月9日，高标公司向梁炎洪出具《情况说明》称：根据高标公司与程玉文签订的《房地产买卖补充协议》，高标公司收取涉案房产的租金至2012年11月15日止，2012年11月16日起的租金由程玉文收取。
五、2013年1月18日，程玉文向梁炎洪发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，称：涉案房产由程玉文购买后，已于2012年12月5日与梁炎洪签订了《房屋租赁补充协议》，按照法律规定梁炎洪享有优先承租权，梁炎洪仍按原合同规定履行承租房屋的权利义务。可是梁炎洪本应在12月15日前交付当月租金90177元，可时至今日仍不交付租金，已违反了《房屋租赁合同》有关交付租金的规定，现根据《房屋租赁合同》第十八条的规定通知你：一、解除《房屋租赁合同》；二、请你在2013年1月19日前退出房屋。
六、2013年1月19日，梁炎洪向程玉文支付2012年11月16日至2013年2月15日期间的租金人民币270531元。程玉文则称房屋租赁合同已解除，该人民币270531元包括两个月的租金及一个月逾期赔偿金。
此后，梁炎洪依约逐月向程玉文交付租金。程玉文认可收到款项，但仍坚持认为租赁合同已解除，梁炎洪所交款项的性质并非租金，应为赔偿金。
梁炎洪在庭审中陈述，根据《补充协议》约定，“从2010年10月15日至2013年10月15日，甲方需再送一个月装修期”，且其已于2012年9月25日向高标公司申请免交2012年12月的租金并于当日获得高标公司同意，因此，梁炎洪无需再向程玉文缴纳2012年12月的租金。但梁炎洪为避免与程玉文产生纠纷，其仍然于2013年1月19日向程玉文补交了2012年12月的租金。
七、2013年3月12日，程玉文再次向梁炎洪发出《关于解除房屋租赁合同的第二次通知》，重申解除租赁合同及要求梁炎洪搬离涉案房产。
八、2013年5月10日，高标公司出具书面《情况说明》称：“1、2012年12月5日，由我公司会同新业主程玉文以及承租人梁炎洪共同约定程玉文《房屋租赁合同》和《补充合同》继续有效且三方签订了《房屋租赁补充协议》。当日我公司正式将房屋移交新业主程玉文，承租人梁炎洪从当月起直接向程玉文支付房屋租金。2、按照2010年3月5日《补充合同》约定，我公司从2010年10月15日至2013年10月15日止需向承租人梁炎洪再送一个月免租装修期，免租装修期由承租人梁炎洪在合同有效期内如需第二次装修或更新时，可再向甲方提出申请免租一个月作为装修期的经营损失。2012年9月25日，承租人梁炎洪已向我司提出申请2012年12月使用免租装修期。3、因2012年11月我公司正在转让房屋，当月的租金我公司暂未向梁炎洪收取。根据我公司与程玉文2013年1月签订的《房地产买卖补充协议》约定，我公司收取逸翠园裙楼201、301房产的租金至2012年11月15日止，程玉文收取2012年11月16日起的租金。对此，我公司于2013年1月6日书面通知了程玉文，2013年1月9日书面通知了梁炎洪。特此说明！”。
程玉文向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认程玉文、梁炎洪之间的房屋租赁合同已于2013年1月16日解除，梁炎洪应立即向程玉文返还租赁房屋；2、梁炎洪向程玉文支付租赁合同解除之后继续占用租赁房屋的逾期赔偿金人民币492967.6元（自2013年1月20日起暂计至起诉之日，实际应计算至梁炎洪返还租赁房屋之日）；3、梁炎洪承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，梁炎洪与高标公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实性意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在上述租赁合同履行期间，高标公司将涉案房产转让于程玉文，程玉文作为涉案房产目前的产权人，继受了上述租赁合同项下高标公司的权利义务。2012年12月5日，程玉文、梁炎洪及高标公司三方签订《房屋租赁补充协议》，书面明确了高标公司租赁合同项下的权利义务由程玉文承担。程玉文作为出租方，有权向梁炎洪收取租金；梁炎洪作为承租方，应依约向程玉文支付租金。从原审法院查明的事实看，在房屋租赁合同履行期间，高标公司将涉案房产转让于程玉文时，曾口头通知梁炎洪暂缓交纳租金，直至2013年1月9日以书面《情况说明》告知梁炎洪，由梁炎洪向高标公司缴纳2012年11月15日之前的租金，向程玉文缴纳2012年11月16日之后的租金。因此，梁炎洪于2013年1月19日向程玉文补交2012年11月16日至2013年2月15日期间的租金人民币270531元，应认定在合理期限内履行租金缴纳义务。程玉文诉称梁炎洪于2013年1月19日补交租金不符合同约定，房屋合同已于2013年1月18日其向梁炎洪发出《关于解除房屋租赁合同的通知》时解除，原审法院认为，租赁合同虽然约定梁炎洪应于每月15日前缴纳当月租金，但梁炎洪迟延缴纳租金是因为时为涉案房产产权人的高标公司将涉案房产转让程玉文时口头通知梁炎洪暂缓缴纳租金所致，且根据《补充协议》约定，“从2010年10月15日至2013年10月15日，甲方需再送一个月装修期”，梁炎洪已于2012年9月25日向高标公司申请免交2012年12月的租金并于当日获得高标公司同意，因此，梁炎洪依约无需再向程玉文缴纳2012年12月的租金，程玉文主张梁炎洪拖延2012年12月的租金无事实依据。结合梁炎洪在本案纠纷前后从未拖欠租金之事实，可以认定梁炎洪迟延支付2012年11月之后的租金不构成故意拖欠，因此，程玉文关于其于2013年1月18日向梁炎洪发出《关于解除房屋租赁合同的通知》时房屋租赁合同已解除的诉讼主张，原审法院不予采纳。程玉文的诉讼请求是建立在房屋租赁合同已解除的事实成立的基础之上的，因此，对程玉文全部诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回程玉文的全部诉讼请求。本案受理费人民币8694元，由程玉文承担。
上诉人程玉文不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决认定案件事实存在根本性错误。（一）本案具有以下基本事实：1、2012年12月4日，梁炎洪与高标公司进行此了租赁保证金结算，梁炎洪已知2012年11月16日起应向程玉文交租的事实。2、2012年12月5日，程玉文经三方协议确认成为新的出租人，有权按原合同约定向梁炎洪收取租金的事实。（二）现一审判决无视上述证据和基本事实，仅依据梁炎洪代理人当庭辩解说：“高标公司曾口头通知其暂缓缴纳租金”，以及2013年1月9日已退出原租赁合同的高标公司单方给梁炎洪的《情况说明》，认定梁炎洪知道应向程玉文缴纳租金的时间为2013年1月9日。
二、一审判决对证据的认定、采信违背了民事诉讼证据的基本原则。（一）梁炎洪向法庭提交支持其主张的主要证据，也是一审判决的主要依据。1、梁炎洪证据4：2012年9月25日《申请》，梁炎洪称其享有一个月（2012年12月）装修期。a、其实性方面：申请内容涉及程玉文收取租金的权利，但该申请直至本案诉讼发生，程玉文从不知该申请，梁炎洪也没有向程玉文提出过申请；更何况梁炎洪所称的2012年12月装修期间，梁炎洪根本没有进行过装修。b、合法性方面：庭审中，程玉文质疑该证据的来源。面对程玉文的质疑，梁炎洪代理人不仅无法向法庭说明这三份仅有公司印章的书证是由谁作证？依据什么作证？更不敢对三份证据的真实性承担责任，更何况作为作证第三方的代理人当庭都不能确认这些证据是由谁作证的。2、梁炎洪称高标公司曾口头通知其暂缓交纳2012年11月份房租。a、合法性方面：庭审中，程玉文质疑该证据的来源。面对程玉文的质疑，梁炎洪无法向法庭说明该证据的合法来源。b、关联性方面：高标公司已经不是租赁合同的当事人，根本无权更改程玉文依据生效租赁合同主张的租金缴纳期限，无论高标公司对变更主体后的租赁合同如何表态，都不可能对租赁合同产生任何影响，更何况是口头通知，是孤证。3、梁炎洪证据6：2013年1月9日高标公司单方出具给梁炎洪的《情况说明》，梁炎洪称其当日才知向高标公司、程玉文的交租时间。a、真实性方面：梁炎洪、高标公司当庭陈述2012年12月4日梁炎洪与高标公司进行租赁保证金结算时，梁炎洪已结清了应交高标公司的租金。12月5日签署了变更出租人的租赁合同，高标公司居然在此之后一个月即2013年1月9日通知梁炎洪向其交租的时间，显然与梁炎洪和高标公司已经确认的事实相矛盾。b、合法性方面：庭审中，程玉文质疑该证据的来源。面对程玉文的质疑，梁炎洪根本无法向法庭说明该证据的合法来源，连最基本谁作证都不能向法庭说明。c、关联性方面：2013年1月9日，高标公司已不是租赁合同的当事人，其行为与租赁合同现有当事人没有关联，也不可能影响租赁合同现有当事人的权利和义务；2012年12月4日租赁保证金结算、2012年12月5日三方协议签订，梁炎洪向新、老出租人交租的时间已明确，该《情况说明》不能更改上述事实。（二）对于梁炎洪提交的上述漏洞百出、无法向法庭说明合法来源的证据，一审判决无视证据规则对于证据真实性、合法性、关联性进行实质性审查的要求，无中生有的就此认定和采信。
三、一审判决在适用法律上存在根本错误。（一）关于合同的解除，《合同法》第93条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条第一款规定：当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案租赁合同第18条约定了承租人拖欠租金达30天以上，出租人有权解除合同。程玉文在梁炎洪拖欠租金达30天以上的情况下，向梁炎洪发出了解除合同的通知，双方的租赁合同自2013年1月18日梁炎洪收到解除合同的通知时已解除。至于合同解除之后的行为，并不影响解除行为的法律效力。（二）一审判决认为：“结合梁炎洪在本案纠纷前后从未拖欠租金之事实，可以认定梁炎洪迟延支付2012年11月之后的租金不构成故意拖欠”，从而认定梁炎洪未违约，本案合同未解除。关于合同未解除的认定，与《合同法》第93条第二款、第96条第一款的规定完全相违背。
综上，程玉文向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，改判支持程玉文的全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由梁炎洪承担。
被上诉人梁炎洪答辩称：一、原审法院对本案事实认定清楚，法律关系定性准确，使用证据恰当。1、因高标公司向程玉文售卖房屋，告知梁炎洪暂缓缴纳房屋租金，这件事是2012年10月的事情。当时高标公司和程玉文商量买卖房屋，到12月份他们之间就有了协议。但是要说明的是，随后在1月份他们还有一个买卖房屋的补充协议，这在证据中有反映。根据补充协议的约定，梁炎洪基于通知才向程玉文交了10月份的费用，以此证明梁炎洪是在接到暂缓缴纳的通知后等候缴纳费用的通知，对此高标公司在原审过程中当庭向法庭作了证实。2、三方于2012年12月5日签订了《房屋租赁补充协议》，确认程玉文为租赁物新业主，确认原《房屋租赁合同》和《补充合同》继续有效；但梁炎洪如何向新、老业主缴纳11月及11月以后租金未曾约定。3、梁炎洪在2013年1月9日接到高标公司继续交付租金的函告，即分别向原业主和新业主交付11月及11月以后租金的通知，梁炎洪也正是按照这个方式来履行的，交租之后三方对此都没有异议。4、2013年1月6日程玉文也接到了高标公司的通知，证明梁炎洪有义务向程玉文缴纳2012年11月份租金的确定日期是2013年1月9日，也就是程玉文和高标公司在房地产买卖补充协议约定了如何收取租金之后，才由高标公司通知梁炎洪缴纳租金，这一点在一审过程中也许没有引起高度重视。高标公司的通知中明确讲到了是根据双方的房地产补充协议的约定，梁炎洪在原审中曾经要求双方提交该补充协议，但是双方也没有向法院提交。5、关于免租期，在程玉文未成为业主以前，梁炎洪就依据补充合同的约定向高标公司提出使用免租期的书面函告，高标公司在2012年9月5日作了答复，同意了梁炎洪于2012年12月使用免租期。至于是否装修和修缮，这是梁炎洪的事情。程玉文作为新业主，确认原合同继续有效，故其对抗不了原合同的履行。6、2013年1月18日梁炎洪收到了程玉文于1月16日发出的通知函，当日梁炎洪通过银行支付了三个月的租金，并向程玉文说明了12月份免租期的情况。
二、梁炎洪在上诉状中所持的观点有以下反驳意见：1、关于梁炎洪证据四的真实性和合法性，根据补充合同第一条的约定，梁炎洪在2012年12月使用免租期，对此高标公司是同意的，高标公司在当庭也予以认可。程玉文既然签订补充协议就应该无条件承担免租期的约定。梁炎洪在程玉文成为新的业主之前就已经向原业主申请了，所以，程玉文的该观点没有任何凭据。2、高标公司通知梁炎洪暂缓缴纳2012年11月租金的合法性和关联性。程玉文对高标公司通知梁炎洪暂缓交租的真实性没有否认，高标公司在庭审过程中也确认了事实。虽然房屋已经买卖，但不可否认的是原合同的租赁物未完成转让之前以业主的身份通知梁炎洪暂缓交纳租金应该是合理合法的，这个行为发生在租赁物转让之前，高标公司当时的身份是业主身份。2012年12月5日的三方租赁协议并没有约定梁炎洪交付租金的起始时间，足见新老业主对租赁物交易前后租金分配没有形成一致的意见，也间接证明了1月9日书面通知梁炎洪缴交租金的真实性。3、关于《情况说明》的合法、真实及关联性。在庭审中，梁炎洪、高标公司没有说过12月4日前已经结清了给高标公司的租金。证据的来源在一审中已经明确是来自高标公司，高标公司也予以确认，情况说明的真实性是显而易见的，高标公司和程玉文在签订买卖合同之后又在2013年1月也就是通知梁炎洪交租以前又签订了《房地产买卖补充协议》，尽管双方都不愿意拿出这个协议，但高标公司在通知梁炎洪交租的通知函里是依据补充协议的约定来划分11月份房租的收取方式，所以在12月以前无法交租。
三、原审法院责任确定合理，适用法律准确。根据本案的事实和证据，梁炎洪之所以延迟缴纳租金，是高标公司在转让房屋时曾通知梁炎洪暂缓缴纳租金而引起的。梁炎洪与高标公司关于2012年12月免租期的约定符合原合同约定。梁炎洪在合理期限内履行了缴纳租金的义务。
综上，原审判决事实认定清楚，法律关系定性准确，使用证据恰当，责任确定合理，适用法律正确，梁炎洪请求二审法院依法维持原判，驳回程玉文的上诉请求。
高标公司口头答辩称：一审判决是比较客观的，程玉文的起诉以及上诉理由都不能成立。本案中梁炎洪经营阿峰酒楼过程中对于合同的履行从来没有拖延过。程玉文起诉状中强调合同解除的理由是房租拖欠了六十天和三十天，六十天是从去年11月15日计算，一直到1月19日，对于这个计算，我们认为计算方法是欠妥的。11月、12月到1月我们双方都在交涉房地产买卖事宜，三方转让合同是12月5日签订的，合同签订期间我们也通知过梁炎洪说租金不要交给我们，房子要转让，具体什么时候交、交给谁、交多少再等通知，所以说12月5日签订后双方一直在办理手续，在1月9日我们向梁炎洪通知说必须把11月15日之前的租金交给我们，11月15日之后的租金交给程玉文，这些确实也是客观事实。梁炎洪在1月9日拿到通知以后经过了九天的准备，1月19日就支付三个月的租金，不构成违约。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。高标公司与梁炎洪签订的涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》、程玉文与高标公司、梁炎洪签订的涉案《房屋租赁补充协议》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确。根据租赁合同约定，梁炎洪需于每月15日前支付当月15日至次月14日的租金。涉案房产虽于2012年11月12日转移登记至程玉文名下，但当事各方于12月5日才签订《房屋租赁补充协议》，对承租人梁炎洪而言，涉案房产的新业主至此时方予明确。由于当事各方在《房屋租赁补充协议》中并未明确新老业主收取租金的具体时间，当事人亦没有提供证据证明在2013年1月6日前已就2012年11月份的租金收取方式有过约定且梁炎洪已知悉，梁炎洪基于老业主高标公司在涉案房产转让期间的口头通知暂缓交纳11月份的租金，并不构成迟延履行，原审法院认定事实清楚，本院予以确认，程玉文的上诉理由不成立，本院不予采信。由于高标公司在涉案房产转移前，已于2012年9月25日与梁炎洪就12月份享受免租装修期达成一致，程玉文作为新的业主，承接了高标公司在涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》项下的各项权利义务，受该约定的约束，故梁炎洪无需向其交纳12月份的租金，程玉文上诉称梁炎洪迟延交纳12月份租金没有事实依据，本院不予支持。梁炎洪于2013年1月9日收到高标公司的书面通知后，于1月19日向程玉文交纳了2012年11月份的租金，并本着避免矛盾扩大的态度，交纳了12月份的租金，已适当的履行了合同义务，原审法院据此驳回程玉文请求解除合同的诉讼主张，合法有据，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8694元，由上诉人程玉文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 邹俊辉（兼）