内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内08民终1136号
上诉人（原审原告）：杨美，女，1970年2月26日出生，汉族，现住乌拉特前旗。
上诉人（原审原告）：吕二旺（系杨美丈夫），男，1966年1月23日出生，汉族，现住址同上。
被上诉人（原审被告）：李黎明，男，1974年12月14日出生，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。
原审第三人：张敏，女，1976年5月5日出生，蒙古族，原住包头市青山区，现羁押于临河区看守所。
上诉人杨美、吕二旺因与被上诉人李黎明、原审第三人张敏执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗人民法院（2017）内0823民初152号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨美、吕二旺、被上诉人李黎明、原审第三人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨美、吕二旺上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实后依法改判支持上诉人原一审诉讼请求，依法确认二上诉人与原审第三人签订的《租房协议》合法有效。依法判令原一审法院执行局中止（2014）乌前执字第853号执行裁定，暂缓对乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾天下22号楼3单元别墅的拍卖。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误、证据不足、适用法律错误。原审法院的认定（原审判决第6页）既没有尊重客观事实，也没有法律依据。上诉人在原审中提供的证据，足以证明诉讼请求的成立。
李黎明辩称，张敏与杨美是婆媳关系，张敏借了198万元，没有买卖协议，也没有办抵押手续，出乎常理。法律规定租赁协议只能租20年。198万元最长租20年费用也可以算出来，即使租赁协议成立，也不应影响我们的产权过户和执行。请求法院维持（2016）内0823执异36号执行裁定书，应该继续履行判决书。
张敏述称，我欠上诉人的钱应该给上诉人还钱，我2012年确实把房子租给了二上诉人，以我与二上诉人签字的租房协议为准，我认可和他们的租赁关系，我当时和二上诉人借钱时就说如果到时还不了钱就给把房子给你（们），我就说了我有房子存在所以发生了借钱的关系。被上诉人和我发生纠纷是2012年6、7月份给我装修的金钻KTV三楼餐厅，装修完没有进行验收，我与被上诉人只有合同，没有进行结算，我对装修款的判决有异议。别墅已经给二上诉人出租了，二上诉人也把亲戚的钱给我借了，租房在前，被上诉人给我装修在后，我要求给我一个月时间提交我的证据。
杨美、吕二旺向一审起诉请求：1.依法确认二原告与张敏签订的租房协议合法有效；2.依法判令中止（2014）乌前执字第853号执行裁定，暂缓对乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾天下22号楼3单元别墅的拍卖；3.由被告承担一切诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年李黎明与张敏装修合同纠纷一案，乌拉特前旗人民法院作出（2013）乌前民初字第1026号民事判决书，由张敏给付李黎明装修款。李黎明申请执行，执行标的物为张敏所有的位于乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾天下22号楼3单元别墅一套。原告杨美、吕二旺向本院提出执行异议申请，本院作出（2016）内0823执异3号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条一款（五）项、第三十一条一款的规定裁定撤销对被执行人张敏位于嘉禾天下小区22号楼1单元1号住宅复式楼一、二层（房屋所有权证号：房权证蒙字第xxxx**）总面积为215.16平米房屋的拍卖；停止要求二异议人杨美、吕二旺在租赁期内（2012年3月1日至2032年3月1日）移交占有被执行人张敏的该套别墅。李黎明不服，提出上诉。二审作出（2016）内08执复11号执行裁定书，认为原审裁定适用程序法律错误，撤销本院（2016）内0823执异3号执行裁定书，发回重新作出裁定。本院于2016年12月29日作出（2016）内0823执异36号执行裁定书，查明本院于2014年10月11日以（2014）乌前执字第853号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人张敏位于乌拉特前旗乌拉山镇嘉禾天下小区22号楼3单元的房屋（复式一、二层）一套。2015年1月19日，本院委托乌拉特前旗价格认证中心对以上房屋（建筑面积为215.16平米复式住宅楼一、二层，房屋所有权证号蒙字第xxxxxx）进行鉴定，经鉴定，确定该房屋总价值为人民币玖拾万零叁仟陆佰柒拾贰元整（￥903672.00元）。2016年1月15日上午10时由内蒙古佳诚拍卖有限责任公司在乌拉特前旗人民法院二楼审判庭对该房屋进行公开拍卖，拍卖参考价为90.37万元，拍卖流拍。后又定于2016年5月25日上午9点对该房屋在上次保留价的基础上降价20%再次进行拍卖，因案外人提出执行异议未实施，并认为案外人杨美、吕二旺执行异议中所称的与被执行人张敏形成的租赁关系，因无其他证据加以佐证，且案外人杨美、吕二旺未提供足以阻止继续执行的充分证据，其执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回案外人杨美、吕二旺的异议请求。2017年1月11日，杨美、吕二旺向本院提出执行异议之诉。
另查明，二原告提供了通过内蒙古农村信用社给张敏现存、转存116万元的回单，吕二旺从建设银行转账82万元，账号为xxxxxx。本案中争议房屋在2013年交纳物业费。2014年、2015年的物业费、2013年至2015年的供热费未交，只缴纳部分电费。2011年9月5日买了40吨水费，此后一直未交过水费。张敏与案外人杨美、吕二旺的婚生子吕彦辉二人同居多年。杨美、吕二旺与张敏于2012年2月28日签订了《租房协议》，内容为用张敏住房别墅一套以年租金4万元的价格租给异议人杨美、吕二旺居住使用，租赁费抵顶欠杨美、吕二旺198万元欠款，租期自2012年3月份始至198万元借款全部折抵完毕为止。双方签订租赁合同后，该房屋2014、2015年断断续续有人在，平常没人居住，从2016年3月以后一直居住。
一审法院认为，案外人吕二旺、杨美与被执行人张敏之间存在特殊的身份关系，双方签订的租房协议虽然在财产查封之前，但该租赁协议未办理登记备案。在双方签订租赁合同后该租赁房屋平常没有人居住，从2016年3月以后才一直居住。该诉争房屋登记在张敏名下，实际所有人为张敏，案外人吕二旺、杨美没有提供其自租赁协议签订后一直占有该租赁物的有效证据，对其提供的租赁合同的真实性本院不予确认。其提供的证据不能阻止对被执行人张敏所有房屋的执行。因二原告未提供足以阻止继续执行的充分证据，故本院对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回吕二旺、杨美的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吕二旺、杨美负担。
二审中三方当事人均无新证据提交。本院对一审查明事实予以认定。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中在人民法院查封之前第三人张敏与二上诉人杨美、吕二旺已签订书面租房协议，但对于该租房协议是否真实合法有效应严格进行审查。首先，双方关系特殊，按双方租房协议约定每年4万元租赁费，直到折抵完借款198万元为止，租赁期限约为50年，但按照张敏二审的陈述“当时和二上诉人借款的时候，就说如果到时还不了钱就把房子给你（们），我就说了我有房子存在所以发生了借钱的关系。”双方之间的真实意思表示是否是租赁关系存疑；其次，按照一审证据情况，该房屋并非一直持续居住，有继继续续居住的情形，且在证明居住时所提交的各种费用的缴付情况亦不完整，租赁合同的履行存在不合理，故对租赁合同的真实合法性无法予以确认。况且，对于以租金折抵借款直到清偿为止的行为而言，相当于以房屋使用权抵偿债务，被执行人以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿其他债权人债权的行为，实质上损害了执行案件中生效裁判确定的债权人的合法债权。故，一审法院不予确认租房合同的真实性，不予支持其诉讼请求理由充分。二审中，原审第三人张敏要求延长举证期限，但在期限内并未提交证据，视为其放弃举证权利。综上，二上诉人杨美、吕二旺的上诉理由和请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由二上诉人杨美、吕二旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 李智平
审判员 仲佳才
审判员 康民德
二〇一七年九月八日
书记员 金文洋
附：所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；