淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河新民初字第0703号
原告孙凤前。
委托代理人张云生，江苏穿石律师事务所律师。
被告徐从云。
被告徐从元。
委托代理人陈开梅。
委托代理人罗来峰，江苏六仁律师事务所律师。
原告孙凤前与被告徐从云、徐从元返还财物纠纷一案，于2015年5月18日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员王琍琍独任审理，于2015年7月17日公开开庭进行了审理，原告孙凤前的委托代理人张云生、被告徐从云、被告徐从元的委托代理人陈开梅、罗来峰到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法组成合议庭，于2015年11月13日再次公开开庭进行了审理。原告孙凤前的委托代理人张云生，被告徐从元的委托代理人陈开梅、罗来峰到庭参加诉讼，被告徐从云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孙凤前诉称：被告徐从云、徐从元姑母徐秀成，于2003年前后与徐从云共同生活，由徐从云赡养。2003年11月20日，经徐秀成同意，我与被告徐从云签订《屋宅基建房使用协议》，约定，我在徐秀成主屋前东西长为14.6米，南北宽4.6米的宅基上建房屋；建房款全部由我承担；我给付徐从云宅基地使用定金10000元；我所建房屋如遇拆迁，有权先从拆迁补偿总价中得回建房时的全部投资，包括我给徐从云的定金10000元，剩余部分再由双方各半均分。该协议签订时，有费生平同志当场见证。2004年4月，我出资由孙某甲包工包料建起了长14.6米、宽4.6米的二层砖混结构的房屋，并进行了简易的装修，总价款为73000元。房屋建成后，我及全家一直在扬州××××等地打工生活。2014年上半年，我从南通回淮安后才知道所建房屋已被拆迁，即找到被告徐从云，要求其将拆迁安置补偿的房屋及款项按照约定支付给我，被告徐从云称该拆迁安置的房屋及补偿款已全部被徐从元获得，因多次交涉无果，请求判令：1、被告徐从云返还我建房定金10000元；2、被告徐从云、徐从元返还我建房款73000元，并返还所建房屋拆迁后应得的安置房屋或等价货币；3、诉讼费由被告承担。
被告徐从云辩称：协议书虽是我签名，但我没看上面的内容，我收到原告孙凤前建房定金10000元。
被告徐从元辩称：1、我不是原告诉称的协议的当事人，也未收取过任何定金，因此我不是本案适格的主体；2、假设原告所称是事实，因被告徐从云非宅基地主人，其无权代表宅基地主人徐秀成与原告订立协议，属无权处分，并且原告与徐从云签订协议有恶意套取拆迁款嫌疑，属法律禁止，因此该协议无效，且是原告和被告徐从云之间的纠纷，与我无关；3、本案诉争房屋从拆迁到现在已经过去多年，原告一直没有主张权利，现原告主张拆迁前的房屋为其所建，明显不符合常理，退一步讲，假设原告所建房屋是事实，原告应当向当时的拆迁人主张权利。4、假设原告建房是事实，但因原告并非答辩人所在村的小组成员，根据法律规定，非居民小组成员无权取得宅基地也无权建房，因此，即使原告建房是事实，所建房屋主权也应归属宅基地户主，户主仅需返还建房款。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告徐从元的全部诉请。
经审理查明：案外人徐秀成（女，1923年7月21日出生）系被告徐从云、徐从元姑母，一直未婚，生前无子女,于2010年冬去世。被告徐从云与被告徐从元系兄妹关系。
2003年11月20日，原告孙凤前与徐秀成签订《屋宅地建房使用协议》，约定：原主徐秀成（以下简称甲方）愿意将自家前面壹块屋宅地供给投资人孙凤前（以下简称乙方）建房使用，经双方协商，现就屋宅地建房事宜达成以下协议，以便双方诚信遵守执行：一、甲方因资金问题，愿意将自家前面的壹块屋宅地（东西长14.6米，南北宽4.6米）提供给乙方建房使用，其使用年限为无限期；二、乙方承担所有的建房投资费用，建成后乙方拥有使用权；三、甲方应给乙方提供建房方便，任何人都不得进行干扰和阻碍，确保乙方正常施工。待一层完工后，由乙方付给甲方屋宅地使用定金壹万元，甲方收款后应打收据给乙方，以作凭证；四、该房屋建成后，如遇到国家政策性及其他方面的开发拆迁的，乙方有权先从拆迁费总价中得回建房时全部投资款（包括定金壹万元），剩余部分再由双方各半均分所得；五、甲方应在乙方未动工前，应将原房屋执照（原件）交给乙方暂时保存，待新的建房执照发下来后再相互换证保存；六、甲乙双方都应认真履行本协议中的各项条款，保证本协议正常实施，如单方面擅自违约的，应承担所有造成的全部经济损失等。协议落款处甲方签字系徐从云，乙方签字系孙凤前，见证人签字为费生平。协议签订后，原告孙凤前在徐秀成宅基地南边建成两间半楼上下二层房屋未居住使用。庭审中，被告徐从云认可孙凤前向其支付定金10000元。
2009年2月6日，被告徐从元和其妻陈开梅与徐秀成经江苏省淮安市公证处公证，双方订立遗赠抚养协议。约定：徐从元、陈开梅（甲方）分别系徐秀成（乙方）的侄儿、侄儿媳。徐秀成一直未婚，亦无子女。位于淮安市开发区马庄村六组的三间房屋（建筑面积为50平方米），属于徐秀成一人所有（详见清河建字第1296号《淮阴市清河区建筑执照》）。为了使老有所养，解决乙方晚年生活的后顾之忧，甲乙双方经协商一致，并经村委会确认，双方特订立如下协议以资共同遵守。一、乙方愿意与甲方共同生活，甲方愿提供位于淮安市钵池乡马庄村六组的两层楼房的楼下西首一间房屋供甲方生前居住。二、甲方愿意赡养乙方，并负责照顾乙方日常生活，乙方以后的生活、医疗及身后所需的一切费用，甲方愿意承担并尽到赡养义务，做到不遗弃、不虐待，让老人安度晚年。三、乙方同意在去世后，将位于淮安市开发区马庄村六组的三间房屋遗赠给甲方夫妇共同所有。本协议订立后，甲方不得擅自处分该房屋。四、如上述三间房屋被拆迁或土地被征用，相关拆迁等事宜由双方另行协商决定。
2010年5月30日，淮安市清河新区投资发展有限公司（拆迁人，甲方）与徐从元（被拆迁人，乙方）、淮安青河房屋拆迁安置有限公司（拆迁实施单位，丙方）签订《淮安市集体土地房屋拆迁安置协议书（产权调换）》，约定：因清泓花苑三期工程建设，需拆除乙方房屋，被拆迁房屋产权坐落在水渡口街（办）洪福村八组徐从元所有的住宅房屋，房屋总面积240.76平方米，合法建筑面积240.76平方米，其中4#房屋面积131.04平方米，即徐秀成宅基地南边二层楼房，补偿金额79934.4元；附属物、装饰、装潢及院内花草树木补偿款中假层70.58平方米，单价80元，补偿金额5646.4元，玻璃吊顶190.6平方米，单价50元，补偿金额9530元，软包601.2平方米，单价8元，补偿金额4809.6元，墙裙185.5平方米，单价30元，补偿金额5565元，纱门防盗网28.7平方米，单价15元，补偿金额430.5元，防盗门16.8平方米，单价120元，补偿金额2016元，不钢扶手12.8米，单价60元，补偿金额768元，大理石89.3平方米，单价30元，补偿金额2679元，花岗岩112.5平方米，单价40元，补偿金额4500元，木地板189.08平方米，单价80元，补偿金额15126.4元。甲方给予乙方拆迁补偿金额合计240018.19元。
另查明原告孙凤前系本市城镇居民。
再查，徐秀成所在村主任王某证实，徐秀成宅基地南边二层楼房非徐秀成所建，并证实当时建二层楼房的成本在400元/平方米左右。
庭审中，原告提出以徐从元名义签订的拆迁补偿协议中4#面积为131.04平方米房屋系其出资所建，拆迁补偿款为79934.4元，同时在附属物中包括假层补偿款5646.4元，吊顶补偿款9530元，软包补偿款4809.6元，墙裙补偿款5565元，纱门防盗网补偿款430.5元，防盗门补偿款2016元，楼梯扶手补偿款768元，大理石补偿款2769元，花岗岩补偿款4500元，以及木地板补偿款15126.4元，均为原告出资所建，上述补偿款累计金额130664.8元，依协议应先从该款中返还原告建房所支付人工、材料及简易装潢费用共计73000元，余款支付一半给原告。为此，原告申请其堂弟孙某乙作为证人到庭作证，证明系由孙某乙联系证人孙某甲为其建房，包工包料含简易装潢共计给付费用73000元；提交证人孙某甲出具的证明，载明“兹有本人孙某甲于2004年4月份包工包料承建了孙风前在淮安市经济开发区马庄村6组二层砖混结构楼房长14.6米、宽4.6米，总承建价款为73000元（含简易装修）”、原告代理人与两被告父亲徐某的调查笔录，证明徐秀成宅基地南边二层楼房系原告孙凤前出资所建。被告徐从元质证认为原告所称建房支付73000元无依据，而证人孙某乙系原告孙凤前堂弟，其证言不真实性；证人孙某甲、徐某未到庭接受当庭质询，对其证言的真实性亦不予认可。
被告申请到庭作证的证人孙某丙证实，其家庭在2003年10月至2004年春房屋加层时是孙某甲负责承建，当时所建房屋面积约130多平方米，支付费用5万元左右，孙某甲将她家房屋建好后，对去孙凤前家建房的事实。
以上事实，有《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》、公证书、屋宅地建房使用协议及双方当事人陈述为证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：一、关于屋宅地建房使用协议的效力问题。本案系因城市居民购买农村宅基地建房所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组成成员无权取得或变相取得。本案中，原告孙凤前作为城市居民，购买的徐秀成名下宅基地建房，却是与被告徐从云签订的购买徐秀成屋宅地建房使用协议，其未举证证明被告徐从云有权处分，且其购买涉案农村宅基地建房的行为违反了相关法律法规的强制性规定，故原告孙凤前与被告徐从云订立的屋宅地建房使用协议无效。在协议无效之情况下，因该协议取得之财产应予以返还。被告徐从云自认其收到原告孙凤前支付的定金10000元，故原告主张被告徐从云返还定金，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告在徐秀成宅基所建房屋应如何返还的问题。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律政策有明确规定，农村房屋和宅基地为限制流通物，交易双方应当知道，而与原告交易的一方并非该宅基地的所有权人，故原告存在过错，原告在取得宅基地并建成二层楼上下房屋后未多年曾居住使用，而是与家人一直居住生活在扬州××地，至2014年才回淮，而被告徐从元依据其夫妻与徐秀成签订的遗赠扶养协议，取得了包括原告所建的房屋在内的所有徐秀成宅基上的房屋，此房屋已于2010年5月被拆迁安置，故原告所建房屋已不能返还。因原告只提供证人孙某甲于2015年出具的证明及其堂弟孙某乙的证言证实建房成本为73000元，被告徐从元虽对此不予认可，本院结合房屋拆迁补偿安置协议中该房的补偿金额，以及证人孙某丙及洪福村八组组长王某的证言，原告主张73000元，证据充分，予以认定。对原告孙凤前主张房屋拆迁补偿安置协议中附属物、装饰、装潢补偿款中假层、吊顶、软包、墙裙、纱窗防盗网、防盗门、楼梯扶手、大理石、花岗石、木地板等项目系由其出资所建，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定精神，判决如下：
一、被告徐从云于本判决生效后十五日内返还原告孙凤前定金10000元整。
二、被告徐从元于本判决生效后十五日内给付原告孙凤前建房款60000元。
三、驳回原告孙凤前的其他诉讼请求。
案件受理费1875元，由原告孙凤前承担525元，被告徐从云承担50元，被告徐从元承担1300元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时按相关规定预交上诉案件受理费。
审 判 长 王琍琍
代理审判员 周凡人
人民陪审员 成 丽
二〇一六年六月三十日
书 记 员 沈 莹