上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9973号
原告：上海毅强网络科技有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：于广来，总经理。
委托诉讼代理人：钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。
被告：上海岳玺资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：朱宏，董事长。
被告：朱宏，住上海市金山区。
原告上海毅强网络科技有限公司(以下简称“毅强公司”)与被告上海岳玺资产管理有限公司(以下简称“岳玺公司”)、被告朱宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟火祥到庭参加诉讼。被告岳玺公司、被告朱宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。
原告毅强公司向本院提出诉讼请求：1.被告岳玺公司向原告支付自2016年2月1日至2月29日的租金人民币132,457.35元(以下币种相同)；2.被告岳玺公司向原告支付自2016年3月1日至3月15日期间的房屋使用费66,228.58元；3.被告岳玺公司向原告支付2015年9月至2016年3月的物业管理费175,336.47元、电费14,513.54元，共计189,850.01元；4.被告岳玺公司向原告支付逾期支付租金的违约金(自2016年1月26日起计算至判决生效之日止，每日违约金按日租金的20%计算为883.05元)；5.被告上海岳玺资产管理有限公司向原告支付违约赔偿金132,457.35元；6.被告朱宏对上述债务承担连带责任。事实和理由：被告朱宏系被告岳玺公司的法定代表人。原、被告于2015年4月29日就上海市闵行区珠城路XXX号解放日报大厦3号楼8楼房屋签订《房屋租赁合同》一份，被告岳玺公司向原告承租上述房屋，被告朱宏自愿为被告岳玺公司提供担保。2015年5月13日，原告与被告岳玺公司就物业管理费支付细节达成《协议书》一份。2016年2月19日，因岳玺公司拖欠原告租金及物业费、电费已构成根本性违约，原告向两被告快递送达《通知函》，同日原告还将《通知函》通过电子邮件方式发送给被告岳玺公司，告知其在2月29日提前支付剩余租金，如逾期未支付，则《房屋租赁合同》于2016年2月29日解除并由被告承担相应违约责任。后双方曾多次协商谈判，就租金、物业管理费拟达成分期还款协议，后原告发现此仅是被告假借磋商为了拖延时间。被告岳玺公司于2016年3月15日突然搬离租赁房屋。为维护原告合法权益，故涉讼。
被告岳玺公司、被告朱宏均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原告毅强公司作为出租方(合同甲方)与被告岳玺公司作为承租方(合同乙方)、案外人于广来作为担保人(合同丙方)、被告朱宏作为担保人(合同丁方)就上海市闵行区XX路XXX号XX大厦XX号楼XX楼(电梯楼层XX楼)，建筑面积1,145.99平方米房屋签订《房屋租赁合同》。合同第三条约定，租赁期限：1、租赁期共17个月，自2015年5月17日起至2016年10月31日。其中2015年5月17日至2015年5月31日为免租期。2、甲方在收到乙方押金及第一期租金后5日内将房屋按现状交付给乙方使用。房屋现有装修及设施、设备情况由双方另行在附件中进行确认。第四条约定：1、租金为132,457.35元/月(含税价)，每三个月支付一次，每期租金为397,372.05元/季，租金采取先付后用。其中第一期租金于2015年5月10日前支付。之后每期租金应于上个月的25日前支付，即2015年8月至10月租金应于2015年7月25日前支付；2015年11月至2016年1月份租金应于2015年10月25日前支付，以此类推。甲方应凭支付给原房东的房租租金凭证向乙方收取房屋租金(第一期租金除外)。2、房屋押金158,815.12元，于乙方支付第一期租金时一并支付给甲方，甲方收款后应出具相应的收据。4、租赁期间水电费、物业管理费等费用由乙方按照相关部门及物业公司指定的标准按约足额自行缴纳。其中，物业管理费以每月每平方米建筑面积23元计算。如租赁期满，乙方未足额缴纳水电费或物业管理费及未支付由于拖欠上述费用而应向甲方支付滞纳金的，甲方用押金予以冲抵，多余押金退还乙方，不足部分乙方应于不足。乙方逾期支付水电费或物业管理费的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金自水电费或物业管理费支付日第六日起每逾期一日，按逾期水电费或物业管理费的日千分之三支付滞纳金。乙方逾期缴纳水电费或物业管理费超过30天，甲方有权单方解除合同，押金归甲方所有。5、甲方户名：于广来，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国光大银行普陀支行。合同第七条违约责任约定：2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按日租金的20%(以天数计)向甲方交付违约金，直至付清为止。逾期支付租金15日以上(含)的，甲方有权立即单方解除本合同，乙方应向甲方另行赔偿一个月的租金，且甲方收取的押金不予退还。合同另约定了其他双方权利义务，双方及担保人于合同落款处盖章、签名。
同年5月13日，原告毅强公司作为出租方(合同甲方)与被告岳玺公司作为承租方(合同乙方)就涉讼房屋签订《协议书》，约定：租赁房屋位于上海市闵行区XX路XXX号XX大厦XX号楼XX楼(电梯楼层XX楼)，面积1,145.99平方米(建筑面积)。物业管理费为每月每平方米建筑面积23元计算，总计26,357.77元。甲方应凭支付给上海A资产管理有限公司的物业管理费支付凭证向乙方收取物业管理费用。(例如：财务转账记录或者上海A资产管理有限公司提供的收据)该费用自2015年6月1日开始以如上方式进行支付至2016年10月31日截止。甲方户名：于广来，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行：中国光大银行普陀支行。
2016年2月19日，原告毅强公司向被告岳玺公司、被告朱宏发出《通知函》，上载：“……截止2016年2月9日，贵司逾期拖欠2016年2月至4月的租金已满15天，我司已依约享有合同单方解除权及其他合同约定权利。现我司正式通知贵司及朱宏先生如下：一、鉴于贵司逾期支付租金已超过15日，贵司的行为已构成违约。故我司对贵司继续履行合同的意愿及能力严重存疑，但贵司如能在2016年2月29日之前，将逾期拖欠的2016年2月至4月租金397,372.05元付清，并一次性向我司支付2016年5月至10月两期租金，计794,744.1元，则我司选择不行使单方解除权(仅限合同单方解除权)。二、如贵司未能在2016年2月29日之前，一次性足额向我司支付2016年2月至4月租金397,372.05元，及2016年5月至10月两期租金，计794,744.1元；则我司将行使合同单方解除权：贵我双方的《房屋租赁合同》于2016年2月29日正式解除。届时贵司承担的损失包括但不限于违约金、赔偿金、押金等。三、朱宏先生作为合同履行之担保人，可在上述期限内代贵司向我司足额支付逾期拖欠租金及2016年5月至10月两期租金。四、本《通知函》系附消极条件的“合同解除通知书”：如贵司或朱宏先生未能在2016年2月29日前向我司一次性足额支付逾期拖欠租金及2016年5月至10月两期租金，则《房屋租赁合同》于当日解除，届时我司不再另行向贵司送达《合同解除通知书》。”后，该《通知函》以快递形式于同日向被告岳玺公司及被告朱宏分别进行寄送。同时该《通知函》还以电子邮件形式向被告公司发送。以快递形式寄送的《通知函》均于同月20日予以签收。
2016年3月28日，案外人上海A资产管理有限公司出具《证明》，上载：“兹证明2015年6月1日至2016年3月15日期间，闵行区XX路XXX号XX大厦XX号楼XX楼全层实际由上海岳玺资产管理有限公司承租使用并在此办公。2016年3月15日，岳玺公司在未提前通知我司及未办理手续的情况下，突然搬离消失。特此证明！”
2016年4月1日，原告向上海A资产管理有限公司支付了涉案房屋自2015年9月、11月、12月以及2016年1月至3月的物业管理费175336.47元、电费14513.54元
上述事实，由原告提供的《上海市房地产信息登记簿》、《房屋租赁合同》、《协议书》、《证明》、建设银行网上银行电子回执、发票(2016年2月1日)、《通知函》及其查询凭单，以及当事人陈述所证实。
本院认为，原、被告之前签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告岳玺公司租赁原告的房屋，应按时向原告支付租金。然在实际履约过程中，被告岳玺公司拖欠原告租金、物业管理费、电费，违反了合同约定，显属不当。对原告现向被告岳玺公司主张的要求支付其欠付的租金、房屋使用费、物业管理费、电费的诉请，本院予以支持。但对于物业管理费的金额，原告主张有误，被告应付的物业管理费应当为162,157.59元。另对于原告依据合同主张的逾期支付租金违约金(自2016年1月26日计算至判决生效之日止，每日违约金按日租金的20%计算为883.05元)及违反合同之违约金132,457.35元均有合同依据且与法无悖，本院亦予以支持。而被告朱宏基于合同约定亦应对上述被告岳玺公司之上述债务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第(一)款、第二百二十六条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告上海岳玺资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毅强网络科技有限公司支付自2016年2月1日至2月29日的租金人民币132,457.35元；
二、被告上海岳玺资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毅强网络科技有限公司支付自2016年3月1日至3月15日期间的房屋使用费人民币66,228.58元；
三、被告上海岳玺资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毅强网络科技有限公司支付2015年9月至2016年3月的物业管理费162,157.59元、电费14,513.54元；
四、被告上海岳玺资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毅强网络科技有限公司支付逾期付款违约金(以每日883.05元为标准，计算自2016年1月26日起至本判决生效之日止)；
五、被告上海岳玺资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海毅强网络科技有限公司支付解除合同违约金人民币132,457.35元；
六、被告朱宏对被告上海岳玺资产管理有限公司的上述判决主文的第一条至第五条之债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9,009.93元，保全费3,124.97元，合计12,134.9元,由原告上海毅强网络科技有限公司负担303.37元,被告上海岳玺资产管理有限公司、被告朱宏负担11,831.53元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。