黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民再77号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：哈尔滨市香坊区进乡街道办事处松乐社区阳光绿景业主委员会，住所地哈尔滨市香坊区进乡街110号。
负责人：赵凯，该业主委员会代理主任。
委托诉讼代理人：高德胜，男，1944年11月9日生，汉族，国营六七一厂退休干部，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：李赢东，女，1956年5月5日生，汉族，哈尔滨市车辆厂职工，住哈尔滨市香坊区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：哈尔滨市弘润物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区铁路街274号。
法定代表人：杜兆友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万立军，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
再审申请人哈尔滨市香坊区进乡街道办事处松乐社区阳光绿景业主委员会（以下简称阳光绿景业委会）因与被申请人哈尔滨市弘润物业管理有限公司（以下简称弘润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）黑01民终3335号民事判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2017年6月15日作出（2017）黑民申895号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人阳光绿景业委会负责人赵凯及其委托诉讼代理人高德胜、李赢东，被申请人弘润物业公司法定代表人杜兆友及其委托诉讼代理人万立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阳光绿景业委会申请再审称，原审判决认定弘润物业公司与阳光绿景业委会签订书面物业服务合同，但因实际为小区服务多年，已经形成“物业服务合同关系”，因双方未约定服务期限，确认双方为“无固定期限物业服务合同”并认为阳光绿景业委会诉请弘润物业公司从小区迁出，即为解除双方《物业服务合同》错误，无事实及法律依据。因双方当事人从未签订过《物业服务合同》，不存在物业服务合同关系，弘润物业公司没有服务资格，应无条件从小区迁出。阳光绿景小区总建筑面积16.07万平方米，共有1678户业主，扣除19层非产权人74户计5225平方米，商服42户计7314.41平方米，残疾人71户计3278.87平方米，地下车库、会所、物业办公室、广场、草地绿化等共15733平方米，经召开业主大会，现有占面积共797850.29平方米的829户业主同意更换物业公司，人数和所占面积均已满足了法律规定的业主和面积双过半的条件，阳光绿景小区无需再次召开业主大会决定物业公司的去留。弘润物业公司在阳光绿景业委会限定的时间内不签订合同，现阳光绿景业委会已与哈尔滨海江物业公司签订了有效的物业服务合同。请求撤销原判决，改判弘润物业公司从阳光绿景小区迁出。
弘润物业公司辩称，弘润物业公司依据与阳光绿景小区开发单位签订的前期物业合同，为小区提供物业服务，虽然此后未与小区业主委员会签订合同，但全体业主已经接受了弘润物业公司提供的物业服务，形成事实上的物业服务合同关系，且弘润物业公司的服务被评定为省级物业管理示范项目。导致双方未签订合同的原因，在于阳光绿景业委会曾向弘润物业公司索要工作补贴被拒绝，后其便利用职权不弘润物业公司签订合同。阳光绿景小区共有1695户业主，阳光绿景业委会举示的有829户小区业主要求更换物业公司的证据不真实，且没有达到双过半的要求。应当驳回阳光绿景业委会的再审请求。
阳光绿景业委会向哈尔滨市香坊区人民法院起诉，请求判令弘润物业公司立即从阳光绿景小区迁走。一审法院认定事实：2009年末，阳光绿景小区建成后，弘润物业公司由开发商选聘后进驻小区。阳光绿景业委会于2013年9月17日成立，但弘润物业公司与阳光绿景业委会及业主至今未签订物业服务合同。2014年8月19日，阳光绿景业委会主持召开了小区业主大会。阳光绿景业委会以业主大会认为弘润物业公司服务不合格为由，要求更换物业公司。阳光绿景小区的业主ＸＸ、梁群、王晓东于2015年5月28日提起行政诉讼，要求哈尔滨市香坊区进乡街道办事处撤销对阳光绿景业委会予以备案的具体行政行为，该诉讼请求被一审判决驳回。一审法院认为，弘润物业公司虽未与阳光绿景业委会及该小区业主签订书面物业服务合同，但其已实际为小区提供物业服务多年，与阳光绿景小区业主形成物业服务合同关系。因双方未约定物业服务期限，故确认双方实际履行的为无固定期限物业服务合同。阳光绿景业委会诉请弘润物业公司立即从小区迁出，即为解除双方的物业服务合同关系。《物业管理条例》第十一条第四项规定“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，阳光绿景小区业主有权决定解除与弘润物业公司的物业服务合同；第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可解聘物业公司”。《物业管理条例》对业主大会参加和表决的业主比例作以上强制性规定，是为了保障业主大会作出的决定体现多数业主的意愿。阳光绿景业委会所举证据，不能证明其主持召开的业主大会作出更换物业公司的决定，在程序上符合上述关于参会及表决业主比例的规定，且弘润物业公司提出表决业主没有达到小区业主的一半以上，表决调查表没有载明业主房屋的建筑面积，故阳光绿景业委会依据据此要求弘润物业公司自阳光绿景小区迁出的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。判决驳回阳光绿景业委会的诉讼请求。案件受理费100元，又阳光绿景业委会负担。
阳光绿景业委会不服，上诉请求撤销一审判决，改判弘润物业公司从阳光绿景小区迁出。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实相同。二审法院认为，弘润物业公司在阳光绿景小区建成后即入驻该小区进行物业服务，小区业主接受了弘润物业公司的物业服务并交纳物业费。依据合同法相关规定，双方已实际行为履行了物业服务合同。一审法院认定双方存在物业服务关系正确，对阳光绿景业委会上诉关于不存在物业服务关系的主张不予支持。业主委员会属于代表业主利益，反映业主意图和要求、并正确行使广大业主的意图和诉求的民间组织，基于业主成员众多，为充分表达业主意愿，业主委员会必须严格按照《物业管理条例》等规定的法定程序和要求进行活动。本案中，阳光绿景业委会举示的业主大会表决表格及业主委员会会议纪要等并没有达到相关法律法规所规定的要求。阳光绿景小区建筑物总面积16.07万平方米是确定的，小区业主1678户是依据该小区建设规划的户型户数而确定的，阳光绿景业委会主张扣除非产权人、商服、残疾人户等及其相对应的建筑面积，并扣除车库、会所等占地面积再计算总业主人数及面积的主张没有法律依据。阳光绿景业委会提交的会议纪要落款为阳光绿景业委会，不能证明是阳光绿景小区业主大会作出的决议，提交的签名表格没有业主的建筑面积且人数并没有达到该小区业主总人数的一半。阳光绿景业委会要求弘润物业公司迁出阳光绿景小区，实际上是解除与弘润物业公司存在的物业服务关系，因其请求尚未达到法律规定的标准，解聘条件尚未成就。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由阳光绿景业委会负担。
再审中，阳光绿景业委会举示的照片7张，弘润物业公司举示的香物供办发[2015]7号《关于立即整改阳光绿景小区新物业选聘行为的通知》、哈香信访复字[2015]2号《关于肖文利诉求信访事项的处理意见书》和《关于阳光绿景业主委员会成员工作补贴的请示报告》及补贴明细表已经庭审质证。围绕当事人的再审请求及质证意见，本院再审对原二审判决认定的事实予以确认，另认定事实如下：阳光绿景小区规划总建筑面积为16.07万平方米，小区建设规划的户型户数为1678户。2013年12月31日，阳光绿景业委会向弘润物业公司出具了《关于阳光绿景业主委员会成员工作补贴的请示报告》，内容为：阳光绿景业委会与贵公司在小区物业管理和服务工作中是并列的两个组织机构，在民事法律的层面上也是两个并列的主体。为了相互配合与调动工作的积极性，决定给业委会工作人员一定的工作补贴。我们的申请是：1、六位委员补贴标准为800-1000元；2、主任的补贴其本人没有任何要求，可随意（全体委员的意见是应给主任1500元）。署期2014年1月3日，加盖阳光绿景业委会印章的补贴明细表，列明了梁山、宋广林、林淑杰、赵铁华、陈士斌、李赢东、吕国庆等七人的姓名、地址、金额、职务等内容。其中，梁山系原业委会主任，赵铁华与业委会现代理主任赵凯系母子关系，李赢东系本案阳光绿景业委会的委托诉讼代理人。署期2014年8月20日，加盖阳光绿景业委会印章的《阳光绿景小区第一届一次业主大会会议纪要》第13项中记载“与会的全体业主一致要求更换物业公司”。阳光绿景业委会根据其调查表，主张小区共有829户业主不满意现有物业服务并要求更换物业公司。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：（一）阳光绿景小区业主与弘润物业公司之间是否形成事实上的物业服务合同关系。（二）2014年8月19日阳光绿景小区业主大会形成的更换物业公司的决议是否符合法律规定的解聘物业公司的条件。
（1）关于阳光绿景小区业主与弘润物业公司之间是否形成事实上的物业服务合同关系。
《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”《中华人民共和国合同法》总则部分第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”弘润物业公司在阳光绿景小区建成后由开发商选聘进驻小区提供前期物业服务，与阳光绿景小区建立了物业服务关系。虽然2013年9月17日阳光绿景业委会成立后，始终未代表业主与弘润物业公司签订书面物业服务合同，但弘润物业公司持续为阳光绿景小区提供了物业管理服务，阳光绿景小区的业主接受了弘润物业公司提供的物业管理服务的事实存在。依照上述法律规定，阳光绿景小区业主与弘润物业公司之间的事实物业服务合同成立并生效。小区物业服务的内容涵盖对物业管理区域内房屋及配套设施和相关场地的维修、养护、管理以及维护该区域内的环境卫生和相关秩序等诸多方面，至于阳光绿景小区的部分业主不认同由弘润物业公司提供物业服务或弘润物业公司提供的物业服务存在质量问题等因素，并不影响双方事实物业服务合同的成立及效力。因此，原判决认定阳光绿景小区业主与弘润物业公司之间已经形成物业服务合同关系，阳光绿景业委会诉请弘润物业公司从小区迁出，即为解除双方物业服务合同的理解正确。阳光绿景业委会关于因双方当事人从未签订过《物业服务合同》，不存在物业服务合同关系，弘润物业公司应无条件迁出的再审主张不成立。
（1）关于2014年8月19日阳光绿景小区业主大会形成的更换物业公司的决议是否符合法律规定的解聘物业公司的条件。
《物业管理条例》第十一条、第十二条及《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条中均规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”根据上述规定，相关法律法规为保障业主权利，对涉及全体业主共同利益的问题，在决策程序上作出的严格规定和限制，必须遵守。业主委员会作为业主大会的执行机构，作为全体业主共同利益的维护者，因其行使诉权后相应的诉讼法律责任最后要由全体业主承担，故只有符合物权法第七十六条程序性要求的解聘物业公司的决定，才能得到裁判的支持。
阳光绿景业委会举示了2014年8月19日业主大会形成的会议纪要及小区829户业主要求更换物业公司的调查表，该829户业主是否达到了占业主总人数过半数和其专有部分面积是否达到了占建筑物总面积过半数，是判断业主大会要求更换物业公司的决定是否符合物权法第七十六条程序性要求的必要条件。诉讼中，双方当事人对阳光绿景小区规划建筑物总面积为16.07万平方米，小区建设规划的户型户数为1678户没有异议，对建筑物总面积和业主总人数是否应当扣除部分业主和部分面积有争议。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，是物权法第七十条规定的法定权利；物权法第七十三条亦规定，建筑区划内的道路、绿地，原则上属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有。据此，物权法第七十六条规定的建筑物总面积理应包括业主专有部分面积和共有部分面积，并无任何歧义和排除性规定。阳光绿景业委会主张建筑物总面积应为扣除地下车库、会所、物业办公室等面积之后的剩余面积，业主总人数应为扣除商户等之后的剩余人数，没有法律依据。即便是尚未取得所有权凭证的业主，其对合法占有的住宅亦享有专有权利，与小区的物业服务密切相关，不能因未完成不动产登记而否认其业主资格和民事权利。显然，阳光绿景业委会主张现有占阳光绿景小区面积共797850.29平方米的829户业主同意更换物业公司，并未达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法定条件。无论该829户业主的意愿是否属实，阳光绿景小区2014年8月19日业主大会形成的更换物业公司的意见是否属实，因其不符合物权法第七十六条规定的解聘物业服务企业必须达到的程序性条件，对阳光绿景业委会诉请弘润物业公司迁出阳光绿景小区不应予以支持。原审判决虽然未适用物权法，但其适用的《物业管理条例》与物权法的相关规定一致，原审判决结论正确。
综上所述，原二审判决认定的基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条规定，判决如下：
维持本院（2016）黑01民终3335号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 丹
审 判 员 唐 皓
审 判 员 吴启龙
二〇一七年十一月二十一日
法官助理 刘 洋
书 记 员 杜欣雨