杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第462号
原告：柴茂春。
委托代理人：李中钢，浙江路成律师事务所律师。
委托代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。
被告：陶文娟。
委托代理人：李艳艳，浙江圣约翰律师事务所律师。
第三人：姚力红。
原告柴茂春诉被告陶文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理后，由代理审判员陈晶独任审判。本院根据被告陶文娟的申请，通知姚力红为本案第三人参加诉讼，并于2014年4月25日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年7月9日再次公开开庭审理了本案。原告柴茂春及其委托代理人李中钢、汪小燕，被告陶文娟及其委托代理人李艳艳到庭参加诉讼。第三人姚力红经本院合法传唤未到庭。本案经审判委员讨论决定，现已审理终结。
柴茂春起诉称：柴茂春原系杭州市西湖区骆家庄村村民，陶文娟系杭州市西湖区城镇居民。柴茂春的原房屋坐落于杭州市余杭区蒋村乡骆家庄八组。1995年9月26日，由原余杭市三墩经济区动迁办领导小组统一规划拆迁，柴茂春的房屋被拆迁移�至杭州市西湖区骆家庄西苑一区86号（下称案涉房屋）。因历史遗留原因，包括案涉房屋在内的骆家庄村所有拆迁移建房屋均未办理房屋和土地登记发证手续。1998年11月6日，柴茂春与陶文娟签订《房屋使用权转让合同书》一份，约定柴茂春将案涉房屋的70年（自1998年11月6日起至2068年11月15日止）使用权转让给陶文娟，转让款为398000元（包括柴茂春已实际投入的装修费）等，柴茂春必须将案涉房屋产权证过户至陶文娟名下。2013年11月19日，因柴茂春欲对案涉房屋进行改造，双方产生纠纷，派出所调解时，陶文娟明确表示柴茂春已将案涉房屋卖给其所有。柴茂春认为，该合同实质是一份为了规避农村宅基地及附属房屋不能转让给非本集体经济组织成员，更不能转让给城镇居民的农村宅基地及附属房屋买卖合同，违反法律行政法规的禁止性强制规定，亦违反杭州市政府有�拆村建居集体土地处理的政策规定，应归于无效。（98）杭西证（民）字第598号公证书不能改变《房屋使用权转让合同书》的法律效力。故诉请判令：1、确认柴茂春与陶文娟双方之间有关转让案涉房屋70年使用权的《房屋使用权转让合同书》无效，陶文娟将案涉房屋返还给柴茂春，柴茂春按陶文娟已使用房屋年限（按生效判决确定的时间计算）比例返还房款给陶文娟。2、诉讼费由陶文娟承担。经本院释明，柴茂春不变更原案由及诉讼请求。
陶文娟答辩称：一、柴茂春与陶文娟之间不存在农村房屋买卖合同关系，柴茂春以农村房屋买卖合同为案由提起本案诉讼，没有事实和法律依据。柴茂春、陶文娟与姚力红三方共同签订的合同是房屋使用权转让合同，并非柴茂春诉称的“农村房屋买卖合同”，更非“农村宅基地及附属房屋买卖合同”。杭州市西湖区人民法院（1998）杭西三执字第15号民事裁定书裁定案涉房屋归姚力红所有，自该民事裁定书生效以后，柴茂春对其原所有的上述房屋不再享有所有权。合同签订后，合同当事人三方各自履行了合同约定的主要义务，陶文娟依约支付了全部转让款，柴茂春、姚力红收取转让价款并交付了房屋。至今，陶文娟实际占有并使用案涉房屋已长达十五年，无论是合同三方，还是相关单位均未对案涉房屋使用权的转让、占有、使用、管理、收益等状况提出过任何异议。当初柴茂春及姚力红之所以将涉案房屋使用权转让给陶文娟，是为了获得经济利益，解决两人之间的债务纠纷，故两人不仅自愿而且竭力促成将案涉房屋使用权转让给陶文娟。二、《房屋使用权转让合同书》系三方真实意思表示，未违反当时的法律行政法规的强制性规定，合法有效。柴茂春要求按房屋已经使用年限比例返还房款�诉请，明显错误。综上，请求依法驳回柴茂春的全部诉讼请求。
第三人姚力红未到庭，提交书面意见称：因柴茂春拖欠货款一时无法归还，姚力红向杭州市西湖区人民法院起诉。执行过程中，杭州市西湖区人民法院将案涉房屋裁定给姚力红。考虑到柴茂春与姚力红系朋友关系，而案涉房屋系农村宅基地上房屋，姚力红并非骆家庄村民，且在自己村里已拥有农村宅基地房屋，无法依据法院的裁定再次取得农村宅基地房屋，故当时姚力红并未要柴茂春的房屋，亦未办理任何过户手续。随后，柴茂春而非姚力红将房屋卖给陶文娟，合同权利义务应由柴茂春与陶文娟享有和承担。现柴茂春欠姚力红的货款早已结清，故姚力红与本案纠纷无关。
柴茂春为证明其主张，提供了下列证据：
1、集体土地建设用地使用证。证明柴茂春的原房屋坐落在余杭区蒋村乡骆家庄八组，地�j-26-13-c-371。
2、余杭市三墩经济区民房拆迁协议书。证明柴茂春的原房屋拆迁移建的事实。
3、骆家庄居委会出具的证明。证明因历史遗留原因，包括案涉房屋在内的骆家庄村所有拆迁移建房屋均未办理房屋和土地登记发证手续；案涉房屋目前由陶文娟使用收益。
4、户籍证明、110处警登记表、处结备案单。证明陶文娟系杭州市西湖区城镇居民；文新派出所民警调解时，陶文娟明确表示柴茂春已将案涉房屋出卖给陶文娟。
5、房屋使用权转让合同书、房款收据。证明柴茂春与陶文娟双方签订农村房屋买卖合同，柴茂春将案涉房屋卖给陶文娟，陶文娟支付给柴茂春398000元房款；该合同违反法律、行政法规禁止性强制约定，依法无效；农村房屋买卖合同属于要式合同，而该合同不具备法律法规规定的形式要件，依法无效。
6、房产证明。证明案涉房屋系集体土地建房�属于柴茂春合法所有。
7、送达回证。证明1998年执行案件的民事裁定书送达回证上仅有承办人证明柴茂春拒绝签字，不符合民事诉讼法的有关规定。
陶文娟提供了下列证据：
1、民事裁定书。证明柴茂春因拖欠姚力红货款，杭州市西湖区人民法院裁定案涉房屋归姚力红所有的事实。
2、房屋使用权转让合同公证书。证明柴茂春、陶文娟及姚力红经协商共同签订《房屋使用权转让合同书》并进行公证的事实；合同三方对案涉房屋使用权转让作出具体约定。
3、收条。证明陶文娟按合同规定支付案涉房屋使用权价款的事实。
姚力红未提供证据。
上述由柴茂春提供的证据，经陶文娟质证后认为，对证据1、2的关联性有异议，系拆迁前的土地使用证，与本案无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，证据形式不符合法律规定，不具有证明力，且与其他证据的�证事实相矛盾。证据4，对户籍证明无异议，110处警登记表和处结备案单形式真实性和合法性无异议，关联性、证明对象有异议，110接警并未出具结论性意见，无法其证明对象，不能以此认定系房屋买卖，且该证据与证据5证明对象相矛盾。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明其证明对象。对证据6有异议，证明所出具的对象不清楚，向什么单位出具、请谁接洽均不清楚，与证据3居委会开出的证明所述理由不一致。对证据7的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明其证明对象。
上述由陶文娟提供的证据，经柴茂春质证后认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但柴茂春未收到过，亦无法证明其证明对象；民事裁定书无权对物权进行变动；该民事裁定书在实体和法律上均有问题。对证据2的真实性无异议，不能证明其证明对象，公证并不影响合同效力；虽三方签订的合同名义上系房屋使用权转让协议书，事实上系房屋买卖合同。对证据3的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，1998年12月收条载明的内容为购房款，对于使用权转让法律并无规定；总房款收条的出具人为柴茂春而非第三人姚力红。
第三人姚力红未到庭，视为其放弃对柴茂春、陶文娟提供的证据进行质证的权利。
本院对上述证据认证如下：对柴茂春提供的证据1-3、5的真实性予以认定。证据4，对户籍证明的真实性予以认定、可以证明陶文娟系城镇居民的事实；110处警登记表、处结备案单，对柴茂春与陶文娟就案涉房屋产生纠纷的事实予以确认。证据6，可以证明案涉房屋的房屋及土地登记发证手续尚未办理的事实。证据7，柴茂春拒绝在送达回证上签字，并不影响民事裁定书的效力。对于陶文娟提供的证据1-3的真实性予以认定。
�院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
柴茂春原系余杭县蒋村乡骆家庄八组村民，原宅基地上房屋位于余杭县蒋村乡骆家庄八组（地号：j-26-13-c-371）。1995年9月，经余杭市三墩经济区动迁领导小组统一规划拆迁，拆除柴茂春原宅基地上房屋，后移地批建至杭州市西湖区骆家庄西苑一区86号。
因柴茂春欠姚力红货款，姚力红诉至本院。1997年11月11日，本院作出（1997）杭西三经初字第73号民事判决书，判令柴茂春偿还姚力红欠款125285元。因柴茂春未能履行，本院委托杭州市西湖区价格事务所、浙江省价格事务所对该房屋进行评估，估价价格为308000元，并于1998年7月6日作出（1998）杭西三执字第15号民事裁定书，裁定属柴茂春所有的案涉房屋归姚力红所有，姚力红将超出部分款项167180.45元退还被执行人柴茂春。
1998年11月6日，柴茂春（甲方）、姚�红（乙方）、陶文娟（丙方）签订《房屋使用权转让合同书》一份，约定：“乙方因向甲方索债向法院起诉。杭州市西湖区人民法院于一九九八年七月六日将权属甲方，经西湖区价格事务所评估价格为308000元的一幢住宅房裁定给乙方。乙方念及朋友交情，愿将房屋还给甲方处理，乙方只要拿回自己的欠款，甲方则可将房屋高于评估价格出售而得到其中差价，基于房屋权属清楚和甲乙两方的态度诚恳，丙方愿意购买甲方房屋，但由于该房屋属农居安置房屋，甲方目前尚未领到房屋产权证，无法办妥产权过户手续，而甲方面临的情况是，不出售住房，就不能解决甲乙双方的债权债务关系。所以，甲方愿以转让房屋使用权的形式将此房脱手，而用该资金偿还债务并另购新住宅，经甲、乙、丙友好协商，签订房屋使用权转让合同书如下：一、房屋地址：蒋村乡骆家庄村农�安置点二号区块。二、房屋面积：建筑面积300平方米（含车库）。三、房屋结构：见评估报告（略）。四、房屋装修：见评估报告（略）。五、转让价格：叁拾玖万捌仟元整（包括甲方已实际投入的装修费）。六、使用期限：柒拾年。从公元一九九八年十一月十六日起，到公元二○六八年十一月十五日止。七、甲方责任，由于此房屋农居点拆迁安置住房，甲方尚未领到房屋产权证，严格讲，还不属于甲方自己的房屋。所以，甲方为拆债转让此房应取得村委会、乡政府的同意。八、乙方责任，由于此房已由法院裁定给乙方，而乙方愿将此房还给甲方处理，乙方同意，甲方所欠乙方债务，从丙方向甲方支付的房屋转让款中得到偿还。九、办理房屋产权证问题，按政策许可，一旦此农居点房屋拟可以办理产权证时，甲方必须负责以丙方的名义将产权证办妥或者甲方办理产权证再过户给丙方，届时，甲丙双方改签购房合同书，丙方不再向甲方增付购房费用。甲方在办理产权证过户手续时，如有抵触情绪或拒绝不予办理，则视为甲方违约，应支付丙方违约金贰拾万元，并承担丙方的实际经济损失。十、法律公证，此协议签订后，请西湖区公证处公证，费用甲、丙双方各承担50%。十一、付款方式：甲方转让房屋使用权，经村委会、乡政府批准，乙方意见得到法院同意，丙方拿到房屋钥匙后，丙方支付甲方购房款贰拾万（包括已付款壹拾万元）经西湖区公证处公证后，一次性付清房屋转让费余款壹拾玖万捌仟元。十二、违约责任：合同履行期内，如某方未履行合同中的某项条款，属违约，应赔偿对方违约金贰拾万。若甲方违约，除支付违约金外，还应全额退回丙方支付的房屋使用权转让费。此协议一式陆份，三方各执两份，经三方签字盖�后产生法律效力。”该合同经杭州市西湖区公证处公证，杭州市西湖区公证处出具（98）杭西证（民）字第598号公证书。
合同签订后，陶文娟支付了全部款项，案涉房屋交由陶文娟使用至今。案涉房屋使用权转让行为未征得村委会、乡政府批准，亦未得到本院同意。
另查明，签订合同时，柴茂春系骆家庄村村民。姚力红系王家桥村村民，陶文娟系城镇居民。骆家庄村系杭州第一批撤村建居改革试点村，于1999年上半年完成撤村建居。王家桥村亦已撤村建居。案涉房屋的土地性质仍为集体土地。骆家庄村移地批建的房屋和宅基地均尚未开始办理房屋和土地登记发证手续。
本院认为，本案中，虽本院将案涉房屋裁定给姚力红所有，但根据三方签订的《房屋使用权转让合同书》中有关“由于此房已由法院裁定给乙方（姚力红），而乙方（姚力红）愿将此房还给甲方（�茂春）处理，乙方（姚力红）同意，甲方（柴茂春）所欠乙方（姚力红）债务，从丙方（陶文娟）向甲方（柴茂春）支付的房屋转让款中得到偿还”等约定，并结合姚力红书面意见中有关合同权利义务应由柴茂春与陶文娟享有和承担的陈述，应认定姚力红已将案涉房屋的所有权返还给柴茂春，故案涉房屋的合同关系当事人应系柴茂春与陶文娟。关于合同的性质，从合同标题看，明确系“房屋使用权转让”，并非房屋所有权转让，而且从合同的内容看，对使用期限亦作了明确约定，故该合同应认定为房屋租赁而非房屋买卖。《合同法》自1999年10月1日起施行，而该合同签订于1998年11月6日，在《合同法》施行之前，不受《合同法》租赁合同最长不超过20年的约束，而当时适用的法律、行政法规中对于租赁期限并未作出明确规定，故本案当事人约定使用期限为70年并无不当。《房屋使用权转让合同书》系各方真实意思表示，未违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。柴茂春要求确认《房屋使用权转让合同书》无效，返还案涉房屋，并按已使用房屋年限返还房款给陶文娟的诉请，缺乏依据，本院不予支持。第三人姚力红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回柴茂春的诉讼请求。
案件受理费7270元，由柴茂春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 陈 晶
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 楼 宏
二〇一四年九月三日
书 记 员 黄萍萍