江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初1986号
原告刘小梅。
委托代理人田同玉，江苏德佳律师事务所律师。
被告高德平。
委托代理人李文广，射阳县盘湾法律服务所法律工作者。
原告刘小梅与被告高德平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日受理后，依法由代理审判员沈莹莹独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告刘小梅的委托代理人田同玉，被告高德平及其委托代理人李文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘小梅诉称：高德平购买刘小梅位于射阳县合德镇发鸿街1号综合楼405室商品房一套，高德平支付部分购房款后欠18.8万元，后偿还5万元，目前尚欠刘小梅购房款13.8万元，并于2014年7月20日重新立据给刘小梅，约定于当年7月30日前还清所欠购房款，并按月息3%支付利息，此后高德平拒不还款。刘小梅诉讼请求为：请求判令高德平向刘小梅支付购房款13.8万元及逾期利息（按月息2%支付），庭审中诉讼请求变更为请求判令高德平向刘小梅支付购房款8.8万元及逾期利息（以8.8万元为基数，从2014年8月25日起至偿清之日止，按月息2%计算）；本案诉讼费由高德平负担。
原告刘小梅为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、2014年2月12日高德平出具给刘小梅的欠条复印件一份，金额为18.8万元，证明当时房款高德平首付20万元，后经刘小梅多次索要，又偿还了5万元，对于尚欠的13.8万元又立了欠条；
2、2014年7月20日高德平出具给刘小梅的欠条原件一份，证明高德平差欠刘小梅购房款13.8万元的事实。
被告高德平辩称：1、开始总房款约定为38.6万元，后变更为38.8万元，是因为刘小梅答应提供一面积为12平方米的车库。2、案涉房屋有较严重的质量问题，多处漏水，地板和墙体受损。3、2014年7月20日高德平立据欠款后，又归还了5万元，尚欠8.8万元，并非13.8万元。4、刘小梅不履行承诺，未将12平方米的车库交付给高德平。5、高德平要求将房屋返还给刘小梅，刘小梅将收取的30万元房款以及高德平为装潢用去的5万元款项一并返还。
被告高德平为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
1、2014年2月12日刘小梅出具给高德平的收条一份，证明高德平在收房时向刘小梅支付了房款20万元；
2、2014年7月20日刘小梅出具给高德平的收条一份，证明高德平向刘小梅支付了房款5万元；
3、2014年8月25日刘小梅出具给高德平的收条一份，证明高德平向刘小梅支付了房款5万元；
4、2016年4月18日左右下雨时拍摄的4张照片，证明案涉房屋存在质量问题。
5、收条复印件一份（原件经质证后退回），证明高德平自己购买车库的事实。
被告高德平对原告刘小梅提交的证据的质证意见为：证据1的欠条属实，无异议。证据2欠条下面的签字和日期是高德平本人所签无异议，但是除了高德平的签字和日期以外都是刘小梅所签，欠条是双方发生矛盾报警后在射阳县公安局城北派出所立据的，当时有民警在场，高德平是被逼立据，在立据时尚欠13.8万元属实，但是当时刘小梅未将车库交付给高德平。
原告刘小梅对被告高德平提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3无异议，对证据4不认可，房屋受损原因不清楚，也不影响房屋的居住，结构也不存在问题，此房系二手房。对证据5不认可，与本案无关。
本院认证意见：经原、被告双方举、质证，原告刘小梅提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，可作为本案定案依据；高德平认为刘小梅提交的证据1是其被胁迫所写，显不能成立，其陈述立据地点在射阳县公安局城北派出所，并有民警在场，在此情况下，刘小梅胁迫高德平立据显然不符常理。被告高德平提交的证据1、2、3具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，可作为本案定案依据。被告高德平提交的证据4其拟另案主张，被告高德平提交的证据5与本案无关联性。
经审理查明：2014年，刘小梅与高德平关于房屋买卖达成口头协议，约定刘小梅将位于射阳县合德镇发鸿街1号综合楼405室的房屋出售给高德平，房屋总价格为38.8万元。2014年2月12日，刘小梅向高德平交付了案涉房屋，经装潢后，高德平于2014年6月16日入住案涉房屋。高德平分别于2014年2月12日、2014年7月20日分别向刘小梅支付了购房款20万元、5万元，合计25万元，2014年7月20日，高德平向刘小梅出具了欠条，欠条载明：“下欠房款壹拾叁万捌仟元整（138000元），在本月三十日前归还，按月息三分计算（不得更改）据高德平2014年7月20号”。2014年8月25日高德平向刘小梅支付了购房款5万元，尚欠刘小梅购房款8.8万元。现双方对剩余房款履行问题发生争议，故刘小梅诉至本院，要求判如所请。
另，在庭审中，高德平表示在本案中不提起反诉，如有独立诉讼请求，将另行起诉。
本院认为：刘小梅与高德平关于房屋买卖虽未签订书面协议，但根据刘小梅和高德平的陈述，可认定关于房屋买卖双方达成了口头协议，该协议符合法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自应承担的合同义务。刘小梅已于2014年2月12日按约向高德平交付了案涉房屋，高德平应按约向刘小梅交付约定的购房款，现高德平未在约定期限（2014年7月底）前交付完毕购房款，系违约行为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高德平2014年7月20日立据时承诺逾期利息按月息3%计算，故刘小梅主张按月息2%计算逾期利息有事实依据和法律依据，应予以支持。关于高德平主张的房屋质量问题，其在本案中并未提起反诉，其可另案主张。针对高德平陈述的双方口头约定的车库问题，其提交的证据不足以证明双方购房协议中包括车库，刘小梅亦不认可该事实，故本院对该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
被告高德平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘小梅支付购房款人民币88000元及逾期利息（自2014年8月25日起至实际给付之日止，以88000元为基数，按月息2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2000元，减半收取1000元，由被告高德平负担。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
代理审判员 沈莹莹
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 曹兆如
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。