河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终409号
上诉人（原审第三人）：洛阳洛港房产经纪有限公司。住所地：洛阳市涧西区。
法定代表人：张艳红，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：詹建花，女，1968年9月9日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）：李新群，男，1965年1月13日出生，汉族，系被告詹建花之夫。
二被上诉人共同委托代理人：刘辉，河南致义律师事务所律师。
原审原告：张延群，男，1968年5月4日出生，汉族，住洛阳市西工区凯旋西路*号院*栋3门***号。
上诉人洛阳洛港房产经纪有限公司（以下简称洛港公司）因与被上诉人詹建花、李新群，原审原告张延群房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛港公司的法定代表人张艳红，被上诉人詹建花、李新群共同委托代理人刘辉到庭参加了诉讼。原审原告张延群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年11月30日，原告张延群（买方、甲方）与被告詹建花（卖方、乙方）、第三人洛港公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖合同（贷款）》一份，约定：甲方自愿将坐落于涧西区丽新路世纪华阳花园19幢2-1904的房屋出售给乙方。该合同载明的房屋基本情况为：房屋性质：私有房产，权属证件号码：洛房权证市字第××号，所有权人：詹建花，共有权人：（空），楼层：19，总层数：33，结构：框架，建筑面积：143.71平方米。房屋价格为1040000元。合同约定乙方须向丙方交纳中介服务费31200元、代办过户费2000元，代办贷款服务费3000元，并且约定在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。关于违约责任，合同约定：1、甲方需保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本案审理过程中，1、原告张延群及第三人洛港公司均认可原告张延群实际交纳的中介服务费为20000元，合同约定的代办过户费、代办贷款服务费并未实际交纳。另查明，被告詹建花购买上述房屋时，在案外人中信银行股份有限公司洛阳分行办理了贷款，用以支付购房款。在被告詹建花与中信银行股份有限公司洛阳分行、案外人洛阳中亚置业发展有限公司签订的《个人购房借款合同》（该合同中甲方为被告詹建花，乙方为中信银行股份有限公司洛阳分行）中明确约定：抵押权存续期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押物（包括但不限于转让、出租、变卖、赠与抵押物）。
原审法院认为：本案中，在被告詹建花为购买涉案房屋与案外人签订的《个人购房借款合同》中明确禁止了在未取得案外人中信银行股份有限公司洛阳分行书面同意的的情况下，被告詹建花不得以任何方式处分抵押物；同时，根据涉案的房屋买卖合同的有关约定以及当事人的陈述，被告詹建花以及第三人洛港公司对《个人购房借款合同》中的相关约定应当是明知的，而且还能认定原告张延群也明知涉案房屋存在抵押的事实；综上，在无证据证明案外人中信银行股份有限公司洛阳分行已经同意涉案房屋买卖行为的情况下，被告詹建花无权处分涉案房屋，原告张延群与被告詹建花、第三人洛港公司签订的《房屋买卖合同（贷款）》应当依法认定为无效。基于合同无效的事实，为了减轻当事人的诉累，该院依法确定第三人洛港公司应当向原告张延群返还其已经收取的中介费20000元。对于原告张延群要求被告詹建花支付违约金104000元的诉讼请求，因合同应当依法认定为无效，故原告张延群以被告詹建花未能依约履行合同为由提出的此项诉讼请求，于法无据；但是，基于造成该份合同无效的原因并依照合同中的相关违约条款及相关法律规定，被告詹建花应当对涉案合同无效的后果承担相应的法律责任，综合考虑被告詹建花对于造成合同无效后果的过错程度，该院确定被告詹建花向原告张延群支付违约金8000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十一条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、第三人洛港公司向原告张延群返还中介费20000元。二、被告詹建花向原告张延群赔偿8000元。上述义务应当于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。三、驳回原告张延群的其他诉讼请求。案件受理费2380元，由原告张延群负担380元，被告詹建花负担1000元，第三人洛港公司负担1000元。
宣判后，洛港公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，《房屋买卖合同》有效。1、被上诉人詹建花与中信银行洛阳分行之间签订的《个人购房借款合同》只能约束合同双方当事人，与本案《房屋买卖合同》的效力没有关系。被上诉人违反《个人购房借款合同》未经抵押权人同意处分涉案房产，应由被上诉人向中信银行洛阳分行承担违约责任。一审法院根据《个人购房借款合同》的约定来认定《房屋买卖合同》无效，于法无据。2、《物权法》191条不是效力性强制规定，当事人可以约定转让条件排除对该条规定的适用。3、《房屋买卖合同》的履行并不损害中信银行洛阳分行的利益。4、涉案房产处分不经第李新群同意，不影响合同的效力。根据《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定，即便被上诉人詹建花对房产的处分行为系无权处分，也不能成为认定《房屋买卖合同》无效的理由。二、一审判决适用法律错误，上诉人不应退还中介费。《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思的表示，合法有效。根据《合同法》第426条的规定，上诉人作为居间人通过付出劳动已促成了《房屋买卖合同》的成立，应当按照约定收取居间费。本案纠纷系因合同一方违约造成《房屋买卖合同》没有履行，不属于上诉人的过错。综上所述，请求：撤销洛阳市涧西区（2015）涧民二初字第224号民事判决，依法认定《房屋买卖合同》有效，改判被上诉人承担违约责任，上诉人不退还中介费；被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
詹建花、李新群共同答辩称：1、诉争房屋存在抵押，在未取得抵押权人同意的情况下转让，违反法律的禁止性规定，应属无效。在签订《房屋买卖合同》时，本案各方当事人对房屋存在抵押的事实均是明知的，对于导致合同无效的原因，各方均有过错。上诉人援引最高人民法院的判例与本案无关。2、对本案的处理，应当充分考察合同的履行情况。本案中，合同签订后，买受人向中介机构交了2万元中介费，除此之外，合同并未得到实质履行，答辩人未从中有任何的收益，买受人也没有其他的损失存在。在这样的前提下，判决答辩人承担高额的违约金显失公平。3、没有证据证明答辩人存在违约事由。上诉人及原审原告陈述称“答辩人明确表示不再履行合同”不是事实，且未向法庭提供任何证据，买受人的陈述来源于中介，属于传来证据，中介这么表态是为了规避自身应承担的责任。截止到目前为止，答辩人从未说过房子不卖，只是在仔细看了合同第四条的约定后，认为该条款对答辩人来讲是陷阱，无论怎么履行都是违约，要求变更合同条款。4、答辩人拿走房产证是为了履行合同，而不是上诉人所称的毁约。合同第10条约定，答辩人自行办理解押手续与该合同第6条第2款，甲方于本合同签订之日将房屋权属证明房产证原件交给丙方代为保管，相互矛盾。在合同没有变更的情况下，对于答辩人来讲，合同无法履行。5、本案违约方是买受人。合同第四条第1款约定，买受人按照约定交清首付款后，买受人、出卖人双方按照中介的要求在3日内将办理过户、贷款的全部手续及材料交与中介。一审时，买受人自认尚未交付首付款，其理由是因为听中介说出卖人不卖房了，行使了后履行抗辩权。但因为其中止合同履行的理由不成立，因此，其中止履行行为成立违约。6、答辩人作为出卖人，合同目的是为了卖房，在卖房过程中，一分获利没有的情况下，摊上这个诉讼，至今已两年之久，期间，从渑池往返洛阳，应付这个诉讼。一审判决答辩人支付买受人8000元补偿款，答辩人虽然不认可，但为尽早摆脱诉讼，并未提起上诉。为节约司法资源，妥善处理卖房出现的这一不该出现的纠纷，平衡诉讼各方的利益关系，答辩人请求法庭驳回上诉，维持原判。
原审原告张延群未进行答辩。
本院审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：本案中，上诉人洛港公司与被上诉人詹建花、原审原告张延群签订了《房屋买卖合同（贷款）》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应依法依约履行各自义务、享受相应权利，违约者应负担相应的违约责任。一审法院对该合同效力认定不当，本院依法予以更正。上诉人上诉称，其在居间过程中付出劳动促成本案《房屋买卖合同（贷款）》签订，应按照约定收取居间费，不应退还，本院认为，《房屋买卖合同（贷款）》第三条约定“……在该房屋买卖合同履行过程中，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方（即洛港公司）所收取的双方中介服务费用一律不予退还。”，洛港公司促成了张延群与詹建花签订了《房屋买卖合同（贷款）》，理应依约定获得相应报酬，但其作为专业的房屋买卖中介机构在促成双方缔约时未对履行条件的约定予以注意，且合同最终未能履行，失去了缔结合同的最终意义，因此对其应得报酬本院酌定为5000元为宜，其余15000元应予返还。詹建花称依据《房屋买卖合同（贷款）》第四条约定，即便解押也会违约，本院认为，该合同第四条约定，张延群及詹建花在洛港公司要求下并安排在材料交齐后相应时期内办理过户或借款手续，合同对双方当事人的履约行为并没有硬性规定，詹建花作为本案的出卖方，理应积极配合，但其并未在合同签订后解除房屋上的第三人抵押权，致使张延群无法履行合同约定的购房款给付义务，詹建花应承担相应的违约责任，考虑到中介费用亦为张延群的实际损失，一审法院判决詹建花向张延群支付违约金8000元不足以弥补张延群之损失，故本院酌定詹建花支付张延群违约金13000元。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理欠妥，本院依法予以变更。上诉人的上诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第224号民事判决第三项；
二、变更洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第224号民事判决第一项为：洛阳洛港房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向张延群返还中介费15000元；
三、变更洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第224号民事判决第二项为：詹建花于本判决生效后十日内向张延群支付赔偿款13000元；
四、驳回洛阳洛港房产经纪有限公司其他上诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2380元，由原告张延群负担380元，被告詹建花负担1000元，第三人洛港公司负担1000元。二审案件受理费300元，由上诉人洛阳洛港房产经纪有限公司负担75元，被上诉人詹建花负担225元。
本判决为终审判决。
审判长 牛永爱
审判员 董 艳
审判员 王茂兵
二〇一六年六月二十四日
书记员 殷春雪