山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终4710号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：潍坊高新区健康东街8888号。
法定代表人:黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王方妍，女，1977年9月29日生，汉族，住青岛市市北区。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人:宋计成，董事长。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称亿丰置业公司）与被上诉人王方妍、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人亿丰置业公司上诉请求：请求依法撤销潍坊高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）鲁0791民初560号民事判决，依法改判或发回重审。事实与理由：上诉人并非《委托经营管理合同》的合同相对人，也不是涉案商场的实际运营管理者，因此不应当承担支付被上诉人租金的义务。原审认定上诉人既是涉案房产的出售者，又是经营者，以及上诉人与亿丰物业公司系共同经营关系，应共同承担对被上诉人的相关责任是错误的。上诉人在出售商场房产之前，作为产权人与山东银座家居有限公司签订合同，由山东银座家居有限公司经营商场，上诉人收取租金，各业主购买涉案房产后，已自愿将房产托管给亿丰物业公司进行经营管理，自此以后业主主体地位发生变化，上诉人无权分配山东银座家居有限公司的租赁费，但因为上诉人与山东银座家居有限公司签订的合同非短期合同，上诉人只能将收取的租赁费返还给与各业主形成委托经营管理关系的亿丰物业公司，亿丰物业公司再返还给各业主，故上诉人不应承担对被上诉人支付租金的义务。
被上诉人王方妍以原审判决正确为由进行了答辩。
原审被告亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
王方妍向一审法院起诉请求：1、亿丰置业公司、亿丰物业公司继续履行与王方妍签订的合同；2、亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付所欠租金93253.5（自2015年1月1日至2016年6月30日）；3、诉讼费由亿丰置业公司、亿丰物业公司共同负担。
一审法院认定事实：2010年，王方妍与亿丰置业公司签订商品房预售合同书，约定：王方妍购买亿丰置业公司开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座A1-1075号、A1-2096号房屋二套，建筑面积分别为25.71平方米、54.29平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日之前，并约定该商品房的使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司未将上述房屋实际交付给王方妍。
2011年1月15日，王方妍与亿丰物业公司签订委托经营管理合同二份，约定：就预定（购买）的亿丰时代广场A1座1075号、2096号房屋二套，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月15日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年分别固定按1075号房屋22146元、2096号房屋40023元向王方妍支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与王方妍结算，商铺实际租赁收入的90%归王方妍，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有。竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从王方妍收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述房产于2013年1月办理房产证，记载的建筑面积分别为25.9平方米、53.77平方米。2013年3月12日，亿丰物业公司向王方妍出具书面说明，记载“根据双方签订的商品房买卖合同及委托经营合同的多退少补原则，二套房屋合同面积和实测面积的差额金额的托管租金减少租金219元（第4-10年）”，王方妍签字确认。
对于王方妍主张的租金承担问题双方各执一词，王方妍认为亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用后，该公司又与王方妍等小业主签订商品房预售合同将上述房产分割出售，但亿丰置业公司并未按约定期限向王方妍交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家居有限公司使用，之后亿丰物业公司与王方妍签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，且调整租金说明中亿丰物业公司明确认可商品房买卖合同及委托经营管理合同系其与亿丰置业公司签订，两份合同系捆绑在一起的。王方妍提交姜勇与亿丰置业公司于2010年8月18日签订的委托经营管理合同、提交陈海玲与亿丰置业公司于2010年11月13日签订的委托经营管理合同，上述证据中亿丰置业公司在落款受托方（潍坊亿丰商业物业管理有限公司）处加盖公章，证明了亿丰置业公司、亿丰物业公司存在主体混同和权利义务混合的情况，该二公司与王方妍既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，亿丰物业公司系在亿丰置业公司的安排下对王方妍与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此二公司应共同承担返还租金的义务。亿丰物业公司质证称，对王方妍提交的亿丰置业公司与姜勇、陈海玲签订的委托经营管理合同真实性不清楚，但本公司确实同陈海玲、姜勇存在委托经营管理关系，前期的委托经营管理费用由亿丰物业公司支付，上述证据不能证明二公司之间存在关联关系。王方妍主张委托经营管理合同签订以后，亿丰置业公司、亿丰物业公司应支付租金但未支付，故二公司应继续履行合同并支付租金。亿丰物业公司辩称，因资金压力未向王方妍支付过租金收益，且王方妍需要向税务部门缴纳税金后凭发票支取，或者由亿丰物业公司代扣代缴。
2015年12月2日，法院到山东银座家居有限公司进行调查，查明的情况为：2009年12月，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与王方妍等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。
王方妍同意由亿丰置业公司、亿丰物业公司代为扣缴相应税费后向其支付租金。
以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、委托经营管理合同、房屋预订协议书、房屋所有权证、说明、宣传广告、租赁合同等证据在案为证。
一审法院认为，涉案商品房预售合同、委托经营管理合同均系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，王方妍要求亿丰置业公司、亿丰物业公司继续履行合同，予以支持。亿丰置业公司与王方妍签订商品房预售合同将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给王方妍，王方妍将房款支付给了亿丰置业公司，且在合同中明确约定王方妍购买的房屋使用权归亿丰置业公司，该房屋一直由亿丰置业公司出租给山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司使用，且由亿丰置业公司收取租金，故亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。王方妍虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了王方妍将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但王方妍并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对王方妍的相关责任，应按合同约定共同履行向王方妍支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年至第十年租金半年一付，亿丰物业公司已向王方妍支付2014年的租金收益，未依约支付之后的租金，王方妍主张自2015年1月1日至2016年6月30日的租金，因合同约定租金支付方式为每半年度的第一个月内支付，故亿丰置业公司与亿丰物业公司拖欠王方妍应支付的租金为自2015年1月1日至2016年5月31日，数额为92925元（61950元/年×1.5年）。亿丰置业公司与亿丰物业公司虽辩称王方妍应按照合同约定凭发票支取，但因本案所涉租金系王方妍委托二公司统一对外租赁经营所得，合同中约定了二公司有权代扣代缴税金，王方妍亦同意由二公司代扣代缴税金后支付，故由二公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，具体税率以税务部门征收标准为准。亿丰置业公司经法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为对相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、亿丰置业公司、亿丰物业公司与王方妍继续履行合同；二、亿丰置业公司、亿丰物业公司共同支付王方妍2015年1月1日至2016年5月31日的租金，数额为92925元扣除代王方妍所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回王方妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，减半收取1065.5元，由亿丰置业公司、亿丰物业公司负担。
二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，涉案商品房预售合同、委托经营管理合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，虽然王方妍与亿丰物业公司签订的委托经营管理合同约定王方妍将所购商铺委托给亿丰物业公司统一经营管理，但亿丰置业公司与王方妍签订的商品房预售合同第十七条亦约王方妍购买涉案商铺后商铺的使用权归亿丰置业公司所有；同时，亿丰置业公司与山东银座家居有限公司、潍坊银座家居有限公司签订的租赁合同约定，亿丰置业公司作为出租方，对包括涉案商铺在内的整个商场整体出租并收取租金。商品房预售合同、租赁合同的上述约定内容与一审法院对山东银座家居有限公司的调查内容能够相互印证，形成了较为完整的证据链条，能够证明亿丰置业公司参与涉案商铺的出租并受益的事实。故，一审认定亿丰置业公司系涉案商场的实际经营者之一并无不当。亿丰置业公司收取承租人的租金后，应当按照合同约定，与亿丰物业公司共同向王方妍支付房屋托管费用。亿丰置业公司以其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非委托经营管理合同的合同相对人为由主张不应当承担支付租金义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
综上所述，亿丰置业公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2131元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 张 敏
代理审判员 李丹华
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 田 然