宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第2154号
原告孙学勤，男，1963年3月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人黎丽，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
被告汪建珍，女，1972年10月13日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人白帆，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托代理人杨华，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告马彦丰，男，1977年3月1日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人白帆，宁夏方和圆律师事务所律师。
委托代理人杨华，宁夏方和圆律师事务所律师。
被告许建国，男，1956年10月13日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
第三人黄桂霞，女，1964年9月12日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
原告孙学勤与被告汪建珍、马彦丰、许建国及第三人黄桂霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月9日受理，由代理审判员柴敏及人民陪审员韩忠平、王生俊组成合议庭，于2014年9月12日、2014年10月31日公开开庭进行了审理，原告孙学勤及其委托代理人黎丽，被告汪建珍及其委托代理人白帆、杨华，被告马彦丰及其委托代理人白帆、杨华，第三人黄桂霞到庭参加了诉讼。被告许建国经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。于2014年11月26日、2014年12月16日公开开庭进行了审理，原告孙学勤委托代理人黎丽，被告汪建珍、马彦丰的委托代理人白帆到庭参加了诉讼。被告许建国及第三人黄桂霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与畅巧云系夫妻关系。2011年7月7日，畅巧云向被告马彦丰、汪建珍夫妇购买108平米房屋一套，被告许建国为担保人。该房屋系第三人黄桂霞向兴庆区高台寺村委会购买的拆迁安置房，原告向被告汪建珍、马彦丰支付全部房款后，三被告承诺的交付涉案房屋却迟迟没有兑现。2012年9月，畅巧云去世，原告多次向三被告主张涉案房屋的权利未果，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告汪建珍、马彦丰之间的房屋买卖合同；二、被告汪建珍、马彦丰返还原告购房款378000元，并支付违约金75600元（378000元×20%），共计453600元，被告许建国承担连带保证责任；三、本案诉讼费由三被告承担。
原告为证明其主张提供下列证据：
一、被告马彦丰、许建国身份证复印件，欲证明被告主体适格。被告汪建珍、马彦丰、第三人黄桂霞认可该证据。
二、结婚证一份、放弃继承权申明两份及身份证复印件4分、死亡证明一份、户口本一份、公证书一份，欲证明畅巧云去世后，其第一顺序继承人是畅某甲、蔡某甲、孙某甲、孙某乙。被告汪建珍的质证意见为：对结婚证、死亡证明、户口本、公证书等证据认可。对放弃继承权申明书记身份证复印件不认可，该证据无法证明原告与畅巧云的身份关系及继承人的范围，无法证明原告主体适格。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。第三人黄桂霞的质证意见为：第三人不清楚相关情况。
三、拆迁安置补偿协议一份及收据一份，欲证明涉案房屋的集体土地已经被国家征用。被告汪建珍的质证意见为：对该组证据的真实性认可，说明涉案房屋如分配下来，所有权人系第三人黄桂霞，被告马彦丰、汪建珍不是房屋买卖合同的相对方。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。第三人黄桂霞的质证意见为：拆迁安置补偿协议是真实的，上面的签名也是第三人黄桂霞的。
四、协议书一份及收条一份，欲证明原告从被告汪建珍、马彦丰手中购买第三人黄桂霞名下涉案的房屋，第三人黄桂霞享有房屋安置权。被告汪建珍的质证意见为：对该组证据的真实性认可，但对原告的证明目的不认可，该组证据证明被告汪建珍、马彦丰代第三人黄桂霞收取了购房款，原告与被告汪建珍、马彦丰并未建立房屋买卖合同关系。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。第三人黄桂霞的质证意见为：第三人在该份证据上并未签字，不清楚原告与被告汪建珍、马彦丰买卖涉案房屋具体情况。
五、房屋变更协议书一份，欲证明经第三人黄桂霞同意，将涉案房屋所有权变更为畅巧云。被告汪建珍的质证意见为：对该证据没有异议，该证据恰好证实房屋买卖合同关系的主体为原告与第三人黄桂霞。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。第三人黄桂霞的质证意见为：该变更协议书上的签字不是第三人的。
六、黄河银行打款凭条两份、身份证复印件一份，欲证明原告已经按照合同约定支付房款。被告汪建珍、马彦丰认可该组证据。第三人黄桂霞的质证意见为：第三人不清楚原告及被告汪建珍之间的打款情况。
七、本院依原告申请对案外人孙某甲、孙某乙、畅某甲、蔡某甲做调查笔录各一份，欲证明案外人孙某甲、孙某乙、畅某甲、蔡某甲已自愿放弃继承畅巧云的遗产。案外人孙某甲、孙某乙、畅某甲、蔡某甲表示自愿放弃继承畅巧云的遗产。被告汪建珍、马彦丰及第三人黄桂霞认可该证据。
八、本院依原告申请对银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会副书记刘某甲做调查笔录一份，欲证明涉案拆迁协议相关情况。案外人刘某甲称，涉案拆迁协议是真实的，但房屋一直未分配。被告汪建珍、马彦丰认可该证据。
被告汪建珍辩称，原告的诉求与事实不符。涉案房屋所有权人是第三人黄桂霞，原告与第三人黄桂霞形成房屋买卖合同关系，被告汪建珍、马彦丰并不是涉案房屋的所有权人，被告汪建珍、马彦丰与原告之间没有形成房屋买卖合同关系。被告汪建珍、马彦丰只是代收房款378000元，其中280000元已经给第三人黄桂霞，剩余98000元给了被告许建国，被告汪建珍、马彦丰不应向原告返还购房款，请求依法驳回原告诉请。
被告汪建珍为证明其辩解理由提供了收条两份，欲证明被告汪建珍于2011年7月7日向第三人黄桂霞转付购房款80000元，2011年7月21日转付购房款200000元。原告的质证意见为：对该组证据的三性及证明目的均不认可，该组证据与本案无关。被告马彦丰认可该证据。第三人黄桂霞的质证意见为：两份收条不是第三人出具的，字也不是第三人签的，但第三人认可收过200000元购房款。
被告马彦丰的答辩意见同被告汪建珍。
被告许建国未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人黄桂霞述称，第三人和原告之间没有转让涉案房屋，并未建立房屋买卖合同关系。第三人是通过被告许建国将拆迁安置协议转让给被告马彦丰，第三人认可收取被告汪建珍200000元购房款。第三人已经告诉被告许建国，房屋拆迁协议转让给被告马彦丰后，涉案房屋分不分的下来跟第三人没有关系。
第三人为证明其主张提供下列证据：
一、个人存款交易明细一份，欲证明第三人2011年7月7日收取汪建珍交来的房款80000元并存入第三人宁夏银行账户。原告的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，但该证据跟本案无关。被告汪建珍的质证意见为：对该证据的真实性、合法性无异议，但这份证据只能证明第三人黄桂霞的存款情况，与本案不具有关联性。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。
二、本院依第三人黄桂霞申请调取宁夏黄河农村商业银行存款凭条一份，欲证明第三人收取被告汪建珍交来购房款120000元并存入第三人宁夏黄河农村商业银行账户。原告认可该证据。被告汪建珍的质证意见为：不认可该证据，被告汪建珍并未向第三人转款120000元。该证据只能证明第三人黄桂霞的存款情况，与本案不具有关联性。被告马彦丰的质证意见同被告汪建珍。
经审理查明，2011年7月7日，被告汪建珍、马彦丰向畅巧云出具收条一份，载明：“今收到畅巧云交来房款总价￥378000元整（叁拾柒万捌仟元整）”，该收条下方载明：“此款为黄桂霞满春康居春雅苑的住房一套，（面积108m2，）楼层为二楼，转让给畅巧云，畅巧云拥有此房屋的所有权，收款人并保证2011年11月12日-2012年3月底交房，如在此时间内出现畅巧云无此房所有权时，收款人应在15日内退还畅巧云全额房款并赔偿20%的违约金。收款人必须保证住房（分房）合同的真实性，并为此愿负法律责任。收款人保证畅巧云第一批分房。收款人签字：马彦丰，担保人签字：许建国”。同日，第三人黄桂霞出具《房屋变更协议书》一份，载明：“今将黄桂霞满春康居春雅苑108m2二楼一套，变更为户主畅巧云。变更后畅巧云拥有本房屋所有权。”后被告汪建珍、马彦丰将《红花乡高台寺村拆迁安置补偿协议》交给原告，原告分次向被告汪建珍支付全部购房款378000元，现涉案房屋并未建成，也未取得房产证。原告以与二被告签订的合同无效为由诉至法院，请求判如所请。
另查明，2007年11月26日，银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会作为甲方，第三人黄桂霞作为乙方签订《红花乡高台寺村拆迁安置补偿协议》一份，约定：甲方给乙方安置住房面积108平方米，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会及其负责人马某甲在甲方处加盖印章。同日，第三人黄桂霞向银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会支付购房款100000元。2011年7月7日，第三人黄桂霞收取被告汪建珍交来购房款80000元，并出具收条一份，载明：“今收到汪建珍现金捌万元正（80000）”。第三人黄桂霞向被告汪建珍出具收条一份，载明：“今收到汪建珍现金贰拾万元整（200000），备注：卖高台寺村房屋拆迁返还合同一份”。
还查明，原告与畅巧云系夫妻关系，畅巧云于2012年9月19日去世。畅巧云遗产第一顺序继承人有：原告、儿子孙某甲、女儿孙某乙、父亲畅某甲、母亲蔡某甲。现孙某甲、孙某乙、畅某甲、蔡某甲自愿放弃继承畅巧云的遗产。
本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：确认畅巧云与被告汪建珍、马彦丰之间的买卖合同无效，要求被告汪建珍、马彦丰返还购房款378000元，并要求被告汪建珍、马彦丰赔偿原告损失（自2011年7月7日计算至判决确定的返还房款之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算），被告许建国对以上购房款及损失承担连带清偿责任；本案诉讼费由三被告承担。
本案在审理过程中，第三人黄桂霞申请对借条中的笔迹、指纹进行鉴定，但在本院限定的期限内未向法庭提交书面鉴定申请并交纳鉴定费用。
本院确认的上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的结婚证、放弃继承权申明、死亡证明、公证书、拆迁安置补偿协议、收据、收条、黄河银行打款凭条，被告提交的收据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，第三人黄桂霞与银川市兴庆区银古路高台寺社区居民委员会签订的拆迁安置补偿协议约定，银川市兴庆区银古路街道办事处高台寺社区居民委员会为第三人黄桂霞安置住房一套，第三人黄桂霞对该房屋具有处分权。本案中，被告汪建珍、马彦丰收取了畅巧云的购房款，并承诺将该房屋转让给畅巧云，如不能如期交房则退还全部房款，故本院确定与畅巧云建立房屋买卖关系的相对方系被告汪建珍、马彦丰。被告汪建珍、马彦丰辩称第三人黄桂霞系房屋买卖关系的相对方，第三人黄桂霞委托被告汪建珍、马彦丰代收购房款。但被告汪建珍提交的收条只能证明汪建珍与第三人之间存在购房款交付行为，不能证明第三人委托被告汪建珍向原告代收房款的事实，原告提交的《房屋变更协议书》只能证明第三人黄桂霞有协助畅巧云将涉案房屋所有权人变更为畅巧云，不能证明第三人黄桂霞系涉案房屋买卖合同的相对方，且原告与第三人黄桂霞并未签订书面房屋买卖合同，相互之间也没有直接履行的行为，故二被告主张畅巧云与第三人黄桂霞之间存在房屋买卖合同关系证据不足。综上，被告汪建珍、马彦丰处分涉案房屋的行为系无权处分，被告汪建珍、马彦丰与畅巧云签订的房屋买卖合同无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告汪建珍、马彦丰收取畅巧云的购房款，应向畅巧云返还。被告汪建珍、马彦丰因无处分权人处分他人财产而造成与原告签订的房屋买卖合同无效，存在过错，应当赔偿原告因此受到的损失，损失自2011年7月7日按照中国人民银行同期存款利率计算至判决书确定的返还房款之日。原告主张被告许建国承担连带担保责任，因原告与被告许建国并未约定担保方式，依照法律规定应按连带保证方式承担保证责任。因原告与被告许建国并未约定保证期间，依照法律规定，原告有权在主债务履行期届满之日起六个月要求保证人承担保证责任，本案合同履行期间为2011年12月至2012年3月，原告未在合同履行期届满之日起6个月内要求被告许建国承担保证责任，故被告许建国作为保证人免除保证责任。原告与畅巧云系夫妻关系，畅巧云去世后，其他第一顺序继承人均自愿放弃继承畅巧云的遗产，原告作为畅巧云的第一顺序继承人主张权利主体适格。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪建珍、马彦丰于本判决生效之日起十日内返还原告孙学勤购房款378000元并赔偿损失（自2011年7月7日起按照中国人民银行同期存款利率计算至本判决确定的返还房款之日）；
二、驳回原告孙学勤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8204元，公告费300元，由被告汪建珍、马彦丰负担。（此款原告孙学勤已预交，被告汪建珍、马彦丰随上述款项一并支付给原告孙学勤）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 柴 敏
人民陪审员 王生俊
人民陪审员 韩忠平
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 马 娟
附：与本案相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。