江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1493号
上诉人（原审被告）北京华恒教育文化交流中心，组织机构代码72358067-8，住所地北京市朝阳区东三环中路乙10号1号楼2418A。
法定代表人王玥琳，该公司总经理。
上诉人（原审被告）北京华恒教育文化交流中心南京分中心，组织机构代码79710526-3，住所地南京市秦淮区汉中路89号金鹰国际商城21C4室。
负责人袁钊，该南京分中心主任。
以上两上诉人共同委托代理人高尚，男，1969年1月11日生，汉族。
被上诉人（原审原告）耿继勇，男，1973年5月8日生，汉族，某公司经理。
委托代理人邱维雨、辛超，江苏东南律师事务所律师。
上诉人北京华恒教育文化交流中心（以下简称华恒教育）、北京华恒教育文化交流中心南京分中心（以下简称华恒教育南京分中心）因与被上诉人耿继勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
耿继勇原审诉称，2011年4月25日耿继勇与华恒教育南京分中心签订租赁合同，约定：耿继勇将其名下位于南京市汉中路89号金鹰国际商场21楼的房屋（以下简称诉争房屋）租赁给华恒教育南京分中心使用。第一年年租金为180000元，以后每年增加5000元。合同期自2011年5月1日起至2014年4月30日止。由于华恒教育南京分中心未能按时支付租金，至本案诉讼时仍欠付租金10000元，同时租赁合同期内华恒教育南京分中心也未依约缴纳物业费和水电费。合同到期后未再续约，但华恒教育南京分中心没有在约定时间内腾让房屋，后耿继勇找到物业公司，要求将诉争房屋进行锁门，5月16日，在物业公司在场的情况下，华恒教育南京分中心搬离诉争房屋，由于华恒教育南京分中心迟延搬出，导致诉争房屋在4、5月之后才租出去。为了维护耿继勇合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1、华恒教育和华恒教育南京分中心连带支付欠付租金10000元、房屋使用费10000元、物业费及水电费3107.64元，并承担违约金100000元；2、华恒教育与华恒教育南京分中心承担全部诉讼费用。
华恒教育、华恒教育南京分中心辩称，第一，华恒教育南京分中心未欠耿继勇钱，相反耿继勇尚欠华恒教育南京分中心的钱，租房时华恒教育南京分中心向耿继勇缴纳20000元的押金，按照约定合同到期后，耿继勇应该退还，经华恒教育南京分中心多次催要，耿继勇一直未退还。第二，耿继勇要求支付违约金100000元，明显过高，申请法院降低违约金。第三，华恒教育南京分中心于4月30日搬出诉争房屋，当时没有做交接，华恒教育南京分中心记不清楚是否欠租金，2014年5月9日耿继勇对诉争房屋进行锁门措施。第四，物业费系针对5月份，不应由华恒教育南京分中心承担整个月的物业费。
原审法院经审理查明，华恒教育南京分中心系华恒教育的分支机构。2011年4月25日耿继勇作为甲方与华恒教育南京分中心作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日止，到期乙方可优先续约；第一年年租金为180000元整，以后每年递增5000元（此租金不含税且税金由乙方承担）；按照“先付后用”原则，乙方每年支付一次房租，须一次性付清，且至少提前一个月付款；乙方于2011年4月25日已收到诉争房屋及附着设施；在房屋租赁期间，水、电、物业费和政府有关部门在本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均有乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋恢复原样退还甲方，如乙方继续租赁或不再租赁，则须提前2个月书面通知甲方，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向双方交纳年度租金的50%的违约金并赔偿对方损失；乙方须向甲方缴纳保证金20000元，本合同到期乙方结清物管、水电等相关费用，并将房屋结构及装潢恢复原状后退还。该合同落款处盖有华恒教育南京分中心公章。该合同签订后，华恒教育南京分中心交纳保证金20000元。2014年5月7日，耿继勇向华恒教育南京分中心发出《律师函》，通知华恒教育南京分中心于2014年5月9日前支付拖欠租金1万元以及违约金以及腾空房屋，如续租则必须在2014年5月9日前书面向耿继勇提出同时一次性支付当年租金，逾期耿继勇将采取必要措施维护其权益。2014年5月16日南京金鹰物业资产管理有限公司出具《物品出入登记表》，载明该日诉争房屋相关设备搬出。同日，南京金鹰物业资产管理有限公司记载华恒教育南京分中心办理好交房手续。后南京金鹰物业资产管理有限公司出具《证明》，载明：兹证明位于本市汉中路89号国际商场21楼C2区为本公司管理下的房屋，租户北京华恒教育交流中心南京分中心于2014年5月16日正式搬离其所租赁的房屋，拖欠物业公司的2014年4月电费以及2014年5月1日至2014年5月16日期间的物业费和电费。
另查明，2014年6月5日，耿继勇向物业公司交纳4月电费137.64元以及5月物业费2970元，共计3107.64元。
在庭审中，耿继勇将100000元违约金主张变更为20000元。
以上事实有《房屋租赁合同》、收据、证明、律师函及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，耿继勇与华恒教育南京分中心签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约全面履行协议。现耿继勇已按约将诉争房屋出租给华恒教育南京分中心使用，现华恒教育南京分中心未提供证据证明其已支付完毕2014年4月30日之前的租金，故对于耿继勇要求华恒教育南京分中心支付10000元租金的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定合同期限至2014年4月30日，房屋租赁期限届满，华恒教育南京分中心应向耿继勇交还诉争房屋，华恒教育南京分中心未提供证据证明其于2014年4月30日将钥匙交还耿继勇，其提供的证据亦不足以证明耿继勇于2014年5月9日进行锁门，耿继勇提供的物业交接记录载明华恒教育南京分中心于2014年5月16日搬离承租房屋，华恒教育南京分中心应支付2014年5月1日至2014年5月16日期间的房屋使用费8172元。华恒教育南京分中心持续占有使用房屋至2014年5月16日，应当承担该期间的物业费，且华恒教育南京分中心未支付2014年4月的电费，华恒教育南京分中心应支付2014年4月电费137.64以及2014年5月1日至5月16日期间物业费1533元（2970元÷31天×16天），综上，华恒南京教育分中心应支付耿继勇19842.64元。
华恒教育南京分中心违反合同约定，应当向耿继勇承担违约责任，虽然《房屋租赁合同》约定违约方须按年度租金的50%向对方支付违约金，现华恒教育南京分中心申请降低违约金，原审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌定违约金为12000元为宜。综上，由于华恒教育南京分中心已交纳20000元保证金，扣除20000元保证金后，华恒教育南京分中心还应支付耿继勇11842.64元（19842.64元＋12000元－20000元）。由于华恒教育南京分中心系华恒教育的分支机构，华恒教育南京分中心不具有独立立法人资格，其不能清偿的责任应由华恒教育承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、北京华恒教育文化交流中心南京分中心于判决生效之日起十日支付耿继勇11842.34元（已扣除保证金20000元）；二、北京华恒教育文化交流中心对北京华恒教育文化交流中心南京分中心不能给付部分承担补充清偿责任。一审案件受理费878元，由华恒教育南京分中心、华恒教育负担。
上诉人华恒教育南京分中心、华恒教育不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人7955.84元；二、一、二审诉讼费用双方分摊。事实与理由如下：一、房屋使用费、电费、物业费等都不应当计算到2014年5月16日，而应当计算至2014年5月9日。2014年5月7日被上诉人向我们发了律师函，通知我们在5月9日之前搬出，5月9日被上诉人就把房屋门锁了，5月10日我去把房屋门撬开后就把物品清单上的东西搬到楼下，物业公司说因为我欠房租和物业费不能搬走，就打110报了警，淮海路派出所民警出警并把我带到派出所，说因为我方欠房租和物业费东西不能搬走，房东就把东西搬了上去。所以，从2014年5月9日以后我们就没有实际使用房屋，房租就只应当交到5月9日。而且5月16日的时候被上诉人员工艾寅将物品清单上的东西搬到楼下，被上诉人用车拉走，至今未归还给我，我要求被上诉人将物品清单上的东西返还给我，或者将物品清单上的东西折价给我。二、一审判决违约金12000元过高，应当判决6000元为宜。我方认为违约金不应当超过损失的20%，本案上诉人应当支付被上诉人的损失是31000多元，20%的违约金就应当是6000元，依据为合同法解释二第29条。
被上诉人耿继勇辩称，我们认为一审判决认定事实清楚，认定事实证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，恳请法院依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由如下：一、一审认定违约金是合理合法的。1、双方签订的房屋租赁合同第12条已明确约定了承担违约金的情形及违约金的计算方式，按该合同约定，上诉人应当支付年租金50%的违约金，即人民币95000元。一审法院综合我方的实际损失，兼顾合同的履行情况，及当事人的过错程度，预期利益等考虑，仅要求上诉人支付违约金12000元并不过高。2、每年5、6月份为租房淡季，我方在上诉人违约后很难及时地找到合适的承租户。此外，上诉人在民事上诉状第1页倒数第2行中载明“被上诉人索要高的房租，房子是四、五月份才租出去的”。上诉人这一点亦认可了答辩在5月份以后需要几个月时间才能找到新租户，在此期间租金损失远远大于人民币12000元。二、上诉人实际占有使用房屋需支付相应费用，自2014年5月1日起至2014年5月16日期间，上诉人实际占用该房屋有物业的交接证明及律师函为证，故上诉人应当承担在此期间的租金、电费、物业费等合理的费用。
二审中双方均未提供新证据，本院查明的事实与原审法院一致。
本院认为，本案双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同约定租期至2014年4月30日，但上诉人华恒教育南京分中心在双方未达成续租协议的情况下2014年5月16日才迁出，故原审法院判决两上诉人支付2014年5月1日至2014年5月16日期间的房屋使用费、物业费等并无不当。两上诉人上诉主张房屋使用费、物业费等应计算至2014年5月9日，理由为2014年5月9日被上诉人耿继勇将涉案房屋上锁导致上诉人无法使用，但两上诉人对上锁的事实并未提供充分的证据证明。在双方合同已经终止也未形成事实租赁的情况下，上诉人华恒教育南京分中心继续使用涉案房屋没有法律依据和合同依据，故上诉人华恒教育南京分中心拒付2014年5月10日至2014年5月16日期间的房屋使用费、物业费等本院不予支持。关于涉案合同违约金，双方合同约定违约方须按年度租金的50%支付违约金，一审中上诉人华恒教育南京分中心申请降低违约金，原审法院结合涉案合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素将违约金调整为12000元并无不当，现两上诉人申请再次降低违约金没有依据，对此本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人华恒教育南京分中心、华恒教育负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 罗程允