内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第3267号原告亢永明，男。原告吕玉兰，女。委托代理人陈金梅，系内蒙古扬阳律师事务所律师。代理权限：特别授权。代为提起、变更、放弃诉讼请求、和解、代收法律文书。被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司（简称国泰公司）。法定代表人李国信，系该公司总经理。委托代理人胡忠。原告亢永明、吕玉兰与被告国泰公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亢永明、吕玉兰及其委托代理人陈金梅、被告国泰公司的委托代理人胡忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亢永明、吕玉兰诉称，2011年4月25日，原告亢永明、吕玉兰向被告国泰公司购买四季花城2区4号楼1单元113号房屋，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付时间为2010年7月25日。原告亢永明、吕玉兰已付购房款297922元。但被告未按照约定为原告办理房屋权属证书，原告至今未取得房屋权属证书。被告行为构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判令：1、被告国泰公司按照合同约定将房屋权属证书备案材料登记在原告名下。2、被告国泰公司向原告亢永明、吕玉兰支付迟延办理房屋权属证书违约金（自2010年8月30日起按月利率0.75%计算至办理完毕房产权属证书之日止）。被告国泰公司辩称，依照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，原告只能选择退房，并按合同约定要求赔偿损失。原告主张的违约金请求明显超过合同约定，应驳回原告方的诉讼请求。如果原告不选择解除合同，要求我公司支付逾期办证违约金的观点成立，则原告要求的违约金过高，应按合同约定条款办理。经审理查明，2011年4月25日，原告亢永明、吕玉兰与被告国泰公司签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人：国泰公司，买受人：亢永明、吕玉兰；买受人购买的商品房为泰城新居（四季花城）第二区4号楼1单元113号房；该商品房建筑面积共121.7㎡；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为2448元，价款为297922元。买受人于2011年4月25日已交房款197922元整，剩余100000元办理贷款；出卖人应当在2010年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.0050%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0050%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起生效，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房地产主管部门申请登记备案”等内容。2010年7月30日，被告国泰公司将涉诉房屋交付原告。被告国泰公司自认至今未将办理涉诉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未取得涉诉房屋的权属证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告亢永明、吕玉兰与被告国泰公司订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。取得房屋权属证书是原告与被告签订《商品房买卖合同》的重要目的，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条“出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”中对被告的备案义务也进行明确约定。本案《商品房买卖合同》签订前，被告国泰公司即向原告亢永明、吕玉兰交付了房屋，但其自认至今未将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担违约金。由于双方未选择合同第十五条第2项买受人不退房的违约情况，应认定双方对出卖人迟延办理房屋权属证书的违约金没有约定。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（三）项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告国泰公司于2010年7月30日交付涉诉房屋，2011年4月25日，原告亢永明、吕玉兰与被告国泰公司签订《商品房买卖合同》，其应于2011年7月23日前向房屋权属登记机关提交涉诉房屋产权登记资料，故违约金起算时间应为2011年7月24日，截止时间应为被告将房产权属证书资料提交齐全之日止。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款的规定，被告国泰公司应向原告亢永明、吕玉兰支付迟延办理房屋权属证书违约金，按已付购房款总额297922元，自2011年7月24日起依照中国人民银行规定的同期半年期贷款基准利率上浮百分之五十的逾期贷款利息计算至被告将房产权属证书资料提交齐全之日止。被告抗辩认为：逾期办证的违约责任是由于多重因素造成的，而并非全部是被告的责任，故应当减轻被告的违约责任。况且，从客观上来说，原告逾期拿到房产证并没有多大的损失。本案，逾期办证的违约责任，并非完全由被告方造成，所以，被告抗辩理由的合理部分应与考虑，应当在以上违约金计算标准的基础上按照百分之五十计付为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款（三）项、第二款的规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内将办理涉诉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告亢永明、吕玉兰办理涉诉房屋权属证书。二、被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告亢永明、吕玉兰支付迟延办理房屋权属证书违约金（数额按已付购房款总额297922元，自2011年7月24日起依照中国人民银行规定的同期半年期贷款基准利率上浮百分之五十的逾期贷款利息计算至被告将房产权属证书资料提交齐全之日止的百分之五十计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，由被告巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  秦建勋代理审判员  吴 彤人民陪审员  王 珺二〇一五年十月十二日书 记 员  周妍迪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。