广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1719号
原告：龙展强，男，1964年3月15日出生，汉族，住广州市。
原告：古维连，女，1968年8月21日生，汉族，住广州市。
被告：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告龙展强、古维连诉被告广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月22日公开开庭进行了审理，原告龙展强、古维连，被告新港公司的委托代理人吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年01月16日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买广州白云机场北出口空港大道1号2442铺，总房价为75万元，每平方米39893.62元（该单价为套内建筑面积单价）。合同签订后，原告依约以现款方式付清了全部房价款。合同并没有标明存在柱子，因被告未能按合同约定交付商铺给原告使用，原告至今未办理商铺交接手续。1.涉案商铺内有一个巨大的混凝土柱子及连着一个大柱子。2.签订合同时被告承诺2442商铺与2441商铺门前通道连通，并装好卷闸门，至今未兑现。3.由于柱子严重影响商铺内格局及视线效果，严重影响了经营及使用率，致使现在都无法出租。4.开发商至今仍未兑现购铺时所允诺的具体规划配套设施。由于被告未能依法完成相关法律手续，导致目前商铺无法真正有效的投入使用，给原告造成巨大经济损失。数据：①商铺内存在两根柱子，柱体占地面积为a柱占地面积1×1.2=”1.2平方米，”b柱1×0.7=0.7平方米，两柱子共占地1.9平方米（商铺买卖合同及产权证都没有记载有柱子存在）；②商铺实测面积：3.95×5.3-（1×0.7＋2×1.2）=17.8平方米；③柱子面积占套内建筑面积比达10.67%。因此被告未能按合同及图标交付商铺给原告使用，商铺实际与合同约定货不对板，被告已构成违约，故原告请求法院判令：1.解除原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》，被告退回原告购铺款750000元及按照贷款利率计算的利息。2.被告向原告支付违约金75000元。3.案件受理费由被告支付。
被告辩称：原告诉请解除合同的理由不能成立，缺乏事实和法律依据，被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：
一、双方在签订涉案合同前，被告已详尽告知原告涉案商铺的相关信息，原告对涉案商铺的现状、周边环境及交易条件已有充分的了解。
（一）根据双方签订的《认购书》及《广州市商品房买卖合同》等，足以证实被告在出售涉案商铺时，已全面告知原告涉案商铺的全部信息。原告对涉案商铺的状况、交易条件及周边环境已有充分的理解和认识。原告正是基于对涉案商铺的了解，综合衡量投资风险后才自愿向被告购买涉案商铺的。
（二）涉案商铺的主体结构及承重柱或柱子的客观存在都是可以肉眼辨识的，在涉案商铺的销售现场已公示了包括《商品房预售许可证》《平面图》等在内的相关证照和相关的规划建设图纸等。在此之前，被告与其他业主发生的诉讼中，部分业主在相关案件的庭审过程中也自认其在认购涉案商铺时看到了销售现场公示的商铺买卖合同、相关证照及图纸等，并到现场了解涉案商铺的相关信息和情况，这也可以印证被告是依法出售涉案商铺的，并没有任何隐瞒。
（三）双方在第一次办理商铺交接手续前，涉案商铺已进行了独立产权的分割，这一事实有国土房管部门出具的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》《房地产权证》、产权查册表等证据可以印证上述事实，且根据登记在原告名下的产权查册表，均能显示出自墙、众墙等信息。
（四）承重柱或铺内水管作为整个建筑物的主体框架基础设施，是必然存在的客观事实，属于原告购买商铺前应当预见或知悉的事实。原告购买商铺前只需尽一般的注意义务就能获悉。
综上，涉案商铺的买卖合同是买卖双方在对商铺的现状、价值、价格以及交易条件等进行综合考量，并在充分协商的基础上自愿签订的。
二、涉案商铺从未变更过规划、设计，且已通过规划和竣工验收，并经过了消防部门的消防验收合格。即使涉案商铺铺内存在承重柱或水管的情况，也属于合理的情况，这不属于双方约定或法定的合同解除的条件。且关于铺内有水管或柱子是客观现象。
（一）根据《建设工程规划验收合格证》《竣工验收备案表》以及相关的生效判决文书查明的事实等，涉案商铺已通过规划、竣工以及消防验收合格；涉案商场自报建至竣工验收，从未进行过规划、设计的变更。
（二）涉案商铺有承重柱或水管属于合理的情况，原告作为买受人根据一般的生活常识是完全可以预见的。关于铺内柱子的情况，也是房地产交易市场中必然存在的情况，且部分涉案商铺内存在承重柱或水管并不影响正常使用，更不至于导致原告的合同目的不能实现。
（三）根据双方签订的《认购书》《广州市商品房买卖合同》等，双方并没有就柱子问题约定行使合同解除的条件，法律也没有对此情形进行明确具体的规定。
三、被告已履行交付义务，原告实际上已在处分涉案商铺，其在诉状中的相关说法不是事实。
（一）在2010年10月份左右，双方已办妥商铺的使用权交接手续，并签订了航空商住大厦商铺《交接确认书》；办妥上述使用权交接手续后，原告将涉案商铺出租给案外人经营，并获取了租金收益。
（二）2012年9月份及10月份期间，在案外人租赁期限即将届满时，涉案商铺的装修标准已符合双方约定的条件。被告及案外人福地公司便通知原告前来办理租期届满后的商铺交接手续，后因原告拒绝前来办理上述手续，被告及案外人于2012年10月份再次催告其前来办理交接手续，这一事实有《通知书》《告知书》、快递单据以及同一楼盘其他纠纷案件的《确认书》等证据可以印证。根据双方在合同中的约定，原告未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付原告；另根据相关法律规定，经被告通知，原告仍拒绝收铺的，相关的不利法律后果及风险由原告承担。
（三）退一万步来讲，即使原告在购买涉案商铺前没有谨慎了解商铺的状况，其自签订合同至原告提起本案诉讼前，原告也从未就柱子或水管的问题向被告提出过任何异议。
四、关于本案，双方在合同中明确约定了行使合同解除权的期限，逾期不行使的，视为放弃解除合同的权利；此外，国家法律或相关司法解释也对行使合同解除权的除斥期间作出了相应的规定，超过期限不行使的，合同解除权消灭。
根据双方提交的商铺买卖合同等证据，双方在合同中已就房屋的交付、验收，以及相关风险转移和法律责任的承担等进行了明确具体的约定。事实上，双方在2010年9-10月份期间已完成商铺使用权的交付手续，且涉案商铺在交付前已完成独立分割，铺内是否有柱子或水管，原告应当知情，但原告却未在约定或法定的期限内就柱子或水管问题提出解除合同。即使原告不认可上述事实，被告也于2012年9月份就租期届满后的交付，通知原告收铺；后因原告拒绝前来办理商铺交接手续，被告又于2012年10月份再次进行了相应的催告，由于原告单方原因拒绝前来收铺，相关风险及责任理应由原告承担。因此，原告至少在2012年10月份左右就知道或应当知道行使合同解除权的相关事由，而原告同样未在约定或法定的期限内行使合同解除权。
根据《合同法》第95条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。因此，即使原告坚持认为解除合同条件成就，也应在约定或法定的期限内行使合同解除权，否则视为放弃相关权利。
五、已有生效文书查明了案件的相关事实，并最终判决双方继续履行涉案合同。
根据生效判决文书认定的事实，涉案合同是真实、合法有效的合同，且涉案商铺所在大厦已取得建筑工程消防验收合格，首、二层商城已经申请了商城消防安全检查并经公布合格，符合合同约定的交房条件，且房产已登记在原告名下等，并判决涉案合同继续履行。
被告认为，由于此前已有人民法院作出的生效裁判文书判决合同应当继续履行，且部分同一楼盘的涉诉案件判决已执行完毕。原告理应尊重人民法院作出的相关判决结果，即使原告坚持认为涉案合同可以解除，也应当依法提出相反的证据推翻此前的生效判决文书，否则，人民法院不应就同一合同是否应当继续履行的问题作出截然相反的判决结果。
六、如涉案合同被判决解除，趋于稳定的合同关系将会被打破，甚至可能会引发更多的纠纷。
（一）原告购买商铺的行为属于投资行为，投资有风险，这是众所周知的事实。双方就商铺买卖签订合同时，房地产交易市场正处于“火爆”时期，在涉案商铺的交易现场，部分买受人到现场查看商铺后，甚至为了争到心仪的商铺而“大打出手”，现在却自认为”炒铺”没赚到暴利就要求“退铺”，显然这是不可取的。法院的判决文书对市场有一定的引导作用，不应支持和鼓励此类不诚信的行为。
（二）因原告与被告之间的合同关系，产生了诸如银行按揭、购房税费、专项维修资金的缴纳以及客观存在的物业管理合同等问题，合同如被法院判决解除，势必会引发更多的纠纷或诉累，除银行按揭和物业管理可能会引发纠纷外，合同解除后，还可能会涉及到购房款的返还，以及产权转移等诸如此类的问题，浪费大量的人力物力，不利于市场交易的稳定。综上，无论从法律依据，还是从事实依据，无论是于情于法于理，涉案合同均不适宜被解除，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告新港公司是位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦所在楼盘的开发商。
2010年1月16日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦（现地址为广州市花都区花东镇空港大道1号）2442号房（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积36.18平方米，其中套内建筑面积18.29平方米，共有分摊面积17.89平方米，总房价款为750000元，付款方式为分期付款，第一期款自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的50.67%，金额380000元。第二期款在2010年2月10日前，支付全部房价款的49.33%，金额370000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定：甲方应当于2010年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自甲方向乙方发出《收楼通知书》后的第2天，即视为甲方已经履行了交付房屋的通知义务，由此产生的一切风险和责任由乙方承担……合同第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》及备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。合同第十九条规划、设计的变更约定：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款之日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同第二十五条为工程质量保修的约定，约定在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担等。第二十九条约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
合同附件一为《房地产平面图》。合同附件七为本合同补充协议，该补充协议对相关内容进行了约定。第14条约定：本合同第十八条所约定面积差异的处理，以广州市国土资源及房屋管理局下属或认可的测绘部门或机构，所测绘的结果为准。面积差异处理应在甲方向乙方交付《房地产权证》时进行，以甲方书面通知为准。由于面积差异而引起的专项维修基金的增减，甲乙双方须按照本合同第十八条结算房款的同时，一并按照多退少补的方法处理。第20条约定：双方同意乙方购买的商品房，只要符合本合同第十二条约定的交房条件，甲方即可将该商品房交付给乙方使用，乙方不得拒收。如该商品房有质量瑕疵，甲方可依本合同第二十五条约定履行保修责任。第23条约定：本合同及本补充协议解除权行使期间，乙方对返还该商品房的约定如下：（1）法律规定或双方约定的乙方可以解除本合同及本补充协议的条件成就后，乙方应在知道或应当知道该事由发生后的10日内向甲方提出书面解除合同申请；如乙方在此期间不提出的，视为乙方放弃本合同及本补充协议解除权。乙方解除本合同及本补充协议的，应当于本合同及本补充协议解除10日内完成该商品房的返还手续，并向甲方支付因该商品房及其附属设施、设备产生的所有费用。第28条约定：乙方在签署合同及本补充协议前已经认真、全面的阅读全部条款，并与甲方进行了积极友好的磋商，双方对约定的内容均无异议，在公平自愿的基础上签订合同和本补充协议。本协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本协议之规定如与本合同之规定有不同、抵触或冲突的，以本协议之规定为准。此外，合同及补充协议还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告合计向被告全部购房款750000元。
2010年1月16日，原告与案外人广州福地商务有限公司签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定由该公司承租涉案商铺，租赁期限为2010年10月1日至2012年9月30日，租金为每月5000元。
2010年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：龙展强。交接物业编号：二层2442号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。
合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰。
2010年11月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为原告的涉案房屋的房地产权证，产权证载明商铺现地址为广州白云机场北出口空港大道1号2442商铺，商铺建筑面积为36.87平方米，套内建筑面积为18.8平方米。
2012年9月12日，被告和广州福地商务有限公司向原告的通信地址寄送通知书，要求原告于2012年9月30日前办理商铺接收手续。
2014年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向广州市中级人民法院出具编号为穗花国房函（2014）136号的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，该复函称：“……一、航空商住大厦一、二商铺记载的面积是实地测绘的面积，由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉，按照界址钉进行测绘。三层按照实地分隔墙进行测绘。二、1445、1133号商铺内有柱子，该柱子所占面积依《房产测量规范》gb／t17986.1-2000中b1.1和b1.3（详见附件），全部计入商铺套内面积，不作为公摊面积。……”
庭审中，原告陈述其在本案中要求解除合同的理由是被告没有按合同约定交付商铺，商铺实际状况与合同约定不符（合同中没显示铺内存在柱子，但实际交付时存在柱子）。原告并陈述其于2012年9月29日前往收铺时发现了上述问题，因此其当时就拒绝在收铺确认书上签名，并口头提出异议，要求更换商铺或解除合同。对上述陈述，原告未提供证据予以证明，被告对此予以否认。诉讼中，原告并提供两组照片证明涉案商铺的状况，原告并解释该照片系其于2014年9月11日拍摄的，后来又于2014年10月6日第二次进行了拍摄。
本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，根据上述法律规定，合同解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案的争议焦点在于涉案商铺是否具备法定或约定的解除合同的条件。
原告主张涉案商铺内存在柱子与合同约定不符，依合同约定要求解除合同。本院认为，现代钢筋混凝土结构建筑中存在柱子是正常且合理的。涉案商铺已取得《房地产权证》，符合规划验收要求。根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的《关于航空商住大厦的商铺测绘、产权有关问题的复函》，涉案商铺房产证记载的面积是由申请单位依规划验收商铺位置实地设立界址钉实地测绘的面积，柱子所占面积依测量规范，全部计入商铺套内面积。因此，本案中，被告并未擅自变更房屋的规划、设计。即使被告未将涉案商铺交付时可能存在柱子的情形主动明确告知原告，但被告未履行告知义务的行为不属于合同约定的解除条件，亦不属于法律规定的法定解除情形。另外，根据合同补充协议约定，原告应在知道或应当知道解除本合同及本补充协议的条件成就后10日内向被告提出书面解除合同申请；逾期提出的，视为放弃本合同及本补充协议解除权。原告陈述其于2012年9月29日即知道存在解除合同的事由，但原告并没有证据证明其在知道其所认为的解除合同的条件成就后10日内已向被告提出书面解除合同申请，依约已丧失合同解除权。因此，原告请求解除《广州市商品房买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告请求被告返还购房款及利息、承担违约责任均没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告龙展强、古维连的全部诉讼请求。
案件受理费6025元，由原告龙展强、古维连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 陈耿俊
二〇一四年十一月二十四日
书记员 孙雪芳