四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翠屏民初字第1257号
原告邓琳，女，四川省宜宾市翠屏区人。
委托代理人郑绍勇，四川义言律师事务所律师。
被告四川忠心房地产投资有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。
法定代表人金建国，公司董事长。
委托代理人赖新，四川华晨律师事务所宜宾分所律师。
原告邓琳与被告四川忠心房地产投资有限公司（以下简称四川忠心公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告邓琳的委托代理人郑绍勇，被告四川忠心公司的委托代理人赖新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邓琳诉称：2008年3月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以总价337825元认购被告在宜宾市翠屏区沿江路223号开发的“金江大厦”B幢8层B1-05号室。被告实际于2008年9月29日交房，出卖人应在交房使用后60日内办理房产权证书。原告按合同约定支付全部购房款并支付了相应税款和费用。被告向原告交房后，一直未为原告办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，被告于2011年7月8日向该小区所有业主书面承诺在同年9月底办理10月交付两证。承诺期限过后，被告仍未履行办证义务。现请求法院判决：1、请求被告按合同约定为原告办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》并及时交付原告；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金128026元（计算至起诉之日）；3、被告按法定（合同约定）方式计算违约金，从起诉第二日至交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》时止支付原告违约金。4、本案诉讼费由被告承担。
被告四川忠心公司辩称：一、原告提出的办证及违约金支付请求已过诉讼时效，被答辩人因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。二、原告诉状中陈述的交房时间与事实不符，部分业主未及时向答辩人提交分户资料，导致该部分业主不能按期取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，答辩人不应承担责任。三、原告要求支付违约金的主张没有事实和法律依据。随着房价的攀升，原告的利益在不断增加，没有证据显示逾期办证使原告遭受到任何际损失。四、答辩人虽有违约，但原告未在违约之日起两年内主张权利，逾期办证违约金的计算基数有误，违约责任明显过高，原告以按揭贷款的方式购房，若原告未按期支付月供，答辩人将承担补供责任，原告提出的违约金应以“首付款＋已付月供款”作为基数，按银行同期贷款利率计算。
经审理查明：四川忠心公司系四川省工商行政管理局2004年核准成立的以房地产开发、房屋租赁、项目投资为主业的企业法人，同年，四川忠心公司以出让方式取得四川省宜宾市翠屏区沿江路223号编号为A2-1-06地块的土地使用权，随后四川忠心公司取得在该地块上开发“金江大厦”商住楼的许可权。
2008年3月14日，邓琳与四川忠心公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定“买受人购买的商品房为‘金江大厦’B幢8层B1-05号，该商品房用途为住宅，建筑面积133.03㎡（其中套内建筑面积103.36㎡，公摊建筑面积29.67㎡）”，合同第四条约定“出卖人与买卖人约定按套内建筑面积计算该商品房价款，总金额为337825元”，合同第五条约定：“以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，合同第六条约定“买受人签合同当日一次性付清首付款127825元，剩余的21万元将通过银行贷款或其他方式完成”，合同第八条约定“出卖人应当在2008年5月31日前将本合同约定的商品房交付买受人”，合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期1天，出卖人须按日向买受人支付已交房款2%的违约金”，合同第十九条、第二十条、第二十三条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同自双方签订之日起生效”。
2008年3月14日，邓琳与四川忠心公司签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第一条约定“买受人于2008年3月14日前，支付按揭首付款127825元，房价款21万元买受人向银行申请按揭贷款”，第三条约定“办理产权时买受人应向出卖人交纳契税、登记费、书证工本费、按揭抵押登记费、其他费用，以上交纳的费用，除‘其他费用’的代办手续费外，其它费用均以权证登记部门确定的收费标准为准，多退少补”，协议第五条约定“出卖人统一为买受人代办《房屋所有权证》及《国有土地使用证》；出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋产权、国有土地使用权总登记手续，出卖人在收到房屋产权、国有土地使用权总登记手续后的10个工作日内，以公告或书面通知的方式告知买受人提交办理房屋产权、土地使用权分户资料，资料齐全后360日内（含总证的60日）代买受人办理《房屋所有权证》，资料齐全后360日内代买受人办理《国有土地使用证》”。
2008年3月14日，邓琳向忠心公司交首付房款127825元和其他费用7357元，之后邓琳以向银行贷款方式支付了四川忠心公司购房尾款21万元。四川忠心公司于2008年9月28日向邓琳登报交付本案商住房，同日原告邓琳向四川忠心公司缴纳了维修基金和物管费。
2011年7月8日，四川忠心公司向“金江大厦”住房业主书面承诺，承诺书显示“我公司承诺‘金江大厦’住房的产权证在今年9月底为业主办理完毕，10月底办理完双证”，至今，四川忠心公司没有为邓琳办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述及下列证据1．《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2．购房收据、费用收据；3．《承诺书》；4．身份证、营业执照；5、交房公告等证据予以证实，足以认定。
本院认为，四川忠心公司与邓琳签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同主体及合同内容均符合法律规定，应予维护。四川忠心公司未为邓琳办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，邓琳提出的办证请求及迟延办证违约金支付请求，应予支持。根据《商品房买卖合同》第八条、《商品房买卖合同补充协议》第五条，结合法庭调查，本案商住房的交付时间为2008年9月28日，则邓琳主张的违约金应自2009年9月23日起按67.57元／天（337825元×2%）计算至邓琳取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止。四川忠心公司虽自2009年9月23日起就已违约，但其2011年7月8日曾向邓琳等人作出违约补救承诺，即本案诉讼时效应于该承诺期限届满之次日起重新计算，四川忠心公司关于本案已过诉讼时效的辩解，不予采信。四川忠心公司关于“违约责任明显过高”的辩解，与客观事实不符，不予采信。
四川忠心公司关于“违约金应以‘首付款＋已付月供款’作为基数”的辩解，有悖合同约定，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效之日起90日内为邓琳办理宜宾市翠屏区沿江路223号“金江大厦”B幢8层B1-05号住房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并将双证交付邓琳。
二、四川忠心房地产投资有限公司自2009年9月23日起按67.57元／天向邓琳支付迟延办证违约金，该违约金计算至邓琳取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日止，四川忠心房地产投资有限公司于本判决生效起30日内给付违约金。
三、驳回原告邓琳的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费3060元，减半收取为1530元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告直付原告，于本判决生效之日起90日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 陈 方
二〇一四年六月五日
书记员 韦汉敏