文书内容成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初11325号原告：倪先锐，男，1993年7月17日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：周觅蜜，四川华楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余旺，四川华楚律师事务所律师。被告：四川百商房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区。法定代表人：雷连强。被告：王培春，男，汉族，1984年2月27日出生，住四川省筠连县。二被告共同委托代理人：曾琢，男，1986年12月24日出生，住成都市青羊区瑞联路，系四川百商房地产开发有限责任公司员工。二被告共同委托代理人：孙雷，男，1963年7月1日出生，住湖北省黄冈市黄州区宝塔路64号，系四川百商房地产开发有限责任公司员工。原告倪先锐与被告四川百商房地产开发有限责任公司（以下简称百商公司）、王培春租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪先锐的委托诉讼代理人周觅蜜、余旺，被告四川百商房地产开发有限责任公司、王培春的委托诉讼代理人曾琢、孙雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪先锐向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》，被告立即搬离成都市武侯区佳灵路3号2栋10层1010号房产；2.被告向原告支付欠缴租金108167.62元（暂计算至2016年12月18日，计至搬离之日止）；3.被告向原告支付违约金140959.44元；4.被告向原告支付滞纳金407468.68元（暂计算至2016年12月18日）；5.被告王培春对上述债务承担连带责任。事实及理由：2013年4月，原告与百商公司签订《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》，约定原告将其所有的位于红牌楼广场2号写字楼10层10号物业出租给被告使用。第1、2个租赁年度的租金为每月31421元，从第三个租赁年度开始，租金在上一个租赁年度租金的基础上逐年递增6%，百商公司应当于2016年3月9日前支付2016年3月19日至6月18日的租金99918.78元、2016年6月9日前支付2016年6月19日至9月18日的租金105913.92元，2016年9月9日前支付2016年9月19日至12月18日的租金105913.91元，但截至2016年12月9日百商公司仅支付203579元，尚欠108167.62元。原告因此诉至法院，后追加王培春作为被告参加诉讼。被告四川百商房地产开发有限责任公司、王培春辩称，2016年原被告双方一直按补充协议执行租金，未约定违约金和滞纳金，确实有付款不及时的行为，但仍希望继续按补充协议履行。经审理查明，原告倪先锐系成都市武侯区佳灵路3号2栋10层1010号房屋所有权人。2013年4月18日，倪先锐与百商公司签订《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》将上述物业出租给百商公司使用，并约定：1.租赁期限自2013年4月19日至2018年6月18日，计租起始日为2013年6月19日；2.基本租金为第1、2个租赁年度的租金，月租金31421元；3.从第三个租赁年度开始，租金在上一个租赁年度租金的基础上逐年递增6%，2013年6月19日至2014年6月18日的月租金为31421元，2014年6月19日至2015年6月18日的月租金为31421元，2015年6月19日至2016年6月18日的月租金为33306.26元，2016年6月19日至2017年6月18日的月租金为35304.64元，2017年6月19日至2018年6月18日的月租金为37422.91元；4.租金每季度支付一次，每期租金应在上期届满提前十天支付，逾期支付租金和物业综合管理费的按百商公司违约处理；5.如果百商公司逾期支付租金和物业综合管理费，将另外每日收取拖欠金额1%的滞纳金；6.如果百商公司拖欠租金、物业管理费及水电等任何一项费用超过30天的，经倪先锐书面催缴的日期内仍不缴纳的，有权解除合同，百商公司应当缴清欠款并支付逾期付款违约金，如因此行使合同解除权的，百商公司还应向倪先锐支付解除合同的违约金，按约定年基本租金总额和年物业管理费总额的30%，同时百商公司支付的租赁押金不予返还。2016年7月4日，四川华楚律师事务所接受倪先锐的委托，以EMS（快递单号为：1071552338213）向百商公司邮寄送达《租金催缴通知书》，载明：“现特通知贵公司，请于收到本通知书3日内支付拖欠租金。否则，倪先锐先生将依据双方所签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》第五条第八款之规定以及相关法律规定解除租赁合同，并追究其违约责任，请妥善处置。”2016年11月28日，倪先锐与百商公司及王培春签订《补充协议》约定，1.签订协议后，百商公司保证按时支付租金，原合同约定的每月租金变更为23500元，从2016年3月19日起执行；2.百商公司承认租赁期间违约，截止协议签订日，按变更后计算，共计拖欠租金121079元，诉讼费用及律师费8500元，百商公司确认于2016年12月5日前支付；3.百商公司若未完全按协议及原租赁合同履行，导致倪先锐解除合同，其有权按原租金价格每月31421元以及逐年递增价格，要求百商公司支付租金以及赔偿违约损失；4.百商公司若未按约定交纳租金、物业管理费等费用超过15日，倪先锐有权随时解除租赁合同及补充协议；5.协议为原租赁合同的补充约定，除变更内容外，其他约定仍按原合同执行；6.王培春自愿作为百商公司的担保人，自愿以个人所有的全部财产，以无限连带责任的方式向倪先锐提供担保。经查，2016年3月18日之前的租金被告已支付完毕，原被告双方无争议，截至2016年12月18日，按照《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》百商公司应当支付的租金为311746.62元，期间百商公司于2016年6月14日支付59000元，2016年8月9日支付23500元，签订《补充协议》后，百商公司于2016年11月28日支付50000元，2016年12月9日支付71079元，共计支付203579元。上述事实有房屋所有权证书、《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》、《租金催缴通知书》、EMS寄件单、《补充协议》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原告倪先锐与被告百商公司签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》、与被告百商公司、王培春签订的《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，且两个合同为主从关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告百商公司、王培春三方签订的《补充协议》中明确约定，如百商公司未按约定交纳租金、物业管理费等费用超过15日，倪先锐有权随时解除租赁合同及补充协议。《补充协议》约定百商公司确认于2016年12月5日前支付拖欠的租金、诉讼费用及律师费共计129579元，被告百商公司却未按约定按时足额履行付款义务，在2016年11月28日支付50000元、2016年12月9日支付71079元之后未再付款，至今尚欠8500元。故，对原告解除租赁合同的请求予以支持。关于被告应付租金的计算。被告抗辩已按《补充协议》的租金标准履行付款义务。《补充协议》中约定，签订该协议后，百商公司保证此后按时支付租金，原合同约定的每月租金变更为23500元，从2016年3月19日起执行。本院认为，协议以百商公司于2016年12月5日前支付129579元，并且此后按时支付租金作为租金降低的生效条件。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”由于百商公司于2016年11月28日支付50000元，后虽在2016年12月9日再次支付71079元，但其仍未按约定按时足额缴纳租金导致条件未成就，该条款未发生法律效力。故，本院对被告该项抗辩不予采信。租金支付标准应当按《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》中的约定执行。按照合同相关约定，截至2016年12月18日，被告欠付租金为108167.62元（33306.26×3+35304.64×6-203579）。被告欠付租金的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金及滞纳金的争议，由于《补充协议》约定除补充内容变更外，其他约定仍按照《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》执行。本院认为，虽该合同对违约金和滞纳金均作出相应约定，但都是基于被告拖欠租金的同一违约行为，若同时主张属于重复要求赔偿，不符合补偿性原则，且原告主张的滞纳金407468.68元过分高于被告实际欠付的租金108167.62元，故对滞纳金本院不予支持。按照合同约定，被告应付的违约金为140959.44元（31421×12+7734.4×12）×30%。另，王培春作为保证人，应当按照《补充协议》的约定对上述全部债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告倪先锐与被告四川百商房地产开发有限责任公司签订的《红牌楼广场写字楼物业租赁合同》；二、被告四川百商房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告倪先锐腾退并返还成都市武侯区佳灵路3号2栋10层1010号房产；三、被告四川百商房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告倪先锐支付租金108167.62元，并自2016年12月19日起，按每月35304.64元的租金标准计算支付至房屋实际腾退之日止；四、被告四川百商房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告倪先锐支付违约金140959.44元；五、被告王培春对第三、四项债务承担连带责任；六、驳回原告倪先锐的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11165元，因简易程序结案减半收取5582.5元，由原告倪先锐负担2082.5元，由被告四川百商房地产开发有限责任公司、王培春负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨奕二〇一七年一月十日书记员  袁韬