黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初2623号原告李研，住哈尔滨市南岗区。委托代理人李欣，黑龙江维鸿律师事务所律师。委托代理人孙杰，黑龙江维鸿律师事务所律师。被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号。法定代表人李志杰，职务董事长。委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。原告李研与被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李欣、孙杰到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2011年1月8日，原告在哈尔滨福怡房地产开发有限公司购买位于南岗区学府路xx号商铺一个，总价款386419元。2010年11月13日与被告签订商铺《委托租赁经营协议书》，约定原告将该商铺委托被告经营租赁，协议书约定租期3年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每年商铺总价款的8%，即3年共计为92741元（已付清）。同时约定租赁期满后，同等条件下，被告有优先承租权，但原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。租赁期满后，原告与被告没有续签协议，原告多次要求被告归还商铺给原告，但被告一直推诿至今未归还原告商铺，给原告造成重大经济损失。故原告诉至法院请求判令：一、被告返还位于哈尔滨市南岗区学府路xx号17.87平方米商铺并恢复原状；二、被告赔偿原告租金54120元（自2014年5月1日至2016年1月29日止）及自2016年1月30日至商铺返还之日止；三、案件受理费由被告承担。被告未出庭，提交书面答辩意见为：一、原告与被告之间为委托代理关系，委托人即原告应自行向商铺的实际占用人主张返还。被告与原告的委托代理关系已经结束，被告已经谨慎勤勉的履行了双方的委托代理合同义务，代理过程中亦无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。二、原告向被告提出返还商铺诉请，却未提交将商铺交付被告的任何证据。三、涉案商铺不是由被告占有，被告无法返还商铺。四、原告主张租金的赔偿请求标准过高。五、请求法院追加金太阳公司和8090宾馆。综上，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求向法院出示如下证据：证据一、商铺产权证一份，证明本案争议房产产权人系原告李研。证据二、2010年11月13日原告与被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》一份。证明原告将涉案商铺的经营权委托乙方经营，期限为2011年5月1日起至2014年4月30日止。被告就其答辩主张未向本院出示证据。本院认为，原告所举上述证据真实合法，且与本案有关，本院予以确认并采信。本院经审理查明，2010年11月13日原告与被告中安福宇公司签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，约定原告将其所有的位于哈尔滨市南岗区学府路商铺，建筑面积为17.87平方米，价值386419元的商铺租赁给被告，由被告统一经营管理，做商业使用；租赁期限三年，自2011年5月1日至2014年4月30止；租金每年为商铺总价款的8%，三年共计92741元，一次性支付给原告；商铺租赁发生的税费，按照国家和地方的相关规定各自承担，原告向被告提供应收租金的完税发票，如原告不能提供租金完税发票，被告有权从原告应收租金中代扣代缴相应的税金。原告实际缴纳租金税费后，被告一次性给付原告三年租金；租赁期满后，同等条件下被告有优先承租权，被告有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。协议中还约定了双方的权利义务：原告拥有商铺的产权及租金收益权，被告按期支付原告租金；被告有占有、使用、收益的权利，租赁期内被告拥有商铺经营权以及交给第三方经营管理的权利，有权决定其经营使用范围；被告拥有对商铺统一规划和管理的权利，拥有对外出租商铺租金的定价权、收缴权、收益权及该商铺所在楼宇屋面、外墙面的使用权、收益权。合同签订后，被告向原告支付了合同期内租金92741元。合同到期后，原、被告未续签合同，但被告未向原告返还商铺。本院认为，原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》性质为租赁合同还是委托代理合同。二、诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。关于争议焦点一，原、被告之间签订的“商铺委托租赁经营协议书”虽然名称中有“委托”字样，但实为租赁合同而非委托代理合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以承租人一方取得租赁物的使用权为目的，出租人一方取得租金收益为目的，在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人的合同。委托代理合同是指受托人为委托人办理委托事物，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为，代理人以委托人的名义实施行为，其法律后果由委托人承担。本案中，从合同对双方权利义务的约定及实际履行情况看，原、被告明确了租赁物、租赁期限、租金计算及给付方式、租赁物使用、收益权利的归属。由被告对原告所有的商铺经营管理，行使占有、使用、收益的权利，原告收取被告的租金，原、被告签订的《商铺委托租赁协议书》符合租赁合同的特征。被告抗辩称其与原告为委托代理关系，《商铺委托租赁经营协议书》是其代理原告与金太阳公司签订。但，原、被告在履行《商铺委托租赁协议书》过程中，被告将原告的商铺与“福顺尚都三期”进行整体经营、收益并向原告支付租金（原告需要向被告提供租金完税发票），被告依约可对商铺自用或转租。原告既不向被告支付委托费用或报酬，也不向金太阳公司履行交付租赁物义务及行使收取租金权利，原、被告双方不具备委托代理关系的特征。双方签订的《商铺委托租赁经营协议书》性质为租赁合同，故对被告该项抗辩主张本院不予认可。关于争议焦点二，诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。原、被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，双方建立了租赁关系。原告拥有对本案诉争商铺的所有权，其将该商铺租赁给被告收取租金，租赁期间被告享有对该商铺占有、使用及收益等权利。被告作为承租人，在租赁期间届满后有返还租赁物的义务。现合同已经到期，被告未将所租赁商铺返还原告系属违约，应承担继续履行，赔偿损失等违约责任。被告抗辩称其不实际占有诉争商铺，应由实际占有人返还并承担赔偿责任。但，合同具有相对性，被告作为租赁合同相对一方的承租人在租赁期届满后负有向出租人原告返还商铺及赔偿损失的义务，另依据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告应向原告承担违约责任，即使被告不实际占有商铺，也应将商铺取回并恢复原状返还给原告，同时承担合同到期后原告的租金损失。故对被告的该项抗辩主张本院不予认可，对原告的诉讼请求本院予以支持。合同到期后被告违约导致原告的租金损失，本院比照双方签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定的年租金计算（合同总价款386419元的8%）。另，因原告未举示证据证实诉争商铺出租前的状态，故对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告李研位于哈尔滨市南岗区学府路xx号商铺并恢复原状；二、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告李研《商铺委托租赁经营协议书》到期后的租金损失（自2014年5月1日至2016年1月31日止，每年按照商铺总价款386419元的8%计算，租金损失为54120元；自2016年2月1日至商铺返还之日止，每年按照商铺总价款390824元的8%计算）。三、驳回原告李研的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交本院案件受理费1153元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  刘文彬人民陪审员  卢 伟人民陪审员  宋洪英二〇一六年五月二十五日书 记 员  王晓佳