浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬慈民初字第1231号
原告：黄友赞，男，汉族，农民，住浙江省苍南县，现住慈溪市。
被告：黄彭维，男，汉族，居民，住慈溪市。
原告黄友赞诉被告黄彭维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月4日立案受理后，依法由审判员徐文源适用简易程序于2009年6月9日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2010年6月30日公开开庭进行了审理。原告黄友赞、被告黄彭维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄友赞起诉称：原、被告双方于2007年2月9日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将其所有的座落于慈溪商都三楼北商贸楼五间房屋整体出租给原告，供原告经营使用，房屋面积约300㎡，租赁期限从2007年3月1日起至2010年2月28日止，租金每年100000元，三年共计300000元。之后因租金远远高于商都同类房屋租金水平，经原、被告双方协商，被告主动退还原告15000元租金，原告三年支付租金合计285000元。目前，原告已付全部租金285000元及水电费押金2000元。协议签订后，原告因经营需要立即对所租赁房屋进行了整体装修，共花费房屋装修费用108000元。2008年12月，案外人慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司持慈房权证(2005)字第00××02号房产证向原告主张其对被告出租的部分房屋(约103㎡)享有所有权，并于2009年1月21日未经原告同意，强行在租赁房屋中央砌了一堵砖墙，硬性将房屋一分为二，禁止原告使用其主张所有权的房屋。在此期间，原告曾多次要求被告履行出租人的义务，排除出租房的权利瑕疵，但被告不作为。事实上，被告也仅能提供部分出租房屋(约197㎡)的房产证(慈房权证2006字第××号)。原告向被告租用约300㎡商业用房且对房屋进行装修是基于规模化经营的商业目的，以规模、整体、有序的经营模式通过诚信经营谋求较高的商誉和培养忠实、长期、稳定的顾客群。现因案外人对部分租赁房屋主张所有权且采取行为限制原告对租赁房屋的使用权，使原告既定的合同目的已无法实现。如果原告在租赁协议签订时即获知被告不具有案外人主张所有权的那部分房产所有权，原告是不可能与被告签订租赁协议的。现诉请判令：一、判决撤销原、被告双方签订的房屋租赁协议；二、判令被告返还原告房屋租金人民币285000元及房屋装修费人民币108000元并承担相应利息人民币53850.83元（按2006年8月19日中国人民银行公布的1－3年期贷款基准年利率6.30%计算，从2007年3月1日起计算至2009年4月22日合计783天）；三、判令被告赔偿原告家具品牌饰品、吊灯、床上用品、窗帘、家具品牌标识等装修，及不能正常经营所造成的家具积压损失共计人民币139326元；四、退还水电费押金2000元；五、本案的诉讼费由被告承担。
被告黄彭维答辩称：1、对解除房屋租赁协议没有意见。2、原告诉请三年房租全都退给他是不合理的，至少应该把原告使用期间的租金减去。装修费14万多元是不实的，如果真要补偿装修费损失，也应经有关部门评估后再定价。我出租的房屋本来有装修的，因为租赁期限满后，除了可移动的外，其它装修原告要放弃，被告才同意原告装修的。现原告把电灯、开关等都拆去了，造成我无法出租，原告要赔偿我损失。3、原告要求赔偿家具积压损失也是不合理，因为原告的家具进货都在2007年4月份，虽然被慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司砌去部分房屋，但不影响原告继续经营。原告因为想到其它地方开家具店，找借口不想继续租被告的房屋。4、给原告减15000元租金是因为原告不按约向被告支付租金，被告向法院起诉后，经法院调解才减的。5、水电费押金应按实计算，多还少补。6、对诉讼费要求谁败诉谁承担。
原告为证明自己的主张成立，向本院提供下列证据：
1.提供房屋租赁合同及租金收据二份，证明原告向被告租赁房屋，被告已收取原告房租金额285000元的事实。
2.提供房产证（复印件二份），证明被告黄彭维出租的房屋部分面积是案外人的，被告只享有197.42平方米房屋的所有权，其余房屋属慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司所有。
3.提供照片一组，证明租赁房屋中间被慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司砌墙隔离，101.73平方米的场地装修被拆除，并被慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司出租给他人。
4.提供软装修及家具的损失清单，证明损失金额为135900元的事实。
5.提供水电费押金收据，证明水电费押金为2000元的事实。
6.提供店面装修合同及装修收据，证明原告为开业共花去装修费108000元的事实。
7.出租房屋移交情况一份，证明被告已于2009年8月2日接收了所出租的房屋。
上述证据，被告质证意见为：对证据1无异议。对证据2两份房产证的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，是原告店面布置情况和被案外人砌墙的情况。对证据4有异议，温州新韵家私有限公司的供货清单既没有公司公章，也没有经办人签字，对其真实性有异议，对其它的软装修及供货清单的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5无异议，但要求按实计算，多还少补。对证据6有异议，既然签订了合同，应加盖对方的印章，而且对装修的标的有异议，要经过权威机构评估后再定价。对证据7没有异议。
被告黄彭维为证明自己的主张成立，向本院提供下列证据：
1.提供售房协议及法院立案受理通知书各一份，证明被告出租给原告的房屋都是被告所有的，并且我已经向慈溪市人民法院提起诉讼，法院已经立案受理。
2.提供2008年慈民一初字第1673调解书一份，证明本案原告当初就不想租该房子，现在找借口爽约。
3.提供出租房屋装修损坏情况一份，证明屋内地板、灯、开关被原告拆掉了。
对被告提供的证据，原告质证意见为：对证据1有异议，房子的所有权，国家只承认房产证，不承认协议。事实上，被告不能提供100余平方米房屋的产权证。对证据2的真实性无异议。对证据3没有异议。
庭审中，本院向原、被告双方出示了(2009)甬慈民初字第1304号民事判决书、(2010)浙甬民终字第133号民事判决书、本案租赁的五间房屋装潢残值的资产评估报告书和补充报告各一份。原告对该四份证据均无异议。被告对补充报告残值有意见，认为整体破坏掉了，装修价值就不一样了，对其它三份证据无异议。
根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：
被告对原告提供的证据1、2、3、7没有异议，原告对被告提供的证据1、3没有异议，原、被告双方对本院出示的(2009)甬慈民初字第1304号民事判决书、(2010)浙甬民终字第133号民事判决书及租赁的五间房屋装潢残值的资产评估报告书都没有异议，上述证据符合证据“三性”，本院均予以认定。对原告提供的证据3被告没有异议，但要求按实计算，多还少补，原告表示水电费已结清，被告在本院指定期限内未提出原告尚欠水电费，故本院对原告提供的证据3予以认定。对原告提供的证据4、6被告都提出异议，本院认为，原告所租赁房屋的装潢残值经宁波弘正资产评估事务有限公司评估，本院已对资产评估报告书作为证据予以认定，原告提供的家具清单显示进货时间都在2007年4月24日，原告在商都二楼另有一家具店，现今不能确定这些家具为哪一家店经营而进货，也不能确定这些家具是否已经销售，故本院对原告提供的证据4、6不予认定。对被告提供的证据2，原告对其真实性没有异议，但该证据不能证明原告当初就不想租该房子了，现在找借口爽约的事实，故本院对被告以该证据想要证明的事实不予认定。对本院出示的资产评估补充报告，原告没有异议，被告有异议，认为整体破坏掉了，装修价值就不一样了。本院认为，该补充报告是本院根据原、被告双方对租赁房屋的交接情况及被告的异议，委托宁波弘正资产评估事务有限公司所出具，来源合法，故本院对该补充报告予以认定。
根据上述本院认定的证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
原、被告双方于2007年2月9日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将座落于慈溪商都三楼北商贸楼的五间房屋整体出租给原告，供原告经营使用，房屋建筑面积共计299.15㎡，被告持有其中197.42㎡的房屋产权证，另101.73㎡房屋登记在慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司名下，房屋产权证号为（2005）字第00××02号，租赁期限从2007年3月1日起至2010年2月28日止，租金每年100000元，三年共计300000元。2007年2月10日原告向被告支付了第一年租金100000元，原告未按约支付被告后两年租金，为此，被告向本院起诉要求原告支付租金200000元。案件经法院调解，被告同意减免租金15000元，原告于2008年4月15日支付被告租金185000元，原告共向被告支付租金285000元及水电费押金2000元。协议签订后，原告因经营需要经被告同意对租赁房屋进行了整体装修，双方约定租期到期后，原告放弃一切固定装修。2009年1月21日案外人慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司未经原告同意，强行在租赁房屋中央砌了一堵砖墙，将房屋进行了分割，禁止原告使用登记在其名下的房屋，并将该房屋出租给他人。被告于2009年5月13日向本院起诉，要求慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司将登记在其名下的101.73㎡房屋产权过户至被告名下，并赔偿损失。经审理，本院认为，1995年9月黄彭维作为买受人方月桂的代表人与慈溪市工业品批发市场筹建处签订两份售房协议，约定购买慈溪市工业品批发市场商贸楼第三层1、2、3号营业房摊位，并把购买5号营业房摊位的购房款127008元抵作1、2、3号房的购房款，可视为原、被告对购买5号营业房摊位的预售合同予以解除。故对黄彭维以1994年12月1日双方订立预售合同仍然有效为由，提出要求继续履行《营业房预售合同》，办理营业房过户及赔偿损失34000元，本院认为没有事实依据，对此不予支持。本院于2009年12月17日作出（2009）甬慈民初字第1304号民事判决，驳回黄彭维的诉讼请求。黄彭维不服判决，提出上诉，宁波市中级人民法院于2010年3月11日作出（2010）浙甬民二终字第133号民事判决：驳回上诉，维持原判。2009年8月2日原告向被告移交了租赁房屋，被告接收了门锁钥匙，移交之日至租赁期满的已付租金为35121元。经宁波弘正资产评估事务有限公司对所租赁房屋的装潢残值进行评估，2009年1月21日当日299.15㎡房屋整体装潢的残值为45500元，2009年8月2日当日197.42㎡房屋装潢的残值为14949元。按照评估的装潢残值及被砌去房屋在整个出租房屋中所占比例，本院认定被砌去房屋的装潢残值为15473元，砌去房屋被砌去之日至租赁期满的已付租金为34817元。为评估原告支出评估费2500元。原告在被告处尚有2000元水电费押金。现原告在舜都市场仍从事家具经营。
本院认为，被告将自己的房屋出租给原告，符合法律规定，属有效民事行为。被告将经本院判决认定属案外人慈溪市工业品批发市场经营服务有限公司所有的部分房屋出租给原告，且事后又未得到权利人的同意，应属无效民事行为，原、被告之间订立的房屋租赁合同部分无效。在租赁期间内，被告有义务保持租赁房屋符合约定的用途。原告在对租赁房屋使用期间，由于被告与他人对所租赁的部分房屋权属有争议，被案外人强行砌去部分房屋，造成原告无法使用该部分房屋，并致该部分房屋的装修全部损毁，被告应赔偿原告相应的装修损失，退还未使用期间已收的租金,并赔偿相应的利息损失。本案在审理过程中，被告接收了原告退还的合同有效部分的房屋，应视为原、被告双方对解除剩余部分房屋的租赁合同达成一致，双方订立的租赁合同至此已解除，之后的已收租金被告应退还。原、被告双方虽对租期到期后原告放弃一切固定装修有约定，但对合同解除时已形成附合的装修物的处理没有约定，对该部分房屋的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担，根据本案实际，本院酌定被告分担8000元。原告已结清租赁期间的水电费，被告收取的2000元水电费押金应退还。原、被告双方订立的租赁合同虽部分无效，但原告已实际占有使用了租赁房屋，原告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院对原告要求被告返还全部租金的诉请不予支持。原告在经营期间基本没有盈利，且家具都系店内样品，事后原告在其他地方又经营家具业务，故本院对原告要求被告赔偿不能正常经营所造成的家具积压损失的诉请不予支持。诉讼费用应由败诉方承担，原告的其他诉请，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条第（一）、（四）项之规定，判决如下：
一、被告黄彭维应退还原告黄友赞已付租金69938元，并赔偿原告34817元租金从2009年1月21日起至2009年4月22日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失；
被告黄彭维应退还原告黄友赞水电费押金2000元；
三、被告黄彭维应赔偿（分担）原告黄友赞房屋装修残值损失23473元；
上述一、二、三项款项被告在本判决生效之日起十日内履行；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8000元，由原告负担5800元，被告负担2200元，于本判决生效后七日内交纳本院；评估费2500元，由原告负担1500元，被告负担1000元，款被告于本判决生效后七日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 长 徐文源
审 判 员 石一敏
审 判 员 朱学海
二〇一〇年八月三十日
代书记员 陈红乓
附判决适用条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的，人民法院一般应予支持。
4、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）、（四）项承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
附法律执行条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。