重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第13660号
原告段成刚，男，1966年9月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。
委托代理人李峰，重庆智韵律师事务所律师。
委托代理人方丹，重庆智韵律师事务所律师。
原告罗英国，男，1974年11月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。
委托代理人李峰，重庆智韵律师事务所律师。
委托代理人方丹，重庆智韵律师事务所律师。
被告重庆商河投资有限公司，住所地重庆市江北区西环路8号A幢4-12，组织机构代码07034772-0。
法定代表人匡志尚，重庆商河投资有限公司总经理。
被告朱孟海，男，1979年11月15日出生，汉族，重庆汉都贸易有限公司总经理，住重庆市。
原告段成刚、罗英国与被告重庆商河投资有限公司(以下简称商河公司)、朱孟海房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月23日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告段成刚、罗英国的委托代理人李峰、方丹，被告商河公司的法定代表人匡志尚，被告朱孟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段成刚、罗英国诉称，2014年11月4日，原告段成刚、罗英国与被告商河公司、朱孟海签订《商业物业租赁合同》，约定原告将位于重庆市沙坪坝区的商业物业（建筑面积为21997.76㎡）交付给被告商河公司使用,租赁期限为15年,自2014年12月1日起至2029年11月30日止,租金单价从2014年12月1日起至2018年8月31日止按建筑面积52.3元/㎡/月计算,每月租金为1150482.85元,从2018年9月1日起,租金按上年租金5%的比例逐年累计递增,采取先付租金后使用的原则,每三个月支付一次,被告朱孟海自愿为被告商河公司履行上述合同向原告承担连带担保责任。
2015年3月9日，原告段成刚、罗英国与被告商河公司、朱孟海签订《〈商业物业租赁合同〉补充协议》，约定将租赁物业变更为“重庆市沙坪坝区建筑面积为21993.6㎡，合同签订后，原告将上述商业物业交付给被告商河公司使用，但被告至今未向原告支付租金，原告认为租赁合同合法有效，原告已按合同履行了义务，被告拒绝支付租金已构成严重违约，现原告诉至法院，请求：1、判令被告商河公司立即向原告段成刚、罗英国支付2014年12月1日至2015年7月22日期间的租金8868174.26元（52.3元/㎡/月×21993.6㎡×7个月+52.3元/㎡/月×21993.6㎡÷31日×22日）；2、判令被告商河公司立即向原告段成刚、罗英国支付逾期付款资金利息，该资金利息以上述逾期付款资金为基数，从2015年7月23日起，按照月利率2%计算利息至本息付清为止（合同约定的逾期支付租金利息是每日千分之三，原告自愿调整为按照月利率2%计算）；3、判令被告商河公司立即向原告段成刚、罗英国支付违约金3450795.84元（52.3元/㎡/月×21993.6㎡×3个月）；4、判令被告朱孟海对被告商河公司上述全部债务向原告段成刚、罗英国承担连带担保责任。
被告商河公司辩称，对于租金问题，原告没有进行过催收，本被告希望进行协商、调解。
1、租金问题。按照合同约定，第一次支付租金的时间是四台观光电梯安装完成验收合格后五日内，租金支付的条件还未成就。合同约定的免租期为九个月，每一年免收一个月的租金，由于合同履行不到九年，2015年7月17日租赁合同已经解除，合同解除时免租期尚未届满，原告已经收回了租赁房屋，原告有权要求我方支付免租期的租金。
2、逾期付款资金利息问题。原告要求的租金实际是补回免租期的租金，不应计算滞纳金，如果交租金的日期到了，超过交租时间才应产生滞纳金，但是合同约定的交租条件尚未成就。
3、违约金问题。按照合同约定，原告要求被告支付违约金有点牵强，被告不是恶意违约，并积极协商努力减小损失。如果法院认为被告应当支付违约金，被告认为违约金约定过高，请求法院进行调整。
被告朱孟海辩称，我没有答辩意见，该怎么样就怎么样。
经审理查明，重庆市沙坪坝区某一涉案房屋的所有权人为罗英国、苏安芹，重庆市沙坪坝区某一涉案房屋的所有权人为段成刚、段美霜，重庆市沙坪坝区某一涉案房屋的所有权人为罗英国，重庆市沙坪坝区某一涉案房屋的所有权人为段成勇、段竟弱，上述房屋建筑面积共计21993.6㎡。
2014年1月15日，苏安芹出具授权委托书，委托原告罗英国出租其名下的上述房屋并收取租金；段成勇、段美霜、段竟弱出具授权委托书，委托原告段成刚出租其名下的上述房屋并收取租金。
2014年11月4日，原告段成刚、罗英国（以下简称甲方）作为出租方、被告商河公司（以下简称乙方）作为承租方、被告朱孟海（以下简称丙方）作为担保方三方签订《商业物业租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区涉案四层的商业房屋（建筑面积为21997.76㎡）出租给乙方，由乙方改建并经营商业广场。租金标准：从2014年12月1日起至2018年8月31日止租金单价按建筑面积52.3元/㎡/月计算,每月租金为1150482.85元；从2018年9月1日起,租金按上年租金5%的比例逐年累计递增;缴纳期限和方式:采取先付租金后使用的原则,每三个月支付一次。甲方将出租物业内的四部观光电梯安装到位并经质量技术监督部门验收合格后5日内,乙方向甲方支付首期(即2015年9月1日至2015年11月30日)租金3451448.5元,以后每期租金乙方应在上期3个月租期届满前10日内以转账形式支付。因租赁该物业产生的租赁税费由甲乙双方各承担50%,甲方收到乙方支付的房屋租金后15日内将租赁税务发票交付乙方;乙方如逾期交付租金,经甲方书面催收后,乙方仍不缴纳的,每逾期1日,乙方以拖欠租金总额为基数,从应付款之日起,按每日3‰向甲方支付逾期付款资金利息至付清为止;自本合同签订之日起三日内,乙方向甲方支付履约保证金3000000元,合同期满或提前终止合同后,乙方结清完甲方租金、物业管理费和其他费用后并无违约责任，甲方无息退还乙方。租期：本合同所订租期为15年,自2014年12月1日起至2029年11月30日止。交付物业的日期：本合同约定的乙方进场时间为2014年12月1日。免付租金期的特别约定：乙方实际租赁物业期限每满一年，甲方给予乙方1个月的免租优惠期，甲方给予乙方共计9个月的免租期，即从2014年12月1日起至2015年8月31日止。但在租赁期内，如乙方提前解除合同撤离该物业，乙方应按该原则补交未缴纳的优惠期租金。担保：丙方自愿为乙方履行本合同向甲方承担连带担保责任，担保范围包括但不限于租金、履约保证金、违约金等。违约责任：在租赁期内，甲方擅自提前解除本合同，或者因甲方原因导致乙方解除本合同的或者甲方出现其他违约行为的，甲方按当期三个月租金给乙方作为违约金，如果违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方损失；在租赁期内，乙方擅自提前解除本合同，或者因乙方原因导致甲方解除本合同的或者乙方出现其他违约行为的，乙方按当期三个月租金给甲方作为违约金，如果违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方损失，并且乙方缴纳的履约保证金不予退还，对乙方的装修费用甲方也不予补偿。
合同签订后，被告商河公司向原告交纳保证金3000000元。2014年11月27日，原告段成刚、罗英国通知被告商河公司进场。
2014年11月27日，原告段成刚、罗英国将重庆市沙坪坝区涉案房屋及设备移交给被告商河公司，被告商河公司在接收时确认移交房屋建筑面积共计21997.76㎡。
2015年3月9日，原告段成刚、罗英国（以下简称甲方）作为出租方、被告商河公司（以下简称乙方）作为承租方、被告朱孟海（以下简称丙方）作为担保方三方签订《〈商业物业租赁合同〉补充协议》，约定将租赁房屋用途变更为由乙方改建经营文化休闲广场，租赁房屋具体明确为重庆市沙坪坝区。
2015年7月16日，被告商河公司向原告发出《重庆商河投资有限公司关于解除〈商业物业租赁合同〉等合同文件的函》，表示因其资金缺乏、招商效果差等原因，致使双方签订的合同无法继续履行，要求协商解除合同。
2015年7月17，原告段成刚、罗英国（以下简称甲方）作为出租方、被告商河公司（以下简称乙方）作为承租方、被告朱孟海（以下简称丙方）作为担保方三方签订《解除〈商业物业租赁合同〉协议书》，约定因乙方资金缺乏、招商效果差等原因，致使签订的合同无法继续履行，为了减少各方的经济损失，尽早将该项目投入使用，三方达成协议如下：甲、乙、丙三方一致同意解除三方于2014年11月4日签订的《商业物业租赁合同》及该合同的补充协议，本协议签订后，乙方应于2015年7月22日前将涉案租赁房屋按现状退还并移交给甲方，由甲方自行投资运营管理该房屋和商业项目。涉及《商业物业租赁合同》履行过程中的费用清算、责任承担等相关事宜，由甲、乙、丙三方另行协商解决。
签订《解除〈商业物业租赁合同〉协议书》后，被告商河公司于2015年7月22日已按现状将涉案房屋返还给原告。现原告认为被告商河公司应按合同约定支付免租期的租金及违约金，遂诉至本院，要求判如所请。
上述事实，有原告提交的商业物业租赁合同及补充协议、授权委托书、身份证复印件、房地产权证、进场通知书回执、商业物业移交单、重庆商河投资有限公司关于解除《商业物业租赁合同》等合同文件的函、解除《商业物业租赁合同》协议书、关于原中央空调系统拆除事宜的函以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告段成刚、罗英国与被告商河公司、朱孟海签订的《商业物业租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
合同约定，被告商河公司实际租赁涉案房屋期限每满一年，原告给予被告商河公司1个月的免租优惠期，共计9个月的免租期（从2014年12月1日起至2015年8月31日止），但在租赁期内，如商河公司提前解除合同撤离涉案房屋，应按该原则补交未缴纳的优惠期租金。现因被告商河公司的原因导致合同解除并于2015年7月22日将涉案房屋返还给原告，被告商河公司实际租赁涉案房屋期限未满一年，应按合同约定补交租金，向原告支付2014年12月1日至2015年7月22日期间的租金8868174.26元（52.3元/㎡/月×21993.6㎡×7个月+52.3元/㎡/月×21993.6㎡÷31日×22日）。
合同未约定补交免租期租金的期限，且双方当事人未就履行合同过程中的费用清算达成协议，原告要求商河公司从2015年7月23日起，按照月利率2%支付逾期付款资金利息，没有事实依据和法律依据。
因被告商河公司资金缺乏、招商效果差等原因导致合同解除，被告商河公司应承担违约责任，向原告支付违约金，但被告商河公司抗辩合同约定的违约金过高，要求法院调整，合同解除后，由原告自行投资运营管理该房屋和商业项目，被告前期实施的工作，对原告自行投资运营管理该商业项目具有实际价值，已经减少了损失，综合本案的实际情况，本院确定被告商河公司应向原告支付的违约金金额为1150265.28元（52.3元/㎡/月×21993.6㎡×1个月）。
合同约定，被告朱孟海自愿为被告商河公司履行本合同向原告承担连带担保责任，担保范围包括但不限于租金、履约保证金、违约金等，因此，被告朱孟海应当对被告商河公司上述债务向原告承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆商河投资有限公司在本判决发生法律效力后立即向原告段成刚、罗英国支付2014年12月1日至2015年7月22日期间的租金8868174.26元。
二、被告重庆商河投资有限公司在本判决发生法律效力后立即向原告段成刚、罗英国支付违约金1150265.28元。
三、被告朱孟海应当对被告重庆商河投资有限公司上述债务向原告承担连带责任
三、驳回原告段成刚、罗英国的其他诉讼请求。
如果被告重庆商河投资有限公司、朱孟海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100040元（原告已预交50020元），减半收取50020元，财产保全费5000元，合计55020元，由被告重庆商河投资有限公司负担，限被告重庆商河投资有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告段成刚、罗英国，被告朱孟海对被告重庆商河投资有限公司上述债务向原告承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 谢凤鸣
二〇一六年五月五日
书记员 张懋原