浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖德武民初字第127号
原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司。
法定代表人卢桂华。
委托代理人王欣、童斌。
被告杭州嘉韵投资集团有限公司。
法定代表人缪维绥。
委托代理人荣丰闽。
原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司（下称原告）与被告杭州嘉韵投资集团有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月23日向本院起诉，本院于2013年12月30日立案受理，依法由代理审判员梁帅适用简易程序进行审理。被告于2014年1月28日提出管辖权异议，本院于2014年2月8日作出（2014）湖德武民初字第127-1号民事裁定，驳回被告的管辖权异议。被告不服该裁定提起上诉，浙江省湖州市中级人民法院于2014年3月21日作出（2014）浙湖辖终字第26号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2014年4月2日收到退回的案卷，并于2014年4月16日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人童斌与被告的委托代理人荣丰闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月23日，被告为经营所需欲租用原告所有的2号楼。因当时2号楼未通过验收领出产权证明，故双方签订《房屋租赁意向书》（下称《意向书》）一份。该《意向书》规定：租赁标的为2号楼，租赁期限为5年，年租金为每平方米75元，面积按房产证上的面积计算。后因被告未及时支付相关消防、装修工程款，导致原告迟迟未能办理房产证。2009年3月9日至15日，原告陆续办出2号楼全部9本房产证，证上载明建筑面积共计15329.53平米，但被告以种种理由拒绝签订租赁合同。双方为此产生租赁纠纷诉至法院，经法院判令解除双方《意向书》，被告向原告赔偿2009年3月14日至5月31日租金损失的70%。上述案件诉讼期间，原告防止损失扩大，陆续将2号楼部分房屋出租，截止2011年12月28日，原告实际挽回租金损失共计701154元。原告认为，被告未按《意向书》约定履行合同义务，导致原告迟迟未能办理房产证，在办出房产证后又拒绝签订租赁合同。并且因被告已将2号楼按照开办娱乐城的标准进行装修，直接影响原告另行对外出租，造成原告遭受停租损失。为此，诉至法院，请求判令：1.被告向原告赔偿租金损失2259755元（自2009年6月1日起至2011年12月28日法院判决解除租赁《意向书》时止共计940天，租金为15329.53平米×75元／平米／年÷365天×940天＝2960909元，再扣除实际挽回的损失701154元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.实际租房并履行《意向书》义务的主体为德清华夏乐器有限公司（下称华夏公司），而非被告，不应由被告承担所谓的租金损失责任。2.原告完全可以在之前的（2009）湖德民初字第396号案件中一并主张2009年5月31日之后的租金损失，却没有主张，现已超过诉讼时效。3.2009年4月《意向书》就已经解除，被告请求2009年6月之后的租金没有事实和法律依据。原告在2009年3月12日发函通知被告签订正式合同否则单方解除《意向书》，后于2009年3月17日发律师函正式解除《意向书》，后又于2009年7月21日反诉中请求法院解除《意向书》，应认定为合意解除。因双方均提出了解除的诉讼请求，因此在先判决所判令的对《意向书》的解除属于确认解除效力的范畴，《意向书》应当于2009年4月即�经解除。解除后，原告无权再主张租金损失。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据1.《意向书》复印件1份，用以证明原被告之间关于案涉房屋租赁事宜形成的意向。
证据2.（2009）湖德民初字第396号民事判决书复印件、（2011）浙湖民终字第248号民事判决书复印件各1份，用以证明上述生效判决认定的事实和判决结果。
证据3.（2009）湖德商初字第1702号民事判决书复印件1份，用以证明被告投资设立的华夏公司拖欠工程款，造成消防工程施工拖延的事实。
证据4.房产证复印件9本，用以证明案涉房屋的产权登记情况。
证据5.房屋租赁合同复印件6份，用以证明已挽回的损失，以及原告将案涉房屋另行出租的情况。
被告质证认为，对证据1，真实性、合法性、关联性及证明对象无意见，但认为形成的仅仅是意向书，没有形成租赁关系。对证据2，无异议。对证据3，真实性无异议；证明对象有异议，华夏公司是履行租赁意向的主体。对证据4，无异议。对证据5，真实性无异议；对证明对象有异议，该6份租赁合同是在2009年案件中就使用的，不能证明现在的损失，不能作为确定本案损失的依据；现在有8000多平米的房子租给了“华清池”。
被告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据6.《意向书》复印件1份，与证据1相同，用以证明履行意向的主体为华夏公司；《意向书》没有约定不签订正式合同的法律责任。
证据7.（2009）湖德民初字第396号民事判决书复印件、（2011）浙湖民终字第248号民事判决书复印件各1份，与证据2相同，用以证明判决中关于《意向书》解除的认定情况，在上述判决书中已认定双方的诉讼请求与反诉请求都包括解除《意向书》。
证据8.2009年3月25日被告与案外人华夏公司的�诉状复印件、2009年4月8日案件受理通知书复印件各1份，用以证明被告有解除《意向书》的意思表示及法院受理的时间。
证据9.2010年7月21日原告的反诉状复印件，2009年3月13日、同年3月19日原告的律师函及快递签收凭证复印件各1份，用以证明原告有解除《意向书》的意思表示，当时原告并未主张2009年6月后的租金损失。
证据10.华夏公司基本工商信息复印件、股东会决议复印件、股权转让协议复印件、（2012）湖德民初字第314号判决书复印件各1份，用以证明2007年11月12日华夏公司经股东会决议，通过股权转让方式成为一人公司，被告不再持有华夏公司股权，转让前的所有债权债务由股权转让后的华夏公司承担。
被告另申请证人茹某出庭作证，形成以下证据：
证据11.证人茹某的证人证言，用以证明被告已将其拥有的华夏公司股权转让，华夏公司现为一人公司。
原告�证认为，对证据6，证明对象有异议，《意向书》的主体是被告，不是华夏公司，本案诉请赔偿依据的是《意向书》。对证据7，证明对象有异议，该两份判决是根据双方诉请而判决解除《意向书》的，解除的日期是判决生效之日。对证据8，证明对象有异议，对于《意向书》的解除需要由法院判决。对证据9，没有核实过，对关联性和证明对象均有异议，应以判决生效时间为准。对证据10，没有核实过；《意向书》的主体是被告，所以在先判决中被告被判承担责任；被告与华夏公司股权转让与本案无直接关联。对证据11，案外人华夏公司也应该承担连带责任，申请追加其为被告。
本院认证认为，对证据1，符合有效证据的条件，能证明双方形成的房屋租赁意向；争议点在于被告是否要为未签订正式合同承担责任，该问题双方争议较大，本院于下文争议焦点部分予以阐明。对证据2，符合有效证据的条件，能证明上述生效判决认定的事实和判决结果，以及双方在该起诉讼中的本诉与反诉请求；双方争议之处在于《意向书》于何时解除，该问题双方争议较大，本院于下文争议焦点处予以阐明。对证据3，符合有效证据的条件，予以采信，能证明被告投资设立的华夏公司对消防工程迟延完工负有相应责任；《意向书》中关于正式租赁合同由何者签订的约定与该证据的证明对象无关，且正式合同的签订主体与违反《意向书》约定的责任主体并不必然一致，故对被告的质证意见不予采纳。对证据4，符合有效证据的条件，且双方对待证事实均无异议，予以采信。对证据5，能证明案涉的2号楼在上述6份合同载明时间段内的租赁情况，不能证明上述合同载明的时间段之外的租赁情况。对证据6，与证据1相同，不再重复认证。对证据7，与证据2相同，不再重复认证。对证据8，系在先的（2009）湖德民初字第396号案件中部分材料的复印件，经审核符合有效证据条件，予以采信，能证明被告在该案件中有解除《意向书》的诉讼请求及法院受理的时间。对证据9，系在先纠纷中原告提交的材料、制作的函及邮寄凭证复印件，经审核符合有效证据条件，予以采信，能证明原告的发函行为以及其在（2009）湖德民初字第396号案件中的反诉请求。对证据10，系案外人华夏公司的相关材料，为复印件且无法与原件核对一致，真实性存疑；《意向书》的签订主体并非华夏公司，且被告与华夏公司对债权债务的约定系其内部约定，关联性存疑，故对该证据不予采信；对于原告在质证过程中提出的追加华夏公司为被告的意见，因程序上未在开庭之前提出，实体上未能证明华夏公司是违反《意向书》的责任主体，故本院不予采纳。
本院�据认定的有效证据，结合双方当事人的庭审陈述，认定以下事实：
2007年7月23日，被告欲租用原告所有的2号楼，作为被告投资的德清莫干山（国际）乐器城有限公司（下称乐器城公司）的经营场所，因当时2号楼未通过验收领出产权证书，故双方签订《意向书》，约定：租赁标的为2号楼，面积按产权证面积计算，租赁期限为5年，房产证签发日的第二天为起租日，年租金为每平方米75元；同时约定：由乐器城公司与原告签订正式房屋租赁合同，该《意向书》的条款均应列入正式合同中。《意向书》另对违约责任、合同终止、解除、续约、责任免除以及其他租赁事宜作出了相应约定。此后案外人华夏公司成立，该公司法定代表人手写说明一份，表示华夏公司愿出面承租原告的2号楼。但2号楼的房产证办理出现迟延，直至2009年3月15日方办出全部9本房产证，证载建筑面积15329.53平米。房产证办出后，正式的房屋租赁合同未能签订，原告于2009年3月12日向被告发函催促签订合同、同年3月17日向被告发函通知解除《意向书》。2009年4月8日，被告与案外人华夏公司向本院提起诉讼，请求解除《意向书》并要求原告承担其他责任，本院于同日以（2009）湖德民初字第396号案件立案受理；2010年7月21日，原告于该起案件中提起反诉，请求解除《意向书》，另反诉主张截至2009年5月的租金损失并要求原告承担其他责任。该案中当事人另申请鉴定，本院委托鉴定后于2010年6月8日收到鉴定意见，并于2011年5月20日作出（2009）湖德民初字第396号判决，判令：解除《意向书》，被告及案外人华夏公司向原告赔偿租金损失171984.73元（系截至反诉主张的2009年5月31日，被告及案外人华夏公司赔偿全部租金损失的70%），另对双方权利义务作出其他判决。浙江省湖州市�级人民法院于2011年12月28日作出（2011）浙湖民终字第248号民事判决，维持原判。
另查明，在被告及案外人华夏公司于（2009）湖德民初字第396号案件中起诉后，原告于2009年4月16日将2号楼第5层面积为2635.47平米的房屋出租给案外人程天明，约定2009年4月16日至2012年12月15日间的租金标准为81.8元／平米／年。此后，原告又陆续将2号楼的部分房屋自行出租。
现原告认为《意向书》于2011年12月28日即在先纠纷的二审判决作出之日方才解除，而在先判决仅判处了2009年5月31日之前其所受的租金损失，故主张2009年6月1日至2011年12月28日的租金损失，被告不予认可，双方为此纠纷成讼。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否需要为未能签订正式的房屋租赁合同承担责任？二、《意向书》的解除时间？三、如被告需承担责任，原告诉请的数额是否合理？四、本案是否已经超过诉讼时效期间？
对于争议焦点一，涉及两个问题，一是违反《意向书》是否需要承担责任及承担何种性质的责任；二是该责任是否需要由被告承担？本院认为，原告、被告于2007年7月23日签订的《意向书》系当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”的规定，该《意向书》作为当事人签订后续房屋租赁合同的预约，已经具备合同的基本条款，且未违反相关法律法规，应当认定为合法有效。当事人未按《意向书》的约定签订正式的租赁合同，应根据各自过错承担相应的违约责任。该问题也已被在先的（2011）浙湖民终字第248号生效民事判决（第20页）作出相同认定。
至于违反责任的主体，根据在先的（2011）浙湖民终字第248号生效民�判决所作出的认定，“嘉韵公司（即本案被告）、卢球公司（即本案原告）均应对未按期办理房产证及未按约签订租赁合同承担相应的违约责任”，原告应对违约所致租金损失的30%负责。对于违约所致租金损失的剩余70%，被告虽辩称应由案外人华夏公司负责，但根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，虽然双方认可由作为第三方的乐器城公司或华夏公司出面签订正式合同，但现在正式合同未能签订，而原告系以违反《意向书》为由提起诉讼，该部分的违约责任仍应由作为《意�书》一方当事人的被告承担，也即在先的（2011）浙湖民终字第248号生效民事判决（第22页）所认定的“应由嘉韵公司（即本案被告）对因华夏公司的原因造成的违约承担违约责任”，故被告应当赔偿原告因违约所受租金损失的70%。至于华夏公司的责任，应根据上述第一百二十一条的规定另行解决，而不能依据《意向书》追究其违约责任或免除被告的责任。
对于争议焦点二，本院（2009）湖德民初字第396号民事判决（第23页和24页两处，针对双方关于解除《意向书》的本诉与反诉请求的处理部分）已称，“被告（指德清莫干山卢球商贸中心有限公司）已将该房部分面积租与他人，表明意向书已无履行必要，意向书实际已解除”。本院根据原告提供的其与案外人间的租赁合同，以及在先判决认定的事实，确定原告最早与案外人签订租赁合同的时间为2009年4月16日，故本院�认《意向书》已于2009年4月16日因原告将部分房屋另行租于他人而实际解除。
对于争议焦点三，由于在先判决依据原告的请求将租金损失计算至2009年5月31日，而《意向书》解除时间为2009年4月16日，早于在先判决支持的租金损失计算截止时间。因此，在先判决所支持的租金损失分为两部分，2009年4月15日《意向书》解除之前的部分为双方合同存续期间的应缴纳租金；2009年4月16日《意向书》解除之后至2009年5月31日的部分为合同解除后，原告因合同的突然解除而遭受的可得租金减损，包括：合同解除后至找到下一个同等承租人所需合理过渡期的空置损失，案涉房屋因按照被告要求装修而产生的再出租过渡期延长及租金单价标准降低，在先诉讼过程中因鉴定与调查需要等带来的再出租不便引起的租金减损（本院于在先诉讼中委托鉴定后于2010年6月8日收到鉴定意见）。因原告于在先诉讼中已主张该损失至2009年5月31日，现又起诉主张租金损失，应视为主张《意向书》解除之后其所受到的可得租金减损。本院考虑到案涉房屋的总面积在15000平米以上，以及装修、诉讼及鉴定等原因确实会加大再出租的难度，结合正式合同未能签订导致的后果以及再出租的实际情况（即在先判决认定的《意向书》解除近两年后的2011年3月仍未全部租出），并综合考量房屋租赁市场行情现状，酌定在《意向书》解除后应给予原告6个月的过渡期（自2009年4月16日起至2009年10月16日止），以便于原告寻找到下一个同等的承租人，弥补其因正式合同未能签订而遭受的损失。
关于该6个月过渡期中原告租金损失的确定，根据《意向书》的租金标准，6个月损失总额为574857.38元（15329.53平米×75元／年／平米÷12月×6月＝574857.38元），其中需扣除该6个月间实际出租挽回的损失107790.72元（2635.47平米×81.8元／年／平米÷12月×6月＝107790.72元），并需扣除在先判决已处理的2009年4月16日至2009年5月31日间共46天的租金损失144895.56元（15329.53平米×75元／年／平米÷365天×46天＝144895.56元），尚有322171.1元（574857.38元－107790.72元－144895.56元＝322171.1元）。另由于在先的（2011）浙湖民终字第248号民事判决已确定原告应自负30%的租金损失，故被告应赔偿原告的租金损失为225519.77元（322171.1元×70%＝225519.77元）。
对于争议焦点四：最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。由于原告已于在先诉讼中反诉主张了租金损失，本院前案判处的2009年4月16日至2009年5月31日间的租金损失为《意向书》解除后�可得租金的减损，与本案诉请的租金损失性质相同，属于同一债权的不同部分。因原告2010年7月21日已于在先诉讼中提起过反诉，应视为主张过权利，发生诉讼时效的中断。该在先的诉讼案件二审判决即（2011）浙湖民终字第248号民事判决系于2011年12月28日作出，而本案中原告已于2013年12月23日向本院起诉主张损失，故未超出两年的诉讼时效期间。并且，也无证据证明原告曾明确表示放弃剩余债权部分。因此，本院认为，本案未逾诉讼时效期间。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，判决如下：
一、被告杭州嘉韵投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司租金损失225519.77元。
二、驳回原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司的其他诉讼请求。
如被告杭州嘉韵投资集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费24878元减半交纳人民币12439元，由原告德清莫干山卢球商贸中心有限公司负担11198元，被告杭州嘉韵投资集团有限公司负担1241元，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 梁 帅
二〇一四年六月五日
代书 记员 严亚萍