上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3074号
原告马德寰。
原告马晓文。
上述两原告共同委托代理人陆岷，上海市锦天城律师事务所律师。
上述两原告共同委托代理人戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海新弘大置业有限公司。
法定代表人孙琳。
委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告马德寰、马晓文诉被告上海新弘大置业有限公司（以下简称：新弘大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月27日本院立案受理了本案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院委托了相关鉴定机构就有关事宜进行了司法鉴定。原告的委托代理人戴佐江、陆岷，被告新弘大公司的委托代理人姚敏到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。
原告马德寰、马晓文诉称：2009年8月6日，原告就购买上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-
XXX层（以下简称：系争房屋）与案外人周某某、刘某某签订了一份《上海市房地产买卖合同》。该房屋的开发商为被告新弘大公司。2009年9月30日，原告接受系争房屋。2009年10月22日，原告取得系争房屋的《上海市房地产权证》。之后，原告了解到房屋存在倾斜的质量问题。根据被告出具的《上海市新建住宅质量保证书》中的承诺：该房屋符合上海市住宅建设设计标准；自交付使用之日起，该房屋的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为该工程的合理使用年限。鉴于此，原告认为：被告对该房屋的质量负有保证责任，有义务修复该房屋的质量瑕疵；并且该房屋所存在的质量瑕疵不仅使得原告无法使用该房屋，而且，该房屋的价值也受到了贬损。因此，被告理应立即对该房屋进行纠偏加固，并赔偿原告各项损失。原告起诉，请求：1、判令被告立即对上海市松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》315号房屋进行纠偏加固修复；2、判令被告赔偿原告房屋价值贬损损失4万元（暂定，以评估结论为准）；3、判令被告赔偿原告自2009年10月1日起至房屋修复完成之日止的房屋空置损失，暂算至起诉之日为6万元。
审理中，原告诉请进行了变更并明确为如下：1、判令被告立即对上海市松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》315号房屋进行纠偏加固修复；2、判令被告赔偿原告房屋价值贬损损失56，200元；3、判令被告赔偿2009年10月1日至2014年6月12日房屋空置损失149，819元以及2014年6月13日至房屋修复完成之日的房屋空置损失（按每天102.9元计算）。
被告新弘大公司辩称：同意对房屋进行纠偏加固修复。原、被告之间并不存在合同关系，故原告无权向被告主张贬值损失及房屋空置损失。原告主张其购房时间为2009年8、9月，而原告主张的空置损失计算起始时间为2009年10月，如果原告在当时知道房屋存在倾斜的，则原告明知房屋存在倾斜还购买房屋，说明其对房屋倾斜的质量问题是认可的。而且即使被告赔偿原告主张的空置损失，部分损失已经过了诉讼时效。根据原告提供的其购房时的合同，原告是低价购入房屋，其已经获得了价值贬损的利益了，不能再重复获利。
经审理查明：2008年6月9日，案外人周某某、刘某某与被告签订《上海市商品房出售合同》1份，约定周某某、刘某某向被告（甲方）购买松江区新桥镇明中路1588弄《沿海丽水馨庭（一期）》315号房屋，房屋总价为1，822，163元。合同对其他事宜进行了约定。后被告向案外人周某某、刘某某交付了系争房屋，并出具了《上海市新建住宅质量保证书》，其中承诺住宅的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2009年8月6日，原告与案外人周某某、刘某某签订《上海市房地产买卖合同》（周某某、刘某某的签名由他人代签）约定由案外人周某某、刘某某将系争房屋出售给原告，转让价款为184万元，案外人周某某、刘某某于2009年9月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，双方于2009年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对其他事宜进行了约定。同日，原告还与案外人周某某、刘某某签订《补偿协议》（周某某、刘某某的签名由他人代签），约定原告同意就案外人周某某、刘某某长期空置该房屋造成的损失另行补偿周某某、刘某某23万元，补偿协议为买卖合同的有效组成部分。协议对其他事宜进行了约定。之后，案外人周某某、刘某某向原告交付了房屋。
2009年10月22日，系争房屋经核准登记在原告名下。房屋至今为毛坯状态。
现原告认为房屋存在倾斜的质量问题，遂诉来法院。
审理中，本院根据原告申请于2013年12月31日委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋质量进行检测鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司接受委托后，于2014年5月8日出具《司法鉴定意见书》，其中分析说明为：1、房屋目前向西、向北整体倾斜，测点向北的倾斜值均超出《建筑地基基础设计规范》5.3.4条的同类型建筑物限值4‰。房屋沉降和整体倾斜会导致房屋结构内部产生附加应力，对地基基础和上部结构安全性产生不利影响。2、目前发现的损坏主要是面层损害，上部结构目前未发现结构开裂现象，但沉降进一步发展，将可能造成后续的安全隐患和影响正常使用。鉴定意见为：1、房屋存在房屋倾斜的质量问题，但目前未发现上部结构开裂的质量问题。2、检测中发现部分墙面损坏，主要为材料收缩裂缝，不影响房屋结构安全，但会影响正常使用。3、建议对房屋质量问题进行针对性修复。《鉴定意见书》还对加固纠偏方案及其他损坏的修复方案也进行了明确。
2014年6月23日，本院根据原告的申请，通过上海市高级人民法院委托了上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋质量问题所造成的修复完成后的价值贬损以及2009年10月1日至2014年6月12日的租金损失进行评估。2014年7月31日，该公司出具《上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋价值贬损及租金损失估价报告》，明确房屋修复完成后的价值贬损为5.62万元以及2009年10月至2014年6月12日的租金损失，其中2011年11月至2014年6月12日的租金损失总计87，619元，2011年11月的月租金为2，620元，2014年5月的月租金为3，087元，2014年6月1日至2014年6月12日的租金为1，229元。
另查明：原告于2013年11月7日在本院《民商事纠纷诉前调解征求意见函（三）》上签名，表示愿意先行调解或证据交换。
以上事实，有《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市新建住宅质量保证书》、《上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋价值贬损及租金损失估价报告》、《司法鉴定意见书》、《民商事纠纷诉前调解征求意见函（三）》以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：被告就系争房屋出具质保书的行为，实为对系争房屋在特定期间内在特定方面质量完好之保证，一则为被告对其直接合同相对方的质保约定，一则应视为向此后二手房买受人所发出的保证合同要约，该保证合同要约的内容即被告担保此后二手房出卖人所某某的系争房屋在指定期间内不存在质保书载明的房屋质量问题，否则被告将承担保证责任。在二手房买受人与出卖人达成买卖合同时，若无相反约定，应视为对前述要约之承诺，保证合同即成立生效，且在双方并无明确约定的情况下，应视为连带责任保证。即，原、被告之间虽无直接的买卖合同关系，但存在保证合同关系。现案外人所某某的系争房屋存在地基基础问题，原告依保证合同关系有权直接向被告主张维修责任及相应的损害赔偿金。据此，被告理应将系争房屋予以加固纠偏。关于原告主张的房屋贬值损失，本院认为，鉴定机构对房屋修复后价值贬损损失已经作出了评估结论，在没有证据否定该评估结论的前提下，本院对该结论予以采信，原告按照评估结论主张贬值损失，本院予以支持。关于原告主张的租金损失，本院认为，原告对于因房屋存在的质量问题导致其房屋空置损失这一事实早已知晓，其应当及时主张其权利，同时根据原告于2013年11月7日向本院提出愿意进行诉前调解或证据交换的事实，本院确定2013年11月7日往前推算的两年起，应计算在未过诉讼时效范围内，除此以外已过诉讼时效，本院不予支持相应的请求。关于房屋空置损失计算的截止时间，本院认为，可计算至房屋加固纠偏修复完成之日止。关于空置损失的具体计算标准，参照评估结论中的相应租金标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海新弘大置业有限公司于本判决生效之日起六个月内按照上海市房屋建筑设计院有限公司《司法鉴定意见书》所确定的加固纠偏方案对上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋予以加固纠偏修复；
二、被告上海新弘大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马德寰、马晓文房屋贬值损失56，200元；
三、被告上海新弘大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马德寰、马晓文自2011年11月7日起至上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号房屋加固纠偏修复完成之日止的房屋空置损失（2011年11月7日至2014年6月12日的房屋空置损失为87，095元；2014年6月13日至房屋加固纠偏修复完成之日止的房屋空置损失，按102.9元／天计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，470元，减半收取2，235元，司法鉴定费24，000元，合计26，235元，由原告马德寰、马晓文负担668元（已付），被告上海新弘大置业有限公司负担25，567元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一四年九月十九日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
……