北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第13524号
上诉人（原审被告）北京红岩全祥农副产品市场有限公司，住所地北京市丰台区右外西庄二街甲＊＊号院。
法定代表人郑维旸，经理。
委托代理人王西铭，北京市京泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市德大建筑装饰材料有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街甲230号。
法定代表人杨利银，总经理。
委托代理人李志安，男，1959年3月11日出生。
委托代理人杨明利，北京市易行律师事务所律师。
上诉人北京红岩全祥农副产品市场有限公司（以下简称红岩公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第03591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人红岩公司之委托代理人王西铭，被上诉人北京市德大建筑装饰材料有限公司（以下简称德大公司）之委托代理人杨明利、李志安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年9月，德大公司起诉至原审法院称：2010年12月10日，北京万佳岩商贸中心（以下简称万佳岩中心）与我公司签订《房屋租赁协议》，承租我公司位于北京市丰台区右外西庄二街甲＊＊号院（以下简称＊＊号院）南院油库东侧房屋（以下简称涉案房屋）约900平方米。2013年9月1日，我公司与红岩全祥公司签订《补充协议》，红岩全祥公司承继了万佳岩中心在《房屋租赁协议》中的全部权利义务。《房屋租赁协议》约定租金每半年支付1次，自2011年11月1日开始起付，但红岩全祥公司一直未足额支付租金，最近1年未付租金。现我公司起诉要求确认双方之间租赁合同解除；红岩全祥公司腾退涉案房屋，支付欠租310000元并按照每日1111元标准支付实际搬离之日止的使用费。
该案经原审法院审理后做出（2013）丰民初字第17060号民事判决。判决后，双方均不服，分别向本院提起上诉。本院审理后认为事实尚需进一步查清，以（2014）二中民终字第10155号民事裁定书裁定：撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17060号民事判决，将本案发回北京市丰台区人民法院重审。
重审过程中，德大公司的诉称意见为：红岩全祥公司继受了万佳岩中心全部权利义务后，仍欠付租金。至今仅交纳租金190000元。我公司于2010年12月10日与万佳岩中心签订的《房屋租赁协议》已经到期。现我公司起诉要求红岩全祥公司：1、给付欠付租金710000元；2、按每日1096元标准给付2014年11月1日起至实际腾退之日止的租金；3、腾退诉争房屋；4、承担诉讼费用。
红岩全祥公司辩称：1、双方签订合同时没有约定租金的支付期限，属于约定不明。事后双方也形成了一定的交易习惯，即我方经营资金有富余时就缴纳一部分租金，德大公司对此一直认可，至今已交纳了190000元。按照合同法的规定，对于约定不明的按照交易习惯确定，我公司没有违约拒付租金的行为。即使双方2013年9月1日签订的《补充协议》，也仅约定每年11月1日、4月1日各缴纳年租金的50％，故我公司没有任何违约拒付租金的事实。2、我公司多次催促德大公司携带发票前来领取租金，但其均未予理睬。3、德大公司以隐瞒事实等欺骗手段取得我公司和万佳岩中心的信任，使我公司继受了其与万佳岩中心签订的《房屋租赁协议》的权利与义务，将我公司买断的、没有产权的房屋出租给我公司，德大公司一直认可我公司买断涉案房屋的事实。根据法律规定，没有产权的房屋租赁合同属于无效合同，德大公司在明知没有产权的情况下将该房屋高价出租给我公司，属于恶意欺骗，故德大公司无权索要租金。4、德大公司从北京长城家具有限公司（以下简称长城公司）处租赁的房屋只有182平方米，远远小于900平方米，且租赁期限是2009年8月1日至2012年7月31日。因此，德大公司只有权按照182平方米收取租金，对超面积和超期部分无权收取。5、诉争房屋东侧的卸货场和停车场被施工工地占用，严重影响涉案房屋的使用。6、我公司曾代德大公司支付给右安门街道办事处100000元管理费，该费用应当用于折抵租金。7、德大公司强行驱赶我公司的商户，使得我公司无法正常经营，上述损失应当折抵租金。
原审法院经审理认为：关于《房屋租赁协议》主体。协议原系德大公司与万佳岩中心签订。2013年，德大公司作为甲方与乙方红岩全祥公司签订《补充协议》，万佳岩中心将权利义务转移给红岩全祥公司，虽然该协议并没有万佳岩中心签章，但考虑到签订《补充协议》时万佳岩中心与红岩全祥公司的法定代表人为同一人，故应认定万佳岩中心对《补充协议》予以认可，因此《房屋租赁协议》双方变更为德大公司与红岩全祥公司。参考现有证据，法院可以认定涉案房屋所在的＊＊号院所有权人长城公司。现长城公司对德大公司的租赁行为不持异议，法院予以认定。现双方当事人均认可涉案房屋没有建设工程规划许可证。依据现场勘验情况及当事人陈述，涉案房屋系由取得房屋所有权证书的两间房屋改、扩建而来，考虑到诉争房屋已形成一个整体建筑，原房屋已不复存在，故《房屋租赁协议》应为全部无效。合同无效，考虑到合同的相对性，红岩全祥公司应当将涉案房屋腾退给德大公司。虽然合同无效，但红岩全祥公司仍然应当参照合同标准给付占有使用费。双方均认可红岩全祥公司已给付占有使用费190000元，法院予以认定。参照合同计算，红岩全祥公司应当继续给付截止至2014年10月31日占有使用费710000元，并按照每日1096元标准继续给付占有使用费至实际腾退之日。关于红岩全祥公司未付占有使用费的答辩意见，法院不予采信，理由如下：1、如前所述，虽然涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁协议》应为无效，但依照相关法律红岩全祥公司仍然应当给付占有使用费。另外，＊＊号院的权利人为长城公司，现长城公司对德大公司签订《房屋租赁协议》亦不持异议；2、红岩全祥公司所称的被施工工地占用的涉案房屋东侧的卸货场、停车场并非《房屋租赁协议》项下标的物，且红岩全祥公司并未提交证据证明工地的存在对其使用涉案房屋造成实际影响；3、《开阳里菜市场管理协议》与本案所处理的《房屋租赁协议》并非同一法律关系，即使红岩全祥公司在《开阳里菜市场管理协议》履行过程中确实替德大公司垫付了部分款项，亦无权在本案中要求折抵；4、仅凭《通知书》，法院尚无法认定德大公司强行驱赶红岩全祥公司的商户并且给红岩全祥公司使用涉案房屋造成实际影响。红岩全祥公司亦未提交其他证据对上述情形予以充分证明。综上，德大公司与红岩全祥公司之间的《房屋租赁协议》系无效协议，红岩全祥公司应当将基于该协议取得的涉案房屋腾退给德大公司，给付截止至2014年10月31日的占有使用费710000元，并按照每日1096元的标准继续给付至实际腾退之日。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京红岩全祥农副产品市场有限公司于判决生效后十五日内将位于丰台区右外西庄二街甲＊＊号院南院油库东侧房屋约九百平方米房屋腾退给北京市德大建筑装饰材料有限公司。二、北京红岩全祥农副产品市场有限公司于判决生效后十日内给付北京市德大建筑装饰材料有限公司截止至二〇一四年十月三十一日的占有使用费七十一万元，并按照每日一千零九十六元的标准继续给付自二〇一四年十一月一日起至实际腾退之日止的占有使用费。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，红岩全祥公司不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，涉案房屋2003年已经过拆迁，德大公司要求腾退并非其建设的手续已化为乌有的房屋，且该房屋系我公司向案外人购买的，原审法院对涉案房屋产权问题认定不清；《补充协议》没有万佳岩中心签章，该协议无效；长城公司已于2013年注销，其此后无权签订合同、出具证明；涉案房屋土地性质无法确定；现涉案房屋由万佳岩中心控制，该中心应被追加为第三人，原审法院对此未予理睬。原审判决程序违法，判决我公司支付使用费没有事实及法律依据，且按照每日1096元的标准计算错误。故请求二审法院撤销原判，依法改判。德大公司同意原判。
经审理查明：＊＊号院所有权人为北京玛钢厂。2000年6月2日，北京玛钢厂更名为北京北玛建筑装饰材料厂。2006年9月27日，北京北玛建筑装饰材料厂更名为北京北玛房屋租赁有限责任公司。2006年12月19日，北京北玛房屋租赁有限责任公司与长城公司合并，重组后保留长城公司。后长城公司被北京建机资产经营有限公司吸收合并，于2014年11月3日被工商管理机构核准注销。
2010年12月10日，德大公司（甲方）与万佳岩中心（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定德大公司将涉案房屋约900平米出租给万佳岩中心。第一年租金为200000元，第二年租金为300000元，第三年租金为400000元，半年一付。租期自2011年11月1日至2014年10月31日。
2012年3月1日，甲方北京市丰台区右安门街道社区服务中心（以下简称服务中心）与乙方德大公司、丙方红岩全祥公司签订《开阳里菜市场管理协议》，其中第四条约定“甲方每年向乙方收取管理费……”。
2013年9月1日，德大公司作为甲方与乙方红岩全祥公司签订《补充协议》，约定：乙方每年11月1日、4月1日向甲方缴纳年租金的50％；甲乙双方2010年签订的《房屋租赁协议》，乙方的法人主体是万佳岩中心，现在的法人主体是红岩全祥公司；原万佳岩中心的权利义务转由红岩全祥公司负责。协议落款有双方法定代表人签字。红岩全祥公司时任法定代表人同时任万佳岩中心法定代表人。
2014年5月25日，甲方红岩全祥公司与乙方万佳岩中心签订《房屋转租协议》，约定：甲方将涉案房屋转租给乙方；期限自2014年5月25日起至2016年5月25日止。
另查：2012年8月1日，长城公司与德大公司签订《房屋租赁协议》，德大公司承租位于＊＊号院南侧及开阳里6区14号楼地下室，总面积662平方米，其中南侧部分182平方米；租期自2012年8月1日至2013年7月31日。该合同到期后，双方再次签订合同，续租至2014年7月31日。涉案房屋系由上述协议中德大公司承租的南侧部分182米改扩建而成，且未经规划审批。
又查：红岩全祥公司共计向德大公司支付租金190000元，还曾向服务中心支付过100000元管理费。就管理费问题，红岩全祥公司曾向服务中心申请减免。
原审法院审理中，德大公司主张《房屋租赁协议》已经到期，故要求红岩全祥公司腾退诉争房屋。红岩全祥公司称诉争房屋已经被其再次转租给万佳岩中心，无法腾退。经本院释明，德大公司坚持依据合同相对性要求红岩全祥公司腾退诉争房屋。
德大公司主张红岩全祥公司在《房屋租赁协议》履行过程中仅给付190000元租金，尚欠710000元。因此应当给付租金710000元并按照合同约定的租金标准核算至每日应交租金数额即每日1096元给付合同期满后的占有使用费。红岩全祥公司认可给付租金数额，但不同意继续给付租金、占有使用费，理由同答辩意见。红岩全祥施工就其上述主张提交管理费票据、《通知书》、《房屋转让协议》、《转让补充协议》等证据予以佐证。《通知书》大意为告知转承租人因红岩全祥公司拖欠租金，已将其诉至法院要求解除租赁合同，停止向红岩全祥公司交纳费用。《房屋转让协议》、《转让补充协议》大意为涉案房屋原承租人将其承租期间添附的部分作价转让给万佳岩中心。德大公司对管理费票据、《通知书》真实性不持异议，但对证明目的不予认可；对《房屋转让协议》、《转让补充协议》真实性不予认可。德大公司主张：1、诉争房屋确实没有建设工程规划许可证，如果法院认定合同无效，我公司将租金的名目变更为占有使用费。房屋系我公司自长城公司处承租，因为只有182平方米的房屋有手续，所以双方签订的合同中只载明承租面积182平方米；2、我公司多次要求红岩全祥公司给付租金，但其均予以拒绝；3、红岩全祥公司所称的卸货场、停车场均不属于合同项下标的物，且工地进驻时间早于红岩全祥公司承租时间；4、管理费本应由红岩全祥公司给付实际亦由其给付，《开阳里菜市场管理协议》条款系笔误；5、虽然我公司出具了《通知书》，但并未对红岩全祥公司造成实际影响。
经原审法院释明，红岩全祥公司表示，如果法院确认《房屋租赁协议》无效，其另案主张无效后的损失。
另，原审法院曾向北京建机资产经营有限公司了解涉案房屋产权等相关情况，该公司表示对于德大公司的出租行为无异议。
本院审理中，红岩全祥公司没有提供证据证实与其签订《房屋转让协议》的案外人作为承租人，享有转让涉案房屋产权的权利依据。红岩全祥公司认可合同履行过程中没有其他人因涉案房屋产权问题就其使用涉案房屋提出过质疑。
以上事实，有双方当庭陈述及各自提供的相关书证等证据在案佐证。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。法定代表人是指依法代表法人行使民事权利、履行民事义务的主要负责人。本案争议焦点问题之一是《房屋租赁协议》的主体问题。该协议虽由德大公司与万佳岩中心签订，但2013年，德大公司与红岩全祥公司签订《补充协议》，约定万佳岩中心将该协议项下权利义务转移给红岩全祥公司，虽然该协议没有万佳岩中心签章，但签订《补充协议》时红岩全祥公司的法定代表人也是万佳岩中心的法定代表人，且2014年5月25日万佳岩中心与红岩全祥公司签订《房屋转租协议》，约定红岩全祥公司将涉案房屋转租给万佳岩中心使用，说明万佳岩中心明知且同意《补充协议》约定的转让行为。因此《房屋租赁协议》的合同主体变更为德大公司与红岩全祥公司。
根据已查明的事实，可以认定涉案房屋所在的24号原产权人已被注销。现合并后的法人虽未与德大公司续签合同，但明确表示对德大公司的租赁行为不持异议。红岩全祥公司质疑德大公司主体地位，显无依据。同时，红岩全祥公司虽主张涉案房屋系其向案外人购买所得，但其没有提供该案外人作为涉案房屋曾经的承租人，享有转让该房产所有权的依据，其由此主张原审法院对涉案房屋产权人未查明，并无依据。现双方当事人均认可涉案房屋没有建设工程规划许可证，原审法院依据现场勘验情况及当事人陈述，考虑涉案房屋虽系由取得房屋所有权证书的两间房屋改、扩建而来，但已与改、扩建部分形成一个整体建筑，原有房屋已不复存在，故认定《房屋租赁协议》全部无效，并无不当。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于《房屋租赁协议》被认定无效，德大公司基于该合同要求红岩全祥公司腾退涉案房屋，理由充足，本院予以支持。合同即便无效，但红岩全祥公司依然使用涉案房屋多年，且用于经营，其应当参照合同约定的租金标准给付使用期间的使用费。因双方均认可红岩全祥公司已给付使用费190000元，根据合同约定，截止至2014年10月31日，红岩全祥公司尚欠使用费710000元，其应当向德大公司支付，且因其尚未腾退涉案房屋，其应按照每日1096元的标准继续给付使用费至实际腾退之日止。红岩全祥公司认为占有使用费标准过高，没有道理，本院不予采信。至于红岩全祥公司所述的被施工工地占用的涉案房屋东侧的卸货场、停车场，并非《房屋租赁协议》项下标的物，且红岩全祥公司并未提交证据证明对其使用涉案房屋造成实际影响；其所述德大公司向商户发《通知书》给其造成影响一节，也无证据佐证，现其以上述理由不同意按照约定的租金标准支付使用费，依据不足，本院不予支持。关于其向案外人服务中心支付的管理费，与本案并非同一法律关系，本案不予涉及。
综上，红岩全祥公司的上诉请求均缺乏依据，本院无法支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10900元，由北京红岩全祥农副产品市场有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费10900元，由北京红岩全祥农副产品市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙春玮