西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第05153号
原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司。
法定代表人任晓辉，系该公司董事长。
委托代理人吴育林，陕西勇智律师事务所律师。
被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司。
法定代表人胥健生，系该公司董事长。
委托代理人李凯，系该公司员工。
委托代理人李永钢，系该公司员工。
原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司（简称西安秦汉唐公司）与被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司（简称北京斯卡拉公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安秦汉唐公司之委托代理人吴育林，被告北京斯卡拉公司之委托代理人李凯、李永钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告西安秦汉唐公司诉称，原告与被告签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：原告将秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，建筑面积16129.25平方米；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，建筑面积3507.5平方米出租给被告。租期20年。同时，双方签订了《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，约定运营物业费20元／㎡。原告履行了义务，被告支付了2013年7月1日前运营物业服务费。根据《物业运营服务协议》约定，后续服务费自2013年7月1日起按每三个自然月为一个服务费付款季，被告应于上一个付款季届满前15日内付清下一季服务费。但2013年7月1日后的服务费被告迟迟不予支付，原告为此多次催缴未果。2014年双方签订《补充协议》，协商解除了地下一层的租赁关系，原告用地下一层的租金及运营物业服务费9677550元抵消被告所有租赁区域的装修部分，地上四层仍按双方的《租赁协议》执行，其后，双方按约定履行了《补充协议》。但被告仍未支付地上四层商铺的物业服务费，原告为此催缴未果。根据《物业运营管理服务协议》约定，地上四层每个季度的服务费为210450元，根据《物业运营管理服务协议》第五条的约定，被告未按约定交付服务费及应当由被告承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，被告应按应缴但未缴金额的5‰向原告支付违约金直至付清应缴金额止，综上，被告严重违反双方的物业运营管理服务协议约定，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求1、判令被告立即给付2013年7月1日至2014年9月30日的物业运营服务费1052250元及违约金245174.25元（按每日1‰计算至2014年8月20日）。2、被告支付原告水费68413.35元，电费10510.14元，电费周转金50000元。3、诉讼费由被告承担。
被告北京斯卡拉公司辩称，在合同履行期间，原告未能完全履行合同义务，而且被告自2014年元月至今处于歇业状态，原告并未提供服务，亦未产生物业服务费。原告主张物业服务费与合同约定不一致，也未能完全履行义务，故请求驳回原告部分诉讼请求。
经审理查明，2012年5月，原告与被告签订《秦汉唐国际文化商业广场房屋及其配套设施设备租赁协议》，约定：原告将位于西安市曲江新区慈恩西路东侧秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区（即房号B1-02号）商铺，约16129.25㎡出租于被告经营娱乐城；地上四层F区01号（即房号F-4F-01号）和地上四层F区02号（即房号F-4F-02号）商铺，约3507.5㎡出租于被告经营演艺广场，租期20年。同时双方又签订《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，约定：甲方（原告）负责向秦汉唐国际文化商业广场商户提供物业运营管理及服务，其中地下一层商铺服务期限自2012年7月1日至2015年6月30日。地上四层商铺服务期限自2012年5月1日至2015年4月30日。地下一层商铺自2012年7月1日至2013年3月31日装修管理服务费725816.25元，物业运营管理费20元／㎡，月物业运营管理费322585元。地上四层商铺自2012年7月1日至2012年12月31日装修管理服务费140300元，物业运营管理费20元／㎡，月物业运营管理费70150元。后续物业运营管理服务费自2013年7月1日起按每三个自然月为一个统一运营管理费付款季，乙方（被告）应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季物业运营管理费。电费根据乙方每月实际用电量，在供电局电费单价基础上加收35%公共区域能耗费用；水费根据普通商业用水水费标准暂定为：5元／吨。特种行业用水水费标准暂定为18.45元／吨；乙方水电费用的支付时间为每月收到甲方催缴单7日内支付。乙方需在每月10日前向甲方交纳50000元电费周转金，该周转金专项用于乙方电费的扣除，如乙方未能依照合同约定向甲方支付服务费用，甲方有权停止向乙方提供相关综合运营管理服务，乙方应自行承担因其行为所造成的一切纠纷、损失和法律责任，自逾期之日起乙方应向甲方承担服务费用每日5‰的逾期违约金。合同签订后，原告遂按照协议约定向被告提供相关物业运营管理及服务，被告经装修亦准备投入营业。被告并支付了2013年7月1日前的物业运营管理服务费。后因被告未能如约支付2013年7月1日后的租金与管理服务费，原告为此多次催缴未果。2014年6月6日，双方签订《补充协议》，约定：（1）、被告拖欠承租原告地下一层南区2013年7月1日至2014年4月30日商铺租金6451700元，运营服务物业管理服务费3225850元，合计9677550元。经双方协商，原告同意用被告拖欠的租金、物业费9677550元冲抵被告承租期间产生的如下施工费用：1、地下一层南区、地上四层F区1号和地上四层F区2号商铺、地上四层F区1号和地上四层F区2号露台部分的全部公共装修费用，原告按7410000元对被告进行补偿冲抵；2、原告对上述公共装修、空调系统、消防系统区域之外的其它所有工程费用。冲抵后，原被告双方就此互不拖欠。被告将承租的原告秦汉唐国际文化商业广场地下一层南区商铺以现状交还原告。此后，双方按《补充协议》履行，解除了地下一层的租赁关系，地上四层商铺仍按双方的《租赁协议》与《物业运营管理服务协议》执行。但随后，被告仍未能支付地上四层商铺之物业运营管理服务费，原告为此催缴未果。原告遂诉至法院。审理中查明，西安市公安消防支队2011年12月31日就原告秦汉唐国际文化商业广场建设工程出具西公消验字（2011）第0174号消防验收意见书。经综合评定，认为该工程消防验收合格，同时提醒注意6个问题。被告承租后进行了装修，因存在场所厅室面积不符合消防安全规定、演艺大厅墙面采用木质材料装饰及占有封闭疏散通道、安全出口等问题，并因改建、扩建、建筑内部装修工程未经消防审核、验收或审核、验收不合格擅自施工、投入使用为由被西安市雁塔区公安消防大队先后于2013年6月14日、2013年12月19日、2013年12月24日数次作出责令立即改正通知书。同时查明，2013年7月1日至2014年9月30日，被告下欠原告物业运营管理服务费为1052250元（3507.5㎡×20元／㎡×15月），同时被告下欠水费68413.35元（原告计至2014年7月15日），电费10510.14元。另外，被告称，对原告请求的电费、水费数额认可，同意补交电费周转金。但认为水费应区别商业用水与特种行业用水。因其自2014年1月3日起至今没有营业（原告认为被告系自2014年2月26日停业，并提供被告2014年8月25日函件为证），此前2013年3月8日前亦未营业。未营业原告有些服务也就未提供。20元／㎡的运营管理服务费包括物业费、管理费、空调费、电梯费。空调仅在夏冬季提供，电梯仅开直梯，而未开扶梯。原告应对管理费、空调费免收，对物业费、电梯费应予减收。原告表示：根据协议20元／㎡的运营管理服务费系均摊，不可分割，而且协议约定未经原告书面同意，被告不得停业。
上述事实，有租赁协议、物业运营管理服务协议、补充协议、工作联系函、水电费缴费通知单、消防验收意见书、营业性演出许可证、4份整改通知书等及本案庭审笔录等在卷佐证、质证。
本院认为，原告与被告签订《秦汉唐国际文化商业广场物业运营管理服务协议》，双方意思表示真实，且未违反我国法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方均应按约履行。双方之服务合同约定：自2013年7月1日起按每三个自然月为一个管理服务费付款季，被告应于上一个付款季届满前15日内付清下一付款季管理服务费。被告支付原告2013年7月1日之前管理服务费后，未能按照合同约定及时支付后续管理服务费，属违约行为。现原告要求被告支付2013年7月1日至2014年9月30日前之管理服务费1052250元，依法应予支持。被告并应依据合同约定，向原告缴纳下欠水费、电费，并缴纳电费周转金。因合同约定被告未按约定交付管理服务费及应当由被告承担的费用的，自逾期之日起，每逾期一日，被告应按应缴但未缴金额的5‰向原告支付违约金直至付清应缴金额止。现原告要求被告承担违约金，依法亦应支持。因被告认为违约金约定过高，本院结合本案实际，依法予以降低，以弥补原告损失为原则，按每日万分之五计算违约金较妥。经按照合同约定的应付数额与付款时间，分段核算至2014年8月20日，被告应支付原告违约金122587.13元。被告辩称，其自2014年1月3日起至今没有营业，运营管理服务费费应予减免收，因运营管理服务费20元／㎡系综合各项服务（日常经营管理、市场推广、公共关系、物业管理、装修管理等）后计算，故其辩称依法不予支持。但本院鉴于被告在2014年2月26日起至今确实没有营业，原告方的工作量确实会有一定的减少，本院兼顾合理性，对被告停业期间（2014年2月26日至2014年9月30日）之物业管理服务费，酌情予以减免20％，即86050.67元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决书生效后十日内支付原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司2013年7月1日至2014年9月30日前之管理服务费966199.33元，并支付违约金122587.13元。
被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决书生效后十日内支付原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司2013年7月1日至2014年9月30日前之水费68413.35元，电费10510.14元。
三、被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司于本判决书生效后十日内向原告西安秦汉唐国际广场管理有限公司预缴电费周转金50000元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21871元，由原告西安秦汉唐公司承担871元，被告北京东方斯卡拉文化发展有限公司承担21000元。原告已垫付，本判决书生效后被告直接给付原告21000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 王雪绒
人民陪审员 程巧艳
二〇一五年一月十二日
书 记 员 高彩娥
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