浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第3043号
原告：洪梁灯，经商，
委托代理人：朱坚俊，浙江森海律师事务所律师。
委托代理人：蒋磊，浙江森海律师事务所实习律师。
被告：义乌市百姓房地产开发有限公司，住所地：义乌市江滨中路518-1、518-2号二楼。
法定代表人：王伟红，董事长。
委托代理人：金伦有，浙江星耀律师事务所律师
被告：浙江义乌国际大厦有限责任公司，住所地：义乌市宾王路218号。
法定代表人：周海松，董事长。
委托代理人：柳闻莺，上海市荣业律师事务所律师。
原告洪梁灯与被告义乌市百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓房产公司）、被告浙江义乌国际大厦有限责任公司（以下简称国际大厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈成建独任审判，于2013年11月27日公开开庭进行了审理。原告洪梁灯的委托代理人朱坚俊；被告百姓房产公司的委托代理人金伦有；被告国际大厦公司的委托代理人柳闻莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪梁灯起诉称：1995年8月10日，两被告签订《关于联合开发义乌国际大厦商住房的协议》一份，共同开发位于稠州××与××交叉口的“国际大厦”。1997年8月本案所涉的房屋经竣工验收合格。原告向两被告购买了国际大厦1号楼5单元206室房屋一套，付清购房款189278元。2000年12月20日，原告向两被告支付地籍调查费13元、房屋交易手续费、登记费、工本费等费用后于2005年3月16日取得房屋所有权证，但被告一直未协助原告办理土地使用权证。2011年8月10日，原告起诉要求两被告协助办理房屋土地使用权证登记手续，经申请法院强制执行，于2013年1月10日取得义乌国用（2013）第001-00579号国有土地使用权证。据了解，被告在出售房屋后曾经多次利用该土地进行抵押贷款，这是原告无法及时取得土地使用权证的主要原因。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项的规定，两被告应于本案《商品房买卖合同》订立之日起90日内协助原告取得房屋权属证书。因为被告将涉案房屋的土地进行抵押登记，导致房屋权属证书延迟办理，两被告应赔偿原告相应的损失。要求判令两被告赔偿原告损失人民币299816元（按购房款总额189278元的基准，从2001年1月25日至起诉日止参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息）。
被告百姓房产公司答辩称，原告诉请与（2013）金义民初字第1844号案件相同，仅在事实与理由新增一部分，即原告认为无法取得产权证的理由是被告将涉案房屋的土地进行了抵押，但并没有提供相应证据，原告就同一事实和理由再次进行起诉属于缠讼。（2013）金义民初字第1844号案件中原告承认国际大厦1号楼5单元206室系原告从贾金龙处转卖而来的事实，故涉嫌二次买卖，原告主体不适格。被告应原告的要求为了规避税于2000年10月24日补订商品房买卖合同，以合法形式掩盖非法目的的形式，为无效合同。双方当时约定，办理土地证和房产证的手续及相关费用由原告自己办理及缴纳，鉴于本案原告是经过二手买卖取得房屋，不适用最高法院关于审�商品房买卖的相关司法解释。本案国际大厦公司与义乌市土管局签订的合同中土地使用年限只有50年，原告取得的土地证上的使用年限是70年，两者相矛盾。原告购房价只有189278元，现要求赔偿近30万元，违反公平的原则，本次属恶意诉讼。原告提出被告多次利用该土地进行抵押贷款不事实，至少百姓房产公司没有就土地进行抵押。原、被告签订合同之后，原告没有要求被告履行协助办理义务，被告将有关办理产权证的材料都给了原告，被告不存在违约行为。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告国际大厦公司答辩称，坚持（2013）金义民初字第1844号的意见，同意百姓房产公司的意见。补充：请法庭驳回原告的诉讼请求。本案不是商品房预售合同纠纷，国际大厦公司不是合同相对方也非适格被告。原告于2000年12月20日取得房产证之时就应该知道权利被侵害，已过诉讼时效。原告从贾金龙处转手得到该房屋时登记备案在贾金龙名下，后经被告努力，作为历史遗留问题按特殊情况处理了。原告为了规避税费于2000年10月24日与百姓房产公司补订合同。合同中关于产权登记的条款是删除的，不是双方对此没有约定，而是原告对延期办理权属证书有预见，即使延期办理也不追究相对方的违约责任。按照合同约定，由原告自己办理产权证，被告只是协助义务，两被告已将需要协助材料交给原告，原告没有办理出证件非被告原因，被告不存在违约。2000年10月24日合同中约定土地使用权年限是50年，现经被告努力，使用权年限变为70年，增加了土地使用年限，原告没有付出费用，已经获益。退一步说，即使有损失，因为已经获益，无需补偿；即使有损失，也应当以实际损失为标准依法调整。诉状中陈述被告多次用该土地进行抵押贷款与事�不符。原告没有办理出土地使用权证的真正的原因是国土局备案的名字是第一手交易人贾金龙，但房屋产权证的名字是原告，两者矛盾，所以无法办理土地证，与两被告无关。
原告洪梁灯为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据1，商品房购销合同（原件），证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实。
证据2，行政事业性收费票据（原件），证明原告向被告支付相关费用的事实。
证据3，民事判决书（原件），证明原告为办理涉案房屋土地使用权证而于2011年8月10日向义乌市人民法院起诉的事实。
证据4，执行案件受理通知书及执行协助通知书（原件），证明原告为办理涉案房屋土地使用权证而于2012年1月6日向义乌市人民法院申请执行的事实。
证据5，民事裁定书（原件），证明（2013）金义民初字第1844号案件原告撤诉的事实。
被告百姓房产公司的质证如下：
证据1，真实性无异议，合法性有异议。该合同的落款签订时间是2000年10月24日补订的，补订有前提，该房屋在预登记的时候是卖给贾金龙的，在（2013）金义民初字第1844号案件中已经查明，为了给原告减轻税费，该合同中关于产权证的条款是划去的。本案房屋不是商品房交易，而是二手房交易。请求认定该合同无效。对该合同的合法性不予采信。
证据2，原告的证明目的是原告向被告支付相关费用。该发票本身没有注明收款人是被告，本案中有两个被告，原告也没有明确他将钱支付给哪个被告，这两份发票无法证明原告的待证事实，根据发票上记载的收款人，应该是义乌市房地产管理处和义乌市地产管理所，这两份收款发票可以证明办理土地证、房产证的相关费用是原告自己向颁证机关缴纳的，办证义务不适用相关的司法解释。
证据3，真实性无异议，关联性有异议，办理土地使用权证当事人可以直接办理，有些情况下为了某种目的自己能办却不去办理，通过判决办理，这个诉讼是原告恶意诉讼。事实上在法院判决之后，没有被告的协助行为原告还是照样办理证件。该起诉目的是为了诉讼时效重新计算。
证据4，真实性无异议，关联性有异议，理由同证据三。原告没有提供土地证到底是否已经办出，我们要求原告继续提供土地证办好的证据。
证据5，能够证明缠讼的事实。明知本案房屋是二手交易，原告说是一手交易，以此来向被告讹取违约金。
国际大厦公司的质证意见如下：证据2，被告没有收取该两笔款项，也没有权利去收取。只有收款的单位才会开具发票。其他证据的质证意见与百姓房�公司一致。
被告百姓房产公司为支持自己的抗辩，提供如下证据：
证据1，国际大厦1、3号楼销售情况；
证据2，国际大厦1-3号路口商品房分户备案清册阅览表。
共同证明是二手交易的证据1、2，都注明1号楼5单元206室是贾金龙购买的。
证据3，义乌市房地产管理处房地产档案证明。证明原告有过两本房产证，一本是2000年12月20日，房管处的档案登记上是2005年3月15日是变更的，证明原告购买的房屋是二手；原、被告签订商品房买卖合同是一份虚假的合同，为了规避税费。本案不是法律意义上的商品房买卖，不适用相关的司法解释，应该适用二手房交易的相关规定。
原告的质证意见如下：
证据1，真实性有异议，下面是百姓房产公司的公章，系单方制作。
证据2，虽然该表格上面抬头是义乌�房管处，如果该材料有备案，应当向法院提供房管处档案处盖过章的材料。
证据3，真实性无异议，证明目的有异议。百姓房产公司认为从填发日期到变更日期，可以推导出涉案房屋为二手房买卖，该证明目的无法达到。合同补订、房产证变更并不必然推导出涉案房屋为二手房买卖。从被告提供的商品房预售证附件上可以体现出购房户为原告，且上面有义乌市房地产管理处的公章，该份证据可以推翻两被告陈述的该房屋为二手房买卖。
国际大厦公司对上述证据无异议。
国际大厦公司为支持自己的抗辩，提供证据如下：
证据1，义乌市房地产管理处房地产档案证明（原件）；
证据2，商品房预售证附件（核对件），证据1、2证明原告缴纳相关费用后于2000年12月20日就已经办理出了房产证，2005年是变更房产登记。
证据3，国际大厦1、3号楼销售情况（核对件）；
证据4，国际大厦1-3号路口商品房分户备案清册阅览表（核对件），证据3、4证明1996年与百姓房产公司签订协议购买房屋的是贾金龙，而非原告，且两被告将当时的分户清单交给房管处用于土地分割备案登记使用。
在（2013）金义民初字第1844号案件中原告代理人与原告通电话承认该房屋系从贾金龙处购买的，申请（2013）金义民初字第1844号开庭笔录作为证据，证明原告承认房屋从贾金龙处转手。
原告的质证意见：证据1、3、4的质证意见与对百姓房产公司证据的质证意见一致。在房屋登记之前，贾金龙并没有向相关部门进行相关房产证、土地证登记，并未进行公示，因此贾金龙在相关部门公示之前并非房屋所有权人，不存在二手房买卖问题。证据2能够证明本案房屋的购房人是原告。
百姓房产公司的质证意见如下：无异议。申请把（2013）金义民初字第1844号庭审笔录作为原告从贾金龙处购得房屋的证据，原告在上次庭审中的陈述足以推翻2000年10月24日商品房买卖合同的真实性，从而本案不适用相关司法解释。
本院出示（2013）金义民初字第1844号庭审笔录以及该卷宗中的《关于义乌国际大厦有限责任公司要求按出让合同中土地使用年限登记的情况汇报》，各当事人均无异议。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证意见如下：
原告提供的证据，两被告对真实性无异议，证据1、3、4、5的证明力予以确认；证据2证明能原告向相关部门而非向被告交纳了办证费用。被告百姓房产公司提供的证据1、2（与国际大厦公司提供的证据3、4相同），系单方面形成，未经过相关职能部门确认，不予认定�证据3的真实性予以认定；被告国际大厦公司提供的证据1、2，对方无异议，本院确认其真实性；证据3、4，仅有国际大厦公司盖章核对，真实性无法确认。（2013）金义民初字第1844号庭审笔录以及《关于义乌国际大厦有限责任公司要求按出让合同中土地使用年限登记的情况汇报》的真实性予以确认。
根据上述本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
1995年8月10日，两被告签订《关于联合开发义乌国际大厦商住房的协议》，约定共同开发位于稠州××与××交叉口的“国际大厦”。1997年8月本案所涉的房屋经竣工验收合格。
贾金龙购买了国际大厦1号楼5单元206室房屋，后原告从贾金龙处转让国际大厦1号楼5单元206室房屋，贾金龙告知原告当时无法办理权属证书，该房屋一直由原告管业。2000年10月24日，原告与百�房产公司补签了《商品房购销合同》一份，约定原告购买国际大厦1号楼5单元206室房屋，面积102.53平方米，土地使用权年限至2045年3月1日止，总价189278元（含车库），双方划去合同文本中关于出卖方逾期交付、产权登记等内容的条款。2000年12月20日，原告向义乌市地产管理所等支付地籍调查费、房屋交易手续费、登记费、工本费。
义乌市房地产管理处房产档案证明载明房屋所有权证填发日期为2000年12月20日，房产变更日期为2005年3月15日。2011年8月10日，原告起诉要求两被告协助办理房屋的土地使用权证登记手续，本院（2011）金义民初字第2363号民事判决生效后，原告申请强制执行，于2013年1月10日取得义乌国用（2013）第001-00579号国有土地使用权证，土地使用年限至2065年3月1日止。
另，2012年2月7日义乌市国土资源局行政审批科的《关于义乌国际大厦有限责任公司要求按出让合同中土地使用年限登记的情况汇报》主要内容：义乌国际大厦于1995年受让座落于宾王路与××州××交叉口地块，总面积12990平方米，土地用途为商业住宅综合用地，出让年限为70年，1998年已初始登记，登记的主体为国际大厦。……，审查中发现以下几个问题：一是土地用途与使用年限有矛盾，综合用地的最高使用年限为50年，而合同中为70年；二是当时的商品房由国际大厦与百姓房地产联合开发，而购销合同和发票都是由百姓房地产开发公司出具，与初始登记的主体不符；三是未办理土地分割登记。为此，我科提出如下建议：1、……考虑属历史遗留问题，用途和使用年限按原出让合同约定的登记；2、提供由国际大厦到国际大厦与百姓房产联合开发之间的相关税费证明；3、经与登记所联系，经办人员反映当时领导的意见是不必办理分割登记�……，建议参照浙土资发（2002）83号文件第九条规定，补办分割登记手续。该局相关人员在此报告上签字。
本院认为，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，自合同签订之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。
本案出卖人是否承担责任取决于逾期取得房屋所有权属证书是否由于出卖人的原因。本院认为原告的主张不能成立。理由有三：
一、本案系原告从贾金龙处转让房屋，贾金龙曾告知当时无法办理权属证书，为了规避二手房税收而与百姓房产公司补签商品房购销合同，双方对办证条款予以删除，基于土地性质和出让年限矛盾的存在以及贾金龙告知当时无法办理权属证书的情况，原告对办理土地使用权证期限存在不可预估的情况有所了解，删除办理权属证书的条款系双方对产权证件延期问题的合意具有高度盖然性。原告认为由于被告将涉案房屋的土地使用权用于抵押导致无法办理产权登记，未提供依据，本院不予采信。原告主张被告违约，依据不足。二、本案行政部门在土地登记审查时发现几个问题，主要是涉案国际大厦受让土地用途为商业住宅综合用地，而出让年限又约定70年，两者有矛盾。该问题不解决，则无法办理土地使用权证，这不是由于出卖人故意行为引起。后按照历史遗留问题特殊处理，才办理了土地使用权证。三、原告与百姓房产公司的商品房购销合同约定土地使用权年限至2045年3月1日止，而原告取得的国有土地使用权证的土地使用年限至2065年3月1日止，原告是受益方，且涉案房屋一直由原告居住管业。
综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
驳回原告洪梁灯的诉讼请求。
案件受理费2899元（已减半），由原告洪梁灯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币5798元，至迟不得超过上诉期限的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 陈成建
二〇一三年十二月十三日
书记员 黄 超