山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终381号上诉人（原审原告）：高淑华，女，1954年9月18日出生，汉族，农民，现住淄博市张店区。上诉人（原审原告）：高庆志，男，1958年1月13日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。委托诉讼代理人：高淑英（系高淑华、高庆志之妹），女，1963年7月22日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。上诉人（原审原告）：高淑英，女，1963年7月22日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。上诉人（原审原告）：高庆峰，男，1967年4月23日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。上诉人（原审原告）：段荣英（系高庆峰之妻），女，1970年8月28日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张伶弟，淄博周村胜峰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高桂清，女，1970年9月7日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。上诉人高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英因与被上诉人高桂清确认合同无效纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2016）鲁0306民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高淑华、高庆志的委托诉讼代理人高淑英，上诉人高淑英，上诉人高庆峰，上诉人高庆峰及段荣英的共同委托诉讼代理人张伶弟，被上诉人高桂清及其委托诉讼代理人张旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英上诉请求：撤销（2016）鲁0306民初2341号民事判决，依法改判高庆峰、段荣英与高桂清于2013年11月27日签订的房屋买卖合同无效或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，涉案房产为高继水夫妇的遗产，被上诉人明知存在其他权利人的情况下，为利益驱动，低价购买，上诉人高庆峰、段荣英明知存在其他权利人的情况下低价出卖，双方存在恶意，侵犯其他权利人的合法权益，所签订的房屋买卖协议无效。2、上诉人高淑华、高庆志、高淑英对房屋买卖均不知情，被上诉人一审提交的证据材料及一审法院调取的材料均不能认定涉案房屋确权的依据。综上，请求二审查明事实，支持上诉人的上诉请求。高桂清辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英向一审法院起诉请求：1.依法判决原告高庆峰、段荣英与被告高桂清于2013年11月27日签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：淄博市周村区北郊镇固玄店村村民高继水、孙秀英夫妇生育子女四人，分别为长女高淑华、次女高淑英、长子高庆志、次子高庆峰。高继水于2007年11月死亡，孙秀英于2005年10月7日死亡。原告高庆峰与原告段荣英系夫妻。涉诉房屋1990年时确权于高继水名下，时家庭成员为孙秀英、高庆峰、高淑英，集体土地建设用地使用证号为周集建（95）字第012569号，时宅基地使用面积为234.50平方米，其中建筑占地面积为83.10平方米；四至为东至“街道”、西至“空闲地”、南至“高继绪”、北至“高庆志”。高继水死亡后，涉诉房屋一直由原告高庆峰管理。2013年11月27日，原告高庆峰以卖方身份与被告高桂清以买方身份签订房屋买卖合同一份，内容为“一、甲方位于淄博市周村区北郊镇固玄店村的住宅一幢，现自愿将房屋及院内所属物品转让给乙方”；“二、转让房屋的位置、四至和手续”约定为“该幢住宅……东邻村内小道，西邻村内小道，南邻为高继旭住宅，北邻为高庆志住宅；因建房时间长，卖方的房产证已丢失，故甲方承诺该房屋的所有权没有任何争议，如有争议，甲方将承担违约责任”；“三、房屋买卖价款及支付方式”约定为“1、上述房屋买卖价款总计人民币伍万伍仟元整（￥55000元），乙方一次性向甲方以现金的方式付清全部购房款……”；“四、违约责任”约定为“任何一方不得反悔；如甲方违约，将按双倍价款返还乙方”；“五、其它事项”约定为“1、乙方办理房产证的过程中，甲方须积极配合办理相关手续；2、本合同一式叁份，双方各执一份，一份用于办理手续，该合同自双方签字及支付价款之日起生效”。上述合同，甲方落款处由原告高庆峰与原告段荣英分别签字，并有见证人吕某1、吕某2、朱某签字加捺印。合同签订当日，被告高桂清交付原告高庆峰、段荣英现金55000元，原告高庆峰、段荣英向被告高桂清交付房产及院落。被告高桂清户籍于2013年10月31日因“投靠亲属”迁入淄博周村区北郊镇固玄店村，户主为其父高庆功。2013年10月30日，被告高桂清提交上述房屋买卖合同等申请宅基地使用权确认手续，其中地籍调查表载明宗地代码为“370306100227JC00469”土地权利人为被告高桂清，土地权属性质为宅基地使用权，土地使用权面积为339.12平方米，建筑占地面积为97.23平方米，宗地四至为“北：滴水檐”、“东：胡同”、“南：高继绪高海娟”、“西：空地高长贵”；时淄博周村区北郊镇固玄店村向淄博市国土资源局周村分局提交证明两份，内容分别为“高桂清为本村村民，其住宅……面积为339.12平方米。该户现由高桂清实际居住，地上附着物权属归其所有……”、“原……村民高庆峰……，于2013年11月卖于本村村民高桂清。村委会认定其买卖协议合法有效。同意办理土地使用权变更登记手续”。该确权手续现未办理完毕。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证实，无证据或者证据不足以证明其主张，由其承担不利的法律后果。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同当事人订立合同存在下列情形时，合同无效：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告无证据证明签订合同时存在欺诈、胁迫等行为，亦无证据证明原告高庆峰、段荣英与被告高桂清恶意串通损害国家、集体、第三人及社会公共利益，原告高庆峰、段荣英作为完全民事行为能力人与被告高桂清签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，且不违反法律规定，合同依法成立且有效。另外，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告称涉案房产为其父母遗产，高庆峰、段荣英未经高淑华、高庆志、高淑英同意，无权处分的主张不能成立，不予支持。故原告要求确认原告高庆峰、段荣英与被告高桂清于2013年11月27日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：驳回原告高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案双方当事人二审中争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同是否为无效合同。2013年11月27日，高庆峰、段荣英与高桂清签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋及院内所属物品转让给高桂清，该合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。在签订《房屋买卖合同》之前，涉案房屋一直由高庆峰、段荣英管理使用，双方签订的合同中，亦载明“甲方（即高庆峰）承诺该房屋的所有权没有任何争议，”高桂清有理由相信涉案房屋没有权属争议，其在取得涉案房屋时主观上是善意的，并支付了合理的价格，周村区北郊镇固玄店村村民委员会亦出具证明，对涉案房屋买卖合同无异议并协助高桂清进行了土地使用权变更登记，淄博市国土资源局周村分局就集体土地使用权证进行了确认，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，高桂清善意取得涉案房屋的所有权。故，对高淑华、高庆志、高淑英所持涉案房产为高继水夫妇的遗产，对高庆峰、段荣英房屋买卖行为不知情，所签订的房屋买卖合同无效的主张不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定规范的是买卖合同缔约双方当事人，高淑华、高庆志、高淑英作为非买卖合同缔约双方当事人，是有权起诉主张合同无效的，故一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定作出判决存在瑕疵，本院予以纠正，但裁判结果正确，应予维持。综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高淑华、高庆志、高淑英、高庆峰、段荣英负担。本判决为终审判决。审判长  李兴民审判员  徐连宏审判员  王 娜二〇一七年四月二十日书记员  白杉杉