河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫14民终982号上诉人（原审原告）王今朝。委托代理人李廉颇，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州金沙置业有限公司。法定代表人杨利民，职务董事长。委托代理人梁启万，该公司副总经理。委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑州金沙置业有限公司柘城分公司。负责人杨利民，职务总经理。委托代理人梁启万，该公司副总经理。委托代理人代福华，河南陆达律师事务所律师。上诉人王今朝与被上诉人郑州金沙置业有限公司、郑州金沙置业有限公司柘城分公司（以下简称金沙柘城分公司）房屋买卖合同纠纷一案，王今朝于2015年11月8日向柘城县人民法院提起诉讼，请求判决：1.郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司继续履行向其交付柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第3号楼（幢）3-301、3-302、3-303、3-304、3-305、3-306、3-307、3-308、3-309、3-310号商铺及1套面积为130平方米左右住宅的义务；2.郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司立即配合将柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第3号楼（幢）3-308、3-309、3-310号商铺及1套面积为130平方米左右住宅的房产证办理登记至其名下；3.郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司自2013年12月25日起至完成交付之日止按其已经支付购房款的万分之三向其支付违约金（暂计至2015年7月16日共计568天，违约金为3238356×3÷10000×568＝551815.862元）。柘城县人民法院于2015年12月30日作出（2015）柘民初字第2310号民事判决，王今朝不服，向本院提起上诉。2016年2月5日本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日对本案进行了公开开庭审理。上诉人王今朝及其委托代理人李廉颇，被上诉人郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司的委托代理人梁启万、代福华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2013年11月26日原告王今朝与被告金沙置业有限公司签订《商品房买卖合同》七份，约定原告购买被告位于柘城县未来大道北侧政府西侧的金沙府西花园第3号楼（幢）3-301、3-302、3-303、3-304、3-305、3-306、3-307号商铺即房产证和不动产购房发票上显示的301-1、301-2、302-1、302-2、303-1、303-2、303-3号商铺，面积分别为109.3、121.08、101.45、121.26、119.13、102.75、121.08平方米，总面积共计796.06平方米，总购房款为4378308元，房屋单价购房合同显示为每平方米4068元，按购房款与面积的比率为单价每平方米5500元。此后，原告支付了全部购房款，双方约定原告交纳的100000元定金转为相应的办证费用、契税等。2013年12月25日原告王今朝领取了第3号楼（幢）3-301、3-302、3-303、3-304、3-305、3-306、3-307号商铺房屋的房产证，原、被告因商铺室内的楼梯改装问题发生分歧，原告至今未接收和实际使用该房屋，但原告于2014年1月24日用该七处房屋作抵押向商丘银行股份有限公司进行了贷款，抵押评估价为每平方米8500元。另查明，2013年11月至2014年2月，王今朝、朱宇峰、王修领、王永新、宋伟娜分别与被告郑州金沙置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买被告位于柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园的商铺，后双方因商铺室内的楼梯改装问题发生纠纷，其五人于2015年11月8日委托李廉颇律师分别起诉至法院。原审法院认为：民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，以维持当事人之间的利益均衡，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原告王今朝和被告郑州金沙置业有限公司在平等、自愿的基础上达成购买七间商铺的意愿，虽然所签订的买卖合同显示房屋价款为每平方米4068元，但综合原、被告提供的证据能够印证该房屋的实际成交价为每平方米5500元。在原、被告均认可的王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰已经交纳的总价款9386861元（包括同时购买商铺的王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰所交纳房款）的前提下，按照被告提出的王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰已经领取房产证的十五套商铺面积计算，每平方米的价款是5500元；如果按照原告主张的该总价款是王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰购买的十八套商铺面积（按每平方米4068元计算）和4套130平方米的住宅（每平方米2200元）总和计算，实际交款与原告所称的价款不一致，即用王今朝、王修领、王永新、宋伟娜、朱宇峰缴纳的总房款和主张的购买面积计算后不能和商铺每平方米4068元的价款相吻合，且原告未提供充分证据证明原告所缴纳的价款中包括另外3间商铺和1套130平方米的住宅。另外，原告购买3间商铺和1套130平方米的住宅先交款而不签订合同的做法不合常理，结合其他人购买房屋的实际成交价格，该地段房屋在原告购买之前的2012年10月已经是每平方米5300元，且该房屋抵押估价的价值为每平方米8500元，故原告称购房较多，价格便宜，已经交付了1套面积为130平方米左右住宅的价款，无事实依据，不予支持。依照公平正义的原则，原告要求被告立即配合将柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第3号楼（幢）3-308、3-309、3-310号商铺及1套面积为130平方米左右的住宅产权登记至原告名下的诉请，不予支持。2013年12月25日原告领取了所购房屋的房产证，且于2014年1月24日用该房屋抵押贷款，根据法律规定，应视为被告已向原告支付房产。但根据该种房屋的交易习惯，被告应依照原告的要求改扩建楼梯，而原告无充分证据证明其主动接受房屋并要求改扩建楼梯，对此，原、被告均有过错，但鉴于原告已领取了房产证，原告是实际的权利所有人和使用人，原告的过错责任较大，被告应酌定给付原告补偿款70000元，原告要求支付万分之三的违约金不予支持。原告王今朝要求立即交付7处涉案房屋的诉请应予支持，对原告的其他诉请因没有证据证明，不予支持。本案原告王今朝的房屋购买合同是同被告郑州金沙置业有限公司签订的，被告郑州金沙置业有限公司柘城分公司是被告郑州金沙置业有限公司的分公司，无独立的法律地位，不能独立承担民事责任，相应责任应由被告郑州金沙置业有限公司承担。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州金沙置业有限公司于判决书生效后十日内向原告王今朝交付柘城县未来大道北侧政府西侧金沙府西花园第3号楼（幢）3-301、3-302、3-303、3-304、3-305、3-306、3-307号商铺；二、被告郑州金沙置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告王今朝支付补偿款70000元；三、驳回原告王今朝对被告郑州金沙置业有限公司柘城分公司的诉讼请求；四、驳回原告王今朝的其他诉讼请求。王今朝不服，上诉称：双方在房管局备案的合同证明效力高于其他证据的证明效力，该证据能够证明房屋的价格为每平方米4068元；且春节前，被上诉人资金紧张，上诉人又是一次性付款，被上诉人以低于市场价格出售房屋，符合房地产市场的一般规则，也不违反法律规定，原审认定每平方米5500元是错误的。上诉人已交纳全部房款，其他所购房屋虽未签订书面合同，但双方之间存在口头合同，不影响双方之间房屋买卖的事实。因房价上涨，被上诉人拒不交付房屋，且也不符合交房条件，被上诉人构成违约，应当承担违约责任，原审酌定给予上诉人补偿没有法律依据。应当判决郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司承担连带赔偿责任。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求撤销原审判决并依法改判。被上诉人郑州金沙置业有限公司、金沙柘城分公司辩称：上诉人购买房屋的价格为每平方米5500元，而非每平方米4068元。上诉人已办理房产证，房屋已交付。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人是否应当承担违约责任。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议。二审中上诉人申请证人出庭证言及被上诉人提交的交费清单因不影响案件事实的认定，本院不予分析认证。经审理，二审查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，虽然房管部门备案的合同显示房屋的价格为每平方米4068元，但根据上诉人的交款数额及所购房屋的面积能够推算房屋的实际成交价为每平方米5500元。上诉人交款后，就合同记载的房屋已办理过户登记，现主张其双方口头合同约定的其他房屋，因证据不足，不应支持。双方当事人对交房时间约定不明，且上诉人交款后，即就所购房屋办理了过户登记，并进行了抵押贷款，没有证据证明其何时向被上诉人要求过实际接受房屋，原审酌定被上诉人适当给予上诉人补偿并无不当。金沙柘城分公司作为郑州金沙置业有限公司的分公司，无独立承担权利义务的主体资格，不应承担连带赔偿责任。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23743元，由上诉人王今朝负担。本判决为终审判决审 判 长  朱利民审 判 员  李念武代理审判员  段智明二〇一六年四月十九日书 记 员  周玉婷