浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉平民初字第1929号
原告：平湖市当湖麦芽有限责任公司。住所地：平湖市经济开发区红星路***号。
法定代表人：何跃明，董事长。
委托代理人：孙伟强、杨晓雷，浙江天卓律师事务所律师。
被告：平湖市联富箱包有限公司。住所地：平湖市经济开发区兴工路****号内第*幢。
法定代表人：舒朗珍，董事长。
委托代理人：马小华，浙江浙平律师事务所律师。
委托代理人：王义锋，湖北富川律师事务所律师。
原告平湖市当湖麦芽有限责任公司与被告平湖市联富箱包有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理，依法由审判员朱跃飞适用简易程序独任审判，并于2015年1月29日、2016年1月22日、2016年6月23日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨晓雷、被告的委托代理人马小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2013年3月19日签订房屋租赁合同1份，约定原告将平湖市经济开发区红星路333号6号仓库租赁给被告用于堆放成品箱包，租赁期限一年，自2013年2月1日至2014年1月31日止，租金每年200000元。租赁期满后，原、被告未签订新的租赁合同，但被告仍继续租赁仓库，并于2014年3月、6月各支付租金50000元。2014年7月18日晚，被告承租的成品仓库发生火灾，烧毁了包括6号仓库等邻近建筑以及存放于内的成品、设备、原材料等物品，造成了原告巨大的经济损失。2014年9月17日，平湖市公安消防大队出具火灾事故认定书，认定起火点位于平湖市经济开发区红星路333号平湖市联富箱包有限公司成品仓库内。原告因本案火灾遭受的损失有：租赁给被告的房屋损失1705455元、出租及自用的钢结构损失900000元、存货及设备损失719271.21元、租赁给被告的租金损失200000元、租赁给嘉兴裕田电子线缆有限公司的租金损失280000元，合计3804426.21元。原告认为，原、被告的租赁合同关系合法有效，根据房屋租赁合同第八条的约定以及《合同法》的规定，被告应对原告此次火灾造成的所有损失承担赔偿责任。现原告为保护自己的合法权益，诉至本院，请求判令：一、被告赔偿原告因火灾造成的各项财产损失合计3804426.21元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告答辩称：一、原告的严重过错引发了火灾。平湖市公安消防大队于2014年9月17日作出的火灾事故认定书，排除了自然灾害、外来火源、自燃等引起火灾的可能性，不排除仓库内电器设备故障引起的可能性，根据该建筑物验收资料，电器电路设置被原告擅自改变，严重违反了建筑法和消防验收的规定，所以原告应该对火灾事故承担责任。平湖市公安消防大队对该建筑出具的消防验收意见书中明确记载“已经验收合格的建筑，如果有改（扩）建、改变使用性质、再次装修等，应重新申办消防设计审核手续”，但是原告未办理相关手续，故其违反消防法的相关规定，应该承担火灾的全部责任。被告租用的厂房用于仓储，只有照明用电，而原告在该仓库的南门外违法设置了麦芽生产的机器设备，这些机器设备的用电系从被告租用仓库内起火点的分配电箱接出，故原告违法建筑，私拉私接电气线路，违法用电的行为，造成电气线路故障，引起了火灾。二、火灾损失的造成是原告的过错。被告所租用的厂房之间没有消防隔离通道，且消防栓盖在违章建筑下，给消防救援增加了难度。原告的过错，加重了火灾的损失，原告应承担相应责任。三、被告在租赁期间已经尽到了妥善管理租赁物的责任，租用建筑物后也没有对其进行人为改造，发生火灾后被告也及时通知了原告，造成火灾也是因为原告的严重过错行为引起的，故被告对于火灾的发生不存在过错。四、原告的损失应该由合法的评估机构确认数额，原告在火灾后获得的保险赔偿部分，应该从损失赔偿中扣除，嘉兴裕田电子线缆有限公司所租用的厂房系原告搭建的违章建筑，不能要求被告赔偿。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：
一、火灾事故认定书1份，证明火灾发生的具体情况，引起火灾的原因不明。
二、房屋租赁合同1份，证明原、被告的租赁关系，合同第八条明确约定如发生火灾事故，一切责任由被告负责，损失由被告承担。
三、银行汇款凭证2份，证明原、被告的租赁期限虽到期但租赁关系仍正常延续。
四、房产证1份、建筑钢结构制作安装说明1份、营业执照1份、建筑钢结构制作安装说明1份、身份证2份，证明原告受损房屋的情况。
五、发生额及余额表1页及麦芽总账2页、发票3份，证明原告库存的麦芽损失情况。
六、设备发票7份，证明原告设备损失情况。
七、厂房租赁合同1份，证明原告的租金损失。
八、照片9份，证明原告损失情况。
被告质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，该认定书在起火原因中排除自然灾害、外来火源、自燃、遗留火种引起的可能性，不排除仓库范围内电器线路故障引起火灾的可能性，实际上已经明确无误的指出火灾的真正原因是电器线路故障。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但合同第八条第四款约定系格式条款，免除了原告的责任，加重了被告的责任，且排除了被告的权利，按照合同法约定，该条款属于无效条款。证据三，无异议。证据四，对房产证无异议，房产证中的房屋分布平面图是经相关部门验收后绘制的，根据该分布图显示被告所租仓库四周并无其他建筑物，说明了嘉兴裕田电子线缆有限公司所租赁的仓库及原告搭建的车间均为违章建筑，对于其余证据的真实性无异议，但被告系合同之外的第三人，对相关情况不了解，但该部分房屋没有建筑许可证，属于违章建筑，原告应自行拆除，不具有建筑物的价值。对证据五，对发生额及余额表及麦芽总账的真实性、合法性、关联性均有异议，本案是房屋租赁合同纠纷，所以对除了房屋标的物外的其他请求，均不属于本案审理的范围，故该证据与本案无关联，且该证据都是由原告自行编制的，对3份发票的真实性无异议，但不属于本案审理的范围内，对原告以该发票来证明其损失不予认可，发票只能证明原告购进了麦芽的数额，但原告未提供上述麦芽是否都库存于火灾现场的证据，所以该发票所指的麦芽与本案没有必然的联系。对证据六的真实性无异议，但与本案的关联性有异议，不属于本案审理范围，该证据虽然证明了相应的设备设施的原始价值，但原告没有提供证据证明该发票上所指向的设备设施在本案火灾中遭受了损失，即使确实损失了，原告也不能用原始的价格来证明本次火灾中的机械设备设施的损失，相应损失应该由具有资质的评估机构进行评估确定。对证据七的真实性、关联性均有异议，被告是该合同之外的第三人，对该合同的约定不清楚，而且房租损失不属于本案审理范围。对证据八，对被告仓库的照片没有异议，对其他照片的真实性、合法性无异议，但对与本案的关联性以及对原告要证明的事实有异议，该证据不代表原告的实际损失。
被告举证如下：
一、建筑工程消防验收意见书1份，证明原告的新建二车间于2008年12月3日经平湖市公安局消防大队验收合格，及验收意见书的内容。
二、建筑电气消防安全检测报告1份，证明原告的新建二车间安全检测内容及情况。
三、图纸6份，证明原告的新建二车间于2008年12月经竣工验收的建筑平面图以及消防设施等情况，第一张图纸明确被告所租用的仓库后面在设计图纸上不存在嘉兴裕田电子线缆有限公司租赁的厂房，6号仓库与西部的厂区是连通的，设计了消防通道及消防隔离区；第二张图纸反映了被告所租用厂房的消防设施，图纸的西北角墙外有一个消防栓，已经被嘉兴裕田电子线缆有限公司租赁的厂房覆盖。
原告质证认为，对证据一、证据二的真实性无异议，原告的厂房通过了消防大队的验收，是合法建筑。对证据三的真实性无异议。
本院出示如下证据：
一、应被告申请，本院向平湖市公安消防大队调取的询问笔录3份、火灾现场勘验笔录1份、照片25份。
二、因原告的申请，本院委托嘉兴中明资产评估有限公司出具的资产评估报告、鉴定费发票各1份，浙江禾城房地产估价有限公司出具的工程造价鉴定报告书及补充说明2份、鉴定费发票1份。
原告对上述证据均无异议。
被告质证认为，证据一，无异议。证据二，对工程造价鉴定报告书的真实性、合法性、关联性均有异议，钢结构建筑没有取得规划许可证和施工许可证，违反了建筑法的强制险规定，属于违法建筑，鉴定机构对该违法建筑按照合法建筑进行造价鉴定没有法律依据，而且鉴定机构对上述钢结构建筑仅依据原告与第三方签订的、没有依法进行备案的施工合同进行造价鉴定，缺乏法律依据，违法建筑应该拆除，因此钢结构部分的财产损失应为火灾前该钢结构建筑物拆除后的建材总价减去火灾后剩余的建材价值，房屋折旧率按照税务机关的折旧年限为20年，鉴定报告未明确房屋的使用年限及折旧率，房屋产权编号095442建筑的残值不止钢筋的价值，且钢筋的价值大于剥离的人工价；对工程造价报告发票的真实性无异议，但是该鉴定报告对鉴定事项没有作出合理的鉴定结论，故对鉴定费有异议。
经审核，本院对证据认证如下：原告提供的证据一、证据二、证据三，被告无异议，本院予以认定。原告提供的其余证据，结合本案的其它证据，本院对其合理部分予以认定。被告提供的证据，原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定。本院出示的证据一，原、被告均无异议，本院予以认定。本院出示的证据二，系具有鉴定资质的机构出具，故本院予以认定。
基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2013年3月19日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定原告将平湖市经济开发区红星路333号6号仓库（面积1894.95平方米）租赁给被告用于堆放成品箱包，租赁期限一年，自2013年2月1日至2014年1月31日止，租金每年200000元，……在租赁期限内，被告发生人身伤亡等安全事故或火灾事故的，所产生的一切费用和损失全部由被告承担。
2014年1月15日，原告与案外人嘉兴裕田电子线缆有限公司签订厂房租赁合同1份，约定原告将平湖市经济开发区红星路333号厂房（2500平方米）租赁给嘉兴裕田电子线缆有限公司使用，租赁期限5年，自2014年2月1日至2019年1月31日止，租金每年280000元，等等。原告与被告及案外人签订租赁合同后，将房屋分别交付给被告及案外人使用。
2014年7月18日20时30分许，被告租赁用于堆放成品箱包的6号仓库发生火灾，烧毁了原、被告及案外人嘉兴裕田电子线缆有限公司的建筑、成品、设备、原材料等物品。2014年9月17日，平湖市公安消防大队出具火灾事故认定书，认定起火时间：2014年7月18日20时30分许；起火部位：平湖市经济开发区红星路333号平湖市联富箱包有限公司成品仓库内；起火点：仓库东南侧距南侧内墙1.2米，距东侧内墙7.5米处，并在此一定范围内；起火原因：排除自然灾害、外来火源、自燃、遗留火种引起火灾的可能性、不排除仓库内电气线路故障引起火灾的可能性。
在诉讼中，因原告的申请，本院分别委托浙江和诚房地产估价有限公司、嘉兴中明资产评估有限公司对原告因火灾造成的房屋损失和财产损失进行鉴定。2015年11月9日，浙江和诚房地产估价有限公司出具鉴定结论：平湖市当湖麦芽有限责任公司因火灾造成的房屋产权证书为095442房屋损失为1419883元；出租及自用钢结构损失为740289元，合计2160172元。2015年12月25日，嘉兴中明资产评估有限公司出具评估结论：平湖市当湖麦芽有限责任公司的设备、存货在评估基准日（即火灾发生日2014年7月18日）的评估价值为421538元。原告分别支付评估费19996元、6000元。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被告承租的仓库发生火灾，造成原告的财产损失，故被告应承担相应的赔偿责任。被告主张原告对涉案建筑及电器线路擅自改装，造成火灾，故应对本起火灾负全部责任，本院认为，平湖市公安消防大队出具的火灾事故认定书对本起火灾的起因未做出直接认定，被告也未能提供充分证据证明其主张，故被告的主张，本院不予采信。被告主张原告建造违章建筑，致使消防救援难度增大，加重了火灾的损失，但亦未能提供相应证据，本院不予采纳。
至于原告因本次火灾造成的损失，本院认定如下：一、房屋产权证编号为095442房屋损失和出租、自用钢结构，根据浙江和诚房地产估价有限公司出具的鉴定报告分别确定为1419883元和740289元。被告主张095442号建筑的残值不止钢筋的价值，且钢筋的价值大于剥离的工人费，但未能提供证据证明其主张，本院不予采信。被告主张钢结构建筑系违章建筑，故该部分损失应为建造钢结构的建材价值减去火灾后剩余建材的价值，本院认为，原告虽然没有合法手续搭建了涉案的钢结构建筑，但涉案钢结构也具有相应的使用价值，且原、被告双方在鉴定时均同意按重置价对包括钢结构在内的建筑损失进行评估，故被告的主张缺乏依据，本院不予采纳，原告有权要求被告赔偿相应损失。鉴定报告书的补充说明中载明评估建筑物损失时已考虑10%的房屋折旧率，故被告主张鉴定报告书未明确房屋使用年限及折旧率，缺乏依据，本院不予采信。二、设备及存货损失。原、被告对嘉兴中明资产评估有限公司出具的鉴定报告均未提出异议，故本院根据该报告确定相关损失为421538元。三、租金损失。原告请求被告赔偿2014年8月1日至2015年7月31日出租给被告房屋的租金损失200000元及2015年2月1日至2016年1月31日出租给嘉兴裕田电子线缆有限公司房屋的租金损失280000元，本院认为，原告的请求在合理范围内，且被告对原告请求赔偿租金的时间段及计算方法无异议，故本院予以确认，至于被告主张该2笔损失应由原告自行承担，本院认为，被告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应原告因本次火灾造成的损失共计3061710元。被告主张应扣除原告获得的保险理赔款，但庭审中原、被告确认原告尚未进行保险理赔，故被告的主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告平湖市联富箱包有限公司赔偿原告平湖市当湖麦芽有限责任公司各项经济损失3061710元；
二、司法评估费25996元（原告平湖市当湖麦芽有限责任公司垫付），由被告平湖市联富箱包有限公司承担；
上述第一、二项共计3087706元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告平湖市当湖麦芽有限责任公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37235元，减半收取18617.50元，由原告平湖市当湖麦芽有限责任公司负担3507.50元，被告平湖市联富箱包有限公司负担15110元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 朱跃飞
二〇一六年六月三十日
书记员 怀笑晶