邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0503民初1179号
原告钟解送。
委托诉讼代理人杨梅坤。
被告湖南花研园林景观有限公司（原邵阳市园艺花木研究有限公司），住所地邵阳市双清区五一北路270号。
法定代表人：钟泽龙
被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部，住所地邵阳市北塔区魏源路。
负责人袁朝勇。
原告钟解送与被告湖南花研园林景观有限公司（以下简称花研公司）、中国农业发展银行邵阳市分行营业部（以下简称农发行邵阳分行营业部）所有权确认纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟解送的委托诉讼代理人杨梅坤和被告农发行邵阳分行营业部的负责人袁朝勇到庭参加诉讼。被告花研公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告钟解送向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦由北往南三间门面（建筑面积共124.07平方米，现登记的权利人为花研公司，房产证号为邵房权证字第R00499**号）所有权归原告所有；2、确认两被告就原告享有所有权的三间房产所签订的抵押合同无效；3、判决被告湖南花研园林景观有限公司立即为原告办理花研大厦三间房产的不动产登记，将房屋的权利人登记至原告名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于1999年与被告花研公司合作修建位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦，该项目开发结束后，花研大厦的六间门面作为合伙期间取得的财产，于2002年进行结算分配，其中三间门面（共145.12平方米）归被告花研公司所有，三间门面（共124.07平方米）归原告所有，但口头约定房产证、国土证全部由被告花研公司负责办理。此后，各自管理各自所有的门面，原告由于长期不在邵阳，故将前述门面委托亲属代管（包括由亲属自己使用或者对外出租），但多年来，被告花研公司一直不为原告办理房屋权属登记。经原告调查，发现被告花研公司将属于原告的门面的产权登记在被告自己名下（房产证号为：邵房权证字第R00499**号），另两被告自2011开始就将涉案房屋用于抵押贷款，在第一次约定的抵押期限于2015年6月到期后，又将抵押期限延期至2020年6月。使房屋目前处于抵押状态，从而导致不能办理权属转移登记。原告认为两被告根本无权对本属于原告的房产用于抵押贷款，两被告之间签订的抵押合同严重损害了原告的合法权益，依法应当认定为无效。为此，特向本院提起诉讼，请求支持其诉请。
被告花研公司未答辩。
被告农发行邵阳分行营业部辩称，1、花研公司不应是本案的被告，本案的被告应该为邵阳市园艺花木研究有限公司；2、原告诉称的与被告花研公司合作开发修建花研大厦的事实不成立；3、原告主张花研大厦三间门面归其所有没有事实和法律依据，门面应为花研公司所有；4、花研公司与农发行邵阳分行营业部签订的担保合同意思表示真实，担保手续合法有效；5、本案是恶意诉讼案件，应驳回起诉。
原告钟解送围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：
1、企业工商登记信息、身份证复印件，拟证明原、被告主体资格；
2、花研公司出具的情况说明及刘献中、黄艺平出具的证明。拟证明钟解送与花研公司合作修建花研大厦、花研大厦三间门面系作为合伙期间取得的财产于2002年期间分配给钟解送所有的事实。
3、不动产登记信息，拟证明涉案房屋登记在花研公司名下，并非法用于抵押贷款的事实。
4、对袁艾姣的调查笔录及袁艾姣的身份证复印件，拟证明原告钟解送与花研公司合作建设花研大厦，原告分到花研大厦三间门面，该三间门面系原告所有的事实。
5、对钟婧兰的调查笔录及钟婧兰的身份证复印件，拟证明原告委托钟婧兰管理（包括对外签订租赁合同、收取租金等）花研大厦三间门面的事实。
6、钟婧兰与唐海雄签订的门面租赁合同（两份）、经营者唐海雄的工商登记信息、对唐海雄的调查笔录及唐海雄的身份证复印件、唐海雄交房租的收款收据、钟婧兰的银行账户流水（建设银行）。拟证明原告于2013年7月开始将花研大厦14号门面出租给唐海雄，由原告方收取租金的事实。
7、（1）钟婧兰与刘红伟、杨广云签订的门面租赁合同、经营者杨广云的工商登记信息、对刘红伟的调查笔录及刘红伟的身份证和居住证复印件、杨广云交房租的收款收据、钟婧兰的银行账户流水（建设银行）；（2）钟婧兰与黎艳红及夏俊签订的门面租赁合同（各一份）。
拟证明原告于2013年3月开始将花研大厦16号门面先后出租给夏俊、黎艳红和刘红伟与杨广云，由原告方收取租金的事实。
8、钟婧兰与谢莉莎签订的门面租赁合同（两份）、经营者谢莉莎的工商登记信息、对杨小林、谢莉莎的调查笔录及杨小林、谢莉莎的身份证复印件、谢莉莎交房租的收款收据、钟婧兰的银行账户流水（建设银行）、钟婧兰与杨志林签订的门面租赁合同、对杨志林的调查笔录。拟证明原告于2010年12月开始将花研大厦门面出租给杨志林，谢莉莎自2013年6月开始承租花研大厦17号门面一直至今，由原告方收取租金的事实。
另原告在庭审结束后向本院提交了原邵阳市园艺花木研究有限公司的《公司设立登记申请书》、《公司变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》等企业登记资料，拟证明花研公司是由原邵阳市园艺花木研究有限公司变更而来。
被告花研公司未提供证据。
被告农发行邵阳分行营业部围绕诉讼请求向本院依法提交了以下证据：
1、房屋所有权证，拟证明涉案房产的所有权为花研公司所有。
2、流动资金贷款合同、银行承兑协议，拟证明两被告之间存在借款关系。
3、最高额抵押合同，拟证明涉案的房产为花研公司的贷款提供抵押担保的事实。
4、房屋他项权利证书，拟证明涉案房产办理了合法有效的抵押登记手续。
5、贷款应收利息登记本、贷款余额查询表，拟证明花研公司拖欠贷款本息未还。
6、提示付息通知书、提示归还到期贷款通知书，拟证明农发行邵阳分行营业部对花研公司应付利息和到期的承兑汇票履行了提示义务。
7、催收欠款通知书、债务逾期催收通知书，你证明农发行邵阳分行营业部对花研公司的欠款本息履行了催收义务。
8、诉讼财产保全申请书，拟证明农发行邵阳分行营业部对花研公司的违约行为申请诉请财产保全。
9、民事裁定书，证明目的同上。
10、企业信用信息报告、，拟证明花研公司不是邵阳市园艺花木研究有限公司，花研公司不应作为被告，也没有房地产开发的经营资质。
11、内资企业登记基本情况，证明目的同上。
12、收据，拟证明邵阳市园艺花木研究有限公司与花研公司不是同一家公司。
对于上述原告提供的证据，本院认为能够相互印证，真实合法，与本案具有关联性，均予以采信。对被告提供的证据5至证据9，与本案没有关联性，对于其余证据的真实性、合法性、关联性均予采信，但对证明目的以本院查明确认的事实为准。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定法律事实如下：
位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦项目系原告钟解送与被告花研公司共同出资修建。该项目开发结束后，花研大厦的六间门面作为合伙期间取得的财产，于2002年进行结算分配，双方确定其中三间门面由被告花研公司所有，而三间门面则归原告所有，相关房产证、国土证全部由被告花研公司负责办理。此后，原告将花研大厦三间门面长期委托其侄女钟婧兰代管。钟婧兰于2013年7月2日将14号门面出租给唐海雄用于经营邵阳市大祥区饰外淘园精品店，唐海雄承租至2017年6月；于2010年12月开始将两间门面出租给杨志林；于2013年3月开始将16号门面先后由夏俊、黎艳红以及刘红伟和杨广云夫妻两人，现由刘红伟和杨广云两人承租用于经营邵阳市大祥区快乐秀二店；于2013年6月开始一直至今将17号门面出租给谢莉莎用于经营邵阳市大祥区花间巷子花艺生活馆。花研大厦三间门面对外出租期间的全部租赁合同均由钟婧兰与承租人签订，并且全部租金也都是由钟婧兰代原告收取。被告花研公司一直没有将花研大厦三间门面的所有权登记至原告名下，而是于2011年4月13日将该三间门面的所有权登记在被告花研公司名下，不动产单元面积124.07平方米。另由于被告花研公司长期在被告农发行邵阳分行营业部处贷款，涉案的花研大厦三间门面（权证号为R00499**）自2011年6月9日就由被告花研公司用于向被告农发行邵阳分行营业部提供贷款抵押，登记的抵押期限至2015年6月8日。2015年6月8日，被告花研公司与被告农发行邵阳分行营业部重新签订《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号），三本房屋所有权证项下的房产均作为该抵押合同中的抵押资产，其中权证号为R00499**号房产的最高抵押额为868000元，在该抵押合同的附件房地产清单中，R0049972号房产的是否已出租信息栏中显示“否”。2015年6月26日，两被告在原邵阳市产权监理处将登记的抵押期限延期至2020年6月7日。
另查明，邵阳市园艺花木研究有限公司于1999年1月经邵阳市工商行政管理局登记成立，该公司于2003年3月变更为湖南花研科技有限公司，2010年12月22日，湖南花研科技有限公司依法变更为本案被告湖南花研园林景观有限公司。
本院认为，根据邵阳市园艺花木研究有限公司的《公司设立登记申请书》、《公司变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》等企业登记资料，能够证实原邵阳市园艺花木研究有限公司首先变更为湖南花研科技有限公司再变更为湖南花研园林景观有限公司，依据《中华人民共和国公司法》第七十六条之规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。故被告花研公司应继续履行名称变更前的邵阳市园艺花木研究有限公司的义务。被告农发行邵阳分行营业部关于花研公司不是本案诉讼主体、应将邵阳市园艺花木研究有限公司作为被告的答辩观点不能成立，本院不予采纳。被告花研公司在其出具的《情况说明》中对花研大厦项目系其与原告钟解送合作开始修建以及该大厦14号、16号、17号三间门面作为合伙期间取得的财产分配给原告等事实明确认可，并结合证人刘献中、黄艺平、袁艾姣、钟婧兰等证人证言以及钟婧兰接受原告的委托长期对三间门面进行实际管理的事实，依据证据盖然性原则，本院对原告钟解送与原邵阳市园艺花木研究有限公司合作修建花研大厦项目并将三间作为合伙财产分配给原告的事实予以确认，被告农发行邵阳分行营业部提出的原告没有与被告花研公司合作开发花研大厦的抗辩理由，没有提供充分的反驳证据，本院不予采纳。
另关于两被告于2015年6月8日签订的《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号）的效力问题。被告花研公司在明知诉争房屋权属属于原告、其无权用于对外抵押的情况下，仍然同农发行邵阳分行营业部签订最高抵押合同，属于恶意损害原告钟解送的利益。根据商业银行法的有关规定：商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据《中国农业发展银行信贷业务基本操作流程》第十三条的规定，对信贷业务的调查原则上采取多级行联合实地调查的形式（总行另有规定的除外），主办客户经理应作为一般调查人参加联合调查，调查人应对调查资料的真实性与准确性负责。本案被告农发行邵阳分行营业部在与被告花研公司于2015年6月8日签订《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号）时，理应对诉争的花研大厦三间门面的实际状况进行现场核查，并提相应证据加以佐证。但被告农发行邵阳分行营业部只提供了一份2017年3月10日出具的《抵押担保调查情况表》，该调查情况表显示经现场核查抵押物没有出租，但没有任何证据佐证进行过实地调查。同时，在《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号）的附件中，R0049972号房产的是否已出租信息栏中也显示“否”，而根据原告提供的证据，能够充分证明R0049972号项下的房产（花研大厦三间门面）长期处于对外出租并正常营业的状态，故被告农发行邵阳分行营业部在对抵押物的审核中具有过错，没有到现场对房源的真实性进行核查，存在审核把关不严、业务流程走过场、规章制度执行不力等问题，被告农发行邵阳分行营业部不适用善意第三人的情形。因此，两被告于2015年6月8日签订的《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号）中涉及权证号为R0049972号项下的房产（即花研大厦三间门面）的抵押内容损害了原告钟解送的利益，属于无效。故对原告提出的确认两被告就花研大厦三间房产所订立的抵押合同无效的请求，本院予以支持。同时，就花研大厦房产权属的办证事宜，被告花研公司在《情况说明》中明确认可与钟解送之间约定应由其公司负责办理的事实，故被告花研公司负有协助原告办理权属登记的义务。
综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、位于邵阳市大祥区邵水西路李子园花研大厦三间门面（建筑面积共124.07平方米，现登记的不动产权证书号为R0049972号）的所有权归原告钟解送所有；
二、被告湖南花研园林景观有限公司与被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部于2015年6月8日签订的《最高额抵押合同》（编号：43059901-2015年营部【抵】字0008号）中涉及权证号为R0049972号项下的房产抵押内容无效；
三、被告湖南花研园林景观有限公司在本判决生效后六十日内为原告钟解送办理花研大厦三间房产的不动产权属转移登记手续，将房屋的权利人登记至原告钟解送名下。
本案减半收取案件受理费7980元、财产保全费5000元，共计12980元。由被告湖南花研园林景观有限公司承担10000元，由被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部承担2980元（此款原告钟解送已垫付，由被告湖南省第四工程有限公司、被告中国农业发展银行邵阳市分行营业部在本判决生效后三十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 夏月星
二〇一七年九月二十日
代理书记员 尹 苗
附：相关法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自
己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。