湖南省岳阳市君山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0611民初249号
原告：杨新慧。
委托代理人：夏常青，湖南奉宪律师事务所律师。
委托代理人：汪双云，湖南立华律师事务所律师。
被告：岳阳亚龙置业有限公司，住所地岳阳市君山区洞庭西路亚华大市场502号。
法定代表人：潘伟宏，该公司董事长。
委托代理人：赵无畏，岳阳市智华法律服务所法律工作者。
原告杨新慧与被告岳阳亚龙置业有限公司（以下简称亚龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员陈智科担任审判长，与审判员张文谦、人民陪审员魏国军组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行了审理，代理书记员刘聪担任记录。原告杨新慧及委托代理人夏常青、汪双云，被告亚龙置业公司委托代理人赵无畏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨新慧诉称，请求1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已付购房款137.8万元及其利息，并按已付购房款的1%向原告支付违约金；3、判令被告依法承担已付购房款1倍的赔偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。2015年6月25日原、被告在自愿平等的基础上签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的洞庭国际第001幢01层116号门面，建筑面积142.07平方米，单价每平方米9699.44元，总价137.8万元，付款方式为一次性付款。于2015年12月31日前交房，如被告逾期超过90天交房的，原告有权解除合同，并有权要求被告返还购房款及按已付购房款的1%向原告支付违约金。当日被告出具了购房款发票。2016年3月原告才知道被告向银行贷款设立了在建工程抵押。现被告未按合同约定期限向原告交付房屋。
被告亚龙置业公司辩称，1、原、被告仍可以协商调解；2、按照法律规定，解除合同之后，才能要求1倍的赔偿责任，现在合同没有解除，延迟1个月就要100多万元的赔偿不合情理。请求法院依法处理。原告购房前，原告丈夫与被告公司存在建设工程施工业务往来。在双方自愿的基础上，把一间商铺卖给原告抵付工程款。前期建设工程施工期间，商铺、车库等已抵押给了中国建设银行股份有限公司岳阳市分公司（以下简称建设银行岳阳分行），银行要在2017年才能解除抵押，因为不能解押，影响办房产证，起诉前原告一直要求被告交付房屋。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：《商品房买卖合同》、湖南省岳阳市地方税务局预收款专用凭证、商品房预售和其他项权利信息表，拟证明原、被告于2015年6月25日签订房屋买卖合同，约定于2015年12月31日交房，被告已收原告购房款137.8万元。被告于2013年3月18日与建设银行岳阳分行设立在建工程抵押，现所购房屋无法办理交付。被告对原告的证据均无异议。被告亚龙置业公司未提交证据材料。
原告当庭补充陈述，原告买房的钱是丈夫刘志明的工程款（刘志明到庭确认），其在亚龙置业迪亚庄园洞庭国际项目有路沿石及火烧板两个工程项目，经双方协商，原告用未付工程款137.8万元抵偿房屋的购房款，被告公司开具了发票。因为被告把原施工合同都收回去了，所以没有其他账目证明。被告公司当庭陈述，2010年经人介绍，原告丈夫刘志明承建被告路沿石的工程，之前约定工程边做边拨款。在双方自愿的基础上，把一间商铺卖给原告（刘志明）抵付工程款。被告开发该项目时在建设银行岳阳分行借款，设立了在建工程抵押，银行解除抵押要到2017年，因为不能解押，影响了办理房产登记。
本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告的当庭陈述经双方对质后，本院确认如下事实，本次商品房买卖合同是“以房抵款”的形式购买，原告用其丈夫刘志明在被告公司洞庭国际迪亚庄园项目的路沿石及火烧板应收工程款抵偿购房款。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月25日原、被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：580142011001116）。该合同约定：原告购买被告开发的洞庭国际第001幢01层116号门面房，建筑面积142.07平方米，单价每平方米9699.44元，总价137.8万元，付款方式为一次性付款。被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。如逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告用其丈夫刘志明在被告公司洞庭国际迪亚庄园项目的路沿石及火烧板应收工程款抵偿购房款137.8万元，被告出具收款发票一张。事后交房期限届满，被告逾期未向原告交付房屋。经双方多次协商交房未果。2013年3月18日被告亚龙置业公司与建设银行岳阳分行登记设立了在建工程抵押，抵押财产范围涉及原告所购房屋，现在建工程抵押至今未予解除。2016年4月1日原告以被告隐瞒出售已向银行贷款设立在建工程抵押的房屋为由诉请主张合同权利。
另查明，岳阳市君山区洞庭国际第001幢楼办理了商品房预售许可证【预售许可证号为：岳房预字（2012）第029号】。2015年度、2016年度中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率一年至五年（含五年）为年利率4.75%。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。（1）关于合同效力的判定问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原告及其丈夫刘志明确认其以先前被告拖欠刘志明的应付工程款抵偿购房款，被告出具了购房发票，原告履行了付款义务，且已“网签”，原告起诉时被告具备商品房买卖的销售资格。被告在出售房产前已设立在建工程抵押，且事后未能注销抵押权，致使原告无法办理房屋所有权转移登记，故被告已构成违约，原告依约作为买受人享有合同解除权，被告应承担相应的赔偿责任。（2）关于损失的确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第九条之规定，本案损失范围限定为返还已付购房款及利息、赔偿损失以及不超过已付购房款一倍的赔偿。其中，①、被告出具了购房款发票确认收取原告购房款137.8万元，该款依法应予返还；②、关于违约金的问题。违约金和赔偿金两者的目的均具有赔偿守约方金钱损失的内涵。违约金不以实际发生损害为前提，以约定合意为先，违约金与实际损失额密切相关，以实际损失为参照标准。赔偿金是法律强制民事违法行为人向合同守约方支付用以弥补其因违法违约行为所遭受的金钱损失，赔偿金也与实际损失相关联，但有补偿性赔偿和惩罚性赔偿之区别。本案商品房为特殊商品，其买卖行为有特殊规定，遵循《商品房买卖合同解释》第九条之规定，守约方享有向违约方主张惩罚性赔偿金及利息损失的权利。原告在主张惩罚性赔偿金、利息损失的同时主张违约金有重复赔偿之嫌，且上述法律规定相悖，所以本案主张赔偿金的同时不宜主张违约金，即对原告要求计算违约金的主张本院不予支持。鉴于被告自合同签订之日未履行合同义务有13个月之久，已实际存在利息损失，原告主张利息损失，本院予以支持。参照贷款基准年利率4.75%计算利息损失，利息损失为70909.6元（1378000元×4.75%÷12月/年×13月）；③、关于1倍购房款赔偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产”之规定，被告明知出售房屋已设立抵押权，签订合同后将无法办理登记，无法实现物权变更，仍然将该房屋出售给原告“抵账”处理，即被告隐瞒抵押的事实成立。另外，被告未能提交抵押权人同意被告转让的证据，也不足以说明被告在设立抵押权的同时享有抵押物自行处分权。根据《商品房买卖合同解释》第九条之规定，因故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，出卖人可承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。原告主张赔偿1倍购房款的诉请，结合本案事实，原告履行合同的资金来源为未付工程款，履行合同的目的为以房冲抵工程款，以及原告购房前对所购房产的物权登记情况审查不够等，本院对原告1倍购房款赔偿的诉请予以调整，即按已付购房款的30%予以支付赔偿金为妥，即413400元（1378000元×30%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告杨新慧与被告岳阳亚龙置业有限公司于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告岳阳亚龙置业有限公司应当于本判决生效后十日内返还原告杨新慧购房款1378000元，并由被告岳阳亚龙置业有限公司以本金1378000元为基数，按中国人民银行规定的贷款年利率4.75%支付逾期利息70909.6元；
三、被告岳阳亚龙置业有限公司应当于本判决生效后十日内一次性支付赔偿金413400元；
四、驳回原告杨新慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28958元，由被告岳阳亚龙置业有限公司负担19471元，原告负担9487元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈智科
审 判 员 张文谦
人民陪审员 魏国军
二〇一六年六月一日
代理书记员 刘 聪
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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