山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终1401号
上诉人（原审被告）：张强，男，1994年3月28日出生，汉族，住威海市文登区。
被上诉人（原审原告）：李媛，女，1999年3月10日出生，汉族，住威海市文登区。
委托诉讼代理人：张翠霞（系李媛之母），住威海市文登区。
委托诉讼代理人：张福瑚（系李媛之外祖父），住威海市文登区。
被上诉人（原审被告）：李志，男，1974年6月26日出生，汉族，住威海市文登区。
上诉人张强因与被上诉人李媛、李志确认合同效力纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2017）鲁1003民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张强上诉请求：依法改判，驳回被上诉人李媛的诉讼请求。事实和理由：被上诉人李志向上诉人借款8万元事实清楚，双方对借款期限及利息都有明确约定，为确保借款到期后上诉人的合法权益不受损害，双方签订《存量房屋买卖合同》，将位于威海市文登区灵水西街6号4单元307室房屋过户到上诉人名下，该行为是上诉人与李志的真实意思表示，而且案涉房屋原登记在李志名下，至于李志与被上诉人李媛之母张翠霞离婚时对房屋如何处分，上诉人并不知情。由于李志未能按约定期限还款，房屋就应归上诉人所有，至于是否给李媛造成损失与上诉人无关，即使有损失，李媛也应向李志主张权利，而不应侵害善意取得房屋的合法权益。
李媛辩称，1.上诉人与被上诉人李志签订的《存量房买卖合同》不存在真实的房屋买卖关系，房屋买卖只是为借款提供担保，双方之间是借款关系；2.《存量房买卖合同》系为借款提供担保，其约定违反了《中华人民共和国物权法》第186条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应为无效合同；3.至于张强对房屋赠与给被上诉人李媛知不知情，并不影响张强与李志不存在真实房屋买卖关系的事实，至于张强善不善意与房屋买卖的取得并没有任何关系；4.案涉房屋在李志与张翠霞离婚时已赠与李媛，确认房屋买卖关系将侵犯李媛的合法权益。因此，一审法院判决正确，应驳回上诉，维持原判。
李志未到庭发表辩称意见。
李媛向一审法院起诉请求：1.确认被告李志与张强于2016年5月4日签订的《存量房买卖合同》无效；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：保全费1270元由被告负担。事实和理由：原告之母张翠霞与李志于2014年8月18日登记离婚，并约定：位于文登区灵水西街6号4单元307室房屋由双方赠与女儿李媛，归女儿所有，女方有居住权。后原告得知李志与张强于2016年5月4日签订了房屋买卖合同。诉争房产应归原告所有，被告的行为侵犯了原告的权益。
一审法院认定事实：原告之母张翠霞与李志于2014年8月18日达成离婚协议，约定位于文登区灵水西街6号四单元307室的房屋双方赠与女儿，归女儿所有，女方有居住权。双方对子女抚养、其他财产分割达成合意。双方于2014年8月18日办理了离婚登记。离婚后，案涉房屋一直由原告及其母亲、外祖父母居住。
2016年5月4日上午，李志与张强签订存量房屋买卖合同，合同内容为李志将涉案房屋以150000元价格卖给张强，并将房屋所有权人过户至张强名下。2016年5月4日，张强与李志签订《协议》一份，载明：因李志急需资金周转，在张强处借款80000元，李志自愿将名下的涉案房产过户给张强作为借款凭证。李志在一年内还清借款，一年期满后李志若未按规定时间还款，房屋归张强所有。李志有权提前还清所有借款，还清借款后张强无条件将房屋返还给李志，过户费由李志承担…协议对借款利息、偿还方式等做了约定。在《协议》右下方张强书写：甲方（李志）暂未收到借款，张强捺印确认。张强当庭陈述，80000元借款是当日下午过完户以后给付李志，李志出具的借条，该借条在案外人姜华处保存。张强陈述涉案房屋价值在16万元至19万元之间，至于房管部门备案合同写的15万元是随意填写的，因为该房屋是以过户的形式抵押借款，不存在支付150000元的事情。当时张强知道李志已离婚，但李志告诉张强该房子是他的，并且说他在里面居住，因为当时双方的意思是抵押而不是真实的房屋买卖，所以张强也没有去现场查看房屋。
一审法院认为，李志与张强于2016年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》并非双方真实的意思表示，两者之间基础的法律关系是民间借贷而非房屋买卖合同，签订该份合同并过户至张强名下的目的是为借款做担保。该种担保方式法律未有规定，根据物权法定原则，该担保不受法律保护。庭审中张强自认涉案房产的价值应当在16至19万元之间，而张强出借给李志的本金为8万元，二者之间差距很大，双方约定一年期满后李志如果未按规定时间还款房屋归张强所有，违反了法律规定的债务期满后要履行清算义务、通过协议折价、变卖、拍卖等方式实现权利。因此，案涉《存量房屋买卖合同》因违反法律的强制性效力性规范无效。
案涉房屋系原告之母张翠霞与被告李志在离婚时协议约定赠与原告，原告作为利害关系人有权请求确认李志与张强签订的《存量房屋买卖合同》无效。原告之诉，于法有据，予以支持。被告李志经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃答辩及质证权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告李志与被告张强于2016年5月4日签订的《存量房屋买卖合同》无效。案件受理费1650元，保全费1270元，共计2920元，由李志、张强各负担1460元。
本院二审期间，上诉人张强围绕上诉请求提交威海市文登区国土资源局于2016年5月4日对被上诉人李志的询问笔录一份，用以证明李志在国土资源局工作人员对其询问时，认可案涉房屋产权系李志单独所有，张强与李志签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示。经质证，被上诉人李媛对证据的真实性没有异议，但认为李志与张翠霞于2014年8月18日协议离婚，约定将案涉房屋赠与李媛，张翠霞亦有居住权，李志所述与事实不符。
本院经审查认为，被上诉人李媛对证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：案涉《存量房屋买卖合同》是否合法有效。2016年5月4日，被上诉人李志向上诉人借款8万元，利息每月1000元，借期一年，如到期李志不能还款，则上诉人取得案涉房屋，双方并于借款之前将案涉房屋过户至上诉人名下作为借款的抵押担保。《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。上诉人与李志以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方约定借款到期后李志不能还款，则上诉人取得房屋所有权，上诉人与李志之间的基础法律关系为民间借贷法律关系，双方签订房屋买卖合同的目的在于担保借款合同的履行。因上诉人与李志之间存在民间借贷法律关系，李志提供的房屋未经清算、协议折价、变卖、拍卖等程序，上诉人依法享有的债权数额与房屋实际价值可能存在较大差异，如李志到期不能还款，上诉人直接取得案涉房屋所有权，容易导致当事人之间利益的失衡，造成实质上的不公平。因此，根据上述法律规定，上诉人与李志签订的《存量房买卖合同》因违反了法律的强制性规定，应认定为无效。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人张强负担。
本判决为终审判决。
审判长 宫建军
审判员 于 晶
审判员 葛俊生
二〇一七年八月十六日
书记员 姚玉娇