陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕民终28号
上诉人（原审被告）西安海星房地产综合开发有限公司，住所地西安市高新区科技二路62号。
法定代表人荣海，该公司董事长。
委托代理人王阿丽，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
委托代理人井琦，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。
被上诉人（原审原告）张兆毅，男，北京时代山源自动化控制技术有限公司法定代表人。
委托代理人杜江辉，陕西伯尔律师事务所律师。
上诉人西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星房地产公司）因与被上诉人张兆毅房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民二初字第00020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海星房地产公司委托代理人王阿丽、井琦，被上诉人张兆毅委托代理人杜江辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原、被告于2008年8月22日签订商品房买卖合同。该合同约定，原告购买被告名下的位于西高新科技路37号海星城市广场1幢1单元6层10607号框架剪力墙结构住宅，建筑面积250.08平方米，套内建筑面积198.76平方米，公摊面积51.32平方米。每平方米单价6997.76元，总价175万元整。2008年8月20日前交付。其中合同第二十条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理。1、买受人退房，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告向原告交付了房屋。房屋交付后，该房屋一直由原告占有使用。另查，在原、被告签订房屋买卖合同以前，被告海星房地产公司于2008年3月28日将该房屋抵押给西安市商业银行新城支行。后被告未履行到期债务，西安市商业银行新城支行申请执行，西安市中级人民法院于2012年3月2日、2014年3月10日查封了该房屋。张兆毅遂向原审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付全部购房款175万元；3、判令被告向原告承担175万元的赔偿责任；4、由本案被告承担诉讼费。
原审审理中，被告表示其公司愿意双倍承担逾期办证违约金，并承诺尽快解决涉案房屋的抵押权及法院查封问题。原告坚持要求解除合同，由被告返还175万元购房款并赔偿其175万元，调解未果。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的”。本案中，依合同第十五条约定，在该商品房使用后365个有效工作日内，被告海星房地产公司应将办理该房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告海星房地产公司未按合同第十五条约定，履行相应的办理房产证义务。因被告海星房地产公司在出卖该房屋前，已将该房屋抵押给银行，导致无法办理产权变更登记手续，且该房屋现已被法院查封，导致原告张兆毅不能取得房屋所有权证书，不能行使房屋所有权人的权能，应认定原告张兆毅购买房屋目的不能实现，故原告张兆毅请求解除合同符合法律规定，其请求应予支持。合同被依法解除，被告海星房地产公司应退还张兆毅购房款175万元，同时张兆毅应将该房屋退还海星房地产公司。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。在签订合同之前，海星房地产公司已将该房屋抵押给银行，海星房地产公司未提供证据证明其公司在签订合同时告知了张兆毅该房屋已抵押，故应认定海星房地产公司故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。张兆毅请求海星房地产公司承担175万元的赔偿责任依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，遂判决：一、解除张兆毅与西安海星房地产综合开发有限公司于2008年8月18日签订的《商品房买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，西安海星房地产综合开发有限公司返还张兆毅购房款人民币175万元；同时张兆毅将位于西安市高新科技路37号海星城市广场1幢1单元6层10607号房屋退还西安海星房地产综合开发有限公司；三、本判决生效后三十日内，西安海星房地产综合开发有限公司赔偿张兆毅人民币175万元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费34900元，由西安海星房地产综合开发有限公司承担。该款张兆毅已预交，西安海星房地产综合开发有限公司与上述判项款一并支付张兆毅。
海星房地产公司上诉称，（一）上诉人交付房屋后，被上诉人一直占有使用房屋，并非合同目的不能实现，且本案合同解除不符合解除合同的法定形式要件，原审认定合同目的不能实现并判决解除，认定事实及适用法律均错。
1、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人2008年8月收房后，一直使用涉案房屋，至一审起诉时己有六年零三个月，并获得了相应的收益。被上诉人一审中未提供过任何证据证明其有处分房屋的意图，并且处分权能与前三项权能本身是无法同时享有的。被上诉人如果行使了处分权能，其必然无法同时享有占有、使用及收益的权能。原审既认定被上诉人对该房屋“一直占有使用”，又认定“不能行使房屋所有权的权能，应认定购买房屋目的不能实现”，明显是认定事实错误。
《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据该条规定，解除权属于形成权，属于当事人的民事权利，合同的解除应通过当事人行使权利的方式实现。根据合同法的上述规定，解除权的行使应以通知的方式进行。而本案中，被上诉人从未向上诉人发出过解除通知，并不符合解除合同的法定形式要件。因此，原审直接判令合同解除，属于适用法律错误。
（二）退一步讲，即便合同解除条件已经具备，原审判决上诉人支付相当于购房款一倍的高额赔偿金也是没有法律依据的。
1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。该条规定表明，违反合同的赔偿责任是补偿性的，而非惩罚性的。这也是我国合同法中违约赔偿责任的基本原则之一。且被上诉人在一审中并未提供任何证据证明上诉人有“故意隐瞒所售房屋已抵押”的行为。
2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的赔偿范围限定于“不超过已付购房款一倍”。该规定仅是设定了赔偿的范围，属于弹性规定，并未规定必须判决己付购房款一倍的赔偿金，而是需要法院根据案件的实际情况、违约结果等因素在上述范围内进行裁量。本案中，被上诉人对房屋的正常占有、使用、收益并未受到影响，而且被上诉人始终未证明其有处分房屋的意图。即便是该房屋的处分权能可以实现，被上诉人二次出售可获得的差价（该房屋目前的市场价不会高于9000元／平方米）收益也远不及该高额赔偿。如果该高额赔偿金被支持，则相当于被上诉人对房屋无偿使用近七年后，解除合同、收回房款，并获得了房款额一倍的高额赔偿金，这对于上诉人显然是不公平的。
综上，请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求并由其承担本案诉讼费用。
张兆毅答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
本院二审审理查明，原审认定事实属实，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：1、涉案合同是否应予以解除；2、如果解除，赔偿金如何计算。
（一）关于涉案合同是否应予以解除问题。
海星房地产公司上诉认为，自上诉人交付房屋后，被上诉人一直占有使用该房屋，并非合同目的不能实现。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。通过以上规定可以看出，所有权的四项权能，占有、使用、收益、处分是浑然一体的权利，不能在内容上加以分割，由此所有权才可以派生出他物权。上述诸权项能中，使用权是所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。本案中，上诉人在出卖该房屋前，已将该房屋抵押给银行且后被法院查封，致使被上诉人张兆毅不能取得房屋所有权证书，不能行使房屋所有权人的全部权能，故原审在被上诉人自购买房屋后一直占有使用房屋的情况下，认定其不能行使房屋所有权的权能及购买房屋目的不能实现，并无不妥。
海星房地产公司上诉还认为，本案合同解除不符合解除合同的法定形式要件。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。但是法律对通知的方式并未有明确规定，当面或电话告知，通过传真、电子邮件或邮递发送通知，均可以理解为通知，被上诉人通过原审法院向上诉人送达诉请解除合同的起诉状副本亦应属于通知，故上诉人上诉认为，被上诉人从未向其发出过解除通知，并不符合解除合同的法定形式要件，原判直接判令合同解除，属于适用法律错误的理由，不能成立。
（二）关于赔偿金如何计算的问题。
海星房地产公司上诉认为，原审判决上诉人支付相当于购房款一倍的赔偿金没有法律依据。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。第二款规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算标准。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
由此可见，我国法律对违约金的规定，既有补偿性的特性，也有惩罚性的特征且惩罚性不以非违约方遭受损失为前提。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该规定是对于出卖人的故意隐瞒行为而制定的一种惩罚性赔偿责任，因房屋所有权始终受到抵押权追及效力的限制，买受人对抵押房屋的所有权也自开始就处于不稳定状态。本案中，被上诉人购买房屋前，涉案房屋已被抵押，购买房屋后的六、七年时间内，涉案房屋一直没有解除抵押，抵押权人随时可行使抵押权请求折价、变卖抵押房屋而优先受偿，这时被上诉人的利益将无法得到保护，且上诉人也无证据证明其已告知被上诉人涉案房屋已被抵押的事实，故原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决上诉人支付相当于购房款一倍的赔偿金，亦无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由西安海星房地产综合开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小凤
代理审判员 张 玮
代理审判员 邹军红
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵杨璇