山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第453号
原告徐长征。
委托代理人王清霞，山东昌琪律师事务所律师。
被告杨银萍。
被告聂树安。
二被告委托代理人付颖，山东望岳律师事务所律师。
二被告委托代理人聂国庆，系被告杨银萍、聂树安之子。
被告李树运。
被告纪惠祯。
二被告委托代理人徐传国，山东天东律师事务所律师。
原告徐长征与被告杨银萍、聂树安、李树运、纪惠祯确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐长征的委托代理人王清霞，被告杨银萍、聂树安的委托代理人付颖、聂国庆，第三人李树运、纪惠祯的委托代理人徐传国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告杨银萍1998年初与原告签订房屋买卖协议，将位于新泰市青云街道办事处新兴路727号13号楼3单元204室楼房出卖给原告，该房屋买卖协议已经新泰市人民法院（2012）新商重字第18号民事判决书判决有效，在原告起诉至新泰市人民法院后，被告杨银萍、聂树安恶意将该楼房过户至被告李树运、纪惠祯名下，请求确认被告杨银萍、聂树安与被告李树运、纪惠祯签订的房屋买卖合同无效，并判令四被告协助原告办理房屋过户手续。诉讼费由被告承担。
被告杨银萍、聂树安辩称，第一、本案原告不具有主体资格，无权提起诉讼。两被告是将自有房产卖给李树云、纪惠祯，是两被告对自有房产的处分行为，原告与诉争房屋无关，无权对该房屋买卖合同效力提起诉讼。第二、本案原告要求被告协助办理过户手续的请求，已经中院审理后不予支持，本案原告又以同一诉讼请求再次提起诉讼，属重复诉讼，应予驳回。第三、四被告签订的房屋买卖合同系真实意思表示，买房支付了相应价款，已办理了过户手续，即符合合同构成要件，也符合物权变动要件，双方签订的房屋买卖合同合法有效。应驳回原告诉讼请求。
被告李树运、纪惠祯辩称，一、本案原告主体不适格，四被告的行为并没有损害原告合法权益，原告无权起诉。第二、原告并非合同的相对人，无权要求被告协助办理过户手续。第三、四被告签订的房屋买卖合同合法有效，签订合同时被告专门向房管部门咨询，房管部门答复涉案房屋是被告杨银萍、聂树安共同所有的房屋，而且产权也无纠纷，在这种情况下支付合理对价后办理了过户手续。被告李树运、纪惠祯并无恶意，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告杨银萍、聂树安系夫妻关系，被告李树运、纪惠祯系夫妻关系。
原告徐长征与被告杨银萍均系原山东鲁新毛纺织股份有限公司职工。被告杨银萍分得该公司楼房一套，即原被告争议的现坐落于新泰市城区新兴路727号13号楼3单元204室的涉案房屋。1998年原告与被告杨银萍签订购房协议书一份，约定被告杨银萍自愿将涉案房屋交由原告出资购买。被告杨银萍将涉案房屋交付原告后，原告在涉案房屋内居住至今。
后经房改，2010年新泰市人民政府颁发了涉案房屋房产证：房权证字第FG2010007**号，该房产证记载：房屋所有人杨银萍，共有人聂树安，个人产权比例100%。原告持有该证。
后被告杨银萍在报刊上刊登公告，以涉案房屋房产证（FG201000786）丢失为由声明作废，并于2011年7月6日补办新房产证，房产证号变更为FG201100261。
2011年10月10日原告徐长征以杨银萍、聂树安为被告向本院提起诉讼，要求确认原告与被告杨银萍、聂树安签订的房屋买卖合同有效。本院于2011年10月24日给被告杨银萍、聂树安送达起诉状副本等诉讼手续。后经多次审理本院于2013年12月10日作出（2012）新商重字第18号民事判决书，确认该购房协议为有效合同，驳回原告的其他诉讼请求。该民事判决书已于2014年6月19日生效。
2011年10月26日，被告杨银萍、聂树安与被告李树运、纪惠祯签订《新泰市房屋转让合同》一份，合同编号：HT2011100129。合同载明：“卖方（甲方）杨银萍、买方（乙方）李树运，1、甲方房屋坐落于新泰市城区新兴路727号6幢，房屋结构为混合，总建筑面积58.52平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为FG201100261。储藏室建筑面积7.8平方米。2、房屋转让价格为人民币60000元，双方约定按一次性付款方式支付房款，本合同签定之日起1天内，乙方一次性将购房款支付给甲方。4、自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。”被告杨银萍、聂树安在合同甲方处、被告李树运、纪惠祯在合同乙方处分别签名。合同中虽记载了甲方逾期交房、乙方逾期付款的违约责任条款，但甲乙双方并未就此作出约定。同日，被告杨银萍给被告李树运书写购房款收到条一张，“今收到李树运购房款大写陆万元整（60000元）”。被告杨银萍在该收到条上签名。同日四被告向新泰市房产管理局递交了房改房上市出售过户申请表。2011年11月2日，新泰市地方税务局审定的涉案楼房转让价值为81928元，并依此价值作为计税金额，向被告杨银萍征收1%的个人所得税即819.28元，向被告李树运征收1%的契税即819.28元。依据完税凭证，2011年11月4日新泰市房产管理局将涉案楼房过户登记至被告李树运名下，涉案房屋房产证号变更为SMS201102061，共有权人为被告纪惠祯。
本案审理过程中被告李树运、纪惠祯提交协议书复印件一份，协议书落款时间为2011年6月21日，协议主要内容如下：“一、聂树安自愿将位于新泰市新兴路727号6幢3-204号楼房过户到李树运名下，用于抵顶欠款。双方认可该楼房价值为十一万零四百元，抵顶聂树安欠李树运的欠款本息五万零四百元，李树运须向聂树安支付楼房差价六万元，房产过户之日付清。二、聂树安应在30日内协助李树运办理房屋过户手续，如聂树安逾期过户，所有过户费用由聂树安承担。三、如拒不过户，应双倍返还欠款即十万零八百元（100800元）。四、自房产过户之日起双方的债权债务消失，原借条当面销毁”。被告杨银萍、聂树安认可该协议，原告对告协议真实性有异议，要求四被告提交原件，但四被告均称原件已丢失，无法提交法庭。
又查明，被告李树运、纪惠祯陈述：购买房屋前后均未到涉案房屋内部进行实地查看，至今不清楚涉案房屋内部结构；因购买涉案房屋时被告杨银萍、聂树安称其子聂国庆在该房居住，双方商议由聂国庆继续租用该房，每月支付租金300元，每年支付一次。在知道涉案房屋与原告有纠纷后，2014年5月10日又收取了2014年的上半年的租金。租金已缴纳至2014年6份。
四被告亦未在房屋买卖合同中就房屋租赁情况、租赁期限及租赁期届满后的房屋交付、添附物的处理及租赁费的收取等事宜作出约定。双方约定的房屋交付期限为签订合同后一日，但直至原告徐长征2011年10月10日提起诉讼，被告李树运、纪惠祯并未采取措施要求交付房屋。
原告诉来本院，提出上述诉讼请求。
上述事实，由经当庭举证、质证的（2011）新民初字第5658号民事判决书及该案卷宗资料；（2014）泰民一终字第448号民事裁定书一份、生效证明书；（2012）新商重字第18号卷宗材料；新泰市房产管理局出具的涉案楼房所有权登记申请书、出售过户申请表、转移登记询问表、四被告之间签订的《新泰市房屋转让合同》及房款收据；新泰市地方税务局出具的个人出售房屋涉税事项申请审核表、涉案楼房的完税证；涉案楼房的产权证一份；及原被告的陈述在卷证实，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题为，被告杨银萍、聂树安与被告李树运、纪惠祯签订的《新泰市房屋转让合同》是否恶意串通，损害了原告的合法权益。
首先被告杨银萍自1998年将涉案房屋出卖给原告徐长征，原告徐长征居住至今已16年，被告杨银萍、聂树安明知涉案楼房已经出卖给原告，并由原告居住使用，且原告徐长征已提起诉讼，在收到诉讼材料后第三日又将该楼房转让给被告李树运、纪惠祯，被告杨银萍、聂树安主观上具有恶意。
其次在四被告房屋过户过程中，存有诸多不合常理之处，恶意串通故意比较明显。
四被告在达成涉案楼房转让合同前，被告李树运、纪惠祯明知该楼房由他人使用，却不到实地查看楼房的现状，在并不知晓房屋现状的前提下，就草率地签订合同交付购房款办理过户登记，完成一系列连续的行为，与常理不符。
被告李树运、纪惠祯自述只知道聂国庆居住并承租涉案房屋，假设该陈述属实，被告李树运、纪惠祯在本案诉讼后得知涉案房屋由原告居住，并非是由聂国庆居住之后，四被告均陈述被告李树运、纪惠祯仍继续收取了聂国庆2014年上半年租金，所收取租金也未提交证据证实，其是否收取租金以及收取谁的租金的陈述的真实性令人怀疑。
被告李树云、纪惠祯自认知道楼房由被告杨银萍之子聂国庆居住并承租，对于租赁中的房屋，被告李树云、纪惠祯并未实地查看房屋落实实际承租人，而且四被告在签订买卖合同时，并未就房屋的租赁情况、租赁期限、承租人的清理、承租人添附物的处理、租赁费的收取等影响买卖合同履行的事项作出约定，亦未在买卖合同中约定合同不能履行的违约责任，反而在买卖合同中约定的楼房交房时间为一天，明显有悖常理。
关于楼房的交易及价格，被告李树运、纪惠祯提交的协议书系复印件，原告对此有异议，四被告均未能提交原件，不能证实协议书真实性，亦无其他证据相印证，不能证明涉案房屋交易时间及房屋买卖价值为110400元，而且四被告在购房合同中并未注明该情况，也与常理不符，对被告李树运、纪惠祯的所提交证据及主张本院不予支持。故四被告的涉案房屋转让价值应以《新泰市房屋转让合同》记载的60000元为准。正常情况下欠款人即售房者必然会将房屋高价出售，以获取自己可能取得的最大利益，正常的房屋买卖其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当。被告杨银萍、聂树安却以明显低于市场价进行交易，亦悖于日常生活经验。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。当事人有相反证据足以推翻的除外。”综合上述前提事实，结合日常生活经验，四被告在无亲属关系或其他特定情形的情况下，被告李树运、纪惠祯与被告杨银萍、聂树安配合在诉讼期间办理了房屋过户手续，放弃了正常房屋买卖应享有的权利和注意义务，在房屋登记过户后对房屋的交付及处理也未尽到注意义务，以上四被告交易过程仅有被告杨银萍、聂树安的主观上的恶意不可能完成，足以说明四被告之间签订房屋转让合同的行为属于恶意串通行为，损害了在先购买人原告徐长征的合法权益，故该房屋转让合同因违背了法律的禁止性规定而归于无效，四被告涉案房屋过户行为自始无效。原告与被告杨银萍1998年签订的购房协议已确认为有效合同，涉案房屋应归原告所有，四被告应协助原告办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，判决如下：
一、确认被告杨银萍、聂树安与被告李树运、纪惠祯于2011年10月26日签订的《新泰市房屋转让合同》（合同编号：HT2011100129）无效。
二、被告杨银萍、聂树安、李树运、纪惠祯协助原告办理房屋过户手续。
案件受理费400元、保全费520元由四被告均担。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 马新华
审 判 员 焉兆生
人民陪审员 田清坤
二〇一四年九月九日
书 记 员 范 婷