吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉04民终167号
上诉人（原审原告）刘迪生，现住东辽县。
委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）李永芝，现住东辽县。
委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张永明，现住东辽县。
委托代理人毕超，吉林毕超律师事务所律师。
上诉人（原审被告）张长华，现住东辽县。
委托代理人毕超，吉林毕超律师事务所律师。
上诉人刘迪生、李永芝与上诉人张永明、张长华买卖合同纠纷一案，均不服吉林省东辽县人民法院（2015）东辽民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人刘迪生及其刘迪生和李永芝的委托代理人毕精华、上诉人张长华及其张长华和张永明的委托代理人毕超到庭参加诉讼。李永芝、张永明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，刘迪生、李永芝夫妇在东辽县凌云乡文官村七组原有房屋、土地，张长华在此地经营的诚信加油站与刘迪生、李永芝夫妇的房屋、土地相邻。2014年7月21日，刘迪生、李永芝与张长华、张永明（张长华是张永明的代理人）签定《买卖房屋转让合同》，合同约定：一、刘迪生、李永芝（甲方、卖方）将坐落在东辽县凌云乡文官村七组住宅一层、二层房屋及附属物出卖给张永明（乙方、买方）。二、总价款850，000.00元。三、买方在签订合同时支付定金300，000.00元，后续款项以收据为准，尾款待房屋产权证过户到买方名下时一次性付清，办理产权证过户手续产生税费由买方承担，卖方提供资料。四、买方将第二笔款200，000.00元交付卖方时，此房屋产权归买方所有，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，并到当地公证部门公证生效，公证费由卖方承担，出卖的房屋如存在产权纠纷，由卖方承担全部责任……六、本合同自签定之日起，买卖双方应严格履行，如有一方违约，将付给对方违约金300，000.00元。2014年7月23日，刘迪生与张永明签定《补充土地面积转让协议书》，协议约定：“此土地面积为刘迪生所有，但不允许刘迪生转卖、赠与其他人，只能转让给张永明，其他人等无权享用和收买。本协议自签定之日起，买方与卖方双方应严格履行，如有一方违约，将付给对方违约金100，000.00元。买卖双方再协商买卖此土地面积时，价格不超过50，000.00元。因为前期房屋转让合同中已在总价款中减掉30，000.00元。”双方签定以上两份合同后，张长华已付刘迪生、李永芝购房款500，000.00元，刘迪生、李永芝已将房屋、土地使用权及相关证照交付张长华、张永明，双方尚未办理产权变更登记。张长华、张永明接收房屋与土地使用权后，因加油站扩大面积，已将购买刘迪生、李永芝的房屋拆除。张长华、张永明现欠刘迪生、李永芝购房款350，000.00元。
原审法院认为，刘迪生、李永芝与张长华、张永明签订的《买卖房屋转让合同》是双方真实意思表示，双方应当按照约定履行自己的义务。但本案中，双方签订的《买卖房屋转让合同》中约定的土地四至与土地使用权证记载的土地四至不一致。在双方签订合同的过程中，张长华、张永明明知土地使用权证所记载的土地四至，应当认定该《买卖房屋转让合同》所转让土地的四至系根据土地使用权证所确定。在诉讼过程中，张长华、张永明也未提出证据证明《买卖房屋转让合同》中约定的土地超出土地使用权证记载的土地的实际价值，故该合同确定的交易价格850，000.00元应为该房屋及土地使用权证记载的土地使用权的价值。张长华、张永明应向刘迪生、李永芝给付所欠购房款350，000.00元。双方在签订合同时，将土地使用权证以外的土地使用权进行了约定，该约定不符合法律规定，双方在签订合同时均存在过错，故刘迪生、李永芝要求张长华、张永明承担违约责任的诉讼请求，违背公平正义原则，不予支持。法律规定，土地为国家所有或农村集体所有，不允许买卖。刘迪生、张永明签订的《补充土地面积转让协议书》，双方约定该土地面积“只能转让给张永明”，“双方再协商买卖此土地面积时，价格不超过50，000.00元”，该协议未能明确表述该土地是买卖还是转让，且对买卖或转让价格只约定“不超过50，000.00元”，没有约定具体金额。双方协议若是买卖土地，违反法律规定，该协议无效；若是转让土地，亦应在依照法律法规办理相关登记后，才能具有法律效力。刘迪生未能提供有效证据证明该土地是转让关系并已办理相关登记具有法律效力，因此，刘迪生据此协议约定主张张永明给付转让土地款50，000.00元及违约金100，000.00元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告张永明给付原告刘迪生、李永芝购房款350，000.00元。此款于本判决书发生法律效力后立即交付执行。二、驳回原告刘迪生、李永芝其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，800.00元，由被告张永明负担6，550.00元，原告刘迪生、李永芝负担5，250.00元。
刘迪生、李永芝不服上述判决上诉称：一、双方所签订的房屋买卖合同及补充土地面积转让协议是双方真实的意思表示，合法有效。刘迪生、李永芝已依约履行了合同，将房屋、土地使用权及相应证照都交付，但张长华、张永明违约，只付500，000.00元的转让款，余款经多次催要，也没有给付、并以有办理过户和没有约定过户期限为由拒绝给付。2014年末张长华私自拆除刘迪生出售给其的房屋，导致产权证过户已经无法实现，以自己的行为表明不继续履行合同义务，应当依合同约定承担违约责任。原审只保护了房屋剩余价款350，000.00元，没有保护违约金等诉求明显错误。二、双方系多年的邻居，对案涉的房屋建筑面积、土地使用权面积、边框四至等自然情况完全了解知悉，双方签订合同后刘迪生、李永芝依合同约定将房屋产权证照、土地使用权证及房屋、土地使用权一并交付，张长华、张永明接收后分期支付了500，000.00元房款，当时没有任何异议并进行了实质处分（拆除了房屋），现在张长华、张永明主张刘迪生、李永芝没有完全交付合同标的物明显缺乏事实和法律依据。故原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求：1、撤销（2015）东辽民重字第12号民事判决，支持其在原审的诉讼请求。2、判令由张长华、张永明承担一、二审诉讼费。
张长华、张永明不服上述判决上诉称：双方所订立的《买卖房屋转让合同》第一条约定的边框四至的土地使用权超出了刘迪生、李永芝的《土地使用权》所记载的合法范围，该使用权刘迪生、李永芝无权转让，故应改判驳回刘迪生、李永芝的诉讼请求。1、原审认定“张长华、张永明明知土地使用权证所记载的土地四至，应当认定该《买卖房屋转让合同》所转让土地的四至系根据土地使用权证所确定”明显不合逻辑。购买人明知土地使用权证所记载的四至并不能必然导致双方的买卖房屋合同中所转让的土地四至系根据土地使用权证所确定。2、原审法院以张长华、张永明未提出证据证明超出土地使用权证所记载的土地的实际价值为由，认定双方的买卖合同中确定的交易价格850，000.00元应为该房屋及土地使用权证所记载的土地使用权的价值明显不具有合法性与合理性。3、双方买卖合同中不仅包括一层、二层的房屋还包括边框四至，即：“东至大河、南至李永军外墙皮、西至公路、北至加油站大墙”的土地使用权。从合同第四条的约定看，张长华、张永明将第二笔款200，000.00元交付卖方时，此房屋产权归买方所有，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。由于刘迪生、李永芝没有依据相关的法律规定将约定的土地使用权转让登记在张永明名下，导致双方约定转让的土地使用权在法律上依然归刘迪生、李永芝享有。依合同刘迪生、李永芝无权请求张长华、张永明支付剩余的350，000.00元。双方互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故请求：撤销原判，改判驳回刘迪生、李永芝的诉讼请求并承担诉讼费。
经本院审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明刘迪生夫妇系农村人口。2015年1月11日刘迪生向张长华、张永明送达了承诺配合办理产权过户手续的通知书，张长华已收悉。另在二审庭审中张长华提出，双方所签订的《补充土地面积转让协议》双方现已无争议，刘迪生未提出异议。
本院认为，依法成立的合同受法律保护、对当事人具有法律约束力。双方当事人签订了《买卖房屋转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，应按合同约定履行各自的义务。但双方所签订的房屋买卖合同中关于土地边框四至的范围与卖方的土地使用权证记载的四至不一致。即合同中的边框四至超过了土地使用权证的四至范围，该超出部分卖方刘迪生、李永芝没有权利转让，但在合同签订的过程中张长华、张永明已明知该内容与土地使用权证上的内容不符，也与之签订合同，应认定该《买卖房屋转让合同》所转让的土地四至系根据土地使用权证所确定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能够提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张长华出示的“张金与李永军的房屋买卖合同”的证据内容为：李永军以450，000.00元的价格将房屋出售给张金。该房屋的地理位置与案涉房屋相近、面积也相仿，张长华以此来证明案涉房屋的价值与李永军的房屋价值相等，即案涉房屋四至以外的土地使用权的价值是400，000.00元。因案涉房屋已被张长华拆除，已无法核实案涉房屋与李永军的房屋价值是否相等，故“张金与李永军的房屋买卖合同”的证据不足以证明案涉《买卖房屋转让合同》中超出土地使用权证上记载的土地的实际价值，故《买卖房屋转让合同》确定的交易价格850，000.00元应为案涉房屋及土地使用权证记载的土地使用权的价值。双方在签订合同时将土地使用权证以外的土地使用权进行了约定，该约定不符合法律规定，双方在签订合同时均存在过错，故刘迪生、李永芝要求张长华、张永明承担违约责任的诉讼请求，不应支持。张长华、张永明上诉提出刘迪生、李永芝系先履行债务一方，应先依约将房屋产权证过户至张永明名下，尾款350，000.00元方能付清，先履行债务方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。刘迪生、李永芝为农村户口，刘迪生、李永芝已多次要求与张长华、张永明共同办理产权过户手续并向张长华下达了配合产权过户的通知，张长华、张永明以刘迪生、李永芝不是农村户口不能过户为由迟迟不予主张产权过户，故张长华以先履行债务方履行债务不符合约定，后履行一方有权拒绝给付350，000.00元房款的抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17，050.00元，由上诉人张长华、张永明负担11，800.00元，上诉人刘迪生、李永芝负担5，250.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵艳霞
审 判 员 朱建勇
审 判 员 车全庆
二〇一六年五月二十六日
法官助理 宋民秀
书 记 员 唐钰琇