山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）枣民五终字第205号
上诉人（原审被告）：江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司。住所地：江苏省新沂市新安镇南京路新天地商场*幢****室。
法定代表人：张迪海，总经理。
委托代理人：王帆，江苏元封律师事务所律师。
委托代理人：郭伟，江苏元封律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：滕州市京泰购物广场有限公司。住所地：山东省滕州市善国南路*号。
法定代表人：夏士乐，经理。
委托代理人：王洪伟，山东荆河律师事务所律师。
上诉人江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司（以下简称零点公司）因与被上诉人滕州市京泰购物广场有限公司（以下简称京泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服滕州市人民法院（2014）滕民初字第3754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年11月9日，京泰公司与零点公司签订房屋租赁合同一份。合同约定：零点公司租赁京泰公司位于滕州市善国路京泰购物中心部分经营场地第一层的房屋作为营业用场所；租赁期限为6年，自2007年11月9日起至2013年11月8日止；自2008年1月10日开始计算租金，租金45万元／年，每季度支付一次即11.25万元，付款时间为每季度之始15日，依次类推，签订合同后首付半年。合同还约定：租赁期满后，如零点公司继续租用经营场地，须在期满前三个月向京泰公司书面申请；零点公司可以延续租期，最高续期为10年；租期届满，双方未能签署新的租赁合同时，京泰公司可给予零点公司10日的宽限期，零点公司以腾清物业，在该宽限期内，零点公司按照原租金标准向京泰公司支付宽限费用。零点公司支付租金，每逾期一日，按每季度租金的千分之二作为违约金，逾期月末未支付租金，京泰公司有权解除租赁合同，由此造成一切损失由零点公司承担。
京泰公司、零点公司合同第六条“双方的权利义务及违约”第四项“公共场地、设施的提供及维护”第3条规定：在本租期届满后或者合同终止后，零点公司应当恢复原状；如不能恢复，其装饰、装修归京泰公司所有，零点公司不得进行破坏，零点公司不得因装饰、装修等向京泰公司主张任何赔偿或者损失。合同签订后，京泰公司、零点公司按约定各自履行了自己的义务。2013年11月8日合同到期后，京泰公司、零点公司一直未签订书面合同，零点公司仍在原租赁的场所进行经营。
京泰公司于2013年11月2日暂收零点公司租金37000元，并向零点公司出具收款收据一份。零点公司又分别于2013年11月14日向京泰公司交纳11月15日至1月14日的租金75000元，2014年1月16日交纳1月15日至4月14日的租金112500元，2014年4月14日交纳4月15日至7月14日的租金50000元，2014年5月20日补交5月15日至6月14日的租金25000元，2014年6月30日交纳6月15日至7月14日的租金20000元。
2014年8月25日，京泰公司向零点公司下达通知，载明：截止到2014年8月15日零点公司已拖欠租金达5.5万元，限零点公司接到通知三日内交清所欠租金，并签订书面租赁合同，否则京泰公司将在2014年8月28日终止与零点公司的租赁合同。零点公司收到此通知后未向京泰公司交纳租金，并于2014年8月28日停止经营。零点公司在拆除其相关设备时，与京泰公司产生矛盾。2014年9月2日，京泰公司向零点公司发出通知，限零点公司接到通知三日内将房屋内的物品搬走，否则零点公司仍需支付物品存放期间的房屋租金。后京泰公司诉至原审法院，要求零点公司支付拖欠的租金等。庭审中，京泰公司提交其于2014年8月22日的通知一份，限零点公司2014年8月23日下午3点前将租金13万元交齐。零点公司辩称未收到该通知。零点公司称2014年租金双方已口头约定为37万元且已不欠2014年度租金，京泰公司不予认可，零点公司对其主张未提供相关证据证明。庭审后，京泰公司向原审法院递交申请，对其主张的违约金的诉讼请求予以放弃。
另查明，2010年5月31日，京泰公司预收零点公司水电费1000元，2014年3月23日，由滕州市北大医院收取电费押金20000元。2014年9月24日，京泰公司代零点公司交纳燃气费3020元，并代零点公司交纳2014年7月水费1706元。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收款收据、通知、照片、庭审笔录等证据在卷为凭。
原审法院认为：京泰公司与零点公司签订的房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同期限届满后，京泰公司、零点公司一直未对租期、租金等达成协议，未能签订书面租赁合同，零点公司仍继续使用所承租的经营场所，双方之间形成不定期的租赁合同关系，故京泰公司有权随时解除合同。2014年8月25日，京泰公司向零点公司发出通知，要求零点公司接到通知三日内交清所欠租金，并签订书面租赁合同，否则京泰公司将在2014年8月28日终止与零点公司的租赁合同。该通知的条件已成就，京泰公司主张已于2014年8月28日解除了与零点公司的合同，零点公司亦予以承认，对此原审法院予以确认。因零点公司还有搬离租赁场地的时间，故京泰公司主张零点公司支付2014年1月1日至同年8月30日之间拖欠的租金，理由正当，应予支持。零点公司称2014年租金与京泰公司已口头约定为37万元且已不欠2014年度租金，京泰公司不予认可，零点公司对其主张未提供相关证据证明，对其辩解不予采信。零点公司交纳的2014年1月1日至2014年7月14日租金共计为226250元，尚欠京泰公司2014年1月1日至8月30日的租金73750元，京泰公司主张71000元，是对其权利的处分，予以准许。京泰公司还主张零点公司支付京泰公司替其垫付的煤气款及水费，符合双方合同约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故京泰公司、零点公司关于违约金的约定仍对双方有拘束力。庭审后，京泰公司向原审法院递交申请，对其主张违约金的诉讼请求予以放弃，予以准许。零点公司要求京泰公司返还租赁场所内的中央空调、钢结构架层、钢瓦玻璃门等财产，庭审中已向零点公司释明，本案中不作处理，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决：一、零点公司支付京泰公司2014年1月1日至同年8月30日拖欠的租金71000元；二、零点公司支付京泰公司为其垫付的煤气款3020元、水费1706元。上列一、二项于本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元减半收取850元、保全费820元，由零点公司负担。
上诉人零点公司不服原判决上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、零点公司不拖欠京泰公司租金。京泰公司主动将租金降为37万元，从合同到期后到2014年8月28日，零点公司应付租金30.8万元，实付32万元，不存在京泰公司所说的拖欠租金情形。2、判决零点公司向京泰公司支付煤气款3020元及水费1706元无事实和法律依据。煤气是零点公司自行开办，原审法院仅凭京泰公司提供的煤气缴费单就认定京泰公司替零点公司缴纳煤气费错误。零点公司有证据证明7月份水费已交。二、原审法院程序违法。1、原审法院对零点公司提出的反诉请求未一并审理，零点公司另案起诉被原审法院驳回。零点公司对房屋的装修及设备等无法维权，遭受巨大损失。2、原审法院举证责任分配不当。京泰公司对于零点公司提交的证据不予认可，应当承担举证责任，而不应由零点公司承担全部的举证责任。3、原审法院判决零点公司向京泰公司支付水、电费错误。原审认定京泰公司预收零点公司水电费1000元错误，对预收的水电费押金各1万元未予认定。三、原审法院适用法律错误。原租赁合同到期后双方就租金事宜进行过协商，零点公司在合同到期后缴纳租金的方式及数额与原合同相关条款均不符，原合同已经因履行完毕而终止，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条作为判案依据，属适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回京泰公司的诉讼请求。
被上诉人京泰公司答辩称：一、京泰公司并未主动将租金降为37万元，合同到期后京泰公司多次要求零点公司交纳租金，零点公司分多次交纳部分租金。零点公司向北大医院交纳电费押金应向北大医院要取。二、对于零点公司提出的反诉，原审法院当庭已告知另行立案，不存在程序违法。三、本案符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定情形，原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院对原审法院查明的主要事实予以确认。
本院另查明：京泰公司于2010年5月31日预收零点公司水电费1万元。零点公司二审期间提供两份书证，称由于京泰公司于原审庭审时增加有关煤气费、水费诉讼请求，而原审法院未给予零点公司答辩及举证期，故零点公司在二审期间提供相应证据。一份书证为加盖有京泰公司发票专用章、开具日期为2014年8月6日的《收款收据》，该收据记载有“水费”、“上月55698”、“本月56147”等内容，零点公司以此主张原审法院判决京泰公司垫付的1706元水费已由零点公司交纳。另一份书证为加盖滕州市北大医院专用章、开具日期为2014年8月9日的《收据》，该收据记载有“上月28858”、“本月29165”、“307×60×1.05”等内容，零点公司以此主张京泰公司代滕州市北大医院收取电费19341元，代收的电费应由京泰公司退还零点公司。京泰公司对上述两份证据的真实性未提出异议，但主张零点公司2014年8月6日所交纳属7月份水费，京泰公司所请求属8月份水费，零点公司向滕州市北大医院交纳了电费押金，其应向滕州市北大医院主张。
本院认为：零点公司在书面租赁合同期限届满后，继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原审法院认定京泰公司与零点公司之间形成不定期租赁合同关系正确。零点公司主张书面租赁合同期限届满后京泰公司将年租金变更为37万元，因京泰公司不予认可且零点公司未能提供支持该主张的证据，故原审法院不予采信零点公司的该项主张并无不当。书面租赁合同期限届满后，零点公司应按照原书面租赁合同约定的租金标准履行支付租金义务。京泰公司于2014年8月25日通知零点公司如未签订书面租赁合同将于8月28日终止双方租赁合同，零点公司于8月28日停止经营活动，原审法院考虑到零点公司搬离租赁场地亦需要一定时间，故对京泰公司提出租金计算至2014年8月30日的主张予以支持亦无不当。原审确认零点公司所负租金义务正确，零点公司上诉所持其不欠租金的理由不成立，本院不予采纳。
关于京泰公司请求支付垫付的燃气款、水费等问题。京泰公司以所持2014年9月24日交纳“零点快餐”的3020元燃气费，主张为零点公司代垫燃气费3020元。但零点公司对京泰公司的主张不予认可，且依现有证据亦不能确认京泰公司代交费用全部为零点公司使用燃气的费用。京泰公司主张代零点公司交纳2014年7月份水费1706元，而零点公司二审期间提供的《收款收据》可以证明其于2014年8月6日交纳水费1706元。双方当事人之间对于燃气、水、电费用的结算发生争议，由于相应费用的清结需要消耗数量、已付费用等结算要素，而本案中现有证据不能证明清结双方之间费用所需的全部结算要素，原审法院判决零点公司支付京泰公司为其垫付的煤气款3020元、水费1706元，证据不足，本院予以纠正。鉴于对双方之间基于返还中央空调、钢结构架层、钢瓦玻璃门等财产发生的争议，原审法院已告知另行处理，本院认为，对于双方之间因燃气、水、电费用结算存在争议，亦另行主张，本案不予一并处理。
综上，原判决认定主事实清楚，适用法律正确，关于零点公司所负租金义务的判决结果正确，应予维持。零点公司部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持滕州市人民法院（2014）滕民初字第3754号民事判决第一项，该项确定的义务于本判决生效后七日内履行完毕；
二、撤销滕州市人民法院（2014）滕民初字第3754号民事判决第二项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1700元，减半收取850元，保全费820元，由江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司负担1518元，由滕州市京泰购物广场有限公司负担152元；二审案件受理费1700元，江苏零点贰拾肆时餐饮发展有限公司负担1575元，滕州市京泰购物广场有限公司负担125元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈林泰
审 判 员 朱海燕
代理审判员 刘彦彦
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 张 婕