湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雨民初字第933号
原告蒋红艳，女，1968年6月19日出生，汉族。
被告刘忠，女，1986年5月11日出生，汉族。
委托代理人龚建平，湖南人和律师事务所律师。
委托代理人汤建国，湖南人和律师事务所律师。
第三人黄荣辉，男，1987年11月29日出生，汉族，户籍所在地。
原告蒋红艳（以下简称原告）诉被告刘忠（以下简称被告）、第三人黄荣辉（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，原告以刘忠为被告诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。后被告申请追加黄荣辉为本案第三人参加诉讼，本院于2014年3月28日第二次公开开庭审理，原告、被告委托代理人龚建平到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将位于长沙市雨花区桂花路322号“凯轩云顶公寓”1栋7层712号房屋租赁给被告经营酒店，双方于2012年2月12日签订《房屋租赁合同》，免去2012年2月12日至2012年4月29日的房屋租金给被告进行装修，但此后被告一直以种种理由拒付房屋租金，至今欠11个月房屋租金共计16500元。原告一直找被告协商支付租金、收回房屋一事，至今无法达成一致意见，故提起诉讼，请求判令：1、终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》并归还房屋；2、被告支付原告租金16500元及违约金33000元（计算至2013年3月底止），共计49500元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告因为客观原因导致资金链断裂，只支付了2500元租金，被告当时承租的是毛坯房，希望装修费能折抵一部分租金；现在被告正在起诉装修公司，看原告能否愿意继续将房屋出租给被告；原告在第一次开庭后已换门锁，并将房屋收回，被告也一直没有实际使用，希望能免除该期间的租金；被告与第三人合伙租赁原告的房屋，第三人也应当承担支付租金的责任；原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
第三人未予陈述，也未到庭参加诉讼。
经审理查明，2012年2月12日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于长沙市桂花路322号“凯轩云顶公寓”1栋7层712号房屋出租给被告，本房屋内饰为全毛坯房，由被告统一垫资装修，装修竣工3日内原告验收合同格后再向被告支付装修费用28000元；2、交房日期为2012年1月31日，出于被告承租用于酒店经营，承租面积较大，故双方约定2012年2月12日至2012年4月29日为原告提供给被告的装修期，原告免收租金，租赁期限从2012年4月30日起至2018年4月30日止；3、每月租金为1500元，按季度支付，租金按每三年5%递增，合同签订日被告向原告支付第一季度租金，以后每季度提前30天向原告支付下季度租金；4、租赁期间，如被告拖欠租金一个月以上，则原告可终止合同，并要求被告赔偿违约金，按未履行合同天数，当时该房产日租金2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同，被告支付原告2500元租金后开始对涉案房屋进行装修，装修情况为：客厅墙面贴了墙纸、地面铺了地毯并安装电视机、卫生间地面和墙面贴了瓷砖并安装了蹲便器、洗脸台、热水器，此后便停工至今。被告的装修未经原告验收，也未再向原告支付租金，原告也未向被告支付装修费用28000元。2013年3月27日，原告诉至本院，请求判如所请。本院于2013年4月24日向被告公告送达起诉状副本，于2013年6月23日公告期满。
另查明，被告与原告签订《房屋租赁合同》后，于2012年5月1日与第三人签订一份《凯逸酒店合伙经营协议》，协议约定：双方合伙经营的酒店名称经向工商机关申请预核为凯逸酒店（用被告个人身份申请的个体工商房），经营地点位于长沙市桂花路322号“凯轩云顶公寓”，经营项目为商务式酒店客房服务；合伙期限为12年（自2012年5月1日至2024年4月30日）；同时该协议还对盈余分配、债务承担、退伙、合伙终止和清算、违约责任等进行了约定。被告与第三人在对包括原告房屋在内的“凯轩云顶公寓”租赁房屋进行装修时双方发生分歧，导致装修停工及合伙协议终止履行。在本案诉讼过程中，被告申请追回第三人参加诉讼，并要求第三人与其共同承担支付租金的责任。
上述事实，有原告提供的租赁合同、房屋买卖合同，被告提供的合伙协议等证据，当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应自觉履行合同约定的义务。（1）关于合同的解除。原告主张的终止合同即为解除合同，根据合同的约定，如果被告拖欠租金达一个月以上，原告可终止合同，被告欠付原告租金已远超一个月，故原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，合同自起诉状副本送达之日，即自2013年6月23日起解除；（2）关于租金。根据合同的约定，被告每月应支付原告租金1500元，原告主张的自2012年4月30日至2013年3月31日共计11个月的租金为16500元（11个月×1500元），被告已支付2500元，还应支付14000元，原告要求被告支付租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持；（3）关于违约金。合同约定的违约金及原告主张的违约金均过分高于被告对其造成的损失，本院酌情将违约金调整为：以被告欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自欠付之日起至合同解除之日止分段计算（具体计算标准详见附表1），对原告该项诉讼请求的超过部分，本院不予支持。（4）关于第三人是否承担责任。被告与第三人系合伙关系，但第三人并非涉案合同的相对人，且原告在本案中并未要求第三人承担责任，故被告要求第三人与其共同向原告承担支付租金的责任，无事实及法律依据，本院对此不予支持，被告与第三人之间的责任分担，应另行诉讼解决。（5）被告辩称以装修费折抵部分租金，但被告既未举证证明具体的装修费用，也未在本案中提出反诉，对该辩称意见，本院不予采信，被告可就此另行诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告蒋红艳与被告刘忠签订的《房屋租赁合同》于2013年6月23日解除，
二、被告刘忠于本判决生效之日起10日内将位于长沙市桂花路322号“凯轩云顶公寓”1栋7层712号房屋交付原告蒋红艳；
三、被告刘忠于本判决生效之日起10日内支付原告蒋红艳自2012年4月30日至2013年3月31日的租金14000元；
四、被告刘忠于本判决生效之日起10日内支付原告蒋红艳违约金（违约金以被告欠付的租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自欠付之日起至合同解除之日止分段计算，具体详见附表1）；
五、第三人黄荣辉在本案中不承担责任。
六、驳回原告蒋红艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1118元，公告费300元，共计1418元，由被告刘忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张建国
人民陪审员 岳 林
人民陪审员 李 玲
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 谭利超
附表1：
违约金的计算标准和方式
序号基数起止期间计算标准12000元2012年4月30日至2012年7月31日按照中国人民银行
同期同类贷款利率的
四倍计算26500元2012年8月1日至2012年10月31日311000元2013年11月1日至2013年1月31日4140002013年2月1日至2013年3月31日止
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。