上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8745号
原告(反诉被告)陈炳荣，男，1982年2月8日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告(反诉被告)朱慧娜，女，1984年9月22日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上列二原告的共同委托代理人佘丰胜，上海同易律师事务所律师。被告(反诉原告)张建兵，男，1964年10月25日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告(反诉原告)顾晓云，女，1965年8月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上列二被告的共同委托代理人陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区。法定代表人王育松，行长。委托代理人刘心怡、黄慧。第三人上海市住房公积金管理中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人马力，主任。委托代理人郑铮，上海宏仑宇君律师事务所律师。原告陈炳荣、朱慧娜诉被告张建兵、顾晓云、第三人中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行(以下简称工行杨浦支行)、上海市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)房屋买卖合同纠纷、被告张建兵、顾晓云反诉原告陈炳荣、朱慧娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹北霖独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈炳荣及原告陈炳荣、朱慧娜的共同委托代理人佘丰胜，被告张建兵、顾晓云及二被告的共同委托代理人陈海杰、第三人工行杨浦支行的委托代理人刘心怡、黄慧、第三人公积金中心的委托代理人郑铮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈炳荣、朱慧娜诉称，2015年11月4日，二被告与二原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由二被告购买二原告位于虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，价款共计人民币272万元。合同附件三付款协议中，第1条约定二被告首付款82万元(含中介保管尾款2万元)；第2条约定二被告第二期付款人民币190万元，通过二被告向银行申请贷款支付，若二被告的贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，二被告应当在过户当日将第二期价款全额或差额补足并支付给二原告。合同签订后，二被告支付了首付款人民币82万元，二原告2016年2月25日协助二被告办理了房屋产权登记过户手续，同时二被告与二第三人办理了贷款抵押登记手续，并经房地产交易中心2016年3月11日核准。二原告也已腾空房屋，另行买房。但是，二被告违反合同约定，不予支付第二期价款，造成二原告腾空房屋闲置，无法实现另行买房。在多次反复催促付款仍无结果的情况下，二原告只好根据双方房屋买卖合同第九条第(三)项约定，委托律师在2016年4月8日书面通知二被告解除上述房屋买卖合同。同时，设定在该房屋上的抵押担保，也应一并解除。二被告对其违约行为，应当承担违约责任和赔偿责任，并有义务协助原告对于因履行合同而办理的房屋产权过户登记、抵押登记，恢复原状。但是，二被告却多次以由中介全权处理为借口，拒绝承认其违约行为，拒绝承担违约责任、赔偿责任，拒绝办理恢复房屋登记手续。故原告诉至本院，要求：1、被告同二第三人办理设定在虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权注销登记手续；2、被告协助原告办理虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记到原告名下；3、被告向原告支付违约金6,650元、赔偿金54.4万元及律师诉讼代理费10万元。被告张建兵、顾晓云辩称，不同意原告的诉讼请求。我方是积极履行买卖合同，履行了付款义务。合同约定第一期房款82万元在合同签订当日支付，第二期在合同附件三第二项约定甲方同意被告通过向贷款银行申请190万元贷款的形式支付第二期房款，我方应当于签订合同近期申请贷款。我方申请的是组合贷款，商业贷款90万元，公积金贷款100万元。如被告贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，需在过户当日将差额现金支付给原告。我方于2016年2月24日经贷款银行审核通过，签订贷款合同，时间从2月23日开始生效。第二期房款应于贷款合同约定期限由贷款银行代为支付。贷款合同中我方也将原告朱慧娜的银行账号注明了。贷款银行已于2016年4月14日将第二期房价款190万元全额支付给原告了。产权过户是2016年2月25日，中介也一起去的，办理过户手续的时候原告也未对付款提出过异议。产权证和他项权证我方当时就交给银行了，我方不构成违约。还有两万元余款待原告交房验收后，由中介支付给原告，现在在中介处。我方已经还贷2个月了。第三人工行杨浦支行述称，原、被告的房屋买卖关系与我方无关。如果判给买受人的，由买受人继续履行贷款合同。如果判给卖售人，银行贷款需要全部结清后，我方才可以撤销抵押。现在房屋抵押权人是二第三人，贷款是组合贷款，商业贷款90万元，公积金贷款100万元。2016年2月22日签订贷款合同意味着银行对被告贷款已经审核通过了。我方于2016年4月14日正式放款给原告，汇到朱慧娜的账号。第三人公积金中心述称，我方同意第三人工行杨浦支行的意见，已经签订的借款合同是合法有效的，公积金贷款是100万元，被告按期支付了2个月的还款。被告张建兵、顾晓云反诉称，原告与被告通过上海六星房地产经纪有限公司居间介绍于2015年11月4日网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定：被告购买原告所有的上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋，价款为人民币贰佰柒拾贰万元；签订合同当日，被告支付首付款捌拾贰万元(含已支付的定金壹拾万元)；待房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证和贷款银行为抵押权人的他项权证，被告应支付原告第二期房款壹佰玖拾万元，该期房款应于借款抵押合同等相关协定约定期限内由贷款银行代为支付；待房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证后，同时原告收到被告的银行贷款后，原告应将上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给被告，由居间方上海六星房地产经纪有限公司无息转付尾款人民币贰万元。合同还约定：自被告根据约定办理房地产交接手续之次日起算违约金，为被告已付款日万分之五计算。合同签订后，被告全面、正确地履行合同。于签订合同当日支付首付款捌拾贰万元，第二期房款壹佰玖拾万元已经于2016年2月24日经贷款银行审核通过，2016年2月25日向房地产交易中心申请办理了转让过户手续，房地产交易中心出具了以被告为所有权人的房地产权证和贷款银行为抵押权人的他项权证，贷款银行已按借款抵押合同等相关协议约定期限内将第二期房款壹佰玖拾万元代为支付给原告。然而，原告拒不交付房屋并擅自解除合同的行为，实属违法、违约，故被告反诉要求：1、原告将上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给被告；2、原告支付逾期交付房屋的违约金(按每日1360元，自2016年4月15日计算至原告实际交付房屋之日止)；3、判令原告向被告支付租赁房屋的租金(按每月3,000元，自2016年4月15日计算至原告实际交付房屋之日止)。原告陈炳荣、朱慧娜对反诉辩称，本案涉及房屋买卖关系和借贷关系，被告将借贷关系牵涉到买卖关系中是不正确的，付款义务主体应当是被告，而非银行或者公积金中心。付款期限是过户当日，而不是以银行放款时间为准。被告的义务是付款，而非审核通过。银行只是代被告支付，并非银行自己支付，后果由被告承担，被告未在合同约定的期限付款，我方根据合同有权通知解除合同。买卖合同已经解除了，被告4月9日已经收到了解除通知，只是被告不同意。被告的反诉请求没有约定的依据，也没有法律依据。2016年4月15日开始计算违约金也是没有约定的，租金也是没有依据的。因为合同已经解除，所以被告的三项反诉请求都不成立，请求法院驳回。对于反诉的律师费8万元我方留待另案起诉。经审理查明，上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人系原告陈炳荣、朱慧娜。2015年10月19日，原告与被告经上海六星房地产经纪有限公司居间，就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》。同年11月4日，原告(甲方，卖售人)与被告(乙方，买受人)又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，房地产座落：周家嘴路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积：62.38平方米，房地产转让价款共计272万元。双方确认在2016年2月29日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款之日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，1、甲乙双方协商首付款的支付方式为：双方签订本合同当日由乙方向甲方支付部分首付款计人民币72万元；本合同签订前乙方已支付定金计人民币10万元亦转为首付款。以上各项共同构成全额首付款计人民币82万元整。甲方同意从上海六星房地产代为保管的任何款项中先行扣留房价款尾款计人民币2万元，由上海六星房地产暂为保管，依据下述第5条约定转付。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币190万元整贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方。4、待乙方之贷款申请经银行审核通过后于2016年2月29日前，甲、乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)。待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房款，该期房款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。5、待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方的银行贷款后，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由六星房地产公司无息转付甲方尾款计人民币2万元。2016年2月24日，被告张建兵、顾晓云(借款人)与第三人工行杨浦支行(贷款人)签订《个人购房借款/担保合同》，载明，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人二手住房购置贷款，金额为人民币90万元。个人住房组合贷款中涉及住房公积金贷款的条款详见合同编号为XXXXXXXXXXXXX的《住房公积金个人住房抵押借款合同》。本合同项下贷款用于购买坐落于上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积62.38平方米的住房。本合同项下贷款期限为2016个月，自2016年2月23日起至2034年2月23日止。如实际放款日与起始日期不同，以实际房款日为起始日期，贷款到期日相应顺延。被告又与第三人公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为100万元，借款期限从2016年2月23日至2029年2月23日止。2016年2月25日，原、被告共同赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，3月11日系争房屋产权人变更为被告张建兵、顾晓云。2016年4月8日，原告委托律师向被告发出《律师函》，表示被告至今没有按照约定时间支付第二期价款，构成违约，应当承担违约责任。原告有权单方面解除合同，并由被告承担赔偿责任。并通知被告解除2015年11月4日签订的《上海市房地产买卖合同》、在收到本函之日起七日内向原告支付违约金6650元和赔偿金54.4万元以及协助配合原告到虹口区房地产交易中心办理恢复房地产权属登记手续以及注销抵押登记手续。被告于4月9日签收该函件。审理中，原告认可于2016年4月14日收到银行发放贷款190万元。原告并提供律师费缴费凭证、法律服务合同及发票，证明原告向其代理人支付律师费10万元。以上事实，有当事人陈述、上海市房地产权证、房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、发票、上海市房地产登记簿、律师函及邮寄凭证、个人购房借款/担保合同等证据予以佐证，并经当庭质证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，不得擅自变更或者解除合同。合同明确约定，原告同意被告通过向贷款银行申请人民币190万元整贷款的形式支付第二期房款，乙方应于签订本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，乙方应于过户当日将第二期房款全额或差额补足并支付甲方。实际履行中，被告于2016年2月24日与第三人工行杨浦支行签订了《个人购房借款/担保合同》，原、被告于次日至房地产交易中心办理了产权过户手续，银行于同年4月14日向原告发放贷款190万元。因此，被告并没有逾期支付房款的违约行为，原告无权解除合同。故原告的本诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告应当按照合同约定向被告交付系争房屋。合同中对于交房日期仅在附件三约定为“甲方收到乙方的银行贷款后，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，由六星房地产公司无息转付甲方尾款计人民币2万元”，该条文并非对交房日期的特别约定，亦未明确约定交房的具体日期，被告亦未提供其要求原告交房的书面证据，故对于逾期交房违约金本院认为应当自反诉状副本送达原告之日即2016年5月24日起算，按照已付房款的日万分之五计算至原告实际交房之日止。被告要求原告支付租金的反诉请求，未提供相应的依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、原告陈炳荣、朱慧娜应于本判决生效之日起十日内将上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给被告张建兵、顾晓云；二、原告陈炳荣、朱慧娜应于本判决生效之日起十日内向被告张建兵、顾晓云支付逾期交付房屋的违约金(按每日1360元，自2016年5月24日计算至原告实际交付房屋之日止)；三、对原告的诉讼请求，不予支持；四、对被告的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10,386.50元，减半收取5,193.25元，由原告陈炳荣、朱慧娜负担；反诉受理费617.50元，由原告陈炳荣、朱慧娜负担570元，被告张建兵、顾晓云负担47.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一六年九月七日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……