湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0703民初63号原告：常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场47号。法定代表人：吴婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：邱玲，湖南先锋律师事务所专职律师。被告：夏志林，男，汉族，户籍地湖南省安化县，现住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：贺用准，常德市新星法律服务所法律工作者。第三人：杨胜娥，女，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：丁伟志，湖南南天门律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：向红，湖南南天门律师事务所实习律师。第三人：常德市银通房地产有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场47号。法定代表人：李建流，该公司总经理。原告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场公司）与被告夏志林、第三人杨胜娥、常德市银通房地产有限公司（以下简称银通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱玲，被告夏志林及其委托诉讼代理人贺用准，第三人杨胜娥及其委托诉讼代理人丁伟志、向红到庭参加诉讼。第三人银通公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财富广场公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除财富广场公司与夏志林签订的《房屋租赁合同》；2.判令夏志林立即腾房，将承租的桥南财富广场A7区**号房屋交还给财富广场公司；3.判令夏志林向财富广场公司支付拖欠的租金共计14094元，并从逾期之日起按年租金5‰的标准按日支付违约金至债务履行完毕之日止；4.由夏志林承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月3日，夏志林因经营建材生意需要，与财富广场公司签订了《房屋租赁合同》一份，约定由财富广场公司将其位于桥南财富广场A7区**号共一间房屋租赁给夏志林从事经营活动，双方对租赁物位置、面积、期限、权利义务及违约责任均进行了明确约定，同时约定夏志林承租财富广场公司门面的年租金为18792元，租金按半年交付，并于每半年租期到期前一个月交付下一个半年租金。为繁荣市场，夏志林进场先缴纳半年租金后，财富广场公司同意免6个月租金，时间从2016年9月18日起至2017年3月17日止。夏志林在承租期内未按照《房屋租赁合同》约定支付租金，租金仅支付至2017年6月17日，未付余下租金，财富广场公司多次催讨无果，后于2017年12月7日向夏志林送达了书面催缴通知，给夏志林三日自行履行期限，但夏志林仍拒不支付，后财富广场公司2017年12月14日向夏志林送达了书面《解除合同通知书》，要求夏志林在收到该通知后7日内腾房，财富广场公司与夏志林之间的租赁关系依法解除，但夏志林至今未腾房，未交还房屋，财富广场公司认为，夏志林支付租金系其主要合同义务，夏志林拒不支付租金已严重违约，故财富广场公司诉至法院。夏志林辩称：一、财富广场公司的原告主体不适格，夏志林租赁的位于桥南财富广场A7区**号共壹间三层房屋，不是财富广场公司的所有物，该房屋的原所有权人是第三人银通公司，但该房屋已于2017年3月30日由银通公司出卖给第三人杨胜娥；假设财富广场公司在与夏志林签订《房屋租赁合同》时得到了银通公司的授权，对该房屋有使用权，在银通公司将该房屋出卖给杨胜娥之后，根据“买卖不破租赁”的原则，夏志林仍享有该房屋的承租权，财富广场公司和杨胜娥均无权要求解除《房屋租赁合同》，杨胜娥在取得该房屋的所有权的同时取得房屋的收益权，就有权要求夏志林支付租金，同理，财富广场公司因其授权人失去该房屋的所有权而不再享有该房屋的使用权，财富广场公司当然不具备请求解除合同和享有合同权利的主体资格；二、财富广场公司无权要求夏志林腾房及支付房租；三、财富广场公司采用停水停电等方式干扰夏志林经营，给夏志林造成了经济损失，夏志林保留要求财富广场公司承担该经济损失的权利。综上，请依法驳回财富广场公司的诉讼请求。杨胜娥辩称：财富广场公司主张的租金收益应由杨胜娥享有，理由如下：一、杨胜娥在与银通公司签订了商品房买卖合同后，缴纳了购房款、契税、印花税、维修基金等相关费用，已经履行了合同的主要义务，银通公司迟迟不给办理房屋产权证，不符合权利义务对等原则；二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条第二款规定，杨胜娥购买的房屋为现售商品房，且一直由杨胜娥占有使用、自主经营，银通公司应当在商品房买卖合同签订后90日内配合杨胜娥办理房屋所有权登记手续而没有办理，现在竟然由没有主体资格的财富广场公司向夏志林收取租金，于法于理不合；三、银通公司存在欺诈行为，违反诚实信用原则，杨胜娥有权要求变更合同条款中约定的交房日期，并收取房屋租金收益；银通公司曾将涉案房屋出卖给黄云贵，黄云贵退房后，由杨胜娥购买，因银通公司与黄云贵的退房手续尚未清结，导致杨胜娥在交付购房款、缴纳契税、印花税、维修基金等相关费用后，被鼎城区房管局告知不能办理房屋产权证；未能办房屋产权证属于银通公司的过错，杨胜娥是该房屋租金收益的享有者，财富广场公司无权要求夏志林交付租金，无权要求夏志林腾房、支付违约金。银通公司辩称：一、银通公司就涉案房屋已与财富广场公司形成托管关系，由财富广场公司直接将门面及房屋对外出租、收取租金及相关费用，本案是租赁合同纠纷，根据租赁合同及合同的相对性原则，银通公司不应是本案的适格被告或第三人；二、银通公司与杨胜娥签订《商品房买卖合同》并不影响财富广场公司与夏志林的房屋租赁关系，《商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，且该合同已经房管局进行备案登记，合同约定的交房时间是2019年3月18日，离交房尚有一年期限，银通公司在卖房时就已经考虑了租赁房屋的交付期限问题；三、夏志林追加第三人申请书所持理由不属实，银通公司与杨胜娥的《商品房买卖合同》已备案登记，房产证未办好是因为杨胜娥未按合同约定给付房款，银通公司保留起诉杨胜娥的权利；四、夏志林主张杨胜娥与其合伙做生意，以租金入伙，财富广场公司不应找夏志林收取租金，没有事实和法律依据，财富广场公司的诉请符合法律规定，应予支持。银通公司未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。银通公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对财富广场公司的证据2《房屋租赁合同》复印件，夏志林、杨胜娥对真实性均无异议，对合法性、关联性、证明目的均有异议，本院对该证据的真实性予以确认，本院认为结合财富广场公司提交的证据5、6，及银通公司的答辩，可以得知：银通公司授权委托财富广场公司对其所有的涉案房屋进行经营管理，包括代为出租、代为享有出租人权益，另夏志林实际部分履行了与财富广场公司签订的《房屋租赁合同》，承租房屋、交付租金，故财富广场公司是涉案房屋的适格出租人，是本案的适格原告，本院对证据2的合法性、关联性及证据目的予以确认；2.对财富广场公司的证据3、4，夏志林、杨胜娥均有异议，均认为没有夏志林的签收，本院认为，证据3、4无法确认催缴租金的通知、解除房屋租赁合同的通知是否被夏志林知晓或应当知晓，故本院对证据3、4不予确认；3.对财富广场的证据5《常德鼎城区财富广场商业物业管理服务合同》复印件，夏志林、杨胜娥均有异议，均认为内容不能显示财富广场公司享有涉案房屋的出租人权益，本院认为，经与原件核对无异，并结合银通公司的答辩，财富广场公司与夏志林之间房屋租赁合同的实际履行情况，本院对证据5予以确认；4.对夏志林、杨胜娥分别提交的相同证据2、3、4、5，夏志林、杨胜娥均无异议，财富广场公司对证据2、3、4、5的真实性、合法性均无异议，本院对证据2、3、4、5的真实性、合法性予以确认，财富广场公司对关联性、证明目的均有异议，认为杨胜娥于2017年3月30日与银通公司签订涉案房屋的买卖合同后，尚未办理产权过户、未办理交房手续，房屋的所有权未发生转移，杨胜娥无权就该房主张出租收益，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，银通公司与杨胜娥签订的两份《常德市鼎城区商品房买卖合同》真实合法有效，对双方均具有法律约束力，该两份合同既约定涉案房屋的付款方式和期限（杨胜娥于2017年4月1日前支付首付款34万元、约定剩余购房款48万元向中国银行股份有限公司常德市桥南支行申请按揭贷款），又约定交房时间（银通公司在2019年3月18日前向杨胜娥交付商品房）及所有权转移登记时间（在交房后90日内办理分户房屋所有权证），结合杨胜娥至开庭之日止实际支付购房款34万元的情况，可知，杨胜娥尚未取得涉案房屋的完整产权，不享有2019年3月18日前的涉案房屋的出租收益，本院对夏志林、杨胜娥该组证据的关联性、证明目的不予确认；5.对杨胜娥的证据6、7，夏志林无异议，财富广场公司均有异议，本院认为，证据6、7与本案无关联，本院不予确认。根据当事人陈述、经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，财富广场公司（甲方）与夏志林（乙方）签订财富广场公司提供的格式合同《房屋租赁合同》一份，约定：财富广场公司将其位于常德市鼎城区桥南财富广场A7区**号共一间房屋租赁给夏志林从事建材类经营活动，租赁房屋一楼面积为42.2㎡，二、三楼100.58㎡，合计142.78㎡；租赁期限从2016年3月18日至2019年3月17日止；为保证合同的履行，夏志林交纳保证金5000元，租赁期内若夏志林违约，保证金不予退还，反之，则不计息全退；租赁期间租金标准：房屋第一、二年的租金一楼按每月30元/㎡，二、三楼按每月300元计算，每年租金均为18792元，租金按半年交付，并于每半年租期到期前一个月交付下一个半年租金，以后每年一楼的租金在上一年的基础上递增10%；夏志林交纳租金方式及时间：2017年2月18日前应付租金11275元，实收9396元；2017年8月18日前应付租金11275元，实收9396元；2018年2月18日前应付租金12187元，实收10156元；2018年8月18日前应付租金12187元，实收10156元；该合同第四条第4项约定“租赁期内，乙方必须按约定时间交纳租金，如乙方未按时交纳租金，从逾期之日起，甲方有权按年租金的5‰按日向乙方收取滞纳金；乙方两个月未交纳租金，甲方有权解除本合同，同时收回租赁物，保证金不予退还乙方，装修等附属物不予补偿，租金按实际使用的时间计算”；第七条第2项“在租赁期间，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除合同，并不退还乙方所交保证金：（7）累计二次逾期交纳租金，或逾期一个月未交纳租金的”；第八条“在合同期内，甲乙双方在遵守合约的前提下任何一方均不能单方提前终止合同，由此给对方造成的损失，由违约方承担”。合同签订后，夏志林按期交租金至2017年6月17日，此后因对房屋出租人主体（夏志林认为杨胜娥与房屋所有权人银通公司签订房屋买卖合同后即成为该房屋适格的出租人）的误解而未再交租金；财富广场公司认为夏志林未按期交租金已构成严重违约，故诉至法院。另查明，2017年3月30日，银通公司与杨胜娥签订《常德市鼎城区商品房买卖合同》2份，约定：银通公司将涉案房屋出卖给杨胜娥，房款共计820000元，首付款340000元，余款480000元由杨胜娥向中国银行股份有限公司常德市桥南支行申请贷款支付，银通公司应在2019年3月18日前交付房屋；杨胜娥于2017年3月30日支付首付款340000元，缴纳契税、印花税、房屋维修基金，至今尚未支付剩余房款，亦未取得涉案房屋的产权证。本院认为，本案的争议焦点为：1.夏志林的行为是否构成根本违约？是否应支付合同约定的违约金？2.是否应解除财富广场公司与夏志林签订的房屋租赁合同？夏志林是否应腾房及交还房屋？对焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，夏志林应当按照其与财富广场公司约定的期限支付租金；虽夏志林以2017年3月30日后承租房屋的适格出租人变更为杨胜娥为由，未向财富广场公司支付2017年6月17日之后的租金，本院认为，杨胜娥尚未取得涉案房屋的完整产权，银通公司亦未交付房屋，杨胜娥不是适格出租人，夏志林的该理由不是正当理由，本院对财富广场公司要求夏志林支付2017年6月18日至2018年3月18日租金的请求予以支持；依照合同约定，该期间的租金为14980元（2017年6月18日至2017年8月17日应交租金为9396元÷6个月×2个月=3132元；2017年8月18日至2018年2月17日应交租金为10156元；2018年2月18日至2018年3月17日应交租金为10156元÷6个月×1个月≈1692元），依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”规定，财富广场公司主张该期间的租金共计14094元，系其对自己民事权利的自主处分，本院予以确认；夏志林自2017年6月18日起逾期未交租金，财富广场公司于2018年1月9日起诉夏志林支付租金，本院认为，结合夏志林前期交纳租金的情况，因个人主观错误认识逾期几个月租金尚不构成根本违约，但仍应承担相应的违约责任，支付违约金；双方合同第四条第4项约定夏志林未按时支付租金，财富广场公司有权按年租金的5‰按日向夏志林收取滞纳金，本院认为，该滞纳金实为逾期付款违约金，但该违约金标准明显过高，应予调整；因欠付租金属于金钱债务，结合财富广场公司预期利益、夏志林的过错程度及合同的履行情况，本院认为以年利率6%的标准计算夏志林逾期支付租金的违约金较为适宜，违约金起算时间为2017年6月18日。对焦点2，财富广场公司向夏志林催收租金的通知未实际送达给夏志林，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，出租人财富广场公司需催告承租人夏志林在合理期限内支付租金，期满后夏志林仍不支付的，财富广场公司方可以单方解除房屋租赁合同，故本院对财富广场公司要求解除与夏志林签订的房屋租赁合同的诉讼请求不予支持；该合同第七条第2项约定了财富广场公司在夏志林累计二次逾期交纳租金或逾期一个月未交纳租金的情况下可以解除合同，但该约定与法律规定不符，且该合同是财富广场公司提供的格式合同，本院对该约定不予支持；相应地，因租赁期间尚未届满，本院对财富广场要求夏志林立即腾房、交还房屋的诉讼请求亦不予支持。综上所述，对财富广场公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、夏志林于本判决生效之日起三日向常德财富广场经营管理有限公司支付自2017年6月18日至2018年3月17日的租金14094元，并按年利率6%支付自2017年6月18日起至租金实际付清之日止的违约金；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取76元，由夏志林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 夏 霜二〇一八年三月二十八日书记员 王雅岚附：一、财富广场公司提交的证据：1.财富广场公司的营业执照、夏志林的身份证复印件各1份，拟证明双方的主体资格；2.《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明夏志林承租财富广场公司位于桥南财富广场A7区36号房屋从事经营活动的事实，双方对租金给付方式及逾期付租违约金进行了明确约定，双方发生合法租赁关系，财富广场公司是本案适格原告；3.《催缴通知回执》1份，拟证明因夏志林拖欠租金，财富广场公司于2017年12月7日书面向夏志林催收租金，并给夏志林三日合理履约期；4.《解除合同通知》1份及照片2张，拟证明因夏志林拖欠租金构成违约，财富广场公司按照《房屋租赁合同》约定解除与夏志林的租赁关系，要求夏志林腾房，并书面向夏志林送达解除合同通知的事实；５.《常德鼎城区财富广场商业物业管理服务合同》复印件１份，拟证明银通公司将常德市鼎城区财富广场整体物业交由财富广场公司进行商业经营管理与市场运营，依据合同第八条第一款，财富广场公司有权对外开展包括但不限于租赁方式的经营管理，即财富广场公司有权与夏志林签订《房屋租赁合同》，其原告主体适格；６.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明杨胜娥虽然购买了涉案房屋，但杨胜娥的收房时间是2019年3月18日，交房日期也正是财富广场公司与夏志林的租赁期满，据此，杨胜娥无收取租金的权利。二、夏志林提交的证据：1.夏志林的身份证复印件，拟证明夏志林的主体身份；2.杨胜娥与银通公司签订的《常德市鼎城区商品房买卖合同》复印件2份；3.刷卡记录复印件5份、银通公司的收款收据复印件2份；4.税收完税证明复印件3份；5.杨胜娥缴纳维修基金凭证复印件3份，证据2、3、4、5拟共同证明2017年3月30日杨胜娥与银通公司签订了商品房买卖合同，杨胜娥已经履行了合同的主要义务和房屋买卖的法定义务，涉案房屋的所有权、使用权从2017年3月30日起均属于杨胜娥；6.财富广场公司收款收据复印件1份，拟证明夏志林将涉案房屋租金已交纳至2017年6月17日，实际已超交纳租金三个月。三、杨胜娥提交的证据：1.杨胜娥的身份证复印件1份，拟证明第三人杨胜娥的主体身份；2.杨胜娥与银通公司签订的《常德市鼎城区商品房买卖合同》复印件2份；3.刷卡记录复印件5份、银通公司的收款收据复印件2份；4.税收完税证明复印件3份；5.杨胜娥缴纳维修基金凭证复印件3份，证据2、3、4、5拟共同证明2017年3月30日杨胜娥与银通公司签订了商品房买卖合同，杨胜娥已经履行了合同的主要义务和房屋买卖的法定义务，购买了涉案房屋的事实；6.黄云贵缴纳维修基金的凭证复印件1份，拟证明因银通公司的过错才导致杨胜娥的房屋所有权办理不下来；7.录音光盘及录音资料各1份，拟证明银通公司未积极履行自己的合同义务，未积极配合杨胜娥办理房屋产权过户登记。