海南省第一中级人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼96民终1601号	上诉人（原审原告）：杨初鹏。	委托诉讼代理人：郑晓强，海南京园律师事务所律师。	被上诉人（原审被告）：海南大印房地产开发有限公司。	法定代表人：王雅琪，该公司总经理。	委托诉讼代理人：王敏，该公司职员。	委托诉讼代理人：何笛，该公司职员。	上诉人杨初鹏因与被上诉人海南大印房地产开发有限公司（以下简称大印公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2016）琼9002民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月10日经审查立案受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，双方当事人均无新证据提交，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。	上诉人杨初鹏上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人在一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。关于本案的基本事实，上诉人在2009年12月与被上诉人大印公司签订认购文书，购买了被上诉人开发的位于海南省琼海市银海路16号锦绣山庄南侧5号房屋，合同总价款1348318元整。此后在2012年4月18日签订《商品房买卖合同》，该合同第十五条明确约定，被上诉人应在商品房交付使用后730日内报产权登记机关备案……，否则按已付房款1%向上诉人承担违约责任。截止到一审诉讼时上诉人已付房款845200元整。上诉人所购房屋在签订认购文书当日支付20万元后便装修入住。至今已经六年多的时间。没有办理备案的原因是房屋早已经被抵押，由此造成相关手续均无法办理，这一切并非上诉人原因造成，上诉人也没有违约责任。因此，一审判决对此认定事实错误。同时，整个庭审过程中均没有审理到银行贷款未获批准的情况，关于这一认定没有任何证据支持，该认定系原审法院主观认定，没有依据，认定事实不清。上诉人所购买房屋因被上诉人原因被查封，上诉人已经支付大部分房款，早已入住使用多年，应判令被上诉人配合办理过户手续，原审对此没有支持，没有法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。	被上诉人大印公司辩称：双方于2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》，在被答辩人没有支付完全部房款的情况下，答辩人同意被答辩人先装修入住，后补全房款。合同约定总价款1348318元，但截止今日，被答辩人仅支付房款845200元，剩余503118元尚未支付。由于被答辩人未能及时付清全部购房款，造成迟迟没有办理该房屋所有权及土地使用权证过户手续。一审判决已表明，双方签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现涉案房屋已被法院查封，我公司无法办理过户。如法院判决强制过户，我公司也没有意见，被答辩人应向我公司付清余款。故答辩人不存在违约行为，更不应承担违约责任。综上，请求二审法院依法公正裁决。	杨初鹏向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告将位于琼海市嘉积镇银海路16号锦绣山庄南侧5号房屋所有权证及土地使用权证过户至原告名下；3.被告给付原告违约金8452元；4.被告承担本案的诉讼费用。	一审法院认定事实：2009年12月，原告认购被告位于琼海市嘉积镇银海路16号锦绣山庄南侧商铺5号房屋，总价款1348318元。认购当天原告支付200000元后便装修入住至今。2012年4月18日双方签订《商品房买卖合同》，截止目前原告已付房款845200元给被告。被告大印公司认可双方签订的《商品房买卖合同》有效。但认为，合同约定总价款1348318元，原告至今仅支付房款845200元，剩余房款因银行按揭贷款未获批准，原告尚欠房款503118元未付。由于原告未能及时付清全部房款，造成迟迟没有办理房屋所有权和土地使用权过户手续是原告造成的，被告没有违约，不应支付违约金8452元给原告。涉案房屋因被告与中国工商银行股份有限公司琼海支行金融借款合同纠纷案，2016年1月21日海南省第一中级人民法院以（2016）琼96财保6号民事裁定书查封了该房屋及房屋所占用的相应土地。	一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，被告也认可合同有效，该院依法予以准许。原告请求被告将房屋所有权和土地使用权过户给原告名下，由于该房屋及房屋所占用的相应土地目前已被海南省第一中级人民法院（2016）琼96财保6号民事裁定书查封，房屋及土地过户存在着法律障碍，过户不能实现。故原告请求将房屋所有权及土地使用权过户到原告名下，缺乏法律依据，该院不予支持。原告主张被告逾期违约，应按合同约定的已付房款的1%支付违约金8452元。本案中，原告购房已向被告支付购房款845200元，尚欠房款503118元未付，被告已将房屋交付原告使用至今，原告在合同约定的银行按揭贷款未批准的情况下，未与被告协商变更付款方式，积极筹款支付剩余房款503118元给被告，原告存在违约行为，其要求被告支付违约金8452元，缺乏法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告杨初鹏与被告海南大印房地产开发有限公司2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告杨初鹏的其他诉讼请求。案件受理费75元，由原告杨初鹏承担。	二审中，当事人均没有提交新证据。双方对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。	本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人主张将涉案房屋相关的产权过户至其名下并由被上诉人支付违约金8452元是否有事实和法律依据。本案是商品房销售合同纠纷，双方因履行签订的《商品房买卖合同》产生纠纷。作为购房者，其履行合同的主要义务是足额支付购房款。并且，商品房买卖交易的一般规则是购房者足额支付房款后，出卖方协助予以办理产权登记手续。从本案查明的事实看，双方在合同中约定的房屋总价款是1348318元，上诉人至今仅支付房款845200元，尚欠房款503118元未付。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，上诉人杨初鹏在未足额支付购房款的情况下，要求被上诉人大印公司予以配合办理涉案房屋相关的产权过户登记手续并支付违约金，不符合法律的规定，本院不予支持。原审判决在查清本案事实的基础上，根据法律的相关规定作出裁断，并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：	驳回上诉，维持原判。	二审案件受理费150元，由上诉人杨初鹏负担。	本判决为终审判决。	审判长 陈 杰	审判员 杨 洁	审判员 陈玫伊	二〇一六年十一月十五日	书记员 邱飞丽	附：本案适用的法律条文	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：	（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；	（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；	（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；	（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。	审核：陈杰撰稿：陈杰校对：邱飞丽印刷：林珊	海南省第一中级人民法院2016年11月16日印制	（共印20份）