广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法厚民一初字第1482号
原告：东莞市汇景市场服务管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路*号汇景集团*楼。组织机构代码为58472491-7。
法定代表人：林金兰，系该公司总经理。
委托代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。
委托代理人：何衬娣，广东名成律师事务所律师。
被告：刘小宝，男，汉族，1988年5月14日出生，住江西省萍乡市。
原告东莞市汇景市场服务管理有限公司（以下简称“汇景公司”）诉被告刘小宝房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员毛宇翔适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长毛宇翔、人民陪审员李爱君、人民陪审员方颖怡组成合议庭，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告汇景公司的委托代理人张保华到庭参加诉讼，被告刘小宝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告汇景公司诉称：2014年3月23日，其与刘小宝协商签订了《汇景市场商铺租赁合同》，约定：汇景公司将其有权出租的位于东莞市厚街镇宝屯村北环路1号汇景市场1-001号商铺（下称“商铺”）出租给刘小宝经营使用，租赁期限从2014年4月1日起至2016年2月29日止；租赁期间租金递增：从2013年3月1日起至2014年2月28日期间每月2849元；从2014年3月1日至2015年2月28日期间每月3932元；从2015年3月1日至2016年2月29日期间每月5356元；商铺管理费每月342元。2014年11月，应刘小宝要求，汇景公司同时将汇景市场3楼119号铺位交付给刘小宝作为商铺的配套仓库使用，仓库不另计租金，仅按每月166元的标准计收管理费及其他实际发生费用。上述费用由刘小宝于每月5日前交付给汇景公司。上述租赁合同同时约定，刘小宝拖欠或未足额支付本合同约定的任何一期应付租金、商场管理费、水电费或其他费用达到7天的，汇景公司有权没收刘小宝缴纳的租赁保证金、解除租赁合同、收回商铺，同时从刘小宝迟延交费之日起每日按迟延付款总额的千分之五计违约金。上述合同签订后，汇景公司即依约将案涉商铺及配套仓库交付给了刘小宝使用，全面履行了自己的约定义务。但是，刘小宝未能依照约定履行支付租赁及水电费、物业管理费的义务，从2014年11月起，刘小宝拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用至今，在此情况下，原告于2015年4月6日书面函告刘小宝解除租赁合同、收回商铺、付清欠款。为向刘小宝追收拖欠费用，汇景公司多次通过各种方式向刘小宝追讨，但均被拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1.汇景公司与刘小宝签订的《汇景市场商铺租赁合同》及《汇景鞋城铺位临时租赁合同》已经解除；2.刘小宝向汇景公司支付租金合计18493元人民币、管理费2760元人民币、水电费685.54元人民币，共计21938.54元人民币；3.刘小宝向汇景公司支付延迟付款违约金（按每月欠款金额，按每日5‰的标准，分月分段计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2015年4月13日为9412.8元人民币）；4.汇景公司无需返还履约保证金10000元；5.刘小宝承担本案诉讼费。
被告刘小宝没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。
经审理查明：汇景公司主张其与刘小宝于2014年3月23日签订汇景市场商铺租赁合同（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定由汇景公司向刘小宝出租坐落于东莞市厚街镇宝屯村北环路1号汇景市场1-001号商铺，租赁期为2014年4月1日至2016年2月29日。其中，2014年3月1日至2015年2月28日期间租金为3932元/月，2015年3月1日至2016年2月29日期间租金为5356元/月，另外，管理费为342元/月，并约定刘小宝须于每月5日前将租金、商场管理费交付给汇景公司，并应在每月5日前向汇景公司交纳上一月度的水电费。租赁期间，如刘小宝没有约定或法定理由迟延向汇景公司支付应付租金、商场管理费、水电费的，每迟延一天，汇景公司有权按照刘小宝迟延付款总额的5‰向刘小宝计收违约金。租赁合同还约定，签订租赁合同时，刘小宝向汇景公司交付履约保证金10000元，如刘小宝在履行租赁合同的过程中没有出现违约行为的，上述履约保证金由汇景公司在满足下述条件10日后无息退还给刘小宝：（1）刘小宝已经按照租赁合同约定的条件，将租赁商铺及其设备设施交还给汇景公司；（2）刘小宝已经付清了应当交付给汇景公司的全部租金、商场管理费、自用水电费。租赁合同同时约定，如刘小宝拖欠或未足额支付租赁合同约定的任何一期应付租金、商场管理费、水电费或其他费用达7天的，汇景公司有权没收刘小宝的租赁保证金，还可以提前解除租赁合同。汇景公司、刘小宝关于租赁合同履行和相关事宜的通知，应当按照租赁合同载明的地址，以特快专递或挂号信函的形式邮寄给对方。从寄发之日起（以邮戳为准）五天内，不论退回或收到，均作对方收到并知悉文件内容。
汇景公司又主张应刘小宝要求，与刘小宝于2014年11月1日签订汇景鞋城铺位临时租赁合同（以下简称“临时合同”），约定汇景公司将位于汇景鞋城3楼119号铺位出租给刘小宝作仓库使用，汇景公司不收取租金，每月收取管理费166元。签订临时合同时，刘小宝交付汇景公司保证金500元，此保证金在临时合同终止后，不违反相关规定及不欠费的情况下，无息退还给刘小宝。临时合同还约定，刘小宝须于每月5号前向汇景公司交付管理费、水电费等费用，逾期未交汇景公司有权单方面取消合同，收回该铺，并不退回已交的有关费用和保证金。
汇景公司主张刘小宝从2014年11月左右已不在案涉租赁物经营，刘小宝应从2014年11月开始支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用，并按约定以每月欠款金额为本金，按每日5‰支付违约金。只有在刘小宝没有违约行为且付清所有款项的情况下，保证金才予以返还，现刘小宝存在违约行为，汇景公司无需返还保证金。
汇景公司还主张确认其与刘小宝签订的上述汇景市场商铺租赁合同、汇景鞋城铺位临时租赁合同已解除，并向本院提交了解除租赁合同通知书、EMS邮单、邮件跟踪查询结果以证明其主张，EMS邮单、邮件跟踪查询结果上载明邮寄案涉解除租赁合同通知书的EMS邮单的邮寄日期为2015年4月7日。解除租赁合同通知书上载明，刘小宝一次性向汇景公司付清上述拖欠款项及截止至刘小宝交纳之日止新产生的应付费用及违约金（违约金每日按欠付金额的3‰计）；刘小宝与汇景公司签订的租赁合同自本通知书到达刘小宝时自动解除（无论刘小宝是否签收），汇景公司将不返还刘小宝所交纳的履约保证金。
另，汇景公司还向本院提交了房地产权证、确认书以主张其有权以自己名义对涉案租赁物出租并收取租金、物业管理费、水电费等费用。确认书上载明，案涉物业所有人东莞市祥虹贸易有限公司将案涉物业委托汇景公司进行经营管理，汇景公司的权限包括案涉物业的出租，以自己名义与承租人签订租赁合同，收取租金；以自己名义负责案涉物业所涉租金、水电费、物业费等费用的催收。
以上事实，有原告提交的汇景市场商铺租赁合同、汇景鞋城铺位临时租赁合同、解除租赁合同通知书、EMS邮单、邮件跟踪查询结果、房地产权证、确认书、当事人陈述及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方均应遵守相应的法律法规及合同约定。刘小宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利。汇景公司提交的汇景市场商铺租赁合同、汇景鞋城铺位临时租赁合同、解除租赁合同通知书、EMS邮单、邮件跟踪查询结果、房地产权证、确认书，其证据的形式无不合常理之处，内容不违反法律强制性规定，在没有相反的证据予以反驳的情况下，本院对汇景公司提交的上述证据予以确认。
案涉房屋有合法的产权证书，可依法用于出租，虽然汇景公司不是案涉物业的所有权人，但是案涉物业的所有权人东莞市祥虹贸易有限公司已将案涉物业委托汇景公司以自己名义出租、签订租赁合同并收取租金、物业管理费、水电费等费用，故汇景公司有权与刘小宝签订租赁合同。原、被告双方签订的租赁合同、临时合同系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应受合同条款的约束。
汇景公司主张刘小宝从2014年11月起没有支付案涉租赁物的租金、管理费，在刘小宝没有提出抗辩的情况下，本院对汇景公司的上述主张予以采信。
汇景公司还主张无需返还刘小宝履约保证金10000元，并解除双方的租赁合同、临时合同。租赁合同第六条第三款约定：如刘小宝在履行租赁合同的过程中没有出现违约行为的，上述履约保证金由汇景公司在满足下述条件10日后无息退还给刘小宝：（1）刘小宝已经按照租赁合同约定的条件，将租赁商铺及其设备设施交还给汇景公司；（2）刘小宝已经付清了应当交付给汇景公司的全部租金、商场管理费、自用水电费。另外，租赁合同第十九条第二款第（1）项约定：如刘小宝拖欠或未足额支付租赁合同约定的任何一期应付租金、商场管理费、水电费或其他费用达7天的，汇景公司有权没收刘小宝的租赁保证金，还可以提前解除租赁合同。现刘小宝逾期未付租金、管理费已超7天，故汇景公司无需返还刘小宝履约保证金10000元的诉请于法有据，本院予以支持。同时，本院也确认汇景公司有权提前解除租赁合同。租赁合同第二十五条约定，汇景公司、刘小宝关于租赁合同履行和相关事宜的通知，应当按照租赁合同载明的地址，以特快专递或挂号信函的形式邮寄给对方。从寄发之日起（以邮戳为准）五天内，不论退回或收到，均作对方收到并知悉文件内容。汇景公司于2015年4月7日按租赁合同上载明的地址将解除租赁合同通知书邮寄给刘小宝，故本院认定汇景公司与刘小宝签订的租赁合同于2015年4月12日已解除。临时合同约定，刘小宝须于每月5号前向汇景公司交付管理费、水电费等费用，逾期未交汇景公司有权单方面取消合同，收回该铺，并不退回已交的有关费用和保证金。刘小宝逾期未交案涉临时租赁合同的租赁物的管理费，有权单方解除临时合同，临时合同作为租赁合同的附加合同，故本院认定临时合同也于2015年4月12日解除。因此，刘小宝应拖欠汇景公司的租金为3932元/月×4个月+5356元/月+5356元/月×11天÷30天=23047.9元。汇景公司诉请刘小宝支付租金18493元，属于对其自身权利的合法处分，对此本院予以确认，故刘小宝应付汇景公司租金18493元。至于管理费方面，刘小宝应支付东莞市厚街镇宝屯村北环路1号汇景市场1-001号商铺的管理费为342元/月×5个月+342元/月×11天÷30天=1835.4元，应支付汇景鞋城3楼119号铺位的管理费为166元/月×5个月+166元/月×11天÷30天=890.9元，即两案涉租赁物的管理费共应为2726.3元，汇景公司诉请超出部分，本院不予支持。
关于汇景公司诉请刘小宝支付迟延付款的违约金问题。租赁合同约定，租赁期间，如刘小宝没有约定或法定理由迟延向汇景公司支付应付租金、商场管理费、水电费的，每迟延一天，汇景公司有权按照刘小宝迟延付款总额的5‰向刘小宝计收违约金。故汇景公司主张违约金以每月欠款金额为本金按每日5‰的标准分月分段计算至被告付清全部款项之日止。但汇景公司向刘小宝发出的解除租赁合同通知书上载明，刘小宝一次性向汇景公司付清上述拖欠款项及截止至刘小宝交纳之日止新产生的应付费用及违约金（违约金每日按欠付金额的3‰计）。汇景公司在解除租赁合同通知书只向刘小宝主张违约金每日按欠付金额的3‰计，应视为汇景公司对自身权利的合法处分，本院对此予以确认。又如违约金以每月欠款金额为本金按每日3‰的标准分月分段计算至被告付清全部款项之日止，显然违约金过高，有违公平原则。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合刘小宝拖欠租金的情况，本院认为刘小宝支付违约金的数额应以不超过各月所拖欠的租金的数额为宜。截止庭审之日止，违约金数额显然已超过刘小宝所拖欠的租金，故刘小宝应付汇景公司违约金23047.9元。
至于汇景公司诉请刘小宝支付水电费685.54元的问题。汇景公司未能向本院提交关于水电费支出的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对汇景公司诉请刘小宝支付水电费685.54元不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款及第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第九十条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市汇景市场服务管理有限公司与被告刘小宝签订的汇景市场商铺租赁合同、汇景鞋城铺位临时租赁合同已经解除；
二、限被告刘小宝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市汇景市场服务管理有限公司支付租金18493元人民币；
三、限被告刘小宝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市汇景市场服务管理有限公司支付管理费2726.3元人民币；
四、限被告刘小宝于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市汇景市场服务管理有限公司支付违约金23047.9元人民币；
五、原告东莞市汇景市场服务管理有限公司无需向被告刘小宝返还履约保证金10000元；
六、驳回原告东莞市汇景市场服务管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告刘小宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费834元（原告已预交），由被告刘小宝承担700元，原告东莞市汇景市场服务管理有限公司承担134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 毛宇翔
人民陪审员 方颖怡
人民陪审员 李爱君
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 黎淑君
杜宛璘