四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第5612号
上诉人（原审被告、反诉原告）：樊莉，女，1980年9月13日出生，汉族，住成都市金牛区。
委托代理人：伍德健，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸＸ，男，1982年4月25日出生，汉族，住成都市锦江区。
上诉人樊莉与被上诉人ＸＸＸ租赁合同纠纷一案，因樊莉不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人樊莉的委托代理人伍德健，被上诉人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年4月5日，樊莉、ＸＸＸ签订《房屋租赁合同》约定：ＸＸＸ将位于成都市锦江区净居寺路成龙花园14-3-602房屋出租给樊莉作为住宅使用，月租金1700元，租赁期限从2013年4月5日至2014年4月4日，租金每半年支付一次，樊莉向ＸＸＸ交纳保证金1700元，退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，由ＸＸＸ退还。合同第四条约定：“乙方不得擅自改变房屋的使用性质，更不能改变房屋的结构，必须爱护此房内外设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。乙方无权将此房转租他人，且必须按约定限时交纳房租及应缴费用，否则视为乙方自动放弃租用此房，甲方有权收回此房。”第九条约定：“甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金……”合同签订后，ＸＸＸ依约将房屋交付樊莉使用。樊莉向ＸＸＸ支付保证金1700元，并按约定支付了房屋租金。2014年2月23日，樊莉在红旗连锁交纳该房屋2013年11月18日至2014年1月17日期间的燃气费699元，并被收取滞纳金14元。2014年4月4日租赁期限届满后，樊莉将房屋退还ＸＸＸ。ＸＸＸ收房后，发现房屋受损，遂将该房屋的受损情况统计并折旧，连同应结算的水电气费用金额，以书面形式告知了樊莉。其中，房屋所受损失金额折旧后为3100元。2014年6月16日，樊莉向双桂路街道办事处牛沙路社区物业管理服务中心交纳该房屋2013年11月1日至租赁期限届满前的物业服务费、清洁费和水费共计1512.40元。同日，樊莉向成都城市燃气有限责任公司交纳了该房屋2014年3月18日至2014年5月17日期间的燃气费283元。樊莉实际多交纳的电费和燃气费共计671.97元。
原审认定上诉事实主要有以下证据：当事人身份信息、《房屋租赁合同》、收款收据、收条、ＸＸＸ手写的成龙花园补充退款项条子、红旗连锁代收费（充值）凭条3张、燃气公司发票、牛沙路社区的收据、当事人的陈述等。
ＸＸＸ诉至原审法院，请求判令：1.樊莉赔偿违约金1700元；2.樊莉赔偿其租用房屋期间损坏的所有家具及设施，折合8000元。
原审法院认为，ＸＸＸ、樊莉签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。双方之间成立房屋租赁合同关系。首先樊莉是否存在违约行为。根据原审查明的事实，说明樊莉已违反了合同关于“樊莉必须按约定限时交纳应缴费用”的约定，构成违约。根据合同关于违约责任的约定，樊莉应向ＸＸＸ支付违约金1700元。其次案涉房屋内的家具、家电等设施是否在租赁期间受到损坏，损失金额应如何确定。应推定ＸＸＸ向樊莉交付房屋时，房内的设施完好，能正常使用。租赁期限届满，ＸＸＸ收回房屋时发现房内设施受损，遂书面告知了樊莉受损的情况以及损失金额。虽房屋的受损情况及损失金额系ＸＸＸ单方书写后交予樊莉，但樊莉接受ＸＸＸ书写的上述内容时并未向ＸＸＸ提出异议，且在本案庭审中将该书写内容作为证据向法庭出示，并根据该书写内容主张其多付了156元的电费。故本案认定樊莉对该书写内容均予以确认，ＸＸＸ房屋的受损金额为3100元。ＸＸＸ多主张的部分，无证据证明，本案不予支持。关于保证金。根据合同关于保证金的约定，“樊莉向ＸＸＸ交纳保证金1700元，退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，由ＸＸＸ退还”，樊莉在租赁房屋期间造成房内设施损坏，该保证金可折抵ＸＸＸ的部分损失。故樊莉要求退还保证金，本院不予支持。折抵后，樊莉另应向ＸＸＸ支付赔偿金1400元。租赁期间，樊莉多支付的电费和燃气费共计671.97元，应由ＸＸＸ向樊莉返还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、樊莉应于本判决发生法律效力之日起三日内向ＸＸＸ支付违约金1700元。二、樊莉应于本判决发生法律效力之日起三日内向ＸＸＸ支付赔偿金1400元。ＸＸＸ应于本判决发生法律效力之日起三日内向樊莉返还电费和燃气费671.97元。以上一、二、三项品迭后，樊莉应向ＸＸＸ支付违约金、赔偿金共计2428.03元。四、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。五、驳回樊莉的其他反诉请求。本诉案件受理费114元，反诉案件受理费50元，合计164元，由樊莉负担。
宣判后，樊莉不服，向本院提起上诉，请求对（2014）锦江民初字第2614号判决予以改判，由被上诉人承担全部诉讼费用。其主要理由是：一、一审判决认定事实不清，上诉人没有损坏被上诉人的房屋及设施。1.一审判决采信被上诉人单方书写的没有证据的“成龙花园应补应退款项”即所谓“受损情况及损失金额”是错误的。（1）合同中被上诉人的附属设施有床、沙发、茶几、冰箱、洗衣机、空调，在2014年4月4日退房时被上诉人并未提出有损坏或拒绝收房或双方签字认可损坏的事实。（2）所谓“受损情况及损失金额”系被上诉人单方书写，且与房屋租赁合同中的设施不一致，凭空产生了床垫、洗浴盆、马桶等物品。另外，上诉人退房时已经打扫了清洁卫生。（3）上诉人从未对该所谓“受损情况及损失金额”予以认可。（4）一审判决认定被上诉人损失3100元没有根据。2.一审判决认定上诉人违约并承担违约责任错误，房屋租赁合同本身没有明确适用违约金的情形，况且实际上是被上诉人违约，延迟缴纳物业、水费、清洁费由其造成，如果一定要其中一方承担责任的话，也应由被上诉人承担违约责任。事实上在2014年4月4日退房时，对被上诉人出租房的水、电、气、物管、清洁转运费等费用的结算与保证金的退还双方发生了争议，当时上诉人要求被上诉人按合同据实结算，并要求被上诉人立即退还保证金，被上诉人推说缓几天。几天后被上诉人又声称其出租房中的物品有损坏，拒不退还。二、一审适用法律错误。1.根据上述事实及现行法律规定，不应当由上诉人赔偿所谓损失及承担违约金的责任。2.即使按照一审判决错误认定的3100元损失，也不应向被上诉人支付1700元违约金。赔偿损失与违约金不能并用，不管从法律规定以及合同约定来看，其违约金为违约赔偿金，系赔偿性质。水、电、气、清洁等费用均是上诉人缴纳，未给被上诉人带来任何损失。即使并用赔偿损失与违约金，根据合同法等法律及相关司法解释，最多也不应当超过一审判决错误认定的所谓损失的30%，即不能超过930元。
被上诉人ＸＸＸ辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题有三个，现分别评判如下：
关于是否构成违约。上诉人认为其并未违反合同约定，不应当承担违约责任。本院认为，原审中查明樊莉于2014年2月23日交纳燃气费时，被收取滞纳金14元。双方租赁期限于2014年4月4日届满，但樊莉于2014年6月16日才向双桂路街道办事处牛沙路社区物业管理服务中心交纳该房屋自2013年11月1日起的物业管理费、清洁费和水费。上述事实说明樊莉已违反合同关于“必须按约定限时交纳应缴费用”的约定。因此，对上诉人认为未构成违约，不应支付违约金的这一请求，本院不予支持，因此，樊莉应支付ＸＸＸ违约金1700元。
二、一审认定事实是否清楚。上诉人认为，一审认定事实不清，上诉人没有损坏被上诉人房屋及设施。本院认为，樊莉与ＸＸＸ签订《房屋出租合同》后，将该房屋用作员工宿舍。庭审中，上诉人也对房屋内设施的受损情况予以了认可，故上诉人关于未损坏屋内设施的理由与事实不符，双方争议的焦点在于受损金额的确定。通过原审及二审中双方当事人提交的证据及庭审陈述，对于原审判决认定的受损金额3100元，本院予以认可。基于违约金的补偿性，在本院已支持ＸＸＸ违约金1700元的情况下，原审再支持樊莉应向ＸＸＸ支付赔偿金3100元不当，故以其实际损失为限，樊莉还应支付ＸＸＸ赔偿金1400元。
三、关于保证金，双方在合同中约定：“樊莉向ＸＸＸ交纳保证金1700元，退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，由ＸＸＸ退还”，樊莉已缴清各项费用，并需承担屋内设施损坏的赔偿责任，因此，ＸＸＸ应将保证金1700元退还樊莉。
综上，原审认定事实清楚，但对损失的处理不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销（2014）锦江民初字第2614号民事判决；
樊莉应于本判决发生法律效力之日起十日内向ＸＸＸ支付违约金1700元、赔偿金1400元；
ＸＸＸ应于本判决发生效力之日起十日内向樊莉返还电费和燃气费671.97元、保证金1700元。
以上二、三项品迭后，樊莉应向ＸＸＸ支付共计728.03元。
四、驳回樊莉的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费164元，二审案件受理费50元，由樊莉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 龚建龙
代理审判员 陶田源
二〇一五年一月十三日
书 记 员 詹小娟