重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第03367号
原告高翔，男，1983年11月17日出生。
委托代理人彭福奎，丰都县名山法律服务所法律工作者。
被告重庆科盈房地产开发有限公司，住所地丰都县三合街道滨江西路二支路13号。
法定代表人谭伟，总经理。
委托代理人何海灵，重庆天宇三星律师事务所律师。
原告高翔与被告重庆科盈房地产开发有限公司（以下简称科盈房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘海兵适用简易程序，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托代理人彭福奎、被告科盈房地产公司的委托代理人何海灵到庭参加了诉讼。后因本案争议较大，遂依法组成合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托代理人彭福奎、被告科盈房地产公司的委托代理人何海灵到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原告高翔诉称，2014年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：“原告以向银行按揭借款方式购买被告出售的丰都县商品房，价值人民币337185元。原告首期付款101785元，其余23万元在原告交清首付款后向银行申请按揭贷款支付。被告将于2014年6月30日前合同约定的商品房交付原告”等。基于上述原因，原告于2014年4月3日与中国农业银行丰都支行签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：“农业银行丰都支付一次性借款23万元给原告购房，借款期限240个月，从2014年6月10日至2034年6月9日。原告采取委托扣款方式每月按时还款”等。然而，被告未能按合同约定于2014年6月30日前向原告交房，逾期超过90日后仍未交房，且被告在通知交房时，未出示《建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，根据合同约定，原告有权要求解除合同。2014年10月4日，原告以书面形式通知被告，要求解除购房合同，办理退房手续，但被告至今拒绝退房。故请求人民法院依法判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已付房款107185元及利息（从2014年2月27日起，按同期银行贷款利率计算至本金付清时止）；3、判决被告赔偿原告已偿还银行贷款及利息；4、判决被告赔偿原告违约金2374.6元；5、判决被告返还原告房屋登记、印花、交易费586元及大修基金6846元；6、并承担本案诉讼费用。
被告科盈房地产公司辩称，被告不是实际卖房人，只是形式上的卖房人。其理由是：被告将本案讼争房屋抵给重庆市希翼公司作为其建设工程款，尔后，希翼公司又将该房抵给代兴华作为支付其钢材款。后原告与代兴华协商购房事宜，但在签订合同时，是以被告名义签订的。根据合同约定，交房时间是2014年6月30日，但要解除合同必须是在3个月内提出。被告于2014年8月28日通知原告接房，原告也到了接房现场，但由于房价下跌，原告方不愿意接房，其行为阻止了交房条件的成就，按合同法规定，应视为交房条件已成就，故，本案是原告违约，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年12月8日，科盈房地产公司与重庆市希翼建设工程有限公司（以下简称希翼公司）签订《合作协议书》，该协议约定；“科盈房地产公司将丰都县名山街道北城壹号房建工程发包给希翼公司承建，发包方不以现金方式支付工程款，将按房屋抵款方式支付；抵款房源为北城壹号6号楼1层、6层、12层、15层”等。在施工建设中，因希翼公司欠代兴华钢材款，希翼公司便将北城壹号6号楼1层1-4、1-5号房屋抵给代兴华作为支付钢材款。2014年2月23日，高友林在陈学林的介绍下，决定帮其子高翔联系购买希翼公司抵给代兴华的房屋。同日，高翔（乙方）与科盈房地产公司（甲方）签订《内部认购协议》，该协议主要约定：“乙方自愿内部认购商品房，建筑面积85.58平方米（最终面积以政府有关部门最后批准文件为准），建筑面积单价3940元／㎡，房屋总价格337185元；乙方在签订本协议时支付甲方认购费1万元，乙方承诺在签订该协议后由甲方通知之日起3日内到北城壹号销售中心，凭该协议与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》”等。同时，代兴华在该协议上签署：“同意此价格”。
2014年2月26日，高翔与科盈房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同主要约定：“甲方：重庆科盈房地产开发有限公司乙方：高翔第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定为丰都名山组团A3-5、A3-5-4商住楼。土地使用权为出让方式取得，并依法取得《房地产权证》，证书号为。第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：丰国土房管（2013）预字第（03）号；第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市丰都县；本商品房结构为：钢筋混凝土结构；建筑面积为85.58平方米，其中套内面积70.93㎡，共用及分摊面积14.65：㎡；本商品房户型为二室一厅，用途为住宅；第四条购房价款本商品房为清水房，总成交金额为337185元，建筑面积单价为3940元／平方米。第五条付款方式及期限。（1）乙方于2014年2月26日支付付款101785元；（2）余款230000元向银行按揭贷款；第六条面积确认及面积差异处理……。第七条交付期限及交付条件（一）本商品房交付期限属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收本备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二、）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；……。第八条1、交房手续的办理甲方应予确定交房日的7日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签收房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴、如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用日起视为已交付，该房屋浑身、灭失的风险及物业服务费用由乙方负担；⑵、视同乙方验收合格并按时交房，甲方自此时起承担相应的保修责任。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的气息将该商品房交付乙方使用，按下列第1种情况处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；：⑵逾期超过90日（与本条第1款第⑴项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当至解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……”等。同日，双方在《合同补充协议》中第五条第4项约定：“按照买卖合同第九条约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过90日后，乙方有权解除合同亦有权要求甲方继续履行合同。届时，如乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋的90日起的15日内书面向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行合同”。双方在签订合同后，高翔于当日向科盈房地产公司缴纳购房款107185元，登记费160元、印花税169元，交易费257元，房屋大修基金6846元，科盈房地产公司也向高翔分别出具了收据。
2014年4月3日，高翔与中国农业银行股份有限公司丰都支行及科盈房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定：“农业银行丰都支付一次性借款23万元给高翔购房，借款期限240个月，从2014年6月10日至2034年6月9日。高翔采取委托扣款方式每月按时还款”等。同年6月9日，中国农业银行股份有限公司丰都支行给高翔贷款23万元，用以购房。高翔在按揭贷款购房后，已按《个人购房担保借款合同》约定每月向农业银行丰都支行支付按揭款1766.31元。
2014年8月，丰都县名山街道北城壹号房建工程修建完毕，同月27日，科盈房地产公司向高翔发出《入伙通知书》，通知其于2014年8月31日到科盈房地产公司正式办理交接房屋事宜。高友林在接到通知后，于2014年8月31日到现场查看了其与子高翔所购房屋，其认为该房存在质量和卫生问题，要求科盈房地产公司整改，并发出整改通知书，详细罗列了需要整改的事项。后，高翔以科盈房地产公司未按其整改通知进行整改及在交房时未出示《建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》为由，拒绝接受其所购房屋。
另查明，丰都县名山街道北城壹号房建工程于2015年10月16日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同时，在庭审中，高友林举示的要求解除合同的《通知》系复印件，未提供原件加以证明，且被告也不予认可。
上述事实，有原、被告的陈述、《合同协议书》、《内部认购协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、科盈房地产公司出具的收款收据、希翼公司证明、《入伙通知书》、高友林发出的《整改通知书》、银行借款借据、原告支付按揭款交易记录等证据在案佐证，且经庭审举证、认证，本院予以确认。
本院认为，原告高翔高友林与被告科盈房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》时双方真实意思的表示，且该合同未违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法、有效。对于原告高友林高翔主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的问题，本院认为，本案中，原、被告双方约定于2014年6月30日前交付房屋，虽然被告未能按期交付房屋，但根据双方在《合同补充协议》中第五条第4项的约定，如原告要求解除合同的，应于被告逾期交付房屋的90日起的15日内书面向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行合同。由于原告所提供的证据不足以证明其已按照补充合同约定履行了通知解除购房合同的义务，应当承担举证不能的法律后果。鉴于本案讼争房屋已经相关职能部门竣工验收，原告的合同目的并不会落空，因此原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定精神、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告高翔与被告科盈房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》时双方真实意思的表示，且该合同未违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法、有效。对于原告高翔主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的问题，本院认为，本案中，原、被告双方约定于2014年6月30日前交付房屋，但被告在约定时间未能交房，遂通知原告于2014年8月31日接房，同日，原告之父高友林在查看所购房屋后，以该房存在质量瑕疵及卫生问题，要求被告整改，拒绝接房。尔后，原告要求解除合同。根据双方在《合同补充协议》中第五条第4项“按照买卖合同第九条约定，甲方逾期向乙方交付房屋超过90日后，乙方有权解除合同亦有权要求甲方继续履行合同。届时，如乙方要求解除合同的，应于甲方逾期交付房屋的90日起的15日内书面向甲方提出解除合同的要求，否则视为乙方愿意继续履行合同”之约定，原告提出解除合同，必须在被告逾期交付房屋的90日起的15日内书面提出。为此，在庭审中，原告举示了其父高友林于2014年10月2日向被告递交要求解除合同《通知》的复印件，但未提供其他证据证明该事实，故本院对原告举示的要求解除合同的《通知》复印件不予采信，因此，原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告高翔的诉讼请求。
案件受理费2960元，由原告高翔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 长 刘海兵
人民陪审员 陈艳娟
人民陪审员 蒋秀娟
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 严 艳