陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2015）汉滨民初字第01490号原告陈德琴，女，汉族，1971年8月8日出生，陕西省安康市汉滨区人，住汉滨区玉岚乡新建村。被告陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区高新路15号。法定代表人张良，系公司董事长。被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，住所地：安康市大桥路19号。负责人陈银海，系公司经理。二被告委托代理人于兴江，陕西腾浩律师事务所律师。原告陈德琴诉被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈德琴的委托代理人唐荣生、被告祥和公司和祥和安康分公司的委托代理人于兴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月11日至2011年10月，原告累计向被告支付233600元，用于购买被告于2008年开发建成的“南城国际”小区负一楼32.09平方米商业用房。2012年3月，被告向原告交付房屋，原告于2012年底装修后投入使用。原告向被告交纳了房屋契税及维修基金，并敦促其早日办理房屋使用权证，但被告一直以种种理由拖延未办。原告向被告交付了购房款，被告亦向原告交付了房屋，双方的房屋买卖合同成立，被告应在合同订立之日起60日内按约定给原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当立即为原告办理房屋所有权证并支付违约金。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求人民法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证，并向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失13000元，承担本案诉讼费用。原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、办证费收据、维修基金收据、购房款收据。用以证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告按约支付了购房款，双方约定由被告在房屋交付后60日内为原告办理房屋产权证书，被告收取了原告办理房产证的费用，被告应为原告办证，原告还向被告交纳了维修基金，而被告收取原告的各项费用均未出具正式发票。2、安建规发（2007）60号批复、商品房预售许可证。用以证明原告购买的商铺实际规划的是地下停车场，被告取得的预售许可证也不包含地下商铺，被告系违规销售。被告祥和公司辩称，1、原告没有按照《城市商品房预售管理办法》第12条的规定在预售的商品房交付使用之日起90日内到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续以及提交应由原告提交的资料，导致房屋产权证至今没有办理的责任和原因在原告,而办理房地产权属登记的主要法定义务人是承购人，开发企业只是协助义务人。根据安康市房地产业管理局要求，办理商品房权属登记所需要的材料有转移登记申请书（原件）、买卖双方的身份证明、婚姻状况证明（核对原件、收复印件）、备案的商品房销售（买卖）合同（原件）、相关完税凭证（契税、维修基金）、房产测绘报告（原件）及其他必要材料，而原告至今没有提供上述材料。祥和安康分公司按照合同约定已经将商品房销售（买卖）合同进行了备案；在交房时代收的维修基金、测绘费、房屋登记费也已交至安康市房地产业管理局专用账户，故祥和安康分公司已经按照合同约定履行了协助义务。2、祥和安康分公司不构成违约。原告与祥和安康分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人应承担违约责任。而事实是，原告没有按照《城市商品房预售管理办法》第12条的规定进行申请也没有提交办理房屋产权证所需要的资料，故导致房屋产权证至今没有办理的责任和原因在于原告。且《商品房买卖合同》并没有约定祥和安康分公司负有受买受人委托办理房地权属证书的约定义务，其只负有按照《城市商品房预售管理办法》第12条规定的协助义务，至于代收的维修基金、测绘费、房屋登记费是受安康市房地产业管理局委托代收的，不能视为原告与祥和安康分公司存在委托代理关系，同时原告也未与我公司及祥和安康分公司签署委托办证协议。3、《商品房买卖合同》约定的违约金过高，延期办理房产证并不会给原告造成实质性的经济损失，我公司支持祥和安康分公司请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第114条规定适当减少违约金数额。4、违约金的诉求是债权请求权，其诉讼时效为2年，原告起诉时已超过诉讼时效，该债权请求不受法律保护。5、按照《中华人民共和国民事诉讼法》第48条以及《最高人民法院关于适用的解释》第52条规定，祥和安康分公司属于依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，虽不具备法人资格，但也是适格的被告及合格的诉讼当事人，且我公司不是《商品房买卖合同》的合同当事人，故我公司作为被告显然不适格。鉴于办证事项属于双方配合的事项，对于原告的诉求我公司表示理解，我公司支持祥和安康分公司在法院的主持下，就办理房屋产权证的事项进行协商，就资料的提供、登记申请等事项进行具体协商，并达成调解协议，以便尽快使原告取得房屋产权证书。被告祥和安康分公司辩称，其答辩意见与被告祥和公司的1、2、3、4项答辩意见相同，愿意在法院的主持下，就办理房屋产权证的事项进行协商，就资料的提供、登记申请等事项进行具体协商，并达成调解协议，以便尽快使原告取得房屋产权证书。被告祥和公司及祥和安康分公司向本院提交以下证据：1、两个公司的营业执照、组织机构代码证、祥和公司法定代表人证书、陈银海身份证。用以证明被告的身份情况以及被告的经营范围包含有房地产开发。2、备忘录、国家行政机关公文格式、图纸（当庭出示）。用以证明市政府召开会议变更了文化大厦负一层的设计方案，变更后负一层包含了商铺和停车场，有图纸能够说明，按照公文格式的规定，会议纪要不需要盖章。3、业务指南。用以证明按照房管局的办证要求，应提供办证所需资料，尤其是契税凭证，而原告至今未提供。4、商品房买卖合同。用以证明按照合同约定，承担违约责任的前提是因出卖人的责任导致买受人未在规定的期限内取得房产证，该规定的期限应为交付房屋之日起90日内，合同并未约定被告有受原告委托办理房产证的义务，原、被告也并未签署委托办证协议，原告未在规定的期限内提交完税凭证。5、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、证明、国有土地使用权证、规划验收合格证、商品房预售合同备案汇总表。用以证明被告已按合同约定履行了义务，因原告未按规定提交办证所需材料，导致至今无法办证，原告既未按规定进行申请，也未提交办证所需资料，故导致房产证未办理的责任在原告，被告不构成违约，不承担违约责任。6、交房所带材料。用以证明原告在收房时，被告在交房中心曾张贴过一张和该证据内容一致的通知，告知原告交房时应带的资料。经当庭质证认证，被告对原告出示所有证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。其对证据1的质证意见为合同第十五条并未约定被告有受原告委托办房产证的义务，因此被告只能按照法律规定履行协助义务，合同也无补充性委托办证条款，所收的办证费包含房屋登记费80元和每平方1.36元的测绘费，而按规定房屋登记费应收550元而不是80元，维修基金及办证费都是代收的，故出具的是收款收据，原告可凭收款收据交纳契税，原告交费的时间即为被告向其交房的时间，而非诉状上所说的时间；被告对原告证据2的证明目的有异议，认为证据2的批复作出后，市政府于2008年1月9日召开会议将涉案房屋地下负一层的停车场调整为两部分，包含地下停车场和商铺，预售许可证的内容是概括性的，具体内容应以规划设计图纸为准。原告对被告出示证据1、3、4、5、的真实性均无异议，本院予以确认。对证据3的质证意见为被告从未告知过原告办证应提交的资料，没有完税凭证是因为被告未出具正式发票，无法交纳；对证据4的质证意见为按照合同第十五条约定，结合被告收取原告办证费用可知，被告代房产局收了办证费、维修基金就应代原告办证，被告应先到房管局提交办证资料进行备案，但因被告是违法销售，故无法办证；对证据5的质证意见为验收合格证、预售许可证均证实原告购买的是地下停车场，并未经许可调整为商铺，被告的调整方案未取得相关部门的确认。原告对被告出示证据2的真实性不认可，认为没法证实出处，也未加盖印章，所附的调整意见及图纸系被告单方制作，未经审批部门审批通过。因该备忘录为打印件，未加盖印章及其他标示，不能表明文件的出处，真实性无法确定，其当庭出示的图纸系单方制作，且不能证实其证明目的，故本院对该组证据不予确认；原告对被告出示证据7的质证意见为没有见过，因被告不能证明给原告送达或张贴过该通知，故本院不予确认。经审理查明，2010年11月25日，原告陈德琴与被告祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉滨区大桥路10号南城国际第一幢楼负一层的23号房屋，建筑面积32.09平方米，用途为商用，单价为每平方米7035.15元，总金额为225758元；付款方式为合同签订之日一次性付清购房款225758元；规划用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了被告祥和分公司的合同专用章及被告祥和公司法定代表人张良的个人印章，原告陈德琴签名并捺印。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并交纳了办证费和维修基金，被告亦向原告交付了房屋。因该房屋至今未办理所有权证，原告遂诉至本院，请求判令被告立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失13000元，承担本案诉讼费用。另查明，南城国际系被告祥和公司与安康市影剧院联合开发，项目名称为安康文化大厦（影剧院）。2007年12月29日，安康市城乡建设局向安康市影剧院及祥和公司做出安建规发（2007）60号关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复，载明：批准工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场三项工程，其中商场（办公）及高层住宅工程，主体层数24层，而地下停车场工程的停车泊位42辆，建筑面积为3991平方米。2008年3月3日及4月17日，安康市建设局颁发的建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，同意将项目名称更名为安康文化大厦（南城国际）。2008年12月30日，安康市房地产业管理局为被告祥和安康分公司颁发了安康市商品房预（销）售许可证，载明：楼号为1号楼2号楼，层数为24层12层，房屋用途为商品房，建筑面积为37100㎡，房屋套数260套，含商业用房总面积37100㎡。2011年4月17日，安康市城乡建设规划局为文化大厦（影剧院）工程颁发了建设工程竣工规划验收合格证，载明：商场及住宅建筑面积31196平方米，地下停车场建筑面积3991平方米。上列事实有商品房买卖合同、办证费收据、维修基金收据、购房款收据、安建规发（2007）60号批复、商品房预售许可证、公司的营业执照、组织机构代码证、祥和公司法定代表人证书、陈银海身份证、业务指南、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、规划验收合格证、商品房预售合同备案汇总表及原、被告的当庭陈述所证实。本院认为，虽然被告祥和安康分公司与原告陈德琴签订商品房买卖合同时具有房地产开发资质，且已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证，原告按合同约定向被告全额交付了购房款，被告也向原告交付了商铺，被告应按合同约定协助原告办理房地产权属证书，但安康市城乡建设局于2007年12月29日作出的关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复中未涉及地下商场,安康市房地产业管理局于2008年12月30日颁发的安康市商品房预（销）售许可证上载明层数仅为24层和12层，而安康文化大厦（南城国际）工程第一幢楼即原告所购买处的楼盘为地上二十四层、地下一层，共计应为25层，故商品房预（销）售许可证仍未显示允许销售的房屋涉及地下负一楼。至今，规划部门并未做出新的规划变更，将原批准的地下停车场变更为商铺，房屋产权管理部门亦未将预售许可范围由24层变更为25层，总之安康文化大厦（南城国际）工程地下负一楼目前尚不具备办理房产证的条件，故原告要求判令被告立即为其办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失13000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。现依据《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈德琴的诉讼请求。案件受理费一百二十五元，由原告陈德琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  贺茂芳人民陪审员  唐章乾人民陪审员  刘 霞二〇一六年二月一日书 记 员  张 凡