上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2301号
原告黄培健，男，住上海市。
被告顾恂一，男，住上海市。
原告黄培健诉被告顾恂一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判，于2014年9月24日、10月29日公开开庭进行了审理，原告黄培健、被告顾恂一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄培健诉称，原告将本市长宁区汇川路新时空商业广场房屋租赁给被告，租赁期限为2013年4月26日至2014年4月25日。2013年10月19日晚，原告接到租赁房屋所属物业公司的电话，告知被告正在搬家，原告立即拨打被告电话，被告表示租赁合同继续履行，是同住女友搬家。因被告第三季度房租未付，原告对此将信将疑遂于次日早上至租赁房屋查看，打开房门后见里面一片狼藉，垃圾成堆，被告已经人去楼空，原告进行简单清理后离开，准备第二天派专人打扫。第二天早上原告再次进入租赁房屋后，见中央空调、冰箱门敞开，房间地毯、沙发、席梦思等遭到调味料的不同程度的泼洒，原告当即报警。嗣后民警要求被告协调此事遭到被告拒绝。被告的行为对原告造成损失，故要求判令：1、赔偿布艺沙发清洗费人民币（下同）100元、地毯干洗费50元；2、赔偿电子房卡二张的费用100元；3、赔偿席梦思床垫1，780元；4、支付拖欠的冷水、热水、净水、排水、电、有线电视费合计3，636.61元，扣除被告先行支付的1，800元，实际应支付1，836.61元；5、赔偿租赁房屋因严重腐败气味经采取净化措施期间的二个月租金损失合计11，000元（以月租金5，500元为标准）；6、支付查询费200元；7、支付诉讼费及赔偿款实际执行到手日期的利息费用。
被告顾恂一辩称，被告没有对租赁房屋内的物品进行损坏，原告没有证据证明是被告做的，不同意进行赔偿。因被告与妻子之间产生婚姻纠纷，不想再居住租赁房屋，向原告提出终止租赁合同，希望原告能适当返还房屋押金，但原告不同意退还，被告也不愿将事态扩大，认为尚未结清的费用从押金中抵扣后不再坚持要求原告返还。依据合同被告可以住到2013年10月25日，但原告在被告不在场的情况下擅自开门进入租赁房屋，嗣后又报警称屋内物品遭�人为破坏，原告要求被告赔偿没有依据。因纠纷产生后，被告未返还原告电子房卡二张，对原告提出的拖欠冷水、热水、净水、排水、电、有线电视费无异议，但应从押金中抵扣，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，本市长宁区汇川路房屋建筑面积39.31平方米房屋（以下简称“涉讼房屋”）权利人为原告。2013年4月22日，原（甲方）、被告（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将涉讼房屋租赁给乙方居住使用；租赁期限一年，自2013年4月26日起至2014年4月25日止；月租金5，500元，另付一个月押金；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息返还给乙方；乙方在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费应由乙方承担；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前�个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方向对方支付违约金5，500元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金。
签约后，原告如约将涉讼房屋交付给被告，被告每月另行向原告预付水、电等费用300元，被告支付租金至2013年10月25日。2013年10月19日晚，原告从涉讼房屋所属物业公司处得知被告在搬离个人物品，原告遂致电被告，电话中被告并未确认系提前退租。同年10月20日，原告未与被告联系，独自用备用房卡打开涉讼房屋入内查看，见被告个人物品已经搬离，遂初步进行清理后离开，嗣后原告未该情况告知被告。同年10月21日上午，原告再次单独进入涉讼房屋，报警称“租客昨晚私自闯入”，并于当天修改门禁密码。原�认为涉讼房屋内物品系遭被告人为破坏，且相关费用未清算，故起诉来院。
另查明，涉讼房屋为酒店式公寓，类型为办公楼，现由原告另行出租给案外人。
审理中，原、被告对涉讼房屋已经提前终止没有异议，均表示未就涉讼房屋办理退房交接，对押金处理未能协商一致，被告尚有二张房卡未交付，每张卡50元；双方对截止2013年10月21日（2013年10月22日抄见）的热水、冷水、排水、净水费用及电费、有线电视费合计3，636.61元无异议，扣除被告每月预付费用合计1，800元后，被告尚有1，836.61元未支付。被告称原告报警并更换门禁密码后未再进入涉讼房屋，已将二张房卡丢弃。原、被告对押金均同意在本案中一并处理，原告主张被告提前终止租赁合同，依据合同约定押金作为违约金不予退还。被告认为原告应当适当返还押金，既然原告不同意返还，则二张房卡的费用�尚未结清的上述1，836.61元费用应在押金中予以抵扣。
上述事实，有租赁合同、房地产权证、新时空国际商务广场管理处出具的水、电、有限使用情况费用清单、110接警登记表、电费账单、有线网络账单证据、房卡收据以及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。原告提供的照片、清洗费账单、席梦思品牌照片及销售说明等证据，以证明受污损沙发、地毯的清洁费用及席梦思床垫的价格，被告对上述证据的真实性、关联性不予认可，否认上述物品系其污损。双方在未办理涉讼房屋交接手续的情况下，原告未与被告取得联系擅自单独进入涉讼房屋，并自认进行初步清理，现原告主张被告污损涉讼房屋内物品缺乏充分证据，本院对上述证据不予认定。
由于双方各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，故双方当事人均应恪守履行。原、被告现对租赁合同提前终止无异议，被告提前退租，事先未告知原告，双方未就退租事宜协商一致，原告在得知被告搬离个人用品的情况下，未进一步通知被告办理涉讼房屋的交接手续，便擅自单独进入涉讼房屋，故原告主张涉讼房屋内物品污损系被告行为所致缺乏充分证据，原告提出要求被告支付清洗费、干洗费并赔偿席梦思床垫的诉讼请求，本院不予支持。原告据此主张以月租金5，500元为标准，要求被告赔偿涉讼房屋二个月因严重腐败气味经采取净化措施期间租金损失合计11，000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告对涉讼房屋内尚有冷水、热水、净水、排水、电、有线电视费合计1，836.61元未支付及丢弃涉讼房屋二张电子房卡价值100元无异议，上述费用被告在提前终止租赁合同时应当向原告支付，故原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。至于押金，根据租赁合同约定提前终止合同一方必须提前一个月通知对方，若征得对方同意后方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约金5，500元；若原告违约，除退还给被告押金外还须支付上述金额的违约金，反之若被告违约则原告有权不退还押金。本案中，被告提前退租已构成违约，双方事后亦未能协商一致，被告支付的押金作为违约金原告依约有权不予退还。原告要求被告支付查询费和赔偿款实际执行到手日期的利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告顾恂一应�本判决生效之日起十日内向原告黄培健支付电子房卡二张的费用合计人民币100元；
二、被告顾恂一应于本判决生效之日起十日内向原告黄培健支付截止2013年10月21日拖欠的冷水、热水、净水、排水、电、有线电视费合计人民币1，836.61元；
三、驳回原告黄培健的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币174.10元，因本案适用简易程序减半收取计人民币87.05元，由原告黄培健负担人民币62.05元，被告顾恂一负担人民币25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一四年十一月三日
书记员 吴昊天
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。