湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘04执异字第74号
异议人（案外人）罗凤芝。
申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处，住所地湖南省长沙市芙蓉中路一段540号国贸大厦。
负责人朱红卫，总经理。
申请执行人北京长富投资基金，住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼501-509。
执行事务合伙人委派代表佟铁成。
两申请执行人共同委托代理人周益群，湖南君杰律师事务所律师。
委托代理人周益群，湖南君杰律师事务所律师。
被执行人衡阳宇元置业有限公司，住所地衡阳市解放路121号。
法定代表人汪元辉，董事长。
委托代理人符承顺，湖南金雁律师事务所律师。
被执行人衡阳市文华房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区常胜中路4号建银大厦西头5－6号。
法定代表人汪元辉，总经理。
被执行人汪元辉。
被执行人吴桂花。
被执行人李先喜。
被执行人李幼衡。
被执行人蒋晓勇。
被执行人王超。
被执行人焦文。
被执行人谭榕华。
本院在执行申请执行人中国长城资产管理公司长沙办事处（简称长城公司）、北京长富投资基金（简称长富基金）与被执行人衡阳宇元置业有限公司（简称宇元公司）、被执行人衡阳市文华房地产开发有限公司（简称文华公司）具有强制执行效力的债权文书过程中，作出（2016）衡中法执字第105、106号执行裁定，裁定查封了被执行人宇元公司所有的宇元.万向城的部分房产。案外人罗凤芝不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年3月23日组织了听证，本案现已审查终结。
异议人罗凤芝称，本院依据（2015）衡中法执字第105、106号执行裁定，查封了位于衡阳市解放路121号的宇元.万向城2102号商品用房。该套商品房异议人与被执行人宇元公司签订商品房购买合同，已经支付全部房款，异议人已经实际占有使用。因被执行人宇元公司至今未为其办理房屋产权证。本院将异议人购买的房产当做被执行人的财产执行，侵害了异议人的合法权益。故请求停止对异议人该财产的执行。
本院查明，2015年5月15日，湖南省长沙市望城公证处作出了（2015）湘长望执字第8号执行证书，该具有强制执行效力的执行证书载明：申请执行人长城公司与被执行人宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华之间的执行标的为：1、被申请人宇元公司截止2015年5月30日所欠申请人长城公司本金28162万元，利息26818351.51元（含罚息及复利）；2、对前述1项本息自2015年5月30日起至实际偿还之日的利息案18％/年计算；3、被申请人宇元公司应付申请人为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4、拍卖、变卖本执行证书附件《剩余抵押物明细表》所列被申请人宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5、拍卖、变卖被申请人宇元公司、文华公司所质押的宇元公司股权并由申请人对质押财产行使优先受偿权；6、被申请人文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1、2、3项债务承担连带清偿责任。2015年5月18日，申请执行人长城公司依据上述执行证书向本院申请执行。2015年6月2日，本院作出（2015）衡中法执字第105号执行裁定,裁定：冻结、划拨被执行人宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华在银行的存款人民币308814189.51元（欠本金281620000元、执行公证书确定的利息26818351.51元计算至2015年5月30日止、执行费375838元、迟延履行期间的债务利息依据执行公证书确定的方法及法律规定另行计算）或查封、拍卖被执行人价值相当的财产。同年6月3日，本院向衡阳市产权处送达（2015）衡中法执字第105号协助执行通知书，要求协助查询：一、查封衡阳宇元置业有限公司开发的宇元.万象城相关房产，房产号详见附表。二、查封期限为三年（2015年6月3日至2018年6月2日）。
另查明，2015年5月18日，湖南省长沙市望城公证处作出了（2015）湘长望执字第9号执行证书，该证书载明：申请执行人为北京长富投资基金（简称长富基金），被申请执行人为宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华。执行标的为：1、本金10000万元；2、利息（含罚息）16557406.94元（算至2015年5月30日），最终利息及罚息按编号为华银（衡南）委贷字（2013）年（0001）号《委托贷款合同》的约定计算至被申请人实际付款之日止；3、被申请人宇元公司应付申请人为实现债权和担保权利所产生的费用（包括但不限于处置费用、税费、诉讼费、保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、差旅费等）以实际发生的为准；4、拍卖、变卖被申请人宇元公司的抵押房产并由申请人对抵押财产行使优先受偿权；5、拍卖、变卖被申请人文华公司的质押股权并对申请人对质押财产行使优先受偿权；6、被申请人文华房公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华对前述1
--3项债务承担连带清偿责任。申请人可持本执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。
北京市工商局出具的注册号为110000015387787的营业执照载明，申请执行人北京长富投资基金为有限合伙，执行事务合伙人为长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司。上述两个案件的执行由两申请执行人委托中国长城资产管理公司长沙办事处向本院申请执行。2015年5月26日，长富基金向本院申请立案执行。2015年6月2日，本院作出（2015）衡中法执字第106号执行裁定,裁定：冻结、划拨被执行人宇元公司、文华公司、汪元辉、吴桂花、李先喜、李幼衡、蒋晓勇、王超、焦文、谭榕华在银行的存款人民币116741363.94元（欠本金1000000000元、执行公证书确定的利息16557406.94元计算至2015年5月30日止、执行费183957元、迟延履行期间的债务利息依据执行公证书确定的方法及法律规定另行计算）或查封、拍卖被执行人价值相当的财产。同年6月3日，本院对衡阳市产权处下达（2015）衡中法执字第106号协助执行通知书，要求协助执行以事项：一、查封衡阳宇元置业有限公司开发的宇元.万向城相关房产，房产号详见附表。二、查封期限为三年（2015年6月3日至2018年6月2日）。
另查明，2014年8月26日，异议人罗凤芝与被执行人宇元公司签订《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为衡预许字（2009）第060号。合同约定：异议人购买被执行人所建的位于衡阳市解放路121号的在建工程（宇元.万象城）2102-3号门面，建筑面积12.03平方米、购房金额217346元。当日，异议人缴纳了购房款217346元。由于宇元公司的原因，该合同未在房产管理部门进行网签与备案登记。同日，异议人与宇元公司签订《委托经营合同》，该合同约定异议人将上述门面房交由宇元公司经营，合同约定经营期限从2014年10月1日至2029年9月30日，前两年为免租期，计租时间从2016年10月1日至2029年9月30日。该门面的房号后变更为2102号。
涉案房屋于2015年10月30日竣工，至今尚无竣工验收合格资料。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人要求排除执行的应当同时符合上述四项条件，在本案中异议人与被执行人衡阳市宇元置业有限公司在本院采取查封措施前已经签订了商品房买卖合同，虽然该合同并未在房产管理部门进行网签备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中该商品房买卖合同亦符合上述法律规定。在签订合同后，异议人已经交纳了合同约定的全部购房款。另根据双方签订的委托经营合同，目前该合同已届履行期间，可视为异议人已经实际使用案涉门面房。且此案不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情况，故异议人的异议请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对位于衡阳市解放路121号“宇元万向城”2102号房的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姚贤辅
审 判 员 郭小军
代理审判员 张 健
二〇一六年五月三十日
书 记 员 徐 晶
校对责任人：郭小军 打印责任人：徐 晶
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附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。