青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第30698号
原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛南京路支行。
负责人陈瑶，行长。
委托代理人赵君澎，系公司员工。
被告李晓峰。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司。
法定代表人李长清，总经理。
委托代理人王凯，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人戚永鑫，山东琴岛律师事务所律师。
本院受理原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛南京路支行诉被告李晓峰、被告卓越置业集团（青岛）有限公司金融借款合同纠纷一案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵君澎、被告卓越置业集团（青岛）有限公司委托代理人王凯、戚永鑫到庭参加诉讼，被告李晓峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月10日，原告与被告李晓峰、被告卓越置业集团（青岛）有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告李晓峰提供购房贷款81万元，用于购买青岛市城阳区双元路18号《卓越蔚蓝群岛》XXX号楼X单元XXX户房产一套，被告李晓峰用上述房产向原告提供抵押担保，贷款期限为20年，自2013年7月10日起至2033年7月10日，实际贷款起始日期以贷款借据记载的日期为准。贷款利率为浮动利率，罚息按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。被告采用等额本息还款法向原告还款，每期还款日为每月10日。合同约定，如被告未按照合同约定及时足额偿还贷款本息和相关费用，原告有权宣布贷款本息全部提前到期，由此引起的原告实现债权、担保权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费）全部由被告李晓峰负担。合同还约定，被告卓越置业集团（青岛）有限公司对原告向被告李晓峰提供的贷款本息承担连带保证责任。合同签订后，原告依约于2013年7月12日向被告李晓峰发放了81万元贷款，双方也在房地产管理部门办理了抵押房屋的抵押预告登记手续。但被告李晓峰违反合同约定多次逾期不归还借款。截至2015年6月10日，被告李晓峰一共欠原告贷款本息合计766822.36元。现请求法院判令：一、被告李晓峰提前偿还原告贷款本金749250元，利息17220.46元、罚息351.9元（利息、罚息计算至2015年6月10日，之后至判决生效之日的利息、罚息按照合同约定计算）；二、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对被告李晓峰的上述债务承担连带保证责任；三、原告对被告李晓峰所有的位于青岛市城阳区双元路18号《卓越蔚蓝群岛》XXX号楼X单元XXX户房产依法折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告李晓峰未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告卓越置业集团（青岛）有限公司辩称，一、在本案起诉前，被告卓越置业集团（青岛）有限公司对于原告与被告李晓峰的欠款纠纷事宜并不知悉，因此本案关于被告李晓峰欠款的相关事宜最终应以法院查明的事实为准；二、原告已就涉案房屋办理了抵押权预告登记证书，原告对涉案房屋处分所得价款享有优先受偿权，该部分优先受偿的款项已能够完全清偿被告李晓峰所欠贷款及其他费用，被告卓越置业集团（青岛）有限公司不应再承担担保责任；三、被告李晓峰作为借款人，具有相应的还款能力，其应当自行承担还款责任。
经审理查明：
一、2013年7月10日，原告（贷款人、抵押权人）与被告李晓峰（借款人、抵押人）、被告卓越置业集团（青岛）有限公司（保证人）签订编号为69062013100124130301号《个人购房担保借款合同》，约定被告李晓峰向原告贷款人民币81万元用于购房，贷款期限为20年，自2013年7月10日至2033年7月10日。采用按月等额本金还款法还款，贷款利率采用浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率基础上下浮10%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例后执行新的合同贷款利率，签订本合同时的同档期基准利率为年利率6.55%，执行利率按贷款实际发放日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定。合同项下的罚息利率为执行利率上浮50%。
借款人同意贷款人将资金支付卓越置业集团（青岛）有限公司账户。为保障贷款人债权的实现，本合同项下的贷款本金、利息及相关费用，由抵押人以其有处分权的财产为抵押物向贷款人提供抵押担保，抵押物为被告李晓峰拥有的坐落于青岛市城阳区双元路18号119-2-101户房产。抵押担保主债权金额人民币81万元。担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、律师费、诉讼费等。同时，为保障贷款人债权的实现，保证人同意为本合同项下的贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保，该担保为阶段性担保，即自保证人签订本合同之日至借款人的债务履行期届满之日起两年，如借款人已办妥本合同中的抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其作为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下的责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证人确认无论合同项下的债权是否拥有其他担保权利，贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。借款人不能按照合同约定履行还本付息及其他有关责任义务，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用由借款人承担。如借款人出现违约情形，原告有权宣布合同项下的借款人已提用的贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。合同另对其他事项进行了约定。
二、2013年7月12日，原告将贷款81万元放予指定收款人被告卓越置业集团（青岛）有限公司。
三、2013年9月2日，原告与被告李晓峰就位于青岛市城阳区双元路18号XXX号楼X单元XXX户的房产办理了抵押权预告登记手续，预告登记权利人为原告，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告，债权数额81万元，证号：青房地预市字第2013108789号。
四、截至2015年6月10日，被告李晓峰尚欠借款本金749250.00元，逾期利息17220.46元及罚息351.90元。
五、庭审中，原告及被告卓越置业集团（青岛）有限公司均称涉案房产未办理房产证，现无法联系到被告李晓峰。
上述事实有《个人购房担保借款合同》、预告抵押登记证、付款凭证、欠款明细等及原告、被告卓越置业集团（青岛）有限公司当庭陈述等在案佐证，经本院审核及庭审质证，可以采信。
本院认为，原告与各被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约发放贷款后，被告李晓峰作为借款人应严格履行按时还款义务。合同中有关于借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用的约定，而被告未还款的违约行为使得该条款的约定的条件成就，原告有权依法清理债权、提前收回已发放的贷款及收取相关费用，故被告李晓峰应一次性偿还剩余本金及欠付的利息。被告卓越置业集团（青岛）有限公司系阶段性连带责任保证人，现涉案房产并未办理正式抵押登记，故该被告应当承担连带保证责任。原告与被告李晓峰已就涉案房产办理了预告抵押登记，该登记不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，一般而言，预告登记权利人享有的优先受偿权应在正式的抵押登记办理完毕后才享有，但抵押预告登记使得被登记的请求权具有物权的公示效力，可以产生对抗普通债权人的效力，且涉案房产未办理正式抵押登记并非由原告的原因所致，原告对此并无过错，不能因此丧失权利保护，故本院认为原告对被告李晓峰提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一项、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李晓峰于判决生效后十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司青岛南京路支行偿付截至2015年6月10日欠付借款本金人民币749250元，逾期利息人民币17220.46元及罚息人民币351.90元及此后至判决生效之日按合同约定利率计算的利息、罚息；
二、被告卓越置业集团（青岛）有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、原告对被告李晓峰提供抵押权预告登记的位于青岛市城阳区双元路18号XXX号楼X单元XXX户的房产享有优先受偿权，可以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11468元、保全费人民币4770元，由被告李晓峰、被告卓越置业集团（青岛）有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 肖 文
代理审判员 王 静
代理审判员 马焕君
二〇一六年五月十八日
书 记 员 辛 妮