北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初12354号
原告北京爱乐祺文化发展股份有限公司（反诉被告），住所�北京市东城区东四块玉南街32号2号楼1101室。
法定代表人陈靖，总经理。
委托代理人王奎，北京邦远律师事务所律师。
委托代理人吴文博，北京邦远律师事务所律师。
被告北京君天首业商贸有限公司（反诉原告），住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。
法定代表人李皓，执行董事。
委托代理人赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。
原告北京爱乐祺文化发展股份有限公司(以下简称爱乐祺公司)与被告北京君天首业商贸有限公司(以下简称君天公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨靖独任审判，公开开庭进行了审理。原告爱乐祺公司之委托代理人王奎、吴文博，被告君天公司之委托代理人赵素荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
爱乐祺公司诉称，我与君天公司签订《房屋租赁协议》，合同约定君天公司将位于北京市海淀区黑泉路8号1幢康健宝盛广场A座三层3001、3002房屋出租给我方，合同签订后我方依约履行了交付押金、租金等合同义务，并全面履行了合同约定的其他义务，但君天公司却未按照合同约定向我方提供房屋产权证明材料，致使我公司无法办理工商登记，合同目的无法实现，给我方造成重大损失，故我诉至法院，要求：1、请求依法确认双方的房屋租赁协议已解除；2、依法判令君天公司返还我方已支付租、押金和管理费810346元；3、判令君天公司赔偿我方房屋装修、消防改造和其他相关损失共计1709071.66元（房屋装修费1160000元、消防工程费128000元、空调改造11460元、空气能货款75570元、淘气宝费用27268元、游泳货款42700元、装修管理费19500元、气球制作费2834元、员工工资和宿舍费120849.66元、其他费用120890元�；4、判令君天公司向我方支付违约金259195元；5、判令由君天公司承担本案诉讼费用。
君天公司辩称，《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，双方自愿签订，合同成立且已实际履行，现爱乐祺公司提出因无法办照，合同目的无法实现为由解除合同的主张不成立，我方不存在违约行为，不符合解除条件，我方不同意解除合同。爱乐祺公司改变房屋使用性质，已经构成根本性违约，双方合同约定涉案房屋用途为办公，履行合同过程中爱乐祺公司改变了房屋使用性质，没有用作办公，而是设立教学和活动设施，开展幼儿早期教育，爱乐祺公司起诉称我方拒绝提供房屋产权证明与事实不符，其在承租房屋时并未向我方提出在此承租房屋办理营业执照，也未向我方说明在承租房屋内做婴幼儿培训，这些在合同中没有约定，在2月份产权人到现场查看时，发现爱乐祺公司开展婴幼儿活动，并非用于办公，另外爱乐祺公司没有提供任何有关消防备案、验收手续，故产权人认为涉案房屋不符合使用条件，没有在住所证明上签字盖章，这是由于爱乐祺公司自己的行为造成的，我方没有过错。我方认为婴幼儿教育不属于办公范畴，爱乐祺公司在签订合同时没有明示，我方出租的是写字楼，从办公环境考虑婴幼儿培训势必影响其他租户，爱乐祺公司强调办公就是经营，在签订合同时，其已具有主体资格、有经营范围，还以不能办照无法实现合同目的为由解除合同没有依据。爱乐祺公司2015年12月31日应支付2016年1月15日至2016年4月14日的租金，但经我方多次催要，其一直未缴纳租金，已经构成根本性违约。综上，我方不同意爱乐祺公司的全部诉讼请求，同时我方提出反诉，诉至法院要求：1、判令爱乐祺公司支付从2016年1月15日至7月14日的房屋�金777586元；2、判令爱乐祺公司承担本案诉讼费。
针对君天公司的反诉爱乐祺公司述称，对方违约行为导致我方无法正常使用租赁房屋，违约方为对方。我方根据租赁合同7.1.1条已于2016年2月20日发出解除合同的通知函，解除了双方的租赁合同，故我方无需支付对方房屋租金。
经审理查明，2007年3月19日，北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）与北京市海淀兴华农工商公司（以下简称兴华公司）签订《马坊新村办公及商业楼买卖合同》（以下简称《买卖合同》），宝晟公司将海淀区黑泉路8号一幢办公及商业楼（即海淀区宝盛路与黑泉路交汇东南角马坊村商业综合楼，于2015年1月13日取得房屋所有权证，以下简称马坊村商业综合楼）出售给兴华公司，双方还对售房面积、价款及过户等事宜进行了约定。2007年12月19日，兴华公司与德阳市康健�限责任公司（以下简称德阳康健公司）签订合作合同，并于2008年12月30日出具《证明》（以下简称《证明》1），证明德阳康健公司在双方合作期内对马坊村商业综合楼享有独立的使用权、经营权、管理权和收益权，并有权对该商业综合楼行使使用、管理、经营和租赁权等。2014年9月12日，北京康健宝盛商业管理有限责任公司（以下简称北京康健公司）与君天公司签订《租赁合同》，北京康健公司将马坊村商业综合楼5.6万平方米的房屋出租给君天公司，租赁期自2014年9月15日至2026年9月14日。当月15日，德阳康健公司出具《证明》（以下简称《证明》2），同意北京康健公司将马坊村商业综合楼5.6万平方米的房屋出租给君天公司。
2015年8月27日，出租方君天公司（甲方）与承租方爱乐祺公司（乙方）签订房屋租赁协议，协议第1.1条约定：“该房屋报建手续和产权情况，符合乙方的用途和要求。甲方同意将位于北京市海淀区黑泉路8号1幢康健宝盛广场A座三层3001、3002房屋出租给乙方。本房屋用途为办公。”协议第1.3条约定：“甲方承诺其对该租赁房屋已依法享有合法的租赁权。”协议约定租赁期限为8年，自2015年10月15日起至2023年10月14日止。免租期为48天，自2015年8月28日起至2015年10月14日止。双方同意租金按总价计算，固定租金总价格为每季度租金388793元，乙方提前15日支付下一个期的租金，保证金相当于3个月的租金即388793元。合同3.3条约定：“协议签订3日内乙方向甲方支付下列款项：首期房租388793元；保证金（押金）388793元；免租期间物业费32760元。”协议5.3条约定：“甲方需提供出租房屋相关证明及营业执照、组织机构代码证等复印件。”协议6.3条约定：“乙方对承租区域进行的装饰装修应符合国家相关法律、法规及行�规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图并征得甲方同意。同时乙方装修方案及图纸还需报消防部门及相关政府管理部门备案、报批；且装修完工后需报消防部门验收合格后方可使用。竣工图报甲方保存。”协议7.1.1条约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本协议：甲方不能提供具有合法出租权证明的。”协议7.3.1条：“乙方有下列行为的，甲方有权解除本协议：乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动本房屋的内外主体结构，或者改变本房屋的使用性质的。”合同附件1：房屋出租面积平面图……附件3：房屋产权相关证明……附件5：交房清单。房屋交接确认书的项目中包括消防、空调、装修（函天花、地面、隔墙、门、门楣灯箱）等。合同签订后，爱乐祺公司支付了2015年10月15日至2016年1月14日的第一季度房屋租金388793元、押金388793元及免租期物�管理费32760元。经查，爱乐祺公司自2016年1月15日之后未再交纳房屋租金。
爱乐祺公司租赁房屋后，对房屋进行了装修，对外进行了营业宣传。爱乐祺公司证据表明，其就上述事项支出如下：
（一）房屋装修费实际支付86万元，装修管理费19500元；
（二）消防工程费实际支付112400元；
（三）空调改造费38200元；
（四）空气能热水器货款70770元。
（五）淘气堡费用实际支付26268元；游泳池货款42700元；气球制作费2834元；玩教具费用36074元，地垫费16235元；桌、椅、柜等家具费用26000元；净水机3230元；两台电脑和一台打印机5287元；君天公司认为上述物品恰恰显示出爱乐祺公司改变了房屋使用用途，而且上述物品均属于可移动、可拆除的物品，不应包含在损失范围内。
（六）员工工资70181.19元及租赁员工�舍支出42000元，电费16000元。君天公司认为该几笔费用属于营业性支出，不应包含在损失范围内。
（七）空气能更换电幅热配件费4800元；广告制作费1985元，住宿费552元，君天公司对此不认可。
爱乐祺公司租赁讼争房屋后，一直未办理营业执照。对此，爱乐祺公司于2016年1月15日向君天公司发出关于尽快提供房屋产权证明材料的函，主要内容：“2015年10月20日，我公司已将海淀工商局核准的核名证明材料提交给贵公司，要求贵公司协助提供房屋产权证明材料，以使我公司办理营业执照。经过我公司多次催要直至本函出具之日，贵公司仍未提供办理工商营业执照所需的房屋产权证明材料。因贵公司迟迟不能提供上述相关文件，已造成我公司不能如期使用该房屋进行正常经营，并产生了相关经济损失，为此，我公司本着友好合作的原则，特书面通知如�：1、请贵公司自收到本函之日起，5日内提供完整产权证明文件（须符合办理工商营业执照要求），以便我司办理工商执照等事宜；2、请贵公司在收到本函之日起5日内，提供对该阻力房屋依法享有合法的租赁权的相关证明材料。”君天公司认可收到了此函，但对函件内容不认可。君天公司抗辩称其已根据合同约定提供了相关的产权证明及合法出租权证明，爱乐祺公司无法办理营业执照是因为无住所证明，君天公司并无提供该证明的义务，其只是协助爱乐祺公司向产权方提交申请，产权方同意后方可签字盖章，提供与否是由产权方决定。此外，爱乐祺公司无法办理住所证明系由于其私自改变房屋办公性质，在承租房屋内开展婴幼儿早教，与办公用途不符，且其没有提供任何消防备案、验收手续，故产权人认为涉案房屋不符合使用条件，没有为其提交的住所证明签字�章。对此，爱乐祺公司不予认可。
爱乐祺公司称其于2016年2月22日向君天公司发出《房屋租赁协议》解除函，主要内容：“我司依约向贵司交付了房屋租金和押金并全面履行了合同约定的其他义务，但贵司未按约定提供房屋产权证明材料，导致我公司至今不能办理工商营业执照，租赁目的无法实现。贵司的行为违反了《租赁合同》及相关法律的约定，构成违约。根据《租赁合同》及相关法律的约定，我司现在行使合同解除权，解除与贵司签订的《租赁合同》，终止租赁关系，并将依法追究贵司的违约责任。为此，我司现将解除《租赁合同》的相关事宜书面通知如下：一、自2016年2月22日起，贵司与我司的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止；二、请贵司于解除日之前，退还我公司已支付的租金、押金、物业管理费、违约金及各项损失共计2690812.62元。
君天公司认可收到上述解除函，但其认为爱乐祺公司无法办理营业执照系其改变房屋使用性质且未办理消防验收合格手续所致。为此，君天公司提交了北京康健公司于2016年3月1日出具的关于“工作联系函（十一）”的回函予以佐证，主要内容：“我公司于2016年2月29日收到贵司“工作联系函（十一）”，在函中贵司要求我司尽快向爱乐祺公司提供《住所证明》，现我司回复如下：一、贵司所提供爱乐祺公司需办理《住所证明》的手续不齐全，根据贵司所提交的“房屋租赁协议”爱乐祺公司的租赁面积为682.5平米，按照消防部门的规定：经验场所面积在300平方米以上的需办理建筑消防验收意见书，该建筑消防验收意见书贵司一直未向我司提交；二、根据贵司提交的爱乐祺公司的房屋租赁协议中明确房屋用途为仅用于办公使用，但经多方现场查实，爱乐祺公司的实�使用用途与房屋租赁协议中使用用途不一致，故请贵司明确爱乐祺公司的经营用途且不得与实际使用用途不一致”。诉讼中，君天公司亦表示如爱乐祺公司同意修改合同约定的房屋使用用途，并通过消防验收，可与产权单位协调为其开具房屋使用证明文件。
另查，现爱乐祺公司承租的房屋已由其将大门上锁，未进行使用，亦未向君天公司交纳2016年1月15日以后的房租。
上述事实，有《房屋租赁合同》、关于尽快提供房屋产权证明材料的函、《房屋租赁协议》解除函、记账凭证、合同、发票、快递单及庭审笔录等证据材料，在案佐证。
本院认为，爱乐祺公司与君天公司签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
本案中，爱乐祺公司以君天公司违反《房屋租赁协议》第1.3条、第5.3条、第7.1.1条的约定，未向其提供房屋产权证明材料，致使其无法办理工商登记，开展营业活动，导致其合同目的无法实现，其依约有权解除合同为由，要求确认其单方解约行为合法有效。结合君天公司提出的抗辩意见及本案现有证据材料，对于爱乐祺公司提出的君天公司违约的协议条款的具体内容分别如下，“甲方(君天公司)承诺其对该租赁房屋已依法享有合法的租赁权”，“甲方(君天公司)需提供出租房屋相关证明及营业执照、组织机构代码证等复印件”，“甲方(君天公司)不能提供具有合法出租权证明的，乙方(爱乐祺公司)有权解除合同”，从上述合同条款可以看出，上述约定表明君天公司负有向爱乐祺公司提供其对涉案房屋享有合法出租权的相关证明的合同义务，协议中并未明确约定爱乐祺公司将使用涉案房屋办理营业执照，亦未明确约定君天公司负有协助为爱乐祺公司在涉案租赁房屋办理营业执照的合同义务，依据本案现有证据材料，表明君天公司合法承租了涉案房屋，并享有对涉案租赁房屋的合法出租权，故君天公司已依约履行了其相应合同义务。爱乐祺公司所诉的其办理营业执照所需的产权证明，实际上是在办理企业工商注册登记时所需提交的经营场所的《企业住所证明》，该证明需由房屋产权人加盖印章并同意由注册登记企业所使用，而非房屋租赁协议中约定的君天公司需出具的合法出租权证明。
虽然，在合同履行中，爱乐祺公司要求君天公司为其办理营业执照提供所需的相应产权证明文件，君天公司亦同意为其提供，但如上所述，君天公司该行为仅是其作为出租方在合同履行过程中为保证合同顺利履行，为承租人所提供的便利条件，不构成合同主要义务，故爱乐祺公司未能取得�权人出具的住所证明并非君天公司违约所致。结合协议的约定、本案的庭审情况及相关证据材料，反映出爱乐祺公司承租涉案房屋后将房屋用于开办婴幼儿早教培训机构，从事对外经营性活动，与合同约定的办公性质明显不符，且并未取得经营场所的消防验收文件，上述行为均违反了合同的约定，故对于其未能取得企业注册登记所需的住所证明，君天公司不存在过错。
结合上述，爱乐祺公司主张依据《房屋租赁协议》约定，其有权单方解除合同，证据不足，本院对此不予支持。其向君天公司送达的解除合同通知，不产生合同解除的法律效力。对于其要求确认《房屋租赁协议》已解除并基于该请求要求君天公司返还已付租金、押金和管理费、赔偿装修及各项损失并支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。
鉴于，本案中，君天公司不同意解除合�，亦表示在符合合同约定条件的情况下，可配合爱乐祺公司继续办理企业住所证明，且爱乐祺公司为开办企业在租赁场所中实际投入较大，本院认为，涉案房屋租赁协议宜继续履行，双方当事人之间应相互协作、配合，以避免形成更大的损失。
对于君天公司反诉要求爱乐祺公司支付2016年1月15日至7月14日的房屋租金的反诉请求，依据合同约定，爱乐祺公司理应向君天公司支付该笔款项，但鉴于爱乐祺公司在该段期间并未实际使用承租房屋，且君天公司作为出租方就本案诉争事项与君天公司缺乏必要的沟通和解释说明，对引起本案纠纷亦有一定责任，故本院对该段期间的房屋租金酌情予以确定，对于君天公司超出部分的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京爱乐祺文化发展股份有限公司的全部诉讼请求；
二、反诉被告北京爱乐祺文化发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告北京君天首业商贸有限公司自2016年1月15日起至2016年7月14日期间的租金六十二万二千零六十八元；
三、驳回反诉原告北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万四千五百一十四元，由原告北京爱乐祺文化发展股份有限公司自行负担,已交纳。
反诉案件受理费七千九百八十六元，由反诉原告北京君天首业商贸有限公司负担一千九百八十六，已交纳；由反诉被告北京爱乐祺文�发展股份有限公司负担六千元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本诉或反诉请求的金额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨靖
二〇一六年八月四日
书记员 杨静