安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖17民终32号
上诉人（原审被告）：池州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区，统一社会信用代码9134170066422842X3（1-1）。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高冉，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：胡东胜，男，1974年10月11日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪靓，安徽始信律师事务所律师。
上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人胡东胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司委托诉讼代理人高冉，被上诉人胡东胜委托诉讼代理人周文广、汪靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判其不承担逾期交房责任；一、二审诉讼费由胡东胜承担。事实和理由：1.司法鉴定意见书仅鉴定了质量问题的维修费用，并未鉴定质量问题的产生原因，一审认定其承担责任没有事实依据；2.补充协议明确了交楼手续的变更，即其无需发函通知胡东胜收楼，一审以其未通知为由判定其承担责任没有合同依据；3.即使最终认定其逾期交房，因56406元维修费，判令其赔偿36.6万余元显然不公平，应以胡东胜租房损失为标准，并剔除胡东胜怠于行使权利导致损失扩大部分的违约金。
被上诉人胡东胜答辩称：1.其多次就房屋质量问题发函给碧桂园公司要求维修，碧桂园公司也未否认房屋存在质量问题；2.碧桂园公司并未提供证据证明其已履行通知胡东胜收楼的义务，应承担举证不能的法律后果；3.一审对合同约定的违约金已经进行了调整；4.其并未扩大损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡东胜向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，以912307元为基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）；2.被告支付原告修复费用计人民币10000元（暂定数额，具体数额以鉴定机构鉴定数字为准）；3、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2010年10月26日，原告胡东胜与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定由胡东胜购买碧桂园公司开发的池州碧桂园秋浦水韵1#楼106室房屋，房屋面积为228.53平方米，价款为912307元，房屋交付期限为2011年1月5日前。合同第七条约定碧桂园公司应于2011年1月5日前，依照国家和池州市人民政府的有关规定，将竣工综合验收备案合格并符合本合同约定的商品房交付胡东胜使用。第八条约定商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续。双方进行验收交接时，碧桂园公司应当出示本合同第七条规定的证明文件，商品房为住宅的应签署《城市商品住宅入住证书》。碧桂园公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡东胜有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由碧桂园公司承担。第十七条约定胡东胜购买的商品房为商品住宅的，碧桂园公司自商品住宅交付使用之日起，按照《城市商品住宅入住证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《城市商品住宅入住证书》作为本合同的附件四。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，碧桂园公司应当履行保修义务。因不可抗力或者非碧桂园公司原因造成的损坏，碧桂园公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由胡东胜承担。第十八条约定了碧桂园公司逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向胡东胜支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，胡东胜有权解除合同。胡东胜解除合同的，碧桂园公司应当自胡东胜解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按胡东胜累计已付款的15%向胡东胜支付违约金。胡东胜要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向胡东胜支付已交付房价款万分三的违约金。在附件三（合同补充协议）第十四条约定交楼手续：《商品房买卖合同》第八条约定的“商品房达到交付使用条件后，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续”的内容变更为“碧桂园公司在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给胡东胜的，碧桂园公司应当书面通知胡东胜办理交付手续。除此之外，胡东胜应当按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到碧桂园公司销售中心联系并办理交接房使用手续。胡东胜如逾期办理交接房手续，则视为碧桂园公司按期交房。第十五条约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，胡东胜有权要求补修，碧桂园公司按约定承担保修责任，胡东胜不得籍词拒绝收楼。胡东胜以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由胡东胜自行承担。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，胡东胜按揭支付了全部购房款。至今，碧桂园公司与胡东胜并未完成交付房屋的手续。
2011年8月25日，胡东胜向碧桂园公司发出《关于秋浦水韵1#楼106室房屋维修的函》，该函载明：我从你公司购买秋浦水韵1#楼106室房屋，现发现该房屋存在墙体裂缝及严重渗漏问题，烦请贵司尽快对此房屋的质量问题进行维修，便于我方收楼入住。碧桂园公司也注明：属实，同意维修。2012年3月6日、2015年8月6日胡东胜分别向碧桂园公司发函要求维修交房，碧桂园公司也答应维修，但一直没有维修。2010年12月21日，碧桂园公司开发的池州碧桂园秋浦水韵1＃楼完成了在池州市住房和城乡建设委员会综合验收备案。
本案诉讼期间，胡东胜提出“司法鉴定申请书”，申请对池州碧桂园秋浦水韵1#楼106室房屋的修复费用进行鉴定。一审法院委托安徽九华司法鉴定所进行鉴定。2017年9月1日，该鉴定所作出皖九华［2017］工鉴字第25号司法鉴定意见书。鉴定意见书认为被鉴定房屋一层厨房、卫生间外墙内侧墙面大面积渗水、门洞口楼梯倾斜、二楼大厅窗洞口下角粉刷层空鼓、二楼卫生间西北角墙面渗水发霉、三楼主卧顶板大面积渗水、四层楼梯间屋顶渗水等问题，修复费用为56406.27元。胡东胜支付鉴定费15000元。因双方协商分歧较大，以致成诉。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，已经发生法律效力，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告按揭支付了全部房款，被告应当按照约定交付房屋。安徽九华司法鉴定所作出的皖九华［2017］工鉴字第25号司法鉴定意见书，鉴定程序合法、依据充分，予以采信。本案争议焦点是：1、争议的房屋所在楼房通过综合验收备案，房屋未实际交付责任在谁？2、碧桂园公司是否应该支付胡东胜逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，并由被告以912307元为基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）？3、碧桂园公司是否应支付原告修复费用？
针对第一个焦点问题，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。争议的房屋所在的楼房虽然通过了综合验收备案，但经安徽九华司法鉴定所进行鉴定，该房屋存在渗水、空鼓等质量问题，影响胡东胜收楼装修入住。为此，胡东胜多次向碧桂园公司提出维修，以便收楼入住，但碧桂园公司一直未履行维修以便胡东胜收楼入住的义务。因此，导致逾期交房的责任在碧桂园公司。原、被告在《商品房买卖合同》附件三（合同补充协议）第十五条虽有“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，胡东胜有权要求补修，碧桂园公司按约定承担保修责任，胡东胜不得籍词拒绝收楼。胡东胜以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由胡东胜自行承担”的约定，但碧桂园公司并未有效证明其履行督促胡东胜收楼或者办理交付手续，相反胡东胜一再催促碧桂园公司进行维修以便收楼入住，因房屋渗水等问题，胡东胜作为房屋买受人已经尽到一般注意和提醒义务。因此，该条款虽加粗加黑，但不能够免除碧桂园公司的逾期交房的责任。附件三（合同补充协议）第十四条约定交楼手续的变更，作为格式条款，碧桂园公司未尽到提醒义务，作为房屋出卖方的碧桂园公司负有交付合格的商品房的义务。该条款也不能够免除碧桂园公司的逾期交房的责任。
对于第二个焦点问题，碧桂园公司是否应该支付胡东胜逾期交房违约金计人民币645365.97元（从2011年1月6日起暂计算至2017年6月20日，并由被告以912307元为基数，按每日万分之三的标准继续支付违约金，直至房屋交付之日止）？原、被告签订的《房屋买卖合同》，约定的房屋交付时间为2011年1月5日，按照上述理由，造成涉案房屋逾期交付的违约责任在于碧桂园公司，故胡东胜要求碧桂园公司支付违约金理由正当。但该商品房出卖价格为912307元，按照合同约定的每日万分之三的标准计算违约金，明显过高。故碧桂园公司认为违约金过高的辩论意见，予以采纳。鉴于本案实际情况，本院酌情对违约金计算标准予以调整，酌定为碧桂园公司每日向胡东胜支付已付房价款万分之一点五的违约金。因房屋至今未交付，违约金可以算至房屋实际交付之日。
对于第三个焦点问题，碧桂园公司是否应支付原告修复费用。因该案房屋至今未交付，故胡东胜该项诉求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决：一、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告胡东胜逾期交房违约金（以912307元为基数，按每日万分之一点五的标准,从2011年1月6日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告胡东胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10354元，鉴定费15000元，合计25354元，原告胡东胜负担5354元，被告池州市碧桂园房地产开发有限公司负担20000元。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人碧桂园公司与被上诉人胡东胜签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。碧桂园公司作为房屋的出卖人，应保证出售的房屋符合法律规定或合同约定的质量标准。经鉴定，案涉房屋存在多处大面积渗水、楼梯倾斜、粉刷层空鼓等问题。虽鉴定意见未认定造成质量问题的原因，但并不影响对碧桂园公司民事责任的认定。碧桂园此节上诉理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋不符合交付使用条件，严重影响胡东胜居住使用，胡东胜曾多次要求碧桂园公司对存在的质量问题进行维修，而碧桂园公司未予修复，故胡东胜有正当理由拒绝接受房屋，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。碧桂园公司提出一审判定其承担责任没有合同依据的上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金的计算标准，一审中碧桂园公司请求减少，一审法院综合本案案情，已酌情对违约金计算标准予以调整，并无不当。碧桂园公司上诉认为赔偿数额仍然过高，主张应以胡东胜租房损失为计算标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6541元，由上诉人池州市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一八年三月十五日
书记员 张金虎