广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第445号
原告（反诉被告）凌玥。
原告（反诉被告）委托代理人秦维安、阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）凌玥与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法适用简易程序于2012年12月21日、2013年12月10日公开开庭审理了本案。凌玥的委托代理人阳村发，广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解十八个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）凌玥诉称，凌玥与广源公司于2009年3月12日签订了一份购买广源国际社区8-1-1-2号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款260438元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，凌玥即支付了人民币60438元，余款以按揭方式付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知凌玥收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向凌玥支付违约金2057.5元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令广源公司支付逾期交房的违约金2057.5元。
原告（反诉被告）凌玥就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同复印件，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件2张，以证明凌玥付款时间与合同签订时间为同一日；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，2009年5月10日，广源公司与凌玥签订《商品房买卖合同》。广源公司于2010年3月18日登报通知收房，原告于2012年4月26日提起诉讼已过了诉讼时效。虽然双方约定了交房时间，但被告逾期交房是因为中、高考期间禁止噪声作业，另外受到暴雨干旱影响，且双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时凌玥须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但凌玥至今未交，凌玥应向广源公司支付可视对讲系统费用1800元，被告亦可以延期交房免责。故请求驳回凌玥的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：凌玥支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
被告（反诉原告）广源公司对其辩解及反诉主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号文件、桂林市气象局出具桂林气候基准站资料卡及桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料，证明冰冻雨雪天气一律暂停施工；5、桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；6、2012年3月30日桂林晚报刊登通知，证明被告向原告主张反诉的诉讼时效中断；7、房屋签收清单及房屋验收交接单，证明原告于2010年4月3日收房。
原告（反诉被告）凌玥对广源公司的反诉答辩称，可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付。另外广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）凌玥对其反诉辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对凌玥提供的证据真实性无异议。凌玥对广源公司提供的证据真实性无异议。本院对双方提交证据的真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2009年5月10日，凌玥作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第8幢1单元1层2号房房屋一套，房屋总金额为260438元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……9、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……（2）可视对讲系统：1800元／户；……，等等。凌玥于2009年3月12日支付了首付款人民币60438元，2009年6月30日付款200000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区8#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区8#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。凌玥于2010年4月3日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登《通知》，通知广源·国际社区业主于2012年4月2日前到广源公司缴纳可视对讲系统费用。凌玥与广源公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至本院提出前述诉请。
在本案审理期间，本院组织当事人到庭调解，但双方没有达成一致。
本院认为：凌玥与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为，一、广源公司是否应支付凌玥逾期交房违约金；二、凌玥是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、关于广源公司是否应支付凌玥逾期交房违约金的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”凌玥于2010年4月3日收房，此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。凌玥直至2012年4月26日才向本院提出诉讼请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故凌玥要求广源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、凌玥是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
凌玥与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，凌玥即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用，但凌玥至今未支付此项费用，现广源公司要求凌玥支付此项费用，符合法律规定，本院予以支持。凌玥辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，凌玥的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另凌玥辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间。广源公司于2010年4月3日将涉诉房屋交付凌玥，后于2012年3月30日在桂林晚报刊登通知主张可视对讲系统费用1800元，诉讼时效中断，此后广源公司于2012年6月1日提出反诉请求并未超过两年诉讼时效期间，故凌玥的上述辩解理由，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条及《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）凌玥的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）凌玥支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告凌玥预交），由原告凌玥负担。反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由原告凌玥负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
代理审判员 谢挺
二〇一四年一月十六日
书 记 员 陆玮
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