广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第100号
原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：舒兆洋。
委托代理人：黄彩红、邹彩霞，系该公司员工。
被告：黄金铭，男，1955年4月24日出生，住江门市蓬江区。
被告：何玉爱，女，1959年3月23日出生，住江门市蓬江区。
委托代理人：黄金铭，资料同上。
原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威物业公司）诉被告何玉爱物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。期间，原告益威物业公司申请追加黄金铭为本案被告，经审查，本院依法追加黄金铭为本案共同被告参加诉讼，并转换适用普通程序，组成合议庭于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告益威物业公司的委托代理人邹彩霞、黄彩红，被告黄金铭，被告何玉爱及其委托代理人黄金铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告益威物业公司诉称：原告益威物业公司与江门市春晖苑住宅小区业主委员会（以下简称春晖苑业委会）于2011年1月15日签订了《春晖苑小区物业服务合同》，原告于2011年1月16日正式履行协议并进驻春晖苑小区，接管本小区的物业服务工作，为本小区全体业主提供物业服务。此协议约定了原告为该小区提供物业服务，住宅房屋物业服务按建筑面积每月每平方米0.50元；物业服务费按每季度预收，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业费的千分之三交纳滞纳金（违约金）；协议书还对其他相关事项作了约定。协议书签订之日，原告即为该小区提供物业服务。两被告是该小区的业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，根据其房屋面积79.63平方米，应付物业服务费为每月39.8元，2011年1月至2012年12月的物业服务费为935.3元。但两被告至今未支付物业服务费给原告，虽经原告多次催收，未果。原告认为，原告为两被告提供了物业服务，两被告应当向原告支付物业服务费，其拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金的违约责任。因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、两被告共同向原告支付2011年1月至2012年12月的物业服务费935.3元，及支付逾期付费违约金（滞纳金）1950元，违约金从逾期之日起按每日千分之三计算，暂计至起诉之日，请求判令至费用付清之日，以上两项合计2885.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告益威物业公司为起诉提供的证据有：
证据1.《春晖苑小区物业服务合同》1份，证明2011年1月16日，春晖苑业委会与原告签订物业服务协议书的事实，及经春晖苑业委会代表业主同意，选聘原告为该小区提供物业服务，约定有关的服务内容及收费标准。
证据2.《关于小区聘请物业服务公司的公告》1份，证明春晖苑业委会正式聘请原告为本小区的物业服务公司，并由白沙街道办备案批准。
证据3.《春晖苑小区业主委员会换届公示》、《春晖苑小区业主自治管理委员会成员及职务名单的公示》、《祝贺春晖苑小区业主委员会换届成功资料》各1份，证明春晖苑小区于2010年12月28日进行业委会换届的事实，且由白沙街道办予以审批备案。
证据4.《关于处理春晖苑小区物业管理相关事宜的函》1份，证明前一届小区的物业服务公司与本小区业主仍有未结清的物业服务费及相关公共费用。
证据5.《春晖苑业主会议签到表》1份，证明小区召开业主大会的事实，选举新的业委会班子事宜。
证据6.《春晖苑小车辆出入试行服务方案》1份，证明原告为解决小区存在停车难的问题所做的整改方案。
证据7.《春晖苑停车场使用投票统计结果》1份，证明原告对小区所做的停车方案通过小区全体业主的意见征询后所得的结果，是大多数表示同意的。
证据8.《委托书》、《小区车辆停放管理服务方案》及车位分布图，证明小区业委会同意并委托原告按方案为小区的停车方案执行管理。
证据9.《春晖苑小值班室迁移申请》1份，证明原告征得小区业委会同意将小区原保安值班室予以迁移的事实。
证据10.《关于道路广角镜的安装申请》及《规划图》各1份，证明原告征得小区业委会同意在小区内安装广角镜的事实。
证据11.《照片》16张，证明原告为小区提供了车位、车库、绿化带的清洁卫生和保安等物业服务的事实。
证据12.其他资料，证明原告为小区进行了相关的物业管理服务方面工作的事实。
证据13.《终止合同》1份，证明原告已于2012年12月31日与被告终止物业服务合同。
证据14.《通知（催收物业费）》1份，证明原告在为春晖苑小区开展物业服务期间对拖欠物业费的业主张贴了催交物业费的通知的事实。
证据15.《房产登记资料》，证明涉案房屋的权属情况。
被告黄金铭辩称：一、被告黄金铭于2000年购买涉案房屋并于2001年入住，2002年办理房产证。入住当时只有3幢楼宇，一直以来都没有物业管理，是社区管理，也没有业主委员会。期间，政府安排人员上门收垃圾，搞卫生，每月有人清扫楼梯，有人员治安巡逻，被告黄金铭也向政府交纳了所有费用。
二、现在的业主委员会是由伍丽娟、陈宇明等少数人为了利益伪造出来的，其成立是非法的，业主委员会的成立也没有得到多数业主的同意。
三、被告黄金铭与原告益威物业公司没有签订服务合同，双方并不存在合同关系，被告黄金铭不应该支付管理费及滞纳金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告何玉爱辩称：一、被告何玉爱并非春晖苑2幢之二206室房屋的产权人，不应成为本案的被告。涉案房屋虽然是何玉爱与黄金铭夫妻存续期间购买的，但是，该房屋属于黄金铭的个人财产，何玉爱不是业主。
二、被告何玉爱从未与原告益威物业公司签订任何协议书，益威物业公司向何玉爱追讨物业服务费及违约金没有依据。
两被告为其答辩提交的证据有：证据1.黄金铭工商银行存折1本，证明黄金铭交纳有关的治安费及卫生费的情况。
证据2.马腾社区出具《证明》复印件1份，证明小区的业主委员会的公章是无效的，社区并没有参加有关的业主委员会成立选举过程。
经审理查明：原告益威物业公司是具有三级资质的物业服务企业。原告益威公司于2007年11月登记成立，公司名称为“江门市蓬江区益威物业服务有限公司”，其于2011年6月24日经核准，变更公司名称为“江门市益威物业服务有限公司”。
2011年1月15日，原告益威物业公司与春晖苑业委会签订《春晖苑小区物业服务合同》，约定：业委会选聘益威物业公司对春晖苑小区进行物业管理服务；服务收费标准：由业主按其拥有物业建筑面积按每季度预收，其收取的标准如下：（1）普通住宅服务费0.5元／月／平方米，（2）小车停放服务费50元／月／辆，……（5）车辆停放服务费的30%作为小区公共设施的维修资金，业主按约定标准交纳物业服务费，益威物业公司按约定服务内容提供服务，由益威公司自负盈亏；（6）业主或物业使用人预交纳物业服务费，过期不交费的，物业公司可收取滞纳金，每逾期一天加收千分之三的滞纳金；合同有效期三年，自2011年1月16日起至2014年1月15日止等条款。在签订上述协议书时，春晖苑业委会向原告提供了该业委会2011年1月完成换届并备案的公示文件、业主会议签名表、向全体业主告知已聘请益威公司进行物业管理服务的公告等资料。
签订上述《物业服务合同》后，原告于2011年1月16日进入春晖苑小区，提供物业管理服务。2011年4月15日，春晖苑业委会出具《委托书》，委托原告益威物业公司对小区车位进行规划，按有关标准收取车辆停放服务费，所收取的费用30%用于小区公共设施建设和维修，70%用于补贴物业服务费不足和支出三栋商铺车位租金，决定将车辆停放服务费标准提高到100元／月／辆，该方案试行三个月。
2012年12月26日，原告益威物业公司与春晖苑业委会签订《终止合同》，约定益威物业公司于同年12月31日撤离春晖苑小区，终止了对该小区的物业管理服务。
被告黄金铭是该住宅小区房屋的业主，房屋建筑面积79.63平方米。被告黄金铭自原告益威物业公司进场对春晖苑小区进行物业管理服务后，没有缴纳物业服务费。涉案房屋是2000年购买，2001年入住。黄金铭、何玉爱庭审中自称两人于1983年结婚，上述房屋属于黄金铭个人财产，并非夫妻共同财产，但在购买房屋时没有书面约定上述房屋属于夫妻一方财产。
另查，至2012年12月，被告黄金铭尚拖欠2011年1月16日至2012年12月31日物业服务费共计935.3元（39.8元×23.5月）。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1.涉案的《春晖苑小区物业服务合同》是否合法有效；2.被告黄金铭、何玉爱是否应支付物业服务费、违约金；3.违约金计算标准是否过高。
一、关于涉案的《春晖苑小区物业服务合同》是否合法有效，原告有无权利收取物业服务费的问题。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责，本案中，春晖苑业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格，并且，在其代表业主与原告益威物业公司签订的物业服务合同是合同双方在平等协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效。
至于被告黄金铭抗辩认为业委会成立的程序不合法，以及业委会选聘原告益威物业公司作为小区服务企业程序不合法的问题，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，是物业服务企业与业主之间的服务合同关系，故本案仅审查物业服务合同的效力问题，春晖苑业委会成立程序是否合法，以及业委会在选聘服务企业过程中程序是否合法的事项，涉及业主与业委会、业委会与业主大会之间的关系，不是本案审查的范围，业主若对该事项存有异议，应通过其他合法的途径予以解决。
二、关于被告黄金铭、何玉爱应否支付物业服务费、违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，春晖苑小区已经成立业主委员会，因此，《春晖苑小区物业服务合同》是业委会代表业主所签订的，该协议对春晖苑全体业主具有约束力。对于被告黄金铭认为其与益威物业公司没有签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，从而拒绝支付物业服务费的抗辩意见，于法无据，本院不予以采纳。
又根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”按合同约定交纳物业管理服务费是业主应承担的一项基本合同义务，物业公司提供了服务，业主有义务按合同约定交纳物业管理服务费，本案中，2011年1月16日以后，被告黄金铭事实上享受了原告益威物业公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平原则，其应支付相应的服务费用。被告黄金铭住宅建筑面积为79.63平方米，按住宅小区同类房屋的收费标准，本院核定被告黄金铭应交纳的物业管理服务费为935.3元（79.63平方米×每平方米0.5元／月×23.5个月）。
对于被告何玉爱辩称其非涉案房屋的产权人，其不承担支付本案物业服务费及违约金的责任问题。本院认为，两被告庭审中自称于1983年结婚，是夫妻关系，涉案房屋在两被告夫妻婚姻存续期间购买，却又表示只是黄金铭个人财产，而两人在购买房屋时又没有书面明确约定该房屋为夫妻一方所有财产，且被告何玉爱也一直居住在涉案房屋，故被告何玉爱对于本案的物业服务费及违约金与黄金铭负有共同支付责任。
三、关于原告益威物业公司请求按每日3‰的标准计算违约金是否过高的问题。由于被告黄金铭在原告益威物业公司提供物业管理服务期间一直没有支付物业管理费，按照《春晖苑小区物业服务合同》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日3‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准计算，逾期付款违约金计算标准的上限为日息1‰。由于服务合同中约定物业服务费的交纳按建筑面积每季度预收，但原告益威公司在庭审中又表述物业费用交纳方式为“一般当月1-30日交纳当月的费用”，并且，按每季度预收服务费做法，实际是要求业主提前交纳服务费，并无法律依据，故本案按照原告益威公司在合同履行过程中费用交纳方式处理比较合适。因此，本案中的逾期违约金应从2011年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄金铭、何玉爱在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付2011年1月16日至2012年12月31日止的物业服务费共935.3元及逾期付款违约金（违约金应从2011年2月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；
二、驳回原告江门市益威物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告黄金铭、何玉爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 邱启杰
审 判 员 余玉卿
人民陪审员 王红梅
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 容丽萍