上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1721号
上诉人（原审第三人）钱国君，男，1983年10月22日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审第三人）施佳婕，女，1984年9月30日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审第三人）施春根，男，1953年2月7日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审第三人）柳志坚，女，1956年4月3日出生，汉族，住址同上。
上述四位上诉人共同委托代理人高琦，上海思义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾佳，男，1989年10月26日出生，汉族，住上海市。
委托代理人柴小平，上海申邦律师事务所律师。
委托代理人曹亚帝，上海申邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）韩智，男，1987年4月23日出生，汉族，住上海市。
委托代理人董元友，上海市华荣律师事务所律师。
上诉人钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，韩智是位于上海市场北路XXX弄XXX号XXX室系争房屋的房地产权利人。2015年3月21日，韩智（甲方、卖售人）与贾佳（乙方、买受人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称“太平洋公司”）巨峰路店公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积93.41平方米，转让价款人民币（以下币种均为人民币）215万元，甲乙双方在2015年8月30日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。同日，双方签订补偿协议约定，上述房地产买卖合同的成交价为215万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方现同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方55万元。
2015年3月21日，太平洋公司出具收据，确认收到贾佳购买系争房屋的佣金3万元。2015年3月21日、22日，韩智分别出具收据，确认收到贾佳房款2万元、3万元。2015年3月28日，贾佳向韩智银行转账30万元，韩智出具收据，确认收到房款30万元。2015年4月11日，韩智向贾佳银行转账101万元，韩智出具收据，内容为收到贾佳房款100万元，收据下方注明：银行转账1万元，给予现金4万元，共计付款105万元，共计105万元，并加盖中介公司章。2015年4月11日，上海太平洋房屋服务有限公司出具佣金收据，确认收到贾佳购买系争房屋的佣金2.4万元。2015年4月28日，贾佳向韩智银行转账49万元，韩智出具收据，确认收到房款49万元。2015年6月8日，贾佳向韩智银行转账15万元，韩智出具收据，确认收到房款15万元。2015年7月2日，贾佳向韩智银行转账5万元，韩智出具收据，确认收到房款5万元。2015年7月16日，贾佳向韩智转账30万元，韩智出具收据，确认收到房款30万元。
贾佳表示，上述2015年4月11日收据中，写明收到100万元是中介有误，实际是向韩智支付105万元，包括101万元银行转账，及贾佳的母亲梁晓琴银行取款4万元后现金交付给韩智，故中介在收据中予以特别注明共计付款105万元。韩智表示，从收据来看，2015年4月11日收到的应当就是100万元，故贾佳实际支付总房价款应当是234万元；但鉴于签订解约协议时，韩智精神失常，故韩智现说不清楚其到底收了多少钱。
2015年4月26日，贾佳与韩智签订房屋买卖交接书，韩智将系争房屋交付给贾佳。
2015年7月31日，韩智（甲方）与贾佳（乙方）、太平洋公司（居间方）签订《解约协议》约定，1、甲乙双方协议自即日起解除就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，同时甲乙双方按以下处理：甲方于2015年9月16日之前退还乙方已支付的全部价款244万元；甲方于2015年9月30日之前，支付乙方违约赔偿金35万元，作为对乙方的补偿。2、以上款项，甲方应按照约定期限支付，逾期一日需按未付款项万分之五支付乙方滞纳金。3、签订本解约协议后，乙方应于2015年10月1日之前且收到甲方支付的上述款项后搬离此房屋。乙方逾期搬离此房屋，需支付甲方租金及违约金。4、甲乙同意按本次成交总价的2%支付中介方中介服务费5.4万元，于签订本协议当场支付给甲方（签订本协议前已支付的予以抵扣，中介方不予退还）。5、除本协议约定外，双方互不承担其他违约责任。贾佳表示，其向韩智已支付的房款为239万元；此外，贾佳还向中介公司支付佣金5.4万元，韩智确认其中5万元应当由韩智负担，故视为贾佳已付款项为244万元，即为解约协议约定的返还数额。
2015年9月30日，韩智向贾佳银行转账15万元，并注明用途：还款。贾佳表示，因解约协议约定，9月30日支付违约金，故该笔15万元应当是支付违约金。韩智表示，因解约协议约定的返还房款的时间在先、支付违约金的时间在后，故该笔15万元是返还房款。
现贾佳涉讼，要求韩智返还房款244万元，赔偿违约金20万元，并按每日万分之五的标准支付244万元自2015年9月17日起至实际返还之日止的滞纳金，按每日万分之五的标准支付20万元自2015年10月1日起至实际返还之日止的滞纳金。此外，贾佳表示其愿意在韩智全额返还上述房款、违约金、滞纳金之后，搬离系争房屋。
原审法院审理中，钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚述称，其与韩智于2015年8月30日就系争房屋签订买卖合同，房价为311万元，已支付房款310.5万元，买卖双方已申请过户。但过户过程中，系争房屋因本案查封，致使交易被冻结。鉴于贾佳与韩智已解除了买卖合同，贾佳已放弃了对于系争房屋的物权，且韩智已与钱国君等人就系争房屋进行了过户，钱国君四人应当已取得系争房屋的物权，故贾佳不应当继续占有使用系争房屋。此外，本案中，贾佳与韩智可能存在一定的默契，在钱国君等人看房过程中，贾佳父母表示其系韩智的亲戚、暂住系争房屋，而未告知实情，否则钱国君等人不会向韩智支付巨额房款，故钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚认为己方已取得了系争房屋的物权。
贾佳表示，系争房屋现仍由其居住使用，系争房屋月租金3，000元左右。钱国君等人的确上门看过系争房屋，但贾佳及其家人并未告知其是韩智的亲属。韩智则表示，无须对其在签订解约协议时的精神状态进行鉴定；系争房屋月租金在4，000元左右。
原审法院经审理后认为，贾佳与韩智就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同签订后，双方经协商一致解除，《解约协议》亦是两方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应当予以恪守。韩智表示，其签订《解约协议》时精神状态异常，故对该协议的内容存在重大误解，但其对上述主张并未能提供证据予以证明，亦未对当时的精神状态申请鉴定，故韩智的上述抗辩，缺乏事实依据，不予采信。根据《解约协议》的约定，韩智应当按期返还贾佳其已支付的全部价款244万元，并支付违约赔偿金35万元。结合贾佳向韩智支付房款及向中介支付佣金的情况来看，贾佳表示上述已支付的款项244万元中包括房款及佣金的说法，可信度较高；而韩智却以精神失常为由无法解释《解约协议》中约定的退还244万元款项的构成，有违常理，故原审法院认定，韩智应当按约返还的价款为244万元。韩智与贾佳解约后一个月后，即另行将系争房屋以高价出售给他人并从中谋取高额差价，故《解约协议》中关于韩智赔偿贾佳35万元作为补偿的约定，该赔偿金额并未过高和有失公允，韩智应当遵守相关约定。由此，韩智应当按约于2015年9月16日前返还244万元，并于2015年9月30日前支付35万元。韩智于2015年9月30日向贾佳转账15万元，并注明用途为还款，且双方约定的返还244万元的时间早于支付35万元的时间，故上述款项应当视为系韩智返还的244万元款项中的部分。由此，韩智还应当向贾佳返还229万元，并支付赔偿金35万元。因韩智逾期支付上述款项，贾佳要求其支付逾期付款违约金，合法有据，当予准许。韩智辩称，《解约协议》约定的日万分之五的标准过高，要求调低，原审法院结合本案实际情况，考虑到贾佳现仍居住在系争房屋内，酌情确定违约金标准按逾期付款的日万分之三进行计算。此外，鉴于贾佳与韩智的关于系争房屋的买卖合同关系已解除，且《解约协议》约定贾佳应于2015年10月1日之前且收到支付相关款项后搬离，故贾佳还应在韩智将已付款、违约金及滞纳金付清后，搬离上述房屋。
原审法院据此作出判决：一、韩智于判决生效之日起十日内，退还贾佳已支付的价款229万元，并按日万分之三的标准支付上述款项自2015年9月17日起至实际退还之日止的逾期付款违约金；并按日万分之三的标准支付15万元自2015年9月17日起至2015年9月30日止的逾期付款违约金630元；二、韩智于判决生效之日起十日内，支付贾佳违约赔偿金35万元，并按日万分之三的标准支付上述款项自2015年10月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、贾佳于韩智付清上述第一款、第二款所有款项之日起十日内，搬离上海市场北路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、贾佳的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚不服，向本院提起上诉称：其与韩智接洽时，韩智精神正常。购房前确曾上门看房，并有中介公司的证人予以证明，上诉人已于2015年11月下旬入住系争房屋。被上诉人贾佳仅诉请返还房款、支付违约金，未涉及系争房屋的占有、使用的归属，被上诉人韩智也未依法提起以系争房屋的占有为前提的反诉，本案仅是因买卖合同解除引发的债权纠纷，但原审法院违背民事诉讼“不告不理”的原则，按照对方当事人签署的系争房屋合同，增判贾佳在收到房款后搬离系争房屋，将一个未经当事人提起的有关物权的“诉”提前处理，侵犯了上诉人的诉权。由于上诉人系以无独立请求权第三人参加本案诉讼，但是原审法院却在未经释明的情况下，超出原审诉请的判决，使得上诉人错失了作为有独立请求权第三人的诉讼主体提出主张，得以顺利维权的最佳时机。上诉人已经就其与韩智之间的房屋买卖合同履行到办理申请过户的阶段，但因本案贾佳提出的司法查封的申请，从而导致上诉人无法继续履行。原审法院为何在本案中不查明韩智“一房二卖”的事实，故其所作的原审第三项的判决，在实体上侵害了上诉人的物权权利。同时，上诉人已于2015年10月22日就其与韩智之间的系争房屋买卖合同另行向原审法院提起了诉讼，要求韩智消除系争房屋的过户障碍、协助上诉人办理过户手续，以及韩智承担逾期办理过户及交房手续违约责任等主张，并申请追加贾佳为当事人，该案目前中止审理。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，且程序违法，请求本院依法发回重审或改判原审判决第三项为贾佳在本案判决生效后10日内搬离系争房屋。
被上诉人贾佳辩称：上诉人钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚系本案无独立请求权的第三人，其没有上诉的权利。目前系争房屋除贾佳及其父母居住外，上诉人也入住。原审法院考虑到贾佳一方实际居住在系争房屋内，故酌情调低了对方承担的违约金。上诉人目前也不享有该房屋的物权。本案系债权纠纷，并未侵犯上诉人的物权问题。原审法院程序合法，并且将相关的民事诉讼权利充分告知了上诉人。原审判决查明的事实无误，故应予维持。
被上诉人韩智辩称：其现未居住使用系争房屋。2015年4月11日的收据中，韩智仅收到101万元房款。贾佳存在违约情况，有关《解约协议》是在韩智精神失常的情况下签署，韩智从未表示过有关中介费用中的5万元由其本人承担。据说韩智母亲有过精神病史，韩智也曾因精神问题就过医，但没有证据证明。韩智家人表示尽早偿还债务，但因原审判决了违约金等，反而导致韩智逃离，故请求减免违约金等。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。上诉人钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚因与被上诉人韩智就系争房屋签署了买卖合同，其对本案的标的享有权利，故其有权行使诉讼权利。被上诉人贾佳认为上诉人一方系无独立请求权的第三人的主张，因无法律依据，本院难以采纳。虽然上诉人对于本案争议的标的享有权利，但由于其系基于与韩智之间的合同关系，与本案处理的两被上诉人之间的合同关系，系不同的合同相对方，故原审法院基于两被上诉人之间的合同约定和履行的相关事实，经依法释明后，作出两被上诉人之间在其合同解除之后的相关权利和义务的处理，并无明显不当，本院予以认同。鉴于上诉人称其已就其与韩智之间的系争房屋买卖合同，向原审法院提出了诉讼主张，故有关该合同的相关当事人的权利和义务关系，可另行处理，本案的判决并未阻碍上诉人依法行使自己的权利和维护自己的合法利益。韩智关于其精神状况的诉称，法院依法释明，其并无足够的证据印证，也不要求进行鉴定，故其此节主张，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钱国君、施佳婕、施春根、柳志坚负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一六年三月二十四日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……