广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3159号
上诉人（原审被告）：广州市中原拓展物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：吴镇忠，职务：总经理。
被上诉人（原审原告）：广东粤财物业发展有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：许丽琼，职务：董事长。
委托代理人：马彪，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：吴文灿，国信信扬律师事务所律师。
原审第三人：广州市实源实业投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王丽君，职务：董事长。
委托代理人：申又喜，系该公司副总经理。
委托代理人：刘红光，系该公司职员。
原审第三人：李伟明，住广东省开平市。
原审第三人：冼文雄，住广州市越秀区。
原审第三人：卢树鸿，住广东省揭东县。
原审第三人：夏伟鹏，住广东省增城市。
原审第三人卢树鸿、夏伟鹏的共同委托代理人：伍斯力，北京市立方（广州）律师事务所律师。
原审第三人：陈海燕，住广州市天河区。
委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：台晔，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州市中原拓展物业有限公司（以下简称中原拓展公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判查明，广州市天河区XXX路xxx号102房、201房（102房建筑面积1835.11平方米，房屋使用性质“非居住用房”；201房建筑面积3195.45平方米，房屋使用性质“非居住用房”；以下统称涉案房屋）的登记权属人为广东省省直行政事业单位物业管理中心。2013年11月22日该中心出具《授权委托证明书》，证明其将涉案房屋的日常经营管理权（包括但不限于签订租赁合同）授权给广东粤财物业发展有限公司（以下简称粤财公司）行使，授权委托权限从2011年4月16日至2016年4月15日。
2011年4月13日，粤财公司（甲方、出租方）、中原拓展公司（乙方、承租方）双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租涉案房屋给乙方作商业或办公使用。甲方按现状出租，该出租房屋的现状包括现有装修、附属设施、设备状况、水电煤等配套设备设施，由甲乙双方分别在本合同附件（一）中约定列明，双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋验收的依据。租赁期限自2011年4月16日至2016年4月15日止，共5年。因本合同属双方就上述房屋租赁事宜达成的续签协议，甲方已于本合同签订前将出租房屋实际交付乙方，并由乙方持续不断地经营使用。2011年4月16日至2013年4月15日期间每月租金420000元，2013年4月16日至2014年4月15日期间每月租金441000元，2014年4月16日至2015年4月15日期间每月租金463050元，2015年4月16日至2016年4月15日期间每月租金486202.5元。租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按租金缴交办法（另附）付款方式缴付当月租金，甲方需向乙方提供合法的财政电子票据；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按应付金额的1%向甲方支付滞纳金。租赁期内，涉案房屋的物业管理费及水、电、煤、热能、通讯等费用均由乙方自行承担，并由乙方自行向相关机构缴交。乙方应在本合同生效后5个工作日内将应补缴的租赁保证金213480元（总额840000元，乙方上一期租赁合同已缴626520元）一次性划转至甲方指定账号。本合同完全履行完毕或解除（终止）后，甲方应根据乙方申请在20个工作日内将保证金无息退还乙方；如乙方违反本合同的相关约定，甲方有权以此保证金抵偿拖欠的租金、违约金、赔偿金或乙方欠缴的其它相关费用，抵偿后剩余部分退还乙方。乙方根据消防要求自行安装消防设备设施等基础设备，设置消防通道，相关手续及费用由乙方自行负责和承担，甲方积极配合，乙方承诺并自愿承担出租房屋范围内所属的消防系统的维护保养义务及其相关费用；但鉴于历史原因，在业主单位省直物管中心与省政府办公厅就该栋楼消防系统的维护保养责任未达成一致之前，乙方愿意按现状承担该栋楼的消防系统的维护保养义务。……乙方拖欠租金或水电等费用达2个月以上（含2个月）的，甲方有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除，同时甲方有权按租赁合同剩余期内租金总额的25%向另一方收取违约金，并有权要求乙方赔偿因此造成的一切损失。租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回出租房屋，乙方逾期不退出出租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期租金外，还有权按租赁合同剩余期内租金总额的25%向另一方收取违约金，并有权要求另一方赔偿因此造成的一切损失。本合同规定的违约金、赔偿金应在确定责任后14日内付清，每逾期一天按应付金额的1%支付滞纳金。合同附件一为《出租房屋的现状》（列明房屋主体结构完好无损，消防设施设备完好正常、配电设施设备满足正常使用要求等）。
粤财公司确认签约后其共收到中原拓展公司租赁保证金共84万元。粤财公司将涉案房屋交付中原拓展公司使用。粤财公司称中原拓展公司支付租金至2013年8月31日。中原拓展公司对其交租情况未举证证实。
2013年12月3日，粤财公司通过EMS特快专递向中原拓展公司邮寄发出《关于解除房屋租赁合同的通知》（该邮寄行为经过了广东省广州市公证处公证；该邮件因中原拓展公司拒收而被退回，EMS邮件改退批条显示退件日期为2013年12月5日；第一次庭审时原审法院当庭开拆该邮件，内附的通知原件与粤财公司提供的复印件一致；经粤财公司同意，原审法院将该邮件原件作为卷宗材料附卷），函称：截至2013年11月29日，贵司仍欠缴2013年9月、10月、11月合计三个月的租金。根据合同约定，贵司拖欠租金达2个月以上的，我司将有权单方解除合同，合同自解除通知到达贵司时解除。现我司正式通知贵司，双方合同于本通知到达贵司时正式解除，即日起5日内贵司须尽快腾退房屋，期限届满我司将收回房屋，同时我司将通过法律途径追缴贵司欠缴的租金及产生的滞纳金。
2014年1月17日，粤财公司提起本案诉讼，请求如下：1.确认我方与中原拓展公司于2011年4月13日签署的《房屋租赁合同》已于2013年12月3日解除；2.中原拓展公司于三日内支付拖欠的2013年9月至11月租金本金132.3万元及滞纳金（按照每日1%计算，计至实际支付租金之日止）；3.中原拓展公司于三日内支付因逾期缴纳2013年9月前租金产生的滞纳金7865235元及利息（自2012年12月1日起，以6721743元为本金，按照银行同期贷款利率计至实际清偿之日止；自2013年7月6日起，以513672元为本金，按照银行同期贷款利率计至实际清偿之日止；自2013年10月23日起，以384426元为本金，按照银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；4.中原拓展公司于五日内将承租物业交还我方；5.中原拓展公司于三日内支付合同解除之日至实际返还租赁物业给我方之日期间的占有使用费（按照每月44.1万元的标准，自2013年12月3日计至实际交还物业之日止）及逾期退还房屋的同额违约金（按照每月44.1万元的标准，自2013年12月3日计至实际交还物业之日止）；6.中原拓展公司承担本案诉讼费。
2014年8月7日，原审法院到涉案房屋现场张贴公告，敦促实际承租人在五个工作日内申报权利。此后广州市实源实业投资有限公司（以下简称“实源公司”）、李伟明、冼文雄、卢树鸿、夏伟鹏、陈海燕分别在原审法院指定期限内提供其与中原拓展公司签订的租赁合同等材料，原审法院依法追加上述公司及人员作为第三人参加诉讼。
本案中粤财公司为证明其在发函解除合同前曾多次向中原拓展公司追缴欠租，提供多份催缴通知予以证实（落款时间分别为2012年8月8日、2012年11月23日、2013年7月1日、2013年10月18日，上述函件下方均显示有签收）。经质证，中原拓展公司对上述函件的真实性均不予确认。
关于中原拓展公司的交租情况，粤财公司提供其制作的《已收款台账明细报表（2011年）》、《已收款台账明细报表（2012年）》、《已收款台账明细报表（2013年）》予以说明。其中《已收款台账明细报表》（2011年）载明：2011年6月29日支付210000元，对应月份2011年4月16日至2011年4月30日；2011年9月1日支付420000元，对应月份2011年5月；2011年8月10日支付420000元，对应月份2011年6月；2011年10月10日支付420000元，对应月份2011年7月；2011年11月18日支付420000元，对应月份2011年8月；2011年12月21日支付420000元，对应月份2011年9月；2012年2月28日支付420000元，对应月份2011年10月；2012年3月31日支付420000元，对应月份2011年11月；2012年4月17日支付420000元，对应月份2011年12月等等。《已收款台账明细报表》（2012年）载明：2012年7月4日支付420000元，对应月份2012年1月；2012年7月4日支付420000元，对应月份2012年2月；2012年7月4日支付420000元，对应月份2012年3月；2012年7月11日支付420000元，对应月份2012年4月；2012年7月11日支付420000元，对应月份2012年5月；2012年7月11日支付420000元，对应月份2012年6月；2012年9月17日支付420000元，对应月份2012年7月；2012年9月17日支付420000元，对应月份2012年8月；2012年10月31日支付420000元，对应月份2012年9月；2012年11月28日支付420000元，对应月份2012年10月；2012年11月30日支付420000元，对应月份2012年11月；2013年1月8日支付420000元，对应月份2012年12月等等。《已收款台账明细报表》（2013年）载明：2013年1月31日支付420000元，对应月份2013年1月；2013年3月5日支付420000元，对应月份2013年2月；2013年4月11日支付420000元，对应月份2013年3月；2013年5月10日支付430500元，对应月份2013年4月；2013年7月2日支付441000元，对应月份2013年5月；2013年7月5日支付441000元，对应月份2013年6月；2013年7月31日支付441000元，对应月份2013年7月；2013年11月21日支付441000元，对应月份2013年8月等等。
关于粤财公司主张的中原拓展公司逾期支付2013年9月前租金的滞纳金，粤财公司提供其自行制作的《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2011年）》、《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2012年）》、《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2013年）》予以说明。其中《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2011年）》载明：2011年4月租金应缴日期2011年4月20日，实际缴款日期2011年6月29日，迟延天数70天，滞纳金总额294000元；2011年5月租金应缴日期2011年5月20日，实际缴款日期2011年9月1日，迟延天数104天，滞纳金总额436800元；2011年6月租金应缴日期2011年6月20日，实际缴款日期2011年8月10日，迟延天数51天，滞纳金总额214200元；2011年7月租金应缴日期2011年7月20日，实际缴款日期2011年10月10日，迟延天数82天，滞纳金总额344400元；2011年8月租金应缴日期2011年8月20日，实际缴款日期2011年11月18日，迟延天数90天，滞纳金总额378000元；2011年9月租金应缴日期2011年9月20日，实际缴款日期2011年12月21日，迟延天数92天，滞纳金总额386400元；2011年10月租金应缴日期2011年10月20日，实际缴款日期2012年2月28日，迟延天数131天，滞纳金总额550200元；2011年11月租金应缴日期2011年11月20日，实际缴款日期2012年3月31日，迟延天数132天，滞纳金总额554400元；2011年12月租金应缴日期2011年12月20日，实际缴款日期2012年4月17日，迟延天数119天，滞纳金总额499800元等等。《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2012年）》载明：2012年1月租金应缴日期2012年1月20日，实际缴款日期2012年7月4日，迟延天数166天，滞纳金总额697200元；2012年2月租金应缴日期2012年2月20日，实际缴款日期2012年7月4日，迟延天数135天，滞纳金总额567000元；2012年3月租金应缴日期2012年3月20日，实际缴款日期2012年7月4日，迟延天数106天，滞纳金总额445200元；2012年4月租金应缴日期2012年4月20日，实际缴款日期2012年7月11日，迟延天数82天，滞纳金总额344400元；2012年5月租金应缴日期2012年5月20日，实际缴款日期2012年7月11日，迟延天数52天，滞纳金总额218400元；2012年6月租金应缴日期2012年6月20日，实际缴款日期2012年7月11日，迟延天数21天，滞纳金总额88200元；2012年7月租金应缴日期2012年7月20日，实际缴款日期2012年9月17日，迟延天数59天，滞纳金总额247800元；2012年8月租金应缴日期2012年8月20日，实际缴款日期2012年9月17日，迟延天数28天，滞纳金总额117600元；2012年9月租金应缴日期2012年9月20日，实际缴款日期2012年10月31日，迟延天数41天，滞纳金总额172200元；2012年10月、11月租金截至2012年11月20日仍未缴款等等。《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2013年）》载明：2013年1月租金应缴日期2013年1月20日，实际缴款日期2013年1月31日，迟延天数12天，滞纳金总额50400元；2013年2月租金应缴日期2013年2月20日，实际缴款日期2013年3月5日，迟延天数14天，滞纳金总额58800元；2013年3月租金应缴日期2013年3月20日，实际缴款日期2013年4月11日，迟延天数23天，滞纳金总额96600元；2013年4月租金应缴日期2013年4月20日，实际缴款日期2013年5月10日，迟延天数21天，滞纳金总额90405元；2013年5月、6月租金截至2013年6月30日仍未缴款等等。经质证，中原拓展公司对上述《已收款台账明细报表（2011年）》、《已收款台账明细报表（2012年）》、《已收款台账明细报表（2013年）》、《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2011年）》、《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2012年）》、《计收广州市中原拓展物业有限公司滞纳金明细表（2013年）》均不予确认，但未对其交租情况进行举证。
关于中原拓展公司辩称的消防问题，中原拓展公司提供2013年9月11日广州市公安局天河区分局向中原拓展公司出具的（2013）第007号《火灾隐患限期整改通知书》（主要内容为经检查发现，中原拓展公司管理的广州市天河区天河北路595、599号大厦消防设施未保持完好有效，影响防火灭火功能，要求在2014年7月10日前采取措施消除火灾隐患）、2014年1月20日中原拓展公司向粤财公司出具的《关于天河北路597号商场租金问题的函》（主要内容：我司自2013年9月起缓缴贵司租金，事出有因，希望得到谅解。涉案房屋大楼的消防设备设施多年来缺乏资金维护及更新，存在极大的消防安全隐患，……恳请贵司对上述问题进行恢复，我司即缴交所欠全部租金）等证据予以证实。经质证，粤财公司对上述证据的真实性不予确认，认为根据合同约定，中原拓展公司应自行承担消防设备安装、维修和保养的义务。
本案中卢树鸿述称：我方承租的铺位地址为广州天河区XXX路595-597负一层、首层、二层，面积3600平方米，用于经营“悠雅居休闲中心”及“TOP网吧”，目前正常经营。夏伟鹏述称：我方承租的商铺地址为广州市天河区XXX路595-599号商铺中的J铺，面积25平方米，用于经营美甲店，目前正常经营。实源公司述称：我方承租的商铺地址为广州市天河区XXX路595-599号首层商铺中的B铺，面积206平方米，用于经营珠江典当行；我方是珠江典当有限公司的股东，承租时因为珠江典当有限公司没有成立，后成立了珠江典当有限公司，实际缴租主体是珠江典当有限公司，目前正常经营。李伟明述称：我方承租的商铺地址为广州市天河区XXX路597号1065B铺，面积83平方米，用于经营服装，目前正常经营。陈海燕述称：我方现经营的商铺地址为广州市天河区XXX路597号G铺，面积91平方米，用于经营清晨洗衣店，公司名称为广州市清晨洗涤服务有限公司，目前正常经营。粤财公司、中原拓展公司对卢树鸿、夏伟鹏、实源公司、李伟明、陈海燕以上陈述均无异议。
另，粤财公司庭后表示：关于第三人是否退出问题，因本案仅系其与中原拓展公司之间的租赁合同纠纷，与第三人之间产生的关系应另行处理。
原判认为，粤财公司、中原拓展公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
粤财公司已交付涉案房屋给中原拓展公司使用，中原拓展公司应依约支付租金。合同约定中原拓展公司应自行承担消防设备安装、维修和保养的义务，故中原拓展公司以消防问题为由拒交租金无理。本案中粤财公司称中原拓展公司最后一期租金支付至2013年8月31日，中原拓展公司作为付款义务人未举证证实其已向粤财公司支付2013年9月1日之后的租金，应承担举证不能的法律后果。中原拓展公司逾期支付2013年9月之后的租金，构成违约。根据合同约定，逾期交租超过2个月的，粤财公司有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。粤财公司于2013年12月3日通过EMS特快专递向中原拓展公司发出书面解除合同通知，理据充分。上述邮件因中原拓展公司拒收而于2013年12月5日被退回，鉴于粤财公司发函的时候其已享有解除合同权，中原拓展公司拒收上述邮件，导致邮件无法正常送达，中原拓展公司故意阻碍合同解除条件成就，该邮件应视为在退回之日即2013年12月5日送达，双方合同自该日起予以解除。合同解除后，粤财公司无须对涉案房屋的装修进行补偿，中原拓展公司应将涉案房屋腾空交还粤财公司；在粤财公司未明确表示无需各第三人搬离的情况下，各第三人对中原拓展公司的上述交还房屋义务应予以配合。同时，中原拓展公司应支付粤财公司2013年9月1日至合同解除当日2013年12月5日期间的租金1394129元（1323000元（441000元／月×3个月）＋71129元（441000元／月÷31天×5天）］。另外，中原拓展公司还应支付粤财公司自合同解除次日2013年12月6日起至中原拓展公司实际交还房屋之日止期间的房屋使用费，房屋使用费应参照双方合同约定的租金标准计算（本案中粤财公司主张使用费统一按441000元计算，并未超出合同约定的租金标准，属当事人自由处分权利，法院予以照准），其中2013年12月6日至原审法院判决当月2015年2月期间的房屋使用费为6543871元（369871元（441000元／月÷31天×26天）＋1543500元（441000元／月×3.5个月）＋4630500元（441000元／月×10.5个月）］；2015年3月起至中原拓展公司实际交还场地之日期间的房屋使用费由中原拓展公司按441000元／月的标准在每月20日前按月支付给粤财公司。
粤财公司主张的滞纳金实为违约金。中原拓展公司辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合本案案情，遵循公平合理原则，法院酌情将逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，中原拓展公司逾期支付2013年9月1日至2013年12月5日期间租金的违约金，应分别以当月租金为本金（其中2013年9月至11月期间每月租金的违约金的计算本金均为441000元／月，2013年12月1日至2013年12月5日期间的租金的逾期付款违约金的计算本金为71129元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月21日起计至清偿之日止；每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限）。
关于粤财公司要求中原拓展公司支付逾期支付2013年9月份之前租金的滞纳金及利息的诉请。上述滞纳金实为违约金。由于中原拓展公司对其2013年9月之前租金的交租具体时间未举证证实，应承担举证不能的法律后果，法院根据证据规则依法采信粤财公司在其《已收款台账明细报表（2011年）》、《已收款台账明细报表（2012年）》、《已收款台账明细报表（2013年）》中所述的中原拓展公司2013年9月之前的交租具体时间。中原拓展公司逾期支付2013年9月之前租金，应支付逾期付款违约金。如上所述，遵循公平合理原则，法院酌情将2013年9月之前租金的逾期交付租金的违约金调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。按此，该部分逾期付款违约金的计算，应分别以当月租金为本金（其中2011年4月16日至2011年4月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为210000元，2011年5月至2013年3月期间租金的逾期付款违约金的计算本金为420000元／月，2013年4月租金的逾期付款违约金的计算本金为430500元／月，2013年5月至2013年8月期间租金的逾期付款违约金的计算本金为441000元／月），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月21日起计至实际付款之日止（其中2011年4月16日至4月30日期间租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年6月29日，2011年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年9月1日，2011年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年8月10日，2011年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年10月10日，2011年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年11月18日，2011年9月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年12月21日，2011年10月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年2月28日，2011年11月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年3月31日，2011年12月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年4月17日，2012年1月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年2月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年3月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年4月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年9月17日，2012年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年9月17日，2012年9月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年10月31日，2012年10月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年11月28日，2012年11月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年11月30日，2012年12月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年1月8日，2013年1月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年1月31日，2013年2月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年3月5日，2013年3月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年4月11日，2013年4月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年5月10日，2013年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月2日，2013年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月5日，2013年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月31日，2013年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年11月21日）。每月租金违约金的总额以不超过本金为限。关于粤财公司要求中原拓展公司支付上述违约金的利息的诉请，在中原拓展公司已承担逾期付款违约金的情况下，粤财公司要求中原拓展公司再支付上述违约金的利息，有违公平合理原则，法院不予支持。
关于粤财公司要求中原拓展公司支付与逾期交还房屋使用费等额的违约金的诉请。租赁合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续订合同且甲方要求收回出租房屋，乙方逾期不退出出租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期租金外，还有权按租赁合同剩余期内租金总额的25%向另一方收取违约金，并有权要求另一方赔偿因此造成的一切损失”，但本案系因中原拓展公司逾期交租后粤财公司行使合同解除权提前解除合同，要求中原拓展公司搬离涉案房屋而中原拓展公司拒不搬离，并非系租赁期届满后中原拓展公司拒不搬离，因此，上述合同条款不适用于本案，粤财公司据此要求中原拓展公司支付与逾期交还房屋使用费等额的违约金，缺乏理据，法院不予支持。
关于租赁保证金840000元，合同并未约定因中原拓展公司原因导致合同解除的情况下粤财公司有权没收该保证金，且合同约定粤财公司有权以该保证金冲抵中原拓展公司的相关欠费，在法院已判令中原拓展公司支付粤财公司相关欠费及违约金的情况下，为免双方讼累，粤财公司应退还中原拓展公司上述租赁保证金840000元。
第三人冼文雄经原审法院合法传唤未到庭应诉，原审法院依法作缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2015年3月2日作出如下判决：一、确认广东粤财物业发展有限公司与广州市中原拓展物业有限公司2011年4月13日签订的《房屋租赁合同》于2013年12月5日予以解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司腾空广州市天河区天河北路597号102房、201房（102房建筑面积1835.11平方米，201房建筑面积3195.45平方米）并交还广东粤财物业发展有限公司。第三人广州市实源实业投资有限公司、李伟明、冼文雄、卢树鸿、夏伟鹏、陈海燕负有协助交还义务。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司向广东粤财物业发展有限公司支付上述房屋自2013年9月1日至2012年12月5日期间的租金1394129元及违约金［分别以当月租金为本金（其中2013年9月至11月期间每月租金的违约金的计算本金均为441000元／月，2013年12月1日至12月5日期间的租金的逾期付款违约金的计算本金为71129元），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月21日起计至清偿之日止；每月租金的逾期付款违约金总额以不超过本金为限）］。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司向广东粤财物业发展有限公司支付上述房屋2013年12月6日至2015年2月期间的房屋使用费6543871元。2015年3月起至广州市中原拓展物业有限公司实际交还场地之日止的房屋使用费由广州市中原拓展物业有限公司参照合同约定的租金标准（2015年3月1日至2015年4月15日期间为463050元／月，2015年4月16日之后为486202.5元／月）在每月20日前按月支付给广东粤财物业发展有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司向广东粤财物业发展有限公司支付上述房屋2013年9月前租金的逾期付款违约金［分别以当月租金为本金（其中2011年4月16日至4月30日期间租金的逾期付款违约金的计算本金为210000元，2011年5月至2013年3月期间租金的逾期付款违约金的计算本金为420000元／月，2013年4月租金的逾期付款违约金的计算本金为430500元／月，2013年5月至2013年8月期间租金的逾期付款违约金的计算本金为441000元／月），按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自当月21日起计至实际付款之日止（其中2011年4月16日至4月30日期间租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年6月29日，2011年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年9月1日，2011年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年8月10日，2011年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年10月10日，2011年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年11月18日，2011年9月租金的逾期付款违约金的截止时间为2011年12月21日，2011年10月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年2月28日，2011年11月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年3月31日，2011年12月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年4月17日，2012年1月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年2月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年3月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月4日，2012年4月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年7月11日，2012年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年9月17日，2012年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年9月17日，2012年9月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年10月31日，2012年10月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年11月28日，2012年11月租金的逾期付款违约金的截止时间为2012年11月30日，2012年12月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年1月8日，2013年1月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年1月31日，2013年2月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年3月5日，2013年3月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年4月11日，2013年4月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年5月10日，2013年5月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月2日，2013年6月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月5日，2013年7月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年7月31日，2013年8月租金的逾期付款违约金的截止时间为2013年11月21日）。每月租金违约金的总额以不超过本金为限。］六、自本判决发生法律效力之日起15日内，广东粤财物业发展有限公司向广州市中原拓展物业有限公司退还租赁保证金840000元。七、驳回广东粤财物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人中原拓展公司不服，向本院提起上诉，请求：1.变更原审判决第三、四、五项；2.本案一、二审诉讼费由粤财公司承担。事实和理由：1.我方未履行支付租金的义务并非违约，而是基于事实和法律行使抗辩权的行为。涉案物业消防不及格，设备老化，存在严重的消防隐患，而粤财公司在明知物业存在这些隐患的情况下仍不积极履行物业业主对该出租物业应尽的相关完善义务，最终导致物业实际使用者无法领取相关营业资质、执照，无法正常使用租赁场地。粤财公司长期不履行消防法律法规规定的法定义务，同时违反了《房屋租赁合同》中的合同义务。根据《房屋租赁合同》6.2.1，我方仅按照涉案房屋交付时之“现状”承担“维修保养义务”，但是消防设备老化之后的更新、改造及其费用理应由粤财公司承担。粤财公司只强调自身权利，对自己的义务却采取忽略的态度，不依法依约履行自身义务，已经给我方造成巨额损失。因此，我方拒交租金是依法行使先履行抗辩权以及不安抗辩权的正当合法行为。2.粤财公司对于滞纳金、违约金、利息的请求不仅没有事实依据，而且显然过高，不应得到支持。滞纳金与违约金、利息三者虽然称谓不同，但实际意义相同，是重复计算，恳请法院依法驳回。另外，我方已经依据《房屋租赁合同》支付了保证金84万元，在计算费用时应予以扣除。粤财公司未能依法履行关于消防方面的法定义务及合同约定的义务，已是违约在先，后在我方依法行使抗辩权时，其不抱着解决问题的态度来消除消防隐患，反而单方解除与我方的《房屋租赁合同》，该行为违法违约，应当依法依约向我方赔偿各项损失。3.各方当事人曾多次开会讨论解决消防问题，认定了相关义务属于粤财公司，不应由我方承担全部结果。有相关会议记录可予以证明。综上，粤财公司之诉求与事实及法律不符，请法院依法改判。
被上诉人粤财公司答辩称：《房屋租赁合同》在2013年12月3日已经解除，解除的原因是中原拓展公司长期无故拖延租金和滞纳金的违约行为导致的，并非存在消防问题。1.本次是中原拓展公司与我方第二次签订租赁合同，中原拓展公司对涉案房屋一直正常使用至今，没有提出异议。根据租赁合同的规定，中原拓展公司自愿承担消防设备的安全维护保养义务。2.从中原拓展公司每月交租情况可以看出，其一直存在迟延、拖欠租金的行为，由此可判断，中原拓展公司一直存在资金周转问题，并不是其主张的物业存在消防隐患。3.针对中原拓展公司提出违约金、滞纳金过高问题，根据合同约定，中原拓展公司除了支付拖欠的租金外，还应当按照应付金额1%向我方支付滞纳金。我方主张的滞纳金是根据中原拓展公司每月迟延交租的天数计算的，每月滞纳金并未超过当月租金本金，数额之所以达到这么多，是因为中原拓展公司欠租持续时间很长，一直累计下来造成的。4.由于中原拓展公司违约在先，我方有权没收保证金。5.关于涉案房屋实际占用费问题，合同解约是中原拓展公司违约导致的，所以中原拓展公司应该支付解除合同后的占用费和违约金。6.涉案房屋是广东省省直行政事业单位物业管理中心的物业，中原拓展公司存在恶意诉讼逃避债务的行为，其明知争议已经发生且合同已经解除，还继续占有物业收取租金，且第一次庭审故意不参加诉讼、答辩和提交证据，其损害国有财产的主观目的很明显。因此，请求二审法院尽快作出判决，维护我方利益和国有资产利益。
原审第三人实源公司答辩称：我方承租的是广东省人民政府办公厅工程队的物业，不是粤财公司的物业，原审认定事实有误。我方与本案无关。
原审第三人卢树鸿答辩称：我方承租面积和实际使用面积不同，我方是按照实际使用面积交租，并非原判认定的3600平方米。另外，我方交纳的押金希望得到保护。
原审第三人夏伟鹏答辩表示对原审判决无异议。
原审第三人陈海燕答辩称：对原审判决无异议，我方希望继续租赁涉案物业，且我方交给中原拓展公司的9万元押金希望得到保护。
原审第三人李伟明、冼文雄没有到庭答辩。
本院查明：
二审时，中原拓展公司、粤财公司与实源公司一致确认，实源公司承租的物业并不属于本案涉案房屋范围，实源公司与本案无涉。
原判查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。
本院认为，粤财公司、中原拓展公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
租赁合同中约定，乙方（即中原拓展公司）根据消防要求自行安装消防设备设施等基础设备，设置消防通道，相关手续及费用由乙方自行负责和承担，……乙方愿意按现状承担该栋楼的消防系统的维护保养义务。可见，中原拓展公司应自行承担消防设备安装、维修和保养的义务，换言之，如果涉案房屋消防不及格，设备老化，存在消防隐患，也是中原拓展公司的责任，应由中原拓展公司负责解决。另一方面，李伟明等原审第三人表示，其在涉案房屋正常经营，并希望继续租赁现有场地，这表明，涉案房屋即使存在消防问题，至今也没有影响商户的正常经营活动。而且作为租赁合同附件的《出租房屋的现状》列明房屋消防设施设备完好正常，则根据合同约定，中原拓展公司有义务保证消防设施设备一直处于这种完好正常的状态，维护现状。因此，中原拓展公司以涉案房屋存在消防问题为由拒交租金无理，本院不予支持。中原拓展公司上诉提出，其公司仅需按照涉案房屋交付时之“现状”承担“维修保养义务”，但是消防设备老化之后的更新、改造及其费用应由粤财公司承担，该项上诉意见与上述合同约定的“乙方根据消防要求自行安装消防设备设施等基础设备……”不符，中原拓展公司上诉认为其拒交租金是行使先履行抗辩权以及不安抗辩权，理由不成立，本院不予支持。
二审时，中原拓展公司、粤财公司与实源公司一致确认，实源公司承租的物业并不属于本案涉案房屋范围，实源公司与本案无涉，对此自应予确认，因此，应变更原判第二项，确认实源公司不负有协助交还涉案房屋的义务。
虽然租赁合同因粤财公司行使合同解除权而被解除，因中原拓展公司仍然占用涉案房屋，因此中原拓展公司应支付自合同解除次日2013年12月6日起至其实际交还房屋之日止期间的房屋使用费。房屋使用费本应参照租赁合同约定的租金标准计算，因粤财公司主张房屋使用费统一按441000元／月计算，并未超出合同约定的租金标准，属粤财公司之权利处分行为，自应准许。2013年12月6日至原审法院判决当月2015年2月期间的房屋使用费为6543871元（369871元（441000元／月÷31天×26天）＋1543500元（441000元／月×3.5个月）＋4630500元（441000元／月×10.5个月）］；2015年3月起至中原拓展公司实际交还场地之日止的房屋使用费由中原拓展公司按441000元／月的标准在每月20日前支付给粤财公司。原判在“本院认为”部分论证正确，处理恰当，但原判第四项的主文与之不符，应属判决主文出现笔误，导致处理结果超越当事人的诉讼请求，故本院予以改判处理。
关于租赁保证金840000元的问题，根据原判的处理意见，粤财公司应退还中原拓展公司租赁保证金840000元（见原判第六项），因此，中原拓展公司上诉要求在计算费用时扣除该笔该保证金，已属重复计算，本院不予支持。
综上所述，中原拓展公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。原判查明事实有误，判决主文出现笔误，本院作改判处理，相应变更原判第二项、第四项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第199号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项和第七项。
二、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第199号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司腾空广州市天河区XXX路XXX号102房、201房（102房建筑面积1835.11平方米，201房建筑面积3195.45平方米）并交还广东粤财物业发展有限公司。第三人李伟明、冼文雄、卢树鸿、夏伟鹏、陈海燕负有协助交还义务。
三、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第199号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，广州市中原拓展物业有限公司向广东粤财物业发展有限公司支付广州市天河区XXX路XXX号102房、201房2013年12月6日至2015年2月期间的房屋使用费6543871元。2015年3月起至实际交还场地之日止的房屋使用费由广州市中原拓展物业有限公司按441000元／月的标准在每月20日前按月支付给广东粤财物业发展有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费158300元，由广东粤财物业发展有限公司负担69600元，广州市中原拓展物业有限公司负担88700元；财产保全费5000元，由广州市中原拓展物业有限公司负担。本案二审受理费22800元由广州市中原拓展物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文劲
审判员 钟淑敏
审判员 苗玉红
二〇一五年七月二十二日
书记员 邱穗珠
黄蔚