湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第02176号
原告周丽珍。
委托代理人韩颖，湖南金州律师事务所律师。
被告长沙融程花园酒店有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人许龙金，执行董事。
委托代理人陈定杰。
委托代理人阳素琼。
被告湖南金信房地产开发有限公司。住所地长沙市雨花区湘府中路*号。
法定代表人黄荣新，总经理。
委托代理人陈定杰。
委托代理人阳素琼。
原告周丽珍（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩颖，被告融程花园酒店与金信公司共同委托代理人陈定杰，阳素琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年12月24日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了被告金信公司开发建设的融程花园酒店项目的北栋15层1546号房。原告按被告金信公司的要求办理好相关购房手续后，又于当日与被告融程花园酒店、金信公司签订《产权式酒店公寓租赁合同》，将所购买的上述房屋出租给被告融程花园酒店用于酒店经营，该租赁合同约定：租赁期从起租日开始至2019年12月23日止，每年租金为130476元，每月10873元，租金按月支付，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金。被告金信公司作为担保方在上述租赁合同上签字盖章，对被告融程花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任。《产权式酒店公寓租赁合同》签订后，原告按约履行了相关义务，但自2012年起，被告融程花园酒店未按《产权式酒店公寓租赁合同》的约定支付原告租金，原告多次向被告融程花园酒店、金信公司催要租金，两被告却以各种理由拖延支付，以致原告逾期支付购买租赁房屋时所欠银行贷款，原告逼不得已进行了多次维权，但两被告仍有264213.9元的租金及17516.51元的违约金未支付给原告，致使原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同》目的也因两被告的违约无法实现。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原告与两被告于2009年12月24日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，被告融程花园酒店将租赁房屋返还给原告；2、两被告支付拖欠原告的租金264213.9元及17516.51元的违约金（暂计算至2015年3月28日止，之后按同期银行贷款利率的标准计算违约金直至两被告全部支付完所欠租金为止）；3、两被告按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准支付原告从《产权式酒店公寓租赁合同》解除之日起至实际返还原告之日止的房屋占用费；4、两被告承担本案的诉讼费。
被告融程花园酒店辩称，一、被告融程花园酒店已经向原告预付了两年的租金，并没有拖欠租金，无违约行为。二、根据《产权式酒店公寓租赁合同》第八条第1款约定，原告无权单方解除合同。原告如单方解除合同，属违约，被告融程花园酒店保留追究其违约责任的权利。三、假设被告融程花园酒店拖欠租金，因租金的诉讼时效为1年，原告起诉要求融程花园酒店支付从2012年至2014年期间租金的诉请已超过诉讼时效。四、被告融程花园酒店替原告交纳了房屋租赁税，应当在租金中扣除。五、租赁合同约定按购房款10%的标准计算年度租金，严重脱离了市场行情和酒店行业经营规律，应当降低至5%。六、原告组织人员封堵酒店大门，严重影响了融程花园酒店的正常经营，也违反了租赁合同第八条第1款的约定，被告融程花园酒店保留追究原告违约责任的权利。
被告金信公司辩称，一、被告融程花园酒店已向原告足额支付了租金，金信公司不需承担担保责任。二、被告金信公司为融程花园酒店向原告支付租金提供的担保，并未经过金信公司股东会议通过，提供的担保无效。三、担保法及相关法律明确规定了房地产作为抵押的，担保合同必须办理抵押物登记抵押合同才生效，而本案中的抵押物未办理抵押登记，担保条款无效。四、假设融程花园酒店欠原告租金且担保有效，因本案已过诉讼时效，金信公司作为担保人不再承担担保责任。
经审理查明，2009年12月24日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告金信公司开发的位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店项目中的第1幢N单元15层1546号房，总金额1304739元，首付款外以银行按揭方式按期付款。
同日，原告（甲方）与被告融程花园酒店（乙方）、金信公司（丙方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区湘府中路9号融程花园酒店北栋第15层1546号房屋出租给乙方；2、租赁期从起租日开始壹佰贰拾个月止。起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；3、乙方向甲方支付租金每年为130476元，折算为每月10873元。如甲方支付购买租赁房屋款发生变更的，则乙方向甲方支付的年度租金以甲方实际支付购房款的10%作为租金标准。租金按月支付，租金从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；4、甲方提供招商银行在长沙市区内任一网点的开户行及账号，乙方将应付给甲方的租金存入甲方提供的账户，即视为乙方已支付给甲方本人；5、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房屋；6、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件。丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；7、租赁期内，根据经营需要，乙方有权进行再次装修改造和更换租赁房屋内的设备设施，所产生的费用由乙方承担。合同到期后装修实行来修去丢的原则，期满时房屋装修部分以现状交付甲方，乙方不承担任何补偿。租赁房屋及设备的维修由乙方负责，所产生的水电费、空调费、物业管理费、税金由乙方承担；8、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙分行窑岭支行开设账户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；9、丙方须监督乙方正常经营，按时支付甲方租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任。10、甲方不得以任何理由中途终止本合同或作出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务。否则，由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。
合同签订后，原告向被告金信公司支付了购房款1304739元。被告金信公司于2010年3月12日向原告出具购房款1304739元的发票。
截至2012年2月，被告融程花园酒店按每月10873元的标准向原告支付租金。自2012年3月起，被告融程花园酒店开始欠付原告租金，其中：2012年4月18日、5月31日、7月16日、8月16日、10月10日、11月6日分别支付10873元；11月30日、12月27日分别支付5436.5元；2013年1月28日、4月7日、5月10日、7月9日、7月28日、9月28日分别支付6523.8元;2014年7月4日、10月31日、12月2日、12月29日、2015年2月6日、3月10日、4月10日分别支付3261.9元。截至2015年4月10日，被告融程花园酒店累计欠付原告租金264213.9元。
2014年9月26日，原告向两被告送达了《律师函》，要求两被告在收到律师函之日起一个月内支付拖欠业主的全部租金及违约金。因两被告逾期未支付，且原、被告就支付租金事宜协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判决。
另查明，1、被告融程花园酒店用上述租赁的房屋整体经营酒店。因被告融程花园酒店自2012年3月开始欠付原告租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。2、被告融程花园酒店现一直在正常经营。3、租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。
本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。
以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《产权式酒店公寓租赁合同书》、购房发票及契税、银行历史交易明细表、欠付租金明细、收条、《律师函》、《承诺书》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告融程花园酒店签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。归纳本案双方争议的焦点如下：一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题；二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题；三、关于租金、违约金的认定；四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题；五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。现评析如下：
一、关于是否解除《产权式酒店公寓租赁合同书》，返还原告租赁房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然被告融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告有权解除合同，但因原告出租给被告的场地不具有独立性，被告已将涉案场地整体用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告解除合同的主张，本院不予支持。
二、关于被告融程花园酒店提前支付的最后两年租金是否应抵扣欠付原告租金的问题。原告与被告金信公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定原告购买涉案房屋，后被告融程花园酒店与原告签订了《产权式酒店公寓租赁合同书》约定被告融程花园酒店先行支付了最后两年租金用来抵付原告应支付被告金信公司的购房款。现房屋租赁期限未届满，租赁合同需继续履行，被告融程花园酒店主张以最后两年租金抵扣欠付租金无事实、法律依据，本院不予支持。
三、租金、违约金及房屋占用费的认定。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定租金为10873元/月，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店提出约定过高，要求降低租金标准的主张，本院不予采信。《产权式酒店公寓租赁合同书》约定，被告融程花园酒店应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金，截至2015年4月，被告融程花园酒店累计欠付原告租金264213.9元，被告融程花园酒店应予支付。被告融程花园酒店提出应由原告承担租赁税费的主张，与合同约定不符，本院不予支持。
由于被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店所有业主承诺“在承诺前逾期支付的租金，其违约金按租赁合同的约定计算，2012年9月份之后逾期支付的租金，违约金按中国人民银行同期贷款利率的标准计算”。原告要求违约金参照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，本院予以支持，并确定从2012年4月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止。
四、原告主张2012年至2014年期间的租金是否已过诉讼时效的问题。虽然被告融程花园店从2012年3月起开始欠付原告租金，但经原告催要，被告融程酒花园酒店在此后又陆续支付了部分租金，至2015年3月都有租金支付，其欠付租金是一个连续、持续性的过程，被告融程花园酒店辩称已过诉讼时效，本院不予采信。
五、被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。原告与被告金信公司约定以融程花园酒店的两层裙楼对租金提供担保，因未办理抵押登记，抵押权未设立，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，并且被告金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺对逾期未付的租金承担违约责任，被告金信公司的保证担保责任成立，应对被告融程花园酒店欠付原告的租金承担连带清偿责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告周丽珍支付自2012年3月至2015年3月的欠付租金264213.9元；
二、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告周丽珍支付租金264213.9元的违约金（参照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年4月1日开始按照欠付金额分段计算至清偿之日止）；
三、被告湖南金信房地产开发有限公司对上述一、二项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应履行义务承担连带清偿责任；
四、驳回原告周丽珍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5526元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 简松军
人民陪审员 郭开华
人民陪审员 庞昌阳
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 黎冕芝
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。