广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3034号
上诉人（原审被告）：广州城建开发兴业房地产中介有限公司。
法定代表人：陈志鸿。
委托代理人：龚磊，广东东方昆仑律师事务所律师。
委托代理人：江琪英，广东东方昆仑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李法霞，女，1971年3月18日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：唐健锋，广东正平天成律师事务所律师。
委托代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。
原审被告：冯永立，男，1986年12月4日出生，汉族，住广东省开平市。
上诉人广州城建开发兴业房地产中介有限公司因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年11月28日，李法霞（委托人／甲方）与广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称城建中介公司）（受托人／乙方，经办人为冯永立）签订了《委托购买房屋确认书（买方）》，约定甲方同意向乙方支付20000元，作为委托乙方购买广州市天河区黄埔大道西76号富力盈隆广场2509房的诚意金；该物业面积191.5966平方米（以房产证面积为准），购入价不高于4981511元，交楼日期为收到全部房款当天，交楼状况为吉屋按现状，付款方式为按揭付款，交易税费为甲方包税；乙方如按甲方提出的上述条件与该物业之产权人或代理人达成交易协议，则甲方同意所交之诚意金转为购房定金／中介服务费定金，并委托乙方将购房定金转交给物业之产权人或代理人；甲方同意在签署该物业的买卖合同当天向乙方支付中介服务费／咨询费50000元等。同日，城建中介公司盖章出具《收款收据》（经办人：冯永立），确认收到李法霞支付的诚意金20000元。
2010年12月9日，经城建中介公司促成，案外人李英（卖方）、李法霞（买方）、城建中介公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定成交物业地址为广州市天河区黄埔大道西76号2509房（下简称案涉房屋），建筑面积为191.5944平方米，成交价为5000000元；定金500000元，买方已于2010年12月2日前向卖方支付，首期成交价款（不含定金）2000000元，买卖双方自行交接本期成交价款；买卖双方于2010年12月20日前办妥交易过户申请手续，买方在房管局开具《交易受理回执》当天自行将本期成交价款支付给卖方；尾期成交价款（即银行贷款额）2500000元，于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方账户；买卖双方同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方同意，根据本条第3款的约定：【√】税费支付人在取得房管局的《交易受理回执》后2个工作日内，以成交价为税基，按照国家的税收政策及标准，向中介方预缴交易税费；中介方应在办妥交易过户后5个工作日内，与税费支付人按实结算预缴交易税费；【×】税费支付人在《交易受理回执》约定的查税日期当天，自行向房管局交纳；在签署本合同后，如国家调整交易税费的种类或税率，买卖双方同意继续按上述约定继续执行；买卖双方应如实申报成交价格，如买卖双方通过低报、瞒报等方式虚报成交价，须自行承担法律责任；基于中介方为买卖双方提供了独家代理的中介服务，并撮合买卖双方签署了本交易合同，买卖双方同意按以下约定向中介方支付房地产代理费／咨询费，买方同意按照《支付佣金承诺书》约定的标准向中介方支付等。在该合同最后位置，印有加边框内容“特别告知：为保障您的利益，阁下凡向我司交付的款项，我司将根据款项的内容开具由我司财务专用章的收据或发票。如有员工私自向阁下开具其他收据，敬请拒绝接受。否则，我司对此不予认可，并不承担由此引起的法律责任！”
2010年12月10日，李法霞出具《委托书》，委托梁静敏、赵莉、李晓东、卢健钊等人办理案涉房屋转名过户及产权登记、缴纳房产有关税款等手续。
2010年12月21日，冯永立开具《收据》，确认收到李法霞交付的398000元，并同意委托其代为办理购买案涉房屋的房屋交易过户及完税等手续，经其向房管部门确认能以398000元完成该宗交易所涉及的税费及交易费用，如此价格不能完成该宗交易所涉及的税费及交易费用，李法霞有权终止本次交易，并无息收回已支付的所有费用。
2011年1月20日，李法霞向城建中介公司交付了咨询费30000元。
2011年2月22日，冯永立代为办理了案涉房屋的纳税申报手续，申报房屋成交价格为1500000元。
2011年2月26日，案涉房屋登记过户至李法霞名下。
2013年5月24日，李法霞向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.城建中介公司、冯永立立即共同返还款项349800元及利息（从起诉之日起计至实际清偿之日止，按银行同期同类贷款利率标准计算）；2.本案的诉讼费由城建中介公司、冯永立共同承担。
城建中介公司原审答辩称：不同意李法霞诉讼请求。一、以报低价方式减少税费是李法霞自行参与的行为，后果应由李法霞自行承担。根据我方提交的证据显示，李法霞与卖方在网签合同上明确约定涉案房屋的成交价格为150万元，该合同是由李法霞亲笔签名的。因此，李法霞所称城建中介公司、冯永立擅自与原业主以价格150万元签署房屋买卖合同的说法没有事实依据。二、如果我司前职员即冯永立确实收取了李法霞的税费，由其代办交税，也是其个人行为，与我司无关。1、代交税款并不属于我司的经营范围内，我司没有开展办理交税这项业务的权限。合同并无明确约定我司有代原告办理缴税的义务，如果法院查实冯永立确实收取了李法霞交付的税费，也是其个人行为，与我司无关。2、我司收取的居间费用5万元，是撮合李法霞与原业主签订买卖合同的中介服务费，我司收取了该费用后，即向李法霞开具了公司盖章的收据。且根据合同最后部分的特别告知条款采用加框形式突出提示“为保障您的利益，阁下凡向我司交付的款项，我司将根据款项的内容开具由我司财务专用章的收据或发票。如有员工私自向阁下开具其他收据，敬请拒绝接受，否则，我司对此不予认可，并不承担由此引起的法律责任”。因此，李法霞对于我司关于此内容的告知非常清楚，却又私自向冯永立交付款项，可见是李法霞与冯永立恶意串通违反我司公司财务制度的私下行为，我司对此毫不知情，也不应承担任何责任。
冯永立原审答辩称：对李法霞起诉状陈述的事实及诉讼请求没有异议，我方同意。我方认为城建中介公司不应该承担责任，是我本人的责任，在我收取了李法霞的398000元后，并没有将该款项交付给城建中介公司。
一审中，李法霞认为冯永立收取其预缴交易税费的行为是代城建中介公司收取款项，冯永立及城建中介公司则认为该收费行为是冯永立个人行为、与其公司无关。李法霞称《委托书》上受委托人梁静敏、赵莉、李晓东、卢健钊等人均是城建中介公司或城建中介公司全资子公司广州亿诚房地产咨询有限公司的员工，由此可证冯永立收取预缴交易税费及其代为处理案涉房屋买卖事宜的行为均是代表城建中介公司的职务行为。为此，李法霞申请法院对上述人员的身份进行调查。经原审法院向广州市房地产中介协会调查，该协会回复称2010年9月7日至2011年1月25日，梁静敏的服务机构为广州城建开发兴业房地产中介有限公司东方一路分公司，2011年1月26日至2011年12月31日，梁静敏的服务机构为广州城建开发兴业房地产中介有限公司体育西横街分公司；2010年5月7日至2011年12月31日，冯永立的服务机构是城建中介公司；2010年1月1日至2011年12月31日，赵莉、李晓东、卢健钊的服务机构均是广州亿诚房地产咨询有限公司。另，城建中介公司确认在促成李法霞与卖方签订买卖合同并办理相关手续时冯永立是其公司员工。
城建中介公司提供了李法霞与案外人李英于2011年1月12日的二手网签买卖合同以证明李法霞参与报低成交价逃避税收。该合同中约定案涉房屋交易价格为1500000元，乙方（买方）签章位置有“李法霞”签名。对于该证据，李法霞确认其真实性，但认为由于时间紧迫、冯永立一次性给一堆资料给其签名，故李法霞在没有看清资料内容时就签名，李法霞对报低交易价的行为并不知情。
对于案涉房屋交易过户中所发生的所有税费费用金额，李法霞、城建中介公司、冯永立均确认分别为房屋契税45000元、印花税1500元、房地产交易手续费1150元、房屋登记费550元，合共48200元.
原审法院认为：李法霞、案外人李英与城建中介公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。本案争议焦点在于冯永立收取李法霞398000元的行为是其个人行为还是代城建中介公司所为的职务行为。鉴于：一、在《房屋买卖合同》明确规定了向中介方预缴交易税费、由税费支付人自行交税两种税费支付方式的情况下，各方当事人明确选择了由税费支付人向中介方预缴交易税费的方式，约定中介方应在办妥交易过户后5个工作日内与税费支付人按实结算交易税费。二、在本次交易过程中，自李法霞签订《委托购买房屋确认书（买方）》起、至冯永立作为经办人收取李法霞诚意金并开具城建中介公司盖章的《收款收据》、促成签订《房屋买卖合同》、办理案涉房屋的纳税申办手续，冯永立均是城建中介公司的员工，且作为中介方的具体经办人员出面办理。三、李法霞本次交易的其他手续还存在由城建中介公司的其他员工代为办理的事实。综上，即使冯永立收取上述款项后并未向李法霞出具城建中介公司的收据，李法霞亦有理由相信冯永立收取398000元的行为是代城建中介公司收取预缴交易税费的职务行为。至于冯永立收取了李法霞的预缴交易税费后有无将该款项交付城建中介公司，是其内部法律关系，应另寻法律途径解决。城建中介公司以《房屋买卖合同》存在特别告知条款为由否认冯永立收取李法霞预缴交易税费的职务行为性质，该抗辩无据，不予采纳。
根据证据及各方当事人确认，案涉房屋实际缴纳的税费为48200元，故城建中介公司应根据约定与李法霞如实结算，将多收的预缴交易税费349800元（398000元-48200元）退回李法霞。城建中介公司至今未向李法霞返还上述款项的行为，造成了李法霞的利息损失，现李法霞要求城建中介公司承担自起诉之日（2012年5月31日）起至实际清偿之日止、以349800元为本金、以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算的利息，该诉求合法有理，予以支持。
冯永立虽收取了398000元并开具收据，但其收取款项的行为是代城建中介公司所为的职务行为，故李法霞要求冯永立返还上述款项及利息的诉求并无事实及法律依据，不予支持。
由于案涉房屋的税费金额已经相关政府职能部门审核确认，城建中介公司以李法霞并未如实缴纳税费为由拒绝向李法霞返还多收预缴交易税费，该抗辩并无法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年5月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，城建公司向原告李法霞返还多收预缴交易税费349800元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，城建公司向李法霞返还多收上述预缴交易税费的利息（自2012年5月31日起至实际清偿之日止，以349800元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；三、驳回李法霞的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元、公告费1000元，由城建公司负担。
判后，上诉人城建公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院明知李法霞本人有故意逃税行为却忽略其重大责任，将其过错行为由城建公司承担。《房屋买卖合同》中明确载明房屋的实际交易价格为500万元，但李法霞与卖方在网签合同中约定案涉房屋的成交价格是150万元，因此，报低价逃税是李法霞与原业主串通的违法行为，后果应由其自行承担。二、冯永立向李法霞收取的税费也是冯永立个人行为，一审法院认定冯永立的行为是职务行为错误。冯永立已经承认案涉款项并未向城建公司交付，且李法霞向冯永立交款存在明显的恶意，城建公司向李法霞收取的5万元居间费均开具了城建公司的有效收据，在《房屋买卖合同》中有明确的特别告知条款，因此李法霞不仅对于城建公司的告知内容非常清楚，即使在没有特别告知的情况下李法霞亦应保持谨慎的注意义务，故李法霞私自向冯永立交付案涉款项，是双方恶意串通违反公司财务制度的私下行为。三、本案中存在涉嫌逃税的违法犯罪行为应将本案移送公安机关侦查处理。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回李法霞的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由李法霞、冯永立负担。
被上诉人李法霞答辩称：一、根据《房屋买卖合同》约定，李法霞存在向城建公司预缴税费的义务，城建公司存在与李法霞据实结算预缴税费的义务，故城建公司以报低价逃税为由拒绝向李法霞返还多收的预缴交易税费缺乏法律及事实依据。二、冯永立收取李法霞预缴税费的行为显属职务行为，城建公司应就冯永立的行为承担责任。房屋买卖由中介机构经办人员代缴税费是众所周知的行规，因此冯永立的行为使李法霞有理由相信其是职务行为，城建公司以合同中存在特别告知条款以及冯永立未将费用交付公司未有拒绝返还多收的预缴税费缺乏依据。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审被告冯永立经本院合法传唤，未到庭陈述意见。
二审中，李法霞向本院提交了名片一张，主要内容载有张旭明为城建公司营业经理，拟证明收据中的见证人张旭明也是城建公司职员。对于该证据，城建公司表示其不清楚张旭明是否为其单位职员，即使是公司员工也无法确定是否为张旭明的真实签名。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：城建公司应否承担返还争议款项的义务。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第58条规定：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。依据上述法律规定可知，对职务行为的认定适用外观主义原则，只有在客观上具备执行职务的特征，又以法人名义实施，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，就可以认定该工作人员的行为是执行职务的行为，即形成职务上的表见代理。本案中，首先，与案涉房屋买卖相关的居间服务均是由城建公司的员工冯永立提供，而且，在提供居间服务的过错中，冯永立以城建公司的名义向李法霞出具了收款收据、委托确认书等与居间服务相关的资料凭证，因此，可以表明冯永立即为城建公司授权提供服务的居间工作人员，其所提供的居间服务均是以城建公司名义实施。其次，双方所订立的《房屋买卖合同》中明确约定李法霞需向城建公司预缴交易税费，因此，冯永立作为案涉房屋提供居间服务的工作人员向李法霞收取合同约定的预缴交易税费，李法霞完全有理由相信冯永立的上述收款行为是在执行城建公司授予的职务，并且是与其职务在客观存上具有密不可分关系的事务行为。综上，冯永立出具收据收取预缴交易税费的行为应认定为职务行为，城建公司理应承担返还争议款项的义务，原审法院据此判令城建公司向李法霞返还多收的预缴交易税费及利息，上述处理并无不当，本院予以维持。城建公司上诉认为冯永立的行为属于个人行为，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于城建公司上诉提出其在《房屋买卖合同》中已经作出了特别告知条款，但因该告知条款并不影响职务表见代理行为的构成，故城建公司以此为由抗辩不应承担责任，缺乏法律依据，本院亦不予采信。城建公司上诉提出李法霞存在报低税价的行为，不属于民事案件审理范畴，城建公司可以另循其他途径解决，本院对此不予审查。
至于李法霞二审中提交的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故根据上述司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的广州城建开发兴业房地产中介有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6550元由上诉人广州城建开发兴业房地产中介有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 黄春成
二〇一四年十一月××日
书 记 员 郝 烨