宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终747号上诉人（原审原告）：严浩铭，男，1982年3月30日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周洁、郭丽，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地：甘肃省兰州市区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李悠、杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人严浩铭因与被上诉人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2017)宁0104民初7544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年1月10日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定，被告将位于银川市××区美食广场C-1场地（使用面积134.19平方米）租赁给原告用于经营胃启香麻辣烫店。租赁期限自2014年12月1日至2018年11月30日。第一年每月租金为9393元，第二年每月租金为10735元，第三年每月租金为12211元，第四年每月租金为13835元。被告于2014年9月25日将租赁标的交于原告，被告给予原告65日免租期（即至2014年12月1日租赁期开始前），免租期内原告完成对租赁标的装修及开业准备，免租期内不计租金。原、被告任何一方单方违约解除合同，违约方应按未履行部分租金的20%承担违约金。合同签订前，原告于2014年11月25日与宁夏启胃香餐饮技术开发推广中心签订启胃香麻辣烫加盟合同一份，支付加盟费100000元，取得自2014年11月25日至2016年11月25日的品牌授权。原告于2014年12月5日与宁夏镹臻装饰设计工程有限公司签订室内设计委托合同一份，随后支付设计费40000元。同日，原告与银川市津都华丽装饰工程有限公司签订装修合同，约定装修款共计241200元，后原告分期支付了全部装修款。合同签订后，原告于2015年1月25日向银川市兴庆区威猛达厨具经销部购买厨具设备（包含热水器、污水设备、榨汁机、电饭锅、洗菜池、保险台、水桶、餐饮柜、点菜柜筐、烫菜炉、货架、碗柜、盘子、筷子机、消毒柜、冷柜、凉菜柜、配菜案、菜夹、收碗车、排烟设备），支付88060元。同日，原告向银川市西夏区天惠科技服务部购买监控设备、收银系统（包含电脑、打印机、软件等），分别支付5400元、8000元。2015年1月16日，原告在宁夏宜宁家具有限公司订购双人桌、单人桌、双人沙发、四人沙发、吧椅、皮椅等桌椅设备，支付54560元。原告并在宁夏云成印刷包装有限公司、康达喷绘图文快印店打印宣传彩页、制作菜单，共支付25300元。涉案商铺于2015年1月开始营业。后银川市公安消防支队兴庆区大队对被告五楼商户进行消防安全检查。因被告五楼使用性质由商场变更为餐饮，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，银川市公安消防支队兴庆区大队于2015年9月1日对部分商铺作出《不同意投入使用、营业决定书》。被告随即通知原告停止营业。2016年7月，被告委托宁夏正源价格评估有限公司对原告店铺装修工程现值进行评估鉴定，宁夏正源价格评估有限公司出具价格评估报告书，该报告书确定：工程部分投资重置成本为237276.92元，设计费重置成本为11863.85元，除设计费外的其他费用重置成本为8731.79元，重置总成本为257872.56元。根据租赁期间及营业场所装修规定使用年限及实际使用状况，确定综合成新率为85%。故装修评估价格为219191.68元（257872.56元×85%）。原告对该装修评估报告确定的装修评估价格219191.68元予以认可，但认为该报告作出的评估价格未涉及原告支出的设计费40000元。2016年8月8日，被告委托银川市国立公证处对原告店铺内物品进行证据保全，并出具公证书。后原告以被告违约给其造成损失为由诉至法院，请求原告严浩铭提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.被告支付原告违约金93910.2元[剩余租期租金469551元的20%（剩余租期租金为：2015年10月至12月每月9293元，租金共计28179元；2016年每月10735元，租金共计128820元；2017年每月12211元，租金共计146532元；2018年每月13835元，租金共计166020元）]，赔偿其他经济损失562520元（其中，装修损失241200元、设计费损失40000元、各项设施设备损失156020元、加盟费损失10000元、宣传费用损失25300元），并赔偿利息损失（自2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日至被告实际清偿之日按年利率4.75%计算），以上共计656430.2元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告称停业期间，已向原告支付补偿款40000元，原告予以认可。原审另查明，2015年8月26日至2015年10月23日，中国人民银行公布的同期贷款基准利率为5%（一至三年期），2015年10月24日以后，中国人民银行公布的同期贷款基准利率为4.75%（一至三年期）。原审法院认为，被告向原告交付的场地，因其五楼整体防火分区面积不符合规范要求，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》应属无效合同。无效的合同自始无效，故对原告要求解除原、被告签订的《场地租赁合同》的诉讼请求不予支持。原告主张被告违约，应按未履行部分租金469551元的20%承担违约金93910.2元。因涉案合同无效，故对原告要求被告支付违约金93910.2元的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿其他经济损失共计562520元。因合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告的损失双方应根据过错大小承担责任。被告五楼防火分区不符合要求致使合同无效，被告存在主要过错，但原告在签订合同时亦未尽到谨慎审查义务，亦应承担一定责任。故酌定被告按80%比例承担主要赔偿责任，剩余20%的损失，应由原告自行负担。对原告主张的装修费损失241200元及设计费损失40000元。原告认可被告委托宁夏正源价格评估有限公司所作价格评估报告书确定的装修评估价格为219191.68元，但认为该报告作出的评估价格未涉及原告支出的设计费40000元。因该价格评估报告书中按11863.85元对设计费进行评估，而原告实际支出设计费为40000元。故对实际超出价格评估报告书确认的部分（28136.15元），应予调增，并对该部分按确定的综合成新率为85%进行折价计算为23915.72元（28136.15元×85%）。故确定原告店铺装修及设计评估费用总价为243107.4元（219191.68元+23915.72元）。被告应按80%的比例对原告进行赔偿，故被告应赔偿原告装修费及设计费损失共计为194485.92元（243107.4元×80%），剩余20%损失由原告自行负担。对原告要求被告赔偿其设施设备损失156020元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。原告购买的设备包括厨具设备（包含热水器、污水设备、榨汁机、电饭锅、洗菜池、保险台、水桶、餐饮柜、点菜柜筐、烫菜炉、货架、碗柜、盘子、筷子机、消毒柜、冷柜、凉菜柜、配菜案、菜夹、收碗车、排烟设备）、监控设备、收银系统（包含电脑、打印机、软件等）、桌椅沙发（包含双人桌、单人桌、双人沙发、四人沙发、吧椅、皮椅等）。上述设施设备均可移动或拆除，故原告应当自行搬离上述物品，对其要求被告赔偿设施设备损失156020元的诉讼请求，不予支持。对原告主张的加盟费用损失100000元，原告于2014年11月25日取得自2014年11月25日至2016年11月25日24个月的品牌授权。但因被告存在主要过错，导致原告至2016年11月25日授权期满仍无法经营，被告应赔偿原告加盟费损失。原告自2015年1月至8月实际进行经营，其已受益的加盟费比例为33.3%（8个月/24个月）,被告应就原告因其过错未受益的66.7%加盟费损失（即66700元）按80%的比例对原告进行赔偿。故被告应赔偿原告加盟费损失53360元（66700元×80%）。对原告主张的宣传费用损失25300元，因原告自2015年1月开业后实际经营至2015年9月，原告支出的宣传费用在该营业期间已受益，故对原告要求被告赔偿宣传费用损失25300元的诉讼请求不予支持。综上，被告应赔偿原告各项损失共计为247845.92元（194485.92元+53360元），因被告已支付原告40000元，故被告再应赔偿原告207845.92元。对原告诉请的利息损失，支持自2015年9月1日至本判决确定的付款之日止的利息（2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日之后按年利率4.75%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告严浩铭经济损失共计207845.92元，并支付自2015年9月1日至本判决确定的还款之日的按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息（2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日日至本判决确定的付款之日按年利率4.75%计算）；二、驳回原告严浩铭的其他诉讼请求。案件受理费10154元，由原告严浩铭负担6598元，由被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担3556元。宣判后，原告严浩铭不服，提起上诉请求：1.依法撤销银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初7544号民事判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人各项设施设备损失及宣传费用损失共计145056元[（156020+25300）×80%=145056元]；2.请求判令被上诉人承担一、二审的全部案件受理费用。事实与理由：一、一审法院对涉案店铺内所有的设施设备已不存在，已不具备使用价值的事实未予认定，显属错误。上诉人出示了销货清单、发票、现场照片等证明，共投入156020元购买了所有的设施设备。停业后，被上诉人私自拆除了上诉人店内所有装修后，店内所有设施设备随之消失。被上诉人仅出示一份公证书，而本案开庭时已是公证书出具的一年之后，公证机关并未代为保管设施设备，故公证书既不能证明已登记的所有物品现仍存在可交付，更不能证明未登记的设施设备至今仍完好存在。上诉人对装修设计及配套的设施设备投入了较大的成本，即使能搬离涉案场地，已无实际使用价值。二、一审法院对法律适用错误，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，认为涉案设备设施属于装饰装修物，可以拆除，上诉人应自行搬离，该理解适用错误。装饰装修物应是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料，它不包括因经营需要承租人购买的桌椅板凳、厨房设备等设施设备。因此，本案对装修损失的赔偿可适用该条规定，但对设备设施赔偿应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对被上诉人不能返还或没有必要返还的设施设备，应当折价赔偿。对于宣传费用损失25300元，该费用系上诉人必然的合理性支出，且有充分证据印证。上诉人在营业期间固然受益，但该项投入是为了店铺长期经营和收益，只有店铺长期经营，该项投入才有价值。当合同无效时，该项投入已成为上诉人不可能收回的投资损失，应由被上诉人承担相应赔偿责任。被上诉人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人严浩铭与被上诉人甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司签订的《场地租赁合同》，因约定的场地未经消防安全检查，不符合消防安全的要求，系无效合同。该合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人因经营需要，购买了桌椅板凳、厨房设备等，涉案场地被查封后，被上诉人对以上设施予以清点封存。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条对不能返还或没有必要返还的设施设备，应当折价赔偿的规定，上诉人购买的桌椅沙发、厨房设备等，被上诉人明确已封存且进行了公证，上诉人无证据证实存在已损毁，不能返还的情形。对于上诉人支付的宣传费用。宣传主要是为店铺的成功开业做准备，上诉人已于2015年1月开业经营至2015年9月，且店铺的后期经营及收益主要依靠经营内容的大众接受程度及口碑，只靠宣传并不能达到收益的目的。原审法院未支持上诉人的上述赔偿请求，并无不当。综上，上诉人严浩铭的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3201元，由上诉人严浩铭负担。本判决为终审判决。审判长  牛有成审判员  倪新秀审判员  王 刚二〇一八年五月七日书记员  吴恩玲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。......第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。