湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0105民初2488号
原告：柳红星，男，1972年12月1日出生，汉族，湖北省未成年犯管教所职工，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：熊敏，北京市京师（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉江晨房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区琴断口35号。
法定代表人：肖正清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李汉洪，湖北泓峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯洋，湖北泓峰律师事务所律师。
第三人：武汉市七星建筑材料开发有限公司，住所地武汉市汉阳区金色世家5栋2-202。
法定代表人：向龙彩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石贵宗，该公司总经理。
原告柳红星与被告武汉江晨房地产开发有限公司（以下简称江晨房地产公司）、第三人武汉市七星建筑材料开发有限公司（以下简称七星建材公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后依法适用普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员周洪元、张建芬组成合议庭，分别于2016年9月6日、2017年3月9日、6月16日公开开庭进行了审理。原告柳红星及其委托诉讼代理人熊敏，被告江晨房地产公司的委托诉讼代理人冯洋、李汉洪，第三人七星建材公司的委托诉讼代理人石贵宗均到庭参加了诉讼。因本案必须以案外人潘守照、余得珍与武汉市国土资源和规划局、七星建材公司土地行政管理一案的审理结果为依据，而该案尚未审结，本案于2017年8月18日裁定中止诉讼，2018年4月4日恢复诉讼。因案情复杂，经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
柳红星向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《二新村棚户区改造腾退安置协议书》；2、判令被告赔偿原告损失940,500元（按房屋建筑面积75平方米，以14,500元/平方米计房屋价款为1,087,500元，原告应付购房款197,000元，已付购房款50,000元，欠147,000元）；3、判令被告向原告支付自2016年2月25日起至实际履行完毕之日止的过渡费，每月按2,000元计；4、判令第三人七星建材公司对上述诉讼请求负担连带赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告柳红星在原武汉市建筑材料厂拥有公房一套，位于武汉市汉阳区琴断口35号，建筑面积51.695平方米，其中公房建筑面积为35.8平方米，自建部分建筑面积15.895平方米。2013年8月24日，因原告房屋位于棚户区改造范围内，原、被告双方经协商签订《二新村棚户区改造腾退安置协议书》，约定：1.乙方（原告）同意甲方（被告）就地还建房安置；2.甲方就地还建乙方新房建筑面积75平方米，乙方应收款项合计36,430元，应付款项合计235,150元，差额应付198,720元，甲方价格调整1,720元，乙方应付购房款197,000元整；3.安置期限为30个月，安置期内甲方按照公管房面积每月每平方米10元标准付给乙方过渡费21,480元，若超过30个月不能还房，超期部分双倍计算过渡费。原告于2013年9月7日向被告支付50,000元购房款，尚欠被告147,000元。2016年元月17日，被告单方面公告一份《还建选房对接实施方案》，明确：二新村棚户区改造腾退项目，因不可抗力因素，不能在原地还建，要求还建房均安置在“保和汉水湾”。根据双方协议，被告应当在2016年2月25日前向原告交付就地还建房屋，但被告截至原告起诉之日，已超过30个月的安置期，且被告以实际行动表明其将不履行双方签订的协议，已构成根本违约。
江晨房地产公司辩称：1、本案不属于人民法院民事案件受案范围。被拆迁房屋属企业自管公房，是企业自行组织的腾退安置行为。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案所涉房屋争议应由企业自行处理；2、被告的履约行为不构成根本性违约。被告已按照安置协议书的约定提供了还建房，未违反协议约定。原地还建并非原址还建，被告在距离被拆迁房屋约一公里的位置提供了还建房源，且该还建房与被拆迁房屋位于同一地块、区位；3、原告拒绝接收还建房，且单方面要求变更协议，将还建房变更为货币补偿，没有事实和法律依据。被告因外在客观因素，且为尽快让原告实现安置，对还建房源予以调整，调整后未造成原告损失。被告在履行协议的过程中，因武汉市对汉江堤防保护线的调整，导致二新村棚户区部分区域位于堤防保护线范围内，从而导致二新村原土地面积过小，需要土地并宗后再行开发。为保证原告能如期获得还建房，被告提供了在同一宗土地上的“保和汉水湾”房屋用于还建。被告因政策原因调整还建房源，且未造成原告损失，被告的行为未构成违约。若原告坚持要求原址还建，被告可依照安置协议的约定继续支付过渡费，并在被拆迁房屋所在地块达到开发条件后，在原址为原告提供还建房；4、原告主张过渡费的诉讼请求过高且不能成立。安置协议第五条约定：“甲方按乙方公管房面积每月每平方米10元的标准付给乙方过渡费，若超过30个月不能还房，超期部分双倍计算过渡费”。原告按拟还建房屋的面积为基数计算过渡费，无任何依据。被告已提供还建房源，因原告逾期或拒绝接收还建房导致的过渡费，应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
七星建材公司述称：原告称被告没有完全履行合同是不真实的。原合同明确就地还建，汉阳区政府为此召开了专题会议，要求在2013年8月15日前完成腾退，七星建材公司配合江晨房地产公司拆迁，2013年12月18日已完成拆迁。但在2014年供地会议上，武汉市水务局提出汉江堤防须后退80米，因此影响了项目建设，无法实现就地还建系因政策的原因。我们与汉阳区土地储备中心签订了两份协议，约定的也都是就地还建，但政策调整后，考虑职工长期在外过渡，经政府做工作，我们接受了就近还建，还建位置与原位置有1.5公里，也在同一区域，地段不错，南北通透。不赞成原告说的合同不能履行，事实上已经有一百多户搬进了安置房，现还剩四十多家未搬入，合同不能就地还建是因为不可抗力的原因。另对补偿计算方法不能认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市建筑材料厂（原武汉市第一砖瓦厂）于2000年改制为七星建材公司。二新村棚户区位于武汉市汉阳区琴断口35号，属原武汉市第一砖瓦厂职工宿舍，该处房屋均为上世纪50、60年代所建。柳红星在上述宿舍中拥有公有住房一套，建筑面积51.695平方米，其中公房建筑面积为35.8平方米，自建部分建筑面积15.895平方米。因七星建材公司对其在房屋中所有的10%拆迁权益向柳红星进行了让渡，故柳红星对该公管房享有100%拆迁权益。2010年12月24日，该棚户区144户居民联名向有关部门提出诉求，要求对该处破旧房屋进行改造，并就地还建安置。2011年9月，汉阳区人民政府向武汉市房管局递交《关于申报2011年棚户区改造增补计划的函》，其中即包括武汉建筑材料厂片（一砖宿舍）项目。2012年2月，武汉市发展和改革委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局3部门联合下发武发改投资【2012】37号《关于下达2012年第一批城市棚户区改造项目建设计划的通知》，确定武汉建筑材料厂（一砖宿舍）片（项目地址东起燎原村鱼塘，南至燎原村公交站，西至新规划路、北至汉江堤规划路）为2012年第一批城市棚户区改造项目。2012年6月6日，七星建材公司与江晨房地产公司签订《原武汉市建筑材料厂二新村棚户区改造项目协议书》，协议书约定江晨房地产公司为二新村棚户区改造项目的责任主体，即拆迁主体、还建主体、办证主体，由其受托全权代理拆迁腾退、还建工作并承担全部拆迁还建费用。同年6月14日，武汉市汉阳区发展和改革委员会向江晨房地产公司下发阳发改【2012】14号《关于“武汉建筑材料厂（一砖宿舍）”项目纳入2012年度国民经济与社会发展计划的通知》，要求其按照武规字【2012】26号文件规定办理武汉建筑材料厂（一砖宿舍）项目棚户区改造计划相关手续，并认真推进项目实施。2012年8月8日，江晨房地产公司与七星建材公司联合向二新村居民公布《原武汉市建筑材料厂工人二新村棚户区改造实施方案》，实施方案对棚户区改造范围及户数、安置补偿原则及实物还建安置办法进行了确定。其中实物还建安置确定以就地还建为原则，即在工人二新村原拆迁地址上就地还建，房屋为框架结构，且符合国家质量验收标准。实物还建原则上按照企业分配公管房面积“拆一还一”，并对各项补偿标准进行了明确。2013年6月5日，武汉市汉阳区土地储备事务中心与七星建材公司就二新村棚户区项目所在地块签订《国有土地收回储备协议书》及《国有土地收回储备补充协议书》，协议书对收回土地状况、收回补偿方式及费用、腾退等事项进行了约定。同年7月11日，汉阳区召开保障性住房建设工作调度专题会议，其中对第一建筑材料厂棚户区改造项目住户的腾退问题，决定由汉阳区统筹办协调办理腾退手续，并要求于2013年8月15日前完成腾退工作。同年7月19日，武汉市人民政府向武汉市国土资源和规划局下达武政土批字【2013】11号《关于收回武汉市七星建筑材料开发有限公司国有土地使用权的批复》，同意收回七星建材公司位于汉阳区琴断口土地面积为16006.61平方米（以实测为准）的国有土地使用权（阳国用（2012）第128号）。其后，武汉市国土资源和规划局向七星建材公司下达了武土资规函（2013）842号《关于收回武汉市七星建筑材料开发有限公司国有土地使用权的通知》，决定收回上述批复中所涉国有土地使用权，具体收回事务由武汉市汉阳区土地储备事务中心负责实施。同年8月16日，汉阳区土地储备事务中心办理了上述位于汉阳区琴断口，使用面积16006.61平方米土地的土地使用权证（武国用（2013）194号）。同年12月，江晨房地产公司依照与七星建材公司所签协议以及汉阳区保障性住房建设会议要求，基本完成第一建筑材料厂棚户区内房屋拆迁工作。2013年8月24日，江晨房地产公司（甲方）与柳红星（乙方）依照公布的《原武汉市建筑材料厂工人二新村棚户区改造实施方案》，签订《二新村棚户区改造腾退安置协议书》。协议书约定：“一、乙方住房位于汉阳区琴断口××号，公管房建筑面积35.8㎡，自建房建筑面积砖混11.97、砖木3.925㎡。二、乙方同意甲方就地还建安置1、原则：企业分配公管房按1:1的建筑面积安置。2、乙方自建房建筑面积砖混11.97、砖木3.925㎡，按照建面每平方米补偿900、680元，共计补偿13,442元。……5、安置期为30个月，安置期内，乙方自行解决住房问题，该期间内甲方按乙方公管房面积每月每平方米10元的标准付给乙方过渡费共计21,480元。若超过30个月不能还房，超期部分双倍计算过渡费……。乙方应收款项合计36,430元，应付款项合计235,150元，差额应付198,720元……。四、经双方协商，甲方价格调整1,720元。五、就地还建乙方新房75㎡（建筑面积）”。六、乙方应付购房款壹拾玖万柒仟元整（￥197,000元）。协议签订后，柳红星向江晨房地产公司交付购房款50,000元。2014年11月，武汉市水务局作为本市行政区域内防洪的组织、协调、监督、指导主管部门提出：出于行洪安全角度考虑，武汉市人民政府对汉江堤防保护线规划进行了重大调整，其中涉及二新村棚户区所在区域的调整内容为：将不允许修建建筑物的红线范围内延长至80米。此规划变更导致原二新村棚户区改造项目拆迁范围内可用于还建房建设的土地面积大大缩小，无法满足单独开发建设要求，该地块棚户区改建项目搁置至今。2016年1月17日，江晨房地产公司向二新村居民公布《还建选房对接实施方案》，内容为：“二新村棚户区改造腾退项目，因不可抗力的因素，不能在原地块还建。在汉阳区政府的协调下，决定所有还建户均安置在“保和汉水湾”。依据原《二新村棚户区腾退还建方案》、《二新村棚户区腾退协议书》确定还建选房对接实施方案。一、选房原则……。2、房源：琴台大道保和汉水湾（琴台大道古田桥旁）依山傍水，交通便利，G1栋一二单元1至33层，G2栋一二单元1至33层。具体房屋栋号、楼层、房号、面积、房屋户型及平面布置见户型图，并在选房地点标明上述相关房屋情况，由专人负责解释。二、办理程序……。三、交房时间：2016年5月31日前，凭对接单及交款凭证领钥匙。四、特别说明1、过渡费：过渡费计算到2016年5月31日止。若到期不能交房，超期过渡费由区政府承担；若户主到期不拿钥匙，不再支付过渡费，超期按相关规定执行……”。案件审理中，柳红星等原告表示上述《还建选房对接实施方案》公布时即已知情，但因新还建安置地与协议约定的就地还建不一致产生异议，故未依照实施方案内容配合江晨房地产公司进行相关选房手续的办理。
另查明：原二新村棚户区地块因受汉江堤防保护线规划调整影响，汉阳区土地储备事务中心经报汉阳区人民政府批准，决定由汉阳区土地储备事务中心出资在距离二新村约1公里处的“保和汉水湾”项目购买限价商品房，对“七星建材公司职工宿舍棚户区改造项目”用地范围内已腾退搬迁的住户进行还建。目前已有百余户原棚户区居民接收了新房，尚余40余户未接收。2016年6月23日，柳红星向本院提出对“假定在汉阳区琴断口××号就地修建房屋，房屋为框架结构、土地性质为国有土地”满足上述条件下的房屋市场单价予以评估的申请。因上述地址实际未建造房屋，假定条件亦无法满足鉴定基本要素，故该鉴定未能进行。案经调解，原、被告未能达成一致协议。
本院认为：原告作为被拆迁人与拆迁方江晨房地产公司签订的《二新村棚户区改造腾退安置协议书》系双方真实意思表示，协议书内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案主要争议焦点为：一、原告是否可以市政防洪工程规划变更致使无法于原二新村地块还建安置为由，对签订的《二新村棚户区改造腾退安置协议书》行使解除权？被告抗辩选择就近安置符合合同目的，是否应予支持？二、原告提出的损失及逾期安置过渡费主张，应否予以支持？针对焦点一，本院认为：合同解除制度设置的目的在于因一方当事人的根本违约致合同履行目的不能实现，另一方当事人如不采取解除措施就不足以避免更大损失所采用的一种自救措施，即合同解除权的行使应当符合正当目的。原、被告双方签订的《二新村棚户区改造腾退安置协议书》中约定还建方式为“就地还建”，在合同履行过程中，因政策调整致原地块安置无法实现，但被告提供了距原被拆迁房屋所在地约1公里处的“保和汉水湾”用于安置，其行为符合棚户区改造安置目的，被拆迁户的合同目的并未落空，应认定就近安置行为符合合同目的。理由如下：1、因市政汉江堤防工程规划调整，致被拆迁房屋所在地块无法满足单独开发建设已成客观事实，“法不强人所难”亦为各国法律所通识之理念，现要求被告严格依照协议实行原地安置实属强人所难；2、从被拆迁户尽快安置以改善居住条件角度考虑，当初正因棚户区房屋过于危旧，才有144户居民联名向有关部门提出房屋改造并进行还建安置的申请，现被告提供的“保和汉水湾”安置房所在区位，距原被拆迁房屋所在地块仅约1.5公里距离，该就近安置方案实际也是对2014年国务院办公厅印发的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中：“棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置”要求的贯彻；3、选择就近安置是客观情况下对双方所签安置协议书切实履行的积极、有效补充，系真正实现合同目的的有效变通。棚户区改造项目有别于其他征地拆迁安置项目，其核心目的在于改善困难群众居住条件，尽早入住对棚户区内居民住房困难的有效解决，城市功能的提升和完善，城区落后面貌的改善均大有裨益，且关键在于就近安置并不会因此对原告利益造成侵害。另从衡平原、被告之间利益角度考量，实行就近安置系兼顾了双方利益的最优选择，被告在无法原地块安置情形下选择就近安置并已实际履行的行为，系对《二新村棚户区改造腾退安置协议书》的积极、有效补充，依据公平原则，依法应认定为有效；4、原告现诉请变更实物房屋安置为货币补偿，系对所签安置协议书合同目的的颠覆，有悖于棚户区改造项目之本意，且同地段未实际建设房屋，原告申请的鉴定因不满足鉴定程序的基本要求被退回，原告所要求补偿之金额计算标准无任何法律依据。综上，对原告要求解除协议并由被告对其进行补偿的诉讼请求，本院不予支持。针对焦点二，本院认为：原告要求损失赔偿及支付逾期安置过渡费的诉讼请求，不应予以支持。理由如下：损害事实的发生是确定损害赔偿的基础，原告主张被告未能依照协议约定实行就地安置对其造成了损失的观点，现既无损害事实的发生，又无证据证明损害结果的客观存在，故对其要求被告赔偿损失的主张，本院不予支持。拆迁过渡安置费系对被拆迁人在过渡期可能发生费用的补助。依照双方协议，拆迁安置过渡费计算时间30个月（截至2016年2月24日止）。2016年1月17日，被告即通知原告选房，原告亦均表示对上述公布方案知情，原告未选房及接收房屋非因存在其他客观障碍而系其个人原因所致，且被告已依照协议书中约定标准，将2016年2月24日前的过渡安置费向原告予以支付，现原告再次主张自2016年2月25日起至实际就地还建安置实现之日止的过渡费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回柳红星的全部诉讼请求。
案件受理费人民币9,070元（原告已预交），由柳红星负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 叶凌芳
人民陪审员 周洪元
人民陪审员 张建芬
二〇一八年四月八日
法官 助理 王朝阳
书 记 员 李玉荣