宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第324号
原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
负责人韩振喜，系该公司经理。
委托代理人欧阳云鹏，系该公司副总经理，代理权限为特别授权。
被告童发瑞，男，生于1963年4月5日，汉族，宁夏中卫市人，小学文化，农民，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人高明春，男，生于1981年4月15日，汉族，宁夏中卫市人，大学本科，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。系被告童发瑞的小舅子。代理权限为一般代理。
原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司（以下简称大禹公司）诉被告童发瑞返还原物纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理，原告大禹公司的委托代理人欧阳云鹏，被告童发瑞及其委托代理人高明春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年4月16日，原告经公开销售，将其开发的中卫市沙坡头区禹都花园x号楼x单元xxx室以现金360739元出卖给了张某某，并先后依约定签订了认购书及房屋买卖合同书。2010年6月30日，原告向购房户张某某交付了房门钥匙，并办理了相关手续的交接。2010年11月份，张某某准备装修入住时，被告却私自将张某某已购买的禹都花园x号楼x单元xxx室更换门锁后�际强占。张某某随即与被告及其家人持合同及房产证进行交涉，才得知被告以分期付款的形式于2011年4月19日共出资20万元，从禹都花园6号楼实际承包施工的包工头沈某某处购买涉案房屋后，撬开门锁重新更换后强行搬入部分物品占有，经原告会同张某某及公安部门多次解释说明后被告拒不向张某某交付房屋。2011年7月6日，张某某以商品房买卖合同纠纷将原告诉至中卫市沙坡头区人民法院。要求：①解除与原告签订的《商品房买卖合同》；②返还购房款；③退还已付税金、物业专项维修基金、装修押金、物业费等；④赔偿利息损失；⑤赔偿可得利益损失18万元；⑥承担已付房款一倍的赔偿责任；⑦、承担诉讼费。2012年1月12日，中卫市沙坡头区人民法院以（2011）沙民初字第1103号民事判决书判决：1.解除原告与张某某于2010年11月25日签订的《商品房买卖合同》；2.返还购房款、物业专项维修基金、装修押金、垃圾费、物业费、税金、房屋所有权登记费合计369881.09元；3.支付购房款利息19480元，赔偿可得利益损失58272元；4.承担诉讼费8014元、鉴定费2514元。目前，该判决书已生效并由沙坡头区人民法院强制执行完毕。
2011年9月8日，宁夏中卫市沙坡头区人民法院认定沈某某先后以向他人借款或者“预售”楼房的方式将无权处分的禹都花园6号楼11套房屋私自出售，从中获款255万元，构成诈骗罪，被判处有期徒刑11年并处罚金一万元。
综上，被告从不具有所有权的卖房人沈某某处非法购买涉案房屋禹都花园x号楼x单元xxx室，并于2011年11月强行入住至今。目无法纪的同时持续侵害了原告及第三人张某某合法权益，并造成原告巨大经济损失，依法必须承担返还原物、恢复原状、赔偿损失的法律责任。故诉请人民法院：1.判决被告向原告返还禹都�园x号楼x单元xxx室住宅房；2.判决被告对禹都花园x号楼x单元xxx室住宅房恢复原状、排除妨碍；3.判决被告赔偿其于2010年11月因非法侵占原告禹都花园x号楼x单元xxx室至2013年7月20日共计31个月的经济损失58452元（419011元×0.45％×31个月），后期损失计算至实际交房之日；4.被告赔偿因其非法侵占行为给原告造成的不应支出的经济损失16359.09元，其中已缴纳税金5411.09元，所有权登记费420元，诉讼费8014元，鉴定费2514元；5.判决被告承担本案诉讼费。
原告向法庭提供如下证据证明其主张：
第一组证据（均为复印件）：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明禹都花园商住小区系建设用地，占地面积83.54亩。用地单位是原告宁夏大禹房地产开发集团有限公司公司中卫分公司（原石嘴山市大禹房地产开发有限公司）。2009年7月17日中卫市建设局向原�颁发了1-6号楼的施工许可证，原告单位才开工建设的事实。上述三份证据证明禹都花园1-8号楼包括涉案的禹都花园6号楼产权属于原告；
第二组证据（均系复印件），证明原告最终不欠沈某某工程款以及不存在也从来没有发生过沈某某对外虚构的以禹都花园6号楼抵付其工程款的事实。
1.（2010）沙保前字第74号民事裁定书，证明2010年1月28日沈某某与陈某某因工程纠纷，陈某某申请法院保全石嘴山市大禹房地产开发有限公司中卫分公司应支付沈某某的工程款33万元的事实；
2.（2010）沙民初字第1199-1号民事裁定书，证明2010年8月4日梁某某与沈某某买卖合同纠纷，梁某某申请法院保全沈某某在石嘴山市大业建设发展有限公司承建禹都花园2、5、6号楼工程的质保金和工程款26万元的事实；
3.（2010）沙民初字第1326号民事判决书1份，证明石嘴山市大禹房地产开发有限公司与�某某建设工程施工合同纠纷一案，人民法院于2011年1月25日判决包括质保金在内，欠沈某某的工程款361007.56元。因陈某某、梁某某诉沈某某买卖合同纠纷一案分别申请了财产保全（总计金额59万元），人民法院下发协助执行通知书执行后，现原告不欠沈某某工程款的事实；
4.宁夏回族自治区统一收据1份，证明2011年3月21日中卫市沙坡头区人民法院执行陈某某与沈某某之间合同纠纷一案时向石嘴山市大禹房地产开发有限公司中卫分公司执行保全的案件款263173元的事实；
5.（2011）沙执字第235号执行裁定书1份，证明2010年5月12日梁某某申请人民法院提取保全的沈某某在宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司的质保金和工程款19万元的事实；
6.宁夏回族自治区统一收据1份，证明2011年11月11日中卫市沙坡头区人民法院执行梁某某与沈某某合同纠纷一案时，向大禹房地产开发有限公司执行保全的案件款127000元的事实；
7.（2011）沙刑初字第196号刑事判决书1份，证明沈某某先后以非法占有他人财物为目的，虚构事实，隐瞒真相骗取何某某、孙某某、唐某某、李某、刘某某、童某某、李某某等11人现金255万元，被人民法院以诈骗罪判处有期徒刑11年并处罚金1万元的事实；
8.（2011）卫刑终字第50号刑事裁定书1份，证明沈某某不服（2011）沙刑初字第196号刑事判决书上诉，经中卫市中级人民法院审理后裁定维持原判决的事实；
第三组证据（2011）沙民初字第1103号民事判决书（复印件）1份，证明：1.张某某从原告处购买本案诉争的房屋后，于2010年11月办理交接手续入住时，该房屋就已经被被告强占的事实；2.张某某诉讼后，人民法院判决解除了原告与张某某签订的房屋买卖合同，退还了购房款360739元、物业专项维修基金1872元、装修押金800元、垃�费100元、物业费539元，支付缴纳的税金5411.09元，房屋所有权登记费420元，支付张某某已付购房款的利息19480元，赔偿可得利益损失58272元、承担诉讼费8014元、鉴定费2514元的事实；
被告童发瑞对原告提供证的质证意见：
1.对第一组证据没有异议；
2.第二组证据1-8都是真实的、内容是合法的，这8份证据反映出沈某某建设禹都花园2、5、6号楼，其与原告大禹公司之间因结算工程款的纠纷比较多；
3.第三组证据（2011）沙民初字第1103号民事判决书与被告没有直接的关系。
被告辩称：1.原告诉称被告非法占有涉案房屋提出异议，因为原告是具有房地产开发资质的房地产开发公司，很了解我国建筑行业的各项法律法规，其本身也具有相应的管理能力。但在此案中，首先是因为原告管理不当，其没有按照法律法规的规定将工程发包给有资质的施工单位，而是内部承包给沈某�个人承建，且在施工过程中没有尽到管理责任；2.在本地域的建筑市场上，包工头以工程款顶付的房屋出卖非常常见，被告的文化程度是小学没有毕业，在被告了解到包工头沈某某确实在原告处承建房屋的情况下，才与沈某某达成了房屋买卖协议，因此原告提出被告非法侵占涉案房屋不成立。导致目前状况，原、被告都存在一定的责任；3.沈某某2007年在沙坡头新村承包建筑房屋时与被告相识。2010年沈某某在禹都花园承建楼房期间，被告经常到其工地与其聊天，在聊天的过程中被告提起想买一套房屋，沈某某称有一套3楼的房屋每平米2600元-2700元买给被告，被告考虑从房产公司买房也是买，包工头处买房也是买，最后决定就从包工头沈某某处购买房屋。双方口头协商以每平米2600元，总房价325000元购买该涉案房屋，随后被告于2010年9月20日前后二次付给沈某某了20万元购房款，沈某某给被告出具了一张购房款收条，剩余款项待沈某某给被告办理房产相关手续后再支付，结果在房产相关手续还未办理的情况下沈某某就被判刑。现在被告将涉案房屋从沈某某处买来后已经装修入住，返还房屋已经很不现实；4.该纠纷也是由于原告大禹公司将涉案房屋出售给张某某引发的，原告也有一定的过错。
被告向法庭提供以下证据证明其主张的事实：
收据1份，证明被告向沈某某支付购房款20万元。该份收据因在洗衣服时浸了水，所以字迹内容不太清楚，但该收据确实是被告向沈某某支付购房款的收据。没有浸水时留有清楚的复印件。
原告对被告提供证据的质证意见：
该收据系书证，证据中记录的内容有明显毁损的痕迹，且无法辨别真伪，收款人也无法确认，故对该证据的三性及来源均有异议。
对原告提供证据的认定：
1.第一组证据，被告质证后没有异议，对其证明效力予以确认；
2.对第二组证据1-8，被告质证后对其真实性、内容的合法性无异议，对此经审查，证据1、2、4、5、6是陈某某、梁某某与沈某某之间为解决纠纷申请人民法院采取措施的依据或票据，其内容与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予确认。证据3、7、8证明的事实与本案有一定的关联性，对其证明效力本院予以确认；
3.第三组证据（2011）沙民初字第1103号民事判决书，系人民法院作出的生效法律文书，来源合法，内容真实，其内容与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。
对被告提供证据的认定：
被告提供收据证明被告向沈某某支付购房款20万元的事实，与（2011）沙刑初字第196号刑事判决书查明的事实可以相互印证，故对其证明效力予以确认。
经审理查明：原告是中卫市沙坡头区禹都花园小区房地产开发商。2010年4月16日，原告与张某某协商签订《认购书1份》合同编号：2010-0039。认购书约定张某某购买原告开发建设的位于中卫市鼓楼南街东侧的禹都小区x号楼x单元xxx室住房1套，房屋建筑面积暂定为124.78平方米，每平方米2891元，总价款360739元。认购书签订后，张某某于2010年4月29日给原告付清了购房款。2010年6月30日原告给张某某办理了房屋交接单。张某某缴纳了专项维修基金1872元、装修押金800元、装修垃圾费100元及1年的物业费539元。2010年9月20日原告对禹都花园小区6号楼办理了竣工验收手续。2010年11月25日原告与张某某签订了《商品房买卖合同》，当日原告给张某某出具了购房发票。2010年11月26日张某某缴纳税金5411.09元，支付房屋所有权登记费420元在中卫市房屋产权产籍管理所办理了房屋产权证。
因原告开发建设的中卫市沙坡头区禹都花园6号楼承包给石嘴山市大业建设发展有限公司施工建设，在承包建设过程中石嘴山市大业建设发展有限公司又以内部承包的形式将工程转包给了实际施工人沈某某。在结算工程款过程中，石嘴山市大业建设发展有限公司与实际施工人沈某某发生纠纷，沈某某于2008年10月18日擅自将中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx室出售给被告并收取被告预付购房款200000元，由沈某某给被告出具收条。禹都花园小区6号楼完工后，沈某某将涉案房屋的钥匙交给被告，被告对涉案房屋进行了装修并入住。原告给张某某办理了房屋入住手续后，张某某到实地验收房屋时，发现门锁无法打开，便多次要求交房，均因沈某某多方阻挠，致使原告无法实际向张某某交付房屋。后张某某得知涉案房屋已由沈某某出售给了被告，遂于2011年7月6日以商品房买卖合同纠纷将原告诉至本院，在审理中经本院委托鉴定，张某某购买的中�市沙坡头区都花园小区x号楼x单元xxx室在2011年10月18日的价格为419011元。2012年1月12日，本院作出（2011）沙民初字第1103号民事判决书，判决：1.解除原告与张某某于2010年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2.原告返还张某某购房款360739元、物业专项维修基金1872元、装修押金800元、装修拉圾费100元及1年的物业费539元，支付缴纳的税金5411.09元，房屋所有权登记费420元，合计369881.09元；3.原告支付张某某购房款利息19480元，赔偿可得利益损失58272元；4.原告承担诉讼费8014元、鉴定费2514元。人民法院判决原告向张某某履行的上述义务已经履行。
另查明，沈某某因虚构事实，隐瞒真相，以房屋顶借款或者“预售”楼房的方式将无权处分的中卫市沙坡头区禹都花园小区6号楼包括本案所涉房屋共11套私自出售给他人，其行为构成诈骗罪，被依法追究刑事责任。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。沈某某在向被告出售中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx室时并不是该商品房的所有权人，亦无相关证据证明其有权处分，且在事后也未得到所有权人原告的确认，因此沈某某与被告之间的买卖行为系无效行为，依法不予保护，被告占有原告房屋的行为是无权占有，依法应予返还。原告起诉要求被告返还禹都花园小区x号楼x单元xxx室的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告的无权占有行为，虽然造成了原告无法给张某某按约交付房屋，致使原告与张某某解除了合同并赔偿了经济损失16359.09元（其中已缴纳税金5411.09元，房屋所有权登记费420元，诉讼费8014元，鉴定费2514元），但原告在开发建设中卫市沙坡头区禹都花园6号楼过程中，对承建方石嘴山市大业建设发展有限公司以内部形式将工程转包给无建筑资质的沈某某时未尽到应有的监管职责，在施工过程中双方发生付款纠纷时亦未尽到必要的协调作用，在沈某某擅自出售房屋时石嘴山市大业建设发展有限公司与原告均未尽到应有的注意义务，未及时予以制止致使损失进一部扩大，因此原告及石嘴山市大业建设发展有限公司存在较大的过错，而被告在本案中已承担了相应的侵权责任返还无权占有的房屋，故对原告要求被告承担该项损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿因无权占有行为给其造成的经济损失58452元的诉讼请求，经审查，根据本地区的房地产发展趋势来看，本市商品房价格逐年呈上升趋势，上涨价格远远超出原告主张的损失，因此原告的该主张与事实不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第四条、�三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告童发瑞于本判决生效之日起20日内将位于中卫市沙坡头区禹都花园小区x号楼x单元xxx号住宅房返还给原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司；
二、驳回原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司的其他诉讼请求。
被告童发瑞如未按照本判决指定的期间履行返还义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费1870元，由原告宁夏大禹房地产开发有限公司中卫分公司负担1070元，被告童发瑞负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审 判 长 王希刚
人民陪审员 赵建忠
�民陪审员俞立华
二〇一四年九月十六日
书 记 员 张立佳
附：本案相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。