北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第04916号
抗诉机关：北京市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：北京白金房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区西祥路乙5号。
法定代表人：解滨，董事长。
委托代理人：孔德义，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：红惠医药有限公司，住所地北京市朝阳区光华路甲8号院1号楼10层11。
法定代表人：王德生，经理。
委托代理人：赵恒，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：翁廉，女，红惠医药有限公司法律顾问，住该公司宿舍。
北京白金房地产开发有限公司（以下简称白金公司）因与红惠医药有限公司（以下简称红惠公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2011）二中民终字第22399号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院作出京检民抗字（2013）第0044号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2013年11月13日作出（2013）高民抗字第4349号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第二分院检察员谷春祥、代理检察员张丹出庭履行职务。白金公司之委托代理人孔德义、赵军敏、红惠公司之委托代理人赵恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2008年12月，白金公司起诉至北京市朝阳区人民法院称，2005年3月16日，我公司与红惠公司签订《嘉华世纪商场租赁合同》，红惠公司承租我公司的嘉华世纪轩第1-105单元房屋，合同经双方签字盖章并生效。从2006年10月开始，红惠公司未向我公司支付租金、水电费。我公司多次找红惠公司要求支付相关费用，红惠公司于2007年3月在我公司的催款书上签字确认。之后，红惠公司停止经营，擅自离开承租场所，我公司自此无法联系上红惠公司。我公司于2007年5月18日和2007年10月22日，两次将催款函贴在红惠公司的门上。2008年9月30日，我公司通过邮寄方式将催款函寄至红惠公司在光华路8号光华大厦总部，希望与红惠公司协商处理欠款事宜，但红惠公司对此置之不理。现红惠公司的行为已经严重影响我公司的合法权益，构成根本违约，故我公司起诉要求解除双方签订的《嘉华世纪商场租赁合同》；红惠公司立即腾退租赁的嘉华世纪轩1-105单元房屋；给付2006年10月1日至2009年3月2日的房租796366.10元，水电费1458.40元，以及上述费用截止到2009年3月2日止的利息177230.67元，共计975055.17元。
红惠公司辩称，我公司同意立即解除双方签订的《嘉华世纪商场租赁合同》，同意立即腾退租赁的嘉华世纪轩1-105单元房屋。我公司曾多次试图腾退租赁的嘉华世纪轩1-105单元房屋，但白金公司派保安加以阻拦，致使我公司无法腾退。白金公司无权留置我公司的财产。白金公司在履行房屋租赁合同时没有尽到管理义务及注意义务，在使用房屋过程中漏水，致使我公司受到严重损失。我公司将物业管理费交给了白金公司，虽未签订物业合同，但白金公司应尽管理义务，白金公司管理不善及未尽注意义务是造成本次漏水的原因。所以，白金公司违约在先，致使我公司无法正常使用房屋进行经营，故我公司不应支付房屋租金、水电费、利息。
北京市朝阳区人民法院一审查明，2005年3月16日，白金公司与红惠公司签订了《嘉华世纪商场租赁合同》，约定由红惠公司承租白金公司所有的北京市朝阳区建国门外大街18号上之北京嘉华世纪商场1-105单元用于经营药店；租赁期为2005年3月21日至2013年5月20日；2005年3月21日至2007年3月20日的月租金为每月每建筑平方米203.02元、2007年3月21日至2009年3月20日月租金为每月每建筑平方米219.58元、2009年3月21日至2011年3月20日的月租金为每月每建筑平方米236.14元、2011年3月21日至2013年3月20日的月租金为每月每建筑平方米260.98元；租金于每月21日前预先支付。承租面积为127.08建筑平方米。合同的维修保养条款约定：出租人须责成管理公司保持”嘉华世纪”（1）屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线处于良好的使用状态，（2）任何电梯、自动楼梯、防火及安全装置、暖气及空调处于正常运转状态，（3）公共地方洗手间及设施处于清洁状态。合同的附表载明了相关费用的取费标准，其中水费为每立方米6.1元、电费为1元／kwh。该租赁合同签订后，红惠公司使用租赁场所开办了红惠大药房，从事药店经营。
案外人北京人间餐饮有限公司（以下简称人间餐饮公司）租赁场所位于嘉华世纪轩一、二层，与红惠公司上下相邻。人间餐饮公司与白金公司于2006年6月1日签订租赁合同，人间餐饮公司承租白金公司的场所从事餐饮服务。
2006年10月8日至10月10日，位于嘉华世纪轩二层的人间餐饮公司租赁场所内出现漏水，漏水造成红惠公司租赁场所内的财产遭受水浸。事发后红惠公司就财产受损状况申请了长安公证处进行了公证。因白金公司、红惠公司、人间餐饮公司未能就红惠公司的财产损失及相关事宜达成一致，红惠公司于2007年5月诉至法院要求白金公司、人间餐饮公司连带承担房屋漏水的损害后果并赔偿损失。法院于做出（2007）朝民初字第9786号一审民事判决，判决：1、人间餐饮公司与白金公司于判决生效之日起十日内连带赔偿红惠公司自动售药机设备损失费八十二万零八百元、家具损失费一万三千五百九十四元、药品损失费七万三千三百零六元、室内装修损失费四万六千九百八十七元、公证服务费二千五百元、材料费七十五元，共计九十五万七千二百六十二元；2、驳回红惠公司其它诉讼请求。一审判决后，白金公司不服提出上诉，二审法院经审理认为：”......根据司法鉴定结论，可以确认漏水原因为：二层下水管主管道排水不畅；二层餐厅包间内废弃不用的下水管支管口封堵不当；楼板防水不当等原因共同作用所致。且不能排除存在与大厦二层泛水支管连通的排水横干管和主排水竖管由于排水不畅导致管内水上返到二层地面的可能性，主排水竖管应属于白金公司管理范围之内。既然鉴定结论不排除该管道排水不畅导致水返至二层地面的可能性，则白金公司作为红惠公司与人间餐饮公司租赁场所的出租方，依约应当采取有效措施使租赁场所处于良好使用状态，但其在明知人间餐饮公司未办理装修验收即行开业的情况下，未采取有效措施加以规制；特别是初次漏水后，仅予关闭阀门，未采取其它更为积极的措施，存在怠于履行出租方义务的情况，使本来可能避免的漏水情况最终得以发生，对此其亦存在过失。白金公司坚持认为其对漏水事件没有过失，缺乏依据，不予采信。至于其上诉提出根据合同豁免条款约定，其对于红惠公司的损失应免责一节，因通读该条款，免责条款应在其没有故意或过失的情况下才能适用，现白金公司存在过失，其要求免责，缺乏合同及法律依据，法院难以支持。由于人间餐饮公司对漏水管道进行过维修、更换，且未经白金公司对装修工程进行验收即擅自营业，不能排除因该公司装修、使用不当造成二层下水管主管道排水不畅的情况。加之人间餐饮公司对位于其租赁场所内的下水管支管口未进行有效封堵，也未对有防水要求的楼板加装防水，故应认定该公司对漏水一事存在过错。至于红惠公司主张的各项损失，原审法院分别进行了审查，确认自动售药机设备、配套家具、室内装修、药品的损失及公证服务费、光盘材料费为合理损失，并按照实际支出或参照鉴定意见确定了各项损失数额，在此基础上，判令白金公司与人间餐饮公司对漏水给红惠公司造成的上述各项合理损失承担连带赔偿责任是正确的，对此予以维持。......”，二审法院于2011年4月15日作出（2011）二中民终字第07022号民事判决，驳回上诉，维持原判。
上述案件审理期间，白金公司于2008年11月27日诉至法院提出本案诉称所请。诉讼过程中，经法庭询问，红惠公司同意解除双方签订的租赁合同并表示立即搬离承租的场所。2009年3月2日，红惠公司搬离承租场所并与白金公司办理了交接手续。庭审中，双方确认截止到2007年3月28日红惠公司使用的租赁场地发生的水电费的金额为1458.4元，但红惠公司称其在2006年10月房屋漏水后即不再经营，除进入核查情况偶尔使用水电外，未再使用过水电，不同意支付上述水电费用。对白金公司主张红惠公司支付2006年10月1日至2009年3月2日的房屋租金的诉讼请求，红惠公司确认2006年10月1日至2006年10月7日的房屋租金未缴纳，因2006年10月8日房屋漏水，其承租房屋及财产受损，致使其无法正常经营，其合同目的无法实现，故其不同意支付2006年10月8日至其搬离房屋期间的房屋租金，且期间其因无法经营曾多次要求撤出承租的场所均遭到白金公司的拒绝，但其就此抗辩未能充分举证。
北京市朝阳区人民法院一审认为，白金公司与红惠公司签订的《嘉华世纪商场租赁合同》，系双方真实的意思表示，合同内容未违反国家法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。在租赁合同的履行过程中，作为出租方的白金公司未能尽到出租人的注意、管理义务，导致红惠公司所承租的北京市朝阳区建国门外大街18号上之北京嘉华世纪商场1-105单元，因2006年10月8日至2006年10月10日的漏水事件，致其租用场所及财产受损，其药房无法正常经营，白金公司的行为已构成违约。鉴于生效法律文书已对白金公司与人间餐饮公司共同给红惠公司造成的损害做出判定，法院对此予以确认。因白金公司未能全面履行作为出租方的合同义务，致使红惠公司租赁场地用于经营的合同目的无法实现，白金公司理应承担相应的违约责任，作为承租方红惠公司依法有理由要求少付租金或不付租金。现白金公司以红惠公司欠付租金为由，行使合同解除权，无事实及法律依据，法院不予支持。但考虑到，红惠公司在诉讼期间已于2009年3月2日搬离诉争之租赁房屋且双方亦办理了交接手续，故法院确认双方签订的租赁合同于2009年3月2日予以解除。白金公司主张红惠公司腾退房屋之诉请，法院亦不再处理。
就白金公司要求红惠公司给付2006年10月1日至2009年3月2日的房屋租金一节，2006年10月1日至2006年10月7日的租金，红惠公司确实欠付，其理应按照合同约定的租金标准给付。但在漏水事实发生至红惠公司实际腾退房屋长达两年半的时间中，虽因双方诉讼未果不能归责漏水原因，确定责任主体，但纵观本案全部证据，在此过程中双方均未能做出主动减少损失扩大之举，故白金公司要求红惠公司全额支付租金及利息的诉讼请求法院难以支持，红惠公司不付租金之抗辩亦难能成立。法院依据查明的事实，考虑案件综合因素，对红惠公司给付的租金予以酌减，具体数额由法院酌定。关于白金公司主张的要求红惠公司支付水电费1458.40元的诉讼请求，有事实及法律依据，法院对此予以支持。据此，北京市朝阳区人民法院于2011年10月作出（2009）朝民初字第03642号民事判决：一、确认北京白金房地产开发有限公司与红惠医药有限公司二○○五年三月十六日签订的《嘉华世纪商场租赁合同》于二○○九年三月二日予以解除；二、红惠医药有限公司于判决生效后十日内给付北京白金房地产开发有限公司房屋租金十五万元；三、红惠医药有限公司于判决生效后十日内给付北京白金房地产开发有限公司水电费一千四百五十八元四角；四、驳回北京白金房地产开发有限公司之其他诉讼请求。案件受理费13551元，由白金公司负担10222元，由红惠公司负担3329元。
判决后，白金公司同意原判第一项和第三项，不服原判第二项和第四项，以红惠公司承租的房屋漏水后，其已积极采取措施维修；红惠公司未向其提出过解除合同和搬离租赁房屋，一直占用为由，上诉至本院，请求撤销原判第二项和第四项，改判红惠公司按照合同约定给付其2006年10月1日至2009年3月2日的房屋租金及相应利息。红惠公司同意原判。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院二审认为，白金公司与红惠公司签订的《嘉华世纪商场租赁合同》为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定自觉履行相应义务。关于白金公司上诉要求红惠公司按照合同约定支付租金一节，因在本租赁合同的履行过程中，白金公司未能尽到出租人的注意、管理义务，导致红惠公司承租的场所及财产由于2006年10月8日至2006年10月10日的漏水事件受损，药房无法正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条”出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定及本租赁合同的约定，白金公司的行为已构成违约；因白金公司未能全面履行作为出租方的合同义务，致使红惠公司租赁场地用于经营的合同目的无法实现，白金公司理应承担相应的违约责任，作为承租方红惠公司依法有理由要求少付租金或不付租金；又因在该次漏水事件发生至红惠公司实际腾退房屋长达两年半的时间中，虽因双方诉讼未果不能归责漏水原因，确定责任主体，但现有证据不足以证明双方由主动减少损失扩大之举，综合上述情形，原审法院酌定红惠公司向白金公司支付该期间租金15万元，原审判决第二项并无不妥，故白金公司的上诉理由不能成立。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持；白金公司的上诉理由，不足以支持其上诉请求，本院予以驳回。本院于2012年2月17日作出（2011）二中民终字第22399号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费13551元，由北京白金房地产开发有限公司负担10222元，由红惠医药有限公司负担3329元；二审案件受理费12051元，由北京白金房地产开发有限公司负担。
北京市人民检察院抗诉认为，在法院再审判决变更白金公司在侵权诉讼中的责任承担内容前提下，原审仅酌情支持15万元，属于认定的事实缺乏证据证明，且显失公平。1、侵权诉讼的再审判决改变白金公司的责任内容，白金公司承担次要过错责任，该过错内容对于红惠公司租赁房屋使用功能的影响是短期的，尚不能达到原判决认定的致使红惠公司的合同目的不能实现的后果。上述再审改判使得本案原审判决建立的事实基础发生根本改变，必然会影响本案白金公司与红惠公司之间租赁合同履行情况的认定，以及对白金公司主张租金的支持比例。2、红惠公司自漏水发生至其腾房实际占用房屋长达两年半时间，如果红惠公司没有其他合理减免事由，则白金公司主张的租金应依据合同约定予以支付，红惠公司自身是否实际经营不影响租赁合同的履行。原审判决酌定的15万元租金，仅相当于白金公司主张792345.8原租金的约19%，显然超出房屋正常使用受到影响的合理期间，既有悖双方合同约定内容，从结果上亦显失公平。
本院再审过程中，白金公司称，漏水并非白金公司造成，不应成为红惠公司拒付租金的理由。白金公司不存在过错，漏水发生后红惠公司依旧在承租场所经营，房屋并无不适租的情况，红惠公司对于房屋租金的损失扩大具有不可推卸的责任，原审判决结果显失公平，要求再审改判。红惠公司辩称，发生漏水后，租赁房屋已无法使用，同意原二审判决。
本院再审查明，红惠公司起诉白金公司及人间餐饮公司的侵权诉讼一案，本院经再审于2012年12月20日作出（2012）二中民再终字第18854号民事判决：一、撤销本院（2011）二中民终字第07022号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2007）朝民初字第9786号民事判决；二、人间餐饮公司赔偿红惠公司597262元；三、白金公司赔偿红惠公司36万元；四、驳回红惠公司的其他诉讼请求。
再审查明其他事实与原一、二审查明事实一致。
上述事实，有《嘉华世纪商场租赁合同》、能源统计表、催款函、会议纪要、（2012）二中民再终字第18854号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，白金公司与红惠公司签订的《嘉华世纪商场租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。在租赁合同的履行过程中，作为出租方的白金公司未能尽到出租人的注意、管理义务，导致红惠公司所承租的房屋发生漏水事件，致其租用场所及财产受损，其药房无法正常经营，合同目的无法实现。白金公司的行为已构成违约，红惠公司依法有理由要求少付租金或不付租金。本案属于合同之诉，对于红惠公司起诉白金公司及人间餐饮公司的侵权之诉虽经再审改判了原审确定的责任承担方式，但是该侵权之诉的判决结果无论如何变更，都与本案白金公司应当承担违约责任的结果无关，不能将侵权之诉与合同之诉混为一谈。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，本案中，因案外人人间餐饮公司侵权而造成白金公司违约，白金公司可与人间餐饮公司另行解决二者之间的纠纷。同时，红惠公司于2007年4月起诉白金公司及人间餐饮公司侵权之诉后，在法院的主持下做了漏水原因鉴定、装修损失的评估以及财产损失的评估，直到2008年12月才鉴定完毕，这些鉴定均需要保持租赁现场原状，红惠公司自租赁房屋发生漏水后就未实际经营，从2007年4月起一直处在侵权之诉的一、二审诉讼过程中，因此红惠公司并非恶意占有租赁房屋拒不交付。本案原审在认定白金公司应当承担违约责任的前提下，根据本案具体情况酌情确定红惠公司应给付的租金数额，并无不妥，再审应当予以维持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持本院（2011）二中民终字第22399号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 宏
审 判 员 马宏敏
代理审判员 白 洁
二〇一四年七月七日
书 记 员 刘 杉