重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03469号
上诉人（原审被告）重庆诚全置业（集团）有限公司，住所地：重庆市渝北区双龙大道11号，组织机构代码20353844-1。
法定代表人吴成全，董事长。
委托代理人金峡荣。
被上诉人（原审原告）杨文利。
上诉人重庆诚全置业（集团）有限公司（下称诚全置业公司）与被上诉人杨文利商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第05018号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：诚全置业公司是依法成立的从事房地产开发的有限责任公司，开发了荣昌县百安星城楼盘。2008年6月29日，杨文利与其前夫赵玉平向诚全置业公司购买了百安星城1幢1单元13层B号预售商品房一套，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了房屋总价款250828元，交房时间为“预售商品房的，甲方（诚全置业公司）应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（杨文利）使用。”合同第十五条关于合同登记和产权登记约定：“……在商品房交付后60日内，应办理《房地产权证》。办理《房地产权证》，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由甲方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。”同日，双方还签订了《补充条款》，《补充条款》第八条约定：“本合同第十五条补充为：甲方应在商品房交付使用后180日内，将办理《房地产权证》需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方存在如下任一情况，甲方可暂不办理而无须承担违约责任：……3、乙方未能及时有效配合甲方办理权属证书的。4、因政府部门原因造成权属证书未能及时颁布的。”
合同签订后，杨文利按约支付了房款，合同约定交房期限届至，诚全置业公司未能如期交房。2011年12月21日，诚全置业公司将房屋交付给杨文利，因逾期交房诚全置业公司向杨文利和赵玉平分别出具《承诺书》，承诺支付杨文利违约金13507元，支付赵玉平违约金13507元。之后，由于诚全置业公司未及时为杨文利办理房地产权证，杨文利遂诉讼至法院。
另查明：杨文利购买的xxx预售商品房于2012年5月14日取得竣工验收备案登记证。诚全置业公司在2013年3月20日、2013年6月30日、2013年10月8日在小区门口售房部多次通知业主补足契税或提交首套房证明和契税减免手续，杨文利在2013年7月17日向诚全置业公司提交了首套房证明和契税减免手续。2014年4月19日，该房产权证书办理完毕，杨文利从诚全置业公司领取。
赵玉平与杨文利离婚后就本案讼争房屋于2011年10月24日向荣昌县人民法院提起诉讼，荣昌县人民法院于2011年11月29日作出（2011）荣法民初字第02862号民事判决书，判决该房屋归杨文利所有；由杨文利补偿赵玉平13万余元。判决生效后，杨文利未在判决书确定的期限内按期支付赵玉平房价款，赵玉平向荣昌县人民法院申请强制执行，荣昌县人民法院于2012年2月14日作出（2012）荣法民执字第00097-1号执行裁定书，查封杨文利享有的位于荣昌县昌州街道xxx的房屋；被执行人杨文利负责保管被查封房屋。在查封期间内，被执行人可以使用被查封房屋，但对被查封的房屋不得转让、毁损，不得设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为等。杨文利自觉履行完债务后，荣昌县人民法院于2014年1月29日作出（2012）荣法民执字第97-5号执行裁定书，裁定解除了对该房屋的查封。
经查，中国人民银行公布的一至三年贷款利息为6.15%。
原审原告杨文利诉称：杨文利于2008年向诚全置业公司购置位于荣昌县昌龙大道xxx号面积为120.29平方米的商品房，总金额为250828元并支付了该房屋契税及维修基金。诚全置业公司承诺于2009年12月30日前交付使用，但诚全置业公司未按购房合同之承诺按时交房，于2011年12月21日才交房。交房后杨文利多次催促其早日办理房屋产权证，但时至今日，诚全置业公司以各种原因拖延办理房屋产权证，杨文利多次联系诚全置业公司负责人均未果。
根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“商品房交付使用后60日，应办理《房地产权证》，第2条乙方不退房的逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。
综上，诚全置业公司作为房屋买卖合同的出售方，在杨文利交付购房款履行了付款义务后，未能及时办理房屋产权证，请求法院判令：一、诚全置业公司立即办理房屋所有权证；二、支付逾期办理房屋产权证违约金30100元；三、本案诉讼费由诚全置业公司承担。
诉讼中，杨文利变更第二项诉讼请求，从合同约定交房时间经过180日即2010年7月1日开始计算逾期办证违约金，按总房款的逾期贷款利率12%计算至庭审期间共计110364元以及赔偿损失。若逾期未办理，则按照每日万分之五计算赔偿金至诚全置业公司交付给杨文利房屋所有权证止。
原审被告诚全置业公司辩称：双方签订了《商品房买卖合同》，同时签订了补充条款。2013年3、6、10月，诚全置业公司多次在售房部张贴公告，要求业主提交资料办理房地产权证，杨文利于2013年7月17日才提交首套房证明。又因2013年6、7月，房交所的电脑系统升级，无法办理产权证，后竟发现杨文利的房屋因与他人的诉讼被法院查封，无法办理该户的产权证，责任在杨文利自己。
原审法院认为：诚全置业公司是依法成立的从事房地产开发的有限责任公司，赵玉平与杨文利向诚全置业公司购买了百安星城1幢1单元13层B号预售商品房一套，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是其真实意思表示，符合法律规定，该合同具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。杨文利与赵玉平在分割了该房屋的权属后，杨文利对该房屋享有权益，杨文利已支付了全部房价款，履行了合同义务，诚全置业公司亦应当按照合同约定交房和办理房地产权证。诚全置业公司应当在合同约定的2009年12月30日前将竣工验收的商品房交付给杨文利，但诚全置业公司在2011年12月21日才将房屋交付给杨文利，交房后诚全置业公司在2012年5月14日取得竣工验收备案登记证。根据有关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因此确认2011年12月21日为诚全置业公司将房屋交付杨文利使用。按照合同的《补充条款》第八条约定：“本合同第十五条补充为：甲方应在商品房交付使用后180日内，将办理《房地产权证》需由甲方提供的资料报产权登记机关备案……”诚全置业公司应当在商品房交付使用（2011年12月21日）后180日为杨文利办理房地产权证，即诚全置业公司应当在2012年6月19日前为杨文利办理房地产权证。现该期间早已过去，诚全置业公司在杨文利起诉后已为其办理了房地产权证，杨文利请求判令诚全置业公司立即办理房屋所有权证的诉讼请求的目的已经实现，该诉讼请求已无处理的必要，因此不再作处理。
由于诚全置业公司未按期办理房地产权证，诚全置业公司应当承担违约责任。诚全置业公司辩解是因为杨文利的房屋因与他人的诉讼被法院查封，无法办理该户的产权证，责任在杨文利自己的辩解理由，由于查封明确表明对被查封的房屋不得转让、毁损，不得设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为等，法院的查封行为系对房屋流通转让予以限制和对财产的一种保全措施，并不妨碍将该房屋提交产权登记部门为杨文利办理房地产权证，诚全置业公司的辩解理由不成立，不予采信。杨文利要求诚全置业公司从合同约定交房时间经过180日即2010年7月1日开始计算逾期办证违约金，并按总房款的逾期贷款利率12%计算至庭审期间共计110364元以及赔偿损失，若逾期未办理，则按照每日万分之五计算赔偿金至诚全置业公司交付房屋所有权证给杨文利时止。该诉讼请求不符合双方的合同约定，不予支持。
关于违约金的计算，诚全置业公司从2012年6月19日起应当按照合同第十五条关于合同登记和产权登记约定，按已付房价款总额，依照中国人民银行同期贷款利率向杨文利支付违约金。根据《补充条款》第八条约定：“乙方存在如下任一情况，甲方可暂不办理而无须承担违约责任：……3、乙方未能及时有效配合甲方办理权属证书的……”，诚全置业公司在2013年3月20日、2013年6月30日、2013年10月8日多次通知业主补足契税或提交首套房证明和契税减免手续，杨文利在2013年7月17日向诚全置业公司提交了首套房证明和契税减免手续。从2013年3月20日至2013年7月17日期间，诚全置业公司可暂不办理而无须承担违约责任。从2012年6月19日至2013年3月20日期间共计275天，诚全置业公司应当按照合同约定支付违约金，即250828×6.15%÷365×275=11622.27元。从2013年7月17日后，诚全置业公司未及时为杨文利办理房地产权证应继续承担违约责任，直至诚全置业公司向产权登记机关备案时止。诚全置业公司未向法院举示向产权登记机关提交备案的依据，应承担举证不能的后果。法院仅能根据房地产权证载明的时间确认诚全置业公司已履行办证义务，因此，法院认为从2013年7月17日至2014年4月19日期间共计276天，违约金应当是250828×6.15%÷365×276=11664.53元。综上，诚全置业公司应支付杨文利违约金11622.27＋11664.53=23286.80元。根据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零八条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，第十八条的规定，遂判决：一、被告重庆诚全置业（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨文利逾期办证违约金23286.80元；二、驳回原告杨文利的其他诉讼请求。案件受理费2507元，原告杨文利负担2107元，被告重庆诚全置业（集团）有限公司负担400元。此款原告杨文利已预交276元，不足部分，原、被告双方直付本院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，诚全置业公司不服，向本院提起上诉，其上诉理由是：2011年12月21日被上诉人便已接房使用，但被上诉人并未按照合同约定配合上诉人办理房屋产权证，而是于2013年7月17日才向上诉人提交了办理房屋产权证所需的首套房证明，其责任在被上诉人。同时，由于被上诉人的房屋因与他人的诉讼被法院查封，无法办理房屋产权证，上诉人在获知被上诉人的房屋解封后，及时为被上诉人办理了房屋产权证，符合相关部门办理产权证规定的期限，不应承担违约责任。因此，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判。
被上诉人杨文利答辩称：被上诉人在与上诉人签订购房合同后便向上诉人提交了首套房屋证明，而上诉人在交付房屋后一直未给被上诉人办理房屋产权证，应当承担违约责任。同时，被上诉人的房屋被法院查封，并不影响房屋产权证的办理。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。本案按照双方签订的《补充条款》约定，上诉人诚全置业公司应在商品房交付使用后180日内，将办理《房地产权证》需要由诚全置业公司提供的资料报产权登记机关备案。但上诉人诚全置业公司于2011年12月21日将房屋交付被上诉人杨文利后，并未举证证明其在合同约定的办证期限内向产权登记机关提交了相关办证资料，理应承担相应的违约责任。
关于违约金的期间计算问题。根据双方签订的《补充条款》约定，被上诉人杨文利存在如下任一情况，上诉人诚全置业公司可暂不办理而无须承担违约责任：……3、被上诉人杨文利未能及时有效配合诚全置业公司办理权属证书的。4、因政府部门原因造成权属证书未能及时颁布的。上诉人诚全置业公司在2012年5月14日取得商品房竣工验收备案登记证后，分别于2013年3月20日、6月30日、10月8日多次通知业主补足契税或提交首套房证明和契税减免手续，但被上诉人杨文利在2013年7月17日才向诚全置业公司提交了首套房证明和契税减免手续。因此，一审法院认定从2013年3月20日至2013年7月17日期间，诚全置业公司可暂不办理而无须承担违约责任，符合双方合同约定，并无不当。
关于上诉人诚全置业公司认为，由于被上诉人杨文利的房屋因与他人的诉讼被法院查封，无法办理该户的产权证，责任在被上诉人杨文利的问题。鉴于法院的查封裁定明确表明对被查封的房屋不得转让、毁损，不得设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为等，法院的查封行为系对房屋流通转让予以限制和对财产的一种保全措施，并不妨碍将该房屋提交产权登记部门为被上诉人杨文利办理房地产权证，因此，诚全置业公司的该辩解理由不成立，本院不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2507元，由重庆诚全置业（集团）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 苏 渝
代理审判员 钱昳心
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 肖 姗