重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01248号
上诉人（原审被告）王飞，男。
委托代理人雷大宽，男，1947年3月13日出生，汉族。
委托代理人陈光容，女，1950年2月28日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）重庆渝都安太实业（集团）有限公司。
法定代表人王志伟，董事长。
委托代理人李小松，重庆嘉陵律师事务所律师。
委托代理人刘文，中豪律师集团（重庆）事务所律师。
上诉人王飞与被上诉人重庆渝都安太实业（集团）有限公司（以下简称渝都安太公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年12月16日作出（2013）合法民初字第05966号民事判决，上诉人王飞对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人王飞及委托代理人雷大宽、陈光容，被上诉人渝都安太公司的委托代理人李小松、刘文到庭参加询问。本案现已审理终结。
渝都安太公司在一审中诉称，渝都安太公司原为重庆渝都安太房地产开发有限公司，于2006年12月20日变更为重庆渝都安太实业（集团）有限公司。2003年8月6日，重庆市合川化肥有限公司（简称以下化肥公司）进入破产还债程序，在化肥公司破产清算组对该公司破产资产处置时，渝都安太公司于2003年10月28日公开竞买了化肥公司的资产，并与化肥公司破产清算组签订了《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》，从而依法获得了化肥公司的资产。王飞原为化肥公司职工，居住在化肥公司老办公楼3-2号房（该房屋在原化肥公司破产时已拍卖给渝都安太公司），因化肥公司于2003年8月破产并将资产全部转让给了渝都安太公司，故化肥公司清算组与王飞于2005年4月20日签订了《原重庆市合川化肥有限公司职工退房协议》，该协议约定：王飞应于3天内搬出所住公房。因王飞一时无其他房屋搬迁，王飞遂向渝都安太公司申请暂住在原化肥公司老办公楼3-2房内，并于2005年4月20日向渝都安太公司承诺：“暂住期间因危房改造或国家城建规划拆迁等原因，如需拆除该房，王飞自愿无条件搬出此房。每月租金按你公司规定按时缴纳等”。此后，王飞便继续居住在该房内，并按每月21元的标准向渝都安太公司缴纳租金至2008年6月，从2008年7月起就未向渝都安太公司缴纳租金。2010年3月31日，合川区人民政府将化肥公司片区列为旧城改造项目，王飞居住的房屋位于该旧城改造范围之内。在区政府作出旧城改造有关事项的通知后，渝都安太公司曾多次要求王飞腾退房屋，王飞至今未腾退。现起诉解除房屋租赁关系，腾退房屋，并支付2008年7月1日至2013年9月30日期间拖欠的租金1302元，案件诉讼费由王飞承担。
王飞在一审中辩称，1995年，王飞在合川氮肥厂工作，并安排在该厂老办公楼1-5号房内居住。2003年10月，化肥公司破产，渝都安太公司串通化肥公司破产清算组，违反重庆市人民政府渝办发（2000）75号政府办公厅转发市经委等部门关于《重庆市国有企业破产实施意见（试行）》的通知、重庆市经济委员会渝经发（2000）165号《职工安置政策解释的通知》的规定，将应由王飞购买的唯一住房，卖给渝都安太公司。渝都安太公司与化肥公司破产清算组采用欺诈、胁迫手段，乘王飞生活之危，迫使王飞与化肥公司破产清算组签订退房协议，并向渝都安太公司承诺危房改造、城建规划拆迁无条件搬出此房。企业破产时，职工住宅不得纳入破产清算，应交房管部门管理。因渝都安太公司与清算组串通将王飞合法的住房优先购买权侵犯了，所以王飞于2008年后才没有向渝都安太公司交房屋租金，故要求驳回渝都安太公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明，渝都安太公司原为重庆渝都安太房地产开发有限公司，于2006年12月20日变更为重庆渝都安太实业（集团）有限公司。一审法院于2003年11月20日以（2003）合法破字第1-2号民事裁定书，裁定对化肥公司破产清算组与渝都安太公司签订的《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》予以确认，并按合同立即执行。2004年5月31日，原合川市人民政府合川府（2004）61号批复，将化肥公司出让给渝都安太公司。王飞原为化肥公司职工，居住在化肥公司第2幢即老办公楼1-5号房屋，该房屋属渝都安太公司收购化肥公司资产范围。2005年4月20日，化肥公司破产清算组与王飞签订职工退房协议，协议约定王飞在签订协议3日内搬出所住公房…，王飞自行落实住处不得向化肥公司破产清算组提出任何要求……。同日，王飞向渝都安太公司书面承诺，因自己无地方搬迁，暂时居住此房，暂住期间因危房改造和国家城建规划拆迁等原因需拆除该房，王飞自愿无条件搬出该房，并按规定按时缴纳租金、水、电、气费等。随后，渝都安太公司、王飞尚未签订房屋租赁合同，王飞按每月21元向渝都安太公司支付租金，但至2008年7月起，王飞未再向渝都安太公司支付租金，继续使用至今。2010年3月31日，重庆市合川区人民政府将化肥公司厂区片区列入合川区2010年重点推进的旧城改造项目之一。2013年3月4日，重庆市合川区发展和改革委员会对渝都安太公司的上述改造项目予以备案。2013年3月6日，重庆市合川区规划局向渝都安太公司颁发了建设用地规划许可证。王飞使用的房屋属旧城改造范围。2013年10月8日，渝都安太公司起诉至一审法院，诉请如前。案经一审法院主持调解无果。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王飞原为化肥公司职工，居住在该公司的老办公楼内，渝都安太公司依法收购化肥公司资产，且经产权部门变更登记归渝都安太公司所有，故渝都安太公司依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分权。王飞因租赁该房屋与渝都安太公司形成了租赁关系，且实际租赁期限已达六个月以上，由于渝都安太公司、王飞没有签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁关系，渝都安太公司可随时要求解除合同。王飞在租赁期间，还应及时支付租金，逾期不支付租金的，出租人即渝都安太公司可以解除租赁关系。故渝都安太公司要求解除与王飞的租赁关系、腾退房屋、支付2008年7月1日至2013年9月30日期间拖欠的租金的请求，一审法院予以支持。王飞认为企业破产不应将职工住房纳入清算，渝都安太公司收购该房屋违反法律规定，侵犯了王飞的优先购买权。经查，渝都安太公司收购化肥公司资产是经破产还债程序依法拍卖给渝都安太公司的，在未经法定程序撤销前，渝都安太公司收购的资产合法有效，且王飞知道该房屋被渝都安太公司收购，与化肥公司破产清算组签订了退房协议，并向渝都安太公司承诺待拆迁时无条件搬迁，故一审法院对王飞的该辩解意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除王飞与重庆渝都安太实业（集团）有限公司就重庆市合川化肥有限公司第2幢即老办公楼1-5号房屋的租赁关系。
二、王飞在一审判决生效后10日内将位于重庆市合川化肥有限公司第2幢即老办公楼1-5号房屋腾退给重庆渝都安太实业（集团）有限公司，并支付重庆渝都安太实业（集团）有限公司从2008年7月1日起至2013年9月30日止的房屋租金1302元。
如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费65元，由王飞负担（此款渝都安太公司已垫付，限王飞在给付标的款时一并付给渝都安太公司）。
王飞不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2013）合法民初字第05966号民事判决并依法改判或发回重审，并申请追加化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局为第三人，一、二审诉讼费用由渝都安太公司、化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局共同承担。事实和理由：1、化肥公司破产清算组在破产清算中违反法律政策规定，将作为福利设施的职工住宅纳入了破产财产并违规出售给渝都安太公司，其签订的《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》关于职工住房部分是无效的；重庆市合川区国土资源和房屋管理局与化肥公司破产清算组串通，将涉案房屋违规进行了产权转移登记，侵害了王飞的合法权益。因此，化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局是本案当事人，应该予以追加。2、一审判决认定王飞非法占有涉案房屋，是适用法律错误。王飞是破产企业职工，其居住的房屋不得纳入破产清算而应交当地房管部门进行管理，不应也实际未包含在《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》中，而应按房改政策优惠出售给职工。3、一审法院不应判决王飞支付1302元房屋租金给渝都安太公司，而应判决渝都安太公司返还王飞已交租金1176元。王飞的房屋租金应按照规定交于当地房管部门而非交给渝都安太公司。4、重庆市人民检察院第一分院认定了“熊帮文、向学勇在重庆市合川化肥有限公司破产清算中不认真履行职责，造成国有资产损失，其行为均构成玩忽职守罪。”由此可见，渝都安太公司串通化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局，利用所签订的《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》进行违法行为，一审法院的破产案件审理也违法，侵害了王飞的合法权益。
渝都安太公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。事实和理由：1、“204房地证2012字第11××35号房地产权证”及“资产拍卖清单”显示涉案房屋用途为非住宅。2、《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》合法有效，涉案房屋亦在公开拍卖的资产范围内，渝都安太公司已取得涉案房屋的所有权。《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》所属范围内的资产在破产资产处置阶段经过公开竞买而获得，该合同为当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同的效力还经过了一审法院（2003）合法破字第1-2号民事裁定书予以确认。3、王飞向渝都安太公司进行承诺和交纳租金的事实足以认定王飞与渝都安太公司形成了不定期租赁关系，因此，渝都安太公司有权随时解除与王飞之间的租赁关系，王飞亦应支付租赁期间的未付租金。
二审审理中，王飞向本院举示了下列证据：1、收据5张，证明王飞入厂安置的同时也对其房屋进行了安置，其所居住的涉案房屋是职工住宅，应按相关政策出售给职工。2、1997年7月合川氮肥厂职工工资表，王飞对涉案房屋进行了缴费，证明王飞所居住的涉案房屋是职工住宅。3、图片22张，证明涉案房屋是老办公楼改为的职工住宅。
渝都安太公司质证后认为，证据1、2均不是二审新证据，不同意质证。证据1不能证明涉案房屋是职工住宅，反而能证明涉案房屋是办公用房。证据2与本案无关，且也不能证明涉案房屋是职工住宅。对证据3的真实性有异议，无法确定图片与本案的关系。本院认为，证据1、2不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的二审程序中的新的证据，本院不予采信。证据3无法确定照片拍摄时间和地点，本院不予采信。
本院审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，化肥公司破产清算组与渝都安太公司签订的《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》已经一审法院于2003年11月20日以（2003）合法破字第1-2号民事裁定书予以确认，并要求按合同立即执行。王飞所居住的涉案房屋属于《重庆市合川化肥有限公司整体公开出让、收购合同书》约定的渝都安太公司收购化肥公司资产范围，且已经产权变更登记，渝都安太公司因而对涉案房屋享有合法的占有、使用、收益和处分权利。王飞因租赁该房屋与渝都安太公司形成了租赁关系，且实际租赁期限已达六个月以上，由于渝都安太公司、王飞没有签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁关系，渝都安太公司可随时要求解除合同。王飞在租赁期间，还应及时支付租金，逾期不支付租金的，出租人即渝都安太公司可以解除租赁关系。因此，渝都安太公司要求解除与王飞的租赁关系、腾退房屋、支付2008年7月1日至2013年9月30日期间拖欠的租金的请求，应该予以支持。王飞与化肥公司破产清算组签订的《职工退房协议》及王飞向渝都安太公司出具的《承诺》均证明了王飞对涉案房屋性质及租赁情况的认可，其在二审中提出涉案房屋为职工住宅，但却未提交相应证据，本院对此上诉理由不予支持。至于破产案件的审理是否违法，以及破产清算中，化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局的行为是否违法，均不属于本案审理范围，对王飞要求追加化肥公司破产清算组、重庆市合川区国土资源和房屋管理局为第三人的上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人王飞的上诉理由不能成立，本院对王飞的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人王飞负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一四年四月十日
书记员 程 容