河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12503号
上诉人（原审被告）：胡怀明，男，1950年3月1日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：马雪英，女，1954年7月15日出生，汉族。
两上诉人共同委托诉讼代理人：郭小勇，河南晟大律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：马玲玲，河南晟大律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：韩雪荣，女，1971年12月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：霍光彦，河南瀛豫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱美针，河南瀛豫律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：郑州宏居房地产营销策划有限公司。
法定代表人：刘伟。
原审被告：胡建华，男，1981年8月3日出生，汉族。
委托诉讼代理人：毛文敏，河南晟大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余海舟，河南晟大律师事务所实习律师。
上诉人胡怀明、马雪英与被上诉人韩雪荣、郑州宏居房地产营销策划有限公司（以下简称宏居公司）及原审被告胡建华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初4487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡怀明、马雪英共同的委托诉讼代理人郭小勇、马玲玲，被上诉人韩雪荣的委托诉讼代理人霍光彦以及原审被告胡建华的委托诉讼代理人毛文敏、余海舟到庭接受了询问。被上诉人宏居公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡怀明、马雪英上诉请求：1、撤销郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初4487号民事判决，依法改判驳回韩雪荣原审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由韩雪荣、宏居公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。胡建华并未在签订《房屋买卖合同》前与我们协商涉案房屋的买卖，其也当庭表示，仅在签订后告知我们这一行为，其也从未取得授权代理的权利，我们对此事毫不知情。我们自知道胡建华无权代理行为后，当即提出异议，并到宏居公司协商房款事宜，提出将房屋价款增加5万元，否则不予认可该买卖合同的效力，即不认可胡建华的代理行为，但韩雪荣不同意增加。我们当场表示不卖房屋，不追认胡建华的行为，故该房屋买卖合同对我们并不发生法律效力。在一审期间，韩雪荣、宏居公司并未提任何证据证明我们曾授权胡建华买卖涉案房屋，一审判决认定胡建华有权代理房屋买卖属于认定事实错误。二、一审判决认定事实证据不足。一审判决认定房屋买卖合同有效的证据无法证明事实，相反，恰恰证明胡建华是无权代理，且事后未得到我们的追认。我们作为房屋的所有权人，有权处分自己的私有财产，他人无权代理。一审判决不能想当然的推理胡建华有权代其与韩雪荣签订房屋买卖合同。三、一审判决适用法律错误。一审判决片面依据《民法通则》第六十六条来认定我们表示同意是错误的。本案中我们已经明确作出否认的意思表示，同时，本案的情形完全符合《民法通则》第六十六条，《合同法》第48条的法律规定。本案中，《房屋买卖合同》是因胡建华属于无权代理，且事后未得到我们的追认，导致合同无效，而非一审判决中所称，本案并不适用《合同法》第八条、第一百零七条的规定，一审判决依据该条款是适用法律错误。根据《合同法》五十八条规定，本案中我们从未收取过韩雪荣的定金，不存在判决第一项的情形。同时韩雪荣完全是因为自己的过错致使损失扩大，应由其自己承担，一审判决要求我们承担该损失没有法律依据，应当予以撤销。
韩雪荣辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
胡建华陈述意见称：同胡怀明、马雪英上诉意见。
宏居公司未到庭进行答辩。
韩雪荣向一审法院起诉请求：1、解除韩雪荣与胡怀明、马雪英于2016年5月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令胡怀明、马雪英承担违约责任，并赔偿韩雪荣为履行合同支出的所有费用共计38000元，胡建华承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费及其他一切费用等全部由胡怀明、马雪英、胡建华承担。
一审法院认定事实：一、2016年5月20日胡建华以胡怀明、马雪英的名义与韩雪荣在居间人宏居公司处签订《房屋买卖合同》一份，约定韩雪荣购买胡怀明、马雪英名下的位于管城××区二里××院××楼××单元××房屋××套，总价款79万元；合同签订时韩雪荣支付宏居公司3万元，其中2万元为定金，1万元为佣金，2万元定金由中介方代为保管；付款方式采取按揭贷款的形式；韩雪荣应当在立契当日付清首付款（约定价款减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，有居间人保管，待物业交割完毕后，卖方凭买卖双方签字确认的交割完毕单到中介公司领取物业交割保证金，剩余房款在银行放贷当日支付；双方在签订此合同后七十个工作日内，持合同等相关证件到房管部门立契并办理过户手续。对于佣金的承担，三方约定：在签订本合同之时，宏居公司有权全额收取佣金。本合同签订后，买卖双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响宏居公司收取佣金；若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需要就佣金一项承担五倍的支付义务。关于违约责任，买卖双方除对定金做出了约定外，另约定如买卖双方任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向守约方支付合同约定总房款2%违约金。合同前部卖方（甲方）处有“胡怀明马雪英”的字样，并有（代胡建华）的签名及按有指印，合同最后，甲方处有“胡怀明”的字样，代理人胡建华的签名并按有指印，乙方韩雪荣的签名及按有指印，宏居公司作为居间人加盖了印章。庭审时，胡建华称签订合同时、签订合同后自己未获得房屋产权人的授权。二、胡建华系胡怀明、马雪英之子。三、合同签订后，韩雪荣与第三人宏居公司就第三条关于佣金的支付进行过协商，韩雪荣称该条四处修改，是为了想少缴纳佣金，与中介协商后，经中介公司同意修改的，因该费用完全由其承担，故仅通知了胡建华；胡建华称没有收到通知；韩雪荣提交的合同里第十条与胡建华提交的合同不符，韩雪荣称三方协议签订后，发现配套的小库房没有写上去，要求中介公司添加上去的，是在房屋买卖合同协商阶段已经确定的，胡建华不予认可。四、合同签订后，胡建华、胡怀明、马雪英曾到宏居公司当面协商过该房屋的买卖事宜，胡怀明、马雪英提出加五万元出售涉案房屋，韩雪荣提出增加两万元，双方协商未果。五、胡建华在合同签订前后均与胡怀明、马雪英协商并告知过。六、2016年7月11日，胡怀明、马雪英将涉案房屋出售给了案外人李建军，该涉案房产已经办理了过户。七、韩雪荣为办理银行按揭贷款支出了手续费7000元。
以上事实有韩雪荣提交的房屋买卖合同一份、收据三份、郑州市房产档案馆出具的证明材料，胡建华提交的房屋买卖合同一份，宏居公司提交的房屋买卖合同一份及本案开庭笔录等在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，胡建华系胡怀明、马雪英之子，胡建华虽没有得到胡怀明、马雪英的书面授权即与他人签订处分胡怀明、马雪英房产的《房屋买卖合同》，韩雪荣并无与他人恶意串通损害胡怀明、马雪英利益的故意和行为，故本案不符合合同法定无效之情形，对于胡建华、胡怀明、马雪英的辩称，该院不予采信。胡怀明、马雪英作为涉案房屋的产权人，在2016年5月20日《房屋买卖合同》签订前后胡建华也与胡怀明、马雪英协商过涉案房屋的买卖，并得知胡建华收受韩雪荣定金准备将涉案房屋以自己名义卖给韩雪荣的事实，且胡怀明、马雪英也到宏居公司进行过协商，其既然反对胡建华以其名义实施民事行为，就应当立即向买房人韩雪荣或宏居公司作出否认胡建华有代理权的意思表示，但其仍然和韩雪荣协商，视为其认可了胡建华的代理权，对合同相对方韩雪荣不发生否认代理的法律效力。胡建华以胡怀明、马雪英的名义与韩雪荣签订的《房屋买卖合同》合法有效，胡怀明、马雪英应受上述合同效力的约束，并应承担因合同产生的民事责任。胡怀明、马雪英在合同没有解除的情况下，又将涉案房屋出售给案外人，已经构成根本性违约，该合同已经无法履行，胡怀明、马雪英在本案中有过错，应当承担违约责任；对于韩雪荣要求解除合同并要求胡怀明、马雪英双倍返还定金的诉请，该院予以支持。关于佣金的诉请，因韩雪荣与第三人宏居公司擅自更改合同，变更合同条款，没有征得胡建华、胡怀明、马雪英的同意，更改的条款无效，其对于胡怀明、马雪英、胡建华不发生法律效力，对于韩雪荣要求胡怀明、马雪英支付佣金的诉请，该院不予支持。关于办理银行按揭贷款手续费用，因胡怀明、马雪英的违约致使合同无法履行，给韩雪荣造成了实际损失，对于该项诉请，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、胡怀明、马雪英于本判决生效后十日内赔偿韩雪荣定金20000元；二、胡怀明、马雪英于本判决生效后十日内赔偿韩雪荣损失7000元；三、驳回韩雪荣的其他诉讼请求。
案件受理费750元，减半收取375元，由胡怀明、马雪英负担。
本案二审各方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原判认定的一致。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。原审被告胡建华系上诉人胡怀明、马雪英之子，虽胡建华没有胡怀明、马雪英的书面授权即与韩雪荣签订房屋买卖合同，但胡怀明、马雪英作为讼争房屋的权利人，在得知胡建华与他人签订房屋买卖合同对其房屋进行处分后，未明确表示反对，并亲自到宏居公司与韩雪荣进行协商，据此，原审认定胡怀明、马雪英以其行为对胡建华的代理表示了追认，故胡怀明、马雪英应受胡建华签订的房屋买卖合同的约束，并承担相应的民事责任，并无不当，本院予以支持。被上诉人宏居公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。综上，上诉人胡怀明、马雪英的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费750元，由胡怀明、马雪英负担。
本判决为终审判决。
审判长 苟 珊
审判员 申付来
审判员 鲁金焕
二〇一六年十一月三十日
书记员 位申奥