广东省揭阳市揭东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）揭东法民一初字第18号
原告：邹光云，男，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
委托代理人：肖帆，广东锦帆律师事务所律师。
委托代理人：杨楚忠，广东锦帆律师事务所律师。
被告：曾武镇，男，汉族，住广东省揭阳市揭东区。
委托代理人：王德雄，广东谨信律师事务所律师。
被告：曾楚高，男，汉族，住广东省揭阳市揭东区。
被告：吴丽屏，女，汉族，住广东省揭阳市揭东区。
原告邹光云与被告曾武镇、曾楚高、吴丽屏申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月11日和10月15日公开开庭进行了审理，原告邹光云及其委托代理人杨楚忠、被告曾武镇及其委托代理人王德雄第一次庭审到庭参加诉讼，原告邹光云委托代理人杨楚忠、被告曾武镇委托代理人王德雄第二次庭审到庭参加诉讼。被告曾楚高、吴丽屏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告邹光云诉称，贵院在执行（2013）揭东法民二初字第49号民事判决书一案中，作出了（2014）揭东法执字第89-1号执行裁定书。被告曾武镇于2014年10月28日对执行标的提出书面异议，贵院于2014年12月9日作出（2014）揭东法执外异字第4号执行裁定书，告知与原判决、裁定无关的，可向贵院提起诉讼，故向贵院提起民事诉讼。原告认为：被告曾武镇提供的2012年9月25日与被告曾楚高、吴丽屏签订的《转让房屋协议书》，约定曾楚高、吴丽屏将上述二幢楼房转让给曾武镇，该协议应确认为无效合同。首先，根据《民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定，明显是被告曾楚高、吴丽萍与被告曾武镇恶意串通，以不合理的价格转让该房产，损害了原告的合法权益，而且违反行政法规的规定，至今无法过户，该房产还登记在被告曾楚高、吴丽屏名下，所以依法应认定该房屋转让协议无效。其次，被告曾武镇在转让该房产的过程中有明显的过错，而且不是善意取得。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案被告曾楚高未通知抵押权人，就将该房产转让，所以该转让行为应依法认定无效。而作为受让人的被告曾武镇明知被告曾楚高、吴丽萍转让财产是恶意逃债，仍以不合理低于市场价近一半的价格转让该房产，而且转让的房产依照法律规定应当变更登记而没有变更。根据《物权法》第一百零六条的规定，只能认定为恶意取得，而非善意取得，应认定转让行为无效。据此，请求判令：1.依法确认2012年9月25日被告曾武镇与曾楚高、吴丽屏签订的《转让房屋协议书》无效。2.诉讼费用由三被告承担。
原告提供如下证据证明自己的主张：1.身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.揭东区人民法院（2014）揭东法执外异字第4号执行裁定书，证明三被告的诉讼主体资格及法院告知提起诉讼的权利。3.转让房屋协议书，4.凭条、收条，5.集体土地使用证，6.房地产权证，证据3至6证明三被告签订无效转让房屋协议，三被告只约定转让房屋，而没有约定转让该土地的事实，三被告以低于市场价格一半的价格转让房屋的事实，应确认无效。7.揭东区国土资源局证明，8.揭东区房管局复函，证据7、8证明三被告转让房屋未办理房产过户的事实，应认定该转让行为无效。
被告曾武镇辩称，答辩人与曾楚高、吴丽屏签订的《转让房屋协议书》合法有效，依法受法律保护。首先，被答辩人诬说答辩人与曾楚高、吴丽屏恶意串通，毫无事实根据。答辩人以正常的市场价，向曾楚高、吴丽屏购买房屋，完全是等价有偿、善意取得的。房屋买卖时间发生在2012年9月，被答辩人诉与曾楚高、吴丽屏的案件立案是2013年10月24日，至法院裁定查封（2014年7月29日）已近二年，被答辩人称这一买卖行为损害了其合法权益是毫无事实根据的。而且答辩人与曾楚高、吴丽屏作为同村人，签订的《转让房屋协议书》还经该宅基地所在地圩埔社区居民委员会同意并加盖公章确认，房屋买卖行为合法，不存在被答辩人所称的违法无效的情况。其次，答辩人的买房行为是善意取得，没有任何过错。答辩人向曾楚高、吴丽屏买房前，得知该房产在月城信用社抵押贷款，因此，2012年9月17日答辩人与曾楚高到该社，偿还抵押贷款160万元，取得房屋抵押登记的他项权证和要求房管局解除抵押的文书，后到房管部门办理解除抵押手续，领回房产证。此后，双方于2012年9月25日正式签订《转让房屋协议书》，可见，正式买卖房屋时抵押已解除，不存在违反《担保法》49条的情况。答辩人怕曾楚高没有归还信用社的债务，才亲自到信用社去交款，被答辩人主张答辩人“明知曾楚高、吴丽屏转让财产是恶意为逃债”，毫无根据。被答辩人主张低于市场价近一半也是毫无事实根据的。没有变更登记是因国土部门不给予办理，房管部门则要求国土必须先办理后才能办理，因此未能办理。被答辩人适用《物权法》106条是错误的，本案中不存在无处分权人将不动产转让给受让人的情况，也没有所有权人要求追回的情形。答辩人与曾楚高、吴丽屏签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，答辩人已经支付全部价款，实际占有、使用、管理该房屋，享有该房屋的相关权利。请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告曾武镇提供如下证据证明自己的主张：1.原告诉曾楚高的（2013）揭东法民二初字第49号案民事判决书，证明该案立案时间是2013年10月24日，案件标的仅是313508元。2.广东省房地产买卖合同，证明房屋买卖之后为了过户有去房管局领取格式合同，并且双方签名加盖指纹，只是因为房管与国土部门没有办理过户的工作，所以未能办理完成。
被告曾楚高、吴丽萍没有答辩也没有提供证据。
被告曾武镇对原告提供的证据质证如下：对原告提供的证据真实性没有异议，但对原告要证明的内容有异议：证据3无法证明该协议无效和低于市场价格一半，协议是双方自愿签订，真实有效的；房屋转让是地随房走，协议也约定甲方将房屋宅基地证书原件交乙方存执，房屋和宅基地产权清楚，没有抵押查封限制权利情形。证据7、8，房屋未能办理过户是受客观限制，不是被告的过错。
原告对曾武镇提供的证据质证如下：对证据1真实性没有异议，证明内容与本案没有关联性；证据2是空白合同，对其去领取是否有去交易无法证明，因此该合同与本案没有关联性。
2015年1月22日，原告向本院申请对2012年9月25日曾楚高、吴丽屏与曾武镇签订的《转让房屋协议书》中甲方签名“吴丽屏”及村政确认“揭东县曲溪街道办事处圩埔社区居民委员会”印章的形成时间进行鉴定。本院依法委托广东财安司法鉴定所进行鉴定。因原告未在本院指定期限内提供补充样本材料，该所于2015年9月23日函复本院以现有材料无法出具鉴定结论。原告认为鉴定样本应责令曾楚高、吴丽屏及圩埔社区居民委员会提供。曾武镇对该所复函没有异议。
第一次庭审时，原告表示在2013年向吴丽屏了解房屋买卖情况时，吴丽屏陈述房屋还没有卖，当时原告进行了录音。本院要求原告将录音资料整理后在下次开庭时出示。第二次庭审时，原告表示手机损坏，无法提取录音，待庭后如果能够提取，再向法庭提交。庭后，原告未向本院提交该录音资料。
根据原、被告的举证、质证及辩论，本院对本案证据审查如下：
对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，可以作为认定本案事实的依据，但无法证明原告的证明内容。
对曾武镇提供的证据，证据1是生效裁判文书，可以作为认定本案事实的依据。证据2应结合其他证据认定。
经审理查明，曾楚高与吴丽屏系夫妻关系，曾楚高原系证号为粤房地证字第C0386251、建筑面积626.19平方米的四层房屋1幢的权属人，吴丽屏原系证号为粤房地证字第C0386252、建筑面积209.61平方米的四层房屋1幢的权属人，上述2幢房屋均位于揭阳市揭东区曲溪街道圩埔村西横南侧。2012年9月13日，曾楚高、吴丽屏与曾武镇约定，将上述2幢房屋以240万元价格转让给曾武镇。同日，曾武镇支付曾楚高现金80万元，曾楚高在凭条上签名确认，凭条内容载明：“凭条兹有曾楚高将位于圩埔村自××屋××（约××）××给曾武镇人民币贰佰肆拾万元（2400000.00元），双方约定签约时付还曾楚高人民币捌拾万元，并由双方一并到月城信用社付还曾楚高贷款壹佰陆拾万元，后到房管注销该铺屋他项抵押领还房产证，办理手续费用由曾武镇自行负责，但曾楚高必须无偿给予协助，此凭条签字时收到曾武镇人民币捌拾万元正。（曾楚高身份证号码××）收款人（签名）：曾楚高2012.9.13”。同年9月17日，曾楚高收到曾武镇160万元，并在收条上签名确认，收条内容载明：“收条今收到曾武镇代付月城信用社贷款。壹佰陆拾万元。圩埔村.曾楚高2012年9月17号”。同年9月25日，曾楚高、吴丽屏与曾武镇补签1份《转让房屋协议书》，约定曾楚高、吴丽屏将上述2幢房屋转让给曾武镇，转让价款240万元，款项于房屋转交曾武镇时付清；曾楚高、吴丽屏应于协议签订之日将房屋移交给曾武镇使用，房屋即归曾武镇所有，曾楚高、吴丽屏应同时将房屋宅基地的土地证、房屋产权证等相关证件交给曾武镇存执；房屋的产权转移登记手续由曾楚高、吴丽屏到村申请同意转让给曾武镇，后由曾武镇自行办理过户手续。揭东区曲溪街道办事处圩埔社区居民委员会在协议书盖章并签上“村政确认”的内容。2013年10月24日，原告因与曾楚高、吴丽屏买卖合同纠纷，向本院提起诉讼。本院于2013年12月10日作出（2013）揭东法民二初字第49号民事判决书，判决曾楚高、吴丽屏结欠原告货款313508元及逾期付款违约金（自2013年10月24日起至还清之日止按日万分之二点一计），该判决生效之日起10日内付清。该判决生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2014年7月29日作出（2014）揭东法执字第89-1号执行裁定书，裁定查封上述2幢房屋。曾武镇于同年10月28日对执行标的提出书面异议，请求本院停止对上述2幢房屋的强制执行措施。同年12月9日，本院作出（2014）揭东法执外异字第4号执行裁定书，裁定中止对上述2幢房屋的执行。原告于同年12月25日提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2014年11月6日，揭阳市揭东区国土资源局出具证明，证明由于国家没有制订集体建设用地使用权流转政策，该局无办法办理集体建设用地使用权过户登记工作。同年11月12日，揭阳市揭东区房产管理局复函本院：申请农村村民住房所有权转让登记，如果属于同一农村集体经济组织的，应先到国土部门办理集体土地转移登记手续后，再到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。曾楚高、吴丽屏与曾武镇均属揭阳市揭东区曲溪街道圩埔社区居民委员会居民，曾楚高、吴丽屏已于2012年9月25日将上述2幢房屋及其集体土地使用证、房地产权证交付给曾武镇占有、使用。
上述事实，有原、被告提供的证据和庭审笔录等在卷为证。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”的规定，曾楚高、吴丽屏与曾武镇于2012年9月25日签订的《转让房屋协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，并已取得揭东区曲溪街道办事处圩埔社区居民委员会确认，该协议应认定为有效。原告主张三被告是恶意串通，以不合理的价格转让涉案房屋，认为该协议无效，因原告无法提供相应证据证明自己的主张，本院不予支持。原告主张三被告的不动产买卖未经登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不发生效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款虽然规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力，但又规定法律另有规定的除外。该法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，故该协议应认定为有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，涉案房屋能否继续执行，应审查曾楚高、吴丽屏与曾武镇之间的房屋买卖中曾武镇是否已经支付部分或者全部价款并实际占有该房屋，以及曾武镇在买卖过程中是否存在过错。本案中，原告提供的《转让房屋协议书》、收条、凭条，证明曾武镇已支付房屋价款。虽然凭条和收条显示曾武镇付款时间是在协议签订之前，但从凭条和收条载明的内容看，凭条和收条支付的2笔款均系涉案房屋的转让款，系当事人行使契约自由权利的行为，因此，该凭条和收条具备证据的关联性，且曾楚高、吴丽屏已于签订转让协议当日将涉案房屋及其集体土地使用证、房地产权证交付给被告曾武镇占有、使用，故可以认定曾武镇已经支付全部价款并实际占有涉案房屋。曾武镇与曾楚高、吴丽屏签订房屋转让协议系在原告起诉被告曾楚高、吴丽屏买卖合同纠纷之前，而且未办理涉案房屋更名过户登记手续，系因国家没有制订集体建设用地使用权流转政策措施，国土部门无法办理集体建设用地使用权过户登记所致，并不是因为曾楚高、吴丽屏与曾武镇之间的买卖行为违反法律、法规的规定，曾武镇对此没有过错，曾武镇对涉案房屋享有足以排除强行执行的权益，人民法院不能对涉案房屋进行执行。原告主张曾武镇在转让涉案房屋的过程中有明显的过错，不是善意取得，证据不足，本院不予支持。原告主张曾楚高、吴丽屏与曾武镇房屋买卖行为无效，涉案房屋应继续执行，依法无据，本院不予支持。曾楚高、吴丽屏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法视为其放弃了抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告邹光云的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告邹光云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。
审 判 长 林桂娜
代理审判员 吴甜菊
代理审判员 郑凯君
二〇一五年十一月十九日
代书 记员 刘学敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。