山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁05民终316号
上诉人（一审原告）：季述林，胜利油田烟台疗养院医生。
委托代理人刘玲玲，山东恒岳律师事务所律师。
委托代理人国丽娜，山东恒岳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：常春英，个体工商户。
上诉人季述林因与被上诉人常春英财产损害赔偿纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2015）东民初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了公开审理。上诉人季述林的委托代理人刘玲玲、国丽娜，被上诉人常春英到庭参加诉讼，现已审理终结。
季述林向一审法院起诉称，原告将位于东营市东营区西二路东升小区的2幢18号房产租给被告常春英使用。2014年7月22日，原告将该房产出售给了第三人，并于2015年1月通知了被告。现原、被告房屋租赁期已满，原告多次与被告协商，但被告拒不履行义务。直到2015年7月22日，被告才向原告交出该房产，造成原告没有按照房屋买卖协议中约定的交房时间交房，买房人将原告诉至东营市仲裁委员会，要求按照房屋买卖协议承担违约责任，经调解，原告支付买房人逾期交房违约金17600元，案件受理费1014元由原告承担，以上损失共计18614元。请求判令被告向原告支付赔偿金18614元；本案诉讼费由被告承担。
常春英辩称，原告的主张没有事实和法律依据。1、被告自2011年起就一直租赁原告位于东营市东营区西二路东升小区的房子，并实际用于幼儿园的教学管理等，长期以来与原告及邻里关系一直比较融洽，且因为开办幼儿园的关系，形成了稳定的生源。被告与原告就最后一年租赁期限没有明确的书面约定。2、2015年6月份，原告电话通知被告，说房子已经卖了，新房主要收回房屋，让被告立即腾出所租房屋。而根据之前与原告签订的房屋租赁合同，约定了原告若出卖房屋，需提前三个月告知承租方，承租方同时也具有优先购买权，原告不但没有按照约定进行告知，其通知的时间也违反了相应交易习惯，没有给被告预留合理必要的寻找新的租房及具体搬迁的时间。因为被告租赁原告的房屋是为了开办幼儿园的，搬迁会涉及到多方面的变动，如备案手续的修改、新租房位置及状况的验收以及要通知现有学生变动信息、已发出的各类广告宣传的位置变更信息、具体教学器材的搬迁安装等等，因此原告的行为导致被告十分被动，被告才是真正有损失的人。3、原告与第三人的纠纷以及赔偿均无法证明与被告有直接的关系，即使原告与第三人之间存在违约情形，也不能约束被告。4、因原告的行为已实际导致被告直接损失，被告保留对原告提起诉讼的权利。
一审法院经审理查明，2013年，原告季述林与被告常春英签订房屋租赁合同，约定原告向被告出租东营市东营区东升小区沿街商铺3层楼房18号房屋，租赁期限1年，自2013年6月22日起至2014年6月22日止，年租金25000元；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有权继续有效；出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权；承租人需要与第三人交换住房时，应事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求；在合同期满前是否继续签约承租方应提前3个月通知出租方；如果没有及时通知给出租方造成的损失由承租方赔3-5个月的房租费，同时还要赔年租金的30%。上述房屋租赁合同期满前，被告向原告交付了下一年度的租金25000元，租赁期限届满后，被告继续租用上述房屋，原、被告未再签订书面的房屋租赁合同，双方一致认可继续按照原房屋租赁合同履行。2014年7月22日，原告作为甲方、案外人张立华及尚玉林作为乙方共同签订房屋买卖协议，约定甲方将上述房屋出售给乙方，成交价为880000元，签订协议之日乙方向甲方支付首付款400000元，剩余房款480000元于该房产租期到期之日2015年6月22日前向甲方全部付清；若一方违约，违约方应付对方违约金按该房产总价月率3%支付；交房时间为2015年6月21日，先交房后付款，如有纠纷直接到东营市仲裁委员会申请仲裁。2015年1月份，原告通过电话告知被告已将上述房屋卖与他人。2015年7月7日，申请人张立华、尚玉林就其与被申请人季述林房屋买卖合同纠纷一案向东营仲裁委员会申请仲裁，东营仲裁委员会于2015年7月22日作出（2015）东仲字第288号调解书，确认经仲裁庭主持，双方当事人自愿达成如下协议：被申请人季述林支付申请人张立华、尚玉林逾期交房违约金17600元；案件受理费、处理费1014元由被申请人负担，申请人预交的案件受理费、处理费不予退回，由被申请人一并支付给申请人；以上款项相加共计18614元，由被申请人季述林于2015年8月8日前一并支付申请人张立华、尚玉林。2015年7月22日，被告将上述房屋返还原告。2015年9月16日原告季述林通过季文茹银行账户向案外人尚玉林转账支付18614元，案外人尚玉林向原告出具收条1份，确认收到该款项。
另查明，截至2015年12月4日，涉案房屋仍登记在原告季述林名下，房权证号为东营市房权证西二路字第××号。被告常春英在庭审中表示，现不主张对上述房屋的优先购买权。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据合同的相对性原则，原告季述林与案外人张立华、尚玉林签订的房屋买卖协议仅对房屋买卖双方具有约束力，原告向上述房屋买受人支付违约金等18614元，系因其逾期交房行为所致。原告提供的证据不能证明其在出卖房屋事后通知被告时，已将其与上述房屋买受人之间关于违约责任的明确约定告知被告，亦无证据证明被告明确知道上述情形，故不能认定被告逾期向原告返还房屋的行为与原告对上述房屋买受人承担逾期交房违约责任之间存在因果关系，即不能认定系因被告的过错导致原告支出了上述18614元款项。综上，原告因其违约行为而支出的违约金等18614元应由其个人承担，其要求被告承担没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告季述林的诉讼请求。案件受理费265元，由原告季述林负担。
上诉人季述林不服一审判决，向本院提出上诉，理由为：一审判决适用法律错误。被上诉人对涉案房屋已经转让的事实是知晓的，其对上诉人不能按期向买受人交房应当承担的违约责任是能够预料的，因被上诉人拒绝交房造成上诉人违约，事实清楚，被上诉人应当依法承担因此给上诉人造成的损失。请二审法庭依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人认为一审法院认定事实错误没有依据，上诉人没有处理好关系所造成的损失被上诉人不应承担。
为证明自己的主张，二审中上诉人申请证人臧某出庭作证。
上诉人认为证人证言证明：1、上诉人房屋出售的事实早已通知被上诉人，并告知其到期后搬离。2、被上诉人不按期腾房承担违约责任，所有损失应由被上诉人承担。
被上诉人认为证人证言不真实。
二审中被上诉人未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本案的争议焦点问题是被上诉人是否应对上诉人的损失承担赔偿责任。
本院认为，上诉人季述林因涉案房屋买卖产生的纠纷对案外人进行了相应赔偿，就该赔偿事由上诉人主张是因为被上诉人占据房屋不及时交付造成的，根据“谁主张谁举证”的民事举证原则，上诉人要提交证据证明被上诉人的过错导致自己产生损失，即自己的损失与被上诉人的过错存在因果关系，否则应承担不利的后果。本案中虽然双方在新的合同租赁期内并没有签订书面的房屋租赁合同，但已形成事实的合同租赁关系，应参照双方原来的合同内容及认定双方的权利义务关系予以确认，根据原合同中“出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人”的约定，上诉人应提交证据证明自己在出卖涉案房屋应当在合同前届满3个月前通知了被上诉人，且该通知是否达到被上诉人的举证责任应当由上诉人承担，本案中上诉人的证据均不能证实其已履行了通知义务，且被上诉人对上诉人的主张予以否认，因此上诉人主张已通知被上诉人的主张没有事实依据，不能确认因被上诉人不按时搬迁给上诉人造成了损失。故对上诉人提出的“被上诉人应当承担因过错导致上诉人损失18614元”的上诉理由，无证据证实亦无法律依据，上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。
综上，原审程序合法，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费265元，由上诉人季述林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨秀梅
审 判 员 晋 军
代理审判员 王 芳
二〇一六年四月十一日
书 记 员 刘 杨