上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7741号
上诉人（原审被告）：上海港裕石业有限公司，住所地上海市闵行区平阳路1526号1118室。
法定代表人：吕祥腾，执行董事。
委托诉讼代理人：韦玮，上海日盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆俊伊，上海日盈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海奇逢宝石材销售有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇新民路11号。
法定代表人：黄建忠，总经理。
委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。
上诉人上海港裕石业有限公司（以下简称“港裕公司”）与被上诉人上海奇逢宝石材销售有限公司（以下简称“奇逢宝公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初13560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港裕公司的委托诉讼代理人韦玮，被上诉人奇逢宝公司的委托诉讼代理人卞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人港裕公司上诉请求：撤销一审判决主文第三、四项，改判上诉人无需支付2016年7月22日以后的房屋占有使用费、被上诉人奇逢宝公司赔偿上诉人损失人民币407,305元（以下币种均为人民币）。
事实和理由：被上诉人于2016年7月22日对涉案租赁房屋采取了断电措施，此后未再恢复供电，故租赁房屋无法正常使用，上诉人无需支付占有使用费；上诉人是相信被上诉人会补齐房屋的合法手续，才签订涉案租赁合同的，故合同无效的责任应完全归咎于被上诉人，被上诉人应全额赔偿上诉人装饰装修等的现值损失；另，上诉人同意尽快与被上诉人协商房屋交接事宜。
被上诉人奇逢宝公司辩称，合同无效实乃历史遗留问题所致，不能完全归咎于被上诉人，一审酌定被上诉人对上诉人的装饰装修等现值损失承担60%的赔偿责任，应属合理；上诉人长期占用租赁房屋，理应按租金标准支付占用使用费；另，被上诉人确认其至今未办理涉案租赁房屋的建设工程规划许可证和房地产权证，对于房屋交接事宜，愿意与上诉人进行协商；综上，一审判决正确，二审应予维持。
奇逢宝公司诉至一审法院，请求判令：1、确认双方之间于2010年4月1日签订的《承包经营合同》于2016年6月22日正式解除；2、港裕公司支付奇逢宝公司房屋使用费暂计140,619元【参照年承包费562,474.49元的标准，暂计算自2016年4月1日至2016年6月30日止（共3个月），实际计算至搬离之日】；3、港裕公司支付奇逢宝公司滞纳金【每逾期一日按拖欠费用总额的7‰的标准，计算自2016年4月1日起至实际清偿之日止】；4、港裕公司立即搬离上海市奉贤区XX路XX号的承包经营厂房。一审庭审中，奇逢宝公司将第2项诉讼请求的年标准变更为748,653.51元；第4项诉讼请求中搬离的厂房具体化为辅助房1、2、3楼及5、6号厂房（车间）。
一审法院认定事实：2010年4月1日，双方签订《承包经营合同》一份，约定：港裕公司承包奇逢宝公司坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号的部分厂房，为辅助房1#楼（1楼274.78平方米、2、3楼484.6平方米）、北面厂房（西面二跨）即5、6号车间（2826.25平方米），期限从2010年4月1日起至2020年3月30日止，年承包费用为562,474.49元，每两年环比递增10%；每一年付清，先付后用；港裕公司如逾期一个月未按合同缴纳各项费用的，奇逢宝公司可单方面提前解除合同；港裕公司在承包经营期间在奇逢宝公司场地上搭建装修的建筑物在合同终止或港裕公司提前撤离时，所有建筑物归奇逢宝公司，不得拆除。2015年12月30日，奇逢宝公司作为保证人在向上海市奉贤区金汇镇人民政府出具的企业关停搬离承诺书上盖章，许某在保证人栏签名，该份承诺书要求：承诺人于2015年12月31日前停止生产并于2016年6月30日迁出设备、原材料、成品等并搬离；如未按上述时间关停，无条件接受相关行政干预，直至强制停产停业并自愿承担一切不利的法律后果；为确保及时搬离，保证人同意作为履行承诺的保证人，政府对保证人及企业的相关补偿、补助保证人承诺均由承诺人享有。港裕公司则拒绝在承诺人栏签名盖章。2016年6月22日，奇逢宝公司向港裕公司发出律师函，认为港裕公司未支付从2016年4月1日起至2017年3月30日止的租金，解除双方合同并要求港裕公司在收到律师函10日内搬离租赁场所，逾期未搬离将断水断电。2016年6月24日，港裕公司发律师函回复奇逢宝公司称，确认收到奇逢宝公司方的律师函，认为按惯例奇逢宝公司应先出具缴费清单后港裕公司再交费，现奇逢宝公司未出具缴费清单，故不存在拒不交费的情形，对解除合同不予认可。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。
一审另查明，奇逢宝公司已取得本案租赁房屋所在土地的国有用地土地使用权，土地用途为工业用地，但至一审法庭辩论终结前，奇逢宝公司尚未取得房地产权证、建设工程规划许可证。
在一审期间，奇逢宝公司和港裕公司确认双方实系租赁合同关系，2016年3月31日前的租金已结清，自2016年4月1日起的年租金标准为748,653.51元，港裕公司同意解除合同。奇逢宝公司确认涉案租赁场所于2016年7月25日由奇逢宝公司切断电源，此后曾短暂恢复供电，至11月底恢复供电，7月至8月期间港裕公司使用发电机发电断断续续使用，港裕公司于2016年9月找到新租赁场所，从9月起开始搬迁，至11月大部分搬完，部分物品未搬离。港裕公司则确认涉案租赁场所于2016年7月22日由奇逢宝公司切断电源，此后未恢复供电，港裕公司使用发电机发电用于办公室照明，至11月底恢复供电时港裕公司已搬离，2016年9月找到新租赁场所，当月即开始搬迁，至同年11月大部分搬完，部分物品未搬离，搬离后港裕公司将门锁掉，新租赁场所于10月起正常开工。对于港裕公司对租赁厂房所作的装饰装修等，奇逢宝公司予以了确认；但关于价值问题，港裕公司向法院申请司法鉴定，法院依法委托了上海同济工程咨询有限公司，就辅助房1#楼1、2、3楼装饰装修，以及5、6号车间地坪、阁楼、小仓库水管电线等建造安装的现值进行司法鉴定。该公司于2017年3月31日作出同济咨询【2016】建鉴字第29号司法鉴定意见书，结论为现值407,305元。双方对此均无异议。
一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方签订的合同名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，双方对此予以确认，系争租赁房屋至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故双方的租赁合同应为无效。合同无效后，港裕公司应从坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号的租赁场所搬离。对于奇逢宝公司主张的租金，根据相关规定，可参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。但考虑到租赁场所电力供应、物品搬离和锁门及新租赁场所开工等具体情况，对部分时段费用标准应作适当调整，即从2016年4月1日起至2016年7月21日止和2016年12月1日起至实际搬离日止的占有使用费按年租金748,653.51元计算，2016年7月22日起至11月底止的占有使用费酌情减少即按年租金30%计算。针对无效后的损失部分，法院认为造成合同无效的主要责任在于奇逢宝公司，故港裕公司对租赁房屋装饰装修等的现值损失由奇逢宝公司承担60%，港裕公司承担40%，即奇逢宝公司应赔偿港裕公司损失244,383元。关于奇逢宝公司主张滞纳金的诉讼请求，鉴于合同无效，于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于二〇一七年四月二十六日作出判决，判决如下：一、奇逢宝公司与港裕公司之间签订的坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内辅助房1#楼（1、2、3楼）、北面厂房（西面二跨5、6号车间）的租赁合同无效；二、港裕公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区XX镇XX路XX号内的租赁场所【即辅助房1#楼（1、2、3楼）、北面厂房（西面二跨5、6号车间）】；三、港裕公司于判决生效之日起十日内支付奇逢宝公司房屋占有使用费（2016年4月1日起至2016年7月21日为229,723元；2016年7月22日起至11月底止为81,223元；2016年12月1日起至实际搬离日止按年租金748,653.51元计算）；四、奇逢宝公司于判决生效之日起十日内赔偿港裕公司损失244,383元；五、驳回奇逢宝公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,112元，减半收取计1,556元，由港裕公司负担；鉴定费38,971.62元（港裕公司垫付），由奇逢宝公司负担23,382.97元，由港裕公司负担15,588.65元。
二审中，双方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的租赁房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，根据相关司法解释的规定，讼争双方就租赁房屋订立的租赁合同无效。被上诉人作为出租人，对于消除租赁房屋的违法状态、确保租赁房屋的合法性及适租性，显然负有不可推卸的责任；而上诉人作为承租人，在明知租赁房屋无合法手续的情况下，仍签订了租约，显失谨慎；一审据此酌定造成合同无效的主要责任在于被上诉人，并判令被上诉人对租赁房屋装饰装修等的现值损失承担40%的赔偿责任，在现有证据条件下，具有相对合理性，本院予以认同。上诉人要求被上诉人全额赔偿，缺乏事实依据，本院不予采信。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人至今未将租赁房屋交还被上诉人，被上诉人据此要求上诉人按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合相关法律规定。一审考虑到租赁房屋电力供应、物品搬离、上诉人将租赁房屋锁门等实际情况，对2016年7月22日至2016年11月30日期间的房屋占有使用费计算标准作出了大幅调降，已经减轻了上诉人的经济负担。上诉人要求免交2016年7月22日以后的房屋占有使用费，显无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人港裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,480元（上诉人上海港裕石业有限公司预付人民币10,170元），由上诉人上海港裕石业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十月十六日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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