江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初2330号原告涂非华，女，1979年6月16日出生，汉族，家住抚州市临川区。委托代理人付斌、付博纬，江西澍正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告马宪平，男，1965年5月4日出生，汉族，家住抚州市临川区。被告冯桂莲，女，1965年10月10日出生，汉族，家住抚州市。（系被告马宪平的配偶）被告邹小华，男，1958年12月1日出生，汉族，家住抚州市临川区。被告邓淑芳，女，1961年10月8日出生，汉族，家住抚州市临川区。（系被告邹小华的配偶）原告涂非华诉被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳房屋所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂非华及委托代理人付斌、付博纬到庭参加诉讼，被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。原告涂非华诉称：1、请求判令确认抚州市伍塘路北辰御景园121幢B1单元、建筑面积255.5平方米的一套房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年1月9日，被告冯桂莲与江西北辰实业有限公司就北辰御景园B1单元，建筑面积255.5平方米的房屋买卖事宜订立了《商品房买卖合同》，双方约定以银行按揭的方式购买该房屋。2009年12月12日。被告马宪平、冯桂莲与被告邹小华、邓淑芳就上述房屋买卖事宜签订一份《房屋买卖合同书》，约定：“房屋定价为605000元，合同签订之日，买受人一次性付款299470.11元，出卖人欠建设银行抚州市分行的按揭贷款本金295529.89元转由买受人按贷款合同约定还款，自2010年1月1日起，按揭贷款利息由买受人支付。出卖人应在2010年12月底前到抚州市房屋产权登记部门协助办理产权过户手续，即将出卖房屋由出卖人过户到买受人或买受人指定的人名下。”2009年12月14日，被告邹小华、邓淑芳将299470.11元购房款支付给了被告马宪平、冯桂莲，同时被告马宪平、冯桂莲将房屋及相关单据、法律手续等材料交给了被告邹小华、邓淑芳。2014年11月5日，被告邹小华、邓淑芳因有外债156万元，将该房产出售给原告，与原告签订《购房协议书》一份，约定：“本房屋甲方作为抵借款债务方式取得购房款，并一次性支付完购房款。甲方本房屋因目前在办理按揭过程，到目前为止还欠银行按揭款24万元，同时还有需交银行分配的每月支付的利息和本金款（注明：欠银行每月实际收取为准，全部由乙方支付，甲方不再承担银行按揭所产生的一切费用）。本房屋总售价计180万元，除去乙方归还银行按揭款24万元，实际支付156万元，全部用于甲方还借款债务。”合同签订后，原告代为支付了被告邹小华、邓淑芳的对外债务156万元，并每月按期归还银行按揭款且已经全部还清。被告邹小华、邓淑芳也将房屋及相关单据、资料一并交付给了原告，目前原告已经实际占有并使用该房屋，该房屋的权属应归原告所有。故请求法院支持原告的诉求。被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳未作答辩。原告涂非华为证明其主张，提供了以下证据：第一组证据：原、被告的身份证复印件，被告的婚姻证明，证明原、被告的诉讼主体资格；第二组证据：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据（共7份），证明被告冯桂莲于2007年1月9日以银行按揭贷款的形式从江西北辰实业有限公司购买了涉案房屋的事实；第三组证据：《房屋买卖合同书》、物业费收据，证明被告马宪平、冯桂莲夫妇于2009年12月12日将其所有的涉案出售给被告邹小华、邓淑芳夫妇的事实；第四组证据：收条、中国银行取款凭证、中国建设银行汇款凭证、中国工商银行转账凭证等，证明被告邹小华、邓淑芳于2009年12月14日向被告马宪平、冯桂莲一次性支付了购房款299470.11元，之后被告邹小华、邓淑芳每月向马宪平的银行账户内汇款用于归还银行按揭贷款的事实；第五组证据：《购房协议书》、剩余债务清单，证明被告邹小华、邓淑芳于2014年11月5日以抵偿借款为由将涉案房屋出售给原告涂非华的事实；第六组证据：中国建设银行汇款凭证，个人贷款还款凭证，个人贷款结清证明等，证明原告涂非华在与被告邹小华、邓淑芳签订《购房协议书》之后，每月按时归还涉案房屋的银行按揭贷款的事实，且涉案房屋的银行按揭贷款已由原告全部归还完毕。被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳未出庭质证，亦未提交证据。本院认为，原告向法庭提交的证据内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月9日，被告冯桂莲与江西北辰实业有限公司就北辰御景园B1单元，建筑面积255.6平方米的房屋买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，双方约定以银行按揭贷款的方式购买该房屋。该房屋总价款为490713元，银行按揭贷款为318000元。2008年5月30日，冯桂莲向北辰实业有限公司交纳购房款490905元（含银行按揭款），并缴纳了房地产权属转移契税19636元。2009年12月12日，被告马宪平、冯桂莲与被告邹小华、邓淑芳就上述房屋买卖事宜签订一份《房屋买卖合同书》，约定：“房屋定价605000元，合同签订之日，买受人一次性付款299470.11元，出卖人欠建设银行抚州市分行的按揭贷款本金295529.89元转由买受人按贷款合同约定还款，自2010年1月1日起，按揭贷款利息由买受人支付。出卖人应在2010年12月底前到抚州市房屋产权登记部门协助买受人办理产权过户手续，即将出卖房屋由出卖人过户到买受人或买受人指定的人名下。”2009年12月14日，被告邹小华、邓淑芳将299470.11元购房款支付给了被告马宪平、冯桂莲。同时，被告马宪平、冯桂莲将其购房的相关单据、法律手续等材料交付给了被告邹小华、邓淑芳。2014年11月5日，被告邹小华、邓淑芳因有外债156万元未还，遂将该房屋出售给原告涂非华，并与原告涂非华签订了《购房协议书》一份，约定：“本房屋甲方作为抵借款债务方式取得购房款，并一次性支付完购房款。甲方本房屋因目前在办理按揭过程，到目前为止还欠银行按揭款24万元，同时还需交银行分配的每月支付的利息和本金（注明：欠银行按揭款每月实际收取为准，全部由乙方支付，甲方不再承担银行按揭所产生的一切费用）。本房屋总售价180万元，除去乙方归还银行按揭款24万元，实际支付156万元，全部用于甲方还借款债务。”合同订立后，原告涂非华代为支付了被告邹小华、邓淑芳的对外债务156万元，并每月按期归还银行按揭款且已全部还清。被告邹小华、邓淑芳也将房屋及相关单据、资料一并交付给了原告涂非华，目前原告涂非华已经实际占有并使用该房屋。另查明，被告马宪平、冯桂莲系夫妻关系；被告邹小华、邓淑芳系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，被告马宪平、冯桂莲与被告邹小华、邓淑芳签订的《房屋买卖合同书》以及原告涂非华与被告邹小华、邓淑芳签订的《购房协议书》均是当事人之间的真实意思表示，合法有效。尽管当事人在签订房屋买卖合同时尚未办理诉争房屋产权登记，但不影响合同效力。虽然诉争房屋办理了银行按揭贷款，设立了抵押权，但在抵押期间，受让人代为清偿债务消灭抵押权后，抵押人可以转让抵押财产。现被告邹小华、邓淑芳按约支付了被告马宪平、冯桂莲的购房款，原告涂非华也已按约支付了被告邹小华、邓淑芳的购房款并代为清偿了银行按揭贷款消灭了抵押权，原告涂非华通过转让方式取得了本案诉争房屋及相应的合同权利，且原告涂非华目前已经实际占有并使用涉案房屋，已符合办理产权转移登记手续条件。原告涂非华可以要求被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳履行合同义务。同时，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，原告涂非华请求确认抚州市伍塘路北辰御景园121幢B1单元、建筑面积255.6平方米的一套房屋归其所有的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告马宪平、冯桂莲、邹小华、邓淑芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告的主张放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认抚州市伍塘路北辰御景园121幢B1单元、建筑面积255.6平方米的房屋一套归原告涂非华所有。案件受理费9850元，由原告涂非华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  刘兴来人民陪审员  丁筱玲人民陪审员  张水兰二〇一八年四月二十五日书 记 员  熊文娟