中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第2646号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：汪春成。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：汪永刚。
委托代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：罗祥。
委托代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：田文清。
委托代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：铜仁市金滩市场开发管理有限公司。
法定代表人：汪春成，该公司经理。
委托代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司。
法定代表人：田宏顺，该公司总经理。
一审原告、反诉被告，二审上诉人：杨四清。
委托代理人：谭森，贵州黔东律师事务所律师。
再审申请人汪春成、汪永刚、罗祥、田文清、铜仁市金滩市场开发管理有限公司（以下简称金滩公司）因与被申请人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司），一审原告杨四清商品房包销合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2014）黔高民终字第53号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
汪春成、汪永刚、罗祥、田文清、金滩公司请求撤销生效判决，由南长城公司支付包销溢价款33536361.63元并支付违约金。理由是：一、原判决认定事实错误。1、认定金滩公司在包销期内共计销售门面249个缺乏证据证明。再审申请人只是认可将上述249个门面计入包销范围。根据《金滩批发城门面产权登记表信息摘录》，金滩公司已销售并在南长城公司换签《商品房买卖合同》的门面是279个。在南长城公司解除包销合同之前，购房户与金滩公司签订《认购书》后与南长城公司换签《商品房买卖合同》的121个门面、购房户与金滩公司签订《认购书》但没有换签《商品房买卖合同》的47个门面也应纳入已完成的包销范围。2、对“三年返租租金抵扣房款”的门面，认定南长城公司没有收到相应的租金缺乏证据证明。金滩公司等所举《租赁合同》及《收据》等证据可以证明南长城公司在金滩市场开业后是收取返租门面的租金的。“三年返租”是由南长城公司决定的，承租人是南长城公司，金滩公司等只是被委托人，原判决认定返租所抵扣的房款由金滩公司等承担，没有事实根据和法律依据。原判决所认定的2005年6月21日双方在铜仁市工商联领导的主持下达成的《会议纪要》中，也没有“汪春成等五人认可2005年9月至2006年9月27日属免租期”的内容。3、原判决认定本案包销期间为2002年12月13日至2005年6月21日是错误的，铜仁市人民政府《专题会议纪要》只是说从2005年6月21日起金滩公司暂时停止新的销售业务，并与南长城公司配合处理好以前的一切纠纷，并不是约定停止金滩公司的销售业务。二、原判决认定本案双方互不承担违约责任是适用法律错误。再审申请人在合同履行期间收取门面销售款及定金并不违反合同约定。《委托书》中虽载明定金和售房款由南长城公司收取，但后来双方达成了口头协议，由申请人收取客户定金及部分房款。南长城公司自2004年3月之后至2005年6月21日之前拒绝给持《认购书》及交付定金收据的购房客户换签《商品房买卖合同》、未按约定将溢价款交付再审申请人，是违约行为，本案解除合同的条件并未成就。《关于金滩批发城开业困难急需解决问题的函》是再审申请人向南长城公司发出的要约，请求南长城公司完成部分工程，工程款由南长城公司垫付。南长城公司事实上已经对该要约作出了承诺，完成相关工程的任务已经转移给南长城公司。三、原判决以《商品房买卖合同》中所记载的单价及总价为据来计算溢价款，不符合本案包销合同的约定。门面面积的计算标准应以《金滩批发城门面产权登记信息摘录》中记载的产权面积为准来，单价应以《认购书》中约定的单价为准，南长城公司无权与购房客户约定具体门面单价。
南长城公司提交意见称：一、再审申请人申请执行后，南长城公司已经完全履行了终审判决的内容。二、终审判决认定事实清楚，证据充分。由于再审申请人根本违约，合同已依法解除。根据2005年6月20日铜仁市人民政府的《会议纪要》，再审申请人同年6月21日提供了《金滩公司客户购门面明细表》，其中记载，其自认的已销售门面总数为249个。根据2003年6月29日签订的《补充协议》第四条，南长城公司有权自行销售门面。认购书不等于购房合同，只能表明客户的购房意愿，房屋的销售量只能以买卖合同为准。未换签合同的认购书不具有真实性。南长城公司没有与再审申请人约定售后包租的合同内容，建设中的门面也不可能进行返租。三、终审判决适用法律正确。再审申请人违约收取销售款和定金，应当承担违约责任，南长城公司没有与其达成过任何口头协议。在《关于金滩批发城开业困难急需解决问题的函》中，再审申请人明确表示部分工程因其无现金启动等原因完全处于停滞状态且其无实力解决，明显违约，南长城公司有权解除合同。买卖合同是房产登记的唯一依据，应当按照合同记载的房屋单价计算销售价格及溢价款，再审申请人主张的计算方式没有法律依据，违背事实和常理，不应得到支持。请求驳回再审申请。
本院认为：
本案是商品房包销合同纠纷，该合同是合同双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《联合开发浅滩综合市场协议书》及其补充协议，合同履行过程中，应由南长城公司负责提供售房合同和发票并收取门面销售款及定金，再审申请人以被委托人身份负责销售合同的签订和执行。因此，再审申请人直接收取门面销售款和合同定金的行为不符合合同约定，是违约行为，再审申请人称其与南长城公司达成过口头协议，约定由再审申请人一方收取客户定金及部分房款，证据不足，本院不予采信。二审判决对违约责任的认定是正确的。
再审申请人一方发出的《关于金滩批发城开业困难急需解决问题的函》表明，其已不能履行装修及消防安装工程等合同义务，南长城公司据此通知其解除合同，有事实依据。由于再审申请人没有在合理期间内提出异议，本案合同已经解除。再审申请人称其函件为要约，南长城公司其后自行完成相关工程的行为应视为承诺，缺乏法律依据。
根据铜仁市人民政府2005年6月20日组织合同双方召开的协调会议而达成的会议纪要，从2005年6月21日起金滩公司暂时停止新的销售业务。因8月25日当事人之间的合同已经解除，而金滩公司的销售业务也并未再恢复，故原判决认定本案中的实际包销期间为2002年12月13日至2005年6月21日并无不当。
根据合同当事人在《联合开发浅滩综合市场协议书》中的约定，再审申请人是以被委托人的身份负责销售合同的签订和执行，因此，合同履行期内销售合同的签订数是确定其完成包销任务的依据。本案一、二审过程中，各方当事人均认可，在合同签订后至2005年8月25日合同解除前，金滩公司共计完成销售的门面数是249个。故二审法院认定包销期内金滩公司成功销售并应计算溢价款的门面数为249个，此日期之外签订合同的门面不属于金滩公司成功销售的房屋，有事实依据。再审申请人向本院提交的《客户在2005年8月25日前已签﹤商品房买卖合同﹥的门面溢价款计算表》也反映了这一事实。再审申请人主张按照其与他人签订的认购书的数量计算溢价款没有合同依据，本院不予支持。
关于返租问题。再审申请人提供的租赁合同复印件中没有南长城公司为出租人的记载，再审申请人称南长城公司在金滩市场收取了返租门面的租金，没有证据证明。再审申请人提供的2005年6月21日的《会议纪要》是复印件，本院不能确定其真实性和完整性。但即使该《会议纪要》中没有汪春成等五人认可存在免租期的内容，由于终审判决已经认定金滩市场开业后实行了14个月的免租期，而再审申请人对此没有提出异议，故此情节无关本案事实的认定。终审判决认定金滩公司以返租租金抵扣房款的方式让利销售，是其销售策略，对合同基价没有影响是正确的。
再审申请人的包销行为是通过南长城公司与购房人签订商品房买卖合同实现的，以买卖合同记载的单价及总价为依据计算销售溢价款有合同依据。再审申请人认为应依据《金滩批发城门面产权登记信息摘录》和《认购书》计算购房款没有事实依据，本院不予采信。
综上，汪春成、汪永刚、罗祥、田文清、金滩公司再审申请的理由均不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回汪春成、汪永刚、罗祥、田文清、铜仁市金滩市场开发管理有限公司的再审申请。
审判长 陆效龙
审判员 杨兴业
审判员 奚向阳
二〇一五年十一月二十六日
书记员 许英林