广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0117民初1318号
原告：廖淼森，男，1978年6月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。
委托诉讼代理人：林海，系广东韶音律师事务所律师。
被告：陈玲，女，1974年4月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：谭炽荣，系广东中粤云天律师事务所律师。
第三人：广州市鸿二物业管理有限公司，住所地广州市从化。
法定代表人：欧阳小梅。
原告廖淼森与被告陈玲及第三人广州市鸿二物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛志军适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告廖淼森的委托诉讼代理人林海及被告的委托诉讼代理人谭炽荣到庭参加诉讼。第三人广州市鸿二物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2017年3月7日，原告与被告在第三人提供居间服务下签订了《房地产买卖合同》一份，该合同约定：原告以230万元的价格购买登记权属为被告的位于广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园N区西五街11号的房产；合同约定原告或被告违反合同约定的，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；另，合同约定第三人为原、被告双方提供中介代理服务，并促成双方签署本合同，双方同意在签订合同的当天向第三人支付居间服务费，且按照《买卖代理费支付承诺书》履行。在履行合同中，任何一方不履行合同，如第三人已促成合同成立，则原告与被告仍需按照合同的约定支付居间服务费。守约方已经支付的，由违约方直接赔偿守约方，而应由守约方支付但尚未支付的，第三人有权选择向原告或被告任何一方追偿，守约方支付的可向违约方追偿；合同的附件对原告与被告之间的交易方式作出如下约定：合同签订时原告向被告支付定金50000元，因涉案房屋存在抵押情况，购房款含定金700000元原告在抵押权人通知被告办理还款手续的5个工作日内向被告支付，被告在收到款项的当天办理好申请提前还款手续。
合同签订的当天，原告通过第三人的代理人周巧林将定金支付给被告，同日原告向第三人支付了40000元的居间服务费。后原告多次要求被告提供资料，配合银行办理还贷手续，但被告均不予理睬，存在严重的违约行为。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.解除原告与被告于2017年3月7日签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告定金50000元；3.被告向原告返还房地产咨询及买卖代理费40000元；4.被告向原告赔偿违约金230000元；5.本案的诉讼费由被告负担。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.房地产权证；3.银行交易明细；4.代理费支付承诺书；5.收据。
被告辩称：1.原告的诉讼请求与客观事实不符，存在虚假诉讼的情况，应依法追究其相关法律责任。原告关于合同的签订及签订合同的人员的身份均存在虚假陈述的情形。其提交的律师函和中介费收据明显存在矛盾之处。2017年4月19的委托函仍称原告支付了6000元中介费，而2017年3月7日的收据称中介费40000元已经支付完毕。2.第三人的代理行为与原告的追认行为存在问题。涉案房屋买卖合同并无原告的签名确认，只有第三人签名确认，合同的生效条件尚未成就，被告无需支付违约金。被告认为合同上的签名是第三人签名并加按手印的，被告对上述签名及手印申请法院司法鉴定。被告从未收到原告与第三人之间的授权或委托函。3.原告的购房资格存疑，请法院予以查明。原告与被告签订房屋买卖合同后的第十天即2017年3月17日，广州便公布了新的购房政策，而被告的房屋是银行抵押的，尚有60余万元贷款未付，还贷时间为三个月左右，且第三人曾明确告知被告，原告已不具备购房资格。本案应属于情势变更之情形，应以互不归责的原则处理，被告退还原告的定金即可。
被告为证明其主张向本院提交以下证据：1.图片一张；2.房屋买卖合同一份；3.原告发出的律师函一份；4.被告回复的律师函及快递凭证；5.微信记录。
第三人无答辩。
经审理查明：2017年3月7日，被告在第三人居间下签署《房地产买卖合同》一份，该合同买方处填写的姓名为廖淼森（证件号码：），卖方为被告。该合同约定：被告以230万元的价格将位于广州市从化区太平镇东方夏湾拿花园N区西五街11号的房产（房地产权证号：01××12）出售；涉案房屋在产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书5个工作日内，办理产权转移登记手续；合同第七条约定：因买方或者卖方违反合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续的逾期超过五天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金；合同第八条约定：第三人提供中介代理服务，并促成合同的签署，卖方和买方同意在签订合同的当天向第三人支付居间服务费，且按照《买卖代理费支付承诺书》履行。在履行合同中，任何一方不履行合同，如第三人已促成合同成立，则仍需按照合同的约定支付居间服务费。守约方已经支付的，由违约方直接赔偿守约方，而应由守约方支付但尚未支付的，第三人有权选择向原告或被告任何一方追偿，守约方垫付的可向违约方追偿；合同附件约定：卖方自本合同签订10个工作日内，需到该房产欠款银行办理申请提前还款手续。原告与被告提交的房屋买卖合同的卖方处由被告签名，而被告提交的房屋买卖合同的买方处只有签有“廖”，原告提交的房屋买卖合同的卖方处签名为“廖淼森”。
又查，从周巧林的账户银行流水明细中可以看出，第三人的工作人员周巧林是在收到原告的50000元定金后，才将该定金支付给了被告。
又查，2017年4月19日，原告委托广东圣和胜律师事务所，就原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，发出律师函一份，在该律师函催促被告承担返还定金，支付违约金并返还已支付的居间服务费6000元。
再查，原告向本院提交的签署日期为2017年3月7日的收据一份，该收据载明原告已支付第三人的中介费40000元。
为查明本案事实，本院对原告本人进行了庭询，原告陈述称：涉案房屋买卖合同上的买方签名处的签名是原告本人签署后，由第三人的工作人员将合同拿给被告签署的。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：1.原告与被告之间的房屋买卖合同是否存在及生效问题；2.被告是否应承担返还定金承担违约金的责任；3.居间服务费的支付问题。现本院从以下五方面予以认定：
一、房屋买卖合同的成立及生效问题
1.原告与被告之间房屋买卖合同的订立及生效问题。合同的订立分为要约和承诺两部分。本案中原告想购买登记权属为被告的房屋应视为要约，而被告在签字前已了解到卖方的信息（该信息已载明在合同的首页），被告在合同上的签名行为应为承诺，该合同在被告签字时成立。被告现认为双方不存在买卖合同的理由是未亲自见到原告在合同上签字，且原告的签名可能是第三人的工作人员代签。根据公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为的法律规定，原告可以委托他人代为办理合同的签订事宜，即使原告的签名是第三人的工作人员代签，原告也明确对第三人工作人员的代签行为予以追认。2.被告在庭后向法院申请对于原告签名处的签名“廖”进行鉴定的理由是其认为该签名是第三人的工作人员周巧林代签并加按手印的。本院认为，首先，从其他单据的字迹上可以看出，该签名符合原告本人的书写习惯。其次，从被告提交的银行流水明细可以看出，第三人的工作人员周巧林是在收到被告支付的50000元定金后，再行转支给被告的，也即原告是明确由第三人的工作人员周巧林代为支付定金的。再次，买方处的“廖”字，即使是周巧林代签并加按手印，原告对于周巧林代其签订合同的行为予以追认，并不影响原告与被告之间合同的成立及生效。因此，本院对被告申请的笔迹鉴定，不予准许。3.原告的购房资格问题。原告属于广州市籍户口，根据广州市的购房政策规定，在涉案房屋所在的广州市从化区享有购房资格。2017年3月17日，广州市公布的购房政策规定从化、增城按照原有政策执行，该政策对从化地区的房屋购买并未有任何变化，原告的购房资格并不存在瑕疵。因此，原告与被告之间的房屋买卖合同在不违反法律及行政法规的强制性规定的前提下，成立并生效，该合同真实、合法、有效，双方均应受合同条款的约束。
二、合同的解除问题
原告与被告签订房地产买卖合同后，原告已经按照合同的约定支付了购房定金，但被告并未按照合同的约定履行向银行申请偿还银行贷款的合同义务，存在违约行为。现双方之间的房屋买卖合同，被告已以实际行动表明不再履行，根据合同的约定原告享有合同解除权。另，根据法律的规定，原告在被告以其行为表明不再履行涉案合同的情况下，亦享有法定的合同解除权。因此，原告起诉请求解除与被告之间的房屋买卖合同，于合同和法律均有依据，本院对原告与陈玲之间的房地产买卖合同的解除予以确认。
三、购房定金的返还问题及违约金的支付问题
购房定金50000元的返还问题。原告已依约履行其合同义务支付购房定金给被告，但截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行申请提前还款的合同义务。现双方之间的房地产买卖合同已解除，被告应将尚未返还的原告的购房定金50000元，予以返还。2.违约金的支付问题。根据被告与原告之间的房地产买卖合同第七条违反合同约定，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，原告有权在定金法则和违约金中选择被告违约责任的承担方式。现原告选择由被告承担违约金责任，本院予以支持，被告需支付的违约金为2300000元×10%=230000元。
四、关于40000元房地产咨询及买卖代理费的问题
原告提交的关于40000元房地产咨询及买卖代理费的证据存在矛盾之处，即2017年4月19日发律师函之日称其只支付了6000元，而原告提交的2017年3月7日的收据及庭审中的陈述称40000元已全部支付完毕且均以现金形式支付。在第三人未提供后续服务的前提下，该行为不符合日常生活经验法则和交易习惯。因此，本院对原告所称的全部支付完毕40000元房地产咨询和买卖代理费的说法，不予采信。另，根据合同的约定，原告需支付给第三人的居间服务费用包括房地产咨询及买卖代理费。本案中涉案合同双方在签订合同后并未履行，也就意味着第三人并未进行买卖代理部分的行为即代为办理网签，过户等手续。因此，根据第三人提供的服务，即使原告已经支付了40000元的房地产咨询及买卖代理费，也是其与第三人之间的自愿交易行为，而不应全部由被告予以偿还。根据原告提交的发给被告的律师函陈述部分，被告应返还的已支付的房地产咨询及买卖代理费为6000元为宜。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告廖淼森与被告陈玲于2017年3月7日签订的《房地产买卖合同》解除；
二、被告陈玲自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告廖淼森支付的购房定金50000元；
三、被告陈玲自本判决发生法律效力之日起10日内支付原告廖淼森违约金230000元；
四、被告陈玲自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告廖淼森已支付给第三人广州市鸿二物业管理有限公司的中介费6000元；
五、驳回原告廖淼森的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13880元，由原告廖淼森负担325元，被告陈玲负担13555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 薛志军
二〇一八年六月十五日
书记员 李健华