浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0282民初13124号原告：郑香娥，女，1921年12月19日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：毕秀娟，北京大成（宁波）律师事务所律师。被告：汤佳娜，女，1969年1月21日出生，汉族，住慈溪市。委托诉讼代理人：毛增荣（系被告妹夫），男，1968年1月10日出生，汉族，个体经商，住慈溪市。第三人：王丰叶，男，1990年7月21日出生，汉族，掌起派出所保安，住慈溪市。委托诉讼代理人：任荣迪，男，1970年7月11日出生，汉族，公务员，住宁波市鄞州区。原告郑香娥为与被告汤佳娜返还原物纠纷一案，于2016年12月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员张小玲适用简易程序独任审判，于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毕秀娟，被告汤佳娜及其委托诉讼代理人毛增荣到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告申请对原告提供的委托书形成时间与落款时间是否一致进行鉴定，后因双方均无法提供委托书原件导致无法进行鉴定。第三人王丰叶申请作为第三人参加诉讼，本院依法准许其作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本院于同年4月13日第二次公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人毕秀娟，被告汤佳娜及其委托诉讼代理人毛增荣，第三人的委托诉讼代理人任荣迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑香娥向本院提出诉讼请求：1.确认涉案房屋的所有权及宅基地使用权归原告所有；2.被告立即退还位于掌××镇陈家村沈巷，建设用地规划许可证号为（2008）慈私（用地）02208004的房屋；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为慈溪市掌××镇陈家村沈巷门前路宅基地的使用权人，被告为与原告具有姻亲关系的亲戚王荣国的前妻。2006年9月，被告与王荣国结婚，由于双方经济困难没有住房，原告将该宅基地及房屋借用给被告居住。后被告与王荣国离婚，王荣国已经搬出该房屋，但被告强行居住至今。诉讼过程中，原告变更事实和理由为：原告将该宅基地转让给了案外人王丰叶，后由案外人王某出钱、被告的前夫王荣国代为监督施工，建造了涉案宅基地上现有的房屋，并装修。当时，被告与王荣国结婚后没有住所，所以将上述房屋借用给被告居住。因为王丰叶不具有本村户籍，无法取得宅基地的登记，故原告与案外人王丰叶于2016年12月8日达成购房协议，将地上建筑物从王丰叶处买回，并于2017年3月17日取得了不动产权证书，原告拥有宅基地的使用权以及地上建筑物的所有权。原告多次要求被告搬出，被告拒绝搬出。被告汤佳娜辩称：一、原告诉讼主体不符。2007年4月20日，原告将宅基地使用权转让给被告一家建房使用，同年被告与前夫王荣国在婚姻关系存续期间在该地块上建造了二间半的二层楼房。2008年涉案房屋建成后，被告一直居住到现在长达九年之久。原告诉称涉案房屋系借用给被告居住，其却没有提供任何借用的证据。原告起诉被告缺乏事实和法律依据，被告没有侵害原告的利益，双方无利害关系。二、购房协议无效。2016年12月8日，王某和儿子王丰叶、郑香娥和儿子沈如达（又名沈如达），两户亲属签订了一份所谓的购房协议，出卖人是王丰叶，购买人已经是年满96周岁的郑香娥，该协议是原告一伙人利用亲属关系为达到侵害被告财产虚构出来的。首先，拥有所有权是买卖房屋的前提，但作为出卖人的王丰叶并不拥有所卖房屋的所有权。涉案房屋是2007年建造的，王丰叶当时不到17周岁，尚在学校读书，对涉案房屋的建造无经济投入，其无资格出卖涉案房屋给原告，因此购房协议无效。三、王丰叶不具备第三人资格。王丰叶在被告于2007年4月20日向原告购买建房宅基地时才17岁，因为被告和王荣国是再婚夫妻，王丰叶是王荣国和王某的儿子，王某怕儿子得不到财产，在签订土地转让协议时与原告串通，指定要王丰叶签订才肯出卖，被告考虑到自己百年之后财产都是王丰叶的也就默认了，故土地转让协议书上是王丰叶的签名。但土地转让款是被告和王荣国支付的。至于王丰叶称房屋是其母亲王某代其出资，父亲王荣国代为管理的说法纯粹是编造出来的。2000年5月12日王某和王荣国的离婚协议书显示，两人是因“夫妻感情破裂，双方难以共同生活”而解除婚姻关系的，退一步讲，即使离婚7年后的王某有了建房的经济实力，她也不会全权委托已与其他女人结婚的前夫王荣国，并把几十万的款项交给前夫去办理建房事宜。如果王某如此信任王荣国，两人就不会走到离婚的地步。另外，一个连土地转让协议书上都要儿子签名，考虑如此周密有心机的王某，用一纸简单的委托书把几十万元的建房款交给王荣国不符合其个性和处事方式。被告要求对该份委托书进行司法鉴定时，原告就以找不到原件为由不予配合。原告拒绝出示原件就是对委托书系伪造的直接证明。王丰叶既不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋建造的出资人，仅仅是在建房土地转让协议上签了个字而已，与涉案房屋的权属无任何利害关系，不具备第三人诉讼资格。最后，被告与王荣国于2016年10月20日经法院判决离婚，48天后原告即把被告离婚诉讼中暂未处理的涉案房屋与沈如达、王某、王荣国、王丰叶等一批亲属恶意串通，伪造证据，混淆事实，企图通过诉讼方式侵害被告财产权利。综上，请求法院驳回原告诉请，依法追究其法律责任。第三人王丰叶陈述：2007年4月20日，原告向第三人王丰叶转让其位于沈巷村厘自留地，作价20000元，并签订了自留地转让协议。原告儿子沈某成向第三人王丰叶转让位于沈巷宅基地两分七厘，作价60000元，并签订宅基地转让协议。同日，第三人王丰叶的母亲王某代第三人支付上述转让款共计80000元，原告及其儿子沈某成出具收条确认收到了上述转让款。土地使用权转让后第三人王丰叶开始建造并装修房屋。由于第三人王丰叶当时年纪尚小，故由其母亲代为出资、父亲代为管理，在上述土地上建造并装修一幢二楼二层的房子。该房屋于2008年11月建成并装修完成。2006年，第三人王丰叶的父亲王荣国与被告再婚，由于王荣国系净身出户，再婚后一直没有住处，需要租住房屋，生活条件困苦，故第三人在房屋建成后暂将房屋借用给父亲居住，并约定其需要在2016年12月前搬出。被告则跟随王荣国一起居住在该房屋内。2016年，王荣国与被告离婚，第三人王丰叶要求被告搬离房屋，但被告始终强占房屋，拒绝搬出，侵犯了第三人王丰叶的正当权益。第三人王丰叶与郑香娥、王某、沈如达于2016年12月8日签订的购房协议系各方真实意思表示，且不违反法律规定或社会公共利益，属于合法有效的合同。汤佳娜拒绝搬出涉案房屋没有事实和法律依据，第三人同意原告的请求，要求作为无独第三人参加庭审。案经审理查明：原告系慈溪市掌起镇陈家村村民，被告、第三人王丰叶以及王丰叶的父亲王荣国、母亲王某均非该村村民。原告儿子沈某成的妻子与第三人王丰叶的母亲王某系姑侄关系，王某与王荣国于2000年6月28日协议离婚，约定第三人王丰叶由王某抚养，抚养费由王某负担；夫妻共同财产全归王某所有，如今后王某不抚养王丰叶，共有财产归王荣国所有。后王荣国与被告于2006年9月22日登记结婚，于2016年10月20日经法院判决离婚。离婚诉讼过程中，被告认为涉案房屋为原、被告夫妻共同财产，并提供证人张某证言、邻舍证明和相关建房资料复印件为证；王荣国则认为该房屋系其儿子王丰叶的财产，并提供了证人沈某成、王丰叶、王某的证言、宅基地转让协议、自留地转让协议、郑香娥与沈某成出具的收条、王某出具的委托书、慈溪市私人建住宅和用地申请审批表、岑建能出具的拼墙款收条为证。上述证据原件在庭审结束后均由王荣国取回。原告儿子沈某成于2007年2月12日支付涉案土地的邻居岑建能拼墙款预付款2000元，并于2007年4月3日支付拼墙余款2200元。2007年4月20日原告儿子沈某成（甲方）与第三人王丰叶（乙方）签订宅基地转让协议一份，约定甲方将其位于沈巷的宅基地二分七厘转让给第三人建房，双方议定转让价为60000元，转让费自协议签订后一并付清。若乙方要将宅基地或造好的楼房转让给别人，应按成本价（宅基地转让价+房屋建造价）优先转让给甲方。同日，原告（甲方）与第三人王丰叶（乙方）签订自留地转让协议一份，约定甲方自愿将沈巷门前七厘自留地转让给乙方造房，双方当面议定转让费为20000元。自协议签订后，乙方把款如数付给甲方，甲方以作安度晚年之用。若有纠葛之事，由甲方理清，与乙方无涉。后沈某成于同日出具收条一份，确认收到王某沈巷门前宅基地钱共计捌万元整。后，被告前夫王荣国出面购买建材，对外签订施工合同组织涉案房屋的施工、购买农村个人建房组合保险、并对外支付工程款。房屋建成办进屋酒时，被告和王荣国邀请了其亲朋好友参加，王某及其亲属未参加。后被告与其前夫王荣国共同居住在该房屋内。现王荣国已搬离该房屋，被告仍居住在该房屋内。2008年3月3日，原告以“本人无房现居住在儿子家中”为由申请新建占地面积为90平方米的二间二层楼房，并于2008年4月21日经相关部门审批同意其在涉案房屋土地上建造占地面积为90平方米的二层二间楼房。2016年12月8日，第三人王丰叶作为出卖人，王某作为出卖人的委托人，原告作为购买人，沈某成作为购买人的受托人签订购房协议一份，约定：因法律原因，王丰叶不能将位于掌××镇陈家村沈巷门前路的房子过户到本人名下，为避免今后纠纷，经四人协商，达成房屋买卖协议如下：一、综合考虑房子建造成本、土地审批、亲属关系、法律风险，该房屋作价350000元回卖于原告；二、沈某成自愿替原告在本协议签订后三天内一次性付清购房款；三、王丰叶全权委托母亲王某办理买卖房屋的一切手续，包括但不限于收取房子出售款。同年12月10日，沈某成通过银行转账将350000元款项汇至王某银行账户。2017年3月17日，原告就涉案房屋取得慈溪市国土资源局颁发的浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号不动产权证书，对其中的90平方米进行确权（超出该范围的29.87平方米不属确权范围）。2017年3月21日，原告与其儿子沈某成补签协议一份，约定：得知房子和地都没法过户给王丰叶，双方协商，如果这个买卖不成功，还是要还回来的，还回来如果要出钱的话全部钱由沈某成代原告出，但土地和房子全部归原告所有，土地和房子都由原告负责处置。原告百年之后如何处置，也由原告自行决定。本案的争议焦点在于：1.原告是否涉案不动产的权利人？2.被告是否具有正当理由居住在该房屋内？一、原告是否涉案不动产的权属人？原告称其系涉案不动产宅基地的使用权人，涉案房屋系第三人王丰叶所建造，办进屋酒与建造房屋之间没有必然的因果关系，被告称涉案房屋系其与王荣国建造缺乏依据，现原告向王丰叶支付了对价回购地上房屋，涉案宅基地和房屋在法律上均归原告所有。被告则认为涉案房屋宅基地系其与前夫王荣国以王丰叶名义购买的，款项系其支付的，因为原告与王某系亲戚关系，和王某串通要求写在王丰叶的名下否则就不卖，考虑到自己百年后财产都是王丰叶的，故被告也同意；涉案房屋系其与前夫王荣国共同建造，建房协议、保险、建筑材料都是王荣国出面和出资的，进屋酒也是两人办的，王某和她的亲戚都没有参加。王丰叶在房屋建造时未成年，尚在读书，无经济能力建造房屋。原告和第三人称涉案房屋系王丰叶母亲王某出资，委托其前夫王荣国建造管理与常理不符。该委托书藏了八年，在被告对委托书提出鉴定申请后就找不到原件不予配合，说明委托书系伪造的；如果房屋系王某出资为王丰叶建造的，房屋建成后由被告办进屋酒，王某和她的亲戚都不参加，还让前夫和前夫后来的妻子即被告居住至今不合情理；另委托书中载明一切费用房子造好装修完毕一次性付清，证人王某在被告离婚案件中作证时陈述的钱是一次性支付的陈述，在本案中又陈述“我全权委托他（王荣国），要钱了随时问我拿”，上述陈述前后矛盾。第三人陈述，涉案房屋宅基地系其母亲出资为其购买，地上房屋系其母亲出资，委托父亲代为管理建造和装修的。考虑到父亲再婚后没有住处，故在房屋建成后借用给父亲居住。其与原告于2016年12月8日签订的购房协议系合法有效的，原告系涉案房屋和宅基地的所有权人。经审查，涉案房屋宅基地的被许可使用人为原告，原告在2017年3月17日取得了涉案房屋的不动产权证书，被告和第三人对上述事实均无异议，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上述事实表明原告系涉案不动产的权属人，与本案具有直接利害关系。涉案房屋系在农村集体土地上建造的房屋，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。王丰叶并非涉案房屋所在村村民，其与原告在2007年签订的宅基地和自留地转让协议因违反我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，应认定为无效，原告依然享有涉案宅基地的使用权。至于在该宅基地上建造的房屋，并非宅基地使用权人即原告所建造，属于在原告宅基地上进行的添附，该房屋与原告享有使用权的土地结合在一起不可分离，现原告已经取得不动产权证书，恢复原状在经济上不合理，且无论是被告还是第三人王丰叶均无法取得涉案房屋的所有权，该房屋应当与宅基地使用权一并归原告所有，涉案房屋是谁建造的并不影响该不动产的归属。综上，本院认定原告系涉案不动产的权利人。二、被告是否具有合法理由占用涉案房屋？原告称涉案房屋系第三人王丰叶建造，王丰叶因其父亲王荣国居住困难允许其居住在该房屋内，被告系因为与王荣国的夫妻关系共同居住在该房屋内。现原告向房屋建造人王丰叶支付了对价回购了涉案房屋，被告继续居住在该房屋内没有合法理由，侵犯了原告的物权。被告则认为涉案房屋系其与前夫王荣国在夫妻关系存续期间共同建造的，原告向王某、王丰叶回购房屋的交易系无效的，上面没有被告的签名，被告也没有拿到钱，被告有权利居住在该房屋内。本院认为，虽然宅基地转让协议无效，但从转让协议和转让款支付的内容看，原告的真实意思系将涉案土地转让给第三人王丰叶。被告称其和前夫王荣国系因原告要求借用第三人王丰叶名义缺乏依据，其关于转让款系其支付与收条载明的转让款系由第三人王丰叶母亲王某支付相矛盾，且被告又无支付转让款的证据，对被告的上述主张本院不予确认。综上，本院认定原告宅基地转让的对象为第三人王丰叶。如上所述，涉案土地转让协议因违反法律强制性规定无效，转让协议无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方。因此，第三人王丰叶应当将宅基地返还给原告，由于该宅基地上已经添附了房屋，且现该房屋归属于原告（详见对争议焦点1的分析），原告因添附所获得的房屋所有权给对方造成的损失应当予以补偿。现涉案房屋由第三人王丰叶的父亲，也是被告当时的丈夫王荣国出面建造。原告和第三人王丰叶均认为王荣国系接受委托为儿子王丰叶建造涉案房屋，之所以建成后由被告与王荣国共同居住系王丰叶因父亲王荣国夫妻居住困难借用的，王荣国在与被告离婚一案中亦持该观点，但在被告申请对委托书的形成时间进行鉴定时，原告以王荣国不予配合为由未在指定期限内提供委托书原件；被告则认为涉案房屋系其与王荣国婚后无住房自建自住的。本院认为，原告、第三人王丰叶与被告对涉案房屋的实际出资建造人是谁存在争议，该争议缘自王荣国基于何种原因和法律关系在第三人王丰叶购买的土地上建造涉案房屋，属于第三人王丰叶与王荣国、被告之间的纠纷，不足以对抗原告基于涉案不动产产权提出的诉讼主张，应由第三人王丰叶与被告以及王荣国另行理直。现原告与第三人王丰叶为解决宅基地和房屋无法过户到第三人王丰叶名下的问题，签订的购房协议回购该房屋及宅基地，该购房协议因第三人王丰叶在法律上无法享受涉案不动产产权而无效，但从其约定内容看，该协议可视为双方就涉案土地无法恢复原状达成的赔偿或补偿方案。现原告已经支付上述款项，并取得了不动产权证书，其对讼争房屋不再负有补偿义务。即使涉案房屋系被告与王荣国自建自用，被告和王荣国因第三人王丰叶的宅基地返还行为丧失对房屋的使用权造成的损失，其有权要求第三人王丰叶进行赔偿，即被告和王荣国共同享有对第三人王丰叶损害赔偿之债权，该债权并非限制物权的特殊债权。根据物权效力优先于债权效力原则，原告基于物权享有的排他权利优于被告对基于涉案不动产对第三人王丰叶享有的债权，被告未提供证据证明其存在其他合法理由占用涉案房屋，本院认定被告继续占用该房屋无合法理由。本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告系涉案不动产的权利人，其要求确认涉案房屋的所有权及宅基地使用权由原告所有的诉请合理合法，本院予以支持。被告未提供证据证明其继续占用涉案房屋存在合法理由，原告作为涉案不动产的物权人要求被告返还涉案房屋的诉请亦合理合法，本院予以支持。被告关于原告不是适格原告，其有权继续占用涉案房屋的辩称缺乏相应的依据，本院不予确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、位于慈溪市掌起镇陈家村沈巷门前路、不动产证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号的不动产归原告郑香娥所有；二、被告汤佳娜于本判决生效后四十五日内腾退位于慈溪市掌起镇陈家村沈巷门前路、不动产证号为浙（2017）慈溪市不动产权第0027378号的房屋。本案受理费50元，由被告汤佳娜负担，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  高立民审 判 员  张小玲人民陪审员  韩国庆二〇一七年五月五日代书 记员  宓旭丹