上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2607号
上诉人（原审原告）王仪。
委托代理人张挺，上海兰皋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）赵萌萌。
委托代理人施晓峰。
上诉人王仪因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第2664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）登记产权人为王仪，该房屋建筑面积145.34平方米。
2014年4月16日，王仪（出租方、甲方）、赵萌萌（承租方、乙方）在居间方上海受丰房地产经纪有限公司的居间下，就系争房屋签订《房屋租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋租赁给乙方使用，租期为一年，从2014年6月1日至2015年7月31日止，每月租金人民币9，000元（以下币种均为人民币），租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年5月20日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的5日前，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；乙方需支付给甲方租赁保证金9，000元，租期内，水费、电费、煤气费、有线电视费、宽带等房屋使用费由乙方承担，并按单如期交纳；乙方应按合同约定按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修、附属设施、设备；若由于乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修；拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金累计超过两个月的，甲方有权单方面解除本合同，并承担相应违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同有特别约定相关责任的，从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍……。该合同签订后，赵萌萌支付押金9，000元。2014年5月21日，王仪向赵萌萌交付系争房屋，双方并于当日签署交接书，确认水、电、煤气表抄见数。后赵萌萌按约支付租金至2014年8月。
2014年9月3日，王仪丈夫致电赵萌萌，要求其尽快支付2014年9月至2014年11月的租金，并对通话内容进行了录音，主要内容：按照合同约定，赵萌萌应当于2014年9月开始的五天前支付，但赵萌萌至今未支付该期租金，王仪询问其原因，赵萌萌称自己正在医院进行产检，准备去美国生孩子，不愿意继续租赁系争房屋，并找朋友在看该房屋，故不支付相应的租金。在王仪多次询问后，赵萌萌仍表示不租赁系争房屋，并不愿意支付剩余时间的租金。
2014年9月3日晚22时左右，王仪代理人给赵萌萌发送短信，主要内容：王仪于2014年5月21日将系争房屋交付赵萌萌，赵萌萌应于2014年8月26日前支付后一期租金，但经多次催促后赵萌萌仍然不同意支付租金，告知王仪要单方面解除合同，并且马上要去美国生孩子。后王仪通过中介与赵萌萌联系未果，故现在短信通知赵萌萌，请赵萌萌于2014年9月4日上午10点前向王仪交还房屋，并腾空物品，否则王仪将起诉并要求赵萌萌承担相应的责任。赵萌萌当晚收悉此短信。
2014年9月4日，赵萌萌将房屋内物品清空，并搬离系争房屋。当日，王仪和中介公司至系争房屋，确认交房及水、电、煤气抄见数。
2014年9月15日，王仪将系争房屋另行出租。
现王仪诉至原审法院，要求：1、确认王仪与赵萌萌就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；2、赵萌萌支付2014年5月21日至2014年9月4日的水费139.73元；3、赵萌萌支付2014年5月21日至2014年9月4日的电费926.74元；4、赵萌萌支付2014年5月21日至2014年9月4日的煤气费195元；5、赵萌萌支付2014年5月21日至2014年9月4日的有线电视费69元；6、赵萌萌支付2014年5月22日至2014年5月31日的房屋使用费3，000元；7、赵萌萌支付2014年9月1日至2014年9月3日的房屋租金900元；8、赵萌萌支付逾期付款违约金2，700元；9、赵萌萌支付提前解约违约金9，000元；10、赵萌萌将损坏的墙面及四把“红苹果”餐椅恢复原状。原审法院审理中，王仪变更第十项诉请，要求赵萌萌赔偿修复系争房屋墙面及四把“红苹果”餐椅的预计费用共计5，000元。至于赵萌萌交付的9，000元押金，要求在其欠付的费用中抵扣。
王仪与赵萌萌对系争房屋2014年5月21日至2014年9月4日的水费、电费、煤气费、有线电视费的金额、滞纳金数额均予以确认。
王仪提供系争房屋内部照片一组，主要内容系该房屋墙面开裂损坏，桌椅表面油漆脱落，赵萌萌对此照片无异议，但认为墙面开裂并非赵萌萌所致，桌椅损坏确系赵萌萌所为，但属于正常损耗。
原审法院认为，王仪与赵萌萌签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该合同约定赵萌萌应于2014年9月开始的五日前支付下一期租金，但赵萌萌并未按约支付租金，在2014年9月3日王仪向其催讨租金时，赵萌萌明确表示不继续租赁系争房屋并解除合同，王仪于当晚向其发送解除合同的信息，并于当晚到达赵萌萌处。赵萌萌于2014年9月4日搬离系争房屋，故双方的房屋租赁合同实际已经于2014年9月3日解除。赵萌萌逾期未支付租金，且在合同到期前明确表示不租赁系争房屋，其行为显已违约，应当承担相应的违约责任。赵萌萌提出王仪主张的逾期付款违约金、提前解约违约金过高，要求法院酌情调整。法院根据赵萌萌实际履行合同的情况、欠付租金的时间、搬离房屋的情况、王仪的实际损失等，酌情确定其应当支付的违约金数额。现王仪与赵萌萌均确认王仪已经于2014年5月21日将系争房屋交付赵萌萌，并签订相关交接书，虽然该合同约定的租期自2014年6月1日开始，但赵萌萌已提前使用房屋，故双方的租赁关系实际自2014年5月21日开始，赵萌萌应当支付2014年5月21日至2014年6月1日的租金，其称该期间为免租期故拒绝支付相应租金，缺乏法律依据，难以支持。至于王仪所述的墙壁及桌椅损坏情况，根据照片反映的情况，无法判断墙壁系人为损坏，故王仪要求赵萌萌赔偿预计修复墙壁的损失，缺乏依据，难以支持。赵萌萌认可桌椅损坏系其所为，根据合同约定，赵萌萌应当负责修理损坏的桌椅，或王仪代为维修，由赵萌萌支付相关费用。因系争房屋已经另行出租他人，故桌椅等应由王仪自行维修为妥，现王仪尚未对“红苹果”餐椅进行维修，其费用尚未实际发生，故其要求赵萌萌赔偿相应的维修费的诉请，缺乏依据，难以支持。对于赵萌萌欠付的水、电、煤气、有线电视等费用及2014年9月1日至2014年9月3日的租金，赵萌萌并未提出异议，故予以确认。据此，原审法院判决：一、王仪与赵萌萌就上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年9月3日解除；二、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的水费139.73元；三、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的电费926.74元；四、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的煤气费195元；五、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月21日至2014年9月4日的有线电视费69元；六、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年5月22日至2014年5月31日的租金3，000元；七、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年9月1日至2014年9月3日的租金900元；八、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪逾期付款违约金15元；九、赵萌萌应于判决生效之日起十日内支付王仪违约金1，000元；十、王仪应于赵萌萌履行上述第“二”至第“九”项主文内容后十日内，将上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋押金9，000元返还赵萌萌；十一、王仪要求赵萌萌赔偿上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋墙壁预计修复费3，000元的诉讼请求，不予支持；十二、王仪要求赵萌萌赔偿上海市杨浦区大学路XXX弄XXX号XXX室房屋四把“红苹果”品牌餐椅的预计修复费2，000元的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人王仪不服，向本院提起上诉称：1、原审法院遗漏查明上诉人存在的中介服务费以及房屋空置损失事实；2、被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，原审法院调整的违约金过低；3、原审法院诱骗上诉人变更诉讼请求，并把违法变更的诉请作为判决的依据。请求本院撤销原判第八、九、十、十一、十二项，改判支持其原审时的诉讼请求。
被上诉人赵萌萌辩称：被上诉人并未明确表示解除合同，是上诉人的丈夫驱赶被上诉人搬离系争房屋，造成被上诉人的损失远远大于上诉人，原审法院判决的违约金过高。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，王仪与赵萌萌签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。赵萌萌逾期未支付租金，且在合同到期前明确表示不租赁系争房屋，构成违约，应当承担相应责任。原审法院根据赵萌萌的请求，综合考量履行合同的实际情况、欠付租金的时间、搬离房屋的情况、王仪的实际损失等因素，酌情确定其应当支付的违约金数额，并无不当。王仪上诉称违约金调整过低，本院不予采信。王仪上诉称原审法院在审理中诱骗其变更诉讼请求，但未提供证据予以证明，本院难以采信。至于房屋中介费以及赵萌萌搬离后的房屋空置费，王仪上诉称应由赵萌萌承担，有违公平，本院不予采纳。王仪的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人王仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年六月十一日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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