湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1102民初123号原告永州市联众物业管理有限公司。法定代表人唐年平，系该公司董事长。委托代理人李桂斌，男，汉族。委托代理人张实现，女。被告曹美艳，女，汉族。原告永州市联众物业管理有限公司与被告曹美艳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员黄朝晖独任审判，于2016年2月17日在本院公开开庭进行了审理。书记员张凌萍担任记录。原告的委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系永州市零陵区学苑名邸小区御龙苑8栋1单元301房的业主，于2012年8月12日接房并与他公司签订了《前期物业管理服务协议》；他公司于2011年5月份进驻学苑名邸小区并实施物业管理服务至今，在此期间，被告从2013年10月1日至2015年12月30日无故拖欠物业管理费1592元未交，已构成违约，经他公司多次催收，被告仍拒不交纳；为此，特诉至法院，请求依法判令：1、由被告一次性偿付拖欠原告的物业管理服务费1592元（2013年10月1日至2015年12月30日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告口头辩称，开发商交房时已经推迟了一年，应减去一年的物业管理费，同时，他们的土地使用证与开发商的预售许可证有出入，没有进行现场测量，且房屋存在漏水的质量问题，至今没有处理好，加上原告在物业管理过程中保安、保洁、交通秩序和车辆停放、绿化、共用设施设备及其运行的维护和管理、维护和创造良好环境等问题都与《物业管理服务合同》中所提及的相关内容不相符，所有服务措施都不到位，违背了与被告之间签订的《物业管理服务合同》。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、物业管理服务合同，欲证实双方签订了《物业管理服务合同》，被告应按照合同的约定履行自己的义务；2、业主临时规约，欲证实被告应享有的权利及应履行的义务；3、装修管理协议，欲证实被告在房屋进行装修时，双方即约定了相关的费用等情况；4、催款单，欲证实被告没有交费后，原告向其催款的事实。对上述证据，被告质证认为：对证据1的真实性有异议；对证据2有异议，原告没有履行好自己的职责；对证据3有异议，被告没有在上面签字；对证据4的有异议，被告交过物业管理费。对原告提交的证据，经本院依法审查，认证如下：证据1、2、3是双方当事人自愿签订的合同，不存在欺诈、胁迫等无效的情形，本院予以采信；对证据4是在被告拖欠物业管理费后，原告向其催收的单据，与事实相符，本院予以采信。被告未向本院提交任何证据。根据原、被告双方当事人的陈述、举证、质证及本院的认证，本院确认如下案件事实：被告曹美艳为永州市零陵区学苑名邸小区御龙苑8栋1单元301房的业主，该小区的物业公司即原告永州市联众物业管理有限公司。2012年8月12日，被告从开发商处接收该房屋。同日，原、被告即签订了一份《前期物业管理服务协议》，明确了双方的权利与义务，并约定物业管理服务费收费标准为楼梯房每平方米0.5元，业主收房时预交6个月的物业管理费（348元）。此后，被告以开发商延期交房一年，应减一年物业管理费，以及原告的安全措施不到位，小区卫生非常差、水果市场扰民及房产证与实际面积有出入等理由，自2013年10月1日至2015年12月30日被告一直拖欠未交物业务管理费，原告向被告送达物业费缴费通知单，通知被告缴纳相应的物业管理费，但被告仍未予交纳，原告遂诉至本院。另查明：被告在该小区内的房屋面积为117.91平方米；该小区目前尚未成立业主委员会；根据永州市零陵区物价局零价服【2015】6号文件，学苑名邸小区前期物业服务收费标准为多层无电梯每月每平方米0.6元。本院认为，一、原告、被告签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据本案查明的事实，可以认定原告具有从事物业管理的资质，其已通过相应方式通知被告缴纳物业管理费，原告的房屋面积为117.91平方米，根据《前期物业管理服务协议》约定的物业管理服务收费标准每平方米每月0.5元，故被告每月应当交纳的物业管理费为58.96元，从2013年10月1日至2015年12月30日期间应交纳的物业管理费共计1591.92元。同时，虽然原告提供的物业管理服务有一定的瑕疵，但原告在与被告签订协议时已降低物业管理费的收费标准，被告应向原告缴纳双方合同约定的物业管理费。二、关于被告辩称原告公司没有履行好安保、保洁、交通秩序、绿化等相关合同义务及开发商延期交房一年，应减免一年的服务费，要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，本院认为，因物业服务针对广大业主，具有公共性的特征，每个业主利益角度不同，要求物业公司提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此被告若认为原告未依照物业服务合同的约定履行好相关义务，其可以选择通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但在本案中，被告并未提起反诉，仅以原告未履行好物业服务义务为由拒交物业管理费，显然不属合理选择，但本院希望原告在今后履行物业服务过程中，注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，与业主共同创建一个和谐的小区；至于被告认为开发商延期交房要求减免一年的服务费，因延期交房是否应承担违约金，与本案的物业服务属不同的法律关系，责任承担主体并非本案原告，被告如认为开发商有违约的情形，也可通过另行起诉来解决，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告曹美艳在本判决生效后十日内支付原告永州市联众物业管理有限公司从2013年10月1日至2015年12月30日期间的物业管理费1591.92元；二、驳回原告永州市联众物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告曹美艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年。该期限自法律文书规定期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。（此页无正文）审判员  黄朝晖二〇一六年五月十六日书记员  张凌萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。