广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9737号
上诉人（原审原告）：邓德煌，男，汉族，1975年1月28日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：梁自强，广东文领律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈荣生，广东文领律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：廖章志，男，汉族，1975年4月10日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。
原审第三人：佛山市南海区嘉好房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥体育路德明大厦A座A-1铺之二，统一社会信用代码91440605077897522H。
法定代表人：何福香。
上诉人邓德煌因与上诉人廖章志、原审第三人佛山市南海区嘉好房地产代理有限公司（以下简称嘉好公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4596号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人邓德煌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判廖章志向邓德煌赔偿按揭费损失12636元与溢价损失806480元；2.本案一、二审诉讼费由廖章志承担。事实和理由：一审法院就邓德煌损失数额的认定，与事实不符。首先，按揭费12636元系邓德煌为购买涉讼房屋向按揭公司支付的费用，而涉案《房屋买卖合同》约定的违约金则是合同约定的惩罚性违约金，二者并不冲突。一审法院以邓德煌请求的12636元按揭费已被合同约定的违约金所函纳，因此对邓德煌的该项诉请不予支持，此系一审法院对案涉合同违约金性质认定不清所致错误判决；其次，自2016年下半年起，佛山房价特别是南海区房价就一直处于不断上涨态势，因廖章志未依约将涉讼房屋转让至邓德煌名下，因此给邓德煌带来的利益损失远远高于《房屋买卖合同》约定的违约金数额。一审法院以廖章志与案外人交易价格基本与涉案《房屋买卖合同》约定转让价格持平为由，无视邓德煌遭受的溢价损失，与客观事实不符，前述廖章志与案外人约定的房屋成交价格完全有可能系廖章志为规避法律责任而故意对外填低交易价格。此外，一审法院认为，邓德煌以40000元定金请求806480元溢价损失，该行为有失公平合理。一审法院上述认定系混淆了不同法律事实，40000元系邓德煌与廖章志于《房屋买卖合同》中约定的定金数额，而806480元系廖章志违约给邓德煌带来的溢价损失，二者之间不存在正比或者反比的关联性，一审法院以定金数额作为判定邓德煌所受损失的依据，欠缺事实和法律基础；最后，邓德煌委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉讼房屋进行估价，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2017年6月19日出具《房地产评估咨询意见书》（编号：2017160894），意见书表明2017年6月19日该涉讼房屋的总价为1159620元，该评估意见足以证明邓德煌遭受的溢价损失是事实，廖章志对此应予赔偿。
被上诉人廖章志辩称，第一，廖章志对邓德煌办理按揭的有关事宜并不知情，也从未与其一同办理过任何按揭手续，邓德煌主张的按揭费损失没有事实依据；第二，廖章志与邓德煌签订房屋买卖合同的时间是2016年7月15日，此时约定房屋价格系148万元。廖章志与案外人刘华丽签订房屋买卖合同的时间是2016年12月30日，此时约定房屋价格系150万元，二者之间仅相差2万元，因此，邓德煌主张的房屋溢价损失不具事实依据。
上诉人廖章志上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回邓德煌一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由邓德煌承担。事实和理由：一审法院歪曲当事人原意，对涉讼《房屋买卖合同》第19条的理解存在错误，导致认定事实错误，适用法律不当，判决结果显失公平。第一，廖章志出售涉讼房屋的目的在于为案外人债务履行担保责任，并非为谋求经济利益，该目的从涉讼房屋的出售价格为148万元，仅能够偿还案外人债务这一点上可以看出，一审法院亦已查明此事实；第二，廖章志在出售涉讼房屋时，明确将上述目的告知买方邓德煌，廖章志表示希望邓德煌先付款以涂销抵押，尽快促成交易，但邓德煌表示其无此经济能力，需要按揭付款，该事实在一审中已查明；第三，一审法院认为“廖章志主张其签订合同时尚不清楚其能否筹集资金偿还欠款以解押涉讼两套房屋明显有违诚实信用原则”，毫无事实依据。相反廖章志在与邓德煌交易时，如实告知涉讼房屋情况，积极践行诚实信用原则。正是因为一方面涉讼房屋之上抵押债务负担高达140多万元，另一方面邓德煌无力一次性支付房款以解除抵押，为保障各方利益，才致使廖章志在与邓德煌签订《房屋买卖合同》之时手书第19条约定45个工作日的筹资期限。但由于负担债务数额巨大，邓德煌并无把握在45个工作日内筹资清偿债务，因此涉讼合同第19条约定“若卖方无法在45个工作日内赎回该房产，经纪方有权将买方所支付的40000元定金无息退还给买方且双方无违约责任”，且为了保障各方利益，该40000元定金亦由中介方代为收取。涉讼合同第19条的约定，充分考虑了各方当事人的利益，45个工作日后因邓德煌无法赎回房屋而解除合同的后果，对合同各方的利益均无任何损失，亦为超过各方订立合同时对可能产生损失的预期估计，该条约定公平合理，是各方自愿协商一致的结果，对各方均有拘束力。第四，依据廖章志、邓德煌签订合同的目的，若45个工作日内廖章志不能赎回房产，则买卖双方的交易是无法进行的，即合同目的无法实现，廖章志享有法定解除权。一审法院以“是否涂销抵押、何时涂销抵押、涂销抵押的资金来源均由廖章志控制”为由认为“赋予廖章志在无法于签订涉讼合同后45个工作日内赎回房产时有权单方解除涉讼合同，明显有违公平合理原则”，并无事实与法理依据。事实上，该45个工作日内，廖章志一直积极筹款，但由于数额较大，短时间段内无法筹集，并且本案中并无证据证明此次交易落空的原因系廖章志有筹款能力或已经筹得款项，但就地起价，故意或拖延不去赎回房产。本案中，廖章志并不存在故意违约行为，因此依法依约享有合同解除权。第五，一审法院责任分配结果有失公平。首先，本案中有关按揭手续，是中介公司与邓德煌利用廖章志之前交付的银行卡等复印件私自办理的，廖章志对此完全不知情，因此产生的费用损失理应由邓德煌与中介公司自行承担；其次，依据涉讼合同第19条的约定，涉讼合同在45个工作日后无法履行而解除后，4万元定金应由中介公司退回给邓德煌，中介公司至今未退回系中介方违约，一审法院判令廖章志向邓德煌退回该定金后再向中介公司主张，无事实依据，适用法律错误；最后，廖章志与案外人刘华丽约定的房屋交易价格系1500000元，但最终的成交价格系1499018.77元，与涉讼《房屋买卖合同》约定的交易价格1480000元，二者相差甚微，廖章志并未在此交易中谋取经济利益。此外，也并无任何证据证明廖章志存在故意、恶意或重大违约行为损害邓德煌的利益，一审法院判令廖章志承担违约责任，与事实不符。
被上诉人邓德煌辩称,对《房屋买卖合同》第19条解除条款的理解应适用一审法院的理解。
邓德煌向一审法院提出诉讼请求：1.廖章志承担违约金148000元（以总成交价1480000元的10%计算）；2.廖章志退还定金40000元并支付按揭费12636元；3.廖章志向邓德煌赔偿溢价损失806480元（溢价损失根据涉讼房屋市场价2286480元减去双方签订合同约定时的价格1480000元之差即806480元）；4.诉讼费用由廖章志承担。
一审法院查明：涉讼两套房屋位于佛山市南海区大沥镇博爱东路3号金域华庭鸿景阁2座1102房（权利证号：0200429002）、1106房（权利证号：0200429003），原登记权利人为廖章志，至2017年1月9日止，涉讼两套房屋均存在最高额抵押登记，抵押权人为南海农商行松岗支行；2017年1月20日，涉讼两套房屋的权利登记状况注销，现1102房变更为粤（2017）佛南不动产权第0019220号、1106房变更为（2017）佛南不动产权第0019196号。廖章志确认其将涉讼两套房屋已出卖给案外人刘华丽。
2013年11月14日，案外人旭鼎化工公司（借款人）与南海农商行松岗支行（贷款人）签订《最高额借款合同》，约定：贷款人同意自2013年11月14日起至2018年11月13日止在最高借款本金余额1428600元内，根据借款人的需要和贷款人的可能，分次向借款人发放贷款。廖章志为案外人旭鼎化工公司的上述借款提供担保，并于2013年11月14日与南海农商行松岗支行签订《最高额抵押合同》，以涉讼两套房屋作为抵押物，后涉讼两套房屋办理了最高额抵押登记。
2016年6月25日，邓德煌向嘉好公司支付金域华庭鸿景阁B座1102房诚意金20000元，其中19000元通过银行转账，1000元以现金支付。
2016年7月15日，邓德煌（买方）、廖章志（卖方）、嘉好公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方向卖方购买涉讼两套房屋，建筑面积约163.32平方米，成交价为1480000元，签订合同时支付40000元作为定金，首期楼款（含定金）400000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请5个工作天内，买卖双方应共同到房管部分办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），1080000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖双方完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方；交易所产生的税费、土地出证金以及房改房公用分摊面积费用（如有）由买方支付；基于买卖双方独家委托经纪方买卖涉讼两套房屋，且经纪方已促成买卖双方签订了涉讼合同，买卖双方同意买方于合同签订之日向经纪方支付30000元作为咨询及中介服务费，买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，买卖双方同意经纪方可自买方或卖方转交或代保管的款项中扣除相应金额用作支付咨询及中介代理服务费；根据国家规定，经纪方不代收代管交易资金，买卖双方可向银行办理交易资金托管业务，但买方可将诚意金或订金交经纪方代收代付，如经纪方无法将诚意金或订金交付给业主，应由买方与卖方协商解决，买卖双方不能据此向经纪方追讨责任；卖方不能按涉讼合同约定将涉讼两套房屋售予买方，或者因违约而无法将涉讼房屋售予买方的，应向买方支付涉讼房屋成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付涉讼房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼两套房屋成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买涉讼房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付涉讼两套房屋成交价的10%作违约金；买方不能按涉讼合同约定买入涉讼两套房屋，或者因违约而无法买入涉讼两套房屋的，应向卖方支付涉讼两套房屋成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，或未能按时履行涉讼合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉讼两套房屋成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉讼两套房屋，买方应向卖方支付涉讼两套房屋成交价的10%作为违约金。涉讼合同备注注明，经买卖双方友好协商，鉴于卖方把涉讼两套房屋抵押给农商银行，于签订合同当天，买方支付40000元作为定金，暂由经纪方代收，待卖方把涉讼两套房屋解除抵押后，由经纪方转给卖方并由买方追加40000元合共80000元作为涉讼两套房屋的定金，若卖方无法在45个工作日内赎回涉讼两套房屋，经纪方有权将买方所支付的40000元定金无息退还给买方且双方无违约责任，若涉讼两套房屋解押成功，卖方必须履行合同，将涉讼两套房屋卖给买方。
同日，嘉好公司出具收据确认收到邓德煌交来购买金域华庭鸿景阁B座1102房定金20000元，暂由嘉好公司代收。
2016年11月9日，嘉好公司出具收据确认收到邓德煌交来涉讼两套房屋按揭费12636元。
2016年12月30日，廖章志（甲方、卖方）与案外人刘华丽（乙方、买方）签订《抵押房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉讼两套房屋，总成交价1500000元；甲方将涉讼两套屋已抵押给南海农商行松岗支行，甲方应在签订合同前将上述房产所抵押担保的全部债务具体、如实告知乙方；经协商，乙方同意代甲方偿还贷款1500000元（其中含定金40000元），用于全额冲抵涉讼两套房屋的购房款，甲方于合同签订后10个工作日内到银行办理还贷手续，甲方必须于当日结清涉讼两套房屋所抵押担保的所有债务（含贷款本金及其相应的利息、罚息、复利、费用等），甲方从银行取得的涉讼两套房屋已结清贷款证明、办理注销抵押登记的有关证明文件及房地产权证等，甲方应在当日将相关文件交给乙方保管、留置；乙方在签订合同当日支付购房款40000元给甲方，如任何一方未能按约履行，则另一方有权单方面解除合同，并按违约责任处理，甲方到银行办理还贷手续当日，乙方支付尾款1460000元，用于偿还涉讼两套房屋所抵押担保的贷款。
2017年1月10日，案外人刘华丽转账1459018.77元代案外人旭鼎化工公司向南海农商行松岗支行还款。后涉讼两套房屋涂销抵押。
2017年4月5日，邓德煌提起诉讼。嘉好公司确定邓德煌向廖章志支付的定金40000元由嘉好公司保管，其中包括邓德煌于2016年6月25日向嘉好公司支付的诚意金20000元，该诚意金亦转化为涉讼两套房屋的定金。对于涉讼合同备注“若卖方无法在45个工作日内赎回该房产，经纪方有权将买方所支付的40000元定金无息退还给买方且双方无违约责任，若该房屋解押成功，卖方必须履行合同，将涉讼两套房屋卖给买方”的理解，邓德煌认为因其想购买涉讼两套房屋，考虑到涉讼两套房屋存在抵押，故邓德煌、廖章志约定若廖章志在45个工作日内无法涂销抵押，嘉好公司可以向邓德煌退还定金，该条款是对廖章志的约束，符合上述条件的，邓德煌有权终止涉讼合同，但廖章志无权终止；廖章志认为因涉讼两套房屋是用于为案外人借款作担保的，案外人一直没有还款，债权人要求廖章志履行担保责任，廖章志是不得已才出售涉讼两套房屋，涉讼两套房屋是办理抵押登记的，若需进行交易必须要先注销抵押，而注销抵押需要清偿债权人的债权，签订涉讼合同时，廖章志不确定能否筹集款项清偿债务，廖章志将上述情况告知邓德煌，才约定45个工作日注销抵押即进行交易，不能注销就终止涉讼合同；嘉好公司认为嘉好公司知道廖章志有欠款1400000元，且该欠款是涉讼两套房屋能够贷到的最高金额，为保障邓德煌的资金安全，才约定由嘉好公司保管定金，备注45个工作日是为了约束廖章志在合理期限内赎回涉讼两套房屋，注销抵押，若廖章志无法在45个工作日内赎契，邓德煌可以收回定金并不承担责任，但并不是说卖方45个工作日内赎契不承担违约责任。廖章志陈述其签订涉讼合同时预备涂销抵押的资金来源是准备向其朋友借款。
一审法院认为：邓德煌、廖章志及嘉好公司签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了廖章志与邓德煌之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含嘉好公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现邓德煌、廖章志就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，一审法院仅对邓德煌、廖章志之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同备注约定“若卖方无法在45个工作日内赎回该房产，经纪方有权将买方所支付的40000元定金无息退还给买方且双方无违约责任，若涉讼两套房屋解押成功，卖方必须履行合同，将该房屋卖给买方”，对于该条款的解释，邓德煌、廖章志及嘉好公司存在争议，邓德煌和嘉好公司认为该条款是指在廖章志无法于涉讼合同签订后45个工作日内赎回房产的情况下，赋予邓德煌合同解除权；廖章志认为该条款是在廖章志未于45个工作日内赎回该房产的情况下，赋予邓德煌、廖章志双方均有合同解除权。结合涉讼合同条款来看，邓德煌、廖章志并未约定涉讼房屋由邓德煌垫资涂销抵押，涂销抵押的义务应由廖章志承担，是否涂销抵押、何时涂销抵押、涂销抵押的资金来源均由廖章志控制，在此情况下，赋予廖章志在无法于签订涉讼合同后45个工作日内赎回房产时有权单方解除涉讼合同，明显有违公平合理原则；且廖章志涂销抵押作为涉讼合同约定的卖方义务，在未约定邓德煌垫资涂销的情况下，相应的资金筹措义务应当由廖章志自行承担，廖章志作为具有完全民事行为能力的主体，在合同订立过程中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，廖章志主张其签订合同时尚不清楚其能否筹集资金偿还欠款以解押涉讼两套房屋明显有违诚实信用原则。备注亦明确约定涉讼两套房屋解押成功，廖章志必须履行合同将涉讼两套房屋卖给邓德煌，对于该项义务并没有时间限制，综合考虑上述因素，结合涉讼合同备注所使用的词句、涉讼合同对于邓德煌、廖章志权利义务的约定、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，涉讼合同备注约定的卖方无法在45个工作日内赎回涉讼两套房屋，嘉好公司有权退回定金且双方无违约责任，其应当是赋予邓德煌合同解除权，邓德煌据此解除合同的，嘉好公司代廖章志向邓德煌收取的定金40000元无息无责退还予邓德煌，且邓德煌、廖章志互不承担其他违约责任。廖章志认为只要其未在合同签订后45个工作日内赎回房产，涉讼合同即终止没有事实依据，一审法院依法不予采信。廖章志未在涉讼合同签订后45个工作日内赎回房产，邓德煌并未要求解除合同，廖章志在未提供证据证明邓德煌存在违约行为的情况下，在涉讼合同解除前将涉讼房屋售予案外人，并办理房屋权属转移登记手续，致涉讼合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。
涉讼合同约定买方可将诚意金或订金交经纪方代收代付，如经纪方无法将诚意金或订金交付给业主，应由买方与卖方协商解决，买卖双方不能据此向经纪方追讨责任，涉讼合同备注处明确写明签订合同当日邓德煌支付40000元作为定金，暂由嘉好公司代收，待廖章志解除抵押后由嘉好公司转给卖方；嘉好公司亦确认已收到邓德煌支付的定金40000元，该款项由其代为保管，由此可见，嘉好公司代廖章志向邓德煌收取定金40000元是经廖章志授权认可的，廖章志认为其未收取邓德煌任何款项的辩解无事实依据，一审法院依法不予采纳。现涉讼合同因廖章志根本违约而无法继续履行，邓德煌亦要求解除涉讼合同。故一审法院对邓德煌要求廖章志退还定金40000元的诉讼请求予以支持。对于嘉好公司代廖章志收取的40000元，廖章志可以向嘉好公司另行主张退还。综合考量邓德煌、廖章志在涉讼合同中对违约责任的约定、涉讼合同的履行情况、廖章志在合同履行过程中的违约行为、廖章志的过错程度、邓德煌的损失情况及房地产交易市场情况，一审法院对邓德煌要求廖章志支付违约金148000元（1480000元×10%）的诉讼请求予以支持。
邓德煌请求廖章志支付的按揭贷款费用12636元，已纳入前述违约金认定的考量范围，在邓德煌未提供证据证明其实际损失大于本院核定的赔偿标准的情况下，对邓德煌要求廖章志赔偿按揭贷款费用12636元的诉讼请求，一审法院不再另行支持。涉讼合同已对违约责任进行了明确约定，双方均能据此预见违约情形所需要承担的责任，且廖章志将涉讼房屋出售案外人的价格与邓德煌、廖章志约定的涉讼两套房屋成交价基本持平，房价快速上涨并不属于廖章志在签订涉讼合同时及其将涉讼两套房屋出售案外人时可预见情形，再考虑邓德煌仅向廖章志支付部分定金40000元的实际情况，廖章志请求邓德煌按房屋市场价值的差额赔偿其损失806480元有失公平合理，且邓德煌亦未提供证据证明溢价损失为806480元，综上，一审法院对邓德煌要求廖章志赔偿溢价损失806480元的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、廖章志应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金40000元予邓德煌；二、廖章志应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金148000元予邓德煌；三、驳回邓德煌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6932元，由邓德煌负担4902元，廖章志负担2030元。
二审期间，邓德煌向本院提交两组证据：
1.《1102房、1106房买方划付款授权书》，拟证明邓德煌支付的按揭费；
2.邓德煌委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉讼房屋出具的《房地产评估咨询意见书》，拟证明邓德煌的溢价损失。
本院经核查认证如下，对邓德煌提交的上述证据的真实性予以确认。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉《房屋买卖合同》履行过程中究竟哪一方存在违约行为及相应违约责任认定的问题。
关于案涉《房屋买卖合同》履行过程中究竟哪一方存在违约行为的问题。本案中，判断这一问题的关键在于如何理解案涉《房屋买卖合同》之备注部分的内容。双方当事人在2016年7月15日签订的《房屋买卖合同》之备注部分约定“经买卖双方友好协商，鉴于卖方把该房抵押给农商银行。于签定合同当天，买方支付40000元人民币作为定金，暂由中介方代收，待卖方把该房解除抵押后，由中介方转给卖方并由买方追加多40000元，合共80000元作为该房屋的定金。若卖方无法在45个工作日内赎回该房产，中介方有权将买方所支付的肆万定金，无息无责退还给买方且双方无违约责任。若该房屋解押成功，卖方必须履行合同，将该房屋卖给买方”。本院认为，该合同之备注部分属于案涉合同所附解除条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”根据上述法律，本案中双方当事人在合同中备注约定内容属于一种经双方当事人协商一致确立的合同条款，该条款具备以下法律特征：属于将来发生的事实；属于不确定的事实；属于当事人约定而非法定的事实；属于合法的事实。由于廖章志出售案涉房屋系履行其债务担保义务以紧急筹集资金，故其能否在约定的45天内足额筹集款项以解除案涉房屋的抵押处于不确定状态，这也正是双方当事人进行该特别条件约定的原因，虽然在该条款的履行过程中，廖章志客观上确实处于相对主动地位，但该情形在合同双方当事人签订时均是明确知道并共同接受的，即合同双方当事人均受该合同条款的同等约束。由于在本案诉讼过程中，邓德煌并未能提供任何直接有效的证据证明廖章志存在不正当地促成该合同约定条件成就的行为，那么在该合同条款所附解除条件成就的情况下，依法应认定该合同已经解除。按照约定的内容执行，即由廖章志将邓德煌所支付的40000元定金，无息无责退还给邓德煌且双方无违约责任。一审法院对本案中所涉违约责任认定错误，本院予以纠正。由于案涉定金系嘉好公司收取，但根据一审法院查明的事实看，嘉好公司收取该笔定金40000元的行为系经廖章志授权认可代其保管，故一审法院据此判决由廖章志返还该笔定金40000元并无不妥，本院予以维持。
至于邓德煌主张的损失按揭费12636元的问题。根据案涉合同之约定，案涉房屋的余款由买受人申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续；而基于上述，双方当事人在合同备注处又同时手写添加了关于附条件解除合同的相关内容。从两者的履行内容看，确实存在一定的相互冲突之处，故从双方对订立合同履行义务相互矛盾之内容均负有过错及公平原则角度出发，本院确定对于邓德煌客观支出的该笔费用由双方各自负担一半，即由廖章志向邓德煌支付该笔损失6318元。
综上，廖章志、邓德煌的上诉主张合理部分，本院予以支持；无理据部分，本院予以驳回。一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，本院迳予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4596号民事判决第一项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4596号民事判决第二项、第三项；
三、廖章志应于本判决发生法律效力之日起十日内向邓德煌支付案涉按揭费损失6318元；
四、驳回邓德煌的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取6932元，由邓德煌负担6132元，廖章志负担800元；二审案件受理费16051.16元，由邓德煌负担14251.16元，廖章志负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年十二月六日
书 记 员 黄结仪