广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0785民初120号
原告：广东康盛投资有限公司。
法定代表人：何宁海，经理。
委托诉讼代理人：陈嘉瑜，广东协诚律师事务所律师。
被告：恩平市国土资源局。
法定代表人：张红艺，职务：局长。
委托诉讼代理人：吴庭富，职务：副局长。
委托诉讼代理人：冯贵华，职务：所长。
原告广东康盛投资有限公司（以下简称康盛公司）与被告恩平市国土资源局（以下简称恩平国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告康盛公司的委托诉讼代理人陈嘉瑜，被告恩平国土局的委托诉讼代理人吴庭富、冯贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令恩平国土局将坐落于恩平市锦江新城南区地块四中余下的34000平方米移交给康盛公司；2、判令恩平国土局支付2011年2月2日至2015年12月22日期间违约金19238730元给原告，并从2015年12月23日至土地实际交付之日止，每天按34000平方米对应的国有建设用地使用权出让价10778000元的千分之一向原告支付违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月2日，康盛公司通过恩平市国土局土地交易中心举行的国有土地使用权挂牌出让活动，经公开竞价，成功竞投取得位于恩平市锦江新城南区地块（一）至（六）合计32.4163公顷的土地使用权，并于当天与恩平市土地储备中心、恩平市土地交易中心签订了六块地块的《恩平市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，又另与恩平国土局签订了六块地块的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。根据上述合同的约定，康盛公司应分二期向恩平国土局支付国有建设用地使用权出让价款，第一期应于2010年11月16日之前支付合计5138.15万元，第二期应于2011年5月1日前支付完毕余下合计5138.15万元，恩平国土局应于2011年2月1日前将出让宗地交付，并同意在交付土地时该宗土地应达到三通一平的土地条件。康盛公司应当按照合同的约定，按时支付国有土地使用权出让价款，如不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的千分之一向恩平国土局缴纳滞纳金。康盛公司按本合同约定支付出让价款的，恩平国土局必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于恩平国土局未按时提供出让土地而致使康盛公司本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，恩平国土局应当按康盛公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向康盛公司给付违约金。
合同签订后，康盛公司分别于2010年10月29日、2010年11月17日、2011年4月29日向恩平国土局缴交出让金4114万元、1025万元、5137.3万元，合计10276.3万元，已支付完毕合同约定的国有建设用地使用权出让金。恩平国土局于2014年7月15日向康盛公司发出《土地出让金滞纳金催缴通知书》，称第一期的部分出让金迟缴一日，滞纳金额1.025万元，要求于2014年7月31日前缴清相关滞纳金，逾期仍未缴清的，将依照有关规定停办康盛公司今后有关土地业务手续，同时通过司法程序追缴。收到该通知后，康盛公司于2014年7月24日将滞纳金1.025万元支付。此后，恩平国土局也办理完毕了32.4163公顷土地的《国有土地使用权证》，并陆续将六块地块的大部分国有建设用地使用权移交给康盛公司使用，但至今仍有34000平方米的国有建设用地使用权未能移交使用。该34000平方米土地使用权的出让价款为10778000元（按每平方米317元计算），截至起诉日恩平国土局已经逾期1785天（2011年2月2日至2015年12月22日），已严重影响了康盛公司的项目综合开发，故向法院提起本案诉讼。
恩平国土局辩称：一、涉案坐落于恩平市锦江新城南区地块四的土地已完成移交，不存在违约情况。康盛公司于2010年11月通过公开挂牌出让竞得恩平市锦江新城南区地块一至地块六的土地使用权，面积共486亩。该六块地是由恩平市土地储备中心通过收回11宗土地使用权后进行挂牌出让的，来源合法。之后，恩平市土地储备中心委托恩平市土地交易中心向社会公开出让上述地块一至六，挂牌过程中符合法律程序。恩平国土局于2011年5月向康盛公司核发上述地块一至地块六的《国有土地使用权证》（后来由于规划需要调整成四个国有土地使用权证）。因此，上述地块一至地块六的土地使用权已经属于康盛公司，并不存在未移交土地的情况，也不存在违约情况。故其提出的移交土地34000平方米和支付违约金的诉讼请求不当。二、康盛公司对涉案地块四的土地已行使了土地的收益和处分等土地使用权权利。康盛公司已于2011年将坐落于恩平市锦江新城南区地块四的土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司开平市支行，抵押证号为恩府他项（2011）字第0117号，目前该宗土地仍在抵押期限内。土地抵押权是土地使用权人合法占有和利用土地的一项权利，因此，康盛公司对该土地使用权行使抵押权利的行为已经充分说明其已经取得该土地的收益和处分权利，即已经明确取得了该宗土地的使用权，因此不存在未移交土地的情况。三、康盛公司起诉对象不当，恩平国土局主体不适格。康盛公司未能有效对涉案土地进行利用是因为个别村民为谋求个人利益，私自在该地种有农作物，要求补偿青苗款的原因，而不是恩平国土局没有对涉案土地进行移交。康盛公司对涉案地块一至地块六分期开发，地块四中余下的34000平方米为最后一期开发土地，对于该土地开发过程中遇到的困难和问题，市政府和相关部门可以协商解决。因此，在恩平国土局已经完成土地移交的情况下，康盛公司对恩平国土局提起诉讼，起诉对象不当，其应针对占用土地的村民提出诉求。综上所述，请求法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恩平国土局对康盛公司提供的证据：1、原告的营业执照复印件；2、被告的组织机构代码证复印件；3、恩平市国有土地使用权挂牌出让成交确认书复印件；4、《国有建设用地使用权出让合同》复印件；5、土地出让价款收据复印件；7、土地出让金滞纳金催交通知书复印件；8、缴款收据复印件，均没有异议。康盛公司对恩平国土局提交的证据：1、回收土地使用权协议书；2、恩平市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告复印件；3、恩府国用（2011）第00873、00874、00875、00876、00877、00878号6宗土地使用权证复印件；4、恩府国有（2011）第00964号土地使用权证复印件；5、恩府他项（2011）字第0117号土地他项权利证明书复印件；6、最高额抵押合同复印件；7、房地产抵押清单复印件；8、土地登记卡复印件的真实性均没有异议，但是认为不能证明涉案土地已经移交康盛公司使用。对上述当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于涉案土地的土地出让事实。康盛公司在恩平市国土局土地交易中心举行的国有土地使用权挂牌出让活动中，经公开竞价，竞得位于恩平市锦江新城南区地块一至地块六（共计六块土地）的土地使用权，2010年11月2日康盛公司与恩平市土地储备中心、恩平市土地交易中心就六块地块分别签订六份《恩平市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，其中第（二）项约定：买受人即康盛公司签订成交确认书后15日内必须首付成交地价款的50%的首期付款及相关税费，180日内付清全部土地成交价款（保证金将抵作成交价款的一部分款项，并自动转为定金）。如不按期支付成交价款，则视作违约，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让方缴纳违约金。同一天，康盛公司与恩平国土局就上述六块地块分别签订《出让合同》，其中对土地交付及出让金交付主要约定如下：第六条，出让人同意在2011年2月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地是该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到：三通一平：通路，通水，通电，场地平整。第八条：土地使用权出让价为每平方米317元。第十条，受让人同意按以下时间和金额分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期付款金额（备注：分别为10094000元、7790000元、6914000元、10387000元、9433500元、6763000元），付款时间均为2010年11月16日之前；第二期付款金额（备注：分别为10094000元、7790000元、6914000元、10387000元、9433500元、6763000元），付款时间均为2011年5月1日之前。第三十七条，受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让地。由于出让人未按本合同约定按时交付出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催缴后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的建设用地使用权价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条，出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或者单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定条件履行义务，并且赔偿延期履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。
上述合同签订后，根据康盛公司提供的广东省政府性基金（资金）通用票据显示，康盛公司分别于2010年11月17日缴交土地出让价款10102500元、7790000元、6914000元；2010年11月18日缴交土地出让价款10387000元、9433500元、6763000元；2011年5月5日缴交土地出让价款10085500元、7790000元、6914000元、10387000元、9433500元、6763000元，合计102763000元。恩平国土局于2014年7月15日向康盛公司发出《土地出让金滞纳金催缴通知书》，确认康盛公司于2010年10月29日、2010年11月17日、2011年4月29日向恩平国土局缴交出让金4114万元、1025万元、5137.3万元，合计10276.3万元，经核算第一期的部分出让金（1025万元）迟缴一日，滞纳金额1.025万元，要求于2014年7月31日前缴清相关滞纳金，逾期仍未缴清的，将依照有关规定停办康盛公司今后有关土地业务手续，同时通过司法程序追缴。收到该通知后，康盛公司于2014年7月24日将滞纳金1.025万元支付。
2、涉案土地的土地使用权移交事实。上述六块土地出让后均于2011年2月1日办理了的国有土地使用权证。2015年5月20日因土地合并问题办理了注销，并办理了新的国有土地使用权证。其中地块四[土地使用权证号恩府国用（2011）第00964号,土地使用面积：124966.6平方米]于2011年9月6日因抵押贷款抵押给中国农业银行股份有限公司开平市支行，抵押面积：土地使用面积共124966.6平方米，抵押最高授信融资金额：133714300元，抵押时间自2011年9月6日至2016年9月5日止，土地他项权利证明书[恩府他项（2011）字第0117号]。
2012年11月21日、2013年11月26日、2015年12月16日，恩平市东成镇人民政府均向恩平市地税局发出“关于康盛公司在锦江新城南区地块的有关情况说明”，主要内容为：座落于锦江新城南区地块四（土地使用权证号恩府国用（2011）第00964号），由于各种历史原因以及项目围墙边界与金坑村委会、塘洲村委会存有争议等各种因素影响，导致有近51亩的土地自开工以来未能交由投资商开发使用，恩平市东成镇人民政府单独出具一份“证明”，证明内容与上述三份说明的情况一致。2016年1月6日
另查，2016年11月21日经现场勘验，涉案地块的大部分土地已经开发使用，其中左上角及右上边角部分仍种植有林木，没有平整开发，具体面积现场未能确定。
再查，在现场勘验之后，康盛公司向法庭提交一份“未交付土地面积平面图”，其中右上角的未交付面积11041㎡，左上角未交付面积13568.6㎡，共计24609.6㎡。康盛公司主张起诉时未移交面积为34000㎡，在提起本案诉讼之后移交了10000㎡，现场勘验时实际未交付的土地应为24609.6㎡。恩平国土局确认现场勘验时种植树木的土地与该份“未交付土地面积平面图”中未交付土地面积24609.6㎡基本一致，但是涉案地块四已经全部交付康盛公司，存在种植树木的土地是村民的问题，与恩平国土局无关。
本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、恩平国土局是否已经交付涉案地块四的全部土地。二、恩平国土局是否应当承担违约责任及如何承担违约责任。综合原、被告的陈述和举证，本院评判如下：
关于第一个问题。首先，根据恩平国土局与康盛公司签订的《出让合同》约定，涉案土地交付时应当符合“三通一平”的条件，但是根据现场勘验的实际情况来看，涉案地块四的土地上存在部分土地种植有林木，且林木长期没有处理，因此，并不符合《出让合同》所约定的“三通一平”条件，交付土地存在瑕疵。其次，虽然涉案地块土地四办理了《土地使用权证书》及办理了抵押登记，但是康盛公司支付了土地出让金并取得了涉案土地四的《土地使用权证书》，有权以土地的使用权抵押贷款，康盛公司受让该土地的目的系为了土地开发利用，故恩平国土局应依据《出让合同》约定交付符合约定的土地，以便康盛公司实现受让土地的目的。因此，恩平国土局以涉案地块四办理了《土地使用权证书》及办理抵押即认为其已经履行土地交付义务的理由不能成立，不应采纳。因此，康盛公司主张恩平国土局没有按约定条件交付涉案地块四的土地，理据充分，本院予以采纳。
关于第二个问题。基于上述第一点的陈述，恩平国土局交付的涉案地块四土地存在交付不符合约定条件，交付土地存在瑕疵，应当承担相应的违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《出让合同》第三十七条约定及第三十八条分别对土地延期占有及土地交付不符合约定的违约责任进行约定，从涉案土地交付的实际情况来看，涉案地块四仅是部分土地交付存在瑕疵，因此，应当按照第三十八条的约定认定恩平国土局的违约责任。康盛公司主张恩平国土局按实际未交付土地面积相对应的土地出让金按每日1‰给付逾期交付土地违约金，理据不足，本院不予支持。对于涉案土地移交存在瑕疵所造成的直接损失，康盛公司并未举证证明。综合考虑康盛公司已足额交付了涉案土地出让金，而涉案土地在足额缴纳土地出让金之后未能按约定条件交付，事实上导致未交付土地面积出让金的利息损失，因此，应按未交付土地面积的土地出让金按中国人民银行同期同类贷款利率计付实际的利息损失，其中从2011年2月2日起计算至2016年1月11日止的损失为3474917.01元（以土地出让金34000㎡×317元/㎡=10778000元基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算），从2016年1月12日起2016年11月21日止的损失为428678.31元（以土地出让金24609.6㎡×317元/㎡=7801243.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息计算），共计3903595.32元。因对于涉案未符合交付条件的土地面积双方均在积极协商过程中，仍处于不确定性，因此，违约损失计至本院现场勘验时即2016年11月21日止，对于现场勘验之后未符合交付条件土地所造成的损失，康盛公司可待损失实际发生之后再另行主张。对于康盛公司主张恩平国土局移交余下的土地，本院认为，恩平国土局的移交土地上存在瑕疵，对于该部分瑕疵，双方可以通过其他方式处理，其主张移交土地的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恩平市国土资源管理局应在本判决生效之日起十日内支付违约损失3903595.32元给原告广东康盛投资有限公司。
二、驳回原告广东康盛投资有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费137232元，由原告广东康盛投资有限公司负担99203.24元，被告恩平市国土资源管理局负担38028.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 马文娟
人民陪审员 周卫国
人民陪审员 吴国栋
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 冯 莉