北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初677号
原告：孙天国，男，1960年4月22日出生。
被告：北京国信嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街44号。
法定代表人：马军，董事长。
委托诉讼代理人：彭秀华，女，系北京国信嘉业房地产开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：李宗慧，男，系北京国信嘉业房地产开发有限公司法律顾问。
被告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。
负责人：郭超，总经理。
委托诉讼代理人：石文思，女，系北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司职工。
原告孙天国与被告北京国信嘉业房地产开发有限公司（简称国信嘉业公司）、北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（简称华特物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙天国，被告国信嘉业公司委托诉讼代理人彭秀华、李宗慧，被告华特物业公司委托诉讼代理人石文思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙天国向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付修复房屋窗户的包边和客厅、小卧室的墙面修缮费4000元。事实和理由：孙天国系北京市门头沟区永定镇惠康家园×××2502号（简称2502号房屋）业主，国信嘉业公司是楼房的开发商，华特物业司负责涉案房屋小区的物业管理。2010年12月10日，原被告签订《北京市定向安置房购房协议》，约定原告购买2502号房屋，原告于签订协议当日预付购房款369000元，2014年1月，涉案房屋交付后原告进行了简单装修，并于2014年8月18日入住2502号房屋。入住当月30日，原告发现房屋的主卧室和一个次卧室、卫生间、厨房及阳台有多处漏水，导致房屋无法居住。原告随即联系小区物业维修，物业公司却置之不理，称应由开发单位承担维修责任。2502号房屋位于楼房的顶层，系因顶层上的排气管断了导致雨水进入顶层透气层导致的2502号房屋漏水。后2015年、2016年雨季，房屋漏水的情况愈加严重，严重影响了原告的正常生活。原告认为自2014年8月30日第一次发现房屋漏水至今，原告多次找到被告要求维修，被告推脱责任，至今不能予以解决，故诉至法院，请求判如所请。
被告国信嘉业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、造成原告损失的原因是原告安装防护栏打孔破坏墙面防水层导致漏水，屋顶的漏水是排气管人为破坏导致，非房屋竣工时的质量缺陷，原告房屋漏水和房屋质量不存在因果关系，不同意承担赔偿责任；二、房顶的排气管漏水不是被告房屋质量的缺陷造成的，被告的房屋经验收合格后已向物业公司进行了交接，交接之后房屋出现问题应由物业公司承担；三、原告要求赔偿应根据规定在两年内提起，已经超过了诉讼时效；四、原告主张的修缮费应有相关的证据，原告没有证据证实其所要求的修缮费，被告不同意赔偿。
被告华特物业公司辩称，一、2014年原告发现房屋漏水，在两年的诉讼时效内没有主张权利，已经超过了诉讼时效；二、本案案由是房屋买卖合同纠纷，我们作为物业公司，不是适格的被告。根据法律规定，房屋质量问题是由出卖人承担责任和损失费用，与我公司没有直接的法律关系；三、原告没有证据证实向我公司出具报修的记录，我们作为物业具体情况也不了解。因此不同意原告的诉讼请求。
本院经审理查明以下事实：
2010年12月，孙天国与国信嘉业公司签订《北京市定向安置房购房协议》，约定，孙天国购买位于“曹各庄”地块两居室4套，总价款为1476000元。后孙天国于2014年1月办理包括2502号房屋在内的4套安置房的交付手续。涉案房屋小区物业原由北京博宇嘉物业管理有限公司负责。2016年2月，华特物业公司负责涉案房屋小区的物业管理。
案件审理过程中，本院组织三方对2502号房屋进行勘察。经勘查，三方确认涉案房屋渗水部位主要包括客厅、阳台东部（该处渗水面积约1平方米）、南向小卧室之南墙窗户上方墙面及窗户东侧墙面（该处渗水面积约2平方米）、南向小卧室东墙（该处渗水面积约2平方米）以及南墙窗户包边有荫水痕迹。同时，孙天国在客厅阳台、南向小卧室之南墙窗户外安装护栏，并已更换客厅阳台东侧窗户。经询问，如果修复上述渗水部位整体墙面及更换窗户包边，国信嘉业公司认为需要3000元左右，孙天国认为需要4000元。经本院释明，三方对于漏水原因及修复费用均不申请鉴定。
另查，2016年11月，孙天国曾将国信嘉业公司诉至法院要求国信嘉业公司赔偿房屋装修损失1万元，并要求国信嘉业公司修复墙面防水和外墙防水。在该案审理过程中，双方一致认可涉案房屋漏水原因系房顶排气管折断导致的。后孙天国撤回该案起诉。本案中，双方均表示，孙天国撤诉后国信嘉业公司组织施工单位已修复涉案房屋楼顶排气管。
本案中双方争议事实如下：
孙天国主张，2502号房屋漏水原因就是因为楼顶排气管损坏导致的，并且在我2016年起诉国信嘉业公司的案件中，法院组织的第一次现场勘查时，施工单位的工程师也表示楼顶的排气管进了水之后，屋内任何部位都存在漏水的可能性，并非因我安装护栏导致，且我所居住的楼层近百分之九十的住户都安装了防护栏，但就房屋顶层出现漏水。之前法院就同小区房屋顶层类似情况已经做出了判决，对于房屋漏水导致的损失，我是依据同小区类似案件中法院的判决结果估算的。
国信嘉业公司主张，根据法律规定，在保修期限之内因为房屋缺陷导致的损害，开发商应当进行修复或赔偿。但在本案中，并没有证据证实2502号房屋漏水是因为房屋缺陷导致的。对于2502号房屋漏水，我方认为可能是楼顶排气管折断导致，也可能是原告安装防护栏破坏了墙面防水层导致，具体漏水原因我们无法确认。且在开发商交付房屋之后，物业公司掌管着顶层的钥匙，房屋的维修问题应由物业公司承担。而对于房屋修复的费用问题，原告没有证据证实。
华特物业公司主张，关于漏水原因我公司无法确认，但原告主张的漏水原因、损失并未提交证据予以证明，以其他案件判决结果作为本案处理依据不符合法律规定。且对于房屋漏水的情况，原告从未向我公司报修过，原告也从未向我公司缴纳过物业费。
三方均未就其主张向本院提交证据证实。
本院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。孙天国与国信嘉业公司之间订立的购房协议合法有效，国信嘉业公司应按合同约定对所开发建设的楼房承担相应的质量保证责任。
依据查明的事实，国信嘉业公司曾认可涉案房屋漏水系房顶排气管折断导致，并对涉案房屋屋顶排气管进行维修，且截止本案开庭，涉案房屋未再发生漏水情况，虽本案中其又陈述可能系孙天国安装防护栏破坏外墙防水层导致，但对于漏水原因其并不申请鉴定，亦未提供证据证实房屋漏水系原告安装护栏破坏防水层导致，故本院对其变更意见不予认定。故本院确认涉案房屋漏水的原因应系房顶排气管折断导致雨水进入引起。
对于国信嘉业公司主张排气管系物业公司管理不当导致，但并未就其主张向本院提交证据，故本院对于其该主张不予采信。对于国信嘉业公司主张，排气管系人为因素导致的损坏，因其并未提交相关的证据予以证明，对此本院不予认可。因房屋楼顶排气管折断导致2502号房屋渗水，进而引发孙天国房屋受损，国信嘉业公司作为涉案房屋的开发建设单位，其应对孙天国的损失承担赔偿责任。因双方对于房屋修复费用均不申请评估，故关于国信嘉业公司应当的赔偿数额，本院结合双方确认的渗水面积、修复金额酌情予以确定。
建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。涉案房屋屋顶漏水系房屋防水工程遭到破坏导致，因涉案房屋于2014年1月交付孙天国，截止孙天国起诉并未超过箭镞防水工程的保修期，且涉案房屋漏水现象每年一直处于持续状态，国信嘉业公司曾在孙天国起诉后将涉案房屋屋顶排气管道进行了维修，故国信嘉业公司、华特物业公司主张孙天国的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予采信。
综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定，判决如下：
一、北京国信嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿孙天国经济损失3000元。
二、驳回孙天国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由北京国信嘉业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 田 裴
二〇一七年五月十日
书记员 王英俊