浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第455号
原告：浙江成诚物业服务有限公司。
法定代表人：徐群峰。
委托代理人：赵军良。
被告：桐庐海陆世贸中心开发有限公司。
法定代表人：许雄跃。
委托代理人：柴刚。
委托代理人：王进。
原告浙江成诚物业服务有限公司与被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理。本院适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵军良，被告委托代理人柴刚、王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江成诚物业服务有限公司起诉称：2012年5月5日，原告与海陆世贸中心业主委员会签订物业管理委托合同及补充协议各一份，约定：由原告为海陆世贸中心业主提供物业服务，服务期限为三年（2012年5月1日至2015年4月30日），服务建筑面积共计121539.29平方米，其中被告所有、使用的10楼商用房，建筑面积为27842.53平方米，该商用房服务费收费标准为每月每平方米2.5元，每年服务费为835275.53元，三年合计服务费为2505827.7元。同时约定，被告逾期交费应按日万分之三支付滞纳金。该合同协议还就其他事项作了约定（详见合同协议）。合同签订后，原告依约为海陆世贸中心业主提供物业管理服务，而其他业主也均依约交纳了服务费，唯独被告拒绝交纳。为此，原告曾多次与被告交涉，要求被告尽快交清拖欠的物业费，但被告一直拖延不付。2015年1月30日，原告发出物业费催交通知书，被告仍不予理睬，三年物业费至今分文未付。故诉请法院，判令被告支付原告物业服务费2722383.7元，并承担暂计至2015年4月30日止的违约金541257元（后续违约金另行计算），共计3263640.7元。庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付原告空置房的物业费216556元。
原告向本院提交证据材料：1、物业管理合同及补充协议，证明涉案物业是由原告管理，并约定了涉案面积及服务费用标准以及被告支付服务费的时间和违约责任，以及10号楼的物业服务费用标准为每月2.5元／平方米的事实。2、房屋信息和房屋面积汇总表，证明原告受委托管理服务的房屋总面积及被告所有使用的房屋面积27842.53平米的事实。3、催缴通知书及签收回单，证明原告向被告催交物业费的事实。4、物业服务费的结算汇总表，证明面积单价及欠缴的金额的事实。5、税务发票，证明2012年5月1日至2013年的6月30日被告缴纳物业费的事实。6、盛远松、周新江等人劳动合同，证明原告为被告提供物业服务的事实。
被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司答辩称：1、原告与海陆世贸中心业主委员会签订的物业管理委托服务合同及物业管理补充协议中约定的服务范围并不包括海陆世贸中心10号楼。同时，桐庐迎春商务区管委会于2015年4月9日下达的桐商管纪要（2015）4号文件，明确说明海陆世贸中心10号楼1-15层物业由世贸大酒店自主管理，不需向本案的原告缴纳物业费。2、原告从未向海陆世贸中心10号楼世贸大酒店1-15层其提供过物业服务。即原告未向被告的10号楼1-15层物业提供过垃圾清运、环境卫生保洁、公共秩序维护、公共设施维修养护及运行管理的服务，且原告从未按照物业管理补充协议的约定向10号楼酒店及裙房配置相关人员。3、原、被告从未就10号楼酒店及裙房的物业管理服务费金额达成一致，原告根据物业管理补充协议第三条第3款认为10号楼酒店及裙房的物业管理服务费为每月2.5元／㎡并不符合事实；物业服务合同中约定的商业区物业费标准为每月0.6元／㎡，同时商业用途收费标准差距过大，且物业服务合同及后续补充协议并未明确约定物业服务费交纳时间，故违约金主张无依据。4、关于空置房，原告主张的房产中部分房屋所有权已经变更，故主张的部分物业服务费无依据。
被告向本院提交证据材料：1、海陆世贸中心物业管理相关问题协调会议纪要，证明海陆世贸中心10号楼1-15层由海陆世贸大酒店自主管理，不需向原告缴纳物业费。2、垃圾清运协议书、世贸大酒店保洁员排班表、世贸大酒店安全员排班表、世贸大酒店维修员排班表及劳动合同书，证明自2012年9月6日起，世贸大酒店的垃圾清运工作由被告自行委托桐庐县环境卫生管理处处理，世贸大酒店的公共卫生、公共秩序、公共设备、设施的维修由被告自主管理，原告从未履行合同所约定的垃圾清运义务、清洁卫生义务、安保维护义务、维修、养护、运行、管理义务的事实。3、电费支付凭证，证明海陆世贸中心10号楼的电费均系被告自主交纳，原告从未履行合同所约定的管理义务。4、商品房预售证，证明酒店1-15层是不能销售的，需要自主管理的事实。5、海陆世贸中心10号楼物业移交补充协议，证明海陆世贸中心10号楼1—15层自始系被告自主管理的事实。6、成诚物业欠水电费明细及凯捷宾馆应付物业费、电费明细，证明原告尚欠被告水电费108227.11元的事实。7、海陆世贸空房2013.7-2015.4物业费汇总，证明被告尚欠原告2013.7-2015.4期间空置房的物业费仅有166977元的事实。8、海陆世贸中心房屋租赁合同，证明1#200／300／401／501已出租给杭州微乐电子商务有限公司，原告应当向承租方收取物业费的事实。9、商品房买卖合同，证明2#302、6#8、8#5、12#4-5、12#15、17、18；23#6、7、9、23#10、23#3、23#4、23#5、23#308、10#1912均已出售他人，原告应当向买受人收取物业费的事实。10、酒店协助建设及委托管理协议，证明海陆世贸中心10号楼1-15层自始系被告自主管理的事实（酒店经营公司跟业主签订的）。11、产权登记查询记录，证明原告主张的空置房屋已被转让的事实。
经举证、质证，本院对当事人提交证据分析认定如下：
1.原告提交的证据。对证据1，被告质证对物业服务合同真实性无异议，但对与本案关联性有异议，认为该合同不足以证明原、被告间存在物业管理事实，尤其是合同中第十九条第10点，说明10号楼本身就是存在争议的；对补充协议三性均有异议，主合同是五个业委会人员签订的，但该补充协议仅有两人签字，故对该合同效力不予认可，且该协议第三条第（2）项也表明是要被告自管的。本院审查对物业服务合同真实性予以认定，对补充协议，本院审查认为，该补充协议签名处有海陆世贸中心业主委员会印章及主任徐松罗签字，不能因为比对物业管理委托合同无其他业委会人员签字而否认该补充协议效力，故对该补充协议本院予以认定。对证据2，被告质证真实性无异议，但认为无法证明该些房产系原告受托管进行物业服务的房产，本院对该证据真实性予以认定。对证据3，被告质证真实性无异议，关联性有异议，本院对该证据真实性予以认定。对证据4，被告质证真实性无异议，但对其中商铺空置房物业收费金额有异议，本院将结合被告提交的相应证据，于本院认为部分对空置房应交物业费金额予以确认。对证据5，被告质证真实性无异议，且确实已按照发票交纳了物业费用，但其中一张开具给桐庐凯捷商务宾馆有限公司的发票，因该公司系独立主体，故与本案无关联性；本院审查对该证据真实性予以认定。对证据6，因系原告与案外自然人签订的合同，故真实性无法质证，且合同亦无法证明上述聘用人员参与了被告物业的管理服务及约定增加的工作岗位，故对关联性无异议；本院审查对该组证据真实性予以认定。
2.被告提交的证据。对证据1，原告质证真实性无异议，对关联性有异议，认为原告未参加会议亦未表示同意内容，因此会议纪要内容对原告无约束力；本院审查对该证据真实性予以认定。对证据2，原告质证真实性有异议，且与原告管理不冲突，本院审查，对被告以该组证据证明原告并未实际进行物业管理的证明对象不予认定。对证据3、4，原告质证真实性无异议，对关联性有异议，本院审查对该二证据真实性予以认定。对证据5，原告质证真实性有异议，不清楚是否属实，本院结合庭审中当事人陈述，对该证据真实性予以认定。对证据6，原告质证关联性有异议，本院认为该证据系另一法律关系处理的范围，与本案无关联性，本院审查认为该证据与本案无关联性，对该证据不予认定。对证据7，原告质证证明对象有异议，认为汇总表中出售信息不代表产权发生变动的事实；对证据8，原告质证关联性有异议，认为出租不影响原告向被告主张物业费用；对证据9，原告质证真实性无异议，但不能由此确认合同签订的房产产权已转让；对证据11，被告质证真实性无异议；本院审查认为，被告提交证据7、8、9、11综合证明原告拖欠被告空置房物业费用共计193498元（尚需扣除26521元）的事实；对被告主张的拖欠空置房物业费用193498元的事实，原告并无异议，故本院对该四组证据证明被告尚拖欠原告193498元的事实予以认定。对证据10，原告质证关联性有异议，认为该证据反映的系酒店内部管理事项，与原告主张的物业服务是两方面，不冲突，本院采纳原告质证意见，对该证据关联性本院不予认定。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年5月4日，原告与被告物业所在小区业主委员会（海陆世贸中心业主委员会）签订物业服务合同，约定内容包括：1、由原告为海陆世贸中心小区提供物业服务（物业总建筑面积为121539.29平米），服务期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止；2、物业服务费收费标准为：商业区按建筑面积每月0.6元／㎡交纳，酒店式公寓按建筑面积每月2.00元／㎡交纳（另需支付能耗费每月0.5元／㎡）；3、逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；4、协调处理开发商在小区中的遗留问题，包括海陆世贸中心10号楼商务大厦问题。2012年5月5日，原告与海陆世贸中心业主委员会再签订物业管理补充协议，对海陆世贸中心10号楼问题明确如下：（1）明确10号楼整体属于海陆世贸中心小区，涉及全体业主共同利益，规划、管理不可分割；（2）10号楼的物业管理服务，物业公司介入后，由物业公司与海陆世贸中心酒店或开发商协商，业主委员会参与协调；（3）10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元／㎡／月，由海陆世贸中心酒店或海陆世贸中心开发商按规定支付物业公司；物业人员配置（如水电工1名、消控室4名、保洁1名）需另行单独增加配置；（4）10号楼酒店及裙房的物业管理服务及物业服务费问题，与海陆世贸中心酒店或海陆世贸中心开发商协商不成的，通过合法途径解决。合同签订后，原告即为海陆世贸中心小区提供物业服务，被告分别于2012年12月25日、2013年5月30日、2013年10月18日支付空置房物业服务费共计209569元，桐庐凯捷商务宾馆有限公司（租用物业系被告所有）于2013年10月18日支付物业服务费28480元。另查明，被告尚拖欠原告商铺空置房、23后楼空置房、10号楼空置房及三期地下室空置车位物业服务费共计193498元。
本院认为，海陆世贸中心业主委员会与原告于2012年5月4日签订的物业管理委托合同及于2012年5月5日签订的物业管理补充协议，系双方主体真实意思表示，合法有效。对被告答辩称物业管理补充协议中，海陆世贸中心业主委员会签名处仅有徐松罗、张如纲签名，不同于物业管理委托合同中另有杨樟富、朱关民、叶伟平所有业主委员会委员均签字，因此对物业管理补充协议有效性提出质疑，本院审查认为，物业管理补充协议处已加盖海陆世贸中心业主委员会印章，且有业主委员会主任徐松罗签字，足以表明该补充协议系海陆世贸中心业主委员会真实意思的反映，故本院对被告该答辩主张不予认可。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该物业管理委托合同及补充协议，对海陆世贸中心小区内的业主具有约束力。对被告答辩称，其所有的海陆世贸中心10号楼不属于海陆世贸中心小区、物业合同未包含该楼物业服务的答辩主张，本院审查认为，海陆世贸中心10号楼房产位于海陆世贸中心小区范围内，且在物业服务合同约定的物业管理面积121539.29平方米中，包含海陆世贸中心10号楼建筑面积为27842.53平方米，又海陆世贸中心业主委员会与原告签订的物业管理补充协议中，亦对10号楼的物业管理事项作出了明确约定；故本院对被告该答辩主张不予采信。对被告答辩称，依据桐庐迎春商务区管理委员会桐商管纪要（2015）4号文件，明确约定确认10号楼海陆世贸大酒店由其自主管理，不需要向业主委员会委托的物业公司缴纳物业费的主张，本院审查认为，该纪要的内容并未得到原告同意，故该纪要确认的内容对原告无约束力。对被告答辩称，其已聘用杭州金马酒店管理有限公司对海陆世贸酒店进行了管理，因此不可能再同意或实际由原告提供物业服务的主张，本院认为，被告出于自身酒店运营需要外聘管理公司对其酒店进行管理，与原告为海陆世贸中心小区的公共区域提供物业服务并不冲突，即不能因自聘酒店管理公司提供服务即当然否定原告为海陆世贸小区公共区域提供物业服务的事实；故对该答辩主张，本院不予采纳。对被告答辩称，其已通过协议、雇佣保安、保洁等从业人员对海陆世贸中心10号楼进行管理，且原告并未按照物业管理补充协议提供足够的物业管理人员的答辩主张，本院认为，被告基于酒店管理的特殊需求，自行雇佣保安、保洁等从业人员从事酒店服务，系其自我经营行为之必需；且即使被告提供的物业存在不到位未完全履行物业服务合同约定事项的，被告可据此请求酌定减少物业服务费的交纳，但不能成为拒付物业服务费的抗辩理由。综上，被告应当按照物业管理委托服务合同及物业管理补充协议的内容，交纳物业服务费。对物业服务费的交纳标准，依据物业管理补充协议第三条第（3）项之规定，海陆世贸中心10号楼酒店及裙房的物业管理服务费原则上为2.5元／㎡／月，即并未明确物业服务费用的收费标准，且起诉前原、被告就此未达成一致意见；本院根据海陆世贸中心10号楼从事酒店经营，较酒店式公寓等普通物业确有不同的特点，结合原告亦未按照物业管理补充协议提供充分物业服务等事实，参照本地区同类型其他酒店收费标准，综合酌定被告需按照1.5元／㎡／月（含能耗费）标准支付原告自2012年5月1日起至2015年4月30日止的物业服务费（含能耗费）共计1503496.5元。对原告主张的滞纳金，因其与海陆世贸中心业主委员会签订的物业管理委托服务合同及物业管理补充协议中确无交纳物业服务费的明确时间约定，且因物业服务价格未最终协商确定，双方对拖欠物业服务费用亦未明确结算，故对原告主张的违约金本院确定自原告起诉之日起计算。对原告按照应付物业费用日万分之三计算违约金的主张，被告予以抗辩；本院采纳被告抗辩意见，对原告主张过高的违约金部分不予支持，酌定按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率予以计算。另对被告拖欠的空置房物业服务费共计193498元，被告抗辩应扣减原18#、20#做防水，为取得20#业主配合而支付的1000元费用的主张，本院审查该主张无依据，本院不予支持；对被告答辩称地下室车位原告一直未予管理，因此要求对车位物业费打五折的主张，本院结合物业管理实际情况，综合酌减7656元；对被告主张扣减因物业公司管理不到位致使可视对讲设备遗失而支出的6380元的主张，本院认为，被告未交相应证据予以支持，且如确因原告服务不到位而造成的损失，被告可另案主张，故对该答辩主张本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江成诚物业服务有限公司2012年5月1日至2015年4月30日物业服务费1503496.5元，并按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率支付自2015年4月13日起至实际支付之日止的违约金。
二、被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江成诚物业服务有限公司空置房物业服务费185842元。
三、驳回原告浙江成诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费32909元，由原告浙江成诚物业服务有限公司负担14809元，被告桐庐海陆世贸中心开发有限公司负担18100元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费32909元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 雷
人民陪审员 柴文英
人民陪审员 夏根有
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 张 抗