山东省莒县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莒民初字第4112号
原告：孙松龄，女。
委托代理人：虢尚德，山东名律律师事务所律师。
被告：日照雅都房地产开发有限公司，住所地日照市烟台路269号2号楼17层。
法定代表人：李挺岳，该公司董事长。
委托代理人：秦玉功，山东东方太阳律师事务所律师。
原告孙松龄与被告日照雅都房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙松龄的委托代理人虢尚德，被告日照雅都房地产开发有限公司的委托代理人秦玉功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙松龄诉称：2005年9月10日，原告与被告签订《雅都富怡雅苑认购书》，合同约定被告在莒县浮来西路原东方商场开发雅都富怡雅苑房地产项目，原告购买1号楼1单元201室楼房，建筑面积124.9平方米，价格1628元／平方米，原告按照合同约定支付了40667元的定金，被告要求转为购房款，并于2005年9月22日向原告出具了收到20%购房款的收款凭证。按照合同约定，被告应及时通知原告签订正式商品房买卖合同，但被告一直未通知原告。原告请求依法判令被告与原告签订正式的商品房买卖合同，由被告收取剩余购房款并将原告认购的楼房交付给原告，诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为要求被告返还定金81334元及利息，并赔偿原告损失64248元，共计145582元，诉讼费由被告承担。
被告日照雅都房地产开发有限公司辩称：原告的诉讼请求，已经失去了事实依据和法律依据，应当予以驳回。原、被告签订涉案认购书的依据是2005年的相关规划批复手续，后因原告认购的1号楼土地未完成拆迁，导致2005年的规划批复手续被相关部门收缴。2008年，相关部门对涉案土地重新进行了规划并重新颁发了土地使用权证书，至此原告与被告签订的认购书由于规划审批手续的变更而无法履行。另，2005年，与被告签订涉案楼房认购书的购房者共有50多人，因政府的规划手续变更，被告已与其他购房者解除了楼房认购协议并退还了购房预付款，现只有原告未解除，被告希望根据实际情况重新办理相关手续，经被告多次通知，原告不予配合。最后，因政府的规划审批手续已经重新办理，涉案认购书中载明的户型已经发生变化，被告无法继续履行认购书的约定的内容。对于原告变更后的诉讼请求，被告认为，原告变更后的诉讼请求事项，没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原告为证明自己的主张提供了以下证据：
1、2005年9月10日，原、被告签订的雅都富怡雅苑认购书一份，证实双方对房屋买卖的主要条款已经达成书面协议，商品房买卖合同成立。
2、2005年9月22日，被告向原告出具的购房款收款凭证一份，证明原告已按合同约定向被告支付了20%的购房款。
被告日照雅都房地产开发有限公司经质证对原告提供的以上证据的真实性无异议，但是对原告证明的事项有异议。原告提交的认购书无法证实原、被告已经签订商品房买卖合同，该认购书只能证实双方存在预购或认购的行为，它的依据是当时的政府规划审批手续。原告提交的购房款收款凭证只能证实认购书当中的定金转变为购房的预付款，但是双方并未签订商品房买卖合同。
被告日照雅都房地产开发有限公司为证明自己的主张提供了以下证据：
1、2005年的土地使用权证书复印件一份；
2、2008年的土地使用权证书复印件一份；
3、解除“雅都富怡雅苑认购书”协议书复印件一份。
原告经质证认为，被告作为土地使用权人享受持有土地使用权证的权利，被告提供的证据系复印件，无法确定其真实性。原告购买的涉案楼房时，双方并未约定旧平房的拆除系合同成立的前提条件，现被告已经建成雅都富怡雅苑小区，且该小区中存在1号楼1单元201室，无论规划是否变更、旧平房是否拆除，被告均应履行合同并交付房屋。另对被告提供的解除“雅都富怡雅苑认购书”协议书，原告不知情，且该协议书是复印件，原告并未在该协议书上签字，被告没有证据证明政府规划的调整，也未正式通知原告规划调整及其之后的协商解决事宜。
庭审中，原告称其在认购书中载明的电话一直处于正常使用状态，并未接到被告关于涉案楼房规划变更的通知，其多次到被告的售楼处询问合同签订后的履行情况，被告的工作人员答复让其等候通知。对此，被告称政府规划变更后，其多次通过电话通知原告该变更情况，但一直未能联系上，后原告多次到被告处了解情况，原告应当知晓政府规划变更的情况。对此，原告不予认可，被告亦未提供有效证据证实其已书面通知原告关于涉案楼房的变更情况。
通过开庭审理和举证、质证，本院可以认定如下事实：2005年9月10日，原告孙松龄与被告日照雅都房地产开发有限公司签订《雅都服役雅苑认购书》一份，出售方（甲方）为雅都房地产，认购方（乙方）为孙松龄，双方约定：“一、甲方开发雅都富怡雅苑项目位于浮来西路原东方商场；二、乙方自愿认购富怡雅苑项目1号楼1单元201房，建筑面积约124.9平方米，价格为1628元／平方米；三、该认购书签订时乙方应交付人民币40667元作为签订合同正式文本的定金，乙方已支付人民币10000元，剩余定金于本认购书签订后7日内付清，到时未付清的，甲方有权拒绝签约，乙方已付定金不予退还；四、乙方应按甲方通知时间，及时与甲方签订正式商品房买卖合同；五、乙方未能按期或拒绝签订正式购房合同，则视为乙方放弃该物业认购权，甲方另行处置该物业，乙方定金不予退还；如甲方到期未与乙方签订正式购房合同，则甲方应双倍返还定金。”
2005年9月22日，被告向原告出具收款凭证一张，载明：交款单位为孙松龄，摘要为认购书定金已冲抵房款，房款20%为40667元-已付，金额合计肆万零陆百陆拾柒元，￥40667.00。
2005年11月22日，莒县人民政府向日照雅都房地产开发有限公司颁发莒国用（2005）第1037号国有土地使用证一份，载明土地坐落位置系莒县浮来路以北，地号为1-10-21，土地用于为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为14100.29㎡，终止日期为2075年10月26日；2008年12月29日，莒县人民政府重新向日照雅都房地产开发有限公司颁发莒国用（2008）第161号国有土地使用证一份，载明土地坐落位置系莒县城区浮来路以北，地号为1-10-21-1，土地用于为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为13102.51㎡，终止日期为2075年10月26日。莒国用（2008）第161号国有土地使用证系在莒国用（2005）第1037号国有土地使用证载明的土地数量基础上，减掉部分土地后重新颁发的。
2007年5月，被告拟定协议书一份，要求与原告解除已签订的“雅都富怡雅苑认购书”，并且被告同意在2007年5月25日前向原告双倍返还定金。
本院认为，本案的焦点问题如下：
焦点一、本案中原告与被告签订的商品房认购书属于预约合同还是本约合同。预约是约定将来要订立一定契约的契约，本约是相对于预约而言的，在预约中约定将来要订立的契约即为本约。本案中双方签订的商品房认购书，是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，不是对商品房买卖结果进行直接确认。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据该规定，预约在一定条件下可以转化为本约，但在本案中，双方签订的商品房认购书，不具备《商品房销售办法》第十六条规定的主要内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，如《商品房销售办法》第十六条规定的“交付使用条件和日期”、“面积差异的处理方式”等内容为商品房买卖的必备条款，该认购书中均未作约定，同时原告作为房屋购买人，其交付的20%的购房款也未达到交付全部或大部分房款的标准，故该认购书在履行过程中并未转化为商品房买卖的本约合同。综上，本案涉案商品房认购书属于预约合同，不能认定为房屋买卖的本约合同。
焦点二、原、被告未能签订正式的商品房买卖合同，原告的损失应当如何赔偿。《商品房买卖解释》规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的按照认购书中的约定，若因被告违约未能按期签订正式的购房合同，被告应双倍返还定金。原告已于2005年9月22日向被告缴纳现金共计40667元作为认购定金，双倍返还后的数额为81334元，对此被告应予返还。关于原告主张的其他的损失及利息问题，本院认为，原告缴纳认购定金40667元后，被告一直持有该定金，对于被告持有该定金期间产生的孳息应予以一并返还，该孳息以按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自原告缴纳定金之日起计算为宜。
综上，案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《最高人民法院关于爱审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，判决如下：
一、被告日照雅都房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告孙松龄双倍定金81334元及定金40667元的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2005年9月23日起至清偿时止）；
二、驳回原告孙松龄的其他诉请请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告孙松龄负担50元，由被告日照雅都房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 赵成军
审 判 员 虢德茜
人民陪审员 王菲菲
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 辛重斌