上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民（行）初字第33号
原告董学珍，女，1931年12月28日出生，汉族，住上海市宝山区……
原告徐萍，女，1941年6月27日出生，汉族，住江苏省建湖县……
原告董晓林，男，1965年6月1日出生，汉族，住江苏省建湖县近……
原告董晓文，女，1967年2月16日出生，汉族，住江苏省建湖县……
原告董晓军，男，1968年6月26日出生，汉族，户籍所在地江苏省建湖县……，住江苏省建湖县近湖镇……
五原告共同委托代理人涂红全，上海市树声律师事务所律师。
五原告共同委托代理人贺欣，上海市树声律师事务所律师。
被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闸北区……
法定代表人陈必华，职务局长。
委托代理人过鹤兰，上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司工作人员。
委托代理人顾欣荣，上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司工作人员。
被告董顺，男，1954年11月10日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市虹口区……。
被告董骏，男，1957年8月19日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，暂住上海市黄浦区……。
第三人张淑英，女，1933年3月12日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市虹口区……。
委托代理人董纹纹（张淑英之女），1953年1月12日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市长宁区……。
第三人董纹纹，女，1953年1月12日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市长宁区……。
第三人董萍，女，1950年12月12日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区……，住上海市虹口区……。
委托代理人董纹纹（董萍之妹），住上海市长宁区……。
第三人董雯娟，女，1961年8月24日出生，户籍所在地上海市闸北区……，住上海市闵行区……。
原告董学珍、徐萍、董晓林、董晓文、董晓军诉被告上海市闸北区住房保障和管理局（以下简称闸北房管局）、董顺、董骏房屋征收补偿合同纠纷一案，本院依法受理后，依法追加张淑英、董萍、董纹纹、董雯娟为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐萍及五原告共同委托代理人涂红全、贺欣、被告闸北房管局的委托代理人过鹤兰、顾欣荣、被告董顺、董骏、第三人张淑英及董萍的共同委托代理人暨第三人董纹纹到庭参加诉讼。第三人董雯娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
五原告共同诉称，某路732号房屋（以下简称系争房屋）为董志道（1980年死亡）的遗产。董学珍系董志道之女，徐萍及董晓林、董晓文、董晓军分别系董志道之子董学良（2013年5月申报死亡）的继承人。2013年9月，五原告获悉闸北房管局对系争房屋实施征收后，多次向征收单位提出五原告为系争房屋的共有人，也应作为被征收人予以安置，并将五原告就上海市闸北区规划和土地管理局向董学凯等核发系争房屋国有土地使用证提起行政诉讼的进展情况告知征收单位，但被告未予理睬，仍就系争房屋的居住部分的征收补偿签订上海市国有土地房屋征收补偿协议（适用居住房屋）（以下简称居住征收补偿协议），且未对原告予以任何安置。综上，被告的行为严重侵害了五原告的合法权益，请求确认三被告就系争房屋居住部分征收补偿签订的居住征收补偿协议无效。
被告闸北房管局辩称，董学凯户向征收方提供的材料真实有效，其中，系争房屋的土地使用证载明的使用者户名为董学凯等。征收过程中，五原告虽口头向征收实施单位提出异议，但在3个月签约期之内未提供任何书面材料证明其5人对系争房屋拥有产权之主张。另需说明，如超过基地规定的3个月签约期再行签约，将影响该户的补偿款总额，在此情况下其局应董学凯户要求与该户签订了居住征收补偿协议和非居住征收补偿协议。对于原告的诉讼请求，由法院依法处理。
被告董顺、董骏共同辩称，系争房屋由董志道和董学凯共同出资购买。对于原告诉讼请求，由法院依法处理。
第三人张淑英、董纹纹同意董顺、董骏的意见并补充，系争房屋由董志道和董学凯于1952年共同出资购买，当时的房屋材质为竹篱笆泥墙，房屋建筑面积为50多平方米另有一内院。此后以董学凯出资为主，其子女出资为辅对系争房屋进行了7次翻建，其中有2次是将房屋拆除后重新建造。另，董志道一直与董学凯一家共同居住，由董学凯一家照顾老人直至其去世，期间董志道的其他子女均未尽赡养义务。
第三人董雯娟述称，系争房屋原土地税的户名为董志道。张淑英为系争房屋的共有人和房屋使用人，三被告签订的居住征收补偿协议未约定张淑英为任何一套乙方购买房屋的购房人，故其同意原告的诉讼请求。
第三人董萍同意董雯娟的述称意见并补充，系争房屋由董志道和董学凯共同出资购买。
经审理查明，系争房屋系私房，原始所有人为董志道。董志道与其妻董曹氏共育有3个子女，即董学凯、董学珍、董学良。董志道、董曹氏分别于1980年、上世纪三十年代死亡。董志道在董曹氏去世后未再婚，之后亦未再生育子女。董学凯、张淑英系夫妻，共育有5个子女，分别为董萍、董纹纹、董顺、董骏、董雯娟。董学良、徐萍系夫妻，共育有3个子女，即董晓林、董晓文、董晓军。董学凯、董学良分别于1988年11月、2013年5月死亡。董志道死亡后，系争房屋未进行继承析产。系争房屋地址户籍登记为3户，在册人口共计14人，户主分别为张淑英、董顺及董骏。
2013年5月27日，上海市闸北区人民政府作出沪闸府房征（2013）002号房屋征收决定，决定对系争房屋所在地块实施征收。经上海中房测绘有限公司勘丈，系争房屋建筑面积为103.82平方米。经上海房地产估价师事务所有限公司评估，系争房屋居住部位的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积21320元（以下币种均为人民币）；非居住部位的房地产市场评估单价为每平方米建筑面积49200元。系争房屋所在基地被征收居住房屋评估均价为每平方米建筑面积21380元。
征收中，张淑英、董萍、董纹纹、董雯娟出具了委托董顺、董骏处理系争房屋征收补偿事宜的委托书。2013年7月28日，闸北房管局与董顺、董骏就系争房屋征收补偿签订了居住征收补偿协议和非居住征收补偿协议。居住征收补偿协议约定：甲方为闸北房管局，乙方为董学凯（亡）、张淑英、董萍、董纹纹、董雯娟、董顺、董骏（含所有共有产权人）；系争房屋测绘面积103.82平方米，核定建筑面积103.82平方米（其中非居住建筑面积25.52平方米）；被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋补偿款；根据相关规定及基地征收补偿方案，系争房屋价值补偿款合计2496970.20元；乙方属居住困难户增加货币补贴款1598219.22元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供乙方黄山路地块、罗店B7地块、永颂路299弄产权调换房7套，预估房屋总建筑面积492.36平方米，总房款5241791.53元；乙方可得搬家补助、设备移装费、协议签约奖励、早签多得益奖励、被拆面积奖励费、装潢补贴、异地购房补贴、过渡费、居住困难户户内人补贴等合计1182598.62元；……综上，居住征收补偿协议约定的款项合计为5010598.62元。
2013年9月3日，闸北房管局公告，截止2013年9月2日，黄山路征收地块已签约107证，签约率达86.99%，符合本基地房屋征收补偿协议签约率达到85%以上的生效条件，已签约的征收补偿协议正式生效。当月18日，董骏办理了系争房屋的交接手续。嗣后，系争房屋被拆除。
以上事实，有上海市闸北区人民政府房屋征收决定、上海市国有土地使用权申报登记表、地租收据、上海市国有土地使用证、房屋勘丈表、面积测量图、居住房屋征收补偿估价分户报告单、户籍资料、共有产权人代表委托书、居住征收补偿协议、空房交接单、闸北房管局于2013年9月3日的公告等证据及各方当事人的陈述予以佐证。
本院认为，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人（被征收房屋所有人）签订。本案，系争房屋未登记有产权证，只有土地使用证，结合国有土地使用权申报登记表和以董志道为户名的地租收据，可以判断出系争房屋的原始产权人为董志道。董志道的子女有3个，即董学凯、董学珍、董学良。张淑英、董萍、董纹纹、董顺、董骏、董雯娟均为董学凯的继承人。徐萍、董晓林、董晓文、董晓军为董学良的继承人。征收中，闸北房管局认为董学珍、徐萍、董晓林、董晓文、董晓军未提供证据证明其5人为系争房屋共有人，而与张淑英、董萍、董纹纹、董雯娟的共同委托代理人董顺、董骏签订居住征收补偿协议，因董顺、董骏的签约行为未取得系争房屋所有共有产权人的授权，事后，也未获得五原告的追认，故三被告签订的居住征收补偿协议无效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局就某路732号房屋的居住部分的征收补偿和被告董顺、被告董骏签订的上海市国有土地房屋征收补偿协议（适用居住房屋）无效。
案件受理费80元减半收取40元，由被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局负担20元，被告董顺、被告董骏共同负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汪霄云
二〇一四年二月二十六日
书记员 吴金怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。