辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第184号
原告：沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司。
法定代表人：小坂昌范，该公司总经理。
委托代理人：孙成勇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：邱玉龙，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告：赵丽丝，女，1982年4月3日出生，汉族。
委托代理人：李莉，辽宁敬恒律师事务所律师。
委托代理人：吕永岩，1950年9月25日出生，汉族，沈阳军区政治部宣传部文艺创作室作家。
原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司（以下简称永旺小额贷款公司）与被告赵丽丝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月10日受理后，依法由本院代理审判员高书林担任审判长，与代理审判员唐卫、人民陪审员王新组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告永旺小额贷款公司的委托代理人孙成勇，被告赵丽丝的委托代理人李莉、吕永岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永旺小额贷款公司诉称，2013年6月17日，原告与被告签订双方协议，为原告的工作人员寺本幸司（系日本国籍）承租位于沈阳市沈河区南山东堡路7号13号楼3单元15层2号房屋，用于寺本幸司在中国工作期间的居住用房。双方约定月租金人民币4300元，并一次性交纳全年租金人民币51600元，始于2013年7月6日终于2014年7月7日，并提前30天交纳下一年房租。现寺本幸司因工作调动原因，不再于沈阳任职，故提前请求解除房屋租赁合同，并依据双方合同约定于2013年11月25日发出解除合同的通知。现被告对原告解除合同的要求不予理睬并不予退还剩余期限的租金。原告认为，依据双方合同中，关于承租方责任的第6款约定“如租期未到不租此房，必须提前30天通知甲方。”依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，原告解除合同的行为符合双方约定并且合法有效，被告应当返还剩余期间的租金。故原告请求法院支持原告的诉讼请求，判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同；被告依法返还原告剩余租金27520元。
被告赵丽丝辩称，一、被答辩人存在多种过失，给答辩人造成不可逆的经济损失。1、答辩人房屋租赁的合同签署对象是乙方寺本幸司，不是被答辩人永旺小额贷款公司。答辩人出租的房屋系刚装修不久保持完美的新婚房，不可能也从来没有将高档婚房租给一个公司使用。起诉状所称“原告与被告签订双方协议”不是事实，双方从未签署过租赁合同。被答辩人作为起诉主体不适格。2、发出解除合同要求的不是乙方寺本幸司本人，被答辩人永旺小额贷款公司没有向答辩人提出承租乙方寺本幸司请求解除租赁合同的任何证据。答辩人多次要求寺本幸司出面联系，但却遭到拒绝。时至今日，答辩人也没有接到承租乙方寺本幸司任何口头或书面解除合同的请求。被答辩人永旺小额贷款公司作为原告，既不符合事实，也不符合协议规定。3、被答辩人“起诉状”中提到的“原告的工作人员寿木幸司”与租赁协议无关，与答辩人无关。答辩人房屋租对象是寺本幸司，并非寿木幸司。被答辩人以寿木幸司为由提出退租并起诉，影响了答辩人的正常判断，进而延迟了双方谅解协议的达成，由此造成的经济损失应由被答辩人承担。4、房屋租赁协议“其它约定事项”中有永旺小额贷款公司印章一枚，但是其中明确标明系“甲方负责出租房屋开发票税”，不表明永旺小额贷款公司是承租房屋的乙方。并且此前有中介参与的合同中也没有任何与公司有关的，后续合同属于原合同的延续。谁都知道，房屋个人租用与公司租用，性质完全不同。答辩人绝不可能将自己的新婚房租给一个公司使用，事实上也是只租给个人即乙方寺本幸司使用。5、被答辩人顶替协议乙方起诉甲方，这个事实涉嫌协议乙方寺本幸司在没有通过任何方式告知答辩人即甲方的情形下，将答辩人甲方房屋转交给永旺小额贷款公司，违反了协议规定的“乙方不得中途将房屋转租他人”的规定，是严重的违约行为，损害了答辩人即甲方的合法权益，答辩人保留在查验房屋使用情形后起诉乙方及期转让对象永旺小额贷款公司的权利。6、乙方寺本幸司违约给答辩人即甲方造成的经济损失巨大。答辩人与承租乙方寺本幸司签订租期为2013年7月6日至2015年7月7日，时间2年。乙方仅仅履行协议5个月，便在未经答辩人即甲方同意的情形下，将房屋转交给永旺小额贷款公司，公司没有给出承租乙方的书面委托证据，便替代乙方提出解除合同。按公司提出解除合同的时间算，违约时限长达19个月。由于婚房经乙方使用，很难再租出原价格，并且违约时间发生在冬季，甲方临时改租困难，从而给答辩人即甲方造成经济损失多达人民币81700元。7、答辩人作为甲方完全履行了协议规定的责任，无过失，更没有任何违约行为。并且全额支付了乙方租用期间的取暖费人民币2308元、物业电梯费人民币1027元，发票税人民币6026元、修理电视人民币300元等，在承租乙方寺本幸司提出原42寸液晶彩电清晰度不够，要求换一台清晰度高的彩电的情形下，答辩人甲方专门为乙方购买了令其满意的高清晰液晶彩电，报废处理了原42寸液晶彩电。合计为甲方寺本幸司支付费用达人民币11668.83元。8、在得知寺本幸司不再使用所租房屋，尽管没有得到寺本幸司本人任何书面或口头请求的情形下，答辩人积极提出重新挂牌出租房屋，待房屋出租后，双方协议处理相关租金问题。但是这一要求却被被答辩人以“工作时间外不能配合看房”为由拒绝。从而导致答辩人因拿不到钥匙而错过新的承租方，给答辩人甲方造成不能及时转租的经济损失。9、被答辩人对转租及验房设置障碍，使得答辩人甲方无法拿到承租房的钥匙，无法确认承租房及房内物品使用损坏情况。由于婚房内设施多达48件，且有贵重珍藏物品。虽然双方曾探讨签协议验房，但被答辩人坚持两把钥匙只交一把，保留一把。这样一来，验房并不能保证承租房不会两次遭到毁损或物品丢失，尤其是贵重物品丢失。承租房未能及时转租造成的经济损失，被答辩人有明显过失，理应承担相应责任。二、被答辩人提出的法律依据不适用。理由：1、被答辩人诉状中提到的“依据双方合同中，关于承租方的第6款约定‘如租期未到不租此房，必须提前30天通知甲方。’”此条款系对承租方乙方的法律约束，并非答辩人甲方应负的法律责任。2、被答辩人诉状中提到的“根据《中华人民共和国合同法》第九十三条”，即“当事人协商一致，可以解除合同”。事实上，答辩人从未得到承租乙方寺本幸司任何书面或口头协商请求，更谈不上“协商一致”，被答辩人引用法律不适用。3、被答辩人诉状中提到的《中华人民共和国合同法》第九十七条即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述法条与所发生的事实不搭，因而更是引用法律不当。综上，被答辩人作为诉讼主体不适格；纠纷源于承租乙方重大违约，乙方应承担违约责任；答辩人作为甲方完全履行了协议规定的责任，无过失，更没有任何违约行为。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十五条以及《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。
经审理查明，2011年7月7日，被告赵丽丝作为出租方（甲方），寺本幸司作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定由寺本幸司承租被告赵丽丝所有的位于沈阳市沈河区南山东堡路7号13号楼3单元15楼2号房屋，租赁期限自2011年7月8日至2013年7月7日，月租金人民币3500元，年租金人民币42000元。甲方责任第3条约定“甲方负责交房产局的房产费和冬季取暖费和物业费。”第4条约定“如租期未到或遇其它特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方。”乙方责任第3条约定“乙方不得中途将房屋转租他人，更不能进行违法活动和干扰他人。”第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。”对违约责任约定“在房屋租用期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房。”其它约定事项“甲方负责出租房屋开发票税。”
2013年6月17日，被告赵丽丝作为出租方（甲方），寺本幸司作为承租方（乙方）续签了房屋租赁协议，租期自2013年7月6日至2015年7月7日，月租金4300元，年租金51600元。押金4300元。并在乙方责任第6条约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方。”此合同落款乙方签字处由寺本幸司签名，并有原告永旺小额贷款公司加盖公章。
2013年6月18日，被告赵丽丝父亲赵馥开具押金收条。
另查明，2013年7月6日至2015年7月5日的房屋租金51600元实际由原告永旺小额贷款公司支付。
再查明，被告赵丽丝于2013年8月30日交纳了涉案房屋2013-2014年度采暖费人民币2308元，于2012年7月13日交纳了2012年9月22日至2013年9月22日物业费人民币876元，于2013年6月17日交纳了个人所得税、房产税共计人民币6026.83元。被告赵丽丝于2013年6月19日购买三洋（SANYO）39CE890LED彩电一台，金额为人民币1999元。
本案审理过程中，在法院组织下，双方于2014年4月30日对房屋进行了交接，并确认以下事实：电视由TCL更换为SANYO；丢失电视机顶盒一台，价格在人民币600元至620元之间；其他物品完好；租期内发生修理电视费用300元，混水阀50元，浴屏50元，修水晶灯150元，以上费用从押金中扣除；煤气、水、电费用结清。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议两份、发票、收条、完税凭证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与寺本幸司于2013年6月17日签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照履行。因寺本幸司系基于工作原因租赁被告赵丽丝房屋，且该合同落款处加盖了原告永旺小额贷款公司公章，并由原告永旺小额贷款公司实际支付房屋租金，故原告永旺小额贷款公司有权主张解除合同及返还剩余款项。
因原告永旺小额贷款公司未能提供充分证据证明向被告赵丽丝发出有效的解除通知，且未与被告赵丽丝交接房屋及确认室内物品等，故解除房屋租赁合同的时间应以法院组织双方正式交接房屋时间为准，即2014年4月30日。因此，被告赵丽丝应返还2014年5月1日至2014年7月5日期间的房屋租金，即人民币9317元（4300×2＋4300÷30×5）。
因双方在交接房屋过程中确认各项维修费用共计550元从押金中扣除，对此，本院予以确认。因电视机顶盒丢失，应由原告永旺小额贷款公司予以赔偿，因双方确认价格在600元至620元之间，本院酌定为620元，从押金中予以扣除。关于被告赵丽丝支付的2013-2014年度采暖费人民币2308元，因支付采暖费是为保证房屋冬季正常居住使用，在合同没有特别约定的情况下为房屋出租人应承担的义务，而且本案中房屋租赁合同提前解除对此项费用的支付影响不大，故由被告赵丽丝负担并无不妥。关于被告赵丽丝应寺本幸司要求更换电视，本院认为，被告赵丽丝系在与寺本幸司达成两年续租合同，考虑可以收回更换电视的部分成本的基础上更换了电视，因此，原告永旺小额贷款公司提前解除合同应对此支出予以补偿，本院酌定为人民币500元，从押金中予以扣除。关于被告赵丽丝按一年房租支付了相应税款，因提前解除合同对此项费用影响不大，故本院酌定不予扣除。综上所述，被告赵丽丝应返还剩余押金人民币2630元（4300-550-620-500）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除被告赵丽丝与原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司、寺本幸司于2013年6月7日签订的房屋租赁协议；
二、被告赵丽丝于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司自2014年5月1日至2014年7月5日的房屋租金人民币9317元；
三、被告赵丽丝于本判决生效之日起15日内，一次性返还原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司押金人民币2630元；
四、驳回原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告赵丽丝未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费人民币488元，由原告沈阳金融商贸开发区永旺小额贷款有限责任公司负担244元，被告赵丽丝负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 唐 卫
人民陪审员 王 新
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。