福建省连城县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0825民初641号
原告：吴振寿，男，1950年6月15日生，汉族，住连城县。
委托诉讼代理人：吴家武，男，1982年6月10日生，汉族，住连城县，系原告吴振寿儿子。
被告：黄维，男，1984年8月2日生，汉族，住连城县。
委托诉讼代理人：李贞瀛，连城县文亨法律服务所法律工作者。
原告吴振寿与被告黄维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴振寿向本院提出诉讼请求：1.确认吴振寿与黄维于2011年4月30日签订的《房产买卖合同》有效；2.黄维履行2011年4月30日签订的《房产买卖合同》，支付拖欠吴振寿购房款人民币175611.14元及从2011年6月30日起算至2016年6月30日止以未结清款项为基数按月利率1.5%计算的利息人民币53146.96元；3.案件受理费由黄维承担。事实与理由：吴振寿与黄维经协商，于2011年4月30日签订《房产买卖合同》，约定“…吴振寿自愿将将坐落于连城县莲峰镇石门湖山庄房地产转让给黄维。…该房地产成交价为人民币800800元…。…所有过户税费由黄维承担…。…双方同意黄维将房产价款分两次支付给吴振寿，签订合同当日起，黄维支付吴振寿定金人民币50000元和购房款人民币320000元（不含定金），吴振寿将所有过户手续交付黄维过户，剩余人民币430800元吴振寿同意黄维自签合同三个月内一次性付清。…黄维预付款按月息1.5%计，黄维未付足房价款按1.5%月息计付吴振寿，双方对等。黄维预支付款加定金共计人民币370000元，在房产未过户完毕前，吴振寿按月息1.5%支付给黄维，在吴振寿过户给黄维后，未付余款月息1.5%计支付吴振寿…。”该合同合法有效。合同签订后，黄维于当日支付吴振寿定金人民币50000元，并于2011年5月20日支付购房款人民币320000元。2011年6月20日，吴振寿依约将房地产过户到黄维名下，并于2011年6月30日将过户到黄维名下的房屋所有权证和土地使用权交给黄维。此后，经吴振寿多次要求黄维履行合同约定，支付购房款。黄维于2011年7月31日支付10000元、2011年8月15日支付100000元、2011年8月19日支付50000元、2011年10月10日支付100000元、2012年10月27日支付9000元、2013年2月6日支付8000元、2013年2月7日支付2000元、2013年10月21日支付1000元、2013年10月21日由小江支付10000元、2013年10月21日支付20000元、2014年1月22日支付30000元、2014年5月26日支付10000元、2015年2月17日支付10000元、2016年2月7日支付5000元、2016年5月20日支付5000元，以上合计支付370000元，总计收到黄维支付款项740000元。依照合同约定，从2011年8月1日起至2016年6月30日止按1.5%月息计算，黄维应支付吴振寿购房款人民币800800元，利息人民币176043.1元，扣除黄维己支付购房款人民币625188.86元，利息人民币122896.14元；吴振寿于2011年4月30日收到黄维支付定金50000元、2011年5月20日收到黄维支付购房款320000元，按合同约定算至2011年6月30日需支付8085元利息给黄维，黄维还需支付吴振寿购房款人民币175611.14元，利息人民币53146.96元（利息从2011年6月30日起算至2016年6月30日止，利率按月利率1.5%计算）。为维护吴振寿的利益，请求法院判决支持吴振寿的诉讼请求。
黄维辩称，一、吴振寿与他人存在债权债务纠纷，导致涉案房产无法正常通行和使用，黄维拖欠购房尾款事出有因，系行使履行抗辩权的正当维权行为。吴振寿系涉案房屋所在地石门湖山庄的开发商（××），因其在开发石门湖山庄时与涉案房2008-2009业主（左为罗树宁，右为童新孜）存在债权债务上的纠纷，大约在2008—2009年间该两业主将诉争房产正门对面的通行道路用石栅栏封堵（目的是堵住吴振寿及其女儿名下房产），将公共通道圈为其个人别墅范围内，致涉案房产无法正常通行。因黄维的父亲与吴振寿系关系很好的工友，黄维自小与吴振寿较为熟悉。2011年4月，吴振寿找到黄维，谈其资金运转困难，马上面临连城县农村信用社的贷款到期，希望黄维购买其开发和过户到自己名下的房屋一幢（即涉案房产），黄维出于朋友帮忙考虑，加上结婚也恰好也需要婚房，故在吴振寿保证会在过户前解决房屋的正常通行问题（约定见合同第四条手写附加）的前提下，遂同意出资800800元将该房产购买，双方于2011年4月30日签订了房屋买卖合同，黄维交付了定金和首付款共计37万元，2011年6月28日双方依约完成了涉案房屋的过户手续，黄维开始着手准备婚房的装修，但经黄维再三催促，吴振寿仍无法解决房屋正门的通行问题，同时在此期间，发现涉案房产的墙体被人喷涂“本宅债权债务未清，购房者请三思”的大字，黄维也多次接到不明人士的来电，警告其不要购买涉案房产，否则后果自负。为保险起见，黄维不得不将剩余购房款陆续分期支付，而非黄维不愿意一次性付清。至2011年10月10日黄维又支付了购房款26万元，2011年10月后，吴振寿因涉税问题失联在外，黄维无法正常付款，加上吴振寿承诺的房屋的正常通行问题未能解决，虽然将诉争房产过户到黄维名下，却因通行问题不得不停止装修和使用，诉争房产成为一幢烂尾楼。2013年2月开始，吴振寿多次找黄维以其生活困难为由请求支付部分尾款，并承诺会尽快找到业主协商开通道路，吴振寿从未提出支付利息的主张，黄维在陆陆续续支付11万元购房款的同时，仍多次要求吴振寿解决房屋正门的正常通行问题，但至今仍未解决。依据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的（即本案中未解决房屋的正常通行问题），后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在涉案房屋正门的正常通行问题无法解决的情形下，涉案房产无法正常装修和使用，黄维不得不行使先履行抗辩权，拒绝一次性付清购房尾款。诉状中提供的购房款支付及利息计算表系吴振寿自己制作，存在重大计算失误：1.双方虽然在购房合同中约定了违约利息，但因吴振寿无法解决涉案房屋正门的正常通行问题，黄维不可能花费80余万元购买一幢连正门出入道路都被人封堵的房产。因吴振寿违约在先，黄维未按照约定付款是为了监督吴振寿履行必要的通路义务，保护自己的合法权益，况且吴振寿在向黄维提出付款要求时吴振寿是要求支付剩余购房款本金，从未明确要求支付利息，故黄维所支付的74万元应视支付购房本金，至今尚欠尾款60800元；2.依照合同第四条附加约定“在甲方过户至乙方前，甲方房产与他人的债权债务关系由甲方全部承担”，依据该约定，涉案房屋正门的通行问题应在房产过户前应由吴振寿处理完毕，但时至今日，该通行问题仍未解决。依照双方购房合同第九条附加约定，吴振寿应承担涉案房产通行问题未解决的违约责任，吴振寿应支付黄维已付购房款按月利率1.5%支付违约金给黄维，还需赔偿黄维5年多未能装修和入住的损失。综上，涉案房产虽已过户至黄维名下，但因吴振寿承诺的房屋正门正常通行条件至今未能解决，导致双方争议至今。吴振寿违约在先，黄维行使先履行抗辩权符合法律的规定，吴振寿所称要求支付利息的主张不应得到法庭的支持。在吴振寿解决房屋正门正常通行条件后，黄维会将剩余尾款一次性付清，否则黄维将保留继续主张吴振寿违约造成损失赔偿的权利。
本院经审理认定事实如下：吴振寿（甲方）与黄维（乙方）于2011年4月30日签订《房产买卖合同》，双方约定：吴振寿将其名下的连城县莲峰镇黄屋山石门湖山庄（土地使用权证：连国用（2011）第0989号、房屋使用权证：连房证字第20090962号）房产出卖给黄维，上述房屋成交价为人民币800800元，双方同意将房产价款分两次支付，签订合同当日起，黄维支付吴振寿定金人民币50000元和购房款人民币320000元（不含定金），吴振寿将所有过户手续交付给黄维过户，剩余款项430800元吴振寿同意黄维自签合同起三个月内一次性付清。双方约定补充条款：黄维预付款加定金共计人民币370000元在房产未过户完毕前，吴振寿按月息1.5%支付给黄维，在房产过户完后，黄维未付余款按月息1.5%计付给吴振寿。2011年6月20日，吴振寿将房屋使用权证转移登记给黄维，2011年6月28日，吴振寿将土地使用权证转移登记给黄维，2011年6月30日，黄维收到吴振寿交付上述两证。2011年4月30日（合同签订当日），黄维支付给吴振寿定金50000元，2011年5月20日，黄维支付购房款320000元。黄维分别于2011年7月31日付款10000元、2011年8月15日付款100000元、2011年8月19日付款50000元、2011年10月10日付款100000元、2012年10月27日付款9000元、2013年2月6日付款8000元、2013年2月7日付款2000元、2013年10月21日付款31000元、2014年1月22日付款30000元、2014年5月26日付款10000元、2015年2月17日付款10000元、2016年2月7日付款5000元、2016年5月20日付款5000元，黄维于2011年7月31日至2016年5月20日止共计付款370000元给吴振寿。上述事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。
本院认为，吴振寿与黄维于2011年4月30日订立的《房产买卖合同》属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，合同双方当事人应当按合同的约定全面履行自已的义务。吴振寿已将名下的连城县莲峰镇黄屋山石门湖山庄房产所有权转移登记给黄维。吴振寿座落于连城县莲峰镇黄屋山石门湖山庄属现房，吴振寿（甲方）与黄维（乙方）于2011年4月30日订立的《房产买卖合同》第二条中产权说明第二款：“乙方已亲自看房，对甲方所要转让的房地产现状做了充份了解并愿意购买该房地产。”可以看出黄维对涉案房屋的基本情况已有了全面的了解，在此基础上双方签订了《房产买卖合同》。吴振寿否认有向黄维承诺在房产转移登记前解决涉案房屋正门的正常通行，且黄维未提供证据予以证明，黄维主张因购买涉案房屋时该房屋的正门无法正常通行才拖欠购房尾款，是行使履行抗辩权，黄维的辩解意见没有事实依据，本院不予采信。依2011年4月30日订立的《房产买卖合同》第九条补充条款：“乙方预付款加定金共计人民币370000元在房产未过户完毕前，甲方按月息1.5%支付乙方，在甲方过户乙方后，未付余款按月息1.5%计付甲方。”和最高人民法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”的规定，至2011年6月30日止，黄维共计支付购房款为370000元，吴振寿应支付给黄维利息为8085元，黄维仍应支付给吴振寿的购房款为：总价款800800元-已支付购买款370000元-利息8085元=422715元；2011年6月30日起至2011年7月31日黄维付款10000元，该段时间黄维应付利息6552.08元，至2011年7月31日止黄维仍应支付购房款为422715元＋6552.08元-10000元=419267.08元；2011年8月1日起至2011年8月15日黄维付款100000元，该段时间黄维应付利息3144.5元，至2011年8月15日止，黄维仍应支付购房款为419267.08元＋3144.5元-100000元=322411.58元；2011年8月16日起至2011年8月19日黄维付款50000元，该段时间黄维应付利息644.82元，至2011年8月19日止，黄维仍应支付购房款为322411.58元＋644.82元-50000元=273056.4元；2011年8月20日起至2011年10月10日黄维付款100000元，该段时间黄维应付利息7099.47元，至2011年10月10日止，黄维仍应支付购房款为273056.4元＋7099.47元-100000元=180155.87元；2011年10月11日起至2016年6月30日黄维总计付款110000元，该段时间黄维应付利息153132.49元，扣除黄维付款110000元，黄维仍应付吴振寿利息为153132.49元-110000元=43132.49元，至2016年6月30日止，黄维仍应支付购房款为180155.87元及利息43132.49元。吴振寿要求黄维支付购房款175611.14元，系对其民事权利的处分，本院予以认可。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条之规定，判决如下：
一、吴振寿与黄维于2011年4月30日签订的《房产买卖合同》合法有效。
二、黄维继续履行吴振寿与黄维于2011年4月30日签订的《房产买卖合同》，至2016年6月30日止黄维仍应向吴振寿支付购房款175611.14元及利息43132.49元。
三、驳回吴振寿其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4731.37元，减半收取2365.69元，由吴振寿负担84.84元，黄维负担2280.85元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
代理审判员 林 惠
二〇一六年九月二十九日
代理书记员 姚丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：
（一）实现债权的有关费用；
（二）利息；
（三）主债务。