山西省天镇县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第328号
原告王存智，男，汉族，住山西省天镇县。
委托代理人王宏武，男，汉族，住山西省天镇县，系原告之子。
原告任桂花，女，汉族，住山西省天镇县。
被告天镇县财政局，住所地山西省大同市天镇县。
法定代表人张策，系该局局长。
委托代理人祁胜平，男，汉族，住山西省天镇县，系该局工作人员。
委托代理人周毅，天镇县法律援助中心法律服务工作者。
原告王存智、任桂花与被告天镇县财政局返还原物纠纷一案，本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告王存智及其委托代理人王宏武、原告任桂花，被告天镇县财政局的委托代理人祁胜平、周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2005年11月8日，其从天镇县建筑安装责任有限公司处购买原国税局办公楼及附属设施用于居住，并于2005年12月20日根据法律规定正式办理了房屋所有权证。但被告天镇县财政局无理违法侵占原告购买的全部房屋达七个月之久，直到现在仍非法侵占三间楼房、半间车库、三间半锅炉房，一直不肯归还。还造成所侵占房屋的十三组暖气片、七个护窗、一个防盗门、锁子及电线等财物的丢失或毁坏。依据相关法律规定，私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。被告侵占原告房屋的行为非法，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令被告一是归还非法侵占原告的楼房三间、车库半间、锅炉房三间半，二是赔偿房屋占用费250005元、物品使用费69179元、财物损失13836元，三是承担本案诉讼费。
被告辩称：一是原告对其所述的楼房三间、车库半间、锅炉房三间并不具有所有权，故不存在返还的事实及理由；二是要求原告给付管网改造、围墙加固等相关费用130554.37元；三是申请追加诉争房屋的出卖人为本案被告；四是诉争房屋一直由被告占有、使用，不存在侵占事实。
经审理查明：2004年12月13日，案外人天镇县国家税务局、天镇县建筑安装有限责任公司订立契约，约定将“天镇县国家税务局原单位办公楼及附设房屋出售给天镇县建筑安装有限责任公司名下，本办公楼与县财政局办公楼系伙。……”转让价款为人民币230000元。
2005年11月18日，案外人天镇县建筑安装有限责任公司与原告王存智签订《购买房屋合同书》，将其从天镇县国家税务局手中购买的上述房产出售给原告王存智，价款为人民币241500元，交款方式为现金交易。同日天镇县建筑安装有限责任公司收到原告王存智交付的购房款。2005年12月20日，天镇县房产管理所为原告王存智颁发天房字第C03**号房屋所有权证，产权类别私有，与前述案外人天镇县建筑安装有限责任公司与天镇县国家税务局签订房屋买卖契约中对应的标的物相一致。
原告王存智购得上述房产后，被告天镇县财政局存在占用全部房屋的行为，直至2006年6月14日才将大部分房屋腾退。剩余三间楼房（每层一间，位置为阴面从西数第一间）、半间车库、一处锅炉房（含供暖锅炉、茶炉）一直占用至今未予腾退。
另查明，天镇县国家税务局在转让前述房产前已于1993年7月22日办理了房屋所有权证。被告天镇县财政局于1998年6月2日办理了天房字第**号房屋所有权证。
再查明，原告王存智与原告任桂花系夫妻关系。
以上事实，有购房合同书、契约、交款收据、存量房转让税费票据、天镇县税务局房屋所有权证、天房字第C03**号房屋所有权证、天房字第**号房屋所有权证及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，公民和法人的合法权益受法律保护，原告作为系争房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告长期占据使用原告的房屋，缺乏法律及合同依据，应从系争房屋内迁出。考虑到被告腾清房屋搬迁物品需要另找场所的情况，故给予其三十日的适当期限。为方便生产有利生活，维持现有使用状态，最大程度发挥不动产的效用，同时尊重当事人的意愿，对其他争议标的物作如下处理：即将原告所有的半间车库转归被告所有，以维持被告现在的使用状态，发挥车库应有的效用，同时由被告用其所有的其它房屋以产权置换的方式对原告进行补偿；至于系争的锅炉房及配套供暖锅炉及茶炉，考虑到配套设施由被告置备且使用的情形，故确定供暖锅炉一台、茶炉一个归被告所有，而锅炉房归原告所有。对于房屋使用费，本院查明被告无理占据原告房屋为两个阶段，第一个阶段从2005年11月18日起至2006年6月14日共七个月，所占房屋具体为：楼房四十八间（24间向阳、24间背阴）、东房五间、车库五间半、客房三间、锅炉房一处；第二个阶段从2006年6月15日起至2015年11月13日一审法庭辩论结束时共113个月，所占房屋为楼房三间（背阴）、车库半间、锅炉房一处。因被告占据上述房屋缺乏法律及合同依据，故应支付占用原告房屋的使用费。至于该笔费用的数额，应按照被告占有使用房屋的间数、朝向、期限，并参考本地房租市场状况等因素综合确定。为此，本院确定背阴楼房、东房、车库、客房、锅炉房在第一个阶段的占用使用费为每间150元，第二个阶段为每间200元；向阳楼房第一个阶段的占用使用费为每间200元。据此，房屋占用使用费为234650元（第一个阶段：向阳楼房24间200元7个月=33600元，背阴楼房、东房、车库、客房、锅炉房折算成41间150元7个月=43050元；第二个阶段：背阴楼房、车库、客房、锅炉房折算成7间113200元=158200元）。本院参考本地市场租赁行情酌情确定锅炉及茶炉占用使用费为每年10000元，因锅炉及茶炉系原、被告共有，现被告独占使用十年，故其应对原告给予该笔占用使用费一半的补偿即50000元（10000元10年÷2）。被告占用使用原告房屋、物品的全部费用合计284650元。对于原告主张的财物损失，因其未能提供相应证据予以证实，故本院不予支持。被告辩称系争房屋原权利人取得系争房屋权属不合法，进而致使原告不具有涉案房屋的所有权之辩称，没有证据证实，本院不予采纳；被告主张原告应支付其管网改造、围墙加固等相关费用130554.37元的意见，与本案不属同一法律关系，应另行起诉主张权利；对于被告申请追加被告的请求，本院在庭前准备阶段已以其申请理由缺乏法律依据为由口头予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天镇县财政局于本判决生效之日起三十日内将所占用的三间楼房（位于天镇县玉泉镇东门外财政局院内，即三层楼房中轴线东每层背阴面第一间）腾清并交还给原告王存智；
二、被告天镇县财政局于本判决生效之日起十日内一次性给付原告王存智、任桂花房屋及物品占有使用费284650元；
三、在被告天镇县财政局于本判决生效之日起三十日内对原告王存智另行予以产权置换补偿后，半间车库归被告天镇县财政局所有；
四、建筑面积74.40平方米的锅炉房归原告王存智所有，供暖锅炉一台、茶炉一个归被告天镇县财政局所有，被告天镇县财政局于本判决生效之日起三十日内将前述供暖锅炉、茶炉予以拆除搬迁；
五、驳回原告王存智、任桂花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6295元（原告王存智已预交100元，剩余部分缓交），由原告王存智、任桂花负担1645元（尚需交纳1545元），由被告天镇县财政局负担4650元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 杜渊文
人民陪审员 郝 跃
人民陪审员 闫晓刚
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 任剑锋