青海省高级人民法院
民事判决书
（2012）青民一终字第71号
上诉人（原审被告、反诉原告）青海福昌重型汽车销售有限公司。住所地：西宁市。
法定代表人邢海凤，总经理。
委托代理人罗兵，青海君剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）任月兰，女，汉族，1972年3月5日出生。住西宁市。
委托代理人张县利，青海树人律师事务所律师。
委托代理人郭凯，青海树人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）魏春生，男，汉族，1971年3月11日出生。住西宁市。
委托代理人张县利，青海树人律师事务所律师。
委托代理人郭凯，青海树人律师事务所律师。
上诉人青海福昌重型汽车销售有限公司（以下简称福昌公司）因与被上诉人任月兰、魏春生土地租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2012）宁民一初字第56号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2013年1月11日公开开庭进行了审理。福昌公司法定代表人邢海凤、委托代理人罗兵，任月兰、魏春生的委托代理人郭凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海省西宁市中级人民法院经审理查明：任月兰与魏春生系夫妻关系。2003年1月1日魏春生与西宁市城北区三其村村民委员会签订土地租赁协议，约定三其村委员会将西宁市柴达木路南耕地25亩租赁给魏春生使用，租赁期限为30年，自2003年1月1日至2033年12月31日。后任月兰将该土地与福昌公司先后签订三份租赁合同，2009年10月20日签订第一份场地租赁协议后福昌公司支付3万元押金。2010年7月26日签订第二份场地租赁协议后福昌公司支付租金30万元。后原告与被告又签订第三份《场地租赁协议》，约定原告将位于西宁市城北区三其西路的土地一块租赁给被告用于生产经营活动，租赁期限为三年（2010年7月1日至2013年7月1日），租金共计100万元，第一年按30万交纳，第二年、第三年租金按每年35万交纳，三年租金总计100万一次性交纳。同时约定鉴于被告投入较大，原告愿意从租赁费中投入10万元做建设投资。如在租赁期内遇到政府征用该土地时，土地租金按被告实际使用期限进行结算，政府补偿与被告无关，原告根据被告使用年限对被告进行补偿，被告所建建筑物按双方约定估价260元每平方米进行折价补偿，折价年限为三年（三年折完被告所投资的建筑物），其中第一、二年每年按建筑物总投资的35%进行折价，第三年按30%折完。地坪不赔偿；围墙恢复原样（折算时限：不满一年按一年折算，超过一年按二年折算，依此类推）。同时约定本协议在原告收到租金后生效并执行，此协议签订后以前合同全部无效。协议签订后原告将土地交付给被告使用，2010年8月23日福昌公司给付任月兰租金60万元。2012年西宁市城北区建设局因建设三其西路道路工程决定征用原、被告《场地租赁协议》所涉及12.68亩场地，并于2012年2月14日与福昌公司签订拆迁补偿《协议书》，对该土地上建筑物及附着物补偿1257685.82元，同时约定待福昌公司签订协议后3日内将房屋交付拆除，建设局一次性将补偿费支付给福昌公司。逾期不交，建设局将申请人民法院强行拆除。协议签订后，西宁市城北区建设局支付补偿款1257685.82元，其中52281.25元西宁市城北区建设局直接支付给原告，剩余补偿款1205404.57元由福昌公司领取。后原告要求被告按双方签订《场地租赁协议》的约定支付补偿款未果，致使纠纷产生。
另查明，庭审中，原、被告双方认可本案所租赁场地面积为23.08亩，现双方履行的为第三份租赁合同。
针对福昌公司应否给付任月兰、魏春生补偿款1040482.33元的问题。该院认为，按照双方现履行的第三份租赁合同约定，如在租赁期内遇到政府征用该土地时，政府补偿与被告无关，原告根据被告使用年限对被告所建建筑物按双方约定估价260元每平方米进行折价补偿，折价年限为三年，故该补偿款按双方合同约定归原告享有，原告根据合同约定再给予福昌公司补偿，福昌公司多领取的补偿款应予返还。原告要求福昌公司给付补偿款1040482.33元的计算，符合双方合同约定，故予以支持。福昌公司辩称原告已放弃补偿利益的主张，其提供的会议纪要，因无原告的签字认可，不予认定。
针对任月兰、魏春生应否返还合同押金3万元的问题。该院认为，按照双方履行的第三份租赁合同约定，此协议签订后以前合同全部无效，故原告依据第一份租赁合同取得的押金3万元，应予返还。
针对任月兰、魏春生应否返还多收取的土地租赁费464905.75元的的问题。1、福昌公司主张按合同约定租赁场地面积应按30亩计算，实际承租土地面积只有23.08亩，任月兰、魏春生多收取6.92亩土地三年租金，应予返还230671.28元。该院认为，因第三份合同明确约定前两份合同无效，第三份合同对所租场地面积并没有约定，故福昌公司主张以30亩计算承租土地面积，对不足的6.92亩土地租金应予返还无合同依据，不予支持。2、福昌公司主张已征用12.68亩土地应退还已交纳租金234242.47元。该院认为，因双方对所租赁场地的12.68亩在租赁期未满即被政府征用，福昌公司已以三年全额交纳了租金，故已征用的12.68亩土地按福昌公司实际使用的期限扣除租金后应予返还。对于承租土地使用的截止期限，福昌公司主张应计算到2011年11月25日西宁市统一征地所与西宁市城北区马坊街道办事处三其村民委员会签订统一征收合同时，因该合同只是征用土地的签订时间，此时对该地上附着物的补偿并未达成协议而进行拆迁，故不能以此时间作为福昌公司承租期限的截止时间。任月兰、魏春生主张应计算到实际强行拆迁的时间2012年6月，但对此并未提供相关证据。该院认为，2012年2月14日西宁市城北区建设局与福昌公司签订拆迁补偿协议书对征用的12.68亩土地上的建筑物及附着物进行补偿，同时约定待福昌公司签订协议后3日内将房屋交付拆除，建设局一次性将补偿费支付给福昌公司。逾期不交，建设局将申请人民法院强行拆除。即在2012年2月17日起福昌公司若不交房屋，建设局即享有强行拆除的权利，故福昌公司实际使用征用12.68亩土地的截至时间应以2012年2月17日为宜。据此，2012年2月17日至租赁合同期限届满2013年7月1日，合计剩余16个月11天，因政府征用12.68亩土地，致使福昌公司不能使用承租的场地，此期间的福昌公司已交纳的租金反诉被告应予退还。具体计算：12.68亩÷23.08亩=54.9%，第二年年租金35万×54.9%=192150元÷365天=526元每天。16个月×16012.5（192150÷12月）=256200+5786元（11天×526）=261986元，应予退还。
综上，该院认为，任月兰、魏春生与福昌公司签订的合同合法有效，应受法律保护。按照双方合同约定，福昌公司所承租的地上建筑物及附着物补偿款应由任月兰、魏春生享有，任月兰和魏春生再按双方合同约定给予福昌公司补偿，福昌公司占有该补偿款有违合同约定，故任月兰、魏春生主张福昌公司支付补偿款1040482.33元本诉请求，应予支持。因该租赁场地签订的前两份合同，双方在第三份合同中协议为无效合同，无法律效力，福昌公司主张应按前两份合同按30亩计算租赁场地面积，无合同依据，不予支持，但任月兰和魏春生依据无效合同收取的3万押金，应予返还。对于被政府征用12.68亩土地租金扣除福昌公司实际使用的期限应予返还，福昌公司的部分反诉请求成立，故应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百零七条一款、第一百二十八条之规定，遂判决：1、福昌公司给付任月兰、魏春生租赁土地上的附着物补偿款1040482.33元；2、任月兰、魏春生退还福昌公司土地的租金261986元；3、任月兰、魏春生返还福昌公司押金3万元；4、驳回福昌公司的其他反诉请求。以上各项相抵后，福昌公司于判决生效后十五日内给付任月兰、魏春生748496.33元。本诉案件受理费14164元，由福昌公司负担，反诉案件受理费4362元，任月兰、魏春生负担2500元，福昌公司负担1862元。
福昌公司上诉称，1、一审判决认定任月兰、魏春生享有福昌公司在租赁地上承建的建筑物及附着物的补偿款错误。（1）福昌公司承租土地后即投资建设，无论是根据双方协议约定或是客观事实，在三年租赁期内，福昌公司是该被征收土地上所有附着物的所有权人。西宁市统一征地所在征收该土地时只将福昌公司作为本案涉及附着物的补偿对象，即使退一步，按双方正在履行的协议及该土地上附着物征收过程的实际情况，也应当以福昌公司为主体，再按双方的协议的价格（每平方米260元）和项目（建筑物）给任月兰、魏春生相应的折价补偿；（2）双方虽在协议中对福昌公司所建建筑物的征收补偿有过约定，但因任月兰、魏春生已在2011年11月10日的征地会议上明确放弃被征收土地上附着物的受偿权利，导致原协议相关条款已变更。任月兰、魏春生再次主张该补偿费用违背诚实信用原则；2、一审判决未认定任月兰、魏春生多收取6.92亩土地三年租金230672元的事实明显错误。任月兰、魏春生与三其村签订的租赁土地总面积为25亩，而实际测量后只有23.08亩，其以30亩收取租金不当；3、一审判决对福昌公司实际租赁期限的认定错误。该宗土地因2011年11月25日征收机关与土地所有权人三其村签订征收补偿协议而被政府征收，至此，任月兰、魏春生对该土地的租赁权已灭失。原审判决以2012年2月17日起计算未履行期间及多收租金306132元属于不当得利。请求：支持福昌公司的反诉请求。
任月兰、魏春生答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。
本院确认一审法院的案件事实。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审程序中的争议焦点涉及三个方面的问题：（一）租赁土地上的附着物征收补偿费用的归属问题；（二）是否存在多收取6.92亩土地租金的问题；（三）如何计算实际租赁期间起止时间的问题。
（一）关于租赁土地上的附着物征收补偿费用的归属问题
本院认为，依据2010年7月1日双方签订的《场地租赁协议》中关于“如在租赁期内遇到政府征用该土地时，土地租金按福昌公司实际使用期限进行结算，政府补偿与福昌公司无关，任月兰、魏春生根据福昌公司使用年限对福昌公司进行补偿，福昌公司所建建筑物按双方约定估价260元每平方米进行折价补偿，折价年限为三年”的约定，政府对福昌公司租赁土地及地上建筑物的补偿款应按合同约定予以执行。合同履行中，2012年2月14日，福昌公司虽与西宁市城北区建设局签订了补偿1257685.82元的《协议书》，但根据《场地租赁协议》中关于“三年折完福昌公司所投资的建筑物”的约定，福昌公司多领取的补偿款违反了合同当事人自治意思的表示，其理应予返还。原审判决福昌公司返还任月兰、魏春生补偿款1040482.33元符合双方合同约定，本院应予支持。福昌公司诉称任月兰、魏春生已放弃补偿利益的主张，其提供的会议记录中虽有证人证言加以佐证，但并无任月兰、魏春生的签字认可，本院不予采信。
（二）关于是否存在多收取6.92亩土地租金的问题
本院认为，依据《场地租赁协议》中关于“任月兰、魏春生同意将位于三其村转运站对面的所属土地租赁给福昌公司使用”、“三年租金总计按100万元一次性交纳给任月兰、魏春生”的条款约定，福昌公司与任月兰、魏春生签订该合同时并未对租赁土地的面积加以约定，也未对福昌公司缴纳的100万元租金以租赁土地的面积进行划分。本案审理中，福昌公司以事前订立的二份合同中已约定的租赁场地面积作为质证的依据，及其自行测量的实际承租土地面积只有23.08亩为由请求核减租金的上诉理由一节。本院认为，根据《场地租赁协议》中关于“此合同签订后以前合同全部无效”的约定，福昌公司提出以30亩计算承租土地面积，对不足的6.92亩土地租金应予返还无合同依据，对此上诉请求应予驳回。
（三）关于如何计算实际租赁期间起止时间的问题
本院认为，《场地租赁协议》履行中，因政府道路规划，涉案的租赁场地的12.68亩在租赁期未满即被征用。对此，福昌公司提出其已全额交纳三年租金，并请求对已征用的12.68亩土地按福昌公司实际使用的期限扣除租金后应予返还。本院认为，2011年11月25日，西宁市统一征地所与西宁市城北区马坊街道办事处三其村民委员会签订《统一征收合同》，合同确定了土地被征用及补偿等事项，征用土地中含涉案的12.68亩的租赁土地。上述合同签订当日，西宁市城北区马坊街道办事处三其村民委员会已无权处分和使用该宗租赁土地，继而，任月兰、魏春生对该宗租赁土地同时失去了收益权，《场地租赁协议》的效力由此终止。原审法院以2012年2月14日西宁市城北区建设局与福昌公司签订拆迁补偿协议书的时间确定为承租土地使用的截止期限明显不当，因拆迁补偿协议只是针对租赁土地上的附着物进行补偿，而非是对租赁土地的补偿。因此，应以政府征收土地之日为承租的最终期限，即从2011年11月25日至2013年7月1日计算，合计581天，以每日526元计算（具体计算：12.68亩÷23.08亩=54.9%，第二年年租金35万×54.9%=192150元÷365天=526元每天），任月兰、魏春生应向福昌公司返还多收取的租金305606元。
综上，本院认为，福昌公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持青海省西宁市中级人民法院（2012）宁
民一初字56号民事判决第一项关于青海福昌重型汽车销售有限公司给付任月兰、魏春生租赁土地上的附着物补偿款1040482.33元；第三项关于任月兰、魏春生返还青海福昌重型汽车销售有限公司押金30000元；第四项关于驳回青海福昌重型汽车销售有限公司的其他反诉请求；
二、变更上述判决第二项关于任月兰、魏春生退还青海福昌重型汽车销售有限公司土地的租金305606元。
以上各项相抵后，青海福昌重型汽车销售有限公司于判决生效后十五日内给付任月兰、魏春生704876.33元。
本案案件受理费14164元，由青海福昌重型汽车销售有限公司承担10000元，任月兰、魏春生承担4164元。原审案件受理费、反诉费照原审判决收取。
本判决为终审判决。
审判长索晓春
代理审判员韩辉
代理审判员祝文甲
二〇一三年二月二十八日
书记员李云