辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2697号
上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，该公司总经理。
委托代理人：卢金保，男，1983年2月11日出生，汉族，该公司职员，住址沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：段馨童，女，1983年10月25日出生，汉族，系中国邮政储蓄银行北站支行工作人员，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：闫旭（段馨童丈夫），男，1980年4月27日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
原审第三人：沈阳万科天琴湾置业有限公司，住所地沈阳市东陵区万柳塘路55号。
法定代表人：黄凯，该公司总经理。
委托代理人：陈迪，男，1982年7月14日出生，汉族，系沈阳万科永达房地产开发有限公司工作人员，住址沈阳市浑南新区。
上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）因与被上诉人段馨童、原审第三人沈阳万科天琴湾置业有限公司（以下简称万科置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1922号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法由审判员李妍担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员李大鹏组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人万科物业公司的委托代理人卢金保，被上诉人段馨童的委托代理人闫旭，原审第三人万科置业公司的委托代理人陈迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
万科物业公司诉称，万科物业公司是为万科柏翠园小区提供物业服务的专业公司，为包括段馨童在内的所有万科柏翠园业主提供专业的物业服务，万科物业公司已按《柏翠园（前期）物业服务合同》的约定履行了合同义务，段馨童应按合同约定向万科物业公司交纳物业服务费，至今已拖欠物业费及违约金累计13，327元，虽经万科物业公司多次催讨并多次与业主进行沟通，段馨童仍拒绝支付，为此，万科物业公司向原审法院提起诉讼，请法院依法判决，保护万科物业公司的合法权益：1.段馨童立即交纳所欠物业费共计人民币10，632元，并支付违约金2，695元；2.由段馨童承担本案全部诉讼费用。
段馨童辩称，一、在签订合同的时候对于邮寄送达的约定，开发商没有明释这个条款，留下的地址是户籍地，并不是我们的居住地，2008、2009年开始我们就已经不在那住了，所以地址是错误的，导致我们没有收到任何地产和物业的催告函件。二、在前期物业合同当中有约定，关于第十三条的内容，首先是约定的房屋交付之日起前由一个房屋交付通知书，我并没有收到，至今为止，万科物业公司并没有提供证据，但是去交房的日子我们去了，我们承认去了，这几次我都去了，我至少去了四次，但没有一次有工作人员告知我可以收房了，所以是销售方拒绝交付房产。三、前期物业管理合同是物业公司于开发公司之间签订的合同，但是该合同不能损害业主的利益即第三人的利益为前提，在我根本没有接收房产的情况下，收取物业费就是损害业主的利益，无论根据物业法还是收费管理办法的规定都是不合格的。四、关于合同法的相关规定，前期物业合同第十三条系格式条款合同，没有我的签字，而且我也不知晓，属于霸王条款应当无效。五、前期物业合同最后一页有签字的那一页盖了两个法人章，一个是销售公司一个是物业公司，双方的法定代表人都叫黄凯，万科两个公司自己跟自己签合同，损害第三方业主的利益，依据合同法第52条第2款属于无效。
万科置业公司述称：第一，涉案房屋符合法定及合同约定的交付条件，段馨童不能以一般质量瑕疵问题拒收房，我公司于2012年12月19日已经取得涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，符合法定及商品房买卖合同约定的交付条件。同时，我公司已按合同载明的地址向业主送法了交付通知书，可从快递公司的证明及其它业主在合同约定的交付日期前已经完成房屋交付手续得到印证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付之日起，由买受人承担。从该司法解释可以看出，在买受人无正当理由拒绝接受房屋的，房屋自书面通知的交付之日起占用、使用、风险承担等权利义务，均转移至买受人。本案约定的房屋已经具备交房条件，且该房屋质量并非主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，满足合同目的，故段馨童不得以此拒绝接收房屋。答辩人已按合同和法律要求履行交付义务，段馨童无正当理由拒绝接收，涉案房屋自合同约定交付之日起产生的费用应由段馨童承担，在商品房买卖合同及补充协议中已经将相关问题做了约定。因此，买受人理应承担交付或交付后的物业费。
原审法院查明：2011年4月23日，万科置业公司作为出卖人，段馨童作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：将位于沈河区五爱街125-13号1-15-2室、建筑面积为196.88平方米的房屋出售给段馨童，总金额为3，308，292元，交付期限为2012年12月31日前，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》一份，在补充协议第9条中约定“在商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；买受人未接到《商品房交付使用通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为使用的时间，交付地点以房屋所在地为准。在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。商品房的物业服务费、采暖费、水电费的相关费用（以下简称相关费），自商品房交付之日起由买受人承担。如买受人无正当理由拒绝交付的，上述费用自本合同约定交付之日起由买受人承担。……出卖人已按法律和合同履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝受领的，商品房毁损、灭失的风险及相关费用，自此由买受人承担。……”。2011年8月21日，万科置业公司作为甲方，万科物业公司作为乙方，双方签订《柏翠园一期前期物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对柏翠园一期提供前期物业服务，高层住宅物业服务费标准为4.5元／月／平方米，并在合同中第十三条约定“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交付物业费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。业主与物业使用人之间的交费约定，业主或物业使用人应于每季首日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠款总额的3‰向乙方支付违约金。”
2012年12月23日，万科置业公司通过EMS向段馨童邮寄入住通知单。
2013年1月13日，段馨童与万科置业公司工作人员至诉争房屋，万科置业公司工作人员在《客户体验反馈记录表》上记录了诉争房屋存在厨房过门石处打磨等33个问题。2014年5月10日，段馨童与万科置业公司工作人员再次到诉争房屋进行查看，万科置业公司工作人员又记录了房屋诸多问题。
因万科物业公司要求段馨童给付2013年1月1日至2013年12月31日的物业费未果，起诉来院。
在本案审理过程中，第三人万科置业公司陈述，诉争房屋发现的质量问题大概分三类：石材未抛光、壁纸开胶、窗台板由裂缝。
原审法院认为，本案的争议焦点为万科置业公司即开发商是否向业主即段馨童实际交付诉争房屋的问题。在商品房买卖合同约定的交付时间届满后，万科置业公司与段馨童对房屋先后两次查看均记录了房屋存在诸多质量问题，首次记录的表格为《客户体验反馈记录表》，并非入住验收表，万科置业公司未提供证据证明已要求段馨童对房屋进行验收入住或办理相关手续。万科置业公司表示首次查看房屋后进行了维修，但维修后段馨童与万科置业公司第二次查看房屋时，万科置业公司仍然记录了房屋存在诸多问题，且未提供证据证明在第二次看查维修后已通知被告验收及入住房屋，据此万科置业公司的行为应视为同意为段馨童维修房屋后再交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同。……”的规定，虽然万科置业公司作为开发商与段馨童在商品房买卖合同补充协议中约定了房屋交付时间及段馨童未按交付时间收取房屋则视为交付房屋并承担物业费，但双方在查看房屋的过程中，因诉争房屋质量问题，段馨童要求万科置业公司维修，万科置业公司同意维修后亦未再向段馨童交付房屋，因此应视为双方以实际行动对房屋交付时间的约定进行了变更，因此该房屋应视为尚未交付。在万科置业公司未向段馨童交付房屋的前提下，按照前期物业服务合同关于“纳入物业管理范围的已竣工工作量尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳”的约定，万科物业公司向段馨童主张物业费没有事实和法律依据，因此，万科物业公司要求段馨童给付物业费的诉求，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费133元，由原告沈阳万科物业服务有限公司负担。
宣判后，上诉人万科物业公司不服，向本院提出上诉。请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。理由为：一、原审判决事实认定错误，被上诉人非因主体结构质量问题而拒绝收房不符合合同约定及法律规定，涉案房屋已交付完毕。被上诉人与万科置业公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有约束力。涉案房屋符合法定及合同约定的交付条件，万科置业公司亦按约定期限交付房屋。段馨童不能以一般质量瑕疵问题拒绝收房为由，拒绝承担物业服务费。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并非主体不合格，对房屋使用不构成实质性影响，故段馨童不得以此拒绝收房为由而拒绝承担物业管理服务费。二、原审判决法律关系认定错误，上诉人与被上诉人之间具有物业服务合同关系。被上诉人与万科置业公司在商品房买卖合同中约定了房屋交付时间及被上诉人未按交付时间收取房屋则视为交付房屋并承担物业费，并约定被上诉人无正当理由拒绝交付的相关费用自合同约定交付之日起由被上诉人承担。据此约定，被上诉人无正当理由拒绝交付的，自约定交付之日起被上诉人即受前期物业服务合同的约束，上诉人与被上诉人之间具有物业服务合同关系。上诉人作为万科柏翠园小区提供物业服务的专业公司，为包括被上诉人在内的所有万科柏翠园业主提供专业的物业服务，上诉人已按《柏翠园（前期）物业服务合同》的约定履行了合同义务，上诉人要求被上诉人支付合同约定的物业费有法律和事实的依据，被上诉人未按期交纳物业费侵犯了原告的合法利益。上诉人要求被上诉人给付物业费10，632元及违约金2，695元符合法律规定。
被上诉人段馨童答辩称：收房的时候我去了，但是不是上诉人通知我的，而且我去的时候也没有人告诉我收房，当时给我出了一个手续叫客户体验，是让我看房。
原审第三人万科置业公司答辩称：一、原审判决认定事实错误。段馨童非因主体结构质量问题而拒绝收房，不符合合同约定及法律规定，涉案房屋已交付完毕，房屋质量瑕疵属于保修范围。二、原审判决认定法律错误。涉案房屋已交付完毕，被上诉人段馨童与上诉人万科物业公司之间具有物业管理服务合同关系，物业服务费应由被上诉人段馨童承担。
本院查明的事实与原审法院认定的事实相一致。
本院另查明，2012年12月19日，万科置业公司取得涉案房屋
的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、柏翠园一期前期物业服务合同、客户体验反馈记录表、房屋查看记录、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书等证据经开庭质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为：本案的争议焦点系万科置业公司是否向段馨童履行了交房义务。依据双方合同约定，万科置业公司应在2012年12月31日前向段馨童书面通知办理交付手续。在原审法院审理过程中万科置业公司提供了邮件号为ED359897674CS的EMS查询单，该查询单显示万科置业公司于2012年12月23日向段馨童邮寄了入住通知，2012年12月25日11：33本人收。表明万科置业公司已按合同约定履行了书面通知交房的义务。虽然段馨童称万科置业公司邮寄的地址系其户籍地，其并未在此居住，其亦未收到入住通知书的主张，依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第9条中约定“在商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；买受人未接到《商品房交付使用通知书》的，以合同约定的交付期限的最后一天为使用的时间，交付地点以房屋所在地为准。”本案中段馨童于2013年1月13日到诉争房屋进行客户体验，并对房屋提出诸多质量问题，应认定段馨童已知悉万科置业公司交付房屋的事实，其以未收到入住通知书而否认万科置业公司交付房屋的事实，因不符合常理，本院不予采信。事实上，万科置业公司已于2012年12月19日取得了涉案房屋的辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，涉案房屋于2012年12月31日前已达到了合同约定的交付使用条件。段馨童虽在验房时对房屋质量问题提出书面异议，但这些问题均不是房屋主体结构质量问题，不构成拒绝收房的合理理由，故段馨童以未接到入住通知及未接收房屋为由，拒绝交纳物业费，理由不成立。万科物业公司依据与万科置业公司签订的《柏翠园一期前期物业服务合同》取得涉案房屋所在园区的物业服务权利。段馨童作为万科物业公司提供物业服务小区的业主，应按前期物业服务合同约定向万科物业公司交纳物业管理费。万科物业公司主张段馨童交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费10，632元，应予以支持。原审判决驳回万科物业公司诉请不当，本院予以纠正。关于万科物业公司诉请要求支付违约金的请求，因段馨童与万科置业公司之间因房屋交付问题存在争议，并非主观恶意拖欠物业费，故万科物业公司此请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1922号民事判决。
二、段馨童于本判决生效之日起十日内给付沈阳万科物业服务有限公司自2013年1月1日起至2013年12月31日止的物业费10，632元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回各方其他诉讼请求。
一审案件受理费133元，二审案件受理费133元，均由上诉人段馨童承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；