广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法石民初字第33号
原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司（以下简称：“雅居乐物业公司”）。
法定代表人梁正坚，职务总经理。
委托代理人李婉文，1983年8月13日出生，汉族，系雅居乐物业公司职员。
委托代理人王莹莹，女，1986年3月6日出生，汉族，系雅居乐物业公司职员。
被告吴益斐，男，1969年6月11日出生，汉族，户籍地址浙江省东阳市巍山镇白坦村白坦****号，物业地址广州市番禺区广州雅居乐花园观景路274号4幢2203房。
委托代理人陆华勇，浙江东辰律师事务所律师。
原告雅居乐物业公司诉被告吴益斐物业管理服务合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业公司的委托代理人李婉文、王莹莹及被告吴益斐的委托代理人陆华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业公司诉称，原告接受委托为广州雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区274号4幢2203房屋的业主。该房屋的建筑面积为103.66平方米，为电梯洋房住宅。依据双方前期物业服务协议第四条第二项的约定，该小区电梯洋房物业管理费为每月2.3元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币238元。自2011年11月起至2013年10月止，被告无故拖欠原告物业管理费30个月，共计人民币5712元。期间，原告多次催交，要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方前期物业管理服务协议第十条第三项的约定，如被告不按规定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，至起诉之日，滞纳金约为1970.64元。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告按每月238元的标准向原告支付自从2011年11月起至实际付清之日止的物业管理，现暂计至2013年10月，拖欠物业管理费为5712元。2、两被告从逾期付款之日至全部费用付清之日止，每天按欠费额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日止为1970.64元；以上合计7682.64元。3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴益斐辩称，原告并没有履行合同义务，对于被告房屋严重的质量问题没有尽到合同约定的维修、保护等有偿服务，被告履行抗辩权，有权拒绝支付管理费。
经审理查明，原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司原名中山市雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司，隶属于雅居乐物业管理服务有限公司，经营范围为物业管理服务、水电维修及室内装饰工程等，住所位于广州市番禺区南村镇。位于广州番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园观景路274号4幢2203房系被告吴益斐向物业发展商购买，该房产建筑面积、住宅面积为125.44平方米，共用地面积为5070.10平方米，房屋用途为商品住宅。位于广州番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园小区自从开盘以来一直由原告提供物业管理服务。
2009年11月30日被告与原告签订了《广州雅居乐花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》一份。上述物业管理服务协议第四条第二款约定电梯洋房住宅按建筑面积2.30元／平方米／月计收物业管理服务费用；第四条第六款约定每月5日之前缴纳当月物业管理费；第十条约定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之一缴付违约金。上述《承诺书》约定涉案物业的计费面积为103.66平方米。
原告在庭审中述称，被告购买涉案物业后曾一直按每月238元的标准向原告交纳物业管理费至2011年10月。原告也一直有向涉案物业地址直接送达收费通知单，原告发给涉案物业的收费通知单注明的业主是“吴益斐”，房间编号为“TY-04-2203TY-
ZF-04-2203”，物业管理费每月按238元收费，并要求业主于每月10号前到客户服务中心大堂收银处交款。原告诉称，涉案物业为电梯洋房住宅，每月物业管理费为2.30元／平方米，计费建筑面积为103.66平方米，被告每月需向原告支付物业管理费238元。若按《广州雅居乐花园物业管理服务协议》的约定，被告每月物业管理费的交费标准应为238元，涉案物业从2011年11月至法庭辩论终结前的2014年3月期间的物业管理费为238元／月×29月=6902元。因被告一直欠缴2011年11月以来的物业管理服务费，原告经催收未果，遂于2013年12月24日将被告诉至本院，要求被告交纳涉案物业从2011年11月起至付清之日止的物业管理费、滞纳金。
被告到庭应诉，被告在本案庭审中辩称原告一直未能协助被告解决涉案物业的房屋漏水问题，故被告认为原告未履行好《广州雅居乐花园物业管理服务协议》约定的维修、保护等有偿服务，其有权拒交物业管理费。原告未提供证据证明其已向被告释明被告房屋漏水问题的正确处理方法。
本院认为，原告雅居乐物业公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告吴益斐自购买该小区的观景路274号4幢2203房后作为该小区的业主，接受了原告雅居乐物业公司提供的物业管理服务，且被告于2009年11月30日与原告签订了《广州雅居乐花园物业管理服务协议》，并向原告出具了《承诺书》，原、被告双方已形成物业管理服务合同关系。原告雅居乐物业公司在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费，故本院对原告要求被告支付拖欠物业管理费本金的主张应予支持。原告在本案审理过程中，要求按约定的计费面积103.66平方米计算所得的每月238元的标准计收物业管理费，符合物业管理服务协议及承诺书的约定，是原告对自己民事权利的处分行为，本院应予认可。被告吴益斐享受物业服务后，未及时向原告交纳物业管理费，已构成违约，按物业管理服务协议的约定本应计收滞纳金，但本院考虑到被告拒交物业管理费事出有因，原告也无证据证明曾向被告释明被告物业漏水问题的正确处理方法，故本院酌情确定被告可免缴纳滞纳金。因原告收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理费，故两被告的欠费期间应确定至法庭辩论终结前，原告在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。综上所述，驳回原告雅居乐物业公司的其他诉讼请求。被告吴益斐反映的涉案物业房屋漏水问题可能涉及与物业开发商的商品房买卖纠纷或与楼上业主的相邻权纠纷，与本案纠纷不是同一法律关系，被告应当另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告吴益斐应于本判决发生法律效力之日起七日内按每月238元的标准支付2011年11月至2014年3月期间的物业管理服务费6902元给原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告吴益斐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
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审判员 胡 林
二〇一四年三月十四日
书记员 廖丽娟