广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第24号
上诉人（原审原告）：惠州大亚湾永基投资发展有限公司。住所地：惠州市大亚湾区中心体育场。
法定代表人：陈基杰。
委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。
委托代理人：王璇，广东金圳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：胡志江。
上诉人惠州大亚湾永基投资发展有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
惠州大亚湾永基投资发展有限公司于2012年7月24日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方签订的商品房买卖合同关系；2.被告向原告返还金湾雅苑第1栋1806号房屋；3.被告承担本案的所有诉讼费用。
主要事实和理由：2009年11月30日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的金湾雅苑第1栋1806号房，房屋总价款为人民币432436元，付款方式为合同签订之日起支付首期款132436元，余款300000元由被告向银行申请按揭贷款。合同附件四的补充协议第十五条约定：如买方采用按揭方式支付部分购房款且买方作为借款担保人的，如因买方未按期偿还银行借款，导致卖方承担保证责任代为偿还借款的，卖方有权单方解除合同，卖方解除合同的，卖方应返还本商品房。合同签订后，被告依约向原告支付了首期购房款132436元。2010年2月22日，被告、案外人中国农行银行股份有限公司惠州大亚湾支行（以下简称农行大亚湾支行）及原告三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告以涉案房产设定抵押，向农行大亚湾支行借款300000元，用于购买涉案房屋，借款期限为2010年2月22日至2040年2月21日，被告须按照等额还款法逐月归还借款本息。原告为被告上述借款债务承担阶段性连带保证责任。借款合同签订后，被告依约获得借款，但未能按期还款，累计已经断供13个月，导致农行大亚湾支行要求原告承担保证责任，直接从原告的银行保证金账号扣划被告拖欠的借款。截止至2012年7月，原告代被告偿还借款人民币20258.51元。为此，原告曾多次向被告追偿因承担保证责任垫付的借款并要求被告按期向银行履行还款义务，但是被告均置之不理，其行为已经构成严重违约。
胡志江未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2009年11月30日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了一份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于大亚湾澳头中兴南路106号的金湾雅苑第1栋1806号房，该房建筑面为98.07平方米，房屋总价款为人民币432436元，付款方式为2009年12月4日起付首期款132436元，余款300000元由被告向银行申请按揭贷款。合同附件四合同补充协议第十五条约定：如买方采用按揭方式支付部分购房款且买方作为借款担保人的，如因买方未按期偿还银行借款，导致卖方承担保证责任代为偿还借款的，卖方有权单方解除合同，卖方解除合同的，卖方应返还本商品房，已支付的房款不予退还。合同签订后，被告依约向原告支付了首期购房款132436元。2010年2月22日，被告胡志江作为借款人与案外人农行大亚湾支行作为贷款人及原告永基公司作为保证人三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定：被告胡志江向农行大亚湾支行借款300000元用于购买涉案房屋，借款期限为2010年2月22日至2040年2月21日，被告须按照等额还款法逐月归还借款本息。原告永基公司为被告上述借款债务承担阶段性连带保证责任，被告提供涉案房屋向银行设定抵押。该借款合同签订后，农行大亚湾支行按照约定向被告发放贷款，被告亦将款项300000元向原告支付，原告将房产交付被告使用。因被告胡志江于2011年2月开始出现陆续未按期还款，农行大亚湾支行要求原告履行回购保证责任，直接从原告的银行保证金账号扣划被告拖欠的借款，致使涉案房屋至今无法登记在被告名下。截止至2012年7月，原告代被告向农行大亚湾支行偿还借款人民币20258.51元。此后，原告多次向被告追偿因承担保证责任垫付的借款并要求被告按期向银行履行还款义务，但是被告均置之不理。原告认为被告存在严重违约行为，为此，原告向本院提出诉讼，主张上述诉讼请求。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该份合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。被告未按期偿还银行的按揭贷款已有二年多，因此，被告存在严重违约事实，依据商品房买卖合同的合同附件四第十五条约定：如买方采用按揭方式支付部分购房款且买方作为借款担保人的，如因买方未按期偿还银行借款，导致卖方承担保证责任代为偿还借款的，卖方有权单方解除合同，卖方解除合同的，卖方应返还本商品房。原告请求解除该商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
本案中，当事人未请求解除涉案《个人购房贷款合同》，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房买卖担保合同的，应予以支持。因此，本案对该贷款合同不做处理，当事人可另行起诉。
涉案房产未登记在被告名下，而在涉案商品房买卖合同解除的情况下，房屋所有权依旧归还原告所有，因此，原告请求被告将涉案房屋返还原告使用的诉讼请求，与事实不符，本院不予以支持。
综上，依照《合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、解除原告与被告于2009年11月30日签订位于大亚湾澳头中兴南路106号的金湾雅苑第1栋1806号房的商品房买卖合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7787元，由被告胡志江负担，原告已向本院预交此款，被告应在本判决生效后7日内向原告支付7787元。
当事人二审意见
上诉人惠州大亚湾永基投资发展有限公司不服原审判决上诉称，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案房产的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十五条：“如买方采取按揭方式支付部分购房款且卖方作为买方借款保证人的，如因买方未按期偿还银行借款，导致卖方承担保证责任代为偿还借款的，买方无权要求卖方为其办理本商品房的产权登记。卖方有权单方解除本合同，卖方解除本合同后，买方应返还本商品房……”原审法院已认定上诉人将涉案房产交付被上诉人使用，却以涉案房产未登记在被上诉人名下，而在涉案商品房买卖合同解除的情况下，房屋所有权依旧归上诉人所有为由，驳回上诉人要求被上诉人返还涉案房产的诉讼请求，显然与事实和法律不符。虽然涉案房产尚未办理产权转移登记，被上诉人并未拥有该房产的所有权，但涉案房产现由被上诉人实际占有和使用，原审法院驳回上诉人的该项诉讼请求，将导致上诉人无法根据该判决书要求被上诉人返还涉案房产，上诉人的权利将得不到应有的保护。
综上，原审法院审理此案时适用法律错误，请求二审法院判令：一、撤销原审判决第二项，改判被上诉人向上诉人返还金湾雅苑第土栋1806号房屋；二、被上诉人承担二审案件受理费。
被上诉人未作答辩。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的事实与本院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，被上诉人已于2010年3月26日收楼。
本院判决理由和结果
本院认为，双方当事人对原审判决判令解除双方签订的《商品房买卖合同》均无异议，本院予以确认。因涉案的房屋已于2010年3月26日交付给被上诉人使用，根据我国《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，上诉人请求被上诉人归还涉案房屋，理由成立，本院予以支持。原审判决在解除双方签订的《商品房买卖合同》后，对上诉人要求被上诉人归还涉案房屋不作处理欠妥，本院予以纠正。至于被上诉人已缴交的首期购房款132436元，因被上诉人未提出反诉，故本案不作处理，被上诉人可另行主张。
综上所述，上诉人上诉具有事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第478号民事判决第一判项及受理费的处理；
二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第478号民事判决第二判项；
三、被上诉人胡志江在本判决发生法律效力后，一个月内将惠州市大亚湾澳头中兴南路106号的金湾雅苑第1栋1806号房归还给上诉人惠州大亚湾永基投资发展有限公司。
本案二审受理费7787元，由上诉人惠州大亚湾永基投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 莹
审判员 苏丹红
审判员 邓耀辉
二〇一四年三月二十日
书记员 黄美静
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十条第一款第二项原判决、认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；