大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第1661号原告薛维哲。委托代理人刘春萍，辽宁智锐律师事务所律师。委托代理人赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。被告王海余。委托代理人王瑞恒，辽宁星海九鼎律师事务所律师。委托代理人王艳波，辽宁星海九鼎律师事务所律师。原告薛维哲与被告王海余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，依法由审判员胡旖旎独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘春萍、被告委托代理人王瑞恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月1日，我将位于大连市沙河口区××路××号第××层公建出租给大连泰泊湾休闲酒店使用，租期自2010年8月1日至2012年7月31日。2012年8月1日，我授权大连新达纺织品进出口有限公司经营管理案涉房屋，该公司与大连泰泊湾休闲酒店续签了《租赁合同》，我将案涉房屋出租给大连泰泊湾休闲酒店使用至今。但自2013年2月1日至2014年1月31日，大连泰泊湾休闲酒店仅支付了10万元租金，尚欠15万元未支付。2013年12月29日，大连新达纺织品进出口有限公司与大连泰泊湾休闲酒店签订了《还款计划》，大连泰泊湾休闲酒店承诺于2014年3月31日前将剩余15万元一次性支付给大连新达纺织品进出口有限公司，但大连泰泊湾休闲酒店至今仍未履行。截止2014年7月31日，被告尚欠租金25.4万元。依据合同约定，我替大连泰泊湾休闲酒店垫付了2013年度取暖费13614元，该款项应当由大连泰泊湾休闲酒店支付。大连泰泊湾休闲酒店存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金5万元。2014年7月18日，我曾至贵院起诉大连泰泊湾休闲酒店，后大连泰泊湾休闲酒店称其已注销。经查，大连泰泊湾休闲酒店债权债务由被告承接。我请求法院判令被告支付2013年2月1日至2014年6月30日房屋租金25.4万元、2013年度取暖费13614元及违约金5万元。被告辩称，2012年8月1日，大连新达纺织品进出口有限公司与大连泰泊湾休闲酒店签订《租赁合同》，大连新达纺织品进出口有限公司将案涉房屋出租给大连泰泊湾休闲酒店，故本案的诉讼主体应当为大连新达纺织品进出口有限公司与大连泰泊湾休闲酒店，而非本案原告与被告。大连泰泊湾休闲酒店实际租赁案涉房屋至2014年1月1日，而非原告主张的2014年6月30日。原告主张的采暖费系由大连新达纺织品进出口有限公司交纳，与原告无关。违约金应当按照欠付租金为基数计算，而不应当按照年租金总额计算。我不同意原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于大连市沙河口区××路××号××层公建，房屋登记的所有权人为原告。2010年7月6日，原告与被告、案外人邹积军签订《租赁合同》，原告将案涉房屋出租给被告、案外人邹积军，租赁期限为2010年8月1日至2012年7月31日，第一年租金18万元，第二年租金为20万元。2012年8月1日，原告向大连新达纺织品进出口有限公司出具《委托书》，内容为：本人是大连市沙河口区××路××号公建所有权证登记的产权人，现本人委托大连新达纺织品进出口有限公司经营管理该套房屋。委托权限如下：签订房屋租赁合同、收取租金、通过法律程序主张与房屋租赁相关的权利。2012年8月1日，甲方大连新达纺织品进出口有限公司与乙方大连泰泊湾休闲酒店签订《租赁合同》，甲方将案涉房屋出租给乙方使用，用途为备品库、员工宿舍和生活配套设施，如卫生间、淋浴间、水房活动室等。租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日，年租金25万元。本合同项下租金每半年预付一次，即每年8月1日及次年2月1日分别交纳半年租金。合同签订生效之日起五日内乙方向甲方缴纳第一次半年租金。租赁期间租赁房屋所发生的一切费用（包括但不限于水费、电费、煤气、电话费、取暖费等）由乙方承担。水、电、供暖费用乙方每月按实际发生量交给甲方，由甲方代缴。乙方应当于租赁终止之日的2日内将所租赁的房屋保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出本合同项下房屋，包括拆除乙方的各种标志、文字、符号等，同时交出所有钥匙。任何一方如违反本合同明示的违约条款，守约方可通知其限期改正或履行，期满仍未改正或履行的，违约方应向对方支付相当于年度租金20%的违约金，且守约方还有权解除合同。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年12月9日，甲方大连新达纺织品进出口有限公司与乙方大连泰泊湾休闲酒店签订《还款计划》，内容为：甲方于2013年2月1日至2014年2月1日将租赁房屋大连沙河口区滨海西路549号第3-5层公建出租给乙方，租期壹年，年租金二十五万元。现乙方已付甲方房租十万元，因乙方原因尚欠甲方十五万元，经双方协商，乙方同意将于2014年3月31日前，将剩余十五万元房租一次性支付给甲方，特此证明。原告主张大连泰泊湾休闲酒店于2014年6月30日后自案涉房屋搬离，被告主张大连泰泊湾休闲酒店于2014年1月1日自案涉房屋搬离，双方未办理房屋交接手续。2013年11月1日，大连新达纺织品进出口有限公司向大连大发电供热有限公司交纳了大连市沙河口区××路××房屋2013年11月5日至2014年4月5日采暖费22689.81元。另查，2014年7月1日，被告申请大连泰泊湾休闲酒店注销登记，债权债务承接人为被告。上述事实，有原告提供的起诉状、大连市房地产权证、两份《租赁合同》、《委托书》、发票、个人独资企业注销登记申请书及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，大连新达纺织品进出口有限公司在原告的授权下与大连泰泊湾休闲酒店于2012年8月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告向大连新达纺织品进出口有限公司出具《委托书》，故《租赁合同》相关权利义务应当由原告承担。大连泰泊湾休闲酒店于2014年7月1日办理了注销登记，其债权债务由被告承接。原告与被告具有诉讼主体资格，应当承担案涉房屋租赁关系的相关权利义务。原告将案涉房屋交付给大连泰泊湾休闲酒店，大连泰泊湾休闲酒店应当按照合同约定交纳租金。大连泰泊湾休闲酒店逾期支付租金，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，根据合同约定，违约方应向对方支付相当于年度租金20%的违约金，而非欠付租金的20%，故大连泰泊湾休闲酒店应当支付原告违约金5万元（年租金25万元×20%），该款项应当由被告支付给原告。根据大连新达纺织品进出口有限公司与大连泰泊湾休闲酒店于2013年12月9日签订的《还款计划》，大连泰泊湾休闲酒店确认2013年2月1日至2014年2月1日尚欠租金15万元。根据双方《租赁合同》的约定，在租赁期满后，大连泰泊湾休闲酒店应当将承租房屋返还原告，被告主张大连泰泊湾休闲酒店已经于2014年1月1日自案涉房屋搬离，但被告未提供证据予以证明。双方《还款计划》中约定，大连泰泊湾休闲酒店于2014年3月31日前，将剩余十五万元房租一次性支付给原告，在双方还款期限届满后，原告应当在合理的期限内积极主张权利，本院酌定原告应当于2014年3月31日还款期限届满后一个月内向大连泰泊湾休闲酒店主张支付租金及返还房屋事宜，原告怠于履行权利，导致其损失扩大，对于该部分损失不得要求被告赔偿。被告应当向原告支付2013年2月1日至2014年2月1日房屋租金15万元及2014年2月1日至2014年4月30日房屋租金62400元，共计212400元。关于原告主张被告支付2013年度供暖费13614元的诉讼请求，本院认为，根据《租赁合同》的约定，供暖费用由大连泰泊湾休闲酒店负担，大连新达纺织品进出口有限公司向大连大发电供热有限公司交纳了大连市沙河口区××路××房屋2013年11月5日至2014年4月5日供暖费22689.81元，按照此标准计算，原告主张被告支付供暖费13614的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王海余支付原告薛维哲2013年2月1日至2014年4月30日房屋租金212400元；二、被告王海余支付原告薛维哲2013年度供暖费13614元；三、被告王海余支付原告薛维哲违约金5万元；四、驳回原告薛维哲的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款均于本判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6060元（原告已预交），退回原告3030元，由原告负担400元，由被告负担2630元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡旖旎二〇一五年七月七日书记员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。