北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07782号
上诉人（原审原告、反诉被告）扬州新讯科技有限公司北京分公司，住所地北京市海淀区上地东路35号院1号楼1-312-328。
负责人王凯，总经理。
委托代理人张翼飞，北京正尊律师事务所律师。
委托代理人王欣，北京市首创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京新华电广影视技术有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地上地东路35号。
法定代表人桂璐，副总经理。
委托代理人王世晶，北京世盈律师事务所律师。
委托代理人徐洋，北京世盈律师事务所律师。
上诉人扬州新讯科技有限公司北京分公司（以下简称扬州新讯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第12135号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。扬州新讯公司之委托代理人张翼飞与北京新华电广影视技术有限公司（以下简称新华电广公司）之委托代理人王世晶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
扬州新讯公司在原审法院诉称：扬州新讯公司与新华电广公司于2011年12月23日签订《颐玺中心租赁合同》，租期自2012年3月15日至2014年3月14日，扬州新讯公司向新华电广公司支付押金209253元，此后，扬州新讯公司在经新华电广公司同意的情况下对房屋进行装修，根据合同第12条第3款之约定，租期满后，扬州新讯公司需在租赁期届满日及时清场，把房屋及所有附属物、装置、附加物等按合同约定在原交付状态下（合理的损耗除外）交还新华电广公司。现合同到期后，扬州新讯公司准备将房屋原状交还，新华电广公司拒绝。此外，2014年3月14日，扬州新讯公司想去拆隔断，新华电广公司阻止，扬州新讯公司只拆了一部分，当天晚上12点左右，新华电广公司把房子强行换锁，自己收回了，扬州新讯公司就此报警。故扬州新讯公司诉至法院，请求判令新华电广公司退还扬州新讯公司押金人民币195666元；退还格力GMV-R28／Na空调1部（含附件），并支付违约金150000元。
新华电广公司在原审法院辩称：新华电广公司不同意返还押金，因为扬州新讯公司擅自搬离大厦，没有与物业公司进行物业交割，尚欠物业费、电费等费用，上述费用物业公司一并将债权转让给新华电广公司，所以扬州新讯公司尚欠新华电广公司费用，在没有结清的情况下，新华电广公司不同意向其返还押金。双方约定2014年3月14日扬州新讯公司应当将房屋自行装修部分进行拆除，恢复原状，将房屋交付我公司，但直至3月18日，扬州新讯公司也未将房屋恢复原状并交付新华电广公司，新华电广公司在无奈情况下，按照合同约定将其装修部分进行拆除，扬州新讯公司已经违约，应向新华电广公司支付双倍租金。合同第12条约定租赁期结束时，扬州新讯公司将房屋交还我方后，如该房屋内有其遗留下的任何物品，均视为其放弃前述物品，新华电广公司有权向其追讨因清除、清理、处理前述物品产生的所有费用。合同履行期内，扬州新讯公司未按照合同第3条的约定支付物业管理费，至今尚拖欠物业管理费4529元，扬州新讯公司未按照合同第10条的约定支付电费，至今尚拖欠电费62859元。租赁合同期满后，扬州新讯公司不但未按合同第12条的约定向我公司交付房屋及所有附属、装置、附加物等，亦未将隔断墙拆除恢复原交付状态，并将建筑垃圾清理，反而将每堵隔断墙上敲一个洞就置之不理，不进行拆除，且将房门上锁。此后，我公司无奈之下，为不影响新的承租人使用房屋，并防止损失扩大，只能在物业公司的配合下自行拆除了全部隔断墙，恢复原交付使用状态。2014年3月24日，星岛嘉和（北京）物业管理有限公司就有关欠款向扬州新讯公司发出《租户退租缴款通知书》，2014年4月3日，星岛嘉和（北京）物业管理有限公司将《租户退租缴款通知书》所列债权及相关债权共计58464.61元全部转让给我公司，并依法将债权转让事宜通知了扬州新讯公司。综上所述，扬州新讯公司未履行合同约定，给我公司造成巨大损失。现我公司提出反诉，请求：1、判令扬州新讯公司支付逾期双倍租金25731.64元；2、判令扬州新讯公司支付拖欠的物业费4529元及其滞纳金661.23元；3、判令扬州新讯公司支付电费1984元；4、判令扬州新讯公司支付户内380V电表电费59645元；5、判令扬州新讯公司支付装修拆除及垃圾清理费6000元；6、判令扬州新讯公司支付户门未移交钥匙换锁费用400元；7、判令扬州新讯公司支付空调遥控器未移交赔偿款1200元；8、判令扬州新讯公司支付物业人员加班费3000元；9、判令扬州新讯公司支付空调电费1230元及其违约金179.58元。以上共计104560.45元。
扬州新讯公司针对新华电广公司的反诉辩称，扬州新讯公司和物业公司之间是物业服务合同纠纷，本案是租赁合同纠纷，并不是同一个案由，不能合并处理。新华电广公司提出的不构成反诉，根据其证据，其大部分钱是扬州新讯公司和物业公司之间的事情，新华电广公司主张有债权转让，但扬州新讯公司并没有收到债权转让通知书，扬州新讯公司与物业公司的债权债务关系，不能构成新华电广公司提反诉的理由，从其提交的证据可以看出，扬州新讯公司和物业公司还有纠纷，其不能以债权转让反诉扬州新讯公司，扬州新讯公司认为其应该另诉。扬州新讯公司没有逾期交付房屋，不存在支付逾期双倍租金的事情。此外，2014年3月14日晚11点左右，新华电广公司已经将房屋强行收回，扬州新讯公司认为其应全退押金。2014年3月14日，物业公司阻止扬州新讯公司将房屋恢复原状，导致当天垃圾没有清完，当时物业公司同意扬州新讯公司在3月15日继续把工程完成，但3月14日晚新华电广公司已将房屋强行上锁，强行收回了房屋。请求法院驳回新华电广公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，新华电广公司系海淀区上地东路35号院1号楼的产权人，星岛嘉和（北京）物业管理有限公司系新华电广公司选聘的物业服务企业，为该楼提供物业服务，双方签订有《前期物业服务合同》。2011年12月23日，新华电广公司（甲方）与扬州新讯公司（乙方）签订《颐玺中心（推广名颐泉汇）租赁合同》，约定：新华电广公司将其坐落在北京市海淀区上地东路35号1号楼3层1-312号房屋内的297.82平方米房屋出租给扬州新讯公司作为办公使用，双方确认对该房屋拟定编号为327＋328＋329＋330号；租赁期为2012年3月15日至2014年3月14日；合同期内房屋租金为7.7元／天／平方米，此租金包含物业管理费，物业管理费为15.21元／月／平方米，星岛嘉和（北京）物业管理有限公司为该房屋提供物业管理服务；单月租金为65222元，单月物业管理费为4529元，乙方需于合同签署后3个工作日内向甲方支付3个月的押金（含租金和物业管理费）和1个月的租金及物业管理费；本合同约定的租期届满时，如乙方已完全履行本合同项下条款，且已缴清全部费用，甲方需在乙方归还该房屋后一个月内，将租赁押金全数无息退还乙方；双方约定交房日期为2012年1月1日，自2012年1月1日至2012年3月14日为装修期，装修期内乙方不需缴纳租金，但需缴纳装修管理费及其他相关费用，乙方需将装修方案报请甲方物业公司［星岛嘉和（北京）物业管理有限公司］批准，并按照正式书面批准的设计方案及图纸装修该房屋，该房屋的装修工程需经甲方物业部门验收；乙方承租范围内电费1.2元／度（不分摊变压器的电容费），由乙方按规定自行向物业公司支付，电费需开具正式发票；合同签订后，在缴纳相关应付款项并经物业公司书面同意并办理相关手续后，乙方可对该房屋进行装修；租赁合同终止，乙方无需将租赁单元恢复原状退还甲方，但须拆除乙方自行承建的隔断墙，所需的相关费用由乙方承担；合同期满，乙方须在租赁期届满日及时清场，把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物等按本合同规定，在原交付使用的状态下（合理的损耗除外）交还甲方；在租赁期结束时，乙方已将该房屋交还给甲方后，如该房屋内有乙方遗留的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用（甲方已经声明可以接受的除外）；乙方在本合同到期后仍继续占用该房屋，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还部分的双倍租金，但该续占时间不得超过15天，否则甲方有权即时封闭该房屋，且甲方有权按上述规定处理乙方遗留的物品；在租赁期限内，乙方逾期交付电费和取暖费等费用，每逾期1天，则应按逾期部分的万分之四支付违约金……。
上述合同签订后，新华电广公司将诉争房屋交付给扬州新讯公司，后扬州新讯公司对诉争房屋进行了装修，并打了隔断。2012年1月9日，扬州新讯公司向新华电广公司支付房租押金195666元，并支付星岛嘉和（北京）物业管理有限公司物业费押金13587元。合同履行期内，扬州新讯公司依约将房屋租金按每月65222元的标准支付给新华电广公司，相关物业管理费及电费，扬州新讯公司直接向星岛嘉和（北京）物业管理有限公司支付。租赁期限届满前，扬州新讯公司搬离诉争房屋，因拆除装修需在物业办理相关手续，2014年3月13日，扬州新讯公司向物业提交了装修工程委托申请表，该申请表载明预计竣工日期为2014年3月15日。2014年3月14日，扬州新讯公司通知新华电广公司及星岛嘉和（北京）物业管理有限公司在2014年3月14日下午3点前到租赁场所完成所有退租手续，因扬州新讯公司未将相关装修及隔断拆除，当天新华电广公司未与扬州新讯公司办理退租手续。后扬州新讯公司一直未拆除相关装修及隔断，扬州新讯公司称因物业公司阻止其进入诉争房屋，故其未能拆除，并称新华电广公司已于2014年3月14日晚自行将诉争房屋收回，新华电广公司称2014年3月18日其通过物业公司将诉争房屋换锁，自行收回诉争房屋。诉讼中，新华电广公司要求扬州新讯公司赔偿其换锁的费用，并提交了2014年3月16日的发货清单1张，该发货清单显示地锁锁芯价格为380元；另新华电广公司主张扬州新讯公司搬走时有两个空调遥控器未交还，故要求其赔偿1200元，并提交了2014年3月16日的报价单1张，2014年6月19日庭审中，扬州新讯公司当庭将上述两个空调遥控器交还新华电广公司，新华电广公司表示撤回该项诉请。收回诉争房屋后，新华电广公司于2014年3月18日与北京双博装饰设计有限公司签订施工合同，约定由该公司对诉争房屋的室内隔墙、地面装修等进行拆除，新华电广公司为此支付拆除及外运费6000元，相关报价显示，拆除隔断墙费用为1060元，拆除玻璃隔断及隔断费用为225元。2014年3月18日，新华电广公司将诉争房屋另行出租。另双方均认可扬州新讯公司承租期间安装了型号为GMV-R28／Na的格力空调1部，现尚在诉争房屋内。
本案审理过程中，新华电广公司提交了2014年4月3日其与星岛嘉和（北京）物业管理有限公司签订的《债权转让协议书》1份，上载明：“为妥善处理扬州新讯科技有限公司北京分公司退租事项，现将星岛嘉和（北京）物业管理有限公司对扬州新讯科技有限公司北京分公司的《租户退租缴款通知书》中所述债权及2013年1月26日至2013年2月25日空调电费欠费、违约金等债权全部转让给北京新华电广影视技术有限公司，共计人民币（大写）：伍万捌仟肆佰陆拾肆元陆角壹分，小写为￥58464.61（其中缴款通知书所涉及费用￥57055.03，空调电费欠款￥1230，电费违约金￥179.58）。与此转让债权相关的其他权利也一并转让。”新华电广公司主张星岛嘉和（北京）物业管理有限公司已将上述债权转让的情况通知扬州新讯公司，扬州新讯公司对此予以否认。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、联络函、收据、房屋所有权证、发票记账联及记账回执、债权转让协议书、北京市建设工程施工合同及相应报价单、装修工程委托申请表、前期物业服务合同等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，扬州新讯公司与新华电广公司签订的《颐玺中心（推广名颐泉汇）租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应据此履行。押金为合同正常履行之保证，现扬州新讯公司已依约支付了租赁期间的房屋租金，且新华电广公司现已将诉争房屋收回并另行出租，故扬州新讯公司要求新华电广公司返还押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因本案诉争房屋系由新华电广公司自行收回，双方未履行正常的交接手续，故对于扬州新讯公司遗留在诉争房屋内的格力空调，不能视为扬州新讯公司放弃权利，现其要求新华电广公司予以返还，理由正当，法院亦予以支持，扬州新讯公司要求新华电广公司支付违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。庭审中，双方就新华电广公司何时收回诉争房屋主张不一，结合新华电广公司提交的发货清单、空调遥控器报价单等证据，法院认定2014年3月16日新华电广公司已将诉争房屋收回，根据双方合同约定，就合同到期后至新华电广公司收回诉争房屋前的租金，扬州新讯公司应按双倍标准予以支付，故法院对新华电广公司要求扬州新讯公司支付双倍租金的反诉请求，予以支持，具体数额以本院核算的为准。因双方合同约定，租赁合同终止，扬州新讯公司无需将租赁单元恢复原状退还新华电广公司，但须拆除其自行承建的隔断墙，所需的相关费用扬州新讯公司承担，而扬州新讯公司一直未拆除相关装修以及隔断，故新华电广公司有权向其主张相关拆除费用，鉴于诉争房屋系新华电广公司自行收回，故法院仅对其拆除隔断的费用予以支持。诉讼中，扬州新讯公司将涉案遥控器交还新华电广公司，新华电广公司表示撤回要求扬州新讯公司支付空调遥控器未移交赔偿款1200元的诉请，法院对此不持异议。新华电广公司要求扬州新讯公司支付换锁费用及物业人员加班费的反诉请求，于法无据，法院对此不予支持。因新华电广公司反诉要求扬州新讯公司支付物业费、电费及相应滞纳金、违约金的请求，与本案租赁合同纠纷非属同一法律关系，本案对此不予处理，其可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、北京新华电广影视技术有限公司于本判决生效后十五日内返还扬州新讯科技有限公司北京分公司押金人民币十九万五千六百六十六元。二、北京新华电广影视技术有限公司于本判决生效后十五日内退还扬州新讯科技有限公司北京分公司型号为GMV-R28／Na的格力牌空调一部（含室外机）。三、扬州新讯科技有限公司北京分公司于本判决生效后十五日内支付北京新华电广影视技术有限公司租金人民币四千三百四十八元一角三分。四、扬州新讯科技有限公司北京分公司于本判决生效后十五日内支付北京新华电广影视技术有限公司隔断拆除费人民币一千二百八十五元。五、驳回扬州新讯科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求。六、驳回北京新华电广影视技术有限公司的其他反诉请求。如果扬州新讯科技有限公司北京分公司、北京新华电广影视技术有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
扬州新讯公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第三项、第四项、第五项；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由是：涉案房屋3月14日已经由对方强行收回；拆除的费用不应由我方承担，我方之前安排员工进行了拆除，也给了员工相应的费用，对方强行收回房屋导致我方无法完成拆除。
新华电广公司不同意扬州新讯公司的上诉请求及理由。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。二审中，扬州新讯公司及新华电广公司一致确认原审法院判决第二项中（含室外机）表述错误，应不含室外机，本院不持异议。
本院认为，本案争议焦点是扬州新讯公司是否迟延退房及是否应当承担拆除隔断的费用的问题。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
扬州新讯公司在合同届满日前已将房屋基本腾空，但其在办理交房手续时因故未能正常办理交接手续，故不能以物业公司在2013年3月14日晚将涉案房屋上锁的行为视为扬州新讯公司向新华电广公司履行了交房义务。因此，原审法院综合考虑双方提交的证据认定新华电广公司于2014年3月16日将诉争房屋收回正确，本院予以维持。由于已查明的事实清楚表明扬州新讯公司在合同届满时未能将其承租涉案房屋时所做的隔断拆除，其理应按照合同约定承担新华电广公司为拆除该隔断而支付的费用。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人扬州新讯公司之上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费三千二百四十三元，由扬州新讯科技有限公司北京分公司负担一千四百零七元（已交纳）；由北京新华电广影视技术有限公司负担一千八百三十六元（于本判决生效后七日交纳）。反诉案件受理费一千一百九十六元，由北京新华电广影视技术有限公司负担一千一百三十二元（已交纳）；由扬州新讯科技有限公司北京分公司负担六十四元（于本判决生效后七日交纳）。
二审案件受理费八千八百七十八元，由扬州新讯科技有限公司北京分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 时 玲
审判员 刘国俊
二〇一四年十月十五日
书记员 黄 闯