江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终896号
上诉人（原审被告）：鲍良义，男，1963年8月2日出生，汉族，户籍所在地南京市栖霞区。
上诉人（原审被告）：南京一条龙餐饮管理服务有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路100号。
法定代表人：鲍良义，该公司经理。
以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：于娟，女，系公司员工。
以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：王凯，江苏盛律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京金陵石油化工设备有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路100号。
法定代表人:赵龙,该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘强，江苏维世德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔杰，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司（以下简称一条龙公司）因与被上诉人南京金陵石油化工设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲍良义、一条龙公司共同的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订租赁合同时，被上诉人的法定代表人赵才林口头承诺，合同期满肯定会续租给上诉人，上诉人才签租赁合同的。租赁合同到期后，被上诉人不肯续租，造成上诉人经济损失。在上诉人鲍良义交涉的情况下，被上诉人于2016年7月14日打收条按照到期的合同标准收取了鲍良义2016年1-9月的房租，实际上是延续了原合同的履行，排除了合同到期交房的说法。2.一审认定租金标准过高。合同约定2009年到2012年年租金为47万元，但2010年以后被上诉人收回了1栋办公大楼，此后双方协议房租减掉8万元，已经变相增加了租金，2010年-2012年的租金应当是39万，2013年此后缴纳的标准是42万。一审认定房租是42万元每年，月租金3.5万元过高。3.违约金的计算不当。上诉人于2015年12月9日就向被上诉人提出续租申请，被上诉人也承诺协调续租事宜，但直至2016年10月21日被上诉人法定代表人才回复意见，在续租申请还未确定的情况下，被上诉人要求上诉人搬离，上诉人于2016年11月就已经将涉案房屋腾空交给被上诉人，被上诉人未能全部收回房屋的原因是其自身造成的，被上诉人违约在先。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人南京金陵石油化工设备有限公司辩称：1.上诉人与被上诉人签订的书面租赁合同到期前一个月，被上诉人就以律师函的形式向上诉人告知了合同即将到期且不再续租的情况，但合同到期后，上诉人并未按合同约定迁出租赁场地，经被上诉人与其再三协商无果，被上诉人无奈才向栖霞法院提起诉讼，一审受理后，上诉人以种种理由延迟审理，上诉人还向法院提出其另行找了其他场地进行装修，装修未结束，其生产经营无法停止，在法院主持下，被上诉人同意在诉讼期间继续使用，待新场地装修好之后立刻迁出，但一直到2016年9月，上诉人仍然未迁出，上诉人为了其生产才支付了一部分水电费，并非实际延续了合同的履行。2.关于租金，一审时上诉人从未提出过多收租金的事实，双方在租赁合同中约定了租金分两个阶段，后因双方协商，后一个租期每年扣除8万元租金，按42万元计算，一审法院特地询问2014年、2015年租金数额时上诉人自行说按每年42万元计算。3.涉案房屋是中石化金陵分公司的房屋，因为发现了安全隐患，所以发文不允许再租。综上，请求驳回上诉，维持原判。
南京金陵石油化工设备有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告腾退位于南京市××××号租赁房屋；2.二被告补足2015年的房租63万元；3.二被告从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止；4.二被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年10月9日，南京怡达科技有限公司（以下简称怡达公司）与被告鲍良义签订租赁合同一份，约定怡达公司将位于南京市××××号的部分房屋出租给被告鲍良义，被告鲍良义于2015年12月31日交还租赁房屋；租赁房屋的用途或性质为仓储、物流、餐饮、住宿、办公；自2009年10月9日至2012年12月31日，每年的租金为47万元，自2013年1月1日至2015年12月31日，每年的租金为50万元，后三年金陵公司调整房租超过现有比例，按金陵公司调整后的价格为准；在租赁物发生损坏时，被告鲍良义应及时对房屋及附属设施进行维修，怡达公司对租赁物不承担任何维修义务；租赁合同期满时，对租赁物的改善或增设部分的处理方法是：在改善或增设时，如双方对处理方法有书面协议，按书面协议处理，如双方对处理方法没有书面协议，则改善或增设部分归怡达公司所有；租赁合同期限届满终止，被告鲍良义应在合同终止日向出租人返还租赁物，逾期交还的，则被告鲍良义应根据逾期交还的期限，按合同约定的日租金标准的两倍向原告支付违约金；被告鲍良义在承租期内需要建造库房等设施，如遇拆迁等情况，被告鲍良义应得到建筑物的经济补偿，合同期满如不能续约，被告鲍良义有权拆走被告鲍良义所投资的建筑物。2010年4月28日，被告鲍良义、一条龙公司向怡达公司递交申请一份，申请在食堂顶部建临时活动板房，怡达公司于当日同意鲍良义、一条龙公司建活动板房。2011年2月25日，怡达公司与被告鲍良义签订补充协议一份，约定怡达公司收回被告鲍良义所租燕尧路100号进门右侧五层办公楼，办公楼每年折算8万元，并从2011年3月1日起，在原合同总额中扣除，原合同其他部分正常履行。2011年9月，经相关部门核准，怡达公司名称变更为南京金陵石油化工设备有限公司。2013年7月，被告一条龙公司的住所地由南京市栖霞区燕子矶街道柳塘村杨山头变更到南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路100号。被告鲍良义于2013年10月缴纳2014年房租42万元，原告在收到房租后向原告鲍良义出具了收条，收条的收款事由处注明“2014年房租已结清”。2015年1月30日，原告的法定代表人向被告鲍良义发送短信一条，短信载明要求被告鲍良义尽快缴纳房租，由于金陵公司房租年年涨，依合同约定，被告鲍良义的租金也同比例上涨。2015年3月25日，案涉房屋的产权人中国石油化工股份有限公司金陵分公司（以下简称中石化金陵分公司）给原告发出整改通知单，通知单载明中石化金陵分公司在2015年3月9日开展了对外租赁资产安全检查，检查中发现，在原告租赁中石化金陵分公司位于南京市××××号的生产用房存在安全和隐患，其中被告一条龙公司在原房顶搭建违建，将部分房顶女儿墙拆除，存在安全、消防隐患，限原告于2015年4月底前拆除违建，回复女儿墙；原告与被告一条龙公司签订的房屋租赁合同于2015年10月到期，限原告于2015年11月底清退被告一条龙公司，严禁再私自转租。2015年6月，被告一条龙公司缴纳2015年房租42万元，原告在收到房租后出具了收条，收条的收款事由处注明“2015年房租（鲍良义）”。2015年10月22日，原告的法定代表人向被告鲍良义发送短信一条，短信载明房租租赁合同已到期，不再续租，并要求被告鲍良义尽快办理交接手续。2015年12月7日，原告向被告鲍良义发出律师函一份，告知被告鲍良义于租赁合同终止日交还租赁房屋。
2015年12月10日，被告鲍良义向原告提交了续租申请。2016年7月14日，原告向被告鲍良义出具收条一份，收条载明暂收被告鲍良义2016年1月至9月房租25万元（收费标准还是按以前合同的收费标准收取，具体收费标准要以判决书的标准多增少补）。
庭审过程中，原告举证其与中石化金陵分公司分别于2011年、2015年度签订的租赁合同复印件或电子邮件，拟证明其从中石化金陵分公司处租赁房屋（包括案涉房屋），自2011年至2013的年租金为538587.96元，但自2015年起年租金增加为1342610元，但二被告表示并不知道该两份合同，亦不认可真实性；原告举证中石化金陵分公司的转租证明，拟证明案涉房屋产权人中石化金陵分公司同意将案涉房屋转租给二被告，但二被告认为该份材料系其委托案外人提交给工商管理部门的，中石化金陵分公司其实是不同意转租的。二被告举证其与案外人刘友富签订的协议一份，拟证明原告收回刚开始租赁的五层大楼后，使用办公楼的后续承租人刘友富每年支付被告鲍良义10万元，但原告认为该份协议系被告鲍良义与案外人之间的协议，与本案无关；二被告认为原告主张从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止，无事实及法律依据。
经一审法院现场勘验，二被告租赁的原告房屋位于南京市××××号大院西侧，包括食堂、澡堂和卫生间。二被告在承租上述房屋后，分别在食堂的北面、南面、西面搭建了披子房，在食堂的东侧及东南侧各搭建了一个仓库，在食堂的顶部搭建了活动板房，在食堂东侧搭建仓库的东侧搭建了两层小楼。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在本案中，原告与被告鲍良义签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约将案涉房屋出租给被告鲍良义。被告鲍良义在租用案涉房屋后将以其为法定代表人的被告一条龙公司经营场所变更至案涉房屋，二被告按合同约定向原告缴纳了房租。合同期限届满前，原告的法定代表人曾向被告鲍良义发送短信，明确表示不再将案涉房屋出租给二被告，二被告理应在租赁期限届满即2015年12月31日后及时将案涉房屋返还给原告，但二被告至今未将案涉房屋返还给原告，实属不妥。原告现依据相关法律规定，要求二被告腾退案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。
至于原告要求二被告补足2015年的房租63万元，原告与二被告签订的租赁合同中虽约定自2013年1月1日至2015年12月31日，每年的租金为50万元，后三年金陵公司调整房租超过现有比例，按金陵公司调整后的价格为准，但一则合同中的“比例”约定不明，二则如“超过现有比例”，如何调整“价格”无法确定，三则二被告在2014年、2015年缴纳给原告的房租均为42万元，且原告在其出具的2014年房租收条上亦写明“2014年房租已结清”，故一审法院认为二被告已向原告缴纳2015年房租42万元，已履行缴纳房租的义务，故对原告的该项请求，一审法院不予支持。至于原告要求二被告从2016年1月1日起以每个月17.5万元的标准向原告支付违约金至迁出租赁房屋为止，一审法院认为，依据双方签订的合同约定，租赁合同期限届满终止，被告鲍良义应在合同终止日向出租人返还租赁物，逾期交还的，则被告鲍良义应根据逾期交还的期限，按合同约定的日租金标准的两倍向原告支付违约金，但被告鲍良义在租赁期限届满后，未按约定返还案涉房屋，理应承担违约责任。综合原告与被告鲍良义之间签订的租赁合同、被告鲍良义已支付的2016年房租以及一审法院查明的其它事实，一审法院酌定二被告自2016年5月10日起至实际腾退之日止，按月租金45500元的标准支付原告违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、被告鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司于判决发生法律效力之日起二十日内将其承租的位于南京市××××号大院西侧房屋腾退给原告南京金陵石油化工设备有限公司。二、被告鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内按每月人民币45500元的标准向原告南京金陵石油化工设备有限公司支付自2016年5月10日起至房屋实际腾退之日止的违约金。三、驳回原告南京金陵石油化工设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币10100元，由原告承担4100元，由二被告承担6000元。二被告负担部分，于判决发生法律效力之日十日内给付原告。
本院二审期间，上诉人提交以下材料拟作为新证据：1.2016年12月21日上诉人公司员工于娟与被上诉人法定代表人的电话录音。证明被上诉人催缴上诉人2016年9月的水电费，认可上诉人承租涉案房屋的事实。2.2016年10月21日、2017年1月12日于娟与被上诉人公司法定代表人赵龙的电话录音，证明上诉人于2015年12月9日向被上诉人提出续租申请，被上诉人于2016年10月21日才回复。3.2017年2月28日于娟与承租上诉人公司房屋的案外人李全志的谈话录音，证明房屋搬离的原因。4.2015年12月9日续租申请的邮件发送记录及附件，证明上诉人曾于当天向被上诉人提出过续租申请。5.2016年4月1日搬房短信，证明被上诉人催告上诉人搬离后，上诉人已开始搬迁，并向被上诉人法定代表人发送了搬迁的照片。6.2016年4月22日被上诉人出具的催款函、同日被上诉人出具的收条、2016年4月29日被上诉人出具的20万的借条，证明该笔费用经过多次变动，被上诉人最终出具了25万的收条，认可该笔费用系房租，且保证不停水停电、保证上诉人1-9月承租的事实。7.2016年10月31日搬房短信及照片，证明上诉人已经从涉案房屋搬离，并清空了房屋。被上诉人质证认为，对证据1、2的真实性都没有异议，但不认可证明目的，被上诉人从未与上诉人达成续签合同的意思表示。对证据3真实性不予认可，对证据4真实性不予认可，即使真实也是在被上诉人多次通知其不再续租后才发出的申请，被上诉人从未同意续租。对证据5不予认可，上诉人迄今为止仍未搬迁，对证据6证明的过程予以认可，对证据7中短信的真实性无异议，但上诉人从10月31日之后从未打过电话给被上诉人，对房屋腾空照片不予认可，上诉人只是搬走了食堂，其他至今仍在使用。被上诉人无新证据提交。对上诉人提供的上述证据本院认为，上述证据均不属于民事诉讼二审期间的新证据，且从内容上看，上述证据仅能证明在被上诉人已通过短信及律师函形式明确表明不再续租后，上诉人通过被上诉人向房屋所有权人提交过续租申请，但并未获得被上诉人及所有权人的明确同意，被上诉人催缴房屋超期占用费及欠付水电费的行为亦不足以证明双方就续租问题形成合意，上诉人二审期间亦自认尚有部分自建场所未腾空，本院对上述证据的证明目的不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人鲍良义与被上诉人就涉案房屋签订租赁合同后，将以其为法定代表人的一条龙公司经营场所变更至涉案房屋，鲍良义及一条龙公司占有使用涉案房屋并按约支付租赁费，二上诉人与被上诉人间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照合同的约定履行自己的权利义务。租赁合同中，双方约定的租赁期限至2015年12月31日止，被上诉人的法定代表人于2015年10月22日向上诉人鲍良义以短信形式明确告知不再续租、尽快办理交接手续的意见，后被上诉人又于2015年12月7日再次以律师函的形式向上诉人鲍良义告知其合同到期后不再续租、租赁合同终止之日交还房屋的意见，因上诉人并未按期迁出，被上诉人于2016年3月诉至原审法院，双方诉讼过程中，被上诉人虽以房租名义暂收上诉人2016年1-9月费用25万元，但亦在收条上明确载明以判决书标准多增少补，并未放弃其诉讼请求，该部分收取的费用应理解为上诉人逾期占用期间的房屋使用费，现上诉人认为合同约定的租赁期限届满后双方延续了租赁关系，但提供的证据不足以证明自身主张，本院对该项上诉理由不予采信。上诉人在租赁期限届满后仍占有使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，原审对被上诉人要求其腾退涉案房屋的主张予以支持并无不当。关于违约金问题，因上诉人逾期交还租赁物，被上诉人有权要求其承担逾期占用期间的违约损失，双方合同中虽然约定的是按照日租金标准的两倍计算违约金，但原审考虑到租赁合同的约定、上诉人已支付的2016年房租及其他情况，酌定上诉人自2016年5月10日起至实际腾房之日止，按月租金45500元的标准支付违约金系依法行使裁量权，并无不当。上诉人认为租金标准过高，不应支付违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，鲍良义、一条龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10100元，由上诉人鲍良义、南京一条龙餐饮管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月二十八日
书记员 朱亚芳