江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1885号
上诉人（原审原告）徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司，住所地徐州市云龙区开明街6号。
法定代表人张广平，该公司总经理。
委托代理人惠敏，江苏永伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州晓辉体育用品有限公司，住所地徐州市中山北路388号2-7。
法定代表人闫辉，该公司经理。
委托代理人王建华，江苏圣典（苏州）律师事务所律师。
委托代理人夏建立，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司（以下简称烟酒公司）因与被上诉人徐州晓辉体育用品有限公司（以下简称晓辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3119号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人烟酒公司的法定代表人张广平及其委托代理人惠敏，被上诉人晓辉公司的法定代表人闫辉及其委托代理人夏建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月，烟酒公司向案外人徐州市蔬菜副食品有限责任公司开明分公司（以下简称蔬菜开明分公司）出具授权委托书一份，委托事项为：烟酒公司将所属开明街新建房内建筑面积555.87平方米（具体位置：南至北为14-15至9-10轴线、东至西为C至L轴线）委托蔬菜开明分公司进行运作。授权蔬菜开明分公司全权代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作。
2009年2月3日，烟酒公司向晓辉公司出具授权委托书一份，上载：为启动开明街新建综合市场，实现双方共同利益，本着互惠共赢的原则，甲方愿就所属民主路开明街新建房内建筑面积1300平方米，委托乙方进行运作。授权乙方全权代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作。
2009年3月10日，烟酒公司（甲方）与晓辉公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：一、甲方在开明街农贸市场综合楼营业大厅内有三块营业场所（即：一层营业厅南至北为14-15（以地面白线为准）至9-10轴线（以地面白线为准），东至西为L至C轴线，建筑面积约555.87平方米，另加南门厅二分之一约19.8平方米；一层营业厅南至北为6-7（以地面白线为准）至3轴线，东至西为L至C轴线，建筑面积约397.91平方米，另加北门厅二分之一约19.8平方米；上述营业厅对应夹层南至北为8-9（以建筑分隔缝为准）至4轴线，东至西为L至H-
G轴线，建筑面积约228.64平方米，三处建筑面积合计约1222.02平方米，内部设置动力电20KW、照明电12KW，及上、下水设施），暂时由乙方自愿租赁经营，甲方让乙方三个月装修和筹备期，即从2009年6月1日至2014年6月9日，合同期5年。在租赁期间，如遇政府部门指令性文件规定或上级有关劲射以及不可抗力必须终止合同时，双方均无责任，乙方应无条件把营业房交给甲方。二、签订合同时甲方收取押金10000元，合同期满后，乙方结清水、电等费用，甲方无息如数退回。实行按年定额租赁金，第一年，每年146400元；第二年，每年175680元；第三年，每年204960元；第四年，每年234240元；第五年，每年263520元（甲方用于支付房管所房租和甲方退、离休职工与在职职工的医疗、养老保险等费用）。第一年，合同签订后付50000元，2009年5月30日前付23200元，2009年11月30日前付73200元；第二年至第五年，每半年提前10日预付下半年租赁金。乙方不得以任何借口和任何原因造成的效益不好或停业等拖欠租赁金，否则，每拖欠一天除追加月租赁金千分之一的违约金外，甲方有权收回房屋，终止合同。合同期满，双方如有意合作，在同等条件下甲方优先考虑同乙方合作，需重新签订《租赁合同》。三、……。六、租赁期间内本房屋不得擅自转让，否则，甲方有权收回房屋、终止合同。租赁期满，乙方应结清水、电灯费用，房屋保持完好无损交给甲方，若损坏由乙方负责赔偿。
合同签订后，烟酒公司将房屋交付晓辉公司使用。烟酒公司同意晓辉公司前三年租金按照每平方米每月10元计算。晓辉公司共向烟酒公司缴纳租金616400元。
2012年3月12日，晓辉公司与案外人徐州市阳光电器城（以下简称阳光电器城）签订《租赁合同》一份，合同约定晓辉公司将开明街农贸市场综合营业大厅场所租赁给徐州市阳光电器城经营（一层建筑面积约2000平方米，详见晓辉公司与原房主租赁合同及图纸）。晓辉公司在合同落款甲方处加盖公章并由法定代表人闫辉签名，阳光电器城在乙方处加盖合同专用章，徐州市红光副食品商店（以下简称红光商店）、蔬菜副开明分公司在房主签章处加盖公章。蔬菜开明分公司并在其公章上注明“同意晓辉体育用品有限公司转租”。
2014年9月29日，烟酒公司向晓辉公司邮寄送达《通知书》一份，上载：“晓辉公司：我公司2009年3月10日与你公司签订的《租赁合同》已于2014年6月9日到期。合同履行期间，你公司一共欠我公司租金320560元及违约金。经我公司多次催收，你公司至今仍未支付。鉴于你公司拒不支付租金的行为，我公司在《租赁合同》到期后，已不同意再将房屋出租给你公司并多次要求你公司搬出，将房屋返还我公司，但你公司置之不理。现我公司最后一次通知你公司，望你公司于2014年10月7日之前搬出，返还我公司的房屋、支付租金、支付违约金并支付占用期间的费用（占用期间费用按照最后一年租金数额乘以实际占用天数）。否则我公司将通过法律程序解决此事。”2014年9月30日，晓辉公司收到该通知书。
烟酒公司于2014年10月10日诉至原审法院，请求依法判令：1、晓辉公司迁出涉案承租房屋；2、晓辉公司给付合同期内租金320560元（前三年租金按每平方米每月10元计算，共计1222平方米；第四年、第五年按合同约定计算），合同期外占用损失每天722元，自2014年6月10日计算至晓辉公司实际搬出租赁房屋之日止；3、给付违约金2万元。
晓辉公司抗辩双方之间的租赁合同没有到期，合同期限应该顺延到2018年5月31日，晓辉公司不欠租金，也不存在违约的问题。请求依法驳回烟酒公司的诉讼请求，对于租金数额可以通过合同进行计算，晓辉公司愿意继续履行租赁合同。
原审法院认为，烟酒公司与晓辉公司之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
一、关于双方当事人之间租赁合同租赁期限的问题。第一，烟酒公司向晓辉公司出具授权委托书虽然是在烟酒公司、晓辉公司签订租赁合同之前，但双方均认可，烟酒公司向晓辉公司出具授权委托书，是为了晓辉公司便于就涉案房屋对外招商。且根据授权委托书的授权范围来看，晓辉公司有权就涉案房屋进行代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作，授权委托书的委托事项显然不是为了促成烟酒公司、晓辉公司之间租赁合同关系的形成，而是为了便于晓辉公司在租赁了烟酒公司的房屋后，进行对外招商，且烟酒公司一直未终止该授权。因此，双方当事人签订租赁不能视为是对授权委托书效力的终结。第二，根据烟酒公司法定代表人张广平的当庭陈述，其默认了晓辉公司将涉案房屋出租给阳光电器城的事实，并且出席了阳光电器城的开业庆典，在既有授权委托书的授权，又有烟酒公司法定代表人的默认，使得无论是晓辉公司还是阳光电器城，均有理由相信烟酒公司对于阳光电器城租赁涉案房屋至2018年5月31日，双方当事人租赁合同顺延至2018年5月31日这一事实是认可的。第三，根据烟酒公司法定代表人张广平的当庭陈述：“当初我参加那个庆典，他同意不同意，我只是默认，不然的话我不会参加典礼的。但是我当时认为在合同期之内就不便于多管。”如前所述，在晓辉公司和阳光电器城均认为烟酒公司同意阳光电器城租赁涉案房屋至2018年5月31日后，烟酒公司又以与晓辉公司之间的租赁合同已经到期，要求承租人搬出涉案房屋，显然是有违诚实信用原则。综上，认定双方当事人之间的租赁合同至2018年5月31日终止。
二、根据烟酒公司的自认，前三年的租金按照每平方米每月10元计算，得出前三年租金为10元＊1222平方米＊12个月＊3年=439927元，前五年租金合计为439927元＋234240元＋263520元=937687元，减去晓辉公司已缴纳的租金616400元，晓辉公司尚欠烟酒公司前五年的租金321287元，烟酒公司主张的320560元未超出该数额，应予以支持。因烟酒公司主张的租赁期限截止至2014年6月9日，与原审法院认定双方当事人之间的租赁租赁期限截止至2018年5月31日不一致，烟酒公司主张的占用期间的损失实际为租赁合同顺延后的租金，烟酒公司可就2014年6月10日以后的租金另行主张权利。
三、晓辉公司未按合同约定给付烟酒公司租金，应当承担赔偿损失的违约责任。烟酒公司主张的违约金2万元不违反法律规定，予以支持。遂判决：一、判决生效之日起十日内，晓辉公司给付烟酒公司租金320560元、违约金2万元。二、驳回烟酒公司的其他诉讼请求。
上诉人烟酒公司不服上述民事判决，提出上诉称：1、原审法院对授权委托书效力认定错误。上诉人分别在2007年和2009年出具给了梁某和被上诉人各一份授权委托书，目的是委托其启动市场、收取租金，在与被上诉人签订了租赁合同后，上诉人的目的已经实现，授权委托书自行终止。退一步说，即便上诉人曾经委托被上诉人进行招商、出租事宜，那么委托事项后果应当归上诉人，被上诉人收取的租金应当归上诉人。事实上，被上诉人从未将收取阳光电器城的租金交付给上诉人，并将房租差价据为己有，以转租给阳光电器城为由拒不交付房屋。如果被上诉人是拿着授权委托书认定其与阳光电器城的合同没有到期，那么被上诉人是代表上诉人，合同约束的是上诉人和阳光电器城，要求将合同履行到2018年应当由阳光电器城提出。2、原审法院认定租赁合同顺延至2018年5月31日的事实错误。上诉人的法定代表人虽然参加了阳光电器城的开业，上诉人仅是同意被上诉人在合同租赁期间将房屋转租给阳光电器城，对于超出双方租赁期间的约定是不予认可的。3、上诉人拖欠租金，即便合同履行期限没有到期，被上诉人也构成根本违约，上诉人有权要求解除合同，返还房屋。4、上诉人主张合同租赁期限外占用损失，应当予以支持。从2014年6月10日期按照每天722元计算房屋占用费至被上诉人实际搬出房屋之日止。请求二审法院依法改判。
被上诉人晓辉公司答辩称：1、上诉人2009年出具给被上诉人的授权委托书，授权范围包括洽谈、项目选择、制定方案、租赁、经营等各项工作，没有明确的授权期限。双方签订租赁合同只是确定了房屋租赁管辖，不必然导致授权的终止。2、上诉人的法定代表人参加了阳光电器城的开业庆典，表明其对转租的事实和期限是认可的，3、实际情况是合同未到期时，被上诉人转租房屋，上诉人没有提任何反对意见，同意将上诉人与被上诉人的合同租期顺延至2018年5月31日。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、本案双方当事人就涉案房屋的租赁期限如何确定；2、即便涉案房屋租赁合同未到期，上诉人要求解除合同有无事实和法律依据。
二审期间，被上诉人提交如下证据：1、来源于云龙法院2014年9月22日被上诉人起诉徐州市蔬菜副食品公司（以下简称蔬菜公司）、王志军一案的民事起诉状，内容是被上诉人在事实和理由方面认可也是在2009年的3月10日，被上诉人和蔬菜公司签订租赁合同，租赁的位置是开明街综合市场营业大厅，营业场所一二层的1482平米，租期是从2009年的6月10日至2014年6月9日。在该份诉状中被上诉人主张租赁期限届满，该案件被上诉人只是向蔬菜公司主张优先承租权，被上诉人与蔬菜公司签订的租赁合同是和上诉人与被上诉人签订的租赁合同同一天签订的，租赁期间相同。在该份诉状中被上诉人认可了租赁期限在2014年6月9日已经届满，其只是主张优先承租权。在本案中被上诉人认为合同期限应当延长至2018年，从这份证据中可以看出被上诉人对于租赁期间已经到期的这一事实是认可的。2、录音资料一份，是由该起案件的第二被告蔬菜公司法定代表人的儿子王释峰同阳光电器城武言敏的电话录音，证明阳光电器城早就不在争议房屋进行经营。租赁期间延长至2018年的法定事由已经不存在，武言敏实际搬离涉案房屋的期间是在2013年底。3、相片16张，证明现在涉案房屋已被改成仓储用途，实际经营的储户是鞋帽等其他的租户，并非是电动车大卖场在实际使用。上诉人提供这三份证据说明即使被上诉人主张的阳光电器城实际承租期限至2018年，但由于阳光电器城早已不在此经营，被上诉人要求延期的事由客观上已经不存在，证明了一审法院认为将租赁期限延期到2018年的判决是错误的。
被上诉人质证认为，1、真实性予以认可，但对证明目的不予认可。原因三点：（1）主张租赁合同期限延长，还是主张优先承租权，是被上诉人的权利，上诉人无权过问。（2）2014年9月22日被上诉人在云龙法院诉蔬菜公司等人租赁纠纷一案，并没有结案，该案裁定终止审理的原因就是云龙法院认为该案的审理需以本案的最终判决为依据，上诉人用尚未生效的法院裁定书来证明正在审理的案件中自己的观点，与证据规则相违背。（3）本案中被上诉人主张的是自己和上诉人关于涉案房屋的租赁合同期限延长的问题，和阳光电器城是否搬离涉案房屋没有关系。2、质证意见同原审意见。真实性、合法性、关联性均不予认可。3、真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，本案中被上诉人主张的是自己与上诉人所签订的房屋租赁合同延期至2018年5月31日，理由是上诉人在2007年元月和2009年2月3日分别给蔬菜公司和被上诉人授权。2012年3月12日被上诉人与案外人阳光电器城达成转租协议，作为被授权人的蔬菜公司在该份合同上盖章，同时上诉人法定代表人张广平在阳光电器城开业当日也亲自到现场祝贺，因此被上诉人认为自己与上诉人所签的租赁合同应该延期到2018年5月31日，与阳光电器城是否在涉案房屋内全面经营没有直接关系。况且案外人阳光电器城只是把自己所属的修理门面、搬离涉案场所，其仓库和办公室仍在涉案场所，并不是上诉人所述的2013年底全部搬离。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
二审补充查明，被上诉人晓辉公司承租上诉人的房屋1222.02平方米，包括一层和夹层，夹层南至北为8-9（以建筑分隔缝为准）至4轴线，东至西为L至H-
G轴线，建筑面积约228.64平方米。转租给阳光电器城的为一层。
本院认为，首先，关于上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同到期时间如何确定的问题。双方的争议焦点在于租赁合同到期时间是否顺延至2018年5月31日。上诉人出具给被上诉人、蔬菜开明分公司梁某的授权委托书授权范围包括就涉案房屋进行代理接待、洽谈，项目选择、制定方案及具体实施、租赁、经营等各项工作，由此可见，上诉人出具授权委托书的目的不仅在于让被上诉人或者梁某将房屋对外出租，更重要的是在房屋使用上进行项目选择、制定方案，可见，上诉人是委托被上诉人来进行涉案房屋的开发和利用，将涉案房屋经营运作起来。虽然后来双方当事人又签订了房屋租赁合同，但是从证人梁某、周某的陈述来看，即便是被上诉人分别与上诉人、蔬菜开明分公司、红光电器签订了房屋租赁合同承租了开明市场综合楼一层、夹层后，蔬菜开明分公司还在接受其余三家公司的委托，进行经营管理，包括上诉人在内的这四家公司与被上诉人之间仍然会对房屋的使用范围、项目经营进行协商。因此，综合上述证据，本院认定上诉人同意将被上诉人承租房屋一层范围转租给阳光电器城，并且转租部分所对应的租期顺延至2018年5月31日。
上诉人出租给被上诉人的房屋包括一层和对应的夹层部分，阳光电器城所转租的是一层部分，而对应的夹层部分即双方所说的二层部分不在转租合同范围，被上诉人也未能提供其他证据证明夹层部分租期也一并顺延至2018年5月31日。因此，上诉人所有的夹层南至北为8-9（以建筑分隔缝为准）至4轴线，东至西为L至H-
G轴线，建筑面积约228.64平方米，该部分的租赁时间在2014年6月9日已经到期。但上诉人二审期间明确表示不要求单独返还夹层部分的房屋及支付夹层部分的房屋占用费，故对此部分房屋占用费上诉人可另行解决。因此，原审法院判决驳回上诉人要求全部返还房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，该处理结果并无不当。
至于上诉人所提出的即便合同租期顺延到2018年5月31日，被上诉人未按期缴纳租金，上诉人行使合同解除权，被上诉人仍应返还房屋的观点不能成立。上诉人陈述的租金缴纳情况为“2009年12月1日，146400元；2012年6月19日，10万元；2012年6月29日11万元；2013年4月28日，2万元；2013年12月2日，10万元；2014年1月28日，4万元；2014年2月27日，6万元；2014年6月，4万元；共计支付616400元”。虽然双方当事人的合同中约定承租人拖欠租金，出租人有权收回房屋，终止合同。根据合同法第五十五条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”，上诉人没有收到2010年、2011年的租金时，就享有解除合同的权利，但是上诉人没有及时行使，现在又以此为由来主张合同解除成立，本院不予支持。而2012年年6月起至2014年6月期间，虽然被上诉人不是按照合同约定足额支付租金，但是上诉人在被上诉人第一次分期支付租金时也未提出异议，并且上诉人二审期间也陈述“但是由于当时被上诉人由于农贸市场被政府下令搬迁的问题，所以在其确实没法缴纳的情况下，我们当时也找不到合适的承租人，暂缓了被上诉人交付的租金，并不是我们主观上愿意的，而是没有没办法才接受”，说明上诉人也默认了被上诉人该种缴纳租金的方式，上诉人再以此为由来行使合同解除权，亦不能成立。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8055元，由上诉人徐州市云龙区烟酒副食品有限责任公司负担4055元，由被上诉人徐州晓辉体育用品有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审判长 张 蕾
审判员 赵明辉
审判员 陈 颖
二〇一五年十一月二十八日
书记员 宗 正