福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3928号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）黄嘉豪，男，1969年4月24日出生，住址台湾，现住址福建省福州市晋安区。台湾地区身份证件号码：B1********。
委托代理人曾朝福、林璧，福建名闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）高峻，男，1979年10月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人黄巍，福建君立律师事务所律师。
上诉人黄嘉豪因与被上诉人高峻房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第778号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2010年11月3日，高峻、案外人倪伟、与案外人江平、案外人郑幼兰、案外人郑捷签订《商铺租赁合同》，由高峻、案外人倪伟共同承租坐落福州市仓山区金山街道浦上大道306号一品新筑5#楼1层03-14号店面，租赁期限自2010年11月3日至2018年11月3日。2011年2月1日，案外人倪伟委托高峻转租上述店面。2012年4月22日，黄嘉豪代表福州水浒传国际营销有限公司与高峻签订《商铺租赁合同》，承租坐落福州市仓山区金山街道浦上大道306号一品新筑5#楼1层04-07号店面，租赁期限自2012年5月1日至2015年5月1日，每月租金20000元（人民币，下同），第二年起租金每年递增10%。黄嘉豪支付诉争店面租金至2013年7月份，2013年10月25日双方解除合同。
原审法院认为：黄嘉豪代表福州水浒传国际营销有限公司与高峻签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。福州水浒传国际营销有限公司未进行工商登记，不具有民事主体资格，但黄嘉豪是具有完全民事行为能力的民事主体，其利用不存在的民事主体签订合同应当承担相应的责任，且黄嘉豪是店面的实际承租人，故《商铺租赁合同》项下的权利义务应当由本诉被告承受。关于高峻的主体问题，因《商铺租赁合同》系高峻与黄嘉豪签订，根据合同相对性原则及原审法院于2014年5月15日对案外人倪伟所做笔录，其同意将店面转租给黄嘉豪，并表示同意高峻作为原告单独参加诉讼，所有诉讼权利义务由高峻享有，故高峻可以单独作为本案原告提起诉讼。依据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第3款、第五条第1款的约定，黄嘉豪提前解除合同及拖欠租金超过15天，高峻不予退还押金，故黄嘉豪要求返还押金40000元的请求，原审法院不予支持。关于黄嘉豪何时搬离并交付店面的问题，高峻主张其于2013年12月16日聘请他人开锁收回店面有录像为据，且黄嘉豪对其真实性无异议，结合原审法院对诉争店面的物业公司秩序维护班长所做笔录可知，高峻上述主张属实，原审法院予以采信。黄嘉豪应当支付高峻自2013年8月至2013年12月的租金22000元／月×5个月=110000元。依照合同约定，高峻有权要求黄嘉豪按照实欠租金的0.5%支付滞纳金，该滞纳金属逾期付款违约金性质，但该标准是每日0.5%还是每月0.5%约定不明确，结合交易习惯，确定每日0.5%符合常理，即每月15%。因高峻不予返还押金已经对黄嘉豪的违约行为做出惩罚性赔偿，故上述违约金的标准偏高，原审法院酌定按照每月2%的标准计算违约金。黄嘉豪应当支付高峻自2013年8月至2013年12月的物业管理费114.2元／月×5个月×4个店面=2284元。公摊水电费260.4元、04、06店面电费3016.2元有发票佐证，原审法院予以采信。关于电话费505.94元、一品新筑14座电视机房电费2913.8元，高峻未提交证据证明其与本案具有关联性，故原审法院不予认可。高峻与黄嘉豪签订的《托管经营协议》第五条第1款约定，高峻向黄嘉豪移交营业执照、税务证、卫生证等资料，据此，高峻主张税收16752.92元由本诉被告承担，符合双方约定，且有发票佐证，原审法院予以认可。开锁换锁费230元有收款收据及录像证明，原审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，原审判决：一、黄嘉豪于本判决生效之日起十日内向高峻支付坐落于福州市仓山区金山街道浦上大道306号一品新筑5#楼1层04-07号店面的租金110000元，并以22000元为基数，按照每月2%的标准分别自2013年8月2日、2013年9月2日、2013年10月2日、2013年11月2日、2013年12月2日起至本判决确定的还款之日止计付违约金；二、黄嘉豪于本判决生效之日起十日内返还高峻代缴的物业管理费2284元、公摊水电费260.4元、电费3016.2元、税收16752.92元、开锁换锁费230元，合计22543.52元；三、驳回高峻其他诉讼请求；四、驳回黄嘉豪的反诉诉讼请求。
宣判后，黄嘉豪不服，上诉称：一、被上诉人高峻不是本案适格主体，不具有本案诉讼主体资格。原审判决认定被上诉人具有本案主体资格错误。《商铺租赁合同》第六条第二款约定，在被上诉人及其合伙人倪伟于2012年4月22日将商铺转租给福州水浒传国际营销有限公司后，商铺的所有权人江平、郑幼兰、郑捷就和福州水浒传国际营销有限公司建立了租赁合同关系，因此商铺所有权人才是本案讼争商铺的出租人，被上诉人无权就本案房屋租赁事宜向上诉人主张权利。二、福州水浒传国际营销有限公司和被上诉人及其合伙人倪伟于2012年4月22日签订的《商铺租赁合同》无效，原审判决认定为有效合同，并判决支持被上诉人根据有效合同规定要求支付租金系适用法律错误。福州水浒传国际营销有限公司尚未依法成立，不具有民事行为能力，因此其与被上诉人及其合伙人倪伟于2012年4月22日签订的《商铺租赁合同》应为无效合同。三、原审法院判决由上诉人承担民事责任错误。上诉人受台湾国际水浒传公司委托来福州组建福州水浒传国际营销有限公司，并代表福州水浒传国际营销有限公司对外从事经营活动。福州水浒传国际营销有限公司由于名称无法获得工商核准，无法办理工商登记。但上诉人是在台湾国际水浒传公司授权范围内，以福州水浒传国际营销有限公司名义与被上诉人及其合伙人倪伟签订《商铺租赁合同》，应当由台湾国际水浒传公司作为直接责任人承担相应责任。四、若上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》有效，在合同已明确约定拖欠租金违约金的情况下，原审法院适用《合同法》第六十条、第六十一条有关规定，认定违约金标准为每日0.5%，并以违约金标准过高为由酌定按照每月2%的标准计算违约金是错误的。原审判决上诉人支付2013年10月25日至12月31日止的租金共计48967.74元也是错误的。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第五条第一款约定，上诉人若有拖欠租金及其他费用，应按拖欠租金及其他费用的0.5%支付违约金。被上诉人提交的第五组证据可以证明上诉人与被上诉人已经于2013年10月25日协商确定在2013年10月28日办理退店铺手续，这说明上诉人与被上诉人已经于2013年10月25日协商解除合同，原审法院也认定双方于2013年10月25日解除合同。因此自2013年10月25日起，被上诉人再依据《商铺租赁合同》要求上诉人继续支付合同解除后的租金就没有合同及法律依据，合同解除后就不存在支付商铺租金的问题。上诉人若有在2013年10月25日后继续占有使用商铺的行为，也是民事侵权行为，被上诉人也只能请求赔偿该期间的占用费，而非请求支付房屋租金。因此，在被上诉人没有主张赔偿占用商铺期间损失费用的情况下，原审法院判决上诉人支付2013年10月25日起合同解除后的租金显然没有法律依据。而且，福州水浒传国际营销有限公司在2012年8月起就没有继续经营被上诉人的客家小吃店，被上诉人已举证其出资聘请他人开锁收回讼争店面，且被上诉人举证的通知函表明联系不上上诉人，也证明福州水浒传国际营销有限公司没有再继续经营客家小吃店。但被上诉人举证的2013年11月份的商铺电费金额却比平常多出1300余元，结合被上诉人举证的通知函内容表明其于2013年11月16日收回商铺，且合同于2013年10月25日解除；之后客家小吃店就由被上诉人经营；被上诉人也没有主张支付2013年12月份商铺电费。以上证据可以形成一个完整的证据链，证明2013年10月25日之后上诉人就没有继续占有使用商铺，11月及之后的商铺系被上诉人在使用，因此原审判决由上诉人再继续支付2013年10月25日起至2013年12月31日的商铺租金也是不当的。判决认定被上诉人在2013年12月16日才收回商铺依据不足。五、原审判决上诉人支付2013年11月、12月商铺物业管理费913.6元，开锁换锁费230元，税收16752.92元依据不足。1、《商铺租赁合同》已于2013年10月25日协商解除，2013年11月、12月商铺由被上诉人自己经营使用，因此这两个月的物业费应由被上诉人自己承担；2、开锁换锁费230元无正式发票，况且也无需开锁换锁；3、税收16752.92元不是基于《商铺租赁合同》产生的，而是基于托管经营客家小吃店，基于《托管经营协议》产生的，二者所依据的合同基础不同，法律关系不同，不能并案审理，被上诉人应另案起诉。六、原审判决认为被上诉人无需返还4万元押金是错误的。若本案《商铺租赁合同》为有效合同，经双方协商决定于2013年10月25日解除合同，之后被上诉人收回商铺自己经营。对福州水浒传国际营销有限公司拖欠租金应承担的违约责任，根据《商铺租赁合同》第五条的规定，福州水浒传国际营销有限公司要承担双重违约责任。一是按拖欠租金的0.5%支付违约金，二是被上诉人不退还押金4万元，这明显加重福州水浒传国际营销有限公司的违约责任。若上诉人承担了拖欠房租的滞纳金，就没有再给被上诉人造成其他损失，再没收4万元押金作为违约金已经过分高于其实际损失。若本案《商铺租赁合同》为无效合同，被上诉人应返还押金4万元。综上所述，请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人高峻答辩称：一、被上诉人是讼争商铺的合法转租人，具备诉讼主体资格，原审判决认定被上诉人具备诉讼主体资格是正确的。根据被上诉人与商铺所有人签订的《商铺租赁合同》第六条约定，上诉人享有转租权利。上诉人是根据讼争合同向被上诉人支付租金，表明上诉人十分明白其是向被上诉人转租讼争商铺，而不是自被上诉人处转让讼争商铺。且房东在讼争合同签订后，至今未提出任何异议，也表明被上诉人转租合法。二、讼争合同是有效合同。上诉人在原审庭审中已经明确认可讼争合同上的“福州水浒传国际营销有限公司”根本未办理工商注册登记，因此，“福州水浒传国际营销有限公司”是不存在的法人，不具备民事主体资格。原审判决认定上诉人是讼争合同的实际承租人，讼争合同合法有效，是完全正确的。三、原审判决上诉人是实际承租人，承担民事责任是正确的。上诉人未提交任何证据证明其受台湾水浒传公司授权以福州水浒传国际营销有限公司名义与被上诉人签订讼争合同，讼争合同也未记载任何台湾水浒传国际营销有限公司的信息，在签订讼争合同时，上诉人就是以所谓“福州水浒传国际营销有限公司法定代表人”的身份以福州水浒传国际营销有限公司名义与被上诉人签订讼争合同。四、原审判决认定逾期交付违约金标准为每日0.5%是对合同条款的正确解释，判决上诉人支付2013年10月25日至12月16日的租金也并无不妥。根据目前租赁市场的交易习惯、以及出租人设置逾期支付租金的违约金条款的目的出发，出租人是希望将逾期支付租金的违约金与逾期支付租金的违约行为的持续时间挂钩，逾期支付租金时间越久，出租人希望收取更多的违约金。原审判决对相关条款的解释，更符合条款的真实意思，是正确的。讼争合同虽于2013年10月25日解除，但上诉人并未将讼争商铺返还被上诉人，而是继续占有并使用讼争商铺直到2013年12月16日被上诉人聘请他人开锁收回讼争商铺时。上诉人称其于2013年8月起即未使用讼争商铺对外经营，未提交任何证据证明，其主张不应予以支持。上诉人在2013年10月25日至2013年12月16日期间继续占有并使用讼争商铺，如果不支付任何对价，对被上诉人明显不公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的精神，上诉人应根据已解除合同确定的租金标准，向被上诉人支付使用费，合理合法。五、原审判决上诉人支付2013年11月、12月商铺物业管理费，开换锁费及税收是正确的。被上诉人聘请他人开锁是客观事实，有视频为证。票据也是合法票据。在上诉人承租讼争商铺期间，上诉人理所当然负有缴纳税收的义务，就如同上诉人负有承担承租讼争商铺期间的物业费、水电费的义务一样，是履行讼争合同的必然结果。被上诉人缴纳了上诉人承担讼争商铺期间的税收，请求上诉人赔偿税收损失，是行使讼争合同权利的结果，并不是基于所谓《托管经营协议》起诉。根据《合同法》第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，也可得出税收应由上诉人承担的结论。六、原审判决被上诉人无需返还4万元押金是正确的。原审判决并未导致上诉人承担双重违约责任。原审判决判令上诉人按照拖欠租金的日0.5%支付违约金，是上诉人因逾期支付租金承担的逾期支付租金的迟延履行违约责任；原审判决判令被上诉人无需返还4万元押金，是上诉人因逾期支付租金的违约行为严重，达到讼争合同约定的讼争合同解除的条件，被上诉人解除讼争合同时，上诉人应承担的违约责任。两违约责任产生的原因不同，上诉人同时承担两违约责任，未违反法律规定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
当事人在原审程序中向法院提交的证据均已随原审案卷移送至本院。
本院审理期间，上诉人提交一份证据《证明书》，证明上诉人系受台湾水浒传国际营销有限公司委托从事经营活动。上诉人是以台湾水浒传国际营销有限公司的名义来承租的，责任应当由台湾水浒传国际营销有限公司来承担。被上诉人对该份证据的真实性无异议，证明对象有异议，认为《证明书》的附件表明台湾水浒传国际营销有限公司的设立登记时间是2012年10月9日，是本案讼争合同成立半年之后才成立的，不可能有授权行为，因此《证明书》内容不符合事实。双方在2012年4月份签订合同的时候，上诉人并未向被上诉人出示任何证明文件。本院认为，《证明书》载明台湾水浒传国际营销有限公司的设立时间是2012年10月9日，而本案租赁合同的签订时间是2012年4月，因此，《证明书》不能证明上诉人的主张，对该证据不予采纳。
双方对原审查明的事实没有异议。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人代表福州水浒传国际营销有限公司与被上诉人签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。福州水浒传国际营销有限公司在《商铺租赁合同》签订之时尚未进行工商登记，不具有民事主体资格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条规定，法人应登记而未登记即以法人名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。本案中上诉人在《商铺租赁合同》承租方落款法定代表人处签名，其以未登记的法人名义租赁诉争商铺，依法应由其承受《商铺租赁合同》项下的权利义务。福州水浒传国际营销有限公司并非《商铺租赁合同》签订方，上诉人主张《商铺租赁合同》无效的理由以及福州水浒传国际营销有限公司应承担责任的理由不成立，本院不予支持。被上诉人、案外人倪伟共同作为乙方与诉争商铺的所有权人（甲方）签订的《商铺租赁合同》第六条约定“在本合同约定的租赁期限内，乙方有权对本合同项下商铺进行转租”，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。据此，被上诉人和案外人倪伟对诉争商铺享有转租权。案外人倪伟在原审法院对其所做的笔录中表示同意将店面转租给上诉人，并同意被上诉人单独参加诉讼并承担相应的诉讼权利义务，故被上诉人可以单独提起本案诉讼。上诉人主张被上诉人不是本案的适格主体的理由不能成立，本院不予支持。
双方当事人对上诉人自2013年8月起未支付诉争店面租金以及《商铺租赁合同》于2013年10月25日解除的事实无异议，故至双方租赁关系解除之日上诉人应缴纳租金共计22000元／月×3个月=66000元。上诉人拖欠租金已构成违约，应依合同约定承担相应违约责任。《商铺租赁合同》第五条第1款约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租0.5%。如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回店面，并不退回乙方押金”。据此，上诉人应向被上诉人支付租金滞纳金即逾期付款违约金。该条款中关于拖欠租金是按“天”计算的问题，结合房屋租赁市场的交易习惯，滞纳金的计算理解为按“天”计算每日0.5%合乎交易习惯。原审法院在该违约金约定过高的情况下，酌定按照每月2%的标准计算违约金并无不当。《商铺租赁合同》约定租金每月一日支付，故违约金应以每月租金22000元为基数，分别自2013年8月2日、2013年9月2日、2013年10月2日计至本判决确定的还款之日止计付。2013年10月25日双方解除租赁关系后上诉人未及时返还诉争商铺并继续占用，至2013年12月16日被上诉人聘请他人开锁收回讼争商铺，上诉人应向被上诉人支付该期间的房屋占用使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条规定，房屋占用使用费可参照已解除的《商铺租赁合同》约定的租金标准。被上诉人原审请求上诉人支付租金应理解为包括合同解除后的房屋占用使用费。但由于2013年12月16日以后的商铺并非上诉人占用使用，故此期后房屋占用使用费不应当由上诉人承担。由此，上诉人除租金外，还应向被上诉人支付2013年10月25日至2013年12月16日期间的房屋占用使用费，共计22000元／月×1.5个月=33000元。由于房屋占用使用费并非租金，《商铺租赁合同》约定的逾期支付租金的滞纳金不适用于房屋占用使用费。故被上诉人请求上诉人支付2013年10月25日之后的违约金，于法无据，本院不予支持。原审判决上诉人支付租金及违约金计算期间及金额部分有误，本院依法予以纠正。
双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定上诉人除租金外应缴纳的费用为：管理费、水电费、煤气费、电话费和维修费。如前所述，至2013年12月16日诉争商铺由上诉人租赁和实际占用，2013年12月16日之后上诉人未占用诉争商铺，故上诉人应支付2013年12月16日之前期间的上述费用。根据相关缴款凭证，经计算，被上诉人代上诉人缴纳2013年8月至2013年12月16日期间的物业管理费114.2元／月×4.5个月×4个店面=2055.6元，公摊水电费260.4元以及2013年8月至2013年11月期间04、06店面电费3016.2元，上诉人应予返还给被上诉人。被上诉人支出的开锁换锁费230元系因上诉人未及时返还诉争商铺而造成的损失，上诉人应予赔偿。上诉人未提供证据证明2013年10月25日合同解除后至2013年12月16日期间诉争商铺是由被上诉人实际占用，其主张其不应承担2013年11月和12月上半月的物业管理费和开锁换锁费，理由不成立，本院不予支持。双方签订的《托管经营协议》第五条第1款约定：“甲方向乙方移交营业执照、税务证、卫生证等经营管理资料”，第六条第4款约定：“乙方保证……依法纳税。”据此，被上诉人主张税收应当由上诉人承担，并不违反双方约定，故上诉人应支付2013年12月16日之前期间的上述费用。原审判决上诉人支付税收的计算期间及金额部分有误，本院依法予以纠正。
上诉人在签订《商铺租赁合同》时向被上诉人支付押金4万元。双方在《商铺租赁合同》第三条第3款约定，合同终止，承租方交清租金及水电、煤气等相关费用后，出租方可退还押金。若承租方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；第五条第1款约定，上诉人拖欠租金超过15天，被上诉人不予退还押金。根据该合同约定，本案押金的性质是承租人的履约保证金，而非违约金，故原审判决驳回被上诉人要求上诉人退还4万元押金的诉讼请求，并未导致上诉人承担双重违约责任。上诉人主张被上诉人退还4万元押金，理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第778号民事判决第三、四项；
二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第778号民事判决第一、二项；
三、上诉人黄嘉豪于本判决生效之日起十日内向被上诉人高峻支付租金人民币66000元及违约金（以22000元为基数，按照每月2%的标准分别自2013年8月2日、2013年9月2日、2013年10月2日至本判决确定的还款之日止计算）；
四、上诉人黄嘉豪于本判决生效之日起十日内向被上诉人高峻支付房屋占用使用费人民币33000元；
五、上诉人黄嘉豪于本判决生效之日起十日内返还被上诉人高峻代缴的物业管理费2055.6元、公摊水电费260.4元、电费3016.2元、税收15458.72元、开锁换锁费230元，合计人民币21020.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费人民币4311元，由被上诉人高峻负担1000元，上诉人黄嘉豪负担3311元；反诉案件受理费800元由上诉人黄嘉豪负担。二审案件受理费5111元由上诉人黄嘉豪负担4111元，被上诉人高峻负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
代理审判员 陈 雯
代理审判员 吕德快
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 许加庆
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应按照约定的期限支付租金。……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
申请执行提示：
第二百三十九条申请执行的期
间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。