浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0503民初466号
原告：凌锦贤（反诉被告），男，1955年9月18日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：凌智慧（反诉被告），女，1958年7月6日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：凌金俊（反诉被告），男，1982年3月6日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：邱丽花（反诉被告），女，1982年3月7日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：凌彩英（反诉被告），女，1934年8月7日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
原告：凌某（反诉被告），男，2007年12月7日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
上述六原告的共同委托诉讼代理人：孙彬、阮晓燕，浙江楷立律师事务所律师。
被告：许卫国（反诉原告），男，1976年7月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：朱国方，浙江万新律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下统称原告）凌锦贤、凌智慧、凌金俊、邱丽花、凌彩英、凌某与被告许卫国（反诉原告，以下统称被告）所有权确认纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序审理。因本案疑难复杂，依法组成合议庭，并于2017年7月14日公开开庭进行了审理，原告凌智慧及六原告的共同委托诉讼代理人阮晓燕，被告许卫国的委托诉讼代理人朱国方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六原告在本诉中向本院提出诉讼请求：1、确认湖州市××区××坞村××自然村××单元××室为六原告共同所有；2、判令被告腾退并返还其占有的涉案房屋；3、判令被告支付原告房屋使用费2640元（以被告占用天数计算，每日80元，时间自2016年12月14日起暂计至2017年1月16日共33天，之后的房屋使用费按实际交付房屋日期为准）；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，六原告增加诉讼请求：请求确认本案中的《房产转让居间合同》无效。
事实和理由：2015年1月至2016年1月21日期间，原告凌金俊曾两次向被告借款共29万余元。被告经多次向凌金俊催讨后，担心其无力偿还，要求凌金俊的母亲原告凌智慧在一张《房屋转让居间合同》上签字，将位于南浔镇××坞村尖家兜4幢1单元401室的拆迁安置房作为还款担保。原告凌智慧签署了自己和原告凌锦贤的名字，其他房屋共有人对涉案房屋已作为担保之事不知情。2016年12月14日，被告通过撬门、砸窗的方式强行占有六原告的房屋，六原告只能借住在外。该房屋至今一直处于被告的无权占有状态。六原告认为，涉案房屋系六原告共同共有，且未登记领取权属证书，上述《房屋转让居间合同》仅为借款担保，并非房屋买卖的真实意思表示，被告强行占有房屋于法无据，故诉至本院。
被告许卫国辩称，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，农村村民可以出卖住房，签字人凌智慧、凌锦贤对涉案房屋拥有处分权，故本案《房产转让居间合同》合法有效，意思表示真实，未违反法律规定。被告许卫国已经支付了购房款，并办理了用电过户登记手续，依法享有房屋的所有权。
被告在反诉中向本院提出诉讼请求：1、确认2016年1月20日签订的《房产转让居间合同》合法有效；2、确认上述居间合同项下位于湖州市××区××坞村××自然村××单元××室的房屋归反诉人；3、本案诉讼费由六被反诉人共同承担。
反诉事实和理由：原告凌金俊向被告许卫国借款，至2016年1月20日尚余94500元未归还。经被告多次催讨，凌金俊与凌锦贤、凌智慧协商同意将湖州市××区××坞村××自然村××单元××室转让给被告，并于2016年1月20日签订《房产转让居间合同》，约定房屋转让款为294500元，被告按合同约定支付了购房款，其中94500元于2016年1月20日以凌金俊尚欠被告的借款冲抵，另外20万元被告许卫国于2016年1月21日支付。款项付清之后，被告又与凌金俊共同办理的电表过户手续，并一直承担后续电费。因被告许卫国认为其善意、有偿取得并合法占有上述涉案房屋，其合法权益应当予以保护，故提起反诉。
六原告在反诉中辩称：一、根据合同相对性原则，原告邱丽花、凌彩英、凌某并不是适格的反诉被告。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，本案《房产转让居间合同》应为无效合同。三、本案房产转让合同名为买卖，实为借款担保，合同中的房屋价格远远低于市场价，因原告凌金俊无力还款而签字，被告许卫国通过非正常方式强行占有房屋，主张房屋归其所有于法无据。
原告为支持其主张，向本院提交了证据，经被告质证，对双方无争议的证据：2006年12月29日由南浔镇××坞村村民委员会与凌锦贤签订的《房屋补偿协议》（复印件）、涉案房屋南浔镇××坞村尖家兜自然村第四幢1单元的位置图、户主为凌锦贤的户口薄（复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，1、《房产转让居间合同》（复写版），2、凌金俊与许卫国的微信聊天记录，3、通话录音光盘及通话录音的文字整理，被告认为上述证据不能证明房屋转让居间合同的签订系为凌金俊向被告许卫国的借款提供保证，且证据2、3不符合证据有效要件，对上述证据的证据三性均不予认可。本院经审查后认定如下：证据1、庭审中，凌智慧认可《房产转让居间合同》中的出卖方签名“凌智慧、凌锦贤”系凌智慧签署，被告许卫国亦认可其签订合同的事实，故对证明凌智慧与被告许卫国签订合同的证明效力，本院予以认定。证据2、3系凌金俊与许卫国间关于归还借款及“收”房之间的谈话，与本案确认房屋权属及合同效力无关，本院不予认定。
被告在反诉中，为支持其主张，向本院提交了证据：1、《房产转让居间合同》，2、吴江农村商业银行转账凭证，3、客户变更用电申请表，4、历月电费明细单，5、缴纳电费单据。经原告质证，对上述证据的真实性、合法性均没有异议，但认为证据1只有凌智慧在出卖方签署“凌智慧、凌锦贤”，不能证明全体共有人均同意出卖房屋；证据2只能证明被告向凌智慧转账20万元的事实，不能证明该款项系房屋购买款；证据3、4、5用电变更情况，不能证明物权变更效力，故对上述证据的关联性均不予认定。本院经审查后认定如下：证据1能证明凌智慧与许卫国签署房屋买卖合同的事实，本院予以认定。证据2能证明许卫国向凌金俊转账20万元的事实，对该部分证明效力本院予以认定。证据3、4、5能证明被告许卫国办理电表变更手续，并缴纳了2016年2月至2017年2月电费的事实，对该部分证明效力本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：六原告系户口登记在浙江省湖州市南浔区南浔镇××坞村尖家兜港西26号，户主姓名为凌锦贤的家庭户。2006年12月29日，南浔镇××坞村村民委员会与原告凌锦贤签订《房屋补偿协议》，对凌锦贤原房屋拆除改造，涉案房屋系拆迁后的安置房。2016年1月20日，凌智慧与许卫国签订《房屋转让居间合同》一份，将位于南浔镇××坞村尖家兜村4幢1单元401室的拆迁安置房以294500元的价格转让给许卫国，合同约定：房屋交付日期为合同签订日，许卫国于签订日交付首付款94500元，于第二天交付余款20万元，房屋钥匙交付日为2016年6月1日。2016年1月21日，被告许卫国通过江苏吴江农村商业银行向凌金俊转账20万元。许卫国办理了该套房屋的用电变更手续，并缴纳了2016年2月至2017年2月的电费。
本院认为：本案争议的焦点是签订于2016年1月20日的《房产转让居间合同》是否有效，进而确认许卫国是否应当返还。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；……；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村村民出卖、出租住房也仅限于同一集体经济组织。本案中，涉案房屋坐落于南浔镇××坞村的集体土地上，系原宅基地上的房屋拆迁安置而来，被安置对象是凌锦贤等六人。作为购房一方的许卫国非本村村民，其通过与凌智慧签订房屋转让合同方式，变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，应当无效。供电公司并非批准房屋出售是否准许的机构，在供电公司办理的用电过户登记手续与房屋权属确认无关。对被告要求确认房屋归其所有的反诉请求，本院不予支持。对六原告要求确认该房屋转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。根据被告在反诉状中陈述，“上述所卖的房屋由反诉人许卫国合法占有着”可知，目前该房屋由被告许卫国占有。故对原告要求被告返还房屋的请求，本院予以支持。
因涉案房屋尚未办理不动产登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，故对六原告要求确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。
关于六原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，原告方并无证据证明该房屋已由被告实际使用，故对该项请求本院不予支持。
关于购房款的返还问题，因涉案款项是借款还是购房款应另行查明，当事人可在查明款项性质后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，裁定如下：
一、签订于2016年1月20日的《房屋转让居间合同》无效。
二、被告许卫国于本判决生效之日起十日内向六原告返还南浔镇朱坞村尖家兜自然村第四幢1单元401室的房屋。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
四、驳回被告的全部反诉请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
本诉受理费50元，由原告凌锦贤、凌智慧、凌金俊、邱丽花、凌彩英、凌某共同承担。反诉受理费5718元，减半收取2859元，由被告许卫国承担。
审 判 长 朱利琴
人民陪审员 陆伟东
人民陪审员 施根泉
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 陈 佳