江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3046号
上诉人（原审被告）：吴军。
委托代理人：陈建民。
被上诉人（原审原告）：徐州创发物业管理有限公司，住所地本市泉山区二环西路彭城大院。
法定代表人：曹开良，该公司总经理。
委托代理人：关海洋。
委托代理人：于洪。
上诉人吴军与被上诉人徐州创发物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人吴军及其委托诉讼代理人陈建民以及被上诉徐州创发物业管理有限公司的委托诉讼代理人关海洋、于洪到庭接受询问，本案现已审理终结。
上诉人吴军上诉称：请求撤销原审判决，并依法改判。事实与理由：被上诉人没有按照要求履行双方当事人之间签订的物业服务合同，也没有履行业主手册中对业主做出的承诺。物业服务合同中虽然约定物业费是按照0.5元每平米签订的，但实际上是是按照0.35元每平米进行收取，故原审审法院按照合同约定每平米0.5元计算2009年8月1日至2012年3月25日期间物业费有误。故请求二审法院依法查明事实后支持上诉人上诉请求。
被上诉人徐州创发物业管理有限公司答辩称：关于2009年到2012年的费用，物业合同规定是0.5元每平米，被上诉人是根据合同要求提供服务。
徐州创发物业管理有限公司向一审法院的起诉请求：徐州创发物业管理有限公司是彭城大院的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，但吴军拖欠2009年8月1日至2016年3月31日的物业服务费3216元、公共水电费405元、生活垃圾处置费60元、违约金3216元，共计6918元。虽经徐州创发物业管理有限公司多次催要，吴军至今未支付物业服务费。为维护徐州创发物业管理有限公司的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判令吴军支付物业服务费等各项费用合计6918元。
原审法院经审理查明，吴军系徐州市彭城大院2号楼7单元502室业主，其房屋建筑面积为87.17平方米。
徐州创发物业管理有限公司分别于2009年1月20日、2010年3月24日、2011年3月16日与徐州中川房地产开发有限公司签订《彭城大院前期物业管理服务合同书》，约定：徐州创发物业管理有限公司为徐州市西彭城大院2#、3#、5#-12#、15#楼提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为0.5元/平方·月，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应交缴费用的百分之三的标准支付违约金等内容。
后徐州创发物业管理有限公司于2012年3月25日与徐州市泉山区彭城大院业主委员会签订《彭城大院物业管理服务合同书》，约定：徐州创发物业管理有限公司为徐州市西彭城大院小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为0.5元/平方·月，并在补充协议中约定第一年因小区改造，暂定物业服务费按照70%收取，一年后双方另行协商收费标准，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日按照每天应交缴费用的百分之三的标准支付违约金等内容。
之后，徐州创发物业管理有限公司于2015年3月20日与徐州市泉山区彭城大院业主委员会签订《彭城大院物业管理服务合同书》，约定：徐州创发物业管理有限公司为徐州市西彭城大院小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为0.35元/平方·月，其他内容同上。
吴军自2009年8月1日起以徐州创发物业管理有限公司的服务不到位，没有按照合同约定的服务标准提供服务等理由未向徐州创发物业管理有限公司交纳物业费用。徐州创发物业管理有限公司经催要无果遂以诉称理由诉至法院。
原审法院认为，徐州创发物业管理有限公司与徐州中川房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，及与徐州市泉山区彭城大院业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律规定，徐州创发物业管理有限公司依据该物业管理服务合同对吴军所在的彭城大院小区实施物业管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），吴军作为该小区业主在享受物业服务的同时应依合同约定承担缴纳物业费用的义务。虽然徐州创发物业管理有限公司在日常的物业服务中存在瑕疵，但吴军并不能以此拒交物业服务费。
根据物业服务合同的约定，自2009年8月1日至2016年3月31日，按照吴军应按其拥有的物业建筑面积，按合同约定的收费标准计算物业服务费，吴军拥有的物业建筑面积为87.17平方米，自2009年8月1日至2012年3月25日按照每平方米0.5元/平方·月计算，计款1387.45元；自2012年3月26日至2016年3月31日按照每平方米0.35元/平方·月计算，计款1471.46元。
徐州创发物业管理有限公司与徐州中川房地产开发有限公司签订《彭城大院楼物业管理前期服务合同书》及与徐州市泉山区彭城大院业主委员会之间签订的《彭城大院物业服务合同》没有关于生活垃圾处置费和公共水电费应由业主承担的约定，徐州创发物业管理有限公司也没有提交证据证明其与业主之间就生活垃圾处置费、公共水电费的交纳标准和承担存在其他约定，故徐州创发物业管理有限公司要求吴军交纳上述费用没有合同依据，徐州创发物业管理有限公司可完善证据后另行主张权利，故对徐州创发物业管理有限公司的此项请求，法院不予支持。
徐州创发物业管理有限公司作为物业服务企业，在物业管理服务过程中与业主之间产生矛盾与纠纷应积极与业主进行沟通妥善处理。本案中，根据双方陈述，在徐州创发物业管理有限公司出现诸如房屋外墙渗水、其他业主在被告楼顶加盖违章建筑等情况时，徐州创发物业管理有限公司没有证据证明尽到了足够的维修和管理职责，故本院对徐州创发物业管理有限公司要求吴军支付滞纳金的诉讼主张不予支持。遂判决：一、吴军于判决生效后十日内向徐州创发物业管理有限公司交纳物业服务费2858.91元；二、驳回徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间上诉人提供被上诉人2009年12月2日的专用收据一张，该收据为2008年上诉人按照0.35元每平方米缴纳的物业费，从而证明2009年8月1日至2012年3月5日的物业费也应当按照每平米0.35元的标准收取。被上诉人对于该证据真实性无异议，但认为该收据应当是上诉人未入住，按照空置房收取的物业费，在入住之后，应当缴纳全额物业费用。后上诉人又提交了其从电力公司打印的电费缴纳记录表格三张，表格中的用户编号和上诉人缴纳电费的发票上的用户编号是一致的，以证明2008年3月份-2009年3月份，房屋是一直有人居住，而非空置房。被上诉人对该证据真实性无异议，但认为从该证据上看，上诉人在2008年3月至2008年5月间应属空置房。
二审审理查明，上诉人所居住的房屋楼上平台存在违章建筑。被上诉人未能向法庭提供就上诉人所反映的违章建筑与相关职能部门反映沟通的任何材料、记录等。
本院认为，上诉人上诉主张2009年8月1日至2012年3月25日期间的物业费标准应当予以降低减少，并主张应当按照0.35元每平方米交纳，即合同约定0.5元每平方米的70%。对于上诉人的该项主张，应当予以支持。理由如下：首先，物业服务企业应当积极的履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。本案中，上诉人所居住使用的房屋楼上平台确实存在违章建筑，且上诉人亦就该违章建筑多次向被上诉人反映。但是，被上诉人作为从业多年的专业物业服务管理公司，却未能向法庭提供就上诉人所反映的违章建筑与相关职能部门或相关业主反映沟通的任何材料、记录等，无任何证据证明就上诉人所反映的违建问题进行了积极的管理，导致上诉人所反映的违建问题多年来一直未能有效解决，因此对于上诉人适当减少物业费的主张，本院依法予以支持。即2009年8月1日至2012年3月25日期间按照0.5元×70%每平方米每月计算。
综上，上诉人的上诉人理由有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1900号民事判决书第二项。
二、变更徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1900号民事判决书第一项即“吴军于判决生效后十日内向徐州创发物业管理有限公司交纳物业服务费2858.91元”为“吴军于判决生效后十日内向徐州创发物业管理有限公司交纳物业服务费2440.76元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由徐州创发物业管理有限公司负担15元，吴军负担35元。二审案件受理费50元，由徐州创发物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 苗 鑫