浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1038号
上诉人（原审被告）吴永塘。
被上诉人（原审原告）郑金杰。
委托代理人何国通、陶雯艳。
原审被告程洁明。
上诉人吴永塘为与被上诉人郑金杰、原审被告程洁明房屋占有使用费纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2012）金婺民重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人吴永塘、被上诉人郑金杰的委托代理人陶雯艳到庭参加诉讼。原审被告程洁明经本院依法公告传唤，仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告郑金杰起诉称：原、被告于2008年12月7日签订租房合同，约定由原告将其所有的位于金华市婺城区苏孟乡叶村东边的厂房（13000平方米）出租给被告使用，租期从2008年12月10日至2013年12月9日，房租费第1年75000元，第2年为80000元；付款方式为第1年半年一付，以后每年一付。原告按约定将该厂房交付给被告使用，至2011年5月该厂房被依法拆迁时止，被告只支付给原告房租费35000元，其余房租费经原告多次催讨未果。原告请求法院：1、判令被告支付房屋占用使用费人民币153333.33元、利息人民币11773.13元（按日万分之二点一从2008年12月10日计算至2011年10月10日，此后利息仍按日万分之二点一计算至实际履行之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告程洁明未作答辩，也未向原审法院提交任何证据。
原审被告吴永塘答辩称：1、本案的基本事实原审时即已查明，恳请人民法院在重审中确认被告以事实行为单方行使合同解除权合法有效。原、被告签订的租房合同所涉厂房，系原告未经相关部门依法审批，擅自在集体的承包田里建造的违章建筑。建房之初就被当地政府强令要求其拆除。开始被告并不知情。合同签订后，被告向原告交付了35000元的租金后才得知租赁标的物是违章建筑，随时都会被无条件强行拆除的事实。于是被告未投入使用就与原告协商解除合同，遭到原告威胁而无果。在合同签订后不久（2009年1、2月期间）即将涉案厂房的钥匙通过邮局寄还给原告，并通知原告不再支付第二期租金，此后原告曾将涉案厂房另租他人使用。只是因为在他人租用涉案厂房期间，原告从未向被告支付租金，被告以为此事就不了了之了，也就没有在意地去提取和保留相关证据，直到2010年3月11日，原告突然闯到被告吴永塘在金华市区的店铺索要房租并发生争执，原告殴打吴永塘致伤，经警方调解，同年6月3日达成协议，约定双方相互谅解，原告一次性赔偿被告吴永塘医药费用3200元，“此事一次性处理完毕”，其中应包括原告免去被告吴永塘所欠房租的清偿责任。同日，原告已将3200元赔偿款支付给被告吴永塘。处理完该纠纷后，如果被告继续占用该房屋且拖欠房租，在2011年5月该房屋被强令拆除时原告也不会不主张其权利。原告未及时主张权利的行为又足以证明这样一个事实：至少在2010年3月11日发生争执时被告已经不占用该房屋。原告直到2011年10月19日才起诉要求被告支付租金。从2010年6月3日双方达成调解协议到2011年10月19日，已经超过1年的法定诉讼时效期间。2、本案原告隐瞒出租标的物系违章建筑的事实，与被告签订了涉案之无效合同，《合同法》规定此类合同至始无效。原告出租的房屋不属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法院若干问题的解释》规定所称的城镇房屋，故不应适用最高院解释处理本案。3、本案中“承租人对房屋的实际使用状况”，应该由原告举证证明，但被告拒付第二期租金的事实行为已经被原告所确认。原告有义务对其关于被告一直占有使用涉案标的物的积极主张举证证明，原告无法加以证明的事实恰好证明被告从来不曾占用涉案违章建筑的事实，综上所述，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2008年12月7日，原告郑金杰与被告程洁明、吴永塘签订租房合同1份，约定：两被告向原告承租坐落于金华市婺城区苏孟乡叶村东边的厂房（面积约1300平方米），期限5年，从2008年12月10日至2013年12月9日；租房费第1年75000元，第2年起为80000元；付款方式为第1年半年一付，以后每年一付；原告应负责被告正常生产条件的具备（如水、电，道路畅通），水、电费由被告方自理；未尽事宜双方协商解决。订立合同后，被告已交纳房租35000元。原告则将该厂房交给被告使用，两被告筹备合伙开办电动三轮车厂，此后，被告方未再交纳租金，也无向原告方提出解除合同。2010年3月11日12时30分许，郑金杰到金华市区东莱路905号吴永塘电动车修理部向被告吴永塘索要房租，吴永塘则要求原告找程洁明。原告推搡吴永塘，双方发生争执，原告拳击吴永塘左眼部致伤。该纠纷经金华市公安局江南分局三江派出所调解，同年6月3日，郑金杰与吴永塘达成人民调解协议，载明：双方因租厂房欠款发生纠纷并引发打架，造成吴永塘眼眶骨折。经协商双方自愿达成协议：1、经调解协商双方达成相互谅解；2、由郑金杰一次性赔偿吴永塘医药费用共计人民币3200元；3、此事一次性处理完毕，双方签字生效。同日原告将3200元支付给被告吴永塘。另查明：上述厂房系原告未经审批在承包田里建造，2011年5月因土地征收已被拆迁。
原审法院认为，原、被告签订的租房合同所涉厂房，系原告未经相关部门依法审批而擅自在承包田里建造，2011年5月因土地征收已被拆迁。因该租房合同所涉标的物违法，故双方的租房合同无效。被告实际使用该房屋期间，原告可请求被告参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。原告和被告吴永塘均认可已交付原告房租35000元，原审法院对该35000元租金已付的事实予以确认。被告吴永塘抗辩称“被告未投入使用就与原告协商解除合同无果，在合同签订后2个多月时即把涉案厂房的钥匙通过邮局寄还给原告，并通知原告不再支付第二期租金，此后原告曾将涉案厂房另租给他人使用”，均无相关证据佐证，原审法院不予采信。对被告何时停用该厂房并通知原告解租，无法确认。2010年3月11日，原告向被告吴永塘索要房租，因吴永塘拒付房租双方发生争执，可以认定吴永塘以拒付租金的行为向郑金杰表示要求解除合同，即被告方的房屋占用至该时间点为止。原告殴打吴永塘致伤，经警方调解于2010年6月3日达成协议，该协议中约定的“一次性处理完毕”，应理解为打架赔偿事宜，而不应理解为包含了拖欠租金纠纷。关于本案的诉讼时效，本案是因租赁合同无效而产生对房屋占有使用费损失的赔偿问题，并不适用《中华人民共和国民法通则》所规定的短期诉讼时效，而应适用普通诉讼时效，故被告方关于本案诉讼时效已过的抗辩不能成立，原审法院不予采信。由于本案承租方系程洁明和吴永塘，故两被告应对上述债务承担连带责任。综上所述，对原告诉讼请求中合理合法的部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条等规定，判决：一、程洁明和吴永塘于本判决生效之日起7日内共同向郑金杰支付房屋占有使用费人民币60000元。利息损失自2009年5月28日起按日万分之二点一计至实际支付之日止。二、程洁明和吴永塘对上述债务互负连带责任。三、驳回郑金杰的其他诉讼请求。本案受理费人民币3602元（原告已预交），由郑金杰负担2192元；由程洁明和吴永塘共同负担1410元（两被告在履行时加付此款给原告）。
宣判后，原审被告吴永塘不服，向本院提起上诉称，一、上诉人有新证据证明重审判决认定的事实与实际不符。2008年12月7日，上诉人和原审被告程洁明与被上诉人（原审原告）郑金杰签订租房合同1份，约定租期5年，订立合同后，上诉人和原审被告程洁明将第一期35000元租金交给被上诉人郑金杰之后，才了解到被上诉人郑金杰用于出租的厂房是违章建筑，随时都会被强制拆除。上诉人和原审被告程洁明多次找被上诉人郑金杰协商退租，皆因被其斥责辱骂而无果。2009年4月30日，上诉人和原审被告程洁明通过邮局特快专递将《租房合同解约通知》和厂房大门钥匙一并寄达被上诉人郑金杰。由于该证据一直由原审被告程洁明持有，而原审被告程洁明又因为害怕郑金杰无理追“债”，甚至蛮横殴打而隐无踪影，直到本案原审重审庭审结束十多天后，上诉人偶遇程洁明之妻，程妻将该证据复印件送到上诉人处。2013年3月19日，上诉人通过代理律师将该证据复印件作为补强证据呈交重审法院主审法官，但法院并未就该新证据补充质证，仍然在其重审判决中认定：被告吴永塘关于通过邮局向原审原告寄送解约通知和钥匙的抗辩，“均无相关证据作证，本院不予采信。对被告何时停用该厂房并通知原告解租，无法确认。”正是基于此，重审判决将2010年3月11日确定为重审“被告方的房屋占用至该时间点为止”，应属事实认定错误。二、重审判决适用法律错误。前已述及，重审判决不但认定事实错误，而且适用法律错误：1、本案的基础法律关系是租赁合同关系，租赁合同无效，绝不可能改变为任何其他名目的合同。而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款是规定了对“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持”的情形，但同时，亦由此规定可知：房屋占有使用费是“参照合同约定的租金”为“标准”的。法律规定向他人主张支付租金的诉讼时效为一年，向他人主张支付房屋占有使用费的诉讼时效没有法律规定不以租金为标准。因此，原审二审法院发回重审的裁定中关于房屋占有使用费的性质，“并不适用短期诉讼时效，而应适用普通诉讼时效”是错误的。2、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，……”五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成合同无效的过错方是被上诉人郑金杰。既然是无效合同，“自始没有法律约束力”，更何况上诉人早在第一期租金尚未到期的2009年4月30日就已经向被上诉人郑金杰送到了解约通知。2010年3月郑金杰无理索“债”，将上诉人打伤的事实证明了上诉人及原审被告程洁明对郑金杰的恐惧不是没有依据的。诉讼时效的长短直接关系到当事人诉讼权利。总之，重审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判依法改判驳回原审原告的诉讼请求或根据上诉人发现新证据的事实，发回重审。
被上诉人郑金杰答辩称，1、上诉人无证据证明其已经于2009年4月份解除合同。2、认可重审法院对上诉人占有使用房屋时间的认定，即占有使用时间自2008年12月7日2010年3月11日。3、重审法院适用诉讼时效正确。
二审期间，吴永塘提供了国内特快邮政单号复印件一份，证明其已将钥匙寄还给郑金杰。郑金杰对该证据的真实性和关联性有异议，认为该证据不属于法律规定的新证据，不能在二审中采用；邮件详情单上载明上诉人邮递的是合同，而非与本案相关的解约通知；合同属文件，钥匙属物件，该详情单备注栏注明该邮件是“文”件，并未记明有钥匙“物”件字样，与上诉人所述不符；邮件详情单无收件人签名，只能证明曾经邮递过合同，但是不能证明收件人已经收到；也就是说上诉人关于2009年4月29日欲与被上诉人解除“合同”的意思表示，被上诉人并不知晓，补强证据说明不符合法律规定的证据要求，所述内容与事实不符。本院认为，对上诉人吴永塘提供的国内特快邮政单号复印件，不能证明已将钥匙寄还给郑金杰的事实，本院不予采信。
经审理，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人吴永塘没有提供充分有效的证据证明其所租厂房未投入使用的事实。其提供的2009年4月30日寄件人为程洁明收件人为郑金杰的国内特快邮政单号复印件，因不能证明寄件内容及是否已送达收件人，故不能证明已把涉案厂房的钥匙通过邮局寄还给被上诉人的事实。本案对上诉人吴永塘与程洁明停用该厂房的时间没有相关证据予以证明并确认。原审法院结合2010年3月11日，被上诉人郑金杰向上诉人吴永塘索要房租时双方发生争执的事实，据以认定吴永塘以拒付租金的行为向郑金杰表示不履行原约定。故原审法院判定上诉人吴永塘与程洁明对房屋占用时间至上诉人与被上诉人发生争执的时间点为止。被上诉人殴打吴永塘致伤，经警方调解达成协议，该协议中约定的“一次性处理完毕”，结合原公安处警人员的电话录音，应理解为只对双方打架赔偿事宜处理完毕。关于本案的诉讼时效，本案是因租赁合同无效而产生对房屋占有使用费损失的赔偿问题，并不适用《中华人民共和国民法通则》所规定的短期诉讼时效，而应适用普通诉讼时效。房屋占有使用费“参照合同约定的租金”为“标准”并不表示支付占有使用费的诉讼时效也参照相关诉讼时效。故上诉人关于本案诉讼时效已过的上诉理由不能成立。综上，吴永塘的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3602元，由上诉人吴永塘负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年十一月十八日
代书记员 汤玉婷