广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终153号
上诉人（原审原告）：吴妍，女，1979年8月4日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地清远市新城西七号区连江西路四号嘉源新城内。
法定代表人：刘锦洪。
委托代理人：曹哲明，广东易之堃律师事务所律师。
上诉人吴妍因与上诉人清远市嘉源房地产开发有限公司（以下称嘉源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3484号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭案，开庭进行了审理。上诉人吴妍的委托代理人周琴、被上诉人嘉源公司的委托代理人曹哲明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴妍上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审严重违反法定程序，置基本证据不顾，致使主要事实认定不清。上诉人已经提交被上诉人因未交付未经验收合格的房屋被相关行政部门处罚的证据，向上诉人交付经验收合格的房屋是被上诉人的合同及法定义务，被上诉人的行为属于违法行为，但原审在明知交付房屋不合格的情况下，竟然将该违法行为作为免除办证的前置条件或者权利，驳回上诉人的原审诉讼请求是错误的。二、原审置双方当事人签订的《商品房买卖合同》于不顾，将无效的《补充协议》第11条作为判决的基本依据，应当予以纠正。《商品房买卖合同》是合法有效的合同，由相关行政部门联合监制，签订后，经清远市住房和城乡建设局加盖“商品房预售合同登记本案专用章”，双方均应遵守。《补充协议》第11条从形式、内容上属于格式条款，原审依据该条款驳回上诉人的诉讼请求是错误的。三、《补充协议》第11条无限扩大被上诉人的权利，极端限制了上诉人的合法权利，利益显失公平，应予以废除。（一）被上诉人未尽合理的方式提请上诉人采取合理方式注意涉案合同的免责条款，是该条款无效之一。（二）被上诉人未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，原审所谓“综合平衡了双方的利益”缺乏证据。（1）被上诉人将涉案房屋验收和办证的基本义务辩称免责的条件（权利），颠倒权利义务的法律关系。（2）作为涉案的《合同补充协议》第11条的提供方，在该条款中免除其责任，排除上诉人的主要权利，双方利益严重失衡，该条款依法无效。四、被上诉人存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任，但约定的违约金过低，应当予以调整。（一）被上诉人未能按合同的约定在交付房屋交付90日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权机关备案的约定，依法应承担违约责任。（二）上诉人向被上诉人主张总购房款为基数，以同期银行贷款利息支付违约金符合法律的规定，且公平合理。原逾期办证的违约金标准约定明显过低，应当予以调整，但原审以上诉人未提供证据证明实际损失为由，不予调整明显错误。综上原审程序违法，对重要证据不予采纳，导致认定事实错误并错误判决，且补充合同第11条属无效条款，但未予以废除，故应予以纠正。另补充，合同并非是在平等条件下签订的，是交钱在先，不得不前签合同。
嘉源公司口头辩称：同意一审的判决理由，请求维持原判。一、上诉人没有证据证明先交钱后签合同。二、无论是否办证，房屋质量出现问题造成损害的，仍然要赔偿，与是否办证无关。
上诉人吴妍向一审法院起诉请求：1、确认合同补充协议第11条关于“本合同第十五条关于产权登记的约定：‘如因出卖人责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书’该规定以实际验收备案后90天办理权属登记”的约定无效；2、嘉源公司将位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸一号楼3层04号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案，协助吴妍办理该房屋产权至吴妍名下的登记手续；3、嘉源公司向吴妍支付违约金（以总购房价款377012元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率，从2013年10月1日起计算至嘉源公司将办理位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸一号楼3层04号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止，暂计算至起诉之日45241.44元）；4、本案诉讼费由嘉源公司承担。
一审法院查明，2012年5月30日，吴妍、嘉源公司签订了《商品房买卖合同》，约定嘉源公司将位于清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸一号楼3层04号房屋出售给吴妍，建筑面积为86.55平方米，总房价款为377012元。合同第七条约定买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.15的违约金。第八条约定出卖人应当在2013年7月1日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.15的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。3、如因买受人不协助或故意阻扰出卖人办理房地产权属证书的，出卖人有权追究买受人违约金。当天，吴妍和嘉源公司另行签订了一份合同补充协议，其中第11条约定：本合同第十五条关于产权登记的约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书”该规定以实际验收备案后90天办理权属登记。
合同签订后，吴妍依约向嘉源公司付清房屋总价款377012元。嘉源公司也在合同约定的交付期限内向原告交付了涉案房屋。吴妍认为嘉源公司一直未能协助吴妍办理该房屋的所有权转移登记手续，遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，吴妍表示由于嘉源公司的违约行为造成其损失主要表现为致使吴妍丧失房屋交易的机会和利息损失，但并没有提交相关的书面损失依据。
另查明，涉案房屋所在一号楼工程至今未完成工程竣工验收备案。
一审法院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。本案的争议焦点：一是涉案房屋是否具备办证条件；二是嘉源公司是否存在逾期协助办证的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。
本案中，吴妍已按约定向嘉源公司付清购房款，嘉源公司亦在约定的交付期限内交付了涉案房屋给吴妍。
现涉案房屋所在一号楼工程未完成工程竣工验收备案，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，吴妍现要求嘉源公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，原审法院不予支持，吴妍可待上述前提条件成就后另行主张权利。
对于嘉源公司是否存在逾期协助办证的违约行为，首先必须确认合同补充协议中第11条是否属于无效的格式条款。格式条款不会因其具有“格式性”特征而归于无效，但具有下列情形的，应为无效条款：1、符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所列5项情形之一的；2、符合《中华人民共和国合同法》第五十三条所列5项情形之一的；3、格式条款提供方免除其责任的；4、格式条款提供方加重对方责任的；5、格式条款提供方排除对方主要权利的。具体到本案中，第一，合同补充协议第11条变更了商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，将出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限由“在商品房交付使用后90日内”变更为“以实际验收备案后90天”，即将出卖人协助吴妍办理产权转移登记手续的起算时间点作出了变更。依该条款约定的字面含义及通常理解的解释，不能推定该条款存在无效的情形。第二，商品房买卖合同约定的协助办证系以交付使用为前提。交付使用的房屋应当经过竣工验收合格。验收合格是指商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。涉案房屋不具备法定或约定交付条件，吴妍可拒绝收楼；通常情况下，交付的房屋为已经竣工验收合格，即取得了工程竣工验收备案表，故以实际验收备案后90天为协助办理权属登记的期限并无明显与常理不符。因为此处给予了买受人主张权利的依据及对出卖人交付的房屋提出了要求，综合平衡了双方的利益。因此，合同补充协议第11条的约定并不具有免除嘉源公司责任、加重吴妍责任、排除吴妍主要权利的情形，不能据此认定为无效的格式条款。即嘉源公司此时并不存在逾期办证的违约行为，基于此，对吴妍主张嘉源公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回吴妍、陈秋霞的诉讼请求。本案受理费466元，由吴妍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，《合同补充协议》由被上诉人制作并重复使用。上诉人于2013年7月19日接收涉案房屋。
再查明，被上诉人二审庭审陈述，涉案房屋前期工作已经符合备案条件，因缺乏资金未去办理竣工验收备案。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方上诉和答辩意见，对本案争议焦点评析如下：
经查，本案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。虽然相关行政部门对被上诉人逾期未办理涉案房屋竣工验收备案进行处罚，但上诉人已经实际接收了房屋，视为以实际行动表示同意以现状接收房屋。对于上诉人提出《合同补充协议》第11条是无效条款上诉理由。经查，该补充协议由被上诉人制作并重复使用，补充协议内第11条约定变更了《商品房买卖合同》内办理房地产权证期限的起算条件为竣工验收备案。鉴于在涉案房屋已经具备竣工验收备案条件的情况下，被上诉人故意拖延办理涉案房屋竣工验收备案，利用该条款恶意规避及无限期拖延履行为上诉人办理房地产权证的义务，排除上诉人要求办证的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，《合同补充协议》第11条属无效条款。故上诉人提出的该项上诉理由理据充足，本院予以采纳。对于逾期办证违约金的计算。如上所述，补充协议约定的竣工验收备案后90天内办证的约定无效，本案逾期办证违责任应根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”的约定，办证的期限为房屋交付之日起90日内（即2013年7月19日至2013年10月18日），逾期被上诉人应向上诉人支付违约金。鉴于该违约金为固定金额，在被上诉人长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。而且，上诉人已经依约足额支付了全部购房款，而被上诉人却未依约履行协助办证义务，导致上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。上诉人以违约金过低为由请求法院予以调整，应予判准。但是，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。鉴于上诉人在本案中并未举证证明其实际损失，因此，本院综合考虑合同的履行情况及当地的实际情况，酌情调整为每年按已付房款数额1%的标准支付违约金。因此，被上诉人应从2013年10月18日起以已付购房款377012元为基数按每年1%的标准计付违约金至被上诉人将涉案房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止。
综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3484号民事判决。
二、被上诉人清远市嘉源房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金给上诉人吴妍。（违约金按已付房款377012元为本金以年利率百分之一从2013年10月18日计付至清远市嘉源房地产开发有限公司将清远市清城区新城连江西路四号嘉源新城二期福熙官邸一号楼3层04号房屋所需由出卖人提供的资料报产权机关备案之日止）
三、驳回上诉人吴妍的其他诉讼请求。
一审案件受理费466元，由被上诉人清远市嘉源房地产开发有限公司负担。二审案件受理费932元，由被上诉人清远市嘉源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一七年六月七日
书记员 黄文君
附相关法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。