沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈和民二初字第01466号
原告徐艳，无业。
委托代理人李坤，系辽宁开宇律师事务所律师。
被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司。
法定代表人李晓东，该公司总经理。
委托代理人张硕文，系该公司法务工作人员。
委托代理人李怡琼，系该公司工作人员。
原告徐艳与被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法组成由审判员王萍担任审判长并主审，由人民陪审员韩皓宇、田芳组成合议庭参加评议，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告徐艳及其委托代理人李坤、被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司的委托代理人张硕文、李怡琼均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐艳诉称，原告通过被告代理人于强，了解到于强正在代理被告销售被告开发的“云顶大厦”。原告通过被告代理人于强与被告协商，以每平方米4850元的价格购买了被告开发的位于沈阳市和平区文萃路X号1-9-2房屋，建筑面积211.05平方米，总房款为1，023，592元。原告基于于强是被告的代理人的事实，分两次将全部购房款交付给了于强。2006年11月6日，原告在交付第二笔购房款的当日，原告到被告的售楼处与被告签订了《商品买卖合同》，同时被告不仅给原告开具了金额1，023，592元和盖有被告转帐收讫财务章的“专用收款收据”，被告还指派工作人员将原、被告签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。现该房屋虽早已交付给原告，但被告却迟迟不给原告开具购房款发票，也拒绝协助原告办理房屋的所有权证。原告为维护其合法权益，现依法起诉至人民法院，请人民法院依法判令被告协助原告办理所购房屋的所有权证。1、判令被告立即给原告开具沈阳市和平区文萃路X号1-9-2房屋的购房发票。2、判令被告立即给原告办理沈阳市和平区文萃路X号1-9-2房屋的所有权证。3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告轻工公司辩称，1、实际上原告与于强之间是借款抵押的关系，而并非于强代理被告与原告之间签订买卖合同关系，本案诉争的房产是以抵押物的形式而存在，至于原告与于强之间签订的买卖合同以及后续的房产备案手续，都是对该抵押物的确认；2、于强的诈骗事实已经被刑事判决所确认，原告所持有的商品房买卖合同、收款收据和后续的房产备案手续，均是于强诈骗的结果，理应认定无效；3、对于购房的收款收据，交款人是注明于强而并非原告，这与刑事判决相吻合，也证明了原告与于强之间的行为并非是购房行为，而是借款抵押行为。
经审理查明：2006年10月6日，案外人于强以帮助被告沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住通知书等商品房销售手续。上述房产手续上均盖有被告印章。
2006年11月6日，于强用已由被告加盖印章及法定代表人李晓东加盖名章的商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171）与原告徐艳签订商品房买卖合同1份，将被告所有的位于沈阳市和平区文萃路X幢1-9-2号、建筑面积为211.05平方米的房屋出售给原告。合同载明，该商品房单价每平方米4，850元，房屋总价款102，3592元。同日，原告取得盖有被告公司现金收讫财务章、收款金额为102，3592元的专用收款收据。据原告当庭陈述，诉争房购房款已全部付清，其分二次付款，于2006年10月支付480000元，存入于强会计郝广治银行卡帐户，有汇款回单为证；于签订合同当日支付完毕余款，其中有300000元是原告银行帐户中取出，有取款回单为证。2006年11月，在被告的协同下涉案商品房买卖合同在沈阳市房产局办理了合同备案登记。
2007年10月26日，于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。2009年12月11日，沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定：被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：
2006年10月6日，案外人于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房作抵押为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。
另查明，涉案房产已由原告居住使用，庭审中，原告提交了从2011年开始缴纳采暖费的凭证。涉案房产已取得沈阳市房产局下发的房屋初始登记的批复。原告因无法办理诉争房屋的产权证，故起诉来院。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、专用收款收据、告知书、云顶大厦入住收费明细表、电费缴费通知单、转款凭证、采暖费发票、询问笔录、（2012）沈中审民终再字第72号民事判决书、钥匙一把、汇款回单、被告向法庭提供的沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，涉案商品房买卖合同应认定合法有效。本案确存在刑事法律关系和民事法律关系交叉中如何认定民事行为效力的问题。在上文提及的于强犯有合同诈骗犯罪的生效刑事判决中认定被告轻工公司为被害人，即于强以欺骗手段，骗取了被告法定代表人的信任，取得被告包括涉案房产在内的27套商品房销售手续，并将售房款占为己有的犯罪事实。根据于强犯罪一案中有关本案部分的具体认定，“于强以帮助沈阳轻工公司办理银行贷款需要沈阳轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取沈阳轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。于强未到银行为沈阳轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出”以及本案查明的事实表明，于强以帮助被告办理贷款需要房产抵押为由，从被告处取得了盖有被告单位印章的商品房销售手续，于强在与徐艳进行交易时，将盖有原告单位印章的商品房销售合同、专用收款收据、准住单等交付给徐艳，且在被告的协助下办理了涉案商品房买卖合同的备案，这一系列事实使买受人一方的原告有理由相信案外人于强是代表原告轻工公司销售涉案房产，同时交易中原告作为买受人一方为善意，支付了全部购房款。根据《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”有关表见代理合同效力的规定，本案中，（1）被告仅有为获取贷款，同意以包括涉案房产在内的27套商品房作抵押用于于强帮助被告办理贷款，被告并没有授权于强进行涉案商品房交易的真实意思表示，于强缔约行为属于超越代理权限；（2）涉案合同相对人即原告在主观上是善意，无过失；（3）合同相对人原告有理由相信行为人于强具有代理权，故涉案于强缔约行为构成对被告的表见代理，于强售房后将房款占为己有的犯罪行为不影响原、被告之间的商品房买卖合同这一民事法律关系的成立且有效，涉案商品房买卖合同合法有效，具有法律拘束力，双方均应自觉履行。被告交付房屋后尚未向原告出具购房发票、亦未协助原告办理房屋所有权证，导致原告至今未能取得房屋权属证书，被告已构成违约，应承担违约责任，对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告与于强之间是借款抵押的关系的抗辩，原告有商品房买卖合同、购房收据等证据可证明双方是房屋买卖关系而被告无证据证明原告与于强之间是借款关系，故对被告抗辩，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
本判决生效之日起10日内，被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司为原告徐艳开具位于沈阳市和平区文萃路X幢1-9-2房屋的购房发票并协助原告徐艳办理房屋所有权证。
案件受理费100元，由被告沈阳轻工房屋开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 萍
人民陪审员 韩 皓 宇
人民陪审员 田 芳
二〇一四年六月八日
书 记 员 宇文思宁
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。