广西壮族自治区罗城仫佬族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）罗民初字第151号原告：覃谟良，工人。特别授权委托代理人：韦宗山，干部。被告：施梅生，个体户。被告：梅永伶，农民。两被告共同一般授权委托代理人：黄继平。第三人：廖世由，农民。特别授权委托代理人：冯胜学，本县法律援助中心律师。原告覃谟良诉被告施梅生、梅永伶、第三人廖世由确认合同无效纠纷一案，本院2015年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月15日公开开庭进行了审理，原告覃谟良及其特别授权委托代理人韦宗山、被告施梅生、梅永伶及其一般授权委托代理人黄继平、第三人廖世由及其特别授权委托代理人冯胜学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃谟良诉称，原告与被告梅永伶于2006年11月1日登记结婚，婚后共同住在梅永伶三姐家中。2008年杨冰梅与梅永伶讲自己有一个位于罗城金源公司（原县农机厂内）集资建房名额转让，问梅永伶是否愿意购买。梅永伶与原告协商后认为两人结婚后一直住在三姐家，没有自己的住房，所以就决定和杨冰梅购买该集资建房名额。同年9月26日由梅永伶经手把4万元现金交给杨冰梅，杨冰梅出具收条注明：四万元中，三万元用于首付房款，一万元为集资房转让费，因房子属单位内部集资建房，原告不属于该集资建房单位职工，所以该套集资房的业主一直用杨冰梅的名字。其后该集资房需交的所有房款等费用都是由原告以杨冰梅的名义支付给相关单位。2013年该房子建成交房后，原告参与金源公司职工集资分房抽签，结果抽得金源公司职工集资建房南部第二期B101号房，原告委托梅永伶胞弟施梅生找人装修后一直留空。2014年7月，梅永伶以感情破裂为由向法院诉请与原告离婚并要求分割夫妻共有的价值40万元的房屋，诉讼中梅永伶开始一直承认金源公司的房产系夫妻共同财产请求分割，但在庭审中又欺骗法庭说原来与杨冰梅购买集资房名额时没有签协议，现杨冰梅要求收回房子，因原来购买建房指标和交纳房款等材料都由梅永伶保管，梅永伶矢口否认材料的存在，因此，法院无法对房子进行分割。法院经审理后判决不准原告与梅永伶离婚。由此可见，被告梅永伶与被告施梅生都知道金源公司职工集资建房南部第二期B101号房属原告与梅永伶的夫妻共同财产。2014年10月，原告发现该套房屋已经有人搬进去居住，经打听才知道梅永伶为转移夫妻共同财产，利用自己保管集资房材料，伙同施梅生把讼争房屋以施梅生的名义卖给第三人廖世由。经与第三人交涉，廖世由才提供2014年10月17日与施梅生签订的房屋买卖协议书，施梅生出具给廖世由的房款收条和2008年9月26日杨冰梅出具给梅永伶的集资房转让费收条原件给原告。对于原告要求查看杨冰梅与梅永伶签订的购买集资房名额协议书等材料，廖世由拒绝原告的要求。综上所述，农机厂内以杨冰梅名义集资建造的集资房（即金源公司职工集资建房南部第二期B101号房）权属经原告与杨冰梅购买集资房名额并实际出资建造、装修后应属夫妻共同财产，施梅生对该集资房并无处分权。梅永伶为达到转移夫妻共同财产的目的伙同施梅生把该房屋转让给廖世由的行为，明显属于恶意串通损害原告利益的行为。故请求判决被告施梅生与第三人廖世由于2014年10月17日签订的房屋买卖协议书无效。原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提交的证据有：1、原告身份证复印件，用于证明原告的身份；2、结婚证，证明原告与被告梅永伶系夫妻关系；3、杨冰梅出具的收条，用于证明原告向杨冰梅购买集资建房指标并已付指标转让款的事实；4、民事诉讼状，用于证明2014年6月9日，梅永伶向本院提交的民事起诉状中陈述位于罗城农机厂内的房子属于夫妻共同财产的事实；5、民事判决书，用于证明法院开庭审理原告与梅永伶离婚案中，已查明罗城农机厂内的一套新房子系梅永伶以杨冰梅名义购买的夫妻共同财产；6、房屋买卖协议书，用于证明被告施梅生将原告夫妻共同财产转让给廖世由的事实；7、收条，用于证明廖世由向被告施梅生支付购房款的事实；8、记录表，用于证明金源公司职工集资房南部二期分房抽签结果，原告以杨冰梅名义抽得的房屋位置是B101号。被告施梅生辩称，一、原告诉称证据不足，被告所为事出有因，主观上没有恶意串通转移财产行为，被告二姐梅永伶与原告结婚，两人均系二婚，所以被告家人很珍惜其两人重组的家庭，在平常得知两人在日常生活中因琐事发生争吵，娘家人从未干涉，即使二姐回家哭诉遭家庭暴力，家人还是奉劝给原告改过的机会，但原告并未领情，在被告结婚大喜之日无故当着众亲朋友的面辱骂其二姐，还扬言打死其二姐，被告家人对原告的过分行为非常不满和失望，故在二姐与原告离婚诉讼中就不再劝阻而是尊重其选择。因其二姐对原告产生了严重的恐惧心理，为求平静安宁生活而外出打工。其二姐购买位于县农机修理厂的购房名额原有人杨冰梅担心被告二姐与原告争吵影响到自己的生活而有意收回购房名额，也就在此时，第三人欲购新房，便与杨冰梅协商转让该购房名额，被告二姐同意退出，但又担心遭到原告暴打，不敢回来而委托被告具体负责与第三人及杨冰梅协调房屋装修费转让的有关事宜，又因被告读书不多，对法律知识不了解，所以才代为与第三人签订了协议，原告仅凭此称被告与第三人恶意串通转移财产，显然证据不足。被告此举虽有不妥之处，但完全是出于亲人免遭暴力伤害。原告换位思考，如其处于被告位置，想必原告也同样会出面帮忙。二、原告诉称与事实不符。当初被告二姐与原告无房而暂住在被告大姐家时，获悉杨冰梅有购房名额转让后便与其协商转让购房名额，当时二姐夫妻资金不足，所交房款中有部分还是家人所借，后新房装修时（被告受托具体负责装修）除了原告出部分以外，还是被告家人出资帮忙补够，原告诉称该房屋全由其出资，与事实完全不符。综上所述，被告认为自己在本案纠纷中并不存在恶意串通转移财产的主观行为。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告梅永伶辩称：一、原告诉请部分于事实不符，在本案纠纷中，原告常因日常生活琐事与被告发生争吵且多次对被告实施家庭暴力，更为严重的是原告在被告胞弟结婚大喜之日无故当着众人辱骂被告，还扬言要打死被告，被告对原告已经死心，夫妻感情已完全破裂，同时也产生了严重的恐惧心理，不敢也不愿面对原告，为求平静安宁生活，在万般无奈中只能外出打工，同时决定与原告离婚，对此，购房名额原有人杨冰梅担心此事会影响到自己的生活而有意收回购房名额并于2014年9月3日签订了房屋转让协议，而被告见夫妻双方既然闹到如此地步，在一起生活已是不可能，共有房屋也就没有必要空留，因此同意退出，但此前该房屋购买和装修已由原告与被告共同出资并由被告之胞弟具体负责施工，该房屋转让费应付给原、被告，又因担心原告的暴力，被告就不敢回来协商，而委托其胞弟与之协商解决。此须强调的是，在房屋转让过程中，被告并非原告诉称那样伙同胞弟，恶意串通以转移财产为目的，其胞弟完全是出于为其亲人免遭原告暴打伤害，原告应当为此反省自己的过错行为。二、共有房屋系原、被告双方共同出资购买，当初被告与杨冰梅协商转让购房名额时，所交首付四万房款中系被告向胞妹所借。综上所述，被告认为自己在本案纠纷中并不存在恶意串通转移财产的主观行为。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。两被告对于自己的辩解在举证期限内未向法庭提交证据。第三人廖世由辩称，一、原告的诉讼请求没有事实依据。理由如下：第三人与施梅生签订的《房屋买卖协议书》表面上看是第三人与施梅生签的，但实际情况是施梅生受梅永伶的委托而签订的，也就是说，《房屋买卖协议书》的真正出卖方是梅永伶而非施梅生。因为在2014年8月第三人通过他人得知梅永伶在农机厂内（即金源公司职工集资房）有一套房子，该房子是通过与他人购买指标而得来的，现房子建成装修后尚欠他人装修费5万元，梅永伶有意出卖该房。第三人得知这一消息后与梅永伶协商，最后以39万元达成房屋买卖意向，第三人为了方便以后将房子登记在自己的名下，要求梅永伶将原先其与杨冰梅签订的《协议书》交给自己，同时要求梅永伶陪同自己找到杨冰梅、韦锦电，由第三人与杨冰梅、韦锦电签订《房屋买卖协议》，梅永伶同意了第三人的要求。2014年9月3日，梅永伶与第三人来到杨冰梅家，说明来意，第三人就与杨冰梅、韦锦电签订《房屋买卖协议》，梅永伶亦将原先其与杨冰梅签订的《协议书》交给自己。当日，第三人通过金融部门汇给梅永伶人民币34万元，尚欠5万元双方商定一个月后付清。2014年10月17日，第三人经梅永伶授意，将5万元付给施梅生。至此，第三人已将购房款全部付清，施梅生向第三人出具了收条，收条载明：今收到廖世由建房集资款叁拾玖万元整（￥390000）。事实上，施梅生只收到5万元，且这5万元是施梅生为其装修的费用。当日第三人要求梅永伶与自己签订《房屋买卖协议》，但梅永伶说自己没有时间，委托其弟施梅生与第三人签订协议。第三人认为既然是梅永伶委托施梅生作出的意思表示，其实也是梅永伶的意思表示。故而，第三人与施梅生签订了《房屋买卖协议》。从上述情况看，该《房屋买卖协议》从始至终都是梅永伶的意思表示，且梅永伶已收到了购房款34万元，第三人入住该房子半年，根据民法通则的规定，该《房屋买卖协议》完全是有效的民事法律行为，应受到法律的保护。二、原告诉请确认《房屋买卖协议》无效没有法律依据，其不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。三、原告诉请确认协议无效，其目的是想要回房子，这也没有法律依据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回的，人民法院不予支持”。虽然诉争房屋目前还没有办理产权登记手续，但办理产权登记手续的相关资料梅永伶已全部交给了第三人，应视为办理产权登记手续。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人对其陈述事实在举证期限内向法庭提交的证据有1、第三人的身份证复印件，证明第三人的身份；2、协议书，证明杨冰梅与梅永伶签订的购房指标转让协议书；3、收条，梅永伶交给杨冰梅四万元整，其中转让费一万元；4、房屋转让协议，证明杨冰梅、韦锦电将指标转让给廖世由；5、银行转账凭证二份，证明廖世由共汇给梅永伶34万元；6、收款收据，证明转让人韦锦电交款；7、房屋买卖协议书，证明施梅生受其姐指示与廖世由签订房屋买卖协议书；8、收条，证明施梅生表面上收到39万元，实际收到5万元的事实。经审理查明，原告覃谟良与被告梅永伶系夫妻关系，被告施梅生是被告梅永伶之胞弟。2008年9月26日，案外人杨冰梅将其单位分配的位于本县农机厂内（即金源公司职工集资房）一套集资房指标转让给梅永伶，双方于当日签订了书面协议并由梅永伶支付给杨冰梅建房集资款4万元，其中3万元用于首付房款，1万元为集资房转让费。房屋交付后，覃谟良、梅永伶对房屋进行了装修，期间，二人因感情纠纷引起离婚诉讼，本院于2014年8月6日判决不准二人离婚。同年9月3日廖世由、蒙美伍（廖世由配偶）分别通过本县农村信用合作社向梅永伶汇款共34万元，同年10月17日，施梅生以甲方（出卖方）的名义与作为乙方的第三人廖世由签订了《房屋买卖协议》，协议书约定：甲方自愿出卖自己在农机小区的一套商品房给乙方，经协商一致同意达成如下：一、关于这套商品房所有的一切纠纷及各种欠款与乙方无关；二、今后办理房产证时，甲方必配合乙方办理相关手续。二人在协议书上签字捺印。当日，施梅生向廖世由出具收条，载明：今收到廖世由建房集资款叁拾玖万元整（￥390000）。2015年1月廖世由入住涉案讼争房屋，覃谟良发现后遂诉至本院，要求确认施梅生与廖世由2014年10月17日签订的《房屋买卖协议》无效。另查明，涉案房屋未办理相关房屋产权登记。认定上述事实，有原、被告及第三人的陈述、辩解和举证在卷证实，足以认定。本院认为，判定合同的效力问题应从合同的主体、当事人的意思表示、当事人对合同标的物所享有的权限、标的物合法性以及有无法律规定的无效情形等方面予以综合考量。本案被告施梅生不是合同标的物（涉案房屋）的财产所有权人却以自己的名义与第三人廖世由签订房屋买卖协议，将不属于其个人的财产出卖给他人，应属无权处分行为，其行为虽得到了权利人梅永伶的同意，但买卖协议签订后权利人覃谟良没有追认，施梅生也未取得涉案房屋的处分权，其行为损害了权利人覃谟良的合法权益，是无效的。作为房屋买卖合同相对人的廖世由，具有完全的民事行为能力，对于所买受的房屋的权利人具有审查和谨慎的注意义务，在明知施梅生不是房屋权利人的情形下仍与其签订了房屋买卖协议，其行为不符合善意取得的构成要件，故该房屋买卖协议无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条之规定，判决如下：被告施梅生与第三人廖世由于2014年10月17日签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，由被告施梅生承担50元，第三人廖世由负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内，预交上诉案件受理费100元（汇款户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理），上诉于河池市中级人民法院。审 判 长  韦才杰代理审判员  李良宇人民陪审员  银星文二〇一五年五月二十九日书 记 员  卢业源