河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）红民一初字第319号
原告（反诉被告）河南瑞源律师事务所，住所地新乡市红旗区人民路158号富达大厦9层。
法定代表人刘瑞华，该单位主任。
原告（反诉被告）刘瑞华，女，汉族。
委托代理人陈瑞繁，该单位职员。
被告（反诉原告）孟新兰，女，汉族。
被告（反诉原告）新乡市锦坤黄金珠宝有限公司，住所地新乡市金穗大道商会大厦B座28层。
法定代表人孟新兰，该单位经理。
委托代理人张雨，河南正安律师事务所律师。
委托代理人刘志力，男，汉族。
原告（反诉被告）河南瑞源律师事务所、刘瑞华诉被告（反诉原告）孟新兰房屋租赁纠纷一案，本院于2013年3月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河南瑞源律师事务所法定代表人刘瑞华。刘瑞华及其委托代理人陈瑞繁、被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司及其委托代理人张雨、刘志力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年7月31号签订《瑞源战略联盟合作协议》，双方约定原告将自己集资联建的位于本市金穗大道的商会大厦B座28楼部分房产交与被告办公使用，并约定了使用条件、违约责任等。协议签订后，被告除支付部分费用外，未按协议约定内容履行，至今被告欠缴费用及违约金32万元。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即腾清占用原告的办公场地并支付欠缴费用及违约金32万元，判令被告支付到腾清原告的办公场地的费用及违约金。
被告答辩并提起反诉称，1、答辩人与刘华签订的《瑞源战略联盟合作协议》实际上是房屋租赁协议。首先，答辩人与刘瑞华签订的《瑞源战略联盟合作协议》中的瑞源战略联盟集团，事实上并没有这样一个联盟机构存在。其次，该协议中约定的双方权利义务仅仅是对河南瑞源律师事务所、刘瑞华具有所有权的商会大厦B座28楼部分房屋使用问题的明确，与协议宗旨是并不相符的。最后，刘瑞华之所以以《瑞源战略联盟合作协议》的形式与答辩人签订房屋使用协议，就是为了规避新乡市工商业联合会与刘瑞华签订的禁止房屋转让、出租的条款。从2012年8月16日，河南瑞源律师事务所刘瑞华与答辩人签订的房屋租赁协议就可以清楚地看到双方是一种租赁关系，而非战略联盟关系。因此，双方名义上签订的是《瑞源战略联盟合作协议》，实际上是房屋租赁协议。2、河南瑞源律师事务所、刘瑞华与答辩人签订的战略联盟协议、租赁协议属欺诈行为，应认定为无效合同。（1）河南瑞源律师事务所刘瑞华明知其与新乡市工商业联合会约定5年内禁止房屋的转让、出租，而其故意隐瞒这一条款，不仅向答辩人提供的其与新乡市工商业联合会签订的新乡商会大厦集资联建合同不显示禁止出租条款，而且，采用规避手段与答辩人签订名为战略联盟协议，实为房屋租赁协议。（2）河南瑞源律师事务所刘瑞华与答辩人签订的无论是战略联盟协议，还是房屋租赁协议，根本就是一份无法实际履行的协议。首先，答辩人签订协议的目的就是为了公司使用该房屋办公，而房屋的出租人河南瑞源律师事务所刘瑞华根本就没有与商会大厦办理相关的物业管理手续，商会大厦也不可能为其提供正常的水电供应。其次，答辩人租赁该房屋后，时至今日也没有得到正常的水电供应，租赁的房屋始终未能正常使用。最后，从商会大厦查封答辩人租赁房屋的行为进一步确定了河南瑞源律师事务所与答辩人签订的无论是战略联盟协议，还是房屋租赁协议，根本就是一份无法履行的协议。3、答辩人与河南瑞源律师事务所刘瑞华签订协议的行为系职务行为，答辩人与河南瑞源律师事务所刘瑞华签订的协议是得到公司授权的行为，因此，将答辩人列为被告显然诉讼主体错误，要求驳回原告的起诉。协议签订后，答辩人按约定向刘瑞华支付了75000元租赁费，并进行办公场所的装修。装修期间，答辩人多次要求刘瑞华按照合同约定提供装修必用的水电，而刘瑞华以种种借口回避自己向答辩人提供正常的水电供应义务。时至今日，刘瑞华租赁给答辩人的办公场所被商会大厦查封，也未能给答辩人提供正常的水电供应。因此，双方所签订的租赁合同不仅无法实际履行，而且由于刘瑞华的欺诈行为致使答辩人蒙受装修经济损失。为此，提出反诉，要求：1、依法判令双方签订的《瑞源战略联盟合作协议》及租赁协议为无效合同。2、依法判令刘瑞华返还租赁费75000元，并赔偿因装修而产生的经济损失。
原告向本院提供的证据材料有：1、《瑞源战略联盟合作协议》1份：，证明合作方式为提供场地，并约定了相关事宜；2、孟新兰2012年8月21日书面材料1份；3、商会大厦集资联建合同1份，证明原告对该房拥有所有权；4、交付房屋钥匙手续1份。
被告向本院提供的证据材料有：1、商会大厦联建合同1份，证明原告隐瞒了该房屋不允许出租的事实；2、违规行为通知1份，证明1份，室内装修相关事宜的通知1份，其他应缴款项欠缴明细表1份，证明该房屋的所有权和使用权不归原告，该房屋不具备办公条件；3、装修竣工结算单1份，装修票据5张，缴纳房屋租赁费票据1份，商会大厦物业出具的证明1份，证明被告的反诉请求。
经庭审质证，被告对于原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院予以认证；对于被告提供的证据1，原告不予认可，认为是原告用于原租赁合同的复印件；对于证据2，原告认为商会大厦不具备物业公司的资质，以上证据无效；对于证据3，原告不予认可。对于以上证据的真实性本院予以认证。
本院根据原告所提交的有效证据及原、被告的当庭陈述，可以确认以下事实：2012年8月1日，原、被告双方签订了一份《瑞源战略联盟合作协议》，由原告方将其与新乡市商会大厦联建的办公房屋提供给被告使用，约定一年的费用为26万元，每半年支付13万元，并约定了其他相关事宜。协议签订后，被告向原告支付了75000元，其中联盟费65000元，押金10000元，被告于2012年9月17日入驻。该房屋新乡市商会大厦并未与原告办理房屋交付手续，原告也未办理房产证。新乡市商会大厦与原告签订的集资联建合同中第八条规定，原告取得房产证、土地证后，五年内不得出租转让。被告入驻后，商会大厦物业未给被告提供水电，水电问题由原告与被告自行解决。后双方产生矛盾，被告于2013年5月6日从该屋内搬出，将钥匙交付原告。原告要求被告支付欠缴费用122800元，从2012年8月16日到2013年5月6日，违约金为340600元。
本院认为，原、被告双方于2012年7月31日签订的《瑞源联盟合作协议》应视为有效，该协议实际约定了被告对原告集资联建的房屋的使用事宜。被告在该协议签订后，对房屋进行了装修，并实际使用，故被告应按约定支付房屋使用费，但由于原告交付被告使用的房屋系原告与新乡市工商联的集资联建房，该房屋原告并未办理房屋交付手续，也未取得产权证明，与商会大厦之间尚有款项未结清。且原告与市工商联的房屋集资联建协议中有5年内不得出租的条款，致使被告在使用该房屋后商会大厦不提供水、电等物业服务，降低了该房的使用价值，故应降低该房屋的使用费。对被告已支付的75000元不再处理，未支付的122800元，被告应给付100000元。对于原告要求被告支付违约金的请求，由于双方对该合同的不能履行均有责任，故对此请求，本院不予支持。由于原告为被告提供的房屋在手续上存在问题，致使商会大厦不能为被告提供物业服务，使得被告在使用一年左右进行搬迁，对被告要求原告赔偿装修损失的反诉要求，本院予以支持，但由于该房屋的装修被告已使用了一年，故应扣除装修损失79833元的20%的折旧，计款15966.6元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：
一、被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所房屋使用费100000元；
二、原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所于本判决生效后十日内给付被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司装修损失63866.4元；
三、一、二项折抵，被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所36133.6元；
四、驳回原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所的其他诉讼请求；
五、驳回被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费8250元，由原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所负担6250元，由被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司负担2000元；保全费2120元，由原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所负担1000元，由被告孟新兰、新乡市锦坤黄金珠宝有限公司负担1120元；反诉费1700元，由原告刘瑞华、河南瑞源律师事务所负担。为简便手续，原告预交的本案诉讼费用及被告预交的反的费用不再退还，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 许双超
审 判 员 刘志丹
人民陪审员 徐 进
二〇一四年三月十四日
书 记 员 史来红