福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书（2016）闽0524执异2号案外人安溪县小城镇建设投资有限公司。住所地：安溪县城厢镇二环南路*号金融行政服务中心*号楼*幢**层。法定代表人高金柱，任经理。委托代理人李柏家，福建一心律师事务所律师。申请执行人福建省安溪县佳信小额贷款股份有限公司。住所地：安溪县金融行政服务中心*#*幢1401-1413。法定代表人高雪冬，任董事长。委托代理人赵一鸣、陈汉杰，福建重宇合众律师事务所律师。被执行人王碧娥，女，1961年1月29日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。被执行人王国庆，男，1958年10月1日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市。被执行人王达宝，男，1982年5月19日出生，汉族，安溪县人，住福建省厦门市。被执行人郑少琼，女，1983年6月10日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。本院在执行申请执行人福建省安溪县佳信小额贷款有限公司（以下简称佳信公司）申请执行被执行人王碧娥、王国庆、王达宝、郑少琼小额借款合同纠纷一案中，案外人安溪县小城镇建设投资有限公司（以下简称小城投公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人小城投公司称，被执行人王碧娥与案外人于2014年8月11日签订两份《商品房买卖合同》，约定购买址在安溪县百盛华府1号楼一层1-30商业号房，建筑面积62.99平方米，价格为107000元／平方米，总金额673.9930万元；购买址在安溪县百盛华府1号楼一层1-31商业号房，建筑面积58.23平方米，价格为115000元／平方米，总金额669.6450万元。被执行人王碧娥于2014年5月26日支付百盛华府店面拍卖保证金人民币400万元，2014年6月10日支付房款273.6380万元，合计支付673.6380万元，尚欠670万元。由于被执行人王碧娥自身经济状况发生信用危机，银行未能批准其按揭贷款。经案外人多次通知，王碧娥未能支付所欠房款。案外人尚未交付上述房产，未办理上述房屋的产权登记手续。申请执行人佳信公司未曾向案外人支付剩余价款，案外人未同意剩余价款从该房屋变卖价款优先支付。案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定提出异议，请求解除对安溪县百盛华府1号楼30、31号商业号房的查封。案外人于2016年3月30日提出变更异议申请，要求从被执行人王碧娥购买的址在安溪县百盛华府1号楼一层1-30、31商业号房变卖价款中优先支付剩余价款。申请执行人佳信公司称，一、案外人提出解除查封申请的理由没有事实和法律依据。案外人提供的证据并未显示案外人为百盛华府1号楼30、31号商业号房的所有权人，也未能举证证实案外人是否将上述房产交付被执行人实际占有、使用。（2015）安执字第3425-2号执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定，应当继续执行。二、如案外人坚持其异议请求，要求解除查封。案外人则应选择是否解除合同，并将被执行人已经支付的673.6380万元退还给执行法院，由法院依法分配；或者选择同意继续查封直至拍卖完结，届时拍卖所得价款优先支付案外人的剩余购房款债权。三、被执行人依法享有对百盛华府1号楼30、31号商业号房的物权期待权，应当依法予以保护。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对于已经支付价款超过合同约定总价款50%的消费者提出的异议，人民法院应当保护该消费者的物权期待权，该消费者提出排除执行异议的，应予支持。而本案情况恰恰相反，被执行人是消费者，案外人是开发商。本案被执行人的物权期待权仍存在。如果本案中，案外人曾为被执行人办理了讼争房屋的预告登记，则可参照最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的适用，依法保护被执行人的物权期待权，裁定驳回案外人的执行异议申请。案外人小城投公司提供下列证据支持其异议主张：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明案外人的主体资格。2.被执行人身份证复印件，证明被执行人主体资格。3.福建省嘉禾拍卖有限公司泉州分公司拍卖公告，证明案外人拍卖房产由福建省嘉禾拍卖有限公司泉州分公司在泉州晚报刊登公告。4.竞买须知、竞买人声明，证明福建省嘉禾拍卖有限公司泉州分公司对拍卖房产的相关竞买须知的相应条款让竞买人全面理解，竞买人同意竞买须知及排名规则中所约定的一切条款。5.福建省拍卖成交确认书，证明被执行人王碧娥于2014年5月29日在拍卖会上拍得标的物为安溪县百盛华府1号楼30、31号的商业店两间，并作为买受人在《福建省拍卖成交确认书》签字。6.商品房买卖合同、合同补充协议、安溪县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，证明被执行人与案外人签订合同购买安溪县百盛华府1号楼30、31号的商业店两间以及合同约定的付款方式及违约处理方案。2014年8月11日，被执行人购买的上述房产已在安溪县房地产教育管理所办理登记备案。7.收款收据，证明被执行人合计支付房价款人民币673.6380万元，尚欠670万元至今未支付或办理银行按揭贷款。8.兴业银行电子缴纳付款凭证和已售资产税收缴纳表，证明案外人为该店面交易支付税收969365.08元。本院查明：申请执行人佳信公司于2014年9月28日与被执行人王碧娥、王国庆签订一份《最高额借款合同》、与被执行人王达宝、郑少琼签订一份《最高额保证合同》。合同约定，佳信公司同意向王碧娥、王国庆发放最高借款本金500万元，借款期限自2014年9月28日起至2015年9月27日止，由王达宝、郑少琼承担连带保证责任。合同签订后，佳信公司依约向王碧娥发放借款300万元。因王碧娥、王国庆未能按照合同约定按月支付利息，佳信公司于2015年1月4日向本院提起诉讼。本院于2015年3月17日作出（2015）安民初字第869号民事判决书，判令被执行人王碧娥、王国庆应于判决生效之日起十日内返还佳信公司借款人民币300万元及利息（自2014年9月28日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至生效判决指定还款之日止），由被执行人王达宝、郑少琼对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，佳信公司于2015年8月26日向本院申请强制执行。本院于2015年10月22日作出（2015）安执字第3425-2号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人王碧娥、王国庆、王达宝、郑少琼所有的价值相当的财产（详见协助执行通知书）。二、限被执行人在收到本裁定之日起五日内自动履行生效法律文书所确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的房产。三、查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”本院于2015年10月27日发出（2015）安执字第3425号协助执行通知书，查封本案讼争的安溪县凤城镇中山街58号百盛华府1号楼1-30、1-31号等房产。被执行人王碧娥于2014年8月11日与案外人安溪县小城镇投资有限公司签订两份《商品房买卖合同》，约定购买址在安溪县百盛华府1号楼一层1-30、31商业号房。上述房产总价款为1343.6380万元。被执行人王碧娥已支付673.6380万元，尚欠房价款670万元未支付。上述房产已于2014年8月18日经安溪县住房和城乡规划建设局办理预售合同登记备案，备案登记中载明“现所有权人”为被执行人王碧娥。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变卖价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，被执行人王碧娥向案外人安溪小城镇公司购买涉讼房产，仅支付部分价款且尚未办理产权过户登记的手续。现案外人同意剩余价款从涉讼房产变卖价款中优先支付，符合法律规定。根据案外人提交的证据可知，被执行人王碧娥尚欠购房款人民币670万元未付清。案外人请求从被执行人王碧娥购买的安溪县百盛华府1号楼一层1-30、31商业号房变卖价款中优先支付被执行人购房尚欠的剩余价款，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：继续对坐落于安溪县百盛华府1号楼一层1-30、31商业号进行拍卖、变卖，案外人安溪县小城镇建设投资有限公司在人民币670万元范围内对上述房产的变卖价款享有优先受偿权。本裁定送达后即发生法律效力。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  陈志生审 判 员  傅朝清代理审判员  施路云二〇一六年四月八日书 记 员  苏亚东适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分