湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）武民初字第00940号原告胡平安。委托代理人全建国。被告杨宏卫（曾用名宋卫）。委托代理人董志勇。原告胡平安与被告杨宏卫返还原物纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后依法组成合议庭，于2013年9月5日公开开庭行审理，原告胡平安的委托代理人全建国，被告杨宏卫及其委托代理人董志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年9月26日，原告胡平安向被告杨宏卫及其父亲杨德保（已死亡）借款50000元，约定将原告所有的位于城东信用社宿舍区内的一套面积为138平方米的房屋抵押给被告及其父亲，原告借款后被告以装修房屋为名欲借原告的房屋暂住两月，口头约定每月租金1000元，未签订书面协议，原告将房屋钥匙交给了被告。此后，被告一直占据该房不还给原告。被告的行为严重侵害了原告的合法财产，请求法院依法查明事实，1、判令被告停止对原告房屋的占用和侵害；2、判令被告向原告支付自2004年9月25日始至交出房屋止的占用费105000元（计算至起诉之日止，以实际评估为准）。原告对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：1、集资建房出售、购买合同书，拟证明原告对被告占用的房屋享有所有权；2、武陵区法院调查笔录、谈话记录各一份，拟证明被告占用了原告的房屋；3、武陵区法院（2005）武民初字第1094号民事判决书，拟证明原被告之间的借款关系已审理终结。被告辩称：原告胡平安要求被告杨宏卫给付房屋占用期间的占用费105000元的诉讼请求没有事实依据，被告没有占用原告的房屋，被告居住原告的房屋有合同依据，对原告的诉讼请求应当依法予以驳回。1、2004年9月25日双方签订的购房协议约定：原告的父亲若在半年内未向被告的父亲杨德保还清借款，即将房屋卖给被告；2、上述协议还约定：2004年9月26日开始，被告可以居住在原告的房屋内，房屋钥匙是原告主动交给被告，不是被告占用原告的房屋；3、原告胡平安从未向被告杨宏卫要过房屋和要求被告给付房屋占用费；4、武陵区法院的生效判决书对双方的买卖关系是否有效没有处理，只是要求双方另行协商解决；5、被告现在没有将房屋退还原告的原因是原告未按法院判决偿还借款，如果原告还清借款，被告可以退还房屋。被告对其辩称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：1、购房协议，拟证明合同约定：原告借款后在半年内未还款的情况下，房屋归被告所有的事实；2、集资建房出售、购买合同书，拟证明房屋产权情况；3、借款借据，拟证明原告向被告借款的事实；4、武陵区法院执行笔录，拟证明在另案中被执行人胡平安未按生效判决书还款，申请人杨宏卫已申请法院执行。证据1-4综合证明现在还不具备退房的条件。经庭审质证，被告对原告所举证据1无异议；对证据2、3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为双方签订协议后被告对房屋进行了简单装修，该证据不能证明原告的诉讼主张；对证据4的关联性有异议，认为与本案无关。原告对被告所举证据1的真实性无异议，但不认同被告关于在原告不还款的情况下，被告可以长期无偿占用的观点以及该证据与本案无关联性；对证据2无异议；对证据3、4的关联性有异议，认为本案是租赁合同纠纷，借款借据和执行笔录与本案无关联性。合议庭经评议，认为原告所举证据1-4和被告所举证据1-4客观、真实，符合证据有效的条件，可以作为本案的定案依据。湖南公信房地产评估经纪有限公司所作《房地产估价报告》虽能够证明与本案争议房屋同地段、同类型房屋的租赁价格，但本案原、被告之间无房屋租赁合同关系，与本案的处理结果无关联性，本院不予以采信。根据采信的证据和双方当事人对无争议事实的陈述，本院确认下列案件事实：1、原告胡平安是常德市武陵区城东信用社宿舍一单元301号房屋（面积约为123.8平方米）的集资购买人，该信用社集资所修建的宿舍交付给集资人后，胡平安未领取房产证。2、2004年9月26日，原告胡平安向被告杨宏卫及其父亲杨德保借款50000元，原告除向出借人出具了“今借到，杨德保、杨宏卫现金人民币伍万元整。胡平安，2004年9月26号”的借条外，双方于同日还签订了《购房协议》一份，协议约定：1、乙方（杨德保、杨宏卫）购甲方（胡平安）房屋一套，面积约为138平方米，售价为100000元；2、甲方为乙方办理过户和产权证手续；3、由于该房甲方已贷款4万元，如遇银行向甲方收回房屋，甲方向乙方还款50000元后才能将房屋归还银行；4、该房如甲方在半年内不能还款，该房屋归乙方所有，甲方不得占用；5、甲方如果在外面欠有其它债务，不得以该房屋作抵押或还款；6、甲方如期还款乙方退还房屋给甲方。协议签订后，甲方将房屋及钥匙交给乙方管理。但在半年期限届满后，经多次催讨，胡平安未偿还借款；杨德保、杨宏卫也未按《购房协议》的约定向胡平安给付剩余购房款。为追索借款，杨德保、杨宏卫曾于2005年8月15日诉至本院，请求判令被告胡平安偿还原告借款50000元，按银行利息10.65‰月息偿还利息，确认房屋抵押关系成立，并承担本案诉讼费。本院经审理，认为原、被告之间的借贷关系明确、但双方对借款利息无约定，对原告要求判令被告偿还借款50000元的诉讼请求予以支持，对原告要求给付借款利息的诉讼请求不予支持；并认为，双方所签订的购房协议实际上是附条件的买卖协议，也是对借款合同的一个补充，但该协议有不完善的地方，双方应协商解决以及房屋抵押因未进行抵押登记，其房屋抵押行为无效；遂于同年10月9日判决被告胡平安偿还原告借款50000元，并驳回原告要求确认房屋抵押成立的诉讼请求。该判决于2005年12月2日发生法律效力。本院在执行该生效判决中，被执行人胡平安未按该判决履行还款义务，且杨德保已病故以及双方就抵押房屋的返还事宜不能达成协议，原告胡平安遂于2013年7月17日诉至本院，提出前列诉讼请求。3、根据原告申请和本院委托，湖南公信房地产评估经纪有限公司于2013年12月11日作出湘公鉴字（2013）第012号《房地产估价报告》，其结论为：从2004年9月25日至2013年11月13日估价对象的市场租赁价格为110630元。原告向湖南公信房地产评估经纪有限公司缴纳了评估费3300元。因原、被告之间无租赁合同关系，该结论与本案无关联性。此外，被告杨宏卫在庭审中表示，原告交付抵押物后，自己为抵押的房屋添置了防盗门窗以及进行了简单的装修，共花费8000余元，但其未向本院提交证据佐证。本院认为：本案立案案由虽为房屋租赁合同纠纷，但本院查明事实证实本案案由为返还原物纠纷。本案争议焦点表现在：第一、被告是否应向原告返还房屋？第二、被告是否应当向原告支付房屋占用费两方面。1、关于被告是否应向原告返还房屋。原告胡平安系常德市武陵区城东信用社宿舍一单元301号房屋的所有人，其对该房屋的所有权受法律的保护，对原告要求判令被告杨宏卫停止占用房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告胡平安虽然系按《购房协议》的约定将自己的房屋抵押给被告杨宏卫父子，但本院已发生法律效力的（2005）武民初字第1094号《民事判决书》已确认双方的房屋买卖合同没有实际履行以及双方的抵押行为不成立；故被告杨宏卫依法应当将实际抵押的房屋返还给原告。被告杨宏卫关于按照《购房协议》第6条的约定，应当在借款人还清借款后才返还房屋的抗辩理由，与被告杨宏卫父子已选择诉讼程序解决借款纠纷，并且已申请法院强制执行的法律事实相悖，且缺乏法律依据，本院不予支持。2、关于被告是否应当向原告支付房屋占用费。在本院（2005）武民初字第1094号《民事判决书》于2005年12月2日发生法律效力前，被告杨宏卫父子占有使用原告胡平安抵偿的房屋有合同依据，依法不应向房屋所有人支付占用期间的使用费。在该判决于2005年12月2日生效以后，原告胡平安并未向被告杨宏卫提出返还房屋的权利主张，原告要求被告杨宏卫给付租金无事实依据；并且被告杨宏卫拒绝返还房屋的原因系原告胡平安拒不履行本院生效判决。被告杨宏卫据此不应承担给付房屋占用费的责任。综上，本院对原告胡平安的诉讼请求，部分予以支持，对被告杨宏卫关于不应当承担房屋占用费的抗辩意见，本院予以采信，对其关于应当在原告胡平安偿还全部借款后才能返还房屋，以及被告对房屋进行简单装修花费装修费8000元的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨宏卫于本判决生效之日起十日内将座落在常德市武陵区城东信用社宿舍一单元301号房屋返还给原告胡平安；二、驳回原告胡平安的其他诉讼请求。本案诉讼费2400元，由原告胡平安负担1000元，被告杨宏卫负担1400元；鉴定费3300元，由原告胡平安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  宋卫民审 判 员  王秀峰人民陪审员  张治辉二〇一四年二月十七日代理书记员  虢 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。