山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终875号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司威海分行。住所地：威海市高技术产业开发区文化西路***号。
负责人：刘光海，行长。
委托代理人：毕才千，男，1963年1月20日出生，汉族，该单位员工，住山东省威海火炬高技术产业开发区。
委托代理人：王永强，男，1981年9月30日出生，汉族，该单位员工，住山东省威海市环翠区。
被上诉人（原审被告）：威海市瑞恒房地产开发有限公司。住所地：威海市环翠区统一路***号***室。
法定代表人：郑美兴，总经理。
原审被告：威海卡尼娅珠宝有限公司。住所地：威海市环翠区统一路***号***室。
法定代表人：郑美德，总经理。
原审被告：郑美德，男，汉族，1982年11月23日出生，住福建省平潭县。
原审被告：高云青，女，汉族，1987年1月1日出生，住福建省平潭县。
原审第三人：高志惠，男，汉族，1968年12月18日出生，住福建省平潭县。
上诉人中国工商银行股份有限公司威海分行（以下简称工行威海分行）因与被上诉人威海市瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒房地产）及原审被告威海卡尼娅珠宝有限公司（以下简称卡尼娅公司）、郑美德、高云青、原审第三人高志惠金融借款合同纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2014）威商初字第136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人工行威海分行的委托代理人毕才千、王永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行威海分行一审诉称：2013年12月10日、2014年7月8日，工行威海分行与卡尼娅公司分别签订两份小企业借款合同，约定卡尼娅公司向工行威海分行借款共计600万元。工行威海分行依约于2013年12月12日、2014年7月9日分别将借款360万元、240万元发放给卡尼娅公司，借款到期日均为2014年12月3日。2013年12月10日，工行威海分行与瑞恒房地产签订一份最高额抵押合同，约定瑞恒房地产以座落于文登市环山东路“瑞恒•水岸新城”住宅小区内的121号、123号及125号共计18套房产为上述借款提供抵押担保。2013年12月10日、2014年7月8日，工行威海分行与郑美德、高云青签订两份保证合同，约定郑美德、高云青为上述借款提供连带责任保证。请求判令：1、卡尼娅公司偿还工行威海分行借款本金600万元及欠息34231.51元（计算至2014年11月21日），以及全部借款结清为止按合同及借据约定利率计算的利息、复利、罚息；2、工行威海分行对瑞恒房地产提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款在担保债权范围内享有优先受偿权；3、郑美德、高云青对被告卡尼娅公司的上述债务承担连带还款责任；4、各被告承担全部诉讼费用。
被告卡尼娅公司、瑞恒房地产、郑美德一审辩称：被告瑞恒房地产提供抵押的18套房产中，座落于文登市环山东路123-20号的房产已于2008年7月6日出售给第三人高志惠，因此工行威海分行仅对除该套房产以外的17套房产享有优先受偿权。
被告高云青一审未答辩。
第三人高志惠一审未答辩。
原审法院审理查明：2013年12月10日，工行威海分行与卡尼娅公司签订一份小企业借款合同，约定卡尼娅公司向工行威海分行借款600万元，借款用途为购商品，借款期限为12个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，借款利率为提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，逾期罚息利率在借款利率的基础上加收50%确定，借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
同日，工行威海分行与瑞恒房地产签订一份最高额抵押合同，约定瑞恒房地产以其所有的座落于文登市环山东路121号3单元1006室、121号1单元601室、121号2单元905室、121-18号、121号3单元706室、121号3单元906室、121-14号、121-5号、121-4号、121号2单元1004室、121号2单元1005室、121号3单元1007室、121号3单元806室、121号3单元907室（房屋所有权证号为文房权证市区字第××号）、环山东路123号-20号、123号4单元911室（房屋所有权证号为文房权证市区字第××号）、环山东路125号-13号、125号2单元1005室（房屋所有权证号为文房权证市区字第××号）共18套房产及座落于文登市环山东路北、新汽车站西的土地使用权二宗［土地证号分别为文国用（2010）第000074号、文国用（2010）第0000**号，面积分别为3957平方米、9019平方米］为卡尼娅公司自2013年12月10日至2016年12月9日期间在工行威海分行处的债务提供抵押担保，最高担保余额为8828000元，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、评估费、拍卖费等）。2013年12月11日，工行威海分行与瑞恒房地产到文登市房地产交易与产权监理处办理了抵押登记（他项权证号为文房他证市区字第2013048**）。
同日，工行威海分行与郑美德、高云青签订一份保证合同，约定郑美德、高云青为卡尼娅公司的上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款期限届满之次日起两年，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
2014年7月8日，工行威海分行与卡尼娅公司签订一份小企业借款合同，约定卡尼娅公司向工行威海分行借款240万元，借款用途为购商品，借款期限为6个月，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准，借款利率为提款日与约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮20%，逾期罚息利率在借款利率的基础上加收50%确定，借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
同日，工行威海分行与郑美德、高云青签订一份保证合同，约定郑美德、高云青为卡尼娅公司的上述借款提供连带责任保证，保证期间为借款期限届满之次日起两年，担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
上述合同签订后，工行威海分行先后于2013年12月12日、2014年7月9日将借款360万元、240万元，共计600万元发放给卡尼娅公司，借款凭证载明借款利率分别为年利率6.6%、年利率6.72%，借款到期日均为2014年12月3日。
2014年11月21日，工行威海分行向卡尼娅公司发出一份中国工商银行催收欠息通知书，载明截止2014年11月21日，卡尼娅公司尚欠工行威海分行借款利息34231.51元，请尽快偿还。2014年11月28日，卡尼娅公司在催收欠息通知书借款人处盖章确认。截止2015年10月20日，卡尼娅公司尚欠工行威海分行借款本金5999999.45元，利息541383.1元。
另查明，在上述瑞恒房地产提供抵押的18套房产中，座落于文登市环山东路123-20号的房产已于2008年7月6日由瑞恒房地产出售给高志惠，双方签订了商品房买卖合同，并在文登市房地产交易与产权监理处办理了登记备案手续。
原审法院认为，工行威海分行与卡尼娅公司签订的小企业借款合同、与瑞恒房地产签订的最高额抵押合同、与郑美德、高云青签订的保证合同均系当事人的真实意思表示，且内容合法，形式完备，应依法认定有效。工行威海分行依约向卡尼娅公司发放了借款，卡尼娅公司应当按期偿还借款本息，其未能偿还，应当依合同约定支付逾期利息及工行威海分行实现债权的费用；涉案抵押物（除座落于文登市环山东路123-20号的房产外）依法办理了抵押登记，工行威海分行有权对瑞恒房地产提供的抵押物在抵押物的价值范围内享有优先受偿权；郑美德、高云青亦应依保证合同约定对上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权在承担责任的范围内向卡尼娅公司追偿。关于工行威海分行对座落于文登市环山东路123-20号的房产是否享有优先受偿权的问题，该院认为，瑞恒房地产在已将该房产出售给高志惠的情况下，又将该房产用作抵押物提供给工行威海分行，对该房产的抵押行为应认定无效，故工行威海分行对该房产不享有优先受偿权。就因瑞恒房地产的过错导致的抵押物价值减少，工行威海分行可另行向瑞恒房地产主张权利。综上，工行威海分行诉讼请求合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院相关司法解释之规定，原审法院判决：一、被告威海卡尼娅珠宝有限公司于本判决生效后十日内偿付原告中国工商银行股份有限公司威海分行借款本金5999999.45元，利息541383.1元（截止2015年10月20日，2015年10月21日起至实际还款之日止的利息按合同约定计付）；二、原告中国工商银行股份有限公司威海分行在最高余额8828000元的范围内对被告威海市瑞恒房地产开发有限公司提供抵押的座落于文登市环山东路121号3单元1006室、121号1单元601室、121号2单元905室、121-18号、121号3单元706室、121号3单元906室、121-14号、121-5号、121-4号、121号2单元1004室、121号2单元1005室、121号3单元1007室、121号3单元806室、121号3单元907室、环山东路123号4单元911室、环山东路125号-13号、125号2单元1005室共17套房产在抵押物的价值范围内享有优先受偿权；三、被告郑美德、高云青对被告威海卡尼娅珠宝有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、被告郑美德、高云青在承担保证责任后，有权在承担责任的范围内向被告威海卡尼娅珠宝有限公司追偿。案件受理费54040元，财产保全费5000元，共计59040元，由四被告负担。
上诉人工行威海分行不服原审判决，向本院提起上诉称：一、工行威海分行对环山东路123-20号房产完全依法享有抵押优先受偿权，工行威海分行针对该房产已在文登市房管局办理了合法有效的抵押登记手续，并取得他项权利证书，按照《物权法》有关规定，工行威海分行抵押权的设立及取得均符合法律规定，且不存在抵押权失效的情形，理应对该房产享有优先受偿权；二、该案一审过程中，第三人高志惠并未出庭应诉，该房屋买卖交易是否真实,第三人是否全额支付房屋价款等事实一审法院均未查清,而仅凭从房管局调取得房屋买卖合同、房屋预告登记证明以及高志惠口述材料一份即认定房屋售卖成立，进而否认工行威海分行对环山东路123-20号房产享有抵押优先受偿权，该事实认定既不严谨亦不符合法律规定，况且房屋预告登记仅为购房人对房屋未来产权登记的一种期待权利，属于购房人对开发商享有的债权，而我行抵押权为物权，根据“物权大于债权”的法律原则，我行抵押权理应优先受偿；三、即使该房屋在抵押前存在出售情况，但工行威海分行在设定抵押时并不知情，抵押权的设定也按照法律规定程序进行了登记，在整个抵押权设立过程中并不存在任何的过错，工行威海分行完全符合法律意义上的“善意取得”，依法对抵押房屋享有优先受偿权，至于对行使抵押权造成的损失高志惠完全可以向瑞恒房地产进行追偿。请求改判一审判决第二项，增加申请人对座落于文登市环山东路123-20号房产（评估价值85.6万元）在抵押物价值范围内享有优先受偿权。
被上诉人瑞恒房地产二审未作答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是工行威海分行是否对位于文登市环山东路123-20号的房产享有优先受偿权。
根据一审查明的事实，位于文登市环山东路123-20号的房产已于2008年7月22日在文登市房地产交易与产权监理处办理了房屋预告登记备案手续。该房屋预告登记载明，预告登记权利人为文登市农村信用合作联社文城信用社，登记义务人为高志惠。工行威海分行对上述事实予以认可。结合瑞恒房地产与高志惠签订的商品房买卖合同，应认定该房产已于2008年7月6日由瑞恒房地产出售给了高志惠。工行威海分行在一、二审过程中未提交高志惠愿意为本案所涉借款提供抵押的证据。因此，瑞恒房地产在已将该房产出售给高志惠的情况下，将该房产抵押物给工行威海分行，该抵押行为应认定无效，工行威海分行对该房产不享有优先受偿权。工行威海分行的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，工行威海分行的上诉理由不能成立，予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12360元，由上诉人中国工商银行股份有限公司威海分行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 左玉勇
审 判 员 安景黎
代理审判员 尹哲璇
二〇一六年六月二日
书 记 员 贾宝群