北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）年海民初字第26184号
原告（反诉被告）吴春宝，男，1960年11月18日出生。
公民身份号码：×××。
委托代理人陈锦龙，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人焦万众，北京市海淀区清河街道法律服务所法律服务工作者。
被告（反诉原告）北京和谐圆通速递有限公司，住所地北京市海淀区圆明园东路甲36号成林招待所A8651室。
注册号：110108011780156。
法定代表人李东林，总经理。
委托代理人吴小涛，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人包丽娟，北京京翔律师事务所实习律师。
吴春宝与北京和谐圆通速递有限公司（以下简称圆通速递）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。吴春宝委托代理人陈锦龙、焦万众与圆通速递委托代理人吴小涛、包丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴春宝诉称：吴春宝经营北京陇春苑饭庄，经营场所位于海淀区西苑教养局x号（南平房）。2012年7月30日，吴春宝、圆通速递签订《房屋租赁合同》，约定吴春宝将上述房屋出租给圆通速递使用，租期自2012年9月1日至2018年8月31日止。合同有效期内，双方均不得无故单方提前解除或终止本合同，对于任何违反本合同条款的行为，守约方有向违约方主张赔偿全部损失的权利，损失赔偿额以剩余租期内应交租金总额的20%计算，圆通速递剩余租期未交租金总额5326091元。
吴春宝、圆通速递签订租赁合同后至2014年8月30日一直履行，2014年8月30日，圆通速递在没有事先通知及办理交接手续的情况下，突然撤走。由于圆通速递在入住时，对房屋结构及内部设施进行了重大改造，圆通速递的单方撤走、违约行为给吴春宝造成了重大损失，圆通速递理应承担相应的违约责任。根据合同第五条第四款的规定，圆通速递应向吴春宝赔偿的损失共计为1065218元。故诉至法院，诉讼请求：1、请求解除吴春宝、圆通速递签订的房屋租赁合同；2、圆通速递向吴春宝赔偿因违约给吴春宝造成的损失共计1065218元；3、圆通速递向吴春宝支付应由其承担的水电费共计21299元；4、圆通速递向吴春宝支付公证费共计3500元；5、本案诉讼费用由圆通速递承担。
圆通速递辩称：我方不同意吴春宝的诉讼请求。按合同约定，吴春宝应向我方提供符合安全条件、商业用途、无权利瑕疵的租赁房屋。可吴春宝提供的房屋，每年夏季漏雨，连续两年我公司都因室内漏雨遭受严重损失。吴春宝提供的房屋不但无法正常使用，就连合同约定的办理商业手续都无法办理。吴春宝严重违反了合同的约定，致使圆通速递的经济利益遭受严重损失。我方现提出反诉：1、请求解除双方之间的房屋租赁合同；2、请求判令吴春宝返还圆通速递房屋押金10万元；3、诉讼费由吴春宝承担。
经审理查明：北京市海淀区西苑教养局x号（平房）为北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心出租给北京市颐顺达物资经营公司使用。北京市颐顺达物资经营公司又将上述房屋出租给北京陇春苑饭庄。北京陇春苑饭庄为吴春宝个人经营，领取了个体工商户营业执照。其注册的经营场所为北京市海淀区西苑教养局x号（南平房）。南平房原为车间，吴春宝承租后，在车间厂房的基础上改造成两层，并加建了第三层简易房。
2012年7月30日，北京陇春苑饭庄（甲方）与圆通速递（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋为北京市海淀区西苑教养局x号南平房，具体包括如下三部分合计占地面积约1000平方米：1、该栋3层楼房一层（包括后边包间、厨房等现陇春苑饭店所使用的部分）；2、该楼二、三层学生公寓；3、该楼北边院落约400平方米。租期6年，自2012年9月1日至2018年8月31日止。房屋用途为商业用途。房屋租金为分段递增。自2012年9月1日起至2013年8月31日止，每年租金为120万元；自2013年9月1日至2018年8月31日止，每年租金递增百分之三，以此类推。租金的交付方式为押一个月付半年，押金为10万元。乙方从租赁之日起，每次提前7日支付租金，首次交付租金时另付押金10万元。合同终止时，甲方于接到腾空房屋的钥匙后3日内，将多余租金和押金全额退还给乙方（无利息）。在双方的权利义务中约定：甲方须按本合同约定的时间、地点向乙方提供符合安全条件、商业用途、无权利瑕疵的租赁房屋。甲方保证出租给乙方房产能够作为公司住所地注册公司，出租的房屋不存在房屋抵押或第三人主张权利等情况。如有上述情况（包括但不限于）给乙方造成的一切损失由甲方承担。甲方应当协助乙方办理工商登记注册事宜，搞好与有关部门的关系，协调有关工作，为乙方合法经营提供方便条件。甲方出租给乙方的房屋交接时需乙方验收，乙方使用期间负责维护、维修工作，保证能够正常的使用。乙方自办营业执照（甲方应提供协助）。乙方应爱护使用承租区内甲方的设施设备。承租期间由于乙方的原因造成甲方设施设备损坏的（正常的损耗除外），由乙方负责维修和赔偿。在第五条合同的违约条款中约定：本合同有效期内，甲、乙双方均不得无故单方提前解除或终止本合同，如一方因法定事由确需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知另一方。双方同意并签订终止协议后，租赁合同终止。对于任何违反本合同条款的行为，守约方有向违约方主张赔偿全部损失的权利，损失赔偿额以剩余租期内应交租金总额的20%计算。乙方收到甲方出租的房屋后应进行必要的装修、住所地变更登记等需要一定的时间，所以甲方免收乙方十五天的房租。
合同签订后，圆通速递交付了10万元押金，双方进行了交接，吴春宝将南平房三层楼房及南侧平房和相关场地交圆通速递，并签订了《交接清单》。后圆通速递在此经营。圆通速递租金交至2014年8月底，后于2014年8月30日搬离了承租房屋，但未与吴春宝交接。圆通速递称其搬离是因为房屋漏水且无法办理营业执照。吴春宝称其履行了协助义务，但圆通速递不办了。就上述争议，吴春宝提交了圆通速递向北京市海淀区国税八所提交的《关于变更经营地址的请求》，但圆通速递对此真实性予以否认。吴春宝提交了有海淀区物资回收公司基建科高必武科长、北京市颐顺达物资经营公司工作人员成国新和陇春苑饭庄马文艳、吴春福的证明，主要内容为：2014年7月16日，7月17日两次上午到海淀区房管分中心，见到海淀房管分中心负责人高军良，答复让圆通速递提供办理营业执照有关资料，马文艳通知圆通速递于法根经理和黄经理、赵会计，于法根后来说不干了，不办执照了，又说再和上面领导请示一下，之后未得到答复。圆通速递对此证据的真实性认可，但对证明内容不认可。吴春宝提交了《工程项目合同书》，以证明圆通速递搬离后，租赁房屋遭到了损坏，致使其进行了维修。在此结算书中有如下维修：拆除原有坏损灯具、废旧电缆线、门套窗套等；二层楼道及房间内，上下水更换坏损的地砖；重新铺设；楼梯坏损部分修理，栏杆扶手加固加高；坏损门禁更换，配钥匙；三层房间的坏损线路维修更换，二、三层更换坏损下水，坏损马桶镜子面盆更换，坏损龙头更换；损坏灯具的购买与安装等项目，全价共计215880元；圆通速递对此真实性认可，但称此恰恰证明吴春宝房屋存在瑕疵。庭审中，圆通速递提供了录音，在录音中有双方人员协商的内容，其中涉及到圆通速递办理注册地变更及房屋漏水等内容。对于房屋漏水，圆通速递称租的时候开始就漏，一直漏，就此与吴春宝协商过，但吴春宝称合同中写的维修是圆通速递的，吴春宝不管。吴春宝给维修过一次，但还漏。吴春宝对此不予认可，称其原来开餐厅都是好的，是圆通速递自己使用堵的不修，且房屋使用期间由圆通速递负责维修。吴春宝提供了其他单位的营业执照及相关证明，证明其他单位可以在x号院内办理营业执照，其已履行了协助办理营业执照的义务。对于圆通速递在此经营近两年之久才对房屋提出异议，圆通速递称其一直在提，但基于信任一直在使用房屋。圆通速递称其认为吴春宝违约，但双方没有书面的交涉意见，都是当面和电话协商。吴春宝对此予以否认。
庭审中，吴春宝提交了北京市国信公证处公证书，证明在圆通速递搬离后，吴春宝于2014年9月5日将《通知书》寄给圆通速递。通知书的主要内容为：圆通公司：按照合同约定，贵司应于2014年8月25日之前支付租金，如到9月14日之前不支付租金，我单位有权单方终止本合同，但贵司至今迟迟不予支付。我单位现郑重通知贵司如到期仍不支付租金，我单位将单方终止本合同，腾退房屋，采取措施弥补损失并采取法律手段追究你司违约的法律责任。同时，该公证处对圆通速递搬离后的现场状况进行了录像及拍照。当时现场状况为：部分墙皮脱落、层顶漏水、地面有垃圾、部分窗户损坏、吴春宝为公证花费3500元。吴春宝称其于2014年9月5日发出解除合同通知，圆通速递称其收到解除通知，因8月份营业执照办不下来，所以同意解除。吴春宝称圆通速递提前搬离，导致房屋空置，且吴春宝原来经营饭店，不装修根本无法使用。2014年7月8日，吴春宝统计的圆通速递水电费共计21299元。庭审中，圆通速递对水电费的数额表示认可。
诉讼中，北京市海淀区房屋土地经营管理中心出具《调查情况说明》，主要内容为：海淀区教养局x号房屋为海淀区政府授权我中心管理的直管公房，房屋建设年代较早，该房屋使用性质为工、商企业用房，由海淀区物资回收公司与我单位下属海淀分中心签署房屋租赁合同。经查询我单位管理的房屋档案，该处房屋未进行房屋权属登记，无房屋所有权证，房屋档案中除平面图外未发现其他建设相关资料（档案中的平面图为原始测绘与现状存在差异）。根据该中心提供的平面图，教养局x号院内南侧原为平房。
庭审中，本院要求圆通速递提供其注册地址变更的信息，但其并未能提供。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、公证书、照片、光盘、相关证明等证据材料在案佐证。
本院认为：海淀区教养局x号南平房原为海淀区政府授权北京市海淀区房屋土地经营管理中心管理的直管公房，房屋建设年代较早，该房屋使用性质为工、商企业用房，虽未办理产权证明，但应属合法有效之房屋。南平房原为厂房，吴春宝承租后，在厂房的基础上改造成两层，并加建了第三层简易房。吴春宝擅自改建的行为，未取得相应的批准，其将自行改建的二层、三层部分出租应属无效，其就一层房屋及部分院落出租，应属有效。对于合同租赁物无效部分与有效部分的比例，本院参考租赁房屋的面积及使用情况、场地使用情况等判定为40%、60%。
对于合同无效部分的责任，本院认为：对于诉争二、三层部分的房屋，并无合法的审批手续，吴春宝在出租时清楚其房屋性质，圆通速递作为公司在承租时亦应对房屋状况全面了解，故对此双方均有过错。双方应依据各自的过错承担相应的责任，本院认定双方的责任各为50%。
对于合同有效部分的违约责任，本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。圆通速递主张其退出房屋系因房屋漏水且房屋无法办理工商迁入手续，但吴春宝对此予以否认。对此圆通速递提供了录音，其中涉及了相关事项的内容，但其中虽有双方交涉，但并无协商结果。对于约束双方的合同，如一方违约，正常的表现应是双方积极协商，对相关问题进行沟通。如协商不成，依据合同约定的方式解除或到法院提起诉讼解决。而不是置之不理，自行决定去留。圆通速递在使用承租房屋长达两年后，在与吴春宝协商未果、未发出解除通知、未进行交接的情况下，自行搬离承租房屋，属违约行为，应对此承担相应的违约责任。且庭审中，本院要求圆通速递提供至今其注册地址变更的证明，其并未能提供。可见，承租房屋能否注册并不是圆通速递搬离的主要原因。但本院亦注意到，吴春宝经营北京陇春苑饭庄，注册的经营场所位于海淀区西苑教养局x号（南平房），在承租房屋中已经注册了经营单位。而双方在合同中约定：甲方保证出租给乙方房产能够作为公司住所地注册公司……甲方应当协助乙方办理工商登记注册事宜。同时结合相关录音及吴春宝提供的相关证明可见，圆通速递在此经营期间，确就办理营业执照中出现的问题与吴春宝进行过沟通，圆通速递并未能顺利办理好营业执照。故对此，吴春宝亦有违约行为。故本院认定双方的违约责任比例为：吴春宝30%，圆通速递70%。
对于合同的解除，本院认为，吴春宝于2014年9月5日将《通知书》寄给圆通速递，通知书的主要内容为：圆通公司如到9月14日之前不支付租金，吴春宝有权单方终止本合同。如到期仍不支付租金，吴春宝将单方终止本合同。庭审中，吴春宝称其于2014年9月5日发出解除合同通知，圆通速递称其收到解除通知，因8月份营业执照办不下来，所以同意解除。从上述可见，双方均已认可双方的意思表示系解除了合同，故双方的合同已于2014年9月14日解除，无需再经本院处理。故对于双方诉讼中要求解除合同的请求，本院不予支持。
对于水电费21299元，圆通速递予以认可，本院不持异议。对于吴春宝主张的公证费属其自行举证的支出，其要求圆通速递负担，没有依据，对此，本院不予支持。对于圆通速递交纳的押金10万元，在合同解除并折抵相关款项后，应予返还。对于无效部分的损失及责任，本院参考吴春宝原经营情况、圆通速递的使用情况、自建房屋的性质等酌情认定为6万元，由双方分担。对于有效部分的违约责任，本院依据双方的约定判定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、北京和谐圆通速递有限公司于本判决生效后七日内赔偿吴春宝违约损失（合同有效部分）四十四万七千三百九十一元七角；
二、北京和谐圆通速递有限公司于本判决生效后七日内赔偿吴春宝其他损失（合同无效部分）三万元；
三、北京和谐圆通速递有限公司于本判决生效后七日内给付吴春宝水电费二万一千二百九十九元；
四、吴春宝于本判决生效后七日内退还北京和谐圆通速递有限公司押金十万元；
五、驳回吴春宝其他诉讼请求；
六、驳回北京和谐圆通速递有限公司其他反诉请求。
本诉案件受理费一万四千六百一十元，由吴春宝负担七千三百三十元，已交纳；由北京和谐圆通速递有限公司负担七千二百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一千一百五十元，由北京和谐圆通速递有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 刘 民
人民陪审员 赵 齐
二〇一六年五月十七日
书 记 员 李 燕