内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第7708号
原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司。
法定代表人张晓春，系该公司总经理。
委托代理人吉雅、刘月寒，系内蒙古义盟律师事务所律师。
被告贾海军，男，43岁，汉族，个体，现住东胜区。
委托代理人张铁军，内蒙古锡尼律师事务所律师。
原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司（以下简称桃花源酒店）诉被告贾海军房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员文辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人吉雅及被告代理人张铁军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月27日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》，约定原告将位于东胜区天骄路创世纪北区B1号楼负一层左区面积为730平方米的商用房屋出租给被告，用途为网吧，租期共计五年，即自2010年12月1日至2015年11月30日，租金和租金交纳期限为第一年租金62万元，从第二年开始每年租金在前一年租金数额的基础上递增6%，租金支付期限为除第一年租金分期支付外，其余年度租金应在上一年租赁期限届满前三十天一次付清原告，否则从拖欠租金的第二天开始原告有权每天向被告收取实欠租金1%的滞纳金，合同还约定，如被告拖欠租金15天以上的，原告有权单方解除合同并有权要求被告承担从拖欠租金的第二天起至合同期满之间租金20%的违约金。合同签订后原告按约定向被告交付涉诉房屋，被告开始经营网吧，但被告至今未按合同约定支付租金，直至起诉时仍欠租金1553832元，原告多次摧要未果，现请求法院判令：1、解除原、被告之间于2010年9月27日签订的《房屋租赁合同》并责令被告立即腾房；2、被告立即支付2010年度欠付租金20万元及自2011年12月1日至2013年11月30日止欠付的租金1353832元整；后原告将该诉讼请求变更为被告承担2010年度欠付租金20万元及自2011年12月1日至2013年10月16日的欠付租金1266753元；3、被告承担欠付的水电费、取暖费、租赁税费（以实际发生为准）及自起诉之日2013年10月16日起至腾空房屋之日止，按双方签订的《房屋租赁合同》所约定的租金数额承担房屋占用费；在庭审中将该请求明确为水费186.3元、取暖费86140元、物业费53801元、租赁税345420.6元，放弃了电费的请求；4、被告承担滞纳金300万元，违约金615000元，庭审中原告将滞纳金变更为2514452元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。原告与本案没有直接利害关系，原告不具备主体资格，适格原告为鄂尔多斯盛泰煤炭运销有限责任公司（以下简称盛泰公司），本案原告在与被告签订合同时，原告公司还未成立，原告公司成立于2011年7月28日，原告违约在先，原告未交付符合合同约定的房屋，交付时房屋未经过消防验收，于2011年5月3日通过消防验收，原告在6月份给被告提供了验收证明，被告办理营业执照用了一个月时间，营业执照颁发日期为2011年8月4日，房屋租金应从2011年8月5日起算，从2011年8月1日开始，原告违反合同约定第五条第五项，无故给被告停电，至今未能正常使用。
针对其诉讼请求及事实、理由，原告提供了以下证据：
1、《房屋租赁合同》一份，证明2010年9月27日，原告将东胜区天骄路创世纪北区B1号楼负一层左区（不含电梯通道），面积730平方米房屋出租给了被告，用于经营网吧，被告在本合同生效之日对涉诉房屋进行了验收使用，租赁期限自2010年12月1日起至2015年11月30日，第一年租金为62万元；从第二年起每年租金在前一年租金的基础上递增6%，另约定了租金支付时间，被告拖欠租金的滞纳金承担责任方式，违约金的计算方式、并约定了租赁税、物业费、水电费、取暖费由被告承担，拖欠租金15日以上，原告有权解除合同；
2、《房产租赁合同》及《补充协议》，证明涉诉房屋系鄂尔多斯市锦润工贸有限责任公司（现变更为内蒙古汇东实业有限公司）出租给原告，且同意原告将涉诉房屋转租给被告；
3、（2011）东法民初字第2718号民事判决书、（2011）东证内字第884号《公证书》、关于“印象桃花源酒店”电梯使用等相关问题的通知函各一份，证明《房产租赁合同》虽然由鄂尔多斯市盛泰煤炭运销有限责任公司与出租人签订的，但是原告注册成立后即成为涉诉房屋的实际承租人及使用人，出租人对原告实际使用房屋及转租行为均予以认可，故原告享有诉讼权利，具备承担诉讼结果的主体资格。
4、税务机关的通知及《房屋租赁税计算明细》各一份，证明税务部门书面通知出租人缴纳房屋租赁税费，被告欠付2011年度、2012年度、2013年度的房屋租赁税共计345420.6元。
5、鄂价发（2008）152号《鄂尔多斯市物价局文件》一份，证明涉诉房屋每年的取暖费计算标准为29.50元／㎡。由此计算出被告欠付三年的取暖费为：2010年度、2011年度、2012年度、2013年度29.50元／㎡×730㎡×4年=86140元。
6、《鄂尔多斯（创世纪商住楼）前期物业服务合同》一份，证明涉诉房屋产生物业费标准为2.2元／平米／月。由此计算出被告欠付至起诉为止的物业费为：（自2010年12月1日至2013年10月16日）730㎡×2.2元／平米／月×33.5个月=53801元。
7、被告交纳水电费单据11张，证明被告自签订合同至2012年6月4日止，共向原告交纳水电费50340元；
8、水电费抄表单（水费），证明被告尚欠水费186.3元；
9、发票15份，证明原告至2012年2月16日、2012年6月9日向自来水公司与供电局支付过相关费用，也证明被告主张2011年8月以后停电不能成立，以上票据都是针对转租户；
10、《公证书》两份（复印件），证明原告于2013年5月29日书面催告被告支付拖欠租金及相关费用，但被告至今仍未支付任何费用，2013年6月3日，因被告经催告后仍不履行合同，所以原告根据《房屋租赁合同》的约定行使了单方解除权并通过公证处向被告送达了《解除合同通知书》。
11、发票两支、收据一支，共计464513元，证明原告支付取暖费的数额，2010至2011年度是264513元，2011年至2012年度支付了部分112100元和87900元，包括1#楼、4#楼，但具体多少分不开。
被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1-3真实性无异议，原告提交的证据1租赁合同与我方持有的合同书有差异，我方持有的合同在落款处没有原告公司的公章，原告提交的有公章，对证明的问题有异议，因为租赁房屋真正承租人是盛泰公司，实际转租人也应该是盛泰公司，原、被告双方在签订合同的时候，印象桃花源还没有主体资格，原告取得营业执照时间是2011年7月28日，补充协议里也明确约定盛泰煤炭公司有权转租，故适格原告应该是盛泰煤炭公司，对合同当中约定的租金没有异议，不能以此证明原告具有转租权，盛泰公司成立的酒店就叫印象桃花源酒店，转租人只能是盛泰公司，2011年4月份签订合同的当时就已经有了公章，但是2011年7月28日才成立的公司。对证据4的真实性没有异议，缴税通知、房屋租赁税费通知单是给锦润公司的，与本案无关，对证明的问题不认可，与本案无关；对证据5的真实性认可，对证明的问题不认可，原告向我方主张取暖费应该提交纳原告已经交取暖费的缴费凭证；对证据6的真实性认可，对所要证明的问题不认可，原告向我方主张物业费应该提交原告已经交物业费的缴费凭证，在2012年原被告之间的合同已经解除，房屋已返还于原告，原告无权主张物业费、水电费、供暖等所有主张的费用。对证据7真实性不认可，没有被告确认签字，对证据8真实性无法确认。对证据9的真实性认可，对证明的问题不认可，因为证据9证明不了原告持续性供电，无法证明原告没有停电，2012年2月16日是最后一次供电。对证据10的真实性无异议，催款通知书和解除合同通知书未向被告送达，被告没有收到；对证据11认可。
被告针对其答辩理由，提交了以下证据予以佐证：
1、原、被告之间的房屋租赁合同一份，原告与汇东公司的房屋租赁合同一份、补充协议一份，2011年东法民初字2718号民事判决书一份，原告营业执照一份，（原告起诉时提交的，于2011年7月28日颁发），证明原告主体不适格，具备原告主体资格的是鄂尔多斯是盛泰煤炭运销有限责任公司，原告只是其委托代理人，原告与被告签订合同时不具备主体资格；
2、建设工程消防验收意见书一份，营业执照一份，证明原告出租给被告方的房屋在出租时未经消防验收，双方合同中约定的房屋用途是娱乐性经营，合同租金起算日期应按被告方办理营业执照日期计算；
3、汇东集团公司2011年3号文件、汇东公司房产租赁合同解除说明、公证书、解除合同通知书、东胜供电分局证明、117721号房屋产权证、酒店停电造成职工困难函、关于要求停水停电的通知各一份，证明被告租赁的房屋自2011年7月14日持续停电到7月21日，2011年8月1日起彻底停电，期间原告租赁发电机供过两次电，原告行为属于根本违约行为，停电的范围包括被告承租的房屋；
4、原告提交的2012年2月16日购电票据一份，证明原告在此之后再没有交过电费。
原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1中原、被告之间的租赁合同的真实性认可，对所要证明的问题不认可，原、被告所签房屋租赁合同可以证明原告是适格主体，本案合同履行、费用缴纳等都是交给本案原告，对与汇东公司的租赁合同、补充协议真实性认可，该证据只能说明原告是以汇东公司的名义租赁房租，但房屋的实际承租人为原告，原告是适格主体。对判决书认可，对营业执照的真实性认可，原告是在租赁完房屋后才办理的营业执照，签订合同时处于预核准登记期间，根据法律规定，公司成立前进行的法律行为都由成立后的公司承担；对证据2中的消防验收意见书的真实性认可，对所要证明的问题不认可，租赁期限应以双方租赁合同为准，对营业执照的真实性认可，对所要证明的问题不认可，对证据3的真实性认可，对证明的问题不认可，该证据只能证明原告与原房屋产权人解除了合同，不影响本案原、被告合同的履行，原告经营房屋曾经停过电，停电期间原告用自备发电机保证了被告的用电需求，被告提供证据所证明的范围均为原告酒店，不包括被告的经营的网吧。对证据4的真实性认可，该票据只能说明我方缴费的截止日期及欠费的情况，不能证明停电日期。
本院对原、被告提交的证据的认证意见及理由：
原、被告提交的证据1均为双方签订的租赁合同，双方均认可，被告虽然提出原告提交的该合同中加盖了公章，而被告提交的则未盖公章，但两份合同内容完全相同，双方对存在租赁关系的事实认可，故本院对原、被告提交的证据1认可；被告对原告的证据2、3的真实性认可，本院对真实性予以确认；证据4为税务机关向房屋所有权人鄂尔多斯市锦润工贸有限责任公司送达的催缴税金通知书，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认，租赁税明细系原告自行计算制作，没有被告确认签字，本院不予采信；证据5为鄂尔多斯市物价局出具供热费销售价格通知书，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认；证据6拟证实被告承租房屋的物业费标准，被告对真实性认可，本院对真实性予以确认；证据7为收据，原告拟证实被告交纳水电费情况，该证据无法证实被告所欠水费数量及款项，本院不予采信；证据8是由印象桃花源酒店工程部自行出具的水费抄表单，被告未确认，故本院对该证据不予采信；被告对证据9的真实性认可，该证据可证实原告分别于2011年6月、9月、2012年1月、2月进行购电，本院予以采信；证据10为原告向被告送达催款通知书及解除合同通知书的公证书，被告对真实性认可，故对该证据的真实性予以确认；被告对证据11认可，本院予以采信；被告提交的证据1中的房屋租赁合同、房产租赁合同及补充协议、民事判决书与原告提交的相同，原告对真实性认可，本院对真实性予以确认，另有营业执照系原告在起诉时提交的复印件，故对真实性予以确认；原告对证据2、3的真实性认可，本院对真实性予以确认；证据4为原告提交的购电票据中的一份，原告对真实性认可，该证据无法证实2012年2月16日后是否交过电费，故本院对其证明的问题不予认可。
经审理查明，原（甲方）、被告（乙方）于2010年9月27日签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租坐落于东胜区天骄路创世纪北区B1号楼负一层左区房屋，面积730平方米，用途为经营网吧，租赁期限为五年，自2010年12月1日至2015年11月30日，租金为第一年62万元，从第二年开始每年年租金在前一年租金数额的基础上涨6%，第一年租金于合同签订之日支付40万元，于2010年12月20日前支付剩余22万元，被告在每一年租赁期满前30天一次性付清下一年度的全年租金，租金不含税，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由被告缴纳（即开发票的税费），如无故拖欠租金，从第二天开始原告有权向被告每天收取实欠租金1%的滞纳金；约定物业费根据承租面积核算后由乙方向甲方交纳；水、电、暖费由乙方自行缴纳；合同第九条第2款约定：若乙方拖欠租金15天以上，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给甲方。
另查，该房的所有权人为内蒙古汇东实业有限公司（原鄂尔多斯市锦润工贸有限责任公司，以下简称汇东公司），其与鄂尔多斯市盛泰煤炭运销有限责任公司（以下简称盛泰公司）于2010年8月6日签订了《房产租赁合同》，租赁期限为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，租赁面积为15200平方米，年租金为750万元，合同中约定承租房根据经营需要可以将所承租的房产三层以下转租给第三人，但必须经出租人书面同意。2011年1月7日，盛泰公司与汇东公司达成《补充协议》，约定汇东公司同意盛泰公司将负一层转租为网吧。2011年7月29日，盛泰公司将汇东公司起诉至我院，要求确认汇东公司向其送达的解除合同通知书无效，本院于2012年2月20日作出（2011）东法民初字第2718号民事判决书，判决解除合同通知书有效。
还查明，原告于2011年7月28日注册成立，其法定代表人张晓春与盛泰公司法定代表人张学光系夫妻关系，与汇东公司签订合同时，原告印象桃花源酒店还未进行注册，汇东公司要求以盛泰公司名义与其签订合同，故以盛泰公司名义承租包括涉诉房屋在内的面积为15200平方米的房屋，租金系由原告印象桃花园法定代表人个人账户支付到汇东公司，汇东公司向第三人盛泰公司出具了收条。涉诉房屋创世纪商住小区于2011年5月3日经鄂尔多斯市公安消防支队消防验收合格。被告支付了原告第一年租金中的42万元，下欠20万元，现诉争房屋由被告锁着。盛泰公司于2011年7月14日被汇东公司停止供电后，于2011年7月21日向内蒙古电力（集团）有限责任公司鄂尔多斯电业局东胜供电分局申请并办理了临时用电手续，在酒店临电使用期间，汇东公司向东胜区供电分局送达了内汇字2011字第（3）号“关于拆除创世纪B1＃、B4＃楼临时供电线路的申请”，要求东胜供电分局对印象桃花源酒店给予停电，东胜供电分局根据汇东公司要求，自2011年8月1日中午13点起停电。
又查明，鄂尔多斯市物价局鄂价发（2008）152号文件通知东胜区和康巴什新区2008年集中供热非居民供热价格为29.5元／平方米；涉案房屋物业费收费标准为2.2元／平方米／月。鄂尔多斯市地方税务局直属征收管理分局于2011年5月16日向汇东公司送达《关于催缴税金的通知》，限15日内缴清2011年度房产租赁产生的税费：包括营业税、城建税、教育费、地方教育费附加、月利基金、所得税等，合计1485000元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的第一个争议焦点为原告主体是否适格，即原告是否为出租人，本案中包括该诉争房屋在内的创世纪商住小区1号楼、4号楼系由盛泰公司与汇东公司签订租赁合同，原告的酒店位于4号楼，原告向被告出租了4号楼负一层，被告主张盛泰公司与原告是委托管理关系，经本院查明，原告与盛泰公司之间系委托关系，原告系委托人，盛泰公司系受托人，汇东公司与盛泰公司在签订租赁合同时，对于原告与盛泰公司的法律关系知情，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，受托人在授权范围内，以自己的名义与第三人签订合同，第三人知道委托人与受托人之间的代理关系的，可以约定合同只约束受托人和第三人，如果第三人不知道委托人与受托人之间的委托关系，经受托人披露委托人，第三人也可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。故汇东公司向租赁合同记载的相对方盛泰公司主张权利并无不当，符合法律规定，并不影响原告与被告之间的租赁合同关系。另，原告的成立时间为2011年7月28日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院予以支持，即公司成立后对公司成立前的民事行为承担责任。原告与被告签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，原告的主体适格，双方均应按合同履行义务。现原告要求解除租赁合同并要求被告腾房，被告同意该请求，其在庭审中主张合同已于2012年解除，房屋已返还原告，但对此未提交相关证据，现房屋仍由其占用，根据双方合同的约定，解除租赁合同的条件也已成就，故本院支持原告该诉讼请求，被告应将房屋腾出并返还原告桃花源酒店。
本案第二个焦点为被告拒付租赁费的抗辩理由是否成立，现原告请求被告支付2010年下欠租金20万元及自2011年12月1日至腾房之日的房屋租赁费，被告以原告无故给被告停电导致不能正常使用为由拒付租金，经本院审查，因汇东公司与盛泰公司发生纠纷，导致被告承租的4号楼停电，被告未提交证据证明停电是持续性并造成原告无法使用租赁房屋，期间盛泰公司曾办理了临时供电，租赁合同只约定出租方不得无故停电影响正常营业，停电需提前通知，双方签订租赁合同至今被告未要求解除合同，且现租赁房屋仍由被告控制，不能就此推定租赁合同目的无法实现，故被告以停电作为拒付租金的抗辩理由不成立，被告应按约定向原告支付租赁费，对于因停电原因造成的损失，被告在本案中未提起反诉，对此被告可另行主张。另，被告主张原告的房屋未经过消防验收，不符合约定，根据被告提交的建设工程消防验收意见书，原告出租的房屋于2011年5月3日经鄂尔多斯公安消防支队验收合格，根据《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》：“…三、租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防安全验收格，不是认定房屋租赁效力的必要条件”的规定，原、被告签订的租赁合同有效，原、被告的租赁合同中约定签订合同生效之日将房屋及设施交付被告验收使用，被告使用后未提出任何异议，故其主张从取得营业执照之日起支付租金的抗辩理由不成立，其应从交付使用之日起向出租人支付租金，对于消防未验收造成的损失可另行主张，故被告应支付尚欠2010年度租金200000元，2011年12月1日至2012年11月30日的租金657200元（620000＋620000×6%），2012年12月1日至2013年10月16日的租金609553元（年租金：657200元＋657200×6%，月租金为58052.7元×10个月15天），以上共计1466753元，原、被告的房屋租赁合同已解除，双方基于合同产生的租赁合同法律关系归于消灭，但被告至今仍占有租赁房屋，未向原告返还，给原告造成了房屋租金损失。原告要求被告根据双方签订的房屋租赁协议书约定的标准支付房屋占有使用费的请求并不违反法律规定，本院予以支持，故被告应以合同约定的房屋租金向原告支付从2013年10月17日至腾房之日的房屋占用使用费。
本案第三个焦点为原告关于水费、取暖费、物业费、租赁税费的请求能否成立，原告主张被告欠水费186.3元，对此原告提交了“网吧9-12月份水电费通知单本月累计底数”单四份，拟证实被告经营的网吧在上述四个月欠水费的数额，单据系原告的工程部自行制作，被告不认可，原告对于实际抄表数额未能提交相关证据，故对该诉讼请求不予支持。关于取暖费，被告对鄂尔多斯市物价局公布的取暖费标准认可，合同中约定取暖费由承租人承担，故其应向原告交纳2010-2013年度取暖费86140元（29.5元／平方米×730平方米×4年）。关于物业费，租赁合同中约定物业费根据承租面积由承租人向出租人交纳，原告提交内蒙古鄂尔多斯市兆基房地产有限公司与深圳市中铁物业发展有限公司签订的鄂尔多斯市创世纪商住楼前期物业服务合同，拟证实物业费标准，但原告认可并非由上述物业公司提供物业服务，而是由酒店自行管理物业，被告对此不认可，原告未提交相关证据予以证实，故其该请求无依据，本院不予支持。关于租赁税费，原告未能提供证据证明其已向税务机关交纳税款，双方对税款及税率的约定不明确，纳税义务、税率等属于行政法规的调整范围，双方当事人应按相关税收法规履行自各的义务，不属于本案民事审判的范围，本院不予支持。
本案第四个争议焦点为原告主张的违约金与滞纳金的诉讼请求是否成立，双方在合同中既约定了违约金又约定了滞纳金，原告认可滞纳金是逾期支付租金的违约金，庭审中被告要求降低违约金，符合合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院酌情认定违约金为欠付租金的10%，即155383.2元（计算至2013年11月30日，2010年度欠款20万元＋2011年度租金657200元＋2012年度租金696632元＝1553832元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司与被告贾海军于2010年9月27日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告贾海军于本判决发生法律效力十五内给付原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司所欠租金1466753元，并按原、被告签订的《房屋租赁合同书》的租金标准向原告支付从2013年10月17日起至腾房之日的房屋占用使用费；
三、被告贾海军于本判决发生法律效力十五内给付原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司取暖费86140元；
四、被告贾海军于本判决发生法律效力十五内给付原告鄂尔多斯市东胜区印象桃花源休闲酒店有限责任公司违约金155383.2元；
五、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23686元，由被告负担15000元，由原告负担8686元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
代理审判员 文辉
二〇一四年四月一日
书 记 员 王健