福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终233号上诉人（原审原告）：吴凤英，女，1977年12月19日出生，汉族，住福建省明溪县。上诉人（原审被告）：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋。法定代表人：李春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建明经律师事务所律师。上诉人吴凤英因与上诉人福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴凤英、上诉人旭城房产公司的委托诉讼代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴凤英上诉请求：撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初610号民事判决第一项、第二项并依法改判支吴凤英一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定吴凤英未能在合同约定的期限内提交完整的按揭贷款资料导致逾期付款的天数为197天与事实不符，依据《合同补充协议》第2条约定：“买受人应于本协议签定之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供的材料的真实性、完整性，如果贷款银行认为买受人提交的按揭贷款材料不完整或者瑕疵，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起七日内根据通知要求重新提交”，并根据旭城房产公司提供的《明溪县箭岗地块限价商品房购房合同签订流程》的约定，吴凤英在签订购房合同时必须提供⑴准购证、⑵银行缴款回单（首付款单据）、⑶贷款户主的贷款资料（A夫妻双方的身份证、户口本、结婚证，B农行卡或农行存折），吴凤英已在签订合同之日将贷款资料提交给旭城房产公司，不存在提交贷款资料迟延的事实；2.一审判决认定交房时间为2016年8月17日不合理，旭城房产公司于2016年1月2日才通知吴凤英收房，吴凤英去收房时，吴凤英要求旭城房产公司按照合同第八条的约定出具房屋验收合格证明文件，但旭城房产公司未能出示且以各种理由推托。时至今日，旭城房产公司仍无法提供房屋竣工验收合格相关文件。旭城房产公司辩称：根据《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议的相关约定，旭城房产公司可顺延交房，故不构成违约，一审判决认定旭城房产公司实际逾期交房天数为176天，构成违约，据此判决旭城房产公司应支付吴凤英违约金是错误的。吴凤英要求按自2015年8月1日起自今的天数计算逾期交房违约金的上诉请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。旭城房产公司上诉请求：撤销福建省明溪县人民法院（2016）闽0421民初610号民事判决并依法改判驳回吴凤英全部诉讼请求。事实和理由：根据《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议的相关约定，旭城房产公司可顺延交房，故不构成违约，一审判决认定旭城房产公司实际逾期交房天数为176天，构成违约，据此判决旭城房产公司应支付吴凤英违约金是错误的。具体理由如下：1.《国有建设用地使用权出让合同》约定，明溪县国土资源局应于2013年7月12日前将讼争房屋建筑工程的土地交付给旭城房产公司，旭城房产公司则应将本案讼争的限价商品房在2015年8月交付使用。但由于当时用地红线范围内地上附着物拆迁不到位及当地群众阻挠等问题，政府迟延至2013年10月才将符合规定的净地交付给旭城房产公司开发建设，由此影响本案讼争工程施工进度3个月，故可顺延3个月交房。《明溪县城市建设领导小组（2014）5号会议纪要》与《明溪县人民政府（2014）29号常务会议纪要》，均证明了前述事实。2.明溪县政府于2014年10月9日发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，造成讼争工程197天无法施工，也是由此影响本案讼争工程施工进度，故可顺延197天交房。3.明溪县气象局出具的《气象证明》，证明自2013年12月1日至2015年12月31日，明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，造成旭城房产公司无法施工，同样影响本案讼争工程施工进度，故可顺延52天交房。4.吴凤英逾期提交贷款资料及拖延贷款时间，旭城房产公司根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第2项、第3项之约定，可顺延相应时间交房，且吴凤英还应按未付款的日万分之二支付旭城房产公司逾期付款违约金。5.《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的计算标准过高，故旭城房产公司一审已申请法院降低违约金计算标准。吴凤英答辩称：旭城房产公司逾期交房的事实客观存在，理应支付逾期交房违约金，故其要求不支付逾期交房违约金的上诉请求于法无据，应当予以驳回。吴凤英向一审法院起诉请求：1.旭城房产公司支付吴凤英自2015年8月1日起至2016年8月10日（共计375天）期间逾期违约金25016元。2.旭城房产公司支付自2016年8月11日起至符合交房条件的当日止，按已付购房款日万分之二计算的违约金。3.旭城房产公司承担诉讼费用。一审法院认为，吴凤英与旭城房产公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反有关法律规定，该合同合法有效，双方应当按合同约定全面履行。针对吴凤英要求旭城房产公司自约定交房日（2015年8月1日）起至符合交房条件时止按合同第九条第二项的约定支付违约金的主张，依照上述对相关证据的认定，争议房屋符合交房条件为2016年8月17日，依合同约定交房时间已逾期382天。同时，依照合同中有关条款的约定，该时间尚应扣除气象原因造成停工时间9天和逾期付款顺延的197天。吴凤英要求旭城房产公司支付逾期交房违约金的主张，予以部分支持。旭城房产公司因政府延期交地请求顺延交房3个月时间的主张，不予支持。旭城房产公司请求顺延因道路封闭造成停工及气象原因造成停工的请求，部分予以支持。一审法院认定旭城房产公司实际逾期交房天数为176天。旭城房产开发公司主张违约金过高请求调整的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、旭城房产公司应支付吴凤英逾期交房违约金11741元，该款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回吴凤英的其他诉讼请求。案件受理费425元，由吴凤英负担226元，由旭城房产公司负担199元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明以下事实：1.吴凤英与旭城房产公司于2014年10月15日签订一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定吴凤英向旭城房产公司购买明溪县箭岗保障性住房2幢2梯503室房屋；房价款为人民币333552元，该款买受人须在签订之日前交付100552元，余款233000元由买受人向银行办理按揭贷款；该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；⑵因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延；出卖人逾期交房的违约责任：⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。2.《合同补充协议》约定：“买受人须于2014年10月15日前支付首期款100552元，剩余购房款233000元由买受人通过银行申请按揭贷款方式支付。”“买受人应于本协议签定之日起七日内向出卖人提供银行要求的完整按揭贷款材料，并保证所提供的材料的真实性、完整性，如果贷款银行认为买受人提交的按揭贷款材料不完整或者瑕疵，则买受人必须在收到贷款银行或者出卖人的通知之日起七日内根据通知要求重新提交；买受人自接到签订贷款合同之起七日内与银行签订借款合同；若因国家政策关于银行按揭贷款的调整，不同意买受人所申请的按揭额度或按揭年限，买受人应予接受并做出相应的调整，在接到通知后十日内补足购房款差额，并办妥有关按揭手续。”“出卖人未收到买受人应支付的全部购房款之前或买受人未付清其他约定的应付款项之前，有权顺延向买受人交付房屋（每逾期付款一天，相应地相延一天），即使超过了双方约定的交房期限，出卖人也不构成违约”。3.吴凤英于2014年7月14日支付首期款100552元，于2015年5月6日向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交购房贷款申请的相关资料。于2015年5月12日与中国农业银行股份有限公司明溪县支行签订《个人购房担保借款合同》。4.旭城房产公司于2015年7月27日发布《通知函》，该函的主要内容为在项目施工期间，因东方军路封闭施工及雷雨天等不可抗力累计造成无法施工114天。5.涉案房产于2015年7月31日办理竣工验收手续。于2016年8月17日消防备案复查合格。6.福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》一份，主要内容为自2013年12月1日至2015年12月31日我县出现中雨及中雨以上日数共52天。福建省明溪县气象局另外出具一份证明材料，该证明材料载明2013年1月1日至2015年6月30日，明溪县24小时雨量超50mm以上的天数有9天。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于旭城房产公司逾期交房的具体天数的问题。双方当事人对于《商品房买卖合同》约定：涉案商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延的事实，及涉案的商品房于2016年8月17日消防备案复查合格的事实均无异议。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，案涉地块应交付给旭城房产公司的时间为2013年7月12日前，虽然案涉地块于2013年10月才实际交付给旭城房产公司，但本案双方当事人签订《商品房买卖合同》是在2014年10月15日，也就是说，双方当事人订立合同时，案涉地块逾期交付3个月多时间已既成事实，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于旭城房产公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，旭城房产公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备，故对案涉地块的逾期交付不存在不可预见的问题。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。案涉地块的逾期交付在双方当事人订立合同前就已存在，不是双方当事人订立合同后的突发事件，故案涉地块逾期交付不能作为延迟交房的理由。根据合同约定因天气原因造成无法施工的天数应在商品房交房时间中予以相应的顺延。福建省明溪县气象局于2016年6月15日出具《气象证明》可以证明自2013年12月1日至2015年12月31日明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天。但福建省明溪县气象局另外出具一份证明材料，该证明材料明确载明2013年1月1日至2015年6月30日，明溪县24小时雨量超50mm以上的天数有9天。《商品房买卖合同》约定“因气象原因造成无法施工，24小时雨量超过50㎜以上或五级以上大风，以及政府相关部门要求暂停施工等不可抗力因素，出卖人可根据相关部门出具的证明顺延。”2016年6月15日的《气象证明》可以证明自2013年12月1日至2015年12月31日明溪县出现中雨及中雨以上日数共52天，但无法证明该52天的24小时降水量是否超过50mm，故根据优势证据原则，本院认定气象原因造成停工的天数为9天。对国家政策需要进行的道路建设项目，其他工程均应予以配合。明溪县政府于2014年10月9日就已发出《关于东方军路面、东方军桥改造工程的通告》，而涉案《商品房买卖合同》签订的时间为2014年10月15日，说明在订立合同时旭城房产公司对明溪县政府要对东方军路面、东方军桥进行改造，道路封闭的时间为197天，及对涉案商品房施工会产生影响的事实是明知的，其仍与吴凤英约定交房时间为2015年8月1日，故该道路建设项目不属于旭城房产公司无法提前预知的情形，亦不属于意外因素，故道路封闭造成无法施工的天数不应在商品房交房时间中予以顺延。按照合同约定吴凤英须于2014年10月15日起七日内（2014年10月22日前）向出卖人提供银行要求的完整的按揭贷款材料，但吴凤英于2015年5月6日才向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交购房贷款申请的相关资料。虽然吴凤英已在签订合同之日将贷款资料（A、夫妻双方的身份证、户口本、结婚证，B、农行卡或农行存折）提交给旭城房产公司，但因吴凤英系办理个人购房担保借款，尚须提供借款申请表、个人征信业务授权书、个人收入证明、购房首付款凭证、个人房产登记情况证明、家庭住房实有套数诚信保证书等材料，根据中国农业银行明溪支行提交《回函》可以证明吴凤英于2015年5月6日才向中国农业银行股份有限公司明溪县支行提交完整的购房贷款申请资料，构成违约，造成逾期付款，根据合同约定逾期付款天数（197天）应当从逾期交房天数中予以扣除。案涉房产已于2016年8月17日消防备案复查合格，经消防验收合格后已符合交房条件，本案逾期交房违约金计算至该天。综上旭城房产公司逾期交房的天数应为246天（382天－9天一197天＝176天）。二、关于双方约定逾期交房违约金计算标准是否过高的问题。《商品房买卖合同》明确约定，逾期交房90日内的，违约金为日万分之一，逾期交房超过90日的，违约金为日万分之二。故旭城房产公司应按双方订立的合同承担违约责任。吴凤英虽未举证证明其因旭城房产公司的违约行为而造成的实际损失情况，吴凤英的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”、第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，按月计算违约金约为1900余元，亦仅略高于同地段同类房屋租金标准，不属于“过分高于造成的损失”情形。根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期交房违约金按《商品房买卖合同》约定的标准计算，故对旭城房产公司调整违约金的请求不予支持。本院认为，吴凤英与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，吴凤英按约履行了支付商品房价款的义务，旭城房产公司应当按约将商品房交付吴凤英使用。但旭城房产公司未按合同约定期限履行交付商品房的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。但根据合同约定逾期交房天数应扣除逾期提供贷款资料并导致逾期付款天数197天、气象原因停工天数9天。一审判决认定旭城房产公司逾期交房天数为176天，并无不当。故吴凤英要求以自2015年8月1日起至今的天数作为逾期交房天数计算违约金的上诉请求，于法无据，本院不支持。旭城房产公司以不存在违约行为，不承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因每日万分之二的违约金计算标准仅比同期银行利率略高，不属于“过分高于造成的损失”情形。故旭城房产公司关于要求降低违约金计算标准的上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，吴凤英、旭城房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由吴凤英负担226元，由福建省旭城房产开发有限公司负担199元。本判决为终审判决。审 判 长 王  瑞  峰审 判 员 吴  树  辉代理审判员 黄  莉  花二〇一七年四月二十七日书 记 员 张翠芳（代）附：本案适用主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。