四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乐中民初字第2139号
原告：蒲红，女，1982年8月2日出生，汉族，居民，住四川省南充市顺庆区。
委托代理人：费旭燕，四川乐嘉律师事务所律师。
被告：四川嘉恒物业服务有限责任公司，住所地：乐山市市中区。
法定代表人：彭明，经理。
委托代理人：陈彬，男，1988年2月1日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：陈裕，女，1984年1月4日出生，汉族，该公司员工。
原告蒲红诉被告四川嘉恒物业服务有限责任公司（以下简称嘉恒物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理。依法由审判员马涛适用简易程序，于2014年7月17日公开开庭进行了审理。原告蒲红的委托代理人费旭燕，被告嘉恒物业公司的委托代理人陈裕、陈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒲红诉称：原告于2010年11月7日与四川恒邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“翡翠国际社区”三期六批次的住宅一套，尚未装修入住。2014年4月21日当原告及其家人来看该住宅的现状时突然意外发现屋内有人曾进来过，而且还有动工的迹象，赶紧报告�被告。因被告负有保安及相关服务之责，被告分管该片的下属才不得不告知原告：是进来施工过，目的是为了业主的利益。但是原告并不知晓这一切，也不认可被告所谓的施工是对原告有好处，要求被告道歉并恢复原状，双方遂起争执。原告认为：被告未经原告的许可擅自进入他人住宅依据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条之规定已属犯罪；进行施工并未征得房主同意，属错上加错，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。被告的行为已给原告实际造成损失，留下巨大心理阴影，住宅已完全没有安全感了。故依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，请求判令：1、被告书面道歉；2、恢复原状，房屋的保质期在诉讼期间顺延；3、支付精神抚慰金4000元。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求。
被告嘉恒物业公司辩称：1、被告是经四川省住房和城乡建设厅核准的二级资质物业服务企业，接受翡翠国际三期业主的委托，对翡翠国际三期提供物业服务。被告是根据《前期物业服务协议》第二条、第五条约定，被告仅对小区物业的共用部位、共用设施设备负有维修、养护和管理义务，对专有部分不负有任何义务，专有部分的维修养护只有在业主委托并承担相应费用后被告方负有相应义务；2、被告要求保温公司对原告房屋进行外墙内保温维修的行为，属无因管理、且原告因此纯获利益。根据相应的规定及行业惯例，房屋外墙内保温工程质保期一般为两年（即2014年5月届满），若质保期届满后原告再提出维修的要求，保温单位将不承担任何修复责任，如此，原告必将遭受损失。被告出于为原告利益的考虑，避免原告遭受损�，才主动代为要求保温单位进行维修处理；3、无因管理属事实行为而非法律行为，不以双方意思表示为要素，尽管被告有管理事务的意思，但并无将其意思告诉原告的法定义务。即便如此，被告仍在整个过程中均积极电话联系原告，但迟迟无果，为避免质保期限届满仍不能联系上原告，导致原告的合法权益受到损害，故被告在继续联系原告的同时，使用原告留存在被告处的装修钥匙、会同保温单位进入原告房屋，共同查看、并监督保温单位妥善处理原告住宅外墙内保温空鼓问题，且在事后也积极联系了原告，但终未联系上。被告所有行为均已远远超过无因管理人所需注意的全部事项，理应得到任何一个善良业主的肯定和赞扬，遗憾的是并未取得原告认同；4、原告全部诉讼请求均于法无据。被告的无因管理行为属于善意行为，没有侵犯原告权利。综上所述，被告既非原告房屋的质保主体，也对原告房屋专有部分无任何管理义务，在纯为原告利益考虑的基础上要求保温公司对原告房屋专有部分进行了处理，且原告因此纯获利益。故请求驳回原告蒲红对被告嘉恒物业公司诉讼请求。
经审理查明：2010年11月7日，四川恒邦房地产开发有限公司与原告蒲红签订了一份《商品房买卖合同》，原告按揭购买暂定名为恒邦“翡翠国际社区”三期六批次14幢19层5号房屋一套。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，原告同意在交房后至业主大会选聘物业服务企业之前的物业服务由被告嘉恒物业公司负责。2012年5月27日，四川恒邦房地产开发有限公司与原告蒲红办理房屋交接手续，将该房屋交给原告蒲红，房屋新编楼栋号为6幢，现小区名为“翡翠国际社区.观澜郡”，该房原告现尚未装修入住。四川恒邦房地产开发有限公司与被告嘉恒物业公司签订《前期物业服务合同》，该合同于2010年5月13日报乐山市房地产管理局备案。合同期限为2010年5月30日至业主委员会签订新的物业服务合同。该合同第二条约定在物业管理区域内，被告嘉恒物业公司提供的前期物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理。第五条约定，单个业主可委托被告嘉恒物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定。物业共用部位包括房屋承重结构和房屋主体结构。2011年1月26日，原告购买房屋所在楼栋建筑方四川省第一建筑工程公司与绵竹剑桥防腐保温工程有限公司签订《恒邦翡翠国际三期六批次高层外墙内保温工程施工合同》，将原告购买房屋所在楼栋外墙内保温工程分包给绵竹剑桥防腐保温工程有限公司。关于工程保修约定，保修期为2年，保修时间从竣工验收合格之日起计算，在2年内�若因绵竹剑桥防腐保温工程有限公司责任产生的问题，由其进行修复处理，修复中产生的费用由乙方承担。2012年5月14日，恒邦“翡翠国际社区”三期六批次工程竣工验收备案登记。原告购买房屋所在楼栋外墙内保温工程质保期至2014年5月14日前届满。2014年3月，被告嘉恒物业公司联系外墙内保温施工单位绵竹剑桥防腐保温工程有限公司对原告购买房屋所在6栋进行维保，并使用原告所购房屋在被告处的装修钥匙会同保温施工单位进入原告房屋，发现该住宅外墙内保温存在空鼓现象。随后，在被告被告嘉恒物业公司要求下，保温施工单位绵竹剑桥防腐保温工程有限公司在质保期届满前于2014年3月15日组织其工作人员对原告所购房屋存在空鼓现象的墙面进行了保温空鼓施工处理。原告随后在进行房屋后发现部分墙面找平处理后没有抹灰，遂于2014年6月起诉来院，提出前述请�。
另查明：被告嘉恒物业公司系二级资质物业管理企业。
审理中，原告认可被告出于善意对原告的房屋进行维修和保养，但认为找保温施工单位维护应当事先联系原告，并得到原告的同意和认可。故坚持要求被告书面道歉，并赔偿精神损害抚慰金4000元。经双方确认，原告所购房屋在保温空鼓施工处理后存在卧室（主）存在两处墙面未抹灰，客厅的墙面有一处裂缝的问题。经双方同意共同进场进行处理，处理后由原告进行验收。2014年8月13日，在原、被告在场的情况下，经本院现场勘验，上述未抹灰墙面和裂缝墙面以及处理后的建筑垃圾已经全部处理并恢复原状。随后，原告撤回要求被告恢复原状的诉讼请求。
上述事实，有身份证、商品房买卖合同及补充协议、专用收据、临时管理规约、交房通知书、照片、资质证书、物业服务合同备案书及备案申请表、前期物业服务合同及附件、外墙内保温工程施工合同、竣工验收备案书、钥匙借用登记表、处理保温空鼓施工日志及当事人的当庭陈述等予以证明。
本院认为：被告系为原告购买房屋所在小区共有及公共部分提供物业管理服务的物业管理企业。在前期物业服务合同及附件中明确约定被告提供的物业管理服务包括对物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位包括房屋承重结构和房屋主体结构。本案所涉及的外墙内保温部分维修并不在被告提供物业服务范围之内。对于原告所购买商品房客厅和卧室墙面内保温部分出现空鼓现象的质量问题，被告作为物业服务企业并不负有法定或约定义务。在房屋外墙内保温层质保期届满之间，被告主动联系施工单位，使用装修钥匙，会同保温施工单位共同进入原告房屋进行现场查看，在发现原告住宅内外墙内保温存在空鼓现象的情况�，要求保温施工单位予以修复处理。由于在质保期内进行修复处理产生的费用由保温施工单位承担，联系查看以及施工的结果也为了使该保温层空鼓予以修复和解决。被告的上述事实行为能够表明，在没有法定和约定义务的情况下，为了原告利益管理原告事务，积极联系和要求施工单位进行修复的结果客观也有益于原告，该行为并不和原告应可推知的意思相违背，原告也认可被告出于善意对原告的房屋进行维修和保养。另外，审理过程中，在本院的主持下，被告也积极的对于未抹灰墙面和裂缝墙面以及处理后的建筑垃圾已经全部处理并恢复原状，原告也予以验收。综上，施工的结果并未侵害原告物权，也未造成权利人损害，相反是对原告住宅提供的积极的维护和修复。虽被告未经原告同意进入其住宅对原告事务进行管理，但该房屋尚未装修入住，被告尽到相应注意义务，被告的行为属于无因管理行为，虽事先未联系到原告，事后未及时告知原告存在一定瑕疵，但该行为仍具备违法阻却性，并不构成侵权。对于原告提出的被告书面道歉，支付精神抚慰金4000元的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告蒲红的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为50元，由原告蒲红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 马 涛
二〇一四年八月二十八日
书记员 冯心语