福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3608号原告缪步桂，男，1981年1月11日出生，汉族。委托代理人陈树荣、庄莉杰（实习），福建旭远律师事务所律师。被告周建生，男，1990年5月30日出生，汉族。第三人中信银行股份有限公司厦门分行。负责人周华，行长。委托代理人王永强、杨师，福建兴世通律师事务所律师。原告缪步桂与被告周建生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告缪步桂及其委托代理人陈树荣，第三人中信银行厦门分行的委托代理人王永强到庭参加诉讼。被告周建生经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告缪步桂诉称，2014年7月18日，原告与被告周建生签订编号为1110225的《房产买卖协议》（以下简称《协议》），约定：原告向被告购买位于厦门市海沧区钟林南里9号1404室房产（以下简称讼争房产），购房款总价为2000000元（人民币，下同），其中购房定金100000元。协议约定被告应于2014年8月18日前办理讼争房产解押手续。后被告因个人原因与原告协商，签订《补充协议》、《补充协议二》变更办理解押时间，最后时间为2014年9月15日前。在上述时间届满后，被告仍未办理解押手续。原告委托律师出具《律师函》给被告，要求被告尽快办理解押手续。但被告至今未能予以办理。被告的行为导致讼争房产的交易无法顺利进行。为维护原告合法权益，请求判令被告继续履行与原告所签订的《协议》，将讼争房产过户至原告名下。被告周建生未作答辩。第三人中信银行厦门分行述称，2013年9月17日，被告周建生与第三人签订编号为（2013）信银个贷字第296917号《中信银行个人借款抵押合同》、《中信银行个人房屋抵押综合授信协议》及《中信银行个人房屋抵押综合授权最高额抵押合同》（以下简称三份《合同》），约定被告以其所有的讼争房产作为抵押物，向第三人贷款1200000元。2013年9月29日，第三人与被告办理了讼争房产的抵押登记手续。2013年9月30日，厦门市房产交易权籍中心出具编号为厦国土房证第01088943号《厦门市土地房屋他项权证》。2013年10月18日，第三人向被告实际发放借款1200000元。然而，截止2014年12月16日，被告尚欠第三人借款本息、罚息合计1237739.1元。第三人与被告签订的三份《合同》合法有效，并已办理了抵押登记手续。被告未按照三份《合同》约定还清借款本息前，第三人不同意办理讼争房产的解押及产权转移手续。经审理查明，被告周建生系讼争房产的权属登记人。2014年7月18日，原告缪步桂与被告签订编号为1110225的《协议》，约定被告将讼争房产出售给原告，面积150.13平方米，总价2000000元。协议签订之日原告支付被告购房定金100000元。原告于2014年8月18日前向被告支付1300000元（含定金），于过户当日算起40天内向被告支付700000元。讼争房产已经办理了土地房屋权证，但处于抵押状态。被告应于2014年8月18日前前往银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。双方应于解押完毕5日内，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。被告应于2015年1月19日前将房产交付给原告使用等。2014年7月18日、7月19日，原告通过银行转账两次向被告支付50000元，共计100000元，被告向原告出具《购房定金收款收据》。2014年8月15日，原、被告及中介方厦门金驿房产营销策划有限公司签订一份《补充协议》，约定原定2014年8月18日原告支付1300000元给被告用于银行解押，现因被告个人原因，不能按原定时间进行解押，经双方协商一致同意将时间拖延至2014年8月30日前进行解押，双方不得相互追究责任。任何一方违约按总房款的20%作为违约金赔偿守约方。2014年8月27日，原、被告及厦门金驿房产营销策划有限公司再次签订一份《补充协议二》，约定由于被告的原因，将被告的讼争房产的银行解押时间进行了变更。现双方再次同意将银行解押时间变更为2014年9月15日之前。被告若在2014年9月15日之前仍不同意进行银行解押及过户的相关手续，视为被告以自己行为明确表示不履行协议，被告构成根本性违约，原告有权根据协议追究被告的违约责任。后被告未按约定办理讼争房产的解押手续，原告因此于2014年11月诉至本院。另查明，1、2013年9月17日，被告周建生与第三人中信银行厦门分行签订三份《合同》，被告以讼争房产作为抵押物，向第三人贷款1200000元。第三人按约向被告发放借款1200000元，双方并到厦门市房地产交易权籍管理中心办理抵押登记手续。但被告未按三份《合同》约定向第三人偿还借款本息，至2014年12月16日，被告尚欠第三人借款本息等1237739.1元未还。2、因涉及其他纠纷，讼争房产于2014年12月19日、2015年3月5日两次被本院查封。上述事实，有原告缪步桂提交的《协议》、《补充协议》、《补充协议二》、《厦门市土地房屋权证》、《转账明细》、《购房定金收款收据》，第三人中信银行厦门分行提交的三份《合同》、《厦门市土地房屋权证》、《厦门市土地房屋他项权证》、《个人借款凭证》、《特种转账借方凭证》、《个人贷款逾期欠款说明》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》，本院依职权向厦门市国土房产测绘档案管理中心调取的讼争房产查封、抵押情况证明，及各方当事人的庭审陈述为证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告缪步桂与被告周建生签订的《协议》、《补充协议》、《补充协议二》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应依约严格履行。原告已经按照约定支付被告购房定金，因为被告原因原、被告经协商将被告办理讼争房产的解押手续时间延长至2014年9月15日，但被告在约定的期限期满后仍未履行解押义务，违反约定，构成违约，应承担相应法律责任。原告要求被告继续履行双方签订的《协议》，事实清楚，证据充分，本院予以确认和支持。讼争房产因被告向第三人中信银行厦门分行借款作为抵押物，在被告偿还借款本息之前，第三人对讼争房产可以行使抵押权，且因其他纠纷讼争房产被法院依法查封。原告要求将讼争房产过户至原告名下，属于事实上履行不能，本院不予支持，原告可待障碍消除后，另行主张。被告经本院合法传唤未到庭，也未提交抗辩意见，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告缪步桂与被告周建生继续履行2014年7月18日签订的编号1110225《房产买卖协议》。二、驳回原告缪步桂的其余诉讼请求。本案案件受理费22800元及公告费，由被告周建生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长颜思远人民陪审员高延毅人民陪审员杨三霞二〇一五年五月二十五日代书记员杨巧云附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第6页共6页