浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第1253号
上诉人（原审原告）：王方梅。
上诉人（原审原告）：陈荷春。
两上诉人的共同委托代理人：王卫菊，浙江海豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王奎亮。
委托代理人：陈官友。
原审第三人：王忠富。
原审第三人：王彩娥。
原审第三人：王普友。
原审第三人：王彩招。
原审第三人：王敏玲。
原审第三人：王小玲。
原审第三人：王鑫。
上诉人王方梅、陈荷春因物权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2014）台椒民初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，两原告、第三人王鑫均系大路王村的村民。被告王奎亮系台州市椒江区洪家街道山头墩村的村民。阮玲香于2011年10月24日因病医治无效死亡，生前与第三人王忠富系夫妻关系，两人共育有原告王方梅以及第三人王彩娥、王普友、王彩招、王敏玲、王小玲等六子女。两原告与被告王奎亮于1994年11月7日签订契约一份，约定，两原告将其所有的坐落于大路王村元宝园角河的四层砖木结构楼房一间作价108080元转让给被告王奎亮。该协议已经履行。被告王奎亮之后一直占有、使用上述四层楼房。2002年4月21日，被告王奎亮向大路王村交纳了原告王方梅转产被告王奎亮过户费6750元。2008年2月15日，被告王奎亮与大路王村民委员会达成拆屋协议书一份，约定，大路王村因集镇建设需要，按照规划，将原鸿洲大道王仙通至王正宝交界进行规划拆除，现与被告王奎亮签订协议，被告王奎亮保证将四层楼房拆除，大路王村付给被告王奎亮拆屋赔偿费98027元并负责安排地基一间，报批费用由被告王奎亮自负。2009年1月7日，原告王方梅签署协议书一份。该协议书记载，甲方为大路王村，乙方为原告王方梅；甲方因用地需要征用乙方的自留地及老屋基，乙方同意按全村统一政策征用土地；甲方负责落实乙方在兆洪路西南24间宅基地中的一间。协议书乙方由原告王方梅签字，甲方大路王村处签有“经办人王金宝”字样。2009年3月30日，原告王方梅与被告王奎亮签订房屋出卖协议书一份，约定，地基由原告王方梅报批，报批所需一切费用由被告王奎亮负责；安置给被告王奎亮的地基位于北边幢，被告王奎亮同意安置给其的北边幢的地基让给王方梅安置，原安置给原告王方梅的地基，由原告王方梅抓阄确定后安置给被告王奎亮，不管位置如何；由被告王奎亮支付给原告王方梅160000元。2009年3月30日，阮玲香、两原告和第三人王鑫作为一户，以原告王方梅为户主申请面积合计100平方米的宅基地2间。2009年8月24日，该户四人获批同意拆除房屋2间90平方米，在规划点上新建2间，用耕地94平方米。上述两间建设用地均已于2012年6月15日办理集体土地使用权登记，集体土地使用证号分别为椒集用（2012）第00329号、312号。集体土地使用证号分别为椒集用（2012）第00329号、312号的集体土地使用证记载，土地使用权人均为原告王方梅、使用面积均为47平方米，使用权类型均为批准拨用，土地分别位于鸿洲大道137号、173号。同时期大路王村报批得的宅基地一共24间，获准建房24间，分南北两幢建房。鸿洲大道137号的宅基地位于南边幢。鸿洲大道173号的宅基地位于北边幢。上述南北两幢房屋分别联建，分别结算。王仙通为南边幢的建房款保管人，建房款统一打给王仙通。王奎林为北边幢的建房款保管人，建房款统一打给王奎林。原告王方梅与鸿洲大道173号的宅基地所位于的北边幢王奎林等其余建房户签订有关于本座房屋使用及公共部位装修等有关协议等，未曾与鸿洲大道137号的宅基地所位于的南边幢的建房户签订有协议。被告王奎亮与鸿洲大道137号的宅基地所位于的南边幢王仙通等其余建房户签订有关于本座房屋使用及公共部位装修等有关协议等。大路王村委会于2009年11月27日出具通知。该通知的内容记载，王仙通等建房户，为了安置兆洪路口24间地基，需拆建原告王方梅原出卖给被告王奎亮的一间房屋；由村委会出面，原告王方梅与被告王奎亮经过多次协商确定，这间房屋拆除后安置的地基归被告王奎亮所有，由原告王方梅报批后，被告王奎亮支付给原告王方梅160000元，因此这间房屋建房所需资金由被告王奎亮支付。原告王方梅分别在2009年11月23日、2009年12月14日、2010年1月25日、2010年3月20日、2010年5月14日、2010年7月11日、2010年8月18日、2010年11月30日、2011年2月18日、2011年4月6日向王仙通的账户中存入款项40000元、10000元、10000元、20000元、20000元、20000元、30000元、10000元、20000元、20000元，合计200000元。除上述款项外未再支付其他款项。王仙通于2011年5月13日转汇给原告王方梅200000元，转汇流水回单记载用途为集资款退还。被告王奎亮分别在2009年12月15日、2010年5月14日、2010年7月6日、2010年8月25日、2010年9月21日、2011年2月12日2011年4月21日、2011年7月13日、2011年12月11日向王仙通的账户中存入款项50000元、20000元、20000元、10000元、20000元、10000元、10000元、20000元、5000元，合计165000元。被告王奎亮出资在鸿洲大道137号的宅基地及南边幢其他建房户的宅基地上与南边幢其他建房户一起按立改套的方式联合建房，并实际占有、使用按立改套、联合建房建成后而分得的房屋至今。立改套建成后分得的房屋至今未办理房产证。
原审法院审理认为，两原告于1994年11月7日与被告王奎亮签订契约一份，约定，两原告将其所有的坐落于大路王村元宝园的四层砖木结构楼房一间作价108080元转让给被告王奎亮。因该房屋在农村集体所有土地上建造，而被告王奎亮并非对该房屋所坐落土地享有所有权的集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，上述于1994年11月7日签订的协议应为无效。原告王方梅与被告王奎亮于2009年3月30日签订的房屋出卖协议书，系上述于1994年11月7日签订的契约所衍生，且该房屋出卖协议书签署的目的在于使该集体经济组织成员以外的人即被告王奎亮在该集体经济组织农村集体所有土地上建造房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，该房屋出卖协议书亦应为无效。故两原告要求确认原告王方梅与被告王奎亮于2009年3月30日签订的房屋出卖协议书无效的请求，该院依法予以支持。本案所涉的位于鸿洲大道137号集体所有土地登记的使用权人为原告王方梅。原告王方梅主张其为该集体所有土地的使用权人，要求该院予以确认；被告王奎亮认为，该集体所有土地系因原房屋被拆除后另行安置所得，只是以原告方的名义进行审批，该集体所有土地的使用权人应为被告王奎亮，为此双方发生争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。本案所涉的土地使用权争议应先由政府部门先行处理，在政府部门未先行处理前，法院没有主管权；争议双方如对政府部门的处理决定不服，向法院起诉时，也应当按行政诉讼的程序向法院起诉。故对原告要求确认位于鸿洲大道137号集体所有土地的使用权由两原告及七第三人享有的请求，该院在本案中不予处理。虽然被告王奎亮对两原告陈述的在位于鸿洲大道137号宅基地及其他建房户的宅基地上与其他建房户联合建房并立改套而分得的房屋所坐落于的楼层及位置无异议，并认为面积也与两原告陈述的基本一致，但考虑所有权为绝对权、对世权，对所有权人以外任何人均具有排他性的支配权；本案涉讼的房屋系联合建房、立改套分得，其所有权权属的确认可能影响其他人的权益，该房屋所坐落的具体楼层、位置、面积及四至等所有权具体权能的范围不能仅凭原、被告的陈述予以确定，而该房屋至今未办理房屋所有权证；另外各方当事人关于位于鸿洲大道137号的土地使用权属的争议亦尚未解决等实际实际情况，该院对两原告主张的要求确认在位于鸿洲大道137号土地使用权及其他建房户的土地使用权上与其他建房户联合建房并立改套而分得的房屋属于两原告与七第三人归共同所有的请求在本案中不予处理。两原告及第三人确需主张权利的，可待条件成熟后另案进行。两原告诉称的要求被告立即搬离上述在坐落于鸿洲大道137号宅基地及其他建房户的宅基地上与其他建房户联合建房并立改套而分得的房屋，腾空该房屋内所有物品，保持该房屋完好状态，并及时向两原告及七第三人交还该房屋的请求，以上述分得的房屋已经确认归两原告及第三人所有为前提，鉴于该院在本案中对上述所分得房屋的权属确认的争议不予处理，故对两原告该部分请求该院在本案中亦不予处理。两原告及第三人可待条件成熟后另案主张。综上，两原告要求确认原告王方梅与被告王奎亮于2009年3月30日签订的房屋出卖协议书无效，合法有据，该院予以支持；两原告的其他诉讼请求，该院在本案中均不予处理。第三人王忠富、王普友、王小玲经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响该院对本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：原告王方梅与被告王奎亮于2009年3月30日签订的房屋出卖协议书无效。案件受理费40元（已减半，两原告已预交4400元），由被告王奎亮负担。
宣判后，王方梅、陈荷春不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。上诉人王方梅与被上诉人王奎亮于2009年3月30日签订的《房屋出卖协议书》（以下简称协议）同1994年11月7日订立的《房屋买卖契约》（以下简称契约）并无法律上的牵连关系。虽然一审法院最终认定当事人双方于2009年3月30日签订的协议无效，其理由主要是认为该协议系1994年11月7日签订的契约所衍生。两上诉人对此有不同意见。契约是针对原来的老房子买卖事宜达成的一致意见，后老房子被拆除，被上诉人已获得巨额补偿款，该契约因标的物灭失而终止。但协议却是当事人双方就讼争的宅基地转让事项所达成的书面约定，名为房屋买卖实为宅基地买卖，并不涉及原契约中的延续条款。因此，二者不具有关联性。另外，原审认定本案讼争土地存在权属争议，与客观事实有违。本案系物权纠纷，两上诉人起诉的目的系为了确定被上诉人目前占有的房屋权属问题，并要求被上诉人归还该房屋。其中讼争的土地使用权权属问题已经十分明确，有行政主管部门颁发的集体土地使用证【椒集用（2012）第000329号】为凭。考虑到上诉人在建房时向国土部门提交的农村私人宅基地呈报表中，上诉人王方梅的母亲阮玲香作为现有××逝，其名下的土地使用权份额应按法定继承方式由上诉人王方梅与其他第三人共同继承。从本案的基本事实来看，被上诉人对于上诉人享有讼争土地使用权的事实亦是明知的。因此，原审以讼争土地存在争议为由而不予处理缺乏事实依据。至于原审判决以讼争的房屋产权可能影响其他联建户权益为由不处理房屋权属确认问题，既不合理亦不合法。首先，讼争房屋立改套经台州市建设规划局的相关文件批准。其次，两上诉人为建造讼争房屋，曾先后将近200000元建房款汇入建房资金共同保管人王仙通账户。再者，根据鸿洲大道南边幢各建房户签订的《本座各联建户的分房事项及装修协议》中已经明确了各户所属套房相对应的楼层位置，两上诉人的套房经被上诉人强行抓阄确定为楼层位置，产权清晰、界址明确，双方对讼争房屋的位置陈述一致。虽然房管部门尚未统一发放房产证，但并不影响各建房户的合法权益。因此根据房地一体原则，本案争议的新建套房产权当然属于两上诉人所有，与被上诉人无关。原审对上诉人提出的确权主张不予处理，显属错误。二、原审法院按照《中华人民共和国土地管理法》第十六条和第四十二条之规定来认定本案事实，完全是适用法律不当。由上分析，讼争的土地权属已经明确，当事人双方对此均无异议，仅是对房屋出卖协议的法律效力产生分歧。而在双方签订的房屋买卖协议被认定无效的情况下，被上诉人应当向上诉人返还房屋，并赔偿上诉人因此所遭受的经济损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
王奎亮答辩称：双方签订的协议是有效的，当时之所以没有过户是受到当地政策的限制。集体土地是不能转让的，这是农村宅基地买卖的实际情况。本案讼争的宅基地并非上诉人所有，房产亦是被上诉人所建。根据大路王村村委会与被上诉人签订的拆屋协议可知讼争的137号宅基地系村委会安排给被上诉人方的。且上诉人所有的宅基地已于1994年高价出售给被上诉人，因此讼争的宅基地根本不是上诉人所有，这也可从上诉人与大路王村村委会签订的协议反映出来。实际上，上诉人之所以反悔系由于村委会取消了上诉人的优先安置权。后来村委会做被上诉人工作，让被上诉人将173号让给上诉人（137号与173号两间宅基地差价100000元）。2011年4月15日，被上诉人与其他联建户一起通过抓阄方式确定了房屋分配，并在分房协议书上签名。从本案现有的证据来看，讼争的房屋系被上诉人出资建造。上诉人虽向王仙通账户汇款，但不为其他联建户所认可，已由王仙通将相应款项退还上诉人。但上诉人在之后仍以批文为借口，多次破坏讼争房产，侵害被上诉人的合法物权。要求二审法院维持原判。
王忠富、王彩娥、王普友、王彩招、王敏玲、王小玲、王鑫未作陈述。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案上诉人王方梅与被上诉人王奎亮于2009年3月30日签订的房屋出卖协议因涉及向本集体经济组织成员以外的个人转让宅基地使用权当属无效，现各方当事人争议的主要焦点在于鸿洲大道137号集体土地的宅基地使用权以及对应的地上建筑部分物权归属问题。从本案已查明的事实来看，上述讼争的137号集体土地使用权人为王方梅，但地上的建筑物系南边幢各建房户统一按立改套的方式联建而成，至今尚未办理房屋产权证。考虑到讼争房屋为立改套联建房的特殊性，各权利人对联建房整体按份共有，并根据各方约定对共有物进行占有、使用、收益。因此，在讼争房屋未依法办理产权登记的情况下，对其进行权属认定可能影响第三人权益。且本案中仅确定土地权属也无实际意义，并可能导致房地分离的情形，故原审综合考虑本案实际情况未对讼争的土地与房屋权属争议予以实体处理，告知当事人可待条件成熟后另案主张，难谓失当。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王方梅、陈荷春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 徐黎明
代理审判员 黄 磊
二〇一六年三月二十一日
代书 记员 郭巧燕