成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0113民初2476号
原告何建勇，男，1973年4月17日出生，汉族，住成都市青白江区。
委托代理人刘云珍，四川红盾律师事务所律师。
被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青白江区。
法定代表人陈学建，董事长。
委托代理人钟伟，四川名声律师事务所律师。
原告何建勇诉被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司（以下简称盛鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理，依法由代理审判员向煜暄适用简易程序，于2016年10月27日、2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告何建勇的委托代理人刘云珍、被告盛鑫公司的委托代理人钟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何建勇诉称，2013年10月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“凤凰湖国际社区”商品房项目1栋1层292号商铺，该商品房在房管局的备案登记地址为青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋1层2号，房屋总价款为2872146元。依照《商品房买卖合同》第19条约定，原告如未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，被告应每日按照已付房款万分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告于2013年12月31日向原告交付了房屋。因此，被告依约应于2014年12月31日前为原告办理房屋所有权证，但被告至今未依约为原告办理完毕房屋所有权证书。被告上述违约行为严重侵害了原告的权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告为原告办理位于青白江区凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”商品房项目1栋1层292号房屋的不动产权证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书（转移登记）的违约金259730元（违约金以2872146为本金，从2015年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日，之后的违约金计算至实际办理不动产权证书之日至）；3、被告赔偿原告损失费用53925.5元；4、本案案件受理费由被告承担。
被告盛鑫公司辩称，被告为原告办证，实际系原、被告双方形成委托关系，原告在另一案提出了解除商品房买卖合同的诉请，代表原告已做出解除委托办证的意思表示。因此被告认为截止到另一案即解除商品房合同的案件生效时，均不能视为被告违约，而是原告撤销了委托。在原告解除买卖合同案件被人民法院依法驳回至今，原告未向被告做出恢复办证委托的意思表示，也未向被告提供相应的办证手续，因此截至本案审理期间也不能视为被告违约。原告所购的房屋有可能已经被青白江区人民法院查封，在房屋已被查封的情况下被告也无法办证。依照买卖合同约定，只有在因被告原因造成无法办证的情况下，被告才承担违约责任。本案中被告没有任何违约行为，不应承担逾期办证的违约责任，请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同备案号为61972）及《补充协议》，约定由原告购买被告开发修建的位于成都市青白江区大同镇“凤凰湖国际社区”商品房1层292号商铺一套，建筑面积为146.91平方米，房屋总价款为2872146元。关于抵押情况，合同第四条约定，与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：南充市商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记部门：成都市青白江区国土局，抵押登记日期为：2011年1月25日。关于房屋交付时间，合同第十条约定被告应在2013年12月31日前向原告交付房屋；关于房屋权属的初始登记，合同第十九条第（一）款约定，被告应当在2014年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明；关于房屋权属的转移登记，合同第十九条第（二）款约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2872146元，并向被告支付了契税、产权登记费、维修基金等共计90824.82元。2013年12月31日，被告依约向原告交付了案涉房屋。2015年2月9日，经公安机关核定青白江区大同凤凰大道三段“凤凰湖国际社区“1层292号商品房的房号变更为青白江区大同镇凤凰东二路36号‘凤凰湖国际社区”1栋1单元1层2号。2015年4月30日，被告取得了案涉商品房所在楼栋的初始登记权属证明。2015年8月4日，何建勇将盛鑫公司诉至青白江区人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2015年10月8日，青白江区人民法院应何建勇的申请，对青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋单元1楼2号房屋进行了查封。2015年12月30日，青白江区人民法院做出（2015）青白民初字第2528号民事判决书，判决驳回何建勇全部诉讼请求。何建勇不服判决并上诉至成都市中级人民法院，因何建勇申请撤回上诉，成都市中级人民法院于2016年9月18日做出（2016）川01民终4400号民事裁定书，准许何建勇撤回上诉。
另查明，抵押权人南充市商业银行股份有限公司成都分行同意被告为原告办理案涉房屋的所有权转移登记，但未同意被告为原告办理国有土地使用权分户手续。
同时查明，青白江区大同凤凰大道三段226号“凤凰湖国际社区”商品房项目1栋1层292号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号‘凤凰湖国际社区”1栋1单元1层2号房屋、青白江区大同镇凤凰东二路36号1栋单元1楼2号房屋均系同一套房屋。
还查明，2016年9月1日，成都市青白江区人民政府发布关于实施不动产统一登记制度有关事项的通告，通告内容为：一、登记机构：成都市青白江区国土资源局（青白江区不动产登记局）负责指导、监督全区土地、房屋、林地等不动产登记，由成都市青白江区不动产登记中心承担具休经办不动产统一登记工作。二、登记业务类型：不动产统一登记业务类型包括集体土地所有权、国有建设有地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权等。三、……、四、登记簿证启用及证书效力：从2016年9月14日起，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市青白江区国土资源局颁发《不动产权证书》。2016年9月1日，成都市青白江区国土资源局、成都市青白江区房产管理局联合发布关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告，通告内容为：……、三、自2016年9月14日实施不动产统一登记后，成都市青白江区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、青白江区的有关规定办理。……。
上述事实有原、被告双方当事人的身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、个人及家庭房屋登记记录、同意函、（2015）青白民初字第2528号民事判决书、（2016）川01民终4400号民事裁定书、（2015）青白民保字第222-1号民事裁定书、送达回证、协助执行通知书、关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告、成都市青白江区人民政府关于成都市青白江区实施不动产统一登记制度有关事项的通告、购房款收据及当事人的当庭陈述在案予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应共同遵守。本案中原告依约向原告支付了全部购房款并支付了办理产权证的契税、维修基金、工本费等，被告应依约为原告办理涉案商品房的房屋产权转移登记和国有土地使用权证书，但从2016年9月14日起，青白江区实施不动产统一登记制度后，房屋所有权证书（转移登记）和国有土地使用权证书实行两证合一即不动产权证书，因案涉商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，原、被告均未提供作为抵押权人的南充市商业银行股份有限公司成都分行同意办理案涉房屋国有土地使用权分户手续的相关资料，现办理案涉房屋不动产权证的条件尚未成就，故原告主张被告办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，不予支持。依据涉案《商品房买卖合同》第十九条的约定，如因出卖人的责任未在房屋交付后365日办理房屋所有权证书的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。本案中原告依约向被告支付了购房款2872146元，并支付了办理产权证的工本费、契税、维修基金等，被告于2013年12月31日向原告交付房屋后的365天即2014年12月31日前，被告依约应办理案涉房屋的房屋所有权证（转移登记），但案涉房屋的所有权证（转移登记）至今未办理，其违约行为客观存在，被告应承担违约责任。在当事人对免责事由作出明确约定的情形下，应根据意思自治原则从其约定。原被告在商品房买卖合同第十九条明确约定了被告承担逾期办证违约责任的条件为：“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的”，即将责任范围限定为仅为出卖人自身原因导致逾期办证的情形，如因第三人的原因导致逾期的，不符合合同约定的被告承担违约责任的条件。在本案中，被告因为第三方原因导致直到2015年4月30日才取得涉案房屋所在楼栋的初始登记权属证明，而取得初始登记是被告为原告办理转移登记的前置程序，故在计算违约金时，应当扣除2015年1月1日至2015年4月30日期间。此外，案涉房屋于2015年10月8日起被查封后，被告客观上无法办理案涉房屋的房屋所有权证书，而房屋被查封又非是被告自身原因造成的，被告依约不应承担案涉房屋查封期间的违约责任。故本院核定，因逾期办理案涉房屋所有权转移登记，被告应向原告支付违约金的期间为2015年5月1日至2015年10月7日。关于违约金的计算标准，虽然合同第十九条约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，但结合本案的实际情况，本院依法确定被告以涉案商品房购房款2872146元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算。原告主张被告赔偿损失费用53925.5元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告何建勇支付逾期办理涉案商品房所有权证（转移登记）的违约金（计算方式为：2015年5月1日起至2015年10月7日止，以已付购房款2872146元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率进行计算）。
二、驳回原告何建勇的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3052元，由被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司负担。（此款已由原告何建勇垫付，被告成都市盛鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付给原告何建勇）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 向煜暄
二〇一六年十二月二十一日
书 记 员 龙小凤