重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0110民初10572号原告：重庆兴宇物业管理有限公司，住所地：重庆市綦江区文龙街道正通大厦，统一社会信用代码：91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，经理。委托代理人：杨建，男，该公司职工。委托代理人：文芳，女，该公司职工。被告：李德发，男，1989年4月16日出生，汉族，户籍地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。原告重庆兴宇物业管理有限公司（以下简称“兴宇物业公司”）与被告李德发物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法适用小额诉讼程序于2016年12月22日公开开庭进行了审理。原告兴宇物业公司的委托代理人杨建、被告李德发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付物业服务费1948元；2.请求判决被告支付违约金3418元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2012年8月6日，原告与重庆新广信房地产开发有限公司（以下简称“新广信公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对位于綦江区打通镇巴渝新居特色风貌一条街（以下简称“巴渝新居”）提供物业服务，并在合同中约定物业服务费按建筑面积收取，矮层住宅每平方米0.7元/月。合同签订后，原告按《物业管理条例》的规定及《前期物业服务合同》的约定，为巴渝新居提供了物业服务。被告从2013年8月起未向原告交纳物业服务费，截至2016年11月，被告共欠物业服务费1948元（0.5元/月·平方米×97.31平方米×40个月）。原告书面催收未果，现提起诉讼，请求依法判决。被告李德发辩称，被告拒绝交纳物管费的原因是原告的物业服务不到位，主要表现在：1.维修路灯用透明胶布，不安全；2.修剪树枝时将叶子全部砍掉；3.催交物管费、瓦斯费和水费金额明显有误；4.小区没有停车库，有车辆被盗情况；5.消防器材不完备，有安全隐患；6.门禁系统从未启用；7.物管人员态度不好，被告家中厕所被堵后找物管，拖了几天才解决；8、保安不到位，外人可随意进出小区。被告不清楚违约金，对原告诉请的违约金计算标准有异议。现不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系依法成立的有限责任公司，其经营范围包括物业管理、房屋中介、清洁服务等。被告系綦江区打通镇巴渝新居小区2栋2单元2-2号房屋的业主。2012年8月6日，原告中标成为新广信公司所开发的“綦江打通巴渝新居特色风貌一条街”的物业管理公司。同日，原告与新广信公司签订1份《前期物业服务合同》，约定新广信公司将其开发建设的巴渝新居小区的物业服务事项交由原告公司负责；物业服务事项包括房屋建筑、共用设施设备、附属配套建筑和设施设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木等养护和管理，公共环境卫生的维护，公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务等项目；服务期限为5年，自2012年8月6日起至2017年8月5日止；住宅物管费：矮层住宅0.7元/平方·月，电梯住宅1.2元/平方·月……；已售房屋业主空置房按《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》规定执行，从甲方（即新广信公司）通知业主接房的规定时间起，由业主向乙方（即本案原告）交纳物价局核定标准物管费的50%；如业主接房后三表（水、电、气表）其中任一表开始启动时始，即开始收取全额物管费（调试设备、设施除外）；合同期满，本小区业主委员会成立后，由业主委员会与乙方协商续订合同，若未成立业主委员会，乙方在继续管理服务的情况下，仍执行本合同条款，服务费根据市场行情进行合理调整，或根据物价部门重新审核为准等内容。同时，新广信公司还制定1份《业主临时公约》，载明本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业和利润）；物业服务费用标准（按建筑面积计算）：电梯住宅为1.00元/m2，非电梯住宅0.7元/m2，以上收费含物业服务费、电梯电费、电梯维保费、电梯年审费、公摊水电费；业主、使用人违反本临时公约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费，应按每日5‰的标准支付违约金；本公约由建设单位解释，本物业管理区域的业主大会依法成立后，可根据业主大会议事规则制定业主公约，临时公约作废等内容。合同签订后，新广信公司及原告将上述合同向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局申请了备案登记，原告公司亦按约定入驻巴渝新居小区并提供物业服务。2012年9月18日，新广信公司将巴渝新居小区2栋2单元2-2号住房交付给被告，被告在《收楼书》上签名捺印确认。同时，被告出具1份《承诺书》，载明其已详细阅读了新广信公司制定的《业主临时公约》；同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等内容。随后，被告对该房屋进行了装修并入住至今。2013年7月15日，原告对被告交纳的装修保证金进行结算并向被告出具1份收据，载明被告已支付2012年2月17日至2013年7月31日的物业服务费合计365.20元，其中2012年12月的物业服务费为24.30元，2013年1-7月的物业服务费为每月48.70元。之后，被告未再向原告交纳物业服务费。2014年12月20日，原告向被告发出1份《缴费通知单》，要求被告支付2013年8月至2014年12月的物管费等共计827.90元。2016年11月1日，原告通过邮寄再次向被告发出1份《催费通知书》，要求被告在2016年11月15日前完清所欠物业服务费1899.30元及违约金3243元，但被告至今未交纳上述费用。另查明，被告居住的巴渝新居2栋2单元2-2号房屋系矮层住宅（非电梯住宅），建筑面积为97.31平方米。原告在提供物业服务过程中，存在保安人员责任心不强、公共区域的铁门锈蚀损坏、消防器材不齐备、少数区域环境卫生不佳等问题，亦出现过原告未及时解决被告家厕所被堵的问题、原告向被告催交物业服务费等费用的计算金额有误等情形。庭审中，原告表示其请求的物业服务费未按《前期物业管理合同》约定的0.7元/月·平方米标准计算，而是按0.5元/月·平方米标准计算；其请求的逾期交纳物业服务费违约金亦未按《业主临时公约》中载明每日5‰的标准计算，而是按每日3‰的标准计算。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力”。本案中，巴渝新居小区的开发商新广信公司与原告签订并报主管部门备案的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的巴渝新居小区全体业主具有法律约束力。原告作为小区物业的服务方，为被告提供了物业服务，被告理应依据《前期物业管理合同》的约定，及时履行向原告交纳物业服务费的义务，否则应当承担相应的民事责任。即使原告在物业服务过程中存在保安人员责任心不强、物管人员态度不好、公共设施的维护不及时等问题，被告完全可以通过自已或业主代表与物业公司沟通，要求其进行改善，也可以依法要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等民事责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。因此，本院对被告拒交物业服务费的辩解意见不予采纳。被告辩称门禁系统未启用以及没有停车库导致车辆被盗等，原告则陈述开发商并未完成门禁系统建设并移交物业公司管理，且被告所在的巴渝新居一期未规划停车库，由于被告辩称的这些问题与本案不是同一法律关系，所以本案对此不予处理，被告可另案解决。经原告书面催交，被告在合理期限内仍未交纳物业服务费，现原告要求被告支付所欠物业服务费及违约金，理由正当，本院予以支持。《前期物业管理合同》中约定的物业服务费标准为0.7元/月·平方米，原告主动降低为0.5元/月·平方米，符合法律规定，本院对此予以确认。因此，被告应支付的物业服务费为1948元（0.5元/月·平方米×97.31平方米×40个月）。《业主临时公约》中载明逾期交纳物业服务费的违约金计算标准为每日5‰，由于违约金的计算标准约定过高，原告主动降低计算标准为每日3‰后被告仍不予认可，并且原告对巴渝新居小区所提供的物业服务确实存在瑕疵，所以本院综合考虑本案实际情况，依法对违约金进行调整，酌情确定被告支付违约金200元。应当指出，物业公司在提供物业服务过程中，应当虚心接受业主提出的合理化建议和意见，最大限度地满足业主的合理要求，不断提高物业服务水平，为业主提供更高质量的物业服务。同时，业主也应当及时足额交纳相关物业服务费用。如果长期拖欠物业服务费，将损害其他已经依约交纳物业服务费业主的正当权益，不但不能促进物业公司提高服务质量，反而导致物业公司不能获得合理的利润甚至无法收回运营成本，造成物业服务质量进一步下降的恶性循环，实际损害了全体业主的公共利益。只有物业公司与业主加强沟通交流、互相协调配合，才能把小区建设得更美好、更和谐。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李德发于本判决生效后向原告重庆兴宇物业管理有限公司支付2013年8月至2016年11月期间的物业服务费共计1948元；二、被告李德发于本判决生效后向原告重庆兴宇物业管理有限公司支付违约金200元；三、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告李德发负担（此款原告已预交，被告应于本判决生效后直接支付原告）。本判决为终审判决。当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王晋涵二〇一六年十二月二十八日书记员  谭春梅