河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2014）北商初字第112号原告ＸＸ。委托代理人黄志萍，河北鼎诺律师事务所律师。被告张北县金泉房地产开发有限公司，住所地张北县207线东侧。法定代表人张云，该公司董事长。委托代理人李毅，河北经华律师事务所律师。委托代理人贾鹏，河北鸿义律师事务所律师。原告ＸＸ与被告张北县金泉房地产开发有限公司（以下简称金泉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告ＸＸ及其委托代理人黄志萍和被告金泉公司的委托代理人李毅、贾鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2013年5月25日我与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的张北怡锦苑小区内15－A-2、15-B-2、15-B-4、16-2、17-5五套商品房，后我几次到房管部门要求办理权属登记，但由于被告开发建设手续不全，未能办理。后被告又将上述房屋出售给他人。现要求被告交付房屋、办理权属登记并赔偿相应经济损失。被告金泉公司辩称，商品房买卖合同只是形式，事实是李春贵（已故）因向原告和案外人张腾飞进行民间借贷，李春贵以在我公司占有的股份所分得的商品房为其借款进行的抵押行为，况且原告未向我公司支付购房对价，故原告无权要求我公司交付房屋，请求驳回原告的诉讼请求。原告ＸＸ提供了如下证据：1、商品房买卖合同、收据各5份，证明原、被告之间的商品房买卖合同有效且原告已履行了合同义务；2、涉案房屋的钥匙、涉案房屋被查封的照片，证明被告已将房屋交付原告，原告对房屋进行了管理，由于原告一房二卖的行为致使房屋被另一买主申请查封。被告金泉公司对以上证据的质证意见如下：证1、商品房买卖合同、收款条的真实性无异议，但我公司和其他部门均无此商品房买卖合同，合同中交付房屋及付款的期限均为空白，原告应提供交付房款的证据，所以合同及收条不能证明原告的证明目的；证2、不能证明我公司已交付房屋，对照片的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被告金泉公司提供了如下证据：1、被告金泉公司法定代表人张云与李春贵签订的协议书，证明李春贵在被告处有股份300万元；2、收据的存根及记账单各6份，证明被告金泉公司因李春贵办理贷款，为其出具了五套商品房的收据，收据的价格为2600元／㎡，明显低于市场价6400元／㎡，开具的总收据证明李春贵所分五套房的价值；3、孟海平的录音资料及说明，证明涉案合同系孟海平填写，填写合同的目的是为李春贵的借款提供担保；4、证人樊某的证言，证明2013年5月25日晚八点左右，被告金泉公司法定代表人张云和李春贵、孟海平在售楼处找到樊，张云授意樊开具五套商品房的收据，樊因未收到房款，将收据当中收款人写为“张”，且在每份收据上方标注了销售价，2013年5月28日张云又授意樊开具一张总收据，樊在该收据中写明“今收到张腾飞（ＸＸ）……”并标注“补”字，表明此收据与2013年5月25日开具的五张收据为同一事由；5、（张）房预售证第2012-16号和（张）房预售证第18号商品房预售许可证原告ＸＸ对以上证据的质证意见如下：证1、系被告内部的协议，且为复印件，对其真实性、合法性与关联性均不予认可；证2、对078896号票据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但能证明被告一房二卖，对其他票据的真实性、合法性、关联性均予以认可；证3、能够证明（1）商品房买卖合同系在被告售楼处办理，且被告法定代表人张云在场（2）孟海平只是到了售楼处，可能参与合同起草，但交易时并未在场，不能证明原告购房的情况，不能证明被告的证明目的；证4、证人陈述系被告内部职工职权内容和其内部资金的流向与本案无关；证5、真实性、合法性、关联性均无异议。经被告申请，本院调取的证据有：1、李春贵妻子张云霞的调查笔录；2、张北县公安局经侦大队对孟海平、张腾飞的询问笔录；3、张北县商品房预售明码标价备案表。原告对以上证据的质证意见是：证1、认可张云霞不清楚李春贵与原告关系的陈述；证2、对真实性无异议，但与本案无关；证3、真实性、合法性无异议，关联性有异议，只表明被告的意向售价，但不影响合同约定的价款。被告对以上证据的质证意见是：证1、无异议，证明李春贵与原告之间存在借贷关系；证2、无异议，能够证孟经常参与李春贵的借贷；证3、无异议，证明涉案房屋总价335万余元，而被告收据仅为150万元。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：原、被告双方对商品房买卖合同、收据、收据的存根及记账单、张北县商品房预售明码标价备案表、商品房预售许可证、张北县公安局经侦大队对孟海平、张腾飞的询问笔录的真实性均无异议，本院予以确认；张云霞的调查笔录中，张云霞对被告金泉公司提交的协议书进行了辩认，并陈述该协议书系其本人和李春贵共同与被告法定代表人张云签订，故对该协议的真实性予以确认；张北县公安局经侦大队对孟海平询问笔录证实孟海平系李春贵的司机兼出纳，且为李春贵书写合同，故对孟海平录音资料的真实性予以确认；原告对证人樊某的证言未提出相反证据，本院对该证人证言的真实性予以确认。经审理认定的证据，可证明如下事实：2013年5月25日，案外人李春贵（已故）与被告金泉公司法定代表人张云签订协议书一份，双方约定了李春贵因在被告金泉公司有股份300万元，分得五套商业楼，李可以将其分得的五套商业楼按顶账价格的50%进行抵押贷款和在李未还清抵押贷款之前不得办理相关售楼手续等内容。同日，原、被告双方签订五份商品房买卖合同，合同约定，被告金泉公司将其开发的位于张北县怡锦苑社区内的15－A-2、15-B-2、15-B-4、16-2、17-5五套商品房出售给原告ＸＸ，总价为1500017元。同日，被告金泉公司法定代表人张云指示其公司出纳樊某出具了上述五套商品房的收款收据。另查，被告金泉公司于2012年8月1日取得15#A商业楼的商品房预售许可证，于2013年12月23日取得15#B、16#、17#商业楼的商品房预售许可证。被告金泉公司于2014年3月4日在张北县物价局进行了商品房预售明码标价备案，其中15－A-2商品房的备案价格为6280元／㎡，15-B-2商品房的备案价格为6880元／㎡，15-B-4商品房的备案价格为6880元／㎡，16-2商品房的备案价格为4100元／㎡，17-5商品房的备案价格为4100元／㎡。又查，案外人李春贵于2014年5月12日去世。本院认为，本案的争议焦点是：原、被告双方签订商品买卖合同的目的是为完成商品房买卖交易，还是为案外人李春贵的借款提供担保。原告为主张双方系商品房买卖合同关系，虽提供了商品房买卖合同及收据，并陈述付款方式为一次性付现金，但原告对购房款资金的来源未进行陈述，亦未提供证据予以证实。庭审中原告陈述：2013年5月24日前听朋友说张北有几套底商便宜，便在2013年5月25日带了53万元现金到被告处购房，对所购房屋的价格未与被告进行协商，就交付了被告购房款，双方随即签订了商品房买卖合同，被告为其出具了票据，并将涉案房屋的钥匙交付原告。同日下午，原告又让其朋友交付被告购房款107万元，后原告几次到房管部门要求办理权属登记，但由于被告开发建设手续不全，未能办理。但与原告陈述相矛盾的是：原告在庭审中又陈述，2013年5月25日下午交付被告现金97万元，共计150万元，且未曾去房管部门要求办理权属登记。综合原告所提供证据及陈述，本院认为，（1）原告陈述的听说底商便宜便携带现金到被告处购房、对房屋的价格未与被告协商便交付房款和被告未收到全部款项便出具票据、交付钥匙等双方交易的过程，不符合商品房买卖的交易习惯。（2）原告交付购房款的数额较大，但对收据中“收款人”这一重要栏目未填写未提出异议，且原告让他人携带大量现金代交购房款，并对第二次交付房款的数额和是否去办理过权属登记的前后陈述不一，其行为明显不符合常理。（3）原告在庭审中陈述，其所购底商的时价为每平米4000多元，商品房预售明码标价备案表亦显示涉案商品房每平米的销售价格均在4000元以上，但原告购买价为每平米2600元。故原告所购商品房的价格属明显不合理低价。（4）原告提供了钥匙及照片证明被告已交付房屋且其已对房屋进行了管理，但未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。综上，原告主张的原、被告双方为商品房买卖合同关系本院不予采信。被告主张双方签订的商品房合同系为案外人李春贵向原告的借款提供担保。被告虽未提供“借款人的借款借据和担保合同”这一关键性的证据，但被告向本院提交的协议书经李春贵妻子张云霞确认，为其本人和李春贵共同与被告法定代表人张云签订。张北县公安局经侦大队对孟海平询问笔录证实孟海平系李春贵的司机兼出纳，且为李春贵书写合同，故孟海平在录音资料中对涉案商品房买卖合同由其填写的陈述系对涉案合同形成过程的客观陈述。原告对证人樊某的证言未提出相反证据予以反驳，且证人证言符合一般常理，系对涉案商品房收款收据形成过程的客观陈述。故被告所提交的证据及证人证言能够反映事件的真实经过。另，被告以明显不合理低价且在原告未交付完毕全部房款情况下就与原告签订了商品房买卖合同并将收据交由原告，其行为明显不符合常理和交易习惯。综上，对被告主张双方签订商品房合同系为案外人李春贵向原告的借款提供担保的抗辩予以采信。综上，本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同的真实意思是：原告因案外人李春贵向其借款，为保证其债权的实现以签订商品房买卖合同的方式让借款人向其提供担保，而非购买房屋。被告因李春贵在其公司分得了五套商品房，便与李春贵达成协议，同意为李春贵的借款提供担保，之后，被告对孟海平填写的商品房买卖合同予以认可，以签订商品房买卖合同的方式，以合同项下的商品房向原告提供担保，而并非出售房屋。故原、被告双方签订合同的目的显然与商品房买卖合同的目的相悖，双方签订商品房买卖合同的行为系名为买卖，实为担保的行为。据此，原告要求被告交付房屋、办理权属登记并赔偿相应经济损失的主张，本院不予支持。庭审中，被告虽确认签订的商品房买卖合同系为李春贵的借款提供担保，但原告并未变更其诉讼请求，原告应承担由此产生的不利后果，其可就民间借贷法律关系另行主张其权利。综上，依照《中华人民共和民国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费5000元，由原告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上述期满的次日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 彪人民陪审员  赵小娟人民陪审员  梁慧敏二〇一五年十月二十九日书 记 员  赵福星附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。