山东省蓬莱市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓬民初字第43号
原告唐素梅，女，1968年8月15日出生，汉族，住蓬莱市
委托代理人王立文，蓬莱市潮水法律服务所法律工作者。
被告蓬莱华和木业有限公司，驻蓬莱市南王工业园珠江路3号。
法定代表人邹峰，任经理。
委托代理人陈冬媛，山东蓬祥律师事务所律师。
原告唐素梅与被告蓬莱华和木业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐素梅及委托代理人王立文，被告委托代理人陈冬媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2003年签订售房合同，原告购买被告位于蓬莱市南关路的房屋，按照合同的约定，原告已付房款286720元，但被告至今也未给原告办理产权证，被告的行为已构成违约，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求判令被告协助原告办理房屋产权证书并承担逾期办理房屋产权证书的违约金，从2008年1月14日起以房款286720元为基数，按每日万分之二点一计算到实际办证之日（计算到2014年4月30日为136438元）。
被告辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：原告没有缴纳土地出让金及其他费用，在原告交清相关费用的情况下被告可以协助原告办理产权证。原被告签订的售房合同第三条约定，将房款及其他费用交清后，被告负责办理产权证，如需办理土地使用证，费用由原告另行缴纳。被告代政府及有关部门收取的各项税费，售房后如有调整，则原告应该根据政府规定增补各种费用，否则不予办理产权证。本案立案案由定为商品房销售合同纠纷错误，应是房屋买卖合同纠纷，被告并非房地产开发企业，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用主体是房地产开发企业，原告依该解释要求被告承担逾期办证违约责任适用法律错误，其关于违约金的诉请没有法律依据，另原告起诉前也从未向被告主张过逾期办证违约金，其诉请已超过法律规定的诉讼时效。
经审理查明，2003年7月23日，原被告签订售房合同，原告（乙方）购买被告（甲方）位于蓬莱市南关路76号的门市房一套十七号。合同约定：一、房屋建筑面积为98.88平方米，室内设施包括水、电设施，防盗门设施等，一楼，二楼按每平方米2800元计算，共计房款276864元。二、双方签订合同时乙方付购房定金200000元，7月31日交30000元，余款办证交齐。三、乙方将购房款及其他费用全部付清后，甲方办责办理产权手续。其他费用是：1、产权手续费／元、交易费／元。2、闭路电视费／元。3、契税8305.9元。4、工本费45元。5、物业管理费15.6元／平方米＊98.88平方米＝1542.5元。6、自来水增容费300元／方＊6方＝1800元。累计乙方应付房款和各项费用总额是288557.4元。乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。甲方代政府及有关部门收取的各项税费，售房后，如有调整时，乙方应根据政府有关部门文件规定标准，增补各种费用，否则甲方不予办理产权证……。以上合同内容中数额均为手写，其余系打印字体。原告提交的合同下方另有手写附款，内容为：已交20万元，还有叁万元2003.7.31前交，剩余款办房产证后交齐。2003.7.23.
蓬莱市开发建筑工程有限公司收取了房款286720元，具体为2003年7月23日原告交房款200000元、2003年7月28日交30000元、2008年1月14日交56720元，收据均加盖了蓬莱市开建筑工程有限公司财务专用章，其中2008年1月14日收据上注明：房款交齐，过户手续费自费。庭审中被告称因为涉诉的楼房由蓬莱市开发建筑工程有限公司施工承建，被告将售房合同盖印后交由该公司，由该公司代为出卖房产，收取房款抵顶工程款。
被告对售房合同以及收款收据的真实性无异议，但认为按照2008年1月14日收款收据上注明的内容，原告只交清了房款，并没有交纳过户手续费，也没有交纳合同第三条约定的其他费用。原告认为过户手续费是指工本费260元，原告对此同意交纳。
被告称涉诉房屋现已具备分户过户的条件。楼房大约于2000年开始动工建设，当时为划拨用地建办公楼，2002年建成了综合楼，一二层为门市，三至七层为小公寓。2003年12月交纳了国有土地出让金，土地性质转成商业用地。2008年办理了综合楼整体的土地使用证。综合楼的两端边户一至三层各办理了一个房产证，中间部分，一二楼的门市办理了一个房产证，上层小公寓也分层办理了房产证。（诉争房屋属于一二层中间部分门市房。）被告提供了2003年12月缴纳国有土地使用权出让金登记单（交款通知单）复印件，缴款单位为被告，出让项目为综合楼，出让面积2717平方米。土地出让金总价款为3260400元。提供蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件，使用权面积为1205.13平方米，使用人为被告。提供房产证（1－2层）复印件，所有人为被告，填发日期为2008年1月。
被告又提供了其于2013年12月3日，向原告送达过的一份通知，内容为：唐素梅，你所购买的蓬莱华和木业有限公司南关路76号综合楼门市房，现准备统一办理房产手续，因你尚欠公司房款0元、土地出让金57122.82元、办证契税8601.6元、工本费10元、物管基金1720.32元、自来水增容费1800元、交易手续费819.2元、登记费550元、其它0元，以上合计70623.94元。请你在接到该通知后20天内到蓬莱市粮食局财审科交纳，过期视为放弃办理，一切后果自负。
原告认可收到了该通知，但不认可被告所列的交款内容。原告认为：其已经缴纳了售房合同第三条中列明的其他费用，被告通知要求交纳的这几项费用是重复收取；被告催要的土地出让金不应该由原告承担，按照规定，土地出让金应当由房地产开发商承担，买房时被告并没有提出需要交纳土地出让金；房款和相关办证费用一共交纳286720元，之所以与合同约定的288557.4元不相符是因为物管费用计算错误，该费用已经由蓬莱市开发建筑工程有限公司改了过来，所以按照合同的约定已经交付了全部费用；如果因办证测绘房屋面积有变化，对于房屋差价以及契税愿意多退少补。对于原告交款情况，本院调查了代被告出卖房产的蓬莱市开发建筑工程有限公司，该公司对原告交款情况作如下说明：唐素梅的房屋在出售时暂定面积是98.88平方米，后来办理房屋分层产权证时经过测量，面积变更为102.4平方，乘以合同单价房款计286720元，公司收取了全额款项，所以收据上注明“房款交齐，过户手续费自费”，并不包括契税。原告对上述调查内容并无异议，被告认为按照调查情况原告并未交清相关契税，原告应当交纳相关费用以及土地出让金。
被告认为原告在起诉前从未主张过逾期办证违约金，该请求已过诉讼时效。原告认为合同到现在也没有履行完毕，违约金应该计算到何时不确定，该持续行为未过时效。原告未就其诉前曾主张过逾期办证违约金举证。
上述事实，有原告提交的购房合同及收据、当事人陈述、庭审笔录、调查笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，原、被告双方在签订合同之时虽未完备房屋及土地的相关合法手续，但起诉前已补办完毕，其售房合同应按有效合同处理，考虑被告并非有资质的房产开发企业，其纠纷可参照一般房屋买卖纠纷处理。被告作为房屋出卖人负有协助原告办理房屋产权过户的义务。关于本案被告抗辩原告应先缴纳土地出让金及其他费用后再办证的问题，本院认为，对于其他费用的给付，合同第三条中对此列有明细，应由原告负担，在办证过程中如费用有增减，可根据实际情况核算增减款项。关于被告抗辩的土地出让金的问题，即使按合同“……乙方将各项费用及欠交的房款全部交清后，甲方给予办理产权手续。如需办理土地使用证，费用由乙方另行交纳。”的约定，也并没有明确土地出让金的给付是办房产证的前提，办理土地使用证确也存在办证费用，但与土地出让金并非同一概念。另外，被告提交的土地出让金交费通知单上出让面积2717平方米，而蓬国用2008第0001号土地使用权证复印件中记载的使用权面积为1205.13平方米，土地出让金数额并非被告主张的简单分摊计算即可确定。综上，本院认为被告抗辩不成立，被告应协助原告办理房屋产权证书，向房产登记部门提交房屋过户的完备资料，原告请求判令被告协助办理产权证书，应予支持。
关于原告请求逾期办证违约金的问题，一是合同并未明确房屋交付时间和办证的具体时间，无从认定逾期的事实；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，指出“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案被告不适用，即使按原告主张的该解释第十八条规定的“自合同订立之日起90日”作为办证时限计算，则2003年7月交房，2003年10月即为办证最后时间，诉讼时效自此计算，也已超过两年诉讼时效规定。故对原告逾期办证违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告蓬莱华和木业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告唐素梅办理房屋产权过户手续。
二、驳回原告唐素梅对于逾期办证违约金的诉讼请求。
案件受理3029元，由被告负担50元，原告负担2979元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王莉敏
审 判 员 王 琪
代理审判员 李素云
二〇一四年十月三十日
书 记 员 王 伟