江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第00301号
原告蔡军，男，汉族。
委托代理人蔡中东（特别授权），盐城市经济开发区步凤法律服务所法律工作者。
被告江苏省大丰港置业有限公司，住所地盐城市大丰区大丰港经济开发区海融广场西侧。
法定代表人束剑锋，该公司董事长。
委托代理人吴跃兵（特别授权），盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。
第三人山东亨得利精益钟表眼镜有限公司，住所地山东省济南市市中区经二楼224号。
法定代表人李荣，该公司董事长。
委托代理人肖友良（特别授权），江苏道远律师事务所律师。
原告蔡军诉被告江苏省大丰港置业有限公司（以下简称大丰港置业公司）、第三人山东亨得利精益钟表眼镜有限公司（以下简称亨得利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，于2014年5月12日作出（2014）大港民初字第0060号民事判决，被告大丰港置业公司不服判决提起上诉。2014年11月26日，江苏省盐城市中级人民法院裁定撤销原判，发回本院重审。2015年1月14日本院立案受理后，依法由审判员黄杰担任审判长，与人民陪审员焦长贵、计杨组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡军及其委托代理人蔡中东，被告大丰港置业公司的委托代理人吴跃兵，第三人亨得利公司的委托代理人肖友良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡军诉称，2012年7月15日，我以785350元的价格购买了被告大丰港置业公司开发的位于大丰港人才公寓C5幢506、606、606阁房屋，双方签订了商品房买卖合同，约定于2013年1月30日交房。时至今日，被告仍未交房。现请求法院判令被告立即交付位于大丰港人才公寓C5幢506、606、606阁房屋，办理产权登记手续，并承担违约金20000元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告大丰港置业公司辩称，原被告之间不存在真实的商品房买卖事实，而是典型的以房抵债行为。该合同是身为亨得利公司负责人之一的李海卫向案外人李建华借款后应李建华的要求订立的虚假合同，目的是为借款提供反担保。原告蔡军在大丰港也无真实购房需求，做法与常理不符，原告事实上也并未向被告支付房款，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人山东亨得利精益钟表眼镜有限公司述称，原告所诉不属实，原告与被告大丰港置业公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实为李海卫向李建华借款提供的担保，且本案的房屋买卖与第三人无关。
经审理查明，2012年7月15日，原告蔡军在案外人李建华的带领参与以及李海卫的协助下与被告大丰港置业公司签订合同编号为0943896720120715的商品房买卖合同一份，其中载明：第三条，买受人所购商品房的基本情况：位于大丰市大丰港海港新城区辰星路东侧、花田路南侧人才公寓第C5幢5层506室，建筑面积共109.97平方米；第6层606号房，建筑面积为109.97平方米；阁楼层606号阁，建筑面积为49.06平方米。第四条，计价方式与价款：第5层506号房，商品房为3500元／平方米；第6层606号房，商品房单价为2950元／平方米；阁楼层606阁号房，商品房单价为1550元／平方米，房款合计785350元。第六条，付款方式及期限：买受人于2012年7月15日一次性缴清购房款。第八条，出卖人应当在2013年1月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。该合同上盖有“江苏省大丰港置业有限公司”印章，原告蔡军亦在其上签名。次日，亨得利公司负责人李海卫指示该公司职员秦某向原告开具收款收据，该收据载明：“缴款单位蔡军，收款方式现金，人民币柒拾捌万伍仟叁佰伍拾元整￥785350元，收款事由C5幢506室、606室购房款，2012年7月16日，经手人秦某”。该收据加盖了“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”印章，
原告蔡军与被告大丰港置业公司对于双方于2012年7月15日签订合同编号为0943896720120715的商品房买卖合同的事实以及亨得利公司负责人李海卫指示该公司职员秦某向原告开具收款收据，并加盖了“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”公章的事实均无异议。原告蔡军与被告大丰港置业公司之间对于是否存在真实的房屋买卖关系存在异议。
原告蔡军对此陈述并举证如下：原告蔡军于2014年3月13日在本院大丰港法庭开庭审理蔡军诉大丰港置业公司商品房销售合同纠纷一案庭审过程中陈述，当时买房的时候不清楚多少钱一个平方，买两套房子具体的房型以及朝向均记不得，房款78万元是我本人带现金到售楼部。原告蔡军于2015年4月24日本案庭审过程中陈述，我系步凤中学后勤合同工，每月工资包含加班费在内合计3400元左右。在大丰港买房是考虑到儿子以后在大丰港上班，本来打算买一套房子，后来考虑到两套较为便宜便购买两套，每平方米多少钱也没有计算。李建华带我一起去看房。购房款中有45万元是我以前借给李建华贩棉花，我与李建华之间借款没有借条，李建华在去大丰港前一天去银行取了45万元现金给我。我又跟李建华借了30万元，签合同当天，李建华从银行取了30万元给我，还有3、4万元现金自己带过去的，购房款是装在缝纫机缝制的放面的袋子里带到大丰港的。
被告大丰港置业公司对此陈述并举证：购房款收据上“江苏省大丰港置业有限公司工程二部”印章并非我公司印章，我公司从未刻制过该印章也并未授权相关单位和个人使用该章，并在最高人民法院报和盐阜大众报发表声明。同时提交秦某证言即秦某本人是根据李海卫的要求出具收据，秦某本人并未收到过原告或者其他人员给付的本案讼争房屋的购房款。提交李海卫的谈话笔录，以证实房屋买卖合同系李海卫向李建华借款提供的担保，并不存在真实的房屋买卖合同。提交李建华与李海卫于2013年2月4日、2014年5月25日期间的通话录音以证实本案讼争的房屋系李海卫向李建华借款45万元，李建华要求用本案讼争的房屋作担保，并将讼争房屋备案登记在原告蔡军名下。
本院及盐城市中级人民法院在审理过程中对于原、被告双方的争议向李海卫、李建华、秦某进行了调查，李海卫于2014年9月26日在盐城市中级人民法院开庭审理上诉人大丰港置业公司诉蔡军房屋买卖合同纠纷一案时作为证人出庭作证，并陈述：蔡军与大丰港置业公司之间签订的房屋买卖合同系为李建华与我之间的借款提供的担保，我向李建华借款45万元，李建华要求用两套房子做抵押并登记在蔡军的名下，用房子的实际销售价78万元为借款45万元进行担保。李海卫当庭提供与李建华的录音，以证实其共欠李建华本金125万元，利息82万元，共有八套房子抵押在李建华处，包括其中以蔡军名义登记的两套房子，蔡军并未实际将购房款78万元交付给李海卫，秦某出具的房款收据都是在我的要求之下开具的，工程二部的印章是我向工程部借用的。
李建华于2014年3月13日在本院大丰港法庭开庭审理蔡军诉大丰港置业公司商品房销售合同纠纷一案庭审过程中作为证人出庭作证时称：本来打算买一套房，所以从盐城取了45万元，后来准备买两套房子，再从大丰信用社取款30万元，装在6＋1酒店的白色布袋子里，我和蔡军一起带过去的。蔡军购房是放着等房屋升值的。
李建华于2015年9月13日接受本院调查时称：“李海卫前前后后共向我借款225万元，蔡军和我是姨弟兄，我就介绍蔡军和周相春去买房，蔡军买两套房屋是因为蔡军本人要一套，蔡军的叔叔也要买一套，因为蔡军的儿子后来在盐城工作房子一直没有拿。我欠蔡军45万元，从盐城的几个银行里提取现金50多万元，一起放在盐城工学院门口6＋1宾馆里面的白布袋子里带到大丰港交房款签合同，当天我、祁璐、蔡军、李海卫都在场，但是因公章不在家便通知我们第二天带现金去交房款，所以我又取了30万元，我个人带了75万元直接交给秦某。”而蔡军本人对此则陈述“购房款是第一天李建华将45万元还给蔡军，后第二天李建华取了30万元，还有自己的2、3万元装在缝纫机缝制的白色布袋子里一起带到大丰港，购房意图是儿子要到大丰港工作所以来房”。
秦某于2014年3月13日在本院大丰港法庭审理蔡军诉大丰港置业公司房屋买卖合同案件庭审过程中作为证人出庭作证，陈述：自己所经手开具的购房款收据是受李海卫的指派开具，开具发票时并未实际收到该购房款。
另查，2011年5月31日，大丰港置业公司（甲方）与亨得利公司（乙方）签订合作协议，约定：甲方将位于大丰港区花园路南侧、海港路东侧、辰辉路西侧、南依复河范围内开发的人才公寓CA-C12、D01、D04号楼共11幢及配套设施委托乙方并以甲方的名义进行投资、开发建设及销售，并承担所有的费用及责任。李海卫为亨得利公司的负责人之一。亨得利公司一直以被告大丰港置业公司的名义对外销售位于人才公寓包括C5幢房屋在内的部分商品房，与买受人签订商品房买卖合同，所签合同均已备案。李海卫为投资建设该项目多次向案外人李建华借款。李建华银行账户显示，2012年7月14日至16日期间有不少于75万元的现金支出。原、被告双方为房屋买卖事宜形成纠纷，原告蔡军遂于2014年2月13日向本院提起诉讼，本院于2014年5月12日作出（2014）大港民初字第0060号民事判决书，判决被告大丰港置业公司向原告蔡军交付位于大丰港海港新城区辰星路东侧、花田路南侧人才公寓C5幢506、606、606阁号房屋，并办理该房屋产权登记手续，于本判决生效后一个月内履行完毕；被告大丰港置业公司向原告蔡军支付违约金20000元，于本判决生效后一个月内履行完毕。被告大丰港置业公司不服该判决，于2014年11月5日提起上诉。盐城市中级人民法院于2014年11月26日作出（2014）盐民终字第2511号民事裁定书，裁定：一、撤销大丰市人民法院（2014）大港民初字第0060号民事判决书；二、发回大丰市人民法院重审。
上述事实，有双方当事人陈述，商品房买卖合同，收款收据，李建华银行对账单，以及本院（2014）大港民初字第0060号民事判决书及庭审笔录和江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第2511号民事裁定书及庭审笔录、证人证言、录音资料等证据在卷证实。
本院认为，房屋买卖合同需双方当事人对房屋买卖具有真实的意思表示。本案的争议焦点为原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系。首先，从蔡军本人庭审中的陈述来看，蔡军本人对所购房屋的房型、房价均不清楚，李建华在接受法庭调查时关于买房的意图、购房款的组成、交付与蔡军在庭审过程中的陈述存在多处不一致，且对于所购两套房款为785350元房屋户型、房价、面积、购买意图等均不清楚，显然不符合常理。其次，李建华自认与亨得利公司及李海卫之间存在数百万元的借贷关系，且原告也自认在与亨得利公司及李海卫签订商品房买卖合同过程中，所有的款项均由李建华筹集并办理相关手续。能够认定，整个合同的炮制过程均是李建华一手操控办理的，原告并无现金交付的事实。证人秦某的证言亦证明原告虽然签订了合同，秦某受李海卫指使为原告及李建华开具了收据，但并未实际缴款。李建华与李海卫的电话录音也证实了李海卫到庭所证的该商品房买卖合同实为李建华与李海卫之间的借款45万元提供的担保的事实。再次，本案追加亨得利公司为第三人后，第三人亨得利公司亦陈述原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，实为李海卫向李建华借款提供的担保。上述各证据相互验证，应认定原、被告之间签订的商品房买卖合同实为李海卫向李建华借款提供的担保。由于双方签订的合同的真实目的只是将房屋作为借款的担保，房屋买卖合同的履行只是将来实现债权的担保方式，双方的真实意思在于民间借贷。因此，案件的性质仍应是民间借贷而非房屋买卖纠纷；同时，房屋买卖合同本质上系借款人与出借人在债务履行期届满前变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，违反了相关法律的强制性规定，应为无效合同。且原告本身并未实际交付房款，故被告不存在返还房款或交付房屋的义务。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告蔡军的诉讼请求。
案件受理费12254元，由原告蔡军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 黄 杰
人民陪审员 焦长贵
人民陪审员 计 杨
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 胥 谨
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。