河南省西峡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1323民初238号
原告：中建七局第四建筑有限公司。住所地：陕西省西安市。
法定代表人：李俊杰，该公司总经理。
委托代理人：郝太明，该公司员工。
委托代理人：孙佳，河南宛龙律师事务所律师。
被告：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所地：河南省西峡县。
法定代表人：贾文杰，该公司董事长。
委托代理人：喻银根，河南龙城律师事务所律师。
第三人：杜润东，男，汉族，生于1970年1月5日，住河南省西峡县。
委托代理人：马建红，河南龙城律师事务所律师。
第三人：河南省龙杰置业有限公司。住所地：郑州市金水区。现住所地：西峡县。
法定代表人：葛红艳，公司总经理。
委托代理人：喻银根，河南龙城律师事务所律师。
原告中建七局第四建筑有限公司（以下简称中建七局四公司）诉被告西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港商贸城公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，经审理于2016年6月21日作出（2015）西民二初字第902号民事判决，原告中建七局第四建筑有限公司不服，提起上诉，南阳市中级人民法院经审理认为，原判认定部分事实不清，于2016年11月23日作出（2016）豫13民终2787号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。该案发还后，本院于2017年1月9日立案，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中建七局第四建筑有限公司委托代理人孙佳、郝太明，被告西峡县龙港旅游商贸城有限公司委托代理人喻银根、被告河南省龙杰置业有限公司委托代理人喻银根、第三人杜润东委托代理人马建红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中建七局四公司诉称：2008年5月15日，原告与被告龙港商贸城公司签订中国西峡龙港旅游商贸城第二标段建设工程施工合同，原告按按合同约定完成该工程建设任务，目前该工程已验收合格。被告认可欠付原告工程价款数额，但原告多次催要，被告至今未予支付。故请求判令：1.要求被告支付工程欠款14331424.74元（36904931.58元×110%＋172700元－26436700元），其中3%的质保金于一年保修期满后支付；2.要求被告赔付自2015年11月16日工程交工之日起至欠款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.要求确认原告对承建被告的西峡龙港旅游商贸城第二标段建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。另外，明确第三人龙杰公司应对工程款负连带清偿责任。
原告为支持其主张向本院提交如下证据：1.建设施工合同一份，证明原被告之间存在建设施工关系，依据该合同不存在让利10%；2、竣工验收材料（包括竣工移交确认书、竣工申请报告、竣工验收自评报告、南阳市建筑工程竣工验收报告、工程竣工移交证书房屋使用说明书、工程质量保修书和建设单位工程质量验收报告），证明工程已经完工并办理了竣工手续；3.公证书一份，证明工程竣工之后为了保证被告顺利支付工程款项，其将西峡印象公馆北楼第五层、第六层进行抵押，且抵押部分无争议事实存在；4.工程竣工结算审计报告一份，报告中按照36904931.58元+172700元进行结算，被告认可支付的数额为26436700元。5、原一审判决书，证明龙港公司与龙杰公司有联系，应承担连带责任。
被告龙港商贸城公司辩称：1.原被告双方未对工程进行验收；2.原告方在未对整个工程完成全部施工的情况下撤走施工人员，单方终止合同，遗留有部分工程没有建设完毕。遗留工程主要是部分公共楼梯、东边的台阶、建筑垃圾未清理、地下室入口坡道未完工、公共部分第三层卫生间未完成、公共部分的地坪未清理也未做找平层、公共部分水电井未清理也未做找平层。由于原告未按照合同要求完成施工任务，我方不同意支付工程款。3.原告没有优先受偿权，依据双方合同的约定，原告应于2015年3月31日前完成工程施工，依据最高人民法院的司法解释，优先受偿权应于工程竣工后6个月内提出，原告要求的优先受偿权超出法定期限，不受法律保护。4.原被告双方协议约定扣点不违反法律规定，工程价款应当按照约定扣除10%的优惠。5.保修金用应当扣减，保修金是对质量问题维修的保证，如果在质保期内发生质量问题是要扣减的，这是一个不确定金额，所以在质量保修期满后才能支付，原告现在提出此诉请，被告不同意支付。
第三人杜润东述称：龙杰置业公司是依法成立的房地产开发企业，于2011年5月19日取得了西峡县房产管理机关颁发的商品房预售许可证。2015年8月26日，第三人杜润东向龙杰置业公司付款1340万元，购买了西峡印象公馆B楼的第4层、第5层、第6层、第7层其中48套房屋，且同龙杰置业公司签订了48份商品房买卖合同。原告申请人民法院查封了第三人杜润东购买的房屋。故请求：1.解除对第三人杜润东购买的第5层、第6层、第7层34套房屋的查封；2.要求依法确认原告对第三人杜润东购买的48套商品房不享有优先受偿权。
第三人杜润东为支持其主张向本院提交如下证据：1.商品房预售许可证，证明龙杰置业公司依法取得房屋预售许可；2.商品房买卖合同（共48份）及第一份合同的收款收据；3.银行转账凭证五份和收条四张，证明第三人杜润东支付现金72万元后，又通过银行转账的方式支付龙杰置业公司房款1340万元，其中优惠了60981元，故实际房款为1346.0981万元。
第三人龙杰置业公司述称：龙杰置业公司对原告申请查封龙杰置业公司的房产提出异议，龙杰置业公司未与原告签订合同，没有义务支付合同款。
第三人龙杰置业公司未向本院提交证据。
经审理查明：2008年5月15日，原告中建七局四公司与被告龙港商贸城公司签订“中国西峡龙港旅游商贸城第二标段”建设工程施工合同。合同约定：保修金额为工程总造价的3%；竣工之日起满一年时，保修金退还按保修项目的造价比例经被告龙港商贸城公司审定后支付，其余的保修金待屋面保修期满时无质量问题后一次性退还；屋面防水及其它防水工程的保修期限为五年。
2010年9月6日，原告中建七局四公司与被告龙港商贸城公司签订补充协议，原告中建七局四公司保证按工程竣工结算总价的10%优惠让利于被告龙港商贸城公司。
2014年12月16日，被告龙港商贸城公司给原告中建七局四公司出具证明，证明原告承建的西峡印象公馆（西峡龙港旅游商贸城第二标段）第5层、第6层房屋没有销售，也没有抵押。
2014年12月30日，原告中建七局四公司与被告龙港商贸城公司签订补充协议书，并经西峡县公证处公证，双方确认：原告中建七局四公司已完成的工程量约为3067万元（已让利10%），被告龙港商贸城公司按合同约定应支付工程款2607万元，截止协议签订时已支付2640万元；工程全部结束后总工程量约为3400万元（已让利10%），按合同约定工程审计结算后还应支付月700万元（付至总工程款的97%），下余3%为质保金；后期项目由原告先行垫资施工，后期垫资施工项目原告不再优惠让利；被告同意将原告承建的西峡印象公馆北楼的第5层、第6层两层房屋抵押给原告，若被告不能及时付清工程款，原告可以行使抵押物权，并追加逾期双倍利息。
2015年11月16日，原被告签订西峡龙港旅游商贸城第二标段工程竣工移交确认书，确认：工程于2015年8月11日交工验收，于2015年11月16日交付业主占有使用；因被告分包项目迟迟不能完工，致使原告工期延误，工期延误与原告无关；原告于2015年11月16日工程移交给被告，约定竣工结算于2015年12月10日核对完毕。
2015年12月10日，河南中基工程管理有限公司受原被告的委托对工程进行竣工结算审计，审定工程造价为36904931.58元（本造价已扣除合同约定优惠率）；本工程需另计原告消防配管费用172700元；原被告在建设项目竣工结算审计定案表上签章确认。庭审中，原被告双方确认被告已付原告工程款26436700元。
另查：1.2010年11月2日，第三人龙杰置业公司成立，被告龙港商贸城公司将西峡龙港旅游商贸城项目移交给龙杰置业公司。2011年5月19日，西峡县房产管理局给第三人龙杰置业公司颁发商品房预售许可证，准予第三人龙杰置业公司对龙港商贸城?印象公馆的商品房公开预售。
被告龙港商贸城公司的法定代表人贾文杰系第三人龙杰置业公司的法定代表人葛红艳的丈夫。2015年6月8日，第三人杜润东与第三人龙杰置业公司分别签订了48份商品房买卖合同，杜润东以1346.0981万元价款购买龙杰置业公司48套商品房,房号分别为：B401、B402、B403、B404、B405、B406、B407、B408、B409、B410、B411、B412、B413、B414、B415、B501、B502、B503、B504、B505、B506、B507、B511、B512、B513、B515、B602、B603、B604、B605、B606、B607、B611、B612、B613、B615、B702、B703、B704、B705、B706、B707、B709、B710、B711、B712、B713、B715。（包括四、五、六、七层）杜润东支付龙杰置业公司现金72万元，通过银行转账的方式向龙杰置业公司指定的贾文杰银行账户转款1268万元，共计支付房款1340万元，龙杰置业公司给杜润东出具房款收据，龙杰置业公司优惠杜润东6.0981万元房款。（除被告龙港商贸城公司销售给杜润东德房屋之外，对其他客户亦存在销售行为。）
龙杰公司与龙港公司的法定代表人贾文杰和葛红艳是夫妻关系，龙杰公司的股份构成是龙港公司和贾文杰共同出资，2011年两个公司签订的联建意向书中约定有利益共享、风险共担的内容。
本院认为:原被告签订的建设工程施工合同及补充协议不违反法律、行政法规强制性规定为有效合同。工程结束后，原被告双方委托审计机构对工程价款进行了结算审计，审定工程造价为36904931.58元（已扣除合同约定优惠率），另计消防配管费用172700元（未扣除优惠率），故工程总造价为37077631.58元。根据合同约定扣除3%的质保金，被告应支付原告工程款35965302.63元。被告已付原告工程款26436700元，还应支付原告工程款9528602.63元。被告逾期支付工程款构成违约，应当自2015年11月16日起按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率支付利息。被告龙杰与龙港公司存在房屋建设中的合作合伙关系，故龙杰公司应对龙港公司所欠工程款负连带清偿责任。
原告认为，补充协议的优惠条款实质上构成对招标合同价款的变更，该变更违反了招投标法的相关规定，故优惠条款是无效的。对此，本院认为，工程价款的审计结果经过了原被告的签证和确认，公允地反映了工程造价的实际情况；工程竣工结算结果是原被告双方对各自权利义务的确认，原告对其工程价款权利的处分不违反法律、行政法规强制性规定，工程价款优惠是正常的商业行为。故本院对工程价款的审计结果予以认定；原告要求增补已扣除的优惠价款，本院不予支持。原告诉请3%的工程质保金在一年质保期届满后支付。被告辩称质保金应在质保期届满后，根据是否需要扣除保修费用确定给付金额。对此本院认为，根据合同约定，质保金的给付不仅是附期限的法律行为，而且是附条件的法律行为，只有质保期届满，没有需要扣除的保修费用的情况下，才能全额支付；是否需要扣除保修费用现在尚无法确定。故原告诉请判令被告在一年质保期届满后支付原告3%的质保金，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，发包人逾期支付工程款的，承包人的工程款就该建设工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，且该优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，承包人的优先受偿权有以下限制：1.消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；2.建筑工程价款不包括承包人因发包人违约所造成的损失；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起起算。由于被告的原因造成原告竣工时间延误，因此应自建设工程竣工之日起计算优先权的行使期限，而不是从合同约定的工程竣工之日起计算。2015年11月16日，工程竣工交付被告，从该日起算，原告行使优先权的期限不超出六个月。原告仅就到期的工程款享有优先受偿权，对未到期的质保金及被告违约所造成的利息损失，原告均不享有优先受偿权。
2011年5月19日，西峡县房产管理局给第三人龙杰置业公司颁发商品房预售许可证，准予第三人龙杰置业公司对龙港商贸城?印象公馆的商品房公开预售。第三人杜润东基于该商品房预售许可证向第三人龙杰置业公司购买了48套商品房，并支付了全部房款。根据上述批复，原告的优先受偿权不能对抗第三人杜润东。
根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
被告西峡龙港旅游商贸城有限公司于判决生效后十日内偿付原告中建七局第四建筑有限公司工程款9528602.63元，并自2015年11月16日起按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率支付利息至欠款付清之日止。被告河南省龙杰置业有限公司对上述款项负连带清偿责任。
二、驳回原告中建七局第四建筑有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费107789元，保全费5000元，合计112789元，原告中建七局第四建筑有限公司负担37799元，被告西峡龙港旅游商贸城有限公司负担74990元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审 判 长 胡兴伟
审 判 员 黄 蒙
人民陪审员 李 洁
二〇一七年九月一日
书 记 员 王娅斌