长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3163号
原告：ＸＸ，住长春市南关区。
委托代理人：李晓雨，吉林全策律师事务所律师。
被告：张巍，住长春市南关区。
被告：王曼丽，住长春市南关区。
被告：南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店，住所长春市南关区东岭北街自由小区**栋****室。
经营者：王曼丽。
三被告委托代理人：杜洪硕，吉林良智律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告张巍、王曼丽、南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告ＸＸ及其委托代理人李晓雨，被告张巍及三被告的委托代理人杜洪硕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称：原告与被告张巍、王曼丽于2011年5月10日签订了《房屋租赁合同》，约定二被告承租原告所有的位于长春市东岭北街自由花园小区15栋1520单元B室的门市房，作为开饭店使用，租期五年，自2011年7月10日至2016年7月10日，年租金14万元，实行上打租，每年6月10日前预交下一年租金，一切费用都由被告负责，同时约定合同终止或解除时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，不得损坏。合同生效后，二被告在上述房屋内经营南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店。由于被告张巍、王曼丽到期拖欠2016年度房屋租金，双方遂于2015年7月18日签订《补充协议》一份，将原租赁期间变更至2015年9月9日到期，如到期二被告出兑或继续承租，年租金不低于16万；如到期二被告没有出兑，则二被告承诺于2015年9月10日主动腾退房屋，屋内设施无偿留给甲方，如违反承诺，除赔偿房屋租金外，每迟一天按每日600元标准承担违约金。现双方的租赁关系已经终止，被告承诺的腾退房屋期限已过。经原告多次催告仍拒绝腾退房屋，且拖欠房屋物业费，已严重违约并侵犯了原告的财产权益。为保护原告的合法民事权益，故诉至法院，请求法院判决被告张巍、王曼丽及其经营的南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店立即腾退原告所有的房屋并将室内装修保存完好；判令被告张巍、王曼丽支付非法占有原告房屋期间的租金及违约金（自2015年9月10日起计算至实际腾退房屋之日止，租金按年16万元，违约金按每日600元标准支付）；判令被告张巍、王曼丽支付租赁期内及非法占有原告房屋期间的拖欠的物业费（截止2015年9月30日为9292.50元，以腾房时实际发生的数额为准）；诉讼费由三被告承担。
被告张巍、王曼丽、南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店辩称：三被告无任何违约行为，因此请求驳回原告的诉讼请求，由于被告租赁该房屋无需交纳物业费，因此不同意支付物业费。原告主张的诉讼请求是基于合同生效，但是，原告无法证明其租赁该房屋是合法行为，即原、被告间的合同效力无法确定，在该前提下，原告的诉讼无法支持。
经审理查明：被告张巍、王曼丽系夫妻关系。2011年5月10日，原告（甲方）与被告张巍、王曼丽（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方将坐落在长春市东岭北街自由花园小区15栋1520单元B室建筑面积约295平方米的自有门市房出租给乙方使用并收取本合同约定的租金。该房屋租赁期限为五年，租期从2011年7月10日到2016年7月10日；乙方承诺，租赁该房屋作为开饭店使用，并不转租、分租、转借、联营或从事非法活动，否则，后果由乙方承担；租金及支付方式，第一年房租金为人民币壹拾肆万元整（税后），分两次支付，第一次付款日期为2011年5月10日（人民币柒万元整），第二次付款为2011年11月10日（人民币柒万元整），2011年5月10日至2011年7月10日为装修期免租金，第二年至第五年，房屋租金为人民币壹拾肆万元整（税后），一次付清；乙方以对年为一个支付周期，从2012年6月10日起，乙方每一年支付一次房租金；租金实行上打租，提前一个月预交下一年度租金，即每年6月10日前支付下一年租期的租金；租赁期间一切费用都由乙方负责；在房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：……逾期未交纳应由乙方交纳的各项费用或拖欠房租；乙方交还甲方房屋应保持房屋及基础设施、设备的完好状态，不得影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置；合同终止或解除乙方交付房屋时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，不得损坏”。2015年7月18日，原告与被告张巍、王曼丽签订《补充协议》一份，协议约定：“乙方（张巍、王曼丽）在2011年5月10日承租了东岭北街自由花园小区15栋1520单元B室约295平方米甲方（ＸＸ）的门市，因2015年6月10日没有交下一年度租金，现申请交给甲方2个月房租人民币贰万伍仟元整租期从2015年7月10日到2015年9月9日，乙方出兑或继续承租时租金价格不能低于年人民币壹拾陆万元整（￥160000元/年），乙方如到期房屋没有出兑，乙方现承诺2015年9月10日主动倒出该门市，屋内所有设施物品（保证不毁坏）无偿留给甲方。如违反承诺，乙方除赔偿房屋租金外每迟一天按每日600元的标准承担违约金”。另查，长春市发达物业服务有限公司于2015年10月13日出具王大勺饭店欠缴物业公司物业费合计21427.20元。再查，被告南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店的经营者系被告王曼丽。
本院认为，原告与被告张巍、王曼丽于2011年5月10日、2015年7月18日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已按合同约定向被告提供其所出租的房屋，但被告未按合同约定全额支付房租，亦未按《补充协议》承诺时间倒出该门市。故原告要求被告腾退房屋、支付占有房屋期间的租金及占有房屋期间拖欠的物业费的请求，应予以支持。按照《补充协议》约定，被告应承担违约责任，但原告主张的每日600元的违约金过高，该违约金为协议约定的惩罚性违约责任，根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告的实际损失应为被告所拖欠费用的同期银行贷款利息，故被告约定的违约金标准可以适当调整为拖欠费用至实际给付之日止所发生的同期银行贷款基准利率1.3倍的利息。关于被告提出《补充协议》系在被迫的情况下签订一节，因无证据证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告张巍、王曼丽、南关区王大勺吉菜酒店东岭北街店于本判决生效后10日内腾退承租原告ＸＸ位于长春市东岭北街自由花园小区15栋1520单元B室的门市房，并将室内装修保存完好；
二、被告张巍、王曼丽于本判决生效后立即支付占有原告ＸＸ房屋期间的租金及违约金（租金自2015年9月10日起至实际腾退房屋之日止，租金按年16万元计算，违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍利息计算）；
三、被告张巍、王曼丽于本判决生效后立即支付租赁期内及占有原告ＸＸ房屋期间拖欠的物业费（截止2015年9月30日为9292.50元，以腾房时实际发生的数额为准）；
四、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由三被告承担（原告已垫付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 复
代理审判员 李德保
人民陪审员 孙晓晶
二〇一六年一月十八日
书 记 员 丁文怡