湖北省枣阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂枣阳民二初字第00267号
原告（反诉被告）杜成东。
委托代理人梁光付，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）刘红连。
委托代理人李运保，湖北鸣天律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）杜成东与被告（反诉原告）刘红连房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员谷中合独任审判，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，争议较大，转为普通程序，又公开开庭进行了审理。原告杜成东及委托代理人梁光付，被告刘红连的委托代理人李运保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜成东诉称：2010年11月10日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方（被告）将位于枣阳市熊集镇枣耿路陈发富北侧超市对面，北两间门面、一间卧室、一间卫生间合计132.5㎡以320000元的价格出售给乙方（原告），第一次乙方先付预付款100000元，第二次再付200000元，下欠20000元于被告手续办齐后付清。原告按合同约定支付了300000元购房款，被告拒不交付房屋，经原告了解所购买房屋无法办理房屋产权证，属欺诈行为，故请求：1、解除原、被告双方于2010年11月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还购房款300000元及利息（从起诉之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告支付违约金50000元；4、诉讼费由被告承担。
在案件审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为赔偿损失98400元，其中以100000元为本金按中国人民银行同期银行贷款利率8%自2010年11月10日至2012年3月10日计算利息；以300000元为本金按中国人民银行同期银行贷款利率8%自2012年3月11日至2015年6月17日计算利息。
被告刘红连辩称：原告主张解除合同的理由不成立，原告主张的诉讼时效已过期，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告刘红连诉称：2010年11月10日，杜成东经他人介绍与其协商签订《房屋买卖合同》，以320000元的价格购买其自建房屋（争议房屋）用于经营。合同约定了双方的权利义务，并明确约定不包办房产证。原告在签订合同当日即向反诉被告交付所售房屋，但反诉被告不按约定支付购房款，后以经营困难为由要求退还购房款，其行为给反诉原告造成严重经济损失，故请求反诉被告赔偿房屋占用费48627元（自2010年11月10日至2015年9月21日）以鉴定结论及实际返还房屋的时间为准。
反诉被告杜成东辩称：反诉原告诉状所称事实和理由不属实，合同中并未明确约定不包办房产证。反诉原告并未向其交付房屋。反诉原告不能为其办理房产证发生纠纷，所述其要求退房理由不属实。反诉原告请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
审理查明：2010年11月10日，甲方（出售方）刘宏年与乙方（购买方）杜成东双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于枣阳市熊集镇枣耿路陈发富北侧，超市对面北两间门面、一间卧室、一间卫生间合计132.5㎡，以320000元的价格出售给乙方，第一次乙方先付预付款100000元，第二次再付200000元，下欠20000元手续办齐后付清。2012年3月11日，刘宏年向杜成东出具收条，收到杜成东购房（枣耿路门面两间）款320000元，已付300000元下欠20000元。2015年6月19日，杜成东以争议房屋不能办理产权手续为由，向本院提起诉讼请求解决。
还查明，刘红连与刘宏年为同一人。刘红连作为出卖人没有成立房地产开发企业，其所承建出售给杜成东的房产，也未取得商品房预售许可证明。2012年3月10日中国人民银行同期同类基准贷款利率为6%。
本案在审理过程中，因刘红连作为出卖人未成立房地产开发企业，也未取得商品房预售许可证明。经法院释明后，原告杜成东将第一项诉讼请求变更为，要求确认合同无效。
以上事实有原，被告举证材料、法院核实材料及庭审笔录在卷可证实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，因刘红连作为出卖人未成立房地产开发企业，也未取得商品房预售许可证明，故刘红连与杜成东于2010年11月10日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；杜成东主张刘红连返还300000元购房款的请求，本院予以支持；杜成东主张利息损失98400元，其中以100000元为本金按同期银行贷款利率8%自2010年11月10日至2012年3月10日计算利息，以300000元为本金按同期银行贷款利率8%自2012年3月11日至2015年6月17日计算利息，因刘红连对在双方签订《房屋买卖合同》时（2010年11月10日），其收到杜成东100000元购房款不予认可，故本院根据杜成东的请求，按刘红连出具购房款收条日期（2012年3月11日）以本金300000元计算利息损失，按中国人民银行同期同类基准贷款利率6%计算至2015年6月17日止，即57994.52元。刘红连作为出卖人对合同无效存在主要过错责任，原告杜成东作为购买人对此也未予审查，合同无效存在次要过错责任，本院根据双方过错程度酌定双方所受损失由刘红连承担60%的责任，由杜成东40%的责任。刘红连辩称杜成东的主张已超过诉讼时效主张及杜成东主张违约金的请求，因与法律相悖，故本院均不予支持。
刘红连反诉请求杜成东赔偿房屋占用费48627元，因刘红连诉称在双方签订《房屋买卖合同》时就向杜成东交付了房屋，并要求按签订合同日期主张赔偿房屋占用费，杜成东不予认可，而刘红连对在双方签订《房屋买卖合同》时，其收到杜成东100000元购房款不予认可，且刘红连向杜成东出具购房款条据为2012年3月11日。另外，杜成东向本院提交2015年6月19日的照片，显示争议的房屋内存放有建筑所使用的材料，而刘红连系建筑争议房产的建筑者，且刘红连未向本院提交相关证据证实其向杜成东交付了房屋。显然刘红连的反诉诉称与常理和事实不符，故刘红连请求赔偿房屋占用费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、刘红连与杜成东于2010年11月10日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；
二、刘红连返还杜成东购房款300000元，于本判决生效后十日内付清；
三、刘红连赔偿杜成东利息损失34796.71元（57994.52元×60%），于本判决生效后十日内付清；
四、驳回杜成东其他诉讼请求；
五、驳回刘红连的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8026元，保全费1020元合计9046元，由刘红连负担7000元，杜成东负担2046元，反诉费508元由刘红连负担，均于本判决生效后五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。帐户XXX1338。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决后，视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知。
审判长 谷中合
审判员 李吉超
审判员 彭金宏
二〇一五年十二月八日
书记员 薛 璐