陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第01328号
原告许莉，女，汉族，1965年8月27日出生，，现住西安市高新区。
委托代理人高玉胜，男，汉族，1960年12月7日出生，现住西安市高新区，系原告丈夫。
被告陕西圣业房地产开发有限公司（以下简称圣业公司）。住所地：西安市新城区兴庆路**号。
法定代表人苏忠贵，系该公司总经理。
委托代理人杜玉涛，系该公司法律顾问。
委托代理人续鸿雁，女，汉族，1971年5月20日出生，陕西圣业房地产开发有限公司办公室职员，现住延安市宝塔区。
原告许莉与被告陕西圣业房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许莉诉称，2002年12月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告按原告所购商铺房款1159131.60元的10%，每年向原告分四个季度返租，即每季度返租金28978.29元（实际每季返租金27384.20元），租期5年。合同期满后（2008年9月30日）从2008年10月1日起，被告既不续签合同，又不按原合同季价28978.29元支付租金，还不交回房屋，而是自定租金季价9808.72元给原告支付。在多次交涉未果情况下，2011年6月1日原告起诉被告支付从2008年10月1日至2011年3月30日10个季度所差租金，法院曾审理此案并于2011年7月23日作出判决，判令被告支付所差租金175754.80元。被告不服上诉至延安市中级人民法院，2014年6月11日，延安中院作出终审判决书，驳回上诉，维持原判。2014年4月30日被告交回所租房屋，实际还拖欠2011年4月1日至2014年4月30日37个月房租差额236424.82元及2008年10月1日至2011年3月30日增加面积5.04平米的租金14968.80元。（增加面积5.04平米房款59875元于2005年4月7日已交圣业房地产开发有限公司，但被告给原告一直按原面积92.53平米的房款返租）。。根据我国法律规定，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期合同，应支付实际使用期限所差的房租。故诉至法院，请求依法判令被告支付原告2011年4月1日至2014年4月30日期间房屋租金差额236424.82元（面积97.57平米已扣税金）、违约金115913.16元及2008年10月1日至2011年3月30日10季度的面积补差租金14968.8元（原面积92.53平米，增5.04平米），共计367306.80元并负担诉讼费。
原告许莉为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：
证据一：房屋所有权证书。证明原告是该房屋的所有权人，对该房屋有完全所有的权利。
证据二：租赁合同和交房证明、发票。证明原、被告双方签订房屋租赁合同的时间及租期、年租金、违约金条款。2008年9月30日合同到期后双方未续签合同，被告到2014年4月29日才将房屋交还。在此期间双方应按原合同履行义务。
证据三：委托书名册、郭世峰证明。证明2008年合同到期后，原告委托业主维权小组多次与被告协商要求按原合同履行各自的义务。
证据四：打款凭证。证明合同到期后被告按每季度向原告支付租金。
证据五：判决书两份，证明原、被告曾因拖欠租赁费向法院起诉，并未超过诉讼时效。
被告圣业公司辩称，其一，被告没有拖欠被原告任何租赁费用，没有向其支付任何费用的法律义务；其二，合同已于2008年9月30日到期后自然终止，合同不复存在，也不存在违约责任。其三，原告的诉请已过诉讼时效，丧失了胜诉权。有关本案的基本事实，原、被告于2002年12月签订了为期五年的房屋租赁合同，该份合同2008年9月30日到期后，双方再未续签该合同。被告在2008年8月22日的《告业主书》中明确告知各业主：第一，五年来因租入租出价格倒挂，返租合同的单价高出转租合同两倍以上，致使公司发生严重亏损，被告已无力与各位业主续签合同；第二，因第三人东兴百汇购物广场不按其要约履行腾房义务，因此，被告无法将房产按期交回各业主；第三，因第三人不按期腾房形成的实际占房，圣业开发公司按照实际收取的每月每平米38元的价格如数支付给各位业主，被告的原则是不取利也无力进行无限期的倒贴。以上均可说明被告在房屋租赁合同到期前已经书面告知各位业主，合同到期后，圣业开发公司无力续签租赁合同，双方签订的房屋租赁合同到期即终止。无合同存在，更无违约责任。本案另一重要事实，在被告与各业主的租赁合同到期后，原告的房产不是由被告实际占有使用，而是由第三人东兴百汇购物广场违法占有，实际侵权人是百汇购物广场，而不是被告，故不应当承担侵权赔偿责任。被告与第三人签订的十年租赁合同是一份效力待定的转租合同，该合同的成立与否在于各业主是否追认被告处分这一法律行为。另外，在2006年6月13日前经过被告与第三人之间形成的要约与承诺已经协商解除了双方之间的转租合同。由于第三人不按当时的承诺搬出卖场，导致最终无法将各业主的房产交回。实际使用各业主房产的并不是被告，实施侵权行为的是第三人东兴百汇购物广场，实际受益人也是第三人，无任何法律事实和法律依据由被告承担各业主的全部赔偿责任。原、被告之间达成的租赁协议系双方真实意思表示，依法应予保护。协议到期前，被告已向原告书面告知其无力续签合同，故该租赁合同到期应视为解除，而被告在到期后因故未向原告返还租赁房屋，因此其应赔偿原告相应损失。赔偿范围包括对方订立合同时所支出的必要费用，对方为准备履行合同和接受履行而支出的必要费用，在需返还给付物时，对方所支出的必要费用。而按照返租费10%差价赔偿显然不是法定赔偿范围。被告认为租赁合同是否解除，应当由合同双方当事人意思自治。被告在合同到期前已经明确以书面形式通知原告不再续签合同，原告在法定异议期内也没有提出异议，所以对原、被告合同到期自然终止应当没有异议。
终上所述，本案中争议的后五年房屋使用问题，被告与各业主并没有续签原租赁合同，原来按购房款的10%计算年租金只是公司当年售楼的营销方案，况且该合同只签订了五年。到期后，圣业开发公司已经尽到了充分的告知义务，按照市场价格，即东兴百汇购物广场支付的租金如数返还给各业主，后五年，各业主一直接受该租金，用行为说明了对告业主书内容的实质认可，在法定的异议期限内没有提出任何异议，视为对该权利的放弃，也是对被告告业主书全面接受的法律表现形式。没有给业主交回房屋，这一过错行为，应当承担该过错行为相对应的责任，该责任的法定范围已有清晰的界定，不是以原购房款10%计算后五年的年租赁费，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告圣业公司为证明其主张事实成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：
证据一：租赁合同、便函、回函。证明本案中的房屋由圣业物业公司受托出租给第三人延百东兴百汇购物广场有限公司，租期十年。2006年6月2日第三人向圣业物业公司发出要约，解除双方签订的租赁合同，2006年6月13日圣业物业回函表示同意解除双方签订的租赁合同。因此该份合同已于双方约定的2006年9月3日已经合法解除。之后，第三人对该房屋的占用属违法使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，原告应该直接向第三人主张权利。
证据二：告业主书。证明在原、被告租赁合同到期前，被告已经明确表示到期后不再续签原租赁合同。同时，被告希望各业主选举业主代表共商补救措施。说明在双方租赁合同到期前，被告已经尽到了充分的告知义务。按照市场价格，即东兴百汇购物广场支付的租金如数返还给各业主，后五年，各业主一直接受该租金，用行为说明了对告业主书内容的实质认可，在法定的异议期限内没有提出任何异议，视为对该权利的放弃，也是对圣业开发公司告业主书全面接受的法律表现形式。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一无异议，对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据合同第九条的内容，合同到期一个月前被告就向各位业主书面告知不再续签原租赁合同。对证据三中委托书真实性无异议，但该委托书的委托时间、权限均不明确，单凭委托书及郭世峰证明不能证明原告一直在维权，诉讼时效并没有中断，本案的原告从2008年合同到期后到现在才起诉，原告每个季度还接收被告支付的每平米38元的租赁费，原告的行为认可每平米38元的租赁价格。对证据四真实性、证明目的有异议，没有原件无法核实证据的真实性，该证据不能完全证明原告的诉请。对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，认为超过诉讼时效。原告对被告提供的证据一，认为是被告与第三人签订的租赁合同与本案没有关联性。原、被告只签订了5年的合同，与第三人签订了10年的合同，事实上一直由第三人占有和使用，被告虽然认为2006年9月3日已经与第三人东兴公司解除合同，但并没有要求东兴腾房，双方一直按原合同履行至2014年4月30日。对证据二真实性合法性关联性均有异议，该告知书只是被告单方意思表示，属于要约，该告知书被告未送达原告也没有原告的签字，因此被告认为对原合同进行了变更是不能成立，事实上包括原告在内的各个业主，多次找被告按原合同履行权利义务。
经审查，原告提供的证据一被告并无异议，故本院予以采信。证据二真实性被告并无异议，故本院对其真实性予以确认。证据三与证据五能相互印证，故本院予以采信。证据四打款凭条显示数额与证据五判决书中确定数额一致，故本院予以采信。证据五被告虽有异议，但并未提供足以反驳的相反证据，该组证据客观存在，来源合法，内容真实，故本院予以采信。被告提供的证据一系圣业物业公司与第三人延百东兴百汇购物广场公司签订的合同及相关函件，该案纠纷已经法院审理，以此并不能证明双方解除合同的时间，故本院不予采信。证据二与原告提供的证据五判决书可以相互印证，对其真实性本院予以确认，但仅凭该证据不能证明原告对告业主书内容的认可。
经审理查明，2002年12月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告所购置的圣业大厦商厦二层门4号房租赁给被告经营，租赁期限为2003年10月1日至2008年9月30日。该合同同时约定，被告支付给原告租金按合同金额每年10%计，即每年109926元，应于每季末将本季租金一次性付清，由被告存入原告指定账户或以现金支付原告，其中国家规定的相关税由原告自行承担。租金逾期一月以上未付，除应付租金外，被告还应自本合同规定最后付款期限第二天至实际付款之日止按同期银行贷款利息赔偿原告。还约定租赁期间，原告场所由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，原告不再享有经营权。合同签订后，被告依约陆续向原告支付了2003年10月1日至2008年9月30日期间的租金，每季度27384.20元（已扣除税费）。2005年4月7日，原告向被告补缴所购商铺款59875元。合同到期后，被告未向原告交付租赁房屋。2014年4月29日，被告将租赁的商铺交还原告。合同到期后至交还商铺期间，被告通过银行向原告每季度支付9808.72元。
另查明，2003年12月27日，被告总经理苏忠贵授权延安圣业物业管理有限公司经理苏忠华代管延安圣业大厦商部一、二层业主购置的铺位。之后延安圣业物业管理有限公司与延百东兴购物广场有限公司签订十年期限的租赁合同，双方因租赁合同发生纠纷诉至法院。2008年8月22日，延安圣业物业服务有限责任公司发出告业主书，告知五年来因租入租出价格倒挂，致使公司发生严重亏损，公司已无力和各业主续签合同。2011年原告将被告诉至本院，要求被告按租房合同价款给原告支付从2008年10月1日至2011年3月底10个季度租金差价175754.80元及违约金并退回维修基金交回房屋。2011年7月23日宝塔区法院作出（2010）宝民初字第01100号民事判决书，判决被告赔偿原告从2008年10月1日起至2011年3月31日止的损失175754.80元，驳回原告的其他诉讼请求。被告对该判决不服上诉至延安市中级人民法院，2014年4月25日，延安市中级人民法院作出（2011）延中民终字第00581号民事判决书，认定被告在租赁期限届满后其未交回承租房屋，应视为其继续保用租赁物，原租赁合同有效，双方为不定期租赁合同，被告应按原合同约定的数额交纳租金，认为原审判决虽然认定双方的租赁合同已经解除错误，但最后的处理结果适当，最终判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同约定原告购买的商铺交由被告全权管理、统一经营，并享有再出租权，期限从2003年10月1日起至2008年9月30日止，该合同没有违反法律和法规的规定，合法有效，双方理应按合同约定履行各自义务，即出租人交付商铺，承租人按时支付房租，并在租赁期限届满后将承租的商铺交还给出租人。而在租赁期限届满后因被告与第三人存在租赁合同纠纷，导致被告无法按时返还商铺，按照我国合同法的规定，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此被告在租赁期限届满后其未交回承租房屋的情况下，即以其已经向业主发出业主通知书为由单方面解除租赁合同的行为不具有法律效力，应当视为其继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，双方为不定期租赁合同，被告理应按照原合同约定的数额交纳租金，即被告应按原合同实际履行时扣除税费后的租金数额每季度27384.20元向原告支付，现被告仅将第三人给其支付的租金转付给原告，擅自减少租金的行为已构成违约，原告要求按照原租金支付房租的主张合法，被告理应给原告补交下欠的租金。关于原告要求支付违约金的主张，该主张是原告依据双方合同关于被告租金逾期一月以上未付即应按同期银行贷款利息赔付约定，而本案被告是按合同约定时间支付租金，双方只是对租金数额有争议，故对该主张本院不予支持。关于原告要求被告支付面积补差租金的主张，因原告已于2005年4月即补缴了新增面积房款，在合同期内被告向其支付的租金数额并未提出异议，且在2011年起诉时对此也未提出异议，应视为其已认可合同期内的租金数额，故对该主张本院不予支持。关于被告认为原告的诉请已超过诉讼时效的辩解理由，因原告在双方签订的租赁合同到期后的2011年即向法院提起诉讼，该案直至2014年4月方作出判决，故原告的诉请并未超过法定的诉讼时效，对被告的该辩解理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西圣业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许莉从2011年4月至2014年4月29日差额租金216568.97元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6810元，原告已预交，实际由被告陕西圣业房地产开发有限公司负担6810元，于本判决第一项付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 刘东红
人民陪审员 刘 震
代理审判员 贺 瑞
二〇一五年七月十七日
书 记 员 刘爱玲