安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00503号
上诉人（一审被告）：宿州市莲都房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：章競，该公司经理。
委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宿州市女人街商贸有限公司，住所地安徽省宿州市。
法定代表人：祁思凯，该公司总经理。
委托代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。
上诉人宿州市莲都房地产开发有限公司（以下简称莲都房地产公司）因与被上诉人宿州市女人街商贸有限公司（以下简称女人街商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年6月10日作出的（2015）宿埇民二初字第00049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人莲都房地产公司的法定代表人章競及其委托代理人金源，被上诉人女人街商贸公司的委托代理人王永振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
女人街商贸公司一审诉称：双方于2013年9月16日签订了一份商场租赁合同，约定：莲都房地产公司将位于宿州市淮海中路108号莲都大厦一至三层原金街口时尚购物广场，出租给女人街商贸公司经营，租赁期限自2013年9月1日至2014年11月30日，并对租金、水费、电费等做了详细的约定，由女人街商贸公司提前支付30万元作为运营保证金，并约定合同届满后，莲都房地产公司将在一个月内无息退还此保证金（详见商场租赁合同书）。合同签订后，女人街商贸公司按照约定履行了自己的义务直至2014年11月30日合同到期。现约定的返还保证金期限已届满，经多次催告，莲都房地产公司拒不返还该保证金。女人街商贸公司请求判令：莲都房地产公司返还运营保证金30万元，并承担本案诉讼费。
莲都房地产公司一审辩称：女人街商贸公司未按合同约定履行义务，构成违约。现双方间存在经济纠纷，根据合同第三条的约定，保证金应不予返还。女人街商贸公司的诉请应予驳回。对租赁物损坏赔偿等，保留另行诉讼的权利。
一审法院查明：双方于2013年9月16日签订一份商场租赁合同，约定：莲都房地产公司将位于宿州市淮海中路108号莲都大厦一至三层原金街口时尚购物广场，出租给女人街商贸公司经营，租赁期限自2013年9月1日至2014年11月30日，承包合同签订15日之内，女人街商贸公司向莲都房地产公司交纳30万元运营保证金。合同期满如无纠纷莲都房地产公司在一个月内退还。水、电费由女人街商贸公司交纳。合同结束如商场出租率达到90%，莲都房地产公司奖励女人街商贸公司10万元，出租率未达到90%，女人街商贸公司向莲都房地产公司交纳保证金10万元作为补偿。2013年9月17日，女人街商贸公司向莲都房地产公司交纳保证金30万元，女人街商贸公司履行了自己的义务，2014年11月30日合同到期，女人街商贸公司2014年11月4日已结清水电费用。按合同约定，合同期满如无纠纷莲都房地产公司应在一个月内退还保证金，到期后，莲都房地产公司以女人街商贸公司违约、未缴纳水、电费等为由，拒不返还女人街商贸公司租房保证金30万元。
一审法院认为：双方于2013年9月16日签订的商场租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同。女人街商贸公司按照合同约定履行了自己的义务，莲都房地产公司应按合同约定返还女人街商贸公司租房保证金。女人街商贸公司请求莲都房地产公司返还租房保证金30万元的诉讼请求，合法有据，予以支持。莲都房地产公司辩称女人街商贸公司未按合同约定履行，严重违约，保证金暂不予返还，应驳回女人街商贸公司诉请，证据不足，不予采纳。莲都房地产公司认为租赁物损坏赔偿问题，莲都房地产公司未反诉，本案不予处理，莲都房地产公司可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：限莲都房地产公司于判决生效后10日内返还给女人街商贸公司保证金30万元。案件受理费5800元，由莲都房地产公司承担。
莲都房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决莲都房地产公司返还30万元保证金违背事实和合同约定。双方约定合同期满后，如和女人街商贸公司无纠纷，莲都房地产公司才返还该款，因莲都房地产公司提供的证据显示女人街商贸公司在履行合同过程中已严重违约，且未达到商场出租率的90%，莲都房地产公司有权扣除10万元保证金；况，女人街商贸公司未按约定交付租赁物，且存在损坏、丢失租赁物及对使用的租赁设备存在拖欠费用的情形，在双方间的纠纷未处理完毕前，莲都房地产公司不应返还该款。2、一审对证据的认证违法。一审对莲都房地产公司提供的证据未依照法律规定和事实分析、判断，仅以不予认定作出否定，违反证据规则。请求二审法院撤销一审判决，驳回女人街商贸公司的诉讼请求。
女人街商贸公司二审答辩称：1、莲都房地产公司扣留30万元保证金，没有事实和法律依据。女人街商贸公司在合同履行完毕前，已履行了合同的各项义务，没有违反合同约定。莲都房地产公司称女人街商贸公司的出租率未达到90%没有依据，事实上女人街商贸公司的商场出租率已达到95%以上。2、对于莲都房地产公司提出其他的设备损失问题，与本案无关，不属于本案的审理范围。
二审期间，莲都房地产公司向本院提交如下证据：1、交接清单监控平面图2张，证明交接清单上所有物品、设备均是女人街商贸公司使用。2、王成杰签字的水电费详单总表，证明女人街商贸公司至今仍拖欠水电费共计46483元。3、工资表、收款收据一组，证明王成杰系女人街商贸公司的负责人。4、票据14张，证明合同到期后女人街商贸公司没有交还租赁物，莲都房地产公司以公证形式向女人街商贸公司送达，要求其交接。2015年，莲都房地产公司为维修设备支出了10万余元。5、宿州市埇桥区人民法院立案卡、民事起诉状、诉讼费发票一组，证明莲都房地产公司就电梯等设备维修费用及相关的损失，已提起诉讼。现双方发生纠纷，30万元保证金不应退还。6、王成杰出庭作证，其证言的主要内容是“其是女人街商贸公司的负责人之一，其在莲都房地产公司的交接平面图及拖欠水电费上签过字；另，承租的商场三楼经营效果不好”，以证明女人街商贸公司在租赁结束后对租赁物未进行交接并拖欠相关费用及承租的商场出租率未达到90%，应承担相应的责任。
女人街商贸公司对上述证据质证意见为：证据1的真实性无法核实，况平面图不能证明其中所记载的物品和配件已交付给女人街商贸公司使用，也不能证明该物品和设备的现状如何，不能作为新证据采用。证据2的真实性无法核实，女人街商贸公司并不拖欠莲都房地产公司水电费，女人街商贸公司的工作人员宋德义在2014年11月4日已经向莲都房地产公司的工作人员方元春银行转账，超额支付了水电费，有短信记录和银行转账单可以证明。证据3系复印件，无法核实其真实性，况该证据中王成杰的签名与前两份证据中王成杰的签字不一致，该工资表与管理费收据与本案无关，不应认定。证据4中的日期不清楚，因双方对电梯维修、空调保养、维护的义务未予明确，莲都房地产公司所谓的电梯、空调维修、消防设施问题，不属于合同履行范围。另，合同第六条载明商场消防设备验收及年检均由莲都房地产公司负责，进一步说明上述设施的维修义务不属于女人街商贸公司。况莲都房地产公司出示的电梯配件报价单、中央空调维修报价单在一审法院作出裁判前存在，该证据不能作为二审的新证据。证据5与本案无关，女人街商贸公司在合同履行完毕后未发生纠纷。莲都房地产公司一、二审又提出电梯维修、维护问题，该证据与本案无关。证据6客观真实，但双方对租赁物是否进行交接不知情；对水电费、出租率的证言予以认可，但达不到莲都房地产公司的证明目的。
本院对上述证据认证意见为：上述证据中涉及到租赁物的返还及费用承担问题，与本案无关，况莲都房地产公司已就上述问题另案起诉女人街商贸公司，本案部分不予认定；但王成杰所作的三楼商场经营效果不好的证词与一审期间莲都房地产公司提供的安徽省宿州市拂晓公证处所作公证内容一致，本案予以认定。
本院经审理查明：除“2014年11月4日女人街商贸公司已结清水电费用”外，一审查明其他事实属实。
本院另查明：莲都房地产公司与女人街商贸公司在2013年9月16日的商场租赁合同第9条约定：在合同结束时，如商场出租率达到90%，甲方将奖励乙方10万元整；如商场出租率未能达到90%，乙方应向甲方交纳保证金10万元作为补偿。（出租率﹦实际合同租赁面积÷商场实际总面积×百分比），2014年7月11日，莲都房地产公司对女人街商贸公司租赁的三楼停业经营状况申请安徽省宿州市拂晓公证处进行了公证，该公证处于2014年8月6日作出了（2014）皖宿拂公证字第3795号公证书，该公证书根据莲都房地产公司所称的“女人街商贸公司疏于经营，致使三楼各商铺在合同约定期限内关门，停止营业”的现状，作出了与公证人员现场拍摄所付录影短片现场实际情况相符的记录。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：关于一审判决莲都房地产公司返还女人街商贸公司30万元保证金是否适当的问题。
女人街商贸公司在交纳30万元运营保证金后依约进行经营管理，至2014年11月30日商场租赁合同届满，具备了合同约定返还30万元运营保证金的条件。虽莲都房地产公司以女人街商贸公司拖欠水电费、设备维修费为由拒绝返还，但因其没有提供女人街商贸公司与他人存在法律、经济纠纷的证据，其扣留该款不符合双方“合同期满后，如女人街商贸公司无任何法律、经济纠纷，莲都房地产公司在一个月内无息退还此保证金；如女人街商贸公司有任何法律、经济纠纷，莲都房地产公司有权扣留此运营保证金，直到女人街商贸公司处理完毕”的约定，女人街商贸公司请求莲都房地产公司返还该款应予支持。莲都房地产公司以其与女人街商贸公司间存在纠纷为由拒不返还该款，没有依据，其该上诉理由不予支持。
另，莲都房地产公司与女人街商贸公司约定“在合同结束时，如商场出租率达到90%，甲方将奖励乙方10万元整；如商场出租率未能达到90%，乙方应向甲方交纳保证金10万元作为补偿”，莲都房地产公司认为女人街商贸公司经营期间商场的出租率未达到90%，其在一审提供了安徽省宿州市拂晓公证处所作的证据保全公证书，该证据显示2014年7月11日，涉案商场的3楼已停业；二审期间莲都房地产公司又申请女人街商贸公司的工作人员出庭作证，在女人街商贸公司经营期间，商场三楼确实存在经营不善的情形，因女人街商贸公司承租莲都房地产公司的商场为1楼至3楼，按照双方约定的出租率计算方式，可认定涉案商场的出租率未达到合同约定的90%。莲都房地产公司上诉请求扣除女人街商贸公司10万元的保证金作为补偿符合双方合同约定，一审以莲都房地产公司提供的公证文书达不到其证明目的未予认定不当，本院予以纠正。女人街商贸公司称商场的出租率已达到90%，但没有提供相应证据佐证，本院不予采信。鉴于莲都房地产公司已对租赁物及相关费用等问题另行提起民事诉讼，其要求在本案中作出处理，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实部分清楚，但认定女人街商贸公司已付清水电费及涉案商场的出租率已达到90%依据不足，本院予以纠正。莲都房地产公司部分上诉理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2015）宿埇民二初字第00049号民事判决“宿州市莲都房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还给宿州市女人街商贸有限公司保证金30万元”为“宿州市莲都房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还给宿州市女人街商贸有限公司保证金20万元”；
二、驳回宿州市女人街商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由宿州市女人街商贸有限公司负担1500元，由宿州市莲都房地产开发有限公司负担4300元；二审案件受理费5800元，由上诉人宿州市莲都房地产开发有限公司负担4300元，由被上诉人宿州市女人街商贸有限公司负担1500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。