河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第2667号
上诉人（原审原告）：赵跃荣。
被上诉人（原审被告）：杨建敏。
委托代理人：王琳。
委托代理人：张新峰，河南王城律师事务所律师。
上诉人赵跃荣因与被上诉人杨建敏租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院作出的（2015）西民二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人赵跃荣，被上诉人杨建敏及其委托代理人王琳、张新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月30日，赵跃荣（乙方）与杨建敏（甲方）签订了《租房协议》一份，该协议主要约定：“一、甲方将坐落于西工区丽春东路南王城雅苑小区11号楼2门101号东半部分（面积50平方米，以下简称该房屋）租给乙方使用。二、该房屋乙方用于经营装饰材料，未经甲方许可，不得擅自改变、增加经营种类和品种（限制不得改为饭店、娱乐场所等），不得进行违法经营活动。三、本合同自2013年9月11日起至2014年9月10日止，为期壹年。房租按每月人民币2200元计，押金人民币四千元整，由甲方给乙方出具押金收条。四、从本合同签订之日起三日内，乙方向甲方支付首批房租至12月底（即2013年11、12月份房租），之后每季度末支付下季度房租。在每一个房租年度结束后，按照本楼其他房屋出租均价调整房屋租金。五、合同期满，乙方如果不再续签，需提前两个月通知甲方，在乙方没有拖欠甲方租金、水电费、物业费等相关费用并且没有违反相关约定的情况下，经甲方验收房屋完好无损，自乙方迁出房屋之日起一周内，甲方向乙方全额返还押金，利息不计。六、乙方未能按时支付甲方租金，超过10日，甲方有权终止本合同并收回房屋。七、合同期间内，未经甲、乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除本合同，但本合同有明确约定的除外。八、在本合同期满前二个月，双方协商续租或者终止本合同，在同等条件下乙方有优先承租权。如在期满前一个月仍未达成续约合同，期满时本合同视为自然终止。”该合同签订后，赵跃荣的儿子赵道阳向杨建敏缴纳了4000元押金，双方按照协议约定履行了各自的权利与义务至2014年9月10日该合同到期。该合同到期后，赵跃荣又向杨建敏账户中汇款6600元作为2014年10月-12月的租金。2015年11月10日，杨建敏向赵跃荣发出通知一张，主要载明：“赵跃荣先生：2013年10月30日我与您签订租赁合同，将位于洛阳市西工区丽春东路王城雅苑小区11号楼2门洞101东半部分房子，面积50平方米出租给您，租赁期间为2013年9月11日至2014年9月10日，现租赁期限已到，现通知您自2015年1月1日房租上涨，租赁价格为3000元。您若有意续租，请于2014年12月10日前签订下年租赁合同，租金标准为3000元，若不同意续租，请于2014年12月31日前腾空房屋，并恢复房屋原状，交付给我。以上特此通知。”后赵跃荣不同意该房租标准，双方就此问题始终无法达成一致，赵跃荣起诉。
原审法院认为：赵跃荣与杨建敏于2013年10月30日签订的《租房协议》到期后，双方就续租问题未形成后续的书面租赁合同，租赁期限应为不定期。杨建敏依法可随时行使租赁合同的解除权，且其已经于2014年11月10日以通知的形式告知了赵跃荣涨租金的事宜，双方就此问题一直未达成一致意见，赵跃荣则继续使用该房租至2015年元月初。之后杨建敏解除了与赵跃荣之间的《租房协议》，并无不妥。由于杨建敏不同意继续履行《租房协议》，故赵跃荣要求继续履行《租房协议》的诉讼请求本院不予支持。赵跃荣要求杨建敏赔偿断电后营业损失1.8万元、强搬物品失毁损失8500元及丢失物品的诉讼请求，由于赵跃荣向本院提交的证据均系其自己书写，并不能证明该部分损失，属于证据不足，不应予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回赵跃荣的诉讼请求。一审案件受理费460元，由赵跃荣承担。
赵跃荣不服原审判决向本院提起上诉称：一、原判决认定事实不清、证据不足。1、杨建敏向赵跃荣发出通知的事实不能成立。原审认定杨建敏于2015年11月10日向赵跃荣发出通知时间不对，对杨建敏发出通知一事，赵跃荣毫不知情，原判决认定租房协议2014年9月到期，上诉人向杨建敏账户汇款6600元作为10-12月的租金，杨建敏接受款项，表明双方存在不定期租赁合同，上诉人有权使用租赁房屋至14年12月31日。假定发出通知的时间是2014年11月10日，通知也存在以下问题：合同履行期内，杨建敏无权要求变更或解除合同，其在14年12月31日前无权发此通知；其要求上诉人在14年12月31日前腾空房屋更是违约行为，因租金已经支付至14年12月31日；即使要求解除合同，也必须给赵跃荣留有合理期间来腾空房屋，即15年1月1日起的某个期间。2、杨建敏侵犯了合同约定的上诉人的优先承租权。3、杨建敏身为国家公务人员，不依双方约定和法律途径解决纠纷，强制换锁，形成31小时店面由杨建敏暴力控制，造成部分物品丢失。4、上诉人要求杨建敏赔偿损失由事实和法律根据。庭审中，杨建敏承认切断上诉人租房供电线路，给上诉人造成经济损失客观存在；上诉人请人开锁花费50元且半天停业是事实，应该赔偿；上诉人提交了强制进店野蛮、粗暴搬上诉人办公用品的照片，杨建敏承认强搬物品，应赔偿损失。5、上诉人向杨建敏所汇款中，包括了租房押金4000元及冬季取暖费用，原审法院对退还该款项未释明。二、原判决违反法定程序。原审未对上诉人关于装修费用要求赔偿和补偿的权利进行释明，也未进行调解，违反法定程序。三、原判决违背以事实为根据以法律为准绳，公平公正的审判原则。请求：1、撤销原审判决；2、改判支持上诉人的原审诉讼请求或发回重审；3、本案诉讼费用由杨建敏承担。
杨建敏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。通知内容清楚明确，时间是2014年11月10日，且贴在赵跃荣所承租房屋大门口的墙上，赵跃荣不可能看不到；6600元是赵跃荣认为2014年10月到12月的租金，完全是错误的，赵跃荣是看到通知后才匆忙按每月2200元租金水平直接通过银行将钱打到答辩人卡上，答辩人也明确表示其租金不可能是2200元一个月；赵跃荣认为其有优先承租权，但为举证2200元是他在同等条件下，当时该房屋的租金市场已达到3500元一个月，答辩人同意3000元一个月租给他，他还不愿意。至于暴力手段入房，切断电源其在一审并未举出相应的证据，所为的押金不在其一审诉求之内，请求驳回上诉人的全部上诉请求。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，赵跃荣与杨建敏于2013年10月30日签订的《租房协议》至2014年9月10日到期后，未再达成书面协议，双方都有权随时解除租赁合同。赵跃荣于2014年11月10日支付6600元及取暖费至杨建敏银行账户，杨建敏虽接受该款项，但其称收取的是合同到期后赵跃荣继续占用房屋的费用，且合同明确约定“如在期满前一个月仍未达成续约合同，期满时本合同视为自然终止”，不能认定双方同意按原合同条件继续租赁关系至2014年12月底，赵跃荣主张其可使用房屋至2014年12月31日，杨建敏通知其于2014年12月31日前腾空房屋违约的主张不能成立。杨建敏于2014年11月10日以张贴通知的形式将关于调整房租，限期签订租赁合同或于2014年12月31日前腾空房屋的事项告知赵跃荣，双方在此之后未能续签合同，原审据此认定杨建敏解除了其与赵跃荣之间的《租房协议》，处理并无不当。关于赵跃荣上诉要求杨建敏赔偿断电后营业损失及强搬物品损失的上诉请求，因没有足够证据支持，本院不予采信。赵跃荣关于退还租房押金、取暖费余额及对装修费用进行补偿的上诉理由，因其没有在诉讼请求中列明，也未进行举证证明，本院不予处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由赵跃荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏 娜
审判员 耿源泓
审判员 周艺军
二〇一五年十一月二十三日
书记员 张艳君