广西壮族自治区荔浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1044号
原告黎朝坤，男，1979年1月2日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告胡志云，女，1970年12月26日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告吴青龙，男，1978年12月5日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告韦小琼，女，1980年12月3日出生，壮族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告余恒生，男，1969年4月18日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告刘晓东，男，1972年2月20日出生，汉族，四川省阆中市人，户籍所在地四川省阆中市，现住荔浦县。
原告詹前来，男，1972年11月21日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告李汉林，男，1976年8月17日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告ＸＸ，女，1987年11月21日出生，瑶族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
原告梁超联，男，1960年6月2日出生，汉族，广西荔浦县人，户籍所在地荔浦县，现住荔浦县。
诉讼代表人梁超联，男，1960年6月2日出生，汉族，住荔浦县。
诉讼代表人吴青龙，男，1978年12月5日出生，汉族，住荔浦县。
原告共同委托代理人诸葛冰，广西中园律师事务所律师。
被告御景湾小区业主委员会，住所地荔浦县荔城镇御景湾小区。
负责人桂万林，该业委会主任。
委托代理人张玉明，广西丰鱼律师事务所律师（特别授权）。
原告黎朝坤、胡志云、吴青龙、韦小琼、余恒生、刘晓东、詹前来、李汉林、ＸＸ、梁超联与被告御景湾小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法组成由审判员潘世华担任审判长、人民陪审员杨如贵、邓张国参加的合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理，书记员黄冰玉担任法庭记录。原告诉讼代表人梁超联、吴青龙及原告共同委托代理人诸葛冰，被告御景湾小区业主委员会委托代理人张玉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告共同诉称，广西南宁市七色花物业服务公司与被告第三次业委会于2011年签订《物业服务合同》，该物业公司为小区业主提供物业服务，合同于2014年5月31日到期。到期前，原小区第二届业委会成员吴青龙等8户于2014年2月22日书面向小区业委会提出召开业主大会，小区业委会不予受理；2014年4月27日，被告在没有召开业主大会的情况下，擅自作出《2014年第三次业委会会议决议》；同年5月1日，小区64户业主书面向被告提出要求召开业主大会，被告对此不予理睬。2014年5月6日，在没有任何业主参与的情况下，南宁市七色花物业服务公司向业主发放《第三次业主委员会内容调查表》，物业公司自己制票并自己监票，后加盖业委会的印章，对验票结果进行了公告。原告认为，被告不履行职责，任由物业公司操作，没有召开业主大会，没有进行真实的民意投票，其作出的《2014年第三次业委会会议决议》违反了物权法和物业管理条例的规定，损害了业主的合法利益，为此，请求人民法院判决撤销被告于2014年4月27日作出的《2014年第三次业委会会议决议》。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的身份证、商品房买卖合同、房屋产权证、收款收据、税票等复印件，证明原告均住在御景湾小区，是本案适格诉讼主体。2、《2014年第三次业委会会议决议》，证明：⑴被告没有召开业主大会，没有经过投票程序，擅自作出决议，损害了业主的合法利益；⑵被告业委会成员有9名，只有4人签字同意决议，决议的作出不符合程序，是不合法的。3、请求召开业主大会的书面报告，证明原告吴青龙等人对是否继续聘请南宁市七色花物业服务公司进行物业管理和小区停车收费等问题要求召开业主大会，被告以8户业主不能代表小区296户业主为由给予拒绝。4、小区64户请求召开业主大会的书面报告，证明被告对此置之不理，不依法履行职责。5、小区90户业主的抗议书，证明：⑴小区90户业主对《2014年第三次业委会会议决议》、第三次业主委员会会议内容验票结果和南宁市七色花物业服务公司的公告表示不满并提出抗议；⑵第三次业主委员会会议内容验票结果是物业公司的暗箱操作，是虚假的，与实际相违背。6、御景湾小区第三届业主委员会备案情况核实，证明被告未按法律规定的程序办理备案登记，属于违法。7、照片2张，证明：⑴2014年第三次业委会会议决议内容验票结果反对票是44票，与实际不相符；⑵南宁市七色花物业服务公司按决议内容进行公告实施，损害了全体业主利益；⑶小区90户业主对被告作出的2014年第三次业委会会议决议内容表示抗议并对决议内容和验票结果不认可。
被告御景湾小区业主委员会辩称，一、原告梁超联不具备本案诉讼主体资格。二、被告作出并通过2014年第三次业委会会议决议符合法定程序，该决议由业委会作出并经业主大会通过，程序合法。三、2014年第三次业委会会议决议没有侵害业主的合法权益，决议涉及的调价是因为物价上涨，物业服务企业员工工资增加，调价幅度符合市场规律。四、物业服务费调整后已有超过75%的业主依法缴纳了物业服务费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律上的依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告御景湾小区业主委员会在举证期限内向本院提供的证据如下：1、验票单、被告业委会成员名单，证明御景湾小区第三届业委会即本案被告是依法成立的。2、2014年第三次业委会会议决议、调查验票结果、公告、御景湾小区物业合同，证明：⑴2014年第三次业委会会议决议符合法定程序，决议有效；⑵业委会与物业管理部门签订的合同有效。3、物业缴费名单，证明御景湾小区有部分业主已按物业管理合同履行缴纳物业管理费的义务。4、证人陶某出庭作证证明：⑴御景湾小区第三届业委会是经过选举产生；⑵被告作出2014年第三次业委会会议决议后，被告委托物业服务公司向小区内各业主发放了调查表；⑶调查表回收后经过验票；⑷御景湾小区现在尚有67户业主未交纳物业管理费，上述业主有50%属于空置户。
本案的争议焦点是：1、原告梁超联是否是本案的适格诉讼主体？2、被告作出的《2014年第三次业委会会议决议》是否违法、是否应予撤销？
经过开庭质证，㈠被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但认为原告梁超联不具备诉讼主体资格；证据2经过改动，不是原本，与实际不相符；对证据3的真实性无异议，被告拒绝原告吴龙等8户是有依据的，该8户不能代表小区296户业主，未达到召开业主大会的比例；对证据4，被告没有收到该证据，被告不知情、该证据即书面报告时间在后，被告不可能按报告内容去做；对证据5，抗议书上的签名是否为本人无法认定，签名的人应当作为证人出庭作证，否则，该抗议书不能作为本案依据；对证据6，被告业委会的成立确实是后来备案的，但备案是程序问题，并不影响被告的成立和行使职权；对证据7，被告认为不能证明小区90户业主的签名是真实的，同时证明了被告依法履行了职责。㈡原告对被告提供的证据1无异议；对证据2中的决议和物业合同的真实性无异议，但对验票结果有异议，认为发放的票与回收的票无法核实，物业合同未经过业委会成员过半签名，程序违法；对证据3的真实性无法核实，不清楚小区其他住户是否认可被告作出的决议；对证据4即证人证言，认为证人是物业公司的人员，与本案存在利害关系，其证言不真实、不客观。本院认为，原告提交的证据1和证据3、被告提交的证据1中的御景湾小区业委会成员名单、证据2中2014年第三次业委会会议决议，双方对其真实性无异议，证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实依据；对被告证人陶某的证言，因证人系御景湾小区物业公司工作人员，与本案存在利害关系，对其证言，本院不予采信，不作为定案依据；对原、被告提交的其他证据，与本案具有一定关联性，可作为本案参考依据使用。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：现任被告御景湾小区业主委员会成员由小区业主于2013年11月24日选举产生，由桂万林、陆业贵、戴业平、张君、高翠兰、张涛、何喜光、邱丽华、梁超联组成业主委员会，由桂万林担任业主委员会主任，被告未在荔浦县房地产管理局备案。截至2015年8月，御景湾小区内分公寓和别墅区域，共有住户290余户，闲置户约30户，本案原告均是御景湾小区公寓住户。御景湾小区业主委员会成立后，小区业主与小区业委会未对小区物业管理公司的选骋进行约定，业主入住小区以来，近年来由广西南宁市七色花物业服务公司承担物业服务，该物业服务公司于2011年与被告签订的物业服务合同于2014年5月到期。2014年2月22日，原告吴青龙、李汉林与案外人盘有升、李志华等8人联名向被告提交书面报告，要求被告在2014年3月中旬召开全体业主大会，对小区的物业公司续聘、小区停车收费问题进行讨论和对物业公司进驻以来所有帐目进行审核。被告于2014年2月27日在被告提交书面报告上签署意见：8户业主不能代表296户业主的意见，业委会不予受理。2014年4月27日，被告作出《2014第三次业委会会议决议》第三次业委会会议决议，决议内容为：1、七色花物业服务公司继续签约3年；2、续签后物业费每平方米上调0.10元，公摊水电费每平方米收取0.10元加入物业费中，不再各外收取；3、前一合同条款取消物业费提取2%的小区维修费，其他条款不变。业委会成员桂万林、邱丽华、高翠兰、梁超联等5人在决议上签名，被告在小区内将决议内容进行了公告。之后，被告委托小区物业服务公司向小区业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》并于同年5月6日公布验票结果，公告内容为：小区业主共295户，除空置户外，向业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》270张，反对票为44票（其中30票不落名），同意会议内容226票。上述验票结果在小区内于2014年5月12日进行了公告，被告于公告同日与广西南宁市七色花物业服务公司荔浦分公司签订《荔浦县御景湾小区物业合同》，由广西南宁市七色花物业服务公司荔浦分公司接管御景湾小区物业管理事项，合同期限自2014年6月1日起至2017年6月1日止，被告业委会主任桂万林代表被告在合同上签字并加盖被告的公章。在本案诉讼中，原告主张另有小区64户业主陆续于2014年4月29日至30日向被告提出召开业主大会报告；小区80户住户对被告作出的第三次业委会会议决议内容、验票结果提出抗议，原告为此提供了11份有业主签名的内容相同的报告和抗议书，原告主张未收到业主的报告和抗议书。原告黎朝坤等10名原告认为业委会作出决议须经过业主大会通过方可实施是法律赋予业主的法定权利，被告在没有业主授权，也没有召开业主大会的情况下，验票违反法律程序、擅自作出决议、选聘物业公司并进行公告的行为是违法的，被告与物业公司擅自约定物业服务费用，损害了业主的利益，为此起诉至本院。被告主张在向业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》270张，反对票只有44张，同意票有226张，被告未能提供调查表原始凭据，只有被告申请出庭作证的证人陶某的证言证实，无其他证据证实，原告对验票结果不予认可。
本院认为，一、关于原告的主体资格问题，本案10个原告中，被告对原告黎朝坤、胡志云、吴青龙、韦小琼、余恒生、刘晓东、詹前来、李汉林、ＸＸ9位业主身份无异议，上述9原告是本案适格诉讼主体；被告对原告梁超联的诉讼主体资格有异议，主张原告梁超联虽然是御景湾小区业主，但其是被告业委会成员，其在被告作出决议时未持反对意见，在本案诉讼中要求撤销决议，其不是适格诉讼主体。原告梁超联基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有御景湾小区建筑物专有部分，根据我国法律规定，依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主，本案在审理过程中，原告梁超联向本院提交商品房买卖合同，其符合法律规定的认定业主身份的条件，本院对业主身份予以确认，是本案适格的原告，被告上述辩称缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信；二、关于被告作出的《2014第三次业委会会议决议》是否违法及应否撤销问题，根据法律规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主有权共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。本案中，被告未经召开业主大会，仅由业主委员会研究决定作出决议、选聘物业公司、上调物业费并进行公告的行为，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定，该决议事项系应由业主共同决定，而业主委员会无权单方决定。虽然被告主张作出决议后将决议内容向小区业主发放《第三次业主委员会会议内容调查表》，有226户业主同意决议内容，反对决议内容只有44户，视为大多数业主同意决议，但无调查表原件证实，其主张无事实与法律上的依据，本院不予采信。原告黎朝坤等业主要求撤销被告作出的《2014第三次业委会会议决议》，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法法》第七十条、第七十六条第一款第（四）项、第七十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第十一条第一款第（四）项、第十二条第五款之规定，判决如下：
撤销被告御景湾小区业主委员会于2014年4月27日作出的《2014年第三次业委会会议决议》。
案件受理费100元，由被告御景湾小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院；账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 潘世华
人民陪审员 杨如贵
人民陪审员 邓张国
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 黄冰玉