黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南西初字第138号
原告黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号，注册号230103100223548（1-1）。
法定代表人李志生，该公司经理。
委托代理人李敬泽，黑龙江君驰律师事务所律师。
委托代理人母泉，黑龙江君驰律师事务�律师。
被告高嵩，男，1961年5月18日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人于海龙，北京市天如律师事务所律师。
被告蔡云，女，1973年3月12日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。
委托代理人于海龙，北京市天如律师事务所律师。
原告黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司（下称金太阳公司）与被告高嵩、蔡云房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2014年6月20日、2015年1月23日公开开庭进行了审理。原告金太阳公司的委托代理人李敬泽、母泉，被告蔡云及二被告的委托代理人于海龙到庭参加诉讼。诉讼中，依据金太阳公司的保全申请，本院裁定查封了高嵩名下哈尔滨市道里区友谊路190号1栋1单元21-22层2号的房屋所有权档案。本案现已审理终结。
原告金太阳公司起诉称：2011年7月4日，金太阳公司与被告高嵩签订《租赁合同》及《补充协议》，约定：金太阳公司将金太阳时尚城E座一至三层面积3865.2平方米房屋出租给高嵩经营时尚商务公寓，期限自实际起租日至2014年4月30日止；总租金600万元分两次给付，签约当日给付300万元，实际起租日前10日给付租金300万元；如不按期给付租金，每迟延一日按租金总额的3‰支付滞纳金；装修免租期最长为120天。合同签订后，高嵩依约给付租金300万元，金太阳公司将房屋交付给高嵩使用。根据合同约定及履行情况，高嵩应在2012年1月末前交纳剩余300万元租金，此款经金太阳公司多次催要未果。高嵩与被告蔡云系夫妻关系，承租房屋系二人共同经营使用。金太阳公司为维护合法权益，故起诉要求：1.二被告立即将物业恢复原状后交还给原告金太阳公司；2.二被告给付拖欠的300万租金；自2014年5月1日起至被告实际交付物业时止，每日�8219元的租金标准支付逾期腾房期间的占有使用费；3.自2011年11月26日起至实际给付租金之日止，每日支付滞纳金9000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。
被告高嵩、蔡云共同答辩称：哈尔滨福怡房地产开发有限公司（以下简称福怡公司）是“福顺尚街”产权商铺的开发建设单位，涉案房屋是由236名业主购买的273个商铺组成。业主在购买商铺后与哈尔滨中安福宇商业投资有限公司（以下简称福宇公司）签订《商铺委托租赁经营协议书》，委托福宇公司统一经营、对外租赁，期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止。2010年5月29日，福宇公司与原告金太阳公司签订《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，将涉案房屋在内的物业出租给金太阳公司，租金总额为1000万元，租赁期限也是2011年5月1日起至2014年4月30日止。金太阳公司故意隐瞒上述事实，提供虚假证明材料�高嵩被骗于2011年7月4日与金太阳公司签订了租期至2017年届满的《租赁协议》。签订合同后，高嵩依约给付第一笔租金300万元，但是涉案房屋的燃气管线、电梯进户、楼梯射灯等配套设施不到位，且存在顶棚漏水、供暖不达标、消防验收不合格等问题，影响宾馆的经营收入，经反映无人过问处理。因此，被告方未再给付租金是行使不安抗辩权，金太阳公司在赔偿被告方的经济损失前无权要求给付租金；金太阳公司不是涉案房屋的所有权人，其自2014年5月起不再享有转租权，无权要求返还房屋。2014年4月30日，金太阳公司对被告方经营的宾馆采取断水、断电等非法措施，迫使宾馆停业至今。目前被告方的经济损失数额不能确定，故本案应中止诉讼。另外，为查明案件事实，要求追加福宇公司为当事人参加诉讼。
原告金太阳公司为证明其主张的事实成立，向本院提交并当庭举示如下证据：
证据一、2010年5月29日，原告金太阳公司与福宇公司签订的《租赁合同》，拟证明：福宇公司将福顺尚都尚街二期、三期物业出租给金太阳公司，尚街二期租期自2010年5月31日起至2013年5月30日止，三期租期自2011年5月1日起至2014年4月30日止。金太阳公司对承租物业有合法的经营权、租金收益权、招商权。
证据二、《租赁合同》、《补充协议》、《增项申请》，拟证明：1.2011年7月4日，原告金太阳公司与被告高嵩签订租赁合同及补充协议，将商场E座一、二、三层出租给高嵩，租期至2014年4月30日届满。2.签订合同时，被告的经营项目为餐饮，双方补充协议约定金太阳公司协调煤气安装事宜。但是，此后被告申请将主营项目变更为快捷酒店，没有使用煤气的需要。3.第二个阶段的租赁协议是附生效条件的协议：如所附“第一阶段协议期限届满，原告具备物业合法租赁使用权”的条件成就，高嵩拥有长期优先承租权，则租期至2017年。因所附条件未成就，第二阶段协议未发生效力。4.被告装修期最多为120天。5.合同第十条第3项约定，被告如不按期缴纳租金，每迟交一天，每日按租赁期租金总额的3‰缴纳滞纳金。6.合同第九条第3项约定，因被告违约造成合同终止，被告投入的固定装修、设施设备由原告处理，不得以装修投入额抵偿剩余租金及费用。7.第九条第2项约定：合同期满被告须将经营位置恢复原样。
证据三、记帐凭证2张，拟证明：2011年8月6日，被告高嵩给付原告金太阳公司租金300万元。
证据四、《工作联系单》、《关于8090宾馆拆除监控设备的请示》，拟证明：1.被告在2011年9月29日以前即开始装修；2.被告装修共迁移十五台空调机及辅件（含分户配电箱若干），被�退场时应当将设备恢复原样；3.被告装修共拆除一至三层区域内30个监控点位，将线路整理好后封至棚内。被告在合同截止前应当将所有设备、设施恢复原状。
证据五、装修现场日巡检记录表6页，拟证明：2011年12月被告进行装修。
证据六、《关于时尚城业户8090宾馆相关问题的函及发文审批单》、通知4份、《申通快递详情单》，拟证明：原告金太阳公司曾多次催促被告交纳拖欠的300万元租金。
证据七、金太阳时尚城电费抄表明细表2页、电费收取明细12页、8090时尚宾馆宾客离店明细帐单及照片3张，拟证明：被告一直在正常经营，原告不存在违约情况。
证据八、哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司的工商档案，拟证明：1.二被告租赁物业用于共同经营哈尔滨捌零玖零商务酒店，应当共同承担责任；2.2012年2月20日哈尔滨捌零玖零商�酒店有限公司取得营业执照，经营范围为住宿，无需使用煤气。3.2012年7月6日哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司经营范围增加了中餐制售，但其范围仅限于单纯烧烤，被告经营不需要使用煤气。4.工商档案中的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”证实，2011年11月16日，“捌零玖零商务酒店”的经营场所即经哈尔滨市公安消防支队南岗区大队消防安全检查合格，被告主张未经消防验收、租赁合同无效的抗辩理由不能成立。5.“福怡公司”的转租授权书可以证实，原告金太阳公司是福顺尚都商业物业项目合法有效的承租方，出租方书面同意原告将物业转租第三方，并有权与第三方签订租赁合同。
证据九、哈尔滨市档案馆馆藏婚姻档案，拟证明：租赁合同签订、履行均发生在高嵩、蔡云婚姻关系存续期间，该租赁合同之债应属夫妻共同债务。
证据十、哈尔滨仲裁委员会（2013）哈仲裁字第045号裁决书，拟证明：生效仲裁裁决认定，原告金太阳公司就福顺尚都尚街二期、三期物业与案外人徐艳娇签订的租赁协议、补充协议合法有效，故涉案订租赁协议、补充协议应为合法有效。
证据十一、龙房川律师事务所代表福宇公司给原告金太阳公司的律师函2份，拟证明：1.福宇公司要求金太阳公司2014年4月30日合同到期前将商铺恢复原状并交还。2.商铺业主并未与被告达成租赁协议，要求被告迁出。3.被告违约给金太阳公司造成经济损失。
证据十二、庭审笔录，拟证明：原告金太阳公司提供的租赁房屋符合经营要求，被告一直在正常经营。
经庭审质证，二被告对原告金太阳公司举示证据的质证意见如下：
证据一、真实性无异议，对证明问题有异议。
证据二�对租赁合同的真实性和内容无异议，对增项申请的真实性有异议，被告不予认可。
证据三、被告高嵩除给付原告金太阳公司300万元租金外，另支付32万元租金。
证据四、真实性无异议，但不同意恢复原状。
证据五、对真实性及证明问题均有异议，并非原件，无法核实真伪。
证据六、对真实性及证明问题均有异议，是原告金太阳公司单方制作形成，二被告没有签字，落款签字的潘博岩被告不认识。
证据七、真实性没有异议，对证明问题有异议，不能证明原告金太阳公司不存在违约行为。
证据八、真实性无异议，对证明问题有异议，福怡公司出具的证明手续都是虚假的。
证据九、无异议。
证据十、真实性无异议，但与本案无关。
证据十一、真实性不清楚，且不能证明原告金太�公司主张的事实成立。
证据十二、真实性无异议，但庭审笔录不能作为证据使用。
二被告为证明其抗辩理由成立，向本院提交并当庭举示如下证据：
证据一、福宇公司与原告金太阳公司于2010年5月29日签订的《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，拟证明：出租人（业主）与福宇公司间的委托租赁经营协议、福宇公司与承租人（金太阳公司）间的租赁协议均于2014年4月30日因履行期限届满而终止。承租人已无权就租赁房屋占有、收益。在出租人既未诉请承租人返还租赁房屋，又未向次承租人主张腾房并支付逾期腾房占有使用费，而是与次承租人多次协商继续租赁问题，却因出租人人数众多、意见一时难以统一而尚未达成一致意见的情况下，承租人诉请次承租人向其返还租赁物并向其支付逾期腾房占有使用费既无法律依据，也不是出租人的真实意思表示。
证据二、1.被金太阳公司故意隐匿的《案涉租赁房屋的236名真实所有权人名单》；2.案涉转租合同签订时即2011年7月4日，金太阳公司作为承租人向次承租人高嵩提供的虚假的《出租人身份证明》即福怡公司的《营业执照》；3.金太阳公司提供的虚假的《出租人房屋权属证明》即福怡公司的《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》；4.金太阳公司提供的虚假《出租人同意转租证明》即福怡公司于2011年1月6日出具的内容为福怡公司已将哈尔滨市南岗区学府路1号福顺尚都商业物业项目出租给金太阳公司，同意金太阳公司转租第三方，有权与第三方签订租赁合同的《转租授权书》5.金太阳公司与高嵩签订的《租赁合同》及《补充协议》，拟证明问题同证据一。
证据三、《工作联系单》8页，拟证明：被告曾多次要求原告金太阳公司解决涉案房屋存在的诸多问题，但至今未解决。金太阳公司以欺诈的手段订立合同，交付的房屋不符合约定使用条件。
证据四、《通知函》，拟证明：2014年4月30日，原告金太阳公司要求被告立即停业并拆除所有装修设施，当晚24时实施断水、断电，迫使宾馆停业至今。
经庭审质证，原告金太阳公司对二被告举示证据的质证意见如下：
证据一、真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明被告主张的事实成立。
证据二、对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告主张的事实成立。
证据三、对真实性、合法性、关联性均有异议，没有原告金太阳公司的公章，真实性无法核实，且不能证明被告主张的事实成立。
证据四、真实性无异议，对证明问题有异议，可以证实原告金太阳公�催促被告方交还涉案房屋。
本院对双方当事人举示证据的认证意见是：
原告金太阳公司举示的证据一至证据四、证据七至证据十、证据十二，二被告对上述证据的真实性无异议，本院均予采信。金太阳公司举示的证据五、证据六、证据十一，二被告虽有异议，但未提出足以反驳的理由及相反证据，故亦予以采信。
原告金太阳公司对二被告举示的证据一、证据四的真实性无异议，本院予以采信。二被告举示的证据二，是工商档案材料，真实可信，本院予以认定。二被告举示的证据三，无其他证据佐证证实金太阳公司收到相关《工作联系单》，该证据的真实性不能认定，故不予采信。
本院经审理查明：“福顺尚街”项目是由案外人福怡公司开发建设，业主在购买产权商铺后，均与案外人福宇公司签订《商铺委托租赁经营协议书》，委托福宇公司统一经营管理，租赁经营期限为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。此后，福宇公司与原告金太阳公司签订《福顺尚街二期、三期商业物业租赁合同》，将涉案房屋在内的商铺以1000万元的租金整体出租给金太阳公司经营，约定租期至2014年4月30日届满。
2011年7月4日，原告金太阳公司与被告高嵩签订《金太阳商业租赁合同》和《租赁合同补充协议》，高嵩承租金太阳精品城E座一层、二层、三层整层面积3865.20平方米的位置用于经营。其中，《金太阳商业租赁合同》中约定合同期限为：自高嵩实际起租日起至2014年4月30日止；保证金为2万元；经营项目为：主项餐饮，副项鞋类、小百货。同时约定：未经金太阳公司书面批准不得擅自经营其他品项。《租赁合同补充协议》第二条中对于合同期限、租金及付款方式的约定内容是：一、合同期限：自高嵩实际起租日起至2017年止。（此合同期限分两个阶段执行，具体详见以下条款）第一阶段：合同期限自高嵩实际起租日起至2014年4月30日止，总计租金为600万元。付款方式为：第一笔租金于签订合同之日缴纳租金总额的50%即300万元；第二笔租金于高嵩实际起租日前10日缴纳剩余租金300万元。第二阶段：如第一阶段协议期限届满，金太阳公司具备此物业合法的租赁使用权，高嵩拥有长期优先承租权，则执行第二阶段协议即2014-2017年，租金标准为在第一阶段年租金标准基础上递增6%（不超过6%）。签订协议后，高嵩给付了第一笔租金300万元、保证金2万元，后又交纳转项费用30万元，合计332万元。诉讼中，双方确认起租日为2011年12月5日。
被告高嵩与蔡云系夫妻关系，向工商行政管理部门申请成立哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司，并实际经营，蔡�任该公司执行董事，为法定代表人。
本院认为，原、被告签订的《金太阳商业租赁合同》和《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，应为合法有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争点为：一、涉案租赁合同是否存在超期出租的问题，原告金太阳公司有无欺诈行为，被告高嵩是否存在重大误解。二、高嵩给付金太阳公司的30万元款项的性质。三、高嵩未按合同约定的付款期限给付金太阳公司第二笔300万元租金，是否构成违约行为。四、如果高嵩拒付租金的行为构成违约，如何承担违约责任。五、租赁合同期限届满后，被告方实际占有涉案房屋至今，其间的占有使用费以及2万元保证金应当如何处理。
关于争议焦点一，本院认为，原告金太阳公司与被告高嵩在签订《金�阳商业租赁合同》时明确约定租赁期限至2014年4月30日届满，《租赁合同补充协议》中租期分为两个阶段，“第一阶段租赁期限至2014年4月30日届满；关于第二阶段，双方特别约定：“如第一阶段协议期限届满，金太阳公司具备此物业合法的租赁使用权，高嵩拥有长期优先承租权，则执行第二阶段协议即2014-2017年，租金标准为在第一阶段年租金标准基础上递增6%（不超过6%）。”此条款属于附生效条件的合同条款，条款内容清晰明确，可见金太阳公司并未隐瞒事实，高嵩对此应有充分认知，不存在重大误解的情形。金太阳公司不存在超期转租的问题。
关于争议焦点二，本院认为，被告高嵩在签订租赁合同后，申请转项经营事实成立，原告金太阳公司开具的30万元收款票据载明的收款事由为“转项费用”，高嵩抗辩主张此款项实为租金，与上述事实不符�本院不予采纳，此笔30万元款项应认定为转项费用，不应折抵剩余租金。
关于争议焦点三，本院认为，涉案租赁合同已经实际履行完毕，合同目的业已实现，即使被告主张的各项问题存在，金太阳公司的履行存在瑕疵，也不构成根本性违约，被告以此为由拒付租金欠妥，依法应认定构成违约行为，并不属于行使不安抗辩权。
关于争议焦点四，本院认为，《金太阳商业租赁合同》第十条的违约条款，是双方对于第二阶段成立后逾期给付租金的违约金条款，并非第一阶段的违约金条款，因此，金太阳公司要求被告方按该条款约定的日3‰标准给付违约金，没有事实依据，本院不予支持，被告应按照中国人民银行同期贷款利率标准，偿付其拖欠租金造成金太阳公司的利息损失。
关于争议焦点五，本院认为，根据合同相对性原则，涉案租赁合�终止后，原告金太阳公司要求被告方返还房屋，并支付此后实际占用期间的使用费，符合法律规定，本院予以支持。考虑被告除逾期给付租金外，不存在其他违约行为，不应适用双重惩罚性条款，金太阳公司主张不予退还2万元保证金，不予支持，2万元保证金可折抵租金，减除此款后，被告还应给付的租金数额为298万元。鉴于上述合同之债为二被告夫妻共同债务，依法应当共同承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，将金太阳精品城E座一层、二层、三层整层面积3865.20平方米的位置返还原告黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司；
二、被告高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，给付原告黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司租金298万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准计算，偿付298万元租金自2011年11月26日起至履行期限届满之日止的逾期利息损失；
三、被告高嵩、蔡云于本判决生效之日起30日内，按照年租金240万元的标准给付原告黑龙江省金太阳时尚购物广场有限公司自2014年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；
四、对原、被告的其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元、保全费5000元，由被告高嵩、蔡云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 康凤龙
代理审判员 宋茂森
代理审判员 顾 航
二〇一五年三月六日
书 记 员 菅 理