广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18700号
上诉人（原审原告）：宋劲钊，住广州市花都区。
委托代理人：刘烨贤、邓炜，广东合誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜智泉，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：贞舒亭，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：谢炜聪，住广州市花都区。
上诉人宋劲钊因与被上诉人杜智泉、贞舒亭、谢炜聪租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宋劲钊上诉请求：1、撤销原审判决第一、四项，改判支持宋劲钊的全部诉讼请求。(明确金额：租金：30175.5元；卫生费、管理费：1700元；逾期交租滞纳金：以拖欠的租金为本金，按每日5%从逾期之日起计至杜智泉、贞舒亭、谢炜聪付清租金之日止，暂计至上诉之日为1000元；逾期缴纳水、电费的滞纳金：以拖欠的水、电费为本金，按每日3%从逾期之日起计至杜智泉、贞舒亭、谢炜聪缴清水、电费之日止，暂计至上诉之日为1000元)；2、本案一审、二审的诉讼费用由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪承担。事实与理由：一、合同的解除应通过合法的形式，宋劲钊未曾与杜智泉、贞舒亭、谢炜聪提前解除租赁合同，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪应按合同约定履行支付租金的义务。1、宋劲钊与杜智泉、贞舒亭、谢炜聪签订的《花都区体育场商铺租赁合同》合法有效，双方应按租赁合同约定履行。宋劲钊未曾与杜智泉、贞舒亭、谢炜聪提前解除租赁合同，从2015年1月起至2015年12月期间，涉案商铺仍由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪占有使用。2、涉案商铺租金以先交租、后使用原则，由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪一次性交纳6个月的租金。杜智泉、贞舒亭、谢炜聪从2015年1月起拖欠租金，已构成对宋劲钊的违约，根据《合同法》及租赁合同，宋劲钊有权选择解除合同或继续履行合同。宋劲钊选择继续履行合同是信守契约精神的表现，继续履行合同不等于扩大损失，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪继续占有使用商铺理应支付租金。况且，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪实为一年交租两次，租金逾期两期未付完属于正常商业运营的可控范围，宋劲钊无任何扩大损失之处。3、宋劲钊曾多次向杜智泉、贞舒亭、谢炜聪催收租金及其他费用，其中在2015年4月及7月期间，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪仍与宋劲钊通过手机短信的方式就涉案商铺的租金等问题进行过交流。二、涉案商铺的卫生管理费己实际产生并由宋劲钊代为垫付，该费用应由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪承担。涉案商铺权属人为广州市花都区体育局（以下简称花都体育局），由广州市花都区体育发展中心（以下简称花都体育发展中心）提供管理服务，由花都体育发展中心每月收取一百元卫生管理费。租赁合同第四条约定了需支付卫生费，合同中虽没有对卫生费的支付方式进行约定，但宋劲钊在与杜智泉、贞舒亭、谢炜聪签订租赁合同的时候已口头告知杜智泉、贞舒亭、谢炜聪相关卫生管理费用的收取方式，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪已知悉和答应，该费用属于杜智泉、贞舒亭、谢炜聪承租涉案商铺期间所产生的合理费用，且由花都体育局和花都体育发展中心共同出具证明一份，证明2014年8月1日起至20l5年12月31日止的卫生费、管理费1700元已由宋劲钊代为缴清，宋劲钊己对该项诉请尽到了合理的举证责任，应得到支持。三、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪应支付租金、水、电费的滞纳金。租赁合同已对承租方不按期缴纳租金、水、电费约定了支付滞纳金和没收保证金的违约责任，支付滞纳金和没收保证金是并存的违约条款，宋劲钊认为不能仅以没收保证金来补偿宋劲钊的损失而否定滞纳金违约条款的存在，否则，这降低了杜智泉、贞舒亭、谢炜聪违约的成本，从而损害守约方的合法权利。退一步说，根据杜智泉、贞舒亭、谢炜聪所拖欠宋劲钊的租金、水、电费的数额和拖欠的期限，仅没收杜智泉、贞舒亭、谢炜聪2300元保证金，是不足以补偿宋劲钊的损失。
被上诉人杜智泉、贞舒亭、谢炜聪没有提交答辩意见。
宋劲钊向原审法院起诉请求：1、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向宋劲钊支付从2015年1月1日起至2015年12月31日止的租金30175.5元；2、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向宋劲钊支付逾期交租滞纳金（逾期交租滞纳金的计算方式：以拖欠的租金为本金，按每日5%从逾期之日起计至杜智泉、贞舒亭、谢炜聪付清租金之日止，暂计至起诉之日为500元）；3、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向宋劲钊支付水费205.2元、电费4446.2元；4、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向宋劲钊支付逾期缴纳水、电费的滞纳金（逾期缴纳水、电费的滞纳金的计算方式：以拖欠的水、电费为本金，按每日3%从逾期之日起计至杜智泉、贞舒亭、谢炜聪付清水、电费之日止，暂计至起诉之日为100元；5、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向宋劲钊支付卫生费、管理费1700元；6、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪已支付的合同履约保证金2300元归宋劲钊所有；7、本案诉讼费用由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪承担。
原审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区新华街体育路18号体育中心内第5号，土地性质为国有土地，土地使用权人为花都体育局。花都体育局委托花都体育发展中心代理出租包括涉案商铺在内的23间商铺。2010年12月1日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定花都体育发展中心将位于新华街体育路18号体育中心内的15间商铺出租给宋劲钊使用，租期自2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年4月2日，花都体育发展中心与宋劲钊签订《补充协议》，约定花都体育发展中心将另外的7间商铺增加出租给宋劲钊使用，租期自2011年4月1日起至2015年12月31日止。合同期满后，花都体育发展中心没有与宋劲钊续签租赁合同。
2011年5月15日，宋劲钊（甲方）与谢炜聪（乙方）签订《花都区体育场商铺租赁合同》，约定：宋劲钊将体育中心内第5号商铺出租给谢炜聪使用，租期自2011年5月15日起至2015年12月30日止，租金第一承租年度每月租金2300元，从第二承租年度起月租金在上年度租金基础上递增5%。乙方于本合同签订前一次性向甲方交纳合同履约保证金2300元，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。租金以先交租，后使用原则，乙方在每次租金到期前十天向甲方一次性交纳六个月租金（即签订合同之日即时缴纳第一次租金），否则甲方有权收缴乙方押金并按每逾期一日加计相当于应缴租金额5%的滞纳金。水、电、公共卫生费支付方式：水、电费每月由乙方向甲方缴纳一次，抄表后五天内一次性缴清。如不按时交纳，按超过之日起，每天按应交金额3%收取滞纳金。甲方有权按时足额收取租金、水电费、卫生费等。第七条违约责任：（一）合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更和解除。合同需变更或解除时须双方协商一致，达成书面协议。单方变更或解除合同者，需承担违约责任。（二）乙方有下列情形之一的甲方有权终止本合同，及时收回乙方所承租的场地，没收合同履行保证金，并追究违约责任。1、乙方未按本合同规定期限内向甲方交纳租金。合同签订后，谢炜聪向宋劲钊支付保证金2300元，宋劲钊将商铺交给谢炜聪使用。2014年，经双方协商一致，由杜智泉、贞舒亭、谢炜聪共同承租涉案商铺，故合同承租方加上了杜智泉、贞舒亭的名字。
宋劲钊认为杜智泉、贞舒亭、谢炜聪交租至2014年12月31日，水、电费交至2014年4月23日，卫生费、管理费交至2014年7月底。宋劲钊提交一份由花都体育局和花都体育发展中心出具的《证明》以及收款收据，拟证明宋劲钊已代为缴清了涉案商铺拖欠的租金、水电费、卫生费、管理费等。《证明》的内容为：“……在租赁期限内，我方同意宋劲钊将该商铺转租给杜智泉、贞舒亭、谢炜聪，该商铺的每月水费、电费、卫生费、管理费均由宋劲钊代为缴纳。从2014年4月24日至2015年12月31日止，该商铺的水费为205.2元（用水量54方）、电费为4446.2元（用电量为4042度），已由宋劲钊代为缴清。从2014年8月1日至2015年12月31日止，该商铺的卫生费、管理费为1700元，已由宋劲钊代为缴清。特此证明。”杜智泉、贞舒亭表示因所有费用均是由谢炜聪交纳的，故上述费用交到何时，从何时开始拖欠，以及每月应交金额其均不清楚。谢炜聪认为其交租至2014年底，水电费交至2014年7月。关于卫生管理费，谢炜聪表示双方对此没有约定，宋劲钊也从未要求其支付过该费用。宋劲钊表示之前均有收取卫生管理费，但无证据证明。
杜智泉、贞舒亭、谢炜聪陈述其在2014年11月向宋劲钊表示不再承租商铺，宋劲钊亦同意其转租，之后就搬走了。宋劲钊对杜智泉、贞舒亭、谢炜聪陈述的提前解除合同和其同意转租的事实不予确认，宋劲钊认为杜智泉、贞舒亭、谢炜聪转租必须经其书面同意。
宋劲钊与花都体育局的合同到期后，涉案商铺由花都体育局收回。宋劲钊表示其向杜智泉、贞舒亭、谢炜聪催缴拖欠费用未果后提起本案诉讼，杜智泉、贞舒亭表示宋劲钊从未向其催缴过费用，其无需支付滞纳金，且宋劲钊主张的滞纳金标准过高，如果法院认为要支付滞纳金，应当依法予以调整。
另查明，涉案商铺已于2005年9月16日取得规划部门核发的《建设工程规划许可证》。
原审法院认为：杜智泉、贞舒亭、谢炜聪与宋劲钊签订的《花都区体育场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。
宋劲钊将商铺交付杜智泉、贞舒亭、谢炜聪占有使用，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪应及时支付租金，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪拖欠支付租金，已构成违约。杜智泉、贞舒亭虽抗辩其已在2014年底向宋劲钊提出解除合同并搬离商铺，但无证据显示宋劲钊对此知情，双方亦未办理商铺交接手续，故杜智泉、贞舒亭、谢炜聪仍应向宋劲钊支付租金。
根据合同的约定，租金以先交租，后使用为原则，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪应在每次租金到期前十天向宋劲钊一次性交纳六个月租金，未按期支付租金，宋劲钊有权终止本合同，及时收回场地。杜智泉、贞舒亭、谢炜聪自2015年1月起即欠付租金，根据上述约定，宋劲钊从2015年1月即享有合同解除权，宋劲钊对其享有该权利应明知。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”宋劲钊在明知杜智泉、贞舒亭、谢炜聪已实际违约，即使选择继续履行，等待其履约，也不应超过商业上的合理时间。但在长达一年的期间内，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪分文未缴，宋劲钊虽认为其一直以上门或电话的方式催缴租金，但未提交证据证实，对此不予采信。直至2015年底合同到期，宋劲钊始终未采取解除合同、以适当方式收回商铺另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了诚实信用原则。根据本案的实际情况，原审法院酌定给予宋劲钊4个月的期限，作为其等待杜智泉、贞舒亭、谢炜聪履约和主张权利的合理期间，即宋劲钊可向杜智泉、贞舒亭、谢炜聪主张4个月的租金，此后宋劲钊未及时收回商铺而造成的扩大损失由宋劲钊自行承担。经计算，2015年1月1日至2015年4月30日租金为2662.5元/月×4个月=10650元。对宋劲钊主张的拖欠租金10650元部分予以支持，主张超出上述金额的部分，不予支持。
关于水电费，宋劲钊认为杜智泉、贞舒亭、谢炜聪拖欠2014年4月24日之后的水费205.2元、电费4446.2元，并提交其向花都体育局代缴水电费的证明，谢炜聪认为其拖欠的是2014年7月之后的水电费，但未提交证据证明，不予采信，宋劲钊要求杜智泉、贞舒亭、谢炜聪向其支付水电费合理有据，予以支持。关于卫生费、管理费，因合同对于管理费未作约定，亦未约定卫生费的缴纳标准，宋劲钊虽认为双方约定按每月100元收取卫生管理费并已实际收取，但未提交证据证明，故对于宋劲钊的该项诉请，不予支持。
因杜智泉、贞舒亭、谢炜聪拖欠支付租金，根据合同的约定，宋劲钊有权没收履约保证金2300元，故对于宋劲钊的该项诉请予以支持。关于宋劲钊主张的租金和水电费的滞纳金，因杜智泉、贞舒亭、谢炜聪所交的保证金2300元已作为违约金由宋劲钊没收，宋劲钊无提交证据证明其实际损失大于其没收的保证金数额，亦无提交证据证明其在起诉前向杜智泉、贞舒亭、谢炜聪催缴租金和水电费的情况，故对于宋劲钊主张的租金和水电费滞纳金不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年10月18日作出判决：一、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪于判决发生法律效力之日起十日内向宋劲钊支付拖欠租金10650元；二、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪于判决发生法律效力之日起十日内向宋劲钊支付拖欠的水费205.2元、电费4446.2元；三、杜智泉、贞舒亭、谢炜聪所交的合同履约保证金2300元由宋劲钊予以没收，不予退还；四、驳回宋劲钊的其他诉讼请求。案件受理费786元，由宋劲钊负担435元，杜智泉、贞舒亭、谢炜聪负担351元。
本院二审认定事实：原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明：原审法院2016年9月12日开庭笔录中记载，宋劲钊出示短信，拟证明杜智泉在2015年4月、7月曾经向宋劲钊就涉案商铺的情况进行协商，由此可见杜智泉一直在使用涉案商铺。杜智泉否认该短信是其发的。二审期间，宋劲钊提交短信聊天记录，拟证明2015年4月、7月宋劲钊有向杜智泉催收租金。本院庭审时，宋劲钊确认合同实际履行是按自然年交租，6月底前交7-12月的租金，12月底前交1-6月的租金。
本院认为：宋劲钊与杜智泉、贞舒亭、谢炜聪签订的《花都区体育场商铺租赁合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定双方的租赁合同关系成立有效正确。本案争议的为宋劲钊在承租人未交纳租金的情况下未及时解除合同并收回涉案商铺是否属于扩大损失的问题。根据合同约定，租金以先交租，后使用为原则，承租人在每次租金到期前十天向甲方一次性交纳六个月租金。即宋劲钊在2015年1月1日即知悉承租人未按照约定时间交租，再根据合同约定的解除条件，只要承租人未按时交租，出租人即可解除合同。合同虽对于逾期交租超过多少日出租人可解除合同作具体约定，但根据租赁合同的性质及双方约定租金的交付时间，在一般情况下逾期交租超过30天出租人即可解除合同，现承租人杜智泉、贞舒亭、谢炜聪在长达4个月均未交纳租金的情况下，足以认定宋劲钊在此期间享有解除合同的权利。宋劲钊在催缴承租人缴纳租金无果及无证据证明承租人仍正常使用涉案商铺的情况下，认为其选择继续履行合同是信守契约的表现，不等于扩大损失的意见，与《中华人民共和国合同法》第一百一十九条所规定的防止扩大损失原则不符，本院不予采信。宋劲钊在有权解除合同的情况下未采取合理措施减少损失，应对扩大损失部分承担责任，原审酌情判定杜智泉、贞舒亭、谢炜聪应支付4个月租金可行，本院予以认可。关于管理费，合同对此并无明确约定，而卫生费在合同履行期间也无证据证实宋劲钊向杜智泉、贞舒亭、谢炜聪收取过，现杜智泉、贞舒亭、谢炜聪也不予确认，故原审法院不予支持宋劲钊的该项诉请并无不当。关于租金、水电费的滞纳金，在履约保证金已被没收的情况下，宋劲钊无证据证明其损失数额大于保证金，故原审法院未支持宋劲钊的该项诉请亦无不可。上诉人宋劲钊的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费381元，由上诉人宋劲钊负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年二月二十四日
书记员 徐毅敏