北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10694号
上诉人（原审被告）北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于洪涛，男，1989年9月27日出生。
委托代理人李振军，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人康克欣，女，1988年8月14日出生。
上诉人北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖兴润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第3640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案，上诉人龙湖兴润公司之委托代理人黄艳，被上诉人于洪涛及其委托代理人李振军、康克欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年2月，于洪涛起诉至原审法院称：2013年2月27日，我与龙湖兴润公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买位于北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区×商业楼×层×房屋（以下简称涉案房屋）；房屋预测建筑面积41.59平方米，套内建筑面积31.23平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25049.89元；付款方式为商业贷款。签订合同时，我与其他三人分别购买×号楼×、×、×、×用于共同办餐饮，龙湖兴润公司明确表示此商铺可以用作餐饮铺。我于2013年2月27日支付首付款234692元，于同年3月11日支付首付款157616元，并于2013年向银行贷款39万元，现已还贷63612.50元。根据《北京市餐饮经营单位安全生产规定》，建筑面积在500平米以上餐饮经营单位不得设置在地下二层，致使本商铺已不能使用餐饮经营。双方合同约定涉案房屋为地下二层，但交付给我的房屋所在楼栋地下一层不够2.20米，涉案房屋为实际的地下一层，龙湖兴润公司存在违约。涉案房屋只有一个门，此门在人防工程内，人防门处于长期关闭状态，无法通过人防设施到达涉案房屋，导致涉案房屋无法使用。现我诉至法院，要求：1.解除双方于2013年2月27日签订的《北京市商品房预售合同》并注销网签备案手续；2.判令龙湖兴润公司退还我首付款392308元；3.判令龙湖兴润公司赔偿我公共维修基金4163元、契税23469.24元；4.诉讼费由龙湖兴润公司承担。
龙湖兴润公司辩称：购房合同附件六并未将涉案房屋列为可做餐饮铺的底商。《北京市餐饮经营单位安全生产规定》仅适用于建筑面积500平米以上的餐饮单位，且即使是500平米以上的餐饮单位限制的也是地下二层以下，未含地下二层。即使涉案房屋与××号房屋打通共同做餐饮，其共同建筑面积也不足150平米，不受上述规定限制。涉案房屋本身可通过通道楼梯或人防门到达，该人防门长期打开而不是关闭，且该房屋与××号房屋共同使用，还可通过电梯直接到达。我公司按照合同约定交付了房屋，没有违约。综上，于洪涛要求解除购房合同理由不成立，应予驳回。
原审法院经审理认为：于洪涛与龙湖兴润公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属合法有效。自由、便利进入系房屋必备条件之一。从现场看，进入涉案房屋仅有两个通道，东边通道有防盗门平常不开，西边通道有人防门未取得相关部门准予打开的许可，毗邻房屋即××房屋与涉案房屋各自独立，根据现状无法从××房屋进入涉案房屋。由此可见，涉案房屋不具备房屋必备的自由、便利进入条件，龙湖兴润公司构成根本违约，导致于洪涛不能实现购房目的；于洪涛要求解除双方所签订的《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，龙湖兴润公司应向于洪涛退还所收款项，并赔偿相关损失，现于洪涛表示本次诉讼中仅要求处理首付款、公共维修基金、契税，其他款项包括损失另行处理，法院不持异议，龙湖兴润公司应向于洪涛退还购房首付款392308元、公共维修基金4163元、契税23469.24元。据此，原审法院于2015年7月判决：一、解除于洪涛与北京龙湖兴润置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：×）；二、于判决生效后十日内，北京龙湖兴润置业有限公司协助于洪涛办理注销《北京市商品房预售合同》（合同编号：×）网上签约备案手续；三、于判决生效后十日内，北京龙湖兴润置业有限公司退还于洪涛购房首付款三十九万二千三百零八元；四、于判决生效后十日内，北京龙湖兴润置业有限公司退还于洪涛公共维修基金四千一百六十三元、契税二万三千四百六十九元二角四分。如果未按判决指定的期间履行金钱或非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
判决后，龙湖兴润公司不服，上诉至本院称：原判作出后，龙湖兴润公司已取得北京市大兴区民防局颁发的《人防工程使用证》，于洪涛可以通过人防门进入涉案房屋，原判认定涉案房屋不具备自由便利进入条件的依据已经发生改变；且在购房合同中提示了涉案房屋的不利因素，为了解决涉案房屋的特殊情况，明确约定涉案房屋与××号房屋捆绑销售，于洪涛在签订购房合同时对此是充分了解的，买受人捆绑购买涉案房屋与××号房屋后，二者打通，即可通过××号房屋由电梯达到涉案房屋，且实际情况也是打通使用的；综上，原判后出现新证据，已改变原判所依据的事实，原判认定涉案房屋无法到达的事实不成立，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回于洪涛的诉讼请求。于洪涛同意原审判决。
经审理查明：2013年2月27日，于洪涛（买受人）与龙湖兴润公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×），约定：该商品房房屋坐落为北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目东区×商业楼×层×房屋；该商品房的用途为商业；其预测建筑面积共41.59平方米，其中，套内建筑面积31.23平方米，共有部分与共用房屋分摊建筑面积10.36平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25049.89元，总价款782308元；出卖人应当在2014年1月10日前向买受人交付该商品房。该合同附件八补充协议第二条中约定“另该房屋其他基本情况的补充约定为：因仅向采光井开门，需与××一起销售，采暖引自××，无空调，无机械通风，无排油烟，无上下水条件。”第三条中约定，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的50.15%作为首付款，即392308元，采取银行按揭贷款的方式支付剩余购房款39万元。
上述合同签订后，于洪涛依约支付了购房款。2014年1月8日，于洪涛向龙湖兴润公司支付公共维修基金4163元、契税23469.24元。龙湖兴润公司依约向于洪涛交付了涉案房屋。
涉案房屋所在楼栋已于2014年4月23日取得房屋所有权证，该所有权证所附房屋登记表中记载了涉案房屋部位为×层，房号为×。与涉案房屋紧邻的上一层为设备夹层，不足2.20米，未在房屋登记表中予以记载。
关于涉案房屋能否自由、便利进入的问题，经于洪涛申请，原审法院组织双方于2015年5月7日上午去涉案房屋现场勘验，并制作了勘验笔录。经勘验，涉案房屋仅有一个门，朝向采光井，进入该门仅有两条通道，其中西边通道有一扇人防门，东边通道有一扇防盗门，防盗门需要磁卡才能打开；涉案房屋与××房屋各自独立，各自安装有入户门，根据现状，无法从××房屋进入涉案房屋。经于洪涛申请，原审法院于2015年7月1日与大兴区民防局人防科联系，人防科工作人员称除非有其部门书面准予人防门开着的许可，人防门需二十四小时关闭。经询问，龙湖兴润公司表示业主没有防盗门的钥匙，该门须经小区内部通向街市，平常不会打开，且现在未取得准予人防门开着的书面许可。本院审理期间，龙湖兴润公司提交北京市大兴区民防局颁发的《人防工程使用证》及北京市门牌楼牌证明信、《面积实测结算协议》，以证明涉案房屋已具备通行条件，该证记载：“使用单位：北京龙湖物业服务有限公司；工程地址：北京市大兴区永兴路5号院龙湖时代天街小区×号楼；使用用途：社区活动；有效期限：自2015年7月28日至2016年7月27日”。于洪涛称上述证据无法证明7号楼系涉案房屋所在的16号楼；人防许可有效期仅一年，且使用用途为社区活动，商业不能使用，且根据相关规范随时可能被收回征用，随时可能关闭，龙湖兴润公司不能保证商业通道一直畅通。经询，龙湖兴润公司称《人防工程使用证》的有效期限每次只能办一年，但其能确定每年都能获得相关主管部门的审批。就此，龙湖兴润公司未提供证据予以证明。本院审理期间，双方均认可涉案房屋与××号房屋已打通。
另查：经原审法院向于洪涛询问，在购房时是否明确告知过龙湖兴润公司涉案房屋与其他房屋共同开办餐饮，于洪涛表示没有明确说过，因为合同附件中约定可以做餐饮，故认为没有必要告知龙湖兴润公司。
又查：经原审法院询问，于洪涛表示因数额暂时无法确定，本次诉讼中仅要求处理首付款、公共维修基金、契税，其他款项包括损失另行处理。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、贷款合同、银行还款明细、设计图纸、房屋所有权证、现场勘验笔录、工作联系笔录、《人防工程使用证》、北京市门牌楼牌证明信、《面积实测结算协议》以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：本案双方争议的焦点问题是涉案房屋是否具备房屋必备的自由、便利进入的条件。龙湖兴润公司上诉称涉案房屋具备自由、便利进入的条件，理由有二：一是双方签订的房屋买卖合同中已提示涉案房屋的不利因素，捆绑销售是为了能够捆绑使用，且于洪涛对此明知；二是进入涉案房屋需经过的人防门已取得使用许可，可自由通行，且涉案房屋与××号房屋已打通，可通过××号房屋进入涉案房屋。关于理由一，合同附件八补充协议中虽约定“因仅向采光井开门，需与××一起销售”，但并未明确买受人必须一起使用，例如需与××号房屋打通使用、作同一用途或由同一业主统一使用等，龙湖兴润公司亦未能提供证据证明其在销售时已明确告知于洪涛该事项，故对其该项理由，本院难以采纳；关于理由二，涉案房屋的用途为商业，对其是否能够自由、便利进入应基于房屋商业价值的实现和有利经营而考量。本案中，到达涉案房屋或通过两条通道，或通过××号房屋。而一条通道的门需磁卡方打开，且须经小区内部通向街市，一条需经过人防门，且人防门的使用需经相关主管部门的许可，具有不确定性，实际对房屋所有权人的所有权权能的实现已构成限制。现人防门虽已使用许可，但是许可证记载使用用途为社区活动而未载明可商用，且有效期为一年，即使如龙湖兴润公司当庭表示的其可保证该门每年均可获得相关主管部门的许可，也不能改变对所有权人权能限制这一现状，故对龙湖兴润公司所称，本院难以采纳。根据勘验笔录，涉案房屋与××号房屋各自安装有入户门，但双方合同中并未明确约定两房屋应一起使用，故依据合同，通过××号房屋并非必然为进入涉案房屋的方式，因此，通过××号房屋进入涉案房屋虽可实现×号房屋的商业功能，但该两房应具备各自独立的使用功能，若两房屋必然合并使用，买卖双方应在销售时达成一致意思表示，从证据来看，龙湖兴润公司所称，缺乏合同依据，故其该项理由，本院亦难以采纳。
综上所述，龙湖兴润公司有关涉案房屋具备自由、便利进入条件的理由均不能成立，对于洪涛构成根本违约，双方就涉案房屋签订的买卖合同符合合同解除的条件，应予解除，原审法院基于此，判决解除双方之间签订的合同，并无不当，本院应予维持。原判对该合同解除的后果的处理，亦无不当，本院亦予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费8138元，由北京龙湖兴润置业有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费8138元，由北京龙湖兴润置业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 王艳芳
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 刘 佳