天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第1433号
上诉人（原审原告）天津市海贝音乐培训学校，住所地天津市和平区新华路237号。
法定代表人刘增仁，总经理。
委托代理人张春虎，天津众磊律师事务所律师。
委托代理人井诗雯，天津众磊律师事务所律师。
上诉人（原审被告）天津市地下铁道集团有限公司，住所地天津市西青区才智道36号。
法定代表人张兴彦，董事长。
委托代理人安好，天津长丰律师事务所律师。
委托代理人邢艳，天津地铁资源投资有限公司职员。
上诉人天津市海贝音乐培训学校、天津市地下铁道集团有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人天津市海贝音乐培训学校的委托代理人丼诗雯，上诉人天津市地下铁道集团有限公司的委托代理人安好、邢艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告与被告系房屋租赁合同关系。坐落天津市河西区大沽南路与奉化道交口晶采大厦，面积6069.61平方米，为被告自有商品房。原、被告于2014年7月1日签订《商业物业租赁合同》一份。约定：“被告（甲方）将其拥有的坐落天津市河西区大沽南路与奉化道交口晶采大厦，面积6069.61平方米，出租给原告（乙方）经营少儿艺术培训。租赁期限自2014年7月1日-2029年6月30日。装修免租期约定：甲方于2014年7月1日前将商铺交付乙方，自乙方接收商铺起至2014年10月31日为装修免租期，装修免租期内，甲方不向乙方收取租金，自装修免租期次日起为计租日，开始计算租金；在合同3.3.2租金支付方式中约定：乙方应在合同签订之日起5个工作日内将首期租金交予甲方；在3.4条约定：乙方应依本合同约定按时支付租金、服务管理费及其他费用。乙方未能按照本合同规定期限和数额支付租金、服务管理费或其他费用的，每逾期一日，乙方应支付租赁商铺当期年租金的0.5%0的违约金，逾期超过15个工作日，甲方有权单方面解除合同，要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾还房屋。4.1条约定：乙方应于签订本合同之后5日内向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金1772326.12元，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，在本合同有效期内，该履约保证金不计利息，且乙方不得主张用于抵扣其应支付的租金及其他费用；4.2条约定：在下列条件下，甲方应在一个月后，将履约保证金全部但不带任何利息返还给乙方；4.2.1约定：合同期满或双方协商一致提前解除合同，双方已处理完毕善后事宜，乙方已经付清全部款项，乙方已将商铺退还甲方且退还时甲方无异议；4.2.3条约定：合同解除，且双方就有关本合同的违约争议已经解决完毕。4.3条约定：乙方未向甲方缴足首期租金、履约保证金及应向物业公司交付的保证金等之前，甲方有权不向乙方交纳商铺。15.3条约定：若乙方欲提前终止本合同，则应提前三个月以书面形式通知甲方，本协议将在甲方同意后提前终止，乙方交纳的履约保证金应不予返还……。”合同签订后，2014年7月8日原告通过自己的朋友耿伟个人账号向被告支付履约保证金1772326.12元。但原告未向被告支付首期租金。由于原告是以案外人耿伟名义向被告划款，故而被告在2014年11月7日才查出收到过该笔履约保证金，同日被告为原告开具了收据。2014年7月5日原告未向被告支付首期租金。从案外人天津同人物业管理服务有限公司处调取的领取钥匙看房登记表显示，自2014年7月17日至2014年12月3日分别有刘梦燕、周冰倩、陈“霞”（本人书写为“”）、赵晓航多次领用租赁房屋钥匙看房，且用陈霞的电话155×××××××9在租赁场地外贴出“旺铺招商”广告。2014年12月1日被告向原告发出催款函，要求原告向被告支付2014年11月-2014年12月房屋租金1181550.75元，并要求原告于12月10日前把欠缴的租金交齐，如不能立即补足，将执行终止程序，并追究原告相关违约造成损失的责任。2015年1月22日原告向被告发送解除合同通知书，要求与被告解除合同，并要求被告收到解除合同通知书2日内向原告返还履约保证金1772326.12元，并赔偿原告经济损失1200000元。2015年1月28日被告给原告回函，要求原告尽快支付欠缴租金，承担单方解除合同的违约责任，并交还占用场地。2015年2月10日被告再次向原告发送“关于解除合同通知书的回复”，同意解除2014年7月1日双方签订的《商业物业租赁合同》，并声明原告欠缴首期租金1772326.12元，属先行违约，根据合同第15条约定，原告违约解除合同被告有权扣除原告履约保证金1772326.12元，支付欠缴租金1772326.12元及违约金776278.84元，交还占用场地。对原告的自身经济损失，不予赔付。2015年3月31日经现场勘验，见租赁场地内原有地面已被破坏，并有很多装饰材料在租赁场地内。在租赁场地外贴有旺铺招商155×××××××9手机号码，与看房登记领钥匙的陈霞手机号码相同。庭审期间，原告否认将租赁房屋转租他人，也否认将租赁房屋进行装修。被告表示虽然与原告没有正式交接租赁场地的手续，但被告已经通知物业部门可以给原告人员钥匙看房，而且也确实有人员看房，并往租赁场地运送了装修材料还破坏了地面。原告方人员进入租赁场地的情况有案外人天津同人物业管理服务有限公司证言和法院调取的领取钥匙看房登记表及用看房人陈霞的电话155×××××××9在租赁场地外贴出“旺铺招商”广告证明。被告除与原告签订房屋租赁合同外，未与其他人就租赁场地签署过租赁合同。
原告诉请，1、被告向原告返还履约保证金1772326.12元；2、被告向原告赔偿经济损失1200000元；3、诉讼费由被告承担。
原审认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，予以确认。合同签订后，原告未依约按时向被告支付租金，对此原告应依据合同约定承担违约责任。按照合同中“双方应于2014年7月1日完成场地交接”、“甲方于2014年7月1日前将商铺交付乙方，自乙方接收商铺起至2014年10月31日为装修免租期，在此期限前乙方应装修完毕并正式开始营业”和“乙方应在合同签订之日起5个工作日内将首期租金交予甲方”的约定，被告将商铺交付原告在先，因此，被告在合同履行过程中也有违约情形存在。虽然在合同中有“如果被告迟延交付，租期顺延，被告不承担任何责任”和“原告未向被告交付履约保证金和首期租金前，被告有权不向原告交付商铺”的约定，但该约定明显加重了原告的责任。现原、被告在起诉前已同意解除双方于2014年7月1日签订的《商业物业租赁合同》，故原告要求被告向其返还履约保证金1772326.12元的诉讼请求，考虑双方均有违约情形，故被告应向原告酌情返还履约保证金886163.06元。关于原告要求被告向其赔偿经济损失1200000元的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十九条的规定，判决：“一、本判决生效之日起10日内，被告天津市地下铁道集团有限公司向原告天津市海贝音乐培训学校返还履约保证金886163.06元；二、驳回原告天津市海贝音乐培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30579元，由原、被告各自负担15289.5元。”
原审判决后，天津市海贝音乐培训学校（以下简称音乐学校）、天津市地下铁道集团有限公司（以下简称地铁集团）不服，向本院提起上诉。
音乐学校的上诉请求是：1、撤销原判，支持其原审的全部诉讼请求；2、诉讼费由地铁集团负担。主要理由：双方合同约定，地铁集团交房在先，故音乐学校在地铁集团未交房的情况下，有权不交纳首期租金。鉴于地铁集团迟迟不交房，导致合同不能履行，故地铁集团应对音乐学校由此产生的设计费损失予以赔偿。
地铁集团的上诉请求是：1、撤销原判，发回重审或者驳回音乐学校原审的全部诉讼请求；2、诉讼费由音乐学校负担。主要理由：双方合同约定，音乐学校未依约向地铁集团支付首期租金，地铁集团依约有权不向音乐学校交付房屋，故地铁集团不存在任何违约。现音乐学校单方解除合同，依约履约保证金不应返还。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同意思表示真实，且不违反法律规定，为有效合同，双方应如约履行。合同约定，音乐学校应在合同签订之日起5个工作日之内将首期租金交与地铁集团，如果音乐学校未向地铁集团交纳首期租金，地铁集团有权不向音乐学校交付房屋。现音乐学校未按合同约定交纳首期租金，故地铁集团依合同约定有权不向音乐学校交付房屋。因地铁集团没有违约，故音乐学校要求地铁集团赔偿其120万元经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于履约保证金是否应予返还问题，合同约定，合同期满或双方协商一致提前解除合同，地铁集团应在一个月后，将履约保证金全部但不带任何利息返还给音乐学校。现双方合同并非因双方协商一致提前解除，故在此情况下，音乐学校诉请返还履约保证金不符合双方合同的约定。虽然合同约定地铁集团迟延交付房屋，不承担任何责任，但地铁集团负有先交房的义务，鉴于地铁集团存在先违反合同义务的情形，故原审基于上述情形酌情判令地铁集团返还给音乐学校一部分履约保证金，即886163.06元并无不当，本院对此予以维持。综上所述，二上诉人的上诉请求均依据不足，本院不予支持。依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费共计36151元，由上诉人天津市海贝音乐培训学校负担23489元，上诉人天津市地下铁道集团有限公司负担12662元。
本判决为终审判决。
审判长 哈 欣
审判员 包 颖
审判员 王 新
二〇一五年十二月二日
书记员 于明辉
速录员 李 楠