江苏省南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初1207号
原告（反诉被告）吕聘婷，女，1982年12月1日生，汉族。
委托代理人周红兵，江苏唯衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡惠龙，男，1967年8月19日生，汉族。
委托代理人曲杨，北京百瑞律师事务所律师。
第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人史立斌，南京我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理。
委托代理人龙樑，女，1988年7月24日生，彝族。
委托代理人林晨，女，1980年6月4日生，汉族。
原告（反诉被告）吕娉婷诉被告（反诉原告）蔡惠龙、第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称南京我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员尚小强独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告吕娉婷及委托代理人周红兵、被告蔡惠龙、第三人南京我爱我家公司委托代理人龙樑、林晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吕娉婷诉称：2015年12月28日，吕娉婷、蔡惠龙和南京我爱我家公司三方签订南京市存量房交易合同一份，约定，蔡惠龙将其位于南京市***路***号*幢****室房屋出售给吕娉婷，南京我爱我家公司提供中介经纪服务；房款总价为130.25万元，其中定金2万元。合同同时约定，吕娉婷向银行申请个人住房抵押贷款75万元用于支付房款，另首付款51万元交付房产交易中心监管账户。合同签订后，吕娉婷积极履行了合同义务，支付了定金和中介费用，并备足了首付款。2016年1月，吕娉婷通过南京我爱我家公司通知蔡惠龙贷款银行由工商银行变更为招商银行，蔡惠龙未提出任何异议。当招商银行同意吕娉婷贷款申请，并要求蔡惠龙提供其配偶同意出售房屋的公证证明时，蔡惠龙同意其妻回国办理，并由吕娉婷支付来往交通费用。2016年春节过后，南京市房地产价格持续上涨，蔡惠龙拖延不配合吕娉婷办理贷款手续，并要求解除三方签订存量房交易合同。蔡惠龙未按照合同要求配合吕娉婷办理贷款手续，要求提高房价款没有合同依据，且单方终止合同，侵害了吕娉婷的合法利益，请求法院判令：1、被告蔡惠龙继续履行合同，按贷款银行的要求提供房主配偶双方同意出售房屋的公证证明、收款账号，配合原告吕娉婷办理贷款手续；2、由被告蔡惠龙承担诉讼费用。
被告（反诉原告）蔡惠龙辩称：2016年1月15日，蔡惠龙夫妻及南京我爱我家公司的员工已经到工行玄武支行签订了相关文件，吕娉婷的贷款没有被批下来，没有按照合同约定将现金交到监管账户。且贷款没有批下来是因为原告信用不良，相关责任自负。原告吕娉婷的诉请不符合双方合同约定及相关法律规定，依法应当驳回；原告吕娉婷违约在先，其未能在合同约定期内履行支付价款的义务，符合合同约定的解除条件，并应当承担违约责任。综上，请求驳回其诉请。
第三人(反诉第三人)南京我爱我家公司辩称:原、被告于2015年12月28日通过南京我爱我家公司居间签订了合同，南京我爱我家公司员工及双方代理人于2016年1月20日前往工商银行办理贷款手续，1月底银行通知南京我爱我家公司称原告吕娉婷的贷款手续未能通过，南京我爱我家公司通知双方更换银行办理贷款。因被告蔡惠龙是代理人前来办理，且委托手续上写明无权更换银行，南京我爱我家公司遂希望被告提供授权委托书，3月份被告认为原告贷款未通过，也未现金补足，属于违约，所以不愿出售房屋。原告愿意继续履行合同，愿意承担被告蔡惠龙妻子回国的费用，但双方分歧较大，未能达成一致。请求法院依法判决。
反诉原告（本诉被告）蔡惠龙诉称：2015年12月28日，吕娉婷、蔡惠龙和南京我爱我家公司三方签订南京市存量房交易合同一份，约定，吕娉婷购买蔡惠龙位于南京市***路***号*幢****室房屋，房款总价为130.25万元。合同约定吕娉婷于2016年1月20日前与贷款银行签订贷款合同并委托贷款银行将贷款划入相应监管账户。合同还约定，若贷款银行不同意被反诉人的贷款申请，则不足部分应在不批准贷款之日起3日内由吕娉婷以现金方式解交监管账户。合同签订后，蔡惠龙积极配合吕娉婷到银行办理贷款，但其贷款于2016年2月被银行拒绝。基于上述情况，吕娉婷未能按约将房款以现金形式交付至银行监管账户，故双方解除合同，吕娉婷承担违约责任并支付违约金2万元。请求法院判令：1、双方之间签订的《南京市存量房交易合同》立即解除；2、反诉被告吕娉婷支付违约金20000元；3、诉讼费及反诉费由被反诉人吕娉婷承担。
反诉被告（本诉原告）吕娉婷辩称：吕娉婷的第一次贷款未获批准，不构成对合同的根本性违约，并没有达到合同解除条件，本合同可以继续履行。事实上吕娉婷也是获得了招商银行的贷款信用审核，如果蔡惠龙履行承诺，配合吕娉婷办理手续，可以及时取得贷款审批的，满足合同约定的在3月20日前将房款交到监管账户的约定条件。蔡惠龙不配合办理贷款手续，实际上是以不作为的方式故意造成所谓的吕娉婷违约，以达到其解除合同提高房价款的目的。本案的房产交易是签订的三方合同，实际上原、被告双方的房产交易都是在第三人中介方的中介引导下进行交易，应该尊重第三人的意见，按照第三人提供的交易方案和步骤履行合同。
反诉第三人南京我爱我家公司辩称，就反诉的答辩意见与本诉答辩意见一致。
经审理查明：2015年12月28日，吕娉婷、蔡惠龙和南京我爱我家公司三方签订南京市存量房交易合同一份，约定，蔡惠龙将其位于南京市***路***号*幢****室房屋出售给吕娉婷，南京我爱我家公司提供中介经纪服务；房款总价为130.25万元，其中定金2万元。合同同时约定，吕娉婷向银行申请个人住房抵押贷款75万元用于支付房款，另首付款51万元交付房产交易中心监管账户；若吕娉婷不能按计划贷足或贷款银行不同意贷款申请，则转让价款不足部分应在贷款银行批准或不批准贷款之日起3日内由吕娉婷以现金方式解交监管账户。合同还约定，吕娉婷无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，双方解除本合同，吕娉婷承担违约责任并支付违约金2万元。合同签订后，吕娉婷依约向蔡惠龙支付了定金2万元，三方于2016年1月15日至工商银行签署相关买房贷款文件，但2月1日工商银行通知南京我爱我家公司称吕娉婷贷款审核未能通过。后三方就更换银行贷款和继续履行合同事宜进行协商，3月初蔡惠龙通知南京我爱我家公司要求解除三方协议，三方协商未果，遂诉。
以上事实，有南京市存量房交易合同、微信记录、短信记录、通话记录、证明及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕娉婷与蔡惠龙之间签订南京市存量房交易合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。本案中，吕娉婷未能按期获得银行贷款应当按照合同约定以现金形式将款项解交至监管账户，但其未能履行该项义务，从而导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。吕娉婷辩解认为蔡惠龙同意其更换贷款银行但未能配合其完成贷款手续，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。蔡惠龙要求立即解除2015年12月28日签订的《南京市存量房交易合同》，符合双方约定，具有法律依据，本院予以支持。关于蔡惠龙诉请吕娉婷支付2万元违约金的诉请，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持，但吕娉婷已实际向其支付2万元定金，两者相互抵充，吕娉婷不需另行履行给付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告吕娉婷的诉讼请求；
二、立即解除反诉原告蔡惠龙与反诉被告吕娉婷于2015年12月28日签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》（合同编号2015140704）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费400元减半收取200元，反诉案件受理费150元，合计350元，由原告吕娉婷负担。（反诉案件受理费150已由反诉原告蔡惠龙预交，原告吕娉婷在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（附江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）
代理审判员 尚小强
二〇一六年六月二十日
见习书记员 孙凡力