上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初14865号
原告：奚某某，男。
原告：张某某，女。
委托诉讼代理人：奚某某。
被告：朱某�，男。
委托诉讼代理人：孙某某，女。
原告奚某某、张某某与被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告奚某某和被告朱某某及委托代理人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付自2017年5月11日起至被告实际搬离之日止按每月4500元计算的房屋租金；2、判决被告立即支付上海市金山区亭林镇亭卫公路XXX弄XXX号房屋2017年9月至12月的水电费1000元；3、判决被告立即搬出上海市金山区亭林镇亭卫公路XXX弄XXX号房屋并将上述房屋恢复至租赁前原状，要求拆除房屋外围的铁丝网，拆除一楼北窗的临时房屋，拆除室内的多个空调及暖气炉，拆除二楼及三楼房间内的隔墙，清除一楼室外的杂物。事实和理由：2013年10�19日，原告将位于上海市金山区亭林镇亭卫公路XXX弄XXX号1-3层的自有产权房屋出租给被告朱某某使用，租赁期限自2013年11月10日起至2016年11月9日止。根据合同约定，房屋租金第一年每月4000元，第二年每月4200元，第三年每月4500元；租金支付方式为付三押一。2017年4月28日，原告夫妻有意出售讼争房屋，便告之被告可向房产中介咨询购房或于同年7月25日前搬离上述房屋。但被告至今未搬离，并拖欠租赁期间的水、电费等，原告多次催促无果，故诉至法院请求判令如前所述。
被告辩称，房屋租赁费用其虽然支付至2017年5月11日，但原告处尚存4000元押金未予抵扣。讼争房屋原告出售案外人后，被告与案外人另行商议租赁事宜，后因新房主有意再行出售房屋而租赁未果。被告已于2017年11月24日将讼争房屋交付新房主，新房主也已确认接收。原、被告之间曾商议抵扣4000元押金后再支付5000元了结租赁费纠纷，但因被告与新房主就租赁费起算时间未确定，导致原、被告间的租赁费用至今未结算支付。
原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告间存在租赁合同关系，双方约定的权利义务及被告未征得原告同意对房屋进行了装修。被告对此证据的真实性无异议，但表示该合同是原告提供的格式合同，对房屋的装修是被告搬迁进入后才进行的。
2、原告与案外人汤某某所签的房地产买卖合同和补充协议，证明讼争房屋已出售案外人的事实及双方约定交房的时间。原告出售房屋时案外人购房尾款目前尚未结清，如被告未向原告支付全额租金，新房东将从这笔尾款中扣除相应租赁费。被告对此证据的真实性无异议，但表示原告与案外人就买卖房屋约定的事宜被告并不知�。
3、2017年9月19日房产的水电费缴纳单据,证明被告尚欠水电费，但原告未曾代付过相关费用。被告对此证据的真实性无异议，但表示所欠费用早已缴清。
4、催讨房租短信内容，证明催讨租金的事实。被告对此证据的真实性无异议，表示2月份尚未到应付款期限，无需催讨。
5、2017年11月13日拍摄的照片，证明被告在拍摄照片时仍未搬离。被告对此证据的真实性无异议，但表示当时正在拆除和搬迁过程中，有施工的工人居住在屋内。
被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：
1、短信记录一份，证明原、被告及新房主就讼争事宜一直在协商。原告对此证据的真实性无异议，但表示内容并非三方协商，新房主一直要求原告催促被告支付租金，因被告未能支付，所以新房主不愿与被告继续建立租赁合同关系。
2、2017年10月、11月水电费付款收据，证据水电费已付清。原告对此证据的真实性无异议，但表示被告12月份相关费用尚未支付。
3、2017年11月24日短信一份，证明被告已于2017年11月24日已将讼争房屋交付新房主，并得到新房主的确认。原告对此证据的真实性无异议，但表示交钥匙不等于交房，水电费结清才算交房。
经庭审质证，对原告提供的证据1至证据5，被告对此证据的真实性均无异议，且与本案存在着直接关联性，故本案均予以采信，但对于证据所要证明的内容，本院根据证据记载的内容及被告提供的证据综合作出判定。对于被告提供的三组证据，原告对此证据的真实性无异议，亦与本案存在着直接关联性，故本院亦予采信。
根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述意见，本院对本案事实认定如下：
2013年10月19日，原告奚某某、张某某(合同中甲方)与被告朱某某(合同中乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条、甲方将自有的坐落在上海市金山区亭林镇亭卫公路XXX弄XXX号房屋1-3层建筑面积400.51平方米出租给乙方使用……第二条、该房屋租赁期三年，自2013年11月10日起至2015年11月9日止……第四条、该房屋租金第一年为人民币4000元/月，第二年为人民币4200元/月，第三年为人民币4500元/月；房屋租金支付方式为付三押一，第一期租金为人民币12,000元及押金人民币4000元……第七条、租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：(1)依附于房屋的装修归甲方所有。(2)要求乙方恢复原状。(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”
2017年6月21日原告张某某与案外人汤某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将坐落于亭林镇亭�公路XXX弄XXX号1-3层，面积为400.51平方米的房屋出售给案外人汤某某，房款分三笔支付：第一笔于签订协议后二个工作日内支付1,650,000元，第二笔于双方共同到房地产交易中心办理转让过户手续时支付530,000元，第三笔于共同在讼争房地产所在地办理物业交接后支付20,000元，共计2,200,000元。上述合同第四条还约定了原告于2017年8月20日前腾出房屋并通知案外人进行验收交接，案外人对房屋进行查验，查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。原告自认于2017年7月26日与案外人汤某某办理了房屋产权变更登记手续。此外，截止庭审当日，根据被告提供的收据，其已自行结清了2017年10月、11月租赁房屋产生的水、电费用。
本院认为，原、被告双方于2013年11月10日签订了房屋租赁合同，对租赁标的物、租赁期限、租金等进行了明确约定，本案涉讼前租期早已届满。租期届满后，虽然原、被告双方并未续签新合同，但是被告依然按照最后一期租金标准按时交纳费用并继续使用房屋，原告对被告行为未表示异议，故依照有关法律规定，原、被告双方成立不定期租赁合同关系。本案中，原告在租赁期间内转让房屋，与案外人汤某某签订了房屋买卖合同并约定自己应于2017年8月20日前腾出房屋交付于案外人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。因此，在房屋租赁期内原告或案外人均无权以交付房屋之约定干涉被告对于租赁物的使用权，被告在租赁合同未解除前仍有权继续使用房屋。对于产权发生变更后至原告与新房产权利人约定交付房产前的租金，双方有约定从约定，无约定依法应归新权利人所有。对于原告所称被告拖欠原告2017年5月11日至搬离日租�之诉求，被告在庭审中表示确实只付清了5月11日前的租金，后续费用未付是不清楚按哪个时间节点向新、旧房主交付租金。本院经查明后认为，原告自认讼争的房产于2017年7月26日变更至案外人汤某某名下，变更登记后房屋所有权正式转移，案外人汤某某成为租赁房屋之新出租方。在原告未提供证据佐证双方对于产权发生变更后，租金收取约定的情况下，其仅有权主张至讼争房产变更前的租金，据此原告主张自2017年5月11日至2017年7月25日期间的租金费用，本院依法支持，其他租赁期间的租金则由新房主自行主张。对于被告租赁始初交付原告的押金，因讼争房屋所有权发生变更，原、被告间的租赁合同已终止履行，且双方当事人对于租赁起初支付的押金抵扣结欠租金均无异议，故本院在本案中直接予以折抵。对于原告诉请被告支付租赁房屋的水电费，因原告从未为被告垫付过相关费用，也非主张水电欠费的权利主体，且被告提供的证据亦证明已履行大部分缴款义务，故原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告搬离租赁房屋并恢复原状的诉讼请求，鉴于租赁物所有权已在涉讼前转移给案外人汤某某，原告已不是租赁房屋的所有权人，其无权再行主张该项权利，本院依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告朱某某应于本判决生效之日起十日内支付原告奚某某、张某某自2017年5月11日起至2017年7月25日止的租赁费7250元；
二、驳回原告奚某某、张某某的其他全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间�行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币250元，由原告奚某某、张某某负担185元，被告负担65元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 干华丽
二〇一八年一月十八日
书记员 秦晓英
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付�租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……
2、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4、《中华人民共和国物权法》第三十九条
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……