广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤0306民初11099号
原告何艺，男，汉族，1962年1月17日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
原告谢小环，女，汉族，1965年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
两原告共同委托代理人李时利，广东竞德律师事务所律师。
被告罗增忠，男，汉族，1954年2月21日出生，身份证住址广东省大埔县。
委托代理人石倩，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
上列原告诉被告确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢小环及两原告共同委托代理人李时利，被告罗增忠的委托代理人石倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两原告于1992年7月取得位于“龙华镇民治沙元埔村101号”地块的《建设用地规划许可证》、《宝安县居民(××)兴建住宅用地批准通知书》、《村镇住宅建筑许可证》，并于2003年出资建造深圳市宝安区民治沙元埔村101栋房屋，2004年完工，房屋共六层，建筑面积约720㎡。2007年10月30日，两原告就该“沙元埔村101号”楼房向民治街道办提交历史遗留违法私房申报材料。2009年1月8日，原告何艺与被告签订一份《合作建房协议书》，以“合作建房”的名义将“沙元埔村101号”楼房二楼201、202、203、205号房转让给被告。协议约定：甲(原告何艺)、乙(被告)双方同意对座落在龙华民治沙元埔村101号合建一栋楼房，由甲方负责施工、图纸设计、工程质量，乙方出资75000元，分得二楼201房(面积约29㎡)；出资45000元，分得二楼202房(面积约17㎡)；出资85000元，分得二楼203房(面积约31㎡)；出资130000元，分得二楼205房(面积约47㎡)，共4套住房的所有权、居住权。付款方式为：律师见证时一次性付清。上述协议签订后，被告于2009年1月8日支付4套购房款共计人民币335000元给原告何艺，原告何艺将沙元埔村10l号二楼201、202、203、205号房交付给被告，由被告出租给租客并收取租客相应的租金。按照我国现行法律规定，本案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过“合作建房”的形式进行流通，因此原告何艺与被告签订的《合作建房协议书》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，被告不能取得本案房屋的合法产权。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，本案《合作建房协议书》无效，被告应将本案房屋返还给两原告。根据《民事诉讼法》的有关规定，现原告特诉至法院，请求判令：l、确认原告何艺与被告罗增忠于2009年1月8日签订的《合作建房协议书》无效；2、要求被告将深圳市龙华新区民治街道沙元埔村101号二楼201、202、203、205号房返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、两原告并非“龙华镇民治沙元埔村101号201、202、203、205房的合法产权人，其无权要求返还涉案的4套房产。两原告并非是房产所在地原集体经济组织成员，根据土地管理法的规定，两原告并不具备利用按集体土地建设房屋的法定资格，故不享有涉案房屋的合法产权。二、涉案的4套房产并未依据法律规定取得县级人民政府的批准文件，亦无任何合法的产权证明两原告对上述房产享有合法的产权，根据土地管理法规定，农村的用地由县级人民政府批准，两原告提交的村镇住宅建设许可证、宝安县居民××兴建住宅批准通知书等均不能证明两原告享有合法的产权，上述文件均非县级人民政府出具的文件，并且已超过了有效期，早已作废，同时也并非针对两原告发出，而是针对案外人发出的，并且两原告实际所建房屋的层数及面积已经严重超过上述文件审批的范围。三、本案是土地使用权存在争议，不属于法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回起诉。根据土地管理法规定，土地所有权及使用权由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理，而本案所涉的4套房产产权存在争议，由于我国实行房地一体主义，故当事人对4套房产的土地使用权存在争议，符合上述法律所称的人民政府处理的规定，不属于法院受理的范围，应裁定驳回起诉，同时涉案的房产也已经进行了历史遗留问题申报，已提交了人民政府处理，在人民政府作出处理决定之前，法院不予受理，并且深圳市存在大量的类似农村房产纠纷的案例，深圳市中级人民法院及各区人民法院均以双方当事人对涉案房产及土地存在争议，行政机关对房产合法性作出处理之前，法院不宜审理该民事纠纷为由，最终裁定驳回起诉。四、涉案的两原告均非本案的适格主体，应裁定驳回起诉。两原告并非涉案房产的产权人，故应驳回其起诉，另一方面本案的两原告于2007年3月21日离婚，根据双方的财产分割协议，涉案的4套房产已归原告何艺所有，原告谢小环对于该房产无任何权利，由于原告谢小环并非涉案的合作建房协议签订方，也非涉案房产的权利人，因此其并非本案的适格主体，应驳回其起诉。五、本案已超过了诉讼时效，涉案合同于2009年1月8日签订，并且涉案房产于同日交付给被告，从2009年至今长达7年多，早已超过两年的诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求；六、本案被告的合法权益应得到法院的支持，2009年8月原被告基于真实的意思表示，签订了建房合作协议书，且经过了律师的见证，在签订协议当日，被告积极履行协议，并将合作建房款全部付清给原告何艺，从2009年1月8日涉案房屋交付至今，被告占有使用涉案房产长年7年多并为涉案房产花费了大量的费用，涉案房产的占有及使用已成为事实，并且目前涉案房产已出售给案外人，从维护交易安全的角度出发，法院应确认该涉案合同有效，并驳回原告的诉讼请求；七、两原告将涉案房屋交付给我方之后，见最近几年房价上涨，并意图利用诉讼撕毁涉案的协议，破坏交易安全，并且为了达到其非法的目的，利用其控制房屋的电表的便利恶意停电，导致被告及买受人的生产生活均受到了严重的影响，给被告造成了极大的损失，被告保留追究两原告相应法律权利，对于两原告恶意诉讼的行为，应受到法院的严惩。综上，被告认为本案不属于法院民事诉讼的范围，且两原告的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，依法应驳回原告的起诉或全部诉讼请求。
经审理查明：2009年1月8日，原告何艺作为甲方与作为乙方的被告罗增忠签订了一份《合作建房协议书》，双方协商同意对座落在龙华民治沙元埔村101号合建一栋楼房，协议主要内容为甲、乙双方同意由甲方负责施工、图纸设计、工程质量；乙方出资7.5万元，分得该楼宇的第二楼西南边201房一房一厅一套，面积约29平方米，出资金4.5万元，分得第二楼西南边202单房一间，面积约17平方米，出资8.5万元，分得第二楼西南边203房一房一厅一套，面积约31平方米，出资13万元，分得第二楼东北边205二房一厅一套，面积约47平方米，共四套住房的所有权、居住权；付款方式为律师见证时一次性付清；甲、乙双方签字后，乙方享有该房产的所有权、有权出租、转让、赠与、继承，甲方无权干涉，乙方享有与该楼宇有关联的公共利益，注意公共卫生、不得乱倒垃圾、并按时缴交卫生费、水电费，过户费、办证费、水电排污费、管理费、卫生费等一切收费按124平方计算收费；双方必须遵守此协议，如有一方违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失。协议签订当日，被告向原告何艺支付了协议载明的款项共计33.5万元，同时，原告何艺向被告交付了协议载明的四套房产。
2009年11月10日，原告何艺、谢小环就涉案四套房产所在的沙元埔101号向宝安区民治道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了历史遗留违法建筑普查申报，现相关政府职能部门尚未就涉案房产所在的沙元埔101号楼房的合法性作出审查结果。
原告称涉案房产所在的沙元埔101号楼于2003年7月开工，2004年4月建成，共建有九层，建设时未办理相关的报建手续，仅有1992年的宝安县建设建目报建表、建设用地规划许可证、宝安县居民（××）兴住宅用地批准通知书、村镇住宅建筑许可证。
原告称涉案四套房产由被告对外出租，被告称涉案四套房产已陆续出售给案外人。
上述事实，有当事人当庭陈述及合作建房协议书、收款收据、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的四套房屋没有合法的报建手续，且四套房屋所在的沙元埔101号楼已经整体申报历史遗留违法建筑处理，在行政主管机关对涉案房产所在建筑物的合法性进行审查处理前，涉案建筑物的合法性尚处于不确定状态，当事人对于涉案房屋是否享有合法权利亦处于不确定状态。在行政主管机关对涉案房屋作出合法性认定之前，人民法院不宜直接认定原告或被告系涉案房屋合法权利人。本案应当先由行政机关对涉案建筑物的合法性进行审查，行政部门对建筑物合法性进行处理后，当事人可就涉案纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：
驳回原告何艺、谢小环的起诉。
两原告预交的案件受理费3163元，由本院予以退还。
如不服本裁定，当事人可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一六年九月十八日
书 记 员 赵 洋
书 记 员 李玉婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。
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