南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0102执异90号
异议人（案外人）吴春媚，女，1975年3月19日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托代理人王帆，江苏宁星律师事务所律师。
申请执行人中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市洪武北路20号。
负责人林静然，该分行行长。
委托代理人孟奇颖，江苏利德丰律师事务所律师。
被执行人陈三春，男，1955年9月12日生，汉族，户籍所在地在南京市秦淮区。
中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）申请执行陈三春借款合同纠纷一案，执行过程中，本院于2016年6月3日作出（2010）玄执字第1217号执行公告，载明：……本院拟评估、拍卖被执行人陈三春名下位于南京市秦淮区XX号房产（以下简称XX号房产）……，责令该房产的使用人员于2016年6月30日迁出上述房屋。现案外人吴春媚向本院提出执行异议，本院依法进行审查，现已审查终结。
异议人吴春媚异议称，2004年4月10日,异议人即开始承租XX号房产用于经营服装专卖店，2009年6月异议人与陈三春续签房屋租赁协议，租赁期限截止到2034年4月。2014年被执行人陈三春的债权人广东世纪城集团江苏房地产有限公司（以下简称世纪城公司）诉至南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院），就XX号房产2014年4月11日至2018年4月10日期间的租金向异议人主张代位权，现该判决已履行完毕。现法院因民生银行南京分行申请执行陈三春借款合同纠纷一案，拟拍卖XX号房产，并责令该房产的使用人员于2016年6月30日迁出，侵犯了异议人的合同权益，故异议人吴春媚提出执行异议，请求法院撤销（2010）玄执字第1217号执行公告中责令异议人迁出XX号房产的执行行为。
异议人吴春媚围绕其异议请求，向本院提供了租赁合同两份、秦淮法院（2014）秦民初字第3988号民事判决书、南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁商终字第311号民事判决书、秦淮法院执行通知书、秦淮法院案件往来款结算凭证四张，证明异议人对XX号房产享有租赁权，并已缴纳房租至2018年4月10日。
申请执行人民生银行南京分行质证并答辩称，2009年6月15日,异议人吴春媚与陈三春签订的租赁合同是一个新的合同，并不是对2004年租赁合同的延续。民生银行南京分行抵押权的设立时间（2009年5月26日）、在房产局登记的时间（2009年5月27日），均早于租赁合同的签订日期。另，民生银行南京分行与陈三春签订的《南京市房地产抵押合同》，关于租赁状况的记载为空白。虽有生效判决认定吴春媚缴纳了2014年4月10日至2018年4月9日的房屋租金，但该租金显然过低，故异议人的异议请求不能成立。
经审查查明，民生银行南京分行与陈三春借款合同纠纷一案，双方在诉讼过程中，达成一致意见，本院于2010年6月7日作出（2009）玄民二初字第1128号民事调解书予以确认，内容如下：1、陈三春确认共欠民生银行南京分行借款本金6599510.34元，利息（含罚息）34342.24元（计算至2009年11月16日），于2010年6月27日前偿还借款逾期本息280000元，支付律师代理费80464.8元。自2010年7月份开始，每年偿还民生银行南京分行借款本金150万元及相应利息，直至还清为止。如有一期未还，民生银行南京分行有权就剩余全部款项向法院申请执行，并有权要求陈三春支付全额律师费134108元；2、民生银行南京分行对陈三春所有的位于南京市白下区XX号房产（丘号：XXXXX，所有权证号：白转字第XXXXXX号）在上述债权范围内享有优先受偿权；3、双方无其他纠纷；4、本案诉讼费29588元，保全费5000元，由陈三春负担。因陈三春未履行付款义务，民生银行南京分行申请执行，本院于2010年9月7日立案受理，执行案号为（2010）玄执字第1217号。
另查明，XX号房产面积218.4平方米，登记在陈三春名下，设有抵押权，抵押权人即为本案申请执行人民生银行南京分行，抵押权金额700万元，设立日期为2009年5月27日，上述房产被江苏省公安厅经济犯罪侦查总队及多家法院司法查封。本案在执行过程中，因被执行人陈三春名下无其他财产可供执行，本院于2016年6月3日作出（2010）玄执字第1217号公告，本院拟评估、拍卖被执行人陈三春名下XX号房产，并责令房屋内占有、使用人员迁出上述房屋。后异议人吴春媚向本院提出执行异议。
又查明，秦淮法院受理的世纪城公司与吴春媚、任端才、第三人陈三春债权人代位权纠纷一案，秦淮法院经审理后查明，吴春媚与任端才系夫妻关系，2009年6月15日，吴春媚与陈三春签订租赁合同，陈三春、陈三春的配偶张晓燕、吴春媚均表示吴春媚已支付2014年4月10日至2018年4月9日的房屋租金320万，但未提供足够证据证明，据此，秦淮法院于2014年11月10日作出（2014）秦民初字第3988号民事判决书，判令：吴春媚、任端才于本判决生效之日起十日内支付世纪城房地产公司352万元。吴春媚不服，上诉至南京中院，南京中院于2015年5月11日作出（2015）宁商终字第311号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。现该判决已全部履行完毕。
执行异议审查过程中，异议人吴春媚向本院提供两份租赁合同，其中一份由陈三春与任端才签订（未记载签订时间，以下称2004年租赁合同），约定：租赁期限10年，自2004年4月10日起至2014年4月9日止，2004年4月10日至2009年4月9日年租金120万元，2009年4月10日至2014年4月9日年租金128万元。另一份租赁合同由陈三春和吴春媚2009年6月15日签订，约定：陈三春将XX号房产出租给吴春媚用于服装经营；吴春媚一次性支付400万元作为自2009年6月15日起至2014年4月9日止的所有房租；原租赁期满后，吴春媚续租20年，即自2014年4月10日起至2034年4月9日止，年租金为100万元整；自2014年4月10日起租金按季度支付，每季度月底一次性付清，先付后租。2009年10月，陈三春因组织、领导黑社会组织罪被采取强制措施，后服刑。
以上事实，由民事判决书、租赁合同、《南京市房地产抵押合同》、“点对点”网络执行查控系统房产查询反馈单、当事人陈述及本院谈话笔录等为证。
本院认为，异议人吴春媚主张其自2004年4月10日就开始承租该房屋用于经营服装专卖店，并提供了两份租赁合同、两份民事判决书、往来款结算凭证等加以证明，但2004年的租赁合同由异议人吴春媚的配偶任端才与陈三春签订，2009年6月15日的租赁合同由吴春媚和陈三春签订的，两份合同无论是合同约定的房屋租金的数额、交付方式等内容，还是签订主体均不相同，2009年6月15日租赁合同不能视为对2004年租赁合同的延续，吴春媚与陈三春签订长期租赁合同时，应谨慎审查该房产存在的抵押、查封等情况。秦淮法院受理的世纪城公司与吴春媚、任端才、第三人陈三春债权人代位权纠纷一案，秦淮法院经审理后查明，虽然陈三春、陈三春的配偶张晓燕、吴春媚均表示吴春媚已支付房屋租金320万，但吴春媚、任端才未提供证据证明，本院在执行异议审查过程中，吴春媚亦未提供证据证明其交付2004年至2014年4月9日期间租金的情况，且两份合同关于租金数额的约定明显过低，有违常理，故根据吴春媚提供的上述证据，不足以证明吴春媚自2004年即对正洪街房产享有租赁权，其异议请求不能成立，本院不予支持。现因被执行人陈三春未履行付款义务，本院依法拟评估、拍卖XX号房产以清偿民生银行南京分行债务，并要求房屋使用人员迁出涉案房屋，于法有据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议人吴春媚的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
执 行 长 沈烈
执 行 员 李杰
执 行 员 周林
二〇一六年十二月二十九日
见习书记员 程艳