广东省东莞市第一人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）粤1971行初254号
原告东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会，住所地：广东省东莞市石龙镇王屋洲村，组织机构代码：76734982-2。
法定代表人王春松，该村委会主任。
委托代理人陈锋，广东常正律师事务所律师。
委托代理人周雅雯，广东常正律师事务所律师助理。
被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技大道蓝天大厦，事业单位法人证书编号：事证第144190001507号。
法定代表人刘国军，该局局长。
委托代理人方智超，该局工作人员。
委托代理人吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：东莞市南城区胜和体育路健升大厦，营业执照注册号：91441900X180746149。
负责人范题，该分行行长。
第三人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，营业场所：广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层（仅限办公用途），统一社会信用代码：91440101721953418G。
负责人黄俊平，该分公司总经理。
委托代理人黎茵琦，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人冯金清，广东理而行律师事务所实习律师。
第三人东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室，营业执照注册号：441900000379213。
法定代表人李长勇，该公司经理。
委托代理人李秀源，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人刘思敏，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
第三人广东濠盈投资有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二。
法定代表人陈启邦。
原告东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会（以下简称“王屋洲村委会”）不服被告东莞市房产管理局作出的房地产他项权证号xxxxxxxxxx号的房地产权他项权登记，于2016年3月8日向本院起诉。本院于2016年3月11日立案受理后，追加广东濠盈投资有限公司（以下简称“濠盈公司”）为本案第三人参加诉讼。在审理过程中，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称“华融广东公司”）向本院提交《参加诉讼申请书》，申请作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年5月12日、6月24日公开开庭进行了审理。原告王屋洲村委会的委托代理人陈锋、被告东莞市房管管理局的委托代理人方智超和吴开雄、第三人华融广东公司的委托代理人黎茵琦、第三人东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司（以下简称“濠逸公司”）的委托代理人李秀源和刘思敏到庭参加诉讼；第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称“建设银行东莞分行”）、第三人濠盈公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
2014年3月11日，被告审批通过证号xxxxxxxxxx号的他项权证登记，将东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑6-9幢裙楼商铺101房屋（总建筑面积2768.07平方米）的抵押权人登记为本案第三人建设银行东莞分行，抵押人为本案第三人濠逸公司，登记类型为最高额抵押权设立。
原告诉称，2002年7月14日，原告与香港濠兴有限公司签订《东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会与香港濠兴有限公司开发项目合作协议》。2002年9月13日，原告授权东莞市石龙镇王屋洲经济发展公司与香港濠兴有限公司签订《合作开发经营合同书》。2004年7月30日，原告授权东莞市石龙镇王屋洲经济发展公司与香港濠兴有限公司签订《协议书》。根据上述协议的约定，原告与香港濠兴有限公司合作开发“濠兴逸苑”房地产项目，原告提供房地产开发项目的土地，原告取得该项目的首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺(面积8300平方米)及临街空地、广场的所有权。上述协议签订后，香港濠兴有限公司组建濠逸公司对“濠兴逸苑”房地产项目进行开发经营。项目开发完成后，濠逸公司将协议约定的商铺交由原告实际拥有并经营出租，但濠逸公司一直未将上述商铺的所有权变更至原告名下，反而向房屋登记机关隐瞒事实真相，于2010年、2011年将上述商铺的确权登记在濠逸公司名下，并于2013年就上述商铺向第三人建设银行东莞分行申请贷款，设定抵押权。因原告一再催促办理房产证，濠逸公司隐瞒上述商铺已经确权的事实，于2012年6月12日向原告出具证明，说明房产证正在办理过程中。另外，濠逸公司于2014年6月28日向原告出具承诺函及“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书，承诺原告与香港濠兴有限公司签订的文件的全部权利义务由濠逸公司承继并承诺在2015年6月之前将上述商铺的所有权变更登记至原告名下。之后，濠逸公司并无实际履行承诺，其经营状况每况愈下，财务状况极度恶化，更被多个债权人起诉至人民法院。原告迫不得已，已经向东莞市第一人民法院提起民事诉讼，案号为（2014）东一法民一初字第48、49、65、343号，诉请法院判决濠逸公司履行承诺函和过户计划书，协助将上述商铺的所有权变更至原告名下，案件正在审理过程中。另外，2014年6月25日，原告以合同诈骗为由向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案，东莞市公安局认为符合立案条件，于2014年7月24日立案侦查，案件正处于侦查阶段。原告认为，被告作为房屋产权证书发证机关，应该根据房屋登记相关法律法规，严格履行审查职责，按照法律程序审核发放房屋产权证。但被告却未在登记审核发放工作中严谨把关，未尽谨慎义务，从而做出错误的产权登记，该行为直接导致原告财产权利遭到严重侵害。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”濠逸公司故意向房屋登记机关隐瞒与原告签订合作协议并由原告取得上述商铺所有权的事实，采取欺诈手段获得被告对上述商铺的产权登记及他项权登记，根据上述法律规定，被告可撤销房屋登记。原告现起诉，请求法院判决：一、撤销被告作出的房地产他项权证号xxxxxxxxxx号的房地产权他项权登记；二、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交了以下证据：1、《王屋洲村村民委员会与香港濠兴有限公司开发项目合作协议》，证明原告与香港濠兴有限公司协议开发“王屋洲濠兴花园”房产项目，协议约定原告直接取得“王屋洲濠兴花园”首层及第二层的一半商铺所有权。2、《合作开发经营合同书》，证明原告授权东莞市石龙镇王屋洲经济发展公司与香港濠兴有限公司签订《合作开发经营合同书》，约定房产开发项目完成后，面积16500平方米的首层商铺、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归原告所有。3、《协议书》，证明原告授权东莞市石龙镇王屋洲经济发展公司与香港濠兴有限公司签订《协议书》，确定项目名称为“濠兴逸苑”，并成立濠逸公司作为项目开发公司，原告协助将项目开发的土地使用权转入项目公司名下，其余约定以2002年9月13日签订的《合作经营合同》为准。4、濠逸公司2012年6月12日出具的《证明》，证明濠逸公司确认案涉商铺的所有权实际为原告所有，该公司说明相关房产证正在办理过程中；原告以此证明濠逸公司故意隐瞒案涉商铺的所有权已确权至名下的事实。5、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》，证明濠逸公司向原告书面承诺：原属于香港濠兴有限公司的全部权利与义务由濠逸公司概括承继，并在计划书中约定将案涉商铺所有权在2015年6月之前分别过户至原告名下。6、《民事起诉状》、《受理案件通知书》，证明原告分别向东莞市第一人民法院提起诉讼，案号为（2014）东一法民一初字第48、49、65、343号，诉请法院判决濠逸公司履行义务，将涉案商铺所有权变更至原告名下。7、《执行异议申请书》，证明因濠逸公司拖欠他人债务，被法院强制执行，案涉商铺作为濠逸公司的财产，已被法院查封，原告作为案涉商铺的实际支配人及所有人，已向法院提出执行异议申请。8、《受案回执》、《立案告知书》，证明原告于2014年6月25日以濠逸公司及其法定代表人涉嫌合同诈骗罪向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案，经审查，东莞市公安局认定符合立案条件，于2014年7月24日立案侦查。9、《房产登记信息查询结果》，证明濠逸公司故意隐瞒其与原告已签订协议，原告为案涉商铺的实际所有权人的真实情况，分别于2010年、2011年经被告确权，将案涉商铺登记至其名下并在案涉商铺上设定抵押权，向第三人贷款，后该公司因欠他人债务，案涉商铺被法院查封，进入执行程序。10、《土地房屋及其配套设备租赁合同书》，证明2006年8月15日，原告与濠逸公司签订合同，原告将产权属于村集体的案涉房屋濠兴逸苑一期濠江苑6号地铺（建筑面积218平方米）出租给该公司；2006年7月25日，原告与东莞市农村信用合作联社石龙信用社签订合同，原告将产权属于村集体的案涉房屋濠兴逸苑一期濠江苑18号、19号地铺（建筑面积共364.4平方米）出租给该信用社。
被告东莞市房产管理局辩称，一、被告为案涉房屋进行抵押权设立登记，事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。2013年7月26日，建设银行东莞分行与濠逸公司共同向被告提交《广东省东莞市房地产登记申请书》、《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押登记查档证明》、《东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司章程》、《股东会决议》及身份证明材料，申请房屋抵押权设立登记。2013年7月30日，被告依据《房屋登记办法》第五十一条等法律规定，依法办理抵押权设立登记。被告进行登记所依据的事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效。二、原告不是涉案房屋抵押权设立登记的相对人，与涉案房屋抵押权设立登记也没有法律上的利害关系，依法应予驳回起诉。涉案房屋的抵押权设立登记的相对人是建设银行东莞分行和濠逸公司，而非原告。原告提供的证据并不能证明其与案涉房屋抵押权设立登记具有法律上的利害关系，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定的法定起诉条件。三、原告起诉已经超过法定起诉期限，依法应予驳回。从原告提供的《房产登记信息查询结果》内容显示，原告最迟于2015年1月已经知道涉案具体行政行为的内容，但原告至2015年12月才提起本案起诉，明显已经超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的起诉期限，且无正当理由，依法应驳回起诉。
被告东莞市房产管理局提供以下证据：1、《广东省东莞市房地产登记申请书》、《人民币流动资金贷款合同》、《抵押合同》、《余额抵押知晓函》、《房地产抵押登记查档证明》、《东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司章程》、《股东会决议》、《地址证明》、身份证明材料、《东莞市房地产他项权利登记审批书》，证明被告为案涉房屋进行最高额抵押权设立登记，事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。2、《房屋登记办法》节选、《广东省城镇房产权登记条例》节选，证明被告作出本案登记的法律依据。
第三人华融广东公司述称，1、原告与濠逸公司的纠纷属于债权债务纠纷，不得对抗第三人对涉案物业享有的登记在先的抵押担保物权。2、建设银行东莞分行已经善意取得案涉物业抵押权，已经履行了借款义务。3、原告没有及时办理案涉物业的权属变更登记，没有及时对抵押权的设立提出异议，应当承担不利后果。4、建设银行东莞分行在原告主张权利前已经向法院提起金融借款合同之诉，后将本案抵押债权转让给华融广东公司，法院以裁定方式变更华融广东公司为诉讼主体，不久将作出判决。5、其他方面，认同被告的答辩意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人华融广东公司提供以下证据：《债权转让协议》、南方日报公告、报纸，证明涉及的本案债权已经合法转让到华融广东公司。
第三人濠逸公司述称，1、濠逸公司确认与原告存在相互合作协议关系，也确认案涉房屋由原告占有；2、濠逸公司在房管部门进行房屋产权登记时不存在隐瞒和虚假；3、其他意见与被告的答辩意见一致。
第三人濠逸公司没有提供证据。
第三人建设银行东莞分行没有陈述意见，也没有举证。
第三人濠盈公司没有陈述意见，也没有举证。
经审理查明，2013年7月26日，建设银行东莞分行以抵押权人、濠逸公司以抵押人，共同向被告提交《广东省东莞市房地产登记申请书》、《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》、《房地产抵押登记查档证明》、《东莞市濠兴逸苑商住开发有限公司章程》、《股东会决议》及身份证明等材料，申请对粤房地权证莞字第××号房地产权证的房屋进行抵押权登记，房屋地址为东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑6-9幢裙楼商铺101，总建筑面积2768.07平方米，被担保债权数额为人民币35984900元，债务人为濠盈公司。被告当天询问，建设银行东莞分行、濠逸公司均表示意思表示真实。《人民币流动资金贷款合同》、《最高额抵押合同》显示，濠盈公司为贷款合同的借款人、抵押合同的债务人，建设银行东莞分行为贷款合同的贷款人、抵押合同的抵押权人，濠逸公司为抵押人。董事会决议有濠逸公司股东签名，同意濠逸公司以上述房屋为濠盈公司向建设银行东莞分行贷款提供抵押。石龙镇中山东社区居民委员会政法街居民小组和东莞市公安局石龙分局黄洲派出所出具《证明》记载：上述房地产权证号的房屋权属人与国有土地使用证记载的土地使用者均为濠逸公司，房地产权证和国有土地使用证的地址为同一地块。被告经过审批，认为符合登记条件，于2013年7月30日为上述房屋办理抵押权设立登记，他项权证号为xxxxxxxxxx，抵押权人登记为本案第三人建设银行东莞分行，抵押人为本案第三人濠逸公司，登记类型为最高额抵押权设立。
2014年6月25日，原告以被骗（合同诈骗）为由向东莞市公安局石龙分局黄洲派出所报案。2014年7月24日，东莞市公安局向原告发出《立案告知书》，认为符合立案条件，告知原告已立案侦查。2014年11月，原告制作了民事诉讼起诉状，以濠逸公司及其他公司和个人违反《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等为由，请求本院判决濠逸公司等被告履行过户义务，将案涉房屋的所有权变更至原告名下，无法更名时赔偿原告损失及违约金、律师费。本院分别作出（2014）东一法民一初字第48号、第49号《民事判决书》，认为诉争房屋已经设立抵押权并被法院另案查封、产权过户存在不能履行的情形，判决驳回原告诉讼请求。2015年1月23日，东莞市石龙镇房地产管理所向原告出具《房产登记信息查询结果》，其中记载：诉争房屋的权属人为濠逸公司，产权登记日期2010年2月8日，他项权人为建设银行东莞分行，查封单位东莞市第三人民法院，裁定书号为（2014）东三法清执字第605号之一，协助查封日期2014年8月6日。原告又2015年制作执行异议申请书（申请书仅记载申请异议的年份），请求东莞市第三人民法院停止对东莞市石龙镇濠兴逸苑商铺（房产证号为05××79）的执行。
原告向本院提供《合作开发经营合同书》、《合同书》、《承诺函》、《“濠兴逸苑”商铺房产证过户计划书》等证据，主张其提供土地，香港濠兴有限公司出资，双方合作开发东莞市石龙镇濠兴逸苑，该项目实际由濠逸公司开发。原告认为，香港濠兴有限公司承诺濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归原告所有；濠逸公司承诺香港濠兴有限公司的全部权利义务，自愿以濠兴逸苑商铺（首层、二层南面和东面商铺及临街空地、广场）冲抵原香港濠兴有限公司应支付给原告的土地补偿款。原告不服被告作出的案涉抵押登记，向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”原告不是被告登记行为的相对人，本案登记行为的全部证据中没有原告的任何信息。本案首先需要解决的争议焦点是：原告是否被告本案他项权登记行为的利害关系人，其起诉是否符合法定条件。本院下面作出分析。
首先，原告仅对本案第三人濠逸公司享有债权，没有证据证明其对涉案房屋享有所有权或者其他物权。原告与香港濠逸有限公司、本案第三人濠逸公司之间的民事合同（包括承诺函等），可以证明原告是合同的相对人，享有合同约定的权利。该权利是基于民事合同的约定，属于债权。合同约定濠兴逸苑首层商铺（面积16500平方米）、二层南面和东面商铺（面积8300平方米）及临街空地、广场归原告所有，原告要取得该约定的房屋的所有权，合同必须得到履行，并经过房屋产权登记。在合同相对人即濠逸公司不愿履行或不能履行的情况下，原告只有经过法律程序，经过司法确认才能取得所有权。但是，本案中，原告仅提供起诉状、受理案件通知书、执行异议申请书等证据证明原告以民事诉讼方式主张权利，且其起诉状的诉讼请求也是请求法院判决濠逸公司履行过户义务，原告没有提供生效的法院裁判文书确认其对房屋的所有权。
其次，本案原告主张的欺诈事由没有经过登记机关审查处理。原告提供的《受案回执》、《立案告知书》仅是刑事诉讼的程序性文书，并没有侦查终结，更无生效法律文书确定本案存在合同诈骗。本案没有生效法律文书确定建设银行东莞分行、濠逸公司之间的《抵押合同》违反法律规定而归于无效或被撤销，基于这一点，也不能确定原告是涉案房屋的利害关系人。即使原告是利害关系人，其有证据证明建设银行东莞分行、濠逸公司以欺骗方式获取他项权登记，也应当依照《房屋登记办法》第八十一条规定的途径解决争议，由登记机关依法审查处理。原告没有提供证据证明其向登记机关提出该事由，没有提供证据证明登记机关对该事由进行了审查处理。
再次，原告本案诉求与其在民事诉讼中的诉求存在矛盾。本案房屋已经进行所有权登记，所有权人登记为濠逸公司，濠逸公司基于自己对房屋享有所有权而设定本案抵押权。原告进行民事诉讼，也是基于濠逸公司合法拥有案涉房屋的所有权，原告基于该前提要求濠逸公司履行过户义务,以开发商建设的房屋抵偿开发商所欠的土地款。如果濠逸公司拥有所有权为非法，则其过户给原告也失去合法前提。
综上所述，原告不是所诉行政行为的相对人和利害关系人，不具备提起行政诉讼的资格，其起诉不符合法定条件。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(一)项的规定，裁定如下：
驳回原告东莞市石龙镇王屋洲村村民委员会的起诉。
服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。逾期不提起上诉的，本裁定发生法律效力。
审 判 长 杨长青
代理审判员 李德胜
人民陪审员 李 恒
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 何佩诗
陈宝珠
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国行政诉讼法》（2014年修正）
第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
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2、《房屋登记办法》
第八十一条司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》法释〔2015〕9号
第三条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
(一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的;
……