江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初445号
原告：徐欢欢，男，1991年12月5日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：黄雪平、倪思东，启东市合作法律服务所法律工作者。
被告：施海华，男，1979年11月16日生，汉族，住启东市。
被告：范杨柳，女，1982年10月11日生，汉族，住启东市。
两被告共同委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。
第三人：施锦元，男，1953年3月11日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。
原告徐欢欢与被告施海华、范杨柳、第三人施锦元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄雪平，被告施海华，第三人施锦元，两被告及第三人的共同委托诉讼代理人袁石斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐欢欢的诉讼请求为：1、要求解除原被告双方于2016年2月21日签订的《房地产买卖居间合同》，被告返还原告购房款16.3万元（含定金3万元）;2、要求被告赔偿原告违约金（包括双倍返还定金6万元并按照合同第六款规定总房价的20%，总房价是指目前房屋的实际价款）；3、要求被告赔偿原告房屋差价40万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年2月经房屋中介机构介绍，达成房地产买卖居间合同，合同约定被告将座落于启东市汇龙镇城东花园54号楼806室房屋出售给原告，房屋价款为57.8万元，合同订立之日，付定金3万元，2016年2月29日前付13.3万元，余款41.5万元于办理产权过户后支付。原告按照合同约定支付被告定金3万元及购房款13.3万元，后原告要求被告履行双方订立的合同即将案涉房产过户给原告，被告以该处房产系与他人共同共有为由，辩称双方订立的房屋买卖居间合同无效，拒绝履行合同，故原告方提出上述诉请。
被告施海华、范杨柳辩称，原被告双方签订的房地产买卖居间合同中涉及的房屋是被告与第三人施锦元共同共有，根据城市房地产管理法第38条第4项规定，共有房产未经其他共有人书面同意，不得转让。原被告签订房地产买卖居间合同时未经共有人施锦元书面同意，违反了法律的禁止性规定，属于无效合同。对原告要求被告返还购房款16.3万元（含定金3万元）的诉请无异议。对原告要求支付违约金的诉请有异议，定金本身在第一诉请中主张，就不存在在双倍返还的法律依据，按照合同的约定来看，房屋的总房价应该是当时的合同价款，而非房屋的重置价。对于原告提出的房屋差价赔偿，原告未提供相关的证据证实，我方不予认可。另外，本合同在签订时，原告明知被告方没有取得房屋产权证，这违反了城市房地产有关未经过登记依法取得产权证的房屋不得转让的规定，所以合同是无效的。对此双方都有过错，应在分清责任的前提下，各自承担相应的违约责任。
第三人施锦元辩称，案涉房屋属于第三人与被告方共有，被告在未通知第三人的情况下擅自出卖房屋，合同应属于无效。第三人在合同的签订和履行过程中不存在过错，所以不承担相应的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，被告施海华、范杨柳作为甲方与原告徐欢欢作为乙方签订《房地产买卖居间合同》一份，约定由乙方购买甲方名下的座落于启东市城东花园小区54幢806室的房产，房屋总价款578000元，自合同签订后由乙方向甲方支付30000元购房定金，买卖成立后，此款即转为购房款，余款分贰次付清，第一次付款于2016年2月29日前，乙方向甲方支付133000元，余款415000元于办理产权过户后由乙方申请银行贷款放款当日一次性支付给甲方。如果甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金外，乙方亦可要求甲方支付违约金为总房价款的20%，乙方亦可要求甲方继续履行本合同。合同签订当日，原告方即向被告方交付购房定金30000元，2016年2月25日，原告再次交付房款133000元，皆由两被告共同出具了收条。后原被告双方在办理产权过户过程中产生矛盾，致使原告向本院提起诉讼要求被告方继续履行合同。第三人施锦元得知本案诉讼事宜，申请作为第三人参加诉讼，称案涉房屋系其与被告方共同共有，对于被告方将房屋出卖的情况第三人并不知情，不同意卖房。
另查明，案涉房屋启东市城东花园小区54幢806室系拆迁安置房，目前为止尚未办理产权过户手续。2014年12月23日，启东市土地储备中心向被拆迁人施海华、施锦元出具2014年度城市建设中被拆迁户安置房选房确认单，明确该户应安置面积为279.63平方米。2016年1月21日，被告施海华作为选房人与启东市新城建设发展有限公司（售房代理人）签订选房交款约定协议，选定城东花园54号楼1305、901、806室房屋。2017年2月9日，被告施海华与第三人施锦元作为共同选房人再次与启东市新城建设发展有限公司（售房代理人）签订选房协议，选定城东花园54号楼806室房屋，即本案案涉房屋。2017年3月10日，本院工作人员依法向启东市城市建设指挥部工作人员调查，负责案涉房屋选房事宜的工作人员陈述，上述两份选房单皆是真实的，以时间在后出具的选房单确定的内容为准，拆迁证上279.63平方米的拆迁权益系施海华与施锦元父子共有，他们有权在房屋产权证最终办理之前就拆迁权益进行分割和变更。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。2016年2月21日原被告双方签订的《房地产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，系有效成立的合同，但由于被告在签订合同过程中隐瞒了共有情形，现共有人明确表示不同意出卖案涉房屋，导致合同履行不能，被告的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。因原被告之间的合同已无法继续履行，原告主张解除合同，并要求被告返还已付购房款16.3万元（含定金3万元），于法有据，故对此项诉讼请求本院依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，虽然原被告双方在合同中同时约定了双倍返还定金及违约金，但原告已在第一项诉请中要求将定金作为购房款予以返还，故其主张双倍返还定金的诉请本院不予支持。对于违约金，原告要求按照目前房屋实际价格的20%计算没有法律依据，也不符合双方的合同约定，按照合同约定违约金应为约定总房屋价款（578000元）的20%计115600元，但由于本市现阶段同地段房价上涨幅度较大是事实，仅按合同约定的违约金过低，不足以弥补原告方的损失，故本院酌情调整违约金为18万元。对于原告要求被告赔偿房屋差价40万元的诉请，原告未能提供相应证据予以佐证，本院碍难支持，且本院已结合实际情况对违约金数额进行了调整，故对于原告要求赔偿房屋差价40万元的诉请，本院不予支持。被告辩称原告在签订合同时明知被告方没有取得房屋产权证，违反了城市房地产管理法有关未经过登记依法取得产权证的房屋不得转让的规定，双方都有过错，应各自承担相应的违约责任。本院认为，案涉房屋虽系拆迁安置房屋，且尚未领取权属证书，但依法领取证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，即本案案涉房屋尚未领取产权证并不影响原被告双方之间房屋买卖合同的效力，导致案涉合同无法继续履行的根本原因在于双方签订合同时被告方隐瞒了案涉房产还有其他共有人的信息，而其他共有人明确表示拒绝出卖案涉房产。原告作为买受人，在专业中介的居间服务下，按照被告提供的选房单上所载明的信息相信案涉房屋属于被告方所有而与之订立房屋买卖合同，已尽到了一个普通购买者的谨慎注意义务，故在本案中并无过错。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原被告双方于2016年2月21日签订的《房地产买卖居间合同》，被告施海华、范杨柳于本判决生效之日起二十日内返还原告徐欢欢购房款16.3万元（含购房定金3万元），并向原告徐欢欢支付违约金18万元；
二、驳回原告徐欢欢其他诉讼请求。
本案诉讼费9580元，保全费3410元，合计12990元（原告已预交），由原告徐欢欢负担5290元，被告施海华、范杨柳负担7700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9580元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 曹爱华
代理审判员 王玉佳
人民陪审员 虞 玲
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 詹向阳