江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终302号
上诉人（原审被告）：张媛，女，汉族，1980年6月14日出生，居民身份证号码3213221980********，住所地江苏省沭阳县沭城街道沂桥南路**号*号楼***室。
委托代理人：张子瑜，江苏相诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘长安，男，汉族，1967年11月26日出生，居民身份证号码3208231967********，住所地江苏省沭阳县沭城街道东方明珠*幢*单元***室。
被上诉人（原审被告）：尤洪如，女，汉族，1967年11月7日出生，居民身份证号码3208231967********，住所地江苏省沭阳县沭城街道东方明珠*幢*单元***室。
二被上诉人委托代理人：刘璐，女，汉族，1992年2月18日出生，居民身份证号码3213221992********，系二被上诉人女儿，住所地江苏省沭阳县沭城街道东方明珠*幢*单元***室。
原审第三人李军，男，汉族，1970年11月14日出生，居民身份证号码3208231970********，住所地江苏省沭阳县沭城街道老年公寓*号楼***室。
原审第三人陈俊玲，女，汉族，1963年10月23日生，居民身份证号码3208231963********，住所地江苏省沭阳县沭城街道南苑小区**幢***室。
上诉人张媛与被上诉人刘长安、尤洪如，原审第三人陈俊玲、李军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张媛原审诉称：2014年3月22日，张媛与刘长安签订房屋买卖协议，约定刘长安将其所有的位于沭阳县万顺帝景天成13幢A301室房屋及附属储藏室等出售给张媛，张媛依约付清了房款，后刘长安、尤洪如一直拒绝办理过户手续。现请求判令刘长安、尤红如将沭阳县万顺帝景天成13幢A301室房屋过户至张媛名下，该房屋的剩余按揭贷款张媛自愿偿清；刘长安、尤红如承担本案诉讼费用。
刘长安、尤洪如原审辩称：刘长安、尤红如与张媛只存在借贷关系，并以现金和银行转账方式多次支付张媛利息，不存在真实的房屋买卖关系，刘长安、尤洪如与张媛签订房屋买卖合同是借款的担保，请求驳回张媛的诉讼请求。刘长安、尤红如与李军签订房屋买卖合同属实，但未收到李军购房款，不同意李军的诉讼请求。
李军原审述称：刘长安、尤红如与李军签订房屋买卖合同后，李军付清了购房款，刘长安、尤红如已将房屋钥匙和产权证交付给李军，并委托陈俊玲办理相关产权登记及偿还按揭贷款等手续，房屋一直由陈俊玲家侄儿借住，张媛称入住房屋不是事实，而是张媛起诉后，于2015年10月强行入住房屋并经过公安机关处理。综上，张媛与刘长安、尤红如之间的房屋买卖合同实际是一种借贷关系，李军与刘长安、尤红如之间的买卖合同是真实合法有效的，请求判令确认李军与刘长安、尤红如之间的买卖合同合法有效，刘长安、尤红如协助将房屋过户到李军名下。
陈俊玲原审述称：刘长安、尤红如委托陈俊玲将涉案房屋卖给李军，在卖房子时已将房屋的相关手续交给李军，李军将房屋借给陈俊玲侄儿暂住，后被张媛强占。
原审法院经审理查明：2014年3月22日，张媛（乙方）与刘长安（甲方）签订《房屋买卖协议》，该协议约定甲方将其所有的位于沭阳县万顺帝景天成13幢A301号房屋及13#-A-301储藏室和赠送的停车位一个一并出售给乙方，总作价115万元整。签订合同时乙方支付80万元整；余款35万元于双方办理过户手续时付清，因该房屋暂时无房产证，待房屋具备办理房产证时甲方应及时办理，以便配合乙方办理过户手续，该房屋剩余按揭贷款甲方保证于办理过户手续前付清，甲方若不付清按揭的，乙方可直接支付剩余按揭贷款，并从剩余房款中予以扣除；房屋于双方办理过户手续时交付给乙方，若经乙方要求，无论房屋是否具备办理过户手续，甲方均应交付房屋（但房屋交付时乙方应付清房款，按揭部分仍有甲方付清或乙方付清按揭后冲抵剩余房款）；交付前产生的费用由甲方承担，房屋交付后产生的费用（包括过户等一切费用）由乙方自行承担，与甲方无关。同日，刘长安、尤洪如向张媛出具收条一张，载明：收到张媛购房款80万元，收款人尤洪如刘长安2014年3月22日。同年3月24日，张媛向刘长安汇款32万元。
2015年4月12日，刘长安、尤红如向张媛出具保证书，内容为：“2014年3月22日刘长安、尤洪如签订房屋买卖合同，张媛当日交付80万元，2014年3月24日，因我们夫妻需要用钱，经过与张媛协商，我方将房屋交付给张媛，张媛又付房款32万元，总房款全部付清。现我方承诺于半个月内还清按揭贷款，积极配合办理过户手续。保证人：刘长安尤洪如2015.4.12”。
2015年4月16日，李军（乙方）与刘长安、尤红如（甲方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方自愿将位于沭阳县万顺帝景天成13幢-A-301室房屋出卖给乙方，具体房屋面积以原商品房买卖合同为准；在本协议签订时，该房屋尚未办理产权登记；交易总价款为100万元；付款方式：乙方于本合同签订时向甲方支付定金人民币55万元，余款待甲方办好房产证和土地证，并将产权证过户至买受人名下之日起10日内一次性付清；甲方在收到乙方定金后当日将该房屋交付给乙方，同时将甲方原购房合同、所有购房票据原件交给乙方保管。甲方应当在本协议签订后7日内提供办理产权初始登记和转移登记的相关公正委托书，委托乙方指定的人办理产权登记手续，或亲自到房产登记部门签署产权登记手续。该合同还约定了其他相关内容。同日，刘长安、尤红如出具收条一张，该收条载明“收条定金今收到定金柒拾万元正（￥700000）注收清房款（万顺帝景天成A-13-301室）经手人：刘长安尤洪如2015.4.16号”。2015年7月24日，刘长安、尤红如出具收条，该收条载明“今收到李军购买万顺帝景天成13A301房屋款贰拾柒万元正（270000）（现金）特立此据。收款人：刘长安尤洪如担保人：刘璐2015年7月24日。”刘长安、尤红如出具的上述两张70万元、27万元收条现为李军持有。
2014年7月20日，刘长安、尤红如（甲方）与陈俊玲（乙方）签订《房屋抵押合同书》，该合同约定甲方将所有的位于万顺帝景天成13#-A-301的一处房产抵押给乙方，抵押担保范围限于主合同项下甲方向乙方借款30万元（续借40万元），共计70万元正，以借条为准。
2015年7月8日，刘长安、尤红如向陈俊玲出具委托书，委托陈俊玲代为到相关部门办理该万顺帝景天成13幢-A-301室房屋的房屋所有权证手续，并领取房屋所有权证；代为到相关部门办理该房屋国有土地使用权证手续，并领取国有土地使用权证；代为缴纳相关税、费等一切与之相关事宜。
2015年7月21日，刘长安、尤红如向张媛出具委托书，委托陈俊玲代为还清中国银行的按揭贷款，领取房屋他项权利证书；代为到房管部门办理上述房产的抵押注销手续，领取房产证。上述两份委托书并在宿迁市公证处进行了公证。
刘长安通过转账方式于2014年10月1日、2014年10月26日、2014年12月26日、2015年2月26日、2015年3月13日分别向张媛支付利息款41200元、19600元、19600元、19600元、5000元。
原审法院认为：第一，张媛与刘长安、尤洪如之间存在借贷关系，不存在真实的房屋买卖关系。理由如下：1.张媛与刘长安签订的房屋买卖协议约定购房款分期支付，先付80万元，余款35万元待刘长安取得房产证，并协助过户时支付，而现有证据是签订房屋买卖协议的当日即2014年3月22日，刘长安、尤红如向张媛出具了80万元收据，张媛又于2014年3月24日通过银行转账支付了32万元，与房屋买卖协议约定不符；2.涉案房屋有银行按揭贷款未还，房屋买卖协议约定按揭贷款由刘长安、尤红如归还，或者有张媛归还后，如张媛还按揭贷款的，则应扣减相应的购房余款，而张媛在房屋买卖协议签订两天、刘长安、尤红如未偿还按揭贷款的情况下，即支付购房余款32万元，不符合情理；3.张媛与刘长安交易金额100多万元，张媛既不要求实际交付房屋，也不要求交付购房发票等相关手续，亦不符合情理；4.庭审中，张媛举证时称签订房屋买卖协议当日付购房款80万元，在后来的审理中又称80万元购房款是在房屋买卖协议签订前，分几次以现金方式交付给刘长安的，在付清80万元后双方才签订房屋买卖协议，且每次付款刘长安均未出具收据，张媛关于支付80万元购房款的陈述前后不一致，且这种先付款、不要收据，付清款后签房屋买卖协议，亦不符合正常的交易习惯；5.庭审中，张媛先称与刘长安、尤红如之间不存在借贷关系，在刘长安提供通过银行转账支付张媛利息款的证据后，张媛又称在签订房屋买卖协议后多次借款给刘长安，但未提供证据证明。
第二，刘长安、尤红如与李军签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。但李军未按约定支付购房款，刘长安、尤红如有权拒绝履行协助办理房屋过户登记义务。分析如下：1、刘长安、尤红如与李军签订的房屋买卖合同约定是先付55万元定金，余款在房屋过户至买受名下后10日内支付，而李军称签订合同后即支付被告定金70万元，并提供刘长安出具的定金收据证实，但刘长安称该定金收据是应陈俊玲要求出具给她的，而不是出具给李军的，未收到李军70万元款，而陈俊玲在庭审中先陈述该70万元是签订合同时支付的，后又陈述是三天分两次以现金支付的，根据上述合同约定及当事人的陈述，签订合同与支付定金在同一日，约定的定金数额与李军持有的定金收据的数额不符，数额差距较大，有悖常理；陈俊玲对李军付款所作陈述前后不一致；故李军仅以70万元定金收据主张已支付70万元购房款依据不足。2、李军主张支付刘长安27万元购房款，并持有其出具的27万元收条，刘长安则称未收到李军27万元，是李军向陈俊玲的银行卡上打款26万元，准备还房贷，因房屋被保全，房贷就未还，刘长安还提供与陈俊玲就还房贷的谈话录音，证实陈俊玲用自己的银行卡准备还房贷及陈俊玲拒不向刘长安退还27万元收条的事实。原审法院认为，李军向刘长安支付27万元现金没有合同依据，结合刘长安的陈述及陈俊玲的谈话录音，可以认定李军是向陈俊玲银行卡上打了款，这应该认定为李军与陈俊玲之间的约定。
经原审法院释明，张媛仍主张其与刘长安、尤红如之间存在房屋买卖合同关系，其主张与查明的事实不符，不予支持。李军主张其与刘长安、尤红如房屋买卖合同合法有效，但李军主张已按约定支付购房款依据不足，不予认定，故对李军要求刘长安、尤红如协助办理房屋过户手续的请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、刘长安、尤洪如与李军于2015年4月16日签订的二手房买卖合同有效；二、驳回张媛的诉讼请求；三、驳回李军的其他诉讼请求。案件受理费160元，由张媛负担80元，李军负担80元。
原审判决作出后，张媛不服，向本院提起上诉，要求撤销原审判决，发回重审或者依法改判支持张媛的原审诉讼请求。理由如下：第一，张媛与刘长安、尤洪如之间的房屋买卖合同合法有效，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。1.2014年3月22日，张媛与刘长安、尤洪如就房屋买卖达成协议，系双方真实意思表示。该协议约定总房款为115万元，订立协议时已经收到80万元，并出具了收条，余款35万元约定过户手续办理时付清；涉案房屋为刘长安、尤洪如二人所有，协议系张媛与其二人订立，约定了双方的权利义务，符合法律规定；因刘长安、尤洪如急需用钱，经协商，在张媛少付3万元的情况下，张媛同意提前支付32万元房款，至此，张媛已经履行了112万元房款的支付义务。2.原审判决对上述证据不予采信，简单认定双方之间系借贷关系，显然证据不足，认定事实错误。刘长安、尤洪如收到张媛80万元房款的事实有收条、保证书可以证明，在少付3万元情况下张媛提前支付了32万元。同时，刘长安、尤洪如保证及时还清按揭贷款，将房屋办理过户，完全符合常理，且不违反合同的约定及法律规定。刘长安、尤洪如并无证据推翻其订立的协议及收条等书面证据所证明的事实。张媛在原审诉讼中称在付清房款后，刘长安、尤洪如已经交付了购房发票等资料，后为了办证需要又要了回去，张媛也早就拿到了房屋，只是因为生病及暂时有房居住而一直未有装修入住，后来交给父母暂时居住。而且，张媛和刘长安、尤洪如本来就是亲戚关系，往来较为随意，相关手续不全也符合常理。3.刘长安、尤洪如原审举证还款的证据，是订立房屋买卖协议之后的小笔短期借款，与本案并无关联。刘长安、尤洪如主张系支付借款的利息，但对借款本金及利息的陈述均不能对应，不能证明是给付借款的利息。其二人先收到张媛80万元，又收到32万元，双方并未订立借款协议，也未对本金、利息、还款等事项进行约定，只能认定是给付房款。4.根据本案的证据，刘长安、尤洪如收到张媛112万元，其二人主张借款为83万元，与收条、保证书及协议均不符。其主张偿还的利息数额与其主张的借款本金65.3万元和17万多元均对不起来。第二，原审判决认定刘长安、尤洪如与李军签订的房屋买卖合同合法有效于法无据，与事实不符。该合同是在张媛与其二人签订协议一年多之后才签订的，其二人隐瞒了已将涉案房屋转让给张媛且收到房款的事实，显然该协议不是当事人的真实意思表示。张媛在原审中收到原审法院送达的陈俊玲将其对刘长安、尤洪如的债权70万元转让给李军的债权转让通知书一份，但在庭审中陈俊玲并未举证，该份证据能够证明李军并未给付所谓的70万元购房款。李军与刘长安、尤洪如的购房事宜是陈俊玲完成的，陈俊玲既是其二人原来的债权人，又是其二人房屋转让、办证的委托人，关系复杂，原审法院并未查清，也足以证明其二人与李军之间房屋买卖合同的无效性。第三，原审判决适用法律不充分。依法成立的合同自成立时生效。但原审判决却对两份合同作出不同的认定。涉案两份合同应当适用《物权法》。张媛与刘长安、尤洪如的合同不仅符合合同法的规定，也符合物权法的规定，应当确认为合法有效。
刘长安、尤洪如二审答辩称：我们与张媛之间只是民间借贷，没有房屋买卖合同关系，当时只是借了张媛的钱，然后把房子抵给张媛，我们每个月支付利息，且银行有转账记录，原审已经提交法院。我们对原审判决没有异议，张媛的上诉请求不成立。
李军、陈俊玲均未到庭陈述意见。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：张媛与刘长安、尤洪如之间是否存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋是否具备过户的条件。
本院认为：张媛与刘长安、尤洪如之间存在真实的房屋买卖关系，理由如下：1.张媛主张其与刘长安、尤洪如之间系房屋买卖关系而非借贷关系，提供了房屋买卖协议、收据、保证书加以证实，该证据可以相互印证，且与张媛的陈述一致。2.涉案房屋已由张媛实际控制使用，刘长安、尤洪如虽辩称房屋系被张媛强行占用，但并无证据证实。3.虽然双方约定签订协议时支付80万元，余款35万元在办理过户手续时付清，但根据刘长安、尤洪如出具的保证书，其二人与张媛就房款的支付已经进行了变更约定，该约定并不违反法律规定，也符合常理。4.刘长安、尤洪如辩称与张媛之间系借款关系，房屋买卖协议是为借款提供的担保，对其辩解仅提供了几次还款记录加以证实，且其二人对所还款项对应的本金数额、利息标准及起止时间的陈述完全不能对应，也未得到张媛的认可。5.根据查明的事实，张媛确系在签订涉案房屋买卖协议之前支付了80万元，即便当时该80万元的性质为借款，在张媛与刘长安、尤洪如签订房屋买卖协议之后，双方之间已从借贷关系转变为房屋买卖关，加之刘长安、尤洪如对张媛2014年3月24日支付的32万元并无异议，且与其出具的保证书内容印证，进一步证实双方之间存在真实的房屋买卖关系。刘长安、尤洪如主张该32万元包括在83万元借款之内，并无证据证实，不应予以采信。
综上，可以认定张媛与刘长安、尤洪如签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。根据查明的事实，涉案房屋尚欠银行贷款未有偿还完毕，不具备过户条件，张媛可按其与刘长安签订的合同约定，代刘长安向银行偿还剩余按揭贷款，待偿还完毕后就已偿还贷款及涉案房屋过户事宜另行主张，本案不予一并处理，仅对上述《房屋买卖协议》的合法有效性作出认定。
综上，上诉人张媛的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2015）沭开民初字第1203号民事判决第一项、第三项；
二、变更第二项为：张媛与刘长安于2014年3月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效。
三、增加第四项：驳回张媛的其他诉讼请求。
二审案件受理费80元，由被上诉人刘长安、尤洪如负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 葛 娜
代理审判员 陈 民
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 冯 邻
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