湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民再314号
再审申请人（一审被告暨反诉原告、二审被上诉人）：黄石市明盛房地产开发有限公司。住所地：湖北省黄石市经济开发区团城山柯尔山。
法定代表人：张冬华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李贻学，湖北群力律师事务所律师。
被申请人（一审原告暨反诉被告、二审上诉人）：王锦林，男，汉族，1970年1月17日出生，住湖北省黄石市黄石港区。
委托诉讼代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。
再审申请人黄石市明盛房地产开发有限公司（以下简称明盛公司）因与被申请人王锦林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄石市中级人民法院(2016)鄂02民终321号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年6月22日作出（2017）鄂民申1166号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人明盛公司的委托诉讼代理人李贻学、被申请人王锦林及其委托诉讼代理人吴远文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
明盛公司申请再审称，二审判决认定事实和适用法律错误，再审请求：1.撤销湖北省黄石市中级人民法院(2016)鄂02民终321号民事判决，改判支持明盛公司反诉请求；2.一、二审诉讼费由王锦林负担。事实和理由：（一）二审判决认定事实错误。1.对房屋租赁合同签订过程的事实认定错误。王锦林曾作为黄石德力房地产开发有限公司（以下简称德力房地产公司）的经办人于2011年12月29日代表德力房地产公司与明盛公司签订房屋租赁合同，之后王锦林利用其掌管德力房地产公司印章的便利具函废除了该租赁合同，并于2012年1月10日由王锦林个人与明盛公司签订了租赁合同，故王锦林不是合法承租人。2.对王锦林已将转租事实书面通知明盛公司的事实认定错误。3.对“王锦林关于明盛公司交房不符合合同约定同意其延期支付租金只要不超过3个月的陈述可信度高”的认定错误。王锦林代表德力房地产公司与明盛公司签订房屋租赁合同后，明盛公司就已经将租赁房屋交付给了德力房地产公司，不存在迟延交付房屋，故不可能同意王锦林迟延交付租金。（二）二审判决适用法律错误。自2012年起至2015年7月期间，王锦林从未按期交纳租金，累计逾期或者连续逾期已经达到和超过三个月，构成严重违约，明盛公司主张合同解除权符合并满足合同约定的条件。二审法院以王锦林未违约为由，判令明盛公司向王锦林发出的解除合同通知无效，并驳回明盛公司要求王锦林支付违约金及资产占用费的请求错误。
王锦林辩称：王锦林与明盛公司签订的《房屋租赁合同》客观真实；王锦林转租房屋已依约通知明盛公司；王锦林交纳租金符合约定，无违约行为。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
王锦林向一审法院起诉请求：1.判令明盛公司单方解除租赁合同通知无效，该租赁合同继续履行；2.诉讼费由明盛公司负担。
明盛公司反诉请求：1.判令明盛公司作出的解除合同通知书合法有效；2.王锦林向明盛公司支付拖欠租金105152.07元，并支付逾期付款违约金457729.10元，资产占用费567115.59元；3.诉讼费由王锦林负担。
一审法院认定事实：2012年1月10日，明盛公司（甲方）与王锦林（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于黄石市团城山开发区广州路以北、新区三路以东明盛花园14号楼一、二层商业功能区面积1933.39平方米，20号楼一、二层面积2669.47平方米，20至26号楼裙楼一、二层面积415.80平方米，26号楼一层面积528.81平方米、二层办公区已装修面积724.87平方米，共计6272.34平方米，出租给乙方用于服务性商业经营，租赁期限自2012年1月1日起至2020年5月31日止共8年，其中2012年1月1日起至2012年5月31日止为筹备免租期，在此期间乙方不需要向甲方交纳租金。租金支付方式为乙方应按先付租金后使用原则，以3个月为一季度支付，乙方应于2012年5月31日前一次性支付本年度第一季度租金，以此类推。乙方不得将承租房屋对外进行转让、出售、抵押、担保等经济活动，乙方需转租，必须以书面方式通知甲方方可进行，否则视为乙方违约。合同第八条解除与终止履行条款中约定：“租赁期内，乙方有下列行为之一的甲方有权通知解除本合同，终止合同的履行，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：1.利用该房屋进行违法犯罪活动的；2.拖欠租金达3个月的；3.因扩大使用本合同标的房屋侵害他人相邻权、擅自将房屋转让、出售、转借或改变用途的；……。解除合同的通知送达对方立即生效。”合同第九条违约责任条款中约定：“1.本合同生效后，双方均应诚信履约，因任何一方违约导致合同提前解除的，违约方应按总租金5%的标准向守约方支付违约金；……4.租赁期间乙方必须依约交纳租金，如有无故拖欠，甲方有权按日5‰的标准向乙方加收资金占用费，如拖欠租金达30天，甲方有权通知解除本合同，收回房屋。”合同签订后，王锦林于2012年6月29日支付租金236677.29元，直至2014年9月30日支付租金236684元，每期交纳租金按照双方合同约定的交租时间，均有1个月左右的延期。2015年2月26日王锦林支付租金236684元，比约定的交租时间2014年11月30日晚88天；2015年5月29日王锦林支付租金236684元，比约定的交租时间2015年2月28日晚90天。2015年7月2日，明盛公司以王锦林历次交纳租金均拖欠租金达30天违反合同约定，以及未经明盛公司同意将承租房屋全部转租他人使用为由，发出解除合同通知书内容如下：1.自本通知送达日起解除贵我双方于2012年1月10日签订的房屋租赁合同，请在接到本通知之日起10日内将租赁房屋交还我公司；2.于接到本通知之日起3日内一次性付清拖欠的2015年6月份的租金78894.66元；3.于接到本通知之日起一次性付清逾期支付租金累计发生违约金586976.32元。根据合同法的规定及合同约定，本通知自送达到你方时房屋租赁合同即予解除。
一审另查明，2011年12月29日，明盛公司与德力房地产公司签订房屋租赁合同，明盛公司将本案涉及的房屋租赁给德力房地产公司，后该合同被作废。2012年1月10日，明盛公司与王锦林签订本案房屋租赁合同。2012年7月1日、2013年9月10日、2014年8月31日，王锦林分别与柯晓兵、汤广、黄石德力宝顺汽车有限公司（以下简称德力宝顺公司）、明细花等次承租人签订房屋租赁合同，将其承租的房屋转租给次承租人。2015年，次承租人明细花以王锦林虚增租赁房屋面积为由，向黄石市下陆区人民法院提起诉讼。2015年7月8日，明盛公司分别向次承租人汤广等送达腾退并交还房屋通知书，告知次承租人，明盛公司已于2015年7月2日与王锦林解除房屋租赁合同，要求次承租人接到本通知后5日内将承租房屋腾空退还明盛公司，并从7月1日起至实际交还房屋止，暂按合同解除之前的标准向明盛公司支付占用费，逾期明盛公司依法维权，所有损失由次租人承担。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。明盛公司与王锦林签订的房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，双方应遵守合同约定，履行各自的权利义务。王锦林提出明盛公司提起的反诉请求与王锦林提起的本诉请求之间不具有对抗性、关联性，不符合法律规定，人民法院不应受理。明盛公司提起反诉，符合立案条件，且与本诉属于同一法律关系产生的纠纷，可以合并审理，故对王锦林关于不应受理明盛公司反诉的意见不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案房屋租赁合同中第八条、第九条两个条款存在矛盾，应视为约定不明，应按法定条件解除合同。从签订合同的目的分析，明盛公司与王锦林签订房屋租赁合同的目的有二，一是通过出租房屋获取稳定的租金收入；二是培育商业氛围，实现租赁房屋的保值、增值。因此，承租人王锦林是否遵守诚实信用原则按时足额交纳租金，合法经营、营造良好的商业氛围，是衡量出租人明盛公司能否实现合同目的的二个重要指标。关于第一项指标。根据房屋租赁合同的约定，王锦林应提前3个月支付租金。但在实际履行过程中，王锦林从交纳第一期租金开始，每期租金均未按合同约定的时间交纳，从最初每期逾期近1个月时间到2014年11月30日以后，每期逾期近3个月时间，其行为违反诚实信用原则。王锦林辩称，其前几次逾期1个月交租是因为明盛公司部分房屋逾期交房，后二次逾期交租是因为经济形势不好，并经明盛公司法定代表人张冬华同意，但未提交相关证据，故对其上述意见不予支持。王锦林自始致终未按合同约定交纳租金，连续违约致使明盛公司通过出租房屋获取稳定租金收入的预期落空，明盛公司有权解除合同。关于第二项指标。在租赁期间，王锦林未经书面通知，违约将租赁房屋分割，转租给多名次承租人，且与次承租人发生纠纷，诉至法院。故对明盛公司关于王锦林非法转租，给明盛公司造成不良影响的意见予以采信。明盛公司通知王锦林解除合同后，王锦林虽然对解除合同的效力提出异议，但从明盛公司送达解除合同通知书后至今近半年的时间里，王锦林没有按其原履行合同的习惯，通过银行转帐方式向明盛公司交纳合同约定的租金，其行为可视为其已接受明盛公司解除合同的事实。双方已实际解除租赁合同。综上，王锦林违反诚信原则，致使明盛公司不能实现合同目的，明盛公司有权解除合同。双方签订的房屋租赁合同于2015年7月2日依法解除。王锦林是先付租金后使用租赁房屋，明盛公司不存在实际损失，约定的违约金过高，部分请求超过了诉讼时效，请求法院对违约金标准依法进行调整。双方签订的合同约定，2015年6月1日至2017年5月31日，两年每季度租金293137元。租赁期间乙方必须依约交纳租金，如有无故拖欠，甲方有权按日5‰的标准向乙方加收资金占用费。因任何一方违约导致合同提前解除的，违约方应按总租金的5%的标准向守约方支付租金。明盛公司2015年7月2日向王锦林送达了解除租赁合同通知书，双方签订的合同应于当天解除。王锦林应支付2015年6月1日至2015年7月2日的租金101960.70元（293137元÷92天×32天），故对明盛公司要求王锦林支付拖欠的租金105152.07元的诉讼请求予以部分支持，确认王锦林应支付租金101960.70元。明盛公司主张王锦林支付逾期付款违约金457729.10元的计算标准是合同总租金的5%；资产占用费567115.59元的计算标准是按每次逾期付款的金额×逾期的天数×5‰，虽然符合双方合同约定，但明盛公司主张的违约责任，其实际损失包括两个方面，一是王锦林逾期付款给明盛公司造成的利息损失，即资产占用费；二是因王锦林违约，明盛公司解除租赁合同，给其造成的预期租金损失。关于利息损失。明盛公司主张按日5‰计算，相当于年利率182.5%，与银行同期贷款利率相比，确实过高，且从2012年5月31日起，王锦林每次交租均发生逾期，明盛公司2015年7月2日才向王锦林主张违约金，部分请求超过了诉讼时效，结合双方约定的交租时间，应从2013年8月31日起计算资产占用费，故对王锦林关于违约金标准过高应该进行调整、部分违约金请求超过诉讼时效的意见予以支持。综合以上情况，参照银行同期贷款利率上浮30%的标准确定王锦林应支付资产占用费16202.24元[236684×5.6%×130%÷365天×（29天+31天+31天+30天+30天+88天+90）+101960.70元×5.6%×130%÷365天×33天]。关于解除合同造成的损失。因王锦林违约，明盛公司解除租赁合同，使其无法获取预期租金收入，明盛公司主张王锦林按合同约定的总租金的5%的标准支付违约金。按照此标准计算，将产生从签订合同的第一天解除合同与合同履行期届满前最后一天解除合同同样的违约责任，其结果显然是不公平的，故以合同解除后未履行部分的租金为基数×5%计算违约金，确认王锦林应支付违约金310620元[（236684元×2年×4个季度+330773×3年×4个季度－101960.70元）×5%]，该违约金数额相当于按现租金标准一个季度的租金，明盛公司可以利用此期间进行招租以弥补其损失，故部分采纳王锦林关于违约金过高应予以调整的意见，确认王锦林应支付违约金310620元。一审法院判决：一、王锦林与明盛公司于2012年1月10日签订《房屋租赁合同》自2015年7月2日起解除；二、王锦林于判决生效之日起10日内支付明盛公司租金101960.70元、资金占用费16202.24元、违约金310620元，共计428782.94元；三、驳回王锦林的诉讼请求；四、驳回明盛公司的其他诉讼请求。如王锦林未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币7535元（本诉受理费50元，反诉受理费减半收取7485元）、保全费5000元，共计人民币12535元，由明盛公司负担7741元（已交纳12485元），由王锦林负担4794元（扣除其已交纳的50元，余款4744元于判决生效之日起3日内交纳）。
王锦林不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判明盛公司解除合同通知无效，驳回明盛公司的反诉请求。事实与理由：1.一审判决以王锦林违约转租、拖欠租金以及未对解除合同提出异议且收到合同解除通知之后未履行交纳租金的义务，视为接受解除合同等三点理由，认定房屋租赁合同已经解除不当。2.明盛公司的诉讼请求与王锦林的本诉请求不是同一性质，不能与本诉一并审理。3.一审判决王锦林向明盛公司支付资产占用费16202元和违约金310620元不符合法律规定。4.一审判决认定明盛公司解除房屋租赁合同通知有效，却未对王锦林交纳的保证金进行处理。
二审法院认定事实：王锦林与明盛公司约定承租明盛公司开发的位于明盛花园的诉争房产后，因明盛公司要求以单位名义承租，故王锦林作为经办人，以德力房地产公司的名义于2011年12月29日与明盛公司签订房屋租赁合同。后因德力房地产公司股东提出异议，王锦林以该公司名义与明盛公司签订的租赁合同作废。后王锦林以个人名义与明盛公司订立租赁合同。2012年3月6日，王锦林以德力房地产公司名义向明盛公司发出书面通知，告知该公司拟将所承租门面部分对外转租。后因明盛公司未按约定时间向王锦林交付房屋，该公司同意王锦林比合同约定延期交纳租金，只要不超过三个月即可。在合同履行期间，因次承租人明细花未按约定向王锦林缴纳租金，王锦林诉至黄石市西塞山区人民法院（该案已中止审理）。后明细花以王锦林交付的门面面积不符合合同约定为由，在黄石市下陆区人民法院起诉王锦林违约,二审改判驳回明细花的诉讼请求。明盛公司在通知王锦林解除租赁合同后次月，即2015年8月1日，将租赁给王锦林的6272.34平方米房屋，以同样的价格租给德力宝顺公司。一审法院认定的其他事实属实。
二审法院认为：一审法院以明盛公司提起的反诉与王锦林的本诉属于同一法律关系产生的纠纷，合并审理并无不当。王锦林提出明盛公司反诉不符合法律规定的上诉请求不能成立。王锦林与明盛公司签订的租赁协议，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据双方约定，王锦林延期交纳租金只要不超过三个月即可。从合同履行看，王锦林虽然每次均延期交纳租金，但均未超过三个月，故明盛公司以其每次都延期交纳租金为由解除合同，不符合双方的约定。同时，王锦林已依据合同约定，将承租房屋对外转租事宜书面告知明盛公司，明盛公司在合同履行期间明知王锦林已将房屋转租的情况下未提出异议，故明盛公司以王锦林转租违约为由解除合同的理由不能成立。王锦林在收到明盛公司解除合同的通知之后，在法定期限内向一审法院提起诉讼，故对其主张明盛公司解除合同无效的诉讼请求予以支持。当事人在民事活动中，应当遵守诚实信用原则。王锦林在明盛公司开发的商业房产尚未形成商业氛围的情况下，承担巨大的商业风险，整体承租房屋。之后又在主要次承租人明细花未按合同约定交纳租金的情况下，筹措资金向明盛公司缴纳租金。明盛公司作为出租人，在王锦林已将其公司房屋商业氛围培育成功，其公司门面因此升值而获利的情况下，应当与王锦林团结协作，共谋发展。只要王锦林不构成根本性违约，不应轻易解除合同。明盛公司违背双方约定解除合同，违反了诚实信用原则，明盛公司关于确认解除合同有效的抗辩主张不能成立。由于明盛公司在通知王锦林解除合同后，作为合同所涉房屋产权人，通知其他次承租人腾退并交还房屋，且于2015年8月1日与德力宝顺公司签订房屋租赁合同，导致王锦林事实上不能履行合同。所以王锦林自2015年8月1日之后至明盛公司重新将房屋交付王锦林之日止期间内，无需向明盛公司交纳租金。鉴于明盛公司目前只主张王锦林给付2015年6月份的租金，故当月租金97712元，王锦林仍需交纳。关于明盛公司主张的违约金和资产占用费，因王锦林并未违约，其提出不应交纳违约金和资产占用费的上诉主张成立。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。二审法院判决如下：一、撤销黄石市下陆区人民法院(2015)鄂下陆民初字第00900号民事判决;二、确认明盛公司于2015年7月2日向王锦林发出的解除合同通知无效;三、王锦林自收到判决之日起十日内向明盛公司交纳2015年6月1日至6月30日的租金97712元;四、驳回王锦林的其他诉讼请求;五、驳回明盛公司其他反诉请求。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
本案再审期间，明盛公司提交证据：1.柯琪璋与胡洪涛于2011年11月12日签订的《联合在黄石办高级小汽车销售维修公司的合同书》复印件，拟证明王锦林2011年时为德力宝顺公司董事的事实；2.德力房地产公司与黄石宏鑫玻璃于2012年4月23日签订的《玻璃制作安装工程协议》、德力房地产公司与黄石港区美耀光电制作部于2012年4月28日签订的《制作协议书》、德力房地产公司与开发区胜辉石材于2012年5月2日签订的《石材制作安装工程协议》，以上协议均有王锦林签名并加盖德力房地产印章，拟证明王锦林作为德力房地产公司经办人与他人签订合同对承租房屋进行装修的事实；3.叶天赐及德力房地产公司于2017年5月15日出具的《证明》，拟证明王锦林偷盖德力房地产公司印章，欺骗明盛公司废除了德力房地产与明盛公司签订的房屋租赁合同，以达到王锦林与明盛公司签订房屋租赁合同的目的。
王锦林对上述证据质证认为：第1份证据系复印件不具有真实性，且合同上没有王锦林签字，也与本案无关。第2组证据均与本案无关。第3份证据的证明人与本案有利害关系，且证人未出庭作证。上述证据均不能作为认定本案事实的依据。
王锦林提交反驳证据：第一组：1.德力房地产公司于2011年12月25日向王锦林出具的《收款收据》；2.明盛公司向德力房地产公司出具的《收款收据》；3.德力房地产公司于2012年1月10日向明盛公司出具的《说明》。拟证明：王锦林以德力房地产公司名义与明盛公司签订房屋租赁合同，德力房地产公司认可王锦林是房屋的合法承租人。房屋租赁押金亦由王锦林支付。第二组：1.王锦林与德力宝顺公司于2012年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2.王锦林与明细花于2014年8月31日签订的《房屋租赁合同》；3.王锦林与德力房地产公司（明细花）于2014年8月31日签订的《房屋租赁合同》（原审证据）；4.王锦林于2014年12月11日向德力房地产公司出具的《收据》。拟证明:王锦林与明盛公司签订房屋租赁合同后，又分租给德力宝顺公司、德力房地产公司及明细花等次承租人，并收取了次承租人的租金。明盛公司关于王锦林利用掌握德力房地产公司印章废除德力房地产公司与明盛公司房屋租赁合同的说法虚假。第三组：1.德力宝顺公司于2014年6月16日出具《致王锦林先生的工作函》；2.德力宝顺公司于2012年6月27日开业确认书；3.德力宝顺公司分别于2013年7月22日、11月29日向王锦林交纳租金的收条两份；4.明盛公司办公地点照片1张。拟证明：明盛公司迟延3个多月向王锦林交付租赁房屋，导致王锦林迟延向德力宝顺公司交付租赁房屋，德力宝顺公司延迟开业；德力宝顺公司多次以王锦林次承租人的名义向明盛公司反映情况，要求尽快交付租赁房屋；明盛公司与王锦林就迟延交付房屋达成协议，王锦林可以延迟交付房租只要不超过3个月即可；德力宝顺公司以王锦林可以延迟向明盛公司交付租金为由，要求延迟向王锦林交纳租金。事实上德力宝顺公司也多次延迟交纳租金2个多月；明盛公司在2012年已明知德力宝顺公司的次承租人地位，明知王锦林的分租行为；明盛公司的办公地点就在租赁房屋旁边，对转租的事实清楚。第四组：黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民四终字第00065号民事判决书及（2017）鄂02民申7号民事裁定书。拟证明：明细花起诉王锦林虚增租赁面积案王锦林胜诉。本案明盛公司称王锦林虚增面积进行转租纯属虚构。第五组:1.明盛公司与德力宝顺公司于2015年8月签订的《房屋租赁合同》（原审证据）；2.德力宝顺公司向明盛公司交纳租金的发票；3.明盛公司向王锦林的次承租人下达的《腾退并交还房屋通知书》4份（其中两份为原审证据）。拟证明：明盛公司在将房屋出租给王锦林之后，又与德力宝顺公司签订了租赁合同，并收取了德力宝顺公司交纳的租金，明盛公司无任何损失。第六组：黄石市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初字559号、558号民事裁定书各一份，拟证明：王锦林为履行房屋租赁合同依法起诉次承租人及明盛公司，因本案再审而中止诉讼。
明盛公司对上述证据质证认为：第一组证据虽是原件但内容不真实，因德力房地产公司的印章在王锦林手中。第二组证据1和4与本案无关，证据2和3不真实。第三组证据1系伪证，此函件附图不符合2012年时的房屋状态，当时明盛公司办公地点并不是附图上的地点；第三组证据2、3、4均与本案无关。第四组证据与本案无关。第五组证据真实，均为明盛公司与王锦林解除合同后明盛公司应享有的权利。第六组证据真实。
本院对上述证据认定如下：明盛公司第1份证据无证据原件，不予采信。明盛公司第二组证据均为原件，但与本案无关。明盛公司第三份证据的证明人叶天赐和德力房地产公司与本案有利害关系，且证明人未出庭作证，不具有证据效力。王锦林提交的六组证据均为原件，证据形式真实。其中第三组证据1即德力宝顺公司给王锦林出具的《致王锦林先生的工作函》，虽然与本案事实有重大关联，但该函系由德力宝顺公司单方向王锦林出具，对其真实性明盛公司不予认可，在无其他证据相印证的情况下，本院不予采信。且该证据发生在2014年6月16日本案诉讼之前，王锦林在原一、二审中均未提交。王锦林提交的第六组证据与本案争议事实无关，其他证据均予采信。
本院对有争议的事实认定如下：
关于房屋租赁合同签订过程的事实。涉案房屋租赁合同之前由王锦林以德力房地产公司名义与明盛公司签订，之后王锦林又以自己的名义与明盛公司签订了房屋租赁合同，交纳了抵押金及房屋租金，双方实际履行了合同义务，王锦林为合法承租人。一、二审法院对该事实认定正确。
关于转租之事实。2012年3月6日给明盛公司出具的《通知书》载明：我公司在明盛湖景花园小区所使用的商铺，有部分剩余，准备对外转租，特此通知贵公司。该通知书上加盖了德力房地产公司印章。该通知书签收人卫北川证明通知书系由王锦林递交。因王锦林系实际承租人，二审判决认定王锦林以德力房地产公司的名义向明盛公司发出了转租通知并无不当。
关于租金交纳之事实。合同约定租赁期限自2012年1月1日起至2020年5月31日止共8年，其中2012年1月1日至2012年5月31日为筹备免租期。租金支付方式按先付租金后使用原则，以3个月为一季度支付，王锦林应于2012年5月31日前一次性支付本年度第一季度租金，以此类推。王锦林实际交纳租金的时间分别为2012年6月29日、2012年9月29日、2012年12月31日、2013年4月1日、2013年6月28日、2013年9月29日、2013年12月31日、2014年3月31日、2014年6月30日、2014年9月30日、2015年2月26日、2015年5月29日、2015年7月2日。王锦林每期交纳租金均有延期，最短27天，最长89天。
本院对一、二审法院认定的其他事实予以认可。
本院再审认为，本案争议焦点为：王锦林的转租行为及迟延交纳租金的行为是否构成违约?明盛公司解除合同通知书是否有效？
关于违约行为的认定。对于王锦林的转租行为，房屋租赁合同约定，王锦林如需转租，必须以书面方式通知明盛公司，否则视为违约。王锦林为租赁房屋承租人，其以德力房地产公司的名义向明盛公司发出了转租通知并将此通知送达给明盛公司，应视为王锦林履行了书面通知义务。明盛公司仅对发出通知的主体有异议，对通知内容无异议，表明明盛公司清楚转租之事实。王锦林的转租行为不构成违约。对于王锦林迟延交纳租金的行为，房屋租赁合同约定，租金支付方式按先付租金后使用原则，以3个月为一季度支付。合同第九条违约责任条款约定：租赁期间王锦林必须依约交纳租金，如有无故拖欠，明盛公司有权按日5‰的标准向王锦林加收资金占用费。租赁期间王锦林均未按约定的期限交纳租金，从最初逾期30天左右到之后逾期近3个月时间，即构成违约。二审法院认定“明盛公司未按约定时间向王锦林交付房屋，该公司同意王锦林比合同约定延期交纳租金，只要不超过三个月即可”，缺乏证据证明，并以此为由认定王锦林迟延交纳租金不构成违约缺乏事实依据。
关于解除合同通知书的效力。合同第八条约定，王锦林拖欠租金达3个月的，明盛公司有权通知解除合同，解除合同的通知送达对方立即生效；合同第九条约定，租赁期间王锦林必须依约交纳租金，如拖欠租金达30天，明盛公司有权通知解除合同，收回房屋。因上述约定内容不一致，应视为约定不明，合同是否解除应依法定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案系房屋租赁合同纠纷，出租方以定期收取房屋租金为合同目的，承租人以定期交纳租金为其合同根本义务。王锦林从第一期开始就未按合同约定的期限交纳租金，构成根本违约。王锦林连续违约致使明盛公司通过出租房屋获取稳定租金收入的预期目的不能得以实现，一审法院认定明盛公司有权解除合同适用法律正确。
关于违约责任。合同第九条约定，因任何一方违约导致合同提前解除的，违约方应按总租金5%的标准向守约方支付违约金；无故拖欠租金的，甲方有权按日5‰的标准向乙方加收资金占用费。明盛公司主张的资金占用费即为王锦林逾期付款给明盛公司造成的利息损失。对此，一审法院认为，明盛公司主张按日5‰计算资金占用费，相当于年利率182.5%，与银行同期贷款利率相比过高，且部分请求超过了诉讼时效，应从2013年8月31日起参照银行同期贷款利率上浮30%的标准计算资产占用费为16202.24元。一审法院对资金占用费的判定正确，本院予以确认。但明盛公司主张的违约金，实际是因王锦林违约导致合同解除给明盛公司造成的预期租金损失。房屋租赁合同履行至明盛公司发出解除合同通知书之前的一个月，王锦林交纳租金虽有延迟，但均已如数交纳。且明盛公司在发出解除合同通知书的次月又与王锦林的次承租人以同等价格签订了房屋租赁合同，并要求次承租人将租金直接交纳给明盛公司，因此明盛公司在合同解除后并无租金损失，故明盛公司主张合同解除后的预期租金损失不应得到支持。
综上所述，明盛公司主张确认解除合同通知书有效及主张王锦林承担资金占用费的理由成立，本院予以支持。明盛公司主张王锦林承担违约金本院不予支持。王锦林关于明盛公司因迟延交房同意其延期交纳租金的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省黄石市中级人民法院(2016)鄂02民终321号民事判决和湖北省黄石市下陆区人民法院(2015)鄂下陆民初字第00900号民事判决；
二、确认黄石市明盛房地产开发有限公司于2015年7月2日向王锦林发出的《解除租赁合同通知书》有效；
三、王锦林于本判决生效之日起十日内向黄石市明盛房地产开发有限公司支付2015年6月1日至6月30日租金97712元、资金占用费16202.24元；
四、驳回王锦林的诉讼请求；
五、驳回黄石市明盛房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费50元由王锦林负担，反诉受理费减半收取7485元，保全费5000元，共计12535元，由王锦林负担2535元，黄石市明盛房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费15070元，由黄石市明盛房地产开发有限公司负担12000元，王锦林负担3070元。
本判决为终审判决。
审判长 周冬丽
审判员 陈继良
审判员 王 艳
二〇一七年十月三十日
书记员 镇 姣