河南省南阳市宛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛民初字第3750号
原告田中原，男，1983年1月20日出生，汉族，住南阳市宛城区。
委托代理人谢玉欣，河南众筹律师事务所律师。特别授权。
被告袁祖豪，男，1972年4月23日出生，汉族，住南阳市宛城区。
被告杜思芬，女，1974年8月21日出生，汉族，住址同上。
原告田中原与被告袁祖豪、杜思芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭，原告田中原及其委托代理人谢玉欣、被告袁祖豪到庭参加诉讼。被告杜思芬经合法传唤未到庭参加诉讼。本院第二次开庭，原告田中原及其委托代理人谢玉欣、被告袁祖豪、杜思芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年9月6日，原被告在自愿平等的基础上签订了房地产买卖合同，约定原告购买二被告所有的位于南阳市宛城区××综合市场××号门面房一处，总价款为90万元。合同签订当日，原告支付被告44万元，被告将该房产当时所有手续交付原告。后原告又陆续支付房款并不断催促二被告办理过户手续。截止2015年10月30日，原告累计付房款876500元，由被告袁祖豪出具的收条为证。现经原告多次催促，被告承诺办理过户手续但一直向后拖延，故诉诸法院请求：1、依法确认原被告于2015年9月6日签订的房屋买卖协议合法有效。2、判令被告履行合同，立即向原告交付位于南阳市宛城区××综合市场××房屋（房产证号：宛房权证字第1501042406-1、1501042406-2），并于法律文书生效后三日内协助办理过户登记手续。3、判令被告支付原告违约金18万元。
原告举证如下：
1、2015.9.6签订房地产买卖合同。售房人杜思芬、袁祖豪、购房人是田中原。
2、2015.10.30日袁祖豪打收条一份收到田中原876500元。
3、被告交付给原告的结婚证、户口本、新房产证（拿原房产证还）双方买卖合同是双方真实意思的表示，被告把相关的手续都交付给原告。卖房是他们的真实意思表示。
4、袁清海、袁祖立证言各一份，证明原被告之间的房屋买卖合同标的为前面的门面房及后面的院子，是整栋房产，被告曾表示愿意腾房等事实。
被告袁祖豪辩称，房子卖不成，房子卖后五口人没地方住，家里困难。以前房子在信用社抵押，找着关系把房产证拿回。媳妇和我于2015年1月份离婚了，当时房子归我媳妇。家里老人也不让卖房，说若卖了就死到屋里。当时也没有和大儿子商量，从部队回来不依。原告没有按时支付全部购房款属违约，我也有违约，谁也不说谁。合同的履行应当按合同约定的房产面积执行。
被告袁祖豪无证据提交。
被告杜思芬辩称，房子现在不打算卖，因我现在没有地方住，我和袁祖豪离婚，带着小孩在外面住。我们双方协商退还田中原买房款，分笔支付，只因袁祖豪没有及时将钱归还。现在房子是二被告离婚后协议归杜思芬所有，我不同意卖。
被告杜思芬无证据提交。
被告袁祖豪对原告举证证据质证意见为：对原告所举证据质证意见为：对证据1、2真实性无异议。对证据3，东西都是真实的。二被告已经离婚，有离婚证。对证据4，说给房子也没有讲是整体，证人也不知道。应按合同面积处理。
被告杜思芬放弃对原告证据1-3的质证权利，对原告证据4质证意见为没在场，证人陈述我不清楚，但他们都那样讲应该说的是真实的。
本院审查认定原告举证1-3为有效证据，并认定原告举证4能够确定的事实。
经审理查明，2015年9月6日，原被告签订了房地产买卖合同，甲方为被告袁祖豪、杜思芬，乙方为原告田中原合同约定：“第一条、房屋基本情况甲乙双方订立的房产买卖合同标的是：位于南阳市宛城区魏营综合市场房产一处，所有权人袁祖豪，共有人杜思芬，房产证号9080020-1（2015年10月15日登记为“宛房权证字第1501042406-1、1501042406-2”），…建筑面积94.87㎡…。第三条成交价格与相关约定1、甲乙双方协议后的实际成交价格为：人民币大写玖拾万元整（￥900000元），该房屋房产证、土地证过户、税费u、评估、贷款等费用由田中原承担。本合同履行期间因政府政策调整新增税费按政策规定承担。…第四条付款、交房约定1、定金约定：乙方于2015年9月6日交付购房定金人民币大写肆拾肆万元（￥440000.00）；…2、付款约定：一次性付款：甲乙双方约定于2015年9月10日之前去南阳市房管局办理过户手续（或变更合同），…4、交房约定：（1）甲方应在10月18日前腾空房屋，并与乙方进行交接。…第八条其他约定事项经甲乙双方友好协商：甲方店内货物、家具、家电，双方协商解决。…”合同由甲方袁祖豪、杜思芬签字摁印，乙方田中原签字摁印。合同签订当日，原告支付被告44万元，被告将该房产当时所有手续交付原告。后原告又陆续支付房款并不断催促二被告办理过户手续。截止2015年10月30日，原告累计付房款876500元（含车辆抵销款70000元），被告袁祖豪出具的收条确认。审理过程中，经双方同意后车辆不再抵销，原告支付房款额最终确定为806500元。经原告多次催促协助过户，被告推脱未予配合。
本院认为，一、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。结合本案，原告田中原与被告袁祖豪、杜思芬达成合意，原告自愿购买被告所有的位于南阳市宛城区××综合市场××房产一处，被告袁祖豪、杜思芬同意后与原告田中原签订房地产买卖合同。合同签订后，原告即按合同要求支付购房定金，被告将该房产当时所有手续交付原告。综上所述，原被告之间签订的合同，系双方一致同意、依法成立的合同，自成立时生效，故本院确认原被告于2015年9月6日签订的房屋买卖协议合法有效。二、当事人应当依照约定全面履行自己的义务。结合本案，原被告之间签订的房屋买卖协议合法有效，原被告应当依约全面履行自己的义务。原被告对房款的履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告在房款的履行期限不明确的情况下，陆续履行支付房款义务，截止2015年10月30日，累计支付房款806500元，下余93500元未付。综上可见，原告并不存在违约情形。但为了纠纷的解决，本院认定原告应限期履行下余款项的支付义务。合同约定被告应在2015年10月18日前腾房并与原告交接，但合同有留有余地，约定了未按期交房暂留交房保证金条款，待交房时结清。被告在抗辩中虽有毁约的意思表示，但亦有履行应当按合同约定的房产面积执行的陈述，原被告对出售房产的面积也存在争议，本院推定双方现状为争议状态，不适用合同约定的违约条款，不单独评价被告的违约责任，故对于原告的违约金请求，本院不予支持。因被告的房产存在房产证载明的合法面积外的扩、改建情形，原告请求购房时原约定为整体出售，含证载面积及扩、改建面积，但无证据予以证明。被告对原告的该意见不予认可，认为仅出售证载面积范围的房产。本院认为，按照合同约定，合同条款中明确载明所购房产建筑面积为94.87㎡，与房产证记载面积一致，故应认定为证载面积为宜。被告应依约履行腾房义务，并分离后保持出售房产能够独立使用。三、房产买卖合同中的协助过户条款，是对主合同的附随义务。原被告签订的房地产买卖合同为有效合同，合同生效后，二被告即有义务协助办理房产的过户手续，故原告要求二被告履行协助义务的请求，于法有据，应当限期履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条第一款第四项、第五项之规定，判决如下：
一、确认原告田中原与被告袁祖豪、杜思芬于2015年9月6日签订的房地产买卖合同合法有效。
二、限被告袁祖豪、杜思芬于本判决生效后十五日内，将位于南阳市宛城区魏营综合市场2××号房产（房产证号为：“宛房权证字第1501042406-1、1501042406-2”）交付原告田中原。原告田中原在双方交接完毕同时支付被告袁祖豪、杜思芬购房余款93500元。
三、限被告袁祖豪、杜思芬于本判决生效后十五日内协助办理“宛房权证字第1501042406-1、1501042406-2”房产过户至原告田中原名下的相关手续。
四、驳回原告田中原的其他诉讼请求。
案件受理费12800元，保全费5000元，由被告袁祖豪、杜思芬负担12000元，原告田中原负担5800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 叶厚献
审 判 员 娄 炳
人民陪审员 李培培
二〇一六年四月十一日
书 记 员 谢海峰