辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0103民初12488号原告：崔可可。委托诉讼代理人：傅天启。委托诉讼代理人：傅涵。被告：沈阳三木房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街59号甲2。法定代表人：王新，系该公司总经理。被告：韩书珍。委托诉讼代理人：周楠。原告崔可可与被告被告沈阳三木房地产开发有限公司（以下简称三木公司）、被告韩书珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔可可委托诉讼代理人傅涵，被告韩书珍及委托诉讼代理人周楠到庭参加诉讼，被告三木公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔可可向本院提出诉讼请求：1.确认被告三木公司与被告韩书珍签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告韩书珍协助被告三木公司解除位于沈阳市沈河区六纬路58号沈阳涵泰商务大厦6层5号房屋的商品房买卖合同备案登记；3.判令被告三木公司协助原告办理沈阳市沈河区六纬路58号沈阳涵泰商务大厦6层5号房屋的商品房买卖合同备案登记；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为买受人于2009年7月与被告三木公司签订《商品房买卖合同》，约定购买由被告三木公司开发建设位于沈阳市沈河区六纬路58号沈阳涵泰商务大厦6层5号房屋，建筑面积39.8平米，总价款人民币258700元，原告已按合同约定给付首付款158700元，余款约定以贷款方式支付。三木公司于2009年7月8日将房屋交付给原告占有使用至今。在此期间，原告多次向三木公司主张要求其协助办理房屋备案登记等贷款相关手续，但三木公司一直拖延未办。2016年7月20日，沈河区法院对该房屋采取了执行措施，原告才得知，三木公司为向韩书珍借款，签订了虚假房屋买卖合同，将原告购买的房屋备案登记至韩书珍名下，现诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告韩书珍辩称，本案原告崔可可诉讼确权的6-5房屋，是法院查封强制执行标的。原告购房目的，未经登记，不具有公示效力，擅自撕毁法院查封封条，撬门换锁强行占有执行标的物后，提出确权主张依法无效。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。答辩人认为，答辩人依法办理了6-5房屋买卖合同备案预告登记，依法能够排除在后发生确权请求归于无效。请求法院依法驳回原告诉讼请求；判令原告腾空6-5房屋返还执行标的、许可继续执行。由原告承担诉讼费用。具体如下：一、原告起诉状中称，于2009年7月与被告三木公司签订《商品房买卖合同》，约定购买本案6-5房屋，总价款人民币258700元，支付首付款：158700元，余款以贷款方式支付。与原告向法院提供的《商品房买卖合同》证据中，总房款21万元，首付款11万元，贷款10万元不一致，前后矛盾。原告未按买卖合同第二十四条约定30天内主张登记备案；未按第十五条约定360天内办理权属转移登记；长达七、八年时间未主张办理权属转移登记的过错，没人知道原告购买该房不具有公示效力。原告提供的买卖合同第二十三条约定，本合同自双方签字之日起生效，出卖人三木公司没有签署出卖该房日期，证明该合同至今尚未启动生效，不具有法律效力。综上，没有事实与证据证明原告购买了司法强制执行查封的6-5房屋，故原告提出的确权主张依法无效。请求法院依法驳回原告诉讼请求。判令原告返还强行占有的执行财产。二、答辩人与三木公司交易过程中，答辩人是没有过错。于2012年6月25日，答辩人与三木公司订立借款合同，提供本案6-5房屋作抵押担保。于2012年7月19日，订立6-5房屋《商品房买卖合同》，依法三木公司为答辩人办理了该房屋“预购商品房”备案预告登记，相信不动产登记簿上记载的物权归属为答辩人才交易的，按买卖合同约定答辩人支付等价交易款187060元。三木公司将名下6-5房屋转让答辩人名下后，三木公司丧失了对该房屋主体处分权力，答辩人为该房屋主体物权支配权利人。预告登记是双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性、强制性规定。并在房产网上公示至今的《房屋基本信息》、《沈阳市商品房买卖合同备案信息》无人提出异议，具有社会公信力与排他性。三、被告三木公司不履行（2014）沈河民二初字第455号生效判决偿还答辩人本利29万元（利息自2012年6月25日至2014年11月9日止。未计算从2014年11月10日以后，加倍支付迟延履行期间的债务利息）。答辩人申请法院拍卖买卖合同标的物优先受偿，有法可依。法院依据生效判决对6-5房屋查封强制执行清偿债务，于法有据。答辩人认为，原告对答辩人名下6-5房屋主张买卖合同无效的请求，依法无据；答辩人合法权益未得到受偿之前，不会拱手相让法律赋予答辩人的合法权益的。三木公司已对6-5房屋丧失主体处分权，原告请求协助办理合同备案，于法无据，理由不能成立。依据第26条，审判机构在审理确权诉讼时，应当查明所确权的财产权属情况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书的规定，答辩人认为，本案审理确权的6-5房屋权属，属于依据生效判决于2016年8月4日，法院执行局、人大、派出所三方强制执行查封的财产，依法能够对抗在后原告擅自撕毁法院依法贴的封条，撬门换锁强行占有了该房后，提出确权诉讼请求归于无效。为了维护交易的安全性，维护法院生效判决权威性，维护执行效力与法律尊严。依据上述法律规定，答辩人请求法院依法中止审理本案，依法驳回原告崔可可确权诉讼请求；判令原告立即腾空6-5房屋返还法院执行财产，许可继续对6-5房屋执行程序。由原告承担诉讼费。维护答辩人的合法权益。被告三木公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月25日，被告韩书珍作为出资人（甲方），被告三木公司作为借款人（乙方），签订《借款合同》。合同载明：“甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商达成一致，并根据国家有关规定，签订本合同条款如下：一、借款金额：乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900,000元）。二、借款期限三个月，即2012年6月25日至2012年9月24日止。2012年9月24日前乙方一次性归还甲方人民币玖拾万元（乙方如续借，需于2012年9月15日前另签借款合同及付利息和综合费）。三、借款利息及综合费用按季度收取，每月按借款额的3%计算。四、保证金：甲方预留借款保证金玖千元整，作为乙方到期不还款时办理房屋各种手续费的保障，合同期满乙方还款时，甲方一次性将保证金退还给乙方。五、乙方同意以产权清晰，无权属争议的房地产作为抵押担保，并办理房地产《商品房买卖合同》备案。抵押物为座落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）506号、511号、605号、606号四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米（详见《商品房买卖合同》和《抵押物清单》）。六、甲、乙双方的义务和权利1、乙方向甲方提供真实有效的相关资料（详见：“附件一、二”）；2、乙方应按期向甲方支付借款利息及综合费用；3、乙方应按期偿还借款本金。七、违约责任：如乙方不按约定期限偿还本金及利息、综合费用，除按本合同第三条约定执行外，乙方同意另向甲方支付借款额的日百分之一（日1%）的违约金，此效力直至甲方处理乙方抵押物实现全部债权时止。八、乙方承诺在本合同的期限内，如违反本合同的有关条款，甲方有权提前解除合同，已收取的利息不予退还，并有权要求乙方偿还还未到期的本金及利息。同时甲方在行使上述权利中，所发生的任何费用由乙方承担。九、因本合同之需办理房地产《商品房买卖合同》备案手续、评估、鉴定、公证、转让等相关费用均由乙方承担。……”同日，被告三木公司加盖公章确认的附件二《沈阳涵泰商务大厦抵押物清单》载明债权人姓名韩书珍，房屋坐落地址沈阳市沈河区六纬路58号506、511、605、606房间，建筑面积分别为65.4平方米、40.85平方米、39.8平方米、65.4平方米。抵押单价均为人民币4260元，总房款分别为278000元、174000元、170000元、278000元。同日，被告韩书珍与被告三木公司又签订《不还款协议》，载明：“乙方向甲方借款人民币玖拾万元整（￥900,000元）。乙方提供坐落于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）四套自建商品房，总建筑面积211.45平方米作为抵押担保。其中506号房间65.4平方米，511号房间40.85平方米，605房间39.8平方米，606房间65.4平方米。乙方按《借款合同》日期规定，如不还借款本金和利息、违约金，甲方就依照以下协议执行：1、授权委托协议：乙方提供给甲方的相关资料（附件一、二），是乙方授权给甲方更名过户，代收房款、代收出租房、办理入住等一切事宜，不用乙方到场签字，甲方就可以办理上述事宜。2、《商品房买卖合同》备案协议：甲方出卖乙方的房产是因乙方按《借款合同》规定日期不还款，甲、乙双方达成买卖关系（按合同的成交价格卖给甲方），甲方有权将本协议项下抵押物转让给第三方，所收款项归甲方所有。届时，乙方同意无条件配合甲方更换《商品房买卖合同》为第三人名下、契证、维修基金、房屋产权证及入住等相关事宜，并承担《抵押合同》第三条抵押担保范围费用义务。3、《商品房买卖合同》权益抵押：乙方借甲方款，乙方用房产作为抵押，是合法的借款抵押，是受法律保护的制度，如乙方不按期还款，甲方按法定程序收回本金和利息、违约金。以上条款，乙方借款人慎重，如有违约，乙方的经济损失会很严重，双方自愿达成协议。”2012年7月3日，被告韩书珍作为买受人，被告三木公司作为出卖人，签订包括诉争房屋（沈阳市沈河区六纬路58号5层6号房）在内的二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号5层6号房、11号房，建筑面积分别为65.4平方米、40.85平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币307380元、191995元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房款人民币307380元、191995元。交付期限为2012年7月3日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年7月4日，被告为原告出具二份收款收据，载明5-6房款人民币307380元、5-11房款人民币191995元。2012年7月19日，被告韩书珍作为买受人，被告三木公司作为出卖人，签订二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区六纬路58号6单元5号房、6号房，建筑面积分别为39.80平方米、65.40平方米，单价均为每平方米人民币4700元，总价款分别为人民币187060元、307380元。付款方式为买受人于2012年7月3日前付清全部房款人民币187060元、307380元。交付期限为2012年7月19日前，逾期交房的违约责任为日万分之0.3违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，被告三木公司将该房屋的商品房买卖合同到房产管理部门办理了备案登记。2012年7月20日，被告三木公司为原告出具二份收款收据，载明6-5房款人民币187060元、6-6房款人民币307380元。2012年10月10日，被告三木公司为原告出具《借条》一份，载明：“兹借韩书珍人民币捌万捌仟叁佰元整（￥88300），借款期限三个月（从2012年9月24日至2012年12月23日止），到期确保一次性还款（经与借款人协商我公司提前付借款，按月折合人民币贰万玖仟肆佰叁拾元整）”。2013年4月3日，被告三木公司出具《承诺书》一份，内容为：“承诺一：我公司于2012年10月10日向韩书珍（以下简称债权人）借款人民币捌万捌仟叁佰元（已还人民币伍万元），尚欠：叁万捌仟叁佰元人民币；2012年12月24日-2013年3月24日欠债权人借款利息：捌万壹仟元整；于2013年3月24日-2013年4月24日应付利息：贰万柒仟元；我公司承诺于2013年4月12日（周五）之前，确保一次性还清上述总欠款合计：壹拾肆万陆仟叁佰元人民币。承诺二：因我公司按季度付款有困难，我公司提出从2013年4月份起按月，保证每月24日付债权人一次借款利息：贰万柒仟元人民币；直到我方付清债权人本金：玖拾万元人民币时止。上述承诺我方如不能确保按期付款，我方承诺保证无条件履行合同，将沈阳市沈河区六纬路58#楼（沈阳涵泰商务大厦）506#、511#、605#、606#四套抵押商品房交给债权人韩书珍处理，我方保证协助办理相关手续，并清退现租房人，绝不返毁（反悔）。”韩书珍与被告三木公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，于2013年12月5日作出（2013）沈河民二初字第1557号民事判决书，后韩书珍不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院于2014年3月31日以（2014）沈中民二终字第701号民事裁定书裁定该案发回本院重审。本院重审后于2014年9月25日作出（2014）沈河民二初字第00455号判决书，认定“原告与被告于2012年6月25日签订的《借款合同》可以看出，被告向原告借款人民币90万元，借款期限自2012年6月25日至2012年9月24日，在借款期限内即2012年7月3日、2012年7月19日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，虽被告为原告开具房款收据，但原告并未向被告实际交纳购房款，故原、被告之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是以合同所涉的四套商品房作为被告向原告借款的担保，故原、被告之间属于借款关系，本案案由应为借款合同纠纷。”判决被告三木公司偿还借款90万元及利息。判决生效后，被执行人未履行法律义务，韩书珍向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月17日作出（2015）沈河执字第50号民事裁定书，预查封了备案登记在申请执行人韩书珍名下的位于沈阳市沈河区六纬路58号（沈阳涵泰商务大厦）6单元5号房屋。崔可可以案外人身份对此提出执行异议。本院于2016年10月19日作出（2016）辽0103执异108号执行裁定书，认定“虽然本院查封的位于沈阳市沈河区六纬路58号6-5号房屋备案登记在申请执行人韩书珍名下，但韩书珍与被执行人三木公司已经生效的法院判决认定双方不具有真实的商品房买卖法律关系。且案外人崔可可提供的证据能够证明，其在法院查封前已与被执行人签订了合法有效的买卖合同，并交纳了大部分购房款，占有使用多年，虽未办理权属登记，也并非案外人自身原因。因此，案外人的异议请求成立，本院予以支持。”裁定中止对沈阳市沈河区六纬路58号6-5号房屋（诉争房屋）的执行。崔可可与三木公司于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定：崔可可购买被告三木公司开发建设的位于沈阳市沈河区六纬路58号沈阳涵泰商务大厦6-5号房屋。房屋建筑面积39.8平方米，房屋单价为人民币每平方米5276元，总价款为人民币210000元整。同时双方签订附加协议一份，协议载明：沈阳三木房地产开发有限公司（甲方）向客户（乙方）承诺，涵泰中央里1-6-5，该房屋的实际成交价格为6500元/m2。销售面积以房产证上体现的建筑面积为准，如有面积差异，应以该房屋的实际成交价格多退少补。协议下方有甲方三木公司合同专用章，乙方崔可可签字。同日，被告三木公司为崔可可出具收款收据一张，载明购房款1-6-5，11万元整。被告三木公司为崔可可另出具收款收据一张，载明1-6-5，48700元。2011年10月21日原告崔可可交纳诉争房屋的2011年11月至2012年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票，职工姓名为傅涵（崔可可之女）。2013年10月30日，崔可可至供暖公司办理停供手续。2015年11月9日，原告崔可可交纳诉争房屋的2015年11月至2016年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票，职工姓名为傅涵（崔可可之女）。2016年11月9日，原告崔可可交纳诉争房屋的2016年11月至2017年3月的采暖费，采暖公司为其开具发票。崔可可分别于2014年3月1日、2015年11月21日、2016年2月29日交纳诉争房屋年度物业费，沈阳泓科物业管理有限公司出具收款收据。2016年8月5日，沈阳泓科物业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明该公司为沈河区六纬路58号涵泰商务大厦项目的物业在管企业，系在开发商突然撤离后于2014年初接手该项目的物业管理工作，并在过驻后根据国家相关法律、法规为居民办理登记手续。2014年年初至今，涵泰商务大厦605房间的实际居住人为崔可可女士及傅涵女士，2014、2015和2016年的物业管理费用均是崔可可女士交纳。2016年8月12日，沈阳惠远供暖有限公司出具《证明》一份，载明：兹证明沈阳市沈河区六纬路58号楼6-0-5室热用户姓名崔可可供暖面积39.80平方米是我供暖公司热用户，此户2009年度采暖费已缴纳。2016年9月28日，被告三木公司为本院执行部门出具《关于涵泰中央里605住户崔可可未及时办理购房贷款的说明》，载明7年来崔可可每年都去被告三木公司，要求办理购房贷款，并办理房产证，因三木公司开发的该项目综合验收没有全部完成，因此不能给购房者和银行提供办理贷款的相关手续，崔可可也办理不了贷款，后崔可可多次崔促，但没有别的办法，我们只得通知其继续等待。审理过程中，原告崔可可举证银行交易明细单、银行客户信息查询凭证一份，载明：2009年7月8日，账户名为崔可可，工商银行卡号为62×××82，取款12万元整。原告崔可可拟证明当天在售楼处附近银行提取12万元现金交付首付款。原告崔可可举证《房屋租赁协议》、《证明》一份，协议载明出租方为原告崔可可之女傅涵，承租人为王子龙。用于证明诉争房屋出租中。被告崔可可申请将剩余房款10万元提存到本院，并办理了提存手续。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告三木公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院已经生效的（2014）沈河民二初字第00455号判决书认定“原告（韩书珍）与被告（三木公司）于2012年6月25日签订的《借款合同》可以看出，被告向原告借款人民币90万元，借款期限自2012年6月25日至2012年9月24日，在借款期限内即2012年7月3日、2012年7月19日，原、被告又签订《商品房买卖合同》，虽被告为原告开具房款收据，但原告并未向被告实际交纳购房款，故原、被告之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方签订《商品房买卖合同》仅是以合同所涉的四套商品房作为被告向原告借款的担保，故原、被告之间属于借款关系，本案案由应为借款合同纠纷。”由此可见韩书珍与三木公司系借款关系，2012年6月25日签订借款合同当日即签订的抵押协议，以包括诉争房屋在内房产作为抵押担保，借款期限内即2012年7月将抵押物作为标的签订商品房买卖合同，对于韩书珍与三木公司签订的关于诉争房屋的商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”，因此双方签订的商品房买卖合同无效。而原告崔可可与被告三木公司于2009年7月8日签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强行性规定，合法有效。原告崔可可举证支取存款并以现金形式交付了大部分购房款，虽然被告韩书珍不予认可，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。且崔可可实际占有使用了房屋，交纳了采暖、物业等相关费用，三木公司出具的情况说明显示，崔可可未能实际办理房屋产权证的原因并非原告。原告崔可可与三木公司签订的买卖合同合法有效，且已实际使用房屋，交付了房屋的大部分房款，且签订合同、给付房款、实际使用均在诉争房屋查封前，韩书珍对诉争房屋提起的申请执行人执行异议之诉，本院已在（2016）辽0103民初12854号案件中另行处理。现原告要求被告韩书珍协助被告三木公司撤销备案登记，将备案登记至其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，判决如下：一、确认被告韩书珍与被告沈阳三木房地产开发有限公司签订的关于沈阳市沈河区六纬路58号605号房屋的《商品房买卖合同》无效；二、被告韩书珍于本判决发生法律效力后起7日内协助被告沈阳三木房地产开发有限公司撤销沈阳市沈河区六纬路58号605号房屋的《商品房买卖合同》备案登记；三、被告沈阳三木房地产开发有限公司于上述第二项义务履行完毕之日起7日内协助原告崔可可办理沈阳市沈河区六纬路58号605号房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告崔可可名下。案件受理费8030元，由被告沈阳三木房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 唐 卫人民陪审员 孙 强人民陪审员 周 莉二〇一七年七月十三日书 记 员 陈禹霏