广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城中民一初字第1616号
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司。
负责崔顺玉，该公司总经理。
委托代理人潘永达，广西景耀律师事务所律师。
委托代理人莫志明，广西景耀律师事务所律师。
被告邹义英。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉被告邹义英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的委托代理人潘永达、潘覃秋、被告邹义英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉称，2009年5月18日，被告购买了柳州阳光壹佰置业有限公司出售的商品房阳光壹佰城市广场第XX栋X单元X号房产，2011年3月26日进行了交房验收。根据阳光与建设单位柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告的小区提供规范的物业服务。但截止2015年5月25日，被告共拖欠物业服务费6122.63元，代收入户水费1055.56元，代收电梯费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区用电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，滞纳金15159.58元，合计23365.93元。经原告多次催告，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费6122.63元，代收入户水费1055.56元，代收电梯电费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，滞纳金15159.58元，共计23365.93元（以上款项计至2015年5月25日，此后按实际发生额另计）；2.被告承担本案诉讼费。
被告邹义英答辩称，1.双方不存在物业合同关系，被告是与广西万怡公司签订的前期物业合同，2.原告超过诉讼时效，被告最多交原告诉请金额30%，因为原告服务部到位，没有物业合同关系；3.滞纳金不合法，也不存在电梯费，被告住2楼，平时走楼梯回家。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1.企业变更通知书，拟证明原告从湖南阳光壹佰物业服务有限公司变更为阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司是2015年3月31日；
2.前期物业服务合同，拟证明原告以建设单位湖南阳光壹佰公司签订了前期物业服务合同，合同对公司的义务、权利进行约定；
3.资质证书，拟证明原告具有从事物业管理的资质；
4.柳州市物业服务合同备案表，拟证明原告在签订物业服务合同后2009年10月14日到柳州市城中区建设局备案；
5.物业服务等级标准和收费标准备案表，6.柳州市前期物业服务收费公示牌，证据5-6共同拟证明原告的收费登记及收费标准，在柳州市物价局备了案，所以原告的物业费是标准合法的；
7.柳州市物业承接验收备案表，拟证明原告2009年10月14日与开发商签订物业合同后，承接了阳光壹佰的物业事宜；
8.商品房买卖合同，拟证明被告是阳光壹佰35栋2单元6号的业该业主房屋建筑面积是140.53平米主；
9.交房验收表及交房通知书，拟证明被告2011年3月26日收房，享受物业服务，应该交纳物业服务费；
10.律师催告函及照片、邮件，拟证明被告所欠的费用，原告经过多次催交，但是到目前为止被告没有交纳。
11.欠费明细，拟证明被告所欠的各种费用。
被告邹义英的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的不认可，被告不知道企业是否变更；对证据2的真实性认可，但是被告没有与原告签订过前期物业合同，原告没有书面通知前期物业公司的更改；对证据3，颁发时间2015年3月，按照物业管理条例，从事物业工作要有相应的资质，原告提供的证据是2015年3月后才获得资质，在这之前没有资质，签订的合同是无效的；对证据4、5的真实性没有办法确认，原告与房开签订的物业管理面积是30多万，服务合同备案表上是15万多，有矛盾，根据资质管理要求有不同的要求，原告在2009年与房开签订物业服务合同没有提交资质证明，对物价的确认没有依据；对证据6，原告也没有证据证明公示了，公示牌内的收费标准没有证据证明是合法合理的；对证据7的真实性没有办法确认；对证据8的真实性、证明目的认可，但该合同没有约定被告的物业由原告来进行前期物业服务并收取物业费的资格，该合同与原告无关；对证据9的真实性认可，被告是2011年3月26日收房；对证据10的真实性不认可，被告没有收到过律师催告；对证据11.看不懂，不认可真实性。
被告邹义英当庭在一审期间提交以下证据：1.5张本案所涉房屋的照片，证明房子装修好住进去发现厕所地面漏水，厕所排污管是房开装的，冒出臭气，厕所墙面墙面、吊顶渗水严重，被告要求房开维修；2.1张被告楼下餐厅照片，一楼的餐饮商家没有排烟管导致排烟严重污染被告的住宅，物业不管，没有尽到职责。
原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的质证意见为：对第一组照片的真实性认可，但是房屋质量问题是另一个法律关系，被告可以根据相应问题进行解决，其权益义务不能由原告承担，该抗辩理由不成立；对第二组照片的真实性认可，但是不认可证明目的，照片是局部的，原告是否尽到义务不能从照片上看出，被告的理由不成立。
本院对原告提交的证据的认定为，对被告无异议的证据8、9认可其真实性、合法性、关联性及证明目的；对证据1、2的真实性、合法性、关联性及证明目的认可；对证据3，原告是由湖南阳光壹佰物业服务有限公司变更的名称，湖南阳光壹佰物业服务有限公司在2004年6月25日成立时已取得相关资质，故认可其真实性、合法性、关联性及证明目的；证据4、5、7盖有相关行政部门的公章，本院予以认可；对证据6被告并未相反证据证明该份证据未经公示，认可该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的；对证据10有邮局的存单为证，认可其真实性、合法性、关联性及证明目的；对证据11，被告无相反证据证明，本院认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。对被告提交的证据的认可其真实性、合法性、关联性及证明目的。
经审理查明，本院确认以下法律事实，2009年5月18日，被告购买了柳州阳光壹佰置业有限公司出售的商品房阳光壹佰城市广场第XX栋X单元X号房产（建筑面积140.53平米），2011年3月26日进行了交房验收。根据阳光与建设单位柳州阳光壹佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》之约定，原告对该小区提供物业服务，物业费为每月1元／平米。但2011年10月1日至2015年5月25日，被告共拖欠物业服务费6122.63元（其中2011年10月原告拖欠的物业服务费为79.84元），代收入户水费1055.56元，代收电梯费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区用电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元，经原告多次催告，包括书面催缴，被告仍未支付前述费用。
本院认为，物业公司向业主提供合格的物业服务后业主应向物业公司按时缴纳物业费。一、关于物业费的问题，本案中被告以阳光壹佰城市广场第XX栋X单元X号房产有质量问题，物业未合格的履行其管理的责任，自认从2011年10月之后未再向原告缴纳物业费，根据（2015）城中民一初字第2461号判决的认定，原告在对被告提供物业服务的时存在未及时有效履行其职责的行为，对被告的损害后果承担一定的责任，故对被告在2013年8元至2015年12月期间的物业费减半收取，且在该案中已处理被告应向原告缴纳从2011年10月至2015年12月期间的物业管理费问题，即被告向原告支付2011年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费5068.65元，其中被告应向原告支付2011年10月1日至2013年7月的物业管理费为3030.97元（140.53元／平米×21月＋79.84元），2013年8月至2015年5月的物业管理费为1545.83元（140.53元／平米×22月÷2）。故本案对物业费不再另行处理。二、关于原告代被告缴纳的相关费用的问题，入户水费1055.56元，代收电梯费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区用电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元合计2083.72元，被告应向原告返还。三、关于滞纳金的问题，被告拖欠原告的各项费用中2013年8月至2015年5月的物业管理费1545.83元因被告对原告的拖欠负有一定的责任，故该笔费用不应计算其滞纳金。其余2011年10月1日至2013年7月的物业管理费为3030.97元及代缴纳的各项费用2083.72元合计5114.69元。原告主张对被告拖欠的费用按每日千分之三计算滞纳金，但原告主张的计算物业费滞纳金标准过高，不符合交易习惯，显失公平，且被告也不认可原告滞纳金的主张，故本院参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，支持原告关于滞纳金的请求金额为5114.69元×30%＝1534.40元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告邹义英向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付代收入户水费1055.56元，代收电梯电费648.04元，代收生活垃圾费85.5元，代收消防监控公区电费51.29元，代收公区电费222.12元，代收管道疏通费21.21元（关于物业服务费的诉请在（2015）城中民一初字第2461号文书中已判决支持）；
二、被告邹义英向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付拖欠各项费用的滞纳金1534.40元。
本案诉讼费384元（原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司已预交），由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担254元，被告邹义英负担130元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 赵 旭
人民陪审员 金 露
人民陪审员 骆玉萍
二〇一五年十二月十八日
代书 记员 汤 静