浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2291号
上诉人（原审原告、反诉被告）：阚金海。
委托代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江上江南投资有限公司。住所地：杭州市下城区石桥路***号***室。
法定代表人：卢丹红。
委托代理人：张以婧，该公司总裁助理。
上诉人阚金海因与被上诉人浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年2月5日，上江南公司与阚金海签订《租赁合同》。约定：上江南公司将其拥有物业使用权的杭州市石桥路456、468、478号的江南时代商业广场中的a区（二）层（a-2-2001）商铺出租给阚金海，作为经营电影院使用；交付日为上江南公司移交房屋之日，双方签署房屋交接确认书；进场日为双方签署进场确认书确定进场日；租赁面积3200平方米，租赁期限15年；免租装修期为交房之日起后165天，免租装修期内，无需承担租金，但承担装修管理费，以及该房屋发生的公用事业费用；物业使用费标准每天每平方米2.2元，首年物业使用费256.96万元；如在合同期内，因阚金海原因导致合同无法履行，上江南公司对该装修免租期内物业使用费按解除合同前日物业使用费标准重新计收；在合同签订之日，阚金海支付25万元（其中20万元为履约保证金，其余为首年物业使用费第一期物业使用费），签订合同15日内需再支付首年第二期物业使用费87万元；上江南公司交付房屋5日内（即2013年4月21日前）阚金海再支付第三期物业使用费87万元，2013年9月30日前阚金海再支付首年剩余物业使用费；房屋交付日为2013年4月16日（上江南公司有权对该日期进行一次调整，调整周期不应超过90天）；届时上江南公司按交付日现状向阚金海交付房屋，双方签订房屋交接确认书；阚金海应当于进场之前付清首年第一、二、三期物业使用费及其他全部应付费用，自行前往办理进场手续；上江南公司负责房屋屋顶加高9米，毛坯交付；房屋交付时，该房屋消防通道应符合电影院标准（由阚金海按消防要求提供出口要求），地面按现状交付，由阚金海自行改造及承担费用；若阚金海未在合同约定日接收房屋，或拒绝、拖延签署房屋交接确认书，则交付日按2013年4月16日确定；阚金海未按合同约定进场日进入房屋装修，经上江南公司通知未纠正的，则应支付相当于第一年租约日租金的违约金；延迟超过30日的，上江南公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；阚金海延迟交纳物业使用费，经上江南公司书面催告30日未足额交纳的，上江南公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；阚金海违反合同项下所作的承诺、保证、确认的，经上江南公司书面通知不改正的，自第二次书面通知之日起，阚金海每日支付相当于月物业使用费10%的延迟履行违约金，直至改正；如第二次书面通知后15日仍未改正的，上江南公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任；因上江南公司原因导致阚金海无法继续享有房屋使用权的，上江南公司应在收到书面通知后30日作出改正，经改正，仍无法使用的，该期间无须交纳物业使用费；合同因阚金海违约提前终止的，上江南公司有权没收履约保证金，阚金海还应承担导致合同提前终止的全部损失及违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金；阚金海履行合同是免租装修期的前提，阚金海原因导致合同提前终止，其应在合同终止后7日内按第一个租约年的物业使用费标准补交免租装修期的全部物业使用费；合同因上江南公司违约提前终止的，应无息三倍返还履约保证金；双方按列明的地址发送通知，一方若指定地址变更，应及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方承担对其不利的法律后果；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。双方合同签订后，阚金海于2013年2月5日向上江南公司支付25万元（其中20万元为履约保证金，其余为首年物业使用费第一期物业使用费），2月28日向上江南公司支付87万元（第二期物业使用费），阚金海还向上江南公司提交消防出口设计图纸。上江南公司则为了符合阚金海经营使用，将涉案房屋撤除、改建发包给相关单位施工。5月10日，阚金海以交房验收甲方需要完善事项函告上江南公司：在租用的影城改建房屋中发现以下事项需要贵单位在交房验收前完善好，确保我公司能按时交接；如果不完善好所列事项，有权不接受此房。同日，上江南公司函告阚金海：你承租我公司的影院场地，按双方签订的租赁协议约定，已具备交付条件，现本公司在即日起交付给你。5月16日，阚金海就上江南公司函回复：在没有完成工程的条件下及未按租赁合同协议交接方式完成房屋交接手续的情况下，无法接受进场装潢施工。5月17日，影院屋顶钢结构工程施工方作出施工完工自检意见。6月24日，主管单位作出验收结论。7月18日，阚金海函告上江南公司：要求五日内将租赁房屋按合同约定交房条件交接，如五日内不能交房则提请解除合同并赔偿损失。上江南公司收函回复：因阚金海对移交的房屋提出超出合同规定的接收场地的要求，予以拒绝，并再次要求接受房屋，如不接收，将解除合同。7月18日、7月23日、8月2日，上江南公司发函给阚金海，要求其尽快接收房屋，支付第三期物业使用费，并签署交接确认书、进场确认书，若不接收则解除合同。
原审法院另查明，上江南公司按阚金海提交的图纸施工，消防出口与图纸无异，仅室外一处连接地面的楼梯与图纸相反。现阚金海以上江南公司未按合同约定交付房屋，构成合同违约为由提起诉讼。请求判令：解除租赁合同；上江南公司返还阚金海已交纳的物业使用费92万元，履约保证金20万元，并承担因违约三倍返还履约保证金40万元，赔偿经济损失50万元，合计202万元；上江南公司承担本案的诉讼费用。上江南公司在本案中则以阚金海拒绝接收房屋、违反合同约定为由，提起反诉，请求判令：阚金海支付上江南公司从2013年5月10日至2013年8月13日的物业使用费为675840元；阚金海支付违约金1151130元，赔偿上江南公司损失1092500元；本案反诉诉讼费用由阚金海承担。
原审法院认为：阚金海与上江南公司签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。阚金海起诉要求解除合同，而上江南公司反诉认为双方租赁合同已解除，双方对合同解除无争议，予以确认。本案争议焦点为违约责任的确定及承担。合同约定上江南公司将房屋毛坯交付，该房屋消防通道应符合电影院标准（由阚金海按消防要求提供出口要求），地面按现状交付，上江南公司有权对交房日期进行一次调整。上江南公司按合同对房屋撤除、改建后，多次要求阚金海接收房屋。房屋消防通道、出口与图纸无异，仅室外通道一处连接地面的楼梯与图纸相反，相关细节问题阚金海完全可以在房屋交接后协商处理。因阚金海未有证据证明上江南公司交付的房屋不符合合同约定，其认为上江南公司构成合同违约的理由，缺乏依据，不予采信。合同约定双方按列明的地址发送通知，一方若指定地址变更，应及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方承担对其不利的法律后果；以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。阚金海认为没收到上江南公司在7月18日后要求其接收房屋的系列函件，不予采信。由于阚金海拒不接收租赁房屋，违反合同约定，致使涉案合同提前终止。阚金海主张上江南公司返还履约保证金及赔偿损失的请求，不予支持。阚金海主张退还物业费95万元，因房屋未交接，按合同约定扣除重新计算的物业费后由上江南公司退还。虽合同约定拒绝、拖延签署房屋交接确认书，则交付日按2013年4月16日确定。但房屋钢结构5月17日完工，6月24日验收，且双方就相关细节在协商。7月18日，阚金海要求交房，而上江南公司回函要求阚金海收房。依据合同约定的通知方式，及合同并未对延期交房的违约责任作出约定，故交付日确定为8月1日较为合理。因此，按上江南公司反诉主张计算至8月7日的物业使用费为42240元。合同约定阚金海未按合同约定进场日进入房屋装修，经上江南公司通知未纠正的，则应支付相当于第一年租约日租金的违约金；延迟超过30日的，上江南公司有权解除合同，阚金海还应承担导致合同提前终止的违约责任。由于上江南公司选择解除合同，逾期进场违约金按30日计算为211200元。上江南公司主张的欠费的延迟履行违约金，由于其未按约定时间交房，该请求不予支持。上江南公司主张的损失，虽其就租赁房屋进行改建，但未提交证据证明改建费用已成为直接损失，该主张不予支持。上述阚金海应支付的违约金、物业费合计253440元，与其交纳二期物业费920000元相抵扣，上江南公司还应返还给阚金海666560元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，于2014年7月7日判决：一、阚金海与上江南公司于2013年2月5日签订的《租赁合同》自判决生效之日起解除；二、上江南公司于判决生效之日起十日内向阚金海返还物业使用费666560元（已扣除阚金海应支付的违约金、物业费合计253440元）；三、驳回阚金海的其他诉讼请求；四、驳回上江南公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22960元，由阚金海负担15154元，上江南公司负担7806元；反诉案件受理费15078元，由阚金海负担1508元，上江南公司负担13570元。
宣判后，阚金海不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，证据认定错误。按照双方签订的租赁合同，上江南公司未按照合同约定的交房日交付房屋，已构成合同的根本性违约。影剧院屋顶钢结构工程是在5月17日完工，6月24日验收。根据上江南公司提供的证据2，证明了影剧院二楼落地钢化玻璃墙工程是2013年6月12日开工，7月12日竣工，二楼铁栏杆项目工程是7月15日完工。故7月15日前上江南公司根本无法交房，双方合同约定交房日应确定在7月15日，一审法院将交房日确定为8月1日错误。上江南公司未按照合同约定的标准提供房屋，未按照消防图纸进行施工，也构成合同的违约。上江南公司不按期交付房屋，且交付的房屋不符合合同约定标准，阚金海有权要求返还履约保证金及赔偿损失。本案中，上江南公司的租赁房屋未交付给阚金海，双方未签署《房屋交接确认书》，阚金海无违约行为，不应支付物业使用费及逾期进场违约金。请求二审法院撤销原判，依法改判支持阚金海一审全部诉讼请求，驳回上江南公司一审反诉请求；诉讼费均由上江南公司负担。
上诉人阚金海在二审中未提交新证据。
被上诉人上江南公司在二审中辩称：2013年2月5日，上江南公司与阚金海签订租赁合同，约定上江南公司将案涉房屋a区2层的商铺出租给阚金海作为电影院使用，并约定了租赁期限、面积、交付时间、免租装修期限和支付标准、方式等，同时合同还约定了违约应承担的责任，对解除合同亦作出了详细约定。合同签订后，上江南公司按照电影院的标准进行了改建。2013年5月10日，上江南公司向阚金海发出联络函，要求其进场，但阚金海一直提出超出合同约定的装修要求，并一直拒绝接受房屋。上江南公司分别于2013年7月18日、7月23日、8月2日向阚金海发函要求履行合同，但对方一直未理会。阚金海的行为严重违反了双方签订的租赁合同约定。根据合同约定，上江南公司有权解除合同，并要求对方承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人上江南公司在二审中提交《建设工程消防验收意见书》复印件一份，证明涉案房屋通过消防验收。
被上诉人上江南公司在二审中提交的证据，经出示，上诉人阚金海对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该意见书上没有消防大队盖章，其真实性无法确认，其次，本案双方发生纠纷，2013年10月即已提出诉讼，而该意见书落款时间是2014年1月7日，故与本案无关；另外，意见书出具的对象是杭州星际影视文化公司，上江南公司无法证明其证明目的。本院认为，上述《建设工程消防验收意见书》无消防部门盖章确认，其真实性无法确认，且出具的对象是杭州星际影视文化有限公司，故与本案缺乏关联性，该证据不能证明上江南公司的证明对象，本院不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，阚金海与上江南公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。根据合同约定，涉案房屋交付日为2013年4月16日，上江南公司可以调整一次交付时间，调整周期不应超过90天，即上江南公司至迟应在2013年7月15日前向阚金海交付租赁房屋。根据已查明的事实，上江南公司虽在2013年5月10日发函给阚金海，告知房屋即日起交付，但此时，影院屋顶钢结构工程尚未完工，该工程实际是2013年5月17日完工，2013年6月24日通过验收，而2013年6月7日《施工协议》、2013年6月14日《铁栏杆制作安装合同》所涉及的工程，合同约定的工期最迟至2013年7月15日，故上江南公司在2013年5月10日通知阚金海接受房屋时，租赁房屋尚未达到交付条件。阚金海有权不接收。而此后至合同约定的最迟交付日2013年7月15日之前，现无证据证明上江南公司曾通知阚金海交付房屋。故阚金海主张上江南公司迟延交付房屋成立，而合同中对于上江南公司迟延交付房屋的违约责任并未作出明确约定，阚金海在迟延后的第三天即2013年7月18日发函给上江南公司，要求上江南公司在五日内交房，否则将解除合同。根据双方在合同中约定的通知方式，以双方确认的地址邮寄函件，发出后第七天视为收悉日，故阚金海上述函件在2013年7月25日视为上江南公司收悉，按阚金海函件中给予的五天交房期，即阚金海要求上江南公司最迟在2013年7月30日前交付房屋，否则解除合同。而上江南公司落款时间为2013年7月18日、2013年7月23日要求阚金海收房的函，实际于2013年7月23日邮寄，邮寄后的第七日即2013年7月30日视为阚金海收悉，也就是说，上江南公司在阚金海要求的交房时间内通知了阚金海收房，故阚金海认为上江南公司逾期交房，构成根本性违约，以此要求解除合同的理由不成立，本院不予采纳。阚金海在收到上江南公司的交房通知后，应立即收房，但阚金海并未收房，在此情况下，上江南公司又于2013年8月3日邮寄了《行为函件》（落款时间为2013年8月2日），通知阚金海三天内收房，否则解除合同。七天的收件时间加上三天的收房宽限期，即阚金海最迟应在2013年8月13日前收房，逾期则解除双方合同。而阚金海并未在此期限内收房，构成违约，致使上江南公司不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，上江南公司享有合同法定解除权，故上江南公司与阚金海2013年2月5日签订的《租赁合同》于2013年8月14日解除。因双方合同在2013年8月14日已解除，故阚金海诉请要求解除租赁合同的请求不予支持。原审判决于判决生效之日起解除合同不当，应予纠正。在租赁合同第8.2条中约定了交付时的房屋消防通道出口应符合电影院标准（由阚金海按消防要求提供出口要求）。而在原审庭审中，阚金海认可上江南公司按其所提供的图纸进行了施工，消防出口与图纸相符，故应认为上江南公司所交付的房屋的消防出口符合双方合同的约定，至于阚金海所提楼梯朝向的问题，并未在合同中作出明确的约定。即使存在楼梯朝向不符合图纸要求的情形，上江南公司并不构成合同根本性违约，阚金海在本案中亦未提供其他房屋不符合交付条件的证据，故阚金海凭此并不具有合同解除权。因阚金海违约，阚金海诉请要求上江南公司返还履约保证金及赔偿损失不成立，不予支持。阚金海请求上江南公司返还物业使用费合理部分，本院予以支持。上江南公司于2013年7月30日通知阚金海收房，2013年8月14日双方解除合同，阚金海应向上江南公司支付2013年8月1日起至2013年8月14日期间的物业使用费98560元（2569600元／年÷365天×14天），因原审判决阚金海向上江南公司支付物业使用费42240元，上江南公司对此未提出上诉，故本院予以确认。根据《租赁合同》第20.7条约定，因阚金海违约而提前终止合同的，除上江南公司有权没收合同项下的履约保证金外，阚金海还应承担相应的违约责任，包括与其进场施工违约金、延迟履行违约金等，故原审法院按合同20.2条的约定，判决阚金海承担逾期进场违约金211200元并无不当。阚金海的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1396号民事判决第四项；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2013）杭下民初字第1396号民事判决第一、二、三项及诉讼费负担部分；
三、浙江上江南投资有限公司于本判决生效之日起十日内向阚金海返还物业使用费877760元（已扣除阚金海应支付的物业费42240元）；
四、阚金海于本判决生效之日起十日内支付浙江上江南投资有限公司违约金211200元；
上述第三、四项相抵，浙江上江南投资有限公司应支付阚金海666560元，于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回阚金海的其他诉讼请求；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费22960元，由阚金海负担10382元，浙江上江南投资有限公司负担12578元；反诉案件受理费15078元，由阚金海负担2551元，浙江上江南投资有限公司负担12527元。二审案件受理费22960元，由阚金海负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一五年一月二十九日
书记员 袁其伟