广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民二终字第48号
上诉人（原审原告）：广东省阳江市建安集团有限公司。住所地：广东省阳江市区。
法定代表人：梁荣照，董事长。
委托代理人：刘建军，该公司职员。
委托代理人：齐建慧，北京国宏（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）；中国房地产开发广州公司。住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：韩志刚，总经理。
被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理公司广州办事处。住所地：广东省广州市越秀区。
负责人：吴颖桦，总经理。
委托代理人：徐伟，该办事处职员。
委托代理人：郑金乾，广东法丞律师事务所律师。
上诉人广东省阳江市建安集团有限公司（以下简称阳江建安公司）与被上诉人中国房地产开发广州公司（以下简称中房公司）、中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称原审法院）（2014）穗中法民五初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄湘燕担任审判长，审判员胡晓清、代理审判员麦晓婷参加的合议庭进行审理，书记员谢彩萍担任记录。本案现已审理终结。
阳江建安公司向原审法院起诉称：广州市东风中路连新路口西南侧编s4地块的原使用权人为广州中侨地产有限公司（以下简称中侨公司），该用地单位主管机关为中房公司。1992年10月28日，中房公司（为甲方）与阳江建安公司下属阳江市建筑安装工程公司第一工区（为乙方）签订《拆迁工程承包合同》，约定乙方向甲方以大包干加节约分成方式，承包广州市东风中路连新路口西南侧地段的拆迁（永迁安置）工程。签约后阳江市建筑安装工程公司第一工区依约完成该拆迁工程。1993年12月18日，中房公司与阳江建安公司下属阳江市建筑安装工程公司广州工程处签署《结算分成书》，确定中房公司应给付阳江建安公司的工程款。1994年6月8日，中侨公司（为甲方）与阳江建安公司下属阳江市建筑安装工程公司广州工程处签署《东风路s4地块拆迁补充合同》，约定了关于所购永迁房和所剩永迁房的处理，以及关于办理产权的问题。1994年8月14日，中房公司出具《以物抵债确认书》，确认其以该确认书中物业抵债给阳江建安公司下属阳江市建筑安装工程公司广州工程处，并于当日将该物业交付给阳江建安公司使用。此后阳江建安公司一直使用该物业至今已近20年，由于中房公司原因一直未协助阳江建安公司办理上述物业的产权。2012午10月30日，原审法院应申请执行人东方资产公司的申请，查封了登记在中房公司名下的位于广州市白云区广花三路4号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、6号502房在内的房产，阳江建安公司作为上述11套房产的实际产权人和实际使用人随即以案外人身份向法院提出执行异议。2013年12月10日，原审法院作出（2013）穗中法执异议字第334号《执行裁定书》，认为由于涉案房产至今登记在中房公司名下，法院对其实施查封并无不当，阳江建安公司主张已经通过以物抵偿方式取得了涉案的11套房产的所有权，尚未经司法程序予以确认。现阳江建安公司为维护自身合法权益，特起诉请求：1、请求确认中房公司于1994年8月14日出具的《以物抵债确认书》合法有效，并确认广州市白云区广花三路4号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、6号502房共11套房屋归阳江建安公司所有；2、请求判令停止对上述11套房屋的执行；3、本案诉讼费由中房公司、东方资产公司承担。
中房公司答辩称：对阳江建安公司主张的事实及诉讼请求均予以确认。我方与阳江建安公司结算以后，由于我方没有钱给阳江建安公司，就以涉案房屋抵部分欠款。我方在1993年左右把涉案房屋交付给阳江建安公司，但我方也是1997年才办到房产证，所以在此之前不可能给阳江建安公司办理房产证。此后我方换了多次经办人，阳江建安公司也催促了几次，拖到后来涉案房屋就被查封了。
东方资产公司答辩称：一、阳江建安公司并非本案适格权利主体，其起诉应予驳回。阳江建安公司不是《以物抵债确认书》指向的抵债主体，本案相关证据中先后出现了阳江建安公司广州工区、阳江建安公司第一工区、阳江建安公司广州工程处等众多单位或名称，但其证明不了上述单位与阳江建安公司的内在关联性与主体一致性。因此，阳江建安公司广州工区、阳江建安公司第一工区、阳江建安公司广州工程处的行为不等同于阳江建安公司的行为，阳江建安公司在没有取得上述单位明确授权或承认的情况下，没有资格代表上述单位主张权利。二、阳江建安公司的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。退一步说，即使阳江建安公司代表阳江建安公司广州工区、阳江建安公司第一工区、阳江建安公司广州工程处主张权利，则其诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回，理由如下：（一）阳江建安公司和中房公司之间并不存在所谓的“债”。1、阳江建安公司与中房公司之间关于连新路拆迁工程承包产生的法律关系与本案没有直接关联且已结算。2、《拆迁结算补充合同》产生的义务对中房公司不具有约束力。该合同签约主体是中侨公司与阳江建安公司广州工程处。中侨公司的行为不能直接代表中房公司的行为，上述合同对中房公司并不当然具有约束力。3、《拆迁结算补充合同》没有任何明确的以物抵债意思表示。（二）《以物抵债确认书》不具有物权转移的法律效力。l、中房公司出具《以物抵债确认书》时尚未取得涉案物业产权，无权将该物业抵债给他人。2、《以物抵债确认书》没有经过登记备案，不能使涉案物业的产权发生变化。3、《以物抵债确认书》是中房公司的单方行为，没有明确的抵债金额，也没有因涉案物业产生实际的款项支付往来行为，缺乏构成合同的要件，对他人不具有法律约束力。4、阳江建安公司及中房公司对涉案物业产权没有变动存在重大过错，应承担相应的法律责任。涉案房产从1997年登记于中房公司名下之日至今，产权没有发生变动。即使上述以物抵债行为成立，但在长达17年的时间里，阳江建安公司与中房公司均没有设法使涉案房产完成过户，显然存在重大过错，亦应当依法对其过错承担相应责任。5、原审法院对涉案物业的查封没有错误，物业的产权人仍然是中房公司，我方依法向其追债申请强制执行没有错误。（三）我方是本案第三人而不是本案被告。涉案物业由我方申请法院另案保全，至今仍在有效查封期间。因此，我方是本案享有独立请求权的第三人，而非被告。（四）长期非法侵占涉案物业不构成阳江建安公司提起本案诉讼的理由。阳江建安公司提供的证据证明不了阳江建安公司对涉案房产享有相关权利，只能体现谭霖高等个人长期非法侵占涉案房产的情况。综上，从程序上，阳江建安公司不具有作为本案适格主体的资格，其起诉应予驳回；从实体上，涉案物业不是阳江建安公司的施工工程，阳江建安公司亦没有为涉案物业实际支付购置款项，其与中房公司之间并不存在真正的债权债务关系，其诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
原审法院查明：原审法院于2000年作出（2000）穗中法经初字第204号民事判决书，判决内容如下：一、中房公司在判决生效之日起10日内将借款本金2000万元人民币及相应利息给中国建设银行广州白云支行；二、中房公司不能清偿上述借款本息时，中国建设银行广州白云支行对中房公司提供的位于广州市东风中路“广州交易广场”第八层（面积共2048平方米）的房产享有抵押权。该判决书已发生法律效力。因中房公司不履行上述还款义务，中国建设银行广州市白云支行向原审法院申请强制执行，原审法院于2000年11月21日以（2000）穗中法经执字第958号立案执行。2008年10月8日，原审法院作出（2000）穗中法经执字第958号民事裁定书，裁定变更东方资产公司广州办事处为本案的申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州白云支行的权利义务由东方资产公司广州办事处继受。
根据广州市房地产档案馆提供的档案资料显示，中房公司与广东粤华房地产开发公司（以下简称粤华公司）于1992年12月28日签订《合建住宅合同》，约定双方联合开发建设，地点座落广州市三元里远景村棠下桥边；中房公司负责在合同签订当日一次性投放人民币5802560元作为建设费用，粤华公司于1993年5月25日前将西楼二至九层住宅建筑面积共约2811.59平方米交付中房公司使用。该合同于1997年4月22日办理监证备案。据《房地产登记簿查册表》显示，广州市白云区广花三路4号201、202－901、902房，6号201、202－901、902房为中房公司向粤华公司购买取得，交易日期为1997年5月7日，2004年10月被广州市越秀区人民法院查封至2006年10月，2007年6月至2009年6月，上述房产又被该法院查封。2011年4月15日，原审法院裁定查封被执行人中房公司名下的上述房产，相关查封裁定书和协助执行通知书于当日送达广州市国土资源和房屋管理局。2012年10月，原审法院到查封房产现场张贴公告，公示法院准备对涉案房产进行处理。阳江建安公司因此提出执行异议，原审法院于2013年12月10日作出（2013）穗中法执异议字第334号执行裁定书，裁定驳回阳江建安公司的异议。阳江建安公司不服该裁定而提起本案诉讼。
阳江建安公司在本案中还提交了以下证据：1、阳江市工商行政管理局企业登记科出具的《证明》；2、新旧地址证明；3、国有土地使用证（复印件）；4、建设用地批准书（复印件）；5、建设工程规划许可证（复印件）；6、《拆迁工程承包合同》；7、《结算分成书》；8、《东风路s4地块拆迁结算补充合同》；9、《中房大厦s4地块拆迁工程结算书》；10、《关于与阳江建安公司东风路拆迁结算中问题的请示》；11、中房公司出具的《函件》；12、《以物抵债确认书》；13、《授权委托书》；14、中房公司的工商登记资料；15、《租赁合同》；16、电费电子账单。
根据阳江建安公司提供的上述证据显示，1992年10月28日，中房公司（为甲方）与阳江市建筑安装工程公司第一工区（为乙方，签约代表为谭霖高）签订《拆迁工程承包合同》，约定乙方向甲方以大包干加节约分成方式承包广州市东风中路连新路口西南侧地段的拆迁（永迁安置）工程，工程承包总金额约5868万元，工程全部完成后10天内双方按本合同结清全部款项。1993年12月18日，中房公司与阳江市建筑安装工程公司广州工程处签署《结算分成书》，其中明确阳江市建筑安装工程公司广州工程处应取得金额为43039416.80元。在该分成书尾部，谭霖高在阳江市建筑安装工程公司广州工程处审批人处签名。1994年6月8日，中侨公司（为甲方）与阳江市建筑安装工程公司广州工程处（为乙方，签约代表为谭霖高）签订《东风路s4地块拆迁结算补充合同》，其中第三条“关于所购永迁房和所剩永迁房的处理”提及：由谭霖高负责所购的包括沙涌远景综合楼在内的永迁房，已由乙方在拆迁中自行安置处理了，所需购房款已在《东风路s4地块拆迁结算书》中扣清，所剩永迁房归乙方谭霖高自行处理，与甲方无关；第四条“关于所购永迁房的产权问题”约定：乙方向甲方所购的永迁房的产权，由甲方处理，与乙方无关。1994年8月14日，中房广州公司出具《以物抵债确认书》称：根据双方于1992年10月28日签订的《拆迁工程承包合同》及相关《结算分成书》、《东风路s4地块拆迁结算补充合同》等约定和履行情况，我公司确认以下物业为以物抵债物业，均从即日起属于阳江市建筑安装工程公司广州工程处（谭霖高）所有，物业清单如下：广州市广花路沙涌远景综合住宅楼4幢215、216、315之一、316之一、415、515、516、716、915、916房、6幢514房，面积合计998.25平方米。
2000年6月27日，阳江市工商行政管理局企业登记科出具《证明》证实：阳江市建筑安装工程公司于1999年8月31日已变更（改制）为广东省阳江市建安集团有限公司。
2003年2月6日，阳江建安公司出具《授权委托书》称：就我公司位于广州市广花三路4号、6号的房屋，我公司委托谭霖高先生全权代为管理、使用、出租收益等。
2013年6月28日，中房公司书面确认称：广州市白云区远景路2号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、4号502房是其司抵偿给阳江建安公司（谭霖高）的房产，该房产属于阳江建安公司（谭霖高）所有，其司于1994年8月交付给阳江建安公司（谭霖高）使用至今，由于其司原因一直未协助过户转名。
2013年7月5日，广州市白云区棠景街棠下西社区居民委员会、广州市公安局棠景派出所共同具章证实：原地址广州市白云区广花路远景综合住宅楼4幢215、216、315之一、316之一、415、515、516、716、915、916房、6幢514房；现地址为：广州市白云区远景路2号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、4号502房；房地产登记地址为：广州市白云区广花三路4号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、6号502房。阳江建安公司为证明其司一直使用上述11套房产，提供了多份以谭霖高、林文辉等人为出租人签订的《租赁合同》，但上述合同均无办理备案登记，阳江建安公司亦未能提供存在租金收入的证据。另阳江建安公司提交了多份户名为粤华公司、李某南、林某辉、林某等人的电费电子账单。
此外，阳江建安公司书面说明称：在上世纪九十年代，其司曾以“阳江市建筑安装工程公司第一工区”及“阳江市建筑安装工程公司广州工程处”的名义，分别与建设单位中房公司、中侨公司，就承包广州市东风中路连新路口西南侧编s4地段（建设项目名称：中房大厦广场）的拆迁工程及结算事宜，签订有《拆迁工程承包合同》、《中房大厦（s4地块）拆迁工程结算书》、《东风路s4地块拆迁结算补充合同》等一系列合同，并完成了该工程的拆迁及结算等工作，对上述工程，凡以“阳江市建筑安装工程公司第一工区”及“阳江市建筑安装工程公司广州工程处”名义完成的所有工作及签署的所有文件、合同等，其司均予以认可并追认，并愿意承担相应法律规定之义务和责任。执行异议听证中，阳江建安公司述称“阳江市建筑安装工程公司第一工区”及“阳江市建筑安装工程公司广州工程处”是其司为承接中房大厦广场拆迁项目而设立的，谭霖高是项目总负责人，其司没有办理上述两个部门的营业执照。
本案庭审期间，阳江建安公司认为在1993年12月18日其与中房公司签订《结算分成书》时应付其的工程款金额已确定了，按照《拆迁工程承包合同》的约定中房公司须在此后十日内即1993年12月28日前给付工程款。阳江建安公司与中房公司均确认在双方进行以物抵债时，原债务已届清偿期。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案广州市白云区广花三路4号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、6号502房等11套房产至今登记在中房公司名下，故原审法院在执行中对上述涉案房产实施查封并无不当。关于阳江建安公司依据中房公司出具的《以物抵债确认书》等证据，主张其司已经通过以物抵债方式取得涉案11套房屋的所有权的问题。原审法院认为，阳江建安公司与中房公司双方协商以涉案11套房屋作价清偿工程款的行为构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，中房公司虽然出具了《以物抵债确认书》确认“以物抵债”的代物清偿方式清偿债务，但阳江建安公司提供的证据不足以证实涉案11套房屋确已交付其使用，且双方至今仍未办理物权转移手续，故可认定该代物清偿协议并未实际履行，不产生消灭原债务的法律后果。因此，阳江建安公司主张《以物抵债确认书》合法有效、涉案房屋归其所有及要求停止对涉案房产的执行的诉讼请求，因理据不充分，原审法院予以驳回。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回阳江建安公司的全部诉讼请求。一审案件受理费30800元，由阳江建安公司负担。
阳江建安公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案11套房屋已由中房公司依据《以物抵债确认书》抵偿给阳江建安公司所有，并于1994年8月14日实际交付，由阳江建安公司占有使用。原审法院有关阳江建安公司“提供的证据不足以证实涉案11套房屋确已交付其使用”的认定与事实不符，系错误认定。（二）《以物抵债确认书》是中房公司与阳江建安公司基于双方的债权债务关系自愿达成的债务清偿方式，该确认书系中房公司自愿出具的，作为中房公司的真实意思表示，并无任何不合法之处，因此阳江建安公司请求确认《以物抵债确认书》合法有效的诉讼请求依法应当得到支持。（三）原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，认为法院“对涉案房屋实施查封并无不当”，属于适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。为此上诉请求：1、撤销（2014）穗中法民五初第5号民事判决，改判支持阳江建安公司的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由中房公司、东方资产公司承担。
针对阳江建安公司的上诉，东方资产公司答辩称：（一）从程序上看，阳江建安公司并非本案适格权利主体，其上诉应予驳回。阳江建安公司并不是《以物抵债确认书》指向的抵债主体。阳江建安公司所提供的证据无法证明其与阳江建安公司广州工区、阳江建安公司第一工区、阳江建安公司广州工程处等具有主体一致性。（二）从实体上看，阳江建安公司的上诉请求没有事实及法律依据，其诉请应予驳回。涉案《以物抵债确认书》不具有物权转移的法律效力，涉案物业的产权至今没有过户，而阳江建安公司对此存在重大过错，应承担相应的法律责任，案外人长期侵占涉案物业不构成阳江建安公司提起本案诉讼的理由。（三）原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。
针对阳江建安公司的上诉，中房公司未提交答辩意见。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院另查明：阳江建安公司就涉案11套房屋从未向相关职能部门提出过产权变更过户申请，也未就11套房屋的出租向相关职能部门办理过备案登记。
本院二审中，阳江建安公司提供了1992年11月28日至1994年4月15日的收款存根，拟证明其与中房公司之间存在涉案以物抵债的债权债务关系；提供了2002年3月1日至2014年8月28日谭霖高在中国工商银行和中国建设银行账户的交易明细以及1995年5月13日至2014年8月19日的收款收据存根，拟证明自1995年至今，阳江建安公司一直在以出租的方式使用涉案房屋，承租人除通过现金方式支付涉案房屋的租金以外，还以银行转账或汇款方式向阳江建安公司支付了部分租金。
本院认为：根据广州市房地产档案馆提供的档案资料显示，涉案广州市白云区广花三路4号201、202、301、302、401、501、502、702、901、902房、6号502房等11套房产从1997年4月22日就通过监证备案，确认在中房公司名下。阳江建安公司主张上述11套房屋从1994年8月14日起就通过以物抵债的方式转让给其，但其从未就该11套房屋到相关职能部门办理变更、转让登记手续，目前其仅依据中房公司出具的《以物抵债确认书》、未办理备案登记的《租赁合同》、谭霖高银行交易明细及收款收据存根等证据，主张其已经通过以物抵债方式取得涉案11套房屋的所有权并已实际占有和使用，依据不足，本院不予采纳。由于涉案11套房屋至今登记在中房公司名下，而阳江建安公司主张房屋已由其实际占有和使用证据不足，在此情况下，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，在执行中对上述涉案房产实施查封并无不当，阳江建安公司上诉主张原审法院适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本院不予采纳。
综上所述，阳江建安公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由广东省阳江市建安集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄湘燕
审 判 员 胡晓清
代理审判员 麦晓婷
二〇一四年十月十五日
书 记 员 谢彩萍