江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟商初字第00994号
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行，住所地江苏省常熟市虞山北路75号。
负责人邓天舒，该行行长。
委托代理人陆斌，江苏少平律师事务所律师。
被告常熟汇通融资担保有限公司，住所地江苏省常熟市枫林路40-101、102号。
法定代表人金福红。
委托代理人陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行诉被告常熟汇通融资担保有限公司（以下简称汇通公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，依法由审判员祁馨适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆斌，被告委托代理人陈志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行诉称：2010年8月23日，原告与被告及案外人江苏众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）签订了《法人按揭贷款合同》，约定：1、原告贷款给被告500万元用于购买众和公司开发的位于枫林路40-101、102、103房产，贷款期限自2010年8月26日起至2020年8月25日；贷款利率为月利率5.445‰，贷款存续期间如遇人民银行调整利率，则作相应调整，还款方式采用按季等额本息方式，逾期还款按实际贷款利率上浮30%计算逾期利息；2、合同采用阶段性保证＋抵押的担保方式，即众和公司在被告取得《房地产他项权利证明》之前为被告借款向原告提供阶段保证；3、第38条违约及处理条款中约定了原告有权宣布贷款提前到期的约定情形。合同订立后，原告依约于2010年8月26日发放贷款500万元，后因被告未能按约还本付息，原告于2015年3月3日宣布贷款提前到期。故原告起诉要求：1、被告汇通公司归还借款本金3304638.78元及计算至2015年6月24日的利息、罚息、复利151136.88元（自2015年6月25日起按照合同约定继续计算利息、罚息、复利至本息付清之日止）；2、原告有权就被告抵押的常熟市枫林路40-101、40-102、40-103房产折价，或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿本案债务；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告汇通公司辩称：借款属实，目前公司经营困难，暂时无力偿还。
经审理查明：2010年8月23日，原告（甲方：贷款人、抵押权人）与被告汇通公司（乙方：债务人、抵押人、购房人）、众和公司（丙方：保证人）签订编号为常商银林场法人按揭字2010第0002号《法人按揭贷款合同》1份，约定乙方向甲方按揭贷款500万元，借款期限从2010年8月26日起至2020年8月25日，实际借款期限（起止日期）以借款凭证的记载为准；贷款利息按季支付，贷款月利率为5.445‰，按季等额本息还款法；借款到期，乙方未按本合同约定清偿贷款本息，包括乙方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，甲方从贷款逾期之日按本合同约定的借款执行利率上浮30%计收罚息，并有权提前收回已发发放的贷款本息，甲方对乙方的应付未付利息按照中国人民银行的规定计收复利。抵押物为被告名下的常熟市枫林路40-101房屋（抵押的主债权数额为230万元）、40-102房屋（抵押的主债权数额为100万元）、40-103房屋（抵押的主债权数额为170万元），并于2011年5月25日办理了抵押登记手续。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费等）。
2010年8月26日，原告按约向被告汇通公司发放贷款500万元，月利率为5.445‰，按季等额本息还款，借款到期日为2020年8月25日。后因被告未能按约还款，原告于2015年3月3日向被告发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款提前到期，要求其归还全部欠款本息。至2015年6月24日，被告汇通公司尚结欠原告借款本金3304638.78元，利息、罚息、复利151136.88元。
以上事实，由原告提交的营业执照复印件、《法人按揭贷款合同》及相应的房屋他项权登记证明、借款借据、贷款利息明细表、宣布贷款提前到期通知书及本案的庭审笔录等证据证实。
本院认为：原、被告之间签订的《法人按揭贷款合同》依法成立并生效。被告汇通公司借款后未能按约还款，原告有权依照合同约定宣布贷款提前到期。故原告要求被告汇通公司归还借款本金3304638.78元及计算至2015年6月24日的利息、罚息、复利151136.88元，并支付自2015年6月25日起至本息付清之日止按照合同约定计算利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求以折价，或者以拍卖、变卖被告抵押的常熟市枫林路40-101、40-102、40-103房屋所得价款优先受偿本案债务的诉讼请求，因抵押物已办理抵押登记手续，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，判决如下：
一、被告常熟汇通融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行借款本金人民币3304638.78元及利息、罚息、复利（计算至2015年6月24日的利息、罚息、复利人民币151136.88元，自2015年6月25日起至本息付清日止的利息、罚息、复利按照《法人按揭贷款合同》的约定计算）。（如采用转账方式支付，款项请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79）。
二、原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司虞山林场支行有权以折价，或者以拍卖、变卖被告常熟汇通融资担保有限公司抵押的常熟市枫林路40-101、40-102、40-103房屋所得价款优先受偿本案债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币17223元，由被告常熟汇通融资担保有限公司负担。（原告同意其预交案件受理费人民币17223元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 祁 馨
二〇一五年九月一日
书记员 胡梦碟
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。