北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第05020号
上诉人（原审第三人）北京鹏润房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇新城工业区。
法定代表人黄秀虹，董事长。
委托代理人王乾，男，1984年6月26日出生。
被上诉人（原审原告）黄建海，男，1967年7月29日出生。
委托代理人逄伟平，北京坤道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中卡商贸有限公司（已吊销），住所地北京市丰台区六里桥北片一期工程13、14号楼底商。
法定代表人马秀魁，总经理。
上诉人北京鹏润房地产开发有限责任公司（以下简称鹏润公司）因与被上诉人黄建海、北京中卡商贸有限公司（以下简称中卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第12616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人鹏润公司委托代理人王乾，被上诉人黄建海委托代理人逄伟平到庭参加诉讼，被上诉人中卡公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
黄建海在一审法院起诉称：北京市朝阳区3号院18号楼113号商铺，系鹏润公司开发销售。中卡公司系鹏润公司引进、对商铺进行经营管理的公司。我与中卡公司于2008年8月31日签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租我的113号商铺，建筑面积为23.33㎡。合同第2.1条约定租期12年，自2009年3月1日至2021年2月28日止。第3.1条约定免租期合计5个月，自2009年12月1日至2010年4月30日止。合同第3.2条约定：“如乙方（中卡公司）本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则甲方（黄建海）给予乙方的免租期应全部按租金标准由乙方给付租金，所收取的保证金亦不予退还”；合同第4.1条约定：“租金条款：所租物业的租金标准为：12年平均租金按3.19元／天／每建筑平米执行”；合同第4.6条约定：“乙方（中卡公司）未能按时足额支付租金的，每迟延1天按日租金的万分之三支付滞纳金给甲方（黄建海）。乙方迟延支付超过两个月的，除由乙方补足已产生的租金、滞纳金外，甲方有权选择解除本合同”；合同第5.1条约定：“租金应以先付后租的方式按两个月支付……”合同第11.4条约定：“……单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应当向守约方支付相当于两个月租金作为违约金按第4.1条的约定执行，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。”
合同签订后中卡公司长期未支付租金。迫于无奈，为防止损失进一步扩大，2012年我通过北京×物业公司将商铺出租给北京×科技孵化器公司，双方签订《房屋租赁合同》。该合同第二条约定，租期10年零10个月，自2012年6月1日起至2023年3月31日止。其中，自2012年6月1日至2013年3月31日为装修免租期。该合同第五条约定了各阶段租金标准。其中，2013年4月1日至2016年3月31日的租金标准为1.35元／㎡／天。
我认为中卡公司长期拖欠租金行为已构成根本违约，应依法依约承担全部违约责任、赔偿全部损失。鉴于鹏润公司在向我销售房屋时承诺代业主对外出租房屋，12年后即可收回购房款，而且中卡公司系鹏润公司招商引进后与业主签订的租赁合同，故鹏润公司对中卡公司的选定以及租金支付也应承担一定的责任，为此我诉至法院，请求判令：1.解除我与中卡公司于2008年8月31日签订的《商铺租赁合同》；2.中卡公司支付我2009年3月1日至2012年5月31日的租金42748.46元；3.中卡公司支付我免租期内租金11163.41元；4.中卡公司支付我违约金4465.36元；5.中卡公司赔偿已经发生的19个月（2012年6月1日至2013年12月31日）的租金损失26424.32元；6.鹏润公司对上述2-5项承担连带责任；7.诉讼费用由中卡公司、鹏润公司承担。
中卡公司一审未出庭应诉，未提交答辩意见。
鹏润公司在一审法院答辩称：本案所涉的租赁合同于2012年6月1日在事实上已经解除。首先，黄建海自2012年6月1日起将商铺整体出租给北京×科技孵化器有限公司，黄建海主张合同解除后的租金损失，没有事实依据。其次，根据此前同类案件的判决，黄建海应对其投资风险及选择方面存在的过错承担相应的责任，我公司仅应在合同解除后黄建海所应获得的租金收益为限承担补充责任。同类案件中判决解除合同的时间是2010年11月1日，因此本案中我公司承担的补偿责任应限定在2010年10月31日之前黄建海的租金收益。黄建海主张的其他诉讼请求，我公司不同意承担。另外，中卡公司未应诉，我公司对合同签订较早，中卡租金分文未付表示怀疑。
一审法院经审理查明，黄建海系北京市朝阳区3号院18号楼113号商铺的房屋所有权人，该房屋系鹏润公司开发并出售给黄建海。
2008年8月31日，黄建海与中卡公司签订《商铺租赁合同》，约定由中卡公司承租黄建海位于北京市朝阳区3号院18号楼113号商铺，建筑面积为23.33㎡，租赁期限为12年，自2009年3月1日至2021年2月28日止；免租期（含装修期与试营业期）自2009年12月1日至2010年4月30日止，在上述期限内中卡公司仅免付租金，如因本合同所约定的免责条款以外的任何原因，致使双方未履行完本合同约定的租期，则黄建海给予中卡公司的免租期应全部按租金标准由中卡公司给付租金，所收取的保证金亦不予退还；具体租金明细为：2009年3月1日至2010年2月28日期间的日租金为1.57元／天／建筑平方米、月租金为1101.83元，2010年3月1日至2011年2月28日期间的日租金为1.71元／天／建筑平方米、月租金为1194.27元；2011年3月1日至2012年2月29日期间的日租金为1.84元／天／建筑平方米、月租金为1286.72元；2012年3月1日至2013年2月28日期间的日租金为2.59元／天／建筑平方米、月租金为1816.2元。中卡公司未能按时足额支付租金的，每迟延一天按日租金的万分之三支付滞纳金给黄建海，中卡公司迟延支付超过两个月的，除由中卡公司补足已产生的租金、滞纳金外，黄建海有权选择解除本合同；除出现不可抗力或本合同约定或双方协商一致外，黄建海和中卡公司双方均不得单方提前解除本合同，单方擅自解除本合同或提前解除本合同时，违约方应向守约方支付相当于两个月的租金作为违约金，并承担守约方因解约而遭受的全部损失，守约方有权根据有关法律追究解约方的违约责任。
合同签订后黄建海向中卡公司交付了商铺，但中卡公司未支付租金。
另查，中卡公司系由鹏润公司经过比较后选择确定的经营管理公司，鹏润公司引入中卡公司后由中卡公司与北京市朝阳区3号院18号楼商铺的业主陆续签订了《商铺租赁合同》，约定业主将其自有商铺出租给中卡公司，由中卡公司统一从事经营活动并向业主支付租金。2008年12月1日，鹏润公司将北京市朝阳区3号院18号楼商业部分的物业管理及收费权委托给北京中卡物业管理有限公司。
同类案件中，黄建海提交了《国美第一商街国美商家手册第1期（2007年）》，其中存在对中卡公司的宣传以及“统一规划、统一招商、统一经营、统一管理”的“四统一”开发理念的介绍；2007年《北京晚报》中对国美商街的宣传报道，其中载有：“国美雄厚实力保障，买铺即一次返还三年租金”、“国美第一商街是京城商业地产项目中率先推出四个统一，不仅帮助投资者解除后顾之忧，保证投资收益，也帮助商家减轻前几年投资运营的压力”的内容；其还提交了《国美第一商街招商消费指南》第2期，其中载有“国美第一商街……将开发责任延伸到后期的运营管理”以及“国美第一商街是京城商业地产项目中率先提出四个统一：即统一规划、招商、运营、管理的商业地产项目”等内容。对于上述证据，鹏润公司认可真实性，但认为其仅系对商铺的促销手段，而并非承诺，且与本案缺乏关联性。此外，黄建海还提交了新浪网、搜狐网对国美第一商街的网络报道打印件，其中载有“国美地产业务总监贾×1指出，国美率先引进专业商业运营商模式，与中国领先的社区商业运营管理商——中卡商业集团进行深度合作，联合推出国美居家装饰一条街”、“贾×1：……在销售之前我们就已经跟几家大的商业经营公司进行了接洽，后期很有可能会引进一家商业精英公司，统一按照我们规划业态进行经营，在投资过程中的业主风险就小很多，而且几乎是无风险的投资”等宣传内容，并对2008年1月26日在国美第一城售楼处召开的由中卡公司法定代表人马秀魁、国美第一城招商经理吴×1以及国美第一城18号楼业主参加的中卡百货整体运营交流会进行了报道，其中吴×1和马秀魁对中卡公司集中进行了推介，同时对运营前景、租金、回报率、租赁合同的签订等问题作了详细的介绍。对此，鹏润公司不认可真实性。
又查，涉案商铺向中卡公司出租前存在划定四至范围的隔断，中卡公司承租商铺后，已将隔断拆除。2011年5月12日因中卡公司拖欠业主房屋租金，大约有90余户业主起诉中卡及第三人鹏润公司要求解除合同，并承担违约责任。经一审法院审理判决：1.确认业主与中卡公司签订的《商铺租赁合同》于2010年11月1日解除；2.判令中卡公司支付业主拖欠的至2010年10月31日止的租金及免租期内的租金；3.判令中卡公司按照合同约定支付违约金；4.判令由鹏润公司对第2、3项债务承担补充责任。鹏润公司不服提出上诉，二审维持原判。
再查，中卡公司已经停止对北京市朝阳区3号院18号楼商铺的经营。2012年3月8日，北京市朝阳区3号院18号楼商铺的所有业主通过北京×物业管理有限公司将商铺（现更名为3号院7号楼）整体出租给北京×科技孵化器有限公司（以下简称×公司），约定承租期限为10年零10个月，自2012年6月1日起至2023年3月31日止，其中自2012年6月1日起至2013年3月31日止为装修免租期。租金标准：2013年4月1日至2016年3月31日租金标准为1.35元／建筑平米／天，2016年4月1日至2018年3月31日的租金标准为1.44元／建筑平米／天，2018年4月1日至2021年3月31日的租金标准为1.63元／建筑平米／天，2021年4月1日至2023年3月31日的租金标准为1.92元／天／建筑平米。
一审法院查明上述事实，有黄建海提交的购房发票、黄建海与中卡公司签订的《商铺租赁合同》、（2011）朝民初字第18349号民事判决书、（2012）二中民终字第06995号民事判决书、北京×物业管理有限公司与×公司签订的《房屋租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
一审法院审理后认为，黄建海与中卡公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。在履行合同中，中卡公司未能依约支付租金且已停止对商铺的经营，其行为已构成违约，故对黄建海要求解除《商铺租赁合同》的请求，一审法院准予。关于解除合同的时间，黄建海作为北京市朝阳区3号院18号楼商铺全体业主的一员已于2012年3月8日与×公司签订了《房屋租赁合同》，该合同自2012年6月1日起计算租金，故2012年6月1日起中卡公司事实上不能继续履行合同，故《商铺租赁合同》的解除时间定于2012年6月1日。黄建海要求中卡公司支付租金、免租期租金及违约金的请求，一审法院准予。关于已发生的合同解除后至起诉止19个月的租金差价损失，鉴于该合同是黄建海自主的商业性选择行为，其应当承担相应的市场风险，故黄建海另行签订合同后的租金差额损失，应当由其自行承担。黄建海要求鹏润公司对第二至五项请求承担连带责任，根据生效的判决鹏润公司承担补充责任应限定在一定范围内，以合同解除后黄建海应获得的租金收益为限，即鹏润公司对中卡公司应当给付黄建海的租金和免租期内的租金承担补充责任。中卡公司经一审法院的合法传唤，未出庭应诉，放弃了相应的答辩、举证、质证的权利。一审法院将依据已查明的事实，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黄建海与北京中卡商贸有限公司于二○○八年八月三十一日签订的《商铺租赁合同》自二○一二年六月一日解除；二、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付黄建海自二○○九年三月一日至二○一二年五月三十一日租金（不包含免租期内租金）四万二千七百四十八元四角六分；三、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付黄建海免租期内租金一万一千一百六十三元四角一分；四、北京中卡商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付黄建海违约金四千四百六十五元三角六分；五、北京鹏润房地产开发有限责任公司对上述第二、三项债务承担补充责任；六、驳回黄建海的其他诉讼请求。如果北京中卡商贸有限公司、北京鹏润房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院判决后，鹏润公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第五项并改判鹏润公司不承担责任。理由是：1.此前同类案件判决对上诉人承担的补充责任限定了范围，而本案一审判决将上诉人承担补充责任的范围进行了扩大，属于认定事实错误；2.上诉人并非本案所涉租赁合同的相对方，一审法院判决上诉人承担补充责任属于适用法律错误；3.被上诉人的诉讼请求超过了一年的诉讼时效。
黄建海同意一审法院判决，不同意鹏润公司的上诉请求。
中卡公司未出庭，亦未提交答辩意见。
本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。但一审法院又查明部分中，经一审法院审理判决第4项应为：判令由鹏润公司对第2项债务承担补充责任。本院对此予以更正。
本院另查明，中卡公司于2012年10月15日被工商行政管理部门吊销了营业执照。
庭审中，鹏润公司提供2012年北京市第二中级人民法院民事判决复印件，证明黄建海没有及时解除合同，导致损失扩大。黄建海对该证据的证明目的不予认可。
上述事实，有黄建海提交的购房发票、黄建海与中卡公司签订的《商铺租赁合同》、（2011）朝民初字第18349号民事判决书、（2012）二中民终字第06995号民事判决书、北京×物业管理有限公司与×公司签订的《房屋租赁合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：黄建海与中卡公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。因中卡公司未按约定支付租金且停止经营，其行为已构成违约。黄建海要求解除合同的请求，理由正当，本院应予支持。一审法院确认合同于2012年6月1日解除符合本案的实际情况，中卡公司应当依约支付欠付的租金并承担相应的违约责任。而鹏润公司主张黄建海未采取适当措施致使损失扩大的诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
鹏润公司主张其不应当承担补充责任，但是依据其提交的生效民事判决复印件及其陈述，相关业主就相同的情形起诉了中卡公司及鹏润公司，要求解除合同并要求其承担违约责任，在这些案件中，法院判决鹏润公司应承担相应的补充责任，并在法院说理部分充分陈述了鹏润公司承担补充责任的理由，因此，本院对鹏润公司的该项意见也不予采纳。
鹏润公司在一审中并未提出时效抗辩，二审中主张黄建海的起诉超过时效，本院不予采信。中卡公司经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃了相应的答辩、举证、质证的权利，本院依据已经查明的事实缺席审判。
综上，一审法院判决处理结果并无不当，本院应予维持；对鹏润公司的上诉意见，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1920元，由北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。公告费300元（黄建海已预交），由北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费1148元，由北京鹏润房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。公告费515元（北京鹏润房地产开发有限责任公司已预交），由北京中卡商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 宋少源
二〇一五年九月十八日
书 记 员 李星月