甘肃省秦安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第1185号
原告秦安县地方税务局。住所地:秦安县青年西路。
法定代表人徐俊刚，该局局长。
委托代理人康世林，该局办公室主任。
委托代理人胡耀明,甘肃胡耀明律师事务所律师。
被告许凤英，女，1954年9月27日出生，汉族。
原告秦安县地方税务局诉被告许凤英房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告秦安县地方税务局的委托代理人康世林、胡耀明，被告许凤英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦安县地方税务局诉称:2012年7月1日，原告将位于秦安县青年西路办公楼一楼铺面一间出租给被告使用，双方商定租期为一年，自2012年8月1日至2013年7月31日，并对双方其它事项进行了约定。租期期满后原告曾数次要求被告尽快腾出铺面，并于2013年9月和11月分两次书面告知被告搬出铺面，但时至今日，被告仍继续占用铺面。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、合法的基础上签订的，双方应按合同约定履行各自的义务，被告在租赁期满后仍继续占用铺面至今，已构成违约。依据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告立即腾出承租铺面；2、被告支付合同到期后腾房占用费5400元，及至搬出铺面为止的占用费。
被告许凤英辩称:一、原告要求解除合同的理由违背事实，严重侵犯了被告的合法权益。原告诉称2012年7月1日将其办公楼一楼3号铺面1间出租给被告使用的租期为1年，即自2012年8月1日至2013年7月31日，这完全与事实不符。2003年6月6日，被告与原告口头商定达成《房屋租赁协议》，约定房租每年交一次，并未约定租赁期限。被告为了长期从事经营活动，经原告同意，被告花费约5万元对该铺面进行了装修。2010年11月，经与原告协商后，被告和其他三间铺面的承租人各自出资1975元入网费，将铺面内暖气管道直接并入城区供暖网。当时约定此费由原告给被告报销，但时至今日也未解决。二、原告应当继续履行《房屋租赁合同》至2022年5月3日止。在被告的长期经营中，该铺面的地域性已成为被告的无形资产，对被告来说拥有无法计算的利益，对商业经营者来说，每年签订一次合同的事实，对被告的利益造成了严重威胁。为此被告与原告经过充分协商后，于2012年5月4日签订了一份租赁期限为10年的总合同，约定租赁期限为2012年5月4日至2022年5月3日。2012年8月1日签订的租赁合同，是10年期租赁合同项下的一份分合同，该《合同》第2条约定，租期为1年，自2012年8月1日至2013年7月31日，承租期满后，双方还可续签合同。该合同虽然约定了1年的租期，但同时又约定了该租期满后的续签性，因此，这1年的租期是相对的，而非绝对的，实际的租赁期限应当遵从总合同10年期的约定，即实际租期应为2012年5月4日至2022年5月3日。综上所述，原告主张解除合同是违约行为。据此，请法院依法驳回原告的诉讼请求，判令原告继续履行《租赁合同》至2022年5月3日。
庭审中，当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供的证据与证明事项如下：
一、原告提供的证据及证明事项
1.《房屋租赁合同》（2012年8月1日签订）1份，证明目的：原、被告之间具有合法的租赁关系，租赁期限为2012年8月1日至2013年7月31日。
2.《通知》2份，证明目的：合同到期后，原告给被告发出通知，要求被告于2013年11月底搬离承租铺面。
二、被告提供的证据及证明事项
3.《房屋租赁合同》1份（与原告所举证据1相同），证明目的：原、被告之间具有合法的租赁关系，租赁期限为2012年8月1日至2013年7月31日
4.《房屋租赁合同》（2012年5月4日签订，编号GF-2000-0602）1份，证明目的：因被告需长期经营矿泉水生意，双方签订了一份租期10年的合同。租金每年12000元。
5.《供热协议》1份，证明目的：2010年11月8日，被告与天水梓裕热力有限公司秦安分公司协商后将承租房屋内的供热设施并入城区供热网，被告由此支出入网费的事实。
6．《收款收据》（№0391459）1份，证明目的：2010年11月8日，被告给天水梓裕热力有限公司秦安分公司交纳暖气入网费1975元。
7、发票、收据4份，证明目的：被告自2010年以来的暖气费已全部交清。其中2013年11月26日被告向供热公司交纳2013--2014年度采暖费1800元。
经质证，被告对原告所举证据1-2均无异议。原告对被告所举证据3-7的真实性无异议；但对证据4证明目的不认可，认为该份合同只是被告为办理纯净水长期销售点而与原告签订的一份虚假合同，且被告随后与原告签订租期一年的合同时，被告对此未提出任何异议。
对当事人的举证综合评判如下：
证据1--《房屋租赁合同》和证据2--《通知》，能够与当事人的陈述印证，具有合法性、真实性和关联性，应认定为有效证据。证据3--《房屋租赁合同》（与证据1相同）、证据5--《供热协议》、证据6--《收款收据》、证据7
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发票、收据，质证后原告对真实性均无异议，上述证据的形式、来源合法，内容真实，应认定为有效证据。证据4--《房屋租赁合同》（2012年5月4日签订，编号GF-2000-0602），原告虽对证明目的不认可，但对真实性也无异议，其上亦有原告单位的印章，对该证据的证据效力应予确认。
根据以上双方当事人的诉辩陈述、举证质证过程和对证据的分析认定，查明事实如下：
2003年6月，被告许凤英与原告秦安县地方税务局达成口头协议，被告开始租赁原告办公楼一楼的3号铺面一间，用于经营矿泉水生意。2012年5月4日，原告与被告经营的秦安县天缆源矿泉水销售点签订《房屋租赁合同》1份，该合同为格式合同，合同载明：租赁期限从2012年5月4日至2022年5月3日，租金：壹万贰仟元正。
2012年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定租期为一年，自2012年8月1日至2013年7月31日；租金为每月每平方米35元，年租金16800元，因原告施工影响被告经营，双方协商扣除1个月房租，原告实际收取被告11个月租金15400元。双方还对房屋装修进行了约定：租期内，被告（乙方）如要对建筑物做必要的装潢、装修和安装有关设施、设备等，必须征得原告（甲方）的同意，承租期满后终止本合同，被告必须对装修房屋恢复建筑物的原貌或征得原告方同意后另行处理。给水、供电、采暖的费用由被告方自己承担。合同上有秦安县地方税务局印章，许凤英亲笔签名。2013年7月31日合同到期，原、被告之间再未续签房屋租赁合同，被告继续占用铺面。2013年7月31日前的租金已全部付清。
2013年9月4日，原告向被告发出《通知》1份，要求被告限期于2013年11月底搬离铺面。11月20日，原告再次向被告发出《告知书》，限其于2013年11月底搬离铺面，被告签收了《告知书》，但至今仍未搬出承租铺面。故原告于2013年12月2日依法向法院起诉，请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，由被告立即腾出承租铺面；并判令被告支付合同到期后的房屋占用费5400元及至被告搬出时为止的房屋占用费。庭审中，原告坚持其诉讼请求，被告则认为，双方应按2012年5月4日签订的房屋租赁合同来计算租赁日期，因此，在租期未到的情形下原告起诉要求被告搬出房屋属违约行为，双方应继续履行合同至2022年5月3日，而且其现在也搬不了，只能半年以后再搬，如要搬出铺面，同时还要求原告赔偿其房屋装修费及暖气入网费损失共计40000元。
另查明，2010年11月8日，被告向天水梓裕热力有限公司秦安分公司交纳暖气入网费1975元后，将其承租房屋内的供热设施并入城区供热网，2013年以前的暖气费已交清。2013年11月26日被告向秦安县城中供热公司（原天水梓裕热力有限公司）交纳2013年度采暖费1800元。
本院认为：本案当事人争议的焦点是：1、原、被告对承租铺面先后签订的两份房屋租赁合同中有关租期的约定，应以哪份合同为准；2、被告至今占用铺面是否应当承担房屋占用费；3、被告要求原告赔偿承租房屋的装修费用及供热入网损失共计4万元的主张能否支持。
关于原、被告双方对房屋租期的约定问题。原告认为，2012年5月3日签订的10年合同是为了给被告办理销售点而签订的虚假合同，没有实际履行；此后原、被告于2012年8月1日签订的房屋租赁合同已明确约定房屋租期是一年，双方已按此约定履行了合同，于2013年7月31日租期届满，并以此为由要求被告搬出房屋，同时举出《房屋租赁合同》来加以证明。被告则认为，2012年5月3日签订了租期为10年的总合同，应以总合同约定的租期为准，并举出相关的《房屋租赁合同》加以证明。结合本案查明的事实，原、被告双方在2012年5月3日签订租期10年的房屋租赁合同后，又于同年8月1日签订了租期1年的合同，该合同对租金和租期重新进行了约定，并实际进行了履行，是双方当事人在自愿、合法的基础上就同一承租房屋达成的新的合议，应当确认为合同当事人在合同有效期内对同一承租房屋的租赁合同内容形成的变更，应视为双方事实上已协商解除了原租期10年的房屋租赁合同。因此，本案诉争房屋的租赁期限应以2012年8月1日签订的房屋租赁合同为准，即房屋租赁日期为1年（2012年8月1日至2013年7月31日）。原、被告双方在2012年8月1日达成的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，双方之间形成了房屋租赁关系，依法应予保护。在该合同到期后，再未续签合同，双方之间形成了不定期租赁，根据《合同法》第232条规定，原告有权随时解除合同，故原告要求解除合同，由被告搬出房屋的诉讼请求应予支持。
关于被告至今占用铺面是否应承担房屋占用费的问题。2013年7月31日合同到期后，原、被告再未续签房屋租赁合同，铺面继续由被告占有、使用、收益，因此，应由被告承担合同到期至被告搬出租赁房屋为止期间的房屋占用费。占用费标准应以双方约定的房屋租金计算为准，故原告要求被告支付合同到期后房屋占用费的主张应予支持。
关于被告要求原告赔偿对承租房屋的装修费用及暖气入网损失费的问题。对承租房屋的装修费用问题，被告虽称为了业务需要对承租房屋进行了装修要求原告赔偿损失，但在合同到期后，双方当事人对装修问题没有新的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对该项抗辩理由不应支持。对于被告要求原告赔偿暖气入网费的问题，暖气设施原告可重复利用，原告表示同意在被告搬出铺面后，将暖气入网费及被告已交纳的供热尚未结束时的暖气费一并退还给被告，不违反法律规定，应予确认。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、解除原告秦安县地方税务局与被告许凤英签订的《房屋租赁合同》；
二、由被告许凤英于本判决生效之日起十日内，搬出位于秦安县解放路秦安县地方税务局办公楼一楼的3号商铺，交付给原告秦安县地方税务局；并支付逾期占用该商铺期间的占用费（按照每日46元的标准，自2013年8月1日起计算至商铺实际交付之日止）；
三、原告秦安县地方税务局在本判决生效后十日内给被告许凤英退还暖气入网1975元及被告搬出铺面后供暖尚未结束时的暖气费（按每日15元的标准计算）。
案件受理费185元，适用简易程序审理减半收取92.5元，由被告许凤英承担。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
审判员 邵平安
二〇一四年二月二十七日
书记员 李玉红