舟山市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0903执异1号
异议人（被执行人）舟山市华隆房地产开发公司，住所地舟山市普陀区平阳浦。
法定代表人李飞龙，总经理。
委托代理人（特别授权）周良玉，浙江民鸿律师事务所律师。
申请执行人杭州坤盛资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区白石路318号人力资源服务产业园北楼1303室。
法定代表人黄道海，董事长。
被执行人舟山市泰乐贸易有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道纬四路东18号。
法定代表人孙荣忠，执行董事。
被执行人浙江邦泰置业有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道纬四路东18号。
法定代表人陈烽，董事长。
被执行人孙荣忠，男，1958年5月13日出生，汉族，住舟山市普陀区。
被执行人马步刚，男，1975年7月24日出生，汉族，住舟山市普陀区。
本院在执行申请执行人杭州坤盛资产管理有限公司（以下简称“坤盛公司”）与被执行人舟山市泰乐贸易有限公司（以下简称“泰乐公司”）、舟山市华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆公司”）、浙江邦泰置业有限公司（以下简称“邦泰公司”）、孙荣忠、马步刚金融借款合同纠纷一案中，被执行人舟山市华隆房地产开发公司对本院拍卖其名下位于舟山市定海区城市新境22幢房产中包括地下室（约500平方米）提出书面异议。本院于2017年1月3日受理后，依法由审判员童憬、代理审判员齐培君、郑挺组成合议庭对此案进行审查，并传唤各方当事人于2017年1月20日进行公开听证。异议人华隆公司的委托代理人周良玉、申请执行人坤盛公司委托代理人周神浪、蓝海洋出庭参加执行异议听证，被执行人泰乐公司、邦泰公司、孙荣忠、马步刚经本院依法传唤（传票）无正当理由未到庭参加执行异议听证。本案现已审查终结。
异议人华隆公司称，华隆公司为泰乐公司借款提供物的担保，故普陀法院作出（2016）浙0903执1201之一执行裁定书，拍卖异议人所有的位于舟山市定海区城市新境22幢房产及相应的土地使用权。但是异议人提供担保的抵押物中不包括上述房产的地下室（约500平方米），而评估报告擅自扩大抵押物范围将地下室纳入评估范围，并在没有法定或合同约定的情况下，将地下室定性为赠送是错误的，故《评估报告》评估的执行标的范围明显超过抵押物范围。异议人认为，地下室面积共761.8平方米，其功能与配套用房均是用于整个城市新境小区，是属于小区的公共配套，其中地下一层东侧是小区室游泳池的男女更衣室、淋浴室、休息室、22幢楼配电间、电梯间等；地下一层中间是小区健身活动区；地下一层西侧是小区游泳池设备用房、22幢楼梯间及进风机设备间。若法院将城市新境22幢地下室作为抵押物一并拍卖，买受人取得不动产后，关于地下室的权属必然发生严重利益冲突。综上，异议人认为将地下室作为抵押物，有悖客观事实，无证据支撑，违反物权法、担保法等法律规定，故法院（2016）浙0903执1201号之一执行裁定书将地下室作为抵押物一并予以拍卖损害异议人及小区全体业主的合法权益，请求变更执行裁定书项下的不当执行标的抵押物范围。
异议人华隆公司为证明其主张，向本院提供以下证据；
1、资产评估报告异议复印件一份，证明异议人就其中抵押物范围提出异议的事实；
2、房屋他项权证存根、意见书复印件各一份，证明地下室不属于抵押物范围，抵押物应以抵押登记机关登记为准，且抵押物清单中亦明确表明地下室不属于抵押物范围，是独立地上建筑物，地下室与地上建筑不是一体的事实；
3、建设工程规划许可证、平面图复印件各一份，证明地下室是独立存在的空间，建筑面积是单独核定的，是小区公共配套的组成部分，服务于该小区业主的公告需要，且地下室内设有泳池设备、配电间等公共区域和设施，不能随意更改的事实；
4、最高额抵押合同、抵押物清单复印件各一份，证明地下室不属于抵押范围，司法拍卖不能超越抵押物范围；
5、司法拍卖公告与拍卖须知各一份，证明拍卖标的仅为地上建筑物的建筑面积和土地使用权面积，不包括地下室建筑面积的事实。
申请执行人坤盛公司辩称，（2016）浙0903执1201号之一执行裁定书将地下室作为抵押物没有错误。理由如下：1、争议地下室属于附属物，无独立房产证、不计收物业费，不具有单独产权，是作为抵押土地上的附作物、抵押房产的从物，依附于抵押不动产存在的。涉案抵押不动产已经办理抵押登记，合法有效，故抵押不动产的附着物一并予以抵押；2、从抵押物现场勘查看，通往地下室共有两个楼梯，而两个楼梯均在已办理抵押登记的房产证所载面积之内；另外，地下室内的配电间、电梯井、电梯等设施均属于抵押房产的配套设施，是抵押房产不可分割的一部分，若将地下室与抵押房产分割开来，将会严重侵害买受人的权益。故请求驳回异议人的异议请求。
申请执行人坤盛公司为证明其主张，提供房屋租赁服务合同复印件一份，证明异议人曾以不动产所有人的身份将城市新境22幢（含地下室）租赁给案外人使用，与异议人所称地下室为小区所有的事实相矛盾。地下室出租时不计收物业费，与异议人所称的地下室独立相矛盾。
经本院审查查明，城市新境小区22幢（含地下室）系异议人华隆公司所有，其中地下室面积共计761.8平方米，含楼梯间、电梯间、配电间、进风机房、游泳池设备房、男女淋浴室及更衣房等设施。其中，楼梯间通往地上一层，配电间、电梯间、进风机房仅为22幢楼的配套设施。男女淋浴室及更衣房与地下室之间由一面墙隔离开，且不在拍卖、评估范围。根据建设工程规划许可证显示，华隆公司建设项目名称为商品住宅6#、7A、7B、7C、7D、8#、9#、10#、会所、地下车库；建设面积共计29099平方米，其中半地下车库937平方米、架空层1427平方米、会所2891平方米、住宅19381平方米、地下车库4463平方米，其中会所即本案争议的城市新境22幢楼，其面积中包含地下室。2011年12月13日，中国工商银行股份有限公司舟山普陀支行与华隆公司签订《最高额抵押合同》，约定：华隆公司将其名下位于定海区城市新境22幢不动产抵押给中国工商银行股份有限公司舟山普陀支行，为泰乐公司的银行贷款提供担保，并约定“抵押权效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物、以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金”。抵押物清单列明“房屋面积2129.29平方米、土地使用权926.54平方米，评估价值3751万元及相应的权属证明”。本案争议地下室位于抵押房产地下、无产权凭证。2014年3月29日，华隆公司将22幢地上三层及地下室（不含游泳池配套房）整体出租给案外人朱冰，租赁期3年。2016年7月12日，中国工商银行股份有限公司舟山普陀支行将其债权全部转让，应其变更申请执行人的请求，本院裁定变更杭州坤盛资产管理有限公司为申请执行人。同年，7月28日裁定拍卖被执行人华隆公司名下位于舟山市定海区城市新境22幢不动产。8月23日，舟山金达资产评估有限公司出具评估报告。华隆公司对《评估报告》中地下室提出异议，10月8日出具异议答复函，答复其对22幢不动产及其装修进行评估程序到位、现场勘查记录完整、参考依据合理、评估方法正确，总体评估价1607.61万元，房地产价值1533.08万元（含地下室价值55.17万元）。室内装修价值74.53万元。
本院认为，拍卖城市新境22幢不动产及装修应包含地下室（约500平方米）。第一，地下室属于22幢不动产的从物，而非独立物。首先，进入地下室的2个通道均需借用22幢地上面积，而该地上面积明确记载在不动产产权登记的面积之中；其次，地下室无产权证书，无独立产权。在建设工程规划许可证中，地下室未单独规划，仅涵盖在22幢不动产规划之中；再次，地下室的楼梯间、电梯间、配电间、进风机房等配套设施均是22幢不动产的配套设施，不是供整体小区使用的配套设施，且华隆公司将22幢地上三层及地下室（不含游泳池配套房）整体出租给案外人朱冰使用，故也不存在异议人所称的地下室供小区业主使用的事实。最后，男女淋浴室及更衣房等有墙体隔开，不在本次拍卖、评估范围，故不属于异议范围。第二，华隆公司以其名下位于城市新境22幢不动产为泰乐公司借款设定的抵押合法有效。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十三条之规定，抵押权效力及于抵押物的从物，而地下室系22幢不动产的从物，故抵押权效力也应及于地下室。综上所述，本院对于异议人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人舟山市华隆房地产开发公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向舟山市中级人民法院申请复议。
审 判 长 童 憬
代理审判员 齐培君
代理审判员 郑 挺
二〇一七年二月二十八日
代书 记员 顾艳华