成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第3231号
原告（反诉被告）成都交桂市场管理有限公司。
法定代表人马飞非。
委托代理人张利娟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）ＸＸ军。
委托代理人陈子彬，四川润方律师事务所律师。
原告（反诉被告）成都交桂市场管理有限公司（以下简称“交桂市场公司”）与被告（反诉原告）ＸＸ军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭雅丽独任审判，于2013年7月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）交桂市场公司的委托代理人张利娟，被告ＸＸ军（反诉原告）及其委托代理人陈子彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称，2011年10月15日，ＸＸ军与交桂市场公司签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《32号租赁合同》），约定ＸＸ军承租交桂市场32号商铺，租赁期限自2011年10月15日起至2012年10月15日止，租赁期满，承租方需继续租用的，应在合同期满前30天内与出租方办理续租手续，逾期未办理者视为自动放弃。同日，ＸＸ军向交桂市场缴纳32号商铺2011年10月15日至2012年10月15日全年租金21600元。2011年10月19日，ＸＸ军与交桂市场公司签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《33号租赁合同》），约定ＸＸ军承租交桂市场33号商铺，租赁期限自2011年10月19日起至2012年10月19日止，租赁期满，承租方需继续租用的，应在合同期满前30天内与出租方办理续租手续，逾期未办理者视为自动放弃。同日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳33号商铺2011年10月19日至2012年10月19日全年租金21600元。2012年10月19日租赁期限届满，ＸＸ军之妻王国珍到交桂市场办公室，与市场负责人曾祥西商谈续租32、33号商铺事宜，王国珍要求按照1800元／月／间的标准承租上述商铺，但曾祥西提出租金需涨价至2400元／月／间的标准，双方未就续租事宜达成一致意见。交桂市场要求ＸＸ军腾退铺面，但ＸＸ军至今拒不腾退。现特诉至法院，请求人民法院依法判决：1、ＸＸ军将交桂农贸市场32、33号铺面腾退给交桂市场公司；2、ＸＸ军支付2012年10月至腾退之日的铺面租金（2012年10月19日至2013年10月19日，计5个月，5个月×2400元=12000元，2013年10月19日以后另计）；3、本案诉讼费由ＸＸ军承担。
本诉被告辩称并反诉称，交桂市场公司与ＸＸ军之间的租赁合同纠纷系由交桂市场公司违约所致，ＸＸ军不同意将铺面腾退，对于交桂市场公司的第二、三项诉讼请求不予认可。2008年8月，ＸＸ军与交桂市场公司签订《租赁合同》。ＸＸ军租用33号商铺，签约后ＸＸ军向交桂市场公司缴纳了3000元保证金和4000元集资建设费。2009年10月，ＸＸ军又租赁了32号商铺，签约后ＸＸ军再次向交桂市场公司缴纳3000元保证金和8000元集资建设费。2011年10月19日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳了500元出摊占道费。在整个合同履行期间，ＸＸ军并无任何违约行为，依据相关合同约定和法律规定，交桂市场应当将ＸＸ军缴纳的保证金6000元、集资建设费12000元、出摊占道费500元退还本人。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法判令：1、交桂市场公司退还ＸＸ军保证金6000元，集资建设费12000元，出摊占道费500元，共计18500元；2、诉讼费由交桂市场公司承担。
反诉被告辩称，交桂市场公司同意将6000元保证金和出摊占道费500元退还，但是不同意退还集资建设费12000元，因为双方签订的合同明确约定集资建设费交后不退。
经审理查明，2008年7月11日，交桂市场公司与ＸＸ军签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），《商铺租赁合同》约定：乙方（ＸＸ军，下同）自愿租用甲方（交桂市场公司，下同）提供的交桂市场18号摊位（现为33号摊位），经营水产；租赁时限从2008年7月15日起至2009年7月14日止，租赁期满，乙方需继续租用的，应在本合同期满前30日内到甲方办理续租手续，逾期未办理者视为自动放弃，甲方有权租给其他人员经营使用；由于市场配套建设已一次性投入，乙方向甲方缴纳水产摊位集资建设费4000元，交后不退；乙方向甲方缴纳水产摊位保证金3000元，合同终止时应结清所有遗留事项费用后，凭票据退还剩余部分。2009年10月，ＸＸ军又与交桂市场公司签订商铺租赁合同，承租交桂市场内32号商铺。上述两合同期满后，ＸＸ军一直与交桂市场公司续租至2012年10月止。2011年10月15日，交桂市场公司与ＸＸ军签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《32号租赁合同》），约定：ＸＸ军承租交桂市场32号商铺，租赁期限自2011年10月15日起至2012年10月15日止；租赁期满，承租方需继续租用的，应在合同期满前30天内与出租方办理续租手续，逾期未办理者视为自动放弃。同日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳2011年10月15日至2012年10月15日租金21600元。2011年10月19日，交桂市场公司与ＸＸ军签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《33号租赁合同》），约定：ＸＸ军承租交桂市场33号商铺，租赁期限自2011年10月19日起至2012年10月19日止；租赁期满，承租方需继续租用的，应在合同期满前30天内与出租方办理续租手续，逾期未办理者视为自动放弃。同日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳2011年10月19日至2012年10月19日租金21600元。2012年10月19日，ＸＸ军的配偶王国珍到交桂市场公司商谈32号、33号商铺续租事宜，王国珍要求按照1800元／月／间／的标准续租上述商铺，交桂市场公司要求按2400元／月／间／的标准出租上述商铺，双方就商铺续租事宜协商未果。2012年12月14日，ＸＸ军向本院提起诉讼，请求判令交桂市场公司依约与ＸＸ军续签商铺租赁合同，判令交桂市场公司赔偿ＸＸ军货物损失50元。2013年2月22日，本院作出成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1078号民事判决书，判决驳回ＸＸ军的全部诉讼请求。
另查明，2008年8月20日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳33号商铺保证金3000元。2008年8月19日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳33号商铺集资建设费4000元。2009年10月17日，ＸＸ军向交桂市场公司缴纳32号商铺保证金3000元，缴纳32号商铺集资建设费8000元。2011年10月19日，ＸＸ军向交桂市场公司交纳32号商铺出摊占道费500元。
再查明，2012年10月15日，交桂市场公司与案外人周德富签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《30号租赁合同》），约定周德富租用交桂市场公司30号商铺，月租金2400元。同日，周德富向交桂市场公司缴纳全年租金28800元。2012年11月15日，交桂市场公司与案外人谢述连签订《成都交桂市场商铺（摊位）租赁合同》（以下简称《特1号租赁合同》），约定谢述连租用交桂市场公司特1号商铺，全年租金38000元。同日，谢述连向交桂市场缴纳全年租金38000元。
以上事实有《商铺租赁合同》、《32号租赁合同》、《33号租赁合同》、《30号租赁合同》、《特1号租赁合同》、票据、收据、成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1078号民事判决书，以及双方当事人一致陈述，予以证实，足以认定。
本院认为，交桂市场公司与ＸＸ军签订的《商铺租赁合同》、《32号租赁合同》、《33号租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约全面适当履行合同义务。《32号租赁合同》、《33号租赁合同》明确约定32号商铺租赁期限自2011年10月15日起至2012年10月15日止，33号商铺租赁期限自2011年10月19日起至2012年10月19日止，租赁期满，双方当事人虽就商铺续租事宜进行商谈，但并未协商一致，故《32号租赁合同》、《33号租赁合同》已分别于2012年10月15日和2012年10月19日期满终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，ＸＸ军应当返还租赁商铺，交桂市场公司请求ＸＸ军腾退32号、33号商铺的主张符合法律规定，本院予以支持。商铺租赁期满后，ＸＸ军继续使用商铺的行为造成交桂市场公司租金损失，依法应予赔偿。交桂市场公司在诉讼中主张，租金损失按照同类商铺《30号租赁合同》约定的月租金2400元标准，计算租金。本院认为，不同的商铺可能因地理、环境、面积大小等因素的影响，存在租金上的差异，交桂市场公司经营管理的交桂市场商铺并非统一的租金标准，对交桂市场公司请求参照同类商铺《30号租赁合同》约定的月租金2400元标准计算租金损失的主张不予支持，酌定参照《32号租赁合同》、《33号租赁合同》约定的月租金1800元标准，计算每月租金损失。交桂市场公司对ＸＸ军请求退还保证金6000元及出摊占道费500元的主张予以认可，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。根据双方当事人2008年7月11日签订的《商铺租赁合同》约定：“ＸＸ军向交桂市场公司缴纳集资建设费4000元，交后不退。”对ＸＸ军请求交桂市场公司退还2008年10月缴纳的33号商铺集资建设费4000元的主张不予支持。ＸＸ军请求交桂市场公司退还32号商铺集资建设费8000元，但未提交应予退还的证据予以证实，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对ＸＸ军的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、ＸＸ军于本判决生效之日起10日内自行将成都交桂市场32号、33号商铺腾空并交付给成都交桂市场管理有限公司；
二、ＸＸ军于本判决生效之日起10日内赔偿成都交桂市场管理有限公司损失（32号商铺损失按照每月1800元计算，自2012年10月16日起至实际返还上述商铺时止；33号商铺损失按照每月1800元计算，自2012年10月20日起至实际返还上述商铺时止）；
三、成都交桂市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还ＸＸ军保证金及出摊占道费6500元；
四、驳回本诉原告成都交桂市场管理有限公司其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告ＸＸ军其他诉讼请求。
如果ＸＸ军、成都交桂市场管理有限公司未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费200元，因本案适用简易程序审理并判决，减半收取100元，由ＸＸ军负担。反诉案件受理费131元，因适用简易程序审理并判决，减半收取65.5元，由成都交桂市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 郭雅丽
二〇一三年七月十九日
书 记 员 周渝东