杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西泗商初字第268号
原告：中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司。
负责人：徐祥燕。
委托代理人：胡边、占光胜。
被告：杭州能化石油实业有限公司。
法定代表人：杨连方。
原告中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司（以下称原告）为与被告杭州能化石油实业有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，于2013年6月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员吴凯独任审判，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人占光胜到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年10月28日，原、被告签订《加油站租赁经营合同》，约定被告将其位于杭州市西湖区转塘街道的村口加油站、位于杭州市西湖区双浦镇新沙村的水上供应站、位于杭州三里洋港口装卸有限公司内的燃料油库交由原告租赁、经营，租赁期限十八年，自2005年12月1日至2023年11月30日，租金合计600万元。双方还就油站交接、权利义务、不可抗力、违约责任、合同解除等其他事项作出约定。合同生效后，原告于2006年1月28日一次性向被告支付租金600万元，并在接收后对三处油站进行改造。2010年3月，杭州市人民政府发出《杭州市人民政府关于开展钱塘江饮用水源保护区环境整治工作的通告》，明确将水上供应站列为整治对象（实际整治时，燃料油库也被列为整治对象），要求水上供应站在2010年3月底前制定工作方案，停止加油作业，2010年底前完成搬迁工作。2011年8月18日起，因政府行为，水上供应站及燃料油库的租赁关系被迫提前终止。目前村口加油站仍在经营中。故诉请判令：一、被告返还原告剩余年限的租金2887475元，支付逾期返还的资金占用损失（按银行同期贷款利率自起诉日起计算至判决还款日止）；二、被告支付原告地上物的拆迁补偿款及经营补偿款35万元（暂估金额，实际按拆迁补偿情况据实调整）；三、被告支付原告改造费补偿款50万元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张，举证如下：
1、《加油站租赁经营合同》。证明2005年10月28日，原、被告签约，被告将其所属的村口加油站、水上供应站、燃料油库各一座以及袁浦经营公司交由原告租赁、经营。
2、中国工商银行转账支票存根；
3、发票；
4、收据。
证据2-4共同证明原告依约向被告支付600万元租金。
5、《杭州市人民政府关于开展钱塘江饮用水源保护区环境整治工作的通告》复印件；
6、《杭州之江国家旅游度假区管理委员会专题会议纪要》（杭国旅专题纪要（2011）12号）复印件。
证据5、6共同证明因政府行为，水上供应站及燃料油库的租赁关系被迫提前终止；村口加油站目前仍在租赁、经营中。
7、中国工商银行转账支票存根、工程付款通知单、转账通知单及发票。证明原告投入水上供应站的改造、维修费用合计298009元。
被告未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告未到庭，视为放弃举证及质证的权利。本院对证据审查认为，原告提供的证据1-4、7均系原件，具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。证据5、6虽系复印件，但原告对其来源作出解释，有据可查，予以认定。
根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，本院确认事实如下：
2005年10月28日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《加油站租赁经营合同》，约定：被告将其所属村口加油站、水上供应站、燃料油库各一座以及袁浦经营公司交由原告租赁、经营；租赁标的包括油站土地、地上建筑物、构筑物及附属设备设施；租赁期限十八年，自2005年12月1日至2023年11月30日；前十年年租金28万元，其中村口加油站年租金9万元（含场地租金7万元、房屋设备租金2万元），水上供应站年租金12万元（含场地租金9万元、房屋设备租金3万元），燃料油库年租金7万元（含场地租金5万元、房屋设备租金2万元），后八年年租金40万元，其中村口加油站年租金14万元（含场地租金11万元、房屋设备租金3万元），水上供应站年租金16万元（含场地租金12万元、房屋设备租金4万元），燃料油库年租金10万元（含场地租金8万元、房屋设备租金2万元），不足一年的，按原告实际租赁经营天数计租；合同签订之日二十个工作日内原告将十八年总租金600万元一次性支付给被告；原告承租期间，村口加油站、水上供应站如被拆除或虽未被拆除但已无法继续营业以及因其他不可抗力因素致使合同无法继续履行的，租赁关系终止，被告应按原告实际使用的时间按比例收取租金，多收部分应在原告停止经营后十个工作日内将剩余年限租金退还原告；若因政府行为导致无法经营（如政府征地、拆迁），则政府对土地的补偿归土地使用权所有方所有，对地上物及经营的补偿归原告所有；原告有权对村口加油站、水上供应站、燃料油库进行维修、装修、重建，改造费由原告承担，不论何种原因导致租赁关系提前终止的，被告应补偿原告改造费，改造费补偿标准视建筑物、构筑物的成新率在50万元上下范围内协商议价。合同还就其他事项进行了约定。
2006年1月18日，被告开具金额为200万元的租金发票及400万元的租金收据。
2006年1月23日，原告向被告支付租金600万元。
租赁经营期间，原告支付水上供应站改造工程款、审计费等合计298009元。
后应政府环境整治工作要求，水上供应站、燃料油库被依法拆除。
庭审中，原告明确实际产生的租金计算至水上供应站、燃料油库拆除日即2011年8月18日。诉讼中，本院向被告法定代表人杨连方进行调查，其对此不持异议，并陈述称系政府行为导致水上供应站、燃料油库被拆除，原告主张的改造费用未经被告确认，合理性存疑，不应由被告承担。
本院认为，原、被告签订的《加油站租赁经营合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思表示，应认定有效，对双方均具有法律约束力。合同虽未就燃料油库剩余年限租金的返还作出明确约定，但鉴于原告已全额支付租期内燃料油库的租金，故返还剩余年限租金亦应适用于燃料油库。自租期开始日即2005年12月1日起至双方确认的拆除日即2011年8月18日止，计算的租金实际发生额为1085863元，剩余年限租金为2894137元，现原告仅要求被告返还剩余年限租金2887475元，未损害被告合法权益，本院予以支持。根据合同约定，多收部分的剩余年限租金，被告应在原告停止经营后十个工作日内退还原告。但合同并未约定逾期返还的资金占用损失的计算方法，现原告按照银行同期贷款利率主张自起诉日起的逾期返还的资金占用损失，不违反有关规定，合理正当，予以支持。本院确定自2013年6月26日起按照银行同期同档次贷款基准年利率5.6%计算资金占用损失至本判决确定的履行之日止。原告未举证证明被告已取得地上物的拆迁补偿款、经营补偿款以及款项的具体金额，原告要求被告支付上述两项款项，缺乏依据，本院不予支持。原告提供的证据显示其已支付的改造工程款、审计费等合计298009元，而原告主张改造费补偿款50万元，缺乏依据，被告对改造费用的合理性持有异议，但未提供反驳证据，本院以原告实际支出的改造费用298009元为限，超出部分的诉讼请求不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、杭州能化石油实业有限公司返还中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司租金2887475元，支付逾期返还的资金占用损失（自2013年6月26日起至本判决确定的履行之日止，以2887475元为基数，按照银行贷款基准年利率5.6%计算），于本判决生效之日起十日内付清。
二、杭州能化石油实业有限公司支付中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司改造费补偿款298009元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司的其他诉讼请求。
如杭州能化石油实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36700元，减半收取18350元，财产保全申请费5000元，合计23350元，由中国石油化工股份有限公司浙江石油分公司负担3449元，杭州能化石油实业有限公司负担19901元，其中杭州能化石油实业有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吴 凯
二〇一三年九月二十四日
代书 记员 俞建娣