襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄新民初字第01213号
原告刘红燕，女，1974年10月13日出生，汉族，住襄阳市高新区团山镇余岗居委会*组。公民身份号码：4206001974********。
委托代理人丁春雷、胡泽源，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告胥慧兰，女，1968年9月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区长虹北路茶城*楼**单元***室。公民身份号码：4206211968********。
委托代理人贾羲、王小强，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告刘红燕诉被告胥慧兰房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年6月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告刘红燕及其委托代理人丁春雷，被告胥慧兰及其委托代理人王小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘红燕诉称，2007年12月，原告经规划批准在襄阳市高新区团山镇余岗村改建私房。2009年9月12日，原告与李成林（系被告丈夫）签订租赁合同，该合同约定，原告将新五中斜对面的房屋（二层、三层、一层最南面的一间）租给李成林作为宾馆使用，房屋年租金3万元，租赁期限自2010年1月1日至2020年1月1日，租期10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。李成林需先付款后租房，租金一年一交不能拖欠租金，逾期不付，即视为李成林不履行本合同，原告有权终止合同，造成的一切损失由被告承担。租赁期间，原承租人李成林去世，现所涉房屋由被告占用，原告就房屋租金等相关问题与被告多次协商，均协商未果。原告于2015年5月18日、2015年5月29日分别向被告送达要求被告支付房租及搬离所占房屋的通知，但被告未按通知履行。故请求依法判令被告排除妨碍，搬离所占用的房屋。被告支付原告房屋占用费10万元（暂计算至2015年7月1日，之后的租金按每年20万元支付至实际搬离该房屋之日止）。被告支付因占用原告房屋所产生的水电费损失2000元。诉讼中，原告自愿撤回了要求被告支付水电费损失2000元的诉讼请求。
被告胥慧兰辩称，原告要求被告搬离房屋不符合法律规定，被告系合法占有该租赁房屋，双方之间的租赁合同应继续履行。被告一直按约向原告支付租金，但原告不按照市场行情变相随意抬高租金，并恶意拒收租金，导致被告无法支付，被告不存在违约行为，原告的单方解除合同的行为无效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年9月12日，原告与李成林（系被告丈夫）签订租房合同，该合同约定，1.原告将新五中斜对面的房屋（二层、三层、一层最南面的一间）租给李成林作为宾馆使用。2.房屋年租金3万元，租赁期限自2010年1月1日至2020年1月1日，租期10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。3.李成林需先付款后租房，租金一年一交不能拖欠租金，逾期不付，即视为李成林不履行本合同，原告有权终止合同，造成的一切损失由被告承担。4.合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另外一方有权提出解除合同，所造成的损失由责任一方承担。附件：由于原告经济原因房屋未建完工，凭着自愿原则，双方达成以下协议：所租房屋内地板、水电、门、墙壁由李成林装饰装修，费用由李成林自理，以后属原告所有，李成林不得拆走。改卫生间若对主体造成问题由李成林负责，所需砖沙、水泥料由原告付出，原告打通并安装好二、三楼侧窗。2.原告必须把水、三相电、有线电视接通到出租房屋内，并打好一楼室内外地皮，安好楼梯，不锈钢栏至四楼，装好房屋后窗防盗网。3.原告第一年免收李成林房租费用，收费从承租的第二年（2011年1月1日算起）。租赁合同签订后，李成林用该房开办了襄樊市宜星居旅馆。2014年12月16日，李成林因病去世，该旅馆由李成林妻子即原告继续经营。被告按约向原告交纳了前五年的租金。对于后五年房屋租金，因双方约定按市场变化房租别算，经双方协商未能就后五年租金价格达成一致意见。2015年1月1日，原告与被告协商租金问题未果，遂将被告开办旅馆的电源关掉，导致双方发生纠纷，襄阳市公安局高新技术产业开发区分局团山派出所出警进行了协调处理。同年5月18日，原告向被告邮寄一份通知，该通知载明：“我与李成林于2009年9月12日订立租房合同约定，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。李成林去世后，我们双方未订立租房合同，而你没有交纳2015年1月1日以后的房租，现书面通知你，根据目前的房租市场行情，2015年1月至2015年12月31日的房租为20万元，请于接到通知后三日内，交纳本年房租，否则我将解除你我之间的租赁关系，并索赔对我造成的损失”。5月19日晚8时许，被告接到通知后与案外人祝顺清找到原告想按原来的租金价格先行交纳，对于以后的租金价格再行协商，但原告拒收。5月20日，被告向原告邮寄一份关于交纳房屋租金的意见，该函件载明：2015年5月20日，本人收到湖北思扬律师事务所给我发的通知，通知内容如下：“李成林去世后，我们双方未订立租房合同，而你没有交纳2015年1月1日以后的房租，现书面通知你，根据目前的房租市场行情，2015年1月至2015年12月31日的房租为20万元，请于接到通知后三日内，交纳本年房租，否则我将解除你我之间的租赁关系，并索赔对我造成的损失。2009年9月12日双方签订的租房合同第2条约定：房屋年租金为3万元，租赁期限自2010年1月1日至2012年1月1日，租期为10年，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化别算。2014年12月下旬，考虑到5年租期就要到了，我多次找你协商房租事宜，因你要的租金太高，由原来的3万元，一下涨到13万元，又说17万元，双方没有达成协议。之后，我又托人给你做工作，请你参照周边房租标准核算2015年的房屋租金也未能如愿。并且你拒绝接收我交的房租。我认为，我们双方签订的合同是合法有效的，尤其是10年租期的约定是个定数，不得随意变更。这个事情的关键是5年的租金问题，它是客观的，虽然约定房租可随市场变化而变化，但不能脱离实际，不能想说多少就多少。至于你说要续签个合同，也可以，应在前一个合同框架内进行。否则就是违约行为。在你房子只有框架无力装修的情况下，是李成林拿出资金为你装修的房屋，相信你还没忘记。作为朋友，我不想为房租的事伤了和气，我们只需按照合同约定和市场行情公平的处理这个问题，给一个合理价位，双方都能接受就行，而不应该漫天要价，无依据、无标准的提高租金……。我会认为你是想通过提高房租撵我走，达到你毁约的目的，因此产生的一切后果应由你自己承担。对不起，你提出2015年房租为20万元的要求，我不能接受”。5月29日，原告又向原告邮寄一份通知，该通知载明：因你未支付房租而占用我的房屋，现解除你我之间的房屋租赁关系，现通知你立即搬离我的房屋，并支付房屋占用费。同日，被告收到该通知后向原告邮寄了一份关于收到刘红燕通知的答复，该答复主要内容为：因合同期限为10年，尚未到期，合同应继续履行，你现在单方要求解除租赁关系，让我立即搬离，属违约行为，因此造成的损失由你方承担。请你在三日内将你的开户行、银行账号告诉我，我会在3日内给你转存房屋租金。前5年的房租是现金给付，双方没有争议。后5年的房租交多少，怎么交，我多次与你协商，均因你要价太高，而没有达成协议。同时，你拒绝收取我2015年的房租，这不能说我不交房租。我真诚希望，我们双方到周边了解一下房租行情，公平合理的商定一个房租价位，确保合同顺利进行。原告收到该答复后未予回复，被告仍然继续使用租赁房屋。原告遂于6月10日向本院提起诉讼。6月13日，被告带了5万元找到原告协商交纳房租事宜，原告明确表示要求一次性交纳20万元房租，否则不收。6月24日，被告向原告邮寄一份关于房屋漏水请求维修的通知，要求原告及时对租赁的部分房屋出现漏水的地方进行维修，如不维修，被告自行安排维修，维修费从房租中冲抵。本院于2015年7月9日向被告送达了相关诉讼文书。8月4日，被告向本院预存现金14万元。
2015年10月，被告向本院申请对被告租赁原告的487平方米宾馆房2015年至2019年度的租金价格进行鉴定。被告交纳鉴定费5000元。本院委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司进行了评估。2015年11月20日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司作出鄂华评报字（2005）64号评估报告书载明：原告出租给被告487平方米的宾馆房，于2015年至2019年度的租金价格每年90320元。原告向本院提出重新鉴定申请书认为，原鉴定报告对原告的房屋测算面积错误，面积相差50平方米。参考的房屋价格不当，没有按照同地段、同经营类型的进行调查比照，导致鉴定评估报告错误。该房子租赁价格约为159600元。另评估报告将2015年至2019年的房屋租赁价格进行鉴定，既不符合申请人申请鉴定的事项，也不符合法律关于鉴定报告有效期的规定。再者鉴定报告中提到由于签订合同时房屋处于在建状态，真正交付使用比合同有所延期表述歧义，与事实不符，故申请重新鉴定。本院通知原告认为原告未提供鉴定存在重新鉴定的证据，未予准许重新鉴定，但要求鉴定部门可以对原告提出的问题进行答复。2016年1月25日，湖北华炬资产评估房地产估价有限公司向原告答复如下：一、关于房屋测算面积，占地面积487平方米是三方（含原告）当时现场测量所得，当时原告也在场，不应有争议。二、关于租赁价格，原告认为该租赁房屋一年租金约为159600元，我们认为有以下三个方面计算不恰当：1.出租给学生家长应考虑寒暑假以及学生毕业的断档期。2.一楼一间门面实际用途为宾馆旅客和原告家人上下楼通道，不能作为商业门面房计算；本案的各方，均应本着尊重客观事实的原则，即房屋承租的起因和连续性（一般每年涨价不超过10%），且应考虑承租方的合理经营利润、宾馆档次等因素，共同协商解决问题。三、关于鉴定年度，我们是根据租房合同中5年内房屋价格不变的含义所确定的，如果当事人双方同意，报告可以改为只对2015年度的租赁价格进行鉴定。2016年5月11日，原告对鉴定部门的答复提出解释认为：一、关于房屋测算面积，1.华炬资产评估公司测我房面积时，是数地板，当时并未有测别人的地板，我问华炬的人说，下次再测，我回答下次别人时也要数地板，直到现在华炬公司业务未通知我一起去量别人家的地板。2.韩永丰1.2.3楼实际只有面积288.564平方米，而华炬报告书上是500平方米，2015年租金为10万元，报告书上是7万元，无论房屋面积还是租金都与实际不符。3.余国学房屋面积为294.555平方米，且四楼是钢结构（冬冷夏热，价格便宜，不好出租）租期是永久，但2015年因涨房租，对方已搬走，且他房屋用途不是住宿，而只是学生放假才用的补习班。二、关于租赁价格，1.这是学区房，是黄金地段，房子供不应求，并且高中学生时间紧，寒暑假只有几天，放假也在这学习，每年老租户还未搬走就有新租户预定下一年的。2.一楼门面我也走，是因为另外一个门被告支一床铺，把门堵了。3.经营、档次都是被告自己经营的原因，不能找别人原因。4.我也是按周边的市场行情增加的房租。5.除2015年房租外，被告也未支付2016年的房租和水电费。故要求重新评估。评估部门收到原告的解释后于2016年6月6日回复称，我公司已就相关问题在2016年1月25日提交的重新鉴定申请书书的回复中明确答复，本次不再赘述。原告还是认为该鉴定不符合实际情况，但认可鉴定所确定的租赁给被告的房屋面积。被告对上述鉴定报告及答复意见无异议。
本院认为，原告与李成林在平等自愿、协商一致的基础上签订的租房合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，应受国家法律保护。李成林去世后，作为李成林的配偶，被告有权承接租房合同人权利义务，且原告也未表示异议。根据2009年9月12日原告与李成林签订租房合同中对房屋租金的约定，5年内房屋价格不变，5年后如遇市场变化房租别算。从此约定可以看出，从2015年起房屋的租赁价格需原、被告双方根据市场行情另行协商。但双方在协商过程中由于市场行情下的租赁价格理解不同，导致双方始终未能达成一致意见。其实双方在为租房价格发生争议时，本可依据合同约定共同委托第三人或其他相关价格鉴定部门进行核算后，友好协商，但双方均未能采取有效措施，一味强调自己的观点，才导致本案诉讼的发生。本案中，被告在合同中约定应交纳房租时多次找到原告交纳部分租金，对其他有争议的租金价格另行协商，但原告认为被告交纳的租金过低，始终拒绝收取原告主动交纳的租金。对此，本院认为，被告在未能就后五年最终价格确定之前先行交纳部分租金的行为，符合合同约定，导致租金未能交纳的责任在原告拒收，故被告在交纳租金方面，不存在违约行为。另从双方协商到原告提起诉讼，被告都明确表示愿意支付租金，并且在诉讼中也向本院提存了14万元作为同意交纳租金的意愿，以自己的行为充分显示了履行合同义务的意思表示。原告以被告未按约交纳房租为由发出解除合同通知，因被告不存在违约且有明确履行合同义务的意思表示，原告依照合同约定或者法定条件解除合同的条件不成就，其行使解除合同的行为无效，双方应继续履行合同。故原告要求被告排除妨碍，搬离所占用的房屋的请求，与本院查明的事实不符，本院不予支持。原告要求被告支付原告房屋占用费10万元（暂计算至2015年7月1日，之后的租金按每年20万元支付至实际搬离该房屋之日止）的请求，由于原告认为合同已经解除，所以才要求被告支付房屋占用费，但其主张的费用实际还是房屋租金。考虑到房屋现仍由被告继续使用，本院也认定双方的租房合同继续履行。被告应当按照合同约定支付相应的租金。被告在诉讼中认可鉴定机构作出的2015年度房屋租赁价格，原告也认可是对2015年度的房屋租赁价格的鉴定。故本院确定可由被告按照鉴定机构鉴定的2015年度房屋租价格即90320元向原告支付2015年度的租金，以后的租赁价格由双方另行协商。被告为本案租赁价格鉴定支付鉴定费5000元，该鉴定费的产生是因双方未能就租赁价格协商一致造成的，应由双方各担一半即2500元，原告应承担的2500元可在被告应付的租金内冲减，其他2500元由被告自行承担。故被告应付原告2015年度租金为87820元（90320元-2500元）。本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告胥慧兰于本判决生效之日起五日内支付原告刘红燕2015年度租金87820元。
二、驳回原告刘红燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，原告刘红燕承担1300元，被告胥慧兰承担1300元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040003656，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈爱军
审 判 员 周建军
代理审判员 何 波
二〇一六年八月十五日
书 记 员 蒋雪龙