上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25945号
原告上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人孙华，经理。
委托代理人孙祥卿，男。
被告上海东傲工程实业有限公司，住所地上海市崇明县。
法定代表人朱士新。
被告朱士新，男，1963年11月20日生，汉族，住上海市崇明县。
原告上海浦东有申汽配有限公司（以下简称有申公司）诉被告上海东傲工程实业有限公司（以下简称东傲公司）、朱士新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙祥卿到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海浦东有申汽配有限公司诉称，原、被告于2005年10月10日、2006年12月28日分别签订租赁合同，由被告向原告租赁位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区的厂房。2009年11月30日双方签订续租合同。被告租赁的仓库在2014年12月31日终止，2014年12月31日双方又签订厂房续租合同。自2015年春节开始，被告由于其债权人常来厂区内锁门、扣押物品，遂于2015年4月1日承诺：到2015年5月1日之前全部付清欠款，并由朱士新作出连带责任担保。2015年5月1日起，被告不但没有付清欠费，朱士新也开始失联。原告于2015年5月15日向被告发出“解除合同通知书”，2015年6月5日发出“清场通知”，要求被告于2015年6月25日撤离。2015年6月23日，现场残留废弃物、挖的深坑、拆除的地坪均未予以恢复。2015年6月26日办理移交手续，原告方雇人拆除水泥筒、清除垃圾、填埋深坑。因被告尚欠自2014年4月22日起至2015年6月30日止的租金和物业管理费人民币（以下币种同）28万元及滞纳金，原告遂起诉来院，要求：1、判令被告东傲公司向原告支付拖欠的租金及物业管理费28万元；2、判令被告东傲公司向原告支付拖欠的租金的滞纳金164，216元；3、判令被告东傲公司向原告支付支付违约金23，072元；4、判令被告朱士新对上述三项被告东傲公司的付款义务承担连带责任。
被告东傲公司、朱士新未进行答辩，也未提供证据。
经审理查明：2005年10月10日，原告有申公司与被告东傲公司签订“租赁合同”一份，约定：乙方（东傲公司）向甲方（有申公司）租赁位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号5号厂房A区（南侧），建筑面积963㎡；租赁期自2005年10月20日起至2009年12月31日止；每年租金123，000元，每二年递增3%，先付后用，签约后5天内先付半年租金，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清；乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本协议并追回欠款；乙方租赁区内的水、电、通讯等日常费用由乙方自行承担；乙方租赁期间，第一年免交物业管理费，第二年起每平方米每天承担2分物业管理费，按约计交；协议终止后，乙方如期将承租的厂房交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置，如逾期归还则每逾期一天向甲方支付每天租金双倍的违约金；任何一方违约，应支付另一方相当于两个月租金的赔偿金。合同另对其他事项作了约定。
2006年12月28日，原告有申公司与被告东傲公司又签订“租赁合同”一份，约定：乙方（东傲公司）向甲方（有申公司）租赁位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号厂区一号厂房南区8跨，建筑面积1056㎡；租赁期自2007年1月1日起至2009年12月31日止，自2007年1月10日起算租金；每年租金134900元，每二年递增3%，先付后用，签约后先付半年租金，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前的半个月内一次付清；乙方拖欠租金，按拖欠额的3‰每天计加滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权终止本协议并追回欠款；乙方租赁区内的水、电、通讯等日常费用由乙方自行承担；乙方租赁期间，每平方米每天承担2分物业管理费，按约计交；协议终止后，乙方如期将承租的厂房交还甲方，如有留置的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置，如逾期归还则每逾期一天向甲方支付每天租金双倍的违约金；任何一方违约，应支付另一方相当于两个月租金的赔偿金。合同另对其他事项作了约定。
2009年11月30日，原告有申公司与被告东傲公司再次签订“续租合同”一份，约定“双方于2005年10月10日和2006年12月28日签订的二份租赁合同，其第二期续租时间同时为2010年1月1日起，到2014年12月31日止；第二期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款（年租金每二年递增一次，第一期与第二期延续计算）”。
2014年12月19日，原告有申公司与被告东傲公司共同出具书面确认：“东傲公司承租的大中路XXX号厂区一号厂房南区8跨，双方经口头协商，2014年12月31日到期不再续租，东傲公司于2014年12月初开始清理撤退，于2014年12月19日办妥现场移交手续。”
2014年12月31日，原告有申公司与被告东傲公司签订“续租合同”一份，约定：双方于2009年11月30日签订的第二期租赁合同到2014年12月31日到期，经协商后达成第三期续租协议；2005年10月10日签订的租赁合同，第三期续租时间为2015年1月1日起，到2019年12月31日止；第三期续租合同的其他约定条款完全延续第一期合同的条款（年租金每二年递增一次，第二期与第三期延续计算）。
2015年4月1日，被告朱士新出具“承诺书”一份，就东傲公司与有申公司房屋租赁事宜承诺如下：1、有关1056㎡的房屋已归还有申公司，尚欠租金及违约金愿意偿付有申公司；2、有关963㎡的房屋希望继续使用下去，尚欠的租金及违约金愿意偿付有申公司；3、上述第一、第二条合计款项，具体按合同约定计算，保证在2014年5月1日之前全部付清；4、今后保证做到先付后用房屋，做不到则同意有申公司断水、断电、断路，解除合同，收回房屋；5、本承诺书就是东傲公司对有申公司的承诺，又是朱士新个人对有申公司的连带责任担保。
2015年5月15日，原告发“解除合同通知”给两被告，内容如下：1、自2015年6月1日起解除双方的租赁合同，要求被告东傲公司于2015年6月1日前将所有设备、财产搬离；2、要求被告东傲公司于2015年6月1日前结算尚欠租金；3、被告朱士新作为连带责任保证人，应承担上述第1、2点的连带责任等。该通知于2015年5月19日送达两被告。
2015年6月5日，原告再次发“清场通知”给两被告，要求被告在2015年6月10日前搬离并结算租金、水电、物业费和违约责任。
2015年6月12日，被告东傲公司人员陈彪出具“关于大中路XXX号5A厂区退租撤离延迟的函”，要求延期到2015年6月25日前搬离。
2015年6月23日，原告发函给被告东傲公司，要求被告将其生产废物清理完毕，并恢复顶上气窗、地坪深坑等。
2015年6月26日，原告与被告东傲公司签署“移交情况说明”，内容为：“东傲公司承租的大中路XXX号5号厂区A区（南侧），因长期拖欠房租，债务时有外人干扰，不正常使用，从2015年2月1日起多次双方协商，租方不再续租，东傲公司于2015年6月15日开始清理撤退，于2015年6月26日办妥移交手续。附：水表及电表……”。
2015年6月23日，原告向被告送达“关于东傲滞纳违约金测算情况”，内容为：“1、东傲公司从2014年4月22日至今一直未缴清房租物业费，现根据合同测算滞纳违约金具体如下：2014年4月22日至2014年6月30日，53992＊360＊0.003=58311；2014年7月1日至2014年9月30日，71461＊270＊0.003=57833；2014年10月1日至2014年12月31日，71461＊180＊0.003=38588；2015年1月1日至2015年3月31日，34609＊90＊0.003=9344。综合以上，东傲公司2014年欠未交房租196，914元，物业费10，352元，小计207，266元。2015年第一、二季度房租物业费36367＊2=72，734元。2014年4月22日至2015年6月30日止欠房租266，132元，欠物业费138，68元，合计28万元。滞纳金164，126元。2、合同违约，违约金为二个月房租34609／3＊2=23，072元。房租、物业费、滞纳金、违约金总计467，198元。”
庭审中，原告表示，被告支付租金至2014年4月22日止，之后未付；原、被告之间关于5号厂房A区的租赁合同系提前解除，关于一号厂房南区8跨的租赁合同系到期终止；2014年12月19日，被告东傲公司虽与原告就南区8跨的厂房完成交接手续，但因为被告还继续将搬出来的设备放在厂区内，所以原告计算该厂区的租金至2014年12月31日。
以上事实，由“租赁合同”、“续租合同”、“承诺书”、函、通知、“移交情况说明”等及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，原告有申公司与被告东傲公司之间的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。根据双方的约定，其中关于一号厂房南区8跨的租赁合同关系，约定的租期至2014年12月31日止，到期后双方未续租，系到期终止。其中关于5号厂房A区的租赁合同关系，2014年12月31日租期到期后，双方又约定续租至2019年12月31日止，之后东傲公司未按约付租，原告于2015年5月15日依约提出解除合同，符合双方合同约定，故该部分的租赁合同关系为提前解除。根据有关法律规定，承租人应按约支付租期内的租金，如合同提前解除的，还需支付截至迁出之日止的房屋占用使用费。原告诉请要求东傲公司支付租金及物业管理费28万元，符合双方合同约定，予以支持。同时，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，原告诉请要求东傲公司按约支付拖欠租金的滞纳金164216元，亦于法不悖，予以支持。最后，双方还约定，任何一方违约，应支付另一方相当于两个月租金的赔偿金，原告据此要求东傲公司支付违约金23，072元，亦符合双方合同约定，亦予支持。被告朱士新承诺对东傲公司的上述付款责任承担连带责任担保，原告诉请要求朱士新就上述付款责任承担连带责任，于法无悖，予以支持。两被告均未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：
一、被告上海东傲工程实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司拖欠的租金及物业管理费28万元；
二、被告上海东傲工程实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司欠付租金的滞纳金164，216元；
三、被告上海东傲工程实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司违约金23，072元；
四、被告朱士新对上述判决第一至三项中被告上海东傲工程实业有限公司的付款责任承担连带责任。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，309.32元（原告上海浦东有申汽配有限公司已预付），由被告上海东傲工程实业有限公司、朱士新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 张 斌
人民陪审员 陆 洁
二〇一六年一月十八日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。