天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民一终字第1063号
上诉人（原审被告）天津市聚富圣会大酒店有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人张春元，董事长。
委托代理人陈昕，天津法政牛津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津万兆投资发展集团有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人程东海，董事长。
委托代理人张保国，该公司职员。
委托代理人顾飞天，天津市天麓律师事务所律师。
上诉人天津市聚富圣会大酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津市聚富圣会大酒店有限公司的委托代理人陈昕，被上诉人天津万兆投资发展集团有限公司的委托代理人张保国、顾飞天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，本市和平区福安大街新文化花园新丽居负一层、部分首层底商、部分二层底商系原告名下企业产房屋。原、被告于2003年12月31日签订房屋租赁合同，约定出租方为原告，承租方为被告。双方约定原告同意按本合同约定的条件将其位于天津市和平区新文化花园新丽居负一层底商、部分首层底商、部分二层底商，建筑面积16000平方米的房产出租给被告使用。被告根据原告房产条件愿意承租本合同约定房产用于大型综合服务型经营。租赁期限为5年，自2005年3月1日至2010年2月28日止。本合同租赁期内，双方约定年租金额为人民币1200000元。自2008年3月1日至2010年2月28日止，以上年度租金额1200000元为基数按1%比例递增。租金支付方式为每季一次，即被告应于每一个季度十天前向原告支付下季度租金，被告第一次向原告支付租金日为2005年2月18日前。每季度末支付下一季度租金，即每季度末20日前为被告交租金日。原、被告双方应严格履行本合同的各项条款。被告若拖欠租金，应向原告支付违约金。每逾期一日，原告有权向被告收取租金0.2‰的违约金。被告逾期未支付租金达三个月以上的，原告有权选择提前终止本合同。原、被告于2010年2月1日续签房屋租赁合同，租期为5年，自2010年3月1日至2015年2月28日止。租赁期内年租金1200000元，租金支付方式为每季一次，即每季度末20日前为被告交租金日。被告按本合同预定按时、足额交纳各项费用。被告若拖欠租金，应向原告支付违约金，每逾期一日，原告有权向被告收取租金0.2‰的违约金。被告逾期未支付租金达三个月以上的，原告有权选择提前终止本合同。
2009年12月8日，被告与案外人天津市荣丰兆业房地产开发有限公司（以�简称荣丰公司）签订服务协议书，约定荣丰公司为被告在和平区新文化花园新丽居底商内进行经营活动期间提供有偿服务，服务内容为：变电设备、消控设备日常管理、维护及设施养护、房产维修等。服务费2010年1月1日至2013年2月28日每月337500元，2013年3月1日至2015年2月28日每月359375元。
原、被告签订上述租赁合同后，原告将讼争房屋交予被告经营使用，被告于2011年10月前未欠付原告租金，但给付原告租金方式为每月给付100000元。被告于2012年2月20日交纳案外人荣丰公司2011年3月服务费100000元。被告已拖欠原告2011年11月至2012年10月的租金1200000元。现讼争房屋仍由被告占有使用。
原告及案外人荣丰公司于2012年1月4日通过EMS邮政快递向被告发出催缴房屋租金函，其主要内容为：按2003年12月31日我公司与你公司所签房屋租赁合同有关租金条款约定，经我公司财务部2011年底�对，你单位欠我公司房屋租金自2011年2月至12月31日已达3575000元（其中：万兆集团公司账项200000元，荣丰兆业公司账项3375000元）。我公司原已充分考虑到你公司经营暂时困难，但我公司现也困难较大，望你公司接此函请在2012年元月15日前先将上述欠款的50%即1787500元的租金予以支付我公司，剩余欠款请列出还款计划，在今年上半年内补齐。现发此函提示：自2012年元月起不能再有新的欠交租金情况发生。否则我公司视你公司已无能力在此承租房内经营，为避免造成更大的租金亏欠，我公司将收回你公司所承租的房屋。根据EMS快递查询单显示，该邮件于2012年1月6日投递并签收。
另查，2012年2月24日，原告曾起诉被告房屋租赁合同纠纷，要求法院判令终止原、被告签订的房屋租赁合同并要求判令被告支付原告房屋租金4350000元及违约金238612.5元。在该案审理过程中，被告提�原告向法院提供的租赁合同系与天津市河北区聚富圣会洗浴俱乐部签订，签订主体并非为被告。被告提供了2003年12月31日与原告签订的租赁合同为证。因原告不能提供与被告之间签订的房屋租赁合同，2012年7月4日，以（2012）和民二初字第350号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。原、被告对该裁定均未上诉。
2012年7月18日，原告起诉至本市和平区人民法院，认为被告未能依约交付房租已达三个月，已经达到双方解除合同的条件，请求法院判令：1、解除原、被告双方租赁关系；2、被告向原告支付自2011年11月1日至2012年10月31日的房屋租金1200000元及违约金164280元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称，双方签订合同后，被告一直正常交纳房租，但自2011年11月起，原告为达到解除合同、收回房屋的目的拒收被告租金，被告于2012年2月20日向原告交付租金时，得到的是原告�具的另一公司的服务费的发票，故原告所谓的被告三个月未交房租的事实系原告故意造成，请求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。原、被告双方均应按合同约定的内容履行各自权利义务。合同签订后，原告将诉争房屋交给被告使用，履行了出租人的基本义务。被告使用诉争房屋理应按期向原告支付合同约定的租金。原、被告双方约定租金支付方式为每季度支付下一季度的租金，但实际履行中被告是按月支付。从被告提交的已交租金发票上看，被告均是使用房屋后再上付租金，被告租金交纳至2011年10月。被告按照每月100000元向原告支付月租金，原告对被告该支付方式也未提出异议，那么在实际履约中，原、被告以双方实际履行对合同约定内容进行了变更，租金的履行方式由每季度支付一次变更成为了按月支付。根据上述原、被告双方履行情况以及租赁关系的交易习惯，对于2011年11月租金，被告至少应在2011年12月1日向原告交纳。被告自2011年12月起即未向原告支付租赁诉争房屋的租金，至今已达12个月。根据原、被告双方租赁合同的约定，被告逾期未支付租金达三个月以上的，原告有权选择提前终止合同。现被告欠付租金已经超过三个月，达到原、被告双方约定解除的条件，原告依法享有合同解除权。被告在庭审中提出原告在2012年2月24日起诉中是按5000000元每年的标准要求被告给付租金，至本次诉讼原告才确定租金数额为1200000元，由此造成了被告无法支付的抗辩理由，根据原、被告双方租赁合同中明确约定年租金为1200000元，在原告于2012年2月24日所起诉的（2012）和民二初字第350号案件中，从被告所作的答辩及举证�以看出被告对于双方所签订的合同的内容及其应履行租金交纳的义务是明确知悉的。而原告根据提交的错误租赁合同在（2012）和民二初字第350号案件中向被告主张了每年5000000元租金的请求，原告的该错误主张并不导致被告交纳租金义务的免除。被告自2011年11月开始欠付原告租金，至（2012）和民二初字第350号案件诉讼过程中，被告均未向原告支付任何租金。被告称原告拒收租金，却未能提供证据对此予以证明，应承担举证不能的责任。而在2011年12月至2012年7月近八个月期间内，被告也没有采取法定的提存方式履行自身的支付义务。被告的该抗辩理由不能成立，故被告的上述违约行为的情形已经构成根本违约，达到原、被告双方租赁合同所约定的解除情形，原告有权行使其解除权。因此对于原告要求解除2010年2月1日原、被告双方签订房屋租赁合同的诉讼请求，应予以支持。
对于原告要求被告支付自2011年11月1日至2012年10月31日的房屋租金1200000元的诉讼请求，被告租用原告房屋，理应履行承租人的合同义务，向原告支付租用讼争房屋期间的房屋租金。根据庭审调查，现被告已向原告支付至2011年10月30日的租金，故被告应支付自2011年11月1日之后租用诉争房屋的租金。对于被告提出的原告未履行对讼争房屋修缮义务，被告因此拒付租金的抗辩理由，被告与案外人荣丰公司在2009年12月8日签订服务协议书，约定由案外人荣丰公司为被告在新丽居底商经营期间提供房产维修等有偿服务。该协议系被告与案外人荣丰公司之间真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效。就讼争房屋的修缮问题，被告应与案外人荣丰公司另案解决，被告不应据此对抗向原告依约交纳租金的义务。故对原告要求被告支付自2011年11月1日至2012�10月31日的房屋租金1200000元的诉讼请求，予以支持。
对于原告要求被告支付违约金164280元的诉讼请求，根据原、被告双方租赁合同的约定，租金支付方式为每季一次，即每季度末20日前为被告交租金日。被告按本合同预定按时、足额交纳各项费用。被告若拖欠租金，应向原告支付违约金，每逾期一日，原告有权向被告收取租金0.2‰的违约金。但根据被告提交的交纳租金证据以及双方在庭审的陈述，在实际履行合同过程中，被告均是按照每月100000元向原告支付租金，原告对被告该支付方式也未提出异议，那么在实际履约中，双方根据实际履行情况对合同约定内容进行了变更，租金的履行方式由每季度支付一次变更成为了按月支付。原、被告双方租金支付方式上变更后，对相应的延迟支付租金的违约金未协商达成一致意思表示。现原告依旧按原租赁合同约定的违约金�准要求被告支付延付租金的违约责任显然对被告并不公平，鉴于原、被告双方对于新的支付方式下延付租金违约金标准未作新的约定，依据公平原则，酌情对被告延迟支付原告租金的违约金标准调整为按被告所欠付租金的银行同期贷款利率计算，即被告应给付原告自原告起诉之日至被告实际给付租金之日期间的被告所欠付租金的银行同期贷款利息作为被告延迟支付原告租金的违约金。
一审人民法院经调解不成即判决：一、解除原告、被告于2010年2月1日签订房屋租赁合同；二、本判决生效后十日内，被告给付原告2011年11月至2012年10月租金1200000元；三、本判决生效后十日内，被告给付原告自2012年7月18日至被告实际给付租金之日的逾期支付租金的违约金，违约金按被告欠付的1200000元租金的银行同期贷款利息计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13772元，由原告负担1658元，由被告负担12114元
上诉人不服此判决，上诉至本院，坚持其在一审诉讼期间的答辩意见，请求撤销原判决，被上诉人认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。
经审理查明，一审法院判决认定事实正确，二审期间上诉人并未就其上诉请求的事实依据提供新的证据。
上述事实有书证及当事人陈述予以证实。
本案争议焦点：1、双方的租赁合同是否应当解除；2、上诉人是否应当给付被上诉人违约金及给付标准。
本院认为，双方于2003年12月31日签订房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的强制性规定，原判决认定有效正确，本院予以确认。
合同约定的解除条款为，上�人逾期支付租金达三个月以上的，被上诉人有权选择提前终止合同。本案事实表明，上诉人向被上诉人交纳租金至2011年10月，此后再未交纳，虽然上诉人认为向被上诉人2012年2月交纳了租金100000元，但其在一审法院审理期间提交的证据案外人荣丰公司出具的发票显示，系上诉人向该公司交付的服务费。本院审理期间，上诉人亦未能向法庭提交上述100000元系向被上诉人交纳的租金而非向上述案外人交纳服务费的证据，且被上诉人也否认收到过上述100000元，故原判决认定上诉人已经超过三个月未交租金的事实正确。基于上述认定，上诉人欠交房租已经达到解除合同的条件，原审人民法院判决支持被上诉人要求解除双方租赁合同的请求正确。
合同约定了上诉人若拖欠租金，每逾期一日，被上诉人有权向上诉人收取租金0.2‰的违约金。基于上诉人已经拖欠租金，故应依约�被上诉人支付违约金，但给付违约金的标准，系基于上诉人应当按季度交纳租金为前提，但在双方实际履行过程中，上诉人是按月交纳，对此被上诉人并未提出异议，故原判决认定双方已经事实上变更了给付方式正确。基于双方并未因给付方式的变更而修改了违约金给付标准内容，故如若上诉人按该约定的标准给付违约金，将势必形成对上诉人不公平的后果，因此，原判决基于公平原则，酌情调整违约金给付标准并无不当，上诉人应以此标准向被上诉人给付违约金。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1600元，由上诉人天津市聚富圣会大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审�判长刘应红
代理审判员 邵 丹
代理审判员 王福群
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 李草原
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……