山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终5738号
上诉人（原审原告）：青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会。
负责人吴刚。
委托诉讼代理人：王瑜，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛荣盛房地产开发有限公司。
法定代表人黄善荣。
委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛鹏盛泊车有限公司。
法定代表人毕建顺。
委托诉讼代理人：秦文嘉，山东德衡（青岛西海岸经济新区）律师事务所律师。
上诉人青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会（以下简称BOBO公寓业委会）因与被上诉人青岛荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产）、青岛鹏盛泊车有限公司（以下简称鹏盛泊车公司）确认合同效力纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初4668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人BOBO公寓业委会的委托诉讼代理人王瑜，被上诉人荣盛房地产的委托诉讼代理人秦文嘉，被上诉人鹏盛泊车公司的委托诉讼代理人秦文嘉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
BOBO公寓业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实不清，本案系基于“地下车库的物业管理权”所产生的纷争，而非“地下车库的所有权或使用权”。上诉人对于被上诉人青岛荣盛房地产开发有限公司对涉案车库享有占有、使用、收益和处分的权利并无异议，但上诉人认为，本案争议的焦点并非“所有权或使用权”，而是“物业管理权”。从两被上诉人所签订的涉案合同中内容可以看出，该合同名为租赁，实为物业管理，即第一被上诉人将涉案地下车库的物业管理委托给第二被上诉人。根据《青岛市物业管理条例》关于物业服务合同的约定事项第三十条的法律规定，“物业服务合同可以约定下列事项：（一）生活垃圾收集和环境清扫保洁；（二）物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；（三）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理等”。结合涉案合同中“甲方同意将地下两层车库停车场委托给乙方合作管理”、“地下两层车库，扣除31个使用权归个人的车位，剩余整体委托给乙方”、“乙方看管好停放在停车场的车辆”、“乙方负责停车场内的环境卫生工作”等内容，可以看出该合同实为两被上诉人就“涉案地下车库的物业管理”事宜而签署的协议，且在涉案合同签署后，被上诉人向业主收取的费用中亦包含了车位的物业管理费。上诉人认为，被上诉人荣盛房地产仅为小区开发商，无权代替上诉人行使物业管理委托权。二、被上诉人荣盛房地产在被吊销后所签署的与清算无关的《地下车库合作租赁合同》违反法律的强制性规定，一审未予认定错误。三、原审对被上诉人鹏盛公司的侵害事实未作认定即判决驳回上诉人的诉讼请求，显失公平。上诉人认为，被上诉人鹏盛公司恶意破坏涉案地下车库出入卡蓝牙设施、非法闯入地下车库的行为，严重侵犯了小区业主的合法权益，也致使整个小区的监控设施处于失控状态，给小区业主造成了极大的安全隐患，其应对此承担相应的法律责任。上诉人作为小区业主的代表，根据《中华人民共和国物权法》第83条之规定，请求法院判令被上诉人立即停止侵害、排除妨害，并赔偿原告经济损失，完全符合法律规定，应予支持。四、原审适用法律不当。上诉人认为，涉案合同相关法律规定，应为无效。根据《中华人民共和国物业管理条例》第34条规定，“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，涉案地下车库与地上住宅部分属于同一物业管理区域，应统一由一个物业服务企业实施物业管理。《中华人民共和国物权法》第70条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第76条规定“下列事项有业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，涉案地下车库内有已出售给业主的车位数十个，另有业主共有产权的物业管理用房、配电室、小区地下监控室等小区配套设施也均位于地下车库所在的地下一、二层，依法应由上诉人行使管理及委托管理权限，被上诉人仅为该小区的开发商，其无权就作为整个物业一部分的小区车库再行委托他方进行物业管理。依据《中华人民共和国物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”、《青岛市物业管理条例》第38条规定，“物业管理区域内的停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主物业使用人使用”，小区内的地下车库是小区的配套设施设备，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。被上诉人荣盛房地产作为开发商仅享有在优先满足业主需求的前提下，将其名下车位出租或出售的权利，并不享有车库的委托物业管理权。且涉案小区车库系小区物业的配套设施，并非“经营性停车场”，被上诉人鹏盛公司无物业管理资质，更无权凭“青岛市经营性停车场登记证”进入小区车库进行经营和物业管理。另，上诉人认为在涉案合同中被上诉人荣盛房地产所使用的印鉴可能是虚假的，而使用虚假公章所签订合同亦应自始无效。
荣盛房地产答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，业委会的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。一、业委会主张荣盛房地产被吊销营业执照后与鹏盛泊车公司签订的合同无效，没有法律依据。虽然荣盛房地产于2008年被吊销营业执照，但是这仅为工商行政管理部门对荣盛房地产未按时年检所做的一种行政处罚措施，在注销登记前，荣盛房地产的法人主体资格仍然存在。《中华人民共和国公司法》中有关清算期间公司不得开展与清算无关的经营活动的规定，属于对公司的管理性强制性规定，并不影响对外签订合同的效力。更何况，涉案地下车库本就为荣盛房地产所有，其委托鹏盛泊车公司进行管理，是对其所有财产的处置，是绝对合法有效的。司法实践当中，人民法院对于公司被吊销营业执照后对外签订的合同，均持认定其有效的态度。最高人民法院（2015）民申字第2700号民事裁定书载明“尽管滨州房建公司已经被吊销营业执照，但根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，公司被吊销营业执照是公司解散的事由，在注销登记前，其法人资格依然存续。与此同时，《中华人民共和国公司法》有关清算期间公司不得开展与清算无关的经营活动的规定，以及《中华人民共和共企业法人登记管理条例》有关应当向登记主管机关办理注销登记的规定，属于对相关公司的管理性强制性规定，并不影响其对外签订合同的效力。因此，《人民币借款合同》不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形。”最高人民法院（2015）民申字第2306号民事裁定书中对此亦有同样的表述。综上，荣盛房地产虽然被吊销营业执照，但是不影响其与鹏盛泊车公司签订的《地下车库合作租赁合同》的效力，业委会的上诉理由不能成立。二、涉案合同并未违反任何法律、法规的禁止性规定，合法有效，业委会的上诉理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第70条和第76条规定的是，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部门享有共有和共同管理的权利，也就是说，业主专有、共有和有管理权利的部分，才是所谓的“物业管理区域”，才有权以业委会为代表委托物业公司管理。本案中，根据青岛市中级人民法院（2011）青民五终字第351号民事判决书，车库并非业主的专有部分或者共有部分，而是荣盛房地产的财产，业委会对这一点也无异议。既然是荣盛房地产的财产，其自然有占有、使用、处分的权利，有权委托任何单位或个人进行管理，业委会无权干涉。业委会主张合同无效，纯属对相关法律法规的歪曲解读，牵强附会，没有任何法律依据。业委会称鹏盛泊车公司无权凭《青岛市经营性停车场登记证》进行管理，无任何事实与法律依据。如前所述，车库系荣盛房地产所有，其对车库进行出租、出售、甚至闲置，均与业委会无关。业委会就公安机关的发证行为，将青岛市公安局停车场管理办公室和青岛市公安局起诉至法院，企图撤销登记证。经市南法院与青岛中院两审最终裁定地下车库为荣盛房地产所有，公安局发放《登记证》行为与业委会无关，驳回了业委会的诉讼请求。业委会现又以此作为作为上诉理由，无事实与法律依据。业委会称鹏盛泊车公司非法闯入地下车库，纯属颠倒黑白。事实上，荣盛房地产于2014年5月31日与青岛心松竹物业管理有限公司签订了《荣盛BOBO公寓地下车库委托管理协议书》，委托心松竹物业管理车库，但是心松竹物业与业委会相互勾结，拒不向荣盛房地产缴纳租赁费。荣盛房地产在2015年5月28日解除了与心松竹物业签订的《委托管理协议书》，转由鹏盛泊车公司进行管理。然而，心松竹公司在合同解除后，非法占据涉案车库，获取非法收益。荣盛房地产只不过想收回自己的车库，而心松竹物业与业委会却不惜动用社会闲散人员进行阻挠，香港中路派出所为此出警，并以涉嫌寻衅滋事为由拘留了部分业委会成员及社会人员，上述事实均有案可查。业委会在上诉理由中却反称鹏盛泊车公司非法闯入地下车库，与事实严重不符。关于业委会提出的印鉴问题，根本与本案无关。合同是否有效，在于合同各方对合同是否认可，在本案合同双方都认可合同效力的情况下，即使合同上没有加盖印鉴，合同仍然有效。三、业委会为获取非法利益，多年来多次恶意诉讼，其行为严重违背诚实信用原则，不应得到支持。涉案地下车库系荣盛房地产所有，由于其具有巨大的利益，业委会自2009年成立后就一直企图将其据为己有。最初，业委会企图直接获取车库的所有权，为此引发了确权诉讼。经青岛中院生效的（2011）青民五终字第351号民事判决书确认地下车库为荣盛房地产所有，并判令业委会停止侵犯荣盛房地产的使用权和收益权。在鹏盛泊车公司办理了《青岛市经营性停车场登记证》，开始管理车库后，业委会又起诉青岛市公安局停车管理办公室和青岛市公安局，企图撤销登记证。经青岛中院生效的（2016）鲁02行终423号行政裁定书，驳回了业委会的诉讼请求。业委会居然又起诉本案，竞声称荣盛房地产无权委托管理其自己的财产，而必须交由业委会委托的物业公司管理，纯属乱用诉权。
鹏盛泊车公司答辩称其意见同荣盛房地产答辩意见。
BOBO公寓业委会向一审法院起诉请求：1、依法确认荣盛房地产、鹏盛泊车公司签订的《荣盛BOBO公寓地下车库合作租赁合同》无效；2、判令荣盛房地产、鹏盛泊车公司立即停止侵害、排除妨害、并赔偿BOBO公寓业委会经济损失36000元；3、本案诉讼费由荣盛房地产、鹏盛泊车公司承担。
原审法院认定的事实：BOBO公寓业主委员会系青岛市市南区荣盛BOBO公寓小区的业主委员会。
荣盛房地产系青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程的权利人，对青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程享有使用权和收益权。
2015年6月6日，荣盛房地产与鹏盛泊车公司签订《荣盛BOBO公寓地下车库租赁合同》，荣盛房地产将青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下车库扣除31个使用权归个人的车位，剩余整体承包给鹏盛泊车公司，后鹏盛泊车公司办理了荣盛BOBO公寓地下停车场的登记证。对于该登记证，BOBO公寓业委会认为本案涉案的地下停车场是小区物业配套设施，并非经营性停车场；鹏盛泊车公司无权凭借该登记证进入小区车库进行经营和物业管理，且涉及该登记证的行政诉讼也正在进行中。
BOBO公寓业委会提交《物业管理委托服务合同》一份，主张2015年4月1日，BOBO公寓业委会青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会与案外人青岛心松竹物业管理有限公司签订了《物业管理委托服务合同》，约定由青岛心松竹物业管理有限公司负责整个小物业（含网点及地下车库）物业管理。荣盛房地产、鹏盛泊车公司质证后称，对证据的真实性，因其非合同任意一方当事人，所以无法确认；地下车库属于荣盛房地产所有，BOBO公寓业委会无权将其没有所有权的财产委托第三方进行管理，BOBO公寓业委会委托行为本身就是违法的。
BOBO公寓业委会提交荣盛房地产、鹏盛泊车公司签订的《荣盛BOBO公寓地下车库合作租赁合同》复印件以及网络截图打印件各一份，主张荣盛房地产、鹏盛泊车公司签订的《荣盛BOBO公寓地下车库合作租赁合同》中对小区地下车库的物业管理内容及费用等进行了约定，违反了《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律规定，应为无效合同；还证明地下车库被强行接管、造成损失的事实。荣盛房地产、鹏盛泊车公司质证后对证据的真实性不认可，与我方将要提交的合同不一致；网络打印件真实性不认可。
BOBO公寓业委会提交BOBO公寓车位销售情况汇总明细及购车位协议一宗，主张BOBO公寓地下车库已出售给小区业主29个车位，该29个车位属于小区业主所有，鹏盛泊车公司强占地下车库，侵害小区业主权益。荣盛房地产、鹏盛泊车公司质证后称，对证据的真实性无异议，但是荣盛房地产、鹏盛泊车公司签订的合同中已经将业主购买的车位从委托管理范围内扣除，且业主履行权利没有障碍。
BOBO公寓业委会提交荣盛BOBO公寓小区建筑图纸一套（总平面图、地下一、二层平面图、地下一、二层通风平面图等六份图纸）、（2006）青二证经字第0117号公证书复印件一份，主张小区地上网点及住宅、地下一、二层车库及物业管理用房等为不可分割的同一物业管理区域，上述区域与BOBO公寓业委会委托的“心松竹物业”进行统一管理的区域一致；属于物业配套设施的消防水泵房、排风机房、生活水泵房、监控室等均位于小区地下一、二层；小区物业管理用房也位于网点二层及地下二层。荣盛房地产、鹏盛泊车公司质证后称，对证据的真实性无异议，该证据与本案无关，本案涉案合同约定的是地下车库，该证据是物业用房的情况。
BOBO公寓业委会提交维修收据及费用明细单一宗，主张鹏盛泊车公司2015年7月擅自闯入小区地下车库破坏蓝牙及监控设施，给BOBO公寓业委会造成经济损失人民币36000元。荣盛房地产、鹏盛泊车公司质证后称，对证据的真实性不认可，与本案无关。荣盛房地产曾与心松竹物业签订地下车库委托管理协议，但是2015年5月28日已经解除，正在审理的案件中心松竹物业也认可。但是合同解除后心松竹物业仍不向我方移交地下车库，强行占领车库并收取停车费至2016年5月份，因此我方不是抢占车库，而是收回本属于荣盛房地产所有的车库。
BOBO公寓业委会提交荣盛房地产的企业工商登记信息一宗，主张荣盛房地产2008年被吊销营业执照，其与鹏盛泊车公司签订合同的行为违反了公司法规定，应为无效合同。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
就本案而言，BOBO公寓业委会主张解除荣盛房地产与鹏盛泊车公司签订的《荣盛BOBO公寓地下车库租赁合同》，判令二被告停止侵害、排除妨害并赔偿BOBO公寓业委会经济损失36000元，BOBO公寓业委会应当证明其对荣盛BOBO公寓地下车库享有所有权或使用权。通过荣盛房地产提交的青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第10562号民事判决书及青岛市中级人民法院（2011）青民五终字第351号民事判决书可知，荣盛房地产系青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程的权利人，对青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程享有使用权和收益权，因此，荣盛房地产对青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库享有占有、使用、收益和处分的权利，故BOBO公寓业委会的诉讼请求缺乏事实和法律依据，原审依法不予支持。
案经合议庭评议，审委会研究决定，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回BOBO公寓业委会青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会的诉讼请求。案件受理费700元，由BOBO公寓业委会青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会负担。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本院已生效的（2011）青民五终字第351号民事判决认定，荣盛房地产系青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程的权利人，对青岛市市南区荣盛BOBO公寓地下两层车库及人防地下室工程享有使用权和收益权，故被上诉人荣盛房地产作为权利人有权依法行使占有、使用、收益和处分的权利。上诉人BOBO公寓业委会主张被上诉人荣盛房地产无权将涉案小区车库再行委托他方进行租赁，于法无据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，依法成立的合同，受法律保护，非属法定情形不得被认定为无效。本案中，上诉人主张二被上诉人所签订的《荣盛BOBO公寓地下车库合作租赁合同》无效，其应依法举证，否则应承担举证不能的法律后果。上诉人虽以二被上诉人存在恶意串通为由请求确认合同无效，但未提交有效证据证明，且其也未提交有效证据证明涉案合同存在其他应为无效的法定情形，故本院不予支持。
关于上诉人请求判令被上诉人立即停止侵害、排除妨害并赔偿上诉人经济损失的问题，本院认为，鹏盛泊车公司基于与荣盛房地产签订的《荣盛BOBO公寓地下车库合作租赁合同》对涉案地下车库进行相应管理，并无不当，上诉人以此主张被上诉人构成侵权，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人赔偿其造成小区地下车库破坏蓝牙及监控设施问题的损失36000元的问题，本院认为，本案系确认合同效力纠纷，上诉人主张的损害赔偿纠纷与本案不属同一法律关系，本案不予处理。
综上，上诉人BOBO公寓业委会的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人青岛市市南区荣盛BOBO公寓业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯 娜
审判员 王昌民
审判员 杨保国
二〇一七年九月十二日
书记员 吴苗苗
书记员 王 晶