宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终2394号
上诉人（原审原告）：吴加伦，男，汉族，1953年3月出生，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：宋自云，宁夏辅德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人（原审原告）瞿康成，男，汉族，1956年1月出生，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：宋自云，宁夏辅德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：银川市兴庆区佳龙苑业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
负责人：ＸＸ，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：李青，宁夏国禾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张冀贤，男，银川三建集团公司退休工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
上诉人吴加伦、瞿康成因与被上诉人银川市兴庆区佳龙苑业主委员会返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，通过阅卷、询问双方当事人，依法审理了本案。本案现已审理终结。
吴加伦、瞿康成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定基本事实错误。1、一审法院关于“上诉人未能证明地下自行车库未分摊至业主房屋销售成本”的认定错误，且与证据相悖。依据上诉人出示的由银川市房地产测绘中心作出的《测量报告书》可以证实，涉案小区业主所购买的房产均为两部分组成，即“套内面积”与“公摊面积”。套内面积即为业主自有面积，而公摊面积即为各业主分担的共用设施的面积。但是地下自行车库在测量报告书中有自己的面积，并不属于被公摊的公用设施。同时银川市房地产测绘中心出具的《关于银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号楼房产测绘报告面积成果说明》中，又进一步明确了该小区业主所购买的房产中并未分摊过地下自行车库的面积。以上足以证实涉案地下自行车库没有分摊至房屋销售价格之中，不属于该小区业主所有。涉案地下自行车库应由二上诉人因合法建设而原始取得所有权。2、一审法院关于“涉案地下自行车库为公用设施”的认定错误且与证据矛盾。所谓“共用设施”应当是指为建筑物服务且不能作为独立项目的工程，例如：水管道、暖气线、道路、电梯井、楼梯间等等，该部分设施无法单独建设，且没有该部分公用设施建筑物将无法正常使用。而“配套设施”仅仅就是为居民服务且作为独立项目的工程。而涉案地下自行车库系独立规划、独立建设的。另外，本案中被上诉人一审出示的《建设工程规划许可证附表》以及银川市城市规划设施研究院于2015年6月17日的《证明》中均证实该地下自行车库是可以单独建设且其性质为“配套设施”而非“公用设施”。因此，一审法院混淆了“配套设施”与“公用设施”并错误的将地下自行车库认定为“公用设施”，一审法院依据错误的认定进而作出的判决结果必然错误。3、一审法院关于“原开发商宁夏伦泰房地产开发有限公司与业主之间就地下自行车库所有权的约定为无效”的认定错误。因为涉案地下自行车库并非“共用设施”，所以《物业管理条例》第27条的规定在本案并不适用。一审法院将该条认定为无效条款错误，二审法院应予以纠正。二、一审法院将“是否按照建设工程规划许可证进行建设”作为认定所有权取得的依据，违反物权法的规定。三、一审法院适用法律错误。因涉案地下自行车库系“配套设施”，而非“共用设施”，一审法院适用《物业管理条例》第27条的规定，将地下自行车库认定为“共用设施”，并以该条认定业主与原开发商签订的关于地下自行车库所有权的约定条款为无效条款，属于适用法律错误，二审法院应予纠正。综上，一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，请求二审予以发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。
银川市兴庆区佳龙苑业主委员会答辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，判决结果正确，请求依法予以维持。1、涉案地下自行车库是根据银川市规划设计研究院，经银川市规划局审批，按照每户3.6平米为小区业主配建的非经营性公建配套设施，是为了解决小区内全体业主的实际需要，属于公共服务设施，产权应归全体业主所有。另根据银川市规划管理局批准的《佳龙苑规划总平面图》可以看出，佳龙苑小区自行车停车设计建筑面积为807平方米，且此规划是根据住户来安排设计的，其出发点是为了满足业主的基本生活需要，而根据上诉人提供的证据，其配建的实际建筑面积并未达标。且银川市规划设计研究院有限公司于2015年6月17日出具的《证明》足以证明佳龙苑小区的地下自行车库是为该小区配套的非机动车设施是公用设施，依据《中华人民共和国物权法》第73条规定，应归属小区全体业主享有。2、原审认定的上诉人所提交的证明涉案地下自行车库的建设成本未纳入商品房的成本证据不足是正确的，故地下自行车库作为配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本。银川市房地产测绘中心作出于2008年11月11日出具的《测绘报告书》中并没有关于销售佳龙苑小区房屋的价格成本预算资料，且2016年1月25日出具的《关于银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号楼房产测绘报告面积成果说明》只能证明小区业主所购买的房屋中并未分摊过地下车库的面积，并不能直接证明佳龙苑小区地下自行车库建设费用是否分摊入该小区的房屋销售价格，未分摊入业主购买的房产不代表未计入房屋销售的成本。结合《银川市物业管理条例》第六十五条第二款之规定，可以看出佳龙苑地下自行车库属于该小区业主的物业共用设施，归该小区全体业主所有。因此，原开发商和业主之间关于地下自行车库的约定适用《物业管理条例》第27条的规定，应认定为无效。
吴加伦、瞿康成向一审法院起诉请求：被告立即停止侵权、排除妨害，返还二原告所有的位于银川市兴庆区佳龙苑小区地下自行车库（建筑面积约515.96㎡），并支付自2014年6月1日至2014年12月31日的使用费35700元[按17个机动车位计算，每个每月300元，即17个×300元/个/月×6个月]，使用费主张至判决生效之日止；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：宁夏伦泰房地产公司系银川市兴庆区“佳龙苑”小区1号、5号商住楼、2号综合楼、3号办公楼、4号住宅楼、地下车库工程的建设单位。2007年4月,银川市城市规划设计研究院有限公司为宁夏伦泰房地产公司设计了《佳龙苑规划总平面图》,该总平面图标注：地下自行车库483平方米、地下停车库1720平方米、地上自行车棚568平方米。另，上述总平面图下方注有：1、自行车停车设计：住宅按每户2辆，每辆1.8平方米，本方案设计居住144户，需自行车停车面积519平方米；公寓按每户2辆，每辆1.8平方米，本方案设计居住80户，需自行车停车面积288平方米。2007年5月21日，银川市规划管理局批准上述《佳龙苑规划总平面图》。2007年7月24日，银川市规划管理局为宁夏伦泰房地产公司颁发了“佳龙苑”小区1号、5号商住楼、2号综合楼、3号办公楼、4号住宅楼、地下车库工程的建设工程规划许可证，该规划许可证载明：“佳龙苑”小区地下车库建筑面积2170㎡，造价1000元／㎡，设计单位为银川市城市规划设计研究院有限公司；城市规划行政主管部门审定意见“严格按照批准总图和审定的施工图进行实施”。2007年9月6日，宁夏伦泰房地产公司与宁夏荣恒集团物业管理有限责任公司（以下简称荣恒公司）签订一份《前期物业服务合同》，宁夏伦泰房地产公司聘用荣恒公司对佳龙苑小区提供前期物业管理服务。2008年，“佳龙苑”小区1号、5号商住楼、2号综合楼、3号办公楼、4号住宅楼、地下车库工程竣工，经宁夏伦泰房地产公司委托，银川市房地产测绘中心于2008年11月11日就上述工程出具一份《测量报告书》，该报告书载明：兴庆区佳龙苑地下车库建筑面积自行车库515.96平方米、机动车库1602.27平方米、设备间125.19平方米。上述《测量报告书》未记载地上自行车棚测量面积。后宁夏伦泰房地产公司就佳龙苑地下车库1602.27平方米（不含地下自行车库及设备间）在银川市房屋产权交易管理中心办理了初始登记。宁夏伦泰房地产公司与佳龙苑小区业主签订的《商品房买卖合同》均约定“物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）属买受人（即佳龙苑小区业主）所共有的公共设施、设备”；同时又加盖内容为“该社区规划的地上停车位和地下自行车库、地下停车场等，产权归出卖人（即宁夏伦泰房地产公司）所有，如需购买，另行约定”的印章。佳龙苑小区于2013年7月23日召开首届业主大会，选举成立佳龙苑业委会。2013年8月31日，荣恒公司将佳龙苑小区物业服务项目工作移交被告佳龙苑业委会接管，移交项目包括地下自行车库。2014年4月25日，佳龙苑业委会又将该小区物业服务项目工作移交银川凤翔园物业服务有限公司接管，移交项目包括地下自行车停车库。后佳龙苑业委会经向小区业主征求意见并向银川市消防支队防火监督处备案将该小区地下自行车库515.96平方米改造成为17个机动车停车位。庭审中，二原告称佳龙苑小区地上自行车棚规划建筑面积568平方米，实际建筑面积300余平方米；被告称佳龙苑小区地上自行车棚规划建筑面积568平方米，实际建筑面积288平方米。佳龙苑业委会向法庭提交了一份银川市城市规划设计研究院有限公司于2015年6月17日出具的《证明》，载明：“我单位2007年4月设计的‘佳龙苑规划总平面图’(2007年5月21日经银川市规划管理局批准)，其中自行车棚（568㎡）和地下自行车库（483㎡）均为为小区住宅和公寓配套的非机动车配套设施”。二原告向法庭提交了一份银川市房地产测绘中心于2016年1月25日出具的《关于银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号楼房产测绘报告面积成果说明》，载明：“银川市房地产测绘中心于2008年12月出具了银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号楼测量报告书，经现场实测后出具了房产面积测绘成果。根据国家《房产测绘规范》佳龙苑小区的构筑物及物业管理用房、设备用房、自行车棚、地下机动车库、地下自行车库等均未公摊于住宅楼且独立计算，而规范也不允许摊于住宅部分，佳龙苑小区住宅楼公摊面积只包括本幢楼外墙建筑面积的1／2，以及本单元住户使用的楼梯间，均按百分比分摊，但佳龙苑小区3号楼1、2层为物业用房不使用底层楼梯间，则1、2层楼梯间均分摊给3-6层”。
2014年3月3日的《宁夏伦泰房地产开发有限公司清算报告》载明：“……截止清算期末宁夏伦泰房地产公司资产总额218755.5元，其中流动资产218755.5元，负债总额43383.16元，净资产总额175372.3元。经股东会股东研究决定用于支付小区建设、物业维护费175372.3元，剩余财产已分配完成。宁夏伦泰房地产公司债权债务已清算完毕，实收资本为零……公司注销后，如有未完结债权债务由股东浙江伦特机电有限公司法定代表人吴加伦、乐清市虹桥仪表厂法定代表人瞿康成承继”。原告吴加伦、瞿康成等在上述清算报告清算组成员签字处签名。2014年3月21日，宁夏伦泰房地产公司注销工商登记。
一审法院认为，宁夏伦泰房地产公司清算报告明确载明该公司注销后如有未完结债权债务由吴加伦、瞿康成承继，故吴加伦、瞿康成可以就原宁夏伦泰房地产公司享有的债权提起诉讼，被告关于二原告诉讼主体不适格的抗辩意见不能成立本案争议焦点为佳龙苑小区地下自行车库的所有权归属问题，二原告承担证明宁夏伦泰房地产公司对其开发建设的佳龙苑小区地下自行车库享有所有权的举证责任。银川市房地产测绘中心于2008年11月11日出具的《测量报告书》中并无销售佳龙苑小区房屋的价格成本预算资料、于2016年1月25日出具《关于银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号楼房产测绘报告面积成果说明》仅能证实佳龙苑小区地下自行车库建筑面积未公摊于该小区住宅楼建筑面积且独立计算，并不能证实佳龙苑小区地下自行车库建设费用是否分摊入该小区房屋销售价格，故二原告据此证明佳龙苑小区地下自行车库建设费用未纳入该小区建筑成本或未分摊入该小区房屋销售价格的证明目的不能达到。而根据银川市规划管理局于2007年5月21日批准的《佳龙苑规划总平面图》，佳龙苑小区自行车停车设计建筑面积807平方米（包括144户住宅需自行车停车面积519平方米，80户公寓需自行车停车面积288平方米），该小区地下自行车库实际建筑面积515.96平方米，二原告认可该小区地上自行车棚实际建筑面积300余平方米，故即使按照二原告的陈述，佳龙苑小区自行车停车实建面积（地上自行车棚与地下自行车库合计面积）与该小区自行车停车设计面积方能达到基本一致。银川市城市规划设计研究院有限公司于2015年6月17日出具的《证明》可以证实佳龙苑小区地下自行车库为该小区配套的非机动车配套设施，结合《银川市物业管理条例》第三十一条第（一）款“物业管理区域内的物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房归全体业主所有”及第六十五条第二款“共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等”之规定，可以认定佳龙苑小区地下自行车库属于该小区业主物业共用设施，归该小区全体业主所有。宁夏伦泰房地产公司与佳龙苑小区业主签订的《商品房买卖合同》中加盖的印章内容既不符合《佳龙苑规划总平面图》关于该小区自行车停车设计面积要求，也违反了《物业管理条例》（国务院令第379号）第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”之规定，应认定为无效。综上，二原告要求被告停止侵权、排除妨害，返还位于银川市兴庆区佳龙苑小区地下自行车库（建筑面积515.96㎡）并支付自2014年6月1日起的使用费的诉请不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：驳回原告吴加伦、瞿康成的诉讼请求。案件受理费793元，由原告吴加伦、瞿康成负担。
本院二审期间，上诉人提交证据1、《征询函》、《银川市物价局回函》（2016年10月24日由银川市物价局出具，均系复印件）；证据2、《宁夏伦泰房地产开发有限公司佳龙苑项目土地增值税清算资料一览表》各一份，欲证明涉案地下自行车库的面积没有分摊到小区各业主购买面积之中，其建设成本并未计入小区房屋销售价格及公摊。被上诉人质证称，对证据1的真实性认可，但与本案无关，对证明目的不予认可；对证据2的真实性无法确认，关联性和证明目的均不认可。被上诉人未提交证据。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是涉案佳龙苑小区地下自行车库的所有权归属问题及适用法律问题。关于佳龙苑小区地下自行车库所有权归属问题。根据银川市规划管理局于2007年5月21日批准的《佳龙苑规划总平面图》，佳龙苑小区自行车停车设计建筑面积807平方米，该小区地下自行车库实际建筑面积515.96平方米,地上自行车棚实际建筑面积300平方米左右。银川市城市规划设计研究院有限公司于2015年6月17日出具的《证明》佳龙苑小区地下自行车库为该小区配套的非机动车配套设施。《银川市物业管理条例》第三十一条“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：（一）物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房”及第六十五条第二款“共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等”之规定，故一审法院对上诉人提交的银川市房地产测绘中心于2016年1月25日出具的《关于银川市兴庆区佳龙苑小区1-5号房产测绘报告面积成果说明》，仅能证明测绘中心于2008年11月11日出具的《测量报告书》中的地下自行车库等均未公摊于住宅楼且独立计算，并不能证实佳龙苑小区地下自行车库建设费用未纳入该小区建筑成本或未分摊入该小区房屋销售价格中的认定并无错误。上诉人二审提交的证据，被上诉人不认可其证明目的，也达不到证明涉案争议地下自行车库归属的证据效力，应不予采信。故一审认定佳龙苑小区地下自行车库属于该小区业主物业共用设施，归该小区全体业主所有正确。宁夏伦泰房地产公司与佳龙苑小区业主签订的《商品房买卖合同》中已明确约定“属买受人所共有的公共设施、设备包括物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚），该公司又以加盖内容的方式约定地下自行车库产权归出卖人所有，一审法院依法认定宁夏伦泰房地产公司约定的地下自行车库产权归出卖人所有为无效约定并无错误。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费793元，由上诉人吴加伦、瞿康成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 袁 萍
附：与本案相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。