广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初11262号
原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司，经营场所：广东省东莞市。
负责人彭英。
委托代理人张昭，男，1980年11月4日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，该公司员工。
委托代理人刘娟，女，1985年8月30日出生，汉族，身份证住址：湖北省公安县，该公司员工。
被告伍志军，男，1980年8月8日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，
被告彭年香，女，1980年2月26日出生，汉族，身份证住址：江西省吉安市吉安县，
原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司诉被告伍志军、彭年香物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司的委托代理人张昭、被告伍志军、彭年香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司诉称，两被告系东莞市常平镇麦元村卓越蔚蓝城邦56栋商铺1024号房屋的业主，应向原告归还缴纳2014年7月至2017年7月期间物业管理费及滞纳金总计24765.84元，欠费期间，原告向被告多次催要，但被告多次拒交，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还物业管理费20352.5元及滞纳金3684.3元；2、本案诉讼费由被告承担。后原告当庭变更诉讼请求，请求判令：1、被告向原告返还2014年7月至2017年2月物业管理费46520元及滞纳金10139.91元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告伍志军、彭年香辩称，被告在2017年2月收楼，收楼前的物业管理费不应由被告承担，当时因为案涉房屋存在质量问题未收楼，曾与原告进行了沟通，2017年2月的管理费已经缴清。
经审理查明，原告原名称为深圳市卓越物业管理有限公司东莞常平分公司，后于2016年8月16日变更为现名称。原告为具有一级物业管理资质的物业服务企业，两被告为位于东莞市常平镇××城××商铺1024的权属人，根据原告提供的《不动产（房产）登记信息查询结果》显示上述房屋的建筑面积为290.75平方米。
原告与两被告于2014年3月28日签订一份《蔚蓝城邦（五期）前期物业服务协议》，约定委托原告提供前期物业管理服务，业主应于每月12日前缴纳当月物业管理费，物业服务费按建筑面积收取，其中高层洋房按2.3元/月/平方米计算，商业物业按5元/月/平方米计算；业主收到发展商发出的书面入伙通知并在通知明示期限内办理完结相应入伙手续即为入住，从入住次日起计收物业管理费，若无正当理由逾期尚未办妥入伙手续，将视为入住并从发展商发出《房屋入伙通知单》中明确规定的收费之日起计收物业管理费；如违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费的，原告可要求补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收滞纳金。
原、被告确认案涉房屋建筑面积为290.75平方米，每月物业管理费为1453.75元，2014年7月至2017年1月期间的物业管理费尚未缴交。原告主张被告拖欠2014年7月至2017年1月期间物业管理费未缴交，经原告多次催收仍未缴纳；因被告未能按期于每月12日前缴纳上述物业管理费，应自逾期之日起按每日万分之五的标准支付原告滞纳金至实际清偿之日止；主张案涉小区并未成立业主委员会，两被告于2014年12月1日验收了案涉房屋，但于2017年1月13日才办理收楼手续。根据原告提供的入伙资料确认表及领取钥匙（智能卡）签收表显示两被告办理上述手续的时间为2017年1月13日。
两被告则主张2014年11月经开发商通知收楼，两被告于2014年12月1日去验收发现墙面漏水，裂缝很大，要求开发商进行整改，但开发商同意整改但一直没有回应，两被告于2017年1月13日重新查看案涉房屋，并未再发现水迹，于当天同意收楼并办理入伙手续，并经原告同意自2017年2月1日开始缴纳物业管理费。对于上述主张，被告提供一份《遗留项目整改记录表》予以证明，该表显示两被告于2014年12月1日进行验收反映整改内容为：一楼大厅墙面裂缝，二楼天花渗水；完成整改时间为2017年1月13日。原告对该表的真实性予以确认，但可证明两被告于2014年12月1日验收。
2017年8月15日，原告以被告拖欠物业管理费为由向本院提起本案诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告提供的《蔚蓝城邦（五期）前期物业服务协议》、入伙资料确认表、领取钥匙（智能卡）签收表、《不动产（房产）登记信息查询结果》、催缴短信、邮件详情单、商品房买卖合同、两被告提供的收据、《遗留项目整改记录表》及本案庭审笔录附案证实。
本院认为，本案中，原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，原、被告签订了《蔚蓝城邦（五期）前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，其内容也没有违反法律的强制性规定或禁止性规定。因此，原、被告签订的《蔚蓝城邦（五期）前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，对原、被告均具有约束力。两被告作为东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦57栋2单元306房屋的业主，应当按照《蔚蓝城邦（五期）前期物业服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费。
原告主张涉案房屋自2014年12月1日交付两被告验收，但根据被告提供的《遗留项目整改记录表》显示两被告于2014年12月1日进行验收反映整改内容为：一楼大厅墙面裂缝，二楼天花渗水；完成整改时间为2017年1月13日，且原告提供的入伙资料确认表及领取钥匙（智能卡）签收表显示两被告办理上述手续的时间为2017年1月13日，两被告延迟办理入伙手续具有正当的理由。根据《物业服务收费管理办法》第十六条关于“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，原告主张被告2014年7月至2016年12月期间的物业管理费，缺乏依据，被告应自办理入住次日即2017年1月14日起向原告缴纳物业管理费，被告主张原告同意其自2017年2月起缴纳物业管理费，并未提供任何证据予以证明，故两被告应向原告支付2017年1月14日至2017年1月31日期间的物业管理费，核算为1453.75元÷31天×18天=844.11元。至于原告主张的滞纳金，因原、被告对收楼时间以及物业管理费计费时间存在争议，两被告并不存在拖欠物业管理费的故意，因此原告诉请的滞纳金，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业服务收费管理办法》第十六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：
一、被告伍志军、彭年香应于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司2017年1月14日至2017年1月31日期间的物业管理费人民币844.11元；
二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费608元，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司已预交，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司东莞常平分公司负担598元，由被告伍志军、彭年香共同负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黎杰安
二〇一七年十月二十七日
书记员 王柳垚
邱莉婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《物业服务收费管理办法》
第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。