北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0101民初5599号原告上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司。法定代表人王彬，总经理。委托代理人孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人樊秀春，北京市盈科律师事务所律师实习律师。被告北京鸿丰投资股份有限公司，住所地本市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦17层17A1单元。法定代表人ＸＸ，职务不详。被告北京宏元达投资发展有限公司，住所地本市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦17层17A2室。法定代表人柳向阳，职务不详。原告上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司（以下简称新保利物业分公司）诉被告北京鸿丰投资股份有限公司（以下简称鸿丰公司）、北京宏元达投资发展有限公司（以下简称宏元达公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法于2016年7月2日以公告方式向被告鸿丰公司、宏元达公司送达起诉状副本及开庭传票，现公告期届满。本案依法适用普通程序，由审判员张提担任审判长，与审判员范欠歌、人民陪审员刘春英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孟晓娟、樊秀春参加了诉讼，被告鸿丰公司、宏元达公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司诉称：2006年11月9日，被告鸿丰公司与北京新保利大厦房地产开发有限公司签订编号为×××的《北京市商品房预售合同》，被告鸿丰公司购买了位于本市东城区×××大街×××号房屋。上述房屋交付被告鸿丰公司后，一直由北京宏元达投资发展有限公司使用，并由北京宏远达投资发展有限公司支付物业服务费。但被告鸿丰公司自2013年12月1日起拖欠物业服务及相关费用。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告鸿丰公司向原告支付位于本市东城区×××大街×××号房屋自2013年12月1日至2016年2月28日期间共计27个月的物业服务费679023元和能源费4207元，并以上述欠费总额即683230元的10%向原告支付逾期支付上述费用的违约金共计68323元；2、被告宏元达公司对上述义务承担连带责任。案件受理费及公告费由二被告承担。被告北京鸿丰投资股份有限公司、北京宏元达投资发展有限公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩意见。经审理查明：2012年12月，北京新保利大厦房地产开发有限公司（甲方）与上海保利物业酒店管理集团有限公司（乙方）签订《物业管理服务委托合同》。该合同约定，甲方将×××大厦委托乙方实行物业管理。第六条，乙方为本项目设立的项目分支机构名称仅限于本项目使用。第九条，本合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。在管理期限届满前六个月，经甲、乙双方同意，可以按照议定的条件谈判。管理期限届满前三个月必须决定是否续约。第十条，经甲、乙双方同意，物业管理服务费价格按照本物业建筑面积收取，写字楼为每月每建筑平方米30元，商业区每月每建筑平方米30-40元。乙方负责向业主或租户按月收取。因甲方行为导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿。乙方提供的物业服务达不到合同约定的或乙方管理人员未取得相应资质的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方承担甲方相应的经济损失等。2016年3月1日，北京新保利大厦房地产开发有限公司与上海保利物业酒店管理集团有限公司重新签订《物业管理服务委托合同》。该合同第九条，本合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日止。第十条，经甲、乙双方同意，物业管理服务价格按照本物业建筑面积收取，写字楼为每月每建筑平方米30元，商业区为每月每建筑平方米30-40元。库房区甲方在签署租赁协议时应注明物业管理费和能源费的收取标准。甲方如需要调整物业费收取标准，需征得乙方同意，乙方负责向业主或租户按月收取。在履行本合同期间，甲乙双方任何一方严重违约或者有其他违约行为致使不能实现管理目标，在接到对方书面通知十五日内仍未达到改善或按本合同的履行，守约方可以给予违约方一个月时间终止本合同，并有权要求违约方赔偿直接经济损失等。2006年11月9日，被告鸿丰公司与北京新保利大厦房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，被告鸿丰公司购买北京新保利大厦房地产开发有限公司开发的位于本市东城区×××大街×××号（以下简称涉诉房屋），预测建筑面积829.65平方米。总价款为人民币25023903元。出卖人应于2006年12月1日前向买受人交付该商品房。出卖人应于2007年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。出卖人依法选聘的物业管理企业为上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务费价格为每月每建筑平方米30元，价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费以及附件7第三条物业管理费支出构成中所列其他项目。物业服务内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约等内容。上述《北京市商品房预售合同》的附件7物业服务。第一条，出卖人选聘的物业管理企业为上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司。第三条物业管理费每月每建筑平方米30元。电费、冷水费、热水费、燃气费按照政府收费标准收取。第四条业主临时公约，本物业区域内全体业主共同遵守临时公约。临时公约第七章违约责任中第三十七条，业主或物业使用人未按照本公约和物业管理服务需要的相关协议的约定按时足额交纳物业服务费等相关费用的，物业管理企业可按每日加收应交物业费等相关费用的千分之三的滞纳金等。2007年11月16日，被告鸿丰公司与北京新保利大厦房地产开发有限公司签订《面积差异合同结算等处理协议》。该协议约定涉诉房屋的实测面积为838.30平方米。2013年9月2日，北京新保利大厦房地产开发有限公司、上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司北京新保利大厦分公、上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司联合向业主发《通知函》。内容为北京新保利大厦房地产开发有限公司决定将原物业公司上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司变更为上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司，该项变更自2013年9月1日正式生效。届时，新保利大厦的物业经营管理业务将由现物业公司承担，物业公司所有对内及对外文件、资料、开具发票、账号、税号等全部使用新公司名称及信息。现物业公司郑重承诺：原物业公司与各位客户签订的有关新保利大厦的物业管理服务合同项下的各项权利义务及债权债务改由现物业公司继承，原物业公司对于新保利大厦各位客户的业务关系和做出的服务保证由现物业公司维持不变，原物业公司实际管理团队移植到现物业公司保持不变等。被告宏元达公司向上海保利第一太平戴维斯物业管理有限公司北京新保利大厦分公司和上海保利物业酒店管理集团有限公司北京新保利大厦分公司交纳物业服务费至2013年11月底。2016年3月10日，上海保利物业酒店管理集团有限公司出具《确认函》，称原告是上海保利物业酒店管理集团有限公司设立的分支机构，有权以自身名义对新保利大厦项目提供物业管理服务。原告在提供物业管理服务以及追讨拖欠物业费等相关费用的过程中，有权以身份的名义向拖欠物业费及其他相关费用的业主或房屋实际使用人主张权利，可以采取的措施包括但不限于：发送物业费催缴函、律师函以及自己的名义提起诉讼等具体措施。庭审中，原告称，涉诉房屋自2013年12月起处于空置状态，日常无人办公司，每月有人来一趟；被告鸿丰公司购买了本市东城区×××大街×××号两套房屋，两套房屋使用一套能源费计费表，所以原告主张的能源费是该两套的房屋的能源费用；因被告宏元达公司是涉诉房屋的实际使用人，故要求其承担连带责任；被告鸿丰公司签订的《北京市商品房预售合同》附件七中业主临时公约第七章第27条约定，业主或物业使用人未按照本公约或物业管理服务需要的相关协议的约定按时足额交纳物业服务费等相关费用，物业管理企业可按每日加收应交物业费等相关费用的千分之三的滞纳金，原告按照该标准计算出来的违约金过高，故在本案中按照欠费总额的10%主张违约金。上述事实，有《北京市商品房预售合同》，《物业管理服务委托合同》，《面积差异合同结算等处理协议》，通知，银行进账单，当事人当庭陈述等在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案鸿丰公司、宏元达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。物业服务企业与建设单位订立的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据本案已查明事实，被告鸿丰公司系涉诉房屋的业主。《物业管理服务委托合同》不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，对被告具有约束力。原告依约为被告鸿丰公司提供了物业管理服务，被告鸿丰公司应依约交纳物业服务费。现被告鸿丰公司未向原告交纳2013年12月1日至2016年2月28日期间的物业服务费，违反了合同约定。据此，原告要求被告鸿丰公司支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张能源费的诉讼请求，因被告鸿丰公司购买了本市东城区×××大街×××号两套房屋，两套房屋使用一套能源费计费表，两套房屋的能源费无法分割，原告在本案一并主张两套房屋的能源费并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告鸿丰公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，因《物业管理服务委托合同》未约定业主逾期付款的违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告宏元达公司与被告鸿丰公司承担连带责任的诉讼请求，因被告宏元达公司并非业主，与原告亦无物业服务合同关系，且原告当庭亦认可诉争房屋自2013年11月底处于空置状态，被告宏元达公司自2013年11月底未使用涉诉房屋，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告北京鸿丰投资股份有限公司于本判决生效后十五日内给付原告上海保利酒店物业集团有限公司北京新保利大厦分公司位于本市东城区×××大街×××号的自二○一三年十二月一日至二○一六年二月二十八日的物业管理费六十七万九千零二十三元、能源费四千二百零七元，以上共计六十八万三千二百三十元整；二、驳回原告上海保利酒店物业集团有限公司北京新保利大厦分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11316元及公告费300元，由被告北京鸿丰投资股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提审 判 员  范欠歌人民陪审员  刘春英二〇一六年十月二十七日书 记 员  武景格