黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民初字第771号
原告孟祥鑫，住哈尔滨市平房区。
委托代理人王志连（系原告孟祥鑫之父），住哈尔滨市平房区。
委托代理人姜琳，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地哈尔滨经开区。
法定代表人罗殷波，该公司董事长。
委托代理人金枫，黑龙江同长律师事务所律师。
原告孟祥鑫与被告哈尔滨合力投资控股有限公司（以下简称合力公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告孟祥鑫于2015年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理此案。原告孟祥鑫及其委托代理人姜琳，被告合力公司委托代理人金枫到庭参加诉讼，本案依法审理，现已审理终结。
原告孟祥鑫诉称：2010年10月22日，孟祥鑫与哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司（合力公司更名前名称）签订《哈南工业新城核心区居民房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称协议书），孟祥鑫的平房被拆迁，由合力公司给予安置，安置房价款为171656.8元（2030×84.56）。双方约定新房入户时间为自签订正式协议之日起18个月内，约定如逾期交房，需每日按安置房价款的万分之三承担违约责任。事实上，合力公司未按期交房，交房日期为2014年2月8日。孟祥鑫向合力公司主张违约金，但合力公司拒付。现诉请：1、要求合力公司给付逾期安置楼房的违约金35327元；2、诉讼费由合力公司承担。
被告合力公司辩称：合力公司不同意给付孟祥鑫违约金35327元，其已按合同约定给付孟祥鑫违约金共计5236.15元，已汇入孟祥鑫工商银行账户，请求法院依法驳回孟祥鑫的诉讼请求。
原告孟祥鑫为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、协议书（复印件，与原件核对无异）。意在证明：孟祥鑫与合力公司于2010年10月22日达成拆迁安置协议，合力公司同意置换给孟祥鑫多层住宅84.56平米，另孟祥鑫按综合成本价每平米2030元购买35.44平米，双方约定，入户时间为自签订正式协议之日起18个月内；如合力公司方未按约定交付房，自本拆迁协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向孟祥鑫给付预购安置房价款万分之三的违约金，合同继续履行等。
经庭审质证，合力公司对证据一的真实性无异议，对证明的问题有异议，根据协议第三条第4款，乙方（孟祥鑫）应缴纳24934.03元，以及协议的第四条第1款的约定按日向乙方（孟祥鑫）预购安置房款的万分之三支付违约金，由此可说明双方在合同中已经对购房款的基本价格做了明确的约定，合力公司也是按该约定24934.03元为基数折算逾期进户的天数计算并支付违约金，违约金为5236.15元，而非孟祥鑫诉请。
证据二、收据（复印件，与原件核对无异）。意在证明：孟祥鑫交纳的物业费的时间为2014年2月8日，即进户时间，合力公司交房时间超过协议约定的时间。
经庭审质证，合力公司对证据二的真实性无异议，对证明的问题及关联性有异议，合力公司并不否认逾期进户的事实，只是认为孟祥鑫对违约金的核算方法及基数有异议，因此逾期进户的证据与本案争议的焦点没有关联性。
证据三、公开选房确认单及工商银行存款凭条（复印件，与原件核对无异）。意在证明：孟祥鑫选房的序号为889号，其置换的两处房屋建筑面积均为70.19平方米，位置在秀水嘉园一期17号楼403室内及18号楼1单元401室。
经庭审质证，合力公司对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，该差价款与孟祥鑫主张违约金请求无关联性。
证据四、银行流水、哈平政发2010第7号文件（复印件）。意在证明：合力公司给付孟祥鑫的仅是孟祥鑫购买房部分的违约金及按政府文件给付的临迁补助费，但未给置换房那部分的违约金，同时证明合力公司违约天数为700天。
经庭审质证，合力公司对证据四的真实性无异议，逾期交房的违约天数为700天无异议，对核算违约金的基数和方法有异议，应按照合同约定的预购安置房价款计算，而非整个房价进行计算。
本院认证意见：证据一、证据三及证据四来源合法，内容真实，与本案有关联性，且合力公司无异议，本院对上述证据予以确认并采信。证据三来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认，但与本案无关联性，对其证明内容本院不予采信。
被告合力公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、情况说明、记账凭证、项目资金支付审批单、中国工商银行代理业务数据接收凭证（二张）、哈南工业新城核心区平新镇新华村（一期）回迁安置违约金明细表（该组证据为复印件，与原件核对无异）。意在证明：合力公司按合同约定，以24934.04元为基数，违约天数700天，按照约定日万之分三的违约已给付违约金5236.15元（24934.04×700×3／10000）。
经庭审质证，孟祥鑫对哈南工业新城核心区平新镇新华村（一期）回迁安置违约金明细表真实性无异议，对证明的问题有异议，孟祥鑫已收到合力公司给付的违约金5236.15元，但未收到足额的违约金，不足部分还应当支付；对记账凭证、项目资金支付审批单、中国工商银行代理业务数据接收凭证真实性无异议，对证明的问题均有异议，不能证明合力公司的待证事实；对情况说明真实性及证明的问题均有异议，情况说明系合力公司的自述，不能作为证据使用。
证据二、预准变更通知书（复印件）。意在证明：2011年6月22日原“哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司”变更为“哈尔滨合力投资控股有限公司”。
经庭审质证，孟祥鑫对证据二无异议。
证据三、哈南工业新城核心区城乡一体化工作领导小组办公室专题会议纪要（2014第1号）及哈南工业新城核心区乡屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂时规定（来源于哈南工业新城核心区城乡一体化工作领导小组档案室）。意在证明：哈南工业新城核心区城乡一体化工作领导小组办公室对预购安置房价款的含义做出解释，即依据哈南工业新城核心区村屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂行规定中的第一条违约金的核算基数一是协议里应得补偿中扣抵购房款部分；二是预交购房款部分。以上解释为如在合同中应交纳购房款少于应得补偿费，应交纳购房款全额抵扣应得补偿费。如在合同中应交纳购房款多于应得补偿费，用应得补偿费预交纳部分购房款，其意思为在签订拆迁协议时孟祥鑫已交纳的购房款即为预购安置房价款。
经庭审质证，孟祥鑫对对证据对证据三中会议纪要的真实性及证明问题均有异议。1、该证据系复印件，不能作为证据采信。2、会议纪要不具有法律效力。（1）、会议纪要是根据会议记录和会议文件以及其他有关材料加工整理而成，反映会议基本情况和精神的纪实性公文，主要具有综合性、指导性、备考性等特点。（2）、会议纪要是一种会议记录，无法上升到法律、法规、规章的高度，不是规范性文件，其效力远远低于法律、法规、规章。（3）、会议纪要会议纪要只具有行政指导性质，不具有强制力，只具有指导意义，本身并不对外发生法律效力。3、该证据形成时间是孟祥鑫与合力公司签订合同的4年之后，也是在孟祥鑫进户之后，对孟祥鑫不产生任何法律效力。4、该证据形式不符合会议纪要的正规形式。做为会议纪要，是政府部门的保密材料，不存在下发问题，而本纪要却在结尾处落款2014年3月20日印发，要印发给各部门，足见是一份虚假的会议纪要。5、“会议纪要”明确写明：原则通过，但是否最后通过，没有正式说明，因此，不能证明“哈南工来新城核心区村屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂行规定”正式下发实施。6、该证据是本案的案外人，第三方单独虚假制定的。是第三方单方制定文件，用于制约孟祥鑫与合力公司之间的合同，第三方单方变更孟祥鑫与合力公司之间的合同内容，对孟祥鑫与合力公司的合同进行对孟祥鑫不利的解释，此证据是不产生任何法律效力的，是无稽之谈，该证据是第三方偏袒合力公司的虚假证据。
对“哈南工来新城核心区村屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂行规定”的真实性及证明问题均有异议。1、没有制定部门、下发部门，接收部门，没有文件号，没有规定暂时使用的具体时间段，没有下发的具体时间，没有存档的具体部门及时间。2、该证据形成时间是孟祥鑫与合力公司签订合同的4年之后，也是在孟祥鑫进户之后，对孟祥鑫不产生任何法律效力。3、没有说明是根据哪份：“哈南工业新城核心区民居房屋拆迁安置补偿协议书”制定本规定，“哈南工业新城核心区民居房屋拆迁安置补偿协议书”有上千个，是根据哪个制定？没有明确，是否包括孟祥鑫的那份：“哈南工业新城核心区民居房屋拆迁安置补偿协议书”没有明确。4、孟祥鑫与合力公司之间的拆迁安置补偿协议是合法有效的，受法律保护，双方均是法定意义的诉讼主体，均独立，不受第三方的制约。而该证据是第三方单独所立的制约孟祥鑫与合力公司之间的合同，第三方单方变更孟祥鑫与合力公司之间的合同内容，对孟祥鑫与合力公司的合同进行对孟祥鑫不利和解释是不产生任何法律效力的，是无稽之谈，该行为是侵犯孟祥鑫合法利益的作法，第三方偏袒合力公司出此证据，孟祥鑫深表质疑。5、本规定没有规定，违约金核算基数是以交款购房为基数，合力公司不能对违约金核算基数单方做最小化核算基数的解释。6、关于违约金的核算基数，第三方无权对孟祥鑫与合力公司之间的协议进行解释。
证据四、证明。意在证明：哈南工业新城核心区城乡一体化工作领导小组办公室专题会议纪要（2014第1号）及哈南工业新城核心区乡屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂时规定两文件出台后在哈尔滨市平房区政府备案。
经庭审质证，孟祥鑫对对证据四真实性及证明问题均有异议。1、该证据没有说明“会议纪要”备案，没有说明“哈南工来新城核心区村屯拆迁改造居民回迁安置违约金核算暂行规定”何时备案、何时颁发、何时实施，故不能证明合力公司的任何主张；2、第三方对孟祥鑫与合力公司的受法律保护的合同进行制约及变更、解释，是不产生任何法律效力的；3、会议纪要是不产生法律效力及强制力的，不具有法律效力，不应采信；4、该证据能证明，所谓的会议纪要时间为2014年，晚于孟祥鑫与合力公司之间拆迁协议4年，对孟祥鑫不产生任何法律效力。
本院认证意见为：证据一及证据二来源合法，内容真实，与本案有关联性，能证实合力公司按协议约定，已支付孟祥鑫逾期进户违约金，本院对上述证据予以确认并采信。证据三及证据四来源合法，但系第三方出具的证据，不能对抗孟祥鑫及合力公司自愿签署的协议，本院对证据三及证据四不予采信。
经本院审理查明：2010年10月22日，孟祥鑫与哈尔滨开发区合力基础设施发展有限公司（合力公司更名前名称）签订协议，协议主要包含如下内容：一、关于补偿款。孟祥鑫原有的房屋、地上附着物、地下构筑物及附属设施等均被折算补偿款，补偿款数额为18169.23元，另外，合力公司给付孟祥鑫搬家补助费、临迁补助费等补助奖励费6764.8元，以上两项费用的总和（24934.03元）为孟祥鑫应得补偿款。二、关于原房屋置换的面积。协议第一条第（二）款约定，合力公司置换给孟祥鑫二套分别为60平方米多层住宅，其中原有房屋、地上附着物、地下构筑物及附属设施等置换84.56平方米，孟祥鑫以2030元／平方米的价格自行购买35.44平方米。三、关于违约金。协议第三条第一款第3项约定，入户时间为自签订正式协议之日起18各月内；协议第四条第一款第1（1）项约定，未按约定交付安置住房，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向孟祥鑫预购安置房价款万分之三的违约金，合同继续履行。安置房屋于2014年2月8日正式交付孟祥鑫使用，逾期交房700天，合力公司支付孟祥鑫违约金5326.15元（24934.03×700×3／10000）。
审理中，双方对逾期交房700天、按日万分之三的标准计算违约金及合力公司已支付5236.15元违约金均无异议，本院对上述事实予以确认。
本案争议的焦点为：违约金的核算基数。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孟祥鑫与合力公司签订的协议明确约定甲方（合力公司）违约责任，即“未按约定交付安置住房，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方预购安置房价款万分之三的违约金，合同继续履行”，违约金的计算基数为预购安置房价款，即违约金的计算以“预购”为准。双方协议是基于原有房屋拆迁安置而签订，房款不是以2030元／平方米计算，孟祥鑫主张按2030元／平方米×84.56平方米作为计算违约金基数没有事实依据及法律依据，本院不予支持。孟祥鑫与合力公司签订的协议确定其安置房屋面积两套分别为60平方米，共计120平方米，其中84.56平方米系孟祥鑫原有房屋、地上附着物、地下构筑物及附属设施置换，另外35.44平方米系其以2030元／平方米另行购买（需另行交纳购房款为2030×35.44=71943.20），因协议中已约定该款项以其应得补偿款抵扣交纳，其应得补偿款为24934.03元，故已交纳预购房价款（抵扣款项）为24934.03元，余款47009.16元（2030×35.44-24934.03）签订协议时尚未交纳，综上，可确定进户前孟祥鑫实际已交纳预购房价款为24934.03元，合力公司以该款项作为计算违约金的基数符合双方协议的约定，其抗辩主张成立，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告孟祥鑫全部诉讼请求。
案件受理费683元（原告孟祥鑫已预交），由原告孟祥鑫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘恩君
代理审判员 沈大为
代理审判员 蒋丹凤
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 李 丹