北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初4335号
原告(反诉被告)北京市东旭佳业物业管理有限责任公司，住所地本市东城区东直门内大街10号楼4层，组织机构代码证80123277-6。
法定代表人王文，董事长。
委托代理人吴新英，女，1972年6月10日出生，该公司职员。
委托代理人赵尚国，男，1983年5月18日出生，该公司职员。
被告（反诉原告）马立彬，男，1971年6月7日出生。
原告（反诉被告）北京市东旭佳业物业管理有限责任公司（以下简称“东旭物业公司”）与被告（反诉原告）马立彬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理。依法组成合议庭，适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）东旭物业公司的委托代理人吴新英、赵尚国及被告（反诉原告）马立彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东旭佳业物业公司诉称：被告是本市东城区北门仓胡同××室的产权人，该房屋建筑面积为81.31平方米。2003年3月15日，原、被告双方签订了《海运仓小区物业管理公约》及《海运仓小区前期物业管理服务协议》。协议明确约定，被告有按时交纳物业管理服务相关费用的义务，但被告却在无任何正当理由的情况下拖欠原告自2004年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务相关费用，被告的行为严重违反了双方之间约定的相关条款，属于严重违约行为。故原告起诉要求法院判令被告1、支付所欠费用共计人民币7554.05元（具体包括物业费、安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费、代收避雷装置检测费等）；2、支付违约金人民币755元；3、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）马立彬辩称:原告所述不实。被告自2003年3月15日入住诉争房屋以来，每年都会多次被房屋漏雨问题所困扰，每年都多次找原告进行维修，原告存有维修记录可以证明此事，原告的维修没有效果，敷衍了事，维修工人还趁机偷盗被告家的物品。原告在物业服务过程中存在瑕疵，2015年，被告在小区内曾经丢失过电动自行车，物业监控录像清晰显示被盗情形；被告的汽车多次在小区内被划伤，被告多次找原告交涉，未果；原告的保安常年在小区门口收取停车费，不务正业。原告向被告主张安全防范设施设备日常运行维护费、消防设施设备日常运行维护费、代收垃圾清运费、代收垃圾处理费、代收避雷装置检测费等费用，没有合同依据，被告不同意交纳。同时，原告的诉讼请求，已经超过诉讼时效期间，被告不同意原告的诉讼请求。现被告提出反诉，要求原告彻底维修诉争房屋，恢复室内天花板、墙壁、地面的原貌，恢复室外露台原貌；赔偿被告误工费等经济损失76300元；要求原告公布非法所得，向小区业主公示，并补偿小区业主；诉讼费由原告承担。
针对被告（反诉原告）马立彬的反诉，原告（反诉被告）东旭佳业物业公司辩称：被告的住房如果从入住时就出现漏雨的情形，被告应找诉争房屋的开发商解决，该情形属于房屋质量问题，不是原告的职责，原告只能对公共部位进行小修。被告要求原告进行赔偿没有依据，原告已经尽到相关管理职责。在每年的3月都会在小区的公共区域公布物业的年度收支报告，原告不存在非法所得问题。故原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明：原告为被告居住小区发展商北京市东城区住宅发展中心（案外人，以下简称东城住宅中心）选定的物业公司。被告系本市东城区北门仓胡同××室的产权人，该房建筑面积为81.31平方米。2003年3月15日，原、被告及东城住宅中心三方签订《海运仓小区物业管理公约》。三方约定，在物业管理委员会成立之前，发展商选定原告为被告居住小区物业管理公司；住宅物业管理服务费为0.50元/月/建筑平方米，按年交纳；上述费用包括小区公共区域的保洁、保安、小区绿地维护、化粪池清掏、房屋及小区共用部分和设施设备的小修、小区的日常管理；生活垃圾清运费30元/户/年，每年6月30日前交纳当年费用；按年交纳的费用，由业主入住时交清费用，次年费用在本年度期满前交纳；上述收费标准依本市新的规定进行调整等。被告在上述公约尾页的《承诺书》上签署姓名，该承诺书载“我已详细阅读经北京市居住小区管理办公室核准的《海运仓小区物业管理公约》，……同意遵守本公约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《海运仓小区前期物业管理服务协议》，双方约定，乙方第一次交费日期当日为次年度应当交费起始日期，自起始日期起15日内；住宅物业服务费为按建筑面积每月每平方米0.50元；受有关部门委托，甲方可提供水、电、燃煤气、电信、有线电视费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。上述合同签订之日，被告交纳了当年的物业管理费及生活垃圾清运费，被告办理了入住手续。
诉讼中，原告称北京市发展和改革委员会发布的文件“京发改[2005]2662号”称，自2005年12月起，国家将物业服务收费基准价调整为0.55元/建筑面积平方米/月，并对电梯费、水泵费等进行了调整。现原告按照0.51元/建筑面积平方米/月的标准计收被告应交的物业费，其他费用按照规定收缴。另称，按照双方《海运仓小区前期物业管理服务协议》上约定的违约金标准计算，被告应支付的违约金数额过高，故以被告应交费用10%的标准收取违约金。
诉讼中，被告表示诉争房屋常年漏雨，原告每年的维修没有解决根本问题，要求原告予以彻底维修。对此，原告不予同意，认为原告作为物业企业可以对被告的房屋进行小修，无法对被告的住房进行大修，并认为其房屋漏雨属于房屋质量问题，应找开发商解决。被告表示为理清责任，申请对漏雨问题是否属于房屋质量问题进行鉴定。本院委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。鉴定中，因被告没有交纳鉴定费，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心对被告的申请予以退回，终止鉴定。庭审中，被告表示原告的起诉已经超过诉讼时效期间，并对原告的收费标准不予认可。对此，原告表示关于物业费的收取问题，其长年在小区的公共部位张贴收费通知，并提供生效的民事判决书予以佐证。被告亦称原告公司的保安常年在小区门口充当停车收费员，收取停车费，没有尽到保安应尽的职责。
上述事实，有《海运仓小区物业管理公约》，《海运仓小区前期物业管理服务协议》，《入住通知单》，缴费通知，民事判决书，照片及原、被告的当庭陈述等在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明事实，原、被告所签《海运仓小区物业管理公约》、《海运仓小区前期物业管理服务协议》系各方真实的意思表示，合同合法有效。现原告依约履行了物业管理责任，被告在接受有关服务后，应当按照约定如期交纳相关费用，且在国家对有关费用进行调整后，按照新的标准执行，否则应承担违约责任。故原告所请，理由充分，本院予以支持。关于被告所持原告的起诉已经超过诉讼时效期间的抗辩意见，根据原告提供的生效裁判文书的认定，原告在物业服务期间未明显怠于行使收取物业费的权利，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采信。但应指出，被告在答辩过程中所述理由，系本案成讼原因，且原告的物业服务确存在需改进之处，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告对其所有的房屋进行彻底维修，恢复室内天花板、墙壁、地面的原貌，恢复室外露台原貌的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿被告误工费等经济损失76300元及要求原告公布非法所得，向小区业主公示，并补偿小区业主的反诉请求，依据不足，本院亦不予支持。应指出，原告应在今后的物业服务工作中，加强管理，增强服务意识，提高服务质量，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告马立彬于本判决生效后十日内向原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司支付二○○四年一月一日至二○一五年十二月三十一日的物业费等相关费用共计人民币七千五百五十四元零角五分（含物业费五千八百二十九元九角三分、代收垃圾清运费三百五十二元五角、安全防范设施设备日常运行维护费四百八十七元八角六分、消防设施设备日常运行维护费四百八十七元八角六分、代收垃圾处理费三百六十元、代收避雷装置检测费三十五元九角）；
二、驳回原告北京市东旭佳业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告马立彬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告马立彬负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费985元，由被告马立彬负担（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
代理审判员
张兴祝
人民陪审员
王锡联
二〇一六年十二月六日
书 记 员 蒋彤彤