黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民一初字第624号
原告张光明，住安达市。
委托代理人王继东，住安达市。
被告黑龙江亿德房地产开发有限公司。
法定代表人刘方君，职务经理。
委托代理人张国福，住安达市。
委托代理人刘铁峰，住大庆市。
第三人李洪武，住安达市。
原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司、第三人李洪武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日、3月7日、3月29日公开开庭进行审理。被告张光明及其委托代理人王继东、被告黑龙江亿德房地产开发有限公司的委托代理人刘铁峰、张国福、陈宝双、第三人李洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张光明诉称，2014年7月5日，原告张光明通过第三人李洪武购买了被告黑龙江亿德房地产开发有限公司给第三人李洪武抵账房6处，价款2，797，996.00元，原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司出具了收款收据。约定2014年10月31日交工。到期后原告张光明发现被告黑龙江亿德房地产开发有限公司账面给原告的六处房屋抵押给小额贷款公司，拒不向原告交付涉案房屋。原告认为，原告与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，原告用抵顶第三人李洪武工程款的方式缴纳了全部购房款，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司出具了购房款收据。故原告诉至法院，要求依法确认原告与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议合法有效，交付涉案房屋及办理过户手续，并承担本案的诉讼费。
被告黑龙江亿德房地产开发有限公司辩称，该案依法确认房屋买卖协议有效的诉讼请求不是事实，被告没有把六处房屋卖给原告，原告张光明与被告签订的商品房买卖合同不是被告的真实意思表示，被告没有收到上述涉案房屋的全部购房款，其真正的事实是第三人李洪武用被告所有的六套房屋在原告张光明处抵押借款，是抵押行为，原告与被告之间不是商品房买卖合同关系，是借款抵押关系，被告实质上仅为第三人李洪武担保900，000.00元借款用涉案房屋进行担保。
第三人李洪武述称，第三人负责承建被告黑龙江亿德房地产开发有限公司的工程水、电、取暖施工项目，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人的工程款，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司同意给第三人开房屋买卖合同，因第三人欠原告张光明的钱，故让被告黑龙江亿德房地产开发有限公司将房屋买卖合同开到原告名下，第三人与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司约定，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司将涉案房屋的买卖合同开到原告张光明的名下，抵顶被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人的工程款。
原告张光明为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、六份商品房买卖合同及购房收据，证实原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定原告张光明购买被告黑龙江亿德房地产开发有限公司开发的位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第三幢21门商服（面积70.91㎡））、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡），价款2，449，202.00元，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司给原告张光明出具了上述涉案房屋的全款购房收据；2、欠据7份，证实第三人李洪武欠原告张光明借款2，010，000.00元；3、证人曹某某的证人证言，证实涉案房屋的商品房买卖合同签订的过程，购房款的给付方式是第三人李洪武用被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠其的工程款抵顶原告张光明的借款。
被告黑龙江亿德房地产开发有限公司为支持其诉讼请求提供了如下证据：1、借据，证实被告用涉案房屋为第三人李洪武与原告张光明之间的借款900，000.00元进行抵押，丁工程款；2、证人徐某某、孙某甲的证人证言，证实涉案房屋的商品房买卖合同的签订过程及签订合同的目的是为第三人李洪武的借款进行抵押；3、证明一份，证实被告与第三人李洪武之间的工程款拨付情况，被告截止2016年3月29日，已经超付第三人李洪武工程款2，114，949.70元。
第三人李洪武为支持其诉讼请求，提供了如下证据：1、高玲的证人证言，证实涉案房屋商品房买卖合同签订的过程；2、安达市粮食安居小区入户收费明细，证实涉案房屋虽未验收交付，但被告黑龙江亿德房地产开发有限公司已经办理入住手续。
本院对围绕原、被告及第三人争议的事实焦点组织了质证：1、对原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，对关联性有异议，被告明确表示没有收到涉案房屋的全部购房款，双方之间不是房屋买卖关系，是为第三人的借款进行抵押担保；第三人对原告提供的证据1无异议；2、对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，被告仅对900，000.00元承担抵押担保责任；第三人无异议；3对原告提供的证据3，被告对证人证实的涉案房屋签订的过程无异议，对证人证实的付款方式有异议，被告与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同不是抵顶第三人的工程款；第三人无异议。
对被告提供的证据1，原告有异议，第三人与被告之间的借款及用涉案房屋抵押的事实，第三人无异议；对被告提供的证据2，原告有异议，证人徐某某，孙某甲的证人证言仅能证实涉案房屋商品房买卖合同的签订过程，不能证明付款方式；第三人有异议，被告出具商品房买卖合同时抵顶第三人的工程款，第三人欠原告钱，所有把涉案房屋的商品房买卖合同开到原告的名下；对被告提供的证据3，原告有异议，此证据时被告单方出具的，不具有真实性及合法性；第三人有异议，是被告单方出具的，第三人与被告之间的工程尚未结算。
对第三人提供的证据1，原告无异议，被告对证人证实的涉案房屋签订的过程无异议，对证人证实的付款方式有异议，被告与原告签订涉案房屋的商品房买卖合同不是抵顶第三人的工程款；对第三人提供的证据2，原告无异议，被告无异议。
根据原告、被告及第三人的质证意见，本院综合认定如下：因原告提供的证据1、2、3，能够与第三人的陈述及第三人提供的证据1相互印证，形成完整的证据链条，证实第三人欠原告2，010，000.00元，被告欠第三人的工程款，第三人将被告抵工程款的房屋开到原告的名下，偿还欠原告的借款，本院对上述证据予以采信；被告提供的证据1，仅能证实被告与第三人之间存在借款抵押关系，与原告没有关联性，且被告没有提供其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提供的证据2，因证人徐某某、孙某乙证明涉案房屋商品房买卖合同的签订过程，不能证明是否抵顶第三人的工程款，本院不予采信；被告的提供的证据三，因是被告单方制作的，第三人不予认可，本院不予采信；第三人提供的证据2，能够反映涉案房屋的实际状况，原告与被告无异议，本院予以采信。
本院根据以上确认的证据及原告、被告、第三人的陈述，查明案件事实如下：第三人李洪武欠原告张光明借款2，010，000.00元，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人李洪武工程款（尚未结算），第三人李洪武用被告黑龙江亿德房地产开发有限公司抵顶工程款的涉案房屋安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第三幢21门商服（面积70.91㎡））、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡），偿还原告张光明的借款及利息，2014年7月5日，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司将涉案房屋（价款2，449，202.00元）开到原告张光明名下，并出具涉案房屋购房款的全款收据。商品房买卖合同签订后，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司未履行交付房屋义务。涉案房屋未验收交付，但被告黑龙江亿德房地产开发有限公司已经办理入住手续，没有办理产权手续。在庭审中原告张光明要求确认其与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订的涉案房屋的商品房买卖合同合法有效，立即交付涉案房屋并协助办理产权手续，自愿放弃返还购房款及利息的诉讼请求。
本案争议的焦点是原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司是否是真实的房屋买卖合同关系。
本院认为，第三人李洪武欠原告张光明借款2，010，000.00元，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司欠第三人李洪武工程款（尚未结算），第三人李洪武用被告黑龙江亿德房地产开发有限公司抵顶工程款的涉案房屋，偿还原告张光明的借款及利息，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司于2014年7月5日将涉案房屋（价款2，449，202.00元）开到原告张光明名下，并出具涉案房屋购房款的全款收据，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司以其实际行为同意了第三人李洪武和原告张光明之间的抵账行为，是其真实意思表示，且涉案房屋的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，该涉案房屋的商品房买卖合同应合法有效，本院予以确认。现涉案房屋虽未验收交付，但被告黑龙江亿德房地产开发有限公司已经办理入住手续，被告黑龙江亿德房地产开发有限公司应当履行交付房屋义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、原告张光明与被告黑龙江亿德房地产开发有限公司签订的关于位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第三幢21门商服（面积70.91㎡））、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡）0的商品房买卖合同合法有效；
二、被告黑龙江亿德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于安达市粮食小区第3幢5门车库（面积26.5㎡）、第2幢12门商服（面积68.63㎡）、第三幢21门商服（面积70.91㎡））、第3幢22门商服（面积65.24㎡）、第2幢14门商服（面积68.63㎡）、第2幢13门商服（面积68.63㎡）交付给原告张光明，并协助办理上述房屋的产权手续；
案件受理费29，184.00元、保全费5，000.00元，由被告黑龙江亿德房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 张振学
代理审判员 王明俊
人民陪审员 李介庭
二〇一六年五月十六日
书 记 员 孟艳霞