北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第07049号
原告袁诚，男，1986年2月7日出生。
委托代理人苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。
委托代理人连尚桥，北京市京悦律师事务所律师。
被告吴正民，男，1957年3月24日出生。
第三人北京联众恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路6号院玺萌丽苑小区8号楼1层8-C。
法定代表人梅书强，总经理。
委托代理人孙志国，男，1979年2月3日出生，该公司店长。
原告袁诚与被告吴正民、第三人北京联众恒业房地产经纪有限公司（以下简称联众恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁诚的委托代理人苏孟飞、连尚桥，被告吴正民，第三人联众恒业公司的委托代理人孙志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁诚诉称：2013年7月3日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《补充协议》等一系列协议，原告向被告购买位于丰台区星河苑1号院9号楼×的房屋（以下简称诉争房屋），合同签署后，原告依约办理贷款，2014年1月17日，邮储银行正式通知已经将贷款金额115万转账至被告账户，至此，原告支付了全部房款，依约履行了合同。根据《补充协议》第二条第7款约定，被告应在收到全部房款2日内（2014年1月19日前）办理物业交割手续，而被告逾期一个多月（2014年2月22日）才搬离房屋、办理房屋交割，被告的行为严重违反合同约定，根据《买卖合同》第七条、《补充协议》第四条关于违约责任的约定，被告应按照日万分之五的标准向原告支付违约金。根据《买卖合同》第六条、《补充协议》第一条约定，被告交付的房屋应包括该房屋附属设施设备、装饰装修和家具、家电等，而2014年2月22日交割时，被告除留下墙体固定设施和两台空调外，其余家具、家电、装饰装修等均已被被告违约拆除和搬离。后多次协商，被告至今仍拒绝按约定条件交付房屋内附属设施及物品。根据《买卖合同》第七条关于违约责任的约定，未按照合同约定条件交付房屋的，与逾期交付房屋一样，同样应当按照每日万分之五的标准支付违约金。被告在2014年2月22日交割时，对缺失交付的物品已经予以确认，故诉至法院请求判令：1、被告支付逾期交付房屋的违约金37950元；2、被告支付缺失交付附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电等造成的损失35000元；3、被告支付未按约定条件交付房屋的违约金，自2014年2月22日至实际支付上述赔偿款之日止，按照每日1150元计算。
被告吴正民辩称：不同意原告的诉讼请求。我卖的是房屋而不是房屋里面的东西，我始终没有同意把冰箱、彩电卖给原告，设施是我朋友的，我只同意将卫生间和厨房内的设施卖给原告，故不应将房屋里面的其他东西也计算在内，且合同上也没有写明。2014年1月17日银行并未通知已将贷款金额打入我的账户，同月18日原告在国外通知的我，同月19日我去银行进行的查询，且当时原告不在北京无法交割。在协商过程中，我要求原告在签订协议的三个月内将房款给我，但是原告在七个月后才将房款给我，导致我在其他地方买房损失了20万元。另外，我与原告口头商定，在原告付清房款后依然允许我居住三个月，但是原告在付清房款后却要求我立即搬离。
第三人述称：原告袁诚第一次要求交割的时间是2014年2月10日以后，被告于2014年2月22日向原告交房；无法确定遗失清单上的东西；双方签约时，确实说过如因被告吴正民住房问题没有及时解决，可延期多住几个月，但由于当时无法确定何时能够过户，故《补充协议》第七条约定的是被告对于诉争房屋享有优先承租权。
经审理查明：2013年7月3日，原告袁诚（买受人）与被告吴正民（出卖人）经第三人联众恒业公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号：7-2-000022，以下简称《买卖合同》），约定原告购买被告所有的位于丰台区星河苑1号院9号楼×号的房屋，该房屋所有权证号为X京房权证丰私字第0149**号，房屋面积为55.35平方米，成交价格为人民币2300000元，买受人向商业银行公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1200000元。《买卖合同》约定：第六条房屋的交付，出卖人应当在收到全部房款（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照房屋成交价的20%向买受人支付违约金。同日，被告吴正民（甲方、卖方）与原告袁诚（乙方、买方）、北京联众恒业房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，《补充协议》约定：第一条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价款为2300000元……其中该房成交价为1600000元……另该房屋墙体固定设施和房屋家具、家电（2部空调，一台客厅电视，一台冰箱，一台洗衣机）、装饰装修及配套设施设备等作价为700000元……由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税。第二条付款方式及物业交割，7、甲乙双方应当在甲方收到全部房款2日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。乙方过户后如果出租此房，甲方拥有该房屋市场租金价格的优先承租权。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2014年1月17日，中国邮政储蓄银行股份有限公司将原告袁诚申办的抵押贷款共计115万元分两次转账至被告吴正民的账户。被告吴正民称，当日银行并未通知其两笔款项已打入，18日原告袁诚通知被告房款已打入，19日其到银行进行查询确认收到房款。同时称，因原告袁诚当时不在国内，故房屋无法及时交割。原、被告均认可原告袁诚已付清合同约定的全部房屋价款。
2014年2月22日，被告吴正民（甲方）与原告袁诚（乙方）在第三人联众恒业公司的工作人员董友祥的见证下进行了房屋交割，并填写了《房屋交割清单》，具体内容为：“名称空调，品牌挂机，数量2部；除2部挂机空调之外室外无其他物品；室内缺失物品甲乙双方自行解决；缺失物品见缺失物品清单。”清单上有吴正民、袁诚及董友祥的签字，落款时间为2014年2月22日。《缺失物品清单（有照片）》标明：“客厅：平板壁挂电视，电视柜，电视柜旁树柜、衣架，阳台箱床、窗帘，椅子一把，茶几、沙发，冰箱、洗衣机，进门柜子；卧室：床，窗帘，两个床头柜，大衣柜；卫生间：洗手池，柜子，镜子，热水器。”清单上有吴正民和袁诚的签字。
庭审中，被告吴正民称，其只同意将卫生间和厨房内的设施卖予原告，并未同意将冰箱、彩电等卖予原告袁诚，又称，双方口头商定，原告付清房款后允许被告继续在诉争房屋内继续居住三个月；但被告吴正民并未提供相应证据予以佐证。原告袁诚对此亦未予认可。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《房屋交割清单》、《缺失物品清单》、照片、银行账户明细表、开庭笔录、证人证言及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：袁诚与吴正民签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。对于房屋买卖合同而言，买方的主要义务为依约支付房屋价款，卖方的主要义务则为依约交付房屋并办理转移登记手续。本案中，原告袁诚已于2014年1月17日支付了全部房屋价款，即已履行了主要义务，被告亦应及时依约履行交付房屋的义务。依照《补充协议》的约定，原被告双方应当在被告收到全部房款的两日内自行办理物业交割手续，由第三人陪同。据此，原被告双方本应在被告确认收到全部房款（2014年1月19日）的两日内即2014年1月21日前自行办理物业交割手续，但是办理物业交割手续须原、被告双方互相配合，并非一方能够单独完成。在庭审中，原告称要求收房的时间是2014年2月10日至12日，被告称原告于同年2月12日要求收房，第三人称原告要求收房的时间是在同年2月10日之后，综合各方表述可以认定，原告通知被告要求办理物业交割的时间为2014年2月12日，该时间晚于依照合同约定能够确定的办理物业交割时间，故被告理应在此之前做好相应准备，并于原告通知之日起在合理期间内及时协助办理物业交割手续，而被告却迟至2014年2月22日方才协助原告办理物业交割手续，被告的行为违反了合同约定，属于违约行为。据被告辩称，在协商过程中，其要求原告在签订协议的三个月内将房款给被告，但是原告在七个月后才将房款给被告，导致被告在其他地方买房损失了20万元，但并未提交相应证据予以证明，故本院不予采纳。另据被告辩称，其与原告口头商定在原告付清房款后依然允许其居住三个月，但并未提交足以证明存在该约定的证据，原告在庭审中亦否认存在该约定，故本院不予认可。另外，虽然《补充协议》约定“乙方过户后如果出租此房，甲方拥有该房屋市场租金价格的优先承租权”，但被告亦未提供证据证明诉争房屋过户后原告出租诉争房屋的事实，故被告的优先承租权亦无存在基础。被告当庭表示，违约金标准过高。本院结合被告的过错程度、原告的损失情况及相关事实酌情予以降低，对于被告应向原告支付的逾期交付房屋违约金酌情予以支持。
关于涉案房屋内的附属设施设备、装饰装修和家具、家电等是否应一并交付给原告的问题。依照《补充协议》的约定，该房屋的墙体固定设施和房屋家具、家电（2部空调，一台客厅电视，一台冰箱，一台洗衣机）、装饰装修及配套设施设备等作价为70万元，应由原告一并支付给被告；同时，原、被告双方亦于办理物业交割手续时签署了《房屋交割清单》及《缺失物品清单》，据清单内容可知，原被告双方均认可交付房屋时除两部空调挂机外尚缺失部分物品。可见，涉案房屋内的附属设施设备、装饰装修和家具、家电等应与涉案房屋一并交付原告。被告辩称，其始终没有同意将冰箱、彩电等卖给原告，设施是被告朋友的，其只同意将卫生间和厨房内的设施卖给原告，故不应将房屋里面的其他东西也计算在内；但并未提交相应证据予以证明，且与合同约定及双方共同签署的《房屋交割清单》、《缺失物品清单》的内容并不相符，而涉案房屋内设施的归属问题亦不影响被告作为合同相对方应当履行交付义务的事实，故本院对于其辩称的事由不予认可。被告理应就其交付房屋时缺少的附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电给予原告相应的赔偿。而对于被告缺失交付附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电等造成的损失数额，原告并未提供足够证据予以证明，本院对此酌情予以确定。
关于原告要求被告支付未按约定条件交付房屋违约金的问题。依照《买卖合同》的约定，出卖人未按照约定的条件将房屋交付买受人的，逾期在15日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，买受人有权退房。但是，确定未按约定条件交付房屋的违约金尚须考虑如下事实：首先，被告吴正民已于2014年2月22日将诉争房屋交付给原告袁诚，仅未交付附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电等，虽然亦违反《买卖合同》及《补充协议》的相关约定，应当承担违约责任，但并不同于未交付诉争房屋，违约责任亦不应与未交付房屋相等同；其次，违约金应以赔偿守约方损失为主，故违约金不应过分高于守约方所遭受的损失；最后，原告要求被告支付缺失交付附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电等造成损失的诉讼请求，本院既予以部分支持，则违约金与其重复计算的部分理应扣除。另外，被告也当庭表示，违约金标准过高。综上，本院对于原告要求被告支付未按约定条件交付房屋违约金的诉讼请求，酌情支持其合理部分，过分高于损失部分则不再保护。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百○七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告吴正民于本判决生效之日起十五日内给付原告袁诚逾期交付房屋的违约金二千元。
二、被告吴正民于本判决生效之日起十五日内给付原告袁诚支付缺失交付附属设施设备、装饰装修和房屋家具、家电等造成的损失一万八千元。
三、被告吴正民于本判决生效之日起十五日内给付原告袁诚支付未按约定条件交付房屋违约金三千元。
四、驳回原告袁诚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1624元，由原告袁诚负担424元（已交纳），由被告吴正民负担1200元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
人民陪审员 李煜昌
人民陪审员 王连弟
二〇一四年十月十三日
书 记 员 宋 悦