广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初11105号原告：广东省佛山市工业贸易联合总公司，住所：广东省佛山市禅城区祖庙路一号6楼，统一社会信用代码：91440600193525646P。法定代表人：彭建华。原告：佛山市旋宫酒店有限公司，住所：广东省佛山市禅城区祖庙路1号，统一社会信用代码：9144060471239516XW。法定代表人：彭建华。两原告的共同委托诉讼代理人：姜耀广、何嘉然，均为广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：广州京鹰钢琴贸易有限公司，住所：广东省广州市天河区天河北路28号六楼自编号南601C房，注册号：440106000656271。法定代表人：戴碧柳。被告：朱婷，女，汉族，1985年12月18日出生，住湖北省荆州市沙市区，原告广东省佛山市工业贸易联合总公司（以下简称工贸总公司）、佛山市旋宫酒店有限公司（以下简称旋宫酒店）诉被告广州京鹰钢琴贸易有限公司（以下简称京鹰公司）、朱婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，因被告京鹰公司需公告送达，故本院裁定本案由简易程序转为普通程序审理，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员朱建忠组成合议庭，于2017年3月22日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人姜耀广、何嘉然，被告朱婷到庭参加诉讼，被告京鹰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月8日，两原告与被告京鹰公司签订合同编号为2013001的《房地产租赁合同》，约定由被告京鹰公司承租原告工贸总公司位于佛山市禅城区同济路66号首层38号房屋作为经营国内外知名品牌钢琴使用，租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止，且原告工贸总公司授权原告旋宫酒店代为全权经营管理并代收租金收入。上述租赁合同约定：租赁期限，被告京鹰公司使用的水电，其产生的费用直接向供水、供电部门或物业管理公司缴交，租赁期间的物业管理费由被告京鹰公司直接向物业管理公司支付，若任何一方违约，导致另一方需要通过法律途径追讨租金及其他损失的，守约方为此支付的律师费、诉讼费以及为实现债权而需要支付的一切费用，均作为守约方的损失，违约方予以承担和赔偿给守约方。合同签订后，两原告按合同约定按时交付租赁房屋给被告京鹰公司使用。2015年3月13日，被告京鹰公司经原告工贸总公司同意，将租赁房屋转租给被告朱婷，租期自2015年3月13日至2016年4月27日止，租赁房屋一直由被告朱婷实际占有使用。但在合同履行过程中，两被告未按合同约定向租赁房屋的物业管理公司支付2015年11月1日至2016年4月30日期间的物业管理费，亦未向供水、供电部门交纳2015年10月至2016年3月期间的水费、电费。2016年8月31日，原告向物业管理公司支付了上述费用，但经原告多次催收，两被告至今未向原告偿还上述费用。另，因两被告未按《房地产租赁合同》约定时间向原告支付租金等费用，原告于2016年1月4日向贵院提起诉讼，向两被告追讨欠费，贵院已于2016年3月24日作出（2016）粤0604民初25号民事判决书，原告为实现上述案件的债权，聘请了律师作为该案二审的诉讼代理人，并支付了律师费10000元。原告为实现本案债权，聘请了律师并支付了律师费5000元。上述两项律师费的计算符合广东省物价局、广东省司法厅联合发布的《律师服务收费管理实施办法》的规定，且原告已实际支付，根据《房地产租赁合同》的约定，依法应由两被告共同承担。综上，原告请求判令：1、被告京鹰公司、被告朱婷向原告支付2015年11月1日至2016年4月30日期间的物业管理费34461元、2015年10月1日至2016年3月31日的公摊电费2037.51元、公摊水费130.86元以及利息（以36629.37元为本金，从2016年8月31日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至两被告清偿之日止）；2、被告京鹰公司、被告朱婷支付两原告律师费15000元；3、两被告承担本案诉讼费。被告朱婷辩称，1、两原告的诉讼请求应由租赁合同当事人被告京鹰公司承担，与被告朱婷无关，（2016）粤0604民初25号、（2016）粤06民终5955号案中，已判决认定被告京鹰公司作为与两原告签订租赁合同的当事人，应由被告京鹰公司承担合同义务。两原告及物业公司要求朱婷继续支付物业管理费没有事实和法律依据；2、涉案商铺三台钢琴于2015年9月22日被盗，案发时，物业公司和两原告不仅没通知被告朱婷，还私自放行，导致被告朱婷财物损失；3、两原告自2015年9月29日起要求物业公司对涉案商铺停水、停电、停止提供任何物业服务，被告朱婷没有享受到任何的安全保障和物业服务，且被告朱婷已交纳物业管理费至2015年10月31日；4、被告朱婷已于2016年4月2日将商铺退腾、清空交还给两原告，且在25号案诉讼过程中，两原告始终未主张物业管理费和水电费，故本次诉讼没有法律依据；5、两原告主张的律师费15000元中，有10000元实际为5955号案件产生，与本案无关，不应由被告朱婷承担。被告京鹰公司经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、两原告营业执照、组织机构代码证、被告京鹰公司工商资料、组织机构代码证、被告朱婷身份证复印件。拟证明原、被告主体资格。2、（1996）佛中法执字第70号《执行和解协议书》、佛山市东建集团公司《证明》、佛山市公盈投资控股有限公司《确认函》、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果、佛山市新创经济发展公司工商机读变更资料、《住所（经营场所）使用证明》、委托协议。拟证明同济路66号首层38号房屋归工贸总公司所有，工贸总公司、旋宫酒店有权出租房屋；工贸总公司与旋宫酒店约定由旋宫酒店代缴未出租期间同济路66号首层38号房屋的管理费，并由租户缴纳租赁期间同济路66号首层38号房屋的管理费。3、《房地产租赁合同》、转租证明（京鹰钢琴转租给陈文）、转让协议书（陈文转租给朱婷）、转租证明（京鹰钢琴转租给朱婷）、《房地产租赁合同》（京鹰钢琴与朱婷签订）。拟证明被告京鹰公司承租原告位于佛山市禅城区同济路66号首层38号的房屋，作为经营国内外知名钢琴使用，双方对租赁面积、租期、租金、违约金等事宜进行了约定，其中合同第12条第五点对律师费、诉讼费及实现债权的费用进行了约定。4、《东建同济广场商场管理协议》、交费通知单、管理费发票、电费发票、水费发票各一份。拟证明佛山市世纪东方物业经营管理有限公司向原告催收涉案物业2015年11月至2016年4月期间的管理费、水电费；两原告代缴涉案物业2015年11月1日至2016年4月30日期间的管理费31014.90元、2015年10月8日至2016年3月31日期间电费2037.51元、水费130.86元。5、民事委托代理合同、律师费发票各两份，授权委托书、律师费付款凭证。拟证明两原告为实现本案债权聘请律师代理，合计支付律师费15000元。6、（2016）粤0604民初25号民事判决书、（2016）粤06民终5995号民事判决书。拟证明原告与被告京鹰公司存在租赁关系，朱婷为次承租人，一直使用本案租赁物业；在原告与两被告的租赁合同纠纷二审一案中，原告委托广东天伦（佛山）律师事务所的律师代为出庭应诉。7、物业移交清单、证明。拟证明原告于2016年4月27日实际收回涉案商铺，在原告收回涉案商铺之前物业公司一直对该商铺提供物业管理服务。被告朱婷提供以下证据：1、委托函。拟证明两原告书面通知物业公司对涉案商铺停水停电，停止提供物业服务，被告朱婷未享受物业服务，不应支付物业费用和水电费用。2、2015年9月30日拍摄的视频录像两段。拟证明2015年9月30日，两原告和物业公司及上一手租户到场对涉案商铺进行停水停电和锁门。3、2015年10月2日、2016年4月2日、2016年4月13日拍摄的视频录像、照片9张。拟证明1、2015年10月2日物业公司拒绝提供服务，2、被告朱婷已于2016年4月2日将涉案商铺清空后返还给两原告。4、（2016）粤0604民初25号民事判决书、（2016）粤06民终5995号民事判决书。拟证明两级法院生效判决认为，京鹰公司为合同当事人，并判令其承担合同责任，与朱婷无关。5、2015年9月29日拍摄视频一段。拟证明涉案商铺被停电，被告朱婷在2015年9月29日要求物业公司恢复用电，物业公司不予理睬，让被告朱婷直接找业主。当时涉案商铺里面黑乎乎的。被告京鹰公司未到庭质证，亦未提交证据。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：被告京鹰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告起诉的抗辩及放弃对原告举证的质证。原告的证据1、2、3、4、5、7，原告能提供原件予以核对，且被告朱婷对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据6为生效裁判文书，本院予以采信。被告朱婷的证据1以及证据2中在16:38分发生的视频及照片、证据3中2016年4月13日发生的视频及照片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2中在16:48分发生的视频因无证据佐证拍摄地点所处位置，且原告有异议，本院不予采纳；证据3中2015年10月2日的视频，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据3中2016年4月2日的视频以及证据5，未能反映拍摄时间，且原告有异议，本院不予采信。证据3中委托函的照片，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认，证据3中2016年4月7日的照片以及转账凭证的照片，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。证据4与原告的证据6为同一证据，本院不予重复认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告工贸总公司是位于佛山市禅城区同济路66号首层38号房屋（建筑面积386.02平方米）的权利人。2013年4月8日，原告工贸总公司（出租方，甲方）、旋宫酒店（管理方，乙方）与被告京鹰公司（承租方，丙方）签订编号为2013001的《房地产租赁合同》一份，约定由工贸总公司将上述房屋出租给京鹰公司用于经营国内外知名品牌钢琴之用，租赁期限自2013年4月8日起至2016年4月7日止。合同还约定租赁期间的物业管理费由丙方直接向物业管理公司支付。2013年4月9日，被告京鹰公司（出租方，甲方）与案外人陈文（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，将上述租赁房屋转租给陈文，租赁期限自2013年4月8日至2016年4月7日。2015年3月7日，被告京鹰公司（出租方，甲方）与被告朱婷（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，约定由京鹰公司将涉案房屋出租给朱婷使用，租期自2015年3月8日至2016年4月7日。2015年3月16日，案外人陈文（甲方）与被告朱婷（乙方）签订《转让协议书》，约定“甲方将佛山市禅城区同济路66号东建同济广场首层38号商铺转让给乙方。”2016年1月4日，两原告以被告京鹰公司未按合同约定时间支付租金等费用诉至本院，诉请解除租赁合同并诉请两被告返还涉案房屋以及支付相关费用。2016年3月14日，本院作出一审民事判决，其中，本院认为被告京鹰公司至起诉之日，拖欠租金超过合同约定的45天，被告京鹰公司已构成根本违约，判决如下：确认两原告与被告京鹰公司的《房地产租赁合同》已于2016年1月31日解除，被告京鹰公司、朱婷将涉案房屋返还给两原告，并由被告京鹰公司向两原告支付租金、电费、违约金、律师费，由被告京鹰公司、朱婷于向两原告支付占有使用费。被告朱婷不服，上诉至中级人民法院，中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。2016年8月20日，案外人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（以下简称世纪东方公司）向原告旋宫酒店发出交费通知单，载明2015年11月1日至2016年4月30日期间，原告旋宫酒店应缴商场管理费34461元、公共电费分摊2409.30元，合计36870.30元。2016年8月31日，原告旋宫酒店向佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（下称世纪东方公司）转账支付33183.27元。世纪东方公司向原告旋宫酒店开具以下发票：2015年11月至2016年4月综合管理费31014.90元、2015年10月至2016年3月转售电费2037.51元、2015年10月至2016年3月转售水费130.86元。2016年4月13日，两原告与被告朱婷相约在涉案铺位办理交接手续，但两原告认为被告朱婷将铺位内的四个感应器拆除，故拒绝交接。2015年12月28日，两原告与广东天伦（佛山）律师事务所签订《委托代理合同》，由该所就两原告与本案被告房屋租赁合同纠纷案提供法律服务，约定一审阶段律师费为20000元，如有二审或执行，则二审或执行阶段减半收费。原告旋宫酒店于2016年10月17日向该律师所转账支付律师费10000元。2016年10月14日，两原告与广东天伦（佛山）律师事务所签订《委托代理合同》，由该所就两原告与本案被告房屋租赁合同纠纷案提供法律服务，约定一审阶段律师费为5000元，如有二审或执行，则二审或执行阶段减半收费。原告旋宫酒店于2016年10月17日向该律师所转账支付律师费5000元。2016年4月27日在世纪东方公司的见证下，两原告自行收回涉案铺位。2017年3月16日，案外人世纪东方公司出具证明一份，证明其自2002年7月开始为涉案38号的商铺提供了公共设施设备维护、消防及供水供电设施维护、公共照明、公共卫生清洁、管理服务及宣传策划等物业管理服务，并于2016年4月见证了原告工贸总公司对该商铺作加锁处理。两原告陈述，原告诉请的水电费实际为公摊水电费，转售水费和转售电费指的就是公摊水电费。原告实际缴纳的物业管理费、公摊水电费以发票载明的金额为准。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。两原告与被告京鹰公司签订的《房地产租赁合同》，是合同当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，各方应全面善意地履行各自的合同义务。关于物业管理费、公摊水电费。涉案房地产租赁合同约定，租赁期间的物业管理费由被告京鹰公司直接向物业管理公司交纳。本案中，两原告已向物业管理公司支付涉案铺位2015年11月1日至2016年4月30日期间的物业管理费31014.90元、2015年10月1日至2016年3月31日公摊电费2037.51元、公摊水费130.86元。据前采信的证据，两原告及被告朱婷已于2016年4月13日相约办理铺位交接手续，其时铺位已经腾空，故两原告在2016年4月13日已具备收回铺位的客观条件，两原告再主张此后的费用，本院不予支持。两原告主张因被告朱婷将铺位内的四个烟感器拆除，拒绝于2016年4月13日收回铺位。首先，两原告未举证证明烟感器属于原告所有，其次，即使烟感器属于两原告，但其缺失并不影响两原告收回铺位使用，两原告可在收回铺位后另行购买相关设备并向被告朱婷主张损害赔偿，故两原告上述主张不能成立，本院不予采纳。根据合同相对性的原则，被告京鹰公司应支付返还房屋前所发生的物业管理费以及公摊水电费。被告朱婷作为涉案房屋的实际使用人，应在两原告与被告京鹰公司的租赁合同关系解除时向两原告返还涉案铺位，但被告朱婷并未如期返还，其应承担在占有使用铺位期间内所发生的物业管理费、公摊水电费，但因被告朱婷并非两原告的租赁合同相对人，故两原告诉请被告朱婷支付租赁合同期间内的相关费用于法无据，本院不予支持。综上，被告京鹰公司应支付2015年11月1日至2016年1月31日的物业管理费15507.45元（31014.90元÷6个月×3个月），2015年10月1日至2016年1月31日的公摊水电费1457.55元【（2037.51元+130.86元）÷183天×123天】。被告京鹰公司与被告朱婷应支付2016年2月1日至2016年4月13日的物业管理费12578.20元（31014.90元÷6个月×2个月＋31014.90元÷6个月÷30日×13日），2016年2月1日至2016年3月31日的公摊水电费711元【（2037.51元+130.86元）÷183天×60天】。两原告诉请超出部分，本院不予支持。关于律师费。依据两原告与被告京鹰公司租赁合同的约定，原告作为守约方可向违约方即被告京鹰公司追索律师费。两原告为处理本案及相关的（2016）粤0604民初25号案委托律师代理诉讼活动，已实际支出律师费合计15000元。故原告上述诉求有合同依据，本院予以支持。至于两原告对被告朱婷主张律师费，如前所述，被告朱婷并非两原告的租赁合同相对人，不受涉案租赁合同条款的约束，且据前案查明，涉案租赁合同是因京鹰公司违约而解除的，故两原告对作为实际使用人的被告朱婷诉请律师费于法无据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：被告广州京鹰钢琴贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市工业贸易联合总公司、佛山市旋宫酒店有限公司支付2015年11月1日至2016年1月31日的物业管理费15507.45元、2015年10月1日至2016年1月31日的公摊水电费1457.55元；被告广州京鹰钢琴贸易有限公司、朱婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市工业贸易联合总公司、佛山市旋宫酒店有限公司支付2016年2月1日至2016年4月13日的物业管理费12578.20元、2016年2月1日至2016年3月31日的公摊水电费711元；三、被告广州京鹰钢琴贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市工业贸易联合总公司、佛山市旋宫酒店有限公司支付律师费15000元；四、驳回原告广东省佛山市工业贸易联合总公司、佛山市旋宫酒店有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取1091元，由原告广东省佛山市工业贸易联合总公司、佛山市旋宫酒店有限公司负担140元，被告广州京鹰钢琴贸易有限公司、朱婷负担951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛审 判 员  罗婉文人民陪审员  朱建忠二〇一七年五月二十四日书 记 员  李若梅附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。