湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第283号
上诉人（原审原告）李冬林，男。
委托代理人李群，女。
被上诉人（原审被告）衡阳市大华社区管理委员会，住所地衡阳市珠晖区苗圃街道衡茶路16号七一二小区。
法定代表人蒋和平，该社区管理委员会主任。
委托代理人刘景湘，湖南业达律师事务所律师。
上诉人李冬林因与被上诉人衡阳市大华社区管理委员会（以下简称大华社区）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2014）珠民一初字第398号判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月9日组织进行了庭前证据交换，并于同月10日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人李群、被上诉人大华社区的委托代理人刘景湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告李冬林是原国营七一二矿的职工。被告大华社区是经衡阳市民政局批准成立的社会团体法人，主要是针对原七一二矿职工的异地安置以及异地安置后形成的七一二小区进行管理，履行社区机构的职能。为完成原国营七�二矿职工异地安置工程，原告李冬林与被告大华社区于2007年9月签订了异地安置集资建房交款合同，合同约定的主要内容有：“由原告以每平米600元的价格总计价款53400元申购位于衡阳市珠晖区和平乡新民村建筑面积为89平米的房子，其中原告先预交90%的房款给被告，剩余的10%待房屋竣工时再交纳，被告大华社区保证在2008年12月31日前交房给原告，如遇不可抗力的自然灾害，交房时间顺延。如被告未在该约定的时间内提供住房，则按原告所交集资款每日万分之三支付违约金”。合同签订后，原告按约交纳了90%的房款即48060元给大华社区。2007年9月23日，被告大华社区通过公开招投标与湖南核工业建设有限公司（以下简称湘核建）签订了建设工程施工合同，合同约定湘核建在2008年5月1日前将工程整体竣工交付给大华社区。2007年底，湖南省内大部分地区受严重冰冻灾害，�安全生产及保证工程质量，衡阳市建筑工程管理局于2008年1月23日向湘核建下发了停工令，要求湘核建在冰灾期间停止施工，2008年2月20日衡阳市建设工程质量监督站印发了衡质监字（2008）003号文件，转发省质安总站《关于确保越冬复工工程质量和安全生产的紧急通知》，该文件中明确了气温回升，各工程建设项目可以准备恢复正常施工。因冰灾影响，该工程停工了29天。2008年12月17日和2009年4月7日，被告大华社区分别召开了异地安置议事代表大会，通过了《实行一步到位和按第二次交款序号摇号购房决议》，且大华社区根据该决议于2009年4月9日印发了《关于一步到位摇号购房办法的实施细则》，计划根据该细则给住户分配房屋。2009年6月，房屋整体竣工之后，湘核建将竣工验收报告提交给衡阳市建设工程质量监督站，请衡阳市建设工程质量监督站验收，后因原告及社区部分住户认为该住房工程存在质量问题，并就该问题向有关部门投诉，故衡阳市建设工程质量监督站便停止了对该工程的验收。2010年1月22日，衡阳市建设工程质量监督站就涉案工程业主反映的问题下发了处理通告：“要求大华社区就工程质量问题委托具有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，如鉴定结论中存在影响房屋结构安全和整体使用功能性安全的质量隐患，则由大华社区进行整改，并按规定组织整改复验；对不影响房屋结构安全和整体使用功能性安全的质量问题，采取实物整改或经济补偿方式解决”。根据该通告，湘核建与原告于2010年10月3日签订了一次性经济补偿协议，并约定质量整改由原告负责完成，湘核建在与原告签订协议时便交付原告房屋钥匙，将房屋分配给原告，一次性补偿款已补偿到位。被告大华社区于2010年3月27日委托了湖南大学司法鉴定中心�衡阳市大华社区内37栋建筑物的地基基础和砌体施工质量进行司法鉴定，湖南大学司法鉴定中心于2010年12月3日作出了湖大司鉴中心（2010）建鉴字第27号鉴定意见书，鉴定评定结果为房屋的地基基础安全性等级评定为Bu级，房屋的地基基础基本稳定，指出了施工质量存在的问题并提出了处理意见。湘核建根据该意见书中指出的问题于2011年5月19日整改完毕，为了确认湘核建是否按照湖南大学司法鉴定中心的鉴定意见对工程进行了整改，被告大华社区于2011年8月1日委托了衡阳市恒信司法鉴定所对大华社区异地安置工程房屋工程进行鉴定。衡阳市恒信司法鉴定所于2011年10月18日出具了恒信司鉴所（2011）工质鉴字第32号司法鉴定意见书，认为经整改后的施工质量基本满足结构安全和使用功能的要求，可按合格工程交付使用。因该工程已于2011年10月18日经衡阳市恒信司法鉴定所�收合格，故湘核建于2011年10月28日与被告大华社区签订了大华社区异地安置工程移交书，将该工程移交给大华社区。
另查明，原告从2008年12月至其搬迁到新房止期间，被告未收取原告原福利房房租费用。2009年至2011年间涉案房屋地段同面积、同规格住房的租金有发生法律效力的人民法院判决确定为每日9.86元。大华社区因湘核建延期交房给大华社区，且房屋整改和进行司法鉴定花费了时间，导致被告大华社区不能按异地安置集资建房交款合同约定的时间将验收合格的房屋交付给原告，故原告及七一二小区的其他集资建房户因延期交房的违约问题与被告大华社区发生纠纷，经原告与被告大华社区协商，大华社区于2010年6月26日就延期交房违约金问题对集中异地安置住户出具一份承诺：“约定违约的始点为2009年1月1日，终点为安置房整体竣工验收交房之日，具体的违约事件待司法部门按协议裁定后，一并按每天万分之三计算违约金”。现被告认为异地安置集资建房交款合同和承诺中约定的违约金过高，且认为原告计算的具体违约时间不合理，大华社区并未按合同约定及该承诺支付延期交房的违约金。原告认为经衡阳市恒信司法鉴定所鉴定后，该房屋工程仍为不合格工程，根据合同约定及大华社区对住户的承诺，该房屋应视为至今未交付，被告大华社区应按合同及承诺的约定支付原告违约金，因双方协商不成，故原告向法院起诉，请求判令被告赔偿原告延期交房违约金9999.9元。
原审认为，被告大华社区与原告签订的《异地安置集资建房交款合同》及被告出具的《大华社区管委会对集中异地安置住户承诺》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。被告没有按照合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任。计算违约金的起始时间应从《承诺》约定的2009年1月1日起算。关于被告实际交付合格质量房屋的时间应从何时起算的问题，原告虽于2010年10月3日接受了涉案房屋的钥匙，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，实际交房时间应以被告交付经验收合格的房屋之日为准。2011年10月18日衡阳市恒信司法鉴定所出具的恒信司鉴所（2011）工质鉴字第32号司法鉴定意见认为：经湘核建公司于2011年5月19日整改完毕后的施工质量基本满足结构安全和使用功能的要求，可按合格工程交付使用，该鉴定意见是对湘核建于2011年5月19日整改完毕后的建筑工程质量的重新确认。也就是说经过整改后被告交付给原告的房屋�是符合质量标准的房屋。在房屋最终验收合格的情况下，应酌情考虑房屋竣工后按《异地安置集资建房交款合同》第五条约定由政府相关部门组织验收所需合理时间。被告交付合格房屋给被告的时间应该为2011年5月19日，与合同约定交付时间相距869天，其中湖南大学司法鉴定中心鉴定花费252天，由于冰冻自然灾害停工的29天都应当予以扣除，因此被告大华社区延期交房计为588天。
关于违约金的赔偿数额问题，我国法律规定的违约金赔偿，应当以实际损失为基础，以弥补合同守约方的损失为主，同时对合同违约方给予一定的惩罚。原、被告签订的《异地安置集资建房交款合同》约定的延期交房的违约金按原告所交集资款的每日万分之三计算，过高于同地段同类房屋每日租金9.86元的实际损失。大华社区作为非营利性社团法人与原告签订的《异地安置集资建房交款合同》实质上是定向向符合异地安置条件的集资户安置房屋，此安置具有政策优惠性和保障补偿性，显著区别于普通的商品房买卖合同，此外，被告延期交房期间未再收取原告的原福利住房的房租费用。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此兼顾本案的的实际情况，对约定的过高的违约金应当适当减少，按每日9.86元实际损失的标准计算被告延期交房的违约金（经计算为5797.68元）符合法律规定，也较为妥当。综上理由，对被告请求驳回原告诉讼请求的主张该院不予采纳，对原告过高的违约金诉讼请求�分该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告衡阳市大华社区管理委员会赔偿原告李冬林延期交房违约金人民币5797.68元，该款项限在本判决书生效之日起一个月内付清；二、驳回原告李冬林的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由被告衡阳市大华社区管理委员会区负担。
宣判后，上诉人李冬林不服，向本院提起上诉称：1、本案涉案房屋至今未验收合格，按合同约定对大华社区管委会的违约金应计算至符合法律规定的交付房屋时止；2、本案涉案房屋的质量即便按衡阳市恒信司法鉴定所鉴定为合格，大华社区管委会违约时间也应算至2011年10月28日即湘核建与被上诉人签订大华社区管委会异地安置工程移交书之日，而不是2011年5月19日，且在计算违约时间时鉴定时间252天不应扣除；3、原审认定违约金过高是适用法律错误，以涉案房屋租金为每月300元标准计算违约金没有依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人大华社区答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉主张，上诉人李冬林提供了以下三份证据：证据1、大华社区出具的“收娄倩延迟交款滞纳金42元”、“收唐建宏延迟交款滞纳金23元”收入收据，拟证明双方当事权利义务履行不对等；证据2、《大华社区异地安置工程户内质量整改登记表》�拟证明3504.74元是被上诉人对上诉人房屋未完成工程赔偿，而不是原审判决书中所称的对违约一次性补偿；证据3、大华社区关于实施《712小区集资建房余款结算办法》的通知，拟证明所在小区的职工不是自愿尊重法院不公正判决，而是出于胁迫与无奈。经庭审质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与本案无关；对证据2、3的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据2、3、不能达到上诉人的举证目的。本院认为，证据1、2、3的形式、来源合、内容真实，但与本案无关联性，不能达到上诉人的举证目的，故对证据1、2、3均不予采信。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，大华社区与李冬林签订的《异地安置集资建房交款合同》及大华社区针对违约金问题于2010年6月26日出具给李冬林的《大华社区管委�对集中异地安置住户承诺》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。大华社区没有按照合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任，计算违约金起始时间从承诺约定的2009年1月1日算起。关于大华社区实际交付合格质量的房屋时间应从何时起算的问题，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，李冬林虽于2010年10月3日接收了本案涉案房屋的钥匙，但实际交付时间应以大华社区交付经验收合格的房屋之日为准。大华社区集资房竣工后，由于种种原因未经政府相关部门组织验收。衡阳市恒信司法鉴定所于2011年10月18日出具的恒信司鉴所（2011）工质鉴字第32号司法鉴定意见认为：经湘核建公司于2011年5月19日整改完毕后的施工质量基本满足结构安全和使用功能的要求，可按合格工程交付使用。该鉴定意见是对湘核建公司于2011年5月19日整改完毕后建筑工程质量的重新确认。2009年6月，大华社区集资房整体竣工之后，湘核建已及时要求衡阳市建设工程质量监督站进行验收，虽然房屋质量验收合格花费了大量时间，但并非大华社区和李冬林的过错造成，因此，在双方当事人均无过错且房屋最终经验收合格的情况下，应酌情考虑房屋竣工后如按《异地安置集资建房交款合同》第五条的约定由政府相关部门组织验收所需合理时间，原审认定大华社区延迟交房时间为588天，已充分考虑了本案涉案房屋因验收所耽误的时间，平衡了双方当事人的利益。关于违约金的数额问题，我国法律规定违约金，应当以实际损失为基础，以弥补合同守约方的损失为主，同时对合同违约方给予一定的惩罚。大华社区作为非盈利性社团法人与李冬林签订的《异地安置集资建房交款合同》实质上是定向向符合异地安置条件的集资户安置房屋，此安置房屋具有政策优惠性和保障补偿性，该合同性质与普通的商品房买卖合同有相当大的区别，涉案房屋均价不到每平方米481元，远低于集资房均价，在大华社区延期交房期间，即李冬林于2011年11月份搬入本案涉案房屋居住之前，李冬林一直居住在原七一二矿福利房内，且大华社区管委会自2009年6月起一直未再收取李冬林的水电费，即使李冬林因大华社区管委会延期交房造成一定损失，根据常理未装修房屋一般难以出租。因此，原审按同等条件下未装修房屋每月租金300元标准计算李冬林的实际损失，既符合本案实际情况，也符合相关法律规定。上诉人李冬林提出的上诉理由，缺乏事实和法律依�，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人李冬林负担。
本判决为终审判决。
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审判长 唐建华
审判员 王洪峰
审判员 许建中
二〇一五年一月五日
书记员 谢倩茜
校对责任人：许建中打印责任人：谢倩茜
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……