广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）茂南法民初字第622号
原告：中国工商银行股份有限公司茂名石化支行。住所地：茂名市官渡桥。
法定代表人：程方泳，该行行长。
委托代理人：陈华。
委托代理人：苏云。
被告：谭亚女。
被告：何日芳。
被告：茂名市宾洋房地产开发有限公司。住所地：茂名市茂南开发区金城路。
法定代表人：杨辉，该公司总经理。
原告中国工商银行股份有限公司茂名石化支行（以下简称“工行茂石化支行”）诉被告谭亚女、何日芳、茂名市宾洋房地产开发有限公司（以下简称“宾洋房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈华、被告谭亚女、何日芳到庭参加诉讼，被告茂名市宾洋房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行茂石化支行诉称，2011年1月31日，被告谭亚女、何日芳与原告签订了《个人购房借款／担保合同》一份，约定由原告借款27万元给谭亚女使用，借款期限自2011年1月31日起至2026年1月31日止，贷款年利率为5.44%。该笔贷款由被告谭亚女以其名下的房地产作抵押担保，被告谭亚女、何日芳分别在借款合同的“抵押人”处签字加盖指模予以确认，办理了房地产预告登记证明手续。被告宾洋房地产公司出具《保证函》并在借款合同的“保证人”处盖章确认。上述借款合同签订后，原告依约将贷款提供给被告谭亚女使用。被告谭亚女使用上述贷款后，未能按时归还原告上述贷款本息。截至2012年1月21日，被告谭亚女尚欠原告贷款本金人民币258064.01元及利息1288.71元。被告谭亚女未按上述借款合同之约定按时归还原告的贷款本息，已违约，原告有权依照上述借款合同的约定，宣布上述借款合同项下的贷款提前到期，并要求其立即清偿其所欠原告上述贷款本息，被告何日芳应承担相应的抵押担保责任，被告宾洋房地产公司应承担相应的保证担保责任。为维护原告的合法权益，特起诉，请求法院依法判令：1、提前解除被告谭亚女、何日芳于2011年1月31日与原告签订的编号《个人购房借款／担保合同》；2、被告谭亚女立即清偿其所欠原告上述第一项借款合同项下的借款本金合计258064、01元及利息合计1288.71元（利息暂计至2012年1月31日止，从2012年2月1日起利息每月每期按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付至上述本息还清之日为止）；3、被告谭亚女、何日芳对上述第二项债务承担抵押担保之日，原告对处置该项债务的抵押物的所得价款享有优先受偿权；4、被告宾洋房地产公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；5、被告谭亚女、何日芳、宾洋房地产公司共同承担本案的一切诉讼费用。
被告谭亚女辩称，原告起诉书所称是事实，借款属实，无异议。
被告何日芳辩称，原告起诉书所称是事实，借款属实，无异议。
被告宾洋房地产公司不作答辩，也未向本院提交任何证据。
经审理查明，2011年1月31日，原告与被告谭亚女、何日芳签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：由原告向被告谭亚女供个人住房贷款270000元，借款期限为15年（2011年1月31日起至2026年1月31日止），被告谭亚女从贷款发放次月起以按月等额本息还款方式（按月计息）偿还借款；贷款利率为月利率5.44‰，贷款发放后如遇人民银行贷款利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）及基准利率下浮15%确定并执行新的利率；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约，贷款人有权提前解除本合同，要求借款人立即清偿未偿还款项及产生的利息、罚息及其他费用；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告谭亚女、何日芳以其购买的位于茂名市金城路26号大院1号401房作为贷款抵押，抵押约定期限为2011年1月至2026年1月，抵押权利价值为人民币270000元；被告宾洋房产公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，保证人对贷款人在取得房产证及他项权证之日后到期的借款人的债务免除保证责任；本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼……。原告及被告在签订合同时并未约定担保物权的清偿顺序。2011年1月30日，原告与被告谭亚女、何日芳在茂名市房产管理局办理了预购商品房抵押登记。2011年1月31日，原告依约向被告谭亚女发放了上述贷款，而被告谭亚女未按合同约定及时足额履行还款义务。截至2012年1月31日止，被告谭亚女已累计六次未按时足额偿还贷款本息。截至2012年4月30日，被告谭亚女尚欠借款本金257022.56元。
另查明，抵押房产至今尚未办理房屋所有权证及他项权证。被告谭亚女与被告何日芳是夫妻关系。
以上查明的事实，有原告提供并经庭审质证、认证的《个人购房借款／担保合同》、借据、《广东省房地产预告登记证明》、保证函、被告身份证、常住人口登记卡、原告的营业执照、负责人身份证明等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告谭亚女、何日芳、宾洋房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对当事人均有法律约束力，当事人均应依约履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告谭亚女发放了贷款，已履行了合同义务。截至2012年1月31日止，被告谭亚女已累计六次未按时、足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，依照《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权提前解除合同、提前收回贷款本息、处分抵押物并由被告谭亚女、何日芳赔偿其因实现债权而支出的相关费用。
被告谭亚女、何日芳以其购买的房屋作为借款抵押担保并办理了预购商品房抵押登记，原告的抵押权成立，原告主张就抵押物依法处分后所得价款享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。被告宾洋房地产公司为被告谭亚女的借款承担连带责任保证，其约定保证的范围、期限等不违反法律规定，且合同约定的免除保证责任条件不成就，故被告宾洋房地产公司依约应对被告谭亚女的债务承担连带清偿责任。
本案中原告的债权既有物的担保又有人的担保，而原告及被告在签订合同时并未约定担保的清偿顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，故本院对原告要求宾洋房地产公司对被告谭亚女所负全部债务承担连带责任的诉请不予支持，原告应当先就物的担保实现债权，不足部分再由被告宾洋房地产公司承担连带保证责任。
被告宾洋房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、解除中国工商银行股份有限公司茂名石化支行与被告谭亚女、何日芳、茂名市宾洋房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、被告谭亚女在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司茂名石化支行借款本金257022.56元及利息（从2012年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定履行期限届满时止）；
三、被告谭亚女不履行上述第二项债务时，原告中国工商银行股份有限公司茂名石化支行有权以茂名市金城路26号大院1号401房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；
四、经折价或者拍卖、变卖茂名市金城路＊＊＊房屋所得的价款仍不足以清偿上述第二项债务时，由被告茂名市宾洋房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司茂名石化支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5190，由被告被告谭亚女、何日芳、茂名市宾洋房地产开发有限公司负担。因原告已全额预交上述诉讼费用，故被告应在履行本判决确定的债务时将应承担的费用一并迳付原告，本院不再作收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 刘再庆
审 判 员 康晓丽
人民陪审员 黄文星
二〇一二年八月三十一日
书 记 员 李晓明
速 录 员 阮晓珊