山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2128号
上诉人（原审原告）刘贯礼。
委托代理人吕振华，山东鼎海律师事务所律师。
委托代理人于大海，山东鼎海律师事务所律师。
上诉人（原审原告）张珍梅。
委托代理人吕振华，山东鼎海律师事务所律师。
委托代理人于大海，山东鼎海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姜桂云。
委托代理人赵和绪，山东倡通律师事务所律师。
上诉人刘贯礼、张珍梅与被上诉人姜桂云因返还原物纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第1840号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘贯礼、张珍梅在原审中诉称，刘贯礼、张珍梅为夫妻关系，于2011年12月购买位于黄岛区（原胶南市）灵港路×号×栋×单元×室房屋一套，并于2011年12月28日办理房屋产权证书。购买后，姜桂云无正当理由一直在该房屋内居住，刘贯礼、张珍梅多次要求姜桂云腾房，但姜桂云无正当理由拒不搬出，给刘贯礼、张珍梅造成重大经济损失和精神损害。为维护刘贯礼、张珍梅合法权益，现请求法院：1、依法判决姜桂云立即腾房给刘贯礼、张珍梅；2、赔偿刘贯礼、张珍梅经济损失18000元；3、诉讼费用由姜桂云承担。
姜桂云在原审中辩称，姜桂云自2004年起与精神二级××的丈夫李振卿、帮助照看××丈夫的姐姐姜桂花共同居住在青岛市黄岛区灵港路×号×号楼×单元×户房屋内，距今已经十年。2013年6月，姜桂云的上述房屋被违法强行抢占，房屋内的全部家产被洗劫一空，造成姜桂云、丈夫李振卿、姐姐姜桂花等三人流离失所，四处流浪达七个月之久。家被抢、财物被劫事件还没有得到公平、公正的处理，刘贯礼、张珍梅又要求姜桂云腾迁房屋。具体答辩意见如下：一、对刘贯礼、张珍梅“事实与理由”部分的答辩意见。第一，刘贯礼、张珍梅在“事实与理由”部分诉称其“2011年12月购买×户房屋，2012年12月28日办理房屋产权证书”，是虚假陈述。根据公安局的卷宗材料，刘贯礼、张珍梅不是购买×户房屋，事实是李华卿借用张珍梅360000元，李华卿用×户房屋予以抵押担保。“抵押”和“购买”是两个不同的概念，刘贯礼、张珍梅混淆概念，将借贷形成的“抵押担保”谎称“购买房屋”；第二，刘贯礼、张珍梅在“事实与理由”部分还诉称“其购买房屋后，姜桂云无正当理由拒不搬出，给刘贯礼、张珍梅造成了重大经济损失和精神损害”与事实不符。刘贯礼、张珍梅并没有购买房屋，所以不存在“购买后”之说；涉案×户房屋是李华卿随附“姜桂云与李振卿结婚、照顾李振卿生活”的条件赠与给姜桂云的，姜桂云自2004年就居住在该房屋内，有正当理由居住在自己的房屋内，姜桂云居住在自己房屋内，刘贯礼、张珍梅有什么重大经济损失、有什么精神损害？以上事实证明：刘贯礼、张珍梅将借款抵押诉称为购买×户房屋与事实严重不符。二、关于刘贯礼、张珍梅诉讼请求的答辩意见。第一，涉案×户房屋是李华卿在2004年以附条件的方式赠与给姜桂云的房屋，姜桂云已经居住、使用十年。虽然没有办理产权证，但并不影响房屋归姜桂云所有的事实。其次，刘贯礼、张珍梅并不是×户房屋的所有权人，其请求法院判决腾房的诉讼请求没有法律依据。第二，×户房屋不是刘贯礼、张珍梅的房产，所以其不会有合法的利益损失，其请求判决姜桂云赔偿18000元巨款没有法律依据。三、姜桂云保留追究刘贯礼非法侵入住宅罪刑事责任和追究其洗劫姜桂云家产造成损失的赔偿责任的权利。综上，请求法院依法驳回刘贯礼、张珍梅的全部诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：
李华卿是青岛同源制药有限公司的法定代表人。2002年3月7日，青岛同源制药有限公司与胶南市大地房地产有限公司签订联合开发协议，合作开发了胶南市灵山卫街道办事处金地花园小区。2003年12月28日，李华卿以其公司职工刘薇的名义，与胶南市大地房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了金地花园小区×号楼×单元×户房屋。2004年1月8日，李华卿将该房屋抵押给中国银行青岛经济技术开发区支行，贷款116000元，贷款期限10年，由李华卿还贷款，至2011年11月份，尚欠贷款59107.70元。
李华卿的弟弟李振卿因患有××，生活不能自理。李华卿通过他人介绍姜桂云照顾李振卿的生活起居，并与李振卿登记结婚，李华卿送给李振卿和姜桂云一套房屋，李华卿负责装修并置办家具等生活用品，每月给李振卿生活费1000元。2004年11月份姜桂云和李振卿结婚。李华卿将其公司开发的位于胶南市灵山卫海尔大道西侧金地花园小区×号楼×单元×房屋给姜桂云夫妇居住，并承诺将涉案房屋赠与给姜桂云。
2011年办理房权证时，因涉案的上述房屋在中国银行青岛经济技术开发区支行的贷款未还清，无法办理房权证。2011年11月15日，李华卿向刘贯礼、张珍梅（夫妻关系）借款358088.64元，用于偿还银行抵押按揭贷款中的位于胶南市灵山卫海尔大道西侧金地花园小区×号楼×单元×房屋、×号楼×单元×房屋、×号楼×单元×室房屋产权按揭贷款。双方签订财产抵押借款协议，约定借款利息为年息10%，借款期限为一年，自2011年11月15日至2012年11月14日；借款抵押物为上述金地花园小区×号楼×单元×房屋，并将房屋产权办理到刘贯礼名下；借款到期后，李华卿一次性偿还全款借款本金加利息及因此产生的其他费用，刘贯礼和张珍梅无条件返还抵押物；如李华卿逾期不能偿还，应按未归还款项总额的5‰日计算违约金；违约不能超过60天，如果超过60天，则视为李华卿放弃抵押物产权回收权，刘贯礼和张珍梅此时拥有使用权和任意处置权。2011年12月28日，李华卿按照协议约定将涉案房屋登记在刘贯礼和张珍梅名下，房权证为：南房地权市字第××号，登记信息显示为胶南市灵港路×号×栋×单元×室。2012年1月10日，双方又签订补充协议一份，确定最终财产抵押借款协议确定的总金额为358088.64元加办理产权证期间所产生的银行利息9487.80元，即为367576.44元。
刘贯礼在派出所的询问笔录中称，涉案房屋的产权是李华卿的，在签订财产抵押借款协议时，刘贯礼知道李华卿将涉案房屋给其弟弟李振卿一家人居住。借款到期后，刘贯礼、张珍梅多次找到李华卿要求还款，但李华卿迟迟不还借款，于是刘贯礼就找到姜桂云，并将情况告诉姜桂云，但是姜桂云称李华卿已经将涉案房屋送给姜桂云。2013年4月份，姜桂云给刘贯礼打电话，说她要回东北，大约6月份回来。刘贯礼、张珍梅于2013年5月13日在齐鲁晚报发表声明，内容为：“李华卿你们居住在刘贯礼胶南市灵港路1379号2栋1单元×户的人员，限你们自本声明发布之日起10日内将你们自己的所有财物搬离此房屋，否则一切后果自负。”2013年5月底，刘贯礼找到案外人高勇将涉案房屋中的东西全部腾空，并给姜桂云、李华卿发了短信。之后姜桂云报警。后姜桂云又于2013年底搬回涉案房屋居住。
刘贯礼、张珍梅认为李华卿与姜桂云的赠与关系不成立，姜桂云仅是暂时借住在涉案房屋。不动产产权以登记为准，涉案房屋的产权登记在刘贯礼、张珍梅名下，因此刘贯礼、张珍梅才是涉案房屋的合法所有人。刘贯礼、张珍梅要求姜桂云腾出房屋，并按照每月租金600元，从过户之日计算30个月，要求姜桂云支付房租18000元。
姜桂云主张李华卿将涉案房屋赠与给姜桂云夫妇，还给姜桂云写了一份书面承诺，但因刘贯礼、张珍梅将姜桂云房屋内的财产清空，姜桂云现在找不到书面承诺。刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的系借款协议，协议的内容侵害了姜桂云的房屋产权，该协议对姜桂云没有约束力。刘贯礼、张珍梅并非是购买房屋，刘贯礼、张珍梅拥有的债权，并不是涉案房屋的所有权。刘贯礼明知姜桂云20**年5月份回了东北，6月份才能回来，却故意在此期间登报声明，并将姜桂云夫妇房屋的东西腾空，侵权意识明显。姜桂云不同意返还房屋，更谈不上赔偿损失。
原审法院认为，不动产登记是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的在于公示，公示的主要目的又在于产生公信力。但登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定。刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议，以涉案房屋作为抵押，但是约定到期不能偿还债务超过60天，涉案房屋就归刘贯礼、张珍梅所有。根据《中华人民共和国物权法》第186条之规定：抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。故，刘贯礼、张珍梅与李华卿的上述约定系流质条款，该约定无效。因此虽然涉案房屋登记在刘贯礼、张珍梅名下，但是刘贯礼、张珍梅并非是涉案房屋的所有权人。因此刘贯礼、张珍梅要求姜桂云腾房并赔偿损失没有事实依据，依法不予支持。
综上，原审法院据此判决：驳回刘贯礼和张珍梅的诉讼请求。案件受理费250元，由刘贯礼、张珍梅负担。
宣判后，刘贯礼、张珍梅不服原审判决，上诉至本院。
上诉人刘贯礼、张珍梅共同上诉称：一审法院认定事实及判决没有事实与法律依据。一、一审法院认为刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议中条款约定系流质条款，约定无效，认定刘贯礼、张珍梅并非涉案房屋所有权人，没有事实与法律依据。1、刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议中关于争议房屋的条款约定并非流质条款，而是让与担保。2、退一步讲，即使刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议中关于争议房屋的条款约定系流质条款，也应该看李华卿借款期限到期后的意思表示，若李华卿事后依然同意以涉案房屋抵偿债务，刘贯礼、张珍梅依然取得涉案房屋所有权，但一审法院未加审查，径直以刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议中关于争议房屋的条款约定系流质条款为由，认定刘贯礼、张珍梅并非涉案房屋所有权人显然错误。因此，刘贯礼、张珍梅取得该房屋所有权没有违反法律禁止规定，并无不当，且刘贯礼、张珍梅已取得涉案房屋产权证书，应当受到法律保护。二、姜桂云认为涉案房屋是李华卿赠与的主张没有事实与法律依据，不能成立。一审审理中，姜桂云没有向法庭提交任何能证明涉案房屋是李华卿赠与给其的证据，而且涉案房屋也没有登记在被上诉人名下，因此，刘贯礼、张珍梅认为，李华卿只是将涉案房屋交由被上诉人暂时居住，而非赠与。三、姜桂云并非刘贯礼、张珍梅与李华卿借款协议的当事人，也不是涉案房屋的所有权人，其无权就刘贯礼、张珍梅与李华卿签订的借款协议提出异议，更无权继续在涉案房屋中居住。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判姜桂云立即将黄岛区灵港路1379号2号楼1单元102室房屋腾房给刘贯礼、张珍梅，并赔偿刘贯礼、张珍梅经济损失18000元。
被上诉人姜桂云答辩称：一、刘贯礼、张珍梅的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决事实清楚、证据充分、程序合法，判决结果公平公正，应当维持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，一审法院认定《财产抵押借款协议》约定的“抵押”属于“流质条款”符合法律规定。二、刘贯礼、张珍梅请求判决姜桂云立即腾迁房屋和赔偿18000元巨额损失，主体错误。三、刘贯礼、张珍梅并没有取得涉案房屋的所有权，更无权向姜桂云主张权利。根据刘贯礼、张珍梅在一审中提交的《财产抵押借款协议》，证明刘贯礼、张珍梅与李华卿之间形成的是“借款合同”关系，不是“房屋买卖合同”关系。刘贯礼与胶南大地房地产公司签订的《房屋买卖合同》只是对“借款合同”的担保合同，刘贯礼与李华卿之间并没有形成法律意义上的“房屋买卖合同”关系。别说李华卿已经不是涉案房屋所有权人，假设李华卿是房屋所有权人，刘贯礼、张珍梅也应当首先起诉解决“借款合同”纠纷。刘贯礼、张珍梅并不因为办理了房产证而取得涉案房屋所有权。四、刘贯礼、张珍梅的起诉、上诉系乱用诉权的行为。综上，刘贯礼、张珍梅的上述行为给姜桂云造成经济损失惨重，姜桂云保留依据我国《刑法》第245条规定追究刘贯礼刑事责任的权利、依法追究刘贯礼赔偿经济损失的权利。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同是，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”本案中，根据本院查明的事实，案外人李华卿因借款与刘贯礼、张珍梅签订《财产抵押借款协议》，双方约定：以涉案房屋作为借款抵押物，将该房屋更名过户到刘贯礼、张珍梅名下，并约定到期不能偿还债务超过60天，则视为李华卿放弃抵押物产权回收权，刘贯礼、张珍梅此时拥有使用权和任意处置权。刘贯礼、张珍梅基于与李华卿的该约定，经李华卿同意以房屋买卖的形式将涉案房屋过户到其名下，但刘贯礼、张珍梅与李华卿之间存在的是借贷关系，而并非房屋买卖关系。因刘贯礼、张珍梅与李华卿的上述约定违反了担保法关于禁止流质的规定应属无效。因此，虽然涉案房屋登记在刘贯礼、张珍梅名下，但是刘贯礼、张珍梅并非是涉案房屋的所有权人。因此刘贯礼、张珍梅以涉案房屋所有权人的身份要求姜桂云腾房并赔偿损失没有事实依据，本院不予支持。
综上，刘贯礼、张珍梅的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人刘贯礼、张珍梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 王 繁
书 记 员 吴苗苗