浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2073号
上诉人（原审原告）沈某。
法定代理人沈子平。
委托代理人（特别授权代理）程幸福、盛雅欢，浙江朋成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）绍兴绿城宝业房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城延安东路194号。
法定代表人寿柏年，系公司董事长。
委托代理人（特别授权代理）赵淑芳，浙江近远律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）徐骏，浙江天册律师事务所律师。
上诉人沈某、上诉人绍兴绿城宝业房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人沈某委托代理人程幸福、上诉人绿城公司委托代理人赵淑芳、徐骏到庭参加了诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限一个月。现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年8月27日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》二份，约定原告向被告购买位于绍兴市阳明路1#地块五期（玉园玮坊）第27幢000101＋地下室、00102二处商品房，购房款总计14826000元，交房时间为2013年10月31日前；合同同时约定了商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，及出卖人逾期交房超过120天，买受人有权解除合同等其他事项。合同签订后，原告于2013年9月2日向被告支付房款600万元，又于2013年10月15日向被告支付房款8826000元，合计支付交房款14826000元。但被告在合同约定的交房时间内，未按约书面通知原告办理交房手续，为此原告在2014年12月26日向被告寄送了《解除合同通知》，但被告收到原告的解除合同通知后，亦未将购房款退给原告，遂成讼。
原审法院认为：原、被告之间房屋买卖合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。原告根据双方之间的约定，被告在房屋达到交付使用条件后，应书面通知原告办理交付手续。关于被告认为诉争房屋系现房销售而非预售房，可随时进行交付，且原告已进行过现场看房验收，故再向原告发送交房通知无任何意义的辩称，该院认为，从原、被告之间的约定可以看出，房屋是否符合交付使用的条件及原告何时可接收房屋等事项，均属于被告应书面通知原告的义务范围，诉争房屋即使系被告所辩称的现房销售，也并不能免除被告书面通知原告交房的义务，且被告未提供充分证据证明其履行过该义务，故该院对被告的上述辩称不予采信。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成违约，原告方有权单方解除合同。本案中，被告没有在收到原告的解除合同通知之日起三个月内提出异议，故双方之间的房屋买卖合同自被告收到原告寄发的解除合同通知书之日起解除。被告关于交房通知义务系附随义务，原告解除通知不发生解除效力的辩称，依据不足，该院不予采信。关于原告违约金及利息损失的诉请，结合本案的实际案情，该院酌情确定被告承担违约责任，以合同约定的违约金标准为限，对原告主张的利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告绍兴绿城宝业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈某退还购房款人民币14826000元；二、被告绍兴绿城宝业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈某支付违约金148260元；三、驳回原告沈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费111646元，由被告绍兴绿城宝业房地产开发有限公司负担，应于本判决生效后三十日内向该院缴纳。
原审判决作出后，上诉人沈某提起上诉称：一审判决既然认定沈某、绿城公司合同解除的原因，系绿城公司违约引起，根据《合同法》第一百一十二条之规定，绿城公司应当赔偿沈某损失，损失赔偿额应当相当于因违约给沈某造成的损失，现沈某仅要求绿城公司赔偿购房款同期贷款利息损失，已经降低了对绿城公司赔偿损失的请求。虽然本案双方合同中约定有违约金，但合同约定的违约金明显不足沈某所交购房款贷款利息损失，且上诉人按《合同法》第一百一十四条第二款之规定提出了明确的诉讼请求，一审判决“酌情”由绿城公司支付违约金，而驳回沈某赔偿损失诉讼请求，没有法律依据。请求撤销原审判决第三项，判决绿城公司赔偿沈某购房款自交款日起到法院判决履行日止利息损失（按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算，其中600万元交款日为2013年9月2日，8826000元交款日为2013年10月15日）。
针对沈某的上诉请求及理由，绿城公司答辩称：答辩人认为如果本案上诉人沈某主张解除合同这个理由成立，其主张利息损失也不符合双方约定。理由是一审沈某起诉时主张了利息损失又主张了违约金，但对违约金双方在商品房买卖合同第12条做了约定，逾期交房超120天，如果沈某要主张解除合同的违约金，是已付购房款的1%，其主张不符合双方约定。退一步讲，如果按照《合同法》第一百一十二条的规定，损失并没有相应的证据，且利息损失与违约金两项不能同时主张。《合同法》第一百一十四条第二款规定的是违约金约定低于损失的情况，沈某在一审中并没有提出违约金约定过低意见，根据相关规定，在二审中提出程序不当。再退一步讲，其利息损失存在，在这之前，沈某在2014年12月下旬提出解除合同，这个违约金在解除之后才可以承担的问题，这个利息损失不应该按照付款之日起计算，应该是根据双方合同第12条约定。综上，答辩人认为沈某主张利息损失与双方合同约定不符，与法律不符，要求驳回其上诉请求。
绿城公司提起上诉称：一、一审法院认为“房屋是否符合交付使用的条件及原告何时可接收房屋等事项，均属于被告应书面通知原告的义务范围，诉争房屋即使系被告所辩称的现房销售，也并不能免除被告书面通知原告交房的义务，且被告未提供充分证据证明其履行过该义务，故本院对被告的上述辩称不予采信”，对该认定，绿城公司认为一审法院未全面、客观地审核相关证据，故导致认定事实不清。1、绿城公司提供的证据足以证明沈某已看房验收，履行了交房义务。一审法院对沈某提供的《房屋建筑面积测绘成果书》、《诉争房屋竣工验收备案表》、《住宅使用说明书及质量保证书》予以确认，可以证明本案讼争房屋已于2013年8月14日通过竣工验收并备案完毕，也就是说双方于2013年8月27日签订合同时，该房屋属于现房销售，具备交付条件。根据沈某对《工程管理部通知单》、《E27业主车辆浙D×××××、浙D×××××的出入记录》的质证意见，印证了沈某已经实际到现场进行验房，绿城公司已履行了交房义务。在这种情况下，绿城公司已没有必要再书面通知沈某交房，因为交房通知的目的是告知买受人房屋已经具备交付条件而要求买受人在一定时间内办理验房、交房，本案中，沈某已经到现场进行交房验收，故是否向其发送交房通知已无任何意义。2、在具备交房条件下，沈某没有必要延迟交房。2013年10月15日沈某付清房款后，作为开发商的上诉人的全部权利已得到保障，随之产生更多的是作为买受人的沈某应承担义务和责任，如房屋物业维修基金、物业管理服务费支付、庭院绿植维护保养和房屋风险转移，依据是：《商品房买卖合同》第十二条“领房之日的次月起缴纳物业管理费”、“交付日期至次日起，一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内外装饰、设备及庭院绿植的损毁、灭失的风险责任、前期物业管理费用等”，同时在补充协议第七条第2款也作了相同的约定。因此，在房屋完全具备交付条件且买受人也已按约履行付款义务的情况下，依照交易习惯及日常生活经验法则，绿城公司不可能也没有必要不履行或拖延履行交房义务，沈某的法定监护人拖延领房显然是在故意回避前述责任。一审法院明显存在认定事实错误。二、一审法院对“被告关于交房通知义务系附随义务，原告解除通知不发生解除效力的辩称”不予采信，是适用法律错误。1、交房通知义务应为合同附随义务。虽然双方在合同中约定了交房的书面通知义务，但仅仅是合同的从义务，为合同的附随义务，这可从双方所签合同的性质和目的分析：双方所签合同为商品房买卖合同，属于买卖合同的一种，即合同的主要权利义务为买受房屋和支付房款，合同的根本目的是买受人能够按照合同的约定支付房款，并根据合同约定的房号、面积、质量等获得相应房屋的所有权。出卖人通知买受人交房，只是在合同双方的买卖行为中起到相对辅助的义务，即使出卖人不通知买受人，买受人也应询问出卖人并最终完成房屋交付，无非是出卖人通知义务的不履行可能带来房屋交付的迟延，对于双方之间的房屋买卖关系不产生根本性的影响，故交房通知义务是附随义务。2、即使上诉人不履行交房通知义务，也不构成根本性违约。上文已述，交房通知义务仅仅是为了辅助合同主给付义务的履行，即使出卖人不履行该义务，也只是带来房屋交付的迟延。鉴于商品房交付并非季节性产品，迟延交房并不会对买受人产生实质性影响，因此该义务的不履行并不构成根本性违约。结合案情，本案讼争房屋系现房销售，即在签订合同时，已不存在只有绿城公司才掌握的房屋竣工信息，对房屋交付时间、地点等明确前提下，绿城公司无需再承担房屋交付通知义务，何况沈某在签订合同时就明知房屋现状，其随时可以要求绿城公司履行交付义务，并且依据《商品房买卖合同》第九条“交付期限及条件”的约定，只有房屋在合同约定的时间内仍未建造完毕、未进行竣工备案等不具备实质交付条件的情况下需要承担违约责任，但诉争房屋在合同签订时已完全具备交付条件，即使违约也不构成根本性违约，即沈某不能据此解除合同。三、一审法院认为“被告没有在收到原告的解除合同通知之日起三个月内提出异议，故双方之间的房屋买卖合同自被告收到原告寄发的解除合同通知书之日起解除”，不符合法律规定。根据《合同法》第九十六条及最高院研究室对《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复》（2013年6月4日法研（2013）79号），“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”，其前提是解除合同的理由是符合合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵销条件，即解除条件需符合法定或约定条件。就本案事实，沈某送达的解除通知显然不符合《商品房买卖合同》约定的逾期交房解除合同的条件，其实际并无权利解除合同，因此即使房产公司在收到合同解除的函三个月内没有回复，解除通知不发生解除效力。综上，请求撤销原审判决，并依法改判。
针对绿城公司的上诉请求及理由，沈某答辩称：一、绿城公司称已履行交房义务，无事实依据。根据绿城公司与沈某签订的购房合同第十二条，商品房达到交房条件后，出卖人除应当书面通知买受人办理交付手续外，还需要签署房屋交接单。这个约定表明绿城公司作为出卖人，除了应当通知买受人办理交接手续，还必须办理房屋转移占有的手续，将商品房交由买受人占有。只有完成这一系列的过程，才算出卖人履行了交付房屋。就本案来说，不管绿城公司怎样辩称涉案商品房达到了交房条件，均不能改变没有通知沈某办理交房手续的事实。至于绿城公司是何原因没有通知沈某交房，作为业主的沈某不清楚，也没有必要弄清楚。二、绿城公司称一审判决适用法律错误，不能成立。根据《合同法》的规定，合同的解除有约定解除（合同法第九十三条）与法定解除（合同法第九十四条），当事人解除合同只要符合二者之一，即有法律依据解除合同。就本案来说，购房合同第十条第二项明确约定，逾期交房超过120日后，买受人有权解除合同。这就是双方对解除合同的约定。本案涉案商品房约定交房时间为2013年10月31日前，若绿城公司在2014年3月1日前没有向沈某交付商品房，则沈某根据合同第十条第二项的约定，通知绿城公司解除合同，符合《合同法》第九十三条的规定。所以一审判决确认绿城公司与沈某的合同解除，适用法律正确。绿城公司称一审判决适用法律错误，不能成立。需要说明的是，沈某解除合同，并不是合同的目的不能实现，而是绿城公司履行合同不符合双方的约定。三、绿城公司称一审判决合同自绿城公司收到解除通知之日解除不符合法律规定，不能成立。根据《合同法》第九十六条，主张解除合同一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。就本案来说，因为绿城公司履行合同不符合双方合同的约定，为此沈某向绿城公司发出解除合同通知。绿城公司收到沈某通知后，在三个月内未对沈某解除合同的通知提出异议，表明绿城公司接受了沈某解除合同。因此一审判决认定合同在绿城公司收到解除通知之日起解除，符合法律规定。绿城公司在上诉状中，认为本案合同解除不符合最高人民法院2013年6月4日法研（2013）79号答复，这是其对最高院答复未理解透。本案合同解除符合《合同法》第九十三条规定。综上，沈某方认为，绿城公司的上诉，无事实与法律依据。请求驳回绿城公司上诉，支持沈某的上诉请求。
二审中，上诉人沈某提交由原绿城公司房屋销售人员李某于2014年8月15日书写的《说明》一份，载明：沈某，E27因整改问题，尚未交房。由整改产生的电费由我公司承担。证明截止2014年8月，涉案房屋一直在进行整改。
上诉人绿城公司申请证人李某出庭作证，证明绿城公司已经履行了通知交房的义务。证人李某陈述称：其作为涉案房屋的销售代表，在沈天谕付清房款后，已经通过口头或电话短信的方式多次通知本案的买受人沈某的父亲沈子平。沈子平也已经在交付期限届满前和之后多次到达房屋现场对房屋进行查看，提出了房子的质量、个性化整改等要求。沈某质证认为，证人讲的整改等有异议，与事实不符。如果说现房不发交房通知，沈某在付清房款的当天，出卖人可以当天办理手续。如果现房不需要办理书面手续，在2014年8月就没有必要出具因为整改没有交房的说明。
本院认证认为，证人李某本身作为涉案房屋的销售人员，与本案存在直接利害关系，其陈述以电话、短信等方式通知沈某的法定代理人沈子平交房的证言，因没有相应的电话通话记录或短信记录等予以佐证，对其证言不予采信。对沈某提交的《说明》，系涉案房屋的销售人员李某书写，予以认定。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定一致。另查明，2014年8月15日，绿城公司的销售人员李某出具《说明》一份，载明：沈某，E27因整改问题，尚未交房。由整改产生的电费由我公司承担。
本院认为，本案的争议焦点在于2014年12月26日沈某寄送给绿城公司的《解除合同通知》是否发生效力。根据《合同法》第九十六条及最高院研究室对《关于适用﹤合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复》（2013年6月4日法研（2013）79号），“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”，因此，本案需审查沈某在寄送《解除合同通知》时，是否具备了《合同法》第九十三条或者第九十四条所规定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。显然，本案沈某、绿城公司之间并未协商一致解除合同。上诉人沈某在诉讼过程中，也称其主张解除的理由是“因出卖人逾期交房超过120天致合同约定的解除条件成就”。由此，本案的审查焦点进一步集中到出卖人绿城公司是否逾期交房超过120天。根据沈某、绿城公司2013年8月27日签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在2013年10月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用”、“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。”合同签订后，沈某已经按照约定在限定时间内将全部购房款支付完毕，绿城公司亦应当按照约定在2013年10月31日前将涉案房屋交付沈某使用。对此，绿城公司应负举证责任，证明其已经履行了相应的交房手续，如签署房屋交接单等或者通知交房手续。然后，截至二审辩论终结，绿城公司未能提供任何能够证明其已将房屋交付给沈某或者已经明确通知沈某前来收房的证据。同时，从2014年8月15日绿城公司工作人员也系本案涉案房屋的销售人员出具的《说明》内容来看“E27因整改问题，尚未交房。”该《说明》的文意明确指出了两层含义，一涉案房屋截至2014年8月15日尚未交付给买受人使用；二涉案房屋未交付买受人使用的原因系房屋需要整改。截至2014年8月15日涉案房屋仍未交付给买受人使用，已经违背了合同约定，逾期超过了120天，解除权人即买受人沈某已经依约享有了合同解除权。虽然绿城公司抗辩认为所谓的“整改”系沈某要求的个性化定制，并非质量问题，但未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。沈某在享有合同解除权后，于2014年12月26日向绿城公司发送了《解除合同通知》，绿城公司在收到该通知之日起三个月内未提出异议，根据相关法律规定，该解除合同通知书已经发生效力，双方之间的《浙江省商品房买卖合同》已经于绿城公司收到该通知之日起解除。对于违约责任的问题，前述《浙江省商品房买卖合同》亦明确约定了“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金”。该违约金约定系双方当事人真实意思的表示，应当与其他合同条款一样对双方当事人产生约束力，上诉人沈某也未能举证证明解除合同后其实际损失高于约定的该1%购房款的违约金，应当承担举证不能的不利后果。
综上，上诉人沈某、上诉人绿城公司的上诉请求及理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111646元，由上诉人沈某负担22800元，由上诉人绍兴绿城宝业房地产开发有限公司负担88846元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 姚 瑶
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 陆琪瑜