河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀07民终832号
上诉人（原审原告）河北宣工机械发展有限责任公司。
法定代表人常战芳。
委托代理人张明伟。
委托代理人王品泉。
被上诉人（原审被告）张家口玄武加油站。
执行事务合伙人刘建利，该加油站经理。
委托代理人闫丽娟，该加油站副经理。
委托代理人朱丽芳，该加油站副经理。
上诉人河北宣工机械发展有限责任公司（以下简称宣工公司）因与被上诉人张家口玄武加油站（以下简称玄武加油站）土地租赁合同纠纷一案，不服张家口市宣化区人民法院（2015）宣区商初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宣工公司的委托代理人张明伟、王品泉，被上诉人玄武加油站的委托代理人闫丽娟、朱丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宣工公司诉称，我公司与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订了油库租赁合同。合同约定，我公司将坐落于宣化区东升路21号主厂区路北原油库租赁于张家口市下花园玄武岩石厂，改建为加油站并经营。租赁期限至2028年6月22日，租期23年，每年租金20万元整。其后，张家口市下花园玄武岩石厂又将该地转租给玄武加油站。2011年张家口市下花园玄武岩石厂经工商部门批准注销。玄武加油站一直履行支付租金义务，是租赁土地的实际使用人及租金的实际支付人。由于现在土地价格已发生了重大变化，原来租金价格已显失公平，我公司多次与玄武加油站协商增长租金，但双方一直未达成合意。为此，我公司将玄武加油站诉至法院，请求法院判决玄武加油站在原租金每年20万元基础上增加至每年租金35万元，确认油库租赁合同租赁期限超过20年部分无效。
玄武加油站辩称，张家口市下花园玄武岩采石厂与宣化工程机械集团有限公司签订租赁协议后于2011年6月申请注销，注销清算时，张家口市下花园玄武岩采石厂债权债务由张家口玄武加油站承担。张家口市下花园玄武岩采石厂与宣化工程机械集团有限公司签订的合同一直是由玄武加油站使用租赁土地并履行支付租金义务。租赁合同签订后，我们为加固加油站根基，投入很大，我们不同意增加租金。双方约定租赁期限23年，应包括修建加油站3年的时间，因此，不同意将租赁期限变更为20年。另外，由于近年经济下滑，加油站收入也相应减少，我们提出反诉，要求宣工公司从2015年起，每年减少租金12万元，即每年租金变更为8万元。
一审法院经审理查明，宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订了油库租赁合同。合同约定，宣化工程机械集团有限公司将位于宣化区东升路21号油库（占地面积为3213.91㎡）出租给张家口市下花园玄武岩石厂改建加油站使用，租赁期限从2005年6月23日至2028年6月22日，共计23年。租金为每年20万元整。合同特别条款约定，租赁期间的租金是按照合同签订时的物价水平确定的，如遇国家经济发生重大变化，显失公平时，双方再协商解决。合同签订后，宣工机械发展公司通过公开竞拍，于2006年10月7日取得宣化工程机械集团有限公司破产财产，享有了宣化工程机械集团有限公司对张家口市下花园玄武岩石厂的合同权利。2011年，张家口市下花园玄武岩石厂申请注销，张家口玄武加油站自愿承担原张家口市下花园玄武岩石厂的债权债务。宣工机械发展公司购得宣化工程机械集团有限公司破产财产后，一直按每年20万元向玄武加油站收取租金至2014年。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。宣工机械发展公司与玄武加油站分别取得宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同的权利和义务后，应严格遵守原合同约定的权利和义务。宣工机械发展公司要求增加租金，玄武加油站反诉要求减少租金均属于要求变更合同内容。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。现宣工机械发展公司与玄武加油站对变更租金金额未能协商一致解决，宣工机械发展公司以“现在土地价格已发生了重大变化，原来租金价格已显失公平”为由，要求增加租金，玄武加油站以“近年经济下滑，加油站收入相应减少”为由，反诉要求减少租金，上述请求均不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，故本院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同约定租赁期限为23年，宣工机械发展公司要求确认租赁期限超过20年部分无效的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认宣化工程机械集团有限公司与张家口市下花园玄武岩石厂于2005年6月23日签订的油库租赁合同约定的租赁期限，超过20年部分无效；二、驳回河北宣工机械发展有限责任公司要求每年增加租金15万元的诉讼请求；三、驳回张家口玄武加油站要求每年减少租金12万元的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由宣化工程机械集团有限公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由张家口玄武加油站承担
上诉人宣工公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院认为上诉人要求增加租金的请求不符合《中华人民共和国合同法若干解释（二）》第二十六条的规定不正确，上诉人与张家口市下花园玄武岩采石场是于2005年6月23日签订的《油库租赁合同》，距今已经十年多，时至今日，国家土地政策与价格已经发生了重大变化，这是众所周知的事实，对于众所周知的事实，免除当事人的举证责任，所以继续履行原合同价格对上诉人明显不公平。二、一审法院在一审期间未同意上诉人申请对土地租金价格鉴定的请求不符合法律规定，上诉人在一审过程中向一审法院申请对土地租金价格进行鉴定，但未获准许，上诉人认为，鉴定意见是对土地租金价格是否增加或者具体增加多少的直接证据，而上诉人的申请未获准许使得上诉人失去了获得直接证据的机会。综上，上诉人认为一审法院未能支持上诉人增长租金的诉讼请求显示公平，请求二审法院依法改判。
被上诉人玄武加油站辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。
本院认为，宣工公司与张家口市下花园玄武岩石厂签订的油库租赁合同合法有效。上诉人宣工公司与被上诉人玄武加油站在分别取得该合同的相关权利义务后，亦按照合同约定实际予以履行，双方的履行行为应当视为对合同条款的确认，因此，该合同的约定对于上诉人及被上诉人均具有法律上的约束力，为维护交易安全，双方应当按照合同约定继续履行。上诉人所称的土地市场的价格变化不属于《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第二十六条的规定，在合同签订时无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化的情形。故对于上诉人主张的增加租金的请求，本院不予支持；上诉人主张一审法院对于上诉人申请对土地租金进行鉴定违反法定程序，由于《油库租赁合同》中所约定的土地租金及租赁期限，双方当事人在公开、公平的前提下协商一致并已经付诸实施，是双方当事人意思自治的结果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人河北宣工机械发展有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 悦
代理审判员 姜建龙
代理审判员 牛 洁
二〇一六年五月二十九日
书 记 员 梁秀峰