江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第4947号
上诉人（原审被告）胡远海。
委托代理人胡远博，江苏同瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王德近。
委托代理人董兆强，江苏同凯律师事务所律师。
原审第三人陈爱辉。
委托代理人胡波，江苏富玲律师事务所律师。
上诉人胡远海因与被上诉人王德近、原审第三人陈爱辉执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2015）贾民初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡远海及其委托代理人胡远博，被上诉人王德近的委托代理人董兆强，原审第三人陈爱辉的委托代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月23日，胡远海因与陈爱辉民间借贷纠纷，向原审法院提起诉讼。2012年3月23日，原审法院依胡远海申请作出（2012）贾塔商初字第18号民事裁定书，查封了陈爱辉所有的位于徐州市贾汪区耿集办事处耿集街房屋一套（贾房字第号），并于2012年9月3日作出（2012）贾塔商初字第18号民事判决书，判决陈爱辉于该判决生效后十日内归还胡远海借款本金255000元及利息（从2010年7月15日起至还清之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算）；驳回胡远海的其他诉讼请求。案件受理费5800元，财产保全费2020元，由胡远海负担670元，由陈爱辉负担7150元。该判决生效后，胡远海向原审法院申请强制执行。在执行中，王德近向原审法院提出异议，请求法院解除对陈爱辉名下的贾房字第号房屋的查封，终止对该房的民事执行。2015年3月12日，原审法院裁定驳回王德近的异议请求。王德近不服该裁定向本院提起诉讼，请求法院解除对“贾房字第号”房屋的查封，并停止对该财产的执行；案件费用由胡远海承担。
另查明，2007年12月6日，王德近（乙方）与陈爱辉（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定为：“1、经甲、乙双方协商，甲方愿把耿集街商业楼房三间售于一方（苏果超市北门路南）房价为人民币：叁拾万元整。￥300000.00元；2、甲方房屋产权清楚，如产生产权纠纷由甲方负责，甲方负责过户；3、自签协议时，乙方向甲方首付订金壹拾万元，剩余款壹月内甲方交付房产证时付清；4、如有违约，应赔偿对方相应的损失。甲方：陈爱辉，乙方：王德近，中保：赵某甲。2007年12月6日。”至2007年12月24日止王德近向陈爱辉支付了购房款300000元，并予以入住。2009年1月25日，贾汪区国土资源局耿集国土资源所在做地籍调查时，涉案房屋由王德近居住。
再查明，王德近持有徐州市公安局贾汪分局签发的居民身份证，有效期限为2015.04.20-2035.04.20，住址为徐州市贾汪区塔山镇耿集街156号。在原审诉讼过程中，王德近申请撤回对解除“贾房字第号”房屋的查封的诉讼请求。
原审法院认为，1、关于王德近与陈爱辉之间存在真实的房屋买卖合同问题。本案中，王德近与陈爱辉签订了购房协议书，系双方当事人真实的意思表示。王德近提供的陈爱辉所出具的收款证明和王德近夫妻在自己的笔记本上所记载的当时支付房款的明细以及2007年12月24日贾汪区耿集街道办事处耿集居民委员会出具的证明与证人赵某甲、赵某乙当庭陈述从内容、时间上能够相互印证。胡远海虽然不认可房屋买卖协议书和村委会证明的真实性，但其既没有申请对其真实性予以鉴定，也没有证据予以推翻，故对胡远海的抗辩不予支持。因此，王德近与陈爱辉之间存在真实的房屋买卖合同。2、关于王德近已经支付全部价款问题。王德近与陈爱辉签订的房屋买卖协议约定自签协议时，约定王德近向陈爱辉首付订金100000元，剩余款壹月内陈爱辉交付房产证时付清。陈爱辉也出具收款证明已于2007年12月6日收到王德近现金100000元，2007年12月24日止共收到王德近购房款300000元。与赵某甲、赵某乙当庭陈述能够相互印证，故认定王德近已经向陈爱辉支付了全部购房价款。3、关于王德近实际占有房屋问题。王德近提交的2007年12月24日贾汪区耿集街道办事处耿集居民委员会出具的证明，胡远海对此不予认可，但没有证据予以推翻。法院诉讼中调取了贾汪区国土资源局耿集国土资源所在2009年1月25日形成的编号为05-105-003-0151的王德近名下地籍调查表，该表中宗地草图表明王德近名下的房屋与陈庆辉东西相邻，并且在邻宗地一栏由陈庆辉签字并按手模予以确认，同时在签字上加盖了贾汪区耿集办事处耿集居民委员会的印章。该表中书写的土地坐落虽与涉案房屋坐落不符，但与涉案陈爱辉名下被查封的贾房字第号房屋所有权证上记载的房地产平面图位置、东西相邻和长宽相吻合。结合王德近提供的房屋购房协议、涉案房屋的房产证和土地证以及地籍调查表等证据，可以形成证据锁链，表明2009年1月25日前王德近已入住涉案房屋。故认定王德近于查封前已经实际占有涉案房屋。4、关于王德近对未办理过户登记手续无过错问题。本案房屋于2007年12月6日签订房屋买卖协议，并于2007年12月24日将房款交付完毕时，王德近住址仍为徐州市贾汪区耿集办事处小王庄村1组，涉案房屋位于徐州市贾汪区耿集办事处耿集街。在法院2012年3月23日查封时尚不具备过户登记条件。并且根据王德近与陈爱辉签订房屋买卖协议的约定为购房人办理过户登记由陈爱辉负责，陈爱辉没有及时为王德近办理过户登记，应承担过错责任。因此，王德近对未办理过户登记非自身原因所致。综上，本案购房人王德近虽没有对涉案房屋办理过户登记手续，但已向陈爱辉支付了全部房款，并实际占有了涉案房屋，且拥有涉案房屋所在地址的户籍，应对涉案房屋具有排除执行的实体权利。在诉讼过程中，王德近申请撤回对解除“贾房字第号”房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。遂判决：停止对位于徐州市贾汪区耿集办事处耿集街房屋（贾房字第号）的执行。
上诉人胡远海不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审认定王德近与陈爱辉存在真实的房屋买卖合同及王德近已经支付了全部购房价款，属于认定事实错误。2、王德近与陈爱辉签订的《房屋买卖协议》无效。理由为：涉案房屋所占土地性质为集体所有制，王德近不具有耿集村的村民资格，不具有购买涉案房屋的资格。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，继续对涉案房屋进行执行，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王德近答辩称，1、王德近与陈爱辉所签《房屋买卖协议》合法有效。理由为：该协议签订于2007年12月6日，在上诉人胡远海与陈爱辉之间的债权债务形成之前，不存在恶意串通的可能。协议是在买卖双方在平等自愿的基础上所签订的，不违反法律的强制性规定。本案涉案房屋位于耿集街道市场中，该处的房屋在审批建设中即对耿集街道辖区内的全体集体经济组织成员开放，且在市场形成后也存在众多房屋买卖行为并能够办理产权变更登记。同时王德近现户籍已变更为买卖房屋所在地的耿集街。2、双方的房屋买卖关系真实存在且已于2007年12月实际履行。
原审第三人陈爱辉答辩称，原审认定事实清楚，程序合法，应当予以维持。本案需查明的事实和焦点应当是买卖双方是否支付价款，是否实际占有，以及第三人是否存在过错的问题，而本案的上诉人要求确认合同无效，应与本案的审理没有关联性。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：涉案房屋应否被阻却执行。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，首先，王德近与陈爱辉所签房屋买卖协议系双方真实意思表示，涉案房屋占用土地性质虽为集体所有土地，但王德近已取得该集体组织的资格即其户籍已迁至徐州市贾汪区塔山镇耿集街，双方的买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。胡远海主张王德近非耿集村民没有证据支持，不予采信。其次，关于涉案房屋的房屋支付问题，王德近在一审中提供的陈爱辉出具的收款证明、赵某乙等人的证人证言等证据相互印证可以证明王德近已经向陈爱辉付清了房款。胡远海主张王德近未付清房款的上诉意见不予采信。原审认定王德近对涉案房屋已享有实体权利，应停止对涉案房屋的执行并无不当。
综上，上诉人胡远海的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由胡远海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年一月十一日
书 记 员 苗 鑫