上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0107执异53号
案外人：康妮摩根(CONNIEMORGAN)，女，1961年1月19日出生，美国国籍，护照号XXXX。
委托诉讼代理人：李星辉，上海固金律师事务所律师。
申请执行人：王秀玲，女，1954年8月9日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：金凌华，上海市银都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张映竹，上海市银都律师事务所律师。
被执行人：张智敏，男，1985年6月19日出生，回族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。
在本院执行王秀玲与张金华、李美珍、张智敏、昆山力天投资发展有限公司、昆山柯钻商贸有限公司、上海华哲实业有限公司、上海望月园林绿化工程有限公司借款合同纠纷一案中，案外人康妮摩根向本院提出书面异议，要求本院中止对位于上海市徐汇区房产（以下简称系争房产）及地下车库二层XX的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人康妮摩根称，其与被执行人张智敏于2012年10月1日签订房屋租赁合同，约定自2012年12月1日起由案外人租赁系争房产及地下车库二层XX，租期至2032年11月30日，至此，系争房产由案外人居住使用。2013年2月1日，案外人与被执行人张智敏签订《上海市房地产买卖合同》，约定被执行人张智敏将系争房产及车库出售给案外人，其已向被执行人张智敏支付全部房款人民币19124150元，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本院将案外人的财产予以执行系明显错误，特向本院提出异议，请求立即中止对系争房产及车库的执行。
申请执行人王秀玲称，其不同意案外人所提异议，认为案外人所提异议是基于购房款全部付清，根据购房合同附件的约定，购房款支付系由昆山市泰裕丰商贸有限公司代付，上海堔拱投资管理中心代收的方式，但据申请执行人了解，昆山市泰裕丰商贸有限公司的法人代表为李某，系被执行人张智敏的小姨，上海堔拱投资管理中心系个人独资企业，投资人为张金华，系被执行人张智敏的父亲，上述收付款公司与被执行人张智敏均有关联，其真实性存疑，有悖客观规律；目前系争房屋并非案外人居住，案外人也未提供水、电、燃气费的支付凭证，故案外人主张的已占有、使用系争房产与事实不符，故请求驳回案外人异议。
被执行人张智敏经本院通知未到庭，亦未对案外人所提异议发表意见。
本院查明，本院在审理王秀玲与张金华、李美珍、张智敏、昆山力天投资发展有限公司、昆山柯钻商贸有限公司、上海华哲实业有限公司、上海望月园林绿化工程有限公司借款合同纠纷一案中，于2015年7月22日作出（2015）普民二（商）初字第94号民事判决书，该民事判决书规定，一、张金华、李美珍应归还王秀玲借款本金人民币7148000元；二、张金华、李美珍应支付王秀玲借款逾期利息（以人民币7148000元为基数，自2014年11月24日起至生效判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、张金华、李美珍应赔偿王秀玲律师费损失人民币80000元；四、张智敏、昆山力天投资发展有限公司、昆山柯钻商贸有限公司、上海华哲实业有限公司、上海望月园林绿化工程有限公司对上述判决主文第一至三项承担连带清偿责任，案件受理费、保全费、公告费合计人民币67396元由七被告共同负担。张智敏不服上诉，上海市第二中级人民法院于2016年11月15日作出（2016）沪02民终5884号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述债务人未按判决书履行义务，权利人王秀玲于2017年2月17日向本院申请执行，本院以（2017）沪0107执1229号立案，于同年2月21日向各被执行人发出执行通知书、报告财产令。
上海市房地产登记簿载明系争房产权利登记于2008年9月22日，权利人为被执行人张智敏，本院于2015年1月16日因（2015）普民二（商）初字第94号案正式查封，系首封，该房产地下车库二层XX于2015年1月28日被上海市浦东新区人民法院查封，该院系首封，本院于2015年3月12日轮候查封，系争房产无租赁登记及出售预告登记记录。
案外人康妮摩根在本院审查过程中，撤销了对系争房产地下车库二层XX的异议请求，本院予以准许。案外人对其所述提供如下证据，1、案外人康妮摩根与被执行人于2012年10月1日签订的《房屋租赁合同》，载明系争房产月租金38000元，租赁期限自2012年12月1日至2032年11月30日止；2、于2013年2月1日签订的《上海市房地产买卖合同103》（非网签合同），载明买受人（乙方）为康妮摩根、出卖人（甲方）为张智敏，交易标的为系争房产及车库，转让价款为人民币19124150元，第十四条第二款规定，双方所签上述合同交上海市徐汇区房地产交易管理机构一份，上海市徐汇区房地产登记机构一份，附加协议（三）第四条载明甲方以上海堔拱投资管理中心代为收取房款，乙方以昆山市泰裕丰商贸有限公司代为支付房款；3、被执行人张智敏于2012年10月23日至2014年10月20日出具的《收款确认单》九份，载明收到案外人康妮摩根支付的系争房产租金及押金合计人民币9219207元、购房款合计人民币9895760元，其中2012年10月23日的《收款确认单》载明收到案外人康妮摩根支付的系争房产租金及押金人民币2814767元；4、被执行人张智敏作为甲方与案外人康妮摩根作为乙方于2014年10月23日签订的《房屋交付确认书》，载明被执行人张智敏已收到全部房款，并于签字当日完成系争房产的交付；5、中国工商银行于2012年10月18日至2014年10月16日的业务回单凭证十份，载明昆山市泰裕丰商贸有限公司分别通过银行转账方式支付上海堔拱投资管理中心人民币4600000元、5000000元、4500000元、3187492.15元、904440.28元、1993825.62元、2000000元、4039861.57元、51293.66元、1516467.21元，其中用途或摘要栏内为货款。
申请执行人王秀玲在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、上海市杨浦区长阳路522弄84号的《户籍资料摘抄》，载明李某与被执行人张智敏母亲李美珍系姐妹关系；2、2003杨结字第05956号《结婚登记证》复印件，载明张金华与李美珍系夫妻关系；3、报告生成时间为2017年8月25日的《企业信用信息公示报告》，载明昆山市泰裕丰商贸有限公司的法人代表为李某；4、报告生成时间为2017年8月25日的《企业信用信息公示报告》，载明上海堔拱投资管理中心系个人独资企业，投资人为张金华。
被执行人张智敏未向本院提供证据材料。
本院认为：本案争议的焦点为案外人所主张其已购买登记在被执行人名下的系争房产是否能够排除执行。根据上述查明的事实，其一，案外人与被执行人签订的购房合同非网签合同，其签订的日期缺乏其他证据的印证，合同签订日先于本院查封之前的证据不足。其二，从金钱履行来看，双方所签订的有关租赁系争房产合同，约定月租金为38000元，签约后即支付280余万租金及押金，该行为有悖房屋租赁市场付三押一的交易常识；被执行人出具的《收款确认单》中，房产租金与购房款混淆，有悖正常的认知常识；案外人提供的付款凭证，该凭证明确载明用途为货款，仅证明收、付款两公司的资金往来，不能证明该款项是用于购置系争房产。其三，案外人对系争房产实际占有仅提供案外人与被执行人签署的房屋交付单，缺乏其他证据的支持，无法证明案外人已于本院查封前已合法占有系争房产。其四，购房合同明确规定，该合同应交当地房地产管理机构、登记机构各一份，但上海市房地产登记簿并无关于系争房产预告备案记录，案外人购买系争房产的行为不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。上述案外人所提异议不符合依法可支持其异议的情形，故案外人的异议理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人康妮摩根(CONNIEMORGAN)的异议。
案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
人民陪审员 任三扣
人民陪审员 陈接娣
二〇一七年八月三十日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。
3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。