山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第82号
上诉人（原审被告）山东统一银座商业有限公司。住所地济南泺源大街**号。
法定代表人王仁泉，董事长。
委托代理人蔡海东，山东众成仁和律师事务所律师。
委托代理人郑玲玲。
被上诉人（原审原告）高文通。
委托代理人叶恒水，山东泰诚律师事务所律师。
上诉人山东统一银座商业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1795号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山东统一银座商业有限公司的委托代理人蔡海东、郑玲玲，被上诉人高文通的委托代理人叶恒水到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，泰安逸程置业有限公司于2011年10月16日出具证明一份，内容为：“我公司开发建设的位于温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街500号、502号、504号、506号、508号房产已经分别有高文通、宋某某、冯某某、张某交付我公司全部房款，双方已经实际履行房屋的交付使用，物权已经完全属于上述购房者，相应房产产权登记手续正在办理过程中。”宋某某、冯某某、张某于同日出具给原告委托书一份，内容为：“今委托人宋某某、冯某某、张某将自己所有的泰安市温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街502号、504号、506号、508号房产统一委托给高文通先生对外出租收益。就上述房产的所有相关出租、收益全权由高文通先生代理并负责。（代理权包括且不限于：租赁合同的签订，收益的收取，争议纠纷的解决等等。）”
原被告于2011年11月1日签订租赁合同一份，内容为：“出租方高文通，简称甲方；承租方山东统一银座商业有限公司，以下简称乙方。一、陈述和保证；二、位置与租赁范围：该租赁房产位于温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街500号、502号、504号、506号、508号；三、租赁期限：租赁房屋的租赁期限从2011年11月1日起至2021年4月30日止；四、租赁用途：乙方将租赁房屋用于经营；五、租赁房屋的交付：甲方应在2011年11月1日前，将水、电按合同要求安装到位，并将房屋清空，达到乙方接房标准，交付乙方使用；六、租金与支付方式；七、租赁房屋的装修或配置营业设施；八、租赁房屋及设施设备的维修；九、物业设施、设备的管理与费用缴纳；十、合同的变更、解除与终止：1、本合同生效后，任何一方擅自不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，造成的损失应予赔偿；5、合同签订后，若乙方不再继续租赁的，须提前三个月以书面形式通知甲方，且乙方额外按照合同月份的两个月租金向甲方赔偿，双方终止合同；6、租赁期满，乙方继续承租使用时，需提前3个月书面通知甲方，甲方在有同等条件优先租给乙方；7、合同终止，乙方可将货物、营业设备、乙方投资的设施（如店招牌、广告、空调、灯带、配电箱等）全部带走，甲方不予阻拦；乙方投入的装修设施（如瓷砖、墙面装修等）无偿归甲方所有。乙方将房屋以拆除设施设备后的状态交付给甲方，已改造的部分乙方不负责恢复。十一、违约金：乙方无正当理由单方面解除或终止本合同，应以6个月租金为标准向甲方支付违约金，造成损失的，还应另行赔偿。十二、免责或部分免责。十三、争端解决：本合同履行过程中如发生争议，先由双方协商解决，协商不成，由房屋所在地人民法院裁决，败诉一方承担一切诉讼费用，除非双方同意，否则，争端解决期间本合同正常履行。2、本合同所涉及损失赔偿的范围包括装修费用、员工遣散费用、剩余租期的利益损失、搬运费用、律师费、诉讼费等费用。”合同签订后，原告于2012年2月14日向被告交接了房屋。自2012年2月15日开始计算免租期，被告交付了自2012年8月16日至2013年6月27日的租金。
原被告于2012年2月27日签订补充协议一份，内容为：“甲方高文通；乙方山东统一银座商业有限公司；根据《中华人民共和国合同法》有相关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、充分协商的基础上，就乙方租赁甲方位于泰安市温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街500号、502号、504号、506号、508号房产的有关事宜，在2011年11月1日签订的《租赁合同》（以下简称：原《租赁合同》）的基础上作部分变动，并达成如下协议：一、原《租赁合同》规定的：“三、租赁期限，租赁房屋的租赁期限从2011年11月1日起至2021年4月30日止。”修改为“三、租赁期限，租赁房屋的租赁期限从2012年2月15日起至2021年8月14日止。”二、原《租赁合同》规定的：“六、租金与支付方式”修改为“六、租金与支付方式：房屋租金为2012年8月15日至2013年8月14日壹拾捌万元（含税）；2013年8月15日至2015年8月14日贰拾贰万元每年（含税）；2015年8月15日至2018年8月14日贰拾叁万壹仟元每年（含税）；2018年8月15日至2021上8月14日贰拾肆万贰仟伍佰伍拾元每年（含税）。场地租金：2012年8月15日至2015年8月14日壹拾肆万叁仟元每年（含税）；2015年8月15日至2018年8月14日壹拾伍万零壹佰伍拾元每年（含税）；2018年8月15日至2021年8月14日壹拾伍元柒仟陆佰伍拾元每年（含税）；自房屋交付之日起182天为免租期，乙方无需缴纳租金，即租金自房屋交付之日起183天起正式计算。三、原《租赁合同》其他条款不变。”
被告于2013年3月28日通知原告，因亏损严重，无力继续经营，将于2013年6月28日前退租并终止合同。原告于2013年6月14日回复称：不同意被告单方解除合同的请求，如被告执意毁约不继续履行合同，原告要求被告承担相应的违约责任，具体违约责任为合同违约金181500元、改建改造费10500元、已经减免的半年租金181500元。被告于2013年6月27日回复称不予接受原告的赔偿要求，要求原告接受房屋钥匙，并提供发票。原告于2013年7月18日委托律师向被告发律师函重申了要求被告承担违约责任。被告分别于2013年7月23日、2013年7月29日回复要求原告接收房屋钥匙，补偿原告两个月房租。原被告协商不成，未办理诉争房产的交接手续。
2013年7月29日，原告与山东泰诚律师事务所签订委托代理合同一份，约定原被告房屋租赁合同纠纷一案委托山东泰诚律师事务所代理诉讼，代理费20000元。
庭审中，原告提交泰安市津祥装饰有限公司出具的收据一份，证明原告应被告要求，为了将五间出租房屋按照被告要求打通使用，共花费拆除费及垃圾外运费共计10500元。被告质证称对该收据不予认可，与本案无关。被告提交照片四张证明已经腾空了租赁房屋，双方的租赁关系已经解除。原告质证称对照片显示的房屋没异议，对显示的时间不能确定，在合同未解除之前被告使用租赁物只要不违法，原告不进行干涉，四张照片更不能证明原被告之间的租赁合同已经解除。
原审法院认为，宋某某、冯某某、张某将自有的泰安市温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街502号、504号、506号、508号房产统一委托给原告对外出租收益，不违反法律规定。原被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。原告依据该租赁合同及补充协议起诉要求被告承担责任，现被告辩称原告诉讼主体不适格，对此原审法院不予采信。
本案的争议焦点在于对租赁合同中第十条和第十一条的约定应如何理解。租赁合同中第十条约定合同的变更、解除与终止：5、合同签订后，若被告不再继续租赁的，须提前三个月以书面形式通知甲方，且被告额外按照合同月份的两个月租金向原告赔偿，双方终止合同；第十一条约定违约金：被告无正当理由单方面解除或终止本合同，应以6个月租金为标准向原告支付违约金，造成损失的，还应另行赔偿。第十条第五款的约定应是被告不再继续租赁房屋，双方终止合同的一种方式，该条款适用的前提应在双方协商一致的基础上。合同第十一条约定了被告无正当理由单方面解除或终止本合同的后果。通过该条约定可以看出无正当理由单方面解除或终止本合同应当承担违约责任。如果认为第十条第五款的约定是被告单方提前通知即可终止合同的约定，那么与合同第十一条的约定明显矛盾。从另外一个角度讲，合同中约定了半年的免租期，如果对合同中条款的解释是允许承租方单方提前通知即可终止合同的话，与民法的公平原则明显不符。
本案中，被告单方提前通知原告不再租赁，并补偿原告两个月房租，这一行为因原被告双方并未达成一致并不符合第十条第五款的约定，故对被告双方合同已经终止的辩称，原审法院不予采信。被告多次发函要求退租，已明确表示不再继续租赁，原告现起诉要求解除租赁合同，于法有据，原审法院对此予以支持。合同解除后，被告继续占有涉案房屋于法无据，故被告应腾退涉案房屋并交付原告。被告租金交付至2013年6月27日，因此应支付原告占有使用费（按照日租金885元自2013年6月28日起计算至2013年8月14日；按照日租金995元自2013年8月15日起计算至房屋实际腾退并交付原告之日止）。
关于原告主张的违约金，因被告单方面解除合同，根据合同中关于违约金的约定，被告应以6个月的租金为标准向原告支付违约金。结合合同对于租金计算标准的约定，6个月的租金计算为161500元。关于原告主张的既得利益损失，原告依据合同中约定的半年免租期为由主张既得利益损失为半年租金，原审法院认为半年免租期是原告为达到签订租赁合同这一目的所做的权利放弃，但本案中因被告违约致使租赁合同未履行完毕，原告签订租赁合同的目的并未完全实现。除半年免租期外，租赁合同约定的租期为九年，被告仅履行租赁合同不到一年，虽然租赁合同中并未约定原告免租半年的条件或限制，但依据公平原则，被告应当赔偿原告免租期的既得利益损失，以5个月的租金为标准计算为宜。结合合同对于租金计算标准的约定，5个月的租金计算为134583元。关于原告主张的改造及恢复原状费用，原告仅提交泰安市津祥装饰有限公司出具的收据一份证明原告应被告要求，为了将五间出租房屋按照被告要求打通使用，共花费拆除费及垃圾外运费共计10500元，原审法院认为单独凭收据并不足以证实其花费，原告主张被告承担改造费用的理由不充分，对该诉讼请求原审法院不予支持。就恢复原状的费用，因该花费尚未实际发生，原告可待实际发生时另行主张。关于原告主张的律师费用20000元，因有委托代理合同及发票予以证实，且符合合同约定，对该诉讼请求原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告高文通与被告山东统一银座商业有限公司于2011年11月1日签订的租赁合同；二、被告山东统一银座商业有限公司腾退位于泰安市温泉路某号信合佳苑某号楼一楼某大街500号、502号、504号、506号、508号租赁房屋，并交付给原告高文通；三、被告山东统一银座商业有限公司支付原告高文通实际占有使用费（按照日租金885元自2013年6月28日起计算至2013年8月14日；按照日租金995元自2013年8月15日起计算至房屋实际腾退并交付原告之日止）；四、被告山东统一银座商业有限公司支付原告高文通违约金161500元；五、被告山东统一银座商业有限公司支付原告高文通赔偿金134583元；六、被告山东统一银座商业有限公司支付原告高文通律师费20000元；七、驳回原告高文通的其他诉讼请求。上述义务及应付款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9396元、保全费3000元，共计12396元，由原告高文通承担2396元，被告山东统一银座商业有限公司承担10000元。
上诉人山东统一银座商业有限公司不服原审判决上诉称，1、上诉人与被上诉人解除合同应当适用《租赁合同》第十条第5项的约定，一审判决适用《租赁合同》第十一条第二项的约定认定上诉人无正当理由单方解除合同并承担违约金、赔偿损失属于认定事实和适用法律错误。2、一审判令上诉人支付实际占用费无事实和法律依据。3、一审判令赔偿所谓既得利益损失无事实和法律依据。4、即使一审判决认定事实无正当理由单方解除合同，其在判令支付违约金的情况下又判令承担赔偿责任属于适用法律错误。请求依法撤销泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1795号判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人高文通答辩称，上诉人主张其对合同不存在违约行为的上诉观点不能成立，租赁合同未解除前，上诉人当然就租赁物的实际占有承担交纳责任。既得利益损失是已经发生的，是上诉人违约行为给答辩人已经带来的实际发生的损失。违约责任和损失赔偿有据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本案查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点问题是一、上诉人通知被上诉人解除合同，是否构成违约行为，承担何种责任。二、一审判决实际占用费用、既得利益损失及赔偿金的款项是否有事实和法律依据。针对第一个焦点问题，双方对于该焦点问题的争议是上诉人解除合同的行为应适用租赁合同中第十条第5项还是第十一条的问题。租赁合同第十条第5项是上诉人不再继续租赁，向被上诉人方提前通知，双方可以终止合同。该条虽未明确载明是否应经被上诉人同意，但结合第十一条规定无正当理由解除合同的情形，合同第十条第5项应适用在双方协商一致的情形下，且如果对合同中条款的解释是允许承租方单方提出通知即可解除的话，也与合同订立本意及民法的公平原则不符合。故上诉人解除合同的行为应适用租赁合同第十一条的规定，上诉人应当支付被上诉人6个月租金的违约金。原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。
针对第二个焦点问题，根据租赁合同第十三条规定，除非双方同意，争议期间本合同正常履行。且该房屋尚未进行房屋交接，为交付给原告，故合同解除后，上诉人继续占有涉案房屋于法无据，上诉人应缴纳房屋占有使用费。对此本院予以支持。对于被上诉人主张的既得利益损失，双方于2012年2月27日达成的《补充协议》明确约定，将原租赁合同第三项“租赁期限”从“2011年11月1日起至2025年4月30日止”修改为“2012年2月15日起至2021年8月14日止”，并明确约定“自房屋交付之日起182天为各租期，乙方（上诉人）无需交纳租金，租金自房屋交付之日起第183天正式计算”。根据上述约定，双方租赁合同的履行时间应认定自2012的5月1日起计算。本院认为，上诉人因为违反合同约定，应以6个月的租金为标准向被上诉人支付违约金。该违约金足以弥补被上诉人因解除合同带来的损失且足以达到惩罚违约方的目的，同时本案中半年的免租期是双方在合同订立之时的合意，合同中也未对该半年租金的免除附加限制条件来进行规定和约束，该免租期间的租金亦不属于所谓既得利益的损失范畴，对此不应予以支持。一审将免租半年纳入被上诉人既得利益损失并判令上诉人赔偿5个月租金的既得利益不当，本院予以纠正。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1795号民事判决第五项；
二、维持泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1795号判决第一、二、三、四、六、七项。
二审案件受理费9396元由上诉人山东统一银座商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 张 岩
审判员 宋许科
二〇一四年四月二十二日
书记员 高学茹