湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂大冶民初字第01905号
原告大冶市益达鑫物业服务有限责任公司。住所地：大冶市东风大道商会大厦****室。
法定代表人石桃，该公司执行董事。
委托代理人徐向来，湖北维佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告大冶市万城置业有限责任公司。住所地：大冶市大冶大道***号。
法定代表人陈志，该公司董事长。
委托代理人石义银，湖北维佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告大冶市益达鑫物业服务有限责任公司（以下简称益达鑫物业公司）与被告大冶市万城置业有限责任公司（以下简称万城置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐向来，被告委托代理人石义银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告益达鑫物业公司诉称：2014年3月4日，原、被告签订协议书一份，约定：被告将其公司开发的“万城家园”小区前期物业服务管理委托原告，双方同意在“万城家园”正式预售前，签订好“万城家园”前期物业服务管理合同；双方不得以任何理由推脱或拖延签订合同，否则视为违约；双方约定违约金为300000元，由违约方在违约后一周内向守约方赔付。2014年5月15日，被告取得大冶市商品房预售许可证并开始售房。原告经了解，获知被告已于2014年4月与大冶市鑫民物业管理有限公司（以下简称鑫民物业公司）签订了前期物业服务合同，将“万城家园”的前期物业委托给该公司。被告的违约行为损害了原告利益，经协商未果，故诉至法院，请求依法判令被告支付违约金300000元。
原告益达鑫物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明原告诉讼主体适格。
证据二、被告营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明被告诉讼主体适格。
证据三、协议书。拟证明被告同意将“万城家园”小区前期物业服务委托原告管理，如违约，由违约方向守约方赔付违约金300000元等。
证据四、“万城家园”前期物业服务合同。拟证明被告将“万城家园”物业服务交给鑫民物业公司管理。
证据五、大冶市商品房预售许可证。拟证明被告开发的“万城家园”小区已预售。
证据六、大冶市益达鑫置业有限公司请求书、业务联系函。拟证明原告按协议约定与大冶市益达鑫置业有限公司进行协调，因被告不配合导致无法达成协议。
被告万城置业公司辩称：1、本案不是物业服务合同纠纷，而是缔约过失责任纠纷，双方只承担为实现新的合同未缔约所作必要准备的缔约过失损失进行赔偿，且本案违约金过高和约定不当。2、不能签订物业服务合同的原因是原告不能实现两小区不再建围墙从而实现贯通，缔约过失责任在原告，所造成答辩人的损失应由原告承担。3、只要原告能够满足两小区无障碍贯通，双方能对物业管理费收取和范围等主要条款达成一致，答辩人愿意继续与原告签订物业服务合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并赔偿答辩人实际损失。
被告万城置业公司为支持其辩称意见，向本院提交了下列证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证复印件。拟证明被告诉讼主体适格。
证据二、大冶市大冶大道东侧客运公司五金仓库修建性详细规划图。拟证明万城置业公司与大冶市益达鑫置业有限公司开发的小区是规划设计的一个整体小区。万城置业公司的3号楼6层和大冶市益达鑫置业有限公司开发的26层楼之间规划为无障碍贯通共用绿化带。原告未按协议约定协调好两小区贯通目的，故被告没有与原告签订统一管理物业服务合同的必要，缔约过失责任在原告。
证据三、现场照片。拟证明被告开发小区的围墙已拆，可以按建设规划图和约定而贯通，能按一个整体小区出入、绿化管理。
经庭审质证，原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的关联性，证据三的真实性、关联性有异议。被告对原告提交的证据一、证据二、证据五无异议；对证据三、证据四的真实性无异议，但认为违约金300000元过高，没有法律依据；与鑫民物业公司签订的前期物业服务合同仅为办理商品房预售许可证而签订，并未签订正式合同也未实际管理；对证据六的真实性、关联性有异议。
本院经审查，对上述双方当事人均无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院结合本案实际综合予以评定。
经审理查明：2014年3月4日，原告益达鑫物业公司（乙方）与被告万城置业公司（甲方）签订协议书一份，约定：一、甲方愿将其公司开发的“万城家园”小区前期物业服务委托乙方管理（前期物业服务收费按物价局规定范围内合理收取）；二、乙方负责协商好大冶市益达鑫置业有限公司的工作，在不影响双方各自土地使用权界限的情况下，确保两小区（彩虹大厦小区和万城家园小区）贯通，以便今后的物业管理工作顺利进行；三、双方均同意在“万城家园”正式预售前，签订好“万城家园”前期物业服务管理合同，双方不得以任何理由推脱或拖延签订合同，否则视同违约；四、双方约定违约金为人民币叁拾万元，由违约方在违约后一周之内向守约方赔付；五、解决纠纷的方式，若双方发生纠纷，应协商解决，协商不成，提交大冶市人民法院解决；六、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章后即行生效，签订好“万城家园”前期物业服务合同后失效。此协议经双方签字、盖章生效后，原告即开始协调两小区贯通工作，因两小区开发商对各自土地使用权界限等争议较大一时未能达成一致。期间，被告于2014年4月下旬与鑫民物业公司签订前期物业服务合同，约定万城置业公司选聘鑫民物业公司对“万城家园”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2014年4月30日起至2015年6月1日止等。2014年5月15日，被告取得大冶市商品房预售许可证并开始售房。原告获悉被告与其他物业公司签订前期物业服务管理合同后，要求被告赔偿损失未果，故而成讼。
本院认为，预约合同是当事人对本约签订的预先安排，是相对于本约而言的特殊合同，其指向本约的缔结。本案原、被告所签订协议书的性质是物业服务预约合同，该合同是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。原、被告订立协议的目的是被告预约原告为其开发的“万城家园”前期物业开展物业管理服务，在原告依协议约定为前期物业服务进行协调、准备过程中，被告未通知原告而与其他物业公司签订前期物业服务合同并在房产部门备案，其行为侵害了原告应享有的利益，违背了诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。原、被告约定一方违约时应支付对方的违约金为300000元，现被告认为约定的违约金过高，但未提交相关证据证明，本院不予采信。被告认为本案系缔约过失责任纠纷，因预约不产生缔约过失责任，违反预约承担的是违约责任，故被告的辩称意见与事实不符，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定。判决如下：
被告大冶市万城置业有限责任公司应支付原告大冶市益达鑫物业服务有限责任公司违约金300000元，定于本判决生效后十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5800元，财产保全申请费2020元，由被告大冶市万城置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币5800元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。户名：法院诉讼费汇缴财政专户，账号：17×××29。开户银行：农行黄石市分行团城山支行。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 刚
审 判 员 柯旭明
人民陪审员 杨国富
二〇一五年七月三十日
书 记 员 张 娜