福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽04民终1027号上诉人（原审原告）：永安天立物业管理有限公司，住所地永安市永星小区3栋2层。法定代表人：曾齐文，公司总经理。委托诉讼代理人：李观明，男，公司副总经理。上诉人（原审被告）：张萍，女，1964年7月18日出生，汉族，住永安市。上诉人（原审被告）：胡孝良，男，1961年9月7日出生，汉族，住永安市。张萍、胡孝良共同委托诉讼代理人：胡倩（张萍、胡孝良之女），住永安市。上诉人永安天立物业管理有限公司（以下简称天立物业）、上诉人张萍、胡孝良因物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2016）闽0481民初979号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天立物业的委托诉讼代理人李观明、被上诉人张萍、胡孝良的委托诉讼代理人胡倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天立物业上诉请求：撤销一审判决书第一项判决，改判由张萍、胡孝良支付物业服务费3357元、公摊费808元及违约金33.65元，合计4198.65元。判令张萍、胡孝良承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》合法有效，对双方当事人有法律约束力。《三明市物业服务收费实施办法》是一份地方性文件，长期未入住的空置物业业主可按约定标准的60%交纳物业服务费，与最高法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释相违背，该地方性文件不应作为法院裁决依据。而且该文件于2016年5月废止，由《三明市物业服务收费实施办法（试行）》（明建房﹝2016﹞44号）取代，新办法规定：业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。二、诉讼时效认定有误。公司在提供物业服务过程中，多次电话催促办理物业交接手续，工作人员曾两次在其物业入户大门上张贴过催缴通知书，不存在超过诉讼时效问题。张萍、胡孝良辩称，一、一审判决适用法律正确。本案起诉时，三明市物价局、三明市房地产管理局于2010年9月19日出台的《三明市物业服务收费实施办法》未失效，系具有法律效力的规范性法律文件，对三明市行政区域内物业服务企业收取物业服务费具有指导性意义和法定约束力。二、一审判决认定诉讼时效合法、准确。根据前期物业服务合同及天立物业公司的庭审陈述，物业服务费按月收取、按月交纳。天立物业怠于行使权利导致诉讼时效届满，一审判决认定符合法律规定。张萍、胡孝良上诉请求：撤销一审判决，驳回天立物业的全部诉讼请求，判令由天立物业承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，张萍、胡孝良的民事主体不适格。所购买的房屋于2012年8月13日办理房屋所有权证，于2013年3月21日办理国有土地使用证。此前开发商明泰置业未以任何形式通知交房事宜。天立物业要求支付2013年3月21日前的任何物业服务费用，无事实根据和法律依据。所签订的《房屋买卖合同》无前期物业服务合同的约定，未得到开发商或天立物业的交房通知，未办理入住手续，未得到天立物业催缴物业费等通知。故开发商与天立物业形成物业服务合同关系，张萍、胡孝良不是物业服务合同主体。根据《物业管理条例》第四十二条规定，诉争房屋尚未交付之前，物业服务费应由开发商即福建明泰置业有限公司交纳。二、存在事实不清、证据不足的判决内容。向天立物业支付从2014年4月至2015年8月间的水电公摊费259.5元，无事实根据。该期间产生的费用仅凭天立物业单方制作的明细表来主张，其真实性、合法性、关联性存在异议。同时，与天立物业不存在合同关系，一审判令支付违约金无事实和法律依据。三、天立物业退出小区物业管理，应当归还业主所有的资料。请求判令天立物业归还所扣留的开户手续、房屋钥匙等资料。天立物业的答辩意见同其上诉意见。一审法院认定事实：永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2009年11月5日，天立物业与永安市明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：“由天立物业为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.78元；物业管理费由天立物业向业主直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由天立物业代为收取；物业服务费的起收日为天立物业正式接管福建明泰置业有限公司移交的物业管理之日；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业管理费用外，还应按每天应交管理费千分之三的标准向天立物业支付滞纳金；合同期限为2年，起始日为永安市明泰置业有限公司向天立物业移交物业管理之日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，永安市明泰置业有限公司应在合同期满前选聘新的物业管理企业。”该合同还对其他事项作了约定，但未就物业服务费用、公摊费的交纳时间、交纳方式等事项进行约定。天立物业于2011年11月20日接管永安市蝶翠山水小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，天立物业与福建明泰置业有限公司未就延长合同期限达成协议，福建明泰置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业。2014年11月8日，天立物业与该小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，主要约定：“天立物业以建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每平方米每月0.78元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。”该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，天立物业为该小区提供物业服务至2015年9月20日。另查明，永安市蝶翠山水小区9幢1单元801室房产的业主系张萍、胡孝良，建筑面积为93.56㎡，于2012年8月13日办理房屋产权登记。张萍、胡孝良取得房产所有权后至今未交纳相应的物业服务费用，亦未办理房屋交接手续。该房产2012年9月至2015年8月期间的水电公摊费（含电梯年检费）604元已由天立物业先行垫付。该院认为，天立物业作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区的建设单位福建明泰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对当事人双方均具有约束力。《前期物业服务合同》到期后，天立物业与福建明泰置业有限公司虽未就延长合同期限达成协议，但天立物业仍依据原合同继续提供物业服务直至该小区业主委员会成立，该事实有天立物业提供的电梯年检缴费发票、公共用水用电缴费发票、房管局证明、电梯维保费缴费发票为凭，该院予以确认。该小区业主委员会成立后，天立物业又与之签订了《物业管理服务合同》，继续提供物业服务至2015年9月20日。张萍、胡孝良作为蝶翠山水小区9幢1单元801室房产的业主理应向天立物业支付相应的物业服务费用，故天立物业要求张萍、胡孝良支付每月每平方米0.78元计算的物业服务费及代垫的水电公摊费之诉请，该院予以支持。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，因张萍、胡孝良至今未办理交房，天立物业亦未能举证证明该房产于何时交给张萍、胡孝良，故张萍、胡孝良交纳物业费应从办理房屋产权登记之日（即2012年8月13日）起算为妥。本案《前期物业服务合同》未约定物业服务费的交纳时间和交纳方式，故2012年8月13日至2014年11月9日的物业服务费张萍、胡孝良应按建筑面积每平方米每月0.78元交纳。《物业管理服务合同》约定物业服务费（不含水电公摊费）交纳时间为每半年起始的15日内，故2014年11月10日至2015年5月9日的物业服务费张萍、胡孝良应于2014年11月25日前交纳，2015年5月10日至2015年9月20日的物业服务费张萍、胡孝良应于2015年5月25日前交纳。因天立物业于2016年4月14日方才起诉张萍、胡孝良主张上述期间的物业费及水电公摊费，且天立物业无法提供其他证据证明有向张萍、胡孝良主张过权利，故对张萍、胡孝良辩称2014年4月14日之前天立物业的诉请已超出诉讼时效的意见，该院予以采纳。鉴于张萍、胡孝良至今未办理房屋交接手续，房屋长期空置，天立物业在提供物业服务时所付出的管理成本与已居住使用的业主必然有所区别。况且，三明市物价局、三明市房地产管理局根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及《福建省物业服务收费管理办法》的相关规定，于2010年9月19日出台了《三明市物业服务收费实施办法》。该《实施办法》适用于三明市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。该《实施办法》第十五条明确规定“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。故，本案张萍、胡孝良尚欠天立物业物业费应为751.66元（93.56㎡×0.78元×17月零5天×60%=751.66元，2014年4月15日算至2015年9月20日），张萍、胡孝良尚欠天立物业先行垫付的水电公摊费为259.5元（2014年4月至2015年8月）。天立物业要求张萍、胡孝良支付从2014年11月26日至2015年9月20日每日按应缴费用0.2‰计算的违约金的主张，有其与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》为凭，未超出中国人民银行同期贷款年利率5.6%的1.3倍，系在法律允许的范围内，故张萍、胡孝良应支付天立物业违约金为20.18元（计算方式附后），该院予以支持。张萍、胡孝良经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第一百零七条(?javascript:SLC(21651,109)?)、第一百零九条(?javascript:SLC(21651,107)?)、第一百一十四条、第一百三十五条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二>》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张萍、胡孝良应于判决生效后十日内支付永安天立物业管理有限公司2014年4月15日至2015年9月20日期间的物业服务费751.66元、2014年4月至2015年8月期间的水电公摊费259.5元及逾期付款违约金20.18元，合计1031.34元；二、驳回永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由永安天立物业管理有限公司负担19元，由张萍、胡孝良负担6元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同，以及其与业主委员会签订的物业服务合同，对业主有约束力。解决本案分歧，首先得判断张萍、胡孝良何时取得小区业主身份。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法(?javascript:SLC(89386,0)?)第六章所称的业主。”2012年8月13日，案涉房屋永安市蝶翠山水小区9幢1单元801室房屋产权登记为张萍、胡孝良。故自2012年8月13日起，张萍、胡孝良因产权登记成为该小区业主，天立物业与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》及与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对业主张萍、胡孝良有约束力。张萍、胡孝良主张房屋未交付前物业服务费与其无关，本院不予采纳。至于当事人争议的房屋交接资料等问题，不在本案处理范围，当事人可以其他法律途径解决。第二，关于诉讼时效的适用问题。虽然前期物业服务合同对物业费交纳时间未明确约定，但综合考虑物业服务标准关于“每平方米每月0.78元”的约定，以及天立物业、福建明泰置业房地产开发有限公司印发的《蝶翠山庄业主手册》第十章“物业管理服务费及其代收代缴费”中规定，“业主入伙后，物业管理服务费、水电费及水电公摊费按月缴交，有偿服务费在服务后即交。”因此，自2012年8月13日起，张萍、胡孝良应每月缴交物业服务管理费用，诉讼时效开始计算。天立物业于2016年4月14日提出诉讼，根据诉讼时效的规定，天立物业应就2014年4月14日之前的物业服务费用向张萍、胡孝良及时主张权利。天立物业未能提供主张权利的相关证据，故一审认定天立物业诉讼请求部分已超过诉讼时效，并无不当，对天立物业主张诉讼时效认定有误的请求不予采纳。第三，关于张萍、胡孝良的物业服务收费标准问题。依据《物业服务收费管理办法》有关规定，县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。2010年9月19日三明市物价局、三明市房地产管理局出台了《三明市物业服务收费实施办法》，其第十五条规定：“业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费”。鉴于案涉房屋一直未办理房屋交接手续，属于长期空置物业，故可按约定物业服务费标准的60%交纳空置物业服务费，对天立物业要求张萍、胡孝良按约定全额交纳物业服务费用的请求不予支持。关于水电公摊费支出，天立物业提供了公共用水用电缴费发票、电梯维保费缴费发票等证据材料在案佐证，应予确认；张萍、胡孝良对该票证的真实性、相关性表示异议，但未能提供相反证据，本院不予采纳。综上，一审认定张萍、胡孝良自2014年4月15日至2015年9月20日间，尚欠物业费为751.66元、水电公摊费259.5元、应支付违约金20.18元，并无不当。综上所述，天立物业及张萍、胡孝良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由永安天立物业管理有限公司负担25元，由张萍、胡孝良负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 彭 贵 良审 判 员 谢 明 华代理审判员 谢 明 珠二〇一六年十一月五日书 记 员 张婕（代）