河北省石家庄市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀01执复55号
复议申请人（被执行人）：杨三军，男，汉族，1952年2月4日出生，住河北省灵寿县。
委托诉讼代理人：王和平，河北ＸＸ律师事务所律师。
申请执行人：冯文生，男，汉族，1967年2月22日出生，住河北省灵寿县。
被执行人：卢正义，男，汉族，1968年12月18日出生，住河北省灵寿县。
复议申请人杨三军不服灵寿县人民法院（以下简称执行法院）（2017）冀0126执异5号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
执行法院异议程序查明，申请执行人冯文生与被执行人杨三军、卢正义民间借贷纠纷执行一案，2017年1月3曰，本院作出（2016)冀0126执358号之十一执行裁定书裁定“拍卖被执行人杨三军名下坐落在灵寿县青同镇韩洼村独栋二层楼房一处，宅基地使用证号为******，总面积444平方米，折0.666亩”，2017年1月10日，被执行人杨三军以该拍卖行为违反法律规定，存在错误为由向本院提出执行异议，要求中止对该房产的拍卖。
执行法院认为，本案中异议人杨三军针对本院拍卖其房屋的执行措施提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案中，执行标的所占宅基地使用权登记在被执行人杨三军名下，其对房产应当享有财产权利。异议人杨三军在提出执行异议过程中，未提交充足证据证明拍卖行为违反法律规定，其异议理由不能成立。遂于2017年1月22日作出（2017）冀0126执异5号执行裁定，驳回异议人杨三军的异议。
复议申请人杨三军称，一、法院裁定查封、拍卖的标的物不是复议申请人的个人财产。青同镇韩洼村的宅基房系复议申请人杨三军的祖业，平房三间及院落，宅基地由村集体按规定批准发放，地上建筑物归其家庭成员共同享有，属家庭共同财产，也是其全家世代所必需居住的唯一居所，如果法院依职权拍卖该房屋，必将造成杨三军及其家庭成员无处栖身，同时必将使其家庭成员共同利益受到侵害，这是法律所禁止的。人民法院无权查封、拍卖被执行人以外的他人财产的部分，现法院拍卖的并非杨三军的个人财产，而是其家庭共同财产，其家庭成员既不是案件的被执行人，也没有履行判决内容的义务，所以法院裁定拍卖杨三军家庭共同财产用于履行杨三军个人义务是违反法律规定的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，即便是被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋，法院也禁止拍卖、变卖或抵债。而执行法院竟裁定拍卖复议申请人杨三军家庭成员的共同生活所必需的居住房屋，用于抵顶杨三军个人债务，显然违反法律规定。法院评估拍卖该宅基房侵犯了复议申请人及其家庭成员的基本生存权，这是极其错误的，依法应予纠正。二、法院裁定拍卖的农村宅基房已经确权给申请人之子ＸＸ。2015年1月国家对农村宅基房屋实行统一确权，ＸＸ于2015年4月拆除原有平房翻新成为现有房屋，杨三军虽有居住的权利，但已不享有该房屋的所有权，法院查封、拍卖此房依法无据。三、法院作出的执行异议裁定不符合法律规定。法院查封、拍卖的上述房产属于农村房屋。农民对农村房屋所有权的使用受到其宅基地使用权的严格限制。《土地管理法》明确规定：农村村民的宅基地属于农民集体所有。农村村民对宅基地只有使用权。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农建设。而法院评估拍卖的行为属于法律禁止转让的方式之一。因此评估拍卖农村宅基地不符合国家法律、法规的规定。宅基地使用权作为农村居民的一种身份性质的福利和待遇，既不能随意获得和享受，也不得随意转让和处分。特别是国家严格限制城市居住购买农民宅基地。国务院（国发2004第28号文件）明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。依照地随房走的原则，既禁止了宅基地的购置，也必须禁止宅基地上房屋的买卖。据此，法院拍卖农村宅基地房的裁定依法无据，应予撤销。综上，复议申请人请求撤销执行法院（2017）冀0126执异5号执行裁定。
申请执行人冯文生辩称，一、执行标的物是杨三军的个人财产，且不属杨三军及家属生活所必须的房屋，（2017）冀0126执异5号执行裁定书既合法又合情。执行标的物尽管建设在灵寿县青同镇韩洼村，但该被执行标的物已经不属一般意义上生活必须的房屋，而是豪华别墅，有照片证实。二、（2017）冀0126执异5号执行裁定书符合法律规定。被执行标的物是杨三军在自己的宅基地上自行组织合法建造的豪华别墅，有合法的变现价值。因此，（2017）冀0126执异5号执行裁定书于法有据。即便，被执行标的物存在法律瑕疵，但只要被执行标的物有合法的变现价值，那么，根据2012年8月最高人民法院转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）的明确规定：“不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”也是可以强制执行的。三、杨三军的复议理由属逃避执行的说辞。杨三军系我县为数不多的千万元以上级别的企业家，名下原有多家工厂、公司、房产，现在还经常驾驶高档宝马轿车、出入豪华场所。但在案件执行前后，将其名下的工厂、公司、房产转移到他人名下，拒不承担其应承担的偿还责任，分钱不付。现在，杨三军名下除执行标的物外大额资产已全部转移，其提出异议的目的是为了逃避执行，实属老赖行为。综上，申请执行人认为，执行法院（2017）冀0126执异5号执行裁定书符合法律规定，应予维持。
本院经审查查明，申请执行人冯文生与被执行人卢正义、杨三军民间借贷纠纷一案，执行法院于2015年11月18日作出（2015）灵民二初字第00236号民事判决书，判决：一、卢正义、杨三军在判决生效后十日内偿还分冯文生借款本金300万元及利息、违约金（利息、违约金自2013年9月13日起至执行完毕止按年利率24%计算）；二、卢正义、杨三军履行还款义务后，有权向债务人李承银、王俊龙追偿。卢正义、杨三军不服，提起上诉。本院于2016年4月4日作出（2016）冀01民终496号民事判决，驳回上诉，维持原判。因卢正义、杨三军未履行以上生效法律文书确定的义务，经申请执行人冯文生申请，执行法院于2016年6月17日立案执行。
在执行过程中，执行法院于2016年8月24日作出（2016）冀0126执358号之四执行裁定，查封被执行人杨三军名下坐落在灵寿县青同镇韩洼村独栋二层楼房一处，宅基地使用证号：45264，总面积444平方米，折0.666亩，并于次日向灵寿县国土资源局发出协助执行通知书，查封了以上宅基地使用权。
另查明，执行法院调取的证号为45264的《宅基地清理登记表》载明，户主为杨三军，面积444平方米，折0.666亩。
本院查明的其他事实与执行法院查明的事实一致。
本院认为，首先，执行法院裁定拍卖的宅基地登记在被执行人杨三军名下，现并无其他权利人就此及所建楼房主张实体权利，被执行人杨三军所提拍卖的标的物不是其个人财产的异议，不能对抗本案的执行，执行法院依法作出拍卖裁定，并无不当；其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条第二款规定：“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”据此，执行法院在实施拍卖前应当与国土资源管理部门取得一致意见。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，并非被执行人名下唯一住房不能处置，且杨三军也未提交相关证据证明其主张。执行法院应在依据以上规定查明有关情况的基础上，再行实施拍卖。综上，复议申请人杨三军的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人杨三军的复议申请，维持灵寿县人民法院（2017）冀0126执异5号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 高福兴
审判员 刘福生
审判员 马宏伟
二〇一七年三月二十八日
书记员 贾胜杰