重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终6621号上诉人（原审被告）：林幼幼，女，1947年12月15日出生，汉族，住杭州市上城区。委托诉讼代理人：杨兴印，重庆荣泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖国秦，男，1975年5月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：黎勇，重庆兼善律师事务所律师。上诉人林幼幼与被上诉人赖国秦房屋买卖合同纠纷一案，因林幼幼不服重庆市北碚区人民法院作出（2016）渝0109民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与审判员杜伟，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人林幼幼及其委托诉讼代理人杨兴印，被上诉人赖国秦及其委托诉讼代理人黎勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林幼幼不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销原判，依法改判驳回赖国秦的诉讼请求；2、本案诉讼费由赖国秦承担。其主要事实及理由有：1、一审认定事实不清，证据不足，且适用法律错误，林幼幼并未委托本案证人对房屋进行出售，更未委托本案证人代签《买卖房协议》；2、林幼幼根本无出卖房屋的意思表示，林幼幼于2015年9月1日取得涉案房屋完全产权，且在取得房屋完全产权前，赖国秦及证人均明知林幼幼仅拥有涉案房屋40%产权，故无权出卖涉案房屋；3、林幼幼自始至终未认可房屋的出售款为9000元，赖国秦提供的录音表明林幼幼虽然认可将房屋交给赖国秦使用，但一直不认可售价款为9000元，林幼幼取得房屋完全产权后，多次与赖国秦协商，也请证人出面协调，要求支付房款50000元，但赖国秦只愿意支付30000元，双方未就房款达成一致意见；4、林幼幼与赖国秦之间未成立房屋买卖合同关系，林幼幼将涉案房屋委托证人进行管理，证人擅自与赖国秦签订协议，该协议时候也未得到林幼幼签字认可，双方根本不存在房屋买卖合同关系。赖国秦二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赖国秦向一审法院起诉请求：2003年12月29日，林幼幼授权陈某与我签订房屋买卖合同，约定林幼幼将位于重庆市北碚区歇马镇红一村47号附8号（原房屋坐落26#楼47-8）住房出卖给我，价格9000元，房权证、使用权证归我所有等。2015年3月，该房屋产权证办理到林幼幼名下，林幼幼拒绝按约协助我办理过户手续。我申请证人出庭作证已向证人支付了500元费用。故我起诉至法院请求判决：1、林幼幼协助我将位于重庆市北碚区歇马镇红岩一村47号附8号房屋的房地产权证办理至我名下；2、本案诉讼费、保全费、证人出庭住宿费、交通费、伙食补助费共计2706元由林幼幼承担。林幼幼一审辩称，请求驳回赖国秦的诉讼请求。双方不存在房屋买卖合同关系，买卖协议林幼幼不清楚。2003年10月陈某告知林幼幼将涉案房屋交付给赖国秦居住。我收取了9000元的费用，当时没有说9000元是什么费用。我认为9000元是租赁费，没有约定租赁期限。一审法院认定事实：案涉房屋原登记坐落位置为北碚区歇马镇红一村47号（建筑面积31.6m²)，现登记坐落位置为北碚区歇马镇红一村47号附8号（土地使用权类型为划拨，建筑面积45.76m²）。2003年12月29日，林幼幼（甲方）与赖国秦（乙方）签订《卖买房协议》，约定林幼幼将案涉房屋卖给乙方，价格9000元。卖房后厂里以后买房由乙方自己负责买。房屋产权证、使用权证乙方所有。双方签订协议后不得反悔。落款甲方处陈某签署：“林幼幼陈某代笔”。乙方处原告签字。协议尾部载明“房产证杭州回来给乙方”。协议签订当天，陈某将房屋的水、电卡及钥匙交付给原告，并将房屋交付给赖国秦使用至今，赖国秦将房款9000元转账支付给林幼幼。2004年林幼幼从杭州回来将案涉房屋的产权证交付给赖国秦。2011年1月7日，重庆红岩内燃机有限责任公司（售房方、甲方）与林幼幼（购房方、甲方）签订《重庆市共有住房出售（购买）合同书》，约定甲方以经评估的成本价格将红一村47附8号，建筑面积45.76平方米的住房出售给乙方，建筑面积45.76m²，原部分产权的产权完善按60%补缴房价款。乙方实付房款价为2510元。2010年8月26日，林幼幼向重庆红岩内燃机有限责任公司清算组支付2510元、登记附图费190元。2015年9月1日，林幼幼取得案涉房屋的房地产权证书，证号：1××房地证2015字第15313号，土地使用权类型为划拨，坐落北碚区歇马镇红一村47号附8号房屋。2016年4月6日赖国秦、林幼幼等的谈话录音表明：林幼幼认可其委托陈某与赖国秦签订的协议，帮其将案涉房屋出卖给赖国秦林幼幼亦收到了9000元，但林幼幼认为当时只是将使用权卖给了赖国秦。证人陈某出庭作证陈述：证人与赖国秦、林幼幼是同事关系。2003年林幼幼在杭州，将案涉房屋交给证人保管，并将水、电气卡交给证人。2003年12月，林幼幼委托证人出卖房屋。2003年12月证人代林幼幼与赖国秦签订了卖房协议，协议内容是证人联系林幼幼，经过林幼幼在电话中同意后签订的。当时同类房屋的价格是七八千。因为林幼幼的情况困难，证人将房屋卖了9000元。协议签订当天就将房款9000元转账支付给林幼幼。2004年林幼幼从杭州回北碚的时候，证人将手头的卖房协议原件交给了林幼幼，证人让林幼幼出具了卖房的委托书。后来委托书遗失了。签订卖方协议当时同地段新建房屋的价格是500元/平方米左右，所以9000元是房屋的价款，租金没有那么高，类似房屋的租金是80-100元/月。赖国秦对证人证言表示认可。林幼幼认为证言证实林幼幼将房屋交给证人管理，关于房屋的买卖情况林幼幼不清楚。另查明，证人陈某居住在无锡市新区奕淳社区。证人出庭已经实际产生交通费从无锡到重庆单程费用470.5元。赖国秦请求林幼幼应承担证人出庭动车往返车某941元（470.5元×2）、住宿费990元（330元/天×3天）、伙食补助费300元（100元/天×3天）、市内交通费240元（80元/天×3天）。赖国秦当庭陈述其已垫付证人出庭作证费用500元。一审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案陈某作为林幼幼的代理人与赖国秦签订的案涉房屋的卖房协议，应由林幼幼承担相应的合同义务。本案赖国秦与陈某（林幼幼的代理人）于2003年12月29日签订的《卖买房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。故《卖买房协议》对林幼幼具有法律约束力。林幼幼虽未在《卖买房协议》上签字，但录音内容证实林幼幼认可其委托陈某将案涉房屋出卖给赖国秦，且林幼幼收取了房款9000元，故该院认定赖国秦、林幼幼之间为房屋买卖合同关系成立。故对于林幼幼辩称卖的是使用权，其与赖国秦为房屋租赁关系，因与卖房协议不符，该院不予采信。且林幼幼明知2003年后房屋由赖国秦使用至今长达数十载，期间其并未向赖国秦就案涉房屋主张权利。对此该院认为此并不符合租赁关系的法律特征。本案涉案房屋已经具备房地产权证，故赖国秦求将涉案房屋过户至其名下，符合法律规定，该院予以支持。关于证人出庭作证费用，赖国秦陈述已支付证人500元，结合证人的居住处所及车某，该院对此予以采信。对于赖国秦要求林幼幼承担此费用，该院依法予以支持。赖国秦陈述证人出庭作证交通费、住宿费及伙食补助费等因未实际产生，且赖国秦亦未先行垫付，故该院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条四之规定，判决如下：“一、由被告林幼幼于本判决生效之日起三十日内协助原告赖国秦将位于北碚区歇马镇红一村47号附8号房屋（房地产权证号：1××房地证2015字第15313号,建筑面积45.76m²）房屋的房地产权证办理至原告赖国秦的名下；二、证人出庭作证费500元，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告赖国秦。”二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，林幼幼上诉称，其并未授权陈某与赖国秦签订卖房协议。从赖国秦一审举示的相关证据来看，证人陈某出庭作证证明其受林幼幼委托将涉案房屋出售给赖国秦，另，赖国秦亦举示录音证据证明林幼幼陈述当时将房屋私下卖给赖国秦，且收到9000元，林幼幼对该录音证据真实性予以认可。因上述证据能够相互印证，故本院确信林幼幼委托陈某与赖国秦签订卖房协议具有高度可能性。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，林幼幼委托陈某与赖国秦签订卖房协议时，林幼幼享有涉案房屋产权的40%，但林幼幼是否对涉案房屋享有完整的所有权或处分权，并不影响其与赖国秦签订的卖房协议的效力。因双方签订的卖房协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。根据双方签订的《卖买房协议》的约定：“卖房后厂里以后买房由乙方（即赖国秦）自己负责买。房屋产权证、使用权证乙方所有。”虽然后来买房是由林幼幼负责，并为此支付重庆红岩内燃机有限责任公司清算组2510元，登记附图费190元，但林幼幼在本案中并未对此提出反诉。因林幼幼现已取得涉案房屋的房地产权证，故赖国秦有权依据协议约定，要求林幼幼将涉案房屋过户至其名下。综上，林幼幼的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林幼幼负担。本判决为终审判决。审 判 长  方剑磊审 判 员  杜 伟代理审判员  吴学文二〇一六年十月二十八日书 记 员  李艾玲