沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）经开民初字第02314号
原告（反诉被告）：马财，男，锡伯族。住址：沈阳市于洪区。
被告（反诉被告）：马铁安，男，锡伯族。住址：沈阳市于洪区。
被告（反诉原告）：孙广杰，男，汉族。住址：沈阳市于洪区。
委托代理人：李丹一，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原告马财与被告马铁安、孙广杰确认合同无效纠纷一案，本院作出（2014）经开民初字第02655号民事判决后，马财、马铁安不服上诉，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民二终字第00425号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院重审后，被告孙广杰提起反诉，本院依法重新组成由审判员那卓担任审判长、人民陪审员陈思陈、王月组成的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马财，被告（反诉被告）马铁安，被告（反诉原告）孙广杰及其委托代理人李丹一均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马财诉称，原告马财与被告马铁安系父子关系。原告于1997年10月14日因伤害、盗窃被于洪区法院判处有期徒刑8年，于2003年10月13日刑满释放。释放后原告并未回家，而是在外地生活居住。2006年1月2日，原告因回家探亲再次被抓，同年6月6日被于洪区法院判处有期徒刑7年6个月，于2013年1月1日释放。释放后原告仍在外地生活。2014年7月3日，原告回家探亲，想回自己住处居住。后得知被告马铁安于2001年将原告所有的房屋卖给被告孙广杰。原告找到被告孙广杰协商腾退房屋，被告不予返还。原告为保障自己合法权益，诉至法院。诉讼请求：1、被告马铁安与被告孙广杰签订的房屋买卖协议无效；2、被告孙广杰腾退房屋并清除地上物。
被告马铁安辩称，对原告主张的事实及理由均无异议，同意原告诉讼请求。
被告孙广杰辩称，1、原告起诉答辩人房屋买卖合同纠纷已过法定的诉讼时效；2、答辩人新建房屋已经构成争议房屋的添附，马财作为房屋的受益人应对答辩人进行补偿；3、如果房屋买卖合同认定无效，原告马财与被告马铁安应返还答辩人购房款和争议房屋数年增值价值；4、答辩人在购买争议房屋及履行买卖合同过程中不存在任何过错，不应承担合同无效的不利后果。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙广杰反诉称：2002年3月28日，反诉原告与被告马铁安签订书面房屋买卖协议，约定马铁安将诉争房屋出售给我方，我方交付全部购房款后，马铁安将房屋腾空交付给我方。反诉原告入住后对房屋维修加固，并在所购房屋院内新建一处面积为50平方米的住房，反诉原告在该房屋内居住至今。2014年8月，马财起诉我方要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，因我方已对涉案房屋进行了维修并在院内新建了房屋，反诉被告作为房屋添附的收益人，应就添附部分的价值和所得收益对我方进行补偿。另，自2002年我方购买该房屋后至今已有13年之久，涉案房屋价值已经增值数倍，远远超过2002年当年的购房款1.4万元，反诉被告应就房屋增值部分赔偿我方。
反诉请求：1、请求法院判令反诉被告马财、马铁安共同返还反诉原告购房款1.4万元及利息11484.2元；2、请求法院判令反诉被告马财、马铁安共同赔偿反诉原告房屋维修款1.5万元；3、请求法院判令反诉被告马财、马铁安共同赔偿反诉原告房屋增值部分价值95550元（最终以鉴定结论为准）；4、请求法院判令反诉被告马财、马铁安共同返还反诉原告新建房屋价值4万元（最终以鉴定结论为准）；5、由反诉被告马财、马铁安共同承担本案诉讼费、鉴定费。
反诉被告马财辩称：因房屋买卖协议无效，不存在房屋增值价值、新建房屋价值；对反诉原告主张的维修款、购房款利息不予认可，不同意返还；是卖方马铁安打的房款收条1.4万元，应由卖方马铁安负责返还。
反诉被告马铁安辩称：同意反诉被告马财的答辩意见。
经本院审理查明：2002年3月28日，马铁安与孙广杰签订一份买卖协议。内容：“今有马财房屋三间60.84米，父母同意卖给孙广杰。使用面积院墙内为准，西墙是张得勤，东墙、前墙为买方所有，屋内井、暖气、电话、水泵，以上都归买方所有，房价1.4万元。今给卖方1万元整，卖方搬走后一次付清。”马铁安、孙广杰分别在协议卖、买方处签名。同日，孙广杰给付马铁安1万元，马铁安于签订买卖协议后10天左右将该房屋交付孙广杰。大概两个月左右，马铁安将后办理下来的房屋所有权人及土地使用权人登记为马财的房屋所有权证及集体土地建设用地使用证交付孙广杰，孙广杰将尾款4000元给付马铁安。之后，孙广杰在此居住至今,并于2004年在院内南侧新建一处厢房，建筑面积54.3平方米。马铁安与马财系父子关系，因马财服刑及离婚等原因，马铁安夫妇带着马财孩子之前在上述房屋内居住。马财于1997年至2003年末、2006年初至2012年末在监狱服刑。
2014年8月，马财起诉至本院，要求确认马铁安与孙广杰签订的房屋买卖协议无效、由孙广杰腾退房屋并清除地上物。孙广杰提起反诉，请求法院判令马财、马铁安返还购房款1.4万元及利息，并赔偿其房屋维修款1.5万元、房屋增值部分价值95550元（最终以鉴定结论为准）、新建房屋价值4万元（最终以鉴定结论为准）。
重审中，孙广杰申请对诉争房屋的价值及宅基地院内新建房屋的价值进行评估。本院委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对此评估，确定位于沈阳市于洪区大潘镇大潘村、建筑面积60.84平方米的房屋在评估价值时点的房地产市场价值为每平方米1908元，总价为11.61万元；确定位于沈阳市于洪区大潘镇大潘村0701-2-81号宅基地院内的无证建筑物（屋后仓库和南侧厢房）在评估价值时点的房地产市场价值分别为3100元和26300元，合计29400元。
上述事实，有买卖协议、房款收条、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、释放证明书、房地产估价报告辽天衡评［2015］E238号、辽天衡评［2015］E239号等证据，一审庭审笔录，经各方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，虽然诉争房屋、宅基地的所有权证、集体土地建设用地使用证登记的权利人为马财，但出卖人马铁安作为马财的父亲、马财服刑期间的房产管理人，与买受人孙广杰签订了房屋买卖协议，买受人孙广杰有理由相信马铁安有权代理马财出售此房产，该协议能够体现买卖双方当事人的真实意思表示。本院确认上述房屋买卖协议无效，系因协议所涉标的物为坐落于农村宅基地上的房屋，不宜在本村集体经济组织以外流转。
关于孙广杰反诉请求马财、马铁安返还购房款及利息、赔偿房屋维修款、增值部分价值、新建房屋价值的问题。由于马铁安签订协议的行为符合表见代理的情形，其签订协议的行为对被代理人马财发生效力，由马财承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故马财应当自买卖协议确认无效后，返还孙广杰购房款1.4万元及添附部分价值（南侧厢房）26,300元，孙广杰返还马财诉争房屋、宅基地。因诉争房屋及屋后仓库的价值经鉴定评估为119,200元（11.61万元＋3100元＝119,200元），扣除房款1.4万元，增值部分的价值为105,200元。考虑买卖双方在订立协议、履行协议过程中的过错程度，买受人在管理、维护诉争房屋、使其保值、增值过程中付出的努力，本院确定出卖方马财享有该部分30%的利益即31,560元（105,200元×30%＝31,560元），买受方孙广杰享有该部分70%的利益即73,640元（105,200元×70%＝73,640元），由马财返还孙广杰73,640元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认被告（反诉被告）马铁安与被告孙广杰（反诉原告）签订的房屋买卖协议无效；
二、原告（反诉被告）马财于本判决发生法律效力之日起10内返还被告（反诉原告）孙广杰购房款1.4万元；
三、原告（反诉被告）马财于本判决发生法律效力之日起10内返还被告（反诉原告）孙广杰房屋添附部分价值（南侧厢房）26,300元；
四、原告（反诉被告）马财于本判决发生法律效力之日起10内返还被告（反诉原告）孙广杰房屋增值部分价值73,640元；
五、被告（反诉原告）孙广杰于收到原告（反诉被告）马财上述款项（本判决第二、三、四项）合计人民币113,940元后，即将位于沈阳市于洪区大潘镇大潘村地号为0701-2-82的宅基地、建筑面积60.84平方米的房屋及院内其他建筑物（含屋后仓库和南侧厢房）一并腾空返还给原告（反诉被告）马财；
六、驳回原告（反诉被告）马财的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）孙广杰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，反诉费1770元，共计4070元，由原告（反诉被告）马财负担2920元，被告（反诉原告）孙广杰负担1150元；鉴定费4000元，由原告（反诉被告）马财、被告（反诉原告）孙广杰各负担2000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 那 卓
人民陪审员 陈思陈
人民陪审员 王 月
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 闵 璐
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。