江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终921号
上诉人（原审原告）：周爱林。
委托诉讼代理人：王爱国，江苏润国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄卫党。
原审第三人：董永。
上诉人周爱林因与被上诉人黄卫党、原审第三人董永涛确认合同无效纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海商初字第02303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月28日公开开庭审理了本案。上诉人周爱林的委托诉讼代理人王爱国、被上诉人黄卫党，原审第三人董永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周爱林对一审判决不服，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院对于涉案房屋所有权的认定错误，上诉人周爱林提供的房产证、一审法院依职权调取的证据证明涉案房屋所有权归董永涛，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产的设立、变更，经依法登记发生效力，在房产证被撤销之前，其他第三人无权主张房屋所有权；2、上诉人周爱林与第三人董永涛系合法夫妻，其房屋权属的约定合法有效，应当受法律保护，任何第三人不得侵犯；3、被上诉人黄卫党没有依法取得涉案房屋所有权，房屋所有权归董永涛，董永涛作出的《承诺书》无效，黄卫党应当将房屋返还给董永涛、周爱林；4、一审中，黄卫党提供的天华木业公司出具的《情况说明》是黄卫党为了应诉伪造的，内容不属实，一审法院据此判决系认定事实不清、证据不足，涉案房屋的所有权人是董永涛，黄卫党、天华木业公司无权处分涉案房屋。
被上诉人黄卫党答辩称，1、周爱林称董永涛出具《承诺书》是受欺骗的没有事实依据，一审中周爱林向法庭提供的《承诺书》没有董永涛签名，但该《承诺书》是董永涛主动作出的，在一审中董永涛也提出了相同的观点，但其没有提供证据是受欺骗作出的；2、周爱林称天华木业公司作出的《情况说明》其是虚假的不能成立，一审中周爱林和董永涛对该《情况说明》没有任何异议。综上，周爱林的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实正确，适用法律得当，符合法定程序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人董永涛答辩称，1、天华木业公司出具的《情况说明》答辩人从来没见过；2、黄卫党2002年口头向答辩人借用房子，2014年时黄卫党的弟弟黄卫来是连云港市建达公司的总经理，当时以总经理的位置让给我，答辩人才答应把房子转让给黄卫党，后黄卫来没有兑现承诺，2002年至2014年期间涉案房屋所有的首付、按揭都是答辩人付的。
周爱林向一审法院起诉请求：确认董永涛于2012年12月17日向黄卫党出具的《承诺书》无效，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1999年10月9日，案外人连云港市建设开发公司（以下简称建开公司）、天华木业公司双方签订《联合开发协议书》及《补充协议》，协议约定双方联合开发建设浦区蔷薇小区幽园7号楼。2000年11月6日，案外人建开公司、天华木业公司签订蔷薇小区幽园7号楼分房协议，协议约定其中包括602室等26套房屋由天华木业公司分得，另22套房屋由建开公司分得，董永涛作为天华木业公司的委托代理人在该协议上签字。
2002年12月7日，天华木业公司出具情况说明一份，主要内容为：原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室建设于1999年10月，天华木业公司与建开公司合作开发，2000年8月竣工，后与建开公司按照协议分配房产，由于房屋销售不理想，公司资金紧张，天华木业公司2000年分别以黄卫来、黄卫华、董永涛等人名义办理了按揭贷款，黄卫来、董永涛等人没有交付首付款，房产仍然属于天华木业公司，2002年天华木业公司鉴于黄卫党的实际投入和劳动报酬，决定将董永涛名下的原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室补偿给黄卫党，董永涛也积极响应将钥匙、房产证等交给黄卫党，黄卫党自行装修房屋，董永涛也承诺随时办理产权过户。黄卫党自2002年占有、使用该房屋至今。
一审法院另查明：2000年12月14日，原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室经连云港市房屋产权中心登记在董永涛名下。2004年6月29日，周爱林与董永涛登记结婚。2004年9月22日，周爱林与董永涛签订契约一份，其主要内容为：董永涛婚前所取得的一切财产至今日起均属于夫妻共同财产，结婚后双方所取得一切财产均属于夫妻共同财产。
2012年12月17日，董永涛向黄卫党出具承诺书一份，主要内容为：本人现就原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室（丘号187060－12）作以下说明和承诺：该房屋一直由黄卫占有使用，该房屋真正所有权人为黄卫党，承诺人按照黄卫党要求无条件负责办理房屋权属变更手续。
2014年8月8日，周爱林与董永涛离婚，并签订离婚协议书一份，其中对财产的约定为：双方名下无共同存款，夫妻共同所有的位于原新浦区郁州南路88－34号楼1单元101室的房地产所有权归女方所有，女方支付此房市价的一半给男方，目前此房屋抵押在银行，男方负责收回，如果男方能够分担抚养、教育孩子可居住此房，并且每天晚上不得迟9点回来，否则无权居住，房地产权证的业主姓名变更手续自房屋收回后后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责，如果男方无能力收回，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有，车牌号为苏Ｇ×××××奥迪A6轿车归男方所有，车牌号为苏Ｇ×××××上海大众CROSSPOLO轿车归女方所有，另家中所有的家具、家电归儿子董皓宇所有，男女双方无其他共同财产。2014年11月14日，周爱林与董永涛登记复婚。
一审法院认为，董永涛对原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室所有权出具的承诺书，是其真实意思表示。
关于周爱林主张确认董永涛于2012年12月17日向黄卫党出具的《承诺书》无效的诉讼请求。一审法院认为，原新浦区蔷薇小区幽园7号楼一单元602室于2000年12月14日经连云港市房屋产权中心登记在董永涛名下，而周爱林与董永涛于2004年6月29日登记结婚，依据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，该房屋属于董永涛个人所有的财产。其次，周爱林与董永涛于2004年9月22日签订契约约定董永涛婚前所取得的一切财产至今日起均属于夫妻共同财产，但该约定为其双方内部约定，不能对抗第三人。此外，周爱林与董永涛于2014年8月8日离婚时，双方并未提出该房产为黄卫党董永涛或夫妻双方共同财产。最后，案外人建开公司与天华木业公司签订《联合开发协议书》、《补充协议》以及天华木业公司出具情况说明等证据证实该董永涛并未实际出资，且周爱林亦并未提供证据证实董永涛实际支出首付款、房屋分期款项等。综合以上意见，该房屋并非董永涛所有，亦并非周爱林与董永涛夫妻共同财产，对周爱林该项诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国公司法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回周爱林的诉讼请求。一审案件受理费80元，由周爱林负担。
二审期间，上诉人周爱林为证明其主张向本院提交下列证据：
1、连云港市商品房买卖合同、房地产抵押合同、中国银行连云港分行楼宇按揭（抵押）贷款合同各一份，证明董永涛于2000年12月14日与建开公司签订商品房买卖合同，购买蔷薇小区7号楼602室，后与中国银行签订抵押合同和贷款合同，以按揭的形式购买该房屋。
2、收据一张、银行存款凭条4张、存款历史交易明细清单一份、契税完税证一张，证明涉案房屋由董永涛购买，支付了首付款33332.34元，并偿还了全部贷款，缴纳了房屋契税，涉案房屋所有权人应当是董永涛。
3、工商资料查询表、天华木业公司工商营业执照一份，证明天华木业公司的法定代表人是王某，从设立到吊销均没有变更，王某在担任法定代表人期间天华木业公司从未出具过一审中黄卫党提供的《情况说明》，证明该《情况说明》是虚假的。
4、证人王某证言一份，证明黄卫党提交的《情况说明》是虚假的。
被上诉人黄卫党质证认为，证据1不是新证据，涉案房屋当时是建开公司出土地和开发手续，天华木业公司出资土建，一审已查明这一事实，本案诉争房屋建开公司没有所有权，董永涛如果购房或者要取得产权应该从天华木业公司处取得，天华木业公司为了取得贷款以赵斯萍、赵斯全、董永涛、王薇薇、黄卫华5人的名义统一办理了假的按揭贷款，天华木业公司与建开公司协调让建开公司为这5个人开具了假的首付款收据，按揭贷款下来后建开公司就把款项打到天华木业公司的账上，这5户所有的按揭贷款都是天华木业公司的实际经办人黄卫来还的，一审中黄卫党已提供了这5户还按揭贷款的银行卡，包括董永涛本人的；证据2、基于上述陈述，董永涛等5人在房屋登记时实际上没有出过一分钱；证据3、对真实性无异议，但天华木业公司登记本来就是虚假注册，从营业执照上可以看出是香港天泰车行独资企业，注册资金是10万美金，实际上香港天泰车行是否存在，无从知晓，就是王某提供了假的手续就注册了天华木业公司，住所地在海州区锦屏镇李圩村，但是这个公司实际上一天也没有在李圩村，当时是王某为了获取吸引外企的奖励款虚假出资的，且这些手续都是伪造的，王某并不是香港天泰车行委派的；关于证据4，董永涛是证人表弟，证人的陈述是虚假陈述，董永涛在天华公司没有任何职务，证人在一审法院也到庭作证，他说当时在报社工作，天华木业公司从注册实际就是黄卫来一人在经营，董永涛在一审法院也说其是天华木业公司项目经理，没有任何职务，证人证言是互相矛盾的，证人说房子是分配给天华木业公司的，但又说从法律上房子是建开公司的，其证言不真实。
原审第三人董永涛质证认为，黄卫党说赵斯萍、赵斯全、王薇薇、黄卫华的贷款打到天华公司的账户上是虚假的。上述4人与本人无关，涉案房屋是我个人购买的。对证据4的证人证言无意见。
被上诉人黄卫党依法向法院提交下列证据：
1、工商服务业统一收款收据一份；2、中国银行进账单7份；3、江苏省事业服务单位收据及董永涛办理涉案房屋的完税凭证；4、中国银行存款回单7份；5、收条一份。以上5份证据证明董永涛没有交首付款，也没有还银行的按揭贷款，所谓的买房是不成立的。6、交接协议一份，证明王某和董永涛在2003年3月29日已经将天华公司蔷薇小区7号楼和综合服务楼财产交给连云港市建达公司，王某到庭作证的证言是伪证，其无权处分他人财产。该证据是从公安机关的卷宗中复印出来的，原件在王某手中。7、承包经营合同，证明建达公司的债权债务由黄卫来享有承担。8、委托书一份，证明从2001年12月起天华木业公司全权委托本人处理公司经营期间的一切事务。
上诉人周爱林质证认为，对证据1真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该收据项目一栏中没有显示为涉案房屋，款项未标明为首付款，故该证据与本案无关，不能证明其证明目的。对证据2真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该进账单显示的是建开公司与连云港国华信息咨询公司之间的资金往来，不能证明天华公司以董永涛的名义从中行取得按揭贷款，与本案无关。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，该证据抬头为董永涛，卡号为董永涛，可以证明涉案房屋的产权证税费由董永涛交纳，且事实上也是由董永涛交纳的。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该存款回单中的户名、卡号为董永涛，涉案房屋贷款由董永涛支付。对证据5真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据不能证明董永涛已从黄卫来处领取75300元，该证据与本案无关。对证据6真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该交接协议约定的是董永涛、王某与案外人连云港市建达房地产开发有限公司有关工程合作事宜，不能证明董永涛承诺涉案房屋归黄卫党所有，该证据与本案无关。对证据7真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该合同是案外人连云港市建筑工程公司与黄卫来关于工程项目承包一事的约定，黄卫党不是合同当事人，该证据不能证明连云港市建达房地产开发有限公司债权债务由黄卫党承担。对证据8的真实性无异议，但与本案无关联性，无论天华木业公司与黄卫党之间存在何种法律关系，均无权处置决定董永涛所有的房屋。
原审第三人董永涛质证认为，对证据1-7的质证意见同意上诉人周爱林的质证意见。对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，既然是黄卫党全权处置，为什么把房产办理到我名下。
原审第三人董永涛依法向法院提交下列证据：《关于连云港市建达房地产开发公司法人变更及相关事项意见的请示》（以下简称《请示》），证明《承诺书》存在的前提是其与黄卫来约定将连云港市建达房地产开发公司的法定代表人之位让予董永涛，其才将《承诺书》交予黄卫来的。
上诉人周爱林质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。
被上诉人黄卫党质证认为，该证据与本案无关，据我所知董永涛与黄卫来签订了一份合作协议，协议载明了董永涛以1600万元购买黄卫来投入的健康公寓项目，因董永涛拿不出这个钱，协议没有履行，建达公司的法定代表人没有变更，黄卫来仍然是建达公司的法定代表人，享有建达公司债权，承担建达公司的债务。
本院对上诉人周爱林提交上述证据的认证意见如下：证据1、2中的连云港市商品房买卖合同、契税完税证系一审法院调取的证据，不属于二审中的新证据。对证据3、4的真实性予以认可。对被上诉人黄卫党提交上述证据的认证意见如下：对上述证据的真实性予以确认。对原审第三人董永涛提交上述证据的认证意见如下：因该证据系复印件，故对该证据的真实性不予认可。
本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、2012年12月17日董永涛向黄卫党出具的《承诺书》的效力如何认定；2、2004年9月22日周爱林与董永涛是否约定了涉案房屋的权属。
关于本案的第一个争议焦点，董永涛对2012年12月17日出具的《承诺书》真实性予以认可，但主张涉案房屋登记在其名下并由其出资购买，并抗辩《承诺书》存在的前提是其与黄卫来约定将连云港市建达房地产开发公司的法定代表人之位让予董永涛才将《承诺书》交予黄卫来，并提供了《请示》予以证明。对此，本院认为，董永涛提供的《请示》系复印件，本院对其真实性无法确认，即使董永涛与黄卫来有此约定，也只约束董永涛与黄卫来，不能约束黄卫党，故董永涛抗辩《承诺书》的履行以《请示》履行为前提，没有事实和法律依据。另外，原审第三人未能充分举证证明其实际出资购买涉案房屋，且周爱林亦未提供证据证实第三人董永涛实际支出首付款、房屋分期款项等，故不能认定涉案房屋系由董永涛出资购买。关于是否应当同意周爱林申请对《情况说明》进行鉴定的问题，本院认为，因在一、二审庭审中，周爱林、董永涛均未对2012年12月7日的《情况说明》真实性提出异议，现申请对《情况说明》进行鉴定本院依法不予准许。故周爱林上诉认为《承诺书》是董永涛在受到欺骗的情况下作出的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，一方面，董永涛、周爱林于2014年8月8日签订《离婚协议书》时涉案房屋已经登记在董永涛名下，但双方在协议书中无涉案房屋的处理情况，另一方面，虽然董永涛、周爱林于2004年9月22日签订《契约》约定双方婚前婚后取得的一切财产均属于夫妻共同财产，但因本院已经认定董永涛对涉案房屋并未出资购买，实际是由天华木业公司出资购买，董永涛不具有所有权，天华木业公司对董永涛的处分行为也未作出追认，故董永涛与周爱林的《契约》内容不能认定为对涉案房屋权属进行了约定；另外，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第二款的规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产的约定，对双方具有约束力，故本案中的《契约》只能约束董永涛与周爱林，不能约束《契约》之外的第三人。周爱林上诉认为依据《契约》约定涉案房屋系其与董永涛夫妻共同财产的上诉理由不能成立，本院依法不予采信。
综上，上诉人周爱林的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周爱林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。