安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00503号
上诉人（原审被告）：黄山徽州文化旅游集团有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道。
法定代表人：曾永军，该公司董事长。
委托代理人：张玮，该公司总裁秘书。
委托代理人：张占荣，该公司法务经理。
被上诉人（原审原告）：尹彦琳。
委托代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：洪徽，安徽道同律师事务所实习律师。
上诉人黄山徽州文化旅游集团有限公司（简称徽州文旅公司）因与尹彦琳商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院于2015年7月6日作出的（2014）黄中法民一初字第00182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。徽州文旅公司的委托代理人张玮、张占荣，尹彦琳及其委托代理人唐春飞、洪徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2012年7月4日，徽州文旅公司作为出卖人、尹彦琳作为买受人分别签订了四份《商品房销售合同》（合同编号分别为0003-120802183127、0003-120802183927、0003-120802184710、0003-120802185124，以下分别简称为3127号合同、3927号合同、4710号合同、5124号合同）。该四份合同均约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于黄山市××区××大道××文化园内、编号为2009024地块的土地使用权，建设工程规划许可证号为341004201000075，施工许可证号为341004201004270501；第二条商品房销售依据，商品房预售许可证号为徽房预许（2011）18号；单价每平方米6000元等。3127号合同、3927号合同、4710号合同、5124号合同约定买受人所购商品房的基本情况分别为：听涛轩1幢1单元101、102，用途为住宅，建筑面积504.13平方米；听涛轩1幢2单元101、102，用途为住宅，建筑面积504.13平方米；听涛轩1幢3单元101，用途为住宅，建筑面积499.06平方米；听涛轩1幢4单元101，用途为住宅，建筑面积499.06平方米。
2012年7月26日，徽州文旅公司与尹彦琳又签订一份《商品房销售合同》（合同编号为0003-120727133124），约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位徽州区××路××文化园内、、编号为徽国用（1996）字第145号的地块的土地使用权，建设工程规划许可证号为2002033，施工许可证号为10042006050003；第二条商品房销售依据，商品房预售许可证号为徽房预售证10号；第三条买受人所购商品房的基本情况，悠然居别墅11幢101、102，用途为住宅，建筑面积470.82平方米，单价每平方米4500元等。
2012年7月31日，徽州文旅公司与尹彦琳再签订一份《商品房销售合同》（合同编号为0003-120731160815），约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位黄山市××区××大道××文化园内、编号为20090244的地块的土地使用权，建设工程规划许可证号为341004201000075，施工许可证号为341004201007070201；第二条商品房销售依据，商品房预售许可证号为徽房预售证（2012）09号；第三条买受人所购商品房的基本情况，听涛轩33幢，用途为住宅，建筑面积414.01平方米，单价每平方米4500元等。
上述六份合同均约定：第八条交付期限，出卖人应当在2012年9月30日前，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。合同签订后，双方当事人就六份合同涉及的商品房在2012年7月31日至8月3日期间，向黄山市徽州区房地产交易所办理了商品房预售登记备案。徽州文旅公司于2011年7月15日取得徽房预许（2011）18号《商品房预售许可证》，载明：项目名称为听涛轩；预售范围幢号为1#、2#；房屋规划用途为养生度假公寓；土地用途为旅游等。徽州文旅公司于2012年7月30日取得徽房售许（2012）09号《商品房预（销）售许可证》，载明：项目名称为听涛轩；预（销）售范围幢号为33#；房屋规划用途为养生度假公寓；土地用途为旅游等。
2012年8月6日，徽州文旅公司与尹彦琳签订一份《补充协议》，对上述六份合同进行了部分变更，其中：商品房单价均为每平方米4000元；本合同签订之日起3日内一次性支付全部购房款；本协议自双方签字盖章买受人实际支付款项之日起生效。另外，该《补充协议》还约定，5124号合同、4710号合同的总金额均为1996240元；3127号合同、3927号合同的总金额均为2016520元；3124号合同的总金额为1883280元；0815号合同的总金额为1656040元。购房款总计11564840元。2012年8月7日，尹彦琳通过北京阳光精益信息咨询中心向徽州文旅公司汇款11564840元，徽州文旅公司向尹彦琳开具了一份《收据》，收到购房款11564840元。
2012年8月16日，徽州文旅公司与尹彦琳又签订一份《房屋回购协议书》，约定的主要内容是：一、回购对象，为双方于2012年7月27日就徽州文化园听涛轩1幢1单元101、102,1幢2单元101、102,1幢3单元101,1幢4单元101,33幢及悠然居11幢101、102共六套别墅（以下简称徽州文化园别墅）签署之《商品房买卖合同》所约定房产；交房时间统一调整为2012年10月31日……二、买受人付款情况，买受人已于《商品房买卖合同》签署之日一次性支付购房全款11564840元，出卖人同意上述款项优先用于徽州文化园别墅办理房屋所有权证所需手续的完成工作等；三、回购价款，为实际支付房款与出卖人给予买受人部分损失补偿的总和。实际支付价款为回购时买受人已实际支付房款的100%（不包括本协议签订后至回购时间之前买受人未经出卖人同意交付的税费及办证费用等），出卖人给予买受人部分损失补偿按照买受人已付价款自实际支付之日起至回购价款支付之日止每日千分之一计算，由出卖人支付给买受人；四、回购时间，买受人同意出卖人在2012年11月5日至2012年11月30日期间回购，但应在2012年10月30日前向买受人支付回购价款，否则出卖人无权回购并应承担本协议第六条约定的责任和义务……五、回购价款支付时间及方式，回购价款应于出卖人按本协议第四条约定期间内向买受人提出回购之日起三日内，由出卖人向买受人支付……六、违约责任，出卖人未依本协议约定的时间和步骤回购徽州文化园别墅的，出卖人应向买受人支付109万元违约金……。
案涉六处房屋已经竣工验收，至今仍由徽州文旅公司管理、占有，其中有五套房屋属于框架结构，没有门窗；徽州文化园悠然居别墅11-1房，至2014年12月27日发生用电量为20682.98度，当月交纳电费2013元。徽州文旅公司未为尹彦琳办理房地产权证，亦未向尹彦琳办理回购及支付回购款项。尹彦琳于2014年10月30日向原审法院提起诉讼，请求判令徽州文旅公司：1、为尹彦琳办理六处别墅的房屋所有权证书（徽州文化园听涛轩1幢1单元101和102、2单元101和102、3单元101、4单元101；徽州文化园听涛轩33幢；徽州文化园悠然居11幢101和102）；2、向尹彦琳支付迟交房屋所有权证书的违约金878924.80元；3、向尹彦琳支付经济损失300万元；4、向尹彦琳支付房屋占用费30万元；5、承担本案诉讼费用。
原审法院认为：1、双方是商品房买卖合同关系还是借贷合同关系。双方当事人先行签订六份《商品房销售合同》、一份《补充协议》，之后又签订了一份《房屋回购协议书》，均系双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，案涉六份《商品房销售合同》和《房屋回购协议书》均为依法成立的合同。从案涉六份《商品房销售合同》和《房屋回购协议书》约定的权利义务看，《商品房销售合同》和《房屋回购协议书》并立又有联系。双方当事人对于是履行六份《商品房销售合同》，还是履行《房屋回购协议书》，具有选择性。现尹彦琳提出请求履行《商品房销售合同》，不违反法律规定。故本案应为商品房买卖合同关系。徽州文旅公司辩称本案系借贷关系，缺乏证据佐证，不能成立。
2、徽州文旅公司是否应为尹彦琳办理所购六处房产的产权证并向尹彦琳承担违约金87万余元、支付经济损失300万元及房屋占用费30万元。双方签订《商品房销售合同》及《补充协议》后，尹彦琳已向徽州文旅公司支付了全部购房款11564840元，且案涉六处房屋已经竣工验收，案涉六份《商品房销售合同》均向房地产交易管理部门办理了商品房预售登记备案。因此，徽州文旅公司应当将案涉房屋交付尹彦琳占有，并协助办理房地产权登记。
关于违约金问题。因双方在《房屋回购协议书》中将交房时间统一调整为2012年10月31日，故徽州文旅公司应当于2012年10月31日向尹彦琳交房，徽州文旅公司逾期未交，其应承担违约责任。案涉合同约定逾期超过90日后，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。尹彦琳起诉主张违约金878924.80元，未超过依据该约定计算的数额，应予支持。
关于经济损失问题。尹彦琳起诉称，其借款购买房屋因徽州文旅公司未按时交房，造成经济损失300万元，证据不足，且与本案无关联性，不予支持。
关于房屋占用费问题。尹彦琳诉请徽州文旅公司承担房屋占用费30万元，因徽州文旅公司逾期交房、房屋没有办理房地产权证，尹彦琳至今未取得房屋的所有权，与本案不属同一法律关系，不在本案审理范围。
综上，尹彦琳的部分诉讼请求成立，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，判决：一、徽州文旅公司于判决生效后九十日内协助办理其与尹彦琳签订的六份《商品房销售合同》项下的房地产权登记；二、徽州文旅公司于判决生效后十日内向尹彦琳支付违约金878924.80元；三、驳回尹彦琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40232元，由尹彦琳负担20000元，徽州文旅公司负担20232元。
徽州文旅公司不服上述判决，上诉称：1、双方签订房屋买卖合同时，徽州文旅公司已经具备交付条件，但尹彦琳在长达两年时间内均未要求徽州文旅公司交付房屋。2012年8月7日徽州文旅公司在收到尹彦琳的款项后向其出具的是收据，尹彦琳应当要求徽州文旅公司开具房产发票并且缴纳房产契税，但尹彦琳未要求办理。双方在同一段时间签订《商品房买卖合同》、《回购协议》、《补充协议》，短时间内就购房、降价、回购、补偿进行约定，不符合正常的房屋交易习惯。双方签订《商品房买卖合同》时，周边相同房屋网签最低价格每平方米6000元，但双方在《补充协议》及《回购协议》中则约定为4000元，明显低于市场价格，此种差价是为实现超额抵押而设定。所以，徽州文旅公司认为本案名为买卖实为借贷，一审对双方的法律关系认定错误。2、尹彦琳未先行缴纳房产契税，徽州文旅公司无法为其办理房屋产权登记手续。因双方实际是借贷关系，尹彦琳迟迟未要求徽州文旅公司为其办理过户手续，所以，未办理房产登记手续并非徽州文旅公司违约。综上，双方并不存在真实的房屋买卖关系，徽州文旅公司也不存在违约情形，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回尹彦琳一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由尹彦琳承担。二审庭审中，徽州文旅公司补充上诉理由：1、尹彦琳一审诉求徽州文旅公司迟交产权证书的违约金878924.8元，一审判决却以双方关于逾期交房的约定，判决徽州文旅公司支付逾期交房违约金，超出尹彦琳的请求范围，属于错案。根据《中华人民共和国民诉法》第二百条第（十一）项规定，本案应予撤销，发回重审。一审过程当中尹彦琳自认房屋已经交付，一审法院却判决徽州文旅公司支付逾期交房违约金。一审法院在没有事实和证据的情况下，认定徽州文旅公司占用房屋属侵权性质，前后矛盾。2、涉案《商品房买卖合同》实际是房屋抵押借款合同，属于无效合同。
尹彦琳答辩称：1、徽州文旅公司仅就本案违约金部分交纳上诉费，对一审判决的其他部分没有交纳上诉费用。2、双方签订的6套商品房买卖合同及回购协议，以及双方实际履行情况，包括但不限于尹彦琳交纳购房款，徽州文旅公司出具购房发票，与此同时双方也到当地的房地产交易部门进行了备案登记的事实可以反映，双方之间的基础法律关系是商品房买卖关系，而非借贷关系。一审法院认定双方之间的商品房买卖关系成立并无错误。3、关于违约金的诉讼请求，一审起诉状和开庭笔录中关于违约金的记载明确，原审法院根据尹彦琳的诉讼请求进行审查，并以此判决，不存在超诉请范围的问题。违约金的计算是根据商品房买卖合同的约定，该计算有事实和法律依据。徽州文旅公司认为违约金的计算错误的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，请求二审法院依法予以维持。
二审庭审中，双方当事人均无新的证据提交，所举证据同一审，相互质证意见与一审相同。
本院认为，根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、徽州文旅公司与尹彦琳之间是房屋买卖合同关系还是借贷合同关系；2、徽州文旅公司应否支付尹彦琳违约金878924.8元，原审判决是否超出了尹彦琳的起诉范围。
（一）关于徽州文旅公司与尹彦琳之间是房屋买卖合同关系还是借贷合同关系的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原审中，双方提交的六份《商品房买卖合同》和《补充协议》中的约定，均是围绕《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，并没有相关借贷内容的表述；尹彦琳委托北京阳光精益信息咨询中心支付徽州文旅公司的11564840元的《支付业务回单（付款）》上，载明的银行附言和用途为“其他购房款”；尹彦琳提供的徽州文旅公司出具的NO5424943《收据》上的记载虽已模糊不清，但徽州文旅公司质证并无异议，且没有举证该《收据》留存联中有其他收款用途的记载。根据上述证据，应当认定双方之间建立的是商品房买卖合同关系。2012年8月16日双方签订的《房屋回购协议书》，是就出卖人徽州文旅公司收回买受人尹彦琳所购房产一事进行协商约定，其中约定了回购时间和未能回购的结果。根据该回购协议约定内容，徽州文旅公司在一定期限内可对涉案六份《商品房买卖合同》以回购方式行使解除权，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且解除权是否行使可由徽州文旅公司进行选择。徽州文旅公司在回购期限届满后没有回购，即未选择解除双方签订的商品房买卖合同，应依约履行商品房买卖合同约定的出卖人的义务，即在2012年11月15日前为买受人办理房屋产权所有权证。一、二审中，徽州文旅公司均未能举证证明其与尹彦琳之间存在借贷关系以及双方签订的《商品房买卖合同》是为借贷作抵押担保，故徽州文旅公司上诉认为双方在短时间内就购房、降价、回购、补偿进行约定，不符合正常的房屋交易习惯，交易价格明显低于市场价格，本案双方应属名为买卖实为借贷的合同关系的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
（二）关于徽州文旅公司应否支付尹彦琳违约金878924.8元，原审判决是否超出诉请范围问题。原审中，尹彦琳诉请之一是判令徽州文旅公司支付迟延交付《房屋所有权证书》违约金878924.8元。对此，徽州文旅公司答辩认为因尹彦琳不缴纳房产契税，徽州文旅公司无法为其办理房产证，并未违约。且双方在回购协议中约定的违约金过高，不符合正常的商品房买卖合同对此违约金的约定，应当调整。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中对产权登记的方法和程序进行了约定，未约定出卖方逾期办证的违约责任。但双方在《房屋回购协议书》第六条违约责任中约定，“出卖人保证须在2012年11月15日前为买受人办理徽州文化园别墅的房屋所有权证，如逾期办理，按照全部房款的每日千分之二自2012年11月1日至出卖人向买受人交付房屋所有权证之日止向买受人支付违约金。”该约定应当认定是双方对商品房买卖合同中关于逾期办证违约责任的补充约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，徽州文旅公司应当承担向尹彦琳支付逾期办证的违约金。原审判决以尹彦琳的诉请数额比照双方合同约定的逾期交付房屋违约金标准，虽不准确，但远低于双方约定的逾期办证违约金标准计算出的数额，故本院对此予以维持。徽州文旅公司关于尹彦琳未先行缴纳房产契税，徽州文旅公司无法为其办理房屋产权登记手续不构成违约以及一审判决以逾期交房的约定判决支付违约金，超出尹彦琳的请求范围的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确。徽州文旅公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费96463元，由黄山徽州文化旅游集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 钢
代理审判员 廖 永 结
代理审判员 吴 辉
二〇一七年三月一日
书 记 员 陈茜（代）
附相关法律条文：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。