广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初13325号
原告（原告）李国英，女，汉族。
委托代理人谢新民，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人廖华勇，广东德纳律师事务所律师。
被告（被告）陈伟亮，男。
委托代理人周霞辉，广东君言律师事务所律师。
委托代理人徐莹雪，广东君言律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人杜艳花。
原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日受理后，依法由审判员颜浩民、人民陪审员杨海涛、人民陪审员唐琪依法组成合议庭并使用普通程序于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢新民、被告委托代理人周霞辉到庭参加诉讼。第三人经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告和被告通过第三人深圳市家家顺房产交易有限公司居间介绍于2016年3月6日签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定：原告购买被告位于深圳市××区××路××5Ｃ，转让成交价820万元。房产交易定金50万元，签约时需支付定金10万元，签约后5个工作日内再支付定金40万元。付款方式约定采取按揭付款方式，原告须于2016年6月1日之前支付除定金之外的首期款196万元至买卖双方约定的银行监管账户并向银行提交按揭贷款申请资料。合同签订后，原告积极履行合同义务，原告于签约时当场支付定金10万元，原告于3月12再支付定金40万元。
2016年3月25日夜晚深圳市政府发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，根据该意见实现差别化住房贷政策，规定对购房人家庭名下在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。原告签约时当时银行贷款政策可以做三成首付，根据2014年9月29日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。原告签约时的银行贷款政策，原告可做首付款三成，现原'告购房的首付款从三成增加到四成，增加了82万元，已超出了原告的购房支付能力，合同履约条件发生变化，原告无法继续履行下去。
原告在深圳新政发布之后，已明确告知被告受新政的宏观调控政策影响，经与被告多次协商沟通解约退定或根据贷款政策变化给予原告宽限期筹齐四成首付款继续交易，被告均予以拒绝。双方签约时的贷款政策变化，导致合同无法再按原合同履行下去，属于不可归责于双方事由，原告无奈遂诉至法院，请求法院判令：1、解除原告和被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，被告退还原告定金50万元；2、被告承担本案诉讼所有费用。
被告答辩并但反诉称被告在签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》后，完全按照合同的约定履行自己的义务。原告却不能在合同约定的时间内支付首期款并且表示不再购买涉案房产，理应按照合同第十二条的约定向被告支付违约金，请求法院判令：1、判令原告向被告支付违约金1140000元;2、原告承担本案所有的诉讼费、保全费。
第三人书面答辩称，第三人在交易出现障碍时多次通过电话、短信等方式联席双方进行协商沟通，已充分履行居间义务。
原告针对被告的反诉辩称：1、因宏观调控贷款政策变化造成无法履约解除合同属于不可归责于双方当事人事由，原告不构成违约；2、原告解约不构成违约，虽被告可以要求原告对因解除合同而造成的损失进行补偿，但被告主张的违约金明显过高，应与减少。
本院经审理查明，2014年9月29日，中国人民银行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第二条规定，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构实行首套房贷款政策。
2016年3月6日，原告与被告在第三人的居间下签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于深圳市××区××路××5Ｃ房屋，转让总价款为人民币820万元；原告应在合同签订时向被告支付定金10万元，合同签订后5个工作日内再支付定金40万元，双方一致同意将上述定金交由第三人托管；原告需于2016年6月7日之前支付除定金外的首期款196万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交银行按揭贷款的相关申请资料，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于本合同约定总价款的，原告应在接到按揭银行通知后3个工作日内补足；双方同意原告支付定金时，从定金或楼款中预留人民币1万元作为交房保证金，交由第三人托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后5个工作日内结算；如一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让总价款为基数，支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过15个工作日的，另一方有权解除合同，并可没收或双倍返还定金，或要求违约方支付转让总价款20%的违约金。第三人书写了一份《费用估算表》，写明首付款246万元（即转让价款的三成）、贷款544万元（即转让价款的七成），原、被告双方在该估算表上签名。原告在签订合同时，有告知第三人其要出售名下一套房产凑足首付款，第三人已将该情况告知了被告。
签订合同后，原告按约交付给了第三人50万元定金及2万元的居间费，第三人将定金中的49万元转给了被告，另留1万元作为交房保证金，仍留存于第三人处。
2016年3月25日，深圳市人民政府发布了《深圳市关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第三条规定对购房人家庭名下在本市无房，但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房，但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。原告于2016年4月份即通过第三人向被告表示因贷款政策变化，欲与被告协商首期款资金监管时间延长。被告不同意。此后，原告又多次发函给被告协商处理合同事宜，均未获得被告的同意。2016年6月7日，首期款资金监管时间届至，原告未按合同约定做资金监管，并于该日向本院提起了诉讼。被告于2016年7月5日向原告发出解除合同的通知。被告已于2016年8月8日收到了原告的起诉状。
另查，原告在2016年3月时其家庭在泰安轩和锦滨苑有两套房产，其中位于福田区××路的泰安轩房产为单身公寓，尚有按揭贷款未能还清。2016年5月31日，原告已全部结清该笔按揭贷款。原告亦于该日协议离婚，泰安轩的房产归原告，锦滨苑的房产归原告前夫。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效。从合同约定的定金和首期款金额，以及原、被告签名确认的《费用估算表》来看，原告购买房产的付款方式应是首付三成、按揭贷款七成。原告在签订合同时，已向中介陈述其欲出售一套房产，按当时的限购限贷政策，原告在出售一套房产后其是可以购买本案房产及申请七成的按揭贷款。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，原告如欲履行合同，首付款为四成，按揭贷款为六成。该政策变化导致原告首付款必须多付82万元，该政策变化是原、被告双方不可预计、无法克服的，属于不可抗力。原告因不可抗力多次与被告协商未果，原告提出解除合同符合《合同法》第九十四条第一项的规定，并不构成违约。被告反诉要求原告支付违约金，本院不予支持。原告在2016年6月7日提起诉讼要求解除合同，被告于2016年7月5日发函要求解除合同，并且原告于2016年7月5日收到了被告的解除合同通知，视为双方对解除合同达成了一致意见，双方的合同已于2016年7月5日解除。合同解除后，被告应将收取原告的定金返还给原告，由于被告实际收到的定金为49万元，另有1万元作为交房保证金留存于第三人处，为减少各方当事人的诉累，被告应将定金49万元返还给原告，第三人应将1万元返还给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，当庭判决如下：
一、确认原告李国英与被告陈伟亮于2016年3月6日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已于2016年7月5日解除；
二、被告陈伟亮应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国英返还定金49万元；
三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国英返还1万元；
四、驳回被告陈伟亮的反诉请求。
如被告未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8800元、保全费3020元（均已由原告预交），由被告负担；反诉案件受理费7530元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 员 颜 浩 民
人民陪审员 杨 海 涛
人民陪审员 唐 琪
二〇一六年九月十九日
书 记 员 刘智枫（代）