北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3972号
上诉人（原审原告）：龙桂文，男，1962年11月28日出生，汉族，河北省保定市涞源县东关村党支部书记，住河北省保定市涞源县。
被上诉人（原审被告）：姜万军，男，1971年10月30日出生，汉族，北京劳动大厦有限责任公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。
原审第三人：李瑛，男，1969年11月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
上诉人龙桂文因与被上诉人姜万军、原审第三人李瑛案外人执行异议之诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初12637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙桂文上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙桂文的一审诉讼请求。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题规定》第二十八条之规定，在执行程序中优先保护不动产受让人，其本旨是保护买受人的物权期待权，赋予受让人类似所有权人的法律地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。一审法院以龙桂文未取得涉案房屋所有权，且姜万军的抵押权优先于所有权获得保护的理由是不成立的。这里的逻辑推理犯了偷换概念的错误，将“李瑛所有权”偷换为“龙桂文的物权期待权”。应当审查龙桂文对涉案房屋提出的异议是否符合上述规定后，依法作出判决。根据一审判决认定的事实，龙桂文提出的异议完全符合上述规定能够排除执行的情形。此外，一审判决肯定了龙桂文的物权期待权，依法应受保护。
姜万军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，不同意龙桂文的上诉请求。龙桂文与李瑛双方债务已经久远，姜万军并非债务的当事人，龙桂文也没有任何转账凭证，债务的真实性无法确认。即便债务是真实的，关于房屋的产权问题，不同于一般的债权纠纷，龙桂文对李瑛享有要求过户的债权请求权，而姜万军享有担保物权。根据我国法律的相关规定，姜万军的担保物权优先于债权，并可以排除其他异议人的申请。
李瑛未发表意见。
龙桂文向一审法院起诉请求：1.要求对北京市丰台区邻枫路5号院1号楼12层1205房产停止执行；2.案件受理费由姜万军负担。
一审法院认定事实：2013年8月12日，出借人姜万军与借款人李瑛签订《最高额借款合同》，借款最高额为500万元。同日，双方签订《房地产抵押协议》，李瑛将登记在李瑛名下的位于北京市丰台区邻枫路5号院1号楼12层1205房产抵押给姜万军。双方于2013年8月13日办理抵押登记。
2014年1月22日，出借人姜万军与借款人李瑛签订《还款合同》，约定依据《最高额借款合同》实际发生借款金额为480万元。李瑛应还款金额为480万元，还款期至2014年3月31日。2014年3月10日，北京市中信公证处出具（2014）京中信内民证字21225号公证书，对上述《还款合同》进行了公证，并依法赋予其强制执行效力。2014年6月5日，北京市中信公证处出具（2014）京中信执字00383号执行证书，载明申请执行人为姜万军，被申请执行人为李瑛，执行标的为：一、借款本金人民币480万元整；二、借款利息（自2013年10月20日起至还款之日止，按月利率1.8%计算）；三、违约金（自2013年10月20日起至2014年3月31日止，每日按未偿还借款本金的万分之四计算；自2014年4月1日起至还款之日止，每日按未偿还借款本金万分之八计算）；四、实现债权所支付的费用（按实际发生额计算）。2014年6月9日，姜万军向一审法院申请强制执行，该院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第04316号。执行中，该院于2014年8月4日查封了登记在李瑛名下的位于北京市丰台区邻枫路5号院1号楼12层1205房产。
另查，2010年6月4日，龙桂文与李瑛签订《协议书》，《协议书》中载明：李瑛所欠龙桂文现金500万元，自协议签订后两年内（自2010年6月4日始至2012年6月3日止）全部还清……龙桂文现在所居住的座落在北京市丰台区怡锦园A座1205室住宅属李瑛所有，在李瑛全部还清所欠龙桂文500万元欠款后将房产归还给李瑛。如李瑛不能按期归还欠款，龙桂文所居住李瑛所有的住宅按市场价转让给龙桂文，李瑛需积极协助办理房产过户手续。庭审中，龙桂文称，因李瑛欠其200万元，从2003年李瑛将房屋交给其居住。2010年双方确认共欠款500万元。但龙桂文和李瑛均未提交款项往来凭证。龙桂文与李瑛均认可，因李瑛未能按时偿还借款，双方口头协商房屋以300万元折抵给龙桂文。李瑛称，因房屋被抵押无法过户给龙桂文。
再查，涉案房屋权属证书显示，自2006年至今，该房屋已被抵押6次。房屋权属证书原件现由姜万军持有。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。龙桂文与李瑛的陈述，双方之间是以房抵债的关系。龙桂文依据以房抵债的约定可要求李瑛办理变更登记手续，但该权利仍属于债权。依据上述法律规定，须办理变更登记后才发生物权变动效力。现房屋仍登记在李瑛名下，未办理房屋变更登记手续，故龙桂文尚未取得涉诉房屋的所有权。此外，姜万军对涉案房屋享有合法的抵押权，抵押权亦优先所有权获得保护。综上所述，一审法院查封涉诉房屋合法有据。龙桂文要求停止对房屋执行的请求，该院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回龙桂文的全部诉讼请求。
二审中，龙桂文提交了陈志刚出具的一份《证明》，主要内容为陈志刚系涞源县司法局工作人员，龙桂文和李瑛于2010年6月4日签订的“债权债务和资产分配”协议书是陈志刚受龙桂文和李瑛委托执笔起草的。龙桂文以此欲证明其与李瑛之间的协议书是陈志刚起草的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜万军以该证据系证人证言而证人未出庭接受质询为由对其真实性不予认可，同时以该证据仅能证明相关协议书是证人起草的，不能证明龙桂文和李瑛之间的债务真实存在为由，对该证据的证明力亦不予认可。李瑛对该证据未发表意见。鉴于该份证据的证人未出庭接受质询，本院对其真实性不予确认，对该份证据不予采信。
本院另审理查明：涉案房屋权属证书上记载：涉案房屋上先后设立了六次抵押。2010年6月4日龙桂文和李瑛签订协议书时，涉案房屋的抵押权人是陆振平，权利价值为3300万元。2016年11月14日的一审庭审笔录记载，李瑛称龙桂文向其出借的钱是分别从三个人处借来的：任淑丽200万元，李生民200万元，赵勇100万元。在本院询问过程中，龙桂文称其于2002年、2003年从赵勇处借了200万元，用龙桂文本人的银行卡将款打到李瑛的银行卡上，2004年、2005年龙桂文从任淑丽处借了200万元，用龙桂文本人的银行卡将款打到李瑛银行卡上，其余100万元分三次给付，其中50万元是现金支付给李瑛本人，剩余款项是直接支付给了李瑛所购买设备的出卖人。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，龙桂文提供了其与李瑛之间的协议书，该协议书涉及龙桂文与李瑛之间借款以及不能还款情况下以房抵债两方面的内容，涉及民间借贷和以房抵债两个法律关系，其中以房抵债法律关系的产生以民间借贷法律关系合法有效为前提。在民间借贷法律关系方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条的规定，自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效，现龙桂文仅提供了协议书，并未提交充分证据证明其向李瑛实际提供了借款，且李瑛和龙桂文关于借款款项的组成、来源等细节的陈述均存在不一致之处，故根据目前证据，本院无法确认涉案协议书中关于龙桂文与李瑛之间民间借贷部分为有效合同，在此基础上，亦无法确认双方存在以房抵债法律关系。此外，龙桂文虽然主张其自2003年起一直在涉案房屋内居住，但其亦不能提交充分证据予以证明。故龙桂文不属于符合上述规定的不动产买受人，其提出的关于其对涉案房屋享有物权期待权、足以排除姜万军对涉案房屋享有的抵押权的上诉主张，不能成立，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人执行异议之诉，关键在于案外人是否对执行标的享有足以排除执行行为的权益。本案中，即使龙桂文与李瑛之间存在以房抵债的法律关系，在涉案房屋目前的所有权登记并未将所有权人变更为龙桂文的情况下，龙桂文尚未取得涉案房屋的物权，龙桂文依据以房抵债的约定享有要求李瑛办理变更登记手续的债权请求权。而姜万军对涉案房屋享有合法的抵押权，抵押权属于担保物权，担保物权优先于债权获得保护。龙桂文享有的债权并不能优先于姜万军的抵押权受到保护，并不属于足以排除执行行为的权益。一审法院认为其查封涉诉房屋合法有据，对龙桂文要求停止对房屋执行的请求不予支持，并无不当。
综上所述，龙桂文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由龙桂文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 葛 红
审 判 员 孙兆晖
审 判 员 赵婧雪
二〇一七年四月十八日
法官助理 杨 光
书 记 员 崔亚楠