吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白民二终字第78号
上诉人（原审第三人）王淑华，女，1960年1月5日生，汉族，无业，现住大安市。
上诉人（原审第三人）王括，男，1987年2月23日生，汉族，农民，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。
上诉人（原审第三人）王淑秋，女，1970年10月30日生，汉族，农民，现住大安市。
上诉人（原审第三人）王继文，男，1949年6月1日生，汉族，铁路退休职工，现住大安市。
上诉人（原审第三人）王淑荣，女，1952年1月4日生，汉族，科研所职工，现住四川省绵阳市游仙区。
上诉人（原审第三人）王纪武，男，1957年7月1日生，汉族，农民，现住大安市。
上诉人（原审第三人）王淑霞，女，1954年8月28日生，汉族，农民，现住大安市。
七上诉人诉讼代表人王淑华、王继文。
七上诉人共同委托代理人刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张金伟，男，1964年9月11日生，汉族，农民，现住大安市。
委托代理人：任长春，吉林于晓辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王继双，男，1968年5月24日生，汉族，农民，现住大安市。
被上诉人（原审被告）于凤文（王继双之妻），女，1969年4月25日生，汉族，农民，现住大安市。
二被上诉人共同委托代理人王亚文，女，1970年11月23日生，汉族，农民，现住大安市。
上诉人王淑霞、王淑华、王纪武，王括、王淑荣，王淑秋、王继文因与被上诉人张金伟、王继双、于凤文返还原物纠纷一案，上诉人王淑霞、王淑华、王纪武，王括、王淑荣，王淑秋、王继文不服大安市人民法院（2014）大民一初字第157号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人诉讼代表人王淑华、王继文及其共同委托代理人刘艳峰、被上诉人张金伟及其委托代理人任长春、被上诉人王继双、于凤文共同委托代理人王亚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告张金伟原与王淑彦（已故）同居生活，二被告系夫妻，王淑彦与第三人王淑霞、王淑华、王纪武，王淑荣，王淑秋、王继文及被告王继双系同胞兄弟姐妹，第三人的父亲王勤于2003年12月12日立遗嘱一份，在遗嘱中说明在自己死后房子由八个子女共同继承，王勤于2004年6月去世，留有土木结构房屋一处，面积108.33平方米，王勤去世后该房屋没有进行遗产分割。2008年该房屋进行拆迁，因拆迁获得位于大安市金岛花园小区3号楼3单元602室、4单元602室带阁楼的回迁楼两处，均为65.51平方米（不含阁楼面积），两处楼房亦未进行遗产分割，由王淑霞、王淑华、王纪武，王淑荣，王淑秋、王继文、王继双、王淑彦共同共有。原告在与王淑彦同居生活期间，于2010年8月18日与被告王继双、于凤文签订合同书一份，约定：甲方王继双、于凤文将自己享有产权的大安市金岛花园小区3号楼3单元602室出售给乙方张金伟，房屋为阁楼式房屋，底层面积61平方米。阁楼面积41平方米，底层价款47000.00元，阁楼价款已交付完毕，乙方已付款30300.00元，尾欠甲方16700.00元，乙方保证在2010年8月31日前付款10000.00元，尾欠的6700.00元保证在2011年年底前付清……。原告于2010年12月22日付清全部房款后，对房屋进行了装修并同王淑彦共同入住。2014年10月4日王淑彦病故，其子王括作为其继承人以第三人的身份参加诉讼。争议房屋现由被告王继双管理。
原审法院认为：原、被告间的合同书是在平等、自愿、协商一致的基础上形成的，原告是善意购买人，支付了相应价款，无证据证实原、被告在签订合同时存在合同无效的情形，该合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，原告的诉讼请求应予支持。被告王继双作为本案争议房屋的共同共有人，对争议房屋有处分权，如其在处分该房屋时侵害了其他共有人的权利，应由被告对其他共有人进行赔偿，且原告与争议房屋共有人王淑彦自2010年开始在该房屋中同居生活，第三人称知道房屋被出售后于2014年7月向原告主张权利不符合常理，第三人要求确认原告与被告签订的房屋买卖协议无效，判决原告与被告将房屋返还给第三人的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，判决如下：
一、原告张金伟与被告王继双、于凤文于2010年8月18日签订的合同书合法有效，被告王继双、于凤文于本判决生效后立即将大安市金岛花园小区3号楼3单元602室返还给原告张金伟。
二、驳回第三人的诉讼请求。
案件受理费975.00元，由被告王继双、于凤文负担。
原审判决后，王淑霞、王淑华、王纪武，王括、王淑荣，王淑秋、王继文不服原审判决上诉，上诉称：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定被上诉人之间的买卖行为属于善意行为是错误的事实认定。首先双方签订的协议没有经过共有人即本案上诉人同意。其次被上诉人张金伟否认没有看到过该房屋的回迁协议的产权人是谁，就同被上诉人王继双签订了买卖协议于情于理都无法表明是正常的交易。最后双方约定的成交价格严重低于市场平均价格。综合上述几点完全可以说明被上诉人之间的买卖协议不具有善意。二、一审法院适用法律有误。一审法院以《民通意见》第89条为依据裁决本案是错误的，该条款规定未经共有人同意擅自处分共有财产的行为一般认定无效。除非第三人是善意的，但是本案中被上诉人张金伟无法证明在购买该房屋时主观上是善意行为。如果具有善意行为为何要隐瞒事实真相数年不告诉上诉人等？根据新法优于旧法原则，一审法院裁决本案不应适用《民通意见》第89条规定的善意取得制度，而应适用后实施的《物权法》第106条善意取得制度，被上诉人之间的买卖协议完全不符合该条规定的条件。所以一审法院在《物权法》对此情形有明确规定的情况下适用《民通意见》第89条规定属于适用法律有误。三、二审法院应依法改判被上诉人之间的买卖协议无效。被上诉人之间的买卖协议是在隐瞒上诉人情况下违法签订的，作为买受人一方连该房屋的产权证书上的产权人都不看就签订买卖协议低价购买该房屋，而另一被上诉人王继双故意隐瞒上诉人房屋出售事实，并低价出让房屋的行为完全可以确认被上诉人张金伟与王继双明显是恶意交易行为。所以二审法院应依法撤销一审错误裁决，改判二被上诉人之间的买卖协议无效并退还房屋给上诉人。
被上诉人张金伟答辩意见归纳如下：张金伟与王继双、于凤文于2010年8月18日签订的房屋买卖合同书有效。张金伟已经交清了6.7万元房款，王继双、于凤文将房屋交付给张金伟居住至今已经三年有余，张金伟并对房屋进行了装潢。上诉人对双方之间的买卖行为是明知的，也是认可的，其对张金伟实际占有使用该房屋多年并未提出异议。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持原判。上诉人上诉无理，应予驳回。
被上诉人王继双、于凤文答辩称：一、我们当时卖这个房子给张金伟的时候确实没有告诉我哥我姐他们，因为当时我怕我哥我姐他们不同意，所以就谎称借给我四姐和四姐夫（张金伟）的。张金伟当时知道我卖这个房子是因为还账的，他当时也害怕不准成，怕我哥我姐他们不同意，所以只同意给我四万七千元，我当时考虑到她是我姐夫，便宜他也不能便宜别人，所以就卖给他了。二、在2014年夏天，我四姐病危时，张金伟找我让我帮他在协议上让我哥我姐他们给签字，我说他们好像不能同意，等等再说吧，现在我四姐都这样了你就先等等吧。后来他就把我起诉了，我就找到我哥我姐（上诉人）他们说了实话，希望我哥我姐他们能给签字，后来我哥我姐他们也起诉了。第三、我也希望我哥我姐他们（上诉人）同意履行这个协议，如果他们（上诉人）执意要回这个房子，我也愿意赔偿张金伟的损失。
本案争议焦点为1、被上诉人张金伟与被上诉人王继双、于凤文之间的买卖合同是否有效；2、被上诉人张金伟能否取得该房屋的所有权。
二审庭审中各方当事人均未向法庭提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人张金伟与被上诉人王继双、于凤文之间于2010年8月18日签订的争议房屋买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，被上诉人张金伟已经全额支付了价款且已实际居住该房屋并对房屋进行了装修，该合同并不违反法律强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被上诉人张金伟与被上诉人王继双、于凤文之间的买卖合同有效，对于七上诉人要求确认合同无效的主张，本院不予支持。但是根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；”之规定，该案中王继双、于凤文夫妇在未取得房屋所有权的情况下擅自将房屋转让给张金伟的行为系无权处分行为，故被上诉人张金伟无法取得争议房屋的所有权，即不享有对该争议房屋占有，使用，收益和处分的权利。该争议房屋的所有权人有权追回该房屋，但是因该房屋并未进行分割，仍应为被上诉人王继双与七上诉人共同共有，故在对该争议房屋进行分割析产之前仍应为八人共同共有，七上诉人要求将房屋退还给七上诉人的要求，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（二）款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人张金伟因不能取得争议房屋所有权而产生的损失，可另行提起诉讼进行处理。
综上，原审判决事实清楚，适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持大安市人民法院（2014）大民一初字第157号民事判决第二项；
二、撤销大安市人民法院（2014）大民一初字第157号民事判决第一项；
三、被上诉人张金伟与被上诉人王继双、于凤文于2010年8月18日签订的合同书合法有效；
四、驳回被上诉人张金伟其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计1950.00元，由七上诉人王淑霞、王淑华、王纪武，王括、王淑荣，王淑秋、王继文负担975.00元，被上诉人张金伟负担475.00元，被上诉人王继双、于凤文负担500.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 曹宝明
代理审判员 倪继迎
二〇一五年五月七日
书 记 员 李立群