内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内2221民初2599号原告（反诉被告）：张宝，男，汉族，1972年1月8日出生，农民。委托诉讼代理人：金艳，内蒙古天厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐淑华，女，汉族，1956年11月15日出生，农民。委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：李财，男，汉族，1956年11月15日出生，农民。原告（反诉被告）张宝与被告（反诉原告）齐淑华、李财农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张宝及其委托诉讼代理人金艳、被告（反诉原告）齐淑华的委托诉讼代理人张敏、被告李财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）张宝向本院提出诉讼请求：1、要求二被告赔偿损失106500元。2、要求二被告给付8000元已付房款的利息，自2008年9月22日至该款还清时止按中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：被告齐淑华与被告李财系夫妻关系。2008年初，二被告将位于前旗居力很镇巨心村的98㎡的房屋交由原告代管，并委托原告联系买房人尽量将房屋出卖。原告考虑了房屋的位置和价格后，于2008年9月初，与二被告对房屋价值达成一致，约定先由原告交纳部分房款，然后签订协议。2008年9月22日，被告李财与其儿子在本村村长及其他村民的见证下签订了购房协议，约定：原告先行给付一万元，其余房款一万九千元待二被告偿还完贷款后一次性给付，然后办理过户手续。协议签订后，原告当即给付了被告李财7000元，2009年原告支付了1000元房款。后原告多次找二被告偿还贷款办理过户手续，被被告拒绝。2014年11月，被告齐淑华起诉原告，认为签订房屋买卖合同时其本人不在场，被告李财无权处分夫妻共同财产，经科右前旗人民法院及兴安盟中级人民法院下发（2014）科民初字第2772号及（2015）兴民终字第183号民事判决书，均确认原告与被告李财之间签订的房屋买卖合同无效。原告认为自2008年9月22日签订房屋买卖合同后至今，原告对房屋进行了翻建，为此二被告应赔偿原告损失。被告（反诉原告）齐淑华辩称，不同意本诉原告的诉讼请求，理由是我的房屋建于2000年，没有翻新的必要，因此原告要求赔偿没有事实依据和法律依据，同意返还原告购房房款8000元，不同意给付利息。被告李财辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是原告主张要106500元的赔偿款没有依据，同意返还原告购房房款8000元。齐淑华向本院提出反诉请求：要求反诉被告张宝支付2008年至今的房屋租金每年3000元，合计24000元。事实和理由：2008年初年初，我到儿子家去看孩子，我丈夫李财到哈拉黑养牛，便将自有位于居力很镇巨心村四间98平方米平房交由反诉被告看管居住，后期我得知，我丈夫私下将房屋卖给反诉被告，为此我提起诉讼，经科右前旗人民法院、兴安盟中级人员法院审理判决我丈夫与反诉被告签订的房屋买卖协议无效，反诉被告将房屋返还给我。现判决已经生效一年有余，反诉被告迟迟不予履行生效判决，居住使用至今，为维护我的合法权益不受侵害，依法提起反诉，恳请贵院在查明事实的基础上，依法维护我的反诉请求。张宝针对齐淑华的反诉辩称，不同意被告（反诉原告）齐淑华的诉求。理由如下：1、2008年我与李财之间达成了买卖合同，是在李财同意的情况下在这个房屋中居住，我不存在过错责任；2、反诉原告的房屋租金与市场价格不符，没有相关的法律依据，请求法院依法驳回反诉人齐淑华的反诉请求。本案当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告（反诉被告）张宝提交4份书证：1、《民事判决书（2014科民初字第2772号）》一份，2、《民事判决书（2015兴民终字第183号）》一份，3、《购房协议》一份，4、《评估报告》一份。以上证据用以证明本诉原告与本诉被告认可涉案房屋在2008年的交易价格是29000元；本诉被告李财、齐淑华二人是夫妻关系，对于本诉原告诉请的赔偿责任二被告应共同承担；本诉原告已经缴纳8000元房款的事实；涉案房屋自2008年以来经本诉原告的多次维修、修缮，现在的市场价值是135500元。原告（反诉被告）张宝申请证人陈某、张某出庭作证。证人陈某证实：证人与原告张宝是同村村民，当年张宝和李财签购房协议的时候证人也在场，当时李财家的窗户都是木头的，院内地面也是土地面，牛棚是用树枝搭盖的。后来张宝换了门窗，地面也重修了，院内前面的院墙加高了，证人在村里是养车的，张宝买水泥、铁丝网是证人给干的活。证人张某证实：证人与原告张宝是同村村民，当年张宝和李财签购房协议的时候证人也在场，李财家的房子原来没有什么院墙，房子也漏，张宝买完房子后修了房顶、厕所、硬化地面、换防盗门和窗户，建的猪圈、牛圈和厕所。当时李财在巨心村养了一段时间的牛，院里没有牛圈。被告（反诉原告）齐淑华对4份书证质证认为，对书证1-4的真实性没有异议，但是对证据要证明的问题有异议。以上1-3证据能够证明本诉原告与本诉被告齐淑华、张宝的房屋买卖合同无效，同时证明本诉原告在合同确认无效后还一直居住在该涉案房屋内的事实。原告（反诉被告）张宝质证认为证人证言属实。被告（反诉原告）齐淑华质证认为两位证人证言与事实有部分不符，且证人张某与原告张宝有亲属关系，证人张某说的关于院墙部分的陈述与原告张宝陈述不一致，证人张某的证言不可信。被告李财质证认为，对本诉原告提交的4份书证的真实性没有异议。证人证言有部分不属实。被告（反诉原告）齐淑华针对其诉讼请求没有提交证据。根据对证据的审查，结合分析当事人的质证意见及庭审陈述，本院对证据的认证如下：原告（反诉被告）张宝提交4份书证形式及来源符合法律规定，且双方当事人对4份书证的真实性均无异议，故对4份书证予以确认。因两位证人均在2008年签订转让涉案房屋的协议书上有签字确认，证人均证实的张宝对房屋及院落修建情况与原、被告陈述基本一致，被告（反诉原告）齐淑华及李财亦未向本本庭提出反证予以反驳，故本院对证人证言予以采信。经审理查明，原告（反诉被告）张宝与被告李财于2008年9月22日签订购房协议，被告李财妻子齐淑华对此不知情，故齐淑华向本院提出诉讼要求确认张宝与李财之间签订的房屋买卖协议无效，经本院（2014）科民初字第（2772）号及兴安盟中级人民法院（2015）兴民终字第183号民事判决书确认张宝与李财之间的房屋买卖协议无效。原告（反诉被告）张宝自2008年9月22日签订购房协议至协议被确认无效期间，给付过被告李财8000元购房款，并对位于居力很镇巨心村98㎡的涉案房屋（房权证号蒙F**-0303513）进行了修缮和翻建。新建项目为：硬化院内地面、新建了牛圈、猪圈。修缮项目为：新轧了房顶、更换了门窗、修缮了厕所和牛棚。原告（反诉被告）张宝在本案诉讼中要求对李财的房屋现价值进行鉴定，经本院委托乌兰浩特华夏红润资产评估事务所进行价格评定，结论为该房屋现市场价值为135500元，其中住宅107800元，猪圈3098元，牛圈9535元，牛棚4059元，厕所824元，硬化地面10383元，现原告（反诉被告）诉至本院要求被告李财及被告（反诉原告）齐淑华赔偿损失106500元，并要求返还已付房款8000元的利息。齐淑华在诉讼中提出反诉要求张宝支付租金每年3000元，8年共计24000元。本院认为，原告（反诉被告）张宝与被告李财之间签订的买卖合同被人民法院判决确认无效后，双方应当按照法律规定互相返还即张宝应返还李财、齐淑华房屋，李财应返还张宝房款8000元。在该买卖合同中被告李财明知是夫妻共同财产而以个人名义出卖，其应承担主要过错责任，原告（反诉被告）张宝在房屋买卖时未尽到合理的注意义务，应承担次要责任。张宝对所买房屋进行管理、修缮、新建，至该房屋有较大增值，该增值利益系张宝因房屋买卖合同无效而产生的合理损失，应根据过错予以分担。张宝在居住房屋期间新建的牛圈、猪圈、硬化地面的费用共计23016元，李财应当予以返还，围墙是”十个全覆盖”砌的与张宝无关，由于该房屋现价值为107800元，并且张宝修缮了牛棚、厕所，价值分别为4059元、624元，双方买卖时房屋价值为29000元，增值为83483元，该增值部分李财应返还张宝70%即为58438元。被告齐淑华对该买卖合同无效无过错不应承担赔偿责任，原告（反诉被告）要求被告李财返还房款8000元的利息，因张宝已经占有使用李财房屋，其要求给付8000元房款的利息，本院不予支持。被告（反诉原告）齐淑华要求张宝支付租金，自2008年开始到本院（2014）科民初字第（2772）号判决生效之日2016年2月29日，双方是房屋买卖合同关系，不是租赁关系，故齐淑华要求支付此期间的租赁费没有法律依据，不予支持。在2016年2月29日本院（2014）科民初字第（2772）号判决生效后，张宝仍占用该房屋，应当支付齐淑华占有费用，齐淑华要求按照每年3000元租金给付租赁费，齐淑华未提交证据证明，本院酌定张宝每年给付齐淑华占用费用1200元，张宝应给付齐淑华房屋占用费用1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李财赔偿原告（反诉被告）张宝房屋差价款58438元；二、被告李财赔偿原告（反诉被告）张宝新建猪圈、牛棚、牛圈、厕所、硬化地面的费用23016元；三、驳回原告（反诉被告）张宝的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）张宝给付被告（反诉原告）齐淑华房屋占用费用1000元；五、驳回反诉原告齐淑华的其他诉讼请求。上述一、二、四项折抵后被告李财应给付原告（反诉被告）张宝损失80454元，此款被告李财在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2430元由本诉原告张宝负担619元，本诉被告李财负担1811元。反诉案件受理费400元由反诉原告齐淑华负担350元，由反诉被告张宝负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨玉山代理审判员  刘梦寒人民陪审员  徐庆润二〇一七年一月十日书 记 员  周娜娜