浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第723号
上诉人（原审被告）：方义红。
上诉人（原审被告）：潘宗礼。
被上诉人（原审原告）：长兴广泰酒店物业管理有限公司。
法定代表人：傅仲亮。
委托代理人：陈小龙。
原审被告：潘葳。
上诉人方义红、潘宗礼为与被上诉人长兴广泰酒店物业管理有限公司、原审被告潘葳物业服务合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2015）湖长民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：潘葳系长兴县雉城街道人民南路87号118室、218室的房屋所有权人，方义红、潘宗礼系长兴县雉城街道人民南路87号118室、218室的共有权人。房屋建筑面积为235.76平方米。2013年5月17日，长兴广泰物业管理有限公司与方义红签订了《前期物业服务协议》一份，约定由长兴广泰物业管理有限公司为鼎城大厦商铺87号提供前期物业服务，约定前期物业服务期限自2013年3月30日至2015年3月29日止，且约定本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件后，业主委员会与其选定的其他物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。前期物业费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日起至次月起计收。物业服务费每12个月预缴一次，公共能耗费与物业费同时预缴并于次年结算，其中商业用房前期物业费由业主按其拥有建筑面积以3.5元／月·平方米交纳，公共能耗费每户500元。如业主逾期支付前期物业服务费的，应按应付金额每日万分之四支付违约金。现因方义红、潘宗礼、潘葳未交纳2014年5月17日至今的物业服务费用，长兴广泰酒店物业管理有限公司曾于2014年7月30日、2014年10月18日、2014年12月9日、2015年4月29日四次发催缴通知书催讨物业服务费，但方义红、潘宗礼、潘葳至今未交纳拖欠的物业服务费，故纠纷成讼。
原审法院另查明：根据长兴县房地产管理处物管科出具的情况说明，2013年2月28日，长兴广泰物业管理有限公司与湖州广泰置业有限公司签订前期物业服务合同一份，长兴广泰物业管理有限公司为湖州广泰置业有限公司开发的鼎城大厦提供物业服务，服务期限至鼎城大厦业主委员会成立止。该份合同签订后并在长兴县房地产管理处物管科进行了合同备案，长兴广泰物业管理有限公司于2013年4月16日变更为“长兴广泰酒店物业管理有限公司”，该公司至今仍在为鼎城大厦提供物业服务。
原审法院又查明：涉案房屋交付时间为2013年5月17日。
原审法院经审理认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。长兴广泰酒店物业管理有限公司系长兴县雉城街道鼎城大厦的建设单位选聘的物业服务企业，业主与物业服务企业均应按照前期物业服务合同的约定全面履行自己的义务。且长兴广泰酒店物业管理有限公司与方义红也签订了前期物业服务协议，明确了双方的权利义务。现长兴广泰酒店物业管理有限公司按约提供了物业服务，方义红、潘宗礼、潘葳应按约支付物业服务费用，故对长兴广泰酒店物业管理有限公司要求方义红、潘宗礼、潘葳支付拖欠的2014年5月17日至该院判决之日（即2015年9月10日）的物业管理费，该院予以支持，对长兴广泰酒店物业管理有限公司主张的2015年9月11日至2016年5月16日期间的物业服务费，因该物业服务并未实际发生，该院不予支持，故该院确定物业服务费为“235.76平方米×3.5元／月／平方×16个月-235.76平方米×3.5元／月／平方÷30天×6天=13037元”。对长兴广泰酒店物业管理有限公司主张的能耗费，长兴广泰酒店物业管理有限公司并未提交充分的证据予以证明该费用的具体数额，故该院不予支持。对长兴广泰酒店物业管理有限公司主张的逾期付款违约金，该院参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率予以计算，从当年应缴费的最后一日起算至判决确定之日，总计163元；对于超出部分逾期付款违约金主张，该院不予支持。关于方义红、潘宗礼陈述长兴广泰酒店物业管理有限公司的物业服务存在重大瑕疵的辩称，方义红、潘宗礼并未向法庭提供充足的证据予以证明，故对方义红、潘宗礼的该项辩称，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院﹤关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、方义红、潘宗礼、潘葳共同支付长兴广泰酒店物业管理有限公司物业服务费13037元（自2014年5月17日至2015年9月10日），限于本判决生效后十日内付清；二、方义红、潘宗礼、潘葳共同支付长兴广泰酒店物业管理有限公司逾期付款违约金163元（暂计算至2015年9月10日），限于本判决生效后十日内付清，2015年9月10日之后的逾期付款违约金参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至本院确定的履行之日；三、驳回长兴广泰酒店物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费402元，减半收取201元，由方义红、潘宗礼、潘葳共同负担。
宣判后，方义红、潘宗礼不服一审判决，向本院上诉称：一、长兴广泰酒店物业管理有限公司不是本案适格的主体。方义红、潘宗礼从未与长兴广泰酒店物业管理有限公司直接签订过物业服务合同，2013年5月17日，方义红是与长兴广泰物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，而2013年3月长兴广泰酒店物业管理有限公司已注册成立，故签订《前期物业服务协议》时，长兴广泰酒店物业管理有限公司与长兴广泰物业管理有限公司同时存在，现长兴广泰酒店物业管理有限公司起诉向方义红、潘宗礼主张物业费显然主体不适格。二、长兴广泰酒店物业管理有限公司存在违约行为。方义红、潘宗礼在购买涉案房屋时，开发商和长兴广泰物业管理有限公司承诺物业费减半收取，实际上第一期物业费确实是减半收取的。三、长兴广泰物业管理有限公司服务管理不到位。涉案房屋东北角漏水严重影响方义红、潘宗礼经营，方义红、潘宗礼多次要求长兴广泰物业管理有限公司维修却至今没有修复。长兴广泰物业管理有限公司不允许涉案房屋的租户向公共垃圾桶倒垃圾，损害方义红、潘宗礼的权益，也给经营工作带来不便。长兴广泰物业管理有限公司在没有任何事由的情况下将涉案房屋电闸拉掉，造成方义红、潘宗礼损失。四、即使长兴广泰物业管理有限公司名称变更为长兴广泰酒店物业管理有限公司，在签订《前期物业服务协议》时仍沿用长兴广泰物业管理有限公司之名称，是一种欺诈行为，该协议也是无效的。故请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人长兴广泰酒店物业管理有限公司二审答辩称：一、关于主体问题，长兴广泰物业管理有限公司2013年4月16日变更名称为长兴广泰酒店物业管理有限公司，实际上为业主提供物业服务的一直是长兴广泰酒店物业管理有限公司，只是合同文本制作时名称还是长兴广泰物业管理有限公司，且均一次性复印、盖章几百份，公司名称变更后未另行制作合同文本，公司名称变更不影响长兴广泰酒店物业管理有限公司与方义红、潘宗礼之间的物业服务关系。二、为业主提供物业服务的一直是长兴广泰酒店物业管理有限公司，从未承诺给方义红、潘宗礼物业费永久减半。三、关于方义红、潘宗礼所称的房屋渗水问题也从未向长兴广泰酒店物业管理有限公司申请过维修，垃圾清运费长兴广泰酒店物业管理有限公司已经缴纳，方义红、潘宗礼没有必要另行缴纳，方义红、潘宗礼关于长兴广泰酒店物业管理有限公司对其拉闸限电的陈述也不是事实，停电并不是长兴广泰酒店物业管理有限公司的过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘葳二审未作答辩。
二审中，方义红、潘宗礼向本院提交如下证据：照片复印件一组，证明房屋渗水并已形成一个大洞的事实。
长兴广泰酒店物业管理有限公司质证认为：该组照片系复印件，对证据的真实性、关联性以及合法性均有异议，该证据无法证明照片上的房屋就是本案案涉房屋，即使案涉房屋存在质量问题，因不属于物业服务合同范围，也与本案无关。
本院经审查，对上述证据认证如下：该组照片系复印件，且为房屋局部图片，无法证明案涉房屋渗水并已形成大洞之事实，本院不予采信。
本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、长兴广泰酒店物业管理有限公司是否是本案适格当事人；二、方义红、潘宗礼应否按照合同约定支付物业服务费。
关于争议焦点一，当事人是否适格需要根据争议的实体法律关系来判断，具体到本案，虽长兴广泰物业管理有限公司于2013年4月16日已变更名称为长兴广泰酒店物业管理有限公司，2013年5月17日仍沿用原公司名称长兴广泰物业管理有限公司与方义红签订物业服务合同，但长兴广泰酒店物业管理有限公司一直按照合同约定履行自己的义务，方义红、潘宗礼在诉讼之前也从未提出异议。长兴广泰酒店物业管理有限公司作为案涉物业服务的提供者，具有要求方义红、潘宗礼支付物业服务费之给付请求权，是本案适格当事人。故方义红、潘宗礼关于长兴广泰酒店物业管理有限公司不是本案适格当事人的上诉理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，长兴广泰酒店物业管理有限公司与方义红签订的物业服务合同合法有效，长兴广泰酒店物业管理有限公司已按约提供相关物业服务，方义红、潘宗礼作为房屋的共有权人，有义务按照合同约定交纳物业服务费。关于方义红、潘宗礼物业服务费应减半交纳的主张，因证据不充分，缺乏依据，本院不予采纳。关于方义红、潘宗礼有关长兴广泰酒店物业管理有限公司物业服务不到位的抗辩，因相关事实缺乏证据佐证，本院亦不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费402元，由上诉人方义红、潘宗礼共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 费思杰
代理审判员 潘嘉玲
代理审判员 张美琴
二〇一六年一月十一日
书 记 员 鲍 俊