上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第677号
上诉人（原审原告）林煜峰。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李东浩。
被上诉人（原审被告）钱彩华。
上诉人林煜峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2012年1月6日，李东浩、钱彩华的公证委托代理人李玲华以李东浩、钱彩华名义与林煜峰签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定李东浩、钱彩华将其所有的上海市松江区乐都西路系争房屋以人民币（下同）979，900元出售给林煜峰。该合同补充条款（一）第2条约定，李东浩、钱彩华承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起30日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理完成原有户口（若有）的迁出手续，若逾期未迁出户口，每逾期一日，李东浩、钱彩华应向林煜峰支付总房价万分之二的违约金，合同继续履行。上述合同另对其他相关事宜作了约定。
期间，李玲华作为甲方与林煜峰于2011年12月28日签订房屋买卖合同的补偿协议一份，约定：系争房屋实际成交价为1，150，000元；双方同意以970，000元为合同价，林煜峰另需于过户当日支付甲方180，000元作为该房屋的相关补偿款。审理中，林煜峰确认，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定房价款979，900元系为少缴税款。
现林煜峰已按约支付购房款1，130，000元，并由李东浩、钱彩华的公证委托代理人李玲华出具相应收据，且同意余款20，000元待李东浩、钱彩华一家户口迁出后支付。系争房屋已于2012年1月16日交付林煜峰。2012年1月30日，林煜峰取得系争房屋的沪房地松字（2012）第001465号《上海市房地产权证》。
原审审理中，林煜峰请求判令李东浩、钱彩华按每日196元向其支付自2012年3月2日起至李东浩、钱彩华及其女儿户口迁出系争房屋之日止的违约金，暂算为50，000元。
李东浩、钱彩华未作答辩。
原审认为，一、关于责任主体。公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。基于此，李玲华在其代理权限内，以被代理人即李东浩、钱彩华的名义与林煜峰签订的《上海市房地产买卖合同》，应由李东浩、钱彩华就李玲华的上述代理行为向林煜峰承担民事责任。
二、关于合同效力。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。当事人恶意串通，损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，根据查明的事实，当事人通过另行签署补偿协议的方式，在《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价款低于上述房屋实际成交价，其目的是为了少缴税款。该行为符合上述关于合同无效情形的规定，故应认定当事人在《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定以及房屋买卖合同的补偿协议中有关支付补偿款的约定无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力。
三、关于违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应恪守。按合同关于户籍迁移的约定，李东浩、钱彩华应当迁出登记在上述房屋所在地的户籍。现李东浩、钱彩华逾期迁出上述户籍，故其应当向林煜峰承担相应的违约责任。但是，如按逾期迁出户籍，每逾期一日，支付总房价万分之二，直至户籍迁出之日止的约定判决，如李东浩、钱彩华长期不迁出户籍，则该项违约金的数额将是巨大的，甚至可能会超过房屋的转让价款。在林煜峰没有充分证据证明其因此所受损失的情形下，原审法院根据公平原则之规定对此予以调整为20，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一三年十二月三十日作出判决：一、林煜峰与李东浩、钱彩华于2011年12月28日签订的房屋买卖合同的补偿协议中关于补偿款的约定以及于2012年1月6日签订的《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定无效；二、李东浩、钱彩华于判决生效之日起十日内支付林煜峰违约金20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，050元，由林煜峰负担750元，由李东浩、钱彩华负担300元。
判决后，林煜峰不服，上诉于本院，诉称：双方当事人在合同中明确约定了因违约产生的损失赔偿额计算方式，原审法院自行将李东浩、钱彩华应承担的违约责任调整为定额违约金，且金额明显过低，由此所作判决明显缺乏法律依据，且不符合公平原则，此只会导致对违约方恶意违约行为的纵容，完全不能保护守约方的合法权利。故请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉请。
被上诉人李东浩、钱彩华未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，案外人李某系李东浩、钱彩华之女。截止2014年3月31日，李东浩、钱彩华及二人之女李某的户籍仍在系争的上海市松江区乐都西路系争房屋内。
二审审理中，林煜峰确认，其诉请违约金按每日196元计取系根据买卖合同约定的总房价款979，900元的万分之二计算的。
本院认为，林煜峰与李东浩、钱彩华的公证委托代理人李玲华就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。虽然李东浩、钱彩华已将系争房屋交付给林煜峰，并履行了房屋产权过户的义务，但截至2014年3月31日，李东浩、钱彩华及其女儿即案外人李某的户籍仍在系争房屋内，故李东浩、钱彩华显然没有履行买卖合同补充条款（一）第2条约定的迁移户口义务，其理应按照该条约定承担相应违约责任。原审法院在李东浩、钱彩华未到庭应诉也未提出相应抗辩的情况下，自行调整双方约定的违约金计算标准，明显缺乏依据，属适用法律错误，本院对此予以纠正。虽然双方在买卖合同中约定的总房价款低于双方的实际成交价而有规避国家税收之嫌，但现林煜峰系按照买卖合同约定总房价款的日万分之二之标准向李东浩、钱彩华主张逾期迁移户口的违约金，此并无不当，本院予以采纳。因林煜峰于2012年1月30日取得系争房屋房地产权证，故其主张李东浩、钱彩华承担未能在该日之后三十日内迁出户籍的违约责任，符合双方约定。需要说明的是，因补充条款约定的是李东浩、钱彩华应办理系争房屋原有户口的迁出手续，而李某系其二人之女且又系未成年人，故李东浩、钱彩华应承担至其二人及李某户籍迁出系争房屋之日止的违约金。综上所述，林煜峰的上诉请求，依法有据，本院予以支持。原审判决有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2245号民事判决；
二、李东浩、钱彩华自本判决生效之日起十日内支付林煜峰自2012年3月2日起至李东浩、钱彩华将其二人及案外人李某的户籍迁出上海市松江区乐都西路系争房屋之日止、按每日人民币196元计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1，050元，二审案件受理费人民币1，050元，均由李东浩、钱彩华共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年四月三日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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