山西省晋城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋05民终274号
上诉人（原审被告）山西达盛昌房地产开发有限公司.
法定代表人薛邦华，山西达盛昌房地产开发有限公司执行董事。
委托代理人郭华东，山西祝融万权（晋城）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）藏凤丽，女，1981年5月19日出生，汉族。
委托代理人张发亮，山西兆瑞律师事务所律师。
上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司与被上诉人藏凤丽物业服务合同纠纷一案，山西省陵川县人民法院于2014年9月15日作出（2014）陵民初字第297号民事判决，判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日作出（2014）晋市法民终字第924号民事裁定，撤销原判，发回重审。山西省陵川县人民法院于2015年12月30日作出（2015）陵民初字第70号民事判决，判后，原审被告山西达盛昌房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司的委托代理人郭华东，被上诉人藏凤丽及其委托代理人张发亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2013年10月15日，原告藏凤丽与史宗颖签订房屋租赁合同，约定“藏凤丽（乙方）承租史宗颖（甲方）位于陵川县信合苑小区的第2号商住楼1单元第5号商铺，租期从2013年12月15日至2016年12月15日，年租金45000元；乙方可自行装潢，合同到期后，室内外装潢无偿留给甲方，不得人为破坏和拆除；乙方在经营中要遵纪守法，按时各有关部门交纳水、电、气、清洁费等费用；一方如果违约，应向守约方赔偿损失，并支付2万元违约金……”。藏凤丽支付一年房租45000元后，于11月份找到陵川县圣雅装饰公司开始进行装修，支付装修费用121800元。2014年1月9日开始经营“陵川县全鱼宴”饭店。达盛昌公司系该小区开发商，负责前期物业服务，并代收水电费用。2013年12月下旬，藏凤丽未经允许在其租赁房后搭建简易棚房用于存放甲醇等物品。2014年4月30日，达盛昌公司职员到全鱼宴饭店送达《限期拆除告知书》，要求其在2014年5月5日前拆除该简易房并交纳所欠物业费和水电费，否则不再提供电源和水源。至指定日期藏凤丽未按要求履行，达盛昌公司将饭店电闸断开致其停电。在藏凤丽口头承诺尽快拆除简易房并缴纳水电费和物业费后，达盛昌公司为饭店恢复供电。2014年5月8日藏凤丽因病住院，当月23、24日达盛昌公司经理郝斌到饭店让服务员转告如再不拆除简易房将断电。2014年5月27日10时许，饭店工作人员到饭店后发现店内停电。便电话告知藏凤丽称达盛昌公司给饭店断了电，藏凤丽通过电话并委托他人找达盛昌公司协商未果，诉讼至本院。
本案在2014年9月12日开庭审理时，达盛昌公司同意当日为全鱼宴饭店恢复供电，并免去全鱼宴饭店恢复供电之前尚欠的物业费作为补偿。之后藏凤丽赴外地继续看病，未再找过达盛昌公司要求供电，饭店处于关门停业状态，藏凤丽雇佣的服务员及厨师于8月前相继离开饭店。
又查，陵川县信合苑小区商铺所用电表系智能IC卡预付费电表，集中安装在小区地下停车场墙上的铁皮箱内，达盛昌公司职员于2014年5月5日在电表箱上加锁，业主用电须经达盛昌公司给用电卡内充钱。全鱼宴饭店电表显示为20度可透支电量，用电卡被厨师郭晓伟离店时带走。2015年7月21日，藏凤丽和史宗颖签订书面协议解除了房屋租赁合同，并约定经营期间所产生的物业费和水电费由史宗颖承担。7月23日史宗颖补交物业费及水费、补办用电卡并充钱后，该商铺用电恢复。
原判认为，被告达盛昌公司作为陵川县信合苑小区的开发建设单位，在小区尚未成立业主大会聘请物业服务企业前，向业主收取物业服务费用，应依据约定及法律法规的规定提供物业服务。藏凤丽虽非小区业主，与达盛昌公司未签订书面物业服务合同，但其通过租赁行为成为小区物业的使用人，并按租赁合同约定向达盛昌公司交纳物业服务费用，享受达盛昌公司提供的物业服务。双方形成物业服务合同关系，应全面履行已方义务。双方发生纠纷源起藏凤丽违规擅自搭建简易棚房并拖欠达盛昌公司物业服务费。依据《物业管理条例》的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。对于拖欠物业服务费用的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。达盛昌公司采取停止供电的行为超越其物业服务权限，因此，藏凤丽要求达盛昌公司承担违约责任，理由成立。
关于达盛昌公司是否给全鱼宴饭店停止供电，在第一次审理过程中达盛昌公司的委托代理人（物业的负责人张凯凯）对其给全鱼宴饭店断电的事实予以承认。现达盛昌公司予以否认，称停电是藏凤丽购电用完未充电导致，并提供了全鱼宴饭店电表的照片及其营业期间购电汇总表为依据。本院注意到，该小区使用智能预付费插卡式电表，该种电表在购买电量用完后再次插卡即可透支使用20度电，一户一表。业主须预先让达盛昌公司为用电卡充钱，此时达盛昌公司对业主用电事实上设置了一定的管理权限；达盛昌公司于2014年5月5日将电表箱上锁，未与业主协商也未采取预留插卡口或其他措施，致使业主须经其同意方能插卡用电，给业主正常用电人为设置了障碍。鉴于本案双方发生纠纷后达盛昌公司曾向藏凤丽下达《限期拆除告知书》并采取过断电行为，故达盛昌公司提供的证据不足以推翻经其先前对断电事实的承认。
关于藏凤丽要求达盛昌公司恢复供电的问题。因藏凤丽现已与史宗颖解除房屋租赁合同，且该房屋已恢复供电，其要求恢复供电的情形已消除。
关于藏凤丽要求达盛昌公司赔偿损失的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。达盛昌公司对因其停电给藏凤丽造成的损失应承担赔偿责任。当2014年9月12日本院开庭审理中达成恢复供电协议后藏凤丽即赴外地，未再要求达盛昌公司恢复供电，也未考虑恢复供电时自己应尽的提供电卡等义务，终致饭店持续停电停业、工作人员离店，藏凤丽采取放任态度致损失扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故对于藏凤丽在2014年9月12日以后的损失，本院不予支持。因此，藏凤丽因饭店停电遭受的损失包括：1、藏凤丽已支出的费用。房屋租金：45000元÷365天=123元105天=12915元；装修费用：121800元÷3年÷365天105天=11550元；两项总计24465元；2、藏凤丽因饭店停电减少的收入。鉴于藏凤丽未能提供充分证据证明其营业收入状况，参照2014年山西省城镇单位从业人员在岗职工年平均工资48969元，酌情按每日135元计算，135105天=14175元；藏凤丽关于其因违约支付史宗颖的20000元违约金的诉请，未提供证明予以证实其确已支付，不予支持。以上损失共计38640元，应由被告予以赔付。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条，《物业管理条例》第四十六条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十二条规定，判决如下：被告山西省达盛昌房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔付原告藏凤丽因停电造成的各项经济损失38640元。
判后，原审被告山西达盛昌房地产开发有限公司不服，
向本院提起上诉。
上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司上诉称，被上诉人承租陵川县信合苑小区的第2号商住楼1单元5号商铺，经营“全鱼宴”饭店，由于项目选择错误和经营不善，客源稀少，处于亏损状态。被上诉人擅自在小区公共区域内搭建非法建筑，拒不拆除，并在装修和经营期间严重拖欠物业费和水费。2014年5月27日，被上诉人在电卡预警提示情况下找上诉人要求充电，上诉人再次提醒被上诉人缴纳物业费和水费并拆除违法建筑，被上诉人置之不理，且仅口头交涉一次后再未要求上诉人充电，被上诉人在电卡只有20度预警值时可再次插卡用电，电未彻底用完说明是被上诉人因饭店客源稀少，经营亏损后主动放弃经营。上诉人没有给被上诉人主动断电，其代理人在一审庭中承认主动断电的事实系受到主审法院的恐吓和威胁。本案涉诉房屋的业主是史宗颖，被上诉人仅为承租人，不能行使业主权利。一审判决内容认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人藏凤丽辩称，本案一审第一次开庭时，上诉人公司副经理张凯凯作为特别授权代理人出庭参加诉讼，在庭审中对上诉人未征求被上诉人意见擅自断电的事实予以认可。上诉人断电行为给被上诉人造成的损失，上诉人应当赔偿。上诉人的上诉理由不成立，应判决驳回上诉。
综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：上诉
人上否应承担被上诉人藏凤丽因停电造成的各项经济损失的赔偿责任。
针对焦点问题，上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司提供照片三张，欲证明违章建筑确实存在，被上诉人藏凤丽对照片的真实性无异议。本院认为,对该证据的真实性本院予以确认，但该证据不能证明上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司断电的合法性，亦与上诉人没有主动断电的主张没有关联性。
针对焦点问题，被上诉人藏凤丽未提供新证据。
二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。被
上诉人主张原审查明“2013年12月下旬，藏凤丽未经允许在其租赁房后搭建简易棚房用于存放甲醇等物品。”不是事实，并主张其搭建简易棚房系经上诉人同意，但无相关证据予以佐证，本院不予采信。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条之规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。在原审法院第一次庭审中，上诉人的委托代理人张凯凯对其给全鱼宴饭店断电的事实予以承认，并当庭表示可以先送上电。对上述事实，被上诉人无需举证。上诉人主张其自认主动断电的事实系受到主审法院的恐吓和威胁，但未提供证据予以证明，本院不予支持。被上诉人藏凤丽虽非小区业主，与达盛昌公司亦未签订书面物业服务合同，但其通过租赁行为成为小区物业的使用人，并按租赁合同约定向上诉人交纳物业服务费用，享受上诉人提供的物业服务。双方形成物业服务合同关系。上诉人停止供电的行为超越其物业服务权限范围，因此给被上诉人藏凤丽造成的各项经济损失上诉人应承担赔偿责任。上诉人主张被上诉人因饭店客源稀少，经营亏损后主动放弃经营，对其主张的事实上诉人有责任提供证据加以证明，但其在庭审过程中，未提供证据证明该事实客观存在，应承担举证不能的不利后果，对该主张本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费766元，由上诉人山西达盛昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓强
审 判 员 庞润花
代理审判员 梁 卉
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 杜 刚