浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙嘉民终字第944号
上诉人（原审被告）：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰。
委托代理人：卢凤燕，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：王云飞。
上诉人嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）因与被上诉人王云飞商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2015）嘉善民初字第1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年5月7日，王云飞与都汇置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：王云飞向都汇置业公司购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-1403室房屋一套，建筑面积88.92平方米，房屋总价581000元整。付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款231000元，剩余购房款350000元通过按揭贷款方式予以支付，并应在本合同签署之日后待出卖人通知买受人办理上述贷款之日起向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，办理按揭贷款手续。房屋交付期限为2013年6月31日前。出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人自约定日期起90日后，仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订当天，王云飞支付涉案房屋首付款231000元。后王云飞于2012年6月17日支付购房款100000元，于同年8月12日支付购房款100000元。王云飞称按揭贷款15万元于2012年10月19日转入都汇置业公司银行帐户。同年9月27日，王云飞办理按揭贷款保险支付保险费360元。王云飞称没有书面通知都汇置业公司要求解除合同，但一直就解除合同事项与都汇置业公司口头协商，都汇置业公司也同意退房。
原审另查明，王云飞已于2015年7月2日提前还清按揭贷款，累计共支出利息12138.21元。目前，涉案房屋尚未实际交付。
2015年7月29日，王云飞以都汇置业公司构成根本性违约，严重侵犯了王云飞的合法权益为由诉至原审，请求判令：1、解除王云飞与都汇置业公司于2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》；2、都汇置业公司返还王云飞购房首付款231000元及二次购房款200000元，并支付相应利息（以本金231000元计算，自2012年5月7日起至判决确定支付日止；以本金200000元计算，自2012年6月17日起至判决确定支付日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算，暂计至起诉日为97292元）；3、都汇置业公司支付王云飞已实际支付的按揭贷款本金及利息计162138.21元；4、都汇置业公司支付给王云飞按揭贷款保险费损失360元；5、都汇置业公司因违约而赔偿王云飞直接经济损失计21870元；6、案件诉讼费用由都汇置业公司承担。
都汇置业公司在原审中答辩称，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，王云飞就延期交房的合同解除权因未在法定期限内行使已消灭，而延期办证的解除权，根据法律规定，应当在约定办证的截止期限届满后一年才可以解除合同。本案中约定办证截止日期为2015年5月31日，故至2016年6月1日仍未办证的情况下方可行使合同解除权。因此目前解除合同条件尚未成就，请求驳回王云飞的诉讼请求。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，王云飞和都汇置业公司合同约定，出卖人未按期交付权属证书或登记证明超过90日，买受人有权退房。合同约定都汇置业公司于2015年5月31日前交付权属证书或登记证明。目前，都汇置业公司仍未交付权属证书或登记证明，已构成违约，达到了退房的条件。王云飞要求解除双方之间的商品房买卖合同的诉请符合上述约定，予以支持。都汇置业公司辩称在办证期限届满后一年，王云飞才有合同解除权，原审认为办证期限届满后一年，购买者才有合同解除权的规定，适用于双方就逾期办证后，购房者何时享有合同解除权没有约定的情况。本案中，双方明确约定出卖人自合同约定的交付权属证书之日起90日后，仍不能交付权属证书的，购房者可以要求解除合同，故对都汇置业公司的抗辩意见不予采纳。法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。但本案中，王云飞未就解除商品房买卖合同通知过都汇置业公司举证，本案起诉状副本于2015年8月5日送达都汇置业公司，但按双方合同约定自2015年8月30日起，都汇置业公司仍不能交付权属证书，王云飞才享有合同解除权，故涉案商品房买卖合同于2015年8月30日解除。为购买涉案房屋，王云飞支付了购房款431000元，由于都汇置业公司违约致合同解除，现王云飞要求都汇置业公司返还其已付购房款431000元，予以支持。同时，根据双方合同约定，出卖人逾期交付权属证书或登记证明致买受人解除合同的，出卖人按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，现王云飞认为其实际损失高于约定的违约金，故要求以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础计算违约金，于法有据，予以支持。王云飞主张购买涉案房屋已支出的按揭贷款本金及利息，于法有据，予以支持。此外，王云飞主张因办理按揭贷款而支出的贷款保险费360元，于法有据，予以支持。至于王云飞主张的退房后如再次购房，按照公积金贷款政策，公积金贷款额度将受到限制，只能采用商业按揭贷款形式，故要求都汇置业公司赔偿公积金与商业贷款间的利息差额损失的主张，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、王云飞与都汇置业公司2012年5月7日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月30日解除；二、都汇置业公司返还王云飞购房款231000元及违约金（以231000元为本金，自2012年5月7日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于判决生效之日起十日内付清；都汇置业公司返还王云飞购房款100000元及违约金（以100000元为本金，自2012年6月17日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于判决生效之日起十日内付清；都汇置业公司返还王云飞购房款100000元及违约金（以100000元为本金，自2012年8月12日起至判决确定履行之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息），于判决生效之日起十日内付清；三、都汇置业公司支付王云飞已支出的按揭贷款本金150000元及利息12138.21元，合计162138.21元，于判决生效之日起十日内付清；四、都汇置业公司支付王云飞按揭贷款保险费360元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回王云飞的其它诉讼请求。如果都汇置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10927元，减半收取5464元，由都汇置业公司负担5291元，王云飞负担173元。
判决宣告后，都汇置业公司不服，向本院提起上诉称，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案约定办证的截止日为2015年5月31日，根据司法解释规定应当在该期限届满后一年才可以解除合同，即至2016年6月1日都汇置业公司仍未交证，王云飞才可行使解除权。尽管合同约定超过90天即可解除合同，但法律有规定的应当从法律。该条司法解释的条文表述并无“双方未约定办证期限”的前置条件，故原审认为该条司法解释的适用前提是双方对合同解除没有约定，缺乏依据。综上，请求撤销原判，改判驳回王云飞的诉讼请求。
王云飞在二审中未进行答辩。
双方当事人二审均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本案二审审查重点在于王云飞行使合同解除权的条件是否已成就。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，只要合同依法成立，对于约定解除合同的条款，双方当事人均应受该条款的约束。只有在双方未约定或约定不明的情形下，才适用法定解除。本案商品房买卖合同依法成立，合同中又明确约定了王云飞可以解除合同的条款，故该条款对双方均具有法律效力。根据查明的事实，都汇置业公司确实存在逾期交付权属证书的行为，按照合同约定，解除合同的条件已成就，原审据此支持王云飞解除合同的主张，并无不当。
都汇置业公司援引的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，系法律规定的当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的合同解除情形，属于法定解除的一种。本案商品房买卖合同已明确约定可解除合同的情形，且约定的解除条件已成就，故应按照双方合同约定进行处理。都汇置业公司认为应适用该条司法解释，没有依据。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，二审予以维持。都汇置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10927元，由上诉人嘉兴都汇置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 章玉萍
代理审判员 ＸＸ芳
二〇一五年十二月一日
书 记 员 郑 茜