广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1971民特422号
申请人东莞农村商业银行股份有限公司东城支行，住所地：广东省东莞市东城区东城东路99号。
负责人刘湘萍，该支行行长。
委托代理人胡博铿，广东众达律师事务所律师。
委托代理人朱浩强，广东众达律师事务所实习律师。
被申请人张静，女，1985年12月6日出生，汉族，住广西崇左市江州区，
东莞农村商业银行股份有限公司东城支行申请实现担保物权一案，本院于2016年3月2日受理后，依法由审判员陈蕾进行了审查，现已审理终结。
申请人称，申请人与被申请人签订了合同号为0512001201104008《楼宇按揭抵押借款合同》，约定申请人向被申请人提供贷款2130000元的购房贷款，用于购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府5栋2单元402号房产，被申请人将前述房产及其全部权益为该笔借款作抵押并办妥抵押登记手续，抵押担保范围包括贷款本金，以及利息、罚息、实现债权的费用等，上述合同签订后，申请人按约向被申请人发放了贷款2130000元，但被申请人未能及时根据合同约定清偿申请人的贷款本息，截至2015年10月9日，已连续有5期未按时偿还贷款本息，至今未能归还逾期款项。综上所述，被申请人的行为已构成违约，依照合同约定申请人有权宣布提前收回贷款，并就案涉抵押房产拍卖、变卖后的所得款项主张优先受偿。现为维护申请人的合法权益，特向法院提出申请，请求法院依法裁定：1.对被申请人所有的位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府5座2单元402号抵押房产（粤房地他项权证莞字第××号）进行拍卖、变卖等方式依法变价，用于偿还申请人的债权（其中借款本金1750906.27元，暂计至2015年10月9日利息40890.73元、罚息1847.08元，实现债权的律师费77220元，暂合计1870864.08元，后续的利息、罚息、复利按照合同号为0512001201104008《楼宇按揭抵押借款合同》的约定计算到所有款项清偿之日止），并确认申请人对抵押物变价后所得价款在上述债权范围内优先受偿。2.本案申请费由被申请人承担。
被申请人经本院合法传唤拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面意见及证据材料。
经查明，2011年4月15日，申请人（贷款人、抵押权人）与被申请人（借款人、抵押人）签订了一份编号为0512001201104008的《楼宇按揭抵押借款合同》，贷款金额为2130000元，贷款期限为2011年4月15日至2026年4月14日。第五十五条约定，（一）贷款月利率为5.667‰；（二）贷款利率“一年一定”，即签订合同的当年执行借款借据中约定的利率，以后各年自1月1日起，执行贷款人按国家利率规定而实行的当年1月1日的相应档次的贷款利率。第五十八条约定，还款以每一个月为一期还款，共180期。双方商定，自贷款发放起，借款人应按月归还贷款本息，同时授权贷款人于每月15日在指定账户扣收本息。第六十条约定，供款计划为月均还款法，即第十条（二），每月还款金额=[贷款金额×月利率×（1+月利率）还款期数（按月计）]/[（1+月利率）还款期数（按月计）-1]。第六十一条约定，逾期未能足额交付当月还款，借款人必须补足，并同时向贷款人交付逾期罚息。逾期供款的从逾期之日起对欠供款本息在原贷款利率水平上加收50%计收利息，遇人民银行调整利率按新规定执行。而供款期遇节假日不顺延，但给予五天宽限期，在宽限期内未供款的，自期限次日起，按有关规定计算罚息（罚息包括五天宽限期在内）。第十七条约定，借款人如不依照本合同的规定付清一切欠款，贷款人进行追索而引起的一切费用概由借款人负责支付。第十九条约定，借款人愿以第二十条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为借款人偿还本合同项下借款的担保。当借款人不能按本合同约定履行还款义务时，贷款人除继续向借款人追讨外，有权按本合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿。抵押物即第六十四约定，业主为张静，房产地址为东莞市××城区体育路富盈·东方华府第5栋2单元402。第二十八条约定，贷款人可于下列情况之一依法解除本合同并宣布提前收回贷款，同时贷款人有权处置该抵押房产并直接从借款人、保证人的任何账户中扣收借款人的应付款项：（九）借款人累计欠交供款六期（含六期）以上或连续欠交供款三期（含三期）以上。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，贷款人向借款人发放了借款2130000元。
前述房产的《房产登记信息查询结果》显示，权属人为被申请人，第一顺序抵押权人为申请人，房地产权证号为01××23，抵押权金额为2130000元，并有他项权证予以记载。
申请人提交的个人欠息清单显示，被申请人于2015年5月20日开始欠款，至今已有11期贷款逾期。听证中，申请人明确截至2015年10月9日，被申请人尚欠贷款本金为1750906.27元，利息40890.73元，罚息和复利共计1847.08元。申请人确认复利的计算基数只有利息，不包括罚息。
申请人与广东众达律师事务所签订了《民事诉讼委托合同》，委托其指派经办律师为申请人与被申请人因金融借款合同纠纷一案担任申请人的第一、二审核执行阶段诉讼代理人。申请人依约支付了律师费77220元，有银行业务凭证、客户收（付）款入账通知和发票予以证明。
以上事实，有申请人提交的东莞农村商业银行零售贷款业务申请表、借款借据、楼宇按揭抵押借款合同、个人欠息清单、粤房地他项权证、民事委托代理合同、发票、转账凭证、客户首付款入账通知、房产登记信息查询结果等证据，以及本院的听证笔录等附卷为据。
本院认为，2011年4月15日，申请人与被申请人签订了编号0512001201104008的《楼宇按揭抵押借款合同》以及借款借据，贷款金额2130000元，贷款期限为2011年4月15日至2026年4月14日，申请人发放了贷款。被申请人提供了其所有的位于东莞市××城区体育路富盈·东方华府第5栋2单元402的房产（房地产权证号：01××23）作为抵押财产，并办理了抵押登记，申请人也已取得了他项权证书，申请人就抵押物享有的抵押权依法设立。被申请人没有按合同约定偿还贷款本金和利息，已经构成违约，申请人有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权。故申请人请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，被申请人未向贷款人清偿贷款本金及利息，故申请人实现担保物权优先受偿的范围应包括债权本金1750906.27元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止）。
关于律师费的问题。《楼宇按揭抵押借款合同》约定的担保范围包括了律师费，《民事诉讼委托合同》约定律师代理费用为77220元，且申请人已经实际支付了该款项，该费用也未超出合理范围，故优先受偿范围应包括申请人为实现债权已经支出的律师费77220元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条之规定，本院裁定如下：
对被申请人张静所有的房地产[位于东莞市莞城区体育路富盈·东方华府第5栋2单元402的房产（房地产权证号：01××23）]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人东莞农村商业银行股份有限公司东城支行对变价后所得款项在贷款本金1750906.27元及利息、罚息、复利以及实现债权的费用（利息、罚息、复利按照《楼宇按揭抵押借款合同》相关约定和中国人民银行的规定计算至款项实际清偿之日止；实现债权的费用即律师费77220元）的范围内优先受偿。
本案受理费10818.89元，由被申请人张静负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 陈 蕾
二〇一六年三月二十七日
书记员 叶韵舒
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。