河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀04民终176号
上诉人（原审被告）：邯郸市金升房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区丛台路150号政府综合办公楼二楼。
法定代表人：郜东升，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭如男，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：薛铭哲，男，1997年2月28日生，汉族，住邯郸市丛台区。
被上诉人（原审原告）：薛永红，女，1973年8月3日生，汉族，住邯郸市丛台区。
二被上诉人委托诉讼代理人：尹立民，河北正驰律师事务所律师。
上诉人河北金升房地产开发有限公司（以下简称金升公司）因与被上诉人薛铭哲、薛永红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人河北金升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭如男、被上诉人薛铭哲的委托诉讼代理人尹立民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
金升公司上诉请求：1、依法撤销丛台区人民法院（2016）冀0403民初194号民事判决；2、请求依法改判；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、二被上诉人诉讼主体资格不适格，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被拆迁房屋是薛春贵与田秀婷的夫妻共同财产，薛春贵于拆迁前去世，其诉讼权利应归属于其继承人，而本案中签订拆迁安置补偿合同的仅有薛拥军一人，其并没有出示遗产分配协议及全部继承人和房屋共有人田秀婷的委托书，故薛拥军无权代理除其本人以外的其他继承人和田秀婷作出任何意思表示，即使田秀婷、薛永红已口头表示认可，也无法律依据。2、原审判决上诉人向二被上诉人赔偿损失明显存在错误，因规划部门未批建3号楼是超出上诉人意志之外的原因，上诉人不存在违约行为；因上诉人没有违约行为，故应对被上诉人按照被拆迁房屋的实测建筑面积58.23平方米进行赔偿，而不是可期待的104.96平方米进行赔偿；薛永红只是签了一纸合同，并没有像上诉人交纳任何房款，根本没有任何损失，故原审判决赔偿其损失明显错误。3、被上诉人申请对其“因合同目的不能实现造成的损失”进行技术鉴定，鉴定程序违法。丛台区法院是2016年3月4日向上诉人上一次诉讼的代理人送达本次诉讼材料的，在上诉人的代理人未看被上诉人新的起诉材料时就被要求在选定鉴定机构笔录上签字，明显违反法定程序，且代理人签字是在上诉人未向丛台区法院递交本案诉讼的委托代理手续下进行的，上诉人对此行为不予认可。
薛铭哲、薛永红辩称，1、二被上诉人诉讼主体资格适格，被拆迁房屋已分割，一审中我们提交的情况说明和田秀婷当庭证言也说明了该事实；2、一审法院认定上诉人赔偿损失正确，上诉人未建3号楼不属于不可抗力，而是违约行为；3、鉴定程序合法，不存在重新鉴定的条件，对被上诉人的上诉理由应当不予采信。
薛铭哲、薛永红向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告薛铭哲支付赔偿款75.45万元；2、依法判令被告向原告薛永红支付赔偿款58.10万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：薛春贵系原邯郸市丛台区展览路30号院7-1-8号房产登记所有人。薛春贵于2009年3月17日去世，薛春贵妻子田秀亭、长子薛拥军、长女薛永红。薛铭哲系薛拥军长子。2010年12月7日金升公司作为拆迁人（甲方）与薛铭哲、薛永红（乙方）协商签订了《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》，该协议约定：“一、乙方在丛台区展览路30号院7-1-8号有住宅楼房2间，房产证建筑面积52.50㎡，实测建筑面积58.73㎡；二、甲方以产权调换方式，用新调换房屋对乙方进行安置；三、甲方安置乙方的房屋符合国家安全质量标准，甲方提供的房屋位于原地回迁。应安置面积㎡，贴近安置建筑面积70.58㎡，乙方要求安置建筑面积约104.96㎡；四、乙方原被拆迁房屋附属物及装修补偿金额为15745元；五、甲方支付乙方搬迁补助费10元/㎡，需要过渡的，按上述标准支付两次搬家补助费；六、搬迁过渡方式：自行过渡，过渡期为36个月，自2010年12月7日起至2013年12月6日止。乙方自找周转房过渡，在过渡期限内甲方给乙方临时安置补助费每月每平方米10元，过渡费按季支付；……九、当事人认为应当订立的其他条款：1、本户为低保户，照顾安置15㎡；2、原小煤房转换新建地下小煤房；3、104.96㎡回迁房为3号楼16层3号1单元；4、薛永红生活困难，享受政府底保待遇，为照顾年迈母亲，要求购买82.65㎡住房1套，付房款为捌万元整，房号为3号楼1单元16层4号”。薛拥军代薛铭哲、薛永红在该安置协议书中签字，薛铭哲、薛永红予以认可。田秀亭、薛拥军、薛永红均同意面积为104.96㎡的3号楼16层3号1单元回迁房及地下小煤房归薛铭哲所有。2010年12月6日，金升公司向薛铭哲、薛永红出具收款收据载明收薛春贵7-1-8号房款叁万元。2010年12月8日，金升公司向薛铭哲、薛永红出具收款收据，载明收到奖金5000元、评估款15745元、过渡费18900元、搬家费1050元共计40695元。拆迁改造安置方案载明：拆迁住宅楼房按房产证面积1：1进行补偿安置（如房产证面积与实际面积不符的按实测面积1：1进行补偿安置）。产权调换优惠政策：1、原房产证所含公摊面积不足的部分，按实测面积给予安置；2、被拆迁房屋按房产证及实测面积新旧房屋不再结算差价；3、按房产证每证另增送5㎡；4、超面积5㎡（含5㎡）按特惠价1650元计算；5、再超面积10㎡（含10㎡）按优惠价每平方米2200元/㎡计算；6、再超面积10㎡（含10㎡）按照顾价每平方米3500元/㎡计算。享受优惠政策后，如被拆迁居民仍需要扩大面积的，被拆迁居民需书面申请，最多不得超15㎡，待公司批准后，超面积款暂按每平方米4500元计算，多退少补（最终以物价部分批准为依据）。楼层层次差价：原有面积不计算层次差价，新建楼2号楼、3号楼13层-23层每平方米按50元收取层次差价。搬迁奖励：在规定时间内签订协议并搬家交房的，每户除享受所有优惠政策外，还可以享受以下奖励：凡在2008年10月20日前搬家交房的，按房产证一证一次性奖励5000元。2012年11月22日，邯郸市物价局颁发价格备案证，拆迁房屋住宅平均价格6780元/平方米。因拆迁规划未审批通过，安置协议中约定的3号楼未实际建设。经薛铭哲、薛永红申请，邯郸市中级人民法院依法委托河北金盛德房地产估价有限公司对本案涉及的两套房产及一间地下室进行评估，并于2016年6月16日作出冀金盛德[2016]（估）字第06012号房地产估价报告，经评估104.96㎡的房产单价6950元/㎡价值72.95万元，82.65㎡的房产单价7030元/㎡价值58.10万元，地下室10㎡的价值为2.5万元。薛铭哲、薛永红支付评估费12500元。
一审法院认为，薛春贵系邯郸市丛台区展览路30号院7-1-8号房产登记所有人。薛春贵去世后，薛春贵妻子田秀亭、长子薛拥军、长女薛永红为其继承人，薛拥军在《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》中签字，田秀亭、薛永红表示认可，并且田秀亭、薛永红、薛拥军均同意将回迁的3号楼16层3号1单元房屋回迁给薛铭哲所有，故薛铭哲系本案适格的主体。薛永红对于《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》的内容予以认可，且同意由薛拥军代签，故薛永红亦为本案适格的主体。对金升公司辩称薛铭哲、薛永红的主体不适格，一审法院不予采纳。薛铭哲、薛永红与金升公司签订的《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，鉴于《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》中约定的房屋客观上不存在，金升公司未按协议约定交付房屋已构成违约，应赔偿薛铭哲、薛永红的损失。根据邯郸市中级人民法院委托，原被告双方通过摇号方式选定河北金盛德房地产估价有限公司对本案涉及的两套房产及一间地下室作出估价报告，程序合法，对该估价报告，一审法院予以采纳。根据《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》第九条结合拆迁改造安置方案，拆迁房屋房产证建筑面积52.50㎡，实测建筑面积58.73㎡，要求安置建筑面积约104.96㎡，其中照顾安置15㎡，则薛铭哲要求安置104.96平方米，实际超面积104.96-58.73-5-15＝26.23㎡，应向金升公司另行交纳77700.90元[1650元/㎡×5㎡+2200元/㎡×10㎡+3500元/㎡×10㎡＋1.23/㎡×6780元+（104.96-58.73㎡）×50元/㎡]。鉴于金升公司已经收取原告薛铭哲30000+40695＝70695元，故薛铭哲应向金升公司交纳超面积款77700.90-70695＝7005.90元。扣减超面积款后，金升公司应赔偿薛铭哲729500+25000－7005.90＝747494.10元。根据协议约定，薛永红应向金升公司支付差价款80000元，则金升公司应赔偿薛永红房屋损失581000-80000＝501000元。关于评估费，该费用系薛铭哲、薛永红为确定损失数额而实际支出的费用，应由金升公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告邯郸市金升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛铭哲747494.10元；二、被告邯郸市金升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛永红501000元；三、驳回原告薛铭哲、薛永红其他诉讼请求。如未按规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16820元，减半收取8410元，评估费12500元，由原告薛铭哲、薛永红负担548元，被告邯郸市金升房地产开发有限公司负担20362元。
本院二审期间，双方没有提交新证据。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人所称被上诉人不是本案适格主体问题，签订房屋拆迁安置补偿协议的一方当事人应为本案适格的诉讼主体，本案中拆迁安置补偿协议的被拆迁人列明为薛铭哲和薛永红，虽协议由薛拥军代签，但薛铭哲、薛永红对薛拥军代签行为均表示认可，故薛铭哲、薛永红是本案适格主体，上诉人该项上诉理由不能成立；关于上诉人所称其不构成违约的问题，规划部门是否批建房地产公司的建设工程规划方案，与房地产公司的规划是否合理、是否符合建设工程的相关规定直接相关，如规划部门未批建，必然有房地产公司自身的原因，故3号楼未获批建，金升公司存在过错，构成违约，其应当赔偿薛铭哲、薛永红基于该房屋拆迁安置补偿协议可获得的可期待利益损失，一审判决确定金升公司赔偿薛铭哲的损失额应为3号楼16层1单元3号房屋及小煤房的评估价值扣除超面积款正确；对于上诉人提到薛永红只是签了合同，并没有实际损失的问题，房屋拆迁安置补偿协议的内容本身就是当事人利益的体现，协议中有金升公司的公章，表明其对该内容认可，薛永红虽未缴纳房款，但这是协议实际履行中的问题，并不影响该协议条款的有效，因金升公司的违约行为导致协议无法履行，薛永红丧失了基于合同可以获得的利益，金升公司理应赔偿薛永红的损失，故一审判决确定金升公司赔偿薛永红的损失额应为3号楼1单元16层4号的评估价值减去8万元房屋差价正确；关于上诉人所称鉴定程序不合法问题，上诉人提出在选定鉴定机构时其代理人还未向一审法院提交委托代理手续，上诉人对选定鉴定机构的行为不予认可，经查阅一审案卷，在选定鉴定机构的同日，有上诉人代理人签收举证通知书、应诉通知书、起诉状副本等一审诉讼材料的送达回证，故可认定代理人的上述行为是接受上诉人委托的代理行为，同时，鉴定机构的产生是通过摇号方式选定，不以双方当事人的意志为转移，故鉴定程序合法，一审法院对河北金盛德房地产估计有限公司的估价报告予以采纳正确。
综上所述，邯郸市金升房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16040元，由邯郸市金升房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张颖
审判员 谢珂
审判员 白湘
二〇一七年二月二十八日
书记员 杜薇