陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初3921号原告（反诉被告）邹银环。委托代理人李超、汪柯，陕西云德律师事务所律师被告（反诉原告）杨永平。委托代理人刘茹、顾飞，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）邹银环与被告（反诉原告）杨永平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王爱茹担任审判长，与人民陪审员李向明、李宝年组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹银环及其委托代理人李超、汪柯，被告杨永平及其委托代理人刘茹、顾飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹银环诉称，其于2016年8月购买被告所有的位于长安区杜陵东路XXX号富力城小区XX幢X单元XXXXX室房屋（以下简称涉诉房屋）一套，但被告拒不交付房屋，也不缴纳应由其缴纳的相关税费，导致房屋无法过户。为维护其合法权益，现诉至法院要求：1、请求法院确认涉诉房屋所有权归属其所有；2、判令被告立即办理涉诉房屋产权变更手续并交纳相关税费；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨永平辩称，其与原告确实存在二手房买卖合同关系，在签订网签合同之前双方约定因房屋过户所产生的一切税费均由原告承担，后原告反悔，拒绝承担部分税费并要求解除二手房买卖合同，其表示同意解除。现其认为双方合同已经解除，原告请求没有事实及法律依据，希望驳回原告诉讼请求。同时，其在法定期限内提出反诉，诉称其与反诉被告通过中介多次沟通，就买卖房屋事宜达成一致：该房屋销售价格为未含税实收价格，因房屋过户产生的一切税费均由反诉被告承担，但反诉被告在交纳税费时突然反悔，拒绝承担部分税费，导致双方无法继续办理过户手续。此后双方多次沟通，均未果。反诉被告始终坚持要求解除双方的合同，其亦表示同意。现其认为双方合同已经解除，解除是因被反诉人违反双方约定而造成，反诉被告的违约行为给其造成巨大经济损失，故提出反诉请求：1、确认其与反诉被告邹银环于2016年8月19日签订的《西安市二手房买卖合同》已解除；2、判决其没收反诉被告邹银环交付的定金2万元；3、判决反诉被告邹银环赔偿其经济损失28500元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告邹银环辩称，双方未就是否解除合同达成一致意见，合同尚未解除；反诉原告拒不缴纳相关房屋过户产生的税费，违约在先，要求没收定金、赔偿损失无事实及法律依据，其不予承担。经审理查明，2016年8月，原告邹银环经西安市航天基地丫丫房地产信息中介服务部李玉梅介绍，就被告杨永平所有的位于长安区杜陵东路XXX号富力城小区XX幢X单元XXXXX室房屋（建筑面积123.92㎡，房屋所有权证号：XX-XXXXX-X）买卖事宜协商达成一致：原告邹银环以817000元的价格购买该房屋，该销售价格为未含税的实收价格，因过户产生的一切税费按照交易习惯均由买受人邹银环承担。在双方初步协商一致后,被告杨永平将该房屋钥匙交予原告邹银环，原告遂开始对房屋进行装修，雇佣工人粉刷了部分墙面。2016年8月19日，原、被告双方签订了《西安市二手房买卖合同》，约定被告将上述房屋一套作价817000元卖与原告，于2016年8月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。合同第七条约定“上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”。当日，双方共同与西安市置诚资产管理有限公司签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，并将购房款817000元通过银行转账方式转至房管局监管平台。此后，在交纳房屋过户所产生的相关税费时，原告认为其中个人所得税、增值税、城建税、教育附加税及地方教育附加等相关税费应当由被告承担，其仅承担契税，双方就此发生争议，因此合同未能继续履行，房屋至今仍未过户。当天，原告即向中介李玉梅表示要求解除合同并要求赔偿其对涉诉房屋粉刷花费的费用。此后，李玉梅将原告上述意见告知被告，被告亦表示同意解除合同，同时要求被告赔偿其路费并由原告自行支付工人粉刷墙面的工钱共计2万元，双方因赔偿未达成一致意见。2017年5月3日，原告以诉请诉至法院，被告在收到应诉材料后，于2017年6月13日向原告邮寄通知函一份，告知其已同意原告解除合同的请求，说明“自本函发出之日起双方于2016年8月19日所签订的《西安市二手房买卖合同》正式解除”，原告于2017年6月15日收到该通知函。庭审中，被告当庭提出反诉，要求确认双方合同已经解除，并要求没收反诉被告所支付的定金2万元、由反诉被告承担其经济损失28500元。审理过程中，原告提供《西安市二手房买卖合同》、被告身份证复印件、西安市房权证长安区字第XX-XXXXX-X号房产证复印件、《西安市存量房交易结算资金监管协议》、西安市存量房交易结算资金证明、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证，证明双方于2016年8月19日签订了二手房买卖合同，其中就房屋位置、价格、交付时间、税费承担等进行明确约定。在合同签订后，原告已将房款转至西安市置诚资产管理有限公司，已完全履行其合同义务，但被告未按照合同约定及法律规定及时缴纳相关税费并协助原告办理过户手续。被告对原告所提供的证据的真实性均予以认可，但对证明目的均不认可。其说明双方在签订合同前已经协商一致所有税费均由原告承担；双方签订的合同属于西安市房管局制式网签备案合同，该合同不允许修改，所以出现书面合同与口头约定不同的情况，但该口头约定符合行业惯例，因此应当按照双方约定，即由原告承担全部税费的方式继续履行合同，其无违约行为。被告提供情况说明、短信聊天记录截图、通知函、谈话录音、自行整理的意思表示图，并申请证人李玉梅出庭作证，证明双方在签订合同前，已经就房屋价款、税费承担达成一致协议，即由原告邹银环承担因房屋过户产生的一切税费，原告在签订合同后拒绝承担税费已属违约；原告在2016年8月19日行使合同解除权，其已知悉的原告解除合同的意思表示并通过中介表示同意解除合同，合同已经解除；此外，原告多次通过中介或向相关房地产管理部门表示要求解除合同，其通过中介了解到原告该意思后均表示同意解除合同，并至迟于2017年6月13日函告原告其同意解除合同，双方至迟于2017年6月13日合意解除二手房买卖合同。但基于原告未如约缴纳房屋过户产生的税费，应当承担违约责任，其应当没收原告支付的2万元定金，并由原告承担其经济损失25800元，但其就该损失未提供任何证据。原告对被告所提供证据均不予认可，认为证人中介李玉梅作为与本案有利害关系、录音系未经允许擅自偷录，不应采信；短信系原告配偶与中介的对话，与本案无关；通知函3个月异议期尚未届满，不能证明双方合同已经解除。意思表示图并非证据，不予质证。审理中，本院向反诉被告释明，如本院依法认定该合同确已解除，其对合同解除的法律后果是何意见。其认为如合同确已解除，也是因被告违约导致，其要求被告返还其已付的购房款，并要求被告赔偿因粉刷墙壁产生的3000元费用并赔偿该房屋现市价与当时购买价的差额，但其就此未提供证据。另查明，在二手房买卖过程中，买方将购房款付至资金监管平台，待房屋过户后，由资金监管平台将购房款付给卖方。如双方二手房买卖合同解除，则将该情况反映给房管部门，在房管部门将该合同注销，则由资金监管部门将购房款退还给买方。因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的西安市二手房买卖合同、被告身份证复印件、西安市房权证长安区字第XX-XXXXX-X号房产证复印件、西安市存量房交易结算资金监管协议、西安市存量房交易结算资金证明、西安市存量房交易结算资金监管入账凭证，被告的提供情况说明、短信聊天记录截图、通知函、谈话录音、证人及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就的，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，双方对税费承担产生了争议，虽有证人说明双方已对税费承担有过约定，但双方就该节未进行书面约定，导致在办理房屋买卖、过户手续中产生纠纷，致使合同未能继续履行。原告邹银环要求解除合同并赔偿粉刷房屋的费用，被告杨永平同意解除合同，但不同意赔偿粉刷房屋的费用，同时提出要求原告赔偿其路费等损失，双方协议解除该合同，但就赔偿问题协商未果。原告认为其该要求为对合同附条件的解除，被告未同意其解除合同的条件，因此合同处于未解除的状态。但原告显然混淆了“合同附条件的解除”与“合同解除的法律后果”两个法律概念，合同附条件的解除，是以发生某种客观事实为附条件的内容，是当事人事先所约定的决定合同效力（即是否失效）的特定的、将来发生的、不确定的合法事实，该约定的客观事实发生，则条件成就，合同随之解除；反之，则合同应继续履行。而合同解除的法律后果则是在双方权利义务关系终止后，对双方已经就履行合同投入的事实成本进行补救，使双方权利义务关系恢复至原始状态。本案中，在原告提出解除合同，被告表示同意时，双方的合同已经通过协议的方式予以解除，与此同时，反诉被告要求反诉原告赔偿其因粉刷房屋而支出的花费，反诉原告要求反诉被告支付其往来路费及损失，双方的请求均是要求对方补偿其为履行合同而已投入的成本。双方该行为性质相同，均不能认为是解除该合同的附加条件，而是合同解除后当事人是否应当履行双返义务或赔偿义务的问题。因此反诉原告要求确认合同确已解除，事实清楚，于法有据，本院予以支持；反诉被告以上述观点作为抗辩理由，不能成立，本院不予采信；基于前述，本诉原告诉请确认涉诉房屋所有权归其所有并要求被告立即办理涉诉房屋产权变更手续并交纳相关税费的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，原告就房屋买卖事宜向被告支付了2万元的定金，因双方协议解除该房屋买卖合同，本案不宜适用定金罚则，再考虑到公平原则，被告杨永平应向原告邹银环返还该2万元定金。就反诉原告要求反诉被告赔偿其经济损失28500元一节，其未提供任何证据证明其产生该损失，本院对此不予支持。反诉被告认为如合同经法院确认解除，则应由反诉原告向其返还购房款，赔偿因粉刷墙壁产生的3000元费用并赔偿差额一节，因合同解除系双方协议解除，其要求赔偿房屋差价无事实及法律依据，不予支持；反诉被告就粉刷墙壁产生费用一节没有证据提供，但双方均认可房屋墙壁确实部分粉刷，对该部分花费酌情认定为3000元，因该添附行为无法拆除，双方事先未对返还附属物有约定，被告杨永平作为房屋所有权人实际受益，应由其向原告邹银环予以赔偿。就返还房款一节，因房屋现未过户，被告尚未收取购房款，则不承担返还房款的义务，根据房管部门规定，可由当事人前往房管部门自行予以处理，被告应对此予以配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条及有关民事法律政策之规定，现判决如下：一、确认原告邹银环与被告杨永平于2016年8月19日所签订的《西安市二手房买卖合同》于2016年8月19日解除。二、被告杨永平于本判决生效后10日内酌情赔偿原告因粉刷房屋墙壁产生的费用3000元。三、被告杨永平于本判决生效后10日内向原告邹银环返还定金人民币20000元。三、驳回本诉原告邹银环其余诉讼请求。四、驳回反诉原告杨永平其余诉讼请求。本案受理费100元，原告邹银环已预交，由原告邹银环自行承担。反诉案件受理费506元，反诉原告已预交，由反诉被告邹银环承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员  王爱茹人民陪审员  李向明人民陪审员  李宝年二〇一七年十二月十三日书 记 员  支 涵