陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕07民终字第282号
上诉人（原审被告）周志刚，男，汉族，陕西省南郑县人，无业。
被上诉人（原审原告）明正富，男，汉族，陕西省南郑县人，农民。
委托代理人王新，陕西汉泰律师事务所律师。
上诉人周志刚与被上诉人明正富定金合同纠纷一案，因不服南郑县人民法院（2015）南民初字第01118号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周志刚、被上诉人明正富的委托代理人王新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，被告周志刚在南郑县大河坎镇油房街社区居委会一组有一处私人住房，2013年6月被告周志刚准备出售该房屋，便让阮仕凡为其介绍买主，此后阮仕凡又找到李安富，让李安富给被告周志刚介绍买主。通过阮仕凡和李安富的介绍，原告明正富愿意购买被告周志刚的房屋，双方在协商买房事宜中，原告明正富曾给被告周志刚支付3万元定金，由于原告明正富的女儿反对，被告周志刚将3万元定金退还给原告明正富，此后原告明正富仍然表示要购买被告周志刚的房屋，并提出先交2000元定金，但是被告周志刚没有收取，介绍人李安富收取了这2000元。2013年7月15日阮仕凡和李安富召集原、被告协商买房事宜，通过双方协商，房屋价款确定为65.5万元，由原告明正富给被告周志刚支付10万元定金，由被告周志刚协助原告明正富办理房屋过户手续，所需费用由原告明正富承担。当天原告明正富给被告周志刚现金98000元，加上此前原告明正富交给李安富的2000元，共计10万元，被告周志刚给原告明正富出具了一张收条，该收条载明：今收到明震福买房定金100000.00元（拾万元），单价65.5万元，此定金交付后双方不得违约，若明震福违约定金不于退还，周志刚违约除退还足额定金外，还得一次付明震福一定数额的违约金（连本金退还200000.00元。贰拾万元）。阮仕凡、李安富在该收条上以中证人的名义签了名。此后双方在协商签订房屋买卖合同时，由于原告明正富要求被告周志刚到南郑县大河坎镇油房街社区居委会出具同意出售房屋的证明，但是被告周志刚没有出具该证明，导致双方没有签订房屋买卖合同，因此原告明正富也没有交付其余房款，被告周志刚也没有向原告明正富交付房屋。此后原告明正富要求被告周志刚返还定金，被告周志刚不同意返还定金，为此双方发生纠纷，原告于2015年7月22日起诉，要求被告周志刚双倍返还定金20万元，庭审中原告追加诉讼请求，要求被告周志刚自收到定金之日起按照银行基准利率支付利息。本案在庭审中，被告周志刚提交了一份2015年4月1日书写的申请，该申请的内容为：“油坊社区：本人周志刚，住油坊社区一组，因多种原因需要资金周转，现将该组房屋出售（面积123㎡，四间两层），望给于同意批准为盼。”2015年4月10日南郑县大河坎镇油坊街社区居民委员会在该申请中签署意见为：同意出售，并按土地管理相关规定办理手续。
原审法院认为，原、被告通过协商达成了口头房屋买卖合同，并且原告明正富已经向被告周志刚交付了定金10万元，双方之间达成的定金合同，是口头房屋买卖合同的从合同。由于被告周志刚在南郑县大河坎镇油房街社区居委会一组的房屋是在集体所有的土地上修建，审理中虽然被告周志刚提交的户口本复印件显示，被告周志刚已经转为非农业户口，但是修建房屋的土地仍然为集体所有的土地，原告明正富和被告周志刚不是同一集体经济组织成员，双方达成的口头房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，合同应当无效，因此原、被告双方达成的定金合同也无效。被告周志刚收取原告明正富交付的10万元定金后，并没有交付房屋，被告周志刚理应返还收取原告明正富的10万元定金，并赔偿原告明正富相应利息损失，利息可按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，由于双方之间的定金合同无效，因此原告明正富要求被告周志刚双倍返还定金的请求，不予支持。被告周志刚提出双方之间签订的定金合同合法有效，虽然双方没有签订书面房屋买卖合同，原因是原告明正富反悔不愿意购买房屋，是原告明正富单方违约，因此不应当返还定金，对被告周志刚的这一辩解理由，由于双方达成的口头房屋买卖合同违反国家法律规定而无效，因此双方之间的定金合同亦无效，故对被告周志刚辩称不应当返还定金的理由不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中国华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决：由周志刚返还给明正富定金100000元，并按2012年7月6日中国人民银行公布的同期贷款利率，向明正富支付自2013年7月15日起至实际给付之日止的利息，限本判决生效后10日内付清。
周志刚不服一审判决，提出上诉称，原审认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：一、上诉人出售的是自己的私有房产，无须征得第三人同意。双方如达成协议，办理房屋土地变更登记时，相关的审批表上制定有各级组织签署意见的栏目，无须村委会另行出具证明。上诉人与被上诉人口头约定买卖房屋时，被上诉人并未谈及要村委会出具同意出售证明的事项，被上诉人是准备毁约才提出上述要求，因此违约方是被上诉人。二、上诉人出售的房屋是个人合法财产，依法有权转让。原审法院认为本案涉及的房屋买卖合同无效，判令上诉人返还收取的定金并承担利息，没有法律依据,应改判驳回被上诉人的诉讼请求。
明正富答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本案中双方协商买卖的房屋是修建在村集体土地上的私房，被上诉人与上诉人不是同一集体经济组织的成员，宅基地使用权的变更需要村集体的同意和相关行政部门的审批，依据相关法律规定和判例，原审认定合同无效是正确的。
本院在审理中，上诉人申请证人邵军出庭作证。邵军证明，2014年，明正富曾在邵军开办的茶楼说过，不想要周志刚所卖的房屋了，并请邵军参与协调房屋买卖事宜的过程。被上诉人的委托代理人提出，因被上诉人未出庭，邵军证言的真实性无法判断。本院认为，被上诉人未提出反证反驳邵军证言的真实性，邵军的证言真实客观，应予采信。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，上诉人与被上诉人签订的定金合同是否有效？本案是否适用定金罚则？关于第一个问题，本案中，双方签订的定金合同是对订立房屋买卖合同的担保。因双方协商买卖的房屋是修建在村集体分配给本村村民宅基地上的私房，而上诉人与上诉人不是同一集体经济组织的成员，故双方协商买卖房屋的行为违反了国家禁止性的规定，应属无效。本案定金合同所担保的房屋买卖行为无效，因此定金合同无效。关于第二个问题，本院认为，定金罚则需在定金合同有效的前提下方能适用。因本案中定金合同无效，故不适用定金罚则。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，并根据各方当事人的过错各自承担相应的民事责任。上诉人应当向被上诉人返还因定金合同收取的10万元定金。上诉人与被上诉人对国家限制流转的房屋进行买卖，双方在主观上均是明知的，过错相当，因此对被上诉人主张上诉人按银行同期贷款利息承担10万元定金利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南郑县人民法院（2015）南民初字第01118号民事判决；
二、上诉人周志刚返还被上诉人明正富定金10万元。限本判决生效后10日内履行。
如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，由明正富负担3000元，周志刚负担1300元。二审案件受理费3000元，由周志刚负担2000元，明正富负担1000元。周志刚多预交的二审案件受理费，由其持据来院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡彦飞
代理审判员 张 杪
代理审判员 李小艳
二〇一六年四月十五日
书 记 员 刘 娜