蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2015）梅蕉法民一初字第9号原告曾祥畴，男，汉族，广东省蕉岭县。被告（一）曾祥淼，男，汉族，广东省蕉岭县。被告（二）曾祥经，男，汉族，广东省蕉岭县。被告（一）、（二）的共同委托代理人古幼河（曾用名曾祥辰），男，汉族。被告（三）邓道平，男，蕉岭县人。第三人曾祥任，男，汉族，广东省蕉岭县。原告曾祥畴诉被告（一）曾祥淼、被告（二）曾祥经、被告（三）邓道平、第三人曾祥任共有纠纷一案，本院于2014年12月23日受理后，依法由审判员邹维东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾祥畴、被告（一）曾祥淼、被告（二）曾祥经的委托代理人古幼河、被告（三）邓道平到庭参加诉讼，第三人曾祥任未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾祥畴诉称：新铺镇某某街某号房产，原告已依据（2013）梅蕉法立调确字第1号民事裁定书第二条，邓道平同意于2013年10月10日前搬出租赁的”某某”店、并结算清租赁期间所有水、电等费用。移交日期为2013年10月16日，移交给产权人曾祥畴。绝不允许邓道平再次侵占。监交人：新铺司法所的两位同志签章。现在又被邓道平扣门侵占我共有人房产。一、新铺镇某某街某号房产为曾祥畴、曾祥任、曾祥淼、曾祥经暂时共有，原告依据中华人民共和国城市房地产管理法《商品房租赁管理办法》第六条有下列情况之一的房屋，不得出租。第（四）项法律法规规定禁止出租的其他情形。依据中华人民共和国《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产、依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告曾祥淼、曾祥经与邓道平扣门入屋强行出租，是违法侵权行为，应依法判决没收被告曾祥淼、曾祥经违法出租所得，判令承租人邓道平立即搬离本房产，交由产权人曾祥畴使用或承租本房产，或共同居住，依法不得出租。二、“和庐店产管理协议”与《商品房租赁管理办法》相抵触，应以《商品房租赁管理办法》的法律为准绳。被告将2011年2月1日将废止的《城市租赁管理办法》套用2012年4月14日已超期的“和庐店产管理协议”，该协议第三条的承租方，所指的是内部承租，该协议也应废止，不允许承租。“和庐店产管理协议”为内部四家人管理，所指的承租方是四家人内部承租，不是对外出租。“和庐店产管理协议”与《商品房租赁管理办法》相抵触，应以《商品房租赁管理办法》的法律为准绳。邓道平扣门入屋，是违法的侵权行为，应依法追究邓道平的法律责任。三、本店产权仍有争议，原告不服（2013）梅蕉法民一初字第295号判决，（2014）梅中法民一终字第342号判决。原告已向最高人民法院巡回法庭申请再审，向最高人民检察院抗诉，申请再审。被告（一）曾祥淼、被告（二）曾祥经辩称：1、原告早在2012年4月中旬就亲自订好了一份协议，有四店产所有人代表（包括曾祥畴）签了名，并按《和庐店产管理协议书》由曾祥任代表实施了一年（2012年8月份至2013年7月份）的管理，经新铺司法的在双方协议的情况下认为有效。我们依据这协议书进行出租，是履行协议的规定，何来违法出租。这是原告无视法律尊严，有意制造事端，欺骗政府。违法出租的正是原告自己，他在2013年8月至2014年7月轮值期，没有经过我们同意，采取不正当手段，无理驱赶承租人出店，为其独吞店产作准备，后以勒索手段要承租人赔付4000元作为租赁期间的损失。2、按协议规定，2014年8月1日起至2015年7月止，轮值户是被告（一）曾祥淼，因年老体弱，行动不便又远住在珠海，不能回来办理租赁手续，便委托在家的兄弟古幼河（原名曾祥辰）代行租赁。此前被告（一）在珠海于同期两次打电话给原告，要求他把锁匙交出来，两次都无理推却，后古幼河又电话告知其亲侄孙曾祝华和曾永洪，均说锁匙没有在他手中。古幼河眼看下届订租时间已到，便请示镇司法所，而司法所也说锁匙未交出来，古幼河便向司法所备案，雇人将店锁撬开，因此说撬锁的不是邓道平，而是古幼河。3、产权所有人之一的曾祥经在这案件中，既没到轮值期，又与本案毫无关系，曾祥畴竟把他列为被告，这是严重的侵权行为，请求庭长判令他当场向曾祥经道歉。4、曾祥畴除了上述的陈述外，其他所陈述的都是前期企图独吞店产的申诉内容，均为陈词滥调，企图混淆视听，蒙蔽法庭的翻版，请庭长察阅。综上所述，可以看出原告在阴谋独吞祖产上败诉后，反正退休在家无所事事，终日都在寻求救命稻草，阴谋为其独吞祖产找借口。法律是讲事实的、讲证据的，他在起诉书中最后还说要向中央申诉，我们的态度是奉陪到底。被告（三）邓道平辩称：原告断章取义编造谎言，滥诉无辜，应承担虚假诉讼与诬告陷害他人的法律责任。1、（2013）梅蕉法立调确字第1号民事裁定，第二条协议是指位于新铺镇某某街某号“曾和庐”店产权为曾颖四兄弟后裔代表曾祥任、曾祥森、曾祥畴、曾祥经共同共有（详见2012年4月13日赎回房产协议内容）。再详见粤房地权证蕉房字第2009054**号房地产权证，附记注明：曾祥任、曾祥森、曾祥畴、曾祥经对座落蕉岭县新铺某某街某号商住店铺各占四分之一份额，按份共有。2012年4月14日由原告亲自执笔书写及打印有关”某某”店产管理协议书，本协议内容有九条，其中第三第约定“四家人共同管理‘和庐’店产，每家人轮值分管一年，并负责与承租方签订合同，及收取租金。”在第二年（2013年8月1日至2014年7月31日）轮值到原告的管理权，鉴于原告与一般人难与沟通，性格偏执，所以原告的轮值期间他要收回，将该店上锁一年时间是他个人的权利，但轮值一年过去，原告就不能继续剥夺其他三兄弟按份共有各占四分之一份额的权利了。2014年8月1日由“曾和庐店”权属人曾祥森、曾祥经、曾祥辰共同管理共同将店租赁给被告三，租赁期从2014年8月1日起至2017年7月31日止，店租第一年月租金800元，第二年月租金900元，第三年月租金1000元（详见2014年8月1日签订的租赁合同）。根据《中华人民共和国合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”据此，被告三没有强迫他人出租，所以没有任何违法行为，更没有强行扣门进店。根据‘和庐”店轮值协议，2014年8月1日至2015年7月份是曾祥森，鉴于曾祥森年老体弱在珠海，便全权委托曾祥辰代办出租，由于轮值时间己到，曾祥森多次电话与原告曾祥畴联系，曾祥畴却张三李四地推脱拒绝把锁匙交出，为不影响轮值出租时间，所以全权代理人曾祥辰把门锁撬开，根本不是象原告浮想联翩的推测那样。2、原告不适用《城市房屋租赁管理办法》第六条第三款规定，因为原告在2012年4月14日亲自起草打印的”某某”店产管理协议书第三条就非常明确，这等于自己打自己嘴巴不攻自破的无稽之谈。3、在民间约定俗成的房屋租赁，没有申请登记的比比皆是，所以原告妄图借以极“左”的口号来掩盖其别有用心的目的是行不通的。4、所谓”某某”管理协议书，为内部四家人管理，所指的承租方是四家人内部承租，不是对外出租。……等云云之语，也是与事实不符的。请法官详阅原告在2012年4月14日亲自起草打印的”某某”店产管理协议书中九条内容的第三条，就昭然若揭地暴露了事实真相。5、对原告滥诉无辜，虚假诉讼，诬告好人，本应受到法律的追究，但考虑到年逾八旬的老人，我只能暂时保留另案起诉曾祥畴的权利。综上事实情况，是原告有意混淆事非来取得法庭的误信，是原告故意颠倒黑白，请求法院依法驳回起诉。第三人曾祥任陈述：根据原告亲自拟订的”某某”祖产管理协议，由四家兄弟轮流管理的顺序，最后由原告提出以“抓阉”的方式决定：曾祥任2012年8月至2013年7月；曾祥畴2013年8月至2014年7月；曾祥森2014年8月至2015年7月；曾祥经2015年8月至2016年7月。我们三家代表（曾祥任、曾祥森、曾祥经）对这一协议一致认为既有轮值期限，又有轮值期的自主权，是可以接受的。今年轮值户是曾样森，因年老体弱，又长期住在珠海不能回来，便委托在家的堂弟曾祥辰办理有关租赁手续，完全是合情、合理、合法的。可是受到原告的无理阻挠，说没有得到他的同意是不能出租的而向法院申诉。但原告在他轮值期，却无理驱赶承租人邓道平出店，并勒索邓道平4000元作为租赁期间赔偿一切损失才准许邓道平搬出，真正违反租赁协议的不是别人，正是原告自己。其目的是不服独吞败诉判决，阴谋为继续独吞产权作借日，他在起诉书中说：……什么都是暂时的，他还要向中央申诉。承租人邓道平在租赁期间，有正当职业，奉公守法，一次交清租金，没有损坏店内设施，是可以信赖的老租户，继续出租给他，我们三家代表一致同意。尊敬的法官，上面说过，原告藐视法律，视法律为儿戏，愚弄法官，其霸道作风和嚣张气焰已严重威胁我们的日常生活，还狂言要向中央上诉，我们的态度是奉陪到底，他的侥幸心理和违法行为请依照法律予以制裁。经审理查明：第三人曾祥任与古幼河是同胞兄弟。2012年4月13日，蕉岭县房产管理局（甲方）与曾祥任（第三人）、曾祥淼［被告（一）］、曾祥畴（原告）、曾祥经［被告（二）］为代表（乙方）签订了《赎回房产协议》，其中第一条为：“乙方完全同意县人民政府办公室（2010）35号会议纪要精神，以纪念抗日将领曾颖的方式赎回“曾和庐”店，店产由曾颖、曾繁德、曾繁通、曾繁达共同共有”。第四条为：“办证事宜：乙方同意将新铺镇某某街某号“曾和庐”店产权证办为曾颖四兄弟后裔代表曾祥任等四人，由四人共同收执，办证费用由乙方负责”。上述产权共有代表人于2012年4月13日就蕉岭县新铺某某街某号房屋取得粤房地权证蕉房字第2009054**号房地产权证，该证附记栏注明：曾祥任、曾祥淼、曾祥畴、曾祥经各占四分之一份额。四家代表取得房地产权证后，于2012年4月14日签订了一份《”某某”店产管理协议书》，其中第三条为“四家人共同管理‘和庐’店产，每家人轮值分管一年。并负责与承租方签订合同，及收取租金。”第八条为：“轮值管理顺序：从维修完成之日起由曾祥任家负责轮值。第二年由曾祥畴家，第三年由曾祥淼家，第四年由曾祥经家，依照秩序轮值承办祭祖事宜”。第九条为：“协议有效期四年（可以延长）。”签订”某某”店产管理协议时，由曾祥畴、曾祥淼、曾祥辰（曾祥任家代表）签名，曾祥任的签名是曾祥辰签的，庭审过程中曾祥任、曾祥经确认并同意已按上述协议执行。第一年（2012年8月1日至2013年7月31日）由曾祥任家管理期间，由曾祥任将涉案店铺出租给被告（三），原告未提出异议。第二年（2013年8月1日至2014年7月31日）由原告曾祥畴家管理期间，原告不同意将店铺继续出租给邓道平，引起纠纷，经蕉岭县新铺镇人民调解委员会主持下，曾祥畴与邓道平于2013年8月10日自愿达成协议如下：“①和庐店（第二年管理人曾祥畴）同意邓道平租赁该店至2013年10月10日止。②邓道平同意于2013年10月10日前搬出和庐店，并结算清租赁期所用水电等所有费用。③邓道平一次性给付八月、九月店租合计人民币壹仟伍佰元给曾祥畴。④邓道平另外一次性补偿人民币贰仟伍佰之给曾祥畴。以上协议中共计人民币肆仟元，在双方签订协议之时一次性付清，本协议双方同意共同向法院申请司法确认”。曾祥畴、邓道平于2013年8月12日向本院申请非诉讼调解协议司法确认，本院于2013年8月12日作出（2013）梅蕉法立调确字第1号民事裁定书予以确认双方签订的调解协议有效，同年10月16日，邓道平将”某某”店移交给曾祥畴。第三年（2014年8月1日至2015年7月31日）由曾祥淼家管理时，因原告曾祥畴未交出”某某”店钥匙，曾祥淼的委托代理人古幼河便雇人将店锁撬开。2014年8月1日，”某某”店产权代表曾祥淼、曾祥经、曾祥辰（古幼河）（甲方）与邓道平（乙方）签订一份租赁合同，内容为：“1、甲方有店座落在新铺某某街某号（即曾和庐店）出租给乙方，现签订合同如下：2、经甲乙双方协商同意签订叁年合同，从2014年8月1日起至2017年7月31日止，店租定价为第一年月租为800元，第二年月租为900元，第三年月租为1000元。3、付款方式：每年店租一次性付清。4、本合同一式二份，甲、乙双方各执壹份。5、合同自签订之日起生效。注：（如三年内中途本店要出售，月租按现实租金）”。甲方：曾祥辰、曾祥淼（签名），乙方：邓道平（签名）。曾祥经在庭审中确认同意上述租赁合同。原告曾祥畴不同意将和庐店租给邓道平，引起纠纷。为此，原告向本院提起诉讼。原告在起诉时提出请求：一、请求依法撤销被告曾祥淼、曾祥经违法出租：新铺某某街某号，共有人房产，未取得共有人曾祥畴同意的；依法不得出租，没收被告非法所得；判令撤销违法租约。二、请求依法判令邓道平违法扣门入屋，侵犯产权共有人曾祥畴房屋的犯罪行为；判令邓道平立即搬离本店产。在庭审中，原告坚持增加第三项诉求：请求判令曾祥任、曾祥经、曾祥淼、曾祥畴四位产权人各自拿原发房产证，依据县房管局县住建局纪委文件，更正建筑面积，从274.64平方更改为489.64平方，防止房管局贪污215平方。本院于2015年2月2日向原告送达预交一审案件受理费通知书，限其在七日内向本院预交受理费。原告在规定时间内未预交受理费，本院于2015年3月10日续庭时，口头裁定原告增加的第三项请求按自动撤诉处理。在第二次开庭审理时，原告将第一、二项诉讼请求变更为：一、请求依法撤销被告曾祥淼、曾祥经违法出租：新铺某某街某号，共有房产，未取得共有人曾祥畴同意的；依法禁止出租，没收被告非法所得；判令撤销违法租约。二、请求依法判令邓道平违法扣门入屋，侵占产权共有人曾祥畴店产的违法行为、判令邓道平立即搬离本店产。以上事实有原告提交的有四原告身份证复印件、照片4张、房产证复印件、公告复印件、人民调解协议书复印件、店产移交书复印件、民事裁定书复印件、建设系统纪律检查委员会的情况反馈、（1987）蕉法刑二字第39号刑事判决书、房地产平面图；被告一、二提交的证据有赎回房产协议、委托书；被告三提交的有租赁合同、赎回房产协议、店产管理协议书以及庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为：根据原告的诉请及争议的焦点及事实，原告的诉讼请求概括为：一、新铺某某街某号的共有房产，未取得共有人曾祥畴同意的，被告曾祥淼、曾祥经违法出租，依法判令撤销租赁合同。二、请求依法判令邓道平立即搬离”某某”店产。”某某”店四家代表于2012年4月14日签订了一份《”某某”店产管理协议书》，虽当时曾祥经家未在协议书上签名，事后追认古幼河代签名，同意按协议执行，该协议是四家产权人真实意思表示，是合法有效的。于2014年8月1日。”某某”店产权代表曾祥淼、曾祥经、曾祥辰（曾祥任家的代表）将”某某”店出租给邓道平，双方自愿签订了三年的《租赁合同》，虽曾祥经未签名，在庭审中其确认并同意上述租赁合同。根据《”某某”店产管理协议书》，轮值管理第一、二年，包括原告在内，都各自决定是否出租，出租给谁；轮值管理第三、四年，即由曾祥淼、曾祥经轮值管理，将”某某”店出租给邓道平是符合《”某某”店产管理协议书》规定的。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。”某某”店产权代表曾祥淼、曾祥经、曾祥辰（曾祥任家代表）同意将”某某”店从2016年8月1日起至2017年7月31日止出租给邓道平，是”某某”店经占份额三分之二以上的按份共有人决定按《”某某”店产管理协议书》第九条延长有效期的处分，是符合法律规定的。《租赁合同》是曾祥淼、曾祥经、曾祥辰（古幼河）与邓道平双方自愿签订的，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，是合法有效的。原告请求判令撤销租赁合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定的情形，依法不予支持。由于《租赁合同》是合法有效的，原告请求判令邓道平立即搬离”某某”店产，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曾祥畴的诉讼请求。本案受理费人民币200元，减半收取为100元，由原告曾祥畴交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员 邹 维 东二〇一五年三月十七日书记员 刘明（代）