山东省日照市东港区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1102执异54号
案外人：肖红，女，汉族，1971年9月21日出生，住日照市。
委托诉讼代理人：吕为锟，山东为锟律师事务所律师。
申请执行人：宋峰，男，1973年10月15日出生，汉族，私营企业主，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。
被执行人：杨红梅，女，1969年12月1日出生，汉族，日照海富特国际贸易有限公司经理，住日照市。
被执行人：日照海富特国际贸易有限公司，住所地日照市烟台路207号贵和大厦1408房间，统一社会信用代码：371100228047049。
法定代表人：杨红梅，经理。
本院在执行申请执行人与被执行人等民间借贷纠纷一案中，案外人对本院（2017）鲁1102执2837号之四执行裁定查封的位于日照市东港区河山镇甄家庄村北、两河路南、潮石路东侧楼房号为七栋一号、七栋二号的房产的权属及执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，请求解除对日照市东港区河山镇甄家庄村北、两河路南、潮石路东侧，楼房号为柒栋壹号、柒栋贰号房产的查封。事实和理由：该执行标的物执行有误。该两处房产（日照市东港区河山镇甄家庄村北、两河路南、潮石路东侧，楼房号为柒栋壹号、柒栋贰号）已于2016年初合法由杨红梅转让给肖红，肖红已全款支付该房款，该房产已经根本不属于杨红梅的财产。详情如下：2016年1月20日杨红梅拿着河山镇甄家庄两套小产权房子的合同复印件和钥匙来肖红蓝天国贸四楼办公室说银行欠息及其他费用急用款，让肖红把前期协商顶账购买的杨红梅上述两套房产剩余房款结清。杨红梅给肖红钥匙，并说合同原件不慎丢失，当天财务按杨红梅说的收款账号将剩余房款付清后，杨红梅将合同复印件及钥匙交于肖红，肖红接着交给公司员工付先利保管。后多次催促去开发商那里办理过户转让手续，杨红梅才于2016年3月9日和肖红一同前往海通大厦十楼找房屋建造商（日照盈顺建筑工程有限公司、诺邦国际贸易的实际控制人）牟进峰办理了上述两套房产转让过户手续。肖红、杨红梅以及房屋建造商牟进峰，三人面对面，杨红梅向牟进峰当面声明自己的以上两套房产合同原件及购房发票原件不慎丢失，以上丢失的原件作废，特提出将以上两房产转让过户到肖红名下后，如果因原件丢失带来的一切法律责任由杨红梅本人承担，并出具书面的转让声明一份。杨红梅在房屋建造商牟进峰签字的房款收据上亲笔签上“本人同意转让给肖红”，并签字按手印，同时房屋建造商牟进峰要求杨红梅在留存的两份《合同》上签字按手印同意转让。房屋建造商牟进峰可亲自来听证作证，证明以上事实属实并证明以上两套房屋已合法转让给肖红，同时河山甄家庄书记崔江峰也亲自来听证证明以上两套房屋属肖红所有。2016年1月20日杨红梅亲自到蓝天国贸肖红办公室交付以上房产钥匙，肖红开始装修居住，该两套房屋的楼梯改道工程也在合法转让后由肖红要求该房屋建造商牟进峰给予安排施工完毕。综上所述，案外人肖红已经合法购买该房产在先，并已做了部分改造及装修居住，法院查封该房屋损害了案外人的合法权益，请求法院依法纠正，并对宋峰自2017年12月15日非法阻扰房屋装修施工，影响施工进度，造成的一切损失保留采取一切法律措施的手段。
申请执行人称，肖红提出的异议不能成立。宋峰与杨红梅之间存在借贷关系，2014年杨红梅向宋峰借款时提供了涉案两处房产的合同原件和房款收据原件作为借款的担保，后因杨红梅不能按期偿还借款，宋峰起诉至东港区法院，现案件执行中，宋峰提供上述两处房产的合同原件申请查封，法院依法作出（2017）鲁1102执2837号之四执行裁定查封上述两处房产，并将执行裁定及协助执行通知书送达至涉案房产的开发单位，也就是与杨红梅签订合同的日照市东港区河山镇甄家庄村民委员会。该村书记崔江峰亲自签收执行裁定和协助执行通知书，并表示在收到执行裁定前上述两处房产没有办理过更名过户手续。2017年12月4日，杨红梅与宋峰协商将上述两处房产作价119万元抵顶给宋峰，抵偿了杨红梅的部分债务，杨红梅并将上述房产交付给宋峰（有现场照片和交付证明为证）。2017年12月16日宋峰发现涉案房产的门锁被砸坏并有人进入房屋内施工，宋峰向河山镇派出所报警并出示了法院查封裁定，派出所的意见是应遵守法院裁定，不能违反裁定私自占用、施工。宋峰认为：肖红所提出的杨红梅已经将涉案房产转让并办理了房屋过户手续的主张是不能成立的，是没有法律效力的。涉案的两处房产是日照市东港区河山镇甄家庄村开发建设的，杨红梅也是同日照市东港区河山镇甄家庄村民委员会签订的购房合同，如果变更合同需要合同双方当事人同意，并到开发单位也就是日照市东港区河山镇甄家庄村民委员会办理变更手续，否则不产生法律效力。肖红主张到房屋的建设商牟进峰处办理了过户手续是不产生变更的法律效力的。牟进峰不是涉案房屋的所有权人，无权办理房产的变更手续，肖红主张的房产转让行为并未成立和生效，肖红对涉案房屋不享有权利。肖红提出的执行异议不能成立。综上，肖红提出的执行异议既无法律依据也无合法理由，肖红不是涉案房屋权利人（2017）鲁1102执2837号之四执行裁定书未损害其合法权益，执行异议不能成立。请求法院驳回其异议。
被执行人杨红梅称，涉案房产已抵顶给宋峰了。当初将房产转让给肖红，是因为其本人在日照市东港区东升民间资本管理有限公司（以下简称东升公司）有借款，当时是肖红帮其借的。事后，肖红用其本人母亲的两套房产到银行抵押贷款500万元用于归还本人所欠东升公司的借款。肖红是东升公司的经理，张星然系该公司副经理，张星然打电话说借款已还清，利息没付。2016年6月，肖红找到本人要本人这两套房产，用于归还欠东升公司利息，《声明》是肖红所写，本人只是签了名字。后来东升公司起诉了本人，说一分没还，连本带息一起起诉了，肖红是骗了本人两套房产，《声明》应该是作废了。
本院查明,申请执行人与被执行人等民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）鲁1102民初1609号民事判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院审查后于2017年1月17日立案。根据以上判决，被执行人日照海富特国际贸易有限公司及杨红梅应向申请执行人偿还借款1400万元及相应利息、迟延履行金等。2017年10月27日根据申请执行人的申请，本院作出（2017）鲁1102执2837号之四执行裁定书，将涉案两套房产予以查封。2017年12月4日，申请执行人与被执行人杨红梅达成房屋抵债协议，协议约定：被执行人杨红梅将其所有的涉案两套房产以119万元为价抵顶给申请执行人，同时协助申请执行人办理相关更名手续，并在协议签订后三日内将房屋交付申请执行人。协议订立当日，双方办理了涉案房产的交接手续，并立有书面房屋交接证明。
另查明，2012年前后，日照市东港区河山镇甄家庄村委会在河山镇甄家庄村北、两河路南、潮石路东侧建设开发二层居民安置楼，土地性质为集体建设用地。2012年9月30日，河山镇甄家庄村委会（甲方）与被执行人杨红梅（乙方）协议签订了房屋买卖合同两份，合同约定：甲方将其七栋壹号、贰号涉案两套房产分别以60万元、59万元卖予乙方，交房时间为2012年12月30日前，由甲方为乙方办理房屋产权证，并承担相关费用。同年9月30日，被执行人杨红梅将房款及其他费用交付给承建单位日照市盈顺建筑工程有限公司（以下简称盈顺公司），盈顺公司为其出具收据三份。
还查明，2015年7月，东升公司与本案被执行人杨红梅签订借款合同两份，约定：被执行人日照海富特国际贸易有限公司向东升公司借款500万元，借款期限1年，被执行人杨红梅等为之担保。因被执行人没有全面依约付款，东升公司诉至本院。案经审理，本院于2017年2月13日依法作出（2016）鲁1102民初5856号民事判决，判决被执行人日照海富特国际贸易有限公司归还借款4303006.24元及利息、律师代理费161500元，被执行人杨红梅等对此承担连带清偿责任。
2016年1月20日，案外人将其在东升公司的股息60万元转账提现支付给被执行人日照海富特国际贸易有限公司，另主张其本人用60万元的股息购买了涉案楼房中的一套，另一套楼房是用被执行人所欠的500万元的部分利息顶账购买，为此提供了60万元的银行转账记录佐证。被执行人杨红梅主张案外人曾用其母名下的两套房产抵押贷款500万元，东升公司的副经理张星然打电话告知其借款本金已付清，利息没付。案外人对此不予认可，认为只是用了其母名下两套房子抵押，贷款人为其本人，其本人已归还了其中一笔贷款300万元。2016年3月9日，案外人、被执行人杨红梅及河山镇甄家庄承建单位法定代表人牟进峰同时在场的情况下，被执行人杨红梅在其购房款收据（三张，系涉案两套楼房的付款凭证）复印件上分别注明：“本人同意转让给肖红，杨红梅”，并向案外人出具《声明》一份，内容为：“本人杨红梅将名下位于东港区河山镇甄家庄的二层居民安置楼七栋1号、2号的二套房屋，现转让给肖红名下，因以上两套楼房的合同及发票因本人不慎丢失，本人在此敬重声明本人愿意对合同及发票丢失所带来的一切法律责任承担。房款已付清。声明人杨红梅，证明人牟进峰”。后案外人接收涉案楼房并着手装饰、装修和楼梯改道。
本院认为，本案争议的焦点有三，一是被执行人杨红梅将涉案房产转让给案外人是否真实；二是转让行为是否具有合法性；三是案外人是否对本案所查封房产享有足以排除执行的权益。
关于第一点，涉案两套房产首先由被执行人杨红梅自东港区河山镇甄家庄村委会（开发商）购买，后于2016年3月9日在房产开发商、建筑商同意的情况下转让给了案外人，该事实有被执行人杨红梅签署的同意转让的房款收据材料、签署的《声明》、案外人股息转账及付款记录、牟进峰证言等可以证实，故对转让的真实性应予确认；
关于第二点，案外人、被执行人杨红梅均非东港区河山镇甄家庄村委会村民，而涉案房产所占用的土地为村委集体用地，实际应为农村宅基地性质，按照土地管理法等相关规定，只有本集体经济组织成员才享有使用宅基地的权利，将具有宅基地性质的集体用地转让给非集体经济组织的人员使用，违反了相关我国法律和行政法规的强制性规定，故，无论是被执行人杨红梅取得，还是案外人受让房产均应系无效行为，不具有合法性。
关于第三点，被执行人杨红梅将涉案房产转让给案外人，经过了开发商、建筑商的同意认可，虽然具有不合法性，但因合同产生的权益应归案外人所有，而被执行人杨红梅已将合同权益全部转让，其对合同享有的权益已不存在，故因被执行人杨红梅的债务而查封案外人享有的权益侵犯了案外人的合法权益。虽然案外人对涉案房产主张所有权不当，但对其根据转让行为取得的权益应予保护，故案外人的异议能够排除执行，本院（2017）鲁1102执2837号之四执行裁定查封措施存在不当，应中止执行。
综上，案外人的涉案房产为其所有的主张虽不能成立，但作为利害关系人提出的执行行为异议能够排除人民法院的执行，其异议主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条之规定，裁定如下：
中止对位于日照市东港区河山镇甄家庄村北、两河路南、潮石路东侧楼房号为七栋一号、七栋二号的房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周会升
人民陪审员 张守华
人民陪审员 朱忠伟
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 刘 洁