吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第424号
上诉人（原审第三人）：延吉市延河农村信用合作社，住所吉林省延吉市长白路323号。
法定代表人：刘凤常，主任。
委托代理人：王世海，现住吉林省延吉市。
委托代理人：鹿存强，吉林华烁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦德山，个体工商户，现住吉林省延吉市。
委托代理人：张宇，个体工商户，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：孙亨泰，现下落不明。
被上诉人（原审被告）：安玉花（系孙亨泰妻子），现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审被告）：延吉克劳博尔房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市朝阳街友谊路36-48号。
法定代表人：孙亨泰，董事长。
上诉人延吉市延河农村信用合作社（以下简称延河信用社）与被上诉人秦德山、孙亨泰、安玉花、延吉克劳博尔房地产开发有限公司（以下简称克劳博尔公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，前由延吉市人民法院于2009年3月20日作出（2009）延民初字第259号民事判决，已发生法律效力。后经延吉市人民法院审判委员会讨论决定，于2012年3月9日作出（2012）延民监字第34号民事裁定，对该案启动再审，并于2014年7月4日作出（2012）延民再字第27号民事判决，上诉人延河信用社不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦德山在原审中诉称：2005年9月9日原告秦德山在被告克劳博尔公司处购买房屋，此房屋位于延吉市太平街B320-1号楼5单元1楼门市房，面积232.33平方米。原告秦德山将购房款580825元全部交给被告克劳博尔公司，被告克劳博尔公司收取购房款后，原告秦德山一直管理和使用该房屋至今。原告秦德山购房后，多次找被告克劳博尔公司要求办理房屋产权证、土地使用证，被告每次承诺近期一定办理。三被告分别于2006年5月13日，2008年6月29日签订保证书，承诺在2006年6月30日、2008年7月15日前一定给原告秦德山办理完所有的房屋手续，费用由被告克劳博尔公司承担，若被告克劳博尔公司违约向原告秦德山按日支付购房款3‰的违约金承担违约责任，但被告至今未给原告秦德山办理房屋的各项手续。故诉至法院，要求三被告立即办理房屋产权证、土地使用权证并承担违约金333974.37元及诉讼费用。
孙亨泰、安玉花、克劳博尔公司在原审中未提出答辩意见。
原审查明事实如下：2005年9月10日，原告秦德山与延吉市亨光房地产开发有限公司签订了房屋预销售契约，约定原告秦德山购买延吉市亨光房地产开发有限公司开发的位于延吉市太平街B320-1号楼5单元1楼门市房，其面积为232.33平方米。原告秦德山将购房款580825元全部交给延吉市亨光房地产开发有限公司，延吉市亨光房地产开发有限公司收取购房款后，原告秦德山一直管理和使用该房屋至今。原告秦德山购房后，多次找被告克劳博尔公司（2007年6月19日，延吉市亨光房地产开发有限公司变更为被告克劳博尔公司）要求办理房屋产权证、土地使用证，被告克劳博尔公司每次都承诺近期一定办理。三被告于2008年6月29日书面保证，承诺在2008年7月15日前一定给原告秦德山办理完所有的房屋手续，费用由被告克劳博尔公司承担，若被告克劳博尔公司违约向原告秦德山按日支付购房款3‰的违约金，但被告至今未给原告秦德山办理房屋的各项手续。
原审法院认为：原告秦德山与延吉市亨光房地产开发有限公司签订的房屋预销售契约是双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。延吉市亨光房地产开发有限公司的权利及义务，应由变更名称后的被告克劳博尔公司承担，被告克劳博尔公司应继续履行合同义务。被告克劳博尔公司未能按照约定给原告秦德山办理房屋手续已构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、原告秦德山与被告克劳博尔公司签订的房屋预销售契约有效，被告克劳博尔公司应继续履行自己的义务；二、被告克劳博尔公司于本判决生效日起5日内向原告秦德山支付违约金333974.37元（计算方法：580825元×575日×1‰。自2006年7月1日至2009年2月2日间）：三、由被人孙亨泰、安玉花对第二项判决内容承担连带责任：四、驳回原告秦德山的其他诉讼要求：三被告若在本判决确定期限内不能履行给服义务，加倍支付出迟延履行期间的债务利息：案件受理费12900元，减半收取6450元，其他费用100元（由原告秦德山已预交9700元）由被告克劳博尔公司负担。
再审中，秦德山的诉称与原审一致。
孙亨利、安玉花、克劳博尔公司在再审中未提出答辩。
延河信用社（再审追加第三人）在再审中述称：依据延吉市亨光房地产开服有限公司与秦德山之间签订的房屋预售契约，买卖标的不存在，此合同系无效的合同，秦德山依据（2009）延民初字第259号民事判决终止州法院对争议房屋的执行，理由不成立，要求撤销（2009）延民初字第259号民事判决书。
再审查明的事实与原审一致。
另查明：本案争议的房屋系孙亨泰以延吉市吉通房地产开发有限公司（该公司法定代表人为孙亨泰）名义新建的，延吉市吉通房地产开发有限公司于2003年8月27日因未参加2002年企业年度年检被吊销营业执照。案外人李美花于2003年12月25日从延吉市吉通房地产开发有限公司处购买诉诤房屋，延吉市亨光房地产开发有限公司于2004年5月18日把诉争房屋登记在李美花的名下。李美花与延吉市吉通房地产开发有限公司因诉争房屋买卖产生纠纷诉至州法院，在州法院达成调解协议，州法院制作（2004）延州民一初字第99号民事调解书，调节内容为解除双方签订的订购房屋合同书。孙亨泰依据该生效的调解书，把李美花名下诉争房屋登记在孙亨泰个人名下。孙亨泰于2005年3月23日抵押争议房屋，于2006年6月7日解除房屋抵押。2006年7月3日，刘磊与原延边盛京城市信用社签订借款合同，抵押争议房屋为刘磊借款提供担保，刘磊贷款40万元，借款期限为2006年7月3日至2006年10月3日。原延边盛京城市信用社并入到延吉市振兴农村信用合作社。因刘磊逾期不还贷款延吉市振兴农村信用合作社诉至州法院，州法院于2008年11月27日作出（2008）延中民二初字第140号民事判决，判令：刘磊于判决生效日起十日内向延吉市振兴农村信用合作社偿还借款本金40万元及利息；孙亨泰和安玉花在抵押的房屋价值范围内对上述债务承担连带清偿责任。延吉市振兴农村信用合作社依据已生效的州法院（2008）延中民二初字第140号民事判决书申请执行。州法院在评估拍卖争议房屋过程中，秦德山作为案外人提出执行异议，州法院审查执行异议时查明：2005年9月9日秦德山与被执行人延吉市亨光房地产开发有限公司法定代表人孙亨泰签订了购房协议，其内容为秦德山购买孙亨泰所建设的争议房屋；当日秦德山支付购房款后，开始使用和管理争议房屋；州法院于2009年9月27日作出（2009）延中执监字第105号执行裁定书，认为双方的买卖协议是双方真实意思表示，且秦德山支付了全部购房款，对房屋管理、使用，其异议成立，裁定中止对争议房屋的执行，该裁定已生效。
延吉市延河农村信用合作社于2011年1月30日吸收合并了延吉市振兴农村信用合作社。
再审认为：已生效的州法院（2009）延中执监字第105号执行裁定，中止执行争议房屋，可以审理争议房屋权属纠纷。争议房屋登记在孙亨泰名下，孙亨泰作为法定代表人以延吉市亨光房地产开发有限公司名义出售其名下房屋，实际系秦德山和孙亨泰之间的房屋买卖，秦德山交付了全部购房款，孙亨泰将诉争房屋交付秦德山使用至今，虽然双方签订协议时争议房屋系抵押状态，但其抵押已于2005年6月7日解除，解除抵押以后其房屋买卖协议合法有效，秦德山的合法权益应受法律保护，故秦德山要求三原审被告立即办理房屋产权证、土地使用权证及承担违约金333974.37元，负担诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。虽然孙亨泰和安玉花把争议房屋抵押给原延边盛京城市信用社，并在房产部门办理抵押登记手续，但孙亨泰和安玉花隐瞒房屋已出售的事实，又签订抵押协议，属于用欺诈手段订立合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项“有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同…”之规定。抵押争议房屋协议无效。原判决不按照秦德山的诉讼请求进行判决，系错误，应予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第二百零一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项的规定，判决如下：一、撤销延吉市人民法院（2009）延民初字第259号民事判决书；二、原审被告孙亨泰和安玉花于本判决生效之日立即给原审原告秦德山办理位于延吉市太平街B320-13号楼五单元1楼营业房（产籍号为1-11-136，产权证号为174239，面积为232.33平方米）的房屋所有权证及土地使用权证，并承担所需的相关费用；三、原审被告孙亨泰、安玉花和延吉克劳博尔房地产开发有限公司于判决生效之日立即向原审原告秦德山支付违约金333974.37元（计算方法：580825元×575日×1‰，自2006年7月1日起至2009年2月2日止）。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12900元，减半收取6450元，其他费用100元，合计6550元，由原审被告孙亨泰和安玉花、延吉克劳博尔房地产开发有限公司负担。
宣判后，延河信用社不服再审判决向本院提起上诉，其主要上诉理由为：诉争房屋产权登记在孙亨泰个人名下，所有权人为孙亨泰与安玉花夫妻，与克劳博尔公司无关，公司无权处分房屋。孙亨泰虽是克劳博尔公司法定代表人，但不能以此认定公司与秦德山签订的房屋预售契约为秦德山与孙亨泰之间的房屋买卖，故涉案合同无效。涉案房屋已在我方进行贷款抵押担保，并办理了登记，我方享有合法抵押权。请求二审法院撤销再审判决，判令秦德山与克劳博尔公司之间签订的房屋预销售契约无效，诉讼费由对方承担。
秦德山二审辩称：涉案房屋买卖合同合法有效，我方依据该合同购买房屋并占有使用至今，延河信用社主张的借款担保系恶意欺诈行为，应属无效，且延河信用社办理抵押手续过程存在过错，未对担保财产进行审查。即使抵押权成立，因抵押行为发生在《物权法》颁布实施之前，不能得到《物权法》的保护，故延河信用社对诉争房屋不具有优先受偿权。请求二审法院驳回延河信用社的上诉请求。
安玉花二审辩称：我与孙亨泰于1993年结婚并于2009年离婚。对诉争房屋的买卖事实我不清楚，对房屋的一系列处分行为是公司的行为，我个人不应承担责任。
孙亨泰、克劳博尔公司二审未出庭亦未提交书面答辩意见。
经本院审理查明事实与再审认定事实基本一致。
本院认为：争议房屋虽登记在孙亨泰个人名下，但孙亨泰作为法定代表人以克劳博尔公司（原延吉市亨光房地产开发有限公司）名义与秦德山签订商品房预销售合同并由秦德山交付房款，占有使用诉争房屋，双方实际履行了合同，故可以认定秦德山和孙亨泰之间的房屋买卖关系成立并合法有效。延河信用社主张诉争合同主体错误，因而无效没有法律依据，本院不予支持。孙亨泰、安玉花、克劳博尔公司向秦德山出具保证书并约定相应违约责任，该保证系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效，孙亨泰、安玉花及克劳博尔公司应承担相应违约责任。孙亨泰、安玉花将诉争房屋作为另案抵押财产向延河信用社作出借款担保，虽隐瞒了与秦德山之间的房屋买卖事实，但该抵押已经过合法登记手续，延河信用社对此不存在过错，故抵押行为合法有效，抵押权成立。秦德山的买房行为虽在先，但因未办理相应的物权登记，故不能对抗依法设立的抵押权。二审审理期间，经本院释明后，秦德山不同意涤除抵押权，故对其要求办理诉争房屋产权过户手续的请求不予支持。再审认定抵押合同无效错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持延吉市人民法院（2012）延民再字第27号民事判决第一项、第三项；
二、撤销延吉市人民法院（2012）延民再字第27号民事判决第二项。
一审案件受理费6450元，其他费用100元，二审案件受理费12900元，合计19450元，由上诉人延吉市延河农村信用合作社负担12900元，由被上诉人孙亨泰、安玉花、延吉克劳博尔房地产开发有限公司负担6550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 于 雷
代理审判员 朴哲男
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 尹光熹