文书内容湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3123民初712号原告：张丽丽，住湖南省凤凰县沱江镇。委托诉讼代理人：杨华，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。被告：凤凰县凤天旅游投资有限公司，地址：凤凰县沱江镇。法定代表人：袁梦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭超，湖南延群律师事务所律师。第三人：中国邮政集团公司湖南省凤凰县分公司，地址：凤凰县沱江镇。法定代表人：周新，该分公司总经理。原告张丽丽与被告凤凰县凤天旅游投资有限公司（以下简称凤天公司）、第三人中国邮政集团公司湖南省凤凰县分公司（以下简称中国邮政凤凰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张丽丽及其委托诉讼代理人杨华、被告凤天公司的委托诉讼代理人田胜勇到庭参加诉讼，第三人中国邮政凤凰分公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张丽丽诉称，2011年2月23日，被告凤天公司与雷汉杰签订了门面对换合同，凤天公司以沱江镇凤凰路兰径大世界A栋101号与雷汉杰拥有的坐落在沱江镇凤凰路兰径大世界C栋112号门面（现C栋一楼C112A）对换。2015年3月23日，经原、被告协商，签订了C栋一楼C112A门面买卖协议，协议约定：门面价款为80万元整，原告一次性支付购房款后被告尽快想办法协助原告办理过户手续。因该门面出租给凤凰县邮政局使用，双方约定自2015年9月1日起由原告收取门面租金。协议签订后，原告按照约定支付了80万元购房款，然而被告却不按照协议履行，不仅不协助原告办理门面过户手续，而且被告代收的2015年9月1日至2016年8月31日期间6万元门面租金也不退回原告，并阻碍第三人支付原告2016年9月1日至2017年8月31日门面租赁费8万元，双方经多次协商未果，故向法院提起诉讼，诉请：1、被告按照协议及时协助原告办理位于兰径大世界C栋一楼C112A门面过户手续；2、被告退回原告2015年9月1日至2016年8月31日门面租金6万元；3、第三人按照协议约定直接支付原告2016年9月1日至2017年8月31日门面租金8万元；4、由被告负担本案诉讼费用。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《门面对换合同》，欲证明被告与雷汉杰对换门面的事实，经质证，被告没有异议，经审查，对该证据本院予以认定。2、《买卖门面协议》，欲证明原告购买了被告C栋一楼C112A门面的事实，经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但对合同效力有异议，认为C112A门面是否存在有待确定，经审查，本院认定如下事实：原、被告于2015年3月23日签订《买卖门面协议》，被告将该公司位于兰径大世界C栋一楼C112A门面卖给原告，约定门面价款80万元，原告一次性付清，被告协助原告办理过户手续，门面租金自2015年9月1日至2016年8月31日年租金6万元、2016年9月1日至2021年8月31日年租金8万元由原告收取。3、收条1份，欲证明原告支付了门面价款80万元的事实，经质证，被告对证据的真实性没有异议，经审查，本院认定如下事实：原告于2015年3月23日向被告支付了兰径大世界C栋一楼C112A门面价款80万元。4、凤房权证沱江镇字第XXXXXXXXX号《房屋所有权证》，欲证明原告享有房屋所有权的事实，经质证，被告对证据的真实性没有异议，对其合法性有异议，经审查，该证据证明了凤凰县沱江镇凤凰路（兰径大世界C栋）112B房屋所有权属原告的事实，本院予以认定。5、《门面租赁合同》，欲证明C112A的产权属于被告的事实，经质证，被告对证据的真实性没有异议，经审查，本院认定如下事实：2011年8月18日，被告与第三人签订合同，被告将C112A门面租赁给第三人使用。被告凤天公司口头辩称，原、被告签订的《买卖门面协议》的标的物即位于兰径大世界C栋一楼的C112A门面在被告产权登记中是没有的，C112A是否存在应由房产部门界定后予以确认，该协议属于效力徒定合同。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：《商品房买卖合同》，欲证明被告与雷汉杰对换的门面就是112B的事实，经质证，原告对证据的真实性、合法性、关联性有异议，对其证明目的有异议，经审查，本院认为，该组证据不能证明被告与雷汉杰对换的门面是C112B门面，对被告的证明观点，本院不予采信。第三人中国邮政凤凰分公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同对第三人无拘束力，也未告知第三人，第三人不是本案适格的当事人。第三人自与被告签订门面租赁合同后至今，一直积极履行合同，无主观故意拖欠门面租金行为。2016年9月初，原、被告未来结算收取房屋租金，第三人主动向原、被告发出书面通知，但原、被告至今未来结算租金。因原、被告房屋买卖合同出现争议，第三人将在产权归属确定后，适用买卖不破租赁的规则，向产权人支付房屋租金。第三人未向本院提交证据。经审理查明，2011年2月23日，被告与雷汉杰签订《门面对换合同》，被告以坐落在凤凰县沱江镇凤凰路兰径大世界A栋101号门面与雷汉杰的兰径大世界C栋112号门面(C112A,建筑面积26.84平方米)进行对换,2011年8月18日，被告将对换来的C112A门面租赁给第三人使用。2015年3月23日，原、被告签订了《买卖门面协议》，被告将C112A门面卖给原告，协议约定：门面价款80万元，原告一次性付清，被告负责协助办理房产证，门面租金自2015年9月1日至2016年8月31日年租金6万元、2016年9月1日至2021年8月31日年租金8万元由原告收取。该协议签订当天，原告支付了80万元门面价款，被告向原告出具了收条。原告于2016年9月26日向本院提起诉讼，诉请1、被告按照协议及时协助原告办理位于兰径大世界C栋一楼C112A门面过户手续，2、被告退回原告2015年9月1日至2016年8月31日期间门面租金6万元，3、第三人按照协议约定直接支付给原告2016年9月1日至2017年8月31日门面租赁费8万元，4、由被告负担本案诉讼费用。另查明，凤凰县沱江镇凤凰路（兰径大世界C栋）112B门面房屋(建筑面积22.95平方米)的所有权人是原告张丽丽。C112A号门面2015年9月1日至2016年8月31日租金6万元被告已收取。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案原告按照双方签订的买卖门面协议约定，已全面履行了自己交付全部价款的义务，被告也应按照双方约定将房屋所有权予以转移，即应按双方约定协助过户。故原告要求被告履行门面买卖协议将交易房屋过户给原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩解其与雷汉杰对换的门面是C112B门面，与事实不符，本院不予采纳。合同约定C112A门面租金自2015年9月1日起由原告收取，故原告诉请被告退回2015年9月1日至2016年8月31日门面租金6万元，第三人直接向原告支付2016年9月1日至2017年8月31日门面租赁费8万元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告凤凰县凤天旅游投资有限公司于判决生效之日起十日内将位于凤凰县沱江镇凤凰路兰径大世界C栋112A号门面房屋协助过户给原告张丽丽；二、被告凤凰县凤天旅游投资有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张丽丽C112A门面2015年9月1日至2016年8月31日门面租金6万元；三、第三人中国邮政集团公司湖南省凤凰县分公司于判决生效之日起十日内向原告张丽丽支付C112A门面2016年9月1日至2017年8月31日门面租赁费8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告凤凰县凤天旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  李小雷代理审判员  彭路遥人民陪审员  龙湘杰二〇一七年三月二十二日代理书记员  龙 瑶附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。