四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川15民终396号上诉人（原审原告）：胡军，男，汉族，1988年10月出生，住四川省高县。被上诉人（原审被告）：宜宾亿联置业投资有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号2号楼112、113、114、115号。法定代表人：林佳伟，总经理。委托诉讼代理人：袁俊才，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈益乐，男，该公司员工。上诉人胡军因与被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人胡军、被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司的委托诉讼代理人袁俊才、陈益乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡军上诉请求：撤销原判，改判被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司支付上诉人胡军违约金22141.99元；一、二审诉讼费由被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司负担。事实和理由：一、一审法院采纳被上诉人的抗辩理由，认定“取得房屋所有权证书”应理解为登记物权属认定事实不清，适用法律错误。即使被上诉人在合同约定期限内完成了房屋不动产登记，但其未在合同约定期限内向上诉人交付不动产权属证书已经构成违约，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人之间签订的合同是标准的格式合同，该合同是被上诉人提供，即使“取得房屋所有权证书”有两种以上解释，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定也应当作出不利于被上诉人的解释。二、上诉人未取得房屋权属证书是否影响权利行使以及造成损失，不是被上诉人是否承担违约责任的要件。即使现在上诉人客观上无法取得房屋权属证书原件，被上诉人也有义务向上诉人交付房屋权属证书的复印件。综上，请求二审查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司辩称，被上诉人已经在合同约定期限内为上诉人办理了房屋权属登记，上诉人无法拿到房屋权属证书原件是因为其按揭贷款还未还清。被上诉人不存在违约行为，请求二审驳回上诉，维持原判。胡军向一审法院起诉请求：1、判令宜宾亿联置业投资有限公司立即为胡军办理位于宜宾市翠屏区临港大道二段的房屋所有权证和国有土地使用权证；2.判令宜宾亿联置业投资有限公司支付胡军逾期办理该商品房所在楼栋的权属证明违约金从2014年12月1日起至取得权属证明之日止，暂计算至2016年10月20日止的违约金为22109.95元；3.判令宜宾亿联置业投资有限公司支付胡军逾期办理房屋所有权证违约金从2014年11月30日起至取得房屋所有权证之日止，暂计算至2016年10月20日止的违约金为22141.99元；4.本案诉讼费由宜宾亿联置业投资有限公司承担。一审法院认定事实：2012年8月16日，胡军（买受人）与宜宾亿联置业投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买位于宜宾市临港经济技术开发区中国西南轻工博览城商品房，总价款320434元，首付款为160434元，余款以按揭贷款方式支付。该《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房为预售商品房，用途为商业，其预测建筑面积共40.59平方米。”第四条约定：“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为宜宾市商业银行临港支行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局临港开发区分局（房管局），抵押登记日期为以实际登记日期为准。该商品房在建工程已经设立抵押，抵押权人为由出卖人指定的合作银行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局临港开发区分局（房管局），抵押登记日期为以实际登记日期为准。”第十一条约定：“出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照每逾期一天，出卖人须按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人在商品房交付30日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人须按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人在商品房交付30日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）。”该《补充协议》第五条约定：“双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证所产生的费用及政府有关部门收取的税费，均依照国家有关规定由双方各自承担。买受人须按时在约定时间内向出卖人预交办理房屋产权证的相关税费、登记费、印花税等费用和相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当按主合同第二十条约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕。办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第二十条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”第九条约定：“凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。”2012年8月16日，胡军向宜宾亿联置业投资有限公司支付了该商品房首付款160434元。2013年4月3日，胡军通过向宜宾市商业银行临港支行按揭贷款方式向宜宾亿联置业投资有限公司支付了该商品房剩余房款160000元。2013年11月29日，胡军向宜宾亿联置业投资有限公司支付了契税、物业维修基金、产权登记费、转让手续费等全部费用。2013年11月29日，宜宾亿联置业投资有限公司向胡军交付了该商品房。2013年11月29日，胡军与宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称“港亿公司”）签订《商铺委托租赁合同》，约定：胡军将该商品房委托港亿公司租赁和管理，委托期限从交房之日起十年整，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止。胡军不向港亿公司收取上述委托租赁商铺前3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）租金，并无条件同意上述委托租赁商铺该期间的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使或处置。并对后期租金的金额及支付方式进行了明确约定。2014年6月5日，宜宾亿联置业投资有限公司办理了案涉商品房所在楼栋1-2层的房屋产权登记（产权证号：宜宾市房权证临港字第003401**号）。2014年11月4日，宜宾亿联置业投资有限公司为胡军办理了房屋所有权登记（产权证号：宜宾市房权证临港字第×5号）和国有土地使用权登记(土地使用权证号：宜市临港国用（2014）第×5号）。现胡军以宜宾亿联置业投资有限公司违约为由提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡军与宜宾亿联置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十条约定，宜宾亿联置业投资有限公司应当在2014年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则应按双方约定的违约金的计算方法向胡军支付违约金。庭审查明宜宾亿联置业投资有限公司已于2014年6月5日办理了该商品房所在楼栋的房屋产权登记，宜宾亿联置业投资有限公司已在约定期限届满前取得了该商品房所在楼栋的权属证明，胡军要求宜宾亿联置业投资有限公司支付逾期办理该商品房所在楼栋的权属证明违约金的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。《商品房买卖合同》第二十条约定，胡军委托宜宾亿联置业投资有限公司办理该商品房权属转移登记，如因宜宾亿联置业投资有限公司的责任，胡军未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，宜宾亿联置业投资有限公司须按双方约定的违约金的计算方法向胡军支付违约金。庭审查明宜宾亿联置业投资有限公司于2013年11月29日向胡军交付了该商品房，胡军截止交房当日已按合同约定向宜宾亿联置业投资有限公司付清了购房款及相应的税、费等全部费用，宜宾亿联置业投资有限公司已于2014年11月4日以胡军的名义在房管部门为胡军办理了房屋所有权转移登记手续。至此，胡军已取得了该商品房的房屋所有权。双方争议的焦点是“取得房屋所有权证书”的含义是取得房屋所有权证书这一物件还是取得房屋在法律意义上的物权。胡军认为按照合同约定其应在合同约定期限即2014年11月29日前取得该商品房的房屋所有权证书，宜宾亿联置业投资有限公司仅为胡军办理房屋所有权登记但并未将房屋所有权证这一物件交付给胡军，宜宾亿联置业投资有限公司构成违约。宜宾亿联置业投资有限公司认为按照合同约定其已在约定期限内即2014年11月4日为胡军办理了房屋所有权登记，办理房屋所有权登记之日即为取得房屋所有权证书之日，胡军已取得了房屋所有权这一物权，宜宾亿联置业投资有限公司不构成违约。一审法院认为对《商品房买卖合同》第二十条约定的“取得房屋所有权证书”的含义的理解应结合标的物性质、标的物购买方式、合同目的及权利行使、补充协议条款对比印证等方面进行综合判断。第一、本案中涉案标的物为不动产，根据不动产物权的登记生效要件及登记公示排他效力，不动产物权根据合法法律事实进行登记后，登记的所有权人既已取得不动产所有权。因此，宜宾亿联置业投资有限公司为胡军办理该商品房的房屋所有权登记之日，胡军就取得了该商品房的所有权。第二、胡军通过银行按揭贷款方式购买该商品房，按照交易惯例，该商品房办理转移登记后将办理按揭抵押登记，房屋所有权证书这一物件也将直接交由银行存放保管，直至银行按揭贷款还清之日后胡军方能领取该商品房的房屋所有权证这一物件原件，对此，胡军当庭也明确表示知晓。第三、胡军在该商品房交房当日与港亿公司签订了《商铺委托租赁合同》，将该商品房的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益在委托租赁期间（10年）内无条件同意由港亿公司行使或处置，并对租赁期限、租金及支付方式等进行了明确约定。胡军在交房当日就已对该商品房进行了权利处置，胡军对该商品房所有权的权利行使并未因房屋所有权证书这一物件是否取得而造成权利行使阻碍。第四、补充协议第五条的内容对该商品房房屋所有权证的办理时间、双方责任进行了进一步的补充和明确，对比《补充协议》第五条“如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当按主合同第二十条约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕。如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第二十条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”和《商品房买卖合同》第二十条“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”的条文内容，可印证和判断《商品房买卖合同》的上述条文的含义系取得房屋在法律意义上的物权即登记物权。结合上述四个层面分析判断，就本案而言，一审法院认为“取得房屋所有权证书”的含义应理解为取得房屋的登记物权。宜宾亿联置业投资有限公司已在合同约定期限届满前为胡军办理了该商品房的房屋所有权证，宜宾亿联置业投资有限公司不构成违约，因此，对胡军要求宜宾亿联置业投资有限公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，依法不予支持。鉴于宜宾亿联置业投资有限公司已为胡军办理了该商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，故对胡军要求宜宾亿联置业投资有限公司为其办理该商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十一条的规定，判决：驳回胡军的诉讼请求。一审案件受理费1106元，减半收取计553元，由胡军承担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人宜宾亿联置业投资有限公司已在合同约定期限内为上诉人办理房屋所有权登记以及上诉人未在商品房交付之日起365日内取得房屋权属证书的事实，双方当事人均无异议。本案二审争议焦点是被上诉人是否应对上诉人未取得房屋权属证书的情形承担违约责任。就买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记的违约责任，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条确实是一个格式条款，但该条款约定明确，不存在理解上的歧义。根据该条款的约定，因出卖人原因导致买受人在约定期限内未取得房屋所有权证书的，出卖人应承担相应的违约责任。一审法院直接将取得房屋权属证书等同于办理房屋产权转移登记有所不当，本院予以纠正。在一般情况下，商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，买受人已付清购房款的，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任。但本案中，被上诉人已经在合同约定期限内办理房屋权属登记。上诉人自愿选择按揭贷款的方式购买房屋，根据按揭贷款的流程，上诉人在未清偿按揭贷款的情况下，显然无法取得房屋权属证书原件。上诉人在一审庭审中对此也明确表示是清楚的。上诉人未在约定期限内取得房屋所有权证书的原因显然不能归咎于出卖人，出卖人对此当然无需承担违约责任。上诉人还提出即便无法取得房屋权属证书原件，被上诉人也应向其及时交付房屋权属证书复印件。但双方合同中并未约定被上诉人在一定期限内向上诉人交付房屋权属证书复印件的义务。从上诉人与宜宾市港亿物业管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》约定内容来看，房屋权属证书复印件未交付也没有对上诉人利益造成实质损害。上诉人的该项主张同样没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立。一审法院直接将取得房屋权属等同于办理房屋产权转移登记有所不当，但实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元，由上诉人胡军负担。本判决为终审判决。审判长 杨 永审判员 吴 靖审判员 王 春二〇一七年三月二十日书记员 陈珏劲书记员 罗劲松