北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初9027号
原告秦北辰，住北京市通州区。
委托代理人刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人申恒英。
被告北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。组织机构代码：73935XXXX。
法定代表人郑连群，总经理。
委托代理人成鹏。
原告秦北辰与被告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨光独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人刘甲、申恒英，被告的委托代理人成鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦北辰诉称：2012年9月25日，原被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同约定原告购买被告所开发的北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目6号商务楼17层1708号房屋（以下简称1708号房屋）。预售合同约定的交房时间为2013年11月15日，但被告于2014年9月才取得竣工备案手续，导致逾期交房。后被告以原告逾期支付房款为由诉至法院，要求解除预售合同。北京市通州区人民法院通过（2015）通民初字第08655号民事判决书，判决解除该预售合同，并判决原告应承担部分违约金。但该判决书中载明，本案被告未对本案原告逾期交房的行为提出反诉，本案被告可通过另行起诉解决本案原告的违约行为，并要求本案原告承担因逾期交房而产生的损失。据此，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：被告支付原告违约金15万元及本案诉讼费由被告承担。
被告合生公司辩称：双方签订的预售合同已于2016年1月被判决解除，原告要求我公司承担违约金并无依据。双方就商品房预售合同的权利义务以及违约责任的争议，已在此前的判决书中予以解决。根据一事不再理的原则，原告无权就此事提起诉讼。因原告未交清房款，根据预售合同补充协议第一条约定，买受人未交清房款的情况下，出卖人可以迟延交房，并不承担逾期交房的违约责任。交纳房款是原告的合同义务，履约顺序在我公司交付房屋之前，我公司未交付房屋是行使抗辩权，并不是违约。原告要求我公司承担迟延交房15万元的违约金，无任何法律依据。综上，我公司不同意原告的诉求。
经审理查明：本院于2015年11月2日作出（2015）通民初字第08655号民事判决书，该判决书载明：“经审理查明，2012年9月25日，秦北辰与合生公司签订编号为Y1371211的预售合同。双方所签订合同中，关于合同标的、价款、房屋交付、逾期交付的责任等进行了如下约定，秦北辰购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目6号商务楼17层1708，房屋建筑面积为107.55平方米，套内建筑面积85.13平方米，房屋单价每平方24506.06元，房屋总价款为2086201元。秦北辰首期支付总房款的50.15%，剩余款项以商业贷款方式向华夏银行借款支付。出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、由资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……双方同时签订了补充协议，约定如下：买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间……合同签订后，秦北辰先后交纳房款共计625861元，剩余款项1469407元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1044元、宽带网开通费500元。2014年9月25日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续……本院认为，依法成立的合同具有法律约束力……依照合同约定，在秦北辰未能交纳房款的情况下，合生公司有权迟延交房，但合同中的迟延系指房屋符合合同交付条件的迟延，而非因秦北辰不缴纳房款，合生公司可以对房屋不再进行修建，迟延竣工验收，故合生公司也构成了迟延交付房屋的违约。现秦北辰并未提出反诉，故对于合生公司违约行为，秦北辰可以另案起诉解决……判决如下：一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告秦北辰于二零一二年九月二十五日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1371221）予以解除；二、被告秦北辰于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1371221）的网签登记备案撤销手续；三、被告秦北辰于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币二十万八千六百二十元一角；四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告秦北辰已交纳的购房款、产权代办费、印花税、宽带网开通费共计人民币六十二万八千四百零五元；五、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”后北京市第三中级人民法院于2016年1月14日作出（2016）京03民终250号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
本案在审理过程中，合生公司承认未能按期交房，并对于2014年9月25日才取得工程竣工验收的文件表示认可。
上述事实，有民事判决书、竣工验收备案表、建设工程规划核验意见、购房发票及收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，合生公司应依照预售合同履行按期交付房屋的义务，但其未能按照预售合同的约定期限取得竣工验收相关手续，违反了房屋交付时应具备的相关条件，故合生公司构成迟延交付的违约，理应依照预售合同约定承担相应违约责任。庭审中合生公司辩称依据补充协议，在买受人房款未交清的情况下，出卖人可以顺延交房。该辩解意见与（2015）通民初字第08655号民事判决书中载明的内容相矛盾，故本院对该辩解意见不予采纳。本案涉及的预售合同虽在此前的诉讼中确被判决解除，但预售合同的解除不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力，故合生公司辩称的预售合同已被判决解除，原告的诉求没有相关依据，本院不予采纳。本案与（2015）通民初字第08655号案件的双方当事人在二个诉讼案件中所处的地位不相同，并没有违反“一事不再理”的原则，对合生公司辩称原告的本次诉讼违反“一事不再理”的辩解不予采纳。故对于秦北辰要求合生公司支付违约金的诉求，理由正当，本院予以支持，但秦北辰主张的违约金计算方法与合同约定的不一致，其并未对自己主张的违约金计算方法提供相关证明予以证明，故本院对其主张的计算方式无法采纳。关于违约金具体计算方法，本院综合本案案情以秦北辰已交纳的房款并结合合同中载明的逾期超过120日按照买受人全部已付款的2%核算为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京合生北方房地产开发有限公司支付原告秦北辰违约金人民币一万二千五百一十七元二角二分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告秦北辰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千六百五十元，由原告秦北辰负担一千五百九十三元（已交纳），由被告北京合生北方房地产开发有限公司负担五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨 光
二〇一六年六月十五日
书记员 李建兰