中华人民共和国
广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第351号
原告梁建新，男，香港特别行政区居民，香港身份证号码：×××8（6）。邮寄送达地址：广东××律师事务所，由代理律师代收。
委托代理人葛凤梅、曹子洋，分别、实习律师。
被告佛山市禅城区美嘉装饰材料中心，住所地：佛山市禅城区。组织机构代码：××。
负责人杨能。
被告佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社，住所广东省佛山市禅城区。组织机构代码××。
负责人杨灼。
上述两被告共同委托代理人陈伯章，广东引力律师事务所律师。
原告梁建新诉被告佛山市禅城区美嘉装饰材料中心（以下简称美嘉中心）、佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社（以下简称弘农合经社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员饶小聪担任审判长，与审判员谢燕贞、人民陪审员江言枝组成合议庭，并于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人葛凤梅、曹子洋，两被告共同委托代理人陈伯章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2010年11月22日签订了合同编号为MJ-0119号的《铺位租用合同》，被告将位于佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号美嘉装饰材料中心G馆三层1-25号铺位出租给原告，供原告开办羽毛球场馆使用。合同签订后，原告依约向被告交纳了履约保证金、水电安装费等费用，并自行申领了个体工商户营业执照，投资人民币70余万元开办了佛山市禅城区威鹏羽毛球馆，此后，原告一直严格履行租赁合同并努力经营，自2010年底开始就取得了不错的经营业绩，好的经营局面持续到2012年7月。2012年7月以后，原告和其他租户听说美嘉装饰材料中心所处的地块，已经整体由某地产商收购，整个美嘉装饰材料中心将面临拆除。同时，被告美嘉中心的经营管理和服务自此时也直线下滑，整个装饰材料中心正常的经营状态被打破，入驻被告美嘉中心场内的租户也纷纷撤场或迁址。时至今日，整个美嘉装饰材料中心租户已撤离约80％以上，整个市场一片萧杀、败落的景象，原告因为投资款尚未收回，不得不苦苦支撑，但随着整个美嘉装饰材料中心市场经营的没落，原告的客户也日渐流失，经营惨淡，原告已尽力但无力扭转美嘉装饰材料中心的大环境带来的负面影响。自租赁合同签订始，原告均及时交纳租金和相关费用，在双方履行合同的前期，被告美嘉中心每次也都及时给原告开具收款收据。从2012年7月始，原告照常到“佛山市美嘉装饰材料中心办公室”交纳租金和相关费用，收到的收款收据都变成了由“佛山市恒美莱管理服务有限公司”开具，原告不明原因，多次向被告美嘉中心办公室询问原因，基本得到的都是“由被告美嘉公司统一安排，其他不清楚”等类似答案。直到近日，原告到工商部门查询得知，原来被告美嘉中心的《商品交易市场登记证》（证号44060210019）早已经在2012年7月26日起作废。被告美嘉中心早已失去了合法的经营主体资格。原告也试图和被告美嘉中心协商解决，但实际上在“佛山市美嘉装饰材料中心办公室”的工作人员都属于“佛山市恒美莱管理服务有限公司”员工，原告无法与被告美嘉中心进行协商。根据《广东省商品交易市场管理条例》第三十四条：“本条例自2002年4月1日起施行。本条例修改前已取得市场登记证的，应当依法办理企业登记注册”。被告美嘉中心的市场登记证作废后，时至今日，并没有根据政府规定及时办理企业登记注册，被告美嘉中心丧失出租方主体资格的事实一直持续至今。原告认为原告与被告签订的《铺位租用合同》，系出租方与承租方的真实意思表示并且合同已依法生效，原告和被告均应恪守合同约定。同时，租赁合同在性质上作为双务合同，被告在享有收取租金权利的同时，作为出租方和装饰材料中心的市场经营者，也负有保证整出租标的物处于适租状态的义务。被告美嘉中心能否积极履约并提供良好的交易市场环境，关系到原告的经营命运。现被告美嘉中心早已丧失经营主体资格，已不能依法经营，更谈不上为原告提供适租环境。因为被告美嘉中心经营主体资格的丧失，直接导致原、被告双方签订的租赁合同没有了出租方作为履约主体，被告美嘉中心属于根本性违约。因此，原告有权解除合同并诉请被告美嘉中心支付违约金和退还相关费用；作为被告美嘉中心主办方的被告弘农合经社，不积极履行清算义务并及时依法对被告美嘉中心进行清算，也不按照法律法规的相关规定及时办理被告美嘉中心的企业登记注册，致使被告美嘉中心失去清偿债务的能力，恶意逃避债务，债权人面临债权无法保证的风险，所以，被告弘农合经社应与被告美嘉中心承担连带责任，向原告连带共同承担全部债务；根据租赁合同约定，原告尚有10个月的经营合同期，现由于被告美嘉中心的根本性违约，原告不得不解除合同，故原告的可得利益损失应由两被告连带承担。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2010年11月22日签订的编号为MJ-0119的《铺位租用合同》；2、被告美嘉中心承担全部违约责任并向原告赔付违约金476454.50元、退还履约保证金47709、退还水电安装费40000元和赔偿原告可得利益损失43898.50元，合计608062元；3、被告弘农合经社和被告美嘉中心承担连带责任；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。
诉讼中，原告明确诉讼请求如下：诉讼请求第二项中的违约金是按合同总金额50%计算得来，可得利益损失是根据原告开业至起诉时经营了45个月已开具发票的营业额为197543.50元，计算出月均营业额为4389.85元，从原告起诉至合同到期尚有10个月的租赁期，可得利益损失就是月均营业额4389.85元乘以10个月计算而来。
两被告共同辩称：一、双方签订的租赁合同于2015年11月25日到期，现原告单方请求解除合同，两被告同意解除合同，但应当视为原告违约，违约责任应按合同约定承担。二、原告的租金只交到2014年10月31日，目前仍使用铺位。原告拖欠租金，构成违约，两被告将另案起诉追讨。三、被告没有任何违约。涉案铺位出租，只要铺位是符合合同约定及法律的规定，并且交付给原告使用，那么被告就已履行合同的主要义务，本案，原告没有就被告交付的铺位不符合合同约定或法律的规定提出异议，只是认为，周围环境的变化不利于原告经营，而周围的经营环境变化，不是合同约定的义务，也不是法定义务，属于正常的商业风险。并且原告经营的是羽毛球馆这样的体育项目，与美嘉装材料中心的经营环境之间无直接关系。经营环境发生变化，对被告来说也是一种风险，同样也造成了被告的损失。所以，原告主张被告违约，没有事实及法律依据。三、关于原告主张赔偿违约金、退回保证金问题。如上所述，被告没有违约，不存在支付赔偿金问题。相反，原告从2014年11月1日起至今拖欠被告租金未付，是原告违约，根据双方合同第八条第一款规定，我们主张保证金予以没收。四、关于原告主张退还水电安装费及装修损失问题。根据双方合同第七条第一款规定，合同期满或原告违约，水电安装费不予退回、返回。本案，是原告主张解除合同，应当视为原告违约。五、关于本案法律主体问题。美嘉装饰材料中心是张槎街道大沙弘农股份经济合作社所主办的商品交易市场。美嘉装饰材料中心不具有法定的诉讼主体资格，美嘉装饰材料中心这个实体的所有权利义务都是由主办方大沙弘农股份经济合作社承受。美嘉装饰材料中心经营过程中，委托了第三方佛山市恒美莱管理服务有限公司进行服务及管理。综上，原告诉讼请求，毫无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
诉讼中，两被告明确表示主张没收保证金仅作为答辩意见。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告的身份证复印件、两被告的机读档案资料、被告弘农合经社组织机构代码证、被告美嘉中心商品交易市场登记证。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、铺位租用合同（合同编号：MJ-0119）。证明原告向被告美嘉中心租赁铺位的事实，合同有效期到2015年11月25日止，合同约定了双方的违约责任。
3、收款收据2张。证明原告在签订合同后依约向被告美嘉中心缴纳履约保证金、一次性水电安装费、清洁卫生管理费等事实。
4、个体工商户营业执照。证明原告开办羽毛球馆的事实。
5、照片12张。证明被告美嘉中心的现状，商户已撤离90%以上，原告的经营环境发生变化的事实。
6、原告向美嘉中心缴费的情况、美嘉中心开具的收款收据21张。证明在原告签订合同后被告美嘉中心缴纳租金和水电费、清洁费的事实。
7、原告向案外人恒美莱公司缴费的情况、恒美莱公司开具的收款收据40张、收据16张。证明恒美莱公司的收费是在美嘉中心市场登记证作废后，美嘉中心已丧失了主体资格，恒美莱公司代替美嘉中心进行收费是没有事实与法律依据的，原告也没有收到美嘉中心转让债权的通知。
8、佛山市禅城区美嘉装饰材料中心机读档案资料。证明被告美嘉中心于2012年7月26日起丧失市场经营主体资格的事实。
9、发票清单7张。证明原告可得利益的计算标准。
10、光盘。证明该证据系佛山市电视台新闻报导，反映美嘉中心的经营现状及因美嘉中心根本性违约，导致商户利益无法得到保障的事实。
诉讼中，两被告共同提交以下证据：
（2014）佛城法民一初字第961号民事判决书。证明被告弘农合经社对涉案铺位享有权属，出租涉案铺位具有合法性。该判决已发生法律效力。
收据1张。证明原告的租金缴纳至2014年10月31日，原告拖欠被告租金的事实。
经庭审质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：原告的证据1、3、4、6，两被告均无异议，本院予以采信；原告的证据2、5、7、8、，两被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认；原告的证据9，未经税务部门盖章确认，且两被告对真实性不予确认，本院不予采信；原告的证据10，系传来证据，无其他证据予以佐证，本院不予采信。两被告的证据1、2，原告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2009年9月21日，被告弘农合经社经工商行政机关同意在佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号开办佛山市禅城区美嘉装饰材料中心（商品交易市场登记证号44060210019）。该商品交易市场登记证已于2012年7月26日起作废。
2010年11月22日，被告美嘉中心（甲方）与原告（乙方）签订《铺位租用合同》（合同编号MJ-0119），主要约定“甲方将座落于佛山市禅城区大沙工业区大道四路2号佛山市禅城区美嘉装饰材料中心G馆三层1-25号铺位出租给乙方使用，计租面积为1767平方米，租用期限从2010年11月26日起至2015年11月25日止；2013年11月26日起至2014年11月25日起每月每平方米租金9.9元，租金209920元／月；签订合同日，乙方须交纳47709元作为履约保证金，合同期满时退回，甲方租给乙方使用的铺位只限于经营羽毛场馆之用，不得作其他用途，未经甲方同意，不得转租，否则作乙方违约处理；签订合同日，乙方交付首期12个月的费用190836元给甲方，以后每3个月缴纳一次费用，每期费用应提前30天缴交，否则作违约处理。水电费每月10日前缴纳上月的水电费。所有费用逾期缴款按应缴金额每日千分之五计收滞纳金；乙方在签订合同时一次性缴交水电安装费40000元，合同履行期满或乙方违反合同不作退回；合同期满，乙方无条件交回铺位，并不得拆除甲方交付乙方使用时原建筑物及其他设置；如因特殊情况要拆迁、征用的，甲方则退回从拆迁之日起至未到期的乙方已交租金给乙方，水电安装费、装修费、设备费及所有费用不作退回给乙方；乙方每年缴交清洁卫生费31806元，在缴交租金时按年度一次交齐，清洁卫生管理费开始计费日期为2010年11月26日；乙方违反合同规定，甲方有权终止合同收回商铺并没收乙方所交的一切费用，乙方还须按合同总金额50%赔偿违约金给甲方。甲方违反合同规定，按合同总额50%赔偿违约金给乙方等”，原告在合同落款处签名确认，被告美嘉中心在合同落款处签章确认。2010年12月1日，被告美嘉中心开具收据，载明收到原告交纳涉案铺位的合同履约保证金47709元；2010年12月10日，被告美嘉中心开具收据，载明收到原告交纳涉案铺位的一次性水电安装费40000元、清洁卫生管理费31806元（2010年11月26日至2011年11月25日），冲减前收定金5000元，实收66806元；2011年4月15日-2013年1月1日期间，被告美嘉中心分别开具收款收据，载明原告交纳涉案铺位2011年3月1日至2012年7月31日期间的水电费、2011年11月26日至2012年2月29日、2012年2月26日至2012年3月25日、2012年3月26日至2012年4月25日、2012年11月26日至2012年12月25日、2012年12月26日至2013年1月25日的清洁费、2012年5月26日至2012年6月25日、2012年10月26日至2012年11月25日、2012年11月26日至2012年12月25日的租金；2012年6月10日至2014年12月2日期间，案外人恒美莱公司分别开具收款收据，载明原告交付涉案铺位2012年4月26日至2012年5月25日、2012年6月26日至2012年10月25日、2012年12月26日至2014年10月31日的租金、2012年5月26日至2012年10月25日、2012年12月26日-2014年10月31日的清洁费、2012年5月1日至2012年5月30日、2012年8月1日至2014年9月30日、2014年11月1日至2014年11月30日的水电费。
另查明，与本案相关联的（2014）佛城法民一初字第961号民事判决书已生效，该判决书查明以下案件事实：涉案土地的集体土地建设用地使用证（土地使用证号：佛府集建94字第0600071100919号）显示，土地使用者为大沙管理区（粤联陶瓷厂），地址为石湾区张槎镇大沙管理区。后，该地块于2013年新颁发土地使用证（土地使用证号：佛禅集用2013字第00087号），土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道大沙股份合作经济联合社，土地所有权人为大沙村民农民集体，坐落于佛山市禅城区五峰路南侧、槎湾路东侧，地号为440604002010JS10004。上述土地上建造物共计20栋，房产证号分别为粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。
另查明，原告梁建新系案外人佛山市禅城区威鹏羽毛球馆的经营者。
原、被告双方共同确认：原告交租至2014年10月31日。
原告当庭陈述：原告承租涉案商铺用于经营佛山市禅城区威鹏羽毛球馆，没有转租，现在仍由原告在经营使用，但通往羽毛球馆的道路原先有两条，现在只有正门的路才能通行；原告每月自行到被告美嘉中心办事处通过现金或刷卡的方式交纳租金，2012年6月以前开具的收据上加盖的是被告美嘉中心的公章，2012年7月至今收据上加盖的是案外人恒美莱的公章。原告在2013年3、4月左右，发现收据上加盖公章改变这一问题，即跟被告美嘉中心进行交涉，但被告美嘉中心回复是老板授权的行为，原告表示要求在收据上加盖美嘉中心的公章，但被告美嘉中心回复就这样收取。
两被告到庭陈述：两被告主张保证金应予以没收仅作为抗辩意见。被告美嘉中心除了领取市场登记证，没有其他证照，成立后不久，被告弘农合经社即委托案外人恒美莱公司对涉案铺位进行管理收费，恒美莱公司注册地址与美嘉中心的地址是一致的，被告美嘉中心委托恒美莱收费后，均在各租户交租时口头告知租户该情况，以恒美莱公司名义收费已有两年多的时间，并未有租户提出异议。本案中，被告弘农合经社对被告美嘉中心及案外人恒美莱公司收取原告涉案铺位的租金及其他费用均予以认可，不管是由谁收取费用，均不影响原告的正常经营。涉案铺位已纳入三旧改造的范围，但拆迁改造何时启动不清楚。美嘉中心除了商户搬离，道路及其他设施设备均与原来一样可以正常使用，其他商铺搬离是因为被告另外开设新的市场，在租户愿意的情况下，可以同样的条件搬到新的场地经营。
本院认为，因原告系中华人民共和国香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”的规定，本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律。”的规定，本院确定本案适用中华人民共和国内地法律。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告诉请解除合同。首先，商品交易市场的开办单位是商品交易市场的经营者，其在工商行政管理部门取得《市场登记证》获得开业许可，而商品交易市场仅是开办单位的经营场所。故商品交易市场作为一个对社会公开的经营场所，本身不是经营主体，不能对经营过程中发生的民事权利义务自行承担民事责任，不具有独立承担民事责任的能力，且被告美嘉中心取得的市场登记证已于2012年7月26日起作废，因此，本案中，被告美嘉中心不具有被告的主体资格。被告弘农合经社系被告美嘉中心的主办单位，以美嘉中心的名义对外签订的合同相应权利义务应归属于被告弘农合经社享有和承担。被告弘农合经社以被告美嘉中心的名义与原告在平等自愿的基础上签订的《铺位租用合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及被告弘农合经社均具有约束力，双方均应按照合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。故，原告以被告美嘉中心丧失经营主体资格，导致双方签订的租用合同没有出租方作为履约主体，被告美嘉中心构成根本性违约为由要求解除合同的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳；其次，据本院上述查明的事实可知，合同签订后，被告弘农合经社已依约将符合合同约定的涉案铺位交付给原告使用，尽管因政府的拆迁规划，导致美嘉中心租户搬离，但这并非被告弘农合经社的原因所导致，且作为出租方的被告弘农合经社亦没有义务保证原告的经营收入，涉案租用合同尚未到期，拆迁规划尚未开始实施，现仍由原告用于经营羽毛球馆，可见，涉案铺位仍处于能够继续经营的状态，在合同履行过程中，被告弘农合经社并不存在违约的行为。另，原告抗辩其仅交租至2014年10月31日的原因在于案外人恒美莱公司代替被告美嘉中心进行收费没有事实和法律依据，原告并未收到美嘉中心转让债权的通知，但2012年7月至2014年10月31日期间原告以相同方式到同一地点交纳的租金及其他费用都是由案外人恒美莱公司在收据上加盖公章，原告对此是清楚知情的，且庭审中，被告弘农合经社已明确表示系其委托案外人恒美莱公司代为管理和收费，且无论是案外人恒美莱公司还是被告美嘉中心向原告收取的租金及其他费用，被告弘农合经社均予以认可，故原告拖欠租金的理由不成立，其未依约交纳租金的行为已构成违约，作为违约方的原告主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本案租用合同尚未达到解除的条件，原告主张解除合同的理由不成立，对原告主张解除涉案租用合同的诉请，本院不予支持。
原告诉请的违约金、履约保证金、水电安装费、可得利益损失，都是基于合同解除而主张的费用，如前所述，本案租用合同尚未达到解除的条件，在原告主张解除合同的诉请未得到支持的前提下，原告诉请的违约金、履约保证金、水电安装费、可得利益损失等费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告梁建新的诉讼请求。
本案适用普通程序，受理费9881元，由原告梁建新负担。
如不服本判决，原告梁建新可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告佛山市禅城区美嘉装饰材料中心、佛山市禅城区张槎街道大沙弘农股份合作经济社可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 饶小聪
审 判 员 谢燕贞
人民陪审员 江言枝
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 吴晓蓝
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：责任提供证据。
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。