重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南川法民初字第03514号
原告重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城南园路69号，组织机构代码77488304-6。
法定代表人郑师明，重庆泽京物业管理集团有限公司总经理。
委托代理人何余申，男，1983年4月8日出生，汉族，重庆泽京物业管理集团有限公司工作人员，住重庆市渝北区。
委托代理人陈永梅，女，1970年3月19日出生，汉族，重庆泽京物业管理集团有限公司工作人员，住重庆市万盛区。
被告张大容，女，1951年11月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托代理人陈旭敏，女，1982年3月10日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆泽京物业管理集团有限公司与被告张大容物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判，适用小额诉讼程序于2014年12月27日公开开庭进行了审理。原告重庆泽京物业管理集团有限公司委托代理人何余申，被告张大容及其委托代理人陈旭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆泽京物业管理集团有限公司诉称，2012年1月1日，原告与重庆市南川区××××小区业委会签订《物业服务合同》，合同签订后，原告为该小区业主提供物业管理服务至2013年12月31日。被告系南川区××××小区×栋×单元×-×号房屋业主，从2012年9月至2013年12月期间下欠原告物业服务费1953.81元。经原告多次催收，被告仍未交纳，为了维护原告合法权益，请求判令被告立即支付原告2012年9月至2013年12月的物业服务费1953.81元，并承担下欠上述费用的违约金2762.19元。
被告张大容辩称，1、被告系南川区××××小区业主，住该小区×栋×单元×-×号，房屋建筑面积为128.54平方米。2、被告不认可原告主张的违约金。3、被告接房时，房屋门就有问题，原告承诺修理，但一直未修，直到去年被告自己把门更换了。4、小区保安不负责，外来人员可直接进入小区。5、小区内电梯经常损坏，原告不及时修理。6、小区内车辆乱停乱放，占用消防通道。7、被告家停放在小区内的车辆油漆被划掉。8、小区内原封闭的墙壁安装了抽油烟机，产生噪音、油烟，污染环境。此外，底楼理发店的味道对小区的环境也有污染。9、原告在小区换了地砖，致使被告摔倒。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年1月1日，重庆市南川区×小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，双方约定由重庆市南川区×小区业主委员会（甲方）选聘原告（乙方）对南川区×小区实施物业管理服务事宜。该合同第十七条中约定，委托管理期限为2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止；第二十一条中约定，物业管理服务费标准为：住宅0.95元／月·平方米、非住宅1.50元／月·平方米。本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用的时间为每月10日前。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。双方在《物业服务合同》中还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告为南川区××××小区提供物业服务至物业服务合同期满。
被告系南川区××××小区×栋×单元×-×号房屋业主，其房屋为住宅用房，建筑面积128.54平方米。按照《物业服务合同》的约定，被告每月应交纳的物业服务费为122.11元（0.95元／月·平方米×128.54平方米）。从2012年9月至2013年12月被告应交纳的物业服务费为1953.76元（122.11元／月×16月）。
审理中，原告陈述被告从2012年9月开始未交纳物业服务费，并对物业服务费向被告进行过催收。被告陈述原告对物业服务费进行过催收，但由于原告未按《物业服务合同》的约定履行义务而未交纳，同时提出，被告未交纳物业服务费的时间是从2012年10月开始。
此外，被告在庭审中提交了2013年3月19日重庆市南川区××医院磁共振检查报告单，欲证明原告在小区换了地砖，致使被告摔倒，而至医院作的检查。原告则提出被告受伤属实，但不能证明是原告造成。
以上事实，有原、被告的陈述，重庆市南川区××街道办事处文件、《物业服务合同》、《××××小区智能系统维护合同》、《消防设施维护保养合同》、《重庆望江电梯厂有限责任公司电梯日常维护保养合同》、《××××小区化粪池清掏维护合同》、××花园保安巡视签到表等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。
本院认为，原告与重庆市南川区××××小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区××××小区包括被告在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区××××小区进行了物业管理服务，业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告作为南川区××××小区业主，未按约定交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担继续履行、交清物业服务费的义务，并承担违约责任。原告要求被告支付下欠的物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。被告提出2012年9月的物业服务费已交纳，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院以原告主张的2012年9月起开始计算物业服务费。原告为南川区××××小区提供物业服务的期限至2013年12月届满，故被告应向原告交纳2012年9月至2013年12月期间的物业服务费1953.76元。原告主张该期间的物业服务费1953.81元不符合法律规定，应予以减少。至于违约金的计算，原告主张按《物业服务合同》第二十一条中的约定要求被告支付违约金。被告提出不认可原告主张的违约金，表明被告对原告主张的违约金以每日千分之三计算标准不予认可，按该标准计算违约金过高。由于《物业服务合同》签订时约定违约金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的违约金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告没有提出证据证明因被告的逾期支付物业服务费的行为给原告造成多大损失的情况下，也不宜按照原告所主张的每日千分之三标准进行计算，因此，原告主张的违约金应予以减少，本院酌情认定被告应承担违约金200元为宜。对于被告提出接房时门有问题，而原告承诺修理而未修理；保安未尽安保义务；电梯损坏，原告未及时修理；小区内车辆乱停乱放，占用消防通道；被告家的车辆在小区内油漆被划掉；小区周围的餐饮商铺安装抽油烟机，产生噪音，向小区内排烟，另有商铺经营理发店造成环境污染的一系列不交纳物业服务费的抗辩理由，因被告未提供任何证据证明，加之有些理由与本案无关联性，本院不予采纳。对于被告提出的原告在小区换了地砖，致使其摔倒的抗辩理由，虽然被告受伤属实，但被告并无证据证明其受伤是原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，在被告能够确认责任人的情况下，可另行主张权利，而不能成为不交纳物业服务费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下：
一、由被告张大容于本判决生效后十日内支付原告重庆泽京物业管理集团有限公司从2012年9月至2013年12月的物业管理服务费1953.76元、违约金200元，共计2153.76元。
二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告张大容负担。被告张大容负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告重庆泽京物业管理集团有限公司。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈亮宇
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 宋小亚