广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法张民一初字第807号
原告：中山市三叶物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：何坤华，职务：总经理。
委托代理人：黄炳星、阮施静，分别系广东ＸＸ海天律师事务所律师、律师助理。
被告：黄燕媚，女，1973年11月6日出生，汉族，现住中山市。
委托代理人：刘亚平，系被告丈夫。
原告中山市三叶物业管理有限公司（以下简称三叶公司）诉被告黄燕媚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法由审判员周光辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三叶公司委托代理人黄炳星，被告黄燕媚及其委托代理人刘亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三叶公司诉称：被告系中山市火炬开发区大岭村翠岭路三号盈翠花园＊＊栋＊梯＊＊＊房的业主，2005年4月29日，原告与被告签订物业管理协议1份，主要约定由原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业管理费、照明费等费用，并由原告代被告支付水费。但被告自2006年10月开始拖欠物业管理费及其他各项费用，至2014年6月，被告累计拖欠物业管理费7781元，水费2359元，照明费167元及其他费用706元，合计11013元。原告多次催告无果，遂诉至本院，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠至2014年6月止的物业管理费、水费、照明及其他费用11013元；2.被告按欠款金额的日千分之二向原告支付滞纳金；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告向本院提出申请，将第一项诉讼请求变更为：1.被告立即向原告支付拖欠至2014年9月止的物业管理费、水费、照明及其他费用11330元。
原告为支持其诉请主张，主要提供了以下证据：1.营业执照及组织机构代码证复印件各1份；2.房屋买卖合同及被告身份证复印件各1份；3.业主公约1份；4.物业管理协议1份；5.欠款明细表和收费通知各1份。
被告黄燕媚辩称：从2007年开始被告房屋楼下水管堵塞，原告没有处理，导致上层房屋的排泄物从原告方厕所出来，臭气熏天，被告只能把该厕所堵住，造成被告的损失，该损失应该由原告承担。
被告就其辩解向本院提供证据主要有：反映下水道堵塞情况的照片1组。
经审理查明：黄燕媚系中山市火炬开发区大岭村翠岭路三号盈翠花园＊＊栋＊梯＊＊＊房的业主，三叶公司为上述住宅小区之物业管理公司，2005年4月29日，三叶公司与黄燕媚签订物业管理协议1份，主要约定，三叶公司为黄燕媚提供物业管理服务，黄燕媚按照每月每平方米0.7元的价格向三叶公司缴纳物业管理费并由三叶公司代支水电费。上述房屋的建筑面积为119平方米，三叶公司按每季度251元向黄燕媚收取物业管理费。协议第四条约定，如黄燕媚未按约定缴纳物业管理服务费的，应当按日千分之三的标准向三叶公司缴纳滞纳金。2006年10月开始，因下水道堵塞，黄燕媚拒绝向三叶公司缴纳物业管理费及水费、梯灯照明费、维修费等，截至2014年9月，共计拖欠物业管理费8032元，水费2421元，维修费706元，梯灯照明费170.8元，以上共计11329.8元。三叶公司多次催告未果，遂向本院起诉，提出前述诉求。
另查明：庭审中，黄燕媚向本院提交一组照片，照片显示，因下水管被堵塞，造成污水倒灌，造成房屋积水，墙面及家具受损，黄燕媚遂将厕所堵塞，不再使用。三叶公司对于照片反映的内容不予确认。2014年10月27日，本院到案涉房地产现场勘察，黄燕媚、三叶公司均到现场查看，黄燕媚的住宅位于2楼，照片所反映的情况真实。本院到三叶公司询问有关下水道堵塞的情况，该司员工向本院称没有收到过业主的投诉，对于下水管道是否堵塞不知情。本院就下水管堵塞问题询问1楼商铺的业主，均反映在半年前还存在下水管堵塞、污水倒灌的情况，并导致2楼的污水渗漏到1楼，但现在已经基本无堵塞情形。
本院认为：本案双方对于因履行物业管理协议所发生的物业管理费、水费及梯灯照明费的金额均不争议，本院依法予以确认。黄燕媚与三叶公司签订物业管理协议，系双方真实意思的表示，双方由此建立物业服务合同关系，本应各自遵照履行：三叶公司应当履行各项服务义务，包括维护下水道的畅通；黄燕媚本应按时缴纳物业管理费、水费、维修费等。本案双方所争议的焦点问题有：1.三叶公司在履行物业服务协议的过程中是否存在违约行为；2.如果三叶公司违约，黄燕媚得否请求减免服务费用，如何减免服务费用；3.黄燕媚是否应当将已发生的水费、梯灯照明费及修理费支付给三叶公司。根据已查明之事实，本院对上述焦点问题作如下分析论证：
（一）关于第一个焦点问题。根据本院现场查看的情况，黄燕媚的住宅确实存在下水管道堵塞及污水倒灌的情况，并且造成了其房屋的墙壁、家具等受损，并导致厕所不能使用。案涉房地产1楼商铺业主亦向本院证实了大约在半年前，存在严重的下水管道堵塞和污水倒灌之问题。结合黄燕媚提供照片反映的情况，对于黄燕媚关于下水管道堵塞造成其损失的主张，本院予以采信。由于案涉房地产的下水管道从1楼就已堵塞，被堵塞的下水管显系公共区域，理应由三叶公司负责维护及疏通，以保障业主的正常使用。本院认为，从2006年开始，下水管道堵塞之现象已发生，然三叶公司拒不履行疏通维护之义务，违反其合同义务，并造成了黄燕媚的损失，应当承担相应的违约责任。三叶公司否认黄燕媚提供照片所反映的真实情况，在本院现场调查询问时，三叶公司亦公然作出违背事实之陈述，蓄意隐瞒真实情况，其上述行为已妨碍了本院的司法调查，本院予以谴责和训斥。因三叶公司的陈述毫无诚信可言，对于三叶公司的抗辩主张，本院均不予采信。
（二）关于第二个焦点问题。如前所述，三叶公司违反合同义务，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院认为，三叶公司不履行合同义务造成黄燕媚两方面的损失：1.因污水倒灌，导致其房屋墙面及家具受损；2.黄燕媚因防止污水倒灌而堵塞厕所下水道，影响其房屋整体的使用功能。根据楼下商铺业主的陈述，上述损失截止于约半年前，即2014年3月份，从2006年10月至2014年3月，三叶公司应收物业管理费为7530元（251元／季度×30个季度）。本院结合黄燕媚损失的程度以及三叶公司长期拒不履行维护疏通义务的情况，将三叶公司造成黄燕媚的损失酌定为7530元，该部分损失应当从三叶公司应收物业管理费（2006年10月至2014年3月）中予以抵扣。2014年4月之后，下水管道堵塞情况已消失，黄燕媚应当自该月起向三叶公司缴纳物业管理费，故此，对于三叶公司诉请的从2014年4月至2014年9月期间的物业管理费502元部分（251元／季度×2季度），本院予以支持。
（三）关于第三个焦点问题。三叶公司诉请的水费2421元，梯灯照明费170.8元系代黄燕媚缴纳，黄燕媚应当支付给三叶公司，对于三叶公司诉请的上述费用，本院予以支持。关于维修费中的648元部分，黄燕媚抗辩称：该费用为更换住宅单元大门所发生的费用，因大门为污水浸泡至损，其费用应当由三叶公司自行承担。但本院认为，维修、更换大门为正常行为，该笔费用应当由受益业主共同负担，黄燕媚抗辩称大门损坏系由三叶公司管理不当所致，未提供证据予以证实，对于黄燕媚的上述抗辩，本院不予采信。对于三叶公司诉请的维修费706元，本院予以支持。
关于滞纳金问题。因三叶公司违约在先，对于三叶公司诉请的滞纳金，本院不予支持。
综上所述，对于三叶公司诉求中的合理部分，本院予以支持，对于不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄燕媚于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市三叶物业管理有限公司支付2014年4月至2014年9月的物业管理费502元；
二、被告黄燕媚于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市三叶物业管理有限公司支付水费2421元、维修费706元、梯灯照明费170.8元；
三、驳回原告中山市三叶物业管理有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费74元，减半收取为37元（原告已预付），由原告三叶公司负担20元，被告黄燕媚负担17元，该款被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 周光辉
二〇一四年十月二十八日
书记员 何颖怡
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