广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4956号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市青松房地产置业顾问有限公司，住所地：深圳市龙岗区。
法定代表人：雷波。
委托代理人：周明勇，广东华程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘少君，男，住所地：内蒙古巴彦淖尔市。
委托代理人：周虹，广东海埠律师事务所律师。
上诉人深圳市青松房地产置业顾问有限公司（以下简称青松公司）因与被上诉人刘少君居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法地民初字第1630号民事判决，向原审法院提起上诉，原审法院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
青松公司原审诉讼请求：1、刘少君向青松公司支付居间服务费用50000元整；2、刘少君承担本案全部诉讼费用。
刘少君原审反诉请求：1、青松公司向刘少君退还交房保证金10000元整；2、青松公司向刘少君退还收取的费用22800元；3、青松公司承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：经青松公司的居间服务，刘少君向买方许某某、陈某某出售其名下位于深圳市龙岗区XX路XXXXXX号楼X单元XXX、XXX号房产，买卖双方于2015年6月11日分别就该两套房产的交易签订了两份《房产买卖合同》。根据合同约定，涉案两套房产的转让价格合计为1950000元，卖方（刘少君）同意从定金中预留合计10000元作为交房保证金，此款托管于第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后十日内，由第三方无息退还给卖方。其中合同第八条还约定，房产买卖过程中可能产生的营业税、城市建设维护税等23项税费及服务佣金，合计24项费用均由买方承担，卖方即刘少君不承担任何费用。
青松公司向原审法院提交了一份落款日期为2015年6月11日的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》，承诺书内容载明：因青松公司提供的居间服务，已促成“本人（承诺人）与卖方刘少君签订关于购买……合同约定该房产转让价为人民币195万，本人承诺以此价格为依据计算经纪方的佣金及必要费用，佣金按交易价3%计算，为人民币伍万元……本人承诺支付以上全部佣金及必要费用，否则本人承诺与卖方连带向经纪方支付违约金人民币伍万元……”该承诺书落款的承诺人处有刘少君及“林云”的签字及捺印，经纪方则显示有青松公司的盖章确认。关于为何刘少君作为房产卖方，签署的承诺书却显示为买方的版本，青松公司称，当时买卖双方均有单独签订该承诺书，但买卖双方却签反了，实质内容并无差别，虽然刘少君签署的是买方支付承诺书，但根据内容及约定并不影响当事人的真实意思表示。刘少君则主张，从承诺书的相关内容可看出承诺支付佣金的一方为买方而非刘少君，且承诺书最后一条约定承诺书由青松公司及买方各持一份，而实际上双方当时并未对佣金支付达成一致约定，该承诺书因有错误而作废，但并未收回，故刘少君手中所持有的承诺书并无青松公司的盖章，青松公司持有的承诺书上青松公司的印章也是事后补盖的。经原审法院庭审时核验原件，刘少君所持有的承诺书上确无青松公司盖章。
青松公司提交的日期为2015年6月15日的《收款收据》载明，青松公司收取了刘少君交来的龙岗区XXXXX期XX号楼X单元XXX、XXX物业的交房保证金10000元，支付方式为POS机，该收据加盖了青松公司的印章。刘少君称涉案房产已于第一次庭审前两个月实际交付，并提交了微信及短信记录、电费查询单，称因房产已经过户，供电局已将刘少君的原合同账户66108120作废，因此刘少君只能查询到2015年9月14日房产交付前的费用。青松公司确认已收取了上述保证金，但主张买卖双方均未到青松公司处签订交楼确认书，因此保证金才一直没有退还。
青松公司提交的另一份日期为2015年8月7日的《收款收据》显示，青松公司已收取了陈某某、许某某购买XXXXX期XX号楼X单元XXX、XXX物业的服务佣金55000元，支付方式为POS机。该收据加盖了青松公司的印章，青松公司亦确认已收取该费用。
刘少君称，按照相关规定，在深圳市开展房地产经纪业务的，应在取得营业执照三十日内向主管部门办理备案，未经备案不具有居间服务资格，相关从业人员也应取得相应的从业资格，而经查询，青松公司并不具有房地产居间服务资格，其从业人员也无相应资质，因此青松公司没有资格收取居间服务费用。为证明其主张，刘少君提交了《深圳市房地产信息系统查询单》、《深圳市房地产市场监管办法》、《房地产经纪管理办法》及《深圳市房地产经纪行业协会关于勿委托未备案房地产经纪机构提供居间服务的提示》。该系列证据显示，房地产经纪机构应当在取得营业执照之日起30日内到主管部门办理备案，房地产经纪人应当按照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册，经纪人应当加入房地产经纪机构并按规定在主管部门办理备案（执业登记），房地产经纪机构未经备案而开展业务，或房地产经纪人员未经执业登记从事业务的，由主管部门责令限期改正并处相应罚款。青松公司则称，其已在工商局注册登记办理合法的备案登记手续，且房协的提示也仅仅是提示消费者避免遭遇风险，而本案交易已经完成，并未发生任何风险。
刘少君另主张，根据相关规定，房地产经纪佣金不得超过房产成交价的3%，且收费标准需悬挂在经营场所，而青松公司已就涉案房产买卖的居间服务收取了买方3%的佣金，不得再要求刘少君支付佣金。刘少君提交的《收费标准》、《广东省物价局复函》（粤价函〔20XX〕XX号）、《国家计委建设部收费通知》（计价格〔19XX〕XXX号）共同显示，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%，该房屋买卖代理收费标准，是指向房屋买卖双方合计收取的总的费用标准。
刘少君提交的《转账汇款凭证》及青松公司股东信息显示，2015年7月30日，林云向青松公司股东雷某某转账汇款22800元，刘少君称，林云与刘少君系夫妻关系，是涉案房产的共有人，该22800元系青松公司向刘少君违法收取的费用。青松公司辩称，该款项是林云与雷某某的私人经济往来，青松公司并不知情，该款项也并未转到青松公司账户。
原审法院认为：青松公司通过其居间服务，促成了刘少君与买方陈某某、许某某之间的房产买卖，青松公司、刘少君之间存在合法有效的居间合同关系。虽然青松公司未提交证据证明其已按照相关规定于规定时间内在主管部门办理备案手续，亦未提交证据证明其从业人员已取得相应的从业资格证书并办理执业登记，但该事实若实际存在，按照相关规定应由主管部门责令限期改正并处相应罚款，但却并不影响本案青松公司、刘少君之间居间合同的效力。故刘少君有关青松公司不存在从业资质、其从业人员无相应资质证书、青松公司无权收取佣金的抗辩依法不能成立。
为保证房产买卖合同的顺利履行，青松公司作为第三方，收取了刘少君10000元款项作为交房保证金，现青松公司在诉状中确认买卖双方已顺利完成涉案房产全部交易程序，在庭审时亦陈述房产交易已经完成，则按照合同约定，青松公司亦应当将该保证金10000元退还刘少君，对刘少君的该项反诉请求，原审法院依法予以支持。
关于青松公司要求刘少君支付其居间服务费用50000元的诉求。第一，涉案房产买卖合同中约定包括服务佣金在内的24项税费等费用，均应由房产买方而非刘少君承担，青松公司作为促成该次交易的经纪机构，该房产买卖合同系在其指导、督促下而签订，青松公司对此约定知情，且房产买方亦已实际向青松公司支付了佣金55000元。第二，根据相关规定，房地产经纪机构向房产买卖双方收取的佣金合计为房产成交价总额的0.5%-2.5%，实行独家代理的可适当提高但最高不得超过3%。而本案中房产成交总价为1950000元，房产买方则已向青松公司支付了相当于房产成交总价3%的佣金55000元，青松公司现要求的佣金已超出上述所规定的3%。第三，青松公司提交的由刘少君签名的《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》明显适用于买方，从其内容及行文格式来看均是承诺房产买方向青松公司支付佣金，与刘少君卖方的身份不相符。青松公司称系因买卖双方签反了，但承诺书抬头清楚载明了适用于买卖双方的版本，双方签反的主张难以令人信服，且青松公司并未提交其所持有的买方所签订的支付承诺书以佐证其签反的主张，故对青松公司的主张原审法院依法不予采信。综上所述，青松公司要求刘少君支付居间服务佣金50000元的诉讼请求依据不足，原审法院依法不予支持。
刘少君称青松公司违法收取了其22800元费用，但其提交的转账记录中付款人及收款人均为案外人，无法证明青松公司已收取该款，转账记录亦未注明该款项的类型和性质，无法证明该笔款项与本案存在关联，且与青松公司以POS机方式收取刘少君保证金及房产买方的服务佣金并出具收据加盖青松公司公章的行为不一致，故刘少君要求青松公司返还22800元款项的反诉请求没有事实依据，原审法院依法不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、青松公司于判决生效之日起三日内向刘少君退还交房保证金人民币10000元；二、驳回青松公司的全部诉讼请求；三、驳回刘少君的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币1050元，因简易程序减半收取人民币525元，由青松公司承担；反诉案件受理费人民币310元，因简易程序减半收取人民币155元，由刘少君承担人民币105元，由青松公司承担人民币50元。
上诉人青松公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、二、三项判决，依法改判刘少君向青松公司支付居间服务费用人民币5万元整。二、判决由刘少君承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院没全面查清案件事实，混淆居间与买卖合同法律关系的相对性，无视当事人《佣金及必要费用支付承诺书》，真实意思表示于不顾，并在判决中以根据相关规定等模糊表达方式认定案件结果。明显错误。关于交房保证金，是买卖双方独立签署《房产买卖合同》时明确约定托管在居间方的款项，居间方仅是托管方，所以该款项的决定主体同样应是买卖双方共同决定，而非卖方向居间方单方主张权利。卖方在未经买方同意的情况下，直接向居间方诉求主张该权利，一审法院仅凭一些无法核实的复印件直接认定卖方已完成交楼义务，判决由居间方向卖方交付。假设卖方的交楼义务未完成或与买方尚存争议，一审法院这样草率地认定判决如何保障买方的权利。另外，本案案由是居间合同纠纷，而交房保证金是托管法律关系，所涉法律关系不同，案由不同，也不能在本案中提出反诉。关于居间服务费用，虽然买卖双方在签署《房产买卖合同》有约定相关服务佣金由买方承担。该合同的主体是买卖双方，并无居间方签署确认。根据合同相对性原则，所涉权利义务仅限于买卖双方之间，显然对居间方无约束力。并且买卖双方在签署《房产买卖合同》后，又分别单独与居间方即青松公司单独签署《佣金及必要费用支付承诺书》，向居间方分别承诺支付佣金。青松公司主张居间服务费用的依据也是基于此。然一审法院却仅依据买卖双方的约定就直接决定了居间方的居间服务费用，而置《佣金及必要费用支付承诺书》于不顾，明显违法。一审法院的判决结果，明显是指合同主体之外的当事人权利可合同当事人剥夺，也是对青松公司辛苦劳务服务的不尊重。刘少君既然委托青松公司出售房产，出售前也书面承诺支付服务佣金，却在服务工作完成后不兑现承诺，法理如何能容如此之不诚信。
被上诉人刘少君答辩称，一、关于交房保证金，在房产买卖合同第六条明确约定，如果交房之后，交房保证金是由第三方退还给卖方。关于房屋有无交付的问题，在刘少君一审民事起诉状中明确写明合同签署后，青松公司及为各方提供居间服务并完成全部的交易程序，其中也包括交房，所以青松公司在起诉状中已经承认了交房已经完成了，包括其在一审庭审中也承认房屋完成了交付。刘少君一审时也提供了证据证明房屋完成交付，所以1万元的交房保证金应该向刘少君退还。二、关于居间服务费，青松公司认为房屋买卖合同只有买卖双方签字，没有居间方的签字，所以认为买卖双方约定的房屋买卖合同中佣金支付跟青松公司是无关的，对青松公司没有拘束力，但刘少君想说明，如果青松公司认为房屋买卖合同是买卖双方签署的，而青松公司并没有在上面签字与其无关的话，如何体现房屋买卖同由其促成的，主导完成的交易，房屋买卖合同虽然是由买卖双方签订的，但居间费5万余元是向青松公司支付的。所以青松公司已经收取了5万余元的居间服务费是无法否认的。三、青松公司说房产买卖合同签署后，买卖双方又分别与青松公司单独签署了《佣金及必要费用支付承诺书》，作为卖方，刘少君没有和青松公司签过《佣金及必要费用支付承诺书》，当时签错了，也没有盖章，没有收回，后来青松公司盖章了，所以那一份《佣金及必要费用支付承诺书》是盖章了，刘少君的《佣金及必要费用支付承诺书》没有盖章。因为《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》的，刘少君是卖方，应该是青松公司和买方签订的，所以是错误的。青松公司已经足额收取了佣金，超过了法律及房地产行业佣金的上限，所以不存在再跟卖方收取佣金的事情。四、房屋买卖合同中明确约定所有费用包括佣金在内都是买方支付，而且买方也确实都支付了。五、居间方没有经过法定备案的程序，刘少君在房地产经纪行业协会查询，查询到根据《房地产经纪管理办法》第二十八条的规定，应当取得营业执照后30日内向主管部门办理备案，未备案的经纪公司有进行公布，青松公司就在第123位公布了没有从事房地产行业的经纪资格，青松公司本身不具备从事居间的资质，并且收取了费用，还想再向刘少君收取费用，请求驳回青松公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。关于刘少君应否向青松公司支付服务佣金的问题，根据查明的事实，由青松公司居间促成的刘少君作为卖方与买方许某某、陈某某签订的房屋买卖合同明确约定涉案交易的服务佣金由买方负担，青松公司为该合同的居间方，对该约定是知情的，其对此未提出异议，该涉及居间权利义务关系的约定对其有约束力，而实际上青松公司亦已收取了买方支付的服务佣金，青松公司再请求卖方刘少君支付服务佣金依据不足，原审法院未予支持并无不当，本院予以确认。关于青松公司应否向刘少君返还交房保证金10000元的问题，青松公司在起诉状中自认涉案交易全部程序已完成，刘少君在原审中亦提交了相应证据证明涉案房屋已完成交付，青松公司对此不予认可，但未提供相反证据证明，原审法院认定交房保证金的退还条件已成就并判令青松公司返还刘少君交付保证金10000元依据充分，本院予以确认。综上，青松的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费1050元，由上诉人青松公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理 审 判员 邓 媛
代理 审 判员 吴思罕
二〇一六年六月二十日
书记员（兼） 王倚霖
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。