江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4907号
上诉人（原审被告）:李冬林，男，1960年11月15日生，汉族，个体户，住江苏省盐城市大丰区。
委托诉讼代理人:李思渊，江苏君泊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:大丰市浦江名苑业主委员会，住所地在江苏省盐城市大丰区健康西路8号浦江名苑小区主入口综合楼201室。
负责人：刘爱平，该委员会主任。
原审被告：臧玉明，男，1952年5月1日生，汉族，个体户，住江苏省盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：李开元，盐城市建军法律服务所法律工作者。
上诉人李冬林因与被上诉人大丰市浦江名苑业主委员会（下称浦江名苑业委会）、原审被告臧玉明物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2015)大民初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李冬林上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人不具备物业管理资质，不能开展物业管理的经营活动，更无权向业主收取物业费。物业管理条例第32条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。2、被上诉人从未实施物业管理活动，其收取物业费没有事实基础。上诉人门前的公共道路系由业主自己维护，卫生也是由业主自己打扫，被上诉人从未提供公共保洁、保安等服务。
被上诉人浦江名苑业委会辩称：1、上诉人根据国务院《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”主张被上诉人不是物业服务企业，不能从事物业管理活动，不能收取物业费。被上诉人认为，该条款针对的是物业服务企业，并非业主自行管理物业的业主委员会，上诉人适用的法律条款不当。根据《物权法》第八十一条、第八十三条第二款、《最高法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条等规定及相关生效的法律文书，被上诉人可以自行管理物业、有权对拒付物业费的上诉人提起民事诉讼。2、2009年12月31日，鉴于浦江名苑小区前期物业服务企业撤出，物业管理服务面临瘫痪，根据大丰市房管局物管办、沿河社区居委会、浦江名苑业委会三方会办纪要精神和浦江名苑业主代表大会四次会议决定，由被上诉人自行管理费用，为全体业主提供了物业管理公共服务，并承担物业管理费用。
原审被告臧玉明称其完全同意上诉人的上诉理由。
浦江名苑业委会向一审法院起诉请求：1、臧玉明给付浦江名苑业委会2010年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费4216元及2010年7月1日起至2014年12月31日期间的按日千分之三计算的滞纳金12628元；2、臧玉明赔偿浦江名苑业委会律师代理费1000元；3、李冬林对臧玉明的上述义务承担连带责任。一审诉讼过程中，浦江名苑业委会变更诉讼请求为：1、李冬林给付浦江名苑业委会2010年1月1日至2010年9月9日期间的物业服务费429.1元，2010年7月1日至2016年6月14日期间按日千分之三计算的滞纳金2824.4元；2、臧玉明给付原告2010年9月10日至2016年12月31日期间的物业服务费5774.89元，2010年9月10日至2016年6月14日期间按日千分之三计算的滞纳金16609.28元（滞纳金计算至判决之日止），李冬林对臧玉明的义务承担连带清偿责任；3、赔偿浦江名苑业委会律师代理费1000元。
一审认定的事实：2008年6月下旬至7月中旬，在大丰市房产管理局等相关部门指导下，大丰市浦江名苑小区以书面征求意见的形式选举产生17名业主代表。2008年7月23日，浦江名苑小区业主代表大会召开并选举产生刘爱平、张绍基、杨金妹、王坚、袁荷生五名业主委员会委员，确定刘爱平为主任，张绍基为副主任。同日，出台浦江名苑小区业主公约。2008年7月24日，浦江名苑业委会至大丰市房产管理局备案，大丰市房产管理局也于当日发布公告对浦江名苑业委会予以公示。2010年1月1日，大丰市房管局物管办、大丰市大中镇沿河社区居民委员会及浦江名苑业委会共同就浦江名苑因蓝天物业公司撤走，小区物业管理工作陷入瘫痪等问题形成三方联席会议会办纪要，载明：由房管局速从其它物业服务企业抽调人员，临时托管浦江名苑的治安、保洁卫生等物业管理和服务工作，由浦江名苑业委会尽快召开业主代表大会，尽快将物业管理和服务的各项工作落实到位，解决好浦江名苑物业管理和服务问题等内容。此后，浦江名苑业委会组织人员为浦江名苑小区从事物业服务。
2010年2月22日，浦江名苑首届业主代表大会第四次会议讨论通过了浦江名苑业委会制定的“关于浦江名苑实行业主自行管理物业方案”，该方案中载明“住宅、商铺物业费分别从原先0.5元/平方和0.8元/平方米统一降为0.4元/平方和0.5元/平方米；小区物业服务将实行封闭式管理，确保小区的安全、防火、防盗。①业主委员会将筹集资金，将北大门换成电动伸缩门；②充分发挥监控室作用，对小区实行24小时的监控；③东门岗、北门岗门卫确保24小时不离岗，白天和夜间小区有巡逻岗，白天对外来人员进行登记管理，禁止要饭的、收废品、和尚尼姑以及嫌疑人员随便进出小区，对外来车辆进行登记管理（每次收取管理费1元），禁止农用拖拉机、卡车等随意进出小区，夜间12时禁止外来人员和车辆进入小区（经允许除外）；④对所有楼道开通的木门进行封闭；⑤配备灭火器等消防器材，加强安全人员的业务培训，积极做好安全防火工作，杜绝各种事故的发生。小区的安全、保洁等按五档服务等级标准服务。保洁工实行分片包干，挂牌上岗。专门成立小区整顿纠察队，对楼道外墙粉刷、楼道翻修渗水等维修，公共设施的维护，对自行车库出租房外来人员，必须进行登记管理和收取物业服务费。同时成立小区业主俱乐部，使小区老年人老有所益、老有所为……”。
2010年2月25日，浦江名苑业委会对浦江名苑实施业主自行管理模式进行公告，载明：“经2010年2月22日浦江名苑首届业主代表大会第四次会议讨论通过，现浦江名苑实施业主自行管理物业模式，即业主自治（业主自治是业主委员会自己管理小区物业，不是个人承包）”。
2011年3月27日，浦江名苑以业主大会的名义发出关于收取滞纳金的公告，载明：“1、凡在2011年4月15日之前，对仍未缴纳2010年度物业费的业主，从2010年7月1日起处以每日千分之三的滞纳金等内容；2、2011年度物业费的收缴工作现在已开始，希望广大业主主动到业主委员会物管处缴纳。凡在2011年6月30日之前未缴纳2011年度物业费的业主，从2011年7月1日起处以每日千分之三的滞纳金”。
2011年4月16日，大丰市大中镇沿河社区居民委员会出具证明一份，载明：“《关于浦江名苑实行业主自行管理物业方案》，是经2010年2月8日浦江名苑业委会研究同意，经2010年2月22日业主大会批准，其出席业主大会共15名业主代表，占业主代表总数17人的88%，一致表决同意的，我委黄占飞主任也参加了该会议。会后，浦江名苑业委会将业主大会作出的实行业主自治的决定，在小区橱窗内进行了公示，并抄送金丰街道办、房管局物管办和我委……”。
2011年8月19日，浦江名苑业主代表大会通过的“浦江名苑管理规约”中规定“按照国家有关规定缴纳专项维修基金，按时（从每年的元月开始）缴纳当年度的物业服务费等相关费用（其物业服务费等相关费用归全体业主所有），业主如将房屋出租的，应督促使用人按时缴纳物业服务费，使用人拒付物业服务费的，则由业主付连带交付责任；凡是空关房的业主，按照法律、法规也应全额缴纳物业服务费；违约的则应承担违约责任，凡当年（实施时间包括从2010年元月实行业主自治开始执行）7月1日以后未按规定按时缴纳当年度物业费的业主，处以每日千分之三的滞纳金，以及承担业主委员会代表全体业主向人民法院提起诉讼的诉讼费和律师代理费等费用……”。
2012年1月7日，浦江名苑业委会在征求部分业主代表意见的基础上并经业委会决定制定“关于调整物业服务费收费价格的通知”，载明：“凡商铺物业费按全市新小区市场价1元/平方，从原先0.5元/平方上调为0.8元/平方，凡在2012年元月份一次性交纳全年物业费的，则按0.7元/平方优惠收取；凡住宅物业费，按全市新小区政府指导价0.5元/平方，从原先0.4元/平方上调为0.45元/平方，凡在2012年元月份一次性交纳全年物业费的，则按0.4元/平方优惠收取……”。
2012年1月9日，浦江名苑业委会向大丰市发改委暨物价局提交关于浦江名苑上调物业管理费收费价格的请示报告，载明：“凡商铺物业管理费按全市新小区市场价1元/平方，从原先的0.5元/平方上调为0.8元/平方米；凡商铺宾馆、餐饮业物业管理费，从原先的0.5元/平方上调为1元/平方米；凡住宅物业管理费从原先的0.4元/平方上调为0.45元/平方米”。
2013年1月15日、2013年12月13日，浦江名苑党支部、浦江名苑业委会、业主监事会联合作出关于催缴物业费的通知。
2014年4月11日，大丰市物价局作出“关于浦江名苑业主自治和物业服务收费等有关政策问题的复函”，内容为：关于业主大会和业主委员会是否有权决定物业服务收费标准问题，2013年5月1日起执行的《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）、《大丰市人民政府关于印发〈大丰市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（大政规发﹝2013﹞3号）等有关文件规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定，普通住宅物业公共服务费收费标准，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。业主应当按照物业服务合同的约定或业主管理规约的规定、业主（代表）大会的决定交纳物业服务费用。关于物业服务收费是否包含业主自行管理物业的收费问题《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）规定，物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主和物业使用人所收取的费用。因此，物业服务收费包含企业自行管理物业的服务费用。关于业主能否自行管理物业、业主有无缴纳物业费的义务、业主能否成立业主代表大会、业主委员会是否具有诉权等问题，《物权法》、《江苏省物业管理条例》等法律法规中有明确的规定，请自行查阅并向业主宣传。
浦江名苑业委会以业主自治方案等作为依据向臧玉明、李冬林索要物业费未果，遂于2014年12月29日向一审法院提起诉讼。浦江名苑小区曾被省、市、县相关部门先后表彰为首届“盐城最美小区”、“盐城市物业管理优秀小区”、“大丰市城市管理示范小区”等称号。
一审另查明，李冬林系浦江名苑小区次入口A楼1018室、2018室商铺业主，商铺面积合计103.4平方米。臧玉明系该商铺的承租人，承租期限自2010年9月10日至今，但双方间的租赁合同未明确约定租赁经营期间物业服务费用的负担方式。李冬林、臧玉明未向浦江名苑业委会缴纳物业服务费。
一审审理中，一审法院至浦江名苑小区所在的盐城市大丰区浦江社区居委会进行调查核实浦江名苑小区物业自治后的服务等情况。该居委会负责人李兴干陈述：浦江名苑小区业委会的召开、业主公约的制定、业委会章程居委会均参加。物业自治后小区物业服务比较到位，保安正常巡逻、保洁正常打扫，小区文化娱乐活动正常开展，正常每周一场电影。
一审法院归纳本案的争议焦点是：一、浦江名苑业委会是否具有诉讼主体资格；二、浦江名苑业委会收取的物业费、滞纳金、律师代理费如何确定。
一、关于浦江名苑业委会的主体资格问题。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。《江苏省物业管理条例》第二条中规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行维修、养护、管理等相关秩序的活动。第五十九条中规定，单体物业或者规模较小的物业，经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。浦江名苑小区自2010年以来实行物业自行管理，浦江名苑业委会作为业主大会的执行机构，实际提供了物业服务且浦江名苑业委会提供的物业服务情况亦得到了浦江名苑小区所在的居委会的证实。李冬林作为浦江名苑小区商铺业主实际接受了物业服务，浦江名苑业委会提起案涉诉讼主张物业服务费，属于维护全体业主合法权益的行为，故浦江名苑业委会具有诉讼主体资格。李冬林、臧玉明关于“原告不具备诉讼主体资格”的辩称，于法无据，不予采信。
二、关于浦江名苑业委会收取的物业费、滞纳金、律师代理费如何确定的问题。
关于物业费收费标准的问题。一审法院认为，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第三条中规定，物业服务收费，不仅包括业主通过选聘物业服务企业向业主或物业使用人收取的费用，还包括业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物等进行管理、维护等向业主或物业使用人所收取的费用。第六条中规定，对于业主采取自行管理或者业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。本案中，浦江名苑业委会自2010年开始实行物业自行管理后，为浦江名苑小区各业主实际提供了管理和服务，浦江名苑业委会有权按照《江苏省物业服务收费管理办法》的相关规定收取相关费用。根据2014年4月11日，大丰市物价局作出的“关于浦江名苑业主自治和物业服务收费等有关政策问题的复函”中载明的“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定，普通住宅物业公共服务费收费标准，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。业主应当按照物业服务合同的约定或业主管理规约的规定、业主（代表）大会的决定交纳物业服务费用”的内容。由于浦江名苑业委会通过业主代表大会在业主自治方案及后续会议中明确了收费标准，明确“商铺物业费在2012年1月7日前为0.5元/月/平方米和在2012年1月7日后为0.8元/月/平方米”。大丰市大中镇沿河社区居民委员亦参加了浦江名苑实行业主自行管理方案的表决通过。据此，应当以浦江名苑业委会制定并通过的自治方案及后续会议中明确的收费标准作为浦江名苑业委会主张物业服务费的依据。李冬林结欠浦江名苑业委会2010年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费5951.36元【103.4平方米×0.5元/月/平方米×24个月+103.4平方米×0.5元/月/平方米÷30天×7天+103.4平方米×0.8元/月/平方米÷30天×24天+103.4平方米×0.8元/月/平方米×56个月】。浦江名苑业委会主张的2016年9月30日之后的物业服务费，因浦江名苑业委会尚未实际提供服务，可待实际发生后，另行主张。
关于浦江名苑业委会主张的滞纳金问题，因该标准过高，考虑到李冬林逾期缴纳物业服务费的行为损害了其他业主的合法权益，故一审法院酌定李冬林承担从应当缴纳物业服务费的下一年度按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。关于浦江名苑业委会主张的律师费，因不符合相关规定，不予支持。一审判决：一、李冬林给付浦江名苑业委会物业服务费5951.36元，同时承担620.4元自2011年1月1日起，620.4元自2012年1月1日起，988.16元自2013年1月1日起，992.64元自2014年1月1日起，992.64元自2015年1月1日起，992.64元自2016年1月1日起至判决之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失。于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回浦江名苑业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由浦江名苑业委会负担196元，李冬林负担50元。
本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。
本院认为，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定分析，业主委员会属非法人组织：1、系依法成立并向政府房管行政部门备案；2、系业主大会的执行机构，代表业主和业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；3、依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4、对物业公用部位、共用设施占有权配权。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、赔偿损失。所以本案中，被上诉人浦江名苑业委会作为在房管部门备案登记的浦江名苑小区业主大会的执行机构，在没有与物业管理企业签订物业管理服务合同的情况下，有权代表全体业主自行对小区物业实行物业管理，并有权向拒付物业费的小区业主主张物业费。浦江名苑业委会在实施物业服务过程中，保安正常巡逻、保洁正常打扫、小区文化娱乐正常开展、小区绿化正常维护、公用设施的维修和养护，上述物业服务得到了浦江名苑小区所在的居委会的证实。浦江名苑小区曾被省、市、县相关部门先后表彰为首届“盐城最美小区”、“盐城市物业管理优秀小区”、“大丰市城市管理示范小区”等称号的事实也证明了浦江名苑业委会的物业服务得到了业主的认可。上诉人李冬林作为浦江名苑小区商铺业主，其在实际接受了物业服务的情况下，应当向浦江名苑业委会按实交纳物业费。李冬林上诉认为被上诉人浦江名苑业委会从未实施物业管理活动，显然与事实不符。综上，上诉人李冬林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费246元，由上诉人李冬林担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
审 判 员 张晨阳
代理审判员 刘 淼
二〇一七年一月二十四日
书 记 员 戴书琪