河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民再终字第50号再审上诉人(一审被告)：涿州市金都大酒店，住所地涿州市桃园区西后村。法定代表人：芦建军，系涿州市金都大酒店经理。委托代理人：李学武，河北信正律师事务所律师。委托代理人：袁良，该酒店副经理。再审被上诉人（一审原告）：王凯。再审上诉人涿州市金都大酒店与再审被上诉人王凯房屋买卖合同办理房屋产权证纠纷一案，涿州市人民法院于二〇〇四年三月二十三日作出(2003)涿民初字第1187号民事判决，该判决已经发生法律效力。保定市人民检察院于二〇一二年三月六日作出保检民行抗(2012)2号民事抗诉书提起抗诉。本院于二〇一三年六月五日作出(2012)保立民监字第47号民事裁定，指令高碑店市人民法院再审。高碑店市人民法院于二〇一四年一月二十四日作出(2013)高民再字第5号民事判决。涿州市金都大酒店不服，提出上诉。本院于二〇一四年六月二十六日作出（2014）保民再终字第32号民事裁定书，撤销原判，发回高碑店市人民法院重新审理。高碑店市人民法院于二〇一五年八月二十六日作出(2015)高民再字第2号民事判决。涿州市金都大酒店不服，再次提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人的委托代理人李学武、袁良到庭参加诉讼，再审被上诉人王凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告王凯诉称，1997年被告开始建造并出售金都小区商品房，当时金都酒店方承诺负责统一办理房产证。其与被告签订了购房协议且将房款付清，至今被告仍未履行承诺。请求法院判令被告限期办理房屋产权证。一审被告涿州市金都大酒店辩称，该工程建完后，因施工方未给付相关手续，所以才没办理房屋产权证。涿州市人民法院一审审理查明，1995年5月被告涿州市金都大酒店向社会发布建造职工住宅楼简介，载明了住宅楼位置、起价及管理，并承诺办理个人和永久产权，可转卖、出租、抵押、继承。原告看到此简介后，于1998年5月16日与被告签订了“金都大酒店职工住宅楼售房合同”，约定被告提供住房一套，面积95平方米，办理住房购房手续。合同签订后，原告于1998年7月7日付清了全部房款，购买了被告的住宅楼并居住至今。房屋产权证被告至今未给予办理。涿州市人民法院一审认为，原、被告签订的购买房屋合同有效，且原告一直居住至今，被告未按其承诺和合同约定履行办理房屋产权证的义务，并且自原告购买房屋之日起至今仍未采取积极的态度办理房屋产权证，其行为违约。原告主张被告给予办理房屋产权证的请求合情合理，本院予以支持和保护。但办理房屋产权证需被告向有关行政部门出具相关完备的手续和有关行政部门的审查批准，期限不能确定。本院只保护当事人合同中确立的权利义务关系，被告应按合同约定及其的承诺履行给原告办理房屋产权证的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款之规定，判决:被告涿州市金都大酒店按购房合同全面履行其义务，给原告王凯办理房屋产权证。案件受理费50元，实际支出费500元，均由被告负担。检察机关抗诉称，涿州市人民法院(2003)涿民初字第1187号民事判决，认定合同效力有误，适用法律不当。金都大酒店职工住宅楼所用土地，系涿州市桃园办事处西关村委会集体所有的建设用地，土地类别为耕地，土地用途为商业门市部。该地块系河北大华水泵有限公司转租给金都大酒店使用的。金都大酒店在租赁的集体土地上建职工住宅楼，未办理土地变更手续，改变集体建设用地的商业用途，并将建设的住宅楼向西关村村民以外的第三人王凯出售，均属违法行为。金都大酒店与王凯订立的购房合同，违反法律规定属于无效合同。原审判决判令金都大酒店为王凯办理产权证，实际是认定了购房合同的效力，保护了违法签订的购房合同，原审认定事实错误。原审判决金都大酒店为王凯办理产权证，客观上也将集体土地使用权一并判决转让给了王凯，其结果也侵害了西后村的合法利益。抗诉机关提交了1996年6月11日颁发的集体土地建设用地使用证，载明位于桃园办事处西后村北至商业综合楼停车场，东至西后村，南至八家窑，西至107国道，9.28亩的土地类别为耕地，土地使用者为涿州市新型建筑材料厂，用途为商业门市部。高碑店人民法院再审查明，1990年10月15日，西后村委会与河北大华水泵厂签订协议书，约定由西后村委会将位于桃园大街西口南侧的长虹综合大楼及全部的附属设备联营承包给河北大华水泵厂，由该水泵厂自主经营。联营期限为50年，自1990年11月15日至2040年11月15日。后因该水泵厂无法继续经营，在联营期限内将该地块租赁给申诉人涿州金都大酒店，双方于1995年11月15日签订协议书，约定将上述地块即京广公路东侧，南至税务局北墙，北至西后村委会综合楼广场，东至综合楼后院出租给金都大酒店使用，租用期限为45年，自1995年11月15日起至2040年11月15日止。涿州市金都大酒店为集体经济性质，经营范围：主营中餐、西餐、健身房、洗浴兼营烟酒、冷热饮、副食品、歌舞，经营期限自1992年5月27日至2006年5月27日。1997年5月15日涿州市金都大酒店向社会发布建造职工住宅楼简介，载明了住宅楼位于涿州市桃园大街西口107国道路东，金都大酒店西部、占地约3000平方米。该楼为六层砖混结构，共48套住房，起价720元/㎡，由金都大酒店统一管理，办理个人和永久产权，可转卖、出租、抵押、继承。王凯看到此简介后，于1998年5月16日与涿州市金都大酒店签订了职工住宅楼售房合同，约定：原审被告提供住宅楼二单元壹层211室壹套，建筑面积为95平方米，办理住宅楼购房手续，以四万元人民币出售给王凯，付清住宅楼房款之日起，合同生效。合同签订后，王凯于1998年7月7日付清了全部房款，并与金都大酒店签订协议书一份，双方协商，甲方即涿州市金都大酒店自愿将上述房产出售给王凯，款项已全部付清，从即日起此协议生效。王凯在该套住房居住至今。房屋产权证至今未予办理。高碑店市人民法院再审认为，根据双方当时签订的售房合同及购房协议书，均明确约定“付清住宅楼房款之日起，合同生效。”、“即日起生效。”上述约定均是双方当事人的真实意思表示，且房、款已两清，合同有效。职工住宅楼简介中第6条明确约定办理个人和永久产权，可转卖、出租、抵押、继承亦系真实意思表示，本院亦予以认定。抗诉机关及申诉人提交的证据，均不足以证实其主张，本院不予认定。涿州市人民法院（2003）涿民初字第1187号民事判决，认定事实清楚，适用《民法通则》的相关条款正确。故抗诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持涿州市人民法院（2003）涿民初字第1187号民事判决。原审案件受理费50元，实际支出费500元，均由申诉人负担。涿州市金都大酒店提起上诉称：1、上诉人所开发出售的房屋的土地为租赁土地。根据《城市房地产管理法》的规定房地产开发取得土地的方式应以出让、划拨形式取得。商品房预售应取得土地的使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。金都大酒店的土地是申诉人通过租赁的方式进行使用，无土地使用权证。依此确定，申诉人也就无房屋预售资质。买卖过程中，上诉人与被上诉人双方所签订的合同是无效的。根据《合同法》第五十二条之规定:双方订立的合同，损害国家利益的合同为无效合同。因此，上诉人在无售房资质的情况下，与被上诉入所签房屋买卖合同是无效行为。2、法院的判决在证据的适用认定上是错误的。法院所作出的判决适用的证据是售房合同，可是售房合同上没有规定上诉人要给被上诉人办理房屋产权证书。而法官凭着主观臆断的观念作出的判决是完全错误的。3、双方所签房屋买卖合同的合同目的无法实现。房屋买卖合同的签订是为了买卖房屋并转移房屋的所有权，转移房屋所有权按照法律规定应由房屋管理部门颁发房屋所有权证。上诉人所建房屋的土地租赁而来，无土地使用权证，无法办理房屋所有权证。因此，上诉人与被上诉人所签房屋买卖合同无法实现合同目的。综上所述，请二审法院撤销一审判决，并支持我方的上诉请求。二审中再审上诉人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，再审被上诉人王凯看到再审上诉人涿州市金都大酒店发布的《涿州市金都大酒店职工住宅楼简介》后与之签订售房合同，系双方真实意思表示，合同成立，后王凯付清了全部房款，再审上诉人交付了住宅楼，王凯居住至今，双方已实际履行。再审上诉人未按其承诺和合同约定履行办理房屋产权证的义务，原审对王凯给予办理房屋产权证的请求予以支持并无不当。鉴于办理房屋产权证需再审上诉人涿州市金都大酒店向有关行政部门出具相关完备的手续和有关行政部门的审查批准，一审法院只保护当事人合同中确立的权利义务关系而未限定办理期限亦无不当。综上所述，一审判决结果正确，再审上诉人涿州市金都大酒店上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持高碑店市人民法院（2015）高民再字第2号民事判决。上诉费50元由再审上诉人涿州市金都大酒店承担。本判决为终审判决。审 判 长  李建发代理审判员  郑 东代理审判员  钱 娜二〇一五年十一月三十日书 记 员  胡艳峥