四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2014）双流民初字第2677号原告杨智敏。原告李操。原告邓春燕。三原告委托代理人宋波，四川公生明律师事务所律师。被告成都双流和郡置业有限公司。住所地：成都市双流县西航港街道黄河中路二段**号。法定代表人程耀贵，经理。委托代理人胡嘉，公司员工。原告杨智敏、李操、邓春燕诉被告成都双流和郡置业有限公司（以下简称“和郡公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由代理审判员孙毅适用简易程序公开开庭进行了审理。杨智敏及其委托代理人宋波，和郡公司的委托代理人胡嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨智敏、李操、邓春燕诉称，原告于2013年5月3日购买了被告开发的位于成都市双流县西航港街道黄河中路二段388号＊幢＊楼＊号的商品房，并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务。但原告发现所购房屋建成以后的内部结构及外部布局与原告购买时被告宣传、展示的设计图纸及沙盘存在很大的差异。原告购买该商品房的目的在于用作经营餐饮行业，但建成后的商品房由于其内部结构及外部布局的改变致使合同目的根本无法实现。2014年1月24日，原告向被告发送了解除《商品房买卖合同》的通知书，被告收到后未予以理会。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、确认原、被告于2013年5月3日签订的备案号为354294号的《商品房买卖合同》已经解除；2、判令被告退还原告已付购房款1728489元、购房服务费30000元、办理抵押贷款的公证所支付的费用3250元及办理公证所支付的费用1150元，共计1762889元；3、判令被告向原告支付经济损失144741.64元。被告和郡公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未解除。原告并未提交相应证据证明和郡公司已经收到了其寄送的解除通知的快递。原告所购商品房并未交付，原告不能行使合同解除权。和郡公司并没有违约情形，不应当承担违约责任。经审理查明，原、被告于2013年5月3日签订《商品房买卖合同》（备案号：354294）约定“原告向被告购买位于双流县西航港黄河中路二段“蓝光·空港国际城”＊幢＊层＊号房屋，用途商业；建筑面积为68.73平方米；房屋总价款为1728489；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的71%，其余价款可以向待定银行或住房公积金管理机构借款支付。期限为十年；设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房资料或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、用途；……出卖人未在规定审限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。……交付条件：（一）出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房……”。该合同附件九《商品房买卖合同》补充协议约定“二、对合同第七条（规划变更的约定）和第八条（设计变更的约定）补充约定：1、甲乙双方一致同意，甲方有权在不影响乙方购买房屋质量、使用功能的前提下直接对相关规划、设计通过规划部门审批同意或设计单位变更进行优化而无须通知乙方或征得乙方同意。前述规划、设计变更包括但不限于对该商品房阳台修改为封闭式或开放式、窗户／门的尺寸及开启方向变化、外立面设计、颜色及景观方案等更改不需甲方通知或／并征得乙方同意的设计变更：……五、2、甲方售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及样板房展示空间布局和装修装饰摆放指引，或者为乙方提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准……八、对合同附件一“房屋平面图”的补偿约定：……2、因合同纸张比例或表现方法所局限，附件一所附“房屋平面图”未显示所购房屋专有部分以外的公共区域部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等以有资质的建筑师设计机构设计并经政府审批通过的设计图纸（包括合同签订后经政府或设计单位变更的图纸）为准，甲方应按图施工，如公共部分的建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等之施工图不需政府批准的，则该等建筑、设施设备和公共绿化及部分附属物或构筑物等以交付时的状态为准。九、对合同第二十六条的补充约定：……3、在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或者合同约定的一方可以解除合同的事由，除《商品房买卖合同》或本协议另有约定外，甲方自发生该等事由之日起10日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权……十一、其他补充约定：1、销售合同附图中涂黑墙体为钢筋混凝土墙体结构，业主不得对其结构进行破坏性的装修或使用。……4、部分房间中有局部降板的情况，具体房间及降板区域在合同附图中有明确标示……7、所有商铺及房屋间均现梁……9、除非在合同中有特别约定，商铺均无烟道”。合同及补充协议签订后，原告通过银行转账方式向被告支付了购房款1228489元，剩余房款500000元通过按揭贷款方式通过中国工商银行股份有限公司成都草市支行予以支付。同时，原告为购买该房屋分别向成都川志和金融服务有限公司、四川省成都市国力公证处和成都华希广告传播有限公司支付了公证费2550元、1150元，服务费30000元。2014年1月24日，原告杨智敏向被告位于成都市双流县西航港街道黄河中路二段36号的地址通过国内特快专递方式发出《通知书》，要求解除合同、赔偿损失。该份国内特快专递于2014年1月29日妥投，由财务代收。以上事实，有原告与被告提交的《商品房买卖合同》和《补充协议》、收据、《个人购房借款／担保合同》、通知书、公证书、EMS查询单以及双方的一致陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与和郡公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行合同义务。合同签订后，原告已按照合同约定支付了全部购房款，已履行了相应的合同义务。关于原告提出要求确认原、被告于2013年5月3日签订的备案号为354294号的《商品房买卖合同》已经解除的主张，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”以及最高人民法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第24条理解与适用的请示和答复（法研（2013）79号）“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。……”的规定，结合本案，原告杨智敏向被告位于成都市双流县西航港街道黄河中路二段36号的工商登记地址发出解除合同《通知书》的行为并不不当。虽然被告未在收到《通知书》的三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但被告的行为不必然发生合同解除的法律效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除应当合同法第九十三条或者九十四条规定的条件。现原告主张被告交付的房屋无法安装烟道、室内存在外露水管、被告所宣传的门口的圆柱变为承重墙影响其餐饮生意，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的主张，本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》已就双方的权利、义务进行了明确的约定。根据该《商品房买卖合同》附件一“B区一层平面图”附注2“图中涂黑部分表示钢筋混凝土墙或柱…..”以及《补充协议》第十一条第一款的约定，本院认为原告在签订合同时已就所购房屋门前存在钢筋混凝土墙或柱有了预知，被告按照该图纸施工并无不当。根据双方签订的《补充协议》第十一条第九款的约定，被告已就原告所购商铺没有烟道进行了告知，双方亦没有在合同中有对是否有烟道进行特别约定，故原告以所购房屋没有烟道为由主张合同目的不能实现的请求于法无据。关于原告所购房屋存在外露水管的问题，本院认为虽然原告所购房屋存在外露水管具有一定瑕疵，但该瑕疵并不属于被告根本违约行为。综上，被告的行为并不属于根本违约，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求确认合同解除的主张本院不予支持。原告基于合同解除所提出的其他诉讼请求本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告杨智敏、李操、邓春燕的诉讼请求。案件受理费10984元，由原告杨智敏、李操、邓春燕负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  孙毅二〇一四年八月十五日书 记 员  刘丹