北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第6044号
原告张静芳，女，1974年7月13日出生。
原告胡尚庆，男，1970年6月26日出生。
二原告委托代理人王海波，北京市扶正律师事务所律师。
被告路明宇，男，1987年11月18日出生。
第三人魏长海，男，1985年7月6日出生。
委托代理人张春彬，北京市金颐律师事务所律师。
原告胡尚庆、张静芳与被告路明宇、第三人魏长海买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡尚庆及原告胡尚庆、张静芳的委托代理人王海波，被告路明宇，第三人魏长海的委托代理人张春彬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告胡尚庆、张静芳诉称：二原告系夫妻关系。2009年6月10日，二原告因故就顺义区裕龙花园六区X号楼X门X室商业用房（京房权证顺私字第X号）房屋买卖事宜与第三人魏长海签订委托合同，并在北京市中信公证处作了公证。2012年2月4日，二原告正在使用的顺义裕龙花园六区X号楼X门X室突然来了4个东北彪形大汉，不由分说将二原告经营药店的营业员赶出，同时就将所有门锁换掉，原告张静芳晚上下班要进去拿些换洗衣服和药店的营业款，也被拒绝。原告报警，民警来后4人还是不让进屋，对方向民警出示了该处房屋新的房产证，产权人即被告路明宇，产权证上过户日期是2012年1月18日。综上所述，为维护原告的合法权益，故诉至本院要求判令：1.请求确认第三人魏长海代原告胡尚庆与被告路明宇签订的房屋买卖合同无效；2.位于北京市顺义区裕龙花园六区X号楼X门X室房屋所有权人，由被告路明宇变更登记为原告胡尚庆，在原告胡尚庆办理变更登记手续时，被告路明宇予以协助；3.被告路明宇将北京市顺义区裕龙花园六区X号楼X门X室房屋楼房腾清并交还给二原告；4.案件受理费由被告负担。
被告路明宇辩称：1.原告与第三人魏长海于2009年6月10日签订了委托合同，自愿就诉争房产的买卖事宜达成协议，将诉争房屋的相关事宜委托于第三人魏长海。其中包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收房价款、协助买房办理银行贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》和划款协议上签字及领取银行贷款，代为办理物业交割手续等一切与上述房产出售相关的事宜。且该合同经过北京市中信公证处公证，其合法性、真实性是没有争议的。2.答辩人作为合法的所有权人，与第三人彭沛福通过房屋中介进行的房产交易，签订的合同应属有效。故原告的诉讼请求没有法律依据，应当依法予以驳回。
第三人魏长海述称：二原告将涉诉房屋卖给了路明宇，第三人代二原告办理的涉诉房屋的过户手续，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：
2005年，胡尚庆从北京市大龙房地产开发有限公司购买位于北京市顺义区裕龙花园六区X号楼X单元X号房屋一套，建筑面积154.68平方米，房款共计为867144元，其中首付款347144元，贷款52万元，贷款于2005年9月30日设立。
2009年6月10日，胡尚庆、张静芳与魏长海签订一《委托合同》，并经过北京市中信公证处公证，委托合同内容为：委托人胡尚庆、张静芳，受托人魏长海。委托人在北京市顺义区裕龙花园六区X号楼X单元X号有房产一处（房屋所有权证编号：京房权证顺私字第X号），该房产系委托人的夫妻共有财产。现委托人与受托人双方就上述房产的买卖事宜达成协议如下：一、办理上述房产的提前还贷手续，领取相关解押材料（代为在解押材料上签字），办理解除抵押登记及领取产权证、领取放款卡等事宜；二、委托人委托受托人代为签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续，代缴相关税费，代收房价款，协助买方办理银行贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》和划款协议上签字及领取银行贷款，代为办理物业交割手续等一切与上述房产出售相关的事宜；三、委托人委托受托人代为办理有关上述房产的抵押贷款事宜，具体包括签订抵押贷款合同、办理抵押登记等一切与上述房产抵押贷款相关的手续；四、受托人在上述权限范围内及代理期限内签署的一切有关文件及行为，委托人均予以承认，并有委托人承担一切法律责任；五、受托人有转委托权；六、委托期限：自本委托合同签署之日起至上述事宜办完之日止；七、本合同签字并经公证生效，任何一方不得单方无故终止合同。
魏长海称公证书共六份，其领取5份，公证处存档1份。
2011年7月21日，胡尚庆与赵云签订借款合同，内容为：出借人赵云、借款人胡尚庆；借款金额75万元，借款利息同期银行贷款利率的四倍，借款期限2011年7月21日至2011年9月21日，胡尚庆如有违约，应支付违约金，日违约金按应还款总额的1‰计算。2011年7月22日，赵云将所借款项打入胡尚庆账户。
2011年11月29日，胡尚庆与赵云又签订《借款协议》，金额20万元整，借款期限至2011年11月29日，若到期不还款，每逾期一日自愿按借款额的5%支付违约金。2011年11月29日，胡尚庆书写收到赵云20万元的收条。
对于上述委托售房和借贷关系，胡尚庆称在签订委托合同时，其向魏长海所在的大德担保公司、景彤借过高利贷，最初借款30万元，并向景彤出具欠条，后连本带息滚到60万元，借条现已撕毁，无法提供；2011年7月，通过魏长海联系后，其从赵云处借款75万元，2011年11月29日向赵云书写的20万元借款实际是75万元的利息。2011年7月22日，胡尚庆将其中的60万元偿还，打入景彤账户。为此其提交胡尚庆的中国建设银行对账单予以证实，上载明2011年7月22日从赵云账户转入75万元，同日转给景彤60万元。
魏长海不认可胡尚庆所述，并称胡尚庆与魏长海之间不存在借贷关系，写委托合同的原因是胡尚庆向他人借款，该委托实际是对其借款行为的一种抵押担保。因胡尚庆没有还清该笔欠款，魏长海帮忙联系赵云偿还了之前的借款，向赵云借款时，魏长海向赵云出示了该委托合同，实际也是对赵云借款的一种担保。
另查一，2011年12月23日，魏长海向胡尚庆涉诉房屋还贷款账户中打入360860.73元，并将剩余贷款全部还清。同日，中国建设银行出具了贷款还清的证明。
2012年1月13日，魏长海代胡尚庆与路明宇签订《存量房屋买卖合同》，约定胡尚庆将涉诉房屋出售给路明宇，房屋价款共计150万元。当日，魏长海交纳了相关税款十余万元，并将上述房屋过户登记至路明宇名下。
胡尚庆称其对售房一事完全不知情，因其向魏长海所属的大德担保公司、景彤借款时，魏长海拿走了胡尚庆和张静芳的身份证、结婚证、房本、贷款合同、户口本原件，所以魏长海能顺利售房。
路明宇称该套房屋是通过朋友聂长亮介绍交易的，除了房管局签订的合同外，与魏长海也签订了买卖合同，但因为搬家已经丢失，实际签订的合同与房管局签订协议价格一致；购买涉诉房屋时，其曾看过涉诉房屋；关于给付购房款的过程，路明宇在本院第一次开庭时称150万元是其在2012年1月，从中国工商银行九龙山支取，后直接交给魏长海的现金。但在庭后，路明宇补交声明称房屋价款150万元是家中存款和亲戚凑的钱，房款分两次给的魏长海，一次是定金50万元，在方庄家乐福门口给的，另一笔100万元是在顺义房屋交易大厅过完户后在车里给的。
魏长海认可路明宇所述事实，并称150万云的售房款一部分偿还了银行贷款，一部分交了税款，剩余款项抵了赵云借款，当时给赵云的是现金。另，魏长海主张胡尚庆对售房一事知情且同意，为此，其提交一收条予以证实。收条内容为：“收条，2012年2月6日，胡尚庆已用卖房款还清欠赵云先生所有欠款，债务已结清，取走所有证件手续，取件人：胡尚庆。还款人：胡尚庆。2012年2月6日”。
胡尚庆对该收条签名真实性认可，但称写该收条时其报过警；胡尚庆向赵云借款的时间是2011年，但出具售房委托书的时间是2009年，所以根据常理不可能先签订委托合同偿还两年以后发生的债务；另外，其在2011年7月22日将60万元还给景彤后，其与魏长海所属的大德担保公司、景彤之间的借贷关系终止，那么与魏长海之间的委托合同也应随之终止。
2012年2月27日，路明宇将涉诉房屋卖予彭沛福，并于当日，将上述房屋登记至彭沛福名下。
另查二，现胡尚庆主张魏长海代其与路明宇签订房屋买卖协议无效，理由有如下几点：1.胡尚庆在还清魏长海所属的大德担保公司、景彤借款后，魏长海无权依据委托书再出售涉诉房屋，根据《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力；2.魏长海出售房价明显低于市场价格，且魏长海支付税款，有违交易习惯；3.路明宇和魏长海之间是恶意串通，双方没有实际交易，路明宇、魏长海陈述是以现金形式支付亦不认可。4.即使魏长海有权代原告胡尚庆继续出售房产，但是其作为受托人没有忠实履行受托义务，出售房屋之前没有征求原告意见，没有按照原告认可的市场价格出售房屋。
为证明魏长海所售房屋实为商业用房，其销售价格明显过低，胡尚庆向本院提交涉诉房屋原产权证复印件、其开办的北京鹤原堂药店的营业执照和医疗机构的执业许可证原件、邻居裕龙花园六区X号楼X单元X室的房屋所有权证书、缴纳自来水、电费和供暖费的单据证实。其中原产权证书载明涉诉房屋设计用途为住宅，北京鹤原堂药店的注册地址为涉诉房屋，而邻居裕龙花园六区X号楼X单元X室的房屋所有权证的设计用途处内容从“住宅”更改到住商。
魏长海称上述证据与本案无关，且原告提供的产权证复印件上明确写明涉诉房屋是住宅，出售涉诉房屋时价格是150万元，而胡尚庆购买时是86万元，故价格已经翻一翻。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、营业执照、公证书、产权证复印件、收据、银行转账记录、房屋交易档案、借款协议、收条、公证委托合同、银行还款凭证、银行个人业务凭证、银行缴税凭证、收条等证据在案佐证。
本院认为：
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，因胡尚庆、张静芳于2009年6月10日向魏长海出具了出售涉诉房屋的公证授权委托书，且委托期限系至委托事项结束为止，故魏长海将涉诉房屋出售系在委托期限内。现胡尚庆、张静芳主张魏长海代二人与路明宇之间签订的买卖合同无效，就二人主张之理由：其一，胡尚庆、张静芳对魏长海代出售涉诉房屋其并不知情。从魏长海提交的2012年2月6日胡尚庆书写的收条内容“胡尚庆已用卖房款还清欠赵云先生所有欠款”明显可以看出胡尚庆对此事知情且同意，故在胡尚庆未提交其他证据予以佐证的情况下，本院对胡尚庆、张静芳的上述主张不予采信。其二、胡尚庆、张静芳主张二人已偿还魏长海所属大德担保公司、景彤欠款，故其向魏长海出具的委托合同基础法律关系已不存在，之后魏长海已无权出售涉诉房屋之主张，亦与胡尚庆出具收条内容及授权委托书约定委托期限相悖，故本院对二人该主张亦不予支持。其三、胡尚庆、张静芳主张魏长海出售价格过低。因根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，如认为在订立合同时显示公平的，可以请求变更或者撤销，该理由而非确认合同无效的法定理由。其四，胡尚庆、张静芳提交之证据亦不能充分证实魏长海与路明宇之间有恶意串通行为。综上所述，二原告基于以上理由主张魏长海代其与路明宇签订的买卖协议无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。而二原告基于合同无效要求被告变更登记、腾退房屋之主张，亦缺乏法律基础，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告胡尚庆、张静芳的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告胡尚庆、张静芳负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 贾凤兰
人民陪审员 李振涛
人民陪审员 刘泽伶
二〇一五年五月二十一日
书 记 员 范春艳