上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第355号
上诉人（原审被告）王茹。
被上诉人（原审原告）上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司。
法定代表人马绍钟。
委托代理人张其满，上海福湾律师事务所律师。
委托代理人甄亚辉，上海福湾律师事务所律师。
上诉人王茹因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年11月25日，上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司（甲方，以下简称好百年家居）与王茹（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将坐落于上海市殷高西路XXX号《上海宝山好百年建材家居广场》三层，商铺号3F52，建筑面积126平方米的系争商铺租赁给乙方经营板木家具，商铺品牌为凯特玫瑰。租赁期限自2012年12月3日起至2013年12月2日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）10，080元，双方就租金进行补充约定：付三个月租金，经营四个月，第二次也是付三个月租金，经营四个月，第三次付二个月租金做四个月。综合保证金10，000元，退场1年后无息退还。租赁商铺的物业管理费为每月4，536元。租金和物业管理费以现金交付，先付后用。第一次缴纳租金时间为2012年11月25日，租金＋物业管理费＋质保金共计41，374元，第二次缴纳租金时间为2013年4月3日，租金＋物业管理费为31，374元，第三次缴纳租金时间为2013年8月3日，租金＋物业管理费为22，428元。同日，双方还签订包括《经营户管理规定》在内的八份合同附件，其中约定，乙方逾期支付租金等费用七天以上，每人按逾期部分的0.3%的比例向甲方缴纳违约金。合同签订至今，王茹仅支付了第一期租金及物业管理费共计41，374元，之后的租金和物业管理费未再支付。
现好百年家居涉讼，要求王茹支付上述欠付租金及物业管理费共计53，802元，并按照日0.3%计算，支付至判决生效日止的违约金（31，374元自2013年4月4日计算、22，428元自2013年8月4日计算）。
原审法院审理中，王茹辩称，其进场经营后，发现好百年家居与其他承租户约定支付三个月租金实际可使用六个月，该标准比系争租赁合同约定的租金更优惠，故与好百年家居的商场经理蒋某和金某进行协商，两人承诺就承租户一视同仁，都应当实行统一的优惠条件。2013年5月底，因商场经营环境不理想，王茹提出退租，好百年家居的李姓股东提出帮助王茹另寻商铺位置，但等到7月底，对方又称该商铺已另行出租，并表示会另外换一个位置更好的商铺，要求王茹等到10月份，届时好百年家居提供新的商铺，双方重新签订租赁合同，租金也重新起算。但在9月底，好百年家居称新的商铺还是无法提供。直至本案诉讼前，好百年家居先后承诺四次会提供新的商铺位置，均未实现，导致王茹仍在系争商铺中经营，故要求驳回好百年家居的全部诉请。好百年家居则表示，蒋某和金某系商铺楼层管理人员，他们无权代表好百年家居就租金标准作出承诺，事实上也不存在两人向王茹承诺对租金优惠条件进行变更的事实；好百年家居有很多股东，对于王茹所称的李某是否为股东身份，好百年家居无法确认，同样，好百年家居未授权任何股东单方面决定与承租户终止或者重新签订租赁合同，故好百年家居就王茹所称的调整租金及另行安排承租商铺、重新签订合同等事实均不予认可。此外，好百年家居表示，双方的租赁合同根据约定已于2013年12月2日终止履行。
原审法院经审理后认为，双方当事人就系争商铺签订的租赁合同，系真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应恪守。合同约定租赁期限为一年，双方当事人在庭审中也一致确认合同于2013年12月2日到期终止，故法院予以确认。根据约定，第一次缴纳租金时间为2012年11月25日，金额41，374元，第二次为2013年4月3日，金额为31，374元，第三次为2013年8月3日，金额22，428元。合同履行过程中，王茹仅支付上述第一期租金、物业管理费和质保金，故好百年家居要求对方支付其余两期租金和物业管理费，合法有据，应予准许。根据民事诉讼证据规则的规定，当事人就自己主张的事实有义务提供证据加以证明。王茹称对方有关工作人员承诺将租金优惠条件再行调整，同时，承诺于2013年10月安排其他商铺位置，双方重新签订合同并重新起算租金等事实，好百年家居对此均不予认可，王茹也未能提供直接充分的证据加以证明，其依法应承担举证不能的法律后果，故王茹拒付租金和物业管理费的抗辩理由不成立。合同附件约定，逾期支付租金等费用七天以上，应按逾期部分日0.3%的比例缴纳违约金，现王茹迟延支付租金等费用，对方有权主张违约金。王茹认为违约金约定标准过高，具有法律依据，原审法院考虑实际情况，进行酌情调整。至于质保金，双方约定自退场1年后予以退还，现期限未到，故本案中不作处理，王茹可在期限界满后另行主张。
原审法院据此作出判决：一、王茹于判决生效之日起十日内，向上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司支付租金及物业管理费共计53，802元，并按照日万分之五计算，支付该款至判决生效日止的违约金（其中31，374元自2013年4月4日起算、22，428元自2013年8月4日起算）；二、上海宝山好百年家居市场经营管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人王茹不服，向本院提起上诉称：其在原审法院审理中递交了与对方有关人员的谈话录音等大量证据，证明被上诉人的代表多次明确承诺给予上诉人实行与其他承租户一致的优惠条件，同时被上诉人也承诺在2013年10月，双方重新约定租金。故上诉人有理由拒付被上诉人所主张的租金和物业管理费用。原审法院审理轻率，在未对有关事实全面审查的前提下，草率作出判决，认定事实错误。故上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人好百年家居辩称：上诉人目前已不在实际经营。双方当事人从未就系争商铺的租赁合同进行过变更，只有履行到期后，才重新调整。有关上诉人支付的质保金，被上诉人将在双方约定的时间到期后退还给上诉人。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，故被上诉人请求本院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。即使上诉人所称的被上诉人多次明确给予上诉人优惠条件、更换商铺位置和重新约定租金等属实，也只能证明双方当事人就有关已签署的系争商铺的租赁合同部分条款欲进行变更协商，但因双方并未就有关变更内容约定明确，并协商一致签署新的租赁合同。故双方当事人仍应按照原先签署的租赁合同切实履行。鉴于上诉人实际使用过系争商铺，原审法院作出支持被上诉人要求上诉人支付欠付租金和物业管理费本金，并酌情调整相应的违约金标准的判决，并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，145元，由上诉人王茹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
……
第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。