南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁商初字第518号
原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区上元大街458号，组织机构代码83561498-3。
负责人雷震，该行行长。
委托代理人章俐俐，江苏瑞格律师事务所律师。
被告陈秀，女，1978年11月29日生，汉族。
原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称工行江宁支行）与被告陈秀借款合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理。依法由代理审判员刘国才适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行江宁支行的委托代理人章俐俐到庭参加诉讼。被告陈秀经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行江宁支行诉称，2009年9月29日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》，约定：被告陈秀为购买南京市江宁区秣陵街道湖山路369号天元吉第城33幢205室房产向原告借款419000元，借款期限为20年，借款年利率为4.158%，还款方式为按月等额本息还款。同时，原、被告签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，被告陈秀用购买的房产为上述借款提供抵押担保，办理了抵押登记手续，并取得了《房屋他项权证》。合同签订后，原告按约履行了发放贷款义务，但被告未按约还款。至起诉时，被告已连续3个月未按约还款。截至2014年8月21日，被告贷款本金余额为349368.90元。按照合同约定，原告有权宣布贷款全部提前到期，现诉至法院，请求判令：一、被告立即归还借款本金349368.90元，并另行支付自2014年8月22日起至贷款结清之日止的利息、罚息及复利；二、原告对被告提供的抵押物位于南京市江宁区秣陵街道湖山路369号天元吉第城33幢205室房产享有优先受偿权；三、被告承担律师费代理费24310元；四、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈秀未到庭参加诉讼，亦未在规定期间内向本院提交书面答辩状及相关证据。
经审理查明，2009年9月29日，原告工行江宁支行与被告陈秀签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称借款合同）1份，合同编号为［A］字［自营］行［江宁］支行（2009）年（2306）号，该合同约定：被告陈秀向原告工行江宁支行贷款419000元，用于购买江宁区天元吉第城33-205室房屋。贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%。借款人授权贷款人将贷款一次划入下列账户，户名：刘雁，账号：62×××23，开户行：工行。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日，最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分借款本金以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。原告工行江宁支行在贷款人处盖章，并由授权代理人张毅签名，被告陈秀在借款人和抵押人处签名。原告工行江宁支行与被告陈秀又签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）1份，抵押合同约定：抵押人（即甲方）为被告陈秀，抵押权人（即乙方）为原告工行江宁支行。被告陈秀以其贷款购买的位于江宁区天元吉第33-205的房产为上述借款合同中的贷款提供抵押担保。抵押担保的借款本金金额为419000元。主债务人履行抵押担保债务的期限自2009年9月29日起至2029年9月29日止。抵押担保的范围为主债权本金及其利息、主债合同约定的违约金、主债务人应当支付的赔偿金、乙方实现抵押权的费用。原告工行江宁支行在该合同乙方处盖章，被告陈秀在该合同甲方处签名，并将抵押合同进行了抵押登记，领取了房屋他项权证。房屋他项权证载明：房屋他项权利人为原告工行江宁支行；房屋所有权人为被告陈秀；房屋所有权证号为JN00121909；他项权利种类为个人抵押；债权数额为419000元。
2009年10月1日，原告工行江宁支行按合同约定向被告陈秀发放了贷款419000元，并将该贷款直接划入合同约定的收款人账户。被告陈秀在借款凭证借款人签章处签名确认。原告工行江宁支行发放贷款后，被告陈秀未按约还款。自2013年12月至2014年2月，被告陈秀已连续3个月未按约还款。2014年8月，被告陈秀归还了逾期的贷款本息，剩余贷款本金总额为349368.90元。
另查明，2014年6月1日，原告工行江宁支行委托江苏瑞格律师事务所处理本案纠纷，双方签订了《委托代理合同》，但原告工行江宁支行未提交证据证明其主张的24310律师费已实际支出。
上述事实，有借款合同、抵押合同、房屋他项权证、借款凭证、客户查询单、情况说明、委托代理合同及当事人陈述等证据材料证实，本院予以确认。
本院认为，原告工行江宁支行与被告陈秀签订的《借款合同》及《抵押合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告工行江宁支行按约发放了贷款，被告陈秀未按约还款，应负纠纷的违约责任。被告陈秀连续3个月未按约还款，按照合同约定，原告工行江宁支行有权宣布贷款提前到期，并要求被告陈秀提前归还剩余借款本金、利息、罚息及相关费用。故原告工行江宁支行要求被告陈秀归还剩余借款本金，并支付自2014年8月22日起至贷款结清之日止的利息、罚息和复利，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈秀将其贷款购买的位于本市江宁区秣陵街道湖山路369号天元吉第城33幢205室房产为上述借款提供抵押担保，办理抵押登记，并领取了房屋他项权证，他项权证记载的债权数额为419000元。工行江宁支行要求对抵押物享有优先受偿权符合法律规定，但鉴于房屋他项权证上载明担保的债权数额为419000元，故工行江宁支行行使抵押权的范围也应以419000元为限。原告工行江宁支行要求被告陈秀承担律师代理费24310元，但仅提供了其与江苏瑞格律师事务所签订的《委托代理合同》，未提供证据证明该律师费已实际支出，故原告工行江宁支行该主张无事实依据，本院不予支持。被告陈秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陈秀于本判决发生法律效力之日起10日内归还原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行借款本金349368.90元，并支付利息（利息按合同约定标准，自2014年8月22日起计算至实际付清款项之日止）。
二、原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行在419000元范围内对被告陈秀为借款提供抵押的位于江宁区秣陵街道湖山路369号天元吉第城33幢205室房产享有优先受权。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京江宁支行其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费7272元，减半收取3636元，财产保全费2520元，合计6156元，由原告工行江宁支行承担237元，被告陈秀承担5919元。被告陈秀应负担的部分已由原告工行江宁支行先行垫付，被告陈秀在给付上述款项时应加付此垫款。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向南京市中级人民法院预交上诉受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10105901040001276。
代理审判员 刘国才
二〇一四年九月二十六日
见习书记员 李 敏