四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2022民初2618号原告：刘红群，女，1972年1月11日出生，汉族，住四川省乐至县。委托诉讼代理人：赵多德（与刘红群系表兄妹），住四川省乐至县。被告：资阳市晶鑫实业有限公司乐至分公司，住所地四川省乐至县。注册号：512022000001039。法定代表人：吴倩颖，总经理。委托诉讼代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈树均，男，系公司职工。被告：资阳市晶鑫实业有限公司，住所地资阳市。组织机构代码：72746407-6。法定代表人：吴敏，总经理。委托诉讼代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。原告刘红群诉被告资阳市晶鑫实业有限公司乐至分公司（简称晶鑫乐至分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理，于2016年12月15日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告刘红群及委托诉讼代理人赵多德、被告晶鑫乐至分公司委托诉讼代理人陈建华到庭参加了诉讼。2016年12月16日，原告以被告晶鑫乐至分公司不具备法人资格为由，申请追加资阳市晶鑫实业有限公司（简称晶鑫公司）为本案共同被告参加诉讼，本院经审查，于同日追加晶鑫公司为本案被告参加诉讼，并于同年12月26日公开开庭进行了审理，原告刘红群及委托诉讼代理人赵多德、二被告公司共同委托诉讼代理人陈建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘红群向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即为原告所购房屋办理房屋所有权证、土地使用权证及契证，并按《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2款的约定支付截至起诉之日止的违约金52116.6203元；2、由二被告承担本案诉讼费。事实及理由：2010年11月16日，原告与被告晶鑫乐至分公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的“晶鑫·龙城府邸”房屋一套，建筑面积为81.63平方米，并向被告交付购房款172456元，合同约定：出卖人应在2012年9月30日前将房屋所有权证、土地使用权证等权属证件办理完毕交付原告，如逾期未办理，将按照已付购房款万分之二支付违约金。被告至今未为原告办理相关房屋权属证件，构成违约，应向原告支付违约金。被告晶鑫乐至分公司辩称：1、原告所购房屋的土地使用权证未办理是事实，但原被告所签《商品房买卖合同》中未约定为原告办理土地使用权变更登记手续，被告没有约定义务为原告办理土地使用权证，同时根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》的规定，办理土地使用权证的主体是县级以上人民政府土地行政主管部门，被告主体不适格；2、被告在《商品房买卖合同》约定的期限内为原告房屋所在楼栋办理了初始登记，取得了所在楼栋的房屋所有权证，并于2011年12月15日为原告办理了房屋所有权转移登记，但因原告是按揭买房，所以房屋所有权证抵押在银行处。被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金。被告晶鑫公司辩称：原告追加晶鑫公司为共同被告无事实和法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，被告晶鑫乐至分公司具备诉讼主体资格，可以作为民事责任主体。晶鑫公司其他答辩意见与晶鑫乐至分公司一致。经本院组织原被告举证、质证，双方当事人对原告提供的原告身份信息、《商品房买卖合同》、交纳房款收据、交纳契税、办证费收据、房屋使用说明书，对被告晶鑫乐至分公司提交的分公司营业执照、法定代表人身份证明、建设用地规划许可证、建设工程许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权成交确认书、“龙城府邸”房屋所有权证、刘红群房屋所有权证、契证，对被告晶鑫公司提交的公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、国有土地使用权证、中国银行四川分行房屋按揭贷款业务合作协议的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的有分歧。原告对被告晶鑫公司提交的通知业主领取房产证的照片真实性有异议，称系复印件，且原告未见过该通知。经本院审查认为，证据中原告身份信息、二被告公司营业执照、组织机构代码证系国家行政部门颁发、核发，证明原被告基本信息，予以采信；其余证据均系书证，证据间形成锁链，能证实原被告双方房屋买卖合同关系成立，原告向被告支付契税，通过中国银行贷款方式（按揭）支付购房款，被告于2011年9月7日对原告所购房屋所属楼栋进行产权初始登记。同年12月15日，被告就原告所购房屋申请办理房屋所有权证转移登记的事实，且原被告对证据的真实性均无异议，仅对证明目的有分歧，予以采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下：被告晶鑫公司成立于1996年6月11日，企业类型为有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营。被告晶鑫乐至分公司系被告晶鑫公司依法设立并领取营业执照的分支机构。2007年5月25日，被告晶鑫公司通过乐至县国土资源局拍卖取得位于乐至县地块编号（2007）06号的土地，规划面积为17840平方米，用途为商业住宅，双方同时签订《国有土地使用权出让合同》及补充协议。2010年，乐至县规划和建设局核发建设用地规划许可证，建设用地项目名称：晶鑫龙城府邸小区，用地单位为晶鑫乐至分公司。乐至县住房和城乡规划建设局核发龙城府邸商住小区建筑工程施工许可证，建设单位为晶鑫乐至分公司。2010年11月16日，原告与被告晶鑫乐至分公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于天池镇地块国有土地使用权，国有土地使用证为（2008）3906、（2007）2412。上述地块上建设的商品房为：晶鑫·龙城府邸。原告购买被告开发的晶鑫·龙城府邸商品房成套住宅，预测建筑面积为81.63㎡，单价2112.66元∕㎡，合计房款172456元。原告采取贷款方式付款，原告可以首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国银行股份有限公司乐至支行借款支付。交付条件约定：出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房；产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2012年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起×日内向买受人支付。（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，买受人同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告于2010年11月16日向被告交纳购房款52456元，2011年3月11日通过中国银行向被告交纳购房款120000元，同年9月23日向被告预交契税1716元。被告于2011年9月23日向原告交付房屋。另查明，2011年9月7日，被告晶鑫乐至分公司就龙城·府邸小区房屋申请办理初始登记。同年12月15日，被告晶鑫乐至分公司为原告涉案房屋申请办理了房屋所有权证转移登记。涉案房屋契税证书现存于被告处。原告房屋贷款尚未支付完毕。就涉案房屋土地使用权证办理情况，本院经向乐至县国土资源局了解证实：涉案房屋所在楼栋房屋部分位置超出了土地规划面积，属于规划范围之外，就规划范围外的土地，被告需补缴土地出让金后，由国土资源局再行办理国有土地使用权证。现因土地出让金补缴方式、金额未落实，致涉案房屋所在楼栋房屋国有土地使用权证未办理。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对双方当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告晶鑫乐至分公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方在平等自愿基础上形成，属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。关于涉案房屋所有权证问题。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第1项约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。可认定办理房屋权属转移登记系原被告双方共同行为。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……。该内容应理解为自商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证转移登记，被告于2011年9月23日向原告交付房屋，于2011年12月15日为涉案房屋申请办理了房屋所有权证转移登记，在合同约定的办理期限内，原告已实际取得涉案房屋的所有权，原告对此应是知晓的。关于原告至今未领取到房屋所有权证书，与原告购买房屋采用贷款方式付款存在关联，系原告与贷款银行间的另一法律关系，原告可与贷款银行中国银行乐至支行另行协商处理。故原告要求被告给付房屋所有权证及按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）项第2款的约定支付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于涉案房屋土地使用权证问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。……”《国有土地使用权出让收支管理办法》第五条规定：“土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由市、县国土资源管理部门负责具体征收”，本案中，涉案房屋所在楼栋房屋国有土地使用权证办理情况为：因政府调整规划，该栋房屋部分位置超出原规划面积，属于规划范围之外，需补缴土地出让金，现因规划外土地出让金的补缴方式、金额未落实，该职权系国家行政职权，司法权不能涉及、替代行政权，原告主张被告公司为涉案房屋办理土地使用权证的请求，在土地出让金未补缴清前，履行条件不成就，办理土地使用权证的期限无法确定，所产生的法律后果待定，因迟延办理土地使用权证产生的违约责任，本院不宜处理。关于本案民事责任承担主体问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括……依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……”，被告晶鑫乐至分公司系晶鑫公司依法设立并领取营业执照的分支机构，属于民事诉讼主体，其以自己名义与原告签订《商品房买卖合同》，因履行合同产生纠纷被诉至法院时，具有参加民事诉讼的主体资格，可以作为民事诉讼的被告。《中华人民共和国公司法》第十四条的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应该向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。晶鑫乐至分公司虽然具有民事诉讼主体资格，可以作为民事诉讼当事人参加诉讼，但不具有法人资格，不能独立承担民事责任，晶鑫乐至分公司以自己名义对外进行民事活动产生的民事责任应该由晶鑫公司承担。故原告申请追加晶鑫公司作为本案共同被告于法有据，被告晶鑫公司关于晶鑫乐至分公司可以作为民事责任主体，原告追加晶鑫公司为共同被告无事实和法律依据的辩称不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、由被告资阳市晶鑫实业有限公司在本判决书生效后10日内向原告刘红群交付涉案房屋的契税证书；二、驳回原告刘红群的其他诉讼请求。案件受理费551元，由原告刘红群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。代理审判员  李丹二〇一七年一月十六日书 记 员  谢红