云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2503民初2464号
原告（反诉被告）：李馥全，女，1976年10月29日生，彝族，个体户，住个旧市。
委托诉讼代理人：孙燕，云南贞元律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：白建维，男，1958年1月2日生，彝族，居民，住昆明市盘龙区。
被告（反诉原告）：白笑君，女，1990年1月15日生，彝族，居民，住昆明市盘龙区。
二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王景贤，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）李馥全与被告（反诉原告）白建维、白笑君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李馥全及其委托诉讼代理人孙燕、被告（反诉原告）白建维及其与被告（反诉原告）白笑君共同的委托诉讼代理人王景贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李馥全向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告白建维返还原告租赁保证金4128元；二、请求人民法院判令被告白建维、白笑君连带赔偿因违约给原告造成的损失158000元（预期租金损失128000元、水电安装费用等损失30000元）；三、本案案件受理费由被告白建维、白笑君承担。事实和理由：原告李馥全于2008年向蒙自市联大路145号红华锦都小区1幢1层W1-16号商铺开发商租赁了该商铺用于经营“蒙自清康药店”。后来开发商将商铺卖给被告白建维。白建维购买商铺的时候，根据“买卖不破租赁”的原则，原告有权继续租赁商铺。经协商，原告与白建维签订了第一份“商铺租赁合同”，该合同第二条约定：租赁期限为2008年8月21日至2011年9月21日；第三条约定：每月租金为4128元（即每年49536元），租金标准一年内不变，第二年租金在第一年租金上上涨4%（即51517元），第三年租金在第一年租金上上涨8%（即53498.88元），原告向被告交纳了一个月的租赁保证金4128元。2010年9月，在第一份租赁合同履行两年之后，白建维因急需用钱，找原告借款200000元，并向原告保证其提供借款后，白建维对红华锦都W1-16号商铺租金给予优惠，且保证原告对该商铺拥有十年的承租权。同年9月21日，原告与被告协商一致，签订第二份“商铺租赁合同”，废止第一份租赁合同。签订合同时，白建维提出该商铺办房产证时办在了女儿白笑君名下，要以白笑君名义签订。当时原告认为白建维与白笑君是父女关系，商铺是他们的家庭财产，就没有提出反对意见。
在第二份“商铺租赁合同”中，原告与被告白建维在合同第二条约定：被告白建维购房时借款200000元人民币，无能力偿还，与原告商议由原告代为偿还此款，并允许原告经营用房十年，期限从正式签约算起；第七条约定：租赁期间双方遵守合同，任何一方不得提出非合同规定外的任何附加条款。合同签订次日，白建维到商铺取走了借款200000元。因该借款原告没有要利息，2010年原告向白建维支付的租金降为40000元一年。后因物价上涨，原告两次答应白建维涨租金，2014年9月至2016年9月这两年，原告向白建维支付的租金为每年48000元。原告从开发商处租赁商铺后就一直在该商铺经营“蒙自市清康药店”。但2015年4月蒙自市药品监督管理局下文规定蒙自城区的药店经营面积不能少于100平方米，原告无奈之下只能暂停经营该药店。后原告为减轻自己的损失，根据租赁合同赋予的转租权利，将该商铺租给他人使用。2016年7月14日，白建维无故提出要收回商铺。原告以为白建维是嫌之前每年48000元的租金低，就一直与其协商增加租金事宜，但白建维态度强硬并拒绝接受原告再交租金。2016年10月8日，白建维到商铺强行换了门锁，赶走了当时正在使用的次承租人商则来，导致原告对商则来违约，只能退还商则来租赁保证金10000元和租金47000元。自2010年9月21日起至2016年10月8日，商铺租赁合同已履行6年，6年间租金一直交给白建维，白笑君从未就商铺租赁事宜和借款事宜提出异议。
综上，原告认为：一、被告白建维无故终止合同，应返还原告所交纳的租赁保证金4128元。二、原告与被告白笑君的第二份“商铺租赁合同”是经过平等协商达成一致，是合法有效的。因此在合同履行6年之后，被告白建维突然终止合同是违反合同约定也是违反法律规定的，二被告应连带赔偿因违约给原告造成的损失，即预期租金损失128000元、水电安装费用等损失30000元，共计158000元。三、如不是二被告违反“商铺租赁合同”提前收回所租赁的商铺，原告不会被迫起诉，故本案案件受理费应由二被告承担。
被告白建维、白笑君辩称，二被告并未违约，不同意赔偿损失及退还保证金。相反，原告两次非法转租，构成根本违约。一、原告未经被告同意擅自转租两次，严重违约。第一次是2016年2月1日，原告与杨步伟签订转租五年的租赁合同。且原告在合同首页仿写“白笑君同意转让”字样。第二次是2016年5月13日，原告与商则来签订转租五年的租赁合同。一是原被告于2008年8月22日签订且实际履行的第一份商铺租赁合同明确约定，非经房东同意不准转租。第二份虚假合同也没有约定同意原告转租。二是两次转租均未经被告同意，也未取得被告默认，反而是被告于2016年7月13日返回蒙自发现转租给商则来经营餐饮后多次提出异议，始终未同意转租。二、原告不能继续经营药店非原告可以非法转租的理由。一是2015年4月9日，蒙自市食品药品监督管理局的文件规定，经营药店不只是规定面积多少，还明确了设施设备、人员配备及时间申报等其他要求，面积非唯一条件。二是原告的营业执照于2015年4月25日到期，药品经营许可证于2016年1月9日到期，到期后原告也无法经营，药店不能经营与被告无关，原告也不因此解除合同，这些不是原告单方非法转租即严重违约的法定理由。三、被告在解除租赁合同过程中没有过错。被告解除租赁合同的原因是原告将承租的商铺未经被告同意非法转租给他人。一是被告于2016年7月14日提出收回商铺，同年10月8日到商铺与商则来协商，2017年2月16日收回商铺均无过错，因原告非法转租违约在先，非被告造成。二是被告已履行调解退让行为，不存在过错。为解决此事，在商则来不想解除合同时，被告同意与商则来签订一年的合同作为缓冲期，以减少商则来的损失，但因商则来与原告无法协商退还转让费事宜，未能与商则来达成合意。三是被告收回商铺后，商则来找原告并到法院起诉解决退还租金及转让费而没有起诉被告来看，被告并没有过错。四是从原、被告的谈话录音中，已明确原告非法转租导致违约，被告没有过错。
综上，二被告认为，因原告非法转租导致严重违约，原告要求赔偿无任何法律依据。一、返还租赁保证金不合理。保证金设立的初衷是保证承租者切实履行合同义务，保持租赁物品完好，不拖欠水、电、物业管理费等，而恰恰相反，原告不但违约转租，且拖欠水、电、物业管理费，并且破坏卷帘门、下水道等，保证金4128元不能退还。二、不同意赔偿原告损失158000元。原告要求赔偿的是预期租金损失，无任何依据。相反，原告承租的租金为每年48000元，原告违法转租，每年收取租金80000元，原告应将差价赔偿二被告。三、不同意赔偿水电安装费。开发商出租时，水电齐全，不存在什么安装费。原告已收取第一次转租给杨步伟的55000元转让费，第二次转租收取商则来5000元转让费，总计60000元，转让费已包含以上这些费用。
被告白建维、白笑君向本院提出反诉请求：一、判令李馥全补交自2016年9月21日至2017年2月16日承租商铺租金21845.16元；二、判令李馥全支付白建维、白笑君已垫交的自2016年7月至2017年2月16日期间的水费409元、电费3596元、物业管理费279.42元（2016年11月1日至2017年3月12日），以及赔偿反诉原告自行更换卷帘门3900元、疏通下水道支出160元（小计8343.42元）；三、本案诉讼费由李馥全承担。事实和理由：自李馥全与白建维于2010年9月21日签订“商铺租赁合同”且承租该商铺经营药店后，李馥全于2016年2月1日未经出租人同意，擅自与杨步伟签订商铺租赁合同将承租商铺转租给杨步伟，将原告每年交白建维的租金48000元提高到每年76000元，转租牟利。杨步伟又于2016年5月收取商则来60000元转让费后将商铺转让给商则来，李馥全于2016年5月13日与商则来签订商铺租赁合同，每年租金80000元，并收取10000元保证金将商铺转租给商则来经营饮食业，租期5年。在李馥全严重违约情况下，白建维不得不找李馥全要求解除合同，并要求李馥全妥善处置与商则来之间的转租合同关系，但由于李馥全拒绝退赔商则来的租金及保证金，纠纷一直未能解决。经白建维与商则来协商，该商铺于2017年2月16日交于白建维。李馥全于2015年9月14日交给白建维租金48000元是2015年9月21日至2016年9月20日期间的租金。李馥全于2016年9月21日至2017年2月16日在承租商铺及非法转租期间，未交纳租金。双方约定的租金为每月4458.24元，李馥全共拖欠4个月零27天的租金21845.16元，以及自2016年7月至2017年2月该商铺实际产生的水费409元、电费3595元、物业管理费279.42元等应由李馥全承担。2017年2月16日，白建维到商铺发现，卷帘门严重损坏，不能使用，下水管道被废旧塑料制品等垃圾堵塞。白建维拆换卷帘门支出3900元，疏通下水道支出160元。
反诉被告李馥全辩称，从反诉原告主张的事实看，是以2010年9月21日签订的《商铺租赁合同》为依据主张权利，反诉原告已经对第二份合同认可。从商则来起诉一案看，已明确商铺是2016年10月8日被白建维强行关门，所以诉讼请求第一项只能计算到2016年10月8日，第二项诉讼请求中水电费是商则来使用的，应由商则来承担，但反诉原告并未在商则来一案中主张，存在过错，应自行承担。更换卷帘门等的费用没有相关证据证实，不予认可，不应由反诉被告承担。将商铺转租给杨步伟是在2016年2月，白建维强行收回商铺是2016年10月8日，已经超过主张权利期限，白建维没有提出解除合同，也证明白建维对转租无异议。当时转租房屋是经过反诉原告口头同意的。
当事人围绕诉讼及答辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告（反诉被告）李馥全向本院提交以下证据：
1.原告《身份证》复印件一份，用以证实原告的身份情况。
2.2008年8月22日签订的《商铺租赁合同》复印件一份，用以证实2008年8月22日原告与被告白建维签订合同，约定原告向被告白建维租赁蒙自市联大路145号红华锦都小区1幢1层W1-16号商铺，租赁期限为2008年8月21日至2011年9月21日。每月租金为4128元，租金标准一年内不变，第二年租金在第一年租金上上涨4%，第三年租金在第一年租金上上涨8%，原告向被告白建维交纳一个月租赁保证金4128元的事实。
3.2010年9月21日签订的《商铺租赁合同》复印件一份，用以证实2010年9月21日，原告与被告白建维协商一致，签订第二份《商铺租赁合同》，废止第一份《商铺租赁合同》。第二条约定：被告白建维购房时借款200000元，无能力偿还，与原告商议由原告代为偿还此款，并允许原告经营用房十年，期限从正式签约算起；第七条约定：租赁期间双方遵守合同，任何一方不得提出非本合同规定外的任何附加条款。
4.《房产证》复印件一份，用以证实红华锦都小区1幢1层W1-16号商铺所有权人为被告白笑君，建筑面积为58.92平方米。
5.《中国邮政储蓄银行转账凭条》复印件一份、《汇款收据》复印件二份，用以证实2015年、2016年李馥全支付给被告白建维的租金均为48000元。
6.个体工商户《营业执照》、《药品经营许可证》复印件各一份，用以证实原告曾在蒙自市××路××小区××号商铺经营“蒙自清康药店”。
7.《蒙自市食品药品监督管理局关于进一步做好药品零售企业GSP认证工作的通知》复印件一份，用以证实该文件规定蒙自市区药店面积不得低于100平方米，而被告白笑君所租给原告使用的商铺面积只有58.92平方米，原告不得不关停药店。
8.原告与商则来签订的《商铺租赁合同》复印件一份，用以证实原告于2016年5月13日将商铺租赁给次承租人商则来，租期为5年，租金为每年80000元。
9.《蒙自市人民法院民事调解书》复印件一份，用以证实2016年10月8日，被告白建维到商铺强行换了门锁，赶走次承租人商则来，导致原告对商则来违约，只能退还商则来租赁保证金10000元和租金47000元。
经质证，被告（反诉原告）白建维、白笑君对原告（反诉被告）提交的证据1、4、5、6、8的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2无异议，但不认可其证明目的；对证据3真实性无异议，但认为签订合同是避税，该份合同是虚假合同，不是被告的真实意思表示；对证据7的真实性予以认可，但不认可其关联性，认为原告经营药店面积不达标只是文件规定的条件之一，还须具备药剂师证等条件，不能证明原告非法转租的正当性；对证据9真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为原告非法转租所导致的损失应由其自行承担，非被告行为所致。
本院认为，原告（反诉被告）提交的证据1、4、5、6、8，二被告均无异议，予以采信；证据2能够证实原告于2008年8月22日与被告白建维在云南红华实业集团房地产开发经营有限公司签订《商铺租赁合同》的事实，予以采信；证据3，二被告对真实性无异议，但认为该合同系虚假合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭，故对二被告关于虚假合同的辩解，本院不予采纳，因此对该份合同的真实性予以确认，但对原告主张其与二被告之间存在借贷关系的证明目的，因无其他证据相佐证，本院不予采信；证据7，二被告对真实性无异议，该份证据系蒙自市食品药品监督管理局作出的通知性文件，但文件中对我市各药品经营企业所提出的各项要求不能成为原告关停铺面和转租他人的必然理由，故对其证明目的不予采信；证据9系人民法院发生法律效力的裁判文书，与被告白建维在庭审中自述的其已于2016年10月8日将用于租赁的商铺门锁进行更换相吻合，予以采信。
被告（反诉原告）白建维、白笑君向本院提交以下证据：
1.被告白建维、白笑君《户口册》复印件各一份，用以证实二人的身份情况。
2.原告与被告白建维于2016年8月24日谈话录音光盘一份（已整理为书面资料，共计30页），用以证实：（1）李馥全与杨步伟、李馥全与商则来签订转租合同，没有经房东同意系非法转租，属严重违约行为；（2）李馥全与白建维签订的借款200000元的合同，是为避税而签订的阴阳合同，双方并未实际履行，根本不存在借款问题；（3）白建维已履行调解义务，不存在过错行为。
3.《蒙自市城镇供水有限责任公司收款专用收据收据联》复印件一份、《电力公司收取电费单据》复印件6页，用以证实反诉原告已交纳该商铺水费、电费，这些费用应由反诉被告交纳，要求返还的事实（2016年7月至2016年10月产生水电费合计4004元）。
4.《催交物业费短信截屏》复印件一份，用以证实反诉原告已交纳了物业费的事实。
5.《收款收据》复印件三张，用以证实反诉原告更换卷帘门及疏通下水道开支4060元。
6.李馥全与杨步伟于2016年2月1日签订的《商铺租赁合同》复印件一份，用以证实原告非法转租，未经二被告同意，“白笑君同意转让”几个字是原告自己写的。
经质证，原告（反诉被告）对二被告（反诉原告）提交的证据1无异议；对证据2，认为系双方之间的对话，认可真实性，但认为不能证实被告没有同意李馥全转租；对证据3的真实性无异议，但金额应当为3875元，应由商则来承担；对证据4不予认可，没有合法收据；对证据5不予认可，没有合法收据，且商铺收回后，不应由李馥全承担；对证据6的真实性认可，但不能证实反诉原告的证明目的，合同签订于2016年2月1日，白建维收回商铺是2016年10月8日，已超过异议期，其没有提出解除合同的要求。第一份合同对转租进行约定，第二份合同进行变更，转租违约就是该合同的附加条款，该合同履行六年，二被告没有提出过异议，且被告提出反诉也是依据第二份合同，该合同真实有效。
本院认为，二被告（反诉原告）提交的证据1，原告无异议，予以采信；证据2，原告认可该录音系双方之间的对话，经本院核对录音内容，对已整理为书面材料的录音资料，除带“（）”部分中书写的内容为二被告刻意注释外，其余内容基本吻合，故对该录音资料的真实性，予以采信；证据3，系正规发票，且原告对真实性无异议，予以采信；证据4，因无其他证据相佐证，本院不予采信；证据5，无正规发票佐证，不予采信；证据6，原告对真实性无异议，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
白建维与白笑君系父女关系。2008年8月22日，李馥全即承租方（乙方）与白建维即出租方（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：“一、出租商铺情况本商铺座落于蒙自县联大路‘红华锦都’小区，编号W1-16号。二、租赁期限房屋租赁期自2008年8月21日起至2011年9月21日止。租金从2008年9月21日起计算。租赁期满，另行协商。三、租金、支付方式和限期1.本房屋建筑面积52.92平方米，每月租金总计为人民币4128元。租金标准壹年内不变，第二年租金在第一年租金上上涨4%，第三年租金在第一年租金上上涨8%。乙方需一次性交清一年租金，于每次租金期满一个月前向甲方支付下一年租金。2.乙方接屋时向甲方交纳壹个月的租赁保证金，人民币4128元。租赁关系终止时，租赁保证金抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。3.租赁期间，乙方经营使用该房屋所涉及的税费、水、电、通讯、有线电视收视费、物业管理费、房屋和设备日常维修由乙方承担。四、房屋使用要求1.租赁期内乙方不得将该房屋转租给他人，特殊情况经甲方同意后方可转租。2.租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责赔付……六、违约责任1.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方将不退还租金及租赁保证金……。”2009年6月30日，云南红华实业集团房地产开发经营有限公司开具《云南省销售不动产统一发票》（发票号码为：00007333）给白建维，发票联中购用单位标注为“白笑君”。2009年12月9日，蒙自市房地产管理处为白笑君颁发《房屋所有权证》（房权证号：蒙自县房权证2009房监字第××号）。2010年9月21日，白笑君即出租方与李馥全即承租方签订《商铺租赁合同》，合同中约定：“一、出租商铺情况：本商铺座落于蒙自联大路‘红华锦都’小区，编号W1-16号，面积52.92平方米。二、租赁期限（备注说明）甲方购房时借款贰拾万元人民币，无能力偿还，与承租方商议由乙方代为偿还此款，并允许承租方经营用房拾年时间，期限由正式签约算起。三、乙方接房时向甲方交纳一定的信誉保证金，甲方开具收据凭证由乙方保留，租赁关系终止时经双方在场核实无房屋毁损、拖欠相关费用的情况下，甲方依据如数退还给乙方。四、租赁期间：乙方经营使用该房屋所涉及的税费、水电、通讯有线电视、物管费、房屋和设备日常维修由乙方承担，因使用不当或不合理造成的损坏或故障的由乙方负责赔偿所产生的一切费用……七、违约责任：租赁期间双方遵守合同，任何一方不得提出非合同规定外的任何附加条款。期满，乙方不得借任何理由延期交房。甲方有权无条件收回房屋的经营使用权。”出租方“白笑君”签名处为白建维代签。经征求意见，白笑君对此无异议，认可用于出租的房屋虽登记在其名下，但一直是由其父亲白建维管理、出租并收取租金。自2008年8月22日至2015年9月14日，李馥全共计向白建维支付租金8次，除2008年8月22日交纳的第一笔是按照双方所签订的《商铺租赁合同》约定的标准外，其余均系双方另行协商交纳，其中，2014年9月24日和10月21日共计交纳48000元，2015年9月14日交纳48000元，该笔租金系2015年9月21日至2016年9月20日期间的，两次均为银行转账支付。白建维、白笑君已交纳涉案商铺自2016年7月至10月共四个月的电费3431.24元及水费409元，合计3840.24元。
2016年2月1日，李馥全将其承租的蒙自市××路××小区××号商铺转租给杨步伟，并签订《商铺租赁合同》，该合同中所标注的“白笑君同意转让”系李馥全自行添加。因杨步伟退租，2016年5月13日，李馥全再次将承租房屋转租给商则来，并签订《商铺租赁合同》。2016年8月24日，白建维与李馥全因商则来转租事宜发生争议，双方多次协商未果。2016年10月8日，白建维将涉案商铺门锁进行更换并收回，现已另行出租他人使用。2017年4月21日，商则来以李馥全为被告、白笑君为第三人诉至法院。
另查明，李馥全所经营的“蒙自清康药店”于2011年2月10日办理《药品经营许可证》，2011年4月25日办理《个体工商户营业执照》，在此之前，经营商铺名称为“蒙自益康大药房一分店”，经营者姓名为邹智勇。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，李馥全与白建维于2008年8月22日订立的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，为合法有效的合同，现合同已到期；李馥全与白笑君于2010年9月21日签订的《商铺租赁合同》，对李馥全继续承租商铺事宜进行了约定，白笑君已将商铺交付李馥全使用，并收取租金，该合同中有关商铺租赁部分的约定系双方真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，李馥全在承租过程中，未经出租人同意擅自将该商铺转租他人使用，现白建维已于2016年10月8日将涉案商铺收回并出租他人使用，视为其向李馥全要求解除合同，李馥全对白建维收回商铺未提出异议，视为其同意解除该租赁合同，对此本院予以确认。一、关于李馥全向白建维、白笑君主张的各项请求应否支持的问题。鉴于双方签订的租赁合同已解除，白建维、白笑君应当向李馥全返还租赁保证金4128元。对李馥全主张的损失158000元，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于白建维、白笑君反诉李馥全的各项请求应否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，白建维、白笑君要求李馥全补交租金并支付其垫交的水电费于法有据，应予支持。补交租金标准参照2016年租金48000元自2016年9月21日计算至2016年10月8日止（共十七天），即48000元÷365天×17天=2235.62元；水电费按白建维、白笑君提交的单据为准，电费3431.24元、水费409元，两项合计3840.24元。对白建维、白笑君主张的物业管理费及更换卷帘门、疏通下水道的费用，因其未提供充分证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）白建维、白笑君于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）李馥全返还租赁保证金4128元。
二、原告（反诉被告）李馥全于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）白建维、白笑君支付租金2235.62元、水电费3840.24元，合计6075.86元。
三、驳回原告（反诉被告）李馥全的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）白建维、白笑君的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3543元，减半收取计1771.5元，由原告李馥全负担1746.5元，被告白建维、白笑君负担25元；反诉案件受理费554元，减半收取计277元，由反诉原告白建维、白笑君负担252元，反诉被告李馥全负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李蓓
二〇一七年十二月三日
书记员 沈楠