上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9484号
上诉人（原审原告）：亿居（上海）酒店管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路2162号5幢、6幢、7幢、8幢。
法定代表人：何晖，执行董事。
委托诉讼代理人：张皓钧，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：吴可，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
上诉人（原审被告）：XX队上海市总队后勤部，住所地上海市长宁区红宝石路20号。
法定代表人：张东明，部长。
委托诉讼代理人：张鹏峰，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈丹，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人亿居（上海）酒店管理有限公司（以下简称亿居公司）与上诉人XX队上海市总队后勤部（以下简称XX队后勤部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初7235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。上诉人亿居公司的委托诉讼代理人张皓钧、吴可，上诉人XX队后勤部的委托诉讼代理人沈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人亿居公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，本案所涉的“空余房地产租赁项目”列为“复杂敏感项目”，停止期限为2017年6月底，故双方《租赁合同》直至2017年6月30日才可能无法继续履行，XX队后勤部此时才可以行使约定解除权，而且实践中其他军队及武警机关都遵守《停止有偿服务的通知》中的规定，通知相关承租单位于2017年6月30日解除租赁合同。因此，XX队后勤部于2016年4月22日发出的解除合同通知不发生效力。亿居公司向法院起诉，在诉讼中行使了解除权，双方的租赁合同应于2017年6月30日解除。一审法院对双方合同解除时间的认定是错误的。XX队后勤部在合同解除之前强行驱离亿居公司、阻止亿居公司继续经营的行为给亿居公司造成巨额经济损失，XX队后勤部应予以赔偿。XX队后勤部违背其在《备忘录》中作出的承诺，有违基本诚信。
上诉人XX队后勤部上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回亿居公司要求其赔偿成本损失的诉讼请求。事实和理由：双方在《租赁合同》中明确约定合同解除时，双方互不承担责任，租赁房屋内的装修和固定设施应由亿居公司无偿移交给XX队后勤部，该约定系当事人真实意思表示，依法有效。一审法院错误理解和适用了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项关于“公平原则”的规定，“公平原则”的适用前提是双方没有约定，而本案中双方则有约定，故一审法院适用法律错误。一审判决作出之后，亿居公司陆续搬离租赁房屋内的固定资产，故XX队后勤部无需就搬离的固定资产进行补偿。
上诉人亿居公司、上诉人XX队后勤部互不接受对方的上诉请求。
亿居公司向一审法院起诉请求：确认XX队后勤部于2016年4月22日单方解除上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉讼房屋）租赁合同不发生法律效力。重审中，亿居公司变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《武警部队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《补充合同》于2017年6月30日解除；2.XX队后勤部赔偿成本损失人民币（以下同）14,826,181.92元；3.XX队后勤部赔偿经营利润损失13,952,873.60元（具体以双方委托评估的价格为准）。
一审法院认定事实：涉讼房屋原门牌号为上海市长宁区XX路XX号，共22层。2009年6月1日，上海市规划和国土资源管理局向XX队后勤部发出建设工程规划许可证，该许可证载明：建设单位为XX队后勤部，建设地址为XX路XX号，建筑物名称为南楼（22层，面积12,490平方米）、北楼（20层，面积12,030平方米）、过街楼（3层，面积620平方米）、地下室（-1层，面积3,196平方米）。
2012年1月5日，亿居公司（乙方、承租方）与XX队后勤部下属营房处租赁办公室（甲方、出租方）签订《武警部队房地产租赁合同》。合同约定，涉讼房屋建筑面积约11,499平方米；租赁用途为商务办公、酒店及相关配套；租赁期限为9年，自2012年9月1日起至2021年8月31日止，其中2012年3月1日至8月31日为免租装修期；年租金（不含水、电、暖、气等费用）为8,400,000元，前3年不变，第四年起租金每3年递增5%。租赁期内，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。
同日，亿居公司（乙方、承租方）与XX队后勤部下属营房处租赁办公室（甲方、出租方）另签订《补充合同》。合同约定：《租赁合同》约定租期9年，租赁期满后自动延续6年，自2021年9月1日起至2027年8月31日止，租金继续沿用每3年递增5%……。
此后，XX队后勤部将涉讼房屋交付亿居公司，亿居公司对涉讼房屋进行装修，用于酒店经营。
2016年2月，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2016年4月21日，XX队后勤部通过其下属的营房处租赁办公室向亿居公司发出《租赁合同解除通知书》，以军队和武警部队政策法规重大调整，造成合同无法履行为由，解除《租赁合同》及《补充合同》。
2016年4月22日，亿居公司收到上述《租赁合同解除通知书》。
2016年4月29日，亿居公司向XX队后勤部发出回函，对XX队后勤部解除《租赁合同》提出异议。
2016年6月10日，亿居公司（乙方）与XX队后勤部下属营房处（甲方）签署《备忘录》。双方约定：乙方全季酒店自2016年6月10日起对外停业，甲方协助乙方在2016年6月11日12点前清退现有已入住或预订未入住的所有住客，并在评估对接前撤出所有员工。甲方于2016年6月10日进驻涉讼房屋，乙方客人撤离后房屋的安全问题由甲方负责。甲方免除乙方自2016年6月7日起的使用费（乙方认为是租金）。甲方委托公证机关，在乙方配合下逐层对已清空房屋予以公证证据保全，在评估时由双方及评估机构、公证机构共同在场情况下开启公证封条。甲方暂不干扰21层、22层正常生活和进出，使用时限双方再行协商。双方在5日内共同抽选、委托评估机构进行评估，认可评估机构出具评估结果后，补偿事宜甲方需上报上级机关审批。如果乙方对甲方不补偿或补偿金额的审批结果不满，提交司法解决，双方同意以司法裁决结果为准……。
2016年6月12日，亿居公司搬离涉讼房屋。
2016年8月4日，亿居公司方人员与XX队后勤部下属营房处租赁办公室签署《移交单》，双方确认：亿居公司将涉讼房屋内的部分物品移交给XX队后勤部，包括4楼健身房、会议室内的电脑、打印机等；11楼仓库内的工作车、电话机、吸尘器等；2-22楼所有楼层工作间、消毒间、仓库钥匙，健身房、会议室、工程部、配电房、弱电房、管道井房钥匙等。一审中，双方另确认，亿居公司还曾将客房门卡移交给XX队后勤部。
此后，亿居公司与XX队后勤部下属营房处共同委托上海A有限公司对涉讼房屋中的1至20层装饰工程造价进行咨询。2016年9月6日，上海A有限公司出具《关于全季酒店上海伊犁南路店装饰工程（1-20楼）的工程造价咨询报告》，结论为：1、本次造价咨询（XX酒店XX店XX楼）的工程造价为22,965,635.53元，委托双方同意该造价金额。2、该工程装修日期为2012年4月至9月，按酒店装修折旧年限8年-10年，并考虑到目前该装饰工程现场情况较完好，建议成新率可按60%计取，折算后造价为13,779,381.32元。
此外，亿居公司与XX队后勤部下属营房处共同委托上海B有限公司对亿居公司因资产转让而涉及的固定资产进行评估。2016年9月5日，上海B有限公司出具《亿居（上海）酒店管理有限公司因资产转让固定资产评估报告》，结论为：固定资产账面价值932,560.08元，调整后账面值932,560.08元，评估价值1,046,800.60元，增减值114,240.52元，增值率12.25%。该报告另载明：委估设备大多于2012年酒店开业时购入，主要系酒店房间配置的各项设施用具和酒店管理用设备，酒店房间内设备包括椅子、桌子、沙发、橱柜、茶几、床箱、床垫、电脑、电视机等，酒店管理用设备包括打印机、空调、税控器、身份证扫描仪、护照识别仪、无限AP、网络交换机、洗衣机、投影仪等，所有设备均能正常使用。
亿居公司搬离涉讼房屋后，XX队后勤部对其收回的第1-20层进行改造装修，用于部队保障房，原有房屋内的装修及物品部分损坏。
2016年10月21日，亿居公司向XX队后勤部发出《关于停止施工的通知函》，称XX队后勤部单方打开客房封条、搬动固定资产，对房屋进行施工改造不妥，要求XX队后勤部立即停止施工。
2016年10月23日，亿居公司向上海市徐汇区公证处发出《关于要求制止破坏保全证据行为的通知书》，称XX队后勤部擅自撕毁封条、搬动亿居公司资产、设备，对涉讼房屋进行装修改造，单方破坏保全证据，请上海市徐汇区公证处及时制止XX队后勤部不当行为。
此后，XX队后勤部停止施工。
一审中，亿居公司、XX队后勤部一致确认，截至目前，涉讼房屋第21-22层仍由亿居公司使用，双方将另行协商处理与上述房屋有关的纠纷，不要求在本案中处理。
一审法院认为：亿居公司、XX队后勤部签订的《租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
亿居公司主张《租赁合同》及《补充合同》于2017年6月30日解除，XX队后勤部则抗辩称其因政策调整而享有提前解除合同的权利，《租赁合同》及《补充合同》应于亿居公司收到《租赁合同解除通知书》之日，即2016年4月22日解除。就此，一审法院认为，《租赁合同》约定：因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，可解除合同，亿居公司、XX队后勤部均不承担责任。2016年2月，中国共产党中央军事委员会下发通知，涉讼房屋属清理范围。据此，亿居公司、XX队后勤部签订的《租赁合同》及《补充合同》已不可能继续履行，XX队后勤部依约享有提前解除上述两份合同的权利，其于2016年4月21日向亿居公司发出《租赁合同解除通知书》并无不当。鉴于亿居公司于2016年4月22日收到该通知书，故《租赁合同》及《补充合同》应于该日解除。XX队后勤部的该项抗辩意见合法有据，一审法院予以采纳。
亿居公司主张XX队后勤部应赔偿其成本损失及经营利润损失，XX队后勤部则抗辩称，根据合同约定，因政策调整原因导致合同解除的，双方互不负责任；合同还约定，亿居公司所进行的装修必须征得XX队后勤部书面同意，权属归XX队后勤部所有，解除合同时必须无偿移交给XX队后勤部，故XX队后勤部无需对亿居公司进行补偿。就此，一审法院认为，亿居公司、XX队后勤部所签订的《租赁合同》及《补充合同》因政策调整原因而无法继续履行，已于2016年4月22日解除，因双方均未构成违约，故无需向对方承担违约责任。但是在处理相关后果时，还应根据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，结合《租赁合同》实际履行情况综合考量。亿居公司、XX队后勤部在《租赁合同》中已经明确约定亿居公司租赁涉讼房屋用于商务办公、酒店及相关配套，2012年3月1日至8月31日为免租装修期，由此可以认定XX队后勤部对涉讼房屋用于经营酒店及必须进行装修是明知的。此外，亿居公司装修后也实际进行了经营。XX队后勤部未能提供证据证明其曾在亿居公司装修期间及亿居公司经营期间对亿居公司进行的装修提出异议，且XX队后勤部向亿居公司发出的《租赁合同解除通知书》中也仅以政策调整为由提出解除合同，并未将亿居公司所进行的装修作为解除合同的理由。据此，一审法院认定XX队后勤部对亿居公司的装修XX队后勤部是明知且认可的。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。根据工程造价咨询报告结论，涉讼房屋1-20层折算后造价为13,779,381.32元，由此可以认定，亿居公司确实投入较大成本对涉讼房屋进行装修。根据固定资产评估报告，亿居公司遗留在涉讼房屋内的固定资产评估价值为1,046,800.60元，且委估设备大多于2012年酒店开业时购入，所有设备均能正常使用，由此可以认定，亿居公司确实投入较大成本用于购置设备。此外，在亿居公司搬离后，XX队后勤部进入涉讼房屋开始进行改建，部分客房内的原有装修及设施遭到损坏，在客观上存在返还原物的困难。综上，对亿居公司所主张的工程造价残值13,779,381.32元及固定资产评估价值1,046,800.60元的损失，应由亿居公司、XX队后勤部双方根据公平原则进行分担，一审法院酌情确定XX队后勤部补偿亿居公司7,413,091元。对亿居公司主张的2016年6月10日至2017年6月30日期间的经营利润损失，一审法院认为，亿居公司、XX队后勤部签订的《租赁合同》及《补充合同》已于2016年4月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行。亿居公司所主张的经营利润损失针对的是合同解除后的期间，亿居公司在这一期间已不可能再进行经营，而XX队后勤部发出《租赁合同解除通知书》的行为并未构成违约，故亿居公司要求XX队后勤部赔偿合同解除后可能产生的经营利润损失于法无据，对该项诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定作出判决：一、确认亿居（上海）酒店管理有限公司与XX队上海市总队后勤部于2012年1月5日签订的《武警部队房地产租赁合同》、《补充合同》于2016年4月22日解除；二、XX队上海市总队后勤部应于判决生效之日起十日内补偿亿居（上海）酒店管理有限公司7,413,091元；三、驳回亿居（上海）酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185,695.27元，由亿居（上海）酒店管理有限公司负担122,003.63元，XX队上海市总队后勤部负担63,691.64元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，XX队后勤部与亿居公司在《租赁合同》中约定了合同解除的条件，其中一种解除情形为因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的。2016年4月21日，XX队后勤部向亿居公司发出解除通知。由于2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，涉讼房屋也属于清理范围，双方的《租赁合同》已无法继续履行，故XX队后勤部的解除行为符合双方在《租赁合同》中约定的解除条件。亿居公司于2016年4月22日收到该解除通知，XX队后勤部的解除行为于该日发生效力。一审法院认定双方的《租赁合同》和《补充合同》于2016年4月22日解除，并无不当，本院予以认同。亿居公司主张双方合同解除日期为2017年6月30日，缺乏依据，本院不予采纳。由于双方租赁关系已于2016年4月22日解除，故亿居公司主张解除后可能产生的经营利润损失，于法无据，本院亦不予采纳。
关于解除后果的处理。XX队后勤部主张，双方在《租赁合同》中明确约定解除后双方互不承担责任，解除合同时必须无偿移交给XX队后勤部，故不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项关于“公平原则”的规定，一审法院适用法律错误。对此，本院认为，一审法院对双方解除后果的处理适用的法律依据是《中华人民共和国民法通则》第四条，而非XX队后勤部所主张的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，故一审法院在本案中判决XX队后勤部和亿居XX队后勤部公司根据公平原则进行分担损失，并不存在适用法律错误，酌定的金额亦在合理范围内，故XX队后勤部的该项主张，本院不予采纳。由于双方《租赁合同》基于政策原因而解除，双方均不存在违约，故亿居公司认为XX队后勤部违约而要求XX队后勤部赔偿成本损失，依据不足。
综上所述，亿居公司、XX队后勤部的上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币249,386.91元，由亿居（上海）酒店管理有限公司负担185,695.27元，XX队上海市总队后勤部负担63,691.64元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 钱文珍
代理审判员 严佳维
二〇一七年九月十一日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……