浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第4156号
原告（兼反诉被告）夏某，男，1980年11月9日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
委托代理人（特别授权代理）高宗祥、陈旭晖，浙江叶晓平律师事务所律师。
被告（兼反诉原告）周某A，男，1965年10月6日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）周某B，男，1959年2月22日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）周某C，男，1962年7月9日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）阮某A，男，1964年4月20日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）陈某A，男，1955年12月26日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）吴某A，男，1971年3月14日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）阮某B，男，1957年12月20日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）吴某B，女，1953年10月18日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）陈某B，男，1966年6月16日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）周某D，男，1966年6月19日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）金某A，男，1947年1月28日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）阮某C，男，1961年3月10日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
被告（兼反诉原告）周某E，男，1989年1月11日出生，瑞安市人，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市。
委托代理人（特别授权代理）姜正、张也，浙江合一律师事务所律师。
原告夏某为与被告周某A、周某B、周某C、阮某A、陈某A、吴某A、阮某B、吴某B、陈某B、周某D、金某A、阮某C、周某E租赁合同纠纷一案，于2015年12月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月28日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，于2016年2月24日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年3月24日再次公开开庭审理了本案。原告夏某的委托代理人高宗祥、陈旭晖、被告周某A、周某B、周某C、阮某A、陈某A、吴某A、阮某B、吴某B、陈某B、周某D、金某A、阮某C、周某E的委托代理人姜正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（兼反诉被告）夏某诉称：2013年9月2日，十三被告与原告夏某签订《租赁合同》一份，合同约定十三被告将瑞安市安阳街道杨家桥村云海二期第x幢x间一楼出租给原告用于汽车美容装修，建筑面积约600平方米，租期自2013年9月8日起，第一年租金51万元，租赁保证金10万元，水电押金0.5万元。合同签订后，原告夏某按约支付上述款项，但被告却未按约交付租赁房屋，擅自在租赁房屋内建造一条约2米宽的通道，占去大量租赁面积，导致无法使用，已构成重大违约。后2014年4月1日，原、被告达成一致解除2013年9月2日签订的《租赁合同》，租赁房屋也一并交还，但十三被告一直未能按约退还保证金10万元以及水电押金0.5万元。经原告多次催讨，2014年10月份十三被告仅将水电押金0.5万元退还，保证金仍无理拒退。现诉请：1、请求解除原、被告于2013年9月2日签订的《租赁合同》；2、请求依法判令十三被告立即向原告夏某返还租赁保证金10万元，并支付逾期付款利息损失（自起诉之日起计至全部清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告（兼反诉被告）在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
1、原告身份证复印件一份，以证明原告主体资格；
2、被告身份证复印件十三份，以证明被告主体资格；
3、领款凭证复印件二份，以证明被告店面定金、水电押金的领款证明；
4、租赁合同复印件及村委证明各一份，以证明原被告签订租赁合同的事实；
5、照片复印件三份，以证明被告擅自改建租赁房屋的事实；
6、照片复印件三张，以证明被告未按约交付租赁房屋的事实以及店面一直是被告占有和控制的事实。
7、陈帆的租赁合同复印件一份、书面证明一份，以证明当时房屋出租给原告方的房屋的现状情况；
8、照片复印件三张，以证明本诉被告（反诉原告）店面正在装修的事实；
9、当庭提交录像一份，以证明本诉被告（反诉原告）店面正在装修的事实；
10、证人出庭作证申请书及身份证复印件各一份，以证明签约时店面现状；
11、证人薛某出庭所作的证言，以证明2013年9月2日签订合同时没有通道，10月份施工队进场施工时发现被告搭建了消防通道，次年3、4月份的时候，告知房东房屋不能使用，房东答复先行出租，如租出去从别人那里拿回保证金退还给我们，水电押金于10月份退还给我们；
12、证人林某出庭所作的证言，证明曾在诉争的店面经营汽车销售，租期至2013年9月份，期间是没有消防通道的；
13、瑞安论坛2013年8月26日网友xxxxx发表的帖子，证明幼儿园于8月份拆除承重墙，严重影响小区的环境。
被告(兼反诉原告）周某A、周某B、周某C、阮某A、陈某A、吴某A、阮某B、吴某B、陈某B、周某D、金某A、阮某C、周某E答辩并反诉称：1、原告当庭增加诉请，要求解除租赁合同，不符合法律规定，需要在举证期限内进行变更；2、原告诉状中第二段说被告擅自建造两米的通道不符客观事实，在2013年9月2号签订合同的时候原告就已经对现场经过充分了解，租金也是经过多方协商的，签订合同的时候，消防通道在租赁前就已经有了，二楼是出租给幼儿园的，幼儿园在装修的时候早就已经搭建了消防通道。2014年4月1日双方达成解除租赁协议不符客观事实，原告今天增加的诉请也表明双方是没有达成解除协议的，如果已经解除也无需增加解除合同的诉请；3、原告要求返还租赁保证金和逾期的损失不符客观条件，双方签订的租赁协议明确约定未按合同支付租金的要支付滞纳金，被告方有权没收定金；4、2013年9月2日，被反诉人夏某与十三位反诉人签订《租赁合同》一份，该合同约定：1、十三位反诉人将瑞安市安阳街道杨家桥村云海二期第x幢x间一楼出租给被反诉人用于汽车美容装修，建筑面积约600平方米，租期自2013年9月8日起，第一年租金51万，第二年开始在前一年租金的基础上每年递增5%，即第二年租金53.55万元，第三年租金56.2275万元，租赁保证金10万，水电押金0.5万元；2、约定如被反诉人未按租赁合同的约定期限支付租金，被反诉人则需支付滞纳金，即自约定的支付期限届满之第二日起至被反诉人实际支付之日止，每逾期一日，支付应付款项的千分之一作为滞纳金，逾期超过30天的，反诉人有权解除上述合同，并没收租赁保证金，现反诉原告仅付第一年的租金51万元，剩余两年租金尚未支付，并反诉请:1、依法判决解除被反诉人与反诉人于2013年9月2日签订的房屋租赁合同；2、依法判决被反诉人支付租金722925元（其中第二年租金53.55万元从2014年10月8日计算至2015年10月7日，第三年租金187425元从2015年10月8日计算至2016年2月8日）；3、依法判决确认反诉人有权没收被反诉人支付的10万元店面定金。
被告兼反诉原告在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
1、身份证复印件十三份，以证明反诉人主体身份；
2、户籍证明复印件一份，以证明被反诉人主体身份；
3、领款凭证复印件一份，以证明被反诉人支付店面租金；
4、租赁合同复印件一份，以证明反诉人与被反诉人签订租赁合同的事实，合同中第10条约定逾期支付租金超过30日的，反诉人有权没收押金；
5、照片复印件七份，以证明被反诉人所承租的店面一直空置的事实；
6、店面租赁补充合同复印件一份、证人出庭作证申请书一份，以证明诉争店面内部通道早已存在的事实，店面2楼在13年4月2号租给案外人作为幼儿园，在1楼右侧隔置了消防通道和隔墙，在13年7月份左右，消防通道就建好了，不存在租赁给反诉被告后再搭建；
7、证人卓某出庭所作的证言，证明于2013年4月份曾向吴某A承租云海两期的店面用于经营幼儿园，4月份租过来，7月份完工，消防通道晚了几个月后由房东搭建的；
本院依职权调取了证人陈某的证言，证明原告签订合同时消防通道已经搭建，原告是知道的，租赁合同签订后，原告支付了一年的租金，第一年租期届满后，退还了水电押金，剩余租金没有向原告催讨，原告也没有要求解除合同。
上述证据经庭审质证，本院综合认证如下：
1、对原告提供的证据被告质证如下：证据1-4三性无异议，本院依法予以采信；证据5照片只有一张有拍摄时间，对于外观和内容的真实性没有异议，六张照片合成在一张照片上，上面的时间的真实性有意见，在七月份原告没有租赁的时候围墙就存在，是当时出租给楼上幼儿园的时候就存在，不存在租赁后搭建的事实；证据7与上家陈帆签订的合同没有原件真实性无法确认，合同是公司不是陈帆个人，缺乏合法性，与本案无关；证据6和8照片装修的内容没有异议；证人薛某和原告是朋友关系，询问后得知是合伙关系，存在明显的利害关系，明显利害关系的证人是不能单独作为证人；证人说租了之后到十月份施工队都没有进去过不符合客观事实；证人林某的真实性、关联性没有异议，确实是租给宝迪汽车公司，但是在2013年3、4月份就没有使用了，当时租给他们的时候确实没有消防通道，后来租给幼儿园后才搭建的；证据13与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，原告方提供的证据5、7与本案缺乏关联性，本院不予采信；原告方提供的证据6、8能证明被告已经将房屋出租给他人并开始装修的事实，本院予以采信；证人薛某证言中关于消防通道在租赁合同签订后搭建的陈述与证人陈某的证言相左，证人林某的证言亦不能证明上述事实，故对上述证人证言关于消防通道部分的陈述本院不予采信；证人薛某证言中关于2014年收到退回押金的陈述与证人陈某的证言能相互印证，本院予以采信。
2、对被告提供的证据原告质证如下：证据1-4三性无异议，本院依法予以采信；证据5的真实性无异议，但消防通道是在反诉被告承租后才建的；证据6系证明反诉原告和他人的承租关系，与本案无关联，仅凭合同不能证明消防通道就已经存在；证人卓某证言的真实性予以认可，和原来房东签订是4月份，7月份装修完几个月后才搭建消防通道，在我们承租之前是不存在消防通道的。本院认为，证据5能证明房屋现状，证据6能证明被告已经将房屋出租给他人，证人卓某证言能证明被告搭建消防通道的事实，故对证据5、6及证人卓某证言本院予以采信。
3、对证人陈某C证言，原告方质证如下：真实性有异议，证人陈述签订合同时没有消防通道54万元，有消防通道51万元不是事实，其中消防通道在租赁之前是没有的，押金确实已经退还，退还时间是在2014年10月份。本院认为，证人陈某C证言中关于押金已退回的陈述与证人薛某证言、原告当庭陈述能相互印证，本院予以采信，其他部分本院不予采信。
根据以上证据及双方当的陈述，经本院审理认定的事实如下：坐落于瑞安市安阳街道杨家桥村云海二期第x幢x间系被告周某A、周某B、周某C、阮某A、陈某A、吴某A、阮某B、吴某B、陈某B、周某D、金某A、阮某C、周某E所有。2013年9月2日，原、被告签订一份租赁合同，被告将该房屋出租给原告用于汽车美容装修，建筑面积约600平方米，租期自2013年9月8日起，第一年租金51万，之后每年递增5%，即第二年租金53.55万元，第三年租金56.2275万元，租赁保证金10万，水电押金0.5万元；如原告未按租赁合同的约定期限支付租金，原告则需支付滞纳金，逾期超过30天的，被告有权解除上述合同，并没收租赁保证金；原告须于每年9月8日前缴付下年租金。合同签订后，原告支付第一年的租金51万元，保证金10万，水电押金0.5万元，但原告一直未使用该房屋。2014年10月，被告方退回了原告水电押金5000元。2016年3月份，被告将上述房屋出租给第三人使用。
本院认为：原、被告双方于2013年9月2日签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违背相关法律及行政法规依法有效。现原、被告均同意解除上述合同，本院予以准许。结合原、被告双方争执的焦点，本院综合分析如下：
关于被告方搭建的消防通道是否构成违约。本院认为，现有证据无法证明被告搭建消防通道的时间在是否在签订合同之后，根据租赁房屋的结构来看，被告方搭建的消防通道仅占用部分面积，且原告在缴纳租金后近一年的时间内并未向被告主张上述权利亦未向被告要求返还租金，根据通常的生活逻辑，可认定被告搭建的消防通道对原告方的租赁用途未构成根本性的影响，且租赁的房屋自2013年9月8日至2014年9月8日使用权控制在原告之下，现原告再次主张被告未交付房屋及搭建消防通道构成违约有悖情理，本院不予支持。
关于2014年9月8日之后租赁房屋使用权的实际控制人问题。从被告方于2014年10月退回原告方的水电押金来看，被告方已默认原告于2014年9月8日之后不能再使用租赁房屋的水电，且该房屋自原告承租之后一直处于空置状态，之后，被告亦未经原告同意对外公开招租并于2016年3月将该房屋转租给他人，由此可见原告方自2014年9月8日之后已丧失了对租赁房屋的使用权，故可认定该房屋于2014年9月8日之后，被告方控制了该房屋的使用权。
综上，原告在第一年租期届满后在未与被告解除合同的情况下未按合同约定向被告支付次年的租金系违约行为，被告有权没收其保证金10万元，故被告(兼反诉原告）该项诉讼请求本院予以支持。因租赁房屋一直处于空置状态，且2014年9月8日之后被告已实际控制该房屋，至本案起诉前被告均未向原告主张要求支付次年的租金，现被告(兼反诉原告）要求被告支付租金有悖于法，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百十五条的规定，判决如下：
一、解除原、被告于2013年9月2日签订的房屋租赁合同；
二、确认被告（兼反诉原告）没收原告（兼反诉被告）支付的10万元租赁保证金；
三、驳回原告（兼反诉被告）及被告（兼反诉原告）的其他诉讼请求。
本案受理费2300元，由原告（兼反诉被告）负担，反诉受理费12029.25元，由被告（兼反诉原告）负担9729.25元，原告（兼反诉被告）负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费2300元，反诉受理费12029.25元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 邢 建
人民 陪 审员 张 梅
人民 陪 审员 曹高峰
二〇一六年六月十七日
（代）书记员 何陈琪