河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终4208号上诉人（原审被告）：田军，男，汉族，1963年8月31日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：郭玉，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘大玲，女，汉族，1962年11月20日生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘飞，河南陈州律师事务所律师。上诉人田军因与被上诉人刘大玲租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2016）豫1602民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田军及其委托诉讼代理人郭玉、被上诉人刘大玲的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田军上诉请求：依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，故意偏袒刘大玲一方。双方签订合同前后，田军都是与刘大玲之夫谢某协商的具体租房事宜，刘大玲只是在合同上签名。田军与谢某租房后商定：1.上家转让费9000元由田军先行支付，在合同结束时转下家；2.一个卷闸门需要更换，后来地下租房时又更换一个卷闸门，每个600元，两个共1200元；3.需安装防盗窗3个，每个300元，共900元；4.后来电度表由原来的开发商总表收变为电业局分户收，装表费600元（田军现场给房主谢某打了电话，谢某让田军先行垫付，从房租金里扣除）；5.本单元下水管更换350元。以上都是租房后没多久，谢某亲口说让田军垫付的，安装或给付前的款数每次谢某与施工方电话沟通，谢某让田军先行垫付，待合同到期时抵房租金。合同临到期的时候，按合同还余6个月房租，田军要求续租和对账，谢某答应到期后再说，未予答复。到期后，谢某以房屋已经卖给别人为理由不再续租，要求田军腾房，田军无奈在房屋到期时交了钥匙退了房。刘大玲卖房时未通知田军，侵犯田军的优先购买权，对田军的损失（上家转让费9000元）应予赔偿。田军仅余6个月房租金9000元未付。田军先行垫付的更换、安装卷闸门、防盗窗的费用和装表费、下水管更换费共计3050元应在租金中扣除。刘大玲辩称，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。田军拖欠刘大玲租金为一年，共计18000元，双方签订合同后田军一直未按时足额缴纳租金，在上下年度中有交叉补交上一年度租金的现象，结合合同的签订期限及租金，到2015年5月31日田军共欠刘大玲租金为一年。田军上诉状中所称的转让费与刘大玲无关，该转让费未交给刘大玲，也没有刘大玲的签字允许。转让费是田军和其上家所签订的，而刘大玲和田军的上家承租人已经在合同中注明了双方租金和债务已经结清，因此，对9000元转让费毫不知情。对安装卷闸门、防盗窗、水管、电表的问题，这些原本在田军租赁前均已具备，符合出租条件，而田军主张这些费用没有相关票据加以证明，因此，这些费用均不应予以支持。请求驳回上诉，维持原判。刘大玲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令田军支付拖欠租金22500元；2.本案诉讼费用由田军负担。一审法院认定的事实：2010年5月18日，刘大玲将其所有的位于周口市××区××路房屋租赁于田军，同时签订了租房协议一份，约定租金每年18000元，租赁期限自2010年6月1日至2015年5月31日。田军已支付租金至2014年5月31日，最后一年即2014年6月1日至2015年5月31日的租金18000元未支付。一审法院认为，田军租赁刘大玲所有的位于周口市××区××路的房屋，租赁期限五年，每年租金18000元是事实，由租房协议等为证，田军未按照租房协议约定交纳租金，已构成违约。鉴于田军承认其于2015年5年31日已搬离租赁房屋，但并未提供交纳租金的证据，而刘大玲也未提供证据证明田军于2015年9月15日延期三个月才搬离房屋的相关证据，故对刘大玲要求田军支付租金22500元的诉讼请求，仅支持一年的租金18000元。对于田军所称租赁房屋内没有电表、防盗窗，而且水管还漏水，垫付有维修费用，且向上家承租人支付转让费9000元，应当由刘大玲返还等辩解理由，因未提供相关证据证明，不予采纳。判决：一、田军于判决生效之日起十日内向刘大玲支付自2014年6月1日至2015年5月31日的租金18000元。二、驳回刘大玲的其他诉讼请求。案件受理费363元，减半收取181.5元，由田军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：田军提交第一组证据刘大玲出具的收条五张，证明田军已交租金76000元，拖欠的是半年租金。刘大玲的质证意见为：对2010年5月18日的收据的真实性无异议，但田军拖欠租金1500元；对2011年5月24日的收据的真实性无异议，但田军拖欠租金3000元；对2012年11月30日的收据的真实性无异议，但田军拖欠租金500元；对2013年元月份的收据的真实性无异议；对2014年元月3日的收据的真实性有异议，该条内容说以合同注明的收条日期为准，因此该条不应重复使用，该条上注明的见合同后补写说明田军仍欠刘大玲租金。田军提交第二组证据朱某出具的收到条一份并申请证人朱某出庭作证，证明经刘大玲同意田军垫付上家转让费9000元，应从租金中扣除。刘大玲的质证意见为：该条没有刘大玲签字，与刘大玲无关，涉及该条所产生的费用刘大玲与朱某已经在二人合同中注明债务已经结清，且该条落款时间是2016年，是在刘大玲起诉后田军找人补写的，证人证言不能证明刘大玲授权朱某收转让费的事实。田军提交第三组证据更换卷闸门的收据两张，证明田军支付更换卷闸门费用1200元。刘大玲的质证意见为：没有填写收据日期，不是正规发票，形式不合法，且在朱某租赁期间该房屋已经有门窗能正常使用。刘大玲对上述证据的综合质证意见为：上述证据均不是新证据，一审时田军未提供，视为对权利的放弃。对当事人二审有争议的事实，本院认定如下：对刘大玲认可的2010年5月18日、2011年5月24日、2012年11月30日、2013年元月份的收条四份本院予以认定。对2014年元月3日的收条，因双方租房协议上原约定租房期限为三年（自2010年6月1日至2013年5月31日），后注明“合同期限在原合同三年的基础上再延长二年”，该收条上注明的的需补写内容应是关于延长租房期限的内容，该条不属于刘大玲重复出具，本院予以认定。朱某出具的收到条形成时间与事实不符，形式不合法，达不到其证明目的，本院不予认定。证人朱某的证言，朱某与刘大玲的租房协议中明确约定：“乙方（朱某）在经营中对房屋进行装修，合同到期或转让时甲方不予赔偿，在经营过程中水电费及其他一切费用由乙方承担”且注明“合同终止，款已付清，双方无任何纠纷争议”，朱某陈述称其收田军的9000元是其租赁刘大玲房屋期间房屋修地板砖、水表改造等费用，与该租房协议内容相矛盾，且与田军陈述该笔款是上家转让费相矛盾，本院不予认定。更换卷闸门的收据不显示安装时间及安装地点，达不到其证明目的，本院不予认定。双方签订的租房协议中补充内容载明“楼上朝北三间租金每年15000元，已交付乙方房屋，楼下朝南三间租金每年3000元，待甲方把钥匙交给乙方时再开始计价付款后使用”。关于楼下房屋交钥匙时间，刘大玲称签订合同时钥匙就已经交付，与租房协议补充内容不符，本院不予采信。刘大玲于2010年5月18日出具的收条明确写明是2010年6月1日至2010年11月30日租金7500元，刘大玲于2011年5月24日出具的收条明确写明是2010年12月1日至2011年11月30日租金1500元，与双方租房协议中的补充内容相印证。刘大玲第三次出具的收条写明“朝北2011.12.1-2012.11.31朝南2012.2.11-2012.11.30”，田军称楼下钥匙交付时间是2012年2月11日，楼下三间因不足一年扣除500元，与该收条内容相一致，符合实际情况，本院予以采信。2012年12月1日至2014年11月30日田军足额缴纳了租金。2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金，田军未交付。综上，田军共拖欠刘大玲半年租金9000元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，刘大玲认为田军二审当中提交的证据均不是新证据，其一审时并未提供，视为放弃权利。田军辩称因为时间长，当时没找到，上诉期间刚找到。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条之规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。本院认为田军所提交的证据与本案基本事实有关，对其提供的有效证据应予采纳。双方签订的租房协议系双方真实意思表示，合法、有效，双方应当按照协议约定履行，田军应支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金9000元。对田军主张的上家转让费、更换卷闸门费用、安装防盗窗费用、装表费、更换下水管费，因田军未提供有效证据予以证明，不予支持。综上所述，田军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持川汇区人民法院（2016）豫1602民初3768号民事判决第二项；二、变更川汇区人民法院（2016）豫1602民初3768号民事判决第一项为田军于本判决生效之日起十日内向刘大玲支付自2014年12月1日至2015年5月31日的租金9000元。一审案件受理费363元，减半收取181.5元，由田军负担。二审案件受理费250元，由刘大玲负担125元，由田军负担125元。本判决为终审判决。审 判 长  王红飞审 判 员  杜文杰代理审判员  方贝贝二〇一六年十二月二十九日书 记 员  魏 婷