天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中保民终字第219号
上诉人（原审被告）王XX。
被上诉人（原审原告）天津XX物业服务有限公司。
法定代表人谢X，董事长。
委托代理人何XX，女，该公司职员。
委托代理人刘XX，男，该公司职员。
上诉人王XX因与被上诉人天津XX物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2015年3月17日作出的（2015）滨功民初字第212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月25日受理，依法组成合议庭，并于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人王XX，被上诉人天津XX物业服务有限公司的委托代理人何XX、刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年2月27日，案外人天津XX**置业有限公司（以下简称XX公司）作为委托方甲方，原告天津XX物业服务有限公司作为受托方乙方（原使用名称为天津XX物业管理有限公司），双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》，甲方将XX蓝湾物业项目（建筑面积28.268万平方米）委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理，包括主体结构、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、抗震结构等；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理；公共环境卫生；车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序等。合同期限自2007年2月27日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。乙方权利义务第十一项约定，本物业交付使用后有下列情形之一的，负责召集首次业主会会议：1、出售建筑租面积达百分之五十以上；2、业主入住率达百分之五十以上；3、首位业主实际入住达两年以上。在物业管理服务费用条款中约定：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.60元由业主于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之5交纳滞纳金。合同责任及生效条款约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本物业的全体业主应对履行本合同承担相应的责任。本合同自签订之日起生效。本合同经业主签订前期物业管理确认书后对其具有约束力。合同还对其他内容进行了约定。2007年3月13日，上述合同在天津市国土资源和房屋管理局进行备案。
2007年2月27日，XX公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《天津市前期物业管理服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对甲方开发的“XX蓝湾”小区进行物业管理服务的《天津市前期物业管理服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就《天津市前期物业管理服务合同》规定的第五条、第七条、第十条的内容、乙方服务报酬、专项维修基金的筹集、管理和使用以及保险等在前期物业管理服务合同基础上进行了约定。
2014年8月8日，天津开发区XX蓝湾业主大会作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《天津市住宅物业服务合同》，甲方代表全体业主将时尚广场19号（XX蓝湾）物业项目（总建筑面积28.268万平方米）委托乙方进行物业管理服务。合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务内容及标准、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中合同约定：物业管理服务事项包括房屋共用部位和房屋共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶与停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理，物业档案的建立、保管和使用等。合同期限自2014年9月1日开始，至2017年8月31日终止。在物业管理服务费用条款中约定：高层住宅按建筑面积每月每平方米2.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。物业服务费应由业主于每月5日前交纳。乙方应向全体业主公布物业服务资金年度预决算并于每季度公布一次物业服务资金的收支情况。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之5交纳滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。2014年8月12日，上述合同在天津市开发区物业管理办公室进行了备案。
2014年8月8日，天津开发区XX蓝湾业主大会作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《时尚广场（XX蓝湾）物业服务合同》补充协议，双方就甲方委托乙方对“XX蓝湾”小区进行物业管理服务的《天津市住宅物业服务合同》未尽事宜，达成补充协议，就前述合同规定的第二条、第三条、第六条、第七条、第十三条的内容在前期物业管理服务合同基础上进行了约定。在补充协议第五条违约责任中约定，乙方违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应当给予经济赔偿。但业主或者物业使用人不得以乙方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
另查明，原告经中华人民共和国住房和城乡建设部审核具有物业管理一级资质。上述物业服务合同签订后，原告依约为XX蓝湾小区业主提供了物业管理服务，包括按季度公示物业服务报告、依照法律、法规的规定对管理区域内的共用设施进行维护管理。被告亦在答辩状中认可，原告已多次对被告的房屋进行检查维修。
再查明，被告系天津开发区XX东路XX号XX蓝湾X-X-
XXX室房屋共同所有权人，其房屋面积为123.51平方米。按照合同约定的收费标准，2013年1月1日至2014年8月31日，以每月每平方米2.00元计算，2014年9月1日至2014年12月31日，以每月每平方米2.8元计算，被告拖欠2013年1月1日至2014年12月31日共计24个月的物业管理服务费6323.2元。2014年10月5日，原告以特快专递形式向被告发出律师函，催要被告欠缴的物业管理服务费。
现原告诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费6323.2元；2、判令被告支付违约金600元；3.诉讼费用由被告承担。
被告王XX辩称，不同意其诉讼请求，由于物业服务不到位造成家庭财产巨大的损失。还有，公共管道跑水，跑到二楼，又到一楼，造成我方巨大损失，我跟物业刘经理刘柏杰达成口头协议，其答应我方赔偿款冲抵物业费。
原审法院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《天津市前期物业管理服务合同》及合同的补充协议为有效合同。被告对前期物业管理服务合同予以确认，该合同对被告具有约束力。原告与天津开发区XX蓝湾业主大会签订的物业服务合同及合同的补充协议为有效合同，被告作为该小区的业主，应受合同的约束。因而原、被告双方之间存在着物业管理服务关系，现原告提供了物业管理服务，被告应履行给付物业管理服务费的义务。本案中，被告以原告没有及时维护共用厨房下水管道造成其楼上跑水、楼上跑水又导致其房屋严重漏水、物业公司代理人同意以赔偿折抵物业费为理由进行抗辩，但被告提供的证据仅有照片，从照片中仅能看出其房屋漏水的情况，却并不能反应漏水的原因系房屋共有部位管道损坏导致，亦不能证实系原告管理不善造成漏水。被告虽主张原告公司物业经理刘柏杰同意以赔偿冲抵物业费，但这只是被告一面之辞，并无相关证据予以佐证，该代理人亦在电话中予以否认。故被告的如上抗辩理由，无法采信。至于被告提出的房屋漏水赔偿等事项，系损害赔偿纠纷，本案系基于物业管理服务合同的合同纠纷，被告主张损害与本案无关，双方可在庭外协商或另案解决此事。原告提供了物业服务，被告理应交纳物业管理服务费，对于原告主张的物业管理服务费6323.2元，本院予以支持。至于原告主张的违约金一项，鉴于被告拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为，故原告主张被告应支付逾期付款违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条，判决：“一、被告王XX于本判决生效之日起十日内给付2013年1月1日至2014年12月31日原告天津XX物业服务有限公司天津开发区XX东路XX号XX蓝湾X-
X-
XXX室房屋的物业管理服务费6323.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付事项，如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告负担，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付原告。”
一审判决后，王XX不服，其上诉要求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由：因被上诉人对小区的公共设备没有尽到维修、养护义务，致连续跑水事故发生，给上诉人造成巨大经济损失。故上诉人不同意交纳物业费，并要求被上诉人承担赔偿责任。
被上诉人答辩，原审法院所作判决事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原审判决。
经审理查明，上诉人房屋出现漏水后，被上诉人多次进行了检查，但始终未给维修。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。二审庭审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。另查，二审庭审中，被上诉人认可公共管道冻裂、堵塞是造成跑水的原因。
本院认为，双方当事人对上诉人房屋出现漏水的事实不争，争议焦点为漏水的原因是否存在被上诉人物业服务不到位的问题。按照双方物业合同的约定，被上诉人物业服务事项有房屋公共设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、公共照明等。现上诉人房屋出现漏水的原因系公共管道污物堵塞及冻裂，而管道冻裂有被上诉人对公共管道未尽到及时维修、管理的责任。故上诉人要求减免部分物业费的主张，本院予以支持。原审法院以上诉人不能证明系被上诉人管理不善造成漏水，判决上诉人向被上诉人全额支付2013年1月至2014年12月31日物业服务费6323.2元欠妥，本院予以纠正。至于上诉人主张的损失赔偿问题，因与本案不是同一法律关系，上诉人可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第212号民事判决的第二项；
二、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第212号民事判决的第一项为：上诉人王XX于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津XX物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日物业管理服务费5058.56元；
三、驳回上诉人王XX其他上诉请求。
上述给付事项，如上诉人未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由上诉人王XX负担60元，被上诉人天津XX物业服务有限公司负担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
审 判 员 韩 萍
代理审判员 王孟璐
二〇一五年六月十一日
书 记 员 滕光鑫
速 录 员 苏 杭