甘肃省天水市秦州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）甘0502民初322号
原告：徐梅，女，汉族，1959年12月30日出生，住天水市秦州区。
委托诉讼代理人：周亚婷，甘肃昱晟律师事务所律师。
被告：天水金都房地产有限公司，住所地：甘肃省天水市麦积区。
法定代表人：颉光照，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵卫军，甘肃鉴远律师事务所律师。
原告徐梅与被告天水金都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐梅的委托诉讼代理人周亚婷、被告天水金都房地产有限公司的委托诉讼代理人赵卫军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于天水市秦州区藉河北路金都天湖名府房号为2幢2-xxxx、2幢2-xxxx房屋产权证；2.判令被告赔偿自2015年7月15日起至履行完毕时日止的逾期办理房产证的违约金，截止2018年1月14日违约金为221535元（按中国人民银行一年以下期贷款利率4.35%计算）；3.判令被告返还因房屋面积减少多收的房款2394.62元。事实和理由：2010年10月16日，原告认购了被告开发建设的位于天水市秦州区藉河北路金都*天湖名府2幢1单元xxxx室、xxxx室房屋两套，面积均为146.08m2，总房款2037106元。之后，原告向被告支付了房屋全部价款，双方签订了《商品房预售合同》。2013年9月，因被告设计原因，原28层变更为27层，原告其中一套房产变为顶楼。经协商，被告将原告预定的房屋调整为24层、25层，双方重新签订《商品房预售合同》，并更换了收据。2015年4月17日，被告将房屋交付给原告。同日，原告与天水市金都物业管理有限物业公司签订《前期物业管理服务协议书（试行）》，两套房屋的面积均由146.08m2变更为145.91m2。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第一款第二项”商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，被告在房屋交付后90日内未出具正式购房发票，导致原告不能办理房屋产权证，应承担迟延办证的违约责任，故诉至法院，请求依法处理。
天水金都房地产有限公司辩称，原告第1、2项关于要求办理房产证及承担违约金的诉讼请求无事实和法律依据，双方签订的《商品房预售合同》第五条第1项明确约定：”对一次性交清房款的买受人，出卖人暂开具财务收据，待房屋竣工验收（面积最终核准）并办理完有关手续后开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》”，原告未办理房产证的原因系其想将案涉房产直接更名转让所致，房屋交付以来，原告一直未到被告处签订《商品房买卖合同》并开具发票，案涉房产于2015年6月25日已经竣工验收合格，7月28日经初始登记可以办理转移登记房屋产权，且被告于2016年11月3日曾就开具发票的事宜在天水晚报发布公告，但直至起诉时，被告一直未携带相关资料至原告处签订正式《商品房买卖合同》并开具发票。此外，原告要求承担违约金的诉请已经超过诉讼时效。关于原告第3项要求返还因面积减少多收的房款2394.62元的诉请，被告予以认可。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.销售签约审批表2份，拟证明原告于2010年10月16日认购了被告开发建设的位于天水市秦州区藉河北路金都*天湖名府2-1-xxxx、2-1-xxxx室房屋，约定面积均为146.08m2，总房款2037106元的事实；
2.收据2份，拟证明原告向被告交付了总房款2037106元，并于2013年9月13日将原2-1-xxxx室、2-1-xxxx调整为2-2-xxxx室、2-2-xxxx室的事实；
3.《商品房预售合同》2份，拟证明原、被告于2013年9月13日重新签订合同的事实；
4.《前期物业管理服务合同》2份，拟证明被告于2015年4月17日向原告交付了涉案房屋，房屋面积均减少至145.91m2并应退还多收房款的事实。
5.被告就部分业主反应问题的答复2份，拟证明被告因部分业主认为其违约曾分别于2016年6月30日、7月11日在案涉小区发出通知，告知业主通过司法程序解决纠纷，构成诉讼时效的中断。
经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，对证据5的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为该证据系被告因部分业主认为其逾期交房和逾期办证构成违约而发发布通知，但不包括开具不动产发票的原因，此外，也不能证明被告就此对原告违约，故不构成诉讼时效中断。
经审查，原告提供的证据1、2、3、4符合证据的真实性、关联性、合法性要求，本院予以确认并在卷佐证。关于证据5，该证据系被告向不特定业主发出的通知，其对象系因被告违约而针对的购房守约方，而被告是否对原告违约，本院将综合全案事实予以认定。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1.竣工验收备案表1份，拟证明案涉房产于2015年6月25日经竣工验收合格，并于2015年6月30日在天水市住房和城乡建设局进行了备案的事实；
2.分户售房卡2份，拟证明案涉两套房产于2015年7月28日在天水市房地产产权交易管理服务中心办理了分户售房卡，具备房屋产权转移登记的条件的事实；
3.天水在线2015年8月3日新闻报道1份，拟证明在2015年8月1日，天水市房产交易中心工作人员到金都*天湖名府小区进行现场咨询、房屋登记受理等服务的事实；
4.公告1份，拟证明被告于2016年11月3日在天水晚报发布公告，通知金都*天湖名府业主于2016年12月20日前携带正式合同、身份证复印件、交款收据原件到被告财务处开具不动产发票，逾期未办理者责任自负的事实；
5.王丽萍证言，其陈述自己作为被告销售经理，在2015年地税改国税的时候通知原告交房拿钥匙，但原告称其房屋要转让暂不开具发票，后原告于2015年4月领走了房屋钥匙；
6.颉艳芳证言，其陈述自己在就职于被告处的时候销售案涉房屋给原告，2012年11月，自己离职后在名居房地产从事中介销售工作，其间，原告称其案涉房产要转让，自己联系了几个客户看房，但都没有成交，后来因原告未领取钥匙，物业公司不让看房，房屋一直未予转让。
经质证，原告对被告提供的证据1、2、3、4的真实性、关联性、合法性均无异议，但对其证明目的均不予认可。原告认为，证据1、2、3均不能证实被告就房屋竣工验收、办理不动产转移登记及现场登记向原告进行了通知。证据4应当是被告在无法通知、送达的情况下才能采用的通知形式，且双方在签订《商品房预售合同》的时候，原告已经提交了详细的信息，原告据此完全可以单独开具不动产发票，此外，证据4反而证明被告就开具不动产发票向原告作出承诺，于2016年12月20日构成诉讼时效的中断。对证据5、6，原告认为两名证人均系被告员工，与被告具有利害关系，且并无书面委托协议能够证明原告有转让案涉房产的事实，故对两名证人的证言均不予认可。
经审查，被告提供的证据1、2、3、4符合证据的真实性、关联性、合法性，对原告提出的质证意见，本院认为，被告开发的天湖名府项目业主众多，如要求被告一一通知众业主相关事宜，无异于对被告责任的苛责，其采取报纸刊登公告的形式对不特定购房业主发出限期办理发票的事宜已尽到通知义务，此外，涉案房产在营改增以前由被告方开具不动产发票（自开），但其应是在业主提供合同、收据及相关身份信息的情况下，经被告核对无误后再予开具，且双方签订的《商品房预售合同》对此亦有明确规定，对原告提出的被告未尽到通知义务的质证意见本院不予采纳，对原告提出的证据4构成诉讼时效中断的质证意见，本院将在论理部分予以评价，故对证据1、2、3、4，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的证据5、6，因两名证人与其有利害关系，且并无其他证据佐证原告具有委托卖房的事实，故本院不予采信。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年10月16日，原告认购了被告开发建设的位于天水市秦州区藉河北路金都*天湖名府2-1-xxxx室、2-1-xxxx室房屋两套，面积均为146.08m2，价值分别为1019276元、1017830元，总房款2037106元，付款方式为一次性付清。认购协议签订后，原告向被告支付了房屋全部价款2037106元。
2013年9月13日，因被告变更设计，原28层变更为27层，原告其中一套房产变为顶楼。经双方协商，被告将原告认购的房屋调整为24层、25层，双方签订两份《商品房预售合同》，合同约定：商品房为被告开发的位于天水市秦州区金都*天湖名府项目中的2号楼2单元24层xxxx号住宅、2号楼2单元25层xxxx号住宅（暂定编号），建筑面积均为146.08m2；建筑面积单价分别为7048元、7038元，总价款分别为1019276元、1017830元，付款方式为一次性付款。同时，《商品房预售合同》第五条约定有关手续的办理：1.对一次性交清房款的买受人，出卖人暂开具财务收据，待房屋竣工验收（面积最终核准）并办理完有关手续后开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》；3.买受人在房地产产权登记机关办理权属登记手续时，出卖人给予协助，买受人应按照有关部门规定交纳公共设施维修资金和其他有关费用。第六条约定面积差异处理：本合同约定的面积为预测面积，最后产权证面积以天水市房屋产权登记部门核定面积为准，商品房总价款按天水市房屋产权登记部门核定的面积增加或减少，销售单价不变。合同签订当日，被告给原告更换了收据，并注明变更后房号。
2015年4月17日，被告将案涉两套房屋交付给原告。同日，原告与天水市金都物业管理有限物业公司签订《前期物业管理服务协议书（试行）》，两套房屋的面积均由146.08m2变更为145.91m2。2015年6月25日，被告开发的金都*天湖名府项目经竣工验收合格，并于同年6月30日在天水市住房和城乡建设局进行了备案。2015年7月28日，被告就原告购买的金都*天湖名府2-2-xxxx室、2-2-xxxx室在天水市房地产产权交易管理服务中心办理了分户售房卡。2015年8月1日，天水市房产交易中心工作人员到金都*天湖名府小区进行现场咨询、房屋登记受理等服务。
2016年6月30日、7月11日，被告在金都*天湖名府小区张贴通知，就部分业主反应其迟延交付和迟延办证问题作出答复，告知部分业主就相关违约问题通过司法程序解决。2016年11月3日，被告在天水晚报发布公告，通知凡在2016年5月1日已交款尚未开具发票的业主于2016年12月20日前携带正式合同、身份证复印件、交款收据原件到被告财务处开具不动产发票。至起诉时，案涉两套房产均未办理不动产发票，亦未办理不动产权转移登记。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点为：一是案涉房产迟延办证是否系被告违约所致；二是本案迟延办证违约金请求是否超过法定诉讼时效。
关于争议焦点一，第一，房屋所有权的转移登记需要开发商和购房者相互协助和配合才能完成。开发商具备办证条件是办理不动产权证的必要前提，开发商具备办证条件后，购房人提出登记办证申请则是启动转移登记的前提。本案中，《商品房预售合同》第五条第三项约定：”买受人在房地产产权登记机关办理权属登记手续时，出卖人给予协助，买受人应按照有关部门规定交纳公共设施维修基金和其他有关费用”，该条约定明确案涉房屋不动产权证的转移登记义务人系购房者，即原告，被告作为开发商在办理不动产权证时仅为协助办理一方，而案涉房产于2015年7月28日已完成初始登记可以办理转移登记手续。之后，被告只是在原告申请办理房屋转移登记时提供相关手续，履行协助义务。现原告并未举证就办理房屋产权转移登记曾提出过申请，应承担举证不能的不利后果。第二，原告主张案涉房屋产权未能转移登记系被告不履行开具不动产发票义务所致。对此，《商品房预售合同》第五条第一项、第六条明确双方销售面积为预测面积，不动产发票的开具系要在面积最终核定后才予以办理。此外，被告在2016年11月3日曾在天水晚报就开具不动产发票向不特定业主发出公告，其能够证实就部分业主未开具发票采取了督促措施，但直至起诉时，案涉房产亦未办理不动产发票，故对原告的该主张本院不予认定。第三，原、被告签订的《商品房预售合同》第五条第一项约定：”对一次性交清房款的买受人，出卖人暂开具财务收据，待房屋竣工验收（面积最终核准）并办理完有关手续后开具正式发票，并签订《商品房买卖合同》”。现原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八第一款第二项”商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定请求被告承担违约责任，但该条系由出卖人的原因导致买受人未取得房屋权属证书，且是在当事人无特殊约定情形下，出卖人才应承担迟延办证违约责任。本案中，被告已经完成竣工验收、初始登记等办理房屋产权的先行主要义务，《商品房预售合同》第五条对有关手续的办理亦作出了约定，故原告依据《解释》要求被告承担违约责任的主张无事实和法律依据，对其要求被告承担迟延办证违约金的诉请，本院不予支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，被告于2015年4月17日将案涉两套房屋交付给原告，2015年6月30日该房屋经竣工验收备案才符合交付条件，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条”房地产开发项目竣工，经验收后合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，故认定交付时间为2015年6月30日。依据《解释》第十八第一款第二项”商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，原告就迟延交房违约金请求权的诉讼时效起算时间应为2015年9月28日，未超过法定三年诉讼时效，故对被告辩称违约金请求权已经超过诉讼时效的意见，本院不予采信。关于原告提出的因被告在小区和报纸发出通知，表明被告据此承诺履行债务而构成诉讼时效中断的意见，因债务人承诺构成诉讼时效中断系要明确的意思表示和行为，而小区通知和报纸公告指向对象系不特定人，且并无承诺履行迟延办证违约金的意思表示，故不构成诉讼时效中断，对原告的该意见本院亦不予采信。
综上所述，原、被告均应按照签订的《商品房预售合同》主张权利、履行义务，依据合同约定，相互配合办理案涉房屋不动产权转移登记。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，判决如下：
一、由被告天水金都房地产有限公司协助将位于天水市秦州区藉河北路尚义巷东侧金都*天湖名府小区2幢2-xxxx、2幢2-xxxx的房屋不动产权转移登记至原告徐梅名下；
二、被告天水金都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐梅因房屋面积减少多收的房款2394.62元；
三、驳回原告徐梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4660元，由原告徐梅负担4000元，被告天水金都房地产有限公司负担660元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
审判员 赵青霞
二〇一八年四月十三日
书记员 牛明明