河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫09民终2506号
上诉人（原审被告、反诉原告）：司栋。
委托诉讼代理人：马青云，濮阳市经济技术开发区皇甫街道中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵杰恒。
上诉人司栋因与被上诉人赵杰恒租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2016）豫0928民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人司栋及其委托诉讼代理人马青云、被上诉人赵杰恒参加诉讼。本案现已审理终结。
司栋上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回赵杰恒的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院应当对在安装商场内电梯期间赵杰恒是否真实停业及停业的原因进行详细调查，仅依据赵杰恒提交的消费记录认定其停业的事实证据不充分。二、赵杰恒提交的所谓停业期间的工资表，明确显示所有人员全部发放全勤奖，实出勤均为满勤。赵杰恒并未提供其他证据印证其已实际、足额发放了工资，该工资表明显系伪造。如果该工资表属实，则可以证明赵杰恒在此期间正常营业。三、司栋一直向赵杰恒催要水、电费，并且每个月均有专人收取该项费用。赵某是赵杰恒的亲戚，也是赵杰恒所经营的饭店的前厅经理，司栋提供的证据上的签名是赵某所签，现赵某否认签名的真实性，司栋一审时申请鉴定，但一审法院不予准许，程序违法。四、赵杰恒认可2015年11月份至2016年2月份的水、电费未交纳，一审判决仅支持了反诉部分的2015年11月份和2016年2月份的水、电、物业费，对2015年12月份和2016年1月份的相关费用未予支持，没有说明理由，明显剥夺了司栋的权利。另外，根据双方签订的租赁合同约定，赵杰恒未按时交纳水、电费的，司栋有权单方解除合同，现赵杰恒未按时交纳水、电费，应视为赵杰恒放弃了租赁权，所以其请求2015年11月5日之后的损失没有法律依据。
被上诉人赵杰恒辩称：2015年12月1日之后赵杰恒的餐厅因商场装修不能正常营业，因此无法正常缴纳水、电费，赵杰恒不存在违约行为，双方约定的每月5日前交纳水、电费只适用于合同正常履行的情况。“赵某”不是赵杰恒的工作人员所签，且与平时签字不同。司栋的上诉理由不成立，请求驳回其上诉。
一审法院认定事实：2013年4月1日，赵杰恒作为乙方、司栋作为甲方签订《入驻凤凰购物广场经营合同》一份。约定，甲方同意乙方入驻凤凰购物广场经营汉丽轩烧烤。乙方经营位置位于商场三层，上楼梯右侧，经营面积700平方米。乙方入住凤凰购物广场经营，每年4月1日前向甲方缴纳物业管理费，物业管理费按年支付，第一年物业管理费21万元，第二年物业管理费21万元。保证金3万元合同到期无息返还。经营期限为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。乙方入驻商场时，经营用水、用电需向甲方提出申请，甲方依据乙方提供的每月需用水、用电情况，要求乙方预存水、电费2万元，预存后乙方方可用水、用电。此预交款待合同期满扣除欠缴的水、电费后，若有余款将一次性无息返还。每月卫生费700元（不包含乙方经营场地卫生），水3.65元／方，电1.0642元／度，每月按实际用水、用电支付水电费，并于每月月初5日内交纳卫生费、水、电费。乙方卫生费、水、电费价格为双方现行协定价格。若以后遇国家相关部门调增使用价格在现行价格基础上随价格调增幅度调增。第五条经营场地交付约定，甲方收到物业管理费后7日内将经营场地上的附属设施及完好程度签署交接清单，交接清单为本合同的组成部分。关于经营期间房屋修缮问题双方约定，甲方将经营场地交给乙方后，原则上根据谁用谁负责的修缮划分法则，甲方负责公用部分的修缮，乙方负责租赁部分的修缮，保证双方正常经营。关于经营场地的装修及添附约定，合同期满，乙方的添附可以拆走，也可以协议转让给新的经营人；若新的经营人不接受该添附，乙方应予拆除，但不得损坏原设施，因拆除添附物造成原房屋、经营场地地上及附属设施损坏的，应负责修复或赔偿。关于违约责任及违约金约定，乙方必须按照约定时间向甲方缴纳物业管理费、卫生费、水、电费，若无故拖欠，甲方向乙方每天按实欠物业管理费、卫生费、水、电费的10%加收滞纳金。超出十天，视为乙方放弃经营投资权，甲方有权处理乙方投资装修的各种设施。合同甲方处和乙方处分别有司栋和赵杰恒的签字及手印。合同签订后，赵杰恒按约定向司栋交纳了保证金3万元，预存水电费2万元。赵杰恒按合同约定在租赁区域内经营汉丽轩烤肉超市。前两年赵杰恒和司栋无任何纠纷。2015年11月3日，赵杰恒向司栋交纳了第三年租金。司栋向赵杰恒出具收据一份。内容为，收到汉丽轩2015年至2016年租金21万元。收款处有司栋的签字。2015年11月26日，司栋以凤凰购物广场办公室的名义向赵杰恒经营的北京汉丽轩烤肉超市下达闭店通知。以商场装修，为避免意外事故发生为由，通知赵杰恒暂停营业，造成损失由商场承担。2016年2月17日司栋对赵杰恒经营的汉丽轩店进行断电，致赵杰恒经营的汉丽轩烤肉店停业，双方形成纠纷。赵杰恒以商场装修期间和司栋断电给其造成损失为由向司栋索要赔偿款无果，诉至法院，要求解除与司栋的合同，并要求司栋退还租金、房租押金和停业损失等共计25万元。司栋以装修期间赵杰恒一直在营业，没有造成赵杰恒损失，并已向赵杰恒支付3万元赔偿金，给赵杰恒断电是因其不交水、电费，其不应向赵杰恒赔偿为由提出抗辩，并提出反诉，要求赵杰恒支付水、电费及滞纳金共计68,326.88元。赵杰恒认可收到司栋3万元。对2015年11月至2016年2月份未交电费予以认可，但以商场装修期间的水、电费不应由其交纳，且司栋未通知其交纳电费为由提出抗辩。司栋提交的汉丽轩拖欠水电费及物业费明细显示，2015年11月份拖欠电费13,642元、水费1373元、物业费700元，合计15,715元；2015年12月份拖欠电费12,046元、水费960元、物业费700元，合计金额为13,706元；2016年1月份拖欠电费957元、水费、物业费均为0元，合计957元；2016年2月份拖欠电费16,115元、水费311元、物业费700元，合计17,126元。以上合计费用47,504元。濮阳县供电公司出具的河南增值税普通发票显示，2015年11月至2016年2月，凤凰购物广场有限公司的电费已交。
赵杰恒提交证3显示，汉丽轩自助烤肉超市濮阳县店2015年12月份、2016年1月份，每天工资总额为56,000元，两个月合计为112,000元。
上述事实，由赵杰恒出具的合同、收据，司栋出具的耗用电费情况报表及当事人当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，赵杰恒与司栋之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。
关于装修期间问题，赵杰恒主张司栋于2015年11月26日司栋通知商场装修，其认可于2015年12月1日正式停业。直到2016年1月30日正式开业。司栋对此不予认可，答辩称2015年11月26日向赵杰恒下发了装修通知，是电梯改造，一直到2015年12月20日电梯就可以使用了。但赵杰恒一直在营业。并提交了证人申某的证言，但证人申某的证人证言只能证明在2015年11月底时其到过汉丽轩去吃过饭，其证言无法证实赵杰恒在2015年12月1日之后是否还在一直营业。从赵杰恒提交的汉丽轩（濮阳县店）近8个月的门店日消费记录显示，自2015年12月1日至2016年1月30日期间，没有任何消费量的记录。这也证明在此期间，赵杰恒没有经营。与赵杰恒所诉停业时间基本吻合。且司栋在答辩状中认可2015年11月26日凤凰购物广场需要整体装修，其已提前向赵杰恒履行了告知义务，期间其答应赵杰恒可待广场装修好后，赵杰恒的租赁合同可以自动顺延并已向赵杰恒支付了赔偿相应损失费用3万元。这也证明司栋对凤凰购物广场装修期间给赵杰恒造成损失这一事实是认可的。司栋与赵杰恒的通话录音中也认可在2016年1月26日双方通话时，司栋陈述凤凰购物广场一楼的门还没安装，电梯跟质监局约了，人家还没回话，质监局不来电梯无法使用。并认可双方通话时赵杰恒经营的汉丽轩处于停业状态。故原审法院认定，赵杰恒因凤凰购物广场装修的停业时间为自2015年12月1日至2016年1月29日。在此期间赵杰恒的停业是由于司栋对其负责公用部分即楼梯进行装修所造成的，故司栋应对赵杰恒造成的损失承担赔偿责任。
关于装修停业损失问题，赵杰恒于2015年11月3日向司栋交纳了2015年5月1日至2016年4月30日期间的全部租金21万元。根据双方当事人签订的《入驻凤凰购物广场经营合同》的约定，每年的租金为21万元，折合每月租金为17,500元，赵杰恒停业时间为自2015年12月1日至2016年1月29日，停业近2个月，租金应为35,000元，司栋应予支付。赵杰恒主张在停业期间向其工人每月发放工资总额为56,000元，两个月合计为112,000元。对此司栋不予认可，但司栋向赵杰恒下发的闭店通知中写明是因装修暂停营业，并不是长期歇业，赵杰恒为了保证能迅速恢复营业，而让其原有的工人带薪等待复工是符合常理的，赵杰恒主张的停业期间发放工人工资与赵杰恒提交的以往工资表中，岗位配置、工资标准等项基本相符。且司栋未提供证据证明其主张，故赵杰恒该项诉求应予支付。从司栋提交的商户拖欠水电及物业费明细中2015年12月份和2016年1月份合计水电费及物业费为14,663元（13,706元+957元），应由司栋承担。赵杰恒诉求的停业期间冻货食品损失14,000元。因该部份是属于可以避免的损失，赵杰恒没有及时采取措施降低损失发生，所造成的损失应由赵杰恒自行承担。2015年11月份期间的水、电费及物业费共计15,715元，因是在赵杰恒的经营期间产生的费用，故应由赵杰恒承担。赵杰恒认可自2016年1月30日其开始营业，到2016年2月17日广场断电之前的水、电费及物业费共计17,126元应由赵杰恒支付。双方认可停业期间，司栋向赵杰恒支付赔偿金3万元，应予以扣除。赵杰恒诉求2016年3月1日至2016年4月30日两个月的租金35,000元应予支持。因司栋断电造成赵杰恒方无法营业，此期间的租金司栋应予返还。司栋认可其手中有赵杰恒的保证金3万元，水电费押金2万元，司栋应予返还。
司栋反诉赵杰恒支付2015年11月至2016年2月期间水、电、卫生费用滞纳金。司栋认可电费是在每个月5号交清上个月的水、电、物业费，由购物广场的电工刘明军抄表之后，电工拿着商户耗用电费情况报表到各户签字确认，交到会计处核算，会计出单之后，再由文秘处下发通知，由办公室的文秘给每家商户一个工行的账户，费用直接打到这个账户上。每家商户交过钱之后，拿着小票到物业办公室去证明交过电费、物业费了。从司栋提交的四份商户耗用电费情况报告表中显示，2015年11月份和12月份用户确认无误签名一栏，汉丽轩一栏的签字均为“赵雷铭”。2016年1月份和2016年2月份的用户确认无误签名一栏内无人签字。司栋主张2015年11月份和12月份两处签字可能由赵某签字，也可能由厨师长王进双代签赵某签字。但赵某对两处签字均不予认可，司栋未提交证据证明其主张，故司栋的该项答辩理由不成立，司栋要求赵杰恒支付滞纳金的反诉不予支持。经核算，司栋应向赵杰恒返还租金共计7万元，保证金3万元，赔偿工人工资112,000元，合计共计212,000元。双方认可司栋已向赵杰恒支付3万元，故司栋应向赵杰恒承担182,000元支付义务。赵杰恒应向司栋支付2015年11月份和2016年2月份水、电、物业费共计32,841元（15,715元+17,126元），扣除赵杰恒交纳的水电费押金2万元，下余12,841元赵杰恒应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条之规定，原审法院判决：一、司栋返还和赔偿赵杰恒租金、保证金、押金、工人工资等款项共计182,000元；二、赵杰恒支付司栋2015年11月份和2016年2月份水、电、物业费等款项共计12,841元；三、以上一、二项折抵后，司栋支付赵杰恒169,159元，限判决生效后十日内履行完毕；四、驳回赵杰恒、司栋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，反诉费755元，合计5805元，由司栋承担4289元，赵杰恒承担1516元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵杰恒提供的工资表显示，2015年12月份及2016年1月份工人基本工资合计98600元。其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。赵杰恒与司栋在合同履行期间形成纠纷，双方均同意解除租赁关系，应予准许。合同解除后，赵杰恒应腾空承租房屋并将房屋返还给出租人司栋。司栋在赵杰恒承租期间对争议房屋年在的商场进行装修，要求赵杰恒在装修期间暂停营业，并承诺承担由此对赵杰恒造成的损失。现赵杰恒要求司栋履行承诺赔偿其装修期间的工人工资损失有事实和法律依据，应予支持。关于装修期间工人工资损失的认定问题，赵杰恒主张装修时间自2015年12月1日至2016年1月30日，并提交了司栋向其下发的装修通知及其与司栋的通话记录等证据予以证明，司栋主张装修至2015月12月20日，但其提供的证据不足以证明其主张，故原审认定因商场装修致赵杰恒从2015年12月1日到2016年1月30日停业的事实证据充分，司栋上诉认为一审法院认定该部分事实明显偏护赵杰恒的理由不足，本院不予采纳。赵杰恒主张停业期间向工人支付了全额工资，其提供的2015年12月份、2016年1月份的工资表显示全勤奖每人50元，并且还有其他补贴。本院认为，停业期间工人未正常上班，赵杰恒仍向工人发放全勤奖及其他补贴不符合常理，停业期间赵杰恒向工人发放基本工资较复合实际，即2015年12月及2016年1月工人工资损失共计98，600元，原审判决支持赵杰恒全额工人工资损失112，000元的请求不当，本院予以纠正。双方签订的《入住凤凰购物广场经营合同》约定，赵杰恒应于每月5日前按实际用水、用电支付水电费和700元的卫生费；赵杰恒不按约定足额缴纳上述费用时，司栋可以加收滞纳金并有权解除合同。司栋上诉认为，赵杰恒未按约定时间缴纳水电费、卫生费，按照合同约定应视为赵杰恒放弃了经营，所以司栋不应当赔偿赵杰恒的任何损失。本院认为，根据合同约定，赵杰恒未按约定的时间交纳水电费、卫生费，司栋有权解除合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”司栋在解除合同的条件成就时，并未向赵杰恒通知解除，即未行使解除权，所以合同并未解除，司栋上诉认为赵杰恒未按时交纳上述费用应视为赵杰恒放弃经营，司栋不应赔偿装修期间的损失的理由不成立，本院不予采纳。关于滞纳金的问题，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。商场装修前司栋承诺赔偿赵杰恒装修期间的损失，由于司栋未及时赔偿，所以在其要求赵杰恒交纳水电费和卫生费时，赵杰恒予以拒绝，是在行使同时履行抗辩权，不构成违约，司栋请求赵杰恒支付滞纳金的理由不成立，原审法院未予支持并无不当。综上所述，原审判决认定部分事实不清，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省濮阳县人民法院（2016）豫0928民初1167号民事判决第二项；
二、撤销河南省濮阳县人民法院（2016）豫0928民初1167号民事判决第一项、第三项、第四项；
三、解除司栋与赵杰恒签订的《入驻凤凰购物广场经营合同》；
四、赵杰恒于本判决生效后十日内腾空位于商场三层楼梯右侧本案争议的房屋，并将该房屋返还给司栋；
五、司栋返还赵杰恒租金、保证金并赔偿工人工资等款项共计168，600元，与赵杰恒应支付司栋12，841元相抵后，司栋于本判决生效后十日内支付赵杰恒155，759元；
六、驳回赵杰恒的其他诉讼请求；驳回司栋的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费5050元，反诉费755元，合计5805元，由司栋负担4155元，赵杰恒负担1650元。二审案件受理费4862元，由上诉人司栋负担4728元，被上诉人赵杰恒负担134元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李瑞玲
代理审判员 刘 伟
代理审判员 艾海宏
二〇一七年一月十六日
书 记 员 张利花