广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17426号
上诉人（原审被告）：广东润通实业有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：李义超，职务：总经理。
委托诉讼代理人：周林飞，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇珍，广州金鹏律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴佳祺，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广东润通实业有限公司（以下简称润通公司）因与被上诉人吴佳祺商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人润通公司的委托诉讼代理人周林飞、陈宇珍、被上诉人吴佳祺的委托诉讼代理人王美舟到庭参加诉讼。现已审理终结。
润通公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回吴佳祺的全部诉讼请求；三、吴佳祺承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定案涉合同中延期交房违约金条款无效，属于适用法律错误。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条中关于“逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金”的约定，虽然属于格式条款，但并非格式条款就当然无效。结合《合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定，润通公司延期交房超过180日后，吴佳祺有权单方解除合同，或者要求润通公司继续履行合同，采取补救措施或者赔偿吴佳祺损失。因此，涉案条款不属于提供格式条款一方免除其责任的条款，不符合《合同法》第四十条规定的格式合同条款无效的法律规定。二、一审法院否定委托收楼的法律效力，认定润通公司未按合同约定期限将案涉房屋交付吴佳祺，属于认定事实及适用法律错误。办理商品房收楼手续不属于法定或约定不得代理的行为，吴佳祺委托达辉公司收楼的民事行为效力应予认可，且应由吴佳祺承担达辉公司2014年12月29日收楼的法律后果。根据《合同法》第四百一十条规定，吴佳祺在达辉公司2014年12月29日从润通公司处收楼前未解除此前签署的《授权委托书》或提出异议，吴佳祺应承担达辉公司2014年12月29日收楼的法律后果。因此，润通公司已在合同约定的交付期限2015年1月1日前将案涉房屋交付吴佳祺。三、一审法院否定委托收楼法律效力后，认定迟延交楼违约金的截止时间为润通公司取得《竣工验收备案表》并书面通知吴佳祺之日，没有合同依据，且适用法律错误。（一）一审法院认定润通公司交付房屋前应取得《竣工验收备案表》没有合同依据。（二）一审法院依据《建筑法》第六十一条第二款和《建设工程质量管理条例》第十九条规定，认定润通公司交付房屋前应取得《竣工验收备案表》，适用法律错误。四、一审法院在认定上述条款无效，合同未对此有其他约定，吴佳祺未提交实际损失证据的情况下，直接判决润通公司支付按照每日总房价1590191元的0.02%标准计算的违约金，没有合同和法律依据。
吴佳祺辩称：请求驳回润通公司的上诉请求，维持原判。理由为：一、一审法院认定《合同》第十四条相关条款属于无效的格式条款正确，该条款违反《合同法》第四十条规定，排除了吴佳祺在润通公司逾期交楼的情况下应当获得相应赔偿的主要权利，且润通公司并未以显著的标识提醒吴佳祺注意该条款，因此依照合同法及相关解释规定该条款应当属于无效。二、一审法院认定达辉公司仅负责装修并未收楼的事实正确。首先，《装修合同》以及委托达辉公司收楼的《授权委托书》是润通公司在吴佳祺签订《商品房买卖合同》时就统一要求所有签订双合同的业主必须签订的统一格式文件，这是为了规避当地政府的限价措施，将总房款分为合同房款及装修款两部分，这种规避法律的行为依法应为无效。在《商品房买卖合同》附件七第6.41条中约定吴佳祺必须委托润通公司指定的装修公司统一装修，且在《装修合同》第九条约定如果吴佳祺与润通公司签订的《认购书》或《商品房买卖合同》因故解除，《装修合同》也解除，这充分说明达辉公司及其相关文件都是由润通公司在操纵。而且《商品房买卖合同》和《装修合同》之间存在关联关系，根据《商品房买卖合同》的约定，交房必须具备约定和法定的交楼条件，在涉案房屋并不具备约定的交楼条件的情况下，润通公司与达辉公司签订收楼文书存在恶意串通，该收楼行为无效。达辉公司并未实际装修房屋，也未实际收楼，润通公司提供的收楼文书上没有经办人签名，也没有收楼日期，我方对该收楼行为不确认。按照商品房装修惯例，吴佳祺在收楼之后单独委托装修公司装修，而且装修合同的内容是个性化的，每份合同的条款和价格、装修项目都是不相同的，而涉案楼盘所有业主的《装修合同》的内容、装修方案、装修公司都相同，而且签订在双方签订《商品房买卖合同》之前，显然并非真实的装修合同。三，一审法院参照合同约定酌情调整违约金标准为每日万分之二，是合理的。四，依据国务院制定的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设工程竣工验收备案表是法定交楼条件。润通公司取得相关交楼文件以后应当向吴佳祺履行出示义务，所以一审法院将违约金计算至取得竣工验收备案表且书面通知之日止符合合同约定。
吴佳祺向一审法院起诉请求判令：一、润通公司向吴佳祺支付延迟交楼违约金（按每日万分之二的标准，以总房款1170888元为本金，从2015年1月2日起至润通公司具备合同第12、15、24条所约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给吴佳祺之日止）；二、润通公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年4月11日，吴佳祺（乙方/买方）与润通公司（甲方/卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：甲方以出让方式取得位于天河区xx路的地块的土地使用权，甲方经批准，在该地块上投资建设佳润上品菁园商品房。乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第20130340-7号。乙方所购商品房为佳润上品菁园自编xx号xx房房，房屋地址为天河区xx号xx房（以下简称案涉房屋）。该商品房合同约定建筑面积共48.45平方米，其中，套内建筑面积38.49平方米，共有分摊面积约9.96平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24033.65元，总金额925055元。（第十二条“交房条件”）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条“房屋交付”）甲方应当在2015年1月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。（第十四条“延期交房的违约责任”）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金。（第十五条“房屋交付时的有关资料”）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第十六条“交付时的验收”）乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在15个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格；甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，本条以附件七补充协议第五条规定的为准。（第二十九条“关于通知的约定”）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。该合同附件六为《装饰、设备标准》，约定了公共部位、单位专有部位的装修标准。该合同附件七为《补充协议》，约定[第五条“交房条件（对主合同第十二条、二十四条的修改）”]该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量验收意见书》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；主合同第二十四条中基础设施、公共配套项目未能与该商品房同时建成并投入的，不影响该商品房的正常交付，乙方不能以此为理由拒绝收楼或要求补偿，但甲方应继续履行建设及验收义务。（第6.3条）该商品房的交付以乙方（或乙方委托的第三方）接收该商品房的钥匙作为标志；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收、拖延验收时间或逾期收楼的，以《收楼通知书》中载明的收楼日期到期作为收楼标志。（第6.4.1条）为保证乙方在签订《认购书》时已委托并提交甲方备案的装修公司能尽早完成装修工程并交付房屋予乙方，甲乙双方同意该房屋一旦具备装修条件，乙方委托的装修公司即可提前进场进行实质的装修施工，对此，双方均无异议。（第6.4.2条）乙方不可撤销的委托广州达辉装饰工程有限公司（下简称达辉公司）代为办理收楼、验收手续，乙方无条件承认该装修公司的收楼结果。（第7.2条）乙方应在《收楼通知书》约定的时间内对该商品房进行验收，对该商品房交付标准或条件有异议的，应在收楼当天一次性提出书面异议，说明异议的具体事项，并签名确认；逾期不提出，视为乙方同意接收该商品房。（第7.4条）甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收、拖延验收时间或逾期收楼的，《收楼通知书》中载明的收楼日期到期视为商品房已交付。（第13.5条）甲方同意在保修期内，甲方对乙方在签订《认购书》时已委托并提交甲方备案的装修公司的室内精装修工程质量及后续保修按照《房地产（住宅）质量保证书》的约定承担连带保修责任。（第14.8条）如乙方与达辉公司签订的《房屋室内装修合同》因故解除的，本合同自动解除。（第二十二条）乙方的地址已在主合同中约定，所有甲、乙双方来往函件应以上述地址为依据，按照约定的地址以挂号信方式送达对方；如乙方地址发生变更，按照约定的地址以挂号信方式送达甲方，否则由此而引致任何邮递错误责任（包括投递不成功被退回）及产生的一切法律后果，概由乙方负责；凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的邮件在发出之日起第3天即视为已送达乙方。
2014年5月10日，润通公司向吴佳祺开具发票，确认收到吴佳祺支付的购房款925055元。
2014年7月16日，达辉公司向吴佳祺开具收据，确认收到吴佳祺支付的装修款245833元。
2015年6月28日，吴佳祺向润通公司发出《收楼异议函》（抬头显示为润通公司、达辉公司），内容为吴佳祺按润通公司发出的收楼通知书约定时间前往收楼处办理收楼手续，认为润通公司存在下列问题：1、房屋不符合交付条件，因为润通公司未按合同约定向吴佳祺出示《建设工程质量监督报告》或《建设工程施工质量验收监督意见书》，《建设工程竣工验收报告》，《人防工程专项竣工验收备案意见书》，《永久水表安装完毕报告表》，《广东省城市供水合同》，广东电网公司广州供电局盖章的《广州供电局工程验收通知单》以及《天河区供电局工程验收通知单》、《供用电合同》以及安装一户一表（电表）申请书，《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；吴佳祺要求润通公司出示上述文件原件，并提交加盖润通公司公章的上述文件复印件给吴佳祺，否则吴佳祺拒绝收楼，由此造成的迟延交楼责任由润通公司承担。2、房屋存在下列质量问题：全屋瓷砖多处歪斜，不是横平竖直；……部分装修与所用材料与合同约定不符；据此，视为吴佳祺所购房屋不符合交付标准，吴佳祺有权拒绝收楼，因此造成延迟交楼，应由润通公司承担迟延交楼责任等。该函件按照润通公司在《广州市商品房买卖合同（预售）》注明的地址寄出，但该邮件于2015年6月29日退回寄件人。
一审诉讼过程中，润通公司提交了《房屋室内装修合同》、《授权委托书》、《收楼通知书》、《房屋交付确认书》，以证明吴佳祺委托达辉公司收楼，而润通公司于2014年12月29日已将案涉房屋交付给达辉公司。一、《房屋室内装修合同》显示由吴佳祺与达辉公司于2014年3月26日签订，约定吴佳祺同意按照楼盘开发商提供的统一精装修方案装修案涉房屋并委托达辉公司具体承接本项装修工程；吴佳祺、达辉公司双方同意在装修过程中接受并服从开发商的组织、管理及监督；吴佳祺已知悉并了解本协议附件装修标准的相关内容，同意达辉公司按照245833元总价包干承接本工程；为保证吴佳祺能按照约定的时间尽早收楼，吴佳祺同意该房屋一旦具备装修条件，达辉公司即可提前进场进行实质的装修施工，对此，双方均无异议；吴佳祺不可撤销的委托达辉公司代为办理收楼、验收手续，吴佳祺无条件承认达辉公司的收楼结果；如吴佳祺与润通公司签订的《佳润上品菁园认购书》或《商品房买卖合同》因故解除的，本合同自动解除等。二、《授权委托书》显示委托人为吴佳祺，受托人为达辉公司，签署时间为2014年3月26日，内容为吴佳祺不可撤销地委托达辉公司对案涉房屋交付使用时与开发商办理该房屋的收楼手续，达辉公司的委托权限包括收取开发商发出的收楼文件，包括《收楼通知书》及《收楼催告书》，代为办理收楼及验楼手续，并签署相关文件等。三、《收楼通知书》，显示润通公司于2014年12月22日向吴佳祺发出，通知吴佳祺于2014年12月29日办理收楼手续。同日，达辉公司在该通知书上盖章确认收到原件。四、《房屋交付确认书》，显示由润通公司与达辉公司于2014年12月29日签署，确认自2014年12月29日起，案涉房屋已验收合格并交付使用，确认收到物品为入户门钥匙7条、房间门钥匙3条。吴佳祺对上述证据的真实性均不予确认，并认为上述证据是润通公司与达辉公司串通以合法形式掩盖非法目的，以规避广州市房价的限价政策，实际上案涉房屋并非由达辉公司装修，而是由承建单位湛江市粤西建筑工程公司所装修。吴佳祺认为《房屋室内装修合同》的第2点可以看出是吴佳祺同意按润通公司统一精装修方案装修案涉房屋，如果是吴佳祺自行委托达辉公司对案涉房屋进行装修，就不可能按照润通公司提供的统一精装修方案进行装修；而且该合同约定甲乙双方同意在装修过程中接受并服从润通公司的组织管理及监督，如果如润通公司所主张收楼之后再进行装修，那么按照惯例应该是服从物业管理公司的组织、管理、监督，并非服从润通公司的组织、管理、监督，上述约定只能说明案涉房屋的实际装修者是润通公司；案涉房屋与其他房屋的面积差异较大，但装修款却大致相同，说明该装修价格并非真实价格，装修合同也并不真实；《房屋室内装修合同》第9条与《合同》附件七第14.8条，说明装修款实际上是房款的一部分，润通公司与达辉公司是串通的；《合同》附件七第13.5条约定达辉公司的装修由润通公司进行保修，与常理不符，说明达辉公司并非真正的装修人。吴佳祺认为《房屋交付确认书》没有任何人签名，而且交接物品只有钥匙，与常理不符，而且润通公司提交的《建设工程竣工验收报告》显示案涉房屋所在楼盘在2014年12月30日才竣工验收，所以上述《房屋交付确认书》的内容明显与事实不符，再次说明润通公司与达辉公司恶意串通损害吴佳祺利益，该行为无效。
润通公司确认达辉公司是案涉房屋所在楼盘的装修公司。
为证明案涉房屋符合交楼条件，润通公司经多次庭询陆续提交了如下证据：一、《建筑工程竣工验收报告》，显示验收日期2014年12月30日。二、《建设工程竣工验收备案告知书》，显示由广州市天河区建设工程质量安全监督站于2015年1月26日作出，要求润通公司于15日内向建设行政主管部门备案。三、《建设工程消防设计备案受理凭证》（打印件），显示润通公司于2012年3月9日经网上备案受理系统进行了商业、住宅楼工程消防设计备案，该工程未被确定为抽查对象。四、《永久水表安装完毕证明书》，显示由广州市自来水公司营业部于2015年12月24日作出，确认永久水表安装完毕。五、《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》，显示实际竣工日期为2015年4月14日。六、《供用电方案协议》，显示由润通公司与广州供电局有限公司于2014年3月3日签订。七、《通邮申请表》，显示经审查符合通邮条件的时间为2014年11月21日。八、《人防工程专项竣工验收备案意见书》，显示由广州市天河区人民防空办公室于2015年6月11日作出。九、《润通花园建设项目验收监测结论》，显示由广州市环境监理所天河监理二站于2015年3月20日作出，显示烟色监测达到《大气污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二时段二级标准要求、噪声监测符合《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）2类标准要求。十、《关于商业、住宅楼（佳润上品菁园）建设项目竣工环保验收意见》，显示由广州市天河区环境保护局于2015年7月17日作出，同意建设项目主体工程通过环境保护验收，该项目经广州市环境监理所天河监理二站现场验收监测，取得“广东润通实业有限公司佳润上品菁园建设项目验收监测结论”；该文仅作为该项目满足环境保护要求的依据，涉及消防、卫生、水务等其他政府行政管理部门要求的，涉及消防、食品和药品等政府管理部门要求的，还须办理相关审批手续。十一、《建设工程规划验收合格证》[穗规验证（2015）45号]，显示由广州市规划局于2015年1月27日发证，建设单位为润通公司，建设项目名称为商业、住宅楼，建设位置为天河区东圃镇前进村中山大道以南地段。
吴佳祺表示鉴于润通公司在诉讼过程中已提交了部分交楼文件，故其明确要求润通公司支付迟延交楼违约金至润通公司取得《竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，并书面通知吴佳祺收楼之日止，按照每日总房价的0.02%的标准计算。
另，吴佳祺认为《合同》第十四条“延期交房的违约责任”中约定的“逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金”的条款是润通公司免除自身责任的格式条款，属于无效条款。润通公司则认为《合同》及《补充协议》是双方协商一致的结果，双方应切实履行。经查，关于案涉房屋所在楼盘的交楼纠纷问题，除了本案外，一审法院还受理了陈某等人作为原告的4案件，各案件的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条“延期交房的违约责任”中均存在上述免除润通公司责任的约定。
一审法院认为：《合同》第十四条“延期交房的违约责任”中关于“逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金”的约定，属于提供格式条款一方免除其责任的条款，该条款应属无效。除此以外，吴佳祺、润通公司就案涉房屋签订的《合同》的其余内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。
作为买方的吴佳祺应按时向润通公司支付全部购房款，作为卖方的润通公司应按照《合同》约定，于2015年1月1日前将符合法律规定及《合同》约定交楼条件的案涉房屋交付吴佳祺。现吴佳祺主张案涉房屋一直未符合《合同》约定的交楼条件且润通公司一直未将《合同》约定的交楼文件交付吴佳祺，导致案涉房屋至今未收楼，应由润通公司承担违约责任。润通公司对此予以否认，并主张其已于2014年12月29日将案涉房屋交付给吴佳祺委托收楼的达辉公司。对此争议，首先，关于润通公司提出的达辉公司收楼则视为吴佳祺实际收楼的问题，虽然润通公司提交了吴佳祺与达辉公司签订的《房屋室内装修合同》、《授权委托书》以证明吴佳祺委托达辉公司收楼，但根据《合同》、《房屋室内装修合同》中的约定以及双方当事人对案件事实的陈述，可确认达辉公司是润通公司统一指定的装修公司，即使其接收案涉房屋也仅是在润通公司的指定下对案涉房屋进行装修，案涉房屋实际上并未转移至吴佳祺实际控制，达辉公司接收案涉房屋的行为不能视为吴佳祺实际接收案涉房屋。因此，润通公司称吴佳祺已于2014年12月29日实际收楼的抗辩不予采纳。其次，润通公司未举证证明其已将合同约定的交楼文件交付给吴佳祺，而且根据已查明的事实，《永久水表安装完毕证明书》、《关于商业、住宅楼（佳润上品菁园）建设项目竣工环保验收意见》等部分交楼文件是润通公司在通知吴佳祺收楼的日期之后才取得，因此，对吴佳祺的主张予以采信，润通公司应承担迟延交楼的违约责任。在《合同》第十四条关于免除润通公司责任的上述条款无效，而双方当事人未对此有其他约定的情况下，润通公司应向吴佳祺支付自2015年1月2日起、按照每日总房价925055元的0.02%标准计算的违约金。吴佳祺要求以1170888元为计算本金的主张缺乏依据，不予支持。
对于迟延交楼的违约金的截止时间，鉴于润通公司在诉讼过程中已出示了部分收楼文件，吴佳祺明确要求润通公司支付迟延交楼违约金至润通公司取得《竣工验收备案表》、《建设工程规划验收合格证》、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，并书面通知吴佳祺收楼之日止。对此主张，首先，关于《竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”因此，润通公司将案涉房屋交付给吴佳祺前，应取得相应的《竣工验收备案表》。其次，润通公司在诉讼过程中已陆续提交了《合同》第十五条约定的规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。综上，润通公司应向吴佳祺承担迟延交楼违约金，直至润通公司取得《竣工验收备案表》，并书面通知吴佳祺收楼之日止。
为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、润通公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴佳祺支付迟延交楼违约金（以925055元为本金，按照每日0.02%的标准，自2015年1月2日起计至润通公司取得《竣工验收备案表》，并书面通知吴佳祺收楼之日止）；二、驳回吴佳祺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3140元，由吴佳祺负担590元、润通公司负担2550元。
本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为：关于涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的效力问题。该《合同》第十四条“延期交房的违约责任”中关于“逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方无须支付违约金”的约定为格式条款，内容明显可见该条款免除润通公司一方的责任，排除吴佳祺主张违约金的权利，故一审法院认定该条款为无效，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院予以认可。除此以外，《合同》的其余内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。
关于润通公司是否构成迟延交楼的问题。按照《合同》约定，润通公司应于2015年1月1日前将符合法律规定及合同约定交楼条件的案涉房屋交付吴佳祺。根据本案查明的事实，《永久水表安装完毕证明书》、《关于商业、住宅楼（佳润上品菁园）建设项目竣工环保验收意见》等部分交楼文件是润通公司在通知吴佳祺收楼的日期之后才取得。且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，验收结论经报备，行政机关审核验收文件完备，发出建设工程竣工验收备案表，是竣工验收阶段结束的标志，也是竣工验收合格的证明。据此，一审法院认定应将取得涉案房屋的《竣工验收备案表》作为房屋交付的法定条件，并无不当。综上，润通公司已构成迟延交楼，一审判决润通公司应自2015年1月2日起向吴佳祺承担迟延交楼违约金，直至润通公司取得《竣工验收备案表》并书面通知吴佳祺收楼之日止，并无不当。对于违约金的计算标准问题，在《合同》第十四条关于逾期超过180日后免除润通公司责任的条款无效的情况下，可参照关于逾期不超过180日情况下按每日总房价925055元的0.02%支付的条款的标准来计算，故一审判决确定的计算标准并无不当，本院予以认可。
另对于润通公司主张其已于2014年12月29日将案涉房屋交付给吴佳祺委托收楼的达辉公司，应视为吴佳祺已实际收楼的问题。虽然吴佳祺与达辉公司签订了《房屋室内装修合同》、《授权委托书》等文件约定吴佳祺委托达辉公司收楼，但根据《合同》、《房屋室内装修合同》中的约定以及双方当事人对案件事实的陈述，可确认达辉公司是润通公司统一指定的装修公司，即使其接收案涉房屋也仅是在润通公司的指定下对案涉房屋进行装修，案涉房屋实际上并未转移至吴佳祺实际控制，达辉公司在润通公司未达到交楼条件的情况下接收案涉房屋的行为不能视为吴佳祺实际接收案涉房屋。因此，对于润通公司上述主张本院不予采纳。
综上所述，润通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2550元，由广东润通实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一七年二月十四日
书记员 陈婷婷