江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0724民初1921号
原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行，住所地灌南县新安镇人民中路24号。
负责人孙友年，行长。
委托代理人程建明，该行职工。
被告贾红兵，居民。
被告丁维燕（贾红兵之妻），居民。
两被告委托代理人贾兆才，居民。
原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行（以下简称灌南农行）与被告贾红兵、丁维燕金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法由代理审判员高涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告灌南农行的委托代理人程建明、两被告贾红兵、丁维燕的委托代理人贾兆才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灌南农行诉称，被告贾红兵因购买居住房，于2013年10月8日向原告借款16万元，双方签订了个人购房担保借款合同，贷款期限120期，年利率6.55%，逾期利率9.825%，按月等额本息还款，月还款额1820.48元。被告以购买的位于灌南县××和××金色庄园××楼××单元××室房产作抵押担保，并办理了房屋抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款，但至2016年1月13日被告仅偿还了本金22234.77元及�息，剩余本金137765.23元及至2015年12月20日的利息3549.33元及之后的利息，至今未还。为此，原告起诉要求被告偿还借款本金137765.23元及至2015年12月8日的利息3549.33元及2015年12月8日之后的罚息；判令原告对两被告共有的位于灌南县××和××金色庄园××楼××单元××室房产享有优先受偿权，并由被告承担诉讼费用。
被告贾红兵、丁维燕辩称，两被告是夫妻关系，贷款购房是事实，还了一部分，后来还不上了，银行都有帐的。
经审理查明：被告贾红兵、丁维燕系夫妻关系。2013年9月4日，两被告因购买商品房缺少资金，以被告贾红兵名义向原告借款16万元，并签订个人购房担保借款合同。合同约定，被告贾红兵向原告借款16万元，用途为购买位于灌南县××和××金色庄园××楼××单元××室房产，借款期限120个月，实际起止日期以借款凭证为准；借款利率执行借款发放日中国人民银行同期同档贷款基准利率确定，期间遇基准利率调整的，贷款利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为等额本息还款法；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定的利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿。两被告将购买的共有的位于灌南县××和××金色庄园××楼××单元××室房产进行抵押担保，被告丁维燕作为房屋共有人以抵押人的名义进行担保。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回借款、行使担保权等。双方还就其他事项作出了约定。2013年10月8日，原被告签订借款凭证，凭证载明，借款日期2013年10月8日，利息为年利率6.55%，逾期罚息利率9.825%。合同签订后，原告依约发放了借款16万元，2015年11月4日原被告办理了房屋抵押登记手续和房屋他项权证，他项权证登记债权数额16万元。贷款后，被告仅偿还了至2015年10月8日的借款本息，被告至2015年12月8日尚欠借款本金137765.23元及利息3549.33元及2015年12月8日以后的利息。为此，原告诉来本院。
上述事实，有当事人陈述、个人购房担保借款合同、借款凭证、他项权证复印件、还款明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的个人购房担保借款合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方应按合同约定履行合同规定的义务。原告依约向两被告发放贷款，被告应按合同约定按期偿还贷款，但被告在2015年10月8日后未能继续履行合同还款义务。按照合同约定，原告有权就未偿还的借款要求被告偿还，也有权根据双方约定的利息及逾期利息的规定主张�息。原告主张被告偿还尚欠借款本金137765.23元及2015年12月8日前欠的利息3549.33元，不违反法律规定，本院予以支持。对于2015年12月20日以后的利息应按照合同约定在中国人民银行同期同档贷款基准利率基础上上浮50%计算，期间遇中国人民银行贷款基准利率变动的，借款利率自基准调整后的次年1月1日起调整。原告主张对被告共有的位于灌南县××和××金色庄园××楼××单元××室房屋享有优先受偿权，不违反法律规定，本院应予支持，但只能在他项权证登记债权数额16万元范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、被告贾红兵于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行借款本金137765.23元及利息罚息（2015年12月8日前利息为3549.33元；从2015年12月9日起至实际给付之日止，以137765.23元为本金，利息的年利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮50%计算，期间遇中国人民银行贷款基准利率变动的，借款利率自基准利率调整后的次年1月1日起调整。），被告丁维燕对上述款项承担连带偿还责任。
二、原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行对被告贾红兵、丁维燕共有的位于灌南县田楼镇和恒金色庄园4号楼1单元201室抵押房产在16万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1563元（原告已预交），由被告贾红兵、丁维燕负担，于兑现上列款项时一并给付原告�
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3126元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 高 涛
二〇一六年四月十三日
书 记 员 郑跟亮
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的�限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二、《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将�款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。