北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第06741号
原告（反诉被告）章钊，男，1983年7月19日出生。
委托代理人郭立和，北京融显律师事务所律师。
委托代理人刘大伟，北京融显律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）李刚，男，1968年6月7日出生。
被告夏郁文，女，1970年11月25日出生。
第三人北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人张东纯，董事长。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）章钊与被告（反诉原告）李刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加夏郁文作为本案被告参加诉讼，并依法追加北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章钊的委托代理人郭立和，被告（反诉原告）李刚，被告夏郁文，第三人安信瑞德公司的委托代理人张中彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告章钊诉称：2013年1月22日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告通过安信瑞德公司向被告购买坐落于北京市昌平区××公寓××号楼××号的房屋，价格为526万元。同时，被告向原告提供了房屋产权证、结婚证、身份证等相关文件。合同签订后，原告即向被告支付定金10万元，并向中介支付居间服务报酬101000元、保障服务费26300元。但在合同签订后，中介告知原告，该房屋已于2010年被北京市朝阳区人民法院执行拍卖程序予以拍卖，即房屋的实际所有权人并非被告。但被告在签订合同时却故意隐瞒该房屋的实际权属状况，在原告不知情的情况下诱导原告与其签订房屋买卖合同，最终导致合同无法实际履行，其行为严重违反了合同约定，属于根本违约。按照《补充协议》第三条约定，如被告提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致原告无法取得房屋所有权的，被告即构成根本违约，应在违约行为发生之日起十日内以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，第三人收取原告的费用由被告直接赔付原告。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令被告向原告支付房屋总价款20%的违约金，计1052000元；三、判令被告赔偿原告已支付给中介的居间服务报酬、保障服务费共计127300元；四、判令被告返还原告定金10万元；五、诉讼费由被告承担。
被告李刚、夏郁文辩称：2013年1月22日下午4时多，李刚身在美国芝加哥，在李刚不知情、未授权的情况下，原告及妻子高燕松在安信瑞德公司处，与中介公司共同劝说李刚妻子夏郁文与其签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议（一）》、《相关房屋买卖交易流程》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《自行办理贷款声明》、《配偶同意出售声明》及《存量房交易结算资金自行划转声明》等文件，并与北京凯盛经略担保有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定原告向李刚购买位于北京市昌平区××公寓××号楼××号房屋，并现场向夏郁文支付定金10万元，向中介公司支付相关报酬、服务费共计127300元。2013年1月22日晚7时多，夏郁文电话告知李刚上述相关情况，李刚当即口头授权夏郁文向对方如实告知该房屋如下现状：1、原李刚名下的该房屋于2010年8月2日由北京市朝阳区人民法院委托北京嘉禾国际拍卖有限公司组织拍卖，李刚以其侄女李欣的身份合理、合法参与竞拍，最终以总金额349.05万元竞得拍卖标的并全额支付款项。2、北京市朝阳区人民法院于2010年9月9日向李欣出具执行裁定书，裁定李欣取得涉案房屋的所有权；3、该房屋现尚未办理相关房屋过户手续，李欣授权李刚全权办理该房屋后续相关过户、买卖等全部事宜。2013年1月22日晚8时左右，夏郁文通过电话向中介公司陈超如实告知上述情况。2013年1月23日上午，中介公司邓大鹏与夏郁文共同前往北京市昌平区建委大厅核实并确认上述情况。2013年1月26日，中介公司陈超电话告知夏郁文，原告同意被告继续办理该房屋后续相关手续。按照《补充协议（一）》约定：买受人于2013年1月22日前向出卖人支付购房定金10万元；买受人于2013年1月30日前向出卖人支付第二笔购房定金20万元；买受人于2013年3月30日前向出卖人支付购房款100万元；买受人于房产过户前，向出卖人支付购房款153万元；剩余房款243万元买受人以贷款方式支付。自2013年1月30日至今，原告在通过中介公司同意被告继续办理该房屋相关手续的情况下，未按协议约定支付第二笔购房定金20万元及后续房产过户前须支付的购房款253万元，属于在先违约，即根本违约行为。根据协议约定，原告应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向被告支付违约金，原告向被告已支付的全部款项充抵违约金，多退少补，中介方有权继续收佣，已收取的不予退还。综上所述，被告同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。为维护自己的合法权益，李刚提起反诉，反诉请求：一、解除在反诉人不知情、未授权的情况下，被反诉人章钊与反诉人李刚妻子夏郁文签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议（一）》、《房屋交易保障服务合同》及相关全部声明；二、判令被反诉人章钊因在先根本违约，应向反诉人李刚支付房屋总价款20%的违约金，计1052000元；三、诉讼费由被反诉人章钊承担。本案庭审中，反诉原告李刚将其反诉请求第二项变更为：要求反诉被告章钊支付违约金20万元。
反诉被告章钊辩称：同意解除合同，不同意李刚的其他反诉请求，其陈述的部分事实及理由不符合实际情况。李刚称签约时其在美国，夏郁文给他打电话，他才把真实情况告诉夏郁文，这是不符合实际情况的。涉案房屋在2009年9月10日已经由法院出具裁定书，裁定房屋归李欣所有，办理手续是夏郁文去的，夏郁文对该房屋的情况很清楚，其在卖房时就应该把该情况跟原告说清楚，但她没有说。章钊知道该房屋情况后，没有答应继续办理，有中介公司工作人员作证，章钊一直在等夏郁文的消息是否需要继续办理，所以就一直没有付款。
第三人安信瑞德公司针对原告章钊的诉讼请求陈述称，房屋买卖合同是原、被告双方签订的，我公司作为第三方促成他们签订合同，合同是合法有效的，我公司希望合同继续履行。
第三人安信瑞德公司针对反诉原告李刚的反诉请求陈述称，合同合法有效，至于后期如何履行，我公司尊重买卖双方的意见。
经审理查明：李刚与夏郁文系夫妻关系。位于北京市昌平区××小区××号（后地址变更为北京市昌平区××公寓××号）的房屋原登记于李刚名下。后因案外人李景平与李刚股权转让纠纷一案，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第15944号民事判决书。判决生效后，李景平于2008年12月26日向北京市朝阳区人民法院申请强制执行。在执行过程中，北京市朝阳区人民法院依法查封了上述房屋，并委托北京嘉禾国际拍卖有限公司于2010年8月2日对此房屋进行拍卖。夏郁文代理案外人李欣参与竞拍，并以335万元的价款拍得上述房屋。2010年9月9日，北京市朝阳区人民法院作出（2009）朝执字第00597号执行裁定书，裁定自本裁定生效之日起，买受人李欣即取得上述房屋的所有权。2013年7月10日，上述房屋转移登记至李欣名下，其房屋所有权证号为X京房权证昌字第××号，登记的房屋坐落为北京市昌平区××公寓××号××层××，房屋性质为商品房。本案庭审中，李刚称李欣系其侄女，上述拍卖成交价款系由李刚实际支付，并主张李欣于2011年9月30日委托其全权办理上述房屋的买卖、移交及过户等相关手续。
2013年1月22日，经安信瑞德公司居间，夏郁文代理李刚（出卖人，甲方）与章钊（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将坐落于北京市昌平区××公寓××号楼××号的房屋出售给买受人，该房屋所有权证号为京房权证昌私字第××号，填发日期为2007年7月9日；该房屋成交价格为526万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人应当在2013年4月30日前将该房屋交付给买受人。同日，双方与安信瑞德公司（丙方）签订《补充协议》。该补充协议第一条主要约定：乙方于2013年1月22日向甲方支付购房定金10万元，于2013年1月30日前向甲方支付第二笔购房定金20万元，于2013年3月10日前向甲方支付购房款100万元，于房产过户前向甲方支付购房款153万元，剩余房款243万元由乙方以贷款方式支付；甲乙双方应于2013年3月5日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后10日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方应当在交房后3日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。该补充协议第三条主要约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整或无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）未如实告知第二条第（一）项信息，导致乙方与丙方损失的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方出现下列情形之一的构成根本违约，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的材料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。同日，买卖双方又签订《补充协议（一）》，重申了上述《补充协议》中关于付款方式和期限、办理权属转移登记手续的约定，并约定：买卖双方协商一致，自本合同签订之日起三十日内办理贷款面签手续；买卖合同中与本附件及补充协议相抵触的内容以本附件及补充协议约定为准。
2013年1月22日，夏郁文出具《承诺书》，主要内容为：“本人夏郁文受李刚委托办理出售北京市昌平区××公寓××号楼××号房产的相关手续，并代为签署与出售该房产相关的一切协议，现本人承诺李刚知情并同意本人作为其代理人办理上述手续，如有不符，本人自愿向北京安信瑞德房地产经纪有限公司支付与本次交易佣金数额相当的补偿金，并向另一方支付与本次交易定金数额相当的补偿金，特此声明。”同日，夏郁文代李刚在《关于如实陈述交易信息的声明》上签字，该声明主要内容为：“声明人（出卖人）已从居间方获知应保证下列情况完全属实：1、所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利；2、所售房屋无权属争议；3、共有房地产，已经其他共有人书面同意；4、房屋处于出租状态的，承租人已放弃优先购买权；5、有代理人的，代理人承诺已获得产权人本人的合法授权；6、所售房屋未拖欠物业费、供暖费或水电等费用，如有拖欠，保证在物业交割前由出卖人补缴；7、出卖人未隐瞒所售房屋存在噪音污染、安全隐患或其他不适合居住的情况。上述情况出卖人已知晓，并承诺已如实告知居间方和买受人，如出卖人存在隐瞒上述情况导致买卖合同无法履行的，则由出卖人承担相关法律责任。”同日，夏郁文在《配偶同意出售声明》上签字，该声明主要内容为：“本人夏郁文，性别女，是位于北京市昌平区××公寓××号楼××号产权人李刚的配偶，现同意本人的配偶出售上述房地产，并委托其代为办理涉及上述房地产的转让手续。凡配偶所签署的所有文件本人均予以认可，特此声明。”
合同签订后，章钊于2013年1月22日向夏郁文支付购房定金10万元，并向安信瑞德公司支付居间服务报酬、保障服务费共计127300元。本案庭审中，夏郁文称：其与章钊签约时提供的是登记产权人为李刚的房屋所有权证，后在得到李刚的授权后于签约当日晚上将房屋拍卖及权属等情况告知了安信瑞德公司，安信瑞德公司转告章钊后，章钊表示同意继续履行合同。章钊称其在安信瑞德公司告知房屋相关情况后，表示同意继续履行合同，并主张夏郁文同意其暂缓支付购房定金及购房款。夏郁文对章钊主张的暂缓支付定金及房款一节不予认可。2013年2月1日，夏郁文代李刚与章钊签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年1月31日就北京市昌平区××公寓××号楼××号的房屋，经甲乙双方友好协商，后续相关手续的办理作如下协议：由于出售人李欣（代理人夏郁文）原因不能及时办理网签手续，故如办理网签手续前遇国家对二手房交易税费调整，买方依旧按照原过户指导价缴税，多出税费由卖方承担。
以上事实，有（2009）朝执字第00597号执行裁定书、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（一）》、《承诺书》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《配偶同意出售声明》、定金收条、居间服务报酬收据、保障服务费收据、2013年2月1日《补充协议》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，夏郁文在代理李刚与章钊签订房屋买卖合同时，隐瞒了涉案房屋的实际权属状况，在此情况下，章钊依法对该合同享有撤销权，但章钊在知道该房屋的实际权属状况后，明确表示同意继续履行合同，视为其放弃了撤销权。故上述房屋买卖合同对买卖双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。因夏郁文系以李刚代理人的身份，以李刚的名义签订房屋买卖合同，故其代理行为的法律后果应由李刚承担。根据合同约定，章钊应在2013年1月30日前支付第二笔购房定金20万元，但因法院生效法律文书已经确认案外人李欣取得涉案房屋的所有权，故章钊在存在可能无法取得房屋所有权的情况下，基于交易安全，有权依法拒绝向出卖人履行付款义务。现李刚以章钊逾期未支付第二笔购房定金及购房款，构成根本违约为由，要求章钊支付违约金的反诉请求，法律依据不足，本院不予支持。根据合同约定，买卖双方应于合同签订之日起30日内办理贷款面签手续，但因李刚并非涉案房屋的所有权人，无法依约办理贷款面签手续，且李刚在实际上亦未依照约定的期限协助章钊办理贷款面签手续，对此李刚应承担相应的违约责任。现章钊要求解除房屋买卖合同，并要求李刚返还购房定金、支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。但双方约定的违约金过高，本院综合考虑原告的实际损失、买卖双方的履约情况及当事人的过错程度等因素，对违约金数额酌情予以确定。本院在确定违约金数额时，已考虑原告实际支出的居间服务报酬及保障服务费情况，故原告要求被告赔偿居间服务报酬及保障服务费共计127300元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：
一、解除章钊与李刚于二○一三年一月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
二、李刚返还章钊购房定金人民币十万元，于本判决生效后十日内执行。
三、李刚支付章钊违约金人民币二十万元，于本判决生效后十日内执行。
四、驳回章钊的其他诉讼请求。
五、驳回李刚的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万六千三百一十四元，由章钊负担一万零五百一十四元（已交纳八千一百五十七元，余款二千三百五十七元于本判决生效后七日内交纳）；由李刚负担五千八百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千一百五十元，由李刚负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 冯秀琴
二〇一三年十二月十六日
书 记 员 李峥艳