福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初2380号
原告（反诉被告）：陈康共，男，1979年2月28日出生，汉族，住福建省连江县，
委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏华忠，福建名闻律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程金庭，男，1969年10月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，
委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄辉，福建海山律师事务所律师。
第三人：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元，统一社会信用代码91350100553247329W。
法定代表人：廖志英，董事长。
委托诉讼代理人：吴儒彬，男，该公司员工。
第三人：福建海峡银行股份有限公司福州金城支行，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇塔头路270号，统一社会信用代码91350100X1186615X6。
负责人：牛园园，行长。
委托诉讼代理人：李鑫，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。
原告陈康共与被告程金庭、第三人福建骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）、福建海峡银行股份有限公司福州金城支行（以下简称“海峡银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，被告程金庭于2017年7月14日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈康共及其委托诉讼代理人钟太宣，被告程金庭及其委托诉讼代理人胡绍全，第三人骊特公司的委托诉讼代理人吴儒彬，第三人海峡银行的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈康共向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖合同，即按合同约定办理讼争房屋的抵押权注销手续（其所欠第三人海峡银行因按揭贷款所产生的债务由原告代为清偿）、配合原告办理讼争房屋的所有权过户登记手续并交付原告使用；2.被告按讼争房屋成交价的每日万分之五向原告计算支付自2017年3月15日起至被告继续履行合同时止的迟延履行违约金；3.被告赔偿原告律师代理费2.3万元。
事实和理由：2017年1月8日，原告与被告签订了一份《存量房买卖合同》，约定：被告将其坐落于福州市××山镇××小区××＃楼××单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）以154.5万元的价格出售给原告；签订合同时，原告向被告支付10万元履约保证金；因该房屋抵押权人为第三人海峡银行，被告应于2017年1月10日前自行出资向抵押权人申请提前偿还房屋抵押贷款，并解除抵押；任何一方违约，自违约行为发生之日起，违约方应按合同成交价的每日万分之五支付迟延履行违约金，同时，还应承担因诉讼而产生的诉讼费、律师代理费、居间佣金及交易过程中产生的费用等；该买卖合同还就其他与买卖相关事项作出约定。同日，原、被告及第三人骊特公司还就上述房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》。该协议约定由骊特公司为原、被告的交易提供相关服务。买卖合同和交易服务协议签订以后，原告依约向被告支付了10万元履约保证金（交由骊特公司代收代付），双方还配合办理了房贷评估手续及原告的首付款资金监管冻结手续，被告也前往第三人海峡银行处申请提前还款和解押。然而，2017年3月10日左右，当第三人海峡银行通知被告还款时，被告却予以拒绝，于是原、被告之间的房产交易被迫中断至今。2017年3月16日、2017年5月16日，第三人骊特公司作为交易服务方两次向被告发出催告函件，督促被告按照合同约定履行解押义务，但被告始终无动于衷。
被告程金庭辩称，一、原告没有证据证明被告存在违约行为，其诉请缺乏事实依据；二、原告单方起诉并冻结被告名下涉案房屋，属于单方阻却合同履行的根本违约行为；三、原告主张被告在抵押权人通知还款后拒绝还款与实际情况不符。被告在2017年1月10日之前已经向海峡银行申请提前还款，已经履行了合同义务，原告对此亦予确认，故原告的诉请应被驳回；四、被告申请提前偿还贷款后，被告一直积极履行房屋买卖合同，2017年3月28日，在贷款银行尚未核准提前还款的情况下，被告即已将提前还款所需钱款存入指定银行账户，但第三人海峡银行至今仍未通知被告还款解押。
第三人骊特公司述称，对原告的诉请无异议；被告主张其在2017年1月10日向第三人海峡银行申请提前偿还贷款后，一直未得到申请已被核准的通知，被告认为系因第三人海峡银行的问题造成房屋买卖合同未得到履行。具体情况应由第三人海峡银行解释说明。
第三人海峡银行述称，其与被告签订的《个人借款担保合同》合法有效，借款期限尚未届满。借款担保合同约定：甲方（即被告）提前还本时，应在还款日前15个工作日书面向乙方（即第三人海峡银行）提出申请，经乙方同意，可提前偿还部分或全部本金；甲方还清全部借款本息及其他应付款项后，双方共同办理抵押权注销登记的手续。2017年1月10日，被告向其提交了提前还款申请表，其依据上述合同的约定履行审批手续。根据前述合同约定，其在未收到全部借款本息及其他应付款项前，有权依据合同约定不予办理抵押权注销登记手续。其依约履行合同的有关条款，无任何违约行为。
反诉原告程金庭向本院提出反诉请求：1.解除反诉原、被告签订的《存量房买卖合同》及相关协议；2.反诉被告按房屋买卖合同约定成交价的每日0.05%向反诉原告计算支付自2017年6月8日起至涉案房屋解除查封冻结之日止的迟延履行违约金；3.反诉被告支付反诉原告解除合同违约金30万元；4.反诉被告赔偿反诉原告律师代理费2.5万元。
事实和理由：2017年1月8日，反诉被告与反诉原告就位于福州市××山镇××小区××＃楼××单元的房屋买卖一事达成一致，并签订了《存量房买卖合同》，同日，反诉原、被告及第三人骊特公司还就上述房屋的交易服务等事项签订了《存量房交易服务协议》，约定由第三人骊特公司为房屋交易提供相关服务。《存量房买卖合同》约定讼争房屋价款实收154.5万元。合同签订后反诉原告依约履行了合同义务，于2017年1月10日前向房屋抵押权人即第三人海峡银行递交了申请解押材料，事后亦将提前还贷的钱款存入相关账户，然而，在反诉原告积极履行合同过程中，反诉被告无故起诉，并向法院申请财产保全将涉案房屋冻结，致使《存量房买卖合同》无法继续履行。反诉原告收到法院应诉通知后，多次与反诉被告交涉，要求反诉被告撤回对反诉原告的起诉并解封涉案房屋，以继续履行合同，但在反诉原告向反诉被告发出律师函要求其停止侵害反诉原告权益后，反诉被告仍我行我素，对反诉原告的要求置之不理，致使合同无法继续履行、房屋无法过户，反诉被告违法冻结涉案房屋已经构成根本违约，应承担相应违约责任。2017年5月20日，第三人海峡银行通知2017年7月初可以办理相关还款解押手续，反诉原告已将此消息告知反诉被告。
反诉被告陈康共辩称，一、反诉原告在2017年1月10日向抵押权人即第三人海峡银行申请提前还贷和解押后，就未积极主动履行双方签订的房屋买卖合同，第三人海峡银行在本诉部分的陈述也表明反诉原告没有积极主动将相应的款项提前偿还给抵押权人，故抵押权人未批准提前还贷申请。另外，第三人骊特公司在本诉部分的陈述表明反诉原告在提出解押申请后，未反馈是否可以提前还贷的信息，其后，第三人骊特公司向反诉原告发出催办函件，督促其积极履行合同。上述事实充分证明反诉原告签订合同后怠于履行合同义务，在催告后仍然不履行，在此情况下原告为了维护自身合法权益提起诉讼，不构成对本案合同履行的阻却。综上，反诉被告认为反诉原告要求解除合同没有事实和法律依据，该项诉请系其根本违约的意思表示，故反诉被告不应承担违约金。
第三人骊特公司述称，同本诉意见一致。
第三人海峡银行述称，反诉原告确于2017年5月中旬至第三人海峡银行处协商提前还款事宜，其与反诉原告约定在2017年7月初办理上述事宜。但此后反诉原告通知其抵押物被冻结，无法办理解押手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》、房屋所有权证书、收款收据、评估收费单、资金监管协议及二手房交易监管资金划转付款委托书、《催办函》、委托代理合同、律师费发票、短信聊天页面截图、银行汇款流水凭证、《个人借款担保合同》、借款借据、提前还款申请表等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月8日，原、被告在房产中介机构居间撮合后签订了一份《存量房买卖合同》，约定：被告将其坐落于福州市××山镇××小区××＃楼××单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）以154.5万元的价格卖予原告；在签订合同时，原告应向被告支付10万元履约保证金；因该房屋抵押给第三人海峡银行，被告应于2017年1月10日前向抵押权人即第三人海峡银行申请提前偿还抵押贷款；双方约定本次交易选择商业按揭方式交易，双方在房屋注销抵押登记且原告按揭贷款申请审批通过后3个工作日内办房屋所有权过户登记，被告在收到除相关保证金外的房款后2个工作日内将房屋交付原告。合同的“违约责任”部分约定：一、任何一方未按照约定的时间履行该合同的，应按房屋成交价的日万分之五支付迟延履行违约金，该迟延履行违约金的支付不影响本合同继续履行；二、除本合同特殊约定外，任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%的违约金即30万元，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于迟延履行违约金、律师代理费等。该买卖合同还就其他与买卖相关事项作出了约定。同日，原、被告及第三人骊特公司就上述房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》，约定：《存量房买卖合同》中约定的履约保证金由骊特公司提供“代收代付”服务，即原告将购房履约保证金先行支付给骊特公司，被告同意第三人骊特公司在原、被告双方完成讼争房屋过户登记收件后向其支付履约保证金。买卖合同和交易服务合同签订后，原告即向第三人骊特公司指定的账户支付了10万元履约保证金，被告亦依约于2017年1月10日向第三人海峡银行申请提前偿还抵押贷款，于2017年3月28日向房屋按揭贷款还款账户存入75万元，随后又陆续消费或取出。后因第三人海峡银行迟迟未核准被告提前还款的申请，原、被告之间买卖合同无法继续履行，原告因此委托福建名闻律师事务所代理本案诉讼，原告为此支出律师代理费2.3万元，被告委托福建海山律师事务所律师代理本案诉讼，被告为此支出律师代理费2.5万元。
诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院予以准许，并于2017年6月20日冻结了被告坐落于福州市××山镇××小区××＃楼××单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）的所有权变更及抵押登记手续。
本院认为，民事诉讼当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告仅提供其与中介机构工作人员的微信聊天记录主张被告于2017年3月10日左右接到第三人海峡银行通知可以还款时，被告予以拒绝，被告因此违约。但被告与第三人海峡银行均确认至本案庭审之日止，第三人海峡银行尚未对被告于2017年1月10日的提前还贷申请做出答复。相较被告与第三人海峡银行的庭审陈述，原告提供的证据证明力不足，本院对原告的该主张不予采信。原告据此请求被告承担支付违约金、赔偿律师代理费等违约责任，本院不予支持。
本案因第三人海峡银行迟迟未同意被告提前还款致使原、被告的《存量房买卖合同》无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该规定，在受让人愿意代债务人清偿债务的情况下，抵押权人不得拒绝。原告愿意代被告清偿债务，被告亦依约向第三人海峡银行提出提前还贷的申请，并曾向还款账户存入相应金额的存款，第三人海峡银行亦无拒绝被告提前还款的意思表示。综上，第三人海峡银行应在合理期限内核算出被告提前还款的具体金额，并在收到清偿款后注销讼争房屋的抵押登记，以利《存量房买卖合同》继续履行。合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。待合同履行障碍消除后，双方当事人仍应按合同约定全面履行各自的义务，原告请求被告继续履行《存量房买卖合同》，本院予以支持。《存量房买卖合同》约定双方采商业按揭方式交易，即在讼争买卖房屋过户登记前，原告仍有向被告支付剩余价款的先履行义务，在该义务履行完毕前，原告即请求被告将讼争买卖房屋交付原告使用及过户登记，缺乏依据，原告可待其先履行义务履行完毕后再行主张。
如前所述，原、被告的房屋买卖合同未能进一步履行系因第三人海峡银行迟迟未同意被告提前还贷，进而注销讼争房屋的抵押登记引起。原告因本案纠纷申请保全讼争房屋，本院冻结了讼争房屋的转移和抵押登记手续。该保全措施并未禁止讼争房屋的抵押注销登记，反诉原告以此为由主张解除双方的《存量房买卖合同》并追究反诉被告的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告程金庭应继续履行原告陈康共与其签订的《存量房买卖合同》。
二、第三人福建海峡银行股份有限公司福州金城支行应于本判决生效之日起三十日内通知被告程金庭清偿福州市××山镇××小区××＃楼××单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）的抵押贷款本息的具体金额，被告程金庭应于收到通知之日起七日内向第三人福建海峡银行股份有限公司福州金城支行清偿上述抵押贷款的本息。
三、第三人福建海峡银行股份有限公司福州金城支行应于前项贷款本息清偿完毕后三十日内注销福州市××山镇××小区××＃楼××单元房屋（榕房权证Ｒ字第××号）的抵押登记。
四、驳回原告陈康共的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告程金庭的诉讼请求。
本诉案件受理费18705元，合并审理减半收取计9352.5元，由原告陈康共负担，财产保全申请费5000元，由原告陈康共负担；反诉案件受理费18705元，合并审理减半收取计9352.5元，由反诉原告程金庭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 苏俊宇
人民陪审员 唐子熥
人民陪审员 林秀平
二〇一七年九月二十日
书 记 员 梁 枫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。