昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）五法民二初字第573号
原告（反诉被告）：云南省教育厅教学仪器装备中心。
住所地：昆明市学府路*号。
负责人：李润，副主任。
委托代理人：张恒勋、张瑞康，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：陈晓珍，女，汉族，1967年10月30日出生，在昆明市五华区达菲茶室工作，住昆明市。
委托代理人：刘婷婷，云南萃峰律师事务所律师，特别授权代理。
原告云南省教育厅教学仪器装备中心诉被告陈晓珍返还原物纠纷一案，本院于2014年9月15日立案受理，被告陈晓珍于2014年9月30日提起反诉并经本院受理。本案依法由代理审判员徐嘉适用简易程序于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心的委托代理人张恒勋、张瑞康，被告（反诉原告）陈晓珍及其委托代理人刘婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心诉称：原告与被告于2011年9月26日签订了《租房合同》，合同约定原告将位于昆明市文林街19号的房屋第一层，第付2-3号，共计商铺贰间，合计334平方米，连同原有配套设施租给被告使用，租期为贰年，自2011年9月29日至2013年9月29日。合同签订后，原告严格按照《租房合同》的约定将商铺提供给被告使用，履行了合同义务，但在《租房合同》到期后被告却恶意强占房屋和拒绝腾房，虽经原告多次催告，被告仍然拒绝腾房。被告的行为已经严重违反了我国相关法律、法规的规定，并对原告和国家财产造成了严重损害。现原告为了维护自己的合法权益并有效保护国家财产，特请求：1、判令原告与被告之间2011年9月26日的租房合同已经终止；2、判令被告限期结清水费、电费、物业维护费等相关费用，并限期腾空商铺（207平方米），将商铺交还原告；3、判令被告支付自2013年9月30日起至搬出之日止的租金损失，以及该租金损失按人民银行同期贷款利率计算的利息；4、判令原告不再�被告退还保证金10000元；5、判令本案的案件受理费和其他诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）陈晓珍答辩并反诉称：租赁合同已到期，对方要求我方签订新的租赁合同，要求我方缴纳新的租金，我方也履行照做了。我方认为其主张第四项1万元保证金是交纳配套设施安全保证金，原告不退还是没有任何理由的。原租房合同上有优先续租权，原告现在终止合同要租给其他人，侵犯了我方的优先承租权，给我方造成了损失，原告的主张无事实理由请求依法驳回。关于反诉，反诉人与被反诉人于2011年9月26日签订了《租房合同》，合同约定原告将位于昆明市文林街19号第一层第付2-3号，共计商铺贰间，合计334平方米，以每平方米50元整的价格，连同原有配套设施租给反诉人使用，租期为贰年。同时规定反诉人交纳配套设施安全保证金10000元，租期满后反诉人具�优先续租权。合同签订后，反诉人严格按照《租房合同》规定的约定履行了合同义务。《租房合同》到期后，被反诉人增加租金通知反诉人签订新的租房合同，反诉人在新租房合同上签字并按规定支付房屋租金后，被反诉人却单方违约，退回租金并拒签新的租房合同。并在反诉人不知情的情况下，将房屋另行出租，给由反诉人经营的公司造成重大损失。被反诉人单方违约行为严重违反《租房合同》的约定和《合同法》及相关法律、法规的规定，并给反诉人造成了重大损失。现反诉人为了维护自身的合法权益，特请求：1、判令反诉人继续履行2011年9月26日租房合同；2、判令被反诉人承担反诉损失73210.6元；3、判令本案的受理费和其他诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心答辩称：1、反诉原告所提起的继续履行租房合同�按照双方签署的合同日期已经到了，已经终止不存在继续履行；2、我方认为双方并没有在原来租房合同终止后签署任何合法有效的合同，根据法律规定租房合同应当采用书面形式，继续履行租房合同没有事实及法律依据；3、对于损失对方没有合法依据的情况下不可能产生任何损失，即使存在，该损失的发生也是因为对方违法占用我方的费用，系对方单方形成的。综上反诉原告的诉请应当驳回。
原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、租赁合同。证明原告与被告于2011年9月26日签订《租房合同》，约定：被告承租原告位于文林街××房××层，第付2-3号，合计334平方米，租期为贰年，自2011年9月29日至2013年9月29日止。此合同已经于2013年9月29日终止，但被告至今仍违法占据了租赁房屋中的207�。
2、租赁合同（云南省教育厅教学仪器装备中心文林街19号商铺1）、租赁合同（云南省教育厅教学仪器装备中心文林街19号商铺2）。证明原告通过招租已经将昆明市文林街19号一楼商铺（共334平方米）分别租给云南鼎创投资有限公司（95元/㎡,共计97㎡，商铺1），和（100元/㎡，共计110㎡，商铺2），单堤咖啡（105元/㎡，共计127㎡，商铺3），并且签订了《租赁合同》。但是，被告仍违法占据了商铺1与商铺2的房屋，合计207㎡，已经对原告造成了实际损失。
3、通知、律师函、EMS邮件及发票。证明原告及其代理人通过《通知》及《律师函》的方式要求被告归还房屋，赔偿损失等合理要求，被告均不予理会，继续违法占据房屋。
经质证，被告（反诉原告）陈晓珍对原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心提交的证据1、2以及证据3中的律师函、EMS邮件及发票的真实性予以认可，对证据3中的通知的真实性不予认可。
被告（反诉原告）陈晓珍针对本诉及反诉主张向本院提交如下证据材料：
1、租房合同。证明被告（反诉原告）陈晓珍与原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心签订了租期为2年的租房协议，合同规定租房时间为2011年9月29日至2013年9月29日，原告收取安全保证金1万元，租期满后，乙方具有优先续租权。据此被告按合同规定的条款履行合同义务。
2、新租房合同（复印件）、汇款凭证、退款凭证。证明租房合同到期后，原告迟延通知被告陈晓珍增加房屋租金，被告在新租房合同签字后，并于2013年12月24日按照原告通知支付2014年的房屋租金，被告等待原告返还租房合同过程中，原告于2014年1月8日退回租金，并拒绝返还租房合同。
3、证人证言、录音资料。证明第二组证据欲证明的事实，原告只让被告交付房租费用，却不与被告签订合同，在被告不知情的情况下，将房屋另行出租。
4、装修清单、人员工资清单、电表图片、情况反映、情况说明。证明被告合法经营，为推动当代云南艺术事业做出了重要贡献，因原告单方毁约行为，2014年6月3日停电停水后，给被告造成重大损失。
5、证人侯某的证言。
经质证，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心对被告（反诉原告）陈晓珍提交的证据1、证据2中的汇款凭证、退还凭证的真实性予以认可，对证据2中的新租房合同、证据3、证据4的真实性不予认可。关于证人侯某的证言，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心对其真实性不予认可，被告（反诉原告）陈晓珍对其真实性予以认可。
本院认为，原告（反�被告）云南省教育厅教学仪器装备中心提交的证据1、2以及证据3中的律师函、EMS邮件及发票，被告（反诉原告）陈晓珍对其真实性予以认可，本院依法予以采纳。原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心提交的证据3通知，该证据系原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心单方面制作，被告（反诉原告）陈晓珍对其真实性不予认可，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。被告（反诉原告）陈晓珍提交的证据1、证据2中的汇款凭证、退款凭证，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心对其的真实性予以认可，故本院依法予以采纳。被告（反诉原告）陈晓珍提交的证据2新租房合同、证据3录音资料、证据4，该证据系被告（反诉原告）陈晓珍单方面制作，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心对其真实性不予认可，被告（反诉原告）陈晓珍无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。被告（反诉原告）陈晓珍提交的证据3证人证言，证人侯某已出庭作证，故在本案中不作为证据予以采纳。关于证人侯某的证言，原告（反诉被告）云南省教育厅教学仪器装备中心对其真实性不予认可，被告（反诉原告）陈晓珍无其他证据予以佐证，故本院不予采纳。
根据以上证据，本院确认本案事实如下：2011年9月26日云南省教育厅教学仪器装备中心与陈晓珍签订了一份《租房合同》。合同中约定由云南省教育厅教学仪器装备中心将位于文林街19号的房屋第一层第付2-3号出租给陈晓珍使用，商铺共贰间，合计334平方米。每平方米租金为50元整，连同原有配套设施租给陈晓珍使用。租期为贰年，自2011年9月29日至2013年9月29日止。租金为一年一付，交付方式为租房合同签订后一次性付清全年租金。同时陈晓珍交纳配套设施安全保证金10000元，租期满后，陈晓珍有优先续租权。合同还约定陈晓珍应按时交纳房租，不得拖延。房屋不得擅自转让，如需转让需征得云南省教育厅教学仪器装备中心的同意，如有违反，云南省教育厅教学仪器装备中心有权收回房屋，不退还房屋租金和保证金。租房合同期满后，如陈晓珍无意续约，云南省教育厅教学仪器装备中心退还陈晓珍保证金。庭审中云南省教育厅教学仪器装备中心与陈晓珍均认可合同期内的水电及物管费已经结清，并由陈晓珍向云南省教育厅教学仪器装备中心交纳10000元配套设施安全保证金。
另查明，2013年9月29日云南省教育厅教学仪器装备中心与陈晓珍签订的《租房合同》到期后，双方未签订新的租房合同。另外诉争的铺面由陈晓珍用来经营昆明市五华区达菲茶室。2013年12月24日昆明市五华区达菲茶室向云南省教育厅教学仪器装备中心共计汇款360720元，在云南省农村信用社结算业务申请书中附加信息及用途一栏中注明“付房租”。2014年1月8日云南省教育厅教学仪器装备中心将上述款项退还昆明市五华区达菲茶室。
还查明，合同到期后陈晓珍继续使用面积为207平方米的诉争商铺至今。另外2014年8月5日云南省教育厅教学仪器装备中心委托云南震序律师事务所向陈晓珍发函，要求陈晓珍腾还诉争房屋并承担损失。
本院认为，原、被告于2011年9月26日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应诚信履行。2013年9月29日合同到期后，双方并未另行签订租赁合同，被告继续占用207平方米的租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“�赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故本院对于原告起诉要求判令双方之间的租房合同已经终止以及腾还诉争商铺的诉请依法予以支持。关于原告要求被告结清水电费、物业维护费等相关费用的诉请，原告并未向法庭提交上述费用的具体数额和相关依据，故本院不予支持。关于原告要求被告支付租金损失的诉请。本案中被告在合同期限届满后并未将诉争的207平方米商铺返还给原告，至今仍继续使用，故被告理应支付相应的租金损失。至于损失的计算方法，本院酌情考虑原、被告双方之间签订合同中约定的租金标准，由被告陈晓珍向原告云南省教育厅教学仪器装备中心支付自2013年9月30日起至实际腾还诉争商铺之日止按10350元/月（50元/㎡×207㎡）计算的租金损失。至于原告要求被告支付租金损失所产生利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于不退还10000元的诉请，根据合同约定该笔款项为配套设施安全保证金，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，原告并未提交确实充分的证据证明被告陈晓珍存在不应退还保证金的行为，对此应由原告承担举证不能的证明责任，故对该项诉请不予支持。
关于反诉原告陈晓珍的反诉请求。反诉原告陈晓珍要求继续履行2011年9月26日签订的租房合同，该合同已于2013年9月29日租期届满，已无继续履行的基础，故对该项诉请不予支持。关于反诉原告陈晓珍起诉要求反�被告云南省教育厅教学仪器装备中心承担损失的诉请，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，反诉原告陈晓珍并未提交确实充分的证据证明反诉被告云南省教育厅教学仪器装备中心存在违约行为以及损失的具体项目和金额，对此应由反诉原告承担举证不能的证明责任，故对该项诉请不予支持。据此，根据华人民共和国合同法》第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、原告云南省教育厅教学仪器装备中心与被告陈晓珍于2011年9月26日签订的《租房合同》已终止。
二、被告陈晓珍在本判决生效后五日内将位于文林街19号的房屋第一层第付2-3号面积为207平方米的商铺腾还给原告云南省教育厅教学仪器装备中心。
三、被告陈晓珍在本判决生效后五日内支付原告云南省教育厅教学仪器装备中心自2013年9月30日至实际腾还商铺之日的租金损失，按10350元/月计。
四、驳回原告云南省教育厅教学仪器装备中心的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告陈晓珍的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10010元减半收取，由被告陈晓珍人民币5005元；反诉案件受理费815元（已减半收取），由反诉原告陈晓珍承担人民币815元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决�发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
代理审判员 徐 嘉
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 赵云莉