浙江省临安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭临民初字第2457号
原告王彩红（反诉被告）。
委托代理人马国锋。
被告陈兴良（反诉原告）。
委托代理人季笑飞。
被告临安和庄农业开发有限公司。
法定代表人陈兴良，该公司总经理。
被告方爱琴。
原告王彩红诉被告陈兴良、临安和庄农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，原告申请追加方爱琴为本案被告参加诉讼，陈兴良提出反诉，本院均予以准许，并依法适用简易程序，于2015年12月30日、2016年2月1日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，王彩红、马国锋、陈兴良、季笑飞、方爱琴到庭参加诉讼；第二次庭审，王彩红、马国锋、陈兴良、季笑飞到庭参加诉讼，方爱琴经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年5月31日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其合法拥有的坐落于临安市天目山镇武山村西坞路19号东面的房屋卖给原告，房屋总价85万元，约定原告首付人民币10万元，之后每月支付2万元，三年付清，该合同由临安市天目山镇武山村经济合作社确认。合同签订后被告将涉案房屋交给原告，原告共支付被告40万元。现原告得知农村房屋买卖违反法律规定，请求法院判令：1、确认原告与被告陈兴良签订的《房屋买卖合同无效》；2、三被告退还原告人民币40万元；3、三被告赔偿原告因《房屋买卖合同》无效导致的经济损失共计人民币8万元（利息损失及装修损失）。
三被告庭审中辩称：该房屋买卖合同是被告陈兴良与原告签订，被告临安和庄农业开发有限公司是作为见证人在合同上盖章，所以其作为被告主体不适格，被告方爱琴只是代收了款项，她的被告主体也不适格。原告要求赔偿损失无法无据，不应支持。原告在本案中也存在过错，应对被告造成的损失进行赔偿。
被告陈兴良反诉称：如房屋买卖合同无效，王彩红给陈兴良造成了损失，其中房屋使用费95000元，中介费损失40000元，另王彩红在使用房屋期间对房屋卫生间厨房进行了装修，与被告房屋此前的风格完全不符，原告应对装修恢复原状。请求法院判令：1、王彩红赔偿损失135000元（其中房屋使用费损失95000元，按房屋出租每月5000元的标准，自2014年5月31日计算至2015年12月31日，共计19个月，后续实际损失另行计算；另外中介费损失40000元）；2、王彩红对房屋进行的装修恢复原状。
王彩红针对陈兴良的反诉辩称：本案案由是房屋买卖合同纠纷，反诉的纠纷是侵权纠纷，不应合并审理。案涉房屋有严重问题，反诉原告也是认可的，这种漏水的房屋如果出租的话是没人住的，反诉原告的损失计算错误，案涉房屋未经过中介介绍，也未签订过中介合同，计算中介损失没有法律依据，如果将案涉房屋作为租赁物出租也要经过一定的装修并向相关部门备案，反诉原告主张租金不能成立。对于装修，应该由各被告补偿王彩红。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、房屋买卖合同一份，欲证明原告与被告陈兴良签订房屋买卖合同的情况；
证据二、打款凭证二十三张、收据一张，欲证明原告已经支付了40万元购房款的事实；
证据三、查档证明一份、婚姻登记情况表一份，欲证明涉案房屋是农村集体土地上建筑的房屋，原告向被告支付购房款时陈兴良与方爱琴处于婚姻存续期间的事实；
证据四、照片打印件一组，欲证明原告对案涉房屋进行装修的事实。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、领（付）款凭证二张，欲证明陈兴良因案涉房屋买卖支付中介费40000元的事实；
证据二、梁金亚证明一份、网上截图打印件一组，欲证明：1、在天目山镇武山村梁金亚有类似一套房屋，出租的租金为每月3000元的事实。2、类似的房屋每晚入住至少500元至1000元的事实。
诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下：
对原告提供的证据一、二、三，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，本院对原告提供的证据一、二、三真实性予以确认；
对原告提供的证据四，被告认为不能证明原告装修投入情况，本院结合被告陈述及现场勘察情况，确认原告对涉案房屋进行过装修的事实。
对被告提供的证据一，原告有异议，本院认为仅凭该证据尚不足以证明被告支付佣金的事实，但即便被告补证证明已支付该款，该费用也应由被告自行处理，具体理由本判决下文继续阐释；
对被告提供的证据二，原告有异议，本院认为仅凭该证据，并不足以证明类似房屋一年365日的平均租赁市场价格。
基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实：
2014年5月31日，陈兴良为甲方，王彩红为乙方，签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在浙江省临安市天目山镇武山村西坞路19号东面的房屋卖给乙方，并将与所出卖房屋的使用权同时转让给乙方；房屋价格85万元，分期支付；合同还约定了其他内容。该合同落款处，甲方签名盖章栏内，除陈兴良的签名及捺印外，还加盖了临安和庄农业开发有限公司的合同专用章。
合同签订后，王彩红陆续支付房款40万元，其中2014年6月28日10万元一笔由方爱琴收取并加盖临安和庄农业开发有限公司财务专用章，其他部分款项通过银行转账汇入方爱琴个人帐户。王彩红占有使用了房屋，该房屋原先进行了装修，王彩红又对房屋进行了部分改装，主要是对卫生间浴缸加贴瓷砖，以及对厨房加装橱柜并贴瓷砖。2015年下半年，王彩红发现房屋漏水，与陈兴良交涉，陈兴良对房屋进行了修理，2015年10月，王彩红向陈兴良提出退房，因双方在退房金额上存在分歧，遂成诉讼。
另查明：房屋项下土地现仍为集体土地，陈兴良与方爱琴系夫妻关系，且均为临安和庄农业开发有限公司股东。
本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得，故本案所涉《房屋买卖合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。王彩红与陈兴良均应当知道案涉房屋土地系集体土地，仍签订房屋买卖合同，对合同无效均存在过错。王彩红应当返还房屋（应在本判决生效后十日内腾空并返还，否则需额外支付费用），陈兴良应当返还购房款40万元，陈兴良兼以临安和庄农业开发有限公司法定代表人，临安和庄农业开发有限公司又在合同上签章且收取款项，无法区分系陈兴良个人事务还是公司事务，方爱琴与陈兴良系配偶关系，对夫妻共同债务应共同对外承担责任，又系公司股东，且收取款项，应认定临安和庄农业开发有限公司和方爱琴对陈兴良出售涉案房屋事项均明知且共同参与出售行为，应与陈兴良共同承担返还责任。对于双方损失，结合双方主张，王彩红损失为资金利息损失以及装修投入费用，陈兴良损失为房屋占有使用费，根据双方过错情况，各自的损失由各自承担。陈兴良将房屋出售给王彩红，按常理包含了允许王彩红对房屋进行改装的意思，现因合同无效，其要求王彩红对装修部分恢复原状的诉请不予支持，当然王彩红要求陈兴良对装修部分进行补偿的诉请也不予支持，不可移动和拆除的装修残值部分由陈兴良处理。陈兴良主张其支付给他人的中介费4万元由原告承担，首先当前证据不足以证明该费用实际支出情况，其次该费用并不为公认的市场交易规则所接受，也无证据证明原告对该中介费同意和知情，即便支出该费用也属于陈兴良自行所为，不能纳入本案损失予以考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈兴良、临安和庄农业开发有限公司、方爱琴于本判决生效后三十日内返还原告王彩红购房款400000元；
二、驳回原告王彩红的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告陈兴良的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8500元，减半收取4250元，由王彩红负担1000元，陈兴良、临安和庄农业开发有限公司、方爱琴共同负担3250元；反诉案件受理费1500元，由被告陈兴良负担（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院的开户银行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68）。
审判员 陈广智
二〇一六年二月二十四日
书记员 陈张芸