北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初7855号
原告：赵玉萍，女，1980年1月8日出生，北京欣睿慈咨询有限公司职员，住北京市丰台区。
被告：崔英，女，1960年1月3日出生，住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：张卫华，北京市光明律师事务所律师。
原告赵玉萍与被告崔英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵玉萍、被告崔英及其委托诉讼代理人张卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵玉萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告赵玉萍与被告崔英签订的房屋买卖合同；2、判令被告崔英支付违约金546000元；3、判令被告崔英支付中介费13600元；4、判令被告崔英支付原告赵玉萍实际损失1500000元；5、判令被告崔英支付20%违约金的利息，违约金546000元，利息按银行同期贷款利率，自退款之日起5个工作日后开始计算；6、诉讼费由被告崔英承担。事实和理由：我与被告崔英于2015年12月15日签订房屋买卖合同，我购买被告崔英位于北京市大兴区开泰西里小区10栋1层1单元101号房屋。后我多次催促被告崔英继续履行合同，并于2016年3月4日向被告崔英发了书面告知函，被告崔英在没有解除合同的情况下私自于2016年5月10日卖给了别人，造成违约，并给我造成了不可挽回的经济损失。由于被告崔英主观违约造成我实际损失达1500000元，现在购买同小区同户型同样面积的房屋由当时签约价格2730000元上涨到4300000元。故诉至法院。
被告崔英辩称，不同意原告赵玉萍的诉讼请求。原告赵玉萍与被告崔英签订的合同自始至终都没有成立，因为被告崔英的丈夫作为房屋共有人，未在出卖人处并未签字，原告赵玉萍和中介公司是清楚的，双方合同上都没有签日期，房屋买卖合同也没有约定付款的事情，所以合同内容没有完善，是需要等到其他的共有人同意之后再进行完善，所以合同一直没有成立。而且被告崔英已经退还了原告赵玉萍的全部款项，原告赵玉萍也已经接受了，双方的买卖合同关系已经解除，所以被告崔英没有任何违约情形。原告赵玉萍存在违约行为，因为合同对房款支付没有约定，被告崔英要求原告赵玉萍支付购房款，原告赵玉萍延迟近3个月之久才支付购房款，由于原告赵玉萍延迟支付太久，被告崔英没有义务配合原告赵玉萍完成网签和过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告赵玉萍依法向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同；2、转账记录；3、催告函；4、证人证言；5、网络打印件；6、购房资质查询单。被告崔英依法向本院提交以下证据：1、银行业务回单；2、照片；3、微信聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告崔英对原告赵玉萍提交证据发表以下质证意见：证据1真实性没有异议，但是该合同并未成立，上面没有房屋共有人签字，没有写日期，合同内容中没有约定付款的时间，所以并非是当事人的真实意思表示，按照法律规定该合同不成立，合同条款也不能适用；证据2真实性认可，但是合同中没有约定如何支付款项，所以原告赵玉萍也不是按照合同约定支付的；证据3不认可，我方没有收到原告赵玉萍任何形式的催告函；证据4真实性不认可，原告赵玉萍是后来才取得的购房资质，对于合同是否终止证人未作出详细的说明，证人说其未审核产权人，未审核产权人的情况是一种不负责任的态度，当时被告崔英不卖房屋，被告崔英就将所有的款项都退给原告赵玉萍了，中介公司在其中有不负责的行为；证据5真实性认可，证明目的不认可；证据6真实性不认可，合同是在2015年签订的，该查询单是2016年的，原告赵玉萍应证明其在签合同时有购房资质。原告赵玉萍对被告崔英提交证据发表以下质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可，不认可合同解除的事实；证据2真实性认可；证据3真实性认可。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：被告崔英（出售方，甲方）与原告赵玉萍（买受方，乙方）于2015年12月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定甲方将坐落于北京市大兴区开泰西里10号楼1层1单元101室房屋（以下简称涉案房屋）出卖给乙方，建筑面积为90.34平方米，房屋所有权证号为X京房权证兴字第XX**号，房屋性质为商品房。关于成交总价格、付款方式、付款时间，双方约定成交总价为2720000元，乙方应于本合同签订当日通过自行交接方式向甲方支付定金100000元；乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为600000元。关于权属转移登记，双方约定甲乙双方最晚于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证的，乙方有权单方解除合同；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起150日内未能完成房屋产权转移且乙方未取得房屋产权证书的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任，除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任，甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按照该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付；甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付的，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行；甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定付款的违约责任，乙方在逾期10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，乙方按逾期应付款的万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方必须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成解除情形的，使用本合同第十一条解除条款约定。关于合同解除条款，双方约定如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面形式进行，本合同自甲方向乙方发出解约通知到达乙方之日自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担，合同解除后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任；如乙方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面形式进行，本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日。应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续，如未办理，乙方可单独追究甲方违约责任。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，双方协商合同价款变更为2130000元。原告赵玉萍于2015年12月15日向被告崔英支付购房定金110000元，于2016年2月25日支付购房款1002200元。
因对支付补偿款金额及剩余购房款支付和网签的办理顺序等事宜产生争议，双方未能就合同如何进一步履行达成一致意见。另被告崔英于2016年2月26日向原告赵玉萍退还房屋定金及购房款1112200元。
2016年5月，被告崔英将涉案房屋另行出售。
关于购房款支付，原告赵玉萍主张在签订合同当日支付11万元，将合同价款变更为273万元，2个月后双方口头约定原告赵玉萍支付购房首付款100万元，被告崔英配合办理网签手续。被告崔英主张双方口头约定要求原告赵玉萍一次性支付所有的款项，双方在合同中未约定购房款具体支付方式。
关于网签手续，原告赵玉萍主张合同中未约定，双方对此口头约定签订合同2个月后办理网签手续。被告崔英主张双方口头约定在原告赵玉萍取得购房资质后办理网签手续。
关于被告崔英退还房屋定金及购房款1112200元一节，原告赵玉萍称其支付完100万元后被告崔英不出具房产证复印件，故无法办理网签手续，当天中介称被告崔英带着房产证复印件去做网签，网签完成后原告赵玉萍支付购房款100万元，其卡里存着100万元，希望在被告崔英提交房产证复印件后支付剩余100万元购房款。后因被告崔英不同意提供房产证复印件，且要求原告赵玉萍支付1万元的补偿款，原告赵玉萍未同意先给，希望在办理完网签后支付1万元补偿。后被告崔英要求退款，原告赵玉萍告知被告崔英退款会要求20%的违约金。后原告赵玉萍看到被告崔英填的退款单子上退还110.22万元，原告赵玉萍不同意，便撕了单子。后被告崔英自行将钱退还给原告赵玉萍。被告崔英主张原告赵玉萍于前一天提出支付100万元给补偿1万元，但原告赵玉萍仅支付1002200元，被告崔英不同意，原告赵玉萍想约双方再谈便指定在农业银行见面，到了银行后被告崔英问补偿的事，原告赵玉萍称没有那么多钱，给不了。中介要了房产证，被告崔英没带在身上，所以告知当天无法提供。后被告崔英要求按原来的要求支付200万元的购房款，原告赵玉萍称给不了。之后原告赵玉萍要求退钱，不买房屋了。原告赵玉萍给的账户信息，后要求只退100万元，被告崔英坚持全退了。
证人褚某出庭陈述称，过年期间被告崔英给其打电话让原告赵玉萍支付首付款100万元，原告赵玉萍当时在外地，是过完年后支付给被告崔英的，后被告崔英说因为原告赵玉萍长期没有支付首付款，要求2万元的补偿，原告赵玉萍同意补偿，但对金额有异议，后双方协商按贷款利率计算凑个整数，但是具体数额没有确定。后原告赵玉萍向被告崔英支付100.22万元购房款，被告崔英对补偿金额有异议，就不同意网签，原告赵玉萍便要求将首付款退给她，双方因为付款还是办理网签的先后顺序没有达成一致意见未办理网签，后被告崔英将所有的款项退给原告崔英。
被告崔英主张其于2016年1月25日的时候定了一套房，但是由于原告赵玉萍未能及时支付购房款导致其未能购买定的房子，定金也未予退还，原告赵玉萍给其造成了损失。
庭审中，原告赵玉萍主张被告崔英在未经其同意情况下将房屋过户给他人，导致合同无法继续履行，要求解除合同。经原告赵玉萍申请，本院委托北京华信房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，北京华信房地产评估有限公司于2017年11月30日出具《房地产估价报告》，确定估价对象在2016年7月13日的估价结果为房地产总价：321.98万元。原告赵玉萍为此支付10549元鉴定费。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。原告赵玉萍与被告崔英签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行合同权利义务。
本案的争议焦点系被告崔英向原告赵玉萍退还房屋定金及购房款1112200元这一行为如何认定。根据本案审理查明的事实，原、被告双方对补偿款的支付、剩余购房款支付和网签的办理时间等事宜产生争议，且双方未能就合同如何进一步履行达成一致意见。在此情形下，原告赵玉萍要求被告崔英先予退还首付款，被告崔英随即将购房款及定金均退还给了原告赵玉萍，对此，本院认为，在双方产生争议后，原、被告均未采取合理措施以解决争议，导致合同继续履行困难，对此双方均有过错。但合同继续履行困难并不意味着合同必然解除，在现有证据无法证明原告赵玉萍同意解除合同以及无法证明被告崔英享有法定解除权的情况下，被告崔英将房屋定金及购房款1112200元退还给原告赵玉萍并不产生合同解除的法律后果。通过本案审理查明的事实可以看出，被告崔英将涉案房屋另行出售导致合同无法继续履行，系合同解除的根本原因。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告崔英将涉案房屋另行出售，导致合同解除，其行为已构成违约，应当承担违约责任。本案中，原告赵玉萍既主张了解约违约金又主张了房屋差价损失，但违约金与损失依法不得并举，故本院将上述违约金和房屋差价损失综合予以考量。对此，本院综合合同的履行程度、被告崔英的过错程度等情形，酌情确定被告崔英支付原告赵玉萍违约金40万元。原告赵玉萍主张的中介费损失及违约金利息损失无法律依据，对此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵玉萍与被告崔英于二〇一五年十二月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告崔英支付原告赵玉萍违约金40万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、驳回原告赵玉萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15368元，由原告赵玉萍负担13313（已交纳），由被告崔英负担2055元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费10549元，由被告崔英负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 梁丽男