四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）川民申939号再审申请人（原审原告、二审上诉人）：何金梅，女，1989年5月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：陈强，四川锦程法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王兴林，男，汉族，1973年11月3日出生，住四川省南充市顺庆区。再审申请人（原审被告、二审被上诉人）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑超，四川罡兴律师事务所律师。再审申请人何金梅因与再审申请人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2017）川13民终2199号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。何金梅申请再审称，一、本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十三项“审判人员审理该案时有贪污受贿、徇私舞弊的情形”；二、一审法院研究案件程序违法；三、一、二审法院违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项的规定，剥夺当事人辩论权。一审法院第三次开庭期间在中南公司称“假如违约，则申请调低违约金”后突然宣布休庭，二审法院在2017年10月25日开庭时仅进行了第一轮辩论未进行第二轮辩论；四、原审判决认定事实的主要证据是伪造的且部分证据没有经过质证，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三、四项规定的情形。1.中南公司提交的中铁工程设计院有限公司2014年3月编号为结通变-02《设计修改通知单》为事后伪造的虚假证据；一审认定的中铁工程设计院有限公司2016年12月14日对该通知单作出的情况说明，未经质证；2.涉案《商品房买卖合同》未约定厨房与周围楼面的高度差的内容，二审法院根据《商品房买卖合同》的约定，认定对阳台、厨房地面与相邻楼面的高度差的设计变更内容，中南公司可以不通知买受人无依据。五、原判决认定事实、适用法律错误。1.将公共燃气管道违规安装在何金梅的厨房内，且预售时未告知，应当承担相应的赔偿责任；2.中南公司虚假宣传的事实已被四川省南充市工商局认定，并作出了南工商处字〔2017〕8号行政处罚决定书，证明中南公司在宣传资料和沙盘模型中对小区中庭景观进行了虚假宣传，二审法院以中南公司已对上述行政处罚决定书提起行政复议为由，对何金梅提出的中南公司虚假宣传的主张不予受理错误；六、原判决对违约金调整程序违法。1.违约方应对约定的违约金过分高于守约方的损失承担举证责任，原审中中南公司未提交证据予以证明，二审法院在中南公司未举证证明约定的违约金过分高于守约方的损失的情形下，不应调整违约金；2.二审法院对逾期交房仅以“房屋租金损失”来认定属事实认定和法律适用错误。违约金的损失不仅是租金损失，还应包括其他直接和间接损失，如误工费、交通费、诉讼费、代理费、房屋装修费用上涨的损失、二次搬家费以及占有、使用、收益、处分的全部损失；二审法院按日万分之0.5的标准计算违约金无法律依据和证据，原审中中南公司未向法庭出示有关主管部门公布或具有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据，案涉房屋在逾期交房期间租金已经在每平方米18元-25元/月；二审法院以“部分判决已发生法律效力”为由对一审判决的违约金标准不予改判系枉法裁判。据此请求撤销四川省南充市中级人民法院二审民事判决第二、三项；支持何金梅在原审中的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由中南公司承担。中南公司申请再审称，一、双方签订的《商品房买卖补充协议》（以下简称《补充协议》）不属于格式条款。1.双方系在合意的情况下签订《补充协议》，中南公司未强迫对方签订；何金梅有权选择自己认可的《补充协议》版本；2.《补充协议》的主体是买房后的特定买受人，不符合法律规定的格式合同构成主体为“不特定主体”这一要件；3.双方争议的《补充协议》第十六条或第三十一条第九款不存在免除中南公司的责任，排除对方主要权利导致无效的情形，中南公司于2016年5月20日前通知交房，何金梅拒绝收房；中南公司对《补充协议》的相关条款在签订前对何金梅进行了提示和说明；4.《补充协议》中约定可以据实顺延交房，是双方当事人意思自治的结果，是双方当事人享有的民事权利；5.《商品房买卖合同》第十三条约定除不可抗力外出卖人未按第十一条约定的时间及条件交付房屋的，需要承担违约责任，排除了其他可能导致合理顺延交房的情况，对再审申请人不公；6.从本案来看，中南公司是因为市政原因未取得备案表，未能向何金梅交付《竣工验收备案表》，并非未能交付房屋。二、《商品房买卖合同》不属于依法需要批准登记生效的合同，双方签订的《补充协议》未违反法律、行政性法律的效力性强制性规范，不符合认定合同无效的法律要件。三、商品房交付的法定标准应当是竣工验收，而非竣工验收备案。综上，请求撤销四川省南充市中级人民法院（2017）川13民终2199号民事判决，驳回何金梅的诉讼请求。本院经审查认为，再审申请人何金梅的再审申请理由不能成立，理由如下：一、关于何金梅称本案存在领导干预司法，原审法院存在枉法裁判等问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十四条关于“民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为”的规定，再审申请人认为原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十三项规定的情形，应提交相关生效法律文书或纪律处分决定予以证明。本案中，何金梅并未提交任何证据证明原审法院的审判人员在审理该案时有枉法裁判行为的相关证据，故其称本案存在领导干预司法、枉法裁判的再审理由不能成立，本院不予支持。二、关于何金梅称原审法院在审理中剥夺其辩论权的问题。经查，一审法院2017年5月5日第三次开庭的庭审笔录显示，双方当事人针对本案的争议焦点发表了第一轮辩论意见后，何金梅的代表人还补充发表了辩论意见。二审法院2017年10月25日的开庭笔录亦显示，双方在法庭辩论阶段充分行使了辩论权。故何金梅的该项再审申请理由不能成立，本院不予支持。三、关于何金梅主张公共燃气管道安装在厨房内，中南公司应承担赔偿责任的问题。本院认为，《城镇燃气设计规范》、《城镇燃气技术规范》并未禁止将燃气管道安装在厨房内，《住宅设计规范》更是明确规定户内燃气立管应设置在有自然通风的厨房或与厨房相连的阳台内，且宜明装设置，不得设置在通风排气竖井内。案涉《商品房买卖合同》中并未约定燃气管道安装的具体位置，故中南公司将燃气管道安装在出售房屋厨房内符合安装规范，原审判决认定中南公司不应承担赔偿责任正确。何金梅的该项再审申请理由不能成立。此外，涉案项目楼面烟道、楼面，中铁工程设计院有限公司《设计修改通知单》和2016年12月14日所作的《情况说明》不是原审判决认定上述事实的主要证据，原一、二审庭审笔录显示对《设计修改通知单》进行了庭审质证，故何金梅称原审判决认定本案事实的证据系伪造且部分证据未经质证的再审申请理由不能成立。四、关于何金梅称中南公司虚假宣传应当承担赔偿责任，原审判决不予处理错误的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，虽然中南公司在宣传资料和沙盘模型中对小区中庭水景景观的允诺确定、具体，但何金梅未举证证明因该宣传导致其权利受到损害，且四川省南充市工商行政管理局虽于2017年5月18日以中南公司存在的虚假宣传行为为由作出行政处罚，但中南公司针对该行政处罚行为向四川省南充市人民政府提起了行政复议，尚无结果。何金梅可在有证据证明中南公司虚假宣传给其造成损失后另案主张，二审法院对该诉求不予处理并无不当。五、关于何金梅主张案涉房屋阳台、厨房地面与相邻楼面无高度差，中南公司应当整改的问题。经查，案涉《商品房买卖合同》第九条对设计变更约定为，对商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变化影响到房屋质量或使用功能的，出卖人应书面通知买受人；买受人在通知送达之日起15日内作出是否退房的书面答复，逾期未答复的，视同接受变更等，但未明确对案涉房屋阳台、厨房地面与相邻楼面的高度差问题进行约定。何金梅也未能举证证明案涉房屋阳台、厨房地面与相邻楼面不存在高度差违反了双方约定或相关的法律法规的规定。故何金梅以《商品房买卖合同》第九条的约定请求中南公司承担整改义务的证据不足，原审判决不予支持其该项诉讼请求正确。六、关于何金梅称原判决对违约金调整违反法律规定的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，中南公司在一、二审均向法庭提出违约金过高请求调整的请求，原审法院结合本案的实际履行情况、中南公司的逾期交房时间及过错程度，何金梅的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情认定中南公司按购房价款的日万分之0.5向何金梅支付违约金并无不当。本院经审查认为，再审申请人中南公司的再审申请理由不能成立，理由如下：一、关于中南公司主张双方签订的《补充协议》不属于格式条款和不符合合同无效情形的问题。经查，从二审判决表述来看，并未认定整个《补充协议》无效，仅认为协议中关于逾期交房责任的约定条款无效。案涉《补充协议》中对出卖人逾期交房违约责任的约定为：对9种情形下逾期交房，买受人不得单方面解除合同，出卖人无需承担违约责任；如因出卖人的原因导致逾期交房，所产生的费用由出卖人承担。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《补充协议》的上述格式条款系中南公司提供，其内容免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除买受人主张逾期交房相关违约责任的权利，显然对购房者不利。且中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请何金梅注意，故二审法院认为《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定条款无效并无不当。二、关于中南公司主张案涉《商品房买卖合同》第十三条约定除不可抗力外出卖人逾期交房的需承担违约责任，排除了其他合理顺延付的情形，系对中南公司不公的问题。本案中，无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》，都是中南公司提供的格式合同，《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房责任予以约定，系当事人双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，中南公司在拟定条款时凭借自己掌握相关法律、专业技术、信息交易知识等方面的优势，对逾期交房有预期判断故而制定的该条，现其称该条违反公平原则的意见不成立。三、关于中南公司主张商品房的法定交付标准应当是竣工验收，而非竣工验收备案的问题。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。案涉《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付商品房。商品房交付应当符合以下条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。从上述约定内容来看，未违反法律禁止性规定，系双方合意，故取得建筑工程验收表系约定交房的条件之一。故中南公司该项再审申请理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回何金梅、南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司的再审申请。审判长 陈 珂审判员 周力非审判员 曹 文二〇一八年六月二十九日书记员 罗佳琴