平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第2535号
原告尚鹏高。
委托代理人ＸＸ，甘肃晨东律师事务所律师（特别代理）。
被告赵金平。
被告梁炜。
被告史金芳（又名史晓燕）。
原告尚鹏高与被告赵金平、梁炜、史金芳买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员马有发独任审判公开开庭进行了审理。原告尚鹏高的委托代理人ＸＸ、被告赵金平、梁炜、史金芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚鹏高诉称：2008年9月2日，原告将其所有的位于崆峒区公路街23号农村信用联社住宅楼1幢3单元302室商住楼一套暂借给被告赵金平居住。居住期间，被告赵金平未经原告同意，在原告不知情的情况下和被告梁炜恶意串通，以明显低于市场价将原告的商住楼出售给被告梁炜。2012年6月，原告知道自己的房屋被非法出售后，多次要求二被告返还该商住楼，但第二被告却以种种理由推脱，至今不予返还。综上所述，被告恶意串通，非法侵占原告财产，严重侵犯原告合法权益，给原告造成巨大经济损失。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国物权法》第四条、第八条、第三十二条、第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定提起诉讼，请求依法确认被告签订的房屋买卖合同属无效合同；请求依法判令被告梁炜立即返还原告位于崆峒区公路街23号农村信用联社1幢3单元302室商住楼一套；要求被告承担诉讼费。
被告赵金平辩称：答辩人从泾川到平凉来时无房居住，原告的哥哥尚玺琨及其妻子史晓燕将位于崆峒区公路街23号农村信用联社1幢3单元302室商住楼一套借给答辩人居住属实。但后来到2009年时，尚玺琨夫妇说他们已将原告尚鹏高的房屋买下了，就将房屋以10万元的价格卖给答辩人，答辩人给尚玺琨夫妇打了10万元的借条，2分钱的利息。答辩人居住二年多时间后，又在丰盛公司买了一套152平方米的大房子，被告梁炜从泾川上来要买房子，答辩人就将房子卖给被告梁炜，价格为145000元，当时被告梁炜向答辩人要房产证，答辩人就向尚玺琨夫妇要房产证，尚玺琨夫妇说房产证还在原告尚鹏高名下，现因借给别人抵押贷款10万元拿不出来。后来尚玺琨夫妇将房产证拿回来了，但不愿意给被告梁炜办理过户登记手续，原因是房价涨了，他们想多要10万元钱。再后来，因答辩人公司资金短缺，就用该房产证在小贷公司抵押贷了10万元钱，因此，一直未给被告梁炜办理过户登记手续。答辩人不认识原告尚鹏高，当时借房、卖房的都是尚玺琨夫妇，与原告尚鹏高无关，所以原告的诉求于法无据，依法应予驳回。
被告梁炜辩称：2009年7月18日，答辩人以145000元的价格从被告赵金平手中购买了位于崆峒区公路街23号农村信用联社1幢3单元302室商住楼一套。该房屋是被告赵金平买下尚玺琨夫妇的，买卖合同上还有尚玺琨的妻子史晓燕的签名，当时说原告已将房屋出售给尚玺琨夫妇了，房产证丢了正在补办中，答辩人才和赵金平、史晓燕签订了房屋买卖合同，并居住该房屋至今。因此，答辩人不是原告诉称的侵权人，真正的侵权人是被告赵金平，答辩人是善意取得的第三人，也是受害人。答辩人不认识原告尚鹏高，房屋与原告尚鹏高无关。答辩人是2009年7月份购买的房屋，过了这么多年了，原告都未行使自己的权利，现在要求答辩人返还房屋，已超出诉讼时效。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告史金芳辩称：答辩人当时在被告赵金平的公司上班，被告赵金平拿来一份合同让答辩人签字，说是为了办理抵押贷款，答辩人本不愿签字，但被告赵金平就以不签字就不让答辩人上班相威胁，答辩人还以为是抵押贷款就连合同内容看都没看签了名。位于崆峒区公路街23号农村信用联社住宅楼1幢3单元302室商住楼一套就是原告尚鹏高的，被告赵金平从泾川刚上来时没有住处，答辩人夫妇就将房屋借给被告赵金平居住，借房时答辩人给被告赵金平说清楚房屋是答辩人的弟弟原告尚鹏高的。原告尚鹏高没有将房屋出卖给答辩人夫妇，答辩人夫妇也没有将房屋出卖给被告赵金平，被告赵金平从未给答辩人支付过一分钱的房款。因此，答辩人认为合同就是无效的，房屋应当返还给原告。
原告尚鹏高为证明自己的主张，提供的证据有：
1、房屋产权证书复印件一份，证明房屋的所有权人为原告尚鹏高；
2、借条复印件一份，证明2011年6月份以被告史晓燕名义用房产证抵押贷款10万元的事实。
经庭审质证，被告赵金平、史金芳对原告尚鹏高提供的证据均无异议；被告梁炜对原告尚鹏高提供的证据1无异议，但对原告提供的证据2提出异议，认为与其无关。
经本院审查，原告尚鹏高提供的证据2，是被告赵金平给被告史金芳出具的借条，与本案无关，故本院不予确认；原告尚鹏高提供的证据1房屋产权证书，双方当事人均无异议，故本院予以确认。
被告梁炜为证明自己的主张，提供的证据有：
1、房屋买卖合同复印件一份，证明其与被告赵金平、史金芳签订房屋买卖合同的事实；
2、收条复印件一份，证明已向被告赵金平支付房款145000元。
经庭审质证，被告赵金平对被告梁炜提供的证据无异议；原告尚鹏高、被告史金芳对被告梁炜提供的证据提出异议，认为合同是无效的。
经本院审查，被告梁炜提供的上述证据与原告尚鹏高提供的房屋产权证书相矛盾，该房屋买卖合同的出卖方无论是“前卖方史晓燕”还是“现卖方赵金平”均不是房屋所有权人，无处分房屋的权利，被告赵金平、梁炜、史金芳之间签订的房屋买卖合同违反法律规定，故对被告梁炜提供的上述证据，本院不予确认。
被告赵金平、史金芳未提供证据。
依据当事人的陈述和答辩及本院对双方当事人所举证据的分析与认定，本院查明的本案的基本法律事实如下：
位于平凉市崆峒区公路街23号农村信用联社住宅楼1幢3单元302室商住楼一套（建筑面积106.64平方米）的所有权人是原告尚鹏高，2011年1月20日，原告尚鹏高在平凉市产权产籍监理处办理了房屋所有权证书。2008年初，被告赵金平从泾川来到平凉因无房居住，原告尚鹏高的哥哥尚玺琨、嫂子史金芳便将原告所有的上述房屋借给被告赵金平居住。
2009年7月18日，被告赵金平与被告梁炜、史金芳签订房屋买卖合同，约定：被告梁炜购买被告赵金平平凉市来远路2号楼3单元302室房屋一套；房屋价格145000元，房屋价款一次性付清；因此楼房属赵金平购买尚玺琨楼房，据尚玺琨说房产证已丢失，正在补办，现房产权归梁炜所有，房产证由赵金平负责转给梁炜；前卖方史晓燕、现卖方赵金平、买方梁炜。合同签订后，被告梁炜给被告赵金平支付房款145000元后，即居住该房屋至今。
2011年1月20日，原告尚鹏高办理了房屋所有权证书后，于2011年6月份用该房屋在小额贷款公司为被告史金芳抵押担保贷款10万元，被告史金芳又将该笔贷款转借给被告赵金平，被告赵金平给被告史金芳出具了10万元的借条一张。此时，原告尚鹏高还不知道自己的房屋被被告赵金平出卖。2012年8月9日，被告赵金平因集资诈骗被公安部门依法采取强制措施。
本案双方当事人争议的焦点问题是：三被告之间签订的房屋买卖合同的效力问题。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当按照法律规定登记，未经登记不发生效力。被告赵金平出卖给被告梁炜的房屋所有权人是原告尚鹏高，房屋所有权证书登记的房屋所有权人也是原告尚鹏高，被告赵金平、史金芳均无权处分原告尚鹏高的房屋，且在订立合同后至今，被告赵金平、史金芳既未经权利人原告尚鹏高追认也未取得处分权，因此，被告赵金平、梁炜、史金芳于2009年7月18日签订的房屋买卖合同是无效合同。合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对原告尚鹏高要求被告梁炜返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。
被告赵金平提出原告已将房屋出卖给被告史金芳夫妇，被告史金芳夫妇又将房屋出卖给自己后，自己才将房屋出卖给被告梁炜的抗辩主张，因被告赵金平没有提供原告尚鹏高将房屋出卖给被告史金芳夫妇的证据，没有提供被告史金芳夫妇将房屋出卖给自己的证据，也没有提供向被告史金芳夫妇支付房款的证据，应承担举证不能的法律后果，故被告赵金平提出的上述抗辩主张不能成立，本院不予采纳。
被告梁炜提出原告已将房屋出卖给被告赵金平的抗辩主张，因被告梁炜未提供原告已将房屋出卖给被告赵金平的证据，应承担举证不能的法律后果，故被告梁炜提出的该项抗辩主张不能成立，本院不予采纳；被告梁炜提出自己是善意取得第三人的抗辩主张，因被告梁炜在与被告赵金平签订房屋买卖合同时，未审查房屋所有权人的任何凭证，也未审查被告赵金平有无房屋处分权的任何证据，仅凭被告赵金平的口头陈述就草率地签订了房屋买卖合同，被告梁炜未尽到审查义务具有明显过错，因此，被告梁炜不是善意取得第三人，故被告梁炜提出自己是善意取得第三人的抗辩主张不能成立，本院不予采纳；被告梁炜提出原告的诉求超过诉讼时效的抗辩主张，因原告请求保护自己权利的诉讼时效期间是自原告知道或者应当知道自己的权利遭受侵害之日起二年，原告的权利实际遭受侵害的时间是2009年7月份，2011年6月份原告还在以自己的房产证作为抵押担保贷款，说明此时原告尚不知道自己的权利遭受侵害，一年后即2012年8月9日，被告赵金平因集资诈骗被公安部门依法采取了强制措施，依据先刑后民的原则，原告主张权利只能等待被告赵金平的刑事案件审理结束之后，根据上述时间推算，原告尚鹏高请求保护自己权利的诉讼时效并未超过法定的诉讼时效，故被告梁炜提出的该项抗辩主张依法不能成立，本院亦不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条一款、第三十二条、第三十四条、第一百零六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十八条、第五十九条之规定，判决如下：
一、被告赵金平、梁炜、史金芳（史晓燕）于2009年7月18日签订的房屋买卖合同无效。
二、被告梁炜于本判决生效后十日内返还原告尚鹏高所有的位于平凉市崆峒区公路街23号农村信用联社住宅楼1幢3单元302室商住楼一套（建筑面积106.64平方米）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，减半收取500元，由被告赵金平、梁炜承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员 马有发
二〇一五年十月十四日
书记员 白亚茹