乌审旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0626民初2091号原告：刘春华，公民身份号码×××，男，1980年1月16日出生，汉族，北京宝月楼文化传播有限公司副总经理，现住北京市石景山区。委托代理人：ＸＸ，公民身份号码×××，男，1979年9月10日出生，汉族，北京宝月楼文化传播有限公司总经理，现住北京市石景山区。被告：韩世荣，公民身份号码×××，男，1963年3月16日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人：韩玉东，公民身份号码×××，男，1987年11月4日出生，汉族，乌审旗交警队职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人：郭应志，公民身份号码×××，男，1984年8月2日出生，汉族，乌审旗人大职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：郭翼，公民身份号码×××，男，1972年9月13日出生，汉族，乌审旗第一中学教师，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告刘春华诉被告韩世荣、郭翼房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月6日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用简易程序由代理审判员呼和独任审理。于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘春华及其委托代理人ＸＸ，被告韩世荣委托代理人韩玉东、郭应志，被告郭翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘春华诉称，2011年3月24日，原告刘春华与被告韩世荣签订了《商品房买卖协议》，现原告刘春华认为该《商品房买卖协议》无效，理由如下：1、原定由案外人高海峰与原告刘春华共同购买被告韩世荣、郭翼共同出资购买的商品房，但在原告与被告韩世荣签订《商品房买卖协议》时案外人高海峰未在受让一方（即乙方）处签字，被告郭翼也未在出让一方（即甲方）处签字，且在签订《商品房买卖协议》后案外人高海峰要求原告退还其购房款及补偿金，原告认为案外人高海峰的行为是帮助被告韩世荣、郭翼哄抬房屋价格，从而致使原告作出错误判断，与被告韩世荣签订了《商品房买卖协议》；2、原告与被告韩世荣签订的《商品房买卖协议》中约定房产交易过程中产生的一切费用均由原告承担的内容不符合法律、行政法规强制性规定；3、签订《商品房买卖协议》后被告未及时办理所有权转移登记手续；4、《商品房买卖协议》中约定原告必须按时支付购房款，否则已给付的款项不予退还，此协议终止无效及约定违约金的内容不符合法律、行政法规强制性规定。现原告刘春华诉至法院要求依法确认原告与被告韩世荣签订的《商品房买卖协议》无效，并要求被告承担本案诉讼费用。被告韩世荣辩称，2011年3月24日，原告刘春华与被告韩世荣签订了《商品房买卖协议》，被告郭翼为被告韩世荣的保证人，案外人高海峰为原告刘春华的保证人。该协议中约定被告韩世荣将自己所有的位于乌审旗嘎鲁图镇汽车站西侧的商业房（面积为369.6㎡）以每平米5200元价格卖给原告刘春华，双方均按协议内容履行了各自的义务，被告韩世荣将房屋交付给了原告。原告刘春华于2012年10月17日出具了《保证书》一份，承诺因资金紧缺房产暂不进行过户，原告用该房屋向银行抵押贷款，房产抵押人为被告韩世荣，并保证不对被告韩世荣造成任何影响。但原告刘春华一直未能偿还银行贷款，无法办理解除抵押，因此该房产至今未能过户至原告刘春华名下。且被告韩世荣认为是否办理房产过户手续并不影响原、被告签订的《商品房买卖协议》的法律效力，协议中约定的条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告韩世荣并不知情原告刘春华与案外人高海峰之间的事情，认为与本案无关。《商品房买卖协议》中约定的违约金140万元是原告为了防止被告韩世荣反悔房屋买卖而将原来的违约金40万元改成了140万元。被告郭翼辩称，被告郭翼为该房屋买卖中的见证人，并不是房屋所有权人，原、被告签订的《商品房买卖协议》内容真实，该协议中原先约定的违约金是40万元，但后来原告刘春华用钢笔改成了140万元，并让被告韩世荣按了手印。原告提供证据及被告质证情况：证据1、内蒙古农村信用社回单两份，证明被告韩世荣、郭翼为房屋共同所有人，给被告郭翼账户中打入购房款50万元，原告刘春华账户余额显示有充足的购房款。被告韩世荣对原告提供的该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告韩世荣与被告郭翼是亲属关系，故被告郭翼代收了50万元。被告郭翼对原告提供的该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告郭翼只是见证人，并不是房屋所有人，因与被告韩世荣是亲属关系，故代收了房款50万元。证据2、《商品房买卖协议》一份，证明原、被告签订的《商品房买卖协议》是无效的。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该协议约定明确，是合法有效的。证据3、乌审旗人民法院作出的（2015）乌民初字第1701号民事判决书及鄂尔多斯市中级人民法院作出的（2016）内06民终406号民事判决书，证明原告已将购房款全部付清。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据无异议。证据4、原告刘春华与案外人高海峰的通话录音，证明原、被告签订的《商品房买卖协议》是无效的。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据有异议，认为该通话内容与本案无关，不予认可。证据5、房产证及土地证复印件，证明登记所有人为被告韩世荣，至今未过户至原告名下。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据有异议，认为至今未办理房产过户是因原告自身原因导致的。证据6、税收凭证，证明相关税收应由被告承担。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据有异议，认为《商品房买卖协议》中已明确约定一切费用均由原告刘春华承担。证据7、国家工商行政管理总局令第51号，证明被告存在合同欺诈行为。被告韩世荣、郭翼对原告提供的该证据有异议，认为原、被告签订的《商品房买卖协议》是合法有效的。被告韩世荣提供证据及原告质证情况：证据1、《商品房买卖协议》一份，证明原、被告签订的《商品房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效的。原告刘春华对被告韩世荣提供的该证据有异议，认为房屋交易价格没有相关依据。证据2、《保证书》一份，证明房屋未办理过户手续的原因。原告刘春华对被告韩世荣提供的该证据有异议，认为该《保证书》的内容并不是原告的真实意思表示。被告郭翼未向法庭提供证据。对原告提供的证据1、2、3、5、6、7，因被告对真实性均无异议，对证明的目的有异议，故本院对原告提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性予以采信，对证明的目的不予采信；对原告提供的证据4，因无法证实该证据的来源及合法性、关联性，且被告有异议，故本院不予采信。对被告提供的证据1，因与原告提供的证据2系同一份证据，故本院予以采信；对被告提供的证据2，原告虽有异议但该证据来源合法、内容真实、具有关联性，且其未对自己的反驳理由提供相应的证据予以印证，故本院予以采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2011年3月24日，原告刘春华与被告韩世荣签订了《商品房买卖协议》。协议约定：被告韩世荣将自己所有的位于乌审旗嘎鲁图镇汽车站西侧面积为369.6㎡的商业房，（房产证号为：蒙房权证乌审旗字第**号）以每平米5200元，总价192万元卖给原告刘春华。付款方式：签字之日被告给付原告定金60万元，于2011年3月30日前给付32万元，剩余100万元于2011年5月30日前付清。该商品房买卖协议补充说明约定，因被告韩世荣已将该房屋租赁与他人，约定于2012年4月15日起将房屋正式交付给原告刘春华管理使用，在此日期前原告刘春华不得干涉该房屋的管理使用权。被告郭翼与案外人高海峰为保证人。合同签订后，原告刘春华已按约向被告韩世荣支付了全部购房款，被告韩世荣于2012年4月15日已将该房屋交付给了原告刘春华，且由原告刘春华管理、使用至今。2012年10月17日，原告刘春华在中国工商银行乌审旗支行贷款需要用该房屋作抵押，因未办理房产过户手续，原告刘春华与其妻子徐藏霞向被告韩世荣出具了《保证书》一份，约定：今刘春华购买韩世荣商业房产370平米，购房款已付清，由于刘春华资金紧张问题和韩世荣商议房产暂不过户。刘春华在乌审旗工商银行申请贷款玖拾万元，借款人为刘春华，房产抵押人为韩世荣，在借贷期间如刘春华不按时还银行贷款，而导致韩世荣银行诚信记录有影响，再也无法从银行取得贷款，包括住房按揭、银行起诉应诉、拍卖房产、分割房产等所有损失都由刘春华全部承担，与韩世荣无关，刘春华保证在2013年10月前将银行贷款全部还清并将房产证取回韩世荣协助办理过户手续。如刘春华不按时偿还银行贷款必要时韩世荣有权将此房屋收回。保证人刘春华、徐藏霞签字、捺印，时间2012年10月17日。该保证书签订后，原告刘春华在乌审旗工商银行贷款90万元，并用该房屋办理了抵押登记。到期后因原告刘春华未按时向乌审旗工商银行偿还贷款，导致该房屋的抵押登记未注销，所以该房屋至今未办理过户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。原告刘春华与被告韩世荣于2011年3月24日签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订《商品房买卖协议》后，原告刘春华按约向被告韩世荣支付了全部购房款，被告韩世荣也按约向原告刘春华交付了房屋。且该房屋由原告刘春华管理、使用至今。房产未办理过户是因原告刘春华在乌审旗工商银行贷款90万元用该房屋作抵押，贷款到期后至今未偿还，该抵押亦未注销。抵押注销不了，也就无法办理过户手续。且原告刘春华与被告韩世荣于2012年10月17日协商自愿暂不对房屋进行过户，并由原告刘春华及其妻子徐藏霞向被告韩世荣出具了保证书。以上事实足以说明房屋未办理过户并不是被告韩世荣的原因。依据诚实信用原则，原、被告双方均负有信守并自觉履行商品房买卖协议及保证书确定的义务。现原告提起诉讼，有违诚实信用原则,且原告无证据证明双方于2011年3月24日签订的《商品房买卖协议》存在合同法五十二条规定的无效的情形。综上，原告刘春华要求确认与被告韩世荣签订的《商品房买卖协议》无效的主张证据不足，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告郭翼并不是《商品房买卖协议》中的当事人，其只是原、被告签订《商品房买卖协议》中的保证人，经本院向原告刘春华释明,其不撤回对被告郭翼的起诉,故原告刘春华起诉被告郭翼主体不适格，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九的规定，判决如下：一、驳回原告刘春华请求确认其与被告韩世荣签订的《商品房买卖协议》无效的诉讼请求。二、驳回原告刘春华对被告郭翼提起的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘春华负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。代理审判员  呼和二〇一六年九月二十九日书 记 员  徐艳