上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1546号
上诉人（原审被告）：上海南和药物保健有限公司，住所地：上海市浦东新区康桥镇康桥路1059-1067号（单）。
法定代表人：丁一政，董事长。
委托诉讼代理人：张宁，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海康好美健投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区康桥路1059-1067号（单）7幢。
法定代表人：赵海龙，董事长。
委托代理人：张青，该公司职员。
委托代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。
原审第三人：孙中群，男，1961年5月14日生，汉族，（户籍地：河南省平舆县庙湾镇）住上海市徐汇区。
原审第三人：上海乐明投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区康桥路1059号F216室。
法定代表人：周月萍，董事长。
上述两原审第三人共同委托代理人：张弘，上海市鸿生律师事务所律师。
原审第三人：唐金福，男，1952年6月9日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人上海南和药物保健有限公司（以下简称南和公司）因与被上诉人上海康好美健投资管理有限公司（以下简称康好美健公司）、原审第三人孙中群、上海乐明投资管理有限公司、唐金福房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）浦民一（民）初字第33628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭，于3月29日公开开庭进行了审理，上诉人南和公司之委托代理人陆剑平律师,被上诉人康好美健公司之委托代理人张青先生、沈剑律师，原审第三人孙中群、上海乐明投资管理有限公司（以下简称乐明公司）之共同委托代理人张弘律师到庭参加诉讼，原审第三人唐金福经法庭传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
上诉人南和公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并由被上诉人承担诉讼费用。
事实和理由：原审判决错误，双方合同对扩建费用约定明确，即应由被上诉人康好美健公司负担。同时，本案解约系被上诉人拒付租金形成，合同履行中，被上诉人未按约履行改扩建报批手续，在上诉人多次催促情况下仍拒不办理，过错明显，应由其自行承担损失。
被上诉人康好美健公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
原审第三人孙中群、乐明公司辩称，对原判不发表意见，请求法院依法判决。
原审第三人唐金福未答辩。
康好美健公司诉至一审法院，请求判令：南和公司承担违约责任，赔偿康好美健公司前期投入损失人民币（币种下同）1,000万元、预期利润1,000万元。
一审法院认定事实：2012年南和公司、康好美健公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方（南和公司）将涉案房屋出租给乙方（康好美健公司）。房屋坐落康桥路和合村四组，占地面积10485平方米，建筑面积2510.74平方米，共计8幢，其中有一幢约520平方米因河塘整治拆除，现有办公楼未计入产证。房屋所有权证为浦字（2010）第XXXXXX号。甲方以房屋现状交付，甲方同意乙方对房屋进行改扩建、装修或添置新物，在租赁期内甲方应提供支持和配合，提供用章便利，不得无故阻扰和终止合同，在此期间发生的与国家相关部门的各类手续、沟通及改扩建产生的一切费用由乙方负责申报和承担。租赁期限自2012年8月8日至2024年8月8日。2012年8月8日至2015年8月7日租金每年70万元……年租金分两次支付，分别在每年8月8日及2月8日的前一周支付；租金支付至甲方指定账户。租赁期满或合同解除后，乙方应返还租赁范围内的固定设施及租赁期间的完整建筑及附属设施……乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方在租赁期间新建、改建、扩建的固定建筑物及装饰、装修部分，不得拆除和损坏，具体处理方法为归甲方所有。乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不支付或不按约定支付租金达30日。租赁期内甲方不得提前收回该房屋，如果提前收回该房屋的，应赔偿乙方的前期投入、预期利润等全部损失。
2012年5月22日，南和公司、康好美健公司办理了房屋租赁合同备案。
合同签订后，南和公司将房屋交付康好美健公司，康好美健公司进行了改扩建。沪房地浦字（2010）第XXXXXX号房地产权证载明XX路XX号-**号（单）权利人为南和公司，产权证附记记载2幢建筑面积411.09平方米（1层）、4幢223.42平方米（1层）、5幢1188.55平方米（2层）、6幢101.60平方米（1层）、7幢78.70平方米（2层）、8幢507.38平方米（2层），合计建筑面积2510.74平方米。南和公司、康好美健公司确认双方租赁、交付的除上述六幢房屋外，另有产权证上未记载的南侧两层办公楼一幢；康好美健公司接收房屋后，将房屋改扩建为7幢，以字母A至F编号，其中改建后A幢（原南侧两层办公楼）中部分由南和公司使用。
2014年6月1日，南和公司与乐明公司签订《房屋租赁合同》，约定南和公司将XX路XX号XX室房屋出租给乐明公司，房屋面积约90平方米，每月租金5,000元，租期3年。
2014年6月18日，康好美健公司与乐明公司签订《委托管理协议书》，在康好美健公司与南和公司的租赁期内，涉案园区内全部招商、租赁及管理工作均以乙方（乐明公司）名义开展，甲方（康好美健公司）不再负责该园区的全部租赁事宜，包括由乙方负责将已经同甲方建立租赁关系的租户的租赁关系转至乙方、租金由乙方负责收取，并服从甲方股东会的书面指示将租金直接支付给债权人或甲方等。该协议落款处盖有康好美健公司合同专用章。
2014年6月27日，乐明公司工商注册地址变更为XX路XX号XX室。
2014年8月11日、8月18日、8月25日，南和公司向康好美健公司发送《催款通知书》，要求康好美健公司支付2014年8月8日起的半年租金。2014年9月27日，南和公司向康好美健公司送达《解除合同通知书》：1、本通知发出之日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、本通知发出之日我公司立即收回出租房屋及相应土地；3、合同解除后，对于康好美健公司在出租房屋及相应土地上新建、改建、装饰装修、添附设备等我公司不再予以任何形式的补偿及赔偿；4、康好美健公司与客户所签转租合同，因本次合同解除引发的法律后果，均由康好美健公司承担。当日，唐金福在该《解除合同通知书》上签收。
2014年8月29日，康好美健公司登报声明合同专用章等遗失作废。
2014年9月28日，南和公司与孙中群就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自合同签订之日起至2024年8月8日，合同签订之日至2015年2月7日为免租装修期，2015年2月7日至2015年8月7日的租金为385,000元，2015年8月8日至2018年8月7日为每年880,000元……合同其余内容基本与南和公司、康好美健公司之间的《房屋租赁合同》一致。
2014年9月29日，孙中群与乐明公司签署授权委托书，孙中群全权委托乐明公司管理涉案租赁项目。
2014年12月18日，康好美健公司法定代表人转账支付南和公司35万元，2014年12月26日，南和公司将该款退回。
经康好美健公司申请法院调查，发现2014年7月起，部分次承租人开始将租金支付至乐明公司的银行账号。
另查，康好美健公司注册成立时间为2012年5月11日，股东发起人为蒋文洪、薛某、陈某，法定代表人蒋文洪；2012年11月，股东变更为朱良平、唐金福、徐某1，法定代表人变更为朱良平；2013年6月，股东变更为唐金福、徐某2，法定代表人变更为唐金福；2013年11月，股东变更为上海A有限公司、唐金福，法定代表人变更为陈某；2014年8月，法定代表人变更为熊某；2014年9月，法定代表人变更为赵海龙。
一审法院（2014）浦民一（民）初字第26071号民事判决书查明，2013年4月23日，康好美健公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签订《建设工程总承包合同》，XX路XX号树源文化创意园区工程发包给B公司；2014年1月6日，双方签订《建设工程总承包合同之建设工程结算及付款协议书》，确认工程结算价为6,255,000元，其中包括康好美健公司指定分包的弱电、消防、绿化、沥青马路等项目造价100万元（指定分包的款项由康好美健公司直接支付给分包商），如2014年4月30日前B公司对整改项目整改未达到康好美健公司要求的，康好美健公司有权扣除30万元自行负责整改；孙中群为B公司的项目经理。
一审法院（2014）浦民一（民）初字第41126号民事调解书载明，康好美健公司应支付江西省C有限公司上海XX分公司（园区道路）工程款余额10万元。（2014）浦民二（商）初字第4368号民事判决书载明，康好美健公司与上海D有限公司《绿化工程合同》工程结算总价230,130元。（2015）浦民一（民）初字第1288号民事调解书确认，康好美健公司应支付上海E有限公司（消防）工程余款15万元。
本案一审审理中，经康好美健公司申请，法院委托上海F有限公司对康好美健公司投入的建筑物、附属设施、绿化、道路、安保工程的造价进行鉴定，因鉴定过程中康好美健公司无法提供工程图纸等资料，上海F有限公司以大量隐蔽工程造价无法鉴定为由退回法院。
一审法院认为：南和公司、康好美健公司之间2012年签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。租赁合同出租人的主要义务是将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人的主要义务是支付租金。本案南和公司已经将租赁物交付康好美健公司，康好美健公司未能按时支付2014年8月8日起的租金，其拒付租金的理由有：南和公司将F216室出租给乐明公司且阻止康好美健公司法定代表人前往交涉，康好美健公司自2014年7月起未收到次承租人的租金，以及2014年8月康好美健公司银行账户被查封后南和公司拒绝收取康好美健公司的现金。一、现经查明，乐明公司系因康好美健公司欠付B公司（孙中群）工程款，康好美健公司股东及现场管理人唐金福同意孙中群直接收取次承租人租金并签署了《委托管理协议书》的情况下入驻园区，而其与南和公司签署的F216室的《房屋租赁合同》仅是为了乐明公司办理工商登记之用，没有证据证明南和公司和乐明公司实际履行了该合同，也没有证据证明南和公司曾阻止康好美健公司法定代表人向乐明公司交涉。二、康好美健公司自2014年7月起未收到次承租人租金，也是由于其已经同意并委托孙中群、乐明公司管理并收取租金导致，与南和公司无关。三、没有证据表明康好美健公司曾要求以现金方式向南和公司支付租金，而且南和公司三次书面催款，未得到康好美健公司任何回复。综上，康好美健公司拒付租金的理由不成立。根据合同约定，康好美健公司不支付或不按约定支付租金达30日，南和公司有权解除合同。南和公司在三次书面催告后康好美健公司仍未付款且欠租超过30日的情况下，依法享有解除权。南和公司于2014年9月27日将《解除合同通知书》送交唐金福，依法应认定解除通知到达康好美健公司，双方合同于该日解除。南和公司于其与康好美健公司之间合同解除后，与孙中群另行签订租赁合同，不构成违约。
康好美健公司承租后，对园区内的建筑、道路、绿化等进行了大幅度的改建、扩建。根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案康好美健公司的改扩建系经过南和公司同意，双方并无争议。双方合同约定租赁期满或合同解除后……乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方在租赁期间新建、改建、扩建的固定建筑物及装饰、装修部分，不得拆除和损坏，具体处理方法为归甲方所有。上述条款仅是对合同期满或提前解除后改扩建的归属作出约定，并未对改扩建费用的处理作出约定。由于康好美健公司改扩建未办理合法建设手续，故应由双方分担改扩建造价费用。虽然康好美健公司未提供鉴定所需材料导致未能对康好美健公司的造价费用进行鉴定，但是根据康好美健公司提供的相关判决书、调解书，基本可以认定康好美健公司花费的造价费用在600万元左右。康好美健公司未经批准，擅自投入巨资进行改扩建，具有明显过错；南和公司明知康好美健公司未经批准，仍同意康好美健公司进行建设，亦有一定过错。法院根据双方的过错程度，同时考虑双方约定合同期满后改扩建的建筑归南和公司所有、双方租赁合同系康好美健公司违约导致解除、双方剩余租期较长，以及南和公司在合同解除后未与康好美健公司解决善后事宜前立即将房屋另行出租亦有不当等因素，酌定南和公司分担改扩建造价费用300万元。
关于康好美健公司主张的其他前期投入损失，并无证据证明，也与南和公司无关，法院不予支持。租赁合同系因康好美健公司违约而致提前解除，康好美健公司要求南和公司赔偿预期利润损失无法律依据，不予支持。需要说明的是，康好美健公司股东之间的内部纠纷、康好美健公司与B公司（孙中群）的工程款纠纷，与本案无涉，各方可另觅途径解决。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定,于二〇一六年十二月五日作出判决，判决如下：一、上海南和药物保健有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海康好美健投资管理有限公司改扩建造价费用3,000,000元；二、驳回上海康好美健投资管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141,800元，由上海康好美健投资管理有限公司负担111,000元，上海南和药物保健有限公司负担30,800元。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人南和公司与被上诉人康好美健公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法有效。
有效合同依法约束当事人按约履行。根据查明事实，被上诉人作为承租人在履行合同中存在欠租，已达约定解约条件，原审据以确定本案租约解除符合法律规定，双方亦无异议，本院予以确认。本案争议焦点在于租约解除后，被上诉人履约期间在承租标的房屋（区域）改扩建费用如何负担。上诉人坚持主张，本案租约解除系基于被上诉人作为承租人违约形成，租约明确规定，租约解除后，改扩建之固定建筑物及装修装饰部分归上诉人，故其不应该分担改扩建费用。值得注意的是，本案改扩建费用负担原则根据现有法律（司法解释）规定，以出租人同意与否及是否经合法批准建设为标准。根据查明事实，被上诉人改扩建部分均经上诉人同意，但未经合法批建，该等费用依法应按双方过错分担。应该指出，上诉人主张之解约责任，并非该部责任分担之法定条件，本院难予采信；上诉人主张之合同相关约定，只涉及改扩建及装饰装修硬件所有权属之确定，而未明确费用负担，故费用分担问题应按法律规定执行。原判此部在匡定改扩建费用总额范围基础上以双方各半承担为原则，符合法律规定及现有证据事实，可予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人南和公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人上海南和药物保健有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年六月七日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……