广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法民终字第594号
上诉人（原审原告�深圳市宝安劲力工贸发展有限公司。
法定代表人郑焯辉，董事长。
委托代理人曾令刚，广东博商律师事务所律师。
委托代理人张亚，广东博商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市怡盛华物业发展有限公司。
法定代表人陈春艳，该公司董事长。
委托代理人陈育青，广东万诺律师事务所律师。
委托代理人温靖东，该公司员工。
上诉人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司（以下简称劲力公司）与上诉人深圳市怡盛华物业发展有限公司（以下简称怡盛华公司）侵权责任纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民一初字第1410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：劲力公司系××花园的开发商。2005年开始劲力公司将××花园项目的住宅及部分商铺出售，剩余14569.47平方米商铺自用。2011年8月10日，怡盛华公司与××花园第二届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，约定由怡盛华公司向××花园提供物业管理服务。2011年8月16日，怡盛华公司作为物业管理服务单位进驻××花园，但劲力公司未将自有商铺的物业管理权及小区游泳池移交给怡盛华公司，并且对地下停车场自行管理并收取停车费，双方因此发生纠纷。2012年怡盛华公司起诉劲力公司，要求劲力公司支付拖欠的物业管理费、本体维修基金、并移交××花园的停车场、商铺及游泳池的物业管理权。深圳市中级人民法院于2014年5月14日作出（2013）深中法房终字第1126号民事判决，判令劲力公司支付怡盛华公司14569.47平方米自有商铺的物业管理费及本体维修基金（物业管理费按每月4.6元／平方米的标准，本体维修基金按每月0.25元／平方米的标准，自2011年8月16日起计算至判决生效之日止），并将�区停车场的管理权移交给怡盛华公司。该判决已经发生法律效力。
劲力公司自有商铺物业分布情况如下：负一楼面积746.29平方米，一楼面积11406.53平方米，二楼面积1652.25平方米，三楼面积764.4平方米。上述商铺中，劲力公司自用的商铺为6栋55、56、57号商铺（一楼），面积共计182.4平方米，案外人龚某租赁的商铺，面积63.16平方米（二楼）。
劲力公司为证明怡盛华公司侵权提交的证据有：
1、深圳市公共频道电视节目“新闻广角”的视频录像。该视频中，记者报道，石女士（劲力公司工作人员）称由于管理费谈不拢，导致商铺被停水停电空置好几年，造成损失上千万，而管理处则表示停水停电的原因是商户一直不肯交管理费。怡盛华公司质证认为，该视频经劲力公司剪辑，记者在旁白中说的话均是引用劲力公司自身陈述，并非客观事实，该段新闻与深圳市中级人民�院的民事判决书严重相悖。
2、六组录音录像资料。其中有的是自称为租户的人找到劲力公司，称怡盛华公司拒绝通水通电，要求劲力公司协调解决；有的是劲力公司的工作人员找到管理处主任，要求开通水电，但管理处明确表示要先交清以前拖欠的费用才能开通水电；还有多段视频是自称为劲力公司商铺的租户找到怡盛华公司要求开通水电，怡盛华公司工作人员明确表示必须把之前拖欠的费用交清才能开通。其中有租户表示他们可以向管理处交租赁后的管理费，之前的管理费应由劲力公司与怡盛华公司自己解决，但怡盛华公司仍坚持要将以前欠下的所有费用交清才能开通水电，并且交清哪个商铺拖欠的费用就开通哪个商铺的水电。怡盛华公司质证认为，这些录音录像资料不能作为证据使用，因为这些录音录像来源不合法，录像是在隐秘的角度拍摄，画面中没有�现人的正面图像，其陈述的内容从一开始就是劲力公司主动提出管理处不予办理水电手续的原因是劲力公司没有交水电费，其言语方面是诱导，使管理处误认为是租户以及劲力公司方来与管理处协调拖欠管理费的事宜。
3、公证书（共42份，附光盘）。公证书所附照片显示涉案商铺的现状为空置，堆满杂物垃圾。怡盛华公司质证认为，公证书是公证商铺现状，没有公证水电不能接通的原因。
4、龚某的租赁合同、函、申请及收款收据，该组证据显示龚芳2013年1月18日租下劲力公司所有的××花园3栋2楼商铺。2013年3月4日龚某向某甲公司发函，称因怡盛华公司无理截断其水电造成其无法装修，故其今后将被迫向某乙盛华公司交管理费（原来的约定是向某甲公司交管理费）。2013年4月14日龚某又向某甲公司提交申请，称怡盛华公司以拖欠管理费为由不给其水电，导致其无法�修损失惨重，故要求劲力公司减免6天的租金损失1360元。劲力公司将该1360元支付给了龚某。怡盛华公司质证认为，这些是劲力公司单方提供的证据，并未形成完整的证据链证明怡盛华公司实施了停水停电的行为。
劲力公司为证明其损失提交的证据有：租赁合同（8份），其中赖某的租赁期限为2011年5月至2012年5月19日，租金为5500元／月，面积18平方米；李某的租赁期限为2011年4月16日至2012年4月15日，租金为5000元／月，面积为18平方米；何某甲的租赁期限为2011年4月17日至2012年4月16日，租金为5500元／月，面积为18平方米；王某的租赁期限为2011年6月25日至2012年12月28日，租金为7000元／月，面积为33平方米；龚某的租赁期限为2013年1月18日至2015年1月17日（合同签1年，实际为2年），第一年租金6800元／月，第二年租金7276元／月，面积为63.13平方米；另外三份合同为胡某，期限为2014年7月25日至2016年7月25日，第一年租金42925元／月，第二年租金46788元／月，面积为390.23平方米，共9间铺；黄某甲租赁期限为2014年7月26日至2016年7月26日，第一年租金29836元／月，第二年租金32521元／月，面积为426.23平方米，共16间铺；曾某租赁期限为2014年7月25日至2016年9月25日，第一年租金75625.7元／月，第二年租金82432元／月，面积为796.06平方米，共18间铺。劲力公司主张，前4份合同是怡盛华公司接管××花园时某公司进行招商工作签订的租赁合同，但租赁合同签订后由于水电原因未到期就未再履行。第5份合同是承租人补齐了承租商铺欠交的管理费后怡盛华公司才开通的水电，劲力公司向承租人承担了其补缴的管理费，现在该商铺一直在使用。后3份合同是劲力公司在2014年和3个租户签订的，但因怡盛华公司不接通出租商铺水电导致合同无法履行，劲力公司因此面临违约损失。怡盛华公司质证认为，怡盛华公司2011年8月16日进驻该物业管理该小区时，前4份合同的租户就不存在，并非如劲力公司所述2012年才搬走，且该4份合同怡盛华公司从未见过；认可第5份合同的租户，该租户现仍在小区经营，可以正常使用水电；后3份合同的真实性不认可，没有其他证据佐证。根据深圳市租赁管理条例，商铺出租应当在租赁管理部门登记备案，但涉案的8份合同均未在管理部门登记，除第5份合同外，均无其他证据证明租赁关系存在，对其余合同均不认可其真实性。
怡盛华公司抗辩未侵权提交的证据有：
证据1、《深圳市物业服务合同》，证明怡盛华公司依据物业服务合同对小区公共物业及其配套设施进行了维护。劲力公司质证认为该证据的真实性无法确认，但合同并未规定如业主欠缴管理费，物业公司可以停其水电。
证据2、用电照片，证明劲力公司所有的55、57号商铺长期用于办公、员工居住及出租，水电正常使用，但劲力公司却拖欠水电费、管理费、本体金不交。劲力公司不确认该证据的真实性。
证据3、××花园每月水表计量、2012、2013、2014年电表计量的记录表，缴费通知书等，证明内容同上。劲力公司质证认为该证据的真实性无法确认，但有些商铺可以通水电，证明涉案商铺具备通水电的条件，而怡盛华公司对商铺采取选择性供水供电，对于小业主购买的商铺通水通电，对劲力公司的商铺则停水停电。
证据4、××花园91、102、a-103号商铺的缴费收据，证明××花园供水供电正常，用户按月向某乙盛华公司交付水电费。劲力公司的质证意见同上。
证据5、《深圳市经济特区物业管理条例》、《深圳特区物业管理条例》实施细则、××花园《业主临时公约》，证明条例、公约及合同相关规定及约定，小区物业及其配套设施分为公用部位、自用部位。公用部位物业设施设备由物业单位负责维护及管理，自用部位物业及设施设备由业主负责维护管理。从怡盛华公司接管小区至今，小区供水到商铺，供电到表前，保障了小区商铺物业常年正常用水用电。劲力公司对该证据的真实性没有异议，但认为相关规定没有赋予怡盛华公司在劲力公司没有交清管理费的情况下可以采取停水停电的措施。
证据6、缴款通知书、管理费催款通知书、顺丰快递单，证明怡盛华公司接管小区物业管理后对劲力公司所有的商铺物业正常提供水电及物管服务，但劲力公司却长期拖欠水电费、管理费，怡盛华公司一直在向某甲公司催讨上述费用。劲力公司对该证据的真实性不予确认，称从未收到怡盛华公司发出的水电费缴费通知书。
证据7、《深圳市经济特区租赁条例》，证明劲力公司有违反房屋�赁管理条例的行为。劲力公司对该证据的真实性予以确认，但认为房屋租赁备案不是租赁合同的生效要件，只是便于房屋租赁管理的行政措施，劲力公司签订的租赁合同虽然没有备案，但是是双方的真实意思表示，合法有效。
怡盛华公司还提交了以下证据：证据1、××花园商铺供电说明及照片，证明劲力公司所诉商铺供电问题，为其商铺未装修管线及未接通电源所致，而非怡盛华公司未供电。证据2、××花园商铺供水情况说明及照片，证明劲力公司所诉的商铺供水问题，为其商铺未装修接管及装水表所致，而非怡盛华公司未供水。证据3、××花园33号商铺装修前水电情况说明，证明33号商铺为其他业主购买，该业主装修时自行安装供水供电设施后即接通了水电。因上述证据超过举证期限，故劲力公司未进行质证，但劲力公司主张，怡盛华公司实际是对小业主购买的�铺通水通电，而对劲力公司的商铺停水停电。
此外，怡盛华公司还提交了××花园物业交接记录、××花园住宅物业管理移交确认书、××花园业主委员会会议纪要、2011年8月16日怡盛华公司接管××花园之物业现状照片、2011年8月16日怡盛华公司接管××花园后对小区商铺外围实施物管服务的照片、龙华街道办物业办公室工作会议纪要、××花园业主委员会会议记录、关于申请尽快完成××花园物管交接工作的报告、关于再次请求政府部门协助处理××花园移交及架空层违建物的报告、关于依法责成开发商移交小区配套设施等相关事项的函、关于尽快依法移交××花园物业及物业管理权的函、倡议书、相关民事判决书等证据，主要是证明当事人之间的物业管理纠纷的来龙去脉，并不直接证明本案诉争的事实。因超过举证期限，故劲力公司拒绝进行质证。
怡盛华公司对供电问题说明如下：一级开关控制二级用电，二级开关控制76-91号商铺用电，如76-77号、81-89号商铺没电，则78-80号、90-91号经营商铺也没电，事实说明怡盛华公司无法对商铺进行选择性停电。且正在经营的商铺一直以来常年正常用电，故劲力公司诉称其商铺无电，是其商铺未装修接通电源所致，而非怡盛华公司未供电。其他商铺情况与之类似。
怡盛华公司对供水问题说明如下：小区商铺供水系统原规划设计为供水管到商铺内，管口用堵头封闭。业主入伙后由业主在装修时自行安装阀门、水表后，即可用水。但劲力公司诉讼时所指的商铺均未装修，更未在铺内安装闸阀和水表。同时劲力公司将××花园a栋、6栋55号至57号商铺作为员工宿舍和办公室使用，铺内正常有水使用。
针对怡盛华公司的上述说明，劲力公司称：电是怡盛华公司剪线，在配电箱或电表处都可以剪。商铺是预�水的关口，怡盛华公司将我方几个商铺的总水闸给关了。同时劲力公司确认××花园6栋55号至57号商铺（182.4平方米）作为办公使用，铺内正常有水使用，但仅有照明电，没有空调电；出租给龚某的三栋2楼商铺（面积63.16平方米）以及13栋101商铺（面积120.56平方米）有水有电，其余商铺均因水电不通无法使用。
劲力公司的一审诉讼请求是：要求怡盛华公司排除妨害，恢复××花园商铺的正常水电供给，并赔偿经济损失490万元。
原审法院认为：本案系侵权责任纠纷，双方当事人的争议焦点为怡盛华公司是否关闭或切断了劲力公司自有商铺的供水供电。根据劲力公司提交的电视新闻报道、多组录音录像资料以及公证机关证明的涉案商铺现状，足以证明怡盛华公司为了让劲力公司补交拖欠的管理费而对劲力公司的部分自有商铺采取了关闭或切断供水供电的行为。
关于怡盛华公司辩称电视新闻报道只是转述劲力公司工作人员的话，不是事实且与相关民事判决相矛盾的问题，深圳市公共频道电视节目“新闻广角”报道中已明确说明是管理处表示“停水停电的原因是商户一直不肯交管理费”，可见相关报道不是转述劲力公司工作人员的话，而是转述怡盛华公司下属管理处的意见。此外，深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1126号民事判决并未涉及劲力公司商铺停水停电的原因，不存在新闻报道与民事判决相矛盾的问题。故此，怡盛华公司的该辩解理由不能成立，不予采纳。
关于怡盛华公司辩称录音录像来源不合法，录像是在隐秘的角度拍摄，画面中没有出现人的正面图像，充满诱导等问题，劲力公司提交的录音录像共有六组，其中既有租户与劲力公司工作人员的对话，也有劲力公司与怡盛华公司工作人员之间的对话，还有租户与怡盛华公司工作人员的对话，对话内容均是就怡盛华公司不给劲力公司商铺开通水电问题进行交涉。部分录像中有明确的场景和对话人员，对话场所可以很清晰地确定是在怡盛华公司下属的××花园管理处，对话人员可以确定是怡盛华公司的工作人员，对话中怡盛华公司工作人员反复表示必须将以前所欠的管理费交清才能开通水电，态度坚决，意思表示明确，不存在含混和有歧义之处，故怡盛华公司的该辩解理由与事实不符，不予采纳。
至于怡盛华公司以劲力公司拖欠管理费、本体维修基金为由进行抗辩的问题，用水用电是物业所有人或使用人的基本权利，物业所有人或使用人拖欠管理费，物业管理单位可另循法律途径解决，事实上怡盛华公司也确实提起了民事诉讼，但物业管理单位无权以不供应或切断供水供电的方式要求用户交纳管理费。故此，怡盛华公司的该�解理由亦不能成立，不予采纳。
怡盛华公司还以其不具备对劲力公司自有商铺停水停电的条件来说明其未实施所诉的侵权行为，对此，怡盛华公司该说法明显与电视新闻节目及录音录像反映的情况不符，而且劲力公司所主张的是怡盛华公司在配电箱或电表处以剪线的方式切断其供电，和怡盛华公司辩称的无法通过关闭电闸的方式切断电源是两回事；劲力公司主张怡盛华公司以关闭其自有商铺水闸的方式切断其用水，与怡盛华公司辩称的供水管到户也是两回事，对该辩解理由，亦不予采纳。怡盛华公司又称其他业主的商铺以及劲力公司自己用作办公的商铺水电是通的，对此劲力公司也予以确认（但主张自用的办公商铺只有照明电），但这部分商铺通水通电并不能反证怡盛华公司未对劲力公司持有的其他商铺断水断电，故怡盛华公司的该辩解理由不足以否定劲力公司的诉讼主张。
怡盛华公司对劲力公司部分自有商铺停水停电，属于侵权行为，应当依法承担侵权责任。怡盛华公司除应停止侵害，恢复涉案商铺的水电供应外，还应对劲力公司的损失进行赔偿。劲力公司诉请的损失主要是指因怡盛华公司停水停电导致其商铺无法出租的损失。但在确定劲力公司损失时应考虑以下几个因素：1、劲力公司虽提交了8份租赁合同，但均未在房屋租赁登记部门登记，亦无其他证据佐证，除与龚某签订的合同外，其真实性无法得到确认，且劲力公司诉请怡盛华公司赔偿损失的也不仅限于租赁合同涉及的商铺。2、涉案商铺并非是在出租状态下因怡盛华公司停水停电而导致租赁合同终止，事实上涉案商铺大多处于招租过程中，尽管停水停电必然使其无法出租，但即使未停水停电，劲力公司商铺能否出租也存在不确定性，因此不应将所有商铺可能�得的租金收益直接等同于怡盛华公司侵权行为造成的损失。3、虽然怡盛华公司停水停电构成侵权行为，但事情的缘由却是劲力公司拒交管理费引起，根据深圳中院的二审判决书，劲力公司拒交管理费是错误的，劲力公司对纠纷的产生负有一定责任。4、对于损害的发生，受损害的当事人也应尽量减少损失的扩大，未尽减损义务的应当对损失的扩大承担责任。怡盛华公司对劲力公司的部分商铺停电停水是因劲力公司拖欠管理费所致，而管理费仅为每月租金的10%左右，如劲力公司宁可商铺无法出租也不交管理费，其对损失的扩大负有责任。综合以上因素，可酌情按照涉案商铺六个月租金的40%来确定怡盛华公司应承担的赔偿金额。具体为：［（一楼商铺面积11406.53平方米-
自用商铺面积182.4平方米-13栋101商铺面积120.56平方米）×政府指导租金60元／平方米＋（负一楼面积746.29�方米＋二楼面积1652.25平方米＋三楼面积764.4平方米-
龚某租赁面积63.16平方米）×政府指导租金30元／平方米］×6个月×40%＋补偿给龚某的租金损失1360元=1823458.24元。综上，原审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十条之规定，判决：一、深圳市怡盛华物业发展有限公司于判决生效之日起三日内恢复深圳市宝安劲力工贸发展有限公司自有××花园商铺的供水供电；二、深圳市怡盛华物业发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿深圳市宝安劲力工贸发展有限公司损失1823458.24元；三、驳回深圳市宝安劲力工贸发展有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46000元、保全费5000元，由双方各负担一半。
�审宣判后，上诉人劲力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、劲力公司提交了8份租赁合同，其中部分已经履行完毕，如赖某、李某、何某甲、王某等人的租赁合同，一楼商铺每月每平方米租金均为200元以上，最多的达到了305元；部分正在履行期间，如龚某租用的3栋2楼的商铺，2013年月租金为6800元，折合每月每平方米租金为107.66元，而2014年的租金为7276元，折合每月每平方米租金为115.20元；有已经签订租赁合同但是因为怡盛华公司拒绝接通水电而无法出租的商铺，如胡某、黄某乙、曾某等人租用的商铺，租金标准也均在每月每平方米100元以上。特别是正在履行的3栋2楼商铺，在怡盛华公司已经确认的情况下，原审并未按上述租金标准，而是直接适用远远低于真实租金标准的政府指导租金标准，严重低估了劲力公司的经济损失。劲力公司提交上述8份租赁合同的�的在于证明上述商铺的租金情况，而原审却以该租赁合同均未在租赁登记部门进行备案登记且没有其他证据予以佐证为由不予采纳。而租赁合同一经签字盖章即成立并生效，租赁登记部门的备案登记并非生效要件，怡盛华公司对上述租赁合同有异议，应当举出相应证据，否则应当承担举证不能的法律后果。原审在怡盛华公司未提出任何证据的情况下，未采纳租赁合同，而是用政府指导租金作为涉案商铺的租金标准，错误地分配了双方的举证责任。
二、怡盛华公司的侵权行为与劲力公司的经济损失具有直接的因果关系，龚某的录音录像资料和收款收据等证据显示在出租3栋2楼商铺时，劲力公司的管理人员和龚某多次要求怡盛华公司开通涉案商铺的水电，但其始终拒绝开通。在劲力公司与龚某签订租赁合同后，怡盛华公司又多方刁难，让龚某最终补齐了3栋2楼商铺此�的管理费之后才开通水电，劲力公司为此免除了龚某部分租金以弥补龚某因此遭受的经济损失。另外，曾某、黄某乙、胡某等人的录音录像等视听资料等证据显示，劲力公司与其签订租赁合同后，曾某、胡某、黄某乙等人多次要求怡盛华公司开通水电，甚至承诺补齐其所租用商铺的管理费的情况下，怡盛华公司仍拒绝开通水电，导致曾某、黄某乙、胡某等人租用的商铺因未能开通水电而无法出租使用，劲力公司因此面临重大的违约责任。根据何某乙的录音证据，劲力公司在××花园的办公场所6栋55-57号商铺仅仅开通了照明电，根本无法使用空调等大功率电器。在无奈之下劲力公司自行接上了55-57号铺三相电，但怡盛华公司多次剪断该三相电，导致劲力公司的办公场所至今没有空调使用。
三、虽然劲力公司与怡盛华公司之间存在管理费争议，但是该争议不构成怡盛华�司采取断水断电的方式追讨管理费的合法理由，更何况，双方的争议不仅仅是管理费，还包括怡盛华公司擅自接管劲力公司所有的××花园地下停车场以及侵吞劲力公司的停车费等，原审认定怡盛华公司对商铺采取断水断电等行为是由于劲力公司拒交管理费引起的，属于认定事实错误。涉案商铺位于龙华街道龙观路与东环二路交汇处，周边有龙华汽车站、交警大队、消防中队、美丽365等住宅区，紧邻和平路地铁口，人流量大，极具商业价值。然而涉案商铺因为怡盛华公司的停水停电行为，长达三年时间不能出租或使用而闲置至今，直接租金损失超过六千万元，劲力公司就是考虑到怡盛华公司的赔偿能力，才提出490万元的诉讼请求，该诉讼请求连经济损失的10%都不到。而一审却判令怡盛华公司赔偿侵权损失1823458.24元，与其侵权行为严重不对等，甚至有可能助长其继续采取停水停电等非法措施。据此，上诉人劲力公司请求二审法院：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判怡盛华公司赔偿劲力公司经济损失490万元；
上诉人怡盛华公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案属于一般性侵权纠纷，应当适用“谁主张、谁举证”的基本原则。而原审法院归纳的争议焦点问题为：怡盛华公司是否关闭或者切断了劲力公司自有商铺的供水供电？按照前述举证原则，应当由劲力公司负担举证责任证明是怡盛华公司实施了关闭或者切断其自有商铺的供水供电的行为。但一审判决完全颠覆了举证原则，完全属于“举证责任倒置”。违反了最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。对于原审认定的三份证据，怡盛华公司具体阐述如下：
1、关于“电视新闻报道”，其本身并不能构成独立的证据；即使属于证据范畴，也属于传来证据，必须和其他的证据构成完整的证据链后，才能作为定案依据，而本案中并不存在这样的证据。即使如一审判决所述，是由“深圳市公共频道电视节目‘新闻广角’报道中转述管理处的意见”，那么如何证实该电视节目的确“转述上诉人下述管理处的意见”？这难道本身不需要证明吗？如何说明该意见就是怡盛华公司管理处的意见？
2、对于录音录像，并没有出现相关人员已确认实施了“关闭或者切断了劲力公司自有商铺的供水供电”的行为；即使如一审判决认定，录音录像显示“怡盛华公司坚持要将以前欠下的所有费用交清才能开通水电”，也仅仅是怡盛华公司工作人员口头表述，并不能说明怡盛华公司已经实施了“关闭或者切断了劲力公司自有商铺的供水供电”的行为；该工作人员是否有权代表怡盛华公司本身就是疑问，其口头表达的意见不足以让怡�华公司承担。且“所有费用交清才能开通水电”的意思本身就存在多种理解方式，该表述并不是当然推论怡盛华公司已经实施了关闭或者切断的行为。更为重要的是，录音录像只能显示采取录音录像当时的情形，而不能反推在此之前怡盛华公司已经实施了关闭或者切断的行为。原审采用推论的方式进行判断，严重偏离的“以事实作为依据”的审判原则。此外，该录音录像资料的来源及所证明的问题均不合法，该些录音录像资料均是劲力公司方采取诱导的方式（例如在问话时均是直接诱导说劲力公司如不交管理费及水电费你们就不通水电是不是等言语）并利用怡盛华公司工作人员不懂法律的漏洞诱使其陈述停水电的原因是由怡盛华公司造成。其证据的合法性应受到质疑。
3、关于公证书，其本身只能证明水电设施的现状，而无法证明该现状背后的形成原因，以此推�该形成的现在是由于怡盛华公司的原因导致的，明显错误。因此，上述三份证据均不能证明怡盛华公司实施了所谓的“关闭或者切断了劲力公司自有商铺的供水供电”的行为，亦不能认定怡盛华公司构成侵权以及承担侵权责任。
二、怡盛华公司提交的证据，包括但不限于现场用电照片、电表用电记录、供电供水说明图及照片及深圳市中级人民法院（2013）深中法房终字第1126号民事判决书等，足以确认以下事实：
1、涉案物业供电分二级，一级供电从配电房出线后至小区二楼平台，二次供电为二楼平台电柜，装有开关及电源，电表后端为各商铺用电接驳处，业主自行装修安装管线，接驳电源即可用电。依据规划设计及现场实际情况，二楼平台每处电柜之二级开关控制10-15间商铺用电，如停电则全部没电。例如小区8栋2楼平台二级开关，控制小区76-91号商铺供电，其中76-77号、81-89号为劲力公司所诉空置商铺，78-80号、90-91号为小业主正常使用商铺，如劲力公司诉其空置商铺没电，则同线路小业主正常使用的商铺也没电。但事实是其他业主正常使用的商铺长期正常经营，从未断电。该事实明确表明怡盛华公司是无法控制空置商铺用电的。
2、根据规划设计及现场实际情况，涉案物业供水管已到铺内，在商铺未启用之时用堵头管控。业主如启用商铺，则通过自行装修安装闸阀、水电后，即可用水。同样小区商铺供水如同供电一样分二级，一级从市政主管道分支后，接入商铺供水管道，管道装有多个闸阀，每个阀门控制10-20间商铺用水，如其中一间没水，则所有商铺也没水。劲力公司所诉空置商铺与其他业主正常使用的商铺相邻，如该空置商铺没水，则其他业主正常使用的商铺也断水。其他业主正常使用的商铺始终正常经营，从未出现�水情况。由此表明，怡盛华公司无法管控商铺二级供水闸阀。
3、劲力公司一直未向某乙盛华公司移交商铺的管理权，怡盛华公司无法对涉案商铺实施具体管理，无法实施关闭或切断供水供电行为。
4、根据深圳市物业管理条例及住宅装饰装修管理规定，业主装修物业必须向物业单位提交书面申请，并递交合同资料，然劲力公司至今没有向某乙盛华公司提交任何书面装修申请和资料。目前该涉案物业处于空置、荒废之状况，怡盛华公司并没有主观上采取任何措施停止供水电，客观上由于水电的布局，也无法采取任何措施停止水电供给。事实上应当是劲力公司向某乙盛华公司递交装修申请然后自行接通水电即可，故本案中怡盛华公司非侵权责任人。
三、怡盛华公司接管××花园后，劲力公司商铺绝大部分长期拖欠物业管理费、水电费。虽然劲力公司拖欠怡盛华公司管理费用，但其目前正常使用的商铺55-57号、a栋商铺顶层员工住房至今仍正常用水、用电，用于办公和员工居住。足以证明劲力公司虽然拖欠管理费、水电费，但其使用的商铺水电处于正常状态，而未使用的商铺是其自身原因造成并非停用。怡盛华公司本次提交的证据，包括××花园的水电设施竣工图、以及业委会出具的情况也进一步说明：从怡盛华公司接管该小区以来，水电设施并没有发生过任何改变，怡盛华公司并没有实施案涉的侵权行为。据此，怡盛华公司请求二审法院：撤销原审判决，改判驳回劲力公司的诉讼请求。
本院二审审理查明，本院于2015年6月19日赴涉案小区进行现场勘查。经勘查，劲力公司自有商铺绝大部分处于未出租的闲置状态。劲力公司的对外招租办公室位于商铺一层，进入该房屋后，该房屋内照明电路和水路正常，但没有空调电源。在各未出租的商铺内，电线已经通到各商铺内，经电笔测试及灯泡测试，均不通电。部分商铺内有水管通到商铺内，大部分用堵头堵住；少部分商铺内的水管没有堵头，没有堵头的水管内没有水。至涉案商铺二楼，可见集成电表箱，共12个电闸盒，标注为第48号至59号，其中第48号和第59号电闸盒的电缆被拔出。现场勘查后，本院分别赴劲力公司和怡盛华公司向其工作人员进行了现场调查。劲力公司工作人员何某乙称，目前商铺无法出租的现状是怡盛华公司切断水电供应所致，其所在办公室也没有空调电。怡盛华公司管理处主任傅某称，涉案商铺内的电都已供应到了集成电表箱，而商铺内的电是业主自行开通，理论上是通电的，但因长期荒废，线路老化，有些可能没有电。商铺内的水管虽用堵头堵住，但是是通水的。管理处不能对水、电进行控制，业主承租商铺后要及时通知管理处，由管理处派工作人员核对水表和电表，作为收取水电费的依据。
原审判决认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点在于：怡盛华公司是否实施了切断劲力公司自有商铺水、电供应的侵权行为？如存在该行为，劲力公司的损失如何认定？本院具体分析如下：
一、关于是否存在侵权行为。
劲力公司为证实怡盛华公司实施了切断其自有商铺的水、电线路的侵权行为，提交了录音录像、新闻报道等影像资料和租赁合同及承租人申请、函、收款收据等证据。根据录音录像的内容，自称为承租人的多人分别到涉案小区管理处就开通水、电事宜进行询问，管理处工作人员（其中一人为傅姓主任）明确答复称在缴纳完所欠的管理费后才能开通水、电，在承租人表明其愿意代缴所租商铺的管理费的情况下，管理处工作人员仍坚持要清偿完毕所有所欠管理费后才能开通，并称该事宜应找劲力公司协商。以上录音录像在拍摄时虽未经相关当事人同意，程序上存在瑕疵，但录音录像确实在涉案小区管理处拍摄，承租人和管理处工作人员的谈话内容亦与劲力公司将涉案商铺出租给承租人、劲力公司与怡盛华公司存在管理费纠纷等事实高度契合，故该录音录像反映的内容客观真实。在录音录像中，管理处工作人员确认只有交完管理费后才能开通水、电，至少表明两个事实，一是涉案商铺的水、电必须经其同意才能开通，其有权控制涉案商铺的水、电供应；二是因劲力公司拖欠其管理费，故水、电开通的前提条件是清偿全部（而不是个别承租人）商铺拖欠的管理费。这与怡盛华公司在本案一、二审期间主张的其无权控制涉案商铺的水、电供应的事实明显不符。退而言之，如事实确如怡盛华�司所称，其无权控制涉案商铺的水、电供应，则承租人完全没有必要到管理处请求开通（而非登记）水、电供应，怡盛华公司也完全没有必要在录音录像中以劲力公司拖欠管理费为由拒绝承租人的上述要求，应直接为其办理水、电的登记事宜方符合其在诉讼中的主张，由此可见，无论从录音录像反映的客观情况，还是从一般常理分析，怡盛华公司的主张均不能自圆其说。同时，承租人龚某出具的申请、收款收据、租赁合同和函能够形成证据链条，足以证实其在将本应向某甲公司履行的管理费缴纳义务转向某乙盛华公司履行后，怡盛华公司保证了其商铺的正常经营的事实，怡盛华公司二审时也确认目前正常经营、有水有电的商铺即为龚某一家，这在一定程度上佐证了龚某主张的上述事实。另外，本院二审期间又对涉案小区的水、电情况进行现场勘查，可以确认涉案�铺内的电线没有接通、二楼电表箱内的部分电闸线路被拔出、部分商铺内没有堵头的水管内也没有水，这与怡盛华公司陈述的水、电均已经接入商铺内的说法明显不符。综合以上证据，足以认定怡盛华公司存在故意截断劲力公司自有商铺水、电供应的行为，原审据此认定怡盛华公司构成侵权，事实理由充分，本院予以确认。
二、关于劲力公司的损失数额。
劲力公司主张怡盛华公司自入驻涉案小区时即2011年8月就截断了涉案商铺水、电，并提交了若干份租赁合同。但除承租人为龚某的租赁合同经双方当事人确认仍在实际履行中外，劲力公司并未提交证据证实其他合同已实际履行、怡盛华公司的侵权行为导致承租合同无法继续履行的事实，因此，劲力公司以上述租赁合同载明的租金数额作为计算其损失的标准，事实依据不足。原审根据案件实际情况，按照政府指导租金价格即60元／平方米和30元／平方米作为租金损失计算标准，合情合理，本院予以确认。根据已经生效的（2013）深中法房终字第1126号民事判决书，可以确认劲力公司存在拖欠怡盛华公司物业管理费的事实。该判决调整的是劲力公司与怡盛华公司在履行物业管理合同中的民事法律关系，属合同之债；而本案系怡盛华公司因侵犯劲力公司合法权益而产生的赔偿纠纷，属侵权之债。两者不属于同一法律关系，自无互为前提或减少责任比例的适用余地。况且在上述拖欠物业管理费的合同纠纷中，本院已对怡盛华公司的诉求进行了司法救济，在此情况下，怡盛华公司并无通过擅自控制涉案商铺水、电供应的方式对其物业管理费的追讨实施自力救济的事实基础。国务院《物业管理条例》第四十五条亦规定了物业管理区域内的供水、供电等单位应当向最终用户收取相关费用，物�公司仅具有接受委托代收费用的权限，并不具有控制甚至截断用户的水、电供应以救济其管理费权益的权限。故此，即使劲力公司存在拖欠管理费的违约行为，亦不构成影响怡盛华公司过错程度的法定理由，原审将劲力公司拒交管理费的情形作为与有过失，并以此为由降低怡盛华公司侵权赔偿比例，没有法律依据。虽然劲力公司未在怡盛华公司实施侵权行为之初即向其主张权利、对损失的扩大存在一定的过错，但原审已经将侵权时间酌定为6个月（根据龚某的陈述、函及申请，可知自2013年3月份起龚某即因怡盛华公司截断其水、电而被迫向某乙盛华公司缴纳管理费，故可以认定怡盛华公司至少在2013年3月就已经实施了上述侵权行为。至劲力公司一审起诉时已逾一年），客观上体现了劲力公司的过失自担的程度。且怡盛华公司除否定其实施侵权行为外，亦未对原审酌定的损失数额及计算标准提出上诉，对于原审确定的损失数额，本院予以确认。据此，劲力公司所受损失数额为：［（一楼商铺面积11406.53平方米-
自用商铺面积182.4平方米-13栋101商铺面积120.56平方米）×政府指导租金60元／平方米＋（负一楼面积746.29平方米＋二楼面积1652.25平方米＋三楼面积764.4平方米）×政府指导租金30元／平方米］×6个月=4566614.4元。怡盛华公司应当就此对劲力公司承担赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，国务院《物业管理条例》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民一初字第1410号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝�民一初字第1410号民事判决第三项；
三、上诉人深圳市怡盛华物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司损失4566614.4元；
四、驳回深圳市宝安劲力工贸发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46000元、由劲力公司负担4600元、怡盛华公司负担41400元；保全费5000元，由劲力公司负担500元、怡盛华公司负担4500元；二审案件受理费42422元，由劲力公司负担4242.2元、怡盛华公司负担38179.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 虹
代理审判员 刘 燕
代理审判员 ＸＸ峰
二〇一五年七月十五日
书 记 员 杨炉英