福建省宁化县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第835号原告陈慕峣。原告张银祥。上述俩原告的共同委托代理人王盛勋。被告陈景平。被告陈景华。被告吴碧玉。上述三被告的共同委托代理人赖仕宝。被告郑细姐。第三人王有勤。原告陈慕峣、张银祥与被告陈景平、陈景华、吴碧玉、郑细姐、第三人王有勤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。根据两原告和被告陈景平、陈景华、吴碧玉的申请，本院于2014年6月23日、26日，分别追加郑细姐和王有勤作为本案被告和第三人参加诉讼。原告陈慕峣及其与原告张银祥的共同委托代理人王盛勋，被告陈景华及其与被告陈景平、吴碧玉的共同委托代理人赖仕宝，第三人王有勤到庭参加诉讼，被告郑细姐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慕峣、张银祥诉称，2011年6月，俩原告得知陈明森有店面需要转让。同年6月7日，俩原告与陈明森协商，陈明森同意将坐落于宁化县翠江镇东方新城专卖店第5号、第6号店面以每平方米11，500元的价格转让给俩原告。双方签订《承诺协议》1份，约定：“陈明森同意将专卖店5号（面积为113.94平方米）转让给原告陈慕峣，将专卖店6号（面积为121.37平方米）转让给原告张银祥。陈明森向俩原告收取定金600，000元。其中每平方米1，500元由陈明森收取，其他收取的金额抵扣东方新城店面开盘时的首付款，陈明森将负责办理过户一切手续，如有反悔按收店面订购款的双倍赔偿。”次日，两原告按约定将定金600，000元支付给陈明森，陈明森向两原告各出具1张收到定金300，000元的收条。2012年12月，俩原告要求陈明森出具与�发商签订的《商品房买卖合同》，但陈明森却以各种理由一直拖延至今没有提供。经查询，陈明森并未与开发商签订《商品房买卖合同》，其不是东方新城专卖店第5、6号店面的所有权人，陈明森的承诺已经无法实际履行。俩原告多次要求陈明森交付店面或双倍返还定金，但陈明森却以各种理由拒不交付店面，也不肯将定金返还给俩原告。2014年5月5日，陈明森因患有疾病而死亡。四被告作为陈明森的第一顺序法定继承人，已经继承了陈明森的遗产，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，四被告应当清偿被继承人陈明森所欠债务。为此，原告请求法院判决：四被告立即双倍返还原告定金人民币1，200，000元。后原告对其的诉讼请求进行释明为：1.要求被告吴碧玉立即双倍返还原告定金人民币1，200，000元；2.要求被告陈景平、陈景华、郑细姐在其继承陈明森遗产范围内与被告吴碧玉共同承担双倍返还原告定金及购房预付款的清偿责任。被告陈景平、陈景华、吴碧玉辩称，1.陈明森与俩原告签订的《承诺协议》约定，陈明森向俩原告收取的款项是订购金，不是定金；2.东方新城第5、6店面系第三人王有勤转让给陈明森，且陈明森已将订购金600，000元交付给第三人，但第三人至今未将店面交付给陈明森，导致陈明森无法将店面交付给俩原告；3.陈明森与原告方签订的《承诺协议》属无效协议，因《承诺协议》已载明店面尚未开盘，故俩原告是明知陈明森当时不是店面所有人，陈明森无权转让店面，违反法律强制性规定，属于无效行为；4.四被告作为陈明森的法定继承人，依据继承法相关规定，仅在继承范围内承担债务，至今被告尚未继承陈明森任何财产。被告郑细姐未到庭，也未提出书面答辩意见。第三人王有勤辩称，1.第三人是以每平方米9，000元的价格将讼争店面转让给陈明森，故陈明森并不是第三人和两原告之间的中介；2.讼争店面是东方龙置业有限公司的邱加颐转让给第三人的，但邱加颐尚未交付店面，故第三人无法将讼争店面交付给陈明森；3.陈明森转给第三人的600，000元，第三人已全部通过银行转账交付给陈明森。为证实其主张，原告陈慕峣、张银祥提交了以下4组证据材料：1.《居民身份证》复印件2份，证明两原告诉讼主体资格。2.《户籍登记证明》、《基本信息表》复印件各1份，证明被告陈景平、陈景华、吴碧玉分别系陈明森的儿子和妻子，是陈明森的第一顺序法定继承人，及被告陈景平、陈景华、吴碧玉的身份信息的事实。3.《承诺协议》1份，证明2011年6月7日，陈明森将宁化县翠江镇东方新城专卖店第5号、第6号店面以每平方米11，500元的价格转让给俩原告�其中陈明森将专卖店5号（面积为113.94平方米）转让给原告陈慕峣；将专卖店6号（面积为121.37平方米）转让给原告张银祥。陈明森向俩原告收取定金600，000元。其中每平方米1，500元由陈明森收取，其他收取的金额抵扣东方新城店面开盘时的首付款，陈明森承诺将负责办理一切过户手续，如有反悔按收取店面订购款的双倍赔偿的事实。4.《收条》2张，证明陈明森于2011年6月8日、15日各收取俩原告定金300，000元。经质证，被告陈景平、陈景华、吴碧玉对证据1、2的真实性和证明对象均无异议；对证据3、4的真实无异议，但认为讼争店面是第三人承诺转让给陈明森，陈明森才承诺转让给俩原告；《承诺协议》属于无效合同，且《承诺协议》约定了600，000元是定购金即预付款，而不是定金；经质证，第三人王有勤对证据1、2的真实性和证明对象均无异议；对证据3、4拒绝�表质证意见。为证实其主张，被告陈景平、陈景华、吴碧玉提交了《承诺书》1份、《转款凭证》2张，证明讼争店面是第三人承诺转让给陈明森，陈明森才将讼争店面转让给原告，且陈明森已将原告支付给陈明森的600，000元通过银行转账分两次转给第三人的事实。经质证，原告陈慕峣、张银祥对《承诺书》、《转款凭证》的真实性无异议，但认为被告提供的转款凭证可证明陈明森在收取俩原告定金前已支付第三人购房款，即可证明陈明森不是中介，而是陈明森向第三人购买讼争店面，后再转卖给原告的事实。经质证，第三人王有勤对《承诺协议》、《转款凭证》的真实性无异议，但认为讼争店面是东方龙置业有限公司承诺转让给第三人，后第三人才承诺将讼争店面转让给陈明森，第三人收取陈明森的600，000元，第三人通过银行转账归还陈明森了。为证实其主�，第三人王有勤提交了以下2组证据材料：1.《东方新城房源确认单》、《汇款凭证单》各1份，证明第三人向三明东方龙置业有限公司预定了东方新城专营店面第5、6号店面，并向三明东方龙置业有限公司预付购房款200，000元的事实。2.《王有勤DCC历史流水》1份，证明陈明森转给第三人的第一笔款不是订购店面款，而是朋友之间的借款，且第三人已将该款还给陈明森，第三人只收到陈明森店面预付款200000元。经质证，原告陈慕峣、张银祥对证据1中的《汇款凭证单》的真实性无异议，对证据1中的《东方新城房源确认单》的真实性有异议，并认为《东方新城房源确认单》未加盖东方龙置业有限公司公章，不能确认该房源确认单系东方龙置业有限公司出具的，且该房源确认单签订的时间为2012年3月27日，而第三人向陈明森出具的承诺书是在2011年6月8日；对证据2的真实性有异议，但从该证据可证实2011年6月8日陈明森转款500，000元给第三人。经质证，陈景平、陈景华、吴碧玉对证据1的真实性和证明对象无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该证据可证实2011年6月8日陈明森通过银行转账支付第三人500，000元购房款的事实。对原告陈慕峣、张银祥提交的1、2组证据的真实性和证明对象被告陈景平、陈景华、吴碧玉和第三人均无异议，且符合证据特性，本院予以采信，对其证明对象予以确认；第三人拒绝对证据3、4发表质证意见，被告陈景平、陈景华、吴碧玉对证据3、4的真实性无异议，但认为讼争店面是第三人承诺转让给陈明森，陈明森才承诺转让给俩原告；《承诺协议》属于无效合同，且《承诺协议》约定了600，000元是定购金即预付款，而不是定金。因被告陈景平、陈景华、吴碧玉证据3、4的真实性无异议，且符合证据特性，�院予以采信，对其证明的事实，本院将结合全案综合予以认定。对被告陈景平、陈景华、吴碧玉提交了《承诺书》、《转款凭证》的真实性原告和第三人无异议，但认为陈明森在收取俩原告定金前已支付第三人购房款，即可证明陈明森不是原告与第三人房屋买卖的中介；第三人认为讼争店面是东方龙置业有限公司承诺转让给第三人，后第三人才承诺将讼争店面转让给陈明森，及第三人收取陈明森的600，000元，第三人通过银行转账归还陈明森了。因原告和第三人对上述证据的真实性无异议，且符合证据特性，本院予以采信，对其证明的事实，本院将结合全案综合予以认定。对第三人提交的证据1的真实性和证明对象被告陈景平、陈景华、吴碧玉无异议；原告陈慕峣、张银祥对证据1中的《汇款凭证单》的真实性无异议，对证据1中的《东方新城房源确认单》的真实性�异议，并认为《东方新城房源确认单》未加盖东方龙置业有限公司公章，不能确认该房源确认单系东方龙置业有限公司出具的；对证据2的真实性原告和被告陈景平、陈景华、吴碧玉均无异议，但对其证明事项有异议，认为陈明森通过银行转账支付第三人500，000元。因原告和被告陈景平、陈景华、吴碧玉对证据1中的《汇款凭证单》和证据2的真实性无异议，故本院对证据1、2予以采信，对其证明的事实，本院将结合全案综合予以认定。被告郑细姐经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃对证据质证的权利。根据各方当事人的陈述，综合庭审举证、质证和认证情况，本院对本案事实认定如下：一、陈明森系被告吴碧玉的丈夫，系被告陈景平、陈景华的父亲，系被告郑细姐之子。陈明森于2014年5月5日去世。第三人王有勤的哥哥原系三明东方龙置业有限公�股东，第三人与陈明森、三明东方龙置业有限公司的股东系朋友。二、第三人王有勤与三明东方龙置业有限公司原董事长邱加颐约定，三明东方龙置业有限公司将其开发的位于宁化县翠江镇东方新城专营店5、6号店面以每平方米9，000元价格出售给第三人。2011年3月3日，第三人通过银行转账支付三明东方龙置业有限公司290，000元。同年6月7日，陈明森与俩原告签订《承诺协议》1份，约定：陈明森承诺其预定购位于东方新城靠近水果批发市场5号、6号专营店两间同意转让给原告张银祥、陈慕峣（其中6号店面121.37平方米转让给张银祥、5号店面面积113.94平方米转让给陈慕峣）。转让店面价格为11，500元／平方米，陈明森向俩原告收取购买5号店、6号店面订购金600，000元，其中1，500元／平方米由陈明森收取，其余收取的金额抵扣东方新城店面开盘时的首付款，店面税费开发商负责11，500元／平方米，超出部分由购买方负责承担。陈明森负责办理一切过户手续，如有反悔按收店面订购款的两倍赔偿等。同年6月8日，第三人向原告出具《承诺书》1份，《承诺书》载明“承诺书本人王有勤承诺东方新城专营5、6号店面.为每平方9000.元整.转让给陈明森，超过9，000元∕㎡由王有勤负责，特此承诺.承诺人：王有勤2011.6.8”。同日，原告张银祥通过银行转账支付陈明森300，000元，陈明森向原告张银祥出具《收条》1张，《收条》载明：“收条兹收到张银祥预付东方新城专营店面6号店面定金叁拾万元正。收款人：陈明森2011.6.8”。同年6月15日，陈明森向俩原告出具《收条》1张，《收条》载明：“收条兹收到东方新城专营店面5或6号专营店面预收定金叁拾万元正。收款人：陈明森2011.6.15”。后因三明东方龙置业有限公司将东方新城专营店5、6号店面出售�人，致第三人无法将上述店面交付给陈明森，陈明森也无法将上述店面交付给俩原告。另查明，2011年5月24日，陈明森通过银行转账存入第三人银行账户300，000元。同年6月5日、6月6日，第三人通过银行转账分别存入陈明森银行账户255，000元、45，000元。同年6月8日，陈明森分两次通过银行转账存入第三人银行账户300，000元、200，000元，其中200，000元备注为预付款。综上所述，本院认为，陈明森与原告陈慕峣、张银祥签订的《承诺协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。陈明森与原告陈慕峣、张银祥签订的《承诺协议》，约定了陈明森向俩原告出售东方新城专营店5、6号店面、价格及支付方式，陈明森与俩原告均在《承诺协议》签字确认。�该《承诺协议》本院确认为房屋买卖合同。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。俩原告按协议履行了支付订购款义务，陈明森因未取得所有权，无法向俩原告转移买卖标的物的所有权，应承担违约责任。被告主张陈明森与原告方签订的《承诺协议》属无效协议的辩解，本院不予支持。虽然《承诺协议》载明俩原告应支付陈明森订购金，但陈明森向俩原告出具的收条均写明收到原告预付购房定金，且陈明森在《承诺协议》中承诺如有反悔按收店面订购款的双倍赔偿。故本院认定俩原告支付陈明森的订购金是购房定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案双方当事人约定的店面买卖价款2，706，065元［（121.37㎡＋113.94㎡）×11，500元／㎡］，按上述规定，本案涉及的定金依法应计算为541，213元，但双方约定并已实际履行的是600，000元，对于超过定金部分的58，787元，应视为预付款，故陈明森应双倍返还俩原告的购买店面定金为1，082，426元。陈明森还应返还俩原告购买店面预付款58，787元。被告吴碧玉作为陈明森之妻，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。本案债务发生在陈明森与被告吴碧玉婚姻关系存续期间，被告吴碧玉应对本案陈明森的债务承担共同清偿责任。现陈明森已死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。被告陈景平、陈景华作为陈明森之子，被告郑细姐作为陈明森之母，均为第一顺序继承人，且均未表示放弃继承被继承人遗产，依法应在继承遗产范围内对该债务承担清偿责任。第三人承诺将东方新城专营店5、6号店面出售给陈明森，其与陈明森系房屋买卖关系，且四被告未提供相应证据证实陈明森已支付第三人确切购房款，四被告可另行向第三人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条�一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴碧玉在本判决生效后十日内双倍返还原告陈慕峣、张银祥定金计人民币1，082，426元。二、被告吴碧玉在本判决生效后十日内返还原告陈慕峣、张银祥购房预付款58，787元。三、被告陈景平、陈景华、郑细姐在其继承陈明森遗产范围内对上述第一、二项判决确定被告吴碧玉双倍返还原告定金及购房预付款承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈慕峣、张银祥的其他诉讼请求�案件受理费15，600元，由原告陈慕峣、张银祥负担1，300元，被告吴碧玉、陈景平、陈景华、郑细姐负担14，300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长邱海清人民陪审员王化民人民陪审员雷动寰二〇一五年六月十一日书记员许志和