湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终4066号
上诉人（原审被告）：宋海军，男，1974年9月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：广州军区政治部武汉体育训练基地，住所地武汉市武昌区中北路68号。
负责人：焦圣友，该基地主任。
委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人宋海军因与被上诉人广州军区政治部武汉体育训练基地（以下简称武汉训练基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋海军上诉请求：撤销一审判决，重新审理改判。事实与理由：其租赁房屋的年租金实际为2.9万，上诉人不差欠房租。一审判决与事实不符，侵害了上诉人的权利。
武汉训练基地答辩称，双方明确签订了合同，合同约定年租金为4.2万，即每月租金为3500元，应以合同为准。上诉人所缴纳2013年1月至6月，7月至9月的租金折算下来，即为每个月租金3500元，是实际缴纳金额；上诉人2015年逾期缴纳租金，构成违约，其2016年缴纳租金2.9万，并不能说明年租金是2.9万元。一审法院适用法律正确，请求维持原判。
武汉训练基地向一审法院提出诉讼请求：1、确认武汉训练基地、宋海军之间的房屋租赁合同已于2017年4月30日解除；2、判令宋海军立即腾退，并向武汉训练基地返还武汉市武昌区中山路378号门面；3、判令宋海军向武汉训练基地支付合同履行期间[2012年4月1日至2017年4月31日（笔误，应为30日）]的租金共计10.05万元，以及按照年息6%的标准，以应交未交金额为基数，向武汉训练基地支付逾期付款违约金，直至实际支付完毕之日为止（截止2018年1月24日，违约金共计1.8万元；自2018年1月25日起、以10.05万元为基数，按照年息6%的标准计算）。4、判令宋海军按照原合同标准向武汉训练基地支付房屋占用费，直至房屋实际腾退之日止（截止2018年1月24日，房屋占用费暂计3.1267万元）。5、判令宋海军承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：武汉市武昌区中山路378号广通大厦登记在中国人民解放军总后勤部名下，房屋总层数18层，建筑面积12983.1平方米。1992年，经广州军区通信支援国家经济建设办公室驻武汉办事处（以下简称通支办，后合并入武汉训练基地）请示，广州军区驻武汉办事处后勤部同意，新建三处门面，具体为临中山路段通支办一号楼招待所加建一层148.8平方米、临中山路段通支办宿舍楼修建门面743平方米、临粮道街通支办宿舍一楼修建门面443平方米。后武汉市武昌区规划土地管理处就中山路加建一层287.46平方米及新建一层商业门面396平方米颁发了武规建字（92）242号建设工程规划许可证，武汉市城市规划管理局就中山路328号休干楼新建七层占地面积1045平方米房屋颁发了武规建字（93）166号建设工程规划许可证。宋海军在庭审中认可其租赁房屋在规划红线内。
2012年3月28日，通支办（甲方）与宋海军（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在湖北省武汉市武昌区中山路378号的房屋建筑面积70平方米出租给乙方使用，租赁用途为销售文具；乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2012年4月1日起至2013年3月31日止。房地产年租金（不含水、电、暖、天然气、设备等费用）为4.2万元。租金按季结算，乙方于每季的前五日内交付甲方。乙方本着先付款后租用的原则支付当季度的租金，若逾期支付，每逾期一日，由甲方按季租金的千分之五向乙方加收违约金。
2013年4月18日，通支办（甲方）与宋海军（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止，其他合同条款与上述合同一致。
2014年4月1日，通支办（甲方）与宋海军（乙方）再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，其他合同条款与上述合同一致。
上述合同签订后，通支办向宋海军交付了租赁房屋，宋海军分别于2012年7月24日缴纳2012年4月1日至9月30日租金21000元，于2012年12月21日缴纳2012年10月至12月租金5000元（备注应交10500元，实交5000元，因下水道堵塞积水损坏商品减5500元），于2013年4月18日缴纳2013年1月至6月租金21000元，于2013年9月23日缴纳2013年7月至9月租金10500元，于2014年1月21日缴纳2013年10月至12月租金10500元，于2014年5月23日缴纳2014年1月至3月租金10500元，于2016年12月23日缴纳2016年房租29000元。
2017年4月5日及2017年4月27日，通支办分别发出通知，载明：“因军事需要，根据军委全面停止有偿服务的通知，要求房屋租赁物业全面停止，请各租房单位另寻办公场地，尽快搬离广通大厦”;“遵照军区文件精神，所有空余房地产租赁项目必须在2017年5月5日前全部关停，请广通大厦所有租户支持和配合我办工作，在军区规定时间内搬离”。通知签收单签字栏和备注栏上均有手写“宋海军”字样。宋海军在庭审中称通知的内容，但签字是别人代签的。
2017年12月5日，驻鄂部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室向广州军区善后办停止有偿服务工作领导小组办公室发函载明：军队和武警部队开展停止有偿服各活动以来，驻鄂部贯彻落实党中央、中央军委决策部署，全力推动停止对外有偿服务活动，军地同心，态度坚决，行动有力，成效明显。驻鄂部队有偿服务项目共4247个，截至ll月30日。已关停3660个，关停率86%，剩下587个项目未关停，湖北省停偿工作在全国处于中等水平。目前，你部在湖北还有11个项目未关停。湖北省委、省致府高度重视军队停偿工作，省委蒋超良书记任驻鄂部队全面停止有偿服务工作领导小组组长亲自抓，多次就停偿工作作出批示，提出了“不拖后腿、走在前列”的目标，驻鄂停偿工作领导小组要求今年12月底前完成终止收回项目关停，若有通过谈判无法解决的项目，立即进入司法程序，为关停赢得时间，力争提前3个月(2018年3月底)全面完成停偿任务。湖北省军区作为驻军停偿工作牵头协调单位，将充分发挥好桥梁纽带作用，协调地方党委政府为部队解决实际困难，提供服务保障。请贵部一如既往的督导驻鄂所属任务部队加大停偿工作推进力度，上下齐心，军地合力，确保按驻鄂部队全面停止有偿服务工作领导小组的要求和时间节点全面完成停偿任务。
2017年12月12日，中国人民解放军广州军区善后工作办公室企事业管理局向武汉训练基地转发上述函件。
一审另查明，2017年7月19日，中共广州军区善后办物业管理部委员会发出物党〔2017〕6号通知，将通支办归并到武汉训练基地统一管理。
一审法院认为，武汉训练基地与宋海军签订的三份《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行各自义务，享有各自权利。
三份合同约定的租赁期限共计三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止。2015年3月31日租赁期满后，宋海军继续占有使用房屋并支付租金，武汉训练基地未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定,武汉训练基地与宋海军形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，武汉训练基地可以随时解除合同。武汉训练基地主张其2017年4月27日向宋海军发出《通知》后，合同于2017年4月30日解除，但该合同未明确提出解除合同，且通知签收单上未载明签收时间，故武汉训练基地解除合同的意思表示并未到达宋海军，但审理中宋海军认可双方签订的上述房屋租赁合同于2017年4月30日解除，故对武汉训练基地请求确认双方之间的房屋租赁合同已于2017年4月30日解除的诉讼主张，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，武汉训练基地请求返还租赁房屋予以支持。宋海军主张房屋无权属证明或建设规划手续，系其自己出资建设的，但未提交证据证明，故对宋海军的上述抗辩意见，不予采信。合同约定了租赁房屋坐落于武昌区中山路378号，武汉训练基地提交了武昌区中山路378号房屋的房屋所有权证及附属房屋的建设规划许可证，宋海军亦认可租赁房屋在规划红线之内，故可以认定租赁房屋系武汉训练基地所有。
三份合同均约定，“房地产年租金（不含水、电、暖、天然气、设备等费用）为4.2万元”。故截止2017年4月30日，租金共计21.35万元（4.2×5.083）。宋海军未提交其缴纳租金的证据，武汉训练基地自认宋海军已缴租金10.75万元，因堵塞积水损坏商品减5500元，故认定宋海军截止2017年4月30日尚欠租金为10.05万元（21.35万元-10.75万元-0.55万元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，武汉训练基地主张合同解除之后的占有使用费亦予以支持。宋海军主张武汉训练基地提交的合同系阴阳合同，双方约定的真实租金系1500元每月，未能提交证据证明，不予采信。
合同约定“乙方本着先付款后租用的原则支付当季度的租金，若逾期支付，每逾期一日，由甲方按季租金的千分之五向乙方加收违约金。”武汉训练基地主张按照年利率6%的标准计算逾期付款的违约金，不超过合同约定，予以支持。武汉训练基地主张截止2018年1月24日的违约金按1.8万元计算，低于上述标准，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认武汉训练基地与宋海军的房屋租赁合同已于2017年4月30日解除；二、宋海军于本判决生效之日起五日内将位于武汉市武昌区中山路378号门面返还给武汉训练基地；三、宋海军于本判决生效之日起五日内向武汉训练基地支付租金及占有使用费（截止2017年4月30日为10.05万元，后续费用按每年4.2万元的标准计算至实际返还之日止）；四、宋海军于本判决生效之日起五日内向武汉训练基地支付逾期付款的违约金（截止2018年1月24日为1.8万元，自2018年1月25日起，以10.05万元为基数，按照年利率6%的标准计算至实际支付之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3795元，减半收取1897.5元，由宋海军负担（此款武汉训练基地已垫付，由宋海军连同上述款项一并给付武汉训练基地）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋海军提交了两份录音，第一份为2018年3月21日宋海军与被上诉人原相关财务人员的通话录音，第二份为2018年4月16日宋海军与被上诉人原相关负责人的录音，拟证明其2016年前的房租已经交完，以前房租是年租金2.4万，后来是4.2万，领导口头答应2.9万，后来没有签署合同，按照2.4万到2.9万算，其不欠房租。武汉训练基地质证后对上述录音真实性有异议，认为其不能明确当事人的真实身份，且原财务人员的录音是诱导性的，达不到其证明目的；原负责人的录音中领导的口头答应不能代表被上诉人单位的真实意思，应以合同为主，该证据也达不到其证明目的。本院认为，上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。
本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋租赁的年租金额。根据本案所查明事实，2012年3月28日，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2012年4月1日起至2013年3月31日止。年租金（不含水、电、暖、天然气、设备等费用）为4.2万元。租金按季结算，于每季的前五日内交付。2013年4月18日，双方签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止，其他合同条款与上述合同一致。2014年4月1日，双方再次签订《军队房地产租赁合同》，租赁期限自2014年4月1日起至2015年3月31日止，其他合同条款与上述合同一致。故涉案房屋租赁的年租金额为4.2万元。上诉人宋海军以其2015年未缴纳租金，2016年缴纳租金2.9万元，以及其所提供的被上诉人的原财务人员、原负责人的录音资料，证明涉案房屋租赁的年租金额为2.9万元，因当事人双方既未废止上述合同，也未签订新的合同或达成变更租金的书面承诺。因此，上诉人宋海军的上诉理由缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
综上，宋海军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3795元，由宋海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 焰
审 判 员 申 斌
审 判 员 丰 伟
二〇一八年五月八日
法官助理 刘 卫
书 记 员 陈亮希