云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初2112号原告：刘东旭，男，1986年9月2日出生，汉族，四川省宜宾市人，云南省海口林业公司三环化工有限公司职工，住云南省昆明市海口镇云磷小区。被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。住所地：安宁丽景嘉园。法定代表人：胡云河，总经理。委托诉讼代理人：杨永利，系该公司法务部职员,代理权限为特别授权代理。原告刘东旭与被告安宁新巨和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告刘东旭、被告安宁新巨和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（2015年1月1日至2015年2月19日，以30元/天计算，2015年2月20日至2015年3月31日以60元/天计算,2015年4月1日至交房时止，按照银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月18日与被告签订合同，购买被告安宁新巨和房地产开发有限公司所开发的位于安宁市宁湖新城公检法办公楼西侧的宁湖香缇花园楼盘2幢22层2209号房，建筑面积为74.8㎡，单价为5347.29元/㎡，房款为399977元，并已经按照合同约定履行支付全部房款的义务。按照双方签订的《商品房购销合同》第七条规定：被告应于2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定：逾期交房时，50日内被告按30元/天向原告支付违约金；50日后，由被告按60元/天向原告支付违约金；逾期90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，且被告也未通过媒体发布过交房通知，原告所购房屋仍处在施工过程中。原告认为，被告迟延交房不具有免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及当事人双方签订合同第九条约定，承担违约责任。另根据被告于2015年4月8日出具的《公告》，承诺自2015年4月1日起至取得竣工验收备案表之日止，按合同约定的总房价款的银行贷款基准利息计算违约金。被告辩称：1、若我方出现逾期交房，按合同约定处理，我方无异议，愿意承担责任。2、诉请2、3没有事实和法律依据，双方在2013年1月18日签订了《商品房购销合同》，原告要求的违约金计算是没有法律依据的，《商品房购销合同》就逾期交房情形下购买人选择继续履行合同的违约责任承担进行了明确的约定，本案中有关逾期交房违约金的计算方式应严格按照合同约定执行，原告在双方约定外，另行要求被告承担违约金不符合双方在《商品房购销合同》中的约定，无事实和法律依据。3、被告从未发布过原告所谓的“通知”，也没有以任何方式向包括原告在内的其他购房人承诺过若逾期交房则按银行贷款基准利率支付利息，原告以其所谓的“公告”为由要求被告承担责任，无事实和法律依据；4、原告已向被告方申请并实际接收入住了本案涉案房屋，又再要求被告承担违约责任，违背了法律赋予当事人的权利义务和原则。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：第一组证据：1、《商品房销售合同》及购房款收据1份。2、《公证书》及发票1份。3、昆明市个人住房公积金贷款借款凭证1份，欲证实原告与被告签订购房合同并履行交款义务的事实；第二组证据：1、公告2份。2、通知1份。3、致业主的一封信1。4、业主上访情况说明1份，欲证实被告逾期交房的事实，并在小区内公告栏贴出书面承诺按银行同期贷款利率计算违约金。以上证据经被告当庭质证认为，第一组证据中：对第1项证据合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，合同不能证实我方要承担合同以外的违约责任。收据的三性认可，我方认可原告全额缴纳了房款；第2项公证书不予质证，与我方无关；第3项贷款凭证不予质证，与我方无关。第二组证据中：第1项公告是复印件，不符合证据形式，也无法看出是贴在哪里，我方也从未发过公告，上面的章是售房合同专用章，此章没有发布公告的效力，此外，时间期限是交房后5个月，也没有到期；第2项通知的质证意见与公告的质证意见相同；第3项致业主的一封信不具有法律效力；第4项业主上访情况说明三性不认可，我方向政府是提交过很多报告的，与本案无关；第5项补充协议不具有法律效力。以上证据三性均不认可。被告针对争议焦点，当庭提交如下证据：第一组证据：1、《房屋交接验收单》一份，欲证实原被告双方于2015年11月19日完成了香缇花园2栋2209室房产的交接，原告已实际入住，被告已经完成了合同要求履行的义务。2、《前期物业管理服务协议》一份，欲证实原告与云南巨和物业服务有限公司于2015年1月2日签订了“前期物业管理服务协议”，原告已正式入住并且享受小区提供的物业服务。3、《临时管理规约》一份，欲证实原告与云南巨和物业服务有限公司于2015年1月2日签订了“临时管理规约”，原告已正式入住并实际接受了物管的管理和约束；第二组证据：装修前相关设施验收表、装修施工许可证、承诺书、业主装修手册、情况说明，欲证实原告于2015年10月20日-2016年1月22日开始装修香缇花园2栋2209室房屋，截止起诉之日，房屋已经具备了入住条件，原告已经正式入住。以上证据经原告质证认为，对第一组证据，真实性无异议，但被告没有以正规手续通知我们接房，也没有验收合格的资料，我们当时是急着看房才签的。对第二组证据，无异议，迫于生活压力我确实装修入住了。本院认为，原告提交的第一组证据系原件，内容与本案具有实质关联性，本院予以采信。第二组证据虽为复印件及照片，但其内容与原告的其他证据及本案查明的被告逾期交房的事实相互印证，本院予以采信。被告提交的证据，原告无异议，本院予以采信。综上原、被告诉辩主张，双方争议焦点为被告是否应当承担违约责任及违约金如何计算？本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实，即被告是否承诺按照银行贷款基准利率支付违约金。原告提交的《通知》、《公告》、《致业主的一封信》、《业主上访情况说明》及《补充协议》能够相互关联印证，并能据此证实被告承诺2015年4月1日至取得竣工验收备案表之日止的违约金，以总房价按照银行贷款基准利率计算，且承诺交房时间为2015年7月30日。本院认为，《商品房购销合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据合同第七条：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）”的约定，虽然原告已经于2015年11月19日接房，但房屋至今仍未经建设单位组织验收合格，故应当认定被告交付的房屋不符合合同约定，被告应当继续履行合同，并将符合合同约定的商品房交付给原告。此外，被告至今仍未交付符合合同约定的标的物，则其理应按照合同约定承担相应的逾期交房违约金，即自2015年1月1日至2015年2月19日期间，按照30元/日计算，违约金为1500元；自2015年2月20日至2015年3月31日期间，按照60元/日计算，违约金为2400元；关于原告诉请的自2015年4月1日至实际交付符合合同约定的房屋之日期间的违约金，以399977元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院认为，被告作出的《通知》、《公告》、《致业主的一封信》、《业主上访情况说明》及《补充协议》，实质是双方签订的商品房购销合同中逾期交房违约责任条款的修改变更，现原告以被告修改后并公示的承担逾期交付违约责任的承诺条件起诉，视为原告同意被告对该条款的变更，即双方达成变更合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决如下：一、由安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将符合《商品房购销合同》（合同编号：住273号）第十条约定的房屋（位于安宁市宁湖新城宁湖香缇花园第2幢第22层2209号房屋）交付给原告刘东旭；二、由安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向刘东旭支付自2015年1月1日至2015年3月31日期间的违约金3900元，并以399977元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向刘东旭支付自2015年4月1日至实际交付符合合同约定的房屋之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费827元，减半收取计413.5元，由安宁新巨和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇一六年十二月五日书记员  侯 蕊