江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0982民初3502号
原告：单双喜，男，1956年4月20日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
原告：卞荣玲，女，1963年3月21日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
原告：茅玉华，女，1959年5月20日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
原告：朱永峰，男，1956年10月29日出生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
以上四名原告共同委托诉讼代理人：马俊荣、康红兵，盐城市大丰区小海法律服务所法律工作者。
被告：袁增存，男，1948年7月18日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
被告：袁天兰，女，1972年12月4日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
被告：夏孚祥，男，1972年3月5日生，汉族，居民，住盐城市大丰区。
以上三名被告共同委托诉讼代理人：朱晓燕（特别授权），盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。
原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰与被告袁增存、袁天兰、夏孚祥房屋租凭合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法由代理审判员王涛适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰及其共同委托诉讼代理人马俊荣、康红兵，被告袁增存及袁增存、袁天兰、夏孚祥共同委托诉讼代理人朱晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告单双喜与被告袁增存于2008年12月30日签订的出租房屋协议书已终止；二、判令被告袁增存、袁天兰、夏孚祥立即迁让原告拥有的位于大丰区小海镇新建街森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房一间；三、判令被告支付原告2008年12月至2016年5月房屋租金人民币17800元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：四原告系原大丰市小海运输站全体股东，原告代表单双喜于2008年12月30日与被告袁增存签订了出租房协议书1份，原告将位于森海建筑公司楼下办公楼由北向南第一间门面房出租给乙方经营使用，协议约定，租金标准每月200元，一年计2400元，合同期为2008年12月30日至2009年12月31日，期限一年，被告袁增存承租后，又将该门面房转租给其女儿袁天兰、女婿夏孚祥夫妇经营使用（多年来一直经营生活用品、烟酒百货店）。原、被告之间签订的协议书早已期限届满，被告既未缴纳租金，又未续签出租房屋协议，一直强占使用该房屋至今，已构成严重违约。原告每年多次派人向被告催要租金，被告说：“差你的钱，分文不少”，但被告一直拖延至今未缴纳租金，被告袁增存声称：“单位给他的养老房”等借故强占使用，已严重侵犯了原告等人的合法权益。为了维护原告的合法权益，现依据我国《民法通则》、《合同法》等相关法律规定，诉请人民法院依法裁判，支持原告前列诉讼请求。
被告袁增存、袁天兰、夏孚祥辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。原告代理人称租赁协议是单双喜个人所签；如果该房是运输公司所有，那么运输公司在注销清算的时候，已经承诺债权债务已经清理完毕，清算终结，没有权利义务承受主体，也不存在原告主张的债权债务。二、原告主张已经超过了法定的诉讼时效期间，其主张不能支持。三、被告袁增存原来也是运输公司的股东，在运输公司工作三十余年之久，公司注销以及公司股东变更，公司名称变更，运输公司及其法定代表人均未告知袁增存，在公司注销时，一直都没有为袁增存投养老保险，也没有为袁增存进行工龄补偿，这也是这么多年运输公司没有向被告袁增存主张权益的原因，从运输公司注销时股东出具的报告也可以证实上述事实。四、运输公司以及本案原告均非本案诉争房屋的产权所有人。租赁合同因为大丰市小海运输站2013年注销之前一直没有办理房产证、土地证相关手续，也没有提供合法享有的相关合同，所以这份租赁合同是无效的。
经审理查明：位于大丰区小海镇新建街森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房一间原系大丰县小海运输公司所有，1994年6月29日企业更名为大丰县第九水运公司。1997年9月30日，大丰市小海镇企业资产经营管理公司（以下简称甲方）与受让人代表大丰市小海镇第九水运公司单双喜（乙方）签订企业产权转让协议书一份，约定甲方将（大丰县）第九水运公司的全部资产转让给乙方，双方充分协商后自愿达成转让协议一份：1、经市乡镇企业财务咨询事务所评估和市农村集体资产管理办公室确认，企业总资产440436元，总负债323518元，净资产115918元，经协商甲方以15万元转让给乙方。2、转让费在协议成立时，首次支付2万元，余下的在1997年9月30日前结清。3、乙方转让费全部支付后，由甲乙双方按财产清单进行移交。4、产权转让后，原第九水运公司的债权债务均由乙方负责清收和归还，乙方经营后一切债权债务和各种原因引起的纠纷均由乙方自负。5、企业财产转让后，由乙方向工商行政管理部门重新办理登记手续，享有独立的法人资格，同时必须尊章守纪，服从政府和有关部门的统一规划管理，按章缴纳各项税费。6、乙方必须按规定按时上缴镇企管站管理费及政府正式发文规定的有关上缴。7、企业占地面积为635.7平方米。原企业财产转让给乙方后，土地使用权和电力增容使用权仍属甲方，乙方必须按规定每年度交纳土地使用费和电力增容使用费，年上缴土地使用费3178.5元（635.7平方*5元=），总计3178.5元（每年上缴分两次交清，即6月30日前交50%，12月31日前交清50%）。8、甲方允许乙方在原企业占地范围内组织生产经营，乙方今后因生产需要扩建、改建生产用房有关程序办理建房手续后方可改造，但乙方不得在企业所在土地上建筑私人住宅。9、乙方在依法经营的同时，必须加强党建和精神文明建设，自觉参加各种社会政治活动。10、违约责任：（1）合同生效后，乙方在一九九七年十月三十日前反悔，没收13万元标底定金和2万元报名押金。（2）甲方在协议签订后，不得反悔，不得干涉乙方的生产经营。大丰市小海镇人民政府在协议上盖章，单双喜在协议上签字。协议签订后，原告单双喜按照约定交纳了15万元转让款。1997年12月12日，大丰县第九水运公司更名为大丰市小海运输站。1999年9月30日，大丰市国土管理局颁发大土（12）国用（1999）字第085号中华人民共和国国有土地使用证，该证书表明位于大丰市小海镇新建街579,96平方米的土地使用者为大丰市小海运输公司。2006年6月23日，大丰市小海运输站召开股东会，会议一致通过了变更股东的决议，变更后，大丰市小海运输站的股东变更为原告原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰。2013年6月18日，大丰市小海运输站召开关于申请大丰市小海运输站注销登记的股东会决议，决议决定：因企业无法经营原因，经本站股东会决议解散大丰市小海运输站，本站债权债务已全部清理完毕，故特申请注销登记。2013年7月5日，大丰市小海运输站被核准注销。
2008年12月30日，大丰市小海运输站（甲方）代表与乙方袁增存签订出租房屋协议书，协议具体内容为：“为振兴经济发展，增加集体收益，站决定对门面房进行出租，经双方协议事项如下：一、甲方租给乙方门面房一间20平方米，配有日关灯一盏，吊扇一台。二、租金标准200元每月，壹年计贰仟肆佰元，租金在签订合同三天内一次性交情，方可生效。三、乙方在租房内安装电表，按月交纳电费（按标准收费），损坏的电器配件负责维修使用。四、乙方的税务、营业执照及其它有关手续自理，做好安全工作，门面清洁卫生，房屋租期内不得私自转让、出租、五、本合同为2008年，有效期2008年12月30日至2009年12月31日，如双方需继续履行，必须在本公司终止一个月前，再签订办理合同，保证服从国家主管部门统一安排使用。”甲方单双喜与乙方袁增存在协议上签字。
2016年2月24日，原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰向被告袁增存、袁天兰、夏孚祥邮寄通知一份，被告收到了该通知，通知内容为：袁增群于2008年12月30日于大丰市小海运输站代表单双喜签订出租房屋协议书（实际使用人为袁天兰、夏孚祥），该协议书早已期限届满，你们既未缴纳租金，又未签订出租房屋协议，一直强占使用该房屋至今，我们每年多次向你们催要租金，你们都说等等，等等一直拖延至今未缴。现书面通知你们，终止出租房屋协议书，限你们于2016年3月10日前返还该门面房，并交清2008年至2015年期间的全部租金人民币19200元，如逾期不交我们将依法通过法律途径解决，到时你们将多承担法院相关诉讼费、执行费等。特此通知。
2016年3月18日，盐城市大丰区小海镇人民政府出具证明一份，证明：大丰市小海镇人民政府于1997年9月30日与单双喜签订企业产权转让协议书，将大丰市原小海镇第九水运公司全部资产及经营权转让给单双喜为代表的全体股东，改制后为大丰市小海运输站，单双喜为法定代表人。森海建筑公司楼下，楼梯间向北最北一间门面房，该房屋有国有土地使用权证，未办理房屋产权证，房屋所有权归属全体股东所有，特此证明。
案件审理过程中，本院现场视频勘验，案涉房屋位于大丰小海镇新建街江苏大丰农村商业银行小海支行西北面方大线西侧森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房，现为大丰市小海镇天兰日用品商店经营用房，该商店由被告袁天兰个人经营。
以上事实，有原、被告陈述，土地证、出租协议书、小海镇政府证明、验资报告、工商查询信息、公证书、缴费发票、通知书等证据在卷证实。
本院认为，本案争议焦点有原告起诉主体是否适格；租赁合同效力；原告请求是否超过诉讼时效。关于原告主体适格，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条规定：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。本案中，原大丰市小海运输站虽已注销，但并无证据证明其在注销前进行清算，小海运输站注销前向工商部门出具的“本站债权债务已全部清理完毕”仅是股东会决议，并非清算组意见，因此原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰作为小海运输站注销前的股东，应当承继原大丰市小海运输站的债权债务，其作为原告起诉，并无不当。关于合同效力，本院认为，案件审理过程中，原告虽未提交案涉房屋登记在注销前公司名下，但是我国现行法律和行政法规并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权，作为房屋合法占有人有权对案涉房屋进行出租，享有占有、使用、收益的权能。位于大丰小海镇新建街江苏大丰农村商业银行小海支行西北面方大线西侧森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房原系大丰县小海运输公司，后企业名称变更为大丰市小海第九水运公司，该公司后来通过企业改制，签订企业产权转让协议，转让给大丰市小海运输站所有股东，大丰小海镇人民政府出具的证明亦可佐证，因此，大丰市小海运输站作为案涉房屋的合法占有人与被告签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2008年12月30日签订的协议租期为一年，后双方未能继续签订书面合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2016年2月24日，原告向被告邮寄通知要求终止合同，被告在收到合同后并未迁出房屋，因此，双方当事人之间的房屋租赁合同已经解除终止，原告要求确认双方之间关于大丰小海镇新建街江苏大丰农村商业银行小海支行西北面方大线西侧森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房租赁合同终止的请求，本院予以支持。案涉房屋承租方虽为被告袁增存，但实际使用人为被告袁天兰，双方合同终止后，原告要求被告袁增存、袁天兰迁出案涉房屋的请求，本院亦予以支持。因无证据证明被告夏孚祥占有使用案涉房屋，原告要求被告夏孚祥迁出房屋请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付房屋租金人民币17800元是否超过诉讼时效，根据双方于2008年12月30签订的协议，双方当事人关于租金的约定为先行支付租金，于每年年初支付本年租金，2015年的租金应当在2015年年初支付，根据相关规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，原告未提交证据证明于2016年年初向被告索要租金，因此原告要求被告支付2015年12月30日前租金已经超过诉讼时效，2016年1月至2016年5月，计5个月的租金合计人民币1000元未超过诉讼时效，原告要求被告给付，本院予以支持。关于被告辩解原告未为被告袁增存缴纳养老保险，与本案非同一法律关系，被告应另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十四条规定，判决如下：
一、确认原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰与被告袁增存之间关于位于大丰小海镇新建街江苏大丰农村商业银行小海支行西北面方大线西侧森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房（现为大丰市小海镇天兰日用品商店）租赁合同终止；
二、被告袁增存、袁天兰与本判决生效后60日内迁出位于大丰小海镇新建街江苏大丰农村商业银行小海支行西北面方大线西侧森海公司楼下办公楼由北向南第一间门面房（现为大丰市小海镇天兰日用品商店）；
三、被告袁增存于本判决生效后30日内支付原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰租金1000元；
四、驳回原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰其余诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280元，原告单双喜、卞荣玲、茅玉华、朱永峰负担180元，被告袁增存负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费280元（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：盐城市农行中汇支行；账号：40×××21；汇款时须在附言中注明“交中级法院诉讼费”字样）。
审 判 长 姜安国
代理审判员 王 涛
人民陪审员 陈松明
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 管仁燕