江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终4471号
上诉人（一审被告，反诉原告）：宋伟国，男，1986年9月12日生，汉族，上海完美世界软件有限公司职工，住南京市玄武区花园路7号31幢304室。
委托诉讼代理人：王秋明，江苏国济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许雪樵，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）：喻鹤鸣，男，1952年12月22日生，汉族，环境保护部南京环境研究所退休职工，住南京市玄武区明故宫路5号。
委托诉讼代理人：柴进，江苏东南律师事务所律师。
上诉人宋伟国因与被上诉人喻鹤鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宋伟国上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人喻鹤鸣承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、喻鹤鸣出售的房屋建筑年代为1982年，因房龄超过30年，故无法获得银行贷款。被上诉人虚构房屋年代，致使上诉人受骗，无法通过银行获得贷款。而合同约定，上诉人应当履行的绝大部分付款义务需通过银行贷款完成，如无银行贷款，上诉人将无法履行主要合同义务。因此，本案涉案房屋买卖合同不能履行的根据原因在于被上诉人出售房屋的房龄超过30年。2、被上诉人在2015年出卖涉案房屋时，并未降低房价，而且还有租金收益，并未遭受实际损失。二、一审判决认定理由不能成立。正是因为上诉人出售房屋的房龄超过30年，无法获得银行贷款，才导致上诉人无法履行合同义务。在此情况下，上诉人支付首付款没有任何实际意义。上诉人因无法购买涉案房屋，不得已另购他房；本案合同不能履行，并非因上诉人原因导致。即使上诉人需承担违约责任，也不应判决上诉人承担主要责任；本案约定的违约金过分高于造成损失，应当予以适当减少。
喻鹤鸣辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应当维持。被上诉人并未隐瞒房屋年代，也未陈述该房屋年代为1989年。中介公司的交易人员对该地区房屋的房龄亦有充分的了解，被上诉人不存在失信的空间。根据双方之间签订的房屋买卖合同，其首付款分为两部分，第一部分（18万元）于约定时间之前支付，第二部分（22万元）于贷款办理完成以后支付。第一部分支付是无条件的，与贷款是否成功并无关系。上诉人无正当理由拒绝交付购房款，并在双方房屋买卖合同签订半年后另行购买第三人房屋，同时也向被上诉人表明不再购买案涉房屋，因此2015年5月被上诉人才将房屋出卖。被上诉人在房屋交易的行为过程中，并没有过错行为，一审判决具备事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
喻鹤鸣向一审法院起诉请求：2013年8月，喻鹤鸣因家中经济事务需要筹款，通过江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）将喻鹤鸣名下坐落于南京市玄武区蒋王庙街8号4幢406室（以下简称蒋王庙8号4幢406室）房屋对外出售。宋伟国及家人多次察看房屋后，决定购买喻鹤鸣欲出售的房屋。2013年11月17日，喻鹤鸣、宋伟国及中广置业公司签订了《房地产买卖中介合同》，约定宋伟国支付定金2万元，2013年12月25日前支付首付款40万元，然而宋伟国未能按时支付首付款，但仍承诺将于2014年元旦左右支付首付款。之后，喻鹤鸣不断催要首付款，宋伟国以各种理由推脱，后喻鹤鸣知悉宋伟国因无法办理贷款，故无能力支付首付款。2014年5月，宋伟国告知喻鹤鸣不再购买喻鹤鸣房屋，致使喻鹤鸣经济上措手不及，遭受较大损失。宋伟国家人还就定金问题，多次到喻鹤鸣家及单位闹事，严重干扰喻鹤鸣生活与工作，造成不良影响。喻鹤鸣认为，宋伟国违反房屋买卖合同中付款义务，构成根本违约，请求判令解除喻鹤鸣、宋伟国于2013年11月17日签订的房屋买卖协议，定金不予退还，并支付违约金8万元。
宋伟国向一审法院反诉请求：1、喻鹤鸣隐瞒房屋建筑年代，严重违反诚实信用原则，构成违约，宋伟国并无违约行为。喻鹤鸣售房时告诉宋伟国出售的房屋系1989年建筑，在中介公司登记的售房信息中记载房屋为1989年建筑，但宋伟国在申请贷款时发现喻鹤鸣出售的房屋建筑年代1982年，房龄超过30年，贷款难度加大，导致宋伟国无法贷款。宋伟国当即提出异议，要求喻鹤鸣对售卖的房屋降价处理，重新订立房屋价格，但喻鹤鸣不予理睬。2、宋伟国从未向喻鹤鸣提出解除合同，但喻鹤鸣将涉案房屋出租，后于2015年4月将房屋另行出售，使宋伟国购房目的不能实现，喻鹤鸣的行为构成根本违约。3、喻鹤鸣主张违约金无法律依据，且违约金与定金条款不能同时适用。违约金是以损失为前提的补偿，本案中喻鹤鸣并无损失，从签订合同至今，南京市房屋价格一直处于上升状态，喻鹤鸣也以高于原出售价格出售了涉案房屋。综上，要求驳回喻鹤鸣诉讼请求，并提起反诉，要求喻鹤鸣支付宋伟国违约金10万元。
一审法院认定事实：2013年9月27日，喻鹤鸣与中广置业公司签订《独家代理售房协议书》，喻鹤鸣委托中广置业公司出售蒋王庙8号4幢406室房屋，该协议中记载房屋竣工于1986年，代理销售净得价为130万元。2013年11月17日，喻鹤鸣与宋伟国及中广置业公司签订《房地产买卖中介合同》及补充协议一份，喻鹤鸣将蒋王庙街8号4幢406室房屋以122.60万元价格出售给宋伟国，中广置业公司指派了张松、杜户洲、周胜龙负责该房产的居间活动，三方还约定了各自的义务、房款的支付与转付、房屋交付、违约责任、争议解决方式等内容，其中房款支付方式为2013年11月17日前支付定金2万元，2013年12月25日前将首付款40万元提交监管账户（具体过户日期以银行贷款审批通过为准，其中22万元于过户当日支付给喻鹤鸣），尾款1.6万元在房屋交付时双方自行交割，宋伟国以贷款方式支付房款79万元，下款时间以银行贷款时间为准；违约责任为违约行为方支付10万元违约金给各守约方。上述《房地产买卖中介合同》及补充协议签订后，宋伟国除支付购房定金2万元外，未支付剩余购房款。喻鹤鸣遂以诉称理由诉至一审法院。另查明，2014年5月14日，宋伟国贷款购买了位于南京市玄武区花园路7号31幢304室房屋。2015年5月22日，喻鹤鸣将蒋王庙8号4幢406室房屋以122.80万元价格出售给案外人。审理中，一审法院向中广置业公司的工作人员杜户洲进行调查，杜户洲称其协助双方签订了涉案《房地产买卖中介合同》，具体交易由周胜龙处理，周胜龙已离开中广置业公司；杜户洲参与了双方之间沟通解除合同的事情，具体时间记不清了，只记得双方在2014年期间当面谈过解除合同的事情，是谁先提出解除的不记得了，据了解是宋伟国了解到房龄与实际房龄不一致，不想购房；一般情况下房主也未必知道具体房龄，如购房人需要知道房龄的，才去调取房屋登记材料，宋伟国当时是否提出具体要求记不清了，买主一般会了解房屋相关情况。
一审法院认为，本案当事人争议焦点：《房地产买卖中介合同》及补充协议是否已解除？违约责任应由房屋出售方还是买受方承担？
喻鹤鸣称，双方在《房地产买卖中介合同》及补充协议中约定首付款支付时间为2013年12月25日，但宋伟国未能按约定时间支付首付款18万元（除双方约定于过户当日支付的22万元外）。2014年1月8日，喻鹤鸣、宋伟国及中介方、贷款担保方共同至房地产交易中心准备网签合同并办理贷款手续，宋伟国缴纳了贷款担保费用，签订贷款合同，后因宋伟国无法提交公积金贷款资料等原因，双方未能签订网签合同，此后宋伟国仍表示购买涉案房屋，但迟迟未能支付首付款，喻鹤鸣向中介催问多次，直至2014年5月，中介方告知宋伟国不想购买涉案房屋了，之后宋伟国与喻鹤鸣多次协商，宋伟国也表明不再购买涉案房屋。后经了解，宋伟国已于2014年5月贷款后另行购房，宋伟国已无能力再履行涉案房屋买卖合同。综上，宋伟国不履行合同约定的付款义务，并明确告知喻鹤鸣不想购买涉案房屋，又以另行购房行为表明不再履行合同，按法律规定喻鹤鸣有权单方解除合同，宋伟国应承担违约责任，故要求法院确认双方合同解除，宋伟国承担合同约定的违约责任，即不退还定金2万元，支付违约金8万元（已扣除定金2万元）。喻鹤鸣提交了《房地产买卖中介合同》及补充协议、独家代理销售协议予以证明。宋伟国对上述证据的真实性不持异议，但独家代理销售协议中也记载房屋竣工于1986年。
宋伟国称，喻鹤鸣隐瞒房龄，喻鹤鸣告知宋伟国房屋系1989年建筑，但2014年1月8日宋伟国从房产登记上发现涉案房屋实际建筑年代为1982年，房龄超过30年，宋伟国无法办理贷款，宋伟国需要与喻鹤鸣就房屋价款重新协商，然而喻鹤鸣在双方协商过程中于2014年2月24日委托中介公司对涉案房屋进行宣传，寻找新的买家。2015年4月11日，喻鹤鸣与案外人签订买卖合同，并于2015年5月22日将涉案房屋过户登记至案外人名下。宋伟国提交了涉案房屋登记簿复印件、网络拍摄资料打印件、网页打印件及宋伟国申请调取的涉案房屋南京市房屋权属登记申请书、南京市存量房交易合同予以证明。喻鹤鸣对网络拍摄资料打印件、网页打印件的真实性不予认可，对上述其余证据真实性予以认可，认为宋伟国于2014年1月8日已知涉案房屋的建筑年代，但不能证明宋伟国在此之前不知道涉案房屋的建筑年代；宋伟国迟迟不履行支付首付款义务，且于2014年5月明确告知不再购房，喻鹤鸣有权选择解除合同或继续履行合同，出售涉案房屋是喻鹤鸣行使权利行为，与违约无关。因双方各持诉、辩意见，一审法院调解未果。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，喻鹤鸣与宋伟国签订《房地产买卖中介合同》后，宋伟国未按合同约定的期限支付首付款，且中广置业公司的工作人员亦证实买卖双方于2014年期间就涉案合同解除问题进行了协商，宋伟国也于2014年5月另行购买了其他房屋，故喻鹤鸣主张涉案买卖合同于2014年5月解除，有事实依据，一审法院予以确认。相反，宋伟国主张涉案房龄超过30年，要求喻鹤鸣降低房价，双方协商未成，合同未解除的观点，缺乏证据，一审法院不予采纳。综上，喻鹤鸣要求解除买卖双方之间签订的房屋买卖协议的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约责任承担问题。一审法院认为，房屋买卖合同标的物为出售的房屋，作为购房人在签订房屋买卖合同前就标的物的基本情况进行一定了解，签订合同时应当注明标的物基本信息，而房屋建筑年代系标的物基本信息之一，买卖双方如对房屋建筑年代或房龄等有特别要求的应当进行约定。本案中，宋伟国虽提供证据证明涉案房屋建筑年代为1982年，认为喻鹤鸣隐瞒涉案房屋的房龄，其要求就房屋价款重新协商，喻鹤鸣不予理睬，导致合同不能履行，喻鹤鸣对此不予认可。一审法院审查双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议内容，未发现双方就涉案房屋建筑年代有特别约定，宋伟国也未能提供证据证明其要求喻鹤鸣就房屋价款重新协商后达成新的合意，因此双方签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议相对于双方而言仍然具有法律效力，双方均应遵照履行。《房地产买卖中介合同》及补充协议明确约定宋伟国应于2013年12月25日支付首付款40万元，除双方约定于过户当天支付的22万元外，宋伟国仍应履行剩余18万元付款义务，然而宋伟国迟迟不能履行付款义务，且于2014年5月另行购房，故宋伟国的行为已构成合同违约，应当按合同约定的违约金承担违约责任。综上，喻鹤鸣要求宋伟国支付违约金的本诉诉讼请求，一审法院予以支持，扣除宋伟国已支付的定金2万元，宋伟国应支付违约金8万元。宋伟国负有付款在先的合同义务，且中广置业公司工作人员也证实了双方于2014年曾就涉案合同解除进行过协商，故宋伟国既无证据证明双方对涉案房屋的房龄有特别约定，也无法证明喻鹤鸣于2015年将涉案房屋出售的行为，是导致合同解除的根本原因，故宋伟国主张合同违约方系喻鹤鸣，无事实依据，对宋伟国要求喻鹤鸣支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。判决：一、确认喻鹤鸣与宋伟国于2013年11月17日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议于2014年5月解除。二、宋伟国于判决生效之日起十日内支付喻鹤鸣违约金8万元（已扣除定金2万元）。三、驳回反诉喻鹤鸣宋伟国的反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交了案外人惠云购买涉争房屋的中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表、南京住房公积金购房贷款申请（审批）表、个人贷款客户谈话笔录、个人征信客户授权书、涉案房屋房产证、国有土地使用权证、房屋登记簿记载内容、南京市存量房交易结算资金及佣金监管协议等证据。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，但认为上述证据反映的房龄信息只能反映买受人的意志，不能够反映出信息来源出自被上诉人，贷款材料也反映出被上诉人并无隐瞒房龄或虚假陈述建筑年代为1989年之必要；同时，贷款条件是否成就并非本案重点，上诉人未能按约支付首付款18万元，构成违约，被上诉人有权解除合同。本院对上述证据的真实性予以确认，对于关联性结合案件情况综合加以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宋伟国于一审反诉状中陈述，喻鹤鸣当初告诉其房屋建造于1989年。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行其合同义务。现双方当事人对合同解除均不持异议，争议之处在于合同解除的原因。现上诉人上诉称被上诉人隐瞒房龄、虚假陈述导致其贷款条件无法具备、无法履行合同，并认为根据网络拍摄资料打印件、网页打印件、独家代理销售协议等可以证明其进行虚假陈述。但前两者真实性无法确认，独家代理销售协议系被上诉人于一审庭审中提交，且相对方为被上诉人与中介公司。上诉人主张被上诉人告知其房屋建筑年代为1986年，该主张与其一审反诉状相矛盾，其亦未提供证据加以证明。据此，上述证据均不能证明被上诉人就房屋建筑年代进行虚假陈述。同时，房屋建筑年代记载于房屋登记簿，属于可公开获得的信息，并非被上诉人刻意隐瞒、虚假陈述所能掩盖；上诉人作为购房人，如对房屋建筑年代有特殊要求，应善尽审慎义务，在签订购房合同前就标的物的基本情况作出一定了解，并就建筑年代进行特殊约定。本案中，上诉人并未能够证明被上诉人有隐瞒行为或虚假陈述，亦未按约支付相应款项，后又向他人另购房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但上诉人认为违约金过高请求酌减，考虑到本案情况，本院酌定，上诉人应承担的违约金应减少至6万元为宜；扣除上诉人已支付的定金2万元，其应支付违约金4万元。
综上所述，宋伟国的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第884号民事判决第一项、第三项；
二、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第884号民事判决第二项为：宋伟国于本判决生效之日起十日内支付喻鹤鸣违约金4万元（已扣除定金2万元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15834元及反诉案件受理费1150元，合计16984元，由宋伟国负担；二审案件受理费2300元，由喻鹤鸣负担920元，由宋伟国负担1380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年九月二十七日
书 记 员 郭旭冬