安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铜官民二初字第01049号
原告：赵军，男，1978年9月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：赵宏玉，系原告赵军的姐姐。
委托代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。
被告：吴俊，男，1990年9月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：叶芸，安徽良实律师事务所律师。
被告：张琴敏，女，1965年11月9日出生，汉族，住安徽省铜陵市，系被告吴俊母亲。
委托代理人：冯霞，安徽铜鼎律师事务所律师。
原告赵军诉被告吴俊、张琴敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理。依法适用简易程序，由审判员谢飞梦独任审理，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告赵军、被告吴俊、被告张琴敏的委托代理人均到庭参加诉讼。在审理过程中，本院准予当事人给予庭外和解期限的申请。当事人庭外和解未成后，本院恢复审理，现已审理终结。
原告赵军诉称：2013年3月24日，原告通过铜陵市都市中介与被告吴俊（被告张琴敏代签字）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将杨家山村1栋4××号房屋以32万元的价格转让给原告。原告依约于签字当日向张琴敏支付定金2万元（被告张琴敏将房产权证书、土地证书均交给中介。次日还补交了婚姻状况证明）。合同还约定被告应在三日内交接房屋。约定期限内，原告通过中介通知张琴敏履行合同，然被告张琴敏一直不接听电话，亦不回复短信。2013年4月18日，被告吴俊在铜陵日报登载该房屋房产权证和土地权证遗失启事。被告的行为进一步确认其单方毁约。被告张琴敏在其代签的房屋买卖承诺受吴俊委托出售该房屋，如有不实，张琴敏承担一切违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》约定及相关法律规定，被告应当承担违约责任，支付双倍定金4万元。故诉至法院，请求判令：1、原被告之间签订的房屋买卖合同解除；2、被告违约并双倍退还购房定金4万元。
被告吴俊答辩称：
1、原告赵军与被告张琴敏之间签订的买卖合同无效，合同主体均存在问题。答辩人系房屋的产权人，没有授权张琴敏买卖房屋，没有收到任何款项，被答辩人也非本人签名；
2、因为合同无效，不存在解除的问题，有关违约金条款也无效的，也不存在支付违约金。
被告张琴敏答辩称：
1、同意第一被告关于合同无效的观点；
2、答辩人没有违约，如有违约也是原告违约在先，原告并未按照合同约定于三天内付清房款；
3、原告不存在实际损失，如有实际损失也只是按银行同期利率计算的利息损失。
综上，驳回原告对第二被告的诉请。
经审理查明：2013年3月24日，经铜陵都市房地产事务代理有限责任公司提供中介服务，原告赵军通过其代理人赵宏玉与被告张琴敏签订《房屋买卖合同》一份，约定将被告吴俊名下的位于铜陵市杨家山村1栋4××号面积为63.2平方米的房屋出售给赵军。合同约定，房屋价款32万元，办理房产过户手续所需的一切税费，由买受人承担；签合同时，买受人付定金2万元，叁天内付清房款并交接房屋；出售人同意在收到全部房款之日起当日内，腾空房屋并接受买受人交接房屋、物业等；如出现违约，则赔偿对方双倍定金4万元，买受人违约，则定金归出售人所有，中介佣金2000元从合同保证金扣除，不予退还；因出售人原因造成该二手房不能产权过户（登记）或发生债权债务纠纷的，由出售人承担全部责任。合同还特别约定，张琴敏承诺受吴俊委托出售该房屋，如有不实，张琴敏承担一切违约责任。合同还约定了其他一些事项。2013年9月9日，原告赵军对赵宏玉在涉案房屋买卖过程中的代理行为进行了书面追认。另查，涉案合同系由张琴敏签字，合同上的“吴俊”也为张琴敏所写。
合同签订当日，原告赵军将定金交付给了张琴敏，张琴敏出具了收条一份，并将标的房屋的房地产权证原件与国有土地使用证原件交付给铜陵都市房地产事务代理有限责任公司。2013年3月25日，张琴敏将赵军申请的由铜陵市铜官山区民政局开具的《无婚姻登记记录证明》提供给铜陵都市房地产事务代理有限责任公司。在合同约定的交房期限届满后，被告吴俊与张琴敏未将房屋交付给原告赵军，赵军也未将剩余房款给付吴俊或张琴敏。2013年4月18日，被告吴俊在铜陵日报刊登遗失启事，以遗失为由，将杨家山村1栋4××号房屋产权证（权证字号为2010020763）与土地权利证书（证号为2010-513786）声明作废。对此，被告吴俊的解释为，因为办贷款找不到证书原件就将证书登报挂失了。
至本案一审辩论终结之日，当事人均未继续履行合同约定的义务。
上述事实，有房屋买卖合同、房屋产权证、国有土地使用证、代理行为追认书、定金收条、房屋与土地权证书收条、无婚姻登记记录证明、铜陵日报、谈话笔录等证据以及当事人的陈述在卷佐证，且经质证认证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同应当受法律保护。赵宏玉以原告赵军名义与被告张琴敏签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律规定，依法成立并有效。原告赵军对赵宏玉的代理行为予以追认，赵宏玉在本案中以赵军的名义实施的民事法律行为，由被代理人赵军承担民事责任。张琴敏以自己名义签订的合同，对其本人具有约束力，其为吴俊代签的行为，吴俊不予认可，该合同对吴俊无约束力。现由于房屋产权人吴俊不同意出售房屋，导致张琴敏不能履行合同，原告赵军主张解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。张琴敏由于对标的物无处分权，导致不能履行房屋交付以及产权转移的义务，其行为系违约，应当承担违约责任。赵军主张按约定的定金罚则计算违约金，并未过当，本院予以支持。关于被告吴俊、张琴敏的答辩意见，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，对被告吴俊、被告张琴敏答辩中的基本观点，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告赵军与被告张琴敏2013年3月24日签订的有关铜陵市杨家山村1栋4××号房屋买卖合同；
二、被告张琴敏于本判决生效之日起三日内一次性返还原告赵军定金20000元，并赔偿原告赵军违约金20000元；
三、驳回原告赵军对被告吴俊的诉讼请求。
如果被告张琴敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元（已减半），由被告张琴敏负担，自本判决生效后十日内支付给本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院（账户名称：安徽省铜陵市中级人民法院，银行账号：19×××61，开户银行：徽商银行狮子山支行）。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢飞梦
二〇一四年一月二十九日
书记员 章俊伟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法通则》：
第六十三条……代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知：
8、……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。