安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初600号
原告：方瑞芳，教师。
委托代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。
被告：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。
法定代表人：李小榕，公司董事。
委托代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：王文峰，安徽承义律师事务所律师。
原告方瑞芳诉被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理，于2015年9月1日作出（2015）屯民一初字第00836号民事判决，元一公司不服该判决提出上诉，2016年1月4日，黄山市中级人民法院作出（2015）黄中法民一终字第00596号民事裁定，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告方瑞芳的委托代理人汪磊、被告元一公司的委托代理人唐春飞、王文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方瑞芳诉称：原、被告于2012年10月6日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“大观上河城”4幢9号房，合同价款为300万元，被告应当于2013年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告，否则承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告已经按照合同约定交付所有款项，但被告未按约定交付房屋，已经严重违约。事后被告仅对2013年12月31日前的违约交房进行了赔偿，2013年12月31日之后的违约交房行为至今未支付违约金。现原告诉至法院，请求判令：1、被告将“大观上河城”4幢9号房交付原告；2、被告支付2014年1月1日至2015年4月1日的逾期交房违约金272799.8元，并从2015年4月2日起每日按599.56元支付逾期交房违约金至实际交房之日；3、诉讼费由被告承担。
方瑞芳为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
证据二、商品房买卖合同，证明双方存在商品房买卖合同关系，合同对逾期交房的违约责任作出明确约定，但被告未按照合同约定的时间、方式交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任；
证据三、购房发票，证明原告的付款义务已经履行完毕；
证据四、房屋验收移交表，证明原告于2015年3月去收房时，被告未按照合同约定履行相应交房手续；
证据五、回函（针对被告证据十二），证明对被告催告函内容的否定。
元一公司在庭审中辩称：1、原告诉称被告至今未按照合同交付房屋与事实不符。被告已按合同约定通知原告交房，原告在收房过程中发现商铺存在一些问题后提出整改意见，被告根据原告的要求已对商铺整改完毕后，双方还就延期交房的赔偿问题达成一致协议；2、被告有交房义务，原告也有收房义务。原告应在被告对商铺整改完毕并通知其收房时办理收房手续，然被告整改完毕后，原告却拒绝办理收房手续，要待商铺出租后再办理收房手续；3、双方对延期交房问题已经达成一致协议，明确延期交房时间为6个月，原告已同意赔偿方案，且承诺不再就此问题追究责任。综上，原告在被告通知其交房且房屋符合交房情况下拒绝收房，现又以被告未交付房屋提起诉讼，无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。
元一公司为支持其辩解意见向本院提交如下证据：
证据一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明被告的诉讼主体资格；
证据二、工作审批单（该审批单针对的是涉案房屋交房延期问题，双方对延期交房的赔偿已达成一致协议），证明：1、被告已经通知原告办理房屋交付手续；2、被告根据原告的要求，对涉案房屋存在的问题进行整改，且已整改到位，房屋具备交付条件；3、双方对涉案房屋的延期时间确认为6个月，并对由此产生的赔偿问题达成一致，原告承诺不再就交房延期问题追究责任；
证据三、前期物业管理服务协议、商铺临时管理规约、承诺书，证明被告已将房屋交付给原告；
证据四、房产证复印件，证明涉案房屋的产权已过户登记在原告名下，被告已将房屋交付给原告；
证据五、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋所属的4号楼已于2012年11月23日办理竣工验收备案，具备商品房买卖合同约定的交付条件；
证据六、商铺交房问题一览表、工作联系单、函，证明原告于2013年6月30日对涉案房屋进行验收交接时，发现需要整改的都是小问题（其中一楼部分垃圾未处理，二楼有玻璃未装，设计预留洞口未封），被告已要求黄山建工集团进行整改，建工集团已于2013年9月2日整改完毕；
证据七、徽商银行客户回执，证明被告已将补偿金支付给原告，原告虽主张签名是其儿子代签，但其本人已收取款项，即便签名系代签，也可证明原告认可双方达成的协议；
证据八、现场照片，证明涉案房屋早已被原告实际控制并对外招租的事实，这些照片是一审法院现场勘查时所拍摄，原一审判决却只字未提；
证据九、询问笔录，证明在2015年3月被告配合原告办理房产过户手续，连房产都已过户给原告，被告未通知原告交房不符合常理；
证据十、派出所报案记录两份，证明原告实际控制房屋的事实；
证据十一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关案例，证明原告不能以房屋裂缝等质量瑕疵拒绝收房，原一审判决认定房屋存在问题影响交房适用法律错误；
证据十二、《催告函》、顺丰速运面单、签收记录，证明黄山元一柏庄物业管理有限公司再次通知原告要求缴纳物业服务费、办理水电过户。
元一公司对方瑞芳所举证据发表如下质证意见：
证据一，无异议；
证据二，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。商品房买卖合同约定的交付房屋是双方的权利与义务，被告负有交付房屋义务，原告也同样负有办理交付手续的义务，原告逾期或无正当理由拒绝交付，原告也应承担违约责任，按照合同第八条约定，被告已履行了交房义务；
证据三，无异议；
证据四，系原告上诉期间提交，对真实性、合法性认可，但对关联性有异议，不能证明被告未将房屋交付原告，恰恰证明原告在收房后履行办理房屋过户手续；
证据五，真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关联性，无法达到原告证明目的。
方瑞芳对元一公司所举证据发表如下质证意见：
证据一，无异议；
证据二，真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议：1、无法看出被告已通知原告办理交房手续；2、无法看出房屋已经具备交付条件、整改到位；3、无法证明双方对延期时间就确定为6个月及原告不再追究责任；
证据三，证明目的有异议，不能证明被告已将房屋交付给原告；
证据四，真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议：产权证只能证明房屋的所有权在登记机关已发生改变，不能证明该房屋已实际交付使用；
证据五、真实性、合法性、关联性均有异议，该房屋记载2012年11月16日房屋已竣工验收，但据了解，备案表系倒签的，房屋在2013年还未竣工；
证据六，真实性、合法性、关联性均有异议，是第三方制作，无原告签字确认，与被告提交的工作审批单有矛盾；
证据七，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，双方就6个月期间的赔偿，被告予以了支付，其余剩余的赔偿，被告并未承担；
证据八，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，无法证明原告已经控制涉案房屋，无法证明涉案房屋已经交付，照片在2015年5至6月间拍摄，产权已经过户给原告，原告可以行使该项权利，二审庭审中，原告对外招租帖广告是通过被告物业开门，恰证明房屋不属于原告实际控制，没有交付房屋；
证据九，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，只能证明房屋产权已经办理过户手续，无法证明被告履行了通知交房义务，并实际履行交付手续；
证据十，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，该组证据恰证明房屋并未实际交付给原告，不在原告实际控制下，报警记录表述，原告需要装修故撬锁，实际出警有5次，原告要求收房实际占有使用该房屋，被告及被告关联公司拒绝将房屋实际交付给原告使用，并采取断水电阻止原告行使权力；
证据十一，不属于证据范畴，证明目的有异议，原告没有以房屋质量问题拒绝收房；
证据十二，真实性、合法性、关联性无异议，证据内容及证明目的有异议，催告函内容我方不予认可，水电过户设置很多条件，我方予以回函明确否认被告催告函内容，被告没有实际交房的内容，被告不能以原告欠缴物业费而拒绝交房，故该证据证明目的有异议。
本院对方瑞芳提交的证据认证如下：证据一至证据五，元一公司对其真实性无异议，本院经审查予以确认。
本院对元一公司提交的证据认证如下：证据一至证据四、证据七至证据十及证据十二，方瑞芳对其真实性均无异议，本院经审查予以确认；证据五、证据六，方瑞芳对其真实性有异议，认为房屋竣工备案表时间是倒签，房屋整改完毕后无原告签名确认，据此否认其真实性，本院经审查后认为，原告否认其真实性应当提供证据予以证明，原告未提交证据予以反证，本院对其质证意见不予采纳，对该证据的真实性予以认定；证据十一，原告认为不属于证据范畴，本院经审查后认为，被告提供材料系司法实践中探讨性的观点，不符合证据形式，对原告的质证意见本院予以采纳。
经审理查明：2012年10月6日，方瑞芳与元一公司签订《商品房买卖合同》，约定：由方瑞芳购买元一公司开发的坐落黄山市屯溪区徽州大道11号大观上河城4幢9号商业用房，建筑面积321.91平方米（套内建筑面积316.06平方米），按套内建筑面积计算房款，单价为9491.87元／平方米，房屋总价款为300万元；出卖人应当于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交房不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；如逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人以公告和书面形式通知交房，买受人应当在接到公告和书面通知后15日内办理交付手续，逾期未办理交付或无正当理由拒绝交付的，则由买受人每日按总房款的万分之一支付出卖人房屋代管费；若超过30日买受人仍未办理，则出卖人有权单方解除合同，一切相关费用及损失由买受人承担；本合同经双方签订之日生效。合同签订后，方瑞芳向元一公司付清房款2997817元（按套内建筑面积315.83平方米计算）。2012年11月23日，黄山元一柏庄B5－4#楼通过竣工验收后予以备案。之后，元一公司通知方瑞芳办理相关收房手续。方瑞芳发现其购买的房屋存在问题并要求整改。2013年8月19日，元一公司出具工作联系单，记载联系内容为：关于4号楼9号商铺交房问题整改：1、一楼堆放部分工程垃圾需清理完毕；2、二楼预留的设计门洞需封掉；3、二楼门面窗户有部分未装请完善；4、客户要求商铺内加灯泡。2013年9月2日，黄山建工集团黄山元一柏庄第二项目部致函给元一公司，称对元一公司要求整改的问题已全部整改完毕。2014年2月14日，方瑞芳之子代表其与元一公司协商，并达成以下补偿方案：从合同约定的交房时间起，至2013年12月31日截止，共计六个月，按照一楼每月每平方米30元，二楼每月每平方米20元的金额，进行补偿，总金额为42552元”。同日，方瑞芳之子在工作审批单下面注明“本人同意上述赔偿方案，不再就此问题追究责任”并代方瑞芳签名。2014年2月20日，元一公司通过徽商银行向方瑞芳转账42552元。2015年3月19日，元一公司协助方瑞芳办理所购房屋的产权登记手续，2015年3月27日方瑞芳取得了房地权证。2015年4月21日，方瑞芳诉至法院，提出前述之诉请。为减少当事人损失，本院口头通知双方相互配合办理争议房屋的水电过户手续，但因双方对实际交房时间存在争议，导致水电过户未果。庭审后，本院再次要求双方相互协助配合现已完成房屋水电过户。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定各自履行自己的义务。本案中，方瑞芳与元一公司签订商品房买卖合同后，已依约支付全部房款，元一公司在房屋符合交付条件后已按照合同约定通知原告办理相关交付手续。对该事实，双方并无争议。
双方争议的焦点是：在方瑞芳收房时发现房屋存在4方面问题，元一公司整改后是否还需再书面通知其收房及房屋实际交房时间的认定、损失的承担问题。
元一公司认为，房屋4方面问题的整改已于双方达成协议前完成，且其已支付2013年12月31日前逾期交房违约金，房屋已实际交付，无需再另行通知交付，故原告的诉请无事实依据。
方瑞芳认为，双方只对2013年12月31日前逾期交房的违约金达成一致意见，协议达成后，即使房屋符合交付条件，仍应当通知原告交房，未通知交房，仍存在违约，故原告的诉请有事实依据。
本院认为，被告已按合同约定通知原告交房，发现房屋存在4方面问题，经整改后双方达成赔偿协议并已履行完毕，是否还需被告再次通知原告交房，合同没有约定。但合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，双方达成赔偿协议后，房屋钥匙由元一公司交给物业公司，未将钥匙直接交给原告；原告明知房屋钥匙在物业公司，在其讨要钥匙时，因物业公司要求支付物业费后未再主张。双方均明知房屋钥匙在物业公司，但均未及时配合与协助，导致原告未能使用房屋造成损失，且放纵损失的扩大，对此，原、被告双方对此均有过错。根据合同“如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”的约定，2013年12月31日前的逾期交房违约金，双方已协商解决，自2014年1月1日起至2015年3月27日止（原告取得房屋房地产权证）的逾期交房违约金，按照合同“按日支付已付房款万分之二的违约金（即每日599.56元）”的约定，实际造成逾期交房违约金损失为599.56元451天共计270401.56元，由原、被告各分担其中的50％计为135200.78元。方瑞芳已于2015年3月27日取得该房屋房地产权证，视同房屋其已实际占有使用。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告方瑞芳逾期交房违约金135200.78元；
二、驳回原告方瑞芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5392元，由原告方瑞芳负担2696元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担2696元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 胡建华
审 判 员 王浩丹
人民陪审员 许毅龙
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 姚瑞芳
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。