北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第1393号
原告北京坤厚房地产开发股份有限公司，住所地北京市门头沟区葡萄嘴南区核桃试验站。
法定代表人刘云波，董事长。
委托代理人储晓伟，男，1984年2月3日出生，原告公司职员。
委托代理人储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。
被告中国银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市东城区朝阳门内大街2号凯恒中心A、C、E座。
企业负责人张金良，行长。
委托代理人张怀舟，男，1977年10月1日出生，汉族，被告公司职员，住址同被告。
委托代理人齐刘磊，男，1983年4月10日出生，汉族，被告公司职员，住址同被告。
原告北京坤厚房地产开发股份有限公司（以下简称坤厚房地产公司）与被告中国银行股份有限公司北京市分行（以下简称中国银行北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员韩涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤厚房地产公司之委托代理人储亚洲、储晓伟，被告中国银行北京分行之委托代理人张怀舟、齐刘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告坤厚房地产公司诉称，1994年8月27日，被告与原告签订了《房屋买卖合同》，约定购买原告开发的“恒昌宿舍x号楼”（全栋自地下x层至地上xx层），总建筑面积暂测为13784.40平方米，房屋竣工后以北京市房地产管理机关实测面积为准，房屋售价7800元每平方米，总计房款为107518320元。1996年2月15日，被告与原告又签订了《房屋买卖补充合同》，被告同意继续购买原告开发的“恒昌宿舍x号楼”新增加的19至23层楼房，该新增的5层楼房的总建筑面积暂测为3829平方米，房屋竣工后以北京市房地产管理机关实测为准，房屋售价7800元每平方米，总计房款为29866200元。上述两份合同中楼房的总建筑面积共计17613.40平方米，共计房款137384520元，上述房款在1997年底前已全部付清。“恒昌宿舍x号楼”（现编号为xx楼）建成后，原、被告双方于1997年12月31日再次签订一份《房屋买卖补充合同》，约定了按“实测面积”19796.70平方米结算房款等事宜。1998年1月22日，被告又向原告支付了100万元房款。1999年4月23日，原北京市宣武区房地产勘察测绘所（现北京市西城区房地产测绘二所）对本案房屋进行了实际测绘，并出具《北京市房屋登记表（楼房）》（即测�表），该表载明，本案房屋自地下一层至地上二十三层共计建筑面积18590.1平方米（该面积不包括地下二层的人防面积），比合同面积（暂测面积）17613.40平方米多出976.7平方米。该测绘结果否定了上述《房屋买卖补充合同》中“实测面积”为19796.70平方米的表述。该“测绘表”出具后，双方本应按照合同约定对房款余额据实结算并重新约定给付方式和期限，但被告一直借各种理由推脱，逃避责任。原告认为，被告应当以合同单价7800元每平方米、比原“暂测面积”多出的976.7平方米为根据与原告结算房屋尾款并确定给付方式和期限，其拒不结算且不给付剩余房款的行为违反了法律规定和合同约定。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付房产面积差价款661.8260万元；2、被告向原告支付上述款项的利息545.3997万元（按照一年期的贷款利率，以每年的贷款利率为标准，�2000年1月1日计算至2014年8月31日）；3、诉讼费用由被告承担。
被告中国银行北京分行辩称，一、被告已履行完毕合同项下的全部房款支付义务，原告主张不符合事实情况。根据原、被告双方于1997年4月16日经北京市宣武区房屋土地管理局订立的《房地产卖契》显示，双方约定被告以人民币137384520元向原告购买本案所涉房屋18590.1平米。根据原告起诉状，其承认已收到被告上述全部购房款，并确认房屋面积为18590.1平米。据此，被告全部房款支付义务已履行完毕，原告所称被告拖欠房款与事实不符，也与其确认的情况不符。二、原告以《房屋买卖补充合同》约定面积与实际不符为由要求被告支付房款没有法律依据。1、根据《合同法》第八条，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原、被告于1997年12月31日签订的《房屋买卖补充合同》，是双方对交易房屋购房款的结算标准的约定，其主要内容约定了按建安成本费结算，即单价为人民币2000元／平方米。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规关于合同效力的禁止性规定，合法有效，双方应当依法履行。2、根据原告诉称，本案涉及房屋的实测面积为18590.1平米，少于《房屋买卖补充合同》中所称的面积19796.7平米，该情况如属实客观上不利于被告，即原告在已收取全部实测面积房款后又多收取了被告相关款项。原告以客观上不利于被告的情况为由拒绝履行《房屋买卖补充合同》，不仅不退还多收取的款项，反而要求被告支付更多的资金，不仅毫无法律依据，且不符合正常逻辑，属于恶意违约行为。3、根据原告在本案中确认的情况，被告不仅已履行完毕全部房款支付义务，而且多支付了相关房款，被告�综合考虑是否追索该款项。三、原告称被告尚有未履行的支付义务根本没有事实依据。1、原告并无证据证明被告拖欠房款。原告曾于2014年初通过一中院向被告主张所谓的未支付房款299万元整，又于2014年中向西城法院诉请被告支付房款299万元及相关违约金，在案件审理过程中又确认曾收到过被告房款100万元，其后又历经变更诉讼请求、撤诉、再次起诉，此次诉请支付房款661万元及相关违约金，前后主张不一。显然，即使不存在恶意企图，原告也根本不知道也无证据证明被告仍有未履行的付款义务。2、被告在本案发生后付出大量人力、物力进行查询，从被告档案和账务信息显示，被告不存在任何拖欠原告款项，相关合同义务已全部履行完毕，该情况已经原告在其诉状中确认，原告无权再向被告主张任何房款。四、被告诉请已超过诉讼时效期间，且该事实对被告诉讼�利造成重大不利影响。1、根据《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间为二年，法律另有规定的除外”，原告诉请已远远超过诉讼时效期间。根据《房屋买卖补充合同》约定，最后一次付款时间为1998年2月，直至2014年初，原告在长达十六年的时间里从未向被告提出过任何合同争议。在同一争议在西城法院第一次审理过程中，原告声称曾向我行人员主张过权利，否定其不知情的同时又无法提供相关证据。此次原告为回避时效问题又提出否定《房屋买卖补充合同》，其行为完全是规避法律规定，毫无法律依据。2、原告超诉讼时效主张权利的行为对被告在本案中的合法诉讼权利造成重大不公平影响。根据前述情况，原告仅仅依据签订于将近十六年前的合同向被告主张权利，要求被告举证已履行，且原告在多次法律程序中对于款项支付和房屋面积情况的前后表述完全不同，显然对相关合同履行情况并不知悉，其提出上千万元的诉讼主张完全是抱着侥幸心态，对国有银行资产存在恶意企图。被告在相关经办人员均已退休，相关材料和情况查找了解极其困难情况下，为了维护国有银行合法权益，已尽最大努力调查了解当时情况，但正是原告远超诉讼时效的诉讼行为，客观上给被告查明信息特别是被告是否多支付了房款造成了无法克服的困难。原告多次、反复通过诉讼程序向被告提出主张，滥用其诉讼权利，不仅给被告正常经营造成不利影响，也造成了司法资源的极大浪费，应当予以制止。综上，原告以自身的违约行为主张不履行生效合同，并要求被告承担毫无法律和事实依据的义务，违反了法律关于合同依法履行的规定。另外，原告诉讼请求已远超诉讼时效，对被告诉讼权利造成了重大不利影�。为此，请人民法院驳回原告诉请。
经审理查明：1994年8月27日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定：一、被告自愿购买原告之“恒昌宿舍x号楼”（全栋自地下二层至地上十八层），总建筑面积暂测为13784.40平方米，房屋竣工后以北京市房地产管理机关实测面积为准；三、房屋购买价格为每建筑平方米7800元，总计房款为107518320元包死。1996年2月15日，原、被告又签订了《房屋买卖补充合同》，约定：一、被告自愿购买甲方之“恒昌宿舍2号楼”（十九层至二十三层），总建筑面积依据原告暂测为3829平方米，房屋竣工后以北京市房地产管理机关实测为准；二、房屋购买价格为每建筑平方米7800元，总计房款为29866200元，与原购一至十八层合计为137384520元；三、付款方式，被告截止1995年12月31日已向原告支付购房款105000000元，剩余房款为32384520元，1996年2月20日前被告向原告支付购房款15000000元，剩余房款17384520元，待原告办理完该楼产权证和土地使用权证等手续并交付被告使用后结清。庭审中，原、被告均认可上述总房款137384520元在1997年底前已全部付清。1997年12月31日，原、被告再次签订《房屋买卖补充合同》，约定：一、被告购买的“恒昌花园”2号楼（现编号为3号楼）整栋公寓，合同面积为17613.40平方米，合同总价金额137384520元；二、现经北京市房管局最终实际测量核准验收面积为19796.70平方米，与原合同面积相比，共计多出2183.30平方米，其中人防部分的面积为688平方米，由于人防部分已被北京市人防办接收，故此面积不计，这样面积仍超出1495.30平方米，按原房屋买卖补充合同第1条的条款规定，“房屋竣工后以北京市房地产管理机关实测为准”，对超过面积部分进行结算，经双方协商，同意均按建安成本费结算，即单价为2000元每平方米，共计2990600元，被告于一九九七年月日之前交付原告2790600元，余款200000元作为该楼的保修费用，待一九九八年二月该楼正常使用，无重大质量问题交付原告；三、本补充协议作为双方所签《房屋买卖合同》的补充，与原合同具有同等的法律效力，原合同如与本补充协议有出入，以本补充协议为准。庭审中，原告以补充合同核准验收面积有误、付款期限无法履行为由，主张补充合同的相关数据应当作废。被告对此不予认可，被告主张其已按照补充合同的约定，履行了合同约定的给付义务，且原告的主张已超过诉讼时效。原告表示补充合同签订后被告仅在1998年1月22日支付原告100万元，其他款项未支付，且第一笔款项的付款期限仅填写1997年，未填写月日，该期限属约定不明，且补充合同签订时已是1997年12月31日，付款已无法履行，应当作废。经本院询问，原告表示其催要行为一直延续，但无法向本院提交证据，2014年3月通过法院向被告发送过催缴函。
另查，原、被告于1997年4月16日在原北京市宣武区房屋土地管理局订立房地产卖契，其中建筑面积一栏，原来填写19796.7平方米，后改为18590.1平方米。北京市西城区房屋管理局房屋查询登记表显示，涉案房屋建筑面积18590.1平方米。2014年7月9日，西城区房地产测绘二所出具情况说明，内容为：经调档核实中国银行北京市分行购买的位于西城区恒昌花园3号楼经我所仅有一个测绘结果，为1999年测绘后该楼建筑面积为18590.1平方米，其中含综合楼交换站，2号楼地下室水泵房分摊共计242.9平方米。
再查，2005年2月21日，中国银行北京市分行更名为中国银行股份有限公司北京市分行。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、1996年房屋买卖补充合同、1997年房屋买卖补充合�、房屋登记表、测绘二所情况说明、房地产卖契在案佐证。
本院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》及补充合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
原、被告虽在1997年12月31日的补充合同中约定“经北京市房管局最终实际测量核准验收面积19796.7平方米”，但涉案房屋当时并未经过测绘单位的测绘，因此，补充合同签订时，原、被告明知19796.7平方米并非涉案房屋的准确测绘面积，而双方仍以此为据进行结算，应视为双方自愿达成的合意，现原告以约定面积与最终实测面积不符为由主张补充合同相关数据应当作废、依据单价7800元重新结算，缺乏依据，本院不予支持。况且补充合同中双方约定的面积为19796.7平方米，大于测绘单位的测绘面积18590.1（不含人防688平方米），按照约定面积结算，并未给原告造成经济损失。
�方争议的另一焦点为1997年12月31日补充合同中的履行期限是否能够明确。本院注意到，第一笔付款期限虽未填写月日，但填写了1997年，因此，应视为付款期限为1997年之前，并非约定不明，尽管补充合同签订于1997年12月31日，但本院认为，补充协议签订时，存在被告尚未履行的可能，但此付款期限并非无法履行，原告主张此期限应当作废，没有法律依据，本院不予采信。
依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。庭审中，被告表示原告诉讼请求已超过二年的诉讼时效，原告虽表示进行过催告，但并未举证予以证明，因此，原告要求被告支付房产面积差价款及利息的请求，超过法定诉讼时效，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告北京坤厚房地产开发股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费九万四千二百三十四元，由原告北京坤厚房地产开发股份有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩 涛
二〇一五年一月二十日
书记员 张晓奕