广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17518号
上诉人（原审被告）：兰洪君，住广东省广州市番禺区。
委托代理人：周宦生、方如大，均系广东格林事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李倩，住江苏省苏州市姑苏区。
被上诉人（原审原告）：陈晓亮，住江苏省扬州市开发区。
上诉人兰洪君因与被上诉人李倩、陈晓亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人兰洪君上诉请求：1、驳回李倩、陈晓亮全部诉讼请求或者发回重审；2、上诉费用由李倩、陈晓亮承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，兰洪君没有出具过针对李倩、陈晓亮的授权委托，李倩、陈晓亮更不可能没有直接的证据。原审法院依据中介公司的书证认定兰洪君出具了委托书是错误的。1、中介公司是法院认定合同无效的一方当事人，是本案的利害关系人，其出具证据在程序上就不合法；2、中介公司也没有委托书，无法证明委托书的存在并向第三方出示过；3、李倩、陈晓亮出具的中介公司的书证陈述“委托书原件已经交还客户”不符合常识也违背逻辑，更不是事实；4、李倩、陈晓亮向法院提供的兰洪君代理人陈晓芳向李倩、陈晓亮出具的40000元收据收条属于假证，要求进行笔迹鉴定。中介公司的书证也并非基于事实。二、原审判决对过错责任划分错误。房产证显示本案诉争标的为夫妻共有财产，李倩、陈晓亮明知没有兰洪君丈夫的授权而签订买卖合同，李倩、陈晓亮对合同无效同样负有过错责任。原审不但免除了李倩、陈晓亮的责任，还判决得到法律范围内的全部赔偿，显失公平。
被上诉人李倩、陈晓亮答辩称：原审法院的判决认定事实清楚、证据确实充分，请求驳回兰洪君的上诉请求，维持原判。原审法院查明的事实正确，中介公司与兰洪君、李倩、陈晓亮均无利害关系，其出具的《情况说明》也符合法律规定，真实有效。另，李倩、陈晓亮不同意原审法院关于《房地产买卖居间协议》效力的法律观点，但对于原审法院的判决结果不持异议。
李倩、陈晓亮向原审法院起诉请求：1、兰洪君向李倩、陈晓亮返还购房定金50000元；2、兰洪君支付李倩、陈晓亮违约金50000元；3、案件诉讼费用由兰洪君承担。
原审法院查明的事实：李倩与陈晓亮系夫妻关系。坐落于江苏省苏州市工业园区苏胜路丽舍22号103室的房屋（下称“涉案房屋”）原系兰洪君与其丈夫名下的房产，建筑面积130.06平方米。
2015年7月3日兰洪君出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜。2015年7月10日陈晓亮向苏州格瑞房地产经纪有限公司支付10000元诚意金用于购买涉案房屋。2015年7月22日李倩、陈晓亮与兰洪君的委托代理人陈晓芳及苏州格瑞房地产经纪有限公司就上述涉案房屋的买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议第三条约定该房屋房价款为人民币231万元，甲方（兰洪君）签字后，乙方（李倩、陈晓亮）壹万元意向金自动转为购买该房地产的定金，并于3日内补足定金至人民币五万元整。上述《房地产买卖居间协议》还对其他事项进行了相关约定。
在签订完上述《房地产买卖居间协议》的当日，兰洪君的委托代理人陈晓芳出具金额为10000元的定金《收款收据》给李倩、陈晓亮。2015年7月22日李倩通过平安银行转账支付40000元至兰洪君名下的银行账号内，2015年7月23日兰洪君的委托代理人陈晓芳出具金额为40000元的定金《收款收据》给李倩、陈晓亮。2015年7月24日中介方人员通过微信告知李倩：有其他客户想以248万元购买兰洪君的房产，兰洪君拟违约只将已收定金退回给李倩、陈晓亮。兰洪君与其丈夫后将上述涉案房屋另行出售给案外人，并于2015年10月19日办理产权变更登记。
另查明，苏州格瑞房地产经纪有限公司出具《情况说明》一份，该《情况说明》载明：“买方李倩、陈晓亮和卖方兰洪君买卖合同纠纷一案，陈晓芳系兰洪君委托办理诉争房屋买卖事宜的代理人，在房屋交易过程中，兰洪君向本公司提交了授权委托书，本公司向李倩、陈晓亮出示过该委托书。现因诉争房屋已经成功出售给案外第三人，故该委托书原件已交还客户，不在本公司处。此外，李倩、陈晓亮所交的房屋定金5万元全部汇入兰洪君账户（其中1万元由李倩、陈晓亮先交给本公司，再由本公司转交兰洪君；4万元由李倩、陈晓亮直接支付兰洪君账户），兰洪君确认收到后，再由其代理人陈晓芳向李倩、陈晓亮出具了收条。情况属实。特此证明。）”
在本案庭询中，原审法院询问李倩、陈晓亮的损失主要是什么？李倩、陈晓亮答称：“因为兰洪君违约，而苏州的房价上涨非常快，导致李倩、陈晓亮预期利益损失约30万元以上，我支付给兰洪君的5万元定金时间较长，有资金占有的利息损失，还有我在江苏请律师已经开支了10000元，后来本案移送至广州番禺法院审理后，我又在广州请当地律师，每开一次庭需支付1500元，上一次开庭就支付了1500元，由于律师费较大，本次开庭，我舍不得支付，我就自己亲自过来，但也开支相关的差旅费用，同时，我也想借本次开庭机会，当面向法庭陈述案件的事实，综上，我的损失远远不止50000元，所以我方在本案仅要求兰洪君赔偿50000元违约金并不多，希望法庭支持我方的诉讼请求。”
李倩、陈晓亮因向兰洪君协商未果，遂于2015年8月3日将兰洪君诉至江苏省苏州工业园区人民法院，在该院所立案号为（2015）园民初字第2933号。因兰洪君在提交答辩状期间提出管辖异议，江苏省苏州工业园区人民法院经审查后作出民事裁定驳回了兰洪君的管辖权异议。兰洪君不服江苏省苏州工业园区人民法院的管辖权异议民事裁定，上诉至江苏省苏州市中级人民法院经审查后，以（2016）苏05民辖终214号民事裁定撤销江苏省苏州工业园区人民法院作出的民事裁定，将本案移送至原审法院审理。原审法院于2016年4月26日立案受理后，原审法院曾组织两次开庭审理，第一次开庭审理时，李倩、陈晓亮的委托代理人及兰洪君的委托代理人到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，李倩、陈晓亮到庭参加诉讼，兰洪君经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼。
原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。涉案交易的房产是兰洪君与其丈夫的共有房产，兰洪君若出售涉案房产应当经其丈夫的授权同意，兰洪君的委托代理人陈晓芳与李倩、陈晓亮及中介方苏州格瑞房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖居间协议》侵犯了兰洪君丈夫的权益，且涉案房产事后已由兰洪君与其丈夫另行出售给他人，并办理了产权变更登记，故上述《房地产买卖居间协议》应当是无效的合同。兰洪君在本案庭审中辩称上述《房地产买卖居间协议》无效，原审法院应予确认。但上述《房地产买卖居间协议》无效并非兰洪君就不需要承担责任。合同是在契约自由的基础上当事人之间通过协商形成，是当事人自己制定的“法律”。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李倩、陈晓亮在本案中要求兰洪君按《房地产买卖居间协议》的约定返还5万元定金，并由兰洪君支付违约金5万元。原审法院认为，合同约定中的违约金既有惩罚性，也有补偿性。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中兰洪君过错明显，因兰洪君的违反诚信的违约行为给李倩、陈晓亮造成了较大的损失。李倩、陈晓亮要求兰洪君支付的违约金可以视为合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综合本案实际，李倩、陈晓亮因兰洪君的违约行为要求兰洪君在返还已付5万元定金的基础上，由兰洪君另行支付5万元作为李倩、陈晓亮损失的赔偿，李倩、陈晓亮在本案中的诉求在正常的范围，合情合理，原审法院应当予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（二）款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2016年8月29日作出判决：一、兰洪君应于判决发生法律效力之日起七日内向李倩、陈晓亮返还定金50000元；二、兰洪君应于判决发生法律效力之日起七日内向李倩、陈晓亮支付赔偿金50000元。案件受理费1150元、财产保全费1020元，均由兰洪君负担。
经查，原审查明事实中除认定“2015年7月3日兰洪君出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜”外，其他查明事实无误，本院予以确认。
二审中,兰洪君确认有收到前述李倩转账的40000元，但否认收到苏州格瑞房地产经纪有限公司转交的10000元，亦否认认识陈晓芳。
本院认为：关于兰洪君是否有出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜的问题。本案唯一证明委托关系存在的证据就是作为中介方的苏州格瑞房地产经纪有限公司出具的《情况说明》，《情况说明》属于证人证言，苏州格瑞房地产经纪有限公司并未提供《委托书》及陈晓芳的身份信息，亦未到庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十五条、第六十九条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，否则不应单独作为认定案件事实的依据，故本院对《情况说明》不予采信。李倩、陈晓亮主张兰洪君有出具《委托书》授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜依据不足，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，在兰洪君未追认授权陈晓芳处理涉案房屋的买卖事宜的情况下，《房地产买卖居间协议》对兰洪君不发生效力。李倩实际转账支付40000元至兰洪君名下的银行账号内，该款项应予以返还。对于李倩、陈晓亮的其他诉讼请求应予以驳回。
综上所述，上诉人兰洪君的上诉主张部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十五条、第六十九条的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3117号民事判决；
二、兰洪君应于本判决送达之日起三日内向李倩、陈晓亮返还40000元；
三、驳回李倩、陈晓亮的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元、财产保全费1020元，由李倩、陈晓亮负担1992元、由兰洪君负担1328元。二审案件受理费2300元，由李倩、陈晓亮负担1380元、由兰洪君负担920元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一七年一月二十四日
书记员 吴 桐