四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1503民初1580号
原告：张杰，男，1985年11月16日日出生，汉族，四川省宜宾市南溪区人。
委托诉讼代理人：陈蓉，宜宾市南溪区留宾法律服务所法律工作者。
被告：宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司。住所地：宜宾市南溪区北大街桥头***号。
统一社会信用代码：91511503699194493P。
法定代表人：江林，职务：总经理。
原告张杰与被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司（以下简称鑫磊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月30日、12月1日两次公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人陈蓉、被告鑫磊公司的法定代表人江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告违约金，计算方法以已付房款总额261982.00元为基数，按合同约定的按月千分之一的标准计算，从违约之日（接房之日一年后的次日即2014年10月17日）起至领取《不动产权证书》之日止；2.判令被告在判决生效后90日内为原告办理好《不动产权证书》并交付原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月11日，原告在被告公司以贷款方式付款购买了位于南溪区长江大道学府灏景X号楼X单元第X层X号房屋一套，建筑面积79.68平米，套内65.36平米，房屋总价261982.00元，接房时房款及其它相关费用均已付清。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第二款中约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方按合同第二十条第二款第2种方式处理，即出卖人按月向买受人支付已付房款的千分之一的违约金直到办好转移登记。而出卖人自2013年10月16日交付房屋至今已近三年时间，经原告多次催促交涉，被告一直故意拖延，未按照合同约定为原告办理好《不动产权证书》。现根据被告单方面提供的固定格式合同《商品房买卖合同》（合同编号2012002766）之约定，原告要求被告支付从2014年10月17日起至交付《不动产权证书》之日止的延迟办理《不动产权证书》违约金。综上所述，被告已经构成违约，根据合同法及相关法律法规之规定，为了维护原告的合法权益，请求人民法院全面支持原告的诉讼请求。
被告鑫磊公司辩称，原告方诉称依照原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定违约金计算截止时间为交付《不动产权证书》的时间，原告的诉讼理由不能成立。应当按照《商品房买卖合同》补充协议第十三条的约定计算违约金“对《商品房买卖合同》第二十条约定从商品房交付之日起365日内未能取得房屋所有权证书的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”的约定，对《商品房买卖合同》第二十条作了补充和说明。因此违约金计算截止时间为办理好房屋所有权证转移登记之日止，我公司已于2016年8月5日为原告张杰办理了房产证转移登记，原告再要求被告支付2016年8月5日之后的违约金不符合合同约定，不应当得到人民法院支持，请求人民法院驳回原告要求被告支付2016年8月5日之后违约金的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月11日，原告张杰与被告鑫磊公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012002766），购买学府灏景X号楼X单元X层X号住房，房屋总面积79.68㎡，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”第二款“转移登记”第1项约定：“商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同第二十条“产权登记”第二款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……合同继续履行，出卖人按月向买受人支付已付房款的千分之一的违约金直到办好转移登记；如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税（费）、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，被告均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任。”合同还对房屋的抵押情况、计价方式与价款、付款方式及期限、规划变更、设计变更、逾期付款责任、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、商品房节能措施、使用承诺、产权登记、专项维修资金等事项作了约定。当日原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议第十三条约定“对《商品房买卖合同》第二十条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”2013年10月16日，被告将该房屋交付给了原告，根据实测面积，重新计算了实付房款为261982.70元，当日原告按约交纳了契税、维修基金、办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的工本费等费用共计9257.00元。被告2016年8月5日为原告办理了《房屋所有权证》转移登记，但未将《房屋所有权证》交付于原告。对上述双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。
双方当事人有争议的事实为：应该依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条还是按照《商品房买卖合同》补充协议第十三条约定计算违约金的截止时间。原告方认为按照《商品房买卖合同》第二十条约定，违约金截止时间应该计算至《不动产权证书》交付之日。被告方认为应该依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条违约金计算截止时间应为办理好《房屋所有权证》登记之日。
本院认为，原告方提出的限期办理《不动产权证书》和支付从违约之日起至《不动产权证书》办理之日止的违约金的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是采用格式条款订立的合同。被告方主张的依照《商品房买卖合同》补充协议第十三条，计算截止时间应以房屋所有权证登记之日止，补充协议第十三条“对《商品房买卖合同》第二十条约定的初始登记和转移期限登记仅指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，出卖人不对分户国有土地使用证的办理承担责任。”因只办理《房屋所有权证》不办理《国有土地使用证》是不完整的权属登记，不能实现原被告双方订立合同时的目的，损害了原告方的合法权益。并且此条未作明显区别于其他条款的区分或作明显提示，属被告方免除自己的责任未尽到告知义务，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”的法律规定，被告未尽到明确告知的提醒义务。《商品房买卖合同》补充协议第十三条属无效条款，因此对被告提出的违约金计算至《房屋所有权证》登记之日止的抗辩理由不能成立，本院依法不予支持。结合原告的诉讼请求，本院认定违约金的计算基数为购房款261982.00元。
综上所述，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告方已经按照合同约定履行义务，被告方在履行合同过程中存在违约行为，应该依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定承担违约责任。物权的转移登记应当包含《国有土地使用证》和《房屋所有权证》双证的转移登记，虽然从2016年9月20日起，宜宾市南溪区开始全面启动《不动产权证书》办理，但宜宾市南溪区人民政府南府通（2016）6号《关于南溪区行政区划范围内实施不动产登记制度有关事项的通告》规定从2016年9月20日起将停止办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，同时启用《不动产权证书》办理程序，不影响对物权的转移登记。被告方在庭审中抗辩产权登记机关在两证（《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）合一期间影响了物权登记的理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：
一、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为张杰办理位于南溪区长江大道西段“学府灏景”X号楼X单元第X层X号住房的《不动产权证书》；
二、宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于本判决书生效之日起20日内向张杰支付从2014年10月17日至本判决书生效之日的违约金；从判决书生效之日起至办理房屋《不动产权证书》登记之日止的违约金由宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司于《不动产权证书》登记之日起20日内支付。（违约金的计算方法为：以实付房款总额261982.00元为基数，按月利率1‰为标准进行计算）；
三、驳回张杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告宜宾市南溪区鑫磊房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王永康
二〇一六年十二月二十八日
书记员 宋 楠