广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4536号
原告刘冲，男，1985年12月29日出生，汉族，住址湖南省祁东县。
委托代理人杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。
委托代理人吴聪聪，广东桦仁律师事务所律师。
被告陈建宁，男，1982年7月9日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
被告黄合娟，女，1982年2月6日出生，汉族，住址深圳市宝安区。
两被告共同委托代理人杨颖财，广东俨道律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区。
负责人岳鹰。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨钦维、二被告的共同委托代理人杨颖财均到庭参加诉讼。第三人招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行深圳分行）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘冲诉称，原告与被告于2015年11月16日就深圳市宝安区富通*丽沙花都D栋D2座1单元1××3号房地产签署编号为0000145号《房地产买卖合同》，双方一致约定：涉案房产交易价格为200万元，签署合同时支付定金15万元，签署合同后次日支付65万元，余款采取银行按揭方式支付；双方须在应付首期房款之日起以该商品房满2年内办理银行按揭手续；因房产属于抵押状态，由被告负责办理公证赎楼手续。此外，双方备注条款约定双方协商于2016年1月内支付20万元首期。上述合同签订后，原告依约支付了定金以及首期款共计100万元，原告要求被告陈建宁办理赎楼公证等手续并办理银行按揭手续，被告陈建宁迟迟拖延办理手续，使原告无法完成过户手续。后被告陈建宁竟然失联，导致房产过户手续暂停。经核查，被告陈建宁与被告黄合娟系夫妻关系，涉案房产为双方婚后夫妻共同财产。此外，被告涉案房产原在第三人处办理了抵押贷款手续。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：一、被告继续履行与原告签署的编号0000145号《房地产买卖合同》，限期将涉案房产过户至原告名下，成交价为200万元；二、被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告称涉案房产是被告陈建宁名下所有，原告当初之所以购买是因为被告陈建宁的妹妹与原告系同事关系，且要求所交易的首付款支付到房价款的一半，因为被告陈建宁急需用钱，所以原告同意首付款按照房价款的一半支付。原告明确第一项诉讼请求的继续履行的内容为被告注销涉案房产的抵押登记，将涉案房产过户至原告名下，并将涉案房产交付给原告。
被告陈建宁、黄合娟共同答辩称，如果原告要求被告方将涉案房产过户至原告名下，被告同意过户，但是要求原告把剩余房款100万元一次性支付给被告。
第三人招商银行深圳分行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2014年11月6日，被告陈建宁通过购买方式取得深圳市宝安区沙井街道中心区富通*丽沙花都D栋D2座1单元1××3号房地产，该房产建筑面积为69.84平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，登记价为591,685元，房地产证号码深房地字第××号号。
2015年11月16日，原告作为买方与作为卖方的陈建宁签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告陈建宁上述房地产转让给原告，转让成交价为200万元。合同签订时不附有租赁合同，房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼，卖方应在签订合同后10日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并于担保公司签署担保合同。买方在签订合同当日支付15万元，签订合同后次日内补交定金65万元。第二部分房款为100万元，买方申请按揭贷款方式支付除购房定金以外的房款；买方应于签署合同之日起至该商品房满2年内付清首期房款（以银行贷款承诺函为准，不含已付定金），首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。在买方贷款银行出具贷款承诺函及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起10日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理过户手续；过户全部税费由买方负担。卖方应当在收到全部房款之日起3日内将房产交付给买方。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五负违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择而要求卖方支付转让成交价20％的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定买卖双方协商于2016年1月内支付20万元首期。
上述合同签署当日，原告通过银行转账方式分别向被告陈建宁支付1万元、5万元、5万元，备注用途为购房款。
2015年11月17日，原告通过银行转账方式分十笔向被告陈建宁转账支付合计50万元，备注用途为购房款。
2015年11月18日，原告通过银行转账方式向被告陈建宁转账支付15万元，备注用途为“goufang”。
2016年1月31日，原告通过转账方式分三笔向案外人黎燕飞共计10.5万元，备注用途为陈建宁购房款。同日，黎燕飞出具了一份《收款收据》，载明收到刘冲付陈建宁涉案房产购房款20万元，其中现金9.5万元，转账10.5万元。
另查明，原告具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。原告愿意一次性支付剩余购房款，并愿意代为清偿涉案房产抵押债务以注销涉案房产抵押登记。
庭审中，被告称被告继续用钱，所以希望原告一次性支付剩余购房款，原告不同意，所以被告没有能力去赎楼。被告确认原告已支付定金等合计100万元，尚欠剩余购房款100万元。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、银行转账记录等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告和被告陈建宁签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。被告陈建宁未按合同约定办理赎楼手续，被告陈建宁已构成违约，被告对此亦不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，原告有权要求被告陈建宁继续履行，并有权提起本案诉讼。
关于合同继续履行。本院认为，原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，原告明确表示愿意一次性支付剩余购房款，系其对自身权利的处分，本院予以准许。因此，原告应当将剩余购房购房款100万元（200万-100万元）一次性支付给被告陈建宁，被告陈建宁应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并于过户后三日内将涉案房地产实际交付给原告，涉案过户登记所产生的税费由原告承担。
关于注销涉案房产抵押登记。本院认为，第三人招商银行深圳分行系涉案房地产的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物上存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告陈建宁应当另行提供抵押物或清偿抵押债务等方式注销涉案房产抵押登记；如被告陈建宁未能注销涉案房产抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。第三人招商银行深圳分行对注销涉案房产抵押登记负有协助义务。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈建宁应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市宝安区富通*丽沙花都D栋D2座1单1××3号号房地产（房产证号码深深房地字第××号号）抵押登记，第三人招商银行股份有限公司深圳市分行予以协助办理注销抵押登记；
二、原告刘冲应于本判决生效之日起四十日内支付被告陈建宁购房款100万元（如因被告陈建宁未履行本判决第一项义务，原告刘冲代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，原告刘冲可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，原告刘冲应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准）；
三、被告陈建宁应于本判决生效之日起四十日内将深圳上述房地产过户登记至原告刘冲名下，过户登记的税费由原告刘冲承担；
四、被告陈建宁应于涉案房地产过户登记至原告刘冲名下之日起三日内将涉案房地产实际交付给原告刘冲；
五、驳回原告刘冲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22,800元、保全费5,000元，由被告陈建宁负担，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年五月十八日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 任 瑛
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《中华人民共和国商业银行法》
第四十一条任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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