广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1872号
上诉人（原审被告）：陈春英，住所地：广东省蕉岭县。
委托代理人：刘泽华、罗成，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱伟勇，住所地：广东省深圳市龙岗区。
被上诉人（原审原告）：黄碧云，住所地：广东省深圳市龙岗区。
两被上诉人共同委托代理人：王贵祥，广东德荣律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：王业，行长。
委托代理人：张轶伟，广东惠商律师事务所律师。
上诉人陈春英因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：邱伟勇和黄碧云系夫妻，2015年4月19日，邱伟勇（买方）与陈春英（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定转让位于深圳市龙岗区中心城非凡空间阁1××6号，房地产证号为深房地字第××号，房产用途为住宅，建筑面积为56.16平方米，转让价款为1080000元；买方在签订合同当日支付30000元，并须于2015年5月15日之前预付首期款到买方贷款银行作资金监管，首期款金额为总房款减去定金及银行贷款，卖方有义务配合并签订相关协议；买方应于2015年5月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，卖方需予以配合；双方约定，应在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记，同时买方按揭银行出具贷款承诺函之日起三日内，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户；卖方同意于合同生效之日起四十日内自行筹集还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应于收到除交楼押金之外的所有楼款后三日内将物业交付予买方；关于违约责任，双方约定如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收已付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。双方在合同备注条款中约定：1、卖方承诺涉案房屋为合法购买所得，卖方具有100%的产权，对该物业有完全处置权，买方符合购房条件，银行征信良好；2、涉案房屋为带学位出售，卖方承诺该物业学位未被占用，由此引发的相关法律责任由卖方承担；3、涉案房屋供楼正常，如因供楼不正常引起的银行欠息、罚息由卖方承担；4、涉案房屋为现状出售，未含家私电器，房屋目前有租客未续约，卖方需负责房屋交付前完好。经查，该合同落款卖方处签署陈春英的姓名。同日，买卖双方签订《主体变更确认书》，约定同意买方产权人姓名变更为黄碧云，并由其继续履行合同项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。该确认书卖方签名处亦签署了陈春英的姓名。
合同当日，邱伟勇如约支付定金30000元。2015年5月14日，邱伟勇、黄碧云作为（乙方）、陈春英作为（甲方）与中国农业银行深圳爱联支行（丙方）签订资金监管协议，委托该银行办理首期款300000元的资金监管，卖方提供陈春英的银行账户作为结算账户，邱伟勇、黄碧云依约刷卡支付300070元作为监管资金。2015年6月9日，邱伟勇、黄碧云取得中国农业银行深圳爱联支行出具的《个人购房贷款承诺函》，承诺向黄碧云贷款750000元，购房贷款划入双方指定的陈春英的银行账户，有效期限为一个月。
经查，涉案房屋位于深圳市龙岗区中心城非凡空间阁1XX6，权利人为陈春英，房地产证号为深房地字第××号，2013年4月12日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行），抵押贷款金额为520000元，截至2015年7月7日，陈春英尚欠建行深圳分行本息504320.88元。
陈春英反驳称，陈春英并未与邱伟勇、黄碧云签署房屋买卖合同，而与邱伟勇、黄碧云签订合同的相对方是陈春英的姐姐陈月英，上述《二手房买卖合同》、《主体变更确认书》以及资金监管协议的“陈春英”的签名均是由陈月英代签。一审审理中，陈春英申请陈月英作为证人出庭作证，陈月英称2015年春节期间，陈春英向其交付身份证原件及房地产证复印件，委托其将涉案房屋转让出售，陈月英因此将涉案房产委托中介公司出售，邱伟勇、黄碧云看中房屋后，双方约定在中介公司处签订合同。陈月英还称，合同签订时其已向邱伟勇、黄碧云说明其与陈春英为姐妹关系；合同签订后，陈月英凭借陈春英的身份证原件到产权登记部门办理了房屋产权登记信息查询，同时陈月英持该身份证原件向银行提供资金监管账户，办理了资金监管手续。陈春英对陈月英所称均予以认可，并主张陈月英为无权代理，因陈春英对合同不予追认，《二手房买卖合同》应为无效。邱伟勇、黄碧云对陈月英所称不予认可，称其在签订合同时从未披露其为陈春英代理人的身份，而始终是以陈春英的名义进行交易。
本案一审审理中，原审法院向促成双方交易的居间方深圳市世纪安源房地产经纪有限公司的员工覃红涛进行调查。覃红涛称，合同签订时邱伟勇、黄碧云及居间方均核查了卖方提供的身份证及房地产证复印件，同时居间方在产权登记部门的网站上核查房产评估价格，该网站显示的房产信息与卖方提供的资料均一致，而合同签订当日及之后的履行过程中，卖方均未提出其并非业主本人，直至邱伟勇、黄碧云取得承诺函后，卖方称其不再继续履行合同了，才告知其并非房屋产权人陈春英。
原审再查，邱伟勇、黄碧云符合深圳市购房资格。邱伟勇、黄碧云称其主张继续履行合同，是指陈春英将涉案房产变更过户到黄碧云名下，并将房屋的水、电等过户至黄碧云名下，交付房屋并将房屋钥匙交付予黄碧云，使其实际占有及支配该房屋。同时，邱伟勇、黄碧云称可以一次性支付剩余购房款。
原审另查，在本案发生纠纷后，陈春英将涉案房屋另行转让予案外人，但因涉案房屋现被原审法院查封，仍未办理过户手续。
邱伟勇、黄碧云向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈春英继续履行双方2015年4月19日签订的《二手房买卖合同》，交付房产给邱伟勇、黄碧云；2、陈春英从2015年4月19日起按转让成交价1080000元为基数按日万分之五向邱伟勇、黄碧云支付违约金直至陈春英把房产过户并交付给邱伟勇、黄碧云，至邱伟勇、黄碧云能实际控制此房之日止；3、陈春英承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为，无客观证据证明《二手房买卖合同》非陈春英本人所签订，即便陈春英及案外人陈月英所称属实，那么一方面，陈春英自认将身份证原件、房地产证复印件交付予案外人陈月英，并口头委托陈月英转让涉案房屋，由此可见，陈春英委托陈月英转让其所有的涉案房屋是属实的，基于陈春英与陈月英的姐妹关系，陈春英对陈月英依其委托签订的《二手房买卖合同》，并以其名义配合邱伟勇、黄碧云办理查档、资金监管及贷款申请手续的行为等履行合同的过程应当是清楚知晓并且认可的；另一方面，合同签订当日，陈春英姐姐陈月英持有陈春英身份证原件及房地产证复印件，邱伟勇、黄碧云在核对了房产及产权人信息之后与其签订合同，且并无证据显示陈月英向邱伟勇、黄碧云披露过其非产权人，陈月英的行为构成表见代理，邱伟勇、黄碧云以此签订合同并无过错。综上，邱伟勇、黄碧云、陈春英签订的《房产买卖合同》，为双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。陈春英以其未直接与邱伟勇、黄碧云签订合同，且不认可被委托人陈月英与邱伟勇、黄碧云签订的合同为由拒绝履行合同已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，邱伟勇、黄碧云主张继续履行合同，故陈春英应当按照合同约定自行筹资还清按揭银行即建行深圳分行贷款并办妥注销抵押登记手续，协助邱伟勇、黄碧云办理过户手续；邱伟勇、黄碧云需一次性付清陈春英剩余购房款，并对陈春英上述赎楼义务负有代为清偿的责任。此外，陈春英应向邱伟勇、黄碧云支付逾期履行合同的违约金，违约金金额按照房屋成交总价为基数按日万分之五的标准，自陈春英应当赎楼之日即2015年5月29日起计算至原审法院确定的办理赎楼手续之日止。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邱伟勇、黄碧云与陈春英继续履行于2015年4月19日签订的《二手房买卖合同》；二、陈春英于判决生效之日起二十日自行筹资还清按揭银行即建行深圳分行有关抵押深圳市龙岗区中心城非凡空间阁1××6号房产（房地产证号：深房地字第××号）的剩余贷款，并办妥注销抵押登记手续；三、如陈春英逾期履行上述第一项判决义务，邱伟勇、黄碧云于陈春英逾期之日起十日内代为清偿建行深圳分行的上述剩余贷款，并办妥注销抵押登记手续，相应产生的赎楼费用由陈春英负担；四、邱伟勇、黄碧云于办妥上述赎楼及注销抵押登记手续之日起十日内向陈春英支付除定金、赎楼款之外的剩余购房款；五、陈春英自收到上述第四项款项之日起五日内与黄碧云签署《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市龙岗区中心城非凡空间阁1××6号房产过户至黄碧云名下，因办理过户登记所产生的税费由邱伟勇、黄碧云负担；六、陈春英自收到上述第四项款项之日起五日内将深圳市龙岗区中心城非凡空间阁1××6号房产交付予邱伟勇、黄碧云；七、陈春英自判决生效之日起五日内向邱伟勇、黄碧云支付逾期履行合同的违约金，违约金金额按照房屋成交总价1080000元为基数按日万分之五的标准，自2015年5月29日起计算至原审法院确定的陈春英办理赎楼手续之日止；八、驳回邱伟勇、黄碧云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7260元，保全费5000元，由陈春英负担。
上诉人陈春英不服原审判决，向本院提起上诉，称：原审法院认定事实错误，适用法律法规不当。一、原审法院认定案外人陈月英的行为构成表见代理是错误的。本案中，案外人陈月英的行为不符合表见代理的要求。1、邱伟勇、黄碧云未提交任何证据证明：陈春英曾有书面授权给案外人陈月英，要求案外人代其出售房屋并签订相关的房屋买卖协议，应由邱伟勇、黄碧云承担举证不能的法律后果。因房屋属于价值高的财产，有关产权过户需向相关部门申请，并非可以随意代为办理。根据我国二手房屋转让的相关政策，房屋转让的产权过户手续应当由房屋所有人亲自申请办理，如其需委托他人代为办理的，需办理公证的授权委托书。本案连普通的书面授权书都没有，案外人根本无权代陈春英进行房屋转让及签署相关法律文书，邱伟勇、黄碧云在案外人无任何授权书的情况，与案外人陈月英签订房屋买卖合同，邱伟勇、黄碧云本身存在过错。2、邱伟勇、黄碧云有聘请相关的房产中介介入房屋买卖，邱伟勇、黄碧云理应知道房屋在转让过程中如委托第三人代为出售的，应当有公证的授权委托书。在房屋交易过程中，案外人陈月英明确告知邱伟勇、黄碧云，其并非涉案房屋的实际产权人，仅是房屋产权人的姐妹，且没有任何的书面授权委托书，邱伟勇、黄碧云在明知案外人陈月英属无权代理的情况下，仍与案外人陈月英签订相关的二手房买卖合同，可见邱伟勇、黄碧云并非善意的房屋购买人，其应自行承担相应责任。3、即使案外人存在未向邱伟勇、黄碧云说明其并非房产产权人的情况，本案也不构成表见表理。首先，邱伟勇、黄碧云在与案外人陈月英进行交易时，其有义务核实房屋出售之人是否房屋产权人本人，其在未经认真核实的情况下，直接认定案外人为房屋产权人，认定案外人是实际的合同当事方，从而与之签订相关合同，邱伟勇、黄碧云并未尽到法律规定的注意义务。其次，邱伟勇、黄碧云直接认定案外人是直接的房屋出售人，而非认定案外人是代理人，邱伟勇、黄碧云与案外人签订的《二手房买卖合同》可能是其基于重大误解而签订的合同，从而可知案外人陈月英与邱伟勇、黄碧云签订合同的行为不符合表见代理的相关构成要件，原审人民法院认定本案为表见代理，是完全错误的。4、案外人陈月英与邱伟勇、黄碧云及中国农业银行深圳爱联支行签订的资金监管协议也是无效的。案外人在没有任何书面授权的情况下，直接在相关资金监管协议中签名，且事后也未得到陈春英的追认，该签属是无权代理，是无效的。邱伟勇、黄碧云及中国农业银行深圳爱联支行均误认为案外人陈月英是陈春英本人，未尽到相关注意义务，邱伟勇、黄碧云及中国农业银行深圳爱联支行本身存有过错。5、陈春英口头让案外人代为卖房，并不构成法律上的委托。房屋授权出售必须有公证的授权委托书，才能最终代理过户，故口头的说法并不构成真正的授权。陈春英让案外人代为卖房实际仅是让其代为找人看房，并没有托其直接代为签署相关房屋买卖的文件，案外人陈月英直接签署房屋买卖等的相关文件的行为明显属于无权代理，该无权代理自始至终均未得到陈春英的追认，应属无效。综上可知，案外人陈月英的行为根本不属于表见代理，原审人民法院认定本案适用表见代理的相关规定，认定事实错误，适用法律法规不当。
二、本案遗漏了重要的案件当事人，判决有误。从陈春英与邱伟勇、黄碧云的陈述，均可知，案外人陈月英在本案争议发生的过程中，起了重要作用，与案件的审理结果有着不可或缺的影响，应当作为本案的被告或第三人参与诉讼。然一审在审理过程中，一审法院及邱伟勇、黄碧云未依法将案外人陈月英追加为被告或第三人参加诉讼，案件审理当程中遗漏了必须参加诉讼的当事人，一审审理程序不当，故应当依法撤销原判。
三、本案确定为房屋买卖合同纠纷案由不当，应属于缔约过失纠纷。依上所述，本案不属于表示代理，案外人陈月英的行为属于无权代理，该代理事后并未得到陈春英的追认，案外人与邱伟勇、黄碧云签订的合同自始无效。依据我国相关法律规定，合同自始无效的，由合同签订的当事人根据其过错程度承担缔约过失的责任。本案中，邱伟勇、黄碧云作为具有独立民事行为能力的成年人，没有对缔约主体的身份进行查明，属明显过失。故陈春英认为应按缔约过失纠纷进行审理，但也是邱伟勇、黄碧云和第三人之间的纠纷，原审法院按房屋买卖合同纠纷处理本案，适用法律法规确有错误。
综上，为维护陈春英的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决，驳回邱伟勇、黄碧云对陈春英的全部诉讼请求；2、由邱伟勇、黄碧云承担本案的上诉费用及保全费用。
被上诉人邱伟勇、黄碧云答辩称：本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈春英的诉求。
原审第三人建行深圳分行答辩称：请求依法保护建行深圳分行的合法权益。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。我国民法通则规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，陈春英以口头形式委托陈月英将涉案房屋对外转让，并将身份证原件与房地产证复印件交予陈月英。陈月英基于陈春英的委托，代理陈春英与邱伟勇、黄碧云签订涉案《二手房买卖合同》，该代理行为为有权代理，合同项下的民事责任应由陈春英承担。由于涉案《二手房买卖合同》反映了当事双方买卖涉案房屋的真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。现陈春英拒绝履行合同义务，构成违约，邱伟勇、黄碧云可要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原审法院适用法律有误，但处理结果并无不当，本院在依法纠正其法律适用问题的基础上，维持其判决结果。本院亦未发现原审判决存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，需要发回重审的情况，故对陈春英的上诉主张，本院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14520元，由上诉人陈春英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。