上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初10461号
原告（反诉被告）：张铭。
委托代理人：王轶俊，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨斌。
委托代理人：程耀祖，上海成通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈爱玲。
委托代理人：程耀祖，上海成通律师事务所律师。
原告张铭与被告杨斌、被告沈爱玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告杨斌、被告沈爱玲于2016年5月4日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张铭及其委托代理人王轶俊，被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲及其委托代理人程耀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张铭向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告杨斌、被告沈爱玲支付剩余购房款人民币（以下币种相同）1,260,000元；2、判令被告杨斌、被告沈爱玲支付房屋总价20%的违约金592,000元；3、判令被告杨斌、被告沈爱玲支付赔偿金，按照1,260,000元为基数，自2016年2月27日起，按每日万分之五，支付至上述款项付清之日止。诉讼中，原告张铭放弃第二项诉请，仅主张第三项诉请的违约责任，计算至2016年5月4日为50,000元。
本诉的事实与理由：原告张铭与被告杨斌、沈爱玲于2015年12月9日以及2015年12月11日签署了《补充协议》以及《上海市房地产买卖合同》，约定了被告杨斌、沈爱玲向原告张铭购买位于上海市闵行区某路568弄111号302室的房屋，其中有关付款条款约定了，被告杨斌、沈爱玲以购房贷款的形式向原告张铭支付房款1,240,000元；被告杨斌、沈爱玲在双方办妥房地产交接手续当日，支付原告张铭房款20,000元。在付款时间上有如下约定：若自被告杨斌、沈爱玲申请贷款起满50个工作日，被告杨斌、沈爱玲的购房款仍不足本合同约定的额度，则被告杨斌、沈爱玲应与原告张铭至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。而现实却是：原告张铭已早于2016年2月27日，配合被告杨斌、沈爱玲办理了房屋产权过户手续，目前上述房产已经变更到被告杨斌、沈爱玲名下，而被告杨斌、沈爱玲却一直以贷款没有发放为由，迟迟不支付剩余的款项。万般无奈之下，原告诉至法院以维护原告张铭的合法权益。
被告杨斌、被告沈爱玲针对本诉辩称，不同意原告张铭的全部诉请。本案中被告杨斌、沈爱玲欠付房款的原因在于原告张铭未将户口迁出，而迁出户口是支付房款的在先义务，被告杨斌、沈爱玲是正当履行先履行抗辩权。
另被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）杨斌履行合同义务，将闵行区某路568弄111号302室房屋内的户口全部迁出；2、判令原告（反诉被告）张铭给付违约金592,000元。诉讼中，被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲针对户口迁移问题将另行主张，在本案中予以撤回；另明确第二项诉请以1,700,000元为本金，以每日万分之五的标准计算违约金，从2016年2月28日起算至户口实际迁出之日止。
反诉的事实及理由：2015年8月，被告杨斌、沈爱玲向原告张铭购买其名下位于闵行区某路568弄111号302室的房屋，2015年12月11日双方签订正式的《房地产买卖合同》，该合同对于双方的权利义务做了明确约定，其中《补充协议（一）》第六条约定，原告张铭应于双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的全部迁出手续。截至2016年4月27日，涉案房屋已经过户至被告杨斌、沈爱玲名下，但原告张铭仍未办理相关户口的迁出手续，在被告杨斌、沈爱玲屡次催促下，原告张铭不但不办理相关户口迁出工作，反而表示其不会迁移户口。原告张铭的行为已经构成违约。被告杨斌、沈爱玲的银行贷款已获批准，随时可以完成支付，只是因为原告张铭违约在先，造成被告杨斌、沈爱玲履行了先履行抗辩权，要求原告张铭先履行迁移户口的义务。特请求法院依法判决，维护被告杨斌、沈爱玲的反诉诉请。
原告（反诉被告）张铭对被告（反诉原告）杨斌的反诉辩称，合同约定了办理过户之前办理户口迁出，但在办理过户之前及当天，被告杨斌、沈爱玲均未就此提出异议。补充协议约定在支付房屋贷款之后再办理户口迁出手续。根据合同约定办理迁出手续而不是指全部迁出户口，原告曾几次去派出所办理迁出手续。关于违约金的诉请，被告杨斌、沈爱玲提出的诉请金额过高，而且被告杨斌、沈爱玲未支付房款，未履行合同主要义务，原告张铭即使未办理迁出手续或者户口未迁出，也是违反了合同次要义务，也不构成根本违约，原告张铭已经完成了主要义务，将房屋过户完成了。
本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，由原告张铭作为甲方，被告杨斌作为乙方，上海市太平洋房屋服务有限公司作为居间方签订《补充协议》一份，协议约定：1、该房地产上现存的抵押数额400,000元的抵押债权，抵押权人为赵某。因注销项抵押信息，甲方应提前支付乙方100,000元，再由乙方在原交易条件的基础上另行支付300,000元作为首付补足400,000元，用于支付个人抵押本金400,000元；2、因乙方协助甲方出资清偿上述债务，甲方同意在原约定的成交价格的基础上，给乙方折让70,000元房款，故甲方出售该房屋实际售价为2,960,000元，另70,000元甲方不予主张；3、因该房地产现居住人非产权人本人，甲方承诺于收到银行贷款款项7天内交付该房地产及迁出该房地产内的所有户口；4、本协议的违约责任适用买卖合同相关约定。
2015年12月11日由原告张铭作为卖售人（甲方），被告杨斌、沈爱玲作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2570524）一份，合同约定：一、甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司光大店居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于某路568弄111号302室，房屋建筑面积112.84平方米；二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,960,000元，乙方的付款方式和付款协议由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。1、乙方于2015年12月11日之前，支付甲方房款1,700,000元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充第一条的约定的方式支付该笔款项；2、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,240,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；3、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20,000元；三、甲乙双方确认，在2016年3月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；四、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；五、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。另买卖合同的补充条款（一）载明：1、甲方应于2015年12月20日之前，办妥该房屋抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后7个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气、电话、有线电视等费用进行结算；4、甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；5、甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气、电话、有线电视等的更名手续；6、甲方应于甲乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的全部迁出手续；7、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；8、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；（2）若自乙方申请贷款起满50个工作日内，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；（4）乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他房款材料递交至贷款银行处；9、甲方若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照合同中甲方未按期交付房地产的违约责任约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照合同中乙方未按期支付房款的违约责任约定向甲方承担违约责任。
上述合同签订后，被告杨斌、沈爱玲已经支付给原告张铭房款1,700,000元，庭审中被告杨斌、沈爱玲确认尚有1,260,000元的房款未支付给原告张铭。涉案房屋的产权已经于2016年2月27日完成了产权变更登记，现涉案房屋的产权人为被告杨斌、沈爱玲。原告张铭明确涉案房屋内有两本户口本，每本户口本都有四个户口，故合计有八个户口。
以上事实，由原告（反诉被告）张铭提供的：1、2015年12月9日原告张铭与被告杨斌签订的《补充协议》一份；2、原告张铭与被告杨斌、沈爱玲于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》一份。由被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲提供的：1、原告张铭与被告杨斌、沈爱玲于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》一份；2、2015年12月9日案外人张某与徐丽签订的协议书一份；3、微信聊天记录一组；4、被告杨斌通过中介与张某电话录音的光盘整理资料一份等材料可予以证明。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告张铭与被告杨斌、沈爱玲所签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性规定，当属有效，合同对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面、善意地履行各自的合同义务。然被告杨斌、沈爱玲在支付了首期款之后，即未能按照合同约定的付款期限履行后续的付款义务，被告杨斌、沈爱玲的付款行为已经构成违约，而原告张铭目前已经将涉案房屋的产权过户登记至被告杨斌、沈爱玲名下，除了涉案房屋未能完成实际交付之外，涉案房屋的产权已经归被告杨斌、沈爱玲所有。虽被告杨斌、沈爱玲认为涉案房屋内存在户口未能迁移的情况，但是合同中并未将户口迁移作为被告杨斌、沈爱玲支付房款的前提条件，故本院认为被告杨斌、沈爱玲援引先履行抗辩权不符合法律规定，对此辩称，本院不予采信。故被告杨斌、沈爱玲理应按照合同约定的付款期限履行支付房款的义务。而合同中对于被告杨斌、沈爱玲的逾期付款行为约定了明确的违约责任，故原告张铭有权依据合同约定主张要求被告杨斌、沈爱玲支付剩余的房款，并承担相应的逾期付款的违约责任。
虽然合同中约定了双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续。但目前涉案房屋内确实存在户口尚未能迁移的事实，虽然原告张铭有诸多因素未能及时迁移户口，但原告张铭确实存在上述违约行为，故被告杨斌、沈爱玲有权依据合同的约定主张原告张铭承担未能及时迁移户口所产生的违约责任，买卖合同中亦对此违约行为进行了明确的违约责任约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张铭房款1,240,000元；
二、原告（反诉被告）张铭于收到上述第一项房款的7个工作日内与被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲进行涉案房屋的实际交接手续，被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲于涉案房屋办理交接手续当日支付给原告（反诉被告）张铭房款20,000元；
三、被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）张铭以1,240,000元为本金，自2016年2月27日起至本判决生效之日止，按照每日万分之五的标准计算逾期付款违约金；
四、原告（反诉被告）张铭于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲以1,700,000元为本金，自2016年2月28日起算至涉案房屋内户口实际迁出之日止，按照每日万分之五的标准计算违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计4,147.50元，由被告（反诉原告）杨斌、沈爱玲负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告张铭）。反诉案件受理费减半收取计601.25元，由原告（反诉被告）张铭负担（并于本判决生效之日起十日内直接支付给反诉原告杨斌、沈爱玲）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一六年九月八日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…….