中华人民共和国
四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第265号
上诉人（原审原告）周稜。
委托代理人杨斌，四川启为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都新界广场商业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。
法定代表人朱海，总经理。
委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。
法定代表人江秉金，董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。
上诉人周稜因与被上诉人成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人周稜的委托代理人杨斌，被上诉人新界公司的法定代表人朱海，被上诉人洋洋公司的委托代理人黄薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，成都汇发置业有限公司（以下简称汇发公司、甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年6月22日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
周稜购得汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55-223号的商铺，所购区位为1幢2层1-126标识，建筑面积8.14平方米，其中套内面积4.77平方米，实际成交总房款为167354元。2011年2月28日，周稜取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢2层1-126号；规划用途：商业；建筑面积8.14平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2001年11月29日，新界公司（甲方）与周稜（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2001年11月29日起，至2011年11月29日止，共10年；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层A区126号，建筑面积7.2平方米的房屋楼层区位，购置价148759元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即10413元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。2005年7月12日，新界公司（甲方）与周稜（乙方）又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为2层1区126号，建筑面积8.14平方米，购置价167354元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为11715元，每满一年支付一次；三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7%计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2005年11月29日至2005年12月14日期间应向乙方支付红利为10912元，此后年份按第二条标准支付等。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。
其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括周稜在内的业主。
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向本院提起诉讼。本院作出（2006）成民初字第486号民事判决书，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2011年11月29日，新界公司与周稜约定的合作经营期限届满，周稜与洋洋公司一致确认，合作经营期限内的租金周稜已全部领取完毕。
2012年4月10日，周稜与浦望公司签订了《商铺租赁意向合同》，合同约定周稜将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）计算。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主有560户、面积为12960.68平方米，已签约业主户数与所占面积均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
2013年8月27日，周稜向成都市锦江区法院提起诉讼，诉称其通过购买的方式取得了成都市锦江区东御街55号1栋2层126号商业房产的所有权。2001年11月29日，新界公司与周稜签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁）。双方约定：周稜将该商铺交由新界公司经营10年，每年收取固定收益，期限届满后，新界公司无条件退还该商铺。在该协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。协议期满后，经周稜多次催收，新界公司和洋洋公司均未将该商铺退还原告，仍在非法占有使用，严重侵害了周稜的合法权益。即使按照周稜与浦望公司所签租赁合同，年收益也达到购置价的22%，况且周稜与浦望协议是在困难时期所签，远低于市场价，故周稜要求按商铺原始购买价的25%为年标准赔偿损失。请求判令：1、新界公司、洋洋公司立即停止侵权并返还周稜位于成都市锦江区东御街55号1栋2层126号的商铺；2、新界公司、洋洋公司从2011年11月30日起至实际交付房屋时止按房屋租赁市场价格的标准赔偿周稜损失（截止2012年11月11日的损失为38351元）；3、新界公司、洋洋公司承担本案一切费用（一切费用是指诉讼费）。
以上事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：周稜身份证、新界公司、洋洋公司信息查询单、企业名称变更核准通知书、房产证、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》、《商铺租赁意向合同》、《关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议》、（2006）成民初字第486号民事判决书、（2007）川民终字第384号民事判决书、红利分配表及进账单、业主委员会备案情况、成都市海发商厦管理规约、签约统计表及原审法院对签约业主的调查情况说明。
原审法院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括周稜在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，小业主要求收回商铺，赔偿损失。原审法院认为案件的争议焦点在于：一、周稜要求返还商铺的请求能否成立；二、新界公司、洋洋公司是否应当向周稜支付物业使用费。
对于第一项争议焦点，原审法院认为，第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括周稜自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。周稜在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，周稜若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出周稜在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然周稜提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1幢2层1－126号，建筑面积8.14平方米的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。周稜也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。原审法院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，周稜要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括周稜所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于周稜的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还周稜的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，因此原审法院认为该案不具备返还条件。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于周稜要求返还商铺的请求，原审法院不予支持。
对于第二项争议焦点，原审法院认为，新界公司与周稜签订的《合作经营协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，现新界公司并未继续占用其商铺，故周稜要求新界公司赔偿占用期间的损失的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用周稜所有的商铺进行经营，故向周稜承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，周稜主张其与浦望公司签约的标准能体现市场价值。原审法院认为，周稜与浦望公司签订的合同，仅是附条件生效的合同，不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订的租金标准为15%（税后），根据公平原则，周稜要求的使用费标准可以参照此标准计算至周稜主张权利之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决洋洋公司于判决生效之日起十日内向周稜支付物业使用费（从2011年11月30日起至2012年11月11日止，按167354元×15%／365天×实际占用天数为标准计算）；驳回周稜的其他诉讼请求。案件受理费480元，由周稜负担100元，洋洋公司负担380元。
宣判后，原审原告周稜不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判新界公司和洋洋公司立即停止侵权，返还上诉人位于成都市天府广场东御街55-223号2层126号房屋；洋洋公司和新界公司从2012年11月12日起至实际交付房屋时止按市场租金价格赔偿上诉人损失；本案一、二审诉讼费用由洋洋公司和新界公司承担。其主要上诉理由是：原审判决事实认定和法律适用错误。上诉人的房屋租期届满后，有权收回自己房屋。原审法院认定继续与洋洋公司建立租赁关系的业主户数和面积超过半数，以维护广大业主合法权益的名义为由，损害了周稜行使房屋所有权。在周稜与新界公司签订的合同到期后，洋洋公司不返还商铺，强占周稜的物业，给周稜造成了经济损失，故洋洋公司、新界公司应向周稜承担赔偿损失的责任。
被上诉人洋洋公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
被上诉人新界公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，洋洋公司是否应将案涉商铺退还给周稜，洋洋公司和新界公司是否应从2011年11月30日起向周稜赔偿损失，是本案在二审中的争议焦点。原审法院在原审中对已签约小业主户数进行了调查，本院认定原审法院调查的已签约小业主户数客观真实，可以作为判决的依据。首先，根据本案已查明的事实，周稜购买的成都市天府广场东御街55-223号2层126号商铺，属于海发商厦2层的一部分，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，该商铺难以与其他业主的商铺相区分，不具备独立经营的条件。第二，周稜在购买讼争商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。事实上现海发商厦大部分业主均已与洋洋公司续签合同，由洋洋公司在海发商厦继续经营。第三，如果将周稜的商铺予以返还，必将影响商厦的整体经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括周稜自身的权益。故原审法院认定案涉商铺与其他业主出租的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，驳回周稜关于退还案涉商铺的诉讼请求并无不当，应予维持。对于周稜上诉认为洋洋公司和新界公司应赔偿其2011年11月30日起的损失。本院认为，2011年11月30日后新界公司并未占用周稜的商铺，周稜要求新界公司赔偿损失无相应事实依据和法律依据，故对周稜要求新界公司赔偿其2011年11月30日后的损失的上诉请求，本院不予支持。因周稜主张洋洋公司的市场租金价格赔偿其损失的依据是其与案外人浦望公司签订的租赁协议的约定，但该协议是附生效条件的合同，尚未实际履行，故不能作为赔偿依据。原审法院根据公平原则，参照洋洋公司与大多数业主签订的同一大楼内并已实际履行的租赁协议约定的租金标准，确定洋洋公司从2011年11月30日起至2012年11月11日止向周稜支付物业使用费符合本案实际情况，本院应予支持。综上，上诉人周稜的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费480元，由上诉人周稜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 晓
代理审判员 董荣昌
代理审判员 赵 韬
二〇一四年一月二十五日
书 记 员 兰 田