湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芙民初字第4588号
原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，。
负责人谭广明，行长。
委托代理人厉平春。
委托代理人李静虎。
被告黄冬梅。
被告湖南嘉福房地产开发有限公司。
法定代表人许金炉，董事长。
委托代理人郑则亮。
原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行蔡锷支行）与被告黄冬梅、湖南嘉福房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，进行了公开开庭审理。原告中国银行蔡锷支行的委托代理人厉平春、被告湖南嘉福房地产开发有限公司的委托代理人郑则亮到庭参加了诉讼。被告黄冬梅经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行蔡锷支行诉称，黄冬梅未按约定偿还住房贷款本息，湖南嘉福房地产开发有限公司系保证人。为此，诉请法院判令：立即解除三方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，黄冬梅立即偿还未到期本金余额630209.68元、逾期借款本金2491.71元、利息7590.23元、罚息30.09元（利息暂计算至2015年7月24日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止），支付按欠款总额5%计提的律师费32016元，该银行对黄冬梅提供抵押的位于长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福.长安郡）9栋1单元1202号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权，湖南嘉福房地产开发有限公司在上述借款本息及实现债权的费用内承担连带保证责任，承担诉讼费用。
被告黄冬梅经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期间提交答辩状、证据，本院视其放弃答辩、举证质证、辩论等诉讼权利。
湖南嘉福房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：2014年9月22日，黄冬梅、中国银行蔡锷支行、湖南嘉福房地产开发有限公司订立《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：黄冬梅因购买该房产公司的住房向该银行贷款64万元；实际执行利率适用实际放款日中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款基准利率，上浮10%，浮动周期为12个月；每月10日为结算日和付息日；采用按月等额本息还款法，共计240期；以贷款所购房屋作抵押担保，该房产公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，在此期间该银行可要求其承担因实现债权而导致的律师费用等；未按约定期限还款，罚息利率按约定的贷款利率水平加收50%；未按期归还贷款本息视为违约，该银行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，解除本合同，行使抵押权，要求保证人承担保证责任，要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失；自借款人办妥本合同项下贷款所购房产抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日起，保证人不再承担保证责任，但对此前的债务仍承担保证责任；因争议解决发生的费用包括律师费由借款人承担。同时，黄冬梅提供以上述所购房屋承担全程抵押担保，担保范围包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等。上述房屋坐落于长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福.长安郡）9栋1单元1202号，于2014年11月3日办理了预购商品房抵押权预告登记，该银行为预告登记权利人，注明贷款金额为64万元。此后，该银行按约定发放了贷款，贷款发放日的贷款月利率为6.004‰。截至2015年7月24日，黄冬梅拖欠该银行逾期借款本金2491.71元、利息7590.23元，罚息30.09元，未到期借款本金630209.68元。
另，2015年7月24日，该银行与湖南淡远律师事务所订立《委托代理合同》，约定该银行按涉案标的5%支付代理费。发票载明金额为32016元。
上述事实，有该银行提交的个人一手住房贷款合同、借款借据、预告登记证书、欠款证明、委托代理合同、发票，以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，其借贷关系、担保关系合法有效。中国银行蔡锷支行按约定提供了贷款，截至2015年7月24日，黄冬梅拖欠该银行逾期借款本金2491.71元、利息7590.23元，罚息30.09元，未到期借款本金630209.68元，已构成违约，该银行按约定有权计收罚息、宣布借款全部提前到期、解除合同、要求借款人赔偿损失、要求保证人承担保证责任等。因此，该银行关于解除合同、偿还剩余贷款本息、支付实现债权的费用的相关诉讼请求应予以支持。
本案争议的焦点是该银行行使担保权利的顺序，以及律师费用是否过高。诉争房屋并未设定抵押权登记，湖南嘉福房产公司按约定应承担连带担保责任。预告登记的效果系“未经预告登记的权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力”。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，据此该银行基于抵押权预告登记主张享有优先受偿权于法无据。
律师费用按约定应由借款人负担，但不应超过借款人订立借款合同时能够预见的范围。结合个人一手住房贷款等因素，本案中律师费宜调整为25612元（640321.71*4%），其余部分由该银行自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除被告黄冬梅、原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行、被告湖南嘉福房地产开发有限公司订立的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；
二、被告黄冬梅向原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行偿还提前到期贷款本金630209.68元、逾期借款本金2491.71元、利息7590.23元、罚息30.09元（利息暂计算至2015年7月24日，其后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至相应贷款本金清偿完毕之日止）；
三、被告黄冬梅向原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行支付为实现债权产生的律师费用25612元；
四、被告湖南嘉福房地产开发有限公司对上述第二、三项判决所确定债务承担连带清偿责任，其履行担保义务后，有权向被告黄冬梅追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行的其它诉讼请求。
上述判决所确定的法律义务，限被告黄冬梅、湖南嘉福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。如被告黄冬梅、湖南嘉福房地产开发有限公司不按上述判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10523元，由原告中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行负担1523元；被告黄冬梅负担9000元，被告湖南嘉福房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 蒋成柳
人民陪审员 苏 麟
人民陪审员 魏建莲
二〇一六年八月九日
书 记 员 邓韩英
适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。