江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0791民初990号原告赣州市贵和投资实业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道6号森茂水韵花都19栋1#写字楼。法定代表人陈定洲，系该公司总经理。委托代理人申德萍、罗文轩，江西冠城律师事务所律师。被告罗章霞，女，汉族，1977年9月27日生，住江西省赣州经济技术开发区。委托代理人刘承余、彭代平，江西客家人律师事务所律师。原告赣州市贵和投资实业有限公司（以下简称贵和投资公司）诉被告罗章霞商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人申德萍及被告委托代理人刘承余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年2月22日，原告与被告签订两份《商品房认购协议》，约定被告罗章霞认购由原告预售的“金湾广场”项目A2栋-1-11、-1-12号商铺两间，于签订协议时支付认购定金共计200000元，签订正式《商品房买卖合同》后定金转为房价款；预定期为15天，被告应于2016年2月29日前携带相关证件材料与原告签订正式的《商品房买卖合同》，如到期拒签或拖延签订《商品房买卖合同》，原告有权单方解除认购协议，将商铺另行处理，且不予退还定金。被告于认购协议签订当日向原告支付了200000元购房定金，但未于认购协议约定的预订期内前往原告处与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2016年4月1日，原告向被告发出两封《催订通知函》，告知被告务必在2016年4月5日前携带好相关证件材料前来签订《商品房买卖合同》，逾期视为自愿放弃定购，原告有权依据认购协议的约定追究被告的违约责任，被告收到催订函后至今未与原告签订《商品房买卖合同》。特诉至法院请求：1、依法判令解除原告与被告签订的两份《商品房认购协议》；2、依法判令原告无需向被告退还其已支付的200000元购房定金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告罗章霞辩称，1、被告请求解除与原告所签订的《商品认购协议》缺乏事实与法律依据。2016年2月22日被告认购了由原告开发并对外销售的“金湾广场”项目A2栋－1－11和12号商铺，并在同日按照约定支付了200000元的购房定金并与被告签订了两份合同编号为XXX和XXX的《商品房认购协议》。签订协议后，原告提出要先签订《商铺委托经营合同》，要求被告同意将自己购买的商铺委托给原告统一对外经营和出租才能签订正式的《商品房买卖合同》和收取被告的首付款，原告擅自增加附加条件与双方达成的认购协议约定不符，该要求遭到被告的拒绝。之后，原告于2016年4月1日起草并打印好通知函，要求被告在2016年4月5日前前往原告处签订合同，原告在4月2日交寄给快递收件员，在4月8日上午才由邮政投递人员投递，时间节点足以证实原告要求被告在4月5日前与其签订正式的《商品房买卖合同》在客观上根本不可能实现，因为原告未给出合理的期限。被告在2016年4月11日在邮政所拿到快递后即前往原告售楼部要求签订合同并缴纳首付款，但再次遭到拒绝，被告被迫投诉到赣州经济技术开发区房管所，房管所人员出面协调此事，但至今未能处理好，相关问题仍在处理中。故并非是由于被告未能在约定的时间内与原告签订《商品房买卖合同》。2、原告要求无需退还被告已支付的200000元购房定金的诉求，缺乏事实和法律依据。原、被告在签订《商品房认购协议》时，原告并未告知所认购的商铺要由开发商统一运营，协议中也未对此进行约定，是原告提出的附加条件，违约和不讲诚信的是原告，被告一直依据认购协议的约定履行自己应尽的合同义务。原告因被告不接受其单方提出的附加条件，故意假借被告未按时与其签订正式的《商品房买卖合同》要解除此前签订的两份认购协议，原告的行为是重大的违约行为，故原告无权要求解除双方所签订的《商品房认购协议》，更无权没收被告已经支付的200000元购房定金。经审理查明，2016年2月22日，原告贵和投资公司与被告罗章霞签订两份《商品房认购协议》（合同编号为：xxx、xxx），约定：被告（乙方、买受人）罗章霞认购原告（甲方、出卖人）贵和投资公司位于赣州经济技术开发区管委会东侧贵和金湾广场的A2-1-12#商铺及A2-1-11#商铺。签订本认购协议时，被告向原告支付认购定金100000元（两份认购协议共计200000元）作为原被告双方订立《赣州市商品房买卖合同》的担保，签订《赣州市商品房买卖合同》后，认购定金转为房价款。预订期为15天，被告于2016年2月29日前到金湾家居建材城售楼部与原告签订《赣州市商品房买卖合同》。在预订期内，原告将物业另售他人，原告应双倍返还被告已付定金；在预订期内，被告不前来协商签订《赣州市商品房买卖合同》，原告不予退还定金，并可将该商品房另售他人。被告于当日向原告支付了定金200000元。原告向被告出具200000元定金收据一张。因原告提出要求对商铺进行业态划分并统一委托经营，而被告购买商铺是为了自营门窗业务，双方对此未能达成一致意见，故原、被告未能签订《赣州市商品房买卖合同》。原告于2016年4月1日向被告发出催订《商品房买卖合同》通知函，函告被告在2016年4月5日之前，前来签订正式《商品房买卖合同》。逾期未来办理手续，视为被告自愿放弃对该商品房的定购，原告将根据《商品房定购协议》第6条的相关约定追究违约责任，同时有权将该商品房另行处理，定金不予退还。2016年4月2日原告将上述函件交由江西省邮政速递物流有限公司赣州市分公司开发区揽投部投递，该函件于2016年4月8日被签收。被告收到通知函后前往原告售楼部协商购买商铺事宜但未果，被告于2016年4月12日信访至赣州经济技术开发区房地产管理所，房管所相关人员组织原、被告协调两次仍无果。之后，原告诉至本院请求：解除原、被告签订的两份《商品房认购协议》；原告无需向被告退还其已支付的200000元购房定金；诉讼费用由被告承担。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、商品房认购协议两份、催订《商品房买卖合同》通知函、快递单复印件、邮件全程跟踪查询，有被告向法庭提交的收据复印件、刷卡单复印件、商铺委托经营合同照片、信访事项实体性受理告知书复印件、信访事项处理意见书复印件、视频光盘等证据证实，上述证据均经当庭质证，证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原、被告是否具有法定解除合同的情形；二、原告是否无需退还定金给被告。关于第一个争议焦点，本院认为，原告贵和投资公司与被告罗章霞签订的《商品房认购协议》系为签订《商品房买卖合同》的预约合同，在签订《商品房认购协议》后，因原、被告在商铺委托经营的问题上经多次协商仍无法达成一致意见，导致签订《商品房买卖合同》的目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原、被告可以解除合同，对于原告要求解除与被告签订的两份《商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于第二个争议焦点，本院认为，原告于2016年4月2日通过邮政EMS发出催订《商品房买卖合同》通知函，要求被告于2016年4月5日前签订正式《商品房买卖合同》，该函件于2016年4月8日才被签收，该通知函的限定期限不合理，原告的催告行为存在瑕疵。且《商品房认购协议》中对商铺委托经营并未明确约定，原告在签订《商品房认购协议》后向被告提出商铺委托经营的要求导致双方未能签订《商品房买卖合同》，故原告要求无需退还被告支付的定金200000元的理由不成立，原告提交的证据也不足以证明其主张，对于原告该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赣州市贵和投资实业有限公司和被告罗章霞于2016年2月22日签订的两份《商品房认购协议》（合同编号为：xxx、xxx）；二、驳回原告赣州市贵和投资实业有限公司无需退还被告罗章霞200000元购房定金的诉讼请求。案件受理费30720元，由原告赣州市贵和投资实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  涂 将人民陪审员  廖肇忠人民陪审员  吴桂林二〇一七年一月二十四日代理书记员  段丽娟