福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第1021号原告余某某（反诉被告），男，1959年10月7日出生。原告张某某（反诉被告），女，1963年11月5日出生。以上二原告的共同委托代理人黄书明，福建万天律师事务所律师。被告沙县诺曼德娱乐有限公司（反诉原告），住所地沙县小吃文化城B1-6号。。法定代表人苏纯冷，经理。被告何某某，女，1993年9月1日出生。以上二被告的共同委托代理人詹晖，福建九信律师事务所律师。原告余某某、张某某（反诉被告）与被告沙县诺曼德娱乐有限公司（反诉原告）、何某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依据原告的申请于2014年4月17日依法裁定保全被告价值38631.62元的财产后，查封了沙县诺曼德娱乐有限公司的部分商品；依据原告的鉴定申请，委托福建中诚信德房地产评估有限公司进行财产损失价值鉴定；依法适用普通程序公开进行了审理。原告余某某、张某某的委托代理人黄书明，被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司的委托代理人詹晖到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告余某某、张某某（反诉被告）诉称，原、被告双方于2010年1月1日签订的《房屋租赁合同》约定，原告将位于沙县麻公岭新村25号，面积约337.64平方米整栋房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。每年租金为55000元，后期租金按季度支付，每季度租金为13750元，该租金应于每季度前1号缴纳，合同还约定，《房屋租赁合同》如该房屋及附属设施受损，承租方应承担全部责任。房屋租赁合同签订后，原告、被告双方已履行了4年之久，但现被告拒付2014年第2季度即2014年4月至6月的租金13750元，也拒交2014年3月份的水、电费821.62元。原告还发现被告在租赁期间造成该房屋的门、锁、马桶、洗脸盆、大衣柜等财产损失。被告的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。为此要求，1、二被告支付原告2014年第2季度租金13750元；2、二被告赔偿原告租赁房屋的门、锁等财产损失24060元；3、二被告支付欠缴纳的水、电费821.62元；4、二被告承担本案诉讼费用。诉讼期间，原告增加第1项诉讼请求为，二被告支付原告2014年第2季度、第3季度、第4季度租金合计41250元；原告变更第2项诉讼请求为，二被告赔偿原告租赁房屋的门、锁等财产损失20828元。对被告沙县诺曼德娱乐有限公司提出的反诉，原告认为：1、合同明确约定租赁期限5年，期间未经双方同意不能终止合同，被告主张合同已经于2014年3月31日终止，不能成立；2、被告未能提供有支付押金的证据，原告没有收到被告支付的押金；3、原告没有拿走被告安装在租赁房屋的7部空调、5部热水器，被告要求返还7部空调、5部热水器的证据不足。要求驳回被告的反诉请求。被告沙县诺曼德娱乐有限公司（反诉原告）、何某某辩称，1、被告何某某是被告沙县诺曼德娱乐有限公司的员工。被告沙县诺曼德娱乐有限公司于2009年12月26日支付原告押金1万元后，与原告签订房屋租赁合同，并在使用租赁房屋期间，添置了7部空调、5部热水器等必要的用品；且提前通知原告于2014年3月31日前中止本租赁合同，并于2014年3月中旬搬出租赁房屋，支付了2014年3月31日前除部分水电费外的其余所有租金及其他相关费用，双方已于2014年3月31日中止房屋租赁合同。2、被告沙县诺曼德娱乐有限公司搬出租赁房屋后，原告擅自将被告添置的空调7部以及5部热水器搬走。3、原告主张的财产损失，无法确认是谁损坏的，房屋产权证是2005年办的，而评估报告的装修时间为2009年，与房屋产权证的日期相矛盾，评估报告不能作为财产损失的依据；原告主张的财产损失是租赁房屋的自然消耗，部分门锁损坏、部分卫生间马桶损坏，也不能认为是被告方造成的。为此，要求驳回原告的诉讼请求。同时，被告沙县诺曼德娱乐有限公司提出反诉，反诉要求：1、确认自己与原告于2014年3月31日已终止双方的租赁合同；2、原告应返还押金1万元；3、原告应返还7部空调、5部热水器。经审理查明，原告余某某、张某某于1984年6月29日登记结婚；沙县麻公岭新村25号房屋，系经批准于2005年8月建成的自建房，登记房屋所有权人为原告张某某，房屋所有权证号为：沙房权证字第200522**号。原告余某某作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》约定：1、原告余某某将其位于沙县麻公岭解困房楼前25号（即沙县麻公岭新村25号）的房屋（登记房屋面积337.64平方米）、及其附属设施在良好状态下出租给被告使用；2、租期5年，自2010年1月1日至2014年12月31日止，甲方应于2010年1月1日将房屋腾空并交由被告使用；3、租金每年55000元，第1期租金先支付半年，以后租金按季度支付，于每季度开始的第1个月的1日前缴纳该季度租金13750元；4、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，被告于2009年12月16日前支付给原告押金1万元；5、被告经原告同意，可在房屋内添置设备，租赁期满后，被告将添置的设备搬走并保证不影响房屋的完好及正常使用；6、因被告过失或过错致使房屋及设施受损，被告应承担赔偿责任；7、被告应承担租赁期内的水、电、煤气、电话费、收视费、一切因实际使用而产生的费用。该合同还注明房屋产权证号为沙房权证字第200522**号；原告余某某在合同的甲方处签名，被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司在合同的乙方处签名、盖章。合同签订后，原告依约将沙县麻公岭新村25号房屋交付被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司使用。被告依约支付原告房屋租金至2014年3月31日止；并交纳租赁房屋的水、电费用至2014年2月份止。2014年3月17日，原告得知有人拆卸安装在租赁房屋上的空调、热水器后，立即赶到现场制止。诉讼期间，原告申请鉴定租赁房屋的木门、二楼至三楼2个卫生间门、门锁2个、一楼和四楼卫生间门锁各1个、二楼马桶2个、三楼和四楼洗脸盆各1个、一楼推拉门和厨房玻璃框腐烂、墙面粉刷及损坏、二楼窗帘布、海绵垫、楼梯转弯处窗帘布、大衣柜，非自然损耗所造成的财产损失，本院依法委托福建中诚信德房地产评估有限公司进行鉴定，福建中诚信德房地产评估有限公司接受委托后开展了鉴定工作，并于2014年11月10日作出《评估报告》，评估确定：租赁房屋装修损坏部分市场价值20828元，其中：1、不可移动部分包括木门、二楼至三楼2个卫生间门、门锁2个、一楼和四楼卫生间门锁各1个、二楼马桶2个、三楼和四楼洗脸盆各1个、一楼推拉门和厨房玻璃框腐烂、墙面粉刷及损坏价值合计18675元；2、可移动部分为大衣柜，损坏价值1372元；3、已灭失装修部分包括二楼窗帘布、海绵垫、楼梯转弯处窗帘布损坏价值合计782元。为此，原告垫付鉴定费用3000元。另查明，原告于2014年4月28日交纳该租赁房屋上个月产生的电费539.81元，于6月10日交纳该租赁房屋于2014年3月份产生的水费362.7元，合计902.51元。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、沙房权证沙县字第200522**号房屋所有权证书、国家电网交费提醒函、水费欠费通知书、发票、录像光盘，福建中诚信德房地产评估有限公司的闽中德虬估字（2014）第363号《评估报告》和补充说明、估价师张火根的证言、鉴定费用发票；被告提供的证人李静、李胜良、肖秀文的证言，以及出庭当事人的陈述等证实。本案争议的焦点：原告是否收到被告支付的押金1万元，房屋租赁合同是否于2014年3月终止。对此本院予以分析认定。一、关于原告是否收到被告支付的押金1万元问题。被告沙县诺曼德娱乐有限公司认为，其租赁原告房屋时，由其员工林明灿交付给原告房屋租赁押金1万元。为此提供：2010年5月12日，内容为“兹收到林明灿押金款10000元，此据余某某”的《收条》原件。原告余某某认为，原告确有向林明灿出具收条，收到林明灿交付的房屋租赁押金1万元，被告沙县诺曼德娱乐有限公司是否可以主张该押金，由法院认定。本院认为，被告沙县诺曼德娱乐有限公司提供付款人为林明灿的收条原件，原告余某某亦承认有出具该收条，该证据足以证明林明灿交给原告的1万元押金，就是被告沙县诺曼德娱乐有限公司支付给原告的房屋租赁押金。二、关于房屋租赁合同是否于2014年3月终止问题。被告沙县诺曼德娱乐有限公司认为，与原告的《房屋租赁合同》已于2014年3月终止。提供证人李静、李胜文、肖秀文的证言，以及被告沙县诺曼德娱乐有限公司转让KTV经营场所的房屋租赁合同，以此证明，自2014年3月起已经终止了与原告的房屋租赁合同关系。原告认为，与被告的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁合同至2014年12月30日期满终止，期间双方未终止合同。本院认为，被告沙县诺曼德娱乐有限公司提供证人李静、李胜文、肖秀文的证言，其于2014年3月拆卸空调、电热水器，并搬离租赁房屋，以及被告沙县诺曼德娱乐有限公司转让KTV经营场所的房屋租赁合同，不足以证明，被告有与原告依法达成解除房屋租赁合同的协议。因而认定：原、被告双方在租赁期间，未依法解除房屋租赁合同。综上所述，本院认为，原告与被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效。被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某在房屋租赁期间未与原告依法解除房屋租赁合同，依法应按合同约定履行支付租金的义务；原告要求被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司按合同约定支付2014年4月至12月的租金合计41250元的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某在使用租赁房屋期间，应妥善管护承租的财物，并对承租财物的非正常损害承担赔偿责任。原告要求被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司赔偿财产损害20828元的主张，其中租赁房屋上的木门、二楼至三楼2个卫生间门、门锁2个、一楼和四楼卫生间门锁、二楼马桶、三楼和四楼洗脸盆、一楼推拉门和厨房玻璃框腐烂、墙面损坏部分的修补及粉刷合计损失价值18675元，系被告租赁使用原告房屋期间租赁房屋非正常使用造成的损失，应由被告承担赔偿责任；原告主张的其他财产损失，没有证据证明系被告承租的财物损失，该部分主张不予支持。原告要求被告何某某、沙县诺曼德娱乐有限公司承担该租赁房屋于2014年3月的水、电费用合计821.62元的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告沙县诺曼德娱乐有限公司要求原告返还押金1万元的主张，提供了原告出具的收条原件，原告依法应予返还。被告沙县诺曼德娱乐有限公司无法提供空调和电热水器购买发票，也无法提供空调和电热水器的具体品牌、型号、大小、价值等证据，应承担不利的后果；故被告沙县诺曼德娱乐有限公司要求原告返还7部空调、5部电热水器的诉讼请求，本院不予支持。被告沙县诺曼德娱乐有限公司关于鉴定报告不能作为财产损害赔偿之依据的辩解，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某应支付原告余某某、张某某房屋租金41250元。二、被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某应支付原告余某某、张某某代垫的水、电费用821.62元。三、被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某应赔偿原告余某某、张某某财产损失18675元。四、反诉被告余某某、张某某应返还反诉原告沙县诺曼德娱乐有限公司押金1万元。以上交付款项，应于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告余某某、张某某的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告沙县诺曼德娱乐有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍支付的迟延履行期间的债务利息，按尚未清偿的债务和日万分之一点七五计算。本案本诉受理费1110元、财产保全费406元、鉴定费用3000元，合计4516元，由被告沙县诺曼德娱乐有限公司、何某某承担。反诉受理费50元，由反诉被告余某某、张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长刘礼友审判员乐水坤人民陪审员林红二〇一五年一月十五日书记员郑晓霖本判决所依据的法律条文：中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。