荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂沙市民初字第00869号
原告：向杰秋。
委托代理人：康丛林。
委托代理人：张秀云。
被告：邓自力。
被告：李佩娟。
原告向杰秋诉被告邓自力、李佩娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员洪学梅担任审判长，与审判员张演爱、许开祥组成合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张秀云，被告邓自力、李佩娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向杰秋诉称：2005年3月2日，原告向杰秋与被告邓自力、李佩娟签订《售房协议》，协议约定，被告将其名下的位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x楼x号房屋（建筑面积55.17平方米）出售给原告，转让价格为22500元。次日，原告一次性将购房款22500元付给了被告，被告将该房屋的荆州房权证沙字第xxx**号房产权证、荆州国用（2001）字第xxxxx号国有土地使用证原件交给原告，原告正式接收该房屋，并搬入该房屋居住至今。多年来，原告一直要求被告协助办理该房屋的相关过户手续，但被告均以各种理由拒绝，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求法院依法确认2005年3月2日原告向杰秋与被告邓自力、李佩娟签订的《售房协议》合法有效，判令被告立即协助原告办理位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x楼x号房屋的所有权及土地使用权过户登记手续，并承担本案诉讼费用。
被告邓自力、李佩娟辩称：一、原告主体不适格。当时提出要买房屋的人是原告的母亲，购房款也是原告母亲付的，在此房屋居住至今的也是原告的母亲，因此原告与本案没有法律上的因果关系，不具备诉讼主体资格；二、当时售房时双方协商好不过户，答应这条件才把房子交给原告的母亲，否则不卖。售房协议里也书面特别注明，原告方自己心里特别清楚，所以多年来，从没向答辩人提出过户一事；三、售房款未付清。双方事先协商售房价格为22500元，次日交房交款时，答辩人邓自力将事先准备好的22500元收据交给原告方，而原告方付给答辩人22000元，余下的500元说暂时困难，有了再给。原告方在随后的多次接触中也承认拖欠500元，至今未付清；四、原告同意回购房屋，只是回购款的付款方式没有谈拢，原告违约。
原告向杰秋为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：
1、原告向杰秋身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；
2、2005年3月2日双方签订的《售房协议》及2005年3月3日的《收条》，证明被告以22500元的价格将诉争房屋转让给原告，被告应当协助原告办理房屋相关过户手续，原告已将22500元交给被告；
3、荆州房权证沙字第xxx**号《房产权证》、荆州国用（2001）字第xxxxx号《国有土地使用证》，证明被告将诉争房屋房产证、土地证交给原告的事实，同时证明诉争房屋权属登记信息目前登记在被告名下的事实。
4、2015年5月25日荆州开发区联合街道办事处翠湖苑居民委员会《证明》，证明原告自2005年3月14日至今居住在荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x楼x号房屋。
针对原告出示的证据，被告邓自力当庭发表了质证意见：原告提供的证据2中的《收条》不清楚，不确定是我写的；证据四《证明》的真实性有异议，不是向杰秋住在诉争房屋，而是其母亲住在诉争房屋。对证据1、证据2中的《协议》、证据3没有异议；被告李佩娟的质证意见与被告邓自力一致，补充一点，就是原告向杰秋住在诉争房屋有异议。
被告邓自力、李佩娟为支持自己的答辩意见，向本院提交了以下证据：
1、原、被告双方协商的《手机短信》，证明双方就房屋的收回协商过，价格已经谈成了，付款方式没有达成协议；
2、电话录音，证明原、被告之间协商过房屋收回事宜，另证明原告没有付清全部房款，还欠500元房款未付（未提交书面文字说明）。
针对被告出示的证据，原告的委托代理人张秀云当庭发表了质证意见：关于购房款的问题，如果录音证明经审查属实，法院可以判决；关于收回房屋问题，也可以证明这个房屋确实是被告卖给了原告，且双方之间就收回房屋的问题没有达成协议。
本院对原、被告提交的证据证明效力分析认定如下：
原告所提交的上列证据，均系原件和与原件核对无异议的复印件，其内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性。被告邓自力对原告向杰秋提供的证据《收条》表示“不清楚，不确定是我写的”，本院当庭询问被告是否对“收条”签名笔迹申请鉴定，被告当庭表示不申请鉴定，故本院对此项证据的真实性予以确认；被告邓自力、李佩娟辩称原告向杰秋并不在诉争房屋居住，而是由其母亲居住，因此认为原告提供的证据《证明》并不真实。本院认为，不管是原告向杰秋本人居住，还是其母亲居住，基于原告与其母亲特殊的身份关系，客观上证明了被告将诉争房屋交付原告使用的事实。关于原告出示的证据《售房协议》中约定的房屋的坐落地点与《房屋所有权证》中房屋的坐落地点不一致的问题，因双方当事人对诉争房屋的实际交付和对荆州房权证沙字第xxx**号《房屋所有权证》、荆州国用（2001）字第xxxxx号《国有土地使用权证》的实际交付没有异议，故本院认为《售房协议》中约定的房屋门牌号码是按照原编码或者是按照习惯编码表述的，相对于房屋所有权证上记载的座落位置应属于笔误，不影响本院对《售房协议》约定的出售房的房屋与被告交付给原告房屋产权证记载的房屋是同一房屋事实的认定。
被告提交的《手机短信》，4月2日17时07分被告邓自力向原告向杰秋发出的短信息内容为：“向师傅你好，我只能先付4万，道理你也懂，不能既用房子又拿钱。大家都是拿工资的。我问了几家，要么是付全款的，要么是付部分，先住。望你理解。”，原告向杰秋于20时34分短信息回复内容为“邓工：你好！不好意思！我今天问了一下全家人的意见，都不接受你们的付款方式！因为我们要价很低！只接受全额付款！也请你理解！再见！”。短信表述的内容证明原、被告双方就回购房屋进行了协商，但未达成一致，因此不能认定原被告双方就回购房屋达成协议；被告提交的证据《电话录音》，是手机录音，声音模糊不清，庭审时本院告知被告休庭后七日内向法庭提交录音整理的书面材料，被告未向法庭提交，本院无法对录音内容进行审查和确认。
经审理查明：2005年3月2日，原告向杰秋与被告邓自力、李佩娟签订《售房协议》，约定：“甲方（李佩娟、邓自力，下同）将坐落在钢管厂x栋x门x楼x号房屋（房产证登记的房屋坐落位置为：沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x号）售给乙方（向杰秋，下同），甲、乙双方经协商，达成以下共识：一、售房金额为贰万贰仟伍佰元整（22500元）；二、乙方将房款一次性交给甲方，甲方将《房产证》、《土地使用权证》交给乙方；三、房屋内的水电一次性交接清楚，甲方将购电卡交与乙方，乙方将剩余电费交给甲方；四、售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费；五、本合同自双方签字盖章之日起生效；六、本合同一式四份，甲乙双方各执二份”。2005年3月3日，原告向杰秋支付购房款22500元，被告邓自力、李佩娟给原告向杰秋出具了《收条》，内容为：今收到房款贰万贰仟伍佰元整（22500.00元）。被告被告邓自力、李佩娟收到房款后将位于沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x号房屋及该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》交付给原告向杰秋。后被告邓自力、李佩娟多次与原告向杰秋协商回购该房屋未果。
本院认为，本案争议焦点是：1、原告是否是适格的主体；2、原被告双方是否已经达成房屋回购协议；3、《售房协议》第四条：“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”如何理解？
本院认为
一、本案原告向杰秋与被告邓自力、李佩娟均为完全民事行为能力和完全民事权利能力自然人，自愿签订的《售房协议》没有违反法律、行政法规的规定；按照合同相对性原则，不论房款是由原告向杰秋母亲支付，还是由向杰秋本人支付，也不论原告向杰秋本人还是其母亲在该房屋内居住，均不能改变原告向杰秋作为《售房协议》买受人的合同地位，向杰秋有权依据《售房协议》向卖售人邓自力、李佩娟主张权利。被告邓自力、李佩娟关于原告向杰秋主体不适格的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
二、被告邓自力、李佩娟与原告向杰秋自愿签订《售房协议》，向杰秋履行了支付房款义务，邓自力、李佩娟也履行了交付房屋及相关权证的义务，虽然未办理变更登记，未发生物权效力，但合同已经生效。被告邓自力、李佩娟向原告主张回购该房屋，是新的法律关系，新的法律关系是否成立并生效，必须具备新的法律关系成立并生效的要素。被告邓自力、李佩娟主张与原告达成了《房屋回购协议》的依据是手机短信消息，被告邓自力所发出的短信消息证明被告向原告发出了回购房屋的要约，并就回购价格和其他事宜进行了磋商，原告回复的短信已经明确表示不接受被告的付款方式，不构成对要约的承诺，不具备新的法律关系成立并生效的要素，回购协议不成立。被告邓自力、李佩娟关于与原告向杰秋达成了回购房屋协议的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
三、原告向杰秋与被告邓自力、李佩娟签订的《售房协议》第四条约定：“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”，被告邓自力、李佩娟的对该约定的解释是：当时单位不允许过户，其主观上也有22500元价格比较低，对这个价格有意见的意思。被告的解释不足以使本院相信被告是因约定出售的房屋价格过低才做出不过户约定。因为当时市场价格与约定的价格相当，如果被告认为价格低的话，可以要求增加价格，也可以约定过户的话增加价格。本院有理由相信，原、被告在《售房协议》第四条约定“售出房屋经甲乙双方协商不过户，如果过户甲方不承担过户费”的真实意思表示是：办理登记过户费用由原告向杰秋承担。被告邓自力、李佩娟关于原告向杰秋尚欠500元房款未付清的抗辩意见，因没有证据证明，本院不予采纳。
综上所述，该《售房协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的规定，不损害国家、集体和他人利益，是合法有效的协议，应受法律保护。原告向杰秋请求法院判令被告邓自力、李佩娟继续履行房屋买卖协议，配合原告办理房屋及土地过户手续并承担本案诉讼费用的主张本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
被告邓自力、李佩娟于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告向杰秋将位于荆州市沙市区北京东路钢管厂生活区x栋x门x楼x号房屋（房屋所有权证号：荆州房权证沙字第xxx**号，国有土地证号：荆州国用（2001）字第xxx**号）变更登记到原告向杰秋名下。
案件受理费3059.00元，由被告邓自力、李佩娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，账号：17260401040005030。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 洪学梅
审判员 张演爱
审判员 许开祥
二〇一五年十一月十六日
书记员 刘系松