广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第1720号
原告：东莞市保利物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李运，该公司执行董事。
委托代理人：朱琴，该公司员工。
委托代理人：张俊辉，该公司员工。
被告：林舜君，女，汉族，1978年10月22日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
被告：张笑开，女，汉族，1965年3月11日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市长安镇长盛西路锦厦锦新街八巷**号，公民身份号码为4425271965********。
原告东莞市保利物业服务有限公司（以下简称“保利公司”）诉被告林舜君、张笑开物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月17日受理后，依法由代理审判员黄琪适用简易程序独任审判，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人朱琴、张俊辉，被告林舜君、张笑开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因调查取证扣除审限15天，双方同意调解并扣除审限10天。
原告保利公司诉称：原告与东莞市长安明珠广场开发有限公司（以下简称“明珠广场开发公司”）于2006年9月1日签订《东莞明珠广场物业管理服务合同》，合同第十条约定业主所居住的本栋楼的物业管理费标准为2.5元／月／平方米。被告系明珠广场一楼XXX商铺业主，建筑面积为43.61平方米，自合同签订之日起，原告一直依法依约对包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，但自2010年1月1日起，被告便一直无故拖欠物业管理费等各项费用，截止2014年9月30日，仍欠缴物业管理费69950.1元、电费1013.45元、违约金15081元，共计86044.55元，原告多次催讨无果。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2010年1月1日至2014年9月30日期间的物业管理费69950.1元、2011年7月1日至2014年8月31日期间的电费1013.45元、2013年6月1日至2014年9月30日的违约金15081元，共计86044.55元；2.本案诉讼费由被告承担。原告明确其诉请的物业管理费以28元／平方米为标准计算，2013年6月物业管理费的违约金以1221元为基数，按日万分之五，从2013年6月11日起计算至2014年9月30日止；2013年7月至2014年9月物业管理费的违约金，以每季度欠缴的物业管理费3663元为基数，按日万分之五，分别从该季度第一个月的11日开始计算至2014年9月30日止。
被告林舜君、张笑开辩称：第一，原告不是本案的适格主体，从原告提供的合同显示，签订双方不是原告，该合同约定提供物业服务的是明珠广场物业公司（以下简称“明珠广场物业公司”）而非原告，原告没有提供相关证据证明得到授权，因此原告不是本案的适格主体，无权要求被告缴纳物业管理费；第二，即使原告有证据证明是适格主体，依据合同，约定有效期是5年，从业主入住已经远超过5年，原告没有证据证明该合同在有效期内，即使在有效期内，原告也没有证据证明其有相应的物业管理资质或者按照规定由业主选聘为物业管理企业。另原告向被告收取物业管理费的标准是否有向相关部门申请批准尚没有证据证明；第三，原告的诉请部分超出了诉讼时效，该部分诉请不应该得到支持；第四，原告提及的债权转移问题没有证据证明；第五，关于物业管理费的收费问题，依照原告提交的物业管理服务合同，每平方米街铺收取3元，没有理由收取被告28元／平方米；第六，关于电费问题，根据合同，约定电费是1元／度，原告提供的证据都是超出了合同约定，被告的铺位是空铺，没有可能产生电费，即使有也是被盗电了；第七，关于违约金，原、被告之间没有约定该事项，关于滞纳金应属于无效条款，根据相关法律规定，该条款加重了业主责任，并且收取款项过高，应该不予支持；第八，被告没有出租铺位的原因归属于原告，原告没有管理好铺位，导致铺位被堆放杂物，墙壁被切变成仓库，被告一直有对原告提出意见，但原告没有履行管理义务，应该承担相应违约责任；第九，根据合同第12条第一款规定，原告商铺没有使用，应给予免支付空置物业管理费的优惠，故应该驳回原告诉请。
经审理查明：根据原、被告双方确认的《商品房买卖合同》显示，被告林舜君、张笑开系东莞市长安镇明珠广场一层177号商铺的业主，案涉商铺建筑面积为42.84平方米。2005年，明珠广场开发公司作为合同甲方，明珠广场物业公司作为合同乙方，双方签订一份《东莞明珠广场物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对其开发的东莞明珠广场项目提供物业管理服务，包括房屋建筑本体共有部分、市政公用设施和建筑本体共有设施或设备的日常维修、养护、运行和管理等事项，委托期限为五年，自本物业正式入伙之日起计；街铺的商业用房管理费为3元／月／平方米，商业街铺的水、电费标准为1元／度，由物业使用人另行支付；物业管理服务费应于每季度初十日前缴纳当季度费用，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或出租的物业，或者因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业管理服务费由甲方缴纳。针对本物业具体情况，在相关方无异议情况下，乙方给予免支付空置物业管理费的优惠。已出售给业主的物业，甲方不再承担物业管理服务费。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；本合同期满业主大会尚未成立的，则本合同顺延。原告称案涉明珠广场的物业尚没有成立业主大会，被告则称对此不清楚。2006年9月30日，明珠广场物业公司变更名称为东莞市保利物业管理有限公司，后于2008年3月4日变更名称为保利公司。
原告主张开发商将中央空调使用费、维修费、折旧费统一折合为25.5元／平方米，加上物业管理费2.5元／平方米，故案涉商铺每月物业管理费为28元／平方米，为此，原告提供一份《委托招商暨经营协议》之补充协议（以下简称“补充协议”）予以证明，该补充协议由东莞市长安镇明珠广场开发有限公司作为合同甲方，东莞市盈杰贸易有限公司作为合同乙方，深圳市保利物业服务有限公司作为合同丙方，三方于2009年7月20日签订，约定原东莞市盈杰贸易有限公司与明珠广场一层内铺业主订立的《明珠广场物业管理协议》主体变更为深圳市保利物业服务有限公司与明珠广场各业主，三方均同意自2009年8月1日后将明珠广场一层内铺之物业管理服务权移交深圳市保利物业服务有限公司承担；商场内的中央空调、监控系统等配套设施租赁给各商铺使用，并由甲方按月收取空调维护费，每月金额为12000元，该项费用由深圳市保利物业服务有限公司从收取物业管理费中扣除支付给甲方；管理服务费用按28元／平方米，由各商铺业主向深圳市保利物业服务有限公司缴纳，费用包含中央空调维护费，水电费由深圳市保利物业服务有限公司代收代付，依照国家有关规定收取。被告称该补充协议并非《东莞明珠广场物业管理服务合同》的补充协议，而是《委托招商暨经营协议》的补充协议，签订合同的三方均不是本案的当事人，与本案没有关联性，且《东莞明珠广场物业管理服务合同》约定物业公司不能擅自提高物业管理费，28元／平方米属于擅自提高物业管理费，被告有权拒绝交纳，故原告主张的物业管理费28元／平方米没有依据。
原告主张被告2010年1月1日至2014年9月30日期间未缴纳案涉商铺的物业管理费69950.1元和电费1013.45元，为此，原告提供收费通知单予以证明，收费通知单显示原告按43.61平方米，每月28元的标准收取每月物业管理费为1221元。2011年8月至2011年12月期间共欠电费1013.45元，原告确认从2011年12月之后案涉商铺未产生电费。被告不确认收费通知单的真实性，称没有收到过，且被告从未使用过案涉商铺，不可能产生电费，且根据《东莞明珠广场物业管理服务合同》的规定，原告应给予免支付空置物业管理费的优惠。另外，被告主张电费以及部分物业费已经超过两年的诉讼时效，无需支付。原告则称其每月都有将缴费通知单放置在被告控制的邮箱中，被告应该知道原告向其主张过权利。本院于2014年10月16日收到原告提交的起诉材料。被告同时主张原告没有履行管理义务，导致案涉铺位前被堆放杂物，铺位后方被间隔为仓库，为此，被告提供照片予以证明。原告确认照片中的铺位是案涉物业，但称放置杂物并非长期行为，原告发现后已经及时沟通并搬移相关物品，为此，原告亦提供照片显示案涉商铺面前没有推放物品。
另，原告确认其并非通告招投标的方式选聘为案涉小区的物业服务公司。东莞市房产管理局颁发给保利公司的资质证书显示准许原告从事物业管理活动的时间从2004年7月29日起，有效期至2015年8月5日，资质等级为三级。本院就商铺物业服务收费问题向东莞市发展和改革局发函调查，东莞市发展和改革局复函称商铺作为非住宅，其物业服务收费按规定实行市场调节价，具体收费标准由物业服务双方协商确定。
以上事实，有核准变更登记通知书、《东莞明珠广场物业管理服务合同》、补充协议、商品房买卖合同、收费通知单、照片、资质证书、东莞市发展和改革局复函以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点为：第一，原告是否为本案适格的主体；第二，案涉《东莞明珠广场物业管理服务合同》是否合法有效；第三，原告诉请被告支付物业管理费、电费是否超过诉讼时效；第四，原告诉请被告按28元／平方米支付物业管理费是否有事实与法律依据；第五，原告诉请被告支付的违约金是否有事实与法律依据。
关于第一个争议焦点，本案的《东莞明珠广场物业管理服务合同》是明珠广场开发公司和明珠广场物业公司签订的，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，明珠广场开发公司和明珠广场物业公司签订的《东莞明珠广场物业管理服务合同》对被告具有约束力。明珠广场物业公司后经工商登记变更名称为东莞市保利物业管理有限公司，后又变更名称为保利公司，即本案的原告。故本院确认原告保利公司与被告之间存在物业服务合同关系；故其作为原告起诉被告支付物业管理费、水电费等费用，主体适格。
关于第二个争议焦点，首先，东莞市房产管理局颁发给保利公司的资质证书，已经确认保利公司的资质为三级，准许其从事物业管理活动的时间从2004年7月29日起，有效期至2015年8月5日，保利公司有合格的资质从事物业管理活动；其次，《东莞明珠广场物业管理服务合同》已经约定合同期满业主大会尚未成立的，则合同顺延。被告没有举证证明案涉小区已经成立业主大会，故《东莞明珠广场物业管理服务合同》的合同期限应顺延，《东莞明珠广场物业管理服务合同》尚在有效期内。再次，因案涉商铺并非普通住宅，法律对案涉商铺前期物业管理公司的选定方式和程序并无强制规定，被告以原告公司入驻前未依照规定选聘而主张合同无效的理由不能成立。综上，本院认定《东莞明珠广场物业管理服务合同》合法有效，双方均应按合同履行。
关于第三个争议焦点，首先，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。物业管理费和电费并不属于当事人约定同一债务分期履行的情形，故物业服务合同中约定的每期物业管理费及电费的诉讼时效期间从当期物业管理费和电费确定之日起计算，原告主张2010年1月1日至2014年9月30日的物业管理费及2011年8月至2011年12月期间欠缴的电费，但是原告并未举证证明期间曾向被告主张物业管理费和电费。故被告向原告缴纳物业管理费和电费的起算时间应从原告提交起诉材料之日2014年10月16日倒推2年即2012年10月17日。故原告请求2010年1月1日至2012年10月16日的物业管理费以及2011年8月至2011年12月期间的电费，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，首先，被告主张原告没有履行管理义务，导致案涉铺位前被堆放杂物，铺位后方被间隔为仓库，但被告所提供的照片无法显示长期堆放杂物的情况，且原告亦提供照片显示案涉商铺面前没有推放物品。被告以此拒绝支付物业管理费依据不足，本院不予支持。其次，被告主张依照《东莞明珠广场物业管理服务合同》的规定，原告应给予免支付空置物业管理费的优惠。但结合该合同上下文理解，该条规定是针对尚未出售或出租的物业，而案涉商铺已经出售并交付给被告使用，并不适用合同中约定免支付空置物业管理费的条件。最后，关于物业管理费的标准，原告提供《委托招商暨经营协议》之补充协议予以证明案涉商铺管理服务费用按28元／平方米收取，但该补充协议从内容上来看为《委托招商暨经营协议》的补充协议，而非《东莞明珠广场物业管理服务合同》，对《东莞明珠广场物业管理服务合同》没有约束力；从签订主体来看，该补充协议签订主体并非原告与开发商或是业主，而是案外人的三方，与本案并无关联性，且《东莞明珠广场物业管理服务合同》已经约定原告不能擅自提高物业管理费的收费标准。综上，原告据此主张案涉商铺物业管理费变更为28元／平方米，依据不足，本院不予支持。考虑到案涉商铺并非普通住宅，按规定实行市场调节价，故相关物业费标准应由当事人在物业服务合同中协商确定，而非实行政府指导价格，故无需由政府行政主管部门核准。本院依照《东莞明珠广场物业管理服务合同》约定街铺的商业用房管理费为3元／月／平方米计算，原告主张按照43.61平方米计收物业管理费，但根据原告所提供的《商品房买卖合同》显示案涉铺位的建筑面积为42.84平方米，原告在本院指定的时间内，亦没有提供有效的证据证明案涉商铺为43.61平方米，故本院按42.84平方米计算案涉物业的管理费。综上，被告需向原告支付2012年10月17日至2014年9月30日的管理费为3014元【3元／平方米×42.84平方米×（23个月＋14天÷31天）】，原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第五个争议焦点，首先，《东莞明珠广场物业管理服务合同》约定物业管理服务费应于每季度初十日前缴纳当季度费用，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。原告要求被告支付2013年6月1日至2014年9月30日逾期物业管理费的违约金有合同依据，本院予以支持。其次，被告主张按照合同约定的标准收取滞纳金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合考虑原告的损失以及案涉合同对违约金的约定，本院酌定将案涉合同的违约金调整为以被告拖欠的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准计算数额。综上，2013年6月1日至6月30日的物业管理费的违约金，以128.52元（3元／平方米×42.84平方米）为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，从2013年6月11日起计至2014年9月30日止，以本金为限；2013年7月1日至2014年9月30日的物业管理费的违约金，分别以385.56元（3元／平方米×42.84平方米×3个月）为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，分别从2013年7月11日、2013年10月11日、2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日开始计算至2014年9月30日止，并均以本金为限。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告林舜君、张笑开在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市保利物业服务有限公司支付2012年10月17日至2014年9月30日的管理费为3014元。
二、限被告林舜君、张笑开在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市保利物业服务有限公司支付2013年6月1日至2013年6月30日的物业管理费的违约金（以128.52元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，从2013年6月11日起计至2014年9月30日止，以本金为限）。
三、限被告林舜君、张笑开在本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市保利物业服务有限公司支付2013年7月1日至2014年9月30日的物业管理费的违约金（分别以385.56元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的130%为标准，分别从2013年7月11日、2013年10月11日、2014年1月11日、2014年4月11日、2014年7月11日开始计算至2014年9月30日止，并均以本金为限）。
四、驳回原告东莞市保利物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费976元，由原告东莞市保利物业服务有限公司负担942元，被告林舜君、张笑开负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄 琪
二〇一五年二月十一日
书 记 员 邓秀琳
叶冼婷