湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终164号
上诉人（原审被告、反诉原告）：邱吉安，男，1960年2月15日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。
委托诉讼代理人：蔡隆杰，常德市武陵区正平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南常德进拓金属制品有限责任公司，住所地湖南省常德经济技术开发区德山镇莲心居委会三组。
法定代表人：吴霞，该公司�事长。
委托诉讼代理人：邓立群，湖南凌星律师事务所律师。
上诉人邱吉安因与被上诉人湖南常德进拓金属制品有限责任公司（以下简称进拓金属公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。邱吉安及其委托诉讼代理人蔡隆杰、进拓金属公司的法定代表人吴霞及委托诉讼代理人邓立群到庭参加诉讼。本案已经审理终结。
邱吉安上诉请求：撤销一审判决，改判进拓金属公司向邱吉安返还赔偿款总额620300元，其中，房屋价值补偿192000元，房屋装修价值补偿118800元，经营补偿216000元，断电停业损失赔偿105000元，冲减应付土地租金11500元。事实和理由：一、被上诉人向一审法院提供的证据国有土地使用权收购合同第二条“经双方商定，甲方一次性按现状收购上述国有建设用地使用权（含土地及地上全部的建构筑物、附属设施、水电设施及树木等）的补偿费用总额为1145万元。”充分证明上诉人的房屋补偿款及室内装修装饰补偿款就包含在被上诉人补偿款1145万元之中。上诉人请求对他们双方各自的财产重新进行评估，按评估结果分配收购补偿款1145万元。二、上诉人承租被上诉人的土地和房屋长达十几年，一直合法从事餐饮服务业，被上诉人完全知情，又不向国土部门补缴土地出让金，改变土地用途的责任完全不属于上诉人。政府相关职能部门在上诉人十几年经营期间也从未干预和阻止，上诉人修建房屋也是取得被上诉人的同意，充分证明被上诉人知情，政府职能部门默许。三、被上诉人从2017年3月起采取断电方式阻止上诉人经营酒店营业，造成了严重的经济损失，应予赔偿。
进拓金属公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。理由为：1、虽然原审判决不支持被上诉人在一审中所提出的要求对方当事人给付土地和房屋租金这一诉求，但是能接受一审法院的裁判结果，一审法院审理程序合法，请求二审法院对一审裁判的结果予以维持；2、上诉人方在上诉状中所提出的所谓拆迁补偿是不能成立的，这不是拆迁，被上诉方向一审法院提交的证据充分证明了被上诉方经营发生严重亏损而主动要求政府储备机构进行收购的民事转让行为，而不是政府实施的房屋拆迁；3、双方对超面积的事实是没有异议的，但自行搭建的房屋既无土地使用证也没有房产证，也没有任何准建手续，非法建筑是无法进行评估的；4、关于断电的问题，被上诉方将场地租赁给上诉方经营酒店，本来是两相火，上诉方擅自从被上诉方的某车间牵出了三相火，这一行为和相邻的人产生了纠纷，在这种情况下可能被他人进行了处理，但被上诉方从来没有断过上诉方的电；5、关于2018年3月12日的上诉请求校正，本案上诉方在一审中没有提出这些具体的金额，是在二审提出新的请求，到目前为止也没有提交相关的证据。
进拓金属公司向一审法院起诉请求：1、邱吉安向进拓金属公司移交租赁经营场所；2、邱吉安支付被拖欠的租金5500元（从2017年4月1日至2017年9月16日止）；3、邱吉安对进拓金属公司提供的场所恢复原状，自行拆除搭建的建筑物、装饰装修物。
邱吉安反诉请求：1、进拓金属公司从2017年3月起就采取断电的方法阻止邱吉安德山湘食酒店的经营，给反诉人造成了损失，应予赔偿，除抵销其租赁土地的租金外，还应赔偿其损失；2、邱吉安经营的德山湘食酒店的土地（场所）虽是进拓金属公司的，但经营的场所是邱吉安自建的，进拓金属公司要求邱吉安返还土地，但是应该给予邱吉安拆迁房屋的补偿费。
一审法院认定事实：2005年左右，进拓金属公司与邱吉安达成协议（口头），约定进拓金属公司将其名下坐落于常德市××山桃××路的部分工业用地（约160平米）及附着房屋（约另占地20平米）不定期租赁给邱吉安使用，租金为约500-1000元|月。邱吉安遂在该租赁土地上自行建筑房屋（约160平米），并从事商业餐饮服务。2017年7月31日，进拓金属公司与常德市经开区国土资源储备中心签订国土使用权收购合同，后者拟将进拓金属公司名下坐落于常德市××山桃××路的工�用地约14亩收购，并由进拓金属公司负责土地清场；因邱吉安租赁的房屋（约20平米）及土地（约160平米）在该收购合同范围内，2017年8月16日，进拓金属公司向邱吉安送达解除（租赁）合同限期（1个月）搬迁的通知。因邱吉安未予搬迁，进拓金属公司遂向法院起诉。一审法院认为，关于进拓金属公司与邱吉安达成的协议，因进拓金属公司名下坐落于常德市××山桃××路的部分工业用地（约160平米）及附着房屋（约占地20平米）不定期租赁给邱吉安使用系擅自改变国有土地用途的行为，不受法律保护，故该租赁协议自始无效；邱吉安在该租赁土地上自行建筑房屋，并从事商业餐饮服务的行为亦属无效的民事行为；对进拓金属公司要求邱吉安自行拆除自行建筑的房屋（约160平米）、恢复原状、移交租赁工业用地（约160平米）及附着房屋（约20平米）的诉求，予以支持；�进拓金属公司提出的其他诉讼请求，因其没有法律依据，不予支持。对邱吉安提出的要求进拓金属公司赔偿其损失5万元等反诉请求，因其没有法律依据，故对其反诉请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邱吉安于本判决生效之日起十五日内自行拆除自行建筑的房屋（约160平米），恢复原状，并向湖南常德进拓金属制品有限责任公司移交租赁工业用地（约160平米）及附着房屋（约20平米）；二、驳回湖南常德进拓金属制品有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回邱吉安对湖南常德进拓金属制品有限责任公司的反诉请求。一审案件本诉受理费300元，减半收取150元，由邱吉安负担75元，�南常德进拓金属制品有限责任公司负担75元；反诉受理费525元，由邱吉安负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对邱吉安二审中提供的陈中兰的证言，拟证明邱吉安所开的湘食酒店2017年3月份起即停电的情况。对该证据，结合进拓金属公司陈述的只停止其使用工业用电的情况和邱吉安一审陈述的情况，本院认定进拓金属公司2017年3月份起未同意邱吉安所开酒店使用工业用电，2017年9月中旬停止邱吉安所开酒店照明用电。进拓金属公司二审中提交了《被收储房屋评估价值明细表》，并加盖常德经济技术开发区国土资源储备中心的公章，该明细表显示：房屋栋号为2栋、3栋，用途为商业，建成年代为2002年，评估价值分别为20016元和52078元，进拓金属公司拟证明涉案的房屋在收�中评估价值。邱吉安对该明细表本身的真实性没有异议，但认为房屋面积的准确性未丈量，保留意见。本院对该份证据中载明的涉案房屋在收储中的价值为72094元予以认定。对一审判决认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为进拓金属公司是否应赔偿邱吉安房屋价值补偿192000元，房屋装修价值补偿118800元，经营补偿216000元，断电停业损失赔偿105000元。邱吉安租赁进拓金属公司的土地和房屋，双方形成租赁合同关系。双方没有约定具体的租赁期限，该租赁合同属不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前�知承租人。”现进拓金属公司要求邱吉安搬迁，并给了一个月准备期限，符合法律的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”邱吉安在租赁期间扩建房屋和装饰装修应认定为得到进拓金属公司的准许，邱吉安扩建的房屋没有办理合法手续，双方对扩建费用和装饰�修费的有关补偿并未约定，邱吉安与进拓金属公司对于房屋建造和装饰装修损失的发生均有过错，应各承担一半的责任，因进拓金属公司提供的《被收储房屋评估价值明细表》载明涉案两栋房屋的评估价值为72094元，本院酌定进拓金属公司补偿邱吉安房屋价值和房屋装修价值36047元。邱吉安上诉提出要求进拓金属公司赔偿其房屋价值和房屋装修价值的理由成立，本院部分支持。对于邱吉安请求的停电损失和经营损失，因邱吉安未提供相应的证据证明损失，本院不予支持。
综上所述，邱吉安的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈡、㈢项规定，判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3424号民事判决第一项、第二项，即“一、邱吉安于本判决生效之日起十五日内自行拆除自行建筑的房屋（约160平米），恢复原状，并向湖南常德进拓金属制品有限责任公司移交租赁工业用地（约160平米）及附着房屋（约20平米）；二、驳回湖南常德进拓金属制品有限责任公司的其他诉讼请求；”
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3424号民事判决第三项，即“三、驳回邱吉安对湖南常德进拓金属制品有限责任公司的反诉请求。”
三、湖南常德进拓金属制品有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付邱吉安房屋补偿和装修补偿款36047元。
四、驳回邱吉安的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件675元，由进拓金属公司和邱吉安各负担337.5元，二审案件受理费10003元，由邱吉安负担8003元，进拓金属公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 杨 炎
二〇一八年四月十八日
书记员 赵丹丹
附：相关�律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
㈠原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
㈡原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
㈢原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
㈣原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。