安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第04338号
上诉人（原审原告）：王艳，无业。
上诉人（原审原告）：栗志强，上海铁路局职工。
委托代理人：王莉，女，系栗志强配偶。
上诉人（原审被告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号，组织机构代码78106065-4。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。
上诉人王艳、栗志强与明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00668号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：2013年6月27日，王艳、栗志强（合同中买受人）与明发房地产公司（合同中出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人所有的位于合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场区4幢商108／108上房屋一套，建筑面积为129.62平方米，单价为每平方米9525元，总价款1234630元；买受人采取按揭方式付款，首付款634630元，应在2013年6月26日之前支付给出卖人，余款600000元办理按揭贷款；买受人在付清所有房款（包括按揭款）之前，出卖人有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任；若出卖人逾期交房，逾期不超过120日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；因买受人原因，未能按期交付的，买受人应承担逾期收房期间的物业管理费、公摊水电费及该房屋损毁、盗用、灭失等风险责任；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证的义务；该合同还对违约责任、房屋保修、房屋面积差异处理等内容作出详细约定。同日，双方又签订《补充协议》一份，其中约定房屋交付期限为买受人付清所有房款（如按揭款，以银行按揭款实际发放时间为准），该商品房满足原《商品房买卖合同》约定交付条件后三十日内，双方办理房屋交付手续，实际交付时间与原《商品房买卖合同》第八条约定时间不一致的，以本补充协议约定为准。
前述合同签订后，王艳、栗志强依约向明发房地产公司支付了首付款634630元，并向中信银行办理了按揭贷款手续。2014年1月27日，中信银行向明发房地产公司支付600000元。2014年8月1日，王艳、栗志强至明发房地产公司办理了收房手续，并支付了2014年2月27日至2014年8月26日期间的物业管理费2178元，同时缴纳了办理房屋权属登记的相关费用。2014年9月28日，明发房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报至合肥市房地产管理局备案。2014年10月27日，合肥市房地产管理局对位于合肥市庐阳区四里河路88号明发商业广场区4幢商108／108上的房屋进行了产权登记，证号为房地权证合庐字第××号，登记的房地权权利人为王艳、栗志强。
双方因逾期交房、办证等问题发生争议，王艳、栗志强遂诉至原审法院，要求判令：1、明发房地产公司立即支付逾期交房违约金45928.98元，逾期办理产权登记违约金12346.3元；2、明发房地产公司立即返还物业费2178元；3、本案的诉讼费用由明发房地产公司承担。
另查明：本案一审审理过程中，一审法院依法至安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站调查核实快递单号为1092523552806的EMS邮件收寄状况，并依法制作谈话笔录一份，安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站工作人员向法院陈述：编号为1092523552806的EMS快递单中的邮戳是真实的，该快递单中打印的收寄人员“任尧君”原系单位工作人员，现已离职，网络上无该邮件的收寄信息就说明该邮件未收寄，同时经与公司财务联系核查，与明发房地产公司之间的2014年2月当月对账单，未发现该邮件的收寄记录，且根据中国邮政在2013年的新规定，邮戳不代表揽投站收寄了该份邮件，具体的收寄应当以网上记录和公司财务对账单为准。
原判认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，明发房地产公司与王艳、栗志强签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应当严格按照合同全面履行自己的义务。
关于逾期交房违约金。庭审中，明发房地产公司辩称其于2014年2月26日之前通过电话、特快专递方式向王艳、栗志强履行了通知交房义务，系王艳、栗志强故意延期收房，该院认为，根据该院依法向安徽省邮政速递物流有限公司合肥分公司亳州路揽投站的调查核实，明发房地产公司未向王艳、栗志强发出关于收房的特快专递，王艳、栗志强亦否认收到该邮件，且明发房地产公司未能提供其他有效证据证实其履行了通知交房义务，亦未举证证实王艳、栗志强存在故意逾期收房的事实，故明发房地产公司的辩称理由不能成立，该院不予采信。根据庭审查明的事实，王艳、栗志强于2014年1月27日付清全部购房款，依据双方《补充协议》的约定，明发房地产公司向王艳、栗志强交付房屋的最后期限为2014年2月26日，而双方实际办理房屋交付手续的时间为2014年8月1日，故明发房地产公司存在逾期交房的违约行为，应当按照合同约定即每日按已付购房款万分之二的标准自自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，故逾期交房违约金计为38273.53元（1234630元×0.2‰／天×155天）。
关于逾期办理产权登记违约金。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证的义务。根据庭审查明的事实，明发房地产公司将房屋交付给王艳、栗志强的实际日期为2014年8月1日，故其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的最后日期应为2014年9月30日，而明发房地产公司将包括王艳、栗志强所购房屋在内的相关资料向合肥市房地产管理局备案的时间为2014年9月28日，应视为明发房地产公司已按合同约定履行了办理房屋权证的义务，故王艳、栗志强的该项诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。
关于物业管理费。根据双方合同约定，由于买受人原因，使商品房未能按期交付的，买受人应当承担逾期收房期间的物业管理费，如前所述，明发房地产公司存在逾期交房的违约行为，其未能举证证实逾期交房的责任在于王艳、栗志强，故王艳、栗志强要求明发房地产公司返还逾期收房期间的物业管理费2178元，于法有据，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、明发集团（合肥）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王艳、栗志强支付逾期交房违约金38273.53元；二、明发集团（合肥）房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王艳、栗志强返还物业管理费2178元；三、驳回王艳、栗志强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为656元，由王艳、栗志强负担200元，由被发集团（合肥）房地产开发有限公司负担456元。
王艳、栗志强上诉称：一审认定事实不清，一审法院以明发房地产公司提供的单方打印的收取办理房产证费用统计表的落款日期即2014年9月28日为依据，驳回我方要求明发房地产公司支付逾期办理产权登记违约金的请求错误。诉讼中单方制作的证据，其真实性无法确认，统计表的落款日期只能证明该表的制作日期，不能证明明发房地产公司于当日送交房产部门。我方一审提供的《安徽省政府非税收入专用收据》明确记载明发房地产公司是在2014年10月22日向相关部门进行产权登记。明发房地产公司主张其于2014年9月28日进行产权登记，但上述票据是10月22日开具，缴费与开票相差24天，违反常理。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判，并由明发房地产公司承担本案一、二审诉讼费用。
明发房地产公司辩称：1、对于本公司在一审提交的备案材料，对其真实性，一审开庭中，对方并未提出异议，该证据有房管部门印章，上述两点足以证实本公司已按合同约定在9月28日提交了备案材料，不存在违约事实。2、王艳、栗志强陈述开票与交费、提交材料时间必须一致，不符合相关办证程序。合同明确约定本公司应在9月30日将材料交付主管部分，并未约定开票时间和办证结束时间也必须在2014年9月30日。同时，行政部门从收到材料到办理结束需有一定时间。
明发房地产公司上诉称：1、一审判决认定本公司存在逾期交房的违约行为属事实认定错误。根据双方所签合同及补充协议，本公司应于2014年2月26日交房，在交房日前本公司多次以电话联系王艳、栗志强，但其以资金紧无法缴纳契税为由迟迟不来，本公司遂于2014年2月25日向其邮寄送达《交房通知书》，履行了通知交房义务。一审法院对本公司提交的EMS快递单证明目的不予确认错误，其中邮戳是真实的，收寄人任尧君也是快递公司员工，《谈话笔录》表明任尧君已收到本公司所要邮寄的交房通知，本公司与快递公司的服务合同已经生效。即使快递公司没有寄出，也不影响本公司已履行了交房通知义务。2、一审法院未调取案件重要证据，程序存在严重瑕疵，本公司一审申请法院调取通知交房的电话记录，但未被准许。3、一审判决本公司返还物业费2178元，无事实和法律依据，本公司不存在迟延交房的违约事实，且该笔物业费是物业公司收取，即使需要返还，王艳、栗志强应向物业公司主张。综上，请求撤销原审判决第一、二项，改判驳回王艳、栗志强的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由王艳、栗志强负担。
王艳、栗志强辩称：1、对方上诉称曾多次电话联系通知收房，与事实不符。根据合同约定，交房应该以书面通知，对方称多次电话联系是为了推卸责任。2、关于邮戳问题。因为对方与邮寄公司应当是长期合作关系，对方应该有很多加盖邮戳的邮寄单，对方随便写的邮寄单，不能证明其已经邮寄，且邮寄公司已经说明对方没有交邮寄费用。邮寄单中的邮寄日期是明显涂改过的、是伪造的，目的是推卸自身责任。3、关于对方称向一审法院调取通话记录，如果可以，我方也希望调取通话记录。4、关于退还物业费，是合法、合理的。交物业费才能拿到房子，是开发商比较强势的做法，也不是我们一家碰到。物业公司是开发商指定的，物业费必须按照开发商的要求交给物业公司，因此，要求开发商退还物业费也是合法的。
本院认为：明发房地产公司与王艳、栗志强签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议合法有效，双方均应按约履行。
根据双方所签补充协议约定，明发房地产公司的交房期限为2014年2月26日，而王艳、栗志强实际收房日期为2014年8月1日。明发房地产公司主张其已按照合同约定在交房期限之前向王艳、栗志强邮寄送达了《交房通知书》，履行了通知交房的义务。但明发房地产公司不能提供有效证据证实其确实通过邮寄的方式向王艳、栗志强送达了交房通知，且王艳、栗志强也否认收到过任何交房通知。一审法院的调查笔录也显示明发房地产公司没有完成通过快递公司寄发交房通知的手续，故对于明发房地产公司的该节上诉意见，本院不予采信。一审法院认定明发房地产公司存在逾期交房的违约事实适当，本院予以维持。
关于是否存在逾期办理产权登记的问题，明发房地产公司主张其向房产部门申请办理王艳、栗志强产权登记的时间为2014年9月28日，并提供了加盖有房产局经办部门印章的书面资料加以证实，因该份证据有房产局经办部门的印章加以确认，应能够证实明发房地产公司申办的时间，原审法院据此认定明发房地产公司不存在逾期办理产权登记适当，本院予以维持。王艳、栗志强对此存有异议，但在其未能提供有效证据加以反驳的情形下，仅以收据时间与申办时间不一致为由而推定上述事实不成立，本院不予采信。
关于物业费用的问题，明发房地产公司在一审答辩期间明确说明其收取王艳、栗志强物业费用符合合同约定，现上诉又主张该笔费用并非其收取，前后主张自相矛盾。因本案系明发房地产公司逾期交房，不应收取实际交房前的物业费用，原审法院判决明发房地产公司予以返还适当，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费920.3元，由王艳、栗志强负担109元，明发房地产公司负担811.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。