天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第1321号
原告天津市建工工程总承包有限公司，住所天津新技术产业园区华苑产业区开华道1号，组织机构代码725717228。
法定代表人李纲，董事长。
委托代理人宋长缨，北京市英格律师事务所律师。
被告天津广达房地产开发公司，住所天津市河西区友谊路51号合众大厦D1302。
诉讼代表人天津广达房地产开发公司管理人（天津市亚星清算事务有限公司）。
委托代理人吴兰杰，天津盈冠律师事务所律师。
委托代理人侯军，天津市亚星清算事务有限公司副主任。
第三人杨连江，男，1953年6月12日出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人张锡明，天津众磊律师事务所律师。
原告天津市建工工程总承包有限公司（以下简称建工公司）与被告天津广达房地产开发公司（以下简称广达公司）、第三人杨连江债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建工公司委托代理人宋长缨，被告广达公司诉讼代表人的委托代理人吴兰杰，第三人杨连江委托代理人张锡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年2月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告开发建设的“广达大厦”工程，该工程于2008年12月26日竣工交付使用。后因被告长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认被告应向原告支付工程款本金28889957元，利息5950000元。但其后，被告仍拒绝兑现上述调解书项下还款承诺，经原告进一步了解该公司已经因经营不善而资不抵债。鉴于此，原告于2013年1月18日向天津市南开区人民法院申请对被告进行破产清算，天津市南开区人民法院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对被告的破产清算申请，并指定了破产管理人。在破产债权申报过程中，原告得知被告与第三人杨连江于2012年6月28日签订合同编号为20129092097的《天津市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于天津市××与××道交口东南侧××大厦××房屋，以每平方米10000元的价格售予第三人。需要说明的是，涉案房屋位于天津市繁华地带，2012年该地区的房屋售价远远超过了涉案房屋的交易价格，该价格属明显不合理的低价。且被告账目显示，并未收到第三人按照合同价格支付的购房款项。经了解被告运营期间曾频繁举债，签署上述《天津市商品房买卖合同》的目的实为债权人要求被告作出的还款担保，并非真实的商品房买卖行为。原告认为，鉴于为债权提供还款保证的真实目的，第三人意欲依《天津市商品房买卖合同》主张享有涉案房屋所有权是违反《物权法》及《担保法》相关规定的。如果该《天津市商品房买卖合同》得到履行，将严重损害包括原告在内众多债权人的合法利益，故原告起诉要求依法撤销被告与第三人签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：20129092097）及编号为00863671的《天津市房屋登记证明》，将天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产归入被告破产财产由债权人依法分配；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告虽与第三人签订商品房买卖合同，但第三人至今未支付房款，构成根本违约，其无权主张房屋所有权。且该买卖合同约定售价明显低于商场价格，属签约双方明显恶意串通，损害债权人利益，债权人有权主张撤销。在被告持续不能偿还第三人欠款的情况下，双方商议以涉案房产冲抵欠款，没有事实依据。
第三人述称，一、原告是被告破产案件的申请人，也是破产案件的债权委员会的成员，在此情况下第三人认为原、被告的利益是一致的，是通过诉讼手段来侵犯第三人的合法权益。二、第三人认为原告的诉讼请求不明确。其第一项诉讼请求分了三层含义，唯一能归为民事诉讼受案范围的仅有要求依法撤销被告与第三人签订的《天津市商品房买卖合同》一项，而要求撤销房屋登记证明一项，明显是以房地产主管机关为被告，权利人为第三人，应属于行政诉讼，故不属于民事诉讼受案范围。原告要求将涉案房屋列为破产财产，对此也不应属于民事诉讼范围，应当由破产案件作出裁定确认。三、对于撤销合同，撤销权的行使应当有一年的期限，我们认为原告已超过诉讼时效。因为原告为涉案房产的总包方，所以其对涉案房屋签订商品房买卖合同应当知情。另外，双方在买卖合同中约定的价款并不低于市场售价，而是依据二中院执行创展大厦其他房屋时确定的价格，购房款确实没有支付。因为在被告破产时，破产管理人认可房屋买卖及价款的事实，要求第三人支付房款，第三人以被告还欠其300万元借款为由主张抵销，破产管理人回复没有这笔债权，不同意抵销。
经审理查明，2005年2月4日，原、被告签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建被告开发建设的“广达大厦”工程，该工程于2008年12月26日竣工交付使用。后因被告长期拖欠工程款项，原告于2012年9月17日向天津市第二中级人民法院起诉索要欠付的工程款。审理过程中，经天津市第二中级人民法院主持，双方达成和解，法院遂于2012年11月5日作出（2012）二中民四初字第53号民事调解书，确认被告应向原告支付工程款本金28889957元，利息5950000元。然，被告未兑现上述调解书项下还款承诺，经原告了解被告已资不抵债。鉴于此，原告于2013年1月18日向本院申请对被告进行破产清算，本院于2013年7月8日作出（2013）南民破字第003号民事裁定书，受理了原告对被告的破产清算申请，并指定天津市亚星清算事务有限公司为管理人。原告称，在破产债权申报过程中得知被告与第三人于2012年6月28日签订合同编号为20129092097的《天津市商品房买卖合同》，合同载明第三人购买被告名下的坐落于天津市××与××道交口东南侧××大厦××房产，转让价格为每平方米10000元，建筑面积为86.13平方米，总价款为861300元。2012年12月6日，天津市国土资源和房屋管理局向第三人就涉案房屋发放了预告登记证明。原告认为，该合同载明交易价格明显不合理，远远低于当时市场价格及该标的的实际价值，严重损坏了原告等债权人的合法权益，故提起撤销之诉。
另查，被告法定代表人李云龙与第三人杨连江曾系朋友关系。被告因筹建创展大厦频繁向杨连江举债。第三人就被告拖欠的款项向天津市河西区人民法院对被告提起诉讼，双方在诉讼过程中达成和解，并由天津市河西区人民法院出具了（2002）西民三初字（219）号民事调解书、（2003）西民三初字（689）号民事调解书、（2003）西民三初字（690）号民事调解书、（2004）西民三初字（233）号民事调解书、（2004）西民三初字（244）号民事调解书。在上述五个案件的执行过程中，双方多次达成执行和解，分别于2004年4月15日签订《和解执行协议书》；2007年1月22日签订两份《关于执行和解的协议书》；2008年6月5日签订《关于执行和解的协议书补充协议》、《以房屋抵付回购款的协议书》；2009年4月10日签订《调整执行和解协议书》、《协议书》；2010年11月22日签订《和解执行协议书》。双方在2010年11月22日签订的《和解执行协议书》（最后一份）中，约定根据上述五份民事调解书及其相应的执行案件的民事裁定书，和（2005）西民三初字（4）号民事调解书及其相应的执行案件的民事裁定书中所认定的被告应给付第三人本金11660000元，延期付款双倍利息942322.84元，本息合计为21083224.84元；双方均同意被告以创展大厦28层总面积为977.95平方米的房屋，按11000元/平方米，共计10757450元的价格以房抵债给第三人；第三人剩余本息为10325774.84元，由被告另行支付；评估费、执行费、拍卖费等全部费用由被告承担。
庭审中，被告及第三人均对存在房屋买卖合同关系表示认可，但被告以第三人未支付房款为由，主张违约。然，第三人称因被告尚欠其借款，被告破产案件受理后，其曾向管理人主张抵销，但遭到拒绝。就涉案房屋被告已实际交付第三人使用。
在本案审理过程中，原告申请对涉案房屋于2012年6月28日市场价值进行评估。本院委托天津正盛房地产土地评估有限公司进行上述评估，该评估单位于2016年6月21日出具报告书，估价结果为：涉案房屋在价值时点2012年6月28日的公开市场价格为10411元/平方米，总价896700元。
在被告破产案件审理过程中，本院委托天津中拓会计事务所有限公司对广达公司截至2013年7月8日资产负债情况进行审计，并对该公司2002年1月1日至2013年7月8日帐内往来款中设置的杨连江相关账户的债权债务明细账做出延伸审计。审计结果为其他应收款杨连江（借款）账户余额为5234600元，其他应付款杨连江账户余额为1420638.36元。
上述事实有当事人向法庭提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，被告与第三人签订的商品房买卖合同中约定的价格与评估单位评估的价格比高于70%，因此该买卖行为不构成以明显不合理的低价转让财产，故原告主张撤销该商品房买卖合同，于法无据，本院不予认可。
关于原告主体及诉讼时效一节。第三人以原告系被告破产的申请人、债权委员会成员为由，称其主体不适格，于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。本案中，原告证据足以证明其系被告债权人，且债权明显高于涉案房屋价值，故其有权主张撤销。另根据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。本案原告称系在被告破产的债权人会议即2013年10月29日得知涉案买卖行为的存在，合情合理，对此第三人亦未提出相反证据予以反驳，自该日至起诉之日2014年2月25日未足一年，故原告起诉并未超出法定诉讼时效期间。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告天津市建工工程总承包有限公司全部诉讼请求。
案件受理费80元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 谢莉莉
人民陪审员 郑和平
人民陪审员 韩 瑛
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 陈 芸
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。