宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第8943号原告（反诉被告）刘永兵，男，1972年5月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托代理人彭雪盈，宁夏浩晟律师事务所律师。被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人苟胜利，该公司总经理。委托代理人杨辉，宁夏正义达律师事务所律师。委托代理人张小军，宁夏正义达律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司银川新华支行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人宫真荣，该行行长。委托代理人王众，宁夏辅德律师事务所律师。原告（反诉被告）刘永兵诉被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理。诉讼中，本院依法追加中国工商银行股份有限公司银川新华支行（以下简称工行新华支行）作为第三人参加本案诉讼。被告鸿天房公司提出反诉，本院将本诉、反诉合并审理，并组成合议庭于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告刘永兵及其委托代理人彭雪盈，被告鸿天房公司的委托代理人杨辉、张小军，第三人工行新华支行的委托代理人王众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永兵诉称，原、被告双方于2013年10月28日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由被告将其开发的位于银川市兴庆区某室房屋出售给原告，该房屋建筑面积91.79平方米，总价款为588244元。原告应当于2013年10月27日首付238244元，下剩350000元由第三人提供按揭贷款方式支付，房屋交付日期为2015年6月30日，如逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告应支付累计已付款的1.5%的违约金。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告至今未将房屋交付给原告，故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原、被告签订的宁夏鸿天房字（2013）第062号商品房买卖合同；二、被告退还原告购房款238244元，承担逾期交房违约金8824元，利息28589元，预告登记费160元；三、被告支付原告已偿还的贷款利息51000元，贷款本息要求支付到实际给付之日；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，解除原告与第三人签订的借款合同，并将第三项诉讼请求增加为要求被告支付原告已支付的贷款本息118590.65元。原告刘永兵围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发建设的涉案房屋，并对房屋价款、支付方式、交房时间、违约责任等进行了约定。因被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同。被告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。第三人称其不是合同当事人，不发表质证意见。证据二、发票一份，证明原告已付清购房款588244元。被告对该证据无异议。第三人称其不是合同当事人，不发表质证意见。证据三、借款合同一份，证明原告向第三人借款350000元用于支付购房款。被告对该证据无异议。第三人称合同第26、27页与第三人持有的合同不同，缺少第三人公司印章及公司法人印章。证据四、收据一张，证明被告收取原告预告登记费160元。被告对该证据的真实性无异议，该费用应由原告承担，被告只是代办。第三人认为该证据与其无关，不予质证。证据五、还款明细四张，证明原告向第三人已归还贷款本息115890.65元。被告称无法核实，需以第三人质证意见为准。第三人称具体金额需要核实。证据六、解除合同通知书、快递详情单、签收信息各一份，证明原告依约履行了解除合同的通知义务。被告称并未受到相关材料。第三人认为该证据与其无关，不予质证。被告鸿天房公司辩称，原告的第二项、第三项诉讼请求不能成立，其要求被告承担违约金及利息无事实及法律依据。如合同解除，原告应到政府部门办理撤销备案合同、所有权预告登记及抵押权预告登记手续，否则被告有权拒绝退还房款。被告鸿天房公司围绕其抗辩理由向本院提交以下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明合同约定，原告应于2013年10月27日前支付首付238244元，尾款350000元，并就迟延付款约定了违约责任。且买卖合同解除后原告应配合被告办理撤销备案。原告对该证据的证明目的不认可，无法证明原告有逾期付款的违约行为。第三人认为该证据与其无关，不予质证。证据二、银川市兴庆区人民政府文件传阅处理单、复工申请各一份，证明2014年3月5日，银川市兴庆区人民政府要求涉案工程暂缓复工，待政府与高台幼儿园达成收购补偿协议后再复工。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，该证据系复印件，无法审查真实性，即便该理由存在也不能免除被告逾期交房的违约责任。第三人认为该证据与其无关，不予质证。证据三、备案情况说明一份，证明涉案房屋于2013年10月28日办理了合同备案及所有权预告登记、抵押权预告登记手续。原告对该证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。证据四、个人住房贷款凭证一份，证明原告支付尾款的时间为2013年11月25日，逾期付款28天。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。原告与第三人签订借款合同的日期为2013年11月20日，支付尾款的日期为11月25日，符合常理，逾期付款的责任在被告，因第三人系被告为原告联系。第三人对该证据的真实性无异议。第三人述称，本案系商品房买卖合同纠纷，第三人和原告不存在任何商品房买卖法律关系，不应在本案中承担任何责任。被告及原告、第三人签订的借款担保合同合法有效，正在履行中，第三人不同意解除该借款担保合同，且该借款合同关系与本案合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理。第三人围绕其抗辩理由向本院提交以下证据：证据一、个人购房借款担保合同、贷款凭证、个人贷款委托支付协议各一份，证明原告与第三人签订借款合同，第三人发放贷款，被告作为保证人为该笔借款提供了连带责任保证，该合同真实、合法、有效，且正在履行中。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。被告称对借款合同保证人处的盖章需要进一步核实。证据二、预告登记证明一份，证明原告名下涉案房屋已经在第三人处进行了预购商品房抵押，并办理了预告登记，该抵押权依法设立并合法有效，原、被告之间的商品房买卖合同无论解除与否，均不影响第三人依法享有的抵押权。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。商品房买卖合同解除后，借款担保合同也应依法解除，第三人不享有抵押权。被告对该证据无异议。证据三、银行流水一份，证明借款自发放至今，原告一直按期还本付息，合同正常履行。原告对该证据无异议。被告对该证据无异议。反诉原告鸿天房公司诉称，2013年10月28日，反诉原告与反诉被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，反诉被告购买反诉原告开发建设的涉案房屋，合同第七条约定反诉被告于2013年10月27日前支付首付款238244元及尾款350000元，第八条约定，逾期付款在60日之内，从本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日向反诉原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，涉案房屋办理了合同备案登记、所有权预告登记及抵押权预告登记，但反诉被告直至2013年11月25日才向反诉原告支付了尾款，迟延付款28天。2015年3月9日，反诉被告在反诉原告处领取了价值35815元的现金券。故反诉原告请求依法判令：一、反诉被告返还反诉原告价值35815元的现金券；二、反诉被告解除宁夏鸿天房字（2013）第062号《银川市商品房买卖合同》的备案登记；三、反诉被告解除涉案房屋的所有权预告登记；四、反诉被告解除涉案房屋的抵押权预告登记；五、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金980元（自2013年10月28日计算至2013年11月25日）；六、反诉被告承担本案全部费用。反诉原告鸿天房公司围绕其反诉请求向本院提交以下证据：证据一、个人住房贷款凭证一份，证明原告支付尾款的时间为2013年11月25日，逾期付款28天。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。原告与第三人签订借款合同的日期为2013年11月20日，支付尾款的日期为11月25日，符合常理，逾期付款的责任在被告，因第三人系被告为原告联系。第三人对该证据的真实性无异议。证据二、备案情况说明一份，证明涉案房屋于2013年10月28日办理了合同备案及所有权预告登记、抵押权预告登记手续。反诉被告对该证据无异议。证据三、补偿登记表一份，证明被告于2015年3月9日向原告发放了价值35815元的现金券一张。反诉被告对该证据无异议。反诉被告刘永兵辩称，同意返还现金券。第二、第三、第四项诉讼请求法院依法判决，第五项诉讼请求不能成立，双方签订合同的时间是2013年10月28日，贷款的时间是11月20日。且贷款银行系被告联系，不能及时付款的责任在被告。反诉被告刘永兵针对反诉未向本院提交书面证据。经审理查明，2013年10月28日，原告刘永兵与被告鸿天房公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告刘永兵购买被告鸿天房公司开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋；建筑面积91.79平方米，按照建筑面积计算，该房屋单价为6408.58元/平方米，合同总价款为588244元，原告应于2013年10月27日前支付购房款，逾期付款在60日内，原告按日向被告承担逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2015年6月30日前向原告交付该房屋，被告逾期交房超过60日内，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起60日内退还原告已付全部房款，并按累计已付款的1.5%向原告支付违约金。同时，双方签订《补充协议》一份，其第九条第一项约定，无论何种原因导致买卖合同解除的，原告应在合同达到解除条件且被告书面通知后的5个工作日之内配合被告到有关政府部门办理取消合同备案的手续，未办理取消合同备案、抵押登记手续前，被告不退还房款。合同签订后，原告于2013年12月27前向被告支付购房款238244元，下剩购房款通过银行贷款于2013年11月25日向被告支付。2013年11月16日，原告向被告交纳预告登记费160元，被告向原告刘永兵出具加盖“鸿天房天都16区销售中心财务专用章”的收据一份。被告为补偿原告购房总价差，向原告发放35815元的代金券一张，现原告同意将代金券返还被告。原、被告签订《银川市商品房买卖合同》后，原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，原告以涉案房屋向第三人提供抵押贷款350000元，贷款期限为10年，贷款偿还方式为按月等额本金还款，原告授权第三人将借款划入被告名下账户。合同签订后，第三人于2013年11月25日将贷款转入被告名下账户。自2013年12月20日至2016年1月20日，原告共向第三人偿还贷款本金75833.42元、利息42757.23元，合计118590.65元，尚欠被告中行新城支行银行贷款本金274166.58元及利息未付。因被告逾期交房，双方为此产生争议，故原、被告均诉至本院，请求依法判如所请。另查明，涉案房屋分别办理了备案登记、抵押权预告登记、房屋所有权预告登记。上述事实有原、被告、第三人当庭陈述及其提交的前述所列证据在案为凭，经开庭质证和本院审查核实，具备证据的真实性、客观性、关联性，可以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市房屋买卖合同》以及原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年6月30日前向原告交付该房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同，现被告已经逾期交房，且至今亦未能履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。现原告要求被告返还已付购房款238244元、预告登记费160元及其已向被告中行新城支行所还贷款本息118590.65元，以及自2016年1月21日起至判决生效之日止原告实际向第三人偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金8824元（588244元×1.5%）、赔偿首付款利息28589元（238244元×6%×2年）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告主张要求反诉被告退还价值35815元现金券的诉讼请求，反诉被告同意退还，故对该诉讼请求本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告办理撤销合同备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记的问题，因双方签订合同约定了此项义务，《银川市房屋买卖合同》《个人购房借款/担保合同》被解除后，涉案房屋所有权人、被抵押人发生了变更，故原告应当及时协助被告办理撤销备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记。反诉被告未按约于2013年10月27日前付清购房款，应当承担相应的违约责任，故对反诉原告要求反诉被告承担逾期付款违约金980元（350000元×0.01%×28天）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘永兵与被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司就位于银川市兴庆区某室房屋签订的《银川市商品房买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）刘永兵与第三人中国工商银行股份有限公司银川新华支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘永兵返还购房款238244元、预告登记费160元并向原告（反诉被告）刘永兵支付违约金8824元，赔偿购房首付款前期利息28589元；四、被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）刘永兵支付抵押贷款本息118590.65元，以及自2016年1月21日起至本判决生效之日止原告（反诉被告）刘永兵已向第三人中国工商银行股份有限公司银川新华支行实际归还的贷款本金及利息（以第三人中国工商银行股份有限公司银川新华支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、反诉被告刘永兵于本判决生效之日起七日内退还反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司面值为35815元的代金券；六、反诉被告刘永兵于本判决生效之日起七日内支付反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司逾期付款违约金980元。七、反诉被告刘永兵于本判决生效之日起七日内协助反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司办理涉案房屋的撤销备案登记、所有权预告登记、抵押权预告登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向债权人支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7314元，由被告（反诉原告）宁夏鸿天房置业有限公司负担；反诉案件受理费510元，由原告（反诉被告）刘永兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军代理审判员  刘益辰人民陪审员  谢银娟二〇一六年六月二十八日书 记 员  赵 杰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。