陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渭滨民重字第00014号
原告：宝鸡市科源房地产开发有限责任公司
被告：宝鸡海新超市有限公司。
被告：陕西锦海商贸有限公司。
原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司（以下简称科源公司）与被告宝鸡海新超市有限公司（以下简称海新公司）、被告陕西锦海商贸有限公司（以下简称锦海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院一审判决后，被告锦海公司不服提起上诉。宝鸡市中级人民法院审理后维持原审判决。2014年8月5日，陕西省高级人民法院作出（2014）陕民三申字第00194号民事裁定，指令宝鸡市中级人民法院再审本案。宝鸡市中级人民法院审理后以原一、二审判认定基本事实不清为由裁定撤销原一、二审判决，发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在重审过程中，被告锦海公司提出反诉，本院准许后，依法与本诉进行了合并审理，但其在本院指定的期限内未缴纳反诉案件受理费，按其撤回反诉处理。原告科源公司的委托代理人，被告海新公司的法定代表人，被告海新公司和被告锦海公司的共同委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告科源公司诉称，2006年11月7日，其与被告锦海公司签订租赁合同一份，向被告锦海公司出租了位于宝鸡市姜谭路三合村市场B段一层面积为2187.8平方米的房屋。2012年5月8日，因被告违约，原告解除了合同。2012年1月4日，被告锦海公司未经原告同意，将其承租的上述房屋全部转租给了被告海新公司。原告已将租赁合同解除，但被告一直未返还占用的房屋，亦未支付占用期间的房屋租金，故诉至法院，请求判令立即返还所占用的房屋（涉案房屋经本院执行于2014年5月已交付原告）、赔偿损失及违约金共计551117元，并承担本案诉讼费用。
被告海新公司、锦海公司共同辩称，关于原告要求返还房屋的请求，已经法院执行，原告已经占用，没有返还的必要；本案房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，没有经过消防部门验收合格，禁止出租，应为无效合同；原告主张的违约金没有法律依据，被告不存在违约，本案合同是无效的；本案房屋租赁合同的相对方为被告锦海公司，原告起诉被告海新公司主体不当，应驳回对被告海新公司的诉讼请求。原告诉讼请求，无法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2005年3月5日，原告科源公司与宝鸡市渭滨区高家镇三合村二组于签订《联营合同》一份，合同约定，根据宝鸡市城乡建设规划局《关于高家镇三合村二组农贸市场用地定点的批复》，在姜谭路以南、发电厂以西以北、机电工程修造厂以东用地定点范围内建设农贸市场；该市场土地所有权由三合村二组所有，原告科源公司拥有该市场建设项目的建设管理权和经营管理权；经营期限为20年，经营期限内的经营权全部归原告。
2006年11月7日，原告科源公司（发包方）与被告锦海公司（承包方）签订《场地承包经营合同》一份，约定：原告科源公司将上述所建市场B段一层建筑面积为2187.80平方米的场地交由被告锦海公司承包经营，期限为10年，即2007年1月18日至2017年1月18日；承包费用为每平方米每月16元，每月承包费为35000元，承包费自第四年起每年递增5%，承包方每半年交纳一次承包费，每次交纳期限为上期承包期满前15日，逾期应向发包方交纳每日千分之三的滞纳金；发包方提供的场地须经验收合格能正常使用且保证承包方营业需要的水源、电源、通风口预留；合同签订之日，承包方向发包方缴纳20万元作为合同定金，承包方未能履约时，定金不予退还。发包方未能履约时，向承包方双倍返还定金，双方正常履约后，该定金5万元转为押金（该5万元原告科源公司未向被告锦海公司退还），剩余15万元抵承包费。承包期间，经原告科源公司同意，承包方可将承包场地转租；承包方未按期交纳承包费、水电费的，发包方有权提前解除合同，收回所承包的场地；任何一方违约，应向对方支付合同总额未履行部分20%的违约金。2007年5月21日，原告科源公司与被告锦海公司又签订《特别约定》一份，约定：因原告科源公司出租的房屋产权、质量、手续不完善原因致使被告锦海公司的正常经营受到影响，原告科源公司承担全部责任，同时被告锦海公司有权要求解除合同；因被告锦海公司的装饰装修原因引起的影响其经营活动的，由其自己负责。后在合同实际履行过程中，双方将承包费交纳期间变更为每三个月交纳一次，上期期间届满前15日交纳。
还查明，2007年1月10日，上述市场营业楼经建设、监理、勘察、设计、施工企业等单位验收合格。2007年1月12日，宝鸡市公安消防支队向渭滨区高家镇三合村村民委员会出具《关于同意三合商业中心消防设计的审核意见（补审）》，载明：“…三合商业中心，消防设计及设计变更基本符合现行《建筑设计防火规范》要求，同意按经审核的消防设计图纸及设计变更施工建设。工程竣工后，应经消防验收合格，方可投入使用”。后该工程一直未经消防验收合格。2007年2月，被告锦海公司投资的“锦海超市”装修完毕，在上述三合村市场开始运营。同时，被告锦海公司成立了陕西锦海商贸有限公司宝鸡分公司，聘用张惠军作为分公司经理，负责该超市的相关事宜。2008年6月20日，陕西锦海商贸有限公司宝鸡分公司就被告锦海公司开设的锦海超市的内部装修向宝鸡市公安消防支队申请办理消防审核，后消防部门认为不符合消防条件予以退回。2012年1月4日，两被告签订《场地承包经营合同》一份，约定，被告锦海公司将其从原告处承租的位于渭滨区姜谭路三合超级市场B段一层建筑面积为2187.80平方米的场地转租给被告海新公司使用，期限为2012年1月4日起至2017年1月18日止，每平方米每月承包费为16元，每月承包费为35000元，承包费自第二年起每年递增5%。2012年1月12日，被告海新公司经宝鸡市工商行政管理局批准注册成立，由张惠军任法定代表人。2012年1月17日，两被告签订《合作经营协议》一份，约定被告锦海公司以其从原告科源公司承包的场地为超市经营场所之用，以其前期投资为出资，被告海新公司以其对超市的经营管理经验作为技术投资，负责超市的日常经营和管理；合作经营期限为五年，即2012年1月18日至2017年1月18日；利润分配比例为，被告锦海公司65%，被告海新公司35%。“锦海超市”遂更名为“海新超市”。自2012年4月27起，两被告均再未向原告科源公司交纳房屋租赁费用。
2012年5月10日，因被告锦海公司未按期交纳租赁费，原告科源公司向被告锦海公司邮寄送达了解除合同的通知，该邮件由张惠军签收。2012年8月10日，原告科源公司以陕西锦海公司为被告向本院提起租赁合同纠纷之诉，经审查本院认为，双方争议的“承包场地”位于宝鸡市渭滨区姜谭路三超级市场B段一层，且该房屋正由被告宝鸡海新公司租赁经营，故以主体不适格裁定驳回起诉。2012年8月29日，被告锦海公司向本院提起诉讼，请求确认原告科源公司2012年5月8日解除合同通知无效。2012年11月20日，被告锦海公司自愿撤回起诉。随后，原告科源公司于2012年12月17日向本院提起了本案诉讼。
2013年2月28日，宝鸡市渭滨区公安消防大队向被告海新公司下发《责令限期改正通知书》，要求其在2013年4月28日前对存在的消防问题进行改正。2013年5月2日，该消防大队作出《临时查封决定书》，对“海新超市”姜谭路店进行临时查封，查封期限为2013年5月2日至2013年5月31日。
另查明，2011年9月30日，被告陕西锦海公司与曼哈顿动漫城签订《搬迁协议》，约定：被告锦海公司将其承租原告房屋的东半部分约300平方米租给动漫城，期限为五年，租赁费为每平方米50元。后被告锦海公司又将其承租房屋中的79平方米租赁给他人先后经营了北京品牌折扣店和泡馍馆，租赁费每月3000元。2012年9月起，曼哈顿动漫城的房屋租赁费开始由原告科源公司收取，每平方米每月40元；2012年10月起，泡馍馆的租赁费开始由原告科源公司收取，租赁费每月4300元。
再查明，本案原一审判决生效后，涉案房屋经本院强制执行于2014年5月已交付原告科源公司。
上述事实，有当事人陈述、《联营合同》、《场地承包经营合同》、《特别约定》、《三合村综合市场营业楼竣工验收各方会签表》、《关于同意三合商业中心消防设计的审核意见（补审）》、《场地承包经营合同》、《合作经营协议》、通知、邮件详情单、《责令限期改正通知书》、《临时查封决定书》、《搬迁协议》、民事裁定书、诉状、撤诉申请书等证明材料在卷为凭，并经庭审举证、质证及认证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：房屋租赁合同的效力；合同如果有效，合同是否已经解除；合同解除后的法律责任；原告损失的认定；本案如何处理等。
房屋租赁合同的效力
被告海新公司、锦海公司辩解称本案房屋租赁合同所涉及的房屋未经消防部门验收合格即投入使用，违法了《消防法》规定，应为无效合同。对此，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”根据上述规定，违反《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定的房屋出租的，因违反房屋使用条件的相关强制性规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，故违反此类规定不会导致租赁合同无效，而是属于承租人请求解除房屋租赁合同的法定情形。所以，本案房屋租赁合同应为有效合同。
（二）合同如果有效，合同是否已经解除
本案中，依据原告科源公司与被告锦海公司的约定，当被告锦海公司未按期支付租赁费用时，原告科源公司有权提前解除合同。原告科源公司发出的解除合同的通知由其宝鸡分公司负责人张惠军签收，其亦曾向本院提起诉讼请求确认原告科源公司发出的上述通知无效，故表明原告科源公司要求解除合同的通知已经到达被告锦海公司。但被告锦海公司后撤诉，人民法院或仲裁机构并未就该合同效力作出生效的裁决。综上，应当认定为本案合同自原告科源公司的通知到达被告锦海公司时，即自2012年5月10日起双方合同解除。同时，在本案诉讼中，消防部门查封了“海新超市”，即从2013年5月2日起本案租赁合同也实际无法继续履行。
（三）合同解除后的法律责任
本案中，被告锦海公司未及时依约支付租金，应当承担相应的违约责任，但原告科源公司自身也未按约定向被告锦海公司交付经消防验收合格的房屋，也应当承担相应的违约责任，故原、被告应当各自承担相应的违约责任、分担违约损失。根据案情，原告科源公司交付的房屋虽未经消防验收合格，但从合同签订后至合同解除，双方实际履行超过6年，对于合同解除主要是因为被告锦海公司未按时交纳租金造成，故被告应承担主要责任，本院酌定被告锦海公司承担80%的责任，原告科源公司应承担20%的责任。本案中，两被告之间建立了合作经营关系，依据两被告之间的约定，自双方于2012年1月17日合作经营之日起，对承租场地的租金计入经营成本由合作体承担。同时，被告海新公司实际上是被告锦海公司为经营超市业务专门出资设立的公司。综上，两被告应共同承担相应责任。
（四）原告损失的认定
关于原告科源公司主张的租金的数额。在合同期限内即2012年4月27日至2012年5月10日，应当按照原合同约定的标准计付，即16335.57元（16元/月/㎡÷30天×14天×2187.80㎡）。关于合同解除后的房屋使用费的标准，被告锦海公司在合同履行期间内将部分房屋面积进行了转租，租赁费在每平方米每月38元至50元范围内，故原告科源公司请求在合同解除后被告应当按照每平方米每月40元的标准计付，符合实际情况，原告科源公司请求合理，本院予以认可。曼哈顿动漫城和泡馍馆的租赁费分别从2012年9月、2012年10月起由原告收取，故自合同解除之日，即2012年5月10日起至原告主张的2012年10月20日止的房屋使用费应当为444624元[40元/月/㎡÷30天×110天×2187.80㎡+40元/月/㎡×（2187.80-300）㎡+40元/月/㎡÷30天×20天×（2187.80-300-79）㎡]。关于原告科源公司主张的违约金，由于其也存在违约，故其无权向被告锦海公司主张违约责任。综上，原告科源公司在本案中的损失为房屋租金、房屋占有使用费等共计460959.57元（16335.57+444624）。
（五）本案如何处理
本案租赁合同已经解除，合同中所含房屋面积的379平方米（曼哈顿动漫城和泡馍馆）已由原告科源公司收取租金，其已与他人建立了事实上的租赁关系，故两被告应当就其实际占用的房屋向原告科源公司予以返还。对于原告科源公司在本案中的损失460959.57元，两被告应赔偿原告科源公司368767.66元（460959.57元×80%），剩余损失由原告科源公司自己负担。扣除被告锦海公司交付原告科源公司的押金50000元，两被告应支付原告科源公司318767.66元（368767.66元-50000元）。对于原告科源公司的其他诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、被告宝鸡海新超市有限公司、被告陕西锦海商贸有限公司返还占用的位于宝鸡市渭滨区姜谭路三合村市场B段一层的房屋（已返还）。
二、被告宝鸡海新超市有限公司、被告陕西锦海商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内共同支付原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司房屋租赁费、占有使用费等共计318767.66元。
三、驳回原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9330元，由原告宝鸡市科源房地产开发有限责任公司承担2330元，被告宝鸡海新超市有限公司、陕西锦海商贸有限公司共同承担7000元
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费9330元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 寇建军
审 判 员 杨建文
代理审判员 冉欣鹭
二〇一六年十月十三日
书 记 员 王馨娅