安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00123号
上诉人（原审原告）：孙刚，男，1971年4月28日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。
委托代理人：陈继，安徽渊源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许青，男，1969年2月13日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。
委托代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务所律师。
委托代理人：赵启昱，安徽大旗律师事务所律师。
上诉人孙刚与上诉人许青因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宣城市中级人民法院于2014年11月17日作出的（2014）宣中民四初字第00033号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。孙刚及其委托代理人陈继，许青的委托代理人毛凌霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年5月28日，孙刚与许青签订《租房协议》，约定：许青因经营需要，承租孙刚坐落在广德县桃州镇团结西路广信·集美商住楼A座房屋从事餐饮经营，租期八年，从2008年5月28日起至2016年5月27日止。该房屋第一年租金为39.8万元，协议签订之日许青支付房屋租金20万元，余款在2008年6月28日之前付清；从第二年开始，每年应付租金以前一年租金为基数递增15%，到第七、第八年租金改为递增10%，每年租金须于当年5月底前一次性付清。孙刚交付给许青的房屋完好无损，许青入住后应妥善经营管理租赁房屋，未经孙刚书面同意，不得破坏房屋的主体结构；租期届满后，许青所涉费用必须交清，同时保证该房屋前后门窗及室内水电线路的完整无损，室内装潢到期现状移交孙刚，7-8号间房屋被打通的隔断墙壁恢复原状。双方在违约责任中约定：任何一方擅自提前解除本合同应承担违约金10万元，并赔偿由此造成的损失。损失的计算方法为若孙刚擅自提前解除合同，按照评估价格承担许青的房屋装潢费用；若许青擅自提前解除合同，许青在租赁房屋中的装潢孙刚不予赔偿，装修部分现状移交孙刚。协议还对其他权利义务进行了约定。签订协议时，孙刚向许青交纳5万元押金。
协议签订后，孙刚将房屋交付给许青，许青对房屋进行了改造装修，从事餐饮业经营活动，并按合同约定交纳了2008年承租期间至2012年10月的房屋租金。2012年9月，许青向孙刚交纳租金29万元。2012年10月，许青认为案涉房屋租金过高，经与孙刚协商减少租金未果。2012年11月1日，许青向孙刚寄送“解除租房协议通知书”，要求提前解除上述《租房协议》。该“通知”主要内容为：“因周边环境不能满足经营需要，本店处于持续亏损状态，无力再继续承租您的房屋。本人特通知您，自2012年11月30日，本人不再承租您的上述房屋，请您届时收回房屋。至2012年11月30日止，发生的房屋租金，近日汇入您的银行账户”。2012年12月14日，许青经营的广德电苑大酒店获得广德县工商局“准予注销登记通知书”。2012年11月19日，孙刚向广德县人民法院提起诉讼，请求判决确认许青于2012年11月2日向其寄送的解除租房协议通知无效。广德县人民法院判决后，孙刚不服，向安徽省宣城市中级人民法院提出上诉。该院于2013年4月26日作出（2013）宣中民四终字第00072号民事调解书，确认：一、孙刚与许青均同意双方于2008年5月28日签订的《租房协议》自2012年11月30日解除，合同解除后产生的其他纠纷另行处理；二、双方当事人均同意本调解协议自双方签字之日起生效。
2013年1月31日，孙刚向广德县人民法院提起诉讼，请求解除双方于2008年5月28日签订的租房协议，判令许青恢复因装修而拆除和改造的楼梯、后门、水电及排水管道的原状等。广德县人民法院在审理期间，依法委托安徽中辉资产评估有限公司对孙刚被改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用进行评估，评估价为158734.92元。后孙刚增加诉讼请求，请求判令：1、许青赔�改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元；2、许青支付自2012年5月28日起以每月租金5.75万元计付至2013年12月31日，共计109.25万元租金；3、许青支付违约金10万元；4、许青赔偿孙刚可得利益损失111万元。以上合计2461234.92元，扣除许青已经支付的29万元租金及签订合同时交纳的押金5万元，还应赔偿2121234.92元。许青对此提出管辖权异议，认为孙刚增加的诉讼请求已经超过一审法院受理案件的范围，请求将案件移送到安徽省宣城市中级人民法院审理。广德县人民法院于2014年4月8日作出（2013）广民一初字第00427-1号民事裁定，将案件移送给该院审理。
在庭审中，本案双方当事人均认可案涉房屋在2012年5月28日至2013年5月27日期间的租金为69.61万元。
原审法院认为：2008年5月28日，孙刚与许青签订的《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行相关义务。任何一方违反合同的约定，对方均有权主张权利。
关于许青是否应当赔偿孙刚被改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元。本案双方当事人在《租房协议》中约定：许青入住后应妥善经营管理租赁房屋，未经孙刚书面同意，不得破坏房屋的主体结构；租赁期满后，许青保证该房屋前后门窗及室内水电线路的完整无损，室内装潢到期现状移交孙刚。然而许青在入住房屋后，对房屋进行了部分改造，在返还时并没有恢复原状。经安徽中辉资产评估有限公司对孙刚被改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用评估，恢复费用和修复费用为158734.92元，该费用应当由许青承担，孙刚的该项诉讼请求成立，该院予以支持。许青辩称该费用没有发生，并以此为由拒付该费用。因保证房屋前后门窗及室内水电线路完整无损、室内装潢现状移交、对隔断墙恢复原状是双方约定的应由许青承担的合同义务，该费用是否发生以及何时发生，对许青承担义务并不产生影响，故对许青的辩解，该院不予采信。
关于许青是否应当向孙刚支付租金109.25万元。根据双方的《租房协议》，案涉房屋在2012年5月28日至2013年5月27日期间的租金为69.61万元，双方在庭审中对此均无异议，因此，许青每月应支付的租金应为58008元，孙刚仅主张每月租金按照57500元计算，符合法律规定，据此每天的租金应为1890.4元（57500×12÷365）。在该租赁期限内，许青于2012年11月1日向孙刚寄送“解除租房协议通知书”，要求提前解除双方的《租房协议》。经该院调解，双方于2013年4月26日达成一致意见，均同意双方签订的《租房协议》自2012年11月30日解除，合同解除后产生的其他纠纷另行处理。因此，在2012年11月30日之前的租金，许青仍应当承担。该租金的数额为348780.8元（6×57500+1890.4×2），扣除许青已经支付的租金29万元及租房押金5万元，尚应支付租金8780.8元。孙刚请求将许青支付租金的期限延续到2013年12月31日，因双方合同解除以后，案涉房屋即不属于许青支配，孙刚即可以对许青更改的水电线路进行再改造，其没有及时行使权利，许青对该段时间的损失无赔偿的义务。故对孙刚提出的该部分请求，该院不予支持。如孙刚有证据证明许青在2012年11月30日合同解除后仍占有使用该房屋，孙刚可就房屋占有使用费依法另行主张权利。
关于许青是否应当向孙刚支付违约金10万元。根据双方签订的《租房协议》的约定，双方任何一方擅自提前解除本合同应承担违约金10万元�并赔偿由此造成的损失。因此，孙刚主张许青承担违约金10万元，符合双方合同的约定，该院予以支持。
关于许青是否应当赔偿孙刚可得利益损失111万元。孙刚对该可得利益的计算方法是：如果双方的合同继续履行，截止到2016年5月27日，许青应交纳租金264万元，而孙刚现在将案涉房屋出租给他人经营木子火锅，仅能收取153万元，二者相差111万元，该款应由许青承担。因双方合同解除后，孙刚如何使用案涉房屋，系孙刚行使所有权的行为。在出租给他人使用的情况下，租金多少与许青无关，孙刚主张许青承担该111万元的租金差额，既无事实依据，也无法律依据，故该院对此不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决：一、许�赔偿孙刚被改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元，支付违约金10万元及尚欠的租金8780.8元，合计267515.72元，该款于判决生效之日起30日内一次性付清；二、驳回孙刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23770元，由孙刚承担20772元，许青承担2998元。
孙刚不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判支持其原审全部诉讼请求。主要理由为：1、原审判决对2012年11月30日之后的房屋占有使用费不予处理，而是建议孙刚另案起诉，处理程序不当。（1）合同解除后，许青拒绝恢复破坏的房屋，也没有及时将符合合同约定的房屋交还给孙刚，经向广德县人民法院申请，孙刚才于2013年6月19日收到许青交付的钥匙。许青应当承担自2012年12月1日至2013年6月19日，以及此后合理修复期间的房屋占有使用费。（2）因许青拒不提供自来水管道铺设图纸，不提供自来水的总阀门，直到2013年12月底才对自来水阀门进行修复，导致自来水阀门无法关闭，房屋无法正常修复并对外出租。许青应当赔偿孙刚2014年1月1日之前的房屋租金损失。2、原审判决对于孙刚合理的可得利益损失不予支持，违反了法律规定；对孙刚可得利益损失评估申请没有回应，处理程序违法。3、原审判决对于鉴定费、保全费的负担没有处理不当。
许青在二审庭审中答辩称：1、关于占有使用费。2012年11月30日双方协议解除租房协议，房屋使用权就归属孙刚，许青在此之后并没有占有使用房屋，并不产生占有使用费。2、关于可得利益损失。租房协议是双方协议解除，属于当事人的合同自由，应当适用合同法第九十七条规定，并不涉及可得利益赔偿的问题。
许青不服原审判决，向本院上诉提出：1、原审判决许青赔偿孙刚改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元没有事实和法律依据。许青并没有将装潢中有价值部分拆除后变卖，孙刚收回房屋后仍然是整体出租给他人经营酒店，除西侧隔断墙由现承租人恢复外，房屋门窗、楼梯、水电线路仍沿用许青租赁期间之状况，原有的装潢被现承租人基本清除并重新装潢。孙刚并未产生被改变房屋结构恢复费用和装潢部分恢复费用。2、原审判决许青支付违约金10万元没有事实和法律依据。许青要求解除租房协议的原因在于道路不通、无停车场，不适合开高档酒店；租金过高；装潢投入巨大；经营持续亏损。多次协商调整租金价格，孙刚始终拒绝，后经调�协议解除合同，并非违约拒不履行合同，不应承担违约责任。
孙刚在二审庭审中答辩称：1、装潢费用损失问题，同意原审判决理由，且孙刚通过免租期、在租金上作出让步的方式已经实际支付了该项费用。2、关于违约金问题。宣城市中级人民法院调解书的背景是为了避免损失扩大，采取先解除合同后处理违约纠纷的处理模式，并非协商一致解除。
二审期间，孙刚向本院新提交6组证据：第一组：房屋设计图纸、照片；第二组：变压器及给水管转卖协议、收条；第三组：公证书2份。上述三组证据的证明目的：许青的合同义务主要是把隔壁的房屋隔断，封堵的后门打开，布置的管道分割，但他没有履行后合同义务。第四组：鉴定费、保全费票据，证明目的：许青在原审中支付了鉴定费2500元、保全费1770元。第五组：照�、质证笔录，证明目的：许青交付房屋时，室内装潢被严重破坏，房屋后门被临时建筑堵住。第六组：询问笔录、收条，证明目的：2013年6月14日，孙刚通过法院要求许青交付房屋，许青于6月19日将房屋钥匙交还给孙刚。
许青对孙刚提交的上述证据质证认为：1、对第一组证据的真实性没有异议，但证明对象不能成立。隔断墙是否需要修复要根据实际租赁情况，孙刚现在也是整体出租，隔断墙是由现承租人出资修复。2、对第二组证据的真实性没有异议，但证明对象不能成立。该组证据只是反映变压器的产权，变压器不是租赁物也不是装潢附属物，该组证据与本案没有关联性。3、对第三组证据的真实性没有异议，但公证书不符合证据的形式要件，实质上是证人证言，不能通过公证的形式代替证人出庭，该组证据不具备证据效力。4、对第四组�据的三性均无异议。5、第五组证据不能反映出所谓室内装潢被严重破坏系许青造成。6、询问笔录是孙刚向法庭的陈述，不能以单方陈述来达到证明目的。对收条的真实性有异议，房屋钥匙在双方合同解除的时候已经交付。
本院对孙刚提交的上述证据认证意见如下：1、许青对第一组证据的真实性没有异议，予以采信。2、第二组证据与双方争议没有关联性，不予采信。3、第三组证据属于证人证言，因证人没有出庭作证，其证言的真实性无法核实，不予采信。4、许青对第四组证据的三性均无异议，予以采信。5、因双方当事人对广德县人民法院到现场拍摄的照片和录像的真实性均无异议，对第五组证据予以采信。6、询问笔录是孙刚向法庭的单方陈述；收条系孙刚一方出具，无其他证据相印证。对第六组证据不予采信。
二审另查明：本案在广德县人民法院审理期间，孙刚向安徽中辉资产评估有限公司支付鉴定费2500元，向广德县人民法院缴纳保全费1770元。
孙刚所举其他证据与原审相同，许青的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
经二审审理，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1、许青应否赔偿孙刚改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元。2、许青应否支付2012年12月1日至2013年12月31日的租金和损失。3、许青应否向孙刚支付违约金10万元。4、许青应否赔偿孙刚可得利益损失111万元。
（一）关于许青应否赔偿孙刚改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用158734.92元。双方签订的《租房协议》约定：许青入住后应妥善经营管理租赁房屋，未经孙刚书面同意，不得破坏房屋的主体结构；租期届满后，许青保证该房屋前后门窗及室内水电线路的完整无损，室内装潢到期现状移交孙刚，7-8号间房屋被打通的隔断墙壁恢复原状。但许青在承租案涉房屋后未经孙刚书面同意，对主体结构进行了部分改造，在双方解除合同后对装潢进行了拆除，对改造部分没有恢复原状。许青的行为违反了《租房协议》的约定，应当承担由此产生的改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用，相关费用经鉴定为158734.92元。许青上诉主张相关费用没有发生，但未举证证明。对许青的此项上诉理由，本院不予采纳。
（二）关于许青应否支付2012年12月1日至2013年12月31日的租金和损失。孙刚上诉提出，许青应当承担自2012年12月1日至2013年6月19日，以及此�合理修复期间的房屋占有使用费；应当赔偿其2014年1月1日之前的房屋租金损失。本院经审查认为：许青租赁案涉房屋经营的广德电苑大酒店已于2012年12月14日经广德县工商局核准注销，孙刚并未提交充分证据证明《租房协议》解除后许青仍然占有使用案涉房屋。至于恢复房屋原状满足出租条件的问题，因《租房协议》解除后，案涉房屋的占有使用权又返还归孙刚所有，其完全可以自行恢复原状并向许青主张相关费用，孙刚并未提交充分证据证明因许青的原因导致其无法对房屋进行修复，对其因没有及时行使权利而产生的扩大损失无权主张赔偿。因此，孙刚的此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（三）关于许青应否向孙刚支付违约金10万元。《租房协议》中违约责任条款约定：双方任何一方擅自提前解除本合同应承担违约金10万元，并赔�由此造成的损失。案涉协议履行过程中，孙刚并不存在违约行为，许青单方要求提前解除《租房协议》。原审判决根据双方约定，判令许青承担违约金10万元，并无不当。许青此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
（四）关于许青应否赔偿孙刚可得利益损失111万元。孙刚主张许青应当赔偿可得利益损失，计算方法为：如果双方的合同继续履行，截止到2016年5月27日，许青应交纳租金264万元，而孙刚现在将案涉房屋出租给他人经营木子火锅，仅能收取153万元，二者相差111万元。因《租房协议》解除后，孙刚再次将案涉房屋出租给他人使用，租金是由孙刚与现承租人综合房屋情况、坐落位置、市场行情等因素协商确定，系孙刚的自主处分行为，孙刚主张将该111万元的租金差额作为可得利益损失由许青承担，缺乏事实和法律依据。且原审判决已支持孙刚主张许青赔偿被改变房屋结构恢复费用和装潢部分修复费用、支付违约金的诉讼请求，孙刚的损失已得到赔偿。因此，原审判决对孙刚主张许青赔偿可得利益损失111万元的诉讼请求不予支持，并无不当。孙刚此项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。孙刚和许青的上诉请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费23770元、鉴定费2500元、保全费1770元，合计28040元，由孙刚负担21772元，许青负担6268元。二审案件受理费26664.5元，由孙刚负担21483.5元，许青负担5181元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 宝 定
审 判 员 李 家 宏
代理审判员 李 周 洋
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 徐珍妮（代）
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、�定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。