成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第1973号原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路**号高新大厦*楼**号。负责人黄维国。委托代理人胡玲玲，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人胡琳，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。被告胡国兴。原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称“家利物业”）诉被告胡国兴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员余存江独任审判，于2014年6月23日、7月2日公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托代理人胡琳、被告胡国兴到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告家利物业诉称，被告系和记黄埔地产（成都）有限公司开发的南城都汇**号房屋业主，原告系该物业前期物业服务机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应自2009年7月起向原告交纳物业服务费，但经原告多次催收，被告至今未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为此，请求人民法院判决：1、被告向原告支付2009年7月至2014年7月期间的物业服务费15879.52元及违约金（截至2014年6月30日为7622.36元，其余拖欠物业服务费的违约金按日以未交费用的0.05%计算至被告交清所有应付款项之日止）；2、被告承担原告因本案支出的律师费2000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告胡国兴辩称，涉案房屋开发商和记黄埔通知我收房的时候涉案房屋存在严重的质量问题，存在十余处不合格的问题，包括漏水、墙壁开裂等问题。和记黄埔知情后与我方达成共识，约定和记黄埔将此房屋退给我们，并赔付我在此期间产生的费用，因此2012年之前我没有接房，也就不产生相关物业费用。我于2012年8月接收该房屋，此时才与原告发生物业费用，我前后20次主动跟原告协商缴纳2012年6月起产生的物业服务费，原告物业经理拒绝收款。综上，被告愿意交纳2012年6月至2014年7月的物业服务费，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，2006年10月24日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与案涉房屋开发商和记黄埔地产（成都）有限公司（甲方）签订《南城都汇第一期前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对其开发的南城都汇住宅小区第一期进行物业管理。该合同主要约定：在业主办理其单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取三个月的首期物业管理费；对业主逾期交纳物业管理费按照《公约》规定收取违约金的，违约金自逾期之日起按月以未缴费用之百分之二计算；物业管理费标准为2元／平方米／月，按该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取。如乙方在成都市注册分公司，则本合同的权利义务将自动转移给乙方在成都市分公司，无须另行签订变更协议。2007年8月9日，被告胡国兴（买受人）与和记黄埔地产（成都）有限公司（出卖人）就买卖由出卖人开发的南城都汇一期11栋1单元5楼501号、建筑面积为130.16平方米房屋事宜签订《商品房买卖合同》及其补充协议。该“合同”主要约定：出卖人应当在2009年1月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：1、已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业管理费）亦归买受人承担。出卖人依法选聘的物业管理企业为：家利物业管理（重庆）有限公司；前期物业管理期间，物业服务收费价格为2元／月／平方米（建筑面积）等。物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合买卖合同第十条约定的交付条件，买受人须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，相关风险、责任和物业管理费等费用自出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。房屋交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要出卖人进行保修和整改的，不影响出卖人向买受人交付房屋且交房时间不顺延。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现除买卖合同第十五条第（二）款第1项约定的地基基础和主体结构质量问题以外的其他质量问题，则由双方在该商品房交接文件上记录并由出卖人根据国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起六十日内负责整改。在出卖人承诺整改的前提下，买受人不得以此要求退房或拒绝办理该商品房交接手续。同日，被告与出卖人还签署《南城都汇业主临时公约》及《关于南城都汇第一期前期物业服务和﹤南城都汇业主临时公约﹥的承诺书》。其中“公约”第五章第（四）条第6款约定，各业主应于办理其交接手续当日预缴三个月的物业管理服务费予物业管理公司，并于以后每个月的第一天或之前向物业管理公司预缴下一个月的物业管理服务费。不论是否占用其单元，各业主须负担其单元之100％物业管理服务费；第（六）条第1款约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付之物业管理服务费或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠缴金额的0.05%缴纳等。被告在“承诺书”中确认，关于包括其所购房屋在内的南城都汇第一期的前期物业服务，出卖人已于2006年10月24日与其选聘的物业管理公司签署《南城都汇第一期前期物业服务合同》，并按照《物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》的要求制定了《南城都汇业主临时公约》，并已将上述资料出示给被告，被告对其内容表示认可，同意物业管理公司按照服务合同和公约的约定实施南城都汇第一期的物业服务等。案涉房屋于2008年12月25日经成都市规划管理局建设工程规划验收合格，2009年3月27日在成都市高新区规划建设局办理竣工验收备案。出卖人于2009年4月20日在《成都商报》第15版登载“南城都汇·汇翠园1A期房屋交付公告”，并按照被告胡国兴在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·汇翠园1A期房屋交付使用通知书》，该通知书载明“此次房屋交付日期为2009年4月21日，…该房屋将于2009年7月1日起计收物业服务费。”被告收到上述邮件后，以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房，后被告于2012年8月14日完成验房及接房手续。2011年1月20日，原告委托代理人四川川达律师事务所律师以被告在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄“关于催收物业服务费的律师函”，要求被告交纳欠交的2009年7月至2011年1月期间的物业服务费4946.08元及截至2011年1月13日已产生的违约金708.48元。2012年10月22日，原告委托代理人霍建中律师以被告在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址向其邮寄“支付物业服务费拖欠款及违约金的律师函”，要求被告交纳欠交的2009年7月至2012年10月物业服务费10412.8元、车位管理费1388.71元及截至2012年10月18日已产生的违约金3418.93元。被告胡国兴收到上述律师函。另查明，截止2014年6月30日，被告拖欠原告2009年7月至2014年7月期间的物业服务费15879.52元，上述欠费的违约金根据欠交款项数额和拖欠的时间按日以欠交金额的0.05%计算，共计7622.36元。以上事实，有原被告庭审中的陈述、《南城都汇第一期前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇业主临时公约》、《关于南城都汇第一期前期物业服务和﹤南城都汇业主临时公约﹥的承诺书》、成都市规划管理局建设工程规划验收合格证、成都高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·汇翠园1A期房屋交付使用通知书》等证据材料在卷佐证。上述证据，经本院审查，均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。本院认为，家利物业管理（重庆）有限公司与和出卖人签订的《南城都汇第一期前期物业服务合同》、被告与出卖人签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《南城都汇业主临时公约》均系缔约人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力。被告在签订购房合同时，不仅认可物业服务公司与出卖人签订的前期物业服务合同，还签订《南城都汇业主临时公约》，上述合同明确约定物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。原告作为家利物业管理（重庆）有限公司在成都设立的分公司，依照《南城都汇第一期前期物业服务合同》约定，有权承接家利物业管理（重庆）有限公司在该合同项下的权利义务。根据上述合同约定，出卖人在约定的交房条件满足后，向被告发出交房通知，被告作为案涉房屋业主，在收到通知后，即应按其确定的时间向原告缴纳物业服务费，否则应承担相应的法律责任。故现原告依据《南城都汇第一期前期物业服务合同》、《南城都汇业主临时公约》中约定的物业服务费收费标准和违约责任，要求被告履行相应支付义务的诉讼请求成立，本院予以支持。被告辩称其拒绝收房系因房屋质量存在严重问题，故房屋实际交付前的物业费用不应由被告承担。本院认为，首先，被告与出卖人在《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中，对房屋交付条件、如何交付以及房屋交付时存在问题如何处理等事项均有明确约定，房屋在满足买卖合同第十条第（二）项约定的条件时即可交付，地基基础和主体结构质量问题以外的其他质量瑕疵不能成为被告拒绝收房的法定和约定理由；被告在诉讼中提交的相关证据不能证明案涉房屋不能正常交付或使用，且被告承认出卖人已就案涉房屋质量瑕疵对其进行了补偿；其次，即使出卖人交付的房屋存在质量问题，被告亦可通过诉讼等合法形式对自身合法利益予以保护，而不能以此为由拒绝履行对原告的合同义务，故被告的该项答辩理由不能成立。被告还辩称“其于2012年8月接收房屋后，多次主动跟原告协商缴纳2012年6月起产生的物业服务费，原告物业经理拒绝收款”，因其未提交证据予以证明，本院对被告的该项辩称事实不予采信。对于原告要求被告支付因本案产生的律师费的请求，因双方在上述合同中对该费用的承担没有明确约定，且该费用并非必然产生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡国兴于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付2009年7月至2014年7月的物业服务费15879.52元及违约金（该违约金截止2014年6月30日共计7622.36元；从2014年7月1日至物业服务费付清之日的违约金，按双方签订的《南城都汇业主临时公约》中约定的条款执行）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取190元，由被告胡国兴承担（此款原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司已预交，被告胡国兴在履行上述给付义务时一并支付给原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  余存江二〇一四年七月二日书 记 员  董 淼