广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第5627号
原告：广州住房公积金管理中心，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：夏卫兵，主任。
委托代理人：谢佩雯，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：詹俊珊，广东广信君达律师事务所实习律师。
被告：姚尚清，住安徽省寿县。
被告：广州市中天盈房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：张越、柯东明，均系该司职员。
第三人：中国工商银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区。
负责人：潘明。
委托代理人：赖淑婷、郭智敏，广东南国德赛律师事务所律师。
原告广州住房公积金管理中心诉被告姚尚清、广州市中天盈房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下简称工商银行广州天河支行）借款合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢佩雯，被告广州市中天盈房地产开发有限公司的委托代理人张越，第三人工商银行广州天河支行的委托代理人郭智敏到庭参加了诉讼，被告姚尚清经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州住房公积金管理中心诉称：2010年2月10日，两被告与第三人签订的[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号《个人住房组合抵押借款合同》，合同约定：被告姚尚清贷款380000元用于购买广州市花都区峰境园（自编：F1-F9栋）峰境园（F1栋）13层1304房，并以该房屋作为贷款的担保，借款期限为30年，总供款期数为360期。借款利息按月计付，月利率为0.3225%，适用等额本息还款法，每月归还本息金额为1758.81元，若被告姚尚清连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，第三人有权宣布贷款提前到期，要求贷款人提前清偿全部贷款以及产生的利息、罚息及其他费用。被告广州市中天盈房地产开发有限公司作为合同的保证人，对合同项下的所有债务应承担连带清偿责任。合同签订后，第三人依照被告姚尚清的公积金贷款申请和原告的审核如约放款给被告，并办理了房地产他项权证，登记的权利人是本案第三人。然截止至2015年8月，被告累计合共积欠本金12841.91元、利息27888.03元。另此前，原告与工商银行广州市分行签订了《委托承办住房公积金金融业务》，约定了广州市的住房公积金贷款业务委托工商银行办理。故第三人在上述合同项下的权利义务归属于原告享有。为维护原告之合法权益，请求法院依法判令：1、解除两被告与第三人签订的[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号《个人住房组合抵押借款合同》；2、被告姚尚清清偿该合同的借款本金、利息及罚息，截止到2015年8月13日合计386222.67元（其中本金358334.64元、利息27888.03元）和付清上述全部款项之日止的银行利息及罚息（合同解除前的利息、罚息按合同约定标准计付；合同解除之日起至实际清偿之日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付，罚息、复利按照同期同类贷款利率上浮30%计付；具体数额以第三人的对账单为准），被告广州市中天盈房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告依法就广州市花都区峰境园（自编：F1-F9栋）峰境园（F1栋）13层1304房房产处置款中优先受偿；4、本案受理费由两被告承担。
被告姚尚清无答辩，亦未提供任何证据。
被告广州市中天盈房地产开发有限公司辩称：按照借款合同约定，本案的贷款人是第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行，所以认为原告起诉缺乏依据；本案因为被告姚尚清的原因他项权证未办理，被告姚尚清的过错由被告姚尚清承担，被告广州市中天盈房地产开发有限公司保证的义务应当免除。
第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行述称：《个人住房组合抵押借款合同》是被告姚尚清、广州市中天盈房地产开发有限公司与第三人的真实意思表示情况下签订的，合法有效，各方应依约履行义务。被告姚尚清自2011年1月份开始逾期的违约行为，严重损害我方的合法利益，作为担保人被告广州市中天盈房地产开发有限公司应按照合同约定承担连带清偿责任。
经审理查明：2010年2月10日，被告姚尚清（借款人、抵押人）、被告广州市中天盈房地产开发有限公司（保证人）、第三人工商银行广州天河支行（贷款人）签订了《个人住房组合抵押借款合同》一份，合同编号：[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号。约定：第一条，个人住房组合抵押贷款是指借款人申请住房公积金个人住房贷款不足以支付购买住房所需费用时，其不足部分向银行申请个人购房贷款的两种贷款的总称；贷款总额为38万元，其中，住房公积金个人住房贷款金额为38万元；第二条，本合同项下贷款用于购买坐落于广州市花都区北兴镇杨一、杨二、杨三村峰境园F1栋1304房。第三条，贷款期限30年；第六条，还款方式按月等额本息还款方法。第九条，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；个人购房贷款罚息利率按在第四条4.2.1约定的利率基础上加收50%确定；住房公积金个人住房贷款利率按在第四条4.1.1的利率基础上加收30%确定。第十条，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他约定的违约情形时，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十三条，订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。第十四条，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第二十二条，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十四条，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
合同签订后，被告姚尚清与被告广州市中天盈房地产开发有限公司、第三人工商银行公司广州天河支行于2010年5月11日办理了涉案房产的预购商品房预告登记，于2010年6月25日办理了预购商品房抵押权预告登记手续，该证载明第三人为预告登记权利人。
2010年7月13日，第三人工商银行广州天河支行依约向被告姚尚清发放了贷款38万元，借款凭证上载明基准利率为（年利率）3.87%，被告姚尚清和第三人在借款凭证上签名盖章确认。但被告姚尚清之后未能依约按时还款，截至2016年5月21日，被告尚欠借款本金358334.64元、利息39558.30元。
原告为证明自己的主张提供了下列证据：1、住房公积金个人住房抵押贷款申请表、审批信息；2、《个人住房组合抵押借款合同》（合同编号[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号）；3、借款凭证；4、房地产预告登记证明；5、委托历史明细表；6、委托承办住房公积金金融业务协议书，内容：甲方为广州市住房公积金管理中心，乙方为工商银行广州市分行，甲方委托乙方承办住房公积金金融业务，住房公积金金融业务包括：为单位及其职工开设住房公积金专户；办理住房公积金的汇储、支取、转移、封存、启封和计息等结算业务；发放住房公积金委托贷款等。
本院认为：被告姚尚清、广州市中天盈房地产开发有限公司与第三人工商银行广州天河支行签订的《个人住房组合抵押借款合同》未违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方均应依约行使权利、履行义务。
依据《个人住房组合抵押借款合同》的约定，第三人向被告姚尚清发放公积金贷款380000元，该合同约定被告姚尚清连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息即构成违约，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除与借款人的借贷关系，故《个人住房组合抵押借款合同》依法得以直接约束第三人及被告。因第三人是受原告的委托行使上述业务，故原告依法有权直接向被告主张借款合同项下的权利，被告广州市中天盈房地产开发有限公司辩称原告的起诉缺乏依据，本院不予认可。根据原告提供的资料显示，截止至2016年5月21日，被告姚尚清尚欠的贷款本息情况为：借款本金358334.64元、利息39558.30元。被告行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除《个人住房组合抵押借款合同》有理，本院依法予以支持。因被告姚尚清是广州市花都区峰境园（自编：F1-F9栋）峰境园（F1栋）13层1304房的产权人，所借款项用于该房产，故原告要求被告偿还截止至2016年5月21日尚欠借款本金358334.64元、利息39558.30元以及此后的利息有理，本院依法予以支持。根据合同约定，被告广州市中天盈房地产开发有限公司作为借款保证人，其保证范围包括合同项下全部借款本金、利息、罚息等，故被告广州市中天盈房地产开发有限公司对被告姚尚清的上述债务承担连带清偿责任。其承担责任后，有权向被告姚尚清追偿。被告广州市中天盈房地产开发有限公司辩称其保证义务应当免除，缺乏事实依据，本院不予采纳。
涉案的广州市花都区峰境园（自编：F1-F9栋）峰境园（F1栋）13层1304房虽然办理了预告登记手续，但仍不具备物权登记要件，不能视为抵押权登记成立，故原告请求对处置该房产所得的价款享有优先受偿权无理，本院不予支持。
被告姚尚清经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除被告姚尚清、广州市中天盈房地产开发有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行签订的《个人住房组合抵押借款合同》（合同编号[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号）；
二、被告姚尚清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州住房公积金管理中心偿还借款本金358334.64元及利息（截止至2016年5月21日，利息39558.30元；自2016年5月22日起至清偿之日止的利息，按合同约定的标准计付）；
三、被告广州市中天盈房地产开发有限公司对被告姚尚清的上述债务承担连带清偿责任，其承责后，依法有权向被告姚尚清追偿；
四、驳回原告广州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7100元，公告费1000元，由被告姚尚清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 黄超兰
人民陪审员 李淑仪
人民陪审员 梁瑞芳
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 葛 军