福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0402民初1626号
原告三明市阳光物业服务有限公司，住所地三明市。
法定代表人黄嘉辉，董事长。
委托代理人魏宝闽，福建夏申律师事务所律师。
被告洪武，男，1967年11月16日出生，住沙县。
原告三明市阳光物业服务有限公司与被告洪武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理，依法由代理审判员曾志翔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三明市阳光物业服务有限公司的委托代理人魏宝闽，被告洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三明市阳光物业服务有限公司诉称，2007年1月1日，原告与三明市立丰房地产开发有限公司签定《物业管理服务合同》，约定：梅列区阳光城小区由原告从事物业管理服务，住宅物业管理费为每月每平方米1元等条款；被告入住时签定《业主手册》，承诺遵守《业主临时规约》和按约定向原告缴交物业管理费、自用及公摊水电费等应缴之费用；《业主手册》第26页第11条第四款约定：如在交款期内未收到住户的付款，物业管理服务处将从超期之日按每日0.3%加收所欠缴费用的违约金。然而被告自2010年起长期拖欠物业费9426.60元、违约金1000元元和水电公摊费576.50元，共计人民币9903.10元。原告多次催促被告交纳所欠物业管理费，但被告拒不履行付款义务。为此，原告请求判令：被告支付物业费9426.6元、违约金1000元（自欠费之日起按月息2%计到2016年4月30日，判决计至实际支付之日止）和水电公摊费576.5元。
被告洪武辩称，1、由于原告对重大问题未能全面落实整改，造成多项较大的质量问题和缺陷长期悬而未决，影响其住房入住装修，直接或间接造成其损失；2、住房质量问题和缺陷的整改主体按理应当是开发商三明市立丰房地产有限公司，但由于交房验收仅有物业公司参与，未见开发商；整改信息由物业公司收集和建档；其提出的17个整改内容中已整改或部分整改的实施方均是物业公司；开发商提供的房屋《新建商品住房质量保证书》第七条，有开发公司委托物业公司按时整改的内容。因此，应当认定物业公司是整改行为的实施主体和责任主体，应承担未履行或全面履行的责任；3、面对住房商品的重大缺陷和质量问题，即便物业公司不是整改行为的责任主体，面对一个不合格的商品，一个无法提供服务的物业，本人不应当向物业公司支付物业费用；4、申请将预付的物业费844元和200元水电周转金退还；5、原告在收物业费时对未入住的业主是实行50%--70%折扣收费被告从交锁匙之时预先交200元水电费没有扣除。因此，被告认为，原告在明知被告从交锁匙之时从未入住的事实情况下，向法院提出全额支付的诉讼请求，应驳回原告的诉讼请求；6、是被告由于上述原因从未入住，应当不存在入住签订的情况；原告出示的《业主手册》不完整，仅仅是其中的一页纸和部分条款，更无被告签字的内容，因此其对《业主手册》的真实性有异议；7、由于原告签订的《物业管理服务合同》适用法律依据出现错误，未见其招投标公告、投标的人数、原告的相应资质等，违反了国务院《物业管理条例》的强制性规定，因此，法庭应判令其签订的《物业管理服务合同》无效，驳回原告的诉讼请求，并承担全部诉讼费用；8、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。从2010年4月至2014年12月，原告自知理亏，自始自终是被告本人找物业交涉整改事宜，原告物业公司在长达4年零6个月的时间从未向本人提出交缴物业费的请求，原告的诉讼请求显然已超过诉讼时效。
本案经开庭审理查明以下事实：
被告洪武系三明市梅列区玫瑰新村XX幢XXX室业主。2007年1月1日，三明市阳光物业管理有限公司与建设单位三明市立丰房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：三明市立丰房地产开发有限公司委托三明市阳光物业管理有限公司对“阳光城”小区进行物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与其选聘的物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效之日；物业管理服务费向业主收取，即每月每平方米建筑面积1.00元；并对双方的权利和义务、物业管理服务要求标准、违约责任等进行了约定。三明市阳光物业管理有限公司于2008年5月7日经工商登记更名为三明市阳光物业服务有限公司即本案原告。原告于2009年10月入驻“阳光城”住宅小区进行物业管理服务。被告洪武至今尚欠2010年7月至2016年1月期间的物业服务费共计9426.6元。
被告洪武于2009年10月4日办理三明市梅列区玫瑰新村XX幢XXX室房屋的交房手续，并在交房验收时对验收项目中的“建筑工程”、“电器”等项目提出了十几条的问题，并要求原告整改。并于当日，缴纳了2009年10月至2010年3月的物业费844元和水电周转金200元。
上述事实有原告提供的《物业管理服务合同》、《营业执照》、《组织机构代码证》、《内资企业登记基本情况表》，被告提供的专项维修基金缴费凭证、物业费缴纳发票及收款收据、《室内设施、设备验收情况反馈表》、《福建省新建商品住房质量保证书》以及原、被告在庭审中的陈述等材料予以证实。
本案原、被告双方争议的焦点是：一、《物业管理服务合同》是否有效的问题；二、物业费是否过诉讼时效问题；三、原告在服务过程中是否存在过错。
一、原告与三明市立丰房地产开发有限公司签定《物业管理服务合同》是否有效的问题。
原告认为，原告和三明市立丰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》是合法有效的，合同是在2007年1月1日签订的，而涉案房屋是到2009年才交房，当时签订物业服务合同时房屋业主还没有入住，该《物业管理服务合同》是前期物业服务合同，合同约定由原告从事物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”
被告洪武认为，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”《物业管理服务合同》适用于该条例；从合同内容看，除引用了《合同法》外，其依据的是当时已不适用的建设部的《城市新建住宅小区管理办法》，没有执行已施行3年多的国务院《物业管理条例》。故被告质疑原告与建设单位（开发商）签订的《物业管理服务合同》的合法性，即没有按条例的要求通过招投标的方式公开选聘物业管理企业，包括没有招投标公告。由于原告签订的《物业管理服务合同》适用法律依据出现错误，未见其招投标公告、投标的人数、原告的相应资质等，违反了国务院《物业管理条例》的强制性规定，因此，其签订的《物业管理服务合同》无效。
本院认为，被告洪武未能提供证据证明原告和三明市立丰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》违反了国家效力性强制性规定，故对被告洪武的主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告和三明市立丰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》对作为业主的被告洪武具有约束力。
二、物业费是否过诉讼时效问题。
原告认为，被告洪武欠原告的物业费用没有超过诉讼时效，被告洪武欠款时间从2010年7月至2016年1月，原告物业管理人员向其提供服务同时也催缴物业费，每年两次缴费时，都由楼管员以电话形式进行催费。此外，从2013年10月31日在被告家门口张贴缴费通知函，到2014年11月4日向被告寄送缴费通知函，到2015年将案件移交贵院庭前调解，催缴物业费的时间段都没有超过2年，且具有连续性。
被告洪武认为，原告仅在2014年12月通过电话告知其要交物业费，从2010年4月至2014年12月间，原告物业公司在长达4年零6个月的时间从未向其提出交缴物业费的请求，原告的诉讼请求显然已超过诉讼时效。对于原告提供的证据6：粘贴物业费缴费通知书的照片其本人没有收到，对真实性合法性没法确认。对于原告提供的证据7：EMS快递详情单的真实性有异议，签收人不是其本人，其也没有收到过物业费催收函，在2014年其已经不在金沙银行工作，其也不认识快递单上的签收人胡丽辉。
本院认为，原告提供的粘贴物业费缴费通知书的照片未体现具体的拍摄时间，无法证实原告于2013年10月31日有向被告洪武催收物业费，且被告洪武对该证据有异议，本院对该证据的真实性不予认可。原告提供的EMS快递详情单并非被告洪武本人所签，且被告洪武称未收到过原告寄给他的物业费缴费通知书，该证据无法证实原告的物业费缴费通知书有送达给被告，并不产生诉讼时效中断的法律效力。原告主张其工作人员每年都有以电话方式向被告洪武催缴物业费，但未提供证据予以证明。因被告洪武承认在2014年12月原告的工作人员有通过电话形式向其催缴过物业费，且原告于2016年5月11日向法院起诉要求被告洪武支付物业费，本院认为，被告洪武的物业费诉讼时效在2014年12月和2016年5月11日均产生中断的效力。因此，原告向被告洪武主张的2010年7月至2016年1月的物业费中从2010年7月至2012年11月间的物业费已经超过了2年的诉讼时效期间，不受法律保护，而2012年12月至2016年1月间的物业费并未超过诉讼时效，本院予以支持。
三、原告在服务过程中是否存在过错。
原告认为，原告是帮助开发商交房，协助业主验收房屋，是协助的工作，被告洪武验收房屋提出的问题是被告洪武向开发商提出的，原告是传递义务，没有整改义务，原告多次向被告洪武说明这情况，如果对房屋不满可以向开发商要求，原告在服务过程中不存在过错。
被告洪武认为，由于原告对房屋的重大问题未能全面落实整改，造成多项较大的质量问题和缺陷长期悬而未决，影响其住房入住装修，直接或间接造成其损失；住房质量问题和缺陷的整改主体按理应当是开发商三明市立丰房地产有限公司，但由于交房验收仅有原告参与，未见开发商，整改信息由原告收集和建档；其提出的17个整改内容中已整改或部分整改的实施方均是原告，开发商提供的房屋《新建商品住房质量保证书》第七条，有开发公司委托原告按时整改的内容。因此，应当认定原告是整改行为的实施主体和责任主体，应承担未履行或全面履行的责任，在造成影响其正常装修入住的妨害未消除前，其不应当向物业公司支付物业费用。
本院认为，被告洪武在其交房验收时提出的房屋质量问题系工程遗留的质量问题，其未能举证证明原告对该工程质量问题负有整改的责任和义务，其以房屋重大缺陷和质量问题为由主张原告存在过错而不缴纳物业费，本院不予支持。
综上所述，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告洪武系三明市梅列区玫瑰新村XX幢XXX室业主，原告和三明市立丰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》对被告洪武具有约束力。原告要求被告洪武支付2010年7月至2016年1月的物业费，因2010年7月至2012年11月间被告洪武应缴交的物业费已经超过了诉讼时效期间，故本院仅对从2012年12月至2016年1月未超过诉讼时效期间的被告洪武应缴交的物业费予以支持，该部分物业费的数额计算如下，自2012年12月至2016年1月，为38个月，物业费共计5346.4元（140.696元×38个月）。对于原告主张被告洪武应支付水、电公摊费问题，由于原告未提交足够证据证明该费用的具体数额，且被告洪武对原告主张的水、电公摊费数额不予认可，故本院对原告请求的水电公摊费不予支持。因被告洪武预交了水电周转金200元，该款项应从物业费中予以抵扣，故本院对原告向被告洪武主张的物业费在5146.4元的范围内予以支持。原告要求被告洪武支付违约金1000元，因原告提供的记载违约金约定及计算方式的《阳光城业主手册》中并没有被告洪武的签字也未提交其他证据加以证明，无法证实原、被告对违约金有作约定，故本院不予支持。被告洪武关于未入住物业费折扣的辩解，因未提交相关证据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》、，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告洪武应于本判决生效之日起十日内支付给原告三明市阳光物业服务有限公司从2012年12月至2016年1月期间的物业管理费5146.4元。
二、驳回原告三明市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告洪武负担14元，由原告三明市阳光物业服务有限公司负担11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。
代理审判员 曾志翔
二〇一六年八月一日
书 记 员 许 羚
附：本判决所依据的具体法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。