广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初1137号
原告桂林彰泰物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区民族里98号。
法定代表人黄海涛，该公司董事长。
委托代理人甘永雄，该公司职员。
委托代理人杨雪冰，该公司职员。
被告秦慧英，女.
委托代理人宋兴强，男.
原告桂林彰泰物业服务有限公司与被告秦慧英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告桂林彰泰物业服务有限公司的委托代理人甘永雄、杨雪冰，被告秦慧英及其委托代理人宋兴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林彰泰物业服务有限公司诉称，原告分别于2009年10月24日、2012年6月18日、2012年9月28日与桂林市鸣翠新都小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2009年1月1日起至2015年12月31日止由原告为鸣翠新都小区提供物业服务。物业服务收费标准为：1、2009年1月1日至2011年12月30日非电梯楼0.71元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1.08元／月／㎡（建筑面积）；2、2012年1月1日至2012年12月30日非电梯楼0.71元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1.08元／月／㎡（建筑面积）；3、2013年1月1日至2015年12月31日非电梯楼0.9元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼1.4元／月／㎡（建筑面积），空置房按以上标准的100%收取；4、2009年1月1日至2015年12月31日代收代缴费：生活垃圾处理费7元／户／月，楼梯电费及相关维护费60元／户／年，灭火器年检费8元／户／年；另约定业主逾期交纳物业服务费的，将按逾期之日起每日按应缴费用千分之三的标准承担违约金。根据《物业管理条例》第十二条的规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。被告为该小区业主，故应受到《物业服务合同》的约束。上述合同签订后，原告依约提供了符合合同约定标准的物业服务。但自2009年7月1日起，被告拒绝再向原告履行交纳物业服务费的义务，虽经原告多次口头及书面催缴，被告仍不履行缴费义务。截止2016年4月30日，被告欠费市场已达2495天，共欠缴物业费8750.5元，生活垃圾费126元，楼道电费及灯具维护费270元，灭火器年检费32元，另根据合同的相关约定，被告应就违约行为承担违约金40092.5元，上诉各项费用合计49271元。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告支付拖欠的物业费8750.5元，生活垃圾费126元，楼道电费及灯具维护费270元，灭火器年检费32元，逾期付款违约金40092.5元，以上费用共计人民币49271元；2、本案诉讼费由被告承担。被告秦慧英辩称：被答辩人在起诉状中陈述“原告依约提供了符合合同约定标准的物业服务。但自2009年7月1日起至2016年4月30日，被告拒绝再向原告交纳物业服务费。欠费长达2495天”与事实完全不符，事实是：一、被答辩人在售房和提供物业服务的过程中严重侵害了答辩人的合法权益：1、答辩人在2007年购买彰泰鸣翠新城的房屋时，售楼部曾出示了住宅底层不可经营餐饮业的规定，而且事实上楼下门面也没有设置烟道等必须的经营餐饮业的设施。2、房屋于2009年入住，然而入住后不久，楼下门面相继开张了两家餐饮店，严重影响答辩人及其家人的身心健康，导致本人长期失眠，身体每况愈下，苦不堪言。3、为此答辩人多次找物业方（与开发商为同一公司，董事长都是黄海涛）反映情况，要求其兑现承诺，尽快解决楼下经营餐饮严重影响答辩人家庭正常生活的现状：并在交涉时按物业方的要求，递交了一份详细反应问题的书面报告，然而没有得到任何回复。二、被答辩人称“被告欠费长达2495天”也不值一驳：1、由于物业方的管理，监督不到位，从没有认真对待上述的问题，问题一直没有解决。尽管如此，为解决问题，答辩人在2013年1月时作出主动让步，与物业方达成了分步骤解决问题的方案：原经营餐饮门面的可暂时经营，待租房合同期满，更换租户时应终止餐饮经营，物业方承诺负责监督实行：协商达成后，答辩人分别于2013年1月和2014年12月向其交纳了2013年、2014年的物业管理（有票据为证）。在正常交纳这2年的物业费的同时，为弥补这些年来答辩人所受的伤害，物业方同时免除了答辩人2013年以前的物业费。2、除了上述的理由外，从2009年1月1日至2015年12月31日的6年中，彰泰物业与小区业主签订委托合同分为两个合同期，期限为三年，2009年至2012年止为一个合同期。2013年至2015年止为另一个合同期。被答辩人违反当年的初衷，今天来追诉2013年前的那个合同期的物业费，早已过了法定的追诉期限。3、关于2015的欠费原因：由于物业管理不力，监督缺位，不但原经营餐饮的两家门面在更换承租人后仍然经营餐饮，而现在又新增一家共三家餐饮。另外，2016年物业与业主的委托合同还在协商之中没有签订，谈不上欠费。答辩人请求法院依法维护被告的合法权益，驳回被答辩人的所有诉讼请求。
经审理查明，2009年10月24日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，委托原告对鸣翠新都小区提供物业服务，合同约定（节录）：服务期限从2009年1月1日至2011年12月30日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.71元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.08元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（××）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2010年元月1日起执行；该服务费不含小区楼道共用电费、小区物业共用部位、共用设施设备大中型维修、更新、改造的费用，不包含共用部位共用设施设备的大、中型维修和更新改造费用从专项维修资金支出，不包含本小区物业及业主××的人身、财产的保管、保险费用，不包含共用设施设备单项维修经费超过人民币400元的维修费用，不包含聘请专业机构审核有关文件、报表的费用；原告代收代缴生活垃圾处理费7元／户／月，业主每年初需交60元／年的楼道电费及相关维保费用，灭火器年检费8元／户／年等内容。2012年6月18日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，委托原告对鸣翠新都小区提供物业服务，合同约定（节录）：服务期限从2012年1月1日至2012年12月30日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.71元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.08元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（××）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2012年元月1日起执行；该合同约定的其他内容同前述合同一致。2012年9月28日，桂林市鸣翠新都小区业主委员会与原告桂林彰泰物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，其将鸣翠新都（新城）小区委托原告实行统一专业的物业管理、综合服务，合同约定（节录）：服务期限从2013年1月1日至2015年12月31日；本小区非电梯楼物业服务费为人民币0.90元／月／㎡（建筑面积）、电梯楼物业服务费为人民币1.40元／月／㎡（建筑面积）、空置房按以上标准的100%收取；业主（××）需按时向物业服务中心交付物业服务费（分别为每年的1月、7月的15号前），以上收费标准从2013年元月1日起执行；该合同约定的其他内容同前述合同一致；该合同后经桂林市象山区南门街道办事处、桂林市象山区翠竹路社区居民委员会备案登记。被告秦慧英系该小区X栋X单元XX号房屋的业主，其住房为电梯房，原告向被告主张的物业费计收面积为140.78㎡。被告缴纳了2013、2014年度的物业费及其他费用，但拖欠2009年度至2012年度、2015年度的物业费及其他费用。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、入伙会签单、《前期物业服务合同》、房屋验收单、收费通知单、照片、被告提供的收费凭据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，根据《最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桂林市鸣翠新都小区业主委员会有其合法的备案手续，其与原告签订的《物业服务合同》，内容未违反法律法规的强制性规定，并经相关部门备案登记，为保护社会商业交易的安全，本院对合同的效力予以认定。故被告辩称没有与原告签订《物业服务合同》，不应按涨价后的价格缴纳物业费的意见，本院不予采纳。被告作为该小区XXX栋XX单元X号房屋的业主，原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，被告应按约交纳物业费及其他费用。被告辩称由于原告履行管理职责不力，允许其楼下临街门面经营餐饮行业，长期排放油烟造成其身心健康受损，经与原告协商，原告同意免收其2009年度至2012年度的物业费及其他费用，但被告未能提供证据证实原告同意免收上述费用，原告认为虽经过协商，但双方未达成一致，故对被告的该主张，本院不予采信。关于被告抗辩称原告主张2009年至2012年的物业费及其他费用已超过诉讼时效期间，本院认为，庭审中双方认可就免收物业费及其他费用的事宜一直进行交涉，且原告向被告发出催缴费用通知，可视为原告向被告提出了要求履行债务的主张，产生诉讼时效中断的效力，被告辩称原告主张的费用超过诉讼时效期间的意见，本院不予采纳。本案中，经原告核实，被告在2009年7月1日至2012年12月31日期间应缴的物业费为6385.78元（140.78㎡×1.08元／㎡／月×42个月）、2015年1月1日至2015年12月31日期间应缴的物业费为2365.1元（140.78㎡×1.4元／㎡／月×12个月），垃圾费为126元（7元／月×18个月），楼道电费为270元（5元／月×54个月），灭火器年检费32元（8元／年×4年），共计9178.88元，此款被告应向原告缴纳。关于逾期付款违约金，因双方对物业服务质量和物业费免收事宜存在争议，被告并未恶意拖缴，原告据此主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告秦慧英应向原告桂林彰泰物业管理有限公司缴纳拖欠的物业管理费、楼道电费、垃圾费、灭火器年检费共计9178.8元；
二、驳回原告桂林彰泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1032元（原告已预交），由被告秦慧英负担。
上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1032元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 苏 玢
人民陪审员 阎保生
人民陪审员 宋铁玲
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 覃 鑫