江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4273号
上诉人（原审被告）：肖海斌，男，1965年11月11日出生，汉族，居民，住东台市。
被上诉人（原审原告）：东台市教育局，住所地东台市东亭中路万寿宫巷内。
法定代表人：王劲松，该局局长。
委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许海燕，江苏峰路律师事务所律师。
上诉人肖海斌因与被上诉人东台市教育局房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2015）东民初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
肖海斌上诉请求：1.撤销一审法院（2015）东民初字第1662号民事判决并公正裁决；2.本案一、二审诉讼费用由东台市教育局承担。事实与理由：1.一审认定案涉效力待定的合同为合法有效的合同属认定事实不清，因为肖海斌是与东台市勤工俭学办公室签订的房屋租赁合同，而承租时该勤工俭学办公室并没有出具房屋的产权证书，也没有出具其具备独立承担民事责任的证明，直到本案诉讼时肖海斌才知道出租方勤工俭学办公室并不具有独立法人资格，更不具有房屋产权，同时也没有东台市教育局委托该办公室出租房屋的手续，故东台市教育局的诉讼主体不适格；2.双方合同只是约定“承租人肖海斌所添置的装潢部分归出租方所有”，但对设施部分及肖海斌自建的附属用房的归属并没有明确约定，而该部分财产一旦拆除，肖海斌损失是巨大的，现一审对此置之不理，属适用法律不当；3.同一地段的华惠宾馆租赁了江苏盐阜公路运输集团东台有限公司的房屋，在该运输集团公司搬迁后双方引发诉讼，经一审法院调解后，该运输集团公司作为出租人一次性补贴了华惠宾馆搬迁费及装潢费用190万元，而肖海斌投入的设施及装潢费用远超过华惠宾馆投入的费用，故本案应当支持肖海斌要求东台市教育局进行补偿的主张。
东台市教育局辩称，1.一审判决认定事实清楚。东台市教育局勤工俭学办公室是东台市教育局的下属部门，其代表东台市教育局从事出租房屋的活动，应当由东台市教育局承担权利和义务，故东台市教育局向肖海斌主张权利，其主体是适格的；2.合同约定租赁期限届满后，肖海斌应当交还房屋，故一审判决是正确的，并没有违反双方合同的约定。请求二审维持原判。
东台市教育局向一审法院起诉请求：1.要求肖海斌返还位于东台市教育大厦北楼一层北四间、二层、三层、四层及仓库边142平方米空地；2.肖海斌给付租金116000元，并按每日317元的标准支付自2015年9月10日起至实际交还之日止的房屋使用费。一审诉讼过程中，东台市教育局撤回要求肖海斌返还仓库边142平方米空地的诉讼请求。
一审法院认定事实：东台市教育局享有东台市河垛南路1号教育大厦北楼（6层）房屋所有权。2010年9月18日，东台市教育局勤工俭学办公室（甲方）与肖海斌（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“一、租用房址：东台市教育大厦北楼一层北四间，二层，三层，四层及仓库边142平方米空地；二、租期从2010年9月10日起至2015年9月9日止；三、租金及付款方式：在签订合同时肖海斌一次性缴纳一年租金108000元，今后每年租金递增2000元，付款方式为现金，以后在合同期内每年9月10日前缴清下一年度租金，否则房屋租赁合同将自行终止。合同到期后同等条件下肖海斌有优先续租权；……六、租赁期内，肖海斌不得改变房屋结构。如确需装饰、装潢需要，须经出租方书面同意后方可实施，但不得破坏房屋的结构，装饰、装潢费用自理。合同期满，肖海斌的添置的装潢部分归出租方所有；……十一、租赁期满或合同终止，肖海斌必须无条件地将房屋完整、完好交付给出租方，并自行清除属其所有的财物。……十二、若因国家政策性调整和创建、城改、整体出售（出租）等因素需要调整或终止本合同的，双方不负违约责任，并无条件服从。……本合同自双方签字后即生效。”后东台市教育局按约履行合同义务。
肖海斌于2010年7月给付东台市教育局租金10000元，于2010年10月9日给付98000元（注明09年至2010年）。肖海斌当庭陈述此款替王亚龙缴纳。
2011年8月26日，肖海斌给付东台市教育局租金98000元；2011年9月1日，肖海斌给付10000元；2012年9月13日，肖海斌给付110000元；2014年1月17日，肖海斌给付112000元；2015年1月12日，肖海斌给付114000元。合同期满后，东台市教育局要求肖海斌返还房屋，肖海斌拒不返还，东台市教育局诉至一审法院。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2010年9月18日双方签订的房屋租赁合同不违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，对双方具有约束力，双方应当按约履行各自的义务。
关于东台市教育局主体是否适格的问题。法人对其部门及工作人员从事的经营活动享有和承担相应的权利和义务。东台市教育局勤工俭学办公室为东台市教育局的下属部门,其代表东台市教育局从事出租房屋的经营活动,应由东台市教育局承担权利和义务，故东台市教育局作为出租人向肖海斌主张权利，符合法律规定。
关于肖海斌是否尚欠东台市教育局租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。肖海斌陈述2010年给付的108000元为其替王亚龙缴纳的租金，故此款并非本案租赁期间的租金。肖海斌给付2010年9月10日至2014年9月9日租金，尚欠2014年9月10日至2015年9月9日的租金，东台市教育局主张此租金116000元的诉讼请求，予以支持。
关于肖海斌是否应返还租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方签订的房屋租赁合同履行期限已届满，东台市教育局主张返还房屋的诉讼请求，予以支持。
关于东台市教育局主张肖海斌支付房屋使用费的问题。房屋租赁合同到期后，肖海斌未与东台市教育局续订租赁合同，亦未将案涉房屋返还给东台市教育局，而继续使用该房屋，东台市教育局有权参照原合同约定的租金标准要求肖海斌支付房屋使用费。2014年9月10日至2015年9月9日，租金标准为116000元，东台市教育局按此年租金标准计算房屋使用费的诉讼请求，予以支持。
关于肖海斌辩称的租赁合同约定到期后其有优先续租权的问题。一审法院认为，审理中东台市教育局陈述涉案房屋系本市政府要求收回，并非再行出租，且肖海斌未提供证据证明东台市教育局将涉案房屋收回出租，本案无适用优先续租权之条件，肖海斌的该辩称意见，不予采信。
关于肖海斌辩称的其装潢、各类设施投资较大，归还租赁房屋，损失巨大，要求东台市教育局赔偿600万元的问题。因租赁合同已履行完毕，且房屋租赁合同约定肖海斌必须无条件地将房屋完整、完好交付给出租方，故肖海斌应返还租赁物。《房屋租赁合同》第六条约定，合同期满肖海斌所添置的装潢部分归甲方所有，故肖海斌所添置的装潢部分归东台市教育局所有。肖海斌认为，对于装饰部分没有约定。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。肖海斌辩称合同约定的是五年租期，其以10年标准装修的，但其未提供双方另有10年租期的约定，故上述辩称理由，不予采信。肖海斌以此抗辩并要求东台市教育局赔偿的依据不足，对该辩称意见依法不予采信。
关于肖海斌辩称的东台市教育局应承担租赁期间发生的房屋维修费用意见，肖海斌未提供维修费用的相关证据，双方对此亦无约定，该辩称不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖海斌于判决生效之日起30日内将位于东台市二女桥南东台市教育大厦北楼一层北四间、二层、三层、四层属于自己的物品迁出，腾空房屋并返还东台市教育局；二、肖海斌于判决生效之日起30日给付东台市教育局房屋租金116000元；三、肖海斌于判决生效之日起30日内给付东台市教育局房屋使用费（从2015年9月10日起至判决确定的返还之日止，按317元/日的标准计算）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由肖海斌负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，2010年9月18日东台市教育局勤工俭学办公室与肖海斌签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。因东台市教育局勤工俭学办公室系东台市教育局下属部门,该办公室与肖海斌签订案涉房屋租赁合同将案涉房屋出租给肖海斌的行为，系代表东台市教育局从事房屋出租的经营行为,故依法应当由东台市教育局享有和承担相应的权利和义务。根据案涉房屋租赁合同的约定，房屋租赁期限于2015年9月9日到期，期满后双方未达成续租协议，现东台市教育局作为出租方不同意继续出租房屋，并要求收回案涉房屋，其请求符合双方合同约定和法律规定，同时因承租人肖海斌差欠房屋租金且拒绝返还案涉房屋并继续占有使用，东台市教育局要求肖海斌支付所欠租金及相应的房屋使用费，亦符合有关法律规定。
案涉房屋租赁合同已明确约定，合同期满后承租人所添置的装潢部分归出租方所有，同时《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条明确规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。据此，由于案涉租赁合同已经到期，肖海斌虽主张其承租期间的设施投入及其补偿应当由东台市教育局承担，但东台市教育局对此并不认可，且双方就设施投入及补偿问题也未另有约定，故肖海斌该主张既无合同约定也无法律依据，依法不应支持。至于肖海斌主张的其他单位之间的租赁纠纷及如何处理的问题，与本案并无关联，故不予理涉。
综上，肖海斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人肖海斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
代理审判员 刘 淼
二〇一七年二月五日
书 记 员 许其娟