山东省临沂市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）河民初字第4401号
原告付某某，女，1957年4月23日生，汉族，山东省泰安市人，住该市泰山区。
委托代理人贾新元，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
委委托代理人邵凯，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。
被告临沂某某房地产开发有限公司，住所地：临沂经济开发区芝麻墩办事处沂河路与沃尔沃路交汇处。
负责人汪某，该公司董事长。
委托代理人李军，该公司职工。
委托代理人金燊，该公司职工。
被告泰安某房地产开发有限公司，住所地：泰安市南关大街1号。
负责人和某某，该公司董事长。
委托代理人许永鹏，男，1980年1月12日生，汉族，该公司职工，住泰安市泰山区。
原告付某某与被告临沂某某房地产开发有限公司（以下称某某房地产公司）、被告泰安某房地产开发有限公司（以下称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月20日受理后，依法组成合议庭，于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告付某某及其委托代理人贾新元、邵凯，被告某某房地产公司的委托代理人李军、金燊，某房地产公司的委托代理人许永鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付某某诉称，2007年11月5日，我与被告三方签订购房合同（即补充协议），约定了三方的权利义务关系。2007年12月29日，我按约定向被告支付了购买首付款。但被告交房时间一拖再拖，并且多次承诺均未兑现，至今未向我交房。请求人民法院依法判令：1、解除我与被告于2007年11月5日签订的购买合同；2、被告退回我房款57万元；3、被告按合同约定支付我补偿金1130577.45元；4、诉讼费由被告承担。
被告某某房地产公司辩称，2010年12月我公司已把原股东冀焕明在泰安销售房产的其中包括本案原告付某某在内的款项469.772万元按照协议支付给第二被告某房地产公司和冀焕明，同时被告某房地产公司和冀焕明也承诺泰安销售房源的纠纷与某某公司无关，由被告某房地产公司和冀焕明承担责任，因此某某公司不应承担原告诉求的责任。
被告某房地产公司辩称，我公司认为本案诉争协议的效力有争议，本案合同的标的额为376万余元，原告仅支付首付57万元，根据相关金融法规，办理按揭贷款应交纳的首付不低于40%，本案双方的约定，低于该规定，同时双方还约定，办理按揭贷款的协议双方另行签订，由此可以看出，原被告双方有利用虚假手续从银行办理按揭贷款的意愿，根据合同法，损害了金融机构的合法权益，合同应该无效，二。根据原、被告的协议，被告给予原告合同的30%的前提条件是，原告支付首付款且按揭贷款办理完毕，本案没有办理按揭贷款，所以不应按照合同总价款的30%支付补偿金。三、本案诉争名为房屋买卖合同，实为借贷协议，我方认为看合同的性质应按双方当事人的真实意思表示，本案是原告将现金57万元交给被告，并为原告办理按揭贷款，四年后退回购房款57万元并支付30%的补偿，本案原告的目的不是为了获取房屋的所有权，而是为了获取30%的本金，因此应是借款协议纠纷。四、根据住建部的规定，禁止以反租回购的方式销售房屋，本案合同有反租回购的条款，应为无效。
经审理查明，2007年11月5日，被告某某房地产公司作为甲方、原告付某某作为乙方、被告某房地产公司作为丙方，签订补充协议一份，内容为：“甲、乙、丙三方经过友好协商，达成补充协议如下：一、乙方购买甲方房屋2-2-1#（内铺）2-2-6#（内铺）号楼101、106、107、108、109、110号铺，总面积为1422.11㎡（以房屋实际面积为准），价格为2650元／㎡，总价为3768591.50元，由于充分考虑乙方的支付情况和经营资金周转的需要，甲方同意乙方支付首付款共计人民币570000元，余款由甲方协商办理银行按揭贷款或前三年租金（房屋前三年由甲方对外出租，租赁费用由甲方直接收取）抵顶不足首付。办理按揭贷款见双方签订的《商品房买卖合同》。二、办理银行按揭贷款后，甲方承诺前三年按揭利息由甲方支付，作为经营补贴。本金由乙方承担。三、本协议签订第四年始，如乙方购买房屋出租或经营困难，按乙方本人意愿，双方可解除合同，返还财产，甲方承诺无条件退还乙方已交纳房款（包括已偿还银行贷款本金）。并按照本补充协议约定房屋总价3768591.50的30%给予乙方补偿。在解除房屋买卖合同的同时，剩余银行按揭贷款由乙方支付。四、第四年起若乙方继续拥有该物业的产权，甲方承诺为乙方统一招商、统一管理，并按照每平方米每天0.6元租金为乙方承租。五、本补充协议为双方当事人的真实意思表示，原协议及办理银行按揭贷款手续所用合同与本补充协议如不一致，以本协议为准。六、本协议项下甲方所有义务由泰安某房地产开发有限公司提供连带责任担保，包括：返还所有投资本金、总房价30%补偿。如甲方不能兑现以上承诺，由泰安某房地产开发有限公司赔偿同等价格商铺一套。七、未尽事宜，由甲方另行协商解决。八、本补充协议经三方签字盖章后生效。九、本补充协议一试三份，由甲、乙、丙各持一份。”2007年12月29日，原告付某某向被告某某房地产公司交付首付款57万元，被告某某房地产公司为其出具收到57万元的收据一张。此后被告某某房地产公司未按补充协议办理按揭贷款，也未正式签订《商品房买卖合同》。
以上事实，主要根据原、被告陈述、双方提供的证据并质证及庭审查明的事实所认定的，相关证据已收录在卷。
本院认为，从三方签订的补充协议来看，所载内容为房屋买卖，内容包括房屋坐落、面积、单价、房款支付方式、总价等，再从被告某某房地产公司的收据来看记载内容为购房订金，可以认定该补充协议为商品房买卖合同；三方签订的商品房买卖合同是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对于被告某某房地产公司辩称已将包括原告付某某在内的房款支付给第二被告某房地产公司和冀焕明，应由被告某房地产公司和冀焕明承担责任的主张，对此事实原告付某某不知情，事后未认可，被告某某房地产公司、某房地产公司也未提供证据证明原告付某某同意该转让债权的行为，故该转让行为对原告没有约束力。根据三方当事人签订的商品房买卖协议内容来看，原告付某某作为买受人，主要义务即支付约定的首付款，余款双方协商以办理按揭贷款的方式或由某某房地产公司代收前三年租金的方式抵顶，原告付某某按照合同约定支付了首付款，基本上全面履行了合同义务；且按照三方签订的补充协议第三条规定，自协议签订第四年始，按付某某的意愿，双方可解除合同，被告某某房地产公司承诺无条件退还原告已交纳房款，并按照补充协议约定房屋总价3768591.50的30%给予付某某补偿；且该数额是被告某某房地产公司在签订补充协议时可以预见的，故被告某某房地产公司应该返还原告付某某首付款57万元、支付补偿金1130577.45元，被告某房地产公司作为连带责任担保人，应对被告某某房地产公司的赔付义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干委托的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告付某某与被告某某房地产公司、被告某房地产公司签订的补充协议。
二、被告某某房地产公司于本判决生效后十日内返还原告付某某购房款57万元。
三、被告某某房地产公司于本判决生效后十日内支付原告补偿金1130577.45元。
四、被告某房地产公司对被告某某房地产公司的上述第二项、第三项赔付责任承担连带义务。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20105元，财产保全费5000元，由被告某某房地产公司、某房地产公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审判长 李国峰
审判员 马善芳
审判员 王桂芝
二〇一四年三月十四日
书记员 阚立达