安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0603民初3328号
原告（反诉被告）：安徽新一棉纺织有限公司，住所地安徽省淮北市濉溪路淮坊路。
法定代表人：孙伟挺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：任清华，安徽靖远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷鸣，安徽靖远律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭建杰，男，1966年1月6日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
被告（反诉原告）：吴后兰，女，1963年1月3日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
上述两位被告共同的委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。
原告安徽新一棉纺织有限公司（简称新一棉纺织公司）与被告郭建杰、吴后兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。在答辩期间，郭建杰、吴后兰提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。本院于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新一棉纺织公司的委托诉讼代理人雷鸣，被告（反诉原告）郭建杰、吴后兰及其共同的委托诉讼代理人黄崇河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新一棉纺织公司向本院提出诉讼请求：1、判决郭建杰、吴后兰将我公司出租给其位于濉溪路的门面房屋两间腾空并交付给我公司；2、判决郭建杰、吴后兰支付拖欠房租费9645元（2015年8月1日至2016年5月31日），之后按每月964.5元支付至实际交房日；3、判决郭建杰、吴后兰支付违约金6000元（计算至2016年5月31日），之后按每日20元计算至实际交付拖欠房租费日；4.诉讼费用由郭建杰、吴后兰。事实和理由：2015年1月1日，郭建杰、吴后兰租赁我公司两间门面房，并签订两份房屋租赁合同，约定租赁期限7个月，同时约定了租赁费用及违约责任。租赁期满后，郭建杰、吴后兰不仅不将租赁房屋交付给我公司，也不交付租赁费，现特向贵院起诉，请依法判决支持我公司的诉讼请求。
郭建杰、吴后兰庭审中辩称：在双方2015年1月1日签订租赁合同之前，新一棉纺织公司就已经在涉案房屋外加了一个围墙，使房屋实际成为了半封闭的破烂房屋。从2015年年初开始，我们租赁的房屋房顶开始大面积漏水，一次比一次严重，导致房屋内装饰、设施严重损坏，我们多次要求新一棉纺织公司予以维修，其以各种理由推脱。房屋漏水，不但给我们造成巨大财产损失，还导致我们无法使用该房屋，该房屋自2015年年初至今一直处于闲置状态，新一棉纺织公司还把房屋水电全部停了。请依法驳回新一棉纺织公司的全部诉讼请求。
郭建杰、吴后兰向本院提出反诉请求：1、判决新一棉纺织公司返还我们房屋租赁押金1000元；2、赔偿我们损失5.8万元；3、赔偿因房屋漏水造成的租金损失6752元；4.本案诉讼费及因本案引起的其他费用由新一棉纺织公司承担。事实和理由：我们是夫妻，是原纺织厂的下岗职工。原纺织厂改制之后，我们便租赁了原纺织厂的房屋从事餐饮经营。2008年，新一棉纺织公司将其所有的门面房两间（40平方米和24.3平方米）出租给我们经营饭店，双方签订房屋租赁合同后，我们为饭店的经营做了一系列工作。2014年5月13日，双方续签房屋租赁合同。后新一棉纺织公司却在租赁的门面房门前拉起一堵3.3米高的墙头，致使我们承租房屋无法达到租赁目的，致使我们餐饮生意无法经营。我们无奈于2014年7月向法院起诉，经调解达成减半收取房屋租赁费的协议。然而，从2015年初开始，我们租赁房屋屋顶开始大面积漏水，而且一次比一次严重，最严重时屋顶及墙面坍塌，导致房屋内的装饰、设施设备严重损坏，每次漏水后，我们多次要求新一棉纺织公司予以维修，其以各种理由推脱。房屋漏水，不仅给我们造成巨大财产损失，还导致我们无法使用该房屋。该房屋自2015年年初至今一直处于闲置状态，新一棉纺织公司还把房屋水电全部停了，请人民法院支持我们的反诉请求。
新一棉纺织公司针对反诉答辩称，1、租赁押金1000元是不存在的，无证据证明其1000元的存在；2、郭建杰、吴后兰提出的漏电、漏水、停水、停电等系列的事实是不存在的，即使有上述情况，这些是2015年1月之前情况，从法院的民事调解书可以看出，之前的损失也已经得到补偿。综上，请依法驳回郭建杰、吴后兰的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：郭建杰与吴后兰系夫妻，两人于2008年起开始承租新一棉纺织公司房屋用于饭店经营，双方先后签订数份房屋租赁合同，郭建杰、吴后兰于2008年4月28日交纳押金1000元。2015年1月1日，双方签订房屋租赁协议书二份，并约定新一棉纺织公司将其拥有的位于南黎路的闲置门面房二间，面积分别为40及24.3平方米租给郭建杰、吴后兰使用，用途为吴姐面馆，租赁期限7个月，从2015年1月1日至2015年7月31日止，期满后，郭建杰、吴后兰要续租，须提前1个月通知新一棉纺织公司，经同意后重新签订租赁合同，房屋租金分别为4200及2552元，郭建杰若逾期支付租金，每逾期一天，分别按每天10元支付滞纳金等内容。此后，郭建杰、吴后兰缴纳房屋租金6752元，并继续租赁该房屋用于饭店经营。2015年8月5日，新一棉纺织公司通知郭建杰、吴后兰房屋收回不再续租，要求其于2015年8月15日前自行搬走。郭建杰、吴后兰一直占用该房屋至今，亦未交纳房屋租金，新一棉纺织公司遂向本院提起诉讼。
另查明，新一棉纺织公司出租的涉案房屋为其自建房屋，未取得建筑工程规划许可证及房产证。2014年7月，郭建杰、吴后兰因与新一棉纺织公司房屋租赁合同纠纷诉至本院，经本院2014年8月27日作出（2014）相民一初字第01158号民事调解书，双方达成如下协议：一、双方于2014年5月27日签订的房屋租赁合同继续履行，郭建杰、吴后兰按合同约定房屋租赁费的一半即7508.72元支付；二、郭建杰、吴后兰放弃新一棉纺织公司赔偿其他各项损失的要求等内容。在租赁使用期间，郭建杰、吴后兰要求新一棉纺织公司对房屋进行维修，新一棉纺织公司未予维修，郭建杰、吴后兰自己亦未进行维修。
以上事实，有新一棉纺织公司提交房屋租赁协议书、终止租赁函、照片各一张；郭建杰、吴后兰提交照片、押金收据、（2014）相民一初字第01158号民事调解书以及当事人陈述予以证明，本院予以认定。另有郭建杰、吴后兰提交付化飞、葛树军、赵厚荣证明、淮北天勤物业有限公司证明为原（2014）相民一初字第01158号民事案件中提交证明，与本案无关联性，不予认定；张正新、邵社会、邵建忠证明不能证明是其本人出具，证人亦未到庭接受质询，对该二人证言不予采信；安徽省濉溪县东方建筑安装工程有限责任公司的证明，因其不具有工程造价评估的资质，其证明不予认定。
本院认为，郭建杰、吴后兰与新一棉纺织公司签订的房屋租赁协议书，虽是双方真实意思表示，但新一棉纺织公司在一审法庭辩论终结前不能提供其就涉案出租房屋取得了建设工程规划许可证，故郭建杰、吴后兰与新一棉纺织公司签订的房屋租赁协议书为无效合同。对此合同的无效，新一棉纺织公司应承担主要责任，郭建杰、吴后兰应承担次要责任。无效合同自始没有法律约束力。双方约定的租赁期限到期后，郭建杰未将房屋返还新一棉纺织公司，故其应当支付房屋占用使用费至其返还房屋时止。由于涉案房屋应当维修而未维修，影响郭建杰、吴后兰的使用，且根据新一棉纺织公司的过错责任，本院确定自2015年8月1日起的房屋占用费参照合同约定租金标准的70%予以计算，应为每月675元。
关于郭建杰、吴后兰反诉部分。关于房屋租赁押金问题。郭建杰、吴后兰于新一棉纺织公司自2008年起形成房租租赁合同关系至本案诉讼，其是一个延续过程，2008年4月28日，郭建杰、吴后兰交纳押金1000元一直未退还，故郭建杰、吴后兰要求新一棉纺织公司退还1000元押金，理由充分，本院予以支持。关于损失费5.8万元问题。因该损失费郭建杰、吴后兰在（2014）相民一初字第01158号民事案件就已经提出，且在双方调解时，郭建杰、吴后兰放弃了要求新一棉纺织公司予以赔偿。根据一事不再理原则，郭建杰、吴后兰在本案中再次要求赔偿该损失费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金损失6752元问题。郭建杰、吴后兰实际承租使用了涉案房屋，获取了相应收益，虽然合同无效，但其应参照合同租金标准支付租赁期间的房屋占有使用费，其要求赔偿该租金损失6752元，理由不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭建杰、吴后兰于本判决生效后十五日内返还原告安徽新一棉纺织有限公司租赁房屋；
二、被告郭建杰、吴后兰给付原告安徽新一棉纺织有限公司房屋占有使用费（按照每月675元的标准从2015年8月1日起计算至返还房屋之日止）；
三、驳回原告安徽新一棉纺织有限公司其他诉讼请求；
四、反诉被告安徽新一棉纺织有限公司于本判决生效后十五日内退还反诉原告郭建杰、吴后兰房屋押金1000元；
五、驳回反诉原告郭建杰、吴后兰的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费191元，因适用简易程序审理，减半收取95.5元，由原告安徽新一棉纺织有限公司负担57.5元，被告郭建杰、吴后兰负担38元；反诉费722元，由反诉原告郭建杰、吴后兰负担700元，反诉被告安徽新一棉纺织有限公司负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审判员 陈永战
二〇一六年十一月四日
书记员 张 莉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。