广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1415号
上诉人（原审原告）：宋美红，女，1968年11月12日出生，汉族，住广东省韶关市。
上诉人（原审原告）：宋绍东，男，1947年12月18日出生，汉族，住广东省韶关市。
上诉人（原审原告）：杨亚开，男，1949年9月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
上诉人（原审原告）：宋晓婧，女，1995年8月15日出生，汉族，住广东省韶关市。
上诉人（原审原告）：宋某1宋某。
法定代理人：宋美红，女，1968年11月12日出生，汉族，住广东省韶关市。
上诉人（原审原告）：苏丽萍，女，1963年6月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
上诉人（原审原告）：韶关市怡景物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区怡景花园内西南角的两层楼房。
法定代表人：宋美红，公司总经理。
以上上诉人的共同委托诉讼代理人：杨模海，广东磨铁律师事务所律师。
以上上诉人的共同委托诉讼代理人：陈明，广东磨铁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韶关市怡景花园业主委员会。住所地：广东省韶关市浈江区建国路**号怡景花园。
负责人：王苑菲，主任。
委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。
上诉人宋美红、宋绍东、杨亚开、宋晓婧、宋某1、苏丽萍、韶关市怡景物业服务有限公司（××以下称物业公司等人）因与被上诉人韶关市怡景花园业主委员会（以下称业主委员会）物权保护纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人物业公司等人的委托诉讼代理人杨模海到庭参加诉讼，被上诉人业主委员会主任王苑菲及其委托诉讼代理人冯水清均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
物业公司等人上诉请求：1、撤销一审判决，改判业主委员会补偿物业公司等人损失10万元；2、诉讼费用由业主委员会负担。事实和理由：国务院颁布的2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，也就是说，2003年9月1日后销售商品房，应当配备物业管理用房，之前并无法律或规范性文件要求开发商建设物业用房，本案争议的补偿用房建设于该条例施行前，而且是临时用房，并非物业用房，业主委员会使用该用房，应当对物业公司等人耗费的建设费用予以适当补偿才符合公平原则和权利义务原则，补偿10万元价格是在一审庭审时双方当事人共同商定的价格。可是，一审法院不顾2003年施行的《物业管理条例》的强行性规定，反而，以销售合同未将道路、绿地、公共设施等明确约定为业主所有，开发商事后要求业主赔偿损失没有法律依据为由，驳回物业公司等人的诉讼请求，这是错误的判决，因为，任何小区建设都必须规划道路、绿地等必要的公共设施，但物业房并不是当时法律法规认为的必要公共设施，退一步即使认定涉案房屋为物业房，也因不是开发商当时的法定义务，业主依公平原则应当予以适当补偿。
业主委员会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法院法律正确，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2016年5月13日，物业公司等人向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、判决业主委员会补偿物业公司等人损失15万元（具体数额以司法评估确认）；2、诉讼费由业主委员会负担。
一审法院认定事实：怡景花园是由韶关市鸿景建设开发有限公司（原韶关市浈江建设开发公司）开发兴建，该花园用地面积2066平方米，总建筑面积32986.80平方米，于2002年1月31日竣工。该案争议房屋座落于怡景花园内西南角的两层楼房（下称两层楼房）及座落于怡景花园内东南角的摩托车车库，均在主管部门核准的规划范围内。物业公司等人提交的怡景花园竣工总平面图显示，两层楼房标记为“物业用房”。怡景花园前期物业管理由物业公司负责，两层楼房原由物业公司向韶关市鸿景建设开发有限公司租赁使用，2003年8月10日，韶关市鸿景建设开发有限公司将该房和位于东南角的摩托车车库交由苏丽萍使用。之后，物业公司向苏丽萍租赁上述两层楼房和摩托车车库，其中两层楼房由物业公司用于作办公场所使用。2003年3月，业主委员会依法成立，并与物业公司签订了《物业服务协议》，怡景花园的物业管理仍由物业公司负责。2011年10月，业主委员会根据全体业主的意见决定依法解除与物业公司签订的《物业服务协议》，同时报请韶关市住房和城乡建设局，2012年3月12日，该局作出《关于怡景物业服务有限公司退出怡景花园服务有关问题的通知》，明确要求物业公司于2012年3月15日前履行退出程序和相应职责平稳做好怡景花园共有设施及相关资料的交接。2012年9月13日，业主委员会向韶关市浈江区人民法院（以下称浈江法院）提起诉讼，请求判令物业公司退出非法占用怡景花园内西南角的两层物业用房等事项。一审法院于2013年3月作出（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决，认为由于没有该办公场所的产权资料，是否属于物业用房，应循有关确权途径解决，并对业主委员会的请求未予支持。2013年9月6日，业主委员会诉至浈江法院，请求法院确认韶关市怡景花园西南角的两层楼房及摩托车停车库系怡景花园的物业管理用房及共用配套设施，归韶关市怡景花园全体业主共同使用，并责令物业公司等人自判决生效之日腾空上述物业归还给业主委员会。一审法院经审理后认为争议房屋是由韶关市鸿景建设开发有限公司开发兴建，宋美红是韶关市鸿景建设开发有限公司股东、苏丽萍是争议房屋的使用人。根据业主委员会提交的怡景花园竣工总平面图显示，本案争议用房之一两层楼房为物业服务用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，物业服务用房，属于业主共有。因此，韶关市鸿景建设开发有限公司无权将属于业主共有物业服务用房的两层楼房交由苏丽萍使用，现业主委员会已依法成立，并解除了与物业公司签订的《物业服务协议》，因此，苏丽萍与物业公司应将两层楼房使用权返还给业主委员会；本案另一争议房屋摩托车车库，是用于停放怡景花园业主的摩托车，应为怡景花园的公共配套设施，该车库也是由韶关市鸿景建设开发有限公司交由苏丽萍使用并由苏丽萍租赁给物业公司的，韶关市鸿景建设开发有限公司这一行为显然违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条关于在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定，苏丽平萍与物业公司亦应将摩托车车库返还给业主委员会使用。据此，一审法院于2014年10月15日作出（2013）韶浈法民一初字第869号民事判决：苏丽萍、物业公司于判决生效之日起十日内将位于韶关市怡景花园内西南角的物业服务用房（两层楼房）和东南角的摩托车车库腾空返还给业主委员会使用。物业公司不服，提起上诉。2015年9月29日，本院作出（2015）韶中法民一终字第774号民事判决：驳回上诉，维持原判。
韶关市鸿景建设开发有限公司的股东为宋伟雄某2、宋美红、宋绍东和杨亚开杨亚开，该公司已于2009年在工商部门登记注销，宋伟雄某2已去世，宋晓婧、宋某1是宋伟雄某2与宋美红生育的子女。
一审法院认为，物业公司等人以韶关市鸿景建设开发有限公司建设怡景花园时，没有提供物业服务用房的强制性规定，其承建怡景花园内西南角的两层楼房及东南角的摩托车库耗费了一定的费用为由，要求业主委员会补偿其因此造成的损失。因怡景花园内西南角的两层楼房属于物业服务用房、东南角的摩托车库属于怡景花园内的公用设施，依物权法的规定，属于业主共有。且业主委员会通过诉讼，法院生效法律文书也确认了上述两层楼房及车库归其使用。同时，物权法生效前，开发商为了其建筑小区内的房屋价值、房屋销售等因素，在建筑区划内建设道路、绿地，建设公共场所、公用设施并提供服务用房等，虽其房屋销售合同未将道路、绿地、公用设施等明确规定为业主共有，但开发商及相关方事后要求业主及业主委员会补偿其损失，显然没有法律依据，故对物业公司等人的请求，不予支持。据此，判决如下：驳回宋美红、宋绍东、杨亚开、宋晓婧、宋某1、苏丽萍、韶关市怡景物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为1650元，由宋美红、宋绍东、杨亚开、宋晓婧、宋某1、苏丽萍、韶关市怡景物业服务有限公司负担。
二审期间，物业公司等人与业主委员会均未向本院提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物权确认纠纷，一审法院对此定性正确，本院予以认同。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：业主委员会应否适当补偿物业公司等人物业用房建设费用。
关于业主委员会应否适当补偿物业公司等人物业用房建设费用的问题。虽然《物业管理条例》于2003年9月1日实施前没有相关的法律法规要求建设单位在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，而本案争议的物业用房等配套设施建成于2002年1月31日，但《物业管理条例》于2003年9月1日前同样没有相应的法律法规等明确规定涉案物业服务用房及车库属于物业公司等人所有，物业公司等人至今都没有取得涉案物业服务用房及车库的所有权，也没有与业主或业主委员会对此作出权属约定。由于自2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》明确规定建设单位应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，而在物业用房及车库建设使用之后于2007年3月16日开始施行的《中华人民共和国物权法》第七十三条又明确规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，该规定对物业服务用房等权属作出了明确规定，该规定在确认物业服务用房等属于业主共有的情况下并没有要求业主补偿建设单位相应的建设费用，且该规定之前并没有相关法律法规规定物业公司取得物业用房需要补偿开发商。现涉案物业用房及车库经法院生效判决确认了归业主委员会使用，据此，开发商及相关方事后要求业主及业主委员会补偿物业服务用房及车库损失，显然理据不足，故一审法院对物业公司等人的诉请不予支持并无不当，本院予以认同。
综上所述，物业公司等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由宋美红、宋绍东、杨亚开、宋晓婧、宋某1、苏丽萍、韶关市怡景物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何伟军
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓荣斌
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 郭 毅