广东省博罗县人民法院文件稿头
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邓远标
二〇一四年六月十二日
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卢东明2014年6月9日
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卢东明
二〇一三年十二月十三日
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民 事 判 决 书
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（2013）惠博法溪民初字第334号
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广东省博罗县人民法院
民事判决书
（2013）惠博法溪民初字第334号
原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市长安镇长青南路303号长安商业广场4区807。组织机构代码：××。
法定代表人洪安培，总经理。
委托代理人熊氢玲、孙智全，广东雄爵律师事务所律师。
被告惠州金昌房地产开发有限公司，住所地：广东省博罗县龙
溪镇结窝村广汕公路外沿。组织机构代码：××。
法定代表人张梁洪，董事长。
委托代理人杜庆华，广东东舟律师事务所律师。
原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司诉被告惠州金昌房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊氢玲、被告的委托代理人杜庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司诉称，2011年l1月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于龙溪镇龙岗村第六小组岗上埔地段的凤凰苑D栋综合楼（一至三层）出租给原告使用，租赁面积约为21550平方米，合同约定商铺租赁期18年。其中租金为：2012年1月至6月免租，2012年7月至2013年6月租金为1300000元，分四次缴纳，即每季度第一个月前支付325000元。合同签订后，原告依约向被告缴纳了2300000元保证金，并利用租赁物业投资经营超市。2012年7月3日，原告将超市经营权承包给惠州市友田万家实业发展有限公司，并签订协议约定由惠州市友田万家实业发展有限公司向被告支付租金，但由于租赁物业未取得消防合格证，惠州市友田万家实业发展有限公司拒付租金。原告在垫付了2012年7-9月该季度的租金后，拖延支付2012年10-12月该季度的租金，为此，被告于2012年12月24日单方解除了双方租赁合同，但拒绝退还原告保证金。双方租赁合同解除后，惠州市友田万家实业发展有限公司继续承租了涉案物业经营超市。原告缴纳的保证金属合同违约金性质，法律设定违约金的目的即在于弥补损失，由于惠州市友田万家实业发展有限公司继续承租物业，被告可以说基本没有经济损失，且原告仅拖欠被告30余万元的租金，被告就没收原告2300000元保证金，其要求原告承担的违约金显然畸高，对原告不公平。据此，请求法院判令：1、被告退还原告保证金2300000元；2、被告承担本案诉讼费。
原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同》；2、转账凭证、收款收据；3、（2013）惠博法溪民初第73号《民事判决书》、《裁判文书生效证明》；4、《超市承包经营合同》、《民事诉状》、（2013）惠博法溪民初第80号《应诉通知书》、《传票》；5、照片。
被告惠州金昌房地产开发有限公司辩称，依据双方签订的房屋租赁合同，第3.4.2.1条之规定原告逾期支付当季租金超过30日，被告有权单方解除合同不承担违约责任，并有权收缴原告已交保证金。而本案中，原告已确认且有（2013）惠博法溪民初字第73号民事判决书确认被告自2012年7月5日至10月5日未支付租金341671元，并拖欠30日以上的事实，被告于2012年12月24日解除该租赁合同并没收原告保证金，所以被告没收保证金符合法律规定，符合合同约定。合同约定保证金的性质即合同履约的定金，也是违约方违约的惩罚性条款。本案甲乙双方在合同中关于保证金的约定，属于担保法上定金，应该适用定金罚则。首先，定金的基本法律特征体现在《担保法》第八十九条，该条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。本案甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，约定：“乙方（原告）逾期支付当季租金超过30日，甲方（被告）有权单方解除本合同并不承担违约责任，并有权收缴乙方（原告）已交保证金”；根据该约定，该合同关于保证金的约定，完全符合《担保法》第八十九条规定的定金基本法律特征。其次，本案被告收缴原告保证金的前提是原告违约。从原告的自述及已生效的判决认定，本案原告己构成违约。所以原告要求被告返还租赁保证金不合法，不应得到法律的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告惠州金昌房地产开发有限公司对其辩解在举证期限内未提供证据。
经开庭质证，被告惠州金昌房地产开发有限公司对原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司提供的证据1、3的真实性、合法性无异议；对证据2无异议；对证据4中的《超市承包经营合同》认为证明原告违反原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于转租的约定，对《民事诉状》、《应诉通知书》、《传票》的真实性无异议、关取性有异议；对证据5的真实性、证明内容有异议。
根据上述证据，本院查明，2011年11月18日，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与被告惠州金昌房地产开发有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于博罗县龙溪镇龙岗村第六小组岗上埔的金昌凤凰苑D栋综合楼一至三层（房地产权证号：粤房地权证字第××J00132454号、房地产权属人：惠州金昌房地产开发有限公司、规划用途：综合、建筑面积：21473.87平方米）租赁给原告，租赁期限从2012年至2029年，租赁物业的用途为商业；2012年1月至6月，免租金，2012年7月至2013年6月，年缴租130万元（不含税），2013年7月至2013年12月，六个月缴租100万元（不含税），2014年至2015年，年缴租360万元（不含税），2016年缴租375万元，2017年至2020年，年缴租390万元（不含税），2021年至2025年，年缴租520万元（不含税），2026年至2029年，年缴租720万元（不含税）；原告应于每季度第一个月的5日内向被告支付本季度的租金，逾期支付当季租金超过30日，被告有权单方解除本合同并不承担违约责任，有权收缴原告已交保证金；本合同保证金共720万元，合同签订五日内，原告应向被告支付保证金230万元，2013年12月15日前原告应向被告支付保证金160万元，2020年12月15日前原告应向被告支付保证金130万元，2025年12月15日前原告应向被告支付保证金200万元；如原告未按期交纳保证金超过15日，则被告有权单方解除本合同并不承担违约责任，有权收缴原告已交保证金；经被告事前书面同意，原告可将本合同项下的全部权利、义务转让给任何原告的关联方等。
上述合同签订后，被告依约将以上房产交付原告使用，原告于2011年11月21日、12月31日分别向被告支付保证金130万元、100万元，共230万元。因原告没有按合同约定向被告缴纳租金，被告于2012年12月24日向原告发出《解约通知函》，解除双方于2011年11月18日签订的《房屋租赁合同》，原告对被告解除上述《房屋租赁合同》至今未提出异议。
另查明，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司属有限责任公司，经营范围系超级市场投资及管理服务，销售初级农产品、日用百货等。被告惠州金昌房地产开发有限公司属有限责任公司，经营范围是房地产开发经营，物业管理，房屋租赁、房地产中介。
2012年7月4日，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司未经被告惠州金昌房地产开发有限公司同意，擅自将上述租赁物转租给惠州市友田万家实业发展有限公司。
本院认为，原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司与被告惠州金昌房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，主体及内容合法，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告拒不支付租金的根本违约行为，导致被告解除了双方签订的上述《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告退还保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费25200元，由原告东莞市亿佰家企业投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长卢东明
审判员纪汉雄
人民陪审员闾容进
二○一四年六月六日
书记员吴淑娴