山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1133号
原告（反诉被告）侯俊峰，男，汉族，住大同市城区。
原告（反诉被告）黄改艳，女，汉族，住大同市。
二原告的委托代理人温兴，山西晨遥律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）王建兴，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
原告（反诉被告）侯俊峰、黄改艳诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）王建兴所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯俊峰、黄改艳的委托代理人温兴、被告（反诉原告）王建兴的委托代理人王建到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）侯俊峰、黄改艳诉称，二原告在2014年11月11日向被告中大公司认购了位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，双方签订了《华田苑府城二期房屋认购协议》，2014年11月13日双方又签订了正式的商品房买卖合同，原告并与中国建设银行大同分行签订了《借款合同》和抵押合同。2014年9月中大公司给原告下了入住通知单并又交纳了各种费用19970元。原告从2014年11月28日至2015年3月30日共归还银行贷款7185.8元。可被告中大公司为了融资，又将房屋卖给了王建兴。依据法律规定中大公司与王建兴签订的合同无效。故原告起诉请求：1、依法判决确认二原告对华田苑府城二期X楼X单元X号房屋有所有权；2、撤销二被告网签的房屋买卖合同并责令中大公司协助原告办理房屋产权登记；3、诉讼费由被告承担。
原告向本院提交以下证据：
1、房屋认购协议书一份、商品房买卖合同一份、房款收据一份、个人住房借款合同、银行还款记录一份，证明原告与中大公司签订商品房买卖合同，并在约定的期限内交付首付款，其余办理银行贷款。
2、入住通知书一份、收款收据八份，证明原告已按入住通知要求交纳各项费用。
被告中大公司未出庭，但提交书面答辩状称，原告侯俊峰、黄改艳系真正的购房业主，答辩人与他没有任何借贷关系。而作为网签被告王建兴，则是答辩人为解决资金周转问题而向王建兴于2014年7月16日至7月26日共计借款800万元（该笔借款已支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了22个人的名单（附后），要求办理30套房屋的网签手续。毋庸置疑，在答辩人与债权人的借贷关系中，答辩人承受了很高的利息负担。当时答辩人之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有钱还保证债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但因众所周知的原因，答辩人陷入了困境，产生了这种效应。
被告中大公司针对主张提交王建兴银行汇款转账凭证、中大公司向王建兴的付款单及自制网签人员名单。
被告（反诉原告）王建兴辩称，一、原告与中大公司签订的认购协议不具有法律效力；二、答辩人对依法购买的诉争房屋享有合法的房屋产权权利；三、原告将答辩人列为本案被告不符合法律规定。综上，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。同时称，因2014年7月15日反诉原告与中大公司签订了《大同市商品房买卖合同》（预售合同），确定反诉原告购买中大公司开发的位于大同市城区华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，房款总价376872元。反诉原告交付了全部房款，后双方签订的合同在大同市房产管理局办理了备案登记手续，约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房屋。但中大公司不仅未按约定履行交付义务，而是与反诉被告侯俊峰、黄改艳恶意串通，采取先下手为强的做法将反诉原告告上法庭。故被告提起反诉，请求1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（经网签并备案登记）有效，确认反诉被告侯俊峰、黄改艳与中大公司的认购协议书无效；2、判决反诉被告中大公司继续履行合同义务，立即交付华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，并为反诉原告办理产权登记手续；3、诉讼费由反诉被告负担。
被告（反诉原告）王建兴向本院提交《大同市商品房买卖合同》一份，证明被告王建兴与中大公司于2014年7月15日签订房屋买卖合同，并办理网签备案登记。
原告侯俊峰、黄改艳针对被告王建兴的反诉辩称，原告与中大公司签订的认购协议书、房屋买卖合同有效；经原告了解和中大公司答辩，被告是为了保证借款签订的合同，不是真实的购房意思表示。二被告系恶意串通，合同无效，并且网签是行政机关对开发商的房产进行的管理行为，不是实际的产权确认，所以应驳回反诉请求。
经审理查明，原告（反诉被告）侯俊峰、黄改艳与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2014年11月11日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X号住宅一套，建筑面积91.92㎡，单价3950/㎡，房屋总价363084元，付款方式为按揭贷款，原告需在签署认购协议书时即2014年11月11日前交总房款的55.9%，即203084元，剩余房款160000元为贷款金额；中大公司于2014年9月30日交付房屋。就上述房屋的买卖，双方又签订了《商品房买卖合同》一份（落款时间2014年11月13日），所约定内容与认购协议一致，只是将房屋交付时间约定为2014年9月10日。被告中大公司给原告出具收到203084元购房款收据一份（时间2014年11月11日），2014年11月18日原告与建行大同分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向银行贷款16万元，借款期限120个月（即2014年11月14日至2024年11月14日），借款用于购置中大公司开发的大同市府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋。贷款一次性划入中大公司的账户，借款人采用等额付息还款方式每月归还1820.84元。2014年11月18日建设银行给中大公司账户汇款160000元，原告现仍在还贷中。被告中大公司给原告出具收到原告公共维修基金6894元、有线电视、燃气表880元、暖气费1588元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、契税5446元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元、装修服务费827元的收据八份（时间为2014年12月1日）。
被告中大公司与被告（反诉原告）王建兴签订《大同市商品房买卖合同》一份（预售合同）（落款时间为2014年7月15日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告王建兴向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，建筑面积91.92㎡，单价每平米4100元，房屋总价为376872元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。
上述事实，有原、被告提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同、借款合同、建行个人贷款支付凭证、银行卡还款交易单、收款收据证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告王建兴称，原告的认购协议和买卖合同无效。本案中，因原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，原告提供的房款收据也证明原告按约定交纳了首付款，之后双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，建行按贷款合同已向中大全额支付房款。且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司已将X楼X单元X号房屋交付了原告侯俊峰、黄改艳。被告王建兴也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告侯俊峰、黄改艳与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。
就双方诉争的位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告王建兴认为被告的网签合同合法有效，要求被告中大公司将房屋交付被告。因原告所持的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，且原告已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，故应由被告中大公司向原告侯俊峰、黄改艳履行合同义务。
本院认为，原告侯俊峰、黄改艳与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已向原告交付了房屋，原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归其所有并要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告王建兴反诉要求确认原告与被告中大公司签订的认购协议、买卖合同无效的反诉请求本院不予支持。被告王建兴反诉请求确认其与被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效及要求被告中大公司向其交付诉争房屋并办理产权登记的反诉诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告王建兴就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归原告侯俊峰、黄改艳所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告侯俊峰、黄改艳办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告侯俊峰、黄改艳的其余诉讼请求；
四、驳回被告王建兴的反诉请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元；反诉费200元，由被告王建兴负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 白秀琴人民陪审员梁胜保
二〇一六年四月六日
书 记 员 相 文 飞