河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终1762号
上诉人（原审被告）：兰考二十一世纪置业有限公司。住所地：兰考县考城路西段北侧。
法定代表人：杜仕成。
委托诉讼代理人：聂永锋，河南亚飞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：齐春梅，女，汉族，1966年8月25日生，住河南省兰考县。
委托诉讼代理人：司高兴、任重远，河南裕禄律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人兰考二十一世纪置业有限公司（以下简称二十一世纪公司）因与被上诉人齐春梅商品房销售合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2017）豫0225民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
二十一世纪公司上诉请求：撤销兰考县人民法院（2017）豫0225民初1262号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付日期为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付”。上诉人开发的争议房屋在2014年12月30日已符合交付标准，五方竣工验收报告在2014年12月9日已通过验收，申请备案的时间为2015年3月25日，上诉人通知被上诉人接房时已经符合了约定的交房条件，被上诉人亦收到了上诉人邮寄的交房通知，被上诉人未到现场查看，如何知道房屋不符合交房条件的？其接到通知后恶意拒不接受房屋，拖延接受房屋的时间，致使仍未到公司受领，合同附件四第八条明确约定电话通知是双方约定的通知条件，一审将违约金计算至2017年2月28日认定事实错误。
齐春梅辩称，上诉人先是房屋未经验收合格，后是未按时通知被上诉人，违约事实存在。双方合同就交房条件进行明确约定，而一审查明上诉人至2016年12月19日才完成验收合格手续，则上诉人在2015年春节前后邮寄收房通知时尚不满足交房条件。2016年12月19日之后，被上诉人未接到任何交房通知。
齐春梅向一审法院起诉请求：1、判令二十一世纪公司支付交房违约金52105元（自2014年11月1日起按约定的日万分之二计算至起诉之日2017年2月28日）；2、本案的诉讼费用由二十一世纪公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月30日，齐春梅与二十一世纪公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于兰考县振兴路西侧、朝阳路东侧未来城第15幢1单元1303号商品房，房屋面积127.71平方米，购房金额为306548元。第八条约定：二十一世纪公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……第九条约定：……逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房由出卖人承担。
合同签订后，齐春梅按合同约定向被告支付了房价款306548元。房屋建成后，与齐同楼的部分业主接收了房屋。齐春梅亦于2015年春节左右收到了二十一世纪公司邮寄的书面通知要求接收房屋。但齐春梅以二十一世纪公司未能提供房屋竣工验收报告、房屋不合格、不满足合同约定的交房条件为由至一审庭审辩论终结前一直未接收房屋。
还查明，涉案房屋所属的15幢楼于2015年5月22日取得了建设工程竣工规划验收合格证。2016年12月19日，涉案房屋所属的15幢楼取得了河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
一审法院认为，齐春梅与二十一世纪公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。齐春梅按照合同约定交纳了房屋的价款，二十一世纪公司应当按照合同约定在约定的时间以约定的条件交接房屋。同楼已有其他业主接收该房屋的情形并不是本案双方房屋买卖合同中约定的房屋交付条件，对二十一世纪公司以其他业主入住15幢楼来证明房屋合格的辩称不予支持。其辩称曾于2015年2月6日取得了河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，但齐春梅不予认可该复印件的效力，其在案件审理过程中也不能提交原件进行核对，故对此复印件的证明效力不予采信。虽然二十一世纪公司于2015年春节左右通过邮寄的方式通知齐春梅接收房屋，但此时公司并未取得合同约定的商品房经验收合格的证明文件，根据双方合同约定，齐春梅有权拒绝接收房屋。根据二十一世纪公司提交的2016年12月19日河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表来看，涉案房屋所在的15幢楼最后一个参与竣工验收单位签章确认时间是2016年12月16日，备案机关于2016年12月19日同意备案。其应当按照合同的约定在达到交房条件后再次书面通知齐春梅前来办理商品房交接，对其辩称已电话通知齐春梅、但无人接听的责任应由齐自行承担的意见，因二十一世纪公司在履行通知义务时不符合合同约定，且齐春梅在庭审中陈述未接到电话，不予采信。
综上，齐春梅已按照合同约定支付购房款，二十一世纪公司未在2014年10月31日前按约定的时间和条件交付经验收合格的商品房，且在取得竣工验收备案之后仍未按合同约定的书面方式通知业主前来接收房屋，亦未举出可以延期交房的有效证据，应当承担支付违约金的违约责任。本案中双方在商品房买卖合同中约定的违约金计付标准明确，该标准并未超过法律规定的范围，齐春梅的诉讼请求也在合理范围之内，故对其要求从2014年11月1日起至2017年2月28日按日万分之二计算的违约金52105元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告兰考二十一世纪置业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告齐春梅逾期交房违约金52105元。如果未按照判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取552元，由被告兰考二十一世纪置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人二十一世纪公司提交证据如下：1、兰考县人民法院（2017）豫0225民初1639号、1796号、2232号民事判决书和本院（2016）豫02民终2194号民事判决书，证明齐春梅同楼房其它业主已基本收房，齐春梅存在恶意诉讼行为；2、《工程竣工验收报告》一份，证明五方验收完成于2014年12月9日；3、《商品住宅质量保证书、使用说明书》一份，证明只要业主到公司接房，可以即时向其发放《质量保证书和房屋使用说明书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人齐春梅对上述证据均不予认可，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对兰考县法院与本院判决书，不能证明本案问题，不予采信；对《工程竣工验收报告》，该验收完成于2014年12月9日，而上诉人二十一世纪公司一审提交的《建设工程竣工规划验收合格证》颁发于2015年5月22日，该《合格证》注明：凡竣工后未取得本证的建设工程，不得组织竣工验收，不得进行房屋确权。故2014年12月9日的五方验收早于《建设工程竣工规划验收合格证》颁发，不予采信。对于《房屋质量保证书、使用说明书》，不能证明本案上诉人是否存在延误交付房屋的事实，不予采信。
本院认为，2014年12月9日的五方验收早于《建设工程竣工规划验收合格证》颁发时间，故2014年12月9日五方验收时不能视为已经具备了交房条件。2015年5月22日之后能够证明房屋已具有交房条件的仅有2016年12月16日的《工程竣工验收备案表》，故一审据此认定2016年12月16日符合交房条件并无不当。对上诉人以此为由提出的上诉意见，不予支持。
双方在房屋买卖合同中第十一条明确约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件四第八条没有对应当书面通知条款进行变更，故上诉人二十一世纪公司在通知买受人齐春梅交房时，理应依据合同约定履行书面通行义务。上诉人一审主张已电话通知，齐春梅不接电话责任应由齐春梅自行承担的意见，不予支持。
综上所述，上诉人二十一世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1104元，由上诉人兰考二十一世纪置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 李新广
审判员 张 洁
二〇一七年九月六日
书记员 刘慧丽