湖南省郴州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘10执复15号
复议申请人(异议人、利害关系人)：罗明聪，男。
委托诉讼代理人：周文新，湖南郴华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘小玉，湖南郴华律师事务所律师。
申请执行人：中国银行股份有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市五岭广场南侧日月路。
负责人：欧国华，该行行长。
被执行人：骆玉兰，女。
被执行人：胡天华，男。
被执行人：郴州锦马置业有限公司，住所地湖南省郴州市五岭广场燕泉路口。
法定代表人石玉生，该公司总经理。
复议申请人罗明聪不服湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖区法院）（2018）湘1002执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
北湖区法院查明：一、2007年4月3日骆玉兰向中国银行郴州分行申请贷款20万元，并以坐落于郴州市五岭路1幢4C09号的房产作抵押。2008年8月22日，骆玉兰取得该套房屋的房产证，产权证号为郴房权证市测区字第000731**。2008年9月19日，骆玉兰与中国银行郴州分行办理了抵押登记手续，抵押权人中国银行股份有限公司郴州分行。
二、2013年8月，中国银行郴州分行将债务人骆玉兰及其丈夫胡天华、连带责任担保人郴州锦马置业有限公司作为被告，起诉至该院。该院受理后，根据中国银行郴州分行的申请，进行了财产保全，以（2013）郴北民二初字第1616号民事裁定书和协助执行通知书查封了上述房产，并于2014年5月9日作出（2013）郴北民二初字第1616号民事判决书，判令借款人骆玉兰及其丈夫胡天华承担还本付息义务，担保人郴州锦马置业有限公司承担连带偿还责任。
三、判决生效后，当事人未依约履行，中国银行郴州分行依法向该院申请强制执行。该院依法立案执行，案号为（2014）郴北执933号。在执行过程中，罗明聪向该院提出执行异议。2016年10月13日，该院作出（2016）湘1002执异30号执行裁定书，裁定驳回罗明聪的异议请求。
四、对涉案房产进行评估后，该院作出（2014）郴北执字第933-1号执行裁定书，于2017年4月17日在湖南省郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖该套房产，其中：1、公布《拍卖标的调查情况表》，载明：“标的名称：郴州市青年大道五岭新天地一期（天一名邸）C栋4C09号住宅；面积130.61平方米；三室二厅一厨一卫；产权证：00073199；所有人：骆玉兰；评估鉴定基准日：2016年3月1日；未腾空；有出租；能落户；无经营；被法院查封；有抵押；标的评估总价659450元。”2、发布《拍卖公告》，载明：将于2017年5月18日10时至2017年5月19日10时止（竞价顺延除外）在郴州市北湖区人民法院淘宝网司法拍卖平台对骆玉兰房产进行网络司法拍卖；凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，包含与本标的物有利害关系的当事人。3、公布《网络司法拍卖竞买须知》，载明：优先购买权人参加竞买的，应于起拍前三个工作日之前向本院提交有效证明，资格经本院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并已优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买；已通知的优先购买权人未参与竞买的，视为放弃优先购买权。五、罗明聪当庭陈述，虽知道拍卖事宜，但认为生效裁定书已经确定法院的拍卖不会影响正常租赁使用，故未参与竞买，也未按规定申报优先购买权。2017年5月19日买受人陈诗灵以527560元的最高价竞得，该院于2017年6月5日作出（2017）湘1002执恢32号执行裁定书，裁定上述诉争房产归买受人陈诗灵所有，并已将裁定依法送达。该院于2017年8月18日发出《公告》，责令罗明聪在2017年9月3日前迁出腾空该套房产。异议人不服，向该院提出执行异议。
北湖区法院认为，本案的焦点问题：一、罗明聪请求撤销本次拍卖，并进行重新拍卖的请求应否支持；二、罗明聪请求中止移交房屋的请求应否支持。
关于焦点问题一。1、优先购买权是法律基于合法承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利，故应首先确定罗明聪是否是真实、合法的承租人。（2016）湘1002执异30号执行裁定书并未认定罗明聪是合法租赁人，从其提供的证据分析：罗明聪与骆玉兰签订《房屋租赁合同》约定“租期二十年、租金30万元一次性付清（10万元转账+20万元现金）”等内容，与当前市场经济的交易习惯不符；且转账10万元早于签订租赁合同5个月，对该笔款项是否用于支付租金无法核实，其余20万元的支付情况，亦无充分证据证明，故对于罗明聪是否属于合法承租人难以认定；即使罗明聪租赁涉案房产属实，罗明聪作为承租人依法享有优先购买权，但法院进行拍卖时已粘贴公告进行公示，并通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格，并告知优先购买权、竞买须知等，且罗明聪当庭陈述对拍卖事宜知情，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定，在起拍前三个工作日之前向法院提交有效证明，并由法院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权，其以自身未参与竞买为由，请求撤销本次拍卖，于法无据。2、法院拍卖具有公信力，竞买人通过法院拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是竞买人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的。本案中，竞买人陈诗灵为善意正当竞买，且法院已经裁定成交，房屋归陈诗灵所有，罗明聪亦未举证证明存在严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形下，请求撤销司法拍卖，并不符合上述法定情形。综上，罗明聪请求撤销本次拍卖并重新拍卖、变卖的异议请求无事实和法律依据，不予支持。
关于焦点问题二。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款之规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，即使认定租赁关系合法有效，因其发生在抵押登记之后，竞买人不受租赁合同的约束，故罗明聪请求中止对其强制迁出的主张，于法无据，不予支持。遂依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定：“驳回异议人罗明聪的异议请求。”
罗明聪向本院申请复议称：1、请求撤销北湖区法院（2018）湘1002执异14号执行裁定；2、撤销对涉案房产的违法拍卖行为，并依法对房屋重新进行拍卖；3、裁定中止对申请人享有长期租赁使用权的涉案房产强制移交给买受人。事实和理由：1、北湖区法院未在涉案房产的估价报告有效期内启动第一次拍卖程序，严重违反网络拍卖程序规定；2、北湖区法院未尽到法定通知优先购买权人义务，侵害了申请人享有的优先购买权；3、北湖区法院无视“本案拍卖不影响租赁关系”的生效裁定和涉案房产系带租拍卖的客观事实，错误裁定将申请人承租的涉案房屋交付拍卖成交的买受人。
本院经审查，对北湖区法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是：1、北湖区法院未在估价报告有效期内启动涉案房产的第一次拍卖，程序是否违法；2、北湖区法院拍卖该涉案房产时是否侵害了罗明聪享有的优先购买权；3、罗明聪承租的涉案房屋依法是否应当交付给买受人。
一、关于罗明聪提出的“北湖区法院未在估价报告有效期内启动涉案房产的第一次拍卖，程序违法，请求撤销对涉案房产的违法拍卖，并重新进行拍卖”的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条之规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的百分之八十”。评估报告仅是人民法院在启动拍卖时确定保留价的参考，没有法律法规或司法解释规定超过评估报告有效期就不能作为确定保留价的参考。本案中，原审法院在涉案房产评估总价659450元的基础上，确定该拍卖标的物的保留价为527560元，不违反法律的规定，并无不妥之处。同时，因罗明聪亦未提供证据证明评估机构及评估人员不具备评估质证或者评估程序严重违法。故罗明聪提出的该复议理由及请求，本院不予支持。
二、关于罗明聪提出的“北湖区法院未尽到法定通知优先购买权人义务，侵害了其优先购买权”的问题。首先，优先购买权是法律基于合法承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利。在同等条件下，合法的承租人享有优先购买租赁房屋的权利。故本案首先应确定罗明聪是否是该房屋的合法承租人。北湖区法院认为罗明聪租赁涉案房屋不符合当前市场经济的交易习惯、该笔款项是否用于支付租金无充分证据证明、罗明聪系涉案房屋的合法承租人难以认定并无不当。其次，原审法院在拍卖该房屋时，已粘贴公告进行公示，并通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格，并告知优先购买权、竞买须知等，且罗明聪当庭陈述对拍卖事宜知情，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定，在起拍前三个工作日之前向法院提交有效证明，并由法院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权。故罗明聪提出的该复议理由及请求，本院不予支持。
三、关于罗明聪提出的“请求中止移交涉案房产”的问题。经查，本案被执行人骆玉兰于2008年9月19日已经将涉案房产抵押给了本案申请执行人中国银行郴州分行。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，本案抵押人骆玉兰将已抵押给中国银行郴州分行的涉案房产出租给罗明聪，该抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故罗明聪提出的该复议理由及请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回复议申请人罗明聪的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长 廖志刚
审判员 孟晋忠
审判员 雷媚娟
二〇一八年三月二十七日
书记员 张文力
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。