辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01712号
上诉人（原审原告）：孙丽。
委托代理人：马文龙，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
委托代理人：马兴骅，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：勋业（大连）置业有限公司，住所地大连市西岗区新开路99号珠江国际大厦。
法定代表人：武文勇，该公司董事长。
委托代理人：陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。
原审原告孙丽与原审被告勋业（大连）置业有限公司（以下简称勋业公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年7月14日作出（2015）西民初字第2338号民事判决，孙丽不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人孙丽的委托代理人马兴骅、被上诉人勋业公司的委托代理人陈茹馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙丽一审诉称：原告购买被告开发的“大连远洋风景”×号房屋，建筑面积35.46㎡，总价款451，724元已全部付清。2011年6月2日，原告向物业公司缴纳物业费时，被告向原告交付房屋钥匙。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定，办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由出卖人协助办理。至2012年6月1日，交房期满一年，但原告因被告责任一直未能办理房屋所有权登记，无法取得房屋权属证书。至2014年4月3日，被告通知全体业主可以办理所有权登记。此期间被告违约，应按商品房买卖合同约定，按违约天数向原告支付已收房款日万分之一的赔偿金。故诉至法院，请求判令被告给付原告违约赔偿金30，220元。
被告勋业公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋产权逾期办理是因为案涉房屋存在超建封存情况，该情况并非被告原因所致。案涉远洋风景项目中包含北京街道社区办公用房的还建项目，但规划部门未对还建部分及时规划，致项目建成后出现“超建”现象。后经市政府组织相关部门协调，该问题于2014年1月26日解决。自2011年6月8日政府部门作出会议纪要时起至2014年1月26日期间的延误与被告无关。上述情况原告是知悉的，因此原告购房时向被告提交申请书，并同意不持有商品房买卖合同原件，而合同中对付款方式、交付期限等均未约定，签订日期亦空缺。综合上述事实，被告不存在违约，不应承担违约赔偿责任。
一审法院审理查明：原告于2010年向被告提交申请书，主要内容为，请贵司为本人孙丽保留“远洋风景”项目×楼×单元×层×号房源，本人同意该房屋的单价为12，739元／㎡，建筑面积（暂定）35.14㎡，房屋总价447，648元。本人同意签署商品房买卖合同，但有关于该房屋实际交付时间、付款方式、签约时间的约定以贵司另行通知。本人承诺于通知之日起七日内，前往贵司确定合同相关条款并办理相关手续。该申请书出具后，原、被告签订商品房买卖合同，合同对房屋坐落、面积、价格的约定与申请书相符。关于逾期办理房屋权属证书的责任，合同约定为：如因出卖人的责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。合同中付款方式、交付期限及合同签署时间等处均为空白。该合同签订后，原件均保留在被告处。2010年12月6日，原告向被告支付了按房屋最终面积确认的购房款451，724元。2011年6月2日，被告将案涉房屋交给原告，原告居住至今。2014年4月3日，被告通知原告案涉房屋可以办理房屋产权手续和网签商品房买卖合同，但原告未予办理。
另查，2011年6月8日，大连市人民政府办公厅作出《关于还建北京街道社区办公用房的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），主要内容为，2011年2月10日，市政府主持召开专题会议，研究增加西岗区南北福兴里旧区改造项目面积指标，用于还建北京街道社区办公用房事宜。2005年6月，市土地储备中心就西岗区北京街道一处拆除房屋和社区居委会用房安置问题同北京街道办事处签订拆迁安置协议，协议明确将还建北京街道社区办公用房。2006年3月15日，被告勋业公司经公开摘牌取得该地块开发建设权，但此拆迁安置协议并未纳入挂牌文件。2007年3月，在该项目开工建设时，西岗区政府据此拆迁安置协议向市土地储备中心、市规划局及被告提出还建北京街道社区办公用房1195.82㎡的问题。为此开发商超建了部分房屋，用于还建北京街道社区办公用房。会议议定事项纪要如下：一、原则上同意以增加西岗区南北福兴里旧区改造项目建筑面积指标的方式，解决远洋勋业还建北京街道社区办公用房1195.82㎡增加的成本支出。二、市土地储备中心具体核算还建北京街道社区办公用房1195.82㎡增加的成本和相应的楼面地价，以确定具体的面积指标。三、市规划局对远洋勋业已完工的建筑按现状给予规划验收，对超规划面积的部分，待增加面积指标确认后，再另行下发批复。四、市国土房屋局根据规划批复办理房地产产权登记手续。2011年12月23日，大连市土地储备中心向市规划局发出《关于商请对“西岗区南北福星里旧区改造项目中还建北京街道社区办公用房”项目另行核发相关批复的函》，主要内容为，我中心已核算还建建筑成本折合建筑面积为860㎡，加上还建北京街道社区办公用房1195.82㎡，总计建筑面积为2055.82㎡。现商请贵局按市政府会议纪要精神对“西岗区南北福兴里旧区改造项目中还建北京街道社区办公用房”项目（总计建筑面积为2055.82㎡）另行核发相关批复。2012年1月6日，大连市规划局向被告发出《关于西岗区南北福星里旧区改造项目（远洋风景）中还建北京街道社区办公用房意见的函》，主要内容为，我局原则同意市土地储备中心核算的还建建筑成本折合建筑面积为860平方米，加上还建北京街道社区办公用房1195.82平方米，增加总计建筑面积为2055.82平方米的指标。请贵司按照此指标办理相关手续。2014年1月26日，大连市人民政府向被告下发《关于大政地城字（2006）6109、（2007）6056、（2007）6134号批复的补充批复》（以下简称《补充复议》），主要内容为，一、同意你单位在位于西岗区黄河路北、长江路南、沈阳路西建设的住宅、公寓、公建项目，总建筑面积调整为178，264.04㎡。可售面积超建4324㎡，应补缴地价11，865，056元，自签订本次补充合同之日起30日内缴清。
一审法院认为：原、被告间系房屋买卖合同关系，商品房买卖合同及申请书等相关文书均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自义务。按照商品房买卖合同的约定，被告承担迟延办证违约责任的前提是其对迟延办证存在过错。经审查市政府办公厅会议纪要、市土地储备中心函、市规划局函、市政府土地批件等证据材料，可以确认案涉房屋不能办理房屋产权证并非被告原因所致。另外，结合申请书、商品房买卖合同等证据的相关表述及原告不持有合同原件等情形，可以认定原告在确定购买案涉房屋时，知道或应当知道案涉房屋与其他商品房存在差异。此情形下，原告要求被告承担违约责任缺乏事实及法律依据。对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：驳回原告孙丽的诉讼请求。案件受理费555元，由原告孙丽负担。
孙丽上诉的理由及请求是：一、一审认定不能办理产权证非勋业公司原因是错误的。1、案涉房屋所在17号楼于2009年已取得预售许可证，依法已具备签署网签商品房买卖合同的条件。2、2012年1月6日市规划局批复的同意超建2055.82平方米。案涉楼盘于2012年10月31日既取得竣工验收备案表，表明社区用房超建部分的规划核实已经在2012年10月31日前完成，土地和规划问题已经不影响产权办理。3、几个部门的批复均证明存在2055.82平方米超建的事实，但均未证明该超建影响17号楼办理产权，也未证明该超建与孙丽所购房屋存在直接利害关系。4、2014年1月26日市政府批复提到“可售面积超建4324平方米”，但根据勋业公司的举证，案涉楼盘除了社区用房存在超建外，还存在勋业公司原因造成的超建。此才是导致迟迟无法办证的最大原因。二、一审依据申请书、空白合同等认定孙丽所购商品房与其他商品房存在差异没有任何事实及法律依据。故请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判支持孙丽的诉讼请求。
勋业公司二审答辩认为：不同意孙丽的上诉请求。一、政府挂牌时出现的失误，直接导致案涉项目产权办理的逾期，其中当然包括超建封存的案涉房屋。1、房地产开发并非仅停留于设计，实际施工中的任何偏差，都可以导致面积与规划有所出入，正基于此，房地产开发领域才有3%的误差比一说。误差比在3%之内是法律所允许的；误差比在3%之外，则超出法律尺度，规划、土地等相关部门是无法通过验收的，进而影响办理房屋产权。案涉项目时间上自2010年前已完成全部施工内容，项目总体超建4324平，并非勋业公司恶意加盖楼栋或层数所致，仅仅是因按照施工图施工后严格实测而形成结果，若不存在北京街道还建问题，项目的误差比是控制在3%之内，基本不会造成产权办理的逾期。因政府未在项目实际竣工结束前（2010年底前）解决超建和建设成本核算问题，导致项目规划比超出3%界线，无法取得旧政策要求下四项验收中规划部门的验收，大连于2011年1月1日实施新的竣工验收备案制度，将四项验收增加至17项验收，增加了验收的环节和时间。至2011年6月8日《会谈纪要》出台后，各部门相继按程序办理，规划范围内的正常房源于2011年11月6日取得开发商的大房产权证。政府挂牌的失误对正常房源都产生逾期办证的影响，何况超建房源。2、案涉超建房源晚于正常房源办理产权证时间仅两年，也是因为北京街道还建问题所致。产权办理并非取得竣工验收这一唯一条件，而是在工程规划许可证范围内取得竣工验收备案的房屋方能办理产权证。本案由于案涉超建房源的操作流程系《会议纪要》设定，非常规操作，为此，土地、房产等部门对于规划局的文件并不认同，相互推诿，导致土地批件严重逾期，调整规划许可证的范围严重逾期。为此，即使取得竣工验收备案也是无法取得超出规划范围的房源产权手续，土地部门的相关手续也成为超建房源办理产权事实上的障碍。二、孙丽知道所购买的房屋属超建封存房源，对于房屋产权的滞后办理是有明确预知、判断的，并接受的，现主张逾期办理产权违约诉求有违诚实信用原则。孙丽填写的申请书、主要条款空白的购房合同、不持有合同原件及购房合同于签署后4年之久没有备案不持异议的事实，极不合理。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：2009年7月30日，勋业公司取得南北福兴里旧区改造项目A3-A6、B1-B3区的《建设工程规划许可证》，该证记载该项目共分为A1-A9、B1-B3区，总建筑面积173，028.93平方米。
2009年9月2日，勋业公司取得大房预许字第20090050号商品房预售许可证，后附的预售商品房明细包括A5-15、A5-16、A5-17、A5-18、A5-40共5栋楼，总建筑面积20，666平方米，其中，A5-17号楼含公寓共计154套，建筑面积为4123平方米，公建7套，建筑面积1795平方米。
南北福兴里旧区改造项目A5区于2010年6月18日通过大连市环境保护局的环保验收，于2010年9月16日取得大连市消防局的消防验收，于2010年11月15日由大连市人民防空办公室进行防空地下室工程验收，于2011年6月29日取得防空地下室竣工验收备案，于2011年7月27日取得了大连市规划局的规划分段核实，于2012年10月31日取得竣工验收备案表。
2010年8月22日，大连祥详咨询测绘有限公司接受勋业公司的委托作出祥详测（果）字（2010）第053号房屋面积测绘报告，17号楼建筑面积为7336.77平方米，其中公建建筑面积1634.36平方米，共14套；住宅5702.41平方米，共154套。
2012年11月6日，勋业公司取得（西有限）2012400118号大连市房地产权证，根据该证书所附的房地产初始登记清册的记载，案涉17号楼共有101套房屋取得初始产权登记，其中有14套房屋为公建，其余房屋为住宅，但并不包括案涉房屋。
以上事实有《建设工程规划许可证》、商品房预售许可证、关于对南北福兴里旧区改造项目部分地块环保验收的复函、工程验收综合登记表、消防办事大厅电子数据、房屋面积测绘报告、关于南北福兴里旧区改造项目A5区规划分段核实证明、竣工验收备案表、大连市房地产权证以及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，孙丽与勋业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同约定“如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”该条是双方对逾期办证违约责任归责原则的约定，即确立了以出卖人是否有主观过错作为认定其是否承担违约责任的要件，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及十九条所确定的立法精神，双方均应遵照履行。现双方对于勋业公司未在房屋交付之日起一年内协助孙丽办理案涉房屋的产权登记手续均不持有异议，双方争议的焦点为勋业公司应否免责。首先，根据《会议纪要》，能够认定勋业公司在公开摘牌取得案涉地块开发建设权时，市土地储备中心并未将因还建北京街道社区办公用房所签的拆迁安置协议纳入摘牌文件，勋业公司直至项目开工建设时方得知此拆迁安置协议，勋业公司为了还建北京街道社区办公用房，超建了部分房屋，勋业公司对此并无过错。其次，勋业公司为了还建北京街道社区办公用房，不仅要占用其建筑指标还需额外增加建筑成本，然大连市人民政府办公厅直至2011年6月8日方作出《会议纪要》，确定以增加建筑面积指标的方式予以解决。而早在2010年，勋业公司已委托测绘部门进行面积测绘，并进行了环保、消防、人防工程的验收，表明勋业公司在政府解决方案出台前已经完成了项目建设。故勋业公司对规划、建造过程中未能及时调整建筑指标也无过错。再次，按照会议纪要的要求，市规划局对案涉项目已完工程的建筑按现状给予规划验收，对超规划面积的部分，待增加面积指标确认后，再另行下发批复。直至2014年1月26日，市政府才下发《补充批复》，将总建筑面积调整为178，264.04㎡。可售面积超建4324㎡，并确定了补缴土地出让金的金额。勋业公司在该批复下发后及时补缴了土地出让金，于2014年4月3日通知孙丽办理案涉房屋产权证书。故超建部分未能及时办理产权也非勋业公司不积极履行义务。最后，案涉17号楼早于2012年11月6日即有101套房屋取得了产权初始登记，但并不包括案涉房屋，如果案涉房屋属于正常房源，也应在此时取得产权初始登记。再结合孙丽在合同签订前先行递交申请书，声明关于案涉房屋的实际交付时间、付款方式、签约时间以勋业公司另行通知为准，案涉商品房买卖合同对付款方式、交房期限及签署时间均未作约定以及孙丽不持有商品房买卖合同的原件等与通常商品房买卖合同的签订以及内容不相符之处，可以认定孙丽在签订房屋买卖合同前，知道或应当知道案涉房屋与其他房屋存在差异、属于超建房屋。综合以上分析，本院认为案涉房屋存在的逾期办证问题并非勋业公司的主观过错所致，勋业公司主张免责，具有事实及法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费555元（上诉人预交），由上诉人孙丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 王丽秋