上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初6091号
原告：上海君瀛幕墙制作有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：曹国华，总经理。
委托诉讼代理人：陈军，上海市宽度律师事务所律师。
被告：查晓冬，男，1975年3月13日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：姚臻滢，上海汇道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢梦茜，上海汇道律师事务所律师。
第三人：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区。
负责人：陆云峰，镇长。
委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶珍妍，上海巨明律师事务所律师。
原告上海君瀛幕墙制作有限公司(以下简称“君瀛公司”)诉被告查晓冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月12日、7月24日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加案外人上海市松江区佘山镇人民政府(以下简称“佘山镇政府”)作为第三人参加诉讼，并于2017年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告君瀛公司的委托诉讼代理人陈军、被告查晓冬的委托诉讼代理人姚臻滢三次到庭参加诉讼，第三人佘山镇政府的委托诉讼代理人陶珍妍到庭参加了第三次庭审。诉讼中，经本院院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。
原告君瀛公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告应得的动拆迁款、补偿款、奖励费合计2,099,077元。其中装修补偿费66,064元、附属设施补偿25,242元、设备拆迁补偿费203,633元、奖励费236,733元(按照710,200元×1/3计算)、停业损失620,438元(以350元/平方米为标准，按照1,772.68平方米计算)、其他综合一次性补偿946,967元(按照2,840,900元×1/3计算)。事实和理由：2014年7月28日，曹国华与被告签订为期两年的房屋租赁合同，约定曹国华向被告租赁位于上海市松江区佘山镇陆其浜村青天路XXX号XXX号厂房(以下简称“涉案房屋”)作为生产经营之用，并在合同中约定了双方的权利义务。后原告以此地址注册了公司，并以此作为实际经营地。租赁合同到期前，原告向被告表示要长期租赁厂房，被告表示同意，但租赁合同到期后双方暂时还没有签订续租协议，后原告被告知涉案要被拆迁。经原告了解，涉案房屋系被告从松江区佘山镇陆其浜村村委会租赁而来。2016年8月底，原告被告知自己所租赁厂房要拆迁，原告表示愿意配合拆迁，并主动于2016年10月将工厂所有生产线及其机器设备搬离。然被告与拆迁方协商签订动迁协议后，仅支付了原告24万元拆迁补偿款，原告多次找被告协商，被告均不愿协商并拒绝出示拆迁补偿协议。原告认为，因政府规划的原因，需要原告拆迁搬离，原告理应配合，然被告克扣了原告应得的拆迁款，没有完全将原告应得的拆迁款分配给原告，且被告支付给原告的款项远远不够原告搬迁及重新安置生产线，侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求支持原告的请求。另，原告搬迁后收到被告支付的24万元补偿款，同意在本案中扣除。
被告查晓冬辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋没有取得产证或者建设工程规划许可证，双方的合同应属无效，不存在赔偿事宜。被告确实已经支付给原告24万元补偿款，不应再向原告支付任何款项。双方的合同至2016年7月底结束，原告已于2016年8月搬离，被告在2016年10月才确定动迁协议，故被告拆迁补偿与原告无关，双方的合同之前已经结束。合同条款是约定了合同期内的拆迁补偿问题，双方的租赁合同在拆迁前已经到期，故不存在补偿。
第三人佘山镇政府辩称：拆迁补偿协议是与房屋所有人签订的，补偿款也同意退还给房屋所有人，由房屋所有人自行确定拆迁利益的分配，第三人不参与。
经审理查明：2014年7月28日，被告查晓冬作为出租方(甲方)、原告的法定代表人曹国华作为承租方(乙方)、双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁时间为二年，自2014年8月1日至2016年7月底；租金按每平米0.5元计算，每年租金324,700元；乙方在租赁期内，如需要扩建、新建、翻建厂房，更新配套设施，应预先通知甲方，征得甲方同意后方可进行，但一切费用由乙方承担，其所有权归乙方所有；如遇国家或城镇规划，需要动迁的，双方应无条件照从，双方互不承担责任，但由此引起国家或城镇对出租人的补贴，由出租人和承租人按国家规定各自享有。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。原、被告均认可曹国华系成立原告公司前代表原告的行为，该租赁合同主体为原、被告。
上述合同签订后，被告按约将涉案房屋全部交付原告使用，原告支付了截止至2016年7月底的租金。
2015年10月20日，上海万隆房地产土地估价有限公司(以下简称“万隆公司”)受天马动迁办委托，就上海市松江区佘山镇青昆路XXX号(上海天都建材有限公司)房屋协议征地补偿出具了估价报告，该报告第1页估价结果汇总表载明：天都建材公司的设备物品有3项，金额为473,588元；君瀛公司的设备物品有14项，金额为203,633元；上海天敏金属制品有限公司(以下简称“天敏公司”)的设备物品18项，金额为211,725元……。估价报告第5页载明，房屋合计建筑面积为7,377.42平方米，天敏公司承租的为1号厂房，面积为1772.68平方米，君瀛公司承租的为3号厂房，面积为1,772.68平方米，上海丰贺包装制品有限公司(以下简称“丰贺公司”)承租的为2号厂房，面积为1,772.68平方米。以上厂房面积合计为5,318.04平方米。该估价报告附件三《装修估价明细表》中载明，第27、28、29项为君瀛公司的装修，装修重置总价共计66,064元；第35至第43项为天敏公司的装修，装修重置总价共计47,254元。该估价报告附件四《附属设施估价明细表》中载明，第19、20项为天敏公司的附属设施，重置总价合计11,581元；第22项为君瀛公司的附属设施，重置总价合计25,242元。该估价报告附件六《设备、物资搬迁补偿估价明细表》中载明，君瀛公司的评估价值为203,633元；天敏公司的评估价值为211,725元。
2016年3月30日，上海市松江区佘山镇人民政府天马动迁办公室(以下简称“天马动迁办”，甲方)与上海天都建材有限公司(以下简称“天都建材公司”，乙方)签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》一份，约定因建设需要，甲方对乙方的房屋进行征地房屋的补偿，乙方的非居住房屋坐落于佘山镇陆其浜村；经万隆公司评估，评估总价为11,821,227元，其中乙方房屋补偿总价为9,109,432元，房屋装饰补偿款为228,511元，其他构筑物及附属设施补偿款为1,239,336元，设备搬迁和安装费用及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新计算的费用，合计补偿款为1,035,263元，苗木补偿款208,685元，乙方停产、停业损失补偿计2,383,560元，其他补偿：奖励费710,200元，其他综合一次性补偿2,840,900元，甲方共计应向乙方支付补偿款17,755,887元；乙方在签订本协议后搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，房屋使用人未搬迁的，视作乙方未搬迁；乙方与使用人迁离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物；双方签订本协议后，乙方与被拆除房屋使用人或其他第三方的相关事宜，由乙方自行妥善解决，所发生的一切费用由乙方自理。补偿协议还对其他相关事宜进行了约定。被告查晓冬在乙方落款处也签署了名字。庭审中，被告明确就涉案房屋与天马动迁办签订的补偿协议中的所有款项均已获取。
同日，天马动迁办作为测算人、天都建材公司作为被拆迁人，双方签署《非居住房屋拆迁补偿测算表》一份，该测算表对于补偿价格的项目、金额进行了明确，其中停产停业补偿费用项目：1、5,318.04平方米×350元/平方米=1,861,314元；2、148.01平方米×300元/平方米=44,403元；3、1,911.37平方米×250元/平方米=477,843元；合计2,383,560元。奖励费710,200元，其他综合一次性补偿2,840,900元。
2016年8月，原告从涉案房屋处搬离。2016年10月底，涉案房屋被政府拆迁。
庭审中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，本院向原、被告释明了双方所签租赁合同无效，原告在诉讼中并未变更其诉讼请求，被告亦未提出反诉。双方均明确没有其他后果需要在本案中处理。庭审中，原告陈述在租赁和到期前，原、被告曾口头协商一致续租，但被告对此不予认可。
庭审中，对于原告主张的停产停业损失、奖励费及其他综合一次性补偿，原告认为自己承租了1,772.68平方米，加上案外人承租的面积合计5,318.04平米，停产停业损失和房屋面积相关，应当支付给实际经营者；奖励费等是由三家承租人平均分配，其他一次性补偿是生产经营性补偿，和原告有关系的，应由三家承租户平分。被告则认为，停产停业补偿费用按照面积计算，应属于被拆迁人所有，原告主张该项利益没有法律依据，拆迁协议是被告第三人签订的，与原告无关；对于停产停业损失，即便房屋是空置的，被告仍然能够按照面积计算得到损失补偿，和原告是否承租无关，原告也没有提供损失依据。第三人则陈述，停产停业损失按照房屋的实际面积计算，部分按350元每平米，部分按250元每平米，部分按300元每平米，总之在100元至350元每平米期间；奖励费是统称，只要完成了房屋的动迁工作，配合政府工作的都有，奖励费每户得总额的5%，本案只有一户，计算方法为评估总价11,821,227元+停产停业损失2,383,560元×0.05，取整数为710,200元，其他综合一次性补偿按照每户补偿总额的10%-20%再进行补偿，本案中约15%，佘山的政策是在总的补偿金额上再浮动10%-20%，是综合考虑各方面因素的政策性补偿。
以上事实，有房屋租赁合同、征地房屋补偿协议、非居住房屋拆迁补偿测算表、房地产估价报告以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同。本案中，因涉案房屋未取得合法建造审批的手续，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。本院向原、被告释明无效后，原告并未再调整其诉讼请求，被告也未提出反诉，故本院仅就原告已提出的请求进行处理。
在合同到期、原告搬离之前，租赁标的厂房由原告实际占有使用，经万隆公司评估后，被告此后又以天都建材公司的名义与天马动迁办签订了征地房屋补偿协议，作为承租人的原告有权获得相应补偿款。补偿款分为六类，分别是装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费、停业损失补偿费、奖励费和其他综合一次性补偿费。
关于装修补偿费、附属设施补偿费、设备及物资搬迁补偿费，本院认为，被告获得的拆迁补偿款就是按照房地产估价报告中列明的各项金额确定，被告已按照估价报告上的金额获得补偿款，却不按照该金额将属于承租人的补偿款支付给原告，于理不合。故原告的上述请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告可获得的装修补偿费为66,064元，可获得的附属设施补偿费为25,242元，可获得的设备及物资搬迁补偿费为203,633元。
关于停业损失补偿费，本院认为，因征地房屋补偿协议是按照所有建筑物面积乘以单价计算得出的金额进行补偿，故原告可获得的停业损失补偿费也应是其承租的厂房面积乘以单价确定，根据拆迁补偿测算表，厂房的补偿单价应为350元每平方米，故原告可获得的停业损失补偿费为620,438元。
关于奖励费，征地房屋补偿协议及其附件并未列明补偿依据，根据第三人陈述，计算方法为(评估总价+停产停业损失)×5%后取整所得。该计算方式尚属合理，本院予以采纳，故原告可获得的奖励费计算如下：(装修补偿费66,064元+附属设施补偿费25,242元+设备及物资搬迁补偿费203,633元+停业损失补偿费620,438元)×5%，本院取整后酌定为45,768元。
关于其他综合一次性补偿费，征地房屋补偿协议及其附件并未列明补偿依据，根据第三人陈述，计算方法为按照每户补偿总额的10%-20%再进行补偿，本案中约为15%。本院经计算，(评估总价11,821,227元+停产停业损失2,383,560元)×20%=2,840,957.40元，取整后即为2,840,900元。故原告可获得的其他综合一次性补偿费计算如下：(装修补偿费66,064元+附属设施补偿费25,242元+设备及物资搬迁补偿费203,633元+停业损失补偿费620,438元)×20%=183,075.40元，本院取整后酌定为183,075元。
综上，原告可获得的各项款项合计应为：装修补偿费66,064元+附属设施补偿费25,242元+设备及物资搬迁补偿费203,633元+停业损失补偿费620,438元+奖励费45,768元+其他综合一次性补偿费183,075元=1,144,220元。扣除被告已经支付的补偿款24万元，被告还应支付原告拆迁补偿款904,220元。对于被告辩称的原、被告的合同已经到期，原告不应当再享有补偿的意见，因为双方租赁合同到期后，被告并未通知原告搬离被拆迁厂房，原告使用涉案房屋直至被要求搬迁，故应视为双方此后已建立不定期租赁关系，原告有权主张上述补偿。故对于被告的辩称意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
被告查晓冬于本判决生效之日起十日内支付原告上海君瀛幕墙制作有限公司拆迁补偿款904,220元。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23,592.62元，减半收取11,796.31元，由原告上海君瀛幕墙制作有限公司负担5,375.31元(已付)，被告查晓冬负担6,421元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一八年一月十二日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。