佛山市南海区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）佛南法行初字第481号
原告：林志敏，男，汉族，住址：广东省广州市海珠区。
委托代理人：欧阳彩美，广东格然律师事务所律师。
委托代理人：张蕊，广东格然律师事务所律师。
被告：佛山市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人：乔羽，佛山市住房和城乡建设管理局局长。
委托代理人：冯铭坚。
委托代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
第三人：何东洪，男，汉族，住址：广东省佛山市三水区乐平。
第三人：梁桂华，女，汉族，住址：广东省佛山市南海区。
原告林志敏诉被告佛山市住房和城乡建设管理局其他行政行为一案，原告于2015年10月27日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法通知何东洪、梁桂华作为第三人参加诉讼。本院于2016年3月25日开庭审理了本案。原告的委托代理人欧阳彩美、张蕊，被告的委托代理人冯铭坚、麦慧莉到庭参加诉讼。第三人何东洪、梁桂华经本院传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年7月20日，第三人何东洪、梁桂华作为抵押人，原告作为抵押权人，双方向被告提出抵押权注销登记登记申请并提交了申请材料，请求被告将属第三人何东洪、梁桂华所有的位于佛山市南海区桂城南海大道中71号丽雅苑雅旺居10B房所设定的抵押权（他项权证号粤房地他项权证佛字第××号）注销。经审查，被告于次日作出注销上述抵押权的登记。
原告诉称：2015年5月18日，第三人何东洪向原告借款100万元，利息为每月2万元，第三人梁桂华为该笔借款提供担保，同时，第三人何东洪、梁桂华向原告提供了其所有的位于佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑雅旺居10B房的房产作为对上述债务的抵押。后第三人何东洪、梁桂华与原告为涉案房屋办理了房屋抵押权登记。2015年7月，由于第三人何东洪、梁桂华无力偿还欠款，与原告约定出售涉案房屋以偿还借款，并将售房款直接支付至原告名下账户后解押。同月，第三人何东洪、梁桂华以110万元的价格将涉案房屋卖予黄远祥。为此，黄远祥支付了40万元的首期购房款。
2015年7月20日，原告及第三人何东洪、梁桂华的代理人凌志伟与黄远祥到被告处办理房屋所有权转移登记手续时，被告知不能带抵押过户，转让已设定抵押的房屋，必须先将原抵押权注销登记。为了能使债权得到实现，原告迫于无奈下于同日将涉案房屋办理抵押权注销登记。次日，被告注销涉案房屋原抵押权登记后，第三人何东洪、梁桂华的代理人凌志伟与黄远祥申请办理转移登记手续，但又被告知需要提交税务部门出具的《契税完税证明》，但计算税费需要10个工作日并出具了回执。同日，佛山市南海区人民法院根据（2015）佛南法狮执字第941-6号《民事裁定书》将涉案房屋查封。因涉案房屋被查封不能办理过户手续。2015年8月11日，黄远祥起诉原告，要求原告返还首期购房款。因此，原告退还40万元购房款予黄远祥。
现原告因被告的不履行法定职责的行为而被迫注销抵押权登记，导致债权不仅得不到实现，抵押权也因此而消灭。被告关于“转让已设定抵押的房屋，应先将原抵押权注销登记”的规定并无法律依据，故据此所作出的具体行政行为应予撤销。
综上所述，被告的上述要求注销抵押权的行为，不仅没有法律依据，而且也违反法律之规定，无故增加了公民的负担，对原告造成经济损害，严重侵害了原告的合法权益，被告应当依法承担赔偿责任。
为此，原告提起行政诉讼，请求：1、撤销被告于2015年7月21日作出的注销“佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑雅旺居10B房”抵押权登记的具体行政行为；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供如下证据：
1.身份证（复印件、1份），用以证明原告的身份。
2.借款协议（复印件、1份）、受理案件通知书（原件、1份），用以证明：证明第三人何东洪向原告借款100万元；第三人梁桂华为该借款提供连带责任保证；因第三人何东洪、梁桂华未及时还款，原告已向法院起诉要求第三人何东洪、梁桂华偿还借款，该案正在审理当中。
3.桂城街办行政服务中心项目办理表（原件、1份）、中国民生银行个人账户对账单（复印件、1份），用以证明：原告的办事目的是通过变卖抵押物来实现担保物权；2015年7月21日，涉案房屋所有权人与买家黄远祥到桂城地税申请办理房屋转移登记手续，被告知计算税费需要10个工作日，因涉案房屋被查封不能转移登记，原告将首期购房款40万余退予买家黄远祥，原告对于本案的债权并未得到实现。
4.佛山市南海区“房屋买卖转移登记”办事指南、关于“国有（集体）土地范围内房屋所有权登记——二手房买卖登记”办事指南（打印件、各1份），用以证明被告通过行政服务中心及网络平台发布信息，明确必须注销原抵押权才能过户和房屋买卖登记的审批受理机构是区国土局、审批决定机关是市住建局，其作出了涉案的房屋登记行为是本案适格被告，被告的办事指南是实质上的越权行为，是无效的，原告过户办理注销抵押权登记不是自愿行为，是基于行政信赖保护原则而采取的处分行为，是原告作为普通公民因相信政府的行为才将原抵押权注销，且政府在告知注销抵押权时也没有任何风险提示，原告正是因为被告的违法指引才被迫注销抵押权，这与原告实现担保物权的目的不符，被告不履行“抵押权人同意抵押房屋转让”的房屋所有权转移登记法定职责，要求原告不能带抵押过户，致使原告被迫注销抵押权。
5.房地产权证（权属人：梁桂华、复印件、1份），房地产权共有（用）证（权属人：何东洪、复印件、1份），用以证明2015年7月21日，房管部门对涉案房屋作出抵押权注销登记的行为。
6.佛山市南海区房产查询证明（原件、2份，复印件、1份），用以证明：2015年7月20日原告办理注销抵押权登记时涉案房屋并未被查封；2015年7月21日，抵押权被注销后涉案房屋随即被查封，因房屋被查封导致不能转移登记，原告债权不能实现，造成财产损失110万元。
被告辩称：一、涉案房屋抵押注销登记的行为是合法有效的。
（一）涉案房屋抵押注销登记的程序合法
2015年7月20日，作为抵押权人的原告和凌志伟，抵押人何东洪、梁桂华共同向房屋登记部门提交《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》和粤房地他项权证佛字第××号房地产他项权证原件，申请注销该他项权证。2015年7月21日，房屋登记部门经审核相关申请材料后，作出同意注销的意见，并同日予以注销上述房地产他项权证。
可见，涉案房屋抵押注销登记行为符合《房屋登记办法》第二十三条第一款第（二）项的程序规定，在10个工作日内完成了注销行为，程序合法。
（二）涉案房屋抵押注销登记的实体合法
本案中，原告作为抵押权人，其与房屋所有权人何东洪、梁桂华以及受托人凌志伟共同在《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》上签写双方同意注销抵押，签字并盖手指模，该行为表明提出注销涉案房屋抵押权登记是有关当事人双方真实的意思表示，且提交材料符合《房屋登记办法》第十三条第一款、第十七条、第十八条、第四十九条的相关规定，因此涉案房屋抵押注销登记行为在实体上是合法有效的。
二、南海法院查封涉案房屋的行为不影响原告申请涉案房屋抵押注销登记的真实意思，原告的诉讼请求没有依据。
如上所述，办理涉案房屋抵押注销登记行为是各方当事人的真实意思表示，无论是否存在南海法院的查封行为，其意思表示不会变更。
此外，原告在注销涉案房屋抵押登记前并未履行谨慎义务，调查房屋所有权人的债权债务情况，本身存在过错。
再者，由于办理房屋转移登记手续需要一定的时间，在此过程中，涉案房屋被查封，不属于房屋登记部门的可控和可预见范围。房屋登记部门注销涉案房屋抵押登记是依据《房屋登记办法》的有关规定进行，原告因为涉案房屋被查封而要求撤销该注销行为，没有依据。
综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院判决驳回原告的诉讼请求。
被告依法向本院提供了其作出具体行政行为的证据、依据：
《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》（原件、1份），林志敏、凌志伟、何东洪、梁桂华的身份证（复印件、各1份），关于《委托书》的《公证书》（原件、1份），粤房地他项权证佛字第××号《房地产他项权证》（原件、1份），房地产登记审核业务书（原件、1份），用以证明：2015年7月20日，作为抵押权人的原告和凌志伟，抵押人何东洪、梁桂华共同向房屋登记部门提交《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》，申请注销粤房地他项权证佛字第××号房地产他项权证；2015年7月21日，房屋登记部门经审核相关申请材料后，作出同意注销的意见，并同日予以注销上述房地产他项权，房屋登记部门的注销行为符合《房屋登记办法》的规定，合法有效。
被告向本院提供以下法律、规章依据：
1.《中华人民共和国行政诉讼法》（2015年5月1日起施行）第二十六条第一款、第二十六条第六款，用以说明本案应判决驳回原告的诉讼请求的法律依据。
2.《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）第四条、第十一条、第十二条第一款、第十三条第一款、第十七条、第十八条、第二十三条第一款第（二）项、第四十九条，用以说明涉案房屋抵押登记的注销行为合法有效。
第三人没有向本院陈述意见，也没有向本院提供证据。
经庭审质证，原告提供的证据1、5、6，证据真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。原告提供的证据2中的借款协议和证据3中的中国民生银行个人账户对账单，是复印件，被告对其真实性均不予确认，本院对该证据的真实性不予确认；原告提供的证据2中的立案受理通知书，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据3中的桂城街办行政服务中心项目办理表是地税机关出具的材料，与本案不具有关联性，本院不予采纳。原告提供的证据4，本院对其真实性予以确认。
被告提供的证据，证据真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。被告提供的法律、规章依据，是否适用于本案，将在后文阐述。
经审理查明，2015年7月20日，第三人何东洪、梁桂华作为抵押人（该二人共有抵押房屋），原告作为抵押权人，双方向被告提出抵押权注销登记申请并提交了《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》（双方分别在“抵押人”、“抵押权人”处签名）、第三人何东洪、梁桂华的身份证、原告的身份证、授权委托的公证书、房地产他项权证等申请材料，请求被告将属第三人何东洪、梁桂华所有的位于佛山市南海区桂城南海大道中71号丽雅苑雅旺居10B房所设定的抵押权（他项权证号粤房地他项权证佛字第××号）注销。经审核，被告于次日作出注销上述抵押权登记的行为。原告不服，向本院提起行政诉讼。
本院认为，依据《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告依法享有办理房屋登记，发放房地产权证的职权。
原告主张其与第三人何东洪、梁桂华的代理人凌志伟、黄远祥于2015年7月20日到被告处办理房屋所有权转移登记手续时，被被告告知不能带抵押过户，转让已设定抵押的房屋，必须先将原抵押权注销登记，原告被迫注销抵押权登记。本院认为，原告没有相应的证据证明其向被告提出了该申请，亦不能证明被告就该申请向其作出了上述告知。故原告的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。另外，即使被告对原告、两第三人作出了上述告知，是否申请涉案房屋的抵押权注销登记仍由原告、两第三人决定。原告、两第三人作为具有完全民事行为能力的自然人，应当知道并承担在本案涉诉房屋的《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》中“抵押权人”、“抵押人”处签名，申请涉案房屋抵押权注销登记所可能产生的交易风险和法律后果。
在程序方面。《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十二条第一款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”，第十三条第一款规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”第二十三条第一款规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：……（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；……”本案中，第三人何东洪、梁桂华作为涉案房屋的抵押人，原告作为涉案房屋的抵押权人，双方于2015年7月20日向被告提出抵押权注销登记申请并提交了申请材料。被告收到上述申请后经审核于次日作出注销上述抵押权登记的行为，符合上述规定，程序合法。
在本案涉诉房屋是否具备抵押权注销登记的实体条件方面。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”，《房屋登记办法》第四十九条规定：“申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料。”本案中，原告、第三人何东洪、梁桂华共同申请了本案涉案房屋的抵押权注销登记，并提交了《佛山市房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》、第三人何东洪、梁桂华的身份证、原告的身份证、授权委托的公证书、房地产他项权证等申请材料。上述房屋的抵押权注销登记申请资料齐全，权属清楚，被告作出注销抵押权登记的行为，符合《房屋登记办法》第十八条第一款、第四十九条等规定。从原告在上述申请材料中签名的情况来看，将本案涉案房屋申请抵押权注销登记是原告当时的真实意思表示。原告请求撤销被告于2015年7月21日作出的注销“佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑雅旺居10B房”抵押权登记的具体行政行为，没有事实和法律依据，本院不予支持，依法应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告林志敏的诉讼请求。
本案受理费50元（原告已预交），由原告林志敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 刘晓霞
人民陪审员 黎燕华
人民陪审员 陈艳芬
二〇一六年四月十八日
书 记 员 戴相飞