广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法桂民三初字第40号
原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所地佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层。
负责人周媛。
委托代理人欧汉莹、曾亚妹，系原告职员。
被告罗宇辉，男，汉族，1972年5月21日出生，住佛山市南海区。
委托代理人唐学军，系广东智宸律师事务所律师。
原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被告罗宇辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月11日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员梁晓明独任审理，本案于同年5月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人欧汉莹、曾亚妹及被告罗宇辉的委托代理人唐学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月21日，被告罗宇辉向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称万科金域蓝湾房地产公司）购买了金域蓝湾紫兰苑1座16层2号房。万科金域蓝湾房地产公司于2011年11月28日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，要求被告按照商品房买卖合同的约定到金域蓝湾物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》的规定及双方签订的《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》（以下简称前期物管协议）的约定，被告应按住宅2.18元／平方米的标准于每月15日前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰的违约金。从2011年12月1日起到2012年4月30日止被告共拖欠物业服务费949.05元，违约金288.70元，我公司多次催讨未果。为此，请求法院依法判令：1、被告支付原告物业服务费及违约金合计1237.75元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：一、2011年12月1日，本案中涉诉的房屋存在大量质量问题，不符合验收的相关标准，不符合收楼条件；二、2012年5月1日，涉案房屋的质量问题经修复后，被告才办理收楼手续，并在《委托银行代收款协议书》（以下简称托收协议书）中明确删除了返修期间物业服务费承担的约定，因此，2012年5月1日前的物业服务费1237.75元不应由被告承担，据此，请求法院依法驳回原告诉请。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告的营业执照、组织机构代码证（复印件，各1份），用以证明原告的诉讼主体资格。
2、被告的身份证（复印件，1份），用以证明被告的诉讼主体资格。
3、《广东省商品房买卖合同》及补充协议（复印件，1份），用以证明涉讼金域蓝湾一期紫兰苑1座1602号房归被告所有。
4、商品房交付使用通知书（复印件，1份）、EMS邮单（邮单编号：EE143220871GD，复印件，1份），用以证明1602房已经由开发商按时交付给业主，即被告使用。
5、关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函（南发改价（2011）20号，复印件，1份），用以证明原告的收费依据。
6、万科金域蓝湾前期物管协议（复印件，1份），用以证明原被告之间存在物业服务合同关系，协议已经就物业服务费计付标准、违约金的计算等做了明确约定。
7、关于物业服务费及违约金的法律催缴函（复印件，1份）、EMS邮单（单号：EU327661969CS，复印件，1份），用以证明原告有履行书面催缴费用的义务。
8、律师函（复印件，1份）、EMS邮单（单号：1074671155600，复印件，1份），用以证明被告委托律师催收物业服务费。
9、紫兰苑2座1602欠费清单（复印件，1份），用以证明1602房的欠费情况、起止时间和计算方式。
经庭审质证、辩证，被告对原告的证据1、2、3、5、7、8的真实性无异议；对证据4没有异议，被告确实收到该邮件。对证据6的真实性没有异议，但它属于格式合同，在发生纠纷的时候应按照有利于被告的方式进行解释。对证据9，对原告的计算方式没错，但是对起算时间有异议，认为不应由被告承担。
诉讼中，被告举证如下：
1、金域蓝湾交付流程表（复印件，1份）、客户保修意见征询表（复印件，1份），用以证明由于发现涉讼房子有问题，其中2012年2月26日涉讼房产尚未符合交楼标准，被告要求开发商返修之后才收楼。
2、托收协议书（复印件，1份），用以证明2012年4月底返修完毕，被告从2012年5月份开始委托银行缴纳物业服务费，双方还按照约定划去了第五大点的“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”。
3、2013年6月2日备忘录（复印件，1份），用以证明2012年5月被告才正式收到涉讼房产，且原告有主管明确表示可以免除之前的物业服务费，故划掉了托收协议书上的“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”约定；被告是收到的关于物业服务费及违约金的法律催缴函的时候才知道被催缴该期间的物业服务费的。
原告对被告的证据1、2的真实性的无异议，原告持有的托收协议书中“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”也被划掉了，但该协议仅是对约定的物业服务费的缴费方式，其中客户保修意见征询表针对的是保修问题，开发商也只是在履行保修义务，不影响收楼。对证据3的真实性合法性无异议，对关联性有意见。当时罗宇辉收到律师函之后到原告前台吵闹，情绪激动，原告的工作人员为了安抚其情绪，才按照其要求做了该份记录，该份记录也只是记录了业主的主观意见，不能证明客观的事实。
经审查，被告对原告证据材料1-8的真实性无异议，原告对被告原告证据材料1-3的真实性均无异议，本院均确认其真实性；原告证据材料9是原告自行制作的，被告有异议，本院将根据案件审理情况进行认定。
根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾紫兰苑1座1602房，登记权属人是被告罗宇辉，房屋用途是住宅，建筑面积87.07平方米。原告是金域蓝湾小区的前期物业服务企业。
2010年9月21日，万科金域蓝湾房地产公司（出卖人）与被告（买受人）就涉讼房屋签订了相应的《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉讼房产（预售商品房），出卖人应当在2011年11月30日前将涉讼房产交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责整改到符合交付标准。
同日，被告就上述房屋与原告签订一份前期物管协议，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（带电梯）管理费为2.18元／平方米／月；业主应自房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费每两月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前交纳上月与本月的物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向原告支付违约金；业主应自原告交付使用通知书约定的房屋之日起交纳物业管理服务费；房屋交付使用的定义——指业主收到书面入伙通知并办理完结开发商指定的相应手续，业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
被告于2011年12月1日前往金域蓝湾验收紫兰苑1座1602房，并于同日提出“1、客厅墙面不平、污染（靠阳台门以及靠走廊口）；2、主卧吊顶筒灯处天花不平，墙面油漆透底；3、室内天花吊顶处阴角重新描角；4、饭厅天花石膏板边缘粗糙（对讲机上方）；5、客厅窗台侧墙面突出；6、客厅阳台铝合金门框沟缝、收口，地砖沟缝；7、公卫洗手盆下面角阀漏水。”的返修意见。万科金域蓝湾房地产公司遂安排对涉讼房屋进行返修，至2012年4月底完成返修工作，被告确认于2012年5月1日实际完成涉讼房屋收楼手续。
2012年5月4日，原告与被告签订托收协议书，约定由被告提供的银行活期账户，作为被告向原告支付的物业服务费、维修资金、代收的水电费等费用的指定银行账户，从2012年5月1日起正式从银行托收。被告称当天原告工作人员同意其免交2012年5月1日前的物业服务费，其遂划掉托收协议书第五点“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”。
原告于2013年3月28日向被告邮寄关于物业服务费及违约金的法律催缴函，并于2013年6月1日委托广东科顺律师事务所向被告出具并邮寄了律师函，上述两份函件均要求被告清偿涉讼房屋于2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务949.05元。被告收到上述两封函件但认为上述物业服务费不应由其承担，遂于2013年6月2日前往原告公司要求确认无需其承担上述物业服务费。
本院认为：万科金域蓝湾房地产公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告签订的前期物管协议、托收协议书是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案的争议在于：被告应否承担涉讼房屋返修期间即2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费。
被告作为涉讼房屋的买受人，依照被告与万科金域蓝湾房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定：商品房的装饰达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责整改到符合交付标准。被告于2011年12月1日收楼时发现“客厅墙面不平、污染”等七个问题，遂要求出卖人万科金域蓝湾房地产公司返修，出卖人至2012年4月底才完成返修并于同年5月初实际交付涉讼房屋予原告。原、被告确认于2012年5月4日双方签订托收协议书时曾就2012年1月1日至2012年4月30日期间的物业服务费进行讨论，结果是原、被告各自持有的托收协议书原件上第五条中“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”均被划掉，原告称被告划掉条文仅表示对物业服务费缴纳方式的否定，但按常理被告作为业主并未同意银行托收2012年5月1日前的物业服务费，同时否定以现金或支票的方式支付，已无其他正常途径可以向被告支付上述期间的物业服务费，加之该托收协议书为原告出具的格式合同，对该条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方即本案原告的解释。被告是因为房屋返修至2012年5月前并未能实际收楼入住，故本院推定原、被告划掉第五条中“在此之前的各项费用由甲方用现金或支票向乙方支付”是双方确认免除被告交纳2012年5月1日前物业服务费的义务。现原告请求被告支付2012年1月1日至2012年4月30日的物业服务费949.05元及违约金288.70元，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 梁晓明
二〇一四年六月十二日
书 记 员 李 喆