河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洛民终字第183号
上诉人（原审原告）：洛阳瑞祺房地产开发有限公司。
法定代表人：郭红菊，经理。
委托代理人：张宏晓，该公司职员。
委托代理人：张永胜，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。
上诉人（原审被告）：何漫，男，汉族。
委托代理人：张纪红，上海市协力（郑州）律师事务所律师。
委托代理人：魏艳红，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。
上诉人洛阳瑞祺房地产开发有限公司（以下简称瑞祺公司）因与上诉人何漫房屋租赁合同纠纷一案，瑞祺公司于2014年8月15日向洛阳市涧西区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼。请求判令：1、依法解除瑞祺公司与何漫之间的房屋租赁合同。2、何漫返还瑞祺公司房屋。3、何漫支付拖欠的租金184680元（暂计算至2014年12月19日，判决请按实际租赁和占有天数计算）。4、何漫支付违约金369360元。5、本案诉讼费用及其他费用由何漫承担。原审法院于2014年11月7日作出（2014）涧民二初字第392号民事判决，瑞祺公司及何漫均不服，向本院提起上诉，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。上诉人瑞祺公司的委托代理人张宏晓、张永胜，何漫的委托代理人张纪红、魏艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月1日，瑞祺公司（甲方）、何漫（乙方）签订《合同书》一份，瑞祺公司将其位于洛阳理工学院九都校区培训中心楼附属楼出租给何漫经营餐饮。租赁期限二年，自2013年6月20日起至2015年6月19日止。合同第三条租金、付款方式及违约责任约定：1、该房屋在合同有效期内，约定每半年租金为人民币184680元，并约定（该房屋租用期间的租赁税、费等由乙方自行承担）。2、租金支付方式，按规定每半年交清一次，采用“先交房租后使用”的原则，并约定每次交房租的日期提前15天交清。3、乙方应如数交清房租，否则自应交房租之日起，每延期一天，滞纳金按应交总额的1%计算，由乙方交付给甲方。如超过五天后乙方仍拖欠不予交纳，甲方可采取停水停电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。4、加收滞纳金后乙方拖欠房租不得超过15天，否则甲方有权收回房屋使用权，且协议自动解除，期间的损失及费用全部由乙方自行承担。5、乙方不得以生意不景气、生意盈亏等任何理由为借口，推托不交或欠交租金，否则按本条第4款之规定收回房屋后，另由乙方按总面积租金总额，赔偿甲方一年租金作为合同违约补偿金。该合同还对双方的权利及义务等进行了明确的约定。该合同签订后，何漫即开始承租瑞祺公司房屋经营餐饮服务，也按时向瑞祺公司缴纳了第一年度的租金。2014年6月20日至2014年12月19日期间的租金184680元何漫逾期未付。2014年8月18日，何漫向瑞祺公司出具还款计划一份，内容为：本人何漫于2014年9月20日前，把欠瑞祺公司门面房房租184680元一次性还清，绝不拖欠。如还清，瑞祺公司撤诉。诉讼费、律师费、以票据结算。9月1日前还伍万元；9月10日前还伍万元；9月20日前还84680元。保证人何漫。但何漫到期仍未向瑞祺公司支付租金。
另查明，何漫提交2014年9月份照片和录像，显示承租房屋二楼个别房间雨天发生漏雨问题。但未提交将该情况及时告知瑞祺公司以及该公司维修的证据。
原审法院认为：双方签订的房屋租赁合同意思表达真实、不违反法律的强制性规定，故合法有效。有合同、还款计划等为证，何漫拖欠瑞祺公司2014年6月20日至2014年12月19日期间的租金184680元事实清楚，该行为构成根本违约，故瑞祺公司要求解除双方的租赁合同符合《合同书》的约定，予以支持。同时，何漫应支付拖欠的租金184680元。根据双方合同“乙方不得以生意不景气、生意盈亏等任何理由为借口，推托不交或欠交租金，否则按本条第4款之规定收回房屋后，另由乙方按总面积租金总额，赔偿甲方一年租金作为合同违约补偿金”的约定，何漫理应支付瑞祺公司违约金369360元，但考虑到解除合同对何漫产生的影响，且租赁房屋个别房间漏雨及违约金约定过高等因素，何漫支付瑞祺公司违约金30000元。瑞祺公司的其他诉讼请求证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、何漫支付瑞祺公司2014年6月20日至2014年12月19日期间的租金184680元。二、何漫支付瑞祺公司违约金30000元。上述款项，于本判决生效后十日内付清。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。即加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、双方于2013年6月1日签订的《合同书》于2014年12月20日解除，何漫于2014年12月20日将房屋返还瑞祺公司。四、驳回瑞祺公司的其他诉讼请求。本案诉讼费9340元，由瑞祺公司负担2000元，何漫负担7340元。
瑞祺公司上诉称：何漫违约在先，应按双方合同约定的违约补偿金给予支持和判决。按双方合同约定的“先交房租后使用”的原则，何漫自2014年6月20日起恶意拖欠房租，多次催要无果，且在写下还款承诺书后仍然不交款项，已严重违约，现又处于停业关门状态，给瑞祺公司带来一定的损失及影响，故何漫应当承担违约责任及双方合同约定的违约金。请求二审法院判令：1、撤销原判第二、三向，改判何漫支付违约金369360元；2、解除合同后何漫按实际占有和租赁天数计算房屋租金，直至将房屋交给瑞祺公司。3、本案一、二审诉讼费全部由何漫承担。
何漫答辩称：一、瑞祺公司没有依据合同约定行使合同解除权而解除合同，因此双方签订的房屋租赁合同继续合法有效。何漫与瑞祺公司签订的房屋租赁合同意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。根据《合同法》相关规定，当事人双方约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对解除合同有异议的，有异议一方可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。可见，合同解除需享有合同解除权的当事人行使解除权并通知对方当事人，只有在对解除合同有异议的情况下异议方才请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而不是由法院直接判令解除合同。本案双方当事人约定了房屋租赁合同的解除条件，但瑞祺公司并没有依法通知答辩人解除合同，反而违约在先，没有在约定和法定的范围内履行房屋维修义务，影响何漫对租赁房屋的使用，何漫有权要求瑞祺公司承担继续履行合同的违约责任。二、瑞祺公司无权要求何漫支付违约金。瑞祺公司没有依法履行解除合同的通知义务，法院只能就解除合同的效力进行确认，而不能直接判令解除合同，更不能判令何漫支付违约金。三、即使本案可以判令双方的合同予以解除，那么瑞祺公司要求的违约金过分高于其损失，应予以减少。瑞祺公司出租房屋，其所获取的收益就是房屋租赁费，何漫不能按时支付房租给瑞祺公司造成的损失是应付房租的利息，瑞祺公司要求何漫支付的违约金过分高于造成的损失，依法应当适应减少。四、瑞祺公司不履行房屋维修义务，具有先行违约行为，何漫有权要求减少租金或延长租赁期限。瑞祺公司不履行合同约定的和法定的维修义务，致使何漫无法正常使用租赁房屋，给何漫餐馆的正常经营也带来一定损失，瑞祺公司违约在先，何漫有权要求相应减少租金或延长租期，但瑞祺公司却未承担相应的违约责任，也未支付房屋维修费。五、一审判决书尚未生效，现今瑞祺公司已实际占有、使用涉案房屋，无权要求何漫支付解除合同后实际占有房屋天数的租金。六、一审法院适用法律错误。瑞祺公司根据《合同法》有关解除合同的约定，行使约定解除权诉请解除合同，一审法院却依据《合同法》有关根本违约的法律规定，作出解除合同的判决，系属适用法律错误。
何漫上诉称：一、瑞祺公司作为先履行义务人，违约在先，何漫无义务履行合同义务，依法无需支付违约金。1.一审法院认为由于何漫未提交将房屋漏雨的情况告知瑞祺公司及瑞祺公司拒不维修的证据，所以抗辩不成立，系依据不足，错误认定。一审法院认定了涉案房屋二楼存在漏雨情况属实，由于漏雨情况严重，屋内潮湿、产生霉味，给何漫造成了很大影响，何漫为了经营餐馆，付出了大量财力、物力、人力，为了尽量减少损失，何漫仍继续经营。在这样的情况下，何漫将情况告知瑞祺公司是必然的，无需提供证据证明。且本案一审开庭审理时，瑞祺公司并不否认早已知悉房屋漏雨情况，只是认为原因是何漫造成的，但瑞祺公司未提供任何证据证明。本案一审开庭时，正是雨雪天气，房屋依然是漏雨，能说瑞祺公司修复完善了吗？瑞祺公司拒不维修，不需要证据予以证明。因此，一审法院认为由于何漫未提交告知瑞祺公司房屋漏雨及瑞祺公司拒不维修的证据，从而何漫的抗辩不成立，显属错误。2.何漫与瑞祺公司于2013年6月1日签订了房屋租赁合同，根据相关法律规定和双方签订的合同书第四条，瑞祺公司在出租后应履行对房屋本身结构符合法定责任范围出现质量问题的维修义务。瑞祺公司出租给何漫的房屋，在使用中自然出现了屋顶大面积漏雨情况，致使何漫不能正常使用，合同目的不能实现，经何漫多次催告，瑞祺公司至今不能修复到符合使用的状态，瑞祺公司违约在先，因此，何漫未按合同约定支付房屋租金的行为不构成违约，无义务支付违约金30000元。二、双方签订的《合同书》依法不应解除。1.依照《合同法》的相关规定，合同的解除，应当由当事人一方行使法定解除权或约定解除权，向对方当事人下达解除合同的通知，通知到达时，合同自动解除，任一方均有权请求人民法院确认合同解除的法律效力。而本案中，瑞祺公司无权要求人民法院解除双方签订的《合同书》，人民法院依法也不应当主动解除双方签订的合同书。2.本案中双方签订的《合同书》在履行过程中，涉案房屋出现严重漏雨情况后，瑞祺公司未履行义务修缮至符合使用条件，瑞祺公司作为先履行义务一方，违约在先，在何漫依法要求继续履行的情况下，瑞祺公司无权要求解除合同，应当继续履行。综上，请求判令：一、撤销原判第二、三项，改判为：1.驳回瑞祺公司关于请求解除双方签订的《合同书》的诉讼请求，何漫无义务返还瑞祺公司房屋；2.依法确认何漫不存在违约行为，无义务支付违约金30000元；二、本案一审、二审诉讼费全部由瑞祺公司承担。
瑞祺公司答辩称：一、该公司依据合同约定要求解除合同，一审法院判决支持正确。1.根据该公司与何漫签订的《合同书》第三条第四项规定：“加收滞纳金后乙方（即何漫）拖欠房租不得超过15天，否则甲方有权收回房屋使用权，且协议自动解除，期间的损失及费用全部由乙方自行承担。”2014年6月19日，何漫应当将2014年6月20日至2014年12月19日的房租184680元交给该公司。该公司为使双方合作，同意何漫于2014年9月20日将租金交齐后，撤回诉讼，但直到今天，何漫仍没有交纳上述租金。一审法院根据《合同书》的约定以及何漫没有履行还款计划的事实，判决支持该公司的诉求，解除双方的《合同书》合法有据，是正确的。2.一审诉讼期间，何漫承租的用于经营的房屋已停业至今，大门上锁，玻璃门上张贴有“此店有经济纠纷，如有事请打电话联系……”的字样，也可以充分说明双方签订的房屋租赁合同何漫不可能继续履行。二、一审认定何漫存在违约行为，依据《合同书》约定，判决何漫承担违约金是正确的。何漫没有按合同约定的时间缴纳租金。出具还款计划后，仍没有履行，至今仍拖欠2014年6月20日至2014年12月19日的房租184680元，这一事实何漫认可，何漫存在违约的事实，也是不容置疑的，所以，根据双方签订《合同书》约定，一审判决何漫承担支付违约金的责任是正确的。何漫在上诉状中回避他拖欠租金已构成违约的事实，却以租赁房屋漏雨，瑞祺公司拒不维修，不需要证据予以证明为由抗辩可以免除他的违约责任是错误的。不存在何漫通知维修而公司拒不维修的事实。因为何漫没有通知过该公司房屋漏雨的问题，现在资讯发达，有手机可以打电话、发短信，还可以发传真，甚至于2014年8月18日双方为租金问题多次协商后，何漫自书还款计划时，何漫始终没有向瑞祺公司提出房屋漏雨要求维修，更谈不上该公司拒绝维修。三、关于《合同书》是否应当解除问题。一审法院依据该公司的诉求，根据双方的合同约定，认为瑞祺公司的诉求有理有据，符合合同约定，不违背法律规定，依法支持该公司的诉求，是正确的。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：瑞祺公司与何漫签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。何漫未按合同约定按时交纳租金，且在出具还款计划，承诺支付租金后仍未履行，其行为已构成根本违约，瑞祺公司依法有权要求解除双方的租赁合同并要求何漫支付拖欠的租金及承担相应的违约责任。原审判决解除双方合同，并综合本案情况对双方约定的违约金数额予以调整并无不当。何漫关于其不存在违约行为，无义务支付违约金以及双方合同不应解除的上诉主张证据不足，理由不能成立，本院依法不予支持。鉴于原审判决解除双方合同后，何漫未将涉案房屋返还瑞祺公司，对在此期间给瑞祺公司造成的损失，该公司已在一审时提出诉讼请求，为减轻当事人诉累，对该房屋被实际占用期间的损失应参照双方合同约定的租金标准由何漫向瑞祺公司支付。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第392号民事判决第一、二、三项及诉讼费承担部分；
二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第392号民事判决第四项；
三、何漫向洛阳瑞祺房地产开发有限公司支付占用费（按1012元／日计算，自2014年12月20日起至何漫将房屋实际返还洛阳瑞祺房地产开发有限公司之日止）；
四、驳回洛阳瑞祺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
二审诉讼费7124元由洛阳瑞祺房地产开发有限公司负担6390元，何漫负担734元。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 于 磊
审判员 吴健莉
二〇一五年三月六日
书记员 高一菲