中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）民申字第1714号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：合肥市明利房地产开发有限公司。
法定代表人：许威，该公司董事长。
委托代理人：储亚洲，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：甘永生。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡金科。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：张家明。
再审申请人合肥市明利房地产开发有限公司（以下简称明利公司）因与被申请人甘永生、胡金科及一审被告、二审被上诉人张家明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2012）皖民四终字第00100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
明利公司申请再审称：（一）《赔偿协议》并非独立之债，而是关于违约责任的约定，二审判决认定《赔偿协议》是独立存在的合同，与本案事实及法律规定不符。《赔偿协议》基于《房屋买卖协议书》而产生，是甘永生、胡金科按照其预设的“明利公司应当承担违约责任”的思路，强加给明利公司的“违约责任”，是对《房屋买卖协议书》内容及履行方式作出的变更和补充，与《房屋买卖协议书》形成有机整体，并非双方新设的债权债务，也非独立之债。二审判决割裂《赔偿协议》与《房屋买卖协议书》之间的联系，认定其为单独存在的合同，没有事实和法律依据。（二）甘永生、胡金科的实际损失应当为“购房款”的同期银行贷款利息，而非《赔偿协议》所列明的3250万元赔偿金。《赔偿协议》中约定的违约金过分高于甘永生、胡金科的实际经济损失。《房屋买卖协议书》属无效协议，甘永生、胡金科不能依据该协议取得拟购房屋的所有权。甘永生、胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考，主张3250万元的购房损失，实际上是指“合同履行后可以获得的利益”，也就是取得拟购房屋产权后可以获得的利益。在《房屋买卖协议书》无效的前提下，甘永生、胡金科所遭受的实际损失，在没有其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息。（三）明利公司对《房屋买卖协议书》无效没有过错，不应承担协议无效情形下的赔偿责任。1.甘永生、胡金科对《房屋买卖协议书》属无效合同自始知情。（1）甘永生、胡金科控制的合肥昌兴房地产代理服务有限公司负责安徽五金机电商贸城项目的全部代理销售工作，在签订《房屋买卖协议书》时，B区22幢楼未满足销售条件，甘永生、胡金科对此应当知情；（2）甘永生、胡金科当庭也认为《房屋买卖协议书》无效。2.甘永生、胡金科签订《房屋买卖协议书》的目的是边履行协议边完善手续，使其由无效转化为有效，从而以极低的价格获取高额价值的房产。《房屋买卖协议书》明确指出，购买房屋的土地、规划、建设手续尚未完善，双方均对此知情并且认可。明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中也明确：“因甲方（明利公司）至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效”，因此“双方协商决定终止该合同履行”。可见，甘永生、胡金科一直期待完善相关手续，使协议的效力得到补正。另外，甘永生、胡金科购买的房屋价格仅为2045元/㎡，而此时周边的房价已达5000元/㎡，其明知合同无效而签订合同，正是为了低价获取房屋。因此，明利公司在签订《房屋买卖协议》时不存在过错，不应承担甘永生、胡金科购房损失的赔偿责任。（四）本案存在诸多不正常因素，二审判决显失公平。1.甘永生、胡金科于2011年9月21日对明利公司提起诉讼，诉讼请求为返还已付购房款950万元，并支付利息损失379万元。起诉后，甘永生、胡金科又以欺诈、胁迫的方式逼迫明利公司原法定代表人张家明签订《赔偿协议》，数额为其诉讼请求金额的三倍多。也就是说，若不签订《赔偿协议》，在明利公司完全败诉的情况下，仅需向甘永生、胡金科支付1329万元。如不是存在欺诈、胁迫的情形，张家明不可能同意签订《赔偿协议》。2.《赔偿协议》上并无明利公司的公章，仅有张家明本人签名，而张家明当时已被公司股东会限制对外签署协议。《赔偿协议》的内容严重损害公司利益，无论是从公平的角度来说，还是从《赔偿协议》的成因来说，都存在双方串通损害明利公司利益的情形，应当属无效协议。3.二审判决对《赔偿协议》存在的诸多疑点不作审查，直接认可其效力，违背了民法的公平原则，属于适用法律错误。明利公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
甘永生、胡金科提交意见称：明利公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
本院认为，本案再审审查主要涉及以下问题：1.明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人；2.《赔偿协议》的效力；3.应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额。
(一)关于明利公司法定代表人的代表权受限能否对抗第三人的问题。《中华人民共和国公司法》第十三条规定：“公司法定代表人依照章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，《赔偿协议》签订时，张家明系明利公司的法定代表人，其代表明利公司对外签订协议的行为系履行职务行为，由此产生的法律后果应由明利公司承担。虽然明利公司举证称，在张家明签订《赔偿协议》之前，公司股东会已对张家明的授权作出限制。但是，明利公司未将该股东会决议内容告知合同相对人。甘永生、胡金科基于明利公司的公司章程及登记事项，有合理理由相信张家明有权代表明利公司对外签订合同。因此，明利公司股东会内部决议对其法定代表人张家明所作的授权限制，对公司之外的第三人并不产生法律效力。明利公司申请再审称，其原法定代表人张家明的代表权已受限制及《赔偿协议》上没有加盖单位公章，《赔偿协议》对明利公司不应产生法律上的拘束力，理由不能成立。
（二）关于《赔偿协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科协商一致不再继续履行《房屋买卖协议书》，并就合同终止后的赔偿问题在《赔偿协议》中明确：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失3250万元。从上述约定来看，内容具体明确，不存在违反法律规定或损害他人合法利益的情形。明利公司虽然主张《赔偿协议》是甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人签订的，但未提交证据证明。此外，明利公司申请再审称《赔偿协议》并非独立协议，是《房屋买卖协议书》解除后双方关于违约条款的相关约定，由于《房屋买卖协议书》属无效协议，《赔偿协议》亦应受此影响而为无效协议。事实上，由于双方对不再继续履行《房屋买卖协议书》均无异议，而该协议是否有效并不影响双方关于合同终止履行后的赔偿条款内容。因此，一、二审判决认定《赔偿协议》合法有效，并无不当。
（三）关于应否调整《赔偿协议》中约定的赔偿金的数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，明利公司与甘永生、胡金科在《赔偿协议》中，明确终止履行《房屋买卖协议书》，明利公司赔偿甘永生、胡金科购房损失3250万元，该赔偿损失数额属于约定的损害赔偿金。在《赔偿协议》不存在无效或可撤销的情形下，明利公司与甘永生、胡金科各方的权利义务应受其约束。而且，在二审审理过程中，经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于2011年11月4日分别对“网上备案一合肥家园网”中“(包河)玫瑰绅城花园”和“(包河)华中汽配大市场”上载明的信息进行证据保全，网上信息载明：“玫瑰绅城花园”B4已成交住宅均价为5200元/㎡；“华中汽配大市场”B4已成交商业用房均价490O元/㎡，B6已成交商业用房均价4400元/㎡。玫瑰绅城花园、华中汽配大市场与2008年12月31日签订的《房屋买卖协议书》所涉商品房位置相近，该协议约定的商品房价格为2045元/㎡。上述证据证明甘永生、胡金科的购房损失是客观存在的。相反，明利公司也未能提交证据证明《赔偿协议》约定的赔偿金过分高于甘永生、胡金科的购房损失。因此，二审判决根据《赔偿协议》的约定，判决明利公司承担相应的赔偿责任，有合同依据。明利公司申请再审称《赔偿协议》是关于违约金的相关约定，甘永生、胡金科的损失仅限于购房款的同期银行贷款利息，法院应依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整《赔偿协议》中约定的损失赔偿金数额，没有事实和法律依据。
综上，明利公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回合肥市明利房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 ：张国蓉
代理审判员 ： 尚 争
代理审判员 ：李玉林
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 ： 饶 赟