重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终3934号
上诉人（原审原告）：重庆龙湖德卓地产发展有限公司，住所地重庆市北碚区云盛路20号附2、4、6、8、10、12号，组织机构代码58146755-6。
法定代表人：崔恒忠，董事长。
委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴勤勇，重庆百君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：雷碧阳，女，1972年7月19日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，
委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨某，男，1997年11月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，
委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐坤，重庆索达律师事务所律师。
上诉人重庆龙湖德卓地产发展有限公司（以下简称龙湖地产公司）因与被上诉人雷碧阳、杨某商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初4426号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙湖地产公司的委托诉讼代理人杨艳红，被上诉人雷碧阳、杨某的委托诉讼代理人唐坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙湖地产公司上诉请求：撤销重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初4426号民事判决，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、合同对解除条件进行了约定。2、被上诉人被银行拒绝贷款及逾期付款的事实存在。3、上诉人已发出付款通知达到合同解除条件，上诉人有权解除合同，被上诉人应承担违约责任。
雷碧阳、杨某答辩认为一审判决正确，请求维持原判。
龙湖地产公司向一审法院起诉请求：1、请求判决确认原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》于2016年2月29日解除。若法院认为上述请求不成立，则请求判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告在合同解除后立即配合原告在房地产登记部门注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案；3、判令被告立即向原告支付违约金521212.20元；4、判令被告从2016年3月8日起至被告注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案之日止，每日按总房款2606061元的万分之四向原告支付违约金。该违约金直接在被告已付的购房款中抵销。5、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：2013年1月22日，龙湖地产公司取得重庆龙湖北碚新城项目一期一组团二批次项目的商品房预售许可证（房屋坐落位置为北碚区北碚组团I标准分区116-01/02）。雷晓系杨某的母亲。
2013年3月31日，龙湖地产公司（甲方、卖方）与雷碧阳、杨某（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的“龙湖紫云台一期”项目中坐落于重庆市××北碚××××区××地块××1-3商品房预售给乙方，建筑面积为317.22平方米，套内面积为307.87平方米，总成交金额为2606061元。乙方为按份共有，具体为雷碧阳10%，杨某90%。合同第五条约定：……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：本商品房总成交金额为2606061元整。（1）详见本合同附件五。（三）办理按揭贷款违约责任的约定：……2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还乙方。第十条：乙方逾期付款的违约责任。乙方未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限至第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4（该比率不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同附件五《合同补充协议》约定：甲方与乙方协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“本合同”）内的一些未尽事宜，订立如下补充协议。本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。第四条：对主合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定，本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指总房款的20%。第五条：付款方式的补充约定：3、按揭贷款付款方式：（1）、乙方拟向甲方指定的贷款银行申请1820000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。（5）本合同第五条第（三）第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、乙方因贷款利率调整不愿意接受贷款、乙方因贷款额度未能全部批准而不愿意接受贷款、因国家贷款政策的调整导致乙方不符合贷款条件以及其他由乙方导致的按揭未能成功的情形。（6）乙方在签订合同前已对房贷政策作了充分了解，并结合自身实际情况和银行贷款条件要求与甲方协商确定了合同约定的申请按揭贷款数额，但银行可能会因政策调整或贷款要求提高造成降低乙方贷款额度或拒绝贷款，乙方已知悉此可能性。乙方承诺因任何非甲方原因导致银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或银行拒绝贷款给乙方，乙方应在银行或甲方通知之日起7日内付清全部房款，否则乙方按合同第五条以及第十条的规定承担逾期付款的违约责任。甲乙双方均同意，因国家相关政策变化导致银行降低贷款额度或拒绝贷款，不属于合同第五条第（三）款第3项“不可归责于双方的事由”。（7）若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后150日内全部到达甲方银行账户，乙方应于收到甲方通知后7日内付清全部购房款。在此期间，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。第十九条、对合同解除及违约金的补充约定：1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的:（1）乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等，如乙方未在前述规定时间内配合甲方办理前述注销手续，乙方除应支付因此前的违约行为产生的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。3、如乙方违约导致甲方解除合同的，甲方将在办理完毕合同注销登记手续且乙方应经腾房（如已接房）后30日内，将乙方房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）无息返还乙方，如乙方已付房价款不够扣除，甲方享有继续追索的权利。6、本合同（包括其附件、补充协议）所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件多耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时主合同（包括其附件、补充协议）所约定的违约金具有惩罚违约金性质。第二十条对通知的补充约定：1、乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款约定通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。4、双方确认，所有通知均采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。第二十二条其他约定：关于偿还顺序的约定：乙方支付的款项不足以偿还全部应付款（包括到期应付款和其他约定款项已经按照主合同及附件、补充协议约定的相应违约金（如有））的，甲方有权将所支付款项用于优先偿还违约金（如有），偿还违约金（如有）后剩余款项用于偿还到期应付的房款和其他约定款项。雷晓作为杨某的监护人在乙方处签字。
合同签订当天，龙湖地产公司（甲方、卖方）与雷碧阳、杨某（乙方、买方）签订了《关于首付款分期支付的特别补充约定》，因乙方自身原因，无法在签订原合同当日内付清首付款，故双方就该首付款的支付及其相关事宜补充约定如下：一、乙方确认：其应当支付的首付款总额为786061元。乙方应于2013年3月31日或之前向甲方支付521212元；应于2013年5月31日或之前向甲方支付264849元。三、原《商品房买卖合同》补充协议中凡以签订《商品房买卖合同》日为起算日的，均延至第一条最后付款时间届满后起算。四、如乙方违背第一条约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），按日向甲方支付总房款万分之八的惩罚性违约金。逾期超过7日，甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款20%惩罚性违约金。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。
合同签订后，雷碧阳、杨某向龙湖地产公司交纳了商品房预告登记费80元、契税78181.83元、权证印花税5元、抵押权预告登记费80元，以上合计费用78346.83元。2013年4月1日，雷碧阳、杨某向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳了涉案房屋的大修基金15861元。2013年7月3日，雷碧阳、杨某向龙湖地产公司缴纳了滞纳金3496.01元。同日，龙湖地产公司向雷碧阳、杨某开具了金额为786061元的销售不动产统一发票。
2013年10月18日，招商银行股份有限公司重庆分行、雷碧阳、杨某及龙湖地产公司签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同载明的贷款人（抵押权人）为招商银行股份有限公司重庆分行，借款人为雷碧阳，抵押人为雷碧阳、杨某，保证人为龙湖地产公司。2014年4月9日，涉案房屋办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。2014年4月17日，招商银行股份有限公司重庆分行、雷碧阳、杨某及龙湖地产公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同载明的贷款方（抵押权人）为招商银行股份有限公司重庆分行，借款方（抵押人）为雷碧阳、杨某，担保方为龙湖地产公司。
2015年1月9日，龙湖地产公司通过EMS特快专递方式，按照雷碧阳、杨某在合同中预留的地址向其邮寄了《关于付款的通知函》，通知：因雷碧阳、杨某未在合同约定的时间内办理完毕按揭贷款手续（包括贷款未获得批准或贷款金额不足），故要求雷碧阳、杨某在收到本通知后的七日内一次性付清全部购房款。如未能在收到通知后七日内一次性付清全部购房款，公司有权追究逾期付款的违约责任。该邮寄单查询结果载明的是“2015年1月10日，妥投，他人收，速递易”，雷碧阳、杨某对于邮寄单及邮寄单查询结果的真实性没有异议，但辩称房屋已出租他人，没有收到该通知函。
2016年2月26日，龙湖地产公司通过EMS特快专递方式，按照雷碧阳、杨某在合同中预留的地址向其邮寄了《关于解除合同的通知》，该通知载明：“尊敬的雷碧阳、杨某先生/女士，您好，您于2013年3月31日签署了编号为：CQ0011377的《重庆市商品房买卖合同》及附件（以下简称‘购房合同’），购买我司开发建设的紫云台项目CQZYT1-02-03号商品房，约定的付款方式为按揭付款方式。但您至今未能获得银行按揭贷款，我司未能在合同约定的时间内收到您所申请的按揭贷款款项。根据购房合同约定，我司于2015年1月9日向您发出了付清全部房款的书面通知，但您至今未按约付清该款项，您的行为已构成严重违约。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清购房合同约定的相关款项，我司现决定根据购房合同的约定解除与您的购房合同，并按购房合同的约定扣除您为此应支付的违约金。请您于2016年3月7日前配合我司办理预售登记注销等相关手续，否则您将构成新的违约行为，除上述违约金外，根据购房合同的约定，每逾期一日，您将另行承担相当于总房款万分之五的违约金，该违约金我司将直接从您已付款项中扣除。在预售登记注销等手续全部办妥后，我司将及时归还您已交付的剩余房款（若有）。特此告知！重庆龙湖德卓地产发展有限公司，2015年7月3日。”该邮寄单查询结果载明的是“2015年2月29日，妥投，他人收，速递易”，雷碧阳、杨某对于邮寄单及邮寄单查询结果的真实性没有异议，但辩称房屋已出租他人，没有收到该通知函。
关于双方争议的事实，双方分别陈述并举证、质证如下：
龙湖地产公司举示了：《个人贷款申请表》、2015年1月9日的《银行退件通知书》、《情况说明》。其中《个人贷款申请表》载明的借款申请人为雷碧阳，抵押人为雷碧阳、杨某，保证人为雷晓。《银行退件通知》载明：“退件原因为贷款审批通过后放款期间，保证人征信发生变化，名下贷款严重逾期。”《情况说明》载明：“龙湖地产公司：2013年3月31日雷碧阳、杨某购买龙湖紫云台住房在我行申请了住房按揭贷款1820000元，期限336月，雷碧阳作为此笔贷款借款人，杨某之母雷晓作为保证人。我行于2014年4月25日收到前述贷款的预抵押办妥资料。经重新查询征信，我行发现保证人雷晓征信发生严重变化。我行第一时间将此情况告知客户和龙湖签约中心，客户征信已恶化，不符合我行贷款审批政策，此笔贷款已无法正常办理。鉴于此，我行将该笔贷款作退件处理，并将客户个人资料及房屋买卖合同、首付款收据返还至龙湖签约中心。2015年5月22日，我行收到龙湖地产公司关于取消客户雷碧阳按揭贷款，并给予其注销抵押登记相关资料的说明。据此，我行已按其要求出具解除抵押登记手续相关资料，并交由客户。特此说明，招商银行股份有限公司重庆分行。”拟证明，因雷碧阳、杨某的原因导致银行贷款未发放。雷碧阳、杨某对上述证据的真实性无异议，雷晓确实在贷款申请表上的保证人处签字，但雷晓并不清楚保证的性质。
雷碧阳、杨某举示了：1、2013年3月7日的收据，该收据载明的交款人为雷晓,收款事由为龙湖紫云台别墅购房信息咨询服务费，该收据还加盖了某网络科技有限公司的印章,拟证明其缴纳了团购费30000元。2、2013年3月7日，雷晓与龙湖地产公司签署的《龙湖紫云台别墅购房申请书》、2016年10月18日的雷晓与方方亮的通话录音。拟证明，龙湖地产公司的员工方方亮在签购房合同之前向其承诺：只要雷碧阳与杨某按1:9的比例分配产权，银行就会发放贷款。现在银行未放贷的原因系政策发生变化。龙湖地产公司对上述证据的质证意见：1、对收据的真实性无法确认，且该款项亦非龙湖地产公司收取。2、对申请书及录音的真实性、合法性不予确认。申请书虽然加盖龙湖地产公司的公章，但雷晓与方方亮是在公司印章上签字，该申请书应该是先加盖公司印章后才签的字，故不能认为是公司对方方亮的行为予以确认。录音无法证实是雷晓与方方亮的对话，且即便真实，方方亮也无权对银行放贷行为作出判断，如果雷碧阳、杨某听信了方方亮的承诺而签订合同也是其自身过失造成的。
一审法院认为，雷晓作为杨某的母亲，系其法定监护人。在杨某未满16周岁时，雷晓有权利代表杨某与龙湖地产公司签订商品房买卖合同。故杨某、雷碧阳与龙湖地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同及补充协议合法有效。双方当事人应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。本案双方主要争议焦点为：一、雷碧阳、杨某已付房款金额；二、龙湖地产公司提出的解除合同的理由是否成立，是否能达到解除合同的后果及杨某、雷碧阳是否应承担相应的违约责任。对此，一审法院分析认定如下：
关于雷碧阳、杨某已付房款问题。龙湖地产公司与雷碧阳、杨某对已付首付款786061元无异议，但对是否缴纳了团购费及团购费是否应当作为购房款存在争议。一审法院认为，雷碧阳、杨某举示的收据载明收款单位为某网络科技有限公司，收款事由亦为信息咨询服务费。故即便雷碧阳、杨某确实缴纳了上述款项，该款项亦非购房款，也非龙湖地产公司收取。综上，一审法院认定雷碧阳、杨某已付房款为786061元。
二、关于龙湖地产公司提出的解除合同的理由是否成立，是否能达到解除合同的后果及杨某、雷碧阳是否应承担相应的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。”本案中，龙湖地产公司与雷碧阳、杨某对《个人贷款申请表》、《银行退件通知书》及招商银行股份有限公司重庆分行出具的《情况说明》真实性无异议，一审法院予以确认。上述证据显示，招商银行股份有限公司重庆分行将贷款作退件处理的原因在于其认为保证人雷晓征信发生严重恶化，不符合贷款政策。但根据庭审查明，雷碧阳、杨某与招商银行股份有限公司重庆分行签订的《个人购房借款及担保合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所列明的保证人及担保人均是龙湖地产公司，而非雷晓。本案亦无证据显示雷晓与招商银行股份有限公司重庆分行另行签订了保证合同。龙湖地产公司举示的《个人贷款申请表》虽显示保证人为雷晓，但该申请表并非系正式的借款合同。因此，仅凭《情况说明》无法确认雷晓系借款人雷碧阳的保证人，亦不能将招商银行股份有限公司重庆分行未发放贷款的原因归责于雷碧阳及杨某。因龙湖地产公司并无充分证据证明招商银行股份有限公司重庆分行未发放贷款系雷碧阳及杨某原因，故其以因雷碧阳、杨某的原因导致银行未发放贷款，经通知后仍不履行付款义务为由要求解除合同，不符合合同约定，亦无法律依据。综上，一审法院认为，龙湖地产公司提出解除合同的理由不成立，杨某、雷碧阳亦不同意解除合同，故一审法院对龙湖地产公司要求解除合同的请求不予支持。因双方合同尚未解除，龙湖地产公司要求杨某、雷碧阳承担配合办理注销网上签约、合同备案登记，并承担合同解除后的违约金亦无事实及法律依据，一审法院对此不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司的诉讼请求。案件受理费9012元，由原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司负担。
二审查明：双方签订的补充协议第二十条对通知进行了补充约定：1、乙方的有效送达地址以主合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均为有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。4、双方确认，所有通知均应采用书面形式……以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日……
本院二审查明的其余事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：杨某未满16周岁时，其母雷晓作为其法定监护人与雷碧阳共同与龙湖地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，具有法律效力。
本案为雷碧阳、杨某以按揭方式购买房屋，双方对按揭方式、逾期付款、解除合同等内容进行了约定。双方在补充协议中，对“乙方原因”导致的按揭未能成功的情形和“非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由”导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后150日内全部到达甲方银行账户情形下，适用合同第十条约定的违约责任进行了具体约定。
雷碧阳、杨某与招商银行股份有限公司重庆分行签订的《个人购房借款及担保合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所列明的保证人及担保人是龙湖地产公司，但雷晓当时系杨某的法定代理人，银行对其征信进行审理属合理范围。因雷晓征信发生严重恶化，不符合贷款政策，银行未同意按揭贷款申请而作退件处理并出具了《情况说明》，说明了原因，因此，未能办理按揭的原因系补充协议约定的购买方“乙方原因”。在银行退件后，龙湖地产公司于2015年1月9日通过EMS特快专递方式按照雷碧阳、杨某在合同中预留的地址向其邮寄了《关于付款的通知函》，通知雷碧阳、杨某收到通知后七日内一次性付清全部购房款。虽然雷碧阳、杨某否认收到通知，但根据补充协议约定，龙湖地产公司邮寄的地址为主合同中写明的联系地址，专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，即2015年1月12日为送达日。雷碧阳、杨某应在七日内一次性付清全部购房款，即2015年1月19日前一次性付清全部购房款，但雷碧阳、杨某一直未付余款。根据主合同第十条约定，逾期超过30日后，龙湖地产公司有权解除合同。2016年2月26日，龙湖地产公司通过EMS特快专递方式，按照雷碧阳、杨某在合同中预留的地址向其邮寄了《关于解除合同的通知》，根据补充协议第二十条对通知进行的补充约定，通知在发出后第3日送达，双方合同2016年2月29日解除。合同解除后，雷碧阳、杨某按总房款的20%支付违约金。即使按照补充协议（条款）“非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由”导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后150日内全部到达甲方银行账户，乙方也应于收到甲方通知后7日内付清全部购房款。银行未批准按揭贷款后，设定为“非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由”造成，雷碧阳、杨某应当合同签订后150日加上收到龙湖地产公司通知后7日内付清全部购房款。双方合同于2013年3月31日签订《重庆市商品房买卖合同》，龙湖地产公司因银行退件而于2015年1月9日通知雷碧阳、杨某付清全款时已超过150日，雷碧阳、杨某未在七日内付清全款，龙湖地产公司亦有权按照合同第十条约定解除合同，并由雷碧阳、杨某支付20%违约金。
合同解除后，雷碧阳、杨某应当依照补充协议第十九条的约定，在龙湖地产公司发出书面通知之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续（包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等），因其未履行该项义务，应承担违约责任，支付违约金。双方约定每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金，鉴于该项违约系因逾期支付房款而引起的后续违约行为，具有从属性，违约责任相对较轻，原约定的违约金过高且雷碧阳、杨某提出调低的请求，本院准许按日万分之一确定该项违约金。
本案违约金与购房款系不同性质的款项，龙湖地产公司请求在本案中直接抵销没有事实和法律依据，本院不予支持。双方可在执行中解决。
综上所述，原审判决认定部分事实正确，对于未能办理按揭的原因及合同解除问题认定不当，应予改判。上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市北碚区人民法院（2016）渝0109民初4426号民事判决；
二、雷碧阳、杨某与重庆龙湖德卓地产发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2016年2月29日解除；
三、雷碧阳、杨某配合重庆龙湖德卓地产发展有限公司在房地产登记部门注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案；
四、雷碧阳、杨某在本判决生效后三十日内向重庆龙湖德卓地产发展有限公司支付违约金521212.20元；
五、雷碧阳、杨某在本判决生效后三十日内向重庆龙湖德卓地产发展有限公司支付从2016年3月8日起至注销重庆市预购商品房买卖合同的网上签约、合同登记备案之日止的违约金，每日按总房款2606061元的万分之一计算。
六、驳回重庆龙湖德卓地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9012元，由雷碧阳、杨某负担8000元，重庆龙湖德卓地产发展有限公司负担1012元。二审案件受理费9012元，由雷碧阳、杨某负担8000元，重庆龙湖德卓地产发展有限公司负担1012元。
本判决为终审判决。
审判长 杜 伟
审判员 陈孟琼
审判员 罗太平
二〇一七年九月十三日
书记员 陈嬿西