福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第2119号
原告南平柯荣房地产开发有限公司（原南平象屿房地产开发有限公司），住所地南平市江滨南路228号山水华庭会所二层201室。
法定代表人黄敬柯，董事长。
委托代理人魏水生，男，系南平柯荣房地产开发有限公司综合部员工，住南平市延平区。
被告朱运杰，男，1981年11月10日出生，汉族，住南平市延平区。
被告王上贤，男，1963年10月12日出生，汉族，住南平市延平区。
被告傅小兰，女，1982年10月30日出生，汉族，住南平市延平区。
原告南平柯荣房地产开发有限公司（以下简称柯荣房地产公司）与被告朱运杰、王上贤、傅小兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。因本院作出的（2012）延民初字第2927号民事判决书进入再审程序，本案于2015年3月2日裁定本案中止审理。本院依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告柯荣房地产公司的委托代理人魏水生、被告朱运杰到庭参加诉讼。被告王上贤、傅小兰经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告柯荣房地产公司诉称，一、山水华庭33号楼1703室房屋的所有权属于原告。（一）山水华庭33号楼1703室房屋未办理物权登记，所有权仍属于原告。2010年9月28日，原告与被告王上贤签订《商品房买卖合同》，约定王上贤以总价款750013元的价格购买原告开发的山水华庭33号楼1703室房屋。合同签订后，王上贤支付了首付款225013元，并办理了预售合同备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。登记备案制度并不是物权意义上的登记备案，其目的是通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案公示商品房买卖合同，公示的是一个特定的债权债务关系。该公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利的实现该房屋的所有权。（二）原告与被告王上贤的购房合同已经协商解除，且原告未向其交付山水华庭33号楼1703室房屋。2012年4月5日，被告王上贤出具《声明》，称因银行拒绝发放按揭贷款且其无法支付购房余款，其同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，并同意原告从其支付的首付款中直接扣除违约金75001.3元。故原告未向其交付所购房屋，即被告王上贤、傅小兰从未占有山水华庭33号楼1703室房屋。二、人民法院应中止对山水华庭33号楼1703室房屋的执行，解除保全措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条和第三十一条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的……”。故人民法院应中止对山水华庭33栋1703室房屋的执行，解除（2012）××执行字第××号案件对该房屋的保全措施。法院于2014年2月18日裁定驳回原告的执行异议，损害了原告的合法权益，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。为此，请求人民法院：一、判令中止对山水华庭33号楼1703室房屋的执行；二、确认原告对山水华庭33号楼1703室房屋享有的所有权，并解除对该房屋的查封；三、案件受理费由被告承担。
被告朱运杰答辩称，当时确实查到是被告王上贤、傅小兰的房子，查封、冻结是正确的。
被告王上贤、傅小兰未到庭，亦未作书面答辩。
原告柯荣房地产公司向本院提交如下证据：
证据1、2010年9月28日原告与被告王上贤签订的《商品房买卖合同》一份，以此证明购房合同附件四《补充协议》第三条第5项约定：若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款，否则出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金。
证据2、《关于催告缴付山水华庭33栋17层03单元购房款的通知》及《国内特快专递邮件详情单》各一份，以此证明原告致函被告王上贤，通知银行拒绝向其发放贷款，要求其在2011年9月30日前付清购房余款525000元。
证据3、2012年4月5日，被告王上贤出具的《声明》一份，以此证明因银行拒绝发放按揭贷款且被告王上贤无法支付购房余款，其同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，并同意原告从其支付的首付款中直接扣除违约金75001.3元。
证据4、（2012）××民初字第××号民事判决书、（2013）××执行字第××号《受理执行案件通知书》、（2012）××执行字第××号《协助执行通知书》各一份，共同以此证明：（1）原告与王上贤签订的《商品房买卖合同》已被判决解除；（2）该判决已生效；（3）判决书判决王上贤应向原告支付违约金75001.30元，该款项从王上贤已付的首期购房款225013元中抵扣；（4）人民法院应解除对山水华庭33栋1703室房屋的保全措施，执行原告需返还给王上贤的首期购房款。
证据5、（2014）××执异字第××号执行裁定书一份，以此证明南平市延平区人民法院于2014年2月18日裁定驳回原告的执行异议申请。
证据6、外资企业登记情况一份，以此证明原告的主体身份。
证据7、项目已办商品房初始登记通知一份，以此证明山水华庭33号楼1703室产权登记在原告名下。
本院认为，被告王上贤、傅小兰经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。被告朱运杰表示对证据1、商品房合同无异议，但对补充协议有异议；对证据2-6无异议，对证据7，认为办证时间点上有问题。本院认为，证据7系表明房产并未办理具体的登记，系登记在开发商名下。故本院对该7份证据的真实性予以采信。
被告朱运杰、王上贤、傅小兰未向本院提交证据。
综合原告方所举证据及庭审中查明的事实，本院将本案事实归纳如下：
南平市延平区山水华庭33号楼1703室房产系南平象屿房地产开发有限公司（南平象屿房地产开发有限公司于2013年8月12日名称变更为南平柯荣房地产开发有限公司）所开发，商品房预售许可证号为2009（南）房预售证第003号。被告王上贤与被告傅小兰系夫妻关系。2010年9月28日，南平象屿房地产开发有限公司与被告王上贤签订《商品房买卖合同》，约定被告王上贤以总价款750013元的价格购买山水华庭33号楼1703室房屋。《商品房购买卖合同》附件六：合同补充协议（山水华庭33#楼）第三条第5款约定：“若按揭银行拒绝发放贷款，则买受人须在接到出卖人通知后十五日内一次性向出卖人付清余款，否则出卖人有权解除合同，买受人按本合同总价款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告王上贤支付了首付款225013元，并办理了预售合同备案登记。因被告王上贤未能办理房产抵押贷款，南平象屿房地产开发有限公司以特快专递的形式向其发出《关于催告缴付山水华庭33栋17层03单元购房款的通知》，告知被告王上贤：因银行拒绝向其发放贷款，要求其在2011年9月30日前付清购房余款525000元。因被告王上贤未能支付剩余的购房款，2012年4月5日，被告王上贤向南平象屿房地产开发有限公司出具了一份《声明》，表明因银行拒绝发放按揭贷款且被告王上贤无法支付购房余款，其同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，并同意原告从其支付的首付款中直接扣除违约金75001.3元。
被告朱运杰与被告王上贤、傅小兰民间借贷纠纷案件，分别为（2012）××民初字第××号、1683、1684号，判决生效后，被告朱运杰申请强制执行，在执行过程中对该房产（购销合同号20××××330）进行了查封。关于南平象屿房地产公司与被告王上贤、傅小兰商品房买卖合同纠纷，南平象屿房地产开发有限公司于2012年6月28日向本院提起诉讼，本院于2012年12月4日作出判决，解除南平象屿房地产公司与被告王上贤之间的《商品房买卖合同》。本院于2014年8月19日作出（2014）××民监字第××号民事裁定书，对本院作出的（2012）××民初字第××号民事判决书予以再审。现该案处理中止审理阶段。原告柯荣房地产公司在本院执行过程中对查封讼争房产提出执行异议，本院于2014年2月17日驳回了原告柯荣房地产公司的执行异议。其后，原告柯荣房地产公司于2014年4月22日以案外人执行异议之诉向本院提起诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点在于原告是否享有山水华庭33幢1703室房屋的所有权，是否享有排除强制执行的民事权益。首先，南平象屿房地产开发有限公司与被告王上贤、傅小兰所签订的涉案《商品房买卖合同》及附件六均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同的义务。该合同明确约定了南平象屿房地产开发公司在银行拒绝发放贷款后在其通知后15日内购房者即被告王上贤、傅小兰未能缴纳剩余款项后享有合同解除权。因此，南平象屿房地产开发有限公司在与被告王上贤、傅小兰履行商品房买卖合同过程中具有解除合同的权利。本案诉争房产虽被法院查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，亦不能限制南平象屿房地产开发有限公司行使合同解除权。南平象屿房地产开发有限公司与被告王上贤、傅小兰在履行合同期间，被告王上贤、傅小兰向南平象屿房地产公司表明同意解除购房合同，作出了《声明》。同时，原告柯荣房地产公司在本案诉讼中亦提出了解除其与被告王上贤、傅小兰之间的商品房买卖合同。因此，南平象屿房地产开发公司与被告王上贤之间的《商品房买卖合同》已经合意解除，南平象屿房地产开发公司享有该房产的所有权。
其次，被告王上贤、傅小兰因债务纠纷而导致备案的山水华庭33幢1703室房产被法院查封，但因该房产并未办理所有权登记，故法院对该房产实施的系预查封行为。本院认为，该房产因仅是备案登记，而备案登记的功能在于避免房地产公司再次将该房产出售而损害购房者的合法权益。商品房买卖合同备案登记不等于房产所有权的登记，仅是赋予购房者继续履行合同后依法获得房产所有权的期待权利。本院在实施财产保全中查封了该商品房的备案登记，系对该商品房买卖合同权利的查封，即查封了该商品房买卖合同中属于被告王上贤、傅小兰的权利。
综上所述，被告王上贤、傅小兰未能支付剩余的购房款，作为出卖方的南平象屿房地产公司行使合同解除权，有事实和法律依据，该房产应属于南平象屿房地产开发公司所有，现为原告柯荣房地产公司所有。同时，因本案的《商品房买卖合同》已被本院查封，故该《商品房买卖合同》解除后属于被告王上贤、傅小兰所有的权利（南平象屿房地产开发公司向被告王上贤返还购房首付款等，另案解决。）属于本院在实施查封的标的，被告朱运杰可依法主张权利，执行该债权。原告诉讼请求中要求中止执行，现因《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条明确规定为不得执行，原告柯荣房地产公司在诉讼请求中提出变更，本院予以准许。同时，原告柯荣房地产公司主张解除对该房产的查封，因该请求系具体的执行行为，并非执行异议纠纷审理的裁判结果，本院对该请求不予支持。被告王上贤、傅小兰经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、不得执行南平市延平区山水华庭33号楼1703室房产。
二、位于南平市延平区山水华庭33号楼1703室的房产归原告南平柯荣房地产开发公司所有。
案件受理费100元，公告费400元，均由被告王上贤、傅小兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 郑传兵
人民陪审员 魏 荣
人民陪审员 郑学烜
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 何新平
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。