青海省西宁市城西区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第1865号
原告（反诉被告）：ＸＸ，男，1989年2月21日生，汉族，无固定职业，住青海省西宁市。
委托代理人贾元鹤，青海豪剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海万通物业发展有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地青海省西宁市城西区五四大街45号万通中心6楼。
法定代表人蒋咏梅，系该公司董事长。
委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。
第三人：青海新华百货商业有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地青海省西宁市城西区五四大街45号。
法定代表人傅博，该公司董事长。
委托代理人陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司、第三人青海新华百货商业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月20日立案受理后，于2015年9月21日中止审理，2016年11月21日恢复审理，2016年12月5日中止审理，2017年9月18日恢复审理。依法组成合议庭，于2017年10月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ的委托代理人贾元鹤、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业）的委托代理人马玉玲、第三人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货）的委托代理人陆际能到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）ＸＸ向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）并申请为原告办理房屋产权证，同时限期向原告交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年7月25日ＸＸ之母陈英与万通物业签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171）约定万通物业将位于西宁市城西区五四大街45号的万通中心四层Ⅱ170、334-343号商铺（共241.88平方米）出售给陈英，同时约定房屋价格为1451280元，万通物业应于2005年6月30日前向陈英交付房屋并在交付房屋使用后120日内将权属登记资料交房屋产权登记机关办理房屋产权证。合同签订后陈英如约支付了首期款581280元，剩余房款870000元办理了按揭贷款。但万通物业并未按约交付房屋和提交房屋产权资料，而是于2012年1月16日将该房屋又出售给第三人并办理了房屋产权证。陈英于2012年12月22日向本院提起行政诉讼，本院判决西宁市房产局恢复陈英与被万通物业签订的房屋买卖合同备案并撤销给第三人办理的房屋产权证，2014年3月13日，陈英去逝，由原告ＸＸ继承该房屋上的权利。
被告（反诉原告）万通物业对原告（反诉被告）ＸＸ的本诉辩称，1、万通物业虽于2004年7月25日与陈英签订了”万通中心”4层Ⅱ170、334-343号建筑面积241.88m2,房价为1451280元的商铺《商品房买卖合同》一份。该合同约定，陈英在2004年8月17日向万通物业在商业银行售房专户应交纳购房首付款581280元，余款870000元陈英以银行按揭贷款方式支付，万通物业对此贷款合同予以担保。陈英实际支付购房款首付款581280元后，没有按期履行向银行归还870000元贷款义务，其行为构成违约。银行依据与陈英已公证的贷款合同和抵押合同向万通物业追偿。万通物业为履行担保还贷义务不得不将陈英商铺收回以转让商铺价款向银行履行了为陈英担保的870000元的还贷义务。银行依据和陈英的贷款合同约定对抵押商铺予以解封。2、西宁市房产管理局对银行已经解封的商铺和万通物业依法收回的商铺有权以双方当事人的申请，注销陈英预售合同备案登记，为该商铺善意取得人新华百货办理产权过户手续，这一法律关系受法律保护。3、陈英与房产局及银行的法律关系中并不排除陈英贷款担保人万通物业也是当事人之一和房产权利人。当陈英违约，银行解封了抵押房屋，万通物业代替陈英偿还了贷款时，该房屋的权利人成为万通物业。陈英曾于2012年向法院提出过违约赔偿诉讼后又撤诉，其事实表明陈英对该房屋已被万通物业收回转让他人是明知的。万通物业于2013年11月5日通知其来办理解除合同手续，后又于2014年5月20日以公告方式解除了合同，不存在为其办理房产证和交付房屋的客观事实。4、新华百货在受让商铺时，并不明知陈英与万通公司的合同关系和银行按揭贷款及担保合同等法律事实，且新华百货整体购买，其受让权应当依据《物权法》第14、17、106条之规定，受到充分保护。综上所述，ＸＸ诉求无理，恳请法院依法驳回其诉求。
被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方《商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。事实和理由1、万通物业虽于2004年7月25日与陈英签订了”万通中心”4层Ⅱ170、334-343号建筑面积241.88m2,房价为1451280元的商铺《商品房买卖合同》一份。陈英在实际支付购房款首付款581280元后，没有按期履行向银行归还870000元贷款义务，其行为构成违约。2、万通物业为履行担保还贷义务将陈英商铺收回以转让商铺价款向银行履行了为陈英担保870000元的还贷义务。银行依约定对陈英抵押商铺予以解封。西宁市房产管理局依万通物业的申请，注销陈英预售合同备案登记，为万通物业与该商铺善意取得人新华百货办理产权过户手续。3、陈英曾于2012年向法院提出过违约赔偿诉讼后又撤诉，其对该房屋已被万通物业收回转让他人是明知的。万通物业于2014年5月20日以公告方式解除了合同。
原告（反诉被告）ＸＸ对被告（反诉原告）万通物业的反诉请求辩称，1、从被告（反诉原告）的诉讼请求可以看出，被告（反诉原告）与陈英签订的房屋买卖合同至今合法有效；2、被告（反诉原告）自始至终没有直接向陈英提出过解除合同的要求，亦未行使解除权；3、陈英向被告（反诉原告）支付首付后，对剩余房款办理了按揭贷款，不存在违约情况。至于陈英未按期向银行还贷，属陈英对与银行签订的贷款合同构成违约，被告（反诉原告）无权代银行向原告（反诉被告）追究违约责任。4、根据担保法和物权法的规定，债权人和保证人无权私自处置债务人财产。5、按揭合同和抵押合同约定由万通物业回购并代还，没有约定万通物业有权处置原告（反诉被告）的房屋。综上请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
第三人新华百货商业有限公司述称：同意被告（反诉原告）万通物业的答辩及反诉意见。提出1、因为本案涉案房产仍存在权属纠纷，ＸＸ对涉案房产所享有的法律权利是债权。虽然2015年3月15日西宁市住房保障和房产管理局向第三人下发了宁房产[2015]13号文件，决定注销第三人位于西宁市城西区五四大街45号1号楼商铺的宁字第062375号房屋所有权证。但该文件同时决定待第三人与原告ＸＸ等人的房屋权属纠纷解决后，由房屋所有权人根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。也就是说只有涉案房屋的所有权人才有权根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。2、涉案房产在合同中，并没有就所购买的房产位置作出明确的约定与描述，仅对楼层和面积进行了约定，现涉案房产所在的楼层已经被第三人进行了整体设计、装修，无法区分哪一块是涉案房屋。3、第三人认为涉案房屋的权属仍存在纠纷，且第三人已经就权属确认提起诉讼，尚未审结，原告的诉请缺乏权属明晰、确定的前提条件，应当被驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审中当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1999号民事判决书、西宁市中级人民法院(2016)青01民终1132号民事判决书，该证据系本院以及上级法院作出的已生效法律文书，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年7月25日陈英与万通物业签订了《商品房买卖合同》，并在西宁市住房保障和房产管理局进行了备案登记。合同约定，由陈英购买万通物业位于西宁市城西区五四大街45号万通中心四层面积为241.88平方米的商铺,总价为1451280元。同时约定，出卖人（其他企业）应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。
陈英在交付首付款后，将所购商铺及权益作为抵押物，并由万通物业担保与西宁市商业银行古城台支行签订了《西宁市商业银行个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》，约定由西宁市商业银行古城台支行向陈英提供按揭贷款，用于支付购房款。陈英将所购的位于西宁市城西区五四大街45号万通中心四层Ⅱ170、Ⅱ334-Ⅱ343号商铺241.88平方米的房产抵押给西宁市商业银行古城台支行。
同时，陈英又与万通物业签订了《商铺租赁协议》，约定陈英将购买的商铺租赁给万通物业统一经营管理，租赁期为十年。
2012年1月16日新华百货与万通物业签订了12份《商品房买卖合同》，将双方约定的万通大厦的含陈英所购商铺的资产出售给新华百货。同日该标的资产在西宁市住房保障房产管理局做产权登记，办理了宁字第062375号房屋所有权证，登记房屋所有权人为青海新华百货商业有限公司。2012年3月12日，万通物业代陈英清偿银行贷款。2013年11月25日，万通物业通过EMS快递向陈英发出《解除合同通知》。2014年5月20日，万通物业在报纸上向陈英发布公告，称自本公告发布之日起终止与陈英等人签订的商品房买卖合同。
2015年3月11日，西宁市住房保障和房产管理局依据西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第5号行政判决书和西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第17号行政判决书，作出《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》，注销青海新华百货商业有限公司位于西宁市城西区五四大街45号1号楼商铺45-81室，宁字第062375号房屋所有权证。
另查，陈英因病于2014年3月13日死亡，其子ＸＸ经过公证继承了本案涉案财产。
再查，万通公司因与卜奕君房屋买卖合同纠纷一案，西宁市城西区人民法院于作出（2015）西民一初字第2308号民事判决：一、万通公司向卜奕君出具购置不动产发票；二、万通公司向卜奕君协助办理房屋所有权证；三、驳回万通公司要求解除双方商品房买卖合同的反诉请求。万通公司不服，提出上诉。西宁市中级人民法院以（2016）青01民终266号民事判决：驳回上诉，维持原判。后万通公司向青海省高级人民法院申请再审，2017年7月18日青海省高级人民法院作出（2016）青民再50号民事判决，维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终266号民事判决。
本院认为，合同的双方当事人应严格依照合同的约定履行义务并享受权利，陈英与万通物业间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利和义务。陈英依约履行了支付房款的义务，又将该商铺租赁给万通物业统一经营，但万通物业在经营期间将包含陈英商铺在内的所有商品出售给新华百货。经本院（2013）西行初字第5号行政判决书、西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第17号行政判决书裁判，撤销西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销陈英与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为，撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的新华百货的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为，责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，该判决已发生法律效力。该商铺陈英签订合同及实际占有在先，并依约定支付了房款，无违约行为。根据《商品房买卖合同》的约定，万通物业作为出卖人应当依约履行由出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案的合同义务，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）并申请为原告办理房屋产权证，符合法律规定，应予支持。原告（反诉被告）的诉讼请求符合合同约定和法律规定的部分，本院予以支持。被告（反诉原告）及第三人请求驳回原告（反诉被告）诉讼请求的答辩意见，有悖双方签订的合同根本目的的实现，理由不能成立，不予支持。
关于涉案商铺应否交付的问题。案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割亦无永久性分割围护结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，陈英在购买诉争商铺时即与万通物业公司签订《租赁经营协议》，该协议第一条约定，陈英所购商铺租赁给万通物业统一管理、统一代租、整体经营。因此，陈英在购买商铺时就已经知晓商铺的现状及统一经营的模式，其应当知道商铺的所有权形式不能等同于独立商铺，权利的行使必然要受到一定的限制，故其应当承担所有权行使受限的相应风险，该风险ＸＸ应承担。现有情况下，任一业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。况且原告（反诉被告）商铺继续交由第三人经营并不妨碍原告（反诉被告）出租权的实现，也未损害原告（反诉被告）的实体权益。综上，对原告（反诉被告）要求万通物业交付房屋诉求，本院不予支持。
万通物业偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权追偿权，租赁合同亦可另行主张，故万通物业主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第六十四条第一款、第三款、第一百三十四条第一款，判决如下：
一、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司在本判决生效后60日内向相关不动产登记部门提交ＸＸ办理不动产权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请等），并协助原告（反诉被告）ＸＸ办理不动产权证。
二、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司的反诉请求。
本案诉讼费50元，反诉费50元，由被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判长马志峰
审判员穆志燕
人民陪审员周琨
二Ｏ一七年十二月十九日
书记员旦智才让