山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第329号
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司。住所地：泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区。
法定代表人：王安年，经理。
委托代理人：迟春岷。
上诉人（原审被告）：弘盛地产有限公司海阳分公司。住所地：海阳市海阳路***号。机构代码55220319-9。
负责人：陈龙，经理。
委托代理人：迟春岷。
被上诉人（原审原告）：王晓军。
委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。
上诉人弘盛地产有限公司和弘盛地产有限公司海阳分公司（以下简称“弘盛海阳分公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2013）海民初字第1910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司的委托代理人迟春岷，被上诉人王晓军的委托代理人赵桂欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年10月2日，王晓军与弘盛海阳分公司签订了商品房预售合同及补充协议。约定：王晓军购买弘盛海阳分公司弘盛华庭6号楼2单元503室，建筑面积共95.39平方米，单价2864.62元，计款273256元。附属房（储藏室）面积13.53平方米，单价1600元，计款21648元，合计总房款294904元。付款方式：自签订商品房预售合同后十日内一次性交纳总房款。面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价由买人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%以内的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
签订合同及补充协议后，弘盛海阳分公司先后共收取王晓军房屋及储藏室款合计290556元。弘盛海阳分公司在合同规定的时间内交付房屋及储藏室。弘盛海阳分公司所建设的房屋于2012年7月25日经有关部门验收合格备案。王晓军主张弘盛海阳分公司大房权证办理的时间为2013年5月底，直到2013年7月30日才通知王晓军可以办理房产证，弘盛海阳分公司对此无异议。王晓军于2013年6月20日取得了房权证。该证载明房屋建筑面积92.04平方米，储藏室面积16.81平方米。
另查明，王晓军主张弘盛海阳分公司应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛4#、6#、8#楼建筑工程做法中规定的。弘盛海阳分公司则主张原建筑工程做法设计时间为2010年4月15日，该做法中原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面已于2010年9月份申请有关部门变更为水泥砂浆楼地面，提供了有关部门同意对工程变更答复通知书，王晓军对此无异议。
原审法院认为，王晓军与弘盛海阳分公司签订的商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应为合法有效。双方当事人均应按合同的约定享有权利和履行义务。按照合同十五条约定，弘盛海阳分公司应当在商品房交付使用后360日内，即应当在2012年10月1日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。弘盛海阳分公司逾期通过综合验收备案，直到2013年5月底6月初才通知王晓军可以办理房产登记证，属弘盛海阳分公司违约，应当按照该条约定向王晓军支付已付房价款1%的违约金。王晓军主张支付违约金为2860元，该数额低于弘盛海阳分公司实际收取王晓军房款290556元的1%，其主张予以认定。按照合同约定，王晓军购买的商品房建筑面积95.39平方米，实际建筑面积（房产证）为92.04平方米，公共部分与公用房屋分摊面积增加3.35平方米，面积误差比为3.51%。按照合同第五条规定的面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款。因此王晓军要求弘盛海阳分公司应按合同约定面积及退还绝对值3%内的房价款8198元，剩余面积误差比为0.51%，王晓军要求弘盛海阳分公司双倍返还，其计算方法为3.35平方米－95.39平方米×3%×2864.62×2倍＝2797元，王晓军实际应交房款为273256元-8198元-2797元＝262261元。王晓军主张合同约定储藏室的建筑面积13.53平方米，实际面积（房产证）16.81平方米，实际面积比约定面积增加3.28平方米，据此计算面积误差比为24.24%。按照合同第五条约定面积误差比在3%以内的部分由王晓军承担，超出3%的部分由弘盛海阳分公司承担，王晓军应补足3%的储藏室款649元（3.28平方米×1600元÷24.24%×3%），储藏室应交款22297元。根据上述计算，王晓军购买的房屋及储藏室应交款合计284558元。弘盛海阳分公司已收取290556元，王晓军主张应返还5998元，合法有据，予以支持。弘盛海阳分公司主张的储藏室多出面积已与王晓军协商好按实结算，王晓军要求返还部分购房款无据，王晓军对此有异议，且弘盛海阳分公司未提供相关证据。弘盛海阳分公司以王晓军接收房屋时交齐房款为由推定王晓军同意据实结算，理由不成立。王晓军得知权利被侵害后，在诉讼时效期间主张权利，对其主张予以支持。王晓军主张弘盛海阳分公司应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中的规定，该建筑做法设计弘盛海阳分公司于2010年9月份已申请并经有关部门同意变更为水泥砂浆楼地面。王晓军与弘盛海阳分公司签订购房时间为2010年10月28日，且合同中没有对公共楼梯间地面及入户平台铺装磨光花岗岩另行约定，因此对王晓军之请求，不予支持。弘盛海阳分公司为弘盛地产有限公司的分支机构，不具有独立法人资格，王晓军要求弘盛海阳分公司与弘盛地产有限公司共同承担退款和支付违约金责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条和第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和第十八条第一款（一）项之规定，判决：一、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内向原告王晓军支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料的违约金2860元；二、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内返还多收取原告王晓军的购房款5998元；三、驳回原告王晓军要求被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求在楼梯间及入户平台铺装磨光花岗岩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
宣判后，上诉人弘盛地产有限公司和弘盛海阳分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律错误，作出了错误判决。一、诉争房产于2012年7月25日通过了验收，通过验收后上诉人就把需要提供的相关材料提交给了产权登记机关备案，至于产权登记机关何时办理好产权证不是上诉人能决定的，王晓军以产权证办理时间要求上诉人承担逾期办证违约金不合理。二、王晓军要求上诉人返还附属房购房款无法律依据。王晓军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及商品房预售合同第五条“面积确认及面积差异处理”主张上诉人多收了附属房房款，但上述规定只是约定了“商品房”本身出现面积差异时按“面积确认及面积差异处理”，未约定附属房也按其面积差异处理，因此附属房应按实际面积据实结算，多退少补。在办理房屋交接时，双方也就该问题协商过，王晓军同意据实结算，并签字确认把差价补足了，其当时的行为表示为认可。原审判决上诉人返还多收的房款错误。请求二审法院查清事实，依法撤销原审判决，驳回王晓军的全部诉讼请求，由王晓军承担本案的全部诉讼费。
被上诉人王晓军答辩称，上诉人弘盛海阳分公司逾期办证理应承担违约金。被上诉人购买的均属商品房范畴，并且都办理了产权登记，理应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及商品房预售合同第五条返还附属房购房款。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，上诉人在原审期间提交了建设工程竣工规划验收合格证，载明时间是2012年7月25日，再未提交其他验收手续。二审期间上诉人明确表示不提交相关资料。上诉人认可其有义务通知被上诉人可以办理房屋产权证，其于2013年6月通知王晓军可以办理涉案房屋房产证，之前没有通知过。
关于王晓军实际交付的款项多于合同约定款项的原因，王晓军称：在交房时，上诉人只是笼统地表示面积有差异需要补交部分房款，王晓军即按照上诉人的要求交付了相应款项，接收房屋后发现实际交付的房屋面积与合同约定的面积有差异，经过计算发现上诉人多收了房款。现在可以确认在补交差价款时上诉人确实已经扣减了住宅减少面积的房款，但是在交钱时不清楚。上诉人称：我们当时已释明了面积有差异需要补齐差价，但是王晓军并无异议，应该视为认可。
上诉人主张的王晓军补房屋差价时已经签字认可，对此上诉人的证据是原审提交的其给王晓军开的购房发票，上面没有王晓军签字。
上诉人没有证据证明在合同约定的交付房屋时间之前，已经向王晓军发出了交房通知。
本院查明的其它事实与原审法院认定的一致。
本院认为，上诉人没有证据证明其已按合同约定于交付房屋后360内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的法律后果。原审法院判决上诉人支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料的违约金2860元，符合双方合同约定，依法应予维持。依据上诉人与被上诉人签订的合同及补充协议，可以认定误差处理原则的约定适用于附属房。上诉人主张附属房应按照实际面积据实结算，既无合同约定，也无法律依据，依法不予支持。被上诉人虽有补交房款的过程，但上诉人未能提供当时补交房款的明确计算依据，也没有被上诉人认可据实结算的证据，不能视为被上诉人已放弃按合同约定的“面积确认及面积差异处理”原则进行房款计算的权利，故被上诉人主张按“面积确认及面积差异处理”原则要求上诉人返还购房款，符合双方合同的约定，依法应予支持。综上，原审法院判决正确，依法应予维持；上诉人上诉主张，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人弘盛地产有限公司和弘盛地产有限公司海阳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 于 慧
审判员 王家国
二〇一四年四月十五日
书记员 陈蒙蒙