延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉24民终200号
上诉人（原审原告）：綦春东，个体工商户，住吉林省和龙市。
被上诉人（原审被告）：汪清县众邦房地产开发有限公司，住所地汪清县汪清镇南山街。
法定代表人：赵连波，该公司经理。
原审被告：汪清县众邦房地产开发有限公司和龙分公司，住所地和龙市光明街。
负责人：赵连波，该公司经理。
原审第三人：任晓龙，自由职业者，住吉林省和龙市。
上诉人綦春东因与被上诉人汪清县众邦房地产开发有限公司（以下简称“汪清众邦”）、原审被告汪清县众邦房地产开发有限公司和龙分公司（以下简称“众邦和龙分公司”）、原审第三人任晓龙确认合同效力纠纷一案，不服吉林省和龙市人民法院（2017）吉2406民初31号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
綦春东上诉请求：一、撤销和龙市人民法院作出的（2017）吉2406民初31号民事裁定，依法改判；二、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，涉案房屋归上诉人所有。事实与理由：一审法院适用法律错误，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条第一款的规定只适用2013年11月23日在借款时签订的合同，不适用双方于2015年4月6日达成的补充协议，因到期后无法还清借款，双方自愿达成了抵消债务协议，这实际是购买涉案房屋的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效。根据《商品房销售管理办法》第十条、《股权转让合同书》第五条之规定说明变更后的法人没有处分权，其将涉案房屋另行销售给第三人的行为侵犯了原告的合法权益。综上，一审法院适用法律错误，请求维护上诉人的合法权益。
汪清众邦未答辩。
众邦和龙分公司未答辩。
任晓龙未答辩。
綦春东向一审法院起诉请求：请求依法确认原告与被告就水岸新城房产签订的《商品房买卖合同》有效，并立即为原告办理房屋所有权证。同时请求确认被告与第三人之间签订的商品房买卖合同无效。事实与理由：原告与被告汪清众邦于2013年12月23日签订购房合同，约定被告将其所有的商品房（位于和龙市水岸新城，1、坐落于H区9栋1单元602室，房屋面积为44.28平方米；2、坐落于H区9栋1单元601室，房屋面积为65.68平方米；3、坐落于H区9栋2单元602室，房屋面积为44.28平方米）出售给原告綦春东，当日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告亦向被告支付了购房款。2015年7月3日，汪清众邦法定代表人由马占彪变更为赵连波，而赵连波擅自将上述房屋再次顶账给第三人任晓龙。现原告起诉至人民法院请求依法确认原告与被告就水岸新城房产签订的《商品房买卖合同》有效，并立即为原告办理房屋所有权证。
一审法院认定事实：2013年11月22日，原告綦春东与被告汪清众邦签订借款协议书，协议约定，被告汪清众邦向原告綦春东借款100000元，借款期限自2013年11月22日至2013年12月21日止，双方还约定，在借款返还期限内，借款人不得将贷款所质押的房屋转让、质押和买卖。与此所购房合同不相符的，以此合同为准。如果到期不还款，抵押物归贷款方所有，不得反悔。在协议书下方原告綦春东签字确认，被告汪清众邦加盖公章并由马占有签字予以了确认。2013年12月27日，原告綦春东与被告汪清众邦再次签订借款协议书，协议约定，被告汪清众邦向原告綦春东借款1100000元，借款期限自2013年12月27日至2014年6月26日止，双方还约定在借款返还期限内，借款人不得将贷款所质押的房屋转让、质押和买卖。与此所购房合同不相符的，以此合同为准。如果到期不还款，抵押物归贷款方所有，不得反悔。上述借款协议中所述抵押物即包括本案所涉房屋（1、位于和龙市水岸新城，坐落于H区9栋1单元6层中门，房屋面积为44.28平方米，房屋造价为61992元；2、位于和龙市水岸新城，坐落于H区9栋2单元6层中门，房屋面积为44.28平方米，房屋造价为61992元；3、位于和龙市水岸新城，坐落于H区9栋1单元6层东门，房屋面积为65.68平方米，房屋造价为91952元），对于抵押，双方未到相关部门进行抵押登记，但于2013年12月23日，原告綦春东与被告汪清众邦签订了三份商品房买卖合同，合同分别约定，被告汪清众邦将上述涉案房屋出售给原告綦春东，其金额分别为61992元、61992元、91952元。合同下方均由原告签字确认、被告加盖公章及法人名章予以了确认。2013年12月23日，被告众邦和龙分公司向原告綦春东出具收据三份，并加盖了被告众邦和龙分公司的公章。后于2015年4月6日，原告綦春东与被告汪清众邦签订借款补充协议，其内容为：“经双方共同协商一致，因借款到期未能偿还，特此达成补充协议。一、截至2015年4月6日，甲方（汪清众邦）欠乙方（綦春东）借款本金人民币1200000元及利息648000元，合计1848000元；二、因甲方（汪清众邦）无资金偿还上述债务，故同意将抵押的房屋给乙方（綦春东）。甲乙双方2013年12月23日已经签订过《商品房买卖合同》并给乙方出具了房款收据，双方同意按照签订的《商品房买卖合同》履行。双方之间互不找差价。三、有关房屋抵债后，约定事项按照双方签订的《商品房买卖合同》履行。甲方配合业务办理（卖楼时负责更名、过户手续、办房照）。（地税局拍卖楼房的除外，甲方继续承担债务）。”合同下方由原告綦春东签字，由被告汪清众邦盖章确认。另查明，2015年6月10日，被告公司现法定代表人赵连波与原法定代表人马占有签订股份转让合同书，约定马占有将在汪清县众邦房地产开发有限公司的997万元（玖佰玖拾柒万元）的股份转让给赵连波，双方还就其他相关事宜作出了具体的约定。后被告汪清众邦的法定代表人由马占有变更为赵连波。一审法院认为，原告綦春东与被告汪清众邦签订的商品房买卖合同中虽体现被告汪清众邦将涉案房屋出售给原告，其价格分别为61992元、61992元、91952元，但该份商品房买卖合同实际为被告向原告借款所提供的担保，被告也未收到购房款，且依据原告向一审法院提交的借款协议以及借款补充协议均可以认定原告綦春东与被告汪清众邦之间系民间借贷法律关系，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”一审根据该项规定依法向原告綦春东释明其变更诉讼请求，但原告綦春东仍坚持以确认合同效力关系向被告汪清众邦主张权利，拒绝变更诉讼请求，故原告綦春东的起诉不符合法律规定，一审依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）之规定，裁定：驳回原告綦春东的起诉。本案免受案件受理费，公告费600元，由原告綦春东负担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系借款合同到期后，因汪清众邦未能清偿綦春东借款，经双方协商一致，于2015年4月6日通过签订名称为《借款补充协议》实际为房屋买卖合同，终止借款合同关系，建立了商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条第一款规定，一审法院适用法律错误，应对綦春东的诉求进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省和龙市人民法院（2017）吉2406民初31号民事裁定；
二、本案指令吉林省和龙市人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘景秋
代理审判员 李一博
代理审判员 黄 伟
二〇一八年二月六日
书 记 员 徐 妍