济源市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一初字第3547号
原告张小联，男，1967年12月5日出生，汉族。
委托代理人孙二兵、段东波，河南凌峰律师事务所律师。
被告刘备战，男，1969年12月30日出生，汉族。
委托代理人李凯杰，郑州市二七区德化街法律服务所法律工作者。
被告赵艳丽，女，1975年9月20日出生，汉族。
原告张小联与被告刘备战、赵艳丽租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月14日作出受理决定，2014年6月6日，本院作出（2012）济民一初字第2572号民事判决，被告刘备战不服，提起上诉。2014年10月21日，济源中级人民法院作出（2014）济中民一终字第257号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。2014年12月22日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张小联及其委托代理人段东波、被告刘备战及其委托代理人李凯杰、被告赵艳丽到庭参加诉讼。2015年3月31日，本院再次公开开庭进行了审理。原告张小联及其委托代理人孙二兵、被告刘备战及其委托代理人李凯杰、被告赵艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小联诉称：2009年3月1日，二被告签订了《房屋租赁协议》，被告刘备战将自己所有的位于济源市沁园街道办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房、二楼全层、五楼全层、及房屋北门口入口涉及的地方、1-5层楼梯租赁给被告赵艳丽经营宾馆。经营期间允许赵艳丽转租，同时约定，若刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失并赔偿违约金100000元。2011年3月26日，赵艳丽将该宾馆转让给其经营，原房屋租赁协议的权利及义务一并转让给其。2011年的房租费其直接交付给了被告刘备战。2012年其多次给被告刘备战缴纳租金，被告刘备战拒收。2012年6月2日，被告刘备战强行将宾馆的水电停掉。现请求依法判令二被告赔偿其245000元，并互负连带责任。
被告赵艳丽辩称：其将宾馆转让给原告时，约定原合同到期后，原告与刘备战再协商租金。本案中其没有过错，不应承担违约责任和赔偿责任。
被告刘备战辩称：其没有违约，原告在合同约定期限内未按时交纳租金。被告赵艳丽将房屋转让给原告后，双方转让协议约定由原告与刘备战重新协商房屋租金。其没有任何过错，不应承担违约责任和赔偿责任，而且原告要求的违约金过高，不符合法律规定。另2012年6月1日房租到期后原告故意不交下一年房租，也不与其协商房屋租金，其催要后，原告不但不交房租，甚至连使用期间的水电费也不交，更不交回房屋，而是强行占据其房屋锁门离去。原告无理占据反诉人房屋，既不交房租，也不交回房屋的行为，严重侵犯了其的合法权益，被迫无奈2013年4月27日由公安机关在场对原告占据在其房屋内的物品进行清点后，另租房屋存放。原告的行为给其造成了严重的经济损失，现提出反诉，要求原告支付其2012年至2013年的房租28000元、水费80元、电费924元、租房损失20000元，共计49004元。
针对被告刘备战的反诉，原告称：原二审庭审中刘备战称不清楚原告与被告赵艳丽签订的转让协议，但当法院询问涨房租的依据时，刘备战又称是依据原告与赵艳丽的转让合同来涨价，这不能自圆其说。刘备战反诉称转让协议对原协议租金进行了变更，但又按28000元主张租金，再次出现矛盾。两次矛盾的主要原因是刘备战不遵守合同约定，为掩示违约行为而导致。刘备战陈述的其不交房租，强行占据房屋，与事实严重不符，其不存在违约行为。刘备战主张的2012年至2013年的房租费28000元、水费80元，电费924元，无事实依据，因刘备战违约，不让其使用房屋，其不应再承担因刘备战违约产生的费用，且这些费用刘备战于2014年12月22日才进行主张，超过诉讼时效。是否存放物品及产生的费用，刘备战应举证证明。即使存在上述费用，也是刘备战自己造成，由此产生的责任，不应由守约人承担。而且刘备战的违约行为导到其原本由于宾馆经营的财产失去利用价值。
被告赵艳丽称：2012年到2013年期间，原告没有用房，不应支付该费用。
张小联提供的证据有：1、2009年3月1日二被告签订的租赁协议1份，证明租赁时间为5年，从2009年4月1日到2014年6月1日，房屋租金前四年为每年28000元，第5年为30000元。从2010年起，每年6月1日前交纳下一年的房租，赵艳丽可以采取转租、转让方式，刘备战不得干涉。
2、2011年3月6日其与赵艳丽签订的协议1份，证明赵艳丽将2009年3月1日房屋租赁协议的权利、义务全部转让给其，其对原租赁房屋享有独立的经营权。
3、2012年5月20日原告与被告刘备战的通话录音1份、2012年5月29日原告与二被告的通话录音1份、2012年6月2日原告与刘备战的通话录音1份、2012年7月28日原告与刘备战妻子孔代见的通话录音1份，证明刘备战不接受其按期交纳的租金，导致原告无法使用租赁的房屋。
对以上证据质证后，刘备战的质证意见为：对证据1无异议。
对证据2有异议。该协议中变更了原合同的部分内容，如转让合同的第一条，这14.5万元的价格，原合同不存在；第一条第一项明确写明的内容是新增加的内容，是对原合同约定的内容的变更，也是同意原告与刘备战对房屋租金的另行协商；合同的第二款，仍使用赵艳丽的名称及相关手续，证明该转让协议对原合同的变更，同时也证明了允许其增加房屋租金，原一审判决书也明确了该未到期租金是指2011年3月26日至当年6月1日的租金并明确这两个月的租金为4667元，并不是指5年合同到期才允许原、被告变更合同租金，如指5年到期，不可能再对房屋租金进行协商，故未到期租金是指2011年3月26日至当年6月1日的租金。
证据3，对2012年5月20日的通话录音真实性无异议，该录音显示其让原告上楼协商，原告未上楼协商，其当时告知原告最后的交款时间是6月1日，当时原告仍在经营期间；对2012年5月29日的通话录音真实性无异议，录音中显示有一个过程，原、被告三人协商时，说过房屋该涨价涨价，该内容虽然没有在合同中写明，但三人均认可，原告此次的交款时间是5月29日，并不是最后的交款时间，因为5月还有31日；对2012年6月2日的通话录音真实性无异议，但显示有一个过程，签订合同时，说房屋涨价时跟着涨，录音最后原告问其涨多少，其回答说随便，实质上是让原告确定房屋租赁价格，但原告在6月2日始终没有确定房屋租赁价格；2012年7月28日的通话录音是其妻子与原告的通话录音，与本案无关，且该录音并不完整，这是在2012年6月份赵艳丽起诉后的录音，该录音可以证明原告没有交房租。
被告赵艳丽的质证意见为：对证据1、2均无异议，转让协议第一条应和第七条结合起来理解，刘备战只说第一条不妥，断章取义，第一条第二款的意思是其经营的手续，同意让原告用，如原告变更手续，其配合办理手续，转让合同的14.5万元，是因为原告从其处租的是宾馆，不是空房，转让要加上其的投入部分。证据3，对2012年5月20日的通话录音不清楚；对2012年5月29日的通话录音无异议，录音中刘备战说随周边房屋涨价，但还应按合同执行，周边房屋有的是一年一交，有的是两年一交，情况不一样，周边房屋涨价与该合同无关；2012年6月2日的通话录音，签订合同时没有说房屋涨价时跟着涨，别的不清楚；2012年7月28日的录音，其不清楚，2011年6月份的房租是原告交的。
被告刘备战提供的证据有：1、电费收据及水费收据各1张，证明原告使用房屋期间2012年5月的水电费是其交的。
2、2013年4月27日其妻子孔代见书写的财产清单1份，证明2012年6月2日至2013年4月27日期间，原告经营宾馆的物品一直占用其房屋，应承担这期间的房租费。
3、2014年12月20日贾新建出具的证明1份，证明2013年4月27日至2014年12月底，被告租其2间房屋存放电视机、空调等物品，房租每月每间200元，计8000元。
4、2014年12月崔某某出具的证明1份，证明2013年4月27日至2014年12月，被告刘备战租其3间房屋存放床、电脑桌、电视柜等物品，房租费每月每间200元，计12000元。
5、证人刘某某的当庭证言。刘某某称其是刘备战的姐姐，贾新建的妻子，不认识其他原、被告，刘备战从2013年4月份开始租其的房放东西，至今还在租，租金每月每间200元，2015年6月如刘备战不将东西搬走，房租会涨到每月300元，目前刘备战已将房租交到2015年2月底，每月5日交房租。其是经营饭店的，刘备战将东西放在其经营饭店的二楼，其的房子共两层，第二层其家里人住三间，刘备战租了二间，实际上占了两间多一点，因是亲戚也就没给刘备战算，当时刘备战是用三轮车将这些东西是拉去的，拉了几天，有铺盖、床、电视、空调等，空调是挂机，电视机是什么牌子的不记得了。刘备战放东西时，其的房子已装修好了，去年经营饭店时，又装修了。
6、证人崔某某的当庭证言。崔某某称其不认识原告，之前其在刘备战家装修过房。大约2013年4月，刘备战给其打电话让其拉东西，到刘备战家后，刘备战说想租房，其跟刘备战说其有房间出租，一间200元，租金是其根据村里其他人租房的价格定的，当时先付一个月，东西放了没几天刘备战给其600元，此后每月5日交租金。拉东西的三轮车是其帮忙拦的，共四辆，搬东西时，刘备战一直在现场，拉几车不记得了。刘备战租其三间房屋（主房二间，配套房一间）存放经营宾馆的物品，具体是什么东西，其没有打开房间看过，租金每月每间200元，刘备战已将房租交至2015年4月，出证明时房租交到2014年12月底。其的房是二层独院，一层四间，配套房一间。当时刘备战用其的三轮车拉去的，拉的有床、床垫、电视柜、电脑桌，没有电视、空调，床放的很高，电脑桌也垒的很高，是立着放的，电视柜是何颜色不记了，电脑桌是钢管旱的。当时搬去时，没有拍照片，东西至今也没有再动过，还放在那里。
对以上证据质证后，原告的质证意见为：证据1，2012年6月2日被告已将水、电断掉，之后所交的水电费与其无关，且缴款人系被告或被告的父亲，证明是被告家所用的电，与其无关。证据2，对真实性无异议，确实是其签的名，但没有核实这些东西，2013年4月24日，听说被告刘备战将宾馆里的东西拉走，其到现场之后发现确实拉走了很多东西，只剩下空调没取，其就报警了，经派出所询问，刘备战认可将东西拉走，2013年4月27日，其到刘备战家，被告妻子将物品列了清单，大件就这些，其看后就签了字，当时只将床拉走了，其他东西还放在被告家。证据3、4、5、6，证人刘某某与被告有利害关系，证明效力很低，证人陈述的房租交纳情况与证明上的内容不一不致，2013年4月份交房租，应是21个月的房租，作证内容是虚假的，另外刘某某是经营饭店的，不属于出租房屋对外经营的人，其让被告长期占用，不符合客观现实；对证人崔某某陈述内容不予认可，崔某某称盖房时与刘备战认识，但盖房时间不清楚，说明双方自认识到刘备战让崔某某拉货间隔时间比较长，但刘备战拉货时却直接给崔某某打电话，如果双方是因崔某某给刘备战盖房认识的，刘备战对崔某某从事拉货应该不是很清楚，崔某某在陈述房租是如何形成的过程中存在矛盾，其对富士康工人租房情况不清楚，后又称清楚，证人陈述所有东西是用其的三轮车拉去的，后来又陈述还有三个人参与了拉货，并且是其寻找的不认识的人，这么多东西货主一般找的时候还要找一个熟悉的人，崔某某却说找了不认识的人拉，不符合生活常理，证人称2014年4月份刘备战就支付了租金，这与其出具证明上的租金时间数额不符，说明证言虚假，另外，两个证人证言不能证明在两个证人房中放的物品与本案存在关联性。
被告赵艳丽的质证意见为：证据1、2，认为与其无关，不清楚；证据3、4、5、6，不清楚，不发表质证意见。
经庭审举证、质证，本院认为：原告提供的证据1，二被告均无异议，予以采信；证据2，二被告对证据真实性均未持异议，予以采信；作为通话一方的被告刘备战对证据3中2012年5月20日的通话录音真实性无异议，予以采信，二被告对2012年5月29日、2012年6月2日及2012年7月28日的通话录音真实性均未提出异议，予以采信。被告提供的证据1、2，原告张小联及被告赵艳丽均未对真实性提出异议，予以采信；证据3、4、5、6，原告虽有异议，但并未提供证据推翻，且原告认可2013年4月27日其在被告刘备战妻子孔代见书写的物品清单上签字确认时知道刘备战已将宾馆里的床另行存放，说明刘备战将宾馆里的物品另行存放具有合理性，故对以上证据予以采信。
根据原、被告诉辩意见及以上有效证据，本院确认如下案件事实：2009年3月1日，二被告签订房屋租赁协议，载明“甲方（出租方）：刘备战身份证号：410827196912300776乙方（承租方）：赵艳丽身份证号：410827197509200761根据《中华人民共和国经济合同法》及其它有关规定，为明确出租方和承租方的权利义务关系，经甲乙双方平等协商，甲方同意将沁园办事处御驾居委会同心路东头北10号一间门面房和二楼全层、四楼全层、五楼全层及房屋北门口入口处涉及的地方、1-5层楼梯租赁给乙方用于经营，具体协议条款如下：一、房屋地址：御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼的全层（路北第三家东边）。二、租赁时间：2009年4月1日-2014年6月1日（共5年）。三、房屋租金：房屋前四年租金每年为贰万捌仟元整（28000元），第五年为叁万元整（30000元），逐年缴纳。第一年租金交纳时间为：2009年3月1日签订协议时交纳壹万元整（10000元），2009年6月1日缴纳贰万元整（20000元）。从第二年开始于每年6月1日前一个月交纳下一年租金。四、水电方面：甲方负责租赁期间水、电畅通，免费为乙方提供井水的供应，乙方承担自用的水电费。甲方应为乙方水、电维修假设提供方面。五、房屋装修，乙方根据经营需要，在不破坏房屋主体结构的情况下，可对房屋进行分割装修和卫生间装修。允许在所有房间内加装暖气。六、经营权利：甲方应保证乙方租赁期间对租赁房屋的独立使用权，乙方根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉。……十二、违约责任，如果甲方违约，必须赔偿给乙方造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金10万元，如果乙方违约，必须赔偿违约金10万元。……”协议签订后，被告赵艳丽经营至2011年3月26日。当天，被告赵艳丽与原告张小联签订宾馆转让协议书，载明“甲方张小联身份证号：410881196712052534乙方赵艳丽身份证号：410827197509200761就乙方承租刘备战房屋进行宾馆经营（该房屋位于御驾庄居委会同心路东头北10号一间门面和二楼、四楼、五楼全层）路北第三家东边。目前由于乙方不愿意经营，拟转让给甲方，因此就转让宾馆设施、设备及剩余未到期房租一事，为明确双方的权利和义务关系，自愿达成如下协议，以便双方共同遵守：一、乙方以145000元价格将自己经营的宾馆一次性转让给甲方，乙方收到甲方款项后给甲方出具收款收据，该款项包含：1、未到期房屋租金年元，该房租到期届满由甲方自己与房东协商。2、转让后，与乙方所经营宾馆的一切权利及涉及宾馆的所有手续原件一并转让给甲方。3、宾馆所有的设施及设备一并转让，详细见财产清单（该清单为本协议附件，与本协议具有同等法律效力）。二、因宾馆转让牵涉过户手续麻烦，由双方协商仍由甲方使用原有宾馆手续及甲方名字。……七、本协议生效后，原乙方与房东签订的房屋租赁合同的权利与义务一并转让给甲方，乙方与原房东签订的房屋租赁合同作为本协议附件与本协议具有同等效力。……”原告将转让费给付赵艳丽后，开始经营，并将2012年的租金交给了刘备战。2012年4、5月份，原告准备给刘备战缴纳下一年租金，刘备战以房屋要涨租金为由拒收。2012年6月2日，房屋内停水断电，后原告未再经营。现该宾馆由被告刘备战经营。2013年4月24日，原告与被告刘备战为此发生纠纷，原告打电话报警。同年4月27日，原告在被告刘备战妻子孔代见书写的青年旅店东西清单下方签字确认，该清单载明“电脑8台电脑桌8个空调14个电视机25个复印件1台冰箱1个房东拉走床39个电热水器2个电风扇8个”。2013年4月起，被告刘备战分别租赁刘某某2间房、崔某某3间房存放上述物品，每月每间200元。
本院认为：二被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，为有效协议。该协议约定，刘备战应保证赵艳丽租赁期间对租赁房屋的独立使用权，赵艳丽根据经营需要，可采取自营、转租、承包、转让的方式牟取利益，刘备战不得干涉。据此，被告刘备战应当允许被告赵艳丽在经营中进行转让，且原告承租后，被告刘备战也接收了原告缴纳的2012年房屋租金，应视为刘备战对原告张小联与被告赵艳丽之间签订的宾馆转让协议的认可，故该宾馆转让协议为有效协议，赵艳丽将该宾馆转让给原告张小联的行亦合法有效。赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁协议约定如果被告刘备战违约，必须赔偿给赵艳丽造成的全部损失，包括装修费用，并赔偿违约金100000元，而原告张小联与被告赵艳丽签订宾馆租赁协议时约定赵艳丽与刘备战签订的房屋租赁合同的权利义务一并转让给原告，故二被告之间关于赔偿损失及支付违约金的约定也适用于原告与被告刘备战。原告经营期间，被告刘备战以涨房租为由对原告停水停电，违背了协议的约定，由于被告刘备战的违约，致使原告不能正常经营，导致原告损失转让费145000元（该费用包含被告刘备战从宾馆中拉走原告物品的价值），但该145000元中包含未到期的2个月房租4667元，该款应当扣除；另被告刘备战未经原告允许将原告经营宾馆里的物品拉走，根据法律规定，原告有要求刘备战返还原物或赔偿损失的选择权，本案中原告要求刘备战赔偿损失，有事实和法律依据，因原告已经经营该宾馆1年，应当扣除一年中物品的折旧费用，因双方未约定使用年限，本院酌定扣除5000元，扣除以上2项费用后的133333元，应当由被告刘备战支付给原告。由于刘备战违反协议约定涨房租，原告向刘备战交纳2013年房租时，刘备战以要求涨房租为由拒收，并对原告予以停水停电，致使原告不能经营宾馆。现在原告要求被告依约支付违约金，理由正当，本院亦予以支持，但双方约定的违约金过高，被告刘备战对该违约金数额也持异议，故根据公平原则，结合被告的过错程度以及原告的实际损失等因素，酌定被告刘备战支付原告违约金20000元。因赵艳丽已将房屋租赁协议的权利义务转让给原告，故原告要求被告赵艳丽承担责任，于法无据，本院不予支持。因2012年6月后原告未实际使用被告刘备战房屋，故刘备战要求原告支付2012年至2013年房租28000元、水费80元、电费924元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告刘备战另请求原告张小联支付2013年4月27日至2014年12月31日租赁房屋放置宾馆物品的租赁费20000元，但之所以产生该费用，是由于刘备战的违约行为致使张小联无法经营导致的，故对刘备战的该项请求本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘备战于本判决生效后十日内给付原告张小联133333元；
二、被告刘备战于本判决生效后十日内赔偿原告张小联违约金20000元；
三、驳回原告张小联要求被告赵艳丽承担责任的诉讼请求。
四、驳回被告刘备战的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5175元、反诉费512.5元，原告张小联负担1808.5元，被告刘备战负担3879元，待执行中一并结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。
审 判 长 晋巧霞
人民陪审员 陆传京
人民陪审员 张 桀
二〇一五年六月八日
书 记 员 乔 欣