天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初859号
原告天津市红磡物业经营管理有限公司。
法定代表人李德福。
委托代理人孙超。
委托代理人张辉。
被告郭淑菁。
委托代理人刘建民。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告郭淑菁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人张辉，被告郭淑菁及其委托代理人刘建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系坐落于天津市××与××道交口××花园85502的业主，其房屋建筑面积为139.22平方米。原告于2003年5月12日与小区开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业服务，该合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，自被告入住之日起至2014年5月18日止，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）208.83元。2014年5月19日原告与天津市名仕达花园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费125.29元，机电设施运行费、维护、管理费83.53元，合计208.82元。原告依约提供了相关的物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。但被告自2011年5月1日至2015年12月31日一直拖欠物业服务费长达56个月，欠缴物业服务费7016.68元，机电设施的运行、维护、管理费4677.79元，共计11694元。经原告多次催要未果。原告为了保护自身的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告给付原告2011年5月1日至2015年12月31日物业服务费7016.68元；2、判令被告给付原告2011年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费4677.79元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》、补充协议、《天津市住宅物业服务合同》，证明原告依约进行物业服务，双方约定了物业服务内容及收费标准；2、物业管理服务合同备案证明，证明物业服务合同真实合法有效；3、受案通知，证明原告曾向被告提出诉前调解；4、EMS邮政特快专递邮件详情单、邮件跟踪查询单，证明原告曾向被告多次催要过物业服务费；5、天津市房地产权证（复印件），证明游泳池及幼儿园为其他业主所有不属于公用设施。
被告辩称，我是天津市河西区解放南路与津河交口西南侧名仕达花园85502的业主。原告陈述的房屋面积、欠费时间属实，但对收费标准、欠费金额不认可。原告应当将我多交的物业费以及利用小区业主私人财产进行经营性活动的非法所得予以归还；原告违反规定擅自提高物业费的收费标准由每平米每月1元提高到每平米每月1.5元，涉嫌欺诈，对于多交的物业费应当予以退还，原告在小区内公共区域的广告收益，以及公共绿地建幼儿园、游泳池经营收入等等均应返还给业主；名仕达小区业主大会两次终止与原告的物业服务合同，原告属于无合同强制服务，强行收费的行为。由于原告物业服务严重违约，小区业主大会于2012年3月31日至2014年5月18日及2014年11月10日至今发出通告后并抄送街道办事处和区物业办以及居委会，终止物业服务合同，要求原告退出名仕达小区；由于原告长期违约，小区业主大会发出通知要求终止物业服务合同，2014年5月19日名仕达业委会与原告签订了物业服务合同及补充条款，约定原告在一年内整改，但原告此后不认真整改。名仕达小区业主代表大会分别于2014年11月9日、2014年11月22日召开业主代表大会通过投票表决的方式，同意终止与原告的物业服务合同，由居委会刘主任监督并签名确认，而原告拒不撤出，为此请求法院责令原告退出名仕达小区，对于终止合同期间原告主张的物业费无法律依据坚决拒付。
被告向本院提交如下证据（均为复印件）：1、名仕达第五次业主代表大会表决结果、名仕达第二届第五次业主大会公告，证明名仕达小区业主大会、名仕达小区业主委员会曾经向原告发过公告解除物业服务合同；2、名仕达业主大会通知、名仕达第五次业主代表大会表决结果，通知函、物业违规事实、业委会致广大业主公开信，证明2012年3月31日原告与小区的物业合同已经终止；3、收费收据，证明原告违规没有向业主缴费开具发票；4、照片，证明小区环境恶劣，原告服务不到位。
被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1中的《天津市住宅物业服务合同》合法性有异议，签订合同时已经没有业主大会；证据2真实性有异议；证据3真实性、合法性有异议，从未接到通知；证据4真实性有异议；证据5真实性、合法性有异议。
原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性均有异议；证据3真实性无异议，对被告的证明目的有异议。
本院认证意见如下：原告提交的证据1、2、3、4内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认；原告提交的证据5与本案不具有关联性，本院不予确认。被告提交的证据1、2、4未能提交证据的原件证明其来源合法，故本院不予确认；被告提交的证据3内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。
经审理查明，2003年5月12日，原告与天津市河西区名仕达花园的开发建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：本合同自2003年5月13日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米1.92元,原告自2006年1月1日起实际按照建筑面积每月每平方米1.50元标准向被告收取。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托，继续为名仕达花园提供物业服务，并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2014年5月19日至2016年5月18日止，物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.90元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米1.02元，原告实际按照每月每平方米0.60元标准收取机电设施的运行、维护、管理费。被告系本市河西区解放南路与津河交口西南侧名仕达花园85502房屋产权人，房屋建筑面积为139.22平方米，被告每月应交纳物业服务费125.29元，机电设施的运行、维护、管理费83.53元，被告自2011年5月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费7016.24元，机电设施的运行、维护、管理费4677.68元。经原告向被告催交未果，故呈诉法院。
另查，2014年11月4日,原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区名仕达花园小区的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对原告主张的物业服务费中除机电设施的运行、维护、管理费外的部分酌情减免5%。被告所述抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告郭淑菁给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2011年5月1日至2015年12月31日物业服务费6665.42元。
二、本判决生效之日起十日内，被告郭淑菁给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2011年5月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费4677.68元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担3元，被告郭淑菁负担89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张宁宁
审 判 员 李振东
人民陪审员 夏文治
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 高畅一
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。