上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第32号
原告上海鹏宏食品有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人黄XX，总经理。
委托代理人侯晓恬，上海市福隆律师事务所律师。
委托代理人王司南，上海市福隆律师事务所律师。
被告上海友通运输代理服务有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人任XX，经理。
委托代理人胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。
原告上海鹏宏食品有限公司（以下简称鹏宏公司）与被告上海友通运输代理服务有限公司（以下简称友通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理，依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹏宏公司的法定代表人黄XX及委托代理人侯晓恬，被告友通公司的委托代理人胡灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鹏宏公司诉称，原、被告于2011年6月27日签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于上海市闵行区北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房（以下简称系争厂房）租赁给被告，包括1，600平方米厂房及1，000平方米场地，租金为每年46万元（人民币，下同）。另原、被告口头约定厂房租金标准为0.65元／平方米／天，剩余部分为场地租金，对此事实被告在实际付款时予以认可。合同另约定租赁期限为2011年6月28日至2013年6月27日，租金支付方式为每三个月支付一次，先付后用。原告于2013年5月30日以挂号信的形式向被告书面送达了通知书，告知其合同到期后不再续约，停止出租厂房的事实。但被告一直实际占有使用房屋至今，且原、被告未续签书面租赁协议。
原告鹏宏公司认为，原、被告实际上形成了不定期租赁关系，在原告多次向被告催讨租金未果的情况下，原告有权随时解除双方之间的租赁关系并追讨被告所欠付的租金，并有权向其收取逾期利息并赔偿损失。故原告起诉来院，要求法院判令：1、解除原、被告之间关于上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房及场地租赁协议；2、被告搬离租赁的上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房及场地；3、被告支付原告自2013年8月1日起至2014年12月31日止的房屋及场地租金601，250元，以及自2015年1月1日起至实际搬离之日止按照每年460，000元的租金标准计算的房屋使用费；4、被告支付逾期付款利息，自2014年12月31日起计算至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率的四倍计算；5、被告赔偿原告保证金38，000元。诉讼中，原告撤回上述第四项及第五项诉讼请求。
诉讼中，因原、被告之间的房屋租赁合同存在依法被认定为无效合同之可能，故本院向原告释明，本院将依法处理合同无效之后果。原告表示，若房屋租赁合同被依法认定为无效合同，原告仍按合同约定的租金标准向被告主张自2013年8月1日起的房屋使用费。同时，原告退还被告保证金38，000元。
被告友通公司辩称，关于第一项诉请，其同意解除租赁合同。关于第二项诉请，原告未提供权利来源的证据，无法证明原告有权要求被告搬离。关于第三项诉请，其认为原告在2014年12月3日才发出催讨函件，而追索租金的诉讼时效为一年，之前的租金已经过诉讼时效。其对租金每年460，000元的标准没有异议，但其认为系争厂房已经纳入动迁范围，市场的经营环境已经发生巨大变化，被告已经无法正常使用，请求法院酌情降低租金标准，按照原租金标准的40%予以计算。
经审理查明，2011年6月27日，原告鹏宏公司（作为出租方、甲方）与被告友通公司（作为承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房（即本案系争厂房），其中办公楼及厂区建筑面积为1，600平方米、场地面积为1，000平方米，租赁期限自2011年6月28日至2013年6月27日，厂房面积和场地面积年租赁费为460，000元。乙方自签订合同同时交付甲方合同保证金38，000元，该保证金不可视作乙方预付租赁费，甲方在乙方租赁期满后结清租赁费及水、电、电话等相关费用后，即无息返还乙方。该合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
合同签订后，原告向被告交付了厂房及场地。被告向原告支付了租赁保证金38，000元。
2012年2月28日，原、被告签订补充协议，该协议约定了被告为配合原告整改库房所需费用的数额，整改库房的安装工作须于2012年4月15日前结束并交付被告。双方另对厂房所处地块若发生动迁时相关款项的结算、存储货物产生质量问题后的赔偿责任、厂房整改完毕后的安全责任等作出了约定。
2013年5月28日，原告向被告发出通知书，载明双方厂房租用协议书至2013年6月27日租赁期限届满，原告通知被告停止厂房出租使用。上述通知书由原告以挂号信的形式向被告寄出，邮寄地址分别为本案系争厂房所在地址以及上海市长宁区虹桥路XXX号X幢XX室。
2014年3月28日，原、被告签订《厂房租赁合同补充协议（二）》，该补充协议第一条约定，被告确认原告已向厂房所有人支付了截止2013年7月31日的租金，被告同意根据租赁合同约定的租金标准向原告支付租金自2013年3月28日至7月31日（按120天计算）租金141，466元；自2013年8月1日起至动迁搬迁日止，如厂房所有人不向甲方收取租金的，乙方亦无需向甲方支付租金，如厂房所有人继续向甲方收取租金的，乙方亦需向甲方支付该期间租金。
2014年12月3日，原告以挂号信的形式向被告发出《催租函》，原告于该函件中载明被告自2013年8月起拖欠5-6号厂房租金未付，要求被告于2014年12月10日前一次性付清所欠租金。
后原告因被告既未支付拖欠的房租又未搬离系争厂房，遂以诉称事由起诉至法院。
另查明，被告支付原告系争厂房租金至2013年7月31日。系争厂房由被告占有使用至今。
庭审中，原、被告共同确认本案系争厂房是由原告向案外人上海A实业发展有限公司（以下简称A公司）承租后，再由原告出租给被告。虽原告与案外人A公司之间的租赁合同对系争厂房在市场内的编号约定为北青公路XX弄“a-b号”厂房，而原、被告之间的租赁合同对系争厂房在市场内的编号约定为北青公路XX弄“b-c号”厂房，但实际上，上述两个编号所指向的租赁标的物均为同一处所，并无二致。
诉讼中，因A公司为原告、鹏宏公司为被告的房屋租赁合同纠纷一案由本院依法受理，案号为（2015）闵民五（民）初字第1307号（以下简称1307号案件），而1307号案件所涉租赁标的物与本案所涉租赁标的物又为同一租赁标的物，1307号案件的处理结果与本案密切相关，故本案中止审理。2015年9月25日，上述1307号案件作出民事判决。该案判决中，法院认定如下事实：
“2000年5月1日，上海a工贸有限公司（出租方、甲方，以下简称a工贸公司）与案外人上海闵行B有限公司（承租方、乙方，以下简称B公司）签订《租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租北青公路XXX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，于每年12月31日前支付下一年全额租金。2000年7月25日，闵行区C村委会（甲方）与a工贸公司（乙方）签订《上海XX市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区北青公路XXX号的上海XX市场转让给乙方。房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元。乙方受让后继续使用“上海XX市场”营业执照，实行市场独立核算。2001年4月30日，闵行区c村民委员会（原闵行区C村委会，出租方、甲方）与娄某某（承租方、乙方，后上海A实业发展有限公司的法定代表人）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁闵行区北青公路XXX号与北青公路XXX弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。2001年5月18日，上海a工贸有限公司之企业名称变更为上海A实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。
2010年4月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租北青公路XXX号内XX号厂房，建筑面积1，805.63平方米。租赁期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止，年租金362，480元，以后每年递增5%，第二年租金380，604元、第三年租金399，634元、第四年租金419，616元、第五年租金440，597元。租金先付后用，每季度支付一次，逾期未付则收取万分之五滞纳金。双方另对其余事项作了约定。同日，原、被告签订《补充协议》，因被告将一部分厂房用于建造冷库，如国家动迁补偿冷库的损失，应为被告所得。
2013年2、3月间，有关部门向上海XX建材交易市场发出各种通知，告知该地块将纳入动迁范围，公布拆迁细则，并将上门对该市场进行拆迁评估。2013年4月8日，XX综合市场公司发出《通知书》，告知接上级政府部门通知，近日将来本市场拆迁评估，鉴于此特提前通知承租户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时本市场将不再提供经营场所。嗣后，被告并未搬离系争房屋，且自2013年8月1日起就系争房屋停止向原告支付租金。
2014年1月4日，原、被告签订关于终止《厂房租赁合同》的协议，约定双方曾经签订的2009年12月29日、2010年3月28日两份《厂房租赁协议》，同时于2014年12月31日终止。被告于2015年1月5日前将上述两份合同项下的厂房（X号厂房、Y号厂房）、棚及相关辅助房屋完好交还原告，结清相应租赁费、水电费并办理相关房屋的交接手续。
2014年7月2日、11月24日，原告两次向被告发送《催租函》，要求被告及时付清所欠租金。
2015年1月13日，双方又签订《补充协议》，约定《厂房租赁合同》有效期延至2015年12月31日，原告不再向被告追缴2013年4月-12月其所欠房屋租金。本协议签订时被告须共计向原告缴纳租金192241元。2015年1月1日之后的租金按双方签订的《厂房租赁合同》约定缴纳。遇政府拆迁时，被告享受的政府补偿归被告所有。双方签字盖章并被告应缴纳的款项全部缴清后生效。如本协议签订后，被告在30日内仍未付清应缴款项，本补充协议作废。
2015年2月11日，原告向被告开具市场XX号厂房2014年1月份租金5，942.25元的发票。2015年4月3日，原告向被告开具市场XX号厂房2014年1月份租金5，530.30元的发票。2015年1月、4月，被告向原告支付租金计3万元。被告为维持冷库的经营仍支付水电费，但每月耗电量较动迁公告发出之前减少。
另查明，原告经营管理系争房屋期间，原告撤除了系争房屋所在市场的保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。”
原、被告表示对上述1307号案件民事判决书中所查明的事实，均无异议。
以上事实，由原告提供的由原、被告于2011年6月27日签订的《厂房租赁合同》、于2012年2月28日签订的《补充协议》、原告于2013年5月28日向被告寄出的通知书及邮寄凭证、原、被告于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同补充协议（二）》、原告于2014年12月3日向被告寄送的《催租函》及邮寄凭证、租金收据存根、租金发票等，被告提供的原、被告于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同补充协议（二）》，本院提供的（2015）闵民五（民）初字第1307号民事判决书，以及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。
本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》所涉租赁标的物既无房地产权证，也无合法建造的相关手续，由此形成的租赁关系不具有法律效力，应认定为无效。原告主张合同有效并要求确认合同解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予认可。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故友通公司应将租赁标的物返还鹏宏公司，鹏宏公司则应将收取的租赁保证金38，000元返还友通公司。涉案厂房租赁合同虽无效，但鹏宏公司仍可请求友通公司支付厂房占有使用费。至于占有使用费的计算标准，参考双方签订的《厂房租赁合同》之约定为每年460，000元。但本院考虑到系争厂房因动迁，周边经营环境发生巨大变化，被告的经营活动难以避免受到影响，故本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的租金标准，酌情确定系争厂房使用费的支付标准为原租金的40%（即每年184，000元）。关于占有使用费的起算时间，原告主张自2013年8月1日起计算。被告抗辩，原告在2014年12月3日才发出催讨函件，而追索租金的诉讼时效为一年，故之前的租金已经过诉讼时效。对此，本院认为，因本案被告应向原告支付的钱款性质属于占有使用费，根据法律规定，该占有使用费的诉请受一般诉讼时效的约束（即为两年，自知道或者应当知道权利被侵害时起计算）。故被告抗辩适用特殊诉讼时效之规定，于法无据，本院不能认同。现根据本案查明的事实，原告于2014年12月3日向被告寄送的催租函上明确作出了向被告催讨所欠款项的意思表示，故诉讼时效因原告提出要求而中断。现原告主张自2013年8月1日起计算所欠款项，该起算时间未超过两年的诉讼时效，应当受到法律保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海鹏宏食品有限公司与被告上海友通运输代理服务有限公司于2011年6月27日就位于上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海友通运输代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市北青公路XXX弄XXX-XXX号厂房；
三、被告上海友通运输代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏宏食品有限公司关于上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房自2013年8月1日起至被告上海友通运输代理服务有限公司实际搬离之日止，按照每年人民币184，000元的标准计算的占有使用费；
四、原告上海鹏宏食品有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海友通运输代理服务有限公司返还关于上海市北青公路XXX弄XXX-
XXX号厂房的保证金人民币38，000元；
五、驳回原告上海鹏宏食品有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币6，669.37元，由原告上海鹏宏食品有限公司负担人民币4，001.63元，被告负担上海鹏宏食品有限公司负担人民币2，667.74元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年十月三十日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条??出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。