南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第0050号
原告南通宏成物业管理服务有限公司，住所地南通市通州开发区世纪大道188号。
法定代表人毛金祥，总经理。
委托代理人杨雪军，公司职员。
被告陈某。
委托代理人吴某，系被告妻子。
原告南通宏成物业管理服务有限公司与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员王蓓蓓独任审判，分别于2014年1月21日、2014年2月19日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭再次于2014年5月23日开庭进行审理。原告法定代表人毛金祥（第三次庭审出庭）及委托代理人杨雪军、被告委托代理人吴某（被告第一次庭审未到庭，依法缺席审理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系中瑾世纪城小区的物业服务单位，被告入住小区后按前期物业服务收费标准缴纳物业服务费至2009年12月31日，之后的物业服务费经原告催缴未果，故诉来法院，请求判令被告支付2010年1月1日至2013年12月31日的物业服务费、公共水电分摊费6924.26元、滞纳金2320.76元。
被告辩称，一、被告系二楼业主，应按1元／㎡标准收取物业服务费，原告按1.2元／㎡主张无依据；二、原告未按约提供物业服务，具体表现为：1、未按约履行保洁义务，小区楼道内卫生脏乱，杂物长时间堆放无人清理；2、小区花圃的草坪及花木无人修剪；3、电梯、消防栓等设施未定期检验，存在安全隐患；4、小区门禁系统长期无法使用，小区内多个业主被盗；5、被告家中污水管道多次堵塞导致污水溢出，主卧、卫生间滴水，车库内潮湿发霉，原告对此推诿处理又怠于同开发商联系；6、被告相邻业主在其车库门上便溺，此事一年半后才得以解决，导致被告车库门生锈、发臭；7、自2009年以来被告家中多次被盗，导致财物损失。
双方争议焦点为，原告是否按约提供物业服务？
针对争议焦点，为证明原告违约被告向本院提供下列证据：
1、小区楼道照片两组（分别拍摄于第二、第三次庭审前），证明楼道墙角有蜘蛛网、墙面有霉斑、踏脚线及配电箱上有积尘、业主门口堆放生活垃圾导致污水向楼梯流淌；
2、小区楼道门禁照片，证明小区内门禁系统损坏，无法使用；
3、小区公共区域照片两组（拍摄时间同上），证明小区观景桥堆满杂物、公共信息栏未公告物业服务项目和收费标准、入口处脏乱、花圃内植物无人养护长满杂草、电线管无人养护、公共车库墙面涂料脱落且有污迹、水表盖损坏后仅用木板覆盖、损坏的垃圾箱随意堆放、电梯内墙壁被胡乱涂画、消防栓未定期检查；
4、小区内13号楼电梯内照片两组（拍摄时间同上），证明原告未对13号楼电梯进行定期检验。
原告对上述证据质证后认为，对证据1、2关联性有异议，认为不能确认属于该小区；对证据3中除公共车库墙面及小区花圃照片的关联性不能确认以外，其他照片并无异议，但认为其中观景桥照片拍摄于维修期间现已清理、有关物业服务项目和标准已在其他公共区域公示、公共水表不属于物业公司维护范围、部分设施损坏只是临时堆放且部分为业主堆放、电梯内加装模板是为了防止业主装修对电梯造成损坏、消防栓也是定期维护的；对证据4无异议，但认为小区内电梯已年检，合格证未张贴。
为反驳被告主张，原告向本院提供下列证据：
1、书面报告两份，证明原告于2011年2月就包括住房可视对讲系统、监控系统在内的智能化设施更新及维修，向开发商及世纪城业主委员会提出改造方案；
2、2012年度世纪城小区改造维修计划报告，证明原告于2012年2月就小区大门、公共设施设备维修及环境整改向世纪城业主委员会提出改造方案；
3、中瑾世纪城小区需改造修理项目表，证明原告于2012年12月5日就部分小区公共设施及房屋质量问题向世纪城业主委员会进行书面报告，其中部分得到落实；
4、南通市房产管理局文件复印件、先进单位牌匾照片、管理体系认证证书复印件、小区公告栏照片、南通高新区物业管理小区检查考核情况表复印件，证明原告提供的物业服务受到政府行政主管部门的认可；
5、小区内水景观木桥照片一份，证明水景观桥于2013年7月改造完毕；
6、2013年、2014年世纪城业主委员会小区情况汇报，证明原告提供的物业服务得到业主委员会的认可；
7、小区欠费业主名单，证明截至2013年11月31日超过80%的业主已缴纳物业服务费，认可原告的物业服务；
8、电梯安全检验合格证复印件，证明小区内13号楼电梯检验至2012年6月28日；
9、特种设备检验意见通知书，证明小区13号楼电梯2013年年检情况
10、原告电话报检记录、2013年、2014年电梯年检费缴纳票据复印件，证明电梯已于2014年5月20日进行年检，合格证尚未拿到；
11、物业服务项目及收费标准表、上述表格公告栏照片，证明原告应提供的物业服务项目及收费标准，以及公示情况；
被告对上述证据质证后认为，证据1真实性不予认可，其对原告向业主委员会报告情况不清楚；证据2、3真实性无异议，但报告所涉及维修改造项目均未实施；证据4、6真实性无异议，但原告的服务对象是业主而非业主委员会，不能以此证明原告按约提供服务；证据5真实性无异议，但不是观景桥目前的状态；证据7真实性有异议；证据8、9、10无异议，但认为原告所举证据证明了小区内13号楼电梯存在检验维护瑕疵，且年检合格证未张贴；证据11无异议，但认为原告提供的物业服务与其承诺不符，且服务项目及收费标准公示未在小区露天公告栏公示，张贴处有遮挡不醒目。
经审理查明，原告系中瑾世纪城小区物业服务单位。根据通州开发区世纪城业主委员会（甲方）与原告（乙方）2008年9月13日签订的物业管理合同，甲方委托乙方对世纪城小区提供物业服务，合同期限为三年，合同第七条约定：物业服务费用根据业主房屋建筑面积计算，高层物业住宅为1.2元／㎡（一至三层电梯电费按50%分摊故物业服务费为1.0元／㎡），生活垃圾清运费5元／月（代收代缴），公共水电费用按实分摊；物业服务费每半年交纳一次，上半年服务费于本年度1月31日前交纳，下半年服务费于本年度7月31日前交纳；逾期不交纳物业服务费，按欠交物业费的每天千分之三交纳滞纳金；房屋建筑的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；本物业公共区域照明和环境绿化水电能耗、公共设备能耗、园区主入口和内部水景观设备系统运行水电能耗费用均不包括于物业管理费内，由业主另行分摊费用。合同第八条还约定：乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。合同到期后，双方于2011年12月28日续签合同，物业服务费交纳时间改为每年1月31日前交纳一次。被告陈某系世纪城小区13号楼204室住房业主，2008年7月2日办理入住手续，登记建筑面积为129.21㎡，被告物业服务费缴纳至2009年12月31日。
庭审中本院到世纪城小区内勘查，确认被告所拍摄的照片确为该小区，被告举证的照片显示：13号楼楼道及电梯厅墙角有蜘蛛网，墙面有霉斑等污迹，踏脚线及配电箱上有积灰，车库通道墙面涂料脱落，楼梯地面上因业主堆放生活垃圾有污水流淌痕迹；小区内观景桥下水体中有杂物，部分公共区域内有废弃物放置、草坪中落叶较多且有杂草；电梯年检至2012年8月（2012年年检合格证未在电梯内张贴，本案审理过程中原告交纳了2013年、2014年电梯年检费，合格证未颁发），电梯轿厢内有木质模板，模板上有多处涂画痕迹（多为广告电话）；截至第二次庭审时小区消防栓检查至2013年8月。
庭审中原告陈述：1、小区内每幢楼下设有一只垃圾桶，放置在靠近该楼的小区路边；2、业主门前楼道及电梯厅每天打扫、楼梯踏步及扶梯一周打扫两次，小区内公共道路每天打扫、草坪杂物视需要清理；3、小区智能化系统2008年7月遭雷击损坏，后于2009年由开发商维修，2010年再次遭雷击损坏，原告曾向业主委员会书面报告并提出维修方案，但对方一直未予答复，因公共维修基金未落实故智能化系统至今未能维修。
另查明，原告的物业服务由以下几个部分组成：综合管理服务（0.16元／㎡／月）、公共区域秩序维护服务（0.32元／㎡／月）、公共区域清洁卫生服务（0.12／㎡／月）、公共区域绿化日常养护服务（0.08／㎡／月）、公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务（多层0.31元／㎡／月、高层0.43元／㎡／月）。其中：《公共区域清洁卫生服务标准》包括但不限于：高层按楼层设置垃圾收集点，每天定时清理一次；通道及楼梯台阶地面每天清扫一次，隔日拖洗保洁一次，单元门厅每天清扫二次，每周拖洗三次，楼梯间墙面两个月除尘一次；天花板每月除尘一次，目视无灰尘无污迹；消火栓及指示牌每两个月擦抹一次，保持干净无灰尘无污迹；电梯及电梯厅地面每天清扫二次，每周擦抹清洁一次电梯内墙面；绿地每月捡拾一次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数；人工湖每周二次打捞水面漂浮杂物，保持水体清洁。《共用部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务标准》包括但不限于：楼梯间及公用走廊的室内墙地面粉刷层无剥落；电梯委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志；消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次；智能化系统每月检查一次，发现问题及时维修（智能化系统物业服务费收费为0.05元／㎡／月，此项物业服务成本构成包括：①系统运行、②日常维护保养、③系统设备的维修）。
本院认为，通州开发区世纪城业主委员会与选聘的物业服务企业即本案原告宏成物业公司签订的物业服务合同，对包括本案被告在内的所有该小区业主均具有约束力，原、被告均应按约行使合同权利、履行合同义务。原告作为物业服务企业公开作出的服务承诺及服务细则，为物业服务合同的组成部分，对原、被告同样具有法律效力。本案中，原告向世纪城小区业主提供的公共区域清洁卫生服务以及公共设施设备运行、保养、检验、维修等服务，部分未达到其向世纪城小区业主承诺的服务标准，构成违约；被告未在约定期限内给付合理的物业服务费，也构成违约；根据合同法的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，原告应部分减低物业服务费收费标准，而被告对合理范围内的物业服务费也应交纳滞纳金。关于原告主张的小区内智能化设施的维修费用不应由物业公司承担，其已将小区内智能化系统损坏情况及维修方案书面报告业主委员会，因公共维修基金未得以解决故维修未能落实，此不属于物业公司违约，本院认为，小区业主委员会与原告所签订的物业服务合同虽约定公共设施设备的维修应从公共维修基金中列支，但原告向业主公开承诺的服务标准中明确了智能化系统的物业服务成本中包括了维修费用，而原告承诺的服务标准是其向业主收费的直接依据，退一步讲即便原告不应承担该项费用，则此项物业服务收费也将失去依据，据此，本院对原告该主张不予支持。对被告提出的，因其家中污水管道堵塞、房屋漏水、相邻业主行为及盗窃行为导致其损失要求减低物业服务费，本院认为，根据物业服务合同及物业法律法规的规定，原告并无义务为被告解决上述问题，故本院对该抗辩意见不予支持。综上，本院对照原告实际提供物业服务情况以及原告物业服务和收费标准，被告的物业服务费按0.9元／㎡／月缴纳，本案中被告2010年1月至2013年12月应缴纳物业服务费为5581.87元（129.21㎡×0.9元／㎡×48个月），垃圾清运费为240元（5元／月×48个月），原告主张公共水电分摊费182.18元，未超出合理范围，本院予以支持；被告应按《江苏省物业管理条例》的规定按欠缴物业服务费每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，原告主张滞纳金2320.76元未超出合理范围，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十一条、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈某于本判决生效后十日内给付原告南通宏成物业管理服务有限公司物业服务费、垃圾清运费及水电公摊费共计6004.05元，并支付滞纳金2320.76元；
二、驳回原告其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告负担5元，由被告负担45元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。
审 判 长 王蓓蓓
审 判 员 王志建
人民陪审员 杨秀英
二〇一四年六月十六日
书 记 员 施於辰