上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第753号
原告倪臻。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
委托代理人魏璐，上海沪泰律师事务所律师。
被告上海锦鹤投资发展有限公司。
法定代表人薛守伟。
委托代理人郑国强。
原告倪臻诉被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于2014年4月8日和同年5月12日两次公开开庭进行了审理，原告倪臻及其委托代理人王利芳、魏璐，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托代理人郑国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告倪臻诉称：原、被告在2008年9月签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》一份，约定被告向原告承租本市长宁区剑河路XXX号-
XXX号（单）123室商铺，合同对租金支付、免租期及违约责任等进行了约定。但被告并未及时、全额支付租金。因此，请求判令双方继续履行租赁合同，被告向原告支付截止到2013年12月27日止的租金人民币128，872.35元及从2013年12月28日起至本判决生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金为3，305.91元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金为3，470.48元），并向原告偿付逾期付款的违约金（以欠款总额为基数，按每日千分之一的标准从2012年1月8日开始计算至本判决生效之日止）。
被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称：由于被告的下家即现在的承租人欠付被告租金，目前还在诉讼中，导致被告不能向包括原告在内的业主支付租金，被告不是主观恶意违约，故不适用违约金惩罚条款，不同意承担违约金。被告同意继续履行租赁合同，但认为原告主张的租金一部分已经超过了诉讼时效，不应支持。故只同意支付原告从2013年1月23日开始产生的租金，待其与现在的承租人的诉讼判决之后再支付。
经审理查明事实如下：本市长宁区剑河路425-429（单）123室商铺（建筑面积26.85平方米）产权系原告及其丈夫、孩子三人所有。2008年11月17日，原告与被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》一份，约定原告将上述商铺出租给被告，租赁期限为12年，即从2008年9月28日开始至2021年3月27日止（包括免租期6个月）；租金标准约定为：2008年9月28日-2010年3月27日期间每月为2，692.60元（含免租期6个月）；2010年3月28日-2011年3月27日每月租金为2，842.18元；2011年3月28日-2012年3月27日每月租金为2，991.76元；2012年3月28日-2013年3月27日每月租金为3，141.35元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为3，305.91元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为3，470.48元……；租金每两个月一付（即每两个月为一期），被告应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告指定的帐户；逾期超过5天，则应按欠付租金的千分之五／天支付滞纳金，逾期支付30天则视为被告根本违约，原告有权单方面提出解除合同，并没收押金；物业租赁税由被告在租金中代扣代缴。
签约后，原告如约将商铺交付给被告；被告在将商厦内的其他商铺统一承租之后，遂将包括原告商铺在内的1-3楼整体出租给了案外人，并陆续向原告支付了16个月的租金（均以第一期的租金2，692.60元为标准，未根据合同约定予以递增，并已经代扣物业租赁税5%，每期均为2，557.97元）合计为40，927.52元。期间，原、被告经过协商，原告同意再给予被告6个月的免租期。至此，被告已经支付租金的期间加上12个月的免租期，合计为28个月，即截止到2011年1月27日之前的租金已经支付，但租金递增部分未支付；被告最后一次向原告支付租金的时间为2011年12月5日。此后，被告因故没有再向原告支付租金，原告及其他业主多次与被告交涉。2013年12月10日，商铺的多名业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助要求解决租赁纠纷事宜。“帮女郎”栏目组就此曾经予以报道，反映众业主要求被告支付租金或者归还商铺的事实。因纠纷一直没有解决，故原告诉至本院，提出如上之诉请。
另查，被告与承租人的房屋租赁合同纠纷已经诉至本院，目前尚在审理之中。
上述事实，有原告提供的涉案商铺的《房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、被告支付租金的银行转账的明细、“帮女郎”栏目组播出的录像等证据以及原、被告的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
庭审期间，证人王某某、高某某到庭作证。两证人陈述，自2012年1月开始被告不付租金之后，业主们曾经多次与被告交涉，到2012年年底至2013年上半年，被告曾经表示其与承租人的诉讼已经法院判决胜诉，让业主“等着数钱”。但因无果，故两证人与其他业主共同到“帮女郎”栏目组求助。经当庭质证，原告没有异议，被告表示证人也是业主，与案件诉讼有利害关系，且“帮女郎”栏目组播出的节目并不代表原告向被告催讨租金，不予认可其证明力。
庭审期间，被告表示原告主张的逾期付款的违约金即滞纳金过高，要求调整至以不超过欠付租金的数额为限。
由于双方各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。原、被告均同意继续履行上述合同，本院按双方一致意见处理。本案的争议焦点集中在原告主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效、被告欠付租金的数额、原告主张的逾期付款违约金即滞纳金是否过高等方面。
首先，关于原告主张的部分租金是否已经超过了诉讼时效之争议。法律规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告最后一次支付租金的时间为2011年12月5日，故原告应当在此后的一年内主张权利。事实上，被告与众多商铺业主建立了群体的租赁关系，众商铺业主在被告不付租金之后就与之交涉一直至2013年上半年，证人王某某、高某某的证词应属真实可信，本院予以采纳，故上述交涉行为导致本案诉讼时效期间中断。在交涉无果的情况下，2013年12月10日，众商铺业主向上海教育电视台“帮女郎”栏目组求助，要求被告支付租金或者归还商铺的事实，再次导致诉讼时效中断的法律后果。因此，原告主张被告欠付租金没有超过法律规定的诉讼时效期间，被告的上述抗辩本院不予采纳。
其次，关于被告欠付租金的数额确定。被告在实际履行上述租赁合同期间，并未按约完全履行其支付租金义务，属于违约行为，应当向原告承担违约责任。现查，合同约定被告向原告支付的租金应当扣除物业租赁税，故原告主张的租金中应当扣除相应的税费。关于原告向被告主张的第一部分欠租即截止到2013年12月27日止的租金合计应为145，931.55元（2008年9月28日起至2009年9月27日共12个月为免租期；2009年9月28日至2010年3月27日期间每月为2，692.60元，扣除5%的物业租赁税后为2，557.97元×6个月=15，347.82元；2010年3月28日至2011年3月27日期间每月为2，842.18元，扣除5%的物业租赁税后为2，700.07元×12个月=32，400.84元；2011年3月28日至2012年3月27日期间每月为2，991.76元，扣除5%的物业租赁税后为2，842.17元×12个月=34，106.04元；2012年3月28日至2013年3月27日期间每月为3，141.35元，扣除5%的物业租赁税后为2，984.28元×12个月=35，811.36元；2013年3月28日至2013年12月27日期间每月为3，305.91元，扣除5%的物业租赁税后为3，140.61元×9个月=28，265.49元），被告已付款为40，927.52元，尚有租金105，004.03元未付，故原告上述诉讼请求中的合理部分本院应予支持。关于原告要求被告支付从2013年12月28日至本判决生效之日止的租金之诉请，基于被告同意继续履行租赁合同，但又表示需待其与现在的承租人的诉讼判决之后再支付，故本院对原告的该项诉讼请求也予以支持，具体租金的标准为：2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为3，140.61元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为3，296.96元。
第三，关于原告要求被告偿付逾期付款的违约金是否过高的问题。合同约定，被告应当在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告指定的帐户，逾期超过5天就应向原告承担每天按欠付租金的千分之五计算的滞纳金作为违约金。被告确实存在违约行为，故其应当从应付租金之首月的9日开始向原告承担每日千分之五的违约金，该约定确实过高。虽然原告已经将违约金由千分之五调整为每日千分之一，起算时间也调整到2012年1月8日，但本院考虑到被告请求酌情减少的申请，故确定被告应偿付的违约金总额以不超过欠付租金的总额为限，原告该项诉讼请求中的合理部分本院也予以支持。具体计算违约金的本金为：截止到2012年1月8日被告应付租金总额为79，012.53元【15，347.82元＋32，400.84元＋（2，842.17元×11个月=31，263.87元）】，扣除已付款40，927.52元后，欠款总额为38，085.01元；2012年2月28日至2012年4月27日应付租金总额为5，826.45元；2012年4月28日至2012年6月27日应付租金总额为5，968.56元；……，2013年2月28日至2013年4月27日应付租金总额为6，124.89元；2013年4月28日至2013年6月27日应付租金总额为6，281.22元；……，2014年2月28日至2014年4月27日应付租金总额为6，437.57元；2014年4月28日至2014年6月27日及此后的各期应付租金总额为6，593.92元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条的规定，判决如下：
一、原告倪臻与被告上海锦鹤投资发展有限公司继续履行《仙霞福运商厦统一租赁合同》；
二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效后十日内，向原告倪臻支付截止到2013年12月27日止的租金合计人民币105，004.03元（已扣物业租赁税）；
三、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效后十日内，向原告倪臻支付从2013年12月28日开始截止到本判决生效之日止的租金（其中2013年12月28日至2014年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币3，140.61元，2014年3月28日至2015年3月27日期间每月租金在扣除物业租赁税后为人民币3，296.96元；每两个月一付，于每期的首月8日前支付）；
四、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效后十日内，向原告倪臻偿付逾期支付租金的违约金（其中截止到2012年1月8日被告欠付租金总额人民币38，085.01元从2012年1月9日开始计算；2012年2月28日至2012年4月27日期间租金人民币5，826.45元从2012年3月9日开始计算；2012年4月28日至2013年2月27日期间的各期租金人民币5，968.56元分别从2012年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2013年1月9日开始计算；2013年2月28日至2013年4月27日的租金人民币6，124.89元从2013年3月9日开始起算；2013年4月28日至2014年2月27日期间的各期租金人民币6，281.22元分别从2013年5月9日、7月9日、9月9日、11月9日和2014年1月9日开始计算；2014年2月28日至2014年4月27日的租金6，437.57元从2014年3月9日开始起算；2014年4月28日至本判决生效之日止期间的各期租金人民币6，593.92元分别从2014年5月9日……起算；均按每日千分之一计算至本判决生效之日止；以不超过欠付租金总额为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3，117.50元，因本案适用简易程序故减半收取，计人民币1，558.75元，原告倪臻负担人民币264.10元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担人民币1，294.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆长庆
二〇一四年五月二十三日
书记员 陈 清
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
第（三）项延付或者拒付租金的；
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。