北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第03206号
上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱艳伟，女，1982年8月4日出生。
委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店×街×号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人李贵杰，总经理。
委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生。
上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦鼎尚公司）因与被上诉人朱艳伟、被上诉人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人万邦鼎尚公司之委托代理人吴奂，被上诉人朱艳伟之委托代理人陈大伟，被上诉人华亿安顺公司之委托代理人杨迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年9月，朱艳伟起诉至原审法院称：我与万邦鼎尚公司于2013年11月5日签订《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司将位于北京市朝阳区×路×街×号×楼×街×号商铺（以下简称涉案摊位）租赁给我使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向万邦鼎尚公司支付了6个月的租金16826.5元、保证金5600元及管理费3365.3元，并出资13000元对涉案摊位进行了装修。万邦鼎尚公司承诺我于2013年12月1日开业，但实际开业时间是2013年12月13日。2014年1月起，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司发生纠纷，华亿安顺公司开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被万邦鼎尚公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿安顺公司关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与万邦鼎尚公司多次交涉未果，故诉至法院，请求判令：1.解除我与万邦鼎尚公司签署的《租赁合同》；2.万邦鼎尚公司退还我2014年3月15日至2014年6月12日的租金8226.3元；3.万邦鼎尚公司退还保证金5600元；4.万邦鼎尚公司退还2014年3月15日至2014年6月12日的管理费1645.25元；5.万邦鼎尚公司退还装修补贴3873元及全勤奖3000元；6.万邦鼎尚公司赔偿装修损失13000元；7.万邦鼎尚公司支付违约金3365.3元。
万邦鼎尚公司在原审法院辩称：朱艳伟所述双方签约情况及向我公司支付款项情况属实。我公司同意解除合同，但并无合同约定的提前收回摊位的行为，朱艳伟的物品至今仍然留存在涉案摊位内，因此不应当支付违约金。华亿安顺公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和朱艳伟之间的合同无法继续履行，因此我公司同意返还2014年3月16日之后的租金和管理费，并同意全额返还保证金。朱艳伟主张装修补贴和全勤奖，其应当举证证明具有领取的资格。装修损失与违约金存在重复计算的问题，且应考虑折旧的因素。我公司认为全部的纠纷都是华亿安顺公司行为所致，故应当由华亿安顺公司承担向朱艳伟赔偿的责任。
华亿安顺公司在原审法院述称：朱艳伟起诉内容与事实不符。朱艳伟依据合同纠纷起诉，而我公司不是租赁合同相对方，不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我公司针对×大楼二层以上部分进行的，2014年3月16日闭店也是关闭二层以上，与涉案摊位所在的一层无关，也没有影响到朱艳伟的经营。商业经营本身就存在风险，如果装修影响朱艳伟她可以与装修队协商，而且这只是暂时性的不会持续很长时间，我公司没有要求朱艳伟腾退，故朱艳伟的损失不应当找我公司主张。
原审法院经审理查明：2013年5月20日，万邦鼎尚公司与华亿安顺公司签订《市场场地租赁合同书》，合同约定：甲方（出租方）华亿安顺公司，乙方（承租方）万邦鼎尚公司，租赁场地坐落于朝阳区×路×街×号一层西侧整租，租赁场地的合同面积为440平方米，乙方应将租赁场地用于经营美甲、精品饰品、化妆品、美容、珠宝文玩类商品，租赁期限自2013年6月15日至2019年9月14日。该合同签订后，万邦鼎尚公司对租赁场地进行了装修。
2013年11月5日，朱艳伟与万邦鼎尚公司签订《租赁合同》，约定万邦鼎尚公司向朱艳伟出租涉案摊位用于经营童装，面积为12.91平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月2804.42元，合同签订之日朱艳伟向万邦鼎尚公司一次性支付前六个月的租金16826.5元，2014年3月1日前支付后六个月的租金16826.5元。保证金5600元，于合同签订当日支付，如万邦鼎尚公司无故提前终止合同，全额退还朱艳伟缴纳的保证金。每月综合管理费560.88元，合同签订之日朱艳伟一次性向万邦鼎尚公司支付前六个月的管理费3365.3元，2014年3月1日前支付后六个月的管理费3365.3元。万邦鼎尚公司于2013年11月5日前将涉案摊位交付朱艳伟，并由朱艳伟在2013年11月20日前完成装修；涉案摊位须在2013年12月1日正式营业，如因万邦鼎尚公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因朱艳伟原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦鼎尚公司支付违约金300元。万邦鼎尚公司在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，朱艳伟有权解除合同并要求万邦鼎尚公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦鼎尚公司支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。
上述合同签订当日，朱艳伟向万邦鼎尚公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金16826.5元、保证金5600元及2013年12月1日至2014年5月31日的综合管理费3365.3元，万邦鼎尚公司将涉案摊位交付朱艳伟。此后，朱艳伟开始使用涉案摊位进行经营，直至2014年3月16日。
2014年2月，华亿安顺公司在万邦鼎尚公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦鼎尚公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦鼎尚公司于15日内将承租场地清空并交还万邦鼎尚公司。
2014年3月16日，华亿安顺公司开始对朝阳区×路×街×号×商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，并在楼宇外围安装脚手架。
现朱艳伟诉至法院，以万邦鼎尚公司未按承诺于2013年12月1日开业、未解决好其与×的纠纷及涉案摊位所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除租赁合同，并主张万邦鼎尚公司2013年12月13日才正式开业，故租期应当相应顺延。庭审中，万邦鼎尚公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，12月13日只是举行开业庆典的时间，并表示因华亿安顺公司装修行为导致其与朱艳伟的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同，但就2013年12月1日已经正式开业未提供证据证明。华亿安顺公司称其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，并不涉及一层。
朱艳伟称万邦鼎尚公司曾承诺支付装修补贴及全勤奖，但并未兑现，为此，朱艳伟提交了万邦鼎尚公司张贴的海报照片，显示万邦鼎尚公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦鼎尚公司称装修补贴需要朱艳伟的装修经过公司验收，全勤奖需要朱艳伟每天都经营，但实际上朱艳伟的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项，但就其所述两项费用的支付条件未提交证据证明。
关于装修损失部分，朱艳伟称进场后对涉案摊位进行装修，支付装修费用13000元，现涉案摊位无法经营造成其装修损失，并提供装修申请表、进场装修许可证、店铺装修合同及收据予以证明，万邦鼎尚公司及华亿安顺公司对该损失均不予认可。
原审法院认定的上述事实，有双方当事人陈述、照片、收据、发票、网络查询信息、通知、庭审笔录及相应证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
本案中，朱艳伟与万邦鼎尚公司就涉案摊位签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据当事人认可之事实及现有证据，华亿安顺公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对涉案摊位所在商场进行装修，商场楼宇外围更加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响朱艳伟对涉案摊位的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现朱艳伟要求解除《租赁合同》，万邦鼎尚公司表示同意，法院不持异议。关于朱艳伟已付保证金，根据合同约定，因万邦鼎尚公司未能保证朱艳伟在租期内正常使用涉案摊位，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，朱艳伟认可其实际经营至2014年3月15日，故万邦鼎尚公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。现有证据能够证明万邦鼎尚公司的正式开业时间为2013年12月13日，与双方《租赁合同》约定的开业时间不符，万邦鼎尚公司未提供证据证明其已经按照合同约定于2013年12月1日开业，故法院对朱艳伟顺延租期的主张予以支持。关于违约金，万邦鼎尚公司在租期内未能保证朱艳伟正常经营使用涉案摊位，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，朱艳伟主张的违约金数额符合约定，法院予以支持。
万邦鼎尚公司通过张贴海报的方式承诺向经营者支付装修补贴及全勤奖，朱艳伟依照海报的承诺进场装修并经营，应当认为双方就上述款项达成合意。万邦鼎尚公司虽否认朱艳伟具备申领款项的条件，但未能举证证明双方对领款条件有所约定，亦未能举证证明朱艳伟不具备领取款项的资格，故对万邦鼎尚公司之辩解，法院不予采信，依法支持朱艳伟的此项诉讼请求。
关于装修损失部分，朱艳伟提供的证据能够证明其因经营所需对涉案摊位进行装修，但万邦鼎尚公司提供的涉案摊位无法正常使用导致合同不能继续履行，万邦鼎尚公司应当赔偿朱艳伟因经营投入产生的装修损失，因万邦鼎尚公司就此需给付朱艳伟违约金，故违约金数额内的装修损失不应重复赔偿；根据现有证据，朱艳伟的实际装修损失数额超出违约金数额，故万邦鼎尚公司就超出部分的装修损失，仍需承担赔偿责任，具体数额由法院结合朱艳伟提交的证据并综合考虑折旧等因素予以确定。
万邦鼎尚公司以华亿安顺公司的装修行为造成其与朱艳伟的合同无法继续为由，认为应由华亿安顺公司对朱艳伟承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，法院不予支持，万邦鼎尚公司可基于其与华亿安顺公司之间的合同关系对此另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、朱艳伟与北京万邦鼎尚企业管理有限公司二○一三年十一月五日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；二、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还朱艳伟保证金五千六百元、租金八千二百二十六元三角、管理费一千六百四十五元二角五分；三、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付朱艳伟装修补贴三千八百七十三元及全勤奖三千元；四、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付朱艳伟违约金三千三百六十五元三角；五、北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿朱艳伟装修损失五千元；六、驳回朱艳伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
万邦鼎尚公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：撤销原审判决第三、四项；撤销原审判决第五项，改判装修损失由华亿安顺公司赔偿。其主要上诉理由是：原审判令万邦鼎尚公司向朱艳伟支付全勤奖，属于认定事实错误。朱艳伟未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正。原审判令万邦鼎尚公司支付装修补贴费和装修损失费存在重复计算的问题。依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿。朱艳伟的装修损失应由华亿安顺公司承担赔偿责任。华亿安顺公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致朱艳伟无法正常履行租赁合同，故华亿安顺公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任。原审法院以合同相对性为由未判令华亿安顺公司承担赔偿责任，适用法律错误，应予纠正。
朱艳伟辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。
华亿安顺公司辩称：同意原审判决，不同意万邦鼎尚公司的上诉请求和理由。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：根据朱艳伟与万邦鼎尚公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦鼎尚公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦鼎尚公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦鼎尚公司承担，万邦鼎尚公司就此节的上诉意见理由不足，本院不予支持。万邦鼎尚公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故朱艳伟依据合同要求万邦鼎尚公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费384元，由朱艳伟负担80元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担304元（本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费181元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 锦 新
审 判 员 万 丽 丽
代理审判员 贾 旭
二〇一五年三月二十日
书 记 员 仵霞书记员王永基