福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第763号
上诉人（原审原告）郑桂华，男，1960年3月2日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市涵江区。
委托代理人陈丽华、蔡建明，莆田市涵江区法律援助中心指派的法律工作者。
被上诉人（原审被告）郑志强，男，1962年4月5日出生，汉族，居民，住所地福建省永安市。
委托代理人蔡振声，福建升恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑文藻，男，1938年9月20日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市涵江区。
委托代理人陈建洋、黄毅，福建大涵律师事务所律师。
上诉人郑桂华因与被上诉人郑志强、郑文藻房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2014）涵民初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑桂华及其委托代理人陈丽华、被上诉人郑志强的委托代理人蔡振声、被上诉人郑文藻的委托代理人陈建洋、黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告郑文藻与被告郑志强系叔侄关系，被告郑志强自幼随被告郑文藻共同生活。1993年4月17日，被告郑文藻申请将讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》变更登记到被告郑志强名下。同年4月30日，被告郑志强取得涵集建（1993）字第H1463号《集体土地建设用地使用证》。1999年2月15日，被告郑文藻同意其儿子郑志明、儿媳吴碧容及女婿郑金水断卖讼争房屋，并由其子、媳、婿与原告郑桂华签订《售房协议书》一份，内容为“售房协议书1中：郑桂华2中：郑文藻（侄儿郑志强）经两户协商，郑文藻同意售房，为了遵循协议，特订协议：（1）房屋格式：郑文藻（郑志强房屋）是一厅一房格式两层，其中包括门前埕在内，后门滴水50公分。（2）房屋价格：经两户协商一厅一房（包括门前埕）价格是贰万贰仟元正。分做两次付款，第1次付款壹万壹仟元，第二次付款时间99年农历2月，在郑桂华付清现金后郑文藻户同时办理屋证过户手续。（3）郑文藻户房屋售后，经后房屋权属郑桂华，两户以协议为凭据。两户签名：郑桂华（签名及手印）郑志明（签名及手印）代郑金水（签名及手印）吴碧容（签名及手印）见证人：陈九毜”。合同签订后原告郑桂华即搬进讼争房屋居住至今。同年4月11日，被告郑文藻收取房款人民币1000元并出具《收条》一份，内容为“收条今收郑桂华房屋款暂支现金壹仟元正此条经收人郑文藻99.4.11”。被告郑文藻前后共收取房价款人民币1.2万元。2012年12月28日，被告郑志强以原告违法侵占其房屋为由诉至本院，请求原告郑桂华返还上述房屋。2013年4月25日，本院作出（2013）涵民初字第184号民事判决书，判令原告将讼争房屋返还给被告郑志强。目前，该案正在莆田市中级人民法院二审。2013年12月24日，原告诉至本院，提出上述诉求。庭审中，原告明确本案为买卖合同纠纷，确认其诉求一为确认被告郑文藻与原告郑桂华签订的《售房协议书》有效。诉讼期间，被告郑志强、郑文藻以（2013）莆民终字第741号上诉人郑桂华与被上诉人郑志强、郑文藻返还原物纠纷一案的审理结果与本案存在直接利害关系且尚未审结为由，向本院申请中止审理本案。经审查，本院于2014年1月29日作出（2014）涵民初字第112号通知书，不予准许上述申请。
原审法院认为，被告郑文藻虽未在《售房协议书》上签字，但其同意其子、媳、婿将讼争房屋断卖给原告，并已收取房价款人民币1.2万元，且其也没有提供相反证据推翻其在原告郑志强诉被告郑桂华、第三人郑文藻返还原物纠纷一案庭审笔录中的陈述，故其主张其并未委托卖房缺乏事实和法律依据，不予支持。原告郑桂华与被告郑文藻属同一集体经济组织成员，双方关于买卖讼争房屋以及经被告郑文藻同意由其子、媳、婿与原告签订的《售房协议书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。故原告主张其与被告郑文藻签订的《售房协议书》有效，于法有据，予以支持。原告提供的证据不足以证明被告郑志强委托被告郑文藻的子、媳、婿卖房，应承担举证不能的法律责任。鉴于讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者是被告郑志强，根据房随地走的原则，被告郑志强作为讼争房屋的所有权人并未在《售房协议书》上签字也未对无权处分人被告郑文藻的卖房行为予以追认，故原告主张两被告协助办理讼争房屋的过户手续缺乏事实和法律依据，不予支持。根据合同相对性原则，《售房协议书》的合同当事人是被告郑文藻，原告主张被告郑志强连带承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告并未举证证明被告郑文藻违约造成的经济损失，其可待该经济损失明确后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决：一、确认原告郑桂华与被告郑文藻于1999年2月15日签订的《售房协议书》有效；二、驳回原告郑桂华对被告郑文藻、郑志强的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币三千三百元，由被告郑文藻负担。
一审宣判后，上诉人郑桂华不服，向本院提起上诉。
上诉人郑桂华诉称，上诉人提供的已被原审法院采信的2013年1月30日的《法庭笔录》中郑志强的陈述：“94年过户后到99年每年春节都有居住，平时在永安，房屋锁住没人管理”。该证据可以证明1999年2月15日（大年三十）被上诉人郑志强在讼争房屋里，其为救因欠基金会的钱被关在镇政府里的叔叔郑文藻，就将讼争房屋卖给上诉人，当天郑志强开锁搬走屋内的物品，将房子腾出给上诉人居住至今15年之久。讼争房屋在卖给上诉人之前是由郑志强锁住，平时无人管理，若非郑志强授意郑文藻的儿子郑志明、儿媳吴碧蓉、女婿郑金水与上诉人签订售房协议，在上诉人搬进讼争房屋居住时，郑志强却没有报警，且也从未对上诉人居住的事实提出任何异议；上诉人提供的村委会及20多位村民的证明，证明本案讼争房屋是被上诉人郑志强、郑文藻授意郑文藻的儿子郑志明、儿媳吴碧蓉、女婿郑金水与上诉人签订售房协议。上诉人提供的证据足以证实讼争房屋是被虚度年华人郑志强处分的。原审法院认定郑志强作为讼争房屋的所有权人并未在《售房协议书》上签字也未对无处分权人郑文藻的买卖行为予以追认是错误的。综上，被上诉人郑文藻的儿子郑志明、儿媳吴碧蓉、女婿郑金水与上诉人签订《售房协议书》的行为，是被上诉人郑志强明知的授意行为，该协议书依法约束郑志强。原审法院认定事实错误，应予以纠正。请求撤销原审判决第二项，改判：两被上诉人立即协助上诉人办理讼争房地产权过户给上诉人的一切手续；两被上诉人承担连带违约责任及赔偿相应的经济损失；由两被上诉人负担本案的二审诉讼费用。
被上诉人郑志强辩称，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。
被上诉人郑文藻辩称，被上诉人郑志强未授权郑文化藻将讼争房屋出卖给上诉人，原审法院确认上诉人与郑文藻签订的卖房协议有效，未确认与郑志强签订的协议有效，上诉人对原审该项确认没有异议，但其上诉请求两被上诉人为其办理过户手续，明显自相矛盾；被上诉人郑志强不知道上诉人与郑文藻签订的卖房协议，也不知道上诉人强行搬入讼争房屋的事实，上诉人陈述的理由无法证实其观点。自知道权利被侵害后，郑志强即向法院起诉维护自己的权利。郑志强有权利采取何种方式维护自己的利益，上诉人仅以郑志强未予报案为由主张郑志强明知讼争房屋被出卖而未提异议的上诉理由不能成立；郑志强于1999年取得讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》，根据物权法的相关规定，其便是该房屋的所有者。即使上诉人与郑文藻签订的《售房协议书》有效，根据合同相对性原则，也仅仅能约束合同当事人双方，无法约束郑志强。原审法院驳回上诉人请求郑志强协助办理过户的请求是正确的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人郑桂华、被上诉人郑志强、郑文藻对原审法院查明的事实均没有异议，本院予以确认。
本院认为，被上诉人郑文藻在被上诉人郑志强诉上诉人郑桂华、第三人郑文藻返还原物纠纷一案的庭审笔录中陈述，其同意其子、媳、婿将讼争房屋断卖给上诉人，并已收取房价款人民币1.2万元。郑文藻虽未在《售房协议书》上签字，但其未提供充分有效的证据证实其并未委托他人卖房这个事实，故被上诉人郑文藻同意由其子、媳、婿与上诉人签订的《售房协议书》是双方真实的意思表示，是合法有效的。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，虽然讼争房屋的《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用者是被上诉人郑志强，且郑志强也未在《售房协议书》上签字，但被上诉人郑志强自出生后四个月起就寄养在被上诉人郑文藻家中，与郑文藻一家建立起深厚的感情；自其迁居外地后，每年春节都有回来探亲；讼争房屋于1999年交付上诉人管理使用后，被上诉人郑志强自2002年知情后至2012年底均未提出任何异议，上诉人有理由相信被上诉人郑志强对本案讼争房屋的买卖知情并且是其授意的。综上，被上诉人郑志强的上述行为符合表见代理的法律特征，其辩称未委托他人卖房，理由不能成立，本院不予采信。《售房协议书》第（2）条约定：房屋价格：经两户协商一厅一房（包括门前埕）价格是贰万贰仟元正。分做两次付款，第1次付款壹万壹仟元，第二次付款时间1999年农历2月，在郑桂华付清现金后郑文藻户同时办理屋证过户手续。根据该条约定，上诉人负有付清讼争房屋购房款的先履行义务，但至今其未付清剩余的购房款。上诉人称双方在协议签订后口头变更上述协议为“办理过户手续后再付清余款”，因被上诉人郑文藻对上述事实予以否认，而上诉人未能提供证据对其该主张予以证实，故上诉人请求两被上诉人办理讼争房屋的过户手续，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币3300元，由上诉人郑桂华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈利强
代理审判员 许秋红
代理审判员 黄珊珊
二〇一四年八月十三日
书 记 员 吴恩华
附相关主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……