中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第2128号
上诉人（原审原告）骆小梅。
上诉人（原审原告）陈芃。
上列两上诉人的共同委托代理人史继红，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）BUKHARI，ABDULGHAFFARNOURA（中文名：努尔），男
委托代理人林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。
原审第三人黄忠华。
上诉人骆小梅、陈芃因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第1668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：骆小梅、陈芃系夫妻，BUKHARI，ABDULGHAFFARNOURA（以下称“努尔”）与黄忠华原为生意上的合作伙伴。2002年9月1日，努尔出具一份委托书给黄忠华，载明：本人AbdulGhaffarNour.Ali.Bkhari，护照证件号为C346875，已购买位于中国上海（200081）欧阳路XXX号庐迅大厦的1008号公寓房（以下简称“系争房屋”）。特此授权黄忠华女士，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXX，与范正平先生，身份证号为XXXXXXXXXXXXXXX，代表本人完成本人已购买的上述房产之相关手续并签署相关合同。2003年4月，黄忠华协助努尔办理取得系争房屋房地产权证，系争房屋建筑面积为95.79平方米。2002年、2003年期间，努尔将系争房屋钥匙、努尔护照复印件及系争房屋房地产权证复印件交付给黄忠华。
2003年6月7日，黄忠华作为委托人努尔（甲方、出售方）的代理人、案外人贾某某代表居间方鑫辉房产咨询有限公司第三分公司（以下简称鑫辉公司三分公司）（丙方），2003年6月8日陈芃作为委托人（乙方、买受方），三方签订一份《委托（居间）协议书》，约定，1、甲方提供欧阳路XXX号1008室物业，建筑面积95.79平方米，房屋具体情况以房产证内容为准；2、该物业属外销房，其转让费为人民币（以下币种均为人民币）72万元，中介服务费1.2万元，税费12，300元，合计744，300元；3、丙方受甲、乙方委托向乙方推荐该物业，并由乙方在当日内向甲方支付定金5万元，房屋成交后，该定金作为房款抵冲；4、待甲方收到乙方定金5万元后，丙方开始办理委托事宜；5、待丙方收到甲方全部有效材料，市场科受理后当天内，乙方必须支付房款194，300元，取得贷款后乙方即付余款50万元，委托终止；6、甲、乙双方承诺不单方面撤销委托，否则视为违约，若甲方违约则双倍返还定金赔偿乙方，若乙方违约则定金作为违约金赔偿甲方，如遇不可抗力因素，双方免责；7、该物业内设施约定如下：脱排油烟机1台，淋浴器1台，甲乙双方约定为甲方无偿转让给乙方，电话2门，甲乙双方约定为甲方电话使用权无偿转让给乙方；8、甲乙双方约定维修基金乙方补贴甲方2，000元，煤气使用权、有线电视甲方无偿转让；……；13、补充条款：甲方提供的房屋是外销房，在进房地产交易前，甲方必须办理公证，丙方在甲方提供房产资料后负责甲乙双方的房产转移手续；乙方需办理组合贷款，贷款费用由乙方自理；甲方最后交房期为2003年6月30日，交房时水、电、煤、物业、有线费用全部结清。2003年6月7日，陈芃向黄忠华支付购房定金5万元。
2003年7月3日，黄忠华作为努尔（出卖方）的代理人（甲方）、骆小梅、陈芃作为买受方（乙方）签订一份《补充协议》，约定，1、甲方在2003年7月5日之前将系争房屋交于乙方，乙方在接到该房钥匙同时将第二期房款7万元交于甲方；2、甲方拿到努尔全部房产资料后，与乙方办理公证手续，甲乙双方到虹口区房地产交易中心办理交易手续后，乙方支付甲方第三期房款10万元，乙方同时支付产权转移所需的所有税费和中介服务费1.2万元；3、待乙方收到全部贷款后支付甲方房款50万元，乙方在进交易中心后20天左右拿到房产证及抵押证；4、乙方拿到甲方系争房屋钥匙前水、电、煤、物业、有线、电话费用由甲方支付，乙方拿到该钥匙后，水、电、煤、物业、有线、电话费用由乙方支付。买卖双方以补充协议为准交接系争房屋事宜。贾某某代表中介方鑫辉公司三分公司在该协议上签字。2003年7月10日，骆小梅、陈芃向黄忠华支付购房款7万元，黄忠华收款后将系争房屋钥匙交付给骆小梅、陈芃。
之后，努尔未协助骆小梅、陈芃办理系争房屋过户手续，也未向黄忠华出具委托黄忠华办理系争房屋过户手续的相关委托材料。骆小梅、陈芃也未再支付购房款，骆小梅、陈芃向黄忠华支付的12万元购房款至今仍在黄忠华处。
2012年7月，努尔补办取得系争房屋房地产权证。2013年7月，努尔向原审法院提起诉讼［案号为（2013）虹民三（民）初字第1498号］，要求骆小梅及上海雷森唐进出口有限公司迁出系争房屋。该案尚未审结。
2013年8月，骆小梅、陈芃起诉要求努尔继续履行骆小梅、陈芃、努尔之间就系争房屋签订的《委托（居间）协议书》及《补充协议》，协助骆小梅、陈芃办理系争房屋产权过户手续。审理中，骆小梅、陈芃称同意支付努尔剩余购房款60万元并同意按同期银行存款利率支付60万元的利息，系争房屋产权过户产生的所有税、费由骆小梅、陈芃承担。
原审法院审理中，骆小梅、陈芃为证明其主张提供部分电子邮件，其中四份电子邮件目前存储于骆小梅的电脑中，其余电子邮件均以打印件形式提供，未存储于电脑中。四份存储在骆小梅电脑中的电子邮件分别为：1、发送日期显示为2007年10月7日，发件人显示为“FadtimaHuang”，收件人显示为“luo@luxunton.com”的转发邮件，该邮件的原始邮件发件人显示为“maint”，收件人显示为“agchuab”，发送日期显示为2007年10月6日，内容为：收件人FadimaHuang女士，你好。你我好久没有联系了，目前迪拜有许多商业活动，请联系（我的手机号码是XXXXXXX-
XXXXXXX）。我们想跟你谈谈公寓房屋的问题，youtodependourrights。谢谢你。该邮件落款处有“AbdulgaffarNourBukhari迪拜日内瓦基金会主席”的署名。
2、发送日期显示为2008年4月21日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“Nour，FadimaHuang”的邮件，内容为：Nour先生：……。自从我们在Fatima女士的办公室谈话以来，已经过去好多时间了。我想对你表示我和我丈夫PennChen的问候。在此同时，我们想请求你支持我们顺利地将房屋产权过户。在过去五年里，我们一直在支付物业管理费，即便我们很少使用这所公寓房屋。我们已经购买了同一座大楼里的另一套房屋用作办公室，另外还有一套用于居住。目前，我们在2003年支付的Luxun大厦10H室公寓房屋的首付一直保持和储存在Fatima女士处。我们提请你注意，请继续我们在2003年商定的合同。没有你们对于这所房屋的原产权证，我们就无法在上海房地产产权处更改产权。那样的话，余款就不可能由我们的银行付出。我希望你了解这个情况，将原产权证寄给你们的信托方Fatima女士或者代理人办事处。在他们的监督和帮助下，我们就能够办理交易手续了。如果你有什么想法，请提前告诉我们。……。
3、发送日期显示为2009年6月2日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“Nour，FadimaHuang”的邮件，内容为：Nour先生：……。很遗憾，你在香港和北京的时候我们不能见面。我曾打电话给你在香港的办公室，但是你的助手说你不在，她说你要到北京去开会。然而，从那时起，我们失去了联系，一直没有机会碰面。我对你有一项请求，请你抽时间处理一下我们有关公寓房屋的合同，时间拖得太长了，它将在你的帮助下完成。我们需要将原产权证寄给你们的信托方或者代理人办事处。在他们的监督和帮助下，我们就能够推进交易，更改产权，同时支付钱款，根据你方的请求，支付现款是没有问题的。如果你有任何想法，请随时给我发电邮。如果你改变主意不想出售房产了，你可以坦白告诉我们。然后我们将有不同的方式处理这项事务。这件事不能再拖下去了，不然的话，对于一件不清楚的交易，无论是出售还是租赁，都是不公平的。
4、发送日期显示为2013年6月3日，发件人显示为“XiaomeiLuo”，收件人显示为“EmadBukhari-
sonofMr.Nour”的邮件，内容为：Emad先生和Nour先生：由于我的宽容已经超过了我的耐心，我请你采取严肃态度和适当步骤，以便完成由于你长期未能寄发包括产权证和经公证的信托函在内的适当文件（而一直没有完成的）产权过户。请你尊重这份合同，尊重中国的合同法，完成这项十年之久的销售合同。自从我们2011年11月在上海Senlinwan大酒店见面，你亲自承认，由于你父亲的过失，忘记将产权证原件以及经公证的信托书寄送给FatimaHuang女士，FatimaHuang女士帮助你于2012年7月在虹口区房地产交易所重新获取了产权证原件。2012年9月，你派遣你目前的代理人姚先生来到10H室，威胁我们出去，其后，你从义乌雇佣了一个讨债人黄先生来到10H室，再次威胁我们出去。2012年12月，当他们两人看到事实上是你未能履行你的那部分义务和职责以尊重合同后，都决定停止这件事。2013年5月，你雇佣了律师林先生来到10H室，直接指控我们是恶意占有，真是笑话。……。我一直在维修这个房产，支付一切费用。现在，我要为了我的权利而反击，这个权利我已经等了整整十年了。……。法庭上见。
关于上述第1份邮件，骆小梅、陈芃称该邮件的原始邮件系努尔于2007年10月6日发送给黄忠华，黄忠华收到后于次日转发给骆小梅。努尔称该邮件的原始邮件落款处是努尔的名字，但非努尔发送。黄忠华称其收到该邮件的原始邮件后转发给了骆小梅。关于上述第2、3份邮件，骆小梅、陈芃称该两邮件是骆小梅发送给努尔并同时发送给黄忠华的。努尔称未收到该两邮件。黄忠华称收到该两邮件。关于上述第4份邮件，骆小梅、陈芃称该邮件系骆小梅发给努尔及努尔儿子的。努尔称未收到该邮件。关于骆小梅、陈芃以打印件形式提供的电子邮件，努尔称对该部分电子邮件的真实性不予认可。
原审法院审理中，骆小梅、陈芃还申请证人贾某某、唐某到庭作证。证人贾某某称，其与黄忠华认识很多年，是好朋友。2003年6月黄忠华委托其办理系争房屋买卖手续，2003年6月8日的《委托（居间）协议书》及2003年7月3日的《补充协议》是三方协商后签订。骆小梅购买系争房屋之前，黄忠华向贾某某出示过一份委托书，但贾某某看不懂委托书的内容。贾某某也未见过努尔，听黄忠华说努尔会来上海办理相关手续。如其他人委托其出售外国人的房屋，其必须见到所出售房屋的房地产权证及相关手续。证人唐某称，其与黄忠华原系同事关系，2002年与黄忠华建立合作关系，2004年5月之后分开。2002年底努尔来过上海，唐某接待过努尔，听努尔提起要出售庐迅大厦1008室房屋。其也听黄忠华说过努尔要出售该房屋。之后黄忠华为努尔找买家，最后确定了骆小梅，黄忠华收取了骆小梅12万元。庭审中，原告代理人向唐某出示了以打印件形式向法庭提供的电子邮件内容，唐某称其与黄忠华曾共用一个邮箱，这些打印的电子邮件的内容与当时其在邮箱里看到的电子邮件的内容大致一致。努尔代理人询问唐某“原告代理人是否按照时间顺序向其出示这些电子邮件”，唐某称记不清。
对于证人贾某某、唐某的证言，努尔称两证人与黄忠华的关系非常密切，黄忠华与骆小梅、陈芃的关系也很好，且黄忠华在本案纠纷中是获益者，故对两证人的客观性有异议。并称，证人唐某对于当庭看到的材料内容记不清，而对于很久之前的材料内容却表示肯定，故对证人唐某的陈述内容不予认可。
原审法院认为：本案的关键在于努尔是否授权黄忠华出售系争房屋，努尔是否同意黄忠华代其以72万元的价格将系争房屋出售给骆小梅、陈芃。首先，骆小梅、陈芃诉称在黄忠华出示了努尔护照复印件、系争房屋产权证复印件及2002年努尔出具的委托黄忠华出售系争房屋的委托书后，骆小梅、陈芃与黄忠华及鑫辉公司三分公司代表贾某某签订了《委托（居间）协议书》及《补充协议》。对此，努尔否认其委托黄忠华出售系争房屋，并否认就系争房屋与骆小梅、陈芃签署过任何协议。根据本案查明的事实，努尔于2002年9月1日出具一份委托书给黄忠华与范正平，明确委托黄忠华与范正平代表努尔完成努尔已购买的系争房屋相关手续并签署相关合同。从该份委托书的内容，仅能得出努尔委托黄忠华与范正平完成购买系争房屋的相关手续，而无法得出努尔委托黄忠华与范正平办理出售系争房屋的手续。事实上，当时努尔尚未办理取得系争房屋产权证，努尔委托黄忠华与范正平办理购买系争房屋的相关手续，与实际情况相符。除该份委托书以外，骆小梅、陈芃未能提供确实充分的证据证明努尔出具过委托黄忠华出售系争房屋的委托书。证人贾某某表示黄忠华向其出示过一份委托书，但不清楚委托书的内容。故对于骆小梅、陈芃所称黄忠华向其出示过努尔委托黄忠华出售系争房屋的委托书的主张，不予采信。
其次，骆小梅、陈芃诉称其通过电子邮件与努尔确认过系争房屋买卖事宜，努尔也通过电子邮件承诺其将尽快邮寄护照原件等材料以办理系争房屋过户手续。对此，骆小梅、陈芃提供了部分电子邮件，其中四份电子邮件目前存储于骆小梅的电脑中，其余均以打印件形式提供，未存储于电脑中。对于骆小梅、陈芃以打印件形式提供的电子邮件的真实性，努尔不予认可，根据证人唐某的证言也无法得出该部分电子邮件已实际发送的结论。对于目前存储于骆小梅电脑中的四份电子邮件，努尔否认发送或收到，仅根据目前骆小梅电脑中显示的电子邮件信息，也无法确认努尔发送或收到该四份电子邮件。关于黄忠华述称其通过电子邮件与努尔取得联系，努尔表示同意以72万元的价格出售系争房屋，并委托黄忠华收取定金的意见，也无确实充分的证据加以证明，故对骆小梅、陈芃及黄忠华的上述主张，均不予采纳。
再次，如果努尔确委托黄忠华出售系争房屋或同意系争房屋以72万元的价格出售给骆小梅、陈芃，则努尔应当向黄忠华或骆小梅、陈芃催要购房款并提供汇款账户。然骆小梅、陈芃支付的购房款12万元至今仍在黄忠华处，努尔并未收取该款，根据该节事实也无法得出努尔委托黄忠华出售系争房屋或同意黄忠华以72万元的价格将系争房屋出售给骆小梅、陈芃的结论。
综上，根据现有证据，无法认定努尔授权黄忠华出售系争房屋，也无法认定努尔同意黄忠华代其以72万元的价格将系争房屋出售给骆小梅、陈芃。因此，黄忠华出面与骆小梅、陈芃签订的《委托（居间）协议书》、《补充协议》对努尔不发生法律效力。现骆小梅、陈芃要求努尔继续履行该两份协议，办理系争房屋过户手续，缺乏依据，依法不予支持。关于骆小梅、陈芃支付的购房款12万元，黄忠华称如骆小梅、陈芃的诉讼请求未获支持，黄忠华同意将该款返还给骆小梅、陈芃，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：一、骆小梅、陈芃要求努尔继续履行骆小梅、陈芃、努尔之间就上海市欧阳路XXX号庐迅大厦1008室房屋签订的《委托（居间）协议书》及《补充协议》，协助骆小梅、陈芃办理该房屋产权过户手续的诉讼请求，不予支持；二、自本判决生效之日起3日内，黄忠华返还骆小梅、陈芃购房款12万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由骆小梅、陈芃负担40元，黄忠华负担40元。
骆小梅、陈芃不服原审法院判决，向本院提起上诉称，骆小梅、陈芃在原审中提供了充足证据证明其观点：骆小梅、陈芃正是建立在足以表明第三人黄忠华具有被上诉人努尔房屋售卖交易代为签约与手续代为履行之授权代理资格的证据、事实、情理的基础上才与努尔签订了《委托（居间）协议书》与《补充协议》。协议签订后，骆小梅、陈芃按约履行，骆小梅、陈芃通过努尔的电子邮件与努尔确认了系争房屋买卖事宜，努尔也通过电子邮件承诺其将尽快邮寄护照原件等材料以办理系争房屋过户手续。嗣后，努尔未提供办理过户手续所需的相关材料，导致系争房屋至今未能过户。故骆小梅、陈芃认为，骆小梅、陈芃对黄忠华为努尔售卖系争房屋代理人身份的信赖是完全有依据的，骆小梅、陈芃在本次交易中对努尔与黄忠华系系争房屋售卖交易代理是真实合法的判断与认知事合乎情理的。原审法院认定错误，判决不当，请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人努尔辩称，努尔并没有委托黄忠华出售或出租系争房屋，也未就系争房屋与骆小梅、陈芃签署过任何协议，没有收到过骆小梅、陈芃在原审中所出示的电子邮件，也没有收取过任何购房款，不同意上诉人骆小梅、陈芃的上诉请求，原审判决正确，请求维持原判。
原审第三人黄忠华述称，仍坚持原审意见，同意上诉人骆小梅、陈芃的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。根据查明的事实，2003年黄忠华作为委托人努尔的代理人、案外人贾某某代表居间方，陈芃作为委托人签订一份《委托（居间）协议书》以及2003年7月3日，黄忠华作为努尔的代理人、骆小梅、陈芃作为买受方签订一份《补充协议》，黄忠华的上述委托行为所依据的是2002年9月1日努尔出具的一份委托书，该委托书载明已购买位于中国上海200081欧阳路XXX号庐迅大厦的1008号公寓房，特此授权黄忠华女士与范正平先生，代表本人完成本人已购买的上述房产之相关手续并签署相关合同。本院认为，从该份委托书的内容，仅能得出努尔委托黄忠华与范正平完成购买系争房屋的相关手续，并没有授权黄忠华与范正平办理出售系争房屋的手续。在本案的一二审审理中，骆小梅、陈芃亦未能提供努尔委托黄忠华出售系争房屋的委托书。且骆小梅、陈芃提供的证据均无法证明努尔曾同意以72万元的价格出售系争房屋，并委托黄忠华收取定金，而事实上，骆小梅、陈芃支付的购房款12万元至今仍在黄忠华处，努尔并未收取该款。原审法院据此认定黄忠华出面与骆小梅、陈芃签订的《委托（居间）协议书》、《补充协议》对努尔不发生法律效力，并无不当。上诉人骆小梅、陈芃的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人骆小梅、陈芃共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年六月十五日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……