浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初4781号原告：宁波江东百隆房地产有限公司。住所地：宁波市江东，法律文书送达地址：宁波市鄞州区。法定代表人：杨卫新，该公司董事长。委托代理人：何方荣，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。被告：李玲，女，1986年12月8日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市鄞州区。被告：李得可，男，1963年2月7日出生汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市鄞州区，现关押于杭州第四监狱，法律文书送达地址：宁波市鄞州区五乡镇星湖山庄12号。委托代理人：夏金飞，被告李得可妻子，1962年4月17日出生退休，住宁波市鄞州区。原告宁波江东百隆房地产有限公司为与被告李玲、李得可商品房预售合同纠纷一案，于2016年5月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，因被告李得可涉嫌刑事犯罪被羁押而不能参加诉讼，本案中止审理，后刑事案件审结，本案恢复审理。本案于2017年11月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人何方荣、王铭，被告李玲，被告李得可的委托代理人夏金飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波江东百隆房地产有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除；2、两被告向原告支付违约金4399466.85元；3、两被告支付原告因实现债权所支出的律师费150000元。审理期间，原告变更诉讼请求为请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、两被告将涉案房屋恢复原状；3、两被告协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；4、两被告向原告支付违约金4399466.85元；5、两被告支付原告因实现债权所支出的律师费150000元。事实和理由：2013年1月24日，原告与两被告签订合同编号为201200700019的《商品房买卖合同》，约定：两被告向原告购买第一号楼办公号建筑面积为1085.87平方米的商品房，总价款为29329779元等。两被告自2012年9月7日至2013年11月5日期间通过章盛臻、被告李得可的银行账户陆续向原告支付购房款共计14729779元。后原告与两被告签订《付款方式补充协议》，约定涉案合同的付款方式变更为按揭付款方式。2013年11月20日，原告、两被告、夏金飞与中国工商银行股份有限公司宁波江北支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定中国工商银行股份有限公司宁波江北支行向被告李玲发放贷款14600000元，原告承担阶段性连带责任保证等。2015年6月26日，原告按约将涉案商品房交付给两被告。现两被告自2015年11月20日起已经连续四期未归还银行按揭，致使中国工商银行股份有限公司宁波江北支行以两被告、夏金飞及原告为被告向宁波市江北法院起诉要求偿还贷款本息并要求原告承担连带担保责任等，该案判决生效后原告代为偿还银行贷款本息等共计13254507.07元。根据《商品房买卖合同》补充协议第五条第5项约定：“买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，出卖人在买受人所购商品房的他项权证办妥前为其担保，因买受人的原因而给出卖人造成损失的，如发生买受人所购房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人违约，买受人同意承担该全部损失包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用及催讨费用等，并同意将该房屋移交出卖人处理。出卖人可单方解除合同、并撤销备案登记和注销房屋权证。出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价的15%的违约金，并将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。”两被告的行为显然已构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求两被告支付总房价的15%的违约金4399466.85元并承担原告为实现债权所支出的律师费用。被告李玲、李得可答辩称：1、同意解除合同；2、两被告已经对涉案房屋进行装修，投入的装修款较多，恢复原状存在困难，希望原告给予装修补偿，如果原告不同意补偿，两被告希望另外找人购买该房屋；3、原告主张的违约金过高，且两被告不是故意违约，是由于李得可涉嫌刑事案件，造成两被告账户冻结，才无法归还按揭贷款，希望原告降低违约金，按照违约部分的5%计算违约金；4、对原告主张的律师费没有意见；5、对于撤销备案登记手续，被告李玲愿意配合办理，被告李得可被关押在监狱无法办理。本院经审理认定事实如下：2013年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：201200700019）一份，约定：两被告按各50%的份额向原告购买宁波财富中心1号楼办公37-1号建筑面积为1085.87平方米的办公用房，总价款29329779元，付款方式为2013年1月24日前支付7000000元、2013年3月15日前支付3000000元、2013年6月30日前支付19329779元，如买受人改变付款方式，双方另签订补充协议；补充协议第五条第5项，买受人申请出卖人为其按揭贷款提供担保，出卖人在买受人所购商品房的他项权证办妥前为其担保，因买受人的原因而给出卖人造成损失的，如发生买受人所购的房屋被司法机关查封或买受人连续三期不按时归还银行按揭等事宜，则视为买受人违约，买受人同意承担该全部损失包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用及催讨费用等，并同意将该房屋移交出卖人处理，出卖人可单方解除合同、并撤销备案登记和注销房屋权证，出卖人直接从已付的房款中扣除相当于主合同约定的总房价的15%的违约金，并将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。后原、被告又签订《付款方式补充协议》，双方确认两被告已于2013年9月9日前累计支付房款14000000元，付款方式变更为2013年11月15日前支付剩余首付款729779元，余款14600000元由买受人申请办理银行按揭。此后，两被告及夏金飞向中国工商银行股份有限公司宁波江北支行（以下简称“工行江北支行”）申请个人购房借款14600000元，原告提供阶段性担保。该贷款发放至原告账户，两被告亦付清了剩余首付款。2015年6月26日，原告将涉案房屋交付给两被告，并结算了相关费用，原告应退还两被告面积补差款1361594元，扣除原告代收的物业维修基金费149106元，原告实际退还两被告结算款1212488元。2015年8月17日，原告取得涉案房屋所有权证，但原、被告并未办理房屋过户登记手续。2016年3月16日，因两被告连续4期未足额偿还银行按揭贷款本息，工行江北支行以李玲、李得可、夏金飞、宁波江东百隆房地产有限公司为被告起诉至宁波市江北区人民法院，宁波市江北区人民法院判决李玲、李得可、夏金飞偿还工行江北支行借款本金12528431.81元及相应的利息、罚息、复利等，宁波江东百隆房地产有限公司承担连带清偿责任。该判决书生效后，宁波江东百隆房地产有限公司承担了还款责任。2016年4月6日，原告以两被告与工行江北支行发生诉讼为由，向两被告发送《解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》、两被告承担总价款15%的违约金。被告李得可因被羁押于宁波市看守所，并未收到该通知书。另查明，原告为本案诉讼支出律师费150000元。又查明，涉案房屋交付标准为内墙涂料、地面水泥砂浆，两被告接收涉案房屋后进行了分隔、吊顶、地砖等装修，但未投入使用，涉案房屋目前仍由原告控制。以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《付款方式补充协议》、费用清单、房屋所有权证、自营历史明细列表、《解除合同通知书》、邮寄单及回执、宁波市江北区人民法院（2016）浙0205民初769号民事判决书、《法律服务委托合同》、律师费发票、进账单各一份予以证明。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及《付款方式补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。两被告连续4期未归还银行按揭贷款，致使原告为其代为偿还银行贷款及利息等，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状，原告要求两被告将涉案房屋恢复原状，于法有据，本院予以支持。原、被告签订《商品房买卖合同》后双方对该合同进行了备案登记，现合同解除，原告要求两被告协助办理商品房买卖合同撤销备案登记手续，合理合法，本院予以支持。对原告要求两被告支付违约金4399466.85元的诉讼请求，两被告认为违约金过高，要求本院减少违约金。本院认为，两被告存在违约行为属实，但涉案房屋价值并无贬值，本院考虑到合同解除后原告重新出售房屋的成本等因素，酌情确定违约金为250万元。对原告要求两被告赔偿律师费15万元的诉讼请求，两被告愿意赔偿，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除原告宁波江东百隆房地产有限公司与被告李玲、李得可于2013年1月24日签订的合同编号为201200700019的《商品房买卖合同》；二、被告李玲、李得可协助原告宁波江东百隆房地产有限公司办理涉案《商品房买卖合同》撤销备案登记手续，限于本判决生效后七日内履行完毕；三、被告李玲、李得可将涉案房屋恢复原状，限于本判决生效后一个月内履行完毕；四、被告李玲、李得可支付原告宁波江东百隆房地产有限公司违约金250万元，限于本判决生效后七日内履行完毕；五、被告李玲、李得可赔偿原告宁波江东百隆房地产有限公司律师费15万元，限于本判决生效后七日内履行完毕；六、驳回原告宁波江东百隆房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费43196元，减半收取21598元，由原告宁波江东百隆房地产有限公司负担7598元，被告李玲、李得可负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  蔡雯晴二〇一七年十一月二十日代书 记员  汪思颖