天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3166号原告谭宝成。委托代理人安刚，天津击水律师事务所律师。原告谭兴。委托代理人安刚，天津击水律师事务所律师。被告天津市鑫麟房地产开发有限公司，住所地天津市河西区泰山路12-309室。法定代表人张佩金，经理。原告谭宝成、原告谭兴与被告天津市鑫麟房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法由审判员郝家琨独任审判，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告谭宝成、原告谭兴以及二原告的委托代理人安刚庭参加诉讼。被告天津市鑫麟房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。二原告谭宝成、谭兴诉称，2013年3月30日，二原告与被告就坐落于天津市南开区××小区×号楼×××号房屋签订《鼎晟·双子座购房协议》。根据协议约定，房屋价款为430000元，二原告一次性交纳；被告应于2014年9月30日前向二原告交付诉争房屋；如原告不同意房屋设计变更或者被告擅自变更的，原告有权解除协议。上述协议签订后，二原告如约履行了交付房款的义务，但二被告未经原告同意擅自变更房屋设计，且被告销售房屋的法律程序亦存在诸多瑕疵。此外，2013年12月16日，被告名称变更为天津市鑫麟房地产开发有限公司。二原告为维护合法权益，曾多次与被告协商沟通，但至今未果，故请求法院判令：解除二原告与被告签订的《鼎晟·双子座购房协议》；被告返还二原告购房款430000元，并支付利息52890元及违约金430元，共计483320元；案件受理费由被告承担。原告为支持自己的主张向本院提供如下证据：1、《鼎盛·双子座购房协议》及房款往来收据；2、被告名称变更登记申请书；3、原告所购房屋的室内照片打印件六张及被告广告宣传页二张。被告天津市鑫麟房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年3月30日，二原告与被告签订《鼎盛·双子座购房协议》一份。该协议约定，二原告向被告购买坐落于天津市南开区××小区×号楼×××号房屋一套，总房款为430000元，于2013年3月30日前付清全款；被告于2014年9月30日前，将竣工验收合格的房屋交付二原告使用。如遇不可抗力，不能履行协议，按照协议继续履行，被告不承担违约责任的方式处理。同时，该协议第四条被告逾期交付房屋约定，除遇不可抗力外，被告如未按本协议约定日期交付房屋，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自协议约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的……；第九条房屋设计变更约定，被告未征得原告同意不得擅自变更房屋的房屋设计和环境布局。确需变更的，被告应自设计变更方案确定之日起90日内与原告协商。原告同意变更的，双方订立补充协议。原告不同意变更或被告擅自变更的，原告有权解除协议。解除协议的，被告应在90个工作日内退还原告已付款。此外，被告还应按房屋价款的0.1%向原告支付违约金。上述协议签订后，二原告于签订协议当日给付被告购房款430000元。2014年9月30日前，被告未将上述房屋交付二原告使用。后二原告发现被告擅自改变房屋设计，于是向被告提出退房的要求，但至今未果。遂成讼。另查，被告原名称为天津鼎晟房地产开发有限公司，于2013年12月16日更名为天津市鑫麟房地产开发有限公司。此外，本院在审理涉及本案被告的其他相关案件中查明，本案涉诉房屋占用的土地性质为农村集体土地，该幅土地上所建房屋目前不允许对外出售。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本案中，被告出卖给二原告的房屋所占用的土地系农民集体所有的土地，其应当在开发建设前依法办理变更为国有土地的相关手续，但该地块经本院查明仍为农民集体所有的土地，涉诉房屋系在农民集体所有的土地上建造的房屋，故二原告与被告签订的关于涉诉房屋买卖协议违反了国家法律和政策的规定，属无效合同，现原告主张解除合同，没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，被告应当向二原告返还已收取的购房款430000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二原告与被告签订的合同违反了国家法律和政策而无效，双方均有过错，故双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。二原告的损失为其已经交纳的购房款430000元从交纳之日（2013年3月30日）起至主张截止日（2015年3月26日）的银行贷款利息，双方各自承担50%，即被告承担自2013年3月30日至2015年3月26日止的，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半。对于二原告主张违约金430元的请求，没有法律依据，故本院不予支持。被告天津市鑫麟房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、本判决书生效后十五日内，被告天津市鑫麟房地产开发有限公司返还二原告谭宝成、谭兴购房款430000元；二、本判决书生效后十五日内，被告天津市鑫麟房地产开发有限公司给付二原告谭宝成、谭兴自2013年3月30日至2015年3月26日止以430000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半；三、驳回二原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元，减半收取4275元，二原告负担1250元，被告负担3025元。被告负担部分于本判决书生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇一五年七月一日书记员  王莉倩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。