内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民终字第717号
上诉人（原审原告）陈某甲，男，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区满洲里市。
上诉人（原审原告）陈某乙，女，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区满洲里市。
以上两位上诉人共同委托代理人牛翰杰，北京王玉梅律师事务所海拉尔分所律师。
被上诉人（原审被告）王晓燕，女，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
委托代理人范婧，内蒙古环通律师事务所律师。
上诉人陈某甲、陈某乙因与被上诉人王晓燕返还原物纠纷一案，不服呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2014）海民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈某乙及其委托代理人牛翰杰，被上诉人王晓燕的委托代理人范婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告陈某甲、陈某乙系夫妻关系。被告王晓燕经高某介绍欲购买原告陈某甲名下位于呼伦贝尔市海拉尔区正阳办某门市房一间和车库一间。2010年8月13日，原告陈某乙与被告王晓燕签订房屋买卖协议，将门市房和车库出售给被告王晓燕，价格为1100000.00元，建筑面积为112.83平方米，车库建筑面积为36平方米。原告陈某乙与被告王晓燕在房屋买卖协议中备注“门市房和车库内的各层装备、电话、有线不动，附加人民币一万元整”。2010年9月7日，被告王晓燕为门市房办理了房屋所有权证，将门市房产权办理在其名下，房权证号为呼伦贝尔房权证海拉尔区第1004＊＊**号，房屋所有权证中注明门市房所在层数为1-2层，建筑面积为112.83平方米，房屋所有权证中显示的建筑面积不包括地下室面积。出售门市房时，门市房的地下有一间层高为196厘米的地下室，为两名原告陈某甲、陈某乙所有。地下室中铺设有海拉尔区正阳办某2号楼（以下简称2号楼）的供热、排水等相关管道。在门市房屋内的地面上有一出入地下室的出口，该出口在两名原告陈某甲、陈某乙购买门市房时既存在，两名原告陈某甲、陈某乙将门市房出售给被告王晓燕时，该地下室可通过该出口内的铁质楼梯正常出入。两名原告陈某甲、陈某乙在搬离门市房时将铁质楼梯拆除，在将房屋交付给被告王晓燕后又将该出口用钢筋焊死。后期被告王晓燕将门市房内地下室出口上的钢筋拆除，占有使用地下室至今。在原告陈某乙与被告王晓燕的房屋买卖协议中未对该地下室的权属进行约定。原告陈某乙与被告王晓燕签订的房屋买卖协议现已履行完毕，双方对房屋买卖协议的内容均没有异议。原、被告在房屋买卖协议中约定“在履行协议中若发生争议，应协商解决，协商不成的，提交房屋所在地仲裁委员会仲裁”，协议履行过程中，原、被告均未向房屋所在地的仲裁委员会提起仲裁。现两名原告陈某甲、陈某乙认为其出售给被告王晓燕的房屋不包括该地下室，要求被告王晓燕立即返还。被告王晓燕认为该地下室是其购买门市房的附属设备，地下室的所有权应归被告王晓燕所有，要求驳回两名原告陈某甲、陈某乙的诉讼请求。本案争议地下室所在位置不涉及其他人所有房屋的范围。
两名原告陈某甲、陈某乙称争议地下室在2号楼中有其他出入通道，且地下室在通道内有单独出入的门，被告王晓燕认为原告陈某甲、陈某乙所称的通道系物业维修管道的公用地下通道，原告陈某甲、陈某乙未经被告王晓燕允许在公用地下通道的墙上凿了一个通道口出入地下室，并不是原告陈某甲、陈某乙所称的单独出入的门，后期被告王晓燕将原告砸开的通道口按照原样用砖砌死。经该院查看现场，原告陈某甲、陈某乙所称的通道内铺设有相关管道，无照明及采光设施，通道内的木质门未见可通往地下室。
原审法院认为，原、被告约定因履行房屋买卖协议过程中发生争议，提交房屋所在地仲裁委员会仲裁，现两名原告陈某甲、陈某乙向该院提起诉讼，被告王晓燕应诉后未对争议解决方式提出异议，故该院对本案依法进行审理。两名原告陈某甲、陈某乙将门市房出售给被告王晓燕，被告王晓燕已取得门市房的所有权，双方在签订房屋买卖协议中未对本案争议地下室的权属进行约定，因此本案的争议焦点为两名原告陈某甲、陈某乙出售门市房的效力是否对门市房下面的地下室具有法律约束力。综合原告陈某甲、陈某乙提交的证据情况，两名原告陈某甲、陈某乙未提交证据证实地下室系单独于门市房购买，亦未举证证实地下室在通道内有供出入的门，通过现场查看，原告陈某甲、陈某乙主张的地下室单独出入通道不具备通道的条件，从该通道亦无法通往争议地下室。本案争议地下室与门市房在使用上紧密相连，地下室位于门市房下方，不涉及他人所有房屋的范围。除通过门市房内地面上的通道进出，地下室没有单独的出入通道，使用地下室需借助于门市房的使用，对地下室进行利用亦会影响门市房的正常使用，在出售前门市房及地下室均归两名原告陈某甲、陈某乙所有，该院综合上述情况及证人高某的证言认定门市房与地下室符合主物与从物关系的构成要件，且原、被告对争议地下室没有特殊约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条“主物转让的，从物随主物转让”的规定，两名原告陈某甲、陈某乙出售门市房的效力对门市房下面的地下室具有法律约束力，被告王晓燕有权对本案争议地下室占有使用。因此，原告陈某甲、陈某乙的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，驳回原告陈某甲、陈某乙的诉讼请求。案件受理费3300.00元，减半收取1650.00元由原告陈某甲、陈某乙负担。
上诉人陈某甲、陈某乙上诉称，一审判决认定事实错误，判决有失公正。第一，地下室不是门市房的附属物，而是具有单独使用价值的房屋。退一步说，即使属于从属物，也应在合同中另有约定。而事实是，连门市房、地下室的储物架、电话、有线电视都另外收取了费用，20多平米价值10几万的地下室，双方怎么会忽略？第二，证人高某证言的证明效力很低，因为该证人是被上诉人王晓燕的表姐。庭审时，被上诉人王晓燕指出高某是其表姐时，被上诉人王晓燕当庭未表示异议，即是承认了这一事实。第三，被上诉人王晓燕在原审庭审时，明确说明10000.00元就是购买地下室的费用，而事实是，这10000.00元仅是（储物架）各层设备、电话、有线电视的价值，根本不包括地下室。第四，补充协议的效力不容否定。公章上虽无蒙文，但国家工商总局早有规定，外资企业的公章上，须有英文名称。补充协议上的公章，符合这一规定。且补充协议上列明的地下室，与实际面积完全一致，怎么能说不是同一地下室呢。第五，上诉人陈某甲、陈某乙出售门市房时，已将门市房的通道门焊死，这就是明确表示，所售门市房不包括地下室。综上所述，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，判令被上诉人王晓燕返还2号楼某门市房地下室并承担本案全部诉讼费用。
被上诉人王晓燕答辩称，一、地下室属于门市房的从物，应随主物的转移而转移。被上诉人王晓燕与陈某甲、陈某乙在房屋买卖时已经明确说明门市房的买卖是包含地下室的，而且该地下室位于门市房的下方层高不足2米，仅在门市房地面上有一出入口，室内安装有各种管道，所以该地下室在使用上不具有独立性，与门市房的关系应为主物与从物的关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条的规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。被上诉人王晓燕与上诉人陈某甲、陈某乙在合同签订时对地下室并没有明确约定，所以该地下室所有权的转移应随门市房的转移而转移。二、证人高某与被上诉人王晓燕没有任何亲属关系，上诉人陈某甲、陈某乙也没有证据证明证人高某与被上诉人王晓燕有利害关系，所以其证言是真实的，可以作为定案的依据。证人高某是被上诉人王晓燕与上诉人陈某甲、陈某乙房屋买卖的介绍人，并全程参与房屋的买卖过程，证人高某最了解当时的房屋买卖情况。而且，在其出庭作证时己经明确说明与双方当事人都是邻居，而且与上诉人陈某甲、陈某乙是8年的邻居，相比被上诉人王晓燕，证人高某与上诉人陈某甲、陈某乙关系更好些，上诉人陈某甲、陈某乙卖房子时主动联系证人高某，让其帮忙，随之就有后来高某帮忙介绍被上诉人王晓燕买房子的事实。所以，证人高某的证言客观真实地反映出了当时的情况，而且也出庭接受双方当事人的质证，完全符合证人证言作为证据的构成要件，可以作为认定案件事实的依据。三、在卖房时，上诉人陈某甲、陈某乙称自己的房屋有一阁楼、有地下室，还有各种设备、电话等，这些不拆除了，多要10000.00元，上诉人陈某甲、陈某乙所罗列的这几项只是想要被上诉人王晓燕多加钱的借口，如果上诉人陈某甲、陈某乙一定要说这10000.00元仅包括储物架及设备等，那么，地下室是附属于门市房的从物，被上诉人王晓燕在购买门市房的时候该地下室的所有权就己经随主物及门市房的所有权转移而发生转移了。双方对地下室又没有单独的约定，所以根本无需将地下室也列入其中。四、原审中上诉人陈某甲、陈某乙出示的补充协议不能证明是被上诉人王晓燕现在占有使用的地下室，而且协议中地下室的面积与实际争议地下室的面积也不相符，同时，该协议是以物抵债，无法证实该协议实际是否发生，该协议与本案争议的地下室根本没有关联性，不具有作为证据的基本要件。五、被上诉人王晓燕在2010年9月20日就将该房屋过户至自己名下，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，该房屋所有权已经于2010年9月20日就转移至被上诉人王晓燕，随主物一并转移的地下室，所有权也一并转移。在原审庭审中，上诉人陈某甲、陈某乙称10月份腾房时，将地下室出入口用钢筋焊死，这一行为显然属于无权处分，是无效的行为。因该门市房连同地下室所有权在9月20日时已经转移至被上诉人王晓燕所有了，上诉人陈某甲、陈某乙在房屋所有权转移后将房屋门市房内地下室出口焊死，显然其行为已经侵害了被上诉人王晓燕的合法权益。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院依法驳回上诉人陈某甲、陈某乙的诉讼请求。
在本院审理期间，上诉人陈某甲、陈某乙为支持自己的诉讼主张向本院提交了四份证据。
证据一，呼伦贝尔市加利福尼房地产开发有限公司出具的证明一份。证明上诉人陈某甲、陈某乙单独花费9000.00元购买地下室。被上诉人王晓燕质证称，对该份证据的真实性及证明目的均不认可。该证明与原补充协议提供的公章不相符，名称也不相同，且原审提到该房产公司已不存在，无法证明出具该证据的公司与出具补充协议的公司是同一家公司。该证明中写明地下室面积为21.45平方米，实际是面积是不足10平方米的。同时该证明应有法定代表人签字。因该份证据的证明目的在于证实争议的地下室系上诉人陈某甲、陈某乙单独出资购买。但在不违反法律法规强制性规定的前提下，上诉人陈某甲、陈某乙与被上诉人王晓燕在买卖交易时是以双方意思表示一致为基础而决定买卖标的物范围，不能据此推定争议的地下室不包括在买卖标的物范围内，该份证据的证明目的与本案争议不具有关联性，对该份证据，本院不作认定。
证据二，（2011）海民初字第390号案件庭审笔录一份。证明被上诉人王晓燕的代理人称附属设施包括地下室，在本案原审第一次庭审时代理人也称附属设施包括地下室，但合同备注中明确10000.00元附属设施是不包括地下室的。被上诉人王晓燕质证称，对该份证据的真实性认可，对于证明目的不认可。双方当事人在买卖协议中对于地下室的权属并没有明确约定，对于附属设施的罗列只是因为上诉人陈某甲、陈某乙感觉房屋卖便宜了多加了10000.00元而已。本院对该份证据的真实性予以确认，因双方当事人在买卖协议中对于争议地下室的权属没有明确约定，对证明目的，不予采信。
证据三，（2011）海民初字第390号案件庭审笔录证人高某的陈述。证明地下室不是附属物，不全是由出卖人赠送给买受人的，有的地下室是由买受人出资购买的。被上诉人王晓燕质证称，对证据的真实性认可，证明目的不认可。该地下室没有房屋所有权证，所以该买卖是违反法律规定的，该地下室是属于门市房的附属物，是不允许单独出售的，即使当时开发商收取钱款出售，是违法的，协议是无效的，而且该证言并不能说明争议地下室是购买的。本院对该份证据的真实性予以确认，在未有房产部门对地下室登记确认的前提下，不能以买受人取得地下室存在向开发商出资购买的情况而认定地下室不是附属物，综合本案的案件事实，对该份证据的证明目的，不予采信。
证据四，证人朱某某出庭证言。证明上诉人陈某甲、陈某乙与证人朱某某系邻居关系，地下室都是个人从开发商处购买的，地下室内另有后门通道。上诉人陈某甲、陈某乙对证人朱某某证言真实性认可，该证人是103门市房的业主，而争议房产就是104号，证人朱某某明确说明了购买地下室过程和价格。被上诉人王晓燕对证人朱某某证言不认可，该证人证言仅能证明证人朱某某自己购买103号门市房的情况，并不能证明本案争议门市房的相关情况，且证人朱某某明确说明对于上诉人陈某甲、陈某乙购买地下室的情况是不知情的。对于证人朱某某所称的地下室的后门通道，只是管道间，并不存在通往地下室的门。因证人朱某某陈述对于上诉人陈某甲、陈某乙购买地下室的情况不知情，对证人朱某某的证言，本院不予采信。
在本院审理期间，被上诉人王晓燕未提交新证据。
本院查明的事实与原审法院认定的事实一致，应予确认。其他证据如原审所列。
本院认为，本案系买卖合同纠纷，争议的主要焦点是买卖标的物中是否包括地下室。上诉人陈某甲、陈某乙将建筑面积112.83平方米的门市房和建筑面积36平方米的车库出售给被上诉人王晓燕。争议的地下室层高为196厘米，位于门市房的下方。门市房内的地面上有一出入地下室的出口，该出口在上诉人陈某甲、陈某乙购买门市房时既存在，从该出口进出地下室的铁质楼梯是上诉人陈某甲、陈某乙购买门市房后安置的。上诉人陈某甲、陈某乙将门市房出售给被上诉人王晓燕时，可通过该出口内的铁质楼梯正常出入门市房及地下室。原审法院经现场查看，除通过门市房内地面上的通道进出地下室，地下室没有其他出入通道。使用地下室需借助于门市房的使用，对地下室进行利用亦会影响门市房的正常使用。原审法院结合证人高某的证言认定门市房与地下室符合主物与从物关系的构成要件并无不妥，本院予以维护。上诉人陈某甲、陈某乙主张其出售门市房时，地下室另有通道口可供出入，但未提供有效证据加以证实。虽称在房屋出售后给被上诉人王晓燕腾房时将从门市房内进出地下室的通道口焊死，以证实地下室不包括在买卖范围内，但在上诉人陈某甲、陈某乙与被上诉人王晓燕签订的房屋买卖协议中未对本案争议地下室的权属进行约定，且未有证据证实被上诉人王晓燕亦同意由上诉人陈某甲、陈某乙将该通道口封死的事实存在。相反，双方当事人在原审法院审理时明确认可在房屋交付后，上诉人陈某甲、陈某乙拆除了通往地下室内铁质楼梯的事实。上诉人陈某甲、陈某乙陈述拆除楼梯是基于要求被上诉人王晓燕再行给付2000.00元但遭被上诉人王晓燕拒绝而发生的。上诉人陈某甲、陈某乙主张出售的房屋中不包括地下室，但却要求被上诉人王晓燕再行支付2000.00元楼梯款，有悖常理。上诉人陈某甲、陈某乙的上述抗辩主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300.00元，由上诉人陈某甲、陈某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长 申玉芹
审判员 张福全
审判员 薛忠卫
二〇一五年二月九日
书记员 谢 欣
附：本判决适用法律依据：
1、《中华人民共和国物权法》第一百一十五条：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。