福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2850号
上诉人（原审原告、反诉被告）厦门禾祥房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区故宫路109号，组织机构代码26015674-9。
法定代表人李维钊，总经理。
委托代理人陈琴、林奕增，福建明嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）黄惠乾，男，住厦门市思明区。
委托代理人吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。
上诉人厦门禾祥房地产开发有限公司（下称禾祥公司）因与被上诉人黄惠乾房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7506号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
禾祥公司向原审法院起诉称，双方于1997年12月22日签订认购书一份，约定黄惠乾向禾祥公司购买“禾祥花园”B座一层12号店面，面积为56平方米，购房款共计为510000元。同日，黄惠乾支付了首期款200000元，余款约定在交房时付清。1998年3月，禾祥公司依约交付了讼争房屋，但由于黄惠乾迟迟不缴余款，2003年在诉诸法院时，双方达成和解。可黄惠乾仍不履行和解协议。禾祥公司请求判令：1、解除双方所签订的关于厦门“禾祥花园”B座一层12号店面的房产认购协议；2、黄惠乾将厦门“禾祥花园”B座一层12号店面房屋腾空；3、黄惠乾暂按3500元／月支付2014年3月11日至实际判决退还之日止的使用费，具体标准依评估价格。
黄惠乾向原审法院提起反诉称，双方在履行认购协议书过程中发生了争议，后通过诉讼达成和解协议，据该协议第三条约定，若黄惠乾要求继续履行购房协议，应向禾祥公司一次性缴清余款310000元，双方签订《房屋买卖合同》并办理相关手续，禾祥公司应保证将店面产权办给黄惠乾。黄惠乾因此多次向禾祥公司表示要求继续履行购房协议等，但其拒不履行购房协议。据黄惠乾了解，禾祥公司将讼争房产抵押给银行，所以无法办理购房手续。黄惠乾请求判令：禾祥公司继续履行双方于1997年12月22日签订的《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》、2003年6月13日签订的《协议书》，向黄惠乾提供收款账户，与黄惠乾签订《房屋买卖合同》，并办理相关手续，将厦门市故宫路143号房产产权办给黄惠乾。
原审判决查明，本案讼争房产厦门市禾祥花园商场1层12#店面（现门牌号码为厦门市故宫路143号）系禾祥公司之产业。1997年12月22日，禾祥公司与黄惠乾签订《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》一份，约定：黄惠乾认购禾祥公司营销的禾祥花园商场1层12#店面，面积为56平方米，购房款为51万元；黄惠乾首期一次性支付20万元，占总额39%，交房时，应一次性付清余款31万元，占总额61%。同日，黄惠乾向禾祥公司缴纳了部分房款20万元。
2003年1月，黄惠乾诉诸法院，请求判令禾祥公司返还黄惠乾已付的购房款20万元及利息。而禾祥公司则反诉要求黄惠乾付清购房余款30万元。后在该案审理过程中，双方达成和解，并于2003年6月13日签订《协议书》，约定：一、黄惠乾已交付了首期购房款200000元，禾祥公司也于收款当日将店面交付给黄惠乾使用，若双方不再继续履行购房协议，则黄惠乾不向禾祥公司收取200000元的利息；禾祥公司也不向黄惠乾收取店面的使用租金，利息和租金对抵，互不追究。二、禾祥公司同意于2003年10月31日前全部退还黄惠乾200000元购房款，在未退清全款之前，双方同意暂维持现状，禾祥公司保证黄惠乾对该店面的完全使用权，不会遇到来自该店面产权、使用权的纠纷，如有纠纷，由禾祥公司负责处理；在禾祥公司仍未还清200000元购房款之前，禾祥公司应保证黄惠乾继续使用该店面的权益，直至还清全款止，否则，禾祥公司应承担黄惠乾因不能继续使用该店面所造成的经济损失，直至还清全款止，黄惠乾应在收到200000元整的一个月内将店面退还给禾祥公司；三、若黄惠乾要求继续履行购房协议，则应向禾祥公司一次性付清购房全额310000元，双方签订《房屋买卖合同》，并办理相关手续，禾祥公司应保证将店面产权办给黄惠乾。2003年6月17日，黄惠乾和禾祥公司向法院撤回本反诉。
2014年2月28日，禾祥公司向黄惠乾发出《通知书》，表示决定收回讼争店面，并要求黄惠乾从收到该通知书之日起7日内向禾祥公司提供收款账户，禾祥公司将200000元退还给黄惠乾；并表示若黄惠乾拒不提供收款账户，禾祥公司有权直接收回店面（包括向法院提起收回店面诉讼），同时有权向黄惠乾按市价收取店面使用费。2014年3月5日，黄惠乾向禾祥公司回复《通知书》，表示不同意禾祥公司通知书的内容，无权收回店面，并要求继续履行购房协议，请禾祥公司提供收款账户，黄惠乾将一次性付清购房全额310000元，双方签订《房屋买卖合同》，并办理相关手续，禾祥公司应保证将店面产权办给黄惠乾。
原审法院认为，禾祥公司与黄惠乾签订的《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》、2003年6月13日禾祥公司与黄惠乾所签订的《协议书》，均系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，应严格履行。通过对2003年6月13日禾祥公司与黄惠乾所签订的《协议书》内容的解读，体现了以下几个方面的意思表示：第一，若不继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》，禾祥公司于2003年10月31日前全部退还黄惠乾已付的购房款200000元，黄惠乾在收到退款后一个月内退还讼争店面，在该款未退还前维持现状，退款时利息与租金互抵，互不追究；第二，若黄惠乾要求继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》，应向禾祥公司一次性付清购房余款310000元，双方签合同，并办理相关手续。现有在案证据，并无体现禾祥公司按该协议在2003年10月31日履行退还200000元购房款。禾祥公司在2014年2月28日发《通知书》给黄惠乾，表示要收回讼争店面，并要求黄惠乾提供收款账户，将退还200000元，并表示若7日内拒不提供账户，将有权按市价收取店面使用费。由此可见，禾祥公司将协议所约定的退款推迟至2014年2月28日才实际履行，而依照《协议书》的约定，退款前双方维持现状。黄惠乾在接到该《通知书》后在7日内回复《通知书》给禾祥公司表示要求继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》，并要求禾祥公司提供收款账户，以缴清购房余款310000元。由于《协议书》中并未约定黄惠乾主张继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》的限期，故其现在主张继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》并不违反《协议书》约定。故黄惠乾反诉请求继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》、《协议书》，由禾祥公司依约定提供收款账户，收取黄惠乾缴纳的购房余款310000元，并签订《房屋买卖合同》，办理相关手续，将讼争店面产权办给黄惠乾，符合法律规定，原审法院予以支持。禾祥公司主张其多次催告黄惠乾履行《协议书》约定的义务，但未提供相应证据佐证，原审法院不予采信。故禾祥公司诉求解除《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》，并要求黄惠乾腾空讼争店面及支付使用费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、厦门禾祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向黄惠乾提供收款账户；二、黄惠乾则应于厦门禾祥房地产开发有限公司提供了账户之日起七日内将厦门市禾祥花园商场1层12#店面（现门牌号码为厦门市故宫路143号）的购房余款310000元支付给厦门禾祥房地产开发有限公司；三、厦门禾祥房地产开发有限公司应于黄惠乾购房余款支付后的三日内，与黄惠乾签订《房屋买卖合同》，并办理相关手续，协助黄惠乾办理厦门市禾祥花园商场1层12#店面（现门牌号码为厦门市故宫路143号）的权属证书；四、驳回厦门禾祥房地产开发有限公司全部本诉诉求。本案本诉受理费25元、反诉受理费25元，均由厦门禾祥房地产开发有限公司负担。
宣判后，禾祥公司不服，向本院提起上诉。
上诉人禾祥公司上诉称，一、原审认定事实错误，对《协议书》内容第二条理解断章取义。1、《协议书》第二条明确约定禾祥公司同意于2003年10月31日之前全部退还给黄惠乾20万元购房款，在未退清全款之前双方同意暂时维持现状……黄惠乾应在收到20万元整的一个月将店面退还给禾祥公司。该条款（1）明确了未退清全款之前双方同意暂时维持现状，（2）明确了禾祥公司有权解除双方1997年签订的认购书。讼争房产在1997年双方签订认购书当日即交付黄惠乾。可以说禾祥公司已经履行了合同的大部分义务。后面导致合同一直处于僵局是由于黄惠乾自己不作为，未能支付尾款所致。现在禾祥公司提出解除认购书的请求，合情合理。原审却对此重要事实没有认定。原审在理解协议书第二条时，断章取义的理解为禾祥公司没有在2003年10月31日退还黄惠乾20万元购房款，再通过禾祥公司2014年2月28日对黄惠乾发出的解除购房《通知书》得出结论即禾祥公司推迟退购房款至2014年2月28日，进而得出黄惠乾也可以在此期限主张继续履行《协议书》。该认定完全忽视了禾祥公司发出《通知书》是在行使《协议书》约定的解除权的事实。原审对此认定遗漏了禾祥公司行使解除权的事实，因此也存在错误。二、原审要求黄惠乾按双方1997年12月22日签订的《厦门“禾祥花园B座房产认购书》约定的价格支付购房余款310000元给禾祥公司的判决是错误的，应结合法院庭审调查考虑本案中双方的过错适用情势变更原则。原审庭审中法院通过庭审调查举证已经认定下列事实：1997年12月22日签订认购书当天，禾祥公司即将店面交付黄惠乾使用。黄惠乾一直主张讼争房产因涉（2011）思民初字第4521号案件而被禾祥公司拿去抵押给银行，无法办理产权证，是导致其一直不履行支付尾款的原因被证明是错误的。讼争房产和（2011）思民初字第4521号所述房产不是同一处房产。这通过禾祥公司提交的故宫路143号房屋产籍调查表可以得知。黄惠乾至今都未能举证证明禾祥公司将房产抵押一事。因此本案中黄惠乾未支付尾款先存在过错。如果原审判决双方按和解协议第三条约定继续履行协议，就应该考虑到黄惠乾的过错是导致今天存在合同长期履行僵局的主要原因。如果继续按照1997年约定的房价履行合同，将对禾祥公司造成明显的利益失衡。因此，应根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、黄惠乾已付房款的比例来认定其需支付的剩余房款。2003年以来，厦门的房价不断上涨，其速度之快，幅度之高，远远超过大多数人的预期。到诉讼时，讼争房屋的房价已上涨了3倍不止。即使房价上涨本身是能够预期的，合同履行会面临如此局面也显然超出了禾祥公司的预想范围，且该局面并非禾祥公司单方面故意促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果，无法仅让禾祥公司为此承担责任，在原审中，禾祥公司提出要对讼争房产按照现在市场价值进行评估，而原审法院在审理中却只字未提，原审法院未考虑黄惠乾存在过错而判决按原合同价格继续履行，将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益，以实现公平。禾祥公司请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人黄惠乾答辩称，一、原审认定的事实是完全正确的，禾祥公司提出原审判决认定事实错误不能成立。黄惠乾与禾祥公司于1997年12月21日签订《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》，约定黄惠乾同意认购由禾祥公司营造的禾祥花园商场1层12＃店面。后因商品房买卖合同的履行问题产生纠纷，双方诉至法院，经法院调解，双方于2003年6月13日签订《协议书》。根据《协议书》第三条的规定，黄惠乾享有要求禾祥公司继续履行合同的权利，而且黄惠乾主张该权利没有时间限制。根据《协议书》第二条规定，禾祥公司收回店面必须同时符合两方面的条件，一是时间条件在2003年10月31日前，二是全额退款的条件，两个条件缺一不可。禾祥公司在2003年10月31日前没有全额退款，在2003年10月31日之后，禾祥公司就没有权利要求退款收回店面。禾祥公司称“2003年10月31日后禾祥公司还可以要求退款收回店面”的说法与《协议书》第二条的规定不符。禾祥公司提出黄惠乾“不作为”、“过错”的概念，既没有事实根据，也没有法律依据。首先，“不作为”是行政诉讼案件的范畴，“过错”是侵权责任范畴，均与本案房屋买卖合同关系无关。其次，黄惠乾多次要求禾祥公司签订合同，办理过户手续，并没有所谓的“不作为”。二、禾祥公司将讼争房屋抵押给他人。黄惠乾推断禾祥公司拒不与自己签订合同的原因，就是因为禾祥公司将讼争房屋抵押出去，无力解押，因此拒不与黄惠乾签订购房合同，拒不将讼争店面产权办给黄惠乾。但是，不管原因如何，均不影响黄惠乾根据《协议书》第三条的规定，有权要求禾祥公司继续履行购房协议。1、根据（2011）思民初字第4521号民事判决书可知，禾祥公司已经自认将禾祥花园地下车库、商场一、二层房产抵押给他人。而黄惠乾与禾祥公司之间《认购书》载明的房屋为“禾祥花园商场1层12＃店面”。根据上述二份证据，足以认定本案标的“禾祥花园商场1层12＃店面”存在抵押情形。这种情况下，禾祥公司没有其他证据而否认“禾祥花园商场1层12＃店面”存在抵押情形，是不能成立的。2、一审开庭后，黄惠乾向建行厦门分行问询，得知“禾祥花园商场1层12＃店面”初始设计为车位，且禾祥花园147个车位（共3622.36平方米），于1997年11月28日，由禾祥公司向建行厦门分行申请抵押贷款（登记号973627），上述车位抵押至2013年才解押。三、禾祥公司上诉称本案应适用情势变更原则没有法律根据。禾祥公司主张按照时价要求黄惠乾付款，更是缺乏事实与法律根据。综上，根据《协议书》第三条的规定，黄惠乾有权要求禾祥公司继续履行购房协议；根据《协议书》第二条的规定，在2003年10月31日以后禾祥公司没有权利要求收回店面。原审认定事实正确，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。黄惠乾请求依法维持原判，驳回禾祥公司的上诉。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除双方均确认原审判决查明的2003年禾祥公司反诉要求黄惠乾付清购房余款30万元有误，应为31万元之外，对其余事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中双方均未提交新的证据。
二审审理过程中，双方当事人均确认双方在《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》约定的禾祥花园商场1层12#店面，该店面在厦门市国土资源与房产管理局备案时登记为禾祥花园（B座）1层15单元，现门牌号为厦门市故宫路143号。根据黄惠乾的申请，本院依法向厦门市国土资源与房产管理局调取了厦门市故宫路143号的房产登记情况。经查，厦门市故宫路143号房产曾分别于2006年3月13日、2007年6月28日、2012年7月31日被法院查封，但均已解除查封；该房产无抵押登记记录。
本院认为，禾祥公司与黄惠乾签订的《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》及《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据《协议书》的约定，在禾祥公司清退20万元购房款之前，双方同意暂时维持现状。但该《协议书》并未约定黄惠乾要求继续履行房产认购书的提出时限。因禾祥公司未清退20万元购房款，黄惠乾在收到禾祥公司于2014年2月28日发出的《通知书》后，向禾祥公司提出继续履行合同的要求，并未违反《协议书》的约定。故原审判决支持黄惠乾提出的关于继续履行《厦门“禾祥花园”B座房产认购书》及《协议书》的相关反诉请求，符合合同法实际履行之原则，本院予以维持。禾祥公司关于其有权解除合同的相关上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于本案是否适用情势变更原则的问题。讼争房产的价格系双方协商一致的结果，而房价的市场波动并非当事人不可预见的情形，且讼争房产曾因禾祥公司的原因被法院查封，本案并不存在可适用情势变更原则之情形，故禾祥公司关于本案应适用情势变更原则的相关上诉主张及鉴定申请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5950元，由上诉人厦门禾祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 黄南清
代理审判员 章 毅
二〇一四年十二月二十五日
代书 记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。