湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民初3501号
原告：姚仲毅，男，汉族，1975年3月11日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：菅博，湖北山河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师。
被告：吴曼茹，女，汉族，1992年9月9日出生，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：严昌龙，湖北予智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王萍，女，汉族，1967年9月29日出生，住武汉市江汉区，系吴曼茹母亲。
被告：武汉宏通置业发展有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南区汉南大道267号。
法定代表人：林建成，该公司董事长。
被告：张国宏，男，汉族，1966年11月28日出生，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：段博，湖北浩泽律师事务所律师。
被告：王强，男，汉族，1969年7月7日出生，住湖北省武汉市江汉区，
原告姚仲毅与被告吴曼茹、武汉宏通置业发展有限公司（以下简称宏通公司）、张国宏、王强申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告姚仲毅的委托诉讼代理人菅博、刘伟，被告吴曼茹的委托诉讼代理人严昌龙、王萍，被告张国宏的委托诉讼代理人段博到庭参加了诉讼。被告宏通公司、王强经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案审理期限应扣除公告期间。本案现已审理终结。
姚仲毅向本院提出诉讼请求：1、判令准许对位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”19层1号房屋所有权及土地使用权的执行；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月31日，武汉市中级人民法院作出（2008）武立保字第69号民事裁定，查封位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”共24层房屋，其中包括本案讼争房产后，于同年12月12日就广东发展银行股份有限公司武汉分行（以下简称广发银行）与宏通公司、张国宏、王强借款担保合同纠纷一案作出（2008）武民商初字第147号民事判决，判令宏通公司偿还广发银行借款本金42751893.87元及自2008年7月21日起至付清之日止的逾期罚息，并承付律师费42万元，广发银行对宏通公司提供的抵押物在上述债权数额范围内享有优先受偿权，张国宏、王强就宏通公司提供抵押物不足以清偿的债务承担连带保证责任。2009年2月9日，广发银行向武汉市中级人民法院申请执行，立案号为（2009）武执字第00047号。同年12月31日，广发银行将其享有对宏通公司的债权本金42619403.22元及利息转让给东莞市盈德实业投资有限公司（以下简称盈德公司），并签署了《债权转让协议》。2011年5月19日，武汉市中级人民法院以（2011）武执裁字第00026号执行裁定，变更该执行案件的申请执行人为盈德公司。2015年1月6日，姚仲毅与盈德公司签订《债权转让协议书》，由姚仲毅继受取得盈德公司所享有对宏通公司的前述债权。2017年4月19日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01执异455号执行裁定，就执行案件的申请执行人变更为姚仲毅。故，作为（2009）武执字第00047号执行案件的申请执行人姚仲毅，依法享有对涉案房产的抵押权。该案件执行中，吴曼茹以其与宏通公司签订了《商品房买卖合同》，并就购买讼争房产支付了大部分房款，且已实际占有为名，向武汉市中级人民法院提出执行异议，要求中止对该房产的执行，并予以解除查封。武汉市中级人民法院于2017年3月30日作出（2016）鄂01执异260号执行裁定，中止对位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”19层1号房屋所有权及土地使用权的执行。因吴曼茹与宏通公司间的购房合同未注明签约时间，并不能确定该合同是否签订于法院查封之前，且其亦未证实该房产属其名下唯一住房和已实际居住的事实。根据案外人吴曼茹的身份登记住址显示，其常住地址为武汉市江汉区青年路115-3号4楼4号，法院执行裁定认定其没其他用于居住的房屋，明显与事实不符；故，在法院未经核实吴曼茹付款真实性的情况下，裁定中止对讼争房产的执行没有事实和法律依据。综上，案外人吴曼茹明知讼争房产存在抵押，却在开发商宏通公司没有取得合法销售资格的情况下，仍与宏通公司签订购房合同，其就该购房合同项下的权利不足以排除姚仲毅所享有的抵押物权，应准许对该房产的执行。
吴曼茹辩称：吴曼茹、王萍购买开发商宏通公司证照齐全的涉案房屋无任何过错，其与宏通公司所签订的购房合同合法有效，并不因该合同未办理商品房预备案登记手续而影响合同的效力。且该合同签订的时间，以及吴曼茹支付购房款和入住的时间，均在法院查封之前，而未办理房产过户的原因系宏通公司故意隐瞒房屋抵押他人之事实造成，吴曼茹对此毫不知情，故其法律责任完全在于宏通公司。因此，吴曼茹的请求符合最高人民法院规定的关于物权期待权的保护条件，应驳回姚仲毅的诉讼主张。
张国宏辩称，作为已完成出资义务的宏通公司股东张国宏，并未参与宏通公司的日常经营，不了解本案的诉争事实。故，请法院依法判决。
宏通公司、王强未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明，2008年7月31日，依广发银行诉前保全申请，本院以（2008）武立保字第69号《民事裁定书》《协助执行通知书》，依法查封宏通公司位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”项目的房屋及土地使用权，其中包含对该项目案涉19层1号房屋的查封。
2008年12月12日，本院对广发银行与宏通公司、张国宏、王强借款担保合同纠纷一案作出（2008）武民商初字第147号《民事判决书》，该判决书载明：2007年6月12日，广发银行分别与宏通公司及张国宏、王强签订了《借款合同》《抵押合同》及《保证合同》约定，宏通公司向广发银行借款6000万元，借款期限12个月，年利率7.22%。宏通公司以其拥有的“香港丽都”大楼在建工程为其借款提供抵押担保。张国宏、王强作为保证人分别自愿为宏通公司借款提供连带保证责任等。且借贷双方就其间所设定的抵押物办理了武房期江字第2007001217号《期房抵押证明》和（2007）第870号《土地他项权证》。因宏通公司、张国宏、王强均未履行合同义务，广发银行提起本次诉讼。据此认定，广发银行分别与宏通公司及张国宏、王强所签订的《借款合同》《抵押合同》及《保证合同》有效，且抵押担保关系成立，法定要件完备，宏通公司未依约偿还借款本息，理应承担还本付息的违约责任，广发银行对设定的抵押物在宏通公司所欠的借款本息范围内享有优先受偿权，张国宏、王强应对宏通公司不能清偿的债务范围内承担连带保证责任等。遂判令：1、宏通公司偿还广发银行借款本金42751893.87元及自2008年7月21日起至付清之日止，按借款合同约定的逾期罚息利率计付的逾期罚息；2、宏通公司向广发银行承付律师费42万元；以上一、二判项在本判决书生效之日起十日内给付。3、广发银行对宏通公司提供的抵押物在上述债权数额范围内享有优先受偿权；4、张国宏、王强对宏通公司提供抵押物不足以清偿的债务承担连带保证责任等。
2017年3月30日，本院作出（2016）鄂01执异260号《执行裁定书》。该裁定书查明，广发银行与宏通公司、张国宏、王强借款担保合同纠纷一案，经本院作出的（2008）武民商初字第147号《民事判决书》生效后，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，权利人广发银行向本院申请执行，本院于2009年2月9日以（2009）武执字第00047号立案执行。在执行中，本院于2016年7月5日作出（2009）武执字第00047-6号执行裁定，继续查封被执行人宏通公司位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”第4-24层的104套房屋及其项下的土地使用权。其中包括案外人吴曼茹主张的“香港丽都”19层1号房产。2011年5月19日，依盈德公司申请，本院作出（2011）武执裁字00026号执行裁定，变更该执行案件的申请执行人为盈德公司。案外人吴曼茹、王萍与宏通公司2007年签订《武汉市商品房买卖合同》，约定交房时间为2007年12月30日，以合同总价474333元认购宏通公司开发的“香港丽都”项目19层1号（建筑面积82.91平方米）的房产后，吴曼茹于2007年7月21日至2008年8月14日分四次支付购房款358564元。且经本院在法院网络执行查控系统查询，案外人吴曼茹名下无房产登记信息。故，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴曼茹的请求符合物权期待权的保护条件，其提出的异议理由成立，本院予以支持。遂裁定，中止对武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”19层1号房屋的执行。同年4月19日，本院以（2017）鄂01执异455号《执行裁定书》载明，本院作出（2011）武执裁字第00026号执行裁定，变更（2009）武执字第00047号执行案件的申请执行人为盈德公司后，因姚仲毅以与盈德公司签署2015年1月6日《债权转让协议书》的方式，继受取得盈德公司享有的对宏通公司在（2008）武民商初字第147号民事判决和（2011）武执裁字第00026号执行裁定所确定的债权，且盈德公司于2015年1月30日在《长江日报》上刊登了债权转让通知书，履行了债权转让通知义务。故，基于该《债权转让协议》合法有效，在盈德公司明确书面表示同意变更本案申请执行人的情形下，依照《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定，裁定变更申请人姚仲毅为本院（2009）武执字第00047号执行案件的申请执行人。
本案审理期间，武汉华睦物业管理有限公司于2017年12月19日出具一份《证明》称，吴曼茹（身份证号码）系我小区“香港丽都”19层1号业主，于2008年3月拿钥匙入住至今，并结清截至2017年12月19日的水费及物业费。同时，吴曼茹就其缴纳电费的情况向本院提交了2016年1月至2017年12月间的《历月抄表明细》及2017年1月至2017年12月缴纳电费发票。
另查明，宏通公司开发的位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”项目，在取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》后，就“香港丽都”1栋，总层数为22层的商品房取得武开管内销字2007（110）号《商品房预售许可证》，并于2007年6月15日和同年6月21日分别办理了武房期江字第2007001217号《期房抵押证明》和（2007）第870号《土地他项权证》。
还查明：2016年8月5日，吴曼茹及王萍将宏通公司诉至武汉市江汉区人民法院，诉请宏通公司支付其逾期办证违约金1075.69元。该案于2016年11月5日作出判决。该案认定事实：吴曼茹、王萍与宏通公司2007年签订《武汉市商品房买卖合同》。约定吴曼茹、王萍购买“香港丽都”1单元第19层1号房屋一套，建筑面积92.91平方米，交房时间为2007年11月30日，合同总价474333元，宏通公司应于商品房交付之日起90日内办理完房地产初始登记；如因出卖人原因导致不能办理权属证书的，按已付房价款0.3%支付违约金。宏通公司依约交付房屋后，吴曼茹于2007年7月21日至2008年8月14日分四次支付购房款358564元。该案判决认为，吴曼茹、王萍与宏通公司签订的购房合同有效。房屋在合同签订后被查封不影响合同效力，对房屋所有权的变更登记形成了法律上的妨碍，宏通公司未协助吴曼茹、王萍办理诉争房屋的所有权证手续的登记义务构成违约，宏通公司应承担违约金1075.69元。
又查明：王萍与吴亚平系夫妻，吴曼茹系其女，案涉“香港丽都”19层1号房屋系王萍与吴曼茹共同购买。吴子曰系王萍、吴亚平之子。2017年12月25日武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果显示，除案涉房产以及王萍和吴子曰同时购买的“香港丽都”19层2号房屋外，王萍名下在东西湖环湖路恋湖家园3组团（登记备案时间2004年9月24日）、江汉区万松园路129号B栋（登记备案时间2007年10月16日）、江汉区青年路31号（登记备案时间2008年3月6日）、汉阳区玫瑰新苑6栋（登记备案时间2005年4月11日）等地拥有或曾拥有多处房产。
本院认为，本案纠纷系姚仲毅作为（2009）武执字第00047号执行案件的申请执行人，为对抗吴曼茹在该执行案件中所提出的执行异议申请，而导致本院于2017年3月30日以（2016）鄂01执异260号执行裁定，中止对执行标的物的执行，并主张其对执行义务人宏通公司享有担保债权及对执行标的物享有抵押权许可执行而提起的诉讼。故，本案案由应确定为申请执行人执行异议之诉。依当事各方的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点为：吴曼茹是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利。
依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。本案中，诉争房屋自初始登记至今仍在宏通公司名下，并在2007年6月15日设立抵押权后，宏通公司2007年以签署《武汉市商品房买卖合同》的方式，将该房屋出售给吴曼茹、王萍。2008年7月31日，本院依广发银行的申请，依法查封了诉争房屋及其项下的土地使用权。同时，本院在当年12月12日就广发银行与宏通公司、张国宏、王强借款担保合同纠纷一案作出（2008）武民商初字第147号民事判决，认定广发银行与宏通公司签订的2007年6月12日《抵押合同》有效，并在借贷双方就抵押权的设立已完备法定要件的基础上，判决广发银行对宏通公司提供的抵押物享有优先受偿权。即广发银行对位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”第19层1号的房屋享有抵押权。所有权人宏通公司依其意志在自有的房产上设置抵押权，起着限制该房产所有权取得的作用。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，该抵押权只有经受让方代为清偿债务而消亡后，受让人方能获得主张享有标的物所有权的权利。否则，依法设立的担保物权，除法律另有规定外，优于所有权获得的保护。即抵押人未经抵押权人同意，对抵押物无权处分，其擅自处分抵押物的，该处分行为无效，受让人不能取得抵押物的所有权。抵押权人可以行使否认权，否认抵押人与受让人之间转让行为的法律效力。因此，结合对诉争房屋抵押权的设立时间2007年6月15日，与宏通公司2007年向吴曼茹、王萍转让该房产而签订购房合同看出，该抵押权在吴曼茹、王萍购房时已设立。故，由于抵押权的设置是以物权公示的公信力为基础，法律对不知真情且无重大过失而信赖公示的物权并与公示的物权人进行交易行为的第三人予以保护。当善意第三人因依赖物权表征而与无权处分人进行有偿法律行为时，为保护交易财产的动态安全，应对第三人的善意依赖予以合法保护。即物权公示作为物权设定和变动的基本条件，其产生的法律效力发挥着权利正确性的推定作用。然作为诉争房产受让方的吴曼茹、王萍在购置房产时，其理当有条件知悉该房产上所存在的抵押权，并知晓转让人宏通公司出售权利瑕疵房产的事实。即便存在吴曼茹、王萍事实上的不知，也系其放任或轻视行使该权利而未尽其审慎义务的过错行为造成。故，纵使吴曼茹、王萍已履行了购房合同约定的大部分付款义务，并以物业公司出具的证明，以及其缴纳水电费的情况，可证实其就诉争房屋已实际占有之事实，但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”之规定可知，作为善意取得的基本要求，受让人在民事行为中首先应当系善意且无过失。因此，吴曼茹、王萍不符合善意第三人的认定规则，其就该执行标的物主张的物权期待权，在未取得物权凭证的基础上，不足以阻却执行程序的正当权利。据此，基于申请执行人姚仲毅通过合法的受让行为继受取得原抵押权人广发银行对诉争房屋所享有的抵押权，且吴曼茹主张的实体权利不足以对抗执行申请人姚仲毅对执行标的物的执行权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，姚仲毅主张准许对位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”第19层1号的房屋予以执行的诉求，本院予以支持。另外，吴曼茹购房当时未成年，系其母亲王萍与其共同购买的“香港丽都”第19层1号房屋。通过查询王萍名下的相关房产信息可知，在抵押权存续期间，其名下存在多处房产，依《中华人民共和国消费保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”的规定，王萍对诉争房屋的执行虽未提出异议，但该房屋系王萍与吴曼茹共有，并不属于其为生活所需而购置，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第二款规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”而可排除执行之情形。至于姚仲毅以宏通公司出售尚未取得合法销售许可证的诉争房产和签约双方未进行购房合同备案登记为由，质疑吴曼茹、王萍与宏通公司间购房合同的效力，以及其认为吴曼茹、王萍与宏通公司间的购房合同未标称签约时间，且吴曼茹、王萍未出示有效的支付购房款的银行凭证，而怀疑吴曼茹、王萍与开发商宏通公司之间存在恶意串通的观点与查明的事实不符，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项之规定，判决如下：
准许执行位于武汉市江汉区香港路318号“香港丽都”第19层1号的房屋所有权及土地使用权。（2016）鄂01执异260号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本案案件受理费8414.99元，由吴曼茹、武汉宏通置业发展有限公司、张国宏、王强共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
审判长 杨绮雯
审判员 胡 劲
审判员 林宏文
二〇一八年一月二十九日
书记员 陈细凤