江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01460号
上诉人（原审原告）孟政乔。
委托代理人吴伯坚。
被上诉人（原审被告）南通世茂房地产开发有限公司，住所地南通市开发区通盛大道188号B幢301-303室。
法定代表人许幼农，总经理。
委托代理人吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。
上诉人孟政乔因与被上诉人南通世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第00940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年8月9日，孟政乔（买受人）与世茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定孟政乔向世茂公司购买公元名邸12幢402室，房屋价款为1114636元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（该商品房取得商品住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。在合同附件一载明叠加别墅两拼402，附件四为合同补充协议，共25条。同日，孟政乔、世茂公司签订补充协议，其中第6条，关于合同第八条：（1）如出卖人不能在本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日（含）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日（2014年12月31日）前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。第24条，本附件四补充协议中约定的内容与合同正文上印刷、手写、加注的内容不一致的，以本附件四补充协议的内容为准。第25条，买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同、附件及补充条款对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及已加注“*”的条款等，买受人理解、接受这些约定并自愿签署。
另查明，上海世茂南京物业服务有限公司（甲方）、孟政乔（乙方）、世茂公司（丙方）签订前期物业管理服务协议，第三条约定前期物业服务费：别墅：3.5元/月.平方米（含物业服务费：2.9元/月.平方米,公共能耗、维护费0.6元/月.平方米）；第四条约定乙方同意从丙方发出的交付通知书指定交付日期的次日起开始向甲方缴纳物业服务费，从起始交费日起，物业服务费用按壹年预交，在每年的1月1日前履行交纳义务。
还查明，孟政乔于2013年7月31日向世茂公司交纳334391元，于2013年9月30日向世茂公司交纳780245元，合计1114636元。2014年10月，世茂公司通知孟政乔收房，同时注明叠墅12幢402室物业管理费（含公共能耗费，12个月计算3.5元/平方米）5356.26元。
后双方因交房事宜未能协商一致，孟政乔诉至法院，要求1、世茂公司立即向孟政乔支付违约金40126元（已计算至起诉之日，并要求计算至实际履行之日）；2、诉讼费用由世茂公司承担。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方主要的争议在于补充协议是否系格式条款，其中关于宽展期的约定是否合法有效。法院认为,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中涉及的补充协议，属于由世茂公司事先拟定，在签订商品房买卖合同时作为其附件由双方一并签署，应当认定为格式条款。商品房买卖合同中，出卖人的责任即按期交付符合合同约定的房屋，买受人的责任即交纳全部房款，买受人的主要权利即收房。虽然宽展期相对于主合同而言，推迟了交房期限，但是补充协议中第24条明确，本附件四补充协议中约定的内容与合同正文上印刷、手写、加注的内容不一致的，以本附件四补充协议的内容为准。同时，第25条再次明确，买受人已经阅读本合同及其附件，理解其含义。补充协议中的宽展期并不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，也不存在两种理解。退一步讲，孟政乔斥资百万余元购买房屋，应当在签订合同及补充协议前对合同条款进行审慎阅读，充分理解条款对双方权利义务的影响。双方于2013年8月9日签订商品房买卖合同及补充协议，根据合同法的规定，如在订立合同时显失公平，具有撤销权的当事人应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内提出。因双方各执一份商品房买卖合同及补充协议，即便孟政乔认为该条款显失公平，亦应当在2013年8月9日后的一年内提出，而孟政乔在此期限内并未申请撤销双方之间的补充协议，故应当认定补充协议合法有效，世茂公司在宽展期内交房，符合双方的约定。对于孟政乔提出的物业费用偏高的意见，法院认为世茂公司根据三方协议，通知孟政乔在收房时缴纳相关费用并无不当，如孟政乔对物业费收费标准有异议，应当依法向上海世茂南京物业服务有限公司提出主张，本案不予理涉。综上，孟政乔要求世茂公司支付违约金的请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决驳回孟政乔的诉讼请求。案件受理费804元，由孟政乔负担。
宣判后，上诉人孟政乔不服，向本院提起上诉称，1、双方在2013年8月9日同时签订商品房买卖合同主合同及补充协议，主合同约定应当在2014年6月30日前交付房屋，且销售员也多次确认会在该日期前交房，补充协议是应销售员的请求签订的，销售员提出世茂公司要求签订补充协议，否则要扣销售员的提成。2、房屋的价格、交房的时间对买房人有重要意义，主合同中约定了交付日期、违约责任等条款，但补充协议却约定买受人同意给予世茂公司180天的宽限期，世茂公司不承担违约责任，两个条款相互矛盾。补充协议加重了买受人的责任，减轻出卖人的责任。综上，要求二审撤销原判决，发回重审或改判支持上诉人原审诉讼请求。
被上诉人世茂公司答辩称，上诉人并没有新的事实和证据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人孟政乔提供了业主照片两份，证明被上诉人世茂公司因为延迟交房等问题，部分购房人在南通开发区管委会及被上诉人售楼处群体交涉，佐证被上诉人违反合同约定，未能及时履行交房义务。被上诉人对于该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查认为，无法确认该照片与本案的存在关联，不能反映案件事实，本院不予认可。上诉人另提供了函件及EMS邮寄底单一份，证明上诉人已于2014年7月15日因被上诉人延期交房等问题向被上诉人提出交涉。被上诉人认为没有收到该函件，且该函件没有任何人签字，与本案无关，也不排除上诉人代理人为其他业主维权的函件。即便该函件真实存在，上诉人在一审中未提供，也不属于无法取证的情形，二审中不应认定。本院审查认为，该函件与邮寄底单的关系无法确定，不能确定被上诉人是否收到该函件，且函件无人署名签字，本院对该函件不予认可。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审另查明，2013年7月31日，孟政乔在世茂公司提供的商品房买卖合同及补充协议上签字，该合同未申请备案，但合同及补充协议内容与双方2013年8月9日签订的合同及补充协议内容基本一致。2014年5月23日，南通市城乡建设局出具建筑工程竣工验收备案证明书，审查认为案涉房屋的工程竣工验收符合《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求。
本院认为，二审的争议焦点为双方签订的补充协议是否为双方的真实意思表示，是否有效。
补充协议虽为格式合同，但格式合同并不当然无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉的补充协议显然不符合合同法第五十二条和第五十三条规定情形。补充协议确实免除了世茂公司的部分责任，即交房的宽展期为180日，在此期限内交房不承担违约责任，但并未加重孟政乔的责任，也未排除孟政乔的主要权利，补充协议的第6条第（2）、（3）项仍然约定了世茂公司在宽展期后仍未交房的违约责任。在补充协议第25条中，有买受人理解、接受可能减轻或免除买卖双方任何一方责任条款的约定，表明世茂公司也采取了一定的方式提醒孟政乔注意免除或者限制其责任的条款，对该条款予以说明。孟政乔在2013年7月31日在未备案的合同上签字时，也在补充协议上签字，其应注意到补充协议就交房期限作出了变更。孟政乔在2013年8月9日签订正式合同及补充协议时，合同及补充协议的主要内容未做变更，其理应再次查阅了合同及补充协议的条款，对交房条款的变化有充分的了解。孟政乔再次在合同及补充协议上签字，应视为其认可了补充协议的内容，故协议为双方的真实意思表示。合同及补充协议也不存在无效的情形，孟政乔如认为显失公平，亦应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内提出，未在该期限内行使的，撤销权消灭。综上，双方之间的合同及补充协议合法有效，双方当事人应按约履行义务，案涉房屋于2014年5月23日取得南通市城乡建设局的建筑工程竣工验收备案证明书，世茂公司在2014年10月通知孟政乔收房，不违反合同关于交房期限的约定，对此不应承担违约责任。
综上，上诉人孟政乔的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费804元，由上诉人孟政乔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 刘兴海
二〇一五年八月十一日
书 记 员 秦建波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律证据，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定。