浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台玉民初字第1138号
原告：罗利君。
原告：詹淑容。
两原告共同委托代理人：冯锡平，浙江辅成律师事务所律师。
被告：玉环之江房地产有限公司。
法定代表人：丁晓跃，执行董事。
委托代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。
原告罗利君、詹淑容与被告玉环之江房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李育金独任审判，于2014年8月27日、10月13日两次公开开庭进行了审理。原告罗利君、詹淑容共同委托代理人冯锡平，被告玉环之江房地产有限公司委托代理人李良瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗利君、詹淑容诉称：2010年9月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于玉环县玉城街道玉陈线安置小区第×幢××××号商品房，建筑面积为114.25㎡，总房款为864872.5元，被告应于2012年10月30日前将符合建设工程竣工验收合格并取得备案证明等条件的商品房交付原告，于2013年4月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。双方还对付款方式及期限，逾期交房及产权登记的违约责任等作了明确的约定。此后原告按约付清了购房款。届时，被告未能交房，而直到2013年12月5日才通过竣工验收备案，逾期交房达400日，依约应向原告支付已交付房价款日万分之一的违约金。目前，原告已经取得房屋权属证书，但因所涉土地未经竣工验收未能办理土地分割登记而未取得土地权属证书。暂计至2014年7月30日，被告逾期办证已达456日，依约应向原告支付已交付房价款日万分之一的违约金。此外，被告向原告预收了办理按揭贷款和产权转移登记等的相关费用3000元，而至今未与原告结算。现要求被告按原告已交付房价款864872.5元日万分之一的标准支付自2012年10月31日至2013年12月4日共400日的逾期交房违约金人民币34594.9元；要求被告按原告已交付房价款864872.5元日万分之一的标准支付自2013年5月1日至2014年7月30日共456日的逾期办证违约金人民币39438.19元，并继续按此标准支付至土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止；要求被告返还代收代付款人民币3000元。
被告玉环之江房地产有限公司辩称：关于逾期交房问题，被告开发的商品房虽迟至2013年12月5日才通过竣工验收备案，但实有不可抗力因素和施工单位故意违约拖延竣工日期且不愿在竣工验收备案表上盖章等原因，不能完全归责于被告。该房屋实际上在2013年8月底已竣工，被告也已于2013年9月份通知原告等购房户接收，大部分购房户在通过竣工验收备案前也已实际接收，故应以被告的交房通知或各购房户的实际接收作为逾期交房的时间节点，不能统一计算至通过竣工验收备案日。关于逾期办证问题，仅涉及房产证的申领，而不涉及土地证的分割。对于房产证，目前已办理了转移登记，原告等各购房户均已领取，虽存在逾期办理事实，但根据被告与各购房户之间的合同精神，办证时限是交房时间顺延6个月，而不能机械地认定为合同约定的2013年4月30日，否则逾期交房时间和逾期办证时间存在重复计算，不符合法理。对于土地证，合同约定被告只负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书，而实际上被告已于2007年11月23日和2008年8月8日办理了涉讼房屋所有土地的初始登记并取得相关权属证书，不存在着违约事实。故此，土地证的分割不是被告的合同义务，逾期办证时间应计算到原告等各购房户取得房产证时为止。关于违约金问题，对逾期交房，合同约定逾期超过90日而买受人要求解除合同的，出卖人按已交付房价款的0.2%支付违约金；要求继续履行合同的，出卖人按已交付房价款的日万分之一支付违约金，但是，总额不得超过已交付房价款的0.2%。此两处的“0.2%”，均系“2%”的笔误，现原告要求继续履行合同，被告支付违约金应以已付房价款的2%为限。对逾期办证，按已交付房价款的日万分之一标准支付违约金，被告不持异议。关于代收代付款问题，被告受原告等各购房户委托，为办理按揭贷款和产权转移登记等代收了相关款项，目前大部分已经代付，被告均持有发票，可以进行据实结算，多退少补。被告要求合法合理地支付逾期交房和逾期办证的违约金。
经审理，本院认定：被告开发了坐落于玉环县玉城街道玉陈线安置小区的商品房进行预售。2010年9月21日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定原告所购房屋为第×幢××××号，建筑面积为114.25㎡，总房款为864872.5元。合同对付款方式和期限作了相应的约定，原告如约付清了全部购房款。合同对交房时间约定为2012年10月30日前，交房条件为建设工程经竣工验收合格并取得备案证明等。逾期不超过90日，合同继续履行，出卖人支付已交付房价款日万分之一的违约金；超过90日买受人要求解除合同的，出卖人支付已交付房价款0.2%的违约金；超过90日买受人要求继续履行合同的，出卖人支付已交付房价款日万分之一的违约金，其总额不得超过已交付房价款的0.2%。合同对产权登记约定为出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证或证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2013年4月30日前取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；逾期超过90日而买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，支付已交付房价款日万分之一的违约金。房屋实际竣工后，被告自2013年9月份起陆续向原告等购房户发出接收通知，部分购房户实际接收入住。对被告开发的商品房，玉环县建设工程质量监督站于2013年12月5日出具工程质量监督报告，同意上报验收备案，玉环县住房和城乡建设规划局于2014年5月21日同意予以竣工备案。自2014年6月11日起，原告等购房户分批申领了房屋所有权证。此外，受原告委托，被告代为办理按揭贷款和产权转移登记，而向原告预收了相关费用，目前已予部分支付，尚未清结。
另认定：为开发商品房，被告于2007年11月23日申领了国有土地使用证二本，均载“该宗地地上建筑物竣工后三十日内办理土地变更登记”，于2008年8月8日申领了国有土地使用证一本，载“该宗地房屋竣工后三十日内办理土地变更登记”。目前，被告仅持有上述三本土地权属证书，对能否直接办理各购房户的土地分割证书问题，本院向玉环县国土资源局发函询问，其答复是“房屋已竣工验收，现先办理土地竣工验收，通过后，再办理分割。”故此，原告等各购房户尚未领取土地使用权证。
以上事实，有商品房买卖合同，房屋所有权证，国有土地使用权证，收款收据，工程质量监督报告，抄告单，函，以及原、被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。
本院认为：被告逾期交房和逾期办证是不争的事实，依法并依约应承担相应的违约责任。本案争议的焦点问题一是逾期时间。对于交房，合同约定时间为2012年10月30日前，条件为建设工程经竣工验收合格并取得备案证明，对双方当事人具有当然的约束力。2014年5月21日，城建管理部门对涉讼房屋予以竣工备案，应认定房屋交付条件成就，但由于双方当事人均认同质量监督部门同意上报竣工验收备案的2013年12月5日，符合当事人意思自治原则，并不违反法律强制性规定，本院予以认可。虽然原告等购房户中部分已于2013年12月5日前实际接收并入住，但由于此前房屋交付条件尚未成就，故交房时间应统一于2013年12月5日。被告辩称不可抗力及施工单位故意违约拖延竣工时间等原因共同造成逾期交房，以期减轻己方责任，并不构成对原告主张的有效抗辩。对于办证，合同约定时间为2013年4月30日前，条件为出卖人实际取得土地使用权证或证明和房屋所有权证，交付给买受人，对双方当事人也具有当然的约束力，故此，被告既具有协助办理房屋所有权转移登记的义务，也具有协助办理土地使用权分割登记的义务。被告虽然在2007年11月23日和2008年8月8日申领了三本土地证，但应在所涉土地上的建筑物竣工后30日内申请办理土地变更登记领取大证，而被告怠于履行义务，致土地竣工验收未成，无法予以分割，损害了原告等购房户的合法权益，构成违约。虽然目前原告等购房户均申领了房产证，但土地分割至今尚未着落，故原告要求被告支付逾期办证违约金至土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止，应该予以支持。根据双方的合同约定，逾期办证的起算日应确认为2013年5月1日，被告辩称应为交房日顺延6个月并没有合同依据，本院不予采信。逾期交房和逾期办证系不同的法律事实或行为，并行支付违约金并不违反法理。本案争议的另一焦点问题是违约金。对于逾期交房，合同约定的违约金比率确有前后矛盾之处，为此，原、被告各自选择对己有利的比率进行主张和抗辩，但综合分析相关条款，原告主张按已付房价款的日万分之一计算更为合情合理。被告辩称逾期超过90日买受人选择解除合同的，出卖人按已付房价款的0.2%支付违约金，及买受人选择继续履行合同，出卖人向买受人支付的违约金累计总额不得超过已交付房价款的0.2%中的两处“0.2%”均系“2%”的笔误，即使属实，对原告也不公平。对于逾期办证，合同约定的违约金比率为已付房价款的日万分之一，双方并无异议，本院予以确认。并行支付逾期交房和逾期办证违约金，其总比率仅为日万分之二，低于银行贷款利率，亦为合法合情。原告已付房价款为864872.5元，自2012年10月31日至2013年12月4日，被告逾期交房400天，依约应按已付房价款的日万分之一支付违约金34594.9元；自2013年5月1日暂计至2014年10月31日，被告逾期办证549日，依约应按已付房价款的日万分之一支付违约金474815元，并继续按此标准支付至土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止。原告上述诉讼请求合法有据，本院予以支持。至于返还代收代付款问题，考虑到土地分割登记尚未发生等实情，而被告也表示届时予以清结，本案以暂不作处理为宜，原、被告可以自行清结或主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告玉环之江房地产有限公司于本判决生效后七日内按原告罗利君、詹淑容已付房价款864872.5元日万分之一的标准支付其自2012年10月31日至2013年12月4日共400日的逾期交房违约金人民币34594.9元；
二、限被告玉环之江房地产有限公司于本判决生效后七日内按原告罗利君、詹淑容已付房价款864872.5元日万分之一的标准支付其自2013年5月1日暂计至2014年10月31日共549天的逾期办证违约金人民币47481.5元，并继续按此标准支付至涉讼商品房的土地竣工验收完毕可以办理分割登记之日止。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1726元，减半收取863元，由被告玉环之江房地产有限公司负担。（款限本判决书生效七日内交纳本院）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费1726元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多退少补），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州分行营业部，账号：19-900001040000225089001）。
审 判 员 李育金
二〇一四年十月三十一日
代理书记员 颜确盛