重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第01586号
原告北碚区××业主委员会，住所地重庆市北碚区。
负责人周建强，该业主委员会主任。
委托代理人喻友碧，女，汉族，1950年7月5日出生，户籍地重庆市北碚区。
委托代理人陶化北，男，汉族，1953年5月26日出生，户籍地重庆市北碚区。
被告刘士容，女，汉族，1965年5月10日出生，住重庆市合川市。
委托代理人田延茂，重庆航宇律师事务所律师。
被告重庆海屋恒业房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区东阳镇下坝路46号，组织机构代码20323118-3。
法定代表人李志平，系该公司董事长。
委托代理人黄斌、陈万明，重庆雷力律师事务所律师。
原告北碚区××业主委员会诉被告刘士容、重庆海屋恒业房地产开发有限公司（以下简称海屋恒业房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2014年3月5日受理后，依法由代理审判员闫平平适用简易程序独任审判，之后本案依法转为适用普通程序，组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告北碚区××业主委员会的负责人周建强及其委托代理人喻友碧、陶化北，被告刘士容及其委托代理人田延茂，被告海屋恒业房地产公司的委托代理人黄斌到庭参加诉讼。双方当事人申请了八个月的期限进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告北碚区××业主委员会诉称，刘士容购得位于重庆市北碚区劳动村×号×单元××-×号物业．但其却一直末按相关法律法规的要求如数按期交纳该物业的物业专项维修资金，其行为已经严重损害了其他××小区所有已经按规定交纳该项费用业主的合法权益。原告向重庆市住房资金管理中心北碚分中心查询，刘士容没有交纳物业专项维修资金。原告已将没有交纳物业专项维修资金的情况在小区内进行公示，刘士容仍未交纳。要求被告交纳物业专项维修资金3197元（1300元／平方米×81.98平方米×0.03）给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。若刘士容已将物业专项维修资金交给了海屋恒业房地产公司，则要求该公司将代收的物业专项维修资金交给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。
被告刘士容辩称，物业专项维修资金是交给海屋恒业房地产公司的，该公司出具的票据有两张，一张是房款，一张是代收费及其他费用，其中包含了物业专项维修资金。经办人是该公司工作人员刘霜。除物业专项维修资金和税费外，该公司还多收了费用，故不应再由刘士容交纳物业专项维修资金。从诉讼主体来看，不应该由原告来起诉。当时应该适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，而该办法并未授权业主委员会起诉，因此原告主体不适格。原告现在起诉其诉讼请求超过了诉讼时效。原告没有提供其诉讼请求的计算标准的相应的法律依据。根据物权法的规定没有此请求权。应驳回原告的诉讼请求。
被告海屋恒业房地产公司辩称，交纳物业专项维修资金是业主的义务，不清楚业主是否向该公司交纳了物业专项维修资金。
经审理查明，2006年12月23日，海屋恒业房地产公司（甲方、卖方）与刘士容（乙方、买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其开发的海屋·裕鑫名都商品房项目中座落于重庆市北碚区劳动村×号附×-××-×号的房屋（建筑面积为81.98平方米，套内建筑面积68.16平方米）以总成交价209049元卖给乙方。双方选择以按揭方式付款，由刘士容于2006年12月23日付款63049元，余款146000元向银行按揭。该合同第十七条约定：乙方应按照有关规定缴纳物业专项维修资金。合同签订后，刘士容于2006年12月23日向海屋恒业房地产公司交纳了首付款63049元，余款于中国银行北碚支行办理了按揭。2006年12月23日，刘士容还向海屋恒业房地产公司交纳了代收费、设施费共计10997元。2007年2月，刘士容取得座落于重庆市北碚区劳动村×号×-××-×号房屋的房地产权证，该产权证载明：权利人刘士容，土地用途住宅，房屋建筑面积81.98平方米，套内建筑面积68.16平方米。涉案小区的物业专项维修资金现由重庆市住房资金管理中心北碚分中心管理。座落于重庆市北碚区劳动村×号×-××-×号的房屋未交纳物业专项维修资金。原告未在银行开设账户。
本院在审理中向重庆市住房资金管理中心北碚分中心发函询问关于物业专项维修资金及其利息如何计算、交纳，该分中心向本院的复函载明：涉案物业应交纳的物业专项维修资金为3197元（1300元／平方米×81.98平方米×0.03）。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证等证据和原、被告在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否有诉讼主体资格。2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。3、被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额。对此，本院分别评判如下：
关于原告是否有诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》（2003年9月1日起施行）第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金……”。第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项……”。因此，专项维修资金（俗称大修基金）即物业专项维修资金，亦即住宅共用部位、共用设施设备维修基金，属于业主所有，对其筹集、使用、续筹等权利均由业主大会享有和履行。原告作为业主大会的执行机构，现该小区业主大会依法专项授权原告代表该小区业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金，因此，原告具有民事诉讼主体资格。
关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”交纳物业专项维修资金是法律、法规规定的业主的法定义务，并非业主大会与业主基于债权关系而形成的债务，故对于物业专项维修资金的催讨不适用诉讼时效的规定。
关于被告是否应向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金及金额的问题。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。”第九条规定：“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。”刘士容作为从开发商处购买的只进行了初始登记的房屋的一手房业主，依法应交纳首期物业专项维修资金。刘士容应交纳物业专项维修资金的金额为3197元。其已于2006年12月23日向海屋恒业房地产公司交纳了代收费、设施费共计10997元。刘士容认为其中包含了物业专项维修资金，作为代收单位的海屋恒业房地产公司无法说明具体的代收内容，应承担举证不能的法律后果。据此，本院认定海屋恒业公司已代收了刘士容涉案房屋的物业专项维修资金，但海屋恒业公司并未将刘士容交纳的物业专项维修资金交纳给重庆市住房资金管理中心北碚分中心。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条规定：“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。”《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并未授予业主大会及其业主委员会管理物业专项维修资金的权利。并且原告作为业主大会的执行机构，代表物业专项维修资金的全体权利人，其要求海屋恒业房地产公司将代收的物业专项维修资金3197元交纳给重庆市住房资金管理中心北碚分中心是其对权利的管理行为，符合法律规定，应予支持。
另，据上分析，刘士容已按规定交清了物业专项维修资金，原告要求刘士容交纳物业专项维修资金给重庆市住房资金管理中心北碚分中心的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆海屋恒业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳物业专项维修资金3197元；
二、驳回原告北碚区××业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告重庆海屋恒业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
代理审判员 闫平平
人民陪审员 赖远模
二〇一五年四月二十日
书 记 员 蒋 楠