黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民再4号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：王秋菊，女，1963年11月11日出生，汉族，无职业。
委托代理人：张英，黑龙江恒通律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：相学武，男，1965年3月4日出生，汉族，鹤岗市年利房地产开发有限公司副经理。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：鹤岗市年利房地产开发有限公司。住所地：鹤岗市兴安商贸小区*栋***室****室。
法定代表人：谢年立，该公司总经理。
委托代理人：相学武，该公司副经理。
一审被告：王少甫，男，1959年11月3日出生，汉族，黑龙江省龙煤集团鹤岗分公司富力煤矿退休工人。
申诉人王秋菊与被申诉人相学武、鹤岗市年利房地产开发有限公司（以下简称年利公司）、一审被告王少甫确认合同无效纠纷一案，鹤岗市中级人民法院于2013年7月12日作出（2013）鹤民终字第95号民事判决，已经发生法律效力。王秋菊不服，向检察机关申诉。2015年10月8日，黑龙江省人民检察院作出黑检民监（2015）23000000104号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年11月20日作出（2015）黑监民监字第116号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员金浩波、安亮怡出庭。申诉人王秋菊及委托代理人张英，被申诉人相学武，被申诉人年利公司委托代理人相学武，一审被告王少甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告王秋菊于2012年2月22日诉至一审法院称，2006年5月26日其与年利公司及公司的委托代理人相学武签订房屋预购合同，购买年利公司开发的位于南山区跃进合盈A栋综合楼11单元323室，同年8月23日其与王少甫共同购买了该楼地下室。这两户楼房其分别预交了首付款。2009年其外出打工，同年6月18日，王少甫未经其同意私自与年利公司及相学武签订了退房协议。2011年6月份其从外地回来才知道此事。其认为王少甫未经其同意私自与年利公司及相学武签订了退房协议无效，根据我国合同法及相关法律规定，请求法院确认王少甫签订的代理合同无效，并要求年利公司及相学武按原购房合同履行。
一审被告王少甫未向一审法院提交书面答辩意见，但其在庭审中口头辩称，因为没有验收，一直没有交工，被告相学武有一姓庄的会计说房子一时不能交工，不行就退了吧。当时其妹妹王秋菊没在鹤岗，其没经过王秋菊同意就给退了。其是在2009年9月8日与庄会计签订了退房合同，把三户房子都退了，他们答应2009年12月份把三户房子的预付款近30万元全付完。但直到2010年才给了8万元，差20多万元没给。并称与王秋菊合买的地下室其有三分之一的股份。
一审被告年利公司、相学武未向一审法院提交书面答辩意见，但其在庭审中口头辩称，在签订退房协议时，双方本着诚实、友好、协商达成的协议，王秋菊与王少甫的特殊的身份关系，有理由相信该退房协议是王秋菊真实的意思表示，签订退房协议的当天，王少甫与王秋菊通了电话，其经手人也与王秋菊进行了电话确认，所以对王秋菊所诉事实与理由及王少甫的答辩意见，均不认可。
鹤岗市南山区人民法院一审查明，双方共同认可如下事实：2004年7月20日王秋菊向年利公司交纳了其预购的由年利公司开发的鹤岗市跃进街合盈A栋综合楼地下室西侧320平方米的房屋首付款24万元，并与其兄王少甫于2006年8月22日与年利公司签订了该房屋的预售合同。王秋菊于当日又与该公司签订了购买该综合楼11单元323室房屋的预售合同并预交购房款26006元。其兄王少甫也于当日与该公司签订了购买该综合楼11单元322室房屋的预售合同并预交购房款20489元。该两户住宅单价为1300元每平方米、地下室为1500元每平方米。双方约定住宅交付时间为2007年7月末，地下室交付时间为2007年12月末。并约定其余购房款为申请银行贷款。2008年年利公司完成该楼的建设并通知业主入户。王秋菊与相学武因该地下室西侧没有消防通道及室内后墙没有门窗事宜产生纠纷。该楼亦未经有关部门整体验收。王秋菊未入户。
2009年6月18日，王少甫就上述三户房屋与年利公司签订了退房协议，约定上述三户房屋预付的购房款286495元由年利公司于2009年12月末前全部付清。但年利公司于2010年2月份退还给王少甫8万元后，余款至今未退还。另查明，年利公司已将王秋菊预购的住宅出售给他人。2012年2月，王秋菊提起诉讼，请求确认王少甫与年利公司及相学武签订的退房协议无效，并要求年利公司及相学武履行原购房合同。
鹤岗市南山区人民法院一审认为，王少甫与年利公司签订退房协议时，因未经王秋菊本人确认及事后追认，该协议中，涉及王秋菊购买住宅的解除协议应认定无效，而对王少甫与王秋菊共同购买的半地下室商服的解除协议应认定有效。王秋菊要求年利公司及相学武履行原房屋预购合同，因该住宅已出售他人，原预购房屋合同已无法履行，且王秋菊在法院一再释明的情况下仍然坚持只要求交付房屋的诉讼请求，故依法应予驳回，造成合同无法履行的过错应由年利公司与王少甫共同承担。因该楼盘系相学武以年利公司的名义开发，其应与年利公司承担连带责任。鉴于王秋菊未提出要求违约方承担违约责任的诉讼请求，本案依法不予审理。由于王少甫对半地下室商服享有处分权，王少甫关于半地下室商服的解除协议应认定为有效，王秋菊要求年利公司及相学武交付该商服房屋的诉讼请求依法应予驳回，但王秋菊仍享有另行提出合理诉求予以维权的权利。鹤岗市南山区人民法院作出（2012）鹤南民初字第100号民事判决：一、年利公司与王少甫签订的退房协议中涉及王秋菊预购住宅的解除协议无效，而涉及王秋菊与王少甫共同购买的半地下室商服的解除协议有效；二、驳回王秋菊要求年利公司及相学武交付房屋的诉讼请求。案件受理费9400元，由王秋菊承担2350元，由王少甫承担2350元，由年利公司与相学武连带承担4700元。
宣判后，王秋菊不服提起上诉称：1.原审认定事实错误，王少甫对于该商服房只享有三分之一的产权，其享有三分之二的产权，不是一半份额。年利公司及相学武一直没有通知其入户，原审认定其预购的住宅已经出售给他人错误；2.原审适用法律错误，王少甫的退房行为不是代理行为，王少甫虽然是商服房的共有人，但是是按份共有，不是共同共有，王少甫对其产权份额没有处分权，退房协议中关于其购买的三分之二的地下室部分无效；3.王少甫作为按份共有人转让其享有的不动产，其在同等条件下享有优先购买权，因此退房协议中关于王少甫的产权交易应予以撤销。请求二审法院支持其诉讼请求。年利公司、相学武及王少甫服从原审法院判决。
二审期间，双方均未提供新的证据。二审对一审法院依据双方当事人在庭审过程中的陈述、证人王子华的出庭证言及相关的收款凭证等证据材料，认定本案的基本事实并无不当，二审予以确认。
鹤岗市中级人民法院二审认为，王秋菊与其兄王少甫共同与年利公司签订房屋预购合同后，王少甫作为半地下室商服房的共同预购人与年利公司签订的系退房协议，王少甫的行为并非是转让其所有权份额，一审法院依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定该行为有效并无不妥；由于王秋菊在一审期间在法院释明后仍坚持要求年利公司和相学武履行原房屋预购合同、交付房屋，尽管王少甫对王秋菊预购住宅的退房行为被法院认定为无效，但该住宅在王少甫退房后已被年利公司和相学武出售给他人，王秋菊对于该住宅的诉讼请求实际已经无法履行，故一审法院据此驳回王秋菊的诉讼请求并为其保留相应的诉权亦属正确。综上，王秋菊的上诉理由不成立，一审判决结果应予维持。鹤岗市中级人民法院作出（2013）鹤民终字第95号民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费2350元由王秋菊负担。王秋菊不服，向七台河市中级人民法院申请再审，七台河市中级人民法院于2014年3月27日作出（2014）鹤民申字第11号民事裁定，驳回其再审申请。
检察机关抗诉认为，鹤岗市中级人民法院（2013）鹤民终字第95号民事判决适用法律确有错误。
一、原判决认定“王少甫作为半地下室商服房的共同预购人与年利公司签订的系退房协议，……该行为有效”属适用法律确有错误。
本案的焦点问题是王少甫与年利公司签订的协议解除半地下室商服房预购合同的效力问题。合同协议解除，是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。合同协议解除是双方当事人的法律行为，应当遵循合同订立的程序，即双方当事人应当对解除合同的意思表示达成一致。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”由此可见，合同的协议解除权应当由法定的当事人行使。换言之，我国法律将合同的解除权赋予了订立合同的双方当事人。本案中，诉争半地下室商服房预购合同的当事人是王秋菊、王少甫与年利公司，故解除合同的当事人也应该是王秋菊、王少甫与年利公司。但本案中，半地下室商服房的解除合同的当事人只有王少甫、年利公司，并没有王秋菊，且王少甫解除合同的行为事先没有得到共同购买人王秋菊的授权，事后也未获得王秋菊的追认。王秋菊与年利公司就半地下室商服房预购合同的解除并没有达成合意。故判决认定王少甫以半地下室商服房共同预购人之一的身份与年利公司签订的解除合同有效不当。
二、原判决认定依据“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王少甫作为半地下室商服房的共同预购人与年利公司签订的系退房协议，……该行为有效”属适用法律确有错误。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款是关于出卖人对出卖标的物不具有所有权或处分权时，买卖合同的效力应如何认定的规定，并不是对当事人协议解除合同的效力规定。本案中，王少甫的身份并不是半地下室商服房的出卖方，而是半地下室商服房的共同预购人；王少甫与年利公司签订的合同并不是房屋买卖合同，而是半地下室商服房的解除合同，故《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条与本案的案件性质并不相符，不应适用于本案。
本院再审过程中，申诉人王秋菊除同意检察机关的抗诉意见外。另申诉称，王少甫与年利公司签订退房协议是恶意的。一、在2008年10月其作为原购房合同人找过相学武要房子，相学武不给房子，同时称3000元退给其，其不同意退。知道其不同意退房找其哥退房。二、相学武为了让其退房，在建设当中就恶意违章建设，其也没有退。三、违章建筑将正常的消防通道给堵上了，商服失去了原有的其购房时的价值。被申诉人年利公司和相学武称，检察机关的抗诉理由不能成立，请求驳回检察机关的抗诉请求。申诉人申诉理由也不存在。其所建筑的工程是经过正常审批，按施工图纸进行施工，没有恶意建筑。一审被告王少甫陈述称，年利公司欺诈其退房。王秋菊没有在家，其自己作主退的房子。
本院再审时，年利公司举示了新证据，即朱高明与冯双月于2014年10月24日签订的《租房协议》及冯双月的证言，意在证明在王秋菊、王少甫退房后，其已将半地下室商服卖给了朱高明，朱高明又将其租给了冯双月。
王秋菊、王少甫质证意见为，对两份证据的真实性均有异议。1.冯双月本人没有出庭，证言是不是其本人所写不清楚。2.开庭前其去找过冯双月，冯双月说是相经理出租的房子，不排除对方串通。3.《租房协议》是复印件，朱高明在一审时作为被申诉人的证人出庭作证，其证言未被法院采纳。《租房协议》的内容和朱高明在一审所做的证言是一致的，是朱高明与相学武恶意串通形成的，不真实。
本院再审庭审时依职权调查了朱高明，朱高明所述租赁期限与《租房协议》约定的不符。在询问其房屋面积430平方米是建筑面积还是使用面积时，相学武见其回答不上来代其回答，有悖常理。
本院认证意见为，年利公司举示的证据不足以证明其已将半地下室商服出售给朱高明。
本院再审确认原审判决认定的事实。另查明，本案所涉半地下室商服仍归年利公司所有。
本院再审认为，本案再审争议焦点是王少甫与年利公司签订的协议解除半地下室商服房预购合同的效力问题。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”由此可见，合同协议解除，是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。合同协议解除是双方当事人的法律行为，应当遵循合同订立的程序，即双方当事人应当对解除合同的意思表示达成一致。我国法律将合同的解除权赋予了订立合同的双方当事人。本案中，诉争半地下室商服房预购合同的当事人是王秋菊、王少甫与年利公司，故解除合同的当事人也应该是王秋菊、王少甫与年利公司。但本案半地下室商服房的解除合同的当事人只有王少甫和年利公司，而没有王秋菊，且没有充分证据证明王少甫与年利公司解除合同的行为事先征得共同购买人王秋菊的同意，事后也未获得王秋菊的追认。王秋菊与年利公司就半地下室商服房预购合同的解除没有达成合意。故原判决认定王少甫以半地下室商服房共同预购人之一的身份与年利公司签订的解除合同有效不当，应予纠正。
原判决根据“《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定王少甫作为半地下室商服房的共同预购人与年利公司签订的系退房协议，……该行为有效”属适用法律确有错误。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条款是关于出卖人对出卖标的物不具有所有权或处分权时，买卖合同的效力应如何认定的规定，并不是对当事人协议解除合同的效力规定。本案中，王少甫的身份并不是半地下室商服房的出卖方，而是半地下室商服房的共同预购人；王少甫与年利公司签订的合同并不是房屋买卖合同，而是半地下室商服房的解除合同，故《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条与本案的案件性质并不相符，不应适用于本案。
根据本院再审查明的事实，本案所涉半地下室商服仍归年利公司所有，王秋菊要求继续履行预购合同的请求应予支持。
综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
撤销鹤岗市中级人民法院（2013）鹤民终字第95号民事判决；
变更鹤岗市南山区人民法院（2012）鹤南民初字第100号民事判决主文第一项为鹤岗市年利房地产开发有限公司与王少甫签订的退房协议中涉及王秋菊预购住宅及王秋菊与王少甫共同购买的半地下室商服的解除协议均无效；
三、变更鹤岗市南山区人民法院（2012）鹤南民初字第100号民事判决主文第二项为驳回王秋菊要求鹤岗市年利房地产开发有限公司及相学武继续履行其住宅房屋预购合同的诉讼请求；
四、鹤岗市年利房地产开发有限公司与相学武继续履行其与王秋菊、王少甫签订的半地下室商服预购合同。
一、二审案件受理费11750元，由王少甫和鹤岗市年利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈伟华
代理审判员 张劲松
代理审判员 贾向莹
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 余 博