广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1429号
上诉人（原审原告）广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地。
法定代表人，林锋生。
被上诉人（原审被告）贺蕾，女，生于1971年7月15日，住广东省广州市天河区。
上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（下简称中粤鑫灏公司）因与被上诉人贺蕾商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第2536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明：2006年7月28日，中粤鑫灏公司（出卖人）与贺蕾签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让的方式取得位于珠江新城寺右村I区编号为I7-5的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名碧海湾；买受人购买的商品房为现房；预售商品房批准机关为广州市国土房管局，商品房预售许可证号为穗房预字第20030031号；买受人所购的商品房为现房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的第A座15层05号房（下简称案涉房屋）；该商品房建筑面积共216.36平方米，其中，套内建筑面积182平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积34.36平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12345.59元，总金额2246897元；第一期楼款227518元，已于签署本合同时或之前付清；第二期楼款449379元，须于2006年7月19日或之前付清；楼款1570000元，买受人须于签订本合同之日起5天内申请和办妥银行按揭付款给出卖人的手续，否则，视为买受人迟延付款；买受人如未按本合同规定的时间付款，按迟延时间，分别处理（不作累加）（1）迟延在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付迟延应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）迟延超过30日后，出卖人有权提出解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付迟延应付款万分之五的违约金；出卖人应当在2006年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按迟延时间，分别处理（不作累加）：（1）迟延不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）迟延超过30日后，买受人有权提出解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。另，上述合同的附件四《合同补充协议》第8条约定，如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在本合同规定期限内完成付款给出卖人；否则，每迟延一天，则由买受人按迟延的总金额的千分之一的标准向出卖人支付违约金；若买受人迟延超过约定时间未办理有关的按揭贷款手续、未按银行的要求提供所需资料或其按揭贷款不被银行接受，又不改变付款方式的，视为买受人的原因造成合同不能履行。2006年6月19日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的定金20000元；2006年7月4日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的楼款200000元；2006年9月5日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的首期尾数7518元；2006年11月27日，中粤鑫灏公司出具《碧海湾专用收据》，确认收到贺蕾交付案涉房屋的二期楼款449379元。余款1570000元一直未办妥银行按揭手续。2007年1月15日，中粤鑫灏公司向贺蕾发出《缴款通知》，要求贺蕾尽快到银行补充有关按揭资料。2008年3月26日，中粤鑫灏公司再次向贺蕾发出《关于再次催促履行﹤商品房买卖合同﹥有关事项的通知》，要求贺蕾在收到通知书之日起10日内，向中粤鑫灏公司付清应付未付房款本金及迟延付款违约金。2008年6月10日，贺蕾向原审法院提起诉讼［案号（2008）天法民四初字第1167号］，要求中粤鑫灏公司履行合同，为贺蕾办妥按揭贷款手续。中粤鑫灏公司在一审案件中提起反诉，称贺蕾至今未支付按揭房款1570000元，已满足双方合同解除条件，且中粤鑫灏公司已在2008年7月12日发出解约通知，因此提起反诉，要求确认贺蕾、中粤鑫灏公司双方之间的《商品房买卖合同》已于2008年7月12日解除。原审法院在一审案件审理过程中向中国工商银行白云支行调查贺蕾办理按揭的情况，该行出具《情况说明》，主要内容：贺蕾2006年7月在该支行申请个人住房按揭业务，与该行签订了《个人购房借款合同》、《个人住房贷款申请审批表》等，并提供相关的个人资料，当时由广东省华之杰律师事务所（简称“华之杰”）负责见证，并出具律师审核意见书及见证书；因贺蕾提供的相关个人资料不够齐全，华之杰才于2006年11月初将贺蕾的按揭贷款资料送与该支行，此时贺蕾第二期的首期房款尚未交，按揭资料还欠一个供款存折的复印件及借款人本人的签名，致使该行无法审批该笔按揭，至11月27日贺蕾才交齐第二期首期房款，该行工作人员在收到按揭资料后一直与贺蕾联系，要求其尽快补齐资料，但多次联系不到，至2007年1月中旬才收到一份借款人的供款存折传真件；该支行于2007午1月22日将贺蕾的按揭资料送上级行审批，鉴于上级行审批中考虑贺蕾的供款能力，需贺蕾补充银行的收支流水账，该支行工作人员马上将此情况反馈给贺蕾本人，希望她尽快补齐资料，并将结果告知，若资料不齐将影响审批结果，但贺蕾本人一口回绝，不再提供任何资料；在此情况下，因资料不齐，该行无法终审，2007年3月20日，该行将贺蕾的部分按揭资料退华之杰，作退案处理；2007年7月，贺蕾再次到该支行要求重新申请按揭贷款，由于当时《个人购房借款／担保合同》合同文本已更新，该支行工作人员又重新给贺蕾签订了新版本的《个人购房借款／担保合同》，以符合该行审批要求，但由于发展商不肯在《合同》的保证方盖章，承担相应的连带责任，致使该支行无法再继续审理该笔按揭贷款，遂于2007年11月6日将贺蕾的申请按揭个人资料退回给贺蕾本人，作第二次退案处理；随函附有两份文件签收记录表，其中显示有说明中所述的退件情况。2009年6月9日，原审法院对一审案件作出一审判决，认定：1、贺蕾、中粤鑫灏公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、根据《情况说明》，因贺蕾未按银行要求及时补交相关按揭审批材料，最终导致银行于2007年3月20日退案，应视为因贺蕾的原因导致按揭不成功；3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；迟延不行使的，解除权消灭。”无论依合同约定的付款期限起算，还是自贺蕾转所后重新起计的付款期限推算，亦或是按中粤鑫灏公司2007年1月15日发函催促贺蕾补交资料时推算，甚至是按工行白云支行2007年3月20日退案之日推算，中粤鑫灏公司于2008年7月12日向贺蕾主张解除合同已逾解除权行使的一年期限，导致该解除权归于消灭；中粤鑫灏公司在2008年7月12日发出的解约函不发生合同解除的效力，中粤鑫灏公司要求确认双方合同关系已在该日解除，无事实及法律依据，不予支持；4、鉴于贺蕾要求继续履行合同，而就剩余房款的其它支付方式双方尚未进行协商，合同目的并非无法实现，故双方应在协商确定剩余房款的支付方式后继续履行合同；5、因合同约定办理按揭手续的义务在于贺蕾，故贺蕾要求办理按揭的诉请无事实及法律依据，不予支持等等。因此，判决驳回贺蕾的诉讼请求，同时驳回中粤鑫灏公司的反诉请求。一审宣判后，中粤鑫灏公司不服上诉，广州市中级人民法院审理后作出（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决，认定：《商品房买卖合同》合法有效；《情况说明》清晰反映了由于贺蕾资料不齐拖延了时间的原因，导致工行白云支行必须使用新版按揭合同办理按揭手续，但此时已经超过双方签订的《商品房买卖合同》约定的按揭付款期限近一年；中粤鑫灏公司在当时乃至二审期间亦提出，按照《补偿协议》的约定贺蕾至今未付余下的款项157万元，已经构成违约，中粤鑫灏公司不再执行双方签订的上述合同，不同意协助贺蕾办理有关的按揭手续；因此，贺蕾关于要求中粤鑫灏公司协助其办理按揭手续的诉请无合同依据，也于法无据，不予支持。二审最终判决驳回上诉，维持原判。贺蕾对上述二审判决仍然不服，认为其在办理按揭过程中无任何过失，而银行故意作出对发展商有利的证明，没有反映实际情况，据此向广东省高级人民法院申请再审。2011年3月11日，广东省高级人民法院作出（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定，裁定驳回贺蕾的再审申请。2010年12月8日，中粤鑫灏公司向贺蕾发函，称根据上述（2008）天法民四初字第1167号一审判决及（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决，告知贺蕾迟延支付房款，合计应付违约金2482170元，同时根据双方合同约定，贺蕾已付购房款676897元抵扣相应违约金后，贺蕾应向中粤鑫灏公司支付购房款2246897元、违约金1834853.93元（暂计至2010年11月30日）；贺蕾在2010年12月20日前一次性付清上述款项后，中粤鑫灏公司将与贺蕾办理交楼手续及协助办理房屋产权转移登记手续，否则中粤鑫灏公司将依法追究贺蕾包括但不限于解除合同、要求支付违约金等全部违约责任。2011年3月9日，中粤鑫灏公司向贺蕾再次发函（邮件签收时间2011年3月12日），函件内容基本与2010年12月8日函件内容一致。2011年11月1日，贺蕾向原审法院提起诉讼［案号（2011）穗天法民四初字第2337号］，要求中粤鑫灏公司履行合同，立即交楼给贺蕾；中粤鑫灏公司为贺蕾办理房产证，至于剩余楼款的支付方式，贺蕾可以接受按揭、分期付款或一次性付款。中粤鑫灏公司在一审案件中提起反诉，认为中粤鑫灏公司于2011年3月9日发出《关于合同履行或解除有关事宜的通知》，告知贺蕾立即付清购房款，否则立即解除合同；贺蕾迟延履行合同，导致中粤鑫灏公司不能实现合同目的，双方合同已于上述函件送达之日即2011年3月12日解除；因此，中粤鑫灏公司反诉要求确认中粤鑫灏公司已于2011年3月12日合法解除与贺蕾签订的《商品房买卖合同》，贺蕾立即向中粤鑫灏公司支付违约金203069.1元。原审法院在一审案件的审理过程中，审理查明了前面所陈述的全部事实，还查明贺蕾曾于2008年6月5日、2010年11月9日分别向广州市国土资源和房屋管理局、广州市公安局天河分局进行信访，反映其交付首期款后无法收楼及办理按揭手续等问题，上述两部门均作出书面回复，建议贺蕾通过诉讼等法律途径解决。2012年5月16日，原审法院对一审案件作出一审判决，认定：贺蕾要求继续履行合同，并表示可一次性付清购房余款157万元；中粤鑫灏公司则认为贺蕾迟延付款，中粤鑫灏公司有权解除合同，反诉要求确认双方合同在其解除合同函件送达之日2011年3月12日已解除；对此，首先，根据（2008）天法民四初字第1167号一审判决及（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决的认定，中粤鑫灏公司在合同履行过程中存在怠于行使合同解除权的事实，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；迟延不行使的，解除权消灭”的规定，中粤鑫灏公司在2008年7月12日发函解除合同已超过上述司法解释规定的解除合同的一年除斥期间，因此驳回中粤鑫灏公司该项诉请；并且上述判决认定双方应在协商确定剩余房款的支付方式后继续履行合同；在上述案件二审终结后，中粤鑫灏公司多次发函要求贺蕾履约并支付巨额违约金，同时贺蕾也向公安部门进行信访及向广东省高级人民法院申诉，以上事实均表明贺蕾、中粤鑫灏公司双方对合同继续履行事宜未能进一步磋商及达成共识，在没有新的事实和理由的情况下，中粤鑫灏公司要求原审法院确认其2011年3月9日函件通知到达之日即2011年3月12日双方合同已解除，缺乏充分的事实和法律依据，原审法院对此不予支持；鉴于贺蕾同意一次性付清购房余款，双方合同继续履行不存在障碍，因此原审法院对贺蕾要求继续履行合同的诉请予以支持；中粤鑫灏公司在收到贺蕾支付的剩余购房款157万元后，应将符合合同约定的交楼条件的房屋交付贺蕾及协助贺蕾办理产权过户手续；关于中粤鑫灏公司要求贺蕾支付迟延付款违约金203069.1元的反诉请求：首先，合同明确载明首期楼款207518元已在签约时或之前付清，表明中粤鑫灏公司在签约时已确认贺蕾付清了首期楼款，因此中粤鑫灏公司反诉称贺蕾首期楼款的尾款7518元在2006年9月5日才支付，迟延39天，应付违约金146.6元，缺乏事实和法律依据；其次，合同约定第二期楼款449379元应在2006年7月19日或之前付清，事实上贺蕾支付该部分的款项时间为2006年11月27日，迟延131日，按照合同每日万分之五的标准计算，贺蕾应付迟延付款违约金29434.3元（449379元×0.05%／日×131日）。再次，剩余房款157万元，合同约定贺蕾应于签约之日起5日内申请和办妥银行按揭付款给中粤鑫灏公司的手续；原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决、广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定书均认定，根据工行白云支行出具的《情况说明》，按揭未办理成功的原因归于贺蕾；并由此导致中粤鑫灏公司至今未收到房款，给中粤鑫灏公司造成损失；同时根据原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决查明的事实，在贺蕾2006年7月提交办理按揭相关资料至2007年3月20日按揭资料被退件，期间中粤鑫灏公司仅在2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料；且中粤鑫灏公司在贺蕾2007年7月再次申办按揭贷款时，中粤鑫灏公司拒绝作为保证方在《个人购房借款／担保合同》上签名，但此时中粤鑫灏公司并无要求解除合同，可见中粤鑫灏公司对贺蕾至今未能办妥按揭亦负有一定的责任；基于上述情况，中粤鑫灏公司要求贺蕾按合同约定支付每日千分之一的违约金，理据不足，原审法院根据公平原则酌情判令贺蕾支付中粤鑫灏公司迟延付款利息，该利息按中国人民银行颁布的金融机构贷款利率的标准，自中粤鑫灏公司2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料起15日内即2007年1月30日起至贺蕾实际支付剩余购房款之日止，贺蕾按计算总额的60%支付，中粤鑫灏公司自行负担40%。贺蕾应付的第二期楼款449379元的迟延付款违约金及剩余购房款157万元的迟延付款利息总额不应超过中粤鑫灏公司主张的违约金总额203069.1元。因此，一审案件原审法院判决：贺蕾、中粤鑫灏公司继续履行双方《商品房买卖合同》，贺蕾于判决发生法律效力之日起10日内支付中粤鑫灏公司剩余购房款157万元；中粤鑫灏公司在收到贺蕾上述购房款当日按合同约定的装修标准及交楼条件将案涉房屋交付贺蕾使用，并在收到购房款15日内协助贺蕾办理上述房屋的产权过户手续；自判决发生法律效力之日起10日内，贺蕾支付中粤鑫灏公司第二期楼款449379元的迟延付款违约金29434.3元及剩余房款157万元的迟延付款利息（按中国人民银行颁布的金融机构贷款利率，自2007年1月30日起至实际支付剩余购房款之日止，贺蕾按计算总额的60%支付）；上述违约金及剩余购房款157万元的迟延付款利息总额不应超过203069.1元；驳回中粤鑫灏公司的其它反诉请求。中粤鑫灏公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后于2012年9月19日作出（2012）穗中法民五终字第2452号终审判决，确认原审法院查明事实，并另查明：一、双方当事人签订的合同补充协议（附件四）第七条约定，本合同生效后，任何一方的原因造成本合同不能履行或任何一方要求终止本合同的，责任方须按本合同及其补充协议的约定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的30%向对方支付违约金，……。第八条约定，如买受人选择银行按揭付款购房者，必须在合同规定期限内完成付款给出卖人。否则，每迟延一天，则由买受人按迟延的总金额的千分之一的标准向出卖人支付违约金，……。二、中粤鑫灏公司在原审提出的反诉请求和理由明确提出合同依据为补充协议第七条。三、二审期间，贺蕾提交新证据：1、2011年5月16日发出的“索要付款帐号通知函”，2、碧海湾业主收楼通知书，3、收楼通知书信封。这些证据说明之前诉讼因为不知道证据的重要性，一直未提交，现在知道重证据，故提交证明贺蕾是要交钱收楼的证据，因为贺蕾当时在坐月子，通知中粤鑫灏公司迟点接收，等贺蕾坐完月子前去收楼，中粤鑫灏公司不承认这个发过的“收楼通知”，一直打各个官司到现在。中粤鑫灏公司质证认为：1、我方对“索要付款帐号通知函”未见过，且帐号是不需要向我方索要的，因为贺蕾之前有付过款，不需要再次向我方要帐号。如果我方不收款，贺蕾应提存来免除自己的迟延责任，所以贺蕾主张不成立，因为贺蕾不存在付款障碍。2、对于证据二、三，其实是一个证据，内容与信封，我方对真实性认可，对关联性有异议。我方是寄过收楼通知书，但合同有约定附件4的第二条，如果买受人是按揭的，在收楼时应具备已贷款的条件，如果不具备，出卖人可以拒绝交楼。收楼通知只是我方满足收楼的义务，而对方收楼就要满足付款的义务。不是说发出的“收楼通知书”，就必须交楼，而是要买受人也同时满足付款条件才可以交楼。广州市中级人民法院一审案件认定：中粤鑫灏公司对于其诉讼主张违约金是解约违约金所作出的解释，符合合同约定和其诉讼意见，原审法院将当事人诉求作为迟延付款违约金进行审查和处理，与当事人诉求不符，中粤鑫灏公司该上诉意见，该院予以采纳；中粤鑫灏公司以贺蕾迟延支付房款及违约金为由要求解除合同，该意见与前案要求解除合同的诉讼理由一致，经生效判决认定中粤鑫灏公司的合同解除权消灭，并判决合同继续履行；原审法院认为中粤鑫灏公司解除合同诉求缺乏新的事实和理由，并无不当；故中粤鑫灏公司要求解约违约金，缺乏依据，该院不予采纳；综上所述，原审法院查明事实清楚，但处理有误。因此，一审案件广州市中级人民法院判决：维持广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第2337号民事判决第一、三项和本诉受理费负担的决定；撤销广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第2337号民事判决第二项。该判决于2012年10月29日生效。2012年10月30日，中粤鑫灏公司依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求贺蕾支付房款1570000元、支付迟延履行期间的迟延履金至实际付清房款之日。原审法院以（2012）穗天法执字第5372号案件立案执行。一审案件执行过程中，贺蕾于2012年11月16日将房款1570000元交付至原审法院账户，于2012年11月22日将迟延支付房款1570000元的迟延履行金18879.25元交付至原审法院账户。原审法院于2012年11月23日将合共1588879.25元汇入至中粤鑫灏公司账户，中粤鑫灏公司表示对金额无异议，并同意该执行案件作全执结处理。2012年11月16日，贺蕾依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求中粤鑫灏公司将案涉房屋交付贺蕾。原审法院以（2012）穗天法执字第5804号案件执行。一审案件执行过程中，原审法院组织双方于2012年12月5日对案涉房屋进行交接，案涉房屋交付给贺蕾。2012年12月3日，贺蕾依据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决向原审法院申请执行，要求中粤鑫灏公司办理案涉房屋的产权过户登记手续。原审法院以（2013）穗天法执字第89号案件执行。一审案件执行过程中，原审法院于2013年1月6日向广州市国土资源和房屋管理局送达了协助执行通知书，要求协助贺蕾单方面办理案涉房屋的产权过户登记手续；当日，原审法院将广州市国土资源和房屋管理局的《协执文书收件回执》送达贺蕾，一审案件执行结案。
此后，中粤鑫灏公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、贺蕾向中粤鑫灏公司支付2007年1月30日前迟延支付首二期房款的违约金29434.3元；2、贺蕾向中粤鑫灏公司支付自2007年2月1日起计至实际付清房价余款157万元之日止，以未付房款157万元为本金，按每日千分之一的标准计算的违约金；3、贺蕾承担一审案件的诉讼费。
原审法院认为：贺蕾与中粤鑫灏公司签订的《商品房买卖合同》已经生效判决认定合法有效，对此原审法院不再赘述，双方当事人应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定第二期楼款449379元应在2006年7月19日或之前付清，而根据中粤鑫灏公司提供的《碧海湾专用收据》显示，贺蕾支付该款项的时间为2006年11月27日，迟延131日，按照合同约定每日万分之五的标准计算，贺蕾应向中粤鑫灏公司支付迟延付款违约金29434.3元（449379元×0.05%／日×131日）。《商品房买卖合同》约定剩余楼款1570000元，贺蕾须于签订该合同之日起5日内申请和办妥银行按揭付款给中粤鑫灏公司的手续，但其后贺蕾一直未能办妥按揭手续。对于未能办妥按揭手续的原因，原审法院（2008）天法民四初字第1167号一审判决、广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号终审判决、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定均认定，根据中国工商银行白云支行出具的《情况说明》，按揭未办理成功的原因归于贺蕾；并由此导致中粤鑫灏公司未收到房款，给中粤鑫灏公司造成损失。贺蕾抗辩称未能办妥按揭手续的原因不能归责于其本人，但未能提供证据予以证明，原审法院不予采纳。另，上述法律文书中还查明，在贺蕾2006年7月提交办理按揭相关资料至2007年3月20日按揭资料被退件的期间，中粤鑫灏公司仅在2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料；且在贺蕾2007年7月再次申办按揭贷款时，中粤鑫灏公司拒绝作为保证方在《个人购房借款／担保合同》上签名，但此时中粤鑫灏公司并无要求解除合同，可见中粤鑫灏公司对贺蕾未能办妥按揭手续亦负有一定的责任。综上，中粤鑫灏公司要求贺蕾按合同约定支付每日千分之一的违约金，理据不足；原审法院根据公平原则，酌情判令贺蕾向中粤鑫灏公司支付剩余楼款1570000元的迟延付款利息，该利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，该利息应由贺蕾按计算总额的60%支付，中粤鑫灏公司自行负担40%。对于上述利息的起算日，原审法院认为应自中粤鑫灏公司2007年1月15日发函催促贺蕾补交按揭资料起15日内即2007年1月30日起算，而现中粤鑫灏公司起诉主张自2007年2月1日起算，该主张其是对自身权利的自由处分，且未损害贺蕾的利益，原审法院予以准许。而对于该利息的截止日期，根据（2012）穗中法民五终字第2452号民事判决，贺蕾应在判决生效后10日内（即2012年11月8日前）向中粤鑫灏公司支付剩余楼款1570000元；而在原审法院（2012）穗天法执字第5372号案件执行过程中，贺蕾已将剩余楼款1570000元及迟延支付剩余楼款1570000元的迟延履行金18879.25元交付至原审法院账户，原审法院将上述合共1588879.25元退付给中粤鑫灏公司且其对金额无异议并同意执行案件结案。因此，一审案件中，贺蕾迟延支付剩余楼款1570000元的利息应截止计算至2012年11月8日。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，贺蕾支付广州市中粤鑫灏投资控股有限公司第二期楼款449379元的迟延付款违约金29434.3元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，贺蕾支付广州市中粤鑫灏投资控股有限公司剩余楼款1570000元的迟延付款利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2007年2月1日起至2012年11月8日止，贺蕾按计算总额的60%支付）；三、驳回广州市中粤鑫灏投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20100元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担12100元、贺蕾负担8000元。
原审判决后，中粤鑫灏公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销（2012）穗天法民四初字第2536号《民事判决书》第二项『自本判决发生法律效力之日起10日内被告贺蕾支付原告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司剩余楼款1570000元的迟延付款利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2007年2月1日起至2012年11月8日止，被告贺蕾按计算总额的60%支付）。2、依法改判被上诉人向上诉人支付自2007年2月1日起至实际付清房价余款之曰止以未付房款157万元为本金按每日千分一计算的违约金（暂计至2011年1月1日为人民币1670480元）3、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：上诉人与贺蕾商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院作出的（2012）穗天法民四初字第2536号民事判决，现依法提起上诉，事实与理由如下：一、一审法院严重违反法定程序和严重审判不公。一审判决书落款的合议庭成员为审判长吴敏燕、人民陪审员严建华、卓燕君。但被上诉人收到的传票（见附件一）显示主审法官为李植，且公开开庭时的法官也并非审判长吴敏燕，即一审判决书落款的合议庭成员并没有审理过本案，违反了民事诉讼法第一百二十八条的规定“合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人。”上诉人于2012年10月26日正式向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年12月21日正式受理，并于2013年1月31日第一次开庭审理，在没有任何特殊情况下，也未通知上诉人及被上诉人理由的情况下，严重超越审理期限于2014年1月29日才发出判决书宣判。一审法院违反了民事诉讼法第一百四十九条“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。”二、一审法院认定被上诉人未能办妥按揭上诉人亦负有一定责任，维持已被生效判决撤销、改判、纠正的判决认定，认定事实错误。适用法律错误，审判不公。1、生效法律文书均认定未能办妥按揭的责任应由被上诉人贺蕾承担。依据广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号《民事判决书》、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号《民事判决书》均认定，按揭未能办理成功的原因归于被上诉人贺蕾。且于法于理应当不能成为拒不支付其应付合同购房价款的理由。2、上诉人没有再次在《个人购房借款／担保合同》上签名是因为上诉人已依约履行了保证人应尽的义务和被上诉人对其严重违约未有补救措施而造成。依据上诉人与被上诉人于2006年7月28日签订的《商品房买卖合同》第六条第2款的约定，被上诉人应当于2006年8月2日前办妥按揭手续，而上诉人也在此日期之前在《个人购房借款／担保合同》签名作保证的责任。但由于被上诉人原因未办妥按揭贷款的手续，而致使上诉人未如期收到应收的售房款。双方签订合同约定的售价，是基于能依合同如期收到房款为前提而确定的特别优惠价款。因此合同《补充协议》第8条的约定“……若买受人逾期超过约定的时间未办理有关的按揭贷款手续、未按银行的要求提供所需资料或其按揭贷款不被银行接受，又不改变付款方式的，视为买受人的原因造成合同不能履行。”被上诉人未依合同及常理支付其应付的该购房款或违约金。在逾期近一年的2007年7月被上诉人再次向银行申请办理按揭手续时，在被上诉人未依双方明确约定给付逾期违约金的责任，而占有其与市场价巨大差额、侵占上诉人合法正当权益的情形下，上诉人有权利中止理会被上诉人要求在其《个人购房借款／担保合同》签名等事项，是上诉人依法维权的自主权利。3、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条是枉法偏袒被上诉人违约责任。是违法维持已被生效的法律文书纠正、撤销涉案一审原认定，滥用职权枉法实施判决不公所为。在本案中，双方在合同的补充协议第8条明确约定了违约金。因而一审适用的《合同法》第一百零七条不适用于本案。上诉人与被上诉人在合同的补充协议第8条明确约定了逾期付款违约金赔偿额的计算方法：“每逾期一天，则由买受人按逾期的总金额的千分之一的标准向出卖人支付违约金”等双方合同约定条款，本案及涉案楼盘其他讼案均已有终审（二审）法院、省高院、最高级人民法院生效法律文书确认为有效，依法应当受到法律的保护。被上诉人应当按照该条款的规定向上诉人支付违约金【即：被上诉人应向上诉人支付自2007年2月1日起至实际付清房价余款之日止以未付房款157万元为本金按每日千分一计算的违约金（暂计至2011年1月1日为人民币1670480元）】。综上所述，本案一审法院认定事实不清，适用法律错误，适用程序严重不当审判不公，依据民事诉讼法第一百七十条的规定，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人贺蕾答辩称：1、银行出具的证明存在瑕疵，法官没有追究。2、2007年开始到交完全部楼款，这5年内上诉人一直设法让合同无法履行。房屋一直没有交付、过户，我也存在损失。从对等的角度给付滞纳金没有基础。关于银行出具的证明是伪造的，关于第一次退按揭申请的日期是虚假的，如果真的退按，应当有书面通知，关于我方提供的贷款资料是否符合要求也应该有银行的说明，至现在银行也没有出具说明说我方提交的资料不符合要求，因此上诉人的主张不成立。银行说2007年7月申请按揭，我方根本没有进行过第二次申请，我方第一次申请按揭时间是2006年，而且如果要申请按揭，还是要经过原来的律师所或者其他律师，但是事实上是没有的。07年11月份银行说是第二次备案，事实上是我要回来的以前申请的资料，我方所提交的所有资料都符合要求，但是我方没有对此提出上诉。不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》已经由生效判决认定合法有效，双方当事人均应切实履行。本案双方当事人就上述合同的解除及违约责任问题产生纠纷，历经原审法院（2008）天法民四初字第1167号民事判决、广州市中级人民法院（2009）穗中法民五终字第3438号民事判决、广东省高级人民法院（2011）粤高法民一申字第155号民事裁定、原审法院（2011）穗天法民四初字第2337号民事判决、本院（2012）穗中法民五终字第第2425号民事判决，上述相关生效判决已对双方当事人就解除合同及违约责任的诉求进行审理，定案。其中，（2011）穗天法民四初字第2337号民事判决驳回了中粤鑫灏公司解除合同并由贺蕾承担解约责任的诉请，但同时对贺蕾的违约事实予以认定，并判决贺蕾承担迟延履行的违约责任。本院（2012）穗中法民五终字第2425号民事判决维持了原审驳回解除合同诉求的该项判决，同时认为迟延履行的违约责任不在当事人的诉请之内，并非原审的查处范围，故此判决撤销该项原审判决。上述生效判决对相关事实的认定，已经发生法律效力，双方当事人有涉及相关判决已认定内容争议的，不属本案审理范围。本案原审仅针对被上诉人的迟延履行付款义务的违约事实进行审理。
故此，本案审理范围内主要争议在于购房款157万元的迟延履行违约责任认定问题。如上所述，双方当事人就合同履行产生纠纷并历经多次诉讼。对于157万元的迟延交付责任认定上，原审认为双方均有责任，符合合同双方有多次纠纷影响履行效率的事实背景，该认定并无明显不当。另，经本院审核，未发现原审存在严重违反程序的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19834元，由上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月二十二日
书记员 阮志雄