江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1673号
上诉人（原审被告）罗颖，女，汉族，1984年7月18日生，个体户。
委托代理人李群，江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋刚，男，汉族，1982年6月5日生，无业。
委托代理人孙金萍，江苏天淦律师事务所律师。
上诉人罗颖与被上诉人宋刚房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年7月15日作出（2014）淮民初字第0173号民事判决。上诉人罗颖不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理，上诉人罗颖及其委托人理人李群，被上诉人宋刚及其委托代理人孙金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于乐园街步行街19号楼113、114、128号门面房的房屋所有权人为赵思淮、丁海萍。
2010年10月15日，原告及案外人吴晓明（甲方）与房主赵思淮、丁海萍（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方提供乐园街19号楼113、114、128号门面房，面积100平方米，供乙方从事饮食经营；二、乙方在租用期内可转让，但必须征得甲方同意；三、租赁期限：自2010年11月15日至2012年11月15日止；四、租金及缴纳时间为租金壹年一订，第一年租金为人民币陆万元整，第二年租金待订。每年前壹个月预付下半年租金。……
2010年10月30日，被告（乙方受转租方）与案外人吴晓明（甲方转租方）签订房屋转租合同一份，约定：一、乐园街19号楼113、128号门面房，供乙方从事饮食经营；二、乙方在租用期内房屋不可转让，但装修和设备可以转让；三、转租期限为2010年11月15日至2012年11月15日止；四、租金及缴纳时间为租金壹年一订，第一年租金为人民币肆万捌仟元整，第二年租金待定，每年前一个月预定下半年租金。……
2011年3月，原告（乙方）与案外人吴晓明（甲方）签订协议书一份，约定：乐园街19号楼114号门面，面积为25平方米（店名为张氏鸡丝辣汤）为甲、乙双方共同经营的小吃店。现双方协商一致，甲方将乐园街19号楼114号张氏鸡丝辣汤经营权（含店内设备）移交给乙方，甲方将乐园街19号楼113、114、128号门面房承租权移交给乙方，乙方一次性支付甲方人民币22854元，以后互不追究。
房屋租赁合同到期后，原告（甲方）与房主丁海萍（乙方）续签了房屋租赁合同，约定：一、甲方提供乐园街19号楼113、114、128号门面房，面积104平方米，供乙方从事饮食经营；二、乙方在租用期内可转让，但必须征得甲方同意；三、租赁期限：自2012年11月15日至2013年11月15日止；四、租金及缴纳时间为租金壹年为人民币柒万伍仟元整。每半年交纳一次，提前一个月交纳租金。……
随后，被告（乙方）与原告（宋刚）签订房屋租赁合同一份，约定：一、甲方提供乐园街19号楼113、128号门面房，面积75平方米，供乙方从事饮食经营；二、租赁期限：自2012年11月15日至2013年11月15日止；三、租金及缴纳时间：租金壹年为人民币伍万捌仟元整。每半年交纳一次，提前一个月交纳租金。四、房屋押金：乙方先交给甲方水电费押金人民币叁仟元整，租赁结束后无息退还押金……
2013年10月12日，原告（乙方承租方）与房主（甲方出租方）续签房屋租赁合同一份，约定：一、甲方提供乐园街19号楼113、114、128号门面房，面积104平方米，供乙方从事饮食经营；二、乙方在租用期内不得转租；三、租赁期限：自2013年11月15日至2014年11月15日止；四、租金及缴纳时间为年租金人民币壹拾万元整。每半年交纳一次，提前一个月交纳租金。……
2013年11月15日后，原告将诉争房屋转让，且未与被告续租，遂要求被告搬离租赁房屋。
原审另查明，被告罗颖出具承诺一份，载明：甲方为宋刚，乙方为罗颖，因双方纠纷（房屋租赁纠纷）乙方造成甲方损失，由乙方负责。
原审审理中，原审法院调查乐园街与诉争房屋相当门面的房租为每月100元／平方米，本案诉争房屋面积为75平方米。
被告陈述其租金直接交由房主丁海萍，房主丁海萍不予认可。
原审庭审中，被告要求原告返还押金叁仟元予以扣减房屋占有费，原告同意。
原审原告宋刚诉称，2010年11月15日至2012年11月15日，原、被告之间签订了《房屋转租合同》一份，2012年11月15日至2013年11月15日口头续签，现租赁合同到期，房屋出租方不同意原告再向任何第三方转租房屋。原告即要求被告搬离，但遭到被告拒绝。请求法院判令：1、判令被告立即搬离原告承租的位于乐园街19号楼113、128号门面房；2、判令被告支付从2013年11月15日至实际搬离之日的房屋占有费，以每月6225元的标准计算；3、判令被告结清从2010年11月15日至实际搬离之日的水电费，以国家电网和自来水公司出具的票据为准；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告罗颖辩称：1、原告主体不适格，被告与原告不存在租赁关系，被告是与吴晓明签订的房屋转租合同。2、被告租金每年都是直接交付给丁海萍，请求驳回原告诉请。
原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同真实合法有效。被告辩称原告主体不适格无事实和法律依据，不予采信。被告辩称其租金是交给房主丁海萍，但未能举证证明，且丁海萍不予认可。房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的承租人返还房屋并支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，2013年11月15日，原、被告签订的房屋租赁合同到期，原告诉至原审法院，表明双方租赁合同终止，现原告请求被告搬离诉争房屋，应予支持。
由于被告在合同期届满后，未能迁出诉争房屋，现原告要求被告支付从2013年11月16日至实际搬离之日止的房屋占用费，予以支持。从2010年起，原告租赁的房屋为乐园街19号楼113、114、128号门面房，面积为104平方米，年租金由2010年6万递增到2012年7.5万、2013年10万，原告转租给被告的房屋为乐园街19号楼113、128号门面房，面积75平方米，年租金由2010年4.8万递增至2012年5.6万，且房屋租金每年会上涨，结合原审法院至乐园大厦市场部调查的情况，对于原告主张以每月6225元的标准计算房屋占用费，并无不妥，予以支持。故从2013年11月16日至2014年7月15日的房屋占用费为49800元。被告要求原告返还押金3000元予以扣减房屋占有费，原告同意，应予扣减。被告应支付房屋占用费46800元。
原告主张被告结清从2010年11月15日至实际搬离之日的水电费，以国家电网和自来水公司出具的票据为准，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国劳动合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告罗颖于本判决生效后三日内搬离位于乐园街19号楼113、128号门面房，并于搬离之日后结清水电费用；二、被告罗颖于本判决生效后十日内支付房屋占用费46800元，从2014年7月16日至实际搬离之日的房屋占用费，按每月6225元的标准计算。
判决后，上诉人罗颖不服，向本院提起上诉称：1、上诉人从案外人吴晓明处转租涉案房屋，而该房屋的房主是丁海萍，被上诉人宋刚无权提起诉讼；2、上诉人一直向房主丁海萍交房租；3、上诉人享有优先承租权，房主丁海萍若要将房屋租给他人，应提前告知上诉人；4、一审法院漏列当事人吴晓明，吴晓明是房屋租赁合同与房屋转租合同的相对人。请求二审依法改判。
被上诉人宋刚答辩称：1、上诉人与被上诉人签有房屋租赁合同，被上诉人作为合同相对方有权提起诉讼；2、吴晓明是第一次转租房屋的转租方，该转租合同于2012年12月15日到期；3、上诉人称其将房租直接交给丁海萍，没有证据证实。请求上依法维持原判。
二审经审理确认原审查明的事实。
本院认为，上诉人罗颖与被上诉人宋刚签订的《房屋租赁合同》的期限为2012年11月15日至2013年11月15日，根据合同相对性原理，作为合同相对方的宋刚有权提起诉讼，房主丁海萍及案外人吴晓明均不是上述《房屋租赁合同》的相对方，其无权提起诉讼。上诉人主张其直接向房主丁海萍交房租无事实依据，本院不予采纳。上诉人主张宋刚无权提起诉讼无事实及法律依据，本院不予支持。在《房屋租赁合同》约定的履行期限界满后，被上诉人宋刚告诉上诉人罗颖要收回房屋，因罗颖要求继续租赁，并于2013年11月19日出具一份承诺书，内容为双方房屋租赁纠纷如造成宋刚损失，由罗颖负责。后宋刚于2014年1月21日向法院提起诉讼，要求上诉人罗颖搬出承租屋，双方《房屋租赁合同》到期后已终止，上诉人罗颖应腾空承租屋交付给被上诉人宋刚，并给付被上诉人宋刚从2013年11月16日至2014年7月15日的房屋占用费46800元（扣除押金3000元），以后租金以6225元／月的标准计算至罗颖搬离涉案房屋止。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人罗颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 艳
审判员 孙 洁
二〇一四年十一月十九日
书记员 靳蓓蕾