四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达达民初字第1438号
原告李中平，男，生于1965年1月3日，汉族，住重庆市江北区。
委托代理人何明龙，四川博立信律师事务所律师。
被告达州市水务局，住所：达州市达川区西环路616号达州市水务局综合楼。
组织机构代码证00881040-3。
法定代表人郑建清党组书记、局长。
委托代理人（特别授权）陈兰，四川奥飞律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）赵宁宁，系该局工作人员。
原告李中平诉被告达州市水务局房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月11日立案受理后，于2015年6月9日依法由审判员邱刚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中平及委托代理人何明龙、被告达州市水务局特别授权委托代理人陈兰、赵宁宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李中平诉称，2004年1月1日，原告与被告签订了《房屋租用协议》租用被告位于达州市达川区通川南路59号水务局综合楼二楼，用作餐饮，租期为8年至2011年12月31日止。租用到期后，被告以该协议要求收回该局作办公使用，不再出租用作商业。双方又于2011年12月31日签订了《补充协议》，约定被告将租用时间延至2012年2月29日，用于原告拆除及搬迁并按原标准支付该延期两个月的租金。同时被告在补充协议中承诺并约定被告方在三年内，即2014年12月31日前将原出租房出租在同等条件下原告方享有优先承租权。如被告未通知原告方联系承租，原告有权要求被告赔偿因搬迁所造成的一切损失。2014年5月，原告得知，被告在未联系原告承租的情况下，隐瞒原告将该协议房屋出租给第三人，给原告方带来了巨大的经济损失。原告诉讼来院，请求人民法院依法判令被告赔偿原告装修费、经营损失费等各项损失共计342420元（翻新装修费用178500元、搬迁前两个月留用员工工资75920元、损失纯利润60000元、搬迁中拆除电器及运输等直接损失28000元）及本案诉讼费用由被告承担。
被告市水务局辩称，1、被告未违反协议约定。因为租用协议中所述的标的物已与原李亚平承租的房屋不一致，故对2014年2月份出租的房屋不享有优先购买权。2、即使原告享有优先购买权，被告也通过拍卖公告的方式向公众告知。3、原告诉讼主张不成立，搬迁费用不包括员工工资等费用，被告将2楼房屋出租时并未侵犯原告权利。
原告李中平为支持其主张，向本院提供了下列证据：
原、被告签订的《房屋租用协议》、《补充协议》各一份，拟证明诉争事实、双方在签订租赁合同时均知晓原告承租租赁标的物系用于经营性用途及被告3年内出租的原告享有优先承租权。
《郑天府鱼庄营业执照》复印件、达州市水务局《关于郑天府鱼庄李中平及全体股东来信的回复》。拟证明被告知晓原告承租租赁标的门市是用于经营郑天府鱼庄。
证人张启建的调查笔录及《身份证》复印件各一份、经证人张启建确认的《重庆郑天府南外店翻新改造协议》、工程计价表、收据三张及租赁标的门市装修后的照片10张。拟证明被告的违约行为导致翻新装修损失178500元的事实。
4、《工资表》一份，拟证明搬迁两个月留用员工工资共计75920元。
5、收银员何玉明的《调查笔录》、郑天府鱼庄的完税记录机读信息、完税凭证。拟证明原告方的经营损失。
6、收条4张。证明原告因搬迁门市产生的搬运费、周转用库房租赁费、电器在搬迁过程中毁损产生的维修费共计28000元。
被告市水务局对原告李中平提交证据的质证意见为：1、对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但证明目的有异议；2、对证据2《郑天府鱼庄营业执照》复印件与本案没有关联；对达州市水务局《关于郑天府鱼庄李中平及全体股东来信的回复》真实性无异议，但是已经告知原告享有优先租赁权；3、证人张启建的调查笔录及《身份证》复印件的真实性无异议。《重庆郑天府南外店翻新改造协议》与本案没有关联性。翻修时间为2011年，是在其承租期限内的翻新，是正常的营业活动，与本案没有关联性。4、对《工资表》真实性有异议。工资发放单位为郑天府鱼庄，与被告没有任何法律关系，与本案无关联性。对完税票据与本案无关联性，属于在合同履行期间的正常经营所得的。5、对证据5的真实性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对证据6的真实性有异议，也达不到其证明目的，需要其他证据相佐证。
被告市水务局为支持其辩称意见，向本院提供了如下证据：
第一组：
被告《组织机构代码》一份；
《关于同意达州市水利局更名的批复》一份；
上述证据拟证明被告的诉讼主体资格以及被告系达州市水利局更名而来。
第二组：
《房屋租用协议》一份；
《补充协议》一份；
《关于冻结处置市级行政事业单位国有资产有关事宜的通知》一份；
上述证据拟证明：1、被告出租给李亚志和李中平的房屋为被告的综合楼二楼（弧形段）建筑面积约600平方米。2、房屋租用协议与补充协议约定的租赁期已届满，李亚志和李中平在合同履行期届满后的腾退、搬迁属于履行合同应尽义务，被告不应对其搬迁行为负责，包括赔偿损失。
第三组：
《关于综合楼2、3层部分闲置房屋对外出租的请示》一份；
《市国资委关于同意水务局部分闲置房屋对外出租的批复》一份；
《房屋所有权证》一份；
《四川省委托拍卖合同》一份；
《拍卖公告》一份；
《达州晚报》一份；
《房屋租赁合同》一份。
上述证据拟证明：1、被告本次出租行为得到了相关部门的同意，拍卖出租程序合法，标的物为水务局2楼和3楼营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市共850平方米。与李中平所签协议约定的600平方米不一致，李中平不存在优先承租权。2、拍租公告通过社会媒体公开，被告尽到了通知李中平承租的这一事宜。3、被告与李中平的约定中仅指搬迁费用，不包括原告主张的装修费、员工工资、利润损失、拆除电器损失等费用。
原告李中平对被告市水务局提交证据的质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第二组证据的真实性无异议，对待证事实有异议。搬迁损失在违约情况下就应包括原告主张的装修费、员工工资、利润损失、拆除电器损失等费用。对第三组证据的真实性无异议，虽满足了行政方面的规定，但不意味着满足民事方面守约的规定。租赁标的物与拍卖出租的房屋虽不完全一致，但有包含与被包含的关系。优先承租权是针对特定的对象进行发布的，而公告不应视为完成了这一通知义务。
本院经审查证据，认证如下：对原告李中平提供的证据1，被告市水务局对其真实性无异议，经本院审查，上述证据均符合证据的真实性、合法性及关联性特征，本院予以采信。对被告市水务局提供的证据1、2、4-12，原告对其真实性无异议，经本院审查，均符合证据的真实性、合法性及关联性特征，本院予以采信。对原告李中平提供的证据2、3、4、5、6，被告市水务局提供的证据3，因对方质证时均对其真实性、合法性及关联性有异议，本院结合查明的事实综合予以认定。
经审理查明，原告李中平为重庆郑天府南城店（原达县南外郑天府鱼庄）的经营者。2004年1月1日原告李中平与被告市水务局签订了《房屋租用协议》，约定：甲方（市水利局）将位于通川南路59号市水利局综合楼二楼（弧形段）出租给乙方（李中平）。租期为8年，即2004年1月1日起至2012年1月1日止。该房屋第一年租金为40000元，第二年租金为45000元，第三年至第八年各为50000元，签订之日以现金方式一次性将第一年租金交由甲方计财科。每年到期后1月5日前乙方一次性交清下年度租金，以此类推。乙方在租期中涉及到经营方面的任何手续及费用均由乙方自行办理和支付，与甲方无关。乙方租用八年到期后，甲方根据市场行情将上调租金，乙方需要续约，可优先租用。在租期内双方应共同遵守协议条款，如有违约，由违约方承担一切责任。
经营期间2011年2月20日，李中平对郑天府鱼庄进行翻新改造装修，与张启建签订了《重庆郑天府南外店翻新改造协议》，约定张启建实行大包干，工程总造价为178500元。
2011年12月30日，李中平与被告市水务局签订了《补充协议》，约定：甲方（市水务局）同意乙方（李中平）终止房屋租用期限时间延期至2012年2月29日，用于拆除、搬迁。协议到期时，甲乙双方房屋租用协议完全终止，乙方无条件搬出。延期期间，乙方向甲方交纳租金，租金按原协议标准执行，共计8400元。甲方如果在三年之内（2014年12月31日之前）将原协议房屋出租，在同等条件下，乙方有优先租用权。如果甲方未通知乙方联系承租，乙方有权要求甲方赔偿乙方因搬迁所造成的损失。2014年1月8日，市水务局向达州市国有资产监督管理委员会请示对该局综合楼2、3层部分闲置房屋进行对外出租。市国资委于2014年1月10日批复，同意市水务局将综合楼2、3层部分闲置房屋按照公开程序进行对外招租。2014年1月15日，市水务局与达州恒鑫拍卖有限公司签订了《四川省委托拍卖合同》。2014年1月17日，达州恒鑫拍卖有限公司发布了拍卖公告，将市水务局所有的位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市(包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）共850平方米拍卖出租，达州市欣立贸易中心中标。2014年2月25日，市水务局与达州市欣立贸易中心签订了《房屋租赁合同》，将位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市(包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）共850平方米出租给达州市欣立贸易中心使用。郑天府鱼庄李中平及全体股东于2014年10月11日向被告市水务局提出有关通川南路59号市水利局综合楼二楼优先承租权及搬迁损失问题提出解决方案，被告市水务局于2014年10月16日回复，认为该局并未违反与李中平签订的《房屋租用协议》及《补充协议》的约定，对李中平经营的郑天府鱼庄的经营损失、拆迁费用等不予支付。此后，双方多次协商，未达成一致意见。现原告李中平诉讼来院。
上述事实，有原、被告陈述、《租用协议》、《补充协议》、《翻新改装协议》、费用表、装修人员《身份证》复印件、《调查笔录》、《调查笔录》、《照片》、《回复》《工资表》《关于综合楼2、3层部分闲置房屋对外出租的请示》、《市国资委关于同意水务局部分闲置房屋对外出租的批复》、《四川省委托拍卖合同》、《拍卖公告》、《达州晚报》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，李中平与被告市水务局签订的《租用协议》、《补充协议》系合同签订当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以保护。根据《补充协议》“甲方（被告）如果在三年之内（2014年12月31日之前）将原协议房屋出租，在同等条件下，乙方（李中平）有优先租用权”的约定，被告在约定期限内将位于达川区西环路616号市水务局2楼和3楼部分营业用房及与2楼相连的616号临街一层门市（包括李中平承租的市水利局综合楼二楼弧形段）拍卖出租，因该拍卖出租的标的外延于补充协议约定的标的，出租方应当书面通知承租人，该通知义务不得因为拍卖公告的发布而免除。市水务局未以合理方式通知承租人，使承租人丧失继续承租房屋的权利，主观上具有过错，应当按照约定承担违约责任。补充协议约定的“因搬迁所造成的损失”，本院认为，损失赔偿额应为因搬迁活动所造成的损失，包括搬迁期间实际支付留用员工的工资、搬迁费用等实际对外已支付的损失，但不包括合同履行后可能获得的期待利益。故原告李中平要求被告市水务局赔偿李中平搬迁期间留守员工工资、拆除电器及运输等直接损失的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告市水务局辩称“因搬迁所造成的损失”仅指搬迁费用的辩称意见，理由不成立，本院不予支持。另，原告主张的装修损失，因原告装修租赁标的门市早于《补充协议》的签订，原告在装修时接受的租赁期限为《房屋租用协议》约定的2011年12月31日止。故被告是否违反《补充协议》中关于“优先承租权”的约定，均不影响装修部分的原定使用期限，装修部分不属因“搬迁所造成的损失”。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告达州市水务局赔偿原告李中平搬迁前两个月的员工工资75920元；
二、被告达州市水务局赔偿原告李中平门市搬迁过程中的搬运、电器毁损的维修、周转仓库租赁等费用28000元。
上述一、二项判决内容共计103920元，由被告达州市水务局于本判决生效后十日内向原告李中平一次性付清；
三、驳回原告李中平的其他诉讼请求。
如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6436元，由原告李中平承担3000元，被告达州市水务局负担3436元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 邱 刚
二〇一五年六月十二日
书记员 周玉洁