广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第888号
上诉人（原审被告）张百战，男，汉族。
委托代理人孔令文，广东凯坤律师事务所律师。
委托代理人郭洪霞，广东凯坤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）何顺文，男，汉族。
委托代理人周永华，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人张百战因与被上诉人何顺文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法勒民初字第684号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：顺德市勒流镇万宝松意电器有限公司与张百战于2004年7月7日签订《租地合同》，约定：顺德市勒流镇万宝意电器有限公司出租给张百战空地一块，租金为每月1300元，租赁期限五年，从2004年7月1日开始计算租金。2007年10月18日，何顺文、案外人杨容弟与张百战再签订了《租地合同》，约定：何顺文出租给张百战空地一块，具体地段为联结电路板往南至广安汽车修理厂路边，后至原万宝松意电器公司厂房边离一米位置；租金按双方测量的面积，按每月7元／平方米计算，张百战先支付两个月租金给何顺文作保证金，如有一方违约，则保证金补偿给对方作违约金；甲方（何顺文）负责清理路过乙方（张百战）的地上的电线；张百战需于每月1日到10日支付当月租金，否则当违约处理，如张百战不能按期支付租金，何顺文有权另租他人，张百战所有的经济损失自负；租赁期限从2009年7月1日到2024年7月1日。张百战在签订《租地合同》后未缴纳保证金。经法院委托测量，何顺文、张百战于2007年10月18日签订的《租地合同》中约定的租地地段的用地面积为860.62平方米，并产生测量费5189元。
另查明，2007年10月20日，何顺文向张百战借款200000元，《借款合同》约定：借款期限自2007年10月17日至2008年1月16日，借款期内免息，逾期还款则按每月2%计收利息并可加罚每天千分之二的滞纳金；若何顺文未能按期偿还借款本息，张百战有权从租用何顺文土地的租金中抵扣，如租金不足，张百战有权在双方租期的基础上延期，并保持每平方米7元的价格直至何顺文还清张百战的全部借款本息。张百战于2007年10月20日支付200000元借款给何顺文。2011年3月9日，张百战向法院起诉何顺文，诉请何顺文清还借款本金利息共计227000元。（2011）顺法民一初字第2631号案件经审理认定：“双方约定按每月2%的标准支付利息并没有超过银行同期同类贷款利率的四倍，法院予以支持。按每月2%计息，则2008年1月17日至2010年9月16日以本金200000元计息为128000元，2010年9月至2011年2月以本金90000元计息为9000元，扣除何顺文在2010年9月和10月已经清还借款的110000元，截止至2011年2月17日，何顺文尚余借款和利息共计227000元未清还”，判决如下：“何顺文于本判决生效之日起十日内向张百战清还借款本金及利息共计227000元。”在该案件中，并未采纳租金抵扣借款的方式。
再查明，佛山市顺德区勒流街道联结股份社将案涉土地出租给何顺文，租赁期限为1996年4月11日到2046年4月12日，并同意在租赁期间何顺文将土地转租给他人使用。顺德市勒流镇万宝松意电器有限公司的法定代表人为何顺文，该公司于2005年3月18日因逾期未年检已被吊销。案外人杨容弟同意关于两份《租地合同》中收取张百战租金的权利由何顺文享有，该两份合同与案外人杨容弟无关。
何顺文于2013年8月26日提起本案诉讼，请求：一、解除何顺文与张百战于2007年10月18日签订的《租地合同》，并将场地全部交回何顺文；二、张百战应向何顺文支付拖欠的租金323300元（暂计至2013年8月，此后按每月6024元的租金标准计算至张百战迁出之日止）；三、张百战补偿何顺文损失105753元（暂计至2013年8月，此后按每月1.5%顺延计付）；四、本案的诉讼费用由张百战承担。
原审法院认为：本案争议焦点在于1.双方之间签订的《租地合同》是否解除；2.张百战应向何顺文支付多少租金。围绕上述争议焦点及何顺文的诉请，法院分析如下：
一、关于租金问题。双方均确认张百战自2008年2月份开始未缴纳租金。对于2008年2月至2009年6月期间的租金，根据2004年7月7日签订的《租地合同》中约定的租金为每月1300元计算为22100元（1300元×17个月）。对于2009年7月之后的租金，2007年10月18日签订的《租地合同》中约定租金根据双方测量的面积按每月每平方米7元计算。何顺文主张根据《租地合同》中约定的地块的面积进行计算，张百战主张应按照实际使用的454平方米计算，张百战称剩余部分的土地因何顺文没有依约清理地上的电线导致无法使用，故不应该计算为租赁面积。但对该部分土地，张百战确认于2008年4月在该部分土地上铺设水泥地，并在该土地上堆放物品。《租地合同》中约定何顺文租给张百战的为空地，张百战在该空地上搭建建筑物及铺设水泥，足以证明张百战已经接收并使用了案涉土地，且根据双方的陈述及提交的相片，案涉土地上方的电线距离地面大约为3米，并不影响张百战对土地的使用。故法院对张百战的主张不予采纳，租地面积应按照860.62平方米计算，每月租金为6024元，算至2013年8月为301200元（6024元×50个月）。故张百战共需支付拖欠的租金323300元（22100元＋301200元=323300元）。
二、对于何顺文的损失方面。《借款合同》约定若何顺文未能按期偿还借款本息，张百战“有权”从租用何顺文土地的租金中抵扣。从该约定可以看出，是否用租金抵扣借款本息，张百战具有决定权。在借款期限于2008年1月16日届满之后，何顺文未按期偿还借款。张百战从2008年2月起没有缴纳租金，该行为证明从2008年2月起张百战选择了用租金抵扣借款本息的方式，因此在此期间所产生的租金应用于抵扣借款本息。直至2011年3月9日，张百战诉何顺文民间借贷一案，从（2011）顺法民一初字第2631号案件的起诉请求可以看出，张百战在请求欠款本息时并没有扣除租金，该行为证明张百战在2011年3月9日之后没有采用租金抵扣借款本息的方式，即在此之后，张百战有权根据实际欠款的金额收取本金，不产生租金抵扣借款问题。虽《借款合同》中没有书面约定若何顺文还款是先还本金和利息，但根据民间借贷纠纷一案中何顺文的诉讼请求，何顺文在2010年9月和10月还款110000元，张百战采取先扣除本金的方式，根据张百战的选择，确认何顺文的还款为先还本金。从2008年2月到2011年3月9日期间共产生37个月租金为142580元（22100元＋6024元×20个月=142580元），即在2011年3月9日张百战起诉何顺文之时，若根据何顺文、张百战之间的约定，本应该已经抵扣完本金，何顺文无须再额外支付本金90000元的利息，故根据公平原则，张百战应赔偿何顺文额外支付的利息，暂计至庭审之时即2013年10月为61200元（90000元×2%×34个月=61200元），此后因不确定何顺文何时还清张百战的借款，即不确定利息计算至何时，因无法确定何顺文的具体损失，故对此后的利息损失不予支持。
三、关于合同是否解除的问题。根据第二点的分析，在（2011）顺法民一初字第2631号及（2011）佛中法民一终字第1886号案件中，张百战的诉请及判决的结果均已确认不采纳租金抵扣借款本息的方式。在案件审结后，张百战应按照《租地合同》的约定按时支付租金，但张百战仍没有缴纳租金，何顺文有权根据约定要求解除《租地合同》。故对何顺文诉请解除双方所签订的《租地合同》，法院予以支持，且张百战应将案涉租赁的土地交还给何顺文。
四、对于测量费的分担。因《租地合同》中约定租金根据双方测量的面积计算，即测量出租土地面积为何顺文、张百战双方的责任，故何顺文、张百战各承担测量费的一半。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、何顺文与张百战于2007年10月18日签订的《租地合同》于判决发生法律效力之日解除；张百战应于判决生效之日起三十日内向何顺文返还关于2007年10月18日《租地合同》所约定承租的地块（地块具体位置为：联结电路板往南至广安汽车修理厂路边，后至原万宝松意电器公司厂房边离一米位置）；二、张百战应在判决发生法律效力之日起十日内向何顺文支付租金323300元（该租金算至2013年8月，从2013年9月至张百战返还承租的地块之日止按每月租金6024元计算）；三、张百战应在判决发生法律效力之日起十日内向何顺文支付损失61200元；四、驳回何顺文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4270.05元，测量费为5189元，合共9459.05元（何顺文已预交），由何顺文负担受理费870.05元及测量费2594.5元；由张百战负担受理费3400元及测量费2594.5元，张百战应在判决发生法律效力之日起十日内向何顺文支付5994.5元。
上诉人张百战不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为，“张百战在空地上搭建建筑物及铺设水泥，足以证明已接收并使用案涉土地，且根据陈述及提交的相片，案涉土地上方的电线距离地面大约3米，并不影响土地使用”。该推定明显与事实不符且缺乏基本用电安全常识。2004年张百战租用了何顺文454平方米土地，并搭建了星瓦棚作经营切割铁皮使用。2007年张百战再次与其签订另一份租地合同，希望再承租旁边约300多平方米空地，因为空地上面有附近五家公司的高压电缆，如果不进行清理将因安全问题而不能搭星瓦棚，危及使用者的生命安全，张百战已因此受到当地供电部门的警告，所以双方签订2007年租地合同时在合同第2条明确甲方何顺文负责清理地上的电线。之后张百战雇人在空地铺设水泥且准备星瓦栅、铁架等材料，待何顺文依合同清理电缆完成后马上搭建。但何顺文却一直没履行义务，张百战曾三番四次催促，后来才得知清理这几组电缆需要十几万元，何顺文不想出钱才不履行义务，故此这片空地张百战至今仍没法使用，原因是何顺文违约所至，这有双方提供二十多张空地及现场电缆照片证明后承租部份为空地，当时张百战已讲清楚不清理电缆不能使用就不可能计算租金，使用面积应当按照实际使用的454平方米计算。何顺文为达到不可告人的目的，故意伪造了一份有张豪签名的虚假收据，内容称清理电线花费了1200元，意图欺骗法院，而一审法院却没有追究其伪证责任，还认为不影响土地使用，这明显违背事实，缺乏用电安全常识，妄顾双方合同约定条款。
二、一审法院认为“在2011年3月9日张百战起诉何顺文之时根据双方之间的约定，本应已抵扣完本金，何顺文无须再额外支付本金90000元，故公平原则，张百战应赔偿何顺文额外支付利息90000×2%×34个月=61200元。”首先，该认定租金基础将不应计算的空地面积计算在内，租金应当按实际使用的454平方米（每平方7元，即每月3178元），理由在第一点中已详细表述。按照已生效判决内容，何顺文须清还张百战借款本息227000元，并加倍支付迟延履行期间的债务利息，何顺文租金只能充抵借款本金及利息，利息未清90000元本金需偿还。而原审判决要求张百战向何顺文以2%的利息支付61200元损失，双方没有约定延期支付租金利息，原审法院违背张百战的意愿缺乏依据，其擅自推定，明显偏袒何顺文，须知2%利息是双方借款合同中约定的利率，不能随意以公平原则为借口适用于本案，这实际上严重侵害了张百战的合法权益。
三、对于原审法院认为“张百战的诉请及判决的结果均已确认不采纳租金抵扣借款本息的方式。在案件审结后张百战应按照《租地合同》的约定支付租金，但张百战仍没有缴纳租金，何顺文有权根据约定要求解除《租地合同》”，双方于2007年10月17日所签订的《借款合同》第4条规定：“如乙方不按期向甲方偿还贷款本息，则甲方有权从租用乙方此租金抵扣……”，在2011年时，双方因贷款2%的利率及土地面积计算问题产生纠纷，双方均向人民法院提起诉讼，目的就是确认何顺文的借款本息金额，解决纠纷。经法院判决，至2011年2月份何顺文拖欠张百战借款227000元，该款项何顺文未曾支付给张百战，张百战也没有向何顺文追收，双方实际上已履行以借款抵偿租金的协定，只因为土地实际使用面积存在纠纷而难以确定每月租金金额。而且原审法院在判决内容中就引用以租金冲抵借款本息，这与没有缴纳租金，有权要求解除《租地合同》的定论明显自相矛盾。
张百战二审期间补充以下上诉意见：一、双方《租地合同》中所称“地上电线”系指该涉案地上的架空电线，无论该电线是在出租之前就已存在，还是在张百战承租后由其他人非法架设，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十六条规定，何顺文均有清理义务。二、何顺文出租的场地上方有大量架空电线存在，违反安全使用规定，根据高低压电力线路安全距离及电力线保护区的相关规定，何顺文未按约清理出租场地上空的架空电力线，且该电力线离地高度不符合法律规定，造成张百战不能对该场地进行合理的安全使用。三、何顺文屡经催促仍拒不按约清理架空电线，该行为严重违反了合同约定，严重限制了张百战对全部租用场地的合理、合法使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，张百战拒付租金并不构成违约，而是合法使用抗辩权的行为，何顺文无权解除租地合同。张百战租用的是何顺文的空地，且是用作生产使用，何顺文不可能不清楚张百战租用场地需要搭建建筑物的用途，其辩称张百战在对涉案场地铺水泥时，未提出异议，不是客观事实。四、张百战铺设水泥的行为并不免除何顺文清理电线的义务。张百战铺设水泥是为全面使用租用场所做准备，并不表示免除何顺文的清理电力线的义务。即使有关电力线是第三人在该场地出租后另行架设，何顺文依法仍负有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，而这一义务的行使，并不以张百战的提出异议为前提。且事实上，张百战一直强烈要求何顺文将该场地上的电力线清理，至今未交租就是最明确的异议方式。五、计租面积应当去除电力线保护区内的相关面积。如前所述，由于相应场地上空的架空电力线未能清除，造成张百战无法安全、合法使用全部的租用场地，根据公平原则，何顺文在计租时应扣除该架空电力线保护区的面积。经张百战实地测量，该架空电力线跨越长度为31米，且双方确认其离地高度为3米，因此架空电力线的保护区面积为10米×31米=310平方米。该310平方米的范围不符合安全使用标准，何顺文无权计收租金。
被上诉人何顺文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、何顺文出租的是一块空地，并未承诺张百战可以在上面建设建筑物的高度，租赁合同中的“地上电线”是指原本属于何顺文的电线，而不是其他不属于何顺文的电线，并且何顺文将场地交给张百战时已经清理了属于自己的电线，有关的场地张百战接收至今已有五六年，张百战接收场地时也没有提出异议，并且已在租赁土地上加建了水泥地面及星铁棚，该事实充分说明何顺文已把场地按约定交付给张百战使用，且张百战接收场地多年来均没有提出任何的异议及主张，也没有提出要把场地交还给何顺文，充分表明何顺文已按合同的约定履行了自己的义务。而张百战从2008年2月至今一直未支付租金，在何顺文向其发出书面通知后，其也没有理睬，这份通知张百战已明确收到，所以有关合同的解除符合法律规定。二、合同的解除符合实际情况，因为在张百战铺设的水泥地旁边是没有路可走的，要通过隔壁的星铁棚，所以也不可能只租赁一部分而不租赁另一部分。三、关于一审判决赔偿损失的问题，按照何顺文计算，利息损失是105753元，但一审法院计算的是61200元，何顺文的实际损失已经超过了61200元。四、双方有约定租金抵扣借款，而张百战在没有抵扣的情况下计算了两分的利息，所以按照两分的利息计算损失符合法律的公平原则，原审法院也支持了有关的损失。
双方当事人二审期间均未提交新的证据。
经审查，本院对原审查明事实予以确认。
本院认为：本案上诉争议焦点为：一、计租土地面积的多少；二、合同解除权的行使；三、何顺文损失的确定。
关于租赁土地面积的问题。租赁土地的实际面积经原审法院委托测量，被确定为860.62平方米，双方对该实测面积未提出相反意见及证据，本院予以确认。张百战对该860.62平方米租赁土地的部分区域提出无法正常使用的异议，并据此主张其无须支付相应租金。对此，本院认为，双方之间尚在履行的《租地合同》期限从2009年7月1日起算，何顺文于2013年8月26日提起本案诉讼，在此期间内张百战未能提供证据证明其曾经向何顺文提出无法正常使用部分租赁土地，且已在有争议的土地铺设水泥，堆放物品，至今一直未向何顺文返还争议土地，该行为可以视为张百战对该部分租赁土地进行了占有和使用。故本院认为张百战提出的异议依据不足，不予采信。原审法院认定张百战租用土地的实际面积为860.62平方米，并据此计算租金正确，本院予以维持。
关于合同解除权的行使问题。《租地合同》第6条约定：“如乙方不能如期付租金，甲方有权另租他人，乙方的所有经济损失自负……”该约定表明何顺文享有合同约定解除权。若张百战未按约定期限向何顺文支付租金，何顺文有权解除合同，将案涉土地出租予他人。根据张百战的自认，其从2008年2月起没有向何顺文支付租金，虽然双方在《借款合同》中曾约定租金可与借款相抵扣，但张百战在另案提起借款合同诉讼，要求何顺文还本付息，该提起诉讼的行为表明其选择放弃以租金抵偿借款。因此，张百战的上述行为已构成违约，何顺文可据此行使合同解除权。偿还借款与支付租金是两种不同性质的债务，且双方当事人未就债的抵销达成合意，故不产生抵销的法律后果。因此，在租赁合同关系中，何顺文可以行使合同解除权，不受借款合同关系的影响。原审法院判决解除《租地合同》正确，本院予以维持。
最后，关于何顺文损失的问题。张百战逾期支付租金，的确造成何顺文一定损失，张百战应予赔偿。但租赁关系与借款关系属于不同的法律关系。在租赁合同中并没有约定可以按照双方约定的借款利率计算欠付租金的违约金，故原审法院按照双方《借款合同》约定的借款利息计算本案何顺文的损失不当，本院予以纠正。双方签订的《租地合同》未对张百战逾期交租时其应按何标准支付违约金进行约定，但逾期支付租金确实给何顺文造成经济损失，故本院确定张百战应按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿何顺文的损失。
综上，原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院对不当部分予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛中法勒民初字第684号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛中法勒民初字第684号民事判决第三项为：张百战应在本判决发生法律效力之日起十日内向何顺文支付欠付租金的损失（计算方法：2008年2月至2009年6月的利息，以每月1300元为本金，从每月11日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率逐月计算至实际清偿该月租金时止；2009年7月至张百战实际返还案涉租赁土地之日的利息，以每月6024元为本金，从每月11日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率逐月计算至实际清偿该月租金或土地使用费时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为4270.05元，测量费为5189元，由何顺文负担案件受理费1050.05元及测量费2594.5元，由张百战负担案件受理费3220元及测量费2594.5元；二审案件受理费7067.5元，由何顺文负担1120.5元，张百战负担5947元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 健 南
代理审判员 彭进海代理审判员姜欣欣
二〇一四年六月十九日
书 记 员 邱 雪 碧