四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第168号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：杨磊，男，1982年3月23日出生，汉族。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：李芮，女，1982年1月17日出生，汉族。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川东安房地产开发有限公司。
法定代表人：向旭东，该公司总经理。
委托代理人：杨加文，男，1957年6月16日出生，汉族。
申请再审人杨磊、李芮因与被申请人四川东安房地产开发有限公司（简称东安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院（2013）乐民终字第283号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年11月19日作出（2013）川民申字第1451号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告杨磊、李芮起诉至乐山市市中区人民法院称，其与东安公司签订的《商品房买卖合同》附件中约定了“水：一户一表入户”及“楼梯栏杆：钢质”的内容，但东安公司并未为其提供“一户一表”的供水方式并且以隔墙代替了钢质楼梯栏杆，该履行行为与合同约定不符。请求：1.判令东安公司将现有水表更换为能够与供水企业乐山市自来水有限责任公司直接结算水费的水表，并铺设相应供水管道；2.判令东安公司为房屋楼梯安装钢质栏杆；3.本案诉讼费由东安公司承担。东安公司辩称，供用水合同关系只能建立在供用水当事人之间，其无资格让第三方与杨磊、李芮建立供用水合同关系，时代东安小区现行的总表分户供水方式并不违反法律、行政法规的规定；其已在楼梯安置了钢质扶手，按《商品房买卖合同》约定的质量、装饰及设备要求履行了自身的合同义务。请求驳回杨磊、李芮的诉讼请求。
乐山市市中区人民法院一审查明，2008年8月31日，杨磊、李芮与东安公司签订了《商品房买卖合同》以及作为合同补充协议的附件一至附件七。《商品房买卖合同》约定：东安公司将已经取得商品房预售许可证的位于市中区柏杨路时代东安小区2幢2单元13层1号（预测建筑面积为89.54平方米）的住宅一套预售给杨磊、李芮。《商品房买卖合同》第五条“计价方式与价款”中注明“二管三线已计入房价”。《商品房买卖合同》第十一条“交付条件”和第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.市政基础设施（上水、下水）于2009年8月30日达到本合同约定标准（见附件）”。合同附件六“装饰、设备标准”约定：“楼梯栏杆：钢质”；“水：一户一表入户”。乐山市规划和建设局对时代东安小区工程包括给、排水在内的建设工程施工图及设计文件的综合审查结论为：“合格”，并于2007年11月8日同意备案。时代东安小区工程于2009年7月10日通过竣工验收并取得了《竣工验收报告》，该报告中的“工程验收结论”对“建筑给、排水及采暖工程”的质量评定结果为“合格”。随后，该工程进行了竣工验收备案。东安公司向杨磊、李芮交付了其所购房屋，交付房屋时，时代东安小区的楼梯未安装钢质栏杆而是砌成了封闭墙体。一审诉讼过程中，东安公司在封闭墙体上设置了钢质扶手。时代东安小区的生活用水只有一只总水表与乐山市自来水有限责任公司直接相连，东安公司为包括杨磊、李芮在内的小区住户入户安装了一个可单独计量的水表，杨磊、李芮每月按该水表计量与东安公司结算水费。
乐山市市中区人民法院一审认为，杨磊、李芮与东安公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定享有权利、承担义务。（一）关于东安公司是否负有为杨磊、李芮所购房屋配置直接与市政设施管网相连的供水设施、直接与供水公司计量的水表的义务。根据双方在《商品房买卖合同》第五条、第十一条、第十二条和附件六的约定，东安公司负有为杨磊、李芮所购房屋安装水表的义务，且该安装费用已计入房价，东安公司不得另行收取安装费用。但该合同并未明确约定东安公司负有为杨磊、李芮所购房屋配置直接与市政设施管网相连的供水设施、直接与供水公司计量的水表的义务。《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”。该规定主要就供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位如何向业主收取相关费用设定了权利和义务，但并未针对房地产开发企业是否应为业主配置直接与市政设施管网相连的供水设施作出明确规定。另外，双方签订《商品房买卖合同》时，我国的法律、行政法规以及四川省地方性法规均未明确规定房地产开发企业负有为业主配置直接与市政设施管网相连的供水设施的义务。可见，无论是从合同约定，还是从双方签订合同时的法律、行政法规、地方性法规的规定来看，东安公司均不负有为杨磊、李芮所购房屋配置直接与市政设施管网相连的供水设施、直接与供水公司计量的水表的义务。东安公司开发的时代东安小区工程的给、排水施工图设计文件经过了乐山市规划和建设局审查，工程竣工后，《竣工验收报告》对建筑给、排水工程的质量评定结果也为合格。故杨磊、李芮要求东安公司将现有水表更换为能够直接与供水企业乐山市自来水有限责任公司直接结算水费的水表并铺设相应供水管道的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。（二）关于东安公司是否应为楼梯安装钢质栏杆的问题。东安公司在交付房屋给杨磊、李芮时，楼梯上并未安装钢质栏杆，而是砌成了封闭墙体，与合同附件六“装饰、设备标准”中“楼梯栏杆：钢质”的约定不符。但鉴于东安公司已主动采取补救措施，在封闭墙体上设置了钢质扶手，能够满足杨磊、李芮正常的生活需求。倘若判决东安公司拆除封闭墙体和钢质扶手，重新安装钢质栏杆，势必造成资源的浪费。根据利益衡量的原则，对杨磊、李芮要求东安公司重新安装钢质栏杆的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，乐山市市中区人民法院于2012年11月26日作出（2012）乐中民初字第212号民事判决：驳回杨磊、李芮的诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨磊、李芮负担。
杨磊、李芮不服一审判决，向四川省乐山市中级人民法院提起上诉称，1.东安公司确未按照合同约定在楼梯上安装钢质栏杆，法院不应以履约行为是否会造成资源浪费及利益衡量原则予以豁免；2.东安公司未按合同约定为住户安装能够直接与供水企业进行结算的“一户一表”供水，如果东安公司对此有其他解释，也因其是格式条款的提供者而应作出对其不利的解释，东安公司应当承担相应的违约责任。请求：1.撤销一审判决；2.东安公司将现有水表更换为能够与供水企业乐山市自来水有限责任公司直接结算水费的水表，并安装相应供水管道和配套设施；3.东安公司为楼梯安装钢质栏杆；4.一、二审诉讼费由东安公司负担。东安公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
四川省乐山市中级人民法院二审查明的事实与乐山市市中区人民法院一审查明的事实基本一致。
二审另查明，东安公司开发的时代东安小区共三幢楼，房屋性质为商住。乐山市规划和建设局《建设工程施工图设计文件审查备案通知书》相关内容为：审查专业：给排水；审查结论：合格；处理意见：一般修改；违强（违反工程建设强制性标准编号及条文编号）条数：无；审查综合结论：合格。东安公司于2009年8月30日向杨磊、李芮交付了所购房屋。乐山市东信物业服务公司系东安公司为时代东安小区选聘的前期物管企业，杨磊、李芮的水费向物管企业缴纳。
四川省乐山市中级人民法院二审认为，关于“一户一表”的问题。《四川省城市供水“一户一表”实施意见》第一条第（二）款规定：“‘一户一表’的‘户’是指：一个居民家庭户；同一用水类别的单位用户；同一单位不同用水类别的用水点从立户注册水表后接管分流应当装表计量的用水户”；《四川省城市供水条例》（2011年7月29日修订，自2011年9月1日起施行）第二十四条规定：“新建、改建、扩建居民住宅供水设施，设计、建设单位应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求进行设计和建设”。从前述两个规定可以看出，在不同历史时期“一户一表”的内涵存在差异。自2011年9月1日起，“一户一表”是指业主与供水企业直接形成供用水关系，业主的水表为贸易结算表；而在此之前，《四川省城市供水“一户一表”实施意见》所指的“一户一表”则有着三种情形，并不必然均指业主与供水企业直接形成供用水关系。从本案的情况来看，时代东安小区属于“同一单位不同用水类别的用水点从立户注册水表后接管分流应当装表计量的用水户”。杨磊、李芮与东安公司于2008年8月31日签订《商品房买卖合同》，东安公司于2009年8月30日向杨磊、李芮交付所购房屋，时代东安小区所采用的供水方式并未违反当时相关法律、法规的规定，也获得了行政主管部门的认可，并无不当。关于钢质扶手的问题。东安公司在楼梯上未安装钢质栏杆而是砌成了封闭墙体，后在封闭墙体上设置了钢质扶手，该行为不符合双方的合同约定。但是，由于设置封闭墙体及钢质扶手以后，可以保证业主上下楼梯的安全需要，能够实现双方关于安装钢质栏杆以提供安全保障的合同目的。一审判决从社会经济的角度考虑，根据利益衡量原则不支持杨磊、李芮要求东安公司重新安装钢质栏杆的诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省乐山市中级人民法院于2013年1月24日作出（2013）乐民终字第283号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨磊、李芮负担。
杨磊、李芮申请再审称，1.本案所依据的合同是东安公司提供的格式合同，当签订合同的双方对“一户一表”的理解产生分歧时，应当作出不利于格式合同提供者的解释，因此本案中的“一户一表”应是指直连水表而不是总分表，东安公司的履行行为不符合合同的约定；2.东安公司履行合同所采用的供水方式违反了法律、法规和规范性文件的规定，国家计委、建设部及四川省建设厅的规定都表明，“一户一表”中的“表”并非指总分表而是贸易结算表；原审以《竣工验收报告》的结论为“合格”就认定相关行政主管部门认可了本案中“一户一表”的建设方式符合规定是错误的，因为上述报告中并无供水企业的专门针对“一户一表”的审查验收，该竣工验收报告无效；此外，二审法院对时代东安小区所属的用水户类别的判断是错误的；3.东安公司未按合同约定在楼梯上安装钢质栏杆的行为损害了申请再审人的利益，原审以利益衡量原则为由未支持申请再审人的请求不当。请求：1.东安公司将现有水表更换成能够与供水企业直接结算的水表并安装相应的供水管道和配套设施；2.东安公司对房屋楼梯设置钢质栏杆并作出违约赔偿；3.由东安公司承担一、二审诉讼费。被申请人东安公司辩称，1.时代东安小区采用总分表供水方式，是基于当时的历史条件、建筑技术等限制而形成的，未违反法律、法规的强制性规定；2.行政主管机关对小区给、排水工程进行了验收，就代表包括供水方式在内的工程质量都是合格的，东安公司履行合同的行为并无不当；3.东安公司将整个小区的楼梯都砌成封闭墙体比单独设置钢质栏杆成本更高，但之所以作这样的变更，是基于消防安全的考虑，并非东安公司故意不按合同约定履行义务；4.东安公司一审诉讼过程中已在封闭墙体上安装了钢质扶手，能够满足业主的生活需要，故履行行为并无不当。请求驳回申请再审人的再审请求。
本院再审审理查明的事实与四川省乐山市中级人民法院二审查明的事实一致。
本院再审认为，本案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照合同的约定享有权利、履行义务。（一）关于东安公司是否应为申请再审人安装直接连通供水企业的贸易结算水表的问题。双方当事人在合同中对供水设施的约定为“一户一表入户”，但对“一户一表”的具体内容未进行明确，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。根据《四川省城市供水“一户一表”实施意见》第一条第（二）款“‘一户一表’的‘户’是指：一个居民家庭户；同一用水类别的单位用户；同一单位不同用水类别的用水点从立户注册水表后接管分流应当装表计量的用水户”的规定，无论是个人用户还是单位用户都是“一户一表”相关规定适用的“户”。该实施意见未对房地产开发企业是否应为业主配备直接与市政设施管网相连的供水设施及直接与供水公司计量的水表作出明确要求，而《四川省城市供水条例》等地方性法规在不同历史阶段也对“一户一表”作出过不同规定，综合考虑本案合同签订的时间、历史条件及相关法律、法规和政策的规定，不能认定双方在合同中约定的“一户一表”指东安公司为居民小区用户分别配置能够与供水企业直接相连的贸易结算水表。由于时代东安小区工程的建设工程施工图及设计文件通过了乐山市规划和建设局的备案审查，《竣工验收报告》中对建筑给、排水工程的质量评定结果也为合格，符合双方当事人的合同目的。故杨磊、李芮要求东安公司将现有供水设施更换为能够直接与市政设施管网相连、直接与供水企业计量结算的水表的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，二审未予支持并无不当。
（二）关于东安公司是否应安装钢质楼梯栏杆的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋应设置钢制楼梯栏杆，东安公司在具体施工过程中却将钢制楼梯栏杆变更为封闭墙体。再审过程中，东安公司称，因原设计不符合高层民用住宅防火设计标准，其应消防部门要求整改才将钢质栏杆的设计变更为防火隔墙。经查，本案住宅房屋超过十八层，属高层民用建筑，根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）6.1.1“高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个”和6.1.2“塔式高层建筑，两座疏散楼梯宜独立设置，当确有困难时，可设置剪刀楼梯，并应符合下列规定：6.1.2.1剪刀楼梯间应为防烟楼梯间；6.1.2.2剪刀楼梯的梯段之间，应设置耐火极限不低于1.00h的不燃烧体墙分隔”的规定，双方当事人约定设置钢质楼梯栏杆使每层楼的上下楼梯段之间不能进行消防隔离，每个防火分区的安全出口实质上归于一个，不符合该国家标准关于高层民用建筑的防火要求。东安公司按国家标准对楼梯间进行整改并作设计变更的做法，符合相关规范性文件的要求。但东安公司的变更行为毕竟违反了双方的约定，其应在整改前或整改完成后将相关情况通报购房者，但直至购房者入住才发现楼梯间的变更情况，故东安公司的该履约行为存在瑕疵。申请再审人关于对楼梯间进行重新施工的请求，不符合国家关于高层民用建筑防火标准的要求。二审虽是基于利益衡量原则对该诉讼请求未予支持，但处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持四川省乐山市中级人民法院（2013）乐民终字第283号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 羊 斌
审 判 员 秦永健
代理审判员 冯一平
二〇一四年七月十日
书 记 员 李 静
附：本案适用法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。