新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终3927号
上诉人(原审原告):蒋某，男，1971年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：钟建刚，新疆崇德律师事务所律师。
上诉人(原审被告):赵某，女，1986年10月7日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：皇甫志英，女，1977年5月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
上诉人蒋某因与上诉人赵某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人蒋某的委托诉讼代理人钟建刚，上诉人赵某及其委托诉讼代理人皇甫志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判赵某给付48533元（不服金额7000元）。事实和理由：一、双方当事人签订的合同期限为1年，一审判决认定合同期限为三年是错误的。2014年8月1日，双方当事人签订合同第二条明确规定：租赁期限从2014年1月1日至2014年12月30日。双方在合同备注中约定：房屋使用期限“暂定”为2014年1月1日至2017年12月30日。双方之所以约定为“暂定”也是因为2014年蒋某向工商局交了1年的租金，但没有签订书面的租赁合同，1年后继续承租，就能保证赵某可以承租使用房屋。所以，暂定并不表明双方合同为三年。承租三年的前提是蒋某可以拿到房屋。如果当时双方可以确定为3年，双方可以直接在合同第二条中直接约定即可，根本没有必要另写“备注”。所以，从合同本意来说，双方当时对于三年租期并不能确定，故一审判决认定合同期限为3年是错误的。二、赵某实际交付房屋的时间为2015年7月底，一审判决赵某支付时间至2015年6月28日，与事实不符。
赵某辩称：一、双方签订合同为真实意思表示，合法有效，约定租赁期限3年，是双方均具有长期租赁意愿，蒋某与赵某约定租期3年，赵某某收取赵某20万，赵某从2014年8月1日开始承租，若只是蒋某所称4个月的时间，后面两年是不能租赁的时间，那么赵某某收取20万元的目的不明。合同中的备注条款法律效力应大于合同中的格式条款。蒋某否认合同内容没有依据，我方不会以确定的4个月和不确定的2年多租赁时间去支付20万元转让费；二、赵某租赁的房屋于2015年6月8日被工商局强制断电，导致无法经营，蒋某不接受我方要求的解除租赁的意见，并承诺房屋可以继续租赁，拖延到6月底，本案一审诉讼中我方提出，出租方的原因导致合同无法实现，我方有权不支付或少支付租金，为防止损失继续扩大，我方将钥匙交还蒋某，此行为是无奈之举。自2015年1月我方多次收到工商局催促办理，一直无法经营，对此我方提出过不支付房租的请求，请求驳回蒋某的上诉请求。
赵某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回蒋某的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原判将蒋某作为原告诉讼主体有误。一审法院认定双方当事人之间的租赁合同于2014年12月31日后为无效合同，蒋某无权再向赵某主张租赁费。本案一审中，蒋某自始至终均要求主张租赁费用，从未要求主张占有使用费，而一审法院在判决中自行将蒋某的租赁费用直接变更为“占有使用费”，于法无据。蒋某并非物权所有人，无权主张合同无效后的房屋占有使用费。二、一审法院以转租合同的租金来确认房屋占有使用费缺乏法律依据。合同无效后，依公平原则，如果应当以房屋所有权人可取得房屋租金金额来确定房屋占有使用费。三、赵某要求减免房屋租金的抗辩符合法律规定。依据《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，蒋某隐瞒其与房屋所有权人之间合同将于2014年12月31日到期的事实，与赵某签订房屋租赁合同，导致赵某在交纳了23.5万元后仅使用了4个月就被房屋所有权人要求搬离租赁房屋，蒋某存在过错。自房屋产权人2015年1月要求蒋某搬离时起，赵某一直无法正常使用租赁房屋，无法获得应得的收益，一审判决没有法律依据。
蒋某辩称：我方具有原告资格，2015年5月天山区工商局起诉要求解除与蒋某的租赁合同，之后撤诉，应视为天山区工商局认可其与蒋某的租赁关系。蒋某依法主张赵某的租金有理有据。赵某要求减免租金没有依据，天山区工商局虽催告赵某搬离，但未采取任何实质措施造成赵某无法经营。请求二审法院驳回赵某的上诉请求。
蒋某向一审法院起诉请求：判令赵某立即支付2015年1月至5月租金35000元并至搬离房屋期间的租金。
一审法院认定事实：2014年7月15日，赵某与案外人赵某某达成位于本案涉诉房屋的转让协议，转让了位于乌鲁木齐市新民路97号的使用权。2014年8月1日，蒋某、赵某双方签订坐落于乌鲁木齐市新民路97号房屋租赁合同一份，期限为2014年1月1日至2014年12月30日，房屋用途为美发，租金按年支付。一次性付清，同时蒋某在合同末页备注：房屋使用期限暂定为2014年1月1日至2017年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止。合同签订后，赵某对该出租房进行装修后开始经营，自2015年1月4日起，赵某经营的美发店多次收到乌鲁木齐市天山区工商行政管理局发出的“催促搬离通知书”。赵某就此内容通知蒋某。2015年6月8日，乌鲁木齐市天山区工商行政管理局将赵某租赁的房屋断电。赵某申请临时用电一个月。本案涉诉房屋系蒋某从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租来，租赁期限至2014年12月31日期满。本案审理过程中，蒋某、赵某于2015年6月28日对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接，赵某将本案涉诉房屋交还给蒋某。双方达成了租赁合同解除时间为2015年6月28日的协议。庭审中，双方对2014年的房屋租金已结清，2015年的房屋租金未付均无异议。蒋某在庭审中撤回要求赵某搬离租赁房屋的诉讼请求。
一审法院认为：蒋某与赵某之间签订的房屋租赁合同第二条虽然将租赁期限定为2014年1月1日至2014年12月30日，但在合同备注中将房屋使用期限定为2014年1月1日至2017年12月30日。因此蒋某、赵某所签订的租赁期限应自2014年1月1日起至2017年12月30日止，期限3年。本案涉诉房屋系蒋某从乌鲁木齐市天山区工商行政管理局处租赁取得，期限至2014年12月31日。蒋某、赵某之间签订的房屋租赁合同超过了蒋某与乌鲁木齐市天山区工商行政管理局的租赁期限，超过部分无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效的，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。本案在审理过程中，蒋某、赵某于2015年6月28日交接了本案涉诉房屋以及电卡等物，对蒋某要求赵某支付租金的诉讼请求予以支持。赵某应当按照合同约定向蒋某交付2015年1月1日至2015年6月28日期间的房屋租金共计41533元（84000元÷12月×5个月+84000元÷12月÷30天×28天）。蒋某撤回“判令赵某返还所租赁房屋”的诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以准许。因赵某占有使用该房屋至2015年6月28日的事实存在，故对其要求减少2015年5月租金及不予支付6月8日至28日期间的租金的辩解意见，本院不予采信。判决：赵某给付蒋某2015年1月至6月28日期间房屋占有使用费41533元（84000元÷12月×5个月+84000元÷12月÷30天×28天）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。对于合同条文的解释，必须探究当事人内在的、真实的意思表示，以判断合同条文字面意思为首要方法，只有字面意思不能确定合同条文的正确含义时，才能运用其他的解释方法。本案中，虽然蒋某与赵某在房屋租赁合同第一页约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月30日，但该合同第二页手写备注为：“房屋使用期限暂定为2014年1月1日至2017年12月30日，在这期间如有变动，经双方协商，如有异议，合同终止”。该备注已经明确反映出双方当事人的真实意思表示为房屋租赁期限是到2017年12月30日止，蒋某上诉称备注所指的租赁时间不确定，该上诉理由与签订合同时的意思表示不一致。一审审理过程中，蒋某、赵某已经于2015年6月28日对该出租门面的钥匙及电卡进行了交接，赵某将本案涉诉房屋交还给蒋某，蒋某称赵某2015年7月底交付房屋与事实不符。故对于蒋某的上诉理由，本院不予采信。
二、蒋某租赁房屋的权利至2014年12月31日止，蒋某向赵某的出租期限至2017年12月30日止，对于蒋某超出自己租赁权利再出租的合同期限，应当视为无效。虽然合同无效，但赵某实际使用了房屋，应当向合同相对人蒋某支付使用费，蒋某作为本案原告主体适格。赵某在一、二审过程中，并未提供充分证据证明在交付房屋前不能正常使用该房屋的事实，故一审法院判决赵某支付占有使用费，并无不妥之处。
综上所述，上诉人蒋某、上诉人赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费888.33元（蒋某已预交50元，赵某已预交838.33元），分别由上诉人蒋某、上诉人赵某各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一七年一月五日
书 记 员 赵 可