浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第180号
原告：马奎昌。
委托代理人（特别授权）：马悦铨，浙江越兴律师事务所律师。
原告：马明丽。
委托代理人（特别授权）：马奎昌，系马明丽父亲，即本案原告之一。
原告：周惠萍。
被告：杨乃义。
委托代理人（特别授权）：周海燕，浙江博凡律师事务所律师。
原告马奎昌为与被告杨乃义农村房屋买卖合同纠纷一案，于2012年12月6日诉讼来院。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员郭昕独任审判，于2013年1月24日公开开庭进行了审理。随后，根据被告杨乃义的申请，本院委托诸暨广信资产评估有限公司对讼争房屋的造价和现行市场价值进行鉴定，该鉴定部门于2013年11月完成鉴定。本院于2014年1月22日再次公开开庭审理了本案。随后，本院依法追加马明丽、周惠萍为原告参加诉讼，并将案件转为普通程序审理，组成合议庭于4月18日再次公开开庭进行了审理，原告马奎昌（原告马明丽委托代理人）及其委托代理人马悦铨、原告周惠萍、被告杨乃义及其委托代理人周海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马奎昌起诉称：原告系本市暨阳街道马村村民。1993年，原告经申请在本村获得了用地面积为115平方米的宅基地使用权，随后在该宅基地上构筑了建筑物。1996年，原告母亲杨夏罗（与原告系继母子关系）未经原告同意，擅自将该宅基地及地上建筑物以6万元的价格出让给被告杨乃义。当时，原告在内蒙古满洲里从事边境贸易。2008年原告回家过年时，应被告要求与其补签了房屋转让协议。现原告已返回老家生活，目前暂住在父亲的老宅内，无法审批新的宅基地。因农村宅基地及地上建筑物不得转让给非本村村民，原告多次找被告商量，愿意退还购房款，被告返还房屋，但被告一直置之不理。现起诉要求确认双方签订的房屋转让协议无效，判令被告返还房屋，原告同时退还购房款6万元。
被告马明丽的诉称意见与原告马奎昌的诉称意见一致。
原告周惠萍起诉称：其与原告马奎昌于1990年3月登记结婚，2011年5月离婚。马奎昌转让给被告的宅基地系夫妻关系存续期间审批所得，当时三原告均系家庭成员，故其在本案中享有正当的权益，要求法院给予相应的保护。
被告杨乃义答辩称：1997年5月1日，原告马奎昌因无力建房，才将砌好地基的宅基地转让给被告，双方为此签订的房屋转让协议出于双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。被告以6万元的价格受让宅基地后，对原有的地基进行了变动，将用地面积扩展了33.14平方米，在该宅基地上建造了三层房屋。如果法院认定双方签订的房屋转让协议无效，则要求原告退还转让价款，返还被告的建房投入，并赔偿该幢房屋增值部分的损失（即按照拆迁价格评定的房屋现行市场价值与转让价、建房投入之间的差价）。
庭审中，双方进行了举证、质证。原告马奎昌为证实其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、杨乃义的户籍证明一份，用以证明被告的户籍所在地在诸暨市草塔镇龙珠里村后大坞632号，其并非暨阳街道马村村民。
2、农村私人建房用地呈报表、教育附加费统一票据，用以证明讼争房屋的宅基地系原告马奎昌以其名义审批，审批时确定用地面积为72平方米，在册家庭人口为三人，即三原告。
3、违法建房行政罚款收据，用以证明原告马奎昌在建房时超建面积43平方米，用地面积增加至115平方米，为此交纳罚款4300元。
4、房屋转让协议，用以证明原告马奎昌将讼争宅基地以6万元的价格协议转让给被告，该协议实际签订于2008年底，并非协议上所记载的1997年5月1日。
5、离婚协议书（一份为打印件，加盖了诸暨市民政局婚姻登记处的收文章，一份为手写件）两份，用以证明原告马奎昌与周惠萍离婚时，明确本案讼争房屋归马奎昌所有。
6、诸暨市暨阳街道马村村民委员会于2014年1月13日出具的证明，用以证明讼争房屋在转让时已经浇筑好地梁。
原告马明丽、周惠萍在举证期限内未向本院提供证据。
被告杨乃义围绕其答辩主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、罚没财物专用票据，用以证明被告在受让宅基地后，又增加用地面积33.14平方米，为此以原告马奎昌的名义交纳没收折价款19884元。
2、根据被告杨乃义的申请，本院通知证人马某出庭作证，证人马某当庭陈述如下：马奎昌与杨乃义签订的房屋转让协议，内容由其执笔，协议签订时间距今已有15年左右的时间。实际双方转让的是宅基地，转让时一个愿卖，一个愿买，双方对于宅基地转让方面的具体政策并不了解，否则也不会签订转让协议。
审理中，本院委托诸暨广信资产评估有限公司对讼争房屋的造价和现行市场价值进行鉴定。该鉴定部门于2013年11月6日出具诸信资评（2013）第399号资产评估报告书，明确讼争房屋的造价为160880元（444.42平方米×362元／平方米）、现行市场价值为865952.37元（按2598元／平方米计算的资产原值为1154603.16元，成新率为75%），其他地上附着物的价值分别如下：简易房1174.50平方米（按成新率50%计算）、门台及大铁门1000元（按成新率50%计算）、围墙2831.05元（按成新率50%计算）、土方及地面2725.44元（按成新率20%计算）、树木1920元。
上述证据，经庭审质证，原告马奎昌提供的证据1-3，原告马明丽、周惠萍和被告杨乃义均无异议，本院依法确认有效。原告马奎昌提供的证据4，原告马明丽无异议，原告周惠萍表示不知情，被告杨乃义无异议，但认为协议上载明的书写日期就是真实的书写日期，不存在早签日期的问题。本院认为，该协议的真实可予确认，至于书写日期有否早签，因原告马奎昌未能举证证明，本院不予采信。原告马奎昌提供的证据5，原告马明丽无异议，原告周惠萍提出异议，认为与其持有的离婚协议书内容不一致，离婚协议书也涉及到讼争房屋的处理，但未提供其本人持有的离婚协议书予以比对；被告杨乃义表示对其中报送民政局备案的离婚协议书无异议，对手写件的真实性无法确定，且两份协议不能证实马奎昌和周惠萍离婚时对讼争财产作出了相应的处理。本院认为，备案的离婚协议书只是在表述上比手写件略微具体一些，两者主要内容基本一致，本院对两份离婚协议书的真实性均予确认，但从两份离婚协议书的内容来看，只是明确马村房屋（备案文本中明确为坐落在暨阳街道马村277-2号的房屋）归原告马奎昌所有，并没有明确本案讼争房屋归原告马奎昌所有，况且，由于宅基地早已转让给被告杨乃义，马奎昌和周惠萍离婚时客观上不会将讼争房屋列为夫妻共同财产的分割对象，故本院对于原告马奎昌的举证目的不予采信。原告马奎昌提供的证据6，原告马明丽、周惠萍和被告杨乃义均无异议，本院依法确认有效。
被告杨乃义提供的证据1，原告马奎昌、马明丽对其真实无异议，但认为该份票据记载的被处罚人为原告马奎昌，内容上无法反映与本案存在关联性，原告周惠萍无异议。本院认为，从该份证据的内容来看，款项性质注明为没收折价，显然是对房屋超建面积作出的相应处罚，被告杨乃义在“被处罚人或单位签章”一栏也有签名，且其中载明的处罚面积与被告杨乃义实际超建面积完全对应，可认定确系对讼争房屋超建面积作出的处罚，本院对其证明力予以确认。被告提供的证据2，原告马奎昌、马明丽提出异议，认为协议系在2008年补签；原告周惠萍表示不知情，无法发表质证意见。本院认为，证人证言的内容与协议内容相一致，原告马奎昌、马明丽虽对协议书写时间提出异议，但未能提供证据加以佐证，本院对该证人证言依法确认有效。
对于诸暨广信资产评估有限公司出具的资产评估报告书，原告马奎昌、马明丽提出异议，认为被告杨乃义在1997年建造房屋后一直使用至今，其中确定的造价未考虑折旧问题，且评估报告中对被告杨乃义超建的33余平方米一并评估在内，该部分面积实际并不在转让范围之内；原告周惠萍无异议；被告杨乃义提出异议，认为其中确定的造价偏低，实际当时造价在30余万元，按2598元／平方米计算房屋的现行市场价值不当，应按按照临近房屋的拆迁价格9600元／平方米计算，房屋实际有三层半，对其中半层也未计价，门台、铁门当时造价为8000元，现评估只值2000元，两者差距太大，地面及土方实际有313.56立方，评估报告中确定为113.56立方，也与实际存在差距。本院认为，就讼争房屋的造价而言，鉴定部门参照砖混结构房屋重置成本，结合全国固定资产价值重（评）估系数标准，确定当时造价为362元／平方米，符合本案实际，评估对象既然为造价，也就不存在折旧的问题；就讼争房屋及地上附属物的现行市场价值而言，鉴定部门根据讼争房屋的地理位置、城市发展趋势、建筑构造（如房屋层数问题）等因素确定单价为2598元／平方米基本合理，由于按照重置价格进行评估，据此确定相应的成新率也并无不当，根据本院向规划部门调取的市南路北侧用地规划图纸，讼争房屋所处的地段尚未列入征地范围之内，故鉴定报告未采用临近地段的房屋拆迁安置价格进行评估也属合理，至于土方及地面问题，因为土方系隐蔽工程，无法进行准确测量，鉴定部门系按照屋前道地硬化面积及原来简易房的地面与现地面的高差进行测算，也属合理；综上认为，诸暨广信资产评估有限公司系具有法定资质的鉴定部门，其出具的鉴定报告符合本案实际，结论正确，双方当事人提出的异议不能成立，本院对该资产评估报告书依法确认有效。
根据上述证据的分析与认定，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：原告马奎昌与周惠萍于1991年3月结婚，双方因感情不合于2011年5月13日离婚。原告马明丽系马奎昌再婚前所生女儿。1993年12月，原告马奎昌经土地管理部门批准，在本村获得了一处用地面积为72平方米的宅基地。用地呈报表上载明当时家庭在册人口为三人，即本案三原告。马奎昌批得宅基地之后，浇筑了地梁，用地面积增加到115平方米，为此交纳了相应的罚款4300元。
1997年5月1日，原告马奎昌与被告杨乃义签订“房屋转让协议”，其中约定马奎昌将该宅基地以6万元的价格转让给杨乃义。杨乃义受让宅基地后，于同年在上面建造了一幢三间三层房屋。房屋建成后，实际用地面积为148.14平方米。杨乃义还在在房屋四周砌筑了围墙，在院内搭建了简易房等构筑物，种植了桂花树等树木。2005年7月20日，杨乃义以马奎昌的名义交纳了罚没款19884元。
原告马奎昌和周惠萍在2011年5月13日离婚时，双方签署的离婚协议书约定坐落在本市大唐镇政通路96弄2单元301室房屋归周惠萍所有，坐落在本市暨阳街道马村277-2号的房屋归马奎昌所有，对双方讼争的房屋未作出相应的处理。2012年12月，原告马奎昌诉讼来院，要求本院判如所请。
审理中，根据被告杨乃义的申请，本院委托诸暨广信资产评估有限公司对讼争房屋的造价和现行市场价值进行鉴定。该鉴定单位于2013年11月6日出具资产评估报告书，该评估报告采用重置价值法，明确讼争房屋的造价为160880元，讼争房屋的现行市场价值为865952.37元，简易房及其他附着物的资产净值为9650.99元。本次鉴定所需的鉴定费3500元，由原告马奎昌支付。
本院认为：原告马奎昌与被告杨乃义于1997年5月1日签订的协议虽名为“房屋转让协议”，但当时地上房屋尚未建成，实为宅基地转让协议。结合现有法律和政策规定展开分析，农村宅基地具有保障性、福利性的特征，宅基地使用权的取得、转让受到严格的法律及政策限制，具体表现在：首先，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国家土地管理局（1990）国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一；其次，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权，从而保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。本案中，原告马奎昌将批得的宅基地转让给非本村村民的被告杨乃义，该行为应属无效。现原告马奎昌、马明丽起诉要求确认原告马奎昌与被告杨乃义签订的“房屋转让协议”无效，于法有据，本院予以支持。被告杨乃义辩称其与原告马奎昌之间的转让行为合法有效，理由不足，本院不予采信。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告马奎昌和被告杨乃义签订的“房屋转让协议”被确认无效后，被告杨乃义应将宅基地及地上附着物（包括在用地面积148.14平方米上建造的房屋、简易房、树木以及围墙、台门、铁门等其他附属设施）一并返还给三原告，三原告则应返还被告杨乃义宅基地转让款60000元、造价160880元、罚没款19884元和地上附着物价值9650.99元。此外，三原告尚应赔偿被告杨乃义因协议无效给其所造成的信赖利益损失，即应考虑因房屋现值和包括转让价款、造价等在内的投入成本之间存在差异而产生的损失，以平衡双方之间的利益。由于近年来房价由较大幅度的上涨，讼争房屋现值有了较大幅度的增值，这部分增值系被告杨乃义因信赖该合同有效所遭受的损失，该部分增值理应由其享受较多份额的利益，考虑到被告杨乃义自身存在一定的过错，本院确定由其享有80%的份额。根据诸暨广信资产评估有限公司出具的评估报告，计算为500150.70元［（865952.37元-160880元-60000元-19884元）×80%］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告马奎昌与被告杨乃义于2007年5月1日签订的“房屋转让协议”无效；
二、原告马奎、马明丽、周惠萍应返还被告杨乃义转让款60000元、造价160880元、罚没款19884元、地上附着物价值9650.99元，并赔偿被告杨乃义经济损失500150.70元，合计750565.69元，款限判决生效之日起三十日内付清；
三、被告杨乃义在判决生效之日起四十五日内将坐落在诸暨市暨阳街道马村、现用地面积为148.14平方米，在以原告马奎昌名义审批的宅基地上建造的房屋一幢及相应的地上附着物一并腾退、移交给原告马奎昌、马明丽、周惠萍。
本案应收受理费11306元、鉴定费3500元，合计14806元，由原告马奎昌、马明丽、周惠萍负担8453元，由被告杨乃义负担6353元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费11306元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 杨科晔
二〇一四年五月四日
书 记 员 王汝燕