广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第756号 原告：洪小斌，男，汉族，1958年10月8日出生，住合浦县。委托代理人：刘宁富，广西海鑫律师事务所律师。 被告：广西铭天房地产有限责任公司，住所地北海市北海大道西16号海富大厦七楼E座。法定代表人：陈德生，总经理。委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。 委托代理人：陈莉，广西海城律师事务所律师。 原告洪小斌诉被告广西铭天房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法由代理审判员沈海浪适用简易程序，于2015年12月21日公开开庭审理。原告洪小斌的委托代理人刘宁富、被告广西铭天房地产有限责任公司的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告领秀一方一层0121号房，房款总额为2702250元，商品房交付期限为2013年8月30日前，被告逾期交房的违约责任为每逾期一天被告按原告已付房款的万分之五向原告支付违约金。虽然合同约定的购房款是2702250元，但实际交易总房价款为3729150元，原告已分期支付给被告。合同签订后，原告按合同约定付清房款，但被告未能如期交房，直到2014年3月24日才将房屋交付给原告。为此请求：被告支付逾期交房违约金164164元给原告（取整，以日违约金796.9142元为标准（3729150元*130%*6%/365），从2013年8月31日计算至2014年3月24日止共206天）。 被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。达到交房条件后，被告按时间电话通知了原告，之后又用顺丰快递书面通知原告收房，原告收到书面通知后一直不来办理收房手续，原告应自行承担延期收房的责任；在合同履行过程中，被告基于合同的约定有权延期交房，延期的天数经统计自领秀一方工程竣工验收为263天，以上数字不针对个案，是总延期的时间。原告在合同履行过程中，未能按合同约定的时间支付购房款，原告逾期付款的天数应该计算在被告延期交房的天数中扣减。根据相关法律规定，原告请求的违约金过高，请求法院依法适当降低。合同约定5月份交房的原告在今年6月份才起诉，其诉讼请求已超过诉讼时效。部分逾期交款的原告，被告保留追究违约责任的权利。 经审理查明，2013年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，主要约定由原告购买被告开发的位于北海市领秀一方1层0121号房，总价款为2702250元；被告应在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格）交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他特殊原因：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地，气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；该合同还约定了其他相关内容。虽然合同约定的购房款是2702250元，但双方实际成交的购房款是3729150元，原告已于2013年2月5日前向被告付清该款。2014年3月24日，原告接收了被告交付的上述房屋。涉案的房屋于2013年11月18日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。原告认为被告逾期交房构成违约，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2013年中考、高考的时间分别为6月7日至6月8日、6月24日至6月26日。 根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.1-25.0mm为中雨。根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量说明显示，2011年10月至2013年9月期间，以降雨量超过10.1mm作为中雨标准，连续降雨两天及两天以上的天数为2011年2天、2012年32天、2013年31天。其中自合同签订后至交付房屋前有相应的施工签证单证明其工期延误的天数为：2013年0天。 本案的争议焦点为：1、被告是否有违约行为；2、原告主张的违约金是否过高，应否予以调整。 关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照约定履行自己的义务，原告已向被告支付了购房款，被告没有按照合同约定在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的商品房交付原告使用，被告的行为已构成违约。被告辩称在竣工后已经通知原告来收房，原告没有来收房应承担责任，根据合同约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续”，被告未能提供证据证实其已经通知原告收房，对其辩解本院不予采纳。被告还辩称原告的起诉超过了诉讼时效，本院认为，因被告未能在约定的时间将房屋交付原告，其违约状态一直持续到2014年3月24日将房屋交付给原告时止，因此原告的起诉并未超过诉讼时效，被告的该辩解本院不予支持。 被告辩称逾期交房是因为出现了双方合同约定的情况，根据合同约定，出卖人可据实予以延期的理由包括：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；其他特殊原因：因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地，气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。”如被告能够提供证据证明出现上述可予以延期的事由，应当扣除相应的天数。被告辩称在计算其逾期天数时应相应扣减原告逾期付款的天数，本院认为，双方并未在合同中约定逾期付款作为延期交房的事由，且原告在约定的交房时间前已付清了全部购房款，故对被告的该辩解本院不予支持。 根据《北海市人民政府关于中高考期间控制噪声污染源的通告》，要求在本市范围内正在建筑（含装修工程）施工单位，在中高考当日全天禁止建筑施工，故应当扣除2013年的6月7日至6月8日、6月24日至6月26日共计5天。 被告辩称应扣除国家法定节假日时间、施工签证单中的停电、设计变更、电梯主板被盗和台风造成的延误日期，但根据合同约定，可以延期的事由应是无法预见、不能避免和克服的困难，对于国家法定节假日每年都是定期安排，是众所周知的事实，被告在订立合同时应予以考虑，不属于合同约定的延期事由。对于施工签证单中的停电、设计变更、电梯主板被盗等事由，属于被告与施工单位之间建筑工程合同法律关系，对商品房的买受人没有约束力；至于台风造成的延误，因其与下雨天数重合，本院在下雨天数扣除的延期天数中一并处理。 被告辩称因降雨影响工期也应当扣除，根据合同约定，应符合气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的情况才可以予以延期，根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.1-25.0mm即为中雨，并且需要有相应的施工签证单证明其工期受到延误，根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量证明，自双方签订合同之日起至2013年9月，达到中雨及以上连续两天或两天以上并且有相应的施工签证单的天数为0天。被告的逾期交房天数为2013年8月31日起至2014年3月24日止，逾期天数共计206天，扣除从合同签订日之后开始计算因天气原因引起的延期天数共计0天、中高考5天，共计5天，则被告逾期交房天数为201天。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告请求按中国人民银行同期贷款利率6%的130%计付违约金并未超过法律规定的最高标准，也符合双方的实际履行情况以及公平原则。因此，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为3729150元×130%×6%÷365天×201天=160180元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告广西铭天房地产有限责任公司支付逾期交房违约金160180元给原告洪小斌。 案件受理费3582元，减半收取1791元，由被告负担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告） 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3582元，收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 代理审判员  沈海浪 二〇一五年十二月二十二日 书 记 员  林广青 附：本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。