福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终3232号上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区。主要负责人：王文坤，该分行行长。委托诉讼代理人：陈福大，男，该分行职员。委托诉讼代理人：柯妹金，女，该分行职员。被上诉人（原审被告）：洪友谊，男，1973年11月12日出生，汉族，住福建省晋江市。被上诉人（原审被告）：王伍娘，女，1973年7月3日出生，汉族，住福建省沙县。被上诉人（原审被告）：石狮市百德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人：郭其仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄庆辉，该公司职员。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（下称浦发泉州分行）因与被上诉人洪友谊、王伍娘、石狮市百德房地产开发有限公司（下称百德公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人浦发泉州分行的委托诉讼代理人陈福大、柯妹金，被上诉人百德公司的委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼。被上诉人洪友谊、王伍娘经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。浦发泉州分行上诉请求：1.维持一审判决第一至第三项；2.撤销一审判决第四项；3.改判支持浦发泉州分行有权依约处分案涉抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令上诉费用由洪友谊、王伍娘、百德公司负担。事实和理由：1.一审法院既已认定案涉房产在办理抵押权预告登记后即产生与担保物权相同的对抗第三人的效力，却又认定浦发泉州分行并非对案涉房产享有现实的抵押权，对房产不享有优先受偿权，认定错误。浦发泉州分行在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性地对抗他人对案涉房产的处分，有权对房产行使优先受偿权；2.一审判决违背法律意思自治的原则。浦发泉州分行与洪友谊、王伍娘签订的借款合同中，案涉房产作为抵押物的意思表示清晰明确，浦发泉州分行亦完成了现有条件下能够完成的抵押登记手续，只是因为案涉房产为期房，无法完成正式登记。如果就此不认可浦发泉州分行对房产的优先受偿权，将有损各方利益，更违背了合同各方的意思表示；3.一审判决不利于维护现有法律关系和后续执行工作。一审判决把银行从有抵押担保的债权人降格为普通债权人，为第三方恶意虚假诉讼打开了方便之门，存在借款人与第三方恶意串通逃废银行债务的可能，所有风险将被转嫁给银行和房地产开发商，原有明确的抵押担保法律关系不复存在。同时，一审判决进入执行后，若有第三方债权人存在，执行会陷入两难；如无法保障银行的债权，银行一定不会解除预告登记，涉案房产无法拍卖过户，因为法院认可预告登记的对抗效力，第三方债权人同样无法受偿；如要优先保障银行的债权，第三方债权人会不认可，因为判决并未确认银行的优先受偿权；4.一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决，在购房人取得房屋所有权证之前，一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款，银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款，贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，待购房人取得房屋所有权证之后再行放款，将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排，而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本，将对房地产市场造成不利影响。在实践中，预告登记在购房人名下的房地产，亦通常作为购房人执行标的，不得认定为开发商财产。现请求判如所请。百德公司辩称，1.本案系预购商品房贷款抵押合同纠纷，开发商商品房预售（即期房）和购房人预购商品房抵押贷款是房地产开发商阶段性担保的前提条件，百德公司之所以提供阶段性担保，实质在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证。一旦百德公司开发的商品房如期竣工验收交付，浦发泉州分行和洪友谊即具备取得该商品房的抵押担保权利的物权登记条件，百德公司的担保责任即应予以免除。百德公司开发建设的汇峰广场楼盘已于2015年12月23日完成房屋所有权初始登记，完全具备办理物权登记条件，百德公司已全面履行约定的各项义务，该案涉房产具备办理不动产权登记和期房按揭权（抵押权预告登记）转化为现房抵押权（一般抵押权登记）等物权登记的条件，应视为条件已成就，故百德公司不再承担保证责任；2.本案商品房已具备物权登记条件，但因洪友谊故意拖延或恶意的原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，应依法责令其限期协助办理抵押登记手续。如洪友谊仍拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，应从有利于平衡保护各方当事人利益、保障交易安全和稳定的原则出发，根据《物权法》第二十八条及其他相关规定，判决赋予浦发泉州分行对商品房处置价款优先受偿，即依法确认浦发泉州分行对商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条和建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的规定，预告登记是债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。且按揭抵押预告登记是法定的公示行使，符合物权公示原则，因此赋予浦发泉州分行享有抵押房产的优先权。综上，百德公司已完全履行了合同义务，不应再承担担保责任，浦发泉州分行对案涉房产依法应享有优先受偿权。洪友谊、王伍娘未作答辩。浦发泉州分行向一审法院起诉请求：1.解除案涉编号为17632014100036130601号《个人购房担保借款合同》；2.洪友谊、王伍娘立即偿还其向浦发泉州分行的借款本金960499.94元及相应的利息、罚息、复利38550.11元（暂计至2016年8月16日，以后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止），共计999050.05元；3.洪友谊、王伍娘以其提供的抵押物即位于石狮市服装城北区××德·××广场××房产对上述债务承担抵押担保责任，浦发泉州分行对前述抵押物经依法处置所得的价款享有优先受偿权；4、百德公司对上述债务承担连带保证责任。一审法院认定事实：经审理查明的事实与浦发泉州分行的陈述一致。另查明：1.诉争《个人购房担保借款合同》的借款人为洪友谊，合同约定借款人违约的，贷款人有权按合同项下的借款执行利率调整为当日贷款执行利率基础上上浮50%；2.诉争贷款113万元的实际发放时间为2014年6月30日；3.王伍娘系洪友谊的配偶，其在合同的“共同还款人”及“抵押物共有人”处签名确认债务；4.2014年6月24日，浦发泉州分行与洪友谊就所购房产即址于石狮市服装城北区百德·汇峰广场6幢办公301单元房产办理了预购商品房抵押权预告登记；5.2015年9月14日，石狮市服装城北区百德·汇峰广场工程取得建设工程竣工验收备案证明书；同年12月23日，房管部门向百德公司颁发《房屋所有权初始登记通知书》，告知百德公司“百德·汇峰广场”项目可办理分户登记手续。一审法院认为，浦发泉州分行与洪友谊签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。洪友谊在履行借款合同期间未按时还款付息，已构成违约。浦发泉州分行据此依照合同约定要求解除双方签订的借款合同，提前收回已发放的贷款及利息，具有事实与法律依据，予以支持。王伍娘系洪友谊的配偶，在借款合同中签名确认债务，本案借款发生于其夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，对浦发泉州分行要求王伍娘共同偿付诉争借款本息的诉求，予以支持。百德公司自愿为上述借款提供连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。浦发泉州分行在保证期限内向百德公司主张权利，应予支持。虽然“百德·汇峰广场”工程已具备办理房屋所有权证书条件，但因洪友谊、王伍娘所购房产尚未办理，百德公司就诉争借款提供的阶段性连带保证责任的免除条件并未成就，故对百德公司认为其已依约履行相关义务，无需承担相应责任的辩解，不予采信。浦发泉州分行另主张对洪友谊、王伍娘提供的抵押物享有优先受偿权，但该抵押物的产权证尚未办理，即房屋所有权并未转移至洪友谊、王伍娘名下，双方办理的系预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，浦发泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。浦发泉州分行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，不予支持。洪友谊、王伍娘经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下：一、解除上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行与洪友谊、王伍娘、石狮市百德房地产开发有限公司于2014年6月17日签订的编号为17632014100036130601号《个人购房担保借款合同》；二、洪友谊、王伍娘应于本判决生效之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行借款本金960499.94元，利息、罚息、复息合计38550.11元，并支付自2016年8月17日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、石狮市百德房地产开发有限公司应对洪友谊、王伍娘的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向洪友谊、王伍娘追偿；四、驳回上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14970元，由洪友谊、王伍娘、石狮市百德房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人浦发泉州分行、被上诉人洪友谊、王伍娘、百德公司均未提交新的证据。经审理，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、浦发泉州分行对本案诉争的房产是否享有优先受偿权；二、百德公司是否应对本案债务承担保证责任。上诉人浦发泉州分行与被上诉人百德公司对上述争议焦点的意见与各自的上诉、答辩主张基本相同。本院认为，关于争议焦点一，本案借款人只是办理了商品房抵押权预告登记，根据《物权法》第二十条之规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭的或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，可见，抵押权的预告登记并不等同于房屋抵押登记。抵押权预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在案涉预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，尚未产生抵押权的优先受偿的效力，浦发泉州分行主张对借款人提供的房产优先受偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，百德公司与浦发泉州分行签订的《个人购房担保借款合同》，约定百德公司对洪友谊、王伍娘的还款义务承担阶段性连带保证责任，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利正本之日解除。而本案诉争房产尚未办理产权证，根据前述约定条款，百德公司解除保证责任的条件尚未成就，故百德公司对本案债务承担阶段性连带保证责任。综上所述，浦发泉州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  何冠雄审 判 员  骆志鹏代理审判员  陈 琼二〇一七年八月十四日书 记 员  吕海芸速 录 员  吴亚瑜附注：一、本案引用的主要法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭的或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。