江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋新民初字第0310号
原告缪霄峰。
委托代理人施璟，江苏九思律师事务所律师，特别授权。
委托代理人何凡，如皋市金盾保安服务有限公司经理，特别授权。
被告李瑞添。
被告吴向前。
原告缪霄峰与被告李瑞添、被告吴向前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张�和独任审判，公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人施璟到庭参加了诉讼，被告李瑞添、被告吴向前经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告缪霄峰诉称，2012年8月17日两被告共同向原告租赁位于如城街道益寿路369号广发大厦西首一至三屋房屋计645平方米，用于开设医院门诊部，租赁合同约定：房屋租赁期限为十年，第一年至第三年租金为每年28万元，第四年起，在上年度租金的基础上，每年递增6%。租金先缴后用，必须提前十五天，一次性付清。如被告违约，被告须向原告支付违约金十五万元，同时被告不得要求原告补偿装修费用及退还保证金和租金。合同签订后，原告按约将房屋交付两被告使用，两被告已支付两年的租金56万元。按合同约定，两被告应在2014年10月15日前缴纳第三年度租金28万元，被告未按约缴纳。原告多次催缴�两被告借口拖延，并于2014年11月30日突然不辞而别，原告多次电话联系被告，两被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，请求法院判决确认原、被告签订房屋租赁合同于2015年1月2日起予以解除。两被告立即给付2014年11月1日起至2015年1月1日的租金46666元，并按约承担违约金150000元，给付原告代为垫付的水电费1318元。诉讼费由被告负担。
被告李瑞添未应诉、答辩。
被告吴向前未应诉、答辩。
经审理查明，2012年8月17日两被告与原告签订房屋租赁合同，共同向原告缪霄峰租赁位于如皋市如城街道益寿路369号广发大厦西首一至三层房屋，建筑面积计645平方米。租赁合同约定：房屋租赁期限为十年，自2012年11月1日起至2022年10月31日止（2012年9月1日至10月31日装潢期限免收租金）。第一年至第三年租金为每年28万元。第四年起，在上年度租金的基础上，每年递增6%。租金必须提前十五天，一次性付清，先缴后用。2014年10月15日前两被告应缴纳2014年11月1日至2015年10月31日期间租金28万。两被告同意在签订合同之日起三日内一次性支付人民币2万元整，作为被告履行合同约定义务及房屋水、电保证金。合同履行完毕且被告无违约情况下，原告一次性退回保证金，不计息。合同第十二条约定，租赁期间，双方必须严格按照合同规定履行权利和义务，若任意一方违反合同规定，单方提前终止合同，视为违约且须按第十三条规定承担违约责任。若双方协商解除合同的，应以书面形式签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如因政府建设或自然灾害等不可抗力因素的情形下，若原告接到政府相关文件后，应以书面形式及政府相关文件复印件通知被告，被告因此受到的经济损失原告不予补偿。如被告确因经营困难需要转租的，必须经原�同意并办理相关手续后，方可转租。第十三条约定，原、被告双方在合同期内，如需解除合同，必须经双方协商同意后方可解除合同，否则视为违约。如果是被告违约，被告须向原告支付违约金十五万元，同时不得要求原告方补偿装修费用及退还已交保证金和租金。如果是原告方违约，原告应按国家有关规定赔偿被告所有装修费用，并退还剩余租金和保证金及支付违约金十五万元。被告因不遵守法律、法规进行经营，因此受到政府和相关部门的处罚，由被告自行承担相应的法律及经济责任。因人力不可抗拒等因素（地震、火灾、台风、战争）及政策、法令和如城镇政府以上行为，致使不能履行本合同时，双方均不承担违约责任。若被告无违反本合同约定之行为，自租赁期满被告将房屋十日内交还原告，原告将保证金返还被告，若原告不按合同支付保证金，应双倍支付保证金。在租赁期间内，原告有权将此房屋所有权转让给第三方（在同等条件下，被告享有优先权）。同时，原告应及时通知被告与买受方办理更名手续并保证被告在更名后的合同中与本合同约定的权利义务一致，否则，原告无权将此房屋所有权出卖给第三方。若原告单方与第三方签订买卖合同属无效合同。原、被告均在合同上签名。合同签订后，两被告利用租赁的房屋，经营医院门诊部，并已支付至2014年10月31日止两年期间的租金。2014年10月15日前，两被告未按合同约定支付自2014年11月1日起两被告应付的租金28万元，也未与原告按合同约定协商书面解除房屋租赁合同。两被告将房屋钥匙交付给其老乡陈开明后，先后离开如皋，不再继续经营使用原告的房屋。2014年11月底陈开明将两被告租赁房屋的钥匙交还给原告。原告已为两被告代为垫付水电费1318元。原告多次�两被告索要租金未果，诉至本院，要求判如所请。
以上事实，有原告的陈述，原告提供的房屋租赁合同，水电费收据、证人陈开明的证言等证据在卷证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人也可以解除合同。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告按约将房屋交付两被告租赁经营，两被告应按约交付租金。原、被告签订的房屋租赁合同明确约定，租赁期间，双方必须严格按照合同规定履�权利和义务，若任意一方违反合同规定，单方提前终止合同，视为违约且须按第十三条规定承担违约责任。若双方协商解除合同的，应以书面形式签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。第十三条约定，在合同期内，如需解除合同，必须经双方协商同意后方可解除合同，否则视为违约。如果是被告违约，被告须向原告支付违约金十五万元，同时不得要求原告方补偿装修费用及退还已交保证金和租金。如果是原告方违约，原告应按国家有关规定赔偿被告所有装修费用，并退还剩余租金和保证金及支付违约金十五万元。因此，两被告在合同约定的租金期限内，不按约缴纳租金，也未能与原告协商一致，提前终止履行合同，且未经原告同意，擅自将房屋钥匙交付他人。两被告的行为明显不符合合同的约定，已经构成严重违约。在合同履行期限届满之前，两被告明确以自己的行为表明不履行主要债务的，原告有权主张解除合同。原、被告之间签订的房屋租赁合同已无继续履行的可能和必要，现原告要求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同于2015年1月2日予以解除，于法有据，本院予以支持。两被告应当继续给付房屋租赁合同解除前两个月期间欠付的租金46666元和原告已代为垫付的水电费1318元，并依合同约定承担违约金150000元。原、被告就违约责任已有明确约定，原告收取的被告支付的水电保证金20000元，在被告支付水电费和合同解除后，原告也应当将水电费用保证金20000元退还给两被告。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百十七条之规定，判决如下：
一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年1月2日起予以解除。
二、被告李瑞添、被告吴向前给付原告缪霄峰租金人民币46666元，代垫水电费人民币1318元。
三、被告李瑞添、被告吴向前给付原告缪霄峰违约金人民币150000元。
四、原告缪霄峰返还被告李瑞添、被告吴向前房屋租赁合同水电费用保证金人民币20000元。
上述各项义务当事人须于本判决生效后一个月内履行（本院开户行名称：中国农业银行如皋市支行西郊分理处，户名：如皋市财政局<预算外资金诉讼费专户>，账号：705301040000234）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2115元由被告李瑞添、被告吴向前负担（此款原告已垫付，由被告李瑞添、被告吴向前于本判决生效后直接给付原告�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）预交上诉案件受理费4230元。
审判员 张学和
二〇一五年五月六日
书记员 张荣兰