山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第646号原告王英杰。委托代理人王凌杰，昌邑征程法律服务所法律工作者。委托代理人李召宁。被告寿光市全福元置业有限公司。法定代表人舒安，经理。被告寿光市全福元置业有限公司昌邑分公司。负责人舒安，经理。以上两被告委托代理人郑辉，山东寿城律师事务所律师。以上两被告委托代理人程爱红，寿光市全福元置业有限公司职工。原告王英杰与被告寿光市全福元置业有限公司（以下简称全福元公司）、寿光市全福元置业有限公司昌邑分公司（以下简称全福元昌邑分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王凌杰、李召宁，两被告委托代理人郑辉、程爱红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月27日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告位于昌邑中央商务区商贸城二期三层3－051号的房屋一处。合同签订当日，原告一次性付清购房款65137元，原告还于2011年7月18日交付房屋维修基金1295元，2012年3月30日交付给被告房屋交易费用等804元。2010年10月28日，被告将房屋交付给原告，原告也根据被告的要求，将办理产权登记的有关资料悉数交付给被告，但被告至今未能给原告办理房屋产权登记。原告没有取得房屋产权证书，在出租房屋过程中因此屡次受挫，一直未能将房屋租出，房屋一直闲置，因此给原告造成巨大经济损失。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……。原告于2013年11月6日通过昌邑市邮政局快递公司向被告发出解除商品房买卖合同的书面通知，被告于2013年12月10日答复称：不同意原告提出的解除商品房买卖合同的要求，但被告对解除合同的异议至今未向人民法院起诉。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综上所述，由于被告的原因，未能在合同约定的期限内办理商品房产权登记，原告未能取得房屋产权证书，根据合同约定和法律规定，原告有权解除商品房买卖合同，原告向被告发出了书面的解除合同通知后，被告虽对原告解除合同提出书面异议，但未在法律规定期限内向法院起诉，故原、被告签订的商品房买卖合同已经依法解除。请求判决：1、确认原告解除《商品房买卖合同》（编号YS0001818）的效力；2、被告退还原告已付房款65137元及利息（按照银行同期贷款利率，自2009年10月27日计算至判决确定的付款之日）；3、被告退还原告缴纳的房屋维修基金1295元及利息（按照银行同期贷款利率，自2011年7月18日计算至判决确定的付款之日）；4、被告赔偿原告因缴纳房屋交易费、登记费、印花税票、印花税而造成的经济损失804元及利息（按照银行同期贷款利率自2012年3月30日计算至判决确定的付款之日）；5、被告支付原告违约金651.37元；6、被告承担诉讼费用。被告全福元公司辩称，我公司已按合同约定全部履行义务，并已给原告办理了房产证，商品房买卖合同已全部履行完毕，原告要求解除合同、退还房款、支付违约金、利息以及相关税费无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告全福元昌邑分公司辩称，我公司未与原告签订商品房买卖合同，与原告不存在任何关系，请求法院驳回原告对我公司的起诉。经审理查明，2009年10月27日，原告与被告全福元公司签订合同编号为YS0001818号商品房买卖合同一份。合同约定，原告购买被告位于昌邑市中央商务区商贸城2期三层3－051商品房一处，建筑面积22.14平方米，每平方米3018.38元，共计价款66827元，最终按产权登记面积据实结算房款，即根据本合同规定的销售单价与实际测量面积进行面积差异互补房款，由原告于合同签订当日一次性付款。还约定，被告全福元公司于2010年10月31日前交付房屋。双方关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告根据涉案楼房实测面积，按约向被告全福元公司交付了购房款65137元，被告全福元公司也于2010年10月28日将涉案房屋交付于原告。为办理涉案房屋权属证书，原告于2011年7月18日缴纳了房屋维修基金1295元。被告全福元公司于2012年3月30日代房管局收取了原告房屋交易费216元、登记费550元、印花税票5元、印花税33元，共计804元。原告因被告全福元公司未按约期限为其办理房产证，于2013年11月6日向被告全福元公司邮寄送达了《关于解除商品房买卖合同（编号YS0001818）》的函），以被告没有在规定时间为其办理房产权属证书为由通知被告全福元公司解除合同，被告全福元公司于2013年12月2日收到该通知，并于2013年12月10书面回复原告：房产证基本办理完成，将于近日通知原告领取，不同意原告提出的解除商品房买卖合同的要求。原告遂于2014年3月26日向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告全福元公司向本院提交了昌邑市房产管理服务中心于2013年11月28日为原告颁发的涉案房屋的所有权证，证号为：昌邑房权证城区字第××号。被告全福元公司主张，其已按照合同约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告不能在规定的期限内取得房产证书，不能归责于其公司。原告对被告全福元公司的主张不认可，被告全福元公司对其主张已按约提供相关材料进行登记备案未提供证据证明。另查，在诉讼过程中，原告向本院申请撤回了对全福元昌邑分公司的起诉。本院已向原告释明其行使合同解除权超过法定期限，解除权已丧失，并告知其可以变更诉讼请求，但被告未在本院限定的期限内提出变更诉讼请求。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票一张、收到条一份、维修基金缴存凭证一份、解除合同通知一份、特快专递凭证一份、交房通知书一份、昌邑兴昌物业管理有限公司信函一份，被告全福元公司提交的原告房屋所有权证一份、2013年12月10日信函一份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告全福元公司签订商品房买卖合同合法有效。双方当事人争议的焦点是原告通知解除合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条第一款规定，法律规定或第三人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。对解除权的行使期限，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，合同解除权属于形成权，应受到除斥期间的限制，经过合理的期间不行使，解除权归于消灭。原告与被告全福元公司在涉案合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择退房。结合被告全福元公司于2010年10月28日将涉案楼房交付于原告的事实，可认定被告全福元公司应于2011年10月29日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。《房屋登记办法》第二十三条规定，房屋登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，完成涉案商品房权属登记手续，故原告最早可于2011年12月10日开始有权主张解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的解除权行使期限，在被告全福元公司没有催告的情况下，原告应于解除权发生之日起一年内行使，即应于2012年12月11日前行使解除权。原告于2013年11月6日向被告全福元公司邮递送达解除合同通知，被告全福元公司于2013年12月2日收到该通知，而昌邑市房产管理服务中心已于2013年11月28日为原告颁发了涉案房屋的权属证书，原告解除合同的通知到达被告全福元公司之前，被告已经为原告办理了涉案房屋的所有权登记，原告解除合同的行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的买受人因无法办理房屋所有权登记而可以解除合同的情形，且已经超过行使约定解除合同的法定期限，其解除合同行为无效，因此，原告要求确认解除合同效力、要求被告退还已付房款及利息、退还房屋维修基金、赔偿原告因缴纳房屋交易费、登记费、印花税票、印花税而造成的经济损失和利息以及要求被告支付违约金的诉讼请求，均于法无据，不予支持。原告撤回对被告全福元昌邑分公司的起诉，是对自己权利的合法处分，依法予以照准。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条等有关法律规定，判决如下：一、确认原告王英杰于2013年11月6日解除商品房买卖合同行为无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1497元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费1497元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  朱国华人民陪审员  丁树涛人民陪审员  马显会二〇一五年六月十五日书 记 员  夏天华