江苏省大丰市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大商特字第00007号
申请人苏州银行股份有限公司大丰支行，住所地大丰市区常新路西侧三水嘉苑7幢312室、202室、101室。
负责人董浩，该支行行长。
委托代理人黄裕忠（特别授权），江苏煜衡律师事务所律师。
被申请人戴建丽。
申请人苏州银行股份有限公司大丰支行（以下简称苏州银行大丰支行）与被申请人戴建丽申请实现担保物权一案，本院依法进行了审查，现已审查终结。
申请人苏州银行大丰支行申请称，2012年4月24日，我行与借款人曹海生及被申请人戴建丽签订《个人最高额抵押、保证借款合同》一份，约定我行在2012年4月24日至2015年4月30日期间内，向借款人曹海生发放最高限额29万元的贷款，贷款金额�期限、还款方式、贷款用途等以借款借据为准，还款方式为按季结息，到期还本。被申请人以其拥有的大丰房权证大中字第××号房产、大土（开）国用（2008）第325号土地使用权作为抵押物，抵押担保范围为借款的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、可得利息损失、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等。2012年4月25日双方就抵押事宜办理了他项权登记，房屋、土地他项权利人为我行，证书编号为大丰房他证大中字第201211**号、大土他项（2012）第001176号。合同签订后，我行于2014年4月30日向借款人曹海生发放了贷款29万元，到期日为2015年3月30日，年利率为8.1%，还款方式为按月结息，到期还本。借款人曹海生收到借款后未能按照约定履行结息及还本的义务，被申请人亦未履行担保义务，我行多次催要未果。故请求法院裁定拍卖或变卖被申请人抵押给申请人的大丰房权证大中字第××号房产、大土（开）国用（2008）第325号土地使用权，拍卖或变卖所得价款由申请人在被申请人担保的范围内（偿还本金287827.11元并承担该贷款2015年3月31日起至实际给付之日止按年利率12.15%计算的利息以及实现债权所支付的律师代理费14200元）优先受偿；诉讼费用由被申请人承担。
被申请人戴建丽辩称，我以自己的房产为曹海生的借款向苏州银行大丰支行提供抵押是事实，但借款的逾期利息及律师代理费均过高。我目前资金比较紧张，待资金到位后肯定会向苏州银行大丰支行还款。抵押的房产是我目前唯一的住房，申请人不能要求拍卖。
经审查查明，2012年4月24日，申请人苏州银行大丰支行（贷款人）与曹海生（借款人）、被申请人戴建丽（抵押人）、顾斌（保证人）、顾兆奎（保证人）签订《个人最高额抵押、保证借款合同》一份，约定贷款人自2012年4月24日起至2015年4月30日止向借款人发放最高限额贷款29万元；在此期间和贷款最高限额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，担保人自愿为借款人在贷款人处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供最高额担保，不再逐笔办理担保手续；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行现行公布的相应期限档次贷款利率为基准利率，上浮35%确定，据此确定的利率以借款借据记载为准；贷款发放后遇基准利率调整的，贷款利率在贷款期限内不调整；放款账户及还款账户均为借款人曹海生在贷款人苏州银行大丰支行处开立的账户，账号为7066660111110132003464；还款方式为按季结息，到期还本，每季度末月的20日为结息日，21日为付息日，还款日为贷款到�日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率按约定的贷款利率加收50%；担保方式为最高额抵押＋保证担保；抵押人同意以位于大丰市区上海花园43幢203室的房产（所有权证号为大丰房权证大中字第××号）及土地［所有权证号为大土（开）国用（2008）第325号］作为抵押物，抵押担保的范围包括借款人依据本合同与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等费用；本合同项下的债务履行期限届满或提前到期，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；本合同项下贷款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，其他担保人承诺仍按照合同约定承担担保责任；借款人未按本合同约定履行对贷款人的支付和清偿义务的，构成违约，贷款人可行使或提前行使担保物权；在既有物的担保又有人的担保的情况下，由贷款人选择实现担保权的方式。
上述合同签订后，被申请人戴建丽于2012年4月25日将其所有的位于大丰市区上海花园43幢203室的房屋（所有权证号为大丰房权证大中字第××号）及土地［所有权证号为大土（开）国用（2008）第325号］办理最高额抵押权登记，房屋他项权利人为申请人苏州银行大丰支行，债权数额为29万元，担保范围详见抵押合同中约定的担保范围；土地抵押面积为73.6平方米，抵押期限自2012年4月24日起至2015年4月30日止。借款人曹海生于2014年4月30日�贷款人苏州银行大丰支行出具个人借款凭证一份，载明借款年利率为8.1%，借款金额为29万元，借款到期日为2015年3月30日。上述借款发放后，借款人曹海生按约结息至2015年2月21日，之后的利息未能按约偿还。截至2015年3月30日，借款人曹海生共计结欠申请人苏州银行大丰支行借款本金287827.11元。申请人向借款人及被申请人追要借款未果，遂于2015年5月18日向本院提起诉讼，为此，申请人支出律师代理费14200元。
上述事实，有当事人陈述，个人最高额抵押保证借款合同，房屋及土地他项权证，个人借款凭证，对账单，委托代理合同、代理费发票、执业许可证、收费标准表等证据在卷予以证实。
本院认为，申请人苏州银行大丰支行与被申请人戴建丽签订的《个人最高额抵押、保证借款合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法�效。被申请人戴建丽以其所有的房产为上述借款提供抵押担保并依法进行了抵押登记，办理了他项权证，该抵押权成立并有效。上述合同签订后，申请人苏州银行大丰支行依约向借款人曹海生发放了贷款。借款期限届满后，借款人曹海生及担保人戴建丽均未能按约偿还借款本金及利息。故申请人苏州银行大丰支行按照借款合同及抵押合同的约定，要求实现担保物权，就抵押标的物的拍卖、变卖价款在上述债权范围内优先受偿，应予准许。《个人最高额抵押、保证借款合同》约定，抵押担保的范围包括借款人依据本合同与贷款人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）等费用，申请人主张的律师代理费用，符合合同的约定及相关收费标准，故被申请人辩称借款的逾期利息及律师代理费均过高，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第一款、第三百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、借款人曹海生结欠申请人苏州银行股份有限公司大丰支行借款本金287827.11元，并承担该款自2015年3月31日起至实际给付之日止按年利率12.15%计算的利息（含罚息）以及实现债权所支付的律师代理费14200元。
二、准予对被申请人戴建丽所有的位于大丰市区上海花园43幢203室房屋（所有权证号为大丰房权证大中字第××号）及土地�用权［所有权证号为大土（开）国用（2008）第325号］采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人苏州银行股份有限公司大丰支行在抵押登记范围内对上述债权享有优先受偿权。
如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提出异议。
代理审判员 李洵洵
二〇一五年六月八日
书 记 员 徐 荣
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记�构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百七十一条法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿�等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。
第三百七十四条特别程序作出的判决、裁定，当事人、利害关系人认为有错误的，可以向作出该判决、裁定的人民法院提出异议。人民法院经审查，异议成立或者部分成立的，作出新的判决、裁定撤销或者改变原判决、裁定；异议不成立的，裁定驳回。
对人民法院作出的确认调解协议、准许实现担保物权的裁定，当事人有异议的，应当自收到裁定之日起十五日内提出；利害关系人有异议的，自知道或者应当知道其民事权益受到侵害之日起六个月内提出。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。