福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第708号
上诉人（原审被告）：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司。住所地：霞浦县东关闽东水产品中心市场。
法定代表袁丽华，董事长。
委托代理人谢端门、苏小龙，福建光榕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨日元，男，1949年1月1日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司因与被上诉人杨日元商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2014）霞民初字第2212号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明：2000年2月14日，原告杨日元向被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司前身闽东水产品中心市场开发有限公司定购闽东水产品中心市场A7-3号榴房。2002年10月15日，原告杨日元等A7号楼16位业主与被告认可的施工单位霞浦县恒晟建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定了建筑面积、工期、施工内容（包工包料）、工程质量（建材品牌、规格要求）、结算方式、方法（每平方米造价286元，含建材、保险、管理费、建安费，不含白蚂蚁、人防、环保、监理、维修基金）。业主应付的工程款“按期付给闽东水产品中心市场开发有限公司，由闽东水产品中心市场开发有限公司开具收款收据，乙方（施工方）再到闽东水产品中心市场开发有限公司领取”。同年11月17日，被告与施工单位霞浦县恒晟建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同补充协议》，确认该《建设工程施工合同》，并对付款问题作进一步约定：被告从业主向其所交款中扣除监理费、招投标费、房屋维修基金、监督费、防雷检测费、人防建设费149973元、税款8.65%后，余额拨付施工单位。2004年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于松城镇东关工业桃园工业区A7-3的商住楼，该房屋5层，建筑面积291.59平方米，价款181748元。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房竣工综合验收交付后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。从2000年2月14日交付定金至2014年1月10日期间，被告13次收取原告支付的各种费用共计244799.31元。《商品房买卖同》约定的房屋价款为181748元，审理中双方认可扣除3455元，原告实际应付款178293元。2014年10月21日，原告向本院提起诉讼。审理中，被告自认涉案房屋为历史遗留项目，相关报备手续不完善，正与相关部门联系办证事宜。原审判决还查明，2001年6月28日，“闽东水产品中心市场开发有限公司”企业名称变更为福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，法定代表人俞伏粦。2007年8月24日，公司法定代表人由俞伏粦变更为苏剑华，2008年12月18日变更为俞伏粦，2009年1月13日变更为杨凌，2009年7月10日变更为袁丽华至今。
原审法院认为，《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》、《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》未约定具体付款时间和金额，按“分期付款”方式，原告已履行了支付购房款和办证所需费用的义务。原告所付款项中，除《商品房买卖合同》约定的购房款178293元外，办证所需的契税、印花税5543.31元，环保、消防验收费用6990元，人防验收费用3210元，依约可以由原告负担。除此之外的税费、税务机关罚款、资金占用费、环保部门罚款、城建管理部门罚款，既无具体分摊比例，也不属于合同约定应由原告负担的费用。因此，原告应付款金额为178293元＋5543.31元＋6990元＋3210元=194036.31元。被告多收取原告的款额为244799.31元-194036.31元=50763元，应予退还，并赔偿从起诉日起至款项退清日止资金占用期间按银行贷款利率计算的利息损失。按《商品房买卖合同》约定，该商品房的出卖人（被告）应在“竣工综合验收交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。由于被告的原因，至今未能向产权登记机关提供完整的产权登记必须的备案资料，被告应承担违约责任，向原告支付约定的违约金。因此，原告请求被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司协助办理房地产权属登记并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付的违约金为181748元×1.5%=2726.22元，原告主张的违约金2674元计算有误，应予更正。原告主张被告退还多收房产费153604元、税收5543.31元，暂留款16000元，合计210177.31元（除逾期交房违约金2674元外）并支付从2013年12月23日至2014年10月15日止按月利率2%计算的利息35030元，以及按已付购房款支付2014年10月15日后至履行还款之日，按月利率2%计息，缺乏依据，本院不予支持。被告认为，原、被告系转让土地使用权的关系，被告仅将房地产开发企业资质借由原告等人建设房屋，所发生的各项费用理应由原告承担，被告收取原告办证所需要的各项费用为35307元的抗辩主张，依据不足，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款的规定，判决：1、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告杨日元多收取的费用50763元，并支付自2014年10月21起至本判决履行完毕止按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息；2、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告杨日元办理闽东水产品中心市场A7-3号房屋所有权和土地所有权变更登记至原告杨日元名下；3、被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告杨日元逾期办证违约金2726.22元；4、驳回原告杨日元的其他诉讼请求。
宣判后，原审被告福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司上诉称：上诉人当时是采取“卖地自建”的经营模式，将土地使用权转让给业主，由业主自找施工队进行建设。《商品房买卖合同》只不过是为办理房产证需要而补签的1份办证材料。但是，被上诉人将在第1笔款项支付近5年后没有约定付款时间、没有交房时间的原本只作为办理房产证材料使用的《商品房买卖合同》歪曲成双方之间系商品房买卖合同关系，进行恶意诉讼，明显缺失诚信；霞浦县当时的商品房价格每平方米在2000元左右，而按约定的面积与总价款计算，讼争房产的价格是每平方米约623元，明显不合常理，从价格上也体现出当时约定的价款是土地使用权转让的价款；《建设工程施工合同》系业主与霞浦县恒晟建设工程有限公司签订，《建设工程施工合同补充协议》也清楚表明是业主委托霞浦县恒晟建设工程有限公司承建，工程价款按业主与霞浦县恒晟建设工程有限公司商议的价格、工程进度拨款、决算协议通过上诉人扣除负责上缴、支付相关部门的相关费用后的余款转交给工程建设方，业主若未向上诉人交款，上诉人不承担向霞浦县恒晟建设工程有限公司支付工程款的责任。《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》充分表明上诉人与被上诉人并非商品房买卖合同法律关系，其不存在办证违约问题。上诉人承认在本案中存在违规，但不等于被上诉人就可以歪曲事实，浑水摸鱼。原审认定事实错误，所作判决不当。请求二审法院在查明事实的基础上依法作出公正裁判。
被上诉人杨日元答辩称：其是向上诉人购买商品房，与上诉人签订的是《商品房买卖合同》，而非《土地使用权转让合同》，该事实清楚明白，上诉人称《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，缺乏事实依据。被上诉人不存在缺失诚信、歪曲事实和恶意诉讼问题；其先后按上诉人的要求分期支付了相应的购房款，至2013年付完款后，上诉人与其签订了《商品房买卖合同》，并在商品房建设完工验收合格后交付给了被上诉人，有上诉人出具给被上诉人的发票和《商品房买卖合同》为据，不存在没有约定交款和交房时间的问题；上诉人称2000年时类似房产的市场价格在每平方米2000元左右，而讼争房产的价格是每平方米623元，以此推导上诉人只是转让土地使用权，而事实上1995年霞浦城关闹市沿街107平方米的店面出让价也只91000元，何况讼争的的房产是在郊区；签订《建设工程施工合同》是上诉人的意思，缺乏资金的上诉人，要购房户帮助找建筑商和垫资，垫资款由购房户交给上诉人，再由上诉人支付给建筑商，整个过程由上诉人进行运作。被上诉人向上诉人购买闽东水产品中心市场A7-3号商品房的事实清楚，原审对此事实认定正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人、被上诉人对原审判决查明认定的事实，除被上诉人向上诉人定购闽东水产品中心市场A7-3号榴房的事实有争议外，其余事实没有争议。对没有争议的事实，本院予以确认。本案上诉的争议焦点是：上诉人是预售闽东水产品中心市场A7-3号榴房还是转让该榴房的土地使用权给被上诉人。
另查明：上诉人主张其是转让闽东水产品中心市场A7-3号土地使用权给被上诉人自建房屋，与被上诉人签订的《商品房买卖合同》只是为了办理产权证的需要而补签的一份办证材料，并非是双方的真实意思表示。《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》也证实其与被上诉人的关系并非商品房买卖合同法律关系。被上诉人认为，其是向上诉人购买闽东水产品中心市场A7-3号榴房，而不是受让该榴房的土地使用权。虽然上诉人叫购买闽东水产品中心市场A7号榴房的16位业主帮助找建筑商，并让业主与建筑商签订了《建设工程施工合同》，但上诉人与建筑商签订了1份《建设工程施工合同补充协议》，同意并确认被上诉人等与建筑商签订的《建设工程施工合同》，上诉人与建筑商签订的《建设工程施工合同补充协议》并约定闽东水产品中心市场A7号榴房的工程款和相关的税费均由被上诉人待交给上诉人，由上诉人与建筑商结算后再由上诉人拨付给建筑商。并提供《商品房买卖合同》、《建设工程施工合同》、《建设工程施工合同补充协议》和上诉人于2000年2月14日出具给被上诉人的“预收出售房地产预定金20000元”《收款收据》、于2000年7月18日出具给被上诉人及杨碧芝（另一业主）的“收门市部商务楼预售定金356000元”的《收款收据》、于2000年12月8日出具给被上诉人及杨碧芝的“收门市部商务楼预售款95600元”的《商品房预售专用发票》等收款收据、商品房专用发票及相关税费发票，以证明其主张的待证事实。本院认为，上诉人对被上诉人提供的前述证据的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。上诉人出具给被上诉人的定金《收款收据》、《商品房预售专用发票》均明确载明向被上诉人收取的是“出售房地产预定金”、“商务楼预售款”，而非地产或土地转让使用费。虽然《建设工程施工合同》是由被上诉人待众业主与建筑商签订，但上诉人与建筑商签订的《建设工程施工合同补充协议》对《建设工程施工合同》进行了确认，并与建筑商约定工程款由上诉人向众业主收取后，再由上诉人拨付给给建筑商，实际上上诉人是利用购房户的资金对闽东水产品中心市场A7号榴房开发和预售。根据前述事实和结合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，原审认定上诉人向被上诉人预售闽东水产品中心市场A7-3号商品房的事实正确，本院予以确认。上诉人主张其是转让闽东水产品中心市场A7-3号地产给被上诉人的上诉理由依据不足，不予采纳。
综上所述，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用的原则，行使自己的合同权利和履行自己的合同义务。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商订立，且不违反法律规定，该《商品房买卖合同》合法、有效。被上诉人已全部履行了合同义务，上诉人应当按照约定协助被上诉人办理闽东水产品中心市场A7-3号商品房的产权过户登记手续。上诉人未按合同的约定，协助被上诉人办理房地产过户登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任，并应将多收取的款项退还被上诉人。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律恰当，所作判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费1240元，由上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 林 斌
审判员 陈富强
二〇一五年八月十七日
书记员 彭杨清
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重场违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。