江西省吉安市吉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0802民初288号
原告（反诉被告）：李头龙，男，1965年11月20日出生，汉族，户籍地南昌市东湖区，现住吉州区，。
委托诉讼代理人：黄平、谢佛根，江西向群律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王杨明，男，1988年12月5日出生，汉族，户籍地江西省吉安市吉安县，现住吉州区，。
原告李头龙与被告王杨明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李头龙的委托诉讼代理人黄平、谢佛根，被告王杨明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李头龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告王杨明向原告支付上一年度水电费2000元；2.判令被告向原告支付单方解除租赁合同违约金30000元；3.解除原、被告间的租赁合同；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月4日,原、被告签订《库房租赁合同》，合同约定原告将坐落于吉州区禾埠乡新村老村部300平米库房出租给被告使用，租赁期限为2015年2月1日至2018年12月31日止，租金为每年24000元，租金按年支付，需提前一个月交纳。合同还约定租期内原告不得中途收回租赁物，双方不得随意变更合同，如需解除合同必须提前3个月书面通知并双方达成协议后方可解除，如一方提出解约而双方协商未果，违约方应向对方支付违约金30000元。2016年12月，被告不顾原告反对单方搬离租赁房，口头说要求解除合同。被告单方解除合同属严重违约，给原告造成了损失，原告遂诉至法院。
被告王杨明辩称，1.拖欠上一年度2000元水电费属实，但不同意支付。因签合同时原告已预收其2000元押金，2016年12月2日其已搬离租赁房，搬出之前多次和原告说因漏水问题无法租赁要搬走，押金2000元抵水电费2000元；2.原告说其事先未通知并强行搬离租房与事实不符，故不同意支付违约金30000元；3.同意终止与原告的租赁合同，但导致其不继续租赁的原因是租赁房漏水，原告几次检修都无法解决根本问题，其在里面生产加工广告印刷制品，不能受潮和淋雨，吊顶受潮会脱落，人身安全得不到保障。综上，被告向本院提出反诉请求：1.判令原、被告之间合同终止；2.判令原告退回被告的押金2000元以抵电费；3.判令原告对被告在原承租房的装修费用共计17004元上进行折价补偿；4.判令原告退还被告租金48000元。诉讼过程中，被告放弃反诉第三项请求，即放弃判令原告对被告在原承租房的装修费用共计17004元上进行折价补偿的反诉请求，且变更反诉请求第四项为要求原告退还被告租金4000元。
原告对被告的反诉辩称，1.对于被告放弃判令原告对被告在原承租房的装修费用共计17004元上进行折价补偿的反诉请求，我方没有异议；2.同意解除合同，但是要明确合同解除的过错责任方在被告，被告主张因为房屋漏水导致其解除合同没有相关证据支持，所以其应承担30000元的违约金；3.不同意押金2000元抵扣电费，电费2000元被告需支付给原告，但2000元押金可以抵扣违约金；4.被告要求退回4000元租金的诉请没有法律依据，被告擅自搬离租赁房存在违约责任，不同意退还租金。
本院经审理认定事实如下：2013年6月27日，原告李头龙与禾埠乡新村村委会签订《租赁合同》，合同约定原告租用该村委会老村部办公区（院内一整套，内含厂房，仓库、老房区办公楼下两间房），租期从2014年1月1日至2018年12月31日止。2015年2月4日，原告李头龙将其租赁房部分转租给被告王杨明，双方签订《租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于禾埠新村老村部库房300平方左右租赁给被告（乙方）使用；租赁期为四年（自2015年2月1日起到2018年12月31日止）；每年租金为24000元，押金为2000元（押金租期满后应退回给被告），被告在合同签订后一次性支付当年租金，此后每年租金提前一个月支付；电费为0.9元每度，被告应按时缴纳电费等费用；如一方欲解除合同，需提前3个月向对方送达书面通知待双方达成协议后方可解除；租期未满前，如一方提出解约而双方协商未果，违约方应向对方支付违约金叁万元。
2015年1月31日，原告已收取被告租赁押金2000元。合同签订后，被告按约缴纳了租金48000元（截止至2017年1月31日的租金）。2016年12月2日，被告以出租房屋漏水为由搬离租赁房，被告尚拖欠租房电费2000元。被告称搬离租房之前曾多次口头通知原告解除租赁合同但原告不同意，原告称被告于搬离租赁房的前几天口头告知其要解除合同，其表示不同意，要按合同处理。
另查明，2017年3月22日上午，本院组织原、被告双方到租赁房内进行现场勘查，勘查当时天气为中雨转小雨，勘查现场进门可见租赁房天花板共有两处漏水，地面有两滩水渍，墙壁触摸后未感觉到水渍和未见渗水。对于租赁房漏水的问题，原告称在被告租房期间每年都会翻修房屋砖瓦，即使漏水原告也会积极检修；被告称原告不会定期翻修，每次都是被告反映房屋漏水原告才会检修，但是检修效果不好，不能解决根本问题。
上述事实，由原告提交的原告身份证、租赁合同、租房照片，被告提交的身份证、租赁合同、收条、租房照片等证据，本院制作的现场勘查笔录及现场照片，以及原、被告当庭陈述予以证明，足以认定。
本院认为，原告李头龙与被告王杨明签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告早已搬离租房，诉讼过程中原告诉请及被告反诉诉请均要求解除租赁合同，对于双方提出要求解除租赁合同的意见，本院予以采纳。
合同约定“如一方欲解除合同，需提前3个月向对方送达书面通知待双方达成协议后方可解除”，被告未按合同约定擅自搬离租房已构成违约，应依法承担违约责任。被告提出租房漏水导致其不继续租赁的抗辩理由，经查，虽然被告称原告检修解决不了漏水根本问题，但其亦认可每次反映房屋漏水原告均会检修。本院组织双方进行租房现场勘查可见被告搬离租房四个月后房屋漏水不明显，且勘查时天气是中雨转小雨，故本院认定原告尽到了租房维修义务。对于被告提出的上述抗辩理由，本院不予采纳。
原告提出被告按合同约定支付违约金30000元的诉请，因合同约定的违约金过分高于原告造成的损失，本院酌定违约金数额以合同约定的每月租金2000元为基数，计算六个月的租金，即被告支付原告违约金共计12000元。因被告已于2016年12月2日搬离租房，其交纳的2016年12月至2017年1月31日租金4000元应抵扣违约金。双方解除合同后，原告应将押金2000元退还给被告，原告提出押金2000元抵扣违约金的意见，本院予以采纳。另外，被告拖欠租房电费2000元，应支付给原告。对于被告提出的相关辩解意见，本院不予采纳。
综上，原、被告签订的《租赁合同》应予以解除；被告支付原告违约金共计12000元，核减被告已付租金4000元、押金2000元，被告尚应支付原告违约金6000元；另被告应支付原告电费2000元。对于原告提出的其他诉讼请求和被告提出的其他反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李头龙与被告王杨明于2015年2月4日签订的《租赁合同》；
二、被告王杨明支付原告李头龙违约金6000元，限判决生效后十日内付清；
三、被告王杨明支付原告李头龙电费2000元，限判决生效后十日内付清；
四、驳回原告李头龙的其他诉讼请求；
五、驳回被告王杨明的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1800元，由原告李头龙负担1012元、被告王杨明负担788元；反诉案件受理费25元，由被告王杨明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 王 晖
人民陪审员 宣春华
人民陪审员 蒋俊烈
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 孙 翀
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。