沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02023号
原告：颜舒。
委托代理人：李守慧。
委托代理人：颜景瑞。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司.
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
第三人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人：汪华燕，系该公司员工。
原告颜舒与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员蔡宁宁参加评议，于2015年11月25日公开开庭审理，原告颜舒委托代理人李守慧、颜景瑞，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿，第三人信达资产公司委托代理人王飞、汪华燕均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告颜舒诉称：原告于2011年10月24日与被告签订《京城中心内部认购优惠权协议书》，针对原告购买被告开发的“京城中心”项目的商品房一事进行有关约定。协议书约定原告欲购买被告开发的位于沈阳市和平区文兴路X号京城中心2号楼1-7-4号91.29平方米的房屋一套，单价7，550元，房屋总价款689，240元。协议还约定被告在收到原告的优先认购权订金后，确保2011年12月31日前取得预售许可证，并同原告签订商品房买卖合同。该协议签订后，原告即于2011年10月24日向被告公司一次性打款30万元作为购买被告开发商品房的购房款。然而，自原告与被告签订《京城中心内部认购优惠权协议书》并支付30万元购房款至今已有三年多，被告迟迟不与原告签订商品房买卖合同。原告多次与被告公司交涉，均未得答复。期间得知被告已将原告目前购买的房屋所属楼盘一并抵押给第三人，被告之行为侵害了原告的合法权益，构成严重违约，特诉至法院。诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告签订的《京城中心内部认购优惠权协议书》继续有效；2、请求依法判令被告依约与原告签订正式《商品房买卖合同》、开具正规发票、并向原告交付房屋；3、要求确认被告与第三人之间的抵押行为无效；4、要求被告赔偿逾期交房违约金17，070元（自2013年12月1日至2015年6月23日，共计569天，按已交房款300，000元的日万分之一计算）；5、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，原告变更第二项为：要求被告依约与其签订正式《商品房买卖合同》并将到房产部门备案登记、开具正规发票、并向原告交付房屋。
被告沈阳星辰公司辩称：原、被告签订的内部认购协议书合法有效，是双方真实意思表示。原告提出诉讼请求第2项，是否尽快签订商品房买卖合同是在原、被告双方真实意思表示下，签订的买卖合同行为，不属于人民法院强制被告来签订商品房买卖合同的审理范围。关于是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。其他诉讼请求应在符合法律的情况下由人民法院公正判决，逾期交房属于不可抗力，不应要求被告承担相应的违约责任。另外，双方并没有约定交房的日期，故交房的时间应根据客观真实的情况来确定。
第三人信达资产公司辩称：信达与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、信达与被告不存在恶意串通；二、信达对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，信达不承担任何责任。
经审理查明：2011年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《京城中心内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000350，以下简称《协议书》）一份，约定甲方就“京城中心”（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为2栋1单元7层4号房，建筑面积暂定91.29平方米，单价7，550元／平方米，房屋总价款689，240元……。其中第一条约定，甲、乙双方知悉并理解：本协议的标的物并非本项目房产实体，而是优先认购房产实体的权利。本协议的任何表述不能被解释为认购或买卖房产，本协议不能也不应视同为房产认购合同或房产认购书或房产买卖合同……第四条约定，甲方在收到乙方的优先认购权订金后，即接受乙方的房源保留申请，甲方向乙方交付收款收据。甲方确保2011年12月31日前取得预售许可证，并通知乙方签署商品房买卖合同，如因甲方的原因导致项目推迟开盘则乙方有权于2011年12月31日起申请退款，且甲方需在乙方提出书面申请后的五个工作日内退还乙方所付的预付款但不支付利息……。《协议书》签订当日，原告支付房款300，000元，被告为其开具收款收据一张。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：2012年9月，第三人信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路X-2号。
再查明：原、被告签订《协议书》时，涉案房屋尚未设立抵押权。原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同。现依据沈阳市房产局出具的涉案房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋现已设定了在建工程抵押登记，抵押权人为第三人。同时该房屋并已被司法查封。
上述事实，有原告提供的《京城中心内部认购优惠权协议书》、收款收据，第三人提供的编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押登记材料，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的第二项诉讼请求。其中关于签订正式《商品房买卖合同》并将到房产部门备案登记的诉讼请求。因签订《商品房买卖合同》系双方意思自治行为，需双方意思表示真实并对合同条款达成一致，不宜强制一方履行该行为，双方可自行协商签订《商品房买卖合同》的相关事宜。同时，因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备办理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张；其中关于开具正规发票的诉讼请求。因原告已经支付被告房款300，000元，被告作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持；其中关于交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告的第三项诉讼请求。原告与被告签订的《协议书》在上述抵押合同签订之前，该《协议书》系商品房预约合同，而原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同，亦未办理备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明被告与第三人签订的抵押合同无效的事实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告的第四项诉讼请求。因《京城中心内部认购优惠权协议书》未约定交房时间及逾期交房的违约责任，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第二项之规定判决如下：
一、确认原告颜舒与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的《京城中心内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000350）有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告颜舒开具300，000元的正式发票；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费327元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 李海鸿
审 判 员 聂 雪
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十二月四日
书 记 员 王妤馨
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。