长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初1065号原告（反诉被告）：刘荣辉，男，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：石静，吉林常春律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚宇飞，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周立强，吉林阳光博舟律师事务所律师。原告（反诉被告）刘荣辉与被告（反诉原告）龚宇飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘荣辉的委托诉讼代理人石静，龚宇飞及其委托诉讼代理人周立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘荣辉向本院提出诉讼请求：1、要求龚宇飞给付房款人民币679,369.00元；2、要求龚宇飞支付违约金人民币100,000.00元整；3、诉讼费和保全费由龚宇飞承担。事实和理由：2015年，刘荣辉将位于长春市二道区北环城路以北、金钱路以西，建筑面积为151.05平方米的抵账房后出卖给龚宇飞，价款为人民币1,779,369.00元，同时约定在2015年12月30日前给付人民币100,000.00元、2016年1月30日前给付人民币100,000.00元，在办理完房屋产权证书以及土地使用证书手续时给付1,390,000.00元，剩余的279,369.00元于房屋交付之日起给付完毕，同时约定如一方违约，则向另一方支付违约金人民币100,000.00元整。合同签订后，刘荣辉如约交房，但是龚宇飞自合同签订后总计向刘荣辉支付房款1,100,000.00元，剩余679,369.00元龚宇飞始终迟迟不予给付，导致刘荣辉诉讼来院。龚宇飞辩称：1、龚宇飞已按照合同约定足额提前履行了当期付款义务，不存在违约情形。2、刘荣辉未按合同约定将土地使用证办理完毕，违约在先，应当承担违约责任。龚宇飞向本院提出反诉请求：1、刘荣辉为龚宇飞办理土地使用证；2、刘荣辉承担违约金100,000.00元；3、诉讼费由刘荣辉承担。事实和理由:龚宇飞与刘荣辉确因房产交易，于2015年12月签署房屋买卖合同，约定房款支付方式，由龚宇飞分期支付买受价款，并由刘荣辉配合办理房产过户，土地使用证手续。此外，还约定房屋交付时间、入住费用及违约责任等条款。其中，分期付款第三期特别约定以刘荣辉将房屋产权证、土地使用证手续办理完毕为付款条件。合同签订后，龚宇飞积极履行合同义务，并以银行贷款提前、超额支付应付当期购房款，而刘荣辉却以实际行为明确拒绝办理土地使用证手续，故龚宇飞提出反诉。刘荣辉辩称：1、刘荣辉已经完成了协助龚宇飞办理房屋过户的义务，土地使用权证应该由龚宇飞申请领取，并非需要刘荣辉协助。2、根据不动产登记暂行条例及实施细则，土地使用证和房屋所有权证统一登记，两证合一，领取房屋所有权证书后无须再领取土地使用证，龚宇飞的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。本案将本诉与反诉合并审理。经审理查明：本案涉诉房屋位于长春市二道区房。2015年11月26日，吉林省宏佳羿房地产开发有限公司用吉林省力旺房地产开发有限公司开发的本案涉诉房屋冲抵应付吉林鼎泰建筑工程有限公司的部分工程款。2015年12月7日，吉林鼎泰建筑工程有限公司用本案涉诉房屋抵磨所欠吉林省建达建筑装饰工程有限公司、长春创盟地热工程有限公司及二道区荣盛物资经销处的保温工程款和材料款。当日，吉林省建达建筑装饰工程有限公司、长春创盟地热工程有限公司及二道区荣盛物资经销处共同委托刘荣辉对抵账房屋进行出卖，具体权限包括但不限于以下：以刘荣辉名义与买方签订买卖合同、接收买方支付的购房款（包括但不限于接收违约金、罚金等）、协助买方办理房屋过户事宜、买方存在违约行为时以刘荣辉名义起诉买方并向买方主张本项权利、接收执行回款等。2017年5月12日，吉林省建达建筑装饰工程有限公司、长春创盟地热工程有限公司及二道区荣盛物资经销处共同出具一份《授权委托书》，内容为：三名委托人声明2015年12月7日所签订的授权委托书继续有效，房屋以刘荣辉名义出售、房款由刘荣辉收取、以刘荣辉名义提起诉讼，并要求法院将购房人尚未支付的购房款判决至刘荣辉名下，至于该房款以及买方剩余未支付的房款判决至刘荣辉名下并由刘荣辉收取后，该房款如何处理系三声明人与刘荣辉内部关系，与法院及房屋买方不发生任何关系。2015年10月至12月期间，刘荣辉作为甲方，龚宇飞作为乙方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定：“1、甲方自愿将坐落在长春市二道区北环城路以北、金钱路以西（建筑面积151.05平方米）抵账房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。2、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币1,779,369.00元。3、乙方在签订本合同时，支付定金20,000.00元，由售楼处开出，上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。4、房屋价款乙方分四期付给甲方：第一期在2015年12月30日前付100,000.00元；第二期在2016年1月30日前付100,000.00元；第三期在房屋产权证、土地使用证手续办理完毕之日付款13,900,000.00元；第四期在交付房屋之日，付清尾款279,369.00元（可以用EPS原料和网格布冲抵房款，其中网格布货款不应超70,000.00元）。……。7、乙方支付定金后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。8、甲方应在12月20日前将该房产交付乙方。9、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付100,000.00元的违约金。……。”庭审中双方确定房屋总价款为1,779,369.00元。2015年12月7日龚宇飞与吉林省力旺房地产开发有限公司就涉诉房屋签订了一份《商品房买卖合同》，吉林省力旺房地产开发有限公司为龚宇飞出具了购房发票。龚宇飞向相关部门缴纳了契税、印花税及住宅维修资金。2015年12月11日龚宇飞取得了房屋所有权证，证号长房权字第2015121106**号。因龚宇飞向银行贷款购买涉诉房屋，银行于2016年1月25日将贷款1,100,000.00元直接转给刘荣辉指定的账号。龚宇飞称除此笔房款外，还向刘荣辉交付了价值85,000.00元的货物冲抵房款，刘荣辉对此否认。认定上述事实的证据有：抵账协议书、房产抵磨协议书、授权委托书、房屋买卖合同、商品房买卖合同、发票、房屋所有权证、个人账户对账单及庭审笔录。本院认为:一、关于刘荣辉诉讼主体资格的问题。吉林省建达建筑装饰工程有限公司、长春创盟地热工程有限公司及二道区荣盛物资经销处通过抵账的方式取得涉诉房屋，三家公司委托刘荣辉对外以其个人名义进行买卖并收取房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，刘荣辉具备本案的诉讼主体资格。二、关于龚宇飞是否应当向刘荣辉支付剩余房款以及刘荣辉应否为龚宇飞办理土地使用证的问题。刘荣辉与龚宇飞签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。房屋买卖合同第四条第三期约定“在房屋产权证、土地使用权证手续办理完毕之日付款1,390,000.00元”，现龚宇飞以土地使用权证未办理为由拒绝给付剩余房款，庭审中其自认由于房屋开发公司的原因导致未能办理土地使用证，现仍不具备办理的条件，因此可以认定土地使用权证能否办理与刘荣辉是否履行协助义务无关联性，现龚宇飞已经取得了涉诉房屋的所有权证且占有房屋，刘荣辉已经履行了出卖人的相关义务，龚宇飞应当支付剩余房款，同时对龚宇飞要求刘荣辉为其办理土地使用证及承担违约责任的诉请不予支持。三、关于龚宇飞应支付房款的数额。房屋总价款1,779,369.00元，龚宇飞已交纳1,100,000.00元，双方对此均无异议。关于龚宇飞主张其另向刘荣辉交付价值为85,000.00的货物，因未提供证据加以证明，故不予支持，因此龚宇飞尚欠房款1,779,369.00元-1,100,000.00元=679,369.00元，龚宇飞还应支付679,369.00元，对刘荣辉的此项主张应予支持。另合同第四条第四期约定“在交付房屋之日，付清尾款279,369.00元（可以用EPS原料和网格布冲抵房款，其中网格布货款不应超70,000.00元）”，该条款约定可以用货物冲抵房款，而不是必须，因此对刘荣辉要求龚宇飞用现金的方式支付剩余房款，本院应予支持。四、关于刘荣辉主张的违约金问题。在合同履行过程中，双方并未按合同约定的期限支付房款，属于变更合同内容，而变更后对剩余房款的支付时间双方未达成一致，因此龚宇飞的行为不构成违约，不应承担违约责任，对刘荣辉的此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十二条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下：1.被告（反诉原告）龚宇飞于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）刘荣辉购房款679,369.00元；2.驳回原告（反诉被告）刘荣辉的其他诉讼请求；3.驳回被告（反诉原告）龚宇飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,594.00元，由原告（反诉被告）刘荣辉负担1,705.00元，由被告（反诉原告）龚宇飞负担9,889.00元，反诉费1,150.00元和保全费2,370.00元由被告（反诉原告）龚宇飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  孙彦辉人民陪审员  于婷婷人民陪审员  王一茗二〇一七年五月二十五日书 记 员  吴佳音