广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2037号
原告广州市华鸿物业管理有限公司（反诉被告），住所地。
法定代表人李华锋。
委托代理人陆薇，律师。
委托代理人郭志杰，律师。
被告田耕（反诉原告），男，1972年6月23日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人程磊，律师。
原告广州市华鸿物业管理有限公司诉被告田耕物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月25日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆薇，被告的委托代理人程磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所有的广州市越秀区淘金东路85号房，建筑面积128.68平方米，实行物业管理服务，被告每两个月交纳一次管理费，如被告不按约定交纳管理费，原告有权要求被告从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2011年8月，被告要求在公用平台安装雨棚，原告根据物业管理条例的规定拒绝了被告的请求，被告为此从2011年7月1日起拖欠物业管理费。原告多次向被告催缴，被告均拒绝交纳。被告的行为已侵害原告的合法权益，原告请求法院判令被告：向原告支付2011年7月1日起至2013年12月31日止的管理费（其中物业管理费按128.68平方米×2.2元／月／平方米计算、车位管理费每月120元、垃圾处理费每月5元）以及自2011年7月2日至付款之日止的违约金（以同期应付而未付的管理费为基数，按每天1‰计算）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、关于物业服务费的标准，原告所要求的管理费的单价标准按2.2元／月／平方米计算是没有任何法律及合同依据，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定管理费是按1.8元／月／平方米的标准计算。即使被告需要向原告交纳管理费，也应当按1.8元／月／平方米的标准计算，因此被告不交纳管理费是有正当理由的；2、由于原告作为涉案小区的物业服务公司，没有管理到位，提供的物业服务存在瑕疵，涉案小区存在卫生环境差、高空抛物等问题，被告居住在某房屋，阳台部分是比四楼以上的阳台凸出，四楼以上的住户经常高空抛物至被告平台及阳台部分，不但影响被告的居住环境，危及被告的人身安全。为此，被告向原告投诉，刚开始原告还是愿意配合处理，但从2013年9月开始原告连投诉都拒绝受理了。另外，涉案小区存在违章建筑，有些业主搭建雨棚，更在三楼的公用平台部分搭建违章建筑，但原告没有劝阻其他业主不要搭建违章建筑，《广东省物业管理条例》第55条第十二款明确规定，当有违章建筑行为，原告应当进行劝阻，如果劝阻无效，原告应当报告有关行政主管部门，原告是有其职责的，但原告并没有理会，搭建违章建筑可能造成消防隐患，综上所述，原告的物业服务存在瑕疵、不到位，因此，被告认为原告应当予以减免物业管理费，按1.8元／月／平方米的八折收取管理费；3、被告不同意向原告支付违约金，原告要求按2.2元／月／平方米标准交纳管理费，而合同约定按1.8元／月／平方米标准交纳管理费，被告并没有违反合同约定，故不同意向原告支付违约金。另反诉请求法院判令：确认原告自2011年7月1日起将淘金家园住宅物业服务费从1.8元／月／平方米提高到2.2元／月／平方米的行为无效。
原告对被告的反诉辩称，原告已经按照《物权法》及物价局的《关于物业服务管理通知》的规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，从2011年7月开始提高物业管理费，每平方米提升了0.4元，原告已经在公告栏里发布了方案征询业主意见，也通过上门、电话征询业主意见，进而取得超过双过半的业主同意，最后在公告栏中公告了同意变更管理费的业主名单，现在除了被告没有向原告交纳管理费，其余的业主都按2.2元／月／平方米的标准向原告交纳管理费。因此，原告提高物业管理费标准的行为是合法有效的，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告是具有三级物业管理资质的物业管理公司。
位于广州市越秀区淘金东路85号房的房地产权属人为被告、建筑面积128.68平方米、规划用途住宅、登记时间2009年6月24日。
原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：“本物业名称：淘金东路85号房，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；4、制止违反本物业的物业管理制度和《淘金家园住户手册》的行为；6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用。二、乙方的权利义务，4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用。第二条、物业管理服务内容，三、环境卫生，1、小区道路每日清扫一次；2、住宅楼梯通道每两日清扫一次；3、住户、商铺垃圾每天收集、清倒一次；4、花园道路、喷水池卫生保洁。第三条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设备设施修理、更新、改造的费用）一、乙方开始交纳费用时间2009年7月1日；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；六、物业管理服务费用标准按有关规定调整；七、每次交纳费用时间；每两个月交一次，逢单月份26日前交纳。第九条、违约责任，四、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的甲方承担相应的法律责任。七、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等。”。
被告从2011年7月1日起没有支付物业管理费给原告。
本案诉讼过程中，被告为证明在2010年4月29日至2013年9月9日期间曾向原告投诉涉案房屋所在的三楼平台存在楼上业主、住户乱扔垃圾、物品，以及高空抛物等问题，原告的物业服务存在严重的质量瑕疵，提供了5份《投诉申请》及9份《投诉处理档案卡》。原告对上述证据的真实性没有异议，但表示：恰恰证明原告有尽到物业服务管理，原告在接收被告的投诉后，会马上跟进问题所在，再进行处理。
被告为证明淘金家园存在卫生状况差、违章搭建等问题，提供了45页照片。原告对上述证据的真实性没有异议，但表示：原告确认涉案小区存在高空抛物，但原告有进行相关的宣传，告知业主们不要高空抛物，原告的工作人员也有到高空抛物的业主家进行沟通、教育。至于卫生环境差问题，被告是某时段拍摄的照片，原告是有在规定的时间进行打扫垃圾。当发现涉案小区有业主违章搭建雨棚，原告有进行劝阻、有发整改通知单，当有业主还不进行整改的情况下，原告有到城管举报，但原告无权进行强拆。
原告为证明其有劝阻其他业主高空抛物，提供了1、《关于高空抛物业主签名表》及《遏制高空抛物，打造安全环境》宣传单。2、原告在2011年9月3日在涉案小区宣传遏制高空抛物的照片2张及《倡议书》。3、原告于2012年12月3日在涉案小区向业主派发《温馨提示》（关于严禁高空抛物的事宜）。4、原告于2013年5月24日在涉案小区向业主派发《遏制高空抛物，打造安全环境》宣传单。5、原告于2013年7月28日在涉案小区举办《高空抛物实物展》。6、原告于2013年5月8日及9月2日就被告投诉的高空抛物向业主发出《通告》。被告对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，该表显示原告在房屋无人时就把宣传单放门外，无法确认业主已经签收，另本证据只有业主的签名，但是并没有表明是派送什么宣传单。对证据2的《倡议书》真实性有异议，《倡议书》是原告单方制作，对照片的真实性确认。对证据3的真实性有异议，原告单方制作，被告没有见过，也证明没有达到宣传的效果；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议；对证据5的真实性没有异议；对证据6的真实性有异议，《通告》是原告单方制作，被告没有见过。
原告为证明其对搞违章建筑的业主进行过制止，提供了1、原告于2011年5月3日向B5-4-303业主刘永新发出的《整改通知单》。2、原告于2012年2月13日及2012年2月23日向B5-5业主颜民伟发出的《整改通知单》2份。被告对上述证据的真实性有异议，并表示：三份《整改通知单》均是户主在复印件上面签名；上面淘金家园管理处的盖章并不是红章，据被告了解，被告的左邻右舍都搭建了雨棚，至今都没有拆除，根据《广东省物业管理条例》第55条的规定，物业管理区域内有违反搭建违章建筑物的，物业公司应当即时予以劝阻、制止，这是原告的义务，劝阻、制止无效的，物业公司应当即时报告有关的部门，配合有关部门依法即时处理，原告提交的整改通知单，只是对业主发了该通知单，但是业主没有拆除时，也没有尽到向有关部门即时报告的义务，因此原告的物业服务存在瑕疵。
原告为证明提高物业管理费的标准已经过涉案小区面积及住户双过半的业主同意，提供了1、2011年5月13日原告向淘金东路东横路某号业主发出的《关于调整物业管理费收费标准的通知》。2、2011年6月8日原告向淘金东路东横路某号业主发出的《关于7月1日起实施最新物业服务收费标准的通知》及《高层提升物业管理费签名同意名单》。3、《房屋买卖测量成果报告书》（复印件）原告表示：该复印件是开发商复印给原告的，开发商也没有原件，原件在办理房屋初始登记的时候就交给了房管局，证明淘金东横路7号总面积为25292.6391平方米、总户数为290户。4、《房屋面积测量成果报告书》（复印件）原告表示：该复印件也是开发商复印给原告的，开发商也没有原件，原件在办理房屋初始登记的时候就交给了房管局，证明淘金东路83号-129（单号栋总面积为71774.4847平方米、总户数619户。5、《关于“提升物业服务收费标准”》确认函，证明原告服务小区5栋909户中面积为52305.51平方米的476户业主同意提价（原告以保护其他业主的个人隐私为由，只同意在庭审中提交该确认函原件给被告质证，但不同意把确认函的全部内容复印给被告，原告只保留业主的姓氏，抹去业主的联系电话的确认函复印给被告）。6、《发票凭证》，原告表示：原告只在每栋抽取10户业主缴费凭证，证明除被告外其余户业主均已按提价后标准缴费。7、《商品房、安居房、经济适用房初始登记办理指引》，原告表示：该指引的第二条中的条3款已明确规定，办理房屋初始登记的时候必须提交《房屋面积测量成果报告书》的原件，所以涉案小区房屋的《房屋面积测量成果报告书》的原件在房管局。被告对上述证据1的真实性、合法性、关联性有异议，并表示：这是由原告单方制作，照片是由数码相机打印出来的，所以无法确认照片时间的真实性，被告作为业主，在涉案物业从来没有见过这份通知。对上述证据2的真实性有异议，本证据显示只有80户，原告的提价是无效的，照片是由数码相机打印出来的，所以无法确认照片时间的真实性，被告也没有在涉案物业见过本通知。对上述证据3-4的真实性、合法性、关联性不予以确认，原告没有提交原件，房屋面积测绘报告是在房产证没有出来之前的一个测量结果，根据相关的法律规定，如果房地产权证办理完毕之后，是以房屋产权证上所记载的房屋面积为准，涉案小区的房屋房产证早已办理好，所以对涉案小区各户的专有面积及涉案小区总面积，均以房产证上所记载的面积为准。对证据5的真实性、合法性、关联性不予以确认，原件与复印件的内容不一致，原告提供的复印件是经过其多次涂改，有的没有房号，或者没有业主姓名，我方无法确认其真实性，关于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条第四款规定，原告应当把复印件与原件一致的证据出示给我方，原告应该承担其举证不能的责任，即使确认函是真实的，上面只是有房号、业主签名、联系号码也可以随便制作，原告并不能证明上面显示的是涉案小区的业主，更不能证明涉案小区有476户的业主同意提价。对证据6的真实性、合法性、关联性不予以确认，这些发票必须有税务部门的盖章，才可以证明其真实性，即使本证据是真实的，原告也只是抽取每栋十户业主的缴纳管理费发票，不能证明涉案小区其他业主已同意按提价后所缴纳管理费发票。对证据7的真实性没有异议，本证据只是办理指引，被告认为不应以测绘报告上记载面积为准，应以房产证上记载面积为准。
被告在收取原告提供的476户业主同意提价的《关于“提升物业服务收费标准”》确认函后，未能举证证明上述确认函是不真实的。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。
关于原告要求被告按照提高之后的物业服务收费标准交纳管理费的问题，上述《前期物业管理服务协议》约定：“物业管理服务费用标准按有关规定调整”。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”。原告提供证据证明涉案小区总面积为97067.1238平方米，总户数为909户，同意提高物业管理费的业主共476户，面积为52305.51平方米，同意提高物业管理费的业主及面积均超过半数。虽然原告以保护其他业主的个人隐私为由，不同意把确认函的全部内容复印给被告，原告只保留业主的姓氏，抹去业主的联系电话，但该确认函的原件已在庭上出示给被告质证，被告在收到确认函后，完全可以根据房号，业主的姓氏对确认函的真伪进行核实。但被告至今未能提供证据证明上述确认函存在虚假，故原告要求被告按照提高之后的物业服务收费标准交纳管理费合法有理，本院予以支持。被告请求确认原告提高物业服务收费标准的行为无效理由不充分，本院不予采纳。
关于被告认为原告没有管理到位，提供的物业服务存在瑕疵，涉案小区存在卫生环境差、高空抛物等问题而请求按管理费的八折交费的问题，首先，上述《前期物业管理服务协议》约定：“环境卫生，1、小区道路每日清扫一次；2、住宅楼梯通道每两日清扫一次；3、住户、商铺垃圾每天收集、清倒一次；4、花园道路、喷水池卫生保洁。”被告没有举证证明原告具体没有履行上述约定，故其只凭照片就认为原告没有履行上述约定证据不足，本院不予采信。其次，原告只是物业管理公司，没有执法权，在其他业主搞违章建筑时，原告没有拆除的权利，根据原告的举证，原告已经尽到劝阻、制止的义务。综上原因，被告要求原告按八折收取管理费理由不成立，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付逾期交纳管理费的违约金问题，因被告通过本案原告的举证才充分了解原告提高物业服务收费标准是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意及原告对其他搞违章建筑的业主已经尽到劝阻、制止的义务，在此之前被告在未充分了解的情况下暂时未交管理费不构成违约，原告要求被告支付逾期交纳管理费的违约金理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告田耕应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市华鸿物业管理有限公司一次性支付2011年7月1日起至2013年12月31日止的管理费（按每月408.1元计算）；
二、驳回原告广州市华鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告田耕的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，反诉费50元，由原告广州市华鸿物业管理有限公司负担30元，被告田耕负担70元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡永辉
人民陪审员 林转好
人民陪审员 何德华
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 杨嘉儿