北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终2073号
上诉人（原审被告、反诉原告）梁虹，女，1977年9月16日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京瑞思特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲香园小区社区服务中心二层201室。
法定代表人刘忠新，董事长。
委托代理人张婷婷。
上诉人梁虹因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第16226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，北京瑞思特物业管理有限公司（下称瑞思特公司）起诉至原审法院称：我公司系北京市丰台区六里桥西风荷曲苑小区物业管理公司，梁虹系该小区×××109室（下称涉案房屋）业主。2007年12月15日双方签订了《住宅小区内非住宅物业管理服务协议》，我公司依该合同的约定向梁虹提供了物业服务，但梁虹一直没有交纳2007年12月15日至2015年12月31日期间的物业费15342.45元（包括2007年12月15日至2008年12月14日期间尚欠的部分物业费533.4元，2008年12月15日至2008年12月31日期间尚欠的部分物业费99.24元，2009年1月1日至2015年12月31日期间全部物业费14711.17元）。我公司多次催要未果，根据《住宅小区内非住宅物业管理服务协议》第六条第3款之约定，梁虹逾期交纳物业费的，应按日千分之五向我公司支付滞纳金。故我公司起诉至法院，要求梁虹立即给付我公司物业费15342.45元、滞纳金1000元。
梁虹答辩并反诉称：涉案房屋是我所有，房屋建筑面积44.45平方米，自我入住时就是瑞思特公司提供物业服务。我入住时扣了所有的费用，包括物业费和公共维修金等，但是具体金额和期限记不清了，现在手里没有票了，之后的物业费确实没交过。现瑞思特公司主张2007年12月15日至2008年12月31日尚欠的部分我不认可。我知道我应该交物业费，但是由于物业服务不到位，我才不交物业费。瑞思特公司在物业服务中违约，参与并纵容私改公共区域结构，封堵走廊、防火通道及楼梯，致使消防通道被用于经营，配电房被改造成仓库堆放易燃物，在写字楼内建职工食堂。公厕长期处于脏乱臭状态，因不及时清扫而臭气冲天，站在写字楼门口就可以闻到，让多位有意向租房的客户深感不满，有照片为证。我多次要求瑞思特公司对此进行整改，但均未见效。并且瑞思特公司的诉讼请求已超诉讼时效，我现在只同意支付2013年度以后的一半的物业费。根据双方之间签订的物业服务管理协议书第六项违约责任的约定，甲方违反协议与《风荷曲苑业主公约》规定的，我有权要求瑞思特公司进行限期整改，逾期不改正，造成损失的，应对我予以赔偿。综上，我不同意瑞思特公司的诉讼请求。并提出反诉要求瑞思特公司按照本小区同位置物业的租赁价格每平米4元每天的标准赔偿我经济损失64897元。
针对梁虹的反诉，瑞思特公司辩称：本案已经过了反诉期限，梁虹提出反诉没有法律依据。根据民事诉讼法相关规定，梁虹提起反诉的期限应在举证期限届满前，所以法庭不应该受理梁虹的反诉。本案是物业服务法律关系，不是损害赔偿法律关系，梁虹的反诉没有法律依据，不能在本案中一并审理。梁虹说的关于消防通道堵塞的问题，消防部门也到实地进行了检查，现场状态符合消防验收标准。员工食堂是开发商建设的，我公司也是租用该房屋进行使用。关于办公室的问题，我公司现在的办公地点的房屋是开发商的产权，我公司也只是租用该房屋。关于配电间安全隐患问题，梁虹曾向消防部门反应过这个问题，消防部门经实地勘验未发现消防安全隐患。我公司仅为业主提供了相应的服务，并未对梁虹造成任何损失。故不同意其反诉请求。
原审法院经审理后认为：瑞思特公司与梁虹签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。瑞思特公司为梁虹提供了物业服务，梁虹应当按照约定给付物业费。因物业服务具有长期性、连续性的特点，故在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故对梁虹主张瑞思特公司诉讼请求已超诉讼时效的抗辩，法院不予支持。梁虹辩称瑞思特公司服务不合格，但不能否定其已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故梁虹不交费的抗辩理由，法院难以支持。关于欠款期限，结合梁虹陈述以及双方签订的物业服务合同载明的相关内容，瑞思特公司主张梁虹关于2007年12月15日至2008年12月14日期间尚欠的部分物业费533.4元的诉讼请求，法院不予支持，瑞思特公司主张2008年12月15日至2008年12月31日期间尚欠的部分物业费99.24元的诉讼请求以及2009年1月1日至2015年12月31日期间全部物业费14711.17元的诉讼请求，法院予以支持。鉴于瑞思特公司提供的物业服务确有瑕疵，依据公平原则，法院免除梁虹支付违约金的责任。关于梁虹主张瑞思特公司因违约需对其造成的损失进行赔偿的反诉请求，梁虹未提交相关证据证明其损失，且瑞思特公司已依约履行职责，法院亦难以支持。需要说明的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。据此，原审法院于2015年12月14日判决：一、梁虹于判决生效之日起十日内给付北京瑞思特物业管理有限公司二○○八年十二月十五日至二○一五年十二月三十一日期间的物业费一万四千八百一十元四角一分；二、驳回北京瑞思特物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，梁虹不服，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，自2007年交房至2015年6月12日，我从未收到过瑞思特公司任何催缴物业费的通知，故2013年7月27日之前的物业费已过诉讼时效；瑞思特公司在物业管理服务中存在违约情况，具体表现为公共卫生间打扫不到位，长期处于脏乱臭状态；瑞思特公司参与并纵容私改公共区域结构；保安员数量不足，且不履行安保职责，甚至监守自盗，故同意原判第二项、第三项，要求撤销原判第一项，改判我在瑞思特公司整改完成后给付其公司2013年7月28日至2015年12月31日期间的部分物业费共计1488元。瑞思特公司同意原判。
经审理查明：涉案房屋由梁虹所有，房屋建筑面积44.45平方米。
2007年12月15日，瑞思特公司（甲方）与梁虹（乙方）签订了《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》，约定：甲方为风荷曲苑小区的物业管理单位，乙方为风荷曲苑小区非住宅物业的买受人；现乙方同意将涉案房屋，建筑面积44.45平方米的物业，委托于甲方实行物业管理服务；乙方应自本协议签订之日向甲方预付缴纳12个月的物业管理费，并在支付了首期物业管理费后，每年均应在于本协议签订日期前15日，向甲方一次性交纳清12个月的物业管理费；甲乙双方同意按照以下标准，收取物业管理费与其他费用；物业管理费标准为3.94元每平方米每月；乙方在应付款项（包括但不限于物业管理费等）到期后十五日内还没有支付该款项，甲方有权对延迟付款征收滞纳金，滞纳金自该款项应付期限届满之日起至交付之日止以应交纳费用总额千分之五按日计算。
原审庭审中，瑞思特公司主张梁虹未交纳2007年12月15日至2015年12月31日期间的物业费，其中2007年12月15日至2008年12月31日是部分物业费，2009年度至2015年度是全部物业费。梁虹对2007年12月15日至2008年12月31日欠费金额632.64元不认可，其余年度欠费金额表示认可。
关于催缴问题，瑞思特公司提交照片证明向梁虹催缴过。梁虹对照片的真实性不予认可，并提交视频光盘证明瑞思特公司所提交的照片都是一天照的，瑞思特公司在照片方面存在作假的行为，故本案已过诉讼时效。瑞思特公司对梁虹所提交光盘内容的真实性不予认可，并表示一直有房管员向梁虹催缴所欠物业费，故本案并未过诉讼时效。
关于物业服务瑕疵问题，梁虹提交照片6张，用以证明瑞思特公司物业管理服务中存在违约行为，主要包括公共卫生间脏乱、消防通道门被堵死、消防通道用于经营及占用业主公共区域收费停车、配电间堆放易燃物品存在安全隐患的情况。瑞思特公司不认可上述证据的真实性和证明目的。
上述事实，有双方当事人陈述、《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》、《业主信息登记表》等证据在案佐证。
本院认为：瑞思特公司与梁虹签订的《住宅小区内非住宅物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽梁虹上诉称瑞思特公司提交的四张催缴物业费照片系伪造，并在审理中提交了监控录像光盘，证明瑞思特公司存在连续拍照行为。但经核实，该监控录像系从屋内拍摄，显示有人在门外进行连续张贴，但无法看清是何人所为，也无法显示张贴文件内容，故就梁虹该项主张，缺乏依据，本院不予支持。梁虹仅同意支付2013年7月28日至2015年12月31日期间物业服务费的上诉请求，本院不予支持。梁虹上诉主张瑞思特公司在物业管理服务中存在违约行为，但不能否定瑞思特公司已履行合同主要义务的事实，且因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，故梁虹以瑞思特公司的物业服务存在违约行为作为仅同意支付2013年7月28日至2015年12月31日期间部分物业费的抗辩理由，本院不予采纳。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费208元，由北京瑞思特物业管理有限公司负担20元（已交纳），由梁虹负担188元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费1422.43元，由梁虹负担（已交纳）。二审案件受理费133元，由梁虹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 郭 融
二〇一六年三月七日
书 记 员 何海云