吉林省和龙市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）和民初字第655号
原告：陈卫强，男，汉族，住和龙市。
原告：董金兰，女，汉族，住和龙市。
被告：李国燕，女，汉族，住和龙市。
被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司和龙市支行，住所地：和龙市。
法定代表人：金英爱，该行行长。
委托代理人：金奕成，男，汉族，住和龙市。
委托代理人：何美凝，吉林华烁律师事务所律师。
被告：冯义红，男，住和龙市。
原告陈卫强、董金兰诉被告李国燕、中国邮政储蓄银行股份有限公司和龙市支行（以下简称“邮政银行”）、冯义红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月23日作出（2014）和民初字第256号民事判决，被告李国燕不服该判决上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月2日作出（2014）延中民四终字第263号民事裁定，裁定撤销吉林省和龙市人民法院（2014）和民初字第256号民事判决，发回吉林省和龙市人民法院重审。本院于2014年10月10日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈卫强、董金兰，被告李国燕、邮政银行到庭参加了诉讼，被告冯义红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈卫强、董金兰诉称：原、被告于2010年12月6日签订房屋买卖合同，被告将位于和龙市牛桥北侧（海月长廊）都市乡村酒楼的住宅4楼的正房东侧卖给原告，原告交付了部分房款，余款待取得房照时付清。合同签订后，被告未协助办理过户登记，且未给房屋恢复正常供热，故原告诉至人民法院，要求确认双方买卖合同有效，被告交付房屋，协助办理房屋过户登记，办理集中供热。
原告为支持自己的主张，提交了以下证据：一、卖房协议复印件一份，证明2010年12月6日原告购买被告房屋的具体信息；二、广告传单一份，证明传单中第三张照片是原告的沙发，被告将原告的沙发进行变卖；三、产权档案一份，证明诉争房屋的信息。
被告李国燕辩称：该房屋是二手房，该房屋当时在邮政银行已经抵押，被告已向原告说明。该房屋没有暖气，以后可能有暖气，被告多次向原告表示要过户，但原告拒绝了，所以被告将房屋卖给了冯义红。
被告李国燕在举证期限内向本院提交以下证据：一、2009年10月19日签订的合同一份，证明被告李国燕与原告签订合同时，该房屋已经抵押给邮政银行，被告已向原告说明该情况；二、2013年7月4日抵押合同一份，证明该房屋仍在邮政银行抵押；三、2013年5月20日合同一份，证明李国燕与冯义红达成卖房协议，包括争议在内的13套房屋出售给冯义红，现已交付使用。
被告邮政银行辩称：被告不是房屋买卖合同中的当事人，被告无法履行原告的诉讼请求。被告是争议房屋的抵押权人，在抵押权消灭前或抵押权实现前，被告李国燕无法履行诉讼请求。即使双方确实存在买卖关系也只能说明双方形成了债权债务关系，不能对抗被告的抵押权。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告邮政银行在举证期限内向本院提交以下证据：一、2009年10月19日借款合同、抵押合同、他项权证各一份，证明被告邮政银行对争议房屋有抵押权；二、2013年7月4日借款合同、抵押合同、他项权证、邮政银行个人商务贷款抵押人谈话笔录各一份，证明被告邮政银行对争议房屋有抵押权。
被告冯义红在答辩期内未提出答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。
经庭审质证及对证据的审查，对于原告向本院提交的证据一、三，因内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据二，被告李国燕提出异议，且该证据与本案无关联，故本院不予以采信。
对于被告李国燕向本院提交的证据一、二、三，证据可相互印证，且证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。
对于被告邮政银行提交的证据一、二，原告未提出异议，且证据可相互印证，且证据内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采信。
本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下事实：原告在2010年10月25日中桥信息报纸刊登的出售房屋广告得知被告欲出售房屋，便与被告协商房屋买卖事宜。2010年12月6日签订房屋买卖合同，双方约定，被告将其所有的位于和龙市海月北长廊21-3-3号（房屋所有权证号为00038468，丘地号为1-22-1.33-Ⅳ3），建筑面积为56.82平方米的房屋出售给原告，房屋价款为60000元，原告交付21800元房款，余款待他日取房照时付清。合同签订后，原告在该房屋居住了两天。因该房屋无法正常供暖，原告等人便与被告沟通，在沟通过程中，被告承认在签订合同时承诺给原告办理集体供热。嗣后，因被告一直未协助办理产权变更登记，未办理集体供热，且将争议房屋收回，故原告诉至人民法院，要求被告交付房屋，协助办理房屋产权变更登记，办理集体供热。
另查明：2009年10月19日，被告李国燕与邮政公司签订个人额度借款抵押合同，双方约定：被告李国燕向邮政银行借款460000元，以被告李国燕名下的12座房屋（包括本案诉争房屋）提供抵押担保，抵押期限为2009年10月17日至2021年10月17日，双方在和龙市房地产产权管理处办理了抵押登记。2013年5月20日，被告李国燕与冯义红签订合同书，双方约定：被告李国燕将和龙市牛桥北海月长廊900多平米楼房（包括本案诉争房屋）及400多平米的园内设施及物品卖于乙方，房屋总价为1300000元。后冯义红将房款全部支付给被告李国燕。现包括本案诉争房屋在内的其他房屋由冯义红占有使用。2013年7月4日，冯义红与邮政银行签订个人额度借款合同，向邮政公司借款500000元，同日，被告李国燕与邮政银行签订个人最高额抵押合同，以被告李国燕名下的12座房屋（包括本案诉争房屋）为冯义红的借款合同提供抵押担保，抵押期限为2013年7月4日至2023年7月4日，双方在和龙市房地产产权管理处办理了抵押登记。庭审中，原告称诉争房屋的集中供热已经办理完毕，被告李国燕对此并没有否认。
本院认为：原告与被告李国燕之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。现原告要求继续履行合同，即交付房屋和办理房屋过户手续。因被告李国燕与原告签订房屋买卖协议后，被告李国燕又将争议房屋出售给冯义红，现冯义红占有使用该房屋，因此被告无法将诉争房屋交付给原告，故原告要求交付房屋的诉讼请求，不予支持。关于原告要求办理房屋过户手续的诉讼请求，鉴于原告与被告李国燕签订房屋买卖协议时，该诉争房屋已被被告李国燕于2009年10月17日在被告邮政银行设立了抵押担保，该抵押担保并没有解除，且被告李国燕将房屋出售给原告时，并没有经过邮政银行的书面同意，加之现李国燕又将包括本案诉争房屋在内的12套房屋为冯义红的借款合同提供抵押担保，并办理了抵押物登记，在买受人代为清偿债务消灭抵押权之前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续。本案中，原告与被告李国燕达成的合同构成履行不能，原告有权解除合同，经本院向原告释明，告知其可变更诉讼请求，经释明后，原告仍不变更，故本院对于原告要求交付房屋和办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。
因被告冯义红经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第六十条第一款、第二款、九十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈卫强、董金兰与被告李国燕之间签订的位于和龙市海月北长廊21-3-3号（房屋所有权证号为00038468，丘地号为1-22-1.33-Ⅳ，建筑面积为56.82平方米）的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告陈卫强、董金兰的其他诉讼请求。
案件受理费1300元，由原告陈卫强、董金兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金英花
人民陪审员 郑玉臣
人民陪审员 李裕孙
二〇一五年三月三十日
书 记 员 金美英