上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第484号
原告华斌杰。
委托代理人吴勇虎，上海圆誉律师事务所律师。
被告杨杰。
被告张丽娟。
委托代理人杨杰，系被告张丽娟丈夫。
原告华斌杰与被告杨杰、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年4月23日公开开庭进行了审理。原告华斌杰及其委托代理人吴勇虎，被告张丽娟的委托代理人即被告杨杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华斌杰诉称，原告与被告方、上海汉家房地产经纪事务所签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告向被告方购买位于上海市闵行区的房屋，转让价为1，720，000元（人民币，下同）。当日，原告支付了定金50，000元。同年3月23日，原告与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》。根据双方约定，至2013年4月3日，原告累计向被告方支付房款1，420，000元。双方于2013年5月14日办理了房屋交接手续，原告实际入住涉案房屋。合同约定，双方应于2013年5月31日之前办理产权变更手续，但由于被告方未及时注销抵押登记，故房屋一直无法过户。经协商，双方于2012年7月22日签署了《合同补充协议》，双方同意继续履行原房屋买卖合同，且两被告同意支付原告赔偿金31，188元，并约定于2013年7月23日办理过户手续。但2013年7月23日当天被告张丽娟未到房地产交易中心，故无法办理房屋产权过户手续。2013年8月原告曾起诉到法院，8月13日调解时原告发现涉案房屋仍被法院查封，无法过户；该案庭审过程中，被告方提出要按实际成交价缴税，双方协商后原告撤诉。2013年12月13日双方重新签订房屋买卖合同，约定2014年2月20日前办理过户手续，原告在2月15日付清税费后，两被告仍不予配合办理房屋产权过户手续。故起诉要求两被告配合原告办理位于本市闵行区房屋的产权过户手续；要求两被告支付赔偿金31，188元；要求两被告支付违约金15，136元（按照房屋总房价1，720，000元为本金，自2013年7月23日起至2013年8月13日止，按日万分之四计算）；要求两被告支付以1，640，000元为本金，自2014年2月20日起至判决生效之日止，按日万分之四计算的违约金。
审理过程中，被告方于2014年5月12日协助原告办理了房屋产权过户手续，原告撤回了第一项、第二项诉讼请求，变更其余诉讼请求为要求两被告支付违约金15，136元；要求两被告支付以1，640，000元为本金，自2014年2月20日起至同年4月12日止，按日万分之四计算的违约金32，800元。
原告向本院提供了以下证据以证明其诉称成立。
1、上海市房地产买卖合同（编号为XXXXX）1份，证明原告与被告方第一次签订的合同总房价为1，000，000元，违约责任按日万分之四计算；
2、收款凭证13份，证明原告已经支付被告方1，420，000元；
3、合同补充协议1份，证明双方约定违约方为被告杨杰，被告杨杰支付原告赔偿金31，188元，另约定违约金标准为总房款的万分之四。
4、房地产登记信息1组，证明房屋抵押注销后，房屋被轮候查封的司法限制继续查封着；
5、民事裁定书1份，证明原告曾向法院起诉，因被告方要求原告按实际成交价缴税，故原告撤诉；
6、上海市房地产买卖合同1份，证明原、被告双方重新签订合同，仅变更了房屋成交价为1，640，000元、及2014年2月20日之前办理过户转让手续的条款；
7、税款发票1组，证明原告于2014年2月15日缴清税款；
8、中介发给被告方的通知书1份，证明中介提醒被告方办理过户的时间，且不按时过户所要承担的责任。
被告杨杰、张丽娟共同辩称，2013年7月23日两被告至交易中心办理过户手续，过户前询问原告有无补齐税款，原告说没有，所以没有过户；被告方于2013年7月19日结清了银行贷款，房地产交易中心于2013年7月23日下午14：00注销了抵押；2013年8月房屋被法院查封不清楚，被告方当时没有其他诉讼案件，房屋不可能被法院查封；原告要求支付2013年8月13日之前的违约金15，136元没有理由，系因原告不补齐税款导致不能过户，故属原告违约；关于赔偿金31，188元，因为前一起诉讼案件原告已于2014年1月8日撤诉了，故该款不存在；至于2014年2月20日未过户产生的违约金，由法院依法判决。
两被告向本院提供了以下书面证据以证明其辩称成立。
1、2013年3月23日差价补充协议、税费补充协议各1份，证明两份文件与合同有同等效力；
2、贷款结清证明、注销抵押登记申请1组，证明被告方在2013年7月23日之前履行了义务。
上述证据经庭审质证，两被告对原告提供的证据的质证意见：证据1系被告杨杰所签，被告张丽娟的名字系被告杨杰代签，事后得到被告张丽娟的追认；证据2无异议；证据3无异议，因为原先约定2013年5月31日过户，因为没有过户，故被告杨杰承担了相应责任；证据4真实性无异议，但银行的人说被告方付完钱就撤销了财产保全；证据5至证据7均无异议；证据8没有收到。原告对两被告提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，但恰恰证明了做低房价被告方同意的；证据2真实性无异议，但仅是收件日期，应以原告提供的为准。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对原告提供的证据的认证意见：证据1除购房款条款不予确认之外，其余文本内容系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认；证据2至证据7真实、合法、与本案有关联，本院予以确认；证据8被告方否认收到，原告未能进一步举证已经送达被告方，故本院不予采信。二、本院对被告提供的证据的认证意见：证据1、证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明，原告、被告方通过上海某房地产经纪事务所居间介绍，于2013年3月23日签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：原告向被告杨杰、张丽娟购买位于上海市闵行区的房屋，房屋转让价为1，000，000元；双方于2013年5月31日之前办理产权过户手续；两被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按照原告已付款日万分之四计算。当日，原告与被告杨杰签署《差价补充协议》及《关于税、费的补充协议》，约定：双方于2013年3月23日签订的关于座落于上海市闵行区房屋的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中约定了成交价为1，000，000元，房屋的实际成交价为1，720，000元，差价720，000元于签订差价补充协议当日支付80，000元，于2013年4月3日审税当日支付640，000元。上述房屋交易过程中产生的税、费、中介费全部由原告负担，税、费标准以审税当日税务机关公布的双方各自应承担的税费种类及税率为准。
2013年3月22日至今，被告方收到原告支付的款项1，420，000元。
2013年5月14日双方办理房屋交接手续，原告实际入住涉案房屋。
由于被告方未及时注销涉案房屋的抵押登记手续，房屋一直无法过户。2013年7月22日原告与被告杨杰签署《合同补充协议》，约定：按照合同第十条第（三）款规定，被告杨杰违约，被告杨杰对原告进行赔偿，赔偿金额经双方协商一致，现定于从2013年6月1日至实际办理过户当日（2013年7月23日）前10天为结算日期，共计31，188元；经双方协商一致，被告杨杰对原告所有赔偿款项将从剩余未支付房款中扣除，被告杨杰需正常开具房款收据给原告，原告应开具给被告杨杰其支付的违约金31，188元的收据；本协议为最终赔偿方案，同时原买卖合同继续履行；原告不得就被告方的过户日期违约问题另行提出赔偿要求（被告方另主观违约除外）；双方约定于2013年7月23日向上海市闵行区房地产交易中心申请办理过户手续，若因双方非主观原因未能到现场完成过户，双方均不得追究责任，若因其中任何一方故意拖延或不及时准确提供相应材料等原因（包含但不仅限于上述原因）造成不能完成过户的应视作违约方，须向另一方（无责任方）每日支付总房价的万分之四作违约金，合同继续履行。
2013年7月19日，被告方还清了案外人上海某银行股份有限公司闵行支行的贷款，2013年7月23日被告方向闵行区房地产交易中心申请抵押权注销，2013年7月26日，涉案房屋上抵押登记注销。因被告方拖欠案外人上海某银行股份有限公司闵行支行的贷款，案外人上海某银行股份有限公司闵行支行于2010年11月25日向本院申请执行，该案于2010年12月7日和解结案，但因该执行案件所做的司法查封至2013年8月13日尚未解除。
因房屋一直未有过户，2013年10月11日，原告华斌杰起诉被告杨杰、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案正式立案，审理过程中，被告杨杰提出要求原告华斌杰按照房屋实际价格缴税，否则不同意过户。原告华斌杰于2014年1月8日撤回起诉。
2013年12月13日，原告华斌杰与被告杨杰、张丽娟重新签订《上海市房地产买卖合同》，合同变更了原合同条款第二条、第六条及付款协议，即房屋成交价格为1，640，000元，过户时间变更为2014年2月20日之前。
2014年2月15日，原告缴清税、费。
2014年4月12日，双方办理产权变更登记手续。
本院认为，原告华斌杰与被告杨杰、张丽娟建立房地产买卖合同关系真实、合法，本院予以确认，双方据此签订的《上海市房地产买卖合同》、《差价补充协议》及《关于税、费的补充协议》系双方真实意思表示，对双方具有拘束力。然因涉案房屋上存在银行抵押及司法查封，致合同约定的过户交易时间届满时无法过户交易，系被告方违约，应承担相应责任。双方在2013年7月22日签订的《合同补充协议》中明确了被告方的违约责任，被告亦承担了相应的责任，约定承担一定金额的违约责任，该约定于法不悖，本院予以准许。双方约定2013年7月23日产权过户，被告方亦为此做出准备，还清了银行的抵押贷款，申请注销抵押登记，主观上为产权过户积极做准备，故在被告方承担一定的违约金后原告再主张一定金额的违约金与法律规定相悖，本院不予支持。2013年12月13日，原告华斌杰与被告杨杰、张丽娟重新签订《上海市房地产买卖合同》后，两被告仍未按约于2014年2月20日前配合原告进行产权过户登记，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，原告据此约定向两被告主张自2014年2月20日至2014年5月12日期间的违约金符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杨杰、张丽娟于本判决生效之日起十日内，支付原告华斌杰违约金32，800元；
二、驳回原告华斌杰其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半计收499.20元，由原告华斌杰负担157.62元，被告杨杰、张丽娟负担341.58元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 沈慧芬
二〇一四年五月十三日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。