湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第343号
原告陈浩，女，汉族，1969年7月27日出生。
委托代理人龚金晶，湖南通程律师事务所律师。
被告长沙金华康房地产开发有限公司，住所地长沙黄兴中路62号中山国际大厦七楼。
法定代表人曾志成，董事长。
委托代理人缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。
委托代理人张志文，湖南金顺达律师事务所律师。
原告陈浩诉被告长沙金华康房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘上堤担任审判长，与人民陪审员朱献初，陈孟强组成合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员徐莹担任记录。原告委托代理人龚金晶，被告委托代理人缪先进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年5月1日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的王府井商业广场项目BC座1层X号房，建筑面积17.68㎡，房屋价款为694260元；被告应于房屋办理完合同备案和申请预告登记后360个工作日内办妥房屋所有权证。合同签订后，原告如约向被告支付了所有房款，被告于2010年6月7日才为办理产权预告登记，至今还未能给原告办理完毕房屋产权证。原告多次催促未果，被告行为构成违约，应当依法按照合同约定承担违约责任。为此，请求法院判令：1、被告为原告办理房屋所有权证；2、被告按原告已付房款的日万分之二支付从违约之日起至产权证件办妥之日止的违约金（从2011年12月7日至起诉时的违约金为104139元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、天心区人民政府未将项目地块内的两栋宿舍房屋拆除，并叫停办理产权手续，直到2013年长沙市人民政府决定该两栋楼不再拆除，恢复为划拨用地，并由此导致项目地块的容积率提高，需调整规划补交土地出让金等程序之后，才能顺利办证；被告在政府作出决定后便积极办理，这是逾期未办妥产权的原因；被告没有过错。2、原告关于违约金的请求超过诉讼时效且过高，请求法院依法处理或予以调整。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：
证据一、长沙市商品房买卖合同，证明房屋买卖合同关系以及被告应当办理产权登记的时间；
证据二、发票，证明原告已经按照合同约定支付全部购房款；
证据三、商品房预告登记查询，证明被告为原告办理商品房预告登记的时间是2010年6月7日。
被告长沙金华康公司对上述证据质证意见为：均无异议。
被告长沙金华康公司向法庭提交了如下证据：
证据一、建设工程竣工验收备案表，证明原告所购买的房屋（BC栋）已于2006年6月竣工验收合格，并于2007年9月4日办理了竣工验收备案；
证据二、委托拆迁协议书，证明根据长府阅（2001）67号会议纪要的要求，被告所开发的王府井商业广场项目的拆迁由天心区人民政府负责，天心区人民政府指派天心区福源巷棚户改造拆迁指挥部承担被告征地红线范围内的拆迁腾地任务，双方为此签订了《委托拆迁协议书》；
证据三、《关于金华康房地产开发有限公司王府井商业广场项目红线范围内两栋宿舍未能拆除的说明》（未提交原件），证明：1、被告王府井商业广场项目红线范围内有两栋宿舍未能拆除；2、该两栋未拆除的宿舍的补偿费用已由金华康公司支付；
证据四、（2011）4号长沙市人民政府市长办公会议纪要（未提交原件），证明因项目红线范围内两栋宿舍未能拆除，导致项目规划容积率提高，需对规划容积率进行调整，需补缴土地出让金；并且，因该两栋宿舍未能拆除导致项目权证无法继续办理；
证据五、关于金华康房地产开发有限公司王府井商业广场项目遗留问题处理意见的请示与批示（未提交原件），证明1、经过近两年的调查落实，该两栋未拆除住宅的拆迁补偿费用金华康公司早已于2004年支付；2、长沙市人民政府于2013年元月9日最终批示，同意项目地块内两栋未拆除的住宅不再拆除，将该两栋未拆迁住宅用地性质恢复为划拔用地，由金华康公司向有关部门提出调整规划的申请，补缴土地出让金；
证据二至证据五综合证明：导致不能继续办理权证的原因在于项目地块内有两栋宿舍未能拆除，而根据当时的拆迁政策及协议约定，项目地块的拆迁任务是由天心区人民政府负责；并且，被告于2004年就支付了该两栋宿舍的补偿费用，因此，致使不能办理产权证并非被告自身的原因，而是政府原因造成；
证据六、长沙市城乡规划局工作联系函，证明长沙市规划局于2013年7月22日向市国土局致函明确了项目地块的容积率指标；
证据七、长沙市国土资源局业务受理决定书，证明被告在规划局的容积率指标确定后即向国土局递交了办理国土手续所需的资料；
证据六至证据七综合证明：在政府最终决定同意不拆除项目地块内未拆除的两栋宿舍后，被告积极办理相关手续。
原告对被告长沙金华康公司提交的证据发表如下质证意见：
证据一、真实性无异议，关联性有异议；
证据二、真实性无异议，关联性有异议，协议第三条拆迁期限明确规定项目拆迁时间2001年10月20日之前完成，被告在商品房出售之前明知该房屋不能拆迁；
证据三、三性均有异议；
证据四、没有原件，三性均有异议；
证据五、三性均有异议；
证据六、证据七、真实性无异议，关联性有异议。
原、被告提供的证据，本院认证如下：
原告提交的证据，被告无异议，本院予以采信，认定其证明力。被告提交的证据三、证据四、证据五无原件，其余证据的真实性均予确认。
经审理查明，2009年5月1日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的王府井商业广场项目BC座1层X号房，建筑面积17.68㎡，房屋价款为694260元，于2009年7月27日前一次性付款；关于产权登记的约定为：被告在本合同办理完合同备案和申请预告登记后360个工作日内办妥房屋所有权证，逾期且为被告原因，原告不解除合同的，从次日起至办妥之日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2009年7月24日向被告交付购房款694260.01元，被告出具了发票。2010年6月7日，被告办理了商品房预告登记。至今，被告未向原告交付房屋产权证。
另查明：涉案房屋项目地块内两栋宿舍未能拆除属实，属于历史遗留问题。被告支付了相应补偿费后，长沙市政府于2011年1月19日决定不再拆除，导致规划调整、用地性质改变、容积率提高、土地出让金补缴等事项出现，在相关资金到位前不得办理项目权证。2013年7月30日，长沙市国土资源局受理被告“出让土地使用权续期和改变使用条件许可”业务。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。为原告办理房屋产权证系被告义务，原告就此提出诉讼请求，本院予以支持。合同对办理房屋产权证的时间有明确约定，为办理商品房预告登记（2010年6月7日）后的360个工作日内，即2011年11月21日之前，被告至今未办妥，逾期属实。但从2011年1月19日至2013年7月30日，存在非被告自身原因不能办证事由，故办证期限应予顺延；顺延后应办证期限为2014年5月31日。合同对违约责任的赔偿标准约定为日万分之二点一，被告认为过高，请求调整，本院不予采纳。违约金应从2014年6月1日起计算，至2014年10月31日，共153天，违约金为：694260.01元×2.1／10000元／天×153天=22307元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告长沙金华康房地产开发有限公司为原告陈浩办理房屋所有权证；
二、被告长沙金华康房地产开发有限公司向原告陈浩支付违约金22307元（后期违约金另行计算至实际办证时止）；
上述款项，限被告长沙金华康房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起3日内履行完毕；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。
本案受理费2460元，由被告长沙金华康房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘上堤
人民陪审员 朱献初
人民陪审员 陈孟强
二〇一四年十一月四日
代理书记员 徐 莹