安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六金民二初字第00807号
原告：徐应枝，男，1973年9月14日生，汉族，住六安市。
原告：王友琴，女，1974年11月29日生，汉族，住同上，系徐应枝之妻。
原告：王永才，男，1973年10月3日生，汉族，住霍邱县。
原告：李君红，女，汉族，1973年9月20日出生，住同上，系王永才之妻。
四原告委托代理人：张登明，安徽皋陶律师事务所律师。
被告：徐培培，男，1981年7月24日生，汉族，住。
被告：六安市旺居房产经纪有限公司，住所地六安市。
法定代表人：徐秀林，经理。
两被告委托代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。
原告徐应枝、王友琴、王永才、李君红与被告徐培培、六安市旺居房产经纪有限公司不当得利纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理。依法由审判员杨效成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐应枝、王友琴、王永才、李君红及其委托代理人张登明，被告徐培培、六安市旺居房产经纪有限公司的委托代理人许正君等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐应枝、王友琴、王永才、李君红诉称：2013年3月17日，由于原告徐应枝、王友琴急需用钱和两被告签订一份存量房买卖合同，原告将位于皖西学院北区宿舍10#东单元的202室转让个被告徐培培，被告六安市旺居房产经纪有限公司作为合同居间方提供居间服务，被告看原告徐应枝、王友琴想急于脱手该房，将购房款打压为37.3万元，没有办理过户手续。2013年3月28日，两被告又将同一处房产以42万元转让给原告王永才、李君红，并于2013年5月20日以原告名义签订了存量房买卖合同。现该房已通过被告徐培培过户到原告王永才、李君红名下。被告通过此一进一出的非法买卖，获利4.7万元。原告王永才、李君红在办理房屋买卖期间，始终要求被告六安市旺居房产经纪有限公司邀约真实房主（即原告徐应枝）当面签约，可被告六安市旺居房产经纪有限公司总是故意推脱原告徐应枝没有时间，并推出被告徐培培和其见面，且谎称被告徐培培是原告徐应枝儿子，他可以代为签约。另一方面，两被告隐瞒和原告王永才、李君红再次交易此房的信息，又欺骗原告徐应枝签了一份委托被告徐培培办理此房过户手续的协议。最终，被告徐培培将此房过户给了原告王永才、李君红。原告王永才、李君红对此房交易中两被告的反常表现存有疑虑，认为其中必有猫腻，遂亲自登门到所购房屋进行查看，碰见原告徐应枝，彻底明白两被告联手违法操作此房产买卖，从中非法获利4.7万元。原告认为，被告徐培培不是房产所有人，原告徐应枝也没有委托其出卖皖西学院北区宿舍10#东单元202室房产，其在交易中获利4.7万元属于不当得利，应返还给四原告。同时，被告六安市旺居房产经纪有限公司作为居间方，故意隐瞒交易双方信息，在明知被告徐培培没有取得房屋所有权的情况下，主导一房两卖，对四原告的利益造成损害，故应承担连带责任。为维护自身合法权益特具状法院判令被告徐培培返还不当得利47000元（四原告均分为每人11750元），被告六安市旺居房产经纪有限公司承担连带返还责任；案件诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：
证据一、原、被告身份信息、被告企业登记信息，证明原、被告的主体资格；
证据二、房地产权证、收件单、收款收据、存量房买卖合同，证明原告徐应枝是房屋所有权人、被告六安市旺居房产经纪有限公司是合同居间方、原告徐应枝和被告徐培培签订了房屋买卖合同；
证据三、购房意向金协议、收条收款收据、存量房买卖合同、契税完税凭证，证明被告徐培培转让原告徐应枝房屋的事实，被告六安市旺居房产经纪有限公司对被告徐培培转让同一房产的事实是知道的，该公司一直在操作此房买卖，被告徐培培无权处置该房产，徐培培不当得利4.7万元。
徐培培辩称：2013年3月17日，徐培培与徐应枝、王友琴通过六安市旺居房产经纪有限公司，签订了购买二人房屋的存量房买卖合同。徐培培按照协议给付了徐应枝、王友琴定金2万元，并于其后付清了全部房款37.3万元。2013年5月11日，两原告在公证处办理了委托公证，以授权的方式将该房的处分权交由徐培培行使。双方交易完成，徐培培支付了六安市旺居房产经纪有限公司佣金7400元。2013年7月10日，徐培培将上述房屋转让给王永才、李君红夫妇，王永才、李君红现已办理了房屋产权过户登记，并已拿到房屋钥匙。综上，徐培培不存在不当得利，请法院驳回原告诉讼请求。
六安市旺居房产经纪有限公司辩称：被告按约定提供居间服务，依约收取佣金，且因徐培培与原告徐应枝夫妇约定徐应枝夫妇净得购房款37.3万元，所以收取的佣金7400元全部由徐培培支付。旺居公司不存在隐瞒事实和提供虚假情况，两次交易价格也是各方协商确定的，没有任何人利益受损，综上请法庭依法驳回原告对旺居公司的诉讼请求。
为支持其辩称主张，两被告向本院提交证据如下：
证据一、存量房买卖合同，证明原告徐应枝夫妇与被告徐培培于2013年3月17日签订了诉争房屋的买卖合同，双方约定原告徐应枝净得房款37.3万元；
证据二、收款收据，证明原告徐应枝夫妇收取被告徐培培给付2万元定金的事实；
证据三、补充协议，原告徐应枝与被告徐培培再次约定，将该房授权于徐培培办理公证，相关权利义务与原告无关，原告有配合办理相关手续的义务；
证据四、收据，证明被告徐培培支付了7400元房屋中介佣金；
证据五、公证书，证明依照上述约定，原告徐应枝夫妇与被告徐培培共同在公证机构办理了该房的委托公证手续；
证据六、存量房买卖合同，证明原告王永才、李君红与被告徐培培签订了买卖合同，价格为42万元，依照公证书约定，被告徐培培作为徐应枝夫妇的代理人，双方委托六安市旺居房地产经纪有限公司为居间方；
证据七、房地产权证，证明两被告为原告王永才办理了产权过户登记至王永才、李君红名下；
证据八、缴费票据，证明被告徐培培依法缴纳了房屋过户的相关税费；
证据九、三方协议，证明在本案诉讼期间，原被告三方达成一致，该房已交付原告王永才所有。
徐培培、六安市旺居房产经纪有限公司对徐应枝、王友琴、王永才、李君红提供的上述证据当庭质证如下：对证据1无异议；对证据2房地产权证已被房产部门收回作废，原告徐应枝目前不是该房产权人；对证据3三性无异议，但对其证明目的有异议，原告的所谓委托卖房，实际上双方已对房屋的交易价格进行了确定，也不能证明双方终止委托关系，徐培培已经付清了房款；对证据4三性无异议，但该房地税是徐培培缴纳的，两次买卖差额4万多元不是不当得利。
徐应枝、王友琴、王永才、李君红对徐培培、六安市旺居房产经纪有限公司提交的上述证据当庭质证如下：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，在2013年5月11日之前这个合同应该是真实有效的，但公证委托之后，原被告双方已合意解除了买卖合同，而成立了新的委托卖房关系，合同中约定价款37.3万原告确实收到了，但因为原告当时及时用钱，徐培培声称这个房子他不买了，他可以把这个房子卖更高的价钱，于是双方签订了公证的委托协议，委托徐培培卖房子；对证据二无异议；证据三是买卖合同的一部分，同样随着公证委托的签订，终止履行；证据四与本案没有关联性，原告不认可；证据五恰恰证明了原告委托徐培培卖房，双方是委托关系；证据六合同价款42万元我方认可，是徐培培基于委托代理关系处分原告房产；证据七无异议；证据八交付的税费应该是由买受人缴纳，不存在由徐培培垫付；证据九三性均有异议，4.7万元是出卖房产所得应该归原告徐应枝、王友琴所有，对房产过户给王永才、李君红无异议。
本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据一、二、三、四，被告对上述证据的真实性不持异议，本院对此予以认可；对被告提供的证据认证如下：对被告提供的证据一、二、三、五、六、七、八、九，原告对上述证据的真实性不持异议，本院对此予以认可；证据四收据系徐培培支付给六安市旺居房产经纪有限公司的中介佣金，本院予以采信。
经审理查明：2013年3月17日，原告徐应枝、王友琴（甲方）与被告徐培培（乙方）、六安市旺居房产经纪有限公司（丙方）签订存量房买卖合同。甲方自愿将没有产权争议的位于六安市皖西学院北区宿舍10#东单元202室建筑面积84.22㎡的房屋出售给乙方，房地权证房产中心字第××号。甲方净得房屋价款37.3万元整，所有税费乙方承担，按六安市交易程序办理相关手续，卖方应积极配合办理。同日，原告徐应枝、王友琴收到徐培培购房定金2万元，并由两原告向被告徐培培出具收款收据。此后，原告徐应枝、王友琴又与两被告签订了购房补充协议。协议约定：徐应枝将位于皖西学院北区宿舍10#-202室授权公证给徐培培，徐培培一次性付清余款35.3万元整；徐应枝授权后，不承担此房产责任及经济责任，过户与徐应枝无关；徐应枝确保提供徐应枝因买方需要的公积金银行卡号，确保此款转入徐应枝账号及时返还到买方手中，否则将承担后果。补充协议签订后，被告徐培培将剩余购房款35.3万元全额支付原告徐应枝、王友琴。2013年5月11日，原告徐应枝、王友琴与被告徐培培经过安徽省六安市皋翔公证处办理公证。2013年5月13日，安徽省六安市皋翔公证处出具（2013）皖六皋公证字第8811号公证书。公证：徐应枝、王友琴在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。委托书内容为：委托人：徐应枝、王友琴，受托人：徐培培；委托人拥有房产一处，位于六安市光明西路皖西学院北区宿舍10号楼东单元202室，混合结构，84.22平方米（房地产权证号：房地权证房产中心字第××号）。委托人因不能亲自办理有关手续，现全权委托受托人办理以下事项：代表委托人签订房屋买卖合同及收取售房款；代表委托人办理房屋产权过户签字手续、领证等相关手续；代表委托人办理资金托管、签字和资金支取等相关手续。代表委托人办理该房屋按揭贷款签字，去银行开户并存取放款（将贷款打入受托人指定的银行账户）等相关手续；代表委托人办理房屋土地证、领证以及水电气过户手续；受托人在上述委托事项范围内所从事的一切行为及所签署的一切文件，委托人均予认可；受托人无转委托权；委托期限自上述事项办理完毕止。2013年7月10日，徐培培以委托代理人的身份代理徐应枝、王友琴与王永才、李君红签订存量房买卖合同。卖方徐应枝、王友琴将位于六安市光明西路皖西学院北区宿舍10号东单元202室，建筑面积84.22㎡的房屋出售给买受人王永才、李君红，房地权证房产中心字第××号。居间方系六安市旺居房产经纪有限公司。房屋成交价格42万元，出卖人、买受人各支付居间人4200元。合同签订后，各方按约履行了合同义务，位于六安市光明西路皖西学院北区宿舍10号东单元202室（房地权证房产中心字第××号）产权过户登记至王永才、李君红名下。王永才、李君红支付了全部购房款，其中公积金贷款的25万元购房款由银行发放至徐应枝账户。为此，徐培培、徐应枝、王永才三方签订协议，约定徐应枝在取得该笔购房款后，立即将20万元汇款到徐培培账户，剩余5万元暂保存在徐应枝账户，待法律纠纷结束后，按法院判决执行。徐应枝支付了徐培培该笔购房款20万元。
本院认为：本案双方争议的焦点是房屋买卖合同还是委托代理关系。原告徐应枝、王友琴认为，虽然原、被告通过居间服务达成了买卖合同，但被告徐培培仅向其支付了购房款，却未将房屋产权变更登记至徐培培名下，而是通过委托的方式由徐培培将其房屋出卖给了原告王永才、李君红，因此，原告徐应枝、王友琴与被告徐培培之间的买卖合同不成立，双方之间真实的法律关系是委托代理关系。该主张本院依法不能支持。鉴于，原告徐应枝、王友琴通过被告六安市旺居房产经纪有限公司将其所有的房屋出卖给被告徐培培系其真实意思表示，且徐应枝、王友琴收取了徐培培定金，又在与徐培培达成补充协议后，收取了剩余购房款，因此房屋买卖合同双方已经履行了合同的主要义务。法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告徐应枝、王友琴与被告徐培培之间的买卖合同自双方签订之日起即成立生效，徐培培在未办理产权登记的情况下虽然不得对抗善意第三人，但并不意味徐培培不是该房的实际所有人。公民有处分自己财产的权利。作为房屋的实际所有人，徐培培有权将房屋转售他人。为配合徐培培实现房屋实际所有人的权利，原告徐应枝、王友琴与徐培培商定，在徐培培全额支付了约定的净得房款37.3万元的情况下，二人授权徐培培出售该房并收取售房款，为此双方办理了公证。此后，徐培培将房屋出售给王永才、李君红，徐应枝、王友琴配合王永才、李君红办理了公积金贷款，并将发放至徐应枝账户的公积金贷款25万元中的20万元支付给了徐培培，且完成了产权变更登记。因此，徐应枝、王友琴并非对徐培培将房屋出售给王永才、李君红不知情，而是认可、协助了徐培培转售其徐培培实际所有的房屋，转售房屋的所得应当归徐培培所有。原告徐应枝、王友琴主张徐培培出售房屋的价格高于其出卖给徐培培的价格，转售房屋的差价应归其所有于法无据，本院不予支持；被告六安市旺居房产经纪有限公司作为原、被告买卖合同的居间方，履行居间义务期间中并无不当，原告要求六安市旺居房产经纪有限公司承担不当得利连带责任的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、第一百三十三条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，判决如下：
驳回原告徐应枝、王友琴、王永才、李君红诉讼请求。
案件受理费980元，由原告徐应枝、王友琴、王永才、李君红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 杨效成
二〇一三年九月十一日
书记员 汪 磊
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三十六条买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。