上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3032号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江威（上海）模塑有限公司，注册地上海市闵行区江川路2017/4，实际经营地上海市闵行区江川路2031弄35号。
法定代表人：汪祥迪，总经理。
委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海弘谋晟实业有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇双店路518号1910室。
法定代表人：薛文通，经理。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
原审第三人：上海市闵行区马桥镇彭渡村民委员会，住所地上海市闵行马桥镇彭渡村江川路2048号。
负责人：黄琴，主任。
上诉人江威（上海）模塑有限公司（以下简称江威公司）因与被上诉人上海弘谋晟实业有限公司（以下简称弘谋晟公司）及原审第三人上海市闵行区马桥镇彭渡村民委员会（以下简称彭渡村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人江威公司之委托诉讼代理人席绪军、王晓鹏、被上诉人弘谋晟公司之委托诉讼代理人孙鸿书到庭参加诉讼。原审第三人彭渡村委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江威公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决错误的理解了合同中“租赁物”的概念，混淆了租赁物和附属设施的区别。合同中明确所指的租赁物仅包括建筑面积6,840平方米的厂房，并不包括无证附属设施，无证的附属设施是给被上诉人无偿使用的，并非租赁物。但一审判决无视双方明确约定的合同条文，对无任何歧义的合同条款进行解释，与事实不符。一审判决还以租金的金额推断被上诉人缴纳的租金范围包括附属设施，也属没有事实依据的推测。二、合同解除的原因是由于被上诉人长期拖欠应付租金，违法出租无证的附属设施，违反了合同的约定，上诉人对于合同的解除不存在过错。被上诉人自2015年10月3日开始欠付租金，而2015年11月24日闵行区XX办公室才发出拆违公告，因此附属设施的拆除不是合同被解除的直接原因，而是被上诉人长期欠缴租金的违约行为导致合同无法继续履行。并且合同约定只有厂房可以转租，而无偿使用的附属设施被上诉人只有使用权，并无权转租。无证附属设施的拆除并不影响有证厂房，合同仍然存在继续履行的基础。三、被上诉人并未对承租的厂房进行过装修，且根据合同的约定，被上诉人无权主张装修损失赔偿。从被上诉人提供的其与案外人签订的租赁合同中约定了装修免租期可以看出被上诉人并未进行过装修，且被上诉人自认租赁目的就是转租，因此即使本案中厂房及附属设施中有装修和添附，也只能是次承租人所为，与被上诉人没有关系。另外，双方的《租赁合同》第十条中对于装修如何处理有了明确的约定，不存在赔偿损失的情形。四、被上诉人欠付上诉人水电费用，根据合同约定上诉人返还的保证金应扣除该部分欠款，截止到2016年1月13日被上诉人尚欠电费65,299.32元（人民币，下同）、水费13,473.20元，上述费用被上诉人均予以签字确认，但至今未付。一审判决上诉人返还全部保证金，不符合合同约定，也与事实不符。
弘谋晟公司辩称，一审判决结果正确，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
彭渡村委会未发表意见。
江威公司向一审法院起诉请求：1.弘谋晟公司给付自2015年1月10日起至2016年1月9日止欠付的租金50,000元。2.弘谋晟公司偿付2015年欠付租金的违约金，计算方法如下：1）逾期支付150,000元租金，即2015年第四季度的租金当于2015年10月3日前给付，而实际给付日为2015年10月23日，且仅支付了150,000元，此部分的违约金为15,000元（150,000元×千分之五/天×20天）；2）逾期支付350,000元租金，依据约定，逾期付款超过一个月所应承担的违约金相当于本金。上述350,000元中，弘谋晟公司于2016年11月16日前给付150,000元，于2016年1月25日前给付150,000元，尚欠50,000元未付，此部分违约金为350,000元。3.弘谋晟公司双倍给付自2016年1月10日起至2016年1月23日止的租金计151,890.48元（1,980,000元/年÷365天=5,424.66元/天×14天×2倍=151,890.48元）。4.确认《租赁合同》于2016年1月23日解除。5.弘谋晟公司赔偿解除合同的违约金计495,000元。6.弘谋晟公司按《租赁合同》约定的租金标准，给付自2016年1月24日起至2017年3月14日（共计415天）房屋占有使用费2,251,233.90元。
弘谋晟公司向一审法院提出如下反诉诉讼请求：1.江威公司返还保证金170,000元；2.江威公司赔偿装修装潢费用810,000元，包含有证及无证部分；3.江威公司赔偿拆违补偿款600,000元。
一审法院认定事实：坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋的权利登记在江威公司名下。
2014年11月5日，江威公司（出租方，签约甲方）与上海A有限公司（以下简称A公司，承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的一幢厂房出租给乙方使用。租赁物面积：建筑面积6,840平方米【详见房屋权属证书：沪房地闵字（2006）第XXXXXX号】。另有约3,070平方米附属用房（无房产证），甲方同意无偿由乙方使用。除上述租赁物和乙方无偿使用的附属用房以外的其他所有房屋仍由甲方自用。本租赁物的功能及用途为厂房、仓储、办公，包租给乙方使用。租赁期限为9年，即从2015年1月10日起至2024年1月9日止，另由乙方无偿使用的附属用房使用期亦自2015年1月10日起至2024年1月9日止。租赁期满，甲方有权及时收回出租厂房和附属用房，乙方应如期归还。乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，双方按新租赁合同履行。租赁物的免租期为：甲方按约定的标准交付租赁物给乙方之日起算60天为免租期，免租期届满次日为起租日，由起租日开始计算租金。甲方交付租赁物之前，应提供乙方实地看房机会。乙方支付第一期租金及保证金后，甲方应按约定于2014年11月10日前将该租赁物交付给乙方使用。如甲方逾期交付租赁物的，则按实际交付日顺延免租期及起租日。甲、乙双方约定，签订本合同当日乙方应向甲方支付租赁保证金170,000元。租赁期限届满或租赁合同解除之日起5日内，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租金以三年为一个调整周期，在同一个周期内租金不变。第一个周期内年租金计2,000,000元。甲方收取租金，应出具租赁发票给乙方。在本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁物第一期租金500,000元整，先付后租，乙方按叁个月为一期支付租金，每期应提前七日向甲方支付当期租金，由乙方汇至甲方指定的账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。乙方可根据自己的经营特点和需要进行装修、改建、增添设施、设备，但应事先将施工图纸交甲方审核同意后方可施工，并且不得破坏原房屋主体结构。费用全部由乙方自负，解除或者终止本合同时，上述装修及增添财物设备全部无偿归甲方所有，甲方不作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。本合同约定的违约金低于实际损失的，守约方可以要求违约方予以增加，以承担相应的赔偿责任。乙方逾期支付租金，应向甲方偿付滞纳金（逾期付款违约金），滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额0.5%。若遇乙方欠交租金超过壹个月，乙方应按实际逾期天数双倍支付租金。若乙方欠交租金超过60天时，甲方有权单方解除合同，一切损失由乙方自负，乙方还应赔偿甲方三个月的租金。合同还就双方的其他权利义务作了约定。
2014年11月13日，江威公司将涉案房屋交付给案外人A公司使用。
2015年1月10日，江威公司（签约甲方，出租方）、案外人A公司（签约乙方，承租权转让方）、弘谋晟公司（签约丙方，承租权受让方）签订《承租权转让协议》一份，协议约定甲、乙、丙三方就乙方的承租权转让给丙方，并由甲方与丙方确立房屋租赁合同关系的相关事宜，经协商一致，订立本协议：一、甲、乙双方于2014年11月5日订立《租赁合同》，确立租赁关系，甲方为出租方，乙方为承租方。现甲方同意乙方自愿将该《租赁合同》的承租权转让给丙方，丙方自愿受让乙方转让的承租权，全面承继乙方作为原承租方的权利和义务。本协议生效后，甲方与乙方订立的《租赁合同》即转由甲方与丙方继续履行，甲方与乙方之间的原《租赁合同》关系即行终止，且不承担责任和义务。原《租赁合同》中第一个周期内年租金（含物业费）计2,000,000元，调整为1,980,000元。
2015年10月13日，江威公司致函弘谋晟公司，要求弘谋晟公司在三日内给付自2015年10月起至同年12月止的租金。
2015年10月23日，弘谋晟公司给付江威公司2015年度第四季度租金中的150,000元。
2015年11月12日，江威公司致《律师催告函》给弘谋晟公司，向弘谋晟公司催讨租金350,000元。
2015年11月16日，弘谋晟公司给付江威公司2015年度第四季度租金150,000元。
2015年11月24日，闵行区XX办公室向闵行区马桥镇彭渡村相关单位和个人发出《公告》，主要内容如下：一、闵行区马桥镇彭渡村行政区域内存在的违法建筑，应当予以全部拆除。二、区域内存在违法建筑的单位和个人应在2015年12月23日前与彭渡村完成违法建筑拆除签约、搬离及交房工作。存在违法建筑租赁情形的，自行做好租赁户清退工作，拒不配合的单位及个人的违法建筑依法予以强制拆除。三、区域内无证无照经营户，应在2015年12月23日前自行关闭、搬离。逾期未关闭的无证无照经营户，由行政执法部门依法予以行政处罚。四、区域内存在消防安全隐患和影响环境情形的相关单位和个人应予自行整改。
2016年1月17日，江威公司再次致《律师催告函》给弘谋晟公司，向弘谋晟公司催讨2015年度第四季度租金150,000元及2016年第一季度租金。
2016年1月25日,弘谋晟公司给付江威公司2015年第四季度租金中的150,000元。
2016年1月22日，江威公司向弘谋晟公司发出《解除租赁合同通知书》，主要内容有四：一是告知弘谋晟公司尚欠付的租金；二是通知弘谋晟公司，自收到该催告函后《租赁合同》立即解除；三、弘谋晟公司需偿付滞纳金及三个月的租金；四、弘谋晟公司于收到通知书之日起10日内搬迁完毕，将租赁物交还江威公司。
2016年3月3日，弘谋晟公司回复《律师函》给江威公司，主要内容如下：2015年11月25日，江威公司向弘谋晟公司发出拆违通知，要求拆除无证的3,070平方米厂房，于是双方产生矛盾，至今未能得到解决。双方签订的《租赁合同》系所有条款的有机结合，构成了一份完整合同。拆违行为系政府行为，但却改变了《租赁合同》的主要内容。江威公司不能以违章建筑系由弘谋晟公司无偿使用为由，推导出弘谋晟公司必须按原合同约定的标准全额支付租金。签约内容中若无无偿使用3,070平方米厂房的表述，双方不可能达成租赁合意，弘谋晟公司亦不会同意以1,980,000元的价格租赁6,840平方米的厂房。何况，江威公司在通知弘谋晟公司拆除违章建筑时，对于拆违补偿和扣除拆违面积占总面积的比例来计算现有租金是完全同意的。对于支付租金的问题，弘谋晟公司的态度非常明确，既然厂房在使用，当然应当付款。但双方应对给付金额予以计算，该扣除的部分扣除，该补偿的补偿。双方可以有以下两种方式解决问题：1、江威公司对于弘谋晟公司的实际经济损失进行补偿，弘谋晟公司撤离涉案房屋，次承租人由江威公司全部接受。弘谋晟公司实际经济损失的具体金额可由双方进行协商，但必须真实、客观，人性化，能够操作。2、江威公司扣除违章拆除的面积并对拆违部分进行合理的补偿后，《租赁合同》履行。弘谋晟公司愿意以妥协和退让来争取江威公司的高抬贵手，但前提是弘谋晟公司可以承受，并能够继续经营。
2016年3月30日，江威公司致函案外人上海B有限公司（以下简称B公司），内容如下：因弘谋晟公司拖欠租金严重违约，目前该司已向上海市闵行区人民法院提起诉讼。据悉，弘谋晟公司已将承租该司的部分厂房转租给B公司使用。为有利于维护B公司的利益，特将情况告知B公司。
2016年4月26日，江威公司以弘谋晟公司作为被告向法院提起诉讼，弘谋晟公司在该案中提起反诉。在该次诉讼中，双方各自提出了调解方案，但最终未能达成一致意见。2016年6月,弘谋晟公司向法院出具的调解方案主要内容如下:1.政府给予的补偿款归弘谋晟公司所有。2.弘谋晟公司同意在政府拆违前按双方原租赁合同的约定给付租金。拆违发生后，以实际拆除时间、拆除面积为准，扣除相应的租金后（标准为0.57元/平方米/天）支付剩余租金。3.修正双方间的《租赁合同》第一条、第四条为：有证面积6,840平方米按1,500,000元/年标准计算租金，无证面积且尚未拆除的，按0.57元每平方米的标准给付江威公司。2016年7月26日，弘谋晟公司向一审法院递交了撤回反诉的申请。2016年11月2日，江威公司向一审法院递交了撤回本诉的申请。一审法院对上述申请均作出民事裁定予以准许。
2016年5月25日，闵行区XX办公室向闵行区马桥镇彭渡村相关单位和个人发出公告，公告主要内容如下：拆违与整治工作进展顺利，但仍有少部分违建企业、村居民、租赁企业和人员不积极配合拆违和整治工作，现再次将有关事项重申如下：一、根据企业自拆承诺书，违建单位和人员应加快于2016年6月5日前清退违法建筑中的租赁单位和人员，并拆除违法建筑。二、逾期拒不拆除的，提请水资源保护区整违采取停电、停水措施，行政执法部门将依法予以强制拆除，并由你方承担一切后果。三、对不自觉拆除违法建筑的党员干部、国家机关工作人员将提请相关单位依据党纪政纪进行严肃查处。四、对拒绝、阻碍行政执法的，将由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，将被依法追究刑事责任。
2016年10月20日，弘谋晟公司以江威公司作为被告向法院提起诉讼。2016年11月21日，弘谋晟公司以情况发生变化为由向法院撤回诉讼，一审法院裁定予以准许。
2016年11月7日，彭渡村委会（签约甲方）与江威公司（签约乙方）签订《彭渡村拆除违法建筑材料回购协议书》一份，协议约定根据马桥镇拆违和环境整治要求，甲、乙双方友好协商，就拆除乙方存在的各类违法建筑事宜和甲方回购乙方违法建筑材料达成如下协议：一、乙方坐落于马桥镇彭渡村XX路XX弄XX号，按现状存在各类违法建筑7处，共计5,305平方米，现自愿配合甲方予以拆除，违建信息详细情况见附件。二、鉴于乙方能够自愿配合甲方的拆违工作，甲方愿意回购乙方的建筑材料，根据实际拆除的违建面积和房屋结构，甲方应付给材料回购款共计1,896,900元。甲方在乙方拆除全部各类违法建筑后十个工作日内给付给乙方。
2017年1月10日，江威公司再次作为原告向法院提起诉讼，2017年2月21日庭审过程中，江威公司、弘谋晟公司均向一审法院表示可办理涉案房屋的交接手续，一审法院为避免扩大双方间损失，要求双方于次日至涉案房屋办理房屋交接手续。
2017年2月22日，双方均至涉案房屋现场，江威公司认为弘谋晟公司拒绝清理涉案房屋内的遗留物品，故双方当日未能办理涉案房屋的交接手续。
2017年2月27日，江威公司看到弘谋晟公司在涉案房屋张贴的公告后，遂将涉案房屋予以收回。
一审审理中，因弘谋晟公司就涉案房屋的装修价值向一审法院递交了司法鉴定申请书。一审法院经审核后予以准许，并经上海市高级人民法院交由上海C有限公司对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定。2017年5月3日，上海C有限公司向一审法院出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：根据现场踏勘测量结果套用上海市2000房修定额，计算出装修造价原值为606,781元。根据弘谋晟公司确认的装修时间，折旧率为24%。弘谋晟公司为此次鉴定垫付了24,000元鉴定费用。
上述《司法鉴定意见书》交换给双方当事人，一审法院于2017年7月7日组织双方进行质证。江威公司对上述鉴定结论发表如下质证意见：1.对涉案房屋的装饰装修的价值进行司法鉴定的前提条件是弘谋晟公司是否对涉案房屋进行了装饰装修，以及在哪一区域进行装饰装修。在这一前提未能明确的前提下，司法鉴定的意义何在？2.对鉴定结论本身有异议。江威公司曾要求鉴定单位对鉴定项目进行拍摄、提供照片，但鉴定单位没有做到，故江威公司不清楚鉴定报告所述范围究竟包含了哪些项目？弘谋晟公司对上述鉴定结论发表如下质证意见：1.对鉴定结果所确定的价格有异议。鉴定结论与其提出的诉讼请求不一致。同时，因涉案房屋内的违章建筑已被拆除，故该部分未能进行司法鉴定，希望法院对此予以考量。2.对鉴定结论中所描述的折旧率有异议。涉案房屋从装修、使用直至离开，不到一年的时间，故折旧率明显高于使用年限。上海C有限公司派员参加了本次庭审，就江威公司提出的质证意见作如下答复：1.江威公司在整个司法鉴定过程中的确提出了涉案房屋内所有装修改造均由江威公司完成。鉴定人员遂要求双方当事人对此提供相应的证据。弘谋晟公司向鉴定单位提供了部分材料采购的票据、收据等，而江威公司未向鉴定单位提供任何有关装修的证据。鉴定人员将弘谋晟公司提供的证据交换给江威公司，江威公司不予认可。鉴定单位亦至现场进行了实地勘察，无法判断哪一部分是由谁装修。2.本次鉴定范围为涉案房屋（有证部分）。鉴定单位曾经要求江威公司对鉴定项目提供材料，但是江威公司始终未能提供。现江威公司对鉴定范围产生异议，显然不合理。江威公司对鉴定人员的上述描述无异议。上海C有限公司对弘谋晟公司提出的质证意见作如下答复：关于折旧率问题。总的折旧年限参考了《租赁合同》的年限，装修一般情况下折旧是5-10年之间。涉案房屋的使用年限经咨询双方当事人，双方当事人均表示可暂计至2017年2月，故折旧率是在考虑上述因素的基础上得出的结论。
基于以上鉴定结论，弘谋晟公司当庭变更反诉请求如下：1.江威公司返还保证金170,000元；2.江威公司赔偿装修装潢费用461,153.56元；3.江威公司补偿拆违补偿费948,846.44元。
一审审理中，双方对以下内容陈述一致：1.确认《租赁合同》的解除日期为2016年1月23日。2.《租赁合同》涉及房屋如附图所示共有ABCDEF六幢房屋，AB两幢房屋为有证建筑，CDEF肆幢为违章建筑。具体使用、拆除情况如下：A楼一共三层，第一、三层出租给弘谋晟公司，第二层由江威公司自用。B楼共两层均由弘谋晟公司租赁使用。C楼共两层（自2017年3月起开始拆除，至2017年3月中旬拆除完毕，总面积1,216平方米），均由弘谋晟公司租赁使用。弘谋晟公司将上述房屋中由其承租的部分转租给案外人B公司使用（根据弘谋晟公司提供的《房屋租赁合同》显示，B公司承租面积为7,903平方米，年租金1,680,000元）。另，在《租赁合同》附图中的C楼旁边有一间空白处，该处由江威公司自用。D楼共三层（自2016年4月起开始拆除，拆除总面积是2,931平方米），第一层由弘谋晟公司租赁使用（977平方米），弘谋晟公司将上述房屋一半转租给案外人朱某使用(根据弘谋晟公司提供的《房屋租赁合同》显示，朱某租赁面积为659平方米，年租金为168,000元）。第二、三层由江威公司自用。E楼共两层（自2017年4月开始拆除，并于2017年4月15日前拆除完毕，拆除面积为1,120平方米），第一层出租给弘谋晟公司（560平方米），弘谋晟公司转租给案外人温某（根据弘谋晟公司提供的《房屋租赁合同》显示，温某承租的面积是451平方米，年租金为115,000元），第二层由江威公司自用。F仅一层（自2015年12月起开始拆除，并于2015年12月中旬拆除完毕，拆除面积为1,355平方米），由弘谋晟公司承租并转租给上海D有限公司（以下简称震盈公司，根据弘谋晟公司提供的《租赁协议》显示，震盈公司承租的面积为936平方米，年租金为255,397元）。
一审法院认为，本案所涉的《租赁合同》、《承租权转让协议》虽系双方当事人真实意思表示，但《租赁合同》所涉房屋中有约3,070平方米房屋既不具有《上海市房地产权证》，亦未在建造过程中取得《建设工程规划许可证》。因此，根据《最高人民法院》第二条，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，上述《租赁合同》属部分有效，部分无效，合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。
本案争议焦点有二：一是《租赁合同》有效部分的解除时间及导致合同解除的原因？二是双方约定的租金指向的是租赁物的有证面积还是租赁物的全部？
针对本案争议焦点一，一审法院认为，首先，本案中，双方一致确认上述《租赁合同》有效部分于2016年1月23日解除，一审法院尊重双方当事人的意思表示，予以确认。其次，双方对《租赁合同》有效部分解除的原因各执一词。一审法院认为，2015年年末，政府相关部门决定对涉案房屋中的违章建筑进行拆违整治，是导致双方间《租赁合同》事实上无法得以继续履行的根本原因。那么，江威公司作为出租方，将有证建筑与部分违章建筑作为整体租赁物对外出租，显属不当，对《租赁合同》的解除负有责任；弘谋晟公司作为承租方，亦负有对租赁物审核的义务，其在明知部分租赁物不具备产证、亦未在建造过程中取得建筑规划许可证的情况下仍然同意承租租赁物，亦存在一定过错。
针对本案争议焦点二，一审法院认为，争点涉及双方对《租赁合同》中约定的“甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的一幢厂房（以下简称租赁物）出租给乙方使用。租赁物面积：建筑面积6,840平方米【详见房屋权属证书：沪房地闵字（2006）第XXXXXX号】。另有约3,070平方米附属用房（无房产证），甲方同意无偿由乙方使用（具体位置详见房屋平面图标示）”的内容的理解。江威公司认为，合同约定的租金仅指向的是有证建筑，无证建筑则为无偿使用。弘谋晟公司认为，合同对无证建筑确有“无偿使用”的字样，但合同约定的租金不仅包括有证建筑，还包含了无证建筑。一审法院认为，合同条款是合同整体的一部分，与其他条款有着密切的联系。因此，要准确地确定合同条款的意思表示，不仅要从词句含义去解释，还要结合合同中相关条款加以分析判断，而不应孤立地去看待某条款。同时，在解释合同条款时也应遵从诚实信用的原则，实事求是地考虑各种因素，包括从有关条款的内容、签订合同目的、双方间的交易习惯等来认定争议条款或者发生歧义的词句的准确含义，并以公平的原则平衡当事人之间的利益冲突。就本案而言，从《租赁合同》的整体内容来看，一审法院认同弘谋晟公司对上述条款的理解，理由如下：1.《租赁合同》中无证面积房屋占涉案房屋总面积的比例高达30%，江威公司将占总面积高达30%的房屋交由弘谋晟公司无偿使用，有违常理。2.若如江威公司所述，年租金仅指向有证建筑，那么涉案房屋的租金单价为289.47元/平方米/年。若如弘谋晟公司所述，租金指向所有租赁物，那么租金单价为199.80元/平方米/年。审理中，依据弘谋晟公司提供的四份《房屋租赁合同》可见，弘谋晟公司转租给案外人B公司的租金单价为212.58元/平方米/年，弘谋晟公司转租给案外人朱某的租金单价为254.93元/平方米/年，弘谋晟公司转租给案外人温某的租金单价为254.99元/平方米/年，弘谋晟公司转租给案外人震盈公司的租金单价为272.86元/平方米/年。从上述各个租金单价来看，弘谋晟公司提出的《租赁合同》所约定的年租金理应指向的是所有租赁物的主张更符合常理。
基于以上论述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定及《中华人民共和国合同法》第九十七条，即合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，结合双方当事人的诉讼请求，对《租赁合同》部分无效及部分解除的后果一一作出处理：
1.关于江威公司要求弘谋晟公司给付自2015年1月10日起至2016年1月9日欠付租金人民币50,000元的诉讼请求（实际期限为自2015年10月10日起至2016年1月9日止尚欠的租金）。经查，涉案房屋中的F幢（面积为1,355平方米）于2015年12月起由政府部门开始拆除，并于2015年12月中旬拆除完毕。现本案结合政府部门张贴拆违公告的时间、F幢房屋被拆除的时间、拆除的面积占涉案房屋的面积比等因素酌情由弘谋晟公司给付江威公司租金15,000元。
2.关于江威公司要求弘谋晟公司偿付逾期给付租金的违约金的诉讼请求。一审法院认为，弘谋晟公司逾期给付租金系因政府即将对涉案房屋的违章建筑进行拆除，确系事出有因，故一审法院对江威公司的上述诉讼请求不予支持。
3.关于江威公司要求弘谋晟公司双倍给付自2016年1月10日起至2016年1月23日止的租金151,890.48元（计算方式如下:1,980,000元/年÷365天=5,424.66元/天×14天×2=151,890.48元）。本案结合政府部门张贴拆违公告的时间、F幢房屋被拆除的时间、拆除的面积占涉案房屋的面积比等因素酌情由弘谋晟公司给付江威公司租金64,000元。
4.关于江威公司要求弘谋晟公司赔偿解除合同的违约金495,000元的诉讼请求。基于《租赁合同》不能得以继续履行并非系弘谋晟公司违约行为所致，故一审法院对江威公司的该项诉讼请求不予支持。
5.关于江威公司要求弘谋晟公司按《租赁合同》约定的租金标准，给付自2016年1月24日起至实际迁离完毕之日止的房屋占有使用费。本案结合以下因素：1）政府部门张贴拆违公告的时间；2）各幢违章建筑被拆除的时间；3）拆除的面积占涉案房屋的面积比例；4）拆除部分对其他可利用部分产生的影响力；5）2016年4月，江威公司即向法院提起诉讼，但因双方各执己见，致使双方损失进一步扩大，酌定由弘谋晟公司给付江威公司房屋占有使用费计1,200,000元。
6.关于弘谋晟公司要求江威公司返还保证金170,000元，一审法院予以支持。
7.关于弘谋晟公司要求江威公司赔偿装修装潢费用461,153.56元的诉讼请求，一审法院结合司法鉴定结论，《租赁合同》部分有效、部分无效的实际情况、责任归属等因素，酌情由江威公司补偿230,000元。
8.关于弘谋晟公司要求江威公司补偿拆违补偿费948,846.44元的诉讼请求。一审法院认为，根据彭渡村委会的陈述，其给付江威公司的补偿款仅针对违章建筑的材料款，而违章建筑系由江威公司搭建，故该部分费用理应由江威公司享有。基于此，一审法院对弘谋晟公司的该项诉讼请求不予支持。
一审法院据此判决：一、江威（上海）模塑有限公司与上海弘谋晟实业有限公司间的《租赁合同》涉及6,840平方米有证建筑部分为有效合同,并于2016年1月23日解除,其余租赁合同部分为无效；二、上海弘谋晟实业有限公司于判决生效之日起十日内给付江威（上海）模塑有限公司自2015年1月10日起至2016年1月9日止欠付的租金人民币15,000元；三、上海弘谋晟实业有限公司于判决生效之日起十日内给付江威（上海）模塑有限公司自2016年1月10日起至2016年1月23日止的租金计人民币64,000元；四、上海弘谋晟实业有限公司于判决生效之日起十日内给付江威（上海）模塑有限公司房屋占有使用费计人民币1,200,000元；五、江威（上海）模塑有限公司于判决生效之日起十日内返还上海弘谋晟实业有限公司保证金人民币170,000元；六、江威（上海）模塑有限公司于判决生效之日起十日内补偿上海弘谋晟实业有限公司装修损失人民币230,000元；七、驳回江威（上海）模塑有限公司其他的诉讼请求；八、驳回上海弘谋晟实业有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,345元，减半收取计14,672.50元，江威（上海）模塑有限公司负担8,013.42元，由上海弘谋晟实业有限公司负担6,659.08元。反诉案件受理费减半收取计9,510元，由江威（上海）模塑有限公司负担2,407.59元，由上海弘谋晟实业有限公司负担7,102.41元。司法鉴定费24,000元，由江威（上海）模塑有限公司负担12,000元，由上海弘谋晟实业有限公司负担12,000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了三份租赁合同，系其与被上诉人解除《租赁合同》后与案外人签订的新的租赁合同，欲证明合同租金单价平均水平在每平方米350元左右，远高于一审中和被上诉人约定的租金价格，一审法院据此认定租金价格包括无证附属用房有误。被上诉人质证后认为，对租赁合同的真实性无法确认，且现在的租金价格高于2014年的价格也属正常，并不能证明上诉人的证明目的。本院认为，上诉人现提供的三份租赁合同的真实性存疑，且反映的也是现在的租金价格，不能证明上诉人的证明目的，故对上诉人提供的该三份租赁合同，本院不予采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于租赁物是否包括无证附属用房的问题，上诉人认为合同中约定的租赁物仅为有证厂房，并不包括无证的附属用房，此仍系重复其在一审中的观点，且未提供足够的证据佐证。对此，一审法院通过对附属用房所占的面积占整体租赁物的比例、租金的单价等方面做了详细分析、本着公平、诚信原则从合同整体内容角度来认定合同约定的租金应当包括了附属用房，本院对此予以认同并不再赘述，故上诉人的相应上诉观点，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人在拆违公告之前已经存在拖欠租金的行为，因此合同解除的原因并非因为拆违。根据查明的事实，2015年10月起被上诉人陆续向上诉人支付2015年第四季度的租金，2015年11月政府发出拆违公告，此后双方亦就拆违后租金的问题往来协商。结合前述租金应当包括附属用房的论述，双方对无证的附属用房被拆除后租金金额存在分歧，因此一审法院认定因涉案房屋中违章建筑拆违整治导致双方《租赁合同》无法继续履行并无不当。关于系争房屋装修的问题，由于拆违导致《租赁合同》无法继续履行，并非合同约定的解除情形，况且系争房屋内确实存有装修，而上诉人又未提供任何有关由其装修的证据，故上诉人作为出租人应对被上诉人适当补偿。一审法院根据司法鉴定结论、合同的效力情况、责任归属等因素，酌情确定上诉人补偿被上诉人230,000元，尚属合理。上诉人认为其不应赔偿被上诉人装修损失的观点，本院不予采纳。关于保证金的问题，上诉人认为被上诉人拖欠水电费故保证金不应返还，但上诉人提供的被上诉人拖欠水电费的证据系其单方制作，被上诉人对具体金额并未认可，且该金额与保证金数额亦差距较大，故上诉人不同意返还保证金的观点缺乏依据，一审判决上诉人返还保证金并无不当。
综上所述，上诉人江威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币20,842.02元，由上诉人江威（上海）模塑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年五月二十九日
书记员 薛叶青
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。