广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3461号
上诉人（原审被告）：广州市地下铁道总公司，住所地。
法定代表人：丁建隆，职务总经理。
委托代理人：黄志明、钟文，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周晖，男，1982年6月3日出生，汉族，住址：广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：陈景虹，女，1982年1月17日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。
上诉人广州市地下铁道总公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月25日，广州市地下铁道总公司（以下简称地铁公司）、周晖、陈景虹签定《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：地铁公司将广州市荔湾区贵贤上品苑自编A1栋第（自编A1栋）幢15层1506房，房屋地址：荔湾区华贵路27号（自编A1栋）1506房出售给周晖、陈景虹，房价1329558元，于网上签订合同之日起2日内（不超过5日）支付709558元，余款620000元于2010年6月28日前付清；房屋在2011年6月30日前交付使用；双方共同办理《房地产权证》，应当在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记等。其中第二十二条规定：双方共同办理产权登记的，如因地铁公司原因导致不能按时办理房地产转移登记的，地铁公司按房价的0.05%的标准向周晖、陈景虹支付违约金等。
同日，地铁公司与周晖、陈景虹还签定《本合同补充协议》，对原合同的具体条款修改，其中第二十一条第3点约定：如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与周晖、陈景虹一起办理房地产转移登记，周晖、陈景虹同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，周晖、陈景虹不追究地铁公司的违约责任等；第5点约定：非因地铁公司原因造成周晖、陈景虹不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。
此后，周晖、陈景虹向地铁公司交了房款1329558元。
2011年7月4日，周晖、陈景虹签署了《业主入伙确认书》。2012年2月6日，周晖、陈景虹委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司办理房地产产权的有关手续。
2011年3月31日，地铁公司与广州市房地产测绘所签订《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》，约定：备案有效期至2011年6月16日，若地铁公司超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，广州市房地产测绘所有权停止该房屋的测绘，地铁公司接受广州市房地产测绘所的案件暂退所处理等。2011年5月30日，广州市规划局核发了上述房屋所在楼盘地上建筑的《广州市建设工程规划验收合格证》。2012年2月1日，地铁公司交资料后，与广州市房地产测绘所签订《房产测绘合同》。2012年4月5日，地铁公司取得了测绘报告。
2012年5月21日，地铁公司向广州市房地产交易登记中心申请办理贵贤上品苑（A1、A2、A3栋）的初始登记。2012年6月20日，广州市房地产交易登记中心出具《受理回执》，要求地铁公司于2012年8月2日之后凭此回执办理领证手续。此后，广州市房地产交易登记中心在审查中发现，贵贤上品苑地下车位的数量与验收合格证列明的车位不符，A3栋首层商铺“大通铺”间隔调整等问题，遂根据《广州市城镇房地产登记办法》的规定于2012年7月20日中止办理时限，并出具《补正资料通知书》要求地铁公司补充规划部门的意见。
为此，广州市规划局于2012年9月29日以穗规函（2012）4898号答复：认为A3栋首层商铺内部间隔调整及后期分割属于内部调整平面布局，与规划无矛盾，不需办理规划调整手续。2012年10月31日，地铁公司将广州市规划局的复函交到广州市房地产交易登记中心，并要求先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权。广州市房地产交易登记中心研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序。
2013年1月22日，广州市房地产交易登记中心核发了上述房屋的《广州市房地产初始登记告知书》。2013年1月28日，广州市房地产交易登记中心受理了地铁公司将上述房屋房地产转移登记给周晖、陈景虹的申请。
2013年3月29日，广州市规划局发出穗规函（2013）1568号文，对贵贤上品苑地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正。
另原审法院在审理地铁公司关于涉案楼盘同类商品房预售合同纠纷案中，去函广州市国土资源和房屋管理局查询涉案楼盘商品房的办证情况。
2013年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）221号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司于2011年4月7日向市房地产测绘院申请荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋的初始测绘，市房地产测绘院分别立测字110111693号、测字110111694号案受理。因该公司未提交《建设工程规划验收合格证》及附图，不符合新建单元式房屋初始测绘立案要求，故签订了《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》。根据该合约第四条约定：“甲方必须在《委托新建单元式房屋提前介入测绘备案合约》签订之日起48个工作日内向乙方提供该房屋《建设工程规划验收合格证》及附图，备案有效期至2011年6月16日”和第六条约定：“若甲方超过备案有效期不能提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，乙方有权停止该房屋的测绘，甲方接受乙方的案件暂退所处理。经退所处理的案件在甲方补齐资料后如需要继续办理的，按乙方的办案标准时限双方签订《委托新建单元式房屋测绘合约》，乙方按照约定的时限向甲方提交测绘成果”，广州市地下铁道总公司至2011年6月16日仍未向该院提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，故该院将该案作停办处理。2012年2月1日，广州市地下铁道总公司提供《建设工程规划验收合格证》及其附图，并与市房地产测绘院签订《房产测绘合同》，该院于2012年3月30日办结该案，测绘成果于2012年4月5日由该公司经办人签取。综上，市房地产测绘院在受理及办理荔湾区华贵路17-27号（单号）及荔湾区华贵路7-15号（单号）房屋初始测绘时，手续程序符合法律规定，广州市地下铁道总公司向该院补充资料时双方即签订《房产测绘合同》，不存在拖延签订合同及拖延办理的情况。”
2013年7月8日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2013）360号文复函原审法院：“经查，广州市地下铁道总公司（以下简称“地铁公司”）向我局申请办理华贵路9-15（单）号（贵贤上品苑自编A3栋）、17-27（单）号（贵贤上品苑自编A1、A2栋）的初始登记，因A1-A2栋的预售许可证20090405号中预留非住宅回迁安置房的面积与房号跟系统反映的不符、A1-A5栋地下室测量车位的数量与验收合格证列明的车位数量不一致、A3栋的首层商铺“大通铺”间隔调整问题、地下室需调整地价合同等原因，我局于2012年7月20日出具《补正资料通知书》请地铁公司补充规划部门意见，并根据业务操作规定中止该案的办理时限。2012年10月，地铁公司收到规划部门的复函后，申请先行办理该项目地上住宅部分的产权，地下室车位和商铺产权留待日后解决。我局对先行办理住宅部分确权是否会影响首层商铺的测绘的问题研究明确后，于2012年12月31日重新启动审核程序，并于2013年1月完成了上述房屋的初始登记手续。综上所述，该项目初始登记审核的中止时间是从2012年7月20日至2012年12月31日。根据《广州市城镇房地产登记办法》相关规定，上述中止时间不计入登记审核期限。”
2014年3月17日，周晖、陈景虹向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.判令地铁公司向其支付逾期办证违约金234002.21元（自2012年3月21日起，按照购房款的0．05％计算至2013年3月8日止，共352天）；2.判令地铁公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：周晖、陈景虹与地铁公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中的“商品房预售合同说明”的第2条明确说明：“本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定。为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定”。在该合同的补充协议中亦明确说明：“现双方就该合同订立相应修改条款；原合同已被修改的条款全部不予适用，没有修改的条款继续有效。……补充协议对原合同的具体修改条款如下：……”。由此可见，上述涉案合同及补充协议并无特别约定不得修改、增补或删减内容，周晖、陈景虹在起诉中认为补充协议第二十一条第3点属于格式条款的意见不成立，原审法院不予采纳。
补充协议第二十一条第3点约定“如地铁公司地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与周晖、陈景虹一起办理房地产转移登记，周晖、陈景虹同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，周晖、陈景虹不追究地铁公司的违约责任”，根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司地铁公司无过错的情形，该条款应理解为无论是地铁公司的主观原因导致或客观原因导致“房管部门退案”，都应给予地铁公司90个工作日的办证宽限期，于周晖、陈景虹而言显失公平。根据本案查明的事实，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所作暂退所处理，该情况应视为“房管部门退案”，且是地铁公司的过错所致，因此，地铁公司以补充协议第二十一条第3点的约定为由要求周晖、陈景虹给予90个工作日的宽限期不成立，原审法院不予支持。
补充协议第二十一条第5点约定“非因地铁公司原因造成周晖、陈景虹不能按期办理《房地产权证》的，地铁公司不承担任何责任。”从查明的事实来看，导致广州市房地产交易登记中心中止地铁公司申请办理初始登记时限的主要原因是房管部门要核实地铁公司的申请是否与规划审批一致，例如，房管局认为商铺的间隔改变应报规划局，要求地铁公司补充资料，但规划局答复不需办理规划调整手续；房管局认为地下车位数与验收合格证列明的车位不符，最后查明是规划局对地下车位的规划验收所附的平面图位置与竣工现场不符作了更正；这些并非地铁公司的自身责任造成。况且，地铁公司为了能及时办理讼争房屋的产权转移登记，主动要求房管局先行办理贵贤上品苑住宅部分的产权，已做了补救措施。因此，地铁公司要求不承担房管局中止办证时间的延迟办证的违约责任，应予支持。但地铁公司在该中止办证时间内的2012年9月29日已收到规划局作出的“不需办理规划调整手续”的批复，无及时将此批复交给房管局，直到2012年10月31日，才向房管局报告此批复，对该时段（由于9月30日到10月7日是中秋国庆假期应予扣除），地铁公司应承担23日的延迟办证的违约责任。
关于地铁公司要求扣除房管局中止办证期间的办证违约责任，应予支持，但其承认存在23日的延迟办证的违约行为原审法院予以采纳。周晖、陈景虹在没有提供新证据的情况下，其关于房管部门中止办理的时间不应再计算在免责范围内的理由不成立，原审法院不予采纳。
对地铁公司以周晖、陈景虹延迟付款2天，在计算办理产权转移登记期限也应给予地铁公司多顺延2天期限的抗辩理由。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中，并没有约定当周晖、陈景虹延迟付款，则地铁公司在办理产权转移登记时，可根据周晖、陈景虹延迟付款的天数，相应延迟地铁公司办理产权转移登记期限的约定。因此，地铁公司的抗辩理由不成立。
综上，扣除房管局中止时间（其中有23日不扣除）后，地铁公司应承担168日的延迟办理产权转移登记的违约责任。违约天数计算方法如下：从2012年3月25日起计算至2012年7月19日共117日，从2012年7月20日起至2012年12月30日为房管局中止办理时限，从2012年12月31日起计算至2013年1月28日共28日为违约天数，再加上中止时间有23日不扣除。
由于双方对违约金无作约定，可按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，参照中国人民银行的规定，违约金可按6个月的贷款年利率5.6%上浮30%计付。周晖、陈景虹主张的违约金标准超过部分原审法院不予支持。地铁公司主张按实际支付购房款为本金计算违约金原审法院亦不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条的规定，于2014年5月13日作出如下判决：一、地铁公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付延迟办理产权转移登记的违约金（以房款1329558为本金，按年利率7.28%计168日）给周晖、陈景虹；二、驳回周晖、陈景虹的其他诉讼请求。本案受理费2405元，由地铁公司负担457元，周晖、陈景虹负担1948元。
判后，上诉人地铁公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方在《补充协议》中一致同意删除了《商品房预售合同》的“逾期办证违约责任条款”，说明周晖、陈景虹已经明确同意免除地铁公司逾期办证的违约责任，这是双方真实意思表示，原审法院判令我方承担迟延办证的违约责任，违背双方真实意思表示。从常理而言，如删除了违约责任条款，仍需要承担违约责任，则删除条款就没有任何实质含义，双方删除违约责任条款的真实意思是完全免除地铁公司的逾期办证违约责任。二、一审法院以显失公平为由剥夺地铁公司90个工作日的办证宽限属于适用法律不当，同时也违背了双方真实意思表示。双方合同就房管部门退案事由约定了90个工作日的宽限期，该约定的“房管部门退案”不但包括了客观原因，也包括了地铁公司自身原因所引起的退案，一审法院认定只适用于客观原因所导致的退案错误。即使该约定显失公平也应当在一年内申请撤销，周晖、陈景虹至起诉时已经超出一年的撤销期，其丧失撤销权。三、一审判决对房管局中止办证期内的23天（2012年10月8日至2012年10月31日）不予扣除，计入逾期办证期限内与事实不符。房管部门是在2012年7月20日做出中止审核涉讼房屋办证程序决定的，直到2012年12月31日才恢复审核程序，在中止过程中（2012年10月31日）就已经收到我方提交的相关材料，我方提交材料的时间并未影响到房管部门恢复审核的时间，不应由我方承担该责任，该23天理应和其他中止时间一样，一并予以扣减。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决，判令地铁公司无需向周晖、陈景虹支付违约金；2、周晖、陈景虹承担一、二审全部诉讼费用。
周晖、陈景虹答辩称：《补充协议》内容属于“霸王条款”。地铁公司在接到批复后，没有及时提交给房管局，应当承担违约责任，本案仅涉及地铁公司和业主双方的法律关系，与其他第三方的关系不应在本案的审理范围之内。另外，对于一审判决，我方有几点异议：1.一审法院扣除23天作为办证中止时限，地铁公司无需承担责任。我方认为，中止的前提是因为地铁公司在前期的规划、办证过程中失误引起的，仍应承担违约责任；2.一审判决书认为双方对违约金无作约定，因此按6个月的贷款年利率5．6％上浮30％计付。但《商品房买卖合同》约定违约金标准为每日按总房价款0．05％计算。3.收楼通知书明确写明：只要不超过2011年7月7日收楼，都视作按合同约定按时收楼，而我方并无超过此日期收楼（7月4日收楼），不应以此扣除地铁公司违约天数。
地铁公司与周晖、陈景虹对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，周晖、陈景虹提交收楼通知书复印件作为二审的新证据，并表示原件在物业管理处，拟证明原审判决把业主收楼的时间扣掉是有问题的，而收楼通知书表明的是按照13年6月30号为收楼时间。地铁公司对此发表意见称该证据业主在原审期间是可以调取的，而对方没有申请，我方认为不属于新证据。对于收楼时间的认定要以业主签订的入伙通知书为准，根据双方约定，办证时间是申请办证180个工作日内，具体到不同的房屋，办理产权登记的申请时间各自不同，具体时间应该以业主签订的入伙书为准。
二审另查明，一审中，地铁公司为证明周晖、陈景虹的收楼时间为2011年7月4日向原审法院提交了业主入伙确认书，胡碧茹周晖、陈景虹确认其收楼时间为2011年7月4日；本院就同楼盘同类型案件于2014年3月26日作出（2014）穗中法民五终字第340号生效判决，本院认定，根据公平原则，补充协议第二十一条第3点约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为（一）逾期办证时间的认定；（二）违约责任应否免除。
关于逾期办证时间的认定问题。地铁公司上诉提出依据双方约定应给予其90个工作日的办证宽限期，对此，《补充协议》第二十一条第3点约定“如地铁公司在办理产权登记时出现补交土地出让金、房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致地铁公司确实无法按本合同约定的时间与周晖、陈景虹一起办理房地产转移登记，周晖、陈景虹同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，不追究地铁公司责任”。根据公平原则，该约定中的“房管部门退案”应只适用于地铁公司无过错的情形。从本案查明的事实来看，地铁公司在申请办理涉案房屋测绘时，由于无提交地下建筑的《建设工程规划验收合格证》，其申请被测绘所暂退处理，该情况应视为因地铁公司的过错而导致的“房管部门退案”，因此，不符合上述约定中90个工作日的宽限期所限的“客观条件”，地铁公司上诉主张其享有90个工作日的办证宽限期的理由，缺乏合同依据，本院不予采信。地铁公司上诉提出应扣除房管局中止办证期内的23天，对此，由于上述时间的迟延系因地铁公司没有及时将批复交行政部门原因而增加，故地铁公司上诉主张应扣除23天的办证期限，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，原审法院认定地铁公司的逾期办证时间为168天正确，本院予以确认。
关于违约责任应否免除的问题。双方签订的《补充协议》第二十二条约定：延迟办理产权登记的违约责任（整条删除）。现双方当事人对于整体删除的含义是否属于违约责任免除的理解存有争议，根据《中华人民共和合同法》第一百二十五条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。由此可知，对于当事人有争议的条款，可以通过合同的上下文义及订立合同的目的等多种解释方式，综合探究当事人缔约的真意。本案中，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的文义内容来看，该条是双方就逾期办证违约责任计算方式的约定，结合双方在《补充协议》第二十一条已就免责情形进行约定的内容，可知双方对于第二十二条整条删除应视为双方对违约责任的计算方式不进行约定，而并非免除违约责任的约定。据此，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定作出判决第一项，上述处理并无不当，本院予以维持。地铁公司关于免除其逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于二审期间，周晖、陈景虹提交的收楼通知书复印件，没有原件，且形成于本案诉讼发生前，不属于二审新证据的范畴，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。由于周晖、陈景虹未对一审判决提出上诉，故本院对于周晖、陈景虹在答辩状中对原审判决提出的异议不予调处。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市地下铁道总公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4810元，由上诉人广州市地下铁道总公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十月十三日
书 记 员 宋德光