黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第188号
上诉人（原审被告）黑龙ＸＸ电房地产集团股份有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香安小区8号。
法定代表人张立军，总经理。
委托代理人王卫，男，1968年8月13日生，黑龙ＸＸ电房地产集团股份有限公司工会主席。
委托代理人胡靖宇，黑龙江乐成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建伟，女，1977年11月12日生，无固定职业。
上诉人黑龙ＸＸ电房地产集团股份有限公司（以下简称华电公司）因与被上诉人张建伟商品房销售合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华电公司的委托代理人王卫、胡靖宇，被上诉人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年1月27日，张建伟与华电公司签订商品房买卖合同，约定：1、张建伟购买华电公司开发的哈尔滨市道里区群力新区第六大道丽水丁香园小区27号楼3单元402室商品房，房屋总价款461，800元；2、华电公司应在当2011年7月31日前，将诉争房屋交付张建伟使用，但华电公司如遇政府原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，华电公司可以据实予以延期；3、如华电公司未按合同约定的期限将该商品房交付张建伟，逾期超过30日后，张建伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华电公司向张建伟支付已交付房价款万分之五的违约金；4、华电公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由华电公司提供的资料到产权登记机关备案。2011年9月28日，华电公司向张建伟交付房屋。华电公司尚未持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。
张建伟诉称：2011年1月27日，其与华电公司签订商品房买卖合同，约定张建伟以461，800元的价格购买华电公司开发的位于哈尔滨市道里区群力新区丽水丁香园小区商品住宅一套。合同签订后，张建伟按约定已将全部购房款支付给华电公司。2011年9月28日，华电公司交付房屋，但张建伟至今未取得房产证。根据商品房买卖合同第八条的约定，入户时间为2011年7月31日，华电公司如未按合同规定时间交付房屋，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华电公司向张建伟支付已交付房价款万分之五的违约金。根据商品房买卖合同第十五条的约定，华电公司应当在商品房交付使用后360日内，办理房地产权属证书，但合同未对张建伟不能在约定期限内取得房地产权属证书的情况约定违约金。根据相关司法解释，合同没有约定违约金，应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现张建伟请求华电公司给付逾期入户违约金13，623.1元，逾期办理产权证违约金30，257.14元。
华电公司辩称：1、华电公司不存在违约行为，不同意支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定因政府原因导致出卖人无法按时交付房屋的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权据实予以延期。2011年8月11日，道里区群力新区管理办公室下发文件，要求华电公司承建的丽水丁香园小区进行楼体灯饰亮化安装。因此华电公司逾期59天交付房屋。2、假设华电公司存在逾期交房的违约行为，也不应按照合同约定的违约金标准承担违约金。合同约定的违约金的数额远远超出张建伟的实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据与诉争房屋同一小区房屋的租金鉴定，诉争房屋月租金为1500元，请求以该租金价格为标准，对违约金数额予以减少。3、张建伟要求华电公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金，没有事实和法律依据。按照银行贷款罚息计算违约金的前提是逾期办理产权让给张建伟造成实际损失，只有当张建伟有证据证明逾期办理产权证给其造成了实际损失，但损失数额难以确定，且合同中也未约定违约金计算标准的情况下，才能按银行贷款罚息的标准计算违约金。其次，华电公司逾期办理产权证，原因是政府要求进行智能化设施等建设，使工程量多次变更，导致工程建设完毕后无法办理竣工验收手续，逾期办理产权证属于政府原因等不可抗力，不属于违约。
原审判决认为：张建伟与华电公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应遵照执行。华电公司于2011年9月28日将房屋交付张建伟使用，按照合同第八条和第九条的约定，华电公司应于2011年7月31日前将诉争房屋交付使用，逾期交付超过30日，张建伟要求继续履行合同的，华电公司应自2011年8月1日起至2011年9月28日止，每日向张建伟支付已交付房价款万分之五的违约金，即13，623.1元。华电公司辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合逾期交付房屋给张建伟造成实际损失的情况，将逾期交付房屋违约金调整为日万分之二，故华电公司应给付张建伟逾期交付房屋违约金5449.24元。关于华电公司辩称系政府原因导致延期交付房屋的答辩意见，不予采纳。原因如下：1、华电公司提交的哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办便函字（2009）3号复函，下发时间为2009年3月5日。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2009）27号通知，下发时间为2009年11月19日。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2009）29号通知，下发时间为2009年12月10日。以上三个文件下发时间均在双方签订合同时间之前，故应视为华电公司在签订合同时，应已知晓上述工程的进展情况；2、哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的哈群力办发（2011）29号通知，下发时间为2011年8月11日，该时间已超过双方约定的房屋交付时间，故与本案无关；3、上述工程对诉争房屋交付的影响超出了华电公司签订合同时的预期，华电公司并不能因预计不足而免责。关于张建伟要求华电公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，华电公司应当自交付使用后的360日内，持办理权属登记需由华电公司提供的资料到产权登记机关备案，而华电公司至今未到产权登记机关办理备案，其行为已构成违约。但双方所签订合同中，对华电公司逾期到产权登记机关办理备案，导致张建伟不能在规定期限内取得房地产权属证书的情况，并未约定违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张建伟要求按照日万分之二点一的标准计算，符合法律规定，故张建伟要求华电公司给付逾期办理房屋所有权证违约金30，257.14元的诉讼请求，予以支持。据此判决：一、黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于判决生效后十日内给付张建伟逾期交付房屋的违约金5449.24元；二、黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于判决生效后十日内给付张建伟逾期办理房屋所有权证的违约金30，257.14元；三、驳回张建伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，减半收取449元，由张建伟负担103元，黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担346元（此款张建伟已预交，黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于判决生效后十日内给付张建伟）。
华电公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华电公司逾期交房是由于政府行为造成的。首先，哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发的《关于群力新区丽水丁香园段线路临时迁移有关问题请示的复函》、《关于印发群力新区居住小区（驻区单位）智能化建设方案的通知》及《关于报送群力新区开发建设项目建筑立面方案的通知》，虽然三份文件的下发时间为华电公司与张建伟签订《商品房买卖合同》之前，但在执行过程中，由于政府多次变更具体要求，导致华电公司多次变更设计、施工方案以及资金拨付不及时致使相应工程无法按时开工及完成。因此，上述政府要求对于该项目整体施工进度的影响已经远远超出了华电公司签订合同时的预期。由于上述政府文件中均规定了执行文件的期限，故华电公司只能据此对可能造成工期延误的时间作出合理预期，对于签订合同之后出现的政府多次变更具体要求等情形是无法预见的，而并非预计不足。原审判决没有综合考虑上述政府要求对于施工进度的具体影响，以及该影响是否超出上述人的可预见范围等因素，仅以文件下发时间在签订合同之前便认定未影响华电公司交付房屋，显然是错误的。其次，哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室下发《关于群力新区开发建设项目完善楼体灯饰亮化工程的通知》的时间虽然在是合同约定的交房日期之后，但实际在2011年7月前，道里区政府就以非正式行文的方式事先通知了各相关在建工程的开发企业，并且无法办理相关竣工验收手续。这样一份涉及大量工程变更的文件是不可能在正式下发之日才被相关单位知晓的，一定是事先很长时间就通知到各单位，并且在政府作出该要求并正式下文之前，是不可能允许相关工程交付使用的。因此，该项政府要求造成工期的延误完成符合合同约定的政府原因导致逾期交房的情形，故华电公司有权据实予以延期。原审判决仅以文件下发时间在约定的交房日期之后为由认定未影响交付房屋，明显错误。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款适用的前提是买受人因逾期办理房屋所有权证受到了损失，但合同中没有约定违约金救济条款，或者损失数额难以确定，才能按照银行逾期罚息计算违约金以弥补其损失。而本案，张建伟已实际入住房屋，且以该房屋作为其居住场所，并没有转让房产获取利益之目的，逾期办理房产证不会给其造成任何实际损失。三、原审中，华电公司举示了本案争议房屋同一小区的其他房屋的租金鉴定报告，张建伟没有异议。法院应以该鉴定意见为标准来确定张建伟的租金损失，并按照超过该损失30%的标准确定违约金数额。原审确定的日万分之二的违约金标准同样高于张建伟租金损失的1.3倍，华电公司不予认可。请求撤销原审判决，驳回张建伟的诉讼请求。
张建伟辩称，同意原审判决，请求驳回华电公司的上诉请求。
二审中，双方当事人未举示新的证据。
本院经审查，双方当事人对原审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
另查，华电公司于2010年1月22日取得《哈尔滨市商品房预售许可证》。
李某某诉华电公司商品房买卖合同纠纷一案中，道外区法院委托黑龙江锦融成价格评估有限公司对李鸣龙购买的坐落于哈尔滨市道里区群力第六大道1栋1409室（建筑面积86.6平方米）同地段同类房屋2011年7月1日至2013年3月1日租金标准进行评估，评估意见为在评估基准日2013年7月26日，根据以上评估工作，得出如下评估结论：待评估的评估值为24，279元。
本院认为：张建伟与华电公司签订的《商品房买卖合同》有效。华电公司未按合同约定在2011年7月31日前将房屋交付给张建伟，华电公司构成违约。虽然双方在合同中约定因政府原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期，但华电公司举示的哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室的《关于群力新区丽水丁香园小区段线路临时迁移有关问题请示的复函》、《关于印发群力新区居住小区（驻区单位）智能化建设方案的通知》以及《关于报送群力新区开发建设项目建筑立面方案的通知》作出的时间均是在与张建伟签订合同之前，并且上述证据仅能证明政府对相关工程的要求，不足以证明政府部门的上述要求必然造成工期的延误及延误的具体天数，故华电公司不能因此而免责。哈尔滨市群力新区开发建设管理办公室《关于群力新区开发建设项目完善楼体灯饰亮化工程的通知》作出时间为2011年8月11日，该时间已超过双方约定的房屋交付时间，亦不能成为免除华电公司违约责任的事由。故华电公司关于由于政府原因造成逾期交房，不应承担违约金的主张，证据不足，本院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确认。”虽然双方在合同中约定逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。由于张建伟没有举示证据证明逾期交房给其造成的实际损失，而约定的日万分之五的违约金计算标准的明显高于同地段同类房屋租金标准，故应比照同地段同类房屋的租金标准作为确认逾期交房的损失，应予调整。依据华电公司举示的同地段同类李鸣龙的房屋（建筑面积86.6平方米）608天的租金为24，279元计算，张建伟逾期进户的59天的租金应为3161元。按违约金不应超过损失30%的法律规定，张建伟逾期进户的违约金不应超过4109元。华电公司关于原审判决调整后的违约金仍高于张建伟租金损失的1.3倍的主张成立，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”；第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方签订的《商品房买卖合同》约定，华电公司应在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由华电公司提供的资料到产权登记机关备案。现因华电公司未能提供办证所需相关手续，致使张建伟不能取得涉案房屋的权属证书，华电公司构成违约。按照上述规定，华电公司应按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付张建华利息。华电公司关于逾期办证没有给张建伟造成损失，不同意给付违约金和赔偿相应损失的主张不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1498号民事判决第二、三项；
二、变更哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民三初字第1498号民事判决第一项为，黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司于判决生效后十日内给付张建伟逾期交付房屋的违约金4109元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费897元，减半收取449元，由黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担296元，由张建伟负担153元；二审案件受理费693元，由黑龙ＸＸ电房地产（集团）股份有限公司负担643元，由张建伟负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 韧
审 判 员 龙 敏
代理审判员 郑兴华
二〇一四年五月二十日
书 记 员 王梦薇