宁波市镇海区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）甬镇商特字第165号
申请人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。
代表人：涂咸阳。
委托代理人：许如春。
委托代理人：徐能权。
被申请人：宁波镇海新恒德房产开发有限公司。
法定代表人：郁能建。
申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司于2014年9月11日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员谭文博进行了审查。
申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司称：2012年12月14日，中国民生银行股份有限公司宁波分行（以下简称“民生银行宁波分行”）作为转让方、申请人作为受让方、被申请人作为债务人签订了一份编号为NBXHD-2012-SG《债权收购协议》，三方一致同意：民生银行宁波分行将其对被申请人享有的债权即《固定资产贷款借款合同》（编号：公借贷字第甬2010215号）项下的贷款本金余额人民币290000000元的主债权相关权益和利益一次性转让给申请人。
同日，为帮助被申请人缓解流动性困难，盘活企业资产等目的，申请人作为债权人、被申请人作为债务人、宁波南南置业有限公司（以下简称“南南公司”）作为共同债务人对编号为NBXHD-2012-SG《债权收购协议》确定的被申请人尚欠申请人本金290000000元及利息进行债务重组，签订了一份编号为NBXHD-2012-CZ《债务重组合同》，合同约定：申请人给予24个月的债务重组宽限期，并约定了分八期的还款计划；在重组宽限期内，被申请人同意向申请人支付利息与重组宽限补偿金，利息标准为年化11.07%；重组宽限补偿金以重组债务、重组宽限补偿金年率和重组宽限期为基础计算；重组宽限补偿金年率为4.93%，利息与重组宽限补偿金合计计算标准为年化16%；如被申请人违约，申请人有权宣布全部未到期重组债务和重组宽限补偿金立即到期，被申请人应立即向申请人清偿全部未偿还重组债务、重组宽限补偿金、违约金和本合同项下的其他应付款项，违约金按全部应还未还金额每日万分之五自被申请人违约之日起计算；合同还约定了其他权利和义务。
同日，为了保障申请人债权的实现，申请人与被申请人签订了编号为NBXHD-2012-DY《债务重组抵押合同》，合同约定：被申请人以其合法拥有的坐落于镇海区招宝山街道车站路与隧道路交叉口东南侧的“新恒德*郁金香中心”在建工程和坐落于镇海区蛟川街道大运路东侧、中官路南侧的“新恒德*红墅湾”在建工程为上述《债务重组合同》与《债权收购协议》的履行提供抵押担保；抵押担保的范围为《债务重组合同》与《债权收购协议》项下的全部义务及责任；被申请人保证和承诺抵押物上不存在权属争议、租赁、查封、扣押等情形；被申请人违反本合同的任何约定，均视为被申请人在主合同项下的违约情形；双方还约定了其他权利和义务，并办理了抵押登记手续。
2013年2月28日，申请人与被申请人、南南公司就《债务重组合同》补充签订了编号为信浙-A-2013-002-01《债务重组合同之补充协议》，补充协议确认了申请人向民生银行宁波分行支付债权转让款的日期为2012年12月17日，并对还款计划进行了调整。2013年12月6日，申请人与被申请人等人签订了编号为信浙-A-2013-002-02《债务重组、保证、抵押合同及股权质押协议之补充协议》，协议约定：重组宽限补偿金及重组债务利息的利率合计计算标准由原先的年化16%提高到年化16.5%，自2013年9月7日起执行；被申请人剩余须偿还共计313600000元。具体还款计划调整为：第一期，2013年3月7日偿还重组宽限补偿金3176800元，重组债务利息7133200元；第二期，2013年6月7日偿还重组债务本金30000000元，重组宽限补偿金3654400元，重组债务利息8205600元；第三期，2013年9月7日偿还重组宽限补偿金3275400元，重组债务利息7354600元；第四期，2013年12月7日偿还重组宽限补偿金3296900元，重组债务利息7403100元；第五期，2014年3月7日偿还重组宽限补偿金3260000元，重组债务利息7320000元；第六期，2014年6月7日偿还重组宽限补偿金3330800元，重组债务利息7479200元；第七期，2014年9月7日偿还重组宽限补偿金3330800元，重组债务利息7479200元；第八期，2014年12月7日偿还重组债务本金260000000元，重组宽限补偿金3296900元，重组债务利息7403100元。同时约定：由本次补充协议引起的担保责任的变化，以本补充协议约定执行；被申请人确认知悉并认可本次债务重组事宜，承诺为本次重组后的债务提供抵押担保，被申请人同时承诺，对本补充协议未涉及部分，仍按照编号为NBXHD-2012-CZ的《债务重组合同》及编号为信浙-A-2013-002-01的《债务重组合同之补充协议》承担抵押担保责任，各方还约定了其他权利和义务。
2014年4月，被申请人抵押的在建工程陆续完工、领取产权证，申请人和被申请人共同向宁波市镇海区房地产管理中心申请，陆续完成在建工程转现房的抵押登记手续，并领取了他项权证。本申请书涉诉房屋为宁波市镇海区蛟川街道中官路333号红墅湾7号405室房产（房屋所有权证号为房权证镇城字第××号、他项权证号为房他证镇城字第20140046**号）。
2014年7月，被申请人提供的抵押物“新恒德*红墅湾”房产被宁波市中级人民法院根据浙江省长城建设集团有限公司的申请而查封。被申请人违反了《债务重组抵押合同》有关抵押物不存在查封的保证和承诺。
2014年8月18日，申请人通知被申请人并宣布《债务重组合同》项下全部未到期重组债务和重组宽限补偿金当日到期，并要求被申请人立即清偿全部未偿还重组债务、重组宽限补偿金、违约金和《债务重组合同》项下的其他应付款项。被申请人于2014年8月22日收到该通知。
被申请人曾于2014年7月29日还款，并结清截至2014年7月29日的利息。2014年8月20日，被申请人偿还申请人9595.71元，该款项从重组宽限补偿金及重组债务利息中扣除后，被申请人尚欠申请人重组债务本金239480000元、重组宽限补偿金及重组债务利息2588598.26元（截至2014年8月22日）。因被申请人未清偿剩余债务，也未承担抵押担保责任，申请人向本院申请：1.依法裁定准予对被申请人所有的位于宁波市镇海区蛟川街道中官路333号红墅湾7号405室房产（房屋所有权证号为房权证镇城字第××号、他项权证号为房他证镇城字第20140046**号）采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价款项在重组债务本金239480000元、至2014年8月22日的重组宽限补偿金及重组债务利息2588598.26元、及自2014年8月23日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算的重组宽限补偿金、重组债务利息、违约金的范围内优先受偿；2.裁定实现担保物权的费用由被申请人承担。
被申请人宁波镇海新恒德房产开发有限公司称：根据2013年12月6日《债务重组、保证、抵押合同及股权质押协议之补充协议》约定的还款计划，第六期还款日期为2014年6月7日，第七期还款日期为2014年9月7日。被申请人于2014年6月23日向申请人提交《关于提前还款的请示》（编号：XHD-2014-HK1），申请提前偿还12000000元债务重组本金，故被申请人2014年6月30日、2014年7月14日、2014年7月29日、2014年8月20日归还的共计26472895.71元为重组债务本金。申请人请求的重组债务本金、重组宽限补偿金及重组债务利息金额与被申请人实际应支付金额严重不符，请求法院驳回申请人的申请。
本院经审查认为：被申请人对申请人与被申请人签订的《债务重组合同》、《债务重组合同之补充协议》、《债务重组抵押合同》、《债务重组、保证、抵押合同及股权质押协议之补充协议》、2014年7月28日《通知函》未提出异议，上述协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法认定为有效。被申请人未按约履行合同义务，尚欠申请人款项属实。因申请人债权未能受清偿，故申请人作为抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖被申请人的抵押财产，并对变价后所得款项在抵押范围内优先受偿。申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。被申请人提出异议称，2014年6月30日、2014年7月14日、2014年7月29日、2014年8月20日归还的共计26472895.71元为重组债务本金。本院认为，根据2014年7月28日《通知函》，双方协商一致对2014年6月7日之后的还款计划进行调整，具体如下：2014年6月30日偿还重组债务本金10000000元，重组宽限补偿金832900元，重组债务利息1870400元；2014年7月14日偿还重组债务本金5620000元，重组宽限补偿金486800元，重组债务利息1093200元；2014年7月29日偿还重组债务本金4900000元，重组宽限补偿金511400元，重组债务利息1148600元；2014年9月7日偿还重组宽限补偿金1334100元，重组债务利息2995900元；2014年12月7日偿还重组债务本金239480000元，重组宽限补偿金3034800元，重组债务利息6815200元。申请人与被申请人双方对于2014年6月30日、2014年7月14日、2014年7月29日的还款指向已达成一致。对于2014年8月20日被申请人偿还的9595.71元，因该笔给付不足以清偿全部债务，依照双方约定应当首先冲抵重组宽限补偿金和重组债务利息。被申请人提交的《关于提前还款的请示》不足以证明其异议主张。综上，本院对被申请人的异议不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人宁波镇海新恒德房产开发有限公司名下位于宁波市镇海区蛟川街道中官路333号红墅湾7号405室房产（房屋所有权证号为房权证镇城字第××号、他项权证号为房他证镇城字第20140046**号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司对变价所得款项在重组债务本金239480000元、至2014年8月22日的重组宽限补偿金及重组债务利息2588598.26元、及自2014年8月23日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算的重组宽限补偿金、重组债务利息、违约金的范围内优先受偿。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 谭文博
二〇一四年九月十七日
代书记员 陈凯莉