浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙绍民再终字第7号
上诉人（原审被告）潘某某。
委托代理人（特别授权代理）吴某某。
被上诉人（原审原告）宋某某。
委托代理人（特别授权代理）何某某。
原审被告祁某某。
上诉人潘某某与被上诉人宋某某、原审被告祁某某房屋
买卖合同纠纷一案，不服绍兴县人民法院于2011年11月16日作
出的（2011）绍民再字第2号民事判决，向本院提起上诉。本
院于2011年12月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2011年1
2月21日公开开庭审理了本案。上诉人潘某某及其委托代理人
吴某某、被上诉人宋某某的委托代理人何某某等到庭参加诉讼
。原审被告祁某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本
院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原一审判决认定，潘某某与祁某某系夫妻。2002年12月2
4日，祁某某（乙方）与绍兴县城镇房屋拆迁事务所（甲方）
签订一份房屋拆迁产权调换合同，约定甲方依法对乙方地处原
柯桥红丰堰下自然村的房屋实行征用拆迁，乙方获得绍兴县柯
桥街道碧水苑安置房屋二套及相应的车某，其中包括碧水苑b
－11幢202室和b11－16号自行车某。2005年3月1日，宋某某（
合同乙方）与祁某某（合同甲方）订立一份《房屋转让买卖协议》，约定：甲方祁某某将位于绍兴县柯桥街道碧水苑b－11
幢（现已更名为碧水苑东区25幢）202室房屋一套计建筑面积1
20.44平某某，b11-
16#车某一个计19.58平方转让给乙方宋某某，总价款378，646
元；付款方式为订立协议后付款348，646元，余款30，000元至
甲方协助乙方办理完产权证及其它手续后付清；甲方有义务及
时为乙方办理房产证及其它房屋转让一切手续，办证过程中的
房产证转让变更税费由乙方负担，其他办证费用由双方各半负
担；双方必须遵守协议各项条款，如甲方违约，除还清已付房
款外再赔付现转让房款总价的30%。协议中由宋某某、祁某某
签名捺印，杨某某作为证明人签名。协议签订后次日，宋某某
向某某根交付购房款，因此前祁某某曾向宋某某借款，经抵冲
该借款和祁某某支付的现金，宋某某支付的购房款合计为308，
646元。祁某某向宋某某交付了房屋钥匙，并协助宋某某对房
屋进行了出租，后潘某某占有使用了讼争房屋。2007年5月，
上述出卖房屋以祁某某的名义办理了房屋所有权证和土地使用
权证书并由潘某某保管。审理期间，经潘某某申请，原审法院
委托浙江法会司法鉴定所作笔迹鉴定，2007年11月20日，该鉴
定所出具鉴定结论，上述协议中落款甲方一栏中“潘某某”三
字并非潘某某本人所书写。潘某某为此支出鉴定费2，000元。
原一审判决认为，首先，关于涉诉房屋转让买卖协议的
效力问题。宋某某与祁某某签订的房屋转让买卖协议，系双方
当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的禁止性规
定，应认定为合法有效。潘某某辩称该合同未有其签字，故合同未成立也未生效。经审查后认为，上述买卖合同的标的物虽
为祁某某与潘某某夫妻共同财产，但作为债权行为的房屋转让
买卖协议，宋某某认可的房屋出卖人是祁某某，现有证据也不
能证实潘某某作为出卖人之一参与了交易，且潘某某也不予追
认，故潘某某并不是合同一方的当事人，本案合同的出卖人为
祁某某，潘某某不是合同当事人，不能对协议效力提出抗辩。
此外，本案亦不存在宋某某与祁某某恶意串通，损害国家、集
体或者第三人利益的情形，宋某某通过合同买受他人的拆迁安
置房屋，该行为不为法律所禁止，故潘某某提出的上述辩称理
由不能成立，不予采纳。其次，关于宋某某的诉讼请求能否得
到支持的问题。在合同订立后，双方当事人应按约定遵循诚实
信用原则全面履行自己的义务。现宋某某向某某根支付了房款
308，646元，该事实清楚，可予认定。但由于潘某某作为房屋
共有人，不同意将房屋出卖给宋某某，且祁某某也一直未依约
协助宋某某办理房屋权属转移手续，祁某某对此应承担违约责
任，在此情形下，宋某某无法实现其购房合同目的，其要求解
除合同，符合法律规定，应予支持。同时，根据合同法的相关
规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，
根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其
他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，宋某某要求祁某某
返还已付购房款，符合法律规定，应予支持。宋某某另以合同
约定的购房总价款的30%标准主张违约金，既然宋某某选择了
合同解除，其要求赔偿损失的范围原则上应限定为当事人因合
同解除而产生的实际损失，由于违约金是合同当事人在签订合同时预先约定的，一般情况下，约定违约金相当于约定的损害
赔偿，且按合同约定的标准支付违约金已足以弥补实际损失，
属于合理范围，故对宋某某主张违约金的请求予以认定和支持
，对其主张赔偿利息损失的请求不再支持。潘某某作为祁某某
之妻，对祁某某所负债务依法应当承担连带清偿责任。祁某某
未到庭应诉，不影响法院根据查明的事实作出处理。综上，依
照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华某某
共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十
八条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院《关
某某用﹤中华某某共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第
二十四条的规定，判决：一、祁某某应返还宋某某购房款308，
646元并偿付违约金113，593.80元，合计422，239.80元，款于
本判决生效后十日内付清；潘某某对该422，239.80元负连带清
偿责任；二、驳回宋某某的其他诉讼请求。案件受理费7，633
元，财产保全申请费2，395元，公告费400元，合计10，428元，
由祁某某负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费
2，000元，由宋某某负担，该鉴定费已由潘某某交纳，宋某某
应支付给潘某某。判决已发生法律效力。
再审一审判决查明事实与原审认定事实一致。另查明，
祁某某、潘某某曾分别向绍兴中院申请再审，均被驳回再审申
请。
再审一审判决认为，祁某某、潘某某曾以相同理由向上
级法院申请再审，均被驳回。抗诉机关的抗诉理由与祁某某、
潘某某的申请再审理由实质相同。根据原审时宋某某向法院提交的房屋转让买卖协议，合同双方当事人为祁某某、宋某某，
协议内容系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的禁
止性规定。潘某某不是合同一方当事人，不能对合同效力提出
抗辩。虽然合同标的物属于潘某某、祁某某共有导致合同目的
不能实现，但这一事实不影响宋某某与祁某某签订的房屋转让
协议的效力。故原审认定房屋转让协议有效并无不当。根据《
中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条规定，人民法院认为
审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院对案
件当事人进行询问了解相关案情不违反法律规定。该询问笔录
祁某某签名确认，应当认定系其真实意思表示，该询问笔录能
够与其他认定事实的证据相互印证，该证据经当庭质证认定其
效力并无不当。潘某某作为祁某某之妻，对祁某某所负债务依
法应当承担连带清偿责任。祁某某未到庭应诉，不影响法院根
据查明的事实作出处理。抗诉机关的抗诉理由不能成立，原审
判决正确，应予维持。依据《中华某某共和国民事诉讼法》第
一百三十条、第一百八十六条、《中华某某共和国合同法》第
九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七
条、第一百一十四条、最高人民法院《关某某用﹤中华某某共
和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判
决：维持绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第286号民事判
决。
潘某某不服，向本院提出上诉，称：1、案涉房屋系潘某
某与祁某某共同共有的，祁某某出卖共有房屋未经共有人潘某
某同意，该买卖合同应属无效或未生效，原审判决认定房屋买卖合同有效，显系错误。2、原审判决认定祁某某收到宋某某
购房款308646元没有依据。原审法院认定该事实的唯一依据系
原审审判人员对祁某某的询问笔录，但该询问笔录是违反法定
程序的，系无效证据，原审判决认定该事实是错误的。3、因
本案系合同纠纷，根据合同相对性原则，原审判决也认为潘某
某不是合同的一方当事人，不能对合同效力提出抗辩，因此，
潘某某不应承担连带清偿责任。综上，原审判决认定事实不清
、适用法律错误，而致错误判决，请求二审法院撤销再审判决
，并改判驳回宋某某的诉讼请求。
宋某某、祁某某均未作书面答辩。
宋某某的委托代理人在庭审中辩称：原审认定事实清楚
，程序合法，房屋转让买卖协议依法应认定有效。上诉人认为
合同无效，没有法律依据。潘某某和祁某某曾分别向绍兴中院
申请再审，绍兴中院已作出（2009）浙绍民申某第45号民事裁
定和（2010）浙绍民申某第17号民事裁定，分别驳回了潘某某
和祁某某的再审申请。现潘某某仍以同样的理由申诉并上诉，
请求二审法院对潘某某的上诉请求予以驳回。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明的事实与再审一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、宋某某与祁某某
于2005年3月1日签订的房屋转让买卖协议的效力；2、原审法
院在审判程序上是否存在违法；3、潘某某是否应承担连带清
偿责任。
焦点一，本案的房屋转让买卖协议应认定为有效。宋某某与祁某某于2005年3月1日签订的房屋转让买卖协
议，合同双方当事人为祁某某与宋某某，系双方当事人真实意
思表示，且协议内容不违反国家法律法规的禁止性规定，依法
应认定有效。潘某某提出其系房屋共有人，房屋转让买卖协议
未经其签字同意。虽然经鉴定房屋转让买卖协议上“潘某某”
的签名并不是潘某某本人所签，但从该协议的签订过程看，作
为购房人宋某某有足够的理由相信该协议上的签字系潘某某所
签，有理由相信出卖房屋系其夫妻的共同意思表示，潘某某对
签名的辩称意见并不影响祁某某与宋某某之间房屋买卖协议的
效力。潘某某现以不知情、不同意为由主张协议无效或未生效
，无法律依据，不予支持。
宋某某支付购房款后，在合同目的不能实现的情形下，
向法院请求解除合同，要求返还购房款并赔偿经济损失，依约
定承担违约金，符合法律规定。
焦点二，原审法院的调查取证符合法律规定。
在原一审审理期间，祁某某作为签订房屋买卖合同的一
方当事人未到庭参加庭审活动，放弃对宋某某起诉意见的抗辩
，原审法院为查明案件事实，对祁某某进行询问，询问笔录由
祁某某予以签名确认，且该询问笔录与宋某某提交的房屋转让
买卖协议等证据能相互印证。根据《中华某某共和国民事诉讼
法》第六十四条的规定，人民法院认为审理案件需要的证据，
人民法院应当调查收集。故原审法院的调查取证符合法律规定
，并不存在违反法定程序的情形。
焦点三，潘某某在本案应承担连带清偿责任。潘某某与祁某某系夫妻关系，祁某某与宋某某因房屋买
卖关系解除而产生的债权债务关系发生在夫妻关系存续期间，
根据最高人民法院《关某某用〈中华某某共和国婚姻法〉若干
问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间
夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债
务处理”的规定，据此，原审判决由潘某某对祁某某所负债务
依法应当承担连带清偿责任，并无不当。
综上，原再审一审判决认定事实清楚，审判程序合法，
适用法律正确，应予维持。潘某某主张房屋买卖合同无效或未
生效，其不应承担连带清偿责任等上诉理由，无事实和法律依
据，不予采纳。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7633元，由上诉人潘某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单卫东
审 判 员 彭丽莉
代理审判员 赵启龙
二〇一二年二月十七日
书 记 员 余剑英