黑龙江省嘉荫县人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）嘉民初字第391号
原告郎玉华。
委托代理人崔湧海，黑龙江信诚律师事务所北京分所律师。
被告伊春林都房地产开发有限公司。
法定代表人李选军，该公司总经理。
委托代理人陈为国，黑龙江仗义律师事务所律师。
原告郎玉华诉被告林都公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员王兴全担任审判长并主审本案，与审判员谢学平、高常山共同组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭进行了审理。原告郎玉华及其委托代理人崔湧海、被告委托代理人陈为国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郎玉华诉称，2011年4月9日，被告委托伊春市健业拆迁有限公司拆迁原告位于嘉荫县朝阳镇永平委的80余平方米的商住一体的平房一处，其中，有房照部分为52.89平方米。当日，双方签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》（编号166）。协议书约定；拆迁原告位于嘉荫县朝阳镇永平委的原有的房屋建筑面积80平方米。置换位置：A号楼东数第五户、西数二户一层门市。协议签订后原告依约进行了搬迁。然而，被告却没有依约履行。交房时发现，被告故意将原告回迁房屋建成建筑面积292.34平方米的一、二层连体门市房。在房屋编号上只能找到西数二户，却无法准确确认东数第五户。2013年3月19日，被告书面通知原告入户，提供了4处房屋供原告挑选，其中供原告首选的房屋就是合同约定的临江花园A栋西数二户门市房建筑面积为292.34平方米。但是，被告却要求原告按照每平方米6080元的价格补差价款1,722,709.70元。原告认为被告属于违约和欺诈，不同意被告主张的补差意见。原告入住该房屋后，被告不给原告办理入户手续及产权登记手续并且还要求原告搬出此房屋，双方为此发生争执。
原告认为《房屋拆迁补偿安置协议书》有效合同，被告应当全面履行。被告故意将原告的回迁房屋建成超面积的一、二层连体门市房，属于违约行为，应当依法承担不利的后果。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，超出面积的所有权归原告，其中，面积误差比3%对应的多出部分的面积为6.37平方米，按被告的报价计算，原告应补足的房价款为38,729.60元。2015年11月2日，嘉荫县房地产管理处将此房屋登记在案外人李德荣名下，并为其颁发了“房屋证朝阳证字第201502614号”房屋所有权证书。案外人李德荣是持其与本案被告签订的商品房买卖合同申请登记的，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第七条第一款的规定，原告对回迁安置房屋具有优先取得的权利，原告现诉请人民法院依法判决：一、原告优先取得嘉荫县临江花园小区A号楼西数二户292.34平方米的一、二层连体门市房屋；二、确认嘉荫县临江花园小区A号楼西数二户一、二层门市归原告所有；三、判决被告给原告办理该房屋的入户交付手续并协助原告办理该房屋的产权登记手续；四、确认原告应付被告房屋面积误差的房款为38,729.60元；五、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向法院提交了以下证据材料：
证据一、原告郎玉华的身份证复印件一份。
证据二、原告与伊春市健业拆迁有限公司于2011年4月9日签订的166号房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份。
证据三、2013年3月19日被告向原告发出的《办理房屋拆迁补偿安置的通知》复印件一份。
证据四、嘉荫县人民政府房屋征收办公室于2015年9月8日作出的嘉证复字（2015）第1号《关于不予受理郎玉华提交申请书的决定》复印件一份。
证据五、嘉荫县拆迁管理部门发出的拆许字（2009）第1号《房屋拆迁许可证存根》复印件一份。
被告林都公司辩称，1、原告所诉房屋是属于李德荣的财产，对此有嘉荫县房产处的房屋产权证可以充分的证明。根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。李德荣已经办理的房产权属登记，并取得产权证，是该房屋的合法所有人，故原告要求将该房屋安置给原告不能成立。2、林都公司与原告于2011年签订的拆迁安置补偿协议根本没有约定回迁房是临江花园小区，按照《城镇房屋拆迁管理条例》的规定应该是原址回迁，原告的原动迁房屋位于康居家园小区，回迁也理应是该小区。原告的拆迁安置补偿协议对于临江花园小区的任何房屋均没有任何物权或所有权的效力。对此有双方签订的拆迁安置补偿协议可以证明，根本没有约定回迁房屋是临江花园小区。而且林都公司也在该康居家园小区为原告预留了相应面积的回迁房屋。原告拒绝回迁康居家园小区房屋，强行侵占属于李德荣的临江花园小区A号楼西数第二层门市房，毫无事实根据和法律依据。对此，有李德荣及林都公司在公安机关的报案及林都公司对原告侵占房屋违法行为向嘉荫县人民法院提起诉讼的事实均可以证实。3、根据嘉荫县人民法院的民事裁定书，林都公司与原告没有达成拆迁安置补偿协议，原告的拆迁安置补偿协议已经被人民法院确定为没有法律效力。原告以此主张房屋所有权不能成立。林都公司曾对原告侵占房屋的违法行为向嘉荫县人民法院提起诉讼。该民事裁定书已经确认拆迁安置补偿协议无法履行，故认定双方没有达成拆迁安置补偿协议，原告不能以毫无法律效力的协议要求答辩人交付房屋。综上，望人民法院依法驳回其诉讼请求。
被告为证明其主张的事实，向法院提交了以下证据材料：
据证一、李德荣的房产证复印件一份。
证据二、嘉荫县人民法院和伊春市中级人民法院作出的一、二审民事裁定书复印件各一份。
经审理查明，2009年林都公司获批在嘉荫县朝阳镇开发建设康居花园小区，拆迁期限自2009年11月1日至2010年5月1日。对郎玉华52.89平方米的拆迁，郞玉华与拆迁公司于2011年4月9日签订了房屋拆迁补偿安置协议书。协议约定预调换房屋建筑面积80平方米，置换位置为：A#楼东数第五户西数二户一层门市。之后，拆迁公司又与李德荣签订了一份房屋拆迁补偿安置协议书，拆迁包括李德荣位于嘉荫县繁荣街184#的1150平方米楼房在内的房屋开发建设临江花园小区。该小区A楼门市房为一、二层连体，只有四户，2012年12月15日郎玉华强行入住该楼西数第二户门市房（即本案争议房屋）。
2013年4月，伊春林都房地产开发公司向本院起诉，要求郞玉华搬出房屋、停止侵害。因争议房屋与拆迁补偿安置协议书中确定的置换房屋表述不符，不能确定争议房屋为协议约定的回迁房屋。同时，林都公司没有符合协议表述的房屋供回迁。本院认定该房屋拆迁补偿安置协议无法履行，双方的纠纷应由房屋拆迁管理部门裁决。故驳回林都公司的起诉。该公司不服并提起上诉，后伊春市中级人民法院驳回其上诉请求。
2015年8月，郞玉华向嘉荫县房屋征收办公室提交了一份要求将争议房屋决定补偿给郞玉华所有的申请。后该机关以郞玉华与伊春市健业拆迁公司已于2011年4月9日签订房屋拆迁补偿安置协议书为由，于9月8日作出不予受理的决定。郞玉华对该决定未提起行政复议，也未提起行政诉讼。
庭审中，关于房屋拆迁补偿安置协议书中对转换房屋位置的表述与争议房屋的差别，郞玉华是这样理解和确定的：协议中没有写明所在小区，只写了A#楼，林都公司在嘉荫县开发的康居花园小区是用阿拉伯数字确定楼号，只有临江花园小区是用A、B、C确定楼号；该公司曾于2013年向郞玉华发出办理房屋拆迁补偿安置通知，在提出的四个安置意见中第一个意见就提到了位于临江花园A楼，所以，郞玉华确定拆迁补偿安置协议中的A#楼就是临江花园小区A号楼。协议中写“东数第五户西数二户”，而争议房屋不能同时具备这两个要素。郞玉华认为因房屋开发在后，是开发商故意不建设成六户的。虽然没有同时符合“东数第五户、西数二户”条件的房屋，但本案争议房屋符合其中的“西数二户”的条件，另外，在林都公司的通知中也载明了“临江花园A栋西数二门市”字样，所以，可以确定符合协议要求。对于协议中写的是“一层门市”而争议房屋是一、二层，郞玉华认为：既然林都公司把这户房屋建成一、二层连体房屋，不可分割，所以提出都应当归郎玉华所有的主张。
另查明，在郎玉华强行入住争议房屋后，林都公司于2013年3月19日向郎玉华发出《办理房屋拆迁补偿安置的通知》，该通知中提出了四个解决纠纷的意见由郎玉华选择其中一种，具体包括：1、置换争议房屋，补差价款172余万元；2、置换康居8号楼门市房，补差价款50余万元；3、置换康居2号楼住宅，补差价款3余万元；4、以货币5万余元形式补偿。通知中还写明，在七日内郎玉华即不办理补偿安置事宜又不搬出争议房屋，公司将依法维权。该通知还报送县征收办公室、县信访办等部门。
以上事实，有原、被告陈述及提供的证据材料相证实，本院予以确认。
本院认为，一、郎玉华与伊春市健业拆迁有限公司于2011年4月9日签定的编号为166号的《房屋拆迁补偿安置协议书》虽然签订于《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布施行后，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原有的规定办理。故郎玉华与林都公司之间的关于房屋拆迁补偿安置的纠纷应当适用2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》。二、郞玉华提供的证据三和证据四不足以证明《房屋拆迁补偿安置协议书》约定置换的房屋就是本案争议房屋，该协议书无法履行。原告提供的证据三虽是被告作出的，但该份通知是在郎玉华强行入住争议房屋后，林都公司为解决纠纷提出的一套方案。其中一个方案提到争议房屋，另外还有两个解决方案还提到了其它两处房屋。该通知中没有对《房屋拆迁补偿安置协议书》中的置换房屋进行确认的字样，也没有体现这样的意图。故本院认为该证据不是确定争议房屋与协议书中的置换房屋为同一房屋的证据，不能证明原告的这一主张。在证据四中，嘉荫县房屋征收办公室在决定书的查明事实部分及作出的决定部分中均未确认争议房屋是协议书中的转换房屋。因不能确定协议书中的置换房屋，故该协议无法履行。三、166号的《房屋拆迁补偿安置协议书》不具有法律约束力。通过原告郎玉华提供的证据五可以证明，郎玉华与伊春市健业拆迁有限公司于2011年4月9日签定的编号为166号的《房屋拆迁补偿安置协议书》是在房屋拆迁管理部门确定的拆迁期限以外签订的，协议的达成违反了行政法规关于拆迁活动应当在拆迁时限内进行的规定，故不具有法律赋予的强制力。综上所述，郎玉华与林都公司关于郎玉华位于朝阳镇永平委的住宅的房屋拆迁补偿安置纠纷应当依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，由嘉荫县人民政府或其房屋拆迁管理部门进行裁决，如对裁决不服，当事人可在法定期限内向人民法院提起行政诉讼。根据上述法律规定，本案不属于民事诉讼受案范围，原告郎玉华的起诉不符合民事诉讼法关于起诉与受理的规定，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
驳回原告郎玉华的起诉。
案件受理费100元退还原告。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审判长 王兴全
审判员 谢学平
审判员 高常山
二〇一六年二月二十四日
书记员 祖春凤