广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛赤法民二初字第110号
原告(反诉被告)：袁玉英。
委托诉讼代理人：叶林凤，广东粤正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨土华。
委托诉讼代理人：方政。
原告（反诉被告）袁玉英与被告（反诉原告）杨土华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁玉英及其委托诉讼代理人叶林凤、被告杨土华及其委托诉讼代理人方政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告杨土华立即赔偿因单方违约解除租赁合同拖欠原告的房屋租金52500元（其中2015年4月租金2503元，2015年5月至2016年4月租金50004元）、水电费1000元以及装修费49600.62元；2、被告向原告支付违约赔偿金40000元；3、被告承担本案的诉前财产保全费和诉讼受理费。事实和理由：被告杨土华由于经营需要，经湛江市恒基房地产有限公司介绍，向原告袁玉英提出租用袁玉英位于赤坎区高田仔村以北金龙小区一楼（建筑面积为260平方米，用地面积408.9平方米）作为经营铺面。2014年8月3日，袁玉英与杨土华、湛江市恒基房地产有限公司三方签订《房屋租赁合同》。合同约定，袁玉英出租上述物业给杨土华作商住使用，租赁期限从2014年8月19日至2019年8月18日止，共五年；每月租金4167元，陆个月支付一次，在每次到期前叁日支付给袁玉英。若延迟交租金或拒绝交租，袁玉英有权收回该物业，终止合同。签订合同当天，杨土华向袁玉英缴付押金4167元。租赁期内水费、电费及租赁期内产生的所有杂费由杨土华支付。同时，双方又签订《房屋租赁合约附件》，其中约定：袁玉英承诺在签定合约当天起15天内安装门窗、防盗网、水电及铺平室内地板给杨土华进场使用。租金支付方式为：首次支付8个月、第二次付租4个月，之后以每半年一次付租；如任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和等。签订合同后，原告投入装修费用达6万多元，依约将安装好门窗、防盗网、水电及铺面和铺平室内地板，交付给被告使用。被告使用房屋后，未能依约支付全部水电费和2015年4月的租金。2015年4月25日，原告上门与被告商量有关为防止台风损害加固门窗事宜，第二天，原告购买好材料送上门，却发现被告正偷偷搬离存放在原告房屋内的货物。原告追问原因，被告答复说提前退租房屋。原告要求被告赔偿租金、水电费、装修费等损失，遭到被告无理拒绝，原告多次追索无果，遂提起诉讼。综上所述，原告认为，原告与被告签订的房屋租赁合同及附件，是双方真实自愿意思表示，符合法律规定，应受法律保护，合同双方当事人应当全面履行合同。原告从中有权获得合同预期利益，原告与被告签订房屋租赁合同时，是基于被告承诺五年租赁原告房屋为条件，原告才同意先行安装好门窗、防盗网、水电及铺面和铺平室内地板，交付给被告使用的，为此投入巨额装修费用，并给予被告租金优惠。而被告非但未能依约按期支付租金和缴纳水电费，还不顾五年租赁期限约定，租用房屋仅八个月，就偷偷地搬离租赁原告房屋，未履行提前解除合同的告知义务，是一种恶意解除合同和根本违约行为，给原告带来重大的经济损失，被告依法应当赔偿原告租金、水电费、装修费以及合同预期利益等损失。并且，原告与被告在合同中明确约定：如任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和等。即双方己约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告无故提前解除合同，给原告带来严重损失，构成根本违约，依法应按合同该约定承担支付违约金责任。
被告杨土华辩称，一、原告以被告杨土华单方违约解除房屋租赁合同，给其带来重大经济损失为由，要求被告杨土华赔偿其房屋租金、水电费及装修费等财产损失共8万元，该索赔显属讹诈，应予驳回，理由如下：1、被告杨土华于2014年8月26日支付八个月租金和一个月房屋押金共35000元给原告。2015年4月25日，被告杨土华因原告不履行合同义务，经事前明确告知原告不再租赁其房屋后，被告杨土华即于八个月租期内撤场，故被告杨土华根本没有拖欠到原告任何租金，相反，被告杨土华还有一个月租金作为押金，被扣押在原告处；2、被告杨土华在租用原告房屋经营电器的八个月期间，因为原告一直没有做好室外路面硬底化，且没有安装好洗手间，致使被告杨土华使用原告房屋的用途仅限于仓储电器功能，无法进行正常的商业经营活动，故被告杨土华在八个月租期内在日常生活中几乎不需要用到水电，且据该租赁房屋相关电表及水表的运行情况反映，被告杨土华于八个月租期内使用水电费用不超过五、六百元；3、原告称其基于被告杨土华承诺五年租赁房屋为条件，才投入巨额装修费用6万多元，安装好门窗、防盗网、水电及铺平室内地板交付给被告杨土华使用，该索赔显属讹诈。因为被告杨土华与原告签订合同时，原告房屋的一楼仅是一个毛坯建筑，没有安装窗户、水电及大门等。根据被告杨土华与原告签订《房屋租赁合同》的第十条约定：“出租房屋内的附着物和设备、如电灯、水掣、门窗等甲方必须完好交给乙方使用”，故原告将其房屋一楼租赁给被告杨土华使用时，其安装门窗及水电是必须的，该资金投入不应也不可能转嫁为被告杨土华承担。而且为了省钱，在其租赁房屋所安装的卷闸门材料是最薄最差的，每扇卷闸门市面价值绝不超过2000元；再有，原告房屋室内根本没有任何装修，只是简单安装水电及门窗，房屋交付给被告杨土华使用时其室内地板是水泥地，墙壁也是水泥墙，故原告声称其投入巨额装修费用达6万多元，依法无据，应予驳回。二、原告称被告杨土华不顾五年租赁期限约定，租用房屋仅八个月就偷偷搬离租赁房屋，未履行提前解除合同的告知义务，是一种恶意解除合同和根本违约行为。事实上，被告不存在任何单方违约行为，反而是原告从一开始就没有依约履行合同义务，单方违约行为在先，被告杨土华迫于无奈之下才将货物撤离租赁房屋，及依法解除房屋租赁合同。原告单方违约行为反映如下：1、原告从一开始就没有履行合同诚意。根据合同约定，原告应于2014年8月19日之前将房屋交付给被告杨土华进场使用，但原告迟迟不予履行，后经被告杨土华多次催促之后，原告才于2014年8月26日将房屋交付给被告杨土华使用。2、原告自始至终没有履行合同约定义务。在签订合同过程中，被告杨土华已明确告知原告其租赁房屋是经营电器作商铺使用，故要求原告交付房屋使用后务必将室外路面硬底化，且保证房屋四扇大门的路面均能开汽车出入停放，并能同时装卸货物。另，被告杨土华还要求原告交付房屋使用后务必尽快安装好洗手间，以方便经营需要。为此，双方还在《房屋租赁合约附件》对该条款进行明确约定。但是，原告于房屋交付使用之日起，至被告杨土华撤场之日止（即2014年8月26日至2015年4月25日期间）共八个月时间内，均没有履行合同约定将室外路面硬底化及安装洗手间，且经被告杨土华多次催促要求履行仍无视合同约定，一直置之不理，致使被告一直无法对该房屋进行正常商业使用，故原告自始至终都存在单方违约行为。3、原告出租的房屋存在严重质量问题，且无法修复或补救，被告杨土华有权因租赁房屋无法作商业用途而依法解除双方签订的房屋租赁合同。在八个月租赁房屋期间，原告的房屋因存在严重质量问题，导致每逢刮风下雨，室内墙壁都会渗水进来，给被告杨土华经营的电器货物构成重大威胁。而原告明知被告杨土华租用房屋是经营电器商铺使用，房屋储存的货物均为贵重物品，但其为了省钱仍安装材料最薄最差的卷闸门交付给被告杨土华使用，导致2014年9月16日这次台风天，被告杨土华一大批电器被雨水淋湿，货值金额高达50000元。为此被告杨土华还曾报警至民主派出所求助救灾，而房屋的卷闸门当时也被台风吹坏两扇。后被告杨土华要求原告将吹坏的两扇卷闸门维修好，原告一直置之不理。无奈之下，被告杨土华只好自己掏钱维修卷闸门，一共花去维修费560元。鉴于原告房屋不适宜被告杨土华作商业使用用途，且原告一直违约，没有履行安装洗手间及对室外路面硬底化的约定，故被告杨土华于2014年3月份开始已多次明确告知原告将不再租赁原告房屋使用。至2014年4月25日，被告杨土华于预付八个月租金期限内打算撤场时，不料遭到原告无理阻挠，用泥沙和胶水封锁卷闸门锁匙，导致被告杨土华无法开锁，致使被告杨土华被迫于2015年4月25日至2015年4月28日停止营业三天，造成经济损失达5000元。综上所述，被告杨土华并没有任何单方违约行为，原告的索赔均属无理，应予以驳回。三、被告不同意赔偿租金，原告一直不履行合同约定的义务，被告已支付了8个月的租金，且于2015年4月前多次向原告明确表态要求解除合同，因此合同已经解除，被告也撤场了。被告没有实际使用到涉案房屋，由于原告违约在先，被告有权解除合同。关于装修损失费，被告不承担该费用，按照合同约定，原告要出租房屋给被告使用需达成供被告使用的条件，因此装修费是原告自己应承担的义务。水电费1000元，原告没有证据证明，被告不认可。
被告杨土华向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告被雨水淋湿的货物共款50000元，及支付维修卷闸门费用共560元；2、原告赔偿其无故扣押被告货物造成被告停止营业三天的经济损失共5000元；3、原告赔偿被告违约金100000元，并依法解除原告与被告的房屋租赁合同关系：4、反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告因经营需要，经中介公司湛江市恒基房地产有限公司介绍，与原告协商租用其位于赤坎区高田仔村以北金龙小区的一楼（建筑面积为260平方米，用地面积408.9平方米）作为经营铺面。2014年8月3日，被告与原告及湛江市恒基虏地产有限公司三方签订《房屋租赁合同》，并同时签订《房屋租赁合约附件》。根据两份合同的约定，被告承租原告上述物业的一楼作商住使用，租赁期限由2014年8月19日至2019年8月18日止。每月租金为4167元，首次付租8个月，第二次付租4个月，之后以每半年一次付租。原告承诺合约当天起15天之内安装好门、窗、防盗网、水、电及铺平室内地板给被告进场使用。被告进场后，原告应尽快安装室内洗手间，室外路面硬底化。如任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和。但是，原告自签订日期之日起，就一直没有依约履行合同约定的义务，具体违约行为表现在如下方面：1、原告从一开始就没有履行合同诚意。根据合同约定，原告应于2014年8月19日之前将房屋交付给被告进场使用，但原告迟迟不予履行，后经被告多次催促之后，原告才于2014年8月26日将房屋交付给被告使用。2、原告自始至终没有履行合同约定义务。在签订合同过程中，被告已明确告知原告其租赁房屋是经营电器作商铺使用，故要求被反诉人交付房屋使用后务必将室外路面硬底化，且保证房屋四扇大门的路面均能开汽车出入停放，并能同时装卸货物。另，被告还要求原告交付房屋使用后务必尽快安装好洗手间，以方便经营需要。为此，双方还在《房屋租赁合约附件》对该条款进行明确约定。但是，原告于房屋交付使用之日起，至被告无奈撤场之日止（即2014年8月26日至2015年4月25日期间）共八个月时间内，均没有履行合同约定将室外路面硬底化及安装洗手间，且经被告多次催促要求履行仍无视合同约定，一直置之不理，致使被告一直无法对该房屋进行正常商业使用，故原告自始至终都存在单方违约行为。3、原告租赁的房屋存在严重质量问题，且不能修复或补救，无法作商住使用。在八个月租赁房屋期间，原告的房屋因存在严重质量问题，导致每逢刮风下雨，室内墙壁都会渗水入来，给被告经营的电器货物构成重大威胁。而原告明知被告租用屋是经营电器商铺使用，房屋储存的货物均为贵重物品，但其为了省钱仍安装材料最薄最差的卷闸门交付给被告使用，导致2014年9月16日这次台风天，被告一大批电器被雨水淋湿，货值金额高达50000元。为此被告还曾报警至民主派出所求助救灾，而房屋的卷闸门当时也被台风吹坏两扇。后被告多次要求原告赔偿被告因该次台风天造成货物淋坏造成的经济损失，原告一直置之不理。而对被告要求将吹坏的两扇卷闸门维修好的意见，原告也同样置之不理。无奈之下，被告只好自己掏钱维修卷闸门，一共花去维修费560元。4、鉴于原告房屋无法作商住使用，且原告一直违约，没有履行安装洗手间及对室外路面硬底化的约定，故被告于2014年3月份开始已多次明确告知原告将不再租赁其房屋使用。2014年4月25日，被告于预付八个月租金期限内打算撤场时，不料遭到原告无理阻挠，用泥沙和胶水封锁卷闸门锁匙，导致被告无法开锁，致使被告被迫于2015年4月25日至2015年4月28日停止营业三天，造成经济损失达5000元。综上所述，由于原告一再违反合同约定，不履行合同叉务，属单方违约行为，故被告有权根据合同约定要求原告赔偿违约金100000元。同时，由于原告房屋质量的原因，导致被告放置在该房屋的货物被雨淋湿，造成50000元的经济损失及维修房屋卷闸门的费用560元均应由原告赔偿。再有，原告无理阻挠被告撤场并导致被告停止营业三天所造成5000元的经济损失，亦应由原告给予赔偿。另，鉴于原告房屋自身问题无法作商业使用目的，被告有权依法解除双方签订的房屋租赁合同。
原告袁玉英对被告杨土华的反诉辩称，一、被告请求原告赔偿其被雨水淋湿的货物款50000元，无故扣押其货物造成停业损失5000元，缺乏事实和法律依据，不应支持。首先，被告提供相片证明其因台风被雨水淋湿的货物款50000元，这只是其单方主张，从相片上是无法证明该批货物是其所有及数量、价值情况以及是因台风吹坏卷闸门而被雨水淋湿的事实，更未通知原告到场或事后进行确认，缺乏证据的真实性和关联性。卷闸门被吹坏并非因卷闸门有质量问题，而是因台风造成。因此，被告的事实主张不能成立。其次，被告提供的照片、销售记录与其主张原告扣押其货物及所谓停业损失的事实之间不具有真实性和关联性，其证明主张不能成立。第三，被告无证据证明原告房屋有严重质量问题。第四，如果这批货物被淋湿是因2014年9月16日的台风造成的，那么，众所周知，该次台风的最大风力达16级，是不可抗力，原告对卷闸门被吹坏依法应免除责任。相反，湛江市政府当时己对该次台风发出警报，被告应当知道做好防风的妥当措施，将货物安全处理，但被告未注意做好防风措施，造成的损失应自行承担。二、原告已依约安装洗手间和对室外路面硬底化，被告主张原告违约，请求原告赔偿违约金100000元并解除房屋租赁合同关系，缺乏事实证据和法律依据，理由不成立。第一，原告提供的房屋现场照片可显示，房屋室外路面已铺设水泥，实行硬底化，房屋内的厕所也己安装门和排水设施。证人詹德东出具的证明也证实他当时己对厕所门和排水设施进行安装。这些证据具有客观真实和关联性，应予采信，可推翻被告关于原告没有安装厕所门和排水设施的主张。《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。据此，如被告单方解除合同，依法也应通知原告，而不应当偷偷撤离。第二，合同虽不明确约定原告室外铺设的水泥路面的具体时间和范围，但原告已经履行约定，已经对室外路面进行部分硬底化。从实际情况来看，被告租赁房屋并非用于铺面经营活动，而是用于存放货物的，货物能够从房屋进出搬运。原告由于整幢楼房未全部装修使用，如全部铺设一楼门前的路面，将不便于今后整幢楼房的装修并造成不必要的损失，且原告已花费7万多元的装修费用，也无法再承担更多铺设路面费用。被告当时是体谅原告这一情况并口头同意原告仅铺设室外一部分的水泥路面即可。况且，原告铺设的水泥路面是完全能够满足从仓库货物搬运这一要求的，符合合同的目的，应视为履行合同约定。《合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。据此，原告已经依约对室外路面进行部分硬底化，符合被告租赁使用房屋目的，是合法合情合理的。综上所述，原告已完全履行租赁合同约定，被告主张原告没有履行合同约定义务，请求原告赔偿其损失和违约金并解除房屋租赁合同关系，在事实上缺乏真实性和关联性证据，应不予采信；反诉请求缺乏法律依据，不应支持，应驳回反诉。
经审理查明，2014年8月3日，原告袁玉英、被告杨土华与经纪方湛江市恒基房地产有限公司签订《房屋租赁合同》。约定：一、原告同意将位于高田仔村以北金龙小区的一楼物业及其设备在良好状态下租给被告杨土华，该物业只供作商住使用。二、租赁期自2014年8月19日至2019年8月18日止，租赁期间内，若双方任意一方单方面终止合同，则视为违约，如原告提前终止合同，须双倍返还押金给被告，如被告提前终止合同，原告有权及时收回物业，被告所交押金不再退还。三、合同签订后当天，被告应向原告缴付4167元作押金。四、租赁期租金，每月4167元。6月支付一次，并在每次到期前三日支付给原告，由原告上门收齐，若延迟，原告有权收回该物业，终止本合约。五、原告应于本合约生效之日起十五日内将该房屋交付给被告使用；租赁期内水电费及租赁期间产生的所有杂费由被告支付。
同日，原告袁玉英、被告杨土华与经纪方湛江市恒基房地产有限公司又签订了《房屋租赁合约附件》。约定：一、签订合约当天被告支付订金15000元给原告。二、原告承诺签订合约当天起15天之内安装好门、窗、防盗网、水、电及铺平室内地板给被告使用。三、租金由被告进场当天起计，订金转作押金（4000元），剩余订金作为租金。四、被告进场后，原告应尽快安装室内洗手间，室外路面硬底化；租金支付方式为首次付租8个月，第二次付租4个月，之后每半年一次付租。五、任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和。
另查明，2014年8月26日，被告杨土华向原告支付了2014年8月26日至2015年4月26日租金8个月和一个月房屋押金共35000元，原告向被告出具了收据。庭审中，根据原告的鉴定申请，经本院委托，广东万诚工程造价咨询有限公司于2016年6月30日出具粤万诚价鉴字【2016】001号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：赤坎区高田仔村以北金龙小区一楼房屋装修工程造价为49600.62元。原告支付了鉴定费为5000元。
再查明，2015年4月底，被告杨土华将放置在涉案租赁房屋内的货物全部搬离。2015年12月底，原告放置物品在涉案租赁房屋内。另外，原告支付了涉案租赁房屋的2014年11月11日至2015年4月10日的电费390.4元。被告支付涉案房屋卷闸门维修费用560元。根据被告提供证据相片显示，原告并未完全按照合同约定完成涉案房屋室外路面硬底化。庭审中，原告明确表示同意解除双方的租赁合同关系。目前，涉案房屋已于2016年4月1日出租案外人使用。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合约附件》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告杨土华使用，但被告杨土华只支付了部分房屋租金，尚欠原告部分房屋租金至今未付，已构成违约，应承担违约责任。因被告杨土华已于2015年4月底搬离涉案租赁房屋，且原告于2015年12月底已占有使用该租赁房屋，故被告杨土华应向原告支付租金期限至2015年12月，原告请求被告支付2015年4月至2016年4月期间的租金，超出部分本院不予支持。根据《房屋租赁合约附件》“租金由被告进场当天起计，订金转作押金（4000元），剩余订金作为租金。”的约定，因此，被告杨土华应向原告支付2014年8月26日至2015年4月26日租金和一个月房屋押金共计37336元（4167元×8月+4000元），因被告杨土华仅支付了35000元，故被告尚欠原告2015年4月租金2336元（37336元-35000元），原告请求2503元，超出部分本院不予支持。对于2015年5月至2015年12月的租金，因双方约定每月租金为4167元，因此2015年5月至2015年12月的租金应为33336元（4167元×8月）。因此，被告杨土华应向原告袁玉英支付拖欠租金为35672元（2336元+33336元），原告主张52500元，超出部分本院不予支持。根据《房屋租赁合约附件》“原告承诺签订合约当天起15天之内安装好门、窗、防盗网、水、电及铺平室内地板给被告使用。”的约定，因被告杨土华已搬出涉案房屋，原告亦于2015年12月占有使用涉案房屋，且于2016年4月1日将房屋出租给案外人使用，故涉案房屋装修价值并未因此实际贬损，故原告请求被告支付涉案租赁房屋装修费49600.62元，于法无据，本院不予支持。关于水电费问题，根据合同约定，租赁期间水电费由被告支付，因原告已支付了涉案租赁房屋的2014年11月11日至2015年4月10日的电费390.4元，但其未提供证据证实被告拖欠的水费情况，故被告应向原告支付电费390.4元，原告请求1000元，超出部分本院不予支持。
对于被告要求原告赔偿被雨水淋湿的货物款50000元及赔偿原告无故扣押货物造成被告停止营业三天的经济损失5000元的反诉请求，因被告在双方纠纷发生后将涉案租赁房屋的货物直接搬离现场，导致对该批货物损失价值无法通过鉴定作出结论，且被告亦未提供充分的证据予以证实其货物损失价值及经营收入状况，故被告的上述反诉请求因缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告要求原告支付维修卷闸门费用560元，因被告已提供证据予以证实，故本院予以支持。在庭审中，原告明确表示同意解除双方租赁合同关系，且原告亦于2015年12月底占有使用涉案租赁房屋，故被告反诉请求解除原、被告双方的房屋租赁合同关系的诉请，合法有据，本院予以支持。
关于违约金问题，根据《房屋租赁合同》“租赁期间内，若双方任意一方单方面终止合同，则视为违约，如原告提前终止合同，须双倍返还押金给被告，如被告提前终止合同，原告有权及时收回物业，被告所交押金不再退还。”及《房屋租赁合约附件》“签订合约当天被告支付订金15000元给原告。”、“被告进场后，原告应尽快安装室内洗手间，室外路面硬底化。”、“租金支付方式为首次付租8个月，第二次付租4个月，之后每半年一次付租。”及“任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和。”的约定，因原告杨土华并未按照合同约定于合同签订当日支付15000元订金，且未能在使用涉案租赁房屋后足额支付8个月租金，因此被告存在合同违约的行为。根据《中国人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因原、被告双方均表示需对违约金进行调整，故依据《房屋租赁合约附件》“任何一方单方面违约，违约方需赔偿守约方剩余租期之租金总和。”的约定，本院酌情确认被告杨土华应按2个月的租金向原告袁玉英支付违约金8334元（4167元×2月），原告请求被告支付40000元违约金，超出部分本院不予支持。根据被告提供证据相片显示，原告并未完全按照合同约定完成涉案房屋室外路面硬底化，故原告亦存在违约的行为，因此根据双方合同对违约金的约定，本院酌情确认原告袁玉英应向被告杨土华支付违约金2000元，原告请求被告支付100000元违约金，超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告袁玉英与被告杨土华于2014年8月3日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合约附件》；
二、被告杨土华须于本判决生效之日起十日内支付拖欠的房屋租金35672元给原告袁玉英；
三、被告杨土华须于本判决生效之日起十日内支付租赁房屋的电费390.4元给原告袁玉英；
四、被告杨土华须于本判决生效之日起十日内支付违约金8334元给原告袁玉英；
五、原告袁玉英须于本判决生效之日起十日内支付维修卷闸门费用560元给被告杨土华；
六、原告袁玉英须于本判决生效之日起十日内支付违约金2000元给被告杨土华；
七、驳回原告袁玉英的其他诉讼请求；
八、驳回被告杨土华的其他反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，保全费540元，共计4440元（原告已预交），由原告袁玉英负担2332元，被告杨土华负担2108元；反诉受理费1705元（被告已预交），由被告杨土华负担；鉴定费5000元（原告已预交），由原告袁玉英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 郭天涯
代理审判员 洪泉寿
人民陪审员 陈 添
二〇一六年十一月一日
书 记 员 阮川玲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。