宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民终字第189号
上诉人（原审原告）何真荣，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人严财昌，宁夏新中元律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托代理人何立明，系何真荣之子。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）倪延坤，住宁夏回族自治区中宁县。
委托代理人耿少军，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人何真荣为与被上诉人倪延坤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2013）中宁民初字第1541号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人何真荣及其委托代理人严财昌、何立明，被上诉人倪延坤及其委托代理人耿少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2008年8月16日，何真荣与倪延坤签订了一份《房屋出售协议书》，由何真荣将位于中宁县某某村的七间房屋（0.93亩宅基地附着物）及0.67亩自留地以38600元的价格售于倪延坤。协议内容为“一、甲方（何真荣）将本人土木结构住房七间（占地0.93亩）、0.67亩自留地及地上其他附着物一次性出售给乙方（倪延坤），价格为叁万捌仟陆佰元整（38600元）；二、自签字协议起，乙方一次性付清甲方叁万捌仟陆百元整（38600元）；三、甲方收到款后，现有住房、住宅面积，自留地面积，其他建筑物及地上附着物权属一律归乙方所有，与甲方无任何关系；四、由甲方交付乙方集体土地使用证，归乙方所有；五、如遇政府征用或开发与甲方无任何关系，直接权利归乙方”。协议签订之日，双方即履行了房屋及买卖价款的交付，倪延坤一家一直在此居住，并在原房址上又扩建了6间砖木结构房屋，3间砖混结构房屋。后经倪延坤申请，经中宁县某某村民委员会及中宁县某某人民政府共同向中宁县城关派出所出具证明，2009年4月22日，倪延坤一家落户于中宁县某某村。涉案房屋已于2013年8月被中宁县宁安镇政府列入拆迁范围后拆迁，土地已收归政府所有。倪延坤一家现租房居住，等待政府安置。何真荣在中宁县某某村还经营一处占地面积在700到1000平方米的米面加工厂，并在其中盖了5间房屋居住。同时查明，涉案房屋所在地某某村属中宁县县城规划控制区，对符合条件的宅基地转让目前只做变更登记备案，不做变更登记发证。倪延坤自2009年已落户于中宁县某某村，并实际取得受让的宅基地，土地管理部门认可倪延坤的受让行为，但因涉案房屋已被拆迁，土地管理部门不再做相关手续。现何真荣以房子卖的便宜及转让行为违反有关法律规定为由诉至法院，请求：1.依法确认何真荣、倪延坤于2008年8月9日签订的《房屋出售协议书》为无效协议；2.判令倪延坤向何真荣返还拆迁安置置换房屋；3.案件受理费由倪延坤承担。
一审法院审理认为：农村房屋买卖中，出卖人作为原宅基地的使用权人，其售房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。相关法律、行政法规均无使用权人放弃宅基地的禁止性规定，且弃权行为作为单方法律行为，亦无需他人的意思表示，随着房屋的交付，出卖人的弃权行为也发生了法律效力。同时《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。何真荣、倪延坤签订房屋买卖协议后，虽未办理房产过户登记手续，但并不影响房屋买卖协议的效力。倪延坤已按协议约定支付了房屋价款，何真荣亦按协议约定将房屋交与倪延坤使用、管理至今，国家法律、行政法规亦未禁止农村房屋的买卖；且倪延坤在取得涉案宅基地后已将户口迁入某某村集体，属于农村户口（现根据中宁县城镇规划，某某村集体农转非），此时倪延坤已具备宅基地使用权人的资格，土地管理部门亦认可倪延坤的受让行为。故何真荣以房屋买卖协议违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效的理由不能成立。涉案宅基地虽然为集体土地性质，但何真荣对地上建筑物的处置并不违反法律规定，且该案中镇政府已将拆迁安置利益给予倪延坤，表明房屋转让行为是得到认可的。综上，何真荣的诉讼请求于法无据，不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何真荣的诉讼请求。案件受理费850元，由何真荣负担。
何真荣不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审民事判决，依法确认何真荣、倪延坤于2008年8月9日签订的《房屋出售协议书》为无效协议，并判令倪延坤向何真荣返还拆迁安置置换房屋；2.本案二审诉讼费用由倪延坤承担。理由：1.根据现行法规政策，农村宅基地的转让仅限于本集体经济组织成员之间，而倪延坤在受让涉案宅基地时系甘肃省古浪县某某村村民，不符合受让人资格。一审认定倪延坤在购买宅基地后并基于宅基地的买卖取得等中宁县某某村某队队员资格从而具备受让人资格是错误的；2.宅基地转让后土地管理部门能否办理变更登记是转让合同生效的要件。一审只依据中宁县国土资源局某一工作人员的笔录来证实土地管理部门认可倪延坤的受让行为，依据不足；3.倪延坤多次主动找何真荣并坚持购买宅基地，是因为某村委会领导系倪延坤亲戚，事先得知该宅基地今后要被征收，倪延坤受利益驱动而违规购买何真荣的宅基地。
倪延坤辩称：1.倪延坤符合受让、购买涉案农村房屋以及宅基地使用权的身份条件，双方于2008年8月9日签订的《房屋出售协议书》合法有效；2.双方签订《房屋出售协议》后，虽然没有办理宅基地使用权证的变更登记手续，但并不影响协议的效力；3.现任村支书杨某某与倪延坤都是甘肃省古浪县人，而杨某某不但取得了中宁县某某村村民资格，还担任中宁县某某村村支书。恰恰证实倪延坤取得房屋权及中宁县某某村村民身份完全是合法的；4.如果本案有人受利益驱使，那么何真荣在出售房屋多年后又以转让协议违反相关法律政策为由主张协议无效，恰恰是何真荣受利益驱动。何真荣并不是其所谓得知转让违法，而是因为拆迁安置补偿原因在利益面前违反了诚实信用原则。综上，何真荣的上诉请求不能成立，请二审法院驳回何真荣的上诉请求，维持原判。
二审期间，何真荣出示中宁县某某村村民重新签字证明一份，证明当初倪延坤入户时，中宁县某某村村民集体签字的证明并不是村民本人所签，故倪延坤在一审中提交的该份证明是一份虚假证明。倪延坤质证后认为，对该份证据的真实性、合法性均表异议。该份证据中的村民签字的真实性无法核实，且其签字内容也无法反映出与原证据之间的关系。同时一审经三次开庭审理，何真荣如果对倪延坤在第一次开庭审理时提交的原证据有异议，就应及时向法庭申请调取或者核实。现何真荣在二审中突然提交该证据不符合证据规则。
对何真荣出示的证据，本院认为，该份证据中对村民签字的真实性无法核实，故对该证据的证明力不予确认。
依据双方当事人一、二审陈述，及一审确认效力的证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：何真荣对七间土木结构房屋享有所有权，其有权将七间房屋转让于倪延坤，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，本案涉案宅基地使用权需一并转让。而关于宅基地使用权能否转让的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案中，倪延坤取得涉案宅基地后，一直在此居住，并未用于非农业建设，故倪延坤取得涉案宅基地不违反法律、法规的禁止性规定。关于受让人主体资格的限制，因倪延坤在取得涉案房屋后，已将户口从甘肃省古浪县某某村某队迁入中宁县某某村某队，成为本集体经济组织的成员。因此，对何真荣提出倪延坤在受让涉案宅基地时与何真荣不属于同一集体经济组织成员，不符合受让人资格的理由不能成立，不予采纳。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效。依照其规定”，我国现行法律、行政法规中，虽然《土地管理法实施条例》规定了“土地使用权自登记之日起生效”，但该规定规范的是土地使用权取得的生效时间，而非规范土地使用权转让合同的生效时间。就本案何真荣与倪延坤签订的房屋买卖协议而言，二人虽未办理房产过户登记手续，并不影响房屋买卖协议的效力。因此，对何真荣提出其与倪延坤签订房屋买卖协议后，未经土地管理部门办理变更登记，属无效协议的意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元，由何真荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐青山
审 判 员 张瑞花
代理审判员 董 瑶
二〇一四年九月四日
书 记 员 孙尚娜
本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。