湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潭中民一终字第375号上诉人（原审被告）湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区书院路36号（湖南省第三工程有限公司9楼910—918室）。法定代表人朱丽叶，该公司董事长。委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨军委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。上诉人湘潭宏通置业有限公司因与被上诉人杨军商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭县人民法院（2014）潭民一初字第410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法由审判员朱卫平担任审判长，与审判员李强华、唐逊组成合议庭，由书记员周成锋担任记录，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人湘潭宏通置业有限公司的委托代理人刘晓南、马滨，被上诉人杨军的委托代理人潘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2008年8月17日，原杨军、被告湘潭宏通置业有限公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘C区3栋3单元010301号房，房屋总价款为157239元。合同约定付款期限及方式如下：签订合同当日原告向被告支付购房款78620元，建至第三层时，原告向被告支付购房款31448元，主体封顶时，原告向被告支付购房款31448元，交房前原告向被告付清购房款尾款15723元。原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。交房期限为2010年5月31日，被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之三的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告可延期交房：1、遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3施工中遇到异常及重大技术问题。《商品房买卖补充协议》约定：原告在合同签订的当日应向被告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费共计12329元。合同签订后，原告已按合同向被告全部支付了购房款及办证费用。被告直至2012年3月31日才将房屋钥匙交付原告，且至今未将房屋产权证交付原告。原告遂诉至法院，请求判令被告支付逾期交房的违约金64531元（自合同约定交房期限的次日起计算至2014年2月28日止）；由被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金47549元（自合同约定交付期限的次日起计算至2014年2月28日止）；本案的全部诉讼费用由被告承担。还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能及时交房。原判认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，本案原告已按约向被告交付了全部购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2010年5月31日交房，被告实际于2012年3月31日将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”交房日期应认定为原告领取房屋钥匙之日即2012年3月31日，原告主张被告至今没有交付房屋，应不予支持。故被告应当承担逾期交房的违约金31557.87元（2010年6月1日起至2012年3月31日止共计669天×3／10000×157239元），根据原、被告约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金。原告已向被告缴纳办证费用，但至今仍未取得房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，原告主张由被告支付自房屋交付360日后至2014年2月28日尚未办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。因此，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金是16227.06元（自2012年3月31日后推360日即从2013年3月26日起至2014年2月28日止共计344天×3／10000×157239元）。原告的请求违约金计算天数部分有误，故应按实际计算，超过部分的请求应不予支持。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，遂判决：一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨军逾期交房的违约金31557.87元；二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨军逾期办理房屋权属证书的违约金16227.06元；三、驳回原告杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2542元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担2000元，由原告负担542元。原审宣判后，湘潭宏通置业有限公司不服，向本院提出上诉称：一、原审判决对被上诉人的违约行为只字不提，认为上诉人未提起反诉，适用不告不理的原则是错误的。1、双方签订的合同第六条第二款第二项约定被上诉人在合同签订当日即2008年8月17日应当支付房款78620元，而被上诉人在这天只支付20000元，在2008年8月23日才支付了94195元房款。根据《合同法》第一百零七条之规定，被上诉人在2008年8月17日已构成违约，应承担违约责任。2、被上诉人违约在先，上诉人是因被上诉人的违约行为而进行对抗，延期履行交房和办证义务，被上诉人于2008年8月17日违约，而上诉人延期交房是2010年5月31日，至少应当认为双方都有违约行为，互相抵消，双方都不承担违约责任。二、原审判决认定房屋交接时间为拿钥匙的时间是错误的。上诉人电话通知了被上诉人来办理交房手续，并有书面入伙通知书，时间为2011年5月15日，所有住户都是在此前后入住，被上诉人称其没有接到电话，未看到入伙通知书，那他是怎么拿到钥匙的，这显然不符合情理。三、导致延期交房的原因并非上诉人过错造成的，而是上诉人主观意志外的原因，即政府配套设施问题，是电业局负荷容量不够，上诉人在此次事件中也是受害人，多次通知新闻媒体曝光，不断催促政府部门早日完善配套设施，将政府部门过错让上诉人承担，上诉人很冤枉。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人杨军答辩称：一、被上诉人没有违约行为，已经交付了房款，并且多交了房款；二、被上诉人认可一审认定的交房时间，但真正的房屋交接尚未完成；三、上诉人所称延期交房非上诉人原因的理由不能成立，应当驳回其上诉请求。二审期间上诉人及被上诉人均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点如下：一、被上诉人是否存在违约行为，被上诉人如有违约行为，其违约责任可否与上诉人的违约责任相抵消；二、原审认定交房时间是否正确；三、上诉人是否应当承担延迟交房的违约责任。一、根据法律规定，当事人双方都违反合同约定的，应当各各自分别向对方承担相应的违约责任。被上诉人于签订合同当天即2008年8月17日交付房款20000元，后于2008年8月23日交付房款64195元，即迟延6天交部分房款，但上诉人未在本案中提起反诉要求被上诉人承担违约责任，原审对此未予审理并无不当。上诉人称被上诉人存在违约行为缺乏事实依据，其主张被上诉人违约责任应当与其延期交房的违约责任相互抵消，亦缺乏法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。二、根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。上诉人称其电话通知了被上诉人并在小区内张贴了入伙通知书，但未提交有效证据予以证实。原审认定被上诉人于2012年3月31日从上诉人处领取房屋钥匙为房屋交付的时间并无不当。上诉人称原审认定房屋交付时间错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、本案导致上诉人迟延交房是因上诉人未与政府有关部门及供电公司衔接好，争议的房屋未通过竣工验收。上诉人称延期交房并非上诉人过错，而是政府配套设施不完善所造成的，但未提供有效证据予以证实。根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。上诉人延期交房即便是政府的原因，上诉人作为合同相对方，仍应向被上诉人承担迟延交房的违约责任。上诉人的该项上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上，原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2542元，由上诉人湘潭宏通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  李强华审判员  唐 逊二〇一四年十月十一日书记员  周 尧附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。