福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖民初字第484号
原告张庆成，男，汉族，45岁。
委托代理人洪鼎光、吴媛婧，福建建达律师事务所律师。
被告厦门瑧豪房地产开发有限公司，住所地厦门市湖里区枋湖东路705号之一502室，组织机构代码61201836-7。
法定代表人黄高某，该公司总经理。
委托代理人苏亦青、蓝夏莉，该公司员工。
原告张庆成与被告厦门瑧豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法由代理审判员陈秀娟适用简易程序分别于2013年3月1日、2013年6月25日公开开庭进行了审理。原告张庆成的委托代理人洪鼎光与被告厦门瑧豪房地产开发有限公司的委托代理人苏亦青、蓝夏莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张庆成诉称，2009年6月26日，原、被告签订一份《店面出售合同》，约定原告购买被告开发的“鹭岛心筑”（大洋雅苑）商品房项目1号楼10-18单元，2号楼19-21单元，25-27单元共计15间店面，面积合计703.41平方米（以最后实测面积为准），单价12500元／平方米，总售价暂定为8792625元，待面积实测后多还少补。由于被告出售给原告的部分店面尚被法院查封，被告愿意用上述项目其他房产替换，让其尽快解封，以便与原告签订《商品房买卖合同》。同时，双方还约定项目交房时间为2011年12月30日前，在此之前，原告所购买的店面可转让给他人。原告若超过上述总房价销售并签订《商品房买卖合同》，经结算，超过合同约定总售价的部分，扣除相应税费后的余额归原告所有。合同签订后，原告依约向被告支付600万元，被告却以种种借口拖延履行对店面的解封义务，拒绝与原告或原告指定的第三人签订《商品房买卖合同》，更不交付店面。而部分第三人加价购买店面后，被告却没有将原告应得收益支付给原告。被告的行为致使原告订立合同的目的无法顺利实现，已构成根本违约，依法应承担相应的法律责任。故原告起诉请求法院判令被告依法支付原告违约金430万元及损失赔偿费用5万元（以实际鉴定为准）。
被告厦门瑧豪房地产开发有限公司辩称，1、被告已履行合同义务，不存在任何过错，无须承担违约责任。原告购买的15间店面只剩下3间店面未处理完毕。这3间店面未处理完毕是由于被告无其他财产替代以解除查封。另外12间店面被告已与原告或原告指定的第三人签订合同。虽然3间店面至今未解除查封，但被告已积极作为并无过错。2、原告的权利义务已全部转移给案外人，3间未处理的店面也由被告与第三人签订认购合同。3、诉争合同第七条约定违约金435万元是针对15间店面而言，并不是任何一间出现违约就需赔偿435万元。故原告诉求的违约金数额过高，应予调整。4、被告没有违约，无须承担违约责任，更不需要赔偿原告的损失。
经审理查明，1、2009年6月26日，原、被告签订一份《店面出售合同》。合同约定：原告购买被告开发的“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）项目1号楼店面10单元-18单元，2号楼店面19单元-21单元、25单元-27单元，共15间店面；店面面积合计703.41平方米（以最后实测面积为准），单价12500元／平方米，总售价暂定为8792625元整，待面积实测后多还少补；鉴于出售给原告的部分店面尚被法院查封，被告愿意用本项目其他房产替换，双方努力做好法院的工作让其尽快解封，以便签订《商品房买卖合同》；被告承诺，出售给原告的15间店面在法院解封后的30天可以与原告或原告指定的第三人签订《商品房买卖合同》；2009年4月底，原告已支付给被告的600万元定金转为上述15间店面的定金和购房款，在15间店面全部可签订《商品房买卖合同》起3个月内，原告付清余款（含届时正在办理按揭的款项）；项目交房时间为2011年12月30日前，在此之前，原告所购买的店面可转让给他人，也可自行与被告签订《商品房买卖合同》；若店面转让给他人，被告在收到所转让的全部房款（含届时正在办理按揭的款项）后，即与买受人签订《商品房买卖合同》，所转入的房款视为原告应付款项；原告若超过上述总房价销售并签订《商品房买卖合同》，超过部分原告应开具等额且能使被告入账的税务发票给被告，并按超额部分的7.6%支付税费；原告所购买的店面全部与被告签订《商品房买卖合同》且被告也收到全部房款后，经结算，超过8792625元的部分，扣除相应税费后的余额归原告所有，被告应在7天内将该余额支付给原告；若被告违约，导致原告或原告指定的第三人无法签订《商品房买卖合同》，除应退还原告已支付的600万元定金外，还应支付435万元违约金给原告；若原告违约，被告可没收原告已付的435万元等。
2、2009年7月13日，原告向被告出具编号为006的《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面15单元，面积35.78㎡，按单价15000元／㎡，总价536700元，转让给谈金某（身份证号：350500196612＊＊＊＊＊＊）；并从本人已交定金中转人民币伍拾叁万陆仟柒佰零拾零元整（￥536700元）作为谈金某认购上述店面的定金。特此立据！转让人：张庆成。2009年7月13日。”同日，原告向被告出具编号为007的《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面16单元，面积45.98㎡，按单价13000元／㎡，总价597740元，转让给谈金某（身份证号：350500196612＊＊＊＊＊＊）；并从本人已交定金中转人民币伍拾玖万柒仟柒佰肆拾零元整（￥597740元）作为谈金某认购上述店面的定金。特此立据！转让人：张庆成。2009年7月13日。”2011年1月15日，被告将大洋雅苑1号楼1层15号店面（面积35.78平方米）以总价536700元的价格出售给案外人戴文某。同日，被告与戴文某签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2011年3月24日，被告将大洋雅苑1号楼1层16号店面（面积45.98平方米）以总价597740元的价格出售给案外人刘某。同日，被告与刘某签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2011年4月16日，案外人郭榕某向被告出具《承诺函》一份，载明：“鉴于：厦门臻豪房地产开发有限公司已按时履行完毕（2010）湖民初字第3123号和（2010）湖民初字第3126号判决所承担的义务即向谈金某支付人民币贰佰贰拾贰万元，自此厦门臻豪房地产开发有限公司对上述案件涉及的标的物厦门市湖里区金湖路“大洋雅苑”1号楼15号、16号店面拥有完全所有权，与上述标的物涉及张庆成、谈金某及本人对此再无其他权利诉求。本人郑重承诺：凡因张庆成对上述标的物对厦门臻豪房地产开发有限公司提出任何主张，引起的所有法律责任或财产损失由本人承担，与厦门臻豪房地产开发有限公司无涉。承诺人：郭榕某。2011年4月16日。”
3、2009年7月30日，原告向被告出具《转让凭证》一份，载明：“本人张庆成现将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）1号楼店面11单元，面积69.82㎡，单价15036元，总价1049835元，转让给刘志某（身份证号：352623197211＊＊＊＊＊＊）；并从本人已交定金中转人民币壹佰零拾肆万玖仟捌佰叁拾伍元整（￥1049835元）作为认购上述店面的认购定金。特此立据。转让人：张庆成。2009年7月30日。”2010年12月1日，原告与郭榕某向被告出具《承诺函》一份，载明：“本人承诺：只要刘志某与厦门臻豪房地产开发有限公司签订位于厦门市湖里区金湖路“大洋雅苑”1号楼11号店面的《商品房买卖合同》，本人与厦门臻豪房地产开发有限公司就上述店面的权利义务关系就此灭失。”2010年12月27日，被告与刘志某签订《商品房买卖合同》并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。
4、被告提交其作为甲方于2010年1月14日与张焦某（乙方）的签订《补充协议书》一份。该协议书载明：原告为协议书的丙方；2009年7月13日，甲方根据丙方的委托指示与乙方签署购买福建省厦门市大洋雅苑（鹭岛心筑）房产项目中的大洋雅苑1号楼1层14号商铺（面积21.62㎡，单价15000元／㎡），大洋雅苑1号楼1层18号商铺（面积41.56㎡，单价13000元／㎡）（以下简称“物业”）之鹭岛心筑认购书（以下简称“认购书”），合同编号分别是编号001、编号002，且乙方已分别缴纳上述房产的定金162300元和270280元；乙方按现已缴款的条件，将上述店面作价1116864元；甲方将自己开发的“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅（预售面积95.36平方米）作价1116864元；甲乙双方同意用乙方购买的“大洋雅苑”1号楼1层14号商铺和1号楼1层18号商铺等价置换甲方开发的“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅等。郭榕某在上述协议书的丙方处签名。2011年1月14日，被告与张焦某签订《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。同日，郭榕某向被告出具《承诺函》一份，载明：“本人替代张庆成与厦门臻豪房地产开发有限公司、张焦某签订关于张焦某用所认购的“大洋雅苑”1号楼14号店面、18号店面置换“大洋雅苑”2号楼C梯13层02单元住宅的有关事宜的《补充协议》。若由于张庆成对该补充协议有任何异议，所产生的法律责任概由本人承担。”
5、2009年7月30日，被告将大洋雅苑2号楼1层21号店面（面积52.15平方米）以总价521500元的价格出售给郭榕某。同日，被告将大洋雅苑2号楼1层19号店面（面积33.1平方米）以总价374030元的价格出售给黄志某。2009年7月31日，被告将大洋雅苑2号楼1层26号店面（面积52.15平方米）以总价469350元的价格出售给郭伯某。同日，被告将大洋雅苑2号楼1层27号店面（面积31.37平方米）以总价282330元的价格出售给刘彦某。2009年8月4日，被告将大洋雅苑2号楼1层25号店面（面积66.41平方米）以总价597690元的价格出售给连丽某。2009年8月7日，被告将大洋雅苑2号楼1层20号店面（面积52.15平方米）以总价573650元的价格出售给卢晓某。2011年1月28日，被告将大洋雅苑1号楼1层10号店面（面积34.59平方米）以总价518850元的价格出售给郭绪某、郭艺某。同日，被告将大洋雅苑1号楼1层14号店面（面积21.62平方米）以总价324300元的价格出售给王某。2011年2月28日，被告将大洋雅苑1号楼1层18号店面（面积41.56平方米）以总价540280元的价格出售给李进某。被告与郭榕某、黄志某、郭伯某、刘彦某、连丽某、卢晓某、郭绪某、郭艺某、王某、李进某均签订了相应的《商品房买卖合同》，并向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。
6、2011年1月12日，被告（甲方）与郭绪某、郭艺某（乙方）签订《协议书》一份。该协议书约定：甲乙双方明确争议的标的物为厦门市湖里区大洋雅苑1号楼1层10号店面，建筑面积为34.59平方米，每平方米销售单价15000元，销售总价为518850元；乙方业已支付259850元，尚有259000元未支付，现该物业处于法院查封状态；甲方同意在签订本协议之日起一个月内解除对该店面的查封；乙方同意向苏练某交纳每平方米7000元解封费用，总价242130元，乙方应在签订本协议当天在甲方指定银行以乙方名义开设储蓄账户并存入242130元；乙方自愿将该储蓄卡交由甲方保管，保管期限至双方签定该店面的商品房买卖合同日；乙方应向甲方出具保管期间保证资金安全完整的承诺书；甲方同意以黄高某个人的名义向苏练某提供支付解封费用保证；甲乙双方签订该店面的商品房买卖合同之日应将242130元转入黄高某储蓄账户，乙方将242130元转入黄高某储蓄账户视为乙方已向苏练某交清解封费用；双方按照协议约定履行完义务后，乙方缴纳的解封费用242130元不予退还，乙方无异议等。甲方的法定代表人黄高某在上述协议的甲方法定代表人处签字并盖私章确认。
7、2009年7月13日，被告与原告指定的第三人黄梅某签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：黄梅某认购被告开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼17号店面；建筑面积47.29平方米，单价13000元／平方米，销售总价为614770元等。2013年3月1日，黄梅某向本院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2031号］，请求判令被告双倍返还其已支付的定金615540元及因被告不履行合同义务造成黄梅某的实际损失50000元。本院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》，认为被告在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故黄梅某有权请求解除合同，并要求被告承担双倍返还定金的违约责任。该案判决被告返还黄梅某双倍定金245908元及超过法定定金数额的款项184816元，合计430724元，并驳回黄梅某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
8、2009年7月13日，被告与原告指定的第三人林某签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：林某认购被告开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼13号店面；建筑面积53.84平方米，单价15000元／平方木，销售总价为807600元等。2013年3月1日，林某向本院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2032号］，请求判令被告双倍返还其已支付的定金809200元及因被告不履行合同义务造成林某的实际损失50000元。本院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》，认为被告在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故林某有权请求解除合同，并要求被告承担双倍返还定金的违约责任。该案判决被告返还林某双倍定金323040元及超过法定定金数额的款项243080元，合计566120元，并驳回林某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
9、2009年7月13日，被告与原告指定的第三人李学某签订《鹭岛心筑店面认购书》一份。认购书约定：李学某认购被告开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）商品房项目1号楼12号店面；建筑面积65.6平方米，单价15000元／平方米，销售总价为984000元等。2013年3月1日，李学某向本院提起诉讼［案号：（2013）湖民初字第2033号］，请求判令被告双倍返还其已支付的定金984000元及因被告不履行合同义务造成李学某的实际损失50000元。本院于2013年5月29日作出（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》，认为被告在另案诉讼中已明确表示其无法继续履行合同（即《鹭岛心筑店面认购书》），故李学某有权请求解除合同，并要求被告承担双倍返还定金的违约责任。该案判决被告返还李学某双倍定金393600元及超过法定定金数额的款项295200元，合计688800元，并驳回李学某的其他诉讼请求。该判决现已生效。
10、原告与案外人李学某曾向本院提起诉讼［案号为（2011）湖民初字第1177号］，请求判令：1、被告全面履行原被告签订的《店面出售合同》，立即用“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）项目其他房产替换被法院查封的项目内1号楼12号店面，解除对该店面的查封措施；2、被告在上述店面解封后30天内与李学某签订《商品房买卖合同》。该案本院以法院不能以判决方式强制实现缔约为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服一审判决提出上诉。厦门市中级人民法院于2012年8月9日作出（2012）厦民终字第1731号《民事判决书》，驳回原告的上诉，维持原判。被告在二审中辩称讼争店面现为另案多起生效判决执行的查封物，其无能力且客观事实无法继续履行合同。
11、鹭岛心筑”（即大洋雅苑）系被告开发的商品房项目，其中1号楼12、13、17单元无商品房买卖记录，2011年4月7日被本院查封，开发商至今未申请办理项目初始登记。被告开发的“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）房地产项目未销售的房产均被法院予以查封。
以上事实，有原、被告提供的《店面出售合同》1份、（2012）厦民终字第1731号《民事判决书》1份、《转让凭证》3份、《承诺函》3份、《商品房买卖合同备案证明》13份、《协议书》1份、《补充协议书》1份、（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》1份、（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》1份、（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》1份、《法律文书生效通知书》3份作为证据加以证实，还有当事人的陈述及法庭审理笔录佐证。
本院认为，原被告签订的《店面出售合同》系双方当事人的真实意思表示，其形式与内容均于法不悖，应认定为合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行各自的义务。合同涉及的15间店面虽为司法查封的房产，但按合同约定，被告应积极争取解除查封措施，并在店面解封后30天与原告或其指定的第三人签订《商品房买卖合同》。讼争15间店面目前已解封12间，尚有3间店面未解除查封。就该3间未解封的店面，本院已通过生效的（2013）湖民初字第2031号《民事判决书》、（2013）湖民初字第2032号《民事判决书》及（2013）湖民初字第2033号《民事判决书》判决由被告承担无法继续履行合同的违约责任，故本院认定被告无法与原告指定的第三人签订该3间店面的《商品房买卖合同》系因被告的过错，被告应按《店面出售合同》的约定承担相应的违约责任。
原告主张被告未经其同意将已转让给谈金某的大洋雅苑1号楼1层15号店面、16号店面分别转售给戴文某、刘某。对此，被告未举证证明原告已委托郭榕某处理上述店面的转售事宜，也未举证证明戴文某、刘某系原告指定的有权与被告签订《商品房买卖合同》的第三人，故被告将上述店面进行转售的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
原告主张被告未经其同意将大洋雅苑1号楼1层14号店面、18号店面转让给张焦某，之后又将两店面置换成“大洋雅苑”2号楼C梯13层03单元住宅。对此，本院认为，被告提交的《补充协议书》中丙方处落款为郭榕某，被告提供的《承诺函》也无法证明原告已授权郭榕某签订上述补充协议书，故被告提供的证据不足以证明其将“大洋雅苑”1号楼14号店面、18号店面转让给张焦某并将该店面置换成“大洋雅苑”2号楼C梯13层03单元住宅系已取得原告的同意，被告的上述行为构成违约，应承担相应的违约责任。
原告主张被告未经其同意将其向被告购买的店面分别出售给郭榕某、黄志某、郭伯某、刘彦某、连丽某、卢晓某、郭绪某、郭艺某、王某与李进某。对此，被告未提供证据证明郭榕某、黄志某等人系原告指定的有权与被告签订《商品房买卖合同》的第三人，故被告将上述店面进行转售的行为构成违约，应承担相应的违约责任。
根据《店面出售合同》的约定，因被告违约，导致原告或原告指定的第三人无法签订《商品房买卖合同》，除应退还原告已支付的600万元定金外，还应支付435万元违约金给原告。因该435万元违约金系针对涉讼的15间店面进行约定的，根据前述分析，因被告违约导致原告无法签订《商品房买卖合同》的店面为14间，该14间店面的总面积为633.58平方米，故被告相应支付的违约金应为3918215.81元（435万×633.58／703.4）。
原告主张被告未经其同意将上述14间店面转让后又加价出售给他人，且被告未将相应的收益支付给原告，但原告已要求被告支付无法签订《商品房买卖合同》所应支付的违约金，其再要求被告支付上述收益损失属重复主张，本院不予支持。
原告主张其将1号楼店面11单元转让给刘志某后，被告通过要求刘志某支付解封费用的方式收取了加价款，被告应将此加价收益支付给原告，但原告未举证证明被告向刘志某收取了解封费用，本院对原告的上述主张不予支持。
原告主张被告应支付其损失赔偿费用，包括被告没有及时交付1号楼12、13、17号店面期间所产生的租金收益及认购人李学某、林某、黄梅某将可能让原告承担的违约责任。因认购人李学某、林某、黄梅某将可能让原告承担的违约责任并不必然发生，原告主张该项损失于法无据，本院不予支持。认购人李学某、林某、黄梅某与被告就讼争房产的纠纷已经生效判决确认由被告承担双倍返还定金的违约责任，原告再要求被告上述店面的租金收益亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门瑧豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张庆成违约金3918215.81元。
二、驳回原告张庆成的其他诉讼请求。
如果被告厦门瑧豪房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费20800元，由原告张庆成负担2065元，被告厦门瑧豪房地产开发有限公司负担18735元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 陈秀娟
二〇一三年八月一日
书 记 员 许鹏程
附页：
本案所适用的法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。