广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1052号
原告：广州市天合贸易有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：李庆。
委托代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。
委托代理人：陈倩仪，广东诚开律师事务所职员。
被告：广州市越秀区天湘酒家，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：陈吉香。
被告：黄芳，身份证登记住址：广州市天河区。
委托代理人：吴肇棕，广东恒益律师事务所律师。
委托代理人：肖秀秀，广东恒益律师事务所实习律师。
被告：陈吉香，布依，身份证登记住址：湖南省湘潭县。
原告广州市天合贸易有限公司诉被告广州市越秀区天湘酒家（以下简称天湘酒家）、黄芳、陈吉香租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈伟安、被告黄芳的委托代理人吴肇棕、肖秀秀到庭参加诉讼。被告天湘酒家、陈吉香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：从2008年开始，被告一直使用原告出租的广州市寺右新马路四号之八第二层作天湘酒家使用，双方产生的众多纠纷已确认被告实际使用上址房屋的事实。被告一直在缴付租金的当月交纳每月租金标准为52000元的租金及实际使用的水电费给原告，但从2013年4月开始连续三个月欠缴全部费用，共计205870元。为此，起诉请求法院判令：1、三被告连带支付2013年4、5、6三个月的租金156000元（每月租金52000元）、2013年4、5、6三个月水电费49870元（四月份水电费为14370元、五月份水电费13838元、六月份水电费为21662元），并从逾期之日起按逾期贷款利率标准支付违约金（以被告所欠2013年4、5、6三个月的租金，分别从当年的5月1日、6月1日、7月1日起计至被告支付拖欠租金为止）。
被告黄芳辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的起诉没有充分的事实和法律依据。我方同原告没有租赁关系，早在2011年11月我方就已将涉案商铺转租给被告天湘酒家及陈吉香。
被告天湘酒家及被告陈吉香均没有进行答辩。
经审理查明，2008年10月1日，被告黄芳（为乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（为甲方、出租人，即现原告）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八第二层的房地产出租给乙方作饮食用途使用，面积600平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2008年10月1日至2011年10月1日，月租金额45000元等。”该合同于2008年11月26日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。
2008年10月18日，案外人胡某（为乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（为甲方、出租人）签订了《租赁合同》，其中约定：“一、租赁地点、期限，1、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八长城大厦第二层出租给乙方作商业用途使用。2、该场地建筑面积约1200平方米。3、租赁期限为七年，从2008年11月1日至2016年10月8日止，2008年11月1日-12月31日为免租期，乙方不需要向甲方交纳月租金。二、租金和租金缴付方式，1、该场地月租金为52000元。2、租金按月结算，乙方必须在整个承租期内每月的5日之前缴付当月的租金。3、乙方必须在签署本合同之同时，向甲方交纳10.4万元的合同履约保证金。六、合同的变更、解除和终止，1、合同经双方签字并由乙方向甲方支付合同保证金后生效，即具有法律约束力，任何一方不得随意改动或解除，需要变更或解除合同时，双方应协商一致，达成书面协议。在双方未就合同的变更或解除达成书面协议前，原合同仍生效。八、本合同在执行过程中，如发生争议，由双方友好协商解决，协商不成时，可提交广州市仲裁委员会仲裁，仲裁裁决对双方都有约束力等。”合同签订当天，被告黄芳向原告的法定代表人李庆支付了顶手费100000元。
2008年10月19日，案外人胡彬（为乙方、承租人）与广州市俊美秀贸易有限公司（为甲方、出租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定：“第二条、甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路四号之八202的房地产出租给乙方作饮食用途使用，面积600平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2008年10月1日至2011年10月1日，月租金额45000元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金甲方。第四条、乙方向甲方交纳10.4万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条、甲方的权利和义务：1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供的，每逾期1日，须当月租金额的3%向乙方支付违约金。第七条、乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金。第十二条、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向当地仲裁委员会申请仲裁等。”该合同于2008年10月31日在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作了租赁登记备案。合同签订后，原告将涉案房屋交由胡某、被告黄芳使用。
2009年4月20日，广州市工商行政管理局越秀分局向被告黄芳核发了《个人独资企业营业执照》，内容为：“企业名称：广州市越秀区天湘酒家，投资人姓名：黄芳，企业住所：广州市越秀区寺右新马路四号之八第二层，经营范围及方式：制售：中餐。”
2009年12月21日、2010年2月8日及2010年3月5日，胡某、被告黄芳以被告天湘酒家的名义向原告支付了顶手费150000元。
2010年4月19日，胡某向广州仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决原告将自2010年1月1日起至2010年6月30日止电梯未修复期间多收的租金每月12000元，共计72000元予以退还；原告将胡某已支付的燃气配套费63813元予以返还，并赔偿完全停业半天的营业损失费6000元。广州仲裁委员会于2010年10月14日以（2010）穗仲案字第399号《裁决书》裁决驳回了胡某的全部仲裁请求。该裁决书认定：2008年10月18日，李庆（为甲方）与胡某（为乙方）签订《协议》，其中约定：“关于甲方转让越秀区寺右新马路四号之八长城大厦二层发之发之餐厅顶手费用如下：乙方向甲方支付顶手费25万元，合同签订时先付10万，余下15万于合同签订后四个月满支付等。”
2011年，胡某与被告黄芳因涉讼场地的电梯停运遭受损失，向本院提起诉讼，要求原告作出经济赔偿。本院作出的（2011）穗越法民三初字第1647号民事判决书认定原告与被告黄芳签订的《广州市房屋租赁合同》，原告与胡彬签订的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》均为合法有效合同。一审判决原告将因电梯停运而造成黄芳、胡某2010年1月至2010年6月的营业损失127526.15元、2011年2月至2011年6月的营业损失168422元，共295948.15元一次性支付给黄芳、胡某。原告不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院作出(2012)穗中法民五终字第3957号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
胡某与被告黄芳向本院申请强制执行上述判决。本院于2013年4月3日作出（2013）穗越法执字第2187号执行裁定书，查明原告在被告陈吉香处有租金收入，依照相关法律规定，裁定：扣留、提取原告在被告陈吉香处的租金收入295948.15元及利息、诉讼费23328元、执行费4689元等。同日，本院向被告陈吉香发出（2013）穗越法执字第2187号协助执行通知书，要求被告陈吉香将每月应支付给原告的租金52000元划至本院账户直至金额满319276.15元等。
2013年5月23日，本院开出《广东省人民法院案款收据》，注明缴款人为被告陈吉香，金额为40000元。
2013年6月19日，被告黄芳与被告陈吉香另签订《转让协议书》，内容为被告黄芳将天湘酒家以10万元转让给被告陈吉香；至2013年6月18日止，该企业债权债务已核算清楚，无隐瞒，双方均已认可；从2013年6月19日起，被告陈吉香成为该企业的出资人；被告黄芳自转让之日起，不再是企业出资人，不得再以该企业的名义对外从事任何活动等。
广州市工商行政管理局越秀分局于2013年7月1日准予被告天湘酒家的投资者名称从被告黄芳变更为被告陈吉香。
据广州市工商行政管理局越秀分局于2014年4月29日打印的《商事登记信息》记载，被告天湘酒家的投资人为陈吉香，商事主体类型为个人独资企业，成立日期为2009年4月24日，核准日期为2013年7月1日等。
庭审中，被告黄芳确认未将上述投资人变更的情况告知原告。原告称上述租赁合同约定的租期于2011年10月1日届满后，被告黄芳没有将场地交还，并继续使用和缴纳租金、水电费至2013年3月止。被告黄芳确认2008年至2011年合同期内的租金是每月52000元，并称从2011年11月之后，没有向原告支付过租。原告则认为自2011年11月后，被告黄芳以被告天湘酒家的名义继续支付租金。
原告为证明其水电费的主张，另向本院提交了如下证据：1、广东长城大厦分别于2013年4月26日、5月30日、6月24日、6月25日开具的发票，注明收到原告交纳的3、4、5月水电费，金额分别为35872元、37486元、45000元、10385元。2、广东长城大厦开具的水电费计价单若干。3、原告自行制作的水电读数表若干。
被告黄芳为证明其主张，另向本院提供如下证据：1、其（甲方）与被告陈吉香（乙方）签订的、落款日期为2011年11月30日的《协议书》，内容为：由于乙方已经于2011年11月29日向原告承租了上址第二层的场地，而该场地此前由甲方承租并作为天湘酒家经营之用，现就该酒家的转让事宜达成如下约定：甲方之前已经向原告支付了保证金10.4万元，甲方同意将该保证金转为乙方与原告的保证金，为此乙方须将该保证金同等金额转付给甲方；考虑到天湘酒家营业执照变更过程需要事先办理卫生、消防等手续，变更所需的时间较长，甲方同意乙方在本协议签订后可以暂时继续使用目前的营业执照进行经营，但天湘酒家经营过程中所产生的风险与责任应由乙方承担，与甲方无关等。2、原告（甲方）与被告陈吉香（乙方）于2012年11月29日签订的《租赁合同》，内容为：甲方同意将广州市寺右新马路4号之八长城大厦的第二层的场地出租予乙方作餐饮经营使用，建筑面积800平方米，租赁期限自合同签订之日起至2017年2月28日止，月租金52000元；租金按月结算，乙方必须在每月的5日之前缴付当月租金，逾期支付的，除付清欠付的租金外，每延迟一天，乙方支付所欠租金总额的2‰作为滞纳金给甲方；乙方必须在签署本合同时，向甲方缴付104000元的保证金；以及双方责任、违约责任、争议管辖等等。原告认为该《租赁合同》仅是草稿，并未实际履行。
另查，本院在审理（2011）穗越法民三初字第1647号案过程中，曾于2012年6月26日对原告及被告黄芳进行询问，被告黄芳述称：2008年10月18日的合同当时签订了4份，其与胡某、李庆签订了2份，胡某单独与李庆也签订了2份，因原来是由胡某单独与原告签订合同，但签订合同后，胡某退出了，故就由其再签多两份合同；租赁关系实际由其实际履行，故租赁关系的权利义务均由其享有。
本院认为，被告黄芳与被告陈吉香于2011年11月30日签订的《协议书》约定被告黄芳将被告天湘酒家转让予被告陈吉香，并于2013年7月1日办理了工商登记的变更手续；虽然被告黄芳确认未将上述情况告知原告，但原告与被告陈吉香于2012年11月29日签订了《租赁合同》，该合同已具备一般租赁合同的主要内容，且有双方签字盖章。因此，本院认定该《租赁合同》成立并已生效，对原告及被告陈吉香具有约束力，原告应当知道涉讼房屋的承租人自2012年11月29日起变更为被告陈吉香。原告认为该合同仅为草稿，以及自2011年11月后，被告黄芳以被告天湘酒家的名义继续支付租金的陈述欠缺依据，本院不予采信。故原告要求被告黄芳支付拖欠的租金及水电费的诉讼请求，本院不予支持。
被告陈吉香作为涉讼房屋的承租人，未按《租赁合同》约定履行缴纳租金的义务，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告陈吉香支付所欠租金、水电费及支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求合法，本院予以支持。被告陈吉香经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利。
被告天湘酒家是被告陈吉香开办的个人独资企业，且是涉讼房屋的实际使用人，应对被告陈吉香的上述债务负连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告陈吉香应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州市天合贸易有限公司支付2013年4-6月的租金156000元（按每月52000元计）。
二、被告陈吉香应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州市天合贸易有限公司支付2013年4-6月的水电费49870元（其中4月的水电费为14370元、5月的水电费13838元、6月的水电费为21662元）。
三、被告陈吉香应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州市天合贸易有限公司支付逾期支付租金的违约金（自2013年5月1日起，以当月所欠租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际清偿之日止，违约金总额以不超过156000元为限）。
四、被告广州市越秀区天湘酒家对被告陈吉香的上述债务承担连带清偿责任。
五、驳回原告广州市天合贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4388元、诉讼保全费420元、公告费500元，均由被告陈吉香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 周跃新
人民陪审员 陈志伟
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 戴 鹏
黄丽蓉