广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第370号
上诉人（一审原告）：向继诚，女，汉族，住广东珠海市香洲区，公民身份号码×××132X。
委托代理人：张奕，广东律师事务所律师。
委托代理人：黄杨，广东律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：伍剑川，男，汉族，住广西柳州市城中区，公民身份号码×××0015。
委托代理人：梁恩荣，广东律师事务所律师。
一审原告向继诚与一审被告伍剑川因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
审理查明的事实
本院经审理查明，向继诚作为受让方与出让方伍剑川于2015年1月6日签订《房地产买卖合同》，约定伍剑川将建筑面积90.08平方米，套内面积74.65平方米的“珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园11栋第一座3D房”转让给向继诚，该房产于2004年3月31日领有粤C2××69号《房地产权证》；交易总金额人民币150万元，向继诚于合同签订后当天内支付伍剑川定金人民币5万元，于1月23日前支付房款75万元，于3月25日前支付房款70万元；双方于合同签订之日起30日内携带有关资料到珠海市房地产登记中心办理过户手续；伍剑川在2015年1月23日前将房屋交付向继诚使用。合同第六条约定：伍剑川决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作伍剑川中途悔约处理，本合同即告解除，伍剑川应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还向继诚，另赔偿向继诚人民币50000元违约金。向继诚决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作向继诚悔约处理，本合同即告解除，已付购房款伍剑川在七日内退回向继诚，向继诚所交定金，伍剑川不予退回。第七条约定“办理上述房地产（案涉房产）过户所需缴纳的税费，由乙方（向继诚）负责”。第十条手写特别约定：“经买卖双方协商同意，交易此房过程中由于买方原因导致卖方于2015年3月25日前未收到买方银行贷款金额，则买方必须在到期后3个工作日内以现金方式一次性支付尾款给卖方，否则视买方违约，已交房款卖方不予退回，卖方有权解除合同。以上房价人民币150万元为卖方实收价格，且卖方保证房子是满五年唯一，所产生的费用全部由买方支付”。合同签订当日，向继诚向伍剑川支付定金了50000元，伍剑川出具了收据。
伍剑川案中提交珠海市房地产登记中心出具的案涉房产《房地产权登记表》，说明案涉房产系权属人伍剑川购买并于2004年4月2日领取了权属证书、占有全部份额的私有房产。
同年2月6日，向继诚与伍剑川签订《补充协议》，称因向继诚自身原因导致逾期付款，约定一、双方商定1、向继诚必须在2015年2月10日中午前支付人民币60万元给伍剑川，同时伍剑川当天必须配合向继诚到珠海市房地产登记中心办理过户手续，否则，伍剑川“有权单方面解除双方的买卖合同，收回房屋，已收向继诚的定金等不予退回”。2、向继诚必须在2015年2月18日前支付房屋的全部尾款，共计为人民币85万元给伍剑川，否则，向继诚另外每天按尚欠金额的仟分之陆（0.6%）计付违约金给伍剑川。至2015年3月28日为止，若向继诚尚未结清尾款，伍剑川亦有权单方面解除双方的买卖合同，收回房屋，已收到向继诚的所有款项金额将不予退回。3、因向继诚逾期和更名等原因，向继诚愿意一次性另付50000元的综合补偿费给伍剑川（以上所提及的款项均为税后款）。二、当伍剑川已实际收到向继诚的全部房款后，三天内移交房屋给向继诚使用，交付时以双方签署书面的房屋移交单为准。
当日，伍剑川出具收据，称收到向继诚交来补充协议之补偿金人民币50000元。诉讼中，向继诚称补偿金50000元没有实际交付，而是应伍剑川的要求向其母亲朱玉诚出具借款50000元的借据，而伍剑川则出具收到50000元的收据。伍剑川则称因当时向继诚没有带钱，而其母亲朱玉诚有50000元，遂由向继诚向其母亲借款50000元，将款50000元作为补偿金交付伍剑川。故案中伍剑川认可收到包括定金及补偿款共10万元，并认为向继诚出具给其母亲的借据与本案无关。
2月9日，在房产经纪人陪同下，双方向有关税务机关递交房产过户资料。伍剑川在其身份证复印件下书写《声明书》，称“本人伍剑川因不能确保婚姻证明的真实性，现声明如因此原因导致珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园11栋第一座3D房在珠海市地税局交税过程中产生罚款和其他费用均由本人承担。”
同年2月10日因伍剑川提交的有关婚姻情况的资料不符合要求，在税务机关退回房产过户资料后，伍剑川须回柳州办理相关婚姻证明，向继诚通过房产经纪人为伍剑川及其母亲朱玉诚出资1100元购买了珠海至柳州的机票。双方还将各执一份的上述《补充协议》第一条约定的“2015年2月10日中午前支付人民币60万元”修改为2015年2月12日中午前支付人民币60万元”，伍剑川在其所执一份的《补充协议》落款下手书“注：若双方上报合同与此不符，以此合同为准。”字样，向继诚则在该行字下签署“同意，向继诚2015.2.10”。案中，向继诚还提交了“潘向霖”的个人活期存折，显示至2015年2月10日持有存款余额66万余元，向继诚以此证明其已依《补充协议》的约定准备了足额的款项。向继诚提交户口簿，证明“潘向霖”为其子。
案中，伍剑川提交柳州市城中区民政局2015年2月13日出具其本人为当事人的《无婚姻登记记录证明》，内容为：“根据当事人（申请人）的申请及声明，经查阅本婚姻登记机关从2005年10月9日至2015年2月12日的婚姻登记档案，未发现当事人有离婚后再婚记录”。伍剑川案中还提交乘机登机牌说明其于2月11日自珠海乘机飞返柳州，13日办妥该证明，于14日飞返珠海。
向继诚提交2015年2月16日中国建设银行珠海市分行向其子潘向霖发出的《同意贷款通知书》，通知书告知潘向霖，其申请贷款用于购买本案案涉房产的85万元已获审批，并说明潘向霖指定了伍剑川的收款帐户。
双方及出庭作证的经纪人案中均确认，同年2月16日案涉双方与经纪人再次一同前往税务机关办理纳税手续。向继诚及证人案中均否认伍剑川在当日曾出示上述《无婚姻登记记录证明》，并在一审诉讼中提交一份双方未签名签订的一份《补充协议》，称伍剑川在不能提供符合要求的婚姻登记证明的情况下，其未同意伍剑川另订该《补充协议》的要求。伍剑川在一审中确认“被告（伍剑川）不能及时提供所需的材料，因此主动提出原告（向继诚）可以延期付款，但原告这时不同意了。”
广东德赛律师事务所张奕律师随后受向继诚委托向伍剑川以特快专递方式发出《律师函》，指伍剑川出示的婚姻证明文件被办理过户手续的政府部门拒收，截至2015年2月15日，仍未提供真实有效的未婚证明，致使房屋不能如约过户。遂提出依据合同法第九十四条的规定，该函送达之日起双方合同即告解除，要求伍剑川在收函五日内双倍返还定金10万元。由此双方产生争议，向继诚提起本案诉讼，请求判令一、确认案涉合同已解除；二、伍剑川双倍返还定金10万元；三、伍剑川退还向继诚出具的5万元借据。二审诉讼中，向继诚撤回第三项即伍剑川退还向继诚出具的5万元借据的诉讼请求。向继诚案中提交的《特快专递邮件－查询查单》显示，上述函件系同年2月18日“收寄”，张奕律师在二审诉讼中亦确认其于该日发出《律师函》，伍剑川则表示函约于18或19日收到。
涉案房产买卖的中介机构经纪人肖海源（身份证号码××）出庭作证称：在广东省内“如果房产是房主的唯一房产，就可以免交个人所得税。而免交的个人所得税是以家庭为单位的，所以需要婚姻登记证明。”至迟在“2月9日正式通知”伍剑川“满五唯一的情况下免除税费需提供婚姻证明。”2015年2月9日准备递交资料，发现房主资料不齐，因此就打电话给房主，要求补齐婚姻证明再行办理。房主说没问题，后来就叫他写了一个声明。2月9日我将材料递交上去，2月10日上午才出结果，税局说婚姻证明有问题，退了材料，房主要回去开证明，协商之后叫我出了机票钱。房主2月10日当天回去开证明，11日晚回来。我于12日早上重新去税局办理，又被退回要重新开。2月15日晚上房主打电话给我说开好了，约定16日早上再去税局，我是先到的，之前涉及到补充协议的问题，房主给了我一份，买主到了之后我就把协议给了她，但买主对协议内容有异议，没谈妥，没有办理手续，后买主带着我去了律师事务所，后发了律师函”。
经查，涉案房产自登记2004年4月2日始在登记在伍剑川个人名下。二审诉讼中，伍剑川提交广西柳州市城中区人民法院2005年10月9日作出并已生效的（2005）城中民（一）初字第726号民事调解书，说明其与谭某于2004年3月12日登记结婚，婚后无子女，无夫妻共同财产分割，经法院调解离婚。
二审诉讼中，伍剑川还提交了2015年5月21日柳州市城中区民政局出具其本人为当事人的《无婚姻登记记录证明》――内容与上述《无婚姻登记记录证明》相同，及其与梁某妃2015年6月2日签订的《房地产买卖合同》、其收到梁某妃支付定金的收条、补充协议、梁某妃身份证复印件、房地产转让税费征免证明等证据，证明其已将涉案房产转让予他人。
诉讼期间，一审法院根据向继诚的申请依法冻结伍剑川在银行的存款人民币10万元。二审诉讼中，本院依据向继诚的申请，冻结了向继诚申请财产保全而作为担保的银行存款10万元。
一审判决的理由与结果
一审法院审理本案认为，向继诚、伍剑川签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
本案争议的焦点是涉案房产的税负问题。合同约定了由买方即向继诚负担全部的过户税费。涉案房产是否属于卖方的唯一房产，决定卖方能否享受免缴交个人所得税，但税负是以家庭为单位的，所以需要卖方即伍剑川出具相关的婚姻登记证明。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。
本案中，向继诚提交的《无婚姻登记记录证明》只证明其2005年10月9日至2015年2月12日，并未证明涉案房产在购买初始登记时的婚姻状况。伍剑川目前提交的证明显然无法满足税务部门所要求的免税条件，故才有证人所说的被退回办证资料的情况。由于伍剑川不能享受免缴所得税，相应增加了向继诚税负的数额，超出了合同的预算。向继诚在这种情况下通知伍剑川解除双方签订的合同，符合法律的规定，本院予以支持。从合同第十条的约定来看，伍剑川未能在合理的时间内提交有效证明满足交易房产享受“唯一”免税条件，主要原因在于伍剑川。但从查明的事实来看，导致这种结果发生并非伍剑川的主观故意，在出现情况后，伍剑川亦试图积极配合向继诚办理相关证明。至于在履行合同过程中出现的新情况是伍剑川在订立合同时没有预计到的，因此亦不能完全归责于伍剑川。
基于上述事实情况，向继诚请求伍剑川双倍返还定金10万元的理由不充足，一审法院不予支持，但伍剑川收取向继诚的定金人民币50000元应予返还。
关于向继诚请求判决伍剑川退还向继诚出具的50000元借据问题。庭审中，向继诚承认只支付了50000元定金，补偿金50000元没有实际支付，而是按伍剑川的要求向其母亲朱玉诚书写借款50000元的借据。伍剑川则认可共收到10万元，认为借据与本案无关。一审法院对此认为，虽然该借款与本次房屋买卖有关，但牵涉到不同的主体关系以及与本案亦分属不同的法律关系，伍剑川对此亦不同意在本案处理，故一审法院认为不适宜在本案处理。向继诚可另循法律途径解决。据此，向继诚的此项请求，一审法院不予审处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决一、确认向继诚与伍剑川签订的《房地产买卖合同》已解除；二、伍剑川于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金人民币50000元给向继诚；三、驳回向继诚的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币1250元、财产保全费1020元，合计2270元，由伍剑川负担1500元，由向继诚负担770元。
当事人二审的意见
一审原告向继诚不服一审判决，上诉请求1、撤销一审判决第二项，改判伍剑川双倍返还定金10万元；2、撤销一审判决第三项，改判伍剑川退还5万元的借据。向继诚称经珠海市拱北嘉龙物业代理行居中介绍，于2015年1月6日与伍剑川签订《房地产买卖合同》，以人民币150万元购涉案房屋，当日即付伍剑川5万元定金。据合同约定，1月23日是向继诚支付首款75万元和伍剑川交付房屋的时间，但因向继诚的贷款尚未放款，双方经协商签订了补充协议，约定变更为2月10日付款和房屋过户。向继诚为此在伍剑川的要求下，以向案外人朱玉诚出具借据的形式来支付5万元的赔偿金，伍剑川承诺在向继诚付首款时退还借据。2月10日，向继诚带齐首款60万元，准备与伍剑川一同到税务机关办理过户所需的计税事宜时，中介提示伍剑川婚姻状况证明问题，为此伍剑川再三保证自己未婚，还出具了声明书。但在办税过程中，房屋过户材料被退回，原因是伍剑川的婚姻状况证明文件有作伪的嫌疑。为了伍剑川能尽快从柳州办回真实的婚姻证明，向继诚为其支付了1100元机票费，并同意推迟到12日再行办税。2月12日，伍剑川返回珠海后要求向继诚一同前往办税，但经税务机关审核，材料第二次被退回，原因是伍剑川的婚姻状况证明文件是居委会而非民政局出具的。向继诚由此对伍剑川真实婚姻状况产生怀疑，无法确认涉诉房屋是否伍剑川个人合法所有。但伍剑川仍然坚持自己未婚，并对于因自己原因导致不能如约过户的情形也没有任何歉意。2月16日上午，伍剑川第三次通知向继诚一同去办税，在未出示合法的婚姻状况证明文件的情形下要求向继诚立即支付首款，并与其签订新的补充协议。向继诚在之前的履约过程中已多次让步和配合，但伍剑川一再隐瞒真实的婚姻状况和催要房款，让向继诚对于房屋权属的合法性存在疑虑，为此向继诚发函伍剑川解除合同及双倍返还定金，后提起诉讼。
一、一审法院认定的事实错误。（一）本案争议焦点是伍剑川是否根本违约。1、一审判决书认定“本案争议的焦点是涉案房产的税负问题”明显错误。无论是向继诚的诉讼请求还是伍剑川的答辩意见，都是围绕伍剑川不能提供真实婚姻状况证明致使房屋无法过户是否构成根本违约的焦点进行的。
事实上，正是因为伍剑川一再提交不真实的婚姻状况证明，才导致2月10日、12日连续两次过户失败，根据补充协议约定，伍剑川已实际违约，该情况在一审庭审时其已经承认；伍剑川所出示的《无婚姻状况证明》仅能证明其从2005年10月9日至2015年2月12日未有离婚后再婚记录，而对于自己2004年期间真实的婚姻状况，伍剑川没有提交证据，在庭审时经一审法官再三追问才承认离婚，由此可见在2004年购入的涉案房屋产权可能存在极大瑕疵，而合同无法履行的原因即在于伍剑川期望隐瞒婚姻状况以回避房屋产权瑕疵。
因此，伍剑川连续两次不能按照补充协议办理过户，其房屋又可能存在产权瑕疵，根据双方合同第五条和合同法第一百一十五条，伍剑川确已构成根本违约。
2、一审判决书认为“由于被告不能享受免缴所得税，相应增加了原告税负的数额，超出了合同的预算，原告在这种情形下通知被告解除双方签订的合同”是错误的。
涉案房屋的税负之所以约定为向继诚承担，是基于伍剑川对于自己系未婚状态的虚假承诺，在房屋买卖合同第十条第二款，双方约定“……卖方保证房子是满五年且唯一”，而伍剑川亦对此声明：“本人伍剑川因不能确保婚姻证明的真实性，现声明如因此原因导致珠海市拱北昌盛路74号昌盛花园11栋第一座3D房在珠海市地税局交税过程中产生罚款和其他费用均由本人承担。”由此可见，关于涉案房屋的税负，在伍剑川婚姻状况不满足免税条件时，应由伍剑川承担，不存在一审判决认定的情形，双方亦不是因为税负问题而解除合同。
综上可知，向继诚提起诉讼要求解除合同和返还双倍定金的原因在于伍剑川提交不真实的婚姻证明，隐瞒房屋产权瑕疵，已构成根本违约，应当承担违约责任，而非房屋是否能享受税收优惠。
伍剑川应对合同无法履行承担全部责任。1、一审判决书认为“被告目前提交的证明显然无法满足税务部门所要求的免税条件，故才有证人所说的被退回办证资料的情况”仅是推测而非事实，并且是错误的。办税员退回办证材料，是因为伍剑川提交的婚姻状况证明或作伪、或非法，因本身不符合要求，故在查验环节即被退回。上述情形，伍剑川在庭审中业已承认。事实上，判决书提及的伍剑川提交的《无婚姻登记记录证明》是其在诉讼过程中才出示的，税务部门在2月10日、12日退回的文件从未包括这份婚姻状况证明。
2、一审判决书认为“导致这种结果发生并非被告的主观故意，在出现情况后，被告亦试图积极配合原告办理相关证明”是与事实不相符的。就房屋权属而言，离异人士与未婚人士不同之处在于，离异人士需要提交有关房屋产权分割的离婚协议或法律文书来证明房屋的权属问题。对于自身属于离异的状况，伍剑川不可能不清楚，却由始至终对向继诚称自己未婚，在一审庭审中才不得不承认曾经离婚，却直至一审判决作出都未提交离婚协议或与离婚财产有关的法律文书。对于前述《无婚姻登记记录证明》，是伍剑川两次被退件后不得不去办理的。在一审开庭前，向继诚曾向伍剑川要求看看该份文件以确定伍剑川的婚姻状况，希望协商解决，伍剑川都不予理会。
以上情形都说明，伍剑川明知自己的行为会导致合同履行不能，却为了隐瞒房屋产权瑕疵使用多种方式拖延、搪塞婚姻状况证明文件的出具，完全不具有一审判决所称的“积极配合办理”情形。事实上，向继诚不仅如约支付了5万元定金，还支付了中介费、评估费、贷款手续费等多项费用计38800元，更为伍剑川、朱玉诚支付机票费用1100元，才是真正积极履行合同的一方。因此，对于合同的无法履行，伍剑川应承担全部责任。
伍剑川应当退还5万元借据。一审判决书认定“借据与本次房屋买卖有关，但牵涉到不同的主体关系以及与本案亦分属不同的法律关系……不予审处”是不恰当的，结合一审对于“原告承认只支付了50000元定金，补偿金50000元没有实际支付，而是按被告的要求向其母亲朱玉诚书写借款50000元的借据。被告则认可共收到10万元”的情形没有进一步的审理来看，显然是对于向继诚合法权益可能遭受的侵害予以放任。
向继诚向案外人朱玉诚出具5万元借据，是基于伍剑川的要求，在未有实际借款的情况下出具的，以此作为伍剑川收取的“综合补偿费”。朱玉诚是伍剑川的母亲，对此一审庭审中伍剑川业已承认。向继诚与素不相识的朱玉诚会发生所谓的“借贷关系”，完全是出于伍剑川的安排，伍剑川才是借据的实际持有人。因此，5万元借据不仅与涉案房屋买卖过程有直接关系，而且因该借据的产生不是基于真实的借贷关系，而是房屋买卖中伍剑川对于补偿费收取的一种安排。如果不对其进行审处，则可能给当事人造成不必要的讼累负担，因此在判决确认合同解除同时，应当判令伍剑川归还该借据。
二、一审法院适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，认为在履行涉案房屋买卖合同过程中，伍剑川所需要提供的个人婚姻状况证明属于“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”系适用法律错误。
伍剑川与向继诚的房屋买卖合同是在专业中介的介绍下达成的，从签约到各种手续的办理都有中介的指导，中介就过户对卖家的要求是进行了说明的，对此一审庭审中证人也已证实。并且，伍剑川个人婚姻状况是在合同达成前业已形成的，只是未有如实告知向继诚，还一直拖延、隐瞒。伍剑川隐瞒个人真实婚姻状况，导致房屋无法过户，完全不存在情势变更的情形，而是对于合同履行的根本违约，向继诚的诉讼请求也正是基于该项理由，所依据的是合同法第一百一十五条。
综上所述，一审法院认定事实错误及认定事实不清，适用法律错误，谨请二审法院在查明事实的基础上，依法改判。
一审被告伍剑川亦不服一审判决，上诉称，一、在合同履行过程中，伍剑川始终积极履行，向继诚存在违约行为，最终悔约。双方2015年1月6日签订房屋买卖合同后，按照约定向继诚应于1月23前付款75万元。期限到后，向继诚并没有按期付款，已经构成了根本违约。但伍剑川为使合同继续履行下去，于2015年2月6日签订了《补充协议》，将首期付款期限推迟到2月10日支付60万元。后双方续续履行合同，当双方到税务机关办理过户所需计税事宜时，伍剑川不知要提交一份婚姻状况证明，导致合同履行受阻，为补足条件，当即在2月10日到12日回原户口所在地办理婚姻状况证明。但因弄错了办理婚姻状况证明的单位，导致办理完税事宜第二次受阻。又于2月12日第二次返回，于第二日即2月13日办理到税务机关要求的婚姻状况证明。2月14日和15日是非工作日。15日晚上，伍剑川通知中介联系向继诚约好16日一大早到税务机关办理完税事宜，并再次拟了一份补充协议，将向继诚交付首期款的期限延迟到2月16日。但向继诚既没前来税务机关办理完税事宜，也不同意在再次拟的补充协议上签字，2月16日下午通过律师向伍剑川发出解除合同的通知书。
以上双方履行合同的过程，均充分显示伍剑川始终在积极主动履行。当伍剑川第二次按照税务机关要求到民政部门办理到婚姻状况证明时，还未待税务机关验证不符合要求时，向继诚等不及了，随即就通过律师发来《律师函》解除合同。而向继诚单方作出解除合同的行为，没有法律依据，双方合同也未作约定。因此，随意解除合同的行为实际上就是悔约行为。
二、向继诚悔约，伍剑川不予退回定金人民币50000元
伍剑川在履约中，始终在积极履行合同，没有任何违约行为。当在履行合同过程中遇到双方在订立合同时没有预见到的情况时，为促成合同能继续履行下去，总是主动积极去补足条件。而当积极促成合同继续履行的条件成就时，向继诚却单方随意提出解除合同。向继诚这种随意行为，实际上是不再履行合同的行为。一审庭审中，一审法官当庭问上诉人是否还愿意出卖房屋时，伍剑川仍愿意；而向继诚回答不再购买了。双方1月6日签订的《房地产买卖合同》第六条约定：“…。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，已付购房款甲方在七日内退回乙方，乙方所交定金，甲方不予退回”。据此，向继诚单方解除合同的行为，实际上是一种悔约行为，伍剑川不再退回定金人民币50000元。双方的纠纷还在法院审理中，伍剑川于2015年5月21日，在户口所在地民政局又开出了同样内容的《无婚姻登记记录证明》，于同年6月2日与一名叫梁燕妮的买方签订《房地产买卖合同》，之后于2015年6月3在房产交易中心对面的税务机关顺利办理了完税手续。伍剑川因符合“满五唯一”条件，获得税务机关的免税。
综上所述，双方签订的合同，不是基于向继诚的单方提出解除而解除，而是依据双方签订合同第六条约定，因向继诚的悔约导致双方签订合同的解除。同时，依据该条约定，伍剑川不再退回定金人民币50000元。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，认定向继诚单方解除合同的行为属于悔约行为，合同解除；伍剑川不予退回向继诚定金人民币50000元。
对于伍剑川的上诉意见，向继诚答辩称一、伍剑川所陈述的事实和理由混乱。伍剑川从未积极履行合同，正是因为伍剑川怠于履行合同义务，连续两次提交有问题的婚姻证明文件，才造成房屋买卖合同无法实际履行，向继诚不得不为维护自身权益解除合同。1、伍剑川在卖房过程中，一直声称自己未婚，直到一审庭审中，才第一次承认自己离婚，而对于房屋购置时间段自己的婚姻状态居然是不清楚。可见，伍剑川是在有意隐瞒自己的真实婚姻状态。正是伍剑川这种不诚信的态度，才会造成后来两次办税被退件，也就无法过户房屋。2、向继诚因贷款程序尚未完成无法在1月23日付首款的情况是充分告知了伍剑川的，因此双方协商一致后签订了补充协议，对于付款和过户时间同时进行变更；向继诚为此还在伍剑川要求下出具了一份没有实际借款的借据给其母亲，也是向继诚诉讼请求第二项要求对方返还的文件。3、买卖双方签过两次补充协议，最后一次约定的是2月12日办理过户手续，同时付款，当时向继诚的款项已经准备到位，但是因为伍剑川原因没有办理成功过户手续。伍剑川显然已经违约，而且从房屋买卖合同的目的而言，属于根本违约。
二、在伍剑川根本违约的情况下，向继诚基于合同法第94条、96条、115条规定行使解除权和要求双倍返还定金具有事实和法律依据。对于向继诚而言，获取伍剑川真实合法的婚姻证明，以确认房屋可以合法转让并且不会发生被追讨房屋的诉讼可能，是保护其合同权益的重要保障，所以在伍剑川没有遵循诚实信用原则来履行合同义务的情况下，合同目的已经难以实现，向继诚解除合同和双倍返还定金的要求合乎法律规定。伍剑川在上诉状中提出涉案房屋已经出售以期证明房屋产权没有问题，显然是混淆了本案的争议焦点。房屋得以售出、是否满足免税条件，与本案毫无关系，完全不能掩盖其消极履行合同直至根本违约的事实，反而更加说明如果其能真诚、积极履行合同，向继诚也不会由此无端损失了大量的时间和金钱。事实上，在一审开庭前，向继诚还曾与伍剑川沟通，只要他拿出真实的婚姻证明就撤诉并继续合同，而其却予以拒绝。综上所述，伍剑川的上诉理由不成立，应予驳回。
本院裁决的理由与结果
本院认为，案涉双方2015年1月6日订立的《房地产买卖合同》第七条明确约定“办理上述房地产（案涉房产）过户所需缴纳的税费，由乙方（向继诚）负责”，而在合同第十条还特别手写约定“以上房价人民币150万元为卖方实收价格，且卖方保证房子是满五年唯一，所产生的费用全部由买方支付”，证人亦出庭证明在广东省内“如果房产是房主的唯一房产，就可以免交个人所得税。而免交的个人所得税是以家庭为单位的，所以需要婚姻登记证明。”、至迟在“2月9日正式通知”伍剑川“满五唯一的情况下免除税费需提供婚姻证明”。而伍剑川案中也不否认其有提供符合“满五唯一”的相关资料，以便买方向继诚依法免除交纳相关税费的义务，而至迟在2月9日即清楚明白提供婚姻登记证明系该义务之重要一环。
双方签订的《房地产买卖合同》约定有买方支付房款、卖方交付房产的时间，但同年2月6日双方签订《补充协议》对此重新进行了约定，约定向继诚在同年2月10日中午前支付60万元，同时伍剑川当天必须配合向继诚办理过户手续。但在2月9日伍剑川仍不能提供满足税务机关要求的婚姻登记证明情况下，双方翌日将《补充协议中》上述时间又修改为2月12日，甚至伍剑川还在自执的《补充协议》中要求向继诚签名确认“若双方上报合同与此不符，以此合同为准”，即在双方没有其他新约定的情况下，双方的权利、义务当以此最后修改的《补充协议》约定为准。即使伍剑川在2月9日写下“不能确保婚姻证明的真实性”的情况下，承担“交税过程中产生罚款和其他费用”的承诺，也不能免除伍剑川依据该《补充协议》应承担的义务。
伍剑川案中提交2月13日柳州市城中区民政局开具的《无婚姻登记记录证明》，甚至在二审诉讼中更提交该婚姻登记机关2015年2月13日出具的内容完全相同的《无婚姻登记记录证明》，以说明依据相同内容的证明已将涉案房产顺利转让予案外人。但案中并无证据证明伍剑川依据修改后的《补充协议》约定的2月12日提供了符合税务机关要求的婚姻登记证明，甚至证人亦证实向继诚所述――至2月16日双方最后一次共同前往办理纳税手续之时，伍剑川也未出示2月13日开具的《无婚姻登记记录证明》。反观向继诚，其为达成合同的履行在此前因“逾期和更名等原因”自愿“一次性另付50000元的综合补偿费”给伍剑川，更为了伍剑川能及时回柳州办理婚姻登记证明而为伍剑川及其母亲出资机票款，案中证据也证明至2月10日向继诚已备齐《补充协议》约定的首期款项60余万元，故并无证据显示向继诚有违约之行为。伍剑川不能依约在2月12日提供符合合同约定义务的婚姻登记证明而办理涉案房产过户，已构成违约，应承担违约责任。修改后的《补充协议》第一条第1项约定：向继诚须在2月12日中午前支付60万元……，否则，伍剑川“有权单方面解除双方的买卖合同”，该《补充协议》虽然约定伍剑川当天也必须配合向继诚办理房产过户手续，而并没有约定向继诚在伍剑川违约的情况下也享有“单方面解除双方的买卖合同”，但合同双方享有对等的权利、义务是民事主体地位平等的应有之义，故本院认定向继诚享有在伍剑川已构成违约的情况下，同样享有解除合同的权利。该合同自向继诚委托律师发出的《律师函》送达伍剑川之时解除。根据《房地产买卖合同》第六条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，伍剑川应当双倍返还向继诚定金共10万元。
一审法院认为伍剑川“未能在合理的时间内提交有效证明……”，“这种结果发生并非被告（伍剑川）的主观故意”，“在履行合同过程中出现的新情况是被告（伍剑川）在订立合同时没有预计到的”，系认定事实错误。一审法院据此适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定不当，且也不符合最高人民法院“法发（2009）40号”《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条第2项中“人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的‘无法预见’的主张”的规定，更违反了最高人民法院“法（2009）165号”《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条严格适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十六条，及“确需在个案中适用，应当由高级人民法院审核。必要时应报最高人民法院审核。”的规定，一审法院对此的认定应予撤销。
向继诚在一审诉讼中主张伍剑川退还借据，一审法院认为“不适宜在本案处理。原告可另循法律途径解决。据此，原告的此项请求，本院不予审处。”有违民事诉讼程序，应予纠正。但鉴于向继诚已在二审诉讼中明确撤回该项请求，本院认为不违反法律规定，也不损害他人利益，应予准许。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第三百三十八条第一款的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第423号民事判决第一项。
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第423号民事判决第二项、第三项。
三、上诉人伍剑川于本判决送达之日起十日内双倍返还上诉人向继诚定金100000元。
四、驳回上诉人伍剑川的上诉请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1250元、财产保全费1020元、二审案件受理费2100元，均由伍剑川负担。向继诚预交但由伍剑川负担的二审案件受理费1050元及多交的1297元，由本院退还；伍剑川多交1450元，在扣除负担向继诚预交的二审案件受理费1050元后，余400元由本院退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 程 敏