江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0424民初281号原告李峰，男，1964年4月22日出生。委托代理人杨大望，江西东太律师事务所律师。被告彭小林，男，1975年5月27日出生。原告李峰与被告彭小林租赁合同纠纷一案，本院2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员陈济瑛适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨大望、被告彭小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月1日，原告从修水县联盛家装建材有限公司(以下简称联盛公司）处承租修水县新商贸广场*区*楼*#、*#、*#、*#、*#、*#、*#商铺，以上商铺面积总计267.27㎡，从事建材销售。经联盛公司同意，2011年4月17日，原告与被告签订《铺面转租合同》，将其从联盛公司处承租的127㎡铺面转租给被告从事橱柜销售，租金按原告与联盛公司约定的价格支付，被告从2011年5月1日起支付租金。后被告向原告支付2011年5月1日至2011年6月30日止的租金，向联盛公司支付了2011年7月1日至2012年12月31日止的租金。2013年1月1日至2013年11月1日的租金及物业费总计19050元，被告于2014年3月27日向联盛公司支付10000元，余款9050元至今未支付，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付租金9050元；2、本院诉讼费用由被告承担。被告彭小林辩称，1、拖欠租金不属实，2013年1月1日后支付了15000元租金；2、交纳的押金1500元应在租金中予以抵扣。经审理查明，2012年2月14日，原告与联盛公司签订《租赁经营合同》（甲方：联盛公司，乙方：李峰），该《合同》约定：租赁期限为2010年2月14日至2014年3月1日，2010年3月2日至2011年3月1日免租费物业费5元/㎡/月；2011年3月2日至2012年3月1日，租费6元/㎡/月，物业费4元/㎡/月；2012年3月2日至2013年3月1日，租费9元/㎡/月，物业费6元/㎡/月；2013年3月2日至2014年3月1日，租费9元/㎡/月，物业费6元/㎡/月；租费、物业费按季缴纳；租赁铺面：修水新商贸广场*区*楼*#、*#、*#、*#、*#、*#、*#（1/2）号铺面，面积267.27㎡；履约保证金3000元；违约责任：存在下列情况，保证金不予退还：1、乙方逾期支付租金及其它费用超过7日；2、未经甲方同意，乙方擅自改变或增加该房产用途（经营范围）的；3、未经甲方同意，乙方将该房产转租、转让、转借他人或与他人调换的；4、乙方利用该房产进行非法活动，或损害公共利益的；5、未经甲方书面同意擅自关门停业达7日的；6、违反其它乙方义务经甲方三次书面通知整改而不改的。该合同还约定了其他内容。2011年4月17日，原告与被告签订《铺面转租合同》，该合同约定原告将修水新商贸广场*区*楼*#、*#、*#、*#、*#、*#、*#（1/2）号铺面中的127㎡商铺转租给被告，被告将以上铺面用于经营**橱柜；被告的租金以联盛公司收取为准，水电费由被告承担；被告拖欠租金及其它费用造成的后果由被告承担；原告承租的铺面已向业主缴纳了叁仟元押金，经协商原、被告各承担一半，签订合同时由被告付给原告壹仟伍佰元整；该合同为《租赁经营合同》的补充合同；被告从2011年5月1日交纳租金；合同签订时，由被告向原告交纳1500元押金；若被告与联盛公司签订合同，原告需配合被告，并退回押金。被告向原告交纳了2011年5月1日至2011年6月30日的租金及物业费。后被告直接向联盛公司交纳了2011年7月1日至2012年12月31日的租金及物业费。2013年，联盛公司因原告拖欠租金将其起诉至本院，案号为（2013）修民二初字第164号，后本院的（2013）修民二初字第164号民事判决书判决原告承担了2012年拖欠租金100元、2013年1月1日至2013年11月1日止的租金及物业费40090.5元及原告交纳的履约保证金归联盛公司所有。另据《铺面转租合同》，被告从原告处转租铺面面积为127㎡，2013年1月1日至2013年11月1日被告承租的铺面租金及物业费总计19050元（15元/㎡/月×127㎡×10个月）。2014年，（2013）修民二初字第164号案件进入执行程序，案号为（2014）修执字第65号。2014年3月27日，被告直接向联盛公司交纳租金10000元。2016年2月26日，原告向本院执行局交纳30190元的案件款；同日，本院执行局出具证明证实（2014）修执字第65号已履行完毕，案件已告终结。另查，被告称其2013年1月1日后支付租金15000元，除原告认可的10000元外，剩余部分被告未提交证据证实。因被告拖欠租金及物业费未付，原告经催讨未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。以上事实，有原、被告庭审陈述、《租赁经营合同》复印件、《铺面转租合同》原件、收款收据原件（2011年7月31日）、收据复印件（2014年3月27日）、民事判决书原件、收据原件（2016年2月26日）、结案证明等证据在卷证实。本院认为，原告与被告签订《铺面转租合同》后，被告将2011年7月1日至2012年12月31日铺面租金及物业费直接交予联盛公司，联盛公司亦接收了租金及物业费，据此可知联盛公司对原告转租铺面的行为知情且事实上同意了原告的转租行为，故《铺面转租合同》合法有效，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应按约定履行合同义务。关于租金及物业费。首先，《铺面转租合同》约定被告的租金以联盛公司收取为准，且约定《铺面转租合同》为《租赁经营合同》的补充合同，故被告亦应按季向原告交纳租金及物业费。其次，2013年1月1日至2013年11月1日被告从原告转租的铺面租金及物业费为19050元；2014年3月27日被告直接向联盛公司交纳租金及物业费10000元，至此时被告仍拖欠租金及物业费9050元。故本院支持被告支付原告租金及物业费9050元。关于保证金。《铺面转租合同》约定被告拖欠租金及其它费用造成的后果由被告承担，且约定《铺面转租合同》为《租赁经营合同》的补充合同；另《租赁经营合同》约定，本案原告若存在逾期支付租金及其它费用超过7日的情况，保证金不予退还；被告未按季度交纳租金，存在拖欠租金的行为；故原告收取的保证金1500元亦应不予退还，另被告对其主张的2013年1月1日后交纳15000元，除原告认可的10000元外，剩余部分未提供证据证明，故本院对被告辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等相关法律规定，判决如下：被告彭小林于本判决生效后十日内支付原告李峰租金及物业费9050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由被告彭小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。代理审判员  陈济瑛二〇一六年四月二十二日书 记 员  周 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。