北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第54051号
原告北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦3层。
法定代表人龚涛，董事长。
委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生，北京招商局物业管理有限公司客服部员工，住北京市朝阳区。
被告李广路，男，1975年4月4日生。
原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李广路（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙铭溪独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑国苗、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年1月14日，原告与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定由原告向招商局地产公司开发的朝阳区东八里庄危改小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积向原告交纳，物业服务费缴纳标准为5.48元／平方米／月（住宅）或人民币6元／平方米／月（公寓），上述物业费不含供暖费。物业费自招商局地产公司通知的收房日期起计收，除首期物业服务费外，业主按每半年一次向原告预付。2009年7月22日，被告与招商局地产公司签订《商品房预售合同》（简称预售合同），约定被告购买本项目物业中的3号楼2101号商品房。根据该预售合同，被告知晓并同意原告向本项目物业提供前期物业管理服务并向原告交纳物业服务费，物业服务费的收费标准为5.48元／平方米／月，被告应于每年的1月1日前一次性向原告交纳完毕当年的物业服务费。在前述合同的履行过程中，被告实际应按每半年一次向原告预付物业费，即分别应于每年1月1日和7月1日向原告交纳完毕当年的物业费。预售合同签订后，原告已经按照约定向被告提供了物业管理服务，但被告并未按照约定交纳物业费。虽然经过原告多次催告，被告至今仍欠缴2012年1月至2012年12月，2014年1月至2015年12月共36个月的物业服务费36968.22元。原告认为，原告于被告之间的物业服务合同关系合法有效，被告未按照约定履行相应的付款义务，已经构成违约，除应该支付物业费本金之外，还应该赔偿损失。故诉至法院，要求被告支付上述物业费36968.22元（2012年上半年欠款3386.97元，下半年欠款6773.94元，2014年上半年欠款6600.87元，之后每半年欠款6735.48元）及损失（按照中国人民银行同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起计至被告实际支付之日止）。
被告辩称：对于原告主张的物业费标准、房屋面积认可。我的房子2008年入住，之前从未拖欠物业费，对物业服务也比较满意。但后来发生了几件事情原告没有及时解决，一个是保修期内的浴缸坏了，我让物业来修，一直没有解决，拖了十个月，厂家还要1.5万元的维修费。我每天有早上泡澡的习惯，对我的生活产生了影响；第二个事情是我所居住的楼里手机信号非常差；第三是每个供暖季楼上都往下渗水；第四是我放在门外鞋柜里的鞋曾经丢了两双；第五是我放在门外的花也被物业服务人员丢掉了。以上是我对物业服务不满意的地方，所以没有缴纳上述物业费。另外，招商局地产曾承诺我，我介绍人来小区买房子，可以免去相应的物业费，其也没有向我兑现。此外，2012年的物业服务费也已经超过诉讼时效。
经审理查明：2008年1月14日，招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产公司）作为甲方，与原告（乙方）签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），约定原告为东八里庄危改小区提供物业服务，期限自签订物业合同开始至业主大会成立后业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时。物业服务费标准为住宅每平方米每月5.48元。物业服务费按照甲方通知的收房日期起计收，住宅与公寓的业主入住时，应向乙方预付一年的物业服务费，此后按每半年一次预付乙方。物业服务的内容主要包括小区内共用部位的维修、养护、管理等。
2009年7月23日，被告与招商局地产公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），被告购买朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库3＃住宅楼21层2101号房屋（以下简称2101号房屋），房屋建筑面积为204.85平方米。其中附件七“物业服务”部分附有前期物业合同。预售合同第十四条“前期物业服务”载明由原告提供物业服务，物业服务费为5.48元每月每平米，物业服务费按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和7月1日前缴费。前期物业合同第八条约定：“物业服务费应按甲方通知的收房之日起计收。住宅与公寓的业主入住时，应向乙方预付一年的物业服务费，此后按每半年一次预付乙方。”2010年3月31日，被告签署了入住确认书。
被告为证明原告的物业服务不到位，提交了浴缸照片、屋顶漏水照片，并表示浴缸系开发商赠送装修包括的项目。原告表示，浴缸属于开发商交付的房屋内容部分，不属于物业服务部分，曾经协调修理，但未与业主达成一致意见；就漏水问题，系楼上业主原因，楼上业主已经开始维修。就被告答辩意见提到的丢失鞋、花盆等事宜，原告表示，被告曾在公共区域内放置个人物品，原告就此也曾向被告发出移除公共区域私人物品的通知；花盆丢失系保洁人员误会系业主丢弃，现已经赔偿业主50元。被告表示，原告就系开发商自己的物业公司，应该对房屋内出现的问题负责。
另，原告提交催收物业费的通知及律师函，被告表示其一年有半年期间在国外居住，没有收到。
上述事实，有前期物业合同、预售合同、入住确认书、照片、催收通知、照片等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告与招商局地产签订前期物业合同，被告购买原告服务范围内的房屋，并在预售合同中对于原告为其提供物业服务、服务费标准均进行了确认，双方构成物业服务合同关系，均应按照合同履行。被告对原告主张期间的物业费及物业费标准均不持异议，本院认定被告未交纳2012年1月至12月及2014年1月至2015年12月的物业费。
就被告关于拒绝交纳物业费的相关抗辩，本院认为，被告自认浴缸系开发商在交付房屋时包含的精装修项目，故该项属于房屋交付质量问题，系被告与房屋出卖方的房屋买卖关系，并非物业服务范畴。此外，手机信号差问题，被告并未就此举证，且即使存在，亦可能属房屋质量问题或通信网络问题，与物业服务无关。被告虽主张原告系开发商所属企业，但原告与开发商分别系独立的法人企业，其权利义务并不能混同。就房屋漏水问题，亦属于房屋专有部分，从现场照片看，系房屋顶部漏水，被告可向直接侵权方予以主张。就鞋丢失问题，被告亦表示其丢失的鞋子是门外鞋柜内放置，在房屋专属部分之外放置私人物品，物品丢失个人亦有过错，要求物业服务方提供共用部分个人物品看管服务显然超过物业服务范围。就花盆丢失问题，庭审中双方已表示已经予以解决，原告今后确应更重视物业服务细节，但不足以构成欠缴物业费的理由。关于开发商承诺减免物业费的主张，被告亦未举证。故，被告提出的各项主张并不能构成其欠缴物业费的理由。关于其主张2012年物业费超过诉讼时效一节，本院认为，原告对被告的物业服务处于持续状态，不宜割裂其合同关系，且原告并无明显怠于行使权利的情形，故就该抗辩，本院不予支持。故对原告主张的物业费本，本院予以支持。就原告主张的损失，本院认为，2012年物业费原告至今主张，虽未认定超过诉讼时效，但原告对损失的产生亦有过错，对2012年物业费的损失不予支持，自2014年1月开始，按照原告自认的1月10日、7月10日为每半年的最后交费期限，本院支持原告主张的损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，的规定，判决如下：
一、被告李广路于本判决生效后七日内支付原告北京招商局物业管理有限公司二○一二年一月至十二月物业费、二○一四年四月至二○一五年十二月的物业服务费共计三万六千九百六十八元二角二分；
二、被告李广路于本判决生效之日起七日内向原告北京招商局物业管理有限公司支付拖欠上述物业费的损失（其中六千六百元零八角七分的损失自二○一四年一月十一日计算至实际支付之日止；六千七百三十五元四角八分的损失自二○一四年七月十一日计算至实际支付之日止；六千七百三十五元四角八分的损失自二○一五年一月十一日计算至实际支付之日止；六千七百三十五元四角八分的损失自二○一五年七月十一日计算至实际支付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率，取每年最低值计算）；
三、驳回原告北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费403元，由原告北京招商局物业管理有限公司负担20元（已交纳），由被告李广路负担383（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 孙铭溪
二〇一五年十一月三十日
书记员 郝 卓