浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温永瓯民初字第286号
原告（反诉被告）：戴建锋，经商。
委托代理人（特别授权）：戴文良，永嘉县瓯北法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：温州颐和祥珠宝有限公司.住所地：温州市锦绣路银都花苑现代*****幢***号。
法定代表人：薛小凤，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：盛杰，浙江中坚律师事务所律师。
原告戴建锋为与被告温州颐和祥珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序。本案因被告需公告送达，依法转为普通程序审理。在审理过程中被告向本院提起反诉，本院依法决定合并审理，并组成合议庭于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告戴建锋及其委托代理人戴文良、被告温州颐和祥珠宝有限公司的委托代理人盛杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴建锋起诉称：2013年3月17日，被告因经营需要向原告租用属原告所有的坐落于永嘉县江北街道解南路8号、9号的四间半门面房。双方于2013年3月17日签订店面租赁合同。合同约定租期为八年，自2013年4月28日至2021年4月27日止；租金前四年为每年39万元，后四年为每年41万元，按年交付租金，每年4月1日前付清全年租金，先付后用；如被告逾期交租金，原告有权向被告每天按月租金1%加收滞纳金；被告拖欠租金一个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，被告支付了2013年的租金，开始经营生意。但到了2014年4月1日以后，被告一直拖欠租金，原告多次向被告催讨，被告仅于2014年5月28日支付了3万元租金，余欠的租金36万元仍未予付清。后原告多次向被告催讨，被告不但未付分文，反而于2014年7月21日偷偷搬走店内的东西，从而造成原告严重的经济损失。现原告为维护自己的合法权益，诉请法院依法判决：一、解除原、被告于2013年3月17日签订的租赁合同；二、被告支付拖欠的租金36万元，并支付违约金36000元；三、本案诉讼费由被告负担。
被告温州颐和祥珠宝有限公司答辩并反诉称：一、原告诉称关于双方签订租赁合同及被告已支付部分租金的情况属实。被告同意解除合同，但由于被告实际已于2014年7月21日搬离了租赁店面，故双方实际上已于2014年7月21日解除了租赁合同，具体的租金亦应计算至2014年7月21日止。二、原告要求被告支付租金36万元的诉讼请求，因合同的实际解除，缺乏相应的合同及法律依据，事实上被告仅欠原告3个月的租金，且又支付了其中的3万元租金。另，原、被告的合同中虽约定租金于每年4月1日前付清，但实际中，被告于2014年5月28日支付原告3万元租金的时候，双方已就租金的支付期限达成延期协议，故本案中被告不存在拖欠原告租金的违约行为，无需支付违约金。另，双方并未明确约定违约金，如果法院认定被告须承担违约金，则被告认为滞纳金不等同于违约金，且即便法院认定本案合同中关于滞纳金的约定系关于违约金的约定，该约定的计算标准亦明显过高，请求法院依法予以调整至按银行贷款利率标准予以计算。三、由于被告经营的是珠宝销售，故对租赁场所周边环境的要求较高。为此，被告曾多次向原告确认。原告亦承诺该店面周边环境适合被告经营需要。但实际中，原告提供的房屋不符合约定条件，在被告经营不到八个月的时间内，该租赁店面周围成为菜市场且店面门口长期被非法摊贩占用，致使被告无法正常经营。被告曾多次向原告反映该问题，但原告均未予答复。依据合同第十四条的规定，被告有权解除合同，故被告于2014年7月27日搬离了租赁场所。四、被告为减少损失，曾打算将店面转租。原告虽曾答应转租，但当被告与太平鸟公司达成转租意向后，被告又有意阻扰。五、2014年8月4日，被告迫于无奈向原告发函，要求解除双方租赁合同。原告为此未作任何反应，相反却向法院提起诉讼。此外，原告在未通知被告的情况下，擅自处理了店内原属于被告的财物，累计价值至少15万元。同时，被告签订合同后，花费了27万元对租赁店面进行装修。故现被告反诉请求法院依法判决：反诉被告赔偿反诉原告因租赁房屋不符合约定条件而无法正常经营所产生的各项经济损失共计42万元并负担本案的诉讼费。
原告戴建锋针对被告温州颐和祥珠宝有限公司的反诉答辩称：原告于2014年8月1日向法院起诉后，被告才于2014年8月4日向原告发函，其发函的理由系借口而已。原告并未向被告做过有关租赁店面周边环境适合被告经营珠宝的承诺；被告亦无财物留在原告租赁店面内，被告的财物已由其于2014年7月21日全部运走。另，原告确实同意被告转租，并未恶意阻挠其转租。故被告的反诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。
原告为证明自己的主张，其在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、原告的身份证，以证明原告的主体资格；
2、被告的公司基本情况，以证明被告的主体资格；
3、店面租赁合同，以证明原、被告就本案店面租赁的具体约定情况；
4、永房权证瓯北字第××号、永房权证瓯北字第××号房屋所有权证，以证明原告对本案租赁店面拥有合法产权的事实；
5、照片，以证明被告于2014年7月21日搬运租赁店面内财产的事实。
对原告的证据，被告经当庭质证表示，对证据1、2、3、4的合法性、真实性、关联性均无异议；对证据5的真实性、关联性有异议，认为不能证明其待证事实。本院经审查认为，证据1、2、3、4尚未发现存在瑕疵和疑点，且被告并无异议，本院予以认定；证据5照片，该证据尚不能证明其所显示的财物即为被告于租赁店面内所搬运的财物，故不能证明其待证事实，本院不予认定。
被告（反诉原告）为证明自己的主张，其在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、店面现场照片，以证明原告提供的租赁物明显违反约定，造成被告无法正常经营且存在经济损失；
2、手机短信，以证明原告恶意阻止被告转租店面，致使被告损失扩大；
3、解除租赁合同的函，以证明被告曾向原告提出解除租赁合同的事实；
4、照片，以证明原告恶意阻止被告搬离设备的事实；
5、装修费用明细，以证明被告的装修损失；
6、店内物品清单，以证明被告其他财产的损失。
对被告的证据，原告经当庭质证表示，对因系被告单方制作，不能证明其待证事实，故对其合法性、真实性、关联性均有异议。本院经审查认为，证据1，因被告未提供证据证明双方曾就租赁物周边环境的具体要求标准做出明确约定，故该证据不能证明其待证事实，本院不予认定；证据2，从短信内容来看，原告并未明确阻扰被告转租，而被告亦无其他证据予以印证其在短信中所称的原告阻挠转租的情形客观存在，故该证据不能证明其待证事实，本院不予认定；证据3，原告在庭审中亦承认被告曾于2014年8月4日向其发函要求解除合同的事实，故对该证据所待证的事实，本院予以认定，但该函中所涉及的合同解除理由及相关事实，因缺乏证据证明，原告亦予以否认，本院不予认定；证据4，该证据并不能证明原告有恶意阻止被告搬离设备的行为，且被告亦无其他证据予以印证其待证事实，故本院不予认定；证据5、6，因系被告单方制作，在未有其他证据予以证明该组证据中所列财物与本案存在关联性的情形下，本院无法认定其关联性，且原告对其持有异议，故本院不予认定。
综合以上已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：原、被告经协商，于2013年3月11日签订以原告为出租人（甲方），被告为承租人（乙方）的店面租赁合同一份。该租赁合同载明：甲方同意将坐落于瓯北镇解南路8号、9号门面（四间半）租赁给乙方使用；租期八年自2013年4月28日至2021年4月27日止；双方议定前四年年租金为39万元，后四年年租金为41万元；乙方按年向甲方交付租金；乙方在每年4月1日前将租金交纳给甲方；先付后租；乙方逾期交纳，甲方有权向乙方按月租金1%加收滞纳金；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，……（七）拖欠房租累计一个月以上。
合同签订后，被告依约支付了第一年租金，原告依约交付了租赁房屋。2014年4月1日前，被告未能按约支付第二年租金。经原告催讨，被告于2014年5月28日支付了3万元租金。2014年7月21日，被告搬离租赁房屋。现原告以被告拖欠其租金为由，诉至本院；被告以原告提供的租赁房屋不符合约定为由，提起反诉。
本院认为：原告戴建锋和被告温州颐和祥珠宝有限公司之间签订的店面租赁合同，内容合法，主体适格，双方意思表示真实，该合同已成立并生效，应受法律保护。被告作为承租人依法负有按约支付租金的义务。根据双方的合同约定，被告应于2014年4月1日前付清第二年的租金39万元，但被告未能按此约定履行该付款义务，且经原告催讨，仅于2014年5月28日支付其中的租金3万元，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对被告辩称，被告于2014年5月28日支付租金3万元时，双方已达成延期支付租金协议的意见，原告予以否认，被告亦未提供证据证明，本院不予采纳。
根据双方合同约定，被告拖欠原告房租累计一个月以上的，原告有权解除合同，因自2014年4月2日起，现被告逾期支付原告租金已达一个月以上，故原告提出解除本案店面租赁合同的诉讼请求，符合双方约定，理由正当，本院予以支持。但鉴于被告已于2014年7月21日搬离了租赁房屋，且原告亦承认被告实际承租原告房屋的时间截止于2014年7月21日，故本案第二年租金应按合同约定标准从2014年4月28日起计算至2014年7月21日止，并扣除被告已实际支付的租金3万元为宜。现原告提出要求被告支付其拖欠租金36万元中的合理部分，即39万元／年÷365天／年×85天-3万元≈60821.92元（保留两位小数），本院予以支持；超出该合理部分，本院不予支持。
对本案违约金的问题，本院认为，根据双方合同第六条约定，被告逾期支付租金的，原告有权向其每天按月租金1%加收滞纳金；虽该条款并未明确约定为“违约金”形式，但按约支付租金系承租人的主要法定义务，而纵观双方合同，除上述条款外，并未对被告未按约支付租金的违约行为而应承担赔偿原告损失的违约责任作出明确约定，又鉴于双方当事人均非从事法律专业行业，故原告在庭审中主张该条款中关于“滞纳金”的约定即为双方关于“违约金”的约定的意见，符合双方当事人的合意本意，理由正当，本院予以采纳。关于违约金计算标准问题，现被告主张上述条款的约定计算标准显然过高，请求本院予以调整至银行贷款利率标准，考虑到原告并无证据证明自己的实际经济损失，且被告实际拖欠原告的租金为60821.92元，结合本案的实际情况，本案违约金宜调整为以被告尚欠的租金60821.92元为基数按日利率万分之三标准从被告逾期之日即2014年4月2日起计算至判决确定履行之日止为宜。
对被告（反诉原告）主张的原告（反诉被告）赔偿其因租赁房屋不符合约定条而无法正常经营所产生的各项经济损失42万元的反诉请求，因被告承认原告提供的房屋并无质量或权利瑕疵，而双方合同亦未明确约定本案租赁房屋周边环境须达到被告所主张的经营环境要求，且本案租赁房屋周边环境的治理亦属行政管理职责，不宜归责于原告，并结合上述对被告的证据分析意见，其相应主张证据显然不足，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告戴建锋与被告温州颐和祥珠宝有限公司于2013年3月17日签订的店面租赁合同；
二、被告温州颐和祥珠宝有限公司于本判决生效生后十日内支付原告戴建锋租金60821.92元并支付违约金（违约金从2014年4月2日起按日利率万分之三标准计算至判决确定履行之日止）；
三、驳回原告戴建锋的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）温州颐和祥珠宝有限公司的反诉请求。
如被告温州颐和祥珠宝有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费7240元，减半收取3620元，由原告戴建锋负担2960元，由被告温州颐和祥珠宝有限公司负担660元；反诉受理费7600元，减半收取3800元，由被告（反诉原告）温州颐和祥珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（上诉受理费人民币7600元，至迟在递交上诉状之日起七日内预交到浙江省温州市中级人民法院，或汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 吴孙有
人民陪审员 林ＸＸ
人民陪审员 郑志巧
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 章 衡
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