广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第405号
上诉人（一审被告）陈玉龙。
委托代理人韦发华。
上诉人（一审原告）陈亚朋。
委托代理人韦荣武。
上诉人陈玉龙与上诉人陈亚朋因房屋租赁合同纠纷一案，双方不服贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，代理审判员黄缓健、陈燕霞参加的合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年11月8日，陈亚朋（甲方）与陈玉龙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其名下位于贵港市港北区xx镇xx岭xx号房屋出租给乙方，租期8年，从2014年1月1日起至2021年12月31日止（其中从2013年11月1日起至2013年12月31日为装修期，期间免收租金），每月租金3000元（含税费），按月支付，乙方于每个月的30日前付清。乙方在租赁期间，应在国家法律及有关政策允许范围内自主经营；如乙方拖欠租金十五日以上或违反合同第九条的，甲方有权解除合同；合同第九条约定，在租赁期间，如出租房屋及其他设施出现安全隐患，影响正常使用的情形，乙方应当及时通知甲方维修，甲方在接到乙方通知后应当在3日内组织人员维修房屋问题。保修范围：1、所属房屋结构、质量终身保修，2、房面防水问题保修五年，3、水电设施保修一年，其他项目按国家规定年限进行保修。如因乙方使用不当而引起出租房屋损坏的，由乙方负责维修赔偿；如因乙方单方面毁约的，乙方需一次性支付甲方三个月租金，由此造成的装修花费自行承担。租金可每满租期一年按上一年租金的5%逐年递增，乙方可在不损害甲方利益的前提下将房屋转租给第三人。2014年2月26日，陈亚朋、陈玉龙另签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲方将其名下位于贵港市港北区xx镇xx岭xx号出租给乙方，租期8年，合同约定租期至2021年12月31日。租赁期间双方保证不得随意终止合同，如双方因个人原因要求终止合同，责任方需赔偿对方因合同终止造成的一切损失累计100万元。上述合同及补充协议签订后，陈亚朋依约将房屋出租给陈玉龙使用，陈玉龙在使用过程中，能按约定交付租金。自2014年12月31日至2015年6月29日，陈玉龙另分七次转账交付租金给陈亚朋，每次转账均为3150元，合计22500元。
另查明，涉租房屋系登记于陈亚朋的妻子陈小红名下，陈小红已于2012年10月29日死亡。
2014年7月4日，贵港市港北区工商行政管理局在执法过程中，发现涉租房屋第三层中有涉嫌传销人员在开展传销活动，并于同日予以立案，经该局查明，陈玉龙于2013年12月15日起将涉租房屋的第三层擅自转租给传销人员租住和使用，并于2014年8月5日以陈亚朋未尽出租人应尽义务，将房屋出租给传销分子使用，构成为传销行为提供经营场所行为，作出港北工商处字（2014）02－34号行政处罚决定书，对陈亚朋处以罚款3000元，陈亚朋于2014年8月7日缴清该罚款。
一审法院审理认为，陈亚朋与陈玉龙签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力。合同签订后，陈亚朋依约将房屋交付给陈玉龙使用，陈玉龙在租赁使用过程中也按时交付租金。根据合同约定“如因乙方单方面毁约的，乙方需一次性支付甲方三个月租金”，陈玉龙在租赁的过程中，将房屋转租给传销分子从事违法活动，违反了合同约定及相关法律的规定，构成违约，应按合同约定承担违约责任，陈亚朋诉请陈玉龙按三个月租金标准支付违约金9000元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于陈亚朋诉请解除合同，根据合同约定：如陈玉龙拖欠租金十五日以上或违反合同第九条的，甲方有权解除合同，该院认为，陈玉龙在租赁过程中，能够按时交付租金，根据到案证据也不能证实其存在违反合同第九条的违约行为；此外，陈玉龙在租赁合同的过程中将房屋转租给次承租人，次承租人在承租的过程中从事违法行为，损害了陈亚朋的合法权益，应认定为陈玉龙违反了合同约定，陈玉龙应承担相应的违约责任，但合同中并未约定陈玉龙违反该约定陈亚朋有权解除合同，陈玉龙的该违约行为也不符合合同法定解除的情形，因此，陈亚朋诉请解除合同，不符合合同约定及法律规定，不予支持；关于陈亚朋以陈玉龙存在转租为由诉请解除合同，根据合同约定，陈玉龙在不损害陈亚朋的利益前提下可以转租房屋，陈玉龙在转租房屋给次承租人的时候，并不明知对方系传销分子，其不存在故意转租给他人从事违法活动损害陈亚朋的利益，因此，陈玉龙转租房屋给他人未违反合同约定和法律规定，陈亚朋以此为由诉请解除合同无事实与法律依据，该院不予支持。
关于陈亚朋诉请陈玉龙返还其被处罚的3000元，因陈亚朋被处罚3000元，系其违反了相关法律法规的规定而受到的处罚，应由其自行承担违法的后果，其要求陈玉龙承担该款，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十九条的规定，判决：一、被告陈玉龙支付违约金9000元给原告陈亚朋；二、驳回原告陈亚朋的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，适用简易减半收取50元，由原告陈亚朋负担15元，被告陈玉龙负担35元。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
上诉人陈玉龙不服一审判决，上诉称，一、陈玉龙与陈亚朋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，双方均应遵守合同约定。《房屋租赁合同》第十四条约定：“乙方可在不损害甲方利益的前提下将出租房屋转租第三人。”陈玉龙转租房屋符合双方的约定。二、陈玉龙转租房屋给第三人亓国防，完全尽到了法律法规所规定的注意义务。第三人亓国防存在违法行为不是陈玉龙的过错造成，陈亚朋的损失应由第三人亓国防承担。三、《房屋租赁合同》第十二条约定的单方面“毁约”是指完全不承认、不履行约定的事项，是全部否定，与违约是不同的概念。陈玉龙一直按合同约定履行，没有违约，一审判决以上述约定判决陈玉龙支付违约金9000元是错误的。请求撤销一审判决第一项，改判驳回陈亚朋该项诉讼请求。
上诉人陈亚朋不服一审判决，上诉称，陈玉龙与陈亚朋签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，承租人应当在国家法律及有关政策允许的范围内自主经营，承租人经营活动和违法行为与出租人无关。陈亚朋在日常管理上已尽到义务，反而是陈玉龙阻止陈亚朋对出租的房屋进行管理。陈玉龙转租给传销人员使用房屋，也不能提供准确的房屋收入证据，证明陈玉龙是明知第三人是传销人员仍转租房屋给第三人，违反了法律规定。根据《房屋租赁合同》第六条，陈亚朋因被处罚损失了3000元，应由陈玉龙予以返还，陈亚朋要求解除《房屋租赁合同》有事实和法律依据，请求撤销一审判决，改判解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由陈玉龙返还3000元给陈亚朋。
在二审审理过程中，陈玉龙向本院提供如下新证据：1、房屋租赁合同补充协议草书及通知函，证明陈亚朋多次违约，要求解除合同；2、租赁协议、租房承诺书、身份证复印件、通告及照片，证明陈玉龙已通过协议及公告的形式告知租客须遵守相关法律；3、2015年7月1日后的银行交易明细，拟证明陈亚朋一直收取租金至2015年12月。陈亚朋经质证后认为，房屋租赁合同补充协议草书不是最终协议，与本案无关；通知函是陈建安所写，不能证明陈亚朋同意以违约方式解除合同；租赁协议、租房承诺书不真实，陈亚朋提供的处罚决定书证实陈玉龙将房屋转租给了传销人员；对银行交易明细单没有异议。
一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，陈玉龙与陈亚朋签订的《房屋租赁合同》第七条约定：“合同期间，因合同一方过错引起出租房屋损毁，灭失或其他原因造成合同另一方损失的，由过错方向损失方承担赔偿责任……”第十四条约定：“乙方可在不损害甲方利益的前提下将出租房屋转租第三人。”
本院认为，陈玉龙与陈亚朋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的。陈玉龙将涉案房屋的第三层转租给传销人员租住和使用，导致陈亚朋被贵港市港北区工商行政管理局罚款3000元，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，陈玉龙应当赔偿3000元给陈亚朋。陈玉龙以合同和告知书的形式提醒次承租人亓国防遵守法律法规，并不能免除其作为转租方应承担的管理和注意义务，对于次承租人亓国防引起的损害结果，陈玉龙应当向陈亚朋承担赔偿责任。因此，对陈玉龙提出的其已履行告知义务，不应承担责任的辩解意见，本院不予采纳。陈玉龙在履行合同的过程中，将房屋转租给亓国防，而亓国防利用涉案房屋从事违法活动，也损害了陈亚朋的合法利益，陈玉龙的转租严重违反了《房屋租赁合同》第十四条关于转租的约定和相关法律规定，对陈亚朋请求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的主张，本院予以支持。如上所述，陈玉龙严重违反合同约定，根据《房屋租赁合同》第十二条约定，陈玉龙应当向陈亚朋支付三个月租金作为违约金。陈玉龙主张其没有毁约，不应支付违约金的辩解意见，本院不予采纳。
综上所述，一审判决部分错误，本院依法予以纠正。陈亚朋的上诉理由成立，本院予以支持。陈玉龙的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1615号民事判决第一项；
二、撤销贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第1615号民事判决第二项；
三、解除陈玉龙与陈亚朋于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；
四、陈玉龙支付经济损失赔偿金3000元给陈亚朋。
一审案件受理费100元，减半收取为50元；二审案件受理费100元（陈玉龙已预交50元，陈亚朋已预交100元），合计150元，由陈玉龙负担。
上述义务，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向贵港市港北区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 谭文明