开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）禹民初字第106号
原告（反诉被告）河南康采恩房地产开发有限公司。
组织机构代码：69350175-5。
住所地：郑州经济技术开发区航海东路****号*号楼*单元*层*号。
法定代表人李忠良，该公司董事长。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）朱广五，男，1969年12月22日生，汉族，住河南省开封县，现住本市禹王台区。
委托代理人左秀枝（朱广五之妻），1972年2月10日生，汉族，住址同上。代理权限为特别授权代理。
委托代理人金守奇，河南千盛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）河南康采恩房地产开发有限公司与被告（反诉原告）朱广五房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案后，依法适用普通程序，2016年1月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王天行、被告（反诉原告）的委托代理人左秀枝和金守奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年11月28日，开封市二建房地产开发公司将本市学堂门街66号万事和花园项目所有债权转让给原告。2011年1月23日，被告与原告签订商品房销售合同，购买本市学堂门街66号万事和花园小区1号楼3单元302号商品房，建筑面积117.41平方米（另加车库8.22平方米），总价款297657元。被告分别于2011年1月23日和2月23日分两次付首付款127840元，下欠购房款154817元。双方约定下欠的房款154817元由被告以银行按揭贷款方式支付，被告如逾期付款，则应按逾期付款总额每日万分之二向原告支付违约金。2011年2月15日，被告领取该房钥匙入住后未按约定办理银行按揭贷款。现被告已经入住该房多年，仍拖欠购房款154817元，经原告多次催要仍然拒付。原告要求变更支付模式，由按揭变更直接支付。请求依法判令被告支付拖欠的售房款154817元，并支付违约金38549元；诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告诉称与事实不符，双方签订商品房销售合同约定房屋面积115.27平方米，另有车库8.22平方米，共计房款277839.46元，被告已交首付款127840元，剩余房款约15万元，原告诉称剩余房款154817元，无事实依据。合同约定剩余房款应以按揭方式支付，被告已提交银行按揭手续，没有违约行为；原告所开发房屋，无相关合法手续，致使被告无法办理按揭手续，原告应对被告承担违约责任。原告所开发房屋无相关手续，不能办理房屋产权证，没有按照合同约定将房屋所有权转移给被告，是不履行合同义务的行为，被告有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付剩余房款，并不构成违约。本案涉案房屋未依法经相关行政管理部门竣工验收，不具备法定交付条件，虽然原告向被告实际交付了房屋，但并不发生交付的法律效力，目前被告所购房屋仍然存在不能取得产权证的风险，在风险未消除之前，答辩人有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余房款。
被告反诉称，变更合同付款方式应经合同双方协商一致，未能达成一致意见而导致合同不能正常履行的，任何一方均可主张解除合同。开发商未按合同约定为买售人办理银行按揭贷款，也没有办理房屋产权证，导致买售人签订合同的目的不能实现，构成根本违约。请求依法判令解除被告与开封市二建房地产开发公司签订的商品房销售合同；判令原告返还购房款127840元及利息（按照同期银行贷款利率计算），退还天然气、地热水、有线电视安装费三项计7160元，窗户补差价5000元，赔偿装修损失41943元；反诉费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，先付款是购买方应尽的义务，在付款这个先行义务没有履行之前，不能主张开发商履行义务。被告所在小区的同类诉讼经过一、二审法院审理，合法性已经得到确认，被告主张解除合同不应得到支持。被告在履行完毕付款义务后，如不能办理产权证，其可以再主张其他请求。如果被告坚持解除合同，同意协商解除。配套设施是使用为前提的，被告已经用了5年多，再主张退配套设施费用是不符合规定的；窗户补差款性质不明确，应由被告举证说明。合同解除后，被告应当无条件退房，原告将房款127840元退还给被告。
经审理查明，2011年1月23日，原告沿用开封市二建房地产开发公司的名义与被告签订商品房销售合同一份，约定：被告购买位于本市学堂门街66号（即万事和花园小区）1号楼3单元302号商品房一套，建筑面积115.27平方米，总价款259427.20元；1号楼2单元15号车库一个，建筑面积8.22平方米，价款18412.80元；合同签订当日被告向原告付购房款壹拾叁万元整（其中房款117840元，配套7160元，窗户差价5000元），余额壹拾陆万元整于2011年4月1日前交壹万元整，余额壹拾伍万元做按揭贷款；原告于2011年4月1日前交房；被告入住后一年内，原告负责给予被告办理房屋产权证书，契税由被告自行负担；合同签订后，若被告单方终止合同，应按购房款总额的5%向原告支付违约金；被告不能按合同约定期限交付购房款，应按所欠购房款额每日0.02％支付违约金；若原告单方终止合同，应按购房款总额的5%向被告支付违约金；原告不能按合同约定期限及质量等级交房，应按购房款总额每日0.02％支付违约金。
合同签订当日，被告付购房款99427.20元、车库款18412.80元，天然气、地热水、有线电视初装费7160元，窗户补差价5000元；原告出具收款收据三份，号码分别为：№0000558、8003490、8003491。2011年2月13日，被告又付购房款10000元（收款收据号码：№0000559）。2011年2月15日，被告从原告处领取该房钥匙，接收房屋。
另查，2009年11月28日，开封市二建房地产开发公司与本案原告签订债权转让合同一份，约定：开封市二建房地产开发公司将本市学堂门街66号万事和花园项目所有债权转让给原告；截止庭审辩论终结前，本市学堂门街66号万事和花园项目尚未取得商品房预售许可证，未经竣工验收。
以上事实有商品房销售合同、收款收据、住房钥匙清单、债权转让合同、国有建设用地使用权出让合同及当事人陈述在卷为证。
本院认为，商品房销售合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，房产开发企业交付房屋并将所有权转移给买受人及买受人支付价款，是商品房销售合同双方的主要义务。本案中，商品房销售合同签订后，被告依约向原告交纳了部分购房款和相关配套费用等，原告也按照合同约定履行了交付房屋的义务，但基于不动产物权变动的特殊性，本案涉案房产的房屋产权证书尚不具备办理条件，被告签订商品房销售合同的目的无法完全实现，故其反诉要求解除合同的请求应予支持，原告请求被告支付剩余房款的请求，本院不予支持。合同解除后，被告要求返还购房款127840元、窗户补差价5000元的请求，本院予以支持；至于违约金，应从被告入住一年后的次日即2012年2月16日，按照购房款额每日0.02%计；对于被告关于退还天然气、地热水、有线电视安装费三项计7160元的请求，因初装费是配套设施费用，配套设施初装完毕后已经成为房屋不可分割的一部分，合同解除后，原告得到返还的房屋包含了配套设施，故被告的该项请求，本院予以支持；至于原告辩称被告已经用了5年多，其可以另行主张使用费；被告要求赔偿装修损失41943元的请求，其未提供充分证据证明，也未在指定时间内提出鉴定申请，故对于该项请求，本院不予支持，其可在证据充分后另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除河南康采恩房地产开发有限公司以开封市二建房地产开发公司名义与朱广五签订的商品房销售合同。
二、本判决生效后三十日内，河南康采恩房地产开发有限公司返还朱广五购房款127840元、窗户补差价5000元、天然气、地热水、有线电视安装费三项计7160元，共计140000元；并自2012年2月16日起至履行完毕之日止，按照购房款127840元，每日0.02%支付朱广五违约金。
三、本判决生效后六十日内，朱广五将位于开封市学堂门街66号万事和花园小区1号楼3单元302号商品房腾空，返还给河南康采恩房地产开发有限公司。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4167元，由河南康采恩房地产开发有限公司负担；反诉费3957元，河南康采恩房地产开发有限公司负担3657元，朱广五负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
审 判 员 周 静
人民陪审员 任治海
二〇一六年十月二十一日
代书 记员 李晶晶