江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3003号
上诉人（原审被告）李广舒，男，1970年4月5日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）南京远宏物业发展服务有限公司，组织机构代码74238118-0，住所地南京市鼓楼区水佐岗44号。
法定代表人谷跃飞，该公司董事长。
委托代理人张笑云，江苏永元律师事务所律师。
上诉人李广舒因与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第583号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭审理了本案。上诉人李广舒、被上诉人远宏物业公司的委托代理人张笑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远宏物业原审诉称，李广舒于1998年11月12日购买了南京市秦淮区苜蓿园大街88号锦湖大厦南楼6层F座的房屋，办理了上述房屋的交接手续并入住。李广舒享受了远宏物业公司对锦湖大厦提供的物业管理服务，但是李广舒自2008年以来，一直拖欠物业服务相关费用达5年之久，李广舒非但不主动履行缴纳物业费和公用照明等费用的义务，且经远宏物业公司多次催缴，李广舒均置之不理。李广舒的行为严重阻碍了远宏物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了远宏物业公司及其他众多业主的利益。故远宏物业公司向法院提起诉讼，请求法院判令：一、李广舒支付远宏物业公司2008年11月1日至2013年6月30日的物业服务费10479.28元，并支付迟延支付期间的利息（截至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；二、李广舒支付2008年11月1日至2013年6月30日的公用照明费1401.6元及电梯维修费400.53元，合计1802.13元，并支付迟延支付期间的利息（截至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算）；三、李广舒支付物业服务费用的违约金368.44元；四、李广舒承担本案全部诉讼费用。
李广舒原审辩称，首先，远宏物业公司没有起诉的资格，李广舒并未与远宏物业公司签订任何物业服务合同，也不知道远宏物业公司的情况，故不存在所谓欠缴物业服务费的事实；其次，锦湖大厦的开发商曾经承诺过李广舒可以不缴纳物业服务费用，所以李广舒实际自2002年开始就未缴纳过物业服务费；再次，锦湖大厦有自己的业主委员会，所以开发商无权代表全体业主选定物业公司并签订物业服务合同，因此李广舒对于远宏物业公司的物业服务合同不认可，也并不知情。综上，请求法院依法驳回远宏物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，李广舒是南京市秦淮区苜蓿园大街88号南楼6层F座（建筑面积187.13平方米）的业主。2008年10月29日，远宏物业公司与南京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝房地产公司）签订《物业服务合同》，约定由远宏物业公司为锦湖大厦提供物业管理服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为高层住宅1.0元／月／平方米；物业管理区域物业服务收费实行包干制，包干制服务不含物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造费用、停车费以及代收代交的公共能耗费；水费由金宝房地产公司垫付，远宏物业公司每月二十日前将水费交付给金宝房地产公司，交付比例不低于金宝房地产公司垫付总额的百分之九十；二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用量分摊；合同期限自2008年11月1日起至2010年10月31日止，合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年11月1日、2012年10月28日，金宝房地产公司与远宏物业公司又签订《物业服务合同》两份，约定的物业服务费计算方式、具体标准与2008年10月29日《物业服务合同》的约定相同，合同期限分别自2010年11月1日起至2012年10月31日止、自2012年11月1日起至2014年10月31日止。李广舒未向远宏物业公司缴纳自2008年11月1日起至2013年6月30日的物业服务费。
原审法院另查明，涉案小区曾于2002年5月28日成立南京市锦湖大厦住宅小区业主委员会，但在该业主委员会存续期间并未选聘其他物业公司，后续期间届满亦未能成功改选成立新的业主委员会。原审庭审中，远宏物业公司撤回要求李广舒支付迟延给付利息及违约金的诉讼请求；远宏物业公司与李广舒双方确认李广舒自2008年11月1日至2013年6月30日应当分摊的公用照明费为1200元。
以上事实有《物业服务合同》三份、房屋登记簿、南京市业主委员会登记确认表及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。远宏物业公司与金宝房地产公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，对锦湖大厦业主具有法律约束力。尽管锦湖大厦曾经成立过业主委员会，但在该业主委员会存续期间并未另行选聘物业公司，且远宏物业公司在合同期内为李广舒提供相应的物业服务，李广舒作为锦湖大厦的业主接受了远宏物业公司提供的物业服务，理应向远宏物业公司缴纳该期间的物业服务费用。故对于远宏物业公司要求李广舒支付物业服务费的诉讼请求，原审法院依法予以支持，李广舒应当向远宏物业公司缴纳自2008年11月1日起至2013年6月30日止的物业服务费10479.28元（187.13平方米×1元／月／平方米×56个月=10479.28元）。关于李广舒抗辩认为金宝房地产公司曾经承诺其可以免缴物业服务费，故其不需要向远宏物业公司缴纳相关费用的主张，但对此李广舒未能提供相应证据予以证明，故对其该项抗辩主张原审法院不予采纳。案件审理过程中，远宏物业公司撤回要求李广舒支付利息及违约金的诉讼请求，不违反相关法律规定，原审法院予以准许。共用照明费用是远宏物业公司代收代缴的费用，该费用最终理应由各业主来缴纳，且远宏物业公司、李广舒双方确认李广舒自2008年11月1日至2013年6月30日应当分摊的公用照明费为1200元，故对于远宏物业公司要求李广舒支付共用照明费1200元的诉讼请求，原审法院予以支持。《物业服务合同》中并未对电梯维修费作出约定，且远宏物业公司亦未能提供相应的维修凭证，故对于远宏物业公司要求李广舒支付电梯维修费的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、李广舒于判决生效之日起十日内支付南京远宏物业发展服务有限公司2008年11月1日至2013年6月30日期间物业服务费10479.28元、公用照明费1200元，合计11679.28元。二、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由南京远宏物业发展服务有限公司负担26元，李广舒负担90元。
上诉人李广舒不服原审判决，提起上诉称，一、上诉人和业主委员会没有与被上诉人签订过物业合同，被上诉人的物业服务不具有合法性。二、上诉人与建设单位签订的房屋买卖合同中并没有对前期物业管理的收费标准及物业费用的承担作明确约定，因此原审判决中所需要支付的物业服务费应当由建设单位而非上诉人承担。综上，请求撤销原审判决第一项并依法改判，并判令被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人远宏物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。锦湖大厦虽然曾经成立过业主委员会，但在该业主委员会存续期间并未选聘过物业公司，因此南京金宝房地产开发有限公司与远宏物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，李广舒作为锦湖大厦的业主，该合同对其亦具有法律约束力。远宏物业公司在合同期内为李广舒提供相应的物业服务，李广舒理应向远宏物业公司缴纳该期间的物业服务费用。故对于上诉人的上诉理由，本院不予采纳，原审法院判决李广舒向远宏物业公司支付物业服务费和公用照明费，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费116元，由上诉人李广舒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年八月一日
书 记 员 朱亚芳