上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1946号
原告佐拉科技（上海）有限公司，住所地上海市。
法定代表人张厥，总经理。
委托代理人郭友宝，上海联业律师事务所律师。
被告沃帕工业设备（上海）有限公司，住所地上海市。
法定代表人刘霞，总经理。
委托代理人蒋祖蓉，上海胜澜律师事务所律师。
委托代理人蔡全才，上海胜澜律师事务所律师。
原告佐拉科技（上海）有限公司诉被告沃帕工业设备�上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张厥及委托代理人郭友宝，被告的委托代理人蒋祖蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佐拉科技（上海）有限公司诉称，原被告于2014年8月20日就本市徐汇区钦州北路XXX号XXX室厂房签订房屋租赁合同，约定租期为1年，自2014年8月20日至2015年8月19日，租金每月77，000元，每三月一付，付三押三，先付后用，租金支付时间为2014年11月16日、2015年2月16日、2015年5月16日，租期届满后，被告结清所有费用，归还厂房及相关设施后10个工作日内原告全无息将保证金返回被告。然，被告未按约在2015年5月16日支付第四期租金，经原告多次催促，被告于2015年5月21日向原告发出提前解约通知并拒付租金。原告于2015年5月25日向被告发出支付租金的催告函，在被告仍拒付的情况下，原告无奈于2015年5月29日及6月9日向被告发出解约通知，要求被告交还厂房并承担相应违约责任，但嗣后被告仍拒绝搬迁并拒付租金。故原告诉至法院，请求：1.原被告于2014年8月20日签订的房屋租赁合同于2015年5月29日解除；2.被告支付原告2015年5月16日至2015年5月29日的租金36，000元及滞纳金32，340元（原告当庭将诉请2的租金调整为35，933元）；3.被告支付原告2015年5月30日至2015年7月3日的房屋使用费269，500元，以月租金77，000元的三倍标准计算35天（原告当庭将诉请3调整为要求被告支付原告2015年5月30日至2015年6月30日的房屋使用费）；4.被告支付原告违约金231，000元；5.被告支付原告承租房屋电费2，984.20元（原告于庭审后撤回该诉请）；6.被告赔偿原告装修损失400，000元（原告于庭审后撤回该诉请）。庭审中，原告表示，原告同意在合同解除后退�被告租赁房屋保证金231，000元。
被告沃帕工业设备（上海）有限公司辩称，同意原告诉请1，双方租赁合同于2015年5月29日解除；诉请2中租金35，933元确实未支付，当时解除合同时原告同意被告以押金抵扣租金，被告同意支付租金，但不同意支付滞纳金，滞纳金约定标准过高，要求调整；同意支付诉请3中2015年5月30日至2015年6月30日的房屋使用费，但标准应按照月租金计算；不同意支付诉请4中的违约金，虽然没有签订补充协议，但双方已对合同解除达成共识，协定以押金抵充房租，被告并未逾期付房租，被告未违约，且违约金约定标准过高，要求法院调整；对于诉请5，被告未支付2015年4月及6月电费，庭审后立即去支付；不同意诉请6的装修损失赔偿。
经审理查明，原告系上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX室厂房（建筑面积829.55平方米）的产权人。2014年8月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市漕河泾开发区内钦州北路XXX号XXX幢（号）XXX室（以下简称系争房屋），用途为厂房，建筑面积829.55平方米。合同5.1条约定：租赁期限为自2014年8月20日至2015年8月19日止。合同6条约定：月租金为77，000元，租金先付后用，每叁个月支付一次，如乙方未按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，每日按月租金的百分之三收取滞纳金；乙方同意在本合同生效之日起7天内向甲方支付2014年8月20日至2014年11月19日的租金231，000元，以后租金应于当年11月16日、来年2月16日、5月16日前分四次向甲方支付，每次应付清当年应付租金的25%，即231，000元，逾期支付的则按相关约定付甲方违约滞纳金。合同7条约定：乙方应向甲方支付租赁保证金231，000元；在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同项下的各项费用，当本租约解除时，乙方应与甲方共同清点室内设施无疑后，付清本租约及项下其应缴费用，并将乙方在该房产地址注册的公司迁址或注销，乙方交还甲方该房屋及相关设施的使用权后，甲方在10个工作日内，将乙方已付租赁保证金无息归还乙方。合同9.4条约定：除甲方同意乙方续租并签订续租合同外，乙方应在合同租期届满或因任何原因解除、终止合同时返还本房屋，未经甲方同意逾期未按本合同约定返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的3倍向甲方支付房屋占用期间使用费。合同11.2条约定：甲乙双方同意，一方有下列违约情形之一的，另一方可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额相当于当时三个月的租金；给对方造成损失的，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中违约情形（6）为乙方逾期不支付租金，逾期超过7个工作日的。合同12.4条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的1.5倍向甲方支付违约金（但最多不超过三个月的租金）
另查明，被告未按约于2015年5月16日前支付第四期租金。2015年5月21日，被告向原告发送电子邮件，提出于2015年6月19日提前解除双方租赁合同；2015年5月25日，原告函告被告，要求被告支付租金及违约金，并继续履行合同；2015年5月29日，原被告通过电子邮件就提前解除合同的事宜协商签订房屋租赁补充合同的内容，但最终未签订补充合同；同日，原告以被告逾期7个工作日未支付租金为由向被告发出解约通知。原被告当庭确认双方合同于2015年5月29日解除，被告于2015年6月30日搬离系争房屋。
上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原被告提供的房地产权证、房屋租赁合同、退租通知邮件打印件、催告函及邮寄凭证、通知及邮寄凭证、房屋租赁补充合同文本2份等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，原告于2015年8月27日向本院提出对系争房屋的装修装饰残值进行审价，并于2015年10月23日申请撤销该审价。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告之间的租赁合同约定的租期至2015年8月19日届满，鉴于原被告当庭确认双方合同于2015年5月29日解除，对原告的诉请一，本院予以支持。关于诉请二，按照合同约定，被告应于2015年5月16日前支付原告第四期租金，被告逾期未支付租金且无合同依据要求提前解除合同，构成违约，双方亦未在之后协商中就提前解约及未付租金的支付方式、时间达成一致并签订补充合同，被告仍应按合同约定支付第四期租金，现被告逾期支付租金，故原告有权依据合同向被告主张2015年5月16日至2015年5月29日的租金35，933元及2015年5月17日至2015年5月29日的租金滞纳金30，030元。对于被告主张原告同意其以押金抵扣租金，故不存在逾期支付租金的抗辩意见，本院认为，租赁合同明确约定在合同期内被告不得将保证金冲抵租金和合同项下的各项费用；且被告亦未提供证据证明原告同意被告逾期支付租金或以押金抵扣租金，故对被告的抗辩，本院不予采信。对于被告主张滞纳金约定标准过高并要求调整的抗辩，本院认为，滞纳金约定标准并无明显过高，故对被告的抗辩，本院不予采信。关于诉请三，双方当庭确认被告于2015年6月30日搬离系争房屋，且被告当庭同意按照月租金77，000元标准支付2015年5月30日�2015年6月30日的房屋使用费，故原告有权按上述标准向被告收取上述期间的房屋使用费82，133元；对于原告以约定租金三倍标准主张房屋使用费，无相应合同依据，本院不予支持。关于诉请四，被告应于2015年5月16日前支付下一期租金，且双方未在2015年5月29日前就解约事宜协商一致，至2015年5月29日被告已逾期7个工作日未支付租金，原告有权依据合同11.2条约定行使合同解除权并要求被告承担相应违约责任；鉴于被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整，故本院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、原告的实际损失、当事人过错程度等情况酌情判处被告支付原告违约金115，500元。原告自愿放弃诉请5及诉请6，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。原告于庭审中同意在合同解除后退还被告租赁房屋保证金231，000元，于法不悖，本院予以准许。综上，依照�中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、一百一十四条第二款的规定，判决如下：
一、原告佐拉科技（上海）有限公司与被告沃帕工业设备（上海）有限公司于2014年8月20日签订的房屋租赁合同于2015年5月29日解除；
二、被告沃帕工业设备（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佐拉科技（上海）有限公司2015年5月16日至2015年5月29日的房屋租金35，933元及2015年5月17日至2015年5月29日的租金滞纳金30，030元；
三、被告沃帕工业设备（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佐拉科技（上海）有限公司2015年5月30日至2015年6月30日的房屋使用费82，133元；
四、被告沃帕工业设备（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佐拉科技（上海）有限公司违约�115，500元；
五、原告佐拉科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告沃帕工业设备（上海）有限公司租赁房屋保证金231，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3，085元，保全费2，175元，由原告负担2，823元，由被告负担2，437元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 黄晨辰
二〇一五年十一月九日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，�当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。