上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1582号
上诉人（原审被告、反诉原告）汪海东。
上诉人（原审被告、反诉原告）徐江红。
委托代理人汪海东。
上诉人（原审被告、反诉原告）汪明明
委托代理人汪海东、徐江红。
三上诉人之共同委托代理人徐德江，上海震亚律师事务所律师。
三上诉人之共同委托代理人汪本科，上海震亚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李嘉。
委托代理人赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。
原审第三人上海天卓房地产经纪有限公司。
法定代表人易凡。
委托代理人袁晓静。
第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行。
法定代表人吴汉林。
委托代理人张锦飞。
上诉人汪海东、徐江红、汪明明因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人汪海东及三上诉人共同委托代理人徐德江、汪本科，被上诉人李嘉及其委托代理人赫少华，原审第三人上海天卓房地产经纪有限公司（以下简称天卓房产公司）的委托代理人袁晓静，原审第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行（以下简称农行曲阳支行）的委托代理人张锦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，汪海东、徐江红、汪明明系上海市杨浦区国顺东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）产权人。汪海东与徐江红系夫妻关系，汪明明为其女儿。任环与李嘉原系夫妻关系，于2013年10月28日离婚。2013年9月14日，徐江红、汪海东（徐江红代）、汪明明（徐江红代）（甲方）与任环、李嘉（乙方）签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》约定，甲方以人民币（以下币种均为人民币）445万元的价格出售涉案房屋给乙方，其中首期房款135万元，贷款310万元。双方约定佣金由乙方承担，甲、乙双方约定首付款支付日为2013年10月10日前，甲乙双方于签订协议后十日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2013年11月9日，汪海东、徐江红、汪明明（汪海东代）（甲方）与李嘉（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价为445万元。（第六条）甲、乙双方确认，在2014年1月10日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）：1、甲方于签订买卖合同七个工作日内向贷款银行提出还款申请，且于获贷款银行同意提前全额还款申请后的五个工作日内还清所有贷款，并在取得抵押证及抵押注销申请的相关材料后五日内，办理抵押注销申请手续并取得收件收据。7、甲、乙双方应在本合同履行过程中及时提供本交易所需的书面材料和相关证明。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法共同办理或天卓房产公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。10、（1）若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请的额度，或乙方不再向银行申请贷款或自愿减少申请额度，则乙方应于甲乙双方至上海市杨浦区房地产交易中心办理房地产产权转移登记手续前一日，将其补足并支付甲方。附件三付款协议：1、乙方于2013年9月14日支付给甲方定金5万元；2、乙方于2013年9月24日支付给甲方定金5万元；3、乙方于2013年11月9日前支付给甲方房款125万元；4、乙方于办理该房地产产权转移登记前一日向甲方支付130万元；5、乙方向银行申请贷款180万元。同日，双方签订《补充协议》，约定总房价款为445万元，一切税费由乙方承担。同日，汪海东出具《承诺书》，“本人汪海东于2013年11月9日代汪明明签订《上海市房地产买卖合同》，出售上海市杨浦区国顺东路XXX弄XXX号XXX室，本人承诺汪明明已经知悉本人与购买方李嘉签订《上海市房地产买卖合同》一事，并且同意由本人代签。本人于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》均为汪明明的真实意思表示，并承诺如因代签所造成的一切后果由本人自行承担。”同日，徐江红出具收到李嘉支付125万元房款的《收条》。2013年11月13日，徐江红、汪海东并代汪明明（甲方）与李嘉（乙方）签署《二手房首付款资金交割书》，确认乙方已经支付购房首期款135万元。2013年11月13日，李嘉收到中国农业银行发出的贷款申请已经受理的短信。中华人民共和国驻英国大使馆于2013年11月13日出具《公证书》，“汪明明和汪海东、徐江红共同拥有房产一套，位于上海市杨浦区国顺东路XXX号XXX-
XXX号，（房产证号：沪房地杨字（2006）第0023**号）。我们现欲出售此房，因不便回国，特委托汪海东、徐江红为代理人，以我们的名义办理出售该处房产的相关事宜。委托期限：从即日起至上述事宜办理完毕之日。
原审法院另查明，关于公证委托书办理一节，天卓房产公司业务员谢艳丰于2013年9月15日将相关委托书格式发给汪明明，汪明明于2013年9月15日回复：“谢经理，您好！您的邮件我已收到。根据大使馆的网站条文，我需要提供房产证复印件其他房产共有人的书面证明。我已通知我母亲准备上述文件。请问交易合同有明确规定我们需要在多久时间之内完成房产过户吗？”。天卓房产业务员谢艳丰同日回复“没有限制时间”。2013年11月13日，汪明明发邮件给天卓房产谢艳丰，“谢经理：您好！一段时间前我们曾有如下邮件往来关于办理杨浦区国顺东路XXX弄XXX号楼202室的委托书。中国驻伦敦领事馆要求我必须使用他们规定的委托书格式和内容，……，条款明细与您发给我的委托书模版几乎一致，只是格式不同而已。这样应该不是问题吧？”同日，天卓房产公司谢艳丰回复“使用你提供的委托书内容可以的！”。2014年1月20日，天卓房产公司向汪海东、徐江红、汪明明发出《通知》，提出因公证委托书日期晚于买卖合同签订日，导致买方无法办理贷款，天卓房产已将日期修改后的合同快递给汪海东等并多次与汪海东等联系，但至今未收到合同，现通知汪海东等速将合同寄回并在三日内前来办理产权过户手续。2014年1月21日，李嘉委托律师向汪海东、徐江红、汪明明发出《律师函》，提出因公证委托书日期晚于买卖合同签订日，为保证房屋买卖顺利进行，已在2013年12月20日将日期调整后的买卖合同邮寄给汪海东等，由于汪海东等未及时签署，故发函要求在收函后3日内签署新版合同或采取其他补救措施。2014年2月12日，汪海东、徐江红、汪明明委托律师向李嘉发出《律师函》，提出李嘉自2013年9月14日达成买卖协议以来，多次修改合同，要求做低房价，为获取低息贷款，为达到购买首套房的条件，假借离婚，修改变更购买人等，导致交易流程一再拖延。李嘉又找理由说汪海东等提供的公证委托书晚于合同签署日，又再要求重新签署合同，且不能保证何时能拿到所有款项，如汪海东等再同意，收到房款时间将大大拖延，利益无法保障。故通知李嘉在2014年2月23日前出示已办妥贷款的凭证并支付130万元，在2014年2月24日前办理产权过户手续，并确保在2014年3月25日将贷款发放到汪海东等的账户。否则将行使合同解除权并要求李嘉承担违约责任。2014年2月28日，汪海东、徐江红、汪明明委托律师发出《关于解除上海市房地产买卖合同的律师函》，解除合同并要求李嘉承担违约金89万元。
2014年2月，李嘉向原审法院提起诉讼称，其于2013年11月9日与汪海东、徐江红、汪明明签订合同的当日即已经支付房款135万元。而汪海东、徐江红、汪明明并没有按照合同约定，以该笔款项专项及时归还该房屋的购房贷款及注销银行对该房屋设立的抵押权。合同付款协议还约定，其支付的款项中有180万元需向银行申请贷款。为此，其积极办理贷款事宜，于2013年11月13日前至农行曲阳支行申请办理贷款，该支行当日受理，但李嘉于2013年12月14日接到银行通知，鉴于汪海东等提交的材料中，公证委托书的办理日期（2013年11月13日）迟于《上海市房地产买卖合同》签署日期（2013年11月9日），故李嘉申请的贷款无法办理。另外，公证书内容存有错误，将该房屋地址误写为“上海市杨浦区国顺东路XXX号15-202”。期间李嘉多次与汪海东等沟通协商、催告，希望汪海东等采取有效补救措施使得买卖合同得以实际履行，但汪海东等百般推诿，拒绝采取补正措施，恶意拖延造成买卖交易一直无法进行。故李嘉请求判令：1、汪海东、徐江红、汪明明继续履行与李嘉签订的《上海市房地产买卖合同》；2、汪海东、徐江红、汪明明提供有效资料协助李嘉办理贷款，并负责涤除上海市杨浦区国顺东路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权，协助李嘉将该房屋转移登记至李嘉名下。原审审理中，李嘉提出鉴于其须以贷款形式支付后续180万房款，而汪海东、徐江红、汪明明拒绝配合，且庭审中汪海东、徐江红、汪明明提出反诉要求解除合同，故李嘉变更诉讼请求判令：1、解除双方于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、汪海东、徐江红、汪明明返还房款135万元及李嘉代付的税费179，105元；3、汪海东、徐江红、汪明明支付违约金305，821元；4、汪海东、徐江红、汪明明赔偿房价上涨损失360，000元及中介费损失20，000元。
原审审理中，汪海东、徐江红、汪明明辩称并反诉称，其与李嘉于2013年9月14日就涉案房屋达成购买意向，签署了房地产买卖居间协议，约定总房价款445万元，2013年10月10日前原告应支付135万元，贷款310万元的条件进行交易，并定于10日内签订正式买卖合同。随后李嘉出现反复，一会儿要做低房价，逃避国家税收，一会儿为了获得低息贷款，将购买人由两人变更为一人，一会儿说银行贷款难度大，将贷款金额从310万修改为238万，多次改变居间合同约定，期间正式合同文本达4个版本，并要求签署，这让汪海东等对李嘉的付款及履约能力产生了疑虑。2013年10月15日，汪海东等向李嘉进行了付款及履约的催告。2013年11月9日，李嘉与天卓房产公司在清楚了解汪明明正在办理委托公证手续尚未寄达的情况下，催促汪海东等签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，签署时，李嘉已经明确由于其贷款能力问题，贷款金额调整为180万元，双方最迟至1月10日过户，并应于办理房地产转移登记前一日支付130万元。合同补充条款约定贷款未获审批通过，应当予以付款补足。合同签署后，汪海东等按约偿还了银行贷款，而李嘉一直未缴契税，长期未办妥贷款，也未积极筹钱配合过户。李嘉提出要重新签署合同，同时一方面未按约定付款，另一方面自称因银行贷款难度大，不能保证过户后汪海东等何时能拿到所有房款，使汪海东等对其履约能力更加怀疑。2014年1月15日、1月20日，汪海东等分别两次催告李嘉，要求其明确付款过户时间，终未果。2014年2月12日，汪海东等再次致函李嘉，要求李嘉最迟于2014年2月24日前付款过户并出具贷款获得审批材料，直至2月24日李嘉仍未按要求付款过户，且未提供银行审批材料，或积极付款补足过户。根据合同约定，逾期时间已超过30日，属根本违约。由于李嘉一再拖延履约而导致交易无法继续完成的情况下，汪海东等于2014年2月28日向李嘉发出解除合同通知函。故不同意李嘉的诉讼请求，并提出反诉：1、判令解除双方于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令李嘉支付汪海东、徐江红、汪明明违约金89万元并赔偿差旅费9768元。
原审审理中，李嘉辩称，本案涉及的是已经签署的合同的履行过程，前期磋商不是重点。前几次拟定的合同版本是汪海东等一直在反复。根据李嘉的资信情况，其完全可以取得贷款，是因为汪海东等提供的公证书日期在买卖合同之后，才导致贷款无法获得批准，故不同意汪海东、徐江红、汪明明提出的反诉请求。
原审审理中，原审第三人天卓房产述称，关于公证的问题，天卓房产在2013年9月即以电话、邮件形式通知汪海东、徐江红、汪明明，汪海东等一直没有办理。李嘉与汪海东、徐江红、汪明明间买卖没有交易完成是因为汪明明提供的公证书日期在买卖合同之后，故银行没有批准贷款，只要重新签订一份买卖合同，将合同签订日期定于委托公证日之后，即可办理贷款。但是其多次联系汪海东等，汪海东等以种种理由拖延，致交易不成。故同意李嘉的诉讼请求，不同意汪海东、徐江红、汪明明的反诉请求。
原审第三人农行曲阳支行述称，对于李嘉的诉讼请求及汪海东、徐江红、汪明明的反诉请求与第三人没有直接关系，不发表意见。关于贷款审核一节，银行审查了李嘉提供的贷款材料后发现，汪明明的公证委托书日期为2013年11月13日，合同日期在2013年11月9日，即合同签订在授权日前，银行就通知了李嘉，只要双方重新签订日期在2013年11月13日之后的合同，贷款就可以办理下来了。期间，房东曾打电话来银行询问是否有此事，银行答复可以重新办理公证书或者重签买卖合同即可办理贷款。后来李嘉没有补充提供材料，银行就没有放贷，如果现在可以补齐材料，银行也是可以发放贷款的。
原审审理中，李嘉提供其签署日期为2013年12月16日的《上海市房地产买卖合同》，该合同甲方一栏中徐江红签字后，用修正带涂改。
原审审理中，李嘉提供的牡丹灵通卡账户历史明细显示，2013年12月30日，李嘉账户余额为1，301，010.39元。
原审法院认为，本案李嘉与汪海东、徐江红、汪明明之间进行的房屋买卖，双方在2013年9月14日签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》后，虽经多次协调、磋商，但双方均认可双方正式签署的买卖合同仅有一份即2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，故该《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，双方均应按约履行。根据合同约定，李嘉已经支付了135万元房款，除贷款1，800，000元外，在2013年12月30日已经具备了支付剩余1，300，000元的能力，也已经支付了相应的税款，已经积极履行了其义务。根据查明的事实，因汪海东、徐江红、汪明明提供的公证委托书的日期晚于买卖合同的签订日，导致李嘉的贷款手续无法审批通过。对于该瑕疵，汪海东、徐江红、汪明明事后可以采取补救措施予以弥补而未采取，显属不当。汪海东、徐江红、汪明明在诉讼前对李嘉要求重签合同的理由有不信任，尚情有可原，但诉讼中法院已追加农行曲阳支行为第三人参加诉讼，银行当庭表述了贷款无法审批通过的原因，亦表示如采取补救措施，现在仍可以发放贷款，在此情况下汪海东、徐江红、汪明明仍不愿意配合，故原审法院认为导致合同无法履行的主要责任应由汪海东、徐江红、汪明明承担，应认定为汪海东、徐江红、汪明明违约。汪海东、徐江红、汪明明抗辩称，合同约定在银行贷款无法取得的情况下，李嘉应将贷款部分补足支付给其，但是导致银行贷款无法审批通过的原因在于汪海东、徐江红、汪明明，故原审法院对其抗辩意见不予采纳。综上，因双方均要求解除合同，原审法院确认合同于2014年4月30日解除。合同解除后，汪海东、徐江红、汪明明应当将已收房款返还给李嘉。因汪海东、徐江红、汪明明违约，李嘉要求支付违约金的诉讼请求，应予支持。应当指出，从汪明明与中介方业务员的往来邮件内容看，中介方业务员未积极督促汪明明在签订买卖合同前应当办妥公证委托手续。签订合同时，买卖双方及中介方均明知汪海东、徐江红、汪明明尚未取得公证委托书，在此情况下买卖双方仍签订了买卖合同，并非汪海东、徐江红、汪明明故意隐瞒导致合同无法履行。故对于违约金的金额，原审法院综合根据本案的实际情况予以酌定，对于中介费损失及房价上涨损失不再支持。因汪海东、徐江红、汪明明违约，汪海东、徐江红、汪明明反诉要求李嘉支付违约金及差旅费的反诉请求，不予支持。合同解除后，汪海东、徐江红、汪明明应按照相关规定协助李嘉办理退税手续，对于税收本案暂不作处理。原审法院据此判决：一、李嘉与汪海东、徐江红、汪明明于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2014年4月30日解除；二、汪海东、徐江红、汪明明应于判决生效之日起十日内返还李嘉房款1，350，000元；三、汪海东、徐江红、汪明明应于判决生效之日起十日内支付李嘉违约金100，000元；四、李嘉之其余诉讼请求，不予支持；五、汪海东、徐江红、汪明明之其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人汪海东、徐江红、汪明明不服，向本院提起上诉称：上诉人汪明明提供的公证委托书并无瑕疵，对房屋买卖合同效力及履行并无影响。在房屋买卖合同合法有效的情况下，若需变更合同，必须经双方达成一致，否则上诉人无义务重签合同。原审判决错误认定上诉人为违约方，实际上是被上诉人未按约在双方办理转让过户手续前一日即2014年1月9日之前支付第二期房款1，300，000元导致合同无法继续履行。原审判决在未结合其他证据的情况下直接根据被上诉人及原审第三人之陈述认定事实并错误判决上诉人承担违约责任，实属不当。另，原审法院在举证期限届满之日允许被上诉人变更诉讼请求，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定；因被上诉人提供的相关信息显示受理其贷款申请的银行为农业银行崇明县曲阳支行（以下简称农行崇明支行），故原审法院追加农行曲阳支行为第三人属错误确定当事人；原审法院未在三个月内审结属于简易程序办理的案件且未转为普通程序审理本案欠妥。故原审法院审理中存在多处程序违法之处，影响案件公正审判。上诉人据此请求撤销原审法院判决第三、五项，依法改判支持其在原审中提出的反诉请求或发回重审。
被上诉人李嘉答辩称，上诉人提供的公证委托书是存在瑕疵的，对贷款的履行问题造成了实质影响，被上诉人及原审第三人天卓房产公司要求上诉人修改合同签署日期就是为了弥补公证委托书存在的瑕疵，上诉人对此是明知的，但上诉人拒绝重签的行为属于恶意阻止买卖合同的履行。上诉人有义务提供符合要求的资料以配合被上诉人办理贷款，但上诉人仅因为其个人猜测就拒绝履行配合义务才导致合同无法履行，应由其承担违约责任。故被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
原审第三人天卓房产公司述称，其与2013年12月底提出要求上诉人重签的合同只是对签署日期作出变更，对于合同内容并未进行变更。其对原审法院所作判决没有意见，对上诉人的上诉请求不发表意见。
原审第三人农行曲阳支行述称，其对于原审判决及上诉人的上诉均不发表意见。就上诉人提出的农行崇明支行的问题，因农行曲阳支行与农行崇明支行是隶属关系，农行崇明支行是一级支行，农行曲阳支行属于二级支行，受理涉案房屋买卖贷款业务的银行就是农行曲阳支行，所以其诉讼主体资格没有问题。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，汪海东、徐江红、汪明明（甲方）与李嘉（乙方）于2013年11月9日签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第（三）款约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过30日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付30日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金……。”
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任归属各执一词。因被上诉人作为买方，其主要合同义务为支付房款，而根据双方签订的合同之约定，被上诉人应支付的最后一期房款1，800，000元是需要通过贷款形式支付，只有在贷款申请未经银行审核通过或通过的额度不足申请额度时才需要以其他方式补足。根据已查明之事实，被上诉人及原审第三人天卓房产公司在贷款受理银行明确告知贷款发放遇到的障碍及解决方法后要求以变更房屋买卖合同签署日期的方式与上诉人重新签订合同并未损害上诉人的权利，亦属积极履行合同之行为，上诉人亦应遵循诚实信用之原则，配合积极履行双方订立之合同。至于上诉人以被上诉人未按约定时间支付第二期房款为主张合同未能履行的责任在于被上诉人，本院认为，合同中双方各自的权利义务是相辅相成的，因涉案房屋买卖合同中约定被上诉人支付第二期房款的时间是在双方共同向房地产交易中心申请办理过户登记前一日，故被上诉人在上诉人拒绝配合变更合同签署日期将导致合同无法进一步履行及房屋无法过户的情况下未支付第二期房款属于先履行抗辩权，并不存在违约行为。原审法院关于导致合同无法履行之责任在于上诉人的认定并无不当，其根据案件实际情况酌定之违约金数额亦属合理。就上诉人提到的原审审理中的程序问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。故被上诉人基于上诉人在诉讼中仍拒绝配合其办理贷款及上诉人在原审中提出要求解除合同的反诉请求之事实变更诉讼请求并未违反上述规定，上诉人以此为由主张原审法院严重违反法定程序没有依据，本院不予采纳。根据已查明之事实及当事人陈述，原审法院追加农行曲阳支行为原审第三人并无不当之处。虽原审法院审结案件的时间超过法律规定的时间，但上诉人以此为由要求发回重审缺乏法律依据。综上，原审法院所作判决可予维持。对汪海东、徐江红、汪明明的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25，598元，由上诉人汪海东、徐江红、汪明明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年十月三十日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……