安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02029号
上诉人（原审被告）：胡建，安徽省徽京剧院演员。
委托代理人：钱德关，安徽伟易律师事务所律师。
委托代理人：吴雪狂，安徽伟易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽信旺投资集团有限公司，住所地合肥市包河区东流路2号，组织机构代码证代码14897045-X。
法定代表人：蒋玉祥，总经理。
委托代理人：祁兵，安徽健友律师事务所律师。
委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。
上诉人胡建因与被上诉人安徽信旺投资集团有限公司（以下简称信旺公司）场地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年9月23日公开开庭进行了审理，胡建及其委托代理人钱德关、吴雪狂，信旺公司委托代理人蔡国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年3月9日，安徽信旺房地产有限责任公司（甲方）与胡建（乙方）签订一份《场地租赁合作意向书》，主要内容为：甲乙双方就大唐国际购物广场潜山路三楼中庭位置，达成如下合作意向，其中约定面积：使用面积864平方米，加层678平方米赠送（以双方实际测量为准）；场地保证金20万元；租期11年；租金8元／平方米／天；装修免租期：90天，但以整体开业日计租金；年递增：第四年起每年租金在上一年基础上递增2%；水、电、气、空调、结构改造：电玩区空调甲方施工，其它区域及项目承租方自理；租金支付：每季度支付一次；卫生垃圾费：承租方自理；物业管理费：按商业行情统一价格执行；乙方同意在合作意向书签定两日内，支付20万元人民币场地保证金，甲方承诺在此期间不再与第三方签定合作意向，保证乙方的优先合作权。同时还约定：因乙方单方原因造成合作终止，甲方有权处置乙方场地保证金、因甲方单方原因造成合作终止，甲方须无息退还乙方场地保证金。
上述意向书签订当日，胡建支付了20万元的场地保证金，安徽信旺房地产有限责任公司依约交付涉案房屋，同年5月26日，胡建支付5000元装修保证金，开始装修，装修完毕后开始经营。
信旺公司主张自2012年4月13日开始计算租金，至2014年4月13日，胡建应付租金为4976640元（8元／平方米／天×864×30×24），应付物管费为103680元（5元／平方米／月×864×24）。胡建至今未予支付，仅支付相应的水电费。信旺公司遂起诉至原审法院，请求判令：1、胡建支付租金及物管费5080320元；2、胡建支付逾期付款违约金325140元（按照银行同期贷款利率计算，自2012年4月13日暂计算至2014年4月13日，以后违约金随租金付清时止）；3、胡建停止使用并拆除加层（678平方米）；4、胡建承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，信旺公司陈述第1项诉请包括租金4976640元和物管费103680元（具体计算方式为：租金从2012年4月13日起至2014年4月13日止，按8元／平方米／天，总面积为864平方米，207360元／月租金×24月=4976640元。物管费为每月每平方米5元，计算为4320元／月×24个月=103680元）；第2项诉请计算方式为：按同期贷款利率标准计算为5080320元×6.4%（违约期限按一年算，暂计至2014年4月13日）。
另查，安徽信旺房地产有限责任公司于2011年10月25日出具《授权委托书》，授权安徽华府大唐商业管理有限公司对其所属的大唐国际购物广场对外出租及管理。
安徽信旺房地产有限责任公司于2011年12月14日更名为安徽信旺投资集团有限公司。上述合作意向书标的物系安徽信旺投资集团有限公司所有。
又查：根据信旺公司提供的合肥市公安消防支队于2010年11月17日出具的合公消验（2010）第322号《建设工程消防验收意见书》载明：合肥大唐置业有限公司：你单位申报的信旺华府骏苑A区商场土建工程消防验收资料悉。一、该商场地下1层，地上4层，建筑面积86073㎡，建筑高度22.4m，地下一层局部为汽车库。设有室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械排烟系统、火灾应急照明及疏散指示标志。二、依据《建筑工程消防验收评定规则》及相关国家规范，我支队对该工程进行了消防验收，认为该工程在消防方面具备使用条件，消防验收合格，同时提出以下要求：1、对建筑消防设施和消防器材应当定期维修保养，保证完整有效。2、经此次消防验收的工程如有改建、扩建、用途变更等，应向公安消防部门申报审批。该工程本次验收为毛坯房，二次装修应另行申报建筑工程消防审核及工程消防验收，未经验收合格，不得投入使用。原审案件审理过程中，胡建提起反诉，后又撤回反诉。
原审法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。胡建与信旺公司签订的《场地租赁意向书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，其中对于租赁房屋的位置与面积、租赁期限、租金标准、租金支付方式等进行了明确约定，双方之间形成房屋租赁合同关系。信旺公司依约交付租赁房屋，胡建应承担支付租金和物业管理费的民事责任。信旺公司要求胡建支付所欠租金4976640元、物业管理费103280元，符合法律规定，该院予以支持。因双方未约定违约金，故信旺公司要求胡建支付逾期付款违约金，无事实依据，该院不予支持。因双方约定加层678平方米为赠送面积，且信旺公司未能举证证明该加层系违章建筑，故信旺公司诉请胡建停止使用并拆除加层678平方米，该院不予支持。胡建辩称因涉案房屋未取得消防验收合格手续造成自己承租的房屋无法办理相关证照而被相关部门处罚且无法正常营业，但未提供证据否定信旺公司提交的《建设工程消防验收意见书》，故该院对其辩称不予采信。胡建辩称其不应支付租金的理由不能成立。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡建于判决生效后十日内给付信旺公司房租4976640元；二、胡建于判决生效后十日内给付信旺公司物业管理费103280元；三、驳回信旺公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费49718元，由信旺公司承担4718元，胡建承担45000元。
胡建上诉称：1、胡建和信旺公司签订的是《场地租赁合作意向书》，意向书的形式内容简单，不具备合同的基本条件。时至今日，信旺公司无法提供具备经营条件的场地，也未签订正式合同，一审依据意见书判决缴纳租金和物业费错误；2、合公消验（2010）第322号消防意见书是土建毛坯的验收意见书，二次装修后应另行申报工程消防验收，胡建所在的四层至今整体消防验收未能通过，导致胡建内装修无法通过消防验收，无法经营，责任在信旺公司；3、意向书约定以整体开业日为计租日，但是商场至今未整体开业；4、意向书中签订每天8元／平方米的价格是为了信旺公司的招商需要，其他商铺的价格仅为每天2-4元／平方米；5、意向书未约定管理费的标准，一审对于物业费的计算标准没有依据。综上，请求依法改判驳回信旺公司的所有诉讼请求。
信旺公司答辩称：1、意向书对租赁位置、租金标准和租赁期限、租金支付都有约定，且双方按照约定进行履行，双方已经形成租赁合同关系。2、信旺公司在一审提供的消防验收意见书足以证明出租场地的消防验收是合格的。二次装修的消防验收应由胡建自行进行，与信旺公司无关；3、租赁场地所在的大唐国购广场是在2012年4月13日开业的；4、租金的标准是根据位置的不同来确定，租金的价格是双方协商一致达成的，租金和物业费信旺公司一直发函催缴，未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
对于一审查明事实本院予以确认。二审期间胡建为支持其上诉请求，提供如下证据：一、消防工程施工合同、月光欢乐谷动漫城装饰工程情况说明，证明租赁场地所在的楼层整体没有通过消防验收合格的事实；二、通知函，证明自2014年试营业以来双方就消防验收问题存在争议，信旺公司没有向胡建主张过租金；三、意向书四份，证明租赁场地所在楼层都未签订合同，未缴纳租金；四、店铺租赁合同，证明其他租赁户曼果与信旺公司签订了租赁合同，但是同样无法经营，因为消防未过验收。信旺公司质证意见为：对证据一三性均有异议，与本案不具有关联性，且施工合同的承揽人是个人，不具有消防工程的施工资质；对证据二，三性均有异议，通知函落款是安徽英才贸易公司，签收人孟成也不是我公司人员；对证据三、其他商户的情况与本案没有关系性，且属于证人证言，证人应该出庭作证；对证据四，没有原件，真实性有异议，和本案也无关联性。另，胡建申请上述证据一中情况说明的出具人，也即胡建对外委托装修的施工人员叶敦余出庭作证，证明其以南京市凯盛建设装饰设计研究院有限责任公司承包案涉租赁场地的消防工程，在代为申报消防验收的过程中，因为信旺公司无法提供商业整体的三层防火疏散平面图导致无法通过审核，信旺公司承诺他们代为申报消防验收，但是最后也未成功。信旺公司对证人证言的质证意见为，信旺公司从未承诺代为申报消防验收，证人没有施工资质，证明内容不应被采信。
本院二审另查明：2012年2月27日，合肥市蜀山区公安消防大队对安徽英才贸易有限公司合肥分公司（月光欢乐谷动漫城，地址合肥市望江路与潜山路交口，法人代表胡建）未经消防安全检查擅自投入使用、营业作出合蜀公（消）决字（2012）第0038号公安行政处罚决定书。
就案涉租赁场地所在的大唐国际购物广场，信旺公司向合肥市公安局消防支队报送场内装修及自动消防设施施工图及相关资料。合肥市公安局消防支队于2012年7月27日，出具合公消审（2012）第0204号建设工程消防设计审核意见书，意见书中载明：一、该大唐国际购物广场内装修工程为信旺华府骏苑A区地下1、2层及地上1、3层商业用房内装修（不包括地上1、3层乐购部分），装修面积38000㎡…第三层为餐饮用房、电玩城…经我支队审核，该大唐国际购物广场内装修及自动消防设施工程消防设计合格…本次审核的图纸如有功能及其他变更应当重新报审，工程竣工后经我支队验收合格方可投入使用。后信旺公司对大唐国际购物广场地下1、2层、地上1层消防设计重新报验，合肥市公安消防支队出具合公消审（2012）第0208号建设工程消防设计审核意见书。2012年12月28日，合肥市公安消防支队针对前述208号消防设计的审核范围出具合公消验（2012）第0370号建设工程消防验收意见书。案涉租赁场地所在的地上三层不在信旺公司重新报审和消防验收合格的范围内。信旺公司认为地上三层未能通过消防验收的原因为胡建承租的房屋中搭建的夹层未办理合法的报建手续，属于违章建筑。
另，二审审理期间，本院根据胡建的申请，会同本案双方当事人前往合肥市消防支队调查案涉租赁场地所在的三层的未能通过消防验收的情况，消防支队法制科、工程科的答复意见为：“依据法律规定，消防最终验收的报验单位为建设单位。设计的报验单位就是建设单位。合公消审（2012）第0204号消防设计审核意见书的报验单位是信旺公司，即建设单位为信旺公司。地上三层未通过消防验收，由消防机构出具整改意见，完成整改后进行二次验收。
本院认为：胡建与信旺公司就案涉租赁场地签订了《场地租赁意见书》，其后双方虽未按照意向书的约定签订正式的租赁合同，但是信旺公司依照意向书的约定向胡建交付了租赁房屋，且房屋的主体结构建设已经取得《建设工程消防验收意见书》，胡建接受房屋后进行装修营业，双方之间已经以实际行动履行了意向书中的约定，形成租赁合同关系。在双方未有变更约定的情况下，一审依据意向书中约定确定双方之间的权利义务关系，判决胡建支付房屋租金未有不当，本院予以维持。胡建主张租金过高，但未能提供证据予以证明，本院对其主张不予支持。胡建于2011年5月接收房屋后开始装修，2012年2月因未经消防安全检查营业被消防部门处罚，证明胡建2012年2月份已经在营业，一审依据信旺公司主张其商场2012年4月13日整体开业，即开始计算租金并无不当，本院予以维持。
胡建接受房屋后，对房屋进行了装修，但是未能就房屋的二次装修取得消防验收合格证，导致胡建未能正常营业。这也是导致本案双方发生争议的原因。依据法律规定，租赁房屋用于商业经营，商业的开办经营者负有向消防机构就装修后的经营场所申报消防安全验收的义务。本案中信旺公司就包含案涉租赁场地在内的地上三层的内装修向合肥市公安消防支队报送设计验收，虽然信旺公司履行了部分的报送消防验收的手续，但是并不能就此免除胡建作为租赁场地的经营者办理消防验收的义务。胡建未能举证证明其履行了向合肥市公安消防部门申请办理相关消防验收手续的义务，也未能举证证明未能取得消防验收合格证是由于信旺公司导致，故其以案涉租赁场地未能取得二次装修消防验收合格证的事实抗辩租金支付的理由不能成立，本院不予支持。胡建拖欠租金的状态一直持续至起诉之日，胡建主张信旺公司的起诉超过诉讼时效不能成立，本院亦不予支持。就物业管理费，意向书中约定按照商业行情统一价格执行，故一审按照商场统一的物业费缴纳标准计算未有明显不当，本院予以维持。综上，胡建的上诉理由均不能成立，一审判决未有不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47360元，由胡建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年十二月七日
书 记 员 朱 敏
附相关法律法规：
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。