海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第561号
原告方楚茹。
委托代理人陈国敏（系原告之丈夫）。
被告海南嘉华房地产有限公司。
法定代表人童兴，董事长。
原告方楚茹与被告海南嘉华房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方楚茹及其委托代理人陈国敏到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告方楚茹诉称，原告于2002年12月19日从被告处购买位于海口市金龙路XX号嘉华城市花园商业裙楼第一层XXX房产，双方签订了《嘉华城市花园房产买卖合同》，上述房产已登记在原告名下。在该签订合同当日，原告就上述房产出租事宜与被告签订了《房产租赁合同》，将上述房产出租给被告。该合同约定：租期为房产交付之日起至2013年3月31日止；租期前四年每月租金为1429元，租期中期三年每月租金为1464元，租期后三年每月租金为1500元；被告一次性支付了前两年的租金，自第三年起，租金在每月25日前按月支付；被告拖欠原告租金，应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金；逾期三个月，原告有权终止合同，被告须按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金。现《房产租赁合同》租赁期已于2013年3月31日届满，合同自动终止作废，被告应将原告商铺XXX房产恢复原貌，将商铺对金龙路开门。被告没有任何理由停止商铺XXX房产水电的正常供应、阻止原告正常使用商铺配套的公共厕所及其他公共设施。《房产租赁合同》签订后，原告已于2003年3月20日将房产交付给被告使用。被告从2008年开始就长期不按合同约定时间支付租金，原告体谅被告经营上的困难和暂时的资金周转不灵，一直未予追讨，但被告却不领情，租赁后期甚至不再支付原告租金，原告多次追讨未果。扣除被告一次性已支付2年租金和3个月免费装修期后，从2005年7月1日起至租赁期届满止被告尚欠20个月的租金仍未支付给原告，最后一笔租金仅支付至2011年7月（具体为：2011年尚欠5个月，2012年尚欠12个月，2013年3月31日合同届满前尚欠3个月），从2011年8月1日起至2013年3月31日止，被告总共尚欠20个月租金29240.40元，违约金8772.12元，滞纳金5524.24元，拖欠银行罚息3080.18元。原告于2012年12月19日向被告缴交了XXX房产的房屋维修基金6429元，但被告随意违反《海南省住宅区物业管理条例》规定，没有将原告所交的物业维修基金上缴至海口市住建局物业维修基金管理专户，长期违法占用原告所交的物业维修基金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、被告支付原告租金29240.40元、违约金8772.12元、滞纳金5524.24元、拖欠银行的罚息3080.18元；2、被告返还原告缴交的物业维修基金6429元及利息247.26元（从2002年12月20日起暂计至2013年8月1日止）。
被告海南嘉华房地产有限公司未作答辩。
经审理查明，2002年12月19日，原、被告签订一份《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》，约定：原告向被告购买海口市金龙路XX号嘉华城市花园商业裙楼第一层XXX房位；建筑面积10.92平方米；售价为每平方米19623元，总价款为214283元。合同签订当日，原告即向被告缴付了物业维修基金6429元，并办理了该铺位的银行按揭贷款手续，随后被告亦将上述铺位交付给原告使用。同日，双方又签订一份《房产租赁合同》，约定：原告同意将上述铺位租赁给被告；期限以该铺位交付使用之日起至2013年3月31日止；租金从该铺位交付使用后第四个月开始计付，前三个月为装修期，原告同意免收租金；租赁期前四年每月租金为1429元，租赁期中期三年每月租金为1464元，租赁期后三年每月租金为1500元；被告同意在合同生效及原告取得该铺位完全产权后七日内一次性向原告支付前两年的租金34286元；自第三年起，租金按月支付，被告在每月25日前支付当月租金；若原告以按揭贷款方式支付购房款，则租金扣除相关税费后，由被告划入原告办理按揭贷款所在银行开立的供款（还款）账户，作为原告的还贷款；还贷款不足部分，原告应自行向银行支付；原告应在取得该铺位完全产权后七日内将该铺位租赁给被告使用，并签署房产交付使用书；合同终止后（含提前终止），被告投入可动产装修归被告所有，投入的地面、墙面、天花板等不动产装修归原告所有；被告拖欠原告租金，应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金；逾期三个月，原告有权终止合同，被告按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金。2003年3月20日，双方签订一份《房产交付使用确认书》，确认原告自该日起将上述租赁铺位交付给被告使用。2004年8月16日，双方再签订一份《商铺（买卖、租赁）补充合同》，约定：原告购买的上述铺位经海口市房管局核实测量，产权证面积较合同面积多0.18平方米，原告应向被告补交购商铺款3532.14元；租赁期自2003年3月20日至2013年3月31日止，被告已向原告支付头两年租金，从第三年（扣除三个月装修免租期）后，租金按月支付，双方尚有93个月租金结算；原告需向被告补交的购商铺款，在尚存的93个月租金结算期内按月平均扣抵（从原租赁合同约定的租金标准中在税后扣付），每月扣抵37.98元，直至扣付完结。上述合同签订后，被告一直向原告支付租金至2011年7月，但自2011年8月1日起至2013年3月31日止，被告便因经营困难不再向原告支付租金，至今累计拖欠20个月租金合计29240.40元未付。因被告未依据双方签订的《房产租赁合同》约定及时向按揭贷款银行缴付原告银行按揭贷款，导致原告共向按揭贷款银行支付罚息3080.18元。2013年5月14日，海南省海口市龙华区地方税务局作出一份《关于嘉华城市花园裙楼返租商铺的纳税说明》，证实自2003年1月至2008年3月止，商铺个人出租部分税款，一直由被告向税务机关负责缴纳。同年7月18日，海口市住房和城乡建设局向海口市信访局作出海住建（2013）41号《关于嘉华城市花园商铺业主反映问题的处理意见》，证实被告代收业主的专项维修资金并未交到该局专项维修资金专管账户。因被告尚拖欠原告部分租金未付，且未将代收的原告维修基金缴付给住建主管部门等原因，故原告将案诉至法院。
另查，嘉华城市花园由被告投资开发建设，该开发项目土地登记在被告名下。原告于2004年10月28日取得涉案铺位的《房屋所有权证》。
上述事实有原告的陈述、《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》、《房产租赁合同》、《房产交付使用确认书》、《商铺（买卖、租赁）补充合同》、《关于嘉华城市花园裙楼返租商铺的纳税说明》、海口市住房和城乡建设局海住建（2013）41号《关于嘉华城市花园商铺业主反映问题的处理意见》文、《海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《贷款已还款明细清单》及开庭笔录等证据证明，经庭审质证，足资认定。
本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》及《商铺（买卖、租赁）补充合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效。双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。根据庭审中查明的事实，原告与被告签订《房产租赁合同》后已按约定履行了交付房屋的义务，而被告未按合同约定的期限交付房屋租金，其行为应认定为违约行为，依法应承担相应的违约责任。被告长期拖欠原告租金，致使原告不能实现合同目的，现原告主张被告支付所欠租金29240.40元（1462.02元／月×20个月）并偿付违约金，于法有据，本院予以支持。《房产租赁合同》第三十条关于“被告拖欠原告租金，应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金”的约定，实为对被告逾期付款违约金的约定，现原告因被告逾期支付房屋租金，而主张被告逾期付款违约金具有合同依据，应予支持。根据《房产租赁合同》，若原告以按揭贷款方式支付购房款，则租金扣除相关税费后，由被告划入原告办理按揭贷款所在银行开立的供款（还款）账户，作为原告的还贷款。因被告未依据双方签订的《房产租赁合同》约定及时向按揭贷款银行缴付原告银行按揭贷款，导致原告共向按揭贷款银行支付罚息3080.18元，对此，被告应当予以赔偿。《房产租赁合同》约定的被告应按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金，系对合同履行期限尚未届满，原告在被告逾期三个月尚未支付房屋租金，选择提前终止合同的情况下，被告应当承担的违约金。现合同履行期限已经届满，合同已经不存在提前终止的情形，故原告主张被告按未付租金金额的30%向其支付违约金，于法无据，本院不予支持。根据《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（下称《办法》）的相关规定，维修基金由售房单位向全体业主代为收取，或业主凭售房单位或物业管理企业开出的缴款单直接缴纳，专项用于物业保修期满后小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。《办法》第九条规定：“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”。《办法》第十六条规定：“业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，……可以依法项仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉”。原告于2004年10月28日取得渋案铺位的房屋权属证书，而被告至今仍未将代收的原告维修基金移交给房地产行政主管部门代管。根据上述规定，原告诉请被告返还其已交纳的维修基金6429元及自2002年12月20日起的资金占用期间的利息损失，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、限被告海南嘉华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方楚茹支付租金29240.4元及滞纳金（以1462.02元为基数，自2011年8月1日起计算至2013年12月15日止，按每日万分之三计）；
二、限被告海南嘉华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方楚茹银行贷款罚息损失3080.18元；
三、限被告海南嘉华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方楚茹退付物业维修基金6429元及利息（以6429元为基数，按人民银行同期一年期贷款利率计付，自2002年10月20日起计算至本判决限定履行之日止）。
四、驳回原告方楚茹的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1132元，由原告负担50元，被告负担1082元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郑忠东
人民陪审员 李 芳
人民陪审员 黄 勇
二〇一四年七月三十日
书 记 员 黄 静