南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初6120号
原告：南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店，住所地：东湖区豫章后街**号。
经营者：魏全根，男，1976年8月26日生，汉族，江西省南昌县人，住南昌县。
委托诉讼代理人：聂骁，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201510996901。
委托诉讼代理人：余彬，江西朗秋律师事务所律师，执业证号：13601201510208731。
被告：吴长弟，女，1963年9月24日生，汉族，江西省抚州市人，住南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：黄力，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201110349374。
第三人：魏俊，男，1987年6月10日生，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌县。
原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店与被告吴长弟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加魏俊作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店的经营者魏全根及委托诉讼代理人聂骁、余彬，被告吴长弟的委托诉讼代理人黄力，第三人魏俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告转让费10万元、信誉保证金3万元；2、依法判决被告支付原告停产停业费20万元；3、依法判决被告支付原告装修补偿费10万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：魏俊、魏全根系叔侄关系，2015年7月6日，为经营“魏氏虾皇”餐饮店，魏全根委托魏俊就位于豫××店铺与被告吴长弟签订了《店面租赁协议》，协议约定店面租赁期为2015年7月6日至2018年7月5日，“信誉保证金”为3万元，同时约定在租赁期内如遇拆迁，被告需在原转让费15万元的基础上退还原告10万元，协议签订后，魏全根在工商部门办理了合法经营手续并花费16万元对店铺进行了装修装饰，2016年6月，因政府拆迁，该饭店被迫关闭，店面租赁协议已无法实际履行。根据旧城改造国有土地上房屋征收补偿方案的规定，作为承租方的原告除应依约获得被告退还的信誉保证金与转让费外，还应获得包括停产停业费、装修补偿费在内的多项拆迁补偿。为此，原告多次与被告协商未果，原告遂诉至法院，提出以上诉请。
被告吴长弟辩称，1、本案为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告魏氏虾皇店不具有原告的主体资格，因为与被告签订租赁合同的是第三人魏俊，且发生交付租金的行为也不是原告，在本案起诉前被告并不知道原告委托魏俊签订租赁合同一事，基于对魏俊的信任，如果是原告委托魏俊签订合同的话，被告不会与其签订本案所涉租赁合同，因此魏俊应作为本案的原告参加诉讼，而本案原告的诉讼请求应当驳回；2、原告起诉的转让费10万元属于违约金条款，应当根据原告的实际损失进行调整，显然该违约金过分高于原告的实际损失；3、基于原告逾期未缴纳2016年8月至12月的租金及水电费等费用，被告有权扣押原告交纳的信用保证金不予退还；4、被告作为租赁房屋的唯一所有权人，是法定的被征收人，根据国有土地征收与补偿条例第二条、第十七条等相关规定，被告作为唯一的被征收人有权得到停产停业和装修补偿，同时根据合同相对性原则，本案原告并未与人民政府存在房屋拆迁补偿合同关系，而只是与被告存在所谓的租赁合同关系，因此本案所涉的全部装修补偿金和停产停业补偿金与原告无关。被告实际收取的停产停业补偿金为171362.78元、装修补偿费为89150元。5、原告还拖欠了被告租金和水电费共计70333元，还侵占了被告的空调、柜机，因此，被告已经于2017年2月22日另行起诉；因为是一个法律，请求予以合并审理。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人魏俊述称，签订合同时是因为我叔叔魏全根有事，由我代我叔叔与被告签的，2015年年底就有人知道该地块已经要拆迁，店面上写了拆字，2016年9月5日政府就对店面实行了围挡，当天晚上我们将员工遣散，9月6日我们停止营业，9月6日晚上吴长弟及其女儿就对我说他们要进来住，问我们是否做生意，我们说围挡了无法做生意，9月7日吴长弟全家人就搬进去了。由于和吴长弟没有谈好违约赔偿事宜，我们的东西都没有搬走，还放在店面内，2016年12月份时我们接到吴长弟的电话，说吴长弟已经与政府谈好了赔偿事宜，让我们将东西搬走，我向吴长弟讨要赔偿款，吴说不赔偿给我们，拆迁部门强行让我们搬走，让我们找房东。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市房管局出具的东湖区豫章后街XX号房屋产权信息登记表、2015年7月6日魏俊与被告签订的房屋租赁合同、中国农业银行卡交易明细清单、招商银行户口历史交易明细表、房屋征收决定书、非住宅货币补偿协议书、2016年9月被告拍摄店铺内监控视频资料、2017年2月20日豫章后街社区居委会证明、房屋所有权证、支付宝转账记录截图等证据，本院认定事实如下：
位于南昌市东湖区豫章后街10号店面所有权登记人为吴长弟。2015年6月30日，被告吴长弟与第三人魏俊签订了一份店面租赁协议，约定，1、被告吴长弟将坐落于南昌市东湖区豫章后街XX号店面出租给第三人魏俊经营使用。2、租期三年，自2015年7月6日至2018年7月5日（转让费15万元）。3、每月房租在6号之前先付租金后使用，月租金为16000元。4、第三人魏俊交纳保证金3万元，第三人魏俊不得违约，如租赁未到期，信誉保证金不退。5、第三人魏俊拥有转让权。6、三年内如遇到拆迁，被告吴长弟在原转让费15万元的基础上退还10万元。7、合同期满押金退还第三人魏俊。
上述协议签订后，原告对原已部分装修租赁房屋进行部分装修后使用作为经营场所，并陆续交付转让费15万元、信誉保证金3万元给被告吴长弟。合同履行至2016年6月，南昌市东湖区政府发出房屋征收决定书，诉争房屋属于征收拆迁范围，同年9月6日相关拆迁部门对诉争房屋实施围挡，原告停止营业，但尚有部分设备留在房屋内，同时被告吴长弟家属进住诉争房屋，此时，剩余租期22个月。同年12月6日，被告吴长弟作为被征收非住宅产权人与征收部门签订了非住宅货币补偿协议书，并获得了停产停业损失补偿款171362.78元（按房屋市场评估价的3%计算）、装修补偿费89150元等补偿款。庭审中，第三人魏俊陈述，诉争房屋实际由魏全根使用，其系代理魏全根签订合同，南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店的经营者魏全根认可涉案房屋租赁合同系其口头委托第三人魏俊代为签订的。
另查明，原告交付租金至8月5日，此后未交付租金。
本院认为，涉案店面租赁协议虽系以第三人魏俊名义与被告吴长弟签订，但第三人魏俊及原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店的经营者魏全根均认可该协议系由原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店的经营者魏全根口头委托第三人魏俊代为签订的，根据合同法第四百零三条第一款规定，原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店可以行使受托人第三人魏俊对被告吴长弟的权利。双方租赁合同尚未到期因租赁店面被征收而提前终止，根据合同法第九十七条之规定，原告有权要求被告吴长弟赔偿其损失并返还被告已收取的信誉保证金3万元。因原告已对涉案店面进行了装修，涉案店面租赁合同未到期因政府征迁而导致原告无法继续经营，原告必然遭受装修损失、停产停业损失。因原告又无充分证据证明其实际装修损失金额及实际停产停业损失金额，而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条及《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条、第三十二条之规定，被告因涉案店面征收获得的停产停业损失补偿款既包括涉案店面租赁合同未履行完承租人将遭受的停业损失也包括出租人将遭受的店面租金损失等因素，而被告交付涉案店面时涉案店面又处于已装修状态，故本院参照合同剩余租赁期及被告因涉案店面征收获得的装修补偿费、停产停业损失补偿款酌定原告装修损失为54480.56元(89150元×22/36)、停产停业损失为104721.7元（171362.78元×22/36）。根据店面转让的交易行情、习惯，涉案租赁合同约定的转让费已包含对原经营者或者房屋所有人先期支出的装修费、经营设备、存留货物、地段、店面知名度、品牌等经营环境及原经营者的租约年限和店面可租赁年限等因素的补偿，现涉案店面租赁合同未到期因政府征迁而被提前终止，原告必将遭受装修损失、停产停业损失，且双方约定的被告应退还的10万元转让费还低于本院认定的原告上述损失总额，为弥补原告的损失，对原告要求被告退还转让费10万元的诉请，本院予以支持。对被告退还的转让费不足以弥补本院认定的原告的损失部分59202.26元（54480.56元+104721.7元-100000元），原告可要求被告予以赔偿，故对原告要求被告支付停产停业费20万元、装修补偿费10万元的诉请，本院予以部分支持59202.26元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告吴长弟于本判决生效之日起十日内退还原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店店面转让费10万元；
二、被告吴长弟于本判决生效之日起十日内赔偿原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店装修损失及停产停业损失共计59202.26元；
三、被告吴长弟于本判决生效之日起十日内返还原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店信誉保证金3万元；
四、驳回原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店预交的案件受理费8000元，由原告南昌市东湖区魏氏虾皇餐饮店负担3196元，由被告吴长弟4804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 朱 凯
人民陪审员 叶 娟
二〇一七年十一月八日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
4、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第三十一条因征收房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；
（二）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；
（三）已办理税务登记并具有税负核定凭证。
第三十二条因征收房屋造成停产停业损失的补偿标准由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定；协商不成的，委托相关专业评估机构评估确定。
5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。