浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙湖民终字第598号
上诉人（原审被告）：安吉红磊机械有限公司，住所地安吉县经济开发区塘浦工业园区。
法定代表人：胡碧芸，执行董事。
上诉人（原审被告）：安吉恒成家具有限公司，住所地安吉县递铺镇迎宾大道414-424号。
法定代表人：胡碧育，执行董事。
两上诉人共同委托代理人：舒洪博，浙江泰杭律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：黄兴民，安吉县孝丰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：昌硕街道穆王城社区居民委员会，住所地安吉县递铺镇云鸿西路。
法定代表人：王玉敏，主任。
委托代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。
委托代理人：刘国祥，浙江求直律师事务所律师。
上诉人安吉红磊机械有限公司（以下简称红磊公司）、安吉恒成家具有限公司（以下简称恒成公司）因与被上诉人昌硕街道穆王城社区居民委员会（以下简称穆王城居委会）返还原物纠纷一案，不服安吉县人民法院（2014）湖安民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年5月，因穆王城居委会就其享有房屋所有权的第一至五标段商铺以招投标方式招租，案外人胡碧芸于2012年5月4日自其个人银行帐户划付穆王城居委会196万元，穆王城居委会于该日向案外人黄月忠出具该196万元的收据，注明交款人为“黄月忠（胡碧芸）”，款项内容摘要为“云鸿西路及迎宾大道街面房投标保证金（一至五标段）”。
黄月忠竞标中标获得穆王城居委会的第一标段云鸿西路185-233号商铺、第二标段云鸿西路147-181号商铺、第三标段迎宾大道444-452号商铺、第四标段迎宾大道400-440号商铺承租权，双方故于该月就每标段分别签订“云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同”计四份，约定租赁期为三年，自2012年5月13日至2015年5月12日止，租金按年支付（第一、二年租金相同，第三年租金在第一年租金基础上增加8%），第一年租金及物业管理费应当在中标后三日之内即2012年5月9日前付清，以后每年租金和物业管理费在该年度的4月29日前一次性付清。承租方缴纳的投标保证金自合同签订之日起转为合同履约保证金，该款自租赁期限届满，出租方检查租赁物无损后一个月内无息返还承租方。并约定承租方在交付租金时需同时缴纳装修押金（按38元／平方米计算，在装修完毕后一周内无息退还）、垃圾清运费（按3.8元／平方米计算）等。其中第一标段房屋面积约为1121.07平方米，第一、二年租金均为605377.8元，第三年租金为653808元，物业管理费16143.4元／年。第二标段房屋面积约为964.64平方米，第一、二年租金均为532481.3元，第三年租金为575079.8元，物业管理费13890.8元／年。第三标段房屋面积约为294.19平方米，第一、二年租金均为180044.3元，第三年租金为194447.8元，物业管理费4236元／年。第四标段房屋面积约为2870.6平方米，第一、二年租金均为1584571.2元，第三年租金为1711336.9元，物业管理费41336.6元／年。
2012年5月8日，因黄月忠对第五标段商铺的承租权未中标，穆王城居委会退还其对应投标保证金55万元。
2012年5月10日，案外人聂金成自其个人银行帐号划付穆王城居委会2177552.7元，案外人王娟自其个人银行帐户划付穆王城居委会60万元、42万元。穆王城居委会就该资金来源向黄月忠开具两份收据，其一记载金额为2902474.6元，资金摘要为云鸿西路及迎宾大道400-452号房租费；其二记载金额为295078元，资金摘要为物业费、装修押金、垃圾清运费。
2012年5月31日、6月8日、7月10日、7月11日，王娟分别自其个人银行帐号划付聂金成50万元、50万元、50万元、15万元；2012年7月11日，黄月忠自其个人帐号划付聂金成35万元。合计200万元。期间，2012年6月27日，易车公司转帐支付黄月忠120万元；2012年7月6日，聂金成转帐支付王娟50万元。
2012年9月10日，胡碧芸向黄月忠出具“已收到黄月忠人民币587000元正（包括车行装修押金），另，车行天下房租及其它费用已结清”的收条。
2012年5月13日，黄月忠将其中迎宾大道412、414、416、418、420、422、424号商铺（面积共计1008.08平方米）转租给安吉红磊机械有限公司（以下简称红磊公司），双方为此签订“云鸿西路及迎宾大道商铺租赁合同”，约定租金按年支付，第一年、第二年租金均按46元／平方米每月计算，计556460.16元每年，第三年租金在第二年租金的基础上增加8%，物业管理费按1.2元／平方米／月计14516.35元／年由承租方承担，租金及物业管理费支付方式为先付款后租赁，承租方应当在合同签订之日起三日内一次性支付第一年租金和物业管理费，以后每年租金和物业管理费在该年度的4月13日前一次性付清。并约定承租方在交付租金时需同时缴纳装修押金（按38元／平方米计算，在装修完毕后一周内无息退还）、垃圾清运费（按3.8元／平方米计算）等。红磊公司承租后，黄月忠又与恒成公司签订前述内容的租赁合同，相应房屋由恒成公司实际使用。
2013年6月17日、28日，穆王城居委会分别出具收据收取黄月忠“云鸿西路及迎宾大道店面房房租费”100万元、60万元。
2013年7月9日，黄月忠向穆王城居委会出具委托书，以其存在身体和其他原因为由，委托案外人周国锋全权处理其与穆王城居委会所承租商铺事宜（迎宾大道和云鸿西路）。2013年8月2日，穆王城居委会以黄月忠就四个标段商铺第二年度租金2902474.6元及物业管理费75606.6元应于2013年4月29日支付，但截止发函日仅支付160万元，逾期日已超过7日，穆王城居委会有权单方解除合同为由，函告黄月忠解除合同，并要求黄月忠于收函后10日内腾空商铺并交付穆王城居委会等。周国锋于该日代签该函件。
2013年8月5日，穆王城居委会向各次承租人发函，函告各次承租人因黄月忠逾期支付租金穆王城居委会单方解除合同事项及处理后续事宜。恒成公司于2013年8月8日签收该函件（经手签收函件人为恒成公司营销总监程维军）。
2013年8月14日，称恒成公司、案外人周燕芬共同以次承租人身份复函穆王城居委会，答复转租合同已获穆王城居委会认可，其三年承租期的租金、保证金及物业管理费4137552.7元已通过亲属和实际控制人全部一次性汇入穆王城居委会账户。
一审期间，胡碧芸于2014年1月6日出具声明性质的“证明”称，其于2012年5月4日转帐支付穆王城居委会196万元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。聂金成也于该日出具声明性质的“证明”称，其于2012年5月10日转帐支付穆王城居委会2177552.7元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。
原审法院另查明：红磊公司系胡碧芸、聂金成投资于2010年7月9日成立的有限责任公司，恒成公司系胡碧育、陈秀珍投资于2012年10月31日成立的有限责任公司，易车公司系周燕芬、楼明明于2012年6月18日成立的有限责任公司。
原审法院还查明：黄月忠与王娟系夫妻关系，胡碧育与周燕芬系夫妻关系。
原审法院认为：就本案，需要对下列问题进行分析评判：
一、次承租人有否为承租人代为支付房租
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”
本案所涉事实中，穆王城居委会系出租人，黄月忠系承租人，红磊公司、恒成公司系次承租人。因黄月忠未向穆王城居委会足额缴纳其承租房屋的到期租金及物业管理费，故穆王城居委会有权依照合同约定的解除合同的条件通知黄月忠解除合同。
现红磊公司、恒成公司所述其业经胡碧芸、聂金成代为支付其所租房屋的三年租金及物业管理费之主张，原审法院不予支持，理由在于：胡碧芸、聂金成、红磊公司、恒成公司、易车公司与穆王城居委会并无直接的房屋租赁合同关系。胡碧芸、聂金成向穆王城居委会付款，明显是代为黄月忠付款而非代为恒成公司、易车公司付款，因为恒成公司、易车公司作为次承租人一方与穆王城居委会并无直接债务关系，胡碧芸、聂金成因而并无代为恒成公司、易车公司向穆王城居委会付款的基础原因，而从穆王城居委会角度看，既然胡碧芸、聂金成是代黄月忠向其付款以履行债务，则若非事先约定，视作其代为履行已到期债务更符合常理。因此，胡碧芸2012年5月4日所付穆王城居委会196万元应认定系代为黄月忠缴纳五个标段房屋的全部投标保证金，聂金成2012年5月10日所付原告2177552.7元明显系代为黄月忠缴纳四个标段第一年全部房租2902474.6元及物业管理费75607.2元的一部分，除非穆王城居委会事先同意或事后追认，或者胡碧芸、聂金成于付款同时即向穆王城居委会明述相应付款系代黄月忠缴纳恒成公司、易车公司实际使用相应房屋之承租人所应向穆王城居委会缴纳的三年房租及物业管理费，否则不能作此项认定（即使其代偿金额与恒成公司、易车公司实际使用相应房屋之次承租人所应向黄月忠缴纳的三年房租及物业管理费金额一致）。现红磊公司、恒成公司未举证证明前述假设之意思表示征得穆王城居委会事先同意或事后追认，也未举证证明前述假设之意思表示于胡碧芸、聂金成付款同时即向穆王城居委会明述，若将胡碧芸、聂金成所付款项视作其对黄月忠未到期债务的代为履行，不合常理。
二、逾期腾房占有使用费的计费标准
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”
穆王城居委会通知黄月忠解除合同后，次承租人周燕芬、易车公司负有腾房义务，其逾期腾房的，穆王城居委会有权要求其支付逾期腾房占有使用费。虽然穆王城居委会与黄月忠合同约定逾期腾房占有使用费按原租金标准双倍计算，但周燕芬、易车公司并非穆王城居委会的合同相对人，该条款不能约束周燕芬、易车公司。从利益衡平角度看，按穆王城居委会与黄月忠合同约定的租金标准一倍范围内按实际占用日计算逾期腾房占有使用费较为合理。
三、逾期腾房占有使用费的合理起算日
穆王城居委会既然与黄月忠解除合同，则应与黄月忠进行款项结算，按穆王城居委会与黄月忠合同约定，四个标段房屋的第二年租金总额为2902474.6元，第二年物业管理费总额为75606.8元，两者合计2978081.4元。第三年租金总额为2902474.6元＊108%=3134672.6元，第三年物业管理费总额为75606.8元，两者合计3210279.4元。黄月忠已付穆王城居委会第二年租金160万元，另加其留在穆王城居委会处的履约保证金141万元（投标保证金转为履约保证金），两者合计301万元。该301万元抵付第二年租金（或逾期腾房占有使用费）及物业管理费合计2978081.4元后，结余31918.6元可视作黄月忠支付的2014年5月12日起的逾期腾房占有使用费，按第三年租金总额3134672.6元／年即261222.7元／月计算，该结余31918.6元可抵算为0.122个月即4天（自2014年5月13日起算为5月16日止）的逾期腾房占有使用费，由此，逾期腾房占有使用费的合理起算日为2014年5月17日。
四、胡碧芸、聂金成为黄月忠向穆王城居委会支付的款项黄月忠有否返还胡碧芸、聂金成，周燕芬、易车公司有否付清其应付黄月忠房租等款，不是本案的要件事实，所以无需作出评判结论。
综上所述，穆王城居委会的合理诉求原审法院予以支持，其余应予驳回。原审法院据此判决：红磊公司、恒成公司于本判决生效之日起十日内腾空并迁出穆王城居委会所有的迎宾大道412、414、416、418、420、422、424号房屋。二、红磊公司、恒成公司共同按600976.97元／年即每月50081.41元／月也即1646.51元／天的标准支付前述房屋逾期腾房占有使用费（自2014年5月17日起算至实际迁出交付穆王城居委会之日止）。三、驳回穆王城居委会其余诉请。一审案件受理费3820元，由穆王城居委会负担1890元，红磊公司、恒成公司共同负担1930元，限于判决生效之日起十日内交纳。
宣判后，红磊公司、恒成公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：胡碧芸于2012年5月4日转帐支付穆王城居委会196万元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。聂金成于2012年5月10日转帐支付穆王城居委会2177552.7元，系代恒成公司、易车公司支付的租金。对此，胡碧芸、聂金成一审期间分别以“证明”方式予以声明。原审判决认定胡碧芸2012年5月4日所付穆王城居委会196万元应认定系代为黄月忠缴纳五个标段房屋的全部投标保证金，聂金成2012年5月10日所付穆王城居委会2177552.7元明显系代为黄月忠缴纳四个标段第一年全部房租2902474.6元及物业管理费75607.2元的一部分，系认定事实不清。二审期间，红磊公司、恒成公司主张，即使按原审判决的认定，因红磊公司、恒成公司作为次承租人只是承租了黄月忠向穆王城居委会承租房屋的一部分，而黄月忠出租给其他次承租人的部分房屋，已由穆王城居委会于原审判决认定的租金抵扣日（2014年5月16日）前，与该部分次承租人另行签订租赁合同并收取房租，故该部分房屋不应计算在需抵扣房租的范围内。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法原审判决，改判驳回穆王城居委一审中的全部诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费用。
穆王城居委会答辩称：红磊公司、恒成公司的上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定红磊公司、恒成公司未一次性支付三年租金的事实清楚，请求二审法院驳回其上诉。
二审期间，双方均未向本院提供新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、穆王城居委会是否有权要求红磊公司、恒成公司腾房并支付逾期腾房占有使用费。二、黄月忠所交保证金抵扣逾期腾房占有使用费的期限如何计算。
关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，穆王城居委会系房屋出租人，黄月忠系承租人，红磊公司、恒成公司系次承租人。穆王城居委会通知黄月忠解除合同后，红磊公司、恒成公司作为次承租人既未请求代承租人支付欠付的租金和违约金，亦未与穆王城居委会协商签订房屋租赁合同。故原审判决判令其腾房并支付房屋逾期腾房占有使用费并无不当。红磊公司、恒成公司主张，其所租赁房屋的三年租金及案外人恒成公司所租赁房屋的三年租金已由胡碧芸于2012年5月4日转帐支付穆王城居委会196万元、聂金成于2012年5月10日转帐支付穆王城居委会2177552.7元而一次性付清。对此，本院认为，因胡碧芸、聂金成、恒成公司、易车公司与穆王城居委会并无直接的房屋租赁合同关系，故胡碧芸、聂金成并无代为恒成公司、易车公司向穆王城居委会付款的基础原因。从胡碧芸自其个人银行帐户划付穆王城居委会196万元的当日，穆王城居委会向黄月忠出具该196万元的收据注明交款人为“黄月忠（胡碧芸）”，款项内容摘要为“云鸿西路及迎宾大道街面房投标保证金（一至五标段）”，及聂金成转帐支付穆王城居委会2177552.7元（同日另有黄月忠妻子王娟自其个人银行帐户划付穆王城居委会60万元、42万元）的当日，穆王城居委会就该资金来源向黄月忠开具两份收据，其一记载金额为2902474.6元，资金摘要为云鸿西路及迎宾大道400-452号房租费；其二记载金额为295078元，资金摘要为物业费、装修押金、垃圾清运费的情况看：首先，上述三份收据均出具给黄月忠而非恒成公司或易车公司。其次，196万元的收据款项内容摘要为“云鸿西路及迎宾大道街面房投标保证金（一至五标段）”，而非房屋租金；2902474.6元的收据款项资金摘要虽为云鸿西路及迎宾大道400-452号房租费，但400-452号房与恒成公司、易车公司所租房屋并不吻合；295078元，资金摘要为物业费、装修押金、垃圾清运费。综上所述，显然无法认定胡碧芸支付给穆王城居委会的196万元和聂金成支付给穆王城居委会的2902474.6元款项系代恒成公司、易车公司支会三年的房租。故本院对该上诉主张不予支持。
关于争议焦点二，原审判决已将黄月忠已付穆王城居委会第二年租金160万元，另加其留在穆王城居委会处的履约保证金141万元（投标保证金转为履约保证金），两者合计301万元，根据黄月忠与穆王城居委会签订的房屋租赁合同约定的第二年和第三年租金标准进行抵扣至2014年5月13日起算为5月16日止。红磊公司、恒成公司上诉主张，因其作为次承租人只是承租了黄月忠向穆王城居委会承租房屋的一部分，而黄月忠出租给其他次承租人的部分房屋，已由穆王城居委会于原审判决认定的租金抵扣日（2014年5月16日）前，与该部分次承租人另行签订租赁合同并收取房租，故该部分房屋不应计算在需抵扣房租的范围内。对此，本院认为，红磊公司、恒成公司对黄月忠出租给其他次承租人的部分房屋，已由穆王城居委会于原审判决认定的租金抵扣日（2014年5月16日）前，与该部分次承租人另行签订租赁合同并收取房租主张，并未提供相应的有效证据予以证明，故本院不予支持。
综上所述，红磊公司、恒成公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7560元，由安吉红磊机械有限公司、安吉恒成家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
审 判 员 邱金海
代理审判员 赵哨兵
二〇一五年六月九日
书 记 员 贾艳红