广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第37号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黎锦少，女，1973年12月13日出生，汉族，住广东省肇庆市。
委托代理人：许迎春，广东赛力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肇庆市汇恒置业有限公司。住所地：广东省肇庆市。
法定代表人：邓华玉，该公司总经理。
委托代理人：谢丽英，广东西江律师事务所律师。
上诉人黎锦少因与被上诉人肇庆市汇恒置业有限公司（以下简称汇恒公司）占有物返还纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民一初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：据粤房地权证肇字第01000457**号《房地产权证》记载，座落在肇庆市端州三路轴承厂内C幢的砖木结构房屋权属人为汇恒公司，是2011年3月4日法院裁定拍卖所得。该房屋原权属人为肇庆市轴承总厂（以下简称轴承厂）。上述房屋建成后，轴承厂将其改成单间宿舍并编房号，分配给其员工使用。黎锦少原在轴承厂工作。2001年轴承厂转制，黎锦少属于其在册员工。
黎锦少自述自其入职轴承厂后，轴承厂安排其入住肇庆市端州三路轴承厂内C幢C内－10号房屋至今。黎锦少没有与轴承厂和汇恒公司签订租赁合同，在转制前由轴承厂分配居住的福利房，转制后没有再向轴承厂、汇恒公司交纳过任何费用，亦没有办理房改手续。汇恒公司购买上述房屋后，要求黎锦少将使用的房屋恢复原状，完好交还，遭到拒绝。汇恒公司遂向该院起诉，请求依法判决：1、黎锦少立即搬离肇庆市端州三路轴承厂内C幢C内－10号房屋（C幢房产所有权证号：粤房地权证肇字第01000457**号），并按房屋现状移交给汇恒公司；2、本案诉讼费用由黎锦少承担。黎锦少亦提出反诉，请求判令：1、汇恒公司在肇庆市端州三路同等位置免费提供与黎锦少现居住房屋面积相当的住房给黎锦少安置（办好房产证等一切手续）；2、在汇恒公司履行反诉请求1之前，黎锦少无需将现居住房屋移交给汇恒公司。庭审中，汇恒公司同意与黎锦少协商，愿意补偿一定数额的搬迁费用或提供同等条件的房屋进行安置。但双方协商无果。
诉讼中，汇恒公司与黎锦少确认以下事实：1、案涉房屋大约于1981年竣工；2、现黎锦少居住使用的房屋是轴承厂安排的；3、在2001年转制时黎锦少属于在册员工。根据该院于2013年4月15日作出的（2012）肇端法民一初字第262号民事判决书及本院（2013）肇中法民一终字第240号民事判决书记载：该院向肇庆市新联国有资产管理有限公司调取汇恒公司对已搬迁住户的补偿金额标准。肇庆市新联国有资产管理有限公司书面回复该院：“经贵院判决于2011年初拍卖处置的肇庆市轴承总厂位于端州三路8号西北的房地产物业，需搬迁安置的原安置的原厂职工住户共48户。至今欧家新等39户已同新业主市汇恒置业公司签了《拆迁补偿协议》，领取了拆迁补偿金额或落实了房屋置换，并且大部分住户已完成了搬迁。现仅剩9户未签《拆迁补偿协议》，具体名单是：吴振华、梁世雄、邓巧冬、黎锦进、黎锦少、黎达桐、林伟豪、周丽华、何群好。其中周丽华、何群好二户已入围市国资委系统2010年经适房名额，因房源不足，暂未能抽签取得房子。至于搬迁住户的补偿标准及补偿方案由新业主市汇恒置业公司负责及掌握。”
另查明：案涉房屋的拍卖资料中的《肇庆市高要拍卖行有限公司拍卖标的物简介》中第四项规定：“由买受人直接与住户、用户（或租户）协商解决。搬迁腾退费由买受人自行负责。本次拍卖标的，旧四层楼和礼堂、原居住的48户职工住户需作搬迁安置，搬迁安置等事宜及所涉费用均由买受人完全承担解决……”。
原审法院审理认为：本案为占有物返还纠纷。汇恒公司通过合法途径取得了肇庆市端州三路轴承厂内C幢房屋的权属，并办领了粤房地权证肇字第01000457**号《房地产权证》，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。汇恒公司取得上述楼房所有权后，为了妥善解决问题，按拍卖资料的要求对在上述楼房内居住的包括黎锦少等48名住户进行搬迁安置协商工作。但汇恒公司与黎锦少无法达成共识，黎锦少拒不进行搬迁。黎锦少虽然居住在上述楼房内，但没有取得房屋权属，其行为侵害了汇恒公司的合法权利，应承担侵权的民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，汇恒公司有权对该房屋行使占有、使用和收益的权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，汇恒公司要求黎锦少将房屋交还的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。按拍卖资料的要求，汇恒公司承担搬迁安置义务，汇恒公司也愿意补偿一定数额的搬迁费用或提供同等条件的房屋进行安置，但双方未能协商一致，黎锦少在本案中反诉请求汇恒公司提供权属登记在其本人名下的房屋进行安置，由于黎锦少并没有取得房屋权属，其请求缺乏理据，该院不予采纳。因此，黎锦少认为在汇恒公司提供办好房产证的房屋前无需将现居住房屋移交给汇恒公司的主张，理据不足，该院不予采纳。至于黎锦少提出拍卖行为侵害其知情权、优先购买权，属另一法律关系，本案不作调整，当事人可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，该院判决：一、黎锦少应于该判决发生法律效力之日起十五日内搬出肇庆市端州三路轴承厂内C幢C内－10号房，将该房屋交还给汇恒公司；二、驳回黎锦少的全部反诉请求。本案本诉受理费100元、反诉受理费100元，合计200元，由黎锦少承担。
上诉人黎锦少不服原审判决，向本院提起上诉称：汇恒公司通过拍卖方式取得轴承厂房屋的所有权，根据拍卖协议和公告可知，汇恒公司必须履行对该房产原住户的搬迁安置义务，搬迁安置等事宜及所涉及的费用均由汇恒公司完全承担解决。换言之，汇恒公司要行使其对该房产占有、使用、收益和处分的权利必须履行拍卖时约定的义务，否则不得侵害该房产上在先已经合法存在的黎锦少继续居住的权利。原审中，汇恒公司仅表示提供端州区内大致相当房屋给黎锦少居住，而且需要黎锦少自行支付租金，且所提供房屋不论是通风、采光还是房屋配套设施均严重不足，根本不适合居住。黎锦少是一名下岗职工，得知自己所住房屋被拍卖以后，其实是愿意与汇恒公司配合和协商的，只要能够获得约定的相对合理的补偿，随时都可以积极配合搬迁。原审法院应当将轴承厂作为第三人参加本案诉讼。黎锦少作为轴承厂的职工，取得上述房屋的居住权是基于企业改制后企业对原有职工的安置，是合法有据的。轴承厂作为该房屋的原所有人，现在还是正式注册登记的企业，具有独立的法人资格，汇恒公司取得上述房产的所有权后，如有任何争议应当向轴承厂主张权利，通过轴承厂出面协调，而不是向与他没有任何关系的黎锦少主张。综上所述，原审判决认定事实不清，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回汇恒公司的原审诉讼请求；2、判决汇恒公司在肇庆市端州三路同等位置免费提供面积相当的住房给黎锦少安置居住。
被上诉人汇恒公司答辩称：黎锦少对涉案房屋不享有所有权，只有居住权，汇恒公司根据相关拍卖资料对黎锦少只是承担腾退安置义务，并不是对所有权人的拆迁赔偿义务。所以黎锦少要求汇恒公司赔偿相同面积房屋是缺乏事实和法律依据。双方诉讼前进行相关协商、调解过程中，汇恒公司提出方案：提供6套房产证资料，同意以上述房屋中的三套由黎锦少选择，以对涉案房屋的腾退安置，该六套房屋都登记在汇恒公司法定代表人名下。但双方没有达成一致意见。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
案经调解，双方当事人无法达成调解协议。
本院认为：本案系占有物返还纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、黎锦少是否应返还涉案房屋给汇恒公司；二、汇恒公司应否支付搬迁安置费或提供安置住房给黎锦少。
关于黎锦少是否应返还涉案房屋给汇恒公司的问题。汇恒公司通过拍买方式取得了肇庆市端州三路轴承厂内C幢房屋的权属，并办领了粤房地权证肇字第01000457**号《房地产权证》。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，汇恒公司依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。汇恒公司按拍卖资料的要求对在上述楼房内居住的包括黎锦少等48名住户进行搬迁安置协商工作。黎锦少虽然居住在上述楼房内，但没有取得房屋权属，其拒不进行搬迁行为侵害了汇恒公司的合法权利，应承担侵权的民事责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，汇恒公司要求黎锦少返还房屋的法律依据充分，本院予以支持。黎锦少上诉请求驳回汇恒公司的诉讼请求的事实依据不足，本院不予支持。
关于汇恒公司应否支付搬迁安置费或提供安置住房给黎锦少的问题。按拍卖资料的要求，汇恒公司应承担涉案房屋住户的搬迁安置义务。汇恒公司已与其他39户涉案房屋住户签订《拆迁补偿协议》，39户涉案房屋住户领取了拆迁补偿金额或落实了房屋置换，且大部分住户已完成了搬迁。在一审中，汇恒公司也表示愿意对黎锦少补偿一定数额的搬迁费用或提供同等条件的房屋进行安置，但因黎锦少的拒绝而未能达成一致意见，而非汇恒公司不履行搬迁安置义务。由于黎锦少对涉案房屋只享有承租权，并没有取得涉案房屋的所有权，故黎锦少要求汇恒公司在同等位置免费提供面积相当的住房给其安置居住的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。
至于黎锦少上诉主张轴承厂应作为第三人参加本案诉讼的问题。本案是汇恒公司基于其已取得涉案房屋的产权，请求黎锦少返还涉案房屋而产生的占有物返还纠纷，这与轴承厂作为该房屋的原所有人并无法律上的利害关系，汇恒公司与轴承厂亦不存在上述房产的权属争议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，轴承厂是不需要作为第三人参加本案诉讼的。黎锦少上诉主张轴承厂应作为第三人参加本案诉讼的法律依据不充分，本院不予采纳。
综上，黎锦少上诉请求之事实和法律依据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费200元，由上诉人黎锦少负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗静芳
审 判 员 唐 强
代理审判员 苏 奇
二〇一四年三月十日
书 记 员 周伟航