广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第439号
上诉人（原审原告、反诉被告）张秋华，男，汉族，1983年11月28日出生，住广东省广州市越秀区。
委托代理人石玉辉，广东广和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）范仲菊，女，汉族，1971年10月21日出生，住江苏省江阴市。
委托代理人麦丽妍，广东同益律师事务所律师。
委托代理人卢玉婷，广东同益律师事务所实习律师。
上诉人张秋华为与上诉人范仲菊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的的规定，判决：一、范仲菊应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款162000元予张秋华。二、张秋华应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金62531.5元予范仲菊。三、驳回范仲菊的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1770元、财产保全费1330元，合共3100元，由范仲菊负担。反诉案件受理费4102.13元，由张秋华负担681.64元，由范仲菊负担3420.49元。
上诉人张秋华不服上述判决，向本院提起上诉称：一、应当减轻张秋华50%的违约责任。《房屋买卖合同》是张秋华、范仲菊、中介方三方共同签署，范仲菊在签署合同前已经知晓张秋华为外地户口，当时无佛山市社保，尚不具备立即购买涉案房屋的资格，但出于售出房屋的目的，范仲菊同意由中介公司以补办社保的形式办理手续。故范仲菊与张秋华均存在规避限购政策及轻信中介承诺的过错，双方应当对房屋交易延迟履行承担同等责任，相应应当减轻张秋华50%的违约责任。二、原审判决陈述“无证据显示范仲菊作为出卖方有导致合同延迟履行的违约行为”的认定是不符合事实的。张秋华在一审中提交的证据10、录音录盘原件、录音文字记录打印件已经证明，范仲菊在签订《房屋买卖合同》时已知悉张秋华没有佛山社保。原审法院认为该证据录音对象，录音时间不明，且范仲菊不确认而不予确认该证据是错误的。首先，录音对象为张秋华、范仲菊、中介康某以及范仲菊介绍为其表哥的男人，录音时间为2014年11月15日下午；其次，范仲菊在一审中并未称该录音为伪造，亦未申请鉴定，更没有提交相反的证据来推翻该录音证据，范仲菊实际上承认了该录音的真实性，且该录音证据能与案件的其他证据相互印证，请求二审法院确认该证据的真实性。三、违约金的计算标准应当为718000元。张秋华在本案中的违约责任仅为延期支付按揭部分的楼款，因此，应当按照双方签订的合同第十二条第一款的约定，在原审法院降低违约金标准的基础上计算违约金。由于张秋华已经按照合同约定期限支付了首期楼款55万元，范仲菊并未受到延期收到首期款的损失，原审法院按照全部房款1268000元为计算违约金的基数错误适用了合同条款，且违反了公平公正的法律原则。上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判张秋华向范仲菊支付违约金17704元；2.案件受理费由范仲菊负担。
上诉人张秋华在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人范仲菊不服上述判决，向本院提起上诉称：一、违约责任应当按照合同来确定。《房屋买卖合同》第十九条明确约定：“买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。”该合同条款是双方在协商一致的基础上签订的，对双方均具有法律约束力，原审法院按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，是缺乏事实和法律依据的。二、原审法院判决张秋华违约时间的计算有误。原审法院认为违约金的计付时间算至张秋华签订按揭合同之日是错误的。合同约定的交易手续应包括支付定金、首期款、签订按揭合同、过户、支付尾款以及交楼等。张秋华能否控制银行放款时间与范仲菊没有任何关系，这是张秋华与银行之间的事情。如果张秋华在合同约定的期限之内办理好银行按揭手续，正常情况下，范仲菊是可以在2013年11月15日收到尾款的。但事实上导致范仲菊于2014年11月13日收到尾款并非银行的原因，而是由于张秋华的原因造成的。因此，违约金的计算时间应为363天，而非300天。上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判张秋华向范仲菊支付违约金460284元；2.案件受理费由张秋华承担。
被上诉人范仲菊在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为原审法院判令张秋华向范仲菊支付违约金62531.5元是否妥当？
首先，张秋华、范仲菊及佛山市凯城房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的合同义务。根据《房屋买卖合同》附件第2条第（1）款“买卖双方须于签署本合同后90日内到相关银行办理按揭手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件、合同等”之约定，张秋华应于2013年11月13日前办妥银行按揭贷款手续，签署按揭贷款合同，但张秋华于2014年9月9日才与银行签订按揭贷款合同，其履行期限已经远超合同的约定，该行为构成违约，依法应承担违约责任。张秋华主张范仲菊在签订合同时已经知道张秋华不具备佛山市的购房资格，但出于售出房屋的目的，同意由中介公司通过一次性补办社保的方式使张秋华符合购房条件，范仲菊对合同未能按期履行也存在过错，故应减轻张秋华50%的责任。对此，本院认为，张秋华作为购房人，在明知自身不具备购房资格的情况下，寄望通过补交社保的方式取得购房资格，并与范仲菊签订《房屋买卖合同》，明确约定逾期办理按揭手续的违约责任，此表明张秋华对由此可能导致的合同履行风险已经预见并自愿承担。即使范仲菊在签订案涉《房屋买卖合同》时也明知张秋华不具备购房资格，但由于张秋华并不能举证证明案涉《房屋买卖合同》的签订，是由于范仲菊实施了不当行为而使其相信即使在其不具备购房资格的情形下，也不妨碍案涉合同的如期履行所致。故，其该上诉主张不足采信。
其次，关于案涉违约金的计算标准问题。根据《房屋买卖合同》第十二条中的“买房未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金”之约定，范仲菊反诉主张张秋华每逾期一天，应按照案涉物业成交价金额的千分之一支付向其支付违约金合共460284元，原审法院根据案涉合同的履行情况、范仲菊的实际损失、张秋华的过错程度等案件事实，酌定以物业成交价1268000元为本金，自2013年11月14日起至2014年9月9日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付张秋华迟延办理按揭手续的违约金62531.5元，对范仲菊超过该金额的反诉请求不予支持并无不当。范仲菊上诉称原审法院不应酌定降低案涉合同约定的违约金及张秋华迟延办理银行按揭贷款手续的违约金计付期间应自2013年11月16日起至2014年11月13日止按363天计算的上诉主张依据不充分，本院对此不予支持。张秋华上诉称其应支付的迟延办理银行按揭贷款手续的违约金不应按案涉物业成交价1268000元为本金计算而应按其迟延支付案涉物业的楼款718000元计算与案涉合同约定不符，本院对此亦不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张秋华、范仲菊的上诉主张均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计8186.98元，由上诉人张秋华负担920.69元，范仲菊负担7266.29元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 黄结仪