山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍民再终字第24号
上诉人（原审被告）：临朐县电子设备厂，住所地：临朐县朐山路西首。
法定代表人：刘世举，厂长。
委托代理人：赵成亮，山东文瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王延刚。
委托代理人：马云林。
上诉人临朐县电子设备厂因与被上诉人王延刚租赁合同纠纷一案，不服临朐县人民法院（2009）临民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人临朐县电子设备厂的法定代表人刘世举及其委托代理人赵成亮、被上诉人王延刚的委托代理人马云林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年7月20日，原审原告王延刚起诉至临朐县人民法院称，2004年12月29日，原审原告与原审被告陈廷爱签订租赁合同，原审被告陈廷爱将一座四层楼房租赁给原审原告，租赁期限为五年，租赁费为每年63000元，并规定了违约金为违约日至合同期满日的租赁费。合同签订后，原审原告花费60余万元进行了装修，在使用两年三个月后，不知何原因该楼房被强制拆除，要求原审被告陈廷爱、临朐县电子设备厂支付违约金、经济损失共计200000元，诉讼费由原审被告承担。
原审被告临朐县电子设备厂辩称，与原审原告签订租赁合同属实，原审原告未按时交纳租赁费，应中止合同；潍坊市中级人民法院要求原审原告将租赁费交至该院，原审原告并未交纳，所以才导致强制腾房。
临朐县人民法院再审查明，2004年12月29日，王延刚（乙方）与临朐县电子设备厂的雇工陈廷爱（甲方）签订租赁合同一份，合同约定：甲方同意将位于临朐县朐山路西段南侧的楼房一座（四层）租赁给乙方经营娱乐服务项目；租赁期限为五年，自2005年1月1日至2009年12月31日；楼房租赁费为63000元／年，租赁费按年上交，合同生效后乙方一次性交清2005年租赁费，以后每年的12月30日前交清下年租赁费；乙方对房屋的装修不得改变房屋原有结构，如需改动应经甲方同意，乙方装修的房屋需经有关部门验收合格，达到消防安全等标准；双方还约定了合同的违约责任，由违约一方承担违约金，违约金标准规定为违约日至合同期满日的房租费；双方还约定了租赁合同的变更、解除、终止及其它权利义务。陈廷爱与王延刚签订租赁合同的行为是代表临朐县电子设备厂行使的职务行为。合同签订后，王延刚将所租赁楼房用于经营临朐贤苑沐歌娱乐城。王延刚主张违约金为自2007年3月28日至2009年12月31日间的租赁费，数额为162750元。
另查明，王延刚共向临朐县电子设备厂交纳租赁费43800元。2007年3月29日，经王延刚申请，临朐县公证处将王延刚所租赁楼房装修情况进行了公证，王延刚申请对租赁楼房所投入的装修等损失进行鉴定。因临朐县公证处公证的的内容缺少装修工程的材料规格、作法及部分尺寸，致鉴定机构无法进行鉴定。
还查明，再审中，临朐县电子设备厂提出反诉，要求王延刚支付房屋租赁费97950元；临朐县电子设备厂在原一审中并未主张解除合同和要求调整违约金；陈廷爱在原一审中系本案被告，在再审诉讼中已病故，其第一顺序继承人均表示放弃继续参加（2007）临民初字第1862号再审案件的诉讼。
临朐县人民法院再审认为，临朐县电子设备厂作为出租人未提供证据证实在签订租赁合同时已书面告知承租人王延刚已抵押的事实，因此临朐县电子设备厂已构成违约，应当按合同约定标准计算违约金。双方约定的违约金数额，当事人并未主张明显过高要求调整，按照当事人意思自治原则，王延刚要求临朐县电子设备厂承担违约金的诉讼请求应予支持。王延刚要求临朐县电子设备厂赔偿损失的诉讼请求，因出租物灭失，王延刚提供的鉴定材料无法进行鉴定，王延刚可在提供证据后另案处理。临朐县电子设备厂在再审过程中提出的反诉，不属再审受理范围，可另行主张权利。据此判决：一、临朐县电子设备厂于判决生效后五日内支付王延刚违约金损失162750元；二、驳回王延刚的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由王延刚负担731元，临朐县电子设备厂负担3569元。
临朐县电子设备厂不服，上诉称，一、在签订楼房租赁合同时，上诉人就将出租楼房的房产证交付于被上诉人查验，明确的告知该房产已经抵押，但被上诉人仍然坚持租赁，于是，上诉人就将房产证复印件交付于被上诉人，从该事实看，原审认定上诉人未将出租楼房抵押的事实书面通知被上诉人错误。二、对于上诉人的反诉请求，原审法院以不属于再审受理范围为由，让上诉人另行主张权利，从程序上讲，无法律依据。请求撤销（2009）临民再初字第2号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人王延刚辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2005年7月15日，中国农业银行临朐县支行将临朐县电子设备厂诉至本院，请求临朐县电子设备厂支付其借款250万元及相应利息。2005年7月20日，本院作出（2005）民二初字第159号协助执行通知书，其内容为：王延刚租赁临朐县电子设备厂办公楼之租赁费禁止支付给临朐县电子设备厂，暂留你处，待本院提取。2005年8月29日，本院作出（2005）潍民二初字第159号民事调解书，该案以调解形式结案。该案中，中国农业银行临朐县支行与临朐县电子设备厂于2002年12月30日签订借款合同与抵押合同各一份，临朐县电子设备厂以坐落于临朐县朐山路地号13095号土地证号为LQ国用（2002）字第130**号的土地使用权和房产证号为临公房字第××号的地上建筑物抵押，向中国农业银行临朐县支行借款250万元，借款期限自2002年12月30日至2003年12月22日，抵押物依法进行了登记。该案在执行中，上述抵押物由本院依法拍卖，买受人为临朐县大成房地产开发有限公司。2007年3月28日，上述抵押物交接给临朐县大成房地产开发有限公司，王延刚也于同日将临朐贤苑沐歌娱乐城内的所有物品搬出。
另查明，被上诉人于2005年申请开办临朐贤苑沐歌娱乐城时，其向工商部门提供了双方签订的租赁合同及所租赁楼房房产证的复印件，房产证号为临公房字第××号，在该房产证的首页上方载有：与原件一致王延刚；在该房产证第二页设定他项权利摘要中盖有抵押登记专用章，并载明：设定日期2002.12.25约定期限2003.12.24。被上诉人对该事实无异议，但认为房产证中载明的抵押时间至2003年12月，双方签订租赁合同的时间在2004年12月，故双方签订租赁合同时被上诉人并不清楚所租赁楼房是否抵押的事实。
其他事实与原审再审查明的相一致。
上述事实，有租赁合同、收到条、房产证、抵押合同，本院的民事调解书、民事裁定书、协助执行书、调查笔录，及庭审笔录等证据在案为证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。涉案楼房在双方签订租赁合同前，因上诉人借款即已抵押于中国农业银行临朐县支行，在该行诉上诉人案的执行中，涉案楼房被依法拍卖，致被上诉人无法按照合同约定继续租赁使用涉案楼房。在中国农业银行临朐县支行诉上诉人案中，双方于2002年12月30日签订借款合同与抵押合同，借款期限至2003年12月22日。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条规定：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。依据该规定，涉案楼房的房产证中虽登记了担保期间，但依据上诉人借款期限所确定的诉讼时效，至本案双方于2004年12月29日签订租赁合同时，涉案楼房上设定的抵押权仍然存续。被上诉人申请开办临朐贤苑沐歌娱乐城时，其向工商部门提供了涉楼楼房房产证的复印件，首页上被上诉人已签字确认与原件一致，他项权利摘要中盖有抵押登记专用章，被上诉人对该事实予以认可。其虽提出房产证中载明的抵押时间早于双方签订租赁合同的时间，并依此主张并不清楚涉案楼房已抵押的事实，但该主张与法律规定的关于抵押权的存续期间不符，且涉案楼房房产证中的抵押登记与中国农业银行临朐县支行诉上诉人案中涉案楼房已抵押的事实相吻合，因此，应认定在双方签订租赁合同时上诉人已通过提供房产证原件的形式书面告知了被上诉人涉案楼房已抵押的事实，被上诉人关于并不清楚涉案楼房已抵押的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第二款规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本案中，涉案楼房因抵押权的实现致被上诉人不能继续租赁使用，因上诉人已尽到告知抵押的义务，根据上述规定，被上诉人要求上诉人赔偿违约金及损失的诉求应不予支持。关于上诉人在再审中的反诉请求应否予以审理的问题。本案系由本院裁定撤销原一审判决，发回原审法院重审的案件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第二款的有关规定，上诉人在本案中针对被上诉人所欠租赁费可提出反诉。在中国农业银行临朐县支行诉上诉人案中，本院已作出禁止被上诉人向上诉人支付租赁费的协助执行通知书，即上诉人所主张的租赁费被上诉人应否向上诉人支付受另案执行的影响，在执行案件是否执行终结不明的情况下，原审对上诉人的反诉请求不予审理并无不妥，上诉人可另行解决。上诉人针对原审审理程序提出的上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人关于原审判决认定事实错误的上诉理由成立，原审判决上诉人承担违约责任不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条、第六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销临朐县人民法院（2009）临民再初字第2号民事判决；
二、驳回被上诉人王延刚的诉讼请求。
原审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，均由被上诉人王延刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李传军
代理审判员 任志华
代理审判员 王建东
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 尹晓丽