云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二终字第202号
上诉人（原审原告）周正，男，傣族。
委托代理人徐红飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）崔钊铭，男，汉族。
委托代理人胡永平，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人周正因与被上诉人崔钊铭房屋租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2015）海民二初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行审理，上诉人周正的委托代理人徐红飞，被上诉人崔钊铭的委托代理人胡永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：周正与崔钊铭于2010年1月12日签订《房屋租赁合同》1份，约定周正将其位于勐海县科技路69号的房屋一幢6层出租给崔钊铭，由崔钊铭作为酒店客房及KTV合法使用，房屋租期为10年，自2010年6月1日至2020年5月30日止；房屋租金起算日为2010年6月1日，合同签订的前5年（2010年6月1日至2015年5月30日），房屋租金为16万元／年，合同签订的后5年（2015年6月1日至2020年5月30日），房屋租金为20万元／年，租金每半年支付一次，即每年的5月30日、12月31日支付，最多可推迟3天；同时约定，崔钊铭不得擅自损坏房屋，如需改变房屋的内部结构和设置影响房屋结构的设备，需先征得周正的书面同意；除此之外，双方还对合同的变更、解除、终止、房屋交付、验收、违约责任、免责条件等作了详细约定。崔钊铭于2015年4月3日向周正支付2015年上半年的房屋租金8万元。
原审法院认为，周正与崔钊铭之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，应受法律保护。关于是否应解除双方签订的《房屋租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三款：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。……（7）拖欠房租30天以上。”的约定，周正主张解除合同的理由主要是崔钊铭未经其书面同意变动房屋结构及崔钊铭拖欠房租30天以上。崔钊铭在双方签订《房屋租赁合同》后确实对房屋进行过装修，并对房屋的内部结构进行一定改动，但周正在崔钊铭第一次支付租金前就已知情，但未提出异议，且崔钊铭至今仅对房屋进行过一次装修，应当认定为周正已经认可崔钊铭变动房屋结构的行为，故周正以崔钊铭未经其书面同意变动房屋结构为由主张解除合同并不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，及第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同，按照双方约定，崔钊铭应于2014年12月31日将2015年上半年的房屋租金支付周正，最多也只能推迟3天支付，崔钊铭至2015年4月3日才向周正支付租金，已经超过30天，尽管崔钊铭于2014年6月17日以银行转账方式向周正支付过租金，崔钊铭也认可因其管理不规范导致没有保留付款凭证，但崔钊铭的工作人员于2015年1月1日、1月8日请求周正将其银行账户提供给崔钊铭，以便崔钊铭及时支付房屋租金，表明崔钊铭主观上并非恶意延付租金，其在积极履行或积极要求履行合同义务，而周正在崔钊铭工作人员两次请求提供银行账户的前提下仍未提供，以致崔钊铭无法依约履行支付租金的义务，故不能以崔钊铭拖欠房租30天以上为由主张解除双方签订的《房屋租赁合同》。同时，《房屋租赁合同》中并未约定要求崔钊铭交纳房屋保证金，对此若双方无法协商解决，周正无权单方要求崔钊铭交纳房屋保证金。此外，本案中也未出现解除合同的法定事由，故对周正要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审不予支持。关于崔钊铭是否应将周正的房屋恢复原状的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因双方签订的《房屋租赁合同》无须解除，崔钊铭便无须将其租赁的房屋恢复原状，故对周正要求崔钊铭将房屋恢复原状的诉讼请求，原审不予支持。关于崔钊铭是否违约及是否应支付30万元违约金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款的约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1-3倍向甲方支付违约金：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；……（4）拖欠房租30天以上的。”，崔钊铭变动房屋结构及延付租金的行为并不构成违约，无须向周正支付违约金，双方应继续履行《房屋租赁合同》，故对周正要求崔钊铭支付违约金30万元的诉讼请求，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回周正的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由周正负担。
原审判决宣判后，周正不服，向本院提起上诉。请求：撤销（2015）海民二初字第66号民事判决，支持上诉人一审诉讼请求。其理由：一、原审认为上诉人对房屋内部结构改动知情，而认定被上诉人不构成违约系对客观事实和合同义务的理解错误。首先，原审法院和被上诉人都认可了被上诉人改动房屋内部结构的客观事实，被上诉人并未证实上诉人书面同意其变动房屋结构。其次，原审认为在被上诉人第一次支付租金前，上诉人就已知情，但未提出异议。上诉人收取租金的行为是行使合同权利，不能以此掩饰被上诉人的违约事实，被上诉人违约，上诉人仍能收取租金，只是上诉人依合同规定自主选择要求被上诉人如何承担违约责任，而不能成为被上诉人免责的事由。二、原审认定被上诉人的证人崔连广的证言属认定事实错误。该证人身份不明，被上诉人未进一步证实证人与本案的关联性，原审法院仅凭该证人证言认定案件事实有误。三、原审确认被上诉人于2015年4月3日才交付租金，却认定被上诉人不构成违约错误。根据合同约定，被上诉人必须于2014年12月31日前支付2015年上半年租金，拖欠房租30天以上，上诉人有权解除合同，而被上诉人却于2015年4月3日才交付租金。原审法院以上诉人未提供账号，被上诉人发过信息为由，认定被上诉人在积极履行合同错误。首先，上诉人在勐海工作，从未长时间离开过，被上诉人也知道上诉人的工作单位，却不来沟通。其次，被上诉人称未支付房屋租金系因账号保管不善，但原审开庭后，被上诉人就找到账号，并成功转账。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决结果公正，请二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，上诉人、被上诉人对一审认定的事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实本院予以认定。
二审审理中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据。
二审审理查明事实与原审认定事实一致。
二审中，双方当事人对被上诉人改动房屋内部结构、延迟交付租金是否构成违约存在争议。
本院认为，关于被上诉人改动房屋内部结构是否构成违约的问题。双方于2010年1月12日签订房屋租赁合同，房屋租赁期间自2010年6月1日起起算，双方合同中约定了装修房屋的相关条款，可见上诉人明知被上诉人在此期间装修的相关事宜，若上诉人对此持有异议，要求被上诉人恢复原状或根据合同约定要求解除合同，则应在合理期限内提出。而自被上诉人租赁、装修、使用房屋至今已逾5年，上诉人并未证实在此期间曾提出异议，要求被上诉人整改房屋或要求解除合同，原审法院据此认定上诉人认可被上诉人变动房屋结构的行为并无不当。关于被上诉人于2015年4月3日交付租金是否构成违约的问题。根据被上诉人原审提交的证据短信记录可知，被上诉人并未拒绝履行交纳租金的合同义务，而是积极与上诉人沟通，请求上诉人提供银行账户以便被上诉人交付房屋租金，而上诉人则要求被上诉人先交纳保证金，否则拒收租金。双方对于保证金的交纳并无约定，上诉人以被上诉人交纳保证金为收受租金的前提不符合双方合同约定，被上诉人未能按时支付租金系上诉人造成，故原审法院认定不能以被上诉人拖欠房租30天以上为由解除合同并无不当。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，房屋租赁合同应当解除的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审法院对于证人崔连广的证言虽予采信，但并未认定其证言内容作为法律事实或裁判的依据，故上诉人认为原审法院凭证人证言认定案件事实有误的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人周正负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。
审 判 长 马 云
代理审判员 玉 的 勒
代理审判员 徐 艺 华
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 ?张秋林