上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第4464号
原告（反诉被告）上海耀强实业发展有限公司。
法定代表人陈敢锋，总经理。
委托代理人钱卫敏，上海中路信律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海中艺国际储运有限公司。
法定代表人范金德，董事。
委托代理人黄丽萍，上海百林司律师事务所律师。
委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。
第三人上海宵邦物流有限公司。
法定代表人屈冬梅，董事长。
委托代理人刘浩强，浙江秀贤律师事务所律师。
委托代理人王坚，浙江秀贤律师事务所律师。
第三人上海建驰物流有限公司。
法定代表人刘建国，总经理。
委托代理人刘浩强，浙江秀贤律师事务所律师。
委托代理人王坚，浙江秀贤律师事务所律师。
原告上海耀强实业发展有限公司诉被告上海中艺国际储运有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理，依法由审判员孙佑正适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。2013年12月30日，被告提起反诉，本院立案受理后，于2014年1月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱卫敏、被告委托代理人黄丽萍、郑威波到庭参加诉讼。2014年2月25日，经被告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区内1号车间、门卫室、厕所、泵房等装饰装修现值价进行审价。本院依法于2014年4月22日追加上海建驰物流有限公司（下简称“建驰公司”）、上海霄邦物流有限公司（下简称“霄邦公司”）作为本案第三人参加诉讼。收到司法鉴定意见书后，本案于2014年6月13日公开开庭进行了审理，原告委托代理人钱卫敏，被告委托代理人黄丽萍、郑威波，第三人建驰公司及第三人霄邦公司共同委托代理人王坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海耀强实业发展有限公司诉称，原、被告双方于2012年11月21日签订了房屋租赁合同。合同约定，原告将其所有的位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区内1号车间、门卫二和泵房合计12，047.50平方米出租给被告使用，租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月30日止；月租金为人民币439，735元，房屋租赁费用的支付方式为押一付三，租金每三个月支付一次，每次提前5天支付下三个月的租金；如被告逾期支付租金，则应支付每天万分之五的滞纳金，如被告逾期不支付租金累计超过30天，属被告违约，原告有权提前解除合同，被告除应结清拖欠的租金和滞纳金外，无条件退场，以及支付三个月租金作为违约金。合同生效后，被告按约支付了一个月押金，以及连续支付三期租金，即2013年1月至9月期间的租金。但，7月至9月的租金被告也是逾期支付，逾期天数累计44天。2013年9月26日，被告应支付10月至12月的租金，但被告以各种理由拖延支付，直至拒绝支付。原告多次发函催促，但被告仍不予理睬，拒绝支付。被告的违约支付租金行为已构成根本违约，原告有权依法提前解除合同。据此，原告请求确认双方租赁关系于2013年11月5日解除；判令被告支付2013年10月1日至11月5日期间的租金513，024.15元；判令被告按日租金14，657.83元的双倍支付2013年11月6日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费；判令被告支付逾期支付2013年7月至9月租金的滞纳金26，823.84元；判令被告支付逾期支付2013年10月1日至11月5日期间租金的滞纳金9，234.40元；判令被告立即搬离上海市青浦区华新镇华腾路1699号房屋；判令被告支付三个月租金作为违约金计1，319，205元；判令被告支付其租赁期间以及房屋使用期间的水费17，550.97元、电费201，152.86元；判令被告返还原告已提供的租金发票九份。
在审理中，原告变更、放弃部分诉讼请求，原请求判令被告支付其租赁期间以及房屋使用期间的水费17，550.97元、电费201，152.86元，现变更为请求判令被告支付其租赁期间以及房屋使用期间的水费34，365.40元、电费321，218.80元；放弃请求判令被告返还原告已提供的租金发票九份。
被告上海中艺国际储运有限公司答辩并反诉称，房屋租赁合同签订后，被告即按约支付了押金和首期预估租金，并开始做进场准备，但原告没有履行合同义务，存在违约情形，影响了被告的正常经营，给被告造成了经济损失和商业风险。被告的经营范围是国际货物的仓储服务和运输服务，客户对货物的存放条件及风险规避均有严格要求，仓储货物必须购买财产保险，由于原告不能向被告提供租赁房屋的产权证，无法购买保险，致使一些客户拒绝与被告签约，争取来的客户，被告为了提供符合质量的服务只得另行租赁其他仓储房屋。另，由于原告不予提供房屋产权证，被告还受到工商部门的处罚和市场禁入。由于原告出租的房屋地面不是金刚砂地面，不符合被告客户货物仓储的要求，致使被告许多客户流失。由于原告未按承诺浇筑10米水泥地，影响了被告的正常经营。因原告提供的房屋存在重大瑕疵，合同继续履行势必对被告造成更大损害，给被告造成更大的商业风险，故被告同意原告提出的2013年11月5日解除合同要求。因原告未交付（或者出示）出租房屋的产权证，故原告无权要求被告支付2013年10月1日至11月5日期间的租金513，024.15元。且因原告提供的出租房屋存在重大瑕疵，影响了被告的正常经营，应当在被告已经预交的租金中减去租赁房屋空置面积对应的租金，对于被告实际使用部分房屋面积也应根据出租房屋的实际状况重新确定每平方米标准后予以减免退还。原告要求被告按日租金的双倍支付2013年11月6日至实际交还房屋之日止的房屋使用费没有法律和事实依据，该费用应当按照出租房屋的实际出租价值及对被告正常经营的影响程度来确定。原告违约在先，要求被告支付逾期滞纳金、违约金毫无道理和依据。因还有另外一家公司租赁原告的房屋并使用水电，故水电费用原告应当在理清被告实际使用的水、电数额后，再由被告承担。由于原告未能向被告提供符合合同约定的租赁房屋，给被告造成了损失，为此提起反诉请求判令原告赔偿装修费859，498元；请求判令原告支付搬迁费。
在审理中，被告变更反诉请求，原请求判令原告赔偿装修费859，498元，变更为请求判令原告赔偿装修费995，332元。后被告又变更反诉请求，请求判令原告赔偿装修费650，844元，请求判令原告支付搬迁费2万元。
原告对被告的反诉主张辩称，原告按照合同约定交付了租赁房屋，租赁合同中明确产证在办理过程中，原告也没有承诺过浇筑10米水泥地，交付的租赁房屋地面是金刚砂地面。合同中明确约定转租必须书面征得原告同意，现被告擅自转租，因转租产生的后果由被告自行承担。租赁开始原告就提供了相应的与房屋有关的证照，办理房屋产证需要过程的，于2013年12月12日原告取得了产权证。故不同意被告的反诉请求。
第三人上海宵邦物流有限公司述称，原告的诉讼请求与其无关，应当由被告承担。被告的反诉主张与其无关。其与被告签订房屋租赁合同时只知道房屋是被告的，其已于2014年5月底搬离租赁房屋。
第三人上海建驰物流有限公司述称，原告的诉讼请求与其无关，应当由被告承担。被告的反诉主张与其无关。其与被告签订房屋租赁合同时只知道房屋是被告的，其准备于2014年6月20日左右搬离租赁房屋。
经开庭审理查明，2012年11月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，原告将位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区内1号车间、门卫二及泵房出租给被告，租赁厂房建筑面积为1号车间11，961.50平方米，门卫二和泵房86平方米，共12，047.50平方米，该厂房周围的水泥路面和空地免费给被告使用；房屋用途：为工业用地，厂房作仓储、办公使用；租赁期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月30日止，该租赁房屋每日每平方米租金1.20元，2013年1月1日到2014年12月30日期间的月租金总计为439，735元（含税），年租金5，276，820元；租赁费自2013年1月1日起开始计收，该租赁房屋月租金基数第一年、第二年内不变，租金第三年起递增每平方米每日0.15元，即2015年1月1日起到2017年12月30日期间月租金为494，700元（含税），年租金5，936，400元；本合同签字生效后，一周内预收押金（保证金）439，735元，并同时收取三个月租金1，319，201元，该租赁房屋实行先付后租形式，租赁房屋的租赁费用支付方式为押一付三，被告应支付首期三个月的租金及一个月的押金至原告指定账户，以后租金被告应每三个月支付一次，提前5天支付下三个月的租金；租赁期满，被告应如期返还该租赁房屋和有关设施设备，被告需继续承租的，则应于租赁期满前六个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后，双方应重新签订房屋租赁合同；原告于2012年11月22日起，逐步向被告交付该租赁房屋的部分区域，为被告在使用前安装货架、安装空调设备提供方便；原告保证在本合同签订之时其为租赁房屋的合法所有人，在该租赁房屋交付后确保被告正常使用；原告提供租赁房屋的土地使用证原件给予被告验看，并保证其提供的相关证件真实有效，其房屋产权证及建筑消防验收通过文件待施工项目竣工验收取得后提供给被告验看，以上证件，原告正在办理过程中，取得所有证件后，向被告提供加盖原告公司章的上述资料复印件；原告在提供房屋的同时，为园区内租客提供500KVA用电额度与二车间共用，并负责安装独立水表、电表，原告保证在2012年11月15日前水、电、路等三通部分到位，原告保证租赁期间供水、供电系统的维修和正常运转，根据被告实际用水、用电量，被告实际使用的水电费用（按国家标准）直接缴付；原告仓库的地面采用金刚砂地面，原告同意被告进入仓库后打膨胀螺丝安装货架；被告在租赁期内，不得在未征得原告同意的情况下，私自改变房屋结构及配套设施，如需改建或变动，应征得原告同意方可落实施工；房屋内部办公区域的二次装饰工程（电线、灯具、卫生洁具及其他装饰工程）均由被告负责自行施工到位，但必须符合相关安全要求；被告因发展需要，如在租赁房屋厂区内建造辅助用房，必须征得原告书面同意方可搭建，但在租赁期满后，由被告恢复原样，如被告未经原告和政府相关部门同意的违章搭建物，由被告承担全部的相关责任和经济损失；被告在租赁期间征得原告书面同意后方可将租赁房屋的土地、房屋及设施租赁给第三方；在合同履行期内，如原告单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知被告，原告支付三个月租金作违约金给被告和被告在租赁期所发生的装修实际费用折旧年限为五年的损失；如被告单方面提前解除租赁合同的，需提前三个月通知原告，由被告支付三个月租金作违约金给原告；被告如逾期缴付租金，则应支付每天万分之五的滞纳金，如被告逾期不支付租金累计超过1个月（30天）的，属被告违约，原告有权提前解除合同，被告除应付清拖欠的租金和滞纳金外，并无条件退场，还必须支付三个月租金作违约金给原告，如原告原因除外；房屋租赁合同履行期间，如原告转让房屋所有权的，须提前六个月书面通知被告，应遵循法律，确保被告仍享有承租的权利，并有义务协助被告的权利不受侵害。合同另行约定了其它事项。合同签订后，原告即按约将租赁房屋交付被告，被告按约支付了押金439，735元，以及连续支付了三期的租金，即2013年1月至9月期间的租金，但7月至9月的租金被告逾期支付，2013年7月28日原告向被告发出律师函催要租金，被告才在2013年8月2日支付租金879，470元，2013年8月9日支付租金439，735元，逾期天数累计44天。为此，原告委托律师向被告发出律师函要求被告支付滞纳金。2013年9月26日，被告应支付2013年10月至12月的租金，但被告拖延支付，为此原告又委托律师向被告发出律师函要求被告及时支付租金，但被告未支付。2013年11月4日，原告再次委托律师向被告发出律师函告知被告双方之间签订的房屋租赁合同于2013年11月5日解除，要求被告支付租金、滞纳金及违约金，并要求被告于2013年11月25日前搬离租赁房屋。但被告收到律师函后，未予理睬。原告遂于2013年11月诉诸本院。
另查明，2013年4月1日，被告与上海添顺物流有限公司（下简称“添顺公司”）签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号部分房屋出租给添顺公司，租赁期限为五年。2014年4月15日，双方签订协议一份。协议约定，双方确认房屋租赁合同于2014年3月31日解除，添顺公司已于2014年3月31日向被告交还出租房屋。2013年4月1日，被告与北京盛邦物流有限责任公司（下简称“盛邦公司”）签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号部分房屋出租给盛邦公司，租赁期限为五年。2014年4月15日，双方签订协议一份。协议约定，双方确认房屋租赁合同于2014年3月31日解除，盛邦公司已于2014年3月31日向被告交还出租房屋。2013年1月20日，被告与第三人霄邦公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号部分房屋出租给第三人霄邦公司，租赁期限为五年。同日，被告与第三人建驰公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告将其承租的位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号部分房屋出租给第三人建驰公司，租赁期限为五年。第三人建驰公司包括第三人霄邦公司及被告于2014年6月24日全部搬离位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号房屋，但被告及两第三人均未与原告办理相关交接手续。
又查明，被告于2007年6月7日取得沪房地青字（2007）第005950号上海市房地产权证，于2011年5月17日取得建设工程规划许可证，2013年1月29日取得建设工程竣工验收消防备案凭证，2013年6月7日取得上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书，2013年9月4日取得上海市建设工程竣工规划验收合格证，2013年10月10日取得建设工程竣工验收备案证书，2013年12月12日取得沪房地青字（2013）第019337号上海市房地产权证。截止2014年6月24日，被告结欠原告水费33，635.20元、电费316，462.50元。
审理中，本院根据被告之申请，依法对位于上海市青浦区华新镇华腾路1699号厂区内1号车间、门卫室、厕所及泵房等装饰装修现值通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行鉴定，该单位出具司法鉴定意见书，并接受当庭询问。鉴定意见及情况说明：根据现场情况及丈量结算计算得华腾路1699号厂区的装修现值为576，144元，其中装修部分290，344元、CCTV监控90，649元、弱电系统19，104元、钢丝网隔断20，915元、空调工程139，874元、装修部分电气隐蔽工程15，258元。原告认为：鉴定内容中的空调、灯、监控、门、矿面板、玻璃、静电地板、地毯、洁具、卫生间隔断等为可拆除部分不应列入本次测算总价内，社会保障费需施工方提供该工程的缴费依据，钢化玻璃、内墙涂料、黄砂、钢丝网隔断网片材料价格偏高。被告认为：空调室内机及所有管道、主机电缆、电源电线及辅助未计入总价内，室外新建厕所及食堂未计入总价内。鉴定单位认为：其出具的材料价格参照上海建设工程造价与交易信息指导结合市场询价，符合现场情况；社会保障费按照沪建市管（2012）74号文件执行，室外新建厕所、化粪池、下水道由被告提供合同及发票复印件83，000元，由于部分隐蔽工程无法估价且原告认为其不在租赁范围内。原告预付审价费36，000元。在审理中，原告明确表示由于被告违约，原告不应当承担装修费用，且要求被告自行拆除装饰装修包括自行搭建的建筑物。
以上查明的事实，由原告与被告及第三人的陈述，原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案凭证、上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书、上海市建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证书、付款凭证、水电费结算确认单、律师函，被告提供的房屋租赁合同、协议，上海公信中南工程造价咨询有限公司出具的司法鉴定意见书等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
根据庭审查明的事实，本院认为，合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应确认为合法有效。原告将房屋交付被告使用，被告应按约支付租金及水电费。由于被告逾期支付租金，已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任，原告按约有权行使合同解除权，合同解除日为原、被告双方确认之日2013年11月5日。原、被告双方签订的房屋租赁合同解除后，被告未腾退租赁房屋应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，房屋使用费应计算至租赁房屋腾退为止。同时，原告应退还被告所支付的押金。原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告抗辩称因原告提供的出租房屋存在重大瑕疵，影响了被告的正常经营，造成了经济损失及经营风险，应减免房屋租金。虽然在原、被告双方签订租赁合同时原告未取得房屋所有权证，但原告已提供相应的土地证，并已把房地产权证尚在办理中的情况告知被告。若该权证与其经营有重要影响的，其应该在明知上述情况下选择是否承租该房屋。被告选择承租房屋即意味着接受该状态。故被告该抗辩本院不予采信。被告还提出原告承诺浇筑10米水泥地，因原告未予确认，被告又未提供证据予以证明，本院不予采信。合同解除的责任在于被告，被告主张原告赔偿装饰装修费及搬迁费，于法无据，本院不予支持。至于租赁房屋添附物及装潢物，由被告自行处理，但被告不得破坏原房屋使用功能。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海耀强实业发展有限公司与被告上海中艺国际储运有限公司于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月5日解除；
二、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀强实业发展有限公司计至2013年11月5日的租金人民币513，024.15元；
三、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀强实业发展有限公司自2013年11月6日起至2014年6月24日止的房屋使用费人民币3，356，643.83元；
四、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海耀强实业发展有限公司逾期付款滞纳金人民币36，058.24元；
五、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海耀强实业发展有限公司解除合同违约金人民币1，319，205元；
六、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀强实业发展有限公司水费人民币33，635.20元；
七、被告上海中艺国际储运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀强实业发展有限公司电费人民币316，462.50元；
八、原告上海耀强实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海中艺国际储运有限公司押金人民币439，735元；
九、反诉原告上海中艺国际储运有限公司要求反诉被告上海耀强实业发展有限公司赔偿装修费人民币650，844元的诉讼请求不予支持；
十、反诉原告上海中艺国际储运有限公司要求反诉被告上海耀强实业发展有限公司支付搬迁费人民币2万元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币24，830.97元，减半收取人民币12，415.49元，财产保全申请费人民币5，000元，由本诉被告上海中艺国际储运有限公司负担；本案反诉受理费人民币5，254.22元，由反诉原告上海中艺国际储运有限公司负担；审价费人民币36，000元，由反诉原告上海中艺国际储运有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 孙佑正
二〇一四年七月二十五日
书记员 姜 瑞
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。