南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第5904号
原告南京鼓楼区饮食公司（以下简称饮食公司），住所地南京市鼓楼区观音里15号。
法定代表人闻伟，总经理。
委托代理人王士余，江苏苏德律师事务所律师。
被告南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德传媒公司），住所地南京市鼓楼区大方巷11号。
法定代表人QingQingzhu（加拿大籍），总经理。
委托代理人周群，男，汉族，1968年2月4日生，该公司法律顾问。
委托代理人徐晓静，女，汉族，1988年12月13日生，该公司员工。
第三人闵无南，男，汉族，1966年12月25日生，本市鼓楼区三牌楼大街51号柏楠鲜花店管理员。
原告饮食公司与被告我德传媒公司以及第三人闵无南房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饮食公司的委托代理人王士余，被告我德传媒公司的委托代理人周群、徐晓静，第三人闵无南到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告饮食公司诉称：原、被告在2010年3月29日签订了《租赁协议》，约定原告将位于本市鼓楼区三牌楼大街51号的房屋租赁给被告使用，租期为2010年4月1日至2015年3月31日；租金支付方式为预付式，每年4月1日及10月1日前预付当年租金的1／2；租金必须按约定支付，不拖不欠，否则原告有权终止合同，并追究被告相应的责任。该合同签订后，被告未按约定支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金90000元。被告行为已构成违约，依据租赁协议第四条，原告可以解除合同。故原告诉至法院，请求判决：依法解除原、被告于2010年3月29日签订的《租赁协议》；被告及第三人腾空并向原告交还本市鼓楼区三牌楼大街51号房屋；被告支付原告自2013年4月1日至合同解除时的房屋租金，并按年租金90000元标准支付合同解除后至实际迁出时的房屋使用费；被告支付违约金20000元；被告赔偿原告90000元租金自2013年4月1日至被告实际支付之日止的经济损失即逾期付款利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；本案诉讼费用由被告承担。
被告我德传媒公司辩称：原、被告签订租赁协议后，原告没有将租赁物交付给被告，致使原告不能完整的行使使用、收益的权利。原、被告之间的法律关系名为租赁，实为代理。原告租赁合同的相对人为第三人，应由第三人承担交付租金义务。被告不应承担给付租金的义务，不承担违约责任。即便双方之间存在租赁合同关系，原、被告之间的相关债权债务一直相互抵销，被告无需支付原告租金。原告主张违约金20000元同时主张利息损失是矛盾的，违约金具备补偿性，且合同中约定的违约金过高，应当参照原告的实际损失计算。综上，被告同意支付原告房屋租金或房屋占用使用费，但不同意解除双方目前存在的法律关系。
第三人闵无南述称：第三人自1997年开始从原告处承租涉案房屋，并按时向原告交纳租金。因原告承诺第三人可以长期经营使用涉案房屋，并称被告系其下属公司，第三人才于2010年3月1日与被告签订了期限为2年的租赁合同。第三人与被告之间曾因租赁合同产生争议。原、被告之间解除合同后，第三人同意与原告协商处理租赁事宜。
经审理查明，本市鼓楼区三牌楼大街51号房屋为南京鼓楼房产经营有限公司所有，后由原告饮食公司承租。
2010年3月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，约定：由甲方将位于本市鼓楼区三牌楼大街51号门面房（柏楠盆菜及花卉部分）租赁给乙方使用，使用面积大约50平方米，该面积为估算面积，未经测算，双方对于以该面积为标准计算租金、签订合同无异议，甲方提供现有房屋内的水电设施，水电费用由乙方承担；租赁期限为5年，自2010年4月1日至2015年3月31日止；前三年租金为每年70000元，第四年为90000元，第五年为100000元；付款方式为预付，即每年4月1日及10月1日前预付当年租金的1／2，乙方必须按约定交纳，一次付清，不拖不欠，否则甲方有权终止合同，并追究乙方相应的法律责任；乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自将甲方房屋转让、抵押等；如有一方违约，则违约方向对方支付违约金20000元并承担由此产生的一切损失；乙方在签订合同时，须缴纳合同保证金5000元，合同结束甲方确认乙方无违约后原数退还，不计利息；等等。同日，被告向原告支付了水电押金5000元。
原告（甲方）与被告（乙方）之间除签订有上述《租赁合同》外，另于2013年3月18日签订了一份《房产委托管理协议》，内容为：甲方因公司业务调整，将所辖房产（三牌楼大街51号，即柏楠盆菜馆、柏楠花卉部分）委托给乙方经营管理；甲方出具授权委托书一份给乙方；托管期限为五年，自2010年4月1日至2015年3月31日，2009年10月至2010年3月应收房租归乙方；托管期间，房屋所有权和处分权属甲方所有，乙方具有使用权、经营权、租赁及收益权，不得将甲方房产进行抵押、转让等；该协议与双方签订的《租赁合同》同步实施方为有效，该《租赁合同》乙方负有保密义务，未经甲方书面许可不得提供给第三人，否则视为违约，甲方保留随时收回房屋的权利。
原、被告签订《租赁合同》后，涉案房屋产权人南京鼓楼房产经营有限公司对此未提出书面异议，被告已向原告交纳租金至2013年3月31日。此后，因被告未支付自2013年4月1日起的下年度租金，双方产生争议，遂形成本案诉讼。本院于2013年10月14日向被告送达了起诉状副本以及相关应诉材料。
另查明，2010年3月1日，被告经原告同意将涉案房屋另行转租给第三人，并与第三人签订了一份《租赁协议》，约定：由被告将涉案房屋的一部分约30平方米出租给第三人；租赁期限为二年，自2010年3月1日至2012年2月29日止；租金为每年95000元；合同期满前两个月，双方应就合同续签再行协商，协商不成，被告应结清所有债权债务，注销本协议地址的有关证照等等。该协议签订后，涉案房屋即由第三人实际占有使用。
被告与第三人闵无南之间曾因租赁合同产生争议，被告于2012年12月27日向本院提起诉讼，称其与闵无南之间的租赁合同到期后，双方未达成续租协议，故请求法院判决闵无南腾让本市鼓楼区三牌楼51号房屋，并支付房屋使用费。该案经审理后，本院于2013年6月9日作出一审判决，判决闵无南腾让该涉案房屋，并支付自2012年3月1日起至2013年3月1日止房屋使用费95000元。闵无南不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年11月18日，南京市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判决。此后，第三人仍占用涉案房屋，未实际腾让。
庭审中，被告为证明并不拖欠原告自2013年4月1日起的下年度租金，无违约行为，提供如下证据：1、2011年5月24日原告与案外人徐某签订的房屋租赁协议、确认书一份，证明被告将本市观音里15号房屋（以下简称观音里房屋）出租给徐某后，同意徐某将该观音里房屋转租给原告，租赁期限自2011年3月1日至2015年2月28日，年租金为145000元，原告应于每年3月1日前一次性预付当年全部租金；2、债权转让通知书、EMS邮政快递单，证明徐某于2013年10月24日向原告发出了债权转让通知，将2013年3月1日至2014年2月28日期间的145000元租金债权转让给被告，通知原告就该笔租金向被告履行，此债务中的部分与被告应向原告履行的90000元租金债务相互抵销；3、出庭证人徐某证言，证明其系曾系被告员工，其代表被告与原告签订了观音里房屋租赁合同，原告支付的租金实际亦由被告收取。
经质证，原告对证据1的真实性无异议，且认为原告向徐勤友支付租金，该租赁合同的相对人为徐勤友。对证据2认为未收到原告该债权转让通知，且从该通知发出时间来看为2013年10月30日，超过了被告应向原告履行本期租金给付义务的时间即2013年4月1日，该份证据即使有效，也不能排除原告享有合同解除权。对证据3的真实性不予认可。
第三人对被告证据的真实性均无法确认，且认为与其无关。
各方一致认可，原、被告及第三人之间签订的租赁合同中所涉及的租赁标的均系同一，即为本案所涉的本市鼓楼区三牌楼大街51号房屋。
因当事人意见分歧较大，致使本案调解无效。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《租赁协议》、《房产委托管理协议》、《南京市直管非住宅公房租赁合同》及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，本案原告作为公房承租人对涉案房屋依法享有占有、使用、收益等权利。产权人对涉案房屋转租情况系明知，未提出异议，应视为同意转租。故原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格、全面履行。原告虽曾向被告出具授权委托书，委托被告管理涉案房屋，但原、被告此后签订的《租赁协议》明确双方的关系是租赁合同关系，确定双方的主要权利义务是原告将房屋交付被告使用、收益，被告支付相应的租金，实际上被告也按照约定向原告支付了租金，因此应认定双方系租赁合同关系。故被告关于双方系委托代理关系的抗辩意见，本院不予采纳。
根据双方合同约定，被告应当先付后用，于每年4月1日及10月1日前支付当年租金的1／2，如被告逾期支付租金，原告可终止合同并追究相应的法律责任。被告应于2013年4月1日前支付第四年度的半年租金，但被告一直未履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告据此解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院于2013年10月14日向被告送达起诉状副本及相关应诉材料，应视为原告解除合同通知已经到达被告，因此双方的房屋租赁合同自2013年10月14日起解除。被告虽辩称原告因承租观音里房屋与徐某之间存在租金债务给付义务，徐某将该笔债权转让给被告后，原、被告之间的债务相互抵销，但因该债权转让通知系在原告发出解除合同通知后作出，不影响原告依据前述被告迟延履行行为追究被告违约责任的权利，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告自2013年4月1日起，拖欠原告租金未付。自2013年4月1日至2013年10月14日止的租金为48500元（7500元／月×6＋7500元／月÷30×14天），该租金被告应予以支付。合同解除后，被告作为承租人负有向原告交还承租涉案房屋的合同义务。现被告未交还房屋，故对原告主张合同解除后至实际交还之日止的房屋使用费，参照合同约定的年租金90000元标准支付，本院予以支持。
被告在承租期间，经原告同意将涉案房屋转租给第三人闵无南，涉案房屋实际由第三人使用，故原、被告之间租赁合同解除后，第三人应配合被告将涉案房屋交还原告。
对于原告主张的被告支付违约金20000元。被告认为该违约金约定过高，要求法院予以调整。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告支付原告违约金4000元。关于原告主张的赔偿90000元租金自2013年4月1日至被告实际支付之日止的经济损失。本院认为，因被告迟延支付租金造成的损失已在原告主张的违约金中予以弥补，其再行主张违约损失不符合法律规定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告南京鼓楼区饮食公司与被告南京我德广告传媒实业有限公司之间签订的关于本市鼓楼区三牌楼大街51号房屋租赁合同自2013年10月14日起解除。
二、被告南京我德广告传媒实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告南京鼓楼区饮食公司房屋租金48500元以及房屋使用费（自2013年10月15日起至被告实际交还房屋之日止，按年租金90000元标准计算）。
三、被告南京我德广告传媒实业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告南京鼓楼区饮食公司违约金4000元。
四、第三人闵无南于本判决生效之日起十日内配合被告南京我德广告传媒实业有限公司腾空并迁出承租的本市鼓楼区三牌楼大街51号房屋，将该房屋交还原告南京鼓楼区饮食公司。
五、驳回原告南京鼓楼区饮食公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4456元（已减半收取），由原告南京鼓楼区饮食公司负担556元，被告南京我德广告传媒实业有限公司负担3900元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李佳萱
二〇一四年一月六日
见习书记员 李 莉