内蒙古自治区奈曼旗人民法院
民 事 判 决 书
（2013）奈法民初字第2363号
原告邹桂霞，女，1967年6月19日出生，汉族，工人，现住奈曼旗。
被告李玉华，女，1969年10月26日出生，蒙古族，教师，现住奈曼旗。
被告席树军，男，1970年5月13日出生，蒙古族，工人，现住奈曼旗。
原告邹桂霞诉被告李玉华、席树军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹桂霞诉称，2011年8月4日二被告租住我位于奈曼旗某某某某镇某某家属区房屋一处，租期一年，租金4500元。到期后经双方协商，在原合同内容不变的情况下续租了一年，到2013年8月4日止。合同第六款约定“对租用的房屋不得有人为损坏，租用到期后交回时要和租用时一样，如有损坏按价赔偿”。到期后我几次打电话找被告李玉华要求验收交房，她推脱说没时间，电话中告知我说钥匙挂在门洞里了。我和他说房子不验收怎么接收，后李玉华来了，在验收房屋时发现有多处损坏：一、自来水表坏了不走字；二、餐厅内装修板两处损坏、西屋西侧装修板一处损坏、西屋隔断门一处损坏、隔断装修板两处损坏；三、有线电视天线人为掐断；四、前窗户玻璃损坏四块、后窗户玻璃坏两块；五、洗脸盆冻坏；六、厨房灯罩没有了；七、院内月亮门有损坏；八、自来水管下地面砖坏一块；九、一处后窗户扇子损坏；十、东屋少一个灯、西屋吊灯六个灯泡不亮、外屋屋顶灯不亮、餐厅灯不亮、正房门口、厕所、门洞没有灯泡；十一、门铃线断了。我要求被告赔偿损失500元，被告不同意说修好了再交房，房屋至今未交。根据以上事实，要求判令二被告赔偿房屋租金损失1，000.00元、给付违约金1，000.00元、给付被告租房时我存的电费款150.00元、赔偿财产损失982.00元，由二被告承担诉讼费用。
被告李玉华辩称，原告的诉讼请求不能成立，我们租住了两年，租金共计9，000.00元，都已提前交付。租住期间原告没有尽到她应尽的义务，如房屋线路老化，我多次找原告维修，原告却一直推脱。2013年8月4日房屋租凭合同到期，下午我找原告交房，原告说没在家，8月5日下午我又去交房，原告带领她的儿子、女儿、姐姐、姐夫、弟弟等一行人来验房，这些人行为非常粗鲁、无理，对我大声恐吓，故意找茬，吹毛求疵，把房子以前破损的地方都强加于我，原告要求我赔偿1000元，我不同意赔偿，后她的一个姐夫对我说原告这个人不好办事，不给她钱你会吃亏的，你就给他400元，交房了事。我不愿意再纠缠就同意给400元，但原告非要500元，而我仅有400元，就没有谈成。当时我高血压、心脏病就犯了，在医院工作的老乡张某某和他的一个同事把拉到的医院。我们已经在2013年8月5日下午交了房，同时也没有损坏原告说的物品。水表是2012年2月份冻坏时，经原告指定安装人员我们花钱购买重新安装的，安完后一切正常，现在不走字完全是内部机械原因，与我们无关。厨房及西屋装修板有损坏、厨房灯罩没有、月亮门损坏、自来水下地块损坏及电视天线人为掐断均与我们没有关系，以前就是那样。洗脸盆损坏属本身质量问题，又因多年自然磨损，与我们无关。灯不亮是因为线路老化不通电造成的。后窗户玻璃损坏是租房前就坏了，协议中写着呢。原告称存了150元电费的事不存在。综上，原告诉请不能成立，要求驳回其诉讼请求。
被告席树军的答辩意见与李玉华的相同。
原告为证明自己的主张向本院提交了以下两组证据：
第一组：1、租房协议书一份（复印件）；2、收房租款证据两份（复印件）；证明房屋租期是从2011年8月4日至2013年8月4日，同时证明被告租赁房屋到期后未按时交付房屋。
第二组：1、奈曼旗自来水公司出具的证明一份；2、丰某某出具的收据一枚；第1份证据证明自来水表损坏及更换需要费用情况，第2份证据证明房屋线路维修费用情况。
对原告出具的以上证据，二被告的质证意见是：对第一组证据的真实性没有异议，但不能证明被告未按时交付房屋，实际上被告已于2013年8月5日交付了；第二组证据没有证明力，水表和房屋线路不是被告损坏的，与其无关。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、证人张某某的出庭证言；二、证人郭某某的出庭证言；三、租房协议书一份（复印件）；两位证人证明的是二被告在房屋租赁合同到期后交付房屋的事实。租房协议书证明厨房门板、电视天线、后窗玻璃两块、西屋隔断门、厨房灯罩、月亮门、自来水处地砖不是二被告损坏的，合同中没有涉及。另外证明原告说的电费款150元，在合同中也没有涉及。
对二被告出具的以上证据，原告的质证意见是：张某某的证言不真实，原告不认识证人，也没有看见证人去过涉案房屋，另外证人与被告李玉华是同学关系；证人郭某某的证言不真实，与证人张某某的证言有矛盾之处；对原告出具租房协议证明的问题不认可，认为租房的时候有损坏的东西合同中都写着呢，没写的就是好的。
本院于2013年10月25日对涉案房屋进行了勘验，并制作了勘验笔录（附照片19张），对原告诉请的物品损坏情况进行了记录和拍照，同时对该房屋现场进行了交接。原、被告质证对勘验笔录及照片的真实性均没有异议。
根据原告申请，本院对原告认为被告损坏的物品进行了价格鉴定，奈曼旗价格认证中心出具了奈价鉴字（2014）第80号价格鉴定结论书（附鉴定费收据一份），原告质证认为鉴定书中对水表是按维修计算的，实际上该水表不能维修，要求按更换新水表计算价格，对其他内容及鉴定费收据没有异议；二被告的质证意见是对鉴定结论书及鉴定费收据均没有异议，但鉴定的物品并不是被告损坏的，与其无关。
对上述证据，本院综合认证为，原告提供第一组证据，系原、被告双方因租房达成的协议以及被告交付两年房款的收据，虽均为复印件，但被告方对证据的真实性没有异议，本院予以采信。原告方提供的第二组证据中奈曼旗自来水公司出具的证明一份，此证据经本院到该公司核实，确系该公司出具，内容真实，本院予以采信。原告提供的丰某某出具的收据，该证据非正规票据，同时该证据证明的内容与本案不具关联性，本院不予采信；被告方提供的证人张某某、郭某某的出庭证言，其陈述的内容比较模糊，对事情发生的时间不能准确陈述，且两位证人陈述到现场后原告已离开现场，对原、被告之间因交房发生争议的过程并没有亲眼所见，因此两位证人证言缺乏证明效力，本院不予采信。被告方复举租房协议，其目的是为了证明原告列举的部分损坏物品，在双方签订的租赁合同中并没有说明当时状态，因此不能说明是被告方损坏的，经本院通过对双方签订的租房协议内容进行核实，对被告方所要证明的问题本院部分予以采信；勘验笔录（附照片）、价格鉴定结论书（附鉴定费收据）具有客观真实性，本院予以采信。
通过原、被告的陈述及本院认定采信的证据，认定本案事实如下：二被告系夫妻关系。2011年8月4日经原、被告协商，原告将位于奈曼旗某某某某镇某某家属区房屋一处租赁给二被告居住，双方签订了租房协议书一份，约定租赁期限为一年，年租金4500元，先交款后入住。同时约定对租用房屋不得有人为损坏，如有损坏按价赔偿，并对屋内设施及状况进行了详细说明。二被告交纳了租金入住一年后，经与原告协商，按原协议内容被告续租了一年，并交纳了租金。续租合同到期后，在原、被告交接房屋的过程中，原告认为物品有损坏，双方就赔偿问题发生了争议，未达成一致意见，原告没有接收房屋而离开，被告李玉华将房屋钥匙放在窗台角上后锁门离开，双方没有通过相关部门进行解决，此后双方也没有进行过有效沟通。2013年10月17日原告将被告诉至法院，为避免损失扩大，本院于2013年10月25日召集双方到租赁房屋处进行了现场交接，并对房屋状况进行了勘验。并根据原告申请对损坏物品进行了价格鉴定。现原告要求判令二被告赔偿2013年8月5日至2013年10月25日期间房屋租金损失1，000.00元（2个月零20天×375元／月）、给付违约金1，000.00元、给付电费款150.00元、赔偿财产损失982.00元（包括购买安装水表费用220元，其余为价格鉴定书中其他物品鉴定价值762元），由二被告承担诉讼费用。
本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同法的规定，租赁期间界满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁合同到期后，在被告方交付房屋的过程中，因部分租赁物损坏赔偿发生争议，双方未能协商成功致使租赁物未能实际交付的客观事实存在。根据本院查明的事实，在双方就租赁物损坏赔偿问题上没有达成协议的情况下，原、被告均采取了消极态度，没有进一步积极协调或到相关部门进行解决。原告方做法是拒绝接收房屋离去，被告方做法是将房屋钥匙放在了窗台一角后，打电话给原告即视为交付。此后双方再没有进行过有效沟通。根据租赁合同的性质，因返还的租赁物存在瑕疵，被告方又未能采取妥善的交付方式，是导致房屋未能实际交付的主要原因。而原告方在接收租赁物的过程中，也应采取积极的态度予以配合。虽然原、被告双方对第一次交付房屋的时间有争议，被告方称是2013年8月5日，原告称大约是2013年8月11日，且均未举出有效证据予以证明，但能够确认的是在合同到期后被告方要求交付房屋的意思表示是明确的，原告即然不接受房屋认为被告构成违约，那么就应当采取适当措施，在合理的期间内及时主张权利，防止损失扩大。在原、被告因房屋交付发生争议至2013年10月17日原告起诉，在此期间造成的扩大损失，原告应承担一定的过错责任。原告要求赔偿的财产损失中隔断门及屋内装修板损坏、洗脸盆的损坏，从现场勘验及本院审理查明的事实看，其赔偿应从人为使用因素、物品的自然磨损及折旧等多方面综合考虑。自来水水表应按安装新水表价值予以赔偿，因被告入住时水表是完好的，被告应承担恢复其使用价值的义务，根据本院调查，自来水公司不能修复自来水水表，只能更换新水表。玻璃的损坏赔偿应将合同中说明的原来已损坏的3块扣除。门铃及有线电视线路、东屋吸顶灯及厨房灯灯罩在租赁合同中没有说明当时是否存在或存在状态，原告要求赔偿本院不予支持。月亮门损坏、自来水下面地砖损坏较为明显，被告应予赔偿。窗扇子有脱落被告应予修复，因在合同中表述窗户全部完好。各屋内及门洞、厕所缺少的灯泡，在合同中虽没有体现，但按常理推断交付房屋时是应该存在的，被告应予赔偿。原告要求被告给付违约金1000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告给付电费款150元，未能提供证据予以证明，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十九条，第二百一十八条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、二被告赔偿原告2013年8月5日至2013年10月25日期间房屋租金损失500.00元（1，000.00元×50%），此款于本判决生效后10日内给付；
二、二被告赔偿原告财产损失601.00元（包括换自来水表220元、修复窗扇子20元、玻璃4块60元、月亮门修复及自来水下面地砖45元、门灯10元、厕所节能灯15元、厨房灯灯泡1.5元、东屋吸顶灯灯泡1.5元、餐厅和西屋灯泡7个10.5元、隔断门及屋内装修板修复和洗脸盆（285＋150）×50%），此款于本判决生效后10日内给付；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，鉴定费200.00元，由原告负担100.00元，二被告负担125.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 孙 连 城
审 判 员 高那木拉
代理审判员 韩 国 柱
二〇一四年六月三十日
书 记 员 姜 秉 龙