呼和浩特市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一初字第00293号
原告李宇栋，男，汉族，1964年3月5日出生，个体工商户，住所地呼和浩特市回民区。
委托代理人苏雅拉图，内蒙古蒙杰律师事务所律师。
被告杨丽丽，女，汉族，1978年12月1日出生，个体工商户，住所地呼和浩特市新城区。
委托代理人白颖，内蒙古和致谐律师事务所律师。
委托代理人裴政，内蒙古和致谐律师事务所律师。
第三人孙丽霞，女，汉族，1970年3月11日出生，个体工商户，住呼和浩特市新城区。
原告李宇栋诉被告杨丽丽、第三人孙丽霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月15日立案受理后，依法由审判员李泽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宇栋及委托代理人苏雅拉图，被告杨丽丽及其委托代理人白颖、裴政，第三人孙丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宇栋诉称，2014年6月12日，原、被告双方签订了《商用房租赁合同》。合同约定，原告将坐落于呼和浩特市新城区兴安北路苏雅拉巷的1800平米的商业房租赁给被告，房屋租金为年八十万元，第三年起租金按5%逐年递增；租金为税后，房产税由被告负责；合同付款期为2014年6月12日至2022年6月11日，付款方式为半年付；从第三年起付款方式为一年付，同时约定了免租期45天。合同签订后，原告方按租赁合同的约定，交付租赁房屋，已全面履行了合同义务。签订合同后，被告只交付了40万租金后再无下文，一直拒交剩余租金，原告起诉至本院，请求解除原告与被告于2014年6月12日签订的《商用房租赁合同》，被告立即将上述房屋恢复原状并返还（交付）给原告，被告支付原告房屋租金（2015年1月27日起至实际返还房屋为止）、承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币，并判决被告承担本案的全部诉讼费用。
被告杨丽丽辩称，本案的事实并非原告所述，原被告双方的约定是原告将诉争毛坯房屋租赁给被告，租金为半年付40万，后免租期已至，但房屋仍达不到租赁条件，后原告的房屋除一楼的600平房米外均依然达不到交付租赁条件，被告已经支付原告租金50万元，并未拖欠租金，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。且原告手中的合同与被告的合同不同，故原告的合同很有可能是一份无效合同或未生效的合同。对于合同的合法有效性双方均予以认可，双方均应当按照其约定履行义务，对于原告所持有的合同与我方持有的合同不符，真实性由法庭核实；对于原告是否有权单方解除合同，要看双方是否有严重的违约行为，否则法律应当保证合同的履行，原告作为出租方应当将符合约定条件的房屋交付被告使用，被告应当交付原告房屋租赁费用，可直到一个星期前，房屋的消防楼梯才建好，房屋才符合交付使用的条件，故原告方违约，被告方不存在根本违约的行为。原告将第一层交付被告使用，被告已经付出了一定的费用，对于二三层，被告也已经将房屋租赁给了第三方使用，如果合同解除，将给原被告双方以及他人造成巨大的损失，如果原告依然要求解除合同，应当按照合同约定支付被告方违约金，并承担经济损失；针对第三个争议焦点，原告方并未向法庭提交证据证明其损失，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人孙丽霞述称，同意原告所有的诉求，同意原、被告之间解除房屋租赁合同。
经审理查明，原告系呼和浩特市新城区兴安北路苏雅拉巷的1800平米的商业房的业主。原告提供双方签订于2014年6月12日《商用房租赁合同》一份。合同约定，原告将坐落于呼和浩特市新城区兴安北路苏雅拉巷的1800平米的商业房租赁给被告，室内为未经装修的毛坯房，房屋租金为年八十万元，第三年起租金按5%逐年递增；租金为税后，房产税由被告负责；合同付款期为2014年6月12日至2022年6月11日，付款方式为半年付；从第三年起付款方式为一年付，合同期满后，被告有优先租赁权，租金按市场价调整。租金不包含物业费、取暖费、水电费等一切费用，由承租方从承租那天开始承担以上费用。乙方承租的商用房屋是一个面积3600平方米的三层楼房，乙方承租的是整栋楼房的一半，需和另一家有明显墙体区分，隔断费用由出租方承担，也可委托承租方施工，费用据实结算。同时约定了免租期45天。因房屋门前道路未平整，免租期顺延至全部铺装完成，达到使用标准为止；该合同第五条约定了商用房租、改动及增设楼梯的约定：由于承租面积较大，承租方可以自行转租，无需甲方同意，在不破坏整体结构，不影响后期使用的情况下承租方可以任意改动。如需增设楼梯，出租方须配合与开发商协调，费用由出租方承担。被告提供双方签订于2014年6月15日《商用房租赁合同》一份，该份合同除合同期限为2014年6月15日至2022年7月31日，合同签订时间为2014年6月15日外，其余内容与原告提供的合同内容一致。2014年6月12日，原告向被告交付房屋，被告向原告交付半年房屋租金人民币400000元，原告给被告打下内容为收到房租400000元的收条一张。2014年7月31日，原告向被告出具承诺书，该承诺书内容为：“承诺公园世家会所南半部因不具备装修条件延长装修期壹个月李宇栋2014年7月31日。”2015年3月21日，被告向原告账户转账人民币100000元。2015年5月11日，原告向被告用特快专递的方式发送了《催告租金函》，要求被告于收到催告函之日起3日内支付剩余租金。2015年5月12日，以上催告租金函经呼和浩特市北方公证处予以公证。2015年5月15日，原告诉至本院，请求判令解除原被告于2014年6月12日签订的《商品房租赁合同》；判令被告立即将上述房屋恢复原状并返还给原告；判令被告支付原告房屋租金（2015年1月27日起至实际返还房屋为止）、承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币；本案的诉讼费由被告承担。
另查明，2014年6月8日，被告杨丽丽使用房屋第一层300平方米，其余200平方米转租给明桂芳，二层、三层共计1200平方米房屋转租给第三人孙丽霞，年租金88万元，并收到孙丽霞交来的房租50万元。因房屋没有第二部楼梯，第三人孙丽霞欲将该房屋用于开设网吧，开设网吧除房屋原有楼梯外需要另行搭建消防楼梯，第三人一直处于装修状态未能使用。在本案于2015年6月16日开庭前一周，原告将楼梯搭建好并交付第三人孙丽霞。
又查明，被告杨丽丽于2014年12月29日向内蒙古天骋房地产开发有限责任公司交纳了2014年采暖费人民币33184.90元。
再查明，第三人孙丽霞明确同意原、被告解除房屋租赁合同，一层的转租人明桂芳称原、被告的房屋租赁合同只要不影响其实际租赁权益，对原、被告是否解除合同没有意见。
还查明，被告所租赁的房屋每层均为600平方米，合计1800平方米。
本院认为，原告将自有购买的房屋出租给被告，合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且双方均认可合同效力，为保证合同的稳定性，该合同有效。根据诉辩双方的意见，本案涉及如下争议焦点：一、双方签订的房屋租赁合同的履行期为什么时间；二、被告逾期支付租金是否构成违约，原告解除合同的请求是否能得到支持；三、原告请求恢复原状及赔偿损失是否应得到支持。
关于第一个争议焦点，原告与被告举出两份房屋租赁合同，被告的合同除签订日期及合同履行起止时间为2014年6月15日及2014年6月15日至2022年7月31日，比原告合同晚3天，其余内容与原告所举合同均相同，因此，本院对两份合同的真实性均予以确认，其中被告的合同晚于原告的合同，应视为双方对合同的变更。合同履行期限为2014年6月15日至2022年7月31日。
关于第二个争议焦点，双方在合同中约定免租期为45天，并约定因房屋门前道路未平整，免租期顺延至全部铺装完成，达到使用标准为止。2014年7月31日原告承诺被告装修期延长一个月，原告称此不是免租期的约定，但结合合同及延长装修期的实际情况，应当认定原告已认可将被告免租期延长一个月，故被告应于2014年8月31日前交纳第一期租金，于2015年3月1日前交纳第二期租金人民币400000元。被告于2015年3月21日逾期一个月交纳租金人民币100000元。其余租金一直未交纳，经原告催告后在原告确定的时间内仍未交纳租金，被告违反合同约定逾期交纳租金。被告辩称按《中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2014》5.4.11规定，原告交付的房屋未达到使用条件，因此被告行使先履行抗辩权。对此，《中华人民共和国建筑设计防火规范GB50016-2014》5.4.11规定：“本条为强制性条文……对于单层的商业服务网点，当建筑面积大于200平方米时，需设置2个安全出口，对于2层的商业服务网点，当首层的建筑面积大于200平方米时，首层需设置2个安全出口，二层可通过一部楼梯到到达首层.当二层的建筑面积大于200平方米时，二层需设置两部楼梯，，首层需设置2个安全出口；当二层设置1部楼梯时，二层需增设1个通向公共疏散走道的疏散门且疏散走道可通过公共楼梯到达室外，首层可设置1个安全出口。”双方在签订合同中均知悉该房屋系3600平方米的房屋打隔断而形成的，对房屋只有一部楼梯的现状也均知晓，因被告转租给第三人要开设网吧，才需要增设消防楼梯，但按《建筑设计防火规范》的要求，二层设置两部楼梯并非强制性必要条件，原告交付的租赁物符合使用条件，被告的抗辩理由不能成立，其仍应按合同约定按时支付租金。被告逾期交纳租金构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告享有合同解除权。原告关于判令解除合同的诉请，本院予以支持；
关于第三个争议焦点，原告向被告交付的房屋为毛坯房，因被告的原因致使合同解除，被告应向原告交还房屋。对原告的该项诉请，本院予以支持；对原告请求被告支付自2015年1月27日至实际返还之日的房屋租金及承租期间的物业费、取暖水电费（按实际所欠结算）等合计暂定30万元人民币，因被告应于2015年3月1日前交纳房屋租金40万元，被告仅交纳10万元，且租赁标的物为可收益的房屋，该房屋现被被告实际占有，解除合同后原告的实际损失及可得利益损失为被告应向原告交纳的租金，但原告未提交证据证明其代被告垫付了物业费、取暖水电费等费用，对原告的该项请求，本院扣除被告已交纳的10万元，予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，的规定，判决如下：
一、解除原告李宇栋与被告杨丽丽签订的《房屋租赁合同》；
二、被告杨丽丽于本判决生效之日起三十日内将房屋恢复原状交还原告李宇栋；
三、被告杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付原告李宇栋自2015年3月1日至实际给付之日止的租金，租金按80万元／年，扣除被告已交纳的人民币10万元。
四、驳回原告李宇栋的其他诉讼请求。
诉讼费：案件受理费减半收取人民币3100元，由被告杨丽丽承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 李泽芳
二〇一五年七月二十三日
书记员 方 玲