江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中商终字第00636号
上诉人（原审原告）季宜东。
委托代理人陈宇。
被上诉人（原审被告）海安县日月汽车材料经营部，住所地海安县海安镇三塘村11组通榆北路188号。
负责人吉加明。
被上诉人（原审被告）吉加明。
被上诉人（原审被告）南通日月汽车城有限公司，住所地海安县海安镇三塘村11组通榆北路188号。
法定代表人吉久军。
三被上诉人的共同委托代理人吉远来。
上诉人季宜东因与被上诉人海安县日月汽车材料经营部（以下简称日月经营部）、吉加明、南通日月汽车城有限公司（以下简称日月公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2013）安开民初字第1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人季宜东的委托代理人陈宇，三被上诉人的共同委托代理人吉远来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人季宜东一审诉称，2010年1月20日，其与日月公司签订房屋认购协议书，2010年2月10日，其与日月经营部签订房屋买卖合同，其向日月经营部购买位于海安县城东镇通榆北路188号日月商务中心1#楼-1F-A010号商铺，并依约支付了50%首付款567688元。合同第十条约定“双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全”，但日月经营部隐瞒未取得商品房预售许可证的事实而导致迟迟无法为其办理房屋产权证、土地使用证。其多次催办未果，现要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，判令日月经营部、吉加明、日月公司返还其购房款567688元，支付利息133217元并赔偿567688元。
被上诉人日月经营部、吉加明、日月公司原审共同辩称，1、日月经营部与季宜东签订的房屋买卖合同系有效合同，日月经营部出售的房屋是自建房屋，不是商品房，也未隐瞒未取得商品预售许可证的事实，且日月经营部也无需取得商品房预售许可证；2、日月经营部能为季宜东办理房产证和土地使用证；3、季宜东要求赔偿其567688元无事实和法律依据；4、请求驳回季宜东的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年1月20日，季宜东与日月公司签订认购协议书一份，约定季宜东认购日月公司建设的房屋，现暂定名为“南通日月车城”，该房屋为“日月车城”的第1#号楼1A028室，用途为商铺。该房屋（暂定）建筑面积117.9平方米，上述建筑面积最终以海安县房管部门核定面积为准，所付房款多退少补。该房屋单价为（人民币）每平方米9630元，合计总房款为人民币1135377元（最终以测绘面积为准计算房款）。季宜东签署本认购协议的同时，交纳诚意金人民币20000元整给日月公司（该诚意金在原告付清首付房款时转为房款），取得该房屋的认购权，并同意于2010年2月10日前缴纳至50%的首付款合计（人民币）567688.50元整，在接到日月公司通知后7日内到日月公司售楼中心签订《房屋买卖合同》并一次性缴纳余款合计（人民币）567688.50元整。其他未尽事宜，双方按正式《房屋买卖合同》中条款执行。正式《房屋买卖合同》签署后，本认购协议书自行终止。
2010年2月10日，季宜东与日月经营部签订《房屋买卖合同》一份，合同第一条载明，日月经营部以出让方式取得位于海安镇三塘村十一组编号为通榆北路188号的地块土地使用权，地类用途为商业。《国有土地使用证》的批准文件号为苏海国用（2003）字第3011632号。日月经营部经批准，在上述地块建设商业用房，现定名为南通日月汽车城，建设工程规划许可证号为建字第09048号，施工许可证编号为3206212009090400001A。合同双方约定日月经营部自愿将坐落于海安县通榆北路188号建设项目名称日月商务中心房屋出卖给季宜东，季宜东已对日月经营部出卖的房产状况作出了充分的了解并愿意购买。房屋的具体情况如下：房屋建筑面积约117.90平方米，房号：1#楼-1F-A010号，沿204国道商铺（附房屋平面图），日月经营部出卖的房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准，双方在签订本合同时已对上述房产作了充分了解。双方议定本合同项下的房地产成交总价款（人民币）计1135377.00元，该商铺单价为每平方米9630.00元，双方约定季宜东向日月经营部支付房屋价款的方式为首次付款567688.00元和贷款抵押567688.00元。季宜东具体付款金额和期限为：2010年2月10日前第一次向日月经营部支付50%首付款567688.00元，2011年3月31日前第二次向日月经营部支付按揭款567688.00元。双方约定房屋交付时间、方式和条件：日月经营部于2010年12月31日前将季宜东商铺的房屋产权证、土地使用证办理好，交付于季宜东；商铺交付时间：三年委托经营期满，2013年2月10日日月经营部将商铺交付季宜东（委托经营管理合同另订）。日月经营部承诺：本合同项下的房地产权属清楚、无产权纠纷；共有房地产已征得共有人（含配偶）同意并已告知季宜东；日月经营部保证第三人不得向季宜东就本合同项下的房地产主张任何权利；本合同项下的房地产无法律、法规规定禁止转移的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其它形式限制转移的情形。本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依法债权债务等情形的，在签订本合同前已征得有关债权人的书面同意；本合同项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。如有上述未清事项妨碍本合同项下的房屋买卖的，由日月经营部承担全部法律责任，因此给季宜东造成经济损失的，由日月经营部负责赔偿。双方就违约责任约定如下：除人力不可抗拒的原因外，日月经营部未按合同约定的期限将房地产交付给季宜东的，或者季宜东未按合同约定的期限向日月经营部支付房屋价款的，要按日向对方支付合同总房款千分之一的违约金（含超过两证办理约定时间的违约责任），逾期超过30日，双方均有权解除合同，季宜东解除合同的，日月经营部退还已付房款，并按已付房款的百分之二十向季宜东支付违约金；日月经营部解除合同的，季宜东按已付房款的百分之二十向日月经营部支付违约金。双方约定签订本合同之日起一百五十日内至海安县房地产交易所、海安县房屋产权监理所申请办理房产交易与权属登记手续，双方应相互协助并保证各自的手续证照齐全；房屋所有权证由季宜东领取。
双方还约定，1、日月经营部确保向季宜东出卖的商铺必须经权威部门验收合格，否则季宜东有权解除合同，日月经营部退还季宜东已付房款，并按季宜东已付房款的百分之二十向季宜东支付违约金；2、日月经营部办理好季宜东商铺产权证、土地使用证，双方必须互相配合办理好余下的百分之五十的按揭款，若按揭办不下来，责任方支付对方总房款百分之十的违约金（银行责任除外）；3、保修责任，在商铺保修范围和保修期限内发生的房屋质量问题，日月经营部应当承担修复责任及费用；4、该商铺所在楼宇的外墙面使用权属于季宜东。
合同签订当日，季宜东与日月经营部又签订委托经营管理合同一份，双方约定季宜东将其所购的日月经营部位于海安通榆北路188号海安县日月汽车材料经营部的1#楼-1F-A010号商铺委托给日月经营部进行统一经营管理。委托期限为三年，自2010年2月10日起至2013年2月9日止。双方约定，由于季宜东在购买该商铺时已享受了日月经营部给予的三年委托经营管理收益并一次性提前支付，因此在委托经营管理期内，日月经营部不再向季宜东支付委托经营管理收益。双方约定，合同签订后，委托经营期满，日月经营部仍须按《房屋买卖合同》约定的期限及条件办理商铺的交付手续，及时将商铺返还给季宜东，否则日月经营部承担违约责任。双方还约定了其他相关事项。
2012年11月8日，季宜东与日月经营部签订补充协议一份，协议载明：2010年2月10日双方签订房屋买卖合同约定日月经营部于2010年12月31日前将季宜东所购商铺产权证、土地证办理好交付于季宜东，2010年8月份至今，季宜东多次催促日月经营部办理产权证，日月经营部都未能办理。经双方协商，达成如下协议：日月经营部最迟于2013年1月31日前将季宜东所购商铺产权证（两证）办理好交付于季宜东，日月经营部逾期办理产权证（两证）承担违约责任，日月经营部按季宜东所购商铺总价款的日千分之五承担违约金支付给季宜东。此后，由于日月经营部未能及时办理涉案房屋产权证和土地使用权证，双方产生矛盾，引起诉讼。
另查明：日月经营部系吉加明于2003年5月22日以个人财产投资方式设立的个人独资企业；日月公司系2003年7月8日成立的自然人控股的有限公司。本案讼争的房屋系日月经营部所有，土地是通过出让方式取得，用途为商业，2003年领取了国有土地使用权证。2003年10月15日取得建设用地规划许可证，用地项目名称“南通日月汽车城”。2009年4月9日取得建设工程规划许可证，建设项目名称“日月商务中心”。2009年9月4日取得建筑工程施工许可证，工程名称“日月商务中心”，该证件中记载工程合同开工时间为2009年4月28日，合同竣工时间为2010年9月28日。
又查明：2005年11月25日，日月经营部将位于海安镇三塘村十一组两块面积各为388.25平方米的土地使用权转让给日月公司，终止日期为2043年11月6日。
经该院调查海安县房地产交易所反映，日月汽车城规划建设等手续齐全，是以专业市场建设的，不是商品房，没有预售许可证，建好后可以以现房销售。根据海安县政府文件精神，可以销售50%。到目前为止销售的房屋可以办产权证、土地证，不少同类购房者已办证。
审理中，该院向季宜东释明，季宜东坚持其诉讼请求，要求确认双方房屋买卖合同无效，返还已付购房款，支付利息并赔偿损失；同时，经该院征询相关房地产交易管理部门，案涉房产可以办理房屋产权证和土地使用权证。
一审法院认为，本案中，日月经营部建设的用地项目名称为“南通日月汽车城”、建设项目名称为“日月商务中心”的工程，先后取得了建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，工程建设手续已基本齐全。同时，据房产交易职能部门反映，该工程是以专业市场建设，不同于商品房，没有预售许可证，建成后可以以现房销售，且目前已售出的同类房屋可以办理产权证、土地证。因此，季宜东与日月经营部签订的房屋买卖合同应当认定有效。季宜东依据“出卖人订立商品房买卖合同的，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的相关规定提出诉讼请求，实属不当。该院已向季宜东释明，案涉房屋买卖合同有效，告知季宜东可以变更诉讼请求，但季宜东坚持要求按确认合同无效进行处理，因而季宜东的诉讼请求，该院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回季宜东要求确认其与日月经营部签订的房屋买卖合同无效，并要求日月经营部、吉加明、日月公司返还购房款567688元、支付利息133217元、赔偿损失567688元的诉讼请求。案件受理费16297元，由季宜东负担。
上诉人季宜东不服一审法院判决，向本院提出上诉称，1、一审法院审理程序存在错误。首先，本案一审立案时间为2013年11月12日，但一审法院判决时间为2014年10月26日，送达判决书时间为2014年10月31日，本案审限已远超过普通程序的审限6个月；其次，一审法院自行依职权向房产交易所调取的材料及县政府文件等材料并未向上诉人出示并由上诉人质证，违背了最高院关于民事诉讼证据的若干规定第四十七条之规定，属程序违法。2、一审法院认定事实错误。首先，商铺属于商品房，被上诉人通过在报纸上刊登广告的形式对商铺进行销售宣传，并且在合同中明确定约定其确保手续证照齐全，双方于2010年2月10日签订房屋买卖合同。而被上诉人于2014年1月才取得房屋产权证，且商品房预售许可证一直未取得。订立合同时，被上诉人隐瞒这一事实，直至上诉人一审起诉时，被上诉人仍未取得相关销售证书，被上诉人无权销售案涉房屋，合同理应无效，且合同无效为自始无效，不因被上诉人在本案审理中领取了房屋产权证书而导致合同有效；其次，虽然被上诉人于2014年1月取得案涉房屋的产权证，但该房屋系自用房，不可以对外销售。现被上诉人欲以过户的形式将房屋转让给上诉人，导致上诉人所购房屋成为“二手房”，这与上诉人购买案涉商铺的初衷相违背。即使县政府文件表明其可以销售50%，这也与法律相违背。2010年1月20日日月公司与上诉人签订认购协议书，并向上诉人收取2000元预订款也属法律禁止行为；再次，一审法院判决驳回内容表述不准确，上诉人要求被上诉人承担已付房款一倍的赔偿责任，而一审判决中用赔偿“损失”这一词不恰当；最后，一审判决书中所查明的事实均以“据房产交易职能部门反映”为开头，以“反映”的内容作为查明的事实并无实质性证据加以佐证，可见一审法院认定事实的证据并不全面。3、一审法院适用法律错误。首先，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定第四十七条、第五十一条之规定，法院依职权调查收集的证据应当在法庭上出示并由当事人质证。未经质证的证据不能作为认定事实的依据；其次，本案被上诉人隐瞒未取得房屋产权证及商品房预售许可的事实，公然以商品房的形式对外销售商铺，应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，确认合同无效，由被上诉人返还上诉人已购房款及利息，同时由被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，一审法院审理违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院发回重审或依法改判。
上诉人季宜东为证明其主张，二审中提供了海安县人民法院（2013）安开民初字第1634号案件庭审笔录，证明季宜东在本案之前曾起诉日月公司要求其履行补充协议，为季宜东办理案涉房屋产权证及土地使用权证并支付违约金。但在该案中承办法官向季宜东释明认为案涉合同无效，要求季宜东变更诉讼请求。并当庭向季宜东出示了（2012）安开民初字第0271号民事判决书，该判决书认定“日月经营部不具备从事商品房开发经营的资格，其出售房屋的行为违反了我国对商品房开发经营实行许可准入的相关规定”，故季宜东撤回起诉。
被上诉人日月经营部、吉加明、日月公司共同答辩称，1、本案系房屋买卖合同纠纷，并非商品房买卖纠纷；2、双方签订的案涉房屋买卖合同合法有效，上诉人随时可以办理房产证及土地使用证。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人二审未提供证据，其对上诉人提供证据的质证意见如下：对庭审笔录的真实性没有异议，但并不认同该承办法官的释明意见。因为本案系房屋买卖合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，不适用于商品房买卖合同纠纷相关司法解释的规定。况且本案一审审理过程中，上诉人季宜东已经可以办理房屋产权证及土地使用权证，故不存在合同无效的情形。
一审中原审法院曾依职权向产权交易所副所长单鸿彪进行调查，并调取了国有土地使用证、南通日月汽车城建设用地规划许可证、日月商务中心建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等材料。上诉人季宜东对上述证据的真实性不持异议，但认为上述证据中并不包括案涉房屋产权证，日月经营部办理房屋产权证的日期为2014年1月24日，在季宜东一审起诉之后，故季宜东一审起诉主张要求根据商品房买卖合同司法解释的规定确定案涉商品房买卖合同无效并无不当。且即使海安县政府相关负责人批复被上诉人日月经营部可以销售50%的房屋，也与法律的强制性规定相违背。被上诉人日月经营部、吉加明、日月公司对上述证据均不持异议。
本院认证意见：上诉人提供的庭审笔录，双方对其真实性不持异议，故本院对其真实性予以认可。原审法院制作的调查笔录及调取的相关材料具有真实性，且与本案待证事实相关，本院予以采纳。
本院经审理，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：上诉人季宜东以被上诉人日月经营部未取得商品房预售许可证明为由要求确认双方签订的房屋买卖合同无效能否成立？
本院认为，本案被上诉人日月经营部并非房地产开发企业，本案房屋买卖合同属房地产转让合同性质，并非商品房买卖合同。案涉房屋系日月经营部自建房。因此，本案的审理并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。且本案一审审理过程中案涉房产已经办理了相关产权证、土地使用证，现只需将房产过户至上诉人季宜东名下即可，二审庭审中上诉人季宜东也表示该过户行为并不导致额外费用的产生，有关部门也未拒绝其办证要求，故上诉人季宜东主张以被上诉人日月经营部不具备商品房预售许可要求确认合同无效，本院碍难支持。
关于原审法院是否违反法定程序问题。原审法院为核实案情依职权调取证据符合法律规定，虽该证据未交由双方质证，但二审中本院已于庭审中向双方出示并听取质证意见，依法进行认证，故不影响本案的实体公正。
综上所述，上诉人季宜东诉请的上诉理由均不能成立。一审的判决并无不当。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费16297元，由上诉人季宜东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 玮
代理审判员 张志刚
代理审判员 张红娟
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 孔令峰
附：相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定；
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