北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字04380号
原告郝飞，男，1981年8月7日出生。
原告�玉文，女，1981年9月19日出生。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人张东纯。
委托代理人吴金辉，北京市秦华律师事务所律师。
原告郝飞、王玉文诉被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员井龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝飞、王玉文、被告安信瑞德公司的委托代理人吴金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝飞、王玉文共同诉称：二原告系夫妻关系，二原告与被告在2013年3月31日签订了涉案房屋的《房屋买卖居间协议》，约定“乙方为甲方提供居间服务，包括提供房屋出售信息，为甲方寻找并确定意向房屋，提供与购买房屋相关的政策、市场行情咨询；协助并撮合甲方与房屋出卖人签订房屋买卖合�。”原告于当天支付了4万元的中介费。《房屋买卖居间协议》约定由房屋所在地人民法院管辖。原告积极配合被告的居间活动，按照被告的要求提供购买房屋所需的一切证书、证件及材料，并且依照协议的约定及时向被告支付居间服务费。但是被告提供的服务有明显瑕疵并造成原告重大的经济损失，被告应退还原告居间服务报酬并赔偿原告遭受的损失。首先，房屋买卖居间协议的尾部签字的经纪人于成、寇晓伟并非两人亲笔签名，且于成、寇晓伟并未参与居间合同的履行。其次，被告指派的履行人员杨洋工作经验明显不足，也不是合格注册经纪人。被告的做法明显违反了《房地产经纪管理办法》第21条的规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构的印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。《中国房地产经纪执业规则》第14条规定，房地产经纪机构应当依法承接房地产经纪业务，并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人，执行经济业务，并在委托协议中载明。承办人可选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人，协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的，应当在委托协议中载明，对协办人执行经纪业务进行指导和监督，并对其工作结果负责。再次，被告指派履行人员杨洋提供政策咨询时有明显错误和误导。原告郝飞是本市学生集体户口，原告王玉文为外地户籍。在被告向原告提供政策咨询时称原告郝飞的本市学生集体户口不受限购政策的限制可以购房。所以，原告才与被告签订了房屋买卖居间协议并支付了中介费，并与案外人邓辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告向邓辉支付了购房款77万元。2013年6月26日，原告郝飞、案外人邓辉、被告过户经办人员到达北京市通州区房屋交易大厅时，被告过户经办人员说原告郝飞是北京市学生集体户口不能过户。后来被告提出各种违法手段的建议，但是均未协助原告成功过户。邓辉以原告资质不符合北京市限购政策为由向通州区人民法院提起诉讼要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求赔偿61.5万元的违约金。（2013）通民初字第13135号民事调解书，解除了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原告向邓辉承担5.5万元的损失。原告认为，被告并未指派《房屋买卖居间协议》中注明经纪人员于成、寇晓伟提供实际服务，且被告指派人员杨洋提供政策咨询时有明显错误和误导。这些服务瑕疵造成原告被诉违约并被解除了房屋买卖合同且赔偿邓辉5.5万元的损失。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院要求解除原、被告签订的房屋购买居间协议；判令被告退还原告居间服务报酬人民币40000元；判令被告向原告支付给原告造成的经济损失200000元。
被告安信瑞德公司辩称：原、被告双方的合同已经履行，不同意解除双方签订的合同，不同意原告的诉讼请求。一、被答辩人所述与事实不符，答辩人忠实的为被答辩人提供了居间服务，不存在服务瑕疵问题。2013年3月31日，被答辩人为购房而委托答辩人提供居间服务，双方签订居间协议，答辩人在了解被答辩人购房具体要求后即安排公司经纪人于成、寇晓伟为被答辩人提供专业服务，并安排工作人员杨洋全程接待被答辩人，故被答辩人在起诉书中称于成、寇晓伟未参与居间合同的履行明显与事实不符。答辩人是一家规范的房地产中介公司，下属有众多的门店，各门店人员分工不一，但由公司统一管�，答辩人每家店一般有一至二名注册经纪人专门负责为客户提供专业方面的服务以及一定人数的工作人员专门负责接待到店客户。被答辩人在起诉书中提到的杨洋本来就不是答辩人公司的经纪人，事实上答辩人既没有安排她为被答辩人提供政策咨询，杨洋本人也没有为答辩人提供任何该方面的咨询，其身份只是一般工作人员，仅负责接待方面的工作，故被答辩人认为答辩人安排非注册经纪人杨洋为其提供政策咨询不符合事实。被答辩人称杨洋告知其本市学生集体户口不受限购政策的限制可以购房完全不符合事实。二、被答辩人房屋不能过户系其自身原因，与答辩人无关，答辩人已尽到居间义务。郝飞在委托答辩人提供居间前隐瞒重要事实，即未如实告知答辩人其为北京市学生集体户口，而不是北京常住人口户籍。在被答辩人与出卖人签订购房和同时，答辩人已明确向郝飞、王玉文告知并详细解释了北京的限购政策，而被答辩人对此十分清楚，被答辩人做了书面确认。根据被答辩人提供的资料，答辩人在北京市建委网站上进行了被答辩人购房资质的审查，审查实际显示被答辩人通过了该审核，房地产中介操作要求确认购房资质不能做网签，答辩人正是根据建委对被答辩人资质的确认才办理的网签，答辩人的上述操作充分表明其已经尽到的义务，对被答辩人所购房屋不能过户没有任何过错。综上所述，答辩人认为被答辩人所述与事实不符，答辩人为被答辩人提供的居间服务没有瑕疵，被答辩人所购房屋不能过户系其自身原因导致，因此遭受的损失应自行承担，与答辩人无关，故请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年3月31日，安信瑞德公司与郝飞、王玉文签订房屋购买居间协议，约定郝飞、王玉文拟购买涉案房�，安信瑞德公司接受郝飞、王玉文的委托，提供居间服务，居间服务报酬为46000元。合同签订当日，郝飞、王玉文向安信瑞德公司交纳居间代理费40000元。庭审中，安信瑞德公司称，合同约定的居间服务费是46000元，因原告购房未成故放弃了剩余的居间服务费。
2013年3月31日，在安信瑞德公司提供的居间服务下，郝飞、王玉文与邓辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定郝飞、王玉文购买邓辉位于北京市通州区的涉案房屋，房屋总价款2050000元，郝飞、王玉文于2013年3月31日需向邓辉支付购房定金30000元、于2013年4月10日前向邓辉支付购房款740000元、剩余房款1280000元以贷款方式支付。合同签订后，郝飞、王玉文先后向邓辉支付房款共计人民币770000元。2013年8月，邓辉以房屋买卖合同为由将郝飞、王玉文起诉至本院，要求解除双方于2013年3月31日签订的�北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令郝飞配合邓辉办理网上签约的撤销手续；要求郝飞、王玉文支付邓辉违约金615000元。2013年11月19日，本院做出（2013）通民初字第13135号民事调解书，解除邓辉与郝飞、王玉文于2013年3月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；郝飞配合邓辉于2013年11月25日前办理网上签约的撤销手续；邓辉退还郝飞、王玉文购房首付款715000元，于2014年1月27日前执行清。
2013年3月31日，郝飞签名确认的购房承诺书载明：本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《关于落实本市住房限购政策的有关问题的通知》�京建发（2011）65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交材料均真实、合法、有效、并自愿接受相关部门核实家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
另查：郝飞与王玉文系夫妻关系，郝飞原籍安徽，购买房屋过程中系北京市学生集体户口，其身份证住址为：北京市昌平区回龙观镇X号；王玉文系安徽户籍。
庭审中，郝飞称，购买房屋时对于自己是否有资格在北京购买住房并不确定，安信瑞德公司的工作人员告知有购房资格，直到2013年6月26日过户当日才由安信瑞德公司过户专员告知不具备购房资质；安信瑞德公司对此予以否认，称已明确向郝飞、王玉文告知并详细解释了北京的限购政策，郝飞、王玉文所购房屋不能过户系其自身原因所致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋购买居间协议》、收款收据、服务确认书、购房申请表、购房承诺书、（2013）通民初字第13135号民事调解书、关于如实陈述交易信息的声明及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订的《房屋买卖居间协议》系各方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据本案已查明事实，被告安信瑞德公司已促成原告与邓辉签订房屋买卖合同，原告亦向安信瑞德公司支付了居间服务费，故原告与被告签订的《房屋买卖居间协议》已履行完毕，对原告要求解除《房屋买卖居间协议》的诉讼请求，本院不予支持。《房屋购买居间协议》签署于国家出台房地产交易调控政策之后，被告是专业从事北京市房屋租售中介业务的居间服务机构，对本市存量房屋交易的政策法规、购买流程都应当熟知。作为原告与邓辉买卖的中介机构，在双方签署合同前被告应当先行了解情况，为双方进行相关法律、政策咨询，如实告知并提示双方进行交易需要具备的资质及应当提供的各种资料文件，审核购房资格，在确定双方尤其是郝飞具有交易资质的前提下再促成双方签订买卖合同，以保证交易的顺畅进行。而从庭审查明的事实来看，被告对原告购房资质的审查有失慎重，本院认为被告提供的居间服务存在瑕疵，导致交易难以为继。�是，原告郝飞签署的购房承诺书表明其对国家及北京市的房屋限购政策知情，即其在明知无购房资格的情况下仍然签署合同，在缔约过程中亦存在过错。本院对于王玉文、郝飞要求安信瑞德公司退还的居间服务费及赔偿经济损失的的数额，由本院根据双方的责任予以确定，王玉文、郝飞要求的经济损失的的数额应以实际发生为准，对其要求的房屋差价损失没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十五日内，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司退还原告王玉文、郝飞居间服务费共计人民币一万二千元；
二、本判决生效之日起十五日内，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司赔偿原告王玉文、郝飞因无法履行房屋买卖合同造成的损失共计人民币一万�千五百元；
三、驳回原告王玉文、郝飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百五十元，由原告郝飞、王玉文负担二千元（已交纳），被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担四百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 井 龙
二〇一四年五月九日
书 记 员 田奥零