河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初927号
原告郑州鸿兴置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路3号。
法定代表人孙罡，该公司董事长。
委托代理人乔玉霞，该公司员工。
委托代理人白之一，河南荟智源策律师事务所律师。
被告周玉琴，女，1972年11月11日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人王建新，金博大律师事务所律师。
委托代理人宋学武，金博大律师事务所律师。
被告潘培红，女，1968年12月6日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人王建新，金博大律师事务所律师。
委托代理人宋学武，金博大律师事务所律师。
原告郑州鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）与被告周玉琴、潘培红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿兴公司委托代理人乔玉霞，被告周玉琴及委托代理人王建新、宋学武，被告潘培红及委托代理人王建新、宋学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿兴公司诉称，2014年5月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于中原区××北××、××东方××经纬花园××楼××号商品房。2015年10月和11月，被告两次给原告发送相同内容的《解除合同通知》，以合同目的无法实现为由，解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，被告解除合同的事由不成立，其解除合同通知无效，应继续履行合同。请求确认被告解除合同的通知无效。
被告周玉琴、潘培红共同辩称，由于鸿兴公司严重违约行为，致使被告无法实现合同目的，被告解除合同通知合法有效。涉案商品房买卖合同已依法解除，鸿兴公司应退还被告购房款，并应赔偿被告相应的经济损失。
经审理查明，2014年5月9日原、被告双方签订编号为14001667019号的商品房买卖合同一份，主要内容：出卖人鸿兴公司，买受人周玉琴，共有人潘培红。买受人购买商品房位置中原区棉纺北路南、锦嵩路东1幢1层106号房。该商品房用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.45米，建筑层地上32层，地下2层，建筑面积77.87平方米，总房款2275786元。付款方式及期限：约定金额1288786元，付款方式现金，约定付款时间2014年05月09日，交纳比例56.63%；剩余房款987000元办理银行按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2015年1月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第九条出卖人逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已履行交付义务，出卖人不承担逾期交付责任。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2015年1月20日达到：验收合格；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2015年1月20日达到：验收合格；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2015年1月20日达到：验收合格；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2015年1月20日敷设到户，达到申请使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2、出卖人在6个月内完善（此期间内不承担违约责任），6个月届满后仍未达到使用条件的，则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失。3、由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任。合同附件四补充协议：四、关于房屋交付的补充约定1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续。2、交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。八、双方其他约定：1、出卖人的置业顾问的口头承诺、广告宣传等内容与本合同不相符合的，以本合同为准。本合同没有约定的，以审批内容为准。
2014年12月15日鸿兴公司向周玉琴发出逾期交房通知，主要内容：您购买我公司开发建设的“方圆经纬花园”1号楼1层106户的房屋，原定于2014年12月31日交付使用，因工程施工进度受客观原因影响，交房时间推迟至2015年1月23日；如提前交房，我公司将提前七日通知您到我公司“方圆经纬花园”客服部办理相关收房手续。对于推迟交房，我公司将按《商品房买卖合同》约定支付违约金。
2015年2月，原告鸿兴公司向被告发出交房通知。
2015年8月6日原告鸿兴公司作出《关于方圆经纬花园商业业主关心问题的答复》，主要内容：1、关于神××路西段（锦××桐柏）的修建问题：该路段属区级规划道路，道路建设应由中原区建设局负责实施，目前中原区建设局已将神驰路（锦月路至锦嵩路段）建设完成，但在神××路西段（锦××桐柏）上，有牛砦变电站占压了该路段土地，致使中原区建设局暂停了对该路段的修建工作，虽经我公司多方协调，但至今无果。为了保证小区业主的顺利出行，我公司在自己的土地上，紧邻牛砦变电站南侧修建一条临时道路，与神驰路（锦月路至锦嵩路段）联通，车辆可由神驰路直通桐柏路，该路段计划于2015年8月30日前完成施工。目前我公司仍在通过相关渠道协调该路段附属物拆除和修建工作。2、关于神驰路通往棉纺路的两条道路问题：神驰路通往棉纺路的两侧道路属区内道路，该两条道路的具体位置在原××生产区办公楼两侧，因在原××生产区大门两侧临棉纺路北有5栋住宅楼没有拆迁（5栋楼的拆迁工作应由政府完成），占压了该两条道路的土地，致使该两条道路暂时无法修建。我公司决定对小区现正在使用的通往棉纺路的临时道路重新进行修建，保证道路通畅、平坦，该路段计划于2015年8月30日前完成施工。3、关于小区商业周边铺装问题：在小区周边底层商铺门前，约有6米宽的场地，因小区周边四条市政规划道路均未修建，导致铺装场地无法与市政道路相连。2015年7月，神驰路、锦月路和锦嵩路三条道路完成施工后，我公司已在加紧对该场地进行铺装工程，该工程计划于2015年9月15日前完成施工。4、棉纺北路的修建问题：棉纺北路属市级规划道路，关于该路段的修建问题，自2013年开始，我公司已多次向中原区政府、棉纺路办事处、纺织工作组等政府部门进行道路修建的申请及情况汇报，经过我公司的不懈努力，各级政府对道路建设也都给予了大力支持。2014年，郑州市发展和改革委员会提出由郑州市建设投资集团负责该路段的投资建设，并在2015年初，正式将棉纺北路该路段进行了立项，将其列入2015年的市政道路修建计划。据我公司进一步跟踪了解，目前，市建投集团正在对棉纺北路进行测绘，并请河南省城乡建设设计院对棉纺北路进行道路修建的方案设计工作，且我公司正在通过各种渠道协调相关部门抓紧修建该路段。鉴于棉纺北路的修建尚待时日，考虑到商业业主的实际需求，我公司计划在棉纺北路现有6米铺装广场的北侧至小区红线内，修建一条约6米宽的临时道路，并沿红线扎上围挡，使整个棉纺北路小区红线看上去卫生、平整，该道路与锦嵩路和锦月路形成绕小区环路，该路段计划于2015年9月20日前完成施工。5、关于棉纺北路临时建筑垃圾存放处问题：我公司要求长城物业拆除棉纺北路现有建筑垃圾存放处，并在棉纺北路西北角设立一个小型临时建筑垃圾存放点，该存放点只能存放建筑垃圾，与棉纺北路临时道路之间设有围挡隔开，小区业主运送垃圾也在围挡之外，站在底层商业看不到垃圾存放点，不影响商业区的整洁、美观，该项工作计划于2015年8月15日前完成。6、关于房屋交付标准和延期交房违约金的赔付问题：房屋交付标准和延期交房违约金的赔付，我公司已按照与各位业主签订的《商品房买卖合同》中约定的相关条款执行，延期交房违约金的计算截止到项目取得工程竣工备案表为止，即截止到2015年2月16日。7、关于业主与我公司协商退房问题：业主以小区周边市政道路未修建为由，与我公司协商退房。因市政道路的修建工作应由相关政府部门负责（如前述理由），且其中三条道路已经修建完成，因此，我公司不同意个别业主提出的退房要求。
2015年10月29日、11月3日，被告周玉琴、潘培红以快递邮寄方式向原告发出内容相同的解除合同通知，主要内容：由于贵公司至今未按照前期承诺和合同约定履行，至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用，商铺门前垃圾未清运等，我方高价购买的商铺既不能使用，也无法出租，已经给我方造成重大损失，贵公司的行为已经构成严重违约，致使合同目的无法实现，基于上述理由，现通知贵公司解除贵我双方签订的《商品房买卖合同》及相关附属协议（合同），由此造成我方的损失由贵司承担，本通知送达生效。原告鸿兴公司于2016年1月13日向本院提交起诉状，形成本案。
另查明，两被告已经向原告付清购房款2275786元。原告鸿兴公司售楼部的本案小区沙盘上显示：本案小区内神驰路通往棉纺路有两条南北方向的道路，小区北侧有一条东西方向的棉纺北路。但该两条南北方向的道路和棉纺北路一直未修建。
以上事实，有商品房买卖合同、逾期交房通知、鸿兴公司的书面答复、解除合同通知、照片、录像及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告于2014年5月9日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容真实有效，对双方具有约束力。2015年10月29日、11月3日被告向原告发出《解除合同通知》，原告认为被告解除合同的事由不成立，其解除合同通知无效。根据双方合同签订和履行的情况，本院作如下分析：
关于合同内容。《商品房买卖合同》条款中对双方权利、义务作出的约定对双方均具有约束力，是认定当事人在履行合同过程中是否违约的基本依据。原告对外发出的销售广告和宣传资料为要约邀请，但就开发规划范围内房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，也应当视为合同内容，作为认定原告在履行合同过程中是否违约的依据。原告鸿兴公司售楼部的本案小区沙盘，形象具体地展示了本案小区的房屋及相关设施，神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路和棉纺北路的修建属于合同内容。
关于解除合同通知中的内容。被告发出的解除合同通知中的主要内容是由于原告至今未按照前期承诺和合同约定履行，至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用，商铺门前垃圾未清运等，通知书中该内容既是被告解除合同的原因，也指明了被告的违约行为。本院认为，1、“至今未按照前期承诺和合同约定履行”，内容笼统，不明确不具体，未指明原告的具体的违约行为；2、“至今小区道路没有按照规划修通投入正常使用”，显然指的是神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路和棉纺北路，该三条道路一直未修建，属于原告违约行为，但棉纺北路是市政道路，修建主体不是原告，根据合同第14条“由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任”，被告应当免除原告关于棉纺北路的责任；3、“商铺门前垃圾未清运”，指向明确具体，但不是合同约定内容，不能认定此为原告违约行为。
关于被告合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此规定，买受人的合同目的是取得房屋，出卖人的合同目的是取得房款。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定：被告购买原告开发的中原区棉纺北路南、锦嵩路东1幢1层106号房屋，用途为商业服务，总房款2275786元。被告的合同目的是取得中原区棉纺北路南、锦嵩路东1幢1层106号房屋，而该房屋原告已经通知被告接收，因此原告的合同目的能够实现。被告解除通知中“无法出租”，属于商业活动中的商业风险，不是合同目的。
综上所述，被告购买的房屋已经能够交付，原告主要的合同义务已经履行。神驰路通往棉纺路的两条南北方向的道路未修建，属原告违约行为，但不构成根本违约，被告主张的其合同目的不能实现，证据不足，本院不予支持。至于双方在合同履行中的其他问题如延期交房问题，因被告的解除合同通知中未明确涉及，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告周玉琴、潘培红2015年10月29日、11月3日向原告郑州鸿兴置业有限公司发出的解除合同通知无效。
案件受理费100元，由被告周玉琴、潘培红共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李忠贤
人民陪审员 杨爱香
人民陪审员 于俊霞
二〇一六年八月九日
书 记 员 孟瑶瑶