黑龙江省肇源县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）源民再字第3号
申请再审人陈某某（原审被告），男，1982年1月9日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县肇源镇。
委托代理人王某某，黑龙江竭诚律师事务所律师。
被申请人张某某（原审原告），男，1982年9月11日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇源县肇源镇。
委托代理人任伟，女，1972年12月31日出生，汉族，住黑龙江省肇源县肇源镇城北街，系被申请人表姐。
申请再审人陈某某因与被申请人张某某确认合同效力纠纷一案，不服本院（2014）源民初字第400号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月5日作出（2015）源民申字第5号民事裁定，决定本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请再审人陈某某及其委托代理人王某某，被申请人张某某及其委托代理人任伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2013年4月24日被告将他买王龙的房屋78.4平方米，土地使用面积1002.82平方米，以3万元卖给了原告，房款原告一次性交清，合同约定“被告保证上述房屋产权清楚，若发生与被告产权纠纷或债权纠纷等情况时全部由被告负责，并承担一切经济和民事责任。因此给原告造成的经济损失，被告负责全部赔偿”，之后原告找被告多次要求办理房屋过户手续均被拒绝，故诉至人民法院现要求，1、请求确认原告与被告房屋买卖合同无效；2、被告退还原告的买房款3万元，并支付利息；3、赔偿经济损失1000元。
被告陈某某辩称，在原告起诉前20天左右，被告给原告打过电话，要求原告拿土地使用证进行过户手续，但是原告没有来。被告没有给原告造成任何经济损失，被告的房屋产权也清楚，可以办理过户手续，原告要求解除合同和赔偿经济损失不合理，被告不同意。
本院原审查明，2013年4月24日，原告与被告签订房屋买卖合同协议，当场原告给付被告购房款3万元，被告出具收条。该房屋集体土地建设用地使用证上标明“土地使用者为王龙，地址为兴安村双马架屯”，该房屋经过多手买卖后由被告购买，后又卖给了原告，原告张某某为肇源县肇源镇代龙村人。
本院原审认为，依照我国现行法律，农村宅基地不得买卖，抵押或以其他方式转移给村集体经济组织以外的自然人或者法人。农村经济组织成员以外的人购买农村房屋的，不予办理房屋所有权转移登记，受让人不能取得房屋所有权。原、被告签订的房屋买卖协议的标的物为兴安村的房屋，原告为代龙村村民，该房屋买卖协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；房屋买卖协议无效后，被告应将原告的买房款3万元予以退还；原告请求支付利息没有违反我国法律规定，应予支持，但该房屋买卖协议订立时，双方当事人都有过错，利息应由原告、被告各半负担，原告买房款3万元的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，利息的起止时间为2013年4月24日至2014年4月9日，利息为1726元（30000×6.00%÷365×350天）；原告要求的1000元经济损失为原告为该争议房屋安装的护栏及人工费，被告不予认可，且原告没有证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定判决如下：1、原告张某某与被告陈某某房屋买卖合同无效；2，被告陈某某于本判决生效后立即退还原告张某某买房款3万元并支付利息863元。3，驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费275元，实际支出费用88元，合计363元，由原、被告各自负担。
陈某某申请再审称：一，被申请人起诉主张确认合同无效，但庭审过程中表述因申请再审人没有协助其办理过户，被申请人的说法应是要求解除买卖合同，而不是确认合同无效，庭审过程中法院应释明。二、如果确认合同无效，被申请人没有证据证明双方的合同违反了法律行政法规的强行规定。三、判决中援引的法律没有规定农村宅基地不得买卖，根据我国现行国家政策，只是禁止城市居民购买农村集体土地所建的住宅，没有禁止本村村民、外村村民购买农村居民出售的房屋。综上所述，原判决认定基本事实缺乏证据证明，且判决超出张某某的诉讼请求，要求撤销原判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人张某某辩称：一、被申请人是普通公民，不可能对法律理解全面深刻，其在庭审中的陈述不影响确认合同无效的理由；二、法院判决是法官在查明事实的基础上，依据法律作出的判决，本案原判决正确；三、原判决所适用的法律并无不当，根据法律法规、地方性法规或者行政规章不许非本村村民购买宅基地，综上请求驳回申请再审请求，维持原判。
经再审查明：申请再审人陈某某为肇源县肇源镇兴安村双马架屯村民，其于2012年搬入肇源镇居住。被申请人张某某为肇源县代龙村村民。2013年4月24日，申请再审人与被申请人签订房屋买卖协议一份，协议中约定“甲将购买王龙的房屋卖给乙方，位置坐落在兴安村双马架屯，土地证面积1002.82平方米，四至：东至周广新，西至ＸＸ，南至道，北至道。价格为人民币叁万元。签字之日起，甲乙双方即可办理过户手续，过户费用由甲方负责。”同日张某某交付房款，陈某某出具收条一份，且将土地使用者为王龙的集体土地建设用地使用证交付给张某某。后被申请人要求申请再审人协助办理过户手续，但因张某某非房屋所在地村集体成员，无法办理房屋及土地的相关手续。
以上事实，有申请再审人出示的房屋买卖协议及收条、集体土地建设用地使用证予以证实，但申请再审人出示的房屋现状照片6张因本案审理过程中申请再审人没有提出反诉，其赔偿的请求不在本案的受理范围内，可另行诉讼。
申请再审人陈某某与被申请人张某某签订房屋买卖协议，其行为性质符合买卖合同性质即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，后在履行过程中发生纠纷，应为买卖合同纠纷。
本院认为：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中2013年4月陈某某与张某某签订房屋买卖协议，将其坐落于双马架屯的房屋出卖给了张某某，基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让。根据我国法律、行政法规及相关职能部门的规定，农村宅基地的使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得的权利，同时宅基地涉及农村社会公共利益；国家限制农村宅基地的用地及转让，行为人需具备集体经济组织成员身份才可以取得宅基地使用权。本案中张某某非争议房屋所在地集体经济组织成员，陈某某在处分房屋的同时也处分了宅基地，其行为损害了集体经济组织的权益，违反了法律关于农村宅基地的强制性要求，故房屋买卖协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，张某某应返还房屋及房屋集体土地建设用地使用证，陈某某返还张某某购房款3万元，故张某某请求返还购房款3万元，本院予以支持。
被申请人张某某诉讼请求中要求赔偿利息损失，因申请人与被申请人之间签订的房屋买卖协议没有约定违约责任，同时自合同签订之日起，申请人已经交付房屋，被申请人有占有使用该房屋的行为，基于签订合同时双方均存在过错，且被申请人已经使用该房屋获得利益，买卖合同被撤销后基于损益相抵规则本院对其赔偿利息的请求不予支持。同时申请人要求1000元经济损失的请求因没有充足的证据证明，故本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省肇源县人民法院（2014）源民初字第400号民事判决第一项、第三项及第二项中关于返还购房款的部分，即被告陈某某于本判决生效后立即返还原告张某某买房款30000元；
二、撤销黑龙江省肇源县人民法院（2014）源民初字第400号民事判决第二项中关于支付利息部分，即支付利息863元。
如果付款义务人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费575元，实际支出费用88元，共计663元，由张某某、陈某某各半负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 李 平
代理审判员 刘虹霞
人民陪审员 孔文秀
二〇一五年六月十一日
书 记 员 滕 杰
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对发因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。