上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第688号
上诉人（原审原告）张精涛。
委托代理人张敏娜，上海吉亚律师事务所律师。
委托代理人陈国云，上海吉亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆雅萍。
委托代理人余大懿，上海城大律师事务所律师。
委托代理人许光宇，上海城大律师事务所律师。
上诉人张精涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张精涛的委托代理人陈国云、被上诉人陆雅萍的委托代理人许光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市四川北路XXX号凯润商务楼1306号、1307号办公室（以下简称“系争房屋”）权利人为陆雅萍。2013年4月27日，张精涛（乙方）与陆雅萍（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：“甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；甲乙双方约定，甲方于2013年4月27日前向乙方交付该房屋；租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月30日止；月租金为人民币（以下币种均为人民币）1.5万元；乙方应于每月提前7日前向甲方支付租金；乙方支付租金方式如下：付二押二；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即3万元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的2日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋损毁、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情形，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金的贰倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足的，不足部分则由乙方另行支付。”合同签订后，陆雅萍于2013年4月27日依约将系争房屋交由张精涛使用。张精涛在对系争房屋进行装修、向陆雅萍支付了2013年6月、7月的房屋租金及租赁保证金3万元后，开始使用系争房屋。嗣后，由于空调发生故障，张精涛要求陆雅萍维修，陆雅萍随即对空调进行了维修。
2013年7月，张精涛以空调故障不能使用，天气炎热无法办公为由，要求解除合同。后经张精涛、陆雅萍协商，由张精涛再支付了8月、9月租金，系争房屋由张精涛使用至2013年9月底。2013年9月底，张精涛以两个月已到期，搬离了系争房屋，亦已结清水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等相关费用为由，要求解除双方的租赁合同，同时要求陆雅萍返还租赁保证金。陆雅萍只退还了1.5万元租赁保证金，张精涛不同意，陆雅萍又退还了2，000元租赁保证金，随后，张精涛将系争房屋的钥匙归还陆雅萍。
2013年12月，张精涛诉至原审法院，要求陆雅萍返还剩余保证金1.3万元。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张精涛作为承租人，在承租系争房屋进行办公经营时，理应对系争房屋做细致的了解，况且双方在合同中对系争房屋中设备的维修作出了约定，张精涛可以通知陆雅萍进行维修，陆雅萍逾期不维修的，张精涛可代为维修，费用由陆雅萍承担，但陆雅萍对系争房屋中的空调进行维修后，张精涛仍向陆雅萍提出解除合同，不符合双方的合同约定，理应承担违约责任。另外，对于一个租赁期限为2年的租赁合同，陆雅萍给予张精涛一定期限的免租期（2013年4月27日至同年6月1日），实属合理，但由于张精涛的违约行为导致了双方合同的解除，且租赁时间较短，故对于陆雅萍来说亦有一定的损失。因此，从双方在交接房屋时，张精涛不仅结清了水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费等相关费用，在陆雅萍给付1.7万元租赁保证金后，张精涛亦已将系争房屋的钥匙交还陆雅萍的事实，可以认定双方已对解除合同后张精涛应该承担的违约责任及赔偿陆雅萍的损失一并做出了约定，现张精涛再起诉要求陆雅萍返还租赁保证金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：张精涛要求陆雅萍返还租赁保证金1.3万元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人张精涛不服，向本院提起上诉称：原审判决对于事实认定不清。由于陆雅萍故意在40度的高温天拖延维修系争房屋的空调，导致张精涛无法办公。双方是协议一致解除合同，并非张精涛违约。且陆雅萍当时明确表示如张精涛支付完物业服务费、水电费后，可全额退还保证金3万元。由于张精涛花费15万元对房屋进行了装修，故给予了一定期限的免租期。综上，请求本院撤销原判，改判支持张精涛的原审诉请。
被上诉人陆雅萍答辩称：双方在结算时，就扣除1.3万元返还1.7万元保证金已达成一致意见。张精涛再行主张权利与事实不符。原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
二审审理中，陆雅萍提供了系争房屋物业服务单位一名叫沈滔的工作人员出具的《证明》：2013年9月30日，1306和1307室业主陆雅萍女士与租客张精涛之间办理退租事宜至我们物业办公室，将1306和1307室钥匙交物业服务中心，本人在场，特此证明。张精涛表示，真实性有异议，房屋钥匙目前还在张精涛处。
二审审理中，本院向系争房屋的物业管理公司人员沈滔询问当时情况，并制作询问笔录。沈滔称，当天陆雅萍及张精涛来其物业办公室办理退租事宜，陆雅萍提出由于张精涛提前退租，所以合同中约定的免租期租金仍要支付，具体扣除的金额其不是很清楚，只记得双方经过协商后达成一致意见，在陆雅萍提出的退还金额基础上又增加了一部分，张精涛遂将系争房屋钥匙还给了陆雅萍。张精涛虽然看起来有些不开心，但应该是接受了这样的协商结果。张精涛对询问笔录的内容不予认可，其表示当时陆雅萍一方人员众多，不断用言语威胁张精涛，在这种情况下张精涛只好先收取1.7万元，随后又将款项还给了陆雅萍。陆雅萍曾表示如果物业公司将系争房屋出租出去，陆雅萍会支付一个月租金作为酬劳，因此双方有利害关系，该份笔录内容不应采信。陆雅萍则对询问笔录内容无异议。
二审另查明，原审法院于2013年12月2日作诉前调解时，陆雅萍称：“当时张精涛表示是否退还押金（保证金），我们考虑张精涛年轻创业，也同意归还押金（保证金）。”以上有诉前调解笔录为证，应予认定。
本院认为，根据双方在案证据及当事人陈述，可确定的事实为：张精涛与陆雅萍曾于2013年7月经协商一致，变更了原合同租赁期限，约定租赁合同于2013年9月31日解除，陆雅萍退还保证金3万元。然而，双方在办理退租事宜中，就弥补部分免租期损失发生争议，最终陆雅萍退还了1.7万元保证金。由于双方之前仅是针对保证金3万元是否退还进行过协商，对于免租期损失如何处理，双方并未涉及，故陆雅萍在结算时提出上述要求并无不妥。本案之争议焦点即张精涛承担免租期损失1.3万元是否系双方协商一致达成的结果，对此双方各持己见。为查明事实，本院向系争房屋的物业管理公司人员沈滔询问当时状况，并制作询问笔录。沈滔与双方均无利害关系，所作陈述应属客观、中立。本院予以采信。根据沈滔陈述，张精涛承担免租期损失1.3万元系双方协商一致达成的结果。故原审判决结果并无不当，张精涛上诉请求事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币125元，由上诉人张精涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年六月十六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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