新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）喀民二终字第119号
上诉人（原审被告）：新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司。住所地：乌鲁木齐市米东区古牧地东路街道办事处古牧地东路**号。
法定代表人：马文海，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：杨序富，男，汉族，1966年3月5日出生，住新疆喀什地区。
被上诉人（原审被告）：新疆美达地王房地产开发有限公司。住所地：乌鲁木齐市经济开发区喀什西路***号。
法定代表人：胡新元，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）：袁夫良，男，汉族，1964年3月20日出生，现下落不明。
上诉人新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司（以下简称博峰公司）因与被上诉人杨序富、新疆美达地王房地产开发有限公司（以下简称美达公司）、袁夫良互易纠纷一案，不服泽普县人民法院（2013）泽民初字第1153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员于小龙、薛红、代理审判员何春璐组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审原告杨序富诉称：2010年6月4日，被告博峰公司泽普美达房产项目经理袁夫良和被告美达公司售房部经理刘绘影一起找到原告，称要修建“美达房产项目”需大量木材，后原告于两被告订立了《协议书》和《房屋认购确认书》，根据协议原告提供了价值247264元的木板，置换美达公司开发的总房款为238441.5元的住房一套，经原告多次催促，但被告拒绝签订购房合同，故请求：1、被告向原告交房屋面积为144.51平方米的住房一套；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
一审被告博峰公司辩称：博峰公司只是工程承包人，对房产没有所有权，也未授权袁夫良出售房产，袁夫良出售房产的行为系其个人行为；原告请求将木料货款与房款进行折抵，但未提供由三方核算确认的依据，故请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
一审被告美达公司辩称：原告与美达公司没有签订商品房买卖合同，双方之间不存在木材买卖关系，因此原告没有事实和理由请求美达公司交付房产；美达公司没有授权刘绘影、陈雷与原告签订购房款与木材款折抵的协议，且货款与房款折抵未经三方确认，故原告的起诉缺乏事实依据，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
一审第三人袁夫良经法院传票合法传唤，未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
一审法院经审理查明：2010年期间，被告美达公司在开发泽普县东岸大街南侧美达地王商贸城地下街工程的过程中，将该工程发包给博峰公司，博峰公司又将其中的土建部分交给第三人袁夫良施工。2010年6月4日，原告杨序富作为乙方，袁夫良以博峰公司的名义为甲方，刘绘影以美达公司泽普分公司的名义作为担保方，由杨序富、袁夫良和刘绘影签订了一份《协约书》，约定：杨序富以易货的形式置换泽普县东岸大街南侧美达商贸城一套144.51平方米的住宅，单价为每平方米1650元，房款为238442元。在建设商贸城期间，杨序富向峰建公司提供单价为每平方米800元的木材模板。担保人刘绘影保证木材款大于购房款，小于购房款时，由杨序富在5天内将差额支付给担保方。该《协约书》由杨序富、袁夫良、刘绘影三人签名确认，后博峰公司和美达公司未在协议书上加盖公章。
同日，杨序富与美达公司签订了《房屋认购确认书》，双方约定：“杨序富购买美达公司开发的泽普县东岸大街南侧的美达地王商贸城的一套住宅，暂定面积144.51平方米，单价每平方米1650元，总价款238411.50元，杨序富交付房款的方式以木料款抵房款，如果不足部分由杨序富以现金形式补齐。本确定书签订后90日内，双方签订《商品房买卖合同》，杨序富于签订《商品房买卖合同》后10日内缴纳税费，未缴清税费或未向美达公司足额支付购房款，视为杨序富自愿放弃购房。本确认书仅作为双方签订《商品房买卖合同》时，房屋座落，价格和付款的依据”。
施工期间，杨序富以每平方米800元的单价向袁夫良提供模板材料（杨木板及大板），袁夫良工地人员汤光桥于2010年9月15日给杨序富出具了美达地王工地买木料合计321.582方，乘以800元，合计货款为257264.00元”的《收条》。2010年12月，袁夫良完成了泽普县美达地王商贸城土建工程的施工。2011年5月26日，杨序富持2010年9月15日的收条请求袁夫良确认，袁夫良扣除了10000元税费，注明“货款为247264.00元，工程完成后顶工程款”。此后，袁夫良离开施工现场，杨序富无法与袁夫良联系。杨序富未将该收条请求博峰公司加盖公章进行确认，也未将木材款与购房款相折抵的具体数额告知美达公司，亦未与美达公司签订《商品房买卖合同》。
一审法院认为：原告杨序富与被告美达公司在2010年6月4日签订的《房屋认购确认书》出自双方的真实意思表示，不存在欺诈胁迫，不损害国家，集体和第三人的合法权益，本院依法确认合法有效。但在履行《房屋认购确认书》的过程中，杨序富未与美达公司、博峰公司确认货款与购房款冲抵的具体数额，亦未能在90日内与美达公司签订商品房买卖合同，而《房屋认购确认书》不具备商品房买卖合同的主要条款，故《房屋认购确认书》属商品房预售合同，且未能完全履行，杨序富未能按照认购书的约定与美达公司、博峰公司对木材货款与购房款抵消的具体数额进行确认，也未催告美达公司签订《商品房买卖合同》，因双方最终没有签订商品房买卖合同，依法视为商品房的预售行为未能成立。杨序富与美达公司之间形成了商品房预售合同关系，美达公司辩解不能凭借《认购书》请求房屋归属杨序富所有的意见，本院依法予以采纳。木材货款未能与购房款相抵消，致使合同目的不能实现，双方之间的商品房预售合同应当依法终止履行。原告向被告博峰公司的泽普县美达地王工商贸城工程工地的施工人即第三人袁夫良处出售了价值人民币257264元的木板，第三人袁夫良在没有支付货款的情形下，扣除税收后以247264元向原告支付货款不符合法律规定，故本院依法认定原告实得货款为257264元。在购房过程中原告认为木板款被购房款折抵，因商品房买卖行为未能成立，债权债务也未能转移给房产开发商，根据买卖合同的相对性原则，第三人袁夫良作为买受人负有向作为出卖人的原告杨序富支付约定货款的义务，故依法由第三人袁夫良承担清偿货款的民事责任。因第三人袁夫良以被告博峰公司的名义施工，该行为系企业法人即被告博峰公司的经营活动，企业法人对其工作人员从事经营活动的行为依法承担民事责任。被告博峰公司实际承担相应的民事责任后，享有向袁夫良进行追偿的权利。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百五十九条，一百六十一条和《中华人民共和国民法通则》第四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂缺席判决：一、驳回原告杨序富请求被告新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司、新疆美达地王房地产开发有限公司将房屋交付给原告使用的诉讼请求；二、第三人袁夫良向原告杨序富支付木板货款人民币257264元整,此款于本判决书发生法律效力的第二日10内有第三人袁夫良经本院向原告杨序富一次性付清。此款由被告新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司承担连带清偿责任。本案受理费5009元，公告费用400元，由第三人袁夫良负担。
博峰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案是房屋买卖合同纠纷，《房屋认购确认书》系杨序富与美达公司签订，博峰公司只是该工程的承建人，故作为本案被告主体不适格；2、博峰公司未授权袁夫良与杨序富签订协议，事后也未予追认，袁夫良签订协议系个人行为，与博峰公司无关；3、一审超诉讼请求判决，违法法定程序，且判决博峰公司承担连带责任无依据；请求：撤销原判第二项，改判博峰公司不承担连带清偿责任。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为，本案系因杨序富、袁夫良、刘绘影签订《协议书》，约定杨序富以易货的方式置换美达公司开发的地王商贸城房屋而引起，其基础法律关系为互易关系，故本案案由应为互易纠纷。该《协议书》系袁夫良以博峰公司名义、刘绘影以美达公司泽普分公司名义与杨序富签订，虽《协议书》未加盖上述两公司印章，且美达公司与博峰公司亦不予认可对袁夫良、刘绘影与杨序富签订协议进行了授权，但从博峰公司向杨序富出具的《证明》及美达公司与杨序富签订的《房屋认购确认书》中的相关内容可以认定博峰公司及美达公司对“木材款抵房款”的事实予以了事后追认，故博峰公司关于签订《协议书》系袁夫良个人行为、其并非本案适格被告的上诉请求不能成立，但博峰公司作为承建方，对涉案房屋无处分权，且与杨序富并无交付房屋的相关约定，而有权处分涉案房屋的开发商美达公司与杨序富仅签订了《房屋认购确认书》，该《确认书》对涉案房屋的交付标准、期限亦未进行约定，故杨序富要求博峰公司、美达公司交付涉案房屋的相关诉求于法无据，应不予支持，一审法院驳回杨序富的上述诉讼请求正确，但《房屋认购确认书》因对房屋的交付标准、期限等影响双方权利义务的重要条款未作约定，故不具备商品房买卖合同本约的条件，应为预约合同，而一审法院将此认定为商品房预售合同确有不当，本院予以纠正。另，杨序富仅在一审中提出要求交付涉案房屋的相关诉求，而一审法院超诉讼请求判决袁夫良向杨序富支付木板货款、博峰公司对此承担连带责任显属不当，故本院亦予以纠正。
综上所述，上诉人博峰公司的上诉请求及理由部分成立，本院依法予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分处理结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持泽普县人民法院（2013）泽民初字第1153号民事判决第一项：即驳回杨序富要求新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司、新疆美达地王房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求；
二、撤销泽普县人民法院（2013）泽民初字第1153号民事判决第二项：即袁夫良向杨序富支付木板货款人民币257264元整,此款于本判决书发生法律效力的第二日10内由袁夫良经本院向杨序富一次性付清；此款由新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司承担连带清偿责任。
一审案件受理费5009元、公告费400元（杨序富已预交）、二审案件受理费5159元（新疆宏泰建工集团博峰建筑安装有限公司已预交），合计10568元，由杨序富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于小龙
审 判 员 薛 红
代理审判员 何春璐
二〇一五年八月五日
书 记 员 张墨川