上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2149号
上诉人（原审被告）黄杨兴。
委托代理人张少省，上海市天地律师事务所律师。
委托代理人孙波，上海市天地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆勇进。
原审原告马伏波。
原审原告马如波。
委托代理人张攀，上海范仲兴律师事务所律师。
原审原告马献民。
委托代理人马晚明。
原审被告马晚明。
原审第三人周文明。
原审第三人姬兴阳。
原审第三人田宏皎。
上诉人黄杨兴因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄杨兴的委托代理人孙波、被上诉人陆勇进、原审被告马晚明（暨原审原告马献民的委托代理人）、原审原告马如波及其委托代理人张攀、原审第三人周文明到庭参加诉讼。原审原告马伏波及原审第三人姬兴阳、田宏皎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：马根杜与何慧芬系夫妻，婚后育有马伏波、马如波、马献民、马晚明四个子女。马根杜于2009年1月9日去世，何慧芬于2013年3月8日去世，继承人为马伏波、马如波、马献民、马晚明。马根杜原为上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2010年7月8日，湖北省襄樊市长信公证处出具公证书，主要内容为，兹证明马根杜、马晚明到该公证处，在公证员面前，就马根杜授权委托马晚明出售系争房屋的《委托书》上签名、摁手印。2010年7月13日，马晚明代“马根杜”与陆勇进签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以人民币95万元（以下币种均为人民币）的价格转让系争房屋。同日，马晚明与陆勇进签订《借款协议》，主要约定，马晚明向陆勇进借款68万元，系争房屋过户给陆勇进；马晚明于2010年9月12日前将所借款全额结清，陆勇进将系争房屋过户给马晚明；如马晚明未在2010年9月12日前归还该笔借款，则之后不再将该房屋过户给马晚明，同时马晚明于2010年9月12日之后的三个月内迁出户口。2010年7月27日，陆勇进经核准登记为系争房屋的权利人。
2011年9月2日，陆勇进向周文明出具《借据》及《承诺书》，主要内容为，陆勇进借到周文明现金105万元作周转资金，借款期为二个月（即2011年9月2日至2011年11月1日止），并保证2011年11月1日之前归还；如逾期归还，则愿意支付违约金并承担催讨费用。当日，周文明向陆勇进转账105万元。同日，陆勇进出具《委托书》，委托田宏皎办理系争房屋的买卖事宜，委托权限为：代为办理系争房屋抵押登记手续、签订系争房屋的买卖合同、领取房地产转让价款及银行贷款、办理房地产的转移登记等事宜；委托期限自2011年11月2日起至2012年11月1日止。该《委托书》经上海市奉贤公证处公证。2011年9月6日，周文明经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为105万元（该项抵押于2012年6月注销）。2012年5月22日，田宏皎代陆勇进与黄杨兴签订《上海市房地产买卖合同》，内容为以110万元的价格转让系争房屋，交房及过户期限为2012年7月10日前。2012年6月25日，黄杨兴经核准登记为系争房屋的权利人。
马伏波、马如波、马献民认为：马晚明所持有的公证委托书系2010年7月8日出具的，当时马根杜已去世，故马晚明以马根杜名义与陆勇进签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。系争房屋一直由何慧芬及马献民居住，在居住过程中，从没有人看过房，也没有人来主张过房屋权利，故黄杨兴并非善意买受人，其与陆勇进签订的《上海市房地产买卖合同》亦为无效合同。现马根杜、何慧芬均已去世，继承人为马伏波、马如波、马献民、马晚明，上述两份买卖合同的签订侵犯了马伏波、马如波、马献民的合法权益，故起诉要求确认马晚明代马根杜与陆勇进就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陆勇进与黄杨兴就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效，并将系争房屋恢复登记至马伏波、马如波、马献民、马晚明名下。
马晚明辩称：其向陆勇进借款68万元，实际收到554，000元，之后把借款给了案外人黄某，公证委托书是黄某到外地制作的，是假的。此后为了还债，马晚明将系争房屋过户给了陆勇进。系争房屋一直由何慧芬与马献民居住，居住过程中从未有人上门看过房，也没有人上门要求过交房，陆勇进也没有将卖房的事情告诉过她。两份买卖合同是无效的，同意马伏波、马如波、马献民的诉讼请求。同意返还陆勇进借款554，000元，至于其与黄某之间的事情可另外解决。
陆勇进辩称：当时是马晚明持公证书以买卖房屋的形式向陆勇进借款68万元，并约定两个月内未归还借款，则系争房屋归陆勇进所有。陆勇进实际借给马晚明68万元，借款到期后，马晚明未能归还借款，故该笔款项转化为房款。2010年7月份陆勇进看过两三次房，当时房屋是空关的。陆勇进没有串通伪造公证书，当时也不知道公证书的真伪，且已实际支付了房款，故第一份合同应为有效。关于第二份合同，因陆勇进需要用钱，故向周文明借款105万元，并办理公证委托田宏皎处理房屋买卖事宜，田宏皎是周文明找来的，当时说好陆勇进无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。后由于没有钱向周文明还款，故田宏皎将房屋出售给了黄杨兴，陆勇进对买卖合同签订情况、房屋过户及付款情况都不清楚。因为系争房屋登记在陆勇进名下，陆勇进有权处理，故第二份合同也有效。如果法院认定陆勇进与黄杨兴签订的合同无效，愿意返还黄杨兴借款扣除手续费、利息费等的余额部分77万元。
黄杨兴辩称：系争房屋系从陆勇进的委托代理人田宏皎处买来的，黄杨兴上门看过房，房屋内有人居住，房产中介及田宏皎当时说住的人是租客，房屋交易之后可以清退租客。黄杨兴已支付了全部房款110万元，其中105万元是支付给周文明，余款5万元是支付给田宏皎。两份合同都应当是有效的，第一份合同尽管产权人马根杜确实已经死亡，但是陆勇进是将真实资金出借给马晚明，当时陆勇进有理由相信公证书的效力，合同中约定的房屋价格是符合当时的市价；黄杨兴是善意第三人，已支付了对价，第二份合同也应为有效。
周文明述称：2011年9月与陆勇进发生了105万元的借款关系，由周文明借给陆勇进105万元。田宏皎是周文明找来的，当时与陆勇进说好无法还款时，通过房屋买卖的形式偿还借款。借款到期后，陆勇进表示无力还款，要求将房屋处理掉，故周文明找到黄杨兴，让黄杨兴为陆勇进还款，把房屋卖给黄杨兴。之后收到黄杨兴支付的5万元及姬兴阳转账的100万元，现该借款已经还清，不再向陆勇进追究借款可能产生的利息、违约金、追讨费用等，且不同意承担因房屋买卖纠纷产生的任何责任。
原审审理中，马伏波、马如波、马献民、马晚明表示：系争房屋一直由马根杜、何慧芬、马献民居住；2009年马根杜去世后由何慧芬、马献民居住；2012年1月，马献民因为吸毒被关到戒毒所，就由何慧芬一人居住；2012年11月，马如波的儿子马龚入住，何慧芬去世后，由马龚一个人居住；目前，系争房屋由马龚及马如波之妻龚玲实际居住。
关于2010年7月13日买卖合同的付款情况，马晚明向原审法院提供工商银行转账明细，证明2010年7月14日陆勇进实际向马晚明转账554，000元，马晚明当天转给黄某55万元。陆勇进对证据的真实性没有异议，同时表示，2010年7月14日向马晚明银行转账554，000元，另支取14，250元用于缴纳契税、3万元用于支付中介费、2，000元用于支付做合同的费用，68万元扣除上述费用及银行转账554，000元外的79，750元则作为利息。马晚明表示，实际收到陆勇进554，000元，认可陆勇进所述各项费用及利息。
关于2011年9月2日借款的付款情况，陆勇进向原审法院提供银行明细清单，证明2011年9月2日周文明转入105万元，当天陆勇进取出77万元，另外两笔共28万元是交给周文明或中介。周文明对证据的真实性无异议，但表示，当时转了105万元给陆勇进，不清楚之后陆勇进取款的情况以及交给谁。
关于2012年5月22日买卖合同的付款情况，黄杨兴表示，2012年5月7日向周文明支付5万元；2012年5月17日，经田宏皎确认，同意黄杨兴直接将房款支付给周文明，故由姬兴阳转账100万元给周文明；余款5万元是在过户时直接支付给田宏皎。为此，黄杨兴提供了2012年5月7日周文明出具的收条、2012年5月17日田宏皎出具的确认书、姬兴阳及周文明的银行账户明细，未提供最后一笔5万元的支付凭证。陆勇进表示，除了周文明的借款，没有收到过其他房款。周文明表示，确认收到105万元，结清陆勇进的借款。姬兴阳表示，2012年5月17日代黄杨兴向周文明转账100万元，作为黄杨兴支付的房款，该款是姬兴阳借给黄杨兴的，借款关系由两人另行处理；同日姬兴阳还向周文明转账100万元，该款是另借给周文明的，与本案无关。马伏波、马如波、马献民表示，该两笔100万元显示的用途是“货款”，不是用于支付房款。
原审法院审理后认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。马晚明持“马根杜”于2010年7月8日出具的《委托书》，与陆勇进签订系争房屋买卖合同，但马根杜已于2009年1月9日去世，故马晚明所持《委托书》并不发生效力。同时，因马根杜已去世，“马根杜”与陆勇进签订的《上海市房地产买卖合同》出卖人主体已不存在，该合同欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效。合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。马晚明实际收取陆勇进554，000元，应予返还。因无效合同自订立之时起就不具备法律效力，故陆勇进对系争房屋不享有所有权，也没有处分的权利，陆勇进与黄杨兴签订《上海市房地产买卖合同》的行为，属于无权处分。但该合同的效力，还涉及黄杨兴是否善意的问题。根据已查明的事实，陆勇进向田宏皎出具委托书是基于其与周文明存在借贷关系的事实，而周文明欲通过建立委托代理关系的方式，以出售房屋获得相应价款直接抵债的方式来保证债权的实现，有悖于我国民事法律代理制度的基本原则。本案中，田宏皎与黄杨兴进行磋商直至签订合同、付款的整个过程中，陆勇进均表示没有参与，而黄杨兴在知晓陆勇进与周文明借款关系的情况下，仍与田宏皎继续交易并指示姬兴阳向周文明还款，整个过程与正常的二手房交易有很大的差别，而黄杨兴并没有提出质疑。而且，黄杨兴虽称上门看过房，但当时何慧芬还居住在系争房屋内，黄杨兴对看房的事实也陈述不清。综上，难以认定黄杨兴系善意买受人，陆勇进无权处分系争房屋，其与黄杨兴签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。周文明认可收到黄杨兴105万元结清陆勇进的借款，姬兴阳认可代黄杨兴向周文明支付100万元的事实，陆勇进也认可实际收到77万元并表示愿意返还给黄杨兴，故原审法院认定黄杨兴已按合同约定向陆勇进支付房款77万元，应由陆勇进返还给黄杨兴。
系争房屋登记的原权利人为马根杜，现权利人为黄杨兴，在上述两份合同均被确认为无效后，应恢复系争房屋的权利原状。鉴于原权利人马根杜及其妻何慧芬均已去世，故系争房屋可直接恢复至马根杜、何慧芬的继承人即马伏波、马如波、马献民、马晚明名下。因系争两份买卖合同的履行分别与马晚明与陆勇进的借款合同关系以及陆勇进与周文明的借款合同关系有密切的联系，两份买卖合同被确认无效后，对上述借款合同关系必然产生影响，相应的债权债务关系，可由相关当事人另行处理。据此，原审法院判决如下：一、以“马根杜”为出卖人与陆勇进就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、陆勇进与黄杨兴就上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、黄杨兴于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区永清新村XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至马伏波、马如波、马献民及马晚明名下；四、马晚明于判决生效之日起十日内，向陆勇进返还554，000元；五、陆勇进于判决生效之日起十日内，向黄杨兴返还77万元。
原审判决后，上诉人黄杨兴不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误。黄杨兴按照陆勇进的委托代理人田宏皎的指示实际支付了110万元的房款，有银行转账凭证、收条等为证。买卖合同无效，则陆勇进应将110万房款全数返还。陆勇进辩称其只拿到77万元，实为其将其余款项另作他用。另外，黄杨兴因购买系争房屋，向税务部门缴纳了税费共计84，150元（其中包括契税11，000元、一般营业税55，000元、其他个人所得税11，000元以及其他企业城市维护建设税7，150元），买卖合同无效的过错在于陆勇进，所以陆勇进应当赔偿黄杨兴该笔税费损失。综上，上诉人黄杨兴请求法院依法撤销原审判决第五项，改判陆勇进向黄杨兴返还110万元，并承担系争房屋过户至黄杨兴名下所产生的税费损失84，150元。
被上诉人陆勇进辩称：不同意黄杨兴的上诉请求。房屋买卖合同无效的原因在于马晚明使用了伪造的公证书，故马晚明应当承担责任。陆勇进向周文明借款，确实只拿到了77万元，如果马晚明将借款归还，陆勇进同意将该笔款项还给黄杨兴。105万元与77万元之间的差价是中介费与利息，陆勇进并未实际取得该笔款项，应当由过错方马晚明来承担。
原审原告马如波、马献民及原审被告马晚明均表示同意原审判决，请求驳回上诉、维持原判。
原审第三人周文明述称：同意上诉人的上诉请求。
原审原告马伏波及原审第三人姬兴阳、田宏皎未发表意见。
审理中，周文明表示：其与陆勇进之间的借款并没有约定借款利息，只约定了逾期还款的违约金及催讨费用，但在2011年9月2日借款当天，周文明将105万元借款通过转账方式支付给陆勇进之后，周文明收到了中介返还的6万元，作为105万借款按照月息3分左右计算的两个月的利息。周文明认可105万借款中确实是被其他人拿走了一部分，但具体拿走了多少不清楚。
本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，并遵守法律、行政法规的规定。本案中，马晚明在马根杜去世后，持伪造的委托书与陆勇进签订房屋买卖合同，该合同因欠缺出卖人的真实意思表示，应认定为无效。合同无效，则陆勇进自始未取得系争房屋的所有权，其与黄杨兴签订房屋买卖合同的行为属无权处分。根据查明的事实，黄杨兴购买系争房屋的过程与正常的二手房交易有很大的区别，难以认定其为善意买受人，故其与陆勇进签订的房屋买卖合同应为无效，其不能取得系争房屋的所有权。原审法院根据查明的事实，依法认定上述两个《上海市房地产买卖合同》均为无效，符合相关法律规定，本院予以确认。
合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故马晚明应当将其实际收到的554，000元返还给陆勇进，黄杨兴应当将系争房屋的房地产权利恢复至原产权人马根杜的法定继承人马伏波、马如波、马献民及马晚明名下。至于陆勇进应当返还给黄杨兴的房款，黄杨兴主张其将尾款5万元以现金方式支付给田宏皎，但未提供任何证据，本院不予采信。而黄杨兴向周文明支付的房款，实际上是替陆勇进归还了借款。关于双方的借款关系，陆勇进与周文明是经中介介绍才发生了借款事实，在此之前互不认识，但二人之间的《借据》及《承诺书》却没有约定借款利息，有违常理，故该《借据》上所载之借款本金存有疑点。陆勇进主张其只收到77万元借款，其余28万元其在借款当天便取出，支付了利息及中介费；而周文明自认在借款当天收到6万元的利息，并认可其转账的105万元中被他人拿走了一部分，印证了陆勇进的陈述。原审法院采纳了陆勇进实际收到借款77万元的观点并无不当。鉴于陆勇进、周文明亦均认可其二人之间的借款因周文明收到黄杨兴支付的房款而结清。故原审法院结合陆勇进与周文明之间的借款关系认定黄杨兴已按合同约定向陆勇进支付房款77万元，应由陆勇进返还给黄杨兴，并无不当，本院予以确认。
至于黄杨兴主张的因房屋交易产生的税费损失，因无效的产权转移行为涉及税费的返还，故待相关税费进行结算后，黄杨兴可就其实际损失另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7，518元，由上诉人黄杨兴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张志煜
审 判 员 张 松
代理审判员 陈家旭
二〇一四年一月十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……