山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民一终字第211号
上诉人（原审被告）：中国长城资产管理公司济南办事处，住所地：济南市市中区经七路168号。
法定代表人：刘学堂，总经理。
委托代理人：刘灿玲，山东润耕律师事务所律师。
委托代理人：刘苏东，山东润耕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东华城金冠置业有限公司，住所地：济宁市任城区兴隆桥街。
法定代表人：张祥金，董事长。
委托代理人：李胜利，山东开正律师事务所律师。
委托代理人：盛新国，男，1955年11月6日出生，汉族。
原审被告：中国工商银行股份有限公司济宁城区支行，住所地：济宁市太白中路73号。
法定代表人：孟召贤，行长。
委托代理人：张建新，男，1962年1月7日出生，汉族。
委托代理人：潘跃英，男，1968年2月2日出生，汉族。
上诉人中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称“长城资产管理公司”）与被上诉人山东华城金冠置业有限公司（以下简称“华城金冠置业公司”）、原审被告中国工商银行股份有限公司济宁城区支行（以下简称“工商银行济宁城区支行”）房屋确权纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2012）济民初字第94号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长城资产管理公司的委托代理人刘灿玲、刘苏东，被上诉人华城金冠置业公司的委托代理人李胜利、盛新国，原审被告工商银行济宁城区支行的委托代理人张建新、潘跃英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告华城金冠置业公司的诉讼请求是：确认阜字第008452-01、008453-01、008454-01、008455-××号房屋产权证书中剩余房屋（3294.55㎡）归华城金冠置业公司所有，判令二被告履行办理上述房屋产权过户的手续、诉讼费用由二被告承担。
原告华城金冠置业公司为证明其主张，向原审法院提交以下证据：
证据一、企业变更情况，证明原告华城金冠置业公司由济宁市金冠房地产开发有限公司变更而来，具有本案诉讼主体资格。
证据二、成交确认书，证明华城金冠置业公司于2006年12月22日在山东中信拍卖行有限公司竞拍得到涉案房产，并约定：如需办理证照变更、产权过户等相关手续，由委托人长城资产管理公司协助买受人办理。
证据三、银行进账单两份、山东中信拍卖行有限公司收据两份、山东中信拍卖行有限公司发票两张、长城资产管理公司处置资产收回款项凭证一张，共计款项3675000元，证明华城金冠置业公司已按约定向山东中信拍卖行有限公司交纳了拍卖成交款及佣金，拍卖行向华城金冠置业公司开具了佣金发票并于2006年12月28日将该拍卖成交款转交于被告长城资产管理公司。
证据四、抵债房产转让协议，证明：1、涉案房产为工商银行济宁城区支行剥离给长城资产管理公司的济宁市第一面粉厂的企业抵债房产；2、华城金冠置业公司支付350万元转让价款后，涉案房产即归原告所有。
证据五、长城资产管理公司向济宁市拆迁办公室、济宁市运河路、太白路拆迁改造指挥部出具的证明一份，证明长城资产管理公司认可涉案房产为华城金冠置业公司所有，华城金冠置业公司拥有对涉案房产的占有、使用、收益和处分的全部权利。
以上证据证实，华城金冠置业公司依法履行了合同义务，合法取得涉案房产的所有权，长城资产管理公司认可华城金冠置业公司拥有所有权。
证据六、二被告于2007年1月5日签订的济宁第一面粉厂项目资料移交清单，包含：1、涉案四份房权证书；2、债权转让协议；3、济宁市任城区人民法院（2001）任经初字第497号民事判决书；4、济宁市任城区人民法院（2002）任执字第111-2号民事裁定书。
以上证据证实，工商银行济宁城区支行依据国家政策将对济宁市第一面粉厂的不良债权本息2108.276621万元依法转让于长城资产管理公司，其中包括工商银行济宁城区支行已经取得产权的价值352.02万元的上述18栋面积共7242.45㎡的房屋，并且未将涉案房屋的产权变更到长城资产管理公司名下。
长城资产管理公司向原审法院提交拍卖标的瑕疵说明、竞买须知各一份，证明在拍卖时，已经将涉案房屋不能过户的问题告知华城金冠置业公司。
工商银行济宁城区支行提交《最高人民法院关于人民法院是否受理金融资产管理公司与国有银行就政策性金融资产转让协议发生的纠纷问题的答复》一份，证明本案不属人民法院受案范围。
原审经审理认定如下事实：2003年10月，因济宁第一面粉厂无力偿还工商银行济宁城区支行的到期借款，济宁市任城区人民法院作出（2002）任执字第111-2号民事裁定书，将济宁第一面粉厂的房产抵付给工商银行济宁城区支行。工商银行济宁城区支行办理了以其为所有权人的济房权证阜字第008452-01、008453-01、008454-01、008455-××号房屋产权证书。2005年7月23日，工商银行济宁城区支行依据国家政策，将对济宁市第一面粉厂的不良债权本息2000多万元依法转让给长城资产管理公司，其中包括工商银行济宁城区支行已经取得产权的上述房屋。以上债权转让后，没有办理房屋产权过户手续。
2006年12月，长城资产管理公司委托山东中信拍卖行有限公司对上述房产进行拍卖，山东中信拍卖行有限公司出具的《拍卖标的瑕疵说明》第（三）条第（3）款说明：“目前房产的产权单位是工行，因房产占用土地是划拨地，竞买人可能无法过户……”济宁市金冠房地产开发有限公司在上述《拍卖标的瑕疵说明》上加盖了公司公章和其法定代表人张祥金的签章。济宁市金冠房地产开发有限公司以350万元的价格竞得该房产，足额交纳了房屋拍卖价款，并支付了拍卖佣金。山东中信拍卖行有限公司于2006年12月28日将拍卖价款支付给了长城资产管理公司。
2007年1月5日，长城资产管理公司（甲方）和金冠房地产公司（乙方）签订《抵债房产转让协议》。其中第四条第一款约定：“在甲方按期足额收妥全部款项之日，转让标的转归乙方。甲方以抵债房产的权证交付为标志，即权证交付即视为抵债房产交付的义务已完成……”随后，长城资产管理公司将上述房产的权属证书交付给金冠房地产公司。
另查明，金冠房地产公司于2010年1月18日变更为山东华城金冠置业有限公司。2010年，在济宁市城区太白楼路运河路升级改造工程中，上述房屋中部分房屋被依法拆除，华城金冠置业公司得到相应补偿，双方当事人对此均无异议
原审认为，本案争议的焦点问题为，华城金冠置业公司诉请确认阜字第008452-01、008453-01、008454-01、008455-0××号房屋产权证书中剩余房屋（3294.55㎡）归其所有，并请求长城资产管理公司、工商银行济宁城区支行履行办理上述房屋产权过户手续，有没有事实依据和法律依据。在庭审中，华城金冠置业公司及长城资产管理公司、工商银行济宁城区支行对于本案所争议的房产归华城金冠置业公司所有，双方均没有争议。2010年，在济宁市城区太白楼路运河路升级改造工程中，华城金冠置业公司所竞拍房产中的第2、3、11、12、13、16、17栋房屋，共计3947.9㎡依法被拆除，并取得了补偿款，对此双方无异议。现华城金冠置业公司请求法院确认阜字第008452-01、008453-01、008454-01、008455-0××号房屋产权证书中剩余房屋（3294.55㎡）归其所有，对于华城金冠置业公司的该项诉讼请求，原审认为，华城金冠置业公司通过拍卖的方式竞得涉案房屋，并支付了相应的拍卖价款，应为本案房屋的实际所有人。虽然山东中信拍卖行有限公司出具的《拍卖标的瑕疵说明》第（三）条第（3）款说明了涉案房屋可能无法过户的风险，但从本案实际情况来看，该房屋至今没有过户，并非房屋自身瑕疵的原因所致，因此对于长城资产管理公司已将涉案房产无法过户的风险明确告知乙方，乙方已完全接受，并自愿承担风险的主张，不予采信。
华城金冠置业公司与长城资产管理公司约定“甲方以抵债房产的权证交付为标志，即权证交付即视为抵债房产交付的义务已完成……”，但房屋作为不动产，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，华城金冠置业公司只有在房屋行政主管部门进行房屋产权登记后，方才取得本案所涉房屋的不动产物权。在本案中，长城资产管理公司并没有完成对拍卖标的物的交付义务。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十五条“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续”之规定，长城资产管理公司有义务协助华城金冠置业公司办理房产过户手续。
工商银行济宁城区支行应否协助华城金冠置业公司办理房屋过户手续？本案的涉案房屋原为工商银行济宁城区支行所有，在按照国家政策将其不良资产转让给长城资产管理公司后，所涉房屋即已归长城资产管理公司实际所有和支配，但工商银行济宁城区支行并没有完成房屋产权的过户义务。在房屋被拍卖后，华城金冠置业公司即成为房屋的实际所有人，工商银行济宁城区支行并不能因为房屋履行拍卖程序而免除自身的房屋产权协助过户义务。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十二条、《中华人民共和国拍卖法》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认阜字第008452-01、008453-01、008454-01、008455-××号的房屋产权证书名下现存房屋归原告华城金冠置业公司所有；二、被告长城资产管理公司、工商银行济宁城区支行于本判决生效后十日内协助原告华城金冠置业公司将上述房产过户至原告华城金冠置业公司名下。案件受理费34962元，由被告长城资产管理公司和被告工商银行济宁城区支行共同负担。
上诉人长城资产管理公司不服原审判决上诉称：一、长城资产管理公司与华城金冠置业公司于2007年1月5日签订的《抵债房产转让协议》明确约定，华城金冠置业公司“同意根据其检验和勘查后认知的情况受让该不动产，对该不动产的成新、质量、功能、欠付税费、附属设施、权源等存在或可能存在的各种瑕疵不持任何异议，并自愿承担因该等瑕疵造成的过户不能、无使用价值等法律风险。”原审判决并未否定该约定的效力，其对长城资产管理公司提出的已将涉案房产无法过户的风险明确告知华城金冠置业公司，华城金冠置业公司自愿承担风险的主张不予支持，明显违背双方的上述约定，是错误的，应予撤销。二、原审适用《物权法》第十二条的规定，认定长城资产管理公司没有完成标的物的交付义务，违反了“法不溯及既往”的原则，且《物权法》第十二条的规定与本案性质明显不符，属适用法律错误。1、长城资产管理公司与华城金冠置业公司签订《抵债房产转让协议》时《物权法》尚未实施，根据“法不溯及既往”的原则，原审适用《物权法》是错误的。2、原审依据《物权法》的相关规定认定长城资产管理公司没有完成对拍卖标的物的交付义务，而《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。”长城资产管理公司与华城金冠置业公司在《抵债房产转让协议》第四条中也明确约定：“甲方以抵债房产的权证交付为标志，即权证交付即视为抵债房产交付的义务已完成。”长城资产管理公司已按照协议约定将本案房产的权证交付给了华城金冠置业公司，长城资产管理公司已完成了合同约定的交付义务。因此，原审适用《物权法》的相关规定认定长城资产管理公司没有完成标的物的交付义务，应协助华城金冠置业公司办理房产过户手续，属适用法律错误，应予撤销。3、《物权法》第十二条规定的是不动产登记机关的职责，与长城资产管理公司交付标的物毫无关联，即该规定与本案性质明显不符，原审根据《物权法》第十二条的规定裁判本案，适用法律错误。三、原审判决第二项为实际无法执行的判项，不仅无法解决华城金冠置业公司与长城资产管理公司的争议，还会造成更多的纠纷。长城资产管理公司作为经国务院决定设立的国有独资非银行金融机构，具有独特的法人地位和特殊的经营目标，主要采取市场化手段处置因收购国有银行不良贷款形成的资产。因此，长城资产管理公司处置本案房产不违反法律规定。但因本案房产登记在原债权人工商银行济宁城区支行名下，且房产与土地使用权分离，土地使用权不在工商银行济宁城区支行名下，不能办理房产过户手续。原审判决长城资产管理公司履行一个无法履行的义务欠当，应予纠正。综上，华城金冠置业公司购买的房屋不能办理房产过户手续，原审判决长城资产管理公司履行协助义务不当，且适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回华城金冠置业公司的诉讼请求，本案诉讼费用由华城金冠置业公司承担。
被上诉人华城金冠置业公司答辩称：一、华城金冠置业公司从未否认自己应承担的风险。华城金冠置业公司与长城资产管理公司在《抵债房产转让协议》中明确约定“自愿承担因该等瑕疵（不动产的成新、质量、功能、欠付税款、附属设施、权源等存在或可能存在的各种瑕疵）造成的过户不能、无使用价值等法律风险”。华城金冠置业公司从未否认应承担的上述风险，但该约定并不能免除长城资产管理公司协助华城金冠置业公司办理不动产过户手续的法定义务。二、长城资产管理公司与华城金冠置业公司关于不动产交付的约定系无效约定。《抵债房产转让协议》第四条约定：“甲方以抵债房产的权证交付为标志，即权证交付即视为抵债房产交付的义务已完成。”在上诉状中，长城资产管理公司引用了《中华人民共和国民法通则》第七十二条，意图从法律上佐证其履行了交付义务。但在物权法生效前，我国《民法通则》第七十二条第二款规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里所谓的法律另有规定，一般理解为不动产以及按照不动产规范的动产的物权变动的情况，即《民法通则》第七十二条第二款规范的是动产物权变动的情况，不动产的物权变动，由法律另行规定。一般认为，规范不动产物权变动的法律包括以下内容：《城市房地产管理法》第三十五条的规定（房地产转让、抵押，当事人应当依本法第五章的规定办理权属登记）、《土地管理法》第十二条的规定（依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款的规定（土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记）。从上述规定可以看出，在不动产物权变动方面，物权法生效前的现行法律采取了登记生效的处理规则。如上所述，不动产物权变动生效以登记为要件，所以标的物的交付仅仅是物权变动的前提条件或仅仅是所有权移转的开始。不动产物权变动存在标的物的移转（交付）和权利的移转（登记）两个相继但又不同的阶段。履行不动产变动合同，既应交付不动产本身，又应办理不动产物权变动手续，实物交付和法律上的登记共同构成不动产物权的完整“交付”。而本案中，长城资产管理公司既未交付不动产本身，又未办理不动产变动手续，且格式合同中关于不动产权证的交付视为履行了不动产交付的全部义务的约定明显违背了法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同无效的规定，该约定无效。三、长城资产管理公司协助办理不动产过户手续的义务应当履行。本案标的物系不动产，鉴于物权法生效前的法律采取了不动产物权变动登记生效的处理规则，而物权法更是明确规定了不动产物权变动登记生效的原则，现行的不动产物权变动登记程序必须由不动产的转让方、受让方共同配合完成。因此，作为不动产转让方的长城资产管理公司及工商银行济宁城区支行应当履行协助办理不动产过户手续的义务。至于本案中抵债房产是否还存在其他影响权属变更的法律障碍，均不能构成免除上诉人长城资产管理公司履行协助义务的借口。综上，原判正确，应予维持。
原审被告工商银行济宁城区支行述称：一、我行与华城金冠置业公司之间没有任何关系。根据国家政策，2005年我行对不良贷款进行剥离，将符合条件的不良贷款债权转让给长城资产管理公司。其中我行将已取得的济宁市第一面粉厂的房产转让给长城资产管理公司。我行与华城金冠置业公司没有任何关系。二、长城资产管理公司对抵债房产进行拍卖，系长城资产管理公司自己的民事行为，与我行无关。三、华城金冠置业公司参加竞拍，并竞得济宁市第一面粉厂的房产，应对拍卖的资产状况了解，如果中间出现问题，应与拍卖方协商解决，和我行没有任何关系。四、我行与华城金冠置业公司之间没有任何有关房产的协议，华城金冠置业公司需要办理房产过户手续，应通过拍卖方办理，与我行无关。即使涉及我行，也应由长城资产管理公司要求我行出具有关房产过户的手续，华城金冠置业公司不应直接要求我行办理房产过户手续。五、2005年我行根据国家政策剥离不良资产，具有政府指令划转国有资产性质。资产管理公司与国有商业银行之间签订的资产转让协议虽然形式上表现为民事合同，但其具有深刻的政治背景，承载着一定宏观经济目标，与民事关系当事人基于自身利益的考虑进行的民事行为不同，并没有体现出民事活动“自愿、公平和等价有偿”的原则。根据最高人民法院《人民法院是否受理金融资产管理公司与国有商业银行就政策性金融资产转让协议发生的纠纷》的答复，金融资产管理公司与国有商业银行之间就政策性金融资产转让协议发生的纠纷不属于人民法院的受理范围，人民法院不应受理。综上，华城金冠置业公司诉讼主体错误，其请求无事实依据和法律依据，应依法驳回华城金冠置业公司对我方的诉讼请求。
二审期间，华城金冠置业公司向本院提交《关于要求中国长城资产管理公司济南办事处履行协助义务的说明》，称：贵院受理的我单位诉长城资产管理公司、工商银行济宁城区支行房屋确权纠纷一案中，由于长城资产管理公司对其应履行的协助义务内容存在质疑，我单位特作出如下说明及承诺。一、我单位要求长城资产管理公司履行的协助义务内容为：按照房产交易管理部门的要求出具应当由房屋卖方出具的相关资料及手续。二、如果长城资产管理公司不履行或不完全履行上述协助义务，我单位自愿放弃追究长城资产管理公司违约责任的权利，不要求长城资产管理公司给予任何赔偿或补偿。本院二审查明的其他事实同原审查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：原审判决长城资产管理公司协助华城金冠置业公司办理涉案房产过户手续是否正确。《中华人民共和国拍卖法》第五十五条规定：拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。涉案房产拍卖《成交确认书》第三条约定：拍卖标的的交付或者转移的时间、方式：买受人付清拍卖成交款和拍卖佣金后，方可获取拍卖标的，由委托人直接与买受人办理移交手续，如需办理证照变更、产权过户等相关手续，由委托人协助办理，所发生费用均由买受人承担。根据上述法律规定和合同约定，长城资产管理公司作为涉案房产的委托人均有义务协助买受人华城金冠置业公司办理不动产证照变更、产权过户等手续。原审判决长城资产管理公司协助华城金冠置业公司办理产权过户手续是正确的。至于协助义务的范围，根据华城金冠置业公司二审期间向本院提交的《关于要求中国长城资产管理公司济南办事处履行协助义务的说明》和《抵债房产转让协议》的内容，该协助义务仅限于按照房产交易管理部门的要求出具应当由委托拍卖方出具的相关资料及手续，不包括要求长城资产管理公司进行任何赔偿或补偿。长城资产管理公司的其他上诉理由明显不成立，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34962元，由上诉人中国长城资产管理公司济南办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱建坡
代理审判员 李守军
代理审判员 陈 浩
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 严 静