广东省汕头市澄海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汕澄法民二初字第7号
原告余锻民，男，汉族，19XX年X月X日出生，住汕头市澄海区。
委托代理人林伊鸣，广东正治律师事务所律师。
委托代理人李发义，广东正治律师事务所实习律师。
被告林良，男，汉族，19XX年X月XX日出生，住汕头市澄海区。
委托代理人谢佩华，广东博能律师事务所律师。
第三人黄丽卿，女，汉族，19XX年X月XX日出生，现住汕头市澄海区。
第三人陈文洽，男，汉族，19XX年X月XX日出生，现住汕头市澄海区。
原告余锻民诉被告林良、第三人黄丽卿、第三人陈文洽案外人执行异议之诉一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法组成合议庭于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告余锻民的委托代理人林伊鸣、李发义，被告林良的委托代理人谢佩华，第三人黄丽卿、陈文洽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余锻民诉称：原告分别于2007年3月5日和7月6日与第三人黄丽卿及其丈夫陈文洽签订了《买卖合约书》，购买第三人黄丽卿名下的位于汕头市澄海区某园南XX幢202号、203号和一层5号房地产（房地产权证号列：粤房地证字第C6175037号、第C6175036号、第C5950474号），并将全部购房款640000元支付给了第三人黄丽卿、第三人陈文洽，第三人黄丽卿、第三人陈文洽于签订上述合同之日将上述房地产交付原告占有使用至今，并将上述房地产权证交原告收执。之后，原告要求第三人黄丽卿、第三人陈文洽协助办理房地产过户登记手续，但因其未积极配合，导致前述房地产至今未办理过户登记手续。被告在其与第三人黄丽卿民间借贷纠纷执行一案中，被告向澄海区人民法院申请对原告所有的前述房地产予以查封等执行措施。澄海区人民法院作出（2012）汕澄法莲民初字第78号之一《民事裁定书》。2013年10月8日原告向澄海区人民法院提出了案外人执行异议，澄海区人民法院于2013年11月5日作出了（2013）汕澄法执外异字第12-1号《民事执行裁定书》给予驳回。实际上，原告与第三人黄丽卿、第三人陈文洽买卖的房地产买卖合同合法有效，原告已支付了对价，被告也将房产交付原告，并一直由原告实际占有和使用，原告在上述房地产未办理过户登记手续中没有过错，原告是善意取得涉案房地产的。第三人黄丽卿、第三人陈文洽在澄海区人民法院的执行异议听证庭审中，也对上述情形予以认同。依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上述的房地产属于原告所有，被告对上述房地产申请执行明显错误，特提起诉讼，请求：1、确认澄海某园南XX幢202号、203号和一层5号房地产（房地产权证号：粤房地证字第C61750**号、第C6175036号、第C59504**号）属于原告所有，并解除对上述房地产的查封；2、诉讼费用由被告承担。
原告余锻民在举证期限内提交了下列证据支持其诉讼主张：
1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格；
2、被告的人口信息查询表1份，证明被告诉讼主体资格；
3、第三人的人口信息查询表2份，证明第三人诉讼主体资格；
4、买卖合约书2份，证明房地产买卖合法有效；
5、收款凭证复印件2份，证明原告已支付房地产转让价款；
6、房地产权证复印件3份，证明该房地产的情况；
7、租赁合同协议书1份2页及收款收据（NO.0000234第一联）复印件1份，证明房地产已交付并由原告占有使用；
8、民事裁定书1份，证明原、被告、第三人的诉讼主体资格，及房地产执行纠纷的情况；
9、执行裁定书1份，证明原、被告、第三人的诉讼主体资格，及房地产执行纠纷的情况。
被告林良在答辩期限内没有提交答辩状，当庭辩称：一、1、原告的诉讼请求依法不成立，请法院依法驳回。原告不是房产的所有权人，房管局的查询资料可以证明本案房产的所有权人不是原告。2、即使原告与第三人黄丽卿、第三人陈文洽之间存在房产买卖关系，也仅仅是合同权利，而没有物权权利，对本案房产至今没有办理房产过户手续等，是存在重大的过错责任。二、被告的申请查封及执行是合理合法，被告与第三人黄丽卿之间的民间借贷纠纷案件，在法院审理期间，被告依法向法院申请查封本案的房产，法院也依法作出了民事裁定查封，上述借贷纠纷案件经法院审结并已经发生法律效力。依照我国《民事诉讼法》和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）第40条，《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第1条的规定，被告的申请查封及执行是合理合法。
被告林良当庭提交了下列证据：
1、民事判决书，证明第三人黄丽卿欠被告的借款及利息未付还的事实；
2、房地产登记簿系统查询资料，证明查封房产的所有权人是第三人黄丽卿，被告查封合法；
3、证明，证明第三人黄丽卿以房产所有权人的身份办理抵押登记，被告查封合法；
4、民事裁定书，证明被告申请查封合法；
5、执行裁定书，证明第三人黄丽卿是房产所有权人，被告查封申请合法。
第三人黄丽卿在答辩期限内没有提交答辩状，当庭辩称：该房产已在2007年卖给了原告，是我自己卖的。当时和被告借款时是拿买卖合同放在被告处，不是房产证放在他那里，房产确实是卖给了原告。
第三人陈文洽在答辩期限内没有提交答辩状，当庭辩称：我与第三人黄丽卿是夫妻，当时该房产是卖给了原告，我认为该房产是原告的。
第三人黄丽卿、第三人陈文洽无提交任何证据材料。
为查明案件事实，本院依职权调取了下列证据：
1、（2013）汕澄法执外异字第12号卷宗中汕头市澄海区房产管理局出示的某园南XX幢202号、某园南XX幢203号、某园南XX幢一层5号《房地产登记簿系统查询资料》各1份；
2、（2013）汕澄法执外异字第12号卷宗中汕头市澄海农村信用社合作联社上华信用社出示的证明2份；
3、（2013）汕澄法执外异字第12号卷宗中《广东省房地产他项权证》3份；
4、（2013）汕澄法执外异字第12号卷宗中汕头市澄海区房产交易所房产证明1份。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1-3无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，认为房产买卖应经过房地产交易中心进行交易鉴证，并依法办理产权变更登记；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，买卖房产交易的资金依法应交存第三方托管，本案资金不符合法律规定，租赁房产依法应办理登记等手续；对证据6，因房地产权证在银行处，所以对其无异议，第三人作为该房产的所有权人办理了抵押登记，可以证明被告申请查封是正确的；对证据7租赁合同协议书及收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，依照住建部《商品房屋租赁管理办法》和《汕头市出租屋管理规定》应办理租赁登记，原告不是所有权人，其出租行为与本案无关；对证据8-9，无异议，可以证明原告不是房产的所有权人，被告申请查封是合法有效的。第三人黄丽卿、第三人陈文洽对原告提交的证据无异议。
原告对被告提交的证据，认为当庭提交证据超过法定举证期限，不予质证；第三人黄丽卿、第三人陈文洽对被告提供的证据无异议。
对本院依法调取的证据，原告对其真实性无异议，但认为涉及的房产及铺面已经在2007年卖给了原告，且原告已经在使用；被告、第三人黄丽卿、第三人陈文洽对本院依法调取的证据均无异议。
经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：
原告提交的证据1-3，被告及第三人黄丽卿、第三人陈文洽均无异议，本院予以认定；证据4、证据5系原告与第三人之间的行为，第三人对该证据无异议，承认房产已卖给原告并收取了款项，被告虽有异议，但没有提出相反证据，因此，对该二份证据的真实性予以认定；证据6，被告及第三人黄丽卿、第三人陈文洽均无异议，本院依法予以认定；证据7系原告与案外人之间的行为，被告对该证据有异议，本院对该证据不作认定。证据8-9，被告及第三人黄丽卿、第三人陈文洽均无异议，本院依法予以认定。
被告提交的证据1、4、5是本院依法作出的法律文书，证据2、3，与本院依法调取的证据1、2内容相同，故本院该证据予以采信。
本院依法调取的证据系本院审理与本案有关联案件的相关材料，予以认定。
本院查明：2012年8月23日，本案被告向本院起诉第三人黄丽卿结欠其借款400000元，本院依法立案受理后，根据本案被告的申请，于2012年8月24日作出（2012）汕澄法莲民初字第78号之一《民事裁定书》，裁定查封第三人黄丽卿所有的位于汕头市澄海区某园南XX幢一层5号及某园南XX幢202、203号房产（证号分别为粤房地证字第C5950474号、第C6175037号、第C6175036号，价值以400000元为限）。2013年3月29日，本院作出（2012）汕澄法莲民初字第78号《民事判决书》判令本案第三人黄丽卿应于本判决生效之日起10日内，付还本案被告借款400000元，并自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。该判决发生法律效力后，因第三人黄丽卿未按判决书规定的时间履行还款义务，被告向本院提出强制执行申请，本院依法立案受理。在执行过程中，原告作为案外人对执行标的提出书面异议。2013年11月5日，本院作出（2013）汕澄法执外异字第12-1号《执行裁定书》，裁定驳回余锻民的异议。
另查明，第三人黄丽卿与第三人陈文洽系夫妻关系。第三人黄丽卿于2003年向澄海市房地产开发公司购买位于汕头市澄海区某园南XX幢202号、203号和某园南XX幢一层5号房地产，并分别于2008年3月12日、2008年3月12日、2008年2月26日进行所有权登记，房产登记证号分别为：粤房地证字第C6175037号、粤房地证字第C6175036号、粤房地证字第C5950474号，所有权人均为第三人黄丽卿。2010年4月6日，第三人黄丽卿作为所有权人，分别以抵押人的身份将位于汕头市澄海区某园南XX幢202号、203号房产为借款人黄少煌向汕头市澄海农村信用合作联社上华信用社的借款提供抵押担保、将其位于汕头市澄海区某园南XX幢一层5号房地产为借款人余金生向汕头市澄海农村信用合作联社上华信用社的借款提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续，他项权登记号分别为：粤房地他项权证澄字第2000007372号、粤房地他项权证澄字第2000007378号、粤房地他项权证澄字第2000007374号，债务履行期限均至2015年4月1日。
2007年3月5日，第三人陈文洽、第三人黄丽卿与原告签订《买卖合约书》1份，双方约定：第三人陈文洽自愿将位于汕头市澄海区某园XX幢202、203号房包括该房屋配套使用附属物（公用楼梯、单车房）转让给原告；转让总价款为370000元；转让时间自2007年3月5日，即签字之日上述房铺屋产权归属原告所有，第三人陈文洽无权干预产权利益。2007年7月9日，第三人陈文洽、第三人黄丽卿再次与原告签订《买卖合约书》1份，双方约定：第三人陈文洽、第三人黄丽卿将位于汕头市澄海区某园XX幢5号铺面包括该房屋配套使用附属物（公用楼梯、单车房）转让给原告；转让总价款为270000元；转让时间自2007年7月6日，即签字之日上述房铺屋产权归属原告所有，第三人陈文洽、第三人黄丽卿无权干预产权利益。上述二份《买卖合约书》均对交房铺屋时间、手续办理方法中作了约定，其中约定：交房时，第三人黄丽卿、第三人陈文洽应付清配套使用水、电表、有限电视、电话等收费。同时原告应在短期内自行向有关部门办理更改户名手续；房铺屋转让后，原告应向有关部门办理房地产权变更登记手续，所需交易费、契税费及手续费，概由原告负责缴纳，同时，第三人陈文洽、第三人黄丽卿应积极无条件地配合原告办理，并提供办证所需证件等等。第三人陈文洽、第三人黄丽卿、原告均在上述二份《买卖合约书》签名。合约书签订后，第三人黄丽卿、第三人陈文洽向原告收取上述三处房产的购房款合共640000元并将房产交付原告管理使用，但未办理产权更名手续。
本院认为：本案属案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：涉案三处房产是否属于原告所有；法院是否应中止对该三处房产执行。
本案中，原告虽然与第三人黄丽卿、第三人陈文洽签订了《买卖合约书》，约定第三人黄丽卿、第三人陈文洽名下的位于汕头市澄海区某园XX幢202、203号房及某园南XX幢一层5号房地产转让给原告，原告也已支付了上述三处房产的全部价款并已实际使用，但至今未办理产权过户登记手续，上述房产的房地产权证载明的所有权人均为第三人黄丽卿。原告与第三人黄丽卿、第三人陈文洽签订的二份《买卖合约书》中均约定向有关部门办理更改户名手续的责任在原告，所需费用也由原告负责，现原告未能提交证据证明2007年至2012年以来长达6年的时间内其曾向相关部门提出办理过户登记申请，也未能提供证据证明其曾要求第三人黄丽卿配合办理房产变更手续；至2010年4月6日，第三人黄丽卿仍以所有权人的身份将涉案三处房产作为他人向汕头市澄海农村信用合作联社上华信用社的借款抵押担保物，并办理抵押登记手续，债务履行期限至2015年4月1日，此时，三处房产的所有权身份对外公示仍为第三人黄丽卿，现也没有证据证明原告对此提出异议，故不能认定原告对涉案三处房产未办理过户登记手续无存在过错。原告称至今未办理过户登记手续没有过错是善意取得该房产，依据不足，理由不成立，本院不予支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记才发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于房屋的转让，以登记作为房产权变动的必要条件，即房屋转让必须以办理产权过户为标准，在办理过户之前，即使买受人实际占有该房屋，该房屋的产权仍属于出卖人，而不属于买受人，原告因未办理过户变更登记物权无设立，无法取得涉案三处房产物权。现涉案三处房产的所有权人登记为第三人黄丽卿，法院依法对上述房产采取查封措施，符合法律规定。故原告提出确认上述房产属于原告所有，并解除对上述房地产查封的诉讼请求依据不足，理由不成立，依法应予驳回。被告的答辩意见，理由成立，本院予以采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告余锻民的诉讼请求。
案件受理费10200元，由原告余锻民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式九份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 王 琳
审 判 员 陈 琏
审 判 员 林培森
二〇一四年三月二十五日
代理书记员 陈 涛
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。