湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴康民初字第203号
原告：湖州万成实业有限公司。住所地：浙江省湖州市滨河南区龙溪北路*****号，**号*层。
法定代表人：姚楚泉，该公司董事长。
原告：姚楚泉。
两原告共同委托代理人：尹明峰，浙江凯富（湖州）律师事务所律师。
被告：张明。
被告：张仁观。
原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉与被告张明、张仁观房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后依法由代理审判员莘欣适用简易程序公开进行审理。本案审理过程中，原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉向本院申请追加张仁观为本案被告，本院审核后决定予以追加。2015年8月7日、10月30日在本院康山人民法庭对本案两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉的委托代理人尹明峰，被告张明，到庭参加诉讼。第二次开庭原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉的委托代理人尹明峰，被告张明到庭参加诉讼。被告张仁观经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉起诉称：2008年12月18日，被告张明与两原告签订浴场及房屋租赁合同一份。该合同约定，被告张明租赁两原告坐落于湖州市龙溪北路的湖州凤凰万成洗浴会所的房屋、相关设备、设施以及二至三层的房屋，经营浴场，租期五年，承租期结束后，承租方一切添置物无条件归于出租方所有，租金每年35万元，到期后，租金每年递增2万元。该合同还就其他相关事宜作了约定。合同签订后，两原告按合同将相关房屋和设备、设施交予被告张明经营，被告张明出具了财产清单及领条。2010年12月18日，应被告张明要求，双方重新签订浴场及房屋租赁合同一份，约定合同期为2010年12月18日至2013年12月17日，其他条款按原合同不变。被告张明的父亲张仁观代表被告张明签名，被告张明作为担保人在该合同上签名。之后该租赁房屋及设备、设施一直由被告张明实际承租经营，合同期内的租金已结清。2013年12月17日合同到期后，被告张明未将租赁房屋及设备交还两原告，仍继续租赁，但租金分文未付。2013年3月，两原告向被告张明发出关于浴场租赁合同到期终止的通知函，通知被告张明终止租赁关系，要求交还租赁房屋及设备、设施。但被告张明仍继续强占租赁房屋及设备、设施，租金却一直拖欠不付。且原告认为，2010年合同的签订人是张仁观，到期后仍然实际承租。故现诉至法院，请求依法判令：一、被告张明立即终止租赁坐落于湖州市龙溪北路67-73号、77号一至三层房屋及湖州凤凰万成洗浴会所全部设备、设施，将租赁房屋及财产全部交还两原告；二、被告张明立即向原告支付所欠租金人民币559657元及从2015年6月13日至终止租赁之日按每年39万元计算的租金；三、被告张仁观承担连带付款责任；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告张明答辩称：原告所述不属实，原告的诉讼主体不适格。关于原告湖州万成实业有限公司的诉讼主体资格，被告认为，原告湖州万成实业有限公司成立于2008年，目前该公司股东为姚卫平、沈珊琴，姚楚泉仅为公司法人，原告起诉被告未经公司股东同意，各股东明确表示姚楚泉无权起诉被告。关于原告姚楚泉的诉讼主体资格，姚楚泉是龙溪北路67-73号、77号一层，67-77号三层房产登记所有人，姚楚泉与沈珊琴原是夫妻关系，二人于2013年6月协议离婚，双方离婚协议第二条中约定该房产归沈珊琴所有，且该房产在2013年租赁期满，但姚楚泉和沈珊琴的离婚协议在租赁期满之前，故认为原告姚楚泉的诉讼主体不适格。综上，原告的诉讼请求没有事实、法律根据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告张仁观未作答辩，也未向本院提交证据。
原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉为支持其诉讼请求，向本院提交并出示了如下证据：
证据1、企业名称变更材料一份，用于证明湖州万成投资有限公司变更为湖州万成实业有限公司的情况；
证据2、浴场及房屋租赁合同（2008年签）一份，用于证明2008年12月18日，被告张明与两原告签订浴场及房屋租赁合同一份，合同就相关租赁事项进行了约定的事实；
证据3、浴场及房屋租赁合同（2010年签）一份，用于证明2010年12月18日，应被告张明要求变更其父亲张仁官为名义上的承租人，重新签订承续租赁合同一份，被告张明作为担保人在该合同上签名的事实；
证据4、湖州凤凰万成洗浴会所财产清单及照片一组，用于证明2008年房屋租赁时交予被告张明的设备情况；
证据5、领条一份，用于证明2009年12月21日被告张明向原告领去湖州凤凰万成洗浴会所的营业执照等证件及公章的情况。
证据6、房屋产权证复印件一份，用于证明本案所涉及租赁房产所有权人系两原告的事实。
证据7、关于浴场租赁合同到期终止的通知函一份，用于证明2013年3月两原告向被告发出关于浴场租赁合同到期终止的通知函，通知被告终止租赁关系，要求交还租赁房产及设备、设施的事实；
证据8、六类行业环境保护验收登记卡、湖州市区房屋装饰装修申报登记表、湖州市规划与建设局准予行政许可决定书、发票一组，用于证明湖州凤凰万成洗浴会所是原告方经装饰装修后交予被告方的事实。
对于原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉提交的证据，经被告张明质证认为：证据1、证据2、证据3、证据4无异议；证据5无异议，但该证据中的营业执照在被告向原告领取后一个月原告又从被告处取走了；证据6无异议；证据7有异议，被告未曾见过也未曾收到该通知函；证据8无异议。
被告张明为支持其答辩意见，向本院提交并出示了如下证据：
证据1、股份情况说明一份，用于证明湖州万成实业有限公司的目前的股东是姚卫平和沈珊琴，与原告姚楚泉无关的事实；
证据2、湖州万成实业有限公司公司的章程一份，用于证明该章程没有指明公司的股东是姚卫平和沈珊琴的事实；
证据3、湖州万成实业有限公司股东会决议复印件一份，用于证明湖州万成实业有限公司于2014年5月9日召开会议的事实；
证据4、情况说明一份，来源于湖州市吴兴区人民法院诉讼材料，证明湖州市龙溪北路67-73号、77号一至三层房产归沈珊琴所有，原告姚楚泉无权主张该权利的事实；
证据5、房产证明复印件一份，用于证明湖州市龙溪北路67-73号、77号一层登记人是姚楚泉的事实；
证据6、房产证明复印件一份，用于证明湖州市龙溪北路67-73号、77号二层房屋是湖州万成实业有限公司的事实。
证据7、房产证明复印件一份，用于证明湖州市龙溪北路67-73号、77号三层是属于姚楚泉的事实；
证据8、离婚协议一份，用于证明湖州市龙溪北路67-73号、77号一层、湖州市龙溪北路67-73号、77号二层、三层房屋归沈珊琴和姚丹所有的事实。
对于被告张明提交的证据，经原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉质证认为：证据1、证据2、证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，姚楚泉虽将其股份份额转让给姚卫平，姚楚泉不再担任法定代表人，但公司依然存在，公司具备诉讼主体资格；证据4属于证人证言，如果证人不出庭的话，不予以认可；证据5、6、7无异议；证据8的真实性无法确定，该离婚协议仅为书面协议，不动产是以登记来确定效力，故认为该协议不足以对抗登记的效力。
对于原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉提交的证据，本院审核后认为：证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。证据7内容真实、来源合法，但未能证明原告曾向被告送达该通知函，故无法确定该证据与本案的关联性，对其证明效力本院不予确认。对于被告张明提交的证据，本院审核后认为：证据1、证据2内容真实、来源合法，与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认；证据3、证据4缺乏证据三性，对其证明效力本院不予确认；证据5、证据6、证据7内容真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；证据8缺乏证据三性，对其证明效力本院不予确认。
本院经审理，认定事实如下：2008年12月18日，被告张明与湖州万成投资有限公司签订《浴场及房屋租赁合同》（以下简称2008年租赁合同）一份，约定由被告张明承租位于湖州市龙溪北路69号的“万成洗浴会所”一至三层，租赁期限为五年，自2008年12月18日至2013年12月17日。2010年12月18日，原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉与张仁官签订《浴场及房屋租赁合同》（以下简称2010年租赁合同）一份，约定由乙方即张仁官承租湖州市龙溪北路69号的“万成洗浴会所”一至三层用以经营浴场，租赁期限为三年，自2010年12月18日至2013年12月17日，双方对租金以及违约责任等相关事项进行了约定，被告张明作为乙方担保人签字。合同期满后，双方未再续签租赁合同。
另查明：湖州市滨河南区龙溪北路67-73号、77号一层、67-77号三层房屋所有权人为原告姚楚泉。湖州市滨河南区龙溪北路67-77号二层房屋所有权人为湖州万成投资有限公司。
又查明：湖州万成投资有限公司于2009年7月16日变更名称为湖州万成实业有限公司。
还查明：原告姚楚泉系湖州万成实业有限公司法定代表人。
本院认为：依法成立的房屋租赁合同关系受法律保护，对合同双方均具有约束力。本案中，原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉与被告张明均确认双方签订的2008年租赁合同已经由2010年租赁合同替代，2008年租赁合同已于2010年12月18日终止，湖州市龙溪北路67-73号房屋的租赁及使用状态至今与2010年租赁合同期内一致。根据2010年租赁合同显示，该合同双方为湖州万成实业有限公司、姚楚泉（甲方）与张仁官（乙方），被告张明为该合同担保人。本院认为，根据合同相对性原则，2010年租赁合同的承租方为张仁官，且原告认可本案所涉房屋目前使用状态与2010租赁合同期内一致，故应当认定为该房屋目前的实际承租人、使用人为张仁官，而非被告张明。原告称，2010租赁合同中实际承租方为被告张明，张仁官仅为替被告张明签订合同，目前房屋实际承租人、使用人为张明，但未能相关证据予以证明，故对于原告的该项意见本院不予采纳。被告张明关于原告湖州万成实业有限公司的所有股东均表示不向其提起诉讼，故原告湖州万成实业有限公司的诉讼主体不适格的抗辩，本院认为，公司股东意见不能代表公司意见，股东行为不等同于公司行为，公司法定代表人有权代表公司对外从事活动，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告张明关于原告姚楚泉诉讼主体不适格的抗辩，本院认为，根据房产登记信息显示该房屋所有人为姚楚泉，夫妻离婚时对房产的处理如未作产权变更即无对外效力，故姚楚泉作为房屋所有人自然有权提起关于该房屋的相关诉讼，故而原告姚楚泉在本案中具备诉讼主体资格。综上，本院认为，原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉要求被告张明终止租赁、腾退房屋并支付租金是为诉请对象错误，对于原告的该诉讼请求本院不予照准。关于被告张仁观，因合同签订人为“张仁官”，原告未能提供相关证据证明“张仁官”与被告张仁观系同一人，原告要求被告张仁观承担连带付款责任的主张缺乏事实与法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9397元，减半收取4699元，由原告湖州万成实业有限公司、姚楚泉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 莘欣
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 宋洁