甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民二初字第12号
原告兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区。
法定代表人尚峰，系该公司董事长。
委托代理人王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。
被告朱海荣，女，汉族，1970年生，系西固华都天韵欢唱城业主，住兰州市西固区。
委托代理人魏存仪，甘肃法成律师事务所律师。
委托代理人于觐恺，男，汉族，1977年生，住兰州市城关区。系西固华都天韵欢唱城经理。
原告兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）与被告朱海荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王生辉、被告委托代理人魏存仪、于觐恺均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：2011年民城公司与被告朱海荣签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于兰州市西固区房屋用于经营华都天韵欢唱城。租赁期限十年，自2011年至2014年的租赁费用标准为38元／平方米／月。2014年到2017年的租赁费用标准为41.8元／平方米／月。2011年，原告将房屋交付给被告朱海荣。2013年因被告拖欠房屋租赁费，原告向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，后经人民法院调解，原、被告达成调解协议，人民法院作出（2013）兰法民一初字第60号民事调解书。但被告在达成调解协议后，不能继续按照合同约定按时交纳房屋租金。依据合同约定，被告拖欠租赁费用累计达二个月，原告有权终止合同并收回房屋。同时约定，租赁期间任何一方违反合同约定，向对方承担年租赁费用20%的违约金，造成对方损失的，承担全部赔偿责任，逾期交付租赁费用的，每逾期一日，出租方有权按月租金的千分之五加收滞纳金。合同还约定，租赁期间被告应当承担租赁费，水、电费，燃气费、中央空调费等费用，逾期付款应承担相应的违约责任。原告多次要求被告支付相应的费用，但被告以各种理由推诿。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告2011年签订的《房屋租赁合同》及《变更合同》；2、被告向原告返还房屋并恢复原状；3、被告向原告支付2013年至2014年房屋租金1161415元，2013年至2014年迟延支付房租的滞纳金322347.35元，违约金215688元。被告向原告支付至返还房屋之日的房租及迟延支付房租的滞纳金；4、被告向原告支付2013年采暖费138767.75元，违约金16485.61元。支付2014年采暖费138767.75元，违约金2539.45元。支付2013年冷气费15562.74元，滞纳金2273.72元。支付2014年冷气费12968.95元，滞纳金474.66元。支付2013年4月至12月物业管理费70032.33元，滞纳金11310.22元。支付2014年1月至12月物业管理费93376.44元，滞纳金6414.95元。支付2012年电费33346.80元，滞纳金7302.95元。支付2013年电费39577.20元，滞纳金4333.70元。支付2014年电费38161.20元。支付2014年水费934.80元。小计631696.43元。以上3、4项请求给付款项合计2331146.78元。5、被告承担诉讼费用。
原告当庭提交以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》、《变更合同》及被告朱海荣身份证复印件各一份，用以证明原被告双方签订涉案房屋租赁协议，约定面积、租赁期、租赁费用等内容及原告将房屋交付被告的事实。
2、（2013）兰法民一初字第60号民事调解书复印件一份，用以证明被告曾因拖欠房租被民城公司起诉至甘肃省兰州市中级人民法院，后经法院调解达成协议的事实。
3、华都天韵欢唱城缴纳租金时间及违约情况统计表、物业欠费明细二张，用以证明被告拖欠租金数额及产生相应违约金、滞纳金的数额和拖欠物业费用的事实。
4、终止合同通知书，特快专递单复印件各一份，用以证明因被告违约，原告于2014年决定终止合同并于次日以特快专递方式向被告送达，通知终止合同、移交房产的事实。
被告辩称：2013年3月，民城公司在没有规划、没有建设许可证、没有消防设计时违法改造原有工程，违章加建6层建筑，将被告经营的华都天韵欢唱城排烟系统封堵，致使租赁房屋不能正常使用，构成违约，被告对原告支付租金的要求享有先履行抗辩权；由于原告违约在先，拖欠租金的责任不在被告，原告不能解除合同；原告并非物业服务合同的适格主体，无权向被告主张水电费等费用。
被告当庭提交以下证据材料：
1、兰州市消防支队通知书、图纸复印件各一份，用以证明华都天韵欢唱城消防通过验收，如有改变，必须经兰州市消防支队审查验收通过。另证明被告方外墙处本无建筑，原告存在违规扩建的事实。
2、照片五张，用以证明民城公司扩建工程将华都天韵欢唱城消防墙排烟口全部封死，自然排风口和自然采光封堵。
3、进账单复印件三份，用以证明2013年10月的租金已经支付。另证明因民城公司违法扩建，双方发生纠纷，遂停止缴纳租金。
4、物业费收据复印件，用以证明物业合同的当事人不是原告。
本院出示从西固消防大队调取的证据材料摘抄件四份。西固消防大队西公（消）决字（2013）第0043号公安行政处罚决定书中记载：“2013年，我大队对民城商贸综合楼工程（建筑面积1680㎡）发现该工程未经消防设计审核擅自施工，违反《消防法》12条，处罚5万元”；西公（消）决字（2014）第0013号卷中，（2014）第0550号消防监督检查记录中记载“接举报，于2014年9时检查，西固华都天韵欢唱城于2012年经兰州市公安消防分局消防验收合格。兰州民城房地产开发有限责任公司民城大厦改造工程将西固华都天韵欢唱城排烟口封堵。责令兰州民城房地产开发有限责任公司限期整改”；西公消限字（2014）第0017号责令限期改正通知书中记载“西固华都天韵欢唱城排烟口被兰州民城房地产开发有限责任公司民城大厦改造工程堵到室内，责令2014年4月1日前改正”；（2014）第6181号检查记录中记载“其他消防安全违法行为和火灾隐患，违建工程未经验收，复查未整改。”
经审理查明：2011年民城公司与被告朱海荣签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于兰州市西固区合水路14号综合楼第六层房屋用于经营华都天韵欢唱城。租赁期限十年，自2011年至2014年的租赁费用标准为38元／平方米／月。2014年到2017年的租赁费用标准为41.8元／平方米／月。合同还约定有“租赁期间物业由朱海荣和物业服务单位，水电费等费用按约定或国家规定承担”等内容。2011年，原告将房屋交付给被告朱海荣。2013年因被告拖欠房屋租赁费，原告向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，后经法院调解，原、被告达成调解协议，被告承诺于2013年前一次性付清2011年至2013年的租金1634000元，兰州市中级人民法院（2013）兰法民一初字第60号民事调解书确认上述事实。之后被告以原告违规建设，将华都天韵欢唱城的排烟系统封堵为由拒付租金，自2013年至2014年拖欠租金1161415元，原告要求给付未果，诉至本院。
另查明：2013年，民城公司加建6层建筑，将华都天韵欢唱城的排烟系统封堵。2014年，兰州市公安消防支队西固大队责令民城公司2014年前限期整改，原告至起诉时尚未完成整改。
上述事实，有原被告当庭提交及本院调取、经庭审质证的证据证实，本院予以确认。
本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。首先，在案证据表明原告交付符合合同约定的房屋后，又加建建筑，将被告经营场所的排烟系统封堵，被消防部门责令限期整改是客观事实，原告的上述行为使得交付之后的出租房屋产生瑕疵，具有过错，构成违约；消防部门责令原告限期整改表明，排烟系统封堵后通过整改能够达到消防要求、消除消防隐患的目的，因此，基于原告违约在先、诉讼时并未提出对被告的装修等投入给予适当补偿方案、且被告庭审时亦明确表示不解除合同的事实，对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。同理，原告的整改措施既是其作为行政管理相对人对消防部门依据相关法律履行监管职责所承担的义务，又是“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施……”的合同义务，原告上述义务的履行能够实现被告租赁房屋用于经营的合同目的；被告亦可基于承租人地位要求侵权人承担排除妨碍、消除危险等责任保障其合法权益。原告要求被告支付已然发生的拖欠租金，并未要求被告预付租金，故被告以原告违约在先，其享有先履行抗辩权的抗辩理由不能成立，基于其不同意解除合同及继续使用租赁房屋的意思表示，被告拖欠租金亦是对合同义务的违反，被告所举进账单证据无法达到已经支付2013年10月租金的证明目的，原告请求给付租金的诉讼请求予以支持。其次，人民法院应当平等保护民事主体的权益，由于原告违约在先，合同中“拖欠租赁费用累计达二个月，有权终止合同并收回房屋。租赁期间任何一方违反合同约定，向对方承担年租赁费用20%的违约金，造成对方损失的，承担全部赔偿责任，逾期交付租赁费用的，每逾期一日，出租方有权按月租金的千分之五加收滞纳金”等约定并无适用条件，其主张违约金、滞纳金的诉讼请求不予支持。再次，被告认为本案非物业服务合同纠纷，原告并非物业服务合同的当事人，无权向被告主张物业服务费用的抗辩理由有当庭所举证据证实，物业服务合同的当事人可就合同纠纷另行解决，对原告的该项诉讼请求不予支持。最后，被告庭审时以排烟系统被封堵，造成2／3营业面积不能使用，造成损失为由抗辩原告的诉讼请求，但未能举证证明相关营业场所停业、歇业并造成损失，本院对该抗辩理由所涉事实不予认定。原告诉请2331146.78元，获支持诉请额1161415元，占诉请总标的额的49.8%，应承担诉讼费的50.2%，即6387.70元，被告承担诉讼费的49.8%，即6336.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告朱海荣于本判决生效之日起十日内给付原告兰州民城房地产开发有限责任公司2013年10月至2014年12月房屋租金1161415元；
二、驳回原告兰州民城房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费25449元，减半收取12724.50元，由原告兰州民城房地产开发有限责任公司承担6387.70元，由被告朱海荣承担6336.80元。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审判员 徐庆
二〇一五年五月七日
书记员 刘颖
附《中华人民共和国合同法》法条：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报请上级人名检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。