湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00046号
上诉人（原审被告）：武汉家贺屋房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园机场三路水域天际一期2栋1层12室。
法定代表人：李莹，该公司经理。
委托代理人：王辉军、王丽华，湖北成和诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴传号，男，1988年3月13日出生，汉族。
原审被告：陈邦兴，男，1931年12月23日出生，汉族。
委托代理人：陈家武，陈邦兴之子，1954年12月4日出生，汉族。
委托代理人：朱成鹏，陈邦兴之孙，男，1981年10月17日出生，汉族。
上诉人武汉家贺屋房地产经纪有限公司（以下简称家贺屋公司）因与被上诉人吴传号、原审被告陈邦兴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山民商初字第00979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年8月，吴传号起诉至一审法院，请求判令：1.陈邦兴解除购房合同并返还购房定金1.6万元；2.家贺屋公司解除购房合同并返还咨询及买卖代理费10320元；3.家贺屋公司返还补缴社保后的剩余费用11768元；4.由陈邦兴、家贺屋公司共同承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2013年10月，吴传号在家贺屋公司咨询相关房屋问题时，看中了陈邦兴在洪山区南李路军威苑的房屋，但吴传号的户籍不在武汉市且未在武汉市缴纳过社保，家贺屋公司声称可以帮吴传号办理补缴一年社保以取得购房资格，吴传号遂在明知自己的条件不符合当时武汉市房产限购政策的情况下，于同年10月7日与陈邦兴、家贺屋公司签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定吴传号购买陈邦兴的房屋（洪山区南李路军威苑3栋1单元2层204室），价款为516000元；家贺屋公司为买卖双方提供中介代理服务，收取咨询及买卖代理费共计10320元；合同还对各方的权利义务和违约责任进行了约定。合同签订当日，吴传号向陈邦兴支付了定金16000元；10月9日，吴传号向家贺屋公司支付了咨询及代理费10320元；10月12日，吴传号向家贺屋公司支付了代办服务费20000元。此后，家贺屋公司代吴传号补缴了一年的社会保险共计8232元。同年11月，武汉市房屋限购政策升级，对非武汉市户籍人员购房资格由社保缴纳期限满一年升级为至少缴满两年，至此，吴传号无法办理所购房屋的过户手续。2014年春节后，吴传号多次与家贺屋公司协商，要求与陈邦兴解除购房合同并返还相关费用，但无结果，吴传号遂诉至一审法院。
一审法院认为：吴传号与陈邦兴、家贺屋公司之间签订的《存量房居间（买卖）合同》是各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，因吴传号不符合武汉市房产限购政策的规定，无法办理过户手续，致使合同目的无法实现，庭审中，吴传号、陈邦兴均同意解除合同，依法予以准许。由于吴传号是在明知自己的条件不符合限购政策的情况下，仍签订购房合同并交付定金，其行为存在过错，故对吴传号要求陈邦兴返还定金16000元的诉讼请求，不予支持。本次房屋买卖中，家贺屋公司是居间人，但其没有将吴传号不符合房产限购政策的情况如实告知陈邦兴，而是想通过为吴传号补缴社保的方式取得购房资格，最终合同目的仍然无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故吴传号要求家贺屋公司返还收取的咨询及代理费10320元的诉讼请求，予以支持。家贺屋公司收取吴传号代办服务费20000元，为吴传号办理补缴社保手续，该行为既无合同依据也无法律依据，故此款项应予返还，吴传号仅诉请要求返还11768元，是对自己的诉讼权利的自由行使，依法予以准许。家贺屋公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，不影响在查明事实的基础上依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除吴传号与陈邦兴、武汉家贺屋房地产经纪有限公司于2013年10月7日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、武汉家贺屋房地产经纪有限公司返还吴传号咨询及代理费10320元；三、武汉家贺屋房地产经纪有限公司返还吴传号代办服务费11768元；四、驳回吴传号的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为376元，由武汉家贺屋房地产经纪有限公司负担。
判后，家贺屋公司不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实和适用法律错误。吴传号与陈邦兴签订的房屋买卖合同目的无法实现是因限购政策升级所致，属于情势变更，而非因家贺屋公司提供的居间服务有过错所致，家贺屋公司提供的居间服务并未损害吴传号的利益；2、家贺屋公司受吴传号委托代办补缴社保手续，属于另一委托代理的法律关系，并已履行完毕。请求：1、依法撤销一审判决第二、三项；2、依法驳回吴传号要求返还咨询及买卖代理费10320元的诉讼请求；三、依法驳回吴传号要求返还补缴社保后的剩余费用11768元的诉讼请求；四、一、二审案件受理费由吴传号承担。
被上诉人吴传号答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告陈邦兴答辩称，对一审判决无意见，请求维持原判。
在二审审理中，上诉人家贺屋公司向本院提交如下证据：
1、吴传号与陈邦兴于2013年11月4日签订的房屋买卖合同一份，拟证明吴传号与陈邦兴已经签订了正式房屋买卖合同；
2、收据复印件一份，拟证明吴传号与家贺屋公司形成了事实上的委托代理关系，且已经实际履行完毕。
经质证，吴传号对上诉人家贺屋公司证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为吴传号与陈邦兴签订的房屋买卖合同是为了办理贷款，并不代表房屋买卖成功；对于证据2并不能证明双方形成了事实上的代理关系。陈邦兴对上诉人家贺屋公司证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议；证据2与陈邦兴无关，故不发表意见。
本院认为：上诉人家贺屋公司提交的两份证据均不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院不予采信。
经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：2013年10月7日，吴传号与陈邦兴、家贺屋公司之间签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在该合同实际履行过程中，因吴传号不符合武汉市房产限购政策的规定，致使该合同目的无法实现，在一审审理中，吴传号、陈邦兴均表示同意解除合同，故一审判决解除该合同正确。关于上诉人家贺屋公司提出吴传号与陈邦兴签订的房屋买卖合同目的无法实现是因限购政策升级所致，属于情势变更，而非因家贺屋公司提供的居间服务有过错所致的上诉理由。由于家贺屋公司作为诉争房屋买卖的居间人，在明知吴传号不符合房产限购政策的情况下，并未如实告知陈邦兴，而是想通过为吴传号补缴社保的方式取得购房资格，系违反房产限购政策的行为，其隐瞒重大事实致使合同目的最终无法实现，故家贺屋公司不得要求吴传号支付相应的报酬，家贺屋公司的该项上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于家贺屋公司提出其受吴传号委托代办补缴社保手续，属于另一委托代理的法律关系并已履行完毕，不应返还吴传号补缴社保后的剩余费用的上诉主张。家贺屋公司为吴传号办理补缴社保手续，是为了吴传号能取得购房资格，双方并未形成事实上的代理关系，故家贺屋公司的该项上诉主张无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元，由武汉家贺屋房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年三月九日
书记员 张 博