广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第132号
上诉人（原审被告）：珠海市扬名房产开发有限公司。地址珠海市香洲区。
法定代表人：杨海波，董事长。
委托代理人：黄辉，广东百步律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖建辉，男，汉族，1968年10月19日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：朱平优，珠海市吉大法律服务所法律工作者。
上诉人珠海市扬名房产开发有限公司（以下简称扬名房产公司）与被上诉人廖建辉商品房预售合同纠纷一案，上诉人扬名房产公司不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1275号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年1月9日，廖建辉与扬名房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：扬名房产公司将坐落于珠海市香洲区丽景湾花园三栋一层1038号房建筑面积为20.68平方米的铺位出让给廖建辉；总金额为人民币165440元；廖建辉应在2004年1月9日前支付首期款83440元并提供办理按揭贷款所需的所有合格资料，在接到扬名房产公司通知之日起30天内办理完所有应由廖建辉办理的按揭贷款手续，逾期视同廖建辉逾期付款；扬名房产公司应当在2004年3月28日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付廖建辉使用；双方还约定了廖建辉逾期付款及扬名房产公司逾期交房的违约责任；买受人的违约责任是：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。扬名房产公司应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。此外双方还约定了一些其他内容。合同签订后，据廖建辉陈述交付了首期款83440元，但不慎遗失了扬名房产公司开具的收款收据，此后，廖建辉向扬名房产公司要求办理银行按揭手续，扬名房产公司拒绝办理。
又查明，2004年11月15日，廖建辉与珠海市扬名百货有限公司（法定代表人为杨海波，其出资比例为90%）签订了一份《商铺代理出租合同》，约定廖建辉将其位于珠海市香洲区翠海路122号丽景湾花园三栋一层1038号铺位交由珠海市扬名百货有限公司（下简称扬名百货）代理出租，廖建辉授权扬名百货可以以自己的名义同租户签订租赁合同，扬名百货可以将该商铺和其他商铺合租；代理出租的合同期限为2005年1月1日至2008年1月1日止，为期三年；廖建辉按照以下方式享有租金收入：第一年租金每月827元，第二年租金每月965元，第三年租金每月1103元；租金按月结算；商铺代理出租期内，廖建辉应确保商铺产权明确，若廖建辉转让该商铺的部分或全部产权，廖建辉须确保该商铺的受让方继续履行本合同，并及时将产权变更情况书面通知扬名百货，安排该商铺新业主签署愿意继承本合同的承诺书，承认已支付的租金数额。此外，双方还约定了一些其他内容。合同签订后，扬名百货从2005年11月起至2006年底每月都将租金汇入廖建辉在珠海农村信用社设立的账户上。后来扬名房产公司告知扬名百货停止向廖建辉支付租金，扬名百货便停止交纳租金。廖建辉与扬名房产公司协商，要求付清购买商铺余款，但协商无果，廖建辉遂于今年4月2日诉至原审法院。
再查明，原审法院向珠海市房地产登记中心发函查询涉案商铺的产权登记情况，该中心作出珠房登函（2013）145号复函，将相关情况函复如下：珠海扬名房产开发有限公司开发位于珠海市香洲先烈路丽景湾花园3栋（原编号为C栋）已办理商品房屋权属初始登记（珠房权属（98）字第0038号），其中包括来函所提的一层1038号商铺。扬名房产公司也表示，该商铺至今尚登记在其名下。
还查明，扬名房产公司与扬名百货的法定代表人同为杨海波。
原审法院认为，廖建辉与扬名房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律法规的规定，因而是合法有效的，双方均应遵照执行。对于廖建辉与扬名房产公司签订《商品房买卖合同》后是否交付了首期款83440元及《商品房买卖合同》是否应继续履行的问题，是本案的争议焦点。对此，原审法院作出如下分析与认定，首先，双方对2004年1月9日签署的《商品房买卖合同》均无异议，证明双方买卖商铺的事实存在；其次是《商品房买卖合同》约定的交付首期款的时间是2004年1月9日前，说明交付首期款应该是签订《商品房买卖合同》前，即交付了首期款才能签订《商品房买卖合同》；其三是廖建辉与扬名百货签订的《商铺代理出租合同》是在2004年11月15日，比《商品房买卖合同》签署的时间晚了10个月之久，又因扬名百货与扬名房产公司是关联公司，其与廖建辉签署《商铺代理出租合同》时按常理也会咨询扬名房产公司后才有可能签订的；其四是扬名百货与签订《商铺代理出租合同》后，已向廖建辉按月支付了一年的租金，后因为受扬名房产公司通知才终止支付以后的租金。综上所述，原审法院认为，廖建辉虽然未持有收款收据，但纵观全案事实，原审法院对廖建辉已交付了首期款83440元的主张予以采信。扬名房产公司坚持认为廖建辉未交首期款的抗辩理由不足，原审法院不予采纳。据此，廖建辉要求扬名房产公司继续履行合同，原审法院予以支持。扬名房产公司提出廖建辉应承担逾期付款的责任问题，扬名房产公司可按合同的约定要求廖建辉履行违约责任。至于扬名房产公司提出的诉讼时效问题，因为双方当事人签订商品房买卖合同指向的最终目的是进行商品房交易过户，也就是对涉案房屋进行确权。根据确权纠纷不受诉讼时效限制的法律原则，原审法院对扬名房产公司提出的诉讼时效抗辩理由不予采纳。而且廖建辉曾经与扬名房产公司协商，未放弃主张权利，故未超过诉讼时效。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作去如下判决：扬名房产公司应当继续履行与廖建辉于2004年1月9日签订的《商品房买卖合同》。案件受理费3608元，由扬名房产公司负担。
上诉人扬名房产公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回廖建辉要求扬名房产公司继续履行与廖建辉于2004年1月9日签订的《商品房买卖合同》诉讼请求。3、一审和二审案件的受理费由廖建辉承担。其事实和理由如下：一审法院判决书认定事实完全错误，适用法律不正确；一审判决完全不依据事实来判决。具体阐述如下：一、廖建辉根本没有向扬名房产公司支付首期款，然而一审法院却主观臆断地认定廖建辉支付了首期款。（一）一审法院认定廖建辉支付了首期款，缺乏最起码的逻辑。1、廖建辉诉称其支付了首期款，但是廖建辉无法提供支付首期款的收据等其他任何支付凭证。2、廖建辉诉称其支付了首期款，但是廖建辉不知道其支付首期款的时间。3、廖建辉诉称其支付了首期款，但是廖建辉不知道其支付的是现金还是银行转帐；待扬名房产公司的代理人当庭质问时，廖建辉的代理人才说是现金支付的，但廖建辉却不知道当时支付款项的情节，不知道收款人是谁，连收款人是男性还是女性也不知道。4、廖建辉诉称其支付了首期款，但是廖建辉连支付首期款的款项的来源也无法提供。（二）廖建辉根本没有支付首期款，仅仅支付了1千元的定金。扬名房产公司该楼盘的全部购房款收款收据有多联，其中有一联是给到付款人，另一联是扬名房产公司存底的，由于扬名房产公司存底的收款收据都是连号的，扬名房产公司并没有从中撕掉一页。扬名房产公司自查没有发现廖建辉支付首期款的收据凭证，同时由于扬名房产公司是中外合作企业，扬名房产公司的账目，每年都会有注册会计师事务所核查，注册会计师事务所核查也查不到廖建辉支付首期款的任何支付凭证。因此廖建辉关于其支付了首期款并且付款收据丢了的观点，不能成立。（三）如果按照一审法院判决的推理，不但是可以推理到廖建辉支付了首期款的错误结果，还能推理到廖建辉支付了全部房款的错误结果。综上，廖建辉根本没有向扬名房产公司支付过任何首期款。
二、根据《中华人民共和国合同法》以及扬名房产公司与廖建辉签订的《商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），在廖建辉未履行其付清全部购房款的合同义务前，扬名房产公司有权拒绝其相应的履行要求，因此一审法院判决扬名房产公司继续履行合同，没有合同依据、违反合同法的相关规定。1、《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”2、商品房买卖合同第六条付款方式及期限的约定：买受人（即廖建辉）于2004年1月9日前支付首期款￥83440元并提供办理按揭贷款所需的所有合格资料，在接到出卖人（即扬名房产公司）通知之日起30天内办理完所有应由买受人办理的按揭贷款手续，逾期视同买受人逾期付款。商品房买卖合同第七条交付期限的约定：出卖人应当在2004年3月28日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。依据合同约定，廖建辉支付全部首期款并提供全部按揭贷款所需的合格资料等支付全部房款的义务应当先履行，扬名房产公司交付商品房等义务应当后履行；根据上述法律规定，在廖建辉未履行支付全部首期款并提供全部按揭贷款所需的合格资料等支付全部房款义务前，扬名房产公司有权拒绝其相应的履行要求。假如廖建辉已支付了全部首期款，但是其未提供全部按揭贷款所需的合格资料等支付全部房款义务前，扬名房产公司仍然有权拒绝廖建辉履行合同的要求。综上，一审法院判决扬名房产公司继续履行合同的，没有合同依据、违反合同法的规定。
三、廖建辉在履行商品房买卖合同的过程中严重违约，依据合同约定，如果廖建辉想继续履行合同的，应征得扬名房产公司同意，并且廖建辉还应承担逾期付款的责任。因此在扬名房产公司没有同意履行合同之前，一审法院判决扬名房产公司继续履行合同的，缺乏事实依据。1、商品房买卖合同的第六条约定：廖建辉于2004年1月9日前支付首期款83440元并提供办理按揭贷款所需的所有合格资料，在接到扬名房产公司通知之日起30天内办理完所有应由廖建辉办理的按揭贷款手续，逾期视同廖建辉逾期付款。2、商品房买卖合同的第八条约定：廖建辉如未按本合同约定时间付款，逾期付款超过90天后，扬名房产公司有权解除合同。扬名房产公司解除合同的，廖建辉按累计应付款的百分之壹向扬名房产公司支付违约金。廖建辉愿意继续履行合同的，经扬名房产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，廖建辉按日向扬名房产公司支付逾期应付款万分之二的违约金。扬名房产公司与廖建辉于2004年签订了商品房买卖合同后，廖建辉逾期付款至今已逾期了长达9年之久，依据商品房买卖合同，如果廖建辉想继续履行合同的，应征得扬名房产公司同意，并且廖建辉还应承担逾期付款的责任。综上，在扬名房产公司没有同意履行合同之前，一审法院判决扬名房产公司继续履行合同的，缺乏事实依据。
四、本案不是确权纠纷，廖建辉诉讼请求的诉讼时效已过。（一）本案不是确权纠纷，扬名房产公司与廖建辉之间仍然是债权合同纠纷。1、商品房买卖合同项下扬名房产公司与廖建辉之间的权利义务是有先后顺序的，廖建辉只有先付清了全部房款，才有权请求商品房买卖合同项下房屋的交付，在商品房买卖合同交付后才有权利请求将该房屋确权至廖建辉名下，由于本案中廖建辉未付清了全部房款，因此廖建辉无交付房屋和将房屋确权至其名下的权利。在廖建辉付清全部房款前，本案仍是债权合同纠纷。2、由于廖建辉在商品房买卖合同过程中严重违约，扬名房产公司与廖建辉之间的商品房买卖合同是否应继续履行，都还是未知数，因此本案仍只是债权合同纠纷。3、本案廖建辉一审的诉讼请求是要求扬名房产公司继续履行合同，并非请求确权。（二）廖建辉诉讼请求的诉讼时效已过，扬名房产公司与廖建辉于2004年签订了《商品房买卖合同》后，廖建辉一直未履行过合同，至今已有七年的时间未要求扬名房产公司履行过，远远超过了民事诉讼法的诉讼时效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不正确，扬名房产公司请求二审法院支持扬名房产公司的上诉请求。
如果二审法院未对本案引起足够的重视的话，扬名房产公司将委托相关人士将本案的情况反映至最高人民法院院长ＸＸ和常务副院长沈德咏，如果发现一审法院办理本案的人员涉嫌违法违纪的话，扬名房产公司还将反映至中纪委依法查办。
上诉人扬名房产公司当庭补充如下上诉意见：从2003年11到2004全年的销售电子账单和纸质的账单中，扬名房产公司所提交的证据中找不到廖建辉支付首期款的证明。
被上诉人廖建辉答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对事实的推理符合法律原理，判决有依有据。首先，廖建辉为证明自已已交了购房首期款（虽然原始单证丢失了），向人民法院提供了廖建辉在准备购房时的资金收支明细表（其中2003年11月份），以此证明廖建辉在购买扬名房产公司开发的商铺时已准备了购房现金的事实。其次，从廖建辉与扬名房产公司签订的《珠海市商品房买卖合同》的时间（2004年1月9日）及双方合同第六条的约定，和廖建辉与扬名房产公司关联公司珠海市扬名百货有限公司签订的〈商铺代理出租合同〉的时间（2004年11月15日）可以看到，之间相差10个月的时间，作为房地产开发商，如果买受人不交首期购房款的话，则其就会按双方合同约定第八条第一款第一项的规定执行收取买受人的违约金或解除合同。但到目前为止，廖建辉尚未收到扬名房产公司要求解除合同的口头或书面通知。说明扬名房产公司收取了廖建辉交付的首期购房款。再者，从廖建辉与扬名房产公司签订的《珠海市商品房买卖合同》到廖建辉与扬名房产公司关联公司珠海市扬名百货有限公司签订的〈商铺代理出租合同〉的行为来看，如果廖建辉没交首期款的话，讼争商铺的处置权应该仍属扬名房产公司，但与扬名房产公司关联公司珠海市扬名百货有限公司签订的〈商铺代理出租合同〉主体是廖建辉，而不是扬名房产公司。更何况廖建辉还收取了13个月的租金（从2005年11月2006年12月），进一步说明了廖建辉已支付了首期款的事实。
二、扬名房产公司在诉状中称廖建辉仅仅支付了1千元的定金是毫无事实依据的。首先，如果正如扬名房产公司所讲，廖建辉仅支付了1千元定金，但扬名房产公司在一审庭审中却只字未提，也没有提供收到廖建辉支付定金的证据。因此，扬名房产公司在诉状中称廖建辉仅仅支付了1千元定金（扬名房产公司一再强调其存底的收款收据都是连号的，且没有从中撕掉一页）的说法是谎言。其次，从交易意义上讲，如果廖建辉只交付了1千元定金，那么，在长达9年的时间里，廖建辉没来交钱，扬名房产公司肯定会没收定金或双倍返还定金，以结束双方的交易，以达到扬名房产公司做房产开发的利益最大化，而不会留下这条尾巴。再者，在商铺返租的情况下，不可能因廖建辉交了1千元定金，就将讼争商铺交由廖建辉，由廖建辉与扬名房产公司的关联公司珠海市扬名百货有限公司签订〈商铺代理出租合同〉，将该商铺返租给珠海市扬名百货有限公司，且由廖建辉收取租金。因此，廖建辉交纳了购房款是事实，但其不仅仅是1千元，而是83440元。
三、廖建辉的首期购房款收据遗失了，扬名房产公司因此拒不协助廖建辉尾数解缴和办理房地产权证，廖建辉要求继续履行合同，符合法律规定。廖建辉在交付首期购房款后，因某一天钱包被盗，包内几张信用卡和一张商铺首期购房款收据一并丢失。廖建辉持合同约定所需文件（除铺首期购房款收据）到扬名房产公司处，要求交纳余款，遭到拒绝，为此，廖建辉多次与扬名房产公司协商，每次得到扬名房产公司的回复是：等等，等找到收据存根联再说。延至今日，廖建辉百般无奈的情况下，才诉诸法院，要求扬名房产公司继续履行合同。
四、本案是商品房买卖纠纷，依据《物权法》第十五条的规定，廖建辉的诉讼请求诉讼时效未过。
综上所述，如果廖建辉不支付首期购房款，扬名房产公司就不可能与廖建辉签订《珠海市商品房买卖合同》；单凭支付1千元定金，就与廖建辉签订购房合同，有悖常理。因此，一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，请求上级人民法院依法驳回扬名房产公司的上诉请求。
扬名房产公司在二审期间向本院提交如下证据材料：预收账款明细账、记账凭证、注册会计师事务所的审计报告。廖建辉对上述证据的真实性不予认可。
双方对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院另查明，廖建辉在原审庭审中称曾要求扬名房产公司办理按揭手续，但自己不慎将支付首期款的收据丢失，扬名房产公司也未补办，导致按揭手续无法办理。
结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、廖建辉是否支付了首期款；二、廖建辉是否有权要求继续履行合同。
一、廖建辉是否支付了首期款。扬名房产公司认为廖建辉并未支付首期款。本院认为，从双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款的约定来看，买受人于2004年1月9日前支付首期款83440元并提供办理按揭贷款所需的所有合格资料，而该合同签订的时间即为2004年1月9日，从该约定的时间顺序来看，交付首期款和提交按揭资料的时间在先，而签订《商品房买卖合同》时间在后，故在双方已经签订《商品房买卖合同》的情况下，本院据此推定廖建辉已经支付了首期款并提交了按揭资料。虽然扬名房产公司对此有异议，但其提供的预收账款明细账、记账凭证、注册会计师事务所的审计报告是其单位制作，也未得到廖建辉的认可，故仅凭这三份证据不足以否定本院根据《商品房买卖合同》条款及签订时间而得出的廖建辉已经支付首期款的结论，本院对扬名房产公司的此项上诉主张不予支持。
二、廖建辉是否有权要求继续履行合同。扬名房产公司认为廖建辉未按期付款已构成违约，不能要求继续履行合同。廖建辉认为自己已经支付首期款，而剩余的款项应由扬名房产公司通过按揭方式办理。本院认为，由于廖建辉是需要支付款项的买受人，而且双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款也约定了廖建辉需在接到扬名房产公司通知后30天内办理完所有应由买受人办理的按揭手续，故廖建辉负有办理按揭贷款的义务。在本案中，廖建辉自己陈述曾多次要求扬名房产公司办理按揭手续，只是因为首期款收据丢失才未能办理。从这一陈述来看，虽然扬名房产公司未提供证据证明曾通知廖建辉办理按揭手续，但廖建辉自己曾多次提出办理按揭手续要求，故虽然扬名房产公司公司未提供证据证明已经按照合同约定通知廖建辉办理相关手续，但在廖建辉已经提出要求办理按揭贷款手续的情况下，廖建辉不能以扬名房产公司未通知为由而不办理相关按揭贷款手续。至于廖建辉提出的首期款收据丢失导致无法办理的主张，本院认为，首先，廖建辉认可是自己将首期款收据丢失，廖建辉对此负有一定过错；其次，廖建辉在首期款收据丢失后，应当向扬名房产公司要求补办该收据，但在本案中，除开廖建辉的个人陈述外，并无其它证据廖建辉曾向扬名房产公司提出过这一要求，在扬名房产公司公司对此不予认可的情况下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，本院对廖建辉的这一主张不予支持。故从上述分析来看，在本案中，虽然廖建辉支付了首期款，但至今未能按照合同约定办理按揭贷款手续，也未通过其它方式支付剩余款项，故可以认定廖建辉未按照合同约定履行付款义务。扬名房产公司主张廖建辉逾期付款有事实依据，本院予以支持。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
依照双方签订的《商品房买卖合同》第八条之规定，在买受人逾期90天后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。在本案中，虽然廖建辉愿意继续履行涉案房屋买卖合同，但扬名房产公司拒绝履行，依照该条款的约定，本院对廖建辉提出的继续履行的请求不予支持。原审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上，扬名房产公司的上诉主张有依据，本院予以支持。原审判决认定事实有误，处理结果不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第1275号民事判决；
二、驳回廖建辉的诉讼请求。
一审案件受理费人民币3608元，二审案件受理费人民币3608元，均由廖建辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 许婷婷