宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第839号原告李雪梅，女，汉族，1967年12月1日出生，职工，住宁夏回族自治区灵武市。委托代理人陈志坚，灵武市城区法律服务所法律工作者。被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人吴学清，公司总经理。委托代理人伏静，宁夏贺兰县德胜法律服务所法律工作者。第三人灵武市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人任鹏海，局长。委托代理人马娇，灵武市住房和城乡建设局城市规划站科员。原告李雪梅与被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司（鑫顺达公司）、第三人灵武市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理。依法组成合议庭于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告李雪梅及其委托代理人陈志坚、被告鑫顺达公司的委托代理人伏静、第三人住建局的委托代理人马娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪梅诉称，原告原系灵武市人民街住户，因市政府拆迁，2009年8月25日，被告以房产开发的名义与原告签订一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告对原告所有的砖木结构90.71平方米房屋实行产权调换或者货币补偿，并约定原告必须于2009年8月31日前搬迁完毕，将房屋及其他地上附着物交与被告，案外人灵武市土地储备中心获得土地使用权。该协议约定，如被告不按协议约定付款，须向原告支付违约金；同时约定于2011年3月31日前，被告应将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按照协议约定履行了自己的义务，被告向原告支付了2009年9月1日至2011年3月31日期间的临时安置补助费3302元。合同约定的履行期届满后，被告一再违约无法按时交付房屋。因被告的违约行为，原告不得不延长租房时间，严重影响原告的工作和正常生活。后被告与第三人签订补充协议，约定如被告逾期安置，超期的临时安置补助费以4倍的标准计算，逾期违约金每日按拆迁补偿总金额的万分之五向原告支付。2014年6月12日，经第三人再次出面与被告协调，原告被安置在灵武市玫瑰苑小区4号楼6单元，原告垫付了应当由被告交纳的天然气开户费，但该住房未经过质监部门验收，被告也未给原告出具房屋质量合格证及其他房屋手续，致使原告至今无法办理房产证。为此，原告提起诉讼，请求判令：1.被告向原告交付合同约定的房屋，并出具有关房地产登记的手续；2.被告支付自2011年3月1日至实际交房之日的安置费23140.68元（2011年3月1日至2012年9月10日期间6725.4元（91.71平米×4元每月×17.7个月=6725.4元）；2012年9月10日至2014年6月10日期间16415.28元（91.71平米×8元×21个月=16415.28元），上述两项共计23140.68元】；3.被告支付自2012年9月10日至实际交房之日的违约金19359.12元（2012年9月10日至2015年2月10日起诉之日的违约金为19359.12元［（39595＋4403）×880天×0.0005＝19359.12元）；4.被告向原告支付为其垫付的天然气开户费3100元；5.被告赔偿原告各项损失1万元；6.本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告向法庭提交以下证据：1.《房屋拆迁补偿安置协议》一份。证明原、被告于2009年8月25日签订房屋拆迁安置补偿协议，约定原告的拆迁补偿面积为91.71平方米，临时安置补助费为每平方米2元，安置时间为18个月，如被告违约，迟延付款，则按补偿总金额5%的比例向原告支付违约金；2.《协议书》一份。证明2012年7月12日，被告与第三人签订补充协议，该协议约定被告应当承担原告交纳的天然气开户费的事实，及原告要求被告支付从2011年3月1日起到实际交房之日的安置费，并要求被告支付其从2009年9月17日起到实际交房之日的违约金有合同依据；3.天然气开户收费收条一张。证明原告因开通天然气，交纳开户费3100元，该费用应当由被告承担的事实；4.通知书一份。证明截止到2014年3月31日，被告仍没有对安置房屋竣工验收并向原告交付房屋，没有履行其合同义务，导致原告无法正常入住，被告已构成违约的事实；5.租房合同四份、房屋租金收款收条四张。证明因被告迟延交房，原告不得不租房居住，向案外人支付租金共计3万元，原告主张被告支付各项损失1万元的请求成立的事实；6.灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》一份。证明拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；7.《承诺书》一份（由第三人出具）。证明被告承诺，安置户的安置事宜由第三人和被告协商解决，否则安置户可以通过诉讼途径解决。原告提交的证据，经被告质证认为，对证据1《房屋拆迁补偿安置协议》、证据3天然气开户收费收条、证据4通知书、证据6灵武市人民政府（2009）64号文件无异议；证据2的真实性无异议，证明目的不予认可。该协议不是我公司的真实意思表示，是公司迫于其他的压力而签订的，公司并非故意迟延交付房屋；证据5租房合同及收条的真实性及证明目的均不予认可，我公司已支付安置费，不应再承担租房费用；证据7承诺书与本案无关，对关联性不予认可。原告提交的证据，经第三人住建局质证无异议。被告鑫顺达公司辩称，1.我公司已向原告交付了房屋，原告也已经在2014年11月入住涉案房屋。房屋产权登记手续已经和相关部门协调办理中；2.我公司愿意按照每平米2元的标准向原告支付安置费；3.迟延交付房屋系其他客观原因导致，我公司并非故意拖延，我公司与原告就迟延交付的事项已经达成一致，所以不承担违约金；4.天然气开户费同意由我公司承担；5.原告其他诉请不能成立，请求驳回。为支持其抗辩主张，被告向法庭提交《房屋拆迁补偿安置协议》一份。证明原、被告双方约定违约金是补偿总金额的5%，临时安置费为每平米2元。被告提交的证据经原告质证，对真实性无异议，证明目的有异议，应以原告的证明目的为准。被告提交的证据经第三人质证，对证据的真实性无异议，证明目的有异议，超过18个月安置期后的安置费应当翻倍计算。第三人住建局述称，我方同意原告的意见，我方要求被告按照与我方签订的《补充协议》向原告履行义务。第三人未向法庭提交证据材料。经本院审查认为，原告提交的证据1《房屋拆迁安置补偿协议》与被告提交的证据《房屋拆迁补偿安置协议》内容一致，能够证实2009年8月25日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖木结构63.38平方米、土木结构28.33平方米，共计91.71平方米的房屋进行拆迁，实行产权调换形式补偿，以砖木结构63.38平方米调换44.37平方米，土木结构28.33平方米调换18.41平方米，调换后的房屋面积为62.78平方米，于2011年3月19日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计1101元，临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计3302元，两项合计4403元已付清的事实，予以采信；同时证明如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为39592元；原告提交的证据2《协议书》能够证实2012年7月12日，被告与第三人协议约定，被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户（包括本案原告）进行安置，如在2012年9月10日之后安置的，安置费应当按照四倍计算，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准支付违约金的事实；原告提交的证据3天然气开户费收条能够证实原告已交纳天然气开户费3100元的事实，予以采信；原告提交的证据4通知，能够证实截至2014年3月31日，被告开发建设的玫瑰苑小区仍没有竣工交付使用的事实，予以采信；原告提交的证据5租房合同及租金收款收条真实性无法核实，不予采信；原告提交的证据6灵武市人民政府（2009）64号文件能够证实2009年，灵武市政府规定房屋拆迁过渡安置期限为18个月，超过18个月的，从超过之日加倍发放临时安置补助费的事实，予以采信；原告提交的证据7《承诺书》，系第三人于2014年6月11日向宁夏东恒物业服务有限公司出具，就玫瑰苑的安置事宜进行承诺，未经被告认可，不予采信。经审理查明，2009年8月25日，原、被告及灵武市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定由被告对原告所有的位于灵武市人民街东段南侧的砖木结构63.38平方米、土木结构28.33平方米，共计91.71平方米的房屋进行拆迁，实行产权调换，以砖木结构63.38平方米调换44.37平方米，土木结构28.33平方米调换18.41平方米，调换后的房屋面积为62.78平方米，应于2011年3月19日安置到位；搬迁补助费每平方米6元，补助2次，共计1101元，临时安置补助费每平方米2元，补助18个月，共计3302元，两项合计4403元，此款被告已付清。协议还约定如适用拆迁价格补偿标准，则原告的补偿金额为39592元。协议达成后，被告未在约定的18个月期限内对原告进行安置。2012年7月12日，被告与第三人签订协议书，约定被告应在2012年9月10日之前对玫瑰苑4号楼的住户进行安置，如逾期，超期的临时安置补助费以4倍的标准向拆迁安置户支付；同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。2014年3月31日，第三人向被告发出通知，要求第三人必须在通知发出后15日内完成竣工验收手续，并保证拆迁户及时入住。该通知发出后，被告仍未对安置户进行安置，直至2014年6月12日，被告才对原告完成安置。另查明，灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》规定，拆迁人如未安排周转用房的，过渡期超过18个月的，从超过之日起加倍发放临时安置补助费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告及灵武市土地储备中心签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及被告与第三人达成的《协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。协议约定临时安置期为18个月，根据灵武市人民政府（2009）64号文件《关于印发﹤灵武市2009年城市房屋拆迁补偿安置标准指导意见﹥的通知》规定的规定，超过18个月，从超过之日起加倍发放临时安置补助费；被告与第三人达成的《协议书》约定，被告应当于2012年9月10日之前对原告完成安置，如不能安置，则超期安置补助费自逾期之日以安置补助费4倍的标准支付，同时每日按拆迁户补偿总金额万分之五的标准向拆迁户支付违约金。因此，原告主张自自安置超出18个月即2011年3月1日至2012年9月10日期间的安置费按照双倍即每平方米4元计算，2012年9月11日至2014年6月10日的安置费按照四倍即每平方米8元计算的请求符合文件规定以及《协议书》的约定，本院对安置费核算如下：1.1.2011年3月1日至2012年9月10日期间，91.71平方米×4元／平方米／月×12个月÷365天×560天＝6754元；2.2012年9月11日至2014年6月10日期间，91.71平方米×8元／平方米／月×21个月＝15407元，两项合计22161元。被告与第三人在《协议书》中约定，如被告未在2012年9月10日前对原告进行安置，每日按照补偿总金额万分之五的标准向原告支付违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张被告支付2012年9月11日至2014年11月30日期间违约金19359.12元，超过了安置费总金额22161元的30%，故本院以安置费总金额22161元的30%即6648元予以支持。原告主张被告承担天然气开户费3100元，被告同意承担，本院予以支持。原告主张被告向原告出具办理有关房地产登记手续的请求，不符合合同约定，不予支持；原告主张被告赔偿损失1万元因提交的证据不能有效证实，且原告已主张了迟延交房的安置费及违约金，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李雪梅支付安置费22161元，逾期交房违约金6648元，两项合计28809元；二、被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李雪梅支付天然气开户费3100元；三、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由原告李雪梅负担520元，由被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司负担670元。被告宁夏鑫顺达房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  吕婷婷代理审判员  马 燕人民陪审员  杨 军二〇一五年十二月二十日书 记 员  杨晓帆本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。