四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达达民初字第1708号
原告袁鲁，男，生于1967年8月13日，汉族，住达州市达川区。
委托代理人于昌安�达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
委托代理人于婧铭，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司，住所：达州市通川区朝阳西路9号。
组织机构代码21016256-9。
法定代表人李久惠，总经理。
委托代理人杜奎生，四川绥定律师事务所律师。
被告四川省聚丰房地产开发有限公司，住所：达州市达川区翠屏办事处二号干道红福新村。
组织机构代码71446314-6。
法定代表人廖波，总经理。
委托代理人刘登峰，四川绥定律师事务所律师。
第三人冯健，男，生于1974年1月9日，汉族，住达州市达川区。
委托代理人冯吉良，男，生于1943年11月6日，汉族，住达州市达川区，系第三人冯健之父。
被告潘远荣，男，生于1968年6月11日，汉族，住达州市达川区。
原告袁鲁诉被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司、四川省聚丰房地产开发有限公司、潘远荣、第三人冯健买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，2014年6月10日由审判员朱洪胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁鲁及其委托代理人于昌案、于婧铭，被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司的委托代理人杜奎生、四川省聚丰房地产开发有限公司的委托代理人刘登峰、第三人冯健及其委托代理人冯吉良到庭参加了诉讼。被告潘远荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院对本案依法进行了缺席审理。现已审理终结。
原告诉称，2009年被告开发建设的“龙源锦苑”项目（原达县南外镇新桥村二组杨家大院危改项目）工程需建筑材料水泥空心砖，原、被告双方经协商约定：由原告向被告工地供应水泥空心砖材料，被告用“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号、＊-＊栋＊段＊楼＊号住房两套抵付贷款，该两套住房原告也可对外销售，被告协助购房人完善相关购房手续（即签订正式《商品房买卖合同》，办理合同备案登记，办理房屋两证等手续）。2009年1月2日原告与第三人冯健协商一致，由第三人冯健按1200元／平方米的价格购得该两套住房，并签订了《房屋转让合同》，第三人向原告交清了该两套住房购房款246524.01元。同时约定由开发商直接办理给第三人冯健名下。2009年1月7日原告与被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司（原达州市新华建筑工程有限公司龙源锦苑项目部）签订了《协议书》，认可了原告与第三人冯健于2009年1月7日签订的《联建房屋合同》，约定“龙源锦苑”项目＊-＊栋＊段＊楼＊号住房出售给第三人冯健，单价1200元／平方米，房屋价�为104388元。2011年元月11日，原、被告对原告供应的煤砂标砖算账，扣减第三人冯健A-2栋B段10楼4号住房一套房款104388元和原告与第三人冯健约定每平方米差价410元计价35665.9元后，被告方出据欠到原告货款173747元；2012年1月15日原、被告对原告后续供应的空心砖算账，被告方另欠原告供应砖款30922元，共计欠原告货款204669元，扣减原告应交＊-＊栋＊段＊楼＊号住房款186808.30元，被告现仍下欠原告货款17860.7元。
2012年4月13日，被告四川省聚丰房地产开发有限责任公司与第三人冯健及其妻子李嘉翠签订了“龙源锦苑”项目A-2栋B段10楼4号住房一套的《商品房买卖合同》，并经房屋管理部门办理了商品房买卖合同备案手续。原告和第三人要求同时办理“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房一套的商品房买卖合同备案手续，被告方告知原告与该项目合伙人之一严华之间有经济纠纷，要求原告与严华算清债务后方可办理该套住房手续，故以致形成纠纷。现诉请：1、依法确认原告与被告因建筑材料买卖合同关系形成的住房一套（“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号）抵偿货款的民事行为合法有效；2、依法判决被告支付抵偿住房后仍下欠原告的砖款17860.70元；3、依法确认原告将住房处分给第三人的民事行为合法有效；4、依法判决被告为第三人冯健购买的位于达州市达川区翠屏街道办新桥村二组“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房办理商品房买卖备案登记手续和该套住房的房屋产权证、国有土地使用权证手续。本案的诉讼费用由被告承担。
被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司的代理人辩称：1、本案案由与诉讼请求不一致，案由是买卖合同，而诉求既有与被告之间的买卖合同，也有与第三人的买卖合同关系；2、原告的诉�请求是不准确的，被告有三人，而诉讼请求第一项所指的被告不明确；3、原告的诉讼请求涉及多个法律关系，超越了诉讼事实，导致法院无法处理；4、原告与苍龙公司之间形成的买卖合同关系是以支付价款或以物抵偿，苍龙公司在本案中没有取得诉争房屋的产权，故没有资格以房抵偿，苍龙公司就只能以支付价款方式结算下差货款。如果原告要求用现金方式支付下欠货款，苍龙公司愿意支付。但原告的第三、第四项诉讼请求没有履行可能。5、原告诉请与陈述的事实，没有体现聚丰公司与第三人之间有合同关系，原告起诉聚丰公司没有法律依据。
被告四川省聚丰房地产开发有限公司的代理人辩称，同意第一被告代理人的意见外，另聚丰公司不是本案的适格主体。
被告潘远荣未作答辩。
第三人冯健陈述：原告与被告潘远荣签订了合同�，将房屋抵偿给原告，后原告将抵偿的房屋卖给了我们，潘远荣是签字认可了的，他是聚丰公司的代表人，就应该协助将“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号这套房子产权办理给冯健。
原告袁鲁为支持其主张成立，向本院提供了下列证据：
1、原告袁鲁的《居民身份证》复印件，证明原告的主体资格。
2、2009年1月7日原告与被告四川苍龙建筑安装工程有限公司签订的《协议》；
2011年1月11日被告潘远荣向原告袁鲁出具的《欠条》，
2012年1月15日被告潘远荣的合伙人陈封臻向原告袁鲁出具的《算账凭据》。
证明：①原告出售给第三人冯健的“龙源锦苑”项目＊-＊栋＊段＊楼＊号、＊-＊栋＊段＊楼＊号房屋二套系被告因下差原告货款抵偿给原告所有的，该以房抵款协议系双方真实意思表示，合法有效；②该两套�屋其价约定为1610元／平方米，抵偿的9楼1号房款为186808.30元；③被告现共下欠原告砖款204669元，扣减抵偿的9楼1号房款后，被告仍下欠原告砖款17860.70元的相关事实。
3、《房屋转让合同》，证明了原告以砖款抵偿取得的“龙源锦苑”项目＊-＊栋＊段＊楼＊号（116.03平方米）、＊-＊栋＊段＊楼＊号（面积86.99平方米）房屋两套以1200元／平方米卖给第三人，总计价款为246524.10元的事实。
4、“龙源锦苑”《商品房买卖合同》，证明了被告与第三人就原告以房抵款方式取得的“龙源锦苑”项目＊-＊栋＊段＊楼＊号房签订了买卖合同并经房屋管理局登记备案，同时证明了被告潘远荣在证据2中的《协议》上签署的意见，被告的行为是对《协议》约定的追认行为的事实。
被告苍龙公司的代理人对原告所提供证据的质证意见：1、对原告提供的第一�证据无异议。对第二组证据有异议，甲方是达州市新华建筑工程有限公司达县南外杨家院危房改建工程项目部，负责人是潘远荣，从印章上证明与聚丰公司无关，协议的内容约定的是货物买卖。第二条约定用住房抵货款是支付方式，买方在诉前没有取得9-1房屋所有权的情况下，无法履行，在约定的付款方式不能实现用现金支付的情况下。对《欠条》、《算账凭据》的真实性无异议，但该证据刚好映证了对《协议》的质证意见，出具《欠条》，表明双方所负债务是现金给付之债，原告的主张就应认定我方欠原告的现金，而不是房屋。对第三组证据的质证意见有异议，该组证据与本案无关。对第四组证据，潘远荣在《协议》上签字不能证明原告主张所达到的证明目的。
被告聚丰公司的代理人的质证意见：同意被告苍龙公司代理人的质证意见。
第三人对原告袁鲁所提交的质证意见：对原告提交的证据没有异议。
被告潘远荣未到庭，应视为对原告袁鲁所提交的证据质证的放弃。
被告苍龙公司为支持其辩称理由成立，向本院提交了下列证据：
1、《建设工程规划许可证》；
2、国有土地使用权证：
3、建设用地规划许可证；
4、建设工程施工许可证；
5、商品房预售许可证。
以上各份证据证明诉争房屋开发项目建设单位是聚丰公司、施工单位是苍龙公司，原告与原新华建司签订前，聚丰公司已取得一部分前置手续。
原告袁鲁对被告所举出的证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，商品房预售许可证是2011年才办下来的，原告与潘远荣签合同时，聚丰公司还没有取得预售许可证，虽反映开发单位是聚丰公司、施工单位�苍龙公司，但实际开发人是潘远荣等人，承建人也是他们，他们才是“龙源锦苑“的实际开发商。
被告聚丰公司的代理人对被告苍龙公司所提交的证据质证无异议。
被告潘远荣未到庭，应视为对被告苍龙公司所举证据质证的放弃。
第三人对被告苍龙公司所提交的证据质证无异议。
被告聚丰公司未向本院提供证据。
第三人未向本院提供任何证据。
经审理查明：“龙源锦苑”项目（原系达县南外镇新桥村二组“杨家大院危改项目”）系四川省聚丰房地产开发有限公司开发，该项目由被告潘远荣与陈封臻、严华为实际投资人，共同投资开发，又挂靠四川省苍龙建筑安装工程有限公司（原达州市新华建筑工程有限公司）进行承建。四川省聚丰房地产开发有限公司办理了［达］房预售证第20＊＊＊＊＊＊号《商品房预售许可证》和编号为513001201107＊＊＊＊＊＊《建筑工程施工许可证》。2009年被告开发建设的“龙源锦苑”项目工程需建筑材料水泥空心砖。原告袁鲁与被告四川省苍龙建筑安装工程公司及该项目负责人潘远荣双方协商，由原告向被告工地供应水泥空心砖材料。2009年1月7日原告袁鲁与被告苍龙公司的项目负责人潘远荣签订水泥空心砖《协议》。该协议约定：乙方（原告袁鲁）供货款用甲方（苍龙公司）所建“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号房及＊-＊栋＊段＊楼＊号房共两套住房抵付，其房屋基价为1610元／平方米，十楼以上其楼层系数按10元／平方米计算。其他费用按实际发生金额计算。在乙方（原告）结束后，甲（被告）、乙（原告）双方按实际货款数量进行结算，多退少补。协议签订后，原告袁鲁按照《协议》约定向被告苍龙公司承建的“龙源锦苑”项目供�水泥空心砖，履行了协议约定的义务。2011年1月11日原告袁鲁与被告苍龙公司及项目负责人潘远荣对前期原告袁鲁供应的煤砂空心砖和煤砂标砖进行了结算，并按照《协议》的约定将“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房一套房款104388元和原告与第三人约定每平方米差价410元计价35665.90元后，被告苍龙公司下差原告袁鲁1737**元，对下差的款项给原告出具了欠条“今欠到：袁鲁煤砂空心砖和煤砂标砖材料款173747.00元（大写壹拾柒万叁仟柒佰肆拾柒元正），从2011年元月11日以前袁鲁写的欠条给项目部作废。杨家大院项目部潘远荣”。同时，被告潘远荣于2011年1月11日在2009年1月7日与原告双方签订的《协议》上批注：“2011年元月15日已签＊＊-＊段＊楼＊号房屋一套”。2012年1月15日被告潘远荣的另一合伙人陈封臻对原告袁鲁对被告后续供应的空心砖进行了算账，并向原告袁�出具了所欠空心砖款30922元的算账凭证。
同时查明：2009年1月2日原告与第三人冯健协商一致，将其用空心砖货款抵偿的“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号和＊-＊栋＊段＊楼＊号两套住房以每平方米1200元的价格转让给第三人冯健，并签订了《房屋转让合同》，第三人冯健向原告交清了两套住房的购房款。2009年1月7日第三人冯健与被告苍龙公司就抵偿给原告袁鲁的“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房一套签订了《联建房屋合同》。2012年4月13日被告四川聚丰公司与第三人冯健及其妻子李喜翠签订了“龙源锦苑”项目＊-＊栋＊段＊楼＊号住房一套的《商品房买卖合同》，并经房屋管理部门办理了商品房买卖合同备案手续（合同备案号：113035号）。
上列事实有原告袁鲁与被告苍龙公司及项目经理潘远荣签订的《协议》，被告潘远荣与原告袁鲁算账�潘远荣向原告袁鲁出具的《欠条》，陈封臻向原告袁鲁出具的《算账凭证》，原告袁鲁与第三人冯健签订的《房屋转让合同》，苍龙公司和达县南外杨家大院危房改建工程项目部与第三人冯健签订的“龙源锦苑”合同书，四川聚丰房地产开发有限责任公司与第三人冯健、李喜翠签订的《商品房买卖合同》等证据证实。
本院认为，一、原告袁鲁与被告苍龙公司（原达州市新华建筑工程有限公司）签订的以货款抵偿房屋的《协议》约定将“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号和＊楼＊号房屋抵作应付原告袁鲁的货款，原告袁鲁依据《协议》将该房出售给第三人冯健，并签订《房屋转让合同》，2012年4月13日被告聚丰公司根据《协议》就“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房与第三人签订了《商品房买卖合同》，并在房屋管理部门办理了商品房买卖合同备案手续（�同备案号：113035号），证明了被告聚丰公司对苍龙公司与袁鲁签订的抵偿房屋《协议》予以了认可。故，《协议》合法有效。二、被告苍龙公司与原告袁鲁通过算账，扣除“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号和＊楼＊号的房款后，被告苍龙公司仍下欠原告的货款17860.70元，被告苍龙公司应当给付。三、原告袁鲁要求被告聚丰公司将“龙源锦苑”＊-＊栋＊段＊楼＊号住房的《商品房买卖合同》的备案登记手续和相关产权手续协助办理给第三人冯健的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告袁鲁与被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司于2009年1月7日签订的《协议》合法有效；
二、被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司在本判决生效后十日支付下欠原告袁鲁的货款17860.70元；
三、驳回原告袁鲁的其他诉讼请求。
案件受理费3407元，由原告袁鲁承担1703元，被告四川省苍龙建筑安装工程有限公司承担1704元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 朱洪胜
二〇一四年六月二十日
书记员 周玉洁