广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第2101号
上诉人（原审原告）广州天绰房地产发展有限公司。
法定代表人刘小钢，该公司总经理。
委托代理人于志勇，广东天胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市悦达物业管理有限公司。
法定代表人吴金相，男，汉族，1943年5月12日出生，该公司董事长。
原审第三人余海，男，1973年11月9日出生，汉族，户籍所在地为四川省双流县华阳大道一段*号*栋的单元*号。
上诉人广州天绰房地产发展有限公司因（以下简称天绰房地产公司）与被上诉人广州市悦达物业管理有限公司（以下简称悦达物业公司）、原审第三人余海侵权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2008）天法民四初字第1442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，天河区龙口东路331-337（单号）房屋初始登记于天绰房地产公司及广州四方房地产实业有限公司名下，并已于1998年8月13日核发了《广州市房地产权属证明书》（NO.0028300号）。该权属证明书载明：钢筋混凝土18层，共用土地面积为3191平方米，总建筑面积为25844.47平方米，其中广州四方房地产实业有限公司占9-18层，天绰房地产公司占1-8层，备注栏注记“首层为肉菜市场及商场，架空层为自行车停放库，其余为住宅”。2000年3月6日，天绰房地产公司向广州市国土资源和房屋管理局申请办理龙口东路331-337号（单号）夹层（下简称涉讼夹层）的分割登记，广州市国土资源和房屋管理局核发了穗房地证字第60××79号房地产证，将涉讼夹层产权登记在天绰房地产公司名下，建筑面积为890.6622平方米，使用性质为办公。2002年12月，天绰房地产公司申请将涉讼夹层分割为15个单元，地址为龙口东路331-337号夹层1-15号房，2003年1月9日广州市国土资源和房屋管理局核发了15本房地产权证（证号分别为粤房地证字第C1558883、C1558884、C1558885、C1558887至C1558898），其中第1-4、6、7、9号房使用性质为办公，5、8、10、11、13-15号房使用性质为自行车库。2007年8月21日，该楼盘业主周全等五人认为涉讼夹层规划设计为配套自行车库，属于业主共有的公共设施的一部分，遂向原审法院起诉，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局颁发的上述十五个产权证中的九个（证号分别为粤房地证字第C1558891至C1558898号，分别属于5号、8号至15号房屋），原审法院分别作出（2007）天法行初字第89-97号行政判决书，认为：根据《建设工程规划许可证》及《建设工程报建审核书》，涉讼夹层规划为自行车停放库，因此该夹层应属于全体业主使用的自行车停放库，广州市国土资源和房屋管理局根据大确权的权属登记将涉讼夹层登记在天绰房地产公司的名下并未违反相关法律规定，该夹层的使用用途仍应为供全体业主使用的自行车停放库。但《建设工程规划许可证》附图夹层部分并未标明有墙体间隔成15间房，在此情况下，广州市国土资源和房屋管理局在未对涉讼夹层的规划图纸等资料进行认真审核的情况下，将涉讼夹层分割登记为15个房地产权证，没有事实和法律依据，故判决撤消了广州市国土资源和房屋管理局核发的上述九个房地产权证。天绰房地产公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出的（2008）穗中法行终字第72-80号行政判决驳回了天绰房地产公司的上诉，维持原判。2008年5月9日，天绰房地产公司向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉讼夹层的合并登记，广州市国土资源和房屋管理局向天绰房地产公司开具了受理回执，但一直未对天绰房地产公司的申请作出处理。2008年7月24日，天绰房地产公司向原审法院提起行政诉讼，要求原审法院判决广州市国土资源和房屋管理局向其核发其所申请的房地产权证。原审法院受理后，于2008年12月12日作出（2008）天法行初字第83号行政判决，判决如下：“一、悦达物业公司广州市国土资源和房屋管理局于2008年5月9日受理天绰房地产公司申请房产权证登记未能在规定时间内作出是否核发房产权证并书面通知天绰房地产公司的行为违法；二、驳回天绰房地产公司的其他诉讼请求。”天绰房地产公司对判决结果不服提起上诉，经二审终审，广州市中级人民法院于2009年5月20日作出（2009）穗中法行终字第81号行政判决，判决如下：“一、维持广州市天河区人民法院（2008）天法行初字第83号行政判决第一、二项；二、被上诉人广州市国土资源和房屋管理局应在本判决生效之日起六十日内对上诉人的申请作出处理。”2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局委托其下属的广州市房地产交易登记中心作出《补正资料通知书》［穗房交登（业务）函（2009）3759号］，称广州市国土资源和房屋管理局经审核决定将涉讼夹层更正到初始登记状态，在初始登记档册中记载夹层的产权登记情况，不单独对该涉讼夹层核发房地产权证。并要求天绰房地产公司向广州市房地产交易登记中心补交《广州市房地产权属证明书》（NO.0028300号）供该中心审核、记载夹层登记情况后重新发回。如天绰房地产公司逾期不补交，该中心将依职权将涉讼夹层更正到初始登记状态，该通知书送达天绰房地产公司后，天绰房地产公司认为该《补正资料通知书》的作出没有任何法律和事实依据，遂向原审法院提起行政诉讼，要求原审法院判决广州市国土资源和房屋管理局撤销该《补正资料通知书》，并判令广州市国土资源和房屋管理局立即为天绰房地产公司办妥涉讼夹层合并登记的房地产权证。原审法院受理后，于2009年9月9日作出（2009）天法行初字第58号行政判决，判决如下：“驳回天绰房地产公司的诉讼请求。”天绰房地产公司对判决结果不服提起上诉，现二审尚未审结。现天绰房地产公司以悦达物业公司侵权为由向原审法院提起诉讼，请求：1、悦达物业公司将第5、8、9、13、14号房屋返还给原告管业，并书面道歉；2、悦达物业公司赔偿经济损失18万元（从2004年5月8日至2008年5月1日期间使用第5、8、9、13、14号房屋的租金，具体损失以评估结果作为计算依据）；3、由悦达物业公司承担诉讼费、保全费、评估费等费用。2009年5月17日，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助查询函》，查询涉讼夹层的权属情况、是否属于公共配套设施以及该夹层面积是否已摊分在上述房屋所在楼盘太阳广场的公共建筑面积内。2009年6月29日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2009）第172号函函复如下：经查，涉讼夹层的产权人是天绰房地产公司，房产登记号为繁字56326号。根据稳字28901号档案内的报建图，太阳广场夹层为自行车停放库。据S2251号查丈原图，该部分单独计积，并未分摊到公共建筑面积中。此外，根据（1995）389号《土地使用权出让合同》及《补充合同》，该部分面积并不在“免缴出让金的公建配套工程”范围内。天绰房地产公司对该份复函的真实性、合法性、关联性均无异议，其认为相关的行政判决书仅是撤销了涉讼夹层15间的分割登记，并已认定涉讼夹层根据有关法律法规的规定登记在天绰房地产公司名下，符合有关法律规定。悦达物业公司对该份复函的真实性无异议，但认为该复函并不公正，违反了客观事实。2009年8月27日，原审法院组织天绰房地产公司、悦达物业公司双方至涉讼夹层及太阳广场B1栋夹层进行现场勘察，现场所见涉讼夹层的5号房屋由广州正一品生物环境科技有限公司（下简称正一品公司）使用，8号房屋由悦达物业公司作员工宿舍使用，9号房屋上锁空置，13号房屋隔成两部分，其中一部分为B2栋蓄水池，另一部分由第三人承租使用，14号房屋由悦达物业公司作工程部用房使用。在B1栋夹层悦达物业公司使用了三间物业管理用房，分别用作食堂、员工宿舍及办公室使用。另天绰房地产公司、悦达物业公司双方确认：5号房屋从2004年5月8日开始即由正一品公司使用，天绰房地产公司陈述该5号房屋系由悦达物业公司出租给正一品公司使用，从2006年8月开始未向悦达物业公司交租，悦达物业公司则陈述该司从未向其交租；8号房屋从2004年5月8日开始一直至今均由悦达物业公司作保安宿舍使用；9号房屋出租给某酒柜至2009年7月，对于租赁期限及租金情况，天绰房地产公司陈述悦达物业公司从2006年5月开始出租，每月租金为1000元，由悦达物业公司收取，悦达物业公司则陈述酒柜从2004年5月8日悦达物业公司接手后，由于合同延续问题与酒柜续签合同，并使用至2009年上旬，但期间悦达物业公司仅收取了几个月的租金；13号房屋分割成两部分，其中一部分是蓄水池，另一部分从2006年5月开始由悦达物业公司出租给第三人，天绰房地产公司陈述租金均由悦达物业公司收取，悦达物业公司则陈述从2008年8月1日开始第三人系与业主自治委员会签订合同，租金交给悦达物业公司，但悦达物业公司只是代收，用于物业管理、公共设施维护等；14号房屋从2004年5月8日开始至今一直由悦达物业公司作工程部用房使用。在现场勘察过程中，5号房屋的实际使用人正一品公司法定代表人胡源在场，并陈述称：其从2004年5月向原物业管理公司（展富公司）承租5号房屋，2005年5月与悦达物业公司签订租赁合同，期间其一直向物业管理处交纳租金，但由于期间物业管理公司的变动，其并不清楚具体收租的公司名称，其一直交租至2006年8月，期间的租金标准为1600元／月。就9号房屋的租赁情况，天绰房地产公司向原审法院提交了一份悦达物业公司与案外人广州市海珠区德馨电器服务中心的《广州市租房合同》，约定由悦达物业公司提供面积99.5037平方米的房屋给案外人使用，租期从2006年7月1日至2007年6月30日，租金为每月1600元；并提交了两份《收款收据》，写明夹层B2-9#，2006年3、4、5、6、7月份租金5000元。悦达物业公司对该份《广州市租房合同》及两份《收款收据》的真实性均无异议，并确认该份合同系9号房屋的租赁合同，但其陈述其系受业主委托管理出租9号房屋，且在2008年5月1日后即由业主自治委员会与承租方签订租赁合同。就9号房屋的钥匙现在何处的问题，天绰房地产公司陈述在悦达物业公司处，悦达物业公司则表示不清楚，需要核实，但之后悦达物业公司并未答复原审法院。就13号房屋中由第三人承租部分的租赁情况，第三人陈述其从2006年5月开始向悦达物业公司承租作仓库使用至今，每月向悦达物业公司支付1000元租金，就其陈述第三人向原审法院提交了两份《广州市租房合同》，其中一份的签约时间为2006年5月15日，出租方为悦达物业公司，租期从2006年5月15日至2007年5月15日，租金为每月1000元；另一份的签约时间为2008年8月1日，出租方为太阳广场业主自治委员会，租期从2008年8月1日至2009年7月31日，租金为每月1000元；天绰房地产公司、悦达物业公司双方对第三人提交的上述合同的真实性均无异议，但对于太阳广场业主自治委员会的性质天绰房地产公司认为并未经有关行政部门备案不具有合法性，悦达物业公司则陈述该业主自治委员会系小区75.2％的业主联合起来成立的，已报有关行政部门，但并未得到答复。悦达物业公司在原审法院指定的举证期限内并未提交太阳广场业主自治委员会经备案登记成立的相关证据。在原审审理过程中，天绰房地产公司申请原审法院指定有评估资质的部门对涉讼夹层第5、8、9、13、14号铺从2004年5月8日至2008年5月1日期间的租金进行评估。其后，天绰房地产公司向原审法院预交了评估费用。2009年11月5日原审法院依法委托广东嘉永房地产估价咨询有限公司对上述租金情况进行评估。2009年11月10日广东嘉永房地产估价咨询有限公司向原审法院出具《答复书》，内容为：因估价时点较久远，相关房地产租赁情况等资料难以搜集，我司估价人员缺乏充足证据对其租金进行评估，故我司无法出具相关结论报告。天绰房地产公司对上述《答复书》无异议，并表示不再重新申请评估，悦达物业公司在收到上述《答复书》后向原审法院提交书面意见称评估事宜与其无关。庭审中，天绰房地产公司申请撤回要求悦达物业公司返还涉讼夹层的5号房屋及支付该5号房屋使用费的主张，另对涉讼夹层的13号房屋，其明确系要求悦达物业公司返还出租予第三人的部分及支付该部分的使用费。
为此，广州天绰房地产发展有限公司诉至原审法院，请求：1、广州市悦达物业管理有限公司将第5、8、9、13、14号房屋返还给广州天绰房地产发展有限公司管业，并书面道歉；2、广州市悦达物业管理有限公司赔偿经济损失18万元（从2004年5月8日至2008年5月1日期间使用第5、8、9、13、14号房屋的租金，具体损失以评估结果作为计算依据）；3、由广州市悦达物业管理有限公司承担诉讼费、保全费、评估费等费用。
原审法院认为：天绰房地产公司申请撤回要求悦达物业公司返还涉讼夹层的5号房屋及支付该房屋使用费的主张，系其对自身权利的处分，原审法院予以准许，故在本案中不再处理该5号房屋的返还及使用费的支付问题。现天绰房地产公司所持有的涉讼夹层8、9、13、14号房屋的房地产权证已被撤销，根据房管部门的《补正资料通知书》显示房管部门审核决定将涉讼夹层更正到初始登记状态，不单独对该夹层核发房地产权证。由于涉讼夹层的规划用途为自行车停放库，使用性质应为全体业主共同使用，而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中又规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分应认定为共有部分”，故涉讼夹层8、9、13、14号房屋是否属于天绰房地产公司所有应经过有关行政部门的确认，故在天绰房地产公司未提交相关证据证明其对涉讼夹层8、9、13、14号房屋享有所有权的情况下，天绰房地产公司要求悦达物业公司返还涉讼夹层8、9、13、14号房屋并无相关依据，故对于天绰房地产公司要求悦达物业公司返还涉讼夹层8、9、13、14号房屋给其管业，并书面道歉及赔偿经济损失18万元的主张，均予以驳回。为此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回天绰房地产公司的诉讼请求。案件受理费3900元、保全费1420元，由天绰房地产公司负担。
原审判决后，上诉人天绰房地产公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：一、依法撤销（2008）天法民四初字第1442号民事判决；二、依法改判支持上诉人的诉讼请求；三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为广州市天河区人民法院2010年2月8日作出的（2008）天法民四初字第1442号民事判决，认定事实不清、适用法律不当，应依法予以改判决。一、本案涉案的夹层为上诉人所有，并非业主共有。l、一审判决认定事实不清。关于涉案夹层为上诉人所有，相关的事实是非常清楚的：首先，在本案一审审理过程中，依据上诉人的申请，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发出《协助调查函》，2009年6月9日广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2009）第172号复函证实了涉案夹层的产权人是上诉人，房产登记证号为繁字56326号，同时该复函明确说明据S2251号查看原图，夹层部分单独计积，并未分摊到公共建筑面积中，这说明一审认定上诉人对涉案夹层不享有所有权是错误的也是与相关证据矛盾的；其次，依据上诉人提交的证据产权情况表，亦可以证实作为房屋产权的管理机关广州市国土资源和房屋管理局的复函的真实性，作为主管机关其登记备案的产权人即涉案夹层的所有人就是上诉人而非业主共有，一审判决没有搞清楚在物权法实施之后确认产权情况的不仅仅是房产证还有权属证明书和房屋登记簿等相关权属证明，而广州市国土资源和房屋管理局从没有否认上诉人为涉诉夹层产权人的身份，只是对是否以房产证的形式确认产权人身份双方存在异议，但这并不影响上诉人为涉案夹层的所有权人；再次，依据上诉人提供的证据涉案夹层的测绘报告，证实涉案夹层公摊面积为0，这说明夹层没有进行公摊，因此其所有权人只能是上诉人，而不可能是业主共有，一审认为涉案夹层应认定为共有部分显然没有搞清楚涉诉夹层没有进行分摊的事实，既无业主公共分摊何来业主共有；最后一审判决亦确认依据天河区人民法院作出的（2007）天法行初字第89-97号行政判决书，认为：根据《建设工程规划许可证》及《建设工程报建审核书》，广州市国土资源和房屋管理局根据大确权的权属登记将涉案夹层登记在上诉人名下并未违反相关法律规定，依据相关法律规定已生效的人民法院判决、裁定所认定的事实可以作为判案依据，天河区人民法院上述行政判决早已经确认上诉人为涉案夹层的产权人并认为没有违反相关法律规定，那么本案一审又认定上诉人并非涉案夹层的产权人，同一法院前后判决所认定事实自相矛盾且不顾法院自行调取的广州市国土资源和房屋管理局的复函证据，上诉人不知一审法院如何能够不顾上述事实，得出上诉人并非涉案夹层产权人的认定2、一审判决适用法律不当。一审判决依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定认定，涉案夹层为共有部分，进而推断上诉人并非涉案夹层的产权人。上诉人认为，一审判决没有尊重其所认定的事实即涉案夹层于1998年的8月13曰核发了权属证明书，2000年的3月6日，广州市国土资源和房屋管理局就将涉案夹层产权登记在上诉人名下并核发了房地产证，上述事实均发生在物权法颁布实施之前，按照当时的法律和政策，涉案夹层在没有公共分摊的情况下是可以单独核发房地产证其产权人应当是开发商的，在物权法颁布实施后开发商建设的作为类似的公共配套设施的夹层按规定必须在出售时进行公共分摊，其所有权人为业主共同共有。本案中依据广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字（2009）第172号复函和上诉人提交的测绘报告均可以证实，涉案夹层在物权法实施颁布之前已建成，没有进行过公共分摊，因此就不可能是业主共同共有，而只能是上诉人所有。同时上诉人涉案夹层其使用性质为公共配套设施的自行车停放库，并非《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条笫一款所规定的应当认定为共同共有的结构部分的，因此一审判决适用法律不当。二、被上诉人侵权事实清楚，应承担相应的法律责任。依据本案上诉人提交的证据和人民法院组织的现场调查及相关第三人的证据，均证实被上诉人侵占上诉人所有的涉案夹层，其应当承担相应的侵权责任。而且一审判决亦认定被上诉人并没有提交相关证据证实其侵占上诉人所有的夹层有合法的依据。同时，上诉人需要再次强调的是被上诉人的进驻太阳广场没有任何的合法依据，其时至今日也没有与太阳广场业主委员会签订过物业管理合同。所以被上诉人占用并对外出租涉案夹层必须根据其侵权的相关事实给予上诉人合法、合理的赔偿。综上所述，敬请二审法院依法查明本案事实，正确适用法律，依法法改判支持上诉人的诉讼请求。另外补充：1.一审判决书第6页也认定了本案起诉过程中，我方与国土局和房屋局进行行政诉讼，终审判决的结果维持原判，国土局向我方发出［（2009）3759号］《补正资料通知书》的通知的内容要求我方不单独核发整个夹层房产证。《登记档册》中记载夹层房产情况，上诉人将夹层和房产证交回给广州市房管局，同时广州市房管局收回了上诉人房产证，并依据2008年5月6日住房和、城乡建设物的印发的《房屋登记薄管理事情办法》的规定，对涉案夹层的产权情况，在房管局的档案中《房地产登记薄查册表》明确著名夹层产权人是本案上诉人。《查册表》存稳字28901号案中明确产权变更的情况。根据我方提供的资料房管局已经收回了对涉案夹层的房产证。上诉人认为根据物权法第16条规定，不动产的登记薄是物权归属内容的根据，夹层所有权为本案上诉人所有。上诉人依据物权法的第17条，不动产权属证书，如果不动产权属证书记载事项应当与《房地产登记薄查册表》一致，如果出现不一致的情况，应当以《房地产登记薄查册表》登记的资料为准。根据大确权即权属证明书以及产权情况表和我方提供测绘报告，以及广州市房管局2009年6月29日向本案一审法院书面回复的复函，可以证明上述证据可以证实本案涉案的夹层公摊面积为零不可能是业主共同共有。我方认为一审法院就本案适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》以此认定本案夹层为业主共同共有，这是适用法律不当。被上诉人没有提供相关证据对涉案夹层享有所有权。广州市房管局在今年5月通知我方产权情况表变为《房地产登记薄查册表》。
被上诉人悦达物业公司辩称：同意一审判决。
本院经审理，确认原审判决查明事实。
本院认为，不动产所有权属以产权登记为准，本案争议的焦点在于上诉人对涉案房产物权主张问题。涉案房屋权属登记方面，广州市房屋及土地资源管理局已经明确对涉案房产不独立核发房产证。从物权权益角度看，不动产所有权主要包括对涉案房产的占有、使用、处分、收益的权利。广州市房屋及土地资源管理局已经明确对涉案房产可恢复为原始登记状态，并确认涉案房产属于公共停车场的使用。据此，上诉人对涉案房产并无自行占有、使用、处分、收益的权利，其诉请被上诉人交回涉案房产并追讨使用费并无充足的依据，原审判决不予支持，并无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人广州天绰房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 郭东升
代理审判员 柳玮玮
二〇一一年八月四日
书 记 员 阮志雄