广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第06000号
上诉人（原审原告）古雯，住广州市天河区。
上诉人（原审原告）彭翀，住广州市天河区。
上述两上诉人共同委托代理人肖潇，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州九龙湖房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人庄天助，该司董事长。
委托代理人朱玉明、孙智威，均系北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人古雯、彭翀与被上诉人广州九龙湖房地产开发有限公司（以下简称九龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区山前旅游大道悦沐三街8号1层101房，九龙湖公司为开发商，已取得商品房预售许可证。
2014年2月26日，古雯、彭翀（乙方）与九龙湖公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于花都区山前旅游大道悦沐三街8号1层101房，建筑面积296.5平方米，其中套内建筑面积258.53平方米。该房屋按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14757.12元，总价款为3815159元。付款方式为一次性付款，在2014年2月26日前支付全部房价款。第十一条规定，乙方委托甲方办理预购商品房预告登记。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。第十三条房屋交付规定，甲方应当在2014年3月25日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任规定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期履行交付的，双方同意按以下方式处理：双方确认以本合同第十三条约定的交房期限届满之日视为甲方实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由乙方承担。第二十一条产权登记规定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。由甲乙双方共同办理《房地产权证》：甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任规定，甲乙双方共同办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到120日的，乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。
合同附件七为本合同补充协议（以下简称补充协议）。第九条对《商品房买卖合同》第十一条的补充规定：1、乙方已知悉广州市政府发布的关于购买商品房的相关政策，确认其符合购买该商品房的条件，乙方应在合同签订之日起的3个工作日内，提供办理商品房买卖合同备案确认手续所需的资料（包括到期应缴房款入账凭证、银行盖章确认的《商品房预售款缴款通知书》、身份证明文件、纳税或缴纳社保的证明文件、婚姻家庭关系证明文件等房地产交易登记机构要求提供的资料）予以甲方，否则由此造成甲方不能如约向广州市房地产交易登记机构办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记手续的责任，由乙方自行承担。且乙方不得以此为由拒绝或迟延履行其应承担的相关义务。2、如因政府部门临时变更或预告登记所需资料等不可归责于甲方的原因导致乙方所提交的资料不完备、不准确，或要求乙方补充或重新提交的，甲方办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记的时间顺延，甲方对此不负任何责任。第十六条对《商品房买卖合同》第二十一条增加补充条款为：1、双方共同委托律师事务所办理《房地产权证》，律师费由乙方承担。2、律师事务所或甲方以特快专递或电话或短信的形式通知乙方提交资料。以特快专递通知的，以乙方签收日为送达时间；乙方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达的时间为乙方接到电话的时间。以短信通知的，通知送达的时间为甲方发送短信的时间。……4、乙方自愿委托甲方或律师事务所代其向政府有关部门缴纳办证费用（包括但不限于契税、房屋所有权登记费、房屋共有权登记费、产权印花税、证明费某），并愿意承担与此相关的法律风险。第十七条对《商品房买卖合同》第二十二条的补充规定，由于以下乙方原因，导致不能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：1、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；2、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费（相关税费以政府相关部门最新公布的收费标准为准，契税以《商品房买卖合同》约定总价款为基数进行计算）；3、其他乙方未履行相关义务的情形。由于以下甲方原因，导致不能在合同约定期限内申请办理产权转移登记的，由甲方承担迟延办理产权登记的责任：1、甲方未在该商品房交付之日起180个工作日内提交房地产登记机构要求的需甲方提供的资料；2、其他甲方未履行相关义务的情形。非因甲乙双方原因（包括但不限于政府相关部门办事要求变更等）导致不能按期申请产权转移登记的，甲乙双方均不承担迟延办理《房地产权证》的责任。第二十五条规定，本补充协议是《商品房买卖合同》的有效组成部分及延续，所提及的事宜与《商品房买卖合同》有不同的内容以本补充协议为准，未提及的事宜以《商品房买卖合同》为准。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。
合同签订当日，古雯、彭翀用此前向九龙湖公司认购的另外一处房产的购房款支付了涉案房产的房款3815159元，另有因此产生的余款45万元九龙湖公司尚未退还给古雯、彭翀。随后，因涉案房产实测面积小于合同约定的面积，九龙湖公司又向古雯、彭翀退回15495元购房款，古雯、彭翀实际向九龙湖公司支付的涉案房屋购房款为3799664元。2015年3月4日，九龙湖公司向古雯、彭翀开具了金额为3799664元的购房发票。
原审另查明，2013年10月26日，古雯、彭翀向九龙湖公司支付住房维修资金31132.50元。
2014年2月26日及11月26日，古雯、彭翀向广东广大律师事务所支付商品房买卖法律服务费、办证代办公证费、权证印花税、商品房预告登记费、商品房产权登记费共计3200元。
2014年3月16日，九龙湖公司向古雯、彭翀发出收楼通知书，要求九龙湖公司于2014年3月25日前办理收楼手续。九龙湖公司一直未办理收楼手续，但认可已于2014年3月25日收楼。
2014年5月4日，涉案房屋办理了房地产初始登记，具备了办证条件。
2014年8月10日，彭翀向九龙湖公司委托的广州市启胜物业管理有限公司支付了涉案房产2014年3月26日至2014年11月的物业管理费及公摊电费、滞纳金共计12683.52元。
2014年9月28日，九龙湖公司委托的广东广大律师事务所向古雯、彭翀发出《玖珑湖办证通知书》，载明涉案房屋已办妥初始登记手续（大确权），具备办理房地产权证的条件，要求古雯、彭翀于收到本通知后5日内将办证资料及费用交给本所或九龙湖公司。
2014年11月26日，古雯、彭翀向九龙湖公司交纳契税113989.92元。2015年4月20日，广州市花都区地税局开具了以古雯、彭翀为纳税人、金额为113989.92元的税收缴款书。
2015年4月22日，九龙湖公司将涉案房屋办证申请递交给广州市花都区国土房管局。
2015年6月12日、17日、19日，古雯、彭翀委托北京市君泽君（广州）律师事务所肖潇、麦雪群律师先后向九龙湖公司及其委托的广东广大律师事务所周谋律师发出《关于：悦沐庄悦沐三街8号1层101号商品房办理产权登记事宜》的律师函，要求请九龙湖公司支付逾期办证违约金。
2015年6月26日，古雯、彭翀委托北京市君泽君（广州）律师事务所肖潇、麦雪群律师分别向九龙湖公司及其委托的广东广大律师事务所周谋律师发出《关于〈广州市商品房买卖合同（预售）及其补充协议的解除通知〉》，载明：九龙湖公司于2014年3月25日将涉案房屋交付给古雯、彭翀，但至今，经过180个工作日及随后的120个自然日，九龙湖公司仍未为古雯、彭翀办妥房屋的产权登记手续，九龙湖公司的行为已构成对合同的严重违约，也使合同的解除条件成就。鉴于此，本律师事务所特代表古雯、彭翀郑重通知九龙湖公司：1、编号为20140217628的《广州市商品房买卖合同（预售）及其补充协议》，自九龙湖公司收到本通知之日正式解除。2、九龙湖公司于收到本函之日起5日内向古雯、彭翀足额支付逾期办证违约金人民币373885.58元。根据合同之约定，违约金计算标准为每日总房价款0.05%，计算期间为2014年12月11日起至合同解除之日，前述违约金金额暂计至2015年6月25日止（共196日）。2015年6月29日九龙湖公司收到该通知。
因本案纠纷，古雯、彭翀于2015年8月6日向原审法院起诉请求：1、确认古雯、彭翀与九龙湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议已经于2015年6月29日解除；2、九龙湖公司向古雯、彭翀返还全部购房款3799664元及利息，利息以3799664元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月26日起计至九龙湖公司实际返还之日止（暂计至2015年8月6日为410263.44元）；3、九龙湖公司向古雯、彭翀返还房屋相关款项共计45万元及利息，利息以45万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月26日起计至九龙湖公司实际返还之日止（暂计至2015年8月6日为48588.13元）；4、九龙湖公司向古雯、彭翀返还住房维修基金31132.5元及利息，利息以31132.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年10月26日起计至九龙湖公司实际返还之日止（暂计至2015年8月6日为3361.49元）；5、九龙湖公司向古雯、彭翀赔偿古雯、彭翀已支付的契税损失、买卖法律服务费、产权代办公证费、权证印花税等损失共计117189.92元及利息，利息以117189.92元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月26日起计至九龙湖公司实际返还之日止（暂计至2015年8月6日为4396.74元）；6、九龙湖公司向古雯、彭翀支付自2014年12月11日起至合同解除之日止的逾期办证违约金381866.232元（标准为每日总房价款0.05%，计至2015年6月29日，按总房价款3799664元×0.05%×201天计）；7、九龙湖公司向古雯、彭翀支付违约金379966.4元（按总房价款3799664元×10%计）；8、九龙湖公司承担本案诉讼费用。
九龙湖公司原审辩称：请求法院驳回古雯、彭翀的全部诉讼请求，并判令本案诉讼费用由古雯、彭翀承担。
原审法院认为：古雯、彭翀与九龙湖公司于2014年2月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
合同签订后，古雯、彭翀已按约定履行向九龙湖公司支付购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
本案争议的焦点是古雯、彭翀的解除权是否成立。古雯、彭翀诉称九龙湖公司未在约定时间办证，其按合同第二十二条的约定行使约定解除权。按照古雯、彭翀与九龙湖公司双方合同约定，办理产权登记的方式为古雯、彭翀与九龙湖公司共同办理，双方应于房屋交付后180个工作日内向房地产登记部门递交办证资料申请办证。如九龙湖公司逾期递交办证申请超过120日的，古雯、彭翀有权在届满之日起半年内行使解除权。九龙湖公司则辩称古雯、彭翀未实际收楼，办证条件未成就，九龙湖公司不存在违约行为，古雯、彭翀不具备解除权。
关于房屋是否交付问题。合同第十三条及第十四条约定，九龙湖公司应当在2014年3月25日前将作为本合同标的物的房屋交付古雯、彭翀使用，由于古雯、彭翀原因，导致未能按期履行交付的，双方确认以2014年3月25日视为九龙湖公司实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由古雯、彭翀承担。本案中，涉案房屋已具备收楼条件，九龙湖公司已通知古雯、彭翀收楼，古雯、彭翀因自身原因，一直未办理收楼手续，按合同约定，应视为涉案房屋已于2014年3月25日已交付。
合同补充协议第十七条对合同第二十二条进行了补充约定：“由于以下乙方原因，导致不能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：1、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；2、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费（相关税费以政府相关部门最新公布的收费标准为准，契税以《商品房买卖合同》约定总价款为基数进行计算）；3、其他乙方未履行相关义务的情形。由于以下甲方原因，导致不能在合同约定期限内申请办理产权转移登记的，由甲方承担迟延办理产权登记的责任：1、甲方未在该商品房交付之日起180个工作日内提交房地产登记机构要求的需甲方提供的资料；2、其他甲方未履行相关义务的情形。”本案中，九龙湖公司委托的广东广大律师事务所于2014年9月28日向古雯、彭翀发出办证通知书，要求古雯、彭翀于收到通知书5日内向九龙湖公司或律师事务所交纳办证资料及相关税费。古雯、彭翀于2014年11月26日才向九龙湖公司缴纳房屋契税，超出九龙湖公司要求的时间达52天，由此产生的迟延办证的责任应由古雯、彭翀承担。
自2014年3月25日房屋交付之日起，计算180个工作日为2014年12月10日，此日期为合同约定九龙湖公司应向房地产登记机构递交办证资料的截止日，因古雯、彭翀逾期交纳契税52天，申请办证截止日顺延52天应为2015年2月2日，九龙湖公司在2015年2月2日前向房地产登记机构递交办证资料则不构成违约，无需承担违约责任。自2015年2月2日再计算120日为2015年6月2日，此日期为古雯、彭翀合同解除权成就之日。九龙湖公司于2015年4月22日向房地产登记机构递交了办证申请，因此古雯、彭翀解除合同的条件不成就，其不具备解除权。为此，古雯、彭翀要求确认双方合同已经于2015年6月29日解除及要求九龙湖公司支付解除合同违约金的请求，依据不足，原审法院不予支持。同理，古雯、彭翀要求返还购房款、住房维修资金、赔偿相关税费损失及支付利息的请求，原审法院亦不予支持。
古雯、彭翀要求九龙湖公司返还45万元款项与本案并非同一法律关系，此项请求原审法院不予支持。九龙湖公司抗辩有理，原审法院予以采纳。
九龙湖公司应于2015年2月2日前向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但九龙湖公司直至2015年4月22日才向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期达79天，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。其应向古雯、彭翀支付的逾期办证违约金为150086.73元（3799664元×0.05%×79天）。因此，古雯、彭翀要求九龙湖公司支付逾期办证违约金150086.73元的请求，原审法院予以支持。超出部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，于2015年10月24日作出判决：一、被告广州九龙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力起十日内向原告古雯、彭翀支付逾期办证违约金150086.73元；二、驳回原告古雯、彭翀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22782元，由原告古雯、彭翀负担22076元，被告广州九龙湖房地产开发有限公司负担706元。
判后，古雯、彭翀不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：本案争议双方于2014年2月26日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201402177628，下称“《合同》”）及其补充协议，古雯、彭翀向九龙湖公司购买位于花都区山前旅游大道悦沐三街8号101房的房产（“案涉房产”）。《合同》第二十一条、二十二条约定，九龙湖公司应在案涉房产交付之日起180个工作日内向房地产登记机构递交《房地产权证》办证资料申请办证（下称“递件”），逾期120日的，古雯、彭翀有权解除合同。一审判决无视《合同》的相关约定及双方当事人的实际履行情况，对若干事实错查、漏查，片面将迟延办证责任全部归于古雯、彭翀，是对九龙湖公司恶意违约行为的纵容，严重损害了古雯、彭翀的合法权益。一、古雯、彭翀的解除权已成就。1、古雯、彭翀不应承担迟延办证责任。一审判决第13页至14页认定：九龙湖公司委托的广东广大律师事务所于2014年9月28日向古雯、彭翀发出《玖龙湖办证通知书》（下称“办证通知书”），要求古雯、彭翀于收到通知书5日内向九龙湖公司或律师事务所交纳办证资料及相关税费；古雯、彭翀于2014年11月26日才向九龙湖公司交纳房屋契税，超出九龙湖公司要求的时间达52天，由此产生的迟延办证的责任应由古雯、彭翀承担，因此九龙湖公司向房地产登记机构申请办证的截止日期应顺延52天至2015年6月2日，由此古雯、彭翀的合同解除权于2015年6月2日方成就。一审判决显属事实认定错误，理由是：（1）5日并非交纳契税的期限。办证通知书原文是“……请您于收到本通知后5日内与本所或九龙湖公司联系，预约办理时间并将上述办证资料及费用交给本律师事务所或九龙湖公司……”。一审判决第13页引文则是“（要求古雯、彭翀）于收到通知书5日内向九龙湖公司或律师事务所交纳办证资料及相关税费”。首先，一审判决将原文中的“费用”错引为“税费”，但未查明办证通知书是将“费用”及“契税”分列，针对契税特别说明可以由古雯、彭翀选择委托九龙湖公司代缴，并未强制要求古雯、彭翀向九龙湖公司或者律师事务所缴纳。因此，该5日期限不适用于契税。其次，前述5日是“联系，预约办理时间”的期限，而非交费期限，一审判决将由逗号隔开的前后断句合并，刻意省略中间的“与本所或九龙湖公司联系，预约办理时间并”的文字。（2）办证通知书落款时间是9月28日，但九龙湖公司当庭表示该办证通知书系邮寄送达、但未举证证明古雯、彭翀于何时收到，一审判决直接认定9月28日为九龙湖公司收到通知书之日显属错误。（3）一审判决已查明，古雯、彭翀于2014年11月26日交纳契税，但九龙湖公司迟至2015年3月4日才向九龙湖公司开具案涉房产的购房发票。因此，在古雯、彭翀交纳契税时，案涉房屋申请过户递件的全部条件因九龙湖公司单方原因尚未成就，古雯、彭翀交税时间并对九龙湖公司履行递件义务并无影响。2、九龙湖公司亦应扣减因自身其他违约行为导致的迟延办证天数。初始登记是案涉房屋办理产权登记递件的必备前提。根据《合同》第二十一条的约定，九龙湖公司应当在案涉房产项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请案涉房产初始登记。九龙湖公司于2014年5月4日才办理初始登记，远超前述90日之约定期限，存在迟延履行的违约行为，亦应根据《合同》约定承担迟延办证责任，并计算迟延具体天数。一审法院漏查该事实，仅追究所谓古雯、彭翀迟延办证责任的“52天”并予以顺延（累加），却不对因九龙湖公司逾期办理初始登记导致的迟延办证责任所涉天数予以扣减，显失公允。一审法院认定古雯、彭翀的解除权成就之日应顺延52日明显偏袒九龙湖公司且毫无依据，古雯、彭翀的解除权于2015年4月9日已成就。二、《合同》实际不能履行。根据九龙湖公司一审证据《送案清单》及《家庭房产情况一览表》，古雯的家庭住房套数已超出广州市购房政策规定数量，原因是古雯配偶在本案交易期间因继承受让另一房产。一审期间，一审法院书面告知古雯、彭翀提交《购房资格证明》，该证明亦显示古雯、彭翀现不具备购房资格，案涉房产无法过户登记。据此，《合同》已实际不能履行。一审判决判令驳回古雯、彭翀解除《合同》的诉讼请求，但未虑及前述客观情况导致古雯、彭翀已不能将案涉房产登记至其名下，古雯、彭翀之合同目的已不能实现。三、45万元款项是案涉房产的购房款。九龙湖公司确认收到古雯、彭翀交付的45万元款项，但一审判决认定该45万元与本案无关。古雯、彭翀提交的证据已形成完整的证据链，足以证明该45万元构成案涉房产价款的一部分。对此，九龙湖公司未有举证反驳或证明该45万元的性质。古雯、彭翀上诉请求：撤销一审判决，改判支持古雯、彭翀的一审全部诉讼请求。
九龙湖公司二审答辩称其并未逾期办理房产证，不应承担逾期办证违约责任，根据买卖合同第21、22条以及补充协议第17条的约定古雯、彭翀与九龙湖公司共同办理房产证，双方应在商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构办理产权证，如因九龙湖公司未履行相关义务造成未在上述期限内办证的则至逾期之日的次日起计算违约金，逾期达到120日的古雯、彭翀才有权解除合同。对于解除合同的起算时间，依据合同的约定是从商品房交付之日起。而根据一审判决认定的事实，涉案商品房于2014年8月10日实际交付给古雯、彭翀，但九龙湖公司于2014年3月16日寄出《收楼通知》要求古雯、彭翀于2014年3月25日办理收楼手续，根据合同第16条的约定应视为古雯、彭翀于2014年3月25日同意接收该商品房。一审对此认为涉案商品房交付之日为2014年3月25日是没有事实依据的，九龙湖公司认为应当以2014年8月10日实际办理收楼为计算办证期限的起算点。2、关于180个工作日，根据一审认定从2014年3月25日起计算，180日工作日后为2014年12月10日，但2014年9月28日九龙湖公司委托的律师发出办证通知书，要求古雯、彭翀于5日内交办证资料及契税等，古雯、彭翀至2014年11月26日才交齐契税，逾期达到52天，古雯、彭翀在上诉状中主张办证通知书的上述费用并不包含契税，以及“5日”的表述并不包含交费的期限是典型的断章取义，是对办证约定不合理的解释。九龙湖公司认为办证通知书内容应与原判决认定的内容意思一致并不存在歧义。此外从办证通知书发出到古雯、彭翀交付契税期间有60日的时间，扣减通知书中规定的5日期限，仍有55日，实际上原判决所认定的52日是已经扣减了送达时间的。古雯、彭翀的该部分事实和理由不能成就。根据原判决认定实际办证期限届满为2015年2月2日。办证期限届满后120天为2015年6月2日，而九龙湖公司于2015年4月22日就向房地产登记机构递交了材料，因此，古雯、彭翀的解除权并未成就。此外关于合同是否可以实际履行的问题，双方于2014年2月26日签订买卖合同，而古雯、彭翀于2014年12月3日接收遗产赠与。广州市限购政策于2011年2月下发，古雯、彭翀在明知接收遗产赠与并登记后，不能办理涉案房屋的产权登记，仍坚持接受了遗产赠与，应承担由此产生的全部法律后果，并且合同实际仍可以继续履行，古雯、彭翀可通过转让名下房产或通过诉讼手段办理房产证。双方签订商品房买卖合同的合同目的对于开发商来说为将房屋交付给购房人，其办证事宜，应由购房人自行与房地产登记机构进行协商处理。关于45万元款项，并非涉案商品房房款构成部分，也非相关税费的组成部分，与本案不是同一法律关系，不应在本案处理。
本院经庭询确认一审法院查明事实。另查明：九龙湖公司于2014年9月28日委托广东广大律师事务所向古雯、彭翀发出办证通知书中记载：为了能顺利为您办理房地产权证事宜，请您于收到通知后5日内与本所或九龙湖公司联系，预约办理时间并将上述办证资料及费用交给本律师事务所或九龙湖公司。二审期间，古雯、彭翀称其于2014年11月26日把契税款支付给开发商，就是委托开发商代缴。至于为什么在11月26日才交缴契税，是因为要等古雯生孩子在休完产假后才能办理。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对古雯、彭翀上诉请求和九龙湖公司答辩意见，分析如下：
一、关于房屋的交付时间问题。本案双方于补充协议第十六条中约定，“律师事务所或甲方以特快专递或电话或短信的形式通知乙方提交资料的。以特快专递通知的，以乙方签收日为送达时间；乙方未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日……”九龙湖公司于2014年3月16日以特快专递向古雯、彭翀发出收楼通知书，要求古雯、彭翀于2014年3月25日前办理收楼手续。本案虽无证据证明古雯、彭翀对该收楼通知书的签收情况，但按上述约定至少可认定九龙湖公司发出的收楼通知书于次日送达古雯、彭翀，古雯、彭翀按该通知，如无其他原因应于2014年3月25日前收楼。鉴于古雯、彭翀认可其已于2014年3月25日收楼，且九龙湖公司亦于该日起算古雯、彭翀对涉案房屋的物业管理费，故原审法院认为古雯、彭翀虽因自身原因，一直未办理收楼手续，按合同约定，应视为涉案房屋已于2014年3月25日收楼并无不妥。
二、关于古雯、彭翀是否逾期交纳契税问题。根据双方所签订补充协议第十七条中约定：“由于以下乙方原因，导致不能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记的，由乙方承担迟延办理产权登记的责任：1、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料；2、乙方未按甲方或律师事务所书面通知要求缴清相关税费（相关税费以政府相关部门最新公布的收费标准为准，契税以《商品房买卖合同》约定总价款为基数进行计算）；3、其他乙方未履行相关义务的情形。由于以下甲方原因，导致不能在合同约定期限内申请办理产权转移登记的，由甲方承担迟延办理产权登记的责任：1、甲方未在该商品房交付之日起180个工作日内提交房地产登记机构要求的需甲方提供的资料；2、其他甲方未履行相关义务的情形。”古雯、彭翀确认上述条款中相关税费的表述包含了契税。2014年9月28日，九龙湖公司委托广东广大律师所向古雯、彭翀发出办证通知书。根据该通知书中的记载，九龙湖公司在该通知书中告知古雯、彭翀应缴交税费包括契税113989.92元，且该契税可委托开发商代收代缴。另该通知中亦要求古雯、彭翀收到通知后5日内与广东广大律师所或九龙湖公司联系，预约办理时间并将上述办证资料及费用交给律师事务所或九龙湖公司。如上所述，根据双方补充协议第十六条的约定，九龙湖公司发出的《办证通知函》特快专递应于次日视为送达。本案无证据显示古雯、彭翀自行向税务部门缴纳上述契税，且从之后古雯、彭翀于2014年11月26日向九龙湖公司缴纳该契税行为来看，其最终选择是委托开发商代收代缴的方式。现双方争议的是古雯、彭翀于2014年11月26日向九龙湖公司缴纳上述契税是否存在迟延问题。按广州市国土资源和房屋管理局递件指南所示，开发商递件是包括应提交税务部门的征（免）税证明，即古雯、彭翀缴纳契税的证明材料的。本案古雯、彭翀并无证据证明其收到九龙湖上述通知后于五日内联系广东广大律师所或九龙湖公司，且根据古雯、彭翀的自述，是由于生育孩子的原因推迟了缴纳上述契税的时间，而古雯、彭翀亦无证据证明九龙湖公司同意古雯、彭翀迟延交纳上述契税。因此，本案可确定古雯、彭翀并无按通知要求在五日内实际与广东广大律师所或九龙湖公司联系，更无预约将办证资料及费用交给律师事务所或九龙湖公司的时间，故，古雯、彭翀对此应承担相应的责任。古雯、彭翀此后于2014年11月26日才向九龙湖公司缴纳上述契税，已使九龙湖公司提交递件材料欠缺，原审法院扣除通知时间及五日联系时间，认定古雯、彭翀超出九龙湖公司要求的时间达52天并无不当。至于九龙湖公司于2015年3月4日向古雯、彭翀开具购房发票的行为，并不影响对上述古雯、彭翀迟延缴纳契税而应当承担责任的认定。况且古雯、彭翀认为其对涉案合同享有单方解除权的主张，即从2014年3月25日开始计算180个工作日后再计算120天为2015年4月9日，九龙湖公司向房管部门递件为2015年4月22日，已超过约定时间，这是不考虑上述迟延缴纳契税应扣除的52天的一个连续计算的过程。为此，古雯、彭翀上诉主张即使其迟延缴纳契税并不影响九龙湖公司因单方原因迟延向房管部门办理递件不成立。原审法院认定九龙湖公司于2015年4月22日向房地产登记机构递交了办证申请，古雯、彭翀解除合同的条件不成就，其不具备解除权并不无当。对古雯、彭翀要求确认双方合同已经于2015年6月29日解除及要求九龙湖公司支付合同违约金、返还购房款、住房维修资金、赔偿相关税费损失及支付利息等请求，原审法院不予支持并无不妥。至于古雯、彭翀提出其因不符合购房资格，涉案合同应解除的问题。因广州市国土资源和房屋管理局2011年2月24日公布的限购政策通知第六条规定：“非直系亲属间的房屋赠与参照上述规定执行。”而根据本案古雯、彭翀提交的房地产权属证书记载，另案房屋因继承而发生权属转移，故本案古雯、彭翀就此提出解除合同不成立。古雯、彭翀可就房管部门出具证明另循合法途径解决。
三、关于九龙湖公司应否承担逾期申请商品房项目房地产初始登记责任问题。根据本案双方所签合同第二十一条约定，甲方（九龙湖公司）应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。……甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”本案古雯、彭翀诉求的是九龙湖公司逾期办证的违约责任及合同解除的违约责任。如上所述，古雯、彭翀主张合同解除不成立，而双方约定九龙湖公司逾期办证的违约责任起算为商品房交付之日起180个工作日，故商品房交付之前九龙湖公司是否逾期办理商品房项目的房地产初始登记的时间并不计算在追究九龙湖公司逾期办证的违约责任期间之内，古雯、彭翀以此为由追究九龙湖公司违约责任超出其诉讼请求，对古雯、彭翀该项主张，本院不予采纳。
四、关于古雯、彭翀提出返还45万元问题。因涉案房屋按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）第平方米14757.12元。现古雯、彭翀支付的购房款3799664元为涉案房屋套内面积的对价，并无包含45万元。且根据古雯、彭翀所述该45万元为购买车位款项，该车位单独获得房产证，故原审法院认为该45万元款项与本案并非同一法律关系，对此项请求不予支持符合法律规定，本院予以维持。
五、关于九龙湖公司的违约责任。根据本案双方合同约定，九龙湖公司应在房屋交付180日前（即2015年2月2日前）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，但九龙湖公司至2015年4月22日才向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，逾期达79天，九龙湖公司已构成违约，应承担逾期办证的违约责任，经计算九龙湖公司承担逾期办证的违约金为150086.73元，对古雯、彭翀所主张超出部分，原审法院不予支持正确。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。古雯、彭翀上诉理由均不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费44152元，由古雯、彭翀负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 罗 涛