四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通川民初字第3552号
原告李德平（曾用名李平），男，生于1972年4月1日，汉族，达州市通川区人，小学文化，驾驶员，住达州市达川区。
原告陈再容，女，生于1972年4月2日，汉族，达州市通川区人，小学文化，无业，住址同上。
二原告委托代理人杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。
被告何云（曾用名何荣），男，生于1955年8月18日，汉族，达州市通川区人，小学文化，务农，住达州市通川区。
被告李德秀（曾用名李秀），女，生于1958年9月29日，汉族，达州市通川区人，务农，文盲，住址同上。
二被告委托代理人陈波，四川博立信律师事务所律师。
原告李德平、陈再容诉被告何云、李德秀农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由审判员黄娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德平、陈在容及委托代理人杨波，被告何云、李德秀及委托代理人陈波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告于1997年11月1日共同商量将自建位于达州市通川区罗江镇石燕村1社住宅底楼北面一间，正方后面平房和其房屋三楼以壹万贰仟元的价格出售给原告所有，其房屋楼梯所属部分归两家人共同所有。合同签订后并交付给原告，原告将所购房屋进行装潢居住至今。合同约定：被告何云、李秀夫妇在修建其住宅时借其弟李平现金壹万贰仟元整。现无法归还，经两人商议，并经李平同意，现将其所属住宅底楼北面一间，正方后面平房和其房屋三楼折价壹万贰仟元转让于李平所有，其房屋楼梯所属部分今后归两家共同所有，以此来还清借款，空说无凭形成书面依据签字生效。现因开发占用。被告反悔以致形成纠纷。原、被告共同商议达成一致协议系双方真实意思表示，被告将房屋交付给原告，原告装潢后居住至今，属合同有效。原告起诉来院，请求依法确认原、被告于1997年11月1日所签订的《房屋转让协议》有效；诉讼费由被告承担。
二原告为证明其主张的事实，提交下列证据：
1、二原告的身份证复印件、结婚证复印件；
2、1997年11月1日原、被告签订的房屋转让协议，拟证明被告转让房屋给原告的事实；
3、集体土地建设用地使用审批手续，拟证明被告房屋系经审批合法修建；
4、罗江镇规划建设与城镇管理所证明一份，拟证明因洪水原因，未查阅到被告何云在罗江镇石燕村1组修建房屋的建设规划相关资料
5、罗江镇三桥社区证明一份，拟证明李德平在罗江镇三桥社区辖区内无住房的事实；
6、证人李长六的证明，拟证明被告在1997年将房屋卖给原告的事实；
7、证人李德正的证明，拟证明李德平夫妇在李德秀所卖的房屋内居住；
8、证人王开春的证明，拟证明原告购买房屋后进行了装修；
9、证人陈必志的证明，拟证明原告购买房屋后进行了装修；
10、证人张中平的证明，拟证明原告购买被告住房及购房位置，价款12000元；
11、通川区公安分局罗江派出所证明一份，拟证明李德平的户籍于2007年8月7日在通川区公安分局罗江派出所补录。
被告何云、李德秀辩称，原告所称1997年的房屋转让协议不客观不真实，二被告未在协议上签字；1992年被告建房时未在原告李德平处借款，1992年原告也无借款给被告的经济能力，原告仍欠被告的钱，原告还将结婚证放在被告处作为抵押；本案诉讼标的仅仅涉及房屋三楼，底楼部分未出售给原告，底楼一直由被告占有使用；原告所购三楼至今仍下欠原告2000元房款，原告应当将欠款折合成目前市值向被告支付共计20000元；本案争议的房屋，至今未经过政府部门确权，原、被告诉争的三楼房屋的买卖，合同无效。
二被告为证明其主张的事实，提交下列证据：
1、被告何云的建设土地使用权证，拟证明被告何云的房屋土地用地是集体用地，地上建筑未经过确权。
2、原告李德平与1997年11月1日向何云出具的欠条一张。
经审理查明：二原告于1994年4月4日登记结婚。二被告原系夫妻关系，原告李德平与被告李德秀系姐弟关系。原告陈再容与二被告均系达州市通川区罗江镇石燕村1组村民，原告李德平原系罗江镇石燕村1组村民，后将户籍迁至达州市通川区罗江镇新奉街179号，其在户籍地辖区内未取得住房。
1992年，被告何云经罗江镇人民政府批准，在罗江镇石燕村1组获得了一宗集体土地建设用地（地号：11-1-56，建筑占地面积120.3㎡），并于同年7月10日取得了集体土地使用权证。二被告在该宗土地上修建了一幢两楼一底住房一幢。1997年7月，被告何云因需要资金，便将上述房屋三楼及底楼北面一间、正方后面耳房以10000元的价格售予二原告，二原告支付了10000元房款，何云也将房屋交付给二原告，二原告对房屋进行了简单装修后入住。之后，被告李德秀向二原告提出售价太低，要求增加2000元房款，二原告同意了被告李德秀的要求，双方便补签了房屋转让协议。1997年11月1日，由何在恒代笔书写了《房屋转让协议》，二被告在房屋转让人处签字确认，协议载明：“兹有达川市罗江镇石燕村一社何云、李秀夫妇在修建起住宅时借其弟李平现金壹万贰仟元正。现无法归还，经两人商议，并经李平同意，现将其所属住宅底楼北面一间、正方后面耳房和其房屋三楼折价壹万贰仟元正转让于李平所有，其房屋楼梯所属部分今后归两家共同所有。以此来还清其借款。空说无凭，形成书面依据，签字生效。房屋转让人：何荣李秀在证人：刘长六何在恒一九九七年十一月一日。”原告李德平同时向被告何云出具了欠条一张，欠条载明：“欠条今欠到何云人民币2000元，大写（贰仟元正）欠款人：李平1997年11月1日。”原告李德平至今未向二被告支付下欠的2000元购房款，二原告也未办理集体土地建设用地变更登记手续。因房屋目前面临国家征用拆迁，双方产生争议，原告诉至来院。
本院认为：1997年11月1日的《房屋转让协议》虽缺少买受人签字，缺乏合同成立的形式要件，但该协议系经双方协商后达成一致意见且双方均已实际按照协议内容履行主要合同内容，可以认定该协议已经成立。其次，《房屋转让协议》中载明的买受人为原告李德平，但实际购房发生在签订协议之前，购房人系二原告夫妻，支付购房款也夫妻二人，故实际购房人应认定为二原告。1997年11月1日的《房屋转让协议》应认定为二原告与二被告签订。该《房屋转让协议》系双方当事人意思自治表示，二被告虽辩称该协议不真实，且房屋转让人处的签字并非二人所签，房屋转让仅涉及三楼，但庭审中经释明后，二被告要求对该协议中二人签字、协议是否存在拼接、篡改等进行鉴定，也提交了书面鉴定申请，但未在给定的期限内向本院提交鉴定所需材料，并向本院表示无需鉴定，视为其放弃权利，二被告也无证据证明双方买卖标的仅仅为房屋三楼部分，故对于被告的以上辩称意见不予采信。原告陈再容与二被告系同一集体经济组织成员，原告李德平原也系该集体经济组织成员，现虽然户籍已经迁出，但其在迁入地也未实际取得住房。本案中转让房屋行为未违反农村集体经济组织成员对宅基地使用权的专属性，也未违反法律的强制性规定。二被告的房屋虽未经有权部门确权，颁发权属证书，但该房屋修建于1992年，当时农村修建房屋普遍未严格按照正规审批流程办理建房手续。如今房屋面临国家征收拆迁，根据达州市人民政府令47-1号文件规定，被征收土地的所有权人、使用权人及其他权利人持土地权属证书或建（构）筑物证书到指定地点办理征地拆迁补偿安置登记手续。同时经征询通川区罗江镇柳家坝城市新区建设拆迁小组负责人的意见，拆迁小组对何云在罗江镇石燕村1组修建的房屋合法性予以认可。可见，相关部门已认可二被告修建房屋的合法性。综上，本案争议的《房屋转让协议》有效。对于二被告要求二原告按照目前市场价值支付原下欠的2000元房款的辩称意见，因二被告未在法定期限内向本院提出反诉，本院在本案中对于原告下欠被告2000元的购房款不作处理，二被告可另案主张权利。据此，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、六十三条之规定，判决如下：
原告李德平、陈再容与被告何云、李德秀于1997年11月1日签订的《房屋转让协议》有效。
案件受理费3000元，适用简易程序减半收取1500元，由被告何云、李德秀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 黄 娟
二〇一五年十二月一日
书记员 杨智皓