大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甘民初字第5600号
原告许秋云，女。
委托代理人卢绪章，系辽宁宏展律师事务所律师。
被告张明，男。
委托代理人王斐，系辽宁善成律师事务所律师。
原告许秋云诉被告张明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢绪章，被告张明及其委托代理人王斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月28日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定：原告将其所有的位于大连市甘井子区甘井子路32号1单元1层16号29.83平方米的住房出租给被告使用，租赁期限为一年，自2013年8月29日起至2014年8月28日止。合同约定，除原告同意续租外，被告应在合同租赁期满将房屋腾退给原告，逾期每日向原告支付房屋占有使用费1000元。现合同期满，原告明确告知被告不再续租，被告仍拒不腾退房屋。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告将甘井子区甘井子路32号1单元1层16号29.83平方米住房腾退给原告；2、被告支付原告房屋占有使用费按日1000元计算，自2014年8月29日至房屋腾退之日止。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告诉讼主体不适格，被告非案涉房屋的实际承租人，2000年8月30日，原告与案外人周继燕签订租房协议，约定将案涉房屋租赁给周继燕使用，租期至房屋动迁之日止。2011年，周继燕由于身体原因不再经营该饭馆，并交由本案被告代其经营饭馆、缴纳租金并装修店铺。案涉房屋非被告占用，不应由被告腾退房屋。第二，案涉房屋内物资均为案外人周继燕所有，被告无权腾退。第三，被告受案外人周继燕委托装修房屋的事实，原告知情且同意，装修完毕后，原告找被告重新签订新的租期一年的租赁合同，并将年租金由原先4.3万元降至4万元，能证明原告对被告装修知情。
原告为证明其主张，向本院提供证据如下：
证据一、产权证书。证明案涉房屋的产权人为原告。
证据二、租赁协议。证明原、被告于2013年7月28日签订租赁协议，约定原告将案涉房屋租给被告张明经营，租赁期1年，年租金4万元，到期后除原告同意续租外，被告应及时恢复房屋原状并腾退给原告，逾期腾房按日1000元向原告支付房屋占有使用费。
被告对原告提供证据的质证意见为：对证据一没有异议；对证据二的真实性没有异议，但证据二的租赁协议是在被告张明对案涉房屋装修完毕且不知存在另外一份租赁协议的情况下与原告签订。
本院对原告提供的证据的认证意见为：证据一真实有效，能够证明案涉房屋的产权人为原告，本院予以采信。证据二真实性没有异议，系原被告双方真实的意思表示，自愿达成的房屋租赁协议，本院予以采信。
被告向本院提供证据如下：
证据一、2000年原告许秋云与案外人周继燕租房协议及2006年补充协议。拟证明原告与周继燕租房合同至今合法有效，故被告并非案涉房屋的实际承租人，因此被告没有腾退房屋的义务。
证据二、住宅室内装饰装修施工合同。该合同签订于2013年5月9日，拟证明被告对房屋进行装修，且得到原告允许。
证据三、3张收款收据。拟证明被告在周继燕同意下对案涉房屋装修，被告花费装修费91500元。
证据四、国内挂号信函收据。拟证明被告数次告知原告领取续租租金，邮寄日期是2014年9月2日，收件人是原告。
证据五、证人周继燕证言。证人周继燕出庭作证，证实其与被告张明系姑侄关系，2000年租赁协议及补充协议系原告与其签订，案涉房屋的承租人为周继燕，被告张明是受其委托经营打理承租房屋的。
证据六、证人张利胜证言。证人张利胜出庭作证，证实其与证人周继燕系夫妻关系，案涉房屋实际承租人为周继燕，屋内物品为周继燕所有。
原告对被告提供的证据的质证意见如下：证据一的真实性没有异议，但原告与周继燕签订的补充协议将租期约定至动迁之日止，属无效约定，原告主张与周继燕的租赁合同到2006年已履行完毕。证据二、三与本案无关，系春城过桥米线与大连华信装饰公司签订的，原告主张承租人在租赁期间进行装修，合同到期后能够拆除的应该拆除，不能拆除归出租人所有，但不存在原告向被告赔偿或补偿，原、被告间的租赁合同对此并没有约定。对证据四的真实性没有异议，但对证明内容有异议，无法证明挂号信的内容、寄信人及是否向原告送达。对证据五、六原告认为二位证人与被告有亲属关系，且与本案有利害关系，故对其证言的真实性及证明的内容均不认可。
本院对被告提供的证据认定如下：证据一证明原告与案外人在先签订房屋租赁合同真实有效，但结合原告提供的与张明在后签订的租赁协议，不能证明周继燕仍为房屋的承租人，在先签订的租赁合同已实际解除，本院不予采信。证据二、证据三证明被告张明以其本人名义签订装饰装修施工合同，与原告提供的证据相印证，能够证明被告张明为案涉房屋的实际承租人，但不能证明被告的装饰装修施工合同得到了原告同意。证据四仅能确定收件人为许秋云及邮寄时间，对信件内容无法确定，故本院对其证明内容不予采信。证据五、证据六证人证言欲证明被告张明非案涉房屋实际承租人，该份证据与原告提供的书面证据相矛盾，且因证人与被告系亲属关系，与本案有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第七十七条，本院对其证明内容不予采信。
本院根据以上认证过程，对案件事实确认如下：案涉房屋位于大连市甘井子区甘井子路32号1单元1层16号29.83平方米为原告许秋云所有，于2005年9月6日原告取得该房屋所有权证。
2000年8月30日，原告许秋云曾与案外人周继燕签订一份《租房协议》，约定：原告许秋云将案涉房屋出租给周继燕，租期自2000年8月29日至2006年8月28日，年租金肆万叁仟元整，原告于2000年8月22日，将房屋交给承租人周继燕。2006年8月5日，原告与周继燕另行签订一份补充协议，约定房屋租期延续至案涉房屋动迁之日，年租金变更为肆万贰仟元，合同其他内容不变。
2013年7月29日，原告与被告签订书面租赁合同，合同约定原告将案涉房屋出租给被告用于经营。租赁期限为壹年，自2013年8月29日起至2014年8月28日。年租金为4万元，于2013年7月28日前给付给甲方。合同又约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满日内恢复房屋原有样子，保证设施完好并返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按壹仟元向甲方支付房屋占有使用费。合同注明：“2000年8月至2013年8月的承租人是周继燕夫妇，自2013年7月28日合同签订日的承租人是本案被告张明”。
原、被告双方签订租赁合同前，被告于2013年5月9日与案外人大连华信装饰公司签订住宅室内装饰装修施工合同，对租赁房屋进行装修，并由被告在租赁房屋处经营饭馆。合同签订后，被告张明给付原告房屋租金4万元，被告在租赁房屋中经营饭馆至今。
另查明，被告张明与周继燕系亲属关系。被告称租赁合同到期后，其一直与原告联系续租事宜未果。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在重大误解、受胁迫、欺诈的情形，系合法有效的合同。结合原、被告提供的证据及陈述，案涉房屋的原承租人为周继燕，但原告与被告签订租赁合同后，承租人变更为被告，并由被告占有、使用、经营至今，故被告应按合同约定，于租赁期满后腾退房屋。关于被告主张其仅为周继燕代理人的事实，因其无证据加以证明且与本案调查事实不符，故对其辩驳意见不予采信。租赁期限届满后，原告作为房屋所有权人有权要求被告腾退房屋，故本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期腾房的占有使用费一节，原告依据合同约定主张占有使用费按日1000元，自2014年8月29日至房屋腾退之日止，被告对此有异议，但未提出如何调整。本院认为民事行为应遵循公平与诚实信用原则，租赁合同对逾期腾房的违约行为所产生的损失不应过分高于实际损失。原告的损失实为房屋用益物权所得的租金损失，原、被告对案涉房屋租金约定为4万元／年，日均109.6元，约定逾期腾退房屋按日均1000元支付占有使用费，明显超出原告的实际房屋租金损失，本院将逾期腾房的占有使用费适当调整为年租金130%为标准计算，即逾期腾房占有使用费为142.5元／日（40000元／365天×130%），应自租赁合同届满次日起支付，即2014年8月29日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》一百一十三条、一百一十四条、二百一十四条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告张明将大连市甘井子区甘井子路32号1单元1层16号房屋腾退并返还给原告许秋云。
二、自本判决生效之日起十日内，被告张明支付原告房屋占有使用费，计算标准为每日142.5元，自2014年8月29日起至被告张明实际腾退案涉房屋之日止。
三、驳回原告许秋云的其他诉讼请求。
案件受理费150元，送达费50元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为两年。
审 判 长 连 英
代理审判员 王 丹
人民陪审员 李璐阳
二〇一五年八月二十日
书 记 员 周晓欣