广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12917号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱茂拯。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小艳。
两上诉人共同委托代理人：欧阳鹏飞，广东竞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人：李耀智，董事长。
委托代理人：王娇红，系该公司员工。
委托代理人：王林霞，广东闻仁律师事务所律师。
上诉人朱茂拯、陈小艳因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第5981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人朱茂拯、陈小艳上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令中原公司承担朱茂拯、陈小艳因(2015)深宝法民三初字第2038号判决书第二项向案外人邓子某支付的违约金人民币（以下币种均为人民币）10万元；3、一、二审案件诉讼费用由中原公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。原审法院认为朱茂拯、陈小艳作为房屋的出卖方，对涉案房屋是否被查封的事宜亦有义务进行核实，在《二手房买卖合同》中亦明确约定卖方对该物业产权的真实性负责并保证没有查封状况，朱茂拯、陈小艳疏于对房屋查封状态进行核实，亦存在过错。故，原审法院不支持中原公司承担朱茂拯、陈小艳向邓子某支付违约金的诉讼请求。朱茂拯、陈小艳认为，朱茂拯、陈小艳与邓子某签订的《二手房买卖合同》中第六条系格式条款，中原公司在与朱茂拯、陈小艳签订房屋买卖居间服务合同时，并未对该条款的内容进行提示和引起注意，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条、第九条的规定，人民法院应当认定该格式条款无效。而原审法院以该格式条款认定朱茂拯、陈小艳存在过错为由，不予赔偿朱茂拯、陈小艳的违约金损失，显然违法了合同法的相关规定。原审法院认为中原公司在提供房屋买卖居间服务时，未尽足够的提示义务，疏于对涉案房屋是否被查封的事宜进行调查，其在提供居间服务过程中存在过错。同时，朱茂拯、陈小艳也认为，中原公司作为正规的地产代理公司，其专业从业人员应当具备相应的专业知识、应非常清楚房地产合同签订的流程，应当能预见到涉案房屋一旦被查封的严重后果，在签订合同前对涉案房产进行相应的查询，这是深圳市房地产经纪行业协会对深圳市地产从业人员的基本要求，由于中原公司的明显过错，导致朱茂拯、陈小艳与案外人邓子某的二手房买卖合同无法继续履行，从而致使朱茂拯、陈小艳向案外人邓子某承担10万元的违约金。据此，该违约金的损失应由中原公司承担。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持朱茂拯、陈小艳的请求。
被上诉人中原公司答辩称：原审判决遗漏查明涉案物业查封的原因。一、签署合同时朱茂拯、陈小艳并未告知中原公司与案外人潘斌某就涉案物业曾经签署过买卖合同，并且存在纠纷。朱茂拯、陈小艳对于涉案物业的重要情况存在隐瞒行为，实属一房二卖。朱茂拯、陈小艳于2015年4月14日与案外人潘斌某以成交价142.4万元签署买卖合同，后在案外人潘斌某已取得银行贷款承诺函的情况下强行单方解除合同。2015年9月1日经中原公司居间以成交价207万元与案外人邓子某签订买卖合同，前后两次价格相差65万元，很明显可以看出，朱茂拯、陈小艳是在2015年房价暴涨的利益驱动下一房二卖，并且隐瞒中原公司，中原公司作为居间方的谨慎审查义务必须基于买卖双方的如实告知和配合，如果买卖双方有意隐瞒，居间方也是其中的受害方。二、签署合同时涉案物业已被查封近一个月，朱茂拯、陈小艳负有重大过错。涉案物业于2015年8月6日经案外人潘斌某申请被查封，而涉案物业经中原公司居间，与案外人邓子某签署买卖合同的时间是2015年9月1日，时间相距近一个月，朱茂拯、陈小艳作为负有谨慎核实产权义务的卖方，在签署合同时就对涉案物业查封一事毫不知情，这不符合常理，没有收到法院的裁判文书只是朱茂拯、陈小艳推卸借口，在居间合同纠纷和与邓子某的买卖合同纠纷中，朱茂拯、陈小艳都有重大过错，应当承担主要违约责任。三、查档属于卖方义务，且需业主本人办理。深圳市房地产经纪行业协会的系统只是行业之间的系统，并不是官方的产权登记系统，根据实际操作经验，通过该房源查询的产权信息并不是百分之百准确，交易过程中产权的最终确认需经卖方官方查档，卖方负有核实产权信息的义务，根据深圳市产权登记中心的业务要求，产权查档必须业主本人办理，居间方无法办理。按照交易惯例，居间方促成签订合同后卖方国土局查档，最终确认产权，居间方根据查档结果放款卖方，作为业主卖方最清楚自己出售房产的产权，卖方在交易前首先有义务对产权现状进行了解，确认房产可以交易，否则属于违约行为，事实上朱茂拯、陈小艳有二手房交易经验，熟悉二手房交易流程，作为完全民事行为能力人应当有谨慎的义务，若中原公司在居间服务过程中存在重大疏漏或过错必定告知，修正中原公司的居间行为，然而在本案中朱茂拯、陈小艳在得知涉案物业被查封之前一直未对中原公司提供的居间服务提出异议，说明这只是朱茂拯、陈小艳推卸责任的借口。四、涉案物业最终交易失败的根本原因在于朱茂拯、陈小艳。在得知涉案物业被查封后，中原公司马上告知了买方邓子某，并积极协助买卖双方协商处理，朱茂拯、陈小艳承诺会解除查封并继续进行交易，但朱茂拯、陈小艳为了两边都不赔钱，怠于解决查封事宜，一直未能解决与案外人潘斌某的合同纠纷问题，并且恶意违约，明确拒绝履行合同，此时买卖合同才根本性无法履行。涉案物业被查封，并不是买卖合同无法履行的唯一根本原因，后中原公司积极协调双方处理解决，但是朱茂拯、陈小艳拒绝配合，才导致案外人邓子某另案起诉，若朱茂拯、陈小艳诚意履约应当积极解除查封，配合买方，因此本案交易失败的最根本原因是朱茂拯、陈小艳存在一房二卖的恶意违约行为。朱茂拯、陈小艳支付给案外人邓子某的违约金不应当由中原公司承担。涉案房产被查封是因朱茂拯、陈小艳一房二卖行为，并且最终导致与案外人邓子某买卖合同的违约行为，且因朱茂拯、陈小艳的过错，中原公司也因此遭受了房协的处罚并且承担佣金损失。朱茂拯、陈小艳认为中原公司提供的居间行为存在过错才导致其赔偿邓子某的违约金，存在逻辑错误。
中原公司向一审法院起诉请求：1、朱茂拯、陈小艳支付中原公司违约金43470元及利息（按同期银行贷款利息，从起诉之日计算至还款之日止）；2、朱茂拯、陈小艳承担本案的诉讼费用及因实现债权而产生的费用。
朱茂拯、陈小艳向一审法院提起反诉，请求：1、中原公司承担朱茂拯、陈小艳因（2015）深宝法民三初字第2038号判决书第二项向案外人邓子某支付的违约金10万元；2、中原公司承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2015年9月1日，朱茂拯、陈小艳（卖方）与案外人邓子某（买方）签订《二手房买卖合同》（编号216035），就深圳市宝安区xx花园6栋705的房产买卖事宜达成协议，双方约定转让成交价为207万元。合同约定物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按合同承担违约责任。合同备注处注明，买卖双方如一方违约需支付中介公司成交价3%必要费用。
朱茂拯、陈小艳与中原公司签订《佣金支付承诺书》（卖方），约定基于中原公司在促成朱茂拯、陈小艳与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，朱茂拯、陈小艳自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原公司支付佣金0元。如因朱茂拯、陈小艳过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，朱茂拯、陈小艳仍需向中原公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。
案外人邓子某与中原公司签订《佣金支付承诺书》（买方），约定基于中原公司在促成朱茂拯、陈小艳与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，邓子某自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向中原公司支付佣金43470元。如因邓子某过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，邓子某仍需向中原公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。
另查明，《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》显示，朱茂拯、陈小艳名下的涉案房产因（2015）深宝法民三初字第1614号潘斌某起诉朱茂拯、陈小艳房屋买卖合同纠纷一案被查封，查封期限从2015年8月6日起到2018年8月5日止。查封裁定书于2015年9月2日送达朱茂拯、陈小艳签收。
2015年9月18日邓子某就其与朱茂拯、陈小艳房屋买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，案号为（2015）深宝法民三初字第2038号，邓子某请求法院判决解除其与朱茂拯、陈小艳签订的《房地产买卖合同》、朱茂拯、陈小艳退回已收定金10万元、朱茂拯、陈小艳支付违约金414000元。2015年10月29日原审法院依法作出（2015）深宝法民三初字第2038号民事判决书，判决：一、确认邓子某与朱茂拯、陈小艳签订的《二手房买卖合同》于2015年10月2日解除；二、朱茂拯、陈小艳自判决生效之日起五日内向邓子某支付违约金10万元；三、第三人中原公司于判决生效之日起五日内将托管款项10万元退还给邓子某；四、驳回邓子某其他诉讼请求。该判决生效后，朱茂拯、陈小艳已履行判决确定的给付义务。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。中原公司为朱茂拯、陈小艳与邓子某之间的房地产买卖交易提供了居间服务。但在中原公司促成朱茂拯、陈小艳与邓子某签订《二手房买卖合同》之前，涉案房屋已被法院依法查封。中原公司在提供房屋买卖居间服务时，未尽足够的提示义务，疏于对涉案房产是否被查封的事宜进行调查，其在提供居间服务过程中存在过错。而朱茂拯、陈小艳作为房屋的出卖方，其对涉案房屋是否被查封的事宜亦有义务进行核实，在《二手房买卖合同》中亦明确约定卖方对物业产权的真实性负责并保证没有查封状况，朱茂拯、陈小艳疏于对房屋查封状态进行核实，亦存在过错。鉴于中原公司与朱茂拯、陈小艳在居间合同履行过程中均存在过错，中原公司要求朱茂拯、陈小艳支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持；朱茂拯、陈小艳反诉要求中原公司承担其向邓子某支付违约金的诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回中原公司的诉讼请求；二、驳回朱茂拯、陈小艳的反诉请求。案件受理费446元，由中原公司负担；反诉费1150元，由朱茂拯、陈小艳负担。
本院二审期间，中原公司提交如下证据材料：1、案外人潘斌某另案起诉朱茂拯、陈小艳的起诉状；2、案外人潘斌某的贷款承诺函；3、深圳市房地产经纪行业协会官方平台发布的《关于二手房源信息查询平台的具体使用方法重要注意事项及免责声明》，上述证据材料均证明朱茂拯、陈小艳存在一房二卖的事实。朱茂拯、陈小艳对上述证据材料发表意见称：对于证据材料1、2的真实性确认，但是对证明目的不认同。对证据材料3认可。
本院对原审法院查明的事实予以确认。根据朱茂拯、陈小艳对中原公司在二审期间提交的证据材料的质证意见，本院对上述证据材料予以采信，认定朱茂拯、陈小艳在和邓子某签订《二手房买卖合同》前，和案外人潘斌某签订过同一房屋的买卖合同。
另查明，朱茂拯、陈小艳和邓子某的《二手房买卖合同》第六条约定：买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第（3）种：本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十一条承担违约责任。（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼……交予上述第三方或第三方指定的担保公司。
本院认为：本案系居间合同纠纷。中原公司在朱茂拯、陈小艳和案外人邓子某的房屋买卖中提供居间服务，双方成立居间合同关系。本案在二审期间的争议焦点是中原公司应否负担朱茂拯、陈小艳向案外人邓子某支付的违约金10万元。本院认为，作为涉案房屋的所有者和出卖方，朱茂拯、陈小艳有义务也有能力查询掌握房屋的权属状态，朱茂拯、陈小艳和邓子某的《二手房买卖合同》第六条不属于免除和限制责任条款，朱茂拯、陈小艳主张该条款无效没有法律依据，本院不予支持。朱茂拯、陈小艳在向邓子某出售房屋前，已经和案外人潘斌某签订过同一房屋的买卖合同，无论该合同是否实际解除，朱茂拯、陈小艳应当对涉案房屋的权属状态持更高的谨慎注意义务。朱茂拯、陈小艳疏于核实涉案房屋的权属状态，存在过错。朱茂拯、陈小艳要求中原公司承担其向邓子某支付的10万元违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，朱茂拯、陈小艳的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1150元，由上诉人朱茂拯、陈小艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 畅
审判员 何 溯
审判员 陈 朝 毅
二〇一六年九月二十三日
书记员 罗娜（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。