广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第811号
原告：林惠霞，女，香港人，1962年8月27日出生。
委托代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。
委托代理人：杨育，广东品峰律师事务所律师。
被告：东莞虎门人和新天地公共设施有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：宋磊，该公司总经理。
委托代理人：毕成江，该公司主管。
委托代理人：唐金华，该公司行政部主任。
原告林惠霞诉被告东莞虎门人和新天地公共设施有限公司（以下简称“人和公司”）合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法由代理审判员宋华适用简易程序独任审判。被告人和公司在答辩期内提起管辖权异议，本院经审理后驳回其异议，被告人和公司不服一审裁定上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回其异议。本案于2015年1月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐春德、杨育、被告委托代理人毕成江、唐金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林惠霞诉称：林惠霞与人和公司于2011年9月24日签订了《虎门地一大道商铺认购协议书》，约定林惠霞认购人和公司开发的位于虎门镇滨海大道地下的虎门地一大道富一层＊＊区＊＊＊号商铺经营使用权，转让总款为人民币1425000元。依据约定，林惠霞于2011年11月15日将该商铺经营使用权转让首付款人民币445000元（含订金100000元）交付给人和公司。该项目现处于停止运营状态，人和公司一直未向林惠霞交付商铺使用权。为维护自身的合法权益，林惠霞诉至法院，请求判令：1.人和公司偿还订金及首付款445000元及利息93450元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年11月15日计至偿付之日止，暂计1000天）；2.人和公司承担本案的诉讼费用。
被告人和公司辩称：林惠霞陈述与事实不符，诉请于法无据。林惠霞与人和公司签订的《虎门地一大道商铺认购协议书》，符合双方真实意思表示，合法有效，林惠霞在没有提出该合同是否解除的诉讼请求的情况下，直接要求判令返还订金及首付款于法无据。根据双方签订的认购协议书的约定，林惠霞并没有在约定的2011年10月25日之前将712500元首付款支付给人和公司，也没有签订商铺经营使用权转让合同。林惠霞已经违反了双方合同的约定，该订金不应退还。其次，本案所涉的认购协议书是双方真实意思表示，双方应严格遵守履行，并由林惠霞依约向人和公司补齐50%的转让款，并签订商铺经营权转让合同。现林惠霞以所谓的案涉项目处于停止状态为由要求返还首付款及订金，没有任何事实依据。林惠霞无非是不想继续履行双方之间的合同。综上，请求法院驳回林惠霞的全部诉讼请求。
经审理查明：2011年9月24日，人和公司作为甲方（经营权转让方），林惠霞作为乙方（经营权受让方）签订了《虎门地一大道商铺认购协议书》，约定：乙方向甲方认购东莞市虎门镇滨海大道地下的虎门地一大道富一层＊＊区＊＊＊号商铺，该商铺建筑面积约47.5平方米（含公共分摊面积），单价为30000元／㎡，转让款总额为1425000元；乙方在签订本认购书时，应一次性交付100000元作为认购商铺的订金，在其后签订《商铺经营使用权转让合同》时，该订金自动转为使用权转让款部分款；乙方应于2011年10月25日前补交使用权转让款首付款（不低于总款额的50%），并签订《商铺经营使用权转让合同》，逾期十日未办理的，甲方有权单方终止协议，商铺收回，所交订金将作为违约金支付给甲方。当日，林惠霞向人和公司交纳订金100000元。之后双方没有签订《商铺经营使用权转让合同》，林惠霞于2011年11月15日交纳了经营使用权转让首付款345000元，加上之前交纳的订金100000元，共交纳445000元。
另查，虎门滨海大道地下公共人防工程项目是人和公司与东莞市虎门镇人民政府合作开发的，双方签订了《虎门滨海大道地下公共人防工程项目合作开发协议》，人和公司对项目拥有40年的经营使用权，另约定：“本人防工程地下两层，总建筑面积约70万平方米左右，分两期建设，一期工程约为45万平方米，二期工程约为25万平方米。在保障战备、平战结合的原则下，战时用于人员掩蔽和物资储备，平时用于商业、停车、地下过街道。”《虎门滨海大道地下公共人防工程项目合作开发协议》第四条第2款约定：按照“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，东莞市虎门镇人民政府保证人和公司获得该人防工程自本合作开发项目开业经营之日起，40年的经营使用权，即使用、经营管理和收益的权利。第五条第6款约定：人和公司对本人防工程享有40年经营使用权，即使用、经营管理、收益的权利。使用期内，其使用权之出租、招商等的收益回报全部归人和公司拥有。使用期满后，使用权归东莞市虎门镇人民政府所有，之前发生的债权债务由人和公司负责。
林惠霞主张《虎门地一大道商铺认购协议书》无效，认为商铺现在也没有建设完成，也无法交付给林惠霞使用，所以标的物无法确定，双方尚未对标的物的使用期限达成一致意见。经本院释明后，林惠霞认为人和公司不能在合理时间内交付商铺经营使用权给林惠霞，也没有在合理期间与林惠霞签订商铺经营使用权转让合同，所以主张解除《虎门地一大道商铺认购协议书》，要求人和公司返还订金及首付款。人和公司则主张，双方签订的《虎门地一大道商铺认购协议书》是有效的，且不同意解除协议书，认为在协议书履行过程中，人和公司不存在任何违约行为，而是林惠霞在缴纳款项的时间和金额上，都存在违约，也没有按照约定来签订经营使用权转让合同。林惠霞明确不同意再支付首付款和签订《商铺经营使用权转让合同》。
以上事实，有原告提交的《虎门地一大道商铺认购协议书》、收款收据，被告提交的民事判决书，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：根据查明的案涉商铺的权属和使用性质，案涉商铺与房地产开发商在商住建设用地上建设的商铺存在本质区别。林惠霞受让案涉商铺经营使用权，并非取得该商铺的所有权，而是用益物权，故双方并非房屋买卖合同关系。也与一般的房屋租赁合同赋予承租人所享有的对租赁物的使用权存在本质上的区别，双方所建立的关系也并非房屋租赁合同关系，故本案案由应为合同纠纷。
关于《虎门地一大道商铺认购协议书》的效力问题。从人和公司与林惠霞签订的《虎门地一大道商铺认购协议书》相关条款来看，可认定双方在协议商铺经营使用权的转让。由于该商铺属地下公共人防工程，根据人和公司与东莞市虎门镇人民政府签订的《虎门滨海大道地下公共人防工程项目合作开发协议》相关条款反映，人和公司对案涉商铺经营使用权，有出租、招商等权利。2001年11月1日国家人民防空办公室（2001）国人防办字第211号《人民防空工程平时开发利用管理办法》第十二条规定：使用单位在合同期内不得擅自转租人民防空工程或者转让人民防空工程使用权，因故确需转租或者转让的，必须报经原批准使用的人民防空主管部门批准，换发《人民防空工程平时使用证》后方可继续使用。本案人和公司即使对其转让的商铺未能提供相关主管部门批准的文件，亦只是违反国家部门规章的相关规定，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的法定情形。商铺现在有无建设完成，双方有无约定使用期限也均不影响该认购协议书的效力。因此，林惠霞主张其与人和公司签订的《虎门地一大道商铺认购协议书》无效依据不足，本院不予采纳。
关于订金及首付款应否返还的问题。双方签订了认购协议书后，均应按照协议书的约定履行各自的义务。根据双方签订的协议书，订金100000元在林惠霞履行相应义务后转为转让款，否则作为违约金支付给人和公司。林惠霞没有在约定的时间内补交使用权转让款首付款，也没有与人和公司签订《商铺经营使用权转让合同》，林惠霞未能按认购协议书的约定履行义务，已构成违约。林惠霞主张解除《虎门地一大道商铺认购协议书》，认为人和公司不能在合理时间内交付商铺经营使用权，但双方尚未签订《商铺经营使用权转让合同》，对交付经营使用权的时间并未进行明确约定，林惠霞也未能举证证明未签订《商铺经营使用权转让合同》的原因在于人和公司，在人和公司不同意解除认购协议书的情况下，林惠霞的主张不符合合同约定解除和法定解除的情形，故林惠霞主张解除《虎门地一大道商铺认购协议书》，诉请人和公司退还订金100000元及支付利息，依据不足，本院不予支持。林惠霞明确不同意再支付首付款和签订《商铺经营使用权转让合同》，违反了《虎门地一大道商铺认购协议书》约定的义务，应按照该认购协议书的约定承担违约责任，认购协议书约定的违约责任为“所交订金将作为违约金支付给甲方”，即林惠霞应承担的违约金为订金100000元，故剩余部分款项应予以退还，林惠霞要求人和公司退还首付款345000元，本院予以支持。但林惠霞要求人和公司支付首付款的利息，则缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞虎门人和新天地公共设施有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林惠霞返还首付款345000元；
二、驳回原告林惠霞的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4592元（原告已预交），由原告林惠霞承担1650元，被告东莞虎门人和新天地公共设施有限公司承担2942元。本案处理管辖权异议受理费100元，由被告东莞虎门人和新天地公共设施有限公司承担。
如不服本判决，原告林惠霞可在判决书送达之日起三十日内，被告东莞虎门人和新天地公共设施有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 宋 华
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 刘奕源