江苏省宿迁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）宿中执异字第0040号
案外人方爱哨。
委托代理人吴春领。
委托代理人佘慕雨，江苏正四方律师事务所律师。
申请执行人宿迁市昆仑木业有限公司，住所地宿迁市宿豫区昆仑山路81号。
法定代表人于江，该公司董事长。
委托代理人包奎，该公司员工。
被执行人江苏永裕房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福南路82号。
法定代表人胡经宝，该公司董事长。
委托代理人李海英，该公司会计。
委托代理人朱敏瑞，该公司出纳。
被执行人胡经宝。
本院在执行宿迁市昆仑木业有限公司（以下简称昆仑公司）与江苏永裕房地产开发有限公司（以下简称永裕公司）、胡经宝企业借贷纠纷一案过程中，案外人方爱哨向本院提出异议。本院受理后依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。
案外人方爱哨提出异议称：吴春领和方爱哨系夫妻关系，永裕公司欠吴春领1500万元，永裕公司将12间商铺折抵给吴春领1500万元及相应的利息，其中，部分商铺网签到吴春领名下，还有部分委托永裕公司继续销售。因为部分销售的款项被永裕公司用了，吴春领一直催要，但永裕公司一直没给，后把绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室两处房产折抵给吴春领。因为吴春领名下房屋太多怕交税，所以涉案两套房屋的购房手续由方爱哨办理。2014年10月24日，方爱哨与永裕公司签订了两份绿洲豪庭房屋认购协议（协议效力等同于房屋买卖合同），购买了永裕公司开发的绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室两处房产，并向永裕公司交纳了所有购房款。2013年10月25日，永裕公司向方爱哨开具了两份销售不动产统一发票，分别载明：1.楼牌号1#504，117.76平方，金额685000元；2.楼牌号3#1301，137.55平方，金额791261元。因为发票上是方爱哨名字，方爱哨住在杭州，一直没时间过来签订正式购房合同，而且也一直在与永裕公司协调办理网签登记的时间。后方爱哨在2014年4月份即将办理网签的时候，得知绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室两处房产被宿迁市中级人民法院查封。综上，宿迁市中级人民法院将方爱哨合法购买的房产予以查封、执行，明显不当，请求解除对绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室房产的查封。
申请执行人昆仑公司答辩称：房屋属于不动产，方爱哨提出异议并不能说明其对绿洲豪庭1号楼504室和3号楼1301室享有所有权，方爱哨既没有签订网签合同，也没有办理不动产登记。所以，方爱哨对不属于自己的不动产提出异议无效，请法院对申请人查封的房产予以拍卖。
案外人方爱哨为证明其异议理由向本院提供了以下证据：
1.绿洲豪庭房屋认购协议两份。证明2013年10月24日，方爱哨与永裕公司签订两份认购协议，该两份认购协议就房产的单价、总价、面积以及付款方式都有详细记载，已经具备了商品房买卖合同的要件。
2.销售不动产统一发票两份，分别载明：1.楼牌号1#504，117.76平方，金额685000元；2.楼牌号3#1301，137.55平方，金额791261元。证明方爱哨于2013年10月25日前已经支付了绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室全部房款。
被执行人永裕公司答辩称：宿迁市中级人民法院查封的绿洲豪庭1栋2单元504室、3栋1单元1301室房产是方爱哨所有。2013年10月24日，方爱哨购买了涉案的两套房屋。2013年10月25日，永裕公司给方爱哨开具了两份销售不动产统一发票，但是不清楚方爱哨没有和永裕公司签订房屋买卖合同的原因。
被执行人胡经宝未答辩。
对案外人方爱哨提供的证据，申请执行人昆仑公司对其真实性均不予以认可，且认为即便两份证据是真实的，也不能证明涉案房屋属于方爱哨所有，因为认购协议并非正式的网签合同。此外，方爱哨仅提供了发票，没有具体的付款凭证，无法证明方爱哨已经支付了购房款。而且，开具销售不动产统一发票的时间是2013年10月25日，申请执行人昆仑公司在2014年4月才申请查封涉案房产，因此，方爱哨购买房屋不是真实的。被执行人永裕公司认可申请执行人方爱哨提供的证据。
本院经审查查明：昆仑公司与永裕公司、胡经宝企业借款纠纷一案，根据昆仑公司的申请，本院于2014年4月17日做作出（2014）宿中商初字第0068号民事裁定，裁定查封永裕公司所有的位于宿城区幸福南路绿洲豪庭1幢303、304、401、406、503、504、702、704、803、806、1001、1004、1005和7幢207、506、508、509、806、808、906、1105、1203、1602、1605、1608号房屋。后根据昆仑公司的申请，本院于2014年5月5日作出（2014）宿中商初字第0068-1号民事裁定书，裁定：一、解除对永裕公司所有的位于宿城区幸福南路绿洲豪庭7幢207、506、508、509、806、808、906、1105、1203、1602、1605、1608号房屋的查封；二、查封永裕公司所有的位于宿城区幸福南路绿洲豪庭3幢402、403、404、602、606、705、802、1104、1203、1206、1301、1304号房屋。2014年10月11日，本院作出（2014）宿中商初字第0068号民事判决书，判决：一、永裕公司于本判决生效之日起10日内向昆仑公司偿还借款本金1110万元及孳息（孳息以800万元为基数，自2012年7月2日起按照银行同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止）；二、对本判决主文第一项确定的永裕公司的债务，胡经宝对债务人不能清偿部分的三分之一承担赔偿责任；三、驳回昆仑公司的其他诉讼请求。因永裕公司、胡经宝均未能自觉履行生效判决确定的义务，昆仑公司向本院申请强制执行，本院于2015年3月3日立案强制执行。在执行过程中，案外人方爱哨向本院提出异议申请。
另查明，涉案房屋至今未交付给方爱哨。方爱哨认可其名下尚有其他房屋可以居住。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，方爱哨主张在法院查封之前签订的认购协议效力等同于正式的商品房买卖合同且已支付全部购房款项，即便其陈述是真实的，但其未能在本院查封之前合法占有该不动产，且未能提供证据证明系非其自身原因未办理过户登记。依据上述规定，本院不予支持其异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，方爱哨名下有其他用于居住的房屋。依据上述规定，本院亦不予支持其异议请求。综上，方爱哨的异议理由，无事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人方爱哨的异议申请。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘昌海
审 判 员 赵述安
代理审判员 陈 鹏
二〇一五年六月九日
书 记 员 陆 野