云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第710号
上诉人（原审被告）昆明天马广告有限公司，住所地：昆明市青年路253号西南林航大厦1801室。
法定代表人任聪，该公司总经理。
委托代理人周鸿飞、宋磊，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明世纪城物业管理有限公司，住所地：昆明市世纪城公寓2号楼1A号。
法定代表人刘运东，该公司总经理。
委托代理人刘思浩，男，1982年2月5日出生，汉族，特别授权代理。
委托代理人付中果，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明天马广告有限公司（以下简称“天马公司”）因与被上诉人昆明世纪城物业管理有限公司（以下简称“世纪城公司”）租赁合同纠纷一案，因上诉人天马公司不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日受理后，依法组成合议庭于2014年12月18日对本案进行了审理，上诉人天马公司的委托代理人周鸿飞、宋磊，被上诉人世纪城公司的委托代理人付中果、刘思浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2012年4月10日，世纪城公司与天马公司就昆明世纪金源国际商务中心1#楼216平方米的屋顶广告牌位租赁关系达成协议，用于发布中国农业银行广告。双方于2012年4月10日签订了《广告位使用协议》，协议约定租赁期限为2年（从2011年12月1日起至2013年11月30日止）；租金标准为第一年330000元，第二年363000元；付款方式为按先付后用的原则支付费用。一个使用年度为一个付款期，第一个付款期届满前预付下一个付款期租金。协议约定了双方的权利及义务并对违约责任即“乙方在收到第三方农业银行款项后七个工作日不按时交付甲方租赁款项逾期超过30天的，从逾期之日起以应缴纳费用每月2%的标准向甲方缴纳违约金，逾期达到45天的，甲方有权单方解除本合同。”双方对争议及解决方式进行了约定，“如协商未果，任何一方皆有权向甲方所在地法院提起诉讼”。合同签订后，世纪城公司收取了天马公司的5000元履约保证金，2011年12月1日至2012年11月30日第一期的租金已经付清。2012年12月1日至2013年7月11日，世纪城公司通过电话多次向天马公司催缴第二个使用年度租金及电费，天马公司均以各种借口予以推诿拖延。2013年7月12日，世纪城公司通过邮寄形式向天马公司送达了催款函，天马公司对此仍不理会。2013年8月29日，世纪城公司向天马公司送达了律师函，再次向天马公司催缴并提示其违约将会承担的风险及责任，但天马公司仍然拒不履行缴纳义务。2013年9月3日，世纪城公司根据《广告位使用协议》第七条约定，通过邮政快递的方式向天马公司送达了《解除合同通知书》，通知天马公司催讨租赁费、电费及违约金，并要求天马公司收到通知后七日内将广告拆除，若未按通知的时限归还，则视为放弃广告位内相关物品的所有权。世纪城公司有权对广告位进行清理。通知送达后天马公司仍未回复，也未向世纪城公司付清相关费用。2013年10月16日，世纪城公司诉至一审法院，请求：一、依法判令天马公司付清世纪城公司2012年12月1日至2013年11月30日的租金313000元，使用期间的电费13696元【（60678-49721度）×1.25元／度】，以上共计326696元；二、判令天马公司支付世纪城公司违约金50080元；三、判令天马公司承担本案全部诉讼费用。天马公司应诉后，于2013年12月5日向一审法院提出管辖异议。经驳回天马公司管辖异议后，一审法院依法对该案进行了审理。因为意见分歧较大，调解未能达成协议。一审另查明，本案广告位在双方租期已经届满后，仍发布的是天马公司客户中国农业银行的广告。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方约定了支付租金的方式、时间，但天马公司一直未能支付租金，也未向出租方即世纪城公司说明情况。在世纪城公司多次发函催促的情况下，也未有所表态。依据协议约定，世纪城公司有权提前解除合同。在世纪城公司诉讼后，双方的合同履行期限已经届满。应当认为双方的合同于2013年11月30日到期后已然解除。天马公司认可差欠世纪城公司第二期租金及电费，应当判令世纪城公司向天马公司支付。至于违约金，依据双方协议约定，系第三方向天马公司付款7日内，不按时交付世纪城公司租赁款项逾期超过30天的，从逾期之日起应缴纳费用每月2%的标准向世纪城公司缴纳违约金。世纪城公司并未能举证天马公司收到了第三方的款项，不符合违约金条款的约定，故对世纪城公司的该项请求一审法院不予支持。天马公司前期缴纳给世纪城公司的履约保证金应当退还天马公司。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告昆明天马广告有限公司支付原告昆明世纪城物业管理有限公司2012年12月1日至2013年11月30日止的广告位租金人民币313000元以及电费13696元，扣除被告昆明天马广告有限公司缴纳的5000元履约保证金，共计人民币321696元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告昆明世纪城物业管理有限公司的其他诉讼请求。”本案诉讼费用6952元，由天马公司承担6000元，世纪城公司承担952元。
一审判决宣判后，天马公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第2934号民事判决第一项，依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、关于广告位租金的问题。一审法院认定本案双方签订的《广告位使用协议》于2013年11月30日到期后自然解除，判决上诉人支付被上诉人2012年12月1日至2013年11月30日止的广告位租金313000元缺乏事实和法律依据。上诉人未按约定于2012年12月1日前支付第二年的广告位租金，被上诉人于2013年7月12日、2013年8月28日发函催收，并最终于2013年9月3日向上诉人发出《解除﹤广告位使用协议﹥通知书》行使法定解除权。因此，自2013年9月3日起，双方的《广告位使用协议》已依法解除，第二年的广告位租金应当扣减三个月，即应自2012年12月1日支付至2013年9月3日止。二、关于电费的问题。被上诉人诉请的电费并无相应证据予以证实，上诉人不予认可。同时，由于被上诉人存在过错，故电费应当适当扣减。涉案广告位属于灯箱广告，被上诉人未履行相应义务，广告位的灯并未在夜晚一直保持亮灯状态，已影响到上诉人与广告位实际使用者农业银行的关系。综上所述，请求二审法院依法予以改判。
世纪城公司针对天马公司的上诉答辩称：上诉人关于合同解除后，租金应当扣减三个月的主张无事实及法律依据，因为合同解除后，上诉人客户中国农业银行的广告并未进行拆除，我方无法将租赁物另行出租，故不应当予以减免。关于电费问题，两年的电费差距较大是因为第一年安装广告牌耗电量大。
二审中，双方当事人均无新证据向法庭提交。
经审理，双方当事人对于一审法院认定的案件事实均无异议，故本院对于一审法院认定的案件事实依法予以确认。二审中，上诉人表示对于一审法院认定的用电量及电费金额予以认可，二审依法予以确认。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人主张扣减租金的上诉理由能否成立。
本院认为：首先，关于广告位租金。上诉人主张双方订立的《广告位使用协议》已于2013年9月3日解除，故不应当继续支付此后的租金。对此，双方当事人均认可涉案广告牌至今仍存在，即上诉人仍未将租赁物向被上诉人腾还，故相应租金不应当进行扣减。上诉人对此主张其于2013年7月中旬已经丧失对租赁物的控制及管理，但并未提交相应证据予以证实。此外，上诉人还认为被上诉人已与广告主中国农业银行建立了新的租赁合同关系，被上诉人对此不予认可，上诉人对此亦未提交相应证据证实，故对其主张依法不予采信。上诉人主张中国农业银行未按照合同约定向其支付第二年度租金，但亦未提交相应证据予以证实，即使中国农业银行在履行合同过程中存在违约行为，亦不能作为对抗被上诉人要求支付租金的请求。同时，上诉人在二审中明确，扣减三个月的租金系基于合同解除，而非对方的违约行为，就对方未使广告牌在夜间持续亮灯的违约行为，将另案追究对方的违约责任。结合前述分析，上诉人基于合同解除要求扣减租金无事实及法律依据，本院对于一审法院判令由上诉人支付租金的处理予以维持。
其次，关于电费。二审中，上诉人对于一审法院认定的电度、电费金额均予以认可，故二审依法予以维持。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6952元，由上诉人天马公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 邓林春
代理审判员 符圆圆
二〇一五年二月四日
书 记 员 杨 扬