上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4216号
上诉人（原审被告）上海汉秦酒店管理有限公司。法定代表人刘明慧，董事长。委托代理人卢有义，该公司员工。被上诉人（原审原告）上海众吉汽车销售有限公司。法定代表人洪金良，总经理。委托代理人吴子昂，上海正朴律师事务所律师。上诉人上海汉秦酒店管理有限公司（以下简称汉秦公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）民五（民）初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行审理。上诉人汉秦公司的法定代表人刘明慧及其委托代理人卢有义、被上诉人上海众吉汽车销售有限公司（以下简称众吉公司）的委托代理人吴子昂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年6月7日，众吉公司（出租方、甲方）与汉秦公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层的房屋（以下简称系争房屋），建筑面积为1,192平方米，租赁用途为酒店、宾馆。租赁期限自2014年6月7日起至2019年6月6日止。年租金为人民币（下同）652,620元，月租金为54,385元，租金结算期限为三个月为一期。保证金为54,385元。乙方应在每一期租金到期前20日支付下一期租金。房屋租金每三年递增10%，首次递增自2017年6月7日起。乙方按时支付租金及水电费，如有逾期，乙方须每日承担原费用1%的滞纳金，逾期满10天，甲方有权停止供应水电，有权终止合同，收回该房屋，并有权追回乙方所有拖欠的费用，保证金即转为违约金不予退还。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，众吉公司将系争房屋交付给汉秦公司作酒店经营使用。2011年7月8日，上海市国家税务局、上海市地方税务局共同向汉秦公司颁发了《税务登记证》。2011年9月，上海市XX厂向上海市闵行区卫生局出具《证明》，上载：“我厂（上海市XX厂）坐落于XX路XX号XX幢。为了配合虹桥商务区开发，促进地区经济发展和改善周边环境，我厂逐步停止高能耗、高污染的钢管生产，同时为了维护职工队伍稳定，将部分危旧车间、仓库房屋进行改造，暂时作为商业经营用房，目前已引入部分服务性行业，对安置员工、稳定企业起到积极作用，恳请贵局在证照办理中给予支持。”落款处另有上海市监狱管理局的盖章。同时，还具有上海市闵行区人民政府XX街道办事处的盖章，记载有“情况属实”的字样。2011年9月20日，上海市公安局向汉秦公司颁发了编号为沪公特闵旅字第02809号《上海市特种行业许可证》，该许可证记载的经营地址位于上海市闵行区XX路XX号，经营项目为旅馆。2015年3月4日，法院立案受理了以众吉公司为原告、汉秦公司为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为（2015）闵民五（民）初字第608号（以下简称第608号案件）。该案中，双方自愿达成调解协议。法院于2015年3月4日出具民事调解书，调解主文为：“一、原告上海众吉汽车销售有限公司与被告上海汉秦酒店管理有限公司就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层房屋签订的《租赁合同》继续履行；二、被告于2015年3月31日前向原告支付至2015年4月5日止的租金200,000元；三、被告于2015年3月31日前向原告支付2015年1月及2月水电费33,455元；四、2015年4月6日起至2016年3月5日止的租金，被告于每月5日前支付原告当月租金；如被告逾期支付上述第二、三、四项条款中任何一期款项的，则另行支付原告违约金5万元；五、原告放弃其余诉讼请求；六、双方无其他争议；七、案件受理费减半收取计25元，由原告负担。”2015年12月4日，上海市闵行区卫生和计划生育委员会向汉秦公司续发了编号为（2011）闵字第12130028号的《上海市公共场所卫生许可证》，该证记载的经营场所地址为上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX室、XX室及XX号楼XX层、三层，经营项目为旅店，有效期限至2019年12月3日。2015年9月22日，众吉公司起诉至法院，要求法院判令：解除众吉公司、汉秦公司于2014年6月7日签订的《租赁合同》，汉秦于判决生效后30日内迁出所涉房屋。另查明，根据登记日为2008年12月1日、编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号的《上海市房地产权证》的记载，位于上海市闵行区XX路XX号房屋的权利人为上海市北新泾监狱。根据附记的记载，XX号XX幢的建筑面积为7478平方米，用途为特种用途，层数为1层。关于租金、水电费的支付情况，法院查明，自2015年6月4日至2015年10月7日期间，汉秦公司共计向众吉公司支付钱款627,107.78元，其中，汉秦公司载明租金为530,000元，2015年4月-7月的水电费为97,107.78元。但双方就该部分已经支付的租金、水电费所对应的租赁标的物持有异议。关于保证金的支付情况，双方确认汉秦公司曾向众吉公司支付保证金54,385元。还查明，汉秦公司于2015年10月20日签收了法院就本案向汉秦公司寄送的诉讼材料。诉讼中，因法院注意到，在编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号的《上海市房地产权证》上所记载的上海市闵行区XX路XX号XX幢房屋的层数仅为1层，而众吉公司、汉秦公司签订的《房屋租赁合同》所涉租赁标的物为“上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层”，就此，法院向双方当事人释明，从当前产权登记情况看，租赁标的物并没有取得合法有效的产证登记，故《租赁合同》或将归于无效。由此，将产生合同无效的法律后果，包括房屋的返还，装修的处理等。众吉公司表示，由法院依法认定合同的效力，若为无效合同，仍要求汉秦公司搬离，房屋使用费不在本案中予以主张，装修部分则听从法院的判决。汉秦公司表示，若合同无效，其主张二层、三层的装修费用及经营损失，其中就装修部分，其共计花费数百万元。然众吉公司对汉秦公司提出的装修数额不予认可。鉴于汉秦公司的上述表示，法院进一步向汉秦公司释明，汉秦公司应就其主张进行诉讼或提出相应审价评估。为此，法院给予汉秦公司7个工作日作出答复，否则，法院于本案中将不再予以处理。2016年1月15日，汉秦公司答复法院，汉秦公司仍希望与众吉公司协商解决，将酒店经营下去。故在本案中，汉秦公司暂不提出反诉和评估申请。但对于可能存在的装修或经营损失，汉秦公司将另案诉讼，要求众吉公司予以赔偿。原审认为，众吉公司、汉秦公司签订的《租赁合同》所涉租赁标的物位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层。但根据编号为沪房地闵字（2008）第XXXXXX号《上海市房地产权证》的记载，上海市闵行区XX路XX号XX幢房屋的层数仅为1层，故就XX路XX号201幢二号楼三层房屋所建立的房屋租赁关系，因众吉公司未能提供充分的证据证明房屋权利的合法性，由此建立的租赁关系无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故汉秦公司应将XX路XX号201幢二号楼三层房屋返还众吉公司，众吉公司则应将保证金返还汉秦公司。另需说明的是，本案诉讼中，经法院释明（即合同无效的后果法院需一并予以处理），但众吉公司明确表示在本案中暂不向汉秦公司主张房屋使用费，而汉秦公司则表示就可能存在的装修和经营损失也不在本案中进行主张，保留另案诉讼的权利，以上均是当事人合法处分自身诉讼权利，法院予以准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一六年三月十七日作出判决：一、确认上海众吉汽车销售有限公司与上海汉秦酒店管理有限公司于2014年6月7日就位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层房屋所建立的房屋租赁关系无效；二、上海汉秦酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内向上海众吉汽车销售有限公司返还位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX号楼XX层房屋（合计面积为1192平方米）；三、上海众吉汽车销售有限公司于判决生效之日起十日内向上海汉秦酒店管理有限公司返还保证金人民币54,385元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计40元，由上海汉秦酒店管理有限公司负担。判决后，汉秦公司不服，上诉于本院，诉称：众吉公司提供的系争房屋为违章建筑，导致汉秦公司至今未能办理酒店经营所需的相关证照。汉秦酒店拖欠租金，希望众吉公司能提供协助办理经营证照。汉秦公司投资巨大，返还房屋损失惨重，遂要求二审法院撤销原判，改判驳回众吉公司的原审诉请。被上诉人众吉公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案系争房屋的第二、三层部分，均无相关建造的合法手续，因此该部分房屋不具有合法性，由此建立的租赁关系无效。原审于此判断正确，本院应予维持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故汉秦公司应将系争房屋返还众吉公司，其要求继续使用系争房屋、双方继续履行租赁合同的上诉请求，因违反法律规定，本院不予支持。至于汉秦公司所述的装修和经营损失，因其要求另案主张，本案亦不予处理。综上所述，上诉人秦汉公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海汉秦酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年七月十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……