杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭上民初字第567号
原告（反诉被告）：华润万家生活超市（浙江）有限公司，住所地：杭州市江干区秋涛北路248号。
法定代表人：蔡立斌，总经理。
委托代理人：梁敏，系该公司员工。
委托代理人：章正航，浙江泽厚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州银孚来咖啡有限公司，住所地：杭州市上城区西湖大道39号东侧。
法定代表人：何翱，董事长。
委托代理人：李亚成，浙江禾泰律师事务所律师。
委托代理人：黄伊拉，浙江禾泰律师事务所律师。
华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，后杭州银孚来咖啡有限公司于2013年5月13日提起反诉，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。华润万家生活超市（浙江）有限公司的委托代理人章正航，杭州银孚来咖啡有限公司的委托代理人李亚成、黄伊拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润万家生活超市（浙江）有限公司起诉称：2007年11月29日，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司签订了租赁合同，约定：华润万家生活超市（浙江）有限公司将位于杭州市上城区西湖大道15号的华润万家超市清泰店内的527平方米经营场地出租给杭州银孚来咖啡有限公司开设咖啡西餐厅，租赁期限自2008年2月25日至2016年4月30止，租金及管理费为每季度结算。上述合同签订且生效后，华润万家生活超市（浙江）有限公司积极履行了相关义务，但自2013年10月1日起至今，杭州银孚来咖啡有限公司未支付租金及水电费，共欠租金264313元、水电费7573元，合计271886元。2013年底，杭州银孚来咖啡有限公司未经华润万家生活超市（浙江）有限公司同意擅自停业，导致空场，不仅违反合同约定，也严重影响了华润万家生活超市（浙江）有限公司的商业形象，完全符合法定的解除合同条件，杭州银孚来咖啡有限公司还需承担违约损害赔偿责任300000元。故华润万家生活超市（浙江）有限公司诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、杭州银孚来咖啡有限公司在解除租赁合同之日腾退所租赁的区域，并将所租赁的区域恢复原状返还给华润万家生活超市（浙江）有限公司；3、杭州银孚来咖啡有限公司支付租金264313元（自2013年10月起至2014年2月），水电费7573元（自2013年10月起至2013年11月），共计271886元；4、杭州银孚来咖啡有限公司承担违约金9120元，违约损害赔偿300000元；5、本案的诉讼费由杭州银孚来咖啡有限公司承担。
杭州银孚来咖啡有限公司答辩称：一、2013年11月18日，华润万家生活超市（浙江）有限公司单方面对涉案房屋停水停电，导致杭州银孚来咖啡有限公司不能实现合同目的，故双方的租赁合同于2013年11月18日已解除；二、2013年11月30日，华润万家生活超市（浙江）有限公司将涉案房屋加锁封门，该行为表明华润万家生活超市（浙江）有限公司已收回涉案房屋，但杭州银孚来咖啡有限公司用于经营的设备、装饰、器具等物至今仍在涉案房屋内未收回，故杭州银孚来咖啡有限公司未能腾退房屋、恢复原状的原因是由华润万家生活超市（浙江）有限公司造成的；三、因双方的合同已于2013年11月18日解除，故租金应支付至解除之日，杭州银孚来咖啡有限公司尚欠自2013年10月1日至同年11月18日的租金共计80000元（50000元＋50000元÷30×18天=80000元）；杭州银孚来咖啡有限公司曾向华润万家生活超市（浙江）有限公司缴纳过10万元的履约保证金，根据合同约定，该保证金在租赁期内可以作为租金、水电费等费用的扣款，故在扣除应付的租金和水电费外，该保证金实际还有结余，杭州银孚来咖啡有限公司无需再支付任何费用；四、对违约损害赔偿，根据合同约定，如杭州银孚来咖啡有限公司的违约行为造成华润万家生活超市（浙江）有限公司损失，应当据实赔偿，但华润万家生活超市（浙江）有限公司要求杭州银孚来咖啡有限公司赔偿其半年的租金作为补偿没有事实依据。
杭州银孚来咖啡有限公司反诉称：2007年11月29日，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司签订租赁合同，约定华润万家生活超市（浙江）有限公司将位于杭州市上城区西湖大道40号华润万家超市清泰店内的527平方米（包含30平方米消防通道）场地出租给杭州银孚来咖啡有限公司开设咖啡西餐厅，合同对租金、租赁期限、保证金以及违约责任均作了约定。合同签订后，杭州银孚来咖啡有限公司积极履行合同义务。但2013年11月18日，华润万家生活超市（浙江）有限公司单方面停止了对杭州银孚来咖啡有限公司的水电供应，导致杭州银孚来咖啡有限公司大量冷冻保鲜食品毁损，因此给杭州银孚来咖啡有限公司造成了43557元的损失。2013年11月30日，华润万家生活超市（浙江）有限公司又将杭州银孚来咖啡有限公司的店面加锁封门，直接导致杭州银孚来咖啡有限公司被迫终止经营，后遣散员工支出经济补偿金22000元。因华润万家生活超市（浙江）有限公司将消防通道出租给杭州银孚来咖啡有限公司用于商业经营的行为违反法律、行政法规的强制性规定，根据合同法第52条规定，该租赁行为无效，华润万家生活超市（浙江）有限公司应当返还多收取的租金。且华润万家生活超市（浙江）有限公司应当赔偿因其违约行为给杭州银孚来咖啡有限公司造成的经济损失。故杭州银孚来咖啡有限公司提起反诉，请求依法判令：1、杭州银孚来咖啡有限公司与华润万家生活超市（浙江）有限公司签订的租赁合同于2013年11月18日解除；2、华润万家生活超市（浙江）有限公司返还租金169617元；3、华润万家生活超市（浙江）有限公司赔偿杭州银孚来咖啡有限公司财产损失65557元；4、本案诉讼费由华润万家生活超市（浙江）有限公司承担。
华润万家生活超市（浙江）有限公司就反诉答辩称：一、反诉租赁合同于2013年11月18日解除没有事实依据，租赁合同应由法院判决之日解除，杭州银孚来咖啡有限公司自2013年10月1日起不交租金的行为已构成根本违约，且涉案房屋一直由杭州银孚来咖啡有限公司持续占用。二、租赁合同全部有效，华润万家生活超市（浙江）有限公司无需返还杭州银孚来咖啡有限公司租金，租赁合同是双方真实意思表示，双方对合同条款完全充分理解，杭州银孚来咖啡有限公司在明知是消防通道的情况下还要使用，其行为违反了相关的法律，华润万家生活超市（浙江）有限公司并无收取消防通道租金，且在得知这一情况后，将消防通道收回完全合理合据。三、合同解除后，因杭州银孚来咖啡有限公司有违约行为，其应支付租金、水电费及违约金，且要承担违约损害赔偿责任。
华润万家生活超市（浙江）有限公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同及补充协议一份，证明双方之间签订租赁合同依法成立且生效，杭州银孚来咖啡有限公司作为合同相对人，是本案适格主体，应按合同约定行使其权利义务；
2、租赁合同及房屋租赁合同之补充协议一份，证明华润万家生活超市（浙江）有限公司的转租行为取得原房屋所有人杭州万通房地产开发有限公司的同意，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司之间的租赁关系合法有效；
3、补充协议一份，证明杭州银孚来咖啡有限公司主体资格适格，双方对部分租赁期间的租金变更达成一致意见；
4、浙江省统一收款收据一份，证明根据双方之间的租赁合同，杭州银孚来咖啡有限公司根本违约，华润万家生活超市（浙江）有限公司要求解除合同，无须返还上述履约保证金，应冲抵欠付租金；
5、浙江省地方税务局通用机打发票若干份、华润万家清泰店银孚来租金、水电费、违约金清单一份、函一份，证明杭州银孚来咖啡有限公司自2013年10月起不再支付租金及水电费的行为已构成根本违约，符合合同解除的条件，华润万家生活超市（浙江）有限公司要求解除合同，并要求杭州银孚来咖啡有限公司返还原物、付清所欠租金及水电费，承担违约赔偿责任。
杭州银孚来咖啡有限公司为证明自己的反诉主张，向本院提交了如下证据：
6、补充协议一份，证明华润万家生活超市（浙江）有限公司自2013年2月1日起收回原租赁区域内30平方米消防通道，租赁面积由527平方米更改为497平方米；
7、租金汇总清单一份、浙江省杭州市房屋出租专用发票一份、中国工商银行客服存款对账单一份，证明自2008年10月18日至2013年1月31日止，杭州银孚来咖啡有限公司共支付租金2979607元，其中因租赁消防通道多支出169617元，且杭州银孚来咖啡有限公司已支付租金至2013年9月30日；
8、西湖店10月盘点清单（吧台物料）、西湖店10月盘点清单（厨房物料）、杭州银孚来咖啡有限公司十一月份物料支付清单一份，证明华润万家生活超市（浙江）有限公司单方断水断电的行为造成杭州银孚来咖啡有限公司价值43557元的食品毁损；
9、员工工资支付清单一份，证明杭州银孚来咖啡有限公司被迫终止营业后因遣散员工需多支付一个月的工资作为经济补偿金，共计22000元；
10、函件一份，证明杭州银孚来咖啡有限公司在2013年11月19日曾向华润万家生活超市（浙江）有限公司发函要求中止合同。
庭审中，华润万家生活超市（浙江）有限公司、杭州银孚来咖啡有限公司对上述证据进行了质证，双方的质证意见如下：杭州银孚来咖啡有限公司对证据1真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为租赁合同中明确约定，租赁面积中包含了30平方米的消防通道面积，未经行政主管部门批准而将消防通道用作商业经营的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故租赁合同中关于租赁消防通道的部分无效；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为华润万家生活超市（浙江）有限公司具有转租的资格，不能证明双方之间的租赁关系就是合法有效的，应以双方之间的租赁合同为依据；对证据3三性无异议，但认为该证据恰证明华润万家生活超市（浙江）有限公司自2013年1月31日才将30平方米的消防通道收回，并因此降低租金，此前对消防通道多收取的租金应当退回；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为履约保证金应当冲抵欠付租金，杭州银孚来咖啡有限公司已缴纳的履约保证金应为100000元；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为杭州银孚来咖啡有限公司不存在根本违约，而华润万家生活超市（浙江）有限公司构成根本违约，且对杭州银孚来咖啡有限公司的房屋内物品至今未予返还甚至擅自处置的行为侵犯了其所有权。华润万家生活超市（浙江）有限公司对证据6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为降低租金的原因不是因为收回消防通道；对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为计算方法错误，消防通道是整体的一部分，不存在单独出租的问题，华润万家生活超市（浙江）有限公司也从未收取消防通道的租金，故无需返还；对证据8、证据9三性均有异议，认为因杭州银孚来咖啡有限公司先行违约，其产生的损失因自行负担；对证据10三性有异议，认为华润万家生活超市（浙江）有限公司没有收到该函件，也从未收到过杭州银孚来咖啡有限公司发出的书面要求终止合同的通知。
综合原、被告举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1至证据4、证据6真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据7、证据10，本院对其真实性予以认定，但不能证明杭州银孚来咖啡有限公司的主张；证据5，本院结合其他证据综合予以认定；证据8、证据9系杭州银孚来咖啡有限公司自行制作，且华润万家生活超市（浙江）有限公司断水断电行为系符合合同约定的自力救济，杭州银孚来咖啡有限公司要求其赔偿损失的主张不能成立。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2007年11月29日，华润万家生活超市（浙江）有限公司（作为出租方、甲方）与杭州银孚来实业投资有限公司订立租赁合同，约定：甲方将位于杭州市上城区西湖大道40号的华润万家超市清泰店内的527平方米经营场地出租给乙方开设咖啡西餐厅；租赁期限自2008年2月25日至2016年4月30止；乙方应在开张营业前向甲方支付首季租金和管理费，以后每季前5天，付清下季度的租金和管理费；乙方应于合同签订当天向甲方支付履约保证金100000元；双方还对其他条款进行了约定。杭州银孚来实业投资有限公司已向华润万家生活超市（浙江）有限公司支付履约保证金100000元。
2008年4月8日，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来实业投资有限公司订立补充协议，补充协议对租赁合同的免租期限、地址等进行了变更，并将承租人变更为杭州银孚来咖啡有限公司。
2013年2月之前，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司订立补充协议，约定：自2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金变更为50000元／月；租赁面积由527平方米改为497平方米。
2013年9月（含9月）之前的租金杭州银孚来咖啡有限公司已经支付完毕。自2013年10月1日起，杭州银孚来咖啡有限公司未支付租金及水电费。2013年11月15日，华润万家生活超市（浙江）有限公司向杭州银孚来咖啡有限公司发送函件，要求其在2013年11月18日前将所欠的租金缴纳，逾期不再供应水电。2013年11月18日，华润万家生活超市（浙江）有限公司对租赁房屋停水停电。2013年10月、11月产生的水电费为7573元。此后，华润万家生活超市（浙江）有限公司对租赁房屋加锁予以控制，但具体加锁时间双方发生争议。
本院认为，华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来实业投资有限公司订立的租赁合同、补充协议及与杭州银孚来咖啡有限公司订立的补充协议是当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。根据上述合同的约定，租赁合同的当事人变更为华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司。当事人均应当全面履行合同的义务。杭州银孚来咖啡有限公司主张合同部分无效没有事实和法律依据，本院不予支持，其要求华润万家生活超市（浙江）有限公司返还租金169617元的请求亦不能成立，本院不予支持。
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，在承租人欠付租金且在收到出租人通知后10日内仍未纠正的，出租人有权解除合同。杭州银孚来咖啡有限公司在接到通知后仍未按照约定时间交付租金的行为成就了合同的解除条件，因此，华润万家生活超市（浙江）有限公司要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在诉讼之前，租赁合同双方均未就解除合同通知对方，因此杭州银孚来咖啡有限公司主张租赁合同于2013年11月18日解除不能成立，本院不予支持。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，2013年9月（含9月）之前的租金杭州银孚来咖啡有限公司已经支付完毕，自2013年10月1日起，杭州银孚来咖啡有限公司未按照约定时间支付租金及水电费的行为系违约行为，依法应当承担租金及水电费的偿付责任和相应的违约责任。考虑华润万家生活超市（浙江）有限公司在杭州银孚来咖啡有限公司违约之后对租赁房屋加锁予以控制的行为亦有不当，结合合同约定及履行情况，本院酌定自2013年10月1日起杭州银孚来咖啡有限公司应支付给华润万家生活超市（浙江）有限公司的租金总额为200000元、对杭州银孚来咖啡有限公司的违约责任予以免除。扣除杭州银孚来咖啡有限公司已经支付的保证金100000元，杭州银孚来咖啡有限公司仍需向华润万家生活超市（浙江）有限公司支付租金100000元。双方对2013年10月、11月水电费为7573元陈述一致，本院予以确认。因华润万家生活超市（浙江）有限公司已经控制诉争房屋并通过自力腾退，其要求腾退房屋及恢复原状的请求，本院不再予以支持。因华润万家生活超市（浙江）有限公司停水停电的行为系符合合同约定的自力救济行为，杭州银孚来咖啡有限公司要求华润万家生活超市（浙江）有限公司赔偿因停水停电给其造成的损失的请求不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、华润万家生活超市（浙江）有限公司与杭州银孚来咖啡有限公司之间的租赁合同自本判决生效之日起解除；
二、杭州银孚来咖啡有限公司偿付华润万家生活超市（浙江）有限公司租金100000元、水电费7573元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；
三、驳回华润万家生活超市（浙江）有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回杭州银孚来咖啡有限公司的全部反诉请求。
杭州银孚来咖啡有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9610元，减半收取4805元，由华润万家生活超市（浙江）有限公司负担3579元，由杭州银孚来咖啡有限公司负担1226元；反诉案件受理费2414元，由杭州银孚来咖啡有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人民法院；账户：12×××68）。
审判员 周 智
二〇一四年六月十八日
书记员 陶舒雯