山东省潍坊市潍城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍城望民初字第21号
原告（反诉被告）付仁胜。
原告（反诉被告）姜慧玲。
二原告的共同委托代理人杨列清，山东诚公律师事务所律师。
被告（反诉原告）潍坊市家福置业有限公司。
法定代表人蔡晓明，董事长。
委托代理人闫芳，山东北海律师事务所律师。
委托代理人赵晓静。
原告付仁胜、姜慧玲诉被告潍坊市家福置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付仁胜、姜慧玲的共同委托代理人杨列清，被告的委托代理人闫芳、赵晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月9日，二原告为购买被告的房屋，向被告缴纳首付款113216.07元，被告向原告出具《商品房买卖合同》签署确认单。2012年10月13日，双方才正式签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2013年7月30日前交房，但被告未按合同约定日期交房，并逾期超过60日。按照双方约定，原告要求解除合同。请求判令解除双方签订商品房买卖合同，被告退还已交购房款113216.07元，被告承担逾期交房的违约金5660.80元，并支付银行利息。
被告辩称，我方并未违约。根据合同约定，被告仅支付购房前期款106676元，剩余款106000元应办理银行按揭手续支付给我方而没有办理，付清购房全款才具备交房条件，至今原告未支付剩余购房款106000元，故原告无权要求解除合同，无权要求被告返还已付的购房款，无权要求被告赔偿已付款的利息。对原告的诉讼请求依法应予以驳回。被告并提起反诉，要求原告支付剩余的房款106000元，支付逾期支付房款的利息，承担相应的违约金。
原告就被告的反诉辩称，未支付剩余购房款，是因被告指定原告到建行去办理贷款，是因为被告的原因，未能成功办理贷款，所以被告的主张无事实依据。我方并没有违约行为，被告的反诉请求不应支持。
经审理查明，2011年11月9日，二原告签署了《商品房买卖合同》签署确认单，确认二原告欲购买被告的房产一处，该确认单载明：首付款为106676元，应缴纳的其他费用有备案登记费550元、商品房预告登记费550元、抵押登记费550元、抵押手续费148.87元、物业维修基金4741.20元（确认单上原记载为3687.60元，后又划去，改为4741.20元）等费用，该确认单未加盖被告的公章；原告即支付首付款106676元，支付了住宅专项维修资金3687.60元，由被告开具收据；原告同时又缴纳了备案登记费550元、商品房预告登记费550元、抵押登记费550元、抵押手续费148.87元，由潍坊茶博城物业管理有限公司开具收据。
2012年10月13日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS00184543，房屋代码：674462），约定：原告购买被告的中华茶博城商务用房2号楼413号，房屋用途为办公用房，总价款为212676元；付款方式为，2012年10月13日已付清前期款106676元，余款106000元自合同签署之日起7日内办理完毕银行按揭手续，节假日顺延；交房期限，出卖人应当在2013年7月30日前交付买受人使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；该合同未载明需到指定银行办理贷款手续。2012年10月13日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：本协议为原、被告签订的编号为YS00184543《商品房买卖合同》的补充约定；买受人应当在本《商品房买卖合同》约定的缴纳购房款的同时向出卖人缴纳住房维修基金4741.20元；买方须付清购房全款才具备入伙条件，若买方未付清全款，买方的交房日期顺延至买方付清全款具备入伙条件之日；买方以银行按揭贷款方式付款的，因买方一方原因未能办理完毕银行按揭贷款手续并导致商品房买卖合同不能履行的，卖方可以要求解除本合同并要求买方按购房款总额的5%支付违约金。2012年10月13日，原告缴纳了维修基金1053.60元，由潍坊茶博城物业管理有限公司开具收据。2013年12月22日，二原告以特快专递的形式向被告送达解除商品房买卖通知书，以被告逾期交房超过175天为由，要求自通知书送达被告即解除双方签订的商品房买卖合同并追究延期交房的违约责任及索赔。被告于2013年12月24日签收了该特快专递。2013年12月23日，请求判令解除双方签订商品房买卖合同，被告退还已交购房款113216.07元，被告承担逾期交房的违约金5660.80元，并支付银行利息。
诉讼中，被告主张原告未按合同约定办理银行按揭贷款手续，未将剩余购房款106000元支付被告。原告主张系因被告指定并仅限到建设银行办理贷款手续，是因被告原因导致建设银行未审批贷款，并提供建设银行现金交款单一份，该交款单载明的时间为2013年4月12日，收款单位为被告，交款人为二原告及他人等6人，款项来源为房款；原告提供茶博城首付客户明细一份，该明细载明二原告首付金额为106676元，该明细上注明“仅限建行办理贷款”，并加盖了被告的财务专用章，原告以此证明是因被告限定到指定银行办理贷款手续，是因被告原因导致贷款没有办理下来，并不是原告不支付剩余购房款。被告对原告提供的该二份证据不予认可，认为仅能证明被告在建设银行办理了开户，无法证明被告指定原告到建设银行办理贷款手续，无法证明原告已经按期到银行办理贷款手续。涉案的房产所在的2号楼的预售许可证载明房屋用途性质为：商用，办公。经本院向中国建设银行潍坊健康东支行查证，该二份证据系由被告提供给建设银行用于办理银行按揭贷款手续，建设银行因仅办理商用性质的房产贷款，而涉案房产系办公用途性质而未予审批。
被告否认收到了原告发出的解除商品房买卖合同通知书，认为即使是收到了该通知书，根据通知书记载的时间（2013年12月22日），也已超过合同约定的法定解除合同期限（合同约定是自解除事由发生之日起三个月）。原告提供了被告向其出具的答复函，该函的主要内容是：因原告未按合同约定付清剩余房款，被告享有先履行抗辩权，在原告付清房款前，被告有权拒绝交房，并保留追究原告的违约责任，并限定原告在收到本函之日起5日内与被告联系，计算付清剩余房款，如仍不履行，将视为放弃最后协商的机会；该函件的日期为2013年12月26日，原告以此证明被告收到了解除合同通知书，才以该函件的形式作出反应。原告未举证证明因被告存在违约行为造成其损失已超过违约金损失。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》及其补充协议合法有效。原告支付了首付的购房款106676元，双方约定剩余购房款应通过银行按揭形式支付，现因银行对此贷款未予审批，由于这一不可归责于原、被告的事由致使未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，原告要求解除合同，应予准许；合同解除后，原告已支付的购房款106676元及利息，被告应当返还；原告支付的其他费用6540.07元，是因履行合同而支出的从属费用，部分费用虽不是被告收取，但均是基于双方合同关系产生，被告应一并承担返还责任；但原告请求的违约金，没有法律依据，不应支持。被告的反诉请求，理由不当，不应支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第九十七条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告付仁胜、姜慧玲与被告潍坊市家福置业有限公司于2012年10月13日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS00184543，房屋代码：674462）及补充协议；
二、被告返还原告购房款106676元、缴纳的其他费用6540.07元及购房款利息损失（自2011年11月9日至本判决确定的履行之日，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2678元，由原告负担114元，被告负担2564元；反诉案件受理费2633元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 李迎辉
人民陪审员 杨树明
人民陪审员 杨尚义
二〇一四年九月四日
代书 记员 赵成友