广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第673号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈少英。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟东。
两上诉人共同委托代理人李昌彬，广东威豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）樊展。
委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴军强。
委托代理人梁灼妹，该公司员工。
上诉人陈少英、陈伟东因与被上诉人樊展、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第919号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年6月8日，陈少英出具公证委托书，就其所有的深圳市龙岗区坂田xx大厦X房产，委托陈伟东为其代理人，代理期限为2011年6月8日至2014年6月7日，受托方可单独以其名义在代理权限内办理全部委托事项，其中包括全权办理出售上述房产的一切相关事宜，签署《房地产买卖合同》、签署资金监管协议、办理赎楼手续、办理房产过户、转移登记手续等。
2013年8月25日，樊展作为买方、陈少英作为卖方在世华公司处签订了《房地产买卖合同》，约定樊展向陈少英购买其位于深圳市龙岗区坂田xx大厦X房产，建筑面积为45.65平方米，房地产证号为X，转让成交价为575000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5000元，在签署本合同之日起1日（含当日）内再向卖方支付定金25000元，剩余房款545000元通过银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日内付清首期房款142000元（不含已付定金，以剩余房款总额减去银行承诺贷款金额为准），该款由双方指定银行监管，卖方须在付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起50日（含当日）内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。陈伟东作为陈少英的代理人在该合同上签名。当日，陈伟东出具收款收据，收到樊展购买涉案房产的定金5000元。2013年8月26日，樊展分别通过银行转账及现金支付方式向陈伟东支付定金20000元、5000元，陈伟东亦于当日出具收款收据，确认收到樊展购买涉案房产的定金25000元；同日，陈伟东将其中的5000元定金作为涉案房产的交房保证金交由世华公司托管，世华公司出具收款收据。后陈少英、陈伟东拒绝配合樊展办理资金监管手续，樊展遂诉至原审法院并提出上列诉讼请求。诉讼中，陈少英、陈伟东提出反诉请求。
庭审中，樊展主张其在合同约定的支付首期款履行期限前已准备充足资金，经樊展及世华公司多次催促，陈少英、陈伟东均表示不配合樊展办理资金监管手续，并提交银行账户明细单，申请证人张日广出庭作证。证人张日广在世华公司处担任经理，具体负责涉案买卖合同的居间服务，其陈述双方在合同履行过程中，樊展按约定支付了定金30000元，也准备好资金监管资料，后证人通知陈伟东前往办理资金监管手续，其表示无法前往，要求证人联系陈少英，证人又多次致电陈少英，其电话不是关机就是无法接通，陈少英、陈伟东一直不配合办理资金监管手续，导致合同无法继续履行。陈少英、陈伟东主张其只收到定金20000元，也没有收到樊展或世华公司的通知前往办理资金监管，其认为证人的证言不可信，有与樊展串通的嫌疑，因为樊展没有按时支付首期款已构成根本违约，陈少英、陈伟东没有赎楼是防止损失扩大。世华公司认为陈少英、陈伟东陈述其与樊展串通完全没有事实依据，世华公司仅收到陈伟东交来的5000元作为交房保证金，并非陈少英、陈伟东所说的10000元。
樊展向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈少英、陈伟东连带向樊展返还定金3万元，其中5000元可以由世华公司直接退还樊展；2、陈少英、陈伟东连带向樊展支付房屋转让成交价20%的违约金115000元；3、陈少英、陈伟东连带向樊展支付世华公司的佣金3200元；4、由陈少英、陈伟东承担本案诉讼费。
陈少英、陈伟东向原审法院提起反诉，请求判令：1、驳回樊展的全部诉讼请求；2、解除双方于2013年8月25日签订的《房地产买卖合同》（编号X）；3、樊展按房屋成交价的20%向陈少英、陈伟东支付违约金115000元；4、由樊展承担本案全部诉讼费。
原审法院认为：樊展与陈少英签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。现双方均要求解除合同，原审法院予以支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中哪一方有违约行为？本案中，樊展未按约定支付首期款，而陈少英、陈伟东亦未按约定办理赎楼手续，双方当事人均主张对方构成违约，但根据樊展的证据及世华公司的陈述，陈伟东已明确告知世华公司不予配合办理资金监管，而陈少英又一直无法联系，陈少英、陈伟东拒不配合办理资金监管手续的行为构成违约，导致樊展无法将首期款支付至资金监管账户。原审法院认为，世华公司系涉案房屋交易的居间方，全程参与了双方当事人之间的订约和履行，按常理应当知悉和了解涉案交易过程，证人在庭审中也详细描述了其与陈少英、陈伟东电话联系的时间和内容，且陈少英、陈伟东亦未提出反证予以反驳，故世华公司的陈述可以作为认定案件事实的依据。据此，陈少英、陈伟东拒不配合办理资金监管手续导致樊展无法如期支付首期款，并以此为由拒绝办理赎楼手续，其已构成违约，应当承担相应的违约责任，樊展为购买涉案房产而交付的定金应予返还，陈少英、陈伟东要求樊展支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。根据樊展提交的收款收据、银行电子回单及陈少英、陈伟东提交的收款收据可以确认樊展支付了定金30000元、陈少英、陈伟东将其中的5000元交予世华公司托管，陈少英、陈伟东辩称其只收到定金20000元，没有依据，原审法院不予采信，陈少英应返还樊展定金25000元，剩余5000元由世华公司直接返还樊展。涉案合同约定的违约金数额为转让成交价的20%即115000元，但违约金的法律性质在于以补偿为主，樊展亦未举证证明其实际损失，故合同约定的违约金数额明显过高，而陈少英、陈伟东在本案中系以其不构成违约而进行免责抗辩，应视为提出调整违约金的请求，故原审法院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及合同约定的定金数额等因素，根据公平原则酌情确定陈少英应向樊展支付的违约金为30000元。樊展主张的佣金费用属于实际损失，原审法院在酌定违约金时已综合考虑樊展的实际损失，则其主张的佣金费用3200元不应得到支持。樊展诉请陈伟东连带返还定金、赔偿违约金、支付佣金费用，原审法院认为，其作为陈少英的代理人，代陈少英和樊展签订《房地产买卖合同》并收取定金，系在代理权限内完成委托事务的行为，其代理行为的法律后果应由陈少英承担，樊展的该项诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除陈少英、樊展于2013年8月25日签订的《房地产买卖合同》；二、陈少英须于本判决生效之日起十日内向樊展返还定金25000元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司须于本判决生效之日起十日内向樊展返还定金5000元；四、陈少英须于本判决生效之日起十日内向樊展支付违约金30000元；五、驳回樊展的其他诉讼请求；六、驳回陈少英、陈伟东的其他反诉请求。
本案本诉受理费1632元（樊展已预交），由樊展承担972元，陈少英、陈伟东承担660元；反诉受理费650元（陈少英、陈伟东已预交），由陈少英、陈伟东承担。
上诉人陈少英、陈伟东不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第二项；2、撤销原审判决第三项，并依法改判深圳市世华房地产投资顾问有限公司将收取的定金10000元直接交付给陈少英、陈伟东作为抵扣樊展应承担的违约金；3、撤销原审判决第四项并依法改判樊展承担违约金30000元；4、撤销原审判决第六项；5、本案一、二审诉讼费用由樊展承担。
上诉事实和理由：一、原审事实不清且部分事实认定错误。1、关于陈少英、陈伟东是否存在不配合办理资金监管的问题。证人张日广出庭表明其是要证明陈少英、陈伟东不配合办理资金监管，存在违约，其庭审时的表述为：其只打过一次电话给陈伟东，但陈伟东说他姐在泰国，他无法前往，要证人联系陈少英，但陈少英的手机不是无人接听就是处于关机状态一直联系不上，陈少英、陈伟东一直不配合办理资金监管手续，导致合同无法继续履行；在本案的庭审结束后，陈伟东与证人沟通时，其明确表示，从未说过陈伟东不配合，只是称其姐联系不上：因证人所述前后自相矛盾，并且只是证人的片面之词，没有其它证据予以佐证：鉴于证人的佣金是由樊展支付的，其与本案存在利害关系，其证言应当排除。2、关于双方有没有去办资金监管、中国银行需要什么的资料、没有办成资金监管的原因原审没有涉及，而这些是房地产买卖合同非常重要的履约行为。庭审后，陈少英、陈伟东去中国银行咨询得知，该行的规定是：资金监管必须是买卖双方亲自到场，签订资金监管协议，不接受公证的授权委托书，并且必须将监管资金打入出卖方个人名下的银行卡号。可见，问题的关键是——中国银行不接受陈伟东去办理资金监管，即使陈伟东有陈少英出具的经公证的授权委托书，但原审对合同履约情况没有审理，因为这必然涉及到双方的违约责任的处理。
二、原审判决实体处理错误。1、根据前述的事实，陈少英、陈伟东从未拒绝配合办理资金监管，已经履行了合同约定的所有义务。而世华公司知悉中国银行办理资金监管必须陈少英到场的情况下，樊展及世华公司并未去其它银行咨询办理资金监管的问题或将首期款提存或通知陈少英、陈伟东。根据双方合同约定，樊展最迟应于2013年9月13日前付清首期款142，000元，陈少英应于50日办理赎楼手续。该约定表明樊展支付首期款的义务在先。樊展未能提供其办理资金监管的证据，及为履约进行的准备工作，原审仅凭证人张日广自相矛盾的证言“不配合”认定陈少英、陈伟东违约，没有事实依据。2、关于定金处理错误。樊展提供的定金收据有中介的签名或盖章，但转给陈少英、陈伟东的只有20000元，另外的10000由中介收取，其中5000元作为定金、5000元交房保证金。
三、本案适用法律错误。正是由于原审认定事实错误，导致其错误适用相关法律。
被上诉人樊展当庭答辩称：一、公证委托书第10条明确陈伟东可以办理资金监管，无证据证明必须业主本人到场办理，且即便如此业主陈少英也应当亲自配合办理。二、合同签订后买卖双方均应保持联络畅通或主动联系世华公司沟通合同履行事宜，否则应承担相应法律后果。三、不能因樊展向世华公司支付佣金就认定证人存在利害关系，无证据证明证人证言存在前后矛盾，本案证人证言应当予以采信。四、樊展备足首期款资金，询问了银行，并积极与世华公司联系办理资金监管事宜，后因陈少英、陈伟东不配合，未能办理，致使合同未能顺利履行，且双方的短信和电话通话中其是违约方，应当依约承担根本违约责任。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
原审第三人世华公司当庭答辩称，与一审答辩意见一致。托管于世华公司的款项只有5000元，并不存在上诉状提到我司收到1万元定金。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审期间，陈少英、陈伟东向本院提交了一份陈伟东与证人张日广于2014年1月18日的通话录音，樊展对该份录音的真实性予以确认，但认为录音不完整，即使是在陈伟东故意录音套取证人话语的情况下，证人还是明确表示是因为陈少英的原因未能办理资金监管。
本院经审理查明，陈伟东与张日广于2014年1月18日的通话中，张日广认为其在庭审作证中未表述陈伟东不配合或拒绝资金监管，其表述的是其联系陈伟东后，要求陈伟东联系陈少英办理资金监管，陈伟东表示已经联系好陈少英。后陈少英无法联系不配合，张日广再次联系陈伟东，陈伟东表示没有办法。
本院认为，原审法院认定双方签订的《房地产买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《房地产买卖合同》的约定，樊展应于签署合同之日起20日内付清首期房款142000元，首期房款由双方指定银行监管，买卖双方须在约定的付款期限内与监管机构签注资金监管协议。因此，陈少英对于首期款的资金监管具有配合义务。证人张日广在一审中的证言及陈伟东二审提交的通话录音均可以证实，资金监管前，张日广作为世华公司的工作人员曾通知陈伟东办理资金监管，陈伟东虽然未明确表示拒绝或不配合，但表示其没有办法，而陈少英无法联系不配合办理资金监管。根据以上事实，无论陈伟东在接收到通知后是否明确表示拒绝或不配合，均可以证明在首期款资金监管前，樊展已经通过张日广通知了陈伟东有关资金监管事宜，且无法联系到陈少英本人。本案中，陈伟东依据陈少英出具的公证委托书代理陈少英出售涉案房产，并且公证委托书中已经明确授权陈伟东具有办理首期款的资金监管的代理权限，因此在樊展通过张日广通知陈伟东有关资金监管事宜后，其已尽到了通知义务。陈伟东作为陈少英的代理人接收到通知后，陈少英一方并未履行配合资金监管的义务，因此，樊展未按约定的时间办理首期款资金监管是因陈少英一方原因所致，陈少英先行构成违约，应当承担相应违约责任。张日广作为中介机构工作人员直接参与了涉案房产的买卖过程，且其前后两次证言表述稳定一致，陈伟东认为张日广与樊展存在利害关系证言不应采信缺乏依据，本院不予采纳。
陈少英构成违约，双方当事人均同意解除合同，合同解除后，陈少英应将已收取的30000元定金返还给樊展。陈少英辩称其仅收取了20000元定金，另有10000元定金托管于世华公司。经查，就上述30000元定金，陈伟东向樊展出具了金额分别为5000元、25000元的定金收款收据。后世华公司向陈少英出具了5000元交房保证金收款收据。根据上述查明的事实，陈少英仅能证明其将5000元交房保证金托管于世华公司，该笔款项应由世华公司直接返还给樊展，陈少英需向樊展返还其余的25000元定金，原审判决对于定金处理正确，本院予以维持。此外，陈少英因其违约行为需承担相应的违约责任，原审判决根据合同履行情况、当事人过错程度等确定的违约金公平、合理，本院予以维持。
综上，陈少英、陈伟东的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1925元，由陈少英、陈伟东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 陈晓莹（兼）