浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终5592号
上诉人（原审原告）：叶玉长，男，1966年6月24日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：胡忠高、郑俊想，浙江浙合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：永嘉县瓯北街道塘头村村民委员会，住所地：永嘉县瓯北街道塘头村。
法定代表人：廖志超，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：卢建东，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所律师。
上诉人叶玉长因与被上诉人永嘉县瓯北街道塘头村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2017）浙0324民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
叶玉长上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.双方于2012年3月1日订立的两份《商铺租赁合同》均系真实意思表示，均合法有效。一审判决以瓯北街道村级会计业务代理服务中心对村集体资产的租赁期限存在内控规定为由，仅认定租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》有效，属事实认定错误。代理服务中心对村集体资产仅具有规范、引导、监督作用，不应对合同效力产生影响。租赁合同备案属村委会单方行为，代理服务中心工作人员的谈话笔录亦证实，备案是基于对村集体内控的规定，不应否定合同的合法性。2.双方实际履行的是租赁期限为10年的《商铺租赁合同》。出租人已经收取了2017-2018年度即第六年的租金，且该租金金额是根据合同约定的10%递增计算所得，出租人未提出异议，并开具了收据。上诉人根据10年期租赁合同的约定，已经将部分房屋转租给德邦物流公司、余朝旭等人，且将转租赁合同交由出租人审查出具证明时，村委会没有提出任何异议，并且该证明经永嘉县瓯北街道办事处审核并加盖公章确认。该事实亦表明双方实际履行的是租赁期限为10年的《商铺租赁合同》。因此，一审判决驳回其诉讼请求，于法无据。
永嘉县瓯北街道塘头村村民委员会辩称：双方签订为期63个月的《商铺租赁合同》后，前一合同已作废，但上诉人违反诚信，故意留存前合同。2012年3月9日，叶玉长与章光胜签订的租赁合同补充条款亦可看出，其明知商铺租赁合同期限为63个月，而非10年。因此，一审判决驳回其诉讼请求，符合本案客观事实。
叶玉长向一审法院起诉请求：确认永嘉县瓯北街道塘头村村民委员会所发的《腾空告知函》违法无效，并判令其继续履行《商铺租赁合同》。
一审法院认定事实：2012年2月13日，永嘉县瓯北街道塘头村村民委员会召开村两委会议，并形成会议记录，其中第一项记录载明：经决定第一期安置房底层店面出租每间租金为500元，时间暂定3-5年。后村委会与叶玉长签订了两份落款时间均为2012年3月1日的《商铺租赁合同》。两份《商铺租赁合同》均约定：村委会将坐落于瓯北繁华路塘头村第一期安置房一楼自西向东共19间商铺，另附有相对应商铺后面停车库上面阁楼及水电等配套设施出租给叶玉长；租金每年交一次，第一次租金于本合同生效后3天内交给出租人，第二次租金于次年对应日之前交清，以后交付方式以此类推；无故拖欠租金的，承租人有权每天按实欠租金5%加收滞纳金；出租人在承租期内享有转租权，出租人应无条件同意，并给予必要协助；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，出租人应当于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的商铺及出租人提供的配套设施以良好、适租的状态交还，拒不交还的，出租人有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由承租人承担。两份《商铺租赁合同》第十二条均约定：本合同自双方或者授权代表人签字并盖章之日起生效，本合同一式二份，合同生效后具有法律效力。叶玉长在两份《商铺租赁合同》的乙方处签名确认，村委会负责人廖志远在两份《商铺租赁合同》的甲方处签名并加盖村委会公章予以确认。其中一份《商铺租赁合同》约定：租期为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，允许出租人用于装修的时间为3个月，即2012年3月1日起至2012年5月31日止，此期间不计租金；前五年每间每月500元，19间共114000元/年，后五年增加10%，即每间每月550元，19间共125400元/年，租赁期间，承租人不得以任何理由任意调整租金。另一份《商铺租赁合同》约定；租期共63个月（5年零3个月），即自2012年3月1日起至2017年5月30日止，其中前三个月为允许出租人装修时间，不计租金；每间每月500元，19间共114000元/年，租赁期间，承租人不得以任何理由任意调整租金。租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》已在永嘉县级会计业务代理服务中心备案。合同签订后，村委会向叶玉长交付了租赁物供其使用，叶玉长亦按照合同约定支付了租金并使用租赁物。
2017年3月24日，叶玉长通过银行转账方式向村委会支付了2017年度租金125400元。同日，村委会向其出具收据一份，载明：缴款农户（或单位）为叶玉长，内容摘要为一期安置房店面房租2017年度。村委会在收据（收据联）加盖“永嘉县瓯北街道塘头村股份经济合作社财务专用章”予以确认并交叶玉长收讫。同时，村委会将收据（记账联）送交由永嘉县级会计代理服务中心备案。2017年4月10日，村民委员会召开村两委会议并形成会议记录，载明：根据2012年3月1日商铺租赁合同书，塘头村集体商铺坐落于塘头繁华路村一期安置一楼租给叶玉长，为期63个月即2012年3月1日至2017年5月30日止，据合同规定租期已到，但财务部误收租金125400元，经村两委研究同意退还叶玉长商铺租金125400元。2017年4月11日，村委会将125400元退还给叶玉长。后，村委会在叶玉长承租的商铺处张贴《腾空告知函》，告知函载明：承租人叶玉长与我村委会于2012年3月1日签订《商铺租赁合同》，约定租期共63个月，即自2012年3月1日起至2017年5月30日止，现租期将届满，请各承租户/转承租户做好腾退准备，并于2017年5月30日之前，将您所承租的商铺（应保持原房屋及装修的完好无损）腾空完毕并交付我村委会，如未按时腾退房屋，房屋内的所有物品视为自动放弃，我村委会有权自行处置，由此产生的一切后果和损失自行承担。2017年5月11日，永嘉县农村产权服务中心向叶玉长发送《通知书》，该《通知书》载明：我方拟在2017年5月19日9：30至2017年5月20日10：30止（延时的除外）在淘宝资产处置网络平台上向社会公开竞价，您承租的瓯北街道繁华路塘头村第一期安置房一楼店铺自西向东共19间租赁权，请于2017年5月17日下午16时30分前前往永嘉县农村产权服务中心提出优先承租权的书面申请，逾期视为自动放弃该优先租赁权。后因村委会申请，永嘉县农村产权服务中心中止了该涉案租赁物的竞价。现涉案租赁物由叶玉长进行管理、使用。
另查明，涉案租赁物所在的永嘉县瓯北街道塘头村第一期安置房于2006年6月27日取得建设用地规划许可证，2008年11月3日取得建设工程规划许可证，2009年6月30日取得建筑工程施工许可证，但截止一审法庭辩论终结前尚未办理不动产权属登记手续。永嘉县级会计业务代理服务中心要求关于村集体财产的处置需经其备案，并从2011年开始该服务中心内控规定，村集体房屋、建筑物的租赁期限应在6年以内，若超过该期限，不予备案。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案租赁物所在的永嘉县瓯北街道塘头村第一期安置房现虽未办理不动产权属登记，但已取得建设工程规划许可证，故村委会主张涉案租赁物因未取得不动产权属登记，《商铺租赁合同》无效，于法无据，不予采信。双方分别签订落款时间均为2012年3月1日而租赁期限分别为10年、63个月的两份《商铺租赁合同》，村委会将涉案租赁物交由叶玉长使用，并收取租金，双方已形成租赁合同关系。关于两份《商铺租赁合同》在租赁期限上存在差异。叶玉长认为，双方先签订租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》，但重新考虑市场情况后，再签订了租赁期限为10年的《商铺租赁合同》；村委会则认为，先签订租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，但因无法备案，再签订了租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》，且租赁期限为10年的《商铺租赁合同》未经村两委讨论决定，程序不合法，应当认定无效。一审法院认为，永嘉县级会计业务代理服务中心对村集体财产的租赁期限存在内控规定，虽该内控规定仅作为规范、引导、监督村集体财产的处置，但根据两份《商铺租赁合同》对租赁期限的约定，可以认定双方后签订的是租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》。双方签订了两份落款时间为同一天但租赁期限不同的《商铺租赁合同》，两份合同均未载明哪一份合同作废的情况下，应当视为后签订的租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》变更了前份《商铺租赁合同》的租赁期限。现叶玉长要求继续履行租赁期限为10年的《商铺租赁合同》，于法无据。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》约定租赁于2017年5月30日到期，村委会在租赁期限届满前以《腾空告知函》的形式通知叶玉长及其租户在租赁期限届满前腾空并交还租赁物，并不违反法律规定，应认定为合法有效。
综上所述，叶玉长的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回叶玉长的诉讼请求。案件受理费80元，由叶玉长负担。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院经审查双方当事人在一审提供的证据后，对一审判决认定的事实予以认定。
本院认为，合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案双方于2012年3月1日订立的两份《商铺租赁合同》均已依法成立。因两份租赁合同有关租赁期限的约定内容不一致，导致双方对哪份合同订立在后的事实发生争议。首先，涉案租赁房屋属村集体资产，有关村集体资产租赁事项须经村集体议事程序。据2012年2月13日村两委会议记录，涉案房屋“租赁时间暂定3-5年”。其次，从村级会计代理服务中心工作规程来看，据该服务中心主任金某陈述，予以备案的房屋租赁合同租赁期限应当在6年以内。第三，叶玉长虽于2017年3月24日将2017年度租金125400元转入村委会账户，但村委会经村两委会议决定后，已于同年4月11日退还该款项，且叶玉长收到退还款项后并无异议，故不应认定村委会同意继续履行租赁合同。第四，村委会于2016年6月16日出具的证明中虽记述“现出租给温州德邦物流有限公司作为物流经营场所”，但叶玉长与温州德邦物流有限公司订立租赁合同时间为2016年7月1日，在出具证明之后；且该合同约定租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日，村委会作为出租人并未在该合同签字确认，故尚不足以认定村委会已同意叶玉长超出合同约定期限2017年5月30日履行租赁合同关系。结合上述四个方面，一审判决认定租赁期限为63个月的《商铺租赁合同》订立在后，符合本案租赁物实际。根据合同法相关规定，后《商铺租赁合同》应当视为对前合同租赁期限的合意变更，对双方当事人依法具有约束力，双方均应恪守履行。租赁期限届满后，出租人请求承租人腾空交还租赁物，合法有据。因此，叶玉长一审请求确认《腾空告知函》无效，并继续履行《商铺租赁合同》，于法无据，一审判决不予支持，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶玉长的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人叶玉长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 余 萌
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年一月二十三日
法官助理 姜岳良
代书记员 徐彬妮