江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初5377号
原告：中国银行股份有限公司盱眙支行，住所地盱眙县盱城街道五墩西路35号。
负责人：周军，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。
被告：张春亚。
被告：鲍桂兰。
被告：盱眙海通置业有限公司，住所地盱眙县海通时代广场。
法定代表人：王有文，该公司执行董事。
原告中国银行股份有限公司盱眙支行（以下简称中行盱眙支行）与被告张春亚、鲍桂兰、盱眙海通置业有限公司（以下简称海通置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法由审判员王德宝适用简易程序于2016年10月20日公开开庭进行审理。原告中行盱眙支行委托诉讼代理人胡靖祥到庭参加诉讼，被告张春亚、鲍桂兰、海通置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行盱眙支行诉讼请求：1、请求判决被告张春亚、鲍桂兰偿还原告住房按揭（抵押）贷款本息73550.65元（截止2016年7月，并承担后期产生的利息、罚息）；2、对被告张春亚、鲍桂兰提供的抵押的海通时代广场12-407室房产享有优先受偿权；3、被告海通置业公司承担阶段性保证偿还责任直至被告鲍桂兰、张春亚办理房屋产权证并取得产权证后免除担保责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年8月6日，被告张春亚、鲍桂兰因购买房屋与原告订立“个人一手房贷款合同”，约定被告因购买海通时代广场12-407室房屋向原告借款146000元，期限为10年。借款利率采用浮动利率，在中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率基础下下浮30%，还款方式为按月等额本息还款。被告未按期偿还借款本息，构成违约，原告有权宣布合同项下的贷款全部到期，并对抵押物行使抵押权。被告海通置业公司承担阶段性连带责任保证。同日，原告中行盱眙支行与被告张春亚、鲍桂兰订立房地产抵押合同，为确保债务人张春亚向原告发生的债权额146000元的主合同履行，被告以其购买的海通时代广场12-407室房产设定抵押担保，该抵押合同经盱眙县房地产管理所备案登记。截止2016年7月被告连续多期没有按照约定归还贷款本息，严重违约。现根据双方合同约定，原告提前收回发放的贷款。对被告设定的抵押房屋进行拍卖、变卖优先偿还贷款。并要求保证人承担保证责任。
被告张春亚、鲍桂兰、海通置业公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2009年8月6日，被告张春亚、鲍桂兰（××）因购买房屋与原告中行盱眙支行（××）订立了《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告因支付海通时代广场12-407室房屋购房款，向原告借款146000元，期限为10年，自××实际放款日起算。贷款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%适用，××未按约定期限还款，从逾期之日起在贷款利率水平上加收40%计收罚息，还款方式为按月等额本息还款，从发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共120期。××同意将全部贷款直接划入盱眙县海通置业有限公司的专用账户中。××未按期归还贷款本息的，构成违约，××有权宣布本合同项下的贷款本息提前到期。被告海通置业公司为张春亚、鲍桂兰向原告借款提供阶段性连带责任保证，自××办妥本合同项下贷款所购房屋抵押权登记手续并且××收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或××违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担保证责任。主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响××本合同项下任何权利的行使，保证人不得以此抗辩××。
同日，原告中行盱眙支行与被告张春亚、鲍桂兰订立了《房地产抵押合同》，合同约定，为确保债务人张春亚向原告发生的债权额146000元的主合同履行，被告以其购买的盱眙县海通时代广场12-407房产设定抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、实现抵押权的费用；该抵押合同在盱眙县房地产管理所进行了抵押登记。合同签订后，2009年8月10日，原告根据约定向被告发放贷款146000元，借款月利率为3.456‰。借款发放后，截止2016年7月25日，被告共拖欠原告借款本金18007.37元、利息2864.51元、罚息652.33元、未到期本金52026.44元。
上述事实，有原告方的陈述，原告提供的个人一手住房贷款合同、房地产抵押合同、借款凭证、还款明细等证据证实，以上证据相互印证，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院认为，原告中行盱眙支行与被告张春亚、鲍桂兰、海通置业公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效。被告张春亚、鲍桂兰应当在原告中行盱眙支行发放按揭贷款后，按照合同约定的期限及金额及时还款。截止2016年7月25日被告已连续多期没有按照约定归还贷款本息，构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部借款本息。故原告主张被告偿还借款本金18007.37元、利息2864.51元、罚息652.33元、未到期本金52026.44元及2016年7月25日之后的利息，本院予以支持。被告张春亚、鲍桂兰用其购买的位于盱眙县海通时代广场12-407的房屋为其办理的按揭贷款提供抵押担保，该抵押合同已经盱眙县房地产管理所备案登记，故抵押权已经设立。因被告张春亚未能按期足额履行还款义务，故原告中行盱眙支行对被告张春亚、鲍桂兰提供的抵押财产在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中享有优先受偿权。在××张春亚、鲍桂兰未能按期足额履行还款义务时，被告海通置业公司应当按照合同约定对××的借款承担阶段性担保责任。现被告海通置业公司未能为购房者办理房屋产权证书和抵押登记手续，故被告海通置业公司应当对被告张春亚、鲍桂兰的借款承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张春亚、鲍桂兰于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司盱眙支行2016年7月25日之前未还的本息计21524.21元以及2016年7月25日之后的本金52026.44元及利息（利息按合同约定的满一个浮动周期后，以重新定价适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计算，罚息从逾期之日起在贷款利率水平上加收40%计收罚息，计算至实际还款之日止）。
二、原告中国银行股份有限公司盱眙支行对被告张春亚、鲍桂兰提供抵押的位于盱眙县海通时代广场12-407室房屋在折价或者拍卖、变卖该抵押财产的价款中享有优先受偿权。
三、被告盱眙海通置业有限公司对本判决第一项张春亚、鲍桂兰的债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1714元，减半收取857元，由被告张春亚、鲍桂兰、盱眙海通置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 王德宝
二〇一六年十月二十六日
书记员 张同畅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条××应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条××应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，××可以随时返还；××可以催告××在合理期限内返还。
第二百零七条××未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。