焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）解民一初字第782号
原告（反诉被告）王前进，男，1974年出生，汉族，现住焦作市博爱县。
被告（反诉原告）焦作市新发展房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区人民路（中段）***号。
法定代表人段霈霖，董事长。
委托代理人姬智，河南剑源律师事务所律师。
原告王前进与被告焦作市新发展房地产开发有限公司（以下简称新发展公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，经本院裁定组成合议庭继续审理。原告王前进、被告的委托代理人姬智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王前进诉称，原、被告于2012年2月10日签订一份商品房买卖合同，约定被告将开发的位于焦作市解放区人民路龙泽苑住宅小区2号楼1713号房产出售于原告，面积为50平方米，每平方米单价为4763元，总房价为238150元，交房期限为2013年5月1日前，交房条件为该商品房经单体验收合格，逾期交房超过30日的，自最后交付期限之日起至实际交付之日止被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同还对房屋结构、质量要求、产权证的办理等作了约定。后原告支付了首付款并办理了银行按揭贷款，共支付购房款238150元。2012年10月9日经原告与被告协商，被告退还原告购房款32000元，房屋总价款为206150元。交房期限届满后，原告多次催促被告交房，直至2014年3月8日，双方办理了交房手续，但至今被告未提交该商品房的单体验收合格证明。合同约定的交房时间为2013年5月1日前，被告实际交房时间为2014年3月8日，共逾期310天，依照合同约定被告应按原告已付房款的日万分之二支付违约金共计12781元。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告违约金12781元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告新发展公司答辩并反诉称，被告未违约，原告违约在先。2012年2月10日，原、被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于焦作市解放区人民路龙泽苑住宅小区2号楼1713号房产，面积为50平方米，每平方米为4763元，总房价为238150元，交房期限为2013年5月1日。后原告支付了首付款，但未在约定期限将银行按揭贷款划入被告账户，已构成违约。2012年10月9日，原告多次找被告协商，被告退还其购房款32000元，且该合同约定的交付条件已于2012年12月30日验收合格。原告的行为违反了诚实信用原则，给被告造成了损失。故被告提起反诉，请求判令：1、原告返还被告购房款32000元；2、本案的诉讼费用由原告承担。
原告王前进对被告的反诉请求辩称，被告退还的32000元购房款是原、被告双方协商后对房屋价款的降价行为，该降价约定系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，且该行为已实际履行完毕两年之久，所以该降价约定合法有效，应依法保护，被告要求返还降价的房款是被告的不诚信行为，且无事实及法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、1、被告是否存在违约行为，如存在，违约金应如何确定；2、原告是否存在违约行为，是否应返还被告购房款32000元。
原告王前进为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同共17页（缺少第14页），证明该合同的出卖人是被告，买受人是原告，合同第八条约定，被告应将房屋于2013年5月1日前交付原告，且符合约定的第5个条件，合同第九条约定了违约条款；2、收据、契税的完税证明各一份，证明原告已履行了付款义务及原告支付房款的金额。合同金额是238150元，后因为被告的房价变更降价，又退还了原告32000元。
被告新发展公司对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告的证明指向，该合同附件四第十二条第七项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订之日起60日内将买受人的全部按揭划入出卖人账户视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。该条款恰证明原告违约在先；对证据2的真实性无异议，但不能证明原告的证据指向，只能证明原告违约在先。交契税是按238150元交的，交完契税房款是不能变更的。当时是原告找被告做工作，多次与被告协商，被告才退还原告32000元，鉴于原告的不诚信行为，被告提出反诉，请求原告返还32000元购房款。
被告新发展公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、2012年12月3日龙泽苑2号商住楼的主体工程验收合格的工程验收记录复印件一份；2、2012年4月27日结构（主体）工程验收报告一份。这两组证据证明被告交付的房屋在交付期间内符合交付条件，所出售的商品房经单体验收合格，符合出售条件，不存在违约情形。
原告王前进对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：证据1被告不能提交原件，不予质证；证据2不能证明被告的主张，该证据仅能证明2号楼主体验收合格，不能证明房屋单体验收合格，主体工程完工后还有相应的后续工程，比如内外粉刷、外墙保温等工程，以上均需验收，全部验收合格后房管部门会发放商品房住宅合格证，但被告至今未能对小房验收合格，故被告违约，应承担逾期交房得违约责任。
本院对当事人提供的证据认证如下：原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，能够证明原告购买被告位于焦作市解放区人民路龙泽苑住宅小区2号楼1713号房产，合同约定2013年5月1日前交房的事实，本院予以采信；证据2，能够证明原告支付被告购房款238150元，后被告又退还原告32000元购房款的事实。
被告提交的证据1为复印件，本院不予采信；证据2能够证明龙泽苑2号商住楼结构主体工程验收合格，本院对其真实性予以采信。
本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2012年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定被告将开发的位于焦作市解放区人民路龙泽苑住宅小区2号楼1713号房产出售与原告，该商品房为预售性质，预售许可证为：焦房预售证第201142号。合同规定该商品房合同约定建筑面积共50平方米，单价为每平方米4763元，总金额为238150元。该合同第八条约定交付期限交房期限规定如下：出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经单体验收合格。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任的规定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，使用下列第一种方式处理：按逾期时间，分别处理，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之二的违约金。合同第十一条对交接的条件规定如下：商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示本合同第八条规定的证明本件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第六条第三款中规定：买受人应于2012年2月10日前付清首付款78150元，贷款额160000元。买受人接出卖人通知7个工作日内办理完毕银行按揭手续，并承担贷款所需要费用，逾期按日加收房款1‰的滞纳金。在该商品房买卖合同附件四补充协议第十二条第七项中规定若因买受人原因导致银行不能在本合同签订之日起60天内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条规定承担违约责任。合同签订后，原告履行了支付房屋价款的义务，共支付房款238150元。2012年3月8日，原告办理了该商品房契税完税证明。2012年10月9日，经原告与被告协商，被告又退还原告购房款32000元，并出具房屋总价款为206150元的收据。合同约定的交房时间为2013年5月1日前，但被告至2014年3月8日才将该房屋交付原告。据此，形成纠纷，原告诉至本院。
另查明，2012年4月27日龙泽苑2号商住楼结构主体工程验收合格。
本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。合同当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。对原、被告双方均具约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已经按照合同约定向被告履行了全额支付房款的义务，被告应当按照合同约定的交房时间向原告交付房屋。被告未能依合同约定在2013年5月1日前将该房屋交付原告，其行为构成违约。被告未能提供有效证据证实其履行了交付房屋的合同义务，依法应当承担逾期交房违约责任，并且被告在庭审过程中认可实际交房时间为2014年3月8日。该合同第九条有关逾期交房违约金的计算方式的约定明确，从合同约定的最后交付期限的第二天（2013年5月2日）起算至实际交房之日（2014年3月8日）按已交付房款的万分之二计算违约金，共逾期311天，原告主张逾期310天，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金12781元（310天×206150元×2‱）本院予以支持。
被告关于原告未能在合同签订之日起60日内将全部按揭贷款划入被告账户，原告逾期付款的主张。被告并未举证证明其按合同约定要求原告向其提供按揭贷款的资料，或未按照其约定的时间到指定地点办理手续。对被告的主张，本院不予支持。
关于被告要求原告返还32000元购房款的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定当事人协商一致，可以变更合同。被告退还32000元购房款是原、被告双方协商后对房屋价款的变更行为，该行为系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，故被告要求原告返还32000元购房款的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告焦作市新发展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王前进违约金12781元；
二、驳回被告焦作市新发展房地产开发有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费120元，由被告焦作市新发展房地产开发有限公司承担。反诉费300元，由被告焦作市新发展房地产开发有限公司承担。被告应承担的诉讼费部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 郭岩
代理审判员 李艳
人民陪审员 成蕾
二〇一五年二月十三日
书 记 员 杨阳