上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三（民）初字第8号
原告上海史丹福房地产经纪有限公司，住所地上海市。
法定代表人赵灵方，董事长。
委托代理人黄伟，江苏天目湖律师事务所律师。
委托代理人蒋建平，江苏天目湖律师事务所律师。
被告陈光华，住上海市。
被告叶秋平，住上海市。
被告陈译磊，住上海市。
上述三被告共同委托代理人杨丽，上海市志源律师事务所律师。
上述三被告共同委托代理人陈愔，上海市志源律师事务所律师。
被告陈韶华，住上海市。
被告周琤坤，住上海市。
委托代理人陈韶华（系周琤坤母亲），年籍详上。
被告陈薇华，住上海市。
被告洪宸彧，住上海市。
委托代理人陈薇华（系洪宸彧母亲），年籍详上。
原告上海史丹福房地产经纪有限公司（以下简称史丹福公司）与被告陈光华、叶秋平、陈译磊、陈韶华、周琤坤、陈薇华、洪宸彧其他合同纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，曾于2015年1月8日公开开庭进行审理，被告陈薇华、洪宸彧未到庭，经庭后核实，开庭传票不能视为有效送达，不作为有效庭审。2015年3月20日，本案转入普通程序，依法组成合议庭。2015年4月14日本案第一次公开开庭进行审理，原告史丹福公司的委托代理人黄伟，被告陈光华、叶秋平及被告陈光华、叶秋平、陈译磊的共同委托代理人杨丽、陈愔，被告陈韶华（暨被告周琤坤的委托代理人），被告陈薇华（暨被告洪宸彧的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告史丹福公司诉称，被告陈光华系上海市XXX路XXX弄XXX号（以下简称系争房屋）的承租人，其余被告系同住人。原告为置换被告居住的系争房屋，于2004年1月12日与被告陈韶华、周琤坤签订协议、2005年1月12日与被告陈薇华、洪宸彧签订协议。两份协议对补偿总价、付款方式等均作出明确约定。协议签订后，陈韶华、周琤坤、陈薇华及洪宸彧迁出户口，将其居住的系争房屋二层东前间32平方米房屋腾空并交付给原告，原告已按约向其付款。
2015年1月12日，原告与被告陈光华、叶秋平、陈译磊签订房屋置换协议书（以下简称置换协议），约定：1、系争房屋二层东间43平方米房屋的出让价为人民币40万元（以下币种均为人民币）；2、被告在签订协议后并在退房单签字盖章，并将房屋租赁证交给原告后6天内，原告支付总房款60%（即24万元），被告将房屋腾空、所有同住人户口迁出并将房屋交给原告后6天内，原告支付被告房款12万元，在整栋使用权人全部搬空后6天内支付被告剩余的10%房款（即4万元）；3、被告承诺2005年2月30日（应为2月28日的笔误）前将房屋腾空、户口迁出并将房屋交付原告；4、被告必须按约定时间办理户口迁移、腾空交房手续，每逾期一天支付总房款万分之四的滞纳金等。但被告陈光华、叶秋平、陈译磊未按约向原告交付房屋租赁证、腾空房屋、迁出户口，并未经原告同意将陈韶华、陈薇华已交付给原告的二层东前间长期占用。
原告认为，原告与陈韶华、周琤坤、陈薇华、洪宸彧签订的协议合法有效并已履行，原告对系争房屋二层东前间32平方米房屋享有使用权，原告主张被告陈光华、叶秋平、陈译磊排除妨碍、返还被侵占房屋，是基于原告是权利人而非占有人的身份，原告的请求权不因超过一年而消灭，被告陈光华、叶秋平、陈译磊应当向原告返还二层东前间。原告与被告陈光华、叶秋平、陈译磊签订的置换协议合法有效，三被告未按约定向原告交付房屋租赁凭证并迁出户口属于违约。置换协议第三条约定陈光华家庭签订协议书后应在退房单签章、将房屋租赁凭证交于原告后6天内，原告支付总房款的60%，该款并未约定履行时间；置换协议第四条中虽约定了陈光华家庭将房屋腾空、户口迁出及交房的时间，但履行该条的前提是双方履行了置换协议第三条。在陈光华家庭未履行置换协议第三条的情形下，第四条的腾房等时间约定不存在适用的基础，故本案中原告的诉讼时效期间尚未开始，被告陈光华、叶秋平、陈译磊关于原告起诉已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。故请求法院判令：1、被告陈光华、叶秋平、陈译磊向原告返还系争房屋二层东前间（32平方米）；2、被告陈光华、叶秋平、陈译磊向原告交付房屋租赁凭证、腾空并交付系争房屋；3、被告陈光华、叶秋平、陈译磊应承担每日万分之四的滞纳金，从2005年1月19日起算至实际腾空交房之日止；4、被告陈光华、叶秋平、陈译磊承担本案诉讼费用。
被告陈光华、叶秋平、陈译磊辩称，一、本案中的置换协议无法律效力。1、置换协议内容违反相关法律规定。置换协议名为“房屋置换”，实为“公房买卖”，根据《上海市公有住房差价交换试行办法》独用成套的公有住房以货币买卖方式置换是不被许可的。原告利用三被告不了解相关法律法规的漏洞，诱使其签订了合约，协议应为无效，不应予以履行。2、原告不具备从事房屋置换经营业务的资质，不具有签订置换协议的主体资格。根据《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，承租人将其承租的公有住房进行差价换房的，转让方应当是房地产开发公司、房屋置换公司或本市市民，原告不具备房屋置换的经营资质，无权与三被告签订置换协议。3、置换协议本身存在重大瑕疵。原告在置换协议上加盖的是“业务专用章7”，非单位公章或合同专用章，在签约时对于三被告是极其没有法律保障的，三被告之后要求原告加盖公章、签订正式示范文本，原告始终拒绝，故本案置换协议无法得到相关行政部门认可，更无法依据该协议进行房产转让。二、原告未完成公有住房转让的法定程序，也未向三被告支付过任何款项。办理差价换房手续时，应当向房地产交易管理机构提交相关文件，房地产交易管理机构收到文件后，应当书面征询公有住房出租人或出租人委托的物业管理企业的意见，原告并未完成必要的法定程序，也未向三被告支付过款项，无权向三被告主张交付系争房屋。三、原告的诉请早已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。三被告与原告签订置换协议后，经咨询向原告要求签订正规的置换合同并加盖公司公章，遭到原告拒绝，三被告当即明确向原告表示基于其操作流程明显违规违法，原置换协议无效，不再继续履行。事实上原告自身也未履行置换协议，此后双方互不联系，至今已近十年，早已超过两年的诉讼时效。此外，原告还有返还住房的诉讼请求，依据的是占有人返还原物的请求权，根据物权法的规定该请求权行使的时间为自侵占发生之日起一年内，一年时间是除斥期间，原告的诉讼时效早已超过，无权主张对系争房屋的占有使用权。四、原告不具有继续履行置换协议的能力。原告于2008年被检查待处理，2012年5月被吊销营业执照，其经营期限至2013年3月2日已届满，可见原告的经营实体实际已解散，不具履约或付款能力。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告陈韶华、周琤坤辩称，三份协议是独立的，两被告的协议与陈光华家庭的协议无关。原告与两被告签订的协议是有效的，两被告已经按照协议履行完义务，原告支付了18万元，还有12万元未支付。至本次诉讼才知道被告陈薇华母子拿了100多万元，而两被告只拿30万元，已经不公平，原告更不应再克扣两被告的钱款，应当予以支付并承担延期支付的责任。
被告陈薇华、洪宸彧辩称，系争房屋共42.5平方米，9.5平方米东后间由被告陈光华家庭居住，32平方米的东前间由被告陈薇华和母亲居住，被告陈韶华不居住，但户口在系争房屋。1998年母亲去世后，家庭为更改租赁户名等发生矛盾，被告陈光华1999年曾起诉要求被告陈薇华迁出系争房屋，后撤诉。2004年原告提出置换房屋，称可以说服其他家庭成员，后来拿出了一份被告陈光华、陈韶华签字的家庭协议，被告陈薇华最后在家庭协议上签字，同意置换。三个家庭分别与原告签订三份协议，两被告与原告签订协议后，把32平方米房屋的钥匙交给原告，将户口迁离系争房屋并领取了钱款103万元。两被告钱款数额高，是因为居住使用的32平方米东前间房屋面积大。同意原告的诉讼请求，被告陈光华、叶秋平、陈译磊应当履行合同交付房屋。
经审理查明，原告为经营房地产经纪的有限责任公司，被告陈光华、陈韶华、陈薇华系兄弟姐妹关系，被告叶秋平、陈译磊分别为陈光华的妻子、儿子，被告周琤坤系陈韶华之子，被告洪宸彧系陈薇华之子。
系争房屋承租人原为陈光华、陈韶华、陈薇华的母亲鲍丽君，鲍丽君去世后，1999年8月1日起承租人变更为陈光华，独用租赁部位为二层东前间（32平方米）、二层东后间（9.5平方米）、二层灶间（1.5平方米），公用租赁部位为二层大卫生间、园地、晒台。1999年9月，陈光华与陈薇华、洪宸彧因系争房屋使用发生纠纷，向本院提起诉讼，要求陈薇华、洪宸彧迁出系争房屋至本市XXX路XXX弄XXX号XXX室，该诉讼以陈光华撤诉结案。2005年1月12日，陈光华、陈韶华、陈薇华签署了一份协议书（以下简称家庭协议），内容为：系争房屋承租户名陈光华，部位二层东前后厢等，常住户口七人。现经家庭内部协商，同意接受上海史丹福房地产经纪有限公司进行房屋置换。陈薇华、洪宸彧由陈薇华为代表，与史丹福公司签订协议，其协议约定的补偿款归陈薇华、洪宸彧所有。陈光华、叶秋平、陈译磊三人，由陈光华为代表，与史丹福公司签订房屋置换协议，置换房款归陈光华、叶秋平、陈译磊所有，与陈薇华、洪宸彧、陈韶华、周（琤）坤无关。陈韶华代表陈韶华和周（琤）坤与史丹福公司签订协议，其补偿款归陈韶华和周（琤）坤所有，与陈光华、洪宸彧、陈薇华、叶秋平和陈译磊无关。签订上述家庭协议的同日，原告分别与陈薇华和洪宸彧、陈韶华和周琤坤、陈光华、叶秋平和陈译磊签订了三份书面协议。
原告（甲方）与陈韶华、周琤坤（乙方）签订的协议约定：甲方拟置换陈光华的住房，乙方与陈光华属同住人关系，甲方补偿乙方叁拾万元整；乙方在将与本人相关的户口迁出后，甲方支付乙方壹拾捌万元整，乙方同住人在将所居住房屋腾空并将房屋交于甲方6天内，甲方支付玖万元整，甲方在整幢使用权人全部搬空后6天内支付乙方剩余叁万元整；乙方承诺2005年2月30日（笔误，应为2月28日）前将房屋和户口迁出并将房屋交于甲方；乙方必须严格遵守，保证不向第三方泄露补偿款，否则扣除补偿款10%作为泄密违约金；本协议经双方签字盖章后立即生效。协议还对逾期付款及逾期迁移户口、腾空交房的违约责任作了约定。协议签订时间根据家庭协议时间及履行情况判断，应为2005年1月12日，而非2004年1月12日。协议签订后，2005年3月2日，陈韶华、周琤坤将户口从系争房屋迁出，随即原告向陈韶华支付了18万元。剩余钱款，原告认为其他同住人未腾空交房，未向陈韶华支付。
原告（甲方）与陈薇华、洪宸彧（乙方）签订的协议约定：甲方拟置换陈光华的住房，乙方与陈光华属同住人关系，甲方补偿乙方柒拾万元整，本协议在家庭协议签订后立即生效。后协议上又手写条款：甲方同意在2005年5月中旬在乙方搬空后一次性支付乙方100万元。协议约定了与前述一份协议相同的保密条款和违约条款。同年6月初，陈薇华、洪宸彧将户口从系争房屋迁出，原告在协议上签注：甲方于2005年6月21号已支付乙方置换款30万元整，剩余70万元整于2005年7月5号前付清。同年7月15日，原告向陈薇华支付70万元，另支付了3万元迟付房款的违约金。陈薇华庭审陈述，其将居住的系争房屋东前间腾空交给了原告。
原告（甲方）与陈光华、叶秋平、陈译磊（乙方）签订的置换协议约定：甲方拟置换乙方的住房，乙方愿意接受甲方的置换，乙方的住房坐落在XXX路XXX弄XXX号，住房部位二楼东间，居住面积43平方米，房屋出让价肆拾万元整。具体的转让、退租等手续由甲方办理，乙方配合，发生费用均由甲方承担。在置换协议付款方式条款中约定，乙方在签订本协议后并在退房单签字盖章，将房屋租赁凭证交于甲方后6天内，甲方支付乙方贰拾肆万元整；在乙方义务条款中约定，乙方承诺在2005年2月30日（笔误，应为2月28日）前将房屋腾空、户口迁出并将房屋交于甲方；乙方代表所有同住人的利益，若其他同住人对本协议有异议乙方承担全部责任；在违约责任条款中约定，甲方必须按双方约定时间将房款支付给乙方，每逾期一天支付万分之四的滞纳金；乙方必须按双方约定时间办理户口迁移、腾空交房手续，每逾期一天支付总房款万分之四的滞纳金，逾期超过20天视乙方违约，乙方除返还甲方已付房款外，还应支付甲方总房款10%的违约金，因乙方原因不能履行本协议的，视乙方违约，乙方支付甲方总房款10%的违约金；乙方必须严格遵守，保证不同第三方泄露置换价格，若泄露价格，甲方扣除乙方置换价格10%作为泄密违约金；本协议经双方签字盖章后立即生效。协议签订后，陈光华未签署退房单、未将房屋租赁凭证交于原告，原告亦未向陈光华支付钱款。陈光华家庭居住、使用系争房屋至今。
原告在上述三份协议上加盖的均为业务专用章。原告营业期限自2003年3月3日至2013年3月2日，2012年5月7日企业被吊销、未注销。2014年10月，原告向本院提出诉讼主张。
审理中，对于原告与陈光华家庭签订的置换协议未履行的原因，双方存在争议，陈光华认为置换协议要求签订后即腾房并迁户口，而置换协议仅加盖了原告的业务专用章，对乙方来说风险较高，故在咨询后要求原告签订示范文本的正式合同并加盖公章，但遭原告拒绝，陈光华当即表示置换协议无效，不再履行，2005年之后双方互不联系直至诉讼；原告称陈光华家庭签订置换协议后悔约，原告工作人员一直与陈光华交涉，要求履行协议，陈光华均不予理睬，交涉的行为都是口头进行的。
以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的户籍摘录、被告家庭协议、原告与陈韶华、周琤坤签订的协议、原告与陈薇华、洪宸彧签订的协议、原告与陈光华家庭签订的置换协议、付款凭证，被告陈光华、叶秋平、陈译磊提交的租用公房凭证、户口簿，被告陈韶华、周琤坤提交的户口簿，被告陈薇华、洪宸彧提交的户籍资料、户口簿、1999年陈光华起诉状、房租收据、（1999）静民初字第1718号案件应诉通知书、撤诉申请、审结表等证据为证，经本院庭审质证查实，依法予以确认。
本案审理过程中，本院曾主持原告与被告陈光华、叶秋平、陈译磊之间调解，原告表示坚决要求取得房屋。双方各执己见，致调解不成。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。1999年起，按照上海市的相关规定，可以进行公有住房差价交换，非独用成套公有住房差价换房的方式包括：有偿转让住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。之后实施的《上海市房屋租赁条例》亦许可公有居住房屋承租人在事先征得本处有本市常住户口的共同居住人同意的情况下，将承租权转让给他人。系争房屋为非独用成套公房，原、被告在2005年签订相互关联的三份书面协议的目的是实现系争房屋承租权的转让，该转让行为并不为法律法规所禁止；原、被告签订的书面协议已包括了承租权转让的价格、房屋交付、履行期限等主要条款，即便双方未签订示范文本的合同，协议对双方仍有约束力；虽然原告在书面协议上加盖的为公司业务专用章，但原告从未否认过协议的效力，而且也履行了与被告陈韶华、周琤坤、陈薇华、洪宸彧签订的两份协议的主要付款义务，诉讼中亦确认协议为原告签署，故被告陈光华、叶秋平、陈译磊仅以置换协议加盖的为原告的业务专用章而否认协议效力，本院不予支持。本院认定，原告与被告陈韶华、周琤坤签订的协议、原告与被告陈薇华、洪宸彧签订的协议、原告与被告陈光华、叶秋平、陈译磊签订的置换协议相互关联，具有相应法律效力。
被告陈韶华、陈薇华、陈光华签订的家庭协议，未对各自的居住使用部位作出明确划分，仅约定同意接受原告的房屋置换，由三个家庭的代表分别与原告签约，各自取得与原告协商确定的补偿款。原告据此主张陈薇华、陈韶华拥有32平方米东南间的转让权，无相应依据。况且，被告户仅有一份租赁凭证，并未办理过房屋分户手续，所有同住人对系争房屋享有共同的使用权；即使为使用便利，同住人之间对房间居住曾有所安排，但每间房间并不因此具有独立的使用权，在承租权转让时，仍应当以租赁凭证为单位整体实施转让。原告作为专业从事房地产经纪的企业，对公有居住房屋承租权转让的规定及具体办理措施应有一定的了解。从三份协议内容及名称可知，原告与承租人陈光华家庭签订的为置换协议，其余两个协议是为让其他同住人搬离房屋、迁出户籍从而最终实现系争房屋整体置换目的而签订的关联合同。然原告采取对七位户籍人员分三户分别签订协议、分别支付款项，本身该方案即存在瑕疵，实施中亦存在较大的风险。原、被告签订书面协议后，原告仅取得合同权利，因未办理公房承租权转让的相关手续，并不取得系争房屋或系争房屋任何部位的房屋使用权，在合同相对方不履行合同时，原告可以主张要求对方履行合同，而不能依物权要求对方返还房屋。
根据原告设计的置换协议及步骤，被告陈薇华、陈韶华家庭已履行了协议，取得一定价款。发生被告陈光华家庭不履行置换协议的行为之后，原告应当及时主张权利，要求对方履行协议或承担违约责任，如置换协议确因违约行为而无法履行，还可要求违约方赔偿损失。但原告在本案之前并未提出过任何诉讼主张，本案中亦未能提供证据证明曾采取任何措施向被告陈光华家庭主张权利，原告在置换协议纠纷发生九年之后才向法院提出诉讼，原告的主张已超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。对于原告辩称诉讼时效尚未开始，本院认为，置换协议对于房屋腾空、户口迁出、交付房屋的约定是具体确定的时间点，签订退房单、交付租赁凭证及原告支付部分款项的时间节点均应当在房屋腾空之前，被告陈光华、陈译磊、叶秋平之前已经未履行签订退房单、交付租赁凭证的行为，原告至少在2005年2月底，已明确知道被告陈光华、陈译磊、叶秋平不再履行置换协议的主要义务，原告的权利受到侵害，此时原告应当在诉讼时效内主张自己的权利。法律设立诉讼时效制度的意义即在于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系。每个公民、法人应当是自己利益的最佳判断者和照料者，若权利人能够行使其权利而长期怠于行使，则会使义务人的法律地位长期处于不确定状态。故民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满，人民法院对权利人的权利不再进行保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十七条之规定判决如下：
原告上海史丹福房地产经纪有限公司的全部诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币7，300元，由原告上海史丹福房地产经纪有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚晓菁
审 判 员 高静兰
人民陪审员 张凤竹
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 万健健
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。