广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第224号
上诉人（一审被告、反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。
委托代理人潘心洁，广西远兴律师事务所实习律师
被上诉人（一审原告、反诉被告）杨顺强。
被上诉人（一审原告、反诉被告）白云。
委托代理人杨顺强，系白云之丈夫。
上诉人桂林市广源房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2012）秀民初字第114号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年4月21日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民和代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年5月22日公开开庭审理了本案。书记员黄璐担任记录。上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的委托代理人谢继香、潘心洁，被上诉人杨顺强、被上诉人白云的委托代理人杨顺强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年11月5日，杨顺强、白云作为买受人与桂林市广源房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第8栋2单元6、7层2号房屋一套，房屋总金额为750000元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4．该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3．雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4．在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5．签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当登报通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出的收房通知指定的收房期间届满15天后，买受人不办理收房手续的每逾期一天，出卖人有权按日收取买受人该套总房款万分之一的违约金。买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用由买受人承担。逾期期间该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理……2.出卖人按市场同期同等级装饰材料的差价补给买受人。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。……”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5079.-元；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。杨顺强、白云于2009年10月27日支付了首付款人民币225000元，于2010年2月1日通过银行按揭贷款支付房款人民币525000元。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区8#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，桂林市广源房地产开发有限公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区8#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。杨顺强、白云未在桂林市广源房地产开发有限公司通知的上述期间办理收房手续，2010年5月去收房时发现所购房屋有窗户玻璃开裂的现象，并要求桂林市广源房地产开发有限公司更换损坏的玻璃后再交接房屋。桂林市广源房地产开发有限公司更换损坏的玻璃后，杨顺强、白云于2011年12月26日与桂林市广源房地产开发有限公司办理了交房手续，但收房时未向桂林市广源房地产开发有限公司交纳1800元的可视对讲系统费用。杨顺强、白云与桂林市广源房地产开发有限公司在履行《商品房买卖合同》的过程中发生纠纷，遂诉至一审法院。
一审法院认为：杨顺强、白云与桂林市广源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、桂林市广源房地产开发有限公司是否应支付杨顺强、白云逾期交房违约金以及违约金是否过高；二、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；三、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金以及违约金是否过高；四、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司更换玻璃款100元
一、桂林市广源房地产开发有限公司是否应支付杨顺强、白云逾期交房违约金以及违约金是否过高。根据《商品房买卖合同》第八条：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的约定，杨顺强、白云于2010年2月1日才将购房款付清，未能在约定的交房日期（即2009年12月28日）前付清房款，在杨顺强、白云未付清房款的情况下，桂林市广源房地产开发有限公司可顺延交付房屋，桂林市广源房地产开发有限公司房屋交付日期应顺延至2010年2月1日，杨顺强、白云付清全部房款后，桂林市广源房地产开发有限公司在该日后未交付房屋即属违约，依照合同约定应当承担相应违约责任。直至2010年3月18日，桂林市广源房地产开发有限公司才将涉诉房屋交付杨顺强、白云，故杨顺强、白云要求桂林市广源房地产开发有限公司支付至2010年3月18日逾期交房违约金符合法律规定，该院予以支持。杨顺强、白云在自已购房款未付清的情况下，未扣除合同约定的未付清全部应付款项导致房屋顺延交付的期间，而要求桂林市广源房地产开发有限公司按照房屋总价款支付约定交房日后的违约金，无合同依据也无法律依据，超出合理请求部分，该院不予支持。从杨顺强、白云付清购房款之日后即2010年2月2日至2010年3月18日天数为44天，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共计3300元（750000元×0.1‰天×44天）。桂林市广源房地产开发有限公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且杨顺强、白云未按合同约定付清可视对讲系统费用，故桂林市广源房地产开发有限公司可以延期免责。该院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，桂林市广源房地产开发有限公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，桂林市广源房地产开发有限公司提出杨顺强、白云未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对桂林市广源房地产开发有限公司关于延期免责的辩解意见，该院不予采纳。桂林市广源房地产开发有限公司辩称双方约定的逾期交房违约金过高，请求对逾期交房违约金予以减少。该院认为，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，该院认为双方约定的逾期交房违约金并非过高，桂林市广源房地产开发有限公司请求对逾期交房违约金予以减少，该院不予支持。
二、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元。杨顺强、白云与桂林市广源房地产开发有限公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。杨顺强、白云在收房时，应当按照双方的约定向桂林市广源房地产开发有限公司支付1800元的可视对讲系统费用，但杨顺强、白云至今未支付此项费用，现桂林市广源房地产开发有限公司要求杨顺强、白云支付此项费用，符合法律规定，该院予以支持。杨顺强、白云辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。该院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，杨顺强、白云的上述辩解理由无法律依据，故该院不予采纳。
三、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金以及违约金是否过高。《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定：出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2010年2月6日，建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收四被告所购房屋合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》，该房已符合《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的约定。桂林市广源房地产开发有限公司于2010年3月18日登报通知杨顺强、白云于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定，而杨顺强、白云未在指定的收房期间以及指定的收房期间届满15天内予以办理，故桂林市广源房地产开发有限公司主张杨顺强、白云构成违约应支付逾期收房违约金，该院予以支持。桂林市广源房地产开发有限公司发出的收房通知指定的收房期间届满第15天为2010年4月9日，从2010年4月10日至杨顺强、白云收房之日2011年12月26日天数为624天，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，应按日向桂林市广源房地产开发有限公司支付总房款万分之一的违约金共计46800元（750000元×0.1‰天×624天）。杨顺强、白云辩称其按桂林市广源房地产开发有限公司通知去验收房屋后，发现房屋有质量问题，故其要求桂林市广源房地产开发有限公司整改，才会延期收房。该院认为杨顺强、白云拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。杨顺强、白云认为本案房屋存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且杨顺强、白云可以在履行收房义务后根据合同约定要求桂林市广源房地产开发有限公司履行保修义务。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，杨顺强、白云可以依此约定要求桂林市广源房地产开发有限公司按市场同期同等级装饰材料的差价补偿。故杨顺强、白云拒绝收房的主张没有合同依据及法律依据，该院不予采纳。杨顺强、白云辩称双方约定的逾期收房违约金过高，请求对逾期收房违约金予以减少。该院认为，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案情况，该院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，杨顺强、白云请求对逾期收房违约金予以减少，该院予以支持，该院认为将逾期收房违约金减至3000元较为适宜。
四、杨顺强、白云是否应支付桂林市广源房地产开发有限公司更换玻璃款100元。根据合同第十一条“买受人逾期办理收房手续超过30日的，逾期期间所发生水、电、物业管理等费用，由买受人承担。逾期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担”。杨顺强、白云逾期收房，且其未提交证据证明逾期办理收房手续超过30日之前该房屋玻璃已经损坏，故其应按合同约定承担房屋玻璃损坏的风险；对更换玻璃费用为100元，杨顺强、白云未提出异议，该费用支出也符合常理，故桂林市广源房地产开发有限公司要求杨顺强、白云支付更换玻璃款100元的诉讼请求，该院予以支持。据此，判决：一、被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）杨顺强、白云逾期交房违约金3300元；二、原告（反诉被告）杨顺强、白云支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司可视对讲系统费用1800元；三、原告（反诉被告）杨顺强、白云支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元；四、原告（反诉被告）杨顺强、白云支付被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司更换玻璃款100元；五、驳回原告（反诉被告）杨顺强、白云的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的其他反诉请求。
上诉人桂林市广源房地产开发有限公司不服一审判决，上诉称：逾期收房违约金比例比逾期交房违约金比例并非过高。一审法院判决桂林市广源房地产开发有限公司支付杨顺强、白云44天逾期交房违约金3300元，而杨顺强、白云逾期624天收房仅需支付桂林市广源房地产开发有限公司3000元显失公平。请求撤销原判第三项，判决杨顺强、白云支付桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金46800元。
被上诉人杨顺强、白云辩称：杨顺强、白云按桂林市广源房地产开发有限公司第一次通知去收房时发现该房屋的窗户玻璃坏了，要求桂林市广源房地产开发有限公司更换。造成杨顺强、白云延期接收该房屋。请求驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：被上诉人杨顺强、白云按上诉人桂林市广源房地产开发有限公司的通知去验收房屋后，发现该房屋的窗户玻璃损坏，故其要求桂林市广源房地产开发有限公司维修，桂林市广源房地产开发有限公司维修好了后，没有证据证明其及时通知杨顺强、白云接收该房屋。造成杨顺强、白云延期接收该房屋，双方均有过错，双方应依法承担相应的过错责任。一审判决以双方约定的逾期收房违约金明显过高为由，将逾期收房违约金酌情减至3000元不当，本院予以更正，本案应以桂林市广源房地产开发有限公司在更换好窗户玻璃后未及时通知杨顺强、白云接收该房屋，过错责任主要是桂林市广源房地产开发有限公司，故应将逾期收房违约金酌情减至3000元是合理的。一审法院判决桂林市广源房地产开发有限公司支付杨顺强、白云44天逾期交房违约金3300元，杨顺强、白云支付桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金3000元是合理的。桂林市广源房地产开发有限公司提出撤销原判第三项，判决杨顺强、白云支付桂林市广源房地产开发有限公司逾期收房违约金46800元的上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和实体处分正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费485元，由上诉人桂林市广源房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年七月八日
书 记 员 黄 璐