宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第217号
上诉人（原审被告）宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路3号。
法定代表人白武新，该公司董事长。
委托代理人高婷，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李辰，男，1987年10月24日出生，汉族，宁夏东方钽业股份有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人杜涛，宁夏兴业律师事务所律师。
原审被告（原审被告）宁夏汇暖馨工程技术有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区太阳都市花园9-106号。
法定代表人张海燕，该公司总经理。
委托代理人李亚平，男，1962年12月16日出生，汉族，宁夏汇暖馨工程技术有限公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案。上诉人亘元公司的委托代理人高婷，被上诉人李辰的委托代理人杜涛，原审被告宁夏汇暖馨工程技术有限公司（以下简称汇暖馨公司）的委托代理人李亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，因亘元公司欠付汇暖馨公司工程款，2009年9月7日，汇暖馨公司向亘元公司提交顶房申请一份，申请以贺兰县望都郡府二期A23、A24号别墅两套抵顶工程款。经亘元公司同意，双方于2009年10月15日签订《房屋顶账协议》一份，亘元公司将贺兰县望都郡府二期A24号别墅抵付应付汇暖馨公司工程款1626768元。双方约定亘元公司同意汇暖馨公司在未签订《商品房买卖合同》前将该房屋转让给第三方，并将已冲抵汇暖馨公司的工程款以房款的形式转到第三方名下。2009年9月11日，汇暖馨公司支付亘元公司望都郡府二期A24号别墅定金1万元。2009年11月2日，亘元公司以房款150万元抵顶欠付的工程款，由亘元公司给汇暖馨公司出具收据一份。2009年11月3日，李辰与汇暖馨公司签订《房屋转让协议》一份，约定汇暖馨公司将顶账取得的望都郡府二期A24号别墅转让给李辰，转让价款为1626768元，李辰于协议签订后30日内先付151万元，剩余房款根据实测面积计算后多退少补；由汇暖馨公司将转让事宜通知亘元公司，在办理备案登记手续时，汇暖馨公司给予必要协助。2009年11月23日，李辰将房款151万元支付给汇暖馨公司，由汇暖馨公司给李辰出具收据一份。2012年6月29日，亘元公司与案外人金占山签订《商品房买卖合同》一份，约定金占山以6168714元的价格购买贺兰县望都郡府二期A24号别墅。现望都郡府二期A24号别墅尚未竣工，但已具备备案登记的条件，且该房屋未进行备案登记。根据李辰的申请，法院于2013年6月5日作出（2013）贺民初字第856-1号民事裁定书一份，将望都郡府二期A24号别墅产权产籍予以冻结。李辰诉至法院，要求判令其购买望都郡府二期别府A24号房的协议合法、有效，亘元公司及汇暖馨公司继续履行合同，向李辰交付望都郡府二期别府A24号房，并办理房屋备案、发票出具、产权登记等手续，本案诉讼费和保全费由亘元公司及汇暖馨公司承担。
原审法院认为，亘元公司以贺兰县望都郡府二期A24号别墅抵顶其欠付汇暖馨公司的工程款，双方签订了《房屋顶账协议》，该协议系双方真实意思表示，真实、有效，应予以履行。汇暖馨公司虽未实际取得该房屋的所有权，但亘元公司同意汇暖馨公司可以在未签订商品房买卖合同之前将房屋出售给第三人，应视为亘元公司对债务履行方式的明知和认可。汇暖馨公司与李辰签订《房屋转让协议》，李辰已实际支付汇暖馨公司购房款151万元。并且在汇暖馨公司与李辰签订协议时，该套房屋并未由亘元公司出售给他人、签订《商品房买卖合同》。汇暖馨公司与李辰签订的协议应视为李辰、亘元公司、汇暖馨公司三方合意的结果，亘元公司为李辰办理该房屋的相关手续是给付被告汇暖馨公司工程款的替代履行方式。虽然该房屋后来由亘元公司出售给第三人，但第三人购买该房屋的时间晚于李辰购房的时间，且李辰已支付购房款，该房屋至今尚未进行备案登记，应当由李辰取得该房屋的所有权。李辰已经按照协议约定履行了支付购房款的义务，亘元公司应当按照其与汇暖馨公司的协议约定，履行为李辰办理相关购房手续的义务，汇暖馨公司应当协助李辰办理相关手续。现望都郡府二期A24号别墅尚未竣工验收，只符合备案登记的条件。且出具发票由税务机关监管，属于行政管理范畴，不属于民事法律关系。故李辰要求确认其购买望都郡府二期A24号别墅的协议有效，亘元公司与汇暖馨公司继续履行合同，向李辰交付房屋并办理房屋备案、发票出具、产权登记等手续的诉讼请求，本院支持亘元公司与汇暖馨公司继续履行合同，协助李辰办理望都郡府二期A24号别墅的备案登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，判决：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司、宁夏汇暖馨工程技术有限公司继续履行合同，协助原告李辰办理贺兰县望都郡府二期A24号别墅的备案登记手续。二、驳回原告李辰的其他诉讼请求。案件受理费19441元，保全费5000元，由被宁夏汇暖馨工程技术有限公司、宁夏亘元房地产开发有限公司共同负担。
宣判后，亘元公司不服提起上诉称，上诉人与被上诉人李辰之间没有任何法律关系，且上诉人因与原审被告汇暖馨公司因履行建设施工合同存在纠纷，上诉人已通知了原审被告汇暖馨公司解除房屋抵顶协议。据此，上诉人没有义务向被上诉人交付涉案房产。上诉人已将涉案房屋与案外人签订正式的商品买卖合同且已交付案外人，一审判决将无法得到实际执行，综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人李辰辩称，被上诉人与原审被告汇暖馨公司签订的转让协议是基于上诉人明确授权的情况下签定的，被上诉人并向原审被告汇暖馨公司交纳了房款；上诉人称已解除顶账协议的情况不存在；涉案房产出售给案外人不属实，一审时被上诉人已申请法院进行了查封，且涉案房屋至今未竣工，根本不存在向案外人交付的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告汇暖馨公司述称，汇暖馨公司给上诉人干的工程并不存在质量问题，且上诉人以电话或其他任何方式通知过汇暖馨公司解除抵顶协议。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人李辰在一审已提交证据证明涉案房屋是由上诉人抵顶给原审被告汇暖馨公司，用作抵顶欠付汇暖馨公司的工程款，且双方明确约定原审被告汇暖馨公司可在未签订商品房买卖合同之前将房屋出售给第三人。原审被告在与上诉人签订上述抵顶协议后，将房屋出售给被上诉人李辰并与被上诉人李辰签订房屋转让协议。被上诉人李辰亦在协议签订后按约支付了购房款。上诉人称，其已通知原审被告解除了抵顶协议，但没有提交证据予以证明。现上诉人以其与被上诉人李辰之间没有签订任何合同，且涉案房屋已出售并交付给案外人为由拒绝履行其与原审被告签订的房屋抵顶协议义务，拒绝为被上诉人李辰办理涉案房屋备案登记手续的理由不成立。综上，上诉人亘元公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19441元，由上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢雪梅
代理审判员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 王丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。