新疆维吾尔自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民一终字第102号
上诉人（原审被告）：喀什冠维房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区喀什市。
法定代表人：杨光玉，该公司董事长。
委托代理人：栾德新，新疆德新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何卓耘，女，汉族，1973年9月2日出生，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区喀什市。
上诉人喀什冠维房地产开发有限公司（以下简称喀什冠维公司）因与被上诉人何卓耘商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2014）喀民初字第88号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人喀什冠维公司委托代理人栾德新，被上诉人何卓耘等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年12月20日，何卓耘与喀什冠维公司签订了《房产销售合同》，喀什冠维公司委托何卓耘独家代理销售喀什冠维公司开发的疏勒县民俗风情街项目事宜，合同约定：喀什冠维公司指定何卓耘销售喀什冠维公司在疏勒县兴建的疏勒县民俗风情街项目，该项目为（商铺、联排住宅、多层住宅），销售面积共计约14万平方（最终决算按实际销售面积），本项目销售期限为36个月，自2010年1月1日至2011年12月31日，在本合同到期前的30日内，如双方均未提出反对意见，本合同自动延长6个月，销售基价为商铺3000元／㎡，二层联排2800元／㎡，三层联排3000元／㎡，五层住宅1900元／㎡，何卓耘销售佣金为所售疏勒县民俗风情街项目总成交额的1％，何卓耘实际销售价格超出销售基价部分，双方按5：5的比例分成。销售佣金由喀什冠维公司以人民币形式支付。合同签订后，从2009年6月21日至2012年12月15日，何卓耘共销售房屋744套，合同总金额244992944.00元，已收房款226153762.13元，对此主张何卓耘提供了《喀什冠维：疏勒民俗风情街项目总计概况》予以证实，此概况表上，加盖有喀什冠维公司的公章，以及公司的财务主管、核对人、制表人的签字确认，喀什冠维公司对此概况表的真实性予以认可，称此概况表还有别人销售的房屋，但对此主张喀什冠维公司未能提供证据予以证实。双方合同约定，何卓耘销售佣金为所售疏勒县民俗风情街项目总成交额的1％，何卓耘按约应得销售佣金为2261537.62元（226153762.13元×1％）。双方合同约定：“商铺的销售基价为3000元／㎡，二层住宅的销售基价为2800元／㎡元，三层住宅的销售基价为3000元／㎡，五层住宅的销售基价为1900元／㎡元，何卓耘实际销售价格超出销售基价部分，双方按5：5的比例分成，双方合同还约定，喀什冠维公司按每月销售回款，支付何卓耘1％的销售佣金。双方合同约定，溢价部分在每套房销售房款金额交清后，喀什冠维公司以人民币形式支付给何卓耘。根据何卓耘提供的《疏勒民俗风情街售房合同签订情况汇总统计简表》以及附44页明细表，该汇总表上加盖有喀什冠维公司的印章，证明从2010年6月26日至2011年7月25日，何卓耘共销售商业楼192套，其中95套商业楼的实际销售单价超出合同约定的3000元／㎡元的销售基价，且销售房款金额交清，超出销售基价部分，按5：5的比例，何卓耘销售商业楼按约应得提成款2875350.96元。何卓耘共销售二层住宅62套，其中33套二层住宅的实际销售单价超出合同约定的2800元／㎡元的销售基价，且销售房款金额交清，超出销售基价部分，按5：5的比例，何卓耘销售二层住宅按约应得提成款881718.17元。何卓耘共销售三层住宅39套，其中16套三层住宅的实际销售单价超出合同约定的3000元／㎡元的销售基价，且销售房款全额交清，超出销售基价部分，按5：5的比例，何卓耘销售三层住宅按约应得提成款522480.83元。何卓耘共销售五层住宅349套，其中135套五层住宅的实际销售单价超出合同约定的l900元／㎡元的销售基价，且销售房款全额交清，超出销售基价部分，按5：5的比例，何卓耘销售五层住宅按约应得提成款1374296.5元。以上合计何卓耘应得提成款5653846.46元。从2011年7月26日至2011年10月31日，何卓耘共销售商业楼9套，实际销售单价均超出合同约定的3000元／㎡元的销售基价，且销售房款全额交清，在此期闻何卓耘共销售五层住宅23套，实际销售单价均超出合同约定的1900元／㎡的销售基价，且销售房款金额交清，按5：5的比例，以上何卓耘按约应得提成款共计1193246元。以上从2010年6月26日至2011年7月25日，何卓耘按约应得提成款为5653846.46元。从2011年7月26日至2011年10月31日，何卓耘按约应得提成款为1193246元，合计何卓耘应得提成款共计为6847092.46元。2012年12月25日，喀什冠维公司给何卓耘出具了一份《承诺书》，内容为：“喀什冠维房产委托何卓耘在疏勒民俗风情街的代理销售合作，双方协商于2012年12月31日终止，公司承诺在2013年6月之前进行此项目销售财务核算（依据：喀什冠维：疏勒民俗风情街项目概况表》—起止时间2009年6月21日至2012年12月15日止），此统计数据公司财务认可。公司承诺将销售佣金及分成在2013年6月30日兑付何卓耘。如公司在承诺时间未兑付佣金及分成，何卓耘有权处置疏勒县民俗风情街商业18栋1-8号8间门面，共计面积941.325平方米，价值按2011年1月25日已签订商品房买卖合同（合同号：0000752）确定，此商铺只作为销售佣金及分成一部分，在公司未结清何卓耘销售佣金及分成前，涉及销售一切国家税金及未结完人员工资及产生的费用均由冠维房产承担，此承诺具备同等法律效果，特此承诺”。2011年1月25日，何卓耘与喀什冠维公司签订了《商品房买卖合同》，约定喀什冠维公司将价值247万元的8间门面房抵押给何卓耘，作为何卓耘的销售提成，但此8间门面房实际并未抵押给何卓耘，后又抵押给了他人。何卓耘认可喀什冠维公司已给付其佣金及提成260万元。上述事实有《房产销售合同》、喀什冠维疏勒民俗风情街项目总计概况、疏勒民俗风情街售房合同签订情况汇总统计简表（附明细表44页）、《疏勒民俗风情街售房合同签订情况及收款进度总表》、承诺书、庭审笔录等证据在案佐证。
原审法院认为，何卓耘与喀什冠维公司签订的《房产销售合同》，虽喀什冠维公司对合同的真实性以及法定代表人杨光玉的签字不予认可，但喀什冠维公司对合同上公司的印章予以认可，故结合其他证据，应认定该合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，在合同实际履行中，根据何卓耘提供的《喀什冠维：疏勒民俗风情街项目总计概况》，证明从2009年6月21日至2012年12月15日，何卓耘共销售房屋744套，合同总金额244992944.00元，已收房款226153762.13元，双方合同约定何卓耘销售佣金为所售疏勒县民俗风情街项目总成交额的1％，故何卓耘按约应得销售佣金为2261537.62元（226153762.13元×1％）。双方合同约定商铺的销售基价为3000元／㎡，二层住宅的销售基价为2800元／㎡元，三层住宅的销售基价为3000元／㎡，五层住宅的销售基价为1900元／㎡元，何卓耘实际销售价格超出销售基价部分，双方按5：5的比例分成，双方合同还约定溢价部分在每套房销售房款全额交清后，喀什冠维公司以人民币形式支付给何卓耘。根据何卓耘提供的《疏勒民俗风情街售房合同签订情况汇总统计简表》以及附44页明细表，证明从2010年6月26日至2011年7月25日，何卓耘销售商业楼按约应得提成款2875350.96元，销售二层住宅按约应得提成款881718.17元，销售三层住宅按约应得提成款522480.83元，销售五层住宅按约应得提成款l374296.5元，合计何卓耘应得提成款5653846.46元（2875350.96元＋881718.17元＋522480.83元＋1374296.5元）。从2011年7月26日至2011年10月31日，何卓耘销售商业楼和销售五层住宅按约应得提成款1193246元，何卓耘共计应得提成款为6847092.46元（5653846.46元＋1193246元）。以上何卓耘共计应得销售佣金及提成款为9108630.08（提成6847092.46元＋佣金2261537.62元），何卓耘认可喀什冠维公司已给付其佣金及提成260万元，对此予以确认，故喀什冠维公司尚欠何卓耘销售佣金及提成款为6508630.08元。根据喀什冠维公司向何卓耘出具的《承诺书》，以及喀什冠维公司与何卓耘签订的《商品房买卖合同》，进一步证明了喀什冠维公司对《喀什冠维：疏勒民俗风情街项目总计概况》予以认可，并承诺将销售佣金及分成向何卓耘兑付。喀什冠维公司辩称双方所签合同是从2010年1月1日到2011年12月31日，此外不属何卓耘提成佣金的范围，以及已向何卓耘支付佣金和提成360万元，且已向何卓耘超付佣金及提成款，但对此辩解喀什冠维公司未能提供相应有效证据予以证实，故对喀什冠维公司的辩解理由应不予采信。何卓耘要求喀什冠维公司支付逾期利息408000元，因双方合同对此未进行约定，故对该项请求，应不予支持。遂判决：一、喀什冠维房地产开发有限公司给付何卓耘销售佣金及提成款6508630.08元，于本判决生效后十五日内一次性付清；二、驳回何卓耘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费62256元，由何卓耘负担6226元，由喀什冠维房地产开发有限公司负担56030元。
喀什冠维公司不服上述判决上诉称：（一）原判决中所提到的关键证据《房产销售合同》及《承诺书》中杨光玉的签字及公章的真实性上诉人当庭表示不予认可并申请法院对杨光玉的笔迹委托予以鉴定，但原审法院不委托鉴定，剥夺了当事人的权利。（二）《疏勒民俗风情街售房鉴定情况汇总统计简表》及附44页明细表，离开庭前几天喀什冠维公司去原审法院阅卷时以上证据中均未有公章，而开庭时却全部加盖了公章。对此，喀什冠维公司提出对以上证据加盖公章进行鉴定，但原审法院未准许。（三）原审中喀什冠维公司提交证据证实何卓耘销房计提佣金的时间为2010年1月1日至2011年12月31日，其余时间销售的房产均不属于其应计提佣金的范畴。向法院提交财务凭据证实已向何卓耘支付了360余万元的佣金，并同时申请法院对喀什冠维公司法定代表人及出纳从银行卡中汇给何卓耘的1000余万元的事实审计账目并予以调取支付凭证，但法院并未支持。喀什冠维公司认为若不进行相关鉴定及调取相关银行支付凭证，将对喀什冠维公司的利益造成重大损失，故请求二审依法撤销（2014）喀民初字第88号民事判决第一项内容。
何卓耘答辩称，（一）本人提供的证据都是真实有效的。2014年8月12日开庭当日喀什冠维公司对本人出示的几组证据公章予以认可，而杨光玉签名不认可。本人和喀什冠维公司签署合同为有效合同，喀什冠维公司具备行为主体，和杨光玉个人行为无关。（二）喀什冠维公司对《疏勒民俗风情街售房鉴定情况汇总统计简表》盖有喀什冠维公司公章提出异议。本人在原审法院立案时提供的此简表复印件及本案开庭质证时出示原件的都是同一证据。（三）喀什冠维公司谎称已给本人支付360余万佣金及汇款1000多万，但至今未向法庭出示已向何卓耘支付代理销售佣金及提成的财务支付凭据，故请求驳回上诉，维持原判。
本院二审中，何卓耘提供三组证据。第一组证据为：包干售房合同、包干售房合同补充协议、委托售房合同、结算发票和结算依据白条，以此证明，与喀什冠维公司的销售合作从2008年1月开始，每套房结款的白条都有杨光玉本人的签名。第二组证据为：疏勒民俗风情街营销策划方案、疏勒民俗风情街别墅定价方案、委托代办购房贷款协议、疏勒县民俗风情街预先房优惠承诺书、喀什冠维公司关于任免的文件、疏勒民俗风情街五月份价格制定方案、关于2010年圣诞节和2011年元旦双节购房优惠活动的报告，以此证明，从项目合作开始涉及销售所有的文件，不仅有喀什冠维公司盖章，或有杨光玉签署书面的指令，销售部才能执行的原则。第三组证据为：2013年12月24日的委托书、2013年12月26日的委托书、喀什冠维公司借款资料，以此证明，喀什冠维公司于2013年12月24日委托其作为副总清理冠维房产公司债权债务及财务审查。在整理债务账册中，发现冠维房产公司用于其结算抵押的8个门面并签订售房合同。此合同涉及8个门面被喀什冠维公司另抵押给其他债权人，并在房产局做了抵押登记备案。第四组证据为：疏勒民俗街房款收入记账情况核对结果对账表、疏勒民俗风情街按揭代收费核对明细数据表、喀什冠维“疏勒民俗街”交房违约金对账情况表、五张进账单，以此证明，喀什冠维公司给其结算的依据及付款的依据。
喀什冠维公司对以上证据质证称：“喀什冠维公司的有关材料与本案没有关联性。经董事长杨光玉确认不是本人签字，也不是公章。笔记不能用肉眼确定真伪，不予认可。对于进账单的真实性没有异议，对关联性不予认可，只能说明我们支付了一部分佣金的事实。别墅不是由何卓耘销售。对账表没有任何相关人员的签字”。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：喀什冠维房产公司是否应向何卓耘支付销售佣金及提成款6508630.08元。
《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。2009年12月20日，喀什冠维公司与杨光玉签订的《房产销售合同》明确约定，喀什冠维公司委托何卓耘独家代理销售其开发的疏勒县民俗风情街项目事宜，故该合同对合作方式和范围、合作期限、费用负担、销售价格、佣金及支付，双方的权利义务均有明确的约定。作为特殊委托代理合同，依照《最高人民法院民事案件案由规定》，本案案由应确定为商品房委托代理销售合同纠纷，即本院对原审确定案由予以纠正。涉案《房产销售合同》系双方真实意思表示，且不违反我国法律禁止性规定，应属有效合同，故各方应当按合同约定履行各自权利义务。2012年12月23日形成的，由财务主管，喀什冠维公司盖章确认的《喀什冠维，疏勒民俗风情街项目总计概况（起止时间：2009年6月21日至2012年12月15日止）》（以下简称《总计概况》）显示，这期间总计销售744套房屋，合同总金额为244992944元，已收房款226153762.13元。喀什冠维公司原审中认可该份《总计概况》的真实性，但对其关联性不予认可，称“这里面还有别人的销售”，但从双方签订的《房产销售合同》约定来看，喀什冠维公司是全权委托何卓耘代为销售涉案房屋。喀什冠维公司又不能举证证明该《总计概况》其中一部分由其他人销售的事实。因此，喀什冠维公司在不能举证证明自己主张情况下，原判决认定该《总计概况》，根据《房产销售合同》约定确认何卓耘销售佣金2261537.62元并无不当，本院予以确认。对于喀什冠维公司支付何卓耘房屋销售溢价分成款的问题，因《房产销售合同》约定：何卓耘实际销售价格超出销售基价部分，双方按5：5比例分成。溢价部分在每套房销售房款全额交清后，喀什冠维公司以人民币形式支付给何卓耘。原判决依据该约定，结合《疏勒民俗风情街售房合同签订情况汇总统计简表》及附44页明细表中售房及缴款情况，确认何卓耘销售溢价分成款6847092.46元并无不当，本院予以确认。除此，2012年12月25日形成的《承诺书》中喀什冠维公司明确表示认可《总计概况》，且承诺将销售佣金及分成在2013年6月30日前兑付何卓耘。喀什冠维公司是认可该《承诺书》中公章的真实性，而不予认可其盖有法定代表人杨光玉私章的真实性。本院认为，双方之间形成的房产销售法律关系是喀什冠维公司与何卓耘之间形成，即属公司与个人之间形成的委托代理销售法律关系。喀什冠维公司认可《房产销售合同》、《承诺书》上的公章的真实性及《总计概况》内容的情况下，原审法院对喀什冠维公司申请其公章及法定代表人签章进行鉴定不予准许，并无不当。喀什冠维公司称“何卓耘销房计提佣金的时间为2010年1月1日至2011年12月31日，其余时间销售的房产不属于其应计提佣金的范畴”，并提供杨光玉陈述证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，证人应当出庭作证。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。因杨光玉未出庭作证，何卓耘亦不予认可，故本院不予认定。除此，喀什冠维公司为证明已向何卓耘支付360万元佣金所提供的相关凭证，经审查该凭证只有一部分是支付佣金所形成，且不足360万元。因此，原判决根据何卓耘自认的部分认定喀什冠维公司支付佣金及提成为260万元并无不当，本院予以确认。喀什冠维公司主张通过其法定代表人和出纳银行卡汇给何卓耘1000余万元，并申请本院调取相关审计账目。本院认为，汇款凭证不是当事人无法自行收集的证据，且不属于人民法院依职权调取证据的范围，故喀什冠维公司该申请本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57361元，由喀什冠维房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯卫宁
代理审判员 李 李
代理审判员 热依拉
二○一五年十一月二十日
书 记 员 夏迪娅