上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2144号
原告朱力强，男，1954年8月1日生，汉族，住浙江省义乌市。
委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律�事务所律师。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告程永云与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年7月23日、9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加了两次庭审。审理中，经原、被告双方同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年，原、被告签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原告向被告购买上海市松江区洞泾镇长浜路原XXX弄C区XXX号商铺。该协议书第二条约定：联建房应在2004年年底竣工交付原告。第五条约定：房屋竣工验收合格后，产权�原告所有，由被告代为办证。原告已于2003年、2004年共向被告支付购房款234，200元（人民币，以下币种同）。现商铺早已竣工，且被告已于2013年5月6日取得了重新分户后的大产证，但至今尚未给原告办出小产证。原告无奈诉至法院，请求判令：1、被告立即涤除上海市松江区洞泾镇长浜路原XXX弄C区XXX号房屋上的抵押登记，并将该房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以234，200元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日起计算至办证完毕之日止）。
被告辩称：首先，只有联建协议是无法直接办理产证的，此前经与政府有关部门协调，大多数联建户都通过与被告签订联建结转（办证）协议及由被告开具发票等方式完善了办证手续，而原告属于既没有付清联建款，又没有签订联建结转协议的情形，当下，被告已无法开�发票，没有发票原告也就不可能办理产证。其次，原告主张的违约金计算标准过高，请求法院调整。
经审理查明：2003年10月9日，原、被告缔结《上海国际礼品城联建房协议书》。协议第一条约定，原告选定礼品城内一期C区XXX号地块联建房共一间，每间占地面积41.60平方米，（长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构，其中底层使用面积35平方米，二、三层建筑选二间相连建筑，阁楼归叁层所有，建筑造价由全幢平均分摊），共计建筑面积139.30平方米（含公用面积），因公配设施影响的室内使用面积增减部分的基础设施配套建设费等每平方米按1，200元结算（不含建筑工程费）。协议第二条约定，原告应向被告交纳联建房基础设施配套建设费188，000元（首期预交98，000元，余款90，000元应在2003年10月25日前交清，逾期十天不交款的作自动放弃论处），该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告应在2004年年底前竣工交付原告。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告按建筑法的有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建（含打桩）基本费用每间98，000元，门面（四个）统一装修基本费用每间12，500元（边间的边门边窗造价需另补10，000元），门前路面和底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11，500元（含二、三层公用地面铺抛光砖造价），规划建筑设计费、勘察及测量费、工程监理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费预估基本费用每间10，000元，合计132，000元（边间142，000元）；此建筑工程款原告选择包干结算�被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期为：土建开工支付35％，结构封顶支付35％，花岗岩铺地开始支付20％，交房时余款结清。协议第五条约定，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告代为办证（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担。协议第六条约定，原告可以租赁或转让其联建房，但应根据礼品城的统一招租办法租赁给该区同类产品的经营户。协议第八条约定，违约责任：原、被告双方必须严格遵守本协议，如被告逾期交房则应支付总房价的1％月违约金，逾期交房满二个月，原告有权要求被告加倍支付违约金；如原告不按规定时限交纳应交款逾期一个月以内，按应交款的1％交纳违约金，满一个月以上，被告有权加倍收取违约金，满二个月的可以委托拍卖，拍卖所得款扣除原告应付款和违约金及更名手续费和其他手续费后余款（扣投资盈利的应扣税后）退回原告。该协议另对其他事项亦作出相应约定。
2003年10月10日，原告支付被告联建房基础设施配套建设费98，000元。2003年11月5日，原告支付被告联建房基础设施配套建设费90，000元。2004年3月27日，原告支付被告联建房第一期第一次建筑款46，200元。以上各笔付款，均由被告向原告开具了相应金额的收据。
2011年8月，原告以被告未按约交付系争房屋为由向本院提起诉讼，原告请求判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金，即（2011）松民三（民）初字第1737号案件（以下简称“1737号案件”），该案审理中，原告自愿撤回了交房的诉请，而被告则以联建协议无效、原告未按约付清联建款、原告诉请已过时效、违约金计算标准过高等为由提出抗辩。2012年1月17日，本院依�对该案作出相应民事判决，该判决现已发生法律效力。该判决认定：一、上述联建房协议书系有效的房屋买卖合同；二、被告应当向原告支付自2005年1月1日始至实际交房之日止的逾期交房违约金；三、至于违约金的数额，本院认为原告的损失可以参照系争房屋的租金收益来酌情确定，故结合该案中上海汉东礼品市场经营管理公司向联建户发出的告知函确认的租金标准及原告的付款情况，将违约金酌情调整至与原告的损失相当；四、对被告所提原告逾期支付联建款存在违约、原告诉请已过时效的抗辩意见不予采纳等。事后，被告未按该判决履行义务，原告遂向本院申请强制执行。
现原告以其诉称事由，再次向本院提起诉讼。
另查明：2006年2月15日，被告就座落于上海市松江区松江1569号地块A号地块取得沪房地松字（2006）第002358号上海市房地产权证�2010年8月30日，被告就本案所涉礼品城一期C区联建房取得建设工程竣工验收备案证书。2011年3月25日，上述联建房取得上海市房地产权证，登记的权利人为被告。1737号案件庭审中，原、被告一致确认：原告所购房屋总价320，000元，原告已付房款234，200元；礼品城部分商铺已投入营业；原告所购商铺当时房地产登记的地址为松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室左边一侧（即该三间房屋中间南北横梁为界的左边一侧），111室、211室、311室登记的建筑面积分别为84.20平方米、100.67平方米、100.67平方米。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
此外，本�审理中，原、被告双方确认上述联建房协议书项下的系争房屋现在的坐落位置为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。另审理中，原告同意将未付部分购房款85，800元支付被告，在本案中一并处理。
以上事实，由《上海国际礼品城联建房协议书》、收据、民事判决书、上海市房地产登记簿以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：根据生效法律文书，原、被告之间签订的《上海国际礼品城联建房协议书》系有效的房屋买卖合同，当事人均应恪守。
本案中，交房并办理产证是被告作为房屋出卖方的主合同义务，而被告在与原告签订上述协议书并收取一定价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属失当，加之其无证据证明本案系争房屋的交付及办�存在事实或法律上不能履行的其他障碍，故本院对原告的诉讼请求予以支持。此外，原告表示，若其交房的诉请获得支持，其愿意将未付部分购房款85，800元支付被告，本院对此不持异议。
至于原告主张的逾期办证违约金，因当事人在上述协议书中对此并无明确约定，加之生效法律文书已经判令被告支付逾期交房违约金，且该违约金已经根据原告的申请，并结合原告的付款情况以及造成原告的实际损失，酌情予以调整至与原告损失相当。故本院对原告的此项诉讼请求，不再予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告朱力强将上述房屋的权利人变更登记至原告朱力强名下；
二、原告朱力强于本判决生效之日起十日内支付被告上海松江礼品城有限公司购房款85，800元；
三、驳回原告朱力强的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 方美玲
二〇一五年十一月十二日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条??当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。