江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终3591号
上诉人（原审被告）：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区高良涧街道办事处东三街68号。
法定代表人：张兴根，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洪泽县假日大酒店有限公司，住所地淮安市洪泽区中兴名都A幢商业楼4-6层。
法定代表人：张小兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘烨，洪泽县高良涧法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司，住所地淮安市洪泽区东风路83号2幢508室。
负责人：解军，男，汉族，1963年8月1日出生，住淮安市洪泽区。
上诉人洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）、洪泽县假日大酒店有限公司（以下简称假日公司）因与被上诉人淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司（以下简称新区物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2017）苏0813民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人在本案中主体均不适格。首先，上诉人是与淮安新区物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，而不是新区物业分公司。其次，上诉人是将涉案房屋租赁给丁有胜，而不是假日公司。2、被上诉人向上诉人主张物业费无事实及法律依据。诉讼中，被上诉人未提供证据证明其已按照相关物业管理合同及相关物业管理规定，全面履行了物业服务义务，对此，应承担相关的违约责任。3、被上诉人应提供在合同期间收取的出租、广告等费用用于公共服务证据，以证明其利润收入不超过6%。4、被上诉人擅自解除合同，至今未将相关房产、物业相关资料移交上诉人或业主委员会。5、被上诉人无证据证明诉讼时效中断。综上，请求二审法院上诉人诉请。
假日公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人作为原告提起诉讼主体不适格。因为物业服务合同是中兴公司与淮安新区物业管理有限公司签订，而不是新区物业分公司。2、一审中，中兴公司已提供了洪泽论坛相关图片和文字，可以证明被上诉人没有按照物业服务合同进行物业服务。所以，假日公司不应承担过高的物业费。3、一审判决违约金过高，请求二审法院予以免除。综上，请求二审法院支持上诉人诉请。
被上诉人新区物业分公司辩称，两上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院维持原判。
新区物业分公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业费102346元（2012年9月1日至2016年12月31日）及违约金12930元（按日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费等费用。
一审法院认定事实：2008年1月22日，淮安新区物业管理有限公司与被告中兴公司签订中兴名都前期物业服务合同，双方约定由原告为被告中兴公司建设的中兴名都小区提供物业服务，其中商业用房的物业费计算标准为0.65元/月·㎡，按年度预交物业服务费，逾期按日万分之五支付违约金。被告中兴公司与被告假日公司于2010年签订房屋租赁合同，被告中兴公司将中兴名都小区A幢4-6层出租给被告假日公司，租赁期间自2010年起至2018年止，租赁期间涉及租赁物的所有规费，包括但不限于治安、环卫、物业管理、水电等费用由被告假日公司承担。该商业楼出租后，两被告一直未交纳物业费。被告中兴公司认为原告新区物业分公司未能按照约定提供物业服务，向一审法院提供涉及中兴名都物业服务的洪泽论坛相关图片和文字等证据进行证明。
另查明：原告新区物业分公司于2016年12月31日退出该小区物业管理服务工作。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业使用人应按约定及时交纳物业费，业主负连带交纳责任。业主、使用人未按照约定交纳物业费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。涉案前期物业服务合同的签订主体双方为被告中兴公司（甲方）和淮安新区物业服务有限公司（乙方），虽然原告为乙方分公司，但被告中兴公司已与原告新区物业分公司就中兴名都小区物业进行了交接，原告新区物业分公司已按合同实际履行了相关物业服务义务，被告中兴公司也已实际接受。因此，原告作为本案诉讼主体，有事实和法律依据，被告中兴公司主张原告主体不适格，不予采纳。本案淮安新区物业服务有限公司与被告中兴公司签订的中兴名都前期物业管理服务合同、被告中兴公司将涉案房屋租赁给被告假日公司，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。被告假日公司作为涉案商业楼的承租人，应按约定交纳物业费，被告中兴公司作为业主应负连带交纳责任。被告中兴公司辩称原告新区物业分公司未履行应尽义务，未按约定提供物业服务，其提供的大湖论坛相关截图不足以证实原告新区物业分公司未完全履行义务，且原告新区物业分公司提供的物业服务过程不可能绝对完美、没有任何瑕疵，物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不履行交纳物业服务费的义务，物业服务使之无法正常开展，这既不利于物业服务企业的长远发展，也不利于维护广大业主的利益，对被告中兴公司、假日公司的该辩解主张，不予采纳。被告中兴公司、假日公司辩称原告主张的部分物业费已过诉讼时效，应交纳的部分为从起诉之日往前推两年，但在被告假日公司欠交物业费后，原告新区物业分公司一直在催要导致诉讼时效中断，诉讼时效应从2016年9月22日重新开始计算，对被告中兴公司、假日公司针对诉讼时效的抗辩，不予采纳。被告假日公司对未交纳的物业费期间有异议，但没有证据证实，故原告新区物业分公司主张二被告2012年9月1日至2016年12月31日期间应交纳物业费102346元（3028㎡×0.65元/月·㎡×52月），符合相关规定，予以支持。经原告新区物业分公司多次催要，被告中兴公司、假日公司仍持续四年多不交纳物业费，应按约定承担违约金。原告要求被告按照每日万分之五的标准支付违约金，不违反法律、法规的强制性规定。原告主张违约金12930元，符合相关标准，予以支持。
综上，原告要求二被告支付物业费和违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、江苏省《物业管理条例》第二十四、三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、第十二条规定，判决：一、被告洪泽县假日大酒店有限公司于判决生效后十日内向原告淮安新区物业管理有限公司洪泽分公司支付2012年9月1日至2016年12月31日期间的物业费102346元，并承担违约金12930元，合计115276元；二、被告洪泽中兴房地产开发有限公司对上述债务负连带清偿责任，实际清偿后，可向被告洪泽县假日大酒店有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2606元，减半收取1303元，由被告洪泽县假日大酒店有限公司、洪泽中兴房地产开发有限公司共同负担。未缴纳费用的，于判决生效后十日内向一审法院缴纳。
二审中，当事人未提供新证据。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
二审另查明，案外人丁有胜原系假日公司的总经理。上诉人中兴公司在一、二审中述称，其是与丁有胜签订的涉案房屋租赁合同，但未提供房屋租赁合同。一审中，被上诉人为证明诉讼时效不断处于中断状态，向一审法院提供：1、2013年3月1日向上诉人邮寄送达的催交物业费的律师函；2、照片一组（4张）。以证明其已在小区内张贴了催交物业费的公告及通知，时间分别为2013年9月27日、2015年1月20日、5月17日。被上诉人为证明其已按合同约定及法律规定全面履行了义务，向一审法院提供照片一组（72张）：照片主要反映被上诉人工作人员整理草坪、修理道路、房屋、管线、通下水道、植树以及对违章、违建的管理等内容；被上诉人为证明所有财物已合法移交，向一审法院提供了“物业移交验收表”，该表显示：移交人新区物业分公司；接收人江苏宝业服务有限公司；监交人洪泽区高良涧镇街道办事处惠民家园社区居民委员会；监交单位有包南春签字，落款时间为2016年12月21日。
两上诉人在一审中对以上证据质证意见：律师函不能证明新区物业分公司主体适格及履行了相关义务；公告催费及通知不能达到其证明目的；对72张照片的真实性无法确认；“物业移交验收表”的真实性无异议，该表可证明被上诉人违约，没有按照合同约定履行义务。一审中，两上诉人对实际提供物业服务的系被上诉人不表异议，但认为新区物业分公司作为淮安新区物业管理有限公司的下属机构，是为总公司提供工作。
两上诉人为证明被上诉人未尽合同约定的服务义务，向一审法院提供了“洪泽论坛”中对中兴名都物业的评论意见及截图。主要内容为被上诉人服务差且管理不到位等内容。被上诉人对此不予认可。
本院认为，关于本案当事人主体是否适格问题。经查，被上诉人新区物业分公司依法在当地工商部门领取了营业执照，也未超出其经营范围，虽然前期物业服务合同由淮安新区物业管理有限公司与中兴公司签订，但被上诉人在提供物业服务时，两上诉人均已接受，并未提出异议，故新区物业分公司作为原告提起诉讼，符合法律规定。上诉人假日公司系涉案房屋实际承租人和使用人，依据法律规定在接受物业服务后，负有给付物业费的法定义务，也是本案合格被告。综上，对两上诉人主张的该项上诉理由不予支持。
关于被上诉人新区物业分公司是否履行了合同义务，两上诉人应否按合同约定支付物业费问题。经查，诉讼中，新区物业分公司已提供了大量照片，以证明其已履行了合同约定的服务内容。而上诉人认为，其提供的服务存在严重瑕疵，不应支付物业费。对此，本院认为，从目前上诉人所举证据看，尚不足以证明被上诉人在提供服务过程中，存在严重瑕疵的情形，且物业服务的质量存在服务企业与业主相互理解、配合、督促和不断完善的过程，如以物业服务存在瑕疵，即拒交物业费，损失的只能是双方各自的利益，本案中，不能完全否认被上诉人在提供物业服务过程中，不存在任何不足，但这绝不能构成上诉人长期不交物业费的理由。一审法院依据合同及当事人所举证据，判决由上诉人按约支付物业费并无不当。上诉人主张被上诉人构成违约，其不应按约支付物业费的上诉请求，本院不予支持。
关于被上诉人提起诉讼，是否已过诉讼时效、本案违约金应否调整及相关资料是否已移交问题。经查，诉讼中，被上诉人已提供了催交物业费的律师函和多次催交物业费的公告及通知，上诉人在诉讼中并未提供证据否定该证据的真实性。据此，一审法院认定诉讼时效自被上诉人主张之日中断正确。上诉人假日公司要求对违约金予以免除。对此，本院认为，合同中对违约责任作了明确约定，该约定不违反法律禁止性，法院在审理中应尊重当事人的意思自治，不应随意调整，故对上诉人假日公司要求免除违约金上诉请求不予采纳。被上诉人在诉讼中已提供了“物业移交验收表”，且上诉人对其真实性不表异议，如认为还有遗漏的财产或资料未移交，待有证据时，可另行起诉。
综上所述，中兴公司与假日公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人中兴公司预交的上诉案件受理费1303元，由中兴公司负担；上诉人假日公司应预交的上诉案件受理费1303元，由假日公司负担；（上诉人未交纳，待执行时一并执行交与本院）。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 孙 洁
审判员 蒋其举
二〇一八年二月二十八日
书记员 张 琦