新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第996号
上诉人（原审被告、反诉原告）:卢济标，男，1969年7月13日出生，汉族，个体工商户，住浙江省台州市椒江区。
委托代理人:刘涵，新疆井然律师事务所律师。
上诉人(原审原告、反诉被告)：乌鲁木齐地王国际贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人:郑光友，乌鲁木齐地王国际贸易有限公司董事长。
委托代理人：李晓红，女，1970年7月7日出生，汉族，乌鲁木齐地王国际贸易有限公司法务办主任，住乌鲁木齐市新市区。
委托代理人:孙继江，新疆万和律师事务所律师。
上诉人卢济标因与被上诉人乌鲁木齐地王国际贸易有限公司（以下简称地王贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2015)沙民三初字第431号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人卢济标的委托代理人刘涵，被上诉人地王贸易公司的委托代理人李晓红、孙继江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年9月20日，地王贸易公司与卢济标签订一份商铺租赁合同，约定地王贸易公司将其位于本市炉院街333号新疆地王国际商城A座负一层A-156A号商铺（建筑面积81.05平方）租赁给卢济标作商业经营用途。经营范围为鞋类批发，租赁期限为四年零八个月，自2010年5月1日起至2014年12月31日止，卢济标承租的商铺起租价格为：建筑面积：70元/月/平方米。第一期（2010年5月1日至2011年12月31日
）：免租金，第二期（2012年1月1日至2012年12月31日）：70元/月/平方米，第三期（2013年1月1日至2013年12月31日）：90元/月/平方米，第四期（2014年1月1日至2014年12月31日）：110元/月/平方米。卢济标一次性交纳地王贸易公司履约保证金10000元。订立本合同后，卢济标一次性向地王贸易公司交纳初装费、维修费40525元（其中初装费16210元、维修费24315元）。2014年（无签订日期），双方对该商铺又签订一份地王国际商城商铺租赁合同和一份地王商城综合管理服务合同。租赁期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。卢济标承租的商铺租价格为：1、2014年1月1日至2014年12月31日价格为70元/月/平方米，合计68082元，于2013年11月30日前交清。2、2015年1月1日至2015年12月31日价格为70元/月/平方米，合计68082元，2014年11月30日前交清。3、2016年1月1日至2016年12月31日价格为70元/月/平方米，合计68082元，2015年11月30日前交清。综合服务费每年交纳19452元。该商铺租赁合同第四条第3项约定，卢济标有意抵制本市场的正常管理或拖欠市场租金及各项管理费用达两个月或无正常理由闲置十日以上没有开业经营的，地王贸易公司有权提前终止合同，无偿收回商铺，所收取卢济标的一切费用不退；第八条第一款第1项约定地王贸易公司应保证所出租的商铺及配套设施在交付卢济标使用时完好并能够正常使用；第7项约定卢济标在租赁期间，不得无故要求退还商铺，必须采取合理防范措施，保护租赁商铺及配套设施的完好无损，不得擅自改变租赁商铺的结构及用途，如确需要，需经地王贸易公司同意后才可进行；第十二条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须向守约方赔付租金总额50%违约金；第十六条约定，在本合同的租赁期间，如卢济标未经地王贸易公司同意提前终止或解除本合同的，卢济标应向地王贸易公司全额补交免租期间的租金，租金标准按本合同租赁期限的最后一年租金标准交纳。2014年6月，地王贸易公司因维修停车场，封闭负一楼后大门至今，人员由一楼前正门进入。2014年12月31日卢济标自行搬离负一层A-156A号商铺。卢济标称，2015年1月3日左右本案涉案商铺已经由他人实际经营使用，搬离负一层A-156A号商铺经过地王贸易公司同意，但未充分举证证明。2015年1月19日、2月4日，地王贸易公司委托乌鲁木齐市公证处分别对负一层A-156A号商铺现状进行了保全。
原审法院认为，卢济标与地王贸易公司就同一商铺先后自愿签订两份租赁合同以及一份综合服务合同，履行期限有重合部分，后签订的租赁合同可视为双方当事人达成合意，对合同内容的增加及变更，该合同未违反法律禁止性规定，合法有效。双方争议的内容为后签订租赁合同的履行。双方在租赁合同履行中，卢济标在合同履行期限未满且未解除的情况下，自行搬离租赁商铺，违反了合同约定，已构成违约，卢济标应当向地王贸易公司承担违约责任。鉴于地王贸易公司因维修停车场原因，封闭了负一楼的出入大门，客观上减少了卢济标所经营商铺的人流量，改变了商铺的经营环境，造成商铺赢利减少和困难，双方在合同中虽没有明确约定地王贸易公司该行为属于违约行为，但应当考虑双方履行合同的实际情势变更情况，酌情减轻卢济标的违约责任。地王贸易公司主张卢济标应按照合同约定支付102123元违约金（租金68082元×3年×50%），约定违约金过高，酌定为30636.9元（租金68082元x3年x15%）。卢济标反诉请求地王贸易公司返还履约保证金10000元，支付违约金34041元，不予支持。
鉴于商铺的经营环境改变，实际造成赢利困难，卢济标已搬离涉案商铺，合同不宜强制履行。对卢济标反诉请求解除双方的租赁合同予以准许，双方签订的管理服务合同作为租赁合同的附属合同一并解除。
地王贸易公司要求卢济标支付拖欠的租金68082元以及物业费19452元，该租金和物业费为2015年1月1日至12月31日的预付性质的租金和物业费，租赁合同被解除后，卢济标不应再支付租金和物业费。但是租赁合同未解除前，卢济标虽未使用商铺，但是仍应当支付租金和物业费。合同解除日为法院作出判决日2015年3月31日。卢济标称2015年1月3日左右本案涉案商铺已经由他人实际经营使用，无充分证据证明，不予采信。故对地王贸易公司该项诉讼请求予以部分支持，卢济标支付地王贸易公司租金17020.5元（68082元÷12个月×3个月）和物业费4863元（19452元÷12个月×3个月）。据此，原审法院判决：一、解除乌鲁木齐地王国际贸易有限公司与卢济标2014年签订的负一层A-156A号商铺租赁合同以及商城综合管理服务合同；二、卢济标支付乌鲁木齐地王国际贸易有限公司租金17020.5元（68082元÷12个月×3个月）；三、卢济标支付乌鲁木齐地王国际贸易有限公司物业费4863元（19452元÷12个月×3个月）；四、卢济标支付乌鲁木齐地王国际贸易有限公司违约金30636.9元（租金68082元×3年×15%）；五、驳回卢济标要求乌鲁木齐地王国际贸易有限公司返还履约保证金10000元的诉讼请求；六、驳回卢济标要求乌鲁木齐地王国际贸易有限公司支付违约金34041元的诉讼请求。
上诉人卢济标不服一审判决上诉称：我搬离商铺的原因是被上诉人改造停车场，将涉案商铺的市场负一层正门封堵，是被上诉人违反合同约定，导致我生意惨淡。依据双方协议约定，被上诉人应当保证所出租商铺及配套设施的正常使用，被上诉人向我收取的费用中就包含共用部分、共用设备的日常运行维护及年检费等费用。我与被上诉人经多次协商，双方同意解除合同。我于2014年12月31日搬离场地，且被上诉人已在我搬离后将该涉案商铺实际交付他人经营，被上诉人要求我支付房租、物业费及违约金无事实依据。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持我的全部诉讼请求。
被上诉人地王贸易公司答辩称：涉案商铺所在的市场后门是作为消防通道使用的，负一层没有正门，我公司并没有封堵门，只是在施工时受了影响。上诉人是自行搬离涉案商铺的，并没有与我公司协商，涉案商铺现在还闲置着。请求二审法院依法维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
认定上述事实，有商铺租赁合同、证人证言、公证书、现场照片、当事人陈述及一、二审庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为：上诉人卢济标与被上诉人地王贸易公司签订的《商铺租赁合同》及《综合服务合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，双方租赁期限届满时间为2016年12月31日，上诉人卢济标在租赁期限尚未届满的情形下，自行搬离租赁场地，已构成违约，理应承担相应的违约责任。上诉人卢济标上诉称搬离场地经过了被上诉人地王贸易公司的同意，但被上诉人地王贸易公司对此不予认可，上诉人卢济标就该事实主张亦不能提供证据加以证明，本院对上诉人卢济标该项上诉主张不予采信。虽然被上诉人地王贸易公司因维修停车场将负一楼后大门予以封闭，但并不属于被上诉人地王贸易公司的违约事实，且原审法院已充分考虑到本案的客观情况，对上诉人卢济标的违约责任予以酌减，本院认为原审法院确认的违约金数额合理有据，对上诉人卢济标该项上诉请求不予采信。对于上诉人卢济标搬离后发生的费用，因租赁合同尚未解除，上诉人卢济标拒绝继续履行合同客观上给被上诉人地王贸易公司造成了房屋闲置期间的租金损失，原审法院判令上诉人卢济标缴纳租赁费、物业费至判决合同解除之日并无不当，应予维持。上诉人卢济标称被上诉人地王贸易公司于2015年1月初已将涉案商铺另行租赁给他人使用，但就该事实主张未提供充分有效的反驳证据，且与公证机关在该期间出具的公证书所载内容明显相悖，本院对上诉人卢济标该上诉主张亦不予采信。如上所述，上诉人卢济标主张被上诉人地王贸易公司违约，要求被上诉人退还履约保证金并承担违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2431.23元，由上诉人卢济标负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 刘 晓
审判员 陈映红
审判员 陈 敏
二〇一五年七月十三日
书记员 俞兆远