广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法沙民一初字第166号
原告：刘苏玉，女，1973年8月30日出生，汉族，住江西省吉安市。
原告：刘斌，男，汉族，住湖南省邵市双清区。
上列两原告的共同委托代理人：卓裕文，广东卓正律师事务所律师。
被告：中山市西区沙朗房地产建设开发总公司，住所地广东省中山市西区。
法定代表人：梁灿文，总经理。
委托代理人：许钊海，该司员工。
第三人：冯兆荣，男，香港特别行政区居民。
原告刘苏玉、刘斌诉被告中山市西区沙朗房地产建设开发总公司（以下简称沙朗地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理后，依法由代理审判员刘敏娟独任审判，于2014年2月7日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依原告刘苏玉、刘斌的申请，追加冯兆荣为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告刘苏玉、刘斌共同委托代理人卓裕文，被告沙朗地产公司委托代理人许钊海到庭参加诉讼。第三人冯兆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘苏玉、刘斌诉称：两原告于2001年8月22日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，由两原告向被告购买由其开发的中山市西区的商品房（以下简称301房）。合同约定：房屋的建筑面积84.99平方米，套内建筑面积共70.51平方米，公共部位分摊面积为14.48平方米；商品房价款为58905元。2001年10月4日两原告一次性付清了购房款，被告当即将房屋交给两原告使用。同时，合同第15条关于产权登记的约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后1360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。上述合同签订时，两原告已付清了房款，但是被告未按约定时间提交办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，导致两原告至今未领取到房地产权证书。自2004年起，两原告与其他业主曾多次要求办理房屋产权证均无结果。故原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即履行房屋买卖合同第十五条约定的义务，将办理房屋权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋产权证书；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告提出追加第三人申请，认为：1994年7月19日，第三人与被告签订《房地产买卖契约》，由第三人购买301房并办理了备案登记，但未办理产权证。1998年12月4日，第三人将301房的买卖合同权利义务转让给原告，并得到被告同意。原告与被告于2001年8月22日重新签订了上述买卖合同。签订上述合同时，原告已付清房款，但被告未按约定时间与第三人办理解除房地产买卖契约、注销备案登记，导致原告至今未领取到房地产权证书。故申请追加冯兆荣为本案第三人参加诉讼，请求法院判令：第三人协助被告为原告购买的301房办理房地产权证。庭审中，原告明确诉讼请求为：判令被告、第三人履行合同义务，协助原告办理中山市西区沙朗金沙柏丽路三单元301房房地产的过户及办理房地产权证相关手续。
原告刘苏玉、刘斌为支持其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.沙朗地产公司的企业档案登记资料；2.广东省商品房买卖合同；3.收款收据（测量费）；4.房地产买卖协议书；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.收据；7.信函；8.企业法人申请变更登记注册证书。
被告沙朗地产公司辩称：一、涉案房产是原告于1998年12月4日向原业主冯兆荣购买的，当时原告持其与冯兆荣签订的房屋买卖协议到被告公司要求确认，被告认为原告与冯兆荣之间的房屋买卖属实，故于2001年8月22日与原告签订了商品房买卖合同，同时要求原告写下保证书。因涉案房屋已办理了合同登记备案，均登记在冯兆荣的名下。同时，被告起草了终止合同协议书，准备到国土部门办理注销原登记备案手续，但是因联系不到冯兆荣，导致注销手续不能办理；二、因为涉案房产此前未办理土地证，所以一直无法办理房产证。在2005年1月27日，中山市处置问题楼盘领导小组同意涉案楼盘进入确权办证程序，被告收到该通知后，补办了涉案楼盘的用地手续并办理了土地证，也向有关部门办理了确权手续，到2012年8月份该楼盘的房产均已可以办证。由于涉案的房产此前是登记备案在冯兆荣名下，因冯兆荣下落不明，目前无法办理注销手续，所以办不到证。作为被告，希望能通过诉讼途径为原告办理好房产证。此外，由于该楼盘属于问题楼盘，办理证件没有相关的发票，而且发展商现已没有了对外的经营活动，只是为了办证需要而仍存在，所以该房产此后办证所产生的费用，被告只承担卖方部分的费用，其余的费用需要由原告承担。
被告沙朗地产公司对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.关于金沙柏丽大道观月楼办理产权证的通知；2.房屋买卖协议书；3.保证书；4.公证书、房地产买卖契约；5.冯兆荣的身份证复印件；6.中山市商品房销售合同登记备案证明表。
第三人冯兆荣因下落不明，本院于2014年11月19日依法向其公告送达起诉状副本及传票，第三人冯兆荣在公告期满后指定的期限内未应诉、答辩，也未提交证据。
经审理查明：1994年7月19日，冯兆荣与原中山市沙朗镇房地产建设开发总公司（以下简称沙朗镇地产开发总公司）就中山市西区的房地产的买卖签订《房地产买卖契约》，双方订立合同的行为经中山市公证处公证。该房地产买卖契约约定：1.沙朗镇地产开发总公司自愿将座落于中山市沙朗镇的房地产出售给冯兆荣；2.房屋的成交价格为58905元，冯兆荣于1993年7月19日前一次性付清给沙朗镇地产开发总公司；3.房屋由沙朗镇地产开发总公司于1993年10月21日交付冯兆荣。1994年7月19日，沙朗镇地产开发总公司为涉案房产办理中山市商品房销售合同登记备案，将涉案房产备案登记在冯兆荣名下。庭审中，沙朗地产公司确认冯兆荣已支付了购房款。
1998年12月4日，冯兆荣为甲方，刘苏玉、刘斌为乙方签订房屋买卖协议书，约定：甲方将301房卖给乙方，售价为68000元；甲方将房产有关资料移交乙方，乙方将购房款68000元一次性交付甲方；甲方有责任将房产证负责帮乙方办理，直到房产证归到乙方为止。同日，刘斌向冯兆荣支付购房款68000元，冯兆荣亦将涉案房屋交刘斌、刘苏玉使用至今。2001年8月22日，沙朗地产公司以出卖人的名义重新与刘斌、刘苏玉签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1.沙朗公司将301房出售给刘斌、刘苏玉，价款为58905元；2.沙朗公司应当在商品房交付使用后1365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2014年1月6日，刘苏玉、刘斌以沙朗地产公司没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，冯兆荣没有协助办理注销涉案房屋的买卖备案登记为由诉至本院，主张前述实体权利。
另查：沙朗地产开发总公司于2000年5月12日申请变更名称为沙朗地产公司。
本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议的标的物是属于中山市的房地产，故本案系因不动产纠纷而提起的诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，本案应由不动产所在地的人民法院专属管辖，故依法应当适用中华人民共和国法律。又因本案当事人具有涉外因素，使本案成为涉外房地产案件，涉案不动产位于本院辖区，故本院对本案拥有管辖权。
刘苏玉、刘斌与冯兆荣签订的《房屋买卖协议书》时，双方均明确知晓该房屋尚未取得所有权证书，但根据冯兆荣与沙朗地产公司原来所签订的《房地产买卖契约》的约定，冯兆荣享有合同权利并承担合同义务，双方合同尚在履行中。冯兆荣与刘苏玉、刘斌签订《房屋买卖协议书》，将涉案房产转让，实际上是先由冯兆荣与沙朗地产公司解除原合同，然后再由刘苏玉、刘斌与沙朗地产公司重新签订买卖合同，这是典型的将合同权利义务一并转让的行为，即合同的概括转让。冯兆荣与沙朗地产公司原来签订的《房地产买卖契约》是有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本案中，冯兆荣将合同权利义务一并转让给刘苏玉、刘斌，取得了合同相对方（即沙朗地产公司房）的同意，实际上相当于冯兆荣与沙朗地产公司房解除了原合同，再由刘苏玉、刘斌与沙朗地房重新签订了一份《商品房买卖合同》。刘苏玉、刘斌与冯兆荣签订《房屋买卖协议书》的行为实质上转让的标的是合同的权利和义务，且取得了合同相对方的同意，故本院认定该转让行为有效。因冯兆荣、沙朗地产公司没有及时办理备案登记注销手续，致使刘苏玉、刘斌购买的涉案房产无法办理权属登记，冯兆荣、沙朗地产公司应承担相应的违约责任，依约应予协助刘苏玉、刘斌办理涉案房地产的权属证书。故，刘苏玉、刘斌要求沙朗地产公司、冯兆荣协助办理涉案房地产的房地产权证的诉讼请求，于事实和法律有据，本院予以支持。冯兆荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利，相应诉讼风险由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告中山市西区沙朗房地产建设开发总公司、第三人冯兆荣于本判决生效之日起三十日内协助原告刘苏玉、刘斌办理位于中山市西区沙朗金沙柏丽路三单元301房房地产的过户及办理房地产权证的相关手续。
案件受理费1273元（原告刘苏玉、刘斌已预交），由被告中山市西区沙朗房地产建设开发总公司、第三人冯兆荣各负担636元（被告中山市西区沙朗房地产建设开发总公司、第三人冯兆荣负担的部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告刘苏玉、刘斌）。
如不服本判决，原告刘苏玉、刘斌、被告中山市西区沙朗房地产建设开发总公司，可在判决书送达之日起十五日内，第三人冯兆荣可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 刘 忠
代理审判员 刘敏娟
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一五年五月五日
书 记 员 王 毅