青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10481号
原告韩文。
委托代理人张坤，山东春泽律师事务所律师。
委托代理人高芳，山东春泽律师事务所律师。
被告吕黛美。
委托代理人周卫明，山东柏海律师事务所律师。
原告韩文与被告吕黛美房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭审理了本案。原告韩文及其委托代理人张坤、被告吕黛美及其委托代理人周卫明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年2月2日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告将青岛市市南区中山路44-60号1409户房屋出售给原告，签约之日，原告支付定金1万元。至2015年2月16日约定的房屋交付之日后，被告仍然以各种理由拒绝为原告办理相关手续，2015年3月6日，被告明确表示不履行该合同，并且拒绝赔偿原告违约金。原告诉至法院，请求依法判令：1、被告双倍返还原告支付的购房定金2万元及利息，自2015年2月2日起至被告实际退还之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；2、被告赔偿原告因购买房屋产生的中介费用17000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告所述与事实不符，原、被告签订房屋买卖合同后，原告履行了交付定金义务，但履约期间，原告违背合同约定，私自到房产交易中心办理网签，该网签约定的合同价款与真实合同价款有很大出入，违背双方诚信交易原则。被告并不存在原告诉称的违约行为，合同解除的责任并不在被告，因此被告仅同意返还购房定金1万元，原告的其他诉讼请求被告不予认可，请求依法予以驳回。
经审理查明，2015年2月2日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告购买被告名下的青岛市市南区中山路44-60号1409户房屋一处，建筑面积96.4平方米，成交价为110万元；付款方式为：第一次，签合同当日，原告支付被告购房定金1万元；第二次，因此房有银行抵押，双方去银行，被告办理此房的解押手续，原告当日付被告购房首付款90万元用于被告撤押款；第三次，由地税通知原告可以交税当日，原告付被告余款19万元。被告应于2015年2月16日将房屋交付给原告。签订合同后，原告将定金1万元给付被告。
同日，原告向中介方青岛市市南区爱易居房产中介服务部出具《委托协议书》一份，内容为：“现本人韩文委托爱易居房产信息部代为办理关于购买吕黛美位于市南区中山路44-60号百盛商务中心1409房屋的相关各项手续，包括挂牌、网签、银行撤押等等。代办费用共计5000元，如有未尽事宜，双方协商解决”。后原告向青岛市市南区爱易居房产中介服务部支付中介费用5000元。
后涉案房屋由青岛联建房地产事务代理有限公司在青岛市房地产交易中地办理了网签备案手续，并为双方办理《青岛市存量房买卖合同》，该合同约定的涉案房屋价格为50万元。原、被告并未到场。
2015年3月6日，原告向被告发送短信，内容为：“吕大姐，早上房屋出售你毁约一事，请在下周一之前按照双方签订合同的约定支付给我们违约金3.5万。我们协同你把房产交易的网签撤销。我们本来按照合同要求的时间已把房款备齐。你已经给我们造成的损失没法衡量。如本次缴纳违约金延迟，我们将按照合同采取相应的法律手段来解决这个问题”。被告向原告回复的短信内容为：“合同外的第三方承租人原因导致合同不能实际履行即交付，甲方通知乙方双方解除合同，且同意支付违约金。同时因乙方单方网签备案合同，未征得甲方同意且未签字，乙方存在过错，并产生阴阳合同，乙方也应支付甲方违约金，但双方可以协商给付的金额，也可以走法律程序”。
2015年3月18日，原告的配偶刘志文与案外人戴静签订《房地产买卖契约》一份，约定刘志文购买青岛市市南区中山路44号1202户房屋一处，建筑面积119.72平方米，成交价92万元。原告提交收款收据一份，证明其因上述房屋买卖行为向中介方青岛市市南区金豆豆房产信息服务部支付中介费1.2万元。原告称，该合同已经履行完毕。
2015年4月27日，涉案房屋的抵押贷款90万元由被告还清并办理撤押手续。
被告提交申请书一份，申请涉案房屋的承租人鞠某出庭作证，证明延期腾房事宜。
原告称，1、双方签订房屋合同时，原告是通过中介与被告联系购买涉案房屋，合同约定的支付购房款流程是：签约当天支付定金1万元，之后原告先行支付购房款90万元用于解押，过户交税之日支付剩余购房款19万元；合同约定了房屋的交付日期，未约定过户日期，双方约定2015年2月16日房屋交付时处于空置状态；当时涉案房屋存在抵押，原告认为房屋交付前应办理解押及处于空置状态；2月7日，原、被告共同委托中介办理网签手续，进行涉案房屋的网签备案；2月16日，原告多次要求被告办理过户，被告拒不履行过户义务，后被告口头明确表示不履行合同，若被告同意继续履行房屋买卖合同，原告亦同意继续履行。2、依据房屋买卖合同约定的第二次付款时间，在2015年春节过后，原告多次发短信催促被告到银行解押兵办理过户手续，被告一直未予回复，正月十五之后，被告明确表示不再履行房屋买卖合同；2015年3月4日开始，原告在准备好解押款之后，多次催促被告进行解押事宜；对于2月16日的交房日期，双方多次协商过，但2月16日前，被告未将房屋腾空，房屋无法交付；签订合同当日，原、被告都知晓房产中介要到房产交易中心办理网签，双方各交给中介50元用于办理网签，被告也缴纳了维修基金，网签合同上盖章的中介机构只是代理双方进行网签，并非代理房屋买卖，后网签合同一直放在中介处。原告购买涉案房屋的目的是用于办公，原告的配偶与案外人之后签订的房屋买卖合同已经履行完毕。3、在能够继续履行房屋买卖合同的前提下，原告不同意解除合同；原告要求支付的利息是指购房定金的利息；原告要求被告承担的中介费包括两次房屋买卖的中介费用，第一部分5000元，是原告与被告进行房屋买卖时实际支出的费用，是一种赔偿责任；第二部分12000元，是因为被告违约导致原告另行购买房屋所产生的实际中介费损失。
被告称，1、双方的房屋买卖合同已经解除，因原告违约在先，被告于2015年3月6日已提出要求解除合同。事实依据是：双方履约过程中，不具备网签条件，但原告擅自办理网签备案，涉案房屋应先行解押再备案，原告在未支付购房款进行解押的情况下，先行办理网签手续；且网签合同价款约定为50万元，明显低于双方合同约定价格；原告私自网签，且网签价格与实际交易价格不符，被告认为原告在履约过程中丧失诚信，属于根本违约，被告不同意按照房屋买卖合同继续履行。2、双方曾协商过到银行办理解押事宜，涉案房屋一直出租并未腾空，原告称房屋不空置就不交付房款，但因承租人无法腾空房屋，原告亦未交付解押款；2015年2月19日是大年初一，因为租户在2月16日无法滕让房屋，遂找到被告，原告也同意延期至3月底；后被告于3月份发现原告未解押就进行网签，双方就此未达成进一步协议；双方签订房屋买卖合同时，与中介提过网签事宜，被告没有给中介相关费用办理网签；涉案房屋现仍登记在被告名下，处于对外出租的状态；2015年4月27日，当时被告有一笔资金进入，贷款还未到期，被告将涉案房屋解押。
上述事实，有合同、短信、协议书及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《房地产买卖契约》是否符合解除条件；二、合同解除后违约责任的承担问题。
当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，不违法法律法规的规定，该合同系合法有效的，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。依据合同约定，第二期房款的支付方式为：被告办理涉案房屋的解押手续，原告当日支付被告购房首付款90万元用于被告撤押款。依据2015年3月6日原、被告之间的短信往来及双方陈述表明，合同签订后，原告一直以积极的态度与被告磋商支付房款及交付房屋等事宜，且原告在合同约定期限内将购房款备齐，其具备履约能力和顺利履约的意愿。另一方面，被告在短信中称其因承租人的原因不能实际交付涉案房屋，且至今涉案房屋仍处于出租状态，而原告购买涉案房屋的目的系用于经营使用，因此，涉案房屋至今尚未具备交付条件，且被告于3月6日通知原告《房地产买卖契约》解除，原告对此未提出异议，原告亦表示被告由支付违约金并配合撤销网签，之后原告未再继续履行《房地产买卖契约》，而是另行购买其他房屋，综合本案案情，本院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》于2015年3月6日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告向原告提出要求解除房屋买卖合同，其理由为：原告在涉案房屋未解押的情况下即办理网签手续，且网签价格远低于合同约定价格，丧失诚信，属于根本违约；因承租人未腾空房屋，原告据此不交付房款。本院认为，首先，房屋买卖合同的登记备案即网签系房屋行政管理部门对于房屋买卖市场交易的一种行政管理行为，登记备案的合同与双方签订的房屋买卖合同不一致的，以基于当事人真实意思表示而签订的合同为准，本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》系当事人真实意思表示，被告称原告擅自网签属于根本违约，但其未提交证据证明网签行为对于双方履行《房地产买卖契约》有何重要影响，亦未证明网签行为导致根本违约，且原告一直向被告主张继续履行合同，无证据表明其存在丧失诚信的情形；其次，合同约定被告应于2月16日前将涉案房屋交付给原告，但被告认可承租人到期后无法腾让房屋，即使依据被告所说原告曾同意将交房时间延期至3月底，被告仍未履行交房义务，且至今涉案房屋未腾空。综上，本院认为，被告的一系列不解押、不交房、主动要求解除合同的行为，违反了合同约定，进而导致双方《房地产买卖契约》解除，应承担违约责任，依据定金罚则，被告应向原告返还定金2万元。因定金罚则本身即为对守约方损失的赔偿，原告要求被告再支付定金利息的请求，本院不予支持。
买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，原告因与被告签订《房地产买卖契约》而支出中介费5000元，后原告与案外人签订其他房屋的买卖合同而支出中介费12000元，上述费用系被告在违约时应当预见到的已经造成及可能造成的原告损失，因此，被告应对上述中介费用中超出定金罚则部分的损失承担赔偿责任，被告应向原告支付中介损失费7000元（12000＋5000-10000）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》第二十八条之规定，判决如下：
一、原告韩文与被告吕黛美签订的《房地产买卖契约》于2015年3月6日解除。
二、被告吕黛美于本判决生效之日起十日内返还原告韩文定金2万元。
三、被告吕黛美于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩文损失费7000元。
四、驳回原告韩文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费725元，由原告负担196元，被告负担529元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 李桂珍
人民陪审员 陆 璐
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘成荫