福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第593号
原告王国清，男，1978年11月20日出生，汉族，住长乐市。
原告陈峰，女，1979年8月26日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人王国清（系原告陈峰的丈夫，本案原告）。
被告福建骏翔房地产开发有限公司，住所地长乐市。
法定代表人林程永，该公司董事长。
委托代理人陈惠柔，该公司职员。
委托代理人陈晨星，福建闽航律师事务所律师。
原告王国清、陈峰与被告福建骏翔房地产开发有限公司（以下简称骏翔房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告王国清，被告骏翔房地产公司的委托代理人陈惠柔、陈晨星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王国清、陈峰诉称：原告王国清、陈峰与被告骏翔房地产公司于2009年11月15日签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发建设的香江国际E区第1幢1301号房，商品房价款537071元，定于2010年9月30日前交房，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理�屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告违反合同约定于2011年6月1日通知原告交房，原告于2011年6月20日办理交房手续，并缴纳相关维修资金。但因该商品房未经验收合格，被告直至2014年3月28日才通过竣工验收备案，并于同年11月17日通知原告办理房屋权属证书。被告行为已经明显违约，现诉请法院判令被告骏翔房地产公司向原告王国清、陈峰支付自2011年9月20日起至2014年11月17日止（共计1152天）逾期办理房屋产权证书违约金61871元（537071元×0.01%×1152天）。
被告骏翔房地产公司辩称：本案逾期办理房屋产权登记并非被告的原因造成，而是政府相关部门未能正确执行房地产政策以及小区部分业主等原因造成的，其责任不在被告，被告不应承担逾期办证的违约责任。理由一，涉案房屋于2011年5月已通过竣工验收合格，具备办理建设工程竣工验收备案条件。但长乐市住房和城乡建设局于2013年5月违法要求对涉案房屋进行综合验收与分户验收，导致被告于2014年3月才通过工程竣工验收备案，并造成逾期办理产权登记；理由二，因政府市政工程建设导致涉案房屋建设工期延误。以及在商品房交付使用后，小区部分业主擅自变更设计违章装修施工，造成分户验收无法获得通过，亦导致逾期办理产权登记。退一步说，即便逾期办理房屋产权登记责任在于被告，但根据原、被告签订的《补充协议》约定，原告主张的违约金应从商品房交付使用后365个工作日起计算，另外，建设工程完成竣工�收备案后才能交付使用，本案商品房通过验收备案时间是2014年3月28日，亦是商品房实际交付使用的时间，被告于2014年11月17日通知原告办理产权登记手续未超过双方约定的365个工作日期限。综上，法院应驳回原告王国清、陈峰的诉讼请求。
原告王国清、陈峰为支持其诉求，向本院提交的证据有：
1、商品房买卖合同及其补充协议；2、购房发票；3、入伙通知书；4、长乐市住宅专项维修资金缴存赁证；5、福州市12345便民呼叫中心诉求件；6、办理权属登记手续的《公告》。
被告骏翔房地产公司为支持其辩解，向本院提交的证据有：
1、长乐市城乡规划建设工程规划条件核实意见书；2、长乐市公安消防大队建筑工程消防验收意见书；3、关于开展我市房地产开发企业规范开发经营行为工作的通知；4、关于加强房地产竣工验收、交付使用管理的通知；5、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目决定（国发（2004）16号）；6、关于强化我市住宅质量验收管理的通知；7、福州市分户验收监督管理暂行办法；8、建筑工程施工许可证；9、整改治理通知书，关于长乐威立雅水务有限公司与香江国际居民区存在间距不足的重大事故隐患的转办函，转发关于《市政府安全生产委员会办公室转发关于漳州市南靖县自来水公司发生少量氯气泄漏的通报》，关于延迟交房居民不得入住的函，重大事故隐患转办函，关于对长乐威立雅水务有限公司氯库与香江国际间距不足的重大安全隐患实行挂牌督办的通知；10、关于香江路及市政污水管网何时建成的反馈，关于请示香江路市政污水管网何时建成投入使用的函；11、关于香江国际开发项目初始登记办结证明；12、福建省房屋建筑工程竣工验收报告；13、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，原告对被告提供的证据的真实性亦无异议。
根据以上真实性无异议的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：
2009年11月15日，原告王国清、陈峰（系夫妻关系）与被告骏翔房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告王国清、陈峰购买被告骏翔房地产公司开发建设的位于长乐市香江国际E区第1幢14层1301号房，房屋总价款537071元。其中合同第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……”；合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……”；补充协议第七条约定：“主合同第十四条《关于产权登记的约定》经双方协商变更补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提供资料并受理买受人权属登记手续报产权登记机关备案。产权登记机关若因相关部门原因造成买受人无法在约定期限内取得权属证书的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，原告已按约付清总房款537071元。2010年至2011年间，因本市香江路及市政污水管网的建设以及被告建设的香江国际小区与长乐威立雅水务有限公司存在间距不足的重大事故隐患进行整改治理，被告未按约向原告交付案涉商品房。2011年6月1日，被告通知原告收房，原告于同年6月20日办理了收房手续。
另查明，2011年5月，被告建设的香江国际小区通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位联合验收，并于2014年3月28日经长乐市住房和城乡建设局竣工验收备案。2014年10月23日，长乐市房地产交易管理所准予香江国际小区房屋产权初始登记。被告于2014年11月17日通知原告办理房屋产权登记。
本案争议的焦点为：1、案涉房屋交付使用时间？2、逾期办理房�产权登记的责任是谁造成的？
本院认为：原告王国清、陈峰与被告骏翔房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。《补充协议》作为合同附件，与合同主文具有相同的法律效力，其对合同主文关于产权登记约定内容的变更，是合同当事人真实意思表示，对合同双方均有约束力。
关于争议焦点1，双方原约定于2010年9月30日前被告将符合各项约定条件的商品房交付原告使用，但直至2014年3月28日才达到了本案房屋买卖合同约定的“该商品房经验收合格”的交房条件，由于被告于2011年6月1日通知原告收房，原告已于同年6月20日同意接收房屋，应当视为原、被告已就交房条件的变更达成合意，�本案案涉房屋交付使用时间应为2011年6月20日。
关于争议焦点2，被告骏翔房地产公司认为本案逾期办理房屋产权登记并非被告的原因造成，而是政府相关部门未能正确执行房地产政策以及小区部分业主等原因造成的，其责任不在被告，其不应承担违约责任的辩解意见，因被告所提供证据未能充分证明其主张的事实，且是被告骏翔房地产公司与相关行政部门之间的关系，被告以此抗辩逾期办证的理由不成立，本院不予采信。根据《合同补充协议》约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内提供资料并受理买受人权属登记手续报产权登记机关备案。被告在2011年6月20日将案涉房屋交付原告使用，但至2014年10月23日才取得商品房权属初始登记备案，存在逾期办证的客观事实，被告应当承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。
关于原告主张逾期办理房屋权属证书的违约金问题，根据《商品房买卖合同》约定，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。故被告应自2011年6月20日次日的第365个工作日（经核算即2012年12月5日）起至向长乐市房地产交易管理所申请案涉房屋的初始登记之日即2014年10月23日止，共计688天，每日按原告已付房款537071元的万分之一向原告支付违约金。被告应支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为36950.5元（537071元×0.0001×688天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告福建骏翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王国清、陈峰逾期办理房地产权属证书违约金36950.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1347元，由原告王国清、陈峰负担543元，被告福建骏翔房地产开发有限公司负担804元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 陈景琛
审 判 员 陈旭辉
人民陪审员 黄黎明
二〇一五年十月十二日
书 记 员 高 蜀
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，�受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断、适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规�的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。