福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1665号
上诉人（原审原告）黄家驹，男，1969年6月2日出生，汉族，住所地福建省仙游县。
委托代理人陈庆英（系上诉人黄家驹之妻），女，1970年10月2日出生，汉族，住所地福建省仙游县，代理权限为特别代理。
被上诉人（原审被告）莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，组织机构代码证代码79609323-X。
法定代表人詹开兴，董事长。
委托代理人谢平健，福建侬来律师事务所律师，代理权限为特别代理。
委托代理人李海云，福建侬来律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。
上诉人黄家驹因与被上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2015）仙民初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人黄家驹的委托代理人陈庆英、被上诉人亿豪公司的委托代理人谢平健、李海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年8月31日，黄家驹与亿豪公司签订一份《商品房买卖合同》，黄家驹向亿豪公司购买由亿豪公司开发的亿豪名城第5幢12层1203号商品房，建筑面积123.32平方米，每平方米5153.46元，总价款635525元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。黄家驹按约付清全部购房款635525元。2014年5月31日，亿豪公司通知黄家驹办理交房手续；2014年10月8日，黄家驹与亿豪公司办理交房手续。2015年4月7日，黄家驹以亿豪公司未能在合同约定的时间交付给黄家驹符合合同约定条件的商品房为由，提起诉讼。另查明，根据仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。
原审法院认为，黄家驹与亿豪公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。黄家驹已付清购房款，而亿豪公司没有严格按合同约定的期限交房，且亿豪公司逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，亿豪公司已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定，“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房给黄家驹造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为123.32㎡×5元／㎡=616.6元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十四倍多，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，亿豪公司关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，亿豪公司请求予以调低，依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，酌情确定本案商品房月租金为123.32㎡×5元／㎡=616.6元，亿豪公司逾期交房所要承担的自2013年5月1日起计至2014年5月31日止违约金为：616.6元／月×13月×（1＋30%）倍=10420.54元。现黄家驹请求亿豪公司支付自2013年5月1日起计至2014年4月30日止的违约金应为：616.6元／月×12月×（1＋30%）倍=9618.96元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：莆田亿豪房地产有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付给黄家驹逾期交房的违约金人民币9618.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2620元，减半后收取人民币1310元，由黄家驹负担人民币1285元，由莆田亿豪房地产有限公司负担人民币25元。
一审判决宣判后，上诉人黄家驹不服，向本院提出上诉。
上诉人黄家驹上诉称，双方当事人在签订本案购房合同时，是根据当时的物价水平及商品房的价格，考虑到违约方可能会给对方造成的实际损失，约定逾期交房按已付款的日万分之五计算违约金，该约定系双方自愿行为，也是合适和妥当的，既能起到惩戒作用，又不会给对方造成不应有的经济负担，且也没有违反法律相关约定。而经济廉租房系具有福利扶贫的性质，其租金十分低廉，并不具有市场指导价性质。原审法院忽略了商品房与廉租房之间性质上的不同、没有可比性和参考价值，生硬地将两者进行比对参照，据此所作出的判决，必然是错误的。综上，请求：1、撤销原判，改判被上诉人亿豪公司支付给上诉人黄家驹违约金人民币115983元。
被上诉人亿豪公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人黄家驹所诉求的违约金，明显过高，原审根据上诉人黄家驹的实际损失，予以调整违约金，是正确的。综上，请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人黄家驹与被上诉人亿豪公司对原审查明的事实均没有异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人黄家驹与被上诉人亿豪公司就上诉人黄家驹购买由被上诉人亿豪公司开发的“亿豪名城”商品房一套事宜所签订的《商品房买卖合同》等合同，系双方当事人的真实意思表示。该合同中关于逾期交房的违约责任虽约定为“逾期超过90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但被上诉人亿豪公司逾期交房，给上诉人黄家驹造成的损失，是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，由于该合同上所约定的违约金是该租金的十倍多，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审法院认定本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定过高，并无不当，应予维持。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，并鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，确定被上诉人亿豪公司自2013年5月1日起至2014年4月30日止、因逾期交房所要承担的违约金为：616.6元／月×12月×（1＋30%）倍=9618.96元，并无不当，应予维持。综上，上诉人黄家驹的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2428元，由上诉人黄家驹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一五年十一月三日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。