辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1072号
上诉人（原审原告）：孟庆爽，男，1981年6月6日出生，汉族，中国平安人寿保险股份有限公司职员，住址沈阳市于洪区。
上诉人（原审原告）：项金玲，女，1979年11月19日出生，蒙古族，无职业，住址沈阳市于洪区。
委托代理人：孟庆爽（项金玲丈夫），男，1981年6月6日出生，汉族，中国平安人寿保险股份有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，系该公司总经理。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人孟庆爽、项金玲因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第00234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，代理审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2015年4月13日公开开庭审理了本案，上诉人孟庆爽（上诉人项金玲的委托代理人），被上诉人宏发公司的委托代理人李铮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孟庆爽、项金玲一审诉称，其购买宏发公司开发建设的位于沈阳市于洪区吉力湖街196—4号1—25—6室房屋，双方签订了商品房买卖合同，其按照合同约定支付了购房款人民币245，258元。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。宏发公司于2010年1月5日交房，其到现在也没有取得房屋权属证书，宏发公司已违约1460天，应给付违约金7154元。故孟庆爽、项金玲诉至法院，请求法院依法判令：1、宏发公司赔偿逾期办证违约金7154元；2、诉讼费用由宏发公司承担。
宏发公司一审辩称，孟庆爽、项金玲所购买房屋未能如期办理产权证，不是宏发公司的过错，我方不应承担违约责任，三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。宏发公司在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续。宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故宏发公司在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。可见，该项目商品房难以办理权属证书不是我方的责任。孟庆爽、项金玲与宏发公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理，根据此条款，非因我方的责任导致的逾期办证，我方不应承担违约责任。孟庆爽、项金玲与宏发公司双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”根据此条，我方已向孟庆爽、项金玲尽到告知义务，孟庆爽、项金玲对于因环境因素的影响导致的迟延办证房屋权属证书，应予以理解和认可，不应追究我方的违约责任。根据民法通则关于诉讼时效的规定，孟庆爽、项金玲应在知道或应当知道宏发公司违约之日起两年内向宏发公司主张权利，孟庆爽、项金玲在起诉前从未向宏发公司主张过权利，其诉讼已超过法定诉讼时效。
原审法院审理查明，孟庆爽、项金玲与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定孟庆爽、项金玲购买宏发公司开发的位于于洪区吉力湖街196-4号1-25-6室房屋，建筑面积为69.31平方米，总房款为245，258元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2010年1月5日，孟庆爽、项金玲到宏发公司处办理房屋交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
原审法院另查明，宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
2014年3月20日，宏发公司完成案涉房屋所有权的初始登记备案。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孟庆爽、项金玲与宏发公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于宏发公司是否违约的问题，宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。孟庆爽、项金玲所购的房屋未能如期取得权属证书不是宏发公司原因造成的，孟庆爽、项金玲与宏发公司签订的补充协议中明确写明，孟庆爽、项金玲在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，孟庆爽、项金玲同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与孟庆爽、项金玲签订补充协议时，尽到了告知义务，宏发公司的行为不构成违约，不承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：驳回原告孟庆爽、项金玲的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告孟庆爽、项金玲承担。
宣判后，上诉人孟庆爽、项金玲不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误。一、在商品房买卖中，开发商必须六证齐全，而本案被上诉人未提供《土地使用权证》，法院判决也只字未提，对该项事实没有查清。二、被上诉人主张依《补充协议》第二十条免责，但该条款载明是在“商品房的整体建设中超时完工”而在本案中上诉人已经入住五年多，房屋整体建设早已完成，不适用上述条款。且该《补充协议》属于格式条款，理解发生争议时应当作出有利于上诉人的解释。三、在商品房买卖合同中，房产证是合同的主要标的，被上诉人违约行为导致上诉人合同目的无法实现，已经构成根本违约，根据《合同法》，上诉人有权主张违约金，维护上诉人合法权益。
被上诉人宏发公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一、答辩人未在规定期限内取得房地产权属证书，不是答辩人的责任。二、答辩人在原审中提供的证据确实、充分。答辩人在一审中提供了三千院项目的规划许可证、施工许可证及预售许可证，办理这些证件需要以答辩人获得“土地使用证”为前提。由于该项目正在办理初始登记等产权手续，土地使用证原件送至房产部门使用，至今尚未归还，一审对原告提供的证据予以认定是正确的。三、原审判决对商品房买卖合同《补充协议》的理解合理合法。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，宏发公司已于2008年5月获得本案涉案土地的土地使用权证，编号为沈阳国用（2008）第YHXC012号。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、土地使用权证、情况说明等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：孟庆爽、项金玲与宏发公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于孟庆爽、项金玲提出要求宏发公司给付其逾期办证违约金的上诉主张，因宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但因于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。孟庆爽、项金玲所购的房屋未能如期取得权属登记并非宏发公司的过错所造成。另，孟庆爽、项金玲与宏发公司签订的补充协议中明确写明，孟庆爽、项金玲在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，买受人同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与孟庆爽、项金玲签订该补充协议时，宏发公司已尽到了告知的义务，依据该条款，宏发公司亦不应当向孟庆爽、项金玲承担违约责任，对孟庆爽、项金玲的该上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孟庆爽、项金玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
代理审判员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。