湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第74号
上诉人（原审原告）顾中英
委托代理人龚智
上诉人（原审被告）湖南春秋房地产有限责任公司
法定代表人王泽军
被上诉人（原审被告）永州市恒利房地产开发有限公司
法定代表人易平楚
上诉人顾中英、湖南春秋房地产有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第13号民事判决，分别于2013年10月8日、2013年9月29日向本院提出上诉，原审法院于2014年3月3日将案卷移送本院。同日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、王焕江参加审判，于2014年5月26日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人顾中英及其委托代理人龚智、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的法定代表人王泽军到庭参加诉讼。被上诉人永州市恒利房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年1月15日被告恒利公司做为出卖人与买受人原告顾中英签订了一份商品房买卖合同，该合同约定，被告恒利公司将位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2154号的商品房出售给原告顾中英，该商品房的用途为商业；该合同对房屋的面积、价格、交款时间、交房时间等方面做出了约定；约定出卖人被告恒利公司应当在2009年9月26日前将经有关部门验收合格的商品房交付原告顾中英使用，并及时办理交接手续；双方在合同中关于产权登记的约定为，被告恒利公司做为出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告恒利公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人被告恒利公司的责任，买受人原告顾中英不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人原告退房，出卖人被告恒利公司在买受人原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的2％赔偿原告损失；2、买受人原告不退房，出卖人被告恒利公司按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人原告支付违约金；该合同还对公共部分装饰和设备标准做了约定，一、二楼独立空调，品牌招标待定；该合同还特别约定，本合同签订后，办理权属证书和银行按揭需由买受人即原告缴纳的费用，可由被告春秋公司代收，由被告春秋公司负责为原告办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给原告，否则承担需由出卖人被告恒利公司承担的相应违约责任。原告顾中英、被告恒利公司、被告春秋公司均在该合同上签名和盖章。合同签订后，原告顾中英按照合同的约定将购房款160，742元全部付给了被告春秋公司，被告春秋公司向二原告出具了收据；原告顾中英于2010年3月23日将办证费8，549元、房屋维修费876元、电开户费480元交给了被告春秋公司，被告春秋公司也向原告开具了收据。2009年9月26日原告接收了该房屋，2010年7月12日，二被告为原告办理了房产证。至今二被告没有为原告办理该房的土地使用证。双方遂酿成纠纷。
原审法院认为，原告与被告春秋公司、被告恒利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，是依法成立并有效的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告已依约向被告交清了全部的购房款，被告也已将房屋交付给原告使用。但根据双方合同的约定，二被告应当在该房屋交付使用后90个工作日内为原告办理房屋产权证和国土使用证登记，而二被告仅仅为原告办理了房产证，至今没有为原告办理土地使用证。被告春秋公司和恒利公司已构成违约，应承担违约责任。原告现不退房，合同应当继续履行，被告恒利公司和春秋公司除了因违约支付相应的违约金外，还应承担为原告办理该房屋的国土使用证的责任。故对原告要求二被告办理此房的国土使用证和支付违约金的诉请，依法应予支持。关于违约金的计算问题，原审法院认为，二被告已依约将房屋实际交与原告使用，并办理了房屋产权证，虽未按约定为原告办理国土使用证，但对原告的经营、管理实际影响程度不大，原告要求按逾期天数乘以已付房款的万分之一支付违约金的约定过高，原审法院酌情调整适当减少。原告在举证期满后诉请将违约金计算至支付之日止，已超过举证期限，原审法院不予以支持。原告针对二被告没有为其配备空调的事实，要求二被告赔偿此损失4，000元，但合同中对配备空调的价款、品牌、型号均没有约定，二原告要求二被告赔偿此损失4，000元的诉请，应属证据不足，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、限被告永州市恒利房地产开发有限公司和被告湖南春秋房地产有限责任公司在本判决生效之日起三十日内为原告顾中英办理位于永州市冷水滩区零陵中路47号第二层2154号的商品房的国有土地使用权证；二、限被告永州市恒利房地产开发有限公司和被告湖南春秋房地产有限责任公司连带支付给原告顾中英违约金10，000元。三、驳回原告顾中英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费388元，公告费800元，共计1，188元，由被告永州市恒利房地产开发有限公司和被告湖南春秋房地产有限责任公司负担。
宣判后，顾中英、湖南春秋房地产有限责任公司均不服，向本院提出上诉。
顾中英的上诉理由：1、一审判决未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款计算违约金，损害了上诉人顾中英的合法权益；2、一审判决擅自调整违约金于法无据。请求二审法院依法予以改判。
湖南春秋房地产有限责任公司答辩称：1、顾中英是和恒利房地产公司签订的合同，湖南春秋房地产有限责任公司只是连带责任；2、湖南春秋房地产有限责任公司没有过错，不是公司的原因导致办不出国土使用证，而且公司只有协助办理产权证的义务；3、湖南春秋房地产有限责任公司没有违约，不承担违约金。
永州市恒利房地产开发有限公司没有出庭，也未进行答辩。
湖南春秋房地产有限责任公司的上诉理由：上诉人湖南春秋房地产有限责任公司并未违约，房屋早已实际交付给顾中英使用，之所以一直没有办理国土使用权证是因为永州市两级法院将整个工程项目予以冻结，无法办理相关房地手续。请求二审驳回顾中英的诉讼请求。
顾中英答辩称：1、法院冻结账户不属于不可抗力，不影响湖南春秋房地产有限责任公司承担违约责任；2、房屋是否交付不影响违约责任的承担。
二审查明，双方签订的《商品房买卖合同》的购房款总金额为160，742元，该合同第六条付款方式及期限约定：“买受人应当在2009年1月15日到齐2万元，余款于2009年1月21日到齐70，742元，余下7万为银行按揭”。而上诉人顾中英在2009年1月15日交购铺款2万元，2009年1月21日交购铺款4万元，2009年10月6日交购铺款30，742元，其余购铺款以银行按揭形式交纳。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人顾中英与被上诉人永州市恒利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，应合法有效。双方在合同的第二十四条第5项的特别约定中约定：“由上诉人湖南春秋房地产有限责任公司负责为买受人办理产权证和国土证，并保证在合同约定时间内按合同约定标准交房给买受人，否则承担需由出卖人承担的相应违约责任”，因此，上诉人湖南春秋房地产有限责任公司、被上诉人永州市恒利房地产开发有限公司在合同约定的期限内没有给顾中英办理国有土地使用证，其行为违约，应当承担相应的违约责任。上诉人湖南春秋房地产有限责任公司上诉称，由于法院将整个工程项目予以冻结，无法办理相关房地手续，因此该公司不存在违约行为。由于湖南春秋房地产有限责任公司、永州市恒利房地产开发有限公司与他人之间的诉讼行为，法院依法将该公司的房产冻结，这种后果的造成是湖南春秋房地产有限责任公司和永州市恒利房地产开发有限公司本身的过错所致，不属于不可抗力，因此上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。鉴于上诉人顾中英没有严格按照合同的约定按时交纳购房款，而湖南春秋房地产有限责任公司、永州市恒利房地产开发有限公司已按约将房屋实际交与原告使用，延期办理土地使用证给顾中英造成的影响不大，因此一审法院酌情减少违约金并未不妥。综上所述，上诉人顾中英、上诉人湖南春秋房地产有限责任公司的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费388元，由上诉人顾中英和上诉人湖南春秋房地产有限责任公司各负担194元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 郑冬平
代理审判员 罗 晖
代理审判员 王焕江
二〇一四年七月二十八日
代理书记员 唐 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。