新疆生产建设兵团第三师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兵三民终字第71号
上诉人（原审被告、反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区图木舒克市。
法定代表人高汉林，总经理。
委托代理人罗伟，图木舒克市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李荣杰，男，汉族，1941年12月18日出生，新疆生产建设兵团第三师退休干部，住图木舒克市。
委托代理人周运才，新疆叶尔羌律师事务所律师。
委托代理人刘学莲，新疆诚丹律师事务所律师。
上诉人图木舒克新汉林药业有限公司（简称新汉林药业公司）因与被上诉人李荣杰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院（2014）图民初字第111号民事判决，于2014年8月15日向本院提起上诉。本院于同年9月1日立案后，依法组成合议庭，于同年10月29日第一次公开开庭进行了审理，上诉人新汉林药业公司的法定代表人高汉林、委托代理人罗伟、被上诉人李荣杰的委托代理人周运才到庭参加了诉讼。本院于2015年3月16日第二次公开开庭进行了审理，上诉人新汉林药业公司的委托代理人罗伟、被上诉人李荣杰的委托代理人刘雪莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年10月1日，原告（反诉被告）李荣杰与被告（反诉原告）新汉林药业公司签订《房屋出租和租赁合同》。约定：李荣杰将坐落于第三师44团小三楼一层6间门面房、住宅和招待所平房出租给新汉林药业公司，作为改建扩建现代化商场使用，6间门面房的建筑面积为182.98平方米，住宅及招待所面积为250平方米，每年租金160000元，租赁期为13年，自2010年10月1日起至2023年10月1日止，新汉林药业公司于每年12月31日前付清当年租金；李荣杰负责原经商户的搬迁，合同签订起5日内，将租赁房屋腾空交由新汉林药业公司拆迁施工，开发改建彩钢房的费用及拆迁费、装修费由新汉林药业公司承担；租赁期满后，彩钢房归李荣杰所有；合同签订当日，新汉林药业公司支付李荣杰房屋租金50000元。同时还约定，在合同期限内如遇城市改建、拆迁，李荣杰赔偿新汉林药业公司彩钢建筑费用300000元，装修费用400000元，共计700000元，如一方违约，返还或支付剩余年限的全部租金，赔偿违约金500000元。合同签订后，李荣杰将6间门面、住宅和招待所交给新汉林药业公司使用。2010年至2012年，新汉林药业公司共向李荣杰支付租金413000元。新汉林药业公司对6间门面房进行装修改造，支付装修费300000元，对住宅和招待所进行拆迁改造，支付彩钢房改建扩建费用350000元。
另查明，2012年9月15日，第三师44团进行城镇房屋拆迁改造，涉案房屋列入征收、拆迁范围之内。2013年12月，新汉林药业公搬出涉案的出租房及扩建的彩钢房。
原审法院认定上述事实的证据有：原告李荣杰提交的《私房产权证》复印件2份，《房屋出租和租赁合同》1份，照片5张，工商营业执照复印件1份，证明1份；被告新汉林药业公司提交的租金收据12份，转账支票存根7份，收据3份，征地开支报告1份，彩钢房施工合同1份，装修合同1份，照片6张，44团房屋征收补偿安置及奖惩实施办法、拆迁通告、现场勘察明细表各1份。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋出租和租赁合同》是双方真实意思表示，应认定为有效合同。涉案房屋因遇到拆迁问题，双方无法履行合同，故对原告（反诉被告）李荣杰要求解除合同的诉讼请求予以支持。租金的起算为2010年10月1日起至起诉时间2014年2月7日止，租期共计3年4个月零5天。每年租金为160000元，每天租金为438.35元。被告（反诉原告）新汉林药业公司应支付李荣杰租金535525.07元，已支付413000元，还应支付122525.07元。对于李荣杰要求支付利息的诉讼请求，因租赁合同没有约定，故不予支持。对于违约的问题，李荣杰主张新汉林药业公司未经其同意将租赁物转租给他人，具有违约行为，因李荣杰未要求新汉林药业公司承担违约金，且在转租给他人后6个月内未提出异议，视为其同意被告的转租行为。
关于损失的问题。被告（反诉原告）新汉林药业公司要求原告（反诉被告）李荣杰赔偿其住宅和招待所平房地段进行拆迁扩建、改造彩钢房的损失122480元，其中对案外人于来厂赔偿86980元，因未提供收据，故不予支持；对35500元的拆迁费和推土机费，予以支持。对于门面装修，新汉林药业公司提交的合同和收据显示装修费300000元，因新汉林药业公司对门面已使用3年，折旧费为69000元。对于彩钢房的损失部分，彩钢房可回收，彩钢房的造价为350000元，根据彩钢房建筑市场的一般规律，建造彩钢房的人工费、开工费等规定，彩钢房的损失为52500元。由于新汉林药业公司改扩建未办理合法手续，其存在过错，故损失应由新汉林药业公司自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十三条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李荣杰与被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司于2010年10月1日签订的《房屋出租和租赁合同》；二、被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李荣杰租金122525.07元；三、驳回原告（反诉被告）李荣杰其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10074元，原告（反诉被告）李荣杰2523.96元，（反诉原告）图木舒克新汉林药业有限公司负担7550.04元。
上诉人新汉林药业公司不服一审判决，上诉称，1.一审法院认定租金的起止时间为2010年10月1日至2014年2月7日，共计3年4个月零5天是错误的，超越了被上诉人的诉讼请求，程序违法。2.2012年9月15日，涉案出租房被列入第三师44团拆迁征收范围之内，经常停水、停电，给上诉人造成很大的损失。根据药监局的通知，上诉人2013年12月1日搬出涉案房屋。2012年9月16日至2013年12月1日期间只能收取50%的租金即96620.96元，上诉人应向被上诉人支付的租金为416620.96元，已支付413000元，尚欠3620.96元未付。3.一审法院查明拆迁扩建改造彩钢房的损失为122480元，门面装修费为300000元，使用3年折旧费为69000元，但判决驳回上诉人的反诉请求，相互矛盾。4.一审认定彩钢房的损失为工程造价350000元的15%即52500元是错误的，目前彩钢房仍存在，不存在回收的问题，上诉人改造扩建彩钢房不需要办理任何手续，彩钢房已建3年，相关部门未作出违章和拆除的认定，一审法院以上诉人未办理彩钢房合法手续为由，认定彩钢房的损失52500元由上诉人承担无法律依据。综上，请求二审法院，1、依法撤销一审判决第二项，改判支付被上诉人租金3620.96元；2、撤销一审判决第四项，改判被上诉人支付上诉人装修费231000元，拆迁费和推土机122480元、彩钢房损失费297500元，共计650980元。
被上诉人李荣杰辩称，一审法院对租金的认定事实不清，被答辩人新汉林药业公司应支付答辩人租金213333元，新汉林药业公司不缴纳租金导致合同无法履行，构成违约，请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判，以维护答辩人的合法权益。
二审中，上诉人新汉林药业公司除一审重点提示的证据外，还提交了以下证据：收款收据2份、材料清单4份、图纸2张，证明门面装修材料款为108343元。
经当庭质证，被上诉人李荣杰对上述证据的真实性，证明的问题均不予认可，认为收款收据不是正式发票，图纸只是草图，该组证据与被上诉人无关。
本院认证认为，对于上诉人新汉林药业公司提交的证据，因被上诉人李荣杰不予认可，且该组证据缺乏证据的形式要件，故不予采信。
二审中，被上诉人李荣杰未提交新证据。
对于上诉人新汉林药业公司一审提交的4份收据，关于新汉林药业公司装修门面房支付装修费300000元和彩钢房改建扩建支付费用350000元，因李荣杰不予认可，且其未提交其他证据相互印证，认定该损失的证据不充分，故不能作为损失依据。对于一审采信的其他证据，因符合证据的采信标准，二审予以确认。
经审理查明，除一审认定上诉人新汉林药业公司对6间门面房的装修费300000元，彩钢房改建扩建费用350000元以外，对其他事实予以确认。上诉人新汉林药业公司与被上诉人李荣杰对解除双方签订的《房屋出租和租赁合同》不持异议。庭审中，上诉人新汉林药业公司提出申请对6间门面房的装修及彩钢房的改建扩建进行评估，因新汉林药业公司未按时提交评估所需图纸及材料清单等，本案不具备评估鉴定的条件，故无法进行评估鉴定。
本院认为，二审争议焦点是：1、涉案房屋租金的计算的起止时间、金额的问题；2、上诉人是否存在违约的问题；3、上诉人损失的认定及责任承担的问题。
关于争议焦点一、上诉人新汉林药业公司与被上诉人李荣杰于2010年10月1日签订的《房屋出租和租赁合同》，因拆迁问题，无法继续履行，符合法定解除情形，应予以解除。该合同约定：每年租金160000元，新汉林药业公司于当年12月31日前交清当年租金。被上诉人李荣杰起诉时要求租金自2012年10月1日起计算，其认为新汉林药业公司已将之前的租金支付完毕，尚欠1年4个月的租金未付。一审法院认定租金的计算时间自2010年10月1日起至2014年2月7日止，租期共计3年4个月零5天，并无不当。新汉林药业公司主张一审法院计算租金的时间超越了被上诉人李荣杰的诉讼请求，属理解上的错误，不予支持。上诉人新汉林药业公司关于2012年9月16日至2013年12月1日期间经常停水、停电，应按50%的租金计算，现尚欠被上诉人李荣杰租金3620.96元未付的主张，因其未举证证明，故对此项主张不予支持。一审法院依据上诉人新汉林药业公司提交的转账支票存根及收据认定新汉林药业公司已支付李荣杰租金413000元，还应支付122525.07元，并无不当。李荣杰虽辩解租金有重复计算的现象，自己实际收到新汉林药业公司支付的租金并不是413000元，因其未提起上诉，且二审中也未提交证据予以证明，故对此辩解意见不予采纳。
关于争议焦点二，上诉人新汉林药业公司是否存在违约。被上诉人李荣杰主张新汉林药业公司未经其同意将租赁物转租给他人，且未按时支付租金，存在违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因李荣杰在新汉林药业公司将其承租的房屋转租给他人，六个月内未提出异议，视为同意其转租行为。新汉林药业公司未按时支付租金，李荣杰并无要求新汉林药业公司承担违约责任的诉请，故新汉林药业公司不承担违约责任。
关于争议焦点三、上诉人新汉林药业公司主张拆迁、扩建彩钢房损失122480元、门面装修费231000元、彩钢房损失297500元，共计650980元。新汉林药业公司因合同解除所遭受的装修费及彩钢房费用的损失客观存在，其一审提交了门面房装修费300000元和彩钢房改建扩建费用350000元的收据，因未提交其他证据相互印证，该组证据不足以证实其实际损失。在本案诉讼中，新汉林药业公司提出评估鉴定申请，但逾期未能够提供评估鉴定所需材料，导致本案不具备评估鉴定的条件，故无法确定其损失数额。新汉林药业公司就其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。上诉人新汉林药业公司要求被上诉人李荣杰赔偿其装修损失及扩建彩钢房损失等650980元的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，上诉人新汉林药业公司的上诉理由，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。虽原审认定事实部分有误，但判决结果正确，本院对瑕疵事实认定予以纠正。对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11499元，由上诉人新汉林药业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王新巍
审 判 员 褚彩霞
代理审判员 秦 雯
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘廷阳