山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第328号
上诉人（原审被告）山东省城市车辆总公司，住所地济南市。
法定代表人于德峰，总经理。
委托代理人柳尧奎，男，1963年6月16日出生，汉族，住济南市。
委托代理人赵勇，山东昊璟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南德汇隆重型汽车模具有限公司，住所地济南市。
法定代表人王立立，总经理。
委托代理人张兵，山东沃德律师事务所律师。
原审被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司，住所地济南市。
代表人柳尧奎，经理。
委托代理人赵勇，山东昊璟律师事务所律师。
上诉人山东省城市车辆总公司（以下简称山东车辆公司）因与被上诉人济南德汇隆重型汽车模具有限公司（以下简称德汇隆公司）、原审被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司（以下简称山东车辆贸易分公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2014）天民三初字第282号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定，2004年1月1日，济南市天桥区药山街道办事处王炉社区居民委员会（甲方）与德汇隆公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将其所有的位于王炉工业园内的2区3号院落出租给乙方作为生产办公使用。甲方出租给乙方的厂房建筑面积1113.42㎡，2940㎡院落，年租金8万元，租赁期20年，即自2004年1月1日始至2023年12月31日止。协议还约定了其他权利义务。
2010年11月10日，德汇隆公司作为甲方，省城市车辆总公司作为乙方，签订租赁合同1份，约定：一、本合同为租赁合同，其范围仅限于乙方对甲方的生产设备、厂房和办公场所的使用权，所有权归甲方，（乙方自有设备归乙方所有），乙方不得转租、抵押所承租的生产设备、厂房和办公场所。二、租赁时间：2010年12月1日—2013年11月31日止，为期三年。三、租金每年45万元，租金半年结算一次，先首付5万元，自下月起以后每月付5万元，半年付22.5万元止，三年类推。原则是先交租金后使用设备。合同另约定了双方的权利和义务。该合同上经双方负责人签字并加盖了德汇隆公司及山东车辆贸易分公司的公章。
合同签订后，德汇隆公司将上述生产设备、厂房和办公场所交付给山东车辆贸易分公司。
另查明，山东车辆贸易分公司系山东车辆公司的非法人分支机构。涉案的厂房未办理规划许可、施工许可手续，亦未办理权属登记。
2012年12月1日，德汇隆公司与山东车辆贸易分公司就2012年度租金交纳情况达成备忘（2011年12月1日-2012年11月30日），载明：一、已交租金1、正顺10万元2、上年余16024.07元3、章丘永胜2060元4、梁山辊轮48000元5、梁小君交22006元6、锯料款1200元，合计189290.07元。二、应付租金38万元，共计欠德汇隆190709.93元。说明：1、正顺5万元、德通4万元交来款交德汇隆公司；2、梁山辊轮修正完毕；3、使用德汇隆物料计款11609元，另行按排还款；4、所欠租金190709.43元于2012年12月31日前交清德汇隆公司。如果2012年12月31日前不能交清所欠租金款，租金按45万元／年计算。并只能拖至2013年1月31日前付清。该备忘录有许润东、山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎签名。
2013年7月3日，山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎出具欠条一份，载明：今欠2012、11月至2013、6月租金。
双方均认可于2013年7月终止履行合同，德汇隆公司将厂房及设备一并收回。
德汇隆公司主张租金按45万元／年计算，山东车辆贸易分公司则主张应按38万元／年计算。
山东车辆贸易分公司主张2013年4月10日代德汇隆公司向王炉社区居民委员会交纳租金5万元，2013年5月28日交纳租金10万元，并提交收据2张以证实；另于2013年7月3日后又支付7.8万元租金。对此德汇隆公司对2013年5月28日的收据不予认可，日期系山东车辆贸易分公司擅自涂改，该收据系2012年12月29日应山东车辆贸易分公司要求给其办理贷款而出具的，并提交收据存根以证实，认可山东车辆贸易分公司2013年7月3日后支付7万元，另8000元系维修费，不是租金。
德汇隆公司主张山东车辆贸易分公司欠其税款2万元，山东车辆贸易分公司对此不予认可。
山东车辆贸易分公司另主张代德汇隆公司垫付土地使用税82412元；德汇隆公司占用了东跨厂房面积200平方米，占用一年半，费用损失12276元；德汇隆公司占用西跨厂房面积150平方米，占用两年半，费用损失15345元；租赁后一直不能用加热炉2台，电火花1台，每月按2万元计算，损失计算60万元；德汇隆公司扣押供应放10个气瓶，扣押时间为2013年7月—2014年10月，每月按2000元计算损失，共计3万元；德汇隆公司扣押国税局开发票的微机，致使山东车辆贸易分公司6个月无法报税，要面临的经济损失无法计算；德汇隆公司扣押山东车辆贸易分公司生产成品半成品，生产设备及办公用品，导致山东车辆贸易分公司无法生产和经营，不得不终止与其他供货商签订的合同，导致损失现在无法计算，山东车辆贸易分公司保留追诉权。对此，德汇隆公司均不予认可。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中德汇隆公司将未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的位于王炉工业园内的2区3号院落的厂房及生产设备租赁给山东车辆贸易分公司使用，双方订立的租赁合同应当认定为无效。经法院释明后，德汇隆公司变更诉讼请求要求山东车辆贸易分公司支付占用使用费，合法有据，法院予以支持。
双方的合同约定每年租金为45万元，2012年12月1日双方签署备忘录，约定租金按38万元计算，但如果2012年12月31日前不能交清所欠租金款，租金按45万元／年计算。山东车辆贸易分公司未按约定时间履行给付义务，现要求按每年45万元标准支付房屋占有使用费，符合双方约定，法院予以支持。根据双方备忘录，2011年12月1日-2012年11月30日山东车辆贸易分公司尚欠德汇隆公司租金190709.43元，2012年12月至2013年6月租金按每年45万元计算7个月应为262500元。德汇隆公司主张山东车辆贸易分公司尚欠其2万元税金，山东车辆贸易分公司不予认可，德汇隆公司未提交证据加以证实，法院不予支持。综上山东车辆贸易分公司尚未支付的占用使用费共计453209.43元。
根据原审被告提交的证据能够证实，在签署备忘录后支付给德汇隆公司7.8万元，德汇隆公司对其中的8000元有异议，认为系维修费用，未提交证据证实，法院不予采信，对于山东车辆贸易分公司支付7.8万元的事实法院予以认定。山东车辆贸易分公司提交2013年4月10日的收据证实其代德汇隆公司向王炉社区居民委员会交纳租金5万元，事实清楚，证据充分，法院予以认定。山东车辆贸易分公司提交2013年5月28日的收据证实向德汇隆公司交纳租金10万元，经确认该收据日期系山东车辆贸易分公司代表人擅自涂改，收据出具日期应为2012年12月28日，结合庭审调查，山东车辆贸易分公司付款10万元的主张证据不足，法院不予采信。关于山东车辆贸易分公司主张的垫付土地使用税82412元，因双方未有约定，且山东车辆贸易分公司亦未提交证据加以证实，对此法院不予支持。山东车辆贸易分公司主张德汇隆公司占用了东跨厂房面积200平方米，占用一年半，费用损失12276元；德汇隆公司占用西跨厂房面积150平方米，占用两年半，费用损失15345元；租赁后一直不能用加热炉2台，电火花1台，每月按2万元计算，损失计算60万元；德汇隆公司扣押供应放10个气瓶，扣押时间为2013年7月—2014年10月，每月按2000元计算损失，共计3万元；德汇隆公司扣押国税局开发票的微机，致使山东车辆贸易分公司6个月无法报税，要面临的经济损失无法计算；德汇隆公司扣押山东车辆贸易分公司生产成品半成品，生产设备及办公用品，导致山东车辆贸易分公司无法生产和经营，上述主张均未提交证据证实，且亦未提起反诉，故法院不予处理。综上，山东车辆贸易分公司尚应支付给德汇隆公司房屋占有使用费为（453209.43元-78000元-50000元）计325209.43元。因山东车辆贸易分公司系山东车辆公司的非法人分支机构，故对外责任应由山东车辆公司与山东车辆贸易分公司一并承担。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告山东省城市车辆总公司、被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司占用使用费325209.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，原告济南德汇隆重型汽车模具有限公司负担1900元，被告山东省城市车辆总公司、被告山东省城市车辆总公司物资贸易分公司负担6000元。
一审宣判后，上诉人山东车辆公司不服上诉称，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审的案件受理费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、2010年11月10日，原审被告（系上诉人的分公司）山东省城市车辆总公司物资贸易分工公司（简称贸易分公司）与被上诉人济南德汇隆重型汽车模具有限公司（简称模具公司）签订房屋租赁合同，租赁期限为2010年12月1日—2013年11月31日止，约定租金为每年45万元。合同签订后被上诉人没有按合同的约定交付设备等违约行为（见判决书），被上诉人也在庭审中认可，给贸易分公司造成严重的经济损失，后双方协商以后每年租金减少至38万元。第一年，贸易分公司如期缴纳租金45万元，但是被上诉人模具公司不给开具发票，占用厂房，多次无理取闹等行为严重违反双方签订的房屋租赁合同。但一审法院没有查清事实真相的情况下，就简单作出判决。2、一审法院认定占地使用费计算数额错误。一审法院对于贸易分公司在2012年已经缴纳的130280元租金没有计算在内，该费用被上诉人在一审中已经认可并自己提供证据证明，但是一审法院却忽略了该费用。另外，因涉案房屋属于违法建筑，该租赁合同无效，应按照租金的标准支付房屋使用费。而一审法院对案件事实不清，证据了解不充分的情况下作出简单错误的判决。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致错误判决。在庭审过程中，贸易分公司提出涉案房屋属于违法建筑导致租赁合同无效，法庭主动要求被上诉人变更诉讼请求，不符合相关法律规定。被上诉人要求支付房屋使用费44万元，而法院的判决书计算出支付使用费453209.43元，而一审法院却要求支付的使用费比诉讼请求费用还要高，严重违反我国相关法律规定。根据我国相关法律规定，原判决违反法定程序，导致实体裁判不公，影响案件正确判决，恳请二审法院查明事实。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人德汇隆公司辩称请求维持原判。
原审被告山东车辆贸易分公司同意上诉人的上诉意见。
本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，涉案的厂房未办理规划许可、施工许可手续，亦未办理权属登记。一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，认定双方当事人所签订的房屋租赁合同无效是正确的。上诉人山东车辆公司及其分公司山东车辆贸易分公司自2010年12月1日使用被上诉人德汇隆公司涉案房屋及其设备，双方均认可至2013年7月终止履行涉案租赁合同，该事实清楚，证据充分，本院予以确认。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一审法院据此项之规定，允许被上诉人德汇隆公司变更诉讼请求，参照其与上诉人签订的租赁合同约定的租金标准，请求使用人支付使用费用是正确的。2012年12月1日德汇隆公司与山东车辆贸易分公司就2012年度租金交纳情况达成备忘录（2011年12月1日-2012年11月30日），上诉人承诺所欠租金190709.43元于2012年12月31日前交清德汇隆公司。如果2012年12月31日前不能交清所欠租金款，租金按45万元／年计算。2013年7月3日，山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎出具欠条一份，载明：今欠2012、11月至2013、6月租金。依据上述证据，上诉人主张双方协商以后每年租金减少至38万及原审被告贸易分公司在2012年已经缴纳130280元租金没有计算在内的主张是不成立的。上诉人主张山东车辆贸易分公司提交2013年5月28日的收据证实向德汇隆公司交纳租金10万元，经查该收据日期系山东车辆贸易分公司代表人擅自涂改，收据出具日期应为2012年12月28日，结合2013年7月3日，山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎出具欠条一份，载明：今欠2012、11月至2013、6月租金，以及山东车辆贸易分公司代表人柳尧奎在一审法庭公开开庭时陈述认可对被上诉人主张没有收到该款项无异议的事实，山东车辆贸易分公司主张付款10万元的证据不足，原审法院不予采信是正确的。上诉人以租赁合同无效，应按照租金的标准支付房屋使用费的主张没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由上诉人山东省城市车辆总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年六月十日
书记员 李姗姗