陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终1049号
上诉人（原审原告）：张二朋，男，1985年6月18日出生，汉族，个体工商户，住陕西省礼泉县。
委托诉讼代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董红，陕西云德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区新城科技产业园建工路9号（公园南路9号）长岭办公楼1-1号。
法定代表人：苏新雷，该公司总经理（未出庭）。
委托诉讼代理人：金恩宇，陕西国友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。
上诉人张二朋因与被上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2016)陕0102民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
张二朋上诉请求：1、撤销原审判决第一项，即张二朋十日内支付上和公司2015年12月1日至2016年8月31日的房屋租金62400元。本案诉讼费由上和公司承担。事实和理由：上和商业广场未开业，致使涉诉商铺无法正常经营，租赁合同根本目的无法实现。原审认定《房屋租赁合同》未约定商场整体开业时间，商场是否整体开业不影响上诉人自行营业，事实认定错误。张二朋与上和公司达成租赁合同是基于上和公司承诺上和商业广场5月20日盛大开业，租金从开业后开始计算。原审上和公司认可其2015年3月20日在华商报上占据二分之一版面宣传开业时间，但直至张二朋起诉之日仍未开业。张二朋完全信任上和商业广场2015年5月20日开业，签订合同后立即装修，商场开业张二朋租赁商铺才可以正常营业，但到约定开业时间上和公司并未开业。原审认定2015年6、7月上和商业广场有垃圾堆积，上和公司有义务及时清理，上和公司构成违约。上和公司未开业，商铺装修垃圾随处可见，张二朋租赁的商铺门口及走道长期堆放装修垃圾，且不及时清除。张二朋系经营餐饮行业对周边卫生环境要求严格，而商铺门口及过道长期堆放装修垃圾。加之商场没有开业，商场入驻率较低，商场配套服务不齐全，张二朋租赁商铺无法经营。张二朋租赁商铺目的系经营活动，但上和商业广场迟迟未能开业，商铺无法正常营业。按照商业惯例，只有商场整体开业，商场配套设施才能完善，客流量才能呈现持续递增的状态，商场的商铺才可正常营业。上和商业广场配套设施是否到位、安全防护措施是否健全、手续是否办理齐全、商场入驻率是否达到预定标准、招租商铺是否装修完毕等因素均直接影响到上和商业广场的开业。上和商业广场没有按承诺时间开业既成事实，已经严重影响张二朋租赁的商铺正常营业。张二朋商铺被西安千居物业管理有限公司锁门致使无法进入，上和公司知晓该事实。原审事实认定错误。张二朋与上和公司商谈租赁商铺，并约定租金按照100元／m2／月缴纳。上和公司2015年4月1日向张二朋提供合同，让张二朋先签字。签完字后按上和公司要求，在上和公司人员带领下到上和公司财务处刷卡缴纳全部费用。张二朋索要收款收据，上和公司称后期会将合同、收款收据一并交给张二朋。后张二朋收到的收款收据与缴纳租金总额等同，但收据中部分金额由西安千居物业管理有限公司出具的，上和公司与西安千居物业公司系同一班人员，商铺被西安千居物业管理有限公司锁门，上和公司明确知晓。由于商铺被上和公司、西安千居物业管理有限公司锁门致使张二朋无法进入，合同无法履行，张二朋无过错，亦无违约行为，不应当承担责任。上和公司违约致使合同根本目的无法实现，无权向上诉人张二朋主张租金。原审认定双方合同约定，2015年12月1日至2016年8月31日的房屋租金为62400元，张二朋应当在2015年10月31日前支付，上和公司有权主张房屋租金。但本案上和公司商场未开业，张二朋租赁商铺无法经营，尚不具备合同履行的基础，上和公司无权主张房屋租金。上和公司迟迟未开业，合同根本目的无法实现，记租日应当顺延。而且在双方签订合同时，上和公司承诺记租日顺延至开业之日，原审中已经提交证据。2015年10月张二朋商铺被锁门，致使无法进入。上和公司对该事实知晓，上和公司严重违约致使合同根本目的无法实现，无权向张二朋主张房屋租金，原审的事实认定错误，应当依法改判。
上和公司辩称，上和公司对一审法院驳回违约金的判项是有异议的，但为了息事宁人，上和公司没有上诉，请求二审法院驳回张二朋的上诉请求，上和公司将违约金请求作为抗辩理由。
上和公司向原审法院起诉称，上和公司、张二朋于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：张二朋租赁上和公司位于西安市××城区××路××号的商铺用于经营餐饮和理发；租期10年，每半年租金为62400元，按合同约定的时间交付；违约金为当年租金总额的30%。合同签订的当天上和公司即依约将商铺交付张二朋，张二朋支付了2015年6月1日至2015年11月30日的租金62400元，同时进行了装修，并于2015年6月1日自行开张营业。2015年10月31日为合同约定的张二朋支付2015年12月1日至2016年8月31日租金的时间，但是张二朋未按约定支付租金，并拖欠至今，已给上和公司造成了实际经济损失。故上和公司诉至法院请求：1、判令张二朋支付拖欠的2015年12月1日至2016年8月31日租金62400元，违约金37400元；2、本案诉讼费由张二朋承担。
张二朋辩称，上和公司未按照承诺时间开业，记租日应当顺延至开业之日，上和商场于2016年1月23日举行开业典礼，租金起算点应该为2016年1月23日。上和商场未按承诺时间开业，致使合同根本目的无法达到，上和商场开业系张二朋商铺营业的前提，商场没有开业，商铺无法开始经营活动，张二朋租赁的商铺并未开业，不应支付租金。张二朋多次口头要求上和商业广场开业，上和公司以各种理由推诿，直至2015年12月28日张二朋诉至法院，上和公司才于2016年1月23日开业，商场开业时间延迟长达8月之久，上和公司已构成严重违约，张二朋不承担违约责任，上和公司要求张二朋支付租金及违约金无事实与法律依据，应当依法驳回。
原审法院经审理查明，上和公司、张二朋于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：陕西上和商业广场有限公司乙方（承租方）：张二朋一、房屋概况甲方出租的房屋位于公园南路9号-上和商业广场壹（门面）层B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，建筑面积总计260㎡。二、租赁用途乙方同意只将该房屋作为合同经营用途餐饮、理发店，乙方确需改变该房屋用途，应提前叁个月征得甲方同意，并按有关规定办理变更手续。三、租赁期限租赁期10年，合同期限为2015年6月1日至2025年8月31日止。四、租金及支付方式经甲乙双方约定，乙方应向甲方一次性缴纳第一年度上半年租金总计62400元，以后半年度租金及支付方式详见附件（一）。六、其他事项4、合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金30000元，该保证金在合同期满交接验收合格后一次性返还乙方。七、违约责任1、甲乙双方应严格遵守本合同条款，若一方违约应赔偿另一方当年租金的30%作为违约金。3、本合同期内若因乙方原因导致合同终止，乙方对经营场地内的装修及相关不可移动设施残值应无偿移交甲方，不得破坏、拆移，并承担相应的违约责任。”同日，上和公司、张二朋签订《补充协议》，约定：“甲方（出租方）：陕西上和商业广场有限公司乙方（承租方）：张二朋甲、乙双方就乙方租赁上和商业广场一层北侧门面房（编号：B1502、B1503、B1403-北、B1404-北、B1405-西北号，面积：260㎡）相关问题达成以下协议：1、甲方赠送乙方2个月免费装修期（2015年4月1日至2015年5月31日），2015年6月1日起开始计租；2、甲方赠送乙方3个月免租期，该赠送在第一年度末享受；3、乙方向甲方保证其租赁的商铺第一年内（含赠送期）如经营餐饮，则不对外经营，仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐厅，如出现违约情况，甲方有权解除合同，并按照违约进行处理。本补充协议作为《房屋租赁合同》的组成部分，与原合同具有同等法律效力，甲、乙双方签字盖章后生效。”张二朋依约向上和公司交纳了第一年度上半年（2015年6月1日至2015年11月30日）租金62400元和房屋设施及履约保证金30000元，在接收承租商铺后进行了装修，将承租的260㎡商铺装修为皇朝真味和金玉造型两家门店，经营餐饮和理发。庭审中，上和公司、张二朋均认可上和商业广场5层KTV及足浴商户于2014年11月9月开业经营，上和商业广场实际于2016年1月整体开业。张二朋认为《补充协议》第3条不对外经营意味着餐饮和理发只能对五楼KTV及足浴的员工和客户经营。上和公司认可2015年3月20日华商报B8版刊登广告载明：上和商业广场5.20盛大开业，但认为商城是否整体开业不影响张二朋自行开业。张二朋称其承租商铺2015年10月被西安千居物业管理有限公司锁门致使无法进入，认为上和公司对此应当知情，但并未提供任何证据。上和公司则称张二朋并未告知过这一情况，其对此并不知情。另查，张二朋承租商铺位于上和商业广场东北角，属临街门面，张二朋店铺只能从临街的店门进出，不经过商场大门。张二朋于2015年12月28日诉至法院，坚持要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，在此次诉讼中张二朋称2015年6月2日至7月2日期间张二朋承租商铺门前的道路有垃圾堆积，三五天才清理一次，严重影响张二朋经营。上和公司认可垃圾堆放属实，但辩称垃圾已经及时清理，并未堵在张二朋承租商铺门口影响张二朋经营。上和公司于2016年3月16日诉至法院，请求张二朋支付拖欠的2015年12月1日至2016年8月31日租金62400元，违约金37400元并承担本案诉讼费。
原审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上和公司、张二朋于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后上和公司依约交付了承租商铺，张二朋亦接收房屋并进行了装修，虽然张二朋在2015年12月28日诉至法院要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但在双方租赁合同解除前张二朋仍应按双方约定支付房屋租金。上和公司、张二朋在《房屋租赁合同》和《补充协议》均未约定商场整体开业时间，且张二朋承租商铺位置属于不经过商场大门的临街门面，同时根据上和公司、张二朋达成的《补充协议》，张二朋承租商铺第一年内如经营餐饮则不对外经营，仅作为上和商业广场5层KTV及足浴商户的员工餐饮，庭审中上和公司、张二朋均认可上和商业广场5层KTV及足浴商户于2014年11月9月开业经营，故上和商业广场是否整体开业不影响张二朋自行经营，商场未整体开业并不导致张二朋签订租赁合同的目的不能实现。故关于张二朋以上和公司未按照承诺时间开业致其承租商铺无法经营故记租日应当顺延至开业之日的抗辩，不予采纳。关于张二朋辩称其承租商铺被西安千居物业管理有限公司锁门致使无法进入一节，属另一法律关系，张二朋可另行主张权利。现张二朋无证据证明上述行为与上和公司有关，故张二朋仍应依约向上和公司给付房屋租金。根据双方约定，2015年12月1日至2016年8月31日的房屋租金62400元张二朋应当在2015年10月31日交付上和公司，现张二朋至今未交纳，故上和公司要求张二朋支付拖欠的租金62400元于法有据，依法予以支持。关于张二朋主张2015年6月2日至7月2日期间其承租商铺门前的道路有垃圾堆积严重影响张二朋经营一节，原审法院认为出租人应保障承租人按约定使用出租房屋，如出租人非因自身原因不能依约使用承租房屋，出租人应承担相应责任，故在租赁合同履行过程中上和公司亦存在违约行为。现上和公司、张二朋在租赁合同履行过程中均有违约行为，双方均应各自承担相应的违约责任，根据本案实际情况，酌定上和公司、张二朋互不承担违约责任，故上和公司要求张二朋承担违约责任37400元的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张二朋于本判决生效后十日内支付原告陕西上和商业广场有限公司2015年12月1日至2016年8月31日的房屋租金62400元。二、驳回原告陕西上和商业广场有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2295元，由被告张二朋承担1435元，被告陕西上和商业广场有限公司承担860元。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张二朋与上和公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容与法不悖，合同有效，双方均应依约履行。张二朋上诉主张应以上和公司未按广告刊登的日期开业为由解除合同，因张二朋与上和公司在《房屋租赁合同》和《补充协议》均未约定商场整体开业时间，亦未约定将商场整体开业时间作为租赁及租金给付的条件，且张二朋承租商铺位置属于不经过商场大门的临街门面，结合本案实际情况，原审法院认定上和商业广场是否整体开业不影响张二朋自行经营，商场未整体开业并不导致张二朋签订租赁合同的目的不能实现，故对张二朋以上和公司未按照承诺时间开业致其承租商铺无法经营故记租日应当顺延至开业之日的抗辩不予采纳，并无不当。关于张二朋辩称其承租商铺被西安千居物业管理有限公司锁门致使无法进入一节，属另一法律关系，原审法院告知张二朋可另行主张权利。张二朋无证据证明上述行为与上和公司有关，原审法院根据双方约定，张二朋应当在2015年10月31日交付上和公司2015年12月1日至2016年8月31日的房屋租金62400元，而张二朋未交纳，故判令张二朋支付拖欠租金62400元，判决亦无不当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360元，张二朋已预交，由张二朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 邢尖尖