广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第158号
原告陈星宇。
被告杜文雅。
第三人中国工商银行股份有限公司湛江金地支行（原麻章支行）。
第三人谢延燕。
原告陈星宇诉被告杜文雅房屋买卖合同纠纷一案。雷州市人民法院于2014年3月3日立案受理，并于同年5月10日作出（2014）湛雷法民一初字第111号《民事裁定书》，以涉案标的物均座落在湛江市霞山区，本案应由涉案不动产所在地人民法院专属管辖为由，裁定该案移送本院审理。2014年7月16日，本院立案受理后，依法通知中国工商银行股份有限公司湛江金地支行、谢延燕为本案第三人参加诉讼，并于2015年2月5日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈星宇及其委托代理人曹清任，以及第三人中国工商银行股份有限公司湛江金地支行（以下简称金地支行）、谢延燕到庭参加诉讼。被告杜文雅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，座落于湛江市霞山绿民路6号万豪世家3、4楼303、304房原系被告杜文雅预购的商品房，面积分别为37.42平方米，92.7平方米（合同编号为XXXXX、XXXXX的《商品房买卖合同书》）。2011年8月8日，被告杜文雅与湛江万豪丰置业有限公司购买并办理按揭后，因资金紧缺，被告同意将此303、304房转让给原告，转让价格为70万元，其中银行按揭贷款61万元，被告所得净价为9万元。原、被告双方于2012年10月22日签订了房屋买卖合同，为能更好履行变名手续，被告杜文雅还到湛江市粤西公证处办理了委托公证书，授权委托谢延燕协助原告办理相关过户手续。原告按协议付清了被告的房款，并沿用被告的名义每月按揭还款。2013年1月原告将此房精装修后入住至今。2014年1月，303、304房办理了房地产权证书（303房为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号、304房为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号）。原告依约到房产部门办理更名手续，但被告无法联系，以及其委托公证书中未明确303、304房的产权证号，房产部门没法变名手续。
综上所述，原、被告在平等自愿的基础上签订了房屋转让合同，合同双方已履行完毕，且原、被告已通知按揭银行后继续交付每月按揭房款，此房屋转让合同应依法予以确认。现303、304房的房产权证滞后才办的缘故，无法办理更名手续，为此特向法院提起诉讼。请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令被告履行房屋转让附随义务，协助原告办理万豪世家3、4栋303（证号为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号）、304房（证号为粤房地产湛江CQ字第XXX**号）产权证的过户登记手续。3、请求变更万豪世家3、4栋303（证号为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号）、304房（证号为粤房地产湛江CQ字第XXX**号）产权证的抵押人由杜文雅变更为陈星宇。4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告杜文雅既不到庭参加诉讼，也不提交书面答辩意见。
第三人金地支行述称，涉案的房屋已抵押给我行，根据现行的贷款政策，不能变更抵押人，更换借款人。
第三人谢延燕述称，同意协助原告办理涉案房屋产权过户登记到原告的名下。
经审理查明，位于湛江市霞山区绿民路6号万豪世家3、4号楼的303、304房（以下简称303、304房），是由杜文雅与商品房开发商（湛江万豪丰置业有限公司）于2011年8月8日签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX、XXXXXX）购买的。涉案合同条款约定：杜文雅签定合同时应付首期房款共308127元，余款610000元向第三人金地支行办理房屋按揭贷款支付。合同签订后，杜文雅依约履行房款支付义务，并与第三人金地支行办理房屋按揭贷款，在房屋产权登记部门办理了房屋产权抵押登记，金地支行是涉案房屋的抵押权人。2012年10月22日，杜文雅（甲方）与陈星宇（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲乙双方商定涉案房屋转让价格为人民币700000元，其中甲方按揭银行金额610000元，剩下90000元为甲方所得净价，双方交易税费由乙方负担；乙方于2012年10月23日前以现金方式支付甲方90000元购买此房，甲方全权委托乙方办理此房产所有权的更改过户于乙方名下（甲方按揭银行金额610000元，暂由乙方每月按揭还款，直至甲方房产所有权更名成功，归于乙方名下，若甲方违约，甲方需归还乙方每月按揭还款金额）；甲方于2012年10月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用；乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金；甲方未按合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房款总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付购房款10%违约金；甲方全权委托乙方办理房产所有权过户到乙方名下，办理过程中如需要甲方协助，甲方需无条件协助乙方办理，如办理过程因甲方因素造成房产证无法更改到乙方名下，甲方承担整个交易过程的所有费用，以及向乙方支付房价30%的违约金……。同时，杜文雅出具委托书，将其名下的上述房产委托谢延燕全权代表其到有关部门办理以下事宜：一、付清按揭贷款，注销抵押登记，办理和领取上述房产证及他项权证；二、办理上述房屋买卖的相关手续，签订房屋买卖合同，办理房屋产权过户及交割手续；三、办理资金托管手续；四、办理水、电、有线电视、煤气管道、物业管理等的过户手续；五、协助买方办理住房公积金按揭或银行贷款手续；六、代收房款、代缴税费；七、查无房证明，办理减免税手续；八、代办其他相关事项。委托期限为办理上述事项完毕为止。该委托书经广东省湛江市粤西公证处予以公证，确认杜文雅的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。在合同履行期间，陈星宇主张其已以现金方式向杜文雅支付了90000元，并沿用杜文雅的名义按时向金地支行支付房屋按揭贷款至今，但杜文雅尚欠金地支行的债务尚未清偿。2013年1月，陈星宇对303、304房进行装修，并入住至今。2013年8月13日，房屋产权登记部门给杜文雅核发了303、304房产的粤房地权证湛江CQ字第XXX**号和粤房地权证湛江CQ字第XXX**号的权属证。因此，陈星宇要求杜文雅到房屋产权登记部门协助办理303、304房的产权过户登记手续，但是杜文雅无法联系，至今下落不明。由于杜文雅的委托书未明确涉案房产的产权证号，以及杜文雅其本人不到，房屋产权登记部门不予受理杜文雅委托谢延燕办理303、304房产过户登记手续。2014年3月3日，陈星宇向雷州市人民法院提起诉讼。在庭审中，本院针对陈星宇的诉讼请求，予以释明是否变更诉讼请求，陈星宇坚持其诉讼请求和增加的诉讼请求。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。陈星宇与杜文雅签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，其双方签订的《房屋买卖合同》应认定依法成立。房屋买卖双方未到产权登记机关履行办理产权过户登记的物权行为，不能产生房屋产权由出卖人转移给买受人的法律效果，本应责令杜文雅协助陈星宇办理房屋产权过户登记。但是，由于杜文雅已将出售的房屋设置抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权人金地支行对出售的房屋享有抵押担保物权。涉案的房屋办理抵押登记履行了物权行为，符合物权变动的公示、公信原则，应受法律保护。对同一房屋，陈星宇基于《房屋买卖合同》享有债权，而抵押权人金地支行基于抵押登记享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，担保物权优先于债权的行使。《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”，涉案的房屋在担保物权未消灭的前提下，陈星宇现在主张涉案房屋的物权，依法不能成就。陈星宇诉讼请求判令杜文雅履行房屋转让附随义务，协助陈星宇办理万豪世家3、4栋303（证号为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号）、304房（证号为粤房地产湛江CQ字第XXX**号）产权证的过户登记手续，以及请求变更万豪世家3、4栋303（证号为粤房地产湛江CQ字第XXXXX号）、304房（证号为粤房地产湛江CQ字第XXX**号）产权证的抵押人由杜文雅变更为陈星宇，其理由不充分，且金地支行不同意变更涉案房屋的抵押人和更换借款人，本院不宜支持。杜文雅经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告陈星宇与被告杜文雅于2012年10月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、驳回原告陈星宇的其他诉讼请求。
本案受理费10800元（陈星宇已预付），由陈星宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄王金
审 判 员 黄 毅
人民陪审员 黄小丽
二〇一五年三月四日
书 记 员 方 超
附相关法律文书及司法解释：
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。