安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1522民初162号
原告：刘荣明
原告：金元霞，系刘荣明之妻。
上列两原告的委托代理人：李丽，安徽皋陶律师事务所律师。
被告：安徽徽超置业有限公司
委托代理人：彭道周，该公司员工。
委托代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。
原告刘荣明、金元霞与被告安徽徽超置业有限公司（简称徽超置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年01月07日受理后，依法由审判员张兵兵适用简易程序于2016年01月29日、03月15日二次公开开庭进行了审理。刘荣明、金元霞的委托代理人李丽，徽超置业公司的委托代理人彭道周、王平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘荣明、金元霞诉称：2013年08月08日，金元霞之夫刘荣明与徽超置业公司签订商品房认购协议书，后刘荣明按认购协议书约定，于本月16日用夫妻共同资金一次性付清购房款1053580元。现因该认购商品房建筑面积超出原认购时约定面积89.87㎡，徽超置业公司要求刘荣明补交商品房多出面积的价款，刘荣明拒付。又加之徽超置业公司逾期交付该商品房，且该商品房在2015年04月逾期交付使用后，至今已九个多月，因徽超置业公司不予协助配合的原因，未取得房屋权属证书。双方为此发生争议，刘荣明遂与其妻金元霞共同诉讼来院请求如下：1、要求徽超置业公司协助办理该商品房权属证书；2、该商品房多出面积在约定的建筑面积3%以上的，价款由徽超置业公司承担，所有权归刘荣明、金元霞享有；3、要求徽超置业公司向刘荣明、金元霞赔偿逾期交房损失105358元，后变更为逾期取得房屋权属证书损失105358元。
刘荣明、金元霞基于上述请求，向本院提供如下证据：
1、两原告的居民身份证及双方的结婚证。证明其身份信息以及两原告之间的关系。
2、徽超置业公司的工商登记信息、组织机构代码证。证明该公司的登记信息及适合被告的主体资格。
3、该商品房认购协议书及徽超置业公司出具的收款收据。证明认购约定的商品房建筑面积为230.04㎡，房价款1053580元，并已按约付清购房款。
4、两原告自行绘制的该商品房平面图形。证明该商品房实际建筑面积比认购协议书约定的面积多出83.50㎡。
徽超置业公司辩称：双方签订的商品房认购协议书，未约定商品房交付期限。刘荣明在2015年04月提出要房，本公司便将该商品房交付，不存在逾期交房的问题。商品房权属证书的办理，需买卖双方签订商品房买卖合同后方可办理。而买受人刘荣明与本公司尚未签订商品房买卖合同。因此，未办理商品房权属证书的责任，不应由本公司一方承担，是双方责任导致的结果。故在不完全归责于出卖人的情况下，出卖人对买受人未取得房屋权属证书的，不应赔偿其损失。另认购协议书第一条约定，该商品房建筑面积约为230.04㎡，面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补。而最终房管部门对该商品房建筑面积测量为319.91㎡，比认购协议书约定的面积多出89.87㎡。所以，刘荣明夫妇应按原购房价格补齐多出面积的房价款。综上答辩，故要求驳回两原告的诉讼请求。
徽超置业公司基于上述答辩理由，向本院提供如下证据：
1、建设工程规划许可证。证明该证取得时间是2012年11月30日，以及该工程符合规划。
2、建设工程规划核实合格证。证明该证取得时间是2015年06月，并与第一份证据相互印证该讼争商品房所在的第X#楼符合规划。
3、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。证明该商品房建设施工及预售合法。
4、双方签订的商品房认购协议书。证明认购约定的商品房建筑面积为230.04㎡，但面积最终多少，应以房管部门实际测量为准。
5、房地产测绘成果报告书及所测商品房的平面图纸。证明该讼争商品房实际建筑面积为319.91㎡，比认购协议书约定的面积多出89.87㎡。
6、该讼争商品房装潢后的图片。证明该讼争商品房已交付买方。
徽超置业公司对刘荣明、金元霞所举证据质证意见如下：（一）对证据1、2、3无异议。（二）对证据4房屋多出面积的测量数字，认为系原告方单方测量所得，缺乏真实性、合法性，不予认可。
刘荣明、金元霞对徽超置业公司所举证据质证意见如下：（一）对证据1、2、3、5、6无异议，并认可该讼争商品房多出面积为89.87㎡。（二）对证据4商品房认购协议书第一条约定：建筑面积约为230.04㎡，面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补。在本条理解上，两原告认为该商品房认购协议书是徽超置业公司提供的格式合同文本，有关面积的约定是商品房买卖合同（包括视为商品房买卖合同的认购合同）中的重要内容，若是签订合同时都不能确定，却要以之后房管部门的测量为准，那么，这种不确定的风险，在格式条款提供方未告知的情况下，面积多出的风险应由提供方即徽超置业公司承担。所以，徽超置业公司要求两原告承担多出面积的价款，于法无据。
经庭审举证质证，本院对各方所举证据认证如下：（一）刘荣明、金元霞所举证据1、2、3，均具有真实性、合法性、关联性，予以认可。证据4有关房屋多出面积的测量数字，属于单方所为，又与第三方房管部门测量的面积数字不一致，缺乏真实性、合法性，认可徽超置业公司的质证意见即不予认可。（二）徽超置业公司所举证据1、2、3、5、6，两原告无异议，亦符合证据三性，予以认可。证据4具有证据三性，予以认可，但其中有关商品房认购协议书的第一条约定：建筑面积约为230.04㎡，面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补。双方对该条款的理解产生歧义，本院如何解释见本院认为，在此不作赘述。
审理查明：2013年08月08日，金元霞之夫刘荣明与徽超置业公司签订盛世豪庭商品房认购协议书，协议书中有关商品房的位置、面积、价款、定金、付款方式与期限等约定如下：刘荣明向徽超置业公司认购位于霍邱县姚李镇105国道与光华西路交叉口“盛世豪庭”小区X栋向右边的XXX-
XXX室住宅（或商铺），建筑面积约为230.04㎡，面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补；该住宅（或商铺）的单价为5500元/平方米，总房价款为人民币1265220元；认购协议书签订之日交付定金40000元；一次性付款的，自本协议书签订之日起7日内，与出卖方签署《商品房买卖合同》等。该协议书对面积误差比例及处理方式未作约定，亦未约定违约金事项。刘荣明于当月16日，经徽超置业公司将原认购价5500元/平方米优惠至4580元/平方米，一次性付清总房价款1053580元，徽超置业公司出具了收款收据，但双方未签订商品房买卖合同。该栋楼于2014年03月竣工，同年12月07日由霍邱县房地产管理局测绘队对盛世豪庭小区已竣工楼盘的建筑面积进行测量，该讼争商品房XXX-
XXX室的建筑面积测量为319.91㎡，比认购协议书约定的面积多出89.87㎡。同年12月31日，徽超置业公司向已测量的商品房的买受人交付房屋，但未向刘荣明交付。直至2015年04月，刘荣明提出要房，徽超置业公司才予以交付使用。后刘荣明要求徽超置业公司协助办理所购商品房权属证书时，徽超置业公司却要求刘荣明按原购房价，补齐所购商品房多出面积的房价款后，才予配合办理权属证书，致使该商品房权属证书至今未取得。双方遂产生纠纷，协商未果。
另查明：认购协议书约定的建筑面积230.04㎡，是徽超置业公司根据设计图纸得来的数据，徽超置业公司并认可该数据与实际建筑面积的误差通常在绝对值3%以内。金元霞系刘荣明之妻，夫妻双方用家庭共同资金购买位于盛世豪庭小区X栋向右边的XXX-
XXX室住宅（或商铺）。
综合各方诉辩及举证质证意见，归纳本案争议焦点为：（一）该商品房认购协议书是否具有商品房买卖合同的效力；（二）该商品房认购协议书第一条约定如何解释较为合理，即该讼争商品房建筑面积多出89.87㎡，如何处置；（三）刘荣明所购买的该商品房，至今未取得房屋权属证书的原因，是否是徽超置业公司所致，徽超置业公司应否赔偿其损失1053580元。
关于焦点（一）。刘荣明、金元霞认为：其与徽超置业公司签订的虽是商品房认购协议书，但该认购协议书约定了商品房的位置、面积、价款、定金、付款方式与期限等内容，具备商品房买卖合同应有的主要内容，且双方已按协议书约定，履行了交房付款义务。因此，该认购协议书应视为商品房买卖合同，具有商品房买卖合同的效力。徽超置业公司认为：本公司仅与刘荣明签订了商品房认购协议书，从未签订商品房买卖合同。若将认购协议等同于买卖合同，势必混淆两个不同概念的区别，于法有悖。故该认购协议书不具有商品房买卖合同的效力。本院认为：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。本案争议的商品房认购协议书，符合本条规定的要件，即具备商品房买卖合同的主要内容及出卖人收受了购房款的两要件。所以，本院认可两原告的观点，该商品房认购协议书具有商品房买卖合同的效力。
关于焦点（二）。刘荣明、金元霞认为：房屋建筑面积的约定在房屋买卖合同中是主要条款，提供格式条款的出卖人在未告知买受人所购房屋建筑面积存在不确定风险的情况下，当建筑面积不确定的风险出现时，该风险应由出卖人承担。本案刘荣明、金元霞所购商品房，原约定建筑面积为230.04㎡，后实际建筑面积为319.91㎡，多出面积89.87㎡的价格风险，除去其合理误差面积6.90㎡（230.04㎡×3%）的价款外，理应由徽超置业公司承担，多出面积的所有权归属于刘荣明、金元霞。徽超置业公司认为：双方签订商品房认购协议书的第一条，已明确约定所售商品房建筑面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补。因此，刘荣明、金元霞应承担多出面积89.87㎡的房价款风险。本院认为：该案双方就商品房的买卖属于预售形式的买卖。预售商品房的建筑面积来源于开发商建设工程规划设计图纸，图纸设计的面积与实际建筑面积存在误差，法律法规等允许误差的建筑面积为绝对值3%以内（含3%）。徽超置业公司在庭审调查中陈述，该商品房认购协议书第一条约定的建筑面积230.04㎡，是依据于本公司工程规划的设计图纸，该图纸设计面积与实际面积之差在绝对值3%以内（含3%）。由此可见，双方约定“面积最终以房管部门实际测量为准，多退少补”，旨在测量图纸设计的建筑面积与实际建筑面积之间的误差，并非抛弃双方约定的基准面积，而随意地增加或减少，除非对面积误差比例及处理方式有特别约定。否则，买受人将难以承受其建筑面积剧增陡降的风险。因此，仅有“以房管部门实际测量为准，多退少补”的约定，而对面积误差比例及处理方式未有约定的，应视为面积约定不明确。应依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出３％，买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。据此，本案讼争的多出建筑面积89.87㎡中，合理误差多出面积为230.04㎡×3%即6.90㎡，由刘荣明、金元霞按原购房价4580元/平方米，向徽超置业公司补交该房价款即31602元（6.90平方米×4580元/平方米），合理误差之外的建筑面积为82.97㎡，其房价款由徽超置业公司承担，其所有权归属于刘荣明、金元霞。
关于焦点（三）。刘荣明、金元霞认为：双方签订的商品房认购协议书，虽未约定交房期限，但该讼争商品房所在的X#楼在2014年12月31日具备向买受人交房的条件，且徽超置业公司在即日已向其他买受人交付了房屋，唯独不向刘荣明交房。直到2015年04月，刘荣明提出要房，徽超置业公司才予交付，其显然违反了同等对待原则及诚信原则。徽超置业公司不仅逾期交房，还以刘荣明、金元霞拒绝补齐多出建筑面积89.87㎡的房价款为由，在买受人刘荣明、金元霞要求办理房屋权属证书时，徽超置业公司拒绝履行协助义务。自该商品房交付使用九个多月，因徽超置业公司的拒绝行为，至今未取得房屋权属证书，为此，要求徽超置业公司赔偿其损失105358元。徽超置业公司认为：取得该房屋权属证书，需双方签订商品房买卖合同后方可办理。而合同的签订是双方行为，刘荣明、金元霞作为合同的另一方，当然有其责任。因此，未取得该房屋权属证书的原因，不可完全归责于徽超置业公司。再加之，刘荣明、金元霞未补齐多出建筑面积的房价款，自然不应取得该房屋权属证书。其以此要求赔偿损失的请求，应予驳回。本院认为：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……当商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订商品房认购协议书后，买受人刘荣明、金元霞按约定一次性付清购房款，同时双方应按约签订商品房买卖合同，但徽超置业公司仅收取房款，未与买受人签订商品房买卖合同。因此，徽超置业公司对此负有不作为的责任。徽超置业公司进而又以刘荣明、金元霞未补齐多出建筑面积的房价款为由，明确拒绝履行在刘荣明、金元霞办理房屋权属证书时其应协助的义务。据此可见，刘荣明、金元霞未能取得房屋权属证书，是由于出卖人徽超置业公司的原因。因此，徽超置业公司应当承担违约责任，赔偿刘荣明、金元霞的该项损失。因该商品房认购协议书未约定违约金，该项损失数额又难以确定，故可按刘荣明、金元霞已付购房款总额1053580元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定计息6个月，即损失款为35747.97元（1053580元×0.435%×6+1053580元×0.435%×30%×6）。故刘荣明、金元霞的损失赔偿请求105358元中的超出部分，不予支持。
另本院认为：金元霞系刘荣明之妻，该商品房虽以刘荣明个人名义购买，但购房款是以夫妻共同财产支付的，因此，该商品房所有权应为刘荣明、金元霞夫妇共同共有。
综上，徽超置业公司辩称驳回刘荣明、金元霞诉讼请求的理由不成立，不予采纳。刘荣明、金元霞的各项诉请，除其损失赔偿请求过高的部分不予支持外，其余请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条、第十四条第（二）项、第十八条第一款第（二）项第二款之规定，判决如下：
一、原告刘荣明与被告安徽徽超置业有限公司签订的商品房认购协议书具有商品房买卖合同的效力。
二、原告刘荣明、金元霞在办理所购商品房（位于霍邱县姚李镇105国道与光华西路交叉口“盛世豪庭”小区X栋向右边XXX-
XXX室住宅或商铺）权属证书时，被告安徽徽超置业有限公司应履行协助义务。
三、原告刘荣明、金元霞所购商品房（位于霍邱县姚李镇105国道与光华西路交叉口“盛世豪庭”小区X栋向右边XXX-
XXX室住宅或商铺）多出建筑面积89.87㎡，其中6.90㎡的房价款即31602元，由原告刘荣明、金元霞向被告安徽徽超置业有限公司支付，余下82.97㎡，其房价款由被告安徽徽超置业有限公承担，其所有权归属于原告刘荣明、金元霞。
四、被告安徽徽超置业有限公司赔偿原告刘荣明、金元霞损失款35747.97元。
上述三、四两项金钱给付数额相比除后，余款4145.97元于判决生效之日起十日内付清。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由刘荣明、金元霞负担500元，安徽徽超置业有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 张兵兵
二〇一六年三月十六日
书记员 崔祝全
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。