上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1248号
上诉人（原审被告）马强。
上诉人（原审被告）张艳。
两上诉人共同委托代理人康勇，上海伟聚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王芝云。
原审第三人交通银行股份有限公司上海杨浦支行。
负责人茅晓佩。
委托代理人王军。
上诉人马强、张艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马强、张艳之共同委托代理人康勇、被上诉人王芝云、原审第三人交通银行股份有限公司上海杨浦支行（以下简称交通银行）之委托代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月17日，王芝云与马强、张艳签订《上海市房地产买卖合同》，约定王芝云将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给马强、张艳，转让价为人民币93万元（以下币种均为人民币），交房及过户期限均为2007年8月20日。2007年8月27日，马强、张艳经核准登记为系争房屋的权利人。2007年9月12日，王芝云与马强签订《租房协议》，约定马强将系争房屋出租给王芝云居住，时间为2007年9月12日至2009年9月12日，租金为每月1，000元。王芝云至今仍居住在系争房屋内，未向马强、张艳支付租金。
原审法院另查明，2007年7月17日，马强与交通银行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定马强以系争房屋作抵押，向交通银行贷款63万元。2007年8月，交通银行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为63万元。2007年9月6日，交通银行向王芝云账户放贷63万元。
2014年1月，王芝云诉至原审法院，要求确认王芝云与马强、张艳签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋产权恢复至王芝云名下。
原审法院审理中，马强、张艳为证明自己的主张，提供2007年9月12日王芝云出具的收条5张、借条1张，证明以下事实：一、马强共向王芝云支付购房款108万元：1、2007年6月底到7月初，王芝云与马强协商买卖房屋时，王芝云提出要先将银行贷款清偿，故马强先支付王芝云45万元，用于清偿贷款，直接存入王芝云银行还贷账户，对应金额45万元的收条；2、2007年9月6日交通银行发放贷款63万元，进入王芝云银行账户。二、2007年9月12日，经王芝云与马强结算，王芝云还欠马强共计703，000元，具体组成：1、系争房屋交易过程中马强为王芝云垫付税费61，670元；2、马强多付的房款15万元（合同价93万元，实付108万元）；3、过去做生意当中王芝云欠马强的欠款491，330元。三、王芝云将交通银行发放的贷款63万元转给马强，并写下还欠马强73，000元的借条。5张收条中的1张对应房款45万元，1张对应税费61，670元，另3张均对应王芝云以前欠的债务，以王芝云写收条的方式，表示债务都已经结清了，因为原来的借条原件都还给了王芝云。
王芝云表示，对收条、借条的签名无异议，但当时写收条、借条时发生的事实记不清楚了。对马强帮王芝云清偿贷款45万元及相应的收条无异议，加上银行发放的贷款63万元，共计收到108万元，其中63万元马上转给了马强；对马强代付的税费61，670元及相应的收条无异议；之前做生意王芝云曾经写过借条，王芝云共欠马强261，000元，陆华定欠马强125，000元，加上马强支付的货款、商场铺位租金等，一共是60多万元；当时马强将上述款项的全部原件都交给王芝云，但如果这些钱和房款相抵的话，就等于让王芝云一个人承担所有的生意亏损，但实际上是王芝云与马强、陆华定三个人一起做生意，应当共同分担生意亏损；对2007年9月12日另3张收条，怎么写的已经记不清楚了。
原审法院认为，王芝云与马强、张艳于2007年7月签订《上海市房地产买卖合同》后始终未交付系争房屋，《租房协议》也于2009年9月到期，而王芝云至今仍居住在系争房屋，并未向马强、张艳支付租金。且根据马强提供的借条、收条，双方于2007年9月12日进行过一次“结账”，王芝云将银行放贷的63万元全部还给马强，其中还归还了部分生意上的欠款。由此可见，王芝云与马强之间的行为并不符合二手房交易的常态，而是双方为了结清王芝云的欠款以及马强取得银行贷款从而达成的一次虚假买卖，所签的《上海市房地产买卖合同》欠缺双方的真实意思，应认定为无效。
合同被确认为无效后，当事人应各自返还因该合同取得的财产。马强前期付给王芝云45万元，并通过交通银行向王芝云放贷63万元，共计向王芝云支付108万元。2007年9月12日“结账”的事实，由王芝云出具的收条、借条佐证，证据清晰，王芝云虽表示记不清当时发生的事情，法院仍采信马强的陈述。因此，王芝云将交通银行放贷的63万元支付给马强、张艳，其中491，330元可以认定系归还之前所欠的债务。王芝云所付63万元的余款138，670元以及借条73，000元对应的款项，马强陈述系王芝云多付房款15万元以及税费61，670元，这两笔款项因合同无效不再计算，故王芝云所付63万元中的138，670元可认定为王芝云已返还给马强、张艳的款项。综上，王芝云还应向马强、张艳返还941，330元。
马强、张艳基于无效合同取得系争房屋的产权，应予返还。交通银行在发放贷款的情况下取得抵押权，并办理了抵押登记，其抵押权系善意取得，受法律保护。系争房屋只有在交通银行设定的抵押权注销后，房屋产权才能恢复。马强、张艳作为房屋抵押权的债务人，应及时清偿债务，注销抵押，以恢复房屋权利。据此，原审法院判决：一、王芝云与马强、张艳就上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王芝云于判决生效之日起十日内，向马强、张艳返还941，330元；三、马强、张艳与交通银行股份有限公司上海杨浦支行于判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销交通银行股份有限公司上海杨浦支行设定在上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；四、马强、张艳于上述抵押权注销后十日内，将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利恢复至王芝云名下。
原审法院判决后，上诉人马强、张艳不服，向本院提出上诉称：1、王芝云表示房屋贷款归还困难，系争房屋可能会被银行拍卖，要求马强出资购买，也可将欠款结清，马强表示同意。合同签订后马强支付了全部购房款，合同已履行完毕，该买卖合同应属有效。至于王芝云取得购房款后如何支配完全是其自由处置的权利；2、原审法院判决结果显示公平。请求本院撤销原判，改判驳回王芝云的诉讼请求。
被上诉人王芝云辩称：王芝云与马强、陆华定三个人一起做生意，应当共同分担生意亏损。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审第三人交通银行述称：银行合法的权益应当受到保护。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，王芝云为结清欠款于2007年7月与马强、张艳签订的《上海市房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示。为履行房屋买卖合同，马强先支付给王芝云45万元，用于清偿贷款；办理过户手续时，马强还为王芝云垫付了6万多元的税费；加上王芝云确认的之前欠马强的49万多元，总额与合同约定的房价款大体相当。双方的房屋买卖合同已履行完毕，且该房屋早在2007年8月已过户至马强、张艳名下。现王芝云诉请买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。马强除支付了上述钱款外，还以系争房屋为抵押向交通银行贷款63万元，由交通银行直接发放给王芝云。双方当时结算，王芝云尚欠马强703，000元，在还给马强63万元后仍欠73，000元。王芝云以房抵债行为，并不违反有关规定。综上，马强、张艳的上诉请求，于法有据，本院予以支持。原审法院判决不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第159号民事判决；
二、对王芝云要求确认王芝云与马强、张艳签订的《上海市房地产买卖合同》无效；上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复至王芝云名下的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费13，100元，减半收取6，550元；二审案件受理费13，100元；共计19，650元，由王芝云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。