云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第263号原告（兼反诉被告）彭薇，女，汉族，1973年5月31日生，云南省文山市人，大学文化，个体户，现住文山市开化镇七花广场园秀园小区**，身份证编号为：5326211973********。委托代理人彭天星，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告（兼反诉原告）王熙尧，女，汉族，1979年11月21日生，云南省马关县人，中专文化，个体户，家住文山市环城北路******，身份证编号为：5326211979********。委托代理人张继焕，云南八谦律师事务所律师（特别授权）。原告（兼反诉被告）彭薇诉与被告（反诉原告）王熙尧租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月30日公开开庭进行了合并审理。原告（兼反诉被告）彭薇的特别授权代理人彭天星，被告（反诉原告）王熙尧及其委托代理人张继焕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（兼反诉被告）彭薇诉称：原、被告双方于2014年4月19日签订《光大广场商铺合同》及《补充合同》，合同约定：1、原告将自己向文山光大公司购买的位于文山市光大广场二组团45号商铺出租给被告经营使用，租赁期限为5年，第一年租金为520000.00元，第二年租金为540000.00元，第五年租金为620000.00元，5年租金总额合计2840000.00元。2、合同第四条第3、4款约定了租金支付方式，即被告应在合同签订之日起三日内向原告支付定金200000.00元及被告应在进场装修前一次性缴纳第一年租金给原告，如逾期支付租金，被告每日按租金总额的3%。向原告支付滞纳金；3、合同第四条第5款约定，房屋租赁所涉及税费由被告承担；4、合同第十条约定了合同解除的条件。综上所述，被告在缴纳200000.00元合同定金后，就再未向原告支付过任何约定的费用，其在未按约定向原告支付租金的情况下使用原告商铺162天（至今未与原告办理交房手续），所缴纳定金已无法弥补原告损失，在原告多次催促被告进行结算无果后。为此，原告于2015年3月30日诉至本院，请求：（一）请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2014年4月19日签订《光大广场商铺租赁合同》，并立即搬离向原告所承租商铺《文山市光大广场二组团45号商铺》；（二）判令被告向原告支付租金及物业管理费共计：36520.00元（三）判令被告向原告支付房租租赁税28856.00元；（四）判令被告按约向原告支付租金滞纳金255600.00元，上述合计320976.25元；（五）要求将已撤出的玻璃恢复原状（庭审中增加）；（六）本案诉讼费由被告承担。被告（兼反诉原告）王熙尧答辩称，（一）本诉原告在签订、履行《光大广场商铺租赁合同》过程中存在欺诈行为，整个履行合同过程中，其尚不具备租赁合同出租主体资格，不是本案适格原告，其当然无权基于出租人身份起诉本诉被告。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”根据该条的规定，房屋的出租人必须是房屋的所有权人。而本案中，本诉被告查询得知，在《光大广场商铺租赁合同》履行过程中，本诉被告承租的铺面属于文山光大房地产集团有限公司所有，并不是登记备案在本诉原告名下，而是在双方解除合同后的2015年3月13日才备案在其名下且至今未取得房屋所有权证。根据《民法通则》的规定，民事法律行为必须具备主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件。而本诉原告把不是登记备案在其名下且未办理房屋所有权证的商铺出租给本诉被告，其出租主体资格不合法，在法律上属于无权处分行为。其次，在签订、履行《光大广场商铺租赁合同》整个过程中，本诉原告向本诉被告隐瞒其不是房屋所有权人这一真实情况，且未向本诉被告出具过任何房屋所有权人的授权出租房屋的资料，因此，本诉原告在签订、履行《光大广场商铺租赁合同》过程中存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，本案中，本诉原告在签订、履行《光大广场商铺租赁合同》过程中不具备租赁合同出租主体资格，且其存在欺诈行为，其无权基于出租方向本诉被告提起诉讼，即本诉原告不是本案适格原告。（二）双方签订的《光大广场商铺租赁合同》因本诉原告的违约行为已经于2015年3月5日解除，且本诉原告《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》，已经明确表达了本诉原告自己行使了合同单方解除权，且本诉被告也早于2015年3月5日搬离承租商铺，是本诉原告恶意拖延办理退房手续，由此造成的一切不利后果应当由本诉原告自行承担。因此，本案不存在已经解除的合同还要求再次解除合同的问题，也不存在在本诉原告明知本诉被告已经搬离商铺的情况下要求再次搬离的问题，因此，本诉原告的第一项诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法庭予以驳回。（三）关于本诉原告要求本诉被告支付租金问题：按照本诉原告要求的首年度租金1425元/天计算，本诉原告对同时期其他商户起算租金的时间是2015年1月1日，按照该起算时间计算至2015年3月5日本诉被告搬离商铺，本诉被告使用期间的租金应当是91200.00元，本诉被告前期已经支付费用人民币200000.00元，已经足以覆盖使用期间的费用，且本诉原告还应当退还本诉被告108800.00元，本诉被告不需要向本诉原告支付任何租金，本诉原告的该项诉讼请求没有什么事实及法律依据。另外，关于本诉原告主张的物业管理费，因该部分费用的收取单位是文山光大物业服务有限责任公司，是本诉被告和文山光大物业服务有限责任公司之间的权利义务关系，在本诉原告不提供任何证据证明其已经代本诉被告向文山光大物业服务有限责任公司支付过本诉被告使用期间的物业管理费的情况下，本诉原告无权向本诉被告主张该部分费用。（四）关于本诉原告主张的房屋租赁税28856.25元，首先，根据相关法律规定，房屋租赁税收取主体应当是国家税务机关，房屋出租人无权代表国家行政机关收取该部分费用。其次，本诉原告作为出租人，至今没有向本诉被告开具正式的房屋租赁发票，请问在这种情况下房屋租赁税28856.25元的计算依据及标准是什么？因此，本诉原告无权向本诉被告主张所谓的房屋租赁税。（五）关于被告主张的租金滞纳金问题。首先，关于滞纳金的性质，滞纳金是指国家为维护社会公共利益，保障国家职能的顺利实现，对迟延履行缴纳法定税费义务的公民、法人和其他组织，收取的带有国家强制力的惩罚性的货币金额。目前有法律法规依据的滞纳金只存在于税收、水、电、煤气等公用事业收费。可见，滞纳金是属于行政法规的范畴，具有法定性、强制性和惩罚性的特点。即滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，目前在我国，平等民事主体之间的经济合同中设定滞纳金，没有任何法律法规的依据，本诉原告在《光大广场商铺租赁合同》中约定的租金滞纳金没有任何法律依据，是无效条款，依法应当予以驳回。其次，退一万步讲，就算本诉原告约定的租金滞纳金有法律依据，按每日千分之三的标准向本诉被告主张也明显过高，而且本诉被告已经按照本诉原告的要求于2015年3月5日腾空房屋，没有给本诉原告造成任何损失，相反本诉被告却损失了100万元的装修、设备损失，从最基本的公平原则，本诉原告也无权再向本诉被告主张该部分费用。最后，本案中，本诉被告才是本案真正的受害者，本诉原告才是真正的违约方。基于对本诉原告的信任，本诉被告满怀信心与憧憬投入一百多万元的装修费、设备、货品，却在正式接手商铺并准备向本诉原告交付第一年度租金时，发现承租商铺存在一系列不规范行为：如不按行业规范虚高收取电费、物管费并多次调价、各个商家的装修免租期不一致、没有按照品牌落位图的承诺引进一些大品牌、之前承诺的昆百大来运作商场也没有兑现等一系列不规范行为，且该商铺到目前尚未取得房屋所有权证。现在整个商场氛围很差，本诉原告违背法律的强制性规定，将存在一系列问题、尚未取得相关权属证书的房屋交付给本诉被告使用，给本诉被告造成一百多万元的损失，本诉原告才是真正的违约方。综上所述，本诉原告彭薇的诉讼请求和主张没有任何事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回本诉原告彭薇的全部诉讼请求。被告（兼反诉原告）王熙尧诉称，2014年4月19日，反诉被告与反诉原告签订了关于文山市东风路光大广场二组团东风路步行街45号商铺的预租合同《光大广场商铺租赁合同》，合同签订后，反诉原告按照反诉被告的要求及合同约定按时、足额向反诉被告支付了合同定金人民币200000.00元整。而反诉被告并没有按照《光大广场商铺租赁合同》的约定按期交付租赁房屋，而是延期交付房屋。之后，2014年9月份反诉被告交付房屋后，反诉原告准备进场装修，在装修过程中，又因商铺整体消防验收不过关（直至2014年10月13日文山光大广场项目才拿到建设工程消防验收意见书），所有商家排队等待反诉被告找的第三家消防单位进行消防改造，反诉原告承租的商铺又被迫中止20天左右才继续进行装修，直至2014年10月25日才完成消防改造工作，反诉原告投入大量资金进行装修。反诉原告正式接手商铺并准备向反诉被告交付第一年度租金时，就发现承租商铺存在一系列不规范行为：如不按行业规范虚高收取电费、物管费并多次调价、各个商家的装修免租期不一致等不规范行为。经去相关行政主管部门查询核实，才发现反诉被告租赁给反诉原告的商铺还存在以下问题和瑕疵：首先，反诉被告租赁给反诉原告的商铺并不是登记备案在反诉被告的名下，也即反诉被告租赁商铺是无权处分行为；其次，该商铺到目前尚未取得一系列相关权属证书，包括但不限于房屋所有权证。反诉被告违背法律的强制性规定，将存在一系列问题、尚未取得相关权属证书的房屋交付给反诉原告使用，导致双方签订的房屋租赁合同无效。发现上述一系列问题后，考虑到事态扩大会给反诉被告造成一系列不良影响，反诉原告本着息事宁人、沟通协商的态度与反诉被告多次电话、当面协商合同解除事宜，且按照反诉被告的要求于2015年3月5日腾空房屋并将房屋退还给反诉被告。反诉原告交付定金的行为就是为了约束双方按照约定履行合同，定金对双方当事人均产生法律约束力。反诉被告签订履行合同过程中一系列违约、违规行为致使反诉原告投入大量的装修、设备损失，现反诉原告已经搬离商铺，但反诉原告因此造成昀一切损失应当由反诉被告承担。现反诉原告为保护自身合法权益，特具状至贵院，请求贵院依法判决，支持反诉原告的全部诉讼请求，以维护法律的公平正义。提起反诉请求：（一）请求判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金人民币400000.00元整；（二）、请求判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的房屋装修、购买设备、货品等损失共计人民币300000.00元；（三）判决反诉被告退还装修押金5000.00元（庭审中增加）；（四）判决反诉被告承担本案案件受理费。原告（兼反诉被告）彭薇辩称，鉴于被答辩人反诉状中所列诉讼请求与其事实与理由部分系两个不同法律关系，其中事实和理由第一段部分内容与反诉请求相互一致，即反诉提出违约之诉，要求返还双倍定金及损失，但第二段陈述的系确认合同无效之诉，两个不同的法律关系，在反诉中提出，显然不符合《民事诉讼法>第119条第三款的规定，还请答辩人理清法律关系，以便答辩人作答。有鉴于此，答辩人只能据此进行答辩，但建议法庭向被答辩人确定其反诉法律关系为何。（一）就反诉状中所述违约之诉进行答辩。双方之间签订的《光大广场商铺租赁合同》中并未明确约定交付租赁房屋的时间，合同第一条第二款中明确约定了：“甲方预计于2014年5月向一方交付该商铺（具体交铺日期以甲方书面通知为准，甲方将于交铺前15天以邮寄的方式向一方发出通知），众所周知，任何一向大型商业体商铺交付时间都只能是预计日期，是不可能确定交付时间的，就连答辩人也不能确定开发商什么时间交房、什么时间办证，故在双方所签订的合同上对于交铺时间是以实际通知为准，而非向被答辩人所述延期交房。就交房上，答辩人不存在任何违约的行为。且被答辩人也已经收房并实际经营了3个月之久。故答辩人没有义务向被答辩人双倍返还定金。（二）就反诉状中所述请求确定合同无效部分进行答辩。1、首先，关于消防。被答辩人所述的办理建设工程消防验收事宜，是开发商即文山光大公司所为，开发商什么时候能办理消防许可与答辩人没有分毫关系，答辩人作为业主只是向开发商购买了两套房子并出租给被答辩人而已，故答辩人没有资格向消防机关申报消防许可，答辩人与被答辩人之间的房屋租赁关系与其他商家没有半毛钱的关系，何来其他商家全部排队等着答辩人去找第三家消防？其次，就双方签订的合同上看，合同第一条第四款第四项也已经明确，消防安全公共配套系统设施（大于200平米的店铺，根据国家相关法律法规需要单独进行消防报验的及需进行消防工程改造的，由乙方自行报验及改造。如商铺区域内有消防通道或消防卷闸及消防设施的，乙方装修或使用时必须满足消防要求）。故，申报消防改造的主体也是被答辩人，而被答辩人仍然在等着开发商进行改造。而被答辩人所诉的投入多少资金进行装修实则与答辩人无关。最后，2004年3月4日，《最高人民法院关于未经消防验收合格而定立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中第三点也早就明确：“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”由此不能得出，该商铺消防改造与答辩人无关，并且，答辩人了解到，光大公司于2014年10月13日获得建设工程消防验收意见书，而被答辩人是于2014年10月20日开业经营的，其开业使用该商铺的时间也是在光大公司获得消防验收意见书后实施的。故以消防改造一说欲达认定合同无效的观点是没有法律及事实依据的。2、关于租赁房屋答辩人未办理产权证事宜。被答辩人在反诉状中所述因该商铺不是登记备案在答辩人名下，答辩人无权处分以及答辩人至今未办理房屋所有权证，导致合同无效。这一观点显然是没有法律依据的。《最高人民法院关于未经消防验收合同而定立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》第一句就明确了被答辩人此观点不能成立：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”3、关于该商铺是否存在不规范行为。答辩人无权就其他非答辩人出租出去的商铺调整免租期，更无权干涉物业公司向众多商家收取多少的物业费、电费。答辩人乃一购房业主，被答辩人要求答辩人办到上述条件，实则为难答辩人，答辩人不具备这样的实力。综上所述，答辩人认为，双倍返还定金是在合同有效并一方违约的情况下产生的法律后果，而被答辩人反诉中所述的确认合同无效实为另一法律关系，与本诉无关。被答辩人反诉认为答辩人违约，即不按期交房，要求双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的反诉请求。本案在审理过程中，原告（兼反诉被告）为针对其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、《光大广场商铺租赁合同及补充协议》，证明原、被告分别于2014年4月19日分别签订《租赁合同》及其《补充合同》明确约定：被告向原告租赁商铺期限为5年，租金总额为2840000.00元，签订合同之日起三日内支付定金200000.00元，进场装修前一次性支付第一年租金520000.00元给原告以及其他权利和义务，而被告未按约定履行义务的事实；2、《商品房购销合同》及收据和发票，证明原告于2013年8月25日与文山光大房地产集团有限公司签订商品房购销合同购买位于文山东风路步行街44、45号房屋并按约定支付全部购房款的事实。3、关于文山光大广场二组团物业管理费收支明细的报告，证明被告向原告租赁的45号商铺物管费标准为5元/㎡/月，该物管费报告系文山光大物业管理有限公司出具并已向所有业主公布的事实。经质证，被告（兼反诉原告）对原告（兼反诉被告）列举的证据进行质证认为:对本诉原告第1组证据真实性、合法性、关联性三性异议认可，但对证明观点不予认可，租赁合同第三条第二款明确约定装修免租期为60天，至交付租赁物开始计算租金；对第2组证据真实性、合法性无异议予以认可，关联性不予认可，该份证据是本诉原告与光大房地产集团公司签订合同与本诉被告没有任何关系，与本案也没有关系；对第3组证据真实性合法性无异议予以认可，对于关联性不予认可，该组证据不能反映出本案原告向物业公司支付过任何物业费，因此本诉原告不能向本诉被告主张物业费。被告（兼反诉原告）王熙尧针对本诉辩理由向法庭列举了以下证据：1、《光大广场商铺租赁合同》，证明2014年4月19日，原告与被告签订被告《广大广场商铺租赁合同》，合同约定了被告预计于2014年5月交房，并约定了被告须向原告交纳定金人民币200000.00元。被告按照约定向原告交纳了定金人民币200000.00元的事实；2、2014年8月1日在文山新闻网发布《文山城东风路仍旧无法通行》的新闻1份，证明：2014年8月1日，被告承租的铺面所在位置路面改造工程一直在封闭施工，预计要到2014年9月中下旬才能通车。由于道路封闭施工，商铺装修材料根本无法拉进商铺内进行装修，也即被告承租的商铺2014年9月中下旬才有可能满足交付条件，原告没有按照《光大广场商铺租赁合同》的约定按时交付房屋，原告违约在先的事实；3、品牌落位图，证明原告向被告出租商铺时，为了吸引被告租赁商铺，向被告出具品牌落位图，被告看到品牌落位图上周边商铺将会有很多好的品牌入驻，认为将来会有很好的商业氛围，才动心向原告租赁了商铺并投入了大量资金。而如今事实上，品牌落位图上承诺的很多大品牌根本没有落位，整个商场运营上存在很大问题，现在整个商场根本不具备之前承诺的商业氛围和商场环境，严重影响了被告及周边商铺的经营的事实；4、装修结算表、装修费收据、云南文山光大购物广场红谷开业货品明细表，证明2014年10月原告交付房屋后，被告即开始投入大量的资金对商铺进行装修、铺货，共投进装修费401390.00元、铺了1065833.00元的货品的事实；5、文山市住房管理中心开具证明1份：证明2015年3月13日，原告彭薇才是租赁铺面的登记权利人，而在2015年3月5日双方解除《光大广场商铺租赁合同》前，原告并不是租赁铺面的登记权利人，且租赁铺面至今未取得房屋所有权证。因此，反诉被告向反诉原告租铺面时属于无权处分行为的事实；6、建设工程消防验收意见书，证明反诉被告租赁给反诉原告的商铺整体消防于2014年10月13日才验收合格，反诉被告在消防验收未通过的情况下把商铺交付给反诉原告，违背了法律的强制性规定的事实；7、《光大广场商铺租赁合同》《光大广场商铺租赁计租时间确认函》2份，证明同时租赁的商铺，原告却对其他商家的计租期约定从2015年1月1日起算，而对被告要求从2014年10月20日起算，同等租赁不同对待，被告的这一行为违背了最基本的商业信誉、诚实信用原则和公平原则，这也不应当是一个大型商业中心运营者应当的做法，正因为如此，被告才无奈在投入了大量装修、铺货资金后与这样的商家解除合同。但根据法律的公平原则，被告的计租期起算时间应当是2015年1月1日，而不是2014年10月20日的事实；8、《云南文山电力股份有限公司关于电网内居民生活用电试行阶梯电价的公告》、电费收据，证明1、按照《云南文山电力股份有限公司关于电网内居民生活用电试行阶梯电价的公告》的公示说明：对于执行一般工商业及其他电价的党政事业单位、部队、非营利性医院、学校等非居民照明用电,市政部门管理的公共场所、公共道路照明、公安部门的交通指挥灯等用电,均按照每千瓦时0.51元执行，经去文山州发展和改革委员会调查了解得知：实际执行过程中是按每千瓦时0.711元执行。2、而原告租赁给被告的商铺却不按照政府指导价格每千瓦时0.711元执行，而是向承租商户虚高收取电费且多次调价。原告这种不规范运作商场的行为对于承租户来说也是一种违约行为的事实。9、《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》，证明在原、被告双方还在协商过程中，原告为了掩饰自己违约在先、主体资格不适格的事实，于2015年2月8日突然向被告发《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》，《通知》上确认被告向原告交纳合同定金人民币200000.00元的事实，并认为原告交纳的定金充抵租金可使用至2015年3月5日，并要求被告必须在2015年3月6日前搬离商铺，原告将于2015年3月6日收回商铺，并另行租赁的事实；10、通知函、顺丰速运运单回执、运单跟踪，证明虽然投入了大量资金进行装修、铺货，被告本着息事宁人的态度，还是按照原告《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》的要求，于2015年3月5日腾空房屋并于当天向原告办理交房手续，退回房屋、交付钥匙，而原告又反悔，其本人不签字且不让其任何员工签字接收退回的商铺，无奈被告只好发书面通知完成解除、交接。因此，被告使用商铺的截止时间是2015年3月5日，这是严格按照被告《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》的要求时限搬空房屋并于当天向原告办理交房手续，退回房屋、交付钥匙，而原告又反悔，其本人不签字且不让其他任何员签字接收退回商铺，无奈被告只好发书面通知完成解除、交接，因此，被告使用商铺的截止时间是2015年3月5日，这是严格按照原告《关于光大广场二组团东风路步行街45号（红谷）租赁合同解除的通知》的要求时限搬空房屋并交接的事实；11、录音资料（光盘一张，当庭播放录音），证明2015年3月6日，被告再次找原告及其工作人员办理退房交接手续，再次遭到原告的无理拒绝。录音资料可以反映出真实情况，因此，由于延迟办理退房交接手续造成的一切不利后果应当由本诉原告自行承担的事实；12、短信通知内容，证明2015年3月6日，被告再次委托律师给原告发短信告知：被告承租的商铺已于2015年3月5日全部搬空，双方签订的《广大广场商铺租赁合同》已于2015年3月5日解除的事实；13、律师函、顺丰速运运单回执、运单跟踪动态情况、签收图，证明2015年3月10日，被告再次委托云南八谦律师事务所向原告发函告知于2015年3月15日前积极和被告协商解决问题，但被告签收后却不予理睬和回应的事实；14、装修押金收据，证明2014年8月28日，被告向原告交纳装修押金5000.00元，现双方的合同已经于2015年3月5日解除，该装修押金5000.00元原告应当退还给被告的事实。经过质证，原告（兼反诉被告）彭薇对被告（兼反诉原告）列举的证据进行质证认为：对本诉被告第1组三性均无异议，并且完全认同被告的证明内容，与原告的证明观点一致，被告自己也知道，所以不存在原告方延期交房的事实；对第2组三性均不予认可，本案系违约之诉，焦点在于原被告双方谁没有按合同履行，与东风路是否通车没有关联性；对第3组三性均不予认可，图出具什么地方，原告方无法核实，该图与本案的纠纷没有关联性；对第四组4性均不予认可，该组证据系被告方单方制作；对第5组不发表质证意见；对第6组不发表质证意见；对第7组因为被告未向法庭提交原件，不符合证据的法律规定，对三性均不予认可；对第8组三性不予认可，对第8组第二号证据没有异议；对第9组三性均没有异议，但不同意被告方的证明观点，相互之间的信函是协商合同解除，被告在原告发出通知后仍然与原告书面协商，这是协商过程，并非向被告所认为的解除确认；第10组同第9组质证意见一致；对第11组三性没有异议，能再次说明本案系原告与被告发生的租赁纠纷，而不是被告与光大房地产发生的租赁纠纷，光大房地产不收取钥匙是合法的；对第12组三性均不予认可，原告是否收到被告是没有相应的证据证实的；第13组三性均无异议，但不认可被告待证观点，原告在收到律师函后已经向法院提起诉讼；对第14组三性均无异议，但不认可被告的待证观点，双方签订的合同第九条第一款第一项明确约定押金的事项，现在原告不退还被告装修押金5000.00元是履行合同。被告（兼反诉原告）王熙尧针对其反诉理由要求将其在本诉中列举的第2组、第3组、第4组、第5组、第6组、第7组、第8组、第13组证据作为其反诉证据，同时向法庭列举了定金付款凭证2份，证明（1）按照反诉被告的要求，反诉原告于2013年5月15日向反诉被告交纳了租房定金人民币50000.00元，于2013年4月22日交纳租房定金人民币150000.00元，共计200000.00元整。（2）双方解除合同系反诉被告违约所致，因此，反诉被告应当双倍反诉原告的事实经过质证，原告（兼反诉被告）彭薇对被告（兼反诉原告）列举的证据进行质证认为：对反诉原告列举的定金凭条的真实性、合法性和关联性均无异议，但不认可反诉原告的第二个待证观点，从定金付款凭条上不能看出反诉被告的违约行为；对反诉原告提交的证据第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九组证据与本诉提交的证据相一致的，质证意见就相一致。原告（兼反诉被告）彭薇针对反诉辩解无证据列举。本院认为，原告（兼反诉被告）列举的第1组、第2组、第3组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；被告（兼反诉原告）列举的本诉（兼反诉）证据第2组、第3组、第4组、第5组、第6组、第13组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；其列举的本诉证据第1组、第9组、第10组、第11组、第12组、第14组均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；其列举的反诉证据定金付款凭证客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；其列举的第7组、第8组虽然客观、真实，但与本案无关，本院不予采信。经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2014年4月19日签订《光大广场商铺合同》合同约定：1、原告将自己向文山光大公司购买的位于文山市光大广场二组团45号商铺出租给被告经营使用，租赁期限为三年，第一年租金为520000.00元，第二年租金为540000.00元，第三年租金为580000.00元，2、合同第四条第3、4款约定了租金支付方式，即被告应在合同签订之日起三日内向原告支付定金200000.00元及被告应在进场装修前一次性缴纳第一年租金给原告，如逾期支付租金，被告每日按租金总额的3%。向原告支付滞纳金；3、合同第四条第5款约定，房屋租赁所涉及税费及水电费、物业服务费等费用由被告承担；4、合同第十条约定了合同解除的条件以及其他权利和义务。合同签订后，被告王曦尧于2014年4月22日通过银行转账方式向原告支付了定金200000.00元。双方于2014年7月22日签订了《补充合同》，补充合同约定，本合同租赁期限为五年，约定了第四年度、第五年度的租金。在第四条特别约定：“为满足乙方要求，甲方同意乙方装修时撤除原有玻璃门进行改动，待双方解除合同时，乙方需将玻璃门恢复原样，由此产生的费用及责任由乙方自行承担。合同签订后，双方未按合同约定交接所租房屋。被告王熙尧于2014年8月28日向原告缴纳了装修押金准备对租赁房屋进行装修，但由于文山城东风路路面改造工程封路，车辆无法正常通行等原因，被告王熙尧于2014年11月12日才装修完毕并进行结算。双方因房屋租金的缴纳及起算点发生争议，双方协商未果，原告于2015年2月8日向被告发出通知要求解除合同，被告于2015年3月5日回复原告同意解除合同并已将房屋搬空可以退房。但由于其他原因，双方一直未办理退房手续。为此，原告于2015年3月30日诉至本院，请求：（一）请求人民法院依法判令解除原、被告双方于2014年4月19日签订《光大广场商铺租赁合同》，并立即搬离向原告所承租商铺《文山市光大广场二组团45号商铺》；（二）判令被告向原告支付租金及物业管理费共计：36520.00元（三）判令被告向原告支付房租租赁税28856.00元；（四）判令被告按约向原告支付租金滞纳金255600.00元，上述合计320976.25元；（五）要求将已撤出的玻璃恢复原状（庭审中增加）；（六）本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，被告王熙尧提起反诉，请求：（一）请求判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金人民币400000.00元整；（二）、请求判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的房屋装修、购买设备、货品等损失共计人民币300000.00元；（三）判决反诉被告退还装修押金5000.00元（庭审中增加）；（四）判决反诉被告承担本案案件受理费。本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中原、被告双方在平等、自愿并协商一致的基础上签订了书面的房屋租赁合同，该合同属于双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当诚信地履行。虽然双方在合同签订后均按合同约定履行一定义务，但是由于双方未按合同及补充合同约定的接交租赁房屋方式进行接交房租，导致无法确定原告何时交房，被告何时接房并进场装修，从而导致合同中约定的租金支付时间、装修免租期及租金的起付时间无法明确，故导致本案的发生。本案中，原告起诉请求解除合同的，被告方也同意解除合同，故对该项请求本院予以支持。原告关于判决被告支付租金及物业服务费的请求，根据双方的合同约定被告应在进场装修前一次性缴纳第一年租金给原告，但是由于双方未按合同约定书面通知交接房屋，导致本案中被告何时进场装修无法具体确定，故本案的支付租金的时间应当以被告装修结算时间之前合同约定的装修免租期内的合理时间为准，本案被告未能在装修结算前支付第一年的租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中的租金，由于双方已合意解除合同，租金应当按合同约定的年租金计算出日租金，再根据被告实际使用的租赁时间计付。被告实际使用的时间为2014年11月13日起计算至2015年3月5日止。被告应付的租金为：520000.00元÷365天×112天=159562.00元，被告在合同签订后已支付了定金200000.00元，故被告应付的租金可以在该定金中进行扣减，对该项请求本院对合法有据部分予以支持。关于物业费的请求，因在该项费用是必然产生且合同约定由被告承担的，虽然原告方在开庭之前无证据证实其已代交了物业服务费，但是其在开庭之后已向物业公司代交了该项费用，故该项费用也应该按照物业公司实际收费之日（2014年10月1日）算至双方同意解除合同之日(即2015年3月5日)止，按原告实际代收的物业费计算被告应承担的部分，具体多少由双方另行结算。关于原告请求判决被告支付租赁税28856.25元的主张，因双方已解除合同且原告方无证据证明其已代被告缴纳房屋租赁税，故该请求本院不予支持。关于原告请求判决被告支付租金滞纳金255600.00元的主张，虽然双方约定滞纳金具有行政处罚的性质，但根据合同约定应视为违约金，故本院应当根据违约金的处理原则来确定该违约金的数额，双方在约定过高，本院依法予以调整，本案中，因原告无证据证实因被告的违约行为给其造成的经济损失，故本案中的违约金应参照银行同期贷款利率按被告实际使用租赁房屋的时间来计算。被告实际使用并计租的时间为4个月，其应承担的违约金为520000.00元乘以0.5%（月利率）再乘以使用时间4个月等于10400.00元。其他部分本院不予支持。关于原告请求判决被告要求将已撤出的玻璃恢复原状，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。关于被告的反诉请求，其第一项、第二项请求，因本案中解除合同的原因主要是由于被告的违约行为导致的，第一项中双倍返还定金依法不能成立，其交付定金应依法抵做租金，租金的多少应结合双方的合同约定，按被告实际使用的时间（即从2014年11月13日起至2015年3月5日止）结算，实行多退少补的原则进行结算。2015年3月5日以后的损失因属于原告方拒绝办理退房手续，故该损失依法应由其承担。第二项中的损失依法应由其承担。关于被告反诉请求退回装修押金5000.00元的主张，合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（兼反诉被告）彭薇与被告（兼反诉原告）王熙尧分别于2014年4月19日签订《光大广场商铺租赁合同》和2014年7月22日签订了《补充合同》；二、由被告（兼反诉原告）王熙尧于本判决生效之日起三十日内向原告（兼反诉被告）彭薇支付应付租金人民币壹拾伍万玖仟伍佰陆拾贰元（159562.00元）整；于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）彭薇赔付违约金人民币壹万零肆佰元（10400.00元）；于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）彭薇支付物业服务费（具体数额由双方进行结算）；三、由被告（兼反诉原告）王熙尧于本判决生效之日起三十日内恢复原装修时拆除的玻璃门；四、驳回原告（兼反诉被告）彭薇对被告（兼反诉原告）王熙尧的其他诉讼请求；五、由原告（兼反诉被告）彭薇于本判决生效之日起三十日内退还被告（兼反诉原告）王熙尧装修押金伍仟元（5000.00元）整及剩余租金（具体数额由双方扣减相关款项后确定）；六、驳回被告（兼反诉原告）王熙尧对原告（兼反诉被告）彭薇的其他诉讼请求。案件受理费6110.00元，减半收取3055.00元，由被告（兼反诉原告）王熙尧负担2000.00元，由原告（兼反诉被告）彭薇负担1055元；反诉费10800.00元，减半收取5400.00元，由被告（兼反诉原告）王熙尧负担4000.00元，由原告（兼反诉被告）彭薇负担1400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  廖玉忠二〇一五年六月十五日书记员  向文局