福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3339号
上诉人（原审被告）福建百宏房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区疏港路宝珊花园观海苑海虹路25号。
法定代表人陈碧玲，该公司总经理。
委托代理人庄荣皇，福建华晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈土山。
委托代理人卓鹏乾，福建冠德律师事务所律师。
上诉人福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）因与被上诉人陈土山商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第2118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2009年6月1日，原告陈土山作为买受人与原泉州百宏房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：原告向原泉州百宏房地产开发有限公司购买安溪县河滨南路1515号百宏·滨江花苑第C幢4层405号房，总价款为人民币325238元；合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《合同补充协议》第六条约定：房屋移交清楚后，出卖人配合买受人办理产权登记手续，所涉费用由买受人支付，若由于买受人原因没有及时配合，其责任由买受人自行承担。合同签订后，原告依约支付了房价款人民币325238元。2009年10月26日，原泉州百宏房地产开发有限公司变更为福建百宏房地产开发有限公司。被告开发的“百宏.滨江花苑”工程于2010年11月15日通过竣工验收。2011年3月22日，被告向原告交付了房屋。2013年2月28日，被告向安溪县住建局提交材料，请求办理其开发的“百宏.滨江花苑”建设工程竣工验收备案。该局于2013年3月11日出具了《竣工验收备案证明书》。原告于2013年11月25日向安溪县诉前人民调解委会提交与被告商品房买卖合同纠纷的书面材料，该调委会出具《工作说明》，证明本案诉讼时效自2013年11月25日起中断。2014年2月24日，原告向原审法院提起诉讼。请求依法判决：1.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币28849元（按已付总房款人民币325238元的每日万分之一计，从2011年6月21日起计至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至2013年11月24日，共887天）；2.由被告承担本案诉讼费用。
原审法院在审理中依法出示安溪县住房和城乡规划建设局提供的该局于2013年2月28日出具给被告的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》。原告质证认为该证据进一步说明，至2013年2月28日被告仍然欠缺办证所需的7项重要文件。被告质证认为对告知单的真实性无异议，但该告知单不是体现被告提交竣工验收备案材料的时间，被告是在竣工验收之后于2011年8月份，向安溪县住房和城乡规划建设局提交竣工验收备案材料，因不符合新文件的要求，遭到拒收，因此当时就没有接收的规范性材料。当时还被告知对新旧文件问题要进行协调后，才会正式接收被告的竣工验收备案材料。告知单体现的欠缺材料并不是被告没办法提交，而是咨询性了解后被告知的。因为这个时间点被告经了解竣工备案证明差不多可以办理了，就先行咨询而已，并不是正式的要办理手续。原审法院认为，双方当事人对《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》的真实性均无异议，故予以采信，该《告知单》可证明被告于2013年2月28日才向安溪县住建局提交材料，办理建设工程竣工验收备案，而该局于同年3月11日即出具了竣工验收备案证明书。
原审判决认为，原告陈土山与原泉州百宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定该合同合法有效，受法律保护。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案讼争房屋的交房时间为2011年3月22日，原告可主张逾期办证违约责任的开始时间应为2011年6月21日，故原告主张逾期办证违约责任的诉讼时效应为2013年6月21日内，而且双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。原告于2013年11月25日向安溪县诉前人民调解委会提交与被告商品房买卖合同纠纷的书面材料，应认定诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故原告主张被告承担自2011年11月25日起的逾期协助办证的违约责任并未超过诉讼时效，予以支持，但2011年11月25日之前被告的违约责任，由于原告未及时主张，该部分已超过诉讼时效，依法不予支持。被告主张原告请求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效，合法有据部分，予以采纳。根据国务院《房屋登记办法》的规定，被告向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定完成房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。被告未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料并完成了初始登记，并将办理权属登记须由被告提供的材料交付原告，也不能提供证据证明是由于原告没有及时配合造成的，故应承担举证不能的法律后果。被告主张逾期办证的原因是政府行为（“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在该文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于被告应当预见的问题，其提供的安溪县住建局出具的情况说明只能证明被告曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理。而根据安溪县住建局出具的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证明，可证实被告直至2013年2月28日向安溪县住建局申请办理竣工验收备案时，仍然欠缺环保部门出具的认可文件在内的七项重要材料，而安溪县住建局出具的《竣工验收备案证明书》明确讼争工程是于2013年3月11日通过备案，上述事实足以证明在2013年2月28日之前，讼争工程无法通过竣工验收备案是被告自身原因造成的，被告主张逾期办证的原因是政府行为造成的，证据不足，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告最迟应当在2011年6月20日前履行协助原告办理取得房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。虽然，自2013年3月13日后，被告已通知原告办理房屋权属证书，原告也上交了有关办证的税收，但原告至今仍未能取得房屋所有权证书。据此，被告逾期协助办证已构成违约，根据合同第十四条的约定，结合本案的具体情况，被告应当自2011年11月25日起至履行完协助办证义务（将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告）时止，按原告已付房价款325238元的日0.01%向原告支付违约金。被告辩称双方签订的《合同补充协议》已确定被告系代为办理房屋产权登记手续，不再存在被告应提交办理权属登记所需材料给原告的义务，所以不存在逾期提供办证材料的事实情况的意见，因与补充协议第六条的约定不符，不予采纳。综上，原告诉讼请求中合法的部分，予以支持。被告辩解中合法有据的意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建百宏房地产开发有限公司应自2011年11月25日起按房价款人民币325238元的日0.01%向原告陈土山支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；二、驳回原告陈土山的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币520元，减半收取为人民币260元，由原告陈土山承担50元，被告百宏房地产公司负担210元。
宣判后，被告百宏公司不服，向本院提起上诉。
上诉人百宏公司上诉称，一、被上诉人起诉主张逾期协助办证违约金已超过法定两年的诉讼时效，因为被上诉人是在2011年3月22日接受交房，根据合同约定上诉人应在90日内代被上诉人办理房屋权属登记手续，但被上诉人直至2014年2月24日才提起诉讼，故原审法院以诉讼时效中断为由计算自2011年11月25日起由上诉人承担逾期办证违约责任是错误的。二、商品房房屋所有权初始预登记和权属证书在2013年3月13日之前没有办理，并不是上诉人主观故意或过失造成，上诉人不应承担任何责任。上诉人在开发建设百宏·滨江花苑小区楼盘时，按当时福建省建设厅的文件规定，对商品房工程质量抽检试块的检测机构可以异地检测，达到检测合格后才能办理竣工验收备案证明书和相关房产权属证件手续。但当上述工程竣工后，上诉人将异地检测合格材料和其他工程相关材料送交安溪县住房和城乡规划建设局用以办理竣工验收备案证明书时，却被告知要求商品房工程质量抽检试块的检测机构必须选择在安溪本县的检测机构。因此，延长商品房房屋所有权初始预登记和房屋权属证书的办理时间的原因是福建省建设厅的文件临时更改造成的，并不是上诉人违约造成的。故原判认定无法通过竣工验收备案系上诉人自身原因造成是错误的。三、上诉人提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》以及《关于百宏·滨江花苑办理房屋所有权初始登记的情况说明》证实了上诉人在2011年3月起陆续交付商品房给业主至8月份基本完成交房，于2011年8月份就向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理房屋所有权初始登记手续，因政府文件执行问题而延误，直至2013年3月13日才取得竣工备案证明书，因欠缺竣工备案证明书，导致未能办理房屋所有权初始登记，故上诉人在2011年8月至2013年3月期间不存在任何过错。原审判决认定上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局提交材料办理竣工验收备案手续，系认定事实错误。本案不存在上诉人承担提供权属登记所需材料给被上诉人办理房屋所有权登记的责任和义务，双方的《合同补充协议》及事实行为确认上诉人的责任是代为办理房屋所有权初始登记和权属证书，并非协助办证。关于告知单中所体现的人防工程竣工验收表和建设项目竣工环境保护验收申请，上诉人早在2011年4月12日和2011年7月6日已经完成并具备，不可能在2013年2月28日仍然欠缺。综上，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，或发回重审，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人陈土山辩称，一、本案商品房预售合同只对合同当事人产生约束力，上诉人应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。上诉人虽提出系第三方安溪县住房和城乡规划建设局的因素的抗辩，但该因素并不属于合同约定的被上诉人可以免责任的事由，且根据我国合同法第121条的规定，若上诉人认为逾期办理产权证系第三方安溪县住房和城乡规划建设局的原因造成的，可另行向第三方主张权利，但本案仍须由上诉人承担责任。二、根据《房屋登记办法》的规定，上诉人只有提交了用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收证明等相关证明材料给房地产权属登记部门，并取得登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定上诉人完成了房屋初始登记的义务。上诉人提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的《关于百宏·滨江花苑工程竣工备案情况说明》只是对竣工验收的说明，而非对房屋初始预登记的说明，对其他的证明文件被上诉人均未提交，应当承担举证不能的不利后果，且情况说明所述的情况疑点重重，开工日期与《竣工验收备案证明书》的认定自相矛盾，证明效力不足，不应予以采信。三、即便本案存在“异地检测”问题，但根据上述情况说明的内容，上诉人在未办理施工许可证之前提前施工，本身就存在过错，且本案《商品房买卖合同》签订时间在福建省建设厅的文件规定之后，更是在上诉人工程开工之后，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前就应当知晓并预见本案工程在桩基材料检测方面可能存在的问题，但上诉人未明示告知，也未与被上诉人补充签订协议，轻信可以避免或及时解决，因此上诉人存在合同过错，应当承担违约责任。综上，上诉人应当承担逾期办证的违约责任，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效期间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院对当事人无异议的事实依法予以确认。
二审期间，本院依法向安溪县住房和城乡建设局调查核实本案涉讼房屋的办证事宜，包括房屋所有权初始登记情况、分户登记申请及受理情况。该局向本院出具的相关办证登记及证明材料系国家机关依职权制作的书证材料，证据来源和形式合法，内容真实，与本案事实相关，上述证明材料具有证明力，能作为认定本案事实的依据。根据上述办证材料载明的内容和当事人的陈述可以认定，上诉人百宏公司开发的涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目系于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件；本案涉讼房屋的分户登记申请办理事宜系由上诉人百宏公司向安溪县住房和城乡建设局提交材料申请办理，并于2014年8月8日由该局受理。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《房屋登记办法》的规定，上诉人向登记机关申请办理房屋所有权初始登记，应提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、测绘资料等相关证明文件，取得了登记部门出具的收件单等证明材料，才可认定上诉人完成了房屋所有权初始登记义务。因此，《工程竣工备案证明》等相关材料是办理房屋所有权初始登记所必须提交的证明。上诉人在一、二审中均未能提供充分证据证明其已依约向登记部门提交了所有办证材料，并将办理权属登记需由上诉人提供的材料交付被上诉人，应承担举证不能的法律后果。上诉人主张逾期办证的原因是政府行政行为（福建省建设厅有关“异地检测”文件不一致）造成的，但本案商品房买卖合同签订时间是在上述“异地检测”文件施行之后，即使有存在“异地检测”文件不一致的事实，也属于上诉人应当预见的问题，其提供的安溪县住房和城乡规划建设局出具的情况说明只能证明上诉人曾经申请过竣工验收备案，在申请办理所有权初始登记时因欠缺《工程竣工备案证明书》，导致不能在规定期间内办理房屋所有权初始登记。而根据原审法院向安溪县住房和城乡规划建设局调取的《办理建设工程竣工验收备案一次性告知单》这份证据，可以证实上诉人直至2013年2月28日才向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理竣工验收备案，且提交的竣工验收备案材料仍然欠缺包括桩基检测报告在内的七项重要材料，而安溪县住房和城乡规划建设局于2013年3月11日出具的《竣工验收备案证明书》明确载明诉争工程是于2013年3月11日通过备案，以上事实足以证明在2013年2月28日之前，诉争工程无法通过竣工验收备案是上诉人自身原因造成的，上诉人主张逾期办证的原因是政府行政行为造成的，证据不足，本院不予支持。本案涉讼房屋交房时间为2011年3月22日，根据《商品房买卖合同》第十四条“上诉人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”之规定，上诉人应当在2011年6月20日之前履行协助被上诉人办理房屋所有权证的义务，否则应当承担逾期办证的违约责任。双方在合同中约定逾期办证违约金按日计付，故其诉讼时效应当分别每一日单独计算。被上诉人于2013年11月25日向安溪县诉前人民调解委会提出保护民事权利的请求，应认定诉讼时效中断，原审认定上诉人应自2011年11月25日起计算逾期协助办证的违约金并无不当，该部分诉讼请求并未超过诉讼时效，应予支持。根据查明的事实，本案涉讼房屋所在的“百宏·滨江花苑”项目系于2014年1月8日具备所有权初始登记的条件，且涉讼房屋已由上诉人提交材料申请办理分户登记事项并于2014年8月8日由安溪县住房和城乡规划建设局受理。对此，上诉人称其系接受业主的委托向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理分户登记事宜，而被上诉人亦表示虽然其未书面委托上诉人代为申请办证，且其从未接到上诉人要求其去办证的通知，上诉人也未将需由其提供的办证材料交付给被上诉人，但其在交完契税后就将办证材料交付给上诉人用于办证，事实上也是由上诉人向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理分户登记事宜，双方形成事实上的委托。结合安溪县住房和城乡规划建设局出具的办证登记及证明材料载明的情况及双方当事人的陈述意见，可以确定本案涉讼房屋系由上诉人代为申请办理分户登记事宜，且双方对此均不持异议，上诉人代为申请办理分户登记由房屋权属登记机构受理应视为上诉人已经依约履行协助办证义务。而事实上也是由上诉人向安溪县住房和城乡规划建设局申请办理分户登记事宜，双方形成事实上的委托，由上诉人代为申请办理分户登记事宜。上诉人虽未举证证明其在房屋权属登记机构受理分户登记之前已将办理房屋权属登记需由上诉人提供的全部资料交付给被上诉人，但上诉人代为申请办理分户登记由房屋权属登记机构受理应视为上诉人已经依约履行办证义务。基于此，上诉人承担的逾期办证违约金应计算至上诉人向房屋权属登记机构提交材料申请办理涉讼房屋的分户登记事宜时即分户登记受理时间止。上诉人应当自2011年11月25日起至2014年8月8日止按被上诉人已付购房款325238元的日0.01%向被上诉人支付违约金。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，但判决内容部分不当，应予以相应变更。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第2118号民事判决第二项；
二、变更福建省安溪县人民法院（2014）安民初字第2118号民事判决第一项即“被告福建百宏房地产开发有限公司应自2011年11月25日起按房价款人民币325238元的日0.01%向原告陈土山支付逾期协助办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至被告向安溪县房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的材料交付原告时止，若未满一年按实际天数计算）；”为“上诉人福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向被上诉人陈土山支付自2011年11月25日日起至2014年8月8日止按已付购房款人民币325238元的日0.01%计算的逾期协助办证违约金；”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币520元，减半收取为人民币260元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担210元，被上诉人陈土山负担50元；二审案件受理费420元，由上诉人福建百宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 张 萍
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。