湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00367号
上诉人（原审被告）严长礼。
委托代理人史振虎，枣阳市北城法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
委托代理人柯玉林，枣阳市北城法律服务所法律工作者，代理权限：一般授权。
被上诉人（原审原告）。
原审第三人李前兵。
上诉人严长礼因与被上诉人王更生、原审第三人李前兵物权保护纠纷一案，不服枣阳市人民法院于2014年4月15日作出的（2013）鄂枣阳民三初字第00302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人严长礼及其委托代理人史振虎到庭参加诉讼，被上诉人王更生、原审第三人李前兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王更生诉称：2007年7月21日，原告购买了第三人李前兵位于枣阳市西园村健康巷城西幼儿园南面单元楼六楼西单元房，并在房屋中介见证下，双方签订了《房屋买卖协议书》，2010年原告与第三人发生房屋买卖纠纷，被告严长礼趁原告与第三人诉讼之机，擅自撬开原告单元房门锁，强行进住原告单元房至今。为此，诉至法院，要求判令严长礼停止侵害，搬出房屋。
原审被告严长礼辩称：王更生诉被告物权保护纠纷属诉讼主体错误，其与原告王更生没有发生任何买卖等法律关系；原告主张的标的物一套单元房至今没有取得任何用地许可、规划许可、开工建设许可及竣工验收报告，同时也未办理房地产产权登记，属于不合法的标的物，对此应由土地、规划、城管等行政执法部门依据相应的法律、法规解决，法院不应受理此类没有任何权属手续及证据的违法建筑案件；（2009）襄中民三终字第466号民事调解书载明，姜国军先将本案争议的单元房分配给了李前兵、龚秋萍，但至襄樊中院于2009年11月25日作出该调解书时，姜国军仍未向李前兵、龚秋萍交付本案所争议的房屋，导致在李前兵与王更生签订合同时李前兵不能向王更生交付以上房屋。而其在2009年11月8日与姜国军签订合同时，因姜国军不按期偿还借款，便由姜国军将该房屋抵偿给其本人。
原审第三人李前兵述称：同意原告起诉意见，被告辩称的理由不成立。被告私自将他人房屋门撬开，并占为己有，应依法返还占有房屋给原告；王更生依法占有使用争议房屋合法有效；被告与他人签的协议属于无效协议。
原审经审理查明：2007年7月21日，王更生与李前兵、龚秋萍通过中邦房产信息中心介绍，签订了一份房屋买卖协议，主要内容为：李前兵、龚秋萍（甲方）将位于枣阳市西园村健康巷南侧六楼西的一套144㎡单元房出卖给王更生（乙方），房屋价格为98000元，房屋产权证由甲方负责办理并承担费用，产权证办理期间原告押金5000元，甲方把产权证交与原告时，原告退还押金，否则甲方不能收取原告押金，并赔偿违约金5000元，期限为一年（2008年7月30日）；乙方在装修期间或产权证办理期间，房屋若出现纠纷，一切责任由甲方承担，并承担原告所有装修费用。房屋水、电开户费用由甲方承担；协议签订后，双方若一方有任何变动，由违约方给守约方支付违约金10000元。王更生于协议签订之日向李前兵支付购房款93000元（留5000元作为办房产证押金）。李前兵向王更生进行了交付，王更生未及时入住该房，该房屋的产权证目前尚未办理。王更生购买房屋后，于2009年7月1日向李前兵支付窗芯款1000元，并于2008年8月和2010年1月购买了钢窗、沙、水泥、地板砖等物，准备对房屋进行装修，但因他人阻挠，只安装了钢窗，其他没有装修，并因此更换大门防盗锁一把。王更生在对房屋装修的过程中遭到姜国军等人的阻挠，致使其对房屋行使权利受限，遂引起纠纷。为此，王更生于2010年6月1日向原审法院提起诉讼，要求判令被告李前兵返还购房款94000元，准许其退还所购被告的房屋；要求被告李前兵支付违约金10000元；并请求被告李前兵赔偿原告装修损失费20000元；还要求被告李前兵补偿房屋市场差价款118080元。
在王更生和李前兵诉讼过程中，严长礼于2011年2月下旬，通过姜国军请急开锁打开门锁进入本案争议房屋。严长礼进入房屋后，对房屋进行了装修，在装修中严长礼使用了王更生放在房屋内的地板砖和沙，王更生存放在房屋内的水泥因结块而不能使用，严长礼将水泥搬出。装修后严长礼便将该房屋占有居住。
在一审庭审中，严长礼向原审法院提交了其和姜国军签订的借款抵押协议，协议时间有明显的涂改痕迹（涂改后的时间为2009年11月8日，实际时间从纸张背面看应为2010年）。协议主要内容为，姜国军向严长礼借款52000元用于枣阳市书香苑三环工地使用；姜国军将位于西城社区幼儿园与两家四人联建西单元六楼（本案争议房屋）抵押给严长礼，还款时间定于2010年2月8日。严长礼称因姜国军到期未能还款，姜国军便将房屋交给其用于抵偿借款。原审法院于2011年6月10日到本案争议房屋向严长礼调查了相关情况，严长礼称其于2011年2月下旬（3个半月前）入住该房屋，当时是姜国军喊的急开锁开的门。其进屋时屋里有水泥大约2吨，已经结块，一农用车沙、地板砖，进入房屋时，窗户、防盗窗已经装好。
原审还查明：2004年12月13日，姜国军分别和王祥军、吴运文（武邦英）、郝正军三户签订联建房屋协议，约定开发建设7层单元楼房，建成后由姜国军返还该三户每户单元房两套。房屋竣工后，姜国军和王祥军等三户按协议约定对房屋进行了分配，姜国军分得该栋楼房其他房屋。2006年3月4日，姜国军（甲方）与李前兵、龚秋萍（乙方）签订房屋买卖协议，协议主要约定：甲方将位于前进路健康巷开发联建的房屋出售给乙方：一、甲方将坐北向南七层楼房东单元二楼一套约144㎡、西单元六楼一套（本案争议房屋）约144㎡出售给乙方；二、甲方将坐北向南七层楼房东单元四楼一套130㎡出售给乙方；三、三套单元房共作价100000元出售给乙方。2006年5月14日，李前兵向姜国军交付房款68000元，姜国军向李前兵出具了收据。2006年5月21日，姜国军（甲方）与李前兵、龚秋萍（乙方）又签订补充协议，对2006年3月4日甲乙双方签订的房屋买卖协议补充如下条款：一、对原房屋买卖协议的第二条更改为甲方将坐北向南（后楼）七层房屋东单元西侧一楼一套115平方米出售给乙方；二、对原房屋买卖协议的第三条更改为三套单元共计价七万五千元出售给乙方，乙方仍下欠甲方购房款七千元整；三、甲方保证乙方有停车车库；四、于本协议签订之日起，乙方付清下欠甲方的购房款七千元；五、本协议与2006年3月4日签订的房屋买卖协议具有同等的效力，经双方签字后生效。该补充协议书签订后，李前兵即向姜国军交付了协议约定的7000元购房款。后姜国军向李前兵交付了坐北向南七层楼房东单元二楼一套、西单元六楼一套（本案争议房屋）两套房屋。但未交付补充协议约定的坐北向南（后楼）七层房屋东单元西侧一楼的房屋。李前兵为此向原审法院起诉，原审法院审理后作出了（2008）枣民初字第11-1号民事判决，宣判后，姜不服提起上诉，经湖北省襄阳市中级人民法院调解，双方达成了协议，湖北省襄阳市中级人民法院根据双方达成的协议制作了（2009）襄中民三终字第466号民事调解书，调解书仅对2006年3月4日姜国军将位于前进路健康巷联建开发的坐北向南七层楼房东单元二楼一套、西单元六楼一套（本案争议房屋），共计3套房屋出售给李前兵，其中坐北向南（后楼）七层房屋东单元西侧一楼一套房屋未向李前兵交付的事实进行了确认，未对姜国军和李前兵之间的房屋买卖合同的效力进行认定。
本案审理过程中，一审法院向严长礼释明：如果判决让其返还房屋，是否要求原告或其他人赔偿其装修损失？严长礼称其不会搬出房屋，也不提出赔偿请求。
原审法院认为：李前兵分别于2006年3月4日和2006年5月21日与姜国军签订房屋买卖合同及补充协议，约定姜国军将其开发的含有本案争议房屋在内的三套房屋出售给李前兵，李前兵支付了相应的价款，姜国军将含有本案争议房屋在内的两套房屋交付给李前兵，李前兵由此取得了本案争议房屋的占有权。2007年7月21日，王更生与李前兵签订房屋买卖合同，在王更生支付价款后，李前兵将本案争议房屋交付给王更生。王更生取得房屋后对房屋进行了部分装修，王更生的装修材料水泥、沙和地板砖还放在屋内，并安装了防盗门，因种种原因未能办理产权过户手续，但其对该房屋的占有属善意占有，取得了对该房屋的占有权。严长礼和姜国军签订抵押借款合同之时（涂改后的时间为2009年11月8日，涂改前的时间应为2010年），王更生已经取得了该房屋的占有权并实际占有了该房屋。姜国军将其已经出售的房屋抵押给严长礼，且该建筑物系违法建筑物，根据《担保法解释》第四十八条之规定，该抵押合同无效。即使抵押成立，《担保法》第五十三条之规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。而不能直接以抵押物抵偿债务。严长礼依照无效的抵押合同，撬门进入本案争议房屋，并且在本案原告报警后仍占有房屋，将原告存放在房屋内的装修材料也一并占为己有，其行为属恶意占有。因该院在对严长礼的装修损失问题向严长礼释明时，严长礼明确表示不不提出赔偿请求，该院对此不能予以审理。严长礼占有本案争议的房屋无法律依据，应予返还。现原告要求被告停止侵害、搬出侵占房屋的理由正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决如下：严长礼于本判决生效之日起十日内搬出现居住的位于枣阳市西城健康巷（城西幼儿园南）单元楼六楼西的一套单元房返还给王更生。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费2250元，由严长礼负担。
上诉人严长礼不服原审上述判决，向本院提出上诉称：2009年11月8日，上诉人严长礼与案外人姜国军签订了抵押借款合同，约定姜国军向上诉人严长礼借款52000元用于枣阳市三环书香苑工地，姜国军将位于枣阳市西城社区幼儿园与他人联建西单元六楼房屋抵押给上诉人严长礼，还款时间定于2010年2月8日。借款到期后，姜国军未能履行还款义务。2011年2月，双方协商用抵押房屋抵偿债务。姜国军因丢失了该房屋的钥匙，便找急开锁将房门打开，将房屋交付给上诉人严长礼。上诉人入住后，对该房屋进行了装修，长达数月之久，无人问津。上诉人严长礼实际取得了该房屋的占有、使用的权利。此后，枣阳市人民法院找到上诉人严长礼了解情况，上诉人严长礼才知晓该房屋已存在争议的情况。但这些争议与上诉人严长礼行使占有、使用的权利无关。上诉人严长礼与被上诉人王更生之间不存在侵权法律关系，争议的房产至今未取得合法的手续，不应上市交易，也非人民法院受案范围，案外人姜国军享有争议房屋的处分权，原审认定事实不清，适用法律错误，应当依法纠正。故请求二审法院撤销原判；驳回被上诉人王更生的诉讼请求。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为：根据本案查明的事实：2007年7月21日，王更生与李前兵、龚秋萍签订了房屋买卖协议，王更生支付了相应买房价款，李前兵将本案争议房屋向王更生进行了交付。王更生对本案争议房屋享有合法物权。本案争议房屋虽由姜国军与他人联合开发，但姜国军分别于2006年3月4日和2006年5月21日与李前兵签订房屋买卖合同及补充协议，将本案争议房屋出售给李前兵，李前兵支付了相应价款，姜国军将本案争议房屋交付给了李前兵。自此，姜国军对本案争议房屋不再享有所有权。在姜国军将本案争议房屋出售并交付给他人后，将房屋抵押给上诉人严长礼，为无权处分，抵押合同无效。在王更生对本案争议房屋合法占有的情况下，未经合法占有人王更生的同意，严长礼于2011年2月下旬，通过姜国军请急开锁开门进入本案争议房屋，为非法侵占。因此被上诉人王更生要求上诉人严长礼停止侵害、搬出侵占房屋理由正当，本院予以支持。上诉人严长礼的上诉理由均不能成立，其请求驳回被上诉人王更生的诉讼请求的主张，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2250元，由上诉人严长礼负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 王利敏
审判员 董海洲
二〇一四年八月六日
书记员 张诗怡