广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1468号
原告李剑辉，男，汉族，身份证住址：，公民身份号码：×××。
委托代理人武华杰，广东恒耐律师事务所律师。
委托代理人朱香丽，广东恒耐律师事务所律师。
被告曾祥贵，男，汉族，身份证住址：，公民身份号码：×××。
原告李剑辉诉被告曾祥贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年10月29日、2015年11月30日公开开庭进行了审理。2015年10月29日，原告李剑辉的委托代理人朱香丽到庭参加诉讼，2015年11月30日，原告李剑辉及其委托代理人朱香丽到庭参加诉讼，被告曾祥贵经本院合法传唤两次均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李剑辉诉称，原被告于2012年4月16日签订厂房租赁合同，合同约定原告将位于东莞市,面积900平方米，单价每平方米11.8元/月，月租金10620元，宿舍3间，单价每间480元/月，月租金1440元，合计租金12060元（不含税，含综合费）上述款项由原告代收代付，被告应配合原告于每月5日前按时交房租费、水电费及卫生费等，所收费用由原告开具收据。合同期为3年，自2012年4月16日至2015年4月15日止。被告须每月5日前预交当月一个月租金，5日前支付上月水电费，款项由被告派员按时直送原告财务部，未按时交费的，被告应向原告缴交滞纳金，滞纳金按交费总额的3‰/天支付。原告依约履行了合同义务，可是被告从2015年3月开始未按照合同约定支付租金，2015年3月尚欠原告租金656元，4月尚欠原告租金17363元，5月份尚欠原告租金18257元，6月份尚欠原告租金17555元，7月尚欠原告租金17283元，8月份尚欠原告租金16438元。原告多次通过电话或者当面与被告沟通协商支付租金，被告均没有支付意向，原告认为被告有意违约拒绝支付租金，损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告租金及滞纳金，租金从2015年3月计算至2015年8月租金共87552元，滞纳金从2015年3月6日开始计算至2015年8月31日为21978.4元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告请求将第一项诉求中的“租金”改为“2015年3月至2015年7月水电费10676元，2015年4月至2015年8月的卫生费1000元，2015年4月至2015年8月的保安费1000元，2015年4月至2015年8月的厂长费1000元，2015年3月至2015年8月的厂房占有使用费66676元，2015年4月至2015年8月的宿舍占有使用费7200元。共计87552元”3、滞纳金，滞纳金从2015年3月6日开始按照所欠款金额的30%计算至2015年8月31日为21978.4元。
被告曾祥贵没有答辩，也没有提交证据。
经审理查明，2012年4月16日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于荔横街银山工业区厂房及宿舍出租给被告。合同主要条款包括：1、厂房面积为900平方米，月租金为10620元，宿舍3间，租金为1440元，合计12060元（不含税、含综合费）；2、合同期为三年，自2012年4月16日至2015年4月15日；3、每月垃圾清运费150元，厂长费由被告自负；4、被告向原告预交两个月房屋租赁保证24120元。工业园管理处4月份向被告经营的烤漆厂发出收款通知，列名费用明细为厂房租金12020元、宿舍租金1440元，保安费200元、卫生费200元、厂长费200元、3月份水电费3303元，合计17363元；工业园管理处5月份向被告经营的烤漆厂发出收款通知，列名费用明细为厂房租金13500元、宿舍租金1440元，保安费200元、卫生费200元、厂长费200元、4月份水电费2717元，合计18257元；工业园管理处6月份向被告经营的烤漆厂发出收款通知，列名费用明细为厂房租金13500元、宿舍租金1440元，保安费200元、卫生费200元、厂长费200元、5月份水电费2015元，合计17555元；工业园管理处7月份向被告经营的烤漆厂发出收款通知，列名费用明细为厂房租金13500元、宿舍租金1440元，保安费200元、卫生费200元、厂长费200元、水电费1743元，合计17283元；工业园管理处8月份向被告经营的烤漆厂发出收款通知，列名费用明细为厂房租金13500元、宿舍租金1440元，保安费200元、卫生费200元、厂长费200元、7月份水电费898元，合计16438元。原告主张原被告虽然在合同中约定租赁期限到2015年4月15日，但租期届满后原、被告口头达成协议由被告继续承租厂房和宿舍，且厂房租金上升到每月13500元、宿舍租金则仍每月1440元。原告还主张，案涉出租物是位于工业园内，按工业园的要求需缴纳保安费、卫生费、厂长费及水电费，原告已代缴上述费用，被告应向原告返还。2015年7月28日，东莞市对吴某的来访进行了登记，吴某主张在被告处工作，因被告拖欠李某、梁某、蒋某及其自己的工资未付而到访。2015年9月14日，李某、张、梁某、吴某、蒋某等人出具收据，确认收到房东垫付的工资，原告主张被告实际经营到2015年8月后无法继续经营，经政府部门参与调解，由原告垫付了部分工人工资，故上述人员向人员出具收据。2015年9月6日，东莞市清溪镇长山头村村民委员会出具《证明》，证明原告出租长山头村百荔街德辉工业园的厂房一栋一楼给被告。
原告向本院申请证人蒋某、吴某、梁某、李某出庭作证，上述四人在庭审中均陈述在被告处工作，被告欠其工资至2015年8月底，他们于2015年9月离开租赁场所。
庭审中，原告确认案涉厂房没有建筑工程规划许可证，原告主张被告因实际占用厂房应参照合同租金标准计付占用厂房使用费。原告还确认收到被告的保证金24120元，并主张该保证金应由原告没收。
以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、收款通知、水电费明细表、《证明》、《收据》、东莞市清溪镇长山头村人力资源服务站《来访登记表》等证据、证人蒋某、吴某、梁某、李某的证人证言以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为，被告曾祥贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未说明理由，视为放弃举证、质证、抗辩的权利，被告曾祥贵将承担由此而产生的法律上的不利后果。原告在庭审前将第一项诉求中“租金”更改为“占有使用费”，并明确其主张的费用的具体构成，没有损害被告的利益，本院予以准许。
原告李剑辉提交的《房屋租赁合同》是原件，本院予以采信。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证及产权证，案涉《房屋租赁合同》因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。尽管双方签订的合同无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告可以请求参照合同约定的租金收取占用厂房使用费。原告主张被告实际使用厂房至2015年8月，并向本院提供了东莞市清溪镇长山头村人力资源服务站《来访登记表》、垫付工人工资的收据、证人证言等作为证据，被告未向本院提供证据进行反驳，本院予以采信，被告应向原告支付占有使用费至2015年8月。至于占有使用费的标准，原告主张自2015年4月15日后双方约定厂房租金上升为13500元，但没有向本院提交证据予以证明，本院认为被告参照《厂房租赁合同》约定的租金标准给付占有使用费更为合理，故给付标准应为厂房每月10620元，宿舍每月1440元。另外，原告主张被告尚欠2015年3月份的占有使用费656元及2015年4月-8月的全部占有使用费，被告未向本院提交证据证明其已经支付上述费用，故被告仍需支付原告占有使用费60965元。
关于原告主张的水电费、厂长费、卫生费、保安费等各项费用，本院认为《房屋租赁合同》虽然无效，但该合同对水电费、垃圾清运费均有进行约定，被告应缴纳。水电费有水电费明细、收款通知为证，被告应返还原告代缴的水电费合计10676元；卫生费原告主张每月200元，但《房屋租赁合同》仅约定每月150元，本院认为应参照《房屋租赁合同》的约定每月给付150元。至于厂长费1000元、保安费1000元，因《房屋租赁合同》约定未进行具体约定，本院不予支持。故被告应返还原告代缴的水电费、垃圾清理费合计11426元。至于被告交给原告的保证金24120元，因《房屋租赁合同》无效，原告应予以返还，但由于被告在本案中未提出反诉或抵扣的主张，本院暂不予处理，被告可另案主张。
关于原告主张滞纳金的问题，因双方约定的《房屋租赁合同》无效，原告的主张没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曾祥贵在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李剑辉支付厂房使用费60965元；
二、被告曾祥贵在本判决发生法律效力之日起五日内向原告李剑辉支付水电费、垃圾清运费合计11426元；
三、驳回原告李剑辉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2991.56元，由原告李剑辉负担1030.76元，被告曾详贵负担1960.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 梁雪云
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 ＸＸ娣
二〇一五年十二月四日
书 记 员 刘梦楠
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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