重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03608号
上诉人（原审被告）：罗永红，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：樊向忠，重庆中渡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：付新生，住重庆市江北区。
被上诉人（原审原告）李丽华，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：付新生，住重庆市江北区。
上诉人罗永红与被上诉人付新生、被上诉人李丽华房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝人民法院于2014年2月17日作出（2013）沙法民初字第10830号民事判决。罗永红对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了此案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年1月18日，付新生、李丽华（乙方）与罗永红（甲方）签订房屋交易出售合同。主要约定有，l、该门面位于沙坪坝区天星桥正街39-2-1号，面临西南制药三厂公交车站附近，建筑面积为83.31平方米（捌拾叁点叁壹）。现作为商业经营。2、对于该门面的出售问题，现甲方决定出售乙方，或全权委托乙方代为出售。即乙方充分享有该门面的处分权，有评价，结算和其他有关涉及该门面出售处理的一切权利。此种权利一直保持到该门面处理结束，甲方不得以任何方式擅自处理该门面的销售和其他交易行为（包括房屋拆迁补偿等）。在交易处置上述范围内，应保证乙方在场。乙方在保证甲方有纯收入贰百万元的基础上从事购买此门面和进行其他房屋交易出售的权利。3、乙方如自行购买该门面或进行其他销售行为，甲方应得纯收入200万元正。（大写：贰百万元正）。甲方不负责交易税和其他费用。4、该协议签字之日起，乙方即付给甲方20000（贰万元）作为购买或委托进行其他交易行为的定金。即享有处置交易的权利。5、乙方交纳给甲方定金贰万元后，应在后期时间内陆续付给甲方28万元（贰拾捌万元正）预收款，（以甲方出具收条为准）。6、乙方付给甲方28万元（贰拾捌万元）后，应在叁年内付清余款170万元，不计利息和受其他原因增加条件的限制。7、乙方支付预付款后未能在叁年内向甲方付清余款，如遇政府行为或其他原因对该门面地段进行拆迁占有，在拆迁单位进行该门面的拆迁补偿时（以收取现金为准），甲方应退还乙方给付的叁拾万元预付款，同时应保证自己充分享有净收入贰佰万元的基础上，与乙方平均分配贰佰万元以上的金额（如拆迁补偿为肆佰万元，扣除甲方应得贰佰万元外，即甲乙双方各得壹佰万元，以此类推）。如该门面叁年后拆迁，还是以此计算。8、乙方在叁年内以其他方式出售处理该门面，甲方不得无故刁难和阻挠、干涉，应积极配合乙方完成销售处理事项。无论乙方出售价格多少。甲方不得干预和阻挠，自己只能应得净销售额贰佰万元。（含定金和预付款）收取款项视具体情况而定收款方法和方式。9、甲方不承担给付乙方所涉及出售的广告费、人工费和其他杂费，乙方也不能以任何借口收取甲方的任何费用。1O、乙方在处理出售该门面的过程中，不论以何种方式和行为甲方均不得出面干预，出售或交易行为完毕。乙方只能给予甲方总额贰佰万元，其多余部分归乙方所有。11、甲方应全面负责提供售房处置或其他处置行为中所需要的一切手续和资料，应保证资料完整，否则后果自负。12、甲乙双方在房屋交易或出售的基础上，甲方不得私自交易出售该门面。（乙方二人约定，在与甲方出售交易门店的基础上，其所得利益应各得百分之五十）。甲方在售房或交易的行为中，必须要有乙方同时在现场同意的基础上方能有效，否则，售房或其他交易为无效结果，按违约条款执行。13、该协议双方签字按印即生效。生效后，甲乙双方应认真执行。不得违背。如有违约行为，应赔偿对方违约金50万元和赔偿违约所造成的一切损失。
合同签订前，李丽华于2010年3月22日向罗永红支付11500元定金，收条未写明与涉案房屋的关系。合同签订后，付新生、李丽华于合同签订当日支付定金2万元；2011年2月19日支付25000元；3月17日支付12000元；6月5日支付18000元；10月10日支付26000元。上述收款均是以白条形式出具凭据。
付新生、李丽华曾经于2011年11月17日催促罗永红准备资料，后在处理该事务过程中罗永红告知付新生、李丽华房屋有其他权利人，付新生、李丽华乃于2013年8月21日向一审法院提起诉讼。该案撤诉后，又提起现诉讼。
审理中，一审法院发现涉案房屋重庆市沙坪坝区天星桥正街39-2-1号由罗永红于1996年8月13日从开发商处购买取得房屋所有权，登记房权人为罗永红，其权利登记状况一直持续到2011年10月24日，期间曾设定抵押登记及注销和法院查封及解除。
2004年12月15日，罗永红与其夫周毅登记离婚时未将该房屋列为共有财产处理；后二人复婚；2008年1月15日，罗永红与其夫周毅再次登记离婚时，将涉案房屋作为家庭财产处理，由周毅、周浩然、罗永红、周逸夫、陈素贞分得份额，但未改变房地产权登记。
2011年10月25日，罗永红将涉案房屋以婚姻登记变更不涉及其他为由登记物权人为罗永红、周毅。2011年11月24日，又将涉案房屋物权权利人以买卖变更登记为罗永红、周毅、孙辉。
罗永红对上述事实解释是付新生、李丽华不按约付28万，因要还银行贷款其被迫找人借钱，借得多了只好在房权证上加名字；合同签订前的付款与本案无关，同时指认付新生、李丽华不按约付28万违约是造成目前状况的根本原因，陈述其未违约。付新生、李丽华对罗永红的抗辩未补充举证。
付新生、李丽华一审诉称：2011年1月18日罗永红因出售自己位于重庆市沙坪坝区天星桥正街39-2-1商业门面，与付新生、李丽华协商后，签订了房屋交易合同。签约后，付新生、李丽华当即支付给罗永红贰万元定金，以后陆续付给罗永红的购房定金92500元。在同年11月17日付新生、李丽华向罗永红要求遵守购房合同的笫11条和12条的约定，请求罗永红立即将房屋的有关资料和与他人签订的租赁合同等急速寄来，然而罗永红却置之不理。2011年11月20日，付新生、李丽华获得了罗永红重新变更的房屋产权证复印件。至2011年11月底止，付新生、李丽华先后陆续支付了购房款20余万元（含出具借条的款项）。罗永红的这种擅自变更房屋产权的恶劣行为，严重地违反了双方在合同中的约定，同时也违反了合同法的相关规定。请求1、判决解除付新生、李丽华与罗永红之间的购房合同。2、判决罗永红返还付新生、李丽华预交的购房定金112500元。3、判决罗永红因违约行为，赔付付新生、李丽华违约金500000元。
罗永红辩称，合同签订的时间是3年，价值是2百万元，付款程序是先交2万定金，再付28万元预付款，3年内付清尾款170万元，合同就成立，付新生、李丽华在付了两万元的定金后就没有付预付款28万元，每次叫付新生、李丽华交预付款的时候他就给搪塞我给一万元，双方就约定如不是一次性付预付款，期间的零碎就是定金，收条也是写的定金，后来多次催款付新生、李丽华就不付了，银行贷款了的，担保公司也要来拍卖，我给付新生、李丽华打电话也不接，万般无奈的情况下我就给租赁户孙辉商量，借钱给我还银行，孙辉就把钱给我还了，我也通知了付新生、李丽华，他知道这个情况，我给他说如果你要买，就把钱拿来，把预付款、尾款拿来，就该过户就过户，付新生、李丽华就一直没有付款，差几个月满3年，付新生、李丽华就告到法院来，想单方面解除合同，我认为付新生、李丽华的行为，已经构成了违约，付新生、李丽华想以自己的过错来惩罚罗永红，要50万元的违约金，给罗永红的精神和经济造成了极大的损害，为了彰显法律的公道，维护罗永红的合法权利请求法院按照合同法的规定依法判决付新生、李丽华违约并支付罗永红违约金50万元。
一审法院认为，本案的房屋交易出售合同是以保底价200万为基础的，授予付新生、李丽华处分权的非常规买卖合同。双方交易在起初是符合法律规定的。但从2011年10月25日起，罗永红未得相对方同意变更物权登记人，必然使合同相对方处于不可能实现合同目的的状态，如果付新生、李丽华没有被追究责任的事实，有关法律瑕疵又不能弥补，其责任必由造成此一状态的罗永红承担。
罗永红指认付新生、李丽华的唯一事实是未及时付款，但从合同约定看，首笔2万元于签订之日支付，符合约定。其后的198万分两次付，其中的28万约定为“应在后期时间内陆续付给甲方28万元（贰拾捌万元正）预收款，（以甲方出具收条为准）。”可见并无明确的限制时间。另170万在三年内付清，相对清楚但仍不够清楚明确。没有明确约定，不能认定违约。罗永红没有表示以及举证证明后续补充了前面约定的不足，其指认付新生、李丽华违约，一审法院不能采纳。诉讼中，一审法院收集的材料表明，新加权利人对此原罗永红双方此前的买卖只是知道情况，并未依法追认付新生、李丽华和罗永红双方签订的合同，一审法院收集的材料与权利人依法追认的法律文本并非可以互代。到诉讼终结为止罗永红未能出具有效的新加权利人依法追认的法律文本，导致罗永红因自身的原因丧失履行的条件，应认定为根本违约。付新生、李丽华要求解除合同，应予支持。
有关退还款项的问题一审法院认为，双方除第一笔两万元按约处理外，其余是按定金方式支付的，事实的状态应作为变更看待并不影响本案的处理，只是罗永红抗辩的合同前的一笔11500元没有证据说明与本案关联，予以剔除。其余应予返还。
本案既有定金又有违约金的约定，付新生、李丽华选择违约金是可以的。由于一审法院释明后罗永红未提出违约金调整的抗辩，付新生、李丽华要求违约金50万应予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告付新生、李丽华与被罗永红告之间于2011年1月18日签订的房屋交易出售合同于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告罗永红退还原告付新生、李丽华购房定金101000元；三、被告罗永红支付原告付新生、李丽华违约金50万元。上述二、三项限于本判决发生法律效力后立即付清；四、驳回原告付新生、李丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费4963元（原告已预交），由被告罗永红负担，限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。
上诉人罗永红不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三项，并要求对违约金进行调整。主要事实和理由是被上诉人付新生、李丽华先违约，未按约付款，应承担违约责任，罗永红不应退还定金，原审判决违约金过高，应予调整。
被上诉人付新生、李丽华答辩称：原审判决正确，罗永红变更房屋权利人，构成根本违约。一审法官对违约金进行了释明，罗永红未请求减低，现二审不应降低。
二审中，罗永红举示房屋交易出售合同、财产分割协议书、公证书、结婚登记审查处理表、申请离婚登记声明及证人刘某、陈某出庭作证，拟证明其房屋产权证更名添加周毅、孙辉，均系因夫妻关系加名，不存在主观故意；同时，其与付新生、李丽华签订房屋买卖合同后，多次找付新生付款未果。付新生、李丽华对上述证据质证认为罗永红将房屋产权证更名未经过其同意构成违约，证人所证明找付新生付款，但付新生并未违反合同约定付款条件，不认可罗永红举示证据。二审另查明，合同签订当天，付新生、李丽华支付2万元给罗永红，罗永红出具《收条》载明收到“售房订金2万”，审理中，双方认可此“订金2万”即合同约定“定金2万”；合同签订后，付新生、李丽华2011年2月19日支付25000元，3月17日支付12000元，6月5日支付18000元，10月10日支付26000元，罗永红均出具收条，载明“收到付新生买房定金”，审理中，双方认可该几笔付款也系约定的“定金”。二审同时查明，一审法院在审理中对违约金是否过高需要调整予以明确释明情况下，罗永红未作表态。
二审审理查明其他事实与一审审理已查明事实一致。二审审理中付新生、李丽华表示仍愿意协商并履行双方签订买卖合同，付款过户，但罗永红表示不愿意履行合同，案经调解未果。
本院认为，本案中，罗永红与付新生、李丽华签订《房屋交易出售合同》合法有效，双方均应按约履行。合同约定在房屋交易或出售基础上，罗永红（甲方）不得私自交易或出售该门面，其售房或交易必须经付新生、李丽华同意。涉案房屋在签订买卖合同时权利人为罗永红，合同签订后，罗永红在付新生、李丽华不知晓情况下，将房屋权利人变更为罗永红、周毅、孙辉，违反了合同约定，也使合同无法正常履行。一审中罗永红称孙辉系租赁户，因向孙辉借款未还遂在权证上加名，二审中罗永红又举示证据称权证更名系因与孙辉系夫妻关系加名。涉案房屋系罗永红与孙辉办理婚姻登记前购买，系罗永红婚前财产，并不因其与孙辉结婚当然就改变房屋权属性质。罗永红在与付新生、李丽华签订《房屋交易出售合同》后又变更权属登记增加其他人为权利人，再结合罗永红一、二审中前后不一致的陈述，本院难以认定罗永红变更权证权属的行为系善意，罗永红的行为构成根本违约，付新生、李丽华要求解除合同，返还房款，应予支持。至于罗永红认为付新生、李丽华未按时支付房款构成违约，但通观合同条款，对付款时间并无明确约定，据此不能认定付新生、李丽华未付请房款系违约行为。
双方签订《房屋交易出售合同》第12条及13条约定，罗永红私自交易构成违约，赔偿违约金50万元及损失。本案中合同约定了定金也约定了违约金，付新生、李丽华选择主张违约金是对其权利主张。一审法院在审理中，就违约金是否过高是否要求调整，进行了明确释明，罗永红未作出调整违约金的抗辩，同时，考虑争议房屋现增值因素，故对二审中罗永红要求调整违约金的请求不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，判决正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9926元，由上诉人罗永红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立新
审 判 员 邓 山
代理审判员 朱华惠
二〇一四年七月九日
书 记 员 江 波