四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江阳民初字第1901号
原告张华林，男，1964年9月23日出生，汉族，住泸州市龙马潭区。
委托代理人饶兴利、王松，四川理光律师事务所律师。
被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路四段7号长江现代城二楼，组织机构代码：20473451-6。
法定代表人刘劲松，董事长。
委托代理人周文军、李有亭，四川大山律师事务所律师。
本院于2014年5月14日立案受理原告张华林诉被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司（以下简称松鹤公司）商品房销售合同纠纷一案后，依法适用简易程序，由审判员孙永全公开开庭进行了审理。原告张华林及其委托代理人饶兴利、王松，被告松鹤公司的委托代理人周文军、李有亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张华林诉称：1999年11月3日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以1404元每平方米的价格购买被告开发的位于泸州市江阳区忠山松鹤公园的商品房一套，房屋建筑面积207.41平方米。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告出售给原告的房屋实测面积只有188.56平方米。原告在得知这一情况后，多次找到被告，要求被告赔偿损失或者按合同约定补足房屋面积，被告一直表示会予以处理，但双方多次协商均未能达成一致意见。为维护自己的合法权益，原告具状诉至法院，请求判令被告赔偿原告损失128210元，本案诉讼费及相关费用由被告承担。
被告松鹤公司对双方签订合同、房监所测定房屋面积为188.56平方米、合同面积与实际面积有差距的事实没有异议，但辩称：原告要求被告赔偿、被告没有处理不是事实，事实上被告已经做出了处理，双方达成了口头协议，由物管费作补偿，而且原告是签字了的，从2003年3月一直抵偿到2014年4月，包括物管费、水电气费。
经审理查明：1999年11月3日，原告张华林与被告松鹤公司签订《商品房购销合同》一份，约定原告以291203.64元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区忠山路三段商品房，单价为每平方米1404元。付款方式为原告在1999年10月11日前支付30000元，在1999年11月3日前支付全部房价款的40%，余款计86481.46元，房款的60%进行银行按揭（1999年11月25日办理按揭手续）。该合同第二条约定：原告向被告购买商品房建筑面积共207.41平方米。上述面积为被告暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。第五条约定：实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±10%时，原、被告双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。以办理产权证的面积为实得面积。第十一条约定：原告须于1999年12月30日前可进房装修。第二十条约定：该商品房移交后，原告承诺遵守小区（楼宇）管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，在小区（楼宇）管理委员会未选定物业管理机构之前，被告指定松鹤物业有限公司负责物业管理，原告遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。随后原告及被告公司的代理人在该合同上签字、被告公司在合同上加盖公司印章及公司法定代表人的印章。
上述合同签订后，原告依约支付了房款，并在泸州市龙马潭区农村信用合作社办理了个人住房按揭贷款。被告依约向原告交付了房屋。原告于2000年入住，并于2001年3月7日与泸州市松鹤物业管理有限公司签订《物业管理合同》。
2003年初，原告发现房屋实际面积与《商品房购销合同》约定的面积有较大差异，遂自2003年3月起未向泸州市松鹤物业管理有限公司缴纳物管费及水电气费。截止2014年4月，原告未缴纳的物管费及水电气费合计38749.87元，此款已由被告垫付给泸州市松鹤物业管理有限公司。在被告提供的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》中“单元门号3-4、姓名张华林”页的第四行2003年3月栏的用户签字处留有“同意抵账张华林”字样。
2007年7月20日，原告取得其购买的位于泸州市江阳区忠山路三段房屋的房屋所有权证，该证载明该号房屋的建筑面积为188.56平方米。
2013年12月10日，泸州市江阳区人民政府发布《忠山隧道工程国有土地上房屋征收决定》及《泸州市忠山隧道工程国有土地上房屋征收补偿方案》，决定对原告位于泸州市江阳区忠山路三段的房屋予以征收；房屋货币补偿标准按被征收房屋市场评估价给予补偿，在项目征收补偿方案规定签约期限内签约并搬迁交房的，按被征收房屋市场评估价给予住宅和营业用房30%的货币奖励；房屋面积以《房屋所有权证》和其他合法房产凭证记载面积为补偿依据。
嗣后，因双方未能就房屋面积差异部分的处理达成一致，原告遂具状诉至法院，请求判如所请。
本案在审理过程中，原告于2014年6月23日向本院申请对被告提供的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》中“单元门号3-4、姓名张华林”页的第四行2003年3月栏的用户签字处所留“同意抵账张华林”字样是否为原告张华林或者其妻子陈善萍所书写进行鉴定，本院经审查认为该申请符合有关法律的规定，遂予以准许。经协商，双方一致同意委托泸州科正司法鉴定中心对此进行鉴定。2014年8月28日，泸州科正司法鉴定中心作出泸科正（2014）文鉴字第24号司法鉴定意见书，其鉴定意见为：送检的《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表姓名张华林》第四行中，“同意抵账张华林”签名笔迹，与张华林、陈善萍实验样本笔迹比对，不是张华林、陈善萍书写。
上述法律事实，有原、被告双方在法庭上的陈述，《商品房购销合同》、《收条》、《统一收据》、《个人住房按揭贷款合同》、《物业管理合同》、《四川松鹤集团内部转账通知单》、《收据》、《2013年8月各小区水电气物管抵款明细表》、《张华林03年-2014年抵款明细》、《房屋所有权证》、《忠山隧道工程国有土地上房屋征收决定》、《泸州市忠山隧道工程国有土地上房屋征收补偿方案》、《松鹤苑住宅小区2003年收费一览表》、《泸州科正司法鉴定中心司法鉴定意见书》等证据在案佐证。
本案在审理过程中，经法庭主持调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，原告张华林与被告松鹤公司于1999年11月3日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为：应如何处理被告交付给原告的商品房面积差异。庭审查明，原告所购房屋实际面积为188.56平方米，《商品房购销合同》约定的房屋面积为207.41平方米，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的9.09%［（207.41平方米-188.56平方米）÷207.41平方米×100%=9.09%］。双方签订的《商品房购销合同》第五条约定，实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±10%时，原、被告双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。现在房屋实际面积与暂测面积差别只超过暂测面积的9.09%，并未超过10%。而对房屋实际面积与暂测面积差别未超过暂测面积的±10%该如何处理，合同并未约定，故应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项“面积误差比绝对值超出3％，买受人同意继续履行合同……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定进行处理。根据该规定，结合原告的诉讼请求，本院确认处理方式为：面积误差比在3％以内部分的房价款1404元／㎡×207.41㎡×3%=8736元（取整）由被告返还原告；面积误差比超过3％部分的房价款由被告双倍返还原告，计1404元／㎡×（207.41㎡-188.56㎡-207.41㎡×3%）×2=35459元（取整）；合计被告应返还原告44195元。在扣除被告垫付的水电气费、物管费38749.87元后，被告还应支付原告44195元-38749.87元=5445.13元。对于原告提出的被告应按5232元／㎡的标准对其进行赔偿的主张，鉴于该主张既无合同依据，也无法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张华林购房款5445.13元；
二、驳回原告张华林其他的诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费本院减半收取1432元，由原告张华林承担1382元，由被告四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司承担50元（此款原告已预交，被告承担的部分由被告在支付上述款项时一并支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 孙永全
二〇一五年四月一日
书记员 何 洁