四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0322民初2623号
原告：张万琴，女，1944年6月5日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：邹权（原告张万琴之子），住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：杨元利，富顺商务法律服务所法律工作者。
被告：陈定聪，女，1964年2月29日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘梅，富顺县西城法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：周庭娟，富顺县西城法律服务所法律工作者。
第三人：黄容，女，1987年3月7日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。
第三人：黄文芬，女，1954年1月23日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。
第三人：黄仕文，女，1964年7月7日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。
第三人：黄文英，女，1966年10月14日出生，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。
原告张万琴与被告陈定聪、第三人黄容、黄文芬、黄仕文、黄文英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张万琴及其委托诉讼代理人杨元利、邹权，被告陈定聪及其委托诉讼代理人周庭娟，第三人黄容、黄文芬、黄仕文及其委托诉讼代理人刘萍，第三人黄文英的委托诉讼代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张万琴向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的《卖房协议》合法有效；判令被告协助原告办理坐落于富顺县狮市镇街村一联组（狮市粮站住宿楼1单元3楼2号）房屋的所有权及土地使用权证登记手续。事实和理由：原告与其丈夫（已故）与被告陈定聪于2006年2月15日签订《卖房协议》，约定由被告将诉请房屋出售给原告，房款16000元。2006年2月23日，原告付清房款，被告将房产证及土地使用权证交付原告。原告使用该房屋至今，但未办理过户登记。
被告陈定聪辩称，签订协议、支付房款、交付房屋及产权证属实。但因被告不懂法，在案外人李绿波的怂恿下将其与前夫黄文春（已故）共有的房屋出售，故《卖房协议》无效。被告一直未告知其女黄容卖房一事，黄文春的姐妹也不知道，被告无法将房屋过户给原告。原告明知被告无处分权而购买房屋，双方都有责任。被告愿意退还购房款，原告退房，租金折抵利息。请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
第三人黄容、黄文芬、黄仕文、黄文英述称，诉争房屋是被告及第三人的家庭共有财产，不是夫妻共同财产。原告明知有其他共有人而只与被告签订协议是不善意的，协议无效。被告与李绿波无权处分房屋，原、被告之间是合同行为，现共有人均不追认该协议，不能发生物权变动的效力。协议签订是四个人，原告诉请主体也不适格，请求法院判令驳回原告的诉讼请求并要求原告立即搬出诉争房屋，停止非法占有使用并返还该房。
原、被告及第三人围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院对以下真实性无争议的证据依法予以确认并在卷佐证：原、被告及第三人的相关户籍身份信息及证明、被告结婚及离婚登记档案、房屋产权证及土地使用权证、房改的相关政策文件及被告与黄文春的购房手续、回龙镇政府的《证明》、《卖房协议》及收条原件。上述证据能够证明原、被告及第三人的主体资格适格，以及诉争房屋的来源和原、被告签订《卖房协议》的事实，本院对其证据的合法性、关联性也予以认定。对有争议的证据认定如下:1.狮子滩居委会的《证明》及原告的户籍登记信息，本院对该组证据的真实性予以认定。但其证明内容仅涉及被告的居住情况，仅凭户籍信息不能证明原、被告实际居住地就是同一社区，故对其证明力本院不予认定；2.录音资料，因无其他证据佐证，且其内容不能确定原告就是居住在被告的社区，故对其三性均不予认定；3.证人证言，因证人均出庭作证，对证人陈慧及刘晓彬证言中关于第三人黄容外出务工多年未与家人联系的内容予以认定；对林作斌证言中原告之子邹权居住在狮市镇五桥小学以及与李绿波同事两年，且知道黄文春去世一事的内容予以认定。
本院经审理认定事实如下：1986年4月23日，被告陈定聪与黄文春依法登记结婚，1987年3月7日生育一女名黄容。
1998年，富顺县住房制度改革，职工可以购买公有住房，经审批，被告陈定聪以个人名义与富顺县狮市粮站签订《购房合同》，购买坐落于富顺县X的住房5间（建筑面积85.54平方米），实付购房款12802.42元（评估核定成本价约29000元），并于1998年11月10日依法取得了该房屋的房屋所有权证（富权（私）字第X号），所有权人登记为被告陈定聪。1999年4月6日依法取得该房屋的土地使用证（X号），土地使用者登记为被告陈定聪。
2001年，黄文春因车祸身亡。2002年11月30日，被告陈定聪与案外人李绿波依法登记结婚，后又于2007年11月26日离婚。自2004年底起，第三人黄容外出务工多年。
2006年2月15日，原告张万琴与其丈夫邹在明（已故）与被告陈定聪签订《卖房协议》，内容是：“卖房将X号的两室两厅一厨一厕，建筑面积85.54平方米的住房包括五通卖给买方。1.卖方大门钥匙配好，其他钥匙全部交出；2.房款16000元；3.以后买房要过户卖方必须积极配合；4.买卖双方违约金都2000元；5.卖方已将房产证和土地使用证交给买方。张万琴、邹在明在买方处签名捺印，陈定聪和李绿波在卖方处签名捺印。”庭审中，原、被告均称，与诉争房屋同一栋楼三室的住房售价为18000元。
2006年2月23日，被告陈定聪作为收款人出具收条，内容是：“今收到邹在明购狮市粮管所陈定聪住房，现金壹万陆仟元正（16000元）。”后被告陈定聪将房产证及土地使用证交付原告，原告使用诉争房屋至今，但未办理产权变更登记。
另查明，原告张万琴与丈夫邹在明（死于2015年6月10日）共生育三个子女即邹兴萍、邹权、邹宏，均在本案中明确声明，自愿放弃诉争房屋的继承权。黄文春的父亲黄显桐与母亲聂国先还生育了三个子女即黄文芬、黄仕文、黄文英。黄显桐于2005年去世，聂国先于2010年去世。
原告之子邹权曾在狮市镇五桥小学居住，与李绿波同事两年，被告陈定聪与李绿波居住在狮市镇的诉争房屋。邹权知道黄文春死亡一事，也知道被告陈定聪与李绿波系再婚。
本院认为，本案的争议焦点之一是诉争房屋是否属于被告及第三人共有财产的问题。根据《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国继承法》相关规定，婚姻关系存续期间取得的财产应属夫妻共有财产，遗产依法定顺序继承。本案中，诉争房屋虽然是以被告个人名义购买其单位的公有住房，但是在被告与黄文春婚姻关系存续期间以家庭共有资金取得，属夫妻共有财产。原告仅以房产证登记为被告个人名义就认定为个人财产的理由不成立，本院不予采信。在黄文春去世后，其配偶（被告）、父母、子女（第三人黄容）均依法享有法定继承权，其中父母应得的份额在身故后应由其子女即黄文春的姐妹（第三人黄文芬、黄仕文、黄文英）继承，故被告及第三人对诉争房屋均应依法分得相应的继承份额，即诉争房屋系被告及第三人的共有财产。
本案的争议焦点之二是原、被告签订的《卖房协议》是否合法有效的问题。首先，第三人以原告户籍地与被告是同一社区以及与李绿波是同事为由，认为原告是明知诉争房屋有其他共有权人而购买，是不善意的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害第三人利益”的无效情形，《卖房协议》应当认定无效。对此，本院认为，户籍登记地不一定是实际居所，经查，原告之子邹权居住在五桥小学，离被告居所狮市粮站相隔甚远，也不因为是同事就一定明知诉争房屋有哪些共有权人。因房产证权属登记为被告个人私产，被告女儿黄容在卖房当时是未成年人，其他的第三人也未在本地居住，不能因为原告没有审查被告前夫的家庭内部成员是否存在共有产权人，就认定为是恶意串通。第二，第三人认为，原告支付的购房款与建房成本价相比明显过低。对此，本院认为，原告购买的是二手房，价格低于建房时的成本价也属正常，且与本栋楼多一间房屋的售价相比，也在合理价格范围内。第三，第三人还认为，因案外人李绿波无权处分，其作为卖房签字的协议应属无效。对此，本院认为，综合原、被告双方买卖房屋协商价格以及被告收取购房款的全过程看，双方都明知诉争房屋是被告与李绿波结婚前的财产，李绿波不是房屋所有权人，实际履行协议内容的是原、被告，只有原、被告才受协议约束，即真正的买卖双方是原、被告。因此李绿波的签字行为并未实质影响原、被告买卖房屋的真实意思表示，也不涉及协议效力的认定。第三人认为是受李绿波怂恿或原告利用而签订的协议，均无充分证据予以证明，不能推翻原、被告的真实意思表示。综上，对第三人主张协议无效的所有理由，本院均不予采信。同时，原、被告签订《卖房协议》后不久，双方已实际履行协议约定的交付房屋钥匙、收取房款、交付房屋权属证书等主要内容，应当认定该《卖房协议》系双方的真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定。因此，对原告要求确认《卖房协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。
本案的争议焦点之三是关于诉争房屋是否发生物权变动效力的问题。根据《中华人民共和国物权法》之规定可知，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；受让人要取得该不动产的所有权须同时具备善意受让、合理的价格、产权已经登记三个条件。本案原、被告签订的《卖房协议》虽然对于合同的相对方合法有效，因被告陈定聪属无权处分，第三人作为共有权人有权追回。原告虽然是善意受让、也支付了合理对价，但因不具备已经过户登记的要件而不能构成善意取得，不能发生强制过户的物权变动效力。因此，对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。
本案的争议焦点之四是第三人的抗辩主张是否成立。第三人抗辩认为，要求原告立即搬出诉争房屋，停止非法占有使用并返还该房。本院认为，第三人认为其对诉争房屋享有所有权，而以有独立请求权的第三人身份提出主张。但通过庭审查明被告及第三人在诉争房屋中均占有一定的份额，系共有财产。第三人在本次诉讼诉讼中是依附于被告，系法律上的无独立请求权的第三人，故不能作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求。因此，第三人提出“要求原告立即搬出诉争房屋，停止非法占有使用并返还该房”的主张，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（五）项，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下：
一、原告张万琴于2006年2月15日与被告陈定聪签订的《卖房协议》合法有效；
二、驳回原告张万琴的其他诉讼请求；
案件受理费200元，由原告张万琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判长 何春燕
审判员 罗倩茹
审判员 郑 伟
二〇一六年十二月二十一日
书记员 余 琳