广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第949号
上诉人（一审原告）：谢锦荣，
委托代理人：陈刚云，广西华震律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：柳州市柳南区磨滩村民委员会，住所地：柳州市柳南区红桥路15号。
负责人：黄善光，该村民委员会主任。
委托代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。
委托代理人：韦银娜，广西超仁律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：柳州市柳南区磨滩村民委员会第五村民小组，住所地：柳州市柳南区红桥路15号。
负责人：曾子文，该村民小组队长。
被上诉人（一审被告）：广西迈合贸易有限公司，住所地：柳州市潭中西路15号富丽嘉园1号楼B座8-17号。
法定代表人：刘苏梦，该公司董事长。
委托代理人：翁继，广西起航律师事务所律师。
上诉人谢锦荣因与被上诉人柳州市柳南区磨滩村民委员会（以下简称磨滩村委）、柳州市柳南区磨滩村民委员会第五村民小组（以下简称磨滩村委第五小组）、广西迈合贸易有限公司（以下简称迈合公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第255号民事判决，向本院提出上诉，本院于2014年9月30日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，代理审判员黄坚和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2014年10月30日公开审理了本案。代书记员潘毅华担任记录。上诉人谢锦荣的委托代理人陈刚云，被上诉人磨滩村委负责人黄善光及磨滩村委的委托代理人朱雪梅，被上诉人磨滩村委第五小组队长曾子文，被上诉人迈合公司的委托代理人翁继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，谢锦荣于1999年12月1日与磨滩村委第五小组签订一份《协议书》，双方约定谢锦荣从2000年1月1日开始租赁磨滩村委第五小组位于“养殖场南面至水沟边，铁路西面至铁木制品厂围墙边南北宽为10.2米”的土地至2004年12月31日止；每年租金2100元。2000年11月1日，谢锦荣与磨滩村委第五小组再次签订一份《协议书》，双方约定谢锦荣从2000年11月1日开始租赁磨滩村委第五小组位于“防腐厂围墙南面1400平方米”的土地至2007年10月31日止。2004年12月28日，谢锦荣与磨滩村委第五小组又签订一份《承包场地合同》，双方约定由磨滩村委第五小组将位于鸭场门口面积为417平方米的土地租赁给谢锦荣，年承包金5000元，期限从2005年1月1日-2009年12月31日。该合同第6条约定“。承包期满后，谢锦荣在一个月内将自建的建筑物自行拆除，不拆除者，在地面上任何建筑及水电设施均归磨滩村委第五小组所有。”。在这三份协议的履行期内，谢锦荣均缴纳了场地费，并交纳了至2010年4月的租金。2011年11月2日，谢锦荣与磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司共同签订《补偿协议》，约定由谢锦荣在2011年11月4日前将租赁的“铎铁防腐厂围墙边西侧与龙福花园后面之间”场地内建筑面积为1975平方米的土地移交给迈合公司，谢锦荣自行拆除土地上的房屋及附属物，磨滩村委、磨滩村委第五小组在收回的土地上建造村民安置房。但从双方签订《补偿协议》至今，上述的土地并未按协议约定的内容建造村民安置房，而是用于租赁，谢锦荣故向该院起诉，请求判令解除双方于2011年11月2日签订的《补偿协议》；判令磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司共同赔偿给谢锦荣拆迁损失1185000元。磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司不同意谢锦荣的诉讼请求。另查明，磨滩村委于2011年1月3日向柳州市柳南区发展和改革局请示将磨滩村委第五小组位于河西路养鸭场的土地进行棚户区改造及村民回迁安置房，柳州市柳南区发展和改革局于2011年1月30日下发的柳南发改登（2011）2号文件内容为{柳州市柳南区磨滩村民委员会：你村民委员会报来“建设磨滩村‘惠源’城项目”申请报告收悉。同意项目备案。项目拟选址位于柳州市柳南区磨滩村河西路第五组养鸭场。}。2011年6月21日，柳州市柳南区人民政府做出《柳南区潭西街道磨滩村整村改造会议纪要》，第五条的内容为“制止非法开发项目行为。不支持房开商私下与村民小组达成的非法开发协议。”。2011年10月27日，柳州市柳南区人民政府办公室做出《关于禁止城中村村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》，通知称“。没有正规编制改造方案的城中村，村委、村小组及个人不允许和房开商进行三产用地及安置地的开发建设。”又查明，广西迈合投资有限公司于2013年5月16日变更为现广西迈合贸易有限公司。
一审法院认为，谢锦荣承租的磨滩村委第五小组的土地，由磨滩村委于2011年1月3日向柳州市柳南区发展和改革局请示进行棚户区改造及村民回迁安置房，柳南区发展和改革局做出了“同意项目备案”的回复。根据该回复，2011年11月2日，谢锦荣与磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司共同签订了《补偿协议》，约定由谢锦荣在2011年11月4日前将租赁的“铎铁防腐厂围墙边西侧与龙福花园后面之间”场地内建筑面积为1975平方米的土地移交给迈合公司，谢锦荣自行拆除土地上的房屋及附属物，磨滩村委、磨滩村委第五小组在收回的土地上建造村民安置房，且谢锦荣可按2600元／平方米的价格购买村民安置房一套。2011年10月27日，柳州市柳南区人民政府办公室做出《关于禁止城中村村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》，《通知》称“。没有正规编制改造方案的城中村，村委、村小组及个人不允许和房开商进行三产用地及安置地的开发建设。”，该《通知》做出的时间虽先于《补偿协议》签订的时间，但《通知》下发到各街道办事处尚需要一定时间，磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司在收到《通知》精神后，就暂缓棚户区改造及村民回迁安置房并无不妥，故《补偿协议》是三方的真实意思表示，谢锦荣虽主张磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司在与谢锦荣签订《补偿协议》时恶意隐瞒上述土地并非用于建造村民安置房这一重要事实，但未能举证证实磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司是恶意串通，故该合同合法有效。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。双方当事人的合同虽真实有效，但在合同订立以后，因政府行为，现双方诉争的土地已经暂缓进行棚户区改造及建造村民回迁安置房，至今已经三年有余，故谢锦荣的合同目的已经无法实现，谢锦荣为此提出解除，于法有据，该院予以支持。因谢锦荣与磨滩村委第五小组于2004年12月28日签订的《承包场地合同》中约定“。承包期满后，谢锦荣在一个月内将自建的建筑物自行拆除，不拆除者，在地面上任何建筑及水电设施均归迈合公司所有。”，该合同并未约定承包期满磨滩村委第五小组有补偿谢锦荣的义务；谢锦荣与磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司共同签订的《补偿协议》也约定谢锦荣在2011年11月4日前将租赁的土地移交给迈合公司，谢锦荣自行拆除土地上的房屋及附属物，并未约定磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司有用金钱补偿谢锦荣的义务，且谢锦荣租赁磨滩村委第五小组的土地亦不符合《广西壮族自治区基础设施重大项目建设用地被征用土地年均产值基数标准和拆迁补偿标准》的适用对象，故谢锦荣现主张磨滩村委、磨滩村委第五小组、迈合公司共同补偿其1185000元，于法无据，该院对此不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条的规定，判决：一、解除谢锦荣与柳州市柳南区磨滩村民委员会、柳州市柳南区磨滩村民委员会第五村民小组、广西迈合贸易有限公司于2011年11月2日签订的《补偿协议》。二、驳回谢锦荣的其他诉讼请求。一审案件受理费15565元（谢锦荣已预交），由谢锦荣承担7782.5元，柳州市柳南区磨滩村民委员会、柳州市柳南区磨滩村民委员会第五村民小组、广西迈合贸易有限公司共同承担7782.5元并迳付谢锦荣。
上诉人谢锦荣不服一审判决，上诉称，一、一审法院适用情势变更来作为解除《补偿协议》的理由明显不当。一审法院审理查明柳州市柳南区人民政府办公室作出《关于禁止城中村村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》的时间是2011年10月27日，然则上诉人与三被上诉人签订《补偿协议》的时间为2011年11月2日。而一审法院却主观认为“但该《通知》下发到各接到办事处需要一定的时间”，上诉人认为政府部门公布该《通知》是一个行政行为，该《通知》明确确认自《通知》作出之日起，任何柳南区政府管理的城中村村委及村民小组不得为某特定行为，并未有自《通知》送达之日生效的措辞。磨滩村委和磨滩村委第五小组均属于该《通知》实施行政管理的对象，其辩称在签订《补偿协议》不知晓该《通知》，明显违反法律的规定。就本案事实，从时间上看就完全不吻合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的……的变化”的规定，即一审法院错误的适用了发生在合同成立（2011年11月2日）以前的情况来作为解除合同的理由。此外，关于《通知》的送达时间问题，被上诉人认为通知没有送达给他们，所以他们不知晓，但本案一审中的证据《柳南区潭西街道磨滩村整村改造会议纪要》第五点讲到了制止非法开发项目行为，不支持房开商私下与村民小组达成的非法开发协议。会议纪要是明确指向磨滩村的，被上诉人讲对此会议纪要不知晓没有依据。一审法院认为本案适用情势变更的原则，上诉人认为一审法院的法律适用错误。根据最高人民法院发（2009）165号《关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二服务党和国家的工作大局的通知》内容，如果要适用情势变更原则的话，要报高级人民法院审核。而一审法院适用情势变更原则的时候没有得到高级人民法院的审核通过，因此一审法院适用情势变更原则是错误的。二、一审法院判令三被上诉人无需赔偿，违反法律的规定及《补偿协议》的约定，显失公平。一审法院认为依据《承包场地合同》，磨滩村委第五小组没有补偿上诉人的义务，该依据与事实不符。被上诉人已经在《补偿协议》中明确约定并不属于磨滩村村民的上诉人，有权以2600元／平方米购买安置房一套，即可视为三被上诉人对上诉人的承担补偿所作出的承诺。而且该《补偿协议》约定由上诉人“自行拆除”土地上的房屋及附属物，从自行二字不难看出在2011年11月2日，土地上的房屋及附属物仍属于上诉人所有，在三被上诉人进行村民安置房建设的情况下需要拆迁因此三被上诉人同意对上诉人进行补偿。此外，从磨滩村委提交证据2、3中的两份承诺书来看也是互相印证确实是有补偿的。因此，一审法院的没有补偿义务的提法即无事实依据也与法律相违背。另一方面，上诉人依《补偿协议》约定交付涉案土地，但是此后三年多时间里，被上诉人并没有采取任何措施来弥补上诉人的损失，反而由迈合公司将土地租赁给他人，严重的损害上诉人的优先租赁权，上诉人认为三被上诉人严重违反了法律的规定及彼此的约定，应当予以赔偿，虽然《补偿协议》没有明确使用货币化的补偿方案，但是在存在政府的行政行为造成村民安置房项目无法实现的情况下，上诉人依然可以要求按照法律规定，参照相应补偿标准，来实现货币化的补偿。综上所述，请求二审法院：一、撤销柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第255号民事判决书第二项；二、判决三被上诉人赔偿上诉人拆迁损失1185000元；三、判决三被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
被上诉人磨滩村委答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果是公正的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于上诉人所提的情势变更的问题，从被上诉人在一审举证质证查明的事实来看，在建的“惠源城”项目不能做下去是因为政府的行为造成的，不是被上诉人不愿做，而是政府不让被上诉人继续做下去。关于《通知》的送达时间问题，上诉人强调是2011年10月28日下发的，而被上诉人是在11月2日才签的合同。众所周知，政府《通知》下发的时间与送达的时间是有一定差距的，之间有一个时间差。上诉人说会议纪要在6月就存在了，但是会议纪要并没有指向本案的“惠源城”项目，也没有具体实施的方案。不能因为该《通知》和会议纪要的时间点的节点而推出被上诉人是恶意的。关于补偿的问题，被上诉人认为不应当补偿给上诉人。《补偿协议》客观上已经无法再履行下去，被上诉人并没有过错，因此没有补偿或赔偿给上诉人的任何义务。上诉人与被上诉人签订的合同字面上是承包合同，但实质上是租赁合同，建筑物拆迁、安置的权利与上诉人是没有关系的。上诉人所签订的承包合同是与第五村民小组签订的，合同早已过期了，不存在补偿、安置的问题，签订《补偿协议》是多余之举，于法不符。
被上诉人磨滩村委第五小组答辩称，同意被上诉人磨滩村委的意见。
被上诉人迈合公司答辩称，一审查明事实清楚，证据充分，程序合法，上诉人的上诉理由不成立。迈合公司同意磨滩村委的答辩意见。关于时间点的问题，《通知》的印发时间是11月27日，但下发到各村委、生产队是需要一定时间的，在磨滩村委第五小组与谢锦荣签订《补偿协议》的时候还没有收到通知，上诉人主张时间的问题是没有意义的，一审法院的判决认定得非常清楚。《补偿协议》当中没有讲到金钱补偿的问题，而且谢锦荣根本不是村民，其要求按照村民的标准来补偿是没有依据的。
综合诉辩各方的意见，当事人对一审查明的事实均无异议。各方当事人在二审期间亦无新的证据提交。经本院审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案中各方当事人于2011年11月2日签订《补偿协议》的内容系各方当事人的真实意思表示，应当认定为有效合同。根据该《补偿协议》的内容，上诉人拆除诉争地块上自建房屋后享有以2600元／平方米价格购买在该地块上建造的一套面积为100-120平方米村民安置房的权利。但是在柳州市柳南区明政府办公室作出《关于禁止城中村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》，由于政府行为导致诉争地块上的棚户区改造以及村民回迁安置房的建设均已暂缓实施，至今已经三年有余，各方当事人签订的《补偿协议》不能继续履行，上诉人的合同目的也无法实现，现各方当事人均表示同意解除该《补偿协议》，故上诉人请求解除《补偿协议》的诉请合法有据，本院予以支持。
至于解除《补偿协议》后被上诉人是否应当赔偿上诉人拆除自建房屋损失的问题，因被上诉人在签订《补偿协议》之前并未获悉柳州市柳南区人民政府办公室作出《关于禁止城中村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》内容，被上诉人对《补偿协议》无法履行并非事前已经知晓，故被上诉人对《补偿协议》无法实际履行而解除并无过错。上诉人不能将合同无法履行的责任归于被上诉人，不能以此要求被上诉人承担违约责任。在《补偿协议》解除后，上诉人与被上诉人磨滩村委、磨滩村委第五小组的权利义务应依照双方于2004年12月28日签订的《承包场地合同》内容来确定。该《承包场地合同》（实际为租赁合同）中第6条约定：“……承包期满后，乙方（谢锦荣）在一个月内将自建的建筑物自行拆除，不拆除者，在地面上任何建筑及水电设施均归甲方（磨滩村委第五小组）所有”，即在租赁期满后上诉人应自行拆除自建房屋，并未约定有拆除房屋后被上诉人补偿上诉人损失的条款。此外，上诉人租用的诉争地块系被上诉人磨滩村委第五小组集体所有，该地块目前也并未被征用，仍处于闲置状态，其并不属于《广西壮族自治区基础设施重大项目建设用地被征用土地年均产值基数标准和拆迁补偿标准》的适用对象，上诉人主张按照该标准对其进行赔偿缺乏依据。综上分析，上诉人要求被上诉人赔偿其损失的事实和法律依据不足，本院不予支持。
上诉人认为柳南区政府作出《关于禁止城中村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》系行政行为，该《通知》作出之日起，任何柳南区政府管理的城中村村委及村民小组不得私自与开发商签订开发协议的行为，该《通知》内并未有自送达之日生效的措辞，被上诉人磨滩村委和磨滩村委第五小组均系该《通知》的管理对象，应当遵守该《通知》内容，上诉人辩称其对该《通知》不知情，明显违反法律规定。同时，在2011年6月8日，柳南区政府召开的“柳南区潭西街道磨滩村整村改造工作会议”形成了会议纪要中的第五点有关于“制止非法开发项目行为。城中村改造只采取整村改造模式，不支持房开商私下与各村民小组达成的非法开发协议……”的内容，被上诉人对该会议纪要也是知情的，因此本案不适用情势变更原则，被上诉人应当赔偿上诉人的损失。对此本院认为，作为基层群众性自治组织，被上诉人磨滩村委及其各村民小组并不是《关于禁止城中村委、村小组、个人私自与开发商签订开发协议的通知》以及《柳南区潭西街道磨滩村整村改造会议纪要》等政府文件的直接下发对象，三被上诉人亦未派出人员参与柳南区潭西街道磨滩村整村改造工作会议，而且根据公文下发的一般流程，该《通知》到达各街道办事处尚需一定时间，被上诉人磨滩村委获知该《通知》禁止性内容的时间则会更迟，上诉人并无充足证据证实被上诉人在签订《补偿协议》之前已经知晓不能在诉争地块上开发房地产项目（即村民安置房）。因此三被上诉人对《补偿协议》不能履行而解除并不存在过错，上诉人的该项异议理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15465元（谢锦荣已预交），由上诉人谢锦荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
代理审判员 黄 坚
代理审判员 曾庆斌
二〇一四年十一月十二日
代书 记员 潘毅华