江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初4711号
原告：江苏金诚物业服务有限公司，组织机构代码78339995-0,住所地：东台市鼓楼东路288号金地盛大花园会所二楼。
法定代表人：黄小旋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈超，执业证号：1320920121091897,江苏陈爱平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何永勇，男，1969年7月22日生，系鑫光公寓物管员，住江苏省东台市。
被告：包茂洲，男，1964年12月18日生，住江苏省东台市东台镇。
原告江苏金诚物业服务有限公司（以下至判决主文前简称：金诚物业公司）与被告包茂洲物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告金诚物业公司的委托诉讼代理人陈超、何永勇和被告包茂洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付物业服务费3274元、违约金1338元，合计4612元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受新宁·鑫光公寓业主委员会的委托，对东台市新宁·鑫光公寓实施物业管理服务。被告包茂洲所有的东台市新宁·鑫光公寓*号楼*003室面积为139.05㎡，2012.9-2013.8的物业服务费751元（0.45元/月/㎡），2013.9-2014.8的物业服务费751元（0.45元/月/㎡），2014.9-2015.7的物业服务费为688元（0.45元/月/㎡），2015.8的物业服务费为83元（0.6元/月/㎡），2015.9-2016.8的物业服务费1001元（0.6元/月/㎡），应当于当年度的8月31日前缴纳。原告多次催缴，被告拒不缴纳，截止2016年6月30日止，应付违约金1338元。现原告为维护公司合法权益，提出上述诉讼请求。
包茂洲辩称，根据盐城中院的调解书，中院让我缴纳到什么时候就缴纳到什么时候。被告住宅楼房屋南北房间窗台向室内渗水多次维修但未能解决，进场维修就缴纳物业费。另，小区楼道外部的防护栏十年没有涂漆，全面锈透了；小区楼道的弱电箱的门板都翘起来了；楼顶上的门靠阳台的门都是坏的。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为新宁鑫光公寓的业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告主张的诉讼请求中合法有据的部分，依法予以支持；超过法律、法规规定的部分，依法不予支持。
经审理查明，被告至本案诉讼时止，拖欠原告2012.9-2013.8的物业费751元（139.05㎡(0.45元/月/㎡(12个月）、2013.9-2014.8的物业费751元（139.05㎡(0.45元/月/㎡(12个月）、2014.9-2015.7的物业费688元（139.05㎡(0.45元/月/㎡(11个月）、2015.8的物业费83元（139.05㎡(0.60元/月/㎡(1个月）、2015.9-2016.8的物业费1001元（139.05㎡(0.60元/月/㎡(12个月），但根据（2014）盐民终字第0413号民事调解书第一款协议内容“包茂洲于案涉房屋维修时将2013年全年物业服务费750元交至江苏金诚物业服务有限公司”，故2012.9-2013.8的物业费已经盐城市中级人民法院处理完毕，原告现起诉主张其期间的物业费系重复，不予支持。
关于被告辩称的房屋渗漏问题。《江苏省物业管理条例》第七十一条规定，在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。业主房屋内存在的质量问题不属于共用部位，法律未规定物业公司负有对房屋内存在质量问题维修的义务，物业委托合同中亦无该项属于物业公司服务范围的约定。从金诚物业公司提供的其制作的新宁鑫光公寓一期一号楼、二号楼保修期内住户报修情况登记表、2013年8月18日东台市旧城改造住宅小区共用部位公共设施设备维修审批表、2015年7月24日金诚物业公司向东台市新光公寓业主委员会书面报告反映需申请动用房屋维修基金进行维修的相关项目文件、东台市新宁鑫光公寓业主委员会向东台市物管办出具的报告文件可知证明金诚物业公司已经履行了相应的义务，故被告的该辩称，本院不予采信。
关于原告主张按照0.5‰/日支付违约金，并在审理中要求从每个物业服务年度结束的次日开始计算违约金的问题。东台市新宁房地产开发有限公司与原告签订的《新宁鑫光公寓前期物业服务合同》和原、被告签订的《前期物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费的，每日按应交物业费的万分之五支付违约金。小区业主委员会与原告签订的《新宁鑫光公寓物业服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业费的，每日按应交物业费等费用的千分之三支付违约金。现原告主张被告从逾期之日起以应缴物业费数额从每个物业服务年度期满的次日起按0.5‰/日支付违约金，符合法律规定。经本院核定，被告应缴的违约金为756元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第七十一条、第七十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告包茂洲于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏金诚物业服务有限公司自2013年9月1日起至2016年8月31日止的物业服务费2523元、违约金756元（从每年物业服务年度期满的次日即9月1日起计算至2016年6月30日止），合计3279元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告包茂洲负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 汤晓青
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 王钰娴
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《江苏省物业管理条例》
第七十一条在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。
第七十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业保修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。