福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民初字第1280号
原告德化县木材公司清算组，住所地：德化县。
负责人连硕卿。
委托代理人赖振宗，德化县中心法律服务所法律工作者。
被告赖呈泱，男，1972年11月18日出生，汉族，德化县人，住德化县。
委托代理人郭福庆，福建瓷城律师事务所律师。
原告德化县木材公司清算组与被告赖呈泱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年5月12日、5月28日公开开庭进行了审理。原告德化县木材公司清算组的委托代理人赖振宗及被告赖呈泱的委托代理人郭福庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德化县木材公司清算组诉称，被告通过投标，取得原告所有的址在德化县龙浔镇龙鹏街龙浔南路C幢154号第一层店面租赁经营权。双方于2012年12月14日签订一份《店面房屋租赁合同》，约定租金按季度缴交，每季度2940元。若承租人超过约定期限缴交的，视为自动放弃租赁权，出租方有权收回店面终止合同。租赁期间产生的水费、电费、卫生费等一切费用均由承租人负担，承租人应向出租方缴纳合同履约保证金人民币3000元，合同签订后，原告按约定交付了店面，但被告拒不支付租金，租赁期间水费和卫生费1155.8元均由原告垫付。现诉讼：1.请求依法确认原告与被告于2012年12月14日双方签订的《店面房屋租赁合同》合法有效；2.要求解除双方于2012年12月14日签订的《店面房屋租赁合同》；3.要求被告赖呈泱支付尚欠店面房屋租金26352元（暂计至2015年3月31日），2014年4月1日起至被告实际交付店面止按合同约定980元／月计算）；4.要求被告支付水费和卫生费1155.8元；5.要求取消被告缴交的履约保证金3000元。
被告赖呈泱辩称，1.原告未举证证明讼争店面已取得建设工程规划许可证，系违法建筑，双方签订的租赁合同无效；2.即使双方订立的合同有效，原告也未按约定将店面交付给答辩人占有使用，应承担违约责任。答辩人享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付原告租金的权利；3.答辩人未占用店面，没有使用该店面的自来水，水表计量点1101459号产生的水量不是答辩人所使用，其水费及违约金、卫生费不应由答辩人承担；4.答辩人没有违约，原告无权取消履约保证金，保证金应当依法退还给答辩人。
经审理查明，2012年12月10日，原告德化县木材公司清算组将其所属的座落于德化县龙鹏街龙津南路第154号店面的租赁权进行公开投标，被告赖呈泱以每月租金980元中标。2012年12月14日，原告德化县木材公司清算组（作为甲方、出租方）与被告赖呈泱（作为乙方、承租方）签订一份《店面房屋租赁合同》，约定：（内容如下）一、甲方同意将位于龙鹏街龙津南路C幢154号一层店面租赁给乙方经营灯饰；二、租赁期限从2013年1月1日至2015年12月31日止；三、租金的支付期限与方式：租赁费按季度交，应在上季度末一次性交清下季度的租赁费计人民币（大写）贰仟玖佰肆拾元整（￥2940元），存入甲方银行帐号，若租赁费缴纳超过规定期限的承租人，视为自动放弃租赁权，甲方有权收回乙方承租的店面，合同中止；四、租赁期间产生的水费、电费、卫生费等一切费用均乙方自理，甲方概不负责；十、乙方应向甲方缴纳合同履约保证金为人民币3000元（其中投标押金转入3000元）。乙方在租赁经营过程中若违反本合同条款规定的，甲方将取消履约保证金；十四、本合同自甲乙双方签字之日起生效。本合同未尽事宜，甲乙双方可以另行签订补充协议，并与本合同具有同等的法律效力。
上述事实，有原告提供的德化县人民政府办公室德政办（1998）54号文件、中标通知书、《店面房屋租赁合同》及到庭当事人在法庭上陈述为据，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的《店面房屋租赁合同》是否有效，该合同是否应予以解除；2.原告是否有将涉讼店面交付给被告，被告是否应当支付原告租金及水费和卫生费，被告已缴纳的3000元合同保证金是否应当取消。
关于争议焦点：1.原、被告双方签订的《店面房屋租赁合同》是否有效，该合同是否应予以解除。
原告德化县木材公司清算组认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，符合有关法律规定，应认定为有效。根据合同的约定，被告在承租涉讼店面后未按约定缴纳租金，被告已存在违约，原告有权解除合同。并提供1.建设许可证及建设工程规定规划许可证、德化县龙鹏社区居委会出具的证明一份，共同证实，涉讼店面经有关部门批准已取得建设许可证及建设工程规划许可证，原告享有出租权。涉讼店面原地址为“鹏都2号”与现地址“龙津南路154号”系同一地址。
被告赖呈泱认为，原告虽然提供了建设许可证及建设工程规划许可证，但建设工程规划许可证为复印件无法与原件核对，真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据。因涉讼店面未取得建设工程规划许可证，故双方签订的合同应认定为无效。原告请求解除双方签订的合同，被告表示同意解除。对原告提供的德化县龙鹏社区居委会出具的证明无异议。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告提供的建设工程规划许可证虽为复印件，但原告提供的建设许可证上载明建设用地规划许可证编号为德城建字（1996751）号，建设地址为鹏都2号，根据龙鹏居委会出具的证明，“鹏都2号”与“龙津南路154号”系同一地址。因此可认定涉讼店面系经有关部门批准建设，双方签订的租赁合同应认定为合法有效。对被告主张双方签订的合同无效的辩解不予采信。庭审中，原、被告双方均表示同意解除合同，符合有关法律规定，应予准许。
争议焦点2.原告是否有将涉讼店面交付给被告，被告是否应当支付原告租金及水费和卫生费，3000元合同保证金是否应当取消。
原告德化县木材公司清算组认为，双方签订合同的第二天，原告就将店面钥匙交给了被告，原告已向被告交付了店面。被告在承租店面后有进行经营，共产生水费及卫生费1155.8元，该费用因被告拒不缴交，由原告代其垫付给自来水公司，该项费用被告也返还给原告。因被告未按双方约定缴交租金，按约定原告有权取消被告缴纳的合同保证金3000元。并提供德化县自来水公司出具的客户缴费清单两张（客户号1101459）、自来水开户情况表一份加以证实。
被告赖呈泱认为，原告未能提供证据证实其有将涉讼店面交付给被告使用，应当承担举证不能的法律后果。在原告未履行交付店面给被告使用的情况下，被告有权拒绝原告要求支付租金的权利，即被告享有“同时履行抗辩权”。至于水费及卫生费，原告提供的证据无法证实产生的水费是被告使用，产生水费是因为水管破裂导致漏水造成的，每月水量达25吨、41吨、30吨、42吨，系原告管理不善所致。该项费用不应由被告承担。因被告未违反合同义务，原告无权取消合同保证金3000元。并提供德化县自水来公司出具的水费抄单（客户号1101459）一份，并请求证人曾凌云、张金花出庭作证。张金花未能到庭，曾凌云在法庭上陈述，其向木材公司承租的店面与涉讼154号店面隔壁，154号店面被告没有使用过，产生水费原因是水管轻微漏水所致。原告认为，产生的水费是否是因漏水应由自来水公司确认。证人曾凌云的证言无法证实其主张。
本院认为，从被告提供的德化县自来水公司出具的水费抄单可确定，在原、被告双方签订租赁合同后，涉讼店面于2013年9月、2014年2月、3月、4月、5月、6月（客户号1101459）各产生不同吨数的水量。从社会生活经验上判断，以上产生的水量若系被告所主张的水管漏水所致，不可能出现2013年9月水管漏水之后到2014年2月又才开始漏水，因此，对被告主张产生的水费系因水管破裂漏水所致，理由不能成立。虽然原告未提供双方对涉案租赁物进行了实际交接的书面证据，但从以上涉讼店面产生的水量，结合德化当地的房屋租赁习惯，可认定原告在签订租赁合同后，实际上已将涉案租赁物交付给被告使用的事实。因被告未能按照双方约定的期限支付租金，已构成违约，现原告要求被告支付租金（按双方约定每季度租赁费2940元，即每月980元）及由其代垫的水费、卫生费1155.80元并取消合同保证金3000元的诉请，理由充分，本院予以支持。
综上所述，本院认为，原告德化县木材公司清算组与被告赖呈泱签订的《店面房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法律的效力性强制性规定，依法认定为成立有效。双方当事人均应按照合同的约定，履行自己的义务，主张自己的权利。因被告未能按照双方约定的期限支付租金，已构成违约，故原告要求被告支付租金及由其代垫的水费、卫生费并解除与被告签订的租赁合同及取消合同保证金3000元的诉请，理由充分，本院予以支持。据此，依照《》第六条、第八条、第、第、第、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款之规定，判决如下：
一、原告德化县木材公司清算组与被告赖呈泱于2012年12月14日签订的《店面房屋租赁合同》合法有效。
二、解除原告德化县木材公司清算组与被告赖呈泱于2012年12月14日签订的《店面房屋租赁合同》，被告赖呈泱应于本判决生效之日起60日内将位于德化县龙鹏街龙津南路第154号店面腾空交付给原告德化县木材公司清算组。
三、被告赖呈泱应支付原告德化县木材公司清算组自2013年1月1日起至腾空交付之日的租金，按每月980元计算。
四、被告赖呈泱应支付原告德化县木材公司清算组水费、卫生费1155.80元，限于本判决生效后十五日内付清。
五、取消被告赖呈泱已支付给原告德化县木材公司清算组的合同保证金3000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费488元，由被告赖呈泱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 徐婉嬿
人民陪审员 陈丽蓉
二〇一五年七月十四日
书 记 员 吴竞东
附：
一、主要法律条文：
1.《》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。