湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武东开风民初字第00030号
原告：汪京霞。
被告：肖天秀。
被告：袁胤。
原告汪京霞诉被告肖天秀、袁胤确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法由代理审判员许加强独任审理，于2014年8月28日公开开庭进行审理。原告汪京霞及其委托代理人尹业发，被告肖天秀的委托代理人韩双、谭旗，被告袁胤及其委托代理人杨春平到庭参加诉讼。各方当事人申请调解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告汪京霞诉称：原告汪京霞与被告肖天秀2012年5月7日登记结婚，2012年12月31日协议离婚，约定女儿由原告汪京霞抚养，被告肖天秀支付抚养费，位于武汉市东湖生态旅游风景区新武东村（以下简称：新武东村）肖马扬61号房屋归原告汪京霞所有。但是，被告肖天秀因有赌博恶习，不仅不支付抚养费，而且私下将上述房屋低价卖给被告袁胤。被告袁胤明知上述房屋权属及夫妻共同意愿，仍背着原告汪京霞暗中与被告肖天秀交易，事后并占有、装修房屋。因与被告协商未果，诉至人民法院，请求判令：1、确认被告肖天秀、袁胤于2013年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效；2、排除被告袁胤对上述《房屋买卖合同》标的指向房屋的占有妨害（即腾退房屋）及由被告袁胤恢复该房屋原状；3、两被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告汪京霞撤回其第2项诉讼请求中“由被告袁胤恢复该房屋原状”的请求内容，但坚持其余请求事项。
被告肖天秀辩称：肖马扬61号房屋为原告汪京霞所有。被告肖天秀赌博输钱后向被告袁胤借款50000元，因无力偿还借款，将该房屋作价180000元卖给被告袁胤，抵扣50000元借款后，实收被告袁胤房款130000元。被告肖天秀与被告袁胤签订的《房屋买卖合同》无效，应返还房屋，被告肖天秀向被告袁胤返还房款。
被告袁胤辩称：一、被告袁胤与被告肖天秀签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，约定房款200000元，扣除被告肖天秀欠付借款70000元后，被告袁胤实际向被告肖天秀支付130000元，已付清房款并已经装修、入住房屋。该合同没有无效情形，应依法保护。二、在房屋交易过程中，被告肖天秀多次告诉被告袁胤自己已离婚，该房屋为其个人所有，没有产权纠纷，并提交武汉市东湖生态旅游风景区落雁社区（以下简称：落雁社区）居民委员会出具的证实该房屋为其个人所有证明一份。被告袁胤询问过周围村民，且在签订协议时有被告肖天秀亲戚在内多人在场见证，有理由相信案涉房屋是被告肖天秀所有，不存在与其恶意串通或者隐瞒原告汪京霞暗中进行交易。三、案涉房屋为毛坯房，被告袁胤已支付合理对价。即使原告汪京霞与被告肖天秀的离婚协议中对房屋产权有约定，也不影响被告袁胤作为第三人善意取得该房屋所有权。四、被告袁胤对房屋占有、装修和入住期间没有人提出异议，原告汪京霞提起本案诉讼后，被告肖天秀又不露面，可见原告汪京霞与被告肖天秀的行为存有主观恶意，是为了获得被告袁胤的购房款及逃避对被告袁胤的债务。五、离婚协议不是房屋权属证明，原告汪京霞并未实际取得案涉房屋的产权。根据原告汪京霞与被告肖天秀前后两次离婚协议的内容显示，案涉房屋不是其夫妻共同财产，而是被告肖天秀的个人财产，因此原告汪京霞不是本案适格的诉讼主体。
为了查明案件事实，本院向落雁社区居民委员会进行调查并制作调查笔录，主要内容为：一、原告汪京霞、被告肖天秀为新武东村（现为落雁社区）村民。被告袁胤不是该村（社区）居民。二、本案中涉及的2013年4月1日落雁社区居民委员会证明、2014年5月5日新武东村村民委员会证明均不是该村（社区）出具的，印章也不是该村（社区）加盖。被告肖天秀曾到村里要求出具肖马扬61号房屋是其所有的证明，但村（社区）未予开具。三、因重点工程建设，新武东村含被告肖天秀在内有多名村民房屋被拆迁，在还建房交付前，有很多村民在村集体土地上自行建房居住。案涉位于肖马扬61号房屋具体是肖天秀还是汪京霞建造的不清楚，但该房屋使用村集体所有土地，没有办理宅基地审批手续。各方当事人对本院调查内容均没有异议。
经审理查明：原告汪京霞与被告肖天秀2001年7月13日登记结婚，后于2009年协议离婚。双方在2009年6月22日签订的离婚协议书中约定“170平方米新武东村28-1号房产（非本案房屋，此房已因重点工程建设被拆迁）男方所有，房屋拆迁后男方付人民币伍万元女方，其他财产男方所有”等内容。该离婚协议书已在民政部门登记备案。
新武东村28-1号房屋被拆迁后，原告汪京霞与被告肖天秀在新武东村肖马扬61号建造了一处两层半房屋（即本案案涉房屋），建筑面积300平方米左右。该房屋建造为毛坯房，仅通水电、贴外墙砖，未进行其他装修。该房屋使用新武东村集体所有土地，未办理建房许可或宅基地使用权手续，也无房屋所有权登记手续。
原告汪京霞与被告肖天秀离婚后半年左右又共同居住，但直到2012年5月7日才登记复婚。同居期间，双方曾在案涉房屋内居住一段时间。
2012年12月31日，因被告肖天秀赌博对外欠债等原因，原告汪京霞与被告肖天秀再次协议离婚，两人在民政部门登记备案的离婚协议书中约定“双方共有房屋位于肖马扬388平方米私房一栋（即案涉房屋）和新武东小区25栋108平方米还建房，归女方所有”等内容。离婚后，原告汪京霞在外地打工，被告肖天秀曾在案涉房屋内短暂居住。
2012年11月至2013年3月期间，被告肖天秀因赌博等原因，向被告袁胤借款，出具借条6张，金额共67000元。被告肖天秀无力偿还借款，提出以500000元价格将案涉房屋出卖给被告袁胤，被告袁胤认为太贵没有接受。后被告肖天秀降价至200000元，被告袁胤接受，双方于2013年5月1日签订房屋买卖合同一份，约定被告肖天秀（甲方）将坐落于肖马扬61号，建筑面积300平方米左右的房屋出售给被告袁胤（乙方），价格200000元，一次性付清，甲方保证房屋产权清楚，交易前所发生的债权或债务均由甲方承担全部责任，如今后政府等一切部门征用所得的房屋、土地等一切补偿均与甲方无关，一切赔偿将由乙方所有，等内容。被告肖天秀的侄子肖佳和另外一个朋友作为见证人在协议上签名。购买该房屋前，被告袁胤知道被告肖天秀已离婚，没有查看其离婚协议书，但要求被告肖天秀拿证据证实房屋归其所有，被告肖天秀遂提供盖有落雁社区居委会印章，内容为“兹有原新武东村居民（现落雁社区）肖天秀，男，于2009年在新武东村肖马扬61号建了一栋二层楼房，该房屋所有权归肖天秀所有”的证明一份（经本院向落雁社区居委会核实，该证明并非落雁社区出具）。被告袁胤陈述，除上述证明外，自己在买房前询问了房屋周边的人，都说房屋是被告肖天秀的，且被告肖天秀的亲戚也证实房屋是被告肖天秀的，故相信房屋是被告肖天秀所有，与其签订房屋买卖协议。交易当天，被告袁胤向被告肖天秀给付现金130000元，余款用借款抵扣，被告肖天秀交付房屋钥匙。
被告袁胤接收房屋后进行装修，包括在房屋外搭设铁棚、房屋内安设便池、灶台，铺设地板、刷乳胶漆等。2013年7月，原告汪京霞回武汉后到案涉房屋察看，发现有人入住装修，与被告袁胤发生争议。原告汪京霞要求停止装修，未果。后原告汪京霞诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告袁胤原为农业户口，为武汉东湖新技术开发区花山镇清风村村民，该村被拆迁后，现为家庭户性质，户籍地为武汉市东湖开发区郭家咀105号。被告袁胤一直不是新武东村（落雁社区）的村民，在购买案涉房屋后，也未办理任何手续。
经本院组织调解，双方当事人就合同效力以及房屋归属等问题争议较大，致使未能达成协议。
本院认为：
一、原告汪京霞是否有权提起本案诉讼的问题。
根据法律规定，农村居民建造住宅应获得宅基地使用权并办理建房审批手续。原告汪京霞与被告肖天秀在新武东村集体土地上建造案涉房屋，未办理宅基地使用权及建房审批手续，建好后也未办理房屋所有权登记，其房屋是否符合所在乡、村庄规划要求，属当地人民政府和规划管理等部门的行政管理事项，本院不予评价。但是，原告汪京霞、被告肖天秀是房屋建造人，无论该房屋是否符合规划，均对房屋享有权利，只是其权利的范围有所不同。案涉房屋的建造人原告汪京霞、被告肖天秀在离婚时约定该房屋归原告汪京霞所有，不违反法律强制性规定，在该约定未被确认无效或被撤销的情形下，被告肖天秀未经原告汪京霞同意将案涉房屋出售给被告袁胤，损害了原告汪京霞的利益，原告汪京霞有权就案涉房屋提起本案诉讼。
二、被告肖天秀与被告袁胤于2013年5月1日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
首先，案涉房屋建造在新武东村集体所有的土地上，没有办理所有权登记，而被告袁胤不是新武东村村民，被告肖天秀将案涉房屋出售给被告袁胤，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。其次，被告袁胤认为已善意取得案涉房屋，没有事实和法律依据，理由如下：1、被告袁胤在购房时，明知被告肖天秀已离婚，根据案涉房屋建造已有数年的情况，其应当知道该房屋有可能为被告肖天秀的婚内财产，但其未要求被告肖天秀出具离婚财产分配协议，也未向被告肖天秀的原配偶及当地基层组织核实，仅凭借被告肖天秀提供的证明和周边人员陈述就确定房屋为被告肖天秀所有，不足证明被告袁胤已尽到审慎注意的义务；2、买卖房屋但未办理任何变更登记或者审批手续，不符合善意取得的完整要件。因此，被告肖天秀与被告袁胤于2013年5月1日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。
三、关于合同无效后的处理。
《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，双方因合同所取得的财产应当返还。即：被告袁胤应腾退并返还房屋，被告肖天秀应返还所取得的购房款。此外，基于上述分析，原告汪京霞是房屋的建造人，且与被告肖天秀约定房屋归其所有，则案涉房屋应直接返还给原告汪京霞。关于被告袁胤因履行合同及装修房屋等发生的损失，不在本案的审理范围，被告袁胤可另行主张权利。
综上，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告肖天秀、被告袁胤于2013年5月1日就武汉市东湖生态旅游风景区落雁社区肖马扬61号房屋签订的《房屋买卖合同》为无效合同；
二、被告袁胤于本判决生效之日起三个月内腾退并向原告汪京霞交付武汉市东湖生态旅游风景区落雁社区肖马扬61号房屋。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告肖天秀负担（此款原告汪京霞已预交，由被告肖天秀于本判决生效之日起十五日内直接支付给原告汪京霞）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 许加强
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 王君剑