温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第1075号
原告：温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会。
法定代表人：郑芬弟。
委托代理人：麻建国。
被告：郑晖。
委托代理人：张永乐。
原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会为与被告郑晖房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员黄光辉适用简易程序，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会的委托代理人麻建国，被告郑晖的委托代理人张永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会诉称：2011年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：原告将位于温州市鹿城区双桥鞋业基地一区的厂房租赁给乙方作为鞋业辅料市场使用；厂房面积4505平方米，店面12间；租赁期限暂定为6年，自2011年12月30日至2017年12月30日止；厂房租金为每年1513680元，店面租金为每年720000元；租金每半年缴纳一次，先交后用，年租金前两年保持不变，第三年开始厂房店面年租金均递增8%；原告提前两个月收取乙方半年租金。2011年12月，涉案厂房和店面交付被告使用后，被告缴纳了2012年、2013年及2014年上半年租金。但2014年下半年租金和2015年上半年租金未依约支付。经原告多次催付，被告均置之不理。故请求判令：一、原被告签订的《厂房租赁协议》自起诉之日起解除；二、被告立即支付租金2508869.38元，并赔偿利息损失（其中1206187.2元自2014年5月1日起算，1302682.18元自2014年11月1日起算，至判决确定归还之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。
审理期间，原告申请撤回第一项诉讼请求，并要求变更第二项诉讼请求如下：被告立即支付占有使用费2508869.38元，并赔偿利息损失（其中1206187.2元自2014年5月1日起算，1302682.18元自2014年11月1日起算，至判决确定归还之日止，按中国人民银行同期同档次贷款利率计算）。经审查，原告的申请符合法律规定，且被告亦无异议，本院予以准许。
原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会为证明诉称事实，向本院提供了如下证据：
1、原告组织机构代码证、法定代表人证明，证明原告的诉讼主体资格；
2、被告身份信息，证明被告的诉讼主体资格；
3、厂房租赁协议，证明原被告租赁合同约定的相关权利义务；
4、租金收据，证明被告已经支付租金至2014年上半年；
5、律师函、邮件快递单，证明原告通知被告支付租金；
6、温州市鹿城区双桥村鞋业基地一区店面租金合同、收款收据，证明被告将所承租的店面厂房转租给次承租人，期限为2011年12月30日至2017年12月30日，租金每半年收取一次，被告已收取2015年1月至6月租金。
被告郑晖辩称：一、原告与被告于2011年11月30日签订的《厂房租赁协议》系无效合同。涉案厂房及店面均系违章建筑，且没有相关的土地证及产权证。根据最高人民法院相关司法解释，该租赁协议无效。二、被告为改造厂房投入大额改建费用，但原告要求被告拆除刚完工的大约684平方米的建筑物（包括原来的两间店面），故实际上被告只承租10间店面。被告于市场改造完成后顺利招商，之后被告要求原告提供合法的土手续以便经营户办理工商执照，但原告仅提供村委会证明，经温州市鹿城区工商局告知须有合法的土地证明。2014年始，经营户要求被告先予解决办理个转企手续再交租金。该问题因被告根本无法解决，导致被告无法向经营户收取租金，亦无资金向原告交租金。三、2015年4月，原告单方解除协议，并通知经营户重新办理租赁协议，并要求接管市场。被告认为，原告以行动提前终止了与被告的租赁协议，租赁期实际已于2015年4月30日终止，故原告无权要求被告支付2015年5-6月的租金。因原告未能提供合法的土地手续，致被告无法向经营户收取租金，应当承担被告未收取的租金损失。原告亦应退还被告多年来额外收取的两间店面租金，计300000元。另被告在原告处尚有280000元押金，应予返还。同时，被告与经营户签订的协议中所涉及的经营户押金亦在原告处，原告应将该部分押金返还被告，由被告与经营户进行结算。
被告郑晖为证明其主张，向本院提供了如下证据：
1、通知，证明原告于2015年4月30日未经被告同意单方解除被告的承租权；
2、收据，证明被告有押金280000元在原告处；
3、照片，证明被告为改造市场投入大量资金，且租赁合同所涉12间店面，实际只有10间；
4、温政办（2014）88号温州市人民政府办公室《关于开展“个转企提质扩面暨长效机制建设年”实施意见》，证明辅料市场没有合法产权导致租户无法办理个转企手续，被告租金无法收缴；
5、清单，被告于2015年收取租金的情况；
6、温州市鹿城区双桥村鞋业基地一区店面租赁合同，证明被告将涉案店面进行转租的事实。
经本院审理查明：2011年11月30日，原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会（甲方）与被告郑晖（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将双桥鞋业基地一区厂房按面积4505平方米，店面12间租赁给乙方；租赁期从2011年12月30日起至2017年12月30日止；租金计算方式为：厂房租金为每年1513680元，店面租金为每年720000元，合计年租金为2233680元；租金每半年缴纳一次，先交后用，年租金前两年保持不变，第三年厂房店面租金均递增8%；甲方提前两个月收取乙方半年租金，市场开设过程中，乙方向经营户收取的店面押金与水电押金全部由甲方开具收据收取，在租赁期内该款项不计息，租赁期满，缴清一切费用后，甲方应一次性退还经营；甲方应协助乙方办理有关经营手续，并出具有关证明；如该厂房租赁未满三年，由于政府建设或甲方总体规划建设需要拆除，甲方应补偿乙方因改造而投入的（扣除拆旧后）直接经济损失，租赁时间已满三年，因上述原因需要拆除厂房，则不作补偿，乙方应无条件配合甲方中止本协议书。协议签订后，原告将涉案厂房及店面交付被告使用，被告亦向原告支付了2012年至2014年上半年的租金。但2014年下半年及2015年上半年的租金未付，被告主张因涉案厂房及店面未取得合法产权证明，导致次承租人无法进行“个转企”，故被告无法向其收取租金，亦无法向原告缴纳租金。该部分租金经原告多番催讨，未果。原告遂诉至本院。
另查明：一、涉案厂房及店面未取得建设工程规划许可证，且未经相关部门审批，亦无相关产权证明；二、2011年11月至12月，被告将涉案厂房及店面进行转租，租赁期自2011年12月30日起至2017年12月30日止；三、被告尚有280000元押金款在原告处；四、次承租人已向被告缴纳2015年上半年（1-6月）租金。
以上事实由原、被告提供的原告组织机构代码证、法定代表人证明、被告身份信息、厂房租赁协议、租金收据、律师函、邮件快递单、温州市鹿城区双桥村鞋业基地一区店面租金合同、收款收据、通知、收据、温政办（2014）88号文件、清单等证据以及双方的庭审陈述等予以证实。
本院认为：因涉案厂房及店面系原告在未取得建设工程规划许可证的情况下所建设，且至今未取得相关产权权属证明。故原告与被告于2011年11月30日签订的《厂房租赁协议》应属无效。鉴于《厂房租赁协议》无效，被告应依照该协议返还财产，同时有关占有使用费亦应合理支付，故原告诉请要求被告支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告主张因原告就涉案厂房及店面未取得合法产权，导致被告无法向次承租人收取租金，亦无法向原告缴纳租金。本院认为，该主张不应成为被告拒付占有使用费的抗辩理由，故被告的上述主张，本院不予支持。被告主张其承租的涉案厂房及店面实际为十间，另两间应原告要求已拆除未使用，原告自承租期始收取的相应部分租金应予退还。本院认为，被告未就该主张提供充足的证据予以证实，亦未于本案中提起反诉请求，本院不予支持。被告主张原告于2015年4月30日通知次承租人重新办理租赁协议并接管市场，以实际行为终止并解除了与被告的租赁协议，因此，2015年5-6月的租金原告不应再予主张。本院认为，基于涉案厂房租赁协议无效，被告主张原告于2015年4月30日已单方解除该协议，于法无据，本院不予支持。退一步讲，纵使原告可行使解除权，亦应当自解除通知到达被告时，协议方为解除，但据通知内容及原被告陈述可得知，原告系在涉案厂房及店面所在市场进行张贴，未向被告本人或其管理办公室有针对性的进行送达，据此，被告主张亦不成立。综上，被告应向原告支付2014年下半年（2014年7月1日-2014年12月31日）及2015年上半年（2015年1月1日-2015年6月30日）的占有使用费。被告虽主张其未收到原告的租金催缴通知，但综合其提供的《通知》，及本案的起诉日期，可视原告已给予被告一定的履行期限，但被告至今仍未履行，故原告现要求被告支付占有使用费，合情合理。被告主张若合同无效，租金则不应按合同约定进行递增。本院认为，本案租赁合同虽属无效，但相关内容系原被告双方真实意思表示，自愿达成且被告就涉案厂房与店面已按约实际支付原告2011年12月30日至2014年6月30日占有使用费，故被告上述主张，本院不予支持。鉴于涉案厂房及店面的年租金为2233680元，2014年租金递增8%，故2014年下半年的租金为2233680元×（1+8%）×0.5=””1206187.2元；2015年租金参照双方约定在2014年租金基础上再递增8%，故2015年上半年的租金为2412374.4元×（1+8%）×0.5=1302682.176元。本院参照合同关于租金支付约定的标准计算占有使用费。综上，被告应向原告支付2014年7月1日至2014年12月31日及2015年1月1日至2015年6月30日占有使用费，合计2508869.376元。关于押金280000元，原告与被告可协商或另案进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郑晖于本判决生效之日起十日内向原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会支付2014年7月1日至2015年6月30日的占有使用费2508869.376元；
二、驳回原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26871元，保全费5000元，合计31871元，由原告温州市鹿城区松台街道双桥村村民委员会负担11871元，被告郑晖负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理审判员 黄光辉
二〇一五年七月十六日
代书 记员 杨章龙
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。