江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2946号（原审被告）:杨恒军。上诉人（原审被告）：泗阳县杨源豆制品厂。经营者：杨恒军。被上诉人（原审原告）：泗阳县爱园镇南岗村村民委员会法定代表人：王军，村委会主任。委托诉讼代理人：孙宝银，泗阳县爱园法律服务所法律工作者。上诉人杨恒军、泗阳县杨源豆制厂与被上诉人泗阳县爱园镇南岗村村民委员会（以下简称爱园南岗村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2017）苏1323民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杨恒军、泗阳县杨源豆制厂不服一审判决，向本院提起上诉称，原审一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。具体理由如下：1、涉案厂房占用土地为农用地，没有办理农用地转用审批手续，且涉案厂房建设亦未取得建设工程规划许可证、施工许可证等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案租赁合同应为无效合同，原审一审认定合同有效错误。2、因租赁合同为无效合同，原审一审判决上诉人杨恒军、泗阳县杨源豆制厂向被上诉人爱园南岗村委会支付租金和违约金错误。3、因被上诉人不能保证按照合同约定正常排水，导致上诉人无法正常生产经营。上诉人因排水问题，遭到村民举报，多次被泗阳县环保局责令停业，无奈之下，上诉人为减少损失，只能停止生产。上诉人不应向被上诉人支付违约金。被上被上诉人爱园南岗村委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。具体理由如下：1、涉案厂房占用的土地属于村建设用地，原是爱园南岗村委会的水泥制品厂，并非农用地。且涉案厂房系经泗阳县爱园镇人民政府城建部门批准建设，费用系由泗阳县人民政府财政拨款支付，爱园南岗村委会将涉案厂房依法租赁给上诉人经营是合法行为。租赁合同应为有效。2、租赁合同为有效合同，上诉人应支付租金和违约金。3、涉案厂房西边位置是南北排水渠，足以保证正常排水，并没有因排水问题影响上诉人经营。爱园南岗村委会原审诉讼向一审法院起诉请求：1.要求判决杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂支付租金50000元及违约金100000元；2.继续履行合同至期满时止；3.杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日，爱园南岗村委会与杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂协商一致，爱园南岗村委会将其所有的厂房出租给杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂经营。租赁期限自2015年9月1日起至2025年9月1日，每年租金50000元，每年8月30日前一次付清，同时约定如果一方违约，给付违约金100000元。爱园南岗村委会按约定交付厂房及设施后，杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂使用厂房，至今未支付租金。2017年1月17日，爱园南岗村委会发现杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂将所有机械设备搬离。为维护爱园南岗村委会合法权益，现诉至法院请求支持诉讼请求。原审一审法院认定事实：爱园南岗村委会与泗阳县杨源豆制品厂于2015年8月1日签订《厂房租赁合同》，合同约定爱园南岗村委会将位于南岗村委会西侧、南北排水渠东侧院内两栋厂房出租给泗阳县杨源豆制品厂，租赁期限自2015年9月1日起至2025年9月1日，每年租金50000元，于每年8月30日前一次性付清。租赁期间，双方有任何一方违约，支付违约金100000元。合同签订后，杨恒军支付爱园南岗村委会厂房自2015年9月1日起至2016年8月30日止的租金50000元，其余租金经爱园南岗村委会催要未果，因而成讼。原审一审认定的争议焦点为：一、杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂尚欠租金数额如何确定；二、杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂是否存在违约行为；三、双方约定的违约金应否调整。议焦点一。一审法院认为，杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂抗辩其于2017年初搬离诉争厂房，后续租金不同意支付。因本案《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂于2017年1月擅自搬离诉争厂房，以自己的行为表明不再继续履行租赁合同，考虑到杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，且爱园南岗村委会认可双方合同于杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂搬离时解除，故《厂房租赁合同》于杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂搬离时解除，杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂不应支付合同解除后的租金。因双方对于搬离时间陈述不一致，且杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂亦未提供相应证据证实其搬离时间，爱园南岗村委会认可杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂于2017年1月16日搬离诉争厂房，故杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂应当支付自2016年9月1日起至2017年1月16日止的租金即18767.12元（137／365×50000）。关于议焦点二。一审法院认为，因杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂未按合同约定履行租金给付义务且擅自搬离厂房，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于议焦点三。杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂抗辩双方约定的违约金过高，原审一审法院认为，双方约定的违约金超过造成损失的30%的，过分高于造成的损失，应当予以适当减少。因杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂擅自搬离厂房给爱园南岗村委会造成空置损失，该损失以不超过六个月的租金为限。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定杨恒军、泗阳县杨源豆制品厂承担违约金30000元。综上综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审一审判决：一、泗阳县杨源豆制品厂的经营者杨恒军于判决生效后十日内支付泗阳县爱园镇南岗村村民委员会48767.12元；二、驳回泗阳县爱园镇南岗村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3760元，由泗阳县爱园镇南岗村村民委员会负担1880元，由杨恒军、杨恒军负担1880元。二审中，上诉人杨恒军、泗阳县杨源豆制厂补充提供照片一组，证明杨恒军、泗阳县杨源豆制厂对涉案厂房进行了投资，爱园南岗村委会应赔偿其损失爱园南岗村委会质证认为：对上诉人提交照片的真实性、关联性、合法性均不予认可，与本案也不是同一个法律关系。爱园南岗村委会在二审期间补充提供泗阳县公安局爱园派出所接处警登记表，证明上诉人在未通知爱园南岗村委会的情况下，私自搬走机械设备，当时是爱园南岗村委会报警的。杨恒军、泗阳县杨源豆制厂质证认为：对接处警登记表的真实性不认可。本院认为，上诉人提供的照片与本案无关联性。对爱园南岗村委会提供的接处警登记表的真实性予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人主张涉案厂房占用土地为农用地，没有办理农用地转用审批手续，但上诉人并未为此主张提供证据证明，上诉人应承担举证不能的后果。上诉人主张涉案厂房建设未取得建设工程规划许可证、施工许可证等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案厂房租赁合同无效，但上诉人并未提供证据证明涉案厂房属于城市、镇或乡、村庄规划区内的房屋，故司法解释的规定并不适用于本案。从原审一审被上诉人提供的证据反映，涉案厂房为村集体经济发展项目，系财政资金支持建设，故不能认定厂房租赁合同为无效合同。因厂房租赁合同为有效合同且上诉人存在违约行为，原审一审依据案件的实际情况判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金合计48767.12元并无不当。上诉人上诉提出因被上诉人不能保证按照合同约定正常排水，导致上诉人无法正常生产经营，上诉人因排水问题，遭到村民举报，多次被泗阳县环保局责令停业，无奈之下，上诉人为减少损失，只能停止生产，上诉人不应向被上诉人支付违约金。但从原审杨恒军一审提供的宿迁12345网络问政及泗阳县现场环境监察留存书等证据看，杨恒军系因将豆腐厂的污水排放至村部西面的小河内引发村民投诉并被环保部门要求整改，与正常排水问题无关，不能认定被上诉人存在违约行为，上诉人该上诉理由不能成立。综上，上诉人杨恒军、泗阳县杨源豆制厂上诉理由不能成立。原审一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1019元，由上诉人杨恒军、泗阳县杨源豆制厂负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  徐金鸽审判员  谢朝晖二〇一七年十一月三日书记员  汤媛媛