云南省永善县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1002号
原告中国共产党永善县委党校（简称中共永善县委党校）。
住所地：永善县。
法定代表人崔勋，该校负责人。
委托代理人郭顺华（特别授权），云南景凤律师事务所律师。
被告刘儒成。
委托代理人贾伟（特别授权），云南朱提律师事务所律师。
第三人刘春圻。
委托代理人贾伟（特别授权），云南朱提律师事务所律师。
原告中共永善县委党校与被告刘儒成、第三人刘春圻房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡潇独任审判。原告中共永善县委党校与被告刘儒成向本院提交了相关证据材料。本院公开开庭审理了本案。原告中共永善县委党校的法定代表人崔勋及委托代理人郭顺华，被告刘儒成与第三人刘春圻的共同委托代理人贾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中共永善县委党校诉称，2000年9月14日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：其将所在玉泉路昭永公路旁，以交警队为界，向左第8间门面，面积30平方米，以每平方米1800元，共计54000元，出租给被告使用30年，租赁时间为2001年1月1日至2030年12月31日。后被告刘儒成使用该门面至今。按照市政建设规划的要求，其单位旧址需拆迁，现情势发生了变更，不能继续履行合同，请求人民法院判决解除其与被告刘儒成签订的《房屋租赁合同》；由被告刘儒成给付占用门面的租金29035元。并由被告刘儒成承担本案的诉讼费。
被告刘儒成辩称，原告中共永善县委党校的房屋从2013年8月已被政府征收，已丧失房屋的所有权，中共永善县委党校不具备原告主体资格。其已经向中共永善县委党校给付了30年的全部租金，故中共永善县委党校不能再重复主张房屋租金。请求驳回原告中共永善县委党校的起诉。
第三人刘春圻述称，其父亲刘儒成与母亲胡某某在离婚时已经将本案中的诉讼标的物门面约定归其享有。故其父亲刘儒成与原告中共永善县委党校签订的《房屋租赁合同》中，其父亲刘儒成享有的权利和义务应当由其承担。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：
1、原告中共永善县委党校的诉讼主体资格是否合法？2、原告中共永善县委党校请求解除合同的条件是否成就，本案应当如何处理？
针对以上争议，原告中共永善县委党校向本院提交了以下证据：
1、事业单位法人证书副本、组织机构代码证、法定代表人证明书各1份（复印件）、中共永善县委文件2份（复印件）。证明中共永善县委党校是本案适格的原告。
2、建设用地批准书、规划许可证各1份（复印件）。证明租赁房屋经过了相关部门批准建设，产权合法。
3、中共永善县委党校与刘儒成签订的房屋租赁合同1份。证明2000年9月14日，原告中共永善县委党校与被告刘儒成签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将所在玉泉路昭永公路旁，以交警队为界，向左第8间门面，面积30平方米，以每平方米1800元，共计54000元，出租给被告使用30年，租赁时间为2001年1月1日至2030年12月31日。被告在租赁期间可以经营、居住、转租。在合同履行期内，若遇国家重点建设，需拆迁房屋，原告按每月每平方米5元退还被告下余时限的租金。
4、昭通市人民政府昭通复（2004）6号文件关于对永善县城总体规划修编的批复1份（复印件）。证明永善县城整体规划合法性。
5、永善县人民政府永政法（2013）106号文件永善县人民政府关于征收县委党校房屋及地面设施附着物的通知、房屋征收公告、云南省昭通市永善县溪洛渡镇玉泉路县委党校门市3、4、5号房屋征收补偿估价报告各1份（复印件）。证明中共永善县委党校范围内国有土地、房屋及地上设施、附着物需被征收，拆迁时间为2013年8月20日至2013年10月20日。经永善县住房和城乡规划建设局委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司评估，刘儒成承租的门面装修价值为5663元。
经质证，被告刘儒成对原告中共永善县委党校提交的第1、3、5项证据无异议，对第2、4项证据的关联性有异议，认为与本案无关联。第三人刘春圻对原告中共永善县委党校提交的第1、3、5项证据无异议，对第2、4项证据的关联性有异议，认为与本案无关联。
被告刘儒成针对其答辩理由，向本院提交了以下证据：
《离婚协议书》（复印件）1份。证明刘儒成与胡某某于2010年3月9日离婚时，约定刘儒成承租的中共永善县委党校门面一间归儿子刘春圻。
经质证，原告中共永善县委党校、第三人刘春圻对被告刘儒成提交的证据均无异议。
第三人刘春圻未向本院提交证据。
本案在审理过程中依职权调取了以下证据：
询问刘儒成的笔录1份，证明刘儒成要求将其向中共永善县委党校承租的门面产生的权利义务归其儿子刘春圻。
经质证，原告中共永善县委党校、被告刘儒成、第三人刘春圻对本院依职权调取的证据均无异议。
本院认为，原告中共永善县委党校提交的第1、3、5项证据，被告刘儒成及第三人刘春圻无异议，与本案有关联，本院予以采信。原告中共永善县委党校提交的第2、4项证据，虽然被告刘儒成及第三人刘春圻对其关联性有异议，但该证据来源合法，证明内容客观真实，与本案有关联，和其他证据间能形成证据锁链，本院予以采信。被告刘儒成提交的证据，原告中共永善县委党校与第三人刘春圻无异议，证据来源合法，与本案相关联，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告中共永善县委党校、被告刘儒成及第三人刘春圻均无异议，证明内容客观真实，与其他证据间能形成证据锁链，本院予以采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2000年9月14日，原告中共永善县委党校与被告刘儒成签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将所在玉泉路昭永公路旁，以交警队为界，向左第8间门面，面积30平方米，以每平方米1800元，共计54000元，出租给被告使用30年，租赁时间为2001年1月1日至2030年12月31日。被告在租赁期间可以经营、居住、转租。在合同履行期内，若遇国家重点建设，需拆迁房屋，原告按每月每平方米5元退还被告下余时限的租金。
2010年3月9日，被告刘儒成与其妻胡某某在永善县民政局签订离婚协议书时，约定刘儒成承租的中共永善县委党校门面一间归其儿子刘春圻，第三人刘春圻享有被告刘儒成与原告中共永善县委党校签订房屋租赁合同中约定的权利和承担的义务。2013年8月，因市镇建设的需要，原告中共永善县委党校范围内的房屋需要被征收，原告中共永善县委党校要求解除房屋租赁合同并收回房屋，经协商未果。原告中共永善县委党校向本院起诉，要求收回房屋，并退还被告刘儒成剩余租赁期限的租金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过的部分无效。原告中共永善县委党校与被告刘儒成签订的《房屋租赁合同》租赁期限为30年，不符合法律规定，对超过部分的10年租期无效，故原告中共永善县委党校与被告刘儒成签订的《房屋租赁合同》租赁期限中20年的部分有效，剩余10年租赁期限的部分为无效。因市镇建设的需要，中共永善县委党校范围内国有土地、房屋及地上设施、附着物需被征收，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定的解除房屋租赁合同的条件已成就。原告中共永善县委党校要求解除与被告刘儒成签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。因解除租赁合同，原告中共永善县委党校应按房屋租赁合同的约定退还被告刘儒成剩余租赁期限的租金（73个月×30㎡×5元=10950元）；因不可归责于双方的事由导致合同解除，房屋装修残值损失5663元，由原告中共永善县委党校给予第三人刘春圻补偿。对《房屋租赁合同》的无效部分，原告中共永善县委党校依据合同取得被告刘儒成交纳的房屋租金（54000元÷30年×10年）18000元，应当依法予以返还。对造成合同无效部分，原告中共永善县委党校有主要过错，对因合同无效部分造成的损失，可参照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算利息，由中共永善县委党校予以赔偿。本案在审理中，因被告刘儒成与胡某某在2010年3月9日离婚时，约定将刘儒成承租的门面享有的权利义务归与其儿子刘春圻，第三人刘春圻与被告刘儒成均提出由第三人刘春圻对被告刘儒成承租门面权利义务的承担，原告中共永善县委党校对此未提出异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故被告刘儒成在与原告中共永善县委党校签订的《房屋租赁合同》中约定享有的权利和承担的义务由第三人刘春圻承继。被告刘儒成辩解原告中共永善县委党校的房屋已被征收，丧失房屋的所有权，中共永善县委党校不具备原告主体资格，请求驳回原告中共永善县委党校的起诉的抗辩理由，因本案双方争议的是房屋租赁关系，被告刘儒成提出的此部分抗辩理由，与本案的事实不符，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，第五十二条第一款第（五）项，第五十八条的规定，判决如下：
一、解除原告中国共产党永善县委党校与被告刘儒成签订的《房屋租赁合同》；
二、由第三人刘春圻返还原告中国共产党永善县委党校出租房；
三、由中国共产党永善县委党校退还第三人刘春圻合同有效部分剩余租赁期的租金10950元，给付装修残值损失5663元，合计16613元；
四、由原告中国共产党永善县委党校返还第三人刘春圻合同无效部分的房屋租金18000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息（利息从2000年9月14日起计算至给付之日止）。
上述互负义务限本判决书生效后十五内履行。
案件受理费减半收取262元，由原告中国共产党永善县委党校承担。
如果原告中国共产党永善县委党校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若原告中国共产党永善县委党校与第三人刘春圻不自动履行本判决确定的给付义务，第三人刘春圻及原告中国共产党永善县委党校均可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 胡潇
二〇一四年十二月十二日
书记员 颜欢