福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1513号
上诉人（原审被告）南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省南安市石井镇。
法定代表人许莉莉，董事长。
委托代理人董重启，福建泉明律师事务所律师。
委托代理人黄松川，福建泉明律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）吴雅蓉。
委托代理人洪碧文，福建竞得律师事务所律师。
委托代理人洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
上诉人南安成功房地产拓展有限公司（以下简称成功公司）因与被上诉人吴雅蓉商品房销售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2013）南民初字第1745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人成功公司的委托代理人董重启，被上诉人吴雅蓉的委托代理人洪碧文、洪勇拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为南建镇建（2006）78号，施工许可证号为350583200802280101，商品房预售许可证号为（南）房预售（2008）第008号。原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（该合同没有签订日期），合同约定：原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第9幢14层1403号房，建筑面积135.85平方米，单价为每平方米人民币2588元，总房款为人民币351580元，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.03%利率付给利息，同时按已付款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。同日，原、被告并签订一份《合同补充协议》（附件六）。合同签订后，原告支付给被告购房款人民币351580元。2010年6月9日，被告向原告交付该商品房。2012年5月30日，被告向南安市房地产管理处完成了本案建筑项目的产权初始登记。被告虽向南安市国土资源局办理了本案建筑项目的国有土地使用证，但因未补缴土地出让金和有关规费，致使土地使用证还未办理分割登记手续，原告至今不能办理土地使用证。为此，原告只办理讼争商品房的房屋所有权证，至今未取得讼争商品房的国有土地使用证。原告于2012年10月8日将本案提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，并向被告主张权利。原告于2013年2月22日起诉，请求判令：1.被告支付原告逾期办证违约金（违约金自2010年8月3日起至能够办理房屋产权证书之日止，每日按已付房款351580元的0.03%计算）；2.被告提供办理土地使用证的所有文件，并协助原告办理土地证，支付逾期办理土地使用证的违约金（违约金自2012年8月20日起至能够办理土地使用证之日止，每日按已付房款351580元的0.03%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。原审庭审时，原告变更诉讼请求，请求法院判令：1.被告支付原告逾期办证违约金（违约金自2010年8月3日起至2012年5月30日止，每日按已付房款351580元的0.03%计算）；2.被告提供办理土地使用证的所有文件，并协助原告办理土地使用证，支付逾期办理土地使用证的违约金（违约金自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证所需的相应材料交付原告之日止，每日按已付房款351580元的0.03%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。
原审判决认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第9幢14层1403号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》（该合同没有签订日期），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日即2010年8月8日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日即2010年9月7日内取得房屋权属证书（该房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书）的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.03%向原告支付违约金。2012年5月30日，被告才完成本案建筑项目的房屋产权初始登记；而因被告原因，本案建筑项目的国有土地使用证至今还未办理分割登记手续，致使原告尚无法办理国有土地使用证。被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证和土地使用证，应依法承担违约责任。故原告请求被告协助原告办理土地使用证即向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告，符合法律规定，依法予以支持。至于被告应承担的逾期协助办证违约金，本应自逾期之日起即2010年9月8日起计至被告向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续、并将办理土地使用证所需的相应材料交付给原告之日止，每日按原告已付购房款的0.03%向原告支付违约金。因原告于2012年10月8日才向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2010年10月8日以前的逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2010年10月8日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故原告请求被告支付自2010年8月3日起计至2012年5月30日止，每日按已付房款351580元的0.03％计算的逾期协助办证违约金，对于符合法律规定的部分即2010年10月8日起计至2012年5月30日止，每日按已付房款351580元的0.03％计算的逾期协助办证违约金为351580元×0.03%×601日=63390元，予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，不予支持。至于逾期协助办理土地使用证的违约金，原告自愿请求被告支付自2012年8月20日起的逾期协助办理国有土地使用证的违约金，这是原告对其权利的处分，可以照准；即被告应支付原告自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证所需的相应材料交付给原告之日止，每日按原告已付购房款人民币351580元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用证的违约金。被告辩称其没有协助办理国有土地使用证的义务，且已将办理土地使用证的资料报送至南安市国土资源局，土地使用证至今未能办理不是被告的责任，缺乏依据，不予采纳。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百零七条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内协助原告吴雅蓉办理南安成功国际城第9幢14层1403号房的土地使用证，即向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告吴雅蓉；二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内向原告吴雅蓉支付逾期协助办证的违约金人民币63390元；三、被告南安成功房地产拓展有限公司应支付原告吴雅蓉自2012年8月20日起至被告向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告之日止每日按原告已付购房款人民币351580元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用证的违约金（自2012年8月20日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起30日内付清）；四、驳回原告吴雅蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2610元，由原告吴雅蓉负担人民币202元，由被告南安成功房地产开发有限公司负担人民币2408元。
宣判后，被告成功公司不服，向本院提起上诉。
上诉人成功公司上诉称，一、原审认定事实不清、证据不足，且遗漏重要事实。1.原审认定成功公司因未补缴土地出让金和有关规费，致使土地使用证还未办理分割登记手续的事实不清、证据不足、明显有误。原审认定该事实的主要依据是南安市国土资源局行政审核审批科于2013年11月29日出具的回复函。首先，出具该回复函并非国土资源局，而只是其一个内设科室，明显不合法。其次，本案开发项目在福建省人民政府办公厅转发省建设厅、省国土资源厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》的通知出台前已被批准变更容积率，根据法不溯及既往原则，该通知的有关规定并不适用本案开发项目；且本案开发项目在开发过程中各相关主管部门从未根据该通知第五条第二款的规定对上诉人进行限制，而本案开发项目早于2010年通过规划验收并竣工验收备案。最后，退一步讲，即使上诉人的开发用地应按上述通知执行，但该通知并未规定开发商需补缴土地出让金和有关规费后才能办理土地使用证分割手续，且南安市国土资源局公开的办理土地使用证分割登记手续所需提交的材料中也没有要求提交土地出让金发票这一项。2.南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》与客观实际不符，是一份虚假的证明，不能作为认定事实的依据。被上诉人在2010年9月9日未能取得房屋权属证书时就知道其权利被侵害，而其直到2013年2月22日才提起诉讼向上诉人主张逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效期间。即使逾期协助办证违约金的诉讼时效每一日单独计算，被上诉人主张的2011年2月22日前的违约金亦已超过诉讼时效期间。3.上诉人已于2013年2月将办理土地使用权分割登记手续所需的相关材料提交给南安市国土资源局，但南安市国土资源局收件后从未告知上诉人材料中尚缺少土地出让金发票，直至2013年12月上诉人看到回复函才知道至今未能办理土地使用权分割登记手续的原因。故上诉人无需承担自2013年2月起至2013年12月止未能办理相关权属证书的违约责任。二、关于上诉人协助办理土地使用证的义务。实践中，上诉人办理土地使用权分割登记手续后，被上诉人办理诉争商品房的土地使用权变更手续时无需上诉人再提交其他材料，原审法院在没有对办证程序了解的基础上作出的错误认定和判决，令上诉人无法履行协助办证义务。三、关于上诉人如逾期协助办理土地使用证所应承担的违约责任方式及违约时间的认定。1.根据实际情况并结合《商品房买卖合同》第十四条的意思表述，有关产权登记的约定是专就房屋所有权证而设定的，并不包含土地使用证书这一项，因此本条款中约定的违约金也仅适用于逾期协助办理房屋所有权证，逾期协助办理土地使用证违约责任的承担方式是赔偿损失而非支付违约金。原审法院将十四条中的房屋权属证书扩大解释为包括土地使用证书并根据约定的违约金标准判令上诉人支付违约金是错误的。2.上诉人不承担由于非上诉人原因造成的逾期协助办证的违约责任。本案举证期限届满后上诉人即使还需要承担的逾期协助办理土地使用证违约责任部分，原审在本案中对于这部分责任承担的直接认定并判决，完全剥夺上诉人的抗辩权等全部诉讼权利，原审法院不应对尚未发生的事实作出认定，原审已严重违反法定程序。四、关于上诉人逾期协助办证应支付的违约金数额及双方的利益平衡问题。虽然上诉人未能及时履行协助办证义务，但该行为并未给被上诉人造成任何实质性的损失，因此双方约定的违约金数额明显过高，应予减少。在上诉人早于2010年就将诉争房屋交付给被上诉人并已协助被上诉人办妥房屋所有权证（即被上诉人根本就没有实质性损失）的情况下，原审判决使双方的利益产生严重失衡，对上诉人极不公平。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；并判令一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴雅蓉辩称，一、南安市国土资源局的回复函可以证明系被上诉人未按规定缴纳土地出让金及其他费用才导致不能办理分割手续，与政府行为无关。二、被上诉人已于2012年10月8日向上诉人主张权利，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，本案已于2012年10月8日诉讼时效中断，故本案不存在超过诉讼时效期间的问题。三、根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人称其只要办理土地使用权变更登记手续就不要再交付任何材料是没有事实和法律依据的。上诉人认为房屋权属证书不包含土地使用证书是错误的。我国法律规定，商品房的完整权利包括房屋所有权和土地使用权。诉争房屋不能办理有关权属证书系上诉人的原因造成的。四、双方约定的违约金标准仍然偏低，不存在过高的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，当事人的主要争议是：1.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办理房屋所有权证违约金的请求是否超过诉讼时效期间，能否得到支持；2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办理土地使用证违约金是否有依据；3.逾期协助办证违约金的约定标准是否过高。除上述争议所涉事实外，各方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对无争议的事实予以确认。
二审中，本院就诉争商品房土地使用证办理的相关事宜依法向南安市国土资源局发函，南安市国土资源局回函答复：“1.经核查南安成功房地产拓展有限公司提供的材料，现该宗地利用情况与当时与我局签订的《土地使用规划》所约定的规划条件不一致，不符合办理国有土地使用权分割登记的条件。2.当事人提交《土地使用权分割登记所需材料》（详见附件）到我局窗口，我局审核材料无误后给予办理土地使用权分割登记手续，业主需先办理房产证才能办理土地使用权分割登记手续，……”。上诉人成功公司对此质证认为，对其真实性无异议，该回函可以体现以下几点：首先，原审法院所调取的由该局行政审批科出具的证明内容是不符合法律规定的；其次，不能办理土地证分割手续与土地出让金发票无关；第三，涉诉楼盘已通过规划验收，不存在回函所述的约定的规划条件不一致；第四，应由业主向土地相关部门提交办证材料。被上诉人吴雅蓉质证认为，对该回函的真实性没有异议，回函可以证明上诉人未能提供办理土地使用权分割登记的材料，不符合办理国有土地分割登记的条件。本院经审查认为，该回复函系国家有权机关出具且双方对回函的真实性均无异议，应予认定，该回函表明上诉人虽已向南安市国土资源局提交涉诉楼盘的有关材料，但因上诉人的原因导致涉诉楼盘至今尚不具备办理国有土地使用权分割登记的条件。
本院认为，上诉人成功公司具有南安成功国际城预售资质，其与被上诉人吴雅蓉之间的商品房销售合同关系，有双方签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》为证，应予认定。上诉人与被上诉人于2010年6月9日办理了诉争商品房交付手续，按照合同约定，上诉人应在2010年9月7日前协助被上诉人办理诉争商品房权属证书，但直到2012年5月30日被上诉人才完成涉诉楼盘的产权初始登记，而国有土地使用证因上诉人的原因至今未能办理，上诉人逾期协助办理诉争商品房权属证书的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被上诉人于2012年10月8日通过南安市司法局派驻法院人民调解工作室向上诉人主张权利，诉讼时效已中断，原审法院对未超诉讼时效期间即2010年10月8日至2012年5月30日间逾期协助办理房屋所有权证的违约金63390元予以保护是正确的。上诉人关于南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》是虚假的、诉讼时效未中断的主张不能成立，不予采纳。根据南安市国土资源局的回函，被上诉人未能取得诉争商品房国有土地使用证系上诉人的原因造成的，上诉人认为其已向南安市国土资源局提交办证所需的材料、诉争商品房国有土地使用证未能办理并非其责任，无事实依据，不予支持。《商品房买卖合同》中关于逾期协助办证违约金的约定系双方真实意思表示，合法合理，原审根据该约定进行处理并无不当。上诉人并未提供证据证明约定的违约金高于造成的实际损失，故上诉人关于违约金标准过高的主张不能成立，不予采纳。原判主文部分内容表述不当，予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2013）南民初字第1745号民事判决的第二项、第四项；
二、变更福建省南安市人民法院（2013）南民初字第1745号民事判决的第一项为：上诉人南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效之日起三十日内履行协助被上诉人吴雅蓉办理南安成功国际城第9幢14层1403号房国有土地使用证的义务；
三、变更福建省南安市人民法院（2013）南民初字第1745号民事判决的第三项为：上诉人南安成功房地产拓展有限公司应支付给被上诉人吴雅蓉自2012年8月20日起至上诉人南安成功房地产拓展有限公司履行完协助办理南安成功国际城第9幢14层1403号房国有土地使用证的义务之日止，每日按被上诉人吴雅蓉已付购房款人民币351580元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用证的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费人民币2610元，由被上诉人吴雅蓉负担202元，上诉人南安成功房地产拓展有限公司负担2408元；二审受理费人民币2408元，由上诉人南安成功房地产拓展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 黄双英
附：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。