福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终1277号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖燕花，女，1976年11月14出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：连志勇，系廖燕花的丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李林，女，1964年10月6出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人廖燕花因与被上诉人李林房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初16616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人李林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。廖燕花上诉请求：1.撤销福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民�16616号民事判决，改判支持廖燕花原审的全部诉讼请求；2.判令李林承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。涉案《房屋租赁合同书》第七条约定：“当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同。由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金。”引用该条款时，应当综合是否有正当理由，以及是否提前一个月等因素。否则如一审法院仅仅强调需对方同意，则丧失了合同的公平性，而使该条款失去了意义。廖燕花租用李林房屋系用于方便子女就学，当廖燕花得知孩子无法在出租屋附近就学时，就在起租日前通知了李林。此时解除合同，李林的损失尚可通过廖燕花支付合同约定的违约金予以弥补。然而李林却以扣除高额租金为解除合同条件相要挟，有违民事活动之诚信与公�原则。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条均规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。李林在得知廖燕花客观上已不可能履约的情况下，依然采取不接收钥匙等方式强迫廖燕花履行合同。该行为导致了出租屋空置三个月，期间产生的房屋租金损失依法不应由廖燕花承担。李林于庭前提交书面答辩状辩称，廖燕花上诉所依据的事实不存在，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意廖燕花的上诉请求。廖燕花向一审法院起诉请求：判令李林返还廖燕花租金11200元，押金5600元，合计16800元。李林向一审法院反诉请求：1.确认房�租赁合同于2016年12月1日已解除；2.判令廖燕花支付违约金5600元，租赁期间产生的各项费用748.21元及欠缴的租金和滞纳金；3.判令廖燕花支付寻找新租户的中介费，以及新租客入住前的房屋空置损失；4.判令廖燕花承担李林的交通、食宿及误工费用合计4100元。一审法院认定事实：2016年8月25日，为方便孩子读书，廖燕花与李林订立房屋租赁合同。合同的主要内容如下：廖燕花向李林承租厦门市思明区文园路65号阳鸿园9-401室房屋；租赁期限从2016年9月1日到2019年6月12日止，每月租金5600元；廖燕花应每季度向李林交付租金16800元，第2次付款应提前三日付清；合同签订之日，廖燕花向李林交付5600元作为押金；租赁期间，廖燕花负责交付水费、电费、有线电视费、小区管理服务费等；租赁期间如有欠租每日按拖欠租金部分的3‰加收滞纳金，拖欠租金半个月以上的，李林有权提前解除合同；当事人一方如有正当理由解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同签订当日，廖燕花依约付给李林首季租金16800元、押金5600元，合计22400元。2016年9月1日，廖燕花得知孩子无法在出租屋附近就读，遂向李林提出解除房屋租赁合同。9月2日，李林提出《关于阳鸿园9-401租户廖燕花提出解除租房合同的回复》（以下简称《回复》），主要内容为廖燕花应承担的违约责任、钥匙交接、水电物业费承担事宜，并提出“在未达成一致之前”请廖燕花配合找到新租户或由廖燕花自行转租。此后，双方通过短信多次协商租金退还和相关费用承担问题，但未能达成一致。其中，9月8日，李林表示不同意中止合同；10月2日，李林表示不同�提前解除合同。2016年10月25日，廖燕花向一审法院提起诉讼。2016年12月2日一审法院开庭审理，李林当庭提出反诉。一审法院另查明，根据李林提供的缴费通知单，讼争房屋的相关费用如下：电费的本期（2016年7月10日-12月10日）和往期费用均为0元；水费本期（2016年9月16日-12月15日）费用为0元，往期费用为6.4元；物业管理服务费本期（2016年9月-10月）费用合计586.4元。一审法院认为，双方当事人订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案存在以下争议焦点：关于合同解除问题廖燕花主张，根据李林2016年9月2日的《答复》，李林已同意解除合同。李林则辩驳，《答复》只是拟定协商条件，并给出减少廖燕花损失的建议，其未同意解除合同。经查，李林在该《答复》中并没有明确表示同意解除合同，结合其2016年9月8日、10月2日给廖燕花的回复，可以认定李林《答复》的本意是在合同解除前先协商解决违约责任、费用承担等问题。虽然根据合同约定，廖燕花如有正当理由解除合同时，可以提前一个月通知对方。但合同还约定，须经对方同意方可解除。故对廖燕花的主张，不予采纳。根据合同法第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。本案中，廖燕花已于2016年9月1日明确表示不履行合同，李林可以解除合同。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。李林系以当庭反诉的方式提出解除合同，故讼争房屋租赁合同应认定于2016年12月2日解除。关于合同解除的法律后果问题合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，评判如下：本案中，廖燕花要求返还租金11200元，即返还2016年10月、11月两个月租金。一审法院认为，该租金系合同解除前的租金，廖燕花无权要求返还。关于廖燕花要求退还押金5600元的请求，因合同已经解除，可以支持该请求。李林反诉要求廖燕花支付违约金5600元。对此，一审法院认为，廖燕花在房屋起租日即提出解除合同，虽然有其理由，但已构成违约，应承担相应的违约责任。故对李林的该请求，予以支持。关于李�要求廖燕花支付租赁期间产生的各项费用748.21元，经查，李林提供的缴费通知单只能证明租赁期间产生物业管理服务费586.4元，不能证明产生电费支出，亦不能证明水费6.4元是在租赁期间产生的。故对该请求，予以部分支持。关于李林要求廖燕花支付欠缴的租金和滞纳金，一审法院认为，廖燕花已经缴纳合同解除前的租金，故对该请求不予支持。关于李林要求廖燕花支付寻找新租户的中介费，该请求于法无据，不予支持。关于李林要求廖燕花支付新租客入住前的房屋空置损失，一审本院认为廖燕花应支付的违约金5600元已足以弥补该损失，故不予支持。关于李林要求廖燕花承担交通、食宿及误工费用，该请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认廖燕花和李林订立的房屋租赁合同于2016年12月2日解除；二、被告李林应于本判决生效之日起十日内返还原告廖燕花押金5600元；三、反诉被告廖燕花应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李林违约金5600元；四、反诉被告廖燕花应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李林物业管理服务费586.4元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他反诉请求。以上第二、三项判决，双方互负给付义务且金额相同，予以抵付。本诉案件受理费50元由李林向一审法院缴纳，反诉案件受理费25元由廖燕花向一审法院缴纳。二审中，廖燕花未提交新证据。李林于庭前提交了一组补充证据，包括：电费发票复印件、物业费收据复印件、住宿费收据复印件、有线电视缴费收据复印件及中介费收据复印件。廖燕花质证认为，李林补充提供的证据与其一审时提供的证据有出入，并不属实，且住宿费应由李林自行承担。本院认为，因李林不到庭质证，也未提交证据原件，且与其一审所提交的支持其反诉的证据相矛盾，故不予采纳。廖燕花对一审查明的事实无异议，李林在答辩状中亦认为原判认定事实清楚，本院对一审查明的事实，予以认定。本院认为，廖燕花与李林就讼争房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然廖燕花主张因其租赁讼争房屋的目的落空，已于起租日前及时以口头或书面形式通知李林解除合同。但廖燕花系因自身原因导致无法实现合同目的，不能归责于李林。双方签订的房屋租赁合同并未赋予廖燕花可单方提前解除合同的权利，故廖燕花提出解除合同的请求，应当征得李林的同意。李�在一审中以提出反诉的形式解除讼争房屋租赁合同，廖燕花要求李林退还合同解除前的租金，于法无据，本院不予准许。因廖燕花提前解除合同构成违约，一审法院判令廖燕花支付违约金及物业管理费等，并无不当。综上所述，廖燕花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由廖燕花负担。本判决为终审判决。审判长  颜映红审判员  胡林蓉审判员  章 毅二〇一七年四月十四日书记员  罗仁冰附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。