泸州市龙马潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙马民初字第795号
原告曾启力。
委托代理人杨涛，四川恒智达律师事务所律师。
被告袁藩平。
委托代理人刘中，四川滨河律师事务所律师。
被告泸州市盛峰房地产营销策划有限公司。（以下简称“盛峰房产”）
法定代表人方崇锋。
组织机构代码：078895772。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司泸州市江阳区支行。（以下简称“邮储江阳支行”）
负责人曾庆。
组织机构代码：67837019-5。
委托代理人刘泽超，四川明会律师事务所律师。
原告曾启力与被告袁藩平、盛峰房产，第三人邮储江阳支行房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员刘忠润独任审判，公开开庭进行了审理，原告曾启力及其委托代理人杨涛，被告袁藩平及其委托代理人刘中，第三人邮储江阳支行的委托代理人刘泽超出庭参加了诉讼，被告盛峰房产经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，本案现已缺席开庭审理终结。
原告曾启力诉称：2014年9月23日，原告与二被告签订《房地产买卖及经纪合同》，约定由袁藩平购买原告所有的位于泸州市龙马潭区新民街××号××幢××单元××号住房，首付房款7.7万元，余款45万元以银行按揭方式在2014年12月前支付，袁藩平出具了欠条一份，证明剩余房款未支付。合同签订后，原告按照约定履行房屋过户和交付义务，但剩余购房款袁藩平至今未付，经原告多次催收，得知袁藩平已委托盛峰房产转交房款，但盛峰房产未履行转付房款的义务。故诉请法院判令：1、袁藩平立即支付所欠原告购房款45万元，并按照转让成交价52.7万元的万分之五，从2014年12月1日起每日向原告支付违约金，直至全部房款付清之日止。2、盛峰房产承担连带清偿责任。3、本案诉讼费由二被告承担。
被告袁藩平辩称：被告购买原告房屋的事实属实，但双方在买卖合同中约定于2014年11月30日之前付清房款，在此期间，被告将房屋按揭贷款，中介公司有义务将房款转付原告，银行未通知贷款人即将钱转给方崇锋，银行存在过错。原告未得到房款，在此期间没有及时和被告联系，原告也存在过错。被告已经履行了付款义务，不同意原告的诉讼主张。
被告盛峰房产未出庭进行答辩。
第三人邮储江阳支行辩称：原、被告之间签订的买卖合同与第三人没有关联性。袁藩平及其妻子周春与第三人之间的贷款合同真实有效，第三人按照双方的约定发放贷款，在本案中不应承担责任。
经审理查明：2014年9月23日，原告曾启力（卖方）、被告袁藩平（买方）、被告盛峰房产（经纪方）三方签订《房地产买卖及经纪合同》，约定由袁藩平购买曾启力所有的位于泸州市龙马潭区新民街××号××幢××单元××号房屋；房屋转让价款为52.7万元，定金5000元为第一部分楼款，52.2万元为第二部分楼款；付款方式为银行按揭付款，第二部分楼款中部分款项由经纪方协助买方负责寻找银行承诺贷款支付给卖方，买方于本合同签署之日起十个工作日内申请并提交银行按揭贷款所需资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需全部资料及相关文件并按银行规定签署相关法律文件；买方须于2014年10月22日之前支付首期款，并存入经纪方指定银行账号托管，买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行承诺贷款形式支付之金额；在银行贷款承诺后三个工作日内，买卖双方须签署《房地产转让合同》并递件至国土部门，在国土部门出具的办交回执所记载的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须本人持身份证有效证件与经纪方到相应部门分别办理缴纳税费及领取新《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的手续，且买方在领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》当日须与经纪方及银行工作人员到相关部门办理该物业按揭抵押登记手续；房地产转让手续全部办理完毕，及卖方结清交楼前该物业之杂费或预留人民币1000元作为该物业之交楼押金后，经纪方须放款给卖方（放款金额=成交价-
卖方实际已收定金-银行承诺贷款金额-预留杂费押金-卖方应付佣金-
卖方应付其他费用）；买方办理银行按揭，银行承诺贷款之金额由银行约定时间支付卖方或卖方委托代理人；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方追究责任或要求赔偿损失；如卖方未按照合同约定履行义务将该物业售予买方，则买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方（应为“卖方”）逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或卖方双倍返还买方定金，买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行合同；基于经纪方已提供服务，卖方须向经纪方支付人民币7900元，买方须向经纪方支付人民币7900元作为服务佣金，该笔服务佣金须于签订《房地产转让合同》前付清。同时经双方协商约定：1、本合同至签订之日起即日生效，双方均承认本合同的法律效力；2、经纪方于签订本合同当日内由买方的诚意金人民币5000元整转交于卖方作为定金，买方并于2014年10月22日之内支付卖方剩余首付款人民币7.2万元整，剩余房款人民币45万元整由银行按揭方式支付。合同签订后，袁藩平于2014年9月24日将首付房款7.7万元（含定金5000元）支付曾启力，曾启力出具了收款收据，同时袁藩平向曾启力出具差欠购房款45万元的欠条，承诺在2014年12月前支付。2014年9月25日，曾启力将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》交给盛峰房产，并配合袁藩平办理了房屋转让过户登记手续。
另查明，2014年10月28日，袁藩平与妻子周春共同向第三人邮储江阳支行申请个人消费贷款52万元，2014年11月5日签订《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》，借款52万元，并将位于龙马潭区新民街××号××幢××层××单元××号房屋作为抵押物，办理了泸市房他证龙马潭区字第××号房屋他项权证。袁藩平与周春在办理贷款过程中，向邮储江阳支行提交了袁藩平与泸州市龙马潭区太昌装饰设计部（方崇锋为签约代表）签订的装修合同，并在中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单上授权贷款人将款项划入方崇锋账号为××的银行账户。2014年11月12日，邮储江阳支行根据袁藩平的委托将52万元打入方崇锋的银行账户。同日，盛峰房产和方崇锋向袁藩平出具收到52万元银行贷款的收条，并支付袁藩平多贷的款项7万元，剩余45万元盛峰房产未按照袁藩平委托将房款转付给曾启力。2015年1月7日，方崇锋代表盛峰房产以袁藩平的名义与曾启力签订《房地产买卖及经纪合同补充协议》，约定因袁藩平未在合同约定的最后付款日（2015年1月6日）支付剩余房款所应承担的违约责任。
上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交了《房地产买卖及经纪合同》、欠条、收件证明、储蓄卡等证据，被告提交了收条、银行卡交易明细、收款收据、《个人最高额担保合同》等证据，第三人提交了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》、袁藩平的结婚证、装修合同、银行卡、房屋所有权证、土地使用权证、方崇锋的银行卡、《个人额度借款合同》、《个人最高额担保合同》、他项权证、《中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单》、贷款发放单、借据、银行打款依据等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。原告提供的方崇锋代表盛峰房产以袁藩平的名义与曾启力签订《房地产买卖及经纪合同补充协议》，并非受袁藩平的委托，该补充协议无效，本院不予采信。被告盛峰房产未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自愿放弃诉讼权利并应承担举证、质证不能的法律后果。
本院认为：原告曾启力、被告袁藩平、盛峰房产三方签订的《房地产买卖及经纪合同》系当事人的真实意思表示，其内容合法、有效，对当事人具有法律约束力，各方应按照合同的约定履行义务。曾启力、袁藩平对房屋买卖及已支付首期付款7.7万元的事实无异议，争议焦点为剩余45万元购房款未支付的责任承担问题。本院认为，《房地产买卖及经纪合同》关于付款的约定为袁藩平采用银行按揭贷款的方式支付剩余45万元购房款，并由银行约定时间支付卖方或卖方委托代理人。但在实际的履行过程中，袁藩平和盛峰房产的法定代表人方崇锋在办理银行按揭贷款时，未经曾启力同意擅自改变房屋买卖合同中对剩余房款的支付方式，袁藩平同意委托银行将贷款转入方崇锋的个人账户，并由方崇锋将房款转付曾启力，袁藩平的委托行为导致购房款支付风险的产生，以致袁藩平至今未能完成支付购房款的义务，根据合同相对性原则，对曾启力要求袁藩平履行支付购房款45万元的请求，本院予以支持。根据《房地产买卖及经纪合同》约定如袁藩平未能履行合同条款，则以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，该约定不违反法律的规定，袁藩平迟延支付房款，确给曾启力造成资金利息的损失，但根据本案中袁藩平履行合同的实际情况，将利息损失调整为以45万元为基数按中国人民银行同期基准贷款利率计算为宜。盛峰房产在收到袁藩平的按揭贷款后未及时将贷款情况告知并将房款转付曾启力，其法定代表人方崇锋将该款非法占用，盛峰房产对购房款未能支付曾启力具有重大过错责任，应当承担损害赔偿责任。第三人邮储江阳支行在办理贷款过程中系受袁藩平的委托转款给方崇锋，其行为并无过错，因此在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第四百二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告袁藩平在本判决生效后十日内向原告曾启力支付购房款45万元，并从2014年12月1日起按照中国人民银行同期基准贷款利率支付利息至款付清之日止。
二、被告泸州市盛峰房地产营销策划有限公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告曾启力的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8050元，由被告袁藩平、泸州市盛峰房地产营销策划有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 刘忠润
二〇一五年六月十二日
书记员 徐玉杰