广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第2271-2280号上诉人（原审原告）：张淑杰。被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司。法定代表人：林嘉青，该公司董事长。委托代理人：肖丹，女，汉族，1984年1月20日出生。委托代理人：韩文生，广东晟典律师事务所律师。上诉人张淑杰因与被上诉人深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）房屋租赁合同纠纷共十案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第642-651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本十案进行了合并审理，现已审理终结。原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼的十个商铺（商铺名称、建筑面积见判决书附表），登记用途均为商铺，于2003年11月24日登记至张淑杰名下；房地产证附记栏均载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”2003年1月3日，张淑杰（出租方，甲方）与太古公司（承租方，乙方）签订10份《租赁合同》，约定甲方将涉案10套商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止（年租金、月租金金额见判决书附表），乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。张淑杰表示，其从未收到太古公司发出的通知，也未看到过；张淑杰在与太古公司签订的租赁合同中已明确了张淑杰的地址、联系方式，但太古公司从未致电张淑杰，且张淑杰没有天天看报的义务，故太古公司通过报纸声明的方式没有合同和法律依据。张淑杰提交了照片拟证明合同到期后，太古公司未通知张淑杰交付涉案商铺就擅自招租，太古公司对照片的真实性不予认可。对于涉案商铺的现状，张淑杰表示其不清楚，张淑杰提交了照片以证明张淑杰朋友去涉案商铺时看到太古公司将涉案商铺进行对外招租并作为3D巡展使用。太古公司对张淑杰提交的照片不予认可，并表示自2004年之后，涉案商铺就一直空置。太古公司提交了已签约业主名单、租金结款明细表作为证据，拟证明太古公司与部分业主就续租事宜达成一致，并另行订立代租协议，要求与太古公司继续代租的部分业主，太古公司已支付了租金，但张淑杰不同意租金标准，故不同意续租。原审庭审中，张淑杰、太古公司均确认太古公司支付租金至2013年2月28日。根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。张淑杰在原审的诉讼请求为：1、太古公司支付张淑杰2013年2月28日至2013年10月28日期间所欠商铺租金以每月净租计算（具体金额见判决书附表），以及按租赁合同所规定的滞纳金（具体金额见判决书附表）；2、诉讼费用由太古公司承担。原审法院认为：张淑杰与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有张淑杰的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知张淑杰本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而张淑杰作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，张淑杰未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，张淑杰在庭审中表示不清楚涉案商铺的现状，但主张涉案商铺曾作为3D巡展而实际使用，因张淑杰提交的照片等不能证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对张淑杰的上述意见不予采纳。因涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且张淑杰与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置期间产生的损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米。张淑杰诉请的期间为2013年2月28日至起诉日2013年10月28日，因太古公司已支付了2013年2月28日之前的租金，故张淑杰有权要求太古公司支付2013年3月1日至2013年10月28日期间的空置损失。因此，太古公司应向张淑杰支付涉案10套商铺该期间的损失各1186.74元（74元／月／平方米×4.06平方米×7.9个月×50%），张淑杰请求超过的部分原审法院不予支持。张淑杰诉请的滞纳金不属于损失的范畴，对该部分请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、深圳市太古广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向张淑杰支付2013年3月1日至2013年10月28日期间涉案十个商铺的损失各1186.74元；二、驳回张淑杰的其他诉讼请求。案件受理费各案均为59.6元，各案均由张淑杰负担52.8元、由深圳市太古广场物业管理有限公司负担6.8元。张淑杰不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸声明，不能作为认定事实的依据。在张淑杰与太古公司所签订的租赁合同中，明确载明了张淑杰的地址、身份证号码以及联系方式，但太古公司没有具体通知张淑杰。该通知是否向张淑杰送达，送达的方式是什么，没有具体说明，也没有相关依据。张淑杰没有天天看报纸的义务，也没有必须看那一份报纸的义务，因此，太古公司通过报纸声明的方式，是没有合同依据和法律依据的。《通知》以及报纸的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物，况且张淑杰从没有收到任何《通知》。（二）太古公司向张淑杰返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后15日内迁出铺位，返还给张淑杰。《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审法院认为张淑杰对于涉案商铺未能返还存在过错，并无法律依据。（三）太古公司实际不具备返还租赁物的条件。涉案铺位没有定位，未取得分铺后的消防验收证明。太古公司不定期使用租赁物且存在改建加建行为。部分业主的铺位至今无法找到，部分业主的房屋仍然被占用，根据统一经营的原则，太古公司应当承担统一经营的义务，既然太古公司使用了部分铺位，就应当对其他铺位统一经营。据此，张淑杰请求本院判令：1、撤销原审判决；2、支持张淑杰一审全部诉讼请求；3、太古公司承担本案全部诉讼费用。太古公司答辩称，其已经履行了通知义务，对承租的物业已履行交还义务。本院经审理查明，原审法院已查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本十案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而张淑杰作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知张淑杰取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，张淑杰亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，张淑杰就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费（各案具体数额见判决书附表），由张淑杰承担。本判决为终审判决。审 判 长 邱  裕  华代理审判员 唐    毅代理审判员 蔡  妍  婷二〇一四年十二月二日书 记 员 邹俊辉（兼）