浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台玉民初字第504号
原告。反诉被告）：玉环铁宏机械厂。
法定代表人：胡真木。
委托代理人：余玉宁。
委托代理人：胡岳。
被告。反诉原告）：玉环县珠港鑫宇模具加工厂。
法定代表人：郭宝花。
委托代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。
原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂与被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后依法适用简易程序，于2015年4月22日对该案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂的委托代理人余玉宁、胡岳，被告玉环县珠港鑫宇模具加工厂（反诉原告）的委托代理人孙琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂诉称：2013年5月28日，被告与原告签订了一份《厂房租赁协议书》，约定厂房在使用过程中碰到政策性的拆迁，被告需退还租金和电费的押金等相关内容。协议订立后，原告按约支付了电费保证金30000元，并支付租金至2015年4月30日止。2014年12月15日，因原告租赁的厂房为违章建筑，相关部门书面通知于同年12月21日前自行拆除，原告即予搬迁，双方解除了租赁关系。但被告至今未退还多收的租金、力调电费、电费保证押金。特起诉要求：1、判令被告退还租金17550元（共三个月，每月5850元）、力调电费9508.48元、保证押金30000元，以上合计人民币57058.48元。
被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂辩称并反诉：第一，原、被告签订的《厂房租赁协议书》中约定，甲方（本案被告）提供一组200KW变压器给乙方（本案原告）使用，乙方每度电除付电力公司价位外加0.15元／度，原告从2013年10月至2015年2月搬迁之时，用电量为292153度，故原告应向被告支付43822.95元；第二，力调电费是供电公司根据原告的用电情况向其收取的，原告要求被告承担该部分费用并无依据；第三，原告于2015年2月搬离所租赁的厂房，被告需退还原告租金11700元（每月为5850元）、电费保证押金30000元。综上，被告反诉要求原告支付变压器使用费43822.95元。
针对被告玉环县珠港鑫宇模具加工厂的反诉，原告玉环铁宏机械厂辩称：原告实际腾退厂房的时间为2015年1月份，并非被告陈述的2月份。双方就电费的负担在协议中有约定，原告除了正常的电费外，每度电另外支付给被告0.15元，故被告要求原告支付力调电费没有依据。综上，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：原、被告于2013年5月28日签订了一份《厂房租赁协议书》，该协议书约定原告租赁被告坐落于坎门和声公司内、面积390平方米的厂房（系违章建筑），月租金为15元／平方米，租赁期限自2013年5月28日至2014年4月30日，第二年租金原则上不考虑加价；厂房在使用中，碰到政策性的拆迁，被告不负责原告的赔偿，只退还租金和电费的押金；被告提供一组200KW（协议书中笔误成2000KW）变压器给原告使用，乙方每度电除付电力公司价位外加0.15元／度等内容。协议签订后，原告即向被告支付了电费保证押金30000元，并支付租金至2015年4月30日止。
另查明：被告提供给原告使用的变压器（用电户号为6910003941）于2015年2月份申请销户，实际用电时间截止至2015年2月6日。该变压器在2013年10月至2015年2月6日期间共用电292153度，产生力调电费9508.48元，该力调电费已由原告支付至玉环县供电公司。原、被告2013年10月前的电费已结清。
以上事实，有原、被告提供的原、被告的身份证明、厂房租赁协议书、收款收据（押金）、收款收据（厂房房租费）、通知书、供电公司的证明等证据材料以及原、被告的庭审陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订租赁协议指向的厂房系违章建筑，故双方签订的房屋租赁合同为无效合同。合同虽无效，但原、被告主张的权利不同于合同无效的法定权利，双方亦可依照租赁合同的相应条款来确定双方权利义务。原、被告在庭审中均要求继续依照协议约定的条款处理相应的争议问题，该属当事人的意思自治，内容亦不违反法律规定，本院予以确认，原、被告双方签订的租赁合同中与本案争议有关的条款，可以作为本案审理的依据。经庭审释明，原告基于无效合同变更诉请为要求被告退还多付的租金17550元，并要求依据协议的内容由被告退还力调电费9508.48元、退还保证押金30000元。被告亦依据协议的内容要求原告支付变压器使用费43822.95元。关于原、被告争议部分，本院认定如下：一、关于租金的退还问题。原、被告双方均同意按照实际用电的截止时间确定原告搬离的时间，本院查明原告在涉案厂房的用电时间截止至2015年2月6日，故本院认定原告搬离涉案厂房的时间为2015年2月6日。根据双方的约定，涉案厂房的租金为5850元／月（15元／平方米×390平方米），原告实际已向被告支付租金至2015年4月30日止，以30天为一个月计，被告需向原告退还租金16380元（5850元÷30天×24天＋5850元×2个月）。二、关于力调电费的承担问题。原、被告签订的租赁协议中对电费的负担已明确约定“乙方（本案原告）每度电除付电力公司价位外加0.15元／度…”；原告主张外加的0.15元／度实为力调电费，若再由原告额外支付力调电费并不合理；被告辩称外加的0.15元／度为变压器使用费，力调电费应由原告承担。本院认为原告向被告租用厂房，被告理应提供可供正常使用的厂房，而变压器作为厂房必不可少的一部分，在双方签订的租赁协议中未对变压器的使用费作特别说明的情况下，应当认定变压器的使用费已包含在租金当中，故本院认定外加的0.15元／度为力调电费较为合理。双方既已约定每度外加的0.15元作为力调电费由原告向被告支付，则实际产生的力调电费应由被告承担。因原告实际支付了力调电费9508.48元，故本院认定被告需向原告退还力调电费9508.48元。三、关于被告反诉的主张。原告自2013年10月至2015年2月共用电292153度，被告基于租赁协议中“乙方（本案原告）每度电除付电力公司价位外加0.15元／度…”的约定要求原告支付变压器使用费43822.95元（292153度×0.15元／度）。原告对于向被告支付43822.95元无异议，本院予以确认。另，双方对于由被告返还原告电费保证押金30000元并无异议，本院予以确认。综上，原告诉讼请求中的合法合理部分，本院予以支持。被告反诉请求中的合法合理部分，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂退还原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂租金16380元、力调电费9508.48元、电费保证押金30000元，合计人民币55888.48元；
二、原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂向被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂支付43822.95元；
三、上述第一、二项相抵，由被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂支付原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂人民币12065.53元。上述款项于本判决生效后七日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂其余诉讼请求；
如果被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂未按照本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（款汇：玉环县人民法院（执行款专户），开户银行：中国银行玉环支行，帐号：36×××15）
本诉案件受理费人民币1226元（原告已预交），减半收取计613元，由被告（反诉原告）玉环县珠港鑫宇模具加工厂负担600元（此款于本判决生效后七日内交纳），由原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂负担13元（已交纳）；反诉案件受理费人民币448元（被告已预交），由原告（反诉被告）玉环铁宏机械厂负担（此款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费1226元，逾期不交按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行台州分行营业部，账号：19-900001040000225089001）。
代理审判员 王华鑫
二〇一五年六月一日
代理书记员 应雪云