福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初6853号原告:邱旭斐，女，1984年9月9日出生，汉族，居民，住福建省上杭县。委托诉讼代理人:张机慧，福建博益律师事务所执业律师。被告:龙岩城市发展集团有限公司，住所地龙岩市新罗区华莲路138号金融中心主楼25-26层，统一社会信用代码913508006943528352。法定代表人：张小斌，董事长。委托诉讼代理人：杜国长、林斯微，福建天衡联合（龙岩）律师事务所执业律师。原告邱旭斐与被告龙岩城市发展集团有限公司（以下简称城发集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序审理，并于2017年4月17日公开开庭进行了审理。原告邱旭斐的委托诉讼代理人张机慧、被告城发集团公司的委托诉讼代理人林斯微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱旭斐向本院提出诉讼请求：1、城发集团公司返还购房款2190682元；2、城发集团公司赔偿自2014年5月起至全额返还购房款当月止，邱旭斐向兴业银行股份有限公司龙岩分行支付的贷款利息；3、城发集团公司支付自2012年12月20日起至返还购房款之日止、以1100682元为本金、按中国人民银行同期三至五年期贷款基准利率计算的利息；4、城发集团公司支付违约金43813.64元；5、城发集团公司支付邱旭斐因购买房屋支付的税款66815.8元。事实与理由：2012年12月20日，城发集团公司（出卖人）与邱旭斐（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定邱旭斐向城发集团公司购买金融商务中心第A1、A2幢7层711号房屋，建筑面积200.98平方米。邱旭斐已依约支付购房款2190682元，其中现金支付1100682元，向银行按揭贷款1090000元，按揭贷款已于2014年4月4日支付到城发集团公司账户。根据合同第八条约定城发集团公司应当在2014年12月31日前将同时符合约定条件的商品房交付给邱旭斐使用，但直至2015年5月城发集团公司没有交房，也未给邱旭斐任何通知、说明。根据合同第九条第1款约定：“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。”2015年5月8日，邱旭斐委托福建博益事务所律师书面致函城发集团公司解除合同，要求返还购房款并支付违约金。城发集团公司以延期交房符合法律规定及合同约定为由于2015年5月11日复函邱旭斐，认为未达到合同约定的解除条件，拒绝解除合同。邱旭斐认为根据《中华人民共和国合同法》第93条、96条及《商品房买卖合同》第九条的约定，邱旭斐与城发集团公司订立的《商品房买卖合同》自解除通知到达城发集团公司时解除，城发集团公司应支付邱旭斐违约金43813.64元。邱旭斐为购买涉案房屋向兴业银行股份有限公司贷款109万元，自2014年5月起邱旭斐每月需支付数额不等的银行贷款利息，截止2016年9月利息共计148053.95元，也应由城发集团公司支付。2012年12月20日签订合同后，邱旭斐向城发集团公司现金支付首付款1100682元，城发集团公司应支付该款从付款之日起至返还之日止，按人民银行同期（三至五年期）贷款基准利率支付利息，计算至2016年10月20日为200415元。为此，邱旭斐诉至本院。城发集团公司辩称：1、根据《最高人民法院研究室对〈关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)〉第24条理解与适用的请示的答复》（法研〔2013〕79号，以下简称《答复》）之规定，应审查邱旭斐发出的解除通知是否具备合同法第九十三条或者第九十四条规定解除合同的实质条件。如不符合实质解除条件的，即使通知到达也不产生解除合同的效力。合同法司法解释二第二十四条是对《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条的适用问题进行的解释，而合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”而合同法第九十三条第二款规定合同单方解除权行使的前提条件是“解除合同的条件成就时”。所以当事人行使合同解除权，应当具备合同法第九十三条第二款或九十四条规定的实质要件，并应当通知对方，才能发生解除合同的效力。2、根据生效的（2015）龙新民初字第5983号判决，可以确认城发集团公司不存在逾期交房违约行为，且属于法律规定的免证事实，因此邱旭斐发出的通知不符合解除的实质条件，不产生解除合同的效力。3、根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六《合同补充协议》第四条的约定，城发集团公司可据实予以延期交房，未达到约定的合同解除条件。城发集团公司可据实延期的天数具体如下：﹙1﹚因气象原因，可据实延期141天；﹙2﹚因非城发集团公司原因造成的市政配套工程引致的延误，仅涉及市政规划、管线统一布局施工等问题及市政管网供电容量的客观限制等原因，可据实延期超过122天；（3）因政府命令或市政建设引起的延误，可据实延期46天。4、合同约定邱旭斐作为买受人至迟应当在合同签订后、出卖人通知之日起7日内向银行提供按揭贷款所需的真实、合法、有效的全部资料（以银行认可为准），否则视为逾期付款，买受人应承担逾期付款的违约责任。2012年12月5日合同签订后，邱旭斐直至2014年4月4日才办理完毕按揭手续、银行才发放贷款。因此，城发集团公司有权根据《商品房买卖合同》及附件的有关约定追究邱旭斐逾期付款的违约责任。5、退一步假设，如果最终认定合同已解除，因城发集团公司并不存在违约行为，不应当承担违约责任。邱旭斐诉讼请求中的第2项、第3项、第4项没有事实和法律依据，第5项的税款最终是退还给邱旭斐的，城发集团公司仅有协助办理相关手续的义务。综上，请求依法驳回邱旭斐的诉讼请求。针对诉辩主张，邱旭斐向本院提供《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、律师催告函、回复函、税收通用缴款书（01006673）、兴业银行龙岩分行借款借据、销售不动产统一发票（01509654）；城发集团公司向本院提供的（2015）龙新民初字第5983号《民事判决书》及法律文书生效证明、交房通知书及交房公告、（2015）闽龙闽证内民字第730号《公证书》、2015年6月26日《闽西日报》第2版《金融商务中心A区交房公告》、龙岩市公安消防支队建设工程消防验收意见书、中国邮政特快专递回单、2015年1月26日及2015年6月15日龙岩市气象局《金融商务中心项目专题气象服务报告》、停水及降压供水通告、新罗区人民政府关于营造良好高考应试环境相关材料、龙岩市公安局及环保局关于在高（中）考期间加强环境噪声污染监督管理的通告、龙岩供电公司营销部关于停电资料的证明、施工日志；本院对邱旭龙、王亚男制作的调查笔录；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，能够证明本案的相关事实，予以确认并在卷佐证。城发集团公司提供的七份裁判文书，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。城发集团公司提供的高压业扩供电方案答复单、业扩工程供电方案审批单、龙岩市城市发展集团有限公司关于支持金融商务中心首期配电方案的函；龙岩中心城市商务板块建设工作领导小组办公室《关于金融商务中心供配电建设方案的通知》、龙岩中心城市商务板块建设工作领导小组办公室《关于金融商务中心供配电建设有关事项的通知》、关于金融中心开闭所进线工程施工协议签订的函、2014年7月受电工程图纸审核结果通知单、业扩工程供电方案审批单、龙岩城区电力管网转换建设协议书、电力安装工程预算书、金融中心所有开闭所进线工程补充协议、龙岩市城乡规划局《人民路（龙岩大道—龙腾路）管线改造工程》协调会会议纪要、关于金融中心一期开闭所电力管网（人民路）应急方案的请示、2015年2月受电工程图纸审核结果通知单，前述证据能够证实因市政规划、管线统一布局施工等问题及市政管网供电容量的客观限制等原因导致工期延误，且该事实经本院生效的（2015）龙新民初字第5986号民事判决予以确认，故对前述证据的证明力予以确认。经审理查明，2012年12月20日，邱旭斐与城发集团公司签订了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》（合同编号为201208787），约定邱旭斐向城发集团公司购买其开发的位于龙岩市北侧的金融商务中心第A1、A2幢7层711号商品房，总价款为2190682元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式：即“买受人同意按收，出卖人支付买受人总房价款的2‰的违约金”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、按附件六：合同补充协议约定。《合同补充协议》第四条关于商品房交接的补充约定第6项：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（24小时累计降雨量超过50毫米、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起之工人停工或罢工；上述五类特殊原因由出卖人在交房时告知买受人，若本合同约定的不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传，则出卖人无需承担本合同约定30日内告知的义务。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金…”。合同补充协议第三条约定：买受人应在本合同签订后，自出卖人通知之日起7日内提供完整的银行按揭贷款所需的真实、合法、有效的全部资料（以银行认可为准）。逾期7天不能提供完整按揭材料的，即视为买受人逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任。若按揭银行认为买受人提供的按揭材料不完整或有瑕疵，则买受人必须在收到按揭银行或者出卖人的通知之日起3日内根据通知要求重新提交真实、合法、有效的全部资料，否则视为逾期付款，买受人承担逾期付款的违约责任。买受人的按揭贷款申请获银行批准后，买受人应在接到按揭银行或出卖人通知之日起三日内到指定地点与按揭银行办妥按揭贷款所需的全部签字、盖章手续和其他手续，并同时向按揭银行付清该银行要求买受人支付的与按揭贷款相关的全部费用。买受人延期办理上述手续，视为买受人逾期支付按揭款等。邱旭斐于合同签订当日支付城发集团公司购房首付款1100682元，余款1090000元邱旭斐向银行申请按揭贷款支付。此后，邱旭斐向龙岩市新罗区地方税务局龙津分局缴纳税款66815.80元。2014年1月7日，兴业银行股份有限公司龙岩分行与邱旭斐签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴银岩零售新罗按揭2014第011号），约定：借款金额为109万元，借款期限120个月即自2014年1月7日起至2024年1月7日止，还款方式为等额本金偿还法，借款利率为基准利率上浮10%，借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，还款日为每月15日及借款到期日等内容，城发集团公司作为担保人为该笔借款提供连带责任保证。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，兴业银行龙岩分行于2014年4月4日按邱旭斐的指定将贷款109万元转入城发集团公司的账户。2014年12月31日，城发集团公司未将邱旭斐所购买的商品房交付给邱旭斐，亦未对延期交房对邱旭斐作必要的说明。2015年5月8日，邱旭斐委托福建博益事务所律师书面发函通知城发集团公司解除合同，该函的主要内容为“1、解除与贵公司于2012年12月20日签订的合同编号为：201208787的《商品房买卖合同》；2、请贵公司在收到本函件后，尽快将邱旭斐先生的购房款和贵公司应付的违约金支付给邱旭斐先生。”城发集团公司收到邱旭斐通知解除商品买卖合同的函后，于2015年5月11日复函给邱旭斐“根据《商品房买卖合同》的相关约定，我司作为卖方在符合合同约定的条件下可以延期交房，我司系根据法律规定及合同有关约定顺延交房时间，并未达到合同约定的解除条件，故我司不能接受贵司提出的解除合同要求。具体交房时间，我司将在交付时间确定后第一时间通知贵司”。2016年9月28日邱旭斐诉至本院。另查明，龙岩市龙保担保有限公司诉城发集团公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月19日作出（2015）龙新民初字第5983号民事判决，并于2015年12月5日生效。该判决确认城发集团公司工期被延误总计307天，城发集团公司的实际交房时间可延期至2015年10月31日，城发集团公司的实际交房时间为2015年6月5日。本院认为，邱旭斐与城发集团公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，并已办理网上备案登记手续，合法有效，双方应按照合同约定履行各自应承担的义务。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条的约定，城发集团公司应在2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付邱旭斐使用，但城发集团公司在此时间内并未将邱旭斐所购买的商品房交付邱旭斐使用，亦未向邱旭斐作必要的延期交房的说明。邱旭斐于2015年5月8日向城发集团公司发出解除商品房买卖合同的律师函，城发集团公司收到解除函后，只回函说明并未延期交房等内容，并未在法律规定的三个月期限内向法院申请确认邱旭斐要求解除商品房买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条“当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，邱旭斐与城发集团公司签订的合同编号为201208787的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》已经解除。根据双方订立《商品房买卖合同》第九条的约定，城发集团公司应返还邱旭斐已付购房款2190682元，赔偿邱旭斐为购买上述商品房而向兴业银行龙岩分行支出的按揭贷款的利息损失（以兴业银行龙岩分行收取的利息为准）。邱旭斐主张城发集团公司应支付邱旭斐以1100682元为本金，按中国人民银行同期三至五年贷款基准利率计算的利息，有事实依据，但应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息。邱旭斐主张城发集团公司支付违约金43813.64元，因涉案商品房买卖合同的解除并非基于城发集团公司的违约行为，故对邱旭斐的该项主张不予支持。邱旭斐主张城发集团公司支付因购买房屋支出的税款66815元，因税款系由龙岩市新罗区地方税务局龙津分局依法征收，且退税是由税务部门直接退回给邱旭斐个人，故对邱旭斐的该项主张不予支持。城发集团公司主张,根据《答复》的规定，合同一方通知解除，也应以合同是否符合实质解除条件为判断合同是否解除的标准，该主张与合同法司法解释二第二十四条规定的异议权需在异议期间行使的规定相悖。《答复》不是司法解释，不能改变合同法司法解释二第二十四条的明确规定，故对城发集团公司的抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第24条之规定，判决如下：一、龙岩城市发展集团有限公司应于本判决生效之日起二十日内返还邱旭斐购房款2190682元。二、龙岩城市发展集团有限公司应于本判决生效之日起二十日内赔偿邱旭斐以1090000元为本金、按兴业银行龙岩分行计算的利息损失。三、龙岩城市发展集团有限公司应于本判决生效之日起二十日内赔偿邱旭斐、以1100682元为本金、自2012年12月20日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。四、驳回邱旭斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28366元，由邱旭斐负担1800元，由龙岩城市发展集团有限公司负担26566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 江    彬人民陪审员 余  亿  明人民陪审员 郑  万  茂二〇一七年六月二十日书 记 员 吴琳婷（代）附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。