湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03180号
上诉人（原审原告）谭亮英。
被上诉人（原审被告）长沙机床电器厂，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段***号。
负责人罗岳山，厂长。
委托代理人黄湘军。
委托代理人江平，湖南江海洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）ＸＸ生。
上诉人谭亮英因与被上诉人长沙机床电器厂、被上诉人ＸＸ生房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出（2014）开民一初字第03351号民事判决向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于长沙市开福区北站路198号002栋204号房屋一套（建筑面积71.58平方米）系谭亮英所有。ＸＸ生原系长沙机床电器厂职工，现已退休。2009年，长沙机床电器厂因对厂里自管公房危房拆迁，ＸＸ生属于厂部安置的租房过渡拆迁户，长沙机床电器厂决定向外租房给予ＸＸ生等职工进行住房过渡安置。2009年4月8日，谭亮英作为甲方与长沙机床电器厂作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定将谭亮英所有的位于长沙市开福区北站路198号002栋204号房屋出租给乙方，租赁时间从2009年4月8日起至2010年4月7日止，房租每月为800元，押金800元，甲乙双方不得在合同期内随意毁约，如乙方因特殊情况要退房，应提前30天通知甲方，甲方退还乙方的押金；如甲方需要提前收回房屋时也应该提前30天通知乙方准备，同时退还通知日后的租金及所收押金；房屋租金按季度交，每季度前十天甲方到长沙机床电器厂行政科收房屋租金；本租住房屋内所产生的水、电、煤气、电话费、管理、卫生等费用由乙方负责催告住户支付；合同到期后，如乙方需再续租要优先，但应提前30日告知甲方，并不能随意涨房屋租金；如双方违约，违约金为一个月租金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，谭亮英将房屋及房屋的水、电、气卡等设施交付给长沙机床电器厂，长沙机床电器厂即安排ＸＸ生作为过渡安置房进行居住，长沙机床电器厂与ＸＸ生之间没有签订协议。合同履行期间，第一个季度的房租与押金是由机床电器厂直接支付的，后来为支付的便利，合同到期前的房屋租金就由ＸＸ生在长沙机床电器厂里领钱后直接交给谭亮英。合同到期后，长沙机床电器厂没有将租赁的房屋退还给谭亮英，谭亮英也未将租房押金退还给机床电器厂，长沙机床电器厂也未通知ＸＸ生搬离住房。谭亮英与长沙机床电器厂、ＸＸ生之间也未对该房是由长沙机床电器厂续租还是转由ＸＸ生租赁进行过协商。此后ＸＸ生向长沙机床电器厂打报告要求支付房屋租金，长沙机床电器厂在ＸＸ生的报告上签字同意以借支后从拆迁补偿款中扣除的形式支付房屋租金。从2014年开始，谭亮英将房屋的租金涨至每季度4000元。从2014年7月开始，因长沙机床电器厂不再向ＸＸ生支付款项用以支付房屋租金，故ＸＸ生亦未向谭亮英支付租金，因而酿成该案纠纷。谭亮英的一审请求判令：一、长沙机床电器厂和ＸＸ生立即向谭亮英腾退长沙市开福区北站路198号002栋房屋；二、长沙机床电器厂和ＸＸ生立即向谭亮英支付房屋占用费4000元、违约金800元（房屋占用费参照每月1333元的租金标准，从2014年7月7日暂算至2014年10月7日，至实际腾退房屋之日止的占用费要求继续计算）；3、由长沙机床电器厂和ＸＸ生承担全部诉讼费用。
原审法院认为，谭亮英与长沙机床电器厂是《房屋租赁合同》的合同相对方，虽长沙机床电器厂将向谭亮英租赁的房屋安排给ＸＸ生作为过渡安置房进行居住，但ＸＸ生属于长沙机床电器厂的拆迁过渡安置户，ＸＸ生与谭亮英及长沙机床电器厂之间没有形成合同关系，长沙机床电器厂与ＸＸ生之间未能形成房屋的转租关系。因在《房屋租赁合同》履行期间大部分租金支付均由ＸＸ生从长沙机床电器厂领取租金后转付给谭亮英，且在《房屋租赁合同》到期后，长沙机床电器厂未将房屋退还给谭亮英，亦未与谭亮英及ＸＸ生协商房屋租赁的后续问题，也未让ＸＸ生退房，而是继续让ＸＸ生领取费用予以支付谭亮英的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，该院认定谭亮英与长沙机床电器厂的《房屋租赁合同》符合上述法律规定的情形，是继续有效的，鉴于ＸＸ生因拆迁后无房居住，房屋的腾退对ＸＸ生的基本生存造成影响，在ＸＸ生的居住问题未妥善安置解决前，长沙机床电器厂应按每季度4000元的租金标准向谭亮英支付从2014年7月7日至2014年10月7日的房屋占用费4000元，并支付从2014年10月8日至房屋腾空时止的房屋占用费，谭亮英要求腾退房屋的诉讼请求该院不予支持；关于谭亮英要求长沙机床电器厂、ＸＸ生立即支付违约金800元的诉讼请求，因长沙机床电器厂未按约支付谭亮英租金，依法应当承担违约金800元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、长沙机床电器厂在本判决生效之日五日内一次性支付谭亮英从2014年7月7日至2014年10月7日的房屋占用费4000元及违约金800元，并支付从2014年10月8日至房屋腾空返还给谭亮英为止的房屋占用费（按照每月1333元的租金标准计算）；二、驳回谭亮英的其他诉讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。该案受理费5050元，由长沙机床电器厂承担。
上诉人谭亮英不服原审判决上诉称，一、一审法院判决驳回上诉人返还房屋的诉请，系明显枉法裁判。公民的财产权利神圣不可侵害，公民对其所有的财产享有完全的处分权。本案诉争房屋系上诉人依法购买、并登记在上诉人名下的私有财产。上诉人虽曾经将房屋租赁给被上诉人使用，但现在租赁期限已经届满，且被上诉人拒绝支付房租，根据法律规定，上诉人作为产权人就有权随时要求被上诉人腾退房屋。二、一审法院以被上诉人ＸＸ生居住问题未解决为由，判决ＸＸ生继续使用房屋，系强加责任于上诉人，严重侵害了上诉人的合法权益。ＸＸ生拆迁后如何安置、是否有房居住等问题，应由被上诉人长沙机床电器厂或政府部门解决，不能将此责任直接判归上诉人承担。故请求撤销原判决，依法改判：1、两被上诉人立即向上诉人腾退长沙市开福区北站路198号002栋房屋；2、两被上诉人立即向上诉人支付房屋占用费4000元、违约金800元（房屋占用标准参照每月1333元的租金标准，从2014年7月7日暂算至2014年10月7日，至实际腾退房屋之日止的占用费要求继续计算）；3、由两被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人长沙机床电器厂答辩称，1、上诉人要求收回房屋的诉讼请求是正确的。2、一审判决认为长沙机床电器厂与谭亮英形成不定期的租赁合同关系不认可。3、一审按不定期合同判决租金，违反法律规定。4、上诉人要求收回房子我们同意，可以配合法院给ＸＸ生另行租房。
被上诉人ＸＸ生答辩称，一审判决公平公正，符合事实。长沙机床电器厂与房东签订租赁合同，租赁期限到期后，长沙机床电器厂要阻止这个合同，就要把房子归还给房东才算终止合同。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为长沙机床电器厂和ＸＸ生是否应向谭亮英腾退涉案房屋。首先，根据谭亮英与长沙机床电器厂于2009年4月8日签订的《房屋租赁合同》，长沙机床电器厂租赁涉案房屋的期限截至2010年4月7日止。因上述租赁期限届满后，双方并未重新签订租赁合同，而长沙机床电器厂继续使用涉案房屋，谭亮英亦没有提出异议，故双方的《房屋租赁合同》成为不定期租赁合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，谭亮英作为房屋出租人可以随时解除上述不定期租赁合同，故谭亮英与长沙机床电器厂之间的《房屋租赁合同》于长沙机床电器厂收到本案起诉书副本之日，即2014年10月15日解除。合同解除后，承租人长沙机床电器厂和房屋实际使用人ＸＸ生均无权再占有和使用涉案房屋，且长沙机床电器厂同意给ＸＸ生另行租房，故对谭亮英要求长沙机床电器厂和ＸＸ生腾退涉案房屋的主张，本院予以支持。至于对ＸＸ生的安置义务，应由长沙机床电器厂承担。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人谭亮英的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03351号民事判决第一项；
二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第03351号民事判决第二项；
三、长沙机床电器厂和ＸＸ生自本判决生效之日起30日内向谭亮英腾退位于长沙市开福区北站路198号002栋204号房屋。
本案一审受理费5050元，二审受理费5050元，共计10100元，由被上诉人长沙机床电器厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 瞿武贵
代理审判员 王永红
代理审判员 汤英姿
二〇一五年八月十二日
书 记 员 夏 欢
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。