江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00256号
上诉人（原审被告）苏州新奇特清洗设备有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄浦兴路2号。
法定代表人姜忠熙，该公司董事长。
委托代理人陆费红。
委托代理人陆小明。
被上诉人（原审原告）吴江光大铜材线缆有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇心田湾工业区。
法定代表人潘国林，该公司总经理。
上诉人苏州新奇特清洗设备有限公司（以下简称新奇特公司）因与被上诉人吴江光大铜材线缆有限公司（以下简称光大公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江震商初字第00271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
光大公司一审诉称：新奇特公司因租赁光大公司的厂房车间、场地、部分汽修设备、办公财物而于2011年5月15日、2011年6月20日与光大公司签订了《厂房及设备出租合同》和《补充协议》，约定自第二年起年租金208000元，要求先付后用，租期调整为从2011年6月25日至2016年6月24日止。新奇特公司租赁经营一年后仅支付了第一年的租金，因欠付第二年的租金不付，光大公司便于2012年7月9日向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，要求支付第二年（2012年6月26日至2013年6月25日）的租金。后经协商，双方达成了（2012）吴江震民初字第0338号民事调解书。新奇特公司在给付208000元租金并延续租赁经营至2013年3月26日后，便向苏州市吴江区人民法院提起诉讼，要求解除其与光大公司签订的租赁合同，并要求光大公司退还已交付的租金及赔偿损失。针对新奇特公司上述起诉，光大公司除应诉答辩外，还提出要求新奇特公司继续支付第三年租金。2014年1月28日，苏州市吴江区人民法院下达了（2013）吴江震民初字第0246号民事判决书，判决双方签订的租赁合同于2014年1月23日解除，驳回新奇特公司的其他诉讼请求。新奇特公司不服上述判决而上诉至苏州中院，后苏州中院作出了（2014）苏中民终字第01347号民事判决，判决维持原判。故此，光大公司再次提起诉讼，要求：1、判令新奇特公司付清2013年6月25日至2014年1月24日的租金121300元；2、新奇特公司赔偿缺失的租赁物4330元；3、由新奇特公司承担诉讼费。一审审理中，光大公司自愿放弃第2项诉讼请求。
新奇特公司一审辩称：首先，光大公司、新奇特公司签订的《出租合同》中，光大公司未履行合同义务，致使新奇特公司无法实现合同目的，新奇特公司不应当支付租金；其次，在吴江法院审理的解除合同纠纷一案中，双方已达成解除租赁合同的合意，新奇特公司已于2014年1月23日搬出出租屋。光大公司在讨要租金的诉讼中，依据双方的合意申请撤诉，彻底了结此案，现今再次起诉，有违双方达成的合意，违背了诚实信用；再次，关于光大公司、新奇特公司解除租赁合同的诉讼，新奇特公司现已向江苏省高院申请再审，再审期间，本案应该中止审理；最后，在履行上述《出租合同》中，光大公司明显违约，新奇特公司无需支付租金，光大公司应退还已收取的租金，并赔偿损失。综上，请求驳回光大公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年5月15日，新奇特公司与光大公司签订《厂房及设备出租合同》（以下简称《出租合同》）1份。该合同第一条“出租标的”约定：1、甲方（光大公司）将自身所有的维修厂房及附属二个车间约1150平方米、西辅助房楼上四间、楼下二间、场地约400平方米租给乙方（新奇特公司）；2、甲方自愿将维修设备出租给乙方……（详见附件设备清单）；3、为保证乙方经营需要，甲方提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照等一系列必要手续和文件给乙方使用，这是本合同有效成立的前提。甲方同意乙方在承租期内对企业名称及一类机动车维修企业资质上载明许可企业名称变更或工商登记变更……。第二条“出租期限”约定：租赁期限为五年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条“租金支付方式及其他”约定：租金每年20.8万元，合同签订后先付10万元，2011年5月30日前付清余款……。第四条“双方的权利义务”约定：甲方有义务将一类维修企业资质及企业营业执照等提供给乙方使用，并有义务配合乙方进行企业资质、企业工商登记变更，费用由乙方承担。合同签订后，新奇特公司按约支付了10万元租金。
2011年6月20日，新奇特公司与光大公司签订《补充协议》1份，对租赁场地的有关权属作进一步明确，并约定汽修厂的证照原在光大公司处保存，公章、财务专用章，在本补充协议签订起均由光大公司保存（新奇特公司有使用权），如需要改变保存方式的由改变者自己承担责任；约定租赁期限变更为2011年6月25日至2016年6月24日，第一年的租金变更为15.8万元，第二年至第五年的租金仍按原出租合同执行。补充协议签订后，新奇特公司又支付了3.8万元租金，余款2万元及第二年租金未按约支付。
2012年7月9日，光大公司因催讨租金未果，诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方于2012年8月31日自愿达成调解协议，约定双方继续履行《出租合同》及《补充协议》；新奇特公司结欠光大公司2011年租金2万元及2012年租金20.8万元（租赁期为2012年6月26日起至2013年6月25日止），合计22.8万元，光大公司放弃2万元，余款20.8万元由新奇特公司于2012年8月31日给付。新奇特公司于当天履行了付款义务。
2013年3月26日，新奇特公司向原审法院提起诉讼，要求解除其与光大公司签订的《出租合同》和《补充协议》；光大公司退还其已支付的租金人民币35万元；光大公司赔偿其装修、维修损失人民币393460元。该案在审理过程中，新奇特公司于2014年1月23日从租赁场地完全迁出。后原审法院作出（2013）吴江震民初字第0246号民事判决认定双方签订的租赁合同中关于光大公司应当提供资质的约定无效，并判决双方于2011年5月15日签订的《出租合同》及于2011年6月20日签订的《补充协议》均于2014年1月23日解除。新奇特公司不服上述判决，并上诉至本院，后本院作出（2014）苏中民终字第01347号民事判决，维持原判。
以上事实，由光大公司一审提供的厂房及设备出租合同复印件1份、补充协议复印件1份、民事调解书复印件1份、民事判决书复印件2份以及双方的一审当庭陈述予以证实。
原审法院认为，虽光大公司与新奇特公司于2011年5月25日签订的《出租合同》中所约定的光大公司提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照给新奇特公司使用，违反了不得非法转让、出租、出借行政许可证件的行政法规，该条款应认定为无效，对此双方均有责任。但本案中，新奇特公司实际租赁光大公司的车间厂房及场地、设备等，应当支付相应的租金。再根据双方于2011年6月20日的《补充协议》，在机动车维修证照仍由光大公司保管的前提下，双方约定将第一年的租金从20.8万元减少到15.8万元，之后的租金仍按原租赁合同约定标准执行，因此从《补充协议》内容无法体现出新奇特公司所主张的租金大部分是用于借用机动车维修资质的观点。且双方因租金纠纷在（2012）吴江震民初字第0338号一案的调解过程中，新奇特公司也未以未取得相关证照为由要求减少租金，而是继续履行原《出租合同》和《补充协议》，继续支付了租金。据上，双方签订的租赁合同中关于资质条款的无效并不能影响到租金及其他条款的效力，而根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。据此，新奇特公司认为其支付租金的主要目的是为了利用机动车维修资质来经营维修汽车的业务，故光大公司基于该无效条款而导致的无效合同主张租金不应得到法律支持的观点并不能成立。现新奇特公司与光大公司签订的《出租合同》于2014年1月23日解除（新奇特公司也于解除当日搬出租赁物），但新奇特公司的租金仅支付到2013年6月25日。自2013年6月26日至2014年1月23日（合同解除日也即新奇特公司搬出租赁物之日）的租金仍需按照双方签订的《出租合同》及《补充协议》中约定的年租金208000元支付，应为119100元。根据双方签订的租赁合同及补充协议，上述租金119100元应于2013年6月26日之前给付。现新奇特公司未支付租金，显属违约，针对上述租金119100元，原审法院依法予以支持。针对新奇特公司抗辩认为，涉及本案的另一案已向江苏省高院申请再审，应当中止审理。原审法院认为，新奇特公司的上述理由并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止审理的条件，故不予采信。综上所述，遂根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，判决：一、苏州新奇特清洗设备有限公司支付吴江光大铜材线缆有限公司租金119100元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回吴江光大铜材线缆有限公司其他诉讼请求。案件受理费4496元，由苏州新奇特清洗设备有限公司负担。
上诉人新奇特公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的厂房及设备出租合同中明确约定，为保证新奇特公司经营需要，光大公司提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照等一系列必要手续和文件给新奇特公司使用。故新奇特公司支付租金的大部分用途即为享受机动车维修一类企业资质及企业营业执照所能提供的便利。（2013）吴江震民初字第0246号判决书认为合同中关于光大公司提供机动车维修一类企业资质及企业营业执照给新奇特公司的条款约定无效，由于新奇特公司的租房目的是从事汽车修理业务，上述关于资质的约定无效将导致合同无法履行，故该合同也应当无效。二、在2012年7月双方因租金问题经一审法院调解，达成继续履行合同支付租金的一致意见，新奇特公司未不断主张享有机动车维修一类企业资质及企业营业执照的权利并不表示放弃了上述权益。且在（2013）吴江震民初字第0246号案件审理中新奇特公司早已不再使用厂房和设备，新奇特公司在该案审理中明确先行解除合同再审理赔偿事宜，但光大公司未予作出明确答复，应视为新奇特公司已就租赁合同减少损失提出方案，但光大公司未收回厂房之后产生的损失属于其擅自扩大的损失，相应租金不应由新奇特公司承担。三、关于双方之间的纠纷，新奇特公司已向省高院申请再审，请法院根据该案能否受理再审的情况作出判决。综上，请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由光大公司承担。
被上诉人光大公司二审未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，（2013）吴江震民初字第0246号民事判决书在查明事实部分确认：“诉讼中，新奇特公司称其早已停止在租赁物上的经营活动，为避免损失扩大，无论光大公司是否违约，均要求解除租赁合同。光大公司亦同意新奇特公司尽快从租赁场地迁出、返还租赁物。经法院主持，新奇特公司于2014年1月17日与光大公司进行了承租设备的移交，并于2014年1月23日从租赁场地完全迁出。”
上述事实，由（2013）吴江震民初字第0246号民事判决书予以证实。
本院认为，首先，双方签订的《出租合同》和《补充协议》的主要内容是关于新奇特公司向光大公司租赁厂房及设备的约定，光大公司也按约向新奇特公司交付了租赁物，新奇特公司亦向光大公司支付了租金。且在（2013）吴江震民初字第0246号案件的审理中，新奇特公司亦是要求解除双方签订的《出租合同》和《补充协议》，并未提出合同无效的主张。因此，新奇特公司以关于资质的相关约定无效而主张双方签订的《出租合同》应属无效，依据不足，该项上诉理由不能成立。
其次，在本案双方当事人就租赁合同的履行产生争议，新奇特公司就解除合同向原审法院提起诉讼之后，双方在该案的一审审理过程中，经原审法院主持办理了租赁设备的移交和租赁场所的迁出手续，光大公司据此主张至新奇特公司迁出之日（亦为双方合同解除日）的租金有相应事实和法律依据。新奇特公司认为光大公司存在擅自扩大损失的行为，但并未对此提供相应证据予以佐证，故其该项上诉理由亦不能成立。
综上，新奇特公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4496元，由上诉人苏州新奇特清洗设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水娟
代理审判员 丁 兵
代理审判员 高小刚
二〇一五年三月十七日
书 记 员 王晓琳