广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1639号
原告谢秀娟，女，汉族，1984年10月18日出生，身份证住址湖南省娄底市娄星区。
原告张燎，男，汉族，1983年11月25日出生，身份证住址湖南省株洲市荷塘区。
委托代理人袁迪平，广东宝城律师事务所律师。
被告王光映，男，汉族，1980年9月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
被告深圳市中联地产置业顾问有限公司，住址深圳市福田区深南大道金润大厦14A，组织机构代码741247182。
法定代表人杜欣，该公司总经理。
委托代理人李德兰，该公司职员。
原告谢秀娟、张燎与被告王光映、深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢秀娟、张燎的委托代理人袁迪平，被告深圳市中联地产置业顾问有限公司的委托代理人李德兰到庭参加了诉讼。被告王光映经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月2日原告(买方)与被告王光映(卖方)签订了《房产买卖合同》，双方约定：卖方将座落在深圳市龙华街道梅龙南路东侧的阳光新境园2栋D单元21E房屋出售给买方，房产证号深房地字第××号，房屋建筑面积为78．36平方米(第一条)；房屋买卖成交价为257万元(第三条)；买方在签订本合同时支付定金20万元，其中将15万元交给被告中联地产公司托管(第四条)；余款由买方通过银行按揭方式付款，买方须2015年5月12日前预付首期款58万元，到买方贷款银行做资金监管(第七条)；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如卖方违约，买方有权解除合同并有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20％的违约金。由此给第三人造成损失的，由违约方承担(第十二条)；卖方于2015年7月30日前交房给买方(第十五条)，等。合同签订后，原告依约支付了定金20万元(被告中联地产公司托管15万元)、首期款58万元(银行监管)、公证费380元、按揭服务费2000元、按揭权证费1100元。2015年7月3日和7月13日，原告先后两次到深圳房地产权登记中心办理过户手续，均因被告王光映的涉案房屋被法院查封未能办理，此后，被告王光映关机，被告未积极履行合同，导致无法按期完成交易。本案由于被告王光映原因导致交易无法完成，无法在2015年7月30日前办妥房屋过户手续交房，其行为已构成了违约，应当承担全部违约责任。《合同法》第二百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，…”，由于原告与被告的交易无法完成，交易没有成功，被告中联地产公司收取中介费没有法律和事实依据。据此，特提出诉讼，请求依法判决，原告请求法院判令：1、解除原、被告王光映2015年5月2日签订的《房地产买卖合同》；2、由被告王光映赔偿原告违约金514000元；3、由被告王光映赔偿原告20万元定金的利息损失5000元(暂计，从2015年5月2日开始至被告王光映履行完毕之目止，按同期人民银行贷款利率的四倍计算)；4、由被告王光映赔偿原告58万元银行监管资金的利息损失1万元(暂计，从2015年5月11日开始至银行解除监管之日止，按同期人民银行贷款利率的四倍计算)；5、由被告王光映赔偿原告公证费380元、按揭服务费2000元、按揭权证费1100元；6、由被告王光映和被告中联地产公司连带赔偿原告中介费37900元；7、由被告王光映和被告中联地产公司连带退还原告定金20万元。
被告王光映未到庭应诉，但提交书面答辩状称，涉案房产买卖合同签订后，被告积极的履行合同义务，配合原告办理了资金监管，也自行完成了赎楼，也和原告一起办理了过户手续，履行了自己的合同义务，合同不能继续履行的原因是案外第三人的查封，在第一次被他人查封后，被告也曾经积极办理解封手续，配合原告第二次递件过户，被告主观没有违约的故意，依据合同法司法解释二第29条，被告不存在主观故意违约行为应该减轻违约责任；实际上合同履行不能的真实原因是在原告而不在被告，合同签订时和合同履约过程中，被告积极主动的履行合同，是原告的贷款过程出现填写错误导致银行重新审批贷款，时间拖得太久导致合同最终无法完成，原告应负合同不能完成的主要责任。原告诉求违约金过高应予以调整，原告诉讼请求所列的第3、4、5、6已经被原告第2项诉求所诉的违约金里面包含，违约金是补偿性的，应以原告的实际损失为限，原告所诉第3、4、5、6诉讼请求就是其实际损失，请求法院把违约金调整到第3、4、5、6项诉讼请求损失之和，共计人民币56380元。
被告中联地产公司辩称，被告中联地产公司并非此房产纠纷的适格主体，原告与被告王光映之间是房产买卖纠纷，我司与原告之间是居间服务关系；我司有权收取佣金，并不承担返还佣金的义务，按照合同法第426条的规定，我司已经促成原告与被告王光映完成合同签订以及到了房产过户阶段；我方无过错，且全面履行了居间义务，原告要求赔偿以及连带责任，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2015年5月2日，原告谢秀娟、张燎作为买方，被告王光映作为卖方，共同签订一份《房产买卖合同》（编号2015006590），约定卖方将其名下位于深圳市宝安区阳光新境园2栋D单元21E房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后5日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为2570000元，其中购房定金共计200000元，买方在签订合同当日支付200000元定金，为保证交易及资金安全，双方约定将定金150000元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付法律效力，此款在2015年5月2日起5日内由第三方直接支付给卖方。买方须于2015年5月12日之前预付首期购房款580000元，到买方贷款银行做资金监管，根据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理并签订相关协议。如买方违约，卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十五条特别备注条款约定，卖方保证产权清晰，无任何债务纠纷。
2015年5月2日，被告王光映出具《收款收据》，确认收到原告购买阳光新境园2栋D单元21E物业之购房定金共计200000元。
2015年5月11日，原告、被告王光映及案外人中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行签订一份《二手楼交易资金监管协议》，同日，原告将购房首期款580000元转入约定的监管账号。
2015年6月16日，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行向原告出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放179万元购房贷款。
2015年7月3日及7月13日，原告向深圳市房地产权登记中心两次申请二手房转移登记事项申请。
2015年7月7日，被告王光映名下房产阳光新境园2栋D单元21E被深圳市宝安区人民法院依法查封。
2015年7月15日，被告王光映名下交易房产阳光新境园2栋D单元21E被深圳市宝安区人民法院依法查封，7月21日，该房产被深圳市宝安区人民法院依法轮候查封。
庭审中，被告中联地产公司确认监管于该公司的150000元定金已支付被告王光映145000元，另有5000元托管于中联地产公司。
以上事实，有经庭审举证、质证的《房产买卖合同》、《收款收据》、《二手楼交易资金监管协议》、《二手楼按揭贷款确认书》、《深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表》等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告王光映签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应如实履行合同约定的义务。由于被告王光映原因致使交易房产被人民法院依法查封，导致合同目的无法实现，被告王光映已构成根本违约，应承担违约责任。原告有权依据约定要求解除合同并要求被告王光映支付违约金。该合同自本案《民事起诉状》送达被告王光映之日即2015年11月13日起解除。因合同解除，被告王光映应退还原告所交定金200000元，其中监管于中联地产公司的5000元由中联地产公司直接返还原告。
关于违约金，被告王光映主张原告贷款拖延了时间但未予举证，缺乏事实依据，本院不予认可。被告王光映主张违约金过高要求本院予以调整，考虑本案签订时间、违约情况、房价涨幅等因素，以及原告负有《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定之及时止损义务，而被告王光映亦曾积极履行了解除查封、促进继续履行合同等补救措施，因此本院酌定被告王光映支付原告转让成交价百分之十五的违约金即385500元（2570000元×15%），超过该金额的诉求本院不予支持。
关于原告诉求被告王光映支付利息损失、公证费、按揭服务费、按揭权证费等，因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且被告王光映的违约行为至今造成的原告的利息损失、公证费、按揭服务费、按揭权证费等损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张被告王光映支付利息损失、公证费、按揭服务费、按揭权证费等费用的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告诉求被告王光映赔偿中介费，该费用为原告为促成合同签订而向第三方支付，并非由被告王光映造成该损失，原告要求被告王光映赔偿中介费缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉求被告中联地产公司连带赔偿中介费37900元，原告与被告中联地产公司的纠纷属于居间服务合同纠纷，与本案不是同一合同关系，原告可另行主张，本案不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告谢秀娟、张燎与被告王光映于2015年5月2日签订的《房产买卖合同》（编号2015006590）于2015年11月13日解除；
二、被告王光映应于本判决生效之日起五日内支付原告谢秀娟、张燎违约金385500元；
三、被告王光映应于本判决生效之日起五日内返还原告谢秀娟、张燎所支付定金200000元，其中托管于深圳市中联地产置业顾问有限公司的5000元定金由深圳市中联地产置业顾问有限公司直接返还原告；
四、驳回原告谢秀娟、张燎其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11504元，保全费4372元，合计15876元，由原告承担3810元，被告承担12066元。该受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何冰清
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 刘佳鹏
书 记 员 谢 燎
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第1页共11页