浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第254号
上诉人（原审被告）：宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司。
法定代表人：汪志辉。
委托代理人：徐国勇。
被上诉人（原审原告）：宁波富田日用品有限公司。
法定代表人：陈秀芳。
委托代理人：陈金林。
上诉人宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司因与被上诉人宁波富田日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年2月24日作出的（2013）甬鄞民初字第2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：2009年，原告与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司（原名称为宁波市鄞州斑马线汽车用品有限公司）签订了《租赁合同》一份，原告将位于宁波富田集团写字楼第一层（已于2012年6月29日到期终止）及宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房租赁给被告使用，约定上述钢梁厂房的租赁期限自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，合同自然终止，其中每1年为一期，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止，乙方（即被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司）应在规定期限返还租赁标的物，不得以各种理由推拖阻挠，乙方添置的新物可由其自行收回。钢梁厂房面积为1353.86平方米，租金第一年、第二年为160000元，第三年为170000元。双方还约定如果租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、政府规划范围或被征收、征用的，涉案租赁合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。租赁期内，甲方因经营情况需提前收回租赁标的物的，应提前90日通知乙方，将已收取的多余租金退还乙方并按年租金的10%支付违约赔偿金等内容。被告向原告支付租金至2013年8月份。2013年10月31日，原告委托律师出具了《律师函》，告知原告将推进拆除进程，在2013年11月10日前拆除房屋的供水供电设施。被告于2013年11月2日收到该份函件后于2013年11月8日向原告发送了《回复函》一份，主要载明被告收到原告的上述函件，被告对原告涉案土地被收购及出让等均不知情，原告亦没有书面通知，对被告没有约束力；被告未收到过任何正式通知，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也将采取一切必要的防范措施，以免利益再次受损。2013年12月2日，被告委托律师再次向原告发送了《律师函》一份，该函件主要内容认为涉案土地回购等并非双方合同中约定的“拆迁”，如果原告意欲提前解除合同，需要提前90日通知并支付违约金和赔偿金，但原告未按约履行，原告单方断水断电的行为给被告造成极大损失，被告保留向原告追索损失的权利，鉴于原告律师函提到原告即将开展强行拆除，被告也再次申明将采取合理且必要的防范措施，以免利益再次受损。现涉案厂房仍由被告占用。
2012年9月28日，原告与宁波市鄞州区土地储备中心签订了鄞储收（2012）9号《鄞州区国有建设用地使用权收购合同》一份，主要载明：根据宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2010）24号第四项会议精神，富田新都心地块是石矸街道的门户，有利于提升石矸的整体形象，会议原则同意该地块实施“退二进三”，甲方（即宁波市鄞州区土地储备中心）收购乙方（即原告）位于石矸街道冯家村的工业用地使用权，本次收购用地面积39046.70m2，收购土地范围内的建筑物和附属设施列入本次收购范围，并列明了具体的土地证号及房产证号。第二条还载明了土地及地上建筑物被收购后，建筑物的拆迁权利和收益归甲方所有，地上建筑由乙方在约定的期限内自行拆除，乙方支付甲方拆迁残值作价款90万元。第四条则载明本合同签订生效后乙方须将土地证和房产证原件交于甲方，乙方承诺在2013年10月底之前将土地交给甲方；乙方不能按合同约定期限交付土地的，每推迟一天按土地收购补偿费的1‰向甲方支付违约金。涉案租赁厂房在上述被收购土地及建筑物的范围之内。
2013年11月21日，宁波市国土资源局鄞州分局向浙江法制报出具了《关于原富田集团地块有关情况的回复》，主要载明：位于石矸街道的原富田公司地块是鄞州区委、区政府批复列入石矸街道旧城改造的重要地块之一。早在2007年就已提出了拆迁收购改造计划。于2012年9月份签订了收购协议。被收购的土地系富田公司合法财产，国土部门与富田公司通过协商一致并报区政府批准的情况下收购土地，系双方民事合同，与第三方并无关联。土地收购后收回了上述地块的国有建设用地使用权并注销了产权证，即该地块在出让前只有国有建设用地所有权，同时该项目为富田公司“退二进三”改变土地用途性质，约定由富田公司自行拆除，且根据收购协议约定，被收购土地上的租赁关系由原权利人（富田公司）负责解除等内容。2013年5月份，涉案厂房所在土地经挂牌出让给案外人宁波富田置业有限公司。涉案土地性质按规划由工业用地转为商业用地。
另查明，2001年12月20日，国务院办公厅转发了国家计委《关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知》（国办发（2001）98号），该通知第八部分载明：“八、鼓励中心城市‘退二进三’（二十二）调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即‘退二进三’。这是提高土地利用效益，完善城市功能，改善居民生活环境的重要措施，也是城市经济结构战略性调整的重要任务。目前，大部分中心城市已经进入必须对城市市区用地结构进行调整的阶段。要采取切实措施，逐步加大力度，把一些城市行之有效的‘退二进三’措施，推广到更多城市。”
原审原告宁波富田日用品有限公司于2013年12月10日诉至原审法院，请求判令：原审被告立即腾退宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房的租赁场地。
原审法院审理认为：涉案《租赁合同》由原告宁波富田日用品有限公司与被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司签订，系双方真实意思表示，对租赁标的、租金等主要合同内容约定明确，双方均应按约履行。现原、被告双方的主要争议焦点在于涉案租赁合同的状态。对于该焦点，应结合合同约定及事实予以确认。双方租赁合同明确“租赁期自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，合同自然终止，如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然终止”，可以看出“政府规划调整拆迁”与其他“政府规划、变更土地性质”并列为合同终止的情形，该几种情形实质属于双方约定的合同解除条件。事实上，涉案土地被列入宁波市“退二进三”政策调整范围，“退二进三”政策是国家及地方产业调整的具体政策之一，并且该土地性质也发生了变更，属于合同中约定的“政府规划、变更土地性质”的情形，在出现该情形时，则双方合同可以解除。故被告关于涉案房屋由原告自行拆除、不属于合同约定的“政府规划调整拆迁”的意见，并不能否定原告可以按合同约定的其他情形解除双方合同的事实。而被告关于原告须履行提前90天通知的合同义务的抗辩意见，亦是在原告违约解除合同的情形下适用，与本案中原告按约解除合同不符。涉案土地于2012年9月份被收购，2013年5月份被正式挂牌出让，原告在2013年10月31日向被告对该事实进行了发函告知，并明确告知了被告应最后腾退的时间，符合合同约定，不违反法律规定，故涉案租赁合同应于被告收到该份函件时即2013年11月2日解除，合同解除后被告理应按照合同约定腾退涉案房屋。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百三十五条的规定，作出如下判决：被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司在本判决生效后七日内向原告宁波富田日用品有限公司腾退宁波富田集团综合楼东北面独立钢梁厂房。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司负担。
宣判后，原审被告宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司不服，上诉至本院，称：一、原审法院没有尊重“合同意思自治”的基本原则，没有充分考虑缔约合同双方的真实意思表示，而是有选择性地撷取合同条款部分内容错误地作出有利于被上诉人的判决。涉案合同系被上诉人提供的格式合同，双方约定政府规划调整拆迁作为合同终止期限，双方当事人的真实意思应为合同期限到政府拆迁，合同自然终止，原判对该约定的理解作有利于被上诉人的解释，有悖法律。二、即使“政府规划、变更土地性质”可以作为合同自然终止情形，那么双方合同终止的时间节点也应为涉案土地被收购的2012年9月份。综上，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判。
被上诉人宁波富田日用品有限公司答辩称：一、原审法院充分考虑了缔约双方的意思。二、上诉人有意曲解合同。合同条款中明确如遇拆迁、政府规划、变更土地性质等则合同自然到期。三、整个合同文本中出现过“拆迁、行政拆迁、拆迁规划、因政府规划而拆迁”，很明显这份合同中拆迁的定义并没有规定为行政拆迁。四、整个合同文本的意思可以看出来本合同是到期而不是解除。五、鄞州区国土局的答复也认为拆迁不单单指行政拆迁，企业拆迁也是合理的。六、如果上诉人认为2012年9月份合同终止，更应该腾退房屋，合同就不存在解除的问题。
二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。
对原审判决认定的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司与被上诉人宁波富田日用品有限公司签订的《租赁合同》约定涉案钢梁厂房的租赁期限“自2009年7月16日至政府规划调整拆迁，合同自然终止”，因“政府规划调整拆迁”在合同签订时客观上无法确定，且双方对此至今也未能达成一致意见，因此，涉案厂房的租赁期限应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现被上诉人因自行拆迁需要，要求上诉人腾退该厂房，原判予以支持，于法有据，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人宁波市鄞州斑马线汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 钟康树
审 判 员 朱亚君
二〇一四年四月十七日
代书记员 陆 琼