贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第1122号
上诉人（原审原告）都匀市现代城业主委员会，住所地都匀市。
负责人杨帆，该业委会主任。
被上诉人（原审被告）高燕飞，女，生于1956年12月24日，汉族，住贵州省都匀市。
被上诉人（原审第三人）许应开，男，生于1976年12月17日，瑶族，住贵州省都匀市。
被上诉人（原审第三人）张振川，男，生于1957年3月12日，汉族，住贵州省都匀市。
上诉人都匀市现代城业主委员会（以下称为现代城业委会）诉被告高燕飞、许应开、张振川不当得利纠纷一案，都匀市人民法院于2014年8月18日作出（2014）都民初字第416号判决，现代城业委会不服判决，上诉至本院，本院作出（2014）黔南民终字第798号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清、违反法定程序为由，撤销一审判决，发回重审。都匀市人民法院于2015年7月20日作出（2015）都民初字第304号民事判决后，现代城业委会不服，再次提出上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：被告高燕飞原系原告现代城业委会成员出纳，任职期间高燕飞受现代城业委会委托，负责办理都匀市现代城小区二层所属玻璃房的房屋租赁及租金收取。2010年3月20日，高燕飞代理现代城业委会与第三人许应开签订《房屋租赁合同》，约定由许应开租赁玻璃房，每月租金1200元，租赁期限为3年（2010年4月10日起至2013年4月9日止）。此外，双方还约定该房的安全维护和安全责任由许应开负责。合同签订后，许应开即支付2010年4月10日起至2011年4月9日期间的房租14400元。此后，许应开于2011年7月同意张振川共同租住玻璃房，但双方并未签订书面合同。张振川入住后，高燕飞每次收到房屋租金，均由现代城业委会向张振川出具收据（见收据11173175、00176432、收据3007239）其中，高燕飞按300元/月的差额扣除交予许应开，余额部分按1200元/月作为许应开交房屋租金入账。审理过程中，许应开亦当庭认可收到了各月300元租金的差额。现代城业委会租金的收取情况具体为：2011年7月到2011年12月30日租期，实收5个月租金6000元（见收据1109004）；2012年1月30日至2013年1月30日租期，扣除维修费7000元，实收7400元（见收据1109005）；2013年1月2日至2013年7月2日，收租金7200元（见收据3007240）。上述租期，共收租金20600元（6000元＋7000元＋7400元）。
2013年11月19日，现代城业委会以高燕飞侵占其资金为由，向都匀市公安局提出控告，请求追究被告的刑事责任，同日，该局以没有犯罪事实为由，决定不予立案。对此，原告不服，向都匀市公安局申请复议，同月29日，都匀市公安局作出复议决定书，决定维持原决定。后原告向都匀市人民检察院信访，申请进行刑事立案监督，2014年1月9日，该院向原告复函，认为该案属人民法院直接管辖的案件，公安机关无权管辖，公安机关作出的不予立案决定合法。
一审另查明，高燕飞收到张振川支付的房租扣除转租差额交予许应开后，现代城业委会账务单据系为按实际应收房屋租金的金额另开具的收据入账，收据上均加盖有现代城业委会印章。涉及部分租金减免事项，有现代城业委会主任杨帆签字同意和其他业委会成员签字予以证明。
一审再查明，高燕飞卸任现代城业委会出纳时，现代城业委会与高燕飞于2013年6月18日进行的账务交接，账务记录无差错。
原审原告现代城业委会一审诉称：都匀市现代城业主委员会成立后，被告高燕飞出任出纳。经都匀市现代城业主委员会委托，被告以现代城业委会的名义，负责对外就业主共同财产的管理进行收费。都匀市现代城小区二层玻璃房自2011年6月由张振川、张登茂共同承租，每月租金1500元。从2011年7月至2013年7月，承租人张振川、张登茂向被告交租金共计31500元，但被告实际仅入账20600元，其中10900元由被告占有，被告该行为构成民法上的不当得利，故依法起诉，请求判令：1、被告返还原告租金10900元；2、被告向原告支付利息损失600元；3、被告承担案件受理费。
原审被告高燕飞一审辩称：一、2010年3月20日，原告与许应开签订房屋租赁合同，约定许应开租赁原告小区内的玻璃房，租金每年14400元，租赁期限为3年;二、租赁期间，许应开准许张振川入住，并向张振川收取租金，后许应开与张振川发生矛盾，于是，许应开委托被告向张振川收取租金，每月收取的租金超出合同约定的部分，被告如数交给许应开;三、原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，被告所记账务系以实际发生作为依据，业委会没有规范的财务管理制度且无专业财会人员，自己系无偿服务，且卸任时已将账目移交清楚。
原审第三人许应开一审述称：2010年3月，许应开与原告签订房屋租赁，租期为2010年4月10日至2013年4月9日，原告签订的租赁合同是有效的且双方没有解除合同，故许应开有权处理房屋及租赁期间的事务，不存在原告所称原告将房屋直接租赁给张振川的情况，鉴于许应开转租房屋给张张振川，转租所得收入应是许应开所得，被告将所得的转租差额转交给许应开是符合法律规定的。
原审第三人张振川一审未到庭应诉答辩。
一审法院认为：一、本案被告高燕飞任原告现代城业委会出纳期间，受现代城业委会委托就都匀市现代城小区二层玻璃房租赁事宜与第三人许应开签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》加盖有原告印章的事实表明，高燕飞的相关行为应视为履行现代城业委会职务的行为，其行为产生的权利和义务应由原告享有和承担，所以，该房屋租赁合同对现代城业委会具有约束力，现代城业委会仅能依据该合同的有关约定向许应开主张房屋租金。二、《房屋租赁合同》约定，许应开应支付的租金为1200元/月，在第三人张振川实际入住使用玻璃房屋后，现代城业委会出具的租金收据上均注明了租金来源为“许应开租玻璃房转张振川”字样，并将上述收据作为财务凭证入账，在此期间现代城业委会未向许应开提出任何异议。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，视为现代城业委会对许应开的转租行为予以认可，故许应开相应所收到的租金差额系为将租赁物转租而获得的收益，依法可归承租人许应开享有。
前述许应开将房屋转租张振川期间以及高燕飞任现代城业委会出纳期间，现代城业委会明知房屋转租的事实，均未对相关的房屋转租及应房屋转租而产生的租金差额的收取提出异议，也未对其账务处理提出异议，在被告卸任出纳后，财务也经审计部门审计没有差错。
综上所述，现代城业委会在房屋出租给许应开、许应开又将房屋转租给张振川的期间，现代城业委会已依据《房屋租赁合同》收取到了相应的房屋租金；承租人许应开将房屋转租给次承租人张振川期间的转租收益已由许应开获取，现代城业委会在此过程中并无损失。原告现代城业委会主张许应开转租给张振川后，张振川实际交纳的租金为每月1500元，从2011年7月开始至2013年7月，高燕飞实收租金为31500元，并提供张振川的书陈述，用以证明原告与许应开以及张振川之间的房屋租赁关系。所以，原告主张被告构成不当得利，没有事实依据，不予确认，原告的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：驳回原告都匀市现代城业主委员会的诉讼请求。案件受理费44元，由原告都匀市现代城业主委员会负担。
一审判决宣判后，现代城业委会不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人高燕飞承担。主要事实及理由：本案争议焦点是：1、被上诉人高燕飞在担任现代城业委会出纳期间，是否采取多收少交的方式侵占了由租房屋的租金；2、本案是否存在转租的事实。一、被上诉人高燕飞以上诉人名义，收取租金采取多收少交的方式获取不当利益是不争的事实。1、通过被上诉人高燕飞收取租金开具给付款人的收据和与上诉人收到的被上诉人高燕飞做帐的财务单据看，二者之间有明显的差额。2011年7月至2013年7月，两年时间上诉人实际入账的租金20600元，被上诉人高燕飞实收租金31500元，实收与入账之间有10900元的差额。2、假定每月租金有300元是被上诉人高燕飞扣除交给第三人许应开的，那么两年24个月，每个月300元，共计只有7200元，7200元与10900元之间仍然还有3700元的差额。这笔3700元的差额肯定没有进入上诉人的账户，也未进入第三人许应开的荷包。如果一审判决对该事实的认定成立，那么3700元应作为被上诉人高燕飞获得的不当利益，也应当返还给上诉人。3、前面所假定的扣除每月租金300元交给第三人许应开的事实是否成立，该事实没有证据予以证明，仅仅是被上诉人高燕飞和许应开的自我陈述，未得到上诉人及被上诉人张振川的认可。所以，关于许应开是否收取了每月300元的租金，收了几个月的300元租金，在第三人许应开模棱两可的陈述及无相关证据的情况下，不能作为本案法律事实予以认定。4、即便如被上诉人高燕飞陈述的，自己是受许应开委托收取每月租金300元，按照法律规定的委托关系，被上诉人高燕飞履行委托的事务也应以自己的名义或者委托人的名义收取该租金，被上诉人高燕飞所收取的租金全部是以上诉人名义履行，无论从任何角度分析，所收租金与许应开都没有关系。二，本案不存在转租的事实。1、转租合同受前租赁合同的租赁期的限制，不能超过转租人对租赁物的使用期限。因此，转租合同不可能存在不定期租赁关系，根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁期在六个月以上的合同，都应当采用书面形式。所以结合本案两年租金争议的事实，如果成立转租关系，应当以书面的转租合同认定转租事实。但是本案的事实是没有转租合同。2、在没有合同证明转租成立的情况下，所谓转租的观点也只是被上诉人高燕飞与许应开的一面之词，未得到上诉人及所谓转租承租人张振川的认可。3、收据上注明的“许应开租玻璃房转张振川”的字样不能视为转租关系的依据。该字样从不同角度看有不同的理解，甚至于可以理解为张振川现租房屋是之前许应开所租的玻璃房，而且隐含了前面租期未到的内容。租期未到出租人将房屋另租他人，并不必然发生转租，至于是什么违约的合同关系，可另行处理，但是对本案来说，不能仅此就推断是转租。
被上诉人高燕飞、许应开、张振川二审未作书面答辩意见。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的主要焦点为：上诉人主张被上诉人高燕飞收取租金少入账是否构成不当得利。
本院认为：被上诉人高燕飞任上诉人现代城业委会出纳期间，受现代城业委会委托就都匀市现代城小区二层玻璃房租赁事宜与第三人许应开签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》加盖有上诉人现代城业委会印章，上诉人现代城业委会对高燕飞与第三人许应开签订的《房屋租赁合同》未提出异议，因此，高燕飞的相关行为应视为履行现代城业委会职务的行为，其行为产生的权利和义务应由上诉人现代城业委会享有和承担，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。
上诉人现代城业委会主张被上诉人高燕飞收取许应开、张振川的租金少入账，未入账部分构成不当得利，应予返还给现代城业委会。从高燕飞与第三人许应开签订的《房屋租赁合同》的内容来看，约定由许应开租赁玻璃房，每月租金1200元，租赁期限为3年（2010年4月10日起至2013年4月9日止）。第三人许应开已支付2010年4月10日起至2011年4月9日期间的房租14400元。第三人许应开于2011年7月同意张振川共同租住玻璃房，但双方并未签订书面合同。第三人张振川实际入住使用玻璃房后所交纳的租金，上诉人现代城业委会出具的租金收据上均注明了租金来源为“许应开租玻璃房转张振川”字样，并将上述收据作为财务凭证入账，期间，上诉人现代城业委会对许应开将房屋转租张振川以及高燕飞任现代城业委会出纳期间，明知房屋转租的事实，均未对相关的房屋转租及许应开转租而产生的租金差额的收取提出异议，也未对其账务处理提出异议，应视为上诉人现代城业委会对许应开的转租行为予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。根据合同相对性原则，上诉人现代城业委会仅能依据其与第三人许应开签订的《房屋租赁合同》向许应开主张房屋租金。上诉人现代城业委会主张许应开及张振川租赁房屋，从2011年7月开始至2013年7月，张振川实际交纳的租金为每月1500元，高燕飞实收租金为31500元，被上诉人高燕飞收取后仅入账20600元，提供有张振川的书面和调查笔录证实张振川直接与其发生租赁关系，因张振川未到庭应诉，也未有相关证据印证，故上诉人现代城业委会与张振川之间不存在租赁关系。
另外，上诉人现代城业委会在许应开租赁期间对许应开将房屋转租给第三人张振川未提出异议，在转租期间，被上诉人高燕飞收取相应所收到的租金中，已按现代城业委会与其签订的合同履行支付租金，对于差额部分为租赁物转租而获得的收益，依法可归承租人许应开享有，且第三人许应开在一审庭审中陈述认可，收到各月租金差额300元。上诉人现代城业委会未对被上诉人高燕飞的账务处理提出异议，被上诉人高燕飞卸任出纳后，财务经审计部门审计无差错，故上诉人现代城业委会提出的高燕飞多收取的租金构成不当得利，没有事实依据，本院不予以支持。
综上，上诉人现代城业委会的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人都匀市现代城业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 陆育义
审判员 莫玉魁
审判员 武文峰
二〇一五年十二月十六日
书记员 安敏捷