四川省隆昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆昌民初字第567号
原告陈廷英，女，1963年11月14日出生，汉族，隆昌县人，村民，住隆昌县。
原告颜约彬，男，1960年3月10日出生，汉族，隆昌县人，村民，住隆昌县。
二原告委托代理人兰瑞祥，系四川永炽律师事务所律师。特别授权代理人。
被告刘丽，女，1975年7月8日出生，汉族，隆昌县人，村民，住隆昌县。
委托代理人陈敏，系四川永炽律师事务所律师。特别授权代理人。
原告陈廷英、颜约彬诉被告刘丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理，依法由代理审判员李丽叶适用简易程序于2014年1月22日、2014年3月24日、2014年4月10日三次公开开庭进行了审理。二原告委托代理人兰瑞祥、被告刘丽及其委托代理人陈敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈廷英、颜约彬诉称：2012年9月24日，被告与隆昌一中签订了《隆昌一中房屋出租协议》，被告承租隆昌一中2号楼13、14、15号门面，共计103㎡，租金3000元每月，第二年起每年租金在上一年租金基础上增加10%，租期自2012年10月1日至2015年9月30日。2013年1月22日，原告竞买到了隆昌一中教师公寓底层143、145号两个门面，即上述被告承租的14、15号门面，共计58.37㎡。按照隆昌一中的分配，原告的两个门面每月租金共计1627元，平均每平方米每月租金27.87元。而相同门面的租金已经是每平方米每月70-80元。原租金对于原告来说严重显失公平。被告现在至少应当按照每平方米每月70元向原告支付租金，计4085.90元每月。原告多次找到被告协商，希望调整租金为每平方米每月60元，但均遭被告拒绝。原告故诉至法院，要求被告自2013年7月起至2015年9月止每月向原告支付租金4085.9元，本案诉讼费由被告承担。
为证明其所诉的事实和主张，原告提供了以下证据：
1、《房屋出售合同》，证明二原告从隆昌县投融资集团有限责任公司处买得隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面；
2、隆昌县房地产管理局产权情况记载，证明二原告已经取得隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面所有权；
3、《隆昌一中房屋出租协议》，证明隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面租赁情况。
4、商铺租赁合同复印件及身份证复印件，证明相邻门面每平方米租金为71.14元／月。
被告刘丽辩称：我是2012年9月从隆昌一中处租到2号楼13、14、15号门面，当时周围的门面很冷门，一个门面租金一个月大概四五百元。后来隆昌县投融资集团有限公司将隆昌一中2号楼14、15号门面竞卖，我也报名参加了竞买，经过了报名、交纳保证金及网上竞买的程序，由于我出的价格不如二原告出的高，就没有买到门面。隆昌县投融资集团有限责任公司在各竞买人报名时告知了二门面的租赁情况，并且规定了在租赁期内不能单方随意涨房租。二原告在买隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面之前就已经知晓二门面已出租的情况。我租门面在先，二原告买门面在后，根据买卖不破租赁的法律规定，我不同意涨房租。《隆昌一中房屋出租协议》不存在显失公平的情况。
为证明其所诉的事实和主张，被告提供了以下证据：
1、《隆昌一中房屋出租协议》复印件，证明隆昌一中2号楼13、14、15号门面租赁情况；
2、隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知、竞买须知及出售营业用房简介，证明二原告在买门面前就已经知道门面租赁情况；
3、内江联合产权交易所网络竞价账户信息通知单，证明门面竞卖情况；
4、收条复印件一份，证明二原告一直按照《隆昌一中房屋出租协议》的约定在向被告收取租金。
被告对原告提交的证据质证意见是：对第1、2、3组证据的真实性无异议；对第4组证据的真实性有异议，认为该组证据均系复印件，无法核实其真实性。
原告对被告提交的证据质证意见是：对第1组证据的真实性无异议；对第2组证据的真实性有异议，认为该组证据上盖章的是隆昌县投融资集团有限责任公司，不是国资委，且系隆昌县投融资集团有限责任公司单方盖章，没有原告的签字，不能证明原告购得门面之前已知晓隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面租赁情况；对第3组证据的真实性有异议，认为没有内江联合产权交易所的公章，无法核对其真实性，且无法证明原告也有内江联合产权交易所竞价通知单；对第4组证据的真实性无异议，但认为与《隆昌一中房屋出租协议》是否显失公平无关。
本院依职权调取了隆昌县投融资集团有限责任公司资产部经理周某某的证人证言，证明隆昌县投融资集团有限责任公司竞卖隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面的程序及在竞卖前将二门面租赁情况告知了各竞买人。原、被告对此无异议，本院予以认定。
本院对原、被告所举证据的认证意见：原告提交的第1、2、3组证据、被告提交的第1、4组证据符合证据的真实性、合法性和关联性，且原、被告均无异议，本院予以采信。原告提交的第4组证据为复印件，无原件进行对比，无法核实其真实性，且与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的第2组证据，加盖有隆昌县投融资集团有限责任公司公章，与原告提交的第1组证据上加盖的公章一致，且其记载内容与本院采信的隆昌县投融资集团有限责任公司资产部经理周某某的证人证言及二原告特别授权委托代理人陈述经过了报名、交纳保证金、网上竞买、签订《房屋出售合同》等程序能相互印证，本院予以采信。被告提交的第3组证据，没有加盖内江联合产权交易所公章，又无其他证据加以佐证，无法核实其真实性，故本院不予采信。
本院根据上述证据认定本案事实：隆昌县金鹅镇文兴街143号门面即隆昌县第一中学2号楼14号门面、隆昌县金鹅镇文兴街145号门面即隆昌县第一中学2号楼15号门面原系国有资产，2012年9月24日，隆昌县第一中学与被告刘丽签订《隆昌一中房屋出租协议》，约定：“甲方隆昌一中，乙方刘丽。经甲乙双方协商，甲方将2号楼13-14-15号门面，共计103平方米的房屋出租给乙方使用。1、出租期限：2012年10月1日至2015年9月30日。2、房屋租金：每月3000元，第二年起每年租金在上一年租金基础上增加10%。3、租金支付办法：签订合同时缴纳履约保证金2000元，并支付半年租金，以后每年在签合同之日付一年租金，先付后使用。4、甲乙双方权利、义务……（9）如果甲方或者国资委需要出售该房屋，出售后租金由买方收取，直到本合同终止……”。2013年1月22日，隆昌县投融资集团有限责任公司委托内江联合产权交易所对隆昌县金鹅镇文兴街115-145号门面进行网上竞卖，并将该次竞卖书面公告张贴于竞卖门面上，同时，向每一位竞买者发放了《出售营业用房简介》、《隆昌县第一中学营业用房竞买须知》、《隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知》。《出售营业用房简介》第三条载明：“营业用房的现状：营业用房的水、电已经单独立户、安装（立户安装费3500元由购买人支付给隆昌一中），门前面卷帘门已安装好（部分卷帘门破损由购得者自己维修并承担费用），后壁墙未设立窗户。门牌号141、143、145号三间营业用房现已经对外出租，起止时间为2012年10月1日至2015年9月30日，租金3000元／月（每年上浮10%），竞买者购买后须保证原承租户使用到合同履行完，从2013年2月1日起至合同到期的租金归购买人。”，《隆昌县第一中学营业用房竞买须知》第三条载明：“竞买人应对竞买标的物充分了解其位置、面积、结构及现状。”，《隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知》第一条载明：“报名人（单位）必须持身份证或营业执照、机构代码证、代理委托书等有效法律证件方可报名，报名并交纳保证金后即视为知晓出售方提供的报名资料（出售营业用房简介、隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知、隆昌县第一中学营业用房竞买须知）中的一切条款。”。二原告及被告分别到隆昌县投融资集团有限责任公司报名竞买，并各自缴纳了保证金。2013年1月25日，内江联合产权交易所将隆昌县文兴街115-145号门面以网络竞价方式进行公开竞卖，二原告委托谢某以39000元／㎡的价格购得隆昌县文兴街143、145号门面。2013年1月28日，二原告与隆昌县投融资集团有限责任公司签订《房屋出售合同》，载明：“出让人隆昌县投融资集团有限责任公司（以下简称甲方），买受人陈廷英、颜约彬（以下简称乙方）……一、房屋位置：隆昌县金鹅镇文兴街143、145号。二、建筑面积：房屋面积58.37㎡（建筑面积以房产管理部门办证时确认为准，购房总价多退少补）。三、房屋价格：每平方米39000元。四、房屋总价：2276430元（大写人民币贰佰贰拾柒万陆仟肆佰叁拾元整）。五、付款方式：乙方在竞买成交后二个工作日内缴纳房屋总价的50%（1138215元），剩余50%（1138215元）购房款按银行的按揭要求办理。六、其他约定：……3、乙方在支付全部购房款50%后，办理房屋移交手续……”。后四川省隆昌县第一中学与二原告办理过户登记手续，二原告取得隆昌县金鹅镇文兴街143号门面（产权证号登记为201313713）、145号门面（产权证号登记为201313711）产权。二原告取得产权后，委托陈某某代为收取了二门面2013年10月1日至2014年4月1日租金共计10746.00元。2014年1月17日二原告以门面租金约定显失公平为由，诉至本院要求被告自2013年7月起至2015年9月止每月向原告支付租金4085.90元，并承担本案诉讼费。
诉讼中，二原告申请对隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面在2012年9月份以后的市场租赁价格进行评估，本院技术室在四川省高级人民法院明确的评估机构目录中进行查询，但无此类评估机构。二原告申请法院调取隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面相邻门面的租赁合同及租赁价格，但二原告没有证据证实确属因客观原因不能自行收集的材料，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的条件，不属于当事人可以申请人民法院调查取证的范围，且相邻门面的租赁合同及租赁价格系他人意思自治原则的体现，与本案双方当事人的意思自治无直接关联，故本院未予调取。
本院认为：本案是一宗因约定房屋租金的高低问题而引起的房屋租赁合同纠纷。被告刘丽与隆昌县第一中学基于意思自治原则签订了《隆昌一中房屋出租协议》，并承租隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面之后，二原告才经过报名、缴纳保证金、网上竞买、签订房屋出售合同的程序从隆昌县投融资集团有限责任公司处购得该二门面，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，无论二原告是否知晓该协议的存在，租赁关系均能对抗二原告，《隆昌一中房屋出租协议》仍然有效，二原告及被告均要受该协议的约束，应按照该协议的约定行使各自的权利、履行各自的义务，二原告应当按照该协议的约定向被告收取租金。
所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同，其构成要件主要为：1、客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡，一方当事人承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益；2、主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。显失公平不等同于商业风险，在市场经济条件下，要求各种交易中给付和对价给付都达到完全的对等是不可能的，做生意都是有赔有赚，从事交易必然要承担风险，并且这种风险都是当事人自愿承担的，这种风险造成的不平衡如果是法律允许的限度范围之内，就是商业风险。显失公平制度并不是免除当事人所应承担的正常商业风险，而是限制一方当事人获得超过法律允许的利益；显失公平制度下，一方当事人一般是利用了另一方当事人的草率或者无经验等而订立的合同。具体到本案中，二原告在购买隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面之前，明确知晓二门面的租赁情况，能计算出从二门面处获得的经济利益，也能根据购买价位来衡量自己能否接受并承担购得门面将支付的对价与能获得的经济利益之差导致的商业风险，二原告选择购买二门面，系其默认承担该商业风险的行为，不能以显失公平为由免除其所应承担的正常商业风险，且二原告无证据证明在经济利益上遭受重大损失和被告以较少的代价获得了极大的利益，亦无证据证明被告故意利用其优势或者二原告的草率、无经验等订立了合同。
二原告主张购买隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面时，不知晓二门面已经出租，但二原告报名竞买时，隆昌县投融资集团有限责任公司向二原告发放了《出售营业用房简介》、《隆昌县第一中学营业用房竞买须知》、《隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知》，明确告知二原告隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面已经出租及约定的租金、租期、租金涨幅等情况，告知二原告报名并交纳保证金后即视为知晓出售方提供的报名资料即《出售营业用房简介》、《隆昌县第一中学营业用房竞买报名须知》、《隆昌县第一中学营业用房竞买须知》中的一切条款，并要求二原告购买门面后须保证原承租户即被告使用到合同即《隆昌一中房屋出租协议》履行完，二原告仍然报名并缴纳保证金，参与竞买，并最终购得该二门面，系二原告在明知隆昌县金鹅镇文兴街143、145号门面租赁情况的前提下，以自身行为对自身权利作出的处分、对《隆昌一中房屋出租协议》的接受和认可，故本院对二原告的该辩称理由不予采纳。
综上所述，二原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
被告辩称自己承租门面在前，二原告购买门面在后，买卖不破租赁，应按照协议约定支付租金的理由于法有据，亦有证据证明，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告陈廷英、颜约彬的诉讼请求。
本案受理费1100元，由原告陈廷英、颜约彬负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
代理审判员 李丽叶
二〇一四年四月十日
书 记 员 谢松吟
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