北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04780号
上诉人（原审被告）北京美悠堂食品有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路乙4号楼一层-02。
法定代表人孙世昌，总经理。
委托代理人李萌，男，1986年8月24日出生。
委托代理人赵本友，男，1987年9月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京伟杰鑫炫商贸有限公司，住所地北京市丰台区嘉园三里3号楼108号。
法定代表人魏洁梅，经理。
委托代理人李瑞超，北京市中银律师事务所律师。
上诉人北京美悠堂食品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第09830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年5月，北京伟杰鑫炫商贸有限公司（下称伟杰公司）起诉至原审法院称：2011年6月18日，我公司与北京美悠堂食品有限公司（下称美悠堂公司）签署了《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市×××108号门面房出租给美悠堂公司，建筑面积约30平方米，用于商业经营。合同生效后，双方正常履行合同。2013年3月8日，我公司收到美悠堂公司通过快递方式递交的《解约函》，美悠堂公司在函中请求解约，且美悠堂公司自述门店物品已于2013年3月5日撤出，要求与我公司洽商解约事宜。我公司与美悠堂公司代表后协商解约事宜，未能达成一致。美悠堂公司在未经我公司同意的情况下，不按合同约定向我公司支付租金，已构成违约，应向我公司支付租金和违约金。由于美悠堂公司以实际行为表示其不再履行《租赁合同》，为避免损失进一步扩大，我公司确认与美悠堂公司解除《租赁合同》，将房屋自行对外出租，房屋月租金价格低于原《租赁合同》，导致我公司租金收入减少。而美悠堂公司至今拒绝向我公司支付租金、违约金和赔偿损失。故提起诉讼，要求：1、确认美悠堂公司与我公司之间的房屋租赁合同自2013年4月27日解除；2、判令美悠堂公司向我公司支付房屋租赁费用20138.88元（2013年3月7日至2013年4月26日）；3、判令美悠堂公司向我公司支付违约金36500元；4、判令美悠堂公司向我公司赔偿租金差价损失5319.44元（2013年4月27日至2014年5月19日）。
美悠堂公司辩称：对双方租赁事实认可，同意伟杰公司第一项诉讼请求。伟杰公司既主张损失又主张违约金不合理，不同意第二、三项诉讼请求，第四项诉讼请求无依据，故不同意。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案适用普通程序进行审理时，美悠堂公司经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，法院依法缺席审理。伟杰公司与美悠堂公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定内容履行。伟杰公司依约履行了向美悠堂公司交付租赁房屋的义务，美悠堂公司应当履行按时足额交纳房屋租金的义务。现经查，美悠堂公司未按照合同约定时间支付租金，其行为已经构成违约。美悠堂公司以经营不善为由在租赁期间自行搬离涉诉房屋并向伟杰公司邮寄《解约函》及房屋钥匙，其该行为并不符合合同约定解除条件，亦不符合法定解除条件，该《解约函》并不发生解除合同的效力，其拒不支付租金并明确表示不继续履行合同的行为已构成违约，应当承担相应违约责任。现伟杰公司作为守约方据此要求确认双方租赁合同于2013年4月27日解除，美悠堂公司亦对此表示同意，故法院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对伟杰公司要求美悠堂公司支付2013年3月7日至2013年4月26日房屋租金的诉讼请求，法院予以支持。双方合同约定有“若一方违反本合同中约定的义务、承诺、保证或声明，应承担相当于当期三个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失”，故对伟杰公司要求美悠堂公司承担违约金以及赔偿其租金差价损失的诉讼请求，法院予以支持。由于违约金具有补偿性，系以填补损害为目的对违约行为造成的损害赔偿额的预定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以适当减少。现伟杰公司要求美悠堂公司赔偿违约金36500元，数额过高，且美悠堂公司已于本案中明确提出违约金过高，故此，法院将结合本案双方履约情况、美悠堂公司过错程度及伟杰公司的实际损失等因素，并根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额。据此，原审法院于2014年2月判决：一、确认北京伟杰鑫炫商贸有限公司与北京美悠堂食品有限公司签订的《房屋租赁合同》于二○一三年四月二十七日解除；二、北京美悠堂食品有限公司于判决生效后十五日内向北京伟杰鑫炫商贸有限公司支付二○一三年三月七日至二○一三年四月二十六日的房屋租金二万零一百三十八元八角八分；三、北京美悠堂食品有限公司于判决生效后十五日内向北京伟杰鑫炫商贸有限公司支付违约金一万元；四、北京美悠堂食品有限公司于判决生效后十五日内向北京伟杰鑫炫商贸有限公司支付租金差价损失五千三百一十九元四角四分；五、驳回北京伟杰鑫炫商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，美悠堂公司不服，上诉至本院称：我公司同意解除合同，但合同解除时间应为2013年3月5日，我公司提前搬离涉诉房屋给伟杰公司造成的实际损失为我公司搬离涉诉房屋后至涉诉房屋再次出租前这一期间的租金损失，即2013年3月5日至2013年4月26日期间的租金，因我公司的租金已交至2013年3月6日，故伟杰公司的实际损失为2013年3月7日至2013年4月26日期间的租金损失，同意原判第二项，请求二审法院撤销原判第一、三、四项，依法改判。伟杰公司同意原判。
经审理查明：2011年6月18日，伟杰公司（出租方、甲方）与美悠堂公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于北京市×××108号门面房出租给乙方经营来伊份商品使用；租赁房屋建筑面积30平米，使用面积27平米；甲方交房日期为2011年7月5日，自交房日后15天为免费装修期，即从2011年7月20日起甲方计收租金；租赁期为34个月，自2011年7月20日起至2014年5月19日止；合同生效后，乙方将向甲方支付履约保证金人民币
12000元，甲方收到上述履约保证金后应向乙方开具相应的收据，合同终止后7个工作日内应将履约保证金退还给乙方；租赁期内的全部租金总额为含税价人民币410833.33元，其中首期月租金含税价为12083.33元，具体租金支付办法见附件三；乙方应按时支付房租，经甲方通知，无正当理由拒不支付房租的，甲方有权追究乙方违约责任；若一方违反本合同中约定的义务、承诺、保证或声明，应承担相当于当期三个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失，本合同对于违约责任有特别规定的，适用特别规定；在租赁期内，若该门店经营状况发生变化，乙方提前2个月通知甲方后可将承租房屋进行转租或将乙方的合同的权利义务概括转让。2011年8月29日，伟杰公司（甲方）与美悠堂公司（乙方）就上述合同签订《补充协议》，约定：甲乙双方就涉诉房屋达成租赁合同，原租赁期限为2011年7月5日起至2014年5月19日止，现由于办照问题，延迟交房，故租赁期限改为2011年8月23日起至2014年5月19日止，交房日期为2011年8月23日，免租期为2011年8月23日至2011年9月6日，计租日期为2011年9月7日至2014年5月19日；原合同附件三中的房租支付明细表中的付款租期及期限修改详见附件一；原租赁合同中其他条款不变。《补充协议》后有附件一《房租支付明细表》，该表中记载美悠堂公司应于2013年3月2日支付2013年3月7日至2013年9月6日期间的房屋租金。
上述合同及补充协议签订后，美悠堂公司向伟杰公司支付租金及保证金，伟杰公司将涉诉房屋交付美悠堂公司使用。美悠堂公司交付租金至2013年3月6日。
2013年3月2日，美悠堂公司未依约向伟杰公司支付当年3月7日至9月6日期间的租金。2013年3月8日，伟杰公司收到美悠堂公司发出的《解约函》及涉诉房屋门钥匙，函称：“贵我双方于2011年6月18日，就我司承租您的位于北京市丰台区嘉园路108号-2门面房经营来伊份事宜签订了《房屋租赁合同》，合同签订后双方合作愉快，您多方面支持我司工作，我司深表谢意。自2011年9月门店开业以来经营状况一直不佳，严重亏损。为避免损失进一步扩大，我司拟与您解除上述合同。我司门店物品已于2013年3月5日撤出，为保障贵我双方合法权益，望贵司在收到本函后及时与我司洽谈相关事宜。”原审庭审中，美悠堂公司主张其于2013年3月5日搬离涉诉房屋，将涉诉房屋门钥匙及《解约函》邮寄给伟杰公司后，未再与伟杰公司进行房屋交接。伟杰公司认可美悠堂公司的搬离时间，并认可收到涉诉房屋门钥匙。
原审庭审中，伟杰公司出示其与案外人王明路于2013年4月27日就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》，并主张其为避免扩大损失，在收到美悠堂公司解约函后将房屋出租给王明路，租期为2013年4月27日至2013年5月19日，即一年零二十三天，美悠堂公司应当依约支付剩余租期内截至2013年4月26日的房屋租赁费用20138.88元，由于新签租赁合同中的租金标准较低，故美悠堂公司还应当支付自2013年4月27日起至2013年5月19日的租金差价损失5319.44元，伟杰公司另主张美悠堂公司逾期未支付租金及提前解约系违约行为，同时应当按照合同约定支付违约金。美悠堂公司对伟杰公司与王明路就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》予以认可，但不同意支付截至2013年4月26日的房屋租赁费用，且主张伟杰公司既主张违约金又主张损失无法律依据，违约金数额过高，请求法院依法调整。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》及补充协议、《解约函》等证据在案佐证。
本院认为：伟杰公司与美悠堂公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
合同履行中，美悠堂公司虽于2013年3月5日搬离涉诉房屋，并向伟杰公司邮寄《解约函》及房屋钥匙，但是美悠堂公司的上述解约行为不符合法定解除或约定解除的条件，其要求解约的行为不合法，不发生解除合同的法律效力，其上诉主张合同解除时间为2013年3月5日，缺乏依据，本院不予支持。原审诉讼中，伟杰公司起诉要求确认双方之间的《房屋租赁合同》自2013年4月27日解除，美悠堂公司亦明确表示同意该项诉讼请求，原审法院判决确认《房屋租赁合同》于2013年4月27日解除，并无不当。《房屋租赁合同》约定，若一方违反本合同中约定的义务、承诺、保证或声明，应承担相当于当期三个月租金的违约金并赔偿对方因此受到的所有损失，美悠堂公司没有按照双方约定的时间向伟杰公司支付房屋租金并提前退租，构成违约，应当承担相应的违约责任。美悠堂公司上诉主张其提前搬离涉诉房屋给伟杰公司造成的实际损失为2013年3月7日至2013年4月26日期间的租金损失，不同意承担其他违约责任。应当指出，法院认定美悠堂公司的解约行为不成立，双方之间的租赁合同应于2013年4月27日解除，美悠堂公司应向伟杰公司支付合同解除日之前的租金，现美悠堂公司存在违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任，美悠堂公司上诉不同意支付违约金违反合同约定，本院不予支持。经本院核实，原审法院判令美悠堂公司向伟杰公司支付的赔偿金额不高于合同约定的违约金标准，故对美悠堂公司不同意赔偿租金差价的实际损失的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1349元，由北京伟杰鑫炫商贸有限公司负担349元（已交纳），由北京美悠堂食品有限公司负担1000元（于本判决生效后7日内交纳至原审法院）；二审案件受理费183元，由北京美悠堂食品有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一四年五月八日
书 记 员 祝 石