成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0106民初1535号原告（反诉被告）：王某某，男，汉族，1979年12月11日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：郭迪刚，四川卓泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭新元，四川卓泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯某某，男，汉族，1978年4月1日出生，住四川省绵竹市齐天镇。委托诉讼代理人：刘昌军，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。原告王某某与被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭。诉讼中，冯某某依法提起反诉，本院公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王某某的委托诉讼代理人彭新元、郭迪刚，被告（反诉原告）冯某某及委托诉讼代理人王业礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王某某向本院提出诉讼请求：判令冯某某1．返还王某某位于成都市金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号房屋；2．赔偿王某某损失106200元（按房屋租金900元/月自合同签订之日起至实际返还占有之日）；3．承担违约金15万元。事实与理由：冯某某与王某某于2006年2月27日签订《房屋转让协议》，购买王某某所有的位于成都市金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号房屋。协议签订后，王某某按照约定向冯某某交付了房屋。但冯某某未按照合同约定支付购房款。王某某于2015年12月14日向冯某某送达《关于解除的律师函》，要求冯某某在合理期限内履行付款义务，但冯某某未在要求期限内履行付款义务，致使王某某签订《房屋转让协议》的合同目的无法实现，王某某依法解除《房屋转让协议》。《房屋转让协议》解除后，冯某某占有成都市金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号房屋没有法律和合同依据，冯某某应当返还房屋给王某某，并赔偿因冯某某占有房屋而给王某某造成的损失106200元。《房屋转让协议》系因冯某某根本违约而解除，按照协议约定，冯某某应向王某某承担15万元的违约金。为了维护王某某的合法权益，诉至法院。冯某某辩称，1．王某某所称的“冯某某未按照合同约定支付购房款”不是事实，冯某某根本不存在未按合同约定支付购房款之说；2．冯某某从未收到过《关于解除的律师函》，该律师函也不发生解除合同效力，《房屋转让协议》合法有效，冯某某合法占有案涉房屋，王某某要求冯某某返还案涉房屋的诉请没有事实根据和法律依据；3．王某某要求冯某某赔偿其106200元的诉讼请求没有事实根据和法律依据；4．王某某要求冯某某支付违约金15万元的诉讼请求不能成立。冯某某向本院提出反诉请求：王某某协助冯某某办理金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号房屋产权转移登记手续。事实和理由：王某某与冯某某于2006年2月27日签订《房屋转让协议》，约定王某某将其按揭购买的位于金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号房屋转让给冯某某，转让价格为人民币127100元，其中20000元作为王某某在成都川立装饰有限公司承揽工程业务的保证金，30000元在协议签订时已由冯某某以现金方式直接支付给王某某，余款77100元由王某某委托冯某某按月向中国工商银行成都市盐市口支行支付；王某某确定自本协议签订后向按揭银行归还的房贷完全是冯某某支付；本协议签订后，王某某将房屋的购房合同及附件、缴款凭证、抵押借款合同、房屋所有权证、还按揭贷款存折及银行卡有关资料交给冯某某，同时告知冯某某存折、银行卡密码，以便冯某某向银行支付王某某的贷款；涉及本协议房屋的所有权及土地使用权由王某某向冯某某转移过户，王某某应当随时根据冯某某的需要协助办理；本协议签订后，王某某将该转让房屋交付冯某某，此后的所有收益均归冯某某。协议签订后，王某某将房屋交付给冯某某，但未将银行卡交付冯某某，其后冯某某以王某某的名义向银行归还按揭贷款。2008年9月后，因王某某交付的存折登记已满需要换折后继续存入按揭还款，同时冯某某觉得每月存款比较麻烦，决定提前付清按揭余款结按，但无论换折还是结按均必须王某某本人到银行，但冯某某再也联系不上王某某，导致冯某某无法继续存款。2016年1月下旬，冯某某收到贵院送达的王某某起诉状副本，在应诉过程中发现王某某已变更了其所转让给冯某某的前述房屋产权证，王某某明显存在因房价上涨而转移房产的意图。故诉至法院。王某某辩称，合同签订后，冯某某未向王某某支付30000元现金，并且王某某向冯某某交付了银行卡等资料，同时告知其密码，从事实上以及冯某某的反诉状看王某某是提供了相关信息的，冯某某是可以向银行还款的，并非是王某某的原因导致冯某某无法还款，冯某某在反诉状中也陈述了只是支付了部分购房款，也证明了冯某某违约行为的存在，请求法院驳回冯某某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年7月23日，王某某以总价98903元的价格购买位于成都市金牛区营门口乡光荣村三组房屋（建筑面积39.72平方米），支付首付款后，约定余款采取银行按揭贷款的方式支付。2004年2月24日，王某某与中国工商银行成都市盐市口支行签订《个人购房借款合同》，主要约定王某某向该行贷款84000元用于购买上述房屋，贷款期限为15年，自2004年2月24日至2019年2月24日止。王某某在该行开立活期存款账户户名王某某，账号440×××950，并保证在每期还款前存入当期足额还本付息的存款，同时授权该行于每月24日或该行规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息等内容。成都市房产管理局出具的蓉房权证成房监证字第09×××46号房屋所有权证上载明，房屋所有权人王某某，房屋位于金牛区营门口乡光荣村三组×幢×楼×号，丘（地）号权09×××13，他项权利人为中国工商银行成都市盐市口支行，设定日期为2004年3月2日。2006年2月27日，王某某（甲方）与冯某某（乙方）签订《房屋转让协议》，协议中约定:1、甲方转让房屋位于金牛区营门口乡光荣村三组，建筑面积39.72平方米（有关该房的具体状况详见蓉房权证成房监证字第09×××46号房屋所有权证），乙方自愿受让。2、该房的转让价格为人民币127100元，甲方同意乙方按下列方式支付。（1）本协议签订后，乙方支付甲方人民币50000元，乙方将其中的20000元转付给甲方在成都市川立装饰工程有限公司家装工程部作为甲方在该公司承揽工程业务的保证金（有关该保证金的处理问题以甲方与成都市川立装饰工程有限公司之间的合同关系为准），其余叁万元，由乙方直接支付给甲方。（2）余款人民币76800元，因甲方转让给乙方的该房系甲方按揭贷款所购，甲方尚欠中国工商银行成都市盐市口支行贷款人民币76800元，为此，甲方委托乙方将应付给甲方的该余款按月支付给银行为甲方还贷款，甲方确认自本协议签订后有关向银行归还该房贷款完全是乙方支付。乙方向银行付款后，不再欠甲方房款，也不再欠甲方任何费用。3、本协议签订后，甲方将其该套房屋的购房合同及附件、交款凭证、抵押借款合同、房屋所有权证、还按揭贷款的存折及银行卡等有关资料交给乙方，同时告知乙方存折、银行卡密码，以便乙方向银行支付甲方贷款。4、涉及本协议房屋的所有权及土地使用权由甲方向乙方的转移过户，甲方应当随时根据乙方需要协助乙方办理。5、本协议签订后，有关该转让房屋的租金收取及其他所有收益均归乙方，甲方不进行干预。6、甲、乙双方应当严格遵守本协议，如有违约，除本协议继续履行外，违约一方应赔偿守约一方人民币拾伍万元。2013年11月4日，成都市房产管理局向王某某出具成房权证监证字第46×××66号房屋所有权证，该证载明房屋所有权人王某某，房屋位于金牛区营门口乡光荣村三组×栋×楼×号，业务件号为权24×××85，附记：补发新证。庭审中，王某某、冯某某均认可协议签订后冯某某已履行50000元中20000元的付款义务，协议中约定的76800元为未付贷款的本息合计；王某某主张冯某某未按约定支付3万元购房款，其出示2006年2月27日冯某某出具欠王某某31000元的欠条，主张该笔费用即是冯某某未支付的购房款，冯某某对真实性无异议，但认为该欠条系双方结算的工程款项，与《房屋转让协议》中约定的30000元无关，且其已支付现金30000元，但王某某未向其出具手续；出示2015年12月14日，四川卓泽律师事务所律师彭新元出具的《关于解除的律师函》及EMS单，主张通过律师函的方式要求冯某某履行付款义务，冯某某在合理期限未履行义务，故双方已解除合同，冯某某对此不予认可，认为并未收到该律师函，也不存在违约行为；出示2013年7月17日多张个人还款凭证，主张因冯某某违约，经银行催告，王某某已向银行归还贷款并结按，冯某某对真实性无异议，但认为个人还款凭证上王某某的银行账号为440×××173，并非银行还贷的账号，经统计，能看清的个人还款凭证总计金额为5871.31元，认可诉争房屋已由王某某结按。诉讼中，本院根据冯某某的申请，调取了账号440×××950从2006年2月27日至2013年7月的银行明细单，该明细单从2006年3月17日至2012年12月21日发生多笔还贷业务，从2012年12月22日起无往来账发生。王某某、冯某某均认可冯某某从2006年2月27日至2012年11月共计向银行还款57350元。上述事实，有房屋转让协议、房屋买卖合同、借款合同、房屋所有权证、银行账户明细单、当事人一致陈述以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为：关于本诉，王某某主张冯某某根本违约并通过寄发律师函的方式已经解除与冯某某的《房屋转让协议》，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，王某某应承担相应举证责任。根据本案现查明的事实，王某某、冯某某约定房屋转让款为127100元，冯某某已支付2万元，并向银行还贷57350元，双方均予以确认，表明冯某某已按《房屋转让协议》的约定支付房屋转让款一半以上款项的义务。另一方面，王某某出示的2013年7月17日多张个人还款凭证，显示的内容付款人（还款人）为朱俊，收款人为王某某，与其主张向银行归还诉争房屋的贷款缺乏关联性，冯某某对此亦持有异议；出示的EMS单并未显示冯某某已签收，且无其他证据证实王某某已履行催告义务。综上所述，王某某未充分举证证明冯某某存在根本违约行为且合同已发生解除的效力，故对其要求冯某某返还诉争房屋的诉请，不予支持。《房屋转让协议》中第五条约定协议签订后，有关该转让房屋的租金收取及其他所有收益均归冯某某，王某某不进行干预，王某某现依据房屋租金收入主张赔偿损失缺乏事实及法律依据，故对其要求冯某某赔偿损失106200元的诉请，不予支持。《房屋转让协议》中第六条约定如有违约，除本协议继续履行外，违约一方应赔偿守约一方人民币拾伍万元，该条约定的是除协议继续履行外违约支付赔偿金的情况，现《房屋转让协议》既未解除，亦无其他证据证实已终止，故仍属履行状态，王某某要求冯某某承担违约金15万元不符合双方约定，不予支持。关于反诉，《房屋转让协议》中第四条约定协议房屋的所有权、土地使用权的转移过户，王某某应当随时根据冯某某的需要协助办理，该条虽约定了王某某随时协助冯某某办理产权过户的义务，但根据协议条款及交易惯例来看，王某某在向冯某某出售诉争房屋前，已向银行办理按揭贷款手续，房屋所有权证亦显示已登记抵押，在未全额归还银行按揭贷款前，无法办理产权变更手续，协议约定冯某某负有代为归还诉争房屋贷款的义务，冯某某履行义务后，双方方能随时办理产权过户手续，故双方履行义务有先后顺序之分。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，根据查明事实，冯某某仅履行了部分付款义务，不符合双方协议约定，王某某有权拒绝冯某某提出相应履行的要求，故对冯某某要求王某某协助办理诉争房屋产权转移登记手续的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王某某的诉讼请求；驳回冯某某的诉讼请求。本诉案件受理费5143元，由王某某负担。反诉案件受理费50元，由冯某某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈 伟人民陪审员  刘万霖人民陪审员  张安华二〇一七年四月十八日书 记 员  刘承佳