河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沧民终字第2846号
上诉人（原审被告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。
负责人：曹文占，公司经理。
委托代理人：张志勇，河北榆轩律师事务所律师。
委托代理人：袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李锡荣，男，1981年8月出生，汉族，农民。
委托代理人：马风良，海兴县城关阳光法律服务所法律工作者。
上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2013）海民初字第477号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年4月6日，原审原告李锡荣与原审被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第1幢2单元101号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共125.15平方米，其中套内建筑面积104.74平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2800元，总金额（人民币）347620元。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2012年4月6日向出卖人缴纳房款人民币347620元……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人也可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同签订后，原审原告李锡荣依约于当日将全部房款347620元交付给原审被告，但原审被告却在2013年5月7日才将房屋交付于原审原告，原审被告构成迟延履行，逾期计218天。上述事实由原被告陈述、原审原告提供的商品房买卖合同一份、收据一份、专项维修基金票据等证据予以证实，并已开庭质证。
原审法院认为，原审原告李锡荣与原审被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于原审被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。原审法院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（原审被告）之外的客观事件，其进程和结果可以原审被告的意志所左右，原审被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此原审法院对原审被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于原审被告抗辩所称应将已给予原审原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。原审法院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响原审被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原原审被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。原审被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，原审法院予以驳回。（三）关于违约期限问题。原审被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原审原告来原审被告处办理房屋交接手续，由于原审原告拖延才于5月7日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原审原告对此否认，原审被告也未提供证据予以证实。原审法院认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，原审被告在未征得原审原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原审原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定原审被告方适当履行了合同义务，故原审被告此项主张理据不足，原审法院不予采信。综上，原审被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原审原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为347620元×218天×0.0003=22734元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金22734元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。
宣判后，昆仑房地产海兴分公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰，给本次拆迁工程造成巨大障碍，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。二、在商品房销售过程中，被上诉人通过找熟人托关系，向上诉人索取优惠。被上诉人购房时房屋时价为每平方米2938元，优惠后每平方米2800元，每平米优惠138元，被上诉人所购房屋为124.15平方米，共计优惠17132元。被上诉人享受优惠利益后反而又起诉上诉人，违反诚信原则，上诉人如知被上诉人日后会起诉也不会给予其优惠，被上诉人行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将上诉人给予被上诉人的优惠款从上诉人的违约金中扣除，超出部分由被上诉人退还。三、本案中，上诉人曾在2013年4月30日多次催促被上诉人前来办理房屋交接手续，是被上诉人一再拖延，即使上诉人违约，其违约期限应截止至2013年4月30日，被上诉人所计违约期限错误。
被上诉人李锡荣辩称，1、上诉人是拆迁平房盖楼房，并与拆迁户签订了拆迁合同。拆迁的难易属于可预见、可避免和克服的范畴，所以上诉状第一条理由不能成立。2、商品房买卖合同是双方协商一致后签订的，上诉状中的第二条不是事实没根据，所以上诉状的第二条不能成立。3、2013年4月30日上诉人没有电话通知被上诉人，房屋是2013年5月7日交付的，交付时到现在房屋的水、暖气、电梯均不具备交付条件，没有运行。而且商品房买卖合同中第十一条说出卖人应该书面通知买受人当面办理交接手续，双方办理交接手续的时间是2013年5月7日，所以上诉状的第三条也不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求、维持原判。
经审理查明：本院二审查明的案件基本事实和证据与原判相一致。
本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务。上诉人上诉称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。上诉人上诉称应将已给予被上诉人购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降价让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响上诉人真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是上诉人与被上诉人双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。上诉人所上诉称的违约期限问题，上诉人称曾在2013年4月30日多次催促被上诉人来上诉人处办理房屋交接手续，由于被上诉人拖延才于5月7日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。被上诉人对此否认，上诉人也未提供证据予以证实，且依照双方合同的约定，通知形式为书面，上诉人没有向被上诉人发出书面通知，上诉人此项主张理据不足，本院不予采信。综上，上诉人没有按照合同约定如期向被上诉人交付房屋，构成迟延交付，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费368元，由上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 李宗哲
审判员 郭亚宁
二〇一三年十二月十八日
书记员 米 兰