上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1885号
原告朱浩。
委托代理人贺晓博，上海市华诚律师事务所律师律师。
委托代理人张熙，上海市华诚律师事务所律师律师。
被告皮武灵。
委托代理人敖祥立，上海圣瑞敕律师事务所律师。
被告上海康族足部保健有限公司。
法定代表人徐春山，经理。
委托代理人张社强，系该公司员工。
委托代理人宋亮，上海林拓律师事务所律师。
原告朱浩与被告皮武灵、上海康族足部保健有限公司（以下简称康族公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月19日、3月5日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年6月24日公开开庭予以审理。原告的委托代理人贺晓博、张熙，被告皮武灵的委托代理人敖祥立、被告康族公司的委托代理人张社强、宋亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱浩诉称，2003年11月27日，原告及其前妻倪某与被告皮武灵签订了《上海市房屋租赁合同》，合同规定原告及倪某将坐落于上海市闵行区××路××号一、二楼的房屋出租给皮武灵作为商铺使用，租赁期自2004年2月1日至2014年1月30日，租金2004-2006年为人民币（币种下同）52，000元／月，之后每年按前一年租金支付方式为每两个月支付一次，先付后用，支付时间为当月25日。合同签订后，原告与倪某即按约向被告皮武灵交付了上述房屋。2009年2月25日，原告与倪某签订《自愿离婚协议书》，因性格不合自愿离婚，取得《离婚证》并达成协议约定将上述房屋归原告所有。皮武灵在合同签订后，在系争房屋内成立了康族公司，房屋一直由康族公司使用。从2005年起，被告未经原告同意，将租金支付房屋改为每月支付一次，先付后用，违反了合同约定，原告一直与被告沟通，但被告未能改正。自2013年9月起，被告拒付租金，原告于2013年9月25日、26日两次向二被告发函要求被告履约，但被告直至不利，故原告于2013年9月26日发函要求解除合同。2013年10月12日被告将房屋交还原告，交接时，房屋内有大量建筑垃圾未清理，且房屋及附属设备中存在多处损坏及故障，原告为此支付了垃圾拆除清运费2万元及电缆开关安装工程费3，500元。被告迟延支付租金及提前搬离均属违约，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告皮武灵向原告支付自2013年9月1日至2013年10月12日的租金94，921元、解约违约金136，864元及逾期支付租金违约金170，632.56元；2、被告皮武灵向原告支付垃圾清运费2万元及电缆开关安装工程费3，500元；3、被告康族公司对被告皮武灵的上述付款义务承担连带责任。
被告皮武灵辩称，不同意原告的诉讼请求。1、对于应付租金的数额没有异议，违约金及逾期付款违约金过高，应用押金予以抵扣；2、皮武灵承担系争房屋为成立康族公司，由皮武灵签订租赁合同也是因为当时公司未成立，皮武灵系职务行为；3、实际租赁过程中也由康族公司支付相应的租金，且皮武灵在此后也退出了康族公司，故相应的费用与皮武灵无关；4、原告主张的逾期付款违约金没有事实基础，双方履行过程中已经变更了租金的支付方式，不成立延期支付租金。
被告康族公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、对于支付租金及垃圾清运费没有异议，但电缆开关安装工程系原告自己要求的，与被告康族公司无关；2、愿意承租月租金20%的违约金18，984.20元；3、对于迟延支付租金是得到原告同意的，原告发函只是提及支付9月房租，并未提及违约金，可以看出原告对每月支付房租的方式已经认可，即使存在违约该标准也过高；4、原告应该将押金予以扣除相应的费用多退少补；5、康族公司愿意承担相应的责任。
经审理查明，原告朱浩与案外人倪某原系夫妻关系，其二人于2009年2月25日离婚，双方于离婚时约定位于上海市闵行区××路××号房屋归原告所有。
2003年11月27日，原告朱浩（并代倪某，出租方、签约甲方）与被告皮武灵（承租方、签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区××路××号一、二楼的房屋出租给被告作为商铺使用，建筑面积为320平方米；甲方于2003年12月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2004年2月1日起至2014年1月30日止，总租赁期为十年，免租期为2003年12月1日到2004年1月31日共二个月；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；月租金为52，000元，该房屋租金三年内不变，租金每二个月支付一次，先付后用；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金即104，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、电视收视等费用由乙方承担；乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，必须及时交付，若逾期支付，则按月租金的1%支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按7.20元／平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金的累计超过15天的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租金第一年至第三年不变，第四年起每年按前一年租金递增4%，房东只承担租金一万五千元发票的税收部分，余下部分租赁税收由乙方自行缴纳，与甲方无关；此房不得转租和转让，此房的围墙部分由乙方自行搭建；租金每隔二个月支付一次，于每月1月25日、3月25日、5月25日、7月25日、9月25日、11月25日以前支付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付违约金；乙方在此房内不得从事违纪违法行为，乙方应及时缴纳国家的税收，如有违反以上行为与甲方无关；甲方负责承担合同期内的物业管理费等。合同还对其他内容进行了约定，合同签订后原告将房屋交付，系争房屋实际由被告康族公司使用。
2003年12月，被告皮武灵与案外人张伟宇及郑渝共同出资在系争房屋内设立上海康族美容保健有限公司，法定代表人为被告皮武灵，上海市工商行政管理局闵行分局于2004年1月5日核发营业执照。2007年5月23日，上海康族美容保健有限公司召开股东会决议，选举案外人徐春山为公司执行董事、张伟宇为公司监事、皮武灵不再担任公司执行董事。同年5月25日，皮武灵、徐春山、张伟宇签订股权转让协议，皮武灵将其在该公司的股权转让给徐春山、张伟宇。2007年6月4日，上海康族美容保健有限公司的法定代表人由皮武灵变更为徐春山。2012年12月10日，上海康族美容保健有限公司更名为上海康族足部保健有限公司。
本案系争租赁合同履行过程中，被告康族公司通过公司员工个人账户向原告皮武灵账户内打入房租，支付方式时而为按约支付、时而为二个月支付一次，支付时间不定，最近支付至2013年8月31日。原告朱浩向被告康族公司开具租金发票。
2013年9月25日，原告向租赁房屋内邮寄通知函，表示2013年9月1日前支付9月份房租，但至今没收到，故要求在2013年9月27日前支付拖欠房租并支付相应违约金。因此后未收到租金，原告再次向租赁房屋内邮寄通知函表示已催促支付房租，但租客置之不理已属违约，故要求于2013年10月1日收回商铺。同年10月12日，被告康族公司将系争房屋交还给原告，但被告康族公司未能清理系争租赁房屋内的建筑垃圾。此后原告自行找到上海永丹实业发展有限公司清理垃圾，并于支付了清运费2万元。
本案审理过程中，案外人倪某到庭表示，系争租赁合同由原告替其签名，当时由原告负责租赁事宜，对于其签订的租赁合同予以认可，但现在其与原告已离婚，该房屋与其已经没有关系了，故不要求参与本案诉讼。庭审过程中，原、被告均表示不要求追加倪某参与诉讼。
上述事实，由原告提交的《上海市房屋租赁合同》、《自愿离婚协议书》、银行交易记录、《通知函》及邮寄凭证、《房屋交接书》、《公证书》、垃圾拆除清运费发票、《离婚证》、倪某情况说明，由被告皮武灵提交的公司章程、《住所使用证明》、《核发﹤营业执照﹥通知单》、《公司变更登记申请书》、《股东会决议》、《股权转让协议》、《准予变更登记通知书》、《企业法人营业执照》、《公司变更登记申请书》、《企业名称变更预先核准通知书》、《准予变更登记通知书》等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告朱浩（并代倪某）与被告皮武灵签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中被告皮武灵于11月27日向原告承租系争房屋，于次月即发起成立上海康族美容保健有限公司并担任法定代表人，此后的租赁过程中均由上海康族美容保健有限公司使用该系争房屋并支付相应的租金，该租赁合同实为被告皮武灵为设立公司而自己名义对外签订。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条之规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，现原告以被告皮武灵为合同相对方，要求其承担相应责任于法不悖，本院予以支持。至于原告认为被告康族公司支付租金系债务加入，并要求其承担连带责任，本院认为租赁合同为皮武灵为设立公司而自己名义对外签订，原告现已选择向皮武灵主张合同项下的权利，其要求被告康族公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。
现根据原告与被告皮武灵签订的租赁合同中约定，承租方逾期不支付租金的累计超过15天的，原告可书面通知解除合同。实际租赁过程中，被告履行逾期支付租金，自2013年9月1日起的租金至今未能按约支付，已属违约。原告依据合同约定发函要求二被告承担违约责任，并于2013年10月12日收回系争房屋，双方的租赁合同实际已于当日解除，租赁期间内自2013年9月1日至10月12日的租金94，921元，被告皮武灵应向原告支付。关于原告主张的自2012年9月26日起至2013年8月1日止期间内六笔租金的逾期付款违约金，被告确未能按照合同约定按期支付应承担相应的违约责任，又按照双方合同约定每逾期一日，需按月租金的1%支付违约金，被告认为该约定过高，本院考虑到原告的实际损失，根据公平原则酌定被告皮武灵按照万分之五／日的标准，向原告支付逾期付款违约金14，527.32元。关于原告主张的解除合同违约金，被告在租赁过程中逾期支付租金已超过15日，原告主张解除合同并于2013年10月12日收回房屋，该合同解除之责任在于被告皮武灵。至于违约金数额，原告认为其对系争房屋清理后才对外出租，本院注意到原告提交的垃圾清运费发票于2013年10月29日开具、电缆开关安装工程发票于2013年11月1日开具，结合原告签订的相关合同，实际房屋内的垃圾清运及电缆安装均在收回房屋20天内完成，且此后原告即对外出租，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定被告皮武灵向原告支付违约金70，000元。关于原告主张的垃圾清运费及电缆工程安装费损失，双方在办理交接时房屋内的建筑垃圾确没有清理，被告皮武灵应在合同解除后将房屋恢复原状予以返还，该建筑垃圾应由其清理，现原告自行委托他人清理，支付的清运费2万元被告皮武灵应予以支付。至于电缆安装工程，双方在办理交接时并未载明房屋内电缆开关在租赁期间内损坏，现原告主张该笔费用由被告负担，本院难以认定其因果关系，故该笔费用本院不予支持。至于被告原支付的租赁押金104，000元，按照双方约定可用以冲抵相关费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告皮武灵向原告朱浩支付租金94，921元；
二、被告皮武灵向原告朱浩支付逾期付款违约金14，527.32元；
三、被告皮武灵向原告朱浩支付违约金70，000元；
四、被告皮武灵向原告朱浩支付垃圾清运费20，000元；
五、原告朱浩向被告皮武灵返还保证金104，000元；
上述第一、二、三、四、五项条款相抵后，被告皮武灵于本判决生效之日起十日内向原告朱浩支付95，448.32元；
六、驳回原告朱浩的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6，128.81元，由原告朱浩负担4，611.64元，由被告皮武灵负担1，817.17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蒋鸣良
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。