上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3428号
上诉人（原审原告、反诉被告）奥康国际（上海）鞋业有限公司。
法定代表人王。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘姚均。
上诉人奥康国际（上海）鞋业有限公司与上诉人刘姚均因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第2564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，奥康国际（上海）鞋业有限公司（以下简称奥康公司）与刘姚均于2012年9月11日签订了《房屋租赁合同》，约定：刘姚均将位于上海市浦东新区潍坊西路房屋出租给奥康公司；租期2年，自2012年9月21日至2014年9月20日，年租金人民币（以下币种相同）324，000元，支付方式为押二付一，每月15至20日之前支付租金，逾期按月租金的5‰支付违约金；一方违反合同有关条款，另一方有权追究违约责任，对造成经济损失的应予赔偿等等。同年9月17日奥康公司与刘姚均及中介方签订《补充协议》，将租赁到期日延后3天即2014年9月23日，3天延续期免租金。同年9月18日奥康公司给付刘姚均押金54，000元。2013年5月14日奥康公司向刘姚均发出法律函，表示租金付清，合同已解除，刘姚均应于2013年5月31日前退还押金54，000元。
2013年8月奥康公司诉至原审法院，要求判令刘姚均退还房屋押金54，000元及利息。刘姚均则认为奥康公司在合同履行过程中始终未按时支付租金，并于2013年5月违约单方面提出解除合同，致刘姚均造成损失，但同意押金可在本案中折抵，并提起反诉，要求：1、奥康公司支付迟延履行违约金7，290元；2、奥康公司支付2013年5月6日至5月19日租金11，700元；3、奥康公司支付3个月房屋空置租金损失费81，000元；4、奥康公司支付自2013年8月至2014年9月的租金差价60，000元。原审庭审中，刘姚均自愿放弃第1项反诉请求。奥康公司要求驳回刘姚均的反诉请求。
原审中，双方一致确认奥康公司支付租金至2013年5月5日。奥康公司表示，奥康公司租赁房屋系为公司高管居住使用，因公司负责人异动，实际居住人于2012年4月26日开始不居住涉租房屋，并于同年5月5日双方口头约定解除合同，是为行使约定解除权；另有一些电子邮件可以佐证上述事实。刘姚均则表示：其于2013年5月19日收到奥康公司于2013年5月14日发来的法律函，同意收到日为合同解除日；刘姚均为防止损失扩大而积极寻找他人租赁房屋，而奥康公司在未经同意的情况下擅自解除合同应承担在相应违约责任；奥康公司提供的电子邮件，与本案主体不符且真实性也无法确认。
原审另查明，涉案房屋系王玉竹、关东元所有。王玉竹于2012年8月3日委托刘姚均处理涉案房屋的租赁事宜。
原审认为，刘姚均系基于房屋所有权人之一的同意，而与奥康公司签订的合同，故该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。奥康公司主张双方合同已口头解除，且行使的是约定解除权，但因合同对该情形下奥康公司是否具有解除权未作约定，且奥康公司亦无证据证实合同已口头解除，故对此不予采信。奥康公司应当承担其擅自解除合同的违约责任。刘姚均在收到奥康公司的法律函后自愿表示同意解除合同，可予确认，故对刘姚均要求奥康公司支付2013年5月6日至5月19日租金的诉请予以支持。合同解除后，刘姚均应当退还押金，但合同解除后相关事宜未作处理的情况下，奥康公司主张押金的利息损失，无法律依据，不予支持。刘姚均虽同意解除合同，但并未表示放弃追究违约责任的权利。涉案合同对于违约责任仅作了概括约定，即违约一方应赔偿对方因违约造成的经济损失。鉴于租赁合同的特点，以及涉案合同将二个月租金作为押金的约定，故酌情支持奥康公司房屋空置2个月的租金损失54，000元。至于刘姚均以双方合同履行后可以获得的利益，及刘姚均与案外人间另签合同获得的利益相比较所主张的租金差额损失。首先，奥康公司不应负有该损失发生的预见义务，事实上也不可能预见；其次，刘姚均主张的房屋空置损失已获支持，该损失应相当于违约所造成的损失。因此，刘姚均的该项主张难获支持。
原审法院审理后于二○一三年十一月十三日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，作出判决：一、刘姚均退还奥康国际（上海）鞋业有限公司房屋押金54，000元；二、奥康国际（上海）鞋业有限公司支付刘姚均租金11，700元；三、奥康国际（上海）鞋业有限公司支付刘姚均房屋空置租金损失54，000元；上述三项折抵后，奥康国际（上海）鞋业有限公司应支付刘姚均11，700元，定于判决生效后十日内付清；四、驳回奥康国际（上海）鞋业有限公司、刘姚均的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币575元，由刘姚均负担；一审反诉案件受理费减半收取人民币1，750元，由刘姚均负担人民币1，031元，奥康国际（上海）鞋业有限公司负担人民币719元。
判决后，奥康公司与刘姚均不服，均向本院提起上诉。
奥康公司上诉称：双方已于2013年5月5日合意提前解除租赁合同，故奥康公司无需承担提前解约的违约责任，亦不应承担任何赔偿责任。据此，要求撤销原审判决第二、三项，改判驳回刘姚均原审中的全部反诉请求并支持奥康公司原审中的全部诉请。
刘姚均上诉称：涉案租赁合同的解除系奥康公司单方面擅自搬离租赁房屋所致，刘姚均从未委托他人就合同解除问题与奥康公司进行协商，奥康公司擅自解约理应承担违约责任。根据上海高院2012年关于审理疑难租赁案件的相关会议精神，奥康公司理应承担因房屋空置三个月所产生的租金损失。奥康公司提前解约造成刘姚均自2013年8月至2014年9月之间租金差价损失，该损失亦属奥康公司可预见范围，故应由奥康公司承担。据此，要求撤销原审判决第四项，改判奥康公司支付租金差价损失6万元及三个月房屋空置的租金损失，并驳回奥康公司原审中的诉请。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法设立的合同具有法律效力，各方当事人均应严格恪守。奥康公司为承租涉案房屋与刘姚均签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。奥康公司单方提前解除合同，既无合同依据，亦不符合法律规定，故奥康公司依约应承担相应的违约责任。奥康公司上诉称其已与刘姚均达成口头解约合意，但并未提供相关证据予以佐证，且刘姚均对此亦不予确认，故本院对此不予采信。鉴于刘姚均在原审中确认2013年5月19日其收到奥康公司发出的函件，并同意收信日为合同解除日，故应当认定上述租赁合同于2013年5月19日解除，原审据此判决奥康公司尚需向刘姚均支付2013年5月6日至5月19日的租金11，700元，当属正确。至于奥康公司提前解约所应承担的违约责任方式，鉴于上述租赁合同的违约责任条款仅约定违约方应赔偿对方因违约所造成的经济损失，故奥康公司应就其提前解除合同给刘姚均造成的损失承担赔偿责任。原审根据租赁合同的特点、涉案合同关于押金数额的约定及本案的实际情况等酌情认定奥康公司按空置两个月所产生的租金损失数额向刘姚均赔偿损失，并无不当。刘姚均上诉要求奥康公司支付3个月空置损失及租金差价损失，依据不足，本院不予采信。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，本院依法予以维持。两上诉人的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，750元，由上诉人奥康国际（上海）鞋业有限公司与上诉人刘姚均各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年二月十七日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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