山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民重初字第3842号
原告邱志成，男，1968年10月8日生，汉族，住济南市。
委托代理人王英，山东鲁泉律师事务所律师。
被告泮淑英，女，1946年9月8日生，汉族，农民，住山东省即墨市。
被告单洪林，男，1969年12月12日生，汉族，农民，住山东省即墨市。
被告单晓红，女，1975年8月2日生，汉族，住山东省即墨市。
以上三被告的共同委托代理人修祥敏，男，1954年1月27日生，汉族，住山东省即墨市。
原告邱志成与被告泮淑英、单洪林、单晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告邱志成及其委托代理人王英，被告泮淑英、单洪林、单晓红的委托代理人修祥敏到庭参加审理。本案现已审理终结。
原告邱志成诉称，2003年10月7日，经人介绍被告泮淑英之夫单正礼持济南市市中区公证处（2002）济中证民字第724号《死亡公证书》、（2002）济中证民字第725号《继承权公证书》以委托代理人的身份与我签订了《房屋产权买卖协议》，将本市七里山南一区11号楼三单元203室房产（房产证号为：济房权证中字第053x**号）卖于给我。协议签订后，被告泮淑英之夫单正礼随即将（2002）济中证民字第724号《死亡公证书》、（2002）济中证民字第725号《继承权公证书》原件、济南市市中区七里山南一区xxx号楼xxx单元xxx室《房屋所有权证》等文书证件以及房屋交给我，我居住至今。现单正礼已于2013年8月31日去世，被告单洪林、单晓红系单正礼的子女。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令被告泮淑英、单洪林、单晓红协助我办理济南市市中区七里山南一区xxx号楼xxx单元xxx室涉诉房产的产权过户手续；诉讼费用由三被告承担。
被告泮淑英、单洪林、单晓红辩称，合同的主体不适格。2003年10月7日单正礼以委托代理人身份与原告邱志成签订房屋产权买卖协议一份，原告邱志成称签订协议时单正礼持死亡公证书，说明签订协议时原告邱志成是知道单洪波已经死亡的，死亡的人是不能委托他人的，而且不具有权利及行为能力，且原告邱志成明知此事。原告邱志成与单正礼签订的房产产权买卖协议中约定，2003年8月31日前付5万元的房屋可预住该房屋，合同在签订前双方即已履行了付款交付房屋的义务。该协议是原告邱志成起草的，根据实际付款时间是2003年9月15日，原告邱志成能否在签订合同时就自己定为违约方。被告泮淑英是房屋的共有人，单正礼没有取得授权，无权处理或在合同签订后一个月内原告邱志成催告被告泮淑英追认，而原告邱志成在合同签订后十年内没有催告。至单正礼死亡后，在死无对证的情况下原告邱志成又提出请求，特别是原告邱志成与被告单洪林的通话录音，该通话录音是明知单正礼已经死亡，在咨询了律师之后准备通过诉讼的情况下才给单洪林打的电话，该录音是经过精心准备的，带有引诱性的。原告邱志成向法庭陈述多次向被告泮淑英主张过权利，应向法庭提交证据证明其何时向被告泮淑英主张过权利的证据。被告单晓红、单洪林、泮淑英在诉讼前从不知涉案房屋已被处分。
经审理本院认定，位于山东省济南市市中区七里山南一区xxx号楼xxx-
xxx室房屋系案外人单洪波所有（系单洪波生前参加房改取得产权，产权证号为济房权证中字第053x**号），房屋所有权证书颁发时间为2002年1月11日，单洪波于2001年7月17日意外死亡去世；另一案外人单正礼系单洪波的父亲、被告泮淑英系单洪波的母亲；单洪波死亡时，除单正礼及被告泮淑英外没有其他第一顺序法定继承人。单正礼已于2013年8月31日因病去世。被告泮淑英与单正礼系夫妻关系，二人共生育三名子女，长子单洪林，次子单洪波，女儿单晓红。单正礼去世后，除被告泮淑英、单洪林、单晓红外没有其他第一顺序法定继承人。2003年10月7日，单正礼曾以单洪波委托代理人的身份与原告邱志成签订《房屋产权买卖协议》一份，约定由原告邱志成购买涉诉房屋，总价款为人民币83000元整，原告邱志成在2003年8月31日前付5万元购房款，可入住该房屋，于2004年春节前付清余款33000元。甲方（案外人单正礼）将房产证交付给乙方（原告邱志成），房产过户的相应税费均由原告邱志成负担。该协议中未约定房屋的过户时间。合同落款处，甲方代理人由单正礼签名、乙方由原告邱志成签名、证明人处由案外人刘传峰分别签名予以确认。协议签订前，原告邱志成委托双方签订合同的证明人刘传锋于2003年9月15日将5万元房款汇入姜世磊（系单正礼与被告泮淑英的女婿）的账户中；协议签订后，于2004年1月11日，原告邱志成再次委托刘传锋将余款33000元汇入姜世磊的账中。庭审原审中，被告泮淑英的委托代理人对单正礼在《房屋产权买卖协议》中的签名提出异议，并申请法院委托相关司法鉴定机构对其签名的真实性进行司法鉴定。双方均认可现放置于原济南市市中区公证处档案材料中单正礼的签名为样本。我院委托日照浩德司法鉴定所对被告泮淑英的申请进行了鉴定，该鉴定所作出日浩[2014]文鉴字第162号文书鉴定意见书，鉴定意见为：“送检的2003年10月7日的《房屋产权买卖协议》中单正礼签名与样本笔迹是同一人书写。”鉴定意见书向原告邱志成和被告泮淑英送达后，在法定期限内，双方均未提出异议。现涉诉房屋由原告邱志成及其家人在此居住使用，房产证原件及公证书的原件均放置在原告邱志成处。
另查明，在单洪波去世后，山东省济南市市中区公证处于2002年4月23日出具了（2002）济中证民字第724号关于单洪波的《死亡公证书》，证明单洪波于2001年7月17日在济南因意外死亡；出具了（2002）济中证民字第725号《继承权公证书》，证实在单洪波死亡后，其继承人为其父母单正礼和泮淑英，无其他继承人，单洪波死后留有座落坐落于济南市市中区七里山南一区xxx号楼xxx-
xxx室房屋一套，未留遗嘱。
再查明，《房屋产权买卖协议》中的证明人刘传锋出具证人证言证实，称因其是被告泮淑英儿子单洪波的同事，在单洪波去世后，其单洪波之父单正礼委托其将涉诉房屋卖掉。原告邱志成的老乡邱广发也是其同事，其是通过邱广发知道邱志成想在济南买房子，就做了中间人。是单正礼直接与邱志成商量的价格，具体怎么谈的不清楚。签订合同时也不是在同一时间签的字，合同应该是邱志成起草的，签订合同时，可能是因为邱志成不懂，写的单正礼的委托人，因为时间太久，合同上签字的具体时间记不清楚了，但房款是通过银行汇款交付的，是按照单正礼的指示汇入其女婿姜世磊的账户里了。交接房屋时，单正礼把房产证和公证书的原件都一起给了邱志成了。原告邱志成提供了在单正礼去世后，其曾与单正礼的儿子即被告单洪林的通话录音，该录音资料中，邱志成提出要求被告泮淑英本人或委托其他人来协助其办理房产过户的事情，但单洪林陈述因为其父亲单正礼去世，家里其他人不知道怎么办，等问一下再说，也让邱志成问一下如何办理。通话中，双方均未提出被告泮淑英对买卖合同是否知晓的问题。
被告单洪林、单晓红称不清楚房屋买卖一事，也没有委托单正礼处分房屋买卖一事，房屋买卖协议中的“单正礼”的签名也不是单正礼本人所签，而且原告邱志成只是找过被告单洪林，未找过被告泮淑英，也没有收到该笔款项，而是通过案外人刘传峰转到姜世磊帐户上的，案外人刘传峰给姜世磊打过三笔钱，刘传峰称是房租，房租是单正礼通过刘传峰向外出租房屋的租金。为此，被告单洪林、单晓红提交重新鉴定申请书，要求对房屋买卖协议中的“单正礼”是否是单正礼本人所签进行重新鉴定。
被告泮淑英、单洪林、单晓红提交编号为A1129xxx号转帐凭证复印件一份，称该复印件是案外人刘传峰给其发的传真件，该复印件记载2004年1月11日，刘传峰汇入姜世磊在交通银行帐户中3514.2元。原告邱志成认为是复印件，不予质证。
以上事实，由房屋产权买卖协议、公证书、房产证、汇款凭证、证人证言、租赁协议、录音资料、鉴定意见书、调查笔录及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体的自然人、法人或其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中的焦点是被告泮淑英丈夫，被告单洪林、单晓红的父亲单正礼与原告邱志成所签订合同的效力、被告泮淑英对此合同是否知晓及被告泮淑英、单洪林、单晓红是否有义务协助原告邱志成办理涉诉房屋的过户登记手续的问题。对此，本院认为，在房屋原产权人单洪波去世后，因其尚未结婚，其所留有遗产即本案涉诉房屋应由其父母继承，即单正礼与被告泮淑英为涉诉房产的合法继承人，单洪波去世后，该房屋的所有权人为单正礼和被告泮淑英。原告邱志成与单正礼签订关于涉诉房屋的买卖合同时，单正礼虽以单洪波的“委托代理人”的身份签订，但该协议的内容体现的是作为涉案房屋的合法继承人之一的真实意思表示，且原告邱志成也按约定支付了购房款，并且长期在涉案房屋内居住。作为涉案房屋的另一合法继承人泮淑英虽未在合同上签名，但通过庭审查明的事实及原告邱志成提供的录音资料等证据可以能够证实，被告泮淑英对涉诉房屋出售、收取全部房款及交由原告邱志成居住使用的情况是明知的，故单正礼与原告邱志成签订的关于涉诉房产的《房屋产权买卖协议》是有效合同，被告泮淑英陈述的对涉诉房屋的出售毫不知情，单正礼与原告邱志成签订的买卖合同无效的主张，与事实不符，本院不予采信。依法成立的合同，受国家法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。最高人民法院关于民事诉讼证据的司法解释中规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力的大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。原告邱志成与单正礼虽未在合同中约定房屋产权过户的具体时间和方式，但通过庭审中查明的事实及原告邱志成提供的录音证据可以看出，在单正礼去世后，原告邱志成多次电话联系被告泮淑英的子女即被告单洪林要求办理涉诉房产的过户手续，且在通话中，被告单洪林均未对涉诉房屋的出卖一事提出任何异议；且在不动产买卖中，收取房款、协助买方办理产权过户是卖方的基本权利和义务，出卖一方也有义务协助购房一方办理其所出售房屋的产权过户登记手续，故在原告邱志成提出过户请求的情况下，被告泮淑英有义务协助原告邱志成办理涉诉房屋的过户登记手续。关于被告单洪林、单晓红在重审本案中时提出对原告邱志成与单正礼签订的《房屋产权买卖协议》中的“单正礼”的签名是否为单正礼本人所签进行重新鉴定的问题，在本案原审期间，本院依被告泮淑英的申请委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，该司法鉴定所对此展开分析、论证，并作出了相应的鉴定结论，现被告单洪林、单晓红不能提供证据证明上述鉴定违反法律规定，因此对被告单洪林、单晓红的关于申请重新鉴定的申请，本院不予准许。被告单洪林、单晓红作为单正礼的法定继承人，在单正礼去世后，应当履行单正礼应当履行的相应的义务。综上，原告邱志成要求被告泮淑英、单洪林、单晓红协助其办理涉诉房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。考虑到被告泮淑英年事已高，且居住在外地，故应当酌情给其留出一定适当履行义务的时间。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国继承法》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条第一款、第六十四条之规定，判决如下：
被告泮淑英、单洪林、单晓红于本判决生效之日起六十日内协助原告邱志成办理山东省济南市市中区七里山南一区xxx号楼xxx-
xxx室房屋（产权证号为济房权证中字第053x**号）的产权过户登记手续，将该房屋由单洪波名下过户到原告邱志成名下，过户的相关税费均由原告邱志成负担。
案件受理费3570元，由被告泮淑英、单洪林、单晓红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 范晓静
审 判 员 赵树东
人民陪审员 焦国庆
二〇一五年十月八日
代理书记员 周华炜