山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终2247号
上诉人（原审被告）：王孝山。
委托代理人：张晖东，山东信望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：文伟忠。
委托代理人：赵建国，肥城仪阳法律服务所法律工作者。
原审第三人：刘正付，居民。
上诉人王孝山因债权转让合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2015）肥商重字9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人王孝山的委托代理人张晖东、被上诉人文伟忠的委托代理人赵建国、原审第三人刘正付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王孝山上诉请求：1、一审法院以“西山小院”未办理抵押登记手续不能产生对抗转让合同的效力，否定房光海自2009年起就实际占有西山小院并居住至今的事实，属于认定事实错误。2008年刘正付给房光海出具承诺书，在刘正付到期不能归还借款的情况下房产归房光海所有。房光海出庭作证证实了房光海实际占有房产并居住至今。2、一审法院以2013年3月8日协议书所使用的文字、2014年2月24日的收入凭证，法院对孙小村相关人员的调查来推断，刘正付已经实际交付了，属于适用法律错误。3、1998年刘正付承包孙小村1亩土地，实际占有2.19亩，合同40年，土地租金2.19万，刘正付建设了楼房及平房。刘正付放弃对西山小院的一切权利，其实质是买卖集体土地上的房屋，是无效的。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一二审的诉讼费用由被上诉人承担。
文伟忠辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘正付陈述意见称：1、同意一审判决。我写的承诺书，实际是王孝山所有，2013年3月8日合同就证明了王孝山早就占有“西山小院”2、王孝山交给孙小村土地租赁费是其住进“西山小院”后，孙小村委找到王孝山补交的。3、转让文伟忠债权合法有效。4、早已还清王孝山的债务。
文伟忠向一审法院起诉请求：请求判决王孝山支付欠款30万元。诉讼费由王孝山承担。
一审法院查明，1998年10月27日，第三人刘正付与肥城市新城办事处孙小村民委员会达成土地承包协议，刘正付承包该村土地1亩，合同期限40年，刘正付以其子刘培生的名义与该村委签订了合同。后第三人在该土地上建设小楼一座，还建设了平房等建筑物，实际多占用了土地，合同未变更，第三人也未交清承包费。2008年12月26日，第三人给房光海出具“承诺书”一份，内容为：“…本人愿将橡厂南山处一层半小楼约150平方米及院落抵押给房广（应为光）海换回房纪东的房产证，原李宪文20万贷款（刘正付使用）现经双方协商，同意刘正付自愿将此房抵押给房广海归还20万的借款本息，如到期归还不上，此房产归房广海所有，如有对外抵押无效”，双方没有办理抵押登记手续。2013年3月8日，因第三人刘正付欠被告王孝山借款本息，双方签订“协议书（合同书）”一份，除约定第三人用“肥城国用（2011）第××房肥房权证新城字第××号地上附属物及办公楼南一宗建筑房”过户给被告偿还借款外，协议第四条还约定：甲方（指刘正付，下同）已将西山小院抵押给乙方（指王孝山，下同），（没有土地证和房产证），现乙方为照顾甲方家庭生活，自愿将抵押院和房产，无偿返还给甲方，并自愿无偿援助给甲方15万元；第五条约定：甲乙双方自签字之日起，甲方必须在七日内搬出大院内一切物品，并将院外平房楼南一宗建筑房交接完毕，否则甲方视为对院内外物品的放弃；第六条约定：在本协议第五条办理完毕后，乙方应当返还甲方西山小院，并给付15万元；合同还注明：“原借款本息530万元及所有借款条作废”。2013年3月8日，第三人与被告签订“协议书（合同书）补充合同”一份，约定：原协议书第四条更改为：现甲方将西山小院直接转让给乙方，至此甲方已放弃对西山小院的一切权力，转让包括：租用土地及地上所有房屋和附属物等一切物品；协议书第六条更改为：甲方转让乙方西山小院后，乙方应立即支付甲方35万元人民币。后被告占有了西山小院。上述协议书及补充合同签订前，肥城国用（2011）第000072号土地使用证及肥房权证新城字第××号房产证均已过户至被告名下。2013年7月6日，原告文伟忠与第三人刘正付签订债权转让协议书一份，约定：根据2013年5月6日刘正付与王孝山的《2013年3月8日协议书（合同书）补充合同》，刘正付对王孝山享有35万元债权，刘正付将其中的30万元自愿转让给文伟忠。2013年11月1日，原告文伟忠与第三人刘正付再次签订债权转让协议书一份，约定的主要权利义务与2013年7月6日签订的协议书基本一致。后原告及第三人将债权转让事宜通知了被告。被告取得涉案院落后，持与第三人签订的协议书到肥城市新城办事处孙小村要求签订合同，该村委派人重新对涉案院落占用的土地面积进行了测量，为2.19亩，并于2014年2月24日向王孝山收取了租金及利息，为王孝山出具了“收入凭单”一份，载明：“交款人王孝山（补办合同）项目收场地租用合同（补办）租金（1999至2038年40年）21900.00利息（1999至2013年14年）15330.00合计37230.00”，对刘正付与王孝山之间的转让行为，该村委持默认态度。2014年1月14日，本院在执行（2014）肥执字第27号案件中，向被告送达履行到期债务通知书一份，要求王孝山向申请人文伟忠直接履行对被执行人刘正付所负的到期债务30万元。被告于2014年1月17日提出异议，称其与刘正付的债权债务至今没有结算清，刘正付至今还有两间房产未按承诺兑现，仍由刘正付的前妻占有。原告于2014年4月8日诉来本院，请求判决被告支付欠款30万元。案经开庭调解，因被告不同意调解，致使法庭调解未能进行。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”。本案中，第三人与被告签有“协议书（合同书）”及“协议书（合同书）补充合同”，上述合同不属于合同法规定的除外情形，且被告对原告、第三人已履行了通知义务没有异议，故债权转让合同成立，双方均应按照被告与第三人签订的合同履行各自义务。庭审中，被告认可第三人已履行了除西山小院外的其他交付义务，但抗辩称第三人没有向其交付西山小院。本院认为，首先，从双方签订的“协议书（合同书）”看，合同载有“甲方已将西山小院抵押给乙方…无偿返还给甲方”、“乙方应当返还甲方西山小院”等内容，应当推断双方签订该协议时被告已占有该小院；其次，从被告提交的2014年2月24日的“收入凭单”看，双方均认可该证据是交纳的西山小院的租金，也能印证被告实际占有西山小院的事实；再次，从本院对孙小村相关经办人员的调查看，合同签订后该村委因找不到刘正付，致使租金未能收取，后发现王孝山在西山小院住，就找王孝山，王孝山持与刘正付签订的合同称已受让了西山小院，并交齐了租金、利息，以上证据能够互相印证，可以认定第三人刘正付已将西山小院交付给被告，被告的该抗辩理由不能成立。第三人已履行了合同约定的交付义务，被告应按与第三人签订的合同及债权转让合同履行付款义务，故原告要求被告支付30万元的诉讼请求本院予以支持。
对于被告提出的补充合同实际为买卖集体土地上的房屋因而无效的答辩意见，本院认为，双方所签订的补充合同中载明：“现甲方将西山小院直接转让给乙方，…转让包括：租用土地及地上所有房屋和附属物等一切物品”，该约定表明第三人是将所租用的土地及包括房屋在内的附属物转让给被告，转让的是使用权而非所有权，从合同表述及被告曾到孙小村委要求签订合同的事实来看，被告对第三人对西山小院仅有租赁权也是明知的，双方之间不可能发生买卖合同关系。对于租赁权的转让，法律并无限制性规定，故被告的该答辩意见不予采纳。对于被告提出的西山小院由案外人房光海实际占有并居住的答辩意见，被告提交了刘正付给房光海出具的承诺书，用以证明西山小院已抵押给房光海并为房光海占有，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人”。本案中，现有证据可以证实西山小院已被王孝山占有，并由王孝山交纳了租金，孙小村委对刘正付与王孝山之间的合同转让持默认态度，转让合同已经生效，因此，刘正付将西山小院抵押给房光海因没有办理抵押登记手续，不能产生对抗转让合同的效力。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，判决：被告王孝山于本判决生效之日起十日内，支付给原告文伟忠人民币30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告王孝山负担。
二审中，当事人没有提交新证据。2013年5月6日，第三人与王孝山签订“协议书（合同书）补充合同”一份。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，上诉人主张未交付“西山小院”，从双方2013年3月8日签订的协议书看，协议书载有甲方已将西山小院抵押给乙方（没有土地证和房产证），现乙方为照顾甲方家庭生活，自愿将抵押院和房产，无偿返还给甲方，并自愿无偿援助给甲方15万元。“返还”为退回、退还之意，应为将实际占有的“西山小院”交回刘正付，如王孝山未实际占有或由房光海占有不应出现返还字样。结合原审法院对孙小村相关经办人员的调查看，孙小村村委发现王孝山在西山小院住，就找到王孝山。王孝山持与刘正付签订的合同称已受让了“西山小院”，并交齐了租金、利息。故，上诉人主张未实际占有，理由不能成立，本院不予支持。该“西山小院”由刘培生租赁孙小村1亩土地，刘正付建设了楼房及平房。上诉人实际占有后，该孙小村委派人重新对涉案院落占用的土地面积进行了测量为2.19亩，并于2014年2月24日向王孝山收取了租金及利息，为王孝山出具了“收入凭单”一份，注明交款人王孝山，租金支付年限为1999至2038年，并注明补办合同。王孝山作为承租人缴纳了2.19亩土地1999至2038年的租金，应为村委重新确认了将该院落所占土地为租赁给了上诉人王孝山，其主张转让集体土地上的房屋应为无效，理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏 军
审 判 员 朱 峰
代理审判员 刘 乐
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 张甜甜