浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5440号
上诉人(原审被告)：金华惠联科技有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区金衢路1号24-1幢211室。
法定代表人：陈华飞，董事长。
委托诉讼代理人：龚靓，浙江元谷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何啸风，浙江元谷律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：义乌市输变电工程有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑路133号。
法定代表人：吴卫宁，董事长。
委托诉讼代理人：蒋秉树，浙江星耀律师事务所律师。
原审被告：杨福忠，男，1981年3月15日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
委托诉讼代理人：张镇，浙江金奥（义乌）律师事务所律师。
上诉人金华惠联科技有限公司（以下简称金华惠联公司）为与被上诉人义乌市输变电工程有限公司（以下简称义乌输变电公司）、原审被告杨福忠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院(2015)金义民初字第3473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2017年1月6日公开开庭审理了本案，金华惠联公司的法定代表人陈华飞、委托诉讼代理人龚靓、义乌输变电公司的委托诉讼代理人蒋秉树、原审被告杨福忠及其委托诉讼代理人张镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金华惠联公司上诉请求：要求依法改判原审判决第二项（应扣减被上诉人未能交付的部分房租）。事实与理由：一、原审法院认定事实及适用法律错误。原审认为解除本案房屋租赁合同的理由是上诉人未定期交付租金，此认定错误。本案上诉人不支付租金是按照《合同法》第67条规定主张先履行抗辩权，由于被上诉人无法按《房屋租赁合同》全部交付房屋，上诉人无法实现合同目的。合同约定的房屋中有四间最重要的店面未交付，上诉人无法用于酒店经营。二、既然上诉人在原审中对被上诉人未按合同交付房屋提出抗辩，原审法院应对上诉人应付的金额进行审查。
被上诉人义乌输变电公司辩称，上诉人的先履行抗辩权不能成立，按照房屋租赁合同的约定，上诉人应先支付租金，被上诉人已经按照合同约定交付了出租房以及一楼的店面，一楼的四间店面虽然与稠州商业银行房屋租赁合同上涉及的店面有涉，已经排除了上诉人正常使用一楼租赁房屋的障碍，一楼的四间店面已经完全交付给上诉人，上诉人也进行了初步装修。退一步说，即使上诉人行使先履行抗辩权，也只能部分行使，其未履行的是全部的租金支付义务。上诉人的分租行为和装修的行为没有征得被上诉人同意，原审作出的判决正确。
原审被告杨福忠陈述称，同意上诉人的观点，其次我们认为本案中有以下几个问题。第一、本案的被上诉人义乌输变电公司在履约过程中未行使告知义务，使上诉人及原审被告知情权受到侵害，本案合同原主体是八方公司，主体变更为义乌输变电公司并未告知上诉人和原审被告。对原审被告而言，金华惠联公司法人变更时也未向其进行告知。第二、义乌输变电公司从合同一开始就没有履行相应义务，上诉人有权行使先履行抗辩权。义乌输变电公司主张的解除合同，由于其未告知主体变更的情形，其向上诉人的意思表示是无效的，合同解除的意愿并不生效。第三、原审被告在签约之前行使的是公司职务行为，对签约过程中导致的债务应当承担一定的责任，但在投标中标后，并不能由原审被告对履约过程中的行为负责，并且原审被告在本案的签约完成后就已经与金华惠联公司解除了雇佣关系，因此，原审被告的授权委托书的性质是签约之前的履约保证，并非是签约之后的履约保证，原审被告不应当承担保证责任。
原审原告义乌输变电公司向一审法院起诉请求：1、解除义乌市八方电气承装有限公司和金华惠联公司于2014年8月1日订立的义乌市义东路197号房屋的房屋租赁合同。2、判令金华惠联公司腾退交还义乌市义东路197号房屋并支付使用费（合同解除日起按合同约定租金标准的两倍支付至实际交还日止）。3、判令金华惠联公司立即支付拖欠租金（按合同约定租金标准自2015年11月11日起至实际交还之日，扣除10万元押金后计付）并支付违约金（按合同约定的租金逾期部分按千分之三自2015年10月28日起计付至实际履行交还日止）。4、判令杨福忠对上述第2、3项债务承担连带责任。
一审法院认定的事实：2013年11月30日，义乌输变电公司吸收合并义乌市八方电气承装有限公司、义乌市电力设计院有限公司。原义乌市八方电气承装有限公司所有的坐落于义乌市××房屋××楼（××15间约700平方米）租赁给浙江稠州商业银行股份有限公司使用，租赁期限为2011年6月30日至2017年6月29日。2014年7月，义乌市八方电气承装有限公司对外公开招标出租义乌市义东路197号的房屋，被告杨福忠持被告金华惠联公司的授权委托书作为公司的授权代表人参加投标，授权委托书载明“授权代表人对履行合同中所产生的一切债务承担连带保证责任”。经招标投标，义乌市八方电气承装有限公司与被告金华惠联公司于2014年8月1日订立房屋租赁合同一份，约定：义乌市八方电气承装有限公司将义乌市义东路197号房屋中实测面积5200平方米（其中未确权约800平方米，不包括原稠州商业银行已承租底层11间约500平方米）租赁给被告金华惠联公司使用；租赁期限为拾年（自2014年8月11日起至2024年11月10日止）；租金第一年度为1700200元，第二年起按上一年度租金上递增3%（第二年为1751206元）；应在次年的合同租赁期15日前支付下年的房屋租金；租赁方支付租金及物业管理费押金10万元用于支付应由被告承担的租金和费用违约金，合同解除支付费用后退还；合同对转租、改造等作了约定。签订合同当日，被告金华惠联公司出具情况说明一份，说明其在合同签订前已对房屋一层、二层、三层进行拆除改造。合同订立后，被告金华惠联公司依约支付了第一年的租金和10万元租赁押金。原告将房屋交付给被告金华惠联公司。后被告金华惠联公司将房屋用于出租。在将一楼房屋出租给他人时与浙江稠州商业银行股份有限公司发生纠纷。至今未出租。第一个年度到期后，被告金华惠联公司没有按约定支付第二年的租金。原告为此多次通知催告两被告，要求其及时支付2015年11月11日至2016年11月10日的租金。但两被告未予支付。2015年12月15日，原告致函通知被告解除双方的房屋租赁合同，要求支付拖欠的租金并赔偿扣除10万元押金后按合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止的损失。两被告未作答复，也未提起诉讼。为此，原告向法院提起诉讼。
一审法院认为，原义乌市八方电气承装有限公司已被原告吸收合并，其权利义务应由原告享承受，原告主体适格。因被告未在约定的期限内支付第二年的租金且经催告后仍不支付，原告已通知被告解除合同。被告未提异议也未提起诉讼，本案租赁合同已经依法解除。合同解除后，被告应当依法返还原告房屋。被告应当依约支付2015年11月11日至房屋实际返还日止的租金。原告未全面履行房屋交付义务，违约在先，但被告未提出反诉，本纠纷的违约责任本案不予审理。被告杨福忠在授权委托书中承诺，依法应当承担支付租金的连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，判决如下：一、义乌市八方电气承装有限公司和被告金华惠联科技有限公司于2014年8月1日签订的义乌市义东路197号房屋的《房屋租赁合同》已于2015年12月15日解除。二、被告金华惠联科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将其承租的义乌市义东路197号房屋腾退交还给原告义乌市输变电工程有限公司。三、被告金华惠联科技有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告义乌市输变电工程有限公司租金[计算至2016年11月10日止租金为1651206元（已扣除10万元押金），以后按年租金1803742.18计算至被告实际腾退交还房屋之日止]。四、被告杨福忠对上述第三项判决债务承担连带清偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4024元，由原告负担1024元，由被告金华惠联科技有限公司负担3000元。
二审中，双方当事人均未向本院提交符合民事诉讼法规定的新证据。
二审经审理，对原审查明的事实予以确认。
本院认为，金华惠联公司对解除本案当事人签订的房屋租赁合同没有异议，合同解除后，金华惠联公司理应腾退所占的涉案房屋。但义乌输变电公司将涉案的四间店面出租给第三人，又与金华惠联公司签订合同出租给金华惠联公司且不能保证金华惠联公司正常使用此四间店面，金华惠联公司要求扣除此四间店面的租金具有事实及法律依据，应予支持。双方对该四间店面租金的价格没有明确的约定，本院参考该地段类似店面的租金，结合本案双方当事人陈述等本案的客观情况，就本案的计算而言，酌情确定该四间店面2014年11月11日至2016年11月10日的租金为410000元，以后每年以210000元为基数按3%递增（2016年11月11日至2017年11月10日的租金为216300元）。对义乌输变电公司的违约责任，原审未予审理，本院亦不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省义乌市人民法院(2015)金义民初字第3473号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省义乌市人民法院(2015)金义民初字第3473号民事判决第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；
三、金华惠联科技有限公司于本判决生效之日起二十日内支付义乌市输变电工程有限公司租金[计算至2016年11月10日止租金为1241206元（已扣除10万元押金），以后按金华惠联科技有限公司与义乌市八方电气承装有限公司签订的房屋租赁合同约定的年租金去除本案判决确定的涉案四间店面的租金计算至金华惠联科技有限公司实际腾退交还房屋之日止]；
四、杨福忠对上述第三项判决的债务承担连带清偿责任；
五、驳回义乌市输变电工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4024元，由义乌市输变电工程有限公司负担1504元，由金华惠联科技有限公司负担2520元；二审案件受理费8048元，由义乌市输变电工程有限公司负担3008元，由金华惠联科技有限公司负担5040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红彦
审 判 员 周楚臣
审 判 员 杜月婷
二〇一七年二月十七日
代书记员 周璟学