福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第310号
原告张碧兰，女，汉族，居民。
委托代理人林红东，武平县中信法律服务所法律工作者。
被告福建紫金房地产开发有限公司（下称紫金公司）。
法定代表人胡铁流，董事长。
委托代理人庄成文，男，汉族，紫金公司员工。
委托代理人黄玉凤，女，汉族，紫金公司员工。
原告张碧兰与被告紫金公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人林红东、被告的委托代理人庄成文、黄玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买紫金豪庭某房屋一套，购房价款为62.7万元；所购房屋于2010年12月30日前交房；出卖人在房屋交付后90日内办理房屋所有权初始登记，如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按购房款的0.01﹪向买受人支付违约金。补充协议约定：被告应在交房后365日内办理房屋权属证书。原告的房产证登记时间为2012年8月2日，迟延办理212天，《国有土地使用权证》登记时间为2012年12月10日，迟延办理345天，构成违约，被告应承担违约责任。遂请求判决：被告支付逾期办理《国有土地使用权证》345日的违约金21632元。
被告辩称，一、原告明知交房时间为2010年12月30日，但于2011年7月20日才支付相应费用并办理交房手续，被告代为办理房屋权属证书期限应为房屋交付使用之日起365日内；二、政府主管部门的办证规则是导致原告逾期取得《国有土地使用权证》的根本原因，被告不存在违约事实，无须支付逾期办证违约金。办证部门要求紫金豪庭全部业主统一办理《国有土地使用权证》，业主温海兰的购房款于2012年10月15日由被告代为垫付后才取得《房屋所有权证》，此后才能办理全部业主的土地使用证。因而，应驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明被告将房屋出卖给原告，并约定办理房屋权属证书的义务、期限及逾期办证的违约责任等事项。
2、2011年7月20日被告出具的收款收据一份，证明原告向被告缴纳了办证费用。
3、原告的武房权证《房屋所有权证》和武国用《国有土地使用证》各一份，证明原告取得二证的时间分别为2012年8月2日、2012年12月10日。
4、《紫金豪庭交房通知书》（复印件）一份，证明被告未通知原告交房，原告得知其他业主交房后，2011年7月20日从其他业主外复印交房通知书后办理交房手续。
被告对前述证据的真实性无异议，对证据4，所通知的业主是原告张碧兰，证明被告已通知原告交房。
本院认为，证据1-4的真实性予以认定，证据4已载明通知的业主是张碧兰，能证明被告已通知原告交房。
被告为证明其主张的事实，提供了以下证据：
1、《企业营业执照》、《组织机构代码证》各一份，证明被告的法人主体资格；
2、原告缴纳办证费用的证据材料和《单元交接书》，证明原告于2011年7月20日缴纳办证费用；
3、紫金豪庭业主温海兰缴费凭证二份和房屋所有权证一份，证明温海兰于2012年8月26日支付房屋首付款，2012年10月15日取得《房屋所有权证》；
4、紫金豪庭业主谢志雄缴费凭证二份和房屋所有权证一份，证明谢志雄于2012年2月10日缴纳办证费用，2012年8月2日取得《房屋所有权证》；
原告对上述证据的真实性无异议，真实性予以认定。
经被告申请，本院从龙岩市中级人民法院（2013）岩民终字第672号民事案件中调取了紫金豪庭业主李文敬《土地登记申请书》、《武平县国土资源局行政审批（许可）申请受理通知书》和《武平县国土资源局行政审批（许可）申报材料收件清单》，证明被告于2012年12月3日代为办理土地登记申请。原告对证据的真实性未提出异议，但提出李文敬购买的商品房与原告非同一幢房屋。本院认为，对该证据的真实性予以认定。
根据前述认定的证据及原、被告陈述，对本案事实作如下认定：
2010年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、原告向被告购买紫金豪庭某房屋一套，购房价款为62.7万元；二、所购房屋于2010年12月30日前交房；三、合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01﹪向买受人支付违约金；合同附件六第五条约定：对原合同第十四条补充约定如下：买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记不受本条约定约束。《国有土地使用权分割转让证》、《房屋所有权》由出卖人代办，相关费用由买受人自理。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得记地产权属证书买受人不退房，出卖人每逾期一天按照买受人已付的0.01﹪向买受人支付违约金。买受人应在接到出卖人办理产权证书通知书15日内配合出卖人向武平县国土资源局、武平县城乡规划建设局申请办理，并提供相关有效资料，若买受人逾期申请或逾期提供相应资料，每逾期一天买受人按购房总价款的0.01﹪支付违约金给出卖人并承担全部责任。2011年7月20日原告向被告缴纳办证费用，被告向原告交付房屋。2012年8月2日、2012年12月10日，原告分别取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》。2012年2月10日，谢志雄缴纳办证费用，2012年8月2日取得《房屋所有权证》。2012年8月26日，被告温海兰支付购房款，2012年10月15日取得《房屋所有权证》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。根据该合同第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01﹪向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，2011年7月20日，原告向被告缴纳办证费用，被告向原告交付房屋，但原告未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照该合同第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。根据合同附件六第五条约定：买受人委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记不受原合同第十四条约定约束。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付使用后365日取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人每逾期一天按照买受人已付款的0.01﹪向买受人支付违约金。因此，被告代原告办证的期限为商品房交付后的365日内。
原告购买的房屋于2012年8月2日、2012年12月10日分别办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。根据《土地登记办法》第五条规定：“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：……（五）地上附着物权属证明；……。”与原告同为紫金豪庭业主的谢志雄、温海兰迟延缴纳办证费用、购房款，分别于2012年8月2日、2012年10月15日取得《房屋所有权证》，即被告开发的紫金豪庭宗地上的附着物权属证迟延取得，导致紫金豪庭房屋的《国有土地使用证》迟延办理。因此，原告购买房屋的房地产权属证书（国有土地使用证）迟延办理，并不是被告责任导致，且原告未提供证据证明因被告责任导致延期办证，不符合合同约定被告应承担支付违约金的违约责任条件。因此，原告主张被告承担违约责任，无法律和合同依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：
驳回原告张碧兰的诉讼请求。
本案案件受理费172元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 熊灵英
人民陪审员 李桂华
人民陪审员 潘昌群
二〇一四年六月十三日
代理书记员 兰鸾玉
附注：
主要法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。