广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法泽民初字第486号
原告汤国祥。
被告张树慰。
委托代理人关锦华，广东三良律师事务所律师。
原告汤国祥诉被告张树慰租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄华伟于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告汤国祥及被告张树慰的委托代理人关锦华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤国祥诉称：原、被告于2014年3月1日签订租赁合同一份。原告将祥发五金厂首层地下工厂租赁给被告用于生产，租赁期限为1�，被告每月支付租金2000元，按每三个月交付一次租金。合同另约定租赁期间造成原告电器设备损坏应由被告进行赔偿。2014年8月30日夜间，被告在未与原告协商合同终止事宜的情况下，私自搬离厂房，不仅欠付原告6个月租金，更在租赁期间造成原告的财物损失合计9000元整。被告对原告的上述损失不仅不予赔偿，还多次电话威胁原告，并叫人到原告厂房及住所，扰乱原告的生产生活。为此，原告具状起诉，请求判令：1、被告支付6个月租金12000元给原告；2、被告赔偿原告电器损失9000元；3、对上述两项损失，被告应按罚息0.01元支付利息210元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求为“被告支付5个月租金10000元”。
为支持其诉讼主张，原告汤国祥在举证期限内向本院提交证据如下：
《租赁合同书》原件一份，证明原、被告已就厂房租赁相关�宜达成一致协议，双方均应履行相应的合同义务；
2、编号为6048482、6048490、6048492的收据原件三张，证明被告已缴纳租金12000元，2014年10月、11月、12月的租金6000元，被告以经济困难为由要求分两期给原告，并要原告2014年8月31日收取第一期租金3000元，原告向被告开具收据后，但被告在2014年8月30日即已经私自搬走。
被告张树慰辩称：原告并不具备诉讼主体资格，祥发五金厂的厂房产权人并非原告；被告在2014年8月底搬离租赁厂房的原因是受原告逼迫，不得已搬走；原告诉请的电器损失没有事实依据，不应予以支持；租赁合同书是一份无效的合同，因为原告没有权限去出租该厂房，同时租赁合同约定的“如半年租客再不租用时，租客按补偿该下半年租金”，该条款是显失公平的合同条款，应予以撤销，原告不能凭该条款要求被告赔偿；即使原告存在租金损失，也与被告无关，合同约定的半年租金属于违约金约定过高，应依法予以调整。
为支持其辨称，被告张树慰向本院提交证据如下：
1、《租赁合同书》原件一份，证明原告并非该厂房的产权人，原告并没有出租权，《租赁合同书》中的部分合同条款显失公平，应予撤销；
2、编号为6048482、6048492的收据原件两张，编号为6048490的收据复印件一张，证明被告已支付原告租金15000元整。
经庭审质证，对原、被告所举证据，本院认证如下：原告提交证据1与被告提交的证据1，系同一份租赁合同，故本院对该份租赁合同的真实性予以确认。对原告所举证据2（编号为6048482、6048490、6048492的收据三张），被告对其真实性不持异议，但辩称编号为6048492的收据标注为已收钱，即证明被告已经交付了该笔租金3000元，原告诉请被告欠付租金的月份为2014年10月1日至2015年2月1日，即证明了被告已经�付了租金15000元的事实。对被告所举证据2（编号为6048482、6048492的收据原件两张，编号为6048490的收据复印件一张），原告对编号为6048482、6048490的收据予以确认，对编号为6048492收据持有异议，主张其并未实际收取该笔租金3000元，该份收据右上角的“还欠租金叁千元，9月25日必要交付”书写内容，也不是原告书写。本院认为，原、被告对编号为6048482、6048490的收据均不持异议，本院对该两份收据的证明力予以确认。对编号为6048492的收据，因被告提交的该份收据除原始复写内容外，另有其他书写内容，故本院对原告提交的编号为6048492收据的真实性予以确认。对原告是否已经实际收取该笔租金3000元的问题，本院将在判决后文详尽论述。
庭后，原告汤国祥向本院补充提交证据如下：
1、《广东省房地产权证》、《户口簿》，证明江门市新会区司前镇司河路段祥发塑料五金厂的房地产权属人为汤炯燊，系原告长子；
2、《送货单》四张、收款收据一张，证明被告在租赁原告厂房期间，造成原告电器设备损坏，原告为此更换电器设备若干，合计支出9000元。
为查明案件事实，本院庭后依法调取如下证据：
1、向案外人汤炯燊询问，并形成《询问笔录》一份。案外人汤炯燊陈述，其与原告系父子关系，祥发塑料五金厂虽然登记房地产权属人为汤炯燊，但该厂房实际是由原告汤国祥修建，一直也由原告汤国祥经手出租，产权人汤炯燊亦认可原告的出租行为。
2、涉案厂房现场照片81张。
对原告庭后补充提交的证据1、2及本院调取证据1、2，经被告张树慰质证，本院认证如下：对原告补充提交证据1及本院调取证据1，被告不持异议，本院予以确认。对原告补充提交证据2及本院调取证据2，被告辩称该两组证据与本案无关，原告所买的材料用在哪里被告并不清楚，原告自行更换厂内的电器，但并没有证据证明上述电器系由被告损坏，所以原告主张的电器损坏赔偿款9000元无事实依据，不应予以支持。本院认为，原告补充提交的证据2，送货单、《收款收据》均非正规票据，真实性无法核实，故本院对原告补充提交的证据2，不予确认。对本院现场拍摄的照片若干，据原告主张，照片显示的电器设备即是被告损坏后原告自行更换的电器设备。本院认为，该组照片系本院现场拍摄，证据来源合法，能够客观反映涉案厂房的现实情况，本院予以确认。
综合双方的陈述、举证的情况，本院查明如下事实：
原告汤国祥系江门市新会区司前祥发五金厂经营者，被告张树慰系新会区司前镇欣慰五金工艺配件店经营者。2014年3月1日，江门市新会区司前祥发五金厂作为出租人，与作为承租人的被告张树慰，签订《租赁合同书》一份。合同原文载明：“……租金：从2014年3月1日至2015年2月1日为租赁期一年，每月租金人民币2000元，租承人必需要交付租金三个月共6000元正。每三个月提前二天交纳租金（租赁合同按三个月一次交租）。……承租人如租赁合同期满前应提早通知出租人，不续租（提早壹个月时间）。承租人违反合同规定，不依法与出租人，双方办理终止出租合同，承租人要负责支付回尚要交付陆个月租金出租人，及按银行货款利息，加违约罚息共按0.010元息，按租金一齐赔偿出租人。……承租人：……（3）厂内照明，光管不亮时，由承租人进行更换。厂内所用一切电制不能私自拆除、更换，有关电线不能随意更改变动，有关风扇，如损坏，由承租人维修，或负责任按型号进行更换。……工场光管不亮由承租人更换。……租赁条件：……（2）用电要确保安全，用水确保安全，�内：治安要确保安全。承租人，因用电发生不安全，如引发一切火患者，应由承租人全面承担一切法律责任，及赔偿一切做成经济上损失。……承租人，必需遵守本合同标的清楚，违约责任，不能违约，如违约时，出租人，必需依法诉讼，追诉一切赔偿。……备注：承租人不再租赁时，必需提早通知出租人在场地阅承租人搬迁设备及将所有大门门锁及房门锁锁交回出租人。本租赁合同按壹年期内有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金。……”。被告张树慰在租赁合同书上签名，江门市新会区司前祥发五金厂在合同书上盖章。
合同签订后，被告张树慰于2014年3月1日支付了2014年3月、4月、5月租金6000元，于2014年6月1日支付了2014年6月、7月、8月租金6000元。被告张树慰并主张其于2014年9月1日另多支付租金3000元给原告，但原告对此并不认可，诉称该收据�提前开具给被告，开具时间是2014年8月30日上午，开具该份收据时，被告叫原告2014年8月31日去收取租金3000元，但被告在2014年8月30日晚即已经自行搬走，原告并未实际收取被告交付的租金3000元。
2014年8月30日晚，被告张树慰在未告知原告的情况下，自行搬离租赁厂房。被告张树慰陈述为厂房漏水，要求原告进行维修，但原告拒绝维修，导致被告无法继续生产经营，被告遂搬离厂房。原告对此不予认可，主张被告单方违反合同约定在先，应依约支付欠付的5个月租金10000元，承担电器损坏的赔偿责任9000元，并支付利息210元。
另查明，江门市新会区司前祥发五金厂的房地产权属人为案外人汤炯燊，汤炯燊确认原告汤国祥享有出租该厂房的权利，并由原告汤国祥一并处理因该厂房出租所产生的纠纷。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。原、被告在平等自愿、协商一致的基�上签订的《租赁合同书》，双方意思表示真实，租赁行为合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。
合同约定有“本租赁合同按壹年期内有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金”，原告据此诉请被告支付5个月租金共10000元，被告则主张该合同条款显失公平，应予以撤销。本院认为，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，本案中，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《租赁合同书》，原告在与被告签订合同过程中，主观上并不具有明显优势或者有利用被告没有经验而与之订立显失公平合同的故意。因此，被告有关该“本租赁合同按壹年期�有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金”合同条款显失公平的主张，缺乏理据，本院不予支持。
“本租赁合同按壹年期内有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金”的合同条款实质应为违约金条款，即租赁合同履行期限为一年，一方如果违反合同约定的租赁期限，半年后不再租赁，亦需支付半年的租金作为合同违约金。原告据此诉请被告支付租金，实质为主张违约金损失。合同约定为“补偿下半年租金”，现原告仅主张5个月租金作为违约金，系对其权利自愿处置，本院予以确认。在合同履行期限内，被告在未与原告协商一致的前提下，自行搬离厂房，终止合同的履行，其行为已经构成违约。因被告张树慰的违约行为，导致原、被告签订的租赁合同未能继续履行，即便原告在收回租赁物后，亦需一段时间才能将租赁物再次出租，�告的违约行为，客观上已经给原告造成了实际损失。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，原告诉请被告张树慰承担违约责任，合法有据，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约方如认为约定的违约金标准过高的，可以请求法院予以合理调整。被告现主张该条款约定的违约金过高，请法院依法进行调整。本院认为，被告在2014年8月30日撤离租赁厂房后，原告即已经实际收回了租赁物，该厂房一直处于可出租状态，即便原告需要合理期限对厂房进行再次招租，亦无需5个月时间，原告本人亦陈述是因为租金过低，所以不愿意出租。合同约定租赁期限仅为1年，且双方已经依约履行了6个月，在此前提下，本院认为，被告未实际使用该租赁厂房，其违约行为也未对原告的后续出租行为造成重大影响，如仍适用合同“本租赁合同按壹年期内有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金”的违约金条款约定，明显会造成双方利益失衡。因此，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，酌定将原合同约定的违约金数额调整为原合同约定的两个月租金，即4000元。
被告主张其已经于2014年9月1日另支付了租金3000元，原告则诉称并未实际收取该3000元租金，该收据系原告于2014年8月30日上午出具给被告，被告口头承诺原告于2014年8月31日到被告处收租金，但被告8月30日晚即已经搬走，故原告虽向被告出具了收据，但并未实际收取该3000元租金。本院认为，第一，被告于2014年8月30日晚即已经搬离了租赁厂房，其已经以其行为表明不再继续履行租赁合同。而编号为6048492的收据，载明时间为2014年9月1日，被告既然已经在8月30日用搬离厂房的行为表明其不愿再继续履行合同，却又于9月1日向原告缴纳租金，与常理不符，前后矛盾。第二，编号为6048492的收据载明“今收到欣慰五金工艺厂张树慰应交租金：2014年10月1日、11月1日、12月1日共计叁个月租金……同意在2014年8月31日先交人民币叁仟元正、尚欠3000元必需在2014年9月25日前交齐祥发厂，以后按合同规定办交款。……”，从收据约定的应缴租金月份、下期缴纳租金的时间及后续租金缴纳的方式来分析，在原告出具收据之时，双方均还有继续履行合同的意思表示，而据庭审查明，被告在2014年8月30日晚搬离原告厂房后，双方即未再就合同是否继续履行进行沟通或协商。综合以上两点，本院认为，该份收据的出具时间应为被告搬离厂房之前，而收据载明的租金3000元应在2014年8月31日交付，原告自然未实际收取该笔租金3000元。原告的主张合理有据，本院予以支持，被告有关2014年9月1日已经交付租金3000元的主张，与事实不符，本院不予支持。
原告另主张被告在租赁厂房期间不遵守安全用电规程，造成原告电器损失9000元。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告主张被告造成其电器损失，除需举证证明其损失确实存在外，还需举证证明被告确实存在损害行为，且被告的损害行为与原告的损失结果存在因果关系。原告向本院提交的送货单及收款收据，并不足以证明其损失确实存在，现场虽能见部分电板、开关、灯管有更换，但同样不足以证明上述更换的电器设备系由被告损坏。原告对此应承担举证不能的不利后果。据此，本院认为，原告诉请被告赔偿其电器设备损坏损失9000元，缺乏理据，本院不予支持。
原告主张被告应按月息0.01�支付利息210元，本院认为，据合同条款“承租人如租赁合同期满前应提早通知出租人，不续租（提早壹个月时间）。承租人违反合同规定，不依法与出租人，双方办理终止出租合同，承租人要负责支付回尚要交付陆个月租金出租人，及按银行货款利息，加违约罚息共按0.010元息，按租金一齐赔偿出租人。”的约定，适用该违约金条款的情形应为租赁合同期满而承租人未提前一个月通知出租人，对本案被告的违约行为，双方仅约定为“本租赁合同按壹年期内有效，如半年租客不再租用时，租客安补偿该下半年租金”，无相应利息支付的约定。原告诉请利息210元，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一�一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告张树慰应自本判决生效之日起十日内支付原告汤国祥违约金4000元；
二、驳回原告汤国祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（已减半计算），由原告汤国祥负担80元，由被告张树慰负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 庄华伟
二〇一五年一月十五日
书记员 李嘉华
1