福建省平潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岚民初字第3031号
原告（反诉被告）高玲，女，1982年4月12日，住福建省平潭县，
委托代理人王岚生，福建合伦律师事务所律师。
委托代理人陈巧珍，福建合伦律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）中海置业（福建）有限责任公司，住所地福建省平潭县。
法定代表人高长桂，该公司董事长。
委托代理人欧存华，福建中亚海天律师事务所律师。
原告（反诉被告）高玲诉被告（反诉原告）中海置业（福建）有限责任公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高玲委托代理人王岚生、陈巧珍，被告中海公司委托代理人欧存华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高玲诉称，2010年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（下称《合同》），原告以1113048元（人民币，下同）的价格购买被告开发建设的位于平潭县潭城镇东××号中海华侨城商品房，依《合同》第八条约定被告应于2010年6月30日前将该商品房交付给原告使用，但被告却于2011年11月1日才将房屋交付原告使用，被告违反了合同约定。
依照《合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，保证买受人在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。但讼争房屋交付后，被告没有按约定办理房屋所有权初始预登记，且未将办理权属登记的资料交付原告。由于被告的原因造成了原告无法在房屋交付后90日内取得房屋权属证书（房屋所有权证及土地使用权证），被告构成违约。
综上，为了维护原告的合法权益，特诉至本院，请求判令被告：1、支付逾期交房违约金40626元（以购房款1113048元为基数，按日支付万分之一的违约金，从2010年11月1日起计至2011年11月1日止）；2、向当地房屋权属登记机关办理本案讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料（购房申请表等资料）交付原告；3、支付逾期办证（房产证、土地使用权证）违约金（以购房款1113048元为基数，按日万分之一的标准计算，从2012年1月31日起计至原告取得讼争房屋所有权证、土地使用权证之日止，暂计至起诉之日约为151152元）；4、依法承担本案诉讼费用。
被告中海公司辩称，应驳回原告的全部诉请。理由：1、逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2、原告诉请被告办理初始登记并将登记材料交付，实际被告已经履行义务。合同签订时约定由被告代为办理，且产权证已经颁发，不存在此项诉请内容；3、逾期办证违约金。根据合同第14条约定，被告向当地房屋权属登记机关办理本案诉争房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，在90日内取得房屋所有权证。但第三项诉请的土地使用权证不属于合同约定范围，第三项诉请也超过诉讼时效。
反诉原告中海公司诉称，2010年11月1日，反诉被告与反诉原告签订《合同》及补充协议，补充协议约定买受人即反诉被告必须在补充协议签订之日起7日内，将申请按揭贷款所需全部资料复印件送交出卖人，并在出卖人通知后7日内到银行办理相关手续和缴纳相关费用，否则，视同买受人逾期支付购房款，并按《合同》第七条规定“买受人如未按合同约定的时间付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”执行。反诉被告未按补充协议约定的时间办理按揭贷款手续，已构成违约，依法应承担违约责任。因此提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付逾期付款违约金3927元人民币（以按揭贷款金额770000元为基数，自2010年11月8日起按日万分之一违约金的标准计算至2010年12月29日）。
反诉被告高玲辩称，请求驳回反诉原告诉请。理由：1、反诉原告与反诉被告于2010年11月1日签订买卖合同，原告按约定于2010年12月29日签订个人购房抵押（保证）借款合同，没有违反合同约定；2、反诉原告请求超过诉讼时效，依法应予驳回。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：
证据A1、商品房买卖合同，拟证明原告与被告于2010年11月1日签订买卖合同，原告购买被告位于平潭县潭城镇东××号中海华侨城商品房，约定被告应于2010年6月30日前交付商品房给原告，并约定逾期交房的，被告应按日支付万分之一的违约金；约定被告于商品房交付使用后60天内办理房屋所有权初始登记，并约定若由于被告原因使原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋所有权证书的，被告应向原告支付违约金；
证据A2、发票，拟证明原告按约定支付了购房款，共计1113048元；
证据A3、房产验收确认书，拟证明被告于2011年11月1日才将原告所购商品房交付给原告；
证据A4、公共维修金收据、税费缴纳凭证，拟证明原告已缴办理房产证相关费用。
对原告提供的证据，被告质证称对证据A1真实性、完整性有异议，该证据未包含原、被告双方订立的补充协议，不完整，且该证据主要证明被告应向原告支付违约金，但实际上，被告在2013年7月中旬就已经向平潭房地产登记管理部门申请预登记，但因登记管理部门混乱，责任不应由被告承担；
对证据A2发票真实性无异议，证明对象有异议，只能证明原告已经支付购房款，不能证明按约支付；
对证据A3房产验收确认书真实性无异议；
对证据A4真实性无异议，但与本案无关。
被告为抗辩原告主张，向本院提供证据如下：
证据B1、商品房买卖合同及补充协议，
证据B2、中海华侨城订购合同，
证据B3、付款发票，
上述证据B1至B3拟共同证明：1、双方关于商品房买卖的约定；2、原告先行违约的事实；
证据B4、权属初始登记申请单；
证据B5、告示照片；
证据B6、刑事判决书摘录；
上述证据B4至B6拟证明被告已按约履行合同义务。
对被告提供的证据，原告质证称对证据B1至B3的真实性无异议，但证明对象有异议，原告与被告签订《合同》时已经按被告要求将贷款所需手续交付被告，被告也没有证据证明何时通知原告到银行办理相关手续，不能仅依据贷款合同签订的时间来主张原告违约。即使原告违约，被告也不能以原告迟延交款作为其延迟办证的抗辩，因为迟延交款是在交房之前，而办证是在交房之后；对证据B4的真实性无异议；对证据B5的真实性无法确认；证据B6的真实性无异议，但该证据与本案无关，办理产权证相关部门人员被处以刑罚，不影响整个部门的正常运作；证据B4至B6的证明对象有异议，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付原告使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，按照约定，被告应当在2012年1月份就应当办理房屋所有权初始预登记，而被告于2014年7月才向当地房屋权属登记机构申请办理，明显违约，此外，被告至今还未办理土地使用权分户总登手续，导致原告无法办理土地使用权证，因此，被告至今未完全履行义务，严重损害了原告的合法权益。
被告（反诉原告）为支持其诉讼主张，向本院提交证据借款合同一份，拟证明反诉被告违约的事实。
原告（反诉被告）质证称对该证据真实性无异议，但不能证明原告违约，质证意见同证据B1至B3质证意见。
对原、被告提供的证据，本院分析认证如下：原、被告提供的证据《合同》及补充协议，双方对其真实性均无异议，承认系双方真实意思表示，对此本院予以确认。被告对原告提供证据A2至A4真实性，原告对被告提供证据B2至B4、B6及借款合同真实性均无异议，对此本院予以确认，可作为认定本案案件事实的依据。
经审理，本院对本案的事实认定如下：
2010年11月1日，原、被告订立《合同》，原告以1113048元购买被告开发建设的位于平潭县潭城镇东××号中海华侨城商品房。双方在《合同》第八条约定被告应于2010年6月30日前将该商品房交付给原告使用；在《合同》第十四条约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，保证原告在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。同时，原、被告双方在《合同》第九条约定了出卖人逾期交房违约责任，第十六条约定了出卖人逾期办理权属证书的违约责任。在《合同》第七条及《合同》补充协议第六条约定了买受人付款方式及逾期付款的违约责任。2011年11月1日，被告将诉争房屋交付原告使用。被告于2014年6月向平潭综合实验区房地产管理部门申请办理房屋所有权初始预登记，诉争房屋尚未办理土地使用权证。
本院认为，原、被告双方签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已依约交纳购房款，被告应依约履行义务。本案为系列案件之一，被告在其他案件中的抗辩意见，在本案中同样适用。
反诉原告诉请反诉被告支付逾期付款违约金，本院认为，依据《合同》补充协议第六条规定第一款规定“买受人必须在本补充协议签订之日起7日内，将申请按揭贷款所需全部资料复印件送交出卖人；并在出卖人通知后7日内到银行办理相关手续和缴纳相关费用”，反诉原告未举证证明其已经履行通知反诉被告办理相关手续和缴纳相关费用的义务，因此对其诉讼请求，本院不予支持。本案的主要争议焦点在于原告诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效以及原、被告双方在《合同》第十四条约定的“房屋权属证书”是否包含房屋土地使用权证的问题。
一、原告诉请逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权初始登记违约金是否超过诉讼时效？
违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定。根据《民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算。
原、被告双方在2010年11月1日订立的《合同》中约定交房时间为2010年6月30日，因此原告将合同订立时间2010年11月1日作为被告逾期交房起算时间点，本院予以支持。被告实际交房时间延迟到2011年11月1日，基于原、被告在订立合同时对合同已有充分认识，被告未在合同约定期限内履行交房义务，原告就知道或应当知道其权利受到了侵害。依据《合同》第九条，截至2011年11月1日，被告应承担的违约金也是明确的，因此本案的违约金请求权系在2011年11月1日就已经明确的债权，起诉讼时效应从次日起算，因此原告主张被告支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。
原、被告双方在《合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……”，由于双方实际交房时间为2011年11月1日，基于出卖人原因买受人不能取得房屋权属证书的违约起算时间应为2011年11月1日后90天，即2012年1月31日，截至被告提供证据B4证明其房屋所有权初始登记已于2014年6月7日受理，违约期间为2012年1月31日至2014年6月7日。根据《合同》第十四条约定，因出卖人原因导致买受人不能按期取得房屋权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款0.01%向买受人支付违约金。由于对逾期办理房屋初始登记约定违约金是按日计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，对该违约金的请求给付是一种继续行债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告无证据证明逾期办理房屋初始登记违约金存在诉讼时效中断的情形，因此本院自本案原告起诉之日（即2015年10月26日）起倒推2年对原告逾期办理房屋初始登记违约金请求权予以保护，即自2013年10月26日至2014年6月7日，该期间共计224天，依据《合同》第十四条规定，被告应支付原告逾期办理房屋初始登记违约金共计1113048元*0.01%*224天=24932元。
二、“房屋权属证书”是否包含房屋土地使用权证？
原、被告双方在《合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，……”，从该约定内容看，双方仅约定向“房屋权属登记机构”办理权属登记，并未涉及土地登记部门的办证约定，而且双方在该条约定的“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，……”中提及的“房屋权属证书”,依据建设部颁布的《房屋登记办法》第二十五条第二款规定，”房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等，并未包含土地使用权证，综上，本院认为，双方在《合同》第十四条中未对双方办理土地使用权证作出约定。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告负有协助原告办理土地使用权变更并提供必要的证明文件的法定义务，被告未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。由于违约金责任是合同责任之一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”可知，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，而本案《合同》未就迟延办理土地使用权证约定违约金责任，原告也未举证证明因迟延办理土地使用权证导致损失，因此，原告相应主张缺乏法律依据。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告中海置业（福建）有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告高玲支付逾期办理房屋初始登记违约金24932元；
二、被告中海置业（福建）有限责任公司应于本判决生效之日起90日内协助原告高玲办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件；
三、驳回原告高玲的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告中海置业（福建）有限责任公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币4135元，由原告高玲负担3700元，被告中海置业（福建）有限责任公司负担435元；反诉案件受理费25元由被告中海置业（福建）有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 张宗发
代理审判员 王瑜敏
人民陪审员 薛由佳
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 施 晨
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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