广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民一终字第205号
上诉人（一审被告）郭志光，男，住所地：广西壮族自治梧州市。
被上诉人（一审原告）陈瑞华，女，住所地：广西壮族自治区梧州市万秀区。
上诉人郭志光因与被上诉人陈瑞华租赁合同纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第513号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人郭志光及其委托代理人陈志强，被上诉人陈瑞华的委托代理人黎宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告陈瑞华（甲方）与被告郭志光（乙方）于2006年3月19日签订《经营场地租赁合同》，合同约定将属原告所有的位于梧州市西环路28号一层8号商铺出租给被告作生产经营场地使用。该《经营场地租赁合同》第八条约定：“合同期满或乙方违约导致解除合同的，乙方所安装在铺面内的装修等定着物，乙方无权拆除，由甲方自有处置”；第九条约定：“在租赁期间乙方拖欠租金累计达10天的，甲方有权收回铺面，在未结算款项的情况下，乙方不能将经营场地的物品搬走甲方对乙方的物品享有留置权”；第十二条约定：“上述协议，双方必须切实履行，如乙方违约，无权要求甲方返还风险金，也不能以风险金折抵拖欠的租金，如甲方违约，则赔偿乙方以风险金等额的违约金并返还乙方之风险金”。合同约定租赁期限自2006年4月1日至2009年4月1日，每月租金为900元，租金在每月1日前付清。原告依约收取了被告风险金900元。2009年4月1日合同期满后，原、被告双方经协商于2009年4月30日从原合同基础上再续签订两年租赁时间，即从2009年4月1日至2011年3月31日，每月租金由原来合同约定的每月900元增加至每月1130元。2011年3月30日，原、被告继续签订两年租赁时间，即从2011年4月1日至2013年3月31日，约定租金为每月1200元。同时，被告提出再加续一年，并在原告手执的租赁合同上加注“加续一年”字样。2013年3月31日起，租赁合同期限届满后，原告要求被告搬离设备移交商铺未果。被告于2013年8月30日、2013年9月30日支付了2013年9月、10月的租金每月1600元。原告曾于2013年12月5日向一审法院提起诉讼，要求被告立即搬出梧州市西环路28号一层8号商铺，将商铺移交给原告，并从2013年11月1日起按2500元／每月支付商铺占用费给原告。一审法院经审理，于2014年2月17日作出（2014）万民初字第75号民事判决，认定原、被告双方的租赁期限至2014年3月31日，原告诉请被告立即搬出梧州市西环路28号一层8号商铺，将商铺移交给原告，并从2013年11月1日起按2500元／每月支付商铺占用费没有充分的证据和理由，判决驳回原告的诉讼请求。现该判决已生效。
另查明，被告在租赁期间在商铺内用铁架和木材搭建了一个阁楼，在搬离商铺前被告拆除了阁楼。2013年11月至2014年3月的租金，被告于2014年3月10日通过银行转账支付了1200元。
在本案诉讼过程中，被告于2014年3月31日搬离了梧州市西环路28号一层8号商铺。原、被告在庭审中确认双方签订的《经营场地租赁合同》已期满终止。原告向一审法院撤回要求解除双方签订的《经营场地租赁合同》、收回商铺的诉讼请求。
一审法院审理认为，原告陈瑞华与被告郭志光签订的《经营场地租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。2013年11月至2014年3月的租金，被告仅于2014年3月10日支付了1200元，违反了《经营场地租赁合同》关于租金支付的约定，应承担相应的违约责任，应支付拖欠的租金给原告。对于租金的数额，原告主张从2013年9月份起按每月1600元支付，被告辩称从2013年9月起按每月1600元支付租金为无理要求，合同期限至2014年3月31日，按合同约定为1200／月的租金，再有原告强行收取的两个月1600元／月租金是被告在原告及其家人到被告厂房闹事的野蛮行为下迫不得已作出让步而支付，并非自愿。一审法院认为，被告在2013年9月、10月按照每月1600元支付租金给原告，应视为原、被告双方对合同约定的租金数额进行了变更，虽然生效判决确认《经营场地租赁合同》的期限至2014年3月31日，但并不影响合同双方当事人对租金的数额进行变更，另外，被告辩称2013年9月、10月按照每月1600元支付租金给原告并非自愿，但未能提供相应的证据证实，不予采信。因此，一审法院确认涉案《经营场地租赁合同》的租金从2013年9月份起按每月1600元计付。则被告应支付2013年11月至2014年3月的租金6800元（按1600元／月计算，共5个月，扣减已支付的1200元）。对于原告主张被告支付在租赁期间拖欠的水费99.75元，有相关票据证实，予以支持。对于原告主张被告补偿拆除铺位内的阁楼的材料损失费2587元，按照《经营场地租赁合同》约定，合同期满或乙方违约导致解除合同的，乙方所安装在铺面内的装修等定着物，乙方无权拆除，由甲方自由处置。被告擅自拆除建造在商铺内的阁楼，按照合同约定应给予相应的补偿。原告主张材料损失费2587元，但没有提供充分的证据证实，被告在庭审中称建造阁楼的材料费用约为700元-800元，一审法院酌定材料损失费为800元。对于原告主张无需返还风险金900元给被告，因被告逾期支付租金及擅自拆除建造在商铺内的阁楼构成违约，按照双方签订的《经营场地租赁合同》约定，原告无需返还风险金给被告。原、被告在庭审中确认双方签订的《经营场地租赁合同》已期满终止，原告向一审法院撤回要求解除双方签订的《经营场地租赁合同》、收回商铺的诉讼请求，该院予以准许。综上，被告郭志光应支付给原告陈瑞华租金6800元、租赁期间的水费99.75元、材料损失费800元，合计7699.75元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条的规定，判决：一、被告郭志光支付原告陈瑞华租金6800元、租赁期间的水费99.75元、材料损失费800元，合计7699.75元；二、确认原告陈瑞华无需返还风险金900元给被告郭志光。案件受理费50元，减半收取为25元，财产保全费88元，合计113元，由原告陈瑞华负担21元，被告郭志光负担92元。
上诉人郭志光不服一审判决，上诉称，一、本案争论的焦点是按合同约定租金1200元／月收取，还是按被上诉人陈瑞华因不正当手段而获得9月、10月每月1600元收取租金这要追溯到（2014）万民初字第75号的案件；一审判决书认为“被告2013年9月10日按照每月1600元支付原告应视为原被告双方对合同约定的租金数额进行变更”，我认为不合理。二、被上诉人凭空臆想的材料损失费800元，因我方违约必须支付，我不接受此判决。三、被上诉人诬陷我与合伙人从2013年11月份开始拒交租金与事实不符。四、因被上诉人在我方承租未满的情况下，用不正当的所谓“有效”手段，违约强加租金（在2013年9月、10月收取租金为1600元／月租），违约已成事实，被上诉人应返还风险金900元的同时，赔偿对等额的违约金900元。综上，特提起上诉，请求：1、驳回被上诉人要求从2013年11月份起到2014年3月每月租金按1600元租金支付，而按生效合同每月租金1200元收取；2、驳回被上诉人赔偿材料损失费800元的请求（水费99.75元除外）；3、驳回被上诉人无需返还风险金900元的请求，同时请求因被上诉人违约须赔偿给上诉人等额违约金900元；4、本案财产保全费由被上诉人全额支付；5、请求废除与被上诉人签订不对等及霸王条款的《经营场地租赁合同》第八条。
被上诉人陈瑞华未作书面答辩，但其代理人在庭上称，一审判决事实清楚，合法合理，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，各方当事人没有提供新证据。对一审查明的事实，各方当事人均无异议。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人郭志光与被上诉人陈瑞华签订的《经营场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应遵守合同的约定履行各自的义务。对合同履行的期限，已经生效的（2014）万民初字第75号民事判决认定双方租赁合同的期限至2014年3月31日止。作为出租方的被上诉人陈瑞华在合同尚未到期就要求承租方交回商铺、提高租金并起诉到法院，属首先违约；而作为承租方的上诉人郭志光在出租方要求提高租金经协商未果的情况下即从2013年11月起不交租金，也属违约。因此，双方都存在违约行为，都应各自承担违约责任。关于本案尚欠的租金是按每月1200元还是1600元计交的问题。上诉人已经在2013年9月、10月按照每月1600元支付了两个月的租金给被上诉人，一审认定应视为上诉人与被上诉人双方对合同约定的租金数额进行了变更，并无不妥，本院予以维持。上诉人提出其尚欠的租金，应从2013年11月起至2014年3月按每月1200月计算的诉讼主张，理据不足，本院不予采纳。对于被上诉人陈瑞华主张上诉人应补偿拆除铺位内的阁楼的材料损失费问题，按照《经营场地租赁合同》约定，合同期满或乙方违约导致解除合同的，乙方所安装在铺面内的装修等定着物，乙方无权拆除，由甲方自由处置。上诉人郭志光在搬离商铺的时候，拆除建造在商铺内的阁楼，属于违反合同约定，理应按照约定给予相应的补偿。一审法院判决酌定由上诉人补偿材料损失费800元给被上诉人，并无不妥，本院予以维持。至于合同期满的风险金900元是否返还的问题。由于双方在合同履行过程中均存在违约行为，且上诉人在合同期满时已经搬出，被上诉人收取的风险金900元理应予以退还，一审判决确认风险金900元被上诉人无需返还给上诉人，不当，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，但实体处理部分不当，本院予以纠正。上诉人的上诉部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第513号民事判决第一项；
二、撤销梧州市万秀区人民法院（2014）万民初字第513号民事判决第二项；
三、被上诉人陈瑞华应返还风险金900元给上诉人郭志光。
一审案件受理费50元，减半收取25元，财产保全费88元，合计113元；二审案件受理费50元，共计163元，由上诉人负担97.8元，被上诉人负担65.2元。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 蒋学政
审判员 黄树东
审判员 祝冬梅
二〇一四年九月十六日
书记员 何安峰
附录法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。