浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊执异初字第5号
原告：陈狄龙。
委托代理人（特别授权代理）：沈澜。
被告：沈国军，（又系被告袁林君的特别授权委托代理人）。
被告：袁林君。
被告：绍兴市恒源空调设备有限公司。
法定代表人：沈永梯。
原告陈狄龙与被告沈国军、袁林君、绍兴市恒源空调设备有限公司（以下简称“恒源公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2014年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案。原告陈狄龙的委托代理人沈澜，被告沈国军、恒源公司法定代表人沈永梯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈狄龙诉称：2013年11月16日，原告与恒源公司签订厂房和土地租赁合同，约定租赁恒源公司厂房、土地，租期二十年，租金十年一付。次日原告付清第一期租金，并于11月下旬开始搬入恒源公司的厂房并实际占有至今。但贵院于2014年8月29日因被告沈国军、袁林君申请作出了（2014）绍嵊执民字第559-3号执行裁定书，对恒源公司所有的坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区的房产和土地不带租拍卖。因案外人对上述房产和土地享有二十年的租赁权并实际占有，该裁定违反了《中华人民共和国合同法》规定的关于租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力的法律规定，同时也损害了案外人的利益。为维护案外人合法权益，故对（2014）绍嵊执民字第559-3号执行裁定书作出的对恒源公司所有的房产及土地进行不带租拍卖的执行行为提出异议，请求裁定撤销不带租拍卖的裁定，或者对原裁定作出带租拍卖的改正。在异议听证过程中，申请人、抵押权人沈国军知晓原告陈狄龙搬入争议厂房而未阻止，原告向法院提交了与恒源公司签订的房产、土地租赁合同及租金支付收据等证据，证明本案争议之厂房，原告租赁并实际占有在先，抵押在后的事实。贵院采信被告恒源公司法定代表人沈永梯陈述作出的（2014）绍嵊执异字第8号执行裁定书，程序违法，认定事实错误，严重影响原告的权利。故为维护原告的合法权益向贵院提起诉讼，请在查清事实后依法支持原告的诉请。
原告陈狄龙为证明其主张成立，向本院提交下列证据：
证据1、租赁合同1份，证明陈狄龙与恒源公司于2013年11月16日签订厂房及土地租赁协议一份，租赁厂房及土地位于甘霖工业园区C区经嵊州国用2008第4-634号土地证、嵊字第06××76号房权证登记，租赁期限为20年，约定租金10年一付，约定第一期的租金为150万元的事实。
证据2、收条1份，证明截止2013年11月17日，恒源公司收到陈狄龙支付的十年厂房租赁款150万元的事实。
证据3、（2014）绍嵊执民字第559-3号裁定书1份（复印件），证明陈狄龙向嵊州市人民法院提交租赁合同及收据，主张查封前对恒源公司厂房及土地享有合法租赁权并已实际占有，请求法院保护其租赁权，但被作出不带租拍卖上述房产和土地的事实。
证据4、（2014）绍嵊执异字第8号执行裁定书1份（复印件），证明该裁定认定的陈狄龙与恒源公司签订的租赁合同实际时间为2014年3月份没有事实依据，以此为由作出将租赁权剔除，作出不带租拍卖恒源公司厂房、工业土地的裁定明显不当，案外人陈狄龙提出的异议符合事实与法律，应当予以支持的事实。
证据5、监控视频及文字说明，证明陈狄龙在2013年11月16日与恒源公司签订的租赁合同内容（包括合同签订的时间）真实有效的事实。
证据6、甘霖镇一本铝合金店开具的卷闸门锁收据一份。
证据7、甘霖良军水电灯饰集成商店销货清单6份（其中前5份是明细清单、第6份是汇总金额）、甘霖良军水电灯饰集成商店收款收据1份。
证据8、嵊州市中天物业有限公司收条1份。
证据9、收条1份。
证据10、甘霖镇国炎家具店收款收据1份。
证据11、水费收据1份。
证据12、电费收据1份。
上述证据第6至第12，原告用于证明其于2013年11月承租恒源公司后，于当月18日开始陆续进厂开始着手装修装潢办公用房、厂房、修建安装大门，开始对该办公用房、厂房和土地实际占有至今的事实。
被告沈国军、袁林君答辩称：2013年12月2日恒源公司向我方借款500万元用于转贷，约定2013年12月5日归还。同日，我方将500万元人民币汇入恒源公司指定的银行帐户。但恒源公司归还银行借款后，银行未将新贷款发放给恒源公司，造成恒源公司无法归还我方借款。2013年12月9日，在嵊州市公证处，双方签订抵押合同一份，并于同日办理、取得了浙嵊房他证嵊字第201393**号他项权证。在此期间，恒源公司虽已停产，但其房地产都在自己管理下，根本没有其他人租赁使用的。原告所讲其与恒源公司2013年11月16日签订厂房和土地租赁合同，事实是在2014年3月签订的，将落款时间提前了。原告搬入恒源公司的厂房是在2014年3月份以后的事了。为证明其主张，向本院提供了房产证（浙嵊房权嵊字第××号）、土地使用权证（嵊州国用2008第4-643号）、他项权证（浙嵊房他证嵊字第201393**号）各一份，证明租赁合同上写的虽是2013年11月16日，而实际签订时间，搬进厂房均是在2014年3月份左右，而抵押权则于2013年12月9日已经成立生效，抵押在先租赁在后，租赁是无效的。
被告恒源公司答辩称：恒源公司从2013年始陆续向陈狄龙借款，期间已归还了部份借款，目前尚欠20万元；另外公司还欠其他债权人90万元，陈狄龙提出与恒源公司签订租赁合同，其他债权人的债权与恒源公司无关了，因此在2014年3月份恒源公司与陈狄龙签订租赁合同，但在签订租赁合同时将签约时间提前，写为2013年11月16日。2013年11月17日的收条也同样是在2014年3月份出具的。为证明其主张，恒源公司提供了法定代表人沈永梯2014年1月23日与裘愉东对话录音及2014年3月陈狄龙写的落款时间为2013年11月16日证明各1份。因陈狄龙说本人持有的恒源公司租赁合同与裘愉东手中持有的租赁合同是同一份合同，说明在2014年1月23日之前恒源公司与陈狄龙没有租赁合同关系。
经庭审质证，对原告提供的相关证据，被告的质证意见是：对证据1，被告沈国军、袁林君认为其真实性不清楚，反正抵押之前是没有租赁的，抵押在前，租赁在后。被告恒源公司法定代表人沈永梯的质证意见是签字都是我签的，上面一段是我写，最后签字都是我签的，中间一段协议不是我写的，实际签约时间是2014年3月份。而合同上写的是2013年11月16日倒签提前的。对证据2，被告沈国军、袁林君提出对真实性有异议，认为这150万元不是他自己的，都是别的几个债权人加起来的借款抵作厂房租赁款的。被告恒源公司认为，这张收据是法定代表人沈永梯写的，2013年始公司陆续向陈狄龙借款，期间归还了部份借款，目前尚有借款20万元，另外还欠其他债权人90万元，陈狄龙提出其与恒源公司签订租赁合同，其他债权人的债权与恒源公司无关，因此在2014年3月份恒源公司与陈狄龙签订租赁合同，但在签订租赁合同时将签约时间提前，写为2013年11月16日。2013年11月17日出具的收条也同样是在2014年3月份出具，同样将落款时间提前。对证据3、4，被告沈国军、袁林君对真实性无异议，但对其证明目的有异议，裁定书表达是正确的，符合客观事实。被告恒源公司对真实性无异议，但对其证明目的有异议，裁定书表达是正确的。对证据5，被告沈国军、袁林君提出是在本案发生后，恒源公司法定代表人沈永梯被原告带到其事先准备好的场所补起来的，没有证明力。被告恒源公司认为是在本案发生后，公司法定代表人沈永梯被原告带到其事先准备好的场所录（音）起来的，当时不知道。并对其证明目的有异议，租赁合同的实际签约时间是2014年3月份，不是2013年11月16日。对证据6—12，被告沈国军、袁林君对真实性有异议，认为我们居住在恒源公司厂房旁边，原告是在2014年3月份左右才搬进去的，这些发票都是假的，否则我们不会借钱给恒源公司。被告恒源公司对证据的真实性有异议，这些发票随便可以开的，没有证明力，原告是在2014年3月份左右才陆续搬进去的。
对被告沈国军、袁林君提供的证据，原告和被告恒源公司对真实性均无异议，原告对证明目的提出异议，认为只能证明抵押在租赁之后。
对恒源公司提供的证据，被告沈国军、袁林君无异议；原告质证认为这份证据恰恰说明了裘愉东的那份合同无效了，陈狄龙签订的合同是合法有效的，对租赁合同的真实性是认可的。
根据被告沈国军的申请，本院依职权向嵊州市公安局甘霖派出所调取了2014年1月21日恒源公司方的报警记录（录音资料）及相关情况，对水、电费实际缴纳时间进行了核实。原告的质证意见是，对110案件信息和报警录音不清楚，水、电费收据上的日期与实际缴款时间确有差异。被告沈国军、恒源公司对上述本院调取的证据均没有异议。
综合上述原、被告的质证意见，本院认为，原告提供的证据1，恒源公司对租赁合同的签约时间提出否定，且报警记录印证了实际占有时间在2014年1月21日之后；对证据2，所收款项名为租金实为借款，故对上述证据的真实性本院均不予采信。对证据3、4，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。对证据5，因该视听资料没有其他证据佐证，存有不确定性，不能独立作为认定案件事实的依据，本院不予确认。对证据6至12，票据不是法定的专用发票，且票据上的时间具有不确定性，故对证据的真实性本院不予采信。
根据上述采信的证据，本院确认下列事实：2014年3月3日，本案被告沈国军、袁林君以申请人的名义向本院提出实现担保物权的申请，本院于2014年3月18日作出（2014）绍嵊商特字第3号民事裁定书，对被申请人恒源公司位于嵊州市甘霖镇工业园区C区内的房产（房产证号码：浙嵊房权嵊字第××号，国有土地使用权证号码：嵊州国用2008第4-643号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人沈国军、袁林君的债权本金500万元及计算至2014年2月1日止的利息15万元、自2014年2月2日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算的逾期付款违约金，在担保物变现所得款项中优先受偿。裁定生效后，沈国军、袁林君向本院申请执行，本院于2014年3月24日立案受理。在执行过程中，本院于2014年8月29日作出（2014）绍嵊执民字第559-3号执行裁定书，拍卖（不带租）被执行人恒源公司坐落于嵊州市甘霖镇工业园区C区内产权证号为浙嵊房权嵊字第××号房产及国有土地使用权证号为嵊州国用2008第4-643号的工业出让土地。本案原告陈狄龙以案外人的身份以其与恒源公司对拍卖的厂房订有租赁合同并实际占有为由提出执行异议，因异议被驳回，遂向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的焦点在租赁合同是否真实、合法及设立租赁权与抵押权的关系问题。
首先，关于租赁合同是否真实、合法的问题。陈狄龙提供的与恒源公司订有落款时间为2013年11月16日的租赁合同，从双方提供的证据分析，该租赁合同的真实性、合法性不能确定。理由分析如下：一是该租赁合同签订时间存疑。合同相对方恒源公司明确承认签订租赁合同时将签约时间提前，落款为2013年11月16日，实际在2014年3月份。2013年11月17日的收条也同样是在2014年3月份出具，同样将落款时间提前了。二是合同形式和内容存疑。该租赁合同从形式上看，书写不是同一人完成的，前后与中间部分不一致；该租赁合同核心内容是租赁物、租赁期限、租金的支付及违约的处理，但该租赁合同载明的租赁物、租赁期限及违约处理非常明确；而租金及租金交纳方法却模糊不清，协议的内容与常理相悖。协议约定“十年租金共150万元，租金具体交付为现金26万元，三次银行转帐124万元；余款缴纳方式租金为十年一付”。支付租金是承租人的主要义务。租金支付期限是出租人能够及时收取租金的依据。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中应明确约定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要条款，关系到租金支付的金额、时间，当事人在合同中应当约定明确。而本合同除了交付首次的150万元租金，对其余150万元租金没有约定明确的交付时间和数额。后十年的租金怎么计算，何时支付约定不明，可以理解为先租后付，也可理解为先付后租，不利于出租方的利益。又2013年11月17日出具的十年租金共150万元的收条中，2013年6月9日收到现金26万元，农业银行转帐汇款9.6万元，2013年6月21日农业银行转帐汇款60万元，2013年11月17日农村合作银行转帐汇款54.4万元。先付租金再签订租赁合同，这种租金支付方式，不符合正常的金钱往来交易习惯而符合民间借贷的特征，先为借款，而后抵作租金。综上，本院对租赁合同的真实性、合法性不予认可。
其次，就抵押权与租赁权关系而言。抵押物上的租赁权，如果在抵押权设定前已存在的，在抵押物拍卖后仍继续存在，随同拍卖标的物而移转；抵押物上的租赁权，如果是在抵押权设定后发生的，仅在租赁权的存在不影响抵押权实现时，予以保护。如该租赁权继续存在于拍卖财产上，对设定在先的抵押权实现有影响的，人民法院应当除去后进行拍卖。因陈狄龙与恒源公司之间租赁合同的真实性、合法性已被否认，且涉案房产的租赁合同签订时间在抵押之后，故租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
综上，原告陈狄龙以租赁合同签订在抵押登记之前为由要求保护其租赁权的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定，判决如下：
驳回原告陈狄龙的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告陈狄龙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费13800元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，帐号：09×××13—9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 张志刚
审 判 员 赵成瑜
人民陪审员 钱爱武
二〇一五年一月九日
书 记 员 竹魏芳
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。