呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0105民初8530号
原告（反诉被告）：李战军，无固定职业，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王伟，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：亢新在，呼和浩特市赛罕区西把栅卫生院退休职工，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：荣国华，内蒙古务达律师事务所律师。
原告（反诉被告）李战军与被告（反诉原告）亢新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李战军及其委托诉讼代理人王伟，被告（反诉原告）亢新在及其委托诉讼代理人荣国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李战军向本院提出诉讼请求：１.请求法院依法确认原、被告双方的房屋买卖协议合法有效；２.请求法院依法判令被告实际履行合同；３.请求法院依法判令被告承担因怠于履行合同给原告造成的经济损失5000元；４.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费和律师费。事实与理由：2000年4月13日，原、被告双方签订了房屋买卖协议，协议约定：兹有亢新在卫生院宿舍正房、南房、东西12米，南北25米的一处院，于2000年4月13日，转让给李占（战）军同志，价格为3万元，提前支付亢新在19000元，剩余22000元，待房本土地使用证办好后一次性付清。注：办手续费用一切由亢新在承担。并在协议上注明，亢新在签定协议当日，收到李占军预付人民币19000元整。协议签订后，被告当即向我交付了房产和钥匙，我对房屋整理收拾后就和全家搬入居住，后又陆续投入资金进行了整体翻修改建。期间，我多次催促被告办理房产过户手续，并要求向被告实际履行剩余房款的交付，但被告均以房产手续不全等各种理由推托不予协助办理，并拒绝接受余款。随着房地产价格逐步攀升，被告更加不愿实际履行过户义务，并向我提出毁约要求。因双方在违约补偿问题上不能达成合意，被告于2007年5月18日向赛罕区法院提起诉讼，后又在一审诉讼期间主动向法院申请撤诉。今年以来，该处房产面临政府征地拆迁，被告私自将其掩藏的房产手续提交给赛罕区拆迁办，并与之达成了拆迁补偿协议，目前，我的居住权利时刻处在被非法拆迁侵犯的状态。
本诉被告亢新在辩称：我们认为原告所提出的诉讼请求、事实与理由存在不真实的情况。首先，原告在诉状中称自己是外地人，但其在立案时提交的身份证复印件属于乌兰察布市，也就是说，李战军不是保全庄村所在集体的成员。本案的房屋，属于赛罕区西把栅乡保全庄所有，房屋的土地属于宅基地性质。按照相关法律规定，宅基地只能由本集体成员使用。本案中亢新在原在西把栅乡卫生院工作，后来西把栅乡卫生院进行房改，西把栅乡卫生院向有关部门申请办理了个人建房用地申请表，由西把栅乡卫生院转让给当时的职工，也就是本案的被告亢新在，房屋已由被告合法取得。在诉状当中原告称，双方签订协议后约定由亢新在办理过户手续，之所以一直没有办理过户手续是因为不符合相关法律规定，所以相关部门不予办理，且李战军知情。亢新在2007年5月提起诉讼后，原告李战军曾与被告商谈过解除协议事宜，因双方同意和解，亢新在才申请撤诉。对于原告所说的翻修改建的事实不予认可，本案争议房屋属于宅基地性质，无论是翻建还是改建，都需要有关部门的批准才可以进行。原告的翻修改建没有经过相关部门的批准是不合法的。据被告所知，涉案房屋并不是原告的唯一住处，在2007年之后双方没有达成一致协议之后，原告也购买了新房屋，并搬离涉案房屋，但该房屋一直由原告控制，后来因为该院落被拆迁办确定为征地范围，拆迁办通过卫生院的相关人员找到亢新在，才知道拆迁的事实并办理了相关事宜。房屋买卖协议违反了有关法律规定，应认定无效，也就不存在继续履行的情况。原告所说的情形没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告亢新在向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的房屋买卖协议无效；2.请求依法判令反诉被告返还占用房屋，支付2000年4月13日至2016年10月房屋使用费共计19800元。事实与理由：亢新在为西把栅乡卫生院医生，1993年经西把栅乡卫生院同意将原卫生院旧房卖给职工，并办理了《个人建房用地申请表》，1994年1月8日交纳了购房地基款2700元，1996年经原郊区卫生局同意新建。2000年4月13日亢新在与李战军签订了一份房屋买卖协议，亢新在将上述房院转让给李战军，并约定先支付19000元，剩余房款待房本、土地使用证办好后付清。因该房院土地属于集体土地，转让行为违反法律、行政法规的强制性规定，按照《合同法》第五十二条规定，为无效合同。因此，请求依法请求确认双方签订的房屋买卖协议无效。判令反诉被告返还占用房屋，并支付房屋使用费。
反诉被告李战军辩称：第一，根据现在国家的法律，并未明确禁止未经集体经济组织、农民之间的宅基地房屋的转让行为，从国家土地管理法以及相关地方性规范法律中，并没有禁止转让的规定。第二、根据农村三级所有权状态，农村、集体经济组织或村民小组，村委会、乡镇、农村、集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权，对于宅基地上面的房屋转让行为只要诉争的土地所有权人表示同意即可，也就是说可以通过土地的所有权人即村集体批准后即可。严格的限制流转不符合人口流动状况和社会发展趋势，法律也没有明确禁止成员间相互转让的行为。我们有证据证明原告与被告之间同样性质的转让行为，我们有证人可以证明土地现在已被转化为国有土地，而不是集体土地，本案诉争的所谓宅基地性质已由集体土地转化为国有土地，乡卫生院土地的性质是国有的，并不是集体的。第三、2007年亢新在曾经向赛罕区法院提出过起诉房屋买卖的纠纷，在起诉之后又主动撤诉，在诉状里也并没有像被告代理人所说的因为是非集体户宅基地的问题而撤诉，没有提出过这方面的理由，现在的理由也是不能成立的，真实原因是因为房屋的价格发生了市场变化，房屋的价格翻了好多倍，被告亢新在看到了利益，现在恶意的毁约，故意不履行。第四、涉案土地的性质并不是宅基地的性质，而且双方已经有了合法的转让合同，实际情况也是李战军占有房屋，长期使用房屋，在事实上已经对这片房产拥有所有权，所以翻建、改建已在事实上形成，且实际上经过了村委会、当地有关部门的允许，否则翻建不了，稍候我们也提供翻建、改建的费用清单。第五、反诉原告需要提供原告未在涉案房产居住的情况，而我们有证据可以证明在涉案房产居住至今已达17年之久，如果反诉原告认为原告有其他房产，应提供其他证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李战军向本院提交了房屋买卖协议、亢新在的起诉书、撤诉裁定书、照片、改造费用清单、证人证言、证人土地房产证书。亢新在对房屋买卖协议、亢新在的起诉书、撤诉裁定书的真实性认可，对照片、改造费用清单、证人证言、证人土地房产证书的真实性不予认可，对以上证据证明的问题均不认可。亢新在向本院提交了收据、个人建房用地申请表、申请报告。李战军对收据的真实性和证明的问题认可，对个人建房用地申请表、申请报告的真实性、证明的问题不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月13日，李战军与亢新在签订了《房屋买卖协议》，约定亢新在的房屋转让给李战军，价款为3万元，提前支付亢新在19000元，剩余22000元待房本、土地使用证办好后，一次性付清，办手续费用由亢新在承担。李战军购买后，将原来土木和砖木结构的房屋翻修成砖混结构，并一直居住至今。
本院依法向呼和浩特市国土资源局赛罕分局调取了《关于西把栅乡卫生院旧址房屋土地权属性质待定的情况说明》，保全庄村委会对卫生院取得土地的合法性提出质疑，赛罕分局需要进一步查证，问题定性后及时告知。原、被告对该说明的真实性予以认可。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方的房屋买卖协议效力如何；二、合同效力之外的其他诉讼请求有无事实和法律依据。
针对第一个争议焦点，双方的房屋买卖协议效力如何。李战军与亢新在签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，但由于双方诉争房屋所在的土地性质不明，无法确定是国有土地还是集体土地，在其基础上订立的房屋买卖合同的效力无法确定。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：”土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”因此，确认土地性质的案件不属于人民法院的受理范围，待双方诉争房屋的土地性质定性后才能确定合同的效力。
针对第二个争议焦点，合同效力之外的其他诉讼请求有无事实和法律依据。因双方的房屋买卖协议效力无法确定，房屋的权属不明，因此，双方除合同效力之外的其他诉讼请求无法支持，待土地性质及合同效力确定后再行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告（反诉被告）李战军的诉讼请求；
二、驳回本诉被告（反诉原告）亢新在的反诉请求。
本诉案件受理费50元，由本诉原告（反诉被告）李战军负担（已预交）；反诉案件受理费147.5元，本诉被告（反诉原告）亢新在已预交295元，退还147.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审 判 长 李丽萍
代理审判员 王 璐
人民陪审员 乌日娜
二〇一七年九月十八日
书 记 员 贾 杰