江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第00096号
上诉人（原审原告、反诉被告）储海军，个体户。
委托代理人储拥军，个体户。
委托代理人汪海军，江苏维世德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王立林，律师。
上诉人储海军因与被上诉人王立林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2014）射民初字第01453号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月26日公开开庭进行了审理，上诉人储海军与被上诉人王立林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
储海军原审诉称：2012年，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于射阳县双拥路大自然新天地二号商铺三楼租赁给原告经营“天上人间KTV”使用，合同签订后，原告一直按约支付房租。2013年底原告向被告预付了2014年全年房屋租金28万元。目前由于市场原因，原告长期处于亏损状态。2014年6月30日原告向被告发出解除租赁合同通知书，并将涉案房屋交还被告。原告实际使用房屋至2014年6月30日，但实际支付租金至2014年12月31日，原告多支付被告半年租金14万元。考虑原告提前解除合同，原告自愿承担3个月的租金。故诉请法院依法确认原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，被告返还原告房屋租金7万元。
被告王立林原审辩称：1.原告要求解除合同没有法律依据；2.原告未按合同约定的条件向被告交付房屋，因而其解除合同也没有事实上的根据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。同时反诉请求人民法院确认原告于2014年6月30日向被告发出的解除合同的通知无效。
原审法院经审理查明，2011年9月2日，原告储海军与被告王立林签订房屋租赁合同一份，合同约定被告王立林将其所有的大自然新天地二号商铺三楼租与原告储海军经营“天上人间KTV”娱乐场所，租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月31日止，期限为5年，期满如续租，原告在同等条件下有优先承租权。租金第一年为26万元，于2013年12月31日前一次性付清。以后每年租金在上一�租金的基础上每年递增二万元直到三十万元止不再增长。各年租金均应在上一年十二月三十一日前一次性付清。合同还约定了其他一些内容。合同签订后，原告依约向被告支付房租。2013年底原告向被告支付了2014年全年房屋租金28万元。由于经营处于亏损状态，2014年6月30日原告向被告发出解除租赁合同通知书，并将解除租赁合同通知书以及涉案房屋的钥匙通过邮寄的方式送达被告。被告收到原告解除租赁通知和钥匙后，向原告明确表示不同意解除租赁合同。由于双方协商不一，2014年9月9日，原告提起诉讼，请求法院依法确认原、被告签订的房屋租赁合同已经解除，被告返还原告房屋租金7万元。被告在举证期限提出反诉，请求法院确认原告于2014年6月30日向被告发出的解除合同的通知无效。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按�约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方在租赁合同中并未将经营亏损作为原告解除合同的条件，且该理由亦不符合解除合同的法定条件。原告向被告发出解除合同的通知仅是其取得解除权之后的形式要件，在其未取得合同解除权之前，即使解除通知到达被告也不产生解除的效力，故原告以经营亏损为由请求确认与被告间解除协议行为有效的诉讼请求，不能成立，不予支持。被告的反诉请求依法成立，予以支持。原告于2014年6月30日向被告发出解除合同的通知，仅是违约行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）储海军对被告（反诉原告）王立林的本诉请求。二、原告（反诉被告）储海军于2014年6月30日向被告（反诉原告）王立林发出解除双方于2011年9月2日签订合同�通知无效。本诉案件受理费1630元，反诉案件受理费40元，计1670元，由原告（反诉被告）储海军负担。
原审宣判后，储海军不服向本院提起上诉称，双方租赁合同中已经约定“乙方（承租人）无正当理由中途退租的，以下一年度租金为标准向甲方（出租人）承担违约金”，该条款表明承租人有单方解除合同的权利，需要以承担违约金为代价，但原审判决对此未作认定和适用；从合同法的公平原则和客观情况出发，本案合同不存在继续履行的可能性，应当确认合同解除。请求二审依法改判。
被上诉人王立林答辩称，一审法院认定事实和适用法律均正确。上诉人不具有合同的解除权，对于合同中违约责任的约定，与合同的解除权是不同的概念。请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院另查�，双方租赁合同中约定“乙方（承租人）无正当理由中途退租的，以下一年度租金为标准向甲方承担违约金”。自上诉人于2014年6月30日将解除租赁合同通知书以及涉案房屋的钥匙寄送被上诉人之后，租赁房屋一直空关闲置。
再查明，上诉人储海军在向被上诉人邮寄案涉租赁房屋钥匙前，将租赁房屋内的部分装潢设备人为破坏和拆除。江苏仁禾中衡工程咨询有限公司根据本院委托作出咨询意见，评估意见为租赁房屋恢复原内部装潢毁损所需工程价款为48440.8元。
本院二审审理中，上诉人与被上诉人均同意对合同解除后的权利义务同案处理。
本案争议的焦点是：1.上诉人储海军是否具有房屋租赁合同的解除权以及是否符合约定或法定解除条件？2.合同解除后双方权利义务如何确定？
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同为有效合同。关于本案第一个争议焦点，经查，双方租赁合同中约定“乙方（承租人）无正当理由中途退租的，以下一年度租金为标准向甲方（出租人）承担违约金”，该条款表明在不具备法定解除事由的情况下，承租人可要求解除合同，但应承担以年租金计算的违约金。本条款可以理解为双方约定了解除条件，即附条件解除合同。承租人在所附条件成就即同意承担违约责任的情形下享有解除权。上诉人在行使解除权时已预付了2014年下半年的租金14万元，在解除合同通知书上亦表示本着友好协商的原则一起处理房屋租赁合同解除后的后续事宜，可以认定上诉人基本具备解除条件；上诉人于2014年6月30日向被上诉人寄送解除合同通知书和租赁房屋的钥匙，履行了通知义务，且该租赁合同客观上不适宜继续履行，故本院确认双方房屋租赁合同解除。
关于本案第二个争议焦点，1.本院审理中，上诉人储海�认为双方合同中约定乙方（承租人）无正当理由中途退租的，以下一年度租金为标准向甲方（出租人）承担违约金，该约定违约金过高，请求法院公正处理。经审查，违约金虽具有赔偿和惩罚双重性质，但应以实际损失作为考量的依据。本院参照相关规定，同时结合被上诉人王立林收到解除合同通知书和租赁房屋的钥匙后，事实上可以接受使用房屋而未予接受，导致损失进一步扩大，存在过错的情形，确定由上诉人支付下一年度6个月租金15万元作为违约金。2.根据双方合同约定，房屋租期届满后返还房屋应当拆除所租房屋的户外广告，保持装修完好，不得人为损坏或按出租人要求恢复原状（不影响原装璜结构的可移动物品，合同期满后，承租方可拆除）。根据查明的事实，上诉人在向被上诉人邮寄案涉租赁房屋钥匙前，将租赁房屋内的部分装潢设备人为破坏和拆除�且未拆除租赁房屋的户外广告，违反合同约定。上诉人应当承担租赁房屋恢复原内部装潢毁损所需工程价款48440.8元，同时应当承担租赁房屋恢复原状期间的实际损失。本院根据本案的实际情况，酌定恢复原状期间为两个月，参照租金标准确定损失为5万元。综上所述。上诉人储海军上诉理由部分成立，本院予以支持。基于二审查明的事实及双方当事人均同意对解除合同后的权利义务同案处理，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七第、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2014）射民初字第01453号民事判决；
二、上诉人储海军于本判决生效后十日内支付被上诉人王立林违约金15万元、赔偿恢复原状期间租金损失5万元和恢复装潢毁�工程价款48440.8元，共计248440.8元（上诉人储海军已支付14万元，还应支付108440.8元）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人储海军、被上诉人王立林原审其他诉讼请求。
一审案件受理费本诉费1630元由储海军负担，反诉费40元由王立林负担；二审案件受理费1630元、司法鉴定费3000元，合计4630元，由上诉人储海军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年六月十日
书 记 员 许其娟
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十�条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。