湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂东西湖民初字第01781号
原告李富德。
原告余秀珍（又称蔚秀珍）。
两原告委托代理人郭良会，湖北重友律师事务所。
被告刘义恩。
委托代理人仇文，湖北鼎君律师事务所律师。
被告邱昌学。
原告李富德、余秀珍与被告刘义恩、邱昌学确认合同有效纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员柯尊杰独任审判，后本案依法转为普通程序，由审判员杨汉平担任审判长，与代理审判员柯尊杰、人民陪审员付元娇组成合议庭审理。本案于2015年1月9日公开开庭进行审理时，原告李富德及其与原告余秀珍的委托代理人郭良会，被告刘义恩的委托代理人仇文到庭参加诉讼，被告邱昌学经本院传票传唤未到庭参加诉讼；于2015年5月11日公开开庭进行审理时，原告李富德、余秀珍的委托代理人郭良会，被告刘义恩的委托代理人仇文到庭参加诉讼，被告邱昌学经本院传票传唤未到庭参加诉讼；于2016年1月26日公开开庭进行审理时，原告李富德及其与原告余秀珍的委托代理人郭良会，被告刘义恩及其委托代理人仇文，被告邱昌学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李富德、余秀珍诉称，我们与邱昌学原为邻居，2006年，邱昌学想出售位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）的房屋（以下简称诉争房屋）。同时，被告邱昌学向我们表明虽然此房屋是以他女婿刘义恩的名字报建的，但该房屋是由他出资建造，他有权处分该房屋。因双方是邻居，我们对于被告邱昌学说的情况有部分�解。我们同邱昌学于2006年6月6日签订购房合同，合同约定邱昌学以15，000元的价格将该房屋出售给我，被告邱昌学代签了被告刘义恩的名字。房屋出售给我们后，我们即对该房屋进行了装修和整理一直居住至今。在此期间，两被告从未提过任何异议。我们认为，被告邱昌学是该房屋的实际所有人，有权处分出售该房屋，双方签订的合同是有效合同，应受到法律的保护。被告刘义恩只是名义上的房主，无权对该房屋主张任何权利。据此，我们诉至法院，请求：1、确认原、被告于2006年6月6日签订的房屋买卖合同有效，原告享有位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）房屋的所有权；2、被告承担本院的诉讼费用。后两原告申请变更本案诉请为确认原告与两被告的房屋买卖合同关系有效。
被告刘义恩辩称，法院受理该案违反一事不再理原则；本案原�未明确合同是与刘义恩还是邱昌学签订的；刘义恩从未签订涉及该房屋的买卖合同；刘义恩为该房屋的所有权人，建房证上记载的是刘义恩的名字，原告认为房屋实际所有人是邱昌学，应提出相应的证据。针对原告变更后的诉请，被告刘义恩辩称：1、原告诉称的购房合同，被告刘义恩并未在合同上签字，也没有授权他人代售房屋；2、购房合同上为打印的“李富德”，即原告李富德未在合同上签字；3、合同标的物已经被拆除，存在实际履行不能的问题。
被告邱昌学辩称，诉争房屋系被告刘义恩出资建造，我是瞒着被告刘义恩将房屋卖给李富德的，卖房款15，000元也被我用于在武汉市黄陂区建房了，但我并未与李富德签订购房合同。
原告李富德、余秀珍为支持其诉称意见，向本院提交如下证据：
1、《购房合同》（原件一份，乙方有“�富德”、“余秀珍”签名），证明原、被告双方于2006年6月6日签订购房合同，被告邱昌学将位于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号的房屋出售给两原告；
2、通话录音及录音的书面记录，证明被告邱昌学认可出售的房屋是他建造的并由他出售给两原告的事实；
3、武汉市城乡个人建房许可证、武汉市城乡个人建房申请审批表，证明被告邱昌学向两原告交付房屋相关权属证明；
4、证人宋某当庭证词，证明内容：证人原系被告邱昌学在武汉市东西湖区荷包湖居住时的邻居，曾对诉争房屋进行过修葺。证人未见过被告刘义恩在诉争房屋中居住过，被告邱昌学搬离诉争房屋有8、9年了，原告李富德于2006年将诉争房屋租给他人，现诉争房屋现已被拆除；
5、证人李某当庭证词，证明内容：证人原系原告李富德、被告邱昌学的邻居，诉争�屋系被告邱昌学出资建的，因被告邱昌学要搬离诉争房屋，就委托原告李富德出售诉争房屋，因为该房位置偏僻未能卖掉，于是原告李富德自愿购买了诉争房屋；
6、证人王某当庭证词，证明内容：被告邱昌学曾在诉争房屋居住过，并听说过被告邱昌学想出售诉争房屋。
被告刘义恩为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：
1、《购房合同》（复印件一份，乙方无手写签名），证明被告刘义恩没有在合同上签名；原告李富德也没有签名，该合同应属无效；
2、土地登记审批表复印件，证明诉争房屋及土地使用权属于被告刘义恩；
3、证人金某当庭证词，证明内容：证人金某系被告刘义恩的工友。被告刘义恩在装修诉争房屋时曾请其帮忙。
被告邱昌学未向本院提交证据。
被告刘义恩对原告李富德、�秀珍提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，认为购房合同中被告刘义恩的签名并非本人所写，且在刘义恩诉李富德所有权确认一案中，李富德所提交的购房合同与本案证据1的合同不一致；对证据2有异议，认为该录音不能证明是邱昌学本人说的；对证据3的真实性不持异议，对证明目的有异议，上述房屋相关权属证明系被告刘义恩放在诉争房屋内，是李富德自己从房屋中获得的，并非刘义恩交付给他的；对证据4证人宋某的证言，认为两原告申请证人出庭已过举证期限，且被告刘义恩未在诉争房屋中居住过，证人不应认识被告刘义恩；对证据5证人李某的证言，认为诉争房屋建造时证人并不在场，不应清楚诉争房屋是由谁建造的；对证据6证人王某的证言，认为证人王某知道被告邱昌学出售诉争房屋一事是由原告李富德告知的。
原告李富德、余秀珍对被告刘义恩提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，认为该份合同是复印件，应以原件作准，原件上有邱昌学本人签名，又粘贴了刘义恩的签名，且刘义恩未签名并不导致合同无效，因此该证据无法达到其证明目的；对证据2的真实性有异议，因为被告刘义恩未能提交原件进行核对；对证据3证人金某的证言，认为其与被告刘义恩系朋友关系，并不能证明房屋所有人和建造者是被告刘义恩。
被告邱昌学对原告李富德、余秀珍提交的证据2、4、5、6未发表质证意见；对证据1，认为双方买卖房屋并未签订合同，自己更未在任何书面合同上签名；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，邱昌学称没有将上述房屋相关权属证明交付给原告李富德。被告邱昌学对被告刘义恩提交的证据1、2、3未发表质证意见。
被告邱昌学在庭审中陈述和自认：1、诉争房屋和土地使用权都是被告刘义恩的；2、房子是我瞒着被告刘义恩卖的；3、我收到了原告方支付的房款15，000元，是通过邮局付的款。该房款没有给刘义恩。自己用于在武汉市黄陂区建房了；4、2006年下半年已通过他人将卖房一事告诉了被告刘义恩；5、我与李富德是邻居关系。
原告李富德、余秀珍对被告邱昌学的陈述与自认发表质证异议如下：1、被告邱昌学瞒着刘义恩卖房不是事实；2、购房款是当面现金支付给被告邱昌学的。
被告刘义恩对被告邱昌学的陈述与自认发表质证意见如下：1、被告邱昌学瞒着刘义恩卖房是事实；2、被告邱昌学说，2006年告知了其卖房一事不是事实。
经庭审质证，对两原告提交的证据1，本院认为，该证据不能证明原告举证欲证明的事实。两原告认为合同卖方的名字均为被告邱昌学所书，但被告邱昌学当庭否认卖房时与原告李富德签订过书面合同，更没有在合同书上写下自己和刘义恩的名子。两原告对此未能进一步提供其他证据予以证明。但认为被告邱昌学已实际认可其于2006年收到李富德购房款15，000元的事实。此证据是否被法院认定对案件的审判没有实质影响。故其对本院对此证据不足以证明其举证意图证明的事实所作出的释明，表示不愿对合同书上卖方的签名笔迹进行鉴定，并愿意相应承担举证的后果责任；对两原告提交的证据2，因被告刘义恩的异议成立，本院不予采信；对两原告提交的证据3，本院认为，依据实际控制房产证明材料的事实和乡村房屋交易习惯判断，原告李富德所述更符合交易常理，故对其证明目的予以认可；对两原告提交的证据4、5、6，证人宋某、李某、王某的证言，本院依法予以采信。对被告刘义恩提交的证据1、2，因系复印件，且两原告对其真实性持有异议，本院不予采信；对证据3，证人金某的证言，本院依法予以采信。
经审理查明，被告邱昌学系被告刘义恩岳父。1991年9月6日，被告刘义恩经武汉市国营荷包湖农场批准，建造诉争房屋，房屋为砖木结构平房，占地面积78.75平方米。房屋建成后，被告刘义恩办理了建房许可证，证号为：荷基No.84。被告刘义恩将该房产交其岳父被告邱昌学居住使用。
2006年，原告李富德与被告邱昌学经协商约定：被告邱昌学将诉争房屋以15，000元的价款出售给原告李富德。原告李富德随后向邱昌学支付了房屋价款15，000元；被告邱昌学收到购房款15，000元后，将该房屋交付给原告李富德，并向其交付了相关房屋权属证明材料。原告李富德与其妻原告余秀珍自此一直占有、使用该房屋。原告李富德、余秀珍还对所购房屋进行了修缮，并出租给他人使用收益。至被告刘义恩2014年9月20日向本院提起所有权确认之诉前，被告刘义恩一直都未就诉争房屋向邱昌学或李富德、余秀珍等主张权利，亦未对被告邱昌学出卖该房屋的行为提出任何异议。
庭审中，两原告陈述被告邱昌学于2006年将诉争房屋卖给两原告，且两原告从2006年起一直占有、使用诉争房屋直至诉争房屋被拆迁。被告邱昌学称诉争房屋属于被告刘义恩所有，自己是瞒着被告刘义恩出售诉争房屋的。被告刘义恩称自己系诉争房屋的所有权人，被告邱昌学与两原告的房屋买卖行为自己并不知情。因拆迁房屋利益双方发生纠纷，两原告诉至法院，要求如诉称。审理中，经本院释明，原告明确诉讼请求为要求确认房屋买卖合同关系有效，并澄清其诉请事实主张为：房屋为两被告出卖，不坚持该争议房屋为被告邱昌学所有。两被告据此�行了相应的答辩与举证。本案双方当事人未能就案件事实达成一致，调解不成。
本院认为：两原告与被告邱昌学的房屋买卖协议所确定的权利义务关系，应视为被告同意。2006年，被告邱昌学将被告刘义恩所有的房屋以与当时的市场价格没有明显差异的价格，即人民币15，000元出售给两原告。双方的房屋买卖合同行为是平等主体之间的合意行为，并未破坏交易秩序或损害他人利益。虽然被告刘义恩作为房屋所有人并未直接参与该买卖交易活动。但事后，被告邱昌学陈述和自认已告知其交易情况，且本应由房屋所有人被告刘义恩持有的房产证明材料亦已随房屋移交给原告李富德，并且，此次交易完成的状态已持续8年，只是在该房屋拆迁补偿时，被告刘义恩才提出相关异议。因此，应视为被告刘义恩应当知道此交易的发生与完结。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，被告邱昌学代替被告刘义恩与原告李富德、余秀珍所进行的房屋买卖合同关系，应视为被告刘义恩已经同意。故该买卖行为所形成的合同关系应为有效。
同时，被告邱昌学代理被告刘义恩的卖房行为亦符合表见代理的法律特征。被告刘义恩称其为诉争房屋所有权人，对被告邱昌学出售诉争房屋一事并不知情，也没有授权被告邱昌学代为出售诉争房屋事宜。但鉴于被告邱昌学乃被告刘义恩之岳父，被告刘义恩在该房屋出售前一直将房屋交给被告邱昌学使用和居住，其已持有该房屋的权属证明材料，原告李富德客观上有理由相信被告邱昌学有权代理刘义恩出售该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终�后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，两原告有理由相信被告邱昌学拥有出售房屋的代理权限，其与两原告的房屋买卖合同行为，应当作为被告邱昌学代理被告刘义恩所作出的房屋出售行为，故代理行为有效，相应的房屋买卖合同关系亦当成立，且符合平等主体之间民事交易的公平对等性，又不违反法律禁止性规定，应属合法有效。
据此，原告李富德、余秀珍的诉请事实清楚、于法有据，本院依法应予支持。
被告刘义恩称其对被告邱昌学于2006年出售诉争房屋至今一直毫不知情，与常理不符。且被告邱昌学表示将房屋买卖一事告知被告刘义恩，因此，被告刘义恩在明知房屋由原告李富德、余秀珍购买的情况下未作积极否认的表示，应视为其对邱昌学卖房行为的同意，双方已形成事实上的房�买卖合同关系，故对被告刘义恩的辩称意见本院不应予以支持。
审理中，原告李富德与被告邱昌学对于买卖房屋时是否签订书面合同和原告李富德举证提交的合同上出卖方的签名是否为被告邱昌学所书存在争议，但原告李富德放弃进一步举证或鉴定的相关申请，本院在释明举证方责任后，依法准许。
综上，两原告与被告刘义恩所形成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法应为有效。两原告要求确认房屋买卖合同关系有效，符合法律规定，本院予以支持。对被告刘义恩的辩称意见本院不予采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
确认原告李富德、余秀珍与被告邱昌学代理被告刘义恩所形成的原座落于武汉市东西湖区荷包湖花园东村50号（或称70号）砖瓦结构平房三间的房屋买卖合同权利义务关系有效。
案件受理费由2，300元，由被告刘义恩、邱昌学共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2，300元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收汇款专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨汉平
代理审判员 柯尊杰
人民陪审员 付元姣
二〇一六年二月四日
书 记 员 林雅致