黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1181民初123号
原告高春林，男，1955年4月9日出生，汉族，现住黑河市。
被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司，住所地北安市六道街。
法定代表人赵忠国，职务经理。
被告马金萍，女，1971年7月9日出生，汉族，住北安市。
委托代理人仲伟良，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
委托代理人陆海霞，黑龙江仲伟良律师事务所律师。
原告高春林与被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司（以下简称弘北公司）、被告马金萍确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告高春林、被告弘北公司、被告马金萍委托代理人仲伟良、陆海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月11日原告与被告弘北公司签订《弘北杰座认购书》，被告弘北公司将位于北安市弘北新村4号楼第126号，建筑面积约100平方米的门市楼，以200万元的价格出售给原告，原告交清了购房款。现该房屋已经完工，但被告弘北公司至今未将房屋交付原告。2015年11月，在原告要求入户时，得知被告弘北公司又将上述房屋出售给被告马金萍，并办理了房屋预告登记。被告弘北公司以无力解决此事为由不向原告交付房屋。原告认为，原告与被告弘北公司签订《弘北杰座认购书》在先，应合法有效，被告马金萍与被告弘北公司签订的《商品房买卖合同》并作预告登记是无效。现原告提起诉讼，要求判决:1、确认原告与被告弘北公司签订的房屋认购书合法有效；2、要求被告交付房屋；3、要求确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效。要求二被告承担案件受理费。
原告为证明其主张向本院提交以下证据：
1、《弘北杰座认购书》一份及收据二份。旨在证明2014年5月11日被告弘北公司将位于L轴-
N轴、N轴-N1轴的商服以200万元价格出售给原告。原告交清了全部价款。
被告弘北公司无异议。
被告马金萍对合同真实性无异议，但认为此房已经被被告弘北公司抵押给马某、邢某某了，是马某、邢某某同意将房屋登记在马金萍名下。
2、2015年9月15日被告弘北公司出具的证明一份。旨在证明原告已付清房款，公司同意入户。
二被告均无异议。
3、被告马金萍与被告弘北公司签订的《商品房买卖合同》一份。旨在证明被告弘北公司将争议的房屋又出售给被告马金萍，并预登记在被告马金萍名下，被告弘北公司的行为致使原告无法进行物权登记。
被告弘北公司认为是被告马金萍采取非法手段取得预告登记无效，应予撤销。
被告马金萍认为是弘北公司欠马某、邢某某工程款，公司同意登记的。
4、《补充协议》一份。旨在证明2014年3月8日被告弘北公司欠马某、邢某某工程款，协议用房屋抵押时，抵押的房屋不包括争议房屋。
被告弘北公司无异议。
被告马金萍对协议内容无异议，认为在后来的抵押协议中包括争议的房屋。
被告弘北公司辩称，对原告起诉的事实无异议，弘北公司同意将房屋交付原告。房屋未交付原告原因是被告马金萍采取非法手段从有关部门取得公司印章签订的合同，并办理了登记，被告弘北公司与被告马金萍没有签订《商品房买卖合同》，应判决确认被告马金萍取得的房屋登记无效，并将争议房屋交付给原告。
被告弘北公司未提供证据证明其主张。
被告马金萍辩称，被告弘北公司在开发弘北新村4号、5号楼时欠马某、邢某某工程款，双方于2014年4月20日签订《房屋抵押协议》，约定将4号楼一楼商服约4000平方米（包括争议房屋）抵押给马某，超期未付工程款的抵押房屋所有权归马某。因被告弘北公司逾期未付工程款，同意将房屋按户型办理预告登记，权利人马某、邢某某同意将争议的房屋预告登记在马金萍名下。由于协议抵押时间先于原告房屋买卖时间，且马金萍已经取得物权登记。要求驳回原告的诉讼请求。
被告马金萍为证明其主张向本院提交以下证据：
1、《房屋抵押协议》一份。旨在证明2014年4月20日被告弘北公司将争议的房屋抵押给马某，超期未付工程款的抵押房屋所有权归马某。
2、《补充协议》一份。旨在证明2014年7月15日以后被告弘北公司的公章、财务章由北安市住建局保管，使用时由弘北公司和马某、邢某某共同到场。2014年7月15日以前被告弘北公司的公章、财务章由公司自行保管。证明争议的房屋预登记在马金萍名下是经过公司同意的。
3、《工程款预结算》一份。旨在证明被告弘北公司欠马某、邢某某工程款73126427.00元。
4、《情况说明》一份。旨在证明被告弘北公司欠马某、邢某某工程款，邢某某同意将4号楼126室房屋预告登记在马金萍名下。
5、《北房预兆麟区字第YG20××××××号房屋预告登记证》一份。旨在证明4号楼126室房屋预告登记在马金萍名下。
原告、被告弘北公司除对以上证据2无异议外，对其余证据的质证意见：被告马金萍提供的《房屋抵押协议》，因没有公司法人签字、授权，是公司股东赵某某个人行为，是无效合同，因此其他证据均无效。原告、被告弘北公司认为2014年3月8日弘北公司与马某签订的《补充协议》是有效协议，此协议抵押的房屋不包括争议房屋。
经审理查明，2007年被告弘北公司开发建设北安市电子城，于2012年9月20日取得了商品房预售许可证。公司在建设工程中因需要资金多次向原告借款，2014年5月双方结算，被告弘北公司欠原告借款本息1267000.00元，因被告弘北公司无力偿还，2014年5月11日双方签订了《弘北杰座认购书》，约定：被告弘北公司将其开发的弘北新村4号楼L轴-
N轴、N轴-N1轴，建筑面积约100平方米的商服（也就是争议的第126号商服），以2000000.00元的价格出售给原告。2014年5月15日原告补交了房屋差价款733000.000元。
另查明，被告弘北公司开发建设北安市电子城4号楼、5号楼时拖欠马某、邢某某工程款，马某、邢某某于2014年12月18日在北安市房产管理局将争议的房屋登记备案在被被告马金萍名下，其产籍号为701243/001-00049-××××××，2015年2月5日被告马金萍作为预告登记权利人取得了北安市房产管理局颁发的北房预兆麟区字第YG201××××××号房屋预告登记证书。被告马金萍并占有争议的房屋。建设单位已经按规定组织相关单位对争议的房屋进行了竣工验收，但未在北安市工程质量监督站进行备案登记。
2015年7月9日黑河市中级人民法院在执行申请执行人于某某、焦某与被执行人弘北公司借款合同纠纷案件时作出（2015）黑中执字第27-1号执行裁定书，裁定将本案争议的房屋予以查封。原告向本院提起诉讼，要求判决确认原、被告弘北公司签订的房屋认购书合法有效，要求被告弘北公司交付房屋，要求确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效。在本案民事诉讼过程中，原告放弃要求确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告弘北公司无力偿还原告借款，原告又另行出资添钱，购买被告弘北公司房屋，双方实质是房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与被告弘北公司签订的《弘北杰座认购书》中双方没有约定只有经过办理物权登记，合同才生效。此协议不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认原、被告弘北公司签订的弘北杰座认购书合法有效。原告的此项请求，本院予以支持。
关于原告要求被告弘北公司履行合同交付房屋的问题。虽然争议的房屋已经进行了竣工验收，但未备案登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，原告要求交付房屋的诉讼请求，其理由不成立，本院不予支持。
关于原告要求确认被告弘北公司与被告马金萍签订的《商品房买卖合同》无效的问题。由于被告马金萍对争议的房屋已经取得了预告登记证书，并且占有了此房，同时该房被黑河市中级人民法院执行其他案件时依法予以查封。在本案民事诉讼过程中，原告放弃该项诉讼请求，选择通过其他途径行使撤销预告登记的权利，本院予以准许。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，判决如下：
一、原告高春林与被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司于2014年5月11日就北安市弘北新村4号楼第126号，建筑面积约100平方米的门市楼（图纸标注，L轴-
N轴、N轴-N1轴）签订的《弘北杰座认购书》协议有效。
二、驳回原告高春林要求被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司履行合同交付房屋的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由被告黑龙江省弘北房地产开发集团有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
审 判 长 韩召峰
审 判 员 王 玉
人民陪审员 赵志辉
二〇一六年十月十二日
书 记 员 王傲辉