广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民一终字第456号
上诉人（一审原告）：覃笔政，居民。
委托代理人：覃孟山，广西河城律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：吴静宁，居民。
上诉人覃笔政因房屋买卖合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2015）环民初字第1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日受理后，依法组成由审判员潘嘉芳担任审判长，代理审判员谭学政、覃阳参加的合议庭，于2015年11月25日公开开庭审理了本案，书记员苏嘉担任法庭记录。上诉人覃笔政的委托代理人覃孟山，被上诉人吴静宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年10月17日，原告覃笔政将位于环江县思恩镇桥西路38号的三房一厅房屋（原产权单位为环江县思恩镇糖蔗技术推广站）以3万元的价格出卖给案外人韦泽敏，当日原告覃笔政收到韦泽敏支付的购房款3万元并向韦泽敏出具《收条》，同时把该房屋及其房产证交付韦泽敏居住和持有。2002年10月20日，以原告覃笔政为甲方与以案外人韦泽敏为乙方补充签订《协议书》，协议书约定：“甲方在思恩镇糖蔗技术推广站办公综合楼二楼有一套三房一厅住房转让给乙方，经甲方双方协商，达成如下协议：1、甲方转让该套住房给乙方，房价是3万元，交款方式为一次性付清；2、乙方负责缴纳办理转移房产证所需的各项费税（包括代甲方缴纳交易税），甲方不再付任何费用……”。同时双方还就该协议其他事项进行了约定。协议签订后不久，韦泽敏搬进该房屋居住直至2011年初，但期间一直未与原告覃笔政办理该房屋的过户登记手续。2011年5月8日，以案外人韦泽敏为甲方与以被告吴静宁为乙方签订《房屋转让协议》，该协议约定：“甲方由于客观原因另择新居，现将环江县思恩镇桥西路38号一套建筑面积为77.39平方米房屋转让给乙方。1、双方商定，房屋转让价人民币12.5万元，协议签订签字后，乙方首次支付给甲方购房款2.5万元，待办理过户手续后，乙方再将余款10万元购房款一次性支付给甲方；2、办理房产权属过户手续由乙方自理，在办理有关过户手续中若有纠纷问题，甲方必须负责解决，并积极协助乙方办理过户手续……”。同时双方还就违约责任等其他事项进行了具体约定。协议签订当天，被告吴静宁向案外人韦泽敏支付购房款2.5万元，2011年6月初，在韦泽敏因资金困难而向吴静宁催款之下，被告吴静宁又向案外人韦泽敏支付现金1.5万元。同年6月9日，以原告覃笔政为甲方与以被告吴静宁为乙方签订《房产转让协议书》，协议书约定：“甲方把位于环江县城桥西路38号一套三房两厅两卫房子转让给乙方，房产证号为环房权证思恩字第××号，建筑面积为77.39平方米，转让价为肆点捌万元整，办理房产权属过户手续由乙方自理，但在办理有关过户手续中若有纠纷问题，甲方必须负责解决，并积极协助乙方办好有关过户手续。付款方式：乙方须一次性付清房屋转让款给甲方，乙方付清全部房屋转让款后，甲方要把房屋权属等证件交给乙方。”同时双方还对违约责任等其他事项进行了约定。当日原告覃笔政和被告吴静宁均在协议书上签字。同年8月5日，原告覃笔政在被告吴静宁未向其支付购房款4.8万元的情况下仍协助被告吴静宁办理该房的过户登记手续，当日涉案房屋登记过户到被告吴静宁的名下（房产证号为：环房权证思恩字第××号）。2011年8月24日，被告吴静宁以该房作为抵押担保向中国工商银行环江县支行贷款10万元，同年8月26日，被告吴静宁分两次向案外人韦泽敏转账支付购房余款共8.5万元。2015年4月24日，原告覃笔政向该院起诉，请求被告吴静宁支付购房款48000元及逾期付款损失12864元（从2011年6月9日至2015年6月9日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率6.7%计算）。另查明，2014年10月26日，被告吴静宁将涉案房屋以21万元的价格出卖给案外人莫汉语。2014年12月1日，案外人莫汉语将涉案房屋过户至其名下（房产证号：环房权证思恩字第××号）。
一审法院经审理后认为：一、关于原告覃笔政与被告吴静宁于2011年6月9日签订的《房产转让协议书》是否成立有效问题。《中华人民共和国民事通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效的民事行为，无效的民事行为对当事人不具有法律拘束力。本案中，原告覃笔政与被告吴静宁并无买卖涉案房屋的合意，而真正的房屋买卖双方则为案外人韦泽敏与被告吴静宁，由于案外人韦泽敏出卖的房屋仍登记在原告覃笔政的名下，被告吴静宁为了办理房屋过户手续而与原告覃笔政签订形式上的《房产转让协议书》，因此，本案原、被告双方签订《房屋转让协议书》的目的主要是为了协助被告办理房屋过户登记。虽然原告与被告签订了《房产转让协议书》，即在合同形式上显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示。买卖是双方完成房屋过户手续的虚伪表示，隐藏于买卖行为的表意中。故双方签订房屋转让协议书的意思表示不真实，其房屋买卖行为不符合民事法律行为的构成要件，为无效的民事法律行为，对合同双方当事人不具有法律约束力，因此，本案房屋买卖合同依法不能成立。二、关于本案被告是否存在违约行为问题，因原、被告双方签订涉案协议的行为不具备民事法律行为的必要要件，故该协议从一开始就不成立，而合同成立是合同生效的前提条件，只有成立有效的合同才对合同双方具有法律约束力，因此，本案协议对原被告双方均无法律约束力，自然也就不存在被告违约与否的问题。三、关于原告请求被告支付购房款48000元及逾期付款损失12864元是否有事实和法律依据问题。因本案合同不是原被告双方的真实意思表示，该合同依法不能成立，故原告请求被告支付购房款48000元及逾期付款损失12864元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条之规定，判决：驳回原告覃笔政的诉讼请求。案件受理费1321元，由原告覃笔政负担。
上诉人覃笔政不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判支持其在一审时的诉讼请求。其主要理由有：一、双方签订转让协议之时，该房产权属登记在上诉人覃笔政名下，在签约协议主体上，也只有上诉人覃笔政才能有资格签订该房产转让协议，上诉人覃笔政作为房屋所有权人与被上诉人签订房产转让协议完全符合法律规定，应为有效合同；二、上诉人与被上诉人依据该《房产转让协议书》到房改办、房产登记机关办理了房产过户手续，房管部门也是依据该转让协议办理过户登记，该转让协议已经在房管部门备案。如判定该协议为无效协议，那么房产过户登记当然为无效的登记，将会导致一些列严重的法律后果。三、本案双方当事人均未主张该协议意思表示不真实，被上诉人在一审时提交书面答辩状明确表示其已经按照协议支付转让费48000元给上诉人，只是没有出具收条而已，而一审判决以意思表示不真实为由驳回上诉人的诉讼请求无事实和法律依据。四、本案《房产转让协议书》不具备法定合同无效的情形，即使本案涉及的合同“意思表示不真实”，但也属于有效合同，合同当事人可以行使撤销权撤销合同，而不能直接认定为无效合同。
被上诉人吴静宁答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人覃笔政向本院提交一审时被上诉人吴静宁作出的书面答辩状一份，拟证明《房产转让协议书》是双方真实的意思表示。被上诉人吴静宁未向本院提交新证据。
经庭审质证，被上诉人吴静宁称其在一审时对对方当事人存在误解，以为是案外人韦泽敏和上诉人覃笔政共同向其主张房款，故而做了已经支付购房款的答辩。
本院认为，上诉人覃笔政二审提交的被上诉人吴静宁一审作出书面答辩状中，并没有直接自认双方达成买卖房屋的合意，故不作为本案定案依据予以采信。
经二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人覃笔政和被上诉人吴静宁就涉案房屋是否达成买卖合意；二、上诉人覃笔政请求被上诉人吴静宁支付购房款48000元以及相应利息是否有事实和法律依据。
本院认为：一、关于上诉人覃笔政和被上诉人吴静宁就涉案房屋是否达成买卖合意的问题。经审理查明，上诉人覃笔政于2002年已将涉案房屋出让给案外人韦泽敏，但双方未履行过户登记手续，2011年韦泽敏将涉案房屋出让给上诉人吴静宁，后覃笔政又与吴静宁就同一房屋的转让签订《房产转让协议书》，在吴静宁未支付《房产转让协议书》约定的购房款的情况下，覃笔政协助吴静宁办理了过户登记手续。综合全案事实来看，《房产转让协议书》已经明确约定吴静宁一次性支付购房款后，覃笔政才将房屋权属等证件交给吴静宁，但在吴静宁并未支付购房款的情况下，覃笔政已经将涉案房屋变更登记至吴静宁名下，如果双方存在买卖房屋的合意，覃笔政将涉案房屋变更登记至吴静宁名下的行为不符合合同的约定，有违一般二手房交易习惯，亦不符合常理。同时，案外人韦泽敏一审时作为证人证实，其出卖涉案房屋时，房屋仍登记在覃笔政名下，为了将涉案房屋从覃笔政变更登记至吴静宁名下，两人才签订《房产转让协议书》。综合上述两点，可以认定覃笔政和吴静宁签订《房产转让协议书》是为了使涉案房屋符合过户登记的相关条件，从而达到涉案房屋能够顺利从覃笔政变更登记至吴静宁名下的目的，双方并非就涉案房屋达成买卖的合意，一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。上诉人覃笔政认为双方已经达成买卖合意的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人覃笔政请求被上诉人吴静宁支付购房款48000元以及相应利息是否有事实和法律依据的问题。依法成立并且有效的民事法律行为才对当事人具有约束力，民事法律行为的一般成立要件是意思表示，意思表示由目的意思、法效意思两个主观要素和表示行为一个客观要素组成，缺乏构成要素的，则不构成意思表示，亦不成立民事法律行为。本案中，覃笔政和吴静宁虽然存在外观的表示行为，既签订《房产转让协议书》，但如前所述，覃笔政和吴静宁就涉案房屋并未达成买卖的合意，双方外观的表示行为不存在房屋买卖该项具体内容，既不存在意思表示中目的意思要素，覃笔政出卖涉案房屋、吴静宁支付购房款的意思表示不存在，双方就涉案房屋进行买卖的民事法律行为不成立，故《房产转让协议书》中吴静宁向覃笔政支付购房款的约定对双方没有约束力，覃笔政请求吴静宁支付购房款48000元以及相应利息的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决对此实体处理结果正确，本院予以维持。但一审判决认定双方民事法律行为无效于法无据，对民事法律行为的成立和民事法律行为效力的认定是不同领域的判断，民事法律行为是否成立是事实判断，而民事法律行为是否有效是价值判断，民事法律行为成立是民事法律行为有效的逻辑前提，如果民事法律行为不成立，则没有必要就效力问题进行认定，一审判决没有区分民事法律行为的成立要件和有效要件，认定覃笔政与吴静宁买卖房屋的法律行为无效存在瑕疵，本院予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决没有正确区分民事法律行为的成立要件和有效要件，本院依法予以纠正，但一审认定事实清楚，程序合法，实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1321元，由上诉人覃笔政负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘嘉芳
代理审判员 谭学政
代理审判员 覃 阳
二〇一五年十二月××日
书 记 员 苏 嘉
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。