北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第16638号
原告蒋×1，女，1958年4月15日出生。
原告蒋×2，女，1960年8月23日出生。
二原告的委托代理人李×，北京市创然律师事务所律师。
原告彭×1，男，1971年9月4日出生。
原告彭×2，男，1968年8月9日出生。
被告蒋×3，男，1949年6月29日出生。
被告兼被告蒋×3的委托代理人蒋×4，女，1975年11月5日出生。
原告蒋×1、蒋×2、彭×1、彭×2与被告蒋×3、蒋×4法定继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋×1、蒋×2及其委托代理人李×、彭×1、彭×2，被告兼被告蒋×3的委托代理人蒋×4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋×1、蒋×2诉称：被继承人蒋桂舟与卢风兰生育子女三人，即蒋×1、蒋×2和蒋×3。蒋桂舟一直在部队工作直至退休，于1993年9月7日去世，卢风兰于2006年1月27日去世。二人生前居住在北京市丰台区洋桥北里小区31楼7单元2层201号房屋，后由卢风兰购买，用了蒋桂舟、卢风兰的工龄和蒋桂舟的军人职业折扣。于2001年9月18日取得该房屋的所有权证书。蒋×1、蒋×2、蒋×3三人在卢风兰去世后签订了一份书面协议，约定三人各占三分之一份额，现蒋×3居住在山西，但是将诉争的房屋上锁，不同意二原告居住、使用和出售，故诉至法院，请求法院依照法定继承处理诉争的房屋。
原告彭×1、彭×2诉称：我们是蒋丽琴的儿子，蒋丽琴系蒋桂舟与前妻的女儿，蒋桂舟、卢风兰结婚时蒋丽琴尚未成年，蒋丽琴早于卢风兰于1997年去世，我们作为蒋丽琴的子女有权代为继承蒋丽琴的份额，请求法院依法将房屋中属于蒋丽琴的继承权由我们来继承
被告蒋×3辩称：诉争的房屋是母亲留下来的，不同意出售，如果要分割，要求房屋的所有权。
被告蒋×4辩称：2002年11月9日，我下班回家的时候，我母亲交给我一份字条，是我奶奶卢风兰写的，说房屋在她去世后给我，为了家庭的和睦我一直未将该字条拿出来，也没有告诉我父亲蒋×3，现在我两个姑姑不顾亲情到法院打官司，我要求按照卢风兰的遗嘱处理，房屋归我继承。
经审理查明：蒋桂舟与卢风兰（曾用名卢凤兰）系夫妻关系，蒋桂舟系再婚，卢风兰系初婚，蒋桂舟再婚前与前妻育有一女蒋丽琴（曾用名蒋丽芹），原、被告双方均认可蒋桂舟与卢风兰结婚时，蒋丽琴未成年，彭×1、彭×2系蒋丽琴的子女，为证明蒋丽琴与蒋桂舟、卢风兰的关系，二人提交了蒋丽琴单位中国如意技贸中心的《证明》，根据蒋丽琴的档案查询，蒋丽琴于1944年12月27日出生，于1997年去世，其父为蒋桂舟，其母为卢风兰，长子彭×2，次子彭×1。蒋桂舟与卢风兰结婚后育有子女三人，即蒋×1、蒋×2、蒋×3。蒋×4系蒋×3之女。蒋桂舟于1993年9月7日去世，蒋丽琴于1997年去世，卢风兰于2006年1月27日去世。
1999年6月30日，卢风兰与北京市宣武区人民政府军队离休退休干部安置办公室签订《住房出售协议书》，购买位于北京市丰台区洋桥北里31楼7门201号房屋（下称201号房屋），该协议中约定购房住用5年后，可依法进入房地产市场。2001年9月18日取得该房屋的所有权证书，登记在卢风兰名下。
另，卢风兰去世后，蒋×2、蒋×1、蒋×3签署书面《协议书》，其上写明：“老爸、老妈均已驾鹤西去，二老奋斗一生留下些许遗产，为实现二老的遗愿，现兄妹三人将这些遗产分割如下：……三、老人留下的一套三居室房子由兄妹三人共同拥有。1、兄妹三人自己确有困难的情况下均有权居住此房。2、在兄妹三人无居住需求的情况下，三人的子女如有需要单独居住此房，需按市价向兄妹三人交纳房租。3、如兄妹三人均无居住需求，可将此房出租，兄妹三人平分房租。4、如兄妹三人均无居住需求，经三方同意可将此房出售，房款三人平分，兄妹三人均有优先购买权。……”下方有蒋×2、蒋×1、蒋×3的签字。庭审中，蒋×4向法庭提交一份字条，其上写明：“我死后把我的房子给我孙女蒋×4。”时间是2002年11月9日，下方有“卢凤兰”三个字。对于此份字条，原告表示不认可，没有见过，并提出笔迹鉴定申请，后无法找到比对的检材样本，原告撤回了笔迹鉴定申请，但提出该字条即使为卢风兰所写，但此事蒋×4与谁也没有说，因此该遗赠已经视为蒋×4放弃受遗赠的权利。经法庭询问，蒋×4表示，该字条系其下班后由其母亲交到其手里，并称为卢风兰交到蒋×4母亲手里，但是为了家庭的和睦，一直未将字条拿出来，连蒋×3都没有告诉，蒋×1、蒋×2、蒋×3签署《协议》时其在外面，蒋×3将协议内容告诉其时，也没有提过还有一份遗书的事情。
庭审中，原、被告对201号房屋的现价值达成一致意见，即一平米3万元，房屋总价值220.86万元。蒋×2、蒋×1称因房屋系分配给蒋桂舟所有，并且购房时折扣了蒋桂舟的工龄和军龄，故应作为蒋桂舟、卢风兰的共同遗产进行处理。彭×1、彭×2要求继承蒋丽琴应继承的份额。蒋×3要求房屋的产权。蒋×4要求按照卢风兰的遗嘱处理201号房屋。
上述事实有双方当事人陈述、房产所有权证书、《住房出售协议书》、《军队离休退休干部专项住房出售房价计算表》、《协议》，派出所证明信、北京市海淀区培英小学证明信、中国如意技贸中心证明、蒋丽琴档案复印件等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点为有四。其一，201号房屋的产权性质；其二、本案的继承人；其三，蒋×1、蒋×2、蒋×3签订《协议》的效力；其四、蒋×4提交字条的效力。有关201号房屋的产权性质，虽然此处房屋系分配给蒋桂舟居住、使用，但是在1999年之前系承租的公房，蒋桂舟、卢风兰对该房屋均不享有全部的所有权，无权处理房屋，此后在蒋桂舟去世后多年，卢风兰以自己的名义购买此房，并取得该房屋的所有权证书，即使根据售房的计算表显示，折扣了蒋桂舟的工龄和军龄，但此系卢风兰可以成本价购房的依据之一，房屋的购买价还参考了很多其他因素在内，且蒋桂舟去世时房屋尚未取得产权，因此201号房屋确定为卢风兰的个人财产为宜。关于本案的继承人，蒋×1、蒋×2、蒋×3作为卢风兰的子女，系其第一顺位继承人，蒋桂舟在与卢风兰结婚前有一女蒋丽琴，根据其档案和单位开具的证明显示，蒋桂舟与卢风兰结婚时其尚未成年，与卢风兰之间构成有抚养关系的继子女关系，故应作为其第一顺位继承人之一，因其早于卢风兰去世，故其子彭×1、彭×2作为其直系血亲，可代位继承蒋丽琴应继承的遗产份额。关于蒋×1、蒋×2、蒋×3在卢风兰去世后签订的《协议》，虽为三人的真实意思表示，但协议中排除了代为继承人彭×1、彭×2的法定份额，因此应为无效。关于蒋×4向法庭提交的字条，其称为卢风兰书写，应为卢风兰的遗嘱，要求依此遗书处分201号房屋，根据法庭询问和调查，字条书写时未有其他人在场，亦非卢风兰本人交到蒋×4手中，除该书面遗书外，无其他间接证据证明为卢风兰本人书写，故该遗书的真实性很难判定，退一步讲，此遗书确为卢风兰本人书写，但其将财产遗赠给继承人之外的人，应为遗赠，根据继承法有关遗赠的相关规定，受遗赠人应在知道遗赠内容后两个月内明确表示是否接受遗赠，超过两个月未表示的，视为放弃。根据庭审调查来看，蒋×4在知道受遗赠之事后，未向其他人做出过接受的明确表示，且在其知道蒋×1、蒋×2、蒋×3签订协议并了解协议内容后，未提出过任何异议，亦未将遗书拿出向任何人作出其接受遗赠的意思表示，故应视为其放弃受遗赠。综上所述，本案应按法定继承人处理，继承人按照其应继承的份额继承财产，现蒋×3要求享有房屋的所有权，其他继承人未提出异议，故201号房屋归蒋×3所有，由蒋×3给付其他继承人房屋折价款。依据《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、第二十五条之规定，判决如下：
一、坐落于北京市丰台区洋桥北里31号楼7门201号房屋，由被告蒋×3所有。
二、被告蒋×3于本判决生效后三十日内分别给付原告蒋×1、蒋×2，房屋折价款五十五万二千一百五十元，分别给付原告彭×1、彭×2房屋折价款二十七万六千零七十五元。
三、驳回被告蒋×4的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万二千四百六十九元，由原告蒋×1、蒋×2、被告蒋×3各负担五千六百一十八元（蒋×1已交纳，蒋×2、蒋×3于本判决生效后三十日内给付蒋×1），由原告彭×1、彭×2各负担二千八百零七元五角（蒋×1已交纳，彭×1、彭×2于本判决生效后三十日内给付蒋×1）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 异
人民陪审员 侯春娟
人民陪审员 侯佩秋
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 尹 蕊