河南省平顶山市卫东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）卫民再初字第1号
原审原告：付全忠，住平顶山市。
委托代理人刘瑞云，河南国俊律师事务所律师。
原审被告：付全合，住平顶山市。
委托代理人孙淑云，住平顶山市。
原审被告：余营亮，住平顶山市。
委托代理人李振伟，河南金豫律师事务所律师。
付全忠与付全合、余营亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月15日作出（2010）卫民初字第632号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年5月15日作出（2014）卫民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告付全忠及其委托代理人刘瑞云，原审被告付全合的委托代理人孙淑云，原审被告余营亮及其委托代理人李振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年5月18日，原审原告付全忠诉称，我在平顶山市卫东区臧庄有自建住宅一处。2001年8月8日，被告付全合未经我的同意和授权，擅自和被告余营亮签订买卖房屋协议，将房屋卖给被告余营亮。现该住宅由被告余营亮占有和使用。被告付全合没有取得我的授权，擅自和余营亮签订的买卖房屋协议违反了我国法律和行政法规的强制性规定，为无效合同，且合同无效完全是由被告的过错造成的，被告应承担相应的民事责任。要求依法确认二被告之间签订的买卖房协议无效；判令被告余营亮返还我位于平顶山市卫东区臧庄65号房屋三间和宅基地。原审被告付全合辩称，原告以前委托我照看其房屋，因很长时间没有见过原告，当时我需要钱，就把房屋卖了。同意原告的诉讼请求。原审被告余营亮辩称，原告的起诉没有事实依据，证据不足，应当依法驳回。本案中的房屋买卖协议是合法有效的，应当依法予以维护。原告与被告付全合是亲兄弟，我有理由相信被告付全合代理付全忠对该房屋进行交易，房屋买卖协议中有所在办事处的签章。协议签订履行完毕已十年之久，该协议价格对等，形式要件完备，协议中的房屋在该协议签订后不久，因不再适合居住被拆掉重建。买卖该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。本案争议的是房屋买卖，而不是宅基地买卖，根据地随房走的原则，原告因房屋买卖的成立而失去使用权，因此原告要求返还房屋及宅基地没有事实根据和法律依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审查明，原告付全忠在平顶山市卫东区臧庄有住宅一处（自建房三间），无产权证。1996年上半年原告付全忠将上述房产交给被告付全合管理。2001年8月8日，被告付全合、余营亮签订《买卖房协议书》，约定：付全忠的宅院及三间自建房卖给被告余营亮，房价70000元整。原告付全忠的名字由被告付全合代签。平顶山市卫东区东环路办事处臧庄居委会负责人付学周签字并加盖居委会印章。房屋交付给被告余营亮后，余营亮于2002年将原有的三间堂屋拆掉重建。2010年6月3日，本案诉争房屋因平顶山市卫东区人民政府对城中村改造开发，被告余营亮与华诚荣邦地产股份有限公司签订安置补偿协议。该安置补偿协议约定，原告余营亮提供合法宅基地205.33平方米，由华诚荣邦地产股份有限公司按补偿比例补偿被告余营亮住宅楼。协议签订后，被告余营亮将原有房屋全部拆除。
另查明，本案诉争的房屋所占土地，1988年4月经所在办事处进行过普查登记，占地类型系旧宅基地。
原审认为，《土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第四条规定，社员对宅基地、自留地、自留山只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权，严禁买卖、出租和违法转让建房用地。根据上述及相关法律法规，农村村民转让买卖的只能是房屋，而不是宅基地，购买者需使用房屋的支撑土地，即宅基地的，需经宅基地的所有权集体同意，报经有关人民政府批准，并对宅基地使用权按当地国家建设征用标准给予经济补偿后才能办理土地使用权变更登记手续。依法转让土地上建筑物的只变更土地使用权，而不变更土地所有权。本案双方买卖的房屋及宅院，在1988年普查登记时，明确显示为旧宅基，因此该买卖协议违反上述相关规定，应属无效合同。原告主张转让协议无效的理由正当，本院应予支持。本案诉争房屋因城中村改造开发已被拆除，其要求返还房屋的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条，《土地管理法实施条例》第六条和国务院《关于发布村镇建房用地管理条例的通知》第四条的规定，判决如下：一、被告付全合、余营亮2001年8月8日签订的买卖房屋协议为无效协议。二、驳回原告付全忠的其他诉讼请求。案件受理费4380元，勘验费300元，计款4680元由被告付全合、余营亮各负担2340元。
本院再审过程中，原审原告付全忠称，我在平顶山市卫东区臧庄有自建住宅一处，无产权证。2001年8月8日，被告付全合未经我的同意和授权，擅自和被告余营亮签订买卖房屋协议，将房屋卖给被告余营亮。现该住宅由被告余营亮占有和使用。被告付全合没有取得我的授权，擅自和余营亮签订的买卖房屋协议违反了我国法律和行政法规的强制性规定，为无效合同，且合同无效完全是由被告的过错造成的，被告应承担相应的民事责任。要求依法确认二被告之间签订的买卖房协议无效；判令被告余营亮返还我位于平顶山市卫东区臧庄65号房屋三间和宅基地。原审被告付全合辩称，房子卖给余营亮三间，卖之前没有通知付全忠，卖的钱花了，现在他才知道我把房屋卖了。原审被告余营亮辩称，原告的主张超过法定诉讼时效，买卖协议签订时间是2001年，原告第一次主张权利的时间是2010年5月18日。本案中的房屋买卖协议是合法有效的，应当依法予以维护。原告与被告付全合是亲兄弟，我有理由相信被告付全合代理付全忠对该房屋进行交易，房屋买卖协议中有所在办事处的签章。协议签订履行完毕已十年之久，该协议价格对等，形式要件完备。买卖该协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。本案争议的是房屋买卖，而不是宅基地买卖，根据地随房走的原则，原告因房屋买卖的成立而失去使用权，因此原告要求返还房屋及宅基地没有事实根据和法律依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院再审查明，再审查明的事实与原审查明的事实基本相一致。
另查明，原告付全忠在平顶山市卫东区臧庄有住宅一处，原有房屋六间，其中堂屋瓦房三间，东屋平房三间。1996年上半年原告付全忠将上述房产交给被告付全合管理。2001年8月8日，被告付全合、余营亮签订了一份《买卖房协议书》，内容为“兹有臧庄付全忠有房三间现卖给余营亮，房前宽9.24米，长20.5米，后宽9.55米，东邻候要文西邻付成山，出路三家公用，房价柒万元整，于协议当天付清。”。房屋交付给被告余营亮后，余营亮于2002年将原有的三间堂屋拆掉重建。
本院再审认为，二被告签订《买卖房协议书》，系二被告的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应为有效协议。依法成立的合同自成立时即生效。二被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告余营亮已向被告付全合支付了购房款，被告付全合向被告余营亮交付了约定出售的房屋。被告余营亮于2002年对上述房屋进行了重建，并占有、使用已近十年之久。为维护诚实信用原则和社会交易秩序的稳定，故原告要求确认二被告签订的《买卖房协议书》无效，并返还房屋和宅基地的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2010）卫民初字第632号民事判决书。
二、驳回原告付全忠的诉讼请求。
案件受理费4380元，勘验费300元，由原告付全忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审判长 徐 奕
审判员 刘聚海
审判员 李 超
二〇一四年十二月十六日
书记员 宿晓敏