辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦审一民再终字第00014号
上诉人（原审被告）：于宝洲，男，1963年12月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市古塔区中央大街二段小凌里*****号（身份证号2107021963********）。
被上诉人（原审原告）：张丽芬，女，1958年9月16日出生，汉族，锦州诚大制袜有限公司退休工人，住锦州市凌河区铁新街道21-18号（身份证号2107021958********）。
委托代理人：田丰艳，凌海市翠岩法律服务所法律工作者。
原审被告：于宝元，男，1953年7月1日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区乐安里*****号（身份证号2107111953********）。
原审被告：于宝清，男，1957年2月28日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区小凌里***号（身份证号2107025********）。
上诉人于宝洲与被上诉人张丽芬、原审被告于宝元、于宝清房屋买卖合同纠纷一案，锦州市古塔区人民法院于2007年11月12日作出（2007）锦古民一初字第00534号民事判决。判决发生法律效力后，锦州市古塔区人民法院于2011年1月26日作出（2011）古立民监字第00001号民事裁定，对本案进行再审。并于2011年12月15日作出（2011）古审民初再字第00010号民事判决。张丽芬不服，向本院提起上诉。本院于2012年8月22日作出（2012）锦审一民再终字第00030号民事裁定，将本案发回锦州市古塔区人民法院重审。锦州市古塔区人民法院重审中，杨玉琴去世，锦州市古塔区人民法院依法追加于宝清、于宝元参加诉讼。并于2014年5月7日作出（2012）古审民初再字第00004号民事判决。于宝洲不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于宝洲、被上诉人张丽芬及其委托代理人田丰艳到庭参加诉讼。原审被告于宝元、于宝清经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审原告张丽芬起诉至锦州市古塔区市人民法院称，2007年4月20日左右，我从锦州市诚成房屋经纪公司得知杨玉琴有一处坐落于锦州市古塔区小凌里42-75号使用权房屋准备出售，我与经纪公司的人员来到该房屋，杨玉琴表示准备出售该房的使用权，并委托其三子于宝清全权办理，当时于宝洲在场并未表示异议。第二天我和家人来到该房，杨玉琴介绍该房优点，劝我们买。2007年4月26日在经纪公司，我与杨玉琴的代理人于宝清签订了“房屋买卖居间合同”，合同约定：杨玉琴将古塔区小凌里42-75号使用权房屋以4.7万元转让给我。我于2007年4月26日付款4万元，余款7000元更名后付清。对方于2007年5月4日将钥匙及房屋交给我。当日我将房款4万元交给杨玉琴的委托人于宝清，于宝清将自己及杨玉琴的身份证复印件、房屋租赁使用证原件交给我。上述行为均在诚成中介人员的参与下进行，交付中介费300元。2007年5月8日，杨玉琴没有腾房，我和中介公司的工作人员来到该房，当时于宝清、于宝洲、杨玉琴均在家，我们正在商量此事，警察来了将我们全部带到派出所，我才知道于宝清又将此房卖与别人并收了定金。经协商，于宝清将钱返还对方后，我们又回到该房，杨玉琴在我与于宝清签的合同上捺印，于宝洲也在场。此后，杨玉琴并未按约定交付房屋，虽经多次催促，被告方以未收到房款等为由不予腾房。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令被告履行义务，协助我办理更名事宜及交付房屋。
原审被告杨玉琴、于宝洲均未出庭，也未作书面答辩。
原审法院（2007）锦古民一初字第00534号民事判决查明，被告于宝洲系被告杨玉琴之四子。被告杨玉琴有一处坐落于锦州市古塔区中央大街二段小凌里42-75号使用权房屋。2007年4月20日左右，原告张丽芬经锦州市诚成房屋经纪有限公司介绍，得知该房屋准备出售后，即与该公司工作人员赵庆玲来到该房。当时被告杨玉琴、及其三子于宝清、四子于宝洲在场，被告杨玉琴明确表示准备出售该房使用权，并表示自己年纪大，委托三子于宝清全权办理此事，于宝洲未提出异议。2007年4月26日，在经纪公司，原告张丽芬与被告杨玉琴的委托代理人即被告三子于宝清签订了“房屋买卖居间合同”，主要内容为：卖方（甲方）杨玉芹（琴），买方（乙方）张丽芬。约定：一、甲方将坐落于古塔区小凌里中央大街42-75号房，以4.7万元的价格将居住权转让给乙方。二、乙方将房款4万元于2007年4月26日一次性付给甲方，余款7000元在更名后付清。甲方于七日后将房屋钥匙交给乙方，交房日期为2007年5月4日。该房更名事宜由甲方负责，费用由甲方支付。八、本合同一式三份，各方在签字后生效，同时甲、乙双方向中介各支付300元中介服务费，中介活动结束。九、其他约定事项：经甲、乙双方认真协定，甲方（于宝清）受母亲委托，将家有住宅卖与乙方（张丽芬）。因特殊情况房屋暂时不能办理更名手续，待情况允许时，甲方（于宝清）有责任让更名需要到场的家里成员全部出席，配合并确保更名手续办成。如甲方不能完全履行其所承担责任，乙方将不交付剩余房款作为赔偿，乙方需上诉、仲裁时，中介可出庭作证，说明情况，除此中介方不负责其他任何责任。十一、本合同于2007年4月26日在诚成中介签订。中介方：赵庆玲。甲方一栏由于宝清写下了自己的名字及杨玉芹三个字，乙方一栏由张丽芬签字。原告张丽芬与被告的委托代理人于宝清签订合同后，双方当事人、原告之夫李晓辉及诚成中介人员赵庆玲一起来到附近的锦州市商业银行，原告张丽芬将人民币4万元从银行取出后交给于宝清，于宝清将自己及杨玉琴的身份证复印件、该房屋租赁使用证原件交给原告张丽芬。2007年5月8日，原告及中介工作人员赵庆玲找到被告杨玉琴，被告杨玉琴在该合同上捺印。在以后的时间，原告张丽芬及中介工作人员多次找于宝清，请其协助到有关部门办理该房屋的更名手续，但一直未能找到其本人，后找到被告杨玉琴、于宝洲，二被告以未收到房款为由拒不腾房。另查明，该房屋租赁使用证记载，承租人姓名为杨玉琴，家庭成员为其四子于宝洲。另原告陈述，签订合同中，“因特殊情况，房屋不能办理更名手续”是指当时双方没有找到办理房屋更名手续的所属开发公司，现该房屋不属于限制办理更名手续的房屋。
该判决认为，本案争议的焦点是原告张丽芬与于宝清之间签订的房屋买卖居间合同是否有效问题。从与本案的原告、被告之间具有等同关系的锦州诚成房屋经纪有限责任公司工作人员赵庆玲的证言中证实了被告杨玉琴明确表示过准备出售诉争使用权房屋，并全权委托其三子于宝清办理此事，作为房屋共同承租人的被告于宝洲当时在场未提出异议，视为对此事的认可。嗣后，被告杨玉琴在房屋买卖居间合同上捺印，对于宝清签订的合同予以追认，故这份房屋买卖合同系有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已按照合同的约定履行了自己的义务（交付房款4万元），被告杨玉琴、于宝洲亦应按照约定履行自己的义务（协助更名、腾房），故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原审判决：一、原告张丽芬与被告杨玉琴的委托代理人于宝清签订的关于锦州市古塔区中央大街二段小凌里42-75号房屋的“房屋居间买卖合同”有效；二、被告杨玉琴、被告于宝洲于本判决生效后十日内协助原告张丽芬到有关部门办理该房屋的更名手续；原告张丽芬在更名手续办理完毕之日将房款7000元交付被告杨玉琴、于宝洲；三、被告杨玉琴、被告于宝洲于本判决生效后十日内从该房迁出。案件受理费1711元由被告杨玉琴、于宝洲负担。
原审法院再审过程中，原审原告张丽芬诉讼请求及事实、理由与原审一致。原审被告杨玉琴未作答辩。原审被告于宝洲辩称，房子是我和我妈共同的，于宝清私下把房子卖了，我不同意卖房，也没有签字。
原审法院（2011）古审民初再字第00010号民事判决查明的事实与原审基本一致。
该判决认为，本案所诉争的房屋系由个人承租的公有住房，尽管该房屋的承租人是原审被告杨玉琴，但原审被告杨玉琴系代表其家庭所有成员承租该房屋，原审被告于宝洲作为家庭成员亦享有平等的居住使用权，故此类房屋的居住使用权转让必须经所有居住使用人同意。原审原告张丽芬提供的买卖合同等证据仅能够证明原审被告杨玉琴委托其子于宝清办理房屋转让事宜，但合同上并没有原审被告于宝洲的签名，经本院询问，于宝洲也未表示同意转让此房屋。原审原告虽然提供证据证明在原审原告与于宝清商谈转让房屋时，原审被告于宝洲在场，其明知且没有表示反对，并以此证明原审被告于宝洲同意转让该房屋，但本院认为，此情形并不能表明其同意转让此房屋。因为不作为形式的默示是指行为人没有积极的行为，只有消极的沉默，这种沉默并非间接的意思表示，原则上也不会发生法律后果。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条规定“不作为的默示只有在法律规定或当事人双方有约定的情况下，才能视为民事法律行为的意思表示”。所以，原审认为“作为房屋共同承租人的被告于宝洲当时在场未提出异议，视为对此事的认可”缺乏事实与法律依据。据此，原审原告虽经中介机构介绍签订了“房屋买卖居间合同”，但没有共同居住使用权人即原审被告于宝洲同意的意思表示，缺乏合同生效的必须要件，应认定合同无效，故原审认定该合同有效，并判令原审被告履行合同相关义务不当，应予以撤销。原审原告在订立合同时对相对人审查不严，亦应承担相应责任，原审被告杨玉琴应返还原审原告已经交付的房款。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决：一、撤销（2007）古民初字第00543号民事判决；二、原审原告张丽芬与原审被告杨玉琴签订的房屋使用权转让合同无效；三、原审被告杨玉琴于本判决生效后十日内返还原审原告房款4万元；四、驳回原被告其他诉讼请求。
原审法院（2012）古审民初再字第00004号民事判决查明的事实除与原审一致外，另查明，坐落于锦州市古塔区中央大街二段小凌里42-75号房屋承租人杨玉琴于2013年1月22日去世，其丈夫于志民已于早年去世。房屋现由原审被告于宝洲居住使用。杨玉琴与于志民生前共生育长子于宝泉、次子于宝元、三子于宝清、四子于宝洲四人。长子于宝泉于1983年去世，其生前育有一子于洪涛，现改名为郭旭，其放弃诉讼权利，不参加诉讼。又查，2007年5月8日，原告与诚成中介工作人员赵庆玲来到杨玉琴家，杨玉琴在合同上捺印，当时于宝清及于宝洲均在场。
原审法院所确认的上述事实，有原告提供的房屋买卖居间合同、房屋租赁使用证、证人证言以及原告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经原审的审查，原审予以采信。
原审法院（2012）古审民初再字第00004号民事判决认为，锦州诚成房屋经纪有限责任公司系房屋买卖中介机构，赵庆玲系该中介公司的工作人员，从被告于宝清到该中介处登记售房、中介公司带领原告查看房屋及之后双方签订房屋买卖合同，均有该中介公司的工作人员赵庆玲在场予以见证，且赵庆玲与双方均无利害关系，证言较为真实可信，故对其证人证言本院予以采信。杨玉琴与原审被告于宝洲对于本案诉争房屋系共同承租人，对此房共同居住使用。虽然于宝洲辩称其不同意卖房子，在合同上没有签字，但根据证人证言内容，原告接受中介公司的推荐到该房屋进行查看，杨玉琴当场对原告表示卖房及之后在买卖合同上捺印的行为，其四子于宝洲均在场未表示异议，视为对此事的认可。而且之后于宝清为原告提供其与杨玉琴的身份证件并将房屋租赁使用证原件交付给原告的事实，表明杨玉琴与于宝洲出售此房系家庭成员的真实意思表示，综上原告对于房屋的居住使用情况尽到了相对于普通民众标准的审查义务，有理由相信房屋买卖行为的真实性。从维护交易安全的角度出发，遵循诚实信用原则，应当认定原告与杨玉琴的代理人于宝清签订的房屋买卖合同合法有效。双方当事人应按合同约定的内容履行自己的义务。原告已按照合同约定履行了自己的义务（交付房款4万元），现杨玉琴已经去世，原审被告于宝洲应按照约定履行自己的义务（协助更名、腾房），故原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、原审原告张丽芬与杨玉琴的委托代理人于宝清签订的关于锦州市古塔区中央大街二段小凌里42-75号房屋的“房屋买卖居间合同”有效；二、原审被告于宝洲于本判决生效后十日内协助原审原告张丽芬到有关部门办理该房屋的更名手续；原审原告张丽芬在更名手续办理完毕之日将房款7000元交付原审被告于宝洲；三、原审被告于宝洲于本判决生效后十日内从该房迁出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1711元，由原审被告于宝洲负担。
于宝洲不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法确认该房屋买卖合同无效，驳回被上诉人张丽芬的诉讼请求。主要理由是：该判决认定张丽芬看房、杨玉琴在合同上按印的过程，我都在场，并未表示异议，视为对此事的认可，没有法律依据。张丽芬充分了解房屋居住使用情况，却没有尽到最基本的审查义务，征求我的意见，不能得出张丽芬有充分理由相信房屋买卖行为真实性的结论。认定张丽芬与杨玉琴的代理人签订的房屋买卖合同合法有效没有事实根据和法律依据。
张丽芬庭审中答辩称，我和中介公司赵庆玲到上诉人于宝洲家时，于宝洲、于宝清和他妈妈杨玉琴都在场。杨玉琴当时表示同意卖房，上诉人于宝洲虽没有说话，但一直在点头。于宝洲所说的不是事实，没有事实和法律依据，一审法院判决正确，请求驳回其上诉。
经审理查明，原审（2012）古审民初再字第00004号民事判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据本案现有证据及查明的事实，争议房屋的买卖系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反相关法律法规的规定，应当认定有效。被上诉人于宝洲虽未在该合同上签字，但基于杨玉琴与于宝洲、于宝清系母子这种特殊关系，杨玉琴表示全权委托于宝清卖房及2007年5月8日在合同上捺印时，于宝洲均在场，明知双方正在协商买卖房屋并随后签订了房屋买卖合同，但并未表示异议或否认，实际是对买卖房屋事宜的认可。买卖合同签订时，于宝清又携带该房屋的租赁使用证、安置动迁用房结算单（代收据）原件及杨玉琴、于宝清身份证复印件，使张丽芬有理由相信杨玉琴委托于宝清办理买卖房屋事宜，是该房屋所有使用权人的共同意思表示。合同签订后，于宝清当即将该房屋租赁使用证、安置动迁用房结算单（代收据）原件及杨玉琴、于宝清身份证复印件交给了张丽芬，张丽芬也依照合同约定履行了交付房款4万元的义务。现上诉人于宝洲称其未同意卖房无事实和法律依据。原审法院（2012）古审民初再字第00004号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持锦州市古塔区人民法院（2012）古审民初再字第00004号民事判决。
二审案件受理费免交。
本判决为终审判决。
审判长 庄丽洁
审判员 张学军
审判员 姚雪峰
二〇一五年四月二十一日
书记员 王敬敬