安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第01453号
原告：滁州市洪成物业管理有限公司，住所地安徽省滁州市上海北路505号（办公楼）。
法定代表人：沈成，公司总经理。
委托代理人：童超，安徽会峰律师事务所律师。
被告：陆启香。
委托代理人：薛明湘，安徽苏滁律师事务所律师。
原告滁州市洪成物业管理有限公司与被告陆启香物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由代理审判员刘小梅适用简易程序公开开庭进行了审理。在本院审理期间，因案情疑难、复杂，故从简易程序转入普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告滁州市洪成物业管理有限公司的法定代表人沈成及其委托代理人童超、被告陆启香及其委托代理人薛明湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
滁州市洪成物业管理有限公司诉称：2011年12月31日，原告与被告签订了四份《前期物业管理服务协议》，协议签订后原告按照合同约定为被告提供了应尽的物业管理服务，履行了自己的义务，而被告无其他正当理由和以房屋质量得不到及时维修为由，拒交自2013年1月1日起至2013年12月31日的物业管理费。关于建筑面积的计算标准，应当按照房产测绘部门实测面积计算。有关被告保修的房屋质量问题，原告已经及时通知了施工单位，并且数次催促施工单位尽快给予维修，并于2014年1月13日以书面形式将情况上报给建设单位（滁州市开发区同创公司），已经尽到了原告应尽的义务。根据滁州市物价局、市房产局（2010）97号文件和《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》中规定的收费标准，被告自2013年1月1日至2013年12月31日共拖欠原告物业管理费1932元，截止2014年7月15日被告依法应缴纳的滞纳金565元，累计费用2497元。经原告多次催交，被告不予理睬，原告为维护自己合法权益，诉至法院请求判令被告立即支付2013年1月1日至2013年12月31日物业管理费1932元及自2014年1月1日至2014年7月15日逾期缴纳物业管理费的滞纳金565元，并承担本案全部诉讼方面的费用。
为支持其诉讼主张，滁州市洪成物业管理有限公司向本院提交下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证、资质证书、服务价格登记证，证明原告系本案适格的诉讼主体，原告收费的标准是按照三级资质标准收取每月0.35元／平方米；
2、前期物业管理服务协议四份，证明原、被告于2011年12月31日签订了该协议，是双方的真实意思表示，该协议真实、合法、有效，该协议约定了双方的权利义务范围、物业管理服务的收费时间、标准等；
3、房屋测绘技术报告书、开发区关于金燕小区面积的统计明细表，证明本案被告方所有的房屋实测建筑面积以及原告收取被告物业费的标准，被告方的房屋总面积为545.09平方米；
4、关于金燕小区维修问题的报告、金燕小区报修登记表，证明对包括本案被告在内的业主反映的房屋质量问题，原告已进行报修登记，并向开发区等建设单位报告维修，履行了维修、维护的义务。
陆启香辩称：1、原告诉请事实不是本案的客观事实，被告一直表示愿意按照合理合法的费用缴纳物业管理费；2、原告的资质不是相关单位颁发，不能按照三级单位收缴物业费；3、原告没有按照合法的产权面积收取物业费，应按照拆迁安置协议中记载的面积计收物业费，原告之前多收取的物业费应予以退还；4、原告收取的楼道灯维护费、有水检测费、装修装饰垃圾清运费不合理不合法，应予以退还；5、原告没有尽到物业管理义务；6、关于滞纳金的主张，没有法律依据。
为支持自己的抗辩理由，陆启香向本院提交下列证据：
1、被告的身份证复印件一份，证明被告的主体资格；
2、拆迁安置协议书一份，证明被告四套房屋分别为金燕小区11幢1单元602室，面积为100平方米；金燕小区13幢2单元601室，面积为100平方米；金燕小区13幢2单元602室，面积为80平方米，金燕小区22幢2单元202室，面积为80平方米，原告收取物业费应按照该协议登记的面积收取；
经当庭质证，陆启香对滁州市洪成物业管理有限公司提供的证据1中的营业执照、组织机构代码证、服务价格登记证真实性和证明观点均无异议，对资质证书有异议，不应该按照三级资质收取物业费，该证据不能证明其收费是合理合法的；对证据2的真实性无异议，该证据在实际履行中其内容已经变更，其权利义务在实际中已经更改，原告并没有履行约定的义务；对证据3的真实性有异议，且与本案无关，不是房产局委托办理房产证进行的测绘，是原告单方委托用于计算建筑面积，该报告与本案没有关联性，不能作为收取物业费的依据，跃层是不计入房产证面积的，故跃层是不能计收物业费的；对证据4的真实性有异议，目前房屋还没有维修，根据法律规定，公共部位的维修是原告所要履行的合同义务，而原告并没有履行，没有尽到维修的义务。滁州市洪成物业管理有限公司对陆启香提供的证据1的真实性和证明观点均无异议；对证据2的真实性无异议，证明观点有异议，该证据上面对面积进行了说明，面积以房产测绘报告为准，故该证据上面载明房屋的面积不是被告办理房屋产权登记的面积，故面积不能作为收取物业费的依据。
综合双方质证意见，本院对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据结合案情综合予以认定。
经审理查明：滁州市洪成物业管理有限公司经营滁州市金燕小区物业管理，为小区业主提供保安、绿化、环境卫生等服务，服务等级为三级。陆启香是该小区业主，其名下的四套房屋分别为金燕小区11幢1单元602室，安置协议书记载面积为100平方米，实测建筑面积为173.38平方米；金燕小区13幢2单元601室，安置协议书记载面积为100平方米，实测建筑面积为134.36平方米；金燕小区13幢2单元602室，安置协议书记载面积为80平方米，实测建筑面积为134.36平方米；金燕小区22幢2单元202室，安置协议书记载面积为80平方米，实测建筑面积为102.99平方米。2011年12月31日，滁州市洪成物业管理有限公司与陆启香签订了四份《前期物业管理服务协议及房屋装饰装修约定》，协议约定：“…第四条物业管理服务费用一、乙方交纳费用时间：交付房屋之日起预付至次年十二月份物业管理费，以后每年1月份一次性交纳本年度的物业管理费。二、住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业费，商铺及办公用房按每月每平方米1.0元收取物业费。…五、凡乙方空置房屋（不在小区入住的），按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业费。…第五条其他有偿服务费用一、…楼梯灯维护费2.0元／月（每年按12个月计费）…第六条违约责任…三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方在补齐所欠物业费的同时，补交从逾期之日按应交物业费的1%日交纳违约金。…”因政府补贴，滁州市洪成物业管理有限公司向金燕小区多层住宅业主按建筑面积每月每平方米0.28元收取物业费。协议签订后，陆启香向滁州市洪成物业管理有限公司缴纳物业管理费、楼梯灯维护费至2012年12月31日。2013年1月1日之后的物业管理费陆启香未缴纳。2014年1月13日，滁州市洪成物业管理有限公司就包括陆启香在内的业主反映的金燕小区房屋质量维修问题向滁州市开发区同创公司作了书面报告。
另查明：陆启香提交的《拆迁补偿安置协议书》违约责任及权利义务栏载明：“…3、安置房的实际建筑面积以房产测绘报告为准，…”
本案争议焦点：1、物业服务瑕疵以及业主房屋的质量问题是否可以作为拒交物业费的理由？2、跃层部分是否要缴纳物业费？
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。滁州市洪成物业管理有限公司与陆启香于2011年12月31日签订的四份《前期物业管理服务协议及房屋装饰装修约定》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当依约全面履行各自的义务。
合同签订后，滁州市洪成物业管理有限公司依照合同约定为滁州市金燕小区提供了保安、绿化、环境卫生等服务，陆启香辩称滁州市洪成物业管理有限公司未尽到物业管理的义务，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。关于业主房屋质量的维修问题，因不属于合同明确约定的滁州市洪成物业管理有限公司应履行的义务，且在业主对房屋质量问题报修后，滁州市洪成物业管理有限公司已向房屋建设部门作了书面报告，已经尽到了协助的义务。作为金燕小区的业主陆启香应依照合同约定按期履行缴纳物业管理费的义务。
滁州市金燕小区是拆迁安置小区，目前尚未办理房地产权证，陆启香提交的《拆迁补偿安置协议书》约定安置房的实际建筑面积以房产测绘报告为准，故滁州市洪成物业管理有限公司对物业服务费的计算标准应以滁州市土地房产勘测中心测算的房屋建筑面积计算的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。陆启香辩称物业服务费应以拆迁安置补偿协议书上面记载的面积计算，无事实和法律依据，不予采信。
楼梯灯维护费是原、被告双方签订的三份《前期物业管理服务协议及房屋装饰装修约定》明确约定的有偿服务费用，按2.0元／月（每年按12个月计费）计算，不违反法律、行政法规的强制性规定，对滁州市洪成物业管理有限公司的此项诉讼请求，本院予以支持。滁州市洪成物业管理有限公司在审理中撤回对滞纳金565元的诉讼请求，是其自由处分行为，不违反法律规定，本院予以准许。
陆启香辩称滁州市洪成物业管理有限公司前期多收取了装修装饰垃圾清运费和有水检测费，应予退还，但未提供证据予以证明，本院不予支持。
综上，陆启香应向滁州市洪成物业管理有限公司交纳的自2013年1月1日起至2013年12月31日的物业管理费为（173.38＋134.36＋134.36＋102.99）平方米×0.28元／平方米×12个月＋2.0元／月×4套×12个月=1928元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告陆启香于本判决生效后立即给付原告滁州市洪成物业管理有限公司自2013年1月1日起至2013年12月31日的物业管理费计人民币1928元；
二、驳回原告滁州市洪成物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由滁州市洪成物业管理有限公司负担12元，陆启香负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 许安源
代理审判员 刘小梅
人民陪审员 宫恩祥
二〇一四年十二月十二日
代理书记员 许文娟
附本案适用及参考的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。