广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深龙法民三初字第181号
原告叶莹，女。
委托代理人戴斐，广东深天成律师事务所律师。
被告吴彪，男。
原告叶莹诉被告吴彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月21日受理后，依法由代理审判员向翔独任审判，于2011年3月9日公开开庭进行了审理。原告叶莹的委托代理人戴斐到庭参加了诉讼。被告吴彪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结，本院依法缺席审理。
原告诉称，2010年12月11日，原被告经中原地产代理（深圳）有限公司居间介绍，签订了《二手房买卖合同》及《资金托管协议》，约定：被告将其位于深圳市龙岗区坂田街道富豪花园薇苑4B号房产转让给原告，转让价95万元（人民币，下同）；若卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。上述合同签订后，原告于当日向被告支付了购房定金4.5万元，被告向原告出具了定金收据。原告履行完毕合同约定义务后，要求被告依约办理相关手续，但被告提出要求原告在约定房价基础上增加2万元，否则就将上述房产转让给他人。原告拒绝了被告的无理要求，同时要求被告继续履行合同，但被告一直不予理睬，至今未有任何履行合同的表示。后原告发现被告于2010年12月16日与案外人李某某签署了《房地产买卖合同》，将上述房产以98万元的价格卖给了李某某，单方终止了与原告的《二手房买卖合同》。原告认为被告已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特请求人民法院依法判令：一、解除原被告签订的《二手房买卖合同》；二、被告向原告返还购房定金4.5万元；三、被告向原告支付违约金19万元；四、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、房产证（复印件）；2、二手房买卖合同（原件）；3、资金托管协议（原件）；4、银联刷卡单（原件）；5、收款收据（原件）；6、通话录音（光盘和书面整理记录）；7、房地产买卖合同（复印件）。
被告虽未答辩，但提交了如下证据：1、收据（315191，315192）系顾德海向被告交纳涉案房租；2、被告与顾德海的房屋租赁合同及家俬家电清单；3、涉案房屋产权资料电脑查询表；4、资金托管协议；5、（2011）深龙法民三初字第61号被告撤诉裁定书及受理案件通知书、举证通知书、传票；6、深圳市房地产经纪行业协会投诉受理登记表；7、花千树苑六期住宅认购书；8、刷卡单（5000元）、支票存根（4.5万元）及收款收据（5万元）；9承诺书；10、收款收据（7万元）（上述证据为复印件）；11、被告的中国银行账户清单（原件）；12、照片9张（打印件）。
经审理查明，2010年12月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》，约定：被告自愿将位于深圳市龙岗区坂田街道富豪花园薇苑4B号房屋（商品房，住宅）转让给原告，转让成交价为95万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费由买方承担；买方在本合同生效当日向卖方支付定金4.5万元，该定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款方式、放款、退款条件等事项依双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方视为卖方已收定金，卖方应向买方出具定金收据，拒绝出具的，不影响定金生效；买方须于2010年12月28日前（含当日）将除定金、交楼押金外的剩余首期款43万元付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2010年12月28日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；双方须于2010年12月28日前（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并在签订当日共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续；该房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于本合同生效之日起5日内（含当日）还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；卖方与租客之间的租赁保证金3200元，在交楼时不退还买方，室内所有家俬家电赠送给买方等内容。
当日，原被告及中原地产代理（深圳）有限公司（下称中原公司）签订编号为XXXXXXX号《资金托管协议》，约定：原被告签署了上述《二手房买卖合同》，原被告同意将定金4.5万元交由中原公司托管，解除托管时，中原公司按上述金额扣除原被告所签上述二手房买卖合同约定各自应付费用后放款，不包含利息；交楼押金从定金中预留或扣除；卖方做完全委托公证及查档该房屋无查封状态时，买方同意中原公司放款2万元定金给卖方等内容。
当日，原告支付了购房定金4.5万元，为此被告出具了编号为XXXXXX号《收款收据》。
在双方履行上述合同过程中，被告未按约定在2010年12月15日前办理赎楼手续和还清贷款，亦未在2010年12月17日前办理注销抵押登记手续。
2010年12月16日，被告（卖方）与案外人李某某（买方）及深圳市中合无线房地产经纪有限公司（下称中合公司，经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：被告与李某某通过经纪方出售及购入上述房屋，卖方须于2011年1月30日前办理完毕该房屋的商品房房地产证；卖方须于2010年12月25日前全权委托公证给担保公司和经纪方指定人员，买方须协助卖方办理赎楼手续，即买方须于2010年12月30日前付清首期款于经纪方指定银行监管，同时与银行办理按揭申请手续，与担保公司签订担保赎楼协议，以便解除与银行的抵押关系，保证该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理；该房屋转让成交价98万元，买方须于签署本合同时交定金3万元；卖方实收98万元，空房出售，所产生所有任何费用由买方承担等内容。
当日，李某某向被告支付购房定金3万元，为此被告出具了编号为109675号《收据》。
原告知晓被告将上述房屋又转卖给李某某后，要求被告赔偿未果，遂于2010年12月21日诉至本院，提出上列诉讼请求。
另查，上述房屋系本院在执行另案过程中，被告经拍卖程序竞买获得。本院于2009年2月23日作出（2008）深龙法执字第7378号《民事裁定书》及《协助执行通知书》要求强制转移，深圳市房地产权登记中心于2009年7月6日核准登记至被告名下。
上述事实，有原被告陈述及其提交的上述证据佐证，足以证实，本院予以认定。
另外，在本案审理过程中，原告于2010年12月22日向本院提出财产保全的申请，请求查封被告名下位于深圳市龙岗区坂田街道富豪花园薇苑4B号房屋（房地产证号：深房地字第××号），价值以5万元为限。原告自愿提供保证金5万元作为担保（存入本院账户）。经审查后，本院于当日作出（2011）深龙法民三初字第181号民事裁定书，裁定查封被告的上述房屋，价值以5万元为限。2010年12月28日，本院依法派员到深圳市房地产权登记中心龙岗登记点查封了被告的上述房屋。2011年2月12日，本院向被告送达了包括民事起诉状及证据、开庭传票、上述民事裁定书等在内的法律文书。2011年3月9日，本院向原告送达了查封、扣押、冻结财产通知书。
2011年2月14日，被告不服上述财产保全裁定，向本院提出复议申请。经审查后，本院作出（2011）深龙法民三初字第181号通知书，通知驳回被告提出的财产保全复议申请，并告知若原告财产保全申请错误，其有权另循法律途径要求原告赔偿相应损失，亦可提供相应保证金等作为反担保，申请本院解除财产保全措施。但被告收到上述通知书后未提供反担保。
本院认为，原被告于2010年12月11日签订的编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》，系经双方当事人自愿协商一致达成，内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
本案系原被告之间发生的房屋买卖合同法律关系纠纷，本院在此范围内进行处理，对于原被告与经纪方中原公司之间发生的居间合同法律关系属于另案法律关系，本院在本案中不予处理。
在双方履行上述二手房买卖合同过程中，原告依约向被告支付了购房定金4.5万元，但被告未按约定在2010年12月15日前办理赎楼手续和还清贷款，亦未在2010年12月17日前办理注销抵押登记手续，已构成违约，且其与李某某于2010年12月16日签订了《房地产买卖合同》，并收取了李某某的购房定金，其以实际行为表明拒不履行与原告合同的主要义务，现原告要求解除与被告的上述二手房买卖合同，理由充分，本院予以支持。
基于被告违约，被告应当依照合同约定向原告承担相应的违约责任，对此原告自愿选择适用违约金罚则，未选择适用定金罚则，符合法律规定，本院予以照准。原告虽未选择适用定金罚则，但要求被告退还购房定金4.5万元，对原告的该项诉讼请求，理由充分，本院予以支持，被告应向原告退还定金4.5万元。
根据我国合同法及其司法解释的相关规定，违约金的计算标准和方法应当以原告的实际损失为基础（包括预期利益损失）。结合本案案情，本院考虑原被告各自对涉案合同的履行程度、期待程度及被告的过错程度，以公平和诚实信用原则进行衡量，从保护守约方利益，严惩违约方等方面综合考虑，依法确定违约金为9万元。此违约金既对被告违反诚实信用拒不履行合同义务的违约行为进行了惩罚，又高于原告选择适用定金法则所获的赔偿金额，足以补偿原告因此而遭受到的经济损失。故对于原告请求与本院支持的差额部分，理由不足，本院不予支持。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院缺席判决如下：
一、解除原告叶莹与被告吴彪于2010年12月11日签订的编号为XXXXXX号《二手房买卖合同》；
二、被告吴彪应于本判决生效之日起5日内向原告叶莹退还定金4.5万元；
三、被告吴彪应于本判决生效之日起5日内向原告叶莹支付违约金9万元；
四、驳回原告叶莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4826元，因适用简易程序，本院减半预收2413元，财产保全费520元，共计2933元，全部由被告承担。上述费用原告均已预交，可于本判决生效后向本院申请退还；被告应于本判决生效之日起5日内向本院直接交纳2933元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 向 翔
二〇一一年三月十八日
书 记 员 林艳萍