江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第1037号
原告江苏金都置业有限公司，住所地丰县中阳大道东延长段大圆球向东800米。
法定代表人罗杰，该公司执行董事。
委托代理人刘雨水。
被告丁艳玲，个体工商户。
委托代理人李昌博。
原告江苏金都置业有限公司（以下简称金都公司）诉被告丁艳玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理。依法由代理审判员凌燕适用简易程序，于2014年6月12日、2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告金都公司的委托代理人刘雨水，被告丁艳玲及其委托代理人李昌博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金都公司诉称：2010年5月1日，原告金都公司与被告丁艳玲签订了租赁协议书，将位于金都国际装饰城3号楼2层61、62号面积为258㎡的商铺出租给被告经营家具，租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止，依照协议，被告应在租期内向原告缴纳租金85680元，协议还载明了双方的权利义务及违约责任等。协议到期后，被告继续承租至今。原告依约履行了协议，而被告只交了19135元，剩余租金至今未交。现要求被告支付租金95105元（3年的租金85680元＋续租的一年租金28560元-已交付的19135元），并支付违约金21933元（以年租金28560元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.4%的四倍计算，自2010年5月1日起至2014年4月1日止）。
被告丁艳玲辩称：1、原告的诉请违反合同约定和法律规定，其诉讼请求不能成立，原被告在合同中约定租金为85680元，原告向各承租户承诺，在租赁期限内一律折半收取租金，整个金都装饰城都是按约定履行的，因此被告交纳的租金应为42840元；2、租赁协议的起始日期是原告方统一填写为2010年5月1日，实际上被告承租开业日期为2010年9月23日，应扣除四个月的租金9520元，这些都是当时原告方明确表态的；3、租赁协议明确约定：“乙方如在协议期限内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件”，答辩人按照约定协议的时间，实际履行了合同应当享受一切优惠条件，答辩人已实际交付给原告租金28705元。以上不难看出原告完全是虚假诉讼及诉讼请求不能成立；4、原被告签订的协议终止日期为2013年5月1日，合同期满后双方没有续签租赁协议，原被告之间已不存在租赁关系，因此2013年5月1日之后双方的关系不受租赁合同法律关系调整，原被告所签的协议租赁面积为238平方米，原告在诉状中写成了258平方米，不讲诚实信用。在经营期间答辩人投资了约6万元进行了装潢，现被原告方实际占有。在经营期限内答辩人也没有享受到协议约定的原告应给予的帮助，受到了不可弥补的经济损失。5、原告不存在违约，也不应承担违约责任，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月1日，原告金都公司与被告丁艳玲签订租赁协议一份，约定：金都公司（甲方）将位于金都国际装饰城3号楼2层60、61号商铺，面积238平方米，租赁给丁艳玲（乙方）经营德邦家私。租赁期限自2010年5月1日至2013年5月1日（租金自2010年5月1日起算）。租赁期间乙方共需向甲方缴纳租赁费85680元，每6个月结算一次，提前一个月收取租金，先付款后使用。乙方在签订本协议时，必须向甲方提交商品质量保证金5000元。租赁协议第十一条第三项规定：乙方如在协议期内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件，已享有的应在撤场时补交原优惠额。租赁协议还约定了其他权利和义务。另原告方也在庭审中认可，为吸引商户入驻，减轻商户压力，承诺给予在金都公司经营的商户租金减半收取的优惠政策，如商户在协议期内撤场，则不享受所承诺的优惠政策。
另查明：被告丁艳玲自2010年5月1日实际经营到2014年4月30日，其于2010年6月23日缴纳商品质量保证金5000元，2011年11月1日向原告缴纳租金5005元，2012年2月25日缴纳租金5000元，2012年6月26日缴纳租金2000元，2012年10月21日缴纳租金3000元，2013年6月27日缴纳租金3000元，2014年1月9日缴纳租金5000元，另外被告于2011年缴纳活动补贴700元，以上各项数额总计为28705元。
以上事实，有原被告的陈述，原告提供的租赁协议书，被告提供的质量保证金缴纳收据，本院调取的被告已缴纳租金清单，证人侯某、秦某、商某的证言予以证实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、被告能否享受原告承诺的租金减半的优惠政策；2、被告应当支付给原告的租金数额；3、被告在三年期租赁合同的履行中是否存在违约行为；如被告存在违约行为，应当支付违约金的数额。
本院认为：原告金都公司与被告丁艳玲之间的租赁协议，是双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
一、被告能否享受原告承诺的租金减半的优惠政策。在庭审中查明，原告方为吸引商户入驻，承诺给予商户租金减半收取的优惠政策，上述事实，有原告方提供的证人侯某和被告提供的证人秦某、商某的证言予以证实。原被告签订的租赁协议第十一条第三款规定“乙方如在协议期内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件，已享有的应在撤场时补交原优惠额”。被告丁艳玲自2010年5月1日实际经营到2014年4月30日，已经按照协议约定履行了三年租赁期，在租赁协议约定的三年租赁期间，被告应享有原告承诺的租金减半的优惠政策。
而原告在庭审中主张：租金减半的优惠政策只是暂时，是为了扶持商户，等商户经营情况好转之后即全价收取租金，优惠政策是原告方给予的，原告方可以随时收回，商户在撤场之后应按照全价缴纳租金。本院认为，原告方在庭审中认可其所承诺的租金减半的优惠政策是针对所有的商户的，并且租金减半的优惠政策现在也一直履行着，在原被告双方签订的租赁协议中也提到，只要被告在协议期间内不撤场，就能享受到优惠政策，被告依照协议履行了义务，应当享受到优惠政策，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
第二，被告应当支付给原告的租金数额。合同约定的租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止，租赁费总计85680元。本案中，被告使用商铺的时间是从2010年5月1日至2014年4月30日，且已向原告交纳28705元，被告在协议约定的三年期间，享受租金减半的优惠政策，故被告在三年租赁期间应付租金为42840元。三年租期届满之后，被告又从2013年5月2日延期使用商铺至2014年4月30日，原告未提出异议，原租赁协议继续有效，但租赁期间视为不定期，延期使用期间不享受租金减半的优惠政策，租金应为28403.5元（28560／365×363），故被告还应向原告支付租金42538.5元（42840＋28403.5-28705）。
第三，被告在三年期租赁合同的履行中是否存在违约行为；如被告存在违约行为，应当支付违约金的数额。租赁合同第二条第二项约定“租金付款方式：每6个月结算一次，提前一个月收取租金，先付款后使用”，根据该约定，被告未按照协议约定的时间和数额交纳租金，构成违约，应承担违约责任。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，以当事人的请求为前提，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中被告违约，原告的损失为被告逾期支付租金的相应银行利息损失，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准年利率6.4%的四倍的标准计算违约金，而被告也在庭审中申请法院对违约金进行调整，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。根据租赁协议，在三年的租赁期间内，被告应缴纳6次租金，每次缴纳金额为14280元，且提前一个月缴纳，6次缴纳租金的时间应分别为2010年5月1日、2010年10月1日、2011年4月1日、2011年10月1日、2012年4月1日、2012年10月1日。本院综合被告缴纳租金的情况可以看出，被告从2010年5月1日至2011年10月1日期间均未缴纳租金，故该时间段被告违约4次，这4次违约金应为：以14280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，分别从2010年5月1日计算至2014年4月1日止、从2010年10月1日计算至2014年4月1日止、从2011年4月1日计算至2014年4月1日止、从2011年10月1日计算至2014年4月1日止；
在2012年5月1日至2012年11月1日的租赁时间段内，被告应于2012年4月1日之前支付租金14280元，却只于2011年11月1日和2012年2月25日分别支付了5005元和5000元，故该时间段的违约金应为：以4275元（14280-5005-5000）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2012年4月1日计算至2014年4月1日止；
在2012年11月1日至2013年5月1日的租赁时间段内，被告应于2012年10月1日之前缴纳租金14280元，却于2012年6月26日缴纳2000元，故该时间段的违约金为：以12280元（14280-2000）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2012年10月1日计算至2014年4月1日止；
原告在庭审中还要求被告支付从2013年5月2日起至2014年4月30日内被告逾期使用时间段的违约金，经查，被告逾期使用商铺，原告对此未提出任何异议，双方也未再续签租赁协议，对租金的支付期限也没有约定，《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付租金”，根据法律规定，被告应缴纳租金的时间为2014年4月30日，而原告要求违约金从2013年5日2日起计算至2014年4月1日止，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告丁艳玲于本判决生效后十日内支付原告江苏金都置业有限公司租金42538.5元及违约金（以14280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，分别从2010年5月1日计算至2014年4月1日止、从2010年10月1日计算至2014年4月1日止、从2011年4月1日计算至2014年4月1日止、从2011年10月1日计算至2014年4月1日止；以4275元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2012年4月1日计算至2014年4月1日止；以12280元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2012年10月1日计算至2014年4月1日止）。
二、驳回原告江苏金都置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2640元（原告已预交），减半收取1320元，由原告江苏金都置业有限公司负担660元，由被告丁艳玲负担660元（随案款直接支付给原告），下余案件受理费1320元，由本院于本判决生效后退还给原告江苏金都置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌 燕
二〇一四年七月十一日
书 记 员 孟小咪