辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10743号
上诉人（原审被告）：李实，男，1982年4月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：穆玉萍（李实母亲），女，1955年10月19日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：大连绿色家园物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街1-2号36门。
法定代表人:金凤重，公司总经理。
委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人李实因与被上诉人大连绿色家园物业管理有限公司沈阳分公司(以下简称“绿色家园物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初7480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李实上诉请求：1.撤销一审民事判决，查清事实，依法改判；2.一审、二审费用由上诉费均由绿色家园物业公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审认为物业公司履行了服务义务，与事实不符。我方缴纳第一年物业费，物业公司并未按合同约定提供相应服务。在此期间，我方多次提出阳台门窄小，关不严。顶楼业主盖违建房，安太阳能热水器，私改公用排水管道，给我方造成滋扰和存在安全隐患等问题。物业公司承诺解决，就是不办。第二年交物业费时，我方又提出上述问题，物业公司说要等工程队来统一办，我方又交了一年物业费并明确告知，如果物业公司不守信用，再不给解决，明年我方不交物业费，物业公司说保证解决，然而承诺未兑现，我方停止交费。合同法规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明下列情形之一的，可以中止履行：丧失商业信誉。阳台门窄小是我方收房时就提出且客观存在的，顶楼违建私改对我方滋扰至今仍在。我方交了两年物业费期间，物业公司多次承诺未兑现，已构成严重违约，丧失商业信誉。我方每天出入，常被顶楼落下的脏水淋湿，夜晚常被顶楼落下的滴水声音惊醒，担心不知哪天会被顶楼坠落重物砸到。我方行使抗辩权，只为督促物业公司履行服务义务。我方行使抗辩权后，物业公司依然未履行服务义务。现又借助司法权强迫我方。一审对此案未认真审理。庭审笔录出现与我方表述相反意思的错误，在我方坚持下才修改重新打印，我方才签字。物业管理条例第五十二条、第四十五条规定，告知和阻止顶楼业主违规行为，是物业公司应尽的职责。物业公司以条例规定，向违规业主索要钱财，交钱随便改任意改，物业公司非法获利，不顾给其他业主造成的滋扰和危害。一审不查明事实，支持物业公司无理要求，助长不良物业公司。一审判决说我的问题应向业主委员会反映，未查明园区没有业主委员会。说我方不交费，侵害了已交费业主的利益，没有任何法律依据。业主与物业公司在法律地位上是平等的，合同双方是互负责任的，物业费是物业公司提供服务的对价。如果物业公司不提供服务，或者服务低劣，业主不应交费。二、一审适用法律错误，我方抗辩理由都是本案焦点，拒交物业费有正当理由。物业管理条例第三章规定，不得作出（或允许）任何行为损害其他业主及使用人的合法权益。包括不容许水、污物外泄，对其他业主构成滋扰，不方便或损害。不得损坏，拆除或改造共用部位，如排水等。不得在屋顶安装太阳能热水器。不得在平台、露台屋顶搭建建筑物。沈阳市建筑工程维修条例第六条，阳台漏水，门窗变形，开关不灵，保修期为两年。可见，我方提出的要求都是物业服务范围内，合理期限内的。一审适用高法解释第六条，强调业主无正当理由拒绝缴纳物业费，和物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务。也就是说，物业公司没有按照合同约定提供相关的服务，业主有理由拒绝缴纳物业费。我方一审提供大量证据，证明物业公司没有履行服务的事实。物业公司还是顶楼违建受益者，给我方造成滋扰和不安的责任者。强迫我方付费不公。三、一审对我方提出的超过时效的问题没有审理。绿色家园物业公司就同一诉求起诉过一次，并已开庭审理，我方提出超时效问题当庭调查清楚，绿色家园物业公司没有异议。判决前绿色家园物业公司突然撤诉，时隔五个月后再起诉，并拿出三张近期拍照不同年份的催缴单照片，显然是伪造的，绿色家园物业公司代理人从事多年律师工作，如有原始证据，为何第一次起诉时不出示不说明，照片不真实，没有法律效力。物业费属于普通债权债务，受两年诉讼时效约束。综上，我方提出的服务要求是合同约定内容，物业公司未履行合同约定义务，已构成严重违约违规，极大伤害了我方的合同权益，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决我方违约付费，违反公平原则，损害我方合法权益。补充：一审存在法律程序问题。一审两次受理同一内容诉请，根据司法解释法庭辩论终结后，申请撤诉的，被告不同意的，法院可以不准许，我方并未得到该权利。法院再次受理同一内容诉请，对我方不公平。法律禁止当事人滥用诉权，绿色家园物业公司知道将败诉，采取撤诉方法，伪造证据，再次起诉，不符合法律规定。
绿色家园物业公司辩称，维持原判。1.根据法律规定，业主自用部分在保修期间应由开发商维修，与物业公司无关。2.园区业主违法违规私搭改建行为，物业公司没有执法权，无法拆除处罚，系行政执法职权范围，应由其解决。3.一审程序不存在问题。
绿色家园物业公司向一审法院起诉请求：判令李实缴纳物业服务费4052元，诉讼费用由李实承担。
一审法院认定事实：李实是位于沈阳市东陵区绿色家园C10栋112号房屋业主，房屋建筑面积91.63平方米。绿色家园物业公司为园区提供物业服务，物业收费标准0.65元/平方米/月。李实未缴纳2011年11月6日至2017年7月6日的物业费，绿色家园物业公司提起本案诉讼。
一审法院认为，绿色家园物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；李实业主享受了绿色家园物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。李实应向绿色家园物业公司支付住宅物业服务费4050.05元（0.65元/月/平方米×91.63平方米×68个月）。
关于李实提出的物业服务不到位的问题，作为业主的李实如对小区内的物业服务质量存有异议，可通过业主委员会等途径反映，不宜直接采取拒缴物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已缴费业主的整体利益。故李实以物业服务不到位由拒交物业费的主张，不予支持。
关于李实提出的被盗问题。物业公司的保安服务是维护小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。故李实以室内被盗为由拒绝缴纳物业费的主张，不予支持。
关于李实提出的阳台门损坏；阳台返潮；业主私自更改排水管；业主占用绿地种果树，喷洒农药；业主违建问题，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理。
判决：一、李实自判决发生法律效力之日起10日内向绿色家园物业公司支付自2011年11月6日至2017年7月6日期间的物业费4050.05元；二、驳回绿色家园物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李实承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，对于李实提出绿色家园物业公司提供的物业服务不到位，不应支付物业费的问题。首先，涉案园区住宅物业收费标准为0.65元每月每平方米，现有物业收费标准是否与和绿色家园物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，绿色家园物业公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在绿色家园物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，李实作为园区业主，应当及时向绿色家园物业公司支付物业费。
对于李实提出房屋存在质量问题，绿色家园物业公司未尽到房屋维修义务，故不应支付物业费的问题。绿色家园物业公司作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的质量问题不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故李实提出房屋专有部分的维修问题，或者对于开发商委托物业公司的维修不满意，应当在合理期限内按照商品房销售合同法律关系，向开发商积极主张相关权利，不应以长期不支付物业费的方式解决因房屋质量产生的纠纷，李实提出不支付物业费的理由不能成立。
对于李实提出其他业主私搭乱建，绿色家园物业公司未尽到物业管理责任，故不应支付物业费的问题。虽然物业公司负有对共用部位的维护和管理的责任和义务，但法律并未赋予物业公司采取强制手段拆除的执法权利，如果李实认为其他业主私搭乱建侵害其合法权益，可积极主动的向行政执法部门反映情况要求处理，也可以依据相邻关系以及其他相应的法律关系，向侵权人主张相关权利，李实提出不支付物业费的理由不能成立。
对于李实提出绿色家园物业公司的诉请超过诉讼时效的问题。绿色家园物业公司作为权利人可以在其提供物业服务的期间内要求李实支付物业费，结合物业公司向业主催缴物业费的惯例，在李实未支付物业费，且对于缴费存在争议的情况下，绿色家园物业公司有权通过诉讼方式主张权利解决纠纷，本案不宜认定超过诉讼时效期间。一审判决未支持李实的抗辩主张并无不当，本院予以维持。
另，李实提出一审程序存在问题，原告申请撤诉，被告不同意的，人民法院可以不予准许，并非应当不准许，即法院有权审查决定是否准许原告撤诉，李实对前案程序提出的异议，不能成为本案是否判决其支付物业费的理由。李实提出一审多判决其支付四个月的物业费，根据其提交物业费票据记载的缴费期限，其已支付至2011年11月6日的物业费，对于其提出未验房入住不应支付物业费的问题，因其并未在缴费后及时要求返还或者更改票据记载信息，且涉及到与开发商之间房屋交付时间的重新认定，故本案无法予以支持，且不能成为其不支付后续物业费的合法理由。一审法院判决李实向绿色家园物业公司支付2011年11月6日至2017年7月6日的物业费并无不当，本院予以维持。
综上所述，李实的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人李实负担。
本判决为终审判决。
审判长 周濛
审判员 王虹
审判员 单立
二〇一七年十月二十六日
书记员 许璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；