浙江省浦江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金浦民初字第949号
原告：吴莹芳。
委托代理人：陈财源、陈荣杰。
被告：吴楚。
原告吴莹芳与被告吴楚房屋买卖合同纠纷一案，原告吴莹芳于2013年4月6日向本院提出起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员楼竟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴莹芳的委托代理人到庭参加诉讼，被告吴楚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告吴莹芳诉称：2010年4月3日，原告与被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定房款分三期支付。第一期已支付250800元，第二期房款待原告将房产证、土地证做出即支付，第三期20000元在双方就土地证过户签字时支付。原告分别于2011年10月31日、2011年12月5日办理出了房产证、土地证。之后原告多次电话通知被告支付第二期房款并办理房产过户手续。但被告一直置之不理，不予答复。原告无奈之下于2012年3月13日向被告发出催告函一份，要求被告支付余款及办理过户手续，但被告对催告函予以拒绝。
原告认为，被告逾期付款的行为已经构成严重违约，为此原告向浦江县人民法院提起了诉讼，要求解除合同，后被法院以解除合同不具有可行性为由而驳回诉讼请求。原告不服判决遂后提起上诉，二审过程中，在法院主持调解下，原告与该案第三人刘解放达成了和解协议，原告遂作出撤回上诉的处理。尽管原告与案件第三人达成和解协议，但被告的违约行为给原告造成重大损失，依据双方的房屋买卖合同第8条之约定，被告的违约金已远远大于现如今的诉请标的额，原告考虑到案件的具体情况，对违约金的数额作出了调整。为维护原告合法权益，请求法院依法判令被告立即支付违约金及损失共计100000元。
原告吴莹芳提交的证据有：1，涉案房屋房产证、房屋所有权证、土地使用权登记档案信息各一份以及发票一份，证明涉案房屋现在已经变更登记为陈林珍以及原告做房屋“双证”的时间。
2，房屋买卖合同（复印件）一份，证明原被告双方签订合同的内容以及双方约定支付违约金的方式。
3，（2012）金浦民初字第465号民事判决书一份，证明原告起诉被告解除合同，经法院审理未得到支持，合同继续履行。
4，和解协议和（2012）浙金民终字1009号裁定书各一份，证明原告与陈林珍自行签写了和解协议，且和解协议内容明确约定不影响原告向被告追偿违约金。
本院出示的证据有：5，吴莹芳于2012年4月6日向本院提交的（2012）金浦民初字第465号民事起诉状；原告质证无异议。
6，吴莹芳与吴楚2010年4月3日签订的房屋买卖合同，原告质证对合同内容的真实性无异议。
7，吴楚与刘解放2010年9月8日签订的房屋买卖合同。原告质证对合同内容的真实性无异议。
被告吴楚未提交证据亦作答辩。
经审理，对原告吴莹芳提交的证据1--4，本院出示的证据5-7，本院认为来源合法，内容真实，本院予以认定。被告吴楚放弃质证，自负不利法律后果。
据此，本院认定事实如下：2010年4月3日，吴莹芳将坐落于浦江县东方和园的5幢1006室房屋通过浦江县渭清房介所出售给吴楚，双方签订了《房屋买卖合同》。根据该合同第二条约定：房屋成交价格为570800元，第一期付款为250800元（含定金）。第二期付款为30万元，2010年4月30日后至甲方（吴莹芳）房产、土地两证做出，每月由甲方垫付，后与乙方（吴楚）结算，由乙方支付，向银行按揭。第三期付款为20000元，于甲方土地证过户签字时付清。该合同第八条约定，乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方按下列方式之一承担违约责任：1，要求乙方以未付款为基数，按日千分之五支付违约金，合同继续履行。2，有权解除合同并要求乙方支付该房屋总价款千分之五的违约金。双方另约定：开发公司交房时，维修基金、物业管理费由乙方承担，甲方允许乙方以另外人的名义进行过户登记。甲方做自己证件的税费由甲方承担，甲方过户至乙方名下所需的税费由乙方自理。合同签订后，吴楚按约定支付给了吴莹芳250000元。
吴莹芳后于2011年10月31日取得房权证，于2011年12月5日取得土地使用权证。事后，吴莹芳曾通知吴楚要求支付余款及办理过户手续。2012年3月13日，吴莹芳向吴楚发出了催告函一份，要求吴楚支付余款及办理过户手续，逾期将按合同第八条第2项提出起诉。吴楚后回函提出因吴莹芳已借故拒收房款，对催告函予以拒绝。
另查明，2010年9月8日，经浦江县浦阳万通房介所中介，吴楚以吴莹芳的名义与刘解放签订了房屋买卖合同，吴楚将坐落于浦江县东方和园的5幢1006室房屋出卖给刘解放，房屋成交价格为688800元。双方约定：开发公司将吴楚两证做好后一个星期内，协助刘解放办理过户手续。吴楚当日以吴莹芳的名义收取了定金50000元。吴楚后又于9月12日、9月30日收取刘解放支付的购房款200000元、128800元。合同签订后，吴楚将该房屋交由刘解放占有。刘解放及其妻子陈林珍对上述房屋进行了装修后入住至今。
2011年12月6日，吴莹芳已得知吴楚将诉争的房屋转卖给了刘解放、陈林珍。
2012年4月6日，本院收到了吴莹芳以吴楚为被告、刘解放及其妻子陈林珍为第三人的起诉，吴莹芳在起诉状中要求解除2010年4月3日与吴楚签订的房屋买卖合同。该经审理，本院作出（2012）金浦民初字第465号民事判决书，判决驳回了吴莹芳的诉讼请求。吴莹芳不服该判决，提起上诉，在二审审理中，吴莹芳与刘解放、陈林珍达成和解协议，该协议写明：由陈林珍、刘解放于2012年8月17日前支付给吴莹芳38万元，由吴莹芳协助陈林珍、刘解放办理诉争房屋的所有权。诉争房屋的按揭还款过户，由陈林珍、刘解放共同办理。本协议不涉及吴莹芳同吴楚所签合同中的违约金事项，由吴莹芳另行起诉吴楚。吴莹芳于本协议签字之日撤回上诉，陈林珍、刘解放就涉案房屋相互不再追究其他责任。吴莹芳后于2012年8月15日撤回上诉获二审裁定准许。
本院认为：原告吴莹芳与被告吴楚签订的房屋买卖合同内容合法，意思表示真实，应认定为合法有效。在吴莹芳诉求解除与吴楚签订的房屋买卖合同的要求被本院驳回的民事判决书生效后，吴莹芳与吴楚本应继续履行合同，但因吴莹芳与刘解放、陈林珍达成和解协议并得以履行，吴莹芳将诉争房屋的权属转移登记给了刘解放、陈林珍后，该合同已事实上终止。根据合同法的规定，合同终止后，对原合同中约定的违约责任条款对合同相对人仍具有约束力。在本案中，吴莹芳与刘解放、陈林珍达成的和解协议中已明确约定“本协议不涉及吴莹芳同吴楚所签合同中的违约金事项，由吴莹芳另行起诉吴楚。”，由于吴莹芳取得诉争房屋权属证书后，吴楚未按合同约定支付尚欠第二期购房款系事实，故吴莹芳的诉求有合同依据；对于违约金及损失的范围、金额，对原告吴莹芳在庭审中表示的“从2011年12月5日两证办出来开始计算到2012年8月15日中院调解为止，以未付款30万元按每日千分之五的违约金计算，总共违约金已经超过了25万元，现主张只按10万元计算，原告主张的损失是逾期付款的利息损失。”的意见，本院认为其计算数额过高，本院酌定按未付款30万元的同期银行贷款利率的四倍标准计算从2011年12月5日至2012年8月15日止的利息，作为被告吴楚应承担的违约金。被告吴楚未到庭提出抗辩，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十二条、第九十八条、第一百一十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
限被告吴楚于本判决生效后十日内支付原告吴莹芳逾期付款违约金54561.33元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
受理费2300元，减半收取1150元，由原告吴莹芳负担500元，被告吴楚负担650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费2300元，款汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106004，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 员 楼竟伟
二〇一四年一月十日
代书记员 陈丽先
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