江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3307号
上诉人（原审被告）：李新，男，1972年7月25日生，汉族，个体工商户，住丰县。
委托代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1975年6月21日生，回族，个体工商户，住丰县。
委托代理人：卜庆华，江苏弘润律师事务所律师。
上诉人李新因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第2596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李新及其委托代理人李泽航，被上诉人ＸＸ的委托代理人卜庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李新的上诉请求：撤销原判，依法改判并由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、双方签订的租赁合同不存在合同无效的情形。上诉人于2009年7月29日就诉争房屋与房主王斌签租赁合同，租赁期限为10年即到2020年7月30日。故上诉人在使用期限内，经王斌同意并告知被上诉人的情况下与其签订为期4年的房屋转租合同，系有权处理行为。2、一审法院判决上诉人返还45000元转让费无事实及法律依据。双方合同约定的60000元转让费实际为上诉人在经营过程中对该房屋的装潢、装修及部分物品不能搬走的损失及折价费用。
被上诉人ＸＸ答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。请依法驳回上诉，维持原判。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1、确认双方于2014年9月1日签订的房屋租赁合同无效；2、返还转让费60000元；3、李新赔偿损失30000元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月30日，案外人即涉案房屋的实际所有权人王某（甲方）与李新（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定将位于丰县支农路路东北数第3间、共2层的房屋租赁给李新，房屋一楼作为移动营业厅，二楼作为宾馆使用，租赁期限为2012年7月31日至2015年8月1日止，租金为每年78000元，每年8月1日前一次性付清下一年度的房租。该合同第八条约定:“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，同时乙方应按照合同总租金的80%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，转租、转接承租房屋。……”第十四条约定：“……本合同生效期为三年（在乙方按规定时间一次性付清房租的情况下），三年后乙方如继续租赁，房租随市场行情缴纳，但不低于78000元，市场行情随本门面相邻的房租而定，甲方保证在十年内与乙方保持租赁关系。”
另查明：2014年8月23日，ＸＸ与李新协商将涉案房屋楼上的宾馆及一楼过道转租给ＸＸ，协商转让费60000元，李新向ＸＸ的妻子杨某某出具收条一份，内容为：今收到杨某某租房定金（转让费）陆万元整。若所租龙乡宾馆面积不租了，此转让费不退回。2014年9月1日前，把二楼的门、坐便器、桌子清理干净，9月1日付每年房费肆万元。2014年9月1日，李新（作为合同甲方）与ＸＸ（作为合同乙方）签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋的楼上宾馆及一楼宾馆过道租赁给ＸＸ使用，合同第三条约定：第一年乙方付转让费陆万元（6万元），以后该位置租金为每年肆万元（4.0万元）[在四年租期内，每年租金4万元（不含转让费），不得变动）]。合同签订后，按年缴纳，一次付清，定于每年8月20日付清下一年的房租，本合同租期保证为四年。如果甲方四年后，仍有意续租该房屋，乙方将同意继续租赁，并且房屋租金每年四万元不变。2014年9月1日，李新向ＸＸ出具收条一份，内容为：今收到房租费肆万元整，2014年9月1日至2015年9月1日。双方在交接房屋时，涉案房屋能拆除的物品已被李新搬走。
再查明：因ＸＸ与李新签订房屋租赁合同时未经过原房主的同意，ＸＸ（乙方）于2015年12月1日与王斌（甲方）签订门面房租赁合同一份，合同第一条，甲方出租给乙方的房屋位于丰县支农中路路东北数第3间、共2层；第二条，该房屋租赁期限为36个月。2015年12月1日起至2018年12月1日止；第三条，该房屋租金每年为大写：壹拾叁万伍千元，小写：135000元。合同签订后按年交费，一次性交清。每年12月1日前一次性付清下一年度的房租，乙方未在规定时间给付房租的，本租赁合同自动解除。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中李新租赁房屋的期限为2012年7月31日至2015年8月1日止，但在2014年李新与ＸＸ签订了四年租赁期限，其中三年超过了原承租合同的期限，故，超过的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定；合同无效后或者可撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。ＸＸ在承租涉案房屋时，未能进行调查核实，双方对转租行为所造成的损失均负有过错，故各自的损失各自承担。双方在2014年9月1日的租赁合同第三条内容中记载的60000元是转让费，李新辩称收到的60000元不是转让费，而是宾馆里装修的损失费和折旧费，其并没有证据证明该款是损失费和折旧费，且宾馆里装修的物品基本上均已让李新搬走，故对其该辩解观点，不予采信，应认定ＸＸ支付给李新的60000元为四年的转让费。因ＸＸ仅使用一年，李新应当返还其余三年的转让费45000元（60000÷4×3）。因涉案的房屋现由ＸＸ全部租赁使用，支付房屋所有权人租金是承租人的义务，租金是根据市场行情且双方自愿签订的租赁合同，每年多支付的租赁费，并不是李新给其造成的损失，故对ＸＸ要求被告赔偿30000元损失的诉求，不予支持。遂判决：一、确认ＸＸ与李新于2014年9月1日签订的房屋租赁合同中自2015年8月1日之后的部分无效。二、李新应于判决发生法律效力之日起后十日内向ＸＸ支付转让费45000元。三、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人李新向本院提交旅客住宿登记簿一本，证明上诉人在转租涉案房屋前宾馆的盈利情况，每年至少在4万、6万至8万之间盈利，转让费应当是包括上诉人的实际装潢损失及转让之后宾馆的应得利润损失，不应该退还给被上诉人。被上诉人质证认为，1、该登记簿是手工制作，无法核实确属被上诉人经营的龙乡宾馆的住宿登记簿。2、现在旅馆住宿大部分都是有电脑登记，同时应有相应的住宿登记记录及缴纳相关税收的证明，但该登记簿不能显示上述内容，上诉人也没有提供经营期间的缴纳税务的证据。3、该登记簿无法证明上诉人陈述的经营利润每年在4万、6万、8万之间。4、即使该登记簿确属上诉人经营期间所记录，但也仅仅是显示的2013年8月1日至2014年2月，无法显示其实际租赁期间的经营收入，在上诉人租赁给被上诉人之前的经营收入并没有显示。因此可以认为在2014年9月1日双方签订房屋租赁合同之前，上诉人是停止营业的，故上诉人才将不能经营下去的房屋租赁给被上诉人。综上，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，1、关于租赁合同效力的问题。上诉人与涉案房屋所有权人王斌于2012年7月30日签订的门面房租赁合同的第二条明确约定的租赁期限为2012年7月31日起至2015年8月1日。该合同第十四条同时约定“本合同生效期为三年，三年后乙方如继续租赁，房租随市场行情缴纳，但不低于78000元，市场行情随门面相邻的房租而定，甲方保证在十年内与乙方保持租赁关系”。从该条的内容来看，虽然有“甲方保证在十年内与乙方保持租赁关系”的约定，但该约定的前提是房租随市场行情进行调整，因该合同要素处于不确定状态，不能当然视为双方已建立了十年的租赁关系，且该条亦明确约定了租赁期限为三年，故综合租赁合同的上下文关系，上诉人关于双方租赁期限为十年的观点不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，ＸＸ与李新签订的租赁合同期限自2015年8月1日之后的部分因超过李新与房主王斌的租赁期限，应认定为无效。2、关于转让费应否返还的问题。上诉人与被上诉人所签租赁合同约定的租赁期限为4年，但在上诉人与涉案房屋所有权人的房屋租赁合同于2015年8月1日到期后未能继续履行，导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同仅履行了1年。双方约定的转让费一般包含经营性利益，应当与合同的履行期限有关。上诉人以其提交的旅客住宿登记簿来证明其营业损失，该证据系上诉人自行制作，且转让费不能等同于营业损失，即使包含上诉人营业利益上的减损，也应分摊到整个租赁合同的履行期间，即双方约定的6万元转让费应保障4年的合同履行期间。现双方租赁合同仅履行了四分之一的履行期间，对剩余期间的经营性利益即转让费，上诉人应予返还。
综上，上诉人李新的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由李新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 叶
审 判 员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 金宇婷