广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第70号
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地：广东省中山市。
法定代表人：孙通文，该公司董事长。
委托代理人：钟敏，广东千里行律师事务所。
委托代理人：王翠琴，该公司法务助理。
被上诉人（原审原告）：洪贞玉，女，1982年7月4日出生，汉族，住广东省遂溪县。
委托代理人：廖锐斌，广东知明律师事务所律师。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司中山黄圃支行。住所地：广东省中山市。
代表人：梁智欣，该支行行长。
上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）与被上诉人洪贞玉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：洪贞玉与通大公司于2011年7月9日签订了一份有关房屋的《中山市商品房买卖合同》（合同编号为1101034507）。合同第二、四、六条约定由洪贞玉向通大公司购买坐落于中山市三角镇旭日御华庭26幢1803房的预售商品房,总价款为378025元，现金付款178025元，约定付款时间为2011年7月9日；商业贷款200000元，约定付款时间为2011年8月9日。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过120日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……。上述商品房买卖合同的附件六为合同补充协议一，第三条：若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。第八条：无论何种情况之下解除或终止合同的，因买受人向银行申请贷款而导致的律师费、抵押登记费、保险费、公证费、银行按揭利息等费用或其他一切损失，出卖人均无需补偿买受人，但由于出卖人违约导致解除合同的除外。上述商品房买卖合同签订后，洪贞玉已经按约向通大公司支付了购房款178025元。2011年7月9日，洪贞玉向因购房支付了服务费800元、工本费50元、资料费4600元，于同年11月支付了该商品房的契税5693.06元、合同印花税10元。洪贞玉已支付的服务费、工本费、资料费、合同印花税共计5460元。
洪贞玉与通大公司签订上述商品房买卖合同后，与第三人工行黄圃支行签订了编号为A（旭日御华庭）字（中山分）行（黄圃）支行（2011）年（053）号的《个人购房借款/担保合同》，约定洪贞玉向第三人按揭贷款200000元用于购买中山市三角镇旭日御华庭26幢1803房。2011年11月22日，第三人向洪贞玉发放贷款200000元用以支付剩余的房价款。
2014年1月28日，洪贞玉向通大公司邮寄了一份商品房交付催告通知书，主要内容为通大公司至今未能将商品房交付洪贞玉使用，特致函催促通大公司于2014年2月28日前将符合法定交付条件的上述商品房交付洪贞玉并依约支付违约金，逾期未履行上述义务的，视同通大公司默认同意洪贞玉解除双方签订的中山市商品房买卖合同并依法追究通大公司的违约责任。通大公司收到该邮件，并于2014年2月21日，通大公司向洪贞玉出具一份函复，主要内容为合同约定于2012年5月30日前交付使用，但因工程施工方、台风、暴雨等原因，导致该工程工期迟延。该商品房于2012年7月底已达到合同约定的交付标准，届时通大公司亦及时向洪贞玉发送了收楼通知并电话通知洪贞玉，请洪贞玉尽快前往通大公司办理相关收楼手续。2014年3月3日，洪贞玉向通大公司邮寄一份解除合同通知书，记载：自本通知到达贵司的同时，即解除贵司与我方签订的编号为1101034507的中山市商品房买卖合同；贵司在本通知到达之日起30日内向我方无条件退还首期楼款与已付楼款合计178025元，服务费、工本费、办理资料费用、合同印花税等费用合计5460元，契税5693.06元，已还银行贷款以银行流水明细账单为准,违约金按上述所列已付款的百分之二支付。该邮件于2014年3月5日投递并签收。后洪贞玉向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认双方签订的编号为1101034507的中山市商品房买卖合同已解除；2.通大公司退还洪贞玉已支付的购房款178025元；3.通大公司退还洪贞玉从2011年8月9日至判决生效之日止洪贞玉已实际支付的银行贷款本金及利息（暂计至2013年12月22日为39270.22元，具体数额以银行相应的账单为准）；4.通大公司按上述第2、3项累计已付款项的2%向洪贞玉支付违约金；5.通大公司退还洪贞玉已支付的购房契税5693.06元；6.通大公司退还洪贞玉已支付的服务费、工本费、资料费、合同印花税共计5460元（其中服务费800元、工本费50元、资料费4600元、合同印花税10元）；7.本案诉讼费由通大公司负担。
原审法院另查明：2012年7月20日，本案所涉商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收，同意竣工验收。2012年8月3日，通大公司按照洪贞玉在商品房买卖合同上预留的地址邮寄一份收楼通知书。洪贞玉当庭否认收到通大公司所寄出的收楼通知书。
原审法院再查明：截至2014年1月24日，洪贞玉已向第三人工行黄圃支行清还贷款本金200000元及利息31384.87元（具体数额以工行黄圃支行相应的账单为准）。
原审法院认为:洪贞玉、通大公司双方签订商品房买卖合同约定，通大公司应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设工程质量验收自检合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于通大公司辩称本案所涉商品房已经于2012年7月20日达到了合同约定的交付标准。洪贞玉对此不确认，认为必须取得建设部门出具建筑工程竣工验收备案表才达到交付条件。本案是否已经具备交付条件?原审法院认为，首先，广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》【粤建办房函（2003）63号】中明确:商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。本案涉案商品房项目直至庭审亦未取得《竣工验收备案表》，而竣工验收仅为房产公司五方（勘察、设计、施工、监理、建设单位）自检行为，不应视为符合合同及相关法律规定的交付条件。其次，根据《住房和城乡建设部关于印发<房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定>的通知》（建质[2013]171号）第三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”依该规定，双方约定的商品房交付条件不仅要自检合格，还应符合商品房已经在中山市建设主管部门依法办理了建设工程竣工验收备案手续。而通大公司所提交的《工程竣工验收报告》仅有勘察、设计、施工、监理及建设单位盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设主管部门依法办理工程竣工验收备案手续，故原审法院认定通大公司出卖给洪贞玉的商品房尚不符合合同约定的交付条件，通大公司存在逾期交房。故对通大公司辩称已经具备交付条件，原审法院不予采信。
关于通大公司辩称补充协议一中约定如买受人选择解除合同，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。原审法院认为合同补充协议一的该条款该内容是通大公司提供的格式条款，该格式条款的字体比商品房买卖合同的字体要小，且通大公司没有采取合理的方式提请对方注意该条款，而该条款的内容属于免除通大公司责任、排除洪贞玉解除权等主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”原审法院认定该条款的上述约定无效。
关于洪贞玉诉请确认洪贞玉与通大公司关于房屋买卖的商品房买卖合同已经解除的问题。根据商品房买卖合同关于逾期交房的违约责任的约定，双方约定交房时间为2012年5月30日，但至庭审时通大公司尚未具备交付条件，显然逾期交房已经超过120日，已经达到解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故作为买受人的洪贞玉有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中洪贞玉发出的解除合同通知书于2014年3月5日到达通大公司处，故原审法院认定两份商品房买卖合同于2014年3月5日已经解除。
因洪贞玉、通大公司双方之间的商品房买卖合同已解除，故通大公司应按照合同的约定和法律规定向洪贞玉退还首期购房款178025元和洪贞玉已支付的银行贷款200000元及利息31384.87元（具体以银行相应的账单为准），并按上述款项的2%向洪贞玉支付违约金。
关于洪贞玉诉请通大公司退还已支付的购房契税5693.06元及服务费、工本费、办理资料费用、合同印花税等费用合计5460元。首先，购房契税、服务费、工本费、办理资料费用、合同印花税等费用，并非通大公司收取，故不存在由通大公司退还的问题。其次，关于房屋买卖的商品房买卖合同补充协议一第三条约定“出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其它损失出卖人不再另行赔偿或补偿……”本案中，洪贞玉选择要求退回已付购房款及支付违约金，故其再诉求要求通大公司退回购房契税、服务费、工本费、办理资料费用、合同印花税，不符合双方的约定，故原审法院对洪贞玉的该项诉求不予支持。
关于洪贞玉诉请解除其与第三人签订的个人购房借款/担保合同。原审法院认为，根据合同的相对性原则，商品房买卖合同的相对方是本案的洪贞玉与通大公司，第三人非该合同的当事人，故因通大公司违约造成该合同的解除与第三人无关，该合同的解除并不必然导致洪贞玉与第三人之间的借款合同终止。因此，洪贞玉的该项诉求，不应在本案中一并处理，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、洪贞玉与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》（合同编号为1101034507）于2014年3月5日已解除；二、通大公司于判决生效之日起3日内向洪贞玉退还首期购房款178025元和至判决生效之日止洪贞玉已实际支付的银行贷款200000元及利息31384.87（具体数额以中国工商银行股份有限公司中山黄圃支行相应的账单为准），并按上述款项的2%向洪贞玉支付违约金；三、驳回洪贞玉的其它诉讼请求。如果通大公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。案件受理费4084元，减半收取2042元，由通大公司负担（通大公司于判决生效之日起3日内向原审法院交纳）。
上诉人通大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定涉案房屋未具备交付条件不当。中山市于2013年6月1日起才要求商品房交付时需取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，在此日期前签订的商品房买卖合同经设计、施工、监理、建设及勘查单位五单位验收合格即视为具备交付条件，故通大公司认为涉案房屋已具备交付条件。2.原审法院适用法律错误。双方在补充协议中约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。”上述条款并未免除通大公司的责任，相反赋予洪贞玉解除合同的权利，该条款为双方当事人真实意思表示，为合法有效的条款。原审法院认定该格式条款属于免除己方责任、排除对方主要权利，故属于无效条款不当。购买商品房属生活中的重大事项，买受人应具有谨慎审查的义务，且不会轻易签署相关文件。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合同当事人有约定合同解除权行使期限的权利。3.原审法院遗漏重要事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定及双方签署的《商品房买卖合同》的约定，即使补充协议的上述约定被认定无效，洪贞玉享有合同解除权的期限为一年，即从2012年9月29日至2013年9月28日，自2013年9月29日起，洪贞玉享有的解除权消灭。对于通大公司在原审期间提出的该主张，原审法院未审查。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回洪贞玉的诉讼请求并由洪贞玉承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人洪贞玉答辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定涉案商品房交付的首要条件是依照国家与地方政府的有关规定，其次是商品房验收质检合格，涉案商品房违反我国法律法规与地方政府的强制性规定，不符合首要条件，从而不符合合同约定的交付条件，因此涉案商品房不具备交付条件；2.通大公司在《商品房买卖合同》设定有利于通大公司的长达120日的宽延交房期限，却在补充协议中设置了在通大公司违约情况下，对洪贞玉行使权利严重不利的解除权除斥期间条款，故通大公司设置的补充协议的条款并非维护交易的安全和稳定，而是免除其作为提供格式条款一方的责任，加重购房者的责任或直接排除购房者的主要权利，况且提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人权利与义务，并明确要求采取合理方式提醒对方注意免除或限制其责任的条款，通大公司没有证据证明其履行过上述义务；3.通大公司断章取义引用有关条款和司法解释主张解除权的消灭，是对法律条款或司法解释的故意曲解，不应成为通大公司持续恶意违约的状态的合法依据和理由，在通大公司延迟交房的情况下，洪贞玉依法向通大公司发出了《商品房交付催告通知书》，通知书上明确载明逾期未履行上述义务，视同默认同意洪贞玉解除双方合同，通大公司对该通知书收悉后，没有依法交付商品房的行为表明其继续不履行交付具备条件商品房的违约状态，构成通大公司默认同解除合同的事实；4.通大公司如果对双方解除合同的效力有异议的，应当向法院提出确认解除合同效力之诉，但通大公司至今没有提出，故合同已经解除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，通大公司提交《中山市疾病预防控制中心卫生学评价报告生活饮用水给水工程卫生学评价报告》、《客户工程竣工查验报告单》、《中山市公安消防支队三角大队建设工程消防验收意见书》、《关于旭日御华庭新建项目竣工环境保护验收意见的函》、《电梯监督检验报告》，拟证实涉案房屋所在楼盘已经供水、供电、电梯、消防验收合格，具备入住条件。洪贞玉对《中山市疾病预防控制中心卫生学评价报告生活饮用水给水工程卫生学评价报告》、《关于旭日御华庭新建项目竣工环境保护验收意见的函》、《中山市建设工程规划许可证（附件）》真实性予以确认，对《客户工程竣工查验报告单》、《中山市公安消防支队三角大队建设工程消防验收意见书》、《电梯监督检验报告》真实性不予确认。
认性本院再查明：通大公司提交的供水、供电、电梯、消防等验收报告显示，消防验收时间最晚，涉案房屋于2014年4月18日经中山市公安局消防支队三角大队消防验收合格。
原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点如下：第一，本案涉案房屋是否具备《商品房买卖合同》约定的交付条件；第二，《商品房买卖合同》约定的合同解除权行使期间是否有效及洪贞玉行使合同解除权是否超过了法定的除斥期间。
关于焦点一，《商品房买卖合同》约定通大公司应该在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量验收自检合格的商品房交付洪贞玉使用，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故案涉房屋的交付条件应是由建设方组织的五方验收合格并达到通水、通电、电梯、消防检验合格等基本的入住条件。洪贞玉主张以取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交付标准没有事实和法律依据。案涉房屋于2012年7月20日经勘查、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，但直至2014年4月18日方完成消防验收，具备入住条件，故即涉案商品房于2014年4月18日既达到了双方在商品房买卖合同中约定的交房标准，也达到城乡规划法、建筑法、消防法等法律的强制性规定，并且满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。涉案商品房买卖合同存在履行的可能与条件。原审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。
关于焦点二，通大公司与洪贞玉签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议是其真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于格式条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案所涉及的关于逾期交楼导致合同解除及解除权行使的条款属双方对洪贞玉享有的合同解除权的约定，不存在上述情形，亦不符合合同法规定的合同无效的相关情形，故原审法院认定双方约定的合同解除权应在15日内行使属无效条款没有依据，本院予以纠正。根据双方买卖合同及其补充协议的约定，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应该在合同解除达到后15日内书面通知通大公司，逾期视为买受人放弃该项权利。洪贞玉在签订该补充协议时并没有对上述约定提出异议，故应视其已同意及接受相关条款，且上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，上述法律规定对双方当事人均具有法律约束力。通大公司从2012年5月31日开始至2012年9月27日止，已逾期120日，从2012年9月28日开始，买受人即洪贞玉享有约定的合同解除权，洪贞玉应在2012年10月12日前行使其解除权，逾期解除权消灭。即使是认定上述条款为无效格式条款，则洪贞玉应于法律规定的解除权行使期间即解除权产生之日起一年内行使，逾期则解除权消灭。本案中洪贞玉于2014年3月3日向通大公司发出《解除合同通知书》亦超过了一年的解除权除斥期间，洪贞玉解除权已经消灭。故洪贞玉在解除权消灭的情况下发出的《解除合同通知书》不发生合同解除的效果，原审法院认定洪贞玉享有合同解除权不当，本院予以纠正。
综上，上诉人通大公司上诉理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，致处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第349号民事判决；
二、驳回被上诉人洪贞玉的诉讼请求。
一审案件受理费4048元，减半收取为2042元（被上诉人洪贞玉已预付2042元），由被上诉人洪贞玉负担；二审案件受理费4084元（上诉人中山市通大房地产有限公司已预付4084元），由被上诉人洪贞玉负担（被上诉人洪贞玉于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 官 琳
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年六月三日
书 记 员 林 俊