山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第665号
上诉人（原审被告）单树虎，男，1970年7月14日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）杨培丽，女，1970年11月25日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）金某。
被上诉人（原审原告）丛春明，男，1981年5月16日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）丛从，男，1990年1月23日出生，汉族。
三被上诉人之共同委托代理人丛树本，男，1962年10月21日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）丛树本，男，1962年10月21日出生，汉族。
上诉人单树虎、杨培丽因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2013）文经民一初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告金某与案外人丛庆珠于1973年登记结婚。案外人丛树科（1957年5月生）、原告丛树本（1962年1O月21日生）、案外人丛树芹（1965年9月22日生）系原告金某之子，原告金某与案外人丛庆珠结婚时三人均未成年，跟随原告金某、丛庆珠二人共同生活，丛庆珠一生未曾生育子女。案外人丛树芹于1994年8月去世，案外人丛树科于1996年1O月l1日去世，案外人丛庆珠2010年8月l2日去世。案外人丛树科仅育有一子即原告丛春明，丛树芹仅育有一子即原告丛从。
案外人单云江系被告单树虎父亲，第三人杨培丽系被告单树虎之妻，案外人单云江现已去世。1998年12月10日，文登市人民法院作出（1998）文刑初字第163号刑事附带民事判决，判令刘宏汉赔偿单树（术）虎经济损失19929.3元，赔偿单云江经济损失2342.78元，后该院作出（2003）文民裁字第163号民事裁定，因被执行人刘宏汉留有遗产房屋（即诉争房产）四间无继承人继承，裁定该房屋执行给单云江、单术（树）虎父子。上述诉争房屋坐落于文登市经济开发区单鲍产社区149号，原所有权人登记为刘宏万，房产证号为文房产证字第NO．0218316。文登市人民法院于2013年1月15日出具了（2011）文法协执字第673-1号协助执行通知书，要求文登市房管局协助将登记在刘宏汉之兄刘宏万名下位于文登市经济开发区单鲍产社区居民委员会的房屋四间（文房产证字第N0．0218316）过户到被告单树虎名下。2013年9月27日，诉争房产办理房屋所有权证并登记在被告单树虎及第三人杨培丽名下，产权情况为共同共有（文房权证市区字第2013013212、20××13），2013年7月30日，原告诉至原审法院，要求确认2003年10月11日丛庆珠与单云江、被告单树虎之间的房屋买卖合同有效，并要求被告协助其办理房屋所有权转移登记。
原审诉讼中，原告主张案外人单云江、被告单树虎于2003年l0月11日将诉争房产以5000元转让给案外人丛庆珠，案外人丛庆珠于当日付清购房款，原告为此提交如下证据：1、案外人单云江、刘某、金玉山出具的证明一份，内容为：“兹证明，今有刘洪汉房屋4间经法院判决于单云江、单术虎现在房屋卖给丛庆珠双方同意。卖主单云江（签名捺印），证明人刘某（签名捺印），金玉山（签名捺印）2003年10月11日”；2、案外人单云江、被告单树虎出具的证明一份，内容为：“兹证明，今收到从庆珠买房款5000元正（伍仟元正）。经手人单云江、单术虎（代签）。2003年10月11号”。经质证，被告单树虎对原告提交的两份证据真实性均有异议，主张证据1不能确定是否系案外人单云江签字，亦没有买受人丛庆珠签字，因此双方的房屋买卖合同不成立，证据2中被告单树虎本人没有签名，被告单树虎亦没有收取购房款，无法证实被告单树虎同意处分诉争房产。
被告单树虎主张生效的（2003）文民裁字第163号民事裁定已确定诉争房产系案外人单云江与被告单树虎按份共有，该房产一直委托案外人单云江代为管理，对案外人单云江转让房屋一事被告单树虎不清楚，即便确属案外人单云江处分房屋，该合同应系无效合同。对此原告提交录音资料及录音书面文字各一份，载明被告单树虎在回答其父亲转让诉争房屋时是否询问他的意见，其回答：“问的我了，我说是，那你就卖吧，我也不管，你卖就卖吧”原告主张该份录音证据形成于2005、2006年左右。经质证，被告单树虎对该录音资料的真实性没有异议，但对证据形成时间有异议，主张无法确定该录音证据是否形成于房屋买卖之后，录音有可能形成于双方协商买卖房屋时征求被告意见，该录音能证实被告不同意转让房屋，原告等人试图说服被告同意转让房屋，但被告均未同意。被告同时认可案外人丛庆珠曾找过被告几次，要求被告在原告提交的证明上签名，但被告没有同意，原告丛树本及其妻子确与被告间发生过录音中的对话，但原告进行录音被告不知情。
原告申请证人案外人金玉山、刘某出庭接受质询。证人金玉山系原告金某弟弟，其证实诉争房屋原来是刘洪（宏）汉的，不清楚判给单云江还是单树虎，房屋由单云江转让丛庆珠，在单云江家里进行交易，单云江及其妻在场，房屋卖了四五千元，金某当场将房款支付单云江，是否出具收条其不清楚。房屋买卖的中间人还有刘某，其所签名的证明内容为刘某书写，各人签名由自己书写捺印。该证人同时证实，诉争房屋买卖时被告单树虎不在场，其不清楚被告单树虎是否知道丛庆珠买房一事。证人刘某证实，原告金某购买了单云江的房屋，金某在单云江家支付单云江房款5000元，付款时金玉山也在场，证人同时陈述支付购房款时证人在场，买卖房屋时证人不在场，其所签名的证明内容不清楚是由谁书写，其签名由本人书写。经质证，被告单树虎对上述证人证言有异议，主张证人金玉山与原告系亲戚关系，证人证言不足以采信，但某证人能证实被告单树虎当时不在场，间接证明单云江系无权处分；证人刘某身体情况不适合作证，不能证实原告主张。原告主张证人刘某能够证实房屋买卖关系成立的基本事实，证人年纪大，耳聋严重，虽然某些细节记不清楚，但不影响证明效力。原告另提交文登经济开发区单鲍产社区出具证明一份，拟证实原刘洪（宏）汉的149号房屋自2003年转让给丛庆珠后，一直由丛庆珠及其家人居住使用。被告单树虎对该证据的真实性不予认可，主张诉争房屋一直委托单云江管理，单云江曾告知被告房屋出租使用，丛庆珠去世后房屋闲置，但被告单树虎对其所主张的事实未能提供证据证实。被告单树虎另主张诉争房屋抵顶给单云江及被告单树虎时价值为22000余元，如果以5000元价格处置诉争房屋显失公平，但对此未能提供证据证实。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、房产证、居民委员会出具的证明、民事判决书、协助执行通知书、房屋买卖证明等证据在案佐证。
原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。被告单树虎辩称诉争房屋系单云江、单树虎按份共有，单云江、被告单树虎系因刘洪（宏）汉故意伤害，经人民法院生效民事判决判令赔偿被告单树虎经济损失19929.3元、赔偿单云江经济损失2342.78元，后因刘洪（宏）汉死亡后仅留有诉争房产四间无继承人继承，人民法院（2003）文民裁字第163号生效民事裁定书裁定归单云江、单术（树）虎父子所有，根据法院生效法律文书中可以认定该房产归单云江、被告单树虎共有原审法院（2011）文法协执字第673-1号协助执行通知书要求文登市房管局协助将登记在刘宏汉之兄刘宏万名下的房屋过户到被告单树虎名下，对此事实，予以确认。庭审中，原告提交案外人单云江签名的房屋买卖证明及收取房款证明各一份，被告单树虎虽对案外人单云江签名有异议，但未能提供证据加以反驳，原告申请见证人金玉山、刘某出庭质证，证人所述房屋买卖及支付房款情况基本一致，相互印证，对证人证言予以采信，故应确认单云江将诉争房产转让给案外人丛庆珠并收取购房款5000元的事实，案外人单云江与丛庆珠之间就房产买卖一事达成合意，且已实际支付了购房款，案外人丛庆珠系文登市经济开发区单鲍产社区居民，属于该集体经济组织成员，双方间房屋买卖合同未违反法律强制性规定，应当认定双方间房屋买卖合同成立。单云江作为诉争房产共有人之一无单独处分权，但其作为诉争房产当时的管理人，将诉争房产转让给案外人丛庆珠且已履行了合同义务，其行为并未违反当地民间习俗，案外人丛庆珠系善意受让房屋。被告单树虎主张单云江买卖诉争房产其不知情，但根据原告所提供原告等人就诉争房产买卖与被告单树虎交涉录音资料，被告单树虎认可原告等人曾与其交涉房屋一事，并对录音内容予以确认，虽然对于录音时间不能确定，但在录音中被告单树虎明确表示其同意父亲转让房屋一事，被告单树虎认可案外人单云江转让房屋后，丛庆珠曾多次要求其在原告庭审中所出具的证明上签字，故认定被告单树虎知道并同意案外人单云江转让诉争房产。案外人单云江于2003年转让房屋至今已10年，原告等人与被告单树虎交涉房屋相关事宜距今已多年，被告单树虎并未对房屋买卖提出异议，根据当时的市场行情，丛庆珠以5000元价格购买诉争房屋是合理的，故应认定单云江、丛庆珠间房屋买卖合同合法有效。被告单树虎主张诉争房屋价格为5000元过低显失公平，但未能提供证据证实，不予采信。涉案房屋买卖行为已过数年，为维护交易安全稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定双方房屋买卖合同合法有效。案外人丛庆珠于2003年购买诉争房产，应当认定为夫妻共同财产，案外人丛庆珠去世后，四原告作为其继承人要求确认房屋买卖合同有效理由正当，予以支持。被告单树虎、第三人杨培丽（涉案房产现登记在其名下）应当协助原告办理房屋所有权转移登记。依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、2003年10月11日丛庆珠与单云江签订的关于文登市经济开发区单鲍产社区149号房屋买卖合同有效；二、被告单树虎、第三人杨培丽协助原告金某、丛树本、丛春明、丛从办理文登市经济开发区单鲍产社区149号房屋所有权（文房权证市区字第2013013212、20××13）转移登记，于判决生效后三十日内履行。案件受理费100元，由被告单树虎负担。
上诉人单树虎、杨培丽不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人对案外人单云江处分涉案房屋的行为既不知情亦不同意，案外人单云江系无权处分，上诉人与案外人单云江之间的房屋买卖合同应属无效合同，被上诉人无权对诉争房屋主张权利。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人金某、丛春明、丛从、丛树本答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，诉争房屋虽然登记在上诉人名下，但涉案房屋经生效判决认定为上诉人单树虎及案外人单云江共同所有，根据被上诉人在原审中提交的录音资料载明的内容看，上诉人单树虎对其父亲单云江转让诉争房屋一事知情，亦明确表示同意，在案外人单云江与丛庆珠签订房屋买卖合同后，案外人单云江已将涉案房屋交付给案外人丛庆珠，数年间上诉人单树虎并未提出异议。同时，二上诉人亦未举证证实案外人丛庆珠在买受涉案房屋时存在恶意。因此本院认定，案外人单云江与丛庆珠签订房屋买卖合同的行为已征得房屋共有权人之一即上诉人单树虎的同意或追认，该合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。现案外人丛庆珠已去世，其继承人即被上诉人有权主张涉案房屋的权利，上诉人应当履行协助办理涉案房屋产权过户登记的义务。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人单树虎、杨培丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一四年十月二十一日
书 记 员 王红云