四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民再字第3号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：马秀英，女，汉族，生于1970年1月2日。
委托代理人：汪飞，四川春雷律师事务所。
被申请人（原审原告、二审上诉人）：绵阳市涪城区农村信用合作联社。
法定代表人：伍家荣，理事长。
委托代理人：王小强，四川联衡律师事务所律师。
一审被告（二审被上诉人）：郑明会，女，汉族，生于1966年6月13日，四川省绵阳市人。
委托代理人：李磊，四川春雷律师事务所律师。
原审原告绵阳市涪城区农村信用合作联社（简称涪城信用联社）诉原审被告郑明会、马秀英撤销权纠纷一案，绵阳市涪城区人民法院于2012年11月13日作出（2011）涪民初字第266号民事判决，涪城信用联社不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日作出（2012）绵民终字第1476号民事判决，已经发生法律效力。马秀英不服本院判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2015年1月13日作出（2014）川民申字第2211号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年6月3日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人马秀英的委托代理人汪飞、被申请人涪城信用联社的委托代理人王小强、一审被告（二审被上诉人）郑明会的代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明的事实：2008年6月28日，郑明会丈夫马中友（已故）与绵阳市涪城区吴家农村信用合作社杨家分社签订了《个人借款合同》，约定马中友借款300万元用于粮油收购，借款期限至2009年6月28日，借款用途为粮油收购。同日，郑明会出具《承诺书》，承诺自愿用库存粮油作抵押，担保贷款300万元，并愿意承担连带担保责任，共同偿还该债务。2009年6月8日，绵阳市涪城区农村信用合作联社杨家分社又与马秀英等人签订《抵押物补充协议》，约定马秀英等人为马中友的借款抵押担保。合同约定的借款期内，马中友归还部分本金和利息，截至2011年5月30日还欠涪城信用联社本金1218808元、借款期间利息153732元、逾期利息397811元。
2008年10月23日，郑明会与马秀英签订房地产买卖契约，由郑明会将其名下的位于绵阳市涪城区杨家镇新区壹号路面积220.35㎡的商住楼（原房产证号为涪私字第25**号）以550元／㎡卖给马秀英（现房产证号为绵权涪集字第59**号），该房屋系修建在集体土地上的建筑物。
涪城信用联社提交了余发成与周运友的房屋买卖协议复印件，该协议记载2009年12月余发成将位于杨家镇正西街64号房屋一栋以及小青瓦、农资经营项目以及附属设施以总价230000元出售给周运友。涪城信用联社以此证据与本案做比较，证明本案房屋交易价格明显过低的事实。
另查明：2008年4月，涪城信用联社获批准开业，同时，原绵阳市涪城区农村信用合作社联合社及其辖区内农村信用合作社法人地位终止，债权债务转归涪城信用联社所有。
绵阳市涪城区人民法院（2011）涪民初字第266号民事判决认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”原告与马中友的借款合同关系发生在其与郑明会夫妻关系存续期间，郑明会作为马中友之妻对该债务负有清偿责任。被告马秀英为马中友的债务提供了担保，其对马中友和郑明会的债务是知情的。
一审归纳的争议焦点是，被告郑明会是否以明显不合理低价恶意将房屋转让给马秀英，以达到逃避债务的目的。原告提供的余发成与周运友的《房屋买卖协议》系复印件且无其他证据，对该协议的真实性无法确认。同时，该协议约定的交易房屋修建在国有土地之上，未记载房屋面积，而交易价除房价之外，还包括小青瓦房、农资经营项目及附属设施的价格。但是本案交易的房屋系修建在集体土地之上，该两次交易的房屋土地性质不同，交易价款包括的项目也不同，两次交易不具有可比性，原告主张二被告以明显不合理的低价转让房屋证据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告绵阳市涪城区农村信用合作联社的诉讼请求。本案诉讼费250元由原告绵阳市涪城区农村信用合作联社承担。
本院二审审理另查明：对于房屋买卖经过，马秀英称述“他们借钱是在卖房前，马中友找我借的，借了21万，在卖房时仍欠我21万元，我就说把房屋卖给我，多的钱补给他，马中友卖了五个门面……五间门面登记在马中友名下的抵了12万多元，剩余8.8万元未抵完的款用郑明会的两间抵了，我给马中友补了三万多元”；“现在房子是郑明会在住，是马中友向马秀英租的，租期为九年，马中友一次性给了三年租金”；借款没有凭据，抵了房款后，“我把条子毁了”，随即称“他也没有向我打条子”；“我知道马中友信用社贷款，贷了款后马中友用贷款买了油了”；对买卖房屋的事情，马秀英称“我跟马中友谈的，郑明会也知情，马中友借钱的事郑明会肯定知道，我倒是没跟郑说过”。郑明会称“2008年我们欠马秀英的钱，马中友和我商量后卖给他妹妹的，为了抵债才卖的”；“马中友借马秀英钱的用途只有马中友清楚，他在外面用，借款的具体经过我也不清楚”；“马秀英补的现金是补给马中友的，我没经手”；“借钱收钱‘据我所知没有’书面凭据”；“我现在没地方住，也是租住在该房，租金是三年一付”。
2008年10月23日，郑明会（甲方）与马秀英（乙方）签订《房地产买卖契约》载明“甲乙双方协议商定上述房地产成交价格为550元／㎡，合计121192.5元……乙方于2008年10月20日前壹次性付清甲方购房款……双方同意于2008年10月20日前将上述房地产全部转移给乙方（该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方）。”
马秀英（甲方）与马中友（乙方）于2009年1月18日签订《房屋租赁合同书》载明“经甲乙双方友好协商，甲方同意将坐落在涪城杨家镇新区1号路出租给乙方使用，户型五间，楼层一、二层……租期九年……每年租金为人民币18000元……入住之前，乙方应向甲方交付室内设施费用押金人民币20000元……”。
本院在审理本案过程中，上诉人涪城信用联社单方委托绵阳市工量房地产评估咨询有限公司作出《房地产价值咨询报告》（绵公评（2014）字第191号），该报告对该宗房地产估价结果为：一层评估单价1934元／㎡；二层单价855元／㎡；评估价值合计307278元。被上诉人郑明会不服该评估结论，向本院申请对案涉房屋交易价值进行重新鉴定。本院委托四川利君房地产评估事务所有限公司对案涉房屋价值再次评估，四川利君房地产评估事务所有限公司作出“川利君（2014）（评）字第162号”《房产估价报告》，其中载明：……估价方法：采用重置成本法进行估价；估价时点：二零零八年十月二十日；估价结果：位于绵阳市涪城区杨家路新区附1号1-2层的房屋于价值时点及本次估价目的下的参考价值说明如下：建筑面积：220.35平方米；评估单价：822元／平方米；评估价值：181128元。……区位状况：估价对象位于杨家镇杨家路新区，该区域交通便捷，临近信用社、杨家镇镇政府、杨家镇卫生院，各项配套设施基本齐全，商业氛围一般。
二审归纳的争议焦点是：一、马秀英与郑明会之间的房屋买卖契约是否真实；二、涪城信用联社撤销马秀英与郑明会之间的《房地产买卖契约》的诉请是否成立。
二审中，本院根据被上诉人郑明会的申请，委托四川利君房地产评估事务所有限公司对该房产（不含地价）在交易时点的市场价值进行了评估，评估单价为822元／平方米，总价值为181128元，郑明会与马秀英之间的交易价格仅为该评估价值的66.9%，认定郑明会与马秀英之间的交易价格明显低于市场价值。同时，根据审理查明的事实，郑明会、马秀英明知马中友从信用社借款的事实，仍然约定将案涉房屋以明显低于市场的价值进行抵债并办理转移登记，故马秀英的行为不具有善意买受人的客观性，损害了上诉人的利益。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之规定，本院对上诉人涪城信用联社的上诉请求予以支持，马秀英与郑明会之间于2008年10月23日签订的《房地产买卖契约》依法应予以撤销。遂判决：一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2011）涪民初字第266号民事判决；二、撤销马秀英与郑明会于2008年10月23日签订的《房地产买卖契约》。本案一审案件受理费250元，二审案件受理费250元，由郑明会承担。
本院再审查明事实与原一审、二审认定的事实一致。
本院认为：根据本案一、二审的卷宗材料及再审当事人的陈述，本案争议焦点是：能否撤销马秀英与郑明会之间的房屋买卖行为。
在本案二审中，本院依据原审被告郑明会的申请，委托四川利君房地产评估事务所有限公司对涉案房产进行了价值评估，评估单价为822元／平方米，总价值为181128元，郑明会与马秀英之间的房屋交易价格为121192.5元，仅为该评估价值的66.9%，可以认定郑明会与马秀英之间的交易价格明显低于市场价值。
根据审理查明的事实，马中友与涪城信用联社签订《个人借款合同》的时间是在2008年6月28日，而马中友妻子郑明会与马秀英签订《房地产买卖契约》的时间是在2008年10月23日，房屋买卖行为是在债权形成之后。并且郑明会、马秀英明知马中友从涪城信用联社借款的事实，但仍然约定将案涉房屋以明显低于市场价值进行抵债并办理转移登记。再者，马秀英称马中友在卖房前还欠她21万，于是马中友把涉案房屋抵给她，抵完房后，她还补给马中友3万多。但他们之间借款没有凭证，抵了房款后，她把借款条子毁了，马中友也没有向她打条子。可以看出，马秀英与马中友之间借款事实并没有相关凭证证明，他们之间借款真实性存疑。根据以上查明的事实，可以认定郑明会与马秀英之间的房屋买卖行为系恶意串通，损害了债权人的利益。
根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之规定，郑明会与马秀英之间的房屋买卖行为应予撤销。
综上所述，本院（2012）绵民终字第1476号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作出的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。”、第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
维持绵阳市中级人民法院（2012）绵民终字第1476号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张建国
审判员 张娅兰
审判员 陈兴旺
二〇一五年八月十日
书记员 刘坤蓉