四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第989号
上诉人（原审原告）：王敏，女，汉族，四川省安县人，住安县黄土镇。
委托代理人（一般代理）：万长友，四川张元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川蓝郡置地实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区。
法定代表人：陈俊锡，公司总经理。
委托代理人（特别授权）：席波，男，汉族，四川省梓潼县人，住梓潼县卧龙镇，公司员工。
委托代理人（一般代理）：奉平，四川法丛律师事务所律师。
上诉人王敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2013）涪民初字第3035号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年7月29日受理后，依法组成合议庭于2014年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人王敏及其委托代理人万长友与被上诉人四川蓝郡置地实业有限公司之委托代理人席波、奉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定如下事实：2010年1月6日，王敏作为买受人与四川蓝郡置地实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：43800），购买位于绵阳市涪城区跃进路北段35号“蓝郡·壹北栋”3栋12楼2号预售商品房、总价款238997元，同时合同载明“第十条、交付条件：（一）出卖人应当在2011-01-31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十二条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之7的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。第十九条、产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2011-04-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明。（二）转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起总产权证后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明。第二十四条、不可抗力：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明”，同日王敏交纳购房款238997元。2010年12月29日、30日，案涉在建工程经施工、监理及建设等单位初验合格并形成《建设工程质量监督记录》。2011年1月25日，四川蓝郡置地实业有限公司在《绵阳晚报》刊登《蓝郡·壹北栋交房公告》，明确2011年1月30日开始交房，王敏认为房屋未达交付条件拒绝接房。2011年3月1日四川蓝郡置地实业有限公司就业主提出相关问题出具《关于壹北栋业主接房问题的答复》，2011年3月2日四川蓝郡置地实业有限公司出具《承诺书》及《对购房合同存在争议问题的补充说明》，答复、承诺书和补充说明主要内容：工程已经通过初验，但因电力部门无法正常供电，尚不完全具备交房条件，故此不能提供《建筑工程竣工备案表》、《实测数据报告》，但可提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，尚未接房业主可待完全达到交房条件时再接房；合同履行过程中如属公司违约，2011年1月31日起至完全达到交房条件公司依法完全承担责任；目前临时采用普通一户一表解决业主用电问题，电费按0.4元／度收取，超出部分公司全额补贴，一旦接入正式用电公司负责更换电表，换表费用公司承担；公司承诺项目土地使用年限变至2059年5月3日，根据国家土地管理法规、政策办理，公司收到政府通知书后90日内办理，现正申请办理费用公司承担；案涉项目归属城郊派出所管辖，户口依法迁入就近入学。2011年10月14日，绵阳市城乡规划局出具绵城规竣（2011）126号《建设工程竣工规划核实认可书》，同意案涉工程组织竣工验收。2013年4月11日“蓝郡·壹北栋”1、2、3号楼取得《建设工程竣工验收备案证书》，2013年5月2日四川蓝郡置地实业有限公司取得案涉工程《国有土地使用权证书》，2013年7月3日四川蓝郡置地实业有限公司取得“蓝郡·壹北栋”1栋、2栋、3栋《房屋所有权证书》。
另查明：1.110千伏涪江二桥变电站新建工程于2008年2月1日经四川省发展和改革委员会核准，后因5.12地震建设力量转入灾后重建项目造成该工程2010年2月正式进场施工，但自工程开工一直受到周围居民阻挠致使项目无法推进。2011年4月110千伏涪江二桥变电站新建工程施工单位强制进场施工，2011年9月24日通过竣工验收。2.2010年5月5日四川蓝郡置地实业有限公司提交《高压客户新装、增容用电申请书》，申请用电理由为新建商品房用电，2010年5月25日四川省电力公司绵阳电业局客户服务中心下达《绵阳电业局供电方案通知书》，明确主供电源由110kV涪江变电站10KV专线供电、备用电源由110kV高水变电站10KV高虹一回平政支线1#杆搭火。2014年4月16日，国网四川省电力公司绵阳供电公司出具《关于“蓝郡·壹北栋”项目用电业务办理情况和110千伏涪江二桥变电站建设情况的说明》，载明“110千伏涪江二桥变电站建设施工受阻期间，‘蓝郡·壹北栋’周边两条10千伏公用线路均已过载运行，无法提供临时过渡电源。110千伏涪江二桥变电站投运后，四川蓝郡置地实业有限公司于2012年5月提出主供电源验收申请，我公司组织相关专业人员对其10千伏配电工程进行了验收并提出整改措施，整改完毕后于6月4日通过验收。经与四川蓝郡置地实业有限公司签订供用电合同及办理10千伏新设备投运申请后，于2012年6月14日对其主供电源送电”。3.本案一审庭审过程中，王敏提交2011年5月28日照片三张、2011年5月4日绵阳市万保物业服务有限公司《告业主书》、2011年7月14日绵阳市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，证明截止合同约定交房时间案涉工程尚未进行消防验收、燃气亦未开通。四川蓝郡置地实业有限公司质证认为：对照片不予认可，消防设施是否完成应由国家机关颁发合格证；对《告业主书》不予认可，不能以物管公司通知领取燃气卡时间确定通气时间；对《建设工程消防验收意见书》真实性予以认可，但消防验收需要综合验收，2011年7月14日主供电源问题尚未解决，当时并不符合消防验收条件，该次消防验收系政府部门协调组织进行。4.绵阳市涪城区人民法院2014年3月24日《庭审笔录》显示，四川蓝郡置地实业有限公司请求人民法院依法确定违约金比例。5.本案一审庭审过程中，因四川蓝郡置地实业有限公司并无证据佐证其已通知王敏接房，原审法院依法认定通知交房时间为开庭时间即2014年3月24日。双方当事人对此事实不持异议。6.本案二审庭审过程中，已接房且出庭购房者均陈述接房时水、气已然接通。
以上事实，有商品房买卖合同、承诺书、补充说明、建设工程竣工验收备案证书、国有土地使用权证书、房屋所有权证书、申请书、通知书及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
原判认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告没有按照合同约定履行自己的义务，在约定的交房时间届满时，蓝郡·壹北栋项目除用电问题外，其消防设施也不完备且尚未取得消防验收，同时燃气也未开通。被告主张未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案，缺乏主供电源系因二桥变电站在修建过程中受到当地居民强力阻挠不能如期竣工所致，因此被告逾期交房及逾期办证属不可抗力。故案件争议焦点在于：1.被告不能按照合同约定时间交房和取得商品房所在楼栋权属证明，除蓝郡·壹北栋用电问题外，是否还存在消防设施不完备、燃气未开通等问题；2.当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力。关于被告不能按照合同约定时间交房和取得商品房所在楼栋权属证明的原因问题：原告为证明蓝郡·壹北栋项目在合同约定交房时间届满时，除用电问题外，还存在消防设施不完备、燃气未开通等问题，举证了2011年5月28日照片、由绵阳市万保物业服务有限公司于2011年5月4日出具的告业主书以及绵阳市公安消防支队于2011年7月14日出具的建设工程消防验收意见书。原审法院认为，原告提供的照片，因不能显示所拍摄的消防设施即属蓝郡·壹北栋的消防设施，不予采信。关于原告提供的告业主书，不能将物业公司通知领取燃气卡的时间等同于工程项目燃气通气时间，故对该证据不予采信。关于原告提供的建设工程消防验收意见书，原告提供该份证据是为了证明案涉蓝郡·壹北栋项目在约定交房时间未达到交房条件，除了主供电源的问题之外，其消防设施也未经验收不符合交房条件，但依照《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（三）项的规定，消防验收须审核消防电源及配电，故在没有主供电源的情况下，是无法进行消防验收的，原审法院对原告该证据不予采信。基于上述证据分析，再结合蓝郡·壹北栋建设项目在2010年12月29日、2010年12月30日已经施工、监理及建设单位初验合格，并形成建设工程质量监督记录的事实，原审法院认为，被告未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案。关于当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力的问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，结合案件审理查明的情况，原、被告于2010年1月6日签订买卖合同时，被告不能预见2010年2月会发生当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件，亦无法避免该事件的发生；居民阻挠修建二桥变电站的事件导致二桥变电站不能如期竣工投入使用，然而除二桥变电站之外，蓝郡·壹北栋项目附近没有能够提供主供电源的其他线路，以致蓝郡·壹北栋项目在合同约定的交房时间届满时因没有主供电源而无法进行竣工验收，被告对此属无法克服，所以当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关不可抗力的规定。被告出具的关于壹北栋业主接房问题的答复、承诺书、对购房合同存在争议问题的补充说明，系被告就不能如期办理竣工验收备案和其他相关问题向原告作出的解释说明，不能以此认定被告承认违约。综上，原商品房买卖合同约定的被告交房时间及被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当在原合同基础上按不可抗力事件的时间（即自2010年2月当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件发生至2011年9月24日二桥变电站竣工）予以顺延，即被告的交房时间应当自2011年1月31日顺延至2012年9月24日、被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当自2011年4月30日顺延至2012年12月24日。关于逾期交房的违约金，被告至今未向原告实际交付房屋，应当自2012年9月25日起承担逾期交房的违约责任。因被告未提供证据证明其在蓝郡·壹北栋项目取得竣工验收备案登记后及时通知了原告接房，仅在开庭审理时提交了竣工验收备案登记证书，同时明确通知原告可以接房，故逾期时间应当计算至开庭审理时（即2014年3月24日）止。合同约定逾期交房超过30日的，按已交房款日万分之七计算违约金，经法院释明，被告认为双方约定的逾期交房违约金过高，要求调低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，法院将违约金酌情调整为按日万分之一计算。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金13049.24元（238997元×0.1‰／天×546天）。关于逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金，被告未在2012年12月24日前取得商品房所在楼栋权属证明，应当按照合同约定按照已付房款的0.2%支付违约金478.00元（238997元×0.2%），原告主张477元未超过合同约定，法院予以支持。关于原告主张被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因被告已经取得蓝郡·壹北栋工程的竣工验收备案证书，达到了合同约定的交房条件，且在本案开庭审理时明确告知原告可以接房，故法院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告办理土地使用年限延长手续至2059年5月3日并承担相关费用的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，不存在到期后需要办理续期手续以及产生相关费用的问题，故原告的该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上所述，案经原审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（三）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决：一、被告四川蓝郡置地实业有限公司在判决生效后三日内向原告王敏支付逾期交房违约金13049.24元、逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金477元，共计13526.24元；二、驳回原告王敏的其他诉讼请求。
宣判后，原审原告王敏不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由：一是原审法院认定事实不清，110千伏涪江二桥变电站新建工程未能如期完工不能构成不可抗力，四川蓝郡置地实业有限公司所交房屋并不具备交房基本条件；二是原审法院适用法律错误，逾期交房违约金比例不应调整，适用《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定未予支持诉请不当。故请求撤销原判、依法改判。
被上诉人四川蓝郡置地实业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉、维持原判。
本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点有四个：一是110千伏涪江二桥变电站新建工程未能如期完工是否构成不可抗力；二是2014年3月24日四川蓝郡置地实业有限公司所交房屋是否具备交房条件；三是原审法院调整逾期交房违约金比例是否适当；四是王敏请求补办手续延长土地使用年限并赔偿相关费用主张应否支持。
关于110千伏涪江二桥变电站新建工程未能如期完工是否构成不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，2010年1月6日王敏与四川蓝郡置地实业有限公司签订《商品房买卖合同》，110千伏涪江二桥变电站新建工程2010年2月正式进场施工后受居民阻挠致使项目无法推进、直至2011年9月24日通过竣工验收，双方当事人签订《商品房买卖合同》之初不能预见其后主供电源110千伏涪江二桥变电站新建工程无法如期完工、对于该客观情况任何一方均不能避免亦不能克服。故110千伏涪江二桥变电站新建工程未能如期完工构成不可抗力，上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于2014年3月24日四川蓝郡置地实业有限公司所交房屋是否具备交房条件问题，因110千伏涪江二桥变电站新建工程未能如期完工构成不可抗力，原审法院依法顺延交房时间至2012年9月24日，同时因四川蓝郡置地实业有限公司并无证据佐证其已通知王敏接房、原审法院依法认定通知交房时间为本案一审开庭时间即2014年3月24日。王敏认为四川蓝郡置地实业有限公司所交房屋未通水、气并不具备交房条件，但2013年4月11日“蓝郡·壹北栋”1、2、3号楼已经取得《建设工程竣工验收备案证书》，加之本案二审庭审过程中业已接房且出庭购房者均陈述接房时水、气已然接通，王敏并无证据支持其主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，王敏应当依法承担不利后果。故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审法院调整逾期交房违约金比例是否适当问题，本案一审过程中，绵阳市涪城区人民法院2014年3月24日《庭审笔录》显示，四川蓝郡置地实业有限公司请求人民法院依法确定违约金比例，原审法院结合案件查明事实、王敏损失情况、兼顾各方利益，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，依法调整逾期交房违约金比例并无不当。故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于王敏请求补办手续延长土地使用年限并赔偿相关费用主张应否支持问题，针对王敏该项诉讼请求，原审法院援引《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定并无不当。本案王敏该项诉讼请求核心系担心存在土地使用年限不足需要支付土地使用权出让金风险，2007年10月1日《中华人民共和国物权法》施行以来，尚无法律法规明确住宅建设用地使用权期间届满后需要缴纳土地使用权出让金等费用，即使依照2007年8月30日施行业经修改《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第一款“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”之规定，住宅建设用地使用权期间届满后确需缴纳土地使用权出让金等费用，但该费用金额无法确定、尚未发生，同时王敏亦未明确该项诉讼请求具体金额，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（三）项“有具体的诉讼请求和事实、理由”之规定，且土地使用年限延长涉及行政审批，不属人民法院民事审判范畴，王敏该项主张没有事实法律依据。故上诉人该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1207元，由上诉人王敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年九月一日
书 记 员 毛玉红