成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第2898号
原告（反诉被告）中房集团（成都）尺度地产营销有限公司（成都）尺度地产营销有限公司。
委托代理人吕金马。
委托代理人张旭。
被告（反诉原告）中房集团成都房地产开发有限公司。
委托代理人冯明超。
委托代理人秦勇。
原告（反诉被告）中房集团（成都）尺度地产营销有限公司（以下简称中房尺度公司）与被告（反诉原告）中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房公司）委托合同本反诉纠纷，本院于2015年5月29日立案受理后，依法由代理审判员符荣华独任审判，公开开庭进行了审理，原告中房尺度公司的委托代理人吕金马、张旭，被告中房公司委托代理人冯明超、秦勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中房尺度公司诉称，2008年6月23日、2009年2月12日，原被告就销售红枫岭三期房屋事宜协商一致，签订《东郊．红枫岭三期（枫和苑）销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）及《东郊．红枫岭三期（枫和苑）销售代理补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告有权在完成房屋销售的条件下，获得被告支付的佣金，任何一方有重大责任或过失，须向对方支付违约金伍拾万元等。《销售代理合同》及《补充协议》签订后，原告按约定履行了房屋销售义务，并经被告核实认可。但被告未全面履行约定的义务，拖欠原告佣金，至今未予偿付，损害了原告的合法权益，不能排除有重大责任或过失。为此，原告诉至法院，请求判令：被告立即支付给原告佣金1234411.1元、违约金500000元，诉讼费等全部由被告承担。
被告中房公司答辩称，对欠付的佣金数额没有意义，但依照《销售代理合同》第四条第二款支付方式中的约定，剩余的佣金属于保证金，同时退还的条件是分户产权及他项权证办理完毕之后，现在条件并未成就，所以该项请求应予驳回；原告没有按照合同约定完成销售任务，属原告违约，而非被告违约，所以原告向被告主张违约金没有事实依据。
反诉原告中房公司诉称，2008年6月23日，反诉原被告签订《销售代理合同》，该合同第三条约定，中房尺度公司必须在2008年12月31日前完成红枫岭三期住宅部分90%的销售任务（按月分解任务为：4月15%、5月15%、6月10%、7月10%、8月10%、9月10%、10月7%、11月7%、12月7%），且需在年底前完成销售额80%的回款；中房尺度公司需在地下车位取得预售许可证起，3个月内完成车位15%的销售任务，在2008年12月31日前完成车位部分40%的销售任务，且需在年底前完成销售额80%的回款；中房尺度公司需在商业用房部分具备销售条件后3个月内完成80%的销售额，且需在完成销售后完成销售额90%的回款。《销售代理合同》第十条第三款约定，本合同履行过程中任何一方有重大责任或过失的，另一方可以要求中止合同，另一方向对方支付500000元违约金。合同签订后，中房尺度公司没有按照合同第三条的约定，完成销售任务，已构成违约，应当向反诉原告支付违约金500000元。为此，原告诉至法院，请求判令：反诉被告支付反诉原告违约金500000元，反诉被告为销售合同中约定的购房人办理相关的产权，诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告中房尺度公司答辩称，中房尺度公司履行约定义务后，中房公司依照约定进行了核实和签字确认，并没有提出过违约，而合同中也约定中房公司有权在中房尺度公司达不到合同约定的内容和要求时终止合同，但其始终没有终止合同，足以证明中房尺度公司没有违约；按照合同约定，如中房尺度公司有违约情形，中房公司会在2009年2月28日内，发给中房尺度公司书面通知，但中房尺度公司没有收到书面通知，故中房公司的反诉请求不能成立；根据合同约定，只有在中房尺度公司完成房屋销售、购房款到中房公司账上后，中房公司才支付佣金，而中房公司当时支付佣金的行为已经证明中房尺度公司履行了约定义务，没有发生违约，且得到了中房公司的认可。
经审理查明，2008年6月23日，原告中房尺度公司（乙方）、被告中房公司（甲方）就甲方委托乙方代理销售东郊.红枫林三期相关事宜签订《销售代理合同》，约定代理期限为合同签订之日起至项目全部销售完毕之日内，销售范围为东郊.红枫林三期全部住宅、地下车位及商业用房，东郊.红枫林一、二期剩余住房、全部地下车位及商业用房。《销售代理合同》第三条约定销售任务为乙方须在2008年12月31日前完成红枫岭三期住宅部分90%的销售任务（按月分解任务为：4月15%、5月15%、6月10%、7月10%、8月10%、9月10%、10月7%、11月7%、12月7%），且需在年底前完成销售额80%的回款；乙方须在地下车位取得预售许可证起三个月内完成车位15%的销售任务，在2008年12月31日前完成车位部分40%的销售任务，且须在年底前完成销售额80%的回款；乙方须在商业用房部分具备销售条件后三个月内完成80%的销售额，且须在完成销售后的三个月内完成销售额90%的回款。《销售代理合同》第四条约定佣金支付标准为住宅部分佣金按乙方完成销售的实收金额的0.6%计提，地下车位部分佣金按乙方完成销售的实收金额的1.2%计提，商业用房部分按乙方完成销售的实收金额的0.8%计提；支付方式为乙方按照合同约定按时完成了销售任务的前提下，每月结算一次代理费，乙方每月末提交《销售提成统计表》，甲方于月初第五个工作日前结算上月佣金，并于每月底十个工作日前支付上月佣金；住宅部分的佣金为甲方每月按应提住宅佣金的90%支付给乙方，地下车位及商业用房部分的佣金为甲方每月按应提地下车位及商业用房部分佣金的80%支付给乙方，在办理完住宅分户产权及他项权证，银行退还甲方按揭保证金后，乙方再分别提取剩余的10%、20%的佣金。《销售代理合同》第七条约定乙方只负责项目的销售工作，因甲方原因引起的销售物业、产权归属的纠纷与乙方无关。《销售代理合同》第九、十条约定任何方违反合同条款，另一方可于两月内向违约方提出书面通知，违约方应于收到通知后5日内给予书面回复并采取补救措施，如违约方15日内不予答复或没有采取补救措施，守约方可要求违约补偿及终止合同；任何一方有重大责任或过失时，另一方可要求终止合同，过失方须承担给对方造成的全部损失并支付人民币伍拾万元整的违约金。2009年2月12日，原被告双方签订《补充协议》，就工程抵款客户销售代理佣金支付标准、销售代理佣金支付方式等进行了约定。
2008年5月至2011年1月期间，原告按月向被告提交了红枫岭项目三期营销代理费用拨付的请款报告，经被告公司会计赵晓明签字确认，被告应向原告支付红枫岭项目三期营销代理费用10850614.96元，实际已支付9616203.86元，尚欠1234411.1元。被告在庭审中对欠付的佣金数额予以了确认。
另查明，红枫岭三期住房大产权取得时间为2011年5月，车位大产权取得时间为2011年6月。根据被告中房公司提交的其与买受人张炯、李黎娜签订的红枫林三期《商品房买卖合同》（系住宅）中约定，中房公司应当在2010年7月30日前向买受人交付该商品房，2011年7月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因中房公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，中房公司应当向买受人支付违约金，再逾期一年的，买受人有权解除合同。中房公司与买受人唐素兰签订的红枫林三期《商品房买卖合同》（系车位）中约定，中房公司应当在2011年1月31日前向买受人交付该商品房，2012年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因中房公司的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，中房公司应当向买受人支付违约金，再逾期一年的，买受人有权解除合同。审理过程中，被告中房公司表示，未办理住房分户产权的买受人一共有7户，未办理车位分户产权的有91户，未办理的原因有提供的资料不齐全、买受人未提交办证资料、买受人未接房、房屋已被查封等。原告中房尺度公司在庭审中对红枫岭三期房屋分户产权未办理完的事实予以了确认。
审理过程中，原告方认可《销售代理合同》中代理销售的红枫岭一期、二期项目佣金，被告已经支付完毕。
庭审中，原告方表示，其没有完成销售代理合同中约定的每月的销售任务。被告方同意红枫岭三期尚未办理分户产权的由被告自行协助办理。同时，双方当事人均认为违约金过高，请求法院予以调整。
上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据予以证实：原被告身份信息、销售代理合同及补充协议、代理费拨付请款报告、代理费计提明细表、个人养老保险缴纳信息、商品房买卖合同、房屋信息摘要、发票、进账单、律师函、房屋用途分类面积统计表、红枫岭三期住宅销售额统计表、红枫岭三期商用房销售额统计表、未办产权证统计表、情况说明、红枫岭三期住宅、车位未办产权登记表等。
本院认为，双方当事人签订的《销售代理合同》及《补充协议》系其真实意思表示且不违反法律规定，内容合法有效，依法应受法律保护。《销售代理合同》虽然约定了剩余部分佣金在办理完分户产权及他项权证，银行退还被告按揭保证金后进行支付，但一方面根据中房公司提供的《情况说明》，中房公司早已在2011年5月及2011年6月即分别取得了住宅及车位的大产权，另一方面根据《商品房销售合同》的约定，中房公司在分户产权办理过程中承担的是协助义务，在实际办理过程中仍然需要买受人的配合。因此，如因买受人不配合等原因导致分户产权未办理完毕，从而导致中房尺度公司主张剩余佣金的条件不成就，该责任由中房尺度公司承担，明显不公，本院基于办理分户产权及他项权证的基础早已实现，认定原告主张剩余佣金的条件实际已成就，故对原告该项主张予以支持。因双方当事人已共同对欠付的佣金数额进行了确认，故本院认定中房公司还应向中房尺度公司支付佣金1234411.1元。针对中房尺度公司主张中房公司拖延不办理分户产权、拖欠佣金，从而应承担违约责任的请求，因如前所述，中房公司在分户产权办理中仅承担协助义务，且中房尺度公司未提交证据对其主张的违约事实进行证明，故本院对其该项诉讼请求不予支持。《销售代理合同》对总体销售任务及按月销售任务均进行了明确约定，中房尺度公司已当庭认可没有完成约定的每月的销售任务，其存在违约行为，应当承担违约责任。针对中房尺度公司关于受汶川大地震影响及在合同履行过程中中房公司并没有就此提出过异议的辩解，本院经审查后认为，汶川大地震发生在双方签订《销售代理合同》之后，中房尺度公司据此要求免责于法无据，同时，中房公司在请款报告上签字确认、支付佣金系基于在已经完成的销售情况基础上进行的确认及支付，此外，中房公司作为守约方，是否发出书面通知、终止合同，系其权利，可以行使也可以不行使，因此，上述辩解均不能消除中房尺度公司未按约完成销售任务的事实，故本院依法不予采信，中房尺度公司应当向中房公司支付违约金。但同时，基于合同的实际履行情况，且中房公司未提交证据证明存在其他损失，中房公司主张的违约金明显过高，中房尺度公司也当庭请求法院调整，故本院酌情将违约金调整为50000元。因中房公司已当庭表示红枫岭三期尚未办理分户产权的由其自行协助办理，故对其该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）中房集团成都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中房集团（成都）尺度地产营销有限公司支付佣金1234411.1元。
二、反诉被告（原告）中房集团（成都）尺度地产营销有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）中房集团成都房地产开发有限公司支付违约金50000元。
三、前述判决第一、二项金额相折抵后，被告（反诉原告）中房集团成都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）中房集团（成都）尺度地产营销有限公司支付佣金1184411.1元。
四、驳回原告中房集团（成都）尺度地产营销有限公司、反诉原告中房集团成都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10204元，由被告中房集团成都房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费4400元，由反诉原告中房集团成都房地产开发有限公司承担1000元，反诉被告中房集团（成都）尺度地产营销有限公司承担3400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 符荣华
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 刘栖妍