济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历商初字第40号
原告滕杰，男，1948年3月22日出生，汉族，住济南市，身份证号。
委托代理人滕海玲（系原告滕杰之女），住济南市。
委托代理人王宗军，山东博翰源律师事务所律师。
被告侯殿保，男，1972年3月26日出生，汉族，住山东省某某市，身份证号。
委托代理人王月红，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
委托代理人郑艳飞，北京市百瑞（济南）律师事务所实习律师。
原告滕杰与被告侯殿保房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告滕杰的委托代理人滕海玲、王宗军，被告侯殿保及其委托代理人郑艳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告滕杰诉称，1993年滕杰与侯殿保之父侯义庆（曾用名侯义明）在历下房管局签订房屋买卖协议一份，约定侯义明自愿将济南市某某巷82号北屋3间、南屋1间卖给滕杰，房屋转让价款为1.1万元，侯义庆协助滕杰办理过户手续等。滕杰依约支付了购房款，并一直在该房屋居住，后因侯义明和侯殿保的原因，该房屋一直未办理过户手续。为此，滕杰要求判令：1、滕杰与侯殿保之父侯义庆（侯义明）所签订的买卖合同有效；2、侯殿保赔偿滕杰因房屋未过户造成相关经济损失（被安置房屋房租及利息损失，超安费及利息损失、拆迁安置补偿费及利息损失）共计102118.8元；3、本案诉讼费由侯殿某承担。
原告滕杰为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、侯殿保之父侯义明与滕杰于1993年12月30日签订的房地产买卖契约，证明侯义明已收到滕杰预付的购房定金11000元；本协议涉及房地产成交价格为11000元，该协议由滕杰及侯义明签字并盖章，在房管局有档案备案，双方签订的协议是真实存在的，3间北屋和1间南屋的建筑面积共计46.02平米；该协议是当事人真实意思表示，是合法有效的，且侯义明已将房屋交付滕杰占有使用，滕杰已支付房屋的购房款，双方的主要义务已履行完毕，该协议是合法有效的，应受到法律保护；
证据2、房屋平面示意图，证明3间北屋的面积为35.19平米，1间南屋建筑面积为10.83平方米，该4间房屋建筑面积为证据1中所约定的建筑面积即46.02平米；
证据3、侯义明出具的收到滕杰购房款的收到条4张，共计27660元，金额9000元的欠条1张；该组证据证明滕杰已全额支付了契约中约定的11000元的购房款，且侯义庆尚欠滕杰9000元；
证据4、私有房屋登记换证申请表，这是滕杰向房管局要求办理换证的申请表，证明滕杰于1993年依约向房管局申请办理换证；
证据5、侯义明于1994年1月13日向房管局写的一封信，记载某某巷82号房产产权只归侯义明本人处理，现在卖给滕杰，请速办理买卖手续，证明侯义明与滕杰之间确实存在房屋买卖关系，且双方已经履行完毕，侯义明要求办理过户手续；
证据6、济南市历下区过户契税房产登记审理表，记载侯义明曾在1992年12月25日将北屋三间，南屋一间出售，因买方交不起费用，未办理过户手续；结合证据3的收条可以证明，因滕杰在1992年12月12日交付给侯义明购房款12000元，同年12月25日过户时侯义明又要求滕杰承担全部过户费用，因滕杰支付前期购房款后已无力支付过户费用，故未办理过户登记手续；
证据7、1999年3月5日历下区拆迁办与滕杰签订的关于原涉诉房屋的拆迁安置暂安协议及拆迁办与廖某签订的暂安协议，证明滕杰在此房屋居住且具有相应的权利；
证据8、房屋权属状况信息，证明涉案房屋已通过产权调换的形式进行了补偿，原房屋灭失，但替换物被登记在侯义明名下，所以在原房屋灭失的情况下，原协议是可以继续履行的，且8-102室安置房屋的超安费已由滕杰承担；
证据9、滕杰交纳的8-102室安置房屋的超安费及二套房屋的房租收据，证明支付安置房屋租金给滕杰造成的损失，且滕杰支付了安置房屋1488元的超安费。
被告侯殿保辩称，1、滕杰诉称的《房地产买卖契约》已于1994年11月29日作废，不存在契约有效的问题。该契约作废后，双方已将契约原件销毁，济南市历下区留存的一份副本也注明“此契约作废”字样，滕杰的诉讼请求没有任何事实依据。2、滕杰一直居住在侯殿保之父的房屋内，多年没有交纳房租，已构成侵权，其没有经济损失。《房地产买卖契约》作废后，双方又签订了《租房协议》，对此，滕杰已在济南中院终审审理涉诉房屋确权案件时当庭认可了《租房协议》的真实性，且滕杰在1995年之后未再向侯殿保之父支付过租金。3、滕杰的诉讼请求已超过诉讼时效，契约签订于1993年，至今已20年之久，故应驳回滕杰的诉讼请求。
被告侯殿保为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、山东省某某市公证处作出的公证书2份，证明侯义明的其他继承人已放弃继承，侯殿保作为侯义明的继承人系本案的适格被告，不需追加其他继承人作为共同被告；
证据2、济南市历下区公证处作出的（2014）济历下证明字第240号公证书1份，证明侯义明的子女侯某某、侯某兰已放弃涉案房屋（原址已被拆除，现在拆迁安置为济南市天桥区北坦北街87号2号楼4-403室、1号楼8单元102室两处房屋）的继承权，本案无需追加其他继承人作为共同被告；
证据3、历下区房管局于1998年10月26日作出的关于某某巷82号房产买卖协议的意见，证明本案涉诉契约已于1994年11月29日作废；滕杰在1998年10月20日至21日要求济南历下区房管局按照作废的协议办理过户登记时，历下区房管局再次确认该房地产买卖协议无效并予以废止，同时告知双方如不服该文件决定，应于15日内向历下区法院提起诉讼；
证据4、滕杰与侯义明于1995年10月24日签订的租房协议，证明侯义明同意由滕杰将南屋1间租给他人使用，租房协议可直接证明滕杰已知道并且同意房地产买卖契约作废，双方重新确定租赁关系，还可以证明滕杰帮着侯义明租售房屋；
证据5、济南市历下区过户税契房产登记审查表，证明滕杰提交的房屋变动情况中，关于涉案房屋及西屋二间的变更登记系侯义明于1992年12月25日卖于其他人的房屋登记，因买方交不起费用，将北屋三间、南屋一间登记撤回，只办理西屋二间的卖房手续；变更内容与房地产买卖契约中的房屋买卖的时间和房屋的标的皆不相同，直接证明滕杰所谓的房屋变动情况中关于买卖房屋的记载是对房屋买卖协议所作的变更登记的陈述是错误的，滕杰系断章取义；
证据6、关于某某巷82号房产北三、南一、西二房屋增减变动申报表，证明1992年12月12日侯义明给滕杰出具的卖房款12000元的收条，系侯义明委托滕杰代收的1992年12月25日出卖西屋二间的房款收据，价格为12000元；
证据7、1990年11月14日关于某某巷82号房产西屋北头一间的增减变动申报表，证明1990年10月28日侯义明给滕杰出具的卖房款2820元的收条，系侯义明委托滕杰代收的于1990年10月26日卖于马桂华西屋北头一间的房款收据；
证据8、1990年12月12日关于某某巷82号房产北屋三间的增减变动申报表，证明1990年11月16日侯义明给滕杰出具的收取现金7840元整的收条系侯义明委托滕杰代收的于1990年11月19日卖于苏某某北屋三间的房款收据；
证据5-8还能共同证明滕杰出具的四张收条与本案没有关联性；
证据9、滕杰于1995年7月31日给侯义明的来信，证明滕杰于1995年7月31日承认其对涉案房屋没有产权，双方仅是借款欠款关系；
证据10、历下法院、济南中院民事判决书各1份，证明滕杰二次诉讼，提供二份不同的买卖协议，价款也不一致，滕杰属于自相矛盾，侯殿保通过二次诉讼取得的了涉案安置房屋的产权；
证据11、济房权证天字第2428**号房产证，证明天桥区北坦北街87号1号楼8-102室已归侯殿保所有；
证据12、关于侯殿某同志反映某某县82号房产拆迁补偿安置问题的告知书，证明滕杰于1998年向历下区拆迁办提供了一份房产权协议书，滕杰取得暂安置协议，向法院提起房屋确权诉讼，都是用的二份不同的材料，证明滕杰已明知房屋买卖契约已经作废；
证据13、某某市公证书于1996年4月24日出具的公证书1份和单位的证明1份，证明侯义明全权委托侯殿保来处理涉案房屋的出售、转让、租赁，滕杰对此是知情的，单位证明可以证实侯殿保与李殿保系同一人，侯殿保系侯义庆（侯义明）之子。
经对原告滕杰和被告侯殿某提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认以下事实：
涉案房屋原位于济南市历下区某某巷82号，房屋状况为北屋3间、南屋1间，房产证记载所有权人为侯义明（系侯义庆的曾用名）。侯义明系被告侯殿某之父，已于2003年死亡，其在世继承人为侯殿某、侯某某、侯某兰；侯某某、侯某兰已放弃了侯义明的遗产继承权，并进行了公证。原告滕杰为侯义明的表弟，滕杰在1986年左右即在涉案房屋内居住。
1993年12月30日，侯义明与滕杰签订房地产买卖契约，协议约定由滕杰以11000元的价额购买涉案房屋，侯义明在协议签订时已收到滕杰支付全部购房款；侯义明于1993年12月30日交付涉案房屋和土地；本契约一式一份，送历下区房地产交易监理所。该协议在济南市历下区房产管理局留存，协议正文第一页被手写注明“此契约作废，94.11.29”。
除了上述契约载明侯义明以后到涉案房屋定金11000元之外，侯义明曾出具过相关收条或欠条，其与滕杰的资金往来情况如下表所示：
时间内容金额类型11990.10.28卖房款2820元收条21990.11.16现金7840元收条31992.12.12卖房款12000元收条41993.12.30南屋一间买房费5000元收条51994.1.26今欠滕杰现款9000元，从即日起以前所打欠条一律作废9000元欠条侯义明于1994年1月14给历下房管局出具证明一份，该证明载明，涉案房屋“产权只归我本人处理，我现已卖给滕杰，别人无权过问，没有产权继承问题，因我有病不能去前来，请速办理买卖手续。原房主侯义明。”
1995年7月31日，滕杰给侯义明写的信中载明，“你不就是向利用济南我住的房子再弄几个钱吗？你干脆说除了你欠我的9000元现金不还，还需再给你多少钱，房产归我不就完了吗？……若是现在不办等到拆迁，我没有住房对你更没好处，因拆迁费约6000元，就算都给我，你还欠3000元。”
1995年10月24日，侯义明与滕杰签署了租房协议一份，协议载明“某某巷82号南屋一间，同意由表弟滕杰租给他人使用，半年内租金由滕杰使用，滕杰一次性给侯义明300元，如果房主卖房立即腾出。房主：侯义明滕杰”。
济南市历下区房产管理局于1998年10月26日作出了（1998）第25号《关于某某巷82号房产买卖的答复意见》，该文件载明，“侯义明与滕杰于1993年12月签订的房产买卖协议，经交易所全体同志研究审查，认为该处房产有纠纷，不能办理产权转移，并于1993年底作出停止该处产权转移的决定，并告知双方当事人。几年后，滕杰同志于1998年10月20日、21日又来产权科反映该处房产买卖之事，要求继续履行已废止协议内容，现经历下区房管局专门会议研究，作出最终答复意见如下：一、座落在某某巷82号私房产权有纠纷，需应先解决纠纷，再另行申请办理；二、1993年12月双方签订的房产买卖协议，经审核确认为无效协议，决定废止；三、当事人双方接到本决定后，应积极按决定履行义务，如不服本决定，自接到本决定之后起十五日内到历下区人民法院提起诉讼。”滕杰称在1998年底收到以上答复，之后曾找过历下房管局和侯义明，但侯义明拒绝将房屋过户，因当时不办过户未影响滕杰对涉案房屋的实际使用，且滕杰之妻在1995年脑溢血卧床不起，故没有提起诉讼。
1999年3月5日，历下区拆迁办分别与滕杰（居住在涉案房屋北屋三间）、案外人廖某（居住在涉案房屋南屋一间）签订拆迁暂安置协议，因二人系涉案房屋的实际居住人，但因涉案房屋有使用权纠纷、产权人要求保留产权，故根据拆迁法规将二人分别安置在济南市某某某街87号2号楼4单元403室和1号楼8单元102室。滕杰称与廖某系同学关系，滕杰将涉案南屋一间交予廖某借住。
2012年2月16日，历下区拆迁办公室向滕杰、廖某发出告知书一份，内容为“在1998年实施的省政协办公楼工程中，我办拆除了位于某某巷82号的房屋四间，因为拆迁时该房使用人滕杰提供了房屋有产权争议的相关资料，依据拆迁法规，临时安置了当时的居住人滕杰和廖某。2011年产权人的委托人侯殿保，持拆除房屋产权证到我办要求办理安置补偿手续，为此我办多次进行协商，你与侯殿保双方至今未协商一致，你也至今未向我办提交有效证据材料证明你对拆除房屋的权利。鉴于上述情况，我办根据《济南市拆迁管理办法》的规定，为某某巷82号房屋的产权人办理相关手续，特此告知。”
2012年4月26日，济南市历下区拆迁办公室与侯义明之子侯殿保签订了产权调换协议，对侯殿某进行了产权调换安置。2014年3月12日，侯殿某取得了济南市某某某街87号2号楼4单元403室和1号楼8单元102室两处安置房屋的房产证。
另，廖某于1999年3月6日支付了某某某街87号1号楼8单元102室房屋的超安费1488元。滕杰和廖某在被安置房屋居住期间，各自缴纳了居住期间的房租（按公房标准计缴）和水电费。侯殿某于2013年12月26日以侯义明的名义分别缴纳了两套被安置房屋的产权调换差价款11475.38元和14320.28元。
上述事实，有原告滕杰、被告侯殿某提交的证据及双方陈述予以证实。
本院认为，滕杰与侯殿某之父侯义明于1993年12月30日自愿签订了房地产买卖契约，历下房管局于1998年10月26日作出了《关于某某巷82号房产买卖的答复意见》，认为涉案房屋存在产权纠纷，故涉案契约应属无效，决定废止。2012年7月1日施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第四十六条规定，本解释施行前与本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转让标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日不再适用；本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释，本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。故，根据上述规定，即使侯义明在缔约时对涉案房屋没有所有权，也不必然影响房地产买卖契约的效力，且合同效力应由人民法院进行认定，故滕杰与侯义明于1993年12月30日签订的房地产买卖契约应属有效。
但是，历下房管局于1998年10月26日作出了《关于某某巷82号房产买卖的答复意见》载明，该局于1993年底作出停止涉案房屋产权转移的决定后，已告知双方当事人，滕杰于1998年底收到该答复后，未提出有效异议；侯义明于1994年1月26日出具的欠条载明，侯义明欠滕杰9000元，以前所打欠条一律作废，该欠条在房产买卖契约签署之后形成，应属于双方经济往来关系中债权债务的对账确认；滕杰于1995年7月31日与侯义明的通信内容可以看出，滕杰对涉案房屋没有自主占有的意思表示，双方已终止了原契约的履行，滕杰询问“还需要再给你多少钱，房产归我”的表示，应属于订立新的房屋买卖协议的要约邀请，滕杰也未能证明双方同意继续履行原契约或又达成了新的买卖合意；1995年10月24日，侯义明与滕杰签署的租房协议中侯义明同意由滕杰出租涉案房屋的表述也可以看出，滕杰对涉案房屋并没有自主占有的意思表示，且侯义明仍以房主的身份收取部分房租收益。故，1993年12月30日签订的房地产买卖契约虽然有效，但双方已实际终止了该契约的履行，原契约的效力已经终止。
滕杰在本案中要求确认1993年10月30日签订的房地产买卖契约有效，其请求的实质为要求确认该契约至今有效。虽然该契约在签订时有效，但其效力已经终止，故滕杰的该项诉讼请求，本院不予支持。对于滕杰要求侯殿某赔偿涉案房屋未过户造成的相关经济损失102118.8元的诉讼请求。因滕杰主张的损失系济南市某某某街87号2号楼4单元403室和1号楼8单元102室两套被安置房屋的房租及利息损失，超安费及利息损失、拆迁安置补偿费及利息损失，上述损失的主张基础为原契约至今有效、侯义明存在不继续履行合同的违约行为，但原契约的效力已经终止，故滕杰的该项赔偿请求理由欠当。另，上述1号楼8单元102室房屋的暂安置人系廖某而非滕杰，该房屋超安费单据载明的支付人也是廖某，故滕杰无权要求侯殿某赔偿相应超安费及利息；滕杰支付的房租系在2号楼4单元403室房屋实际居住期间的使用代价，其要求侯殿某赔偿相应房租及利息，没有事实和法律依据；相关拆迁补偿费系支付给固定安置人的费用，滕杰只是涉案房屋的暂安置人而非固定安置人，故对于滕杰要求侯殿某赔偿拆迁安置费及利息的诉讼请求本院亦不应支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十六条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
驳回原告滕杰的诉讼请求。
案件受理费人民币2440元，由原告滕杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于骐宁
人民陪审员 马俊华
人民陪审员 顾建金
二〇一四年十月八日
书 记 员 王恩辉