中华人民共和国
广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第739号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司。住所地：广东省韶关市浈江区腊石坝碧桂园销售中心内***室。
负责人：李长江，经理。
委托代理人：虞勋，该公司职员。
委托代理人：齐磊，该公司职员。
被告：名取敏绘（NATORITOSHIE），日本国国籍，住广东省韶关市浈江区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业服务浈江分公司）诉被告名取敏绘物业服务合同纠纷一案。本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业服务浈江分公司的委托代理人虞勋到庭参加诉讼，被告名取敏绘经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业服务浈江分公司诉称：被告于2010年3月8日与原告签订编号10006057267号《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告每月应按房屋建筑面积每月每平方米1.8元、花园面积每月每平方米0.5元的标准向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。后原告按照协议约定向被告提供了物业服务，但是被告拖欠2012年3月至2014年6月的物业费至今。原告于2013年9月12日向被告发出《物业管理费催缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今未能偿还上述物业服务费。综上所述，交纳物业费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障韶关碧桂园小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付韶关碧桂园翠山峰景30街23号房屋自2012年3月起至2014年6月止的物业服务费12055.87元；2、被告以每月拖欠物业服务费为基数，按每日5‰为标准，向原告支付暂计至2014年6月26日的违约金22334.92元；3、被告承担本案的全部诉讼费用及法定规费。
被告名取敏绘未作答辩，亦未向本院提供任何证据。
经审理查明：2010年3月8日，被告名取敏绘与韶关市顺宏房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》及其附件和《补充协议书》，合同约定被告购买韶关市顺宏房地产开发有限公司位于广东省韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号的“韶关碧桂园翠山峰景30街23号（联体住宅，即别墅）”商品房，商品房的房屋建筑面积共222.72平方米；花园面积81平方米。同日，广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司（广东碧桂园物业管理有限公司韶关浈江分公司于2012年12月19日经工商部门核准后，将企业名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司，即本案原告）与被告签订了一份《碧桂园前期物业服务协议》，约定：被告为韶关碧桂翠山峰景30街23号的业主。被告同意由原告对上述单位实施前期物业服务。物业服务费采取包干制方式。被告的房屋实际建筑面积为222.72平方米，按每月1.8元计算，花园面积为81平方米，按每月0.5元计算，物业服务费为每月441.4元。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日（两被告与顺宏公司约定的房屋交付时间为2010年10月31日）起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。原告采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。此后，原告一直按上述前期物业服务协议的约定对被告的房屋提供物业服务至今，双方亦没有重新签订物业服务协议。2012年3月起至2014年6月，被告拖欠物业服务费共计12055.97元。原告多次催追，也曾于2012年9月17日通过特快专递的方式向被告发出《物业管理费催缴函》，但均无结果，为此，原告诉至本院。
庭审中，原告提交两份被告欠费明细单，显示被告房屋的具体建筑面积为222.13平方米，花园面积75平方米；物业费是按每月437.33元计收的。2012年3月至2014年6月的物业费共计12055.87元（2012年3月的物业费经抵扣后，被告尚欠247.96元）。
另查明：原告具有物业服务资质，物价部门核发该小区的收费标准：别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。原告实际收取物业服务费为别墅（按建筑面积计）每月每平方米1.8元；花园（按花园面积计）每月每平方米0.5元。
上述事实有商品房买卖合同及附件四和补充协议、碧桂园前期物业服务协议、身份证复印件、护照复印件、核准变更登记通知书、广东省收费许可证、欠费明细单、庭审笔录等予以证实。
本院认为：本案是涉外物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有选择合同适用的法律，应当适用与物业服务合同有最密切联系的法律，即本案应当适用中华人民共和国的法律，并由本院依法管辖。原告碧桂园物业服务浈江分公司与被告名取敏绘签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。原、被告双方均应认真遵守履行。合同签订后，原告为被告居住房屋履行了物业服务义务，被告接受了原告的物业服务，原、被告之间建立了物业服务关系。原告所收取的服务费在物价部门核定的收费标准范围之内，被告接受了原告的物业服务，就有交纳物业服务费的义务。但自2012年3月起至2014年6月，被告拖欠物业服务费共计12055.87元，经原告多次催收，至今也未交纳，由此引发本案的纠纷，被告应承担全部责任。现原告要求被告付清物业服务费合计12055.87元，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金22334.92元，虽原告与被告签订的前期物业服务协议约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，但该条款约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对该条款中关于违约金的约定予以适当调整。原告主张2012年3月的违约金为：247.96元×813天（2012年4月5日至2014年6月26日）×5.6%×4÷365天=123.72元。而2012年4月至2014年6月共计27个月的违约金则以437.33元为基数，逾期天数计10451天，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍进行计算，即被告应支付的违约金为：437.33元×10451天×5.6%×4÷365天=2804.93元，超出部分的违约金本院不予支持。被告名取敏绘经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃抗辩、举证和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告名取敏绘（NATORITOSHIE）应在本判决生效后十日内付清2012年3月起至2014年6月的物业服务费人民币12055.87元给原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司；
二、被告名取敏绘（NATORITOSHIE）应在本判决生效后十日内给付原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司物业服务费的违约金2928.65元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费660元，由被告名取敏绘（NATORITOSHIE）负担。
如不服本判决，原告广东碧桂园物业服务有限公司韶关浈江分公司可在本判决书送达之日起十五日内，被告名取敏绘（NATORITOSHIE）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 马文英
审判员 严桥洋
二〇一四年九月十二日
书记员 张燕平