北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10584号
上诉人（原审被告）北京安易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安华里二区5号楼1栋305室。
法定代表人艾保青，经理。
委托代理人冯金辉，男，1988年4月12日出生。
被上诉人（原审原告）李雪莲，女，1973年8月5日出生。
委托代理人王福银，北京市兴涛律师事务所律师。
上诉人北京安易居房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第01376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，李雪莲起诉至原审法院称：2012年11月2日，我与北京安易居房地产经纪有限公司（下称安易居公司）下属黄村经营部，就我所有的位于北京市大兴区黄村镇×室的房屋（下称涉案房屋）出租事项达成协议，约定安易居公司帮助我以每月3700元的标准出租该楼房，代理费为每年一月的租金，代理权限为二年；由于双方约定我将涉案房屋交给安易居公司，无论涉案房屋实际出租与否，安易居公司均应该按照约定的租金标准向我交付租金，我认为该合同实际是租赁合同。合同签订后，我将涉案房屋交付给安易居公司，2012年11月3日，安易居公司将2012年11月5日至2013年2月4日的租金7400元交付给我（扣除一个月租金3700）。按照合同约定，安易居公司应当于2013年2月5日、同年5月5日给付我房屋租金共计22200元。2013年2月后，经我多次催促要求安易居公司按时给付我租金，其都以各种理由拒付。2013年5月5日后，安易居公司还是没有明确答复，为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院判令解除我与安易居公司第一分公司于2012年11月2日签订的北京市房屋出租代理合同；安易居公司给付我2013年2月5日至2013年8月5日的房屋租金22200元，赔偿合同违约金4440元，共计26640元。
安易居公司辩称：按照合同约定，如迟延支付租金5天以上，合同自动终止。2013年2月，我公司已经迟延支付租金超过5天，故合同已经终止了，且我公司已将钥匙、电卡等交还给李雪莲，业务员已经与李雪莲商量好，双方再无其他纠纷，综上，我公司不同意李雪莲的诉讼请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束，受法律保护。双方签订的代理合同系双方真实意思表示，安易居公司已经支付给李雪莲2012年11月5日至2013年2月4日的租金，后未再支付租金，双方当事人虽对交接钥匙的时间未达成一致，但结合在庭审中和辩论阶段的意见，法院对李雪莲诉称的交接时间予以认可，故对李雪莲要求安易居公司给付租金的诉讼请求予以支持。因双方当事人均认为该合同无法继续履行，故对李雪莲要求解除合同的诉讼请求，法院予以支持。关于李雪莲要求安易居公司给付违约金，因其要求的违约金数额较高，法院酌情予以调整。本案中，案外人安易居公司第一分公司系安易居公司的分公司，依据我国相关法律规定，安易居公司应承担相应的民事责任。据此，原审法院于2014年8月11日判决如下：一、解除李雪莲与北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司于二○一二年十一月二日签订的北京市房屋出租代理合同；二、北京安易居房地产经纪有限公司给付李雪莲二○一三年二月五日至二○一三年八月四日的租金人民币二万二千二百元、违约金三千元，共计二万五千二百元；三、驳回李雪莲的其他诉讼请求。（上述一、二项均于本判决生效后十日内履行）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，安易居公司不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，同意原判第一项，要求撤销原判第二项，改判驳回李雪莲的其他诉讼请求。李雪莲同意原判。
经审理查明：李雪莲系涉案房屋产权人。
2012年11月2日，安易居公司第一分公司（乙方）与李雪莲（甲方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租代理期限自2012年11月5日至2014年11月5日，共二年；甲方应于2012年11月2日前将该房屋交付给乙方；租金标准为每月3700元，按季缴付，具体付款日期第二次2013年2月5日，第三次2013年5月5日，第四次2013年8月5日，以后依次类推；出租代理期内甲方同意每年预留30自然日作为乙方工作期，自然日后于2012年12月5日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租；甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；合同的解除：（一）甲方有下列情形之一，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付该房屋达5日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修、装修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足，影响正常使用的；5、签订合同之日起，甲方中途终止合同的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的；3、签订合同之日起，乙方提前终止合同的；违约责任：（一）自合同签订之日起，甲方需提前终止合同的，应提前30日书面通知乙方，甲方须退还乙方剩余房租，并按月租金的200%支付违约金，并同时赔偿乙方为房间添置设施及装修费用；（二）自合同签订之日起，乙方需提前终止合同的，应提前30日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。上述合同签订后，安易居公司第一分公司与李雪莲均按照合同约定履行各自的义务。
2012年11月3日，安易居公司第一分公司向李雪莲支付第一季度2012年11月5日至2013年2月4日的房租7400元（含免租）。此后，安易居公司第一分公司再未给付李雪莲涉案房屋的租金。
原审审理中，李雪莲称：2013年2月，其向安易居公司索要第二季度的房租，安易居公司表示房屋未出租，亦不给付房租；其于2013年5月8日曾将安易居公司诉至原审法院，后因安易居公司地址错误撤诉；2013年8月，其与安易居公司交接了涉案房屋。安易居公司则称：因无法出租涉案房屋，故该公司未给付第二季度的租金，依据合同约定，未给付租金超过5日的，合同自动解除，故该公司与李雪莲签订的合同已经终止，且已于2012年2月将涉案房屋的钥匙交付给李雪莲。经询，关于涉案房屋何时交还问题，李雪莲与安易居公司均未提交书面证据予以证明。
本院审理中，安易居公司提交：1、其公司业务员郑铁保的证言一份，予以证明其公司已于2013年2月将涉案房屋交还给李雪莲，但郑铁保未能出庭作证；2、网页打印件一份，予以证明李雪莲已于2013年4月在网上广告出租涉案房屋。李雪莲对上述证据的真实性与证明目的均不予认可。
上述事实，有《北京市房屋出租代理合同》、收据、诉讼费票据、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：安易居公司第一公司与李雪莲签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应当按照合同约定履行。本案中，安易居公司仅交租金至2013年2月4日，此后租金未付，虽安易居公司称其已于2013年2月将涉案房屋交还给李雪莲，但安易居公司并未就此提交充分证据予以证明，故原审法院对李雪莲主张的2013年8月交还涉案房屋的事实予以认定，并无不当。安易居公司未按合同约定按时支付租金，应对李雪莲承担违约责任，故对李雪莲要求安易居公司支付2013年2月5日至2013年8月4日的租金22200元的诉讼请求，本院予以支持。李雪莲要求安易居公司支付相应的违约金亦于法有据。关于违约金数额问题，原审法院考虑到双方租赁合同中约定的违约金数额过高，故酌情确定违约金数额3000元，并无不妥。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费233元，由李雪莲负担33元（已交纳），由北京安易居房地产经纪有限公司负担200元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费430元，由北京安易居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
审 判 员 王宗魁
代理审判员 刘苑薇
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 雷 洋