浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第95号
原告（反诉被告）赵新民。
被告（反诉原告）王明生。
委托代理人张小娟。
原告赵新民为与被告王明生房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2015年2月3日、2015年4月17日、2015年6月25日三次公开开庭进行了审理。原告赵新民、被告王明生的委托代理人张小娟三次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵新民诉称，2013年11月6日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将座落于义乌市长春路X号楼第二层1-13间（整体十三间）及1楼店面第二间半间出租给被告开设西餐、茶楼之用；租赁期限为2013年11月5日至2017年10月29日止；每年租金为35万元，于每年前一个月一次性付清；承租方必须按时交纳房租，如违约，出租方有权解除合同。任何一方违约，支付对方违约金50万元，合同签订后，原告将房屋交付被告，被告亦利用原告房屋开业经营。按双方所签合同，被告应在2014年10月5日之前支付原告2015年的租金35万元，可被告至今没有支付。原告多次催讨无果。原告认为，合同依法成立，即具有法律约束力，双方应履行合同义务，如违约，应承担支付违约金的违约责任。被告按合同之规定应支付原告2015年度房租35万元，被告没有按期支付，违反了合同之规定，原告按合同有权解除合同，被告违约应支付原告违约金50万元。为此，要求判决：解除原、被告签订的房屋租赁合同，并由被告向原告支付违约金50万元。
被告王明生辩称，1、被告没有存在违约行为，不存在违约责任。首先原告隐瞒事实将住宅房屋出租给被告做餐饮，原告擅自改变房屋用途，致使合同目的不能实现。是由于原告的违约行为导致合同解除。其次提供相关的材料土地证，房产证等是原告出租房屋的附随义务。因原告没有履行义务，导致违约行为。2、合同的解除没有对原告造成直接损失。被告承租房屋支付了2014年1月1日至2015年1月1日的租金。被告2014年10月10日停止营业搬出并告知原告，甚至没有要求原告退还剩余的租金。因此对原告来说没有损失。
本诉原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
一、房屋租赁合同一份，证明原告向被告租房的事实。被告质证意见：真实性无异议，但是该份合同违反了法律行政法规的规定，应该是无效合同。本院对该证据予以采信。
二、声明一份，证明被告是经营不善才导致无法经营的，被告也未将钥匙还给我，声明是被告写的。被告质证意见:真实性，合法性无异议，但是不能证明被告存在违约行为。事实上是原告将住宅做商用，才导致被告无法经营，经协商双方不再续租，由原告转租。由于第一年租期未到期，也是原告要求被告出具该声明，方便转租。本院对该证据的真实性予以认定。
三、租赁合同三份，证明涉案房屋原告也是租来的。被告质证意见：没有异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
本诉被告未向本院提供证据。
反诉原告王明生诉称，2013年11月6日，反诉原告承租了反诉被告位于长春X号楼第二层（1至13间）及1楼店面（第二间半间）用于开设西餐、茶馆之用。反诉原告于2013年11月8日向反诉被告支付了2014年1月1日至2015年1月1日期间的房屋租金35万元，并花费装修费用约60万元。因经营西餐厅需办理《消防许可证》，反诉原告多次要求反诉被告提供办理的相关材料（包括土地证、房产证、规划许可证、土地出让合同、原土建消防验收意见书），反诉被告只提供了房产证和土地证的复印件，反诉原告拿到复印件后发现该房屋的土地用途为住宅用地，无法办理《消防许可证》。反诉原告多次与反诉被告沟通，希望寻求解决办法。但反诉被告明确告知无证也可经营，只要多交罚款就可以，靠关系就能解决等，并表态其在出租此房屋前就已经知道无法办理《消防许可证》。因反诉被告故意隐瞒事实，致使合同目的无法实现。为此，要求判决：1、请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告租金35万元及利息（自2013年11月8日起按银行同期同档货款利率计算至实际履行之日止）。2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失60万元（以实际鉴定评估为准）。3、本案诉讼费、鉴定评估费由反诉被告承担。庭审中变更诉讼请求：1.请求法院依法判令反诉被告返还反诉原告租金58333元及利息（自2014年10月31日起按银行同期同档货款利率计算至实际履行之日止）。2.请求判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失及设备购置款60万元（以实际鉴定评估为准）。3.本案诉讼费、鉴定评估费由反诉被告承担。
反诉被告赵新民辩称，我租的房屋都是合法的，反诉原告去办理相关手续都是可以办理的，反诉原告的西餐厅开业就正常经营，反诉原告就没有去办理相关手续。该涉案房屋无法经营是反诉原告经营不善才导致的，再说了我只是租个房屋给反诉原告，其他都不归我管理。反诉被告开设宾馆都有相关的证件的。
反诉原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
一、租赁合同一份，证明反诉原告向反诉被告承租房屋的事实。反诉被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
二、2013年11月8日租金收条一份，证明反诉原告已经支付了2014年1月1日至2015年1月1日期间租金35万元。反诉被告质证意见：没有异议。本院对该证据予以采信。
三、长春X街173号1-××号房产证及长春六街173号1-××号土地证复印件各一份，证明该处房产使用性质为住宅，无法实现合同约定的使用目的。反诉被告质证意见：没有异议。本院对该证据的真实性予以认定。
四、装修人工收条及银行转账凭证各三份，装修单据一百四十一份，承揽合同、报价单、脚手架租赁合同、采购合同、设计图纸、展示柜订货单、壁纸销售订单、隔断尺寸测量施工图、监控合同书、空调购销合同及收款收据各一份，灯具销售清单三份，证明反诉原告的装修损失。反诉被告质证意见：反诉原告装修的事实都与我无关，我都不知道，也与我无关。本院认为，反诉原告为证明其具体的装修费用已向本院申请价格评估，故反诉原告为装修所花费用的数额应以价格评估为准。
五、录音资料及录音光盘各一份，证明反诉被告明知交付的租赁物系存在瑕疵，无法实现合同约定的用途。反诉被告质证意见：我去办理相关的手续都是正常途径办理的，原告去办理手续都是可以办理的，通过正常手续。政府都是可以批的。本院对该组证据的真实性予以认定，但该证据无法证明反诉被告交付的租赁物存在瑕疵致使合同无法履行。
反诉被告为证明自己的主张，向本院提供消防安全检查合格证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证各一份，证明反诉被告租来的房屋做宾馆都是可以的，并且办理相关的证件，和房屋用途无关。反诉原告质证意见：真实性、合法性没有异议。无论消防安全检查合格证是否可以办理，是反诉被告隐瞒了房屋用途，将住宅用途出租给反诉原告做商用，导致反诉原告无法将涉案房屋继续经营。本院对该组证据予以采信。
在本案的审理过程中，经反诉原告王明生申请，本院委托义乌市众正价格评估有限公司对位于义乌市长春路X号楼第二层1-13间（整体十三间）及一楼店面第二间半间的装修费用进行了价格鉴定评估。义乌市众正价格评估有限公司出具了鉴定报告一份，价格鉴定结论为：价格鉴定标的在鉴定基准期的价格为476884.5元。反诉原告质证意见：没有异议。反诉被告质证意见：没有异议。本院对该份鉴定报告予以采信。另，原、被告对该鉴定发票一份均表示无异议，本院对该份发票也予以采信。
经审理查明，2013年11月6日，原告（反诉被告）赵新民（以下简称甲方）与被告（反诉原告）王明生（以下简称乙方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：甲方将属于自己开设宾馆的座落于义乌市长春路（规划路）X号楼第二层1至13间整体十三间1楼店面第二间前半间出租给乙方开设西餐、茶楼之用；租赁期间自2013年11月5日开始至2017年10月29日止；每年租金共计叁拾伍万元整；每年的租金乙方第一次支付租金日前一个月一次性付清；乙方按时交纳房租，如逾期违约，甲方可解除合同，如双方任何一方违约，都应赔偿一切损失，再加违约金伍拾万整。2013年11月8日，原告赵新民向被告王明生出具收条一份，载明“今收到王明生房屋租金计人民币叁拾伍万元正（2014年1月1日至2015年1月1日）”。被告王明生至今未向原告赵新民支付2015年度的租金。
另查明，经被告王明生申请，本院委托义乌市众正价格评估有限公司对位于义乌市长春路X号楼第二层1-13间（整体十三间）及一楼店面第二间半间的装修费用进行了价格鉴定评估。义乌市众正价格评估有限公司出具了鉴定报告一份，价格鉴定结论为：价格鉴定标的在鉴定基准期的价格为476884.5元。
本院认为，原告赵新民与被告王明生签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告王明生逾期未付2015年度的租金事实清楚，证据充分，故原告赵新民主张解除房屋租赁合同的诉请，于法有据，本院予以支持。被告王明生未及时支付租金还应根据合同约定，向原告赵新民支付违约金。关于违约金的数额，本院认为原告赵新民主张的50万元违约金数额过高，故本院酌定被告王明生应向原告赵新民支付违约金11万元。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告王明生认为其无法办理《消防许可证》系反诉被告赵新民故意隐瞒房屋土地用途，但其既未提供证据证明反诉被告赵新民隐瞒了房屋用途，也未提供证据证明房屋用途系阻碍办理上述证件的原因，故反诉原告王明生应承担举证不能的不利后果。综上，原告赵新民合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。反诉原告王明生的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告赵新民与被告王明生于2013年11月6日签订的房屋租赁合同。
二、被告王明生于本判决生效后十日内支付原告赵新民违约金11万元。
三、驳回原告赵新民的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告王明生的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4400元，反诉案件受理费6900元，鉴定费12000元，由原告赵新民负担3400元，由被告王明生负担19900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交本诉上诉费8800元，反诉上诉费13800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
代理审判员 俞霞珍
二〇一五年八月十一日
书 记 员 张艳琳