湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00380号
上诉人（原审被告）：陈传耀，男，1970年12月2日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：陈斌华，男，1971年2月2日出生，汉族。
上列两上诉人的委托代理人：刘绍权，湖北卓力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会，住所地武汉市黄陂区前川民安街287号。
法定代表人：王吉洲，该居民委员会主任。
委托代理人：李乾开，湖北人从众律师事务所律师。
上诉人陈传耀、陈斌华因与被上诉人武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会（以下简称杨园社区）确认合同无效纠纷一案，不服武汉市黄陂区人民法院（2013）鄂黄陂民商初字第00268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年4月21日公开开庭审理了本案，上诉人陈传耀、陈斌华的委托代理人刘绍权，被上诉人杨园社区的委托代理人李乾开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年11月11日，杨园社区向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原黄陂区前川街道杨园村委会于2006年2月14日与陈传耀、陈斌华签订的土地所有权买卖协议无效；2、陈传耀、陈斌华承担本案的诉讼费用。
一审法院审理查明，2004年11月16日，武汉市黄陂区前川街道杨园村民委员会（以下简称杨园村委会）取得案涉土地的土地使用权证，证号为：黄陂集用（2004）第974号，土地用途为养猪场，使用权类型为划拨，使用权面积1666.75㎡。2005年12月13日至12月15日期间，杨园村委会分别召集杨园村一、二、三、四组村民代表开会商议村两处转角及猪圈开发事宜。2006年12月22日，杨园村委会召开“两委会”，商议村两处转角及猪圈开发事宜。2006年2月14日，杨园村委会（甲方）与陈斌华、陈传耀（乙方）签订协议，决定将集体猪宅（猪圈）土地所有权转让给乙方进行整体开发，并约定：1、集体猪宅（猪圈）土地按每亩2.6万元计算价格。实际为2.5亩，计人民币陆万伍仟元整付款给甲方。2、甲方收到款项后，必须提供猪宅（猪圈）土地面积的使用证给乙方办理有关手续，同时，提供开发办理手续中的一切便利条件。3、乙方必须做好土地上村民所做的构筑物的理赔工作，说服群众是为村民服务的。4、土地上做的构筑物的理赔事宜全部由乙方负责完成，村配合，甲方不承担理赔的一切费用。5、乙方必须解决好以养猪为业人员的安置、安排工作。6、在开发过程中，要保证猪圈周边下水道不能堵塞，要畅通，路面平整。7、做好你所承包煤厂的房租上缴和场地清退工作。8、本协议签字后，产生法律效应。协议一式两份，甲、乙双方各执一份。陈友元、陈斌华分别代表甲、乙两方在协议上签名，并加盖杨园村委会印章。同日，陈斌华、陈传耀支付土地转让费60000元，杨园村委会出具给陈斌华、陈传耀收款收据一份，并将案涉土地的土地使用权证予以交付。嗣后，陈传耀、陈斌华在案涉土地上做了土地整体开发的部分前期准备工作，但一直未与杨园村委会办理案涉土地使用权过户登记手续。2008年8月17日，武汉市黄陂区人民政府以陂政（2008）36号文，撤销杨园村委会，设立杨园社区，并明确规定：原集体资产不变，原村集体经济性质不变，村级集体所有的资产（包括债权债务）全部划归新建立的居委会；原村“两委”制定的各类政策及对外签订的各类经济合同均延续不变。现杨园社区以案涉土地所有权转让行为违法、社区居民反映强烈为由诉至法院。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，杨园村委会与陈传耀、陈斌华签订协议，将案涉土地的土地所有权进行转让，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效协议。因原杨园村委会变更为杨园社区，原杨园村委会的相关权利义务由变更后的杨园社区享有和承担，故杨园社区诉请确认原杨园村委会与陈传耀、陈斌华于2006年2月14日签订的土地使用权转让协议无效的请求，依法予以支持。陈传耀、陈斌华辩称协议转让的是猪圈及猪圈所占用的土地，与协议约定的内容明显不符；其辩称上述转让行为经过了村民代表大会及村“两委会”的民主议定，但未能提交充分证据予以证明，故其抗辩意见，不予采信。因本案属确认之诉，不应受诉讼时效的限制，故陈传耀、陈斌华辩称本案已超过诉讼时效的意见，亦不予采信。因案涉土地的土地使用权没有过户登记到陈传耀、陈斌华名下，杨园社区亦没有诉请陈传耀、陈斌华返还案涉土地，陈传耀、陈斌华经法院释明后，未提起赔偿损失的请求，陈传耀、陈斌华也在案涉土地上做了部分关于开发的前期准备工作，其损失在本案中亦无法查明，故基于上述土地转让协议无效，协议双方相互返还财产及赔偿损失的问题，双方可另行处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，判决：原武汉市黄陂区前川街道杨园村民委员会与陈传耀、陈斌华于2006年2月14日签订的土地所有权买卖协议无效。案件受理费1450元，由武汉市黄陂区前川街道杨园社区居民委员会负担1000元，陈传耀、陈斌华负担450元。
判后，陈传耀、陈斌华不服，向本院提出上诉称，1、杨园社区转让的土地并非净地，该土地上被村民全部建有猪圈养猪，如杨园社区主张确认诉争土地转让协议无效，那么在该土地上建有猪圈的村民都应作为当事人参加诉讼。2、陈传耀、陈斌华作为杨园社区的村民，有偿受让集体土地及上面所建猪圈继续养猪符合法律规定，只是转让条件（转让款）分别与杨园社区和村民协商的，该转让协议应为有效。3、双方签订的转让协议经过杨园社区村民代表大会及“两委会”的民主议定程序，该协议应为有效协议。上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认陈传耀、陈斌华与杨园社区于2006年2月14日签订的土地转让协议有效；2、一、二审案件诉讼费由杨园社区承担。
杨园社区答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”和第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”陈传耀、陈斌华与杨园社区于2006年2月14日签订协议约定将集体猪宅土地所有权转让，故该协议违反上述法律强制性规定，系无效协议。关于陈传耀、陈斌华上诉称，双方土地转让协议经过杨园社区村民代表大会及村“两委会”的民主议定程序，主张该协议为有效协议的问题。因双方签订的系土地所有权转让合同，而村民委员会无权将集体土地所有权进行转让，故陈传耀、陈斌华的该项上诉理由不成立。关于陈传耀、陈斌华上诉称应追加原猪圈的村民为本案当事人的问题。因杨园社区向法院主张2006年2月14日其与陈传耀、陈斌华签订的《协议》无效，根据合同相对性原则，合同相对方为杨园社区与陈传耀、陈斌华，故本案并未遗漏当事人。陈传耀、陈斌华的上诉理由和请求，缺乏事实和法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由陈传耀、陈斌华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一四年五月二十日
书 记 员 汪丽玲