广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第230号
上诉人（原审被告）：吴林芬，女，汉族，1962年10月19日出生。
委托代理人：岳帅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市骏科物业管理发展有限公司。
法定代表人：杨高级，董事长。
委托代理人：廖姣姣，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：任凯，广东生龙律师事务所律师。
上诉人吴林芬因与被上诉人深圳市骏科物业管理发展有限公司（以下简称骏科公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第484号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，骏科公司具备物业管理企业二级资质。2007年3月9日，深圳市福田区居雅苑业主委员会与骏科公司签署《居雅苑物业管理委托合同》，约定由骏科公司对居雅苑小区进行物业管理服务，期限为2007年4月1日至2010年3月31日。物业服务费收费标准为：一层住宅物业及复式二楼每平方2元／月。逾期交费业主将按每日万分之五收取滞纳金。本体维修基金按每平方米每月0.25元收取。骏科公司称，合同到期后，由于小区未能成立新的业主委员会，没有签订新的物业服务合同，骏科公司继续在居雅苑小区提供物业管理服务。骏科公司提交了《除虫灭鼠服务合同》、《清洁服务合同书》、《电梯保养合同》，证明其履行了相应物业服务义务。吴林芬从2011年12月开始拖欠水费及排污费，其他费用自2011年7月开始拖欠，骏科公司本次诉讼主张各项费用至2012年12月。吴林芬对骏科公司主张的欠费金额没有异议。骏科公司计取滞纳金的方式为：物业管理费、本体维修基金从欠费当月的第一天开始按日万分之五计算；水费及排污费、垃圾处理费从欠费次月的第一天开始计算滞纳金，计算标准为水费及排污费按日百分之一、垃圾处理费按日千分之三。另查，吴林芬系福田保税区居雅苑6栋104号房产的业主，于2002年12月4日取得该房产所有权。该房产建筑面积为224.54平方米。
骏科公司诉至原审法院，请求判令：1、吴林芬给付所欠物业管理费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费及滞纳金13238.61元（暂计至2012年12月31日，详见附表）；2、吴林芬承担本案诉讼费用。
原审法院认为，物业服务合同到期后，在业主通过召集业主大会选聘新的物业服务企业之前，原物业服务企业继续为小区提供物业管理服务，符合全体业主利益，骏科公司据此要求参照原物业服务合同约定收费标准收费，且该收费标准未高于同类小区的收费标准，对其诉讼，原审法院予以准许。吴林芬以骏科公司物业服务有瑕疵为由拒交管理费等费用，原审法院不予支持，因为物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受千变万化，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。故，吴林芬以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的理由不成立，原审法院不予支持。因吴林芬认可骏科公司主张的欠费金额，故对于骏科公司主张物业服务费8083.44元（自2011年7月计至2012年12月，每月449.08元）、房屋维修专用资金1010.34元（自2011年7月计至2012年12月，每月56.13元）、垃圾处理费243元（自2011年7月计至2012年12月，每月13.50元）、水费702.65元（自2011年12月开始拖欠，自该月起至2012年12月，每月拖欠金额分别为：41.40元、41.40元、74.75元、39.10元、36.80元、39.10元、57.50元、50.60元、64.40元、67.85元、71.30元、57.50元、60.95元）、排污费238.32元（自2011年12月开始拖欠，自该月起至2012年12月，每月拖欠金额分别为：14.58元、14.58元、24.12元、13.77元、12.96元、13.77元、19.62元、17.82元、21.42元、22.32元、23.22元、19.62元、20.52元），原审法院予以照准。因原物业服务合同已经到期，骏科公司再行主张按照原合同约定计算滞纳金缺乏依据，原审法院酌情按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率支持骏科公司计取迟延付款利息，计取利息的时间自每笔费用发生的次月1日起计取。房屋维修专用资金系属业主共有财产，其相应滞纳金亦应归集至房屋维修专用资金账户。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第一款、第二款、第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴林芬于判决生效之日起十日内向骏科公司支付2011年7月至2012年12月的物业管理费8083.44元、房屋维修专用资金1010.34元、垃圾处理费243元、2011年12月至2012年12月间的水费702.65元、排污费238.32元及逾期付款利息（对物业管理费、房屋维修专用资金、垃圾处理费以每月应付费用449.08元、56.13元和13.50元为基数，对于水费和垃圾处理费以每月实际金额为基数，自次月的1日起，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计至本判决确定的付清款项之日止）；二、驳回骏科公司的其他诉讼请求。案件受理费131元（已由骏科公司预交），因适用简易程序，减半收取65.50元，由骏科公司负担15.50元，由吴林芬负担50元。
上诉人吴林芬不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1．撤销原审判决书第一项，依法改判上诉人无需向被上诉人支付物业管理费8083．44元、房屋维修专用资金1010．34元、垃圾处理费243元、水费702．65元、排污费238．32元及逾期付款利息。2．被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。上诉理由：一、本案的关键问题即被上诉人是否有权利继续行使物业服务权利、收取相关费用。根据法律规定，物业服务公司应当由业主大会或业主委员会聘任产生。本案当中，被上诉人与原业主委员会签订的《居雅苑物业管理委托合同》已经于2010年3月31日到期，双方未按照合同第八条的约定进行续签。被上诉人已经没有资格继续进行物业管理。根据物权法的规定，物业服务企业应当由业主大会或业主委员会选聘，而尽管上诉人所在的小区并未成立业主委员会，但仍可通过召开业主大会的方式选聘新的物业服务企业。被上诉人利用上诉人等业主未成立业主委员会的时机，继续进行物业管理，完全缺乏合同依据。因此，被上诉人没有理由向居雅苑小区的业主收取物业服务费等费用。二、针对小区内停车占用消防通道、卫生较差等问题，被上诉人并未履行职责予以妥善解决，未尽到合格物业服务公司的责任，严重影响了小区内业主的安全和日常生活，小区业主对此非常不满。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业未履行或未完全履行管理职责的，业主有权行使相应的抗辩权，追究物业服务企业的违约责任。本案被上诉人即存在着上述未履行服务职责的行为；无论是业主全体还是业主个人，均有权利拒交物业服务费。上诉人认为，一审法院对建筑物区分所有权的解释并不合理，其仅仅从建筑物以及共有权的整体性去考虑，而未考虑建筑物专有权所对应的业主个体权利。因而，为维护上诉人的合法权益以及其他业主的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。
上诉人吴林芬在二审时补充上诉理由：原物业管理委托合同约定如果续签合同被上诉人应当在合同期满前60天书面通知业主委员会，而本案中被上诉人并未履行书面通知续签的义务，因此合同终止，被上诉人无权继续行使物业管理服务。
被上诉人骏科公司口头答辩称，答辩意见同一审的意见一致，针对上诉人补充的上诉理由，其认为现在的居雅苑小区没有业主委员会，所以无法履行原合同约定的书面通知义务。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人受涉案小区原业主委员会委托，在2007年4月1日至2010年3月21日为上诉人在内的业主提供物业管理服务。合同到期后，由于小区未成立新的业主委员会，故被上诉人无法签订新的物业服务合同，但被上诉人之后仍继续为涉案小区提供物业管理服务，被上诉人与上诉人之间形成了事实上的物业管理合同关系，而且被上诉人仍延续了以前的物业费收费标准，故上诉人应向被上诉人支付包括物业管理费用在内的各项合理费用。经核算，原审法院关于物业管理费、房屋维修专用资金、垃圾处理费、水费、排污费及逾期付款利息的具体金额计算正确，本院对此予以确认。
关于被上诉人是否存在未履行服务职责的问题。从被上诉人在原审中提交的《除虫灭鼠服务合同》、《清洁服务合同书》、《电梯保养合同》可以看出被上诉人已履行了相应的服务职责，故上诉人以被上诉人未履行服务职责为由拒绝交纳物业管理费的抗辩理由不能成立，本院对此不予采信。另外，本院亦建议被上诉人在后续的物业管理活动中应与业主加强沟通，加以改进和提高服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，上诉人可以向被上诉人反映情况并提出意见和建议，但其拒绝交纳物业费及相关费用无益于小区物业管理秩序的正常运转。
综上所述，吴林芬的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币131元，由上诉人吴林芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 力
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 蔡妍婷
二〇一四年三月十七日
书记员（兼） 严军军
所附法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。