江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1417号上诉人（原审原告）李书新，淮安市专用汽车制造有限公司员工。上诉人（原审原告）王亦红，无业。两上诉人共同委托代理人徐正昆，江苏群汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路123号。法定代表人胡兴定，该公司董事长。被上诉人（原审被告）胡兴定，淮安利佳房地产开发有限公司董事长。两被上诉人共同委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。原审被告蒋迎五，职员。委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。上诉人李书新、王亦红与被上诉人淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳公司）、胡兴定，原审被告蒋迎五商品房销售合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2014年7月3日作出（2014）浦民初字第1561号民事判决。上诉人李书新、王亦红对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人李书新、王亦红及其委托代理人徐正昆，被上诉人利佳公司、胡兴定、原审被告蒋迎五的共同委托代理人蒋永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，两原告系夫妻关系，原告李书新系被告利佳公司关联企业淮安市专用汽车制造有限公司员工。2011年12月10日，两原告与被告利佳公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告利佳公司开发的文化宫·运河明珠-文化宫（以下简称文化宫）C810室房屋1套，建筑面积52.54平方米，总价款446153元，被告应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付原告使用，逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金（超过90日，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，违约金同上）。双方于同日又签订《回购承诺书》1份，被告利佳公司对原告购买的文化宫C810室房屋作出如下承诺：1、该房屋自2013年1月1日至2013年1月31日一个月内，如果原告向被告利佳公司提出要求回购的书面申请，被告利佳公司同意回购上述房屋；2、回购时被告利佳公司同意按该套房屋的实际购买总价364615元上浮20%即437538元予以回购。原告为购买该房屋向银行贷款22.3万元，原告向被告利佳公司实际支付房款合计364615元。2013年3月12日，原告李书新（乙方）与被告利佳公司（甲方）签订《协议书》1份，主要内容为：依据甲乙双方2011年12月9日（实际是12月10日，下同）签订的《回购承诺书》以及乙方2013年1月5日提交的《回购申请》，甲乙双方同意回购乙方购买的文化宫C810室房屋，为此双方签订本协议：1、甲方在未回购上述房屋期间，甲方同意自2013年2月5日起按照房屋回购金额437538元年利率20%支付乙方利息；2、利率支付时间为2013年3月31日前支付2013年2月5日至2013年2月28日利息计5754元，以后分别为次月15日支付上月度利息计7293元（即437538元×20%÷12）；3、在支付利息时应按照实际未支付回购房款金额进行计息；4、甲方承诺在2013年9月30日前必须无条件回购该房屋，如不能回购，则甲方一次性支付乙方回购金额中上浮部分的回购款项计72923元，同时乙方有权选择自留该房屋并终止2011年12月9日签订的《回购承诺书》，乙方办理房屋产权时甲方需要提供相关手续或资料，房屋内部隔层由甲方负责参照其他房屋统一施工；5、回购上述房屋时乙方必须配合甲方办理相关手续，否则甲方有权停止支付乙方利息以及追回已付乙方利息。2013年4月11日，原告李书新（乙方）与被告利佳公司（甲方）又签订《协议书》1份，主要内容为：甲乙双方在2011年12月9日、2013年3月12日分别签订的《回购承诺书》、《协议书》以及乙方于2013年1月5日向甲方提交的《回购申请》，因甲方未能履行义务，甲乙双方重新签订本协议：1、双方同意甲方放弃回购乙方所购买的文化宫C810室房屋；2、双方同意乙方签订本协议时即可自行办理文化宫C810室房屋产权证（甲方于2013年4月19日前支付本协议中第4条中6000元给乙方办理房屋产权证），相关费用由乙方承担；3、甲方承诺2013年4月30日前应将符合国家相关部门验收标准的并按照统一标准做好隔层与楼梯的房屋交付乙方使用；4、甲方同意在2013年6月30日前付清《回购承诺书》中上浮部分的款项72923元，以及2013年3月12日签订的《协议书》中2013年2月5日至同年4月30日利息20340元（即5754元＋7293元×2），合计93263元，同时自2013年5月1日至付清上述款项（即93263元）之日甲方应按照上述未支付款项百分之二十的年息支付乙方利息；5、如在2013年7月1日前仍不能支付本协议第4条款项时，则甲方自2013年7月1日起至付清该款项期间甲方需承担所欠乙方款项每天万分之五的违约金；6、本协议在甲方履行完毕本协议第2、3条，且乙方办理好房屋产权证后生效，本协议生效后双方2011年12月9日、2013年3月12日签订的《回购承诺书》、《协议书》自动终止。该协议签订后，被告利佳公司向原告支付6000元办证费用，原告于2013年4月16日取得文化宫C810室房屋产权证。2013年8月23日，被告利佳公司法定代表人胡兴定向原告李书新等7名购买文化宫房屋员工出具《承诺书》1份，主要内容为：1、所欠的所有利息，在2013年8月30日前支付35万元，同年9月6日前支付35万元，余款在同年9月13日前付清；2、房屋交付日期在2013年8月30日前。2013年9月初，被告利佳公司向原告李书新等7人各支付利息5万元。2013年9月13日，被告利佳公司及其法定代表人胡兴定向原告李书新出具《承诺书》1份，主要内容：原告与我公司分别签订了《回购承诺书》、《协议书》、《承诺书》，由于我公司未能按照约定支付利息及相关款项，对于上述款项我公司承诺如下：1、2013年9月30日支付43263元（即93263元-5万元）；2、2013年9月30日支付23172元（即7293元×4-6000元）；3、如我公司不能按照该承诺支付款项，则自2013年9月1日起继续按照未支付款项的年利率20%支付利息以及承担未支付款项的万分之五每天违约金；4、房屋交付时间约定在2013年10月20日前，如逾期交付，则按照购房合同金额的每天万分之二支付违约金；5、上述承诺款项中我公司应支付的利息已计算至2013年8月31日。被告蒋迎五作为担保人在该《承诺书》上签字。2013年11月5日，被告利佳公司将做好隔层的房屋交付给原告，但未能按其承诺向原告支付相关款项，原告遂提起诉讼。原审庭审中，因原告已主张2013年10月20日至同年11月5日逾期交房违约金，故其将第1项诉讼请求变更为79035元（逾期交房违约金6335元系重复计算，从中扣除）。同时原告以被告已支付楼梯施工费为由撤回要求被告做好室内楼梯的诉讼请求。对被告利佳公司支付给原告6000元的办证费用，原、被告均认可该费用系补助给原告的办理产权证费用，与双方约定的违约金无关。原审原告李书新、王亦红诉称，原告于2011年购买被告房屋，被告承诺2013年1月回购上述房屋，后被告没有按约定履行。原、被告于2011年12月9日、2013年3月18日、2013年4月11日、2013年8月23日分别签订了《回购承诺》1份、《协议书》2份、《承诺书》1份，但被告都没有按协议履行义务。2013年9月13日，被告向原告作出书面承诺，同意向原告支付利息及相关款项，具体内容为：2012年9月30日支付66435元；如被告不能按照该承诺支付款项，自2013年9月1日起继续按照未支付款项的年利率20%支付利息以及每天承担未支付款项万分之五的违约金；房屋交付时间约定在2013年10月20日前，如逾期交付每天则按照购房合同金额的万分之二支付违约金。该承诺书的承诺单位为利佳公司，承诺人胡兴定，担保人蒋迎五。但被告至今未按承诺支付款项也未交付房屋，经计算至2014年2月底共欠利息及违约金为85370元。因原告是被告单位的员工，当初应被告的要求以解决其资金周转问题购买了上述房屋，但被告没有按承诺回购房屋，现在原告每月要偿还几千元银行贷款，被告又不交付房屋，给原告造成极大的生活困难，故请求法院判令：1、支付利息及违约金合计85370元；2、自2014年3月1日至实际还款日按照未支付款项85370元的年利率20%支付利息及每天承担未支付款项的万分之五的违约金；2013年10月20日起至2013年11月5日，每天按照购房合同金额446153元的万分之二支付逾期交房违约金；3、为原告做好室内楼梯；4、三被告承担连带责任；5、由被告承担本案诉讼费用。原审被告利佳公司、胡兴定、蒋迎五共同辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告利佳公司没有回购确实构成违约，但是并没有给原告造成任何损失，且原告也不存在任何损失。由于被告利佳公司没有回购，所以原告所主张的各项赔偿请求都是建立在回购的基础上的，其主张的基础并不存在。至于其他的利息等都不是被告的真实意思表示，有的系重复计算，且原告主张的违约金太高，请求调整，对逾期交房违约金要求按照原告实际付款金额进行计算。原告的第三项诉讼请求没有法律依据，如果双方之间有关于此方面的约定也是无效的，故请求法院依法判决。原审认为，一、关于原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。原告与被告利佳公司于2011年12月10日签订《商品房买卖合同》的同时，又签订《回购承诺书》1份。但2013年4月11日双方签订了放弃回购房屋的《协议书》，至此，原告与被告利佳公司之间仍是房屋买卖关系，原告亦于2013年4月16日取得该房屋产权证。因原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，故对双方当事人均具有约束力，双方仍应按该合同约定履行各自的义务。二、关于原告要求被告支付利息、违约金及逾期交房违约金的诉讼请求。根据原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付原告使用，逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天起（2012年1月1日）至实际交付之日（2013年11月5日）止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金。经计算，被告应向原告支付违约金计49223.03元（即364615元×万分之二×675天［366天＋309天］），现被告已向原告支付5万元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。原告另要求被告按照回购金额支付利息、违约金，原审认为，原告与被告利佳公司在《回购承诺书》和协议中虽然约定了利息及违约金，但双方并没有实际履行，房屋也没有进行回购，双方最终履行的是《商品房买卖合同》，故原告要求被告按照《回购承诺书》和协议中约定支付利息及违约金不符合法律规定，不予支持。三、原告撤回要求被告做好室内楼梯的诉讼请求，不违反法律规定，依法照准。四、关于三被告是否承担连带责任问题。被告胡兴定作为利佳公司法定代表人在2013年9月13日《承诺书》上签字（上面有利佳公司公章），应认定其在履行职务行为，其以公司名义对外作出的行为应由公司承担，故原告要求被告胡兴定承担连带责任无法律依据，不予支持。被告蒋迎五作为担保人在《承诺书》上签字，但对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。因被告利佳公司应付给原告的逾期交房违约金已全部付清，故对原告该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告李书新、王亦红的诉讼请求。案件受理费1934元，由原告李书新、王亦红负担。上诉人李书新、王亦红不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人购买涉案房屋是帮助被上诉人利佳公司融资，然后由被上诉人利佳公司回购该房屋，故本案应为借贷纠纷。由于上诉人无意购买该房屋，故对房屋的结构未作审查，也未过问价格，以高息向他人借款和向银行贷款付清了购房款。事后，被上诉人利佳公司未按约定回购房屋，双方才分别签订了协议书和承诺书，但被上诉人利佳公司仍未按约履行，给上诉人带来很大经济损失以及生活困难。协议书和承诺书是双方在平等协商基础上签订的，被上诉人利佳公司应按照约定支付上诉人利息及违约金。一审认定事实错误，按照普通商品房买卖计算违约金不符合当事人购买房屋的真实意思，上诉人要求被上诉人利佳公司按照协议书和承诺书的约定支付约定的违约金和利息。被上诉人胡兴定在承诺书上以个人身份签字，应承担连带责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人利佳公司、胡兴定答辩称，1、被上诉人不认可上诉人李书新、王亦红所说本案名为买卖，实为借款。2、双方签订的协议和承诺都是建立在回购房屋基础上的，因为最终没有回购，所以上诉人李书新、王亦红的主张不成立。3、被上诉人胡兴定以公司名义签字，系职务行为。综上，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。原审被告蒋迎五答辩意见同上。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点为：1、案由应该如何确定。2、被上诉人是否存在违约行为。3、违约主体应当如何确定。针对争议焦点1，本院认为，上诉人李书新、王亦红与被上诉人利佳公司于2011年12月10日签订商品房买卖合同的同时，又签订回购承诺书1份，只要上诉人李书新、王亦红向被上诉人利佳公司提出要求回购的书面申请，被上诉人利佳公司即同意回购上述房屋。但上诉人李书新、王亦红与被上诉人利佳公司于2013年4月11日签订了放弃回购房屋的协议书，至此，上诉人李书新、王亦红与被上诉人利佳公司之间仍是房屋买卖关系，上诉人李书新、王亦红亦于2013年4月16日取得该房屋产权证，本案应为商品房销售合同纠纷。针对争议焦点2，本院认为，上诉人李书新、王亦红与被上诉人利佳公司在回购承诺书和协议书中虽然约定了利息及违约金，但双方并没有实际履行，房屋也没有进行回购，双方最终履行的是商品房买卖合同，故上诉人李书新、王亦红要求被上诉人利佳公司按照回购承诺书和协议中约定支付利息及违约金不符合法律规定。针对争议焦点3，本院认为，2013年9月13日，被上诉人利佳公司出具的承诺书，所承诺的事项均系被上诉人利佳公司作出的承诺，落款处由被上诉人利佳公司盖章，被上诉人胡兴定在该承诺书上签字，系被上诉人利佳公司法定代表人的身份，应认定其在履行职务行为，以公司名义对外作出的行为，上诉人李书新、王亦红要求被上诉人胡兴定承担连带责任无法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人案件受理费1934元，由上诉人李书新、王亦红负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 钱明芳审判员 赵骏飞二〇一四年十月二十七日书记员 崔 立