上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初16411号
原告(执行案外人)：龚水英，女，1976年8月25日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：刘国强，上海乐言律师事务所律师。
被告(申请执行人)：上海运天钢铁有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：叶罗彬，总经理。
委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。
第三人(被执行人)：上海旺通金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：周仙进，负责人。
第三人(被执行人)：上海潭豪物资有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：王凯，负责人。
第三人(被执行人)：上海松江钢材市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：肖家守，负责人。
第三人(被执行人)：周仙进，男，1989年1月13日生，汉族，住福建省周宁县。
第三人(被执行人)：周奶养，男，1967年11月14日生，汉族，住福建省周宁县。
第三人(被执行人)：黄丽冰，女，1971年6月18日生，汉族，住福建省周宁县。
原告龚水英与被告上海运天钢铁有限公司(以下简称“运天公司”)，第三人上海旺通金属材料有限公司(以下简称“旺通公司”)、上海潭豪物资有限公司(以下简称“潭豪公司”)、上海松江钢材市场经营管理有限公司(以下简称“松江钢材公司”)、周仙进、周奶养、黄丽冰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，因第三人旺通公司、潭豪公司、松江钢材公司、周仙进、周奶养、黄丽冰下落不明，对其进行了公告送达，并于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘国强及被告的委托诉讼代理人杨永伟到庭参加诉讼。第三人旺通公司、潭豪公司、松江钢材公司、周仙进、周奶养、黄丽冰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚水英向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人潭豪公司之间关于坐落于本区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号111、112室一层面积为444平方米房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同有效并继续履行；2.停止对系争房屋的执行。事实和理由：2010年10月22日，原告与第三人潭豪公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租系争房屋，租赁期限至2026年12月22日。2015年8月10日，法院裁定评估、拍卖被执行人即第三人潭豪公司名下的系争房屋，并出具腾退房屋公告，责令被执行人及占有系争房屋的执行案外人即某某在十五日内迁出系争房屋。原告为系争房屋的承租人，依法向法院提出执行异议，后法院作出(2016)沪0117执异78号执行裁定书驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人潭豪公司之间就系争房屋的租赁合同真实有效，法院对系争房屋的执行措施不应损害原告作为承租人的相关权益，故诉至法院，望判如所请。
被告运天公司辩称，不同意原告的诉请请求。原告与第三人潭豪公司之间的租赁关系是虚假的。即便租赁关系真实，也不应停止系争房屋的执行。
第三人旺通公司、潭豪公司、钢材市场公司、周仙进、周奶养、黄丽冰未作陈述。
经审理查明：一、系争房屋权利人为第三人潭豪公司。2011年6月27日，案外人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行作为抵押权人在系争房屋上设立最高债权限额分别为3,250,000元及1,970,000元的抵押登记。2014年1月6日，案外人姜晓忠作为抵押权人在系争房屋上设立债权金额为5,000,000元的抵押登记。另，系争房屋于2014年1月21日被上海市闵行区人民法院查封，于2014年4月14日被本院轮候查封。
被告运天公司依据本院(2014)松民二(商)初字第798号民事判决书向本院申请强制执行，要求旺通公司支付借款本金1,949,994.8元及利息罚息等。如旺通公司不能清偿上述债务时，运天公司有权与潭豪公司协商以坐落于本区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号1层房屋折价，或拍卖、变卖以后的价款在3,250,000元范围内优先受偿。松江钢材公司、周仙进、周奶养、黄丽冰对旺通公司上述债务的履行承担连带清偿责任(其中周奶养、黄丽冰在最高额11,600,000元范围承担连带清偿责任)，并支付诉讼费28,652元。本院于2015年1月16日以(2015)松执字第772号立案执行。2015年7月20日，上海市闵行区人民法院向本院来函表示系争房屋第一抵押权人即案外人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行已将债权转给本案原告，为便于执行，上海市闵行区人民法院将系争房屋的处置权移交本院。因被执行人未能履行偿付义务，本院于2015年8月16日裁定评估拍卖系争房屋，并出具腾退房屋公告。原告遂向本院提出执行异议。2016年8月24日，本院向原告送达(2016)沪0117执异78号执行裁定书，该裁定驳回了原告提出的异议。
二、2010年10月22日，原告作为承租方(乙方)与第三人潭豪公司作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的系争房屋出租给乙方使用，建筑面积约为444平方米，租期为2010年12月22日起至2026年12月22日止，甲方于2010年12月22日前交付系争房屋。合同约定租金为每年30万元，保证金4万元，租金按6个月支付，第一期租金及保证金应于2010年12月20日前付清，以后乙方应于每期的10天前支付甲方租金。合同还约定乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有线电视、通讯等费用应由乙方自行承担，物业管理费也由乙方支付。合同另对其他相关事宜进行了约定。
2010年11月12日，原告设立个体工商户“上海市松江区泗泾镇兰英便利店”(以下简称“兰英便利店”)，住所地为本区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号112室，营业期限为2010年11月12日至2016年11月7日。
审理中，原告提供银行流水、收条、代付款证明，欲证明其自租赁合同签订后均按约支付租金，履行合同义务。被告则认为，对于银行流水真实性认可，但流水明细中的款项的支付时间无法与租赁合同相对应，不能确认是支付给第三人潭豪公司的租金。收条的真实性不予认可，系事后伪造。代付款证明真实性无法确认，可能是其他业务往来。
审理中，原告提供茶叶店租赁合同、发票、物业发票、现场照片、物业证明、工业品买卖合同、工矿产品购销合同、工商银行收费凭证、代收据、对公客户申请开户受理回执、非税收入一般缴款书、单位银行结算账户管理协议、付费确认单、开立单位银行结算账户申请书、组织机构代码证集成电路卡、商业特许经营合同、税务登记证、开户许可证、缴税凭证、经营超市日常费用支付凭证，证明原告成立的个体户兰英便利店自2010年11月12日批准成立至今仍在经营，原告已于系争房屋抵押及查封前实际占用并使用系争房屋从事商业经营至今。被告则称，税收缴款真实性认可；送货单真实性认可；物业证明与原告提供的发票不相符，故真实性不予认可；工业品买卖合同、工矿产品购销合同、工商银行收费凭证、代收据、与本案无关；电话和宽带初装费虽然时间是2011年，但名称并非本案的原告，故与本案无关；商业特许经营合同真实性无法确认；其他证据真实性均不予认可。
审理中，原告明确同意系争房屋在负担租赁权后变现。
以上事实，有上海市房地产登记簿、执行裁定书、民事判决书、《房屋租赁合同》、银行流水、收据、发票及付款凭证、个体工商户经营执照以及当事人的陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为,租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，根据查明的事实，原告与第三人潭豪公司签订租赁系争房屋的合同，并据此实际占有使用系争房屋在先。第三人潭豪公司将系争房屋抵押给案外人中国工商银行股份有限公司上海市松江支行，以及法院因第三人潭豪公司涉及债务纠纷而查封系争房屋在后。因此，在第三人潭豪公司履行担保义务而需对其所有系争房屋采取强制执行措施的，基于“所有权变动不破租赁”的原则,并结合原告上述异议内容，应当首先依法保护作为承租人的原告的租赁权。亦即在民事执行过程中，若需要以拍卖、变卖系争房屋所得价款以清偿被告的债务的，则应当向不特定的竞买人明示附带原告与第三人潭豪公司之间租赁契约约定的租赁期限、租金等。基于此，本院对原告确认其对系争房屋享有承租权的诉讼请求，予以支持。同时，对原告关于带租约拍卖系争房屋即在负担租赁权的状态下对系争房屋予以变现的诉讼请求，亦予以支持。但是，本院需要特别指出的是，作出如上处理系基于以上认定的事实，若将来系争房屋在负担上述租赁权状态下变现后，不特定的买受人与原告之间因系争房屋租赁合同的履行问题而发生争议的，应另行通过合法途径解决纠纷。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告龚水英对登记于第三人上海潭豪物资有限公司名下的坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号111、112室一层面积为444平方米房屋享有至2026年12月22日止的承租权；
二、对登记在第三人上海潭豪物资有限公司名下的坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号111、112室一层面积为444平方米房屋在负担上述租赁权的状态下予以变现。
案件受理费160元，由被告上海运天钢铁有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一七年七月七日
书 记 员 夏敏佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
……
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
……
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
七、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。