浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终472号
上诉人（原审原告）：黄超峰，男，1987年1月16日出生，汉族，住海盐县。
上诉人（原审原告）：李佳燕，女，1987年10月11日出生，汉族，住海盐县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：袁建勋，浙江凯信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室，统一社会信用代码9133040077572037X9。
法定代表人：林良平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张春峰、沈沁梅，浙江隆智律师事务所律师。
上诉人黄超峰、李佳燕因与被上诉人浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2016）浙0424民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。黄超峰、李佳燕的委托代理人袁建勋、被上诉人美林公司的委托代理人沈沁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄超峰、李佳燕上诉请求：撤销一审判决，改判美林公司继续履行合同，将地下车位按特惠价格30000元出售给黄超峰、李佳燕，并协助办理车位过户手续，或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由美林公司承担。事实和理由：一、涉案特惠卡包含合同成立所必需的主要条件，属于要约，一审认定为要约邀请错误。该特惠卡明确规定了标的物（即美林金色港湾三期地下车位）、数量（1个）、价格（30000元）等，已经具备合同的主要条款，且是向特定的相对人发出，即2014年9月底前签订合同购买17、18号楼的业主，结合美林公司发出的通知，该特惠卡是为了回馈17、18号楼老业主，对美林公司具有法律约束力，三期地下车位有三种不同类型，根据特惠卡的意思，黄超峰、李佳燕可以任选一种类型的车位以30000元购买。二、黄超峰、李佳燕按照约定在交房后一周内作出承诺，美林公司应当按照合同履行义务。1、购车库协议及其他业主的笔录均可证明黄超峰、李佳燕提交的录像资料的真实性，录像中，美林公司的销售人员说“五六十人都来找过美林公司（要求按照特惠卡的规定以三万元购买车库）”，证明黄超峰、李佳燕和其他业主均在交房后一周内要求使用特惠卡的事实。2、美林公司一审陈述其已无车位，所以才用了车位抵装修款的替代方案，其提供的购车位协议表明车位由嘉兴伟达房地产开发有限公司（以下简称伟达公司）出面销售，反过来说明黄超峰、李佳燕已作出承诺，因美林公司将车位委托伟达公司销售，无法实际履行特惠卡合同，只能声明特惠卡作废，并用替代方案代替。3、美林公司的庭审陈述与事实不一致，不应采信。据了解，三期地下车位尚有500个左右未销售，美林公司代理人的陈述实际是在逃避履行特惠卡约定的义务。4、特惠卡中的条款系格式条款，是美林公司单方制定的，也未履行提示和说明义务，其中“正式交房后一周内”条款应属无效。
美林公司辩称，一、涉案特惠卡的性质属于要约邀请。特惠卡是美林公司向一定条件范围内的不特定业主发出的，所涉业主人数众多，具体个体并不特定。特惠卡的标的物也不明确，三期地下车位有三种，地点、面积均不相同。二、即使特惠卡构成要约，也是附承诺期限的要约，涉案房屋于2016年5月20日交付，而黄超峰、李佳燕直至2016年7月份才主张使用特惠卡，其也未提供证据证明在交房后一周内向美林公司提出使用特惠卡的相关证据，因此，黄超峰、李佳燕未在承诺期限内作出承诺，特惠卡已经失效。三、特惠卡是美林公司向一定条件范围内的业主发出的以优惠出售车位的方式承担逾期交房违约责任的要约邀请。因美林公司存在逾期交房的事实，不论逾期交房违约金，还是特惠卡，都是美林公司准备承担逾期交房违约责任的形式，但基于同一违约行为不能承担两次违约责任，在（2016）浙0424民初3125号案件中，法院已经判决美林公司向黄超峰、李佳燕支付违约金41551.07元，故不应再次承担逾期交房的违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
黄超峰、李佳燕向一审法院起诉请求：1、美林公司继续履行合同，将地下车位按特惠价格30000元出售给黄超峰、李佳燕，并协助办理车位的过户手续，或者按现车位的市场价值，赔偿黄超峰、李佳燕损失85000元；2、美林公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年1月13日，黄超峰、李佳燕与美林公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：黄超峰、李佳燕向美林公司购买位于美林·金色港湾三期18幢2单元1106室房屋，该商品房总价款为694834元，付款方式及期限为参照附件三，即签订合同时付208834元，剩余房款486000元在合同签署后三日内与银行办理贷款手续，房屋交付时间为2014年9月30日前，若逾期交房，按交房最后期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。美林公司曾分别于2014年9月25日、2014年12月25日、2015年3月26日向黄超峰、李佳燕发出延期交房通知书。美林公司于2016年5月16日向黄超峰、李佳燕发出交房通知书，黄超峰、李佳燕确认涉案房屋于2016年5月20日交付。落款日期为2014年9月25日、2014年12月25日的二份延期交房通知书中载明特针对“17、18号楼”的老业主推出“3万元购买一个三期地下汽车位”的让利回馈活动。涉案特惠卡加盖了美林公司的公章，背面载明了美林·金色港湾三期地下汽车位购买特惠卡的使用说明。该特惠卡使用说明的第一条载明：凭此卡购买美林·金色港湾三期地下汽车位，可获得3万/个的特惠购买资格。第二条载明：每张卡、每套房仅限购买一个地下汽车位。第三条载明：本卡仅限已购买美林·金色港湾17、18号楼的业主（2014年9月底前签订购房合同，以购房合同为准）使用，购买汽车位前请主动出示此卡。第四条载明：本卡不可交易，不可兑换现金，不可转移使用权。第五条载明：本卡使用有效期至正式交房后一周内，过期作废。第六条载明：本公司保留此卡的最终解释权。
另查明，根据美林公司提供的二份中达·美林三期商品房定购协议书，其分别于2015年5月30日、同年5月31日出售给17号楼业主杨胡明、18号楼业主朱红良的三期地下汽车位的价格均为65000元，但上述协议书中的出卖人签章却为伟达公司。美林公司陈述，三期地下汽车位已经于2016年的8、9月份销售完毕。海盐县人民法院向案外人杨胡明调查取证，杨胡明陈述：其于2012年和美林公司签订了商品房买卖合同，美林公司逾期交房后向其发放了一张特惠卡；其于2016年5月底收房时可选择的地下汽车位种类较多，地面是85000元一个，机械车位又分二种，机械车位底层是75000元一个，机械车位上层是65000元一个；其向现场销售人员提出要使用地下汽车位购买特惠卡，后经协商，其和伟达公司签订了购买美林三期地下C区208机械车位上层的定购协议书，合同总价款为65000元，其缴纳了购房定金20000元，逾期交房的违约金中先抵扣12000元的空调款，余下的违约金抵扣车位款，余款至今未收到房产公司的付款通知。
再查明，黄超峰、李佳燕因美林公司逾期交房，于2016年7月11日向海盐县人民法院起诉美林公司，要求美林公司承担逾期交房的违约责任。海盐县人民法院于2016年8月26日作出（2016）浙0424民初3125号民事判决，判决美林公司支付黄超峰、李佳燕逾期交房违约金41551.07元。现，该民事判决已经生效，黄超峰、李佳燕已申请执行。
一审法院认为，黄超峰、李佳燕与美林公司于2013年1月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。双方在合同中约定美林·金色港湾三期18幢1106号房屋的交付时间为2014年9月30日前，后美林公司逾期交房，黄超峰、李佳燕的收房时间为2016年5月20日。本案的争议焦点主要为：涉案特惠卡的性质为要约或要约邀请的问题？就上述争议焦点，作如下分析：第一，涉案特惠卡所指的标的内容不明确，不符合要约的性质。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中，虽然涉案特惠卡及延期交房通知书中针对的对象为于2014年9月底前签订购房合同的已购买美林·金色港湾17、18号楼的业主，但经核实，美林三期地下汽车位有三种不同的类型，分别为地面车位、机械车位底层、机械车位上层，三种不同类型的地下汽车位的地点、面积和价格均不同，故涉案特惠卡中载明的地下汽车位标的内容未明确，该特惠卡所载明的内容并不具备合同的主要条款；故涉案特惠卡不符合要约的法律性质。第二，涉案特惠卡系美林公司向特定业主发出的要约邀请，其实质含义为美林公司主动向特定业主发出的以优惠购买地下汽车位的方式来承担逾期交房违约责任的要约邀请。美林公司在与17号和18号楼业主签订的商品房买卖合同中均约定房屋的交付时间为2014年9月30日前，但美林公司因各种原因，导致其销售的该二幢房屋未按期建造完成，无法按合同约定的日期向业主交房，后美林公司向该二幢房屋的业主发出了延期交房通知书，并向业主发放了涉案特惠卡。由此可以看出，美林公司向特定业主发出涉案特惠卡的原因是无法按期交房，涉案特惠卡载明的优惠购买价其实质含义是美林公司在逾期交房情形下对业主的补偿。后因三期地下汽车位存在三种类型，涉案特惠卡载明的3万元/个的价格实际无法履行，故在交房期间，美林公司对涉案特惠卡向相关业主作出了进一步的解释，即逾期交房违约金可以抵扣车位款和空调款等。美林公司举证的案外人杨胡明、朱红良均为涉案特惠卡所针对的对象，享有特惠购买资格，该二人均在交房期间与美林公司委托销售的伟达公司签订了车位定购协议书。案外人杨胡明陈述，其与美林公司达成逾期交房违约金抵扣部分车位款的协议，其陈述亦证明了涉案特惠卡的性质系要约邀请，需要相关业主提出选择地下汽车位的类型，明确抵扣逾期交房违约金的数额，并协商相关合同条款后，双方之间的地下汽车位的买卖合同才能成立。第三，涉案特惠卡载明的使用日期为至正式交房后一周内，过期作废。本案中黄超峰、李佳燕未提供其在正式交房后一周内向美林公司提出过使用涉案特惠卡的相关证据。综上，美林公司因其开发的17号楼和18号楼逾期交房，故其向该二幢楼的特定业主发放了涉案特惠卡，主动向业主提出承担逾期交房违约责任的要约邀请，大部分业主亦与美林公司达成了逾期交房违约金抵扣部分车位款等的相关协议，并签订了合同；故涉案特惠卡系美林公司向特定业主发出的要约邀请，需要相关业主选择具体的地下汽车位并协商确定逾期交房违约金抵扣车位款的数额后，双方之间的关于地下汽车位买卖的合同才能成立。本案中，黄超峰、李佳燕已起诉要求美林公司承担逾期交房的违约责任，法院亦已判决美林公司支付黄超峰、李佳燕逾期交房违约金41551.07元；故黄超峰、李佳燕主张的美林公司继续按涉案特惠卡所载明的内容履行或赔偿损失的诉请，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回黄超峰、李佳燕的诉讼请求。案件受理费1925元，财产保全费320元，合计2245元，由黄超峰、李佳燕共同负担。
二审中，黄超峰、李佳燕提供录音录像光盘及文字整理材料各一份，证明美林公司尚有可销售的车位，车位产权登记在美林公司名下，但系委托伟达公司销售，由美林公司盖章，车位可以与房产证一并办理产权登记。美林公司质证认为，对证据三性均有异议，该证据形成时间在2016年12月27日，录像的内容是双方经法院调解达成初步意向后就细节再次碰面商谈，为解决纠纷，美林公司在双方调解过程中作出了妥协和让步，这不能在其后的诉讼中作为对美林公司不利的证据。
本院认证意见，上述录像系一审诉讼中黄超峰、李佳燕在双方协商和解过程中拍摄，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条规定，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据。故美林公司的质证意见成立，对该证据本院不予认定。
对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。涉案特惠卡系向2014年9月底前签订购房合同购买美林·金色港湾17、18号楼的业主发放，凭卡购买美林·金色港湾三期地下汽车位，“可获得3万/个的特惠购买资格”，可见，该特惠卡仅是美林公司向潜在的车位购买者发出，持有者购买与否并不确定；何况，根据查明的事实，三期地下车位分为地面车位、机械车位，且车位的位置、面积和价格均不同，即使黄超峰、李佳燕按特惠卡的内容作出同意购买的意思表示，也无法确定双方买卖合同的标的车位，故特惠卡的内容尚未达到具体确定的程度，仍需黄超峰、李佳燕表示购买且选定具体车位后再行订立买卖合同，故一审认定涉案特惠卡属于要约邀请，结论正确。退一步讲，如果黄超峰、李佳燕认为涉案特惠卡属于要约的主张成立，根据《中华人民共和国合同法》第二十条规定，承诺期限届满，受要约人未作出承诺的，要约失效。涉案特惠卡中载明“本卡使用有效期至正式交房后一周内，过期作废”，黄超峰、李佳燕应当举证证明其已在有效期内提出使用该特惠卡的事实。黄超峰、李佳燕购买的商品房于2016年5月20日交付，其应在2016年5月27日前即向美林公司作出购买三期地下车位的意思表示。然黄超峰、李佳燕提供的录音录像系2016年7月7日、8日制作，相对方没有认可其已在交房后一周内要求使用特惠卡，一审法院对杨胡明的调查笔录不涉及黄超峰、李佳燕何时提出使用特惠卡，而美林公司委托伟达公司销售车位，及采用违约金抵扣车位款的方案，并不能反证黄超峰、李佳燕在交房时已提出使用特惠卡的事实。因此，黄超峰、李佳燕提供的证据不足以证明其已在2016年5月27日前向美林公司提出使用特惠卡的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，一审法院驳回黄超峰、李佳燕的诉讼请求正确。基于上述分析，黄超峰、李佳燕二审中申请调查美林公司三期地下车位的销售情况，已无必要，故本院不予准许。
综上所述，黄超峰、李佳燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由上诉人黄超峰、李佳燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 金富祥
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一七年五月十七日
书记员 赵婉沁