上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初44522号
原告：张启玲，女，汉族，1979年12月23日生，汉族，住上海市长宁区延安西路XXX号。委托代理人钱陈，上海大邦律师事务所律师。被告：王晓静，女，1981年1月17日生，汉族，住上海市黄浦区广西北路XXX弄XXX号。被告：陆亮君，男，2012年8月30日生，汉族，住上海市黄浦区广西北路XXX弄XXX号。法定代理人王晓静(系被告陆亮君之母)。上列两名被告共同委托代理人肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告张启玲诉被告王晓静、陆亮君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后依法适用简易程序，于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告张启玲的委托代理人钱陈、被告王晓静即被告陆亮君的法定代理人及被告王晓静、陆亮君的委托代理人肖志威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张启玲诉称，2015年10月30日就两被告向原告购买坐落于上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定的房屋总价款为人民币(以下币种相同)243.50万元，两被告应于2015年10月27日支付定金2万元，同年10月31日支付首付款10万元，11月12日支付部分房款61.50万元，剩余168万元以贷款方式支付，由贷款银行一次划入原告账户，贷款金额以银行贷款为准，不足部分过户当日以现金支付，尾款2万元于交房当日付清。然而被告却向原告隐瞒了实际向银行贷款150万元的事实，在双方过户当日(3月8日)既未向原告告知贷款金额不足，也未按合同约定补足差额，2016年4月7日原告收到银行划入的款项后方才发现银行贷款仅为150万元，后经原告多次催讨，被告仍以各种理由推诿拒绝补足差额，直至4月10日才支付16万元，仍未补足差额。原告认为根据合同约定，被告逾期支付房款超过15天，原告有权单方面解除合同，同时被告向原告支付总房款20%作为违约金，原告于2016年5月5日向被告发出了解除合同通知书，要求被告支付违约金并配合办理相关过户手续，被告收悉后仍拒不办理，为维护原告的合法权益，要求法院判决：1、确认原、被告就上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年5月7日解除，并将上述房屋产权恢复登记到原告名下；2、两被告向原告支付解除合同违约金48.70万元；3、案件受理费由被告承担。被告王晓静、陆亮君辩称：原、被告双方签订的买卖合同的补充协议及购房补充协议对过户和交房有特别约定，双方约定交房是在过户同时，交房时原告应当将房屋内的有关水电费等费用结清、户口迁出、房屋修补完成，但是2016年3月8日交房当天，原告交付的房屋没有满足上述条件，虽然被告在3月8日没有支付剩余房款，但这是原告违约在先造成的，而且原告的违约状态持续到现在，原告的户口至今没有迁出。2016年4月7日银行贷款到了原告账户后，原告向中介提出过房款不足问题，中介就找到被告，被告也在第一时间将贷款不足部分补足了原告，剩余的2万元根据补充协议是迁出户口的押金，为了解决矛盾，被告也将该2万元支付给了原告，至目前除了原告户口没有迁移外，原、被告已经完成了买卖合同的全部事项，房屋产权也过户到了被告名下。本案发生是由于原告交付的房屋不符合合同约定在先造成的，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月27日原、被告签订了《售房定金协议》，被告支付了定金2万元，2015年10月31日原告(甲方)与两被告(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告以243.50万元的转让价款将系争房屋出售于两被告。合同第四条约定：甲方于2016年3月31日之前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方在2016年3月31日之前共同赴上海市浦东新区房地产交易中心办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按照下列第三款内容处理即每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款的万分之一作为违约金，逾期超过十五天，甲方可单方面解除本合同，同时乙方应向甲方支付总房价款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后七个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。合同附件三“付款协议”约定为：1、乙方于2015年10月27日支付给甲方定金2万元，2、乙方于2015年10月31日签订房屋买卖合同后支付甲方首付款10万元，3、乙方于2015年11月12日前支付给甲方部分房款61.50万元、乙方以贷款方式支付房款168万元，该笔款项由贷款银行一次划入甲方账户，贷款金额以银行贷款合同为准，不足部分过户当日以现金方式支付给甲方，5、甲、乙双方交房当日，乙方支付甲方尾款2万元。同日原、被告另签订了《购房补充协议》，对243.50万元购房款的付款方式约定为：第一期(2015年10月27日)签定金协议乙方支付给甲方2万元，第二期(2015年10月31日)乙方支付给甲方部分房款10万元，第三期(2015年11月12日)前当日乙方支付给甲方部分房款61.50万元，第四期乙方以贷款方式支付甲方房款168万元，该笔款项由贷款银行一次划入甲方账户，贷款金额以银行贷款合同为准，不足部分过户当日以现金方式支付给甲方，第五期甲、乙双方约定过户当日交房给乙方，乙方支付给甲方2万元，本协议与《上海市房地产买卖合同》约定内容不一致的，以本补充协议约定为准。2015年11月12日原告与被告签订《补充协议》，内容为：户口在过户之前迁出，押金2万元，过户当日交房，交房之前把房屋的修补的东西全部弄好。当天被告通过短信与原告联系提醒户口迁移问题，原告答复“好”。2016年3月8日浦东新区房地产交易中心受理了被告申请过户的手续，同日中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行在系争房屋上设立了债权抵押登记，债权金额为150万元。2016年3月8日下午被告从原告处收到系争房屋的两把钥匙后，通过微信联系中介工作人员黄某某，当天黄某某答复被告“首先张启玲自己去把物业管理费、有线费去付清，然后再迁出户口后，再把2万元尾款和贷款不足的20万元付给她，机顶盒王先生说到仓库里找出来给你”。2016年3月8日当天被告支付原告房款2万元。3月17日系争房屋从原告名下转移登记至两被告名下。2016年4月7日被告贷款银行向原告银行账户转账150万元，为贷款金额不足问题，原告联系了中介黄某某并表示让被告先把钱打过来(补足)，黄某某为此联系了被告，2016年4月10日被告向原告转账支付了房款16万元。2016年5月5日原告向两被告发出了《解除合同通知书》，原告提出因被告隐瞒实际向银行贷款150万元的事实，过户当日也没有告知贷款不足的事实，更没有依约补足差额，原告在2016年4月7日银行钱款到账才知道，经原告多次催讨才于2016年4月10日支付了16万元，差额仍未补足，根据合同约定，被告没有按约付款逾期超过15天，原告可单方面解除合同，同时应向原告支付总房价款20%作为违约金，现正式通知即日起正式解除上述合同，被告在收到该通知之日起三日内向原告支付违约金，并协助办理过户手续。2016年5月26日原告向本院提出诉讼。2016年6月21日被告支付原告2万元。庭审中，被告证人黄某某到庭陈述：2015年11月12日双方去看房屋现场的时候，谈到户口和房屋装修问题，因为当天房屋现场发现还有下水道、油烟出口、阳台漏水等问题，装修工程没有完成，当时被告就提出来他们买的是装修房，上述情况要全部修整、弄好后再交房，原告的丈夫当时答应弄好以后再交房，所以2015年11月12日原、被告双方签订了《补充协议》，《补充协议》中原告承诺过户前迁出户口，同时承诺修补好房屋存在的问题，当时原告也没有提出过户口迁出有问题，房屋交接前，证人与原告丈夫沟通过，要求将房屋中没有完工的弄好，原告丈夫都是答应的。2016年3月8日当天在交易中心准备过户前，原、被告双方也谈起了户口问题，原告本人确认当时户口没有迁出，同时承诺一周内肯定迁出，当天交房时证人不在，是另外员工去的，原告也是找了工程队装修的，可能是工程队拖了原告的时间，交房当天可能是有工程没有完成的情况，但是证人认为2016年3月8日虽然房屋还存在着装修的问题，但是当天被告将房子拿下来了也就表示不追究这个问题了。买方的贷款不是证人所在的中介公司办理的，自己去办理的，合同约定贷款金额168万元，补充条款中约定贷款不足部分是要用现金补足，交易当天时间很赶，买卖双方都没关注到贷款的问题，被告在2016年3月8日下午和证人有过微信联系，证人知道了贷款不足的事实，被告也表示只要原告迁出户口、完成房屋扫尾工程，他们同意将贷款不足的20万元支付给原告。贷款到账之前，原告不清楚贷款金额的。原告在银行放款后发现到帐的钱款和约定的房款有差额，于是找到了证人，提出被告贷款的数额不对，证人就找到了被告确认，被告告诉证人是少贷了18万元，证人也就直接把这个情况告诉了原告，原告回复证人让被告将这个钱打过来再说，证人也就将这个话反馈给了被告，证人同时告诉原告，如果原告收到了18万元，请原告收到钱以后反馈给证人，同时告诉证人什么时候迁走户口，并给证人一某书面的答复以便证人回复被告，原告当时答复证人微信确认就不发了，觉得不方便，但是户口是会迁的。之后被告也向证人提出过户口问题，并表示愿意配合原告户口办理，原告明确回答有地方迁出的，不需要帮忙。对于户口问题是有书面的约定，即押金2万元，系争房屋所在地有个学校比较好，但是不算外面炒作的学区房，被告买的时候是为了考虑小孩子读书的，所以户口是个很重要的因素。原、被告对证人所某的陈述均无异议。另查明，截止2016年7月16日原告及案外人王某某的户口未从系争房屋中迁出。上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿、借记卡账户历史明细清单、解除合同通知书附EMS快递详单、《售房定金协议书》、承诺书、收据、《购房补充协议》、《补充协议》、上海市房地产权证、建设银行客户交易查询单、工商银行转帐凭证、常口库户籍资料、微信、短信、证人黄某某的陈述等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》、《购房补充协议》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。根据原、被告双方的合同及补充条款约定，被告以贷款方式支付的房款为168万元，不足部分被告应于过户当天补足，被告与中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行签订的借款合同所贷款项为150万元，2016年3月8日原、被告共同至房地产交易中心办理过户手续时，办理房地产抵押登记的金额也是150万元，所以尚有18万元贷款不足应于过户当日支付，过户当天被告支付了2万元，余款16万元未支付，被告逾期付款的违约事实成立。对于该违约事实是否构成合同解除的问题，本院认为，2016年4月7日被告贷款的150万元到达原告银行账户后，因钱款与约定的不符，原告即与中介黄某某进行了联系告知贷款少了的情况，在得到中介告知确实贷款少了的答复后，原告通过中介表示先让被告将缺少的钱打过来再说，被告于2016年4月10日转账支付了原告16万元，与2016年3月8日支付的2万元，合计补足了贷款不足的18万元，尚存的房款2万元系属于对原告户籍迁移的押金，因原告户籍尚未从系争房屋中迁出，被告未在2016年4月10日一并支付并未构成违约。由于原告在被告逾期付款的情况下继续同意被告支付欠款，该行为属于同意合同继续履行的意思表示，同时应予以认定原告对逾期付款可行使合同解除权的放弃，所以被告虽有逾期付款的事实，但原告据此行使合同解除权的条件已经不成立，原告要求确认合同于2016年5月7日解除的诉讼请求及支付解除合同违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条的规定，判决如下。驳回原告张启玲的诉讼请求。案件受理费30,168元，减半收取计15,084元,由原告张启玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆 菁
二〇一六年九月十八日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。