青海省共和县人民法院民 事 判 决 书（2016）青2521民初312号原告冶某某，男。委托代理人王某某。被告彭某某，男。委托代理人普某某。原告冶某某与被告彭某某房屋租赁合同纠纷一案，原告冶某某于2016年4月26日向本院提起诉讼，本院当日作出受理决定，依法组成合议庭共同负责对案件的审理。2016年10月24日，本案经院长批准，延长审理期限三个月，于2016年5月24日对本案公开开庭进行了审理，原告冶某某及其委托代理人王晓芳、被告彭某某的委托代理人普华才旦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冶某某诉称，2007年8月22日，原告从马秀兰手中转让了被告租赁给马秀兰的位于青海湖二郎剑景区的“西海美食城”商铺6间进行经营餐馆，后原告与被告彭某某协商后，原告陆续对该商铺的6间房屋进行装潢，制作了阳台封闭、地板砖铺设、桑拿板墙面等，并将被告位于该美食城后院的住房10间中的5间拆除重建并装潢成餐厅包间、修建装潢了大厨房2间、小厨房1间、卫生间1间、制作了334㎡的彩钢玻璃全封闭大厅一个。2012年3年6日，原告与被告彭某某又续签了《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2012年3月26日起至2017年3月25日止，合同中的第九条明确约定：“租赁期间如遇房屋拆迁，房屋内的装潢补偿金由乙方享有，铺面6间后的封闭6间的赔偿一人一半”。2015年12月10日，共和县人民政府委托评估公司对原告出租的美食城商铺进行价格评估，认定房屋外部附属物及装修附属物的补偿金额合计为649041元，并给付被告搬家费5000元，停业损失费45446元，经原告向被告索要原告应得的部分房屋拆迁补偿款，但被告予以拒绝，故诉至法院，要求被告给付装修补偿款605114元、停业损失及搬家费用50446元。被告彭某某辩称，根据事实及原、被告双方的合同约定，原告所承租的美食城商铺的拆迁补偿款中，被告同意向原告支付合理部分的款项，即后院房屋的装潢费30000元、经营损失52000元、搬家费20000元，因原告是在被告不知情的情况下私自修建了玻璃大厅，且其已经营使用了1年，被告对该大厅未收取原告任何租赁使用费用，故对该玻璃大厅的补偿款，被告不予支付，对于原告提出的其他合同外的装潢费用，纯属原告个人行为，被告均不予认可。综上，被告应向原告支付装潢款及其他补偿费合计为102000元。经审理查明，2006年4月6日，被告彭某某与马成祥签订了《租赁合同》，彭某某将自己位于青海湖“151景区”的商铺6间、后院住房6间（包括餐厅装潢）租赁给马成祥经营使用，房屋年租金为36000元，租期共三年；2007年8月23日，原告冶某某与马成祥之子马军签订了《转让协议》，马成祥将其承租上述商铺房屋（改名为“西海美食城”）转让给原告经营，转让费为29000元；2009年4月14日，被告彭某某与原告冶某某签订《房屋租赁合同》，对原告与马成祥之子马军签订的《转让协议》予以确认，并明确认定了房屋年租金为40000元，租期为三年，即自2009年4月14日起至2012年4月14日止；2012年3月26日，被告彭某某与原告冶某某分别作为甲、乙双方重新签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将：“151”景区商铺房6间及后院住房10间，租赁给乙方使用，租金为52000元；租期为五年，从2012年3月26日起至2017年3月25日止；租赁期间如遇房屋拆迁，房屋内的装潢补偿金由乙方享有，铺面6间后的封闭6间的赔偿一人一半。”合同签订后，双方均按合同履行了各自的义务。2015年9月29日，青海省共和县人民政府、青海湖景区保护利用管理局共同发出《关于青海湖景区二郎剑老商业片区土地房屋征收公告》，对青海湖二郎剑景区109国道（2107㎞+800M—2109㎞公里段）南北两侧商铺及附属设施，二郎剑景区出口旅游购物街两侧行政办公用房、商铺及附属设施进行征收。2015年12月21日，经西宁博森房地产评估有限责任公司对“西海美食城”商铺房屋进行了价值评估，其中：“西海美食城（冶某某租户）房内装饰物项目共计51项，合计评估价值为639348元。2016年1月8日，被告与共和县住房保障和房产管理局签订了《青海湖二郎剑景区老商业片区房屋征收与补偿协议书》，对因房屋征收拆迁，对被告所属的房屋进行了补偿，其中：货币补偿的辅助用房建筑面积为26.78㎡，价格为61542元；装修及附属物价值为64904元；商业用房置换房屋临时过渡户一次性给予搬家费5000元；商业用房停产停业损失费45446元。在原告承租房屋期间，原告经与被告协商，对承租房屋进行了装饰装潢，并在商铺后院制作了钢架彩钢大厅1个，面积为335.22㎡，评估价值为301698元。上述事实，有原、被告当庭提交并质证的《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《青海湖二郎剑景区老商业片区房屋征收补偿协议书》、《房地产评估报告》等证据及本案庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告冶某某与被告彭某某自愿签订了房屋租赁合同，双方明确约定了租期、租金数额、给付方式等内容，该合同符合法律规定，真实有效，双方均已按合同履行了各自的义务。在合同履行过程中，因遇合同当事人不可抗力的因素即政府征收拆迁所致合同标的毁灭，致使合同不能继续履行，给双方均造成了一定的经济损失，对此，被告彭某某应根据合同约定及等价有偿、互利互惠原则向原告支付房屋及经营补偿，具体补偿方式及数额为：商铺装饰装潢补偿款合计为639348元，此款扣除原告修建的钢架彩钢大厅的补偿款301698元为337650元，此款应由原、被告平均分配，即各得168825元；钢架彩钢大厅虽系原告修建个人出资修建，但占用了被告的房屋及院落空间，根据互利互惠原则，该钢架彩钢大厅的补偿款301698元应由原告分的201698元，被告分的100000元；对于补偿的搬家费5000元及停业损失费45446元，合计50446元，应此款是对商铺经营户的补偿，应归经营户即本案原告所有。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告彭某某向原告冶某某支付因商铺被征收、拆迁而产生的房屋装饰、装修补偿款房屋租金370523元及搬家费5000元、停业损失费45446元，共计420969元，此款于本判决生效后十日内一次性付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10356元由原告冶某某承担2741元，被告彭某某负担7615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长  军乃杰审 判 员  史明林人民陪审员  才项加二〇一七年一月三日书 记 员  东主加本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。