江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2994号上诉人（原审原告）章泽奇，男，1987年7月9日生。上诉人（原审被告）徐玉芹，女，1966年3月19日生。委托代理人曹国勇，江苏友诚律师事务所律师。原审第三人江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人胡在新，该公司董事长。委托代理人刘波，男，1989年4月9日生。上诉人章泽奇、徐玉芹、原审第三人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因租�合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。章泽奇原审诉称，2013年2月24日章泽奇租用徐玉芹位于栖霞区马群大庄6号保利紫晶山P-2、P-3幢负二层217室门面房，用于开设裕兴不动产公司。在租约签订后，章泽奇对房屋进行了装修，其中门楼6000元，室内装修65000元，定制的营业柜台19**元。2014年4月2日，此房进门处顶部突然大量漏水，随后地面渗水、墙体开裂。章泽奇及时通知了徐玉芹，徐玉芹通知物业公司进行了修理。在维修过程中发现是地下埋设的主给排水管道破裂引发渗水。室内墙体因渗水而发霉变黑，气味难闻刺鼻。章泽奇多次与徐玉芹交涉，但该房屋至今未修理完工，墙体霉变至今没有做任何处理，致使章泽奇租房目的不能�现。现章泽奇支付了第2年的7个月房租、投入72900元进行装修，却不能使用涉案房屋，故诉至法院，请求判令：1、解除关于保利紫晶山门面房的租赁合同；2、徐玉芹退还章泽奇2014年4月到10月7个月房租7万元；3、徐玉芹支付装修款72900元；4、徐玉芹承担购买并安装房友软件款2240元；5、徐玉芹退还押金10000元；6、徐玉芹承担本案诉讼费用。徐玉芹原审辩称：1、章泽奇提出关于房屋质量问题很严重而要求解除合同，我方不认可。我方有5间房屋承租给别人，美容院承租了3间，美容对房屋的要求很高。美容院能使用，章泽奇也应能使用。章泽奇给徐玉芹的短信只提到章泽奇不能支付租金没有提及房屋质量问题，与章泽奇诉状所称房屋4月2日就出现开裂等问题相矛盾。2、法院已现场勘验，现场只是有霉点，现场一片狼藉不是徐玉芹的问题，是章泽奇不能营业造成的。3、�案房屋是2013年由第三人交付给徐玉芹的，如果是因为漏水造成的问题，按照相关的规定房屋还在保修期内，如因质量问题引起的损失均由第三人保利公司承担。庭审中第三人否定收到过报修，该说法不能成立，如没有报修怎么会安排物业去维修。无论是章泽奇装修导致的渗水问题，还是房屋质量问题导致的渗水问题，都不应由徐玉芹承担责任。4、如章泽奇要求解除合同，章泽奇应支付尚欠徐玉芹的4.8万元租金，并承担相当于1个月租金的违约金。综上，请求法院驳回章泽奇诉讼请求。保利公司原审辩称，本案章泽奇、徐玉芹双方是房屋租赁合同纠纷，与第三人并无法律上的关系，我司同意徐玉芹代理人的第一点辩论意见。另补充，我司认为章泽奇所主张的解除合同的理由没有法律的根据，并且章泽奇提出的损失明显过高。综上，请求法院驳回章泽奇的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年2月24日，章泽奇（乙方）与徐玉芹（甲方）签订1份《保利紫晶山门面房租赁协议》，双方约定由徐玉芹将其购买的位于栖霞区紫东路18号保利紫晶山门面房一间（面积41.64平米）租给章泽奇使用，具体地址为栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目P-2、P-3幢负二层217室；租期为五年，即自2013年4月1日至2018年4月1日止；第一年租金为110000元，押金10000元（上半年交5000元，下半年交5000元），房屋租赁到期后，结清所有水电、物业费用后归还押金；付款方式为按年支付，且须在下一租赁年度开始前提前一个月交纳房屋全年租金，否则视为乙方违约，须由乙方另外支付相当于两个月的房屋租金后，租赁合同继续有效（第一年租金分两次支付，每半年支付一次，后四年租金须一次性付完，且须提前一个月支付，否则视为乙方违约）；从租赁合同签订次年起，房屋租金在前一年的基础上上浮10%，即每年的租金依次为人民币￥110000元、￥118000元、￥129800元、￥142780元、￥157058元；在租赁期内房内设施的坏、漏现象，由甲方负责找人修理（乙方人为损坏的除外）；另，该门面房为毛坯房，由乙方自行负责装修。该协议签订后，章泽奇交纳了第一年的租金110000元以及押金10000元，后即对房屋进行了装修，进而入住经营，开办了裕兴不动产公司，从事房产中介。2014年3月11日、14日，章泽奇分别交了第2年房租118000元中的4万元和3万元。因尚欠部分房租，2014年5月21日，章泽奇通过自己手机向徐玉芹侄子徐正林发送短信，内容为：“徐先生，不好意思，才看到信息，您上次还发过一次，那时候在修手机，今天才看到。最近生意不好，您和徐总说说，能不能再给我点时间，我现在几个店面都在转让，只要一转掉一个店面我就把剩下�房租给您打过去，我们房地产最近很难做，我实在是没有办法。但是，您放心，我只要一凑齐钱，就给你们打过来，拜托你和徐总说说，我是碰到了很大的困难了今年。”徐正林短信回复：“要不然这样，你直接打电话给徐总，138××××7111，该帮你说的话，我都已经尽力了，毕竟这个事情我拍不了板。望理解，谢谢！”2015年1月8日，章泽奇以房屋存在质量问题为由向原审法院提起诉讼，要求解除该租赁合同。章泽奇在诉状中陈述，2014年4月2日，此房进门处顶部突然大量漏水，随后地面渗水，墙体开裂。章泽奇及时通知了徐玉芹，徐玉芹也通知了物业公司进行了修理，在维修过程中，发现是地下埋设的主给排水管破裂引发渗水，但第三人保利公司派遣的物业公司一直未能维修好。庭审中，徐玉芹方认可物业公司派人进行维修的事实，但第三人保利公司称未接到报修�就房屋质量问题，本庭于2015年2月4日至现场勘验，结论为：房内遗留维修痕迹，一片狼藉；二楼房间中间墙体有明显霉迹。另，章泽奇陈述其装修款为72900元，其中门楼6000元，室内装修65000元订制的营业柜台19**元，及购买并安装房友软件花费2240元。徐玉芹对此不予认可，第三人认为与其无关。上述事实，有《保利紫晶山门面房租赁协议》、《私人承包协议》、短信截屏、现场照片、现场勘验笔录、当事人陈述等证据证实。原审法院认为，章泽奇、徐玉芹双方签订的门面房租赁协议系双方当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当全面正确地履行各自的义务。纵观本案争议焦点，主要为该房屋是否存在质量问题，如存在质量问题，是否能导致章泽奇方租房目的不能实现，继而行使解除权。就此争议，原审法院�为，从现场勘验的结果看，该房屋存在一定的质量问题，如霉迹，第三方也派人进行了维修，但现场勘验结果证实，第三方并没有维修完好。原审法院认为，涉案房屋存在质量瑕疵，但尚未严重到致使章泽奇方租房目的不能实现，继而行使解除合同的权利。另，从章泽奇给徐玉芹方的短信内容“最近生意不好，……我现在几个店面都在转让，只要一转掉一个店面我就把剩下的房租给您打过去，我们房地产最近很难做，我实在是没有办法……”可看出，章泽奇不能按照约定全额交纳第2年房租的主要原因是其经营的中介公司生意不好以及市场大环境所致，而非房屋质量问题。现章泽奇以自己的行为明确表示不再租赁该房，系章泽奇根本违约。但徐玉芹对房屋存在质量问题后没有尽到修缮义务，也属于违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第94条第二项规定，在履�期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。现章泽奇明确表示要求解除双方租赁合同，原审法院结合本案的实际情况，认为不宜判令双方继续维系该租赁合同，故准许章泽奇提出解除双方签订的门面房租赁协议。由于章泽奇解除合同系违约在先，且直到2015年1月份才向原审法院提出要求与徐玉芹解除合同，原审法院结合本案实际情况以及权衡双方利益，认定章泽奇应当承担第2年开始后的5个月房租（2014年4月-8月），即49166元。徐玉芹应当退还章泽奇房租20834元及押金10000元。至于章泽奇提出的要求徐玉芹赔偿其装修费用，原审法院认为，因章泽奇提出解除合同系根本违约，其装修费用系自己经营所支出，且具体数额真实性无法认定，相关当事人亦不认可，故此请求无事实依据和法律依据，原审法院不予支持。徐�芹提出章泽奇解除合同应当支付余下的房租48000万元以及赔偿1个月的房租，原审法院认为徐玉芹亦存在违约行为，故此抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。现徐玉芹要求第三人对其房屋进行维修及承担相应责任，因原审法院已判令原徐玉芹双方解除租赁合同，故此请求与本案不属同一法律关系，可由徐玉芹以房屋质量为由另案起诉第三方。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、解除章泽奇与徐玉芹于2013年2月24�签订的《保利紫晶山门面房租赁协议》；二、徐玉芹自判决生效之日起10日内退还章泽奇房租20834元及10000元押金；三、驳回章泽奇的其他诉讼请求；四、第三人江苏保利宁远房地产开发有限公司在本案中不承担责任。原审案件受理费3602元，减半收取1801元，由章泽奇负担901元，徐玉芹负担900元。如当事人未按照判决指定的期间内履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。章泽奇不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决认定的事实不清。原审法院认为涉案房屋存在质量瑕疵，但尚未严重到致使徐玉芹租房目的不能实现。涉案房屋地面严重渗水屋顶漏水，墙体开裂及严重霉变，如是新建之房，肯定不能通过验收并交付使用。上诉人认为涉案房屋不能正常使用，上诉人和六名员工不能在上漏下渗的潮�环境中办公。涉案房屋上漏下渗的情况自2014年4月1日出现后，上诉人即联系徐玉芹，但直到2014年6月物业公司才派人维修法院应调查相关维修记录。至今未修理完成，维修前上漏下渗，维修后墙体霉变，满地狼藉，这样的房屋状态，如何正常使用。原审判决上诉人承担2014年4-8月的租金，属于错误认定。二、原审判决适用法律错误。原审判决认为上诉人构成根本违约，但上诉人于2014年3月11日汇出的4万元加上3月14日汇出3万元，共计7万元，按第2年118000元的年租金计算已支付60%的租金。上诉人从未表示或以行为表明不履行主要债务。汇款7万元及短信就是上诉人会履行合同义务之证明。根本违约是指合同目的不能实现，而上诉人之行为只是履行合同义务不符合约定，不构成根本违约。如房屋能在1至2个月内维修好，而上诉人经催告还不支付剩余房租，才构成根本违约。合同约定就算上诉人违约，也只需多付两个月租金，合同还是可得到履行。三、如徐玉芹迅速维修好房屋，使之能正常使用，即使上诉人不想继续经营，也可通过转让方式把房屋转让给别人经营。转让即可弥补装修的72900元，事实上徐玉芹也同意转让的，但以目前满地狼藉的情况，实在无法转让，这一切损失都是徐玉芹不履行维修义务所造成的，故装修的72900元扣除折旧的余值应由徐玉芹补偿给上诉人。装修费有合同和收据证明，且余值可通过专业机构估值来确定。综上，请求二审法院，1、依法撤销原判，改判徐玉芹返还7个月房租即70000元。2、判令徐玉芹支付装修款72900元。3、判令徐玉芹承担一、二审诉讼费用。徐玉芹答辩称，章泽奇认为涉案的房屋存在质量瑕疵，原审法院认定事实清楚，涉案房屋也仅仅是存在一点渗水的问题，并不导致无法使用。章泽奇认为房�的漏水情况是从2014年4月1日出现，这显然是不对的，章泽奇是直到2014年6月才提出房屋存在渗水的情况，徐玉芹也立即找了第三人，第三人是交由物业公司维修。章泽奇认为适用法律错误。这一点徐玉芹也认为适用法律错误，原审解除两上诉人之间的租赁合同，所依据的法律依据是错误的，而且也没有事实基础。徐玉芹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审部分事实不清，依据已认定的事实所作出的判决错误。原审认定正确的事实是章泽奇不能按照约定全额交纳第2年房租的主要原因是其经营的中介公司生意不好以及市场大环境所致，而非房屋质量问题。现章泽奇以自己的行为明确表示不再租赁该房，系章泽奇根本违约，依据这一事实，原审判决解除上诉人与被上诉人之间租赁合同，既无事实基础，也无法律依据。章泽奇认为房屋漏水，但其未能对漏水�间作出举证，原审对这一事实没有查清。截止到2015年4月1日，章泽奇尚欠48000元租金，原审却判决上诉人退20834元租金给章泽奇，而依据合同约定章泽奇须在2014年4月1日前交纳包括上述48000元在内的全年租金，被上诉人违约应当另外支付相当于2个月租金（约2万元）的违约金，原审的判决未顾及当事人的合同约定。二、原审适用法律错误。被上诉人不履行主要债务，其根本没有法定的解除权，原审以《合同法》第94条规定作为判决解除合同的法定依据，显然系适用法律错误。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决第1、2项，依法改判章泽奇继续履行合同。2、按照租赁合同不退还租金及押金。3、一、二审诉讼费用由章泽奇承担。章泽奇答辩称，徐玉芹称房屋漏水不是从2014年4月1日开始的，是从6月份开始的，章泽奇在原审中提供的照片和原审法院去现场勘验都有记录�真正漏水是在4月1日当天，这是一个事实不可否认的。徐玉芹称章泽奇租赁违约，因为租金是从4月开始计算的，如果章泽奇要违约，这7万元租金是不会给。在章泽奇支付租金之后，4月1日出现了房屋漏水，渗水现象，导致章泽奇不能营业、经营，所以我要求将房屋维修好，能够正常营业了，我才会支付租金。从4月1日通知被告房屋漏水、渗水现象，一直到6月6日物业公司才派人来维修，这过程两个月，一直是房屋存在问题，物业从6月份开始维修一直到至今都没维修完，原审法官去现场核实，房屋明显维修过，但是维修后墙体有霉变，一个有渗水漏水加上霉变的房屋，不能继续在里面办公居住，也不能正常营业，租赁合同应该解除，应该退还租金，包括支付装修款。综上，请求二审法院驳回徐玉芹的上诉请求。针对双方的上诉请求，原审第三人保利公司陈述称，保�公司认为本案与保利公司并无法律上的关系。二审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者××的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，章泽奇与徐玉芹于2013年2月24日签订的《保利紫晶山门面房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。该租赁协议约定，付款方式为按年支付，且须在下一租赁年度开始前提前一个月交纳房屋全年租金，否则视为乙方违约，须由乙方另外支付相当于两个月的房屋租金后，租赁合同继续有效。由于上诉人章泽奇分别于2014年3月11日、14日向上诉人徐玉芹交纳了第2年房租118000元中的40000元和30000元，余款尚未缴纳，构成违约，理应按约承担违约责任。据此，原审法院结合本案的实际情况及权衡双方利益，认定徐玉芹承担第2年开始后的5个月房租并无不当，依法应予维持。上诉人章泽奇上诉称徐玉芹应返还其7个月房租70000元的意见，缺乏合同依据，本院不予支持。关于双方签订的租赁协议是否应当解除问题。本院认为，根据查明的事实，由于2014年4月案涉房屋进门处顶部漏水，墙体开裂，虽物业公司进行了维修，但一直未能维修好，原审法院于2015年2月至现场勘验，涉案房屋墙体有明显霉迹，在诉争房屋墙体存有明显霉迹的情况下，若上诉人居住案涉房屋有碍其身心××，上诉人提出解除双方签订的租赁协议于法有据，理当得到支持。原审法院认为涉案房屋�在质量瑕疵，尚未严重到致使上诉人章泽奇租房目的不能实现，继而行使解除合同的权利不当，该认定有误，但所判结果正确，本院予以维持。关于上诉人章泽奇主张徐玉芹支付装修款72900元。本院认为，因双方签订的租赁协议约定，由章泽奇自行负责装修，上诉人章泽奇并未按约全额支付第2年租金，构成违约。虽案涉合同提前解除，但双方均有违约行为，现上诉人章泽奇上诉主张徐玉芹支付装修款72900元，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3602元，由上诉人徐玉芹负担525元，由上诉人章泽奇负担3077元。本判决为终审判决。审 判 长  张晗庆审判�夏海南代理审判员  吴 勇二〇一五年八月十三日书 记 员  付 迪