广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第1461号原告李玫瑛。委托代理人覃健生，来宾市兴宾区法律服务中心法律工作者。委托代理人陆誉中，广西黎梁律师事务所律师。被告来宾市泰德房地产开发有限公司。住所地：来宾市民乐路379号1#楼一层。法定代表人梁茂青，董事长。委托代理人罗洪亮，广西天际律师事务所律师。委托代理人蒙雪宾，广西天际律师事务所实习律师。被告韩青，女，1968年5月4日生，朝鲜族，户籍所在地辽宁省大连市中山区一德街61号6-2，现住来宾市民乐路泰德花园一单元501。公民身份号码：21020219680504372X。原告李玫瑛与被告来宾市泰德房地产开发有限公司、韩青商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，依法组成由审判员ＸＸ担任审判长，审判员卢巨根、人民陪审员李家妥参加评议的合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。书记员黄盼露担任记录。原告李玫英及委托代理人覃健生、陆誉中、被告来宾市泰德房地产开发有限公司的委托代理人罗洪亮、蒙雪宾、被告韩青到庭参加诉讼。在诉讼过程中，因本案案情重大复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告李玫瑛诉称，被告来宾市泰德房地产开发有限公司开发天辰广场，被告韩青为来宾市泰德房地产开发有限公司的负责人。在开发过程中，被告来宾市泰德房地产开发有限公司缺乏资金周转，公司负责人韩青找到原告，并承诺将天辰广场2号楼一层商铺以每平方米13500元的价格卖给原告，原告于2010年11月5日、11月8日、12月7日分别将100万元、50万元、50万元共200万元汇入韩青指定的账号。2011年1月15日，原告与被告来宾市泰德房地产开发有限公司签订了《预售协议书》，约定天辰广场2号楼一层商铺（约300㎡），以单价13500元／㎡出售给原告，原告将房款汇入被告指定的账户内，被告及负责人均签字盖章；双方还口头约定2011年底交房，原告交清房款。合同签订后，原告又将10万元打人被告指定的账号。2011年3月14日，被告负责人韩青向原告出具收到原告购买天辰广场2号楼一层商铺210万元的定金《收条》。后被告在2011年底未能交房，原告亦未支付房款给被告。去年，被告建好商铺后，原告多次要求被告与原告签订《商品买卖合同》，但被告以以前所定的价格低，不肯将商铺卖给原告，原告亦无法将剩余的房款支付给被告。为此，请求法院：1、判决确认原告李玫瑛与被告来宾市泰德房地产开发有限公司2011年1月5日签订的《预售协议书》合法有效；2、判决被告来宾市泰德房地产开发有限公司履行《预售协议书》，将“天辰广场”2号楼一层商铺交付原告李玫瑛使用；3、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《预售协议书》，证实：原告与被告签订了《预售协议书》，约定天辰广场2号楼一层商铺（约300㎡），以单价13500元／㎡出售给原告，原告将房款汇入被告指定的账户内，被告及负责人均签字盖章；2、《授权委托书》，证实：王圣君委托韩青全权处理来宾市泰德房地产开发有限公司所有事宜；3、《电脑咨询单》，证实：被告的身份情况；4、《商品房预售许可证》，证实：被告的商铺在起诉前已取得商品房预售许可证；5、《企业变更通知书》，证实：2013年5月16日，被告的法定代表人由王圣君变更为梁茂青；6、《银行回执单》，证实：原告支付被告210万元；7、《收条》，证实：韩青收到原告支付的210万元；8、《核账清单》，证实：被告收到原告的210万元；9、《房屋产权面积对照表》，证实：天辰广场2号楼已经交付使用；10、《照片》，证实：天辰广场2号楼已经交付使用。被告来宾市泰德房地产开发有限公司辩称，一、与原告签订《预售协议书》纯属被告韩青个人行为，与被告来宾市泰德房地产开发有限公司无任何关系。1、被告韩青与原告签订《预售协议书》之前，原告已将200万元汇入韩青的个人账上，签订《预售协议书》之后，又将10万元汇入韩青的个人账上，被告来宾市泰德房地产开发有限公司与原告在此期间无任何经济往来；2、被告来宾市泰德房地产开发有限公司未收取原告的任何款项；3、商品房销售的定价必须经股东会讨论决定，涉案的商品房销售在2010年至2012年间股东会没有进行讨论决定；4、被告韩青不是被告来宾市泰德房地产开发有限公司的股东，也不是法定代表人，更不是该公司的职工；5、被告韩青没有得到被告来宾市泰德房地产开发有限公司的授权委托与原告签订《预售协议书》。二、《预售协议书》对原告和被告来宾市泰德房地产开发有限公司来说应属无效合同。1、与原告签订《预售协议书》纯属被告韩青个人行为，与被告来宾市泰德房地产开发有限公司无任何关系；2、《预售协议书》不具备商品买卖合同的主要内容；3、被告来宾市泰德房地产开发有限公司未收取原告的任何款项；三、原告的第二项诉讼请求无任何依据。因为《预售协议书》属无效合同，所以原告的第二项诉讼请求无任何依据。被告来宾市泰德房地产开发有限公司对其陈述事实在举证期限内无证据提供。被告韩青辩称，其的行为属于公司行为而不是个人行为，当时公司法人王圣君委托韩青全权处理公司的事情，其所收的款项已经全部交给公司。被告韩青对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《授权委托书》、2、《银行对账单》、3、《核账清单》，证实：韩青是来宾市泰德房地产开发有限公司的职员。经过开庭质证，被告来宾市泰德房地产开发有限公司对原告提供的证据1、3、4、5、6、9、10的真实性无异议，但对原告提供的证据2、7、8的真实性有异议，认为签订合同时，被告韩青是个人行为，不是公司行为，公司未收取原告的任何款项。被告韩青对原告提供的证据的真实性均无异议。本院对原告提供的证据予以认定。原告李玫瑛对被告韩青提供的证据1、2、3的真实性无异议。被告来宾市泰德房地产开发有限公司对被告韩青提供的证据的真实性有异议。本院对被告韩青提供的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告李玫瑛于2010年11月5日、11月8日、12月7日分别将100万元、50万元、50万元共200万元汇入被告韩青的账号。2011年1月15日，以原告李玫英为乙方、被告来宾市泰德房地产开发有限公司为甲方，甲、乙双方签订了《预售协议书》，甲乙双方就乙方购买天辰广场2号楼一层商铺付款事宜达成如下协议：一、甲方将其开发建设的该商铺（面积：暂定300㎡，实际面积以房产局测绘面积为准），以单价13500元／㎡出售给乙方，二、乙方将房款汇入甲方指定账户内。三、甲方收到房款后，按照乙方提出的方案对该商铺进行合理的修改。四、本协议未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份，双方各执一份。甲方落款处加盖被告来宾市泰德房地产开发有限公司的公章，负责人处是被告韩青的签字，落款日期是2011年1月14日；乙方落款上是原告李玫瑛的签字，落款日期是2011年1月15日。2011年3月10日，原告李玫瑛将10万元汇入被告韩青的账号。2011年3月11日，韩青给李玫瑛出具《收条》，写明：收到人民币2100000.00元整，此款为李玫瑛所交其购买《天辰广场》2号楼一层商铺款。后原、被告发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，请求本院依法判决。本院认为，原告李玫瑛与被告来宾市泰德房地产开发有限公司签订的《预售协议书》，是双方的真实的意思表示，且没有违反法律的规定，属合法有效的合同，但《预售协议书》仅仅是预售合同，原告要购买房屋，还应按《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条的规定，签订书面的《商品房买卖合同》，但双方没有再签订任何合同，被告来宾市泰德房地产开发有限公司也没有收取原告的尾款，由于没有签订书面的《商品房买卖合同》，也没有约定商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间和交付使用条件及日期等；因此，原告李玫英请求确认《预售协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持，但请求将“天辰广场”2号楼一层商铺交付原告李玫瑛使用的请求，本院不予支持；同时，《预售协议书》加盖有被告来宾市泰德房地产开发有限公司的公章，韩青的行为属公司行为，而不是个人行为；被告来宾市泰德房地产开发有限公司关于“韩青的行为属个人行为”的答辩意见，本院不予采纳，但被告来宾市泰德房地产开发有限公司的关于“原告的第二项诉讼请求无任何依据”的答辩意见，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告李玫瑛与被告来宾市泰德房地产开发有限公司2011年1月5日签订的《预售协议书》合法有效；二、驳回原告李玫瑛的其他诉讼请求。案件受理费38900.00元，原告李玫瑛承担38800.00元，被告来宾市泰德房地产开发有限公司承担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或来宾市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于来宾市中级人民法院。审判长ＸＸ审判员卢巨根人民陪审员李家妥二〇一五年六月三日书记员黄盼露附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。