广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第2606号
上诉人（原审原告、反诉被告）霍日彪，男，1959年9月8日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人姚丹萍。
委托代理人黄衍雄。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中一村民小组，住所地。
负责人陆锦标。
委托代理人姚炽林。
委托代理人郑远颜。
上诉人霍日彪与上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中一村民小组（以下简称中一村民小组）因土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市三水区人民法院（2014）佛三法乐民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，作出如下判决：一、霍日彪与中一村民小组签订的《土地使用合同》无效；二、中一村民小组于判决生效之日起十日内返还霍日彪土地定金80000元及利息（利息计算如下：以80000元为基数，从2014年4月4日至中一村民小组实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回霍日彪的其他诉讼请求；四、驳回中一村民小组的反诉请求。案件受理费27848元，反诉费295元，合共28143元，由霍日彪负担24668元，中一村民小组负担3475元。
上诉人霍日彪上诉提出：一、中一村民小组应承担导致《土地使用合同》无效的全部过错责任，原审判决认定霍日彪承担主要过错是错误的。中一村民小组作为土地所有者和出租方，在明知土地性质属于农业用地且霍日彪承租目的是兴建厂房宿舍的情况下，用标注有乐平镇政府有关部门、领导盖章签名的《农村集体土地租赁建设审批表》哄骗霍日彪称土地性质已转为工业用地。霍日彪作为普通农民，完全有理由相信土地已办理完毕相关变更手续，尽到审慎义务。同时，霍日彪在合同签订后办理厂房报建手续时才知道土地性质是农用地，遂找中一村民小组协商。中一村民小组承诺其出面办理变更手续，相关费用由霍日彪承担。因霍日彪已缴纳多年租金，考虑到很多政府部门已盖章同意土地变更性质，相信承诺。直到2013年年中，中一村民小组才明确告知土地性质变更手续无法办理。霍日彪知情后立即表示不再继续租赁土地，而中一村民小组却仍企图让其继续租赁土地，多次追讨租金。二、原审判决对《土地使用合同》无效造成的双方损失认定，实属不当。按照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第21条的规定，当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担，土地闲置费如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。涉案土地到目前仍为农用地，原审法院不应在计算2006年9月至2014年1月期间的损失时按合同关于建设用地的租金约定来计算土地闲置费。综上，请求：1.撤销原审判决第三项，改判中一村民小组向霍日彪返还2006年9月至2013年9月期间的土地租金620568元及利息（以620568元为基数，从2014年4月4日起至中一村民小组实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案一、二审诉讼费用由中一村民小组承担。
中一村民小组针对霍日彪的上诉答辩称：一、霍日彪与中一村民小组签订的《土地使用合同》有效。霍日彪明知涉案土地是农用地，需办理土地性质变更手续，没有异议且一直交纳租金。《松头岗租地补充合同》中就农用地申请及费用的分担做了约定。二、原审判决对双方损失认定，应当以中一村民小组和霍日彪合同租金数额与2014年中一村民小组新招标成交的土地租金数额差价为准。原审法院漏列了两份证据：《乐平镇农村集体资产交易成交确认书》原件一份、《土地使用合同》原件一份。这些证据是在争议发生后，涉案土地重新上乐平镇政府平台交易的证据，能够证明2014年新签订合同也是以农用地的性质出租，并且相应的土地租金及增长的比例也提高了。
上诉人中一村民小组上诉提出：一、霍日彪与中一村民小组签订的《土地使用合同》有效。根据《土地使用合同》、《松头岗租地补充合同》约定的内容，结合远低于工业用地的土地租金和至今未将租赁土地用于工业用途的事实，可见《土地使用合同》并不是简单将农用地出租用于工业用途，而是要求霍日彪只能在办理土地性质转换手续后才能用于工业用途。霍日彪签订合同是对承租土地在合同期间内转换为工业用地产生利益预期而进行的一次投资，目的是为了以远低于工业用地的租金长期控制合同中28.73亩土地。合同签订、履行均未违反法律的强制性规定，合同合法有效。二、原审判决认定中一村民小组承担2013年10月至2014年1月的土地使用损失31603元，依法无据。原审判决认定合同无效后计算双方损失时应包括霍日彪支付2013年10月至2014年1月的土地使用费以及霍日彪占用土地期间，中一村民小组可以获得的土地租金损失。中一村民小组与霍日彪解除合同后，按农用地招标出租，租金每年每亩3000元，第4、5年为每年每亩5000元，第6年起每五年递增15%。一旦《土地使用合同》认定无效，霍日彪应参照中一村民小组招标成交的租金数额补足差价。综上，请求：1.撤销原审判决；2.驳回霍日彪的诉讼请求；3.改判霍日彪与中一村民小组签订的《土地使用合同》自2014年1月14日起解除；4.霍日彪向中一村民小组支付拖欠的土地租金31603元；5.本案一、二审诉讼费用由霍日彪承担。
霍日彪针对中一村民小组的上诉答辩称：一、原审法院认定《土地使用合同》无效是正确的。中一村民小组将农用地作为建设用地出租给霍日彪使用，即使该合同是双方真实意思表示，也违反强制性规定而无效。二、导致合同无效的责任应当由中一村民小组全部承担，理由见霍日彪上诉提出的第一点意见。
上诉人霍日彪在二审期间未向本院提交新的证据。
上诉人中一村民小组在二审期间向本院提交其在一审期间已经提交，但一审法院遗漏审查的《乐平镇农村集体资产交易成交确认书》、《土地租赁合同》各一份，拟证明在本案争议发生后，涉案土地重新上乐平镇政府平台交易，进而证明中一村民小组于2014年与案外人签订的《土地租赁合同》，也是以农业用地的性质出租涉案土地，如果涉案合同无效，应当以该《土地租赁合同》与涉案合同的差价来计算中一村民小组的损失。
上诉人霍日彪针对上述证据在一、二审期间发表如下质证意见：1.霍日彪不是《土地租赁合同》的当事人，对合同的真实性无法确认，即使该合同真实，从合同反映涉案土地到目前为止仍是农业用地，至今尚未办理建设用地审批手续及集体土地使用证；2.从成交确认书所附的村民小组户代表表决书关于由承租者承担与霍日彪因合同纠纷产生的经济赔偿的记载来看，表示中一村民小组非常清楚合同的效力及导致合同无效的责任在中一村民小组，中一村民小组亦明白自己需要承担的法律责任，只是想通过转包的方式将法律责任转移给下一任租户；3.如果成交确认书真实，中一村民小组混淆了乐平镇政府及乐平镇农村集体资产管理部门，尽管乐平镇农村集体资产管理部门属于国有企业，但并不能代表政府，中一村民小组一直企图将责任转移给政府，即使政府的决定是正确的，中一村民小组的行为对霍日彪亦是一种伤害；4.通过对前后两份合同的对比，中一村民小组在之后签订的合同里不再对土地用途进行约定，即回避了该地块用于建设用途的约定，并在与案外人签订的《土地租赁合同》中约定土地的现状为农用地，由此可见，中一村民小组在与霍日彪签订《土地使用合同》时，故意隐瞒或者回避了涉案土地的性质问题。
经审查，中一村民小组提交的证据反映的是其与案外人的关系，与本案没有关联，本院对该证据不予确认。
经审理，本院除对原审判决认定事实予以确认外，另查明，原审判决书第七页倒数第八行“……2009年10月”存在笔误，应为“……2013年10月”。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，二审争议焦点在于：一、霍日彪与中一村民小组签订的《土地使用合同》是否有效；二、霍日彪主张中一村民小组退还620568元租金及利息、土地定金80000元，以及中一村民小组主张霍日彪支付拖欠的租金31603元的请求是否应予支持。
对于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，霍日彪与中一村民小组于2006年9月19日签订《土地使用合同》，约定中一村民小组将涉案土地出租给霍日彪用于建办企业使用。由于涉案土地的建设用地审批手续至今未办理完毕，该土地性质仍为农业用地，故双方签订的《土地使用合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的法律强制性规定，属于无效的合同。双方在合同中关于“乙方（霍日彪）使用甲方（中一村民小组）土地建设企业厂房、宿舍，必须要到国土管理部门、规划建设部门办理有关审批手续后才可建设”的约定，仅能证明双方明确知道在涉案土地上合法兴建厂房等建筑物需要办理的手续，并不能否定双方对土地用途的约定，故中一村民小组以该条约定为由主张合同有效，理由不成立，本院不予支持。由于无效的合同自始没有法律效力，原审法院驳回中一村民小组关于解除合同的诉请，处理正确，本院予以维持。
对于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于涉案合同属于无效的合同，霍日彪请求中一村民小组退回其支付的土地定金80000元，符合前述法律规定，本院予以支持。虽然合同无效，但霍日彪占用涉案土地多年，其应当支付相应的占有使用费，原审法院考虑到双方对合同无效的过错程度，酌定霍日彪已支付的土地使用费损失由霍日彪自行承担，而中一村民小组请求的土地使用费损失31603元由中一村民小组自行承担，较为公平合理，本院予以维持。霍日彪上诉称合同无效的过错完全在中一村民小组。对此，本院认为，霍日彪作为一个完全民事行为能力人，在签订合同时负有审慎的审查义务。在没有充分证据证明中一村民小组恶意隐瞒土地性质、并谎称涉案土地已经办理完毕建设用地审批手续的情况下，霍日彪称其在签订合同时以为涉案土地已经属于建设用地，依据不充分，本院不予采纳。而且在合同签订并履行近三年后，霍日彪又与中一村民小组签订《松头岗租地补充合同》，对涉案土地办理农用地转建设用地费用作出进一步的约定。由此可见，霍日彪应明知涉案土地的性质，且了解涉案土地的使用风险，此后还继续履行合同多年，故霍日彪主张其对合同无效没有过错，理由不成立，本院不予采纳。中一村民小组以合同有效为由主张霍日彪支付尚欠的租金，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，霍日彪、中一村民小组的上诉请求，理据均不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12537.74元，由上诉人霍日彪负担10005.68元，上诉人佛山市三水区乐平镇念德村民委员会陆坑村中一村民小组负担2532.06元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一四年十二月一日
书 记 员 袁嘉莹