贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔县民初字第43号
原告冯某，男，住贵州省黔西县城关镇。
原告高某，女，住贵州省黔西县城关镇。
被告贵州某某房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市洪山路60号。
法定代表人顾怀刚，系该公司经理。
委托代理人王进，贵州博文律师事务所律师。委托权限为特别授权。
原告冯某、高某与被告贵州某某房地产开发有限责任公司（以下称某某房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法由审判员石承琴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某、高某、被告某某房开公司的委托代理人王进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某、高某诉称：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的水西湾畔项目属黔西县政府规划的菜市场，原告在其售楼部花200元购VIP卡一张，并于同年8月16日与被告签订了合同编号为423号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路名为水西湾畔的商铺一个（编号为1-323号）售予原告，商铺建筑面积1.62平方米，总价款为29063元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付符合使用条件的商铺。第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部付款，并按照买受人已付全款的1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告于同年9月1日向被告支付了房屋价款及契税等其他各项代收款共计29063元，但从合同签订之日起到现在，被告并未向原告履行交房义务，早已严重超期，为此，原告向被告设在水西湾畔的办公地点提交了退房通知，但未有结果，故诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款29063元，并按同期银行贷款利息从原告付款之日起至被告退款之日止向原告计付违约金。
为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：
1、原告冯某、高某本人身份证复印件一页，用以证明其诉讼主体适格；
2、第423号《商品房买卖合同》复印件一份，用以证明双方已订立商品房买卖合同的事实；
3、收款收据二张，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款26800元，同时支付了各项代收费计2063元，两项共计28863元；
4、关于退返商铺的书面通知一份，用以证明被告存在逾期违约后，原告按约定已履行了通知义务；
5、黔西县住建局、规划局、房产局三部门联合下发的黔住建字（2013）68号文件《关于水西湾畔业主反映有关问题的调查报告》一份，用以证明被告公司作为建设单位存在擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为，并被责令限期进行整改；
6、黔西县住建局（2013）第6次专题会议纪要一份，用以证明被告对其开发的水西湾畔小区楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内违法钻孔、铺设钢架被决定限期拆除的事实。
被告某某房开公司辩称：我公司认可原告所述逾期交房的事实，但现在商铺已经建成，就原告等业主所反映商品房建筑质量上存在的问题，我公司已通知原告等业主并经协商取得一致同意，由公司尽快改造完毕后再交付原告使用，双方签订的合同完全可以继续履行，不符合约定或法定的解除条件，故原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭查明事实予以明判。
被告某某房开公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交了下列证据：
1、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房物预售许可证，用以证明涉案房产是某某公司开发的，是有合法手续且属于依法进行销售的；
2、水西湾畔商铺委托经营管理协议（共计8份），用以证明杨小飞等业主与我们达成意向协议，将农贸市场改成商铺，该证据不是证明合同的效力，只是和业主达成意向协议，等商铺开业后返祖给我们；
3、内铺、外铺、摊铺电话联系业主及是否签订协议意向表，用以证明未签字部分业主同意我们将农贸市场改造成商场，此事是取得大多数业主同意的。
经庭审质证，被告对原告提交的第1至3组书证不持异议，对第4组书证的真实性有异议，表示不清楚；对第5、6组书证无异议。原告对被告提交的证据均有意见，对第1组书证不予质证，因该证据全部是复印件；对第2组证据认为被告既然不是证明合同效力，那就不存在意向行为；对第3组证据被告当时承诺两三个月内开开业，但至今一直没有任何动静，我们一直处于被骗之中。
上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告提交的第4至6组书证能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其限期整改未予落实，原告已书面通知其解除合同等事实，应予采信。对被告提交的证据与本案争议的事实无关联性，不予采信。
综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。
经审理查明：2011年4月，被告某某房开公司对外广告其开发的水西湾畔项目地下一层为车库，地上第一层商铺属黔西县政府规划的农贸市场，原告在其售楼部支付200元购VIP卡一张，并于同年8月16日与被告签订了合同编号为423号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇河滨路水西湾畔商住楼的商铺一个（编号为1-323号）预售给原告，商铺建筑面积2.74平方米，套内建筑面积1.62平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为29063元，买受人按一次性方式付款。合同约定的交房期限为2012年5月1日前。合同同时对买受人付款期限、买卖双方逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定，另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。2011年9月1日，原告向被告支付了商铺总价款26800元（VIP卡抵扣2000元后的合同总价）及各项代收税费2063元。致此，原告一共向被告支付了各项购房款共计29063元。同年8月23日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未按合同约定向原告履行交房义务。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住建局、规划局、房管局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行了调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致。调查小组遂责令被告限期进行整改，并及时向调查组报告整改落实情况。2013年10月20日，原告以书面形式通知被告退房，同时要求被告承担相关违约责任，双方为此发生纠纷。2013年10月31日，黔西县住建局召集规划局、房产局、被告某某房开公司相关人员及水西湾畔业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议决定限期被告公司在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。原告以被告存在上述事实为由诉至法院，请求如上所判。
另查明，被告开发的水西湾畔项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾怀刚通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此招致了黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。双方签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。”
本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告某某房开公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得水西湾畔项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限一年多的时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还全部购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。原告于2013年10月20日向被告履行了必要的通知义务，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1﹪支付违约金的约定经计算仅为290.63元元，明显低于原告的损失，原告据此主张按同期银行贷款利息计付违约金有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任。被告关于商铺的重新改造已通知原告等业主并经协议取得一致同意，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，因未向法庭提交任何证据证明，故本院不予采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告冯某、高某与被告被告贵州某某房地产开发有限责任公司签订的第423号《商品房买卖合同》于2013年10月20日解除；
二、被告贵州某某房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还原告冯某、高某因购房已付的全部款项计29063元，并以此款项为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2011年8月16日计付利息至本判决生效之日止。
案件受理费526元，已减半收取263元，由被告贵州某某房地产开发有限责任公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力，当事人可在判决书生效后二年内向本院申请强制执行。
审判员 石承琴
二〇一四年三月十九日
书记员 刘 芸