陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00289号
上诉人（原审被告，反诉原告）郑某某。
委托代理人崔某，陕西泽成律师事务所律师。
委托代理人李某，陕西泽成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）段某某。
委托代理人李某某，陕西长华律师事务所律师。
上诉人郑某某因与被上诉人段某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2013）长民初字第04073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑某某之委托代理人崔某、被上诉人段某某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年12月14日，段某某与郑某某签订《租房协议》，约定，郑某某租赁段某某房屋［（包括门面房二间、二层三间、地下室三间、两边上下二间、东边小房七间、后边单元房（三层）一套、后边（一层）二间］，租期十年，年租金35000元，半年一支付，提前一个月支付段某某，门面房二间，随大形势水涨船高。2013年5月中旬，郑某某在其租用段某某房屋开设的某美容美发店窗户上贴出该店搬至郭杜北街经营的告示，搬走了部分美容美发用具，再未回原处经营。此后，双方因续租问题发生争议，导致纠纷。
2013年7月，段某某诉至法院称：2003年12月14日，其与郑某某签订《租房协议》，约定，郑某某租赁其西安市长安区某村29号房屋多间，租期十年。2013年5月，郑某某因经营问题，拒绝支付其房租，并将租赁房屋内的设施设备等搬走。郑某某的行为表明，《租房协议》已解除。2013年7月初，郑某某要求继续履行《租房协议》，并拒绝支付租金。郑某某的行为侵犯了其合法权益，给其造成经济损失。请求判令解除其与郑某某签订的《租房协议》，郑某某立即腾房，判令郑某某支付其2013年7月至判决之日的房屋占用费（每月按6000元计算），判令郑某某支付2013年1月至6月的房屋租金35000元，诉讼费由郑某某承担。
郑某某辩称：其与段某某签订的《租房协议》未解除，不存在房屋占用费问题。其已支付2013年上半年房租，不应重复缴纳。段某某破坏其承租的房屋，影响其正常营业，构成违约。2013年下半年房租非其不支付，系段某某拒收。请求驳回段某某的诉讼请求。同时，郑某某提起反诉称：2013年5月，段某某破坏出租之房屋，致其经营场所变小，至今不能营业，严重违约。请求判令段某某继续履行《租房协议》，并判令段某某赔偿违约给其造成的损失250000元，诉讼费由段某某承担。
针对郑某某的反诉，段某某辩称：《租房协议》已无履行可能，其改建房屋是经双方协商后所为，不存在破坏租赁房屋的事实，其无违约行为，不应承担赔偿责任。
原审法院经审理认为，段某某与郑某某签订的《租房协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行自己的义务。按照《租房协议》约定，郑某某应提前半年支付段某某半年租金，郑某某未按期支付。《合同法》规定，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因段某某没有催告并给予郑某某合理的履行期限，且郑某某表示愿意支付租金，故段某某主张解除《租房协议》，理由不成立。郑某某在租赁期限届满之前搬离营业场所，但未搬走屋内全部物品，仅说明郑某某变更了营业场所。因段某某无证据证明郑某某已不在租赁房屋内居住，故不能认定郑某某以实际行动表明不再履行《租房协议》。因段某某提供的录音仅能证明郑某某同意让出部分房间由段某某出租，对于是否继续租赁房屋，郑某某明确表示需商量后才能决定，故段某某主张其与郑某某已达成解除协议的合意，不能成立。《租房协议》应继续履行，郑某某应按约定支付租金。因《租房协议》约定年租金为35000元，段某某提供的录音中未明确35000元系2013年上半年的租金，故郑某某应按合同约定支付租金。郑某某称，其已支付租金，无证据证明，不予采纳。通过庭审调查及录音材料可看出，郑某某对段某某改建房屋明知，并认可，郑某某变更营业场所非段某某改建房屋所致，郑某某要求段某某赔偿损失250000元，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原、被告应继续履行双方之间的《租房协议》。二、被告（反诉原告）郑某某于判决生效后10日内向原告（反诉被告）段某某支付租金17500元（2013年1月-6月）。三、驳回本诉原告段某某及反诉原告郑某某的其余诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1025元，原告段某某已预交，由原告段某某负担700元，被告郑某某负担325元；反诉费2700元，反诉原告郑某某已预交，由段某某负担70元，郑某某负担2630元。
上诉人郑某某不服上述判决，向本院提起上诉称：其与段某某签订《租房协议》后，一直按照约定支付租金。段某某在起诉状及一审庭审中，自认其已支付2013年上半年房租，一审判决支付上半年租金，于法无据。即使没有段某某的自认，那么按照约定的租金支付方式与时间，上半年租金不可能到下半年七月仍未支付。段某某提供的语音证据仅能证明谈话内容为合同续租问题，不能说明租赁合同已实际解除。一审对其经营场所变小、经营设备受损、遭受损失等事实视而不见，对其赔偿请求不予支持，违反公平原则。一审判决忽略了《合同法》第二百三十一条关于承租人因租赁物减少可以要求减少租金的规定，适用法律错误。据此请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，变更第三项为，驳回段某某的诉讼请求，判令段某某支付其违约金250000元，一、二审诉讼费由段某某承担。
被上诉人段某某答辩称：2013年5月，其与郑某某因《租房协议》的续租问题发生争议，导致纠纷。2013年7月，其提起诉讼，请求解除其与郑某某签订的《租房协议》，并立即腾房等。案件审理中，其增加诉讼请求，要求郑某某支付其2013年1-6月的租金35000元。其在起诉状及一审庭审中，从未自认郑某某已支付其2013年1-6月的租金，此系郑某某望文生义、无中生有。郑某某主张已支付上述租金，未提供证据。郑某某主张的经营场所变小、经营设备受损等，不是事实，郑某某请求其赔偿违约金250000元，没有依据。本案中，涉案房屋既未毁损，也未灭失，其未造成郑某某损失，不适用《合同法》第二百三十一条的规定。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定事实清楚。段某某与郑某某所签《租房协议》约定，租赁期限从2004年1月1日起至2014年1月1日止，现履行期限已届满。
本院认为，段某某与郑某某签订的《租房协议》，不违反法律法规的规定，且已实际履行多年，应为有效。段某某与郑某某在《租房协议》约定的租赁期限行将届满前，双方因续租问题发生争议，导致纠纷，为此，形成本案诉讼。段某某主张，郑某某以实际行动表明不再履行《租房协议》，其与郑某某已达成解除《租房协议》的合意等，未提供充分证据佐证，不予认定。郑某某称，其已支付段某某2013年1-6月的租金，未提供证据证明，亦不予认定。因《租房协议》约定每年租金35000元，而段某某请求郑某某支付租金的时间节点为2013年1-6月，故应依据《租房协议》的约定，判令郑某某支付段某某半年租金17500元。郑某某主张，因其经营场所变小、经营设备受损、遭受损失，请求段某某支付违约金250000元，无事实与法律依据，不予支持。因《租房协议》约定的租赁期限为2004年1月1日至2014年1月1日，现履行期限已届满，双方当事人又未另行达成协议，故继续履行原协议，已无事实和法律依据。综上，原判第二项应予维持，第一项应予撤销，第三项应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2013）长民初字第04073号民事判决第二项；
二、撤销西安市长安区人民法院（2013）长民初字第04073号民事判决第一项；
三、变更西安市长安区人民法院（2013）长民初字第04073号民事判决第三项为：驳回段某某的其余诉讼请求，驳回郑某某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3725元，由郑某某承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国强
审 判 员 姜亦君
代理审判员 张安品
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 李 艳