北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第21326号
原告巴根那，男，1965年9月22日出生。
委托代理人焦同强，北京祺祥律师事务所律师。
被告北京市双建房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄西里5号7号楼三层。
法定代表人何礼彬，董事长。
委托代理人李岩明，男，1989年3月26日出生。
第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部，住所地北京市海淀区复兴路三爱大厦2层。
负责人马琳。
第三人中国民生银行股份有限公司北京中关村支行，住所地北京市海淀区知春路113号首层。
负责人屈霆。
原告巴根那（以下简称原告）与被告北京市双建房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，应原告申请追加中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生总行）和中国民生银行股份有限公司北京中关村支行（以下简称中关村支行）为本案第三人。本院依法组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人焦同强和被告委托代理人李岩明到庭参加了诉讼。民生总行和中关村支行经本院依法传唤均未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年4月15日，原、被告签署编号为Y611650号的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买位于北京市朝阳区呼家楼XXXX座21F房屋（以下简称21F号房）一套。因被告原因，原告未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，如原告不退房，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款2310233元，�交纳了产权代办费1000元、产权登记费80元及物业费等费用。2010年3月2日，被告将21F号房交付给原告，按照合同约定，被告应于2012年8月18日为原告办理完成房屋权属过户登记，逾期办理则自次日（即2012年8月19日）起向原告支付迟延办理过户手续的违约金。现原告诉至法院，要求：1、民生总行和中关村支行撤销21F号房的抵押权登记；2、被告为原告办理21F号房的所有权证书；3、被告于原告取得房屋所有权证之日起60日内支付原告逾期办理房产证的违约金（以2310233元为基数，按每日万分之一点五的标准，自2012年8月19日计算至原告实际取得房屋所有权证之日止）。
被告辩称：双方合同关系属实，因为有第三人的抵押权，所以被告无法为原告办理产权证，原告所称实际入住时间属实，但是违约责任不在被告。
民生总行未到庭应诉，但向本院提交书面意见称：被告曾以位�北京市朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼的全部房屋作为抵押在我行办理贷款。2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》，裁定将向军北里28号院2、3、5号楼中的97套房屋作价人民币59257.54万元抵偿部分债务。现陆续有涉抵押房屋业主作为原告，将被告诉至法院，要求办理《房屋所有权证》。就此情况，我行作出如下说明：其一，对位于北京市朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼中除（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》所附房产清单中已执行的97套房屋外的其他全部房屋，我行均同意解除查封并解押，及配合业主办理《房屋产权证》所需相关手续。第二，若案件诉争房屋在购房合同（包括现房购房合同和商品房预售合同）中所列坐落与现实际房屋门牌号不符，我行同意除（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》所附房产清单中已经执行的97套房屋外，以业主或被告认定的合同约定房屋与房屋状况附表中房屋对应关系为准。
中关村支行亦未到庭应诉，但与民生总行一同向本院提交书面意见称：就本案，此前法院传真来的证据（即原、被告关于购买21F号房签订的《北京市商品房预售合同》）附件三中显示，确系由中关村支行向北京市朝阳区房屋管理局出具了《银行同意抵押房屋办理商品房预售的证明》，并在其中表明“位于朝阳区圣世一品阁项目D栋号楼”抵押给中关村支行。但在其他涉及圣世一品阁房屋业主要求解押并办理产权登记的类型案件中，生效判决已认定位于朝阳区圣世一品阁项目B、C、D栋楼（即朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼）均抵押给民生总行。且民生总行已于2014年5月28日向贵院出具《说明函》，表明了对于涉及朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼房屋业主要求解押并办理产权登记类型案件的意见。现中关村支行与民生总行经查询相关业务情况一致同意，并向法院明确表示：本案涉案房屋实际未在中关村支行办理抵押贷款。中关村支行将涉及本案涉案房屋（朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼房屋）业主要求解押并办理产权登记类型案件中的一切权利义务转让予民生总行，中关村支行认可民生总行在本案中（全部该类型案件中）一切行为的法律效力。
经审理查明：案外人吴X曾于2013年4月诉至本院，要求被告协助原告办理诉争房屋（朝阳区呼家楼XXXX座8A号）权属转移登记并取得房屋所有权证书；并在产权证办理之后60日内支付吴X违约金。审理中，吴X申请追加民生总行为第三人。本院于2013年11月14日做出（2013）年朝民初字第17898号民事判决书，判决民生总行办理诉争房屋的解除抵押手续，被告为吴X办理诉争房屋的权属转移登记手续，�支付吴X违约金。该判决已于2014年2月27日生效，其中“经审理查明”部分内容包括：
一、2009年8月4日，被告（借款人、抵押人）与民生总行（贷款人、抵押权人）签订《借款合同》和《抵押合同》各一份，约定：被告向民生总行借款9.8亿元用于偿还被告在民生总行的“双建花园”（圣世一品阁）项目存量开发贷款，抵押财产包括：双建花园A栋及地下车库、双建花园B、C、D、E栋。借款期限为2年，自2009年8月25日至2011年8月25日。年利率5.94%，按月计息，按季结息，结息日为每季末月的第20日，最后一个结息日为贷款到期日。民生总行对被告到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起（含该日）按合同贷款利率上浮50%（称为“逾期利率”）计收逾期罚息，对被告不能按时支付的利息和逾期罚息，按逾期利率按月在结息日或结息日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，�月累算。如被告不将销售回款（包括但不限于定金、首付款、按揭款）及时支付到民生总行指定的监管账户，民生总行有权提前收回贷款。贷款发放后，被告销售回款前5亿元之内，还款比例20%；销售回款5亿元至9亿元之间，还款比例50%；销售回款9亿元之后，还款比例不低于80%。
二、2010年7月26日，被告取得朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼的房屋所有权证。
三、2011年4月1日，被告（借款人、抵押人）、民生总行（贷款人、抵押权人）和北京圣井梓煜科技有限公司以及中富诚科技有限责任公司（以下合称二保证人）签订《变更协议》，约定：被告于2009年12月10日偿还了借款合同项下的部分债务，还款金额为1亿元。四方均同意将双建花园B、C、D由原担保的贷款金额9.8亿元变为8.8亿元，均同意将2010年8月27日办理现房抵押手续予以变更：将双建花园B、C、D（朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼）有原担保的贷款金额8.8亿元变为6.35亿元；双建花园A栋担保的贷款金额2.34亿元不变。二保证人认可上述变更，仍对合同项下的全部债务提供担保，继续按照担保合同的约定履行担保责任。
四、2011年4月6日至7日，北京市朝阳区房屋管理局将朝阳区向军北里28号院2号楼、3号楼、5号楼一般抵押权权利人登记为民生总行，债权数额为6.35亿元。
五、2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》，裁定如下：解除对被告位于北京市朝阳区向军北里28号院2、3、5号楼中的97套房产（不包括8A号房）及相应土地使用权的查封，将该97套房产及相应土地使用权作价592575400元交付民生总行抵偿相应债务。
查，本案中被告（出卖人）与原告（买受人）于2008年4月15日签订《北京市商品房预售合同》，双方主�约定：原告购买被告建设并已取得预售许可证的21F号房（预测建筑面积79.86平方米，在建工程已设定抵押，抵押权人为中关村支行），单价每平方米36001.76元，总价款2295472元。原告一次性付款。被告应当在2008年11月30日前向原告交付21F号房。原告同意委托被告代交专项维修资金、契税，并在接收21F号房的同时将上述税费交给被告。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书且不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。
附件三《银行同意抵押房屋办理商品房销售的证明》载明：“北京市朝阳区房屋管理局：被告开发建设的位于朝阳区圣世一品阁项目D栋楼已抵押给我行，我行同意21F号房预售（包括合同网上签约和预售登记）。本证明不构成我行解除上述房屋抵押权的意思表示。”落款为中关村支行，并加盖中关村支行公章。
合同签订后，原告共向被告支付房款2310233元、产证登记费80元、产证代办费1000元、产证印花税5元。
双方均认可21F号房于2010年3月2日交付。就21F号房现实际对应的房屋门牌，原告主张为“北京市朝阳区XXXX单元2107号”。被告对此予以认可。
以上事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》及附件、发票、收据、生效判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》及附件�双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，原告已向被告足额交纳了购房款，被告亦将21F号房交付给原告，被告应为原告办理房屋所有权证书。现民生总行和中关村支行作为抵押权人同意为原告办理21F号房的解押及过户手续，本院不持异议。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告均认可实际交房日期为2010年3月2日，本院不持异议。依照合同约定，被告应于2012年8月18日前为原告办理房屋所有权证。根据双方在合同中的约定及庭审陈述可知，被告逾期办理房屋所有权证，而原告不退房的，被告则应按照原告已付房款万分之一点五的标准向原告支付违约金。现被告仍未履行合同义务，故原告依约要求被告按照已付房款2310233元万分之一点五的标准，自2012年8月19日开始向原告支付违约金，有事实依据，本院予以支持。原告亦同意被告于实际取得房屋所有权证之日起60日内支付，本院不持异议。民生总行和中关村支行经本院依法传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部和第三人中国民生银行股份有限公司北京中关村支行于本判决生效之日起七日内办理位于北京市朝阳区XXXX2107号房屋（商品房预售合同编号Y611650，房屋坐落北京市朝阳区XXXX座21F房屋）的解除抵押手续。
二、被告北京市双建房地产开发有限公司于第三人中国民生银行股份有限�司总行营业部和第三人中国民生银行股份有限公司北京中关村支行办理完位于北京市朝阳区XXXX单元2107号房屋（商品房预售合同编号Y611650，房屋坐落北京市朝阳区呼家楼XXXX座21F房屋）的解除抵押手续后七日内，为原告巴根那办理位于北京市朝阳区XXXX单元2107号房屋（商品房预售合同编号Y611650，房屋坐落北京市朝阳区XXXX座21F房屋）的权属转移登记手续。
三、被告北京市双建房地产开发有限公司于原告巴根那实际取得房屋所有权证之日起60日内支付原告巴根那逾期办理房产证的违约金（以二百三十一万零二百三十三元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2012年8月19日计算至实际取得房屋所有权证之日止）。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4518元，由被告北京市双建房地产开发有限公司负担（原告巴根那已交纳，被告北京市双建房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告巴根那）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王 阳
二〇一五年一月六日
书 记 员 李文丹