宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0211民初2599号原告：宁波市南天房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：913302037133183775），住所地宁波市海曙区冷静街8号（2-10）-（2-13）室。法定代表人：虞天良，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄艳，女，该公司员工。被告：缪馥星，女，1980年2月5日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：汪国锋，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。第三人：江明，男，1964年1月3日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告宁波市南天房地产经纪有限公司（以下简称南天公司）与被告缪馥星、第三人江明居间合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告南天公司的委托诉讼代理人庄艳、被告缪馥星及其委托诉讼代理人汪国锋到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，并依职权追加江明为第三人，于2016年12月13日再次公开开庭进行了审理，原告南天公司的委托诉讼代理人庄艳、被告缪馥星的委托诉讼代理人汪国锋、第三人江明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南天公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告房地产中介服务费34000元。诉讼过程中，原告减少诉讼请求为要求被告支付原告房地产中介服务费28000元。事实和理由：2016年5月17日，被告经原告中介，就位于宁波市庄市街道清泉花园55幢01室的房屋与第三人签订了《存量房屋买卖中介合同》，合同备案号为0166284，房屋所有权证号：镇庄字第2006002176号。合同约定：房屋总价款2860000元，被告在合同签订日支付第三人定金15000元，于2016年5月31日前支付第三人845000元，并办理产权过户手续，其余2000000元被告应在2016年5月31日前提供有效的按揭资料，并委托原告办理银行商业按揭。同时，合同约定，第三人支付中介服务费折后12000元，被告支付中介服务费折后22000元，合同第十五条、第二十三条约定，被告违约不能履行合同的，定金归第三人所有，双方的中介服务费和代办费均由被告承担，不作退还；本合同约定的日期，因单方面逾期十天则视作根本违约，责任方应承担合同约定的违约责任。合同签订后被告单方面提出口头违约，且在合同约定的过户日未来办理过户手续，同时拒绝支付中介费，原告多次与被告沟通均未果。原告认为，原告促成被告与第三人签订了《存量房屋买卖中介合同》，合同合法有�，被告应依约向原告支付中介费用，为维护原告合法权益，原告特诉至法院。被告缪馥星答辩称，首先，中介合同无效，理由如下：第一，关于中介费用的约定，被告只是知道自己承担的中介费用为22000元。被告持有的合同只是写明第三人承担中介服务费用28600元，没有约定过折后的中介服务费，也没有写明“折后12000元”，实际上被告对出第三人应承担的中介费用不知情，也没有参与协商过程，该条款的约定对被告有影响，在被告违约的情况下，原告有可能在合同中对被告设定义务，在设定义务情况下，被告并未参与原告与第三人之间中介费用的协商过程，原告擅自修改合同第四条中关于“中介费用”的相关条款，就修改后的中介费用条款双方并未达成合意，被告无需支付任何中介服务费用。第二，原告提供的《存量房屋买卖中介合同》封面所写中介费用是“6000+22000”元，而合同中以手写形式写明的中介费用为分别12000元、22000元，原告属大型房产中介公司，如果每单中介合同都采取虚报、瞒报中介费用的方式，以虚报、少报营业收入的形式逃避国家税收，势必损害国家利益，合同无效，原告的行为可能涉及犯罪，根据相关规定，应裁定中止审理，待刑事程序终结后回复审理。第三，本案的经办人有没有经纪人职业资格不确定，按照《存量房买卖中介合同》使用说明第六条的说明，签订本合同之前，委托人有权查看地产中介机构的营业执照，机构备案证书和经办人的经纪人职业资格证书和身份证件材料，原告没有给被告看过相关材料，而合同中所写的经办人和实际经办人的名字也不一致，也属于原告的违约行为，属无效的可能。综上，合同无效，被告不应该承担违约责任。原、被告应根据双方各自�过错程度承担赔偿责任。其次，合同第四条、第十五条、第十六条第1项的约定相对比，原、被告合同权利义务相差巨大，相关条款显示公平，属于无效的格式条款。再次，被告在2016年5月30日前提出违约，原告中介后续服务没有全部完成，没有理由要求被告支付全部中介费用。最后，合同签订前后，涉案房屋周边环境变化很大，被告需要安静的环境，而现在的环境实现不了当初买房时的购房目的，所以打算放弃购买，主观恶性较小，而且在洽谈过程中，被告也提出了周边的相关项目的建设问题，当时第三人表示该工程没有资金，不会建，被告明确表态，若工程动工，被告是不会买的，原告并未将此要求写进合同备注，而且原告也未就合同中的重要条款向被告做重点强调。第三人江明陈述称，中介费应该按照三方签订的合同来确定，当时签订合同前被告看�三次，对房屋室内陈设和室外环境应该已经清楚，房子漏水，被告也是知道的。当时，第三人只是听说周围工程建几天歇几天，没有说是第三人的朋友在建。第三人去还贷款的时候，在银行打电话给被告，被告说那你还好了，还好后，就没有下落了。后来，被告决定不买，并非因为外部环境的问题，被告自己说是因为丈夫工作调动问题。针对被告缪馥星的答辩意见，原告南天公司补充称，当时谈合同的时候，中介费买卖双方都是知道的。被告持有的合同中没有手写的折后12000元，是因为正常履行情况下，买卖双方的中介费都是各自承担，所以没有在被告持有的合同中写明折后12000元，原告持有的备案合同封面所写金额“6000+22000”是笔误。合同中载明的经办人施克诚拥有全国经济人资格证，实际经办人周溪伟持有宁波市经纪人服务卡。本案合同已经成立，原告有权收取中介费，后续服务未完成是被告违约导致的，中介费只是促成合同成立要支付的费用，合同中也约定了办证、办理按揭都是要另外支付费用的。关于周边环境的问题，被告提出的新建工程，在4月份就已经公示，被告本就居住在小区中，对周边环境十分清楚。在5月19日举行听证会直至被告在5月26日提出违约，被告也未提及该情况，被告当时提出的理由是其老公要调动，所以才决定不买。因第三人要还贷，在还贷之前原告工作人员也询问过被告，被告也确认过要买，5月24日还贷成功，原告问过被告，什么时候过户，被告未明确答复，在5月26日答复说因老公调动，所以不买了。原告南天公司向本院提供的证据有：1.《存量房屋买卖中介合同》、《办证、按揭委托代办合同》各一份，欲证明经原告中介被告与第三人签订了《存量买卖房屋合同》，合同内容是各方当事人的真实意思表示。经质证，被告对《存量房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其签字时合同中手写字样“折后12000、折后22000”并不存在，该合同封面所写中介费金额为6000元、22000元，而合同中所写中介费金额是12000元、22000元，合同中载明的经办人与实际经办人也不同，合同无效，鉴于合同无效，被告认为原告应主张的是合同无效后的损害赔偿而非违约责任，故该证据与本案无关，但确认合同落款处乙方（签章）处为被告本人所签，签字时，合同第四条记载的甲方支付中介服务费处手写字样“28600”是存在的；对《办证、按揭委托代办合同》的真实性无异议。第三人对该组证据无异议，并确认合同是价格都谈好后签的，签名时手写的“12000”、“22000”都是存在的，现场也是第三人先签名，被�再签名。本院对原告提供的《存量房屋买卖合同》的形式真实性予以认定；对《办证、按揭委托代办合同》的真实性予以认定。2.房屋所有权证书（复印件）、国有土地使用权证书（复印件）各一份，欲证明签订合同时，涉案房屋权属清晰。经质证，被告对该组证据的真实性无法确认。第三人对该组证据无异议。鉴于第三人对该组证据无异议，本院对该组证据予以认定。3.短信往来记录（打印件）、语音详单各一份，欲证明原告工作人员与被告一直就房屋买卖事宜与被告进行联系的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。第三人对该组证据真实性无法确认。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。4.快递面单二份、跟踪单（打印件）二份、函告一份，欲证明原告工作人员一直同被告联系的事实。经质证，被告称原告发出的函告其没有收到过。第三人对该组证据的真实性无法确认。本院认为，原告提供的快递面单一份退回，另一份并未标明是否是被告本人签收，被告亦否认收到过该份函告，本院对被告收到原告发出的函告的事实不予认定。被告缪馥星向本院提供的证据有：1.《存量房屋买卖中介合同》一份，欲证明被告持有的合同与原告持有的合同不一致，合同签订过程中，原告未尽到相关责任和义务的事实。经质证，原告对该证据无异议，但认为相关条款在签订合同时原告已向被告朗读过。第三人对该证据的真实性无异议。本院对该证据予以认定。2.短信往来记录（打印件）、短信详单、通话详单各一份，欲证明被告于2016年6月7日告知原告工作人员，因房屋周边环境发生变化，�定不购买涉案房屋，且原告工作人员也收悉的事实。经质证，原告称其工作人员并未收到被告133××××6185出的短信，对通话记录中显示的对方号码“1333689****”不确认是否由原告员工使用，对短信记录的其他内容的真实性无异议。第三人对该组证据的真实性无法核实。本院对原告无异议的短信记录的真实性予以认定，对被告欲证明的其于2016年6月7日，向原告工作人员告知因房屋周边环境发生变化，决定不再购买涉案房屋，且原告工作人员也收悉的事实，将在下文结合争议焦点予以阐述。3.清泉花园平面图一份、若干网络报道、照片（打印件）一组，欲证明合同签订后，房屋周围环境发生了重大变化，影响了被告的购房目的，故决定不再购买的事实。经质证，原告对平面图、网络报道的真实性无异议，但认为网络报道中涉及的相关工程�目的规划设计方案批前公示是在2016年4月25日，截止公示时间是在2016年5月4日，合同是在5月17日签订的，被告对此是明知的。对标示有“众冠商业广场”的照片的真实性认可，其他照片不能确认是否与本案有关，不予认可。第三人对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告并非因为外部环境问题才决定不购买，被告说是因为丈夫调动才决定不购买，被告也一直居住在同一小区，不可能不知道周围环境，而周边工程建设不是签订合同时才发生的，环境并没有变化，周边环境从2015年开始就是现在这样的。本院对组该证据的认证意见，将在下文结合争议焦点予以阐述。4.收条一份，欲证明被告支付定金的事实。经质证，原告对该证据无异议。第三人对该份证据无异议。本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的�据，本院认定事实如下：2016年5月17日，第三人作为卖方（甲方），被告缪馥星作为买方（乙方），原告南天公司作为中介方（丙方），三方签订《存量房屋买卖中介合同》一份，合同载明：甲方将其所有的位于宁波市镇海区庄市街道清泉花园55幢01室的房产出售给乙方，权证号：2006002176，房屋价款和其他价款总计2860000元，合同签订之日，乙方即付定金15000元，交于甲方，乙方于2016年5月31日前支付甲方房款845000元，过户前，甲方自行还清银行按揭贷款，并取消抵押，丙方于2016年5月31日前开始办理过户手续，甲、乙必须准时到场（若原房屋属于银行抵押的，以相关受理部分规定为准），剩余房款2000000元，乙方应在2016年5月31日前提供有效的按揭资料，并委托丙方办理25年银行商业按揭。办证服务费550元、按揭服务费1800元，由乙方承担，于2016年5月31日支付给丙方。同时该合同第十五条载明：本合同履行期间，除甲方、丙方原因外，乙方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因乙方过错造成的经济损失（以下内容为加黑字体）：定金归甲方所有，甲乙双方的中介费和代办费均由乙方承担，不作退还，并承担由此造成的其他相关费用；第十六条载明：本合同履行期间，除甲方、乙方原因外，丙方违约不能履行合同的，应承担违约责任。本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因丙方过错造成的经济损失：1.丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向甲方、乙方提供虚假情况的，应向合同受害方退还所收取的全部中介服务费，并按约定中介服务收费额的3%赔偿合同受害方；2.丙方利用提供房地产中介服务事项的机会，为自己牟取不正当利益的，应向合同受�方退还所收取的全部中介费用；3.丙方违反有关法律、法规和政府规定，违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害本合同签约他方利益的，按本条第1项约定处理；4.丙方未按合同约定履行应尽义务或履行义务失责的，应承担相应法律责任。当日，原告交付江明定金15000元。上述合同第四条以加黑字体对甲乙双方应承担的中介服务费、支付时限进行了约定，其中原告持有的加盖有备案章的合同载明：“甲方支付中介服务费28600元，在2016年5月17日付入丙方，折后12000；乙方支付中介服务费45760元，在2016年5月17付入丙方，折后22000”，其中“28600、45760、折后12000、折后22000”为手写字迹。被告持有的合同中第四条载明：“甲方支付中介服务费28600元，在2016年5月17日付入丙方；乙方支付中介服务费45760元，在2016年5月17付入丙方，折后22000”，其�“28600、45760、折后22000”为手写字迹。双方持有的合同中，均在上述条款下方以加黑字体载明：鉴于丙方已经为甲乙双方提供了居间服务，且促成合同签订，如甲乙双方最终未能依本合同之约定履行义务的，均不影响丙方对上述中介费的收取（属丙方原因的除外）。原告持有的加盖有备案章的合同中，在合同封面中载明的中介费金额为“6000+22000”，并同时载明经办业务员为周溪伟，双方持有的合同中载明的经办人均为施克诚，审理中，双方一致确认，该合同实际经办人为周溪伟。同日，原、被告与第三人签订《办证、按揭委托代办合同》一份，对被告与第三人委托原告办理产权交易过户及按揭贷款相关事宜进行了约定。2016年5月26日，被告向原告提出不再购买涉案房屋，要求解除房屋买卖合同，并在同日发给原告工作人员的短信中�“又综合考虑了一下，（我老公可能要换工作，有点变数），所以，清泉的房子我们不买了”。第三人确认对于被告提出的解除合同要求其已经表示同意，房屋买卖合同已经解除。本院认为，本案争议焦点，一是，本案是否应中止审理；二是，诉争合同是否有效，相关争议条款是否对被告发生法律效力；三是，如合同有效，被告是否应全额支付中介费。对此，本院逐项分析如下:关于争议焦点一，本院认为原告是否通过虚报、瞒报中介费用的方式，以虚报、少报营业收入逃避国家税收，并不影响本案的审理，故被告关于本案应中止审理的答辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二，第一，原告是否通过虚报、瞒报中介费用的方式，以虚报、少报营业收入逃避国家税收，并不构成本案诉争合同无效的法定情形，并不影响诉争合同的效力，合同中载明的经办人与实际经办人是否相同，经办人是否有经纪人执业资格，签订本合同之前，原告是否已查看房地产中介机构的营业执照，机构备案证书和经办人的经纪人职业资格证书和身份证件材料亦不影响诉争合同的效力，故本院对被告以上述理由提出的涉诉合同无效的答辩意见，不予采纳。第二，关于合同第四条、第十五条、第十六条第1项是否因显示公平而属无效格式条款的问题，本院认为，首先，订立合同时显示公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，而非直接否定相关合同条款效力；其次，合同第四条、第十五条，均以加黑字体对相关内容加以特别标示，结合居间合同的法律特征，本院认为，合同第四条、第十五条并不属于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的条款，而合同第十六条是对原告可能承担的违约责任的约定，其中第1项约定是否属于无效格式条款并不影响本案争议事项的判定。综上所述，本院对被告关于上述条款因显示公平而无效的答辩意见，不予采纳。第三，关于合同第四条有关中介费用的约定是否对被告发生法律效力的问题。被告称其并未参与原告与第三人就中介费的协商过程，其签名时，原告持有的合同中只写明甲方、乙方分别支付中介费28600元、45760元，“折后12000、折后22000”的手写字样系原告之后添加，其签名时并不存在，但确认合同第四条中关于被告应支付的中介费的约定金额为22000元，签字时，甲方支付中介服务费处手写字样“28600”是存在的；原告称中介费被告与第三人都是清楚的；第三人称合同都是在价格谈好之后签名的，签名时手写“折后12000、折后22000”均存在，现场也是第三人先签名，被告再签名。本院认为，被告持�的合同中载明乙方（被告）应支付的中介费为22000元，被告也确认合同中约定的其承担的中介费为22000元，与原告陈述一致，第三人亦确认，合同当事人已达成一致意思表示，故即使“折后22000”系原告之后添加，亦未违背当事人的意思表示，当事人均应受该条款约束。关于诉争合同中关于第三人应承担的中介费的约定对被告是否有约束力的问题，第三人确认签字时，原告持有的合同中“折后12000”的手写字样是存在的，被告虽称“折后12000”手写字样其签字时并不存在，但确认签字时，原告持有的合同中“甲方支付中介费28600元”的打印及手写字样是存在的，而被告持有的合同中亦同样载明：“甲方支付中介费28600元”，表明被告在签订合同时对合同中关于“甲方支付中介服务费28600元”的约定是明知的，现原告主张被告支付中介费28000元，并未加重被�负担，本院予以支持。被告关于合同第四条对其不产生法律效力的答辩意见，没有事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，综合上述分析，本院认为，原、被告与第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。《存量房屋买卖中介合同》约定：鉴于原告已经为被告与第三人双方提供了居间服务，且促成合同签订，除原告原因外，如被告与第三人最终未能依本合同之约定履行义务的，均不影响原告对中介费的收取。合同履行期间，除第三人、原告原因外，被告违约不能履行合同的，被告、第三人双方的中介费均由被告承担。现原告已经促成被告与第三人签订《存量房屋买卖中介合同》，因被告的违约行为，导致被告与第三人之间的房屋买卖合同未能依约履行，原告有权依照合同约定要求被告支付中介费用。�告关于原告未完成后续服务，无权要求支付全部中介费用的答辩意见，没有事实依据与法律依据，本院不予采纳。关于被告主张的其因合同签订后涉案房屋周边工程项目开工建设，导致周边环境发生重大变化，其购房目的已无法实现，故而决定不购买涉案房屋，且已将相关事实告知原告的答辩意见，被告并未举证证明涉案房屋周边工程项目开工建设属于被告可解除合同的情形，故合同签订前后，周边环境是否因新建项目开工建设发生重大变化，并不影响各方当事人权利、义务的承担。综上所述，原告诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告缪馥星支付原告宁波市南天房地产经纪�限公司中介费28000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告缪馥星负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 徐 静代理审判员 王 枫人民陪审员 许建永二〇一六年十二月二十九日代书 记员 高青青