上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第427号
原告（反诉被告）施亚。
委托代理人许从华。
委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
被告（反诉原告）顾国标。
被告（反诉原告）黄卫菊。
两被告（反诉原告）之共同委托代理人齐艳敏，上海申浩律师事务所律师。
原告施亚诉被告顾国标、黄卫菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判。被告顾国标、黄卫菊在答辩期内提出反诉，本院于2015年2月26日、3月18日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施亚之委托代理人许从华、顾伟康、两被告（反诉原告）之共同委托代理人齐艳敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）施亚诉称，2014年8月31日，原、被告、上海德佑房地产经纪有限公司三方共同签订《房地产买卖居间协议》，三方约定：原、被告委托德佑公司为买卖坐落于上海市国晓路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积为179.15平方米）的房屋，提供居间和媒介服务，房价为人民币7，800，000元（以下所涉币种均为人民币），双方签订协议后30日内签订《上海市房地产买卖合同》。2014年9月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定总房价为7，800，000元，其中500，000元作为补偿款。因被告尚有约4，000，000元的房屋贷款未还，由原告向银行贷款以转按揭方式支付给被告。为此，双方特别约定：双方共同办理签订房屋贷款合同五天内与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同、办理委托公证等。同时约定：任何一方未履行合同约定，逾期超过10个工作日，对方有权解除本合同，违约方除支付10个工作日的赔偿金，还需向对方支付总房款20%违约金。签约后，原告如约支付了首付房款和补偿款共计2，650，000元。随后，原告向招商银行贷款，并与被告共同至上海市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）签订转按揭协议。其后，置业担保公司要求被告办理委托公证手续时，被告坚决不同意办理，先是对工作人员的身份情况提出质疑，后又对委托事项提出质疑，在原告和中介的陪同下，被告至银行和置业担保公司进行了核实，银行和置业担保公司的人员都向被告进行了解释，被告仍不办理委托公证手续，造成双方买卖合同无法进行。原告认为被告的行为属严重的违约行为，原告有理由相信被告已无诚意卖房。故诉至法院，诉请：1、解除原、被告于2014年9月12日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告退还原告已付房款2，650，000元；3、两被告赔偿十个工作日的赔偿金36，500元；4、两被告支付违约金1，560，000元。
被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊辩称并反诉称，2014年10月31日，被告去东方公证处办理公证时，置业担保公司没有派员参与，只有两个身份证号码，被告提出异议，置业担保公司虽口头承认是其工作人员，却不同意按照被告的要求出具书面材料。同时公证的委托事项是全权委托，包括过户、出售方贷款余额结清、抵押注销、申领放下的贷款，被告对该委托事项也有异议。11月20日，置业担保公司向被告确认了两名工作人员的身份后，被告同意再办委托公证。为此，被告于11月24日去招商银行和浦发银行确认银行和置业担保公司之间是否有合作协议，在得到肯定回答后，被告等待浦发银行和中介公司的电话通知后，再去办理委托公证，但一直未等到通知。11月30日，原告和中介公司告知被告，原告被人投诉，无法放款。因此，交易没有成功的原因不在被告未办理委托公证而是原告贷款不成功，违约责任在原告而不在被告，故对于原告除解除买卖合同之外的诉请，均不予同意。另外，由于原告违法解除买卖合同，应承担违约责任，故反诉请求：1、反诉被告赔偿10个工作日的赔偿金39，000元；2、反诉被告支付违约金1，560，000元；3、反诉被告支付税费412，450元；4、反诉被告支付中介服务费60，000元。
原告（反诉被告）施亚辩称，违约责任在反诉原告，故不同意反诉原告的所有反诉诉请。
经审理查明，2014年9月12日，原告与两被告通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由两被告将位于上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为179.15平方米的房屋出售给原告，房价为7，300，000元。附件三付款协议第2条约定，第二期房价款5，100，000元通过转按揭方式支付，即被告尚欠抵押权人的贷款余额全部转由原告贷款银行承担。双方应于签订贷款合同后五日内与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议委托公证手续。补充条款（一）违约责任第1条约定，被告未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，原告有权单方解除本合同，应当通知被告，被告除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金。
2014年9月12日，原、被告还签订了《补充协议》，约定原告除按《上海市房地产买卖合同》支付房价款7，300，000元之外，还应于2014年10月15日前支付给原告补偿款500，000元。
2014年9月18日，原、被告至位于上海市黄浦区鲁班路XXX号二楼的置业担保公司处，与住房置业担保公司签订《个人住房转按揭业务委托协议》，约定原、被告委托住房置业担保公司提供转按揭及担保服务。协议第二条第1款约定，根据转按揭业务特点，原、被告应当按照住房置业担保公司要求办理委托公证，委托置业担保公司工作人员办理被告贷款余额的结清、抵押注销、原被告双方交易过户、抵押登记等事项。
2014年9月24日，原告与招商银行股份有限公司上海曹杨支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告为购买上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋，向招商银行股份有限公司上海曹杨支行借款4，800，000元。
2014年10月31日，被告按照置业担保公司要求至东方公证处办理委托公证，具体事项是被告委托置业担保公司两名工作人员为代理人，代为办理贷款余额的结清、抵押注销、原被告双方交易过户、抵押登记等事项。当日，置业担保公司两名工作人员并不在场，事前，置业担保公司将两名工作人员的身份信息提交给了东方公证处。被告对这两名工作人员的身份及委托事项表示异议。被告打电话给置业担保公司询问此两人的身份情况，置业担保公司确认确为其公司工作人员，被告要求置业担保公司出具书面函，置业担保公司予以拒绝。被告遂未同意办理公证手续。结束后，被告又打电话给居间方业务员，称看不懂公证内容，公证事项并不合理，并将公证事项拍照后发送给居间方业务员。居间方业务员在向本公司贷款部门专员核实后即回电给被告，告知被告必须办理该委托公证。被告仍称不理解为何要委托置业担保公司进行过户。
2014年11月，原告得知招商银行股份有限公司上海曹杨支行与置业担保公司关于转按揭业务的合作协议到期，又向浦东发展银行陆家嘴支行申请贷款。2014年11月6日，原告通知居间方，重新办理贷款需被告提供相关资料，要求居间方通知被告。2014年11月10日，被告按照居间方的要求，提供了相关资料。2014年11月12日，浦东发展银行陆家嘴支行对原告借款资格进行审批，认为其符合银行的审批条件，待买卖双方完成转按揭手续，由置业担保公司向该行提供阶段性担保函后，可同意此笔贷款。
2014年11月20日，原告、被告、居间方业务员又至上海市黄浦区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司咨询公证委托事宜，置业担保公司工作人员再次向被告解释上次至东方公证处的工作人员都是房置业担保公司的工作人员以及公证内容的合法性，但被告仍无法理解。
2014年11月24日，原、被告及居间方业务员又至浦东发展银行陆家嘴支行询问，该行答复可以继续由位于上海市黄浦区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司提供担保服务。被告提出要换一家担保公司，浦东发展银行陆家嘴支行工作人员回复称，上海市住房置业担保有限公司的任何一家分公司都可以提供担保，但被告坚持要更换担保公司，并要求由位于五牛城内的上海市住房置业担保有限公司提供担保。后原、被告及居间方业务员各自离开。回家路上，浦东发展银行陆家嘴支行工作人员打电话给居间方业务员，称需将原、被告资料传真给五牛城内的上海市住房置业担保有限公司，该公司还需重新审查上下家的征信，来得及的话，可于11月26日至五牛城办理业务。2014年11月25日，居间方业务员打电话给浦东发展银行陆家嘴支行工作人员询问次日是否要至五牛城办理手续，得知重新审查不一定来得及，等其通知。
2014年11月30日是原、被告在《上海市房地产买卖合同》中约定的最后过户日，原告约被告至居间方门店商宜如何处理，原告拟定了延期办理过户手续的补充协议的内容，居间方打印后交给被告，被告称需回去考虑，未签字。当日，原告提出在2014年11月28日，浦东发展银行陆家嘴支行告知原告，因有人向该行投诉，该行需对原告的贷款情况进行复核。原告质问被告及居间方业务员，究竟是被告投诉还是居间方业务员投诉？居间方业务员予以否认。被告在庭审中，否认其向浦东发展银行陆家嘴支行进行过投诉。
2014年12月3日，原、被告又至位于上海市黄浦区鲁班路XXX号黄浦区房地产交易中心二楼的置业担保公司咨询，置业担保公司提出如果不愿意进行委托公证，那可以做资金监管，原告称贷款银行没有资金监管的业务。
2015年1月，原告诉至本院，作如上诉请。被告于2015年2月7日收到起诉状副本后，在答辩期内提出如前反诉请求。审理中，原、被告均提出《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）违约责任第1条总房价20%的违约金约定过高，请求法院予以调整。原告陈述实际损失包括房价上涨损失、首付款被占用损失等。其中房价现已上涨10%，被告认为房价基本持平。被告陈述实际损失包括每月贷款利息、在外借高利贷损失、税款、被告女儿女媳差旅费等共计1，800，000余元。
另查，原告已按约向被告支付房款2，650，000元。
再查，被告已缴纳税费412，450元、居间费60，000元。
以上事实，由原告提供的居间协议、上海市房地产买卖合同、补充协议、上海市房地产权证、借款抵押合同（两份）、转按揭委托协议、佣金确认书、发票、收据、契税申报证明、房产税认定通知书、收据、银行凭证、催告通知、快递凭证、调查笔录、补充协议、被告提供的情况说明、名片、发票、缴税凭证、房地产买卖居间协议、佣金确认书、收款收据及银联付款凭证、上海市房地产买卖合同、录音资料、以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，《上海市房地产买卖合同》明确约定双方通过转按揭方式支付房款，根据转按揭的交易方式决定被告必须出具经过公证的委托书，置业担保公司才能出具担保函给贷款银行，贷款银行收到担保函后才能放款给置业担保公司，由该公司工作人员作为被告的代理人，为被告归还贷款、注销抵押等。《个人住房转按揭业务委托协议》亦约定，原、被告应当按照置业担保公司的要求办理委托公证手续，委托置业担保公司办理被告贷款余额的结清、抵押注销、原被告双方交易过户、抵押登记等事项。被告作为出售方，在《上海市房地产买卖合同》和《个人住房转按揭业务委托协议》上都已签名，应当知道自己在原告申请银行贷款后，必须办理委托公证手续，委托置业担保公司的工作人员作为其代理人，代办转按揭业务委托协议上约定的委托事项。但被告于2014年10月31日至东方公证处办理委托公证手续时，对于置业担保公司向东方公证处提供的两名受托人是否为置业担保公司的工作人员以及委托事项均提出质疑，在经置业担保公司向被告多次确认两名受托人确为其公司工作人员、委托事项的合法性以及居间方向被告确认委托事项的必要性后，被告却再未至公证处办理委托公证手续，直至本次原告提起诉讼。因被告一再不办理委托公证的行为，致本案房屋买卖无法继续，责任在被告。故对原告要求解除买卖合同、返还已付房款、赔偿10个工作日赔偿金的请求，本院予以支持。原告要求被告支付买卖合同约定的违约金1，560，000元的请求，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本院参照原告的实际损失、被告过错程度、原告已付房款金额等综合予以酌定。反诉原告的反诉请求建立在反诉被告违约之上，根据本案查明的事实，违约方是反诉原告而非反诉被告，故本院对于反诉原告的全部反诉请求，均不予支持。反诉原告在反诉请求中提到的税费问题，根据相关规定，在买卖合同解除的情况下，可至相关部门办理退税手续，反诉被告应予以协助；反之亦然。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）施亚与被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊于2014年9月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年2月7日解除；
二、被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）施亚已付房款人民币2，650，000元；
三、被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）施亚十个工作日的赔偿金人民币36，500元；
四、被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）施亚违约金人民币500，000元；
五、原告（反诉被告）施亚与被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊均应于本判决生效之日起十日内共同至相关部门办理退税手续；
六、原告（反诉被告）施亚其余诉请，不予支持；
七、被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊其余诉请，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币62，900元，减半收取计人民币31，450元，由被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊负担。本案反诉受理费人民币11，685元（已减半），由被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊负担。本案诉讼保全费人民币5000元，由被告（反诉原告）顾国标、黄卫菊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 励
二〇一五年三月二十五日
书记员 周靖雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。