江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11244号原告：南京中华奇石馆，住所地本市鼓楼区清凉山**号。负责人：李少华，该馆主任。委托诉讼代理人：潘炎，江苏朗宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云春，江苏朗宁律师事务所律师。被告：黄忠民，男，1957年8月25日出生，汉族，住本市秦淮区。原告南京中华奇石馆（以下简称奇石馆）与被告黄忠民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奇石馆的委托诉讼代理人潘炎到庭参加诉讼。被告黄忠民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奇石馆向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并交还南京中华奇石馆市场A区4号摊位（以下简称涉案摊位）；2.被告立即支付房屋占有使用费54400元（自2014年1月1日起至2016年10月31日止），2016年11月1日起至被告实际返还之日止亦按1600元/月标准支付。审理过程中，原告变更其诉讼请求为：被告立即支付房屋占有使用费54400元（自2014年1月1日起至2016年10月31日止），2016年11月1日起至2017年4月20日止亦按1600元/月标准支付。事实和理由：原告将涉案摊位计30平方米出租给被告经营，协议一年一签，双方最近一期签订的《南京中华奇石馆市场经营协议书》（以下简称《经营协议书》）约定，租赁期自2013年1月1日至2013年12月31日止，租金按每月每平方米50元计算，折合为每月1600元，每年为19200元，分两次交清，每六个月交纳一次，先交费后使用等等。上述租期届满后，双方未再签订书面协议。原告多次要求被告交还涉案摊位并按原标准支付使用费，未果。截止2016年10月31日，被告已经拖欠使用费54400元。原告认为被告在合同期满后仍强行占有、使用涉案摊位，无事实和法律依据。基于相同事实和法律关系的生效法律文书，也可印证原告的主张。原告通知被告在2017年4月20日前自行搬迁完毕，故主张房屋使用费至2017年4月20日。至2017年5月10日，包括涉案摊位在内的市场拆除完毕。为维护自身合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告黄忠民未应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：位于南京市××南京市清凉山公园内的有关房屋，由清凉山管理处（系独立法人事业单位）负责经营管理。1993年6月，清凉山管理处在南京市××号另开设了奇石馆（性质为全民所有制企业）即原告，经营范围包括展览咨询服务、旅游纪念品、奇石销售等。原告经营管理的涉案房屋“中华奇石馆”未进行所有权登记。原告表示由于历史原因，现无法提供规划核准等相关建造手续，未办理产权登记手续。原告经营“中华奇石馆”期间，对以前房屋进行相应改造之后以自己名义对外出租经营。被告自原告处承租了涉案摊位后开始进行经营，原、被告双方为此签订了多份书面合同并实际履行。2013年4月原、被告双方再次签订了一份《经营协议书》，约定原告将其奇石馆市场A区4号摊位即涉案摊位计32平方米租赁给被告，租期自2013年1月1日至2013年12月31日；经营摊位承包金每月每平方米为50元，承包金每月为1600元，六个月计9600元，租赁期内共计19200元，承包金分两次交清，每六个月交纳一次，先交费后使用；被告有逾期交纳租金或者其他合理收费，经原告限期交纳后仍拒不交纳等情形之一的，原告有权解除合同；原告向被告收取500元履约保证金，协议期满，凭保证金收据退还给被告，若因被告违反协议条款，原告与被告解除合同的，保证金不予退还；本协议终止或者解除后，被告应在一周内将房屋交还原告，逾期将视为被告对房屋内财产所有权的放弃，由原告任意处置等等。被告已向原告交纳了2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金。《经营协议书》约定的期限届满之后，原、被告双方未再签订书面合同，被告继续使用涉案摊位。对于2014年1月1日之后的房屋使用费，被告未交纳。原告主张期满后要求被告支付房屋使用费、交还涉案摊位时，被告拒不交还涉案摊位，以各种理由拒绝缴纳拖欠的房屋使用费。2016年1月原告向被告发出催缴通知，称截止2015年12月31日被告尚欠市场管理费38400元（欠款时期：2014年1月1日至2015年12月31日），请于2016年1月31日前缴清欠款，逾期将依法采取措施予以解决等等。被告对此予以拒绝，锁门后未能与原告协调处理争议。原告通过招标确定镇江市东兴建筑工程有限公司为南京石头城遗址公园拆除工程的施工人，该公司于2017年4月10日张贴一份通告，要求各承租人在2017年4月20日前自行搬清等等。被告仍未腾空并交还涉案摊位。2017年5月10日包括涉案摊位在内的房屋被拆除完毕。原、被告曾协商解决本案纠纷，因双方意见分歧较大，未能达成协议。2016年11月，原告诉至本院，要求判如所请。与本案相同的奇石馆其他承租业主，与原告也曾产生纠纷，经本院及南京市中级人民法院二审终审裁判，判决相关业主腾空并返还有关租赁摊位，参照原合同标准支付相应的房屋占有使用费，驳回相关业主的经营损失赔偿请求等等。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《经营协议书》、催缴通知、通告、照片；生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人订立租赁合同应当遵守法律规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被告双方在《经营协议书》中约定的涉案摊位未进行合法物权登记，亦未取得规划核准等建造手续，上述合同系违反了法律法规的效力性强制性规定，为无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告腾空并返还涉案摊位，符合法律规定，本院予以支持，现原告已经收回涉案摊位并予以拆除，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，经原告多次催要，被告在合同约定的期限届满之后未返还涉案房屋，并持续占用涉案摊位至实际拆除时止，故应当支付相应的房屋占有使用费。结合有关生效裁判文书的裁判内容，综合本案案情，原告要求被告参照原合同标准支付2014年1月1日至2017年4月20日期间房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告黄忠民于本判决生效之日起五日内，按每月1600元的标准向原告中华奇石馆支付自2014年1月1日至2017年4月20日期间的房屋占有使用费，共计63467元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，公告费600元，合计1760元，由被告黄忠民负担（原告已预交，故被告给付上述款项时一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  吴 健人民陪审员  张奇霞二〇一七年六月十二日书 记 员  汪慧娣