江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0213民初1249号
原告桂园，男，1987年7月17日生，，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托代理人孙亮亮、许成龙，江苏天煦律师事务所律师。
被告无锡市旗南生鲜超市有限公司，住所地无锡市广南路588号睦邻中心中1层。
法定代表人房才南，该公司总经理。
被告房才南，男，1963年7月17日生，，汉族，住无锡市。
被告白建中，男，1970年9月14日生，，汉族，住无锡市新区。
被告无锡市中杰物业管理有限公司，住所地无锡市南湖大道501号创智园H幢三楼。
法定代表人查纪祥，该公司总经理。
委托代理人陈新华（同时受白建中、无锡市中杰物业管理有限公司的特别授权委托），无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。
被告无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司，住所地无锡市广南路588号。
法定代表人张晓东，职务不详。
原告桂园与被告无锡市旗南生鲜超市有限公司（以下简称生鲜超市）、房才南、白建中、无锡市中杰物业管理有限公司（以下简称中杰公司）、无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司（以下简称睦邻公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桂园的委托代理人孙亮亮、被告白建中及其与中杰公司的共同委托代理人陈新华到庭参加诉讼。被告生鲜超市、房才南、睦邻公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂园诉称：2015年期间，生鲜超市以“崇安区睦邻中心菜场的名义”对外招租。2015年11月25日，其与生鲜超市签订《租赁协议书》，约定：“为了明确甲乙双方的权利和义务，本着平等互利的原则，就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致，特订立如下协议，以资双方信守”，协议书对租赁摊位、期限、免租期、租金、违约责任等内容进行了约定。同日，其向生鲜超市缴纳了租金300000元、水电押金3000元、卫生费720元、管理费1000元。协议签订后，生鲜超市交付的并不是“集市”，而是“超市”，两者在规模、人气、商户入住率等均达不到生鲜超市承诺的要求，生鲜超市的行为构成根本违约，导致其合同目的难以实现，且现生鲜超市无权对外出租，该租赁物已被中杰公司收回，目前超市结构发生重大变化，超市人气不足，原告的门头、门面已被被告私自拆除致原告无法继续经营。其为门市装修、购置机器设备花费了609936元，现因生鲜超市根本违约使其遭受了损失。现生鲜超市已由中杰公司接收，两公司存在恶意串通诱使其支付定金损害其合法权益的行为。睦邻公司签约了生鲜超市，所涉租赁物与睦邻公司存在利害关系。房才南和白建中均是公司股东，两人均是认缴出资，实际出资并未到位。现请求判令：1、解除其与生鲜超市之间的租赁协议；2、生鲜超市返还其租金300000元、卫生费720元、管理费1000元、水电押金3000元，共计304720元，并赔偿利息损失（以304720元为基数，自2015年11月25日起按照银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3、生鲜超市赔偿其直接损失609936元（包含装修费210000元，购买机器、设备原材料费用399936元）；4、中杰公司和睦邻公司对生鲜超市第二项和第三项债务承担连带赔偿责任，房才南和白建中在未足额出资的本息范围内对第二项和第三项承担连带赔偿责任。
被告生鲜超市辩称：1、不同意解除租赁协议，其一直以生鲜超市的名义对外宣传，签订协议、收取费用的主体均是生鲜超市，也从未在规模、人气、商户入住率等方面向桂园做出过承诺，且原告继续在经营，其不存在根本违约、无权处分等情形，故要求继续履行合同，租期满15个月后双方的协议自动终止，合同终止后不应返还租金、卫生费、管理费、水电押金；2、对装修及设备损失不同意赔偿，其没有违约行为。
被告房才南辩称：其已足额出资，不同意承担责任。
被告白建中辩称：其已足额出资，请求驳回对其的诉讼请求。
被告中杰公司辩称：中杰公司承租了睦邻公司的房屋后转租给了生鲜超市，后中杰公司和生鲜超市虽部分解除了租赁协议，但原告所承租的商铺仍然是由中杰公司转租给生鲜超市的，中杰公司并未收回涉案商铺，生鲜超市也有权将涉案商铺出租给原告，生鲜超市的股权转让是房才南和白建中之间的，中杰公司没有受让生鲜超市的股份，请求驳回对其的诉讼请求。
被告睦邻公司辩称：其与原告无任何法律关系，原告与生鲜超市之间的定金仅能约束双方，与其无涉，请求驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明：1、无锡市广益建设发展集团有限公司系无锡市广南路588号房屋所有权人，其授权无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司（以下简称睦邻中心）对上述房屋范围内所有物业进行租赁、物业管理等经营活动。后睦邻中心将无锡市广南路588号睦邻中心中Ⅱ区1层01、02、07、08、09、10、11、12、21、22、23、25、26、27及Ⅲ区1层03、05、07、2层01、02、03号商铺出租给无锡市中杰物业管理有限公司（以下简称中杰公司）使用。2015年7月9日，中杰公司与房才南签订房屋租赁合同，约定中杰公司将无锡市广南路588号睦邻中心中1层房屋出租给房才南使用，用于开设生鲜菜场超市店。2015年8月15日，中杰公司与生鲜超市签订协议书一份，约定因生鲜超市的法定代表人房才南是生鲜超市的出资人，在生鲜超市成立前房才南以个人名义与中杰公司订立了房屋租赁合同，在具备了经营场地的相应条件后申请设立了生鲜超市，房才南的行为实际是生鲜超市的行为，故中杰公司与房才南订立的租赁合同中涉及到房才南的权利义务对生鲜超市产生法律效力，中杰公司与生鲜超市不再订立书面租赁协议，且中杰公司同意生鲜超市对外转租租赁物。
3、生鲜超市于2015年8月11日成立，企业性质为有限公司（自然人控股），在业。2016年4月28日，房才南与白建中签订《股权转让协议》，约定由房才南将其在生鲜超市70％的股权以140万元的价格转让给白建中，股权转让后，房才南在生鲜超市中按出资比例承担的权利义务由白建中按照出资比例承继。生鲜超市于2016年5月13日办理了变更核准，现生鲜超市股东为房才南、白建中，注册资本200万元，其中房才南的出资比例为30％，白建中的出资比例为70％，出资时间为2045年12月31日前。
2、2015年11月25日，生鲜超市（甲方）与桂园（乙方）签订《租赁协议书》，载明：“为了明确甲乙双方的权利和义务，本着平等互利的原则，就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致，特订立如下协议，以资双方信守：1、甲方将建造在睦邻中心1楼内的商业用房第C5门市房租给乙方使用；2、租赁期限为：柒年，即从2015年12月1日至2022年11月30日止（合同每年壹签，乙方有优先续租权）；3、租金金额：每间房屋租金为人民币300000元，并注经营项目烘培、蛋糕、水果；4、乙方用去的水、电费由甲方按月向乙方收取，并交水电及治安押金3000元；5、乙方如需停业应及时向甲方请假，如未请假停业者超出一个月，甲方有权将门市转让，租金不退”等内容，另合同空白部分手写备注：“每年卫生费720元、管理费1000元；第一年租房算15个月”。同日，桂园向生鲜超市支付了租金300000元、卫生费720元、管理费1000元、水电押金3000元。
3、诉讼中，双方确认第一年租金为300000元/年，卫生费每间为720元/年，管理费每间为1000元/年，期限为15个月，即从2015年12月1日至2017年2月28日止，其中含免租期三个月，但生鲜超市认为免租期应在使用满一年后才计算。生鲜超市称租赁协议虽约定为七年，但实际上该租赁协议系一年一签，期满后双方就租金等需重新商议。
4、诉讼中，桂园提供了：1、招商喜讯、生鲜超市出具的告知函、15个租户出具的告生鲜超市书、生鲜超市向所有租户出具的说明复印件，证明生鲜超市以崇安区睦邻中心菜场的名义对外招租，睦邻公司对此未有任何异议，也未阻止生鲜超市的行为，睦邻公司与生鲜超市存在恶意串通的行为，且生鲜超市于2016年7月12日已停止营业，生鲜超市在商铺入住率、规模、人流量达不到承诺的要求；2、2016年7月19日超市门口和内部照片、同年9月份超市门口的照片，证明超市门面关闭，未正常经营，超市名称和结构发生了变化；3、生鲜超市回复函复印件一份，证明生鲜超市认为2015年期间对外招商时以睦邻中心菜场对外宣传是中杰公司的行为，睦邻公司未对该行为进行阻止，不排除有恶意串通的情形；4、睦邻中心报告（手机打印件）、资产重组框架协议复印件（仅一页）、中杰公司的通知复印件，共同证明中杰公司与睦邻公司需对生鲜超市的债务承担连带清偿责任；5、无锡日报通知，证明生鲜超市与很多租户解除了租赁协议；6、销售合同书、购销合同、装张记录、出货单、装修合同、订货单、品牌合作内容等，证明其装修、购买机器、设备原材料费用；7、报警记录复印件，证明朱明国和张祥因无法进入菜场，民警了解到菜场在装修的事实，实际上菜场已停业很长时间；经质证，生鲜超市、中杰公司发表如下质证意见：1、对招商喜讯、15个租户出具的告生鲜超市书、生鲜超市所有租户出具的说明复印件的真实性不予认可，证据来源不明，招商喜讯以及说明没有公章、签字等，对真实性不予认可，告知函系其出具；2、根据照片显示，原告经营的门面是独立的，并非在超市里，超市是否正常营业与原告的经营无关，其从未拆除原告的门头；3、对回复函真实性无异议，但生鲜超市招商收定金时均以生鲜超市名义，从未以菜场名义；中杰公司认为回复函是生鲜超市单方面的行为，其不知道也没有参与；4、框架协议系其与白建中内部股份转让协议，原告承租的房屋不在重组协议内，中杰公司和房才南另行订立的协议不影响原告的承租；中杰公司称对通知无异议，生鲜超市拖欠了其房屋租金，但其从未停水停电，也无权停水停电，原告所承租的房屋系中杰公司出租给生鲜超市后，由生鲜超市转租，对睦邻中心打印件不予认可；5、对装修、购置机器设备的材料与其无关，该损失系桂园自行造成；6、对报警记录真实性无异议，无法证明桂园的证明目的。
5、诉讼中，桂园称，2015年9月份其与生鲜超市洽谈并去现场看的，2016年1月份发现所谓的菜场其实就是个超市，面包店其经营到2016年7月份，因为超市不怎么经营了，其和生鲜超市沟通无果后就回浙江了，面包店共有三个门，两个正门，一个侧门，侧门和生鲜超市连通的，其他的两个正门可以使用。
6、法庭辩论终结后，桂园出具书面意见确认虽租赁协议中约定的租赁期限为七年，但实际上需每年一签，一年到期后对租金等具体事项重新约定，且第一年的租赁期限为17个月（包含5个月免租期）。
上述事实，有收款收据、照片、报警记录、企业登记资料查询表、股权转让协议、股东（发起人）出资情况、照片复印件、处警证明、通知复印件及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方的争议焦点为：1、在租赁期限内，桂园是否有权要求解除租赁协议书；2、卫生费、管理费、水电押金是否应返还及相应返还金额；3、生鲜超市是否应赔偿桂园装修及购买设备材料的损失；4、房才南、白建中是否需在未实际出资范围内对生鲜超市的债务承担连带清偿责任，中杰公司、睦邻公司是否需对生鲜超市的债务承担连带清偿责任。
关于争议焦点一，首先，关于租赁期限，根据桂园提供的租赁协议书，双方一致确认双方的租赁期限实际为15个月（从2015年12月1日至2017年2月28日止），桂园在法庭辩论终结后提出租赁期限为17个月与其庭审中提供的陈述及证据不符，对桂园该意见本院不予采纳；其次，关于桂园在租赁期限内是否有权以生鲜超市根本违约致其合同目的无法实现为由行使法定解除权从而要求返还租金等费用，本院认为桂园该节诉称意见难以支持，理由如下：第一，桂园诉称生鲜超市未按约定交付“集市”，而是交付了“超市”，但根据双方之间的租赁协议书，全文仅有开篇一处涉及“集市”两字，协议条款均以“摊位”表述，且桂园亦未提供证据证明两者的区别，仅以字面理解并不妥当，且其一直经营至2016年7月份，可见标的物的性质并非系桂园签订租赁协议书的决定性因素；第二，桂园诉称双方在签订合同前口头对集市的规模、人气、商户入住率等方面进行了约定，但未提供证据证明，生鲜超市不予认可，应由桂园承担举证不能的后果；第三，桂园诉称现生鲜超市已变更为其他超市，生鲜超市发生了结构性变化致其无法继续经营，本院认为桂园所承租的房屋具有独立的门面、单独出入门，具有相对独立性，生鲜超市的经营状态并非决定其经营的唯一因素；综上，本院认为桂园主张租赁期限内解除协议的理由不成立，对其要求返还租金以及支付相应利息的诉请本院不予支持。最后，现租赁期限已届满，双方并未续签第二年的租赁协议书，双方之间的租赁关系已终止。
关于争议焦点二，首先，双方并未对卫生费、管理费进行约定，现租赁期限已满15个月，对于桂园要求生鲜超市返还卫生费管理费的诉请本院不予支持；其次，关于水电押金3000元，因生鲜超市无法确定涉案房屋的水电费的实际使用金额，对于该部分费用，生鲜超市应当予以返还。
关于争议焦点三，因桂园主张生鲜超市违约的理由不成立，故对其要求生鲜超市承担其装修及设备等损失的诉请本院不予支持。
关于争议焦点四，首先，生鲜超市作为有限责任公司，具有独立承担民事责任的能力，房才南、白建中系生鲜超市的股东，其在公司设立时对公司注册资本为认缴登记，在本案中认缴的时间为2045年12月31日前，桂园并未提供证据证明房才南、白建中存在虚假出资、抽逃出资、公司财产不足以清偿债务等情形，其要求房才南、白建中在未实缴范围内承担连带责任无事实依据，本院不予支持；其次，睦邻公司、中杰公司分别系生鲜超市所用房屋的所有权人与出租人，桂园要求睦邻公司与中杰公司对生鲜超市的债务承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、无锡市旗南生鲜超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还桂园水电押金3000元。
二、驳回桂园的其他诉讼请求。
案件受理费人民币12947元，由桂园负担12900元，无锡市旗南生鲜超市有限公司负担47元，该款已由桂园垫付，无锡市旗南生鲜超市有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付桂园。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 坚
人民陪审员 潘万才
人民陪审员 裘亚星
二〇一七年四月十日
法官 助理 王荣荣
书 记 员 万 杏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。