广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第84号
上诉人（原审原告）：沈桂良，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
上诉人（原审原告）：蔡义章，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区。
上诉人共同委托代理人：廖增金，广东德城律师事务所律师。
上诉人共同委托代理人：李明星，广东经天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市顺天马科技有限公司，住所地：深圳市光明新区。
法定代表人：邹伟。
原审第三人：李耀安，男，汉族，住所地：上海市杨浦区。
委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。
上诉人蔡义章、沈桂良因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年5月6日，沈桂良、蔡义章作为甲方、深圳市顺天马科技有限公司（以下简称顺天马公司）作为乙方，双方签订了《厂房租赁合同》，约定沈桂良、蔡义章将位于深圳市龙岗区坂田街道雪象中浩工业区的某工业厂房出租给顺天马公司使用，建筑面积共计9282平方米，租赁期自2007年7月1日至2013年6月30日，租赁期间发生的水费、电费、卫生费及其他承租方使用中发生的费用由乙方支付；出租厂房的单位租金按建筑面积每平方米每月13.5元（不含税），每月总租金（不含税）为125300元，厂房租金从第4年开始递增，递增率为8%（以上年度月租金为基准，不含税每月总租金135330元），每三年递增一次；因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方，乙方负责维修或赔偿，乙方拒不维修或赔偿的，由甲方代为维修，相关维修费用由乙方承担，设备或附属设施无法修复的，乙方应按市价赔偿，如因此导致所阻厂房不能正常使用，由乙方承担相应后果，甲方可视情况决定是否将厂房继续租赁给乙方；本合同有效期内，甲方或一方对租赁房地产进行改建、扩建或装修的，甲、乙双方应另行签订书面协议，并商定相关费用的负担和添附物的归属，未经协商，擅自改变房屋结构，增添附加物另一方要求对方停止该行为，直到解除合同；甲方交付租赁房地产时，乙方应向甲方交付3个月租金数额的租赁保证金即375900元，甲方向乙方返还保证金的条件：1、乙方向甲方缴清租金、水电等应缴费用，并未遗留建筑物使用过程中的业主责任；2、乙方没有拖欠工人工资和其他费用；3、乙方对房屋结构、设备等设施没有损害或已修复；4、不存在其他违约情形；乙方擅自改变租赁厂房结构或者法定用途的，甲方有权解除合同并可就造成的损失不予退还租赁保证金；租赁期间乙方可将部分厂房转租，但租赁期限不得超过本合同约定之租赁期限；租赁终止后，乙方应以适当的空置状态将厂房交还甲方，如存有未予适当处置事宜，甲方有权在保证金中扣除处置费用。合同签订当日，顺天马公司向沈桂良、蔡义章支付了租赁保证金375900元。2007年7月20日，顺天马公司向沈桂良、蔡义章出具《借条》，声明借到沈桂良、蔡义章某工业园消防合格书一份。2010年6月1日，顺天马公司作为甲方、李耀安作为乙方，双方签订了《债权转让协议书》，约定：甲方与沈桂良、蔡义章的租赁合同将于2013年6月30日到期，按合同约定沈桂良、蔡义章应在租赁合同期满结算扣除未缴纳的水电等费用后向甲方退还剩余租赁保证金，具体应退还的租赁保证金金额以租赁合同期满后结算的数额为准；甲方按上述租赁合同所交的375900元租赁保证金实际是由乙方个人资金垫付，甲方尚未归还乙方，现在甲、乙双方同意上述以甲方名义向沈桂良、蔡义章缴纳的租赁保证金的债权全部转让给乙方，由乙方在租赁合同期满后直接向沈桂良、蔡义章要求返还……。上述沈桂良、蔡义章与顺天马公司之间的租赁合同将到期时，顺天马公司陆续开始向沈桂良、蔡义章交还房屋。沈桂良、蔡义章于2013年6月10日向李耀安退还了部分租赁保证金计143405元。2013年7月1日，除顺天马公司向富也公司转租的部分房屋外，顺天马公司向沈桂良、蔡义章交还了全部租赁房屋，沈桂良、蔡义章向顺天马公司出具了《收条》，确认收到涉案某工业厂房大门遥控器及其他各楼层钥匙等。2013年7月3日，沈桂良、蔡义章收到富也公司支付的涉案房屋“一楼东座”的押金30137元。2013年7月12日，富也公司向沈桂良、蔡义章出具《证明》，内容为：“我公司承租深圳市天马食品有限该公司（即某工业厂房东座某楼），租用期从2007年7月1日至2013年6月30日，租用期间因地板损坏、厕所改建、天花板熏黑、部分门窗损坏，我公司交付给深圳市天马食品有限该公司租用厂房的合同保证金作为维修费用，放弃收回”。之后，富也公司亦向沈桂良、蔡义章交还了所承租的房屋。
2013年7月19日，沈桂良、蔡义章向深圳供电局有限公司缴纳了“深圳市龙岗区布吉雪象村某工业厂房”2013年6月2日至2013年7月1日的电费33159.94元。根据深圳市布吉供水有限公司发出的《水费通知单》，“中浩某路某工业厂房”截至2013年7月1日（抄表日）尚欠水费、污水处理费、垃圾处理费合计1311.49元。根据深圳市龙岗区坂田街道办事处出具的《龙岗区非税收入交款通知书》，“某工业园”需缴纳2013年垃圾清运费4800元。
2013年7月16日，沈桂良、蔡义章委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对深圳市龙岗区坂田街道雪象居委会中浩某路x号某工业厂房局部装修复原工程（范围为承租方使用期间损坏的地板、墙面及改造办公室产生的拆除费用等）进行估价。该公司于2013年7月22日作出中评报字（2013）第（房）041号《房地产估价报告》，评得某工业厂房局部装修复原工程的总价为200022元。
沈桂良、蔡义章为证明因顺天马公司未及时修复厂房导致其预期租金损失，向原审法院提交了其与案外人签订的两份租赁合同，显示的租赁期均自2013年7月1日起计。
沈桂良、蔡义章与李耀安在一审庭审中确认顺天马公司在履行上述《厂房租赁合同》过程中，一直按每年递增5%的标准向沈桂良、蔡义章支付租金。
沈桂良、蔡义章诉讼请求：1、顺天马公司赔偿沈桂良、蔡义章房屋维修费200022元；2、顺天马公司支付沈桂良、蔡义章2013年上半年的垃圾清运费2400元；3、顺天马公司支付沈桂良、蔡义章房产维修评估费12000元；4、顺天马公司支付沈桂良、蔡义章2013年6月电费33159.94元；5、顺天马公司支付沈桂良、蔡义章水费、垃圾、污水处理费1311.49元；6、顺天马公司赔偿沈桂良、蔡义章因房屋损坏影响出租导致的预期租金损失，暂计算2个月的租金损失138717.6元（依据沈桂良、蔡义章同栋房屋租金计算，五楼17元／㎡×928.2㎡=15779.4元；二楼17元／㎡×928.2㎡=15779.4元；一楼28元／㎡×1350㎡=37800元，实际租金损失计算按原合同期限届满次日至房屋维修完成之日止）；7、顺天马公司赔偿沈桂良、蔡义章自2010年7月开始未足额缴纳的8%的递增租金135720元；8、顺天马公司返还沈桂良、蔡义章某工业园消防合格证书原件；9、顺天马公司承担本案诉讼费用。
李耀安诉讼请求：1、沈桂良、蔡义章退还李耀安租赁保证金198023.57元，并按银行贷款利率支付利息至判决生效之日（从2013年7月1日至10月30日暂计3906元）；2、沈桂良、蔡义章承担李耀安缴纳的本案诉讼费、保全费；3、沈桂良、蔡义章对上述款项承担连带偿还责任。
原审法院认为：沈桂良、蔡义章与顺天马公司签订的《厂房租赁合同》为有效合同，当事人应遵照履行。按照租赁合同的履行习惯，承租人对房屋进行改建、扩建或装修，应经过出租人同意。沈桂良、蔡义章、顺天马公司履行合同时间长达6年，顺天马公司如存在对房屋的装修或改建、扩建行为，沈桂良、蔡义章是应当知道的。上述租赁合同期限届满后，除顺天马公司向富也公司转租的部分房屋外，顺天马公司向沈桂良、蔡义章交还了全部租赁房屋，沈桂良、蔡义章向顺天马公司出具了《收条》，沈桂良、蔡义章并未提出房屋遭到损坏而要求顺天马公司赔偿。沈桂良、蔡义章在诉状中称顺天马公司和富也公司确认系富也公司在租用厂房过程中使用不当造成部分厂房损坏，但沈桂良、蔡义章已经就房屋损坏问题向富也公司主张过权利，富也公司向沈桂良、蔡义章出具了《证明》，双方并已就赔偿问题协商一致，富也公司搬离了涉案房屋。此时，全部房屋均已交付完毕，双方就房屋损坏问题不应再存纠纷。此后沈桂良、蔡义章未经顺天马公司或李耀安确认，自行单方委托评估涉案房屋的装修复原费用，该评估结论不能作为其主张权利的有效证据。另沈桂良、蔡义章对其房屋出租给顺天马公司之前的原状、上述评估内容是否均属顺天马公司损坏、评估内容是否包含新装修需要等亦未能有效举证。因此，原审法院对沈桂良、蔡义章要求顺天马公司赔偿房屋装修费200022元、评估费12000元的诉讼请求不予支持。对沈桂良、蔡义章诉请的因此导致的预期租金损失，原审法院亦予驳回。
沈桂良、蔡义章诉请顺天马公司支付的电费33159.94元及水费、污水处理费、垃圾处理费合计1311.49元，沈桂良、蔡义章已提供有效证据证明属顺天马公司使用房屋期间应缴纳的费用，原审法院予以支持。根据深圳市龙岗区坂田街道办事处出具的《龙岗区非税收入交款通知书》，“某工业园”需缴纳2013年垃圾清运费4800元，顺天马公司使用涉案房屋至2013年7月1日，应承担其中的一半即2400元。顺天马公司向沈桂良、蔡义章借取的某工业园消防合格证书原件应予归还给沈桂良、蔡义章。
沈桂良、蔡义章与李耀安在庭审中确认顺天马公司在履行上述《厂房租赁合同》过程中，一直按每年递增5%的标准向沈桂良、蔡义章支付租金，沈桂良、蔡义章此前从未提出异议，应视为双方已就租金递增的标准达成一致。沈桂良、蔡义章再行诉请顺天马公司支付自2010年7月开始未足额缴纳的8%的递增租金135720元，与事实相悖，亦有违诚信原则，原审法院不予支持。
根据法律规定，债权转让需存在有效的债权，债务人对让与人享有债权的，债务人仍然可以依法向受让人主张抵消，债权转让应通知债务人。在本案中，顺天马公司与李耀安签订的《债权转让协议书》亦约定了“具体应退还的租赁保证金金额以租赁合同期满后结算的数额为准”，因此，在沈桂良、蔡义章与顺天马公司进行结算前，并未形成有效的债权。但沈桂良、蔡义章提起本案诉讼并经原审法院审理确定沈桂良、蔡义章、顺天马公司双方的债权债务后，应视为李耀安已就债权转让履行通知义务，该债权亦已确定，李耀安得以向沈桂良、蔡义章主张。另沈桂良、蔡义章也曾实际向李耀安返还了部分租赁保证金，处理李耀安的该主张亦能减少当事人之间的诉累。李耀安可要求沈桂良、蔡义章退还的租赁保证金为195623.57元（375900元－143405元－33159.94—1311.49元－2400元）。需退还的租赁保证金数额在本案诉讼之前尚未确定，李耀安要求沈桂良、蔡义章支付该款的利息没有事实依据和法律依据，原审法院不予支持。因顺天马公司并未将债务移转给李耀安，沈桂良、蔡义章仍有权向顺天马公司主张其应承担的上述债务，如顺天马公司清偿了上述债务，李耀安可另循法律途径向沈桂良、蔡义章主张剩余债权。依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十三条、第一百零七条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市顺天马科技有限公司于判决生效之日起五日内支付沈桂良、蔡义章电费33159.94元；二、深圳市顺天马科技有限公司于判决生效之日起五日内支付沈桂良、蔡义章水费、污水处理费、垃圾处理费合计1311.49元；三、深圳市顺天马科技有限公司于判决生效之日起五日内支付沈桂良、蔡义章垃圾清运费2400元；四、深圳市顺天马科技有限公司于判决生效之日起五日内归还沈桂良、蔡义章某工业园消防合格证书原件；五、沈桂良、蔡义章于判决生效之日起五日内返还李耀安租赁保证金195623.57元；六、驳回沈桂良、蔡义章的其他诉讼请求；七、驳回李耀安的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9034元（沈桂良、蔡义章已预缴），由沈桂良、蔡义章负担8397元，顺天马公司负担637元。李耀安起诉的案件受理费2130元（李耀安已预缴），由沈桂良、蔡义章负担2064元，李耀安负担66元。
沈桂良、蔡义章不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第五、六项，改判顺天马公司向沈桂良、蔡义章支付房屋维修费200022元、房产维修评估费12000元，沈桂良、蔡义章已收取的租赁保证金余额195623.57元抵扣上述房屋维修费及房产维修评估费；2、顺天马公司赔偿沈桂良、蔡义章因房屋损坏影响出租导致的预期租金损失138717.6元；3、顺天马公司、李耀安承担本案诉讼费用。事实与理由：（一）顺天马公司向沈桂良、蔡义章交还租赁房屋、沈桂良、蔡义章退还部分保证金及出具《收条》的行为不能视为双方就厂房租赁事宜再无纠纷。沈桂良、蔡义章与顺天马公司的《厂房租赁合同》即将到期时，顺天马公司、李耀安陆续向沈桂良、蔡义章交还厂房，沈桂良、蔡义章亦退还了部分租赁保证金且向顺天马公司、李耀安出具了《收条》，确认收到某工业厂房大门遥控器及各楼层钥匙。但上述行为均不能直接导致双方在《厂房租赁合同》项下的权利义务终结，亦不能直接认为双方就厂房租赁事宜再无纠纷。况且，沈桂良、蔡义章出具《收条》时已明确“其他事项待商议……”，足以说明双方就《厂房租赁合同》终止及交接过程中尚有待解决的事宜未处理完毕，沈桂良、蔡义章为避免出现延期收房而产生的预期利益损失，才同意先收回厂房再解决争议。原审法院仅从顺天马公司退还房产、沈桂良、蔡义章出具《收条》的行为便直接认定双方就房屋损坏问题不应再存纠纷的作法于法无据。（二）顺天马公司虽已向沈桂良、蔡义章交还厂房，但仍不能免除其在租赁期间导致的厂房设备、设施损坏的财产损害赔偿责任。首先，沈桂良、蔡义章与顺天马公司签订的《厂房租赁合同》中已明确约定了房屋损害赔偿责任的条款，亦将厂房损坏修复与否作为是否退还租赁保证金的条件，足以说明顺天马公司对租赁期间的厂房维保义务是明知的，亦了解其应对租赁期间导致的厂房损害负有完全的赔偿责任。然而原审法院忽略双方《厂房租赁合同》关于厂房损坏赔偿责任的约定，未能公平、公正的作出相关事实的认定。其次，沈桂良、蔡义章为证明厂房在租赁期间的损失金额，特委托了第三方房地产评估机构对厂房局部装修复原工程的造价进行了评估，且出具了书面的《评估报告书》，至此，沈桂良、蔡义章已经充分地履行了厂房损害赔偿的举证责任。然而原审法院竞认为沈桂良、蔡义章提供的上述《评估报告书》系沈桂良、蔡义章单方面委托第三方作出，不能作为主张权利的证据。且又强调沈桂良、蔡义章未能就厂房出租前的原状、评估内容是否为顺天马公司损坏等进行举证，须承担举证不利的后果。就本案来讲，深圳市富也纸业有限公司出具的《证明》已经足以说明，上述房产损坏系在房屋租赁期间导致，由此可见，厂房损坏的事实是客观存在的。退一步讲，即使法院认为沈桂良、蔡义章提供的证据未经过顺天马公司、李耀安认定，而厂房损失系本案最核心的焦点问题，法院亦应指定第三方评估机构对房产损失进行评估鉴定。最后，沈桂良、蔡义章与深圳市富也纸业有限公司不存在直接的房屋租赁合同关系，深圳市富也纸业有限公司承租的部分厂房系从顺天马公司出承租，厂房租金、水电押金及租赁保证金亦由富也公司向顺天马公司支付。富也公司出具的《证明》已确认厂房损坏系在租赁期间产生，其放弃收回租赁保证金的承诺系对顺天马公司作出，而非沈桂良、蔡义章。为此，沈桂良、蔡义章有权要求顺天马公司对厂房在租赁期间产生的损坏进行赔偿。原审法院关于双方在交接房产时，沈桂良、蔡义章未向顺天马公司、李耀安提出房屋损害赔偿的要求系双方对此无争议的认定毫无依据，因为交还房产时，房产损坏的具体金额尚未确定，且双方未能就赔偿事宜达成一致意见，为此未能在交房时明确提出。然而，原审法院的上述认定直接剥夺了沈桂良、蔡义章在法定的诉讼时效期间内向顺天马公司主张损害赔偿的权利，已经违法。（三）因租赁保证金未达到退还的条件，沈桂良、蔡义章无需向顺天马公司、李耀安退还租赁保证金。首先，沈桂良、蔡义章与顺天马公司在《厂房租赁合同》中明确约定了租赁保证金的退还条件，因涉案房产在租赁期间被顺天马公司损坏，且至今仍未修复，故沈桂良、蔡义章有权不退还租赁保证金，且有权将租赁保证金抵扣厂房损害赔偿所产生的相关费用。其次，从沈桂良、蔡义章提供的证据来看，顺天马公司的租赁保证金不足以支付房产损坏所产生的相关费用。李耀安要求退还租赁保证金的要求无合同依据。综上，沈桂良、蔡义章认为原审判决查明事实不清，认定事实错误，为此，特上诉至责院，望判如所请。
二审审理过程中，沈桂良、蔡义章补充上诉理由如下：1.李耀安提起的独立诉讼请求应当另案处理，因为该诉求涉及的债权转让协议书及其履行情况应当在其他案件中另行查明，与本案的租赁合同纠纷无关，涉及到债权的合法性、真实性、有效性，均应在债权转让人顺天马公司出庭进行质证、确认，经另案审查查明才能够有效行使其债权。2.李耀安为顺天马公司的原法定代表人，顺天马公司将公司的债权转移给原法定代表人，这存在涉嫌双方恶意串通，损害李耀安的利益的情形，所以原审将李耀安的诉求纳入租赁合同纠纷不妥当。3.原审及二审顺天马公司均未出庭，根据合同相对性的原则，沈桂良、蔡义章向顺天马公司主张相关的租赁权益，若顺天马公司放弃答辩，则原则上应支持沈桂良及蔡义章的主张，李耀安的相关诉称不代表顺天马公司的相关意见。4.原审提到的富也公司搬离了涉案房屋，视为双方的房屋已经交付完毕，就房屋的损害问题不应当再有纠纷。然而原审又认为6月30日顺天马公司向沈桂良、蔡义章返还了房屋，而双方的保证金却仍未结清，这是相互矛盾的。如果原审认为6月30日已经终止租赁合同，顺天马公司也办理完毕移交手续，那么证明双方也应当结清了保证金，这才符合逻辑。
顺天马公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
李耀安口头答辩如下：1.李耀安与顺天马公司债权转让和顺天马公司与沈桂良、蔡义章的诉讼标的为同一个诉讼标的，法律上符合独立请求权第三人参加诉讼的程序，并且李耀安就双方债权转移纠纷向一审法院曾经提起过诉讼，案号为（2013）深龙法布民初字第1950号，后被法庭认定为其因作为本案一审有独立请求权的第三人参加诉讼，故驳回了李耀安的起诉。且李耀安以第三人参加本次诉讼是通过正常的法律途径申请，并且经过了原审法院的书面裁定予以准许。2.从李耀安一审提交的证据证明，涉案保证金本身系李耀安借资顺天马公司垫付，在顺天马公司长期未偿还的情况下双方达成了债权转移，不存在恶意串通侵害第三人的情况。沈桂良、蔡义章以应由顺天马公司质证为理由，认为李耀安以第三人的身份参加诉讼不符合法律程序，系沈桂良、蔡义章在明知顺天马公司不可能参加庭审的情况下，为了逃避返还保证金义务而作出的借口。本案的争议焦点为第一，顺天马公司是否已经将厂房退还给沈桂良、蔡义章；第二，富也公司是否与沈桂良、蔡义章建立新的租赁关系，并就房屋是否损害、赔偿达成一致意见。从原审的证据可见，沈桂良、蔡义章在起诉状中也明确认可厂房损害系富也公司造成，在双方合同到期，顺天马公司已经向沈桂良、蔡义章移交回厂房，并且沈桂良、蔡义章出具收条，从沈桂良、蔡义章起诉状陈述的事实及出具的收条及沈桂良、蔡义章提交的与案外人签署的从2013年7月1日起的租赁合同等均能够证明合同到期后顺天马公司已经将厂房交付给沈桂良、蔡义章，所谓其他事项待商议，说明后续沈桂良、蔡义章有向顺天马公司、李耀安陆续退还租赁保证金，并且与顺天马公司原租户有继续签署租赁合同，并收取原租户包括富也公司的租金。沈桂良、蔡义章与富也公司达成租赁协议，并且收取富也公司的租赁押金，后沈桂良、蔡义章与富也公司共同协商确定后富也公司搬走，证明沈桂良、蔡义章与富也公司对厂房是否损害、是否需要赔偿已经达成一致意见。从本案一审庭审笔录富也公司第一次出庭陈述也可以证明李耀安陈述的事实，至于后来富也公司出具所谓证明，沈桂良、蔡义章撤销对富也公司的起诉，其中理由耐人寻味。本案中明显是沈桂良、蔡义章违反合同，在发现顺天马公司未向其主张权利的情况下，想要吃掉其保证金，但其保证金费用实际全部均由李耀安借资代为垫付，因为顺天马公司一直未偿还，达成协议，将其退还保证金的权利转让给李耀安，所以根据本案一审查明的事实，一审法院的事实认定以及法律适用均准确无误，请求驳回沈桂良、蔡义章的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同关系。根据沈桂良、蔡义章的上诉请求和理由，本案的争议焦点为：1、沈桂良、蔡义章请求的维修费等费用是否应予支持；2、李耀安是否能够作为第三人参加诉讼并提出独立主张。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据合同约定，租赁终止后，顺天马公司应以适当的空置状态将厂房交还沈桂良、蔡义章，如存有未予适当处置事宜，沈桂良、蔡义章有权在保证金中扣除处置费用。各方对于该条的约定存在歧义。沈桂良、蔡义章认为顺天马公司应将涉案物业恢复原状。对于涉案物业，由于涉及到富也公司使用的部分，本院分别述之。对于顺天马公司交还的物业，本院认为，该部分涉案物业经过沈桂良、蔡义章同意进行了装修、改建，顺天马公司在交还该部分涉案物业给沈桂良、蔡义章时，沈桂良、蔡义章并没有对该部分涉案物业提出损害赔偿的请求。沈桂良、蔡义章虽然对涉案部分物业进行了损失评估，但合同并没有约定顺天马公司交还房屋应当是恢复原状的归还，仅是约定“适当的空置状态”，因此，原审在充分考虑到房屋交付之前的原状、评估内容是否是顺天马公司破坏不确定、评估内容是否包含新装修不明等情况下，驳回沈桂良、蔡义章的该项主张并无不妥，本院对此予以维持。对于富也公司使用的部分房产，本院认为，富也公司与沈桂良、蔡义章确认，富也公司对使用的房屋有部分损坏，富也公司同意以自己支付的保证金作为维修费用，双方已经就该部分的损害赔偿达成了一致意见，富也公司也在2013年7月3日支付给沈桂良、蔡义章30137元，因此，沈桂良、蔡义章就该部分物业的损失已经得到了赔偿。沈桂良、蔡义章的有关请求不应再得到支持。原审对此处理正确，本院对此予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，民事诉讼法第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案中，顺天马公司已经将租赁保证金的债权转让给李耀安，李耀安对该部分款项享有权利，因此，原审同意李耀安参加诉讼并审理李耀安提出的有关请求并无不当。沈桂良、蔡义章的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上，沈桂良、蔡义章的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6561元，由沈桂良、蔡义章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十八日
书 记 员 伍圣权（兼）
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。