辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民六终字第00742号
上诉人（原审原告）：华润置地（沈阳）开发有限公司［原审写为华润置业（沈阳）开发有限公司］，住所地沈阳市于洪区东湖街16-5号。
法定代表人：唐勇，系该公司董事长。
委托代理人：崔秀琳，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：张成铭，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘心山，男，1983年4月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：田立斌，系辽宁宇嘉律师事务所律师。
上诉人华润置地（沈阳）开发有限公司（以下简称华润公司）与被上诉人刘心山商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院作出（2015）于民二初字第01284号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审华润公司诉称：请求法院依法判令：一、确认双方签署的有关位于于洪区白山路196-11号1门的商品房买卖合同及补充协议已经解除，并要求刘心山配合华润置地（沈阳）开发有限公司办理撤销登记备案手续；二、刘心山向华润置地（沈阳）开发有限公司支付违约金138，221元（其中包括按累计应付款的3%向华润置地（沈阳）开发有限公司支付的违约金60，600元，以及逾期办理合同注销登记手续，自2013年8月20日起暂计至2013年9月20日，实际应当计算至办理买卖合同注销登记之日止，按总价款每日万分之五计算的违约金77，621元）；三、刘心山承担本案诉讼费用。
原审刘心山辩称：我方同意解除买卖合同，但不同意支付违约金，双方签订的合同为银行按揭合同，该房屋没有办理银行按揭是因为银行没有通过相关的贷款手续，因此，我方不存在违约。即使刘心山应承担违约责任，华润公司要求的违约金过高。
原审法院审理查明：双方于2011年12月27日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定刘心山购买华润公司开发的位于于洪区白山路196-11号1门建筑面积为308.14平方米的商品房，合同约定总房款为5，174，723元。合同第六条约定：“买受人（刘心山）于2011年12月27日前付清首期房款人民币3，154，723元，剩余房款2，020，000元，应于2012年2月27日前全部付清（按揭）”，合同第七条约定：“买受人（刘心山）如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超出叁拾日后，出卖人（华润置地（沈阳）开发有限公司）有权解除合同。出卖人（华润置地（沈阳）开发有限公司）解除合同的，买受人（刘心山）按累计应付款的3%向出卖人（原告）支付违约金……”。《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定：“若乙方（刘心山）逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方（华润置地（沈阳）开发有限公司）行使解除房屋买卖合同权利的，乙方（刘心山）应于甲方（华润置地（沈阳）开发有限公司）书面解除通知送达之日起10日内，与甲方（华润置地（沈阳）开发有限公司）到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房价款每日万分之五向甲方（华润置地（沈阳）开发有限公司）支付违约金……”第二十三条约定：“主合同及补充协议所指的书面通知以特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为沈阳市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。”在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，刘心山的通讯地址为沈阳市皇姑区昆山西路148-8号3-10-1。2011年12月27日，刘心山向华润置地（沈阳）开发有限公司支付首期房款3，154，723元，并于同日，双方签订《预购商品房预告登记约定书》，约定双方同意将涉案房屋申请预购商品房预告登记，其中载明：“甲方（华润公司）保证在签订本协议后30个工作日内向房屋登记机构申请预告登记。如甲方（华润公司）未在上述期限内申请预告登记的，乙方（刘心山）可以单方申请。”。2013年8月8日，华润公司以特快专递形式向刘心山确认的位于沈阳市皇姑区昆山西路148-8号3-10-1的地址发出《解除合同通知函》。刘心山在庭审中表示，因刘心山名下有贷款，本案涉诉房屋属于二套房，且贷款金额过大，故刘心山未能取得银行贷款。且同时华润公司表示违约金过高，请求法院予以调整。另查明：涉案房屋刘心山并未办理入住手续，但双方签订的《商品房买卖合同》已在房产部门登记备案，现涉案房屋为空置状态。因刘心山尚未依据合同约定向华润公司支付剩余房款，现华润置地（沈阳）开发有限公司诉至法院申请解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并要求刘心山配合华润公司办理撤销登记备案手续及承担违约责任，故促成此诉。
原审法院认为：双方之间的房屋买卖关系真实存在，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同的约定严格恪守。关于华润公司请求合同解除的问题。根据我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，刘心山在庭审中表示同意解除合同，故对华润公司请求解除合同的诉请，予以支持。另，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在双方解除合同后，刘心山已向华润公司支付的款项3，154，723元，华润公司应予以退回。关于逾期付款违约金的问题。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人（被告）如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（2）逾期超出叁拾日后，出卖人（华润公司）有权解除合同。出卖人（华润公司）解除合同的，买受人（刘心山）按累计应付款的3%向出卖人（华润公司）支付违约金……”。本案中，刘心山逾期未支付房款是由于刘心山购买涉诉房屋是二套房，贷款金额过大，导致其未取得银行贷款，故刘心山应按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定向华润公司支付逾期支付房款的违约金。刘心山累计应付款为2，020，000元，依据合同约定刘心山应支付的违约金为60，600元（2，020，000元×3%），故对于华润公司的该项诉讼请求予以支持。关于华润公司主张刘心山逾期办理合同注销登记手续应承担违约责任的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定：“若乙方（刘心山）逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方（华润公司）行使解除房屋买卖合同权利的，乙方（刘心山）应于甲方（华润公司）书面解除通知送达之日起10日内，与甲方（华润公司）到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房价款每日万分之五向甲方（华润公司）支付违约金……”，第二十三条约定：“主合同及补充协议所指的书面通知以特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为沈阳市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。”涉案房屋总房款为5，174，723元，华润公司于2013年8月8日以特快专递形式向刘心山发出《解除合同通知函》，故刘心山应自2013年8月21日起承担逾期办理合同注销登记手续的违约责任，每日应承担的违约金为2587.36元（5，174，723元×0.0005）。现刘心山抗辩违约金过高，要求法院予以调整，综合考虑华润公司虽没有举证其有实际损失，但兼顾合同的履行情况、当事人的过错程以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情予以调整为40，000元。为维护社会经济流转的稳定有序，保护民事主体的合法权益，体现诚实信用的民事交易原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除原告华润置地（沈阳）开发有限公司与被告刘心山签订的关于沈阳市于洪区白山路196-11号1门的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内配合原告华润置地（沈阳）开发有限公司办理撤销登记备案手续；三、原告华润置地（沈阳）开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告刘心山退回首期房款3，154，723元；四、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（沈阳）开发有限公司支付违约金60，600元；五、被告刘心山于本判决生效之日起十五日内向原告华润置地（沈阳）开发有限公司支付逾期办理合同注销登记手续违约金40，000元。六、驳回原告华润置地（沈阳）开发有限公司其他诉讼请求。如果华润置地（沈阳）开发有限公司、刘心山未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3165元，由刘心山负担。
宣判后，上诉人华润公司不服，向本院提起上诉称：请求撤销原审判决，发回重审或依法改判刘心山自2013年8月20日起按照每日2587.36元的标准向华润公司承担逾期办理合同注销登记手续违约金（暂计算至2015年8月20日，合计1，862，899.2元，应支付至实际给付之日止）。理由：对逾期办证合同注销登记手续违约金40，000元过低。
被上诉人刘心山辩称：同意原审判决，请求维持原判。我方不存在违约，不同意支付违约金。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同，商品房买卖合同补充协议，银行付款凭据，收据，解除合同通知函，邮寄单据等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方当事人均同意解除合同，故原审法院判决双方解除合同及合同解除后的相关问题处理均符合法律规定，本院予以确认。
关于华润公司上诉提出刘心山应按合同约定承担逾期办理合同注销登记手续违约金的问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定：“若乙方（刘心山）逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方（华润公司）行使解除房屋买卖合同权利的，乙方（刘心山）应于甲方（华润公司）书面解除通知送达之日起10日内，与甲方（华润公司）到政府相关部门办理好合同注销登记手续，逾期办理的按总房价款每日万分之五向甲方（华润公司）支付违约金……”，第二十三条约定：“主合同及补充协议所指的书面通知以特快专递的形式送达。接受通知一方通讯地址为沈阳市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达……通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。”结合涉案房屋总房款为5，174，723元，华润公司于2013年8月8日以特快专递形式向刘心山发出《解除合同通知函》的实际情况，现刘心山抗辩违约金过高，要求法院予以调整，原审法院综合考虑华润公司虽没有有效证据证明其实际损失的数额，但兼顾合同的履行情况、当事人的过错程以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情调整为40，000元并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3165元，由华润置地（沈阳）开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年十二月七日
书记员 张鑫桐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。