安徽省宁国市人民法院
民 事 判 决 书
宁民一初字第00954号
原告：黄钢。
原告：章丽。
原告：舒臣。
上述三原告共同委托代理人（特别授权）：凤良俊，安徽周振华律师事务所律师。
被告：王建。
委托代理人（特别授权）：项华林，安徽地益律师事务所律师。
被告：吴莉嫔。
原告黄钢、章丽、舒臣与被告王建、吴莉嫔房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月13日公开开庭进行了审理，并于同年11月7日依法作出（2013）宁民一初字第01348号民事判决。被告王建不服，向宣城市中级人民法院提起上诉，案经（2014）宣中民四终字第00022号民事裁定书裁定发回宁国市人民法院重审。本院另行组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告黄钢及三原告共同诉讼代理人凤良俊，被告王建的诉讼代理人项华林均到庭参加诉讼。被告吴莉嫔经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。
原告黄钢、章丽、舒臣诉称：2010年1月11日，三原告与被告王建共同出资购买了位于宁国市人民路丹桂公寓建筑面积968.75㎡的一组商品房，价格为200万元，并办理了房产证，房屋登记按份共有，即黄钢占33.34%、章丽和舒臣占33.33%、王建和吴莉嫔占33.33%。2012年7月2日，原、被告签订《房屋产权转让协议书》一份，被告同意将属于自己的份额以90万元转让给原告，原告随即支付了购房款。现原告诉至法院，请求：一、被告立即履行约定义务，即两被告协助将位于人民路丹桂公寓2幢东111、东211、东110、东210、东109、东209、东112储、东112、东212号房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号变更到三原告名下；二、两被告赔偿三原告损失人民币20万元；三、两被告承担本案诉讼费。
被告王建辩称：2012年签订的协议无法律效力，吴莉嫔没有授权给王建，黄钢也没有代理章丽、舒臣的权力；协议签订后，所有款项均为黄钢一人支付，只能代表他个人的行为；王建已经将购房款退回给黄钢，履行了返还义务，协议未生效。综上，请求驳回原告方诉讼请求。
三原告为证明其诉讼请求，提举如下证据：
证据1.黄钢、章丽、舒臣身份证复印件各一份，拟证明原告主体资格；
证据2.章丽与舒臣的结婚证复印件一份，拟证明当时购买房屋时两被告为夫妻关系；
证据3.2010年1月11日所签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明三原告共同购买的房屋价款为200万元；
证据4.2010年1月26日所签订的《房屋产权协议》复印件一份，拟证明原、被告对诉争房屋产权进行了划分，其中黄钢占33.34%，王建、吴利嫔占33.33%；
证据5.2012年7月2日所签订的《房屋产权转让协议书》复印件一份，拟证明王建自愿将其所持份额转让给三原告；
证据6.房地产权证书复印件四份，拟证明被告有过户的义务；
证据7.付款凭证复印件三份，拟证明合同所涉270万元款项已支付给王建；
证据8.原告吴莉嫔同意转让房屋的协议复印件一份，拟证明事后已取得房屋共有人吴莉嫔的同意；
证据9.银行贷款利息还款承诺书复印件一份，拟证明当时约定的270万元中，90万元是贷款及部分利息，双方对偿还银行贷款进行了分配。
被告王建质证意见：证据1-4真实性、合法性、关联性均无异议；证据5真实性、关联性无异议，合法性有异议；证据6三性无异议，但对证明目的有异议；证据7三性无异议，但证明付款只是黄钢一人的行为，没有其他人参与；证据8三性均有异议，代理行为的追认应当是代理人与委托人签订，而不是与对方人签订；证据9三性无异议。
被告王建举证：短信记录复印件一组，拟证明短信第三页内容反映出黄钢签订时没有取得章丽、舒臣的委托。
三原告质证意见：短信记录三性无异议，但证明目的有异议，从完整信息记录可以看出，吴莉嫔、章丽、舒臣均知道该协议。
被告吴莉嫔未提交书面答辩意见，亦未提供证据。
本院认证：三原告提举的证据1至证据8均来源合法，内容客观真实，与本案具有相应的关联性，应予认定；原告提举的证据9与本案不具有关联性，不予认定。被告王建提交的证据短信记录一组，三原告对其真实性、合法性、关联性均不持异议，予以认定。
经双方当事人举证、质证，结合庭审陈述，本院确认如下事实：
2010年1月11日，黄钢、章丽、舒臣与王建共同出资购买了位于宁国市人民路丹桂公寓建筑面积968.75㎡的一组商品房，价款为200万元，房屋售价为2064.52元／㎡，并办理了房产证，房屋登记按份共有，即黄钢占33.34%、章丽和舒臣夫妇占33.33%、王建和吴莉嫔夫妇占33.33%。2012年7月2日，黄钢与王建签订《房屋产权转让协议书》一份，约定将王建和吴莉嫔共有的房屋产权面积为322.91㎡商品房以90万元转让给三原告即黄钢、章丽和舒臣，三原告同日以黄钢名义自工商银行转账支付了90万元购房款给王建，房屋售价为2787.15元／㎡，并约定房屋所有权转让所需各项费用由三原告承担。该协议第六条约定：“签订合同之日，甲方一次性付清价额总款，由于乙方（三原告）在甲方（两被告）借款合计人民币1800000元（壹佰捌拾万元整），乙方（三原告）于2012年7月17日之前归还甲方（两被告）1000000元（壹佰万元整），余款乙方（三原告）确定在2012年8月30日之前还清，甲方（两被告）自收到乙方（三原告）还款后，甲方（两被告）45天内将该房产产权转移过户手续办理完毕。”2013年3月2日被告吴莉嫔与原告黄钢补签《房屋产权转让协议》一份，同意该房屋价款、产权转移、房屋交接方式均按2012年7月2日黄钢与王建签订的协议执行。后因被告王建不同意出售共有部分房屋致纠纷产生。
另查明：2012年7月17日黄钢自工商银行向王建汇款100万，同年9月6日黄钢又向王建汇款80万。三原告均认可章丽和舒臣当时口头全权委托黄钢办理购买王建和吴莉嫔共有房产之事，但没有在协议上签字。2013年7月王建和吴莉嫔协议离婚。
另查明，经（2013）宁民一初字第01972号生效民事判决书确认，黄钢、王建于2012年7月2日签订的《房屋产权转让协议书》自订立时起，即2012年7月2日发生法律效力。
本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，两被告在婚姻关系存续期间共同取得诉争房屋33%的所有权后，王建尽管在未取得其共有人吴莉嫔授权的情况下与黄钢（以三原告名义）签订房屋产权转让协议，但黄钢有理由相信王建的行为是其夫妻的共同意思表示，并且三原告当日支付了其全部购房款，事后吴莉嫔亦对王建的行为予以追认，该房屋转让意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，且经本院生效法律文书确认该房屋在共有人之间转让合法有效，故对王建相应的辩解意见不予采纳。三原告作为房屋购买方已按合同约定支付了房屋对价款，只有在双方办理房屋变更登记后方能取得该房屋的所有权，被告在收到房屋对价款后即产生附随转移房屋所有权，协助三原告办理房屋所有权过户手续之义务，王建收到全部购房款并经吴莉嫔追认后，该房屋转让交易即履行完毕，两被告即产生附随协助三原告办理房屋所有权过户手续之义务，故对三原告要求两被告办理过户手续的诉求予以支持。三原告向两被告主张经济损失20万元，未提供充分证据予以证实，故对该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、被告王建、吴莉嫔于本判决生效后二十日内向原告黄钢、章丽、舒臣履行房屋产权转让协议约定之义务，即两被告将其按份共有的位于宁国市人民路丹桂公寓2幢东111、东211、东110、东210、东109、东209、东112储、东112、东212号房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号、房地权证字第000224**号中建筑面积为322.91㎡商品房变更至三原告名下，并协助三原告办理该房屋过户手续（过户费由三原告承担）。
二、驳回原告黄钢、章丽、舒臣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14700元，由被告王建、吴莉嫔共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈卫敏
审 判 员 阮成霞
人民陪审员 刘桂兰
二〇一四年十一月四日
书 记 员 苏 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十一条……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。