江苏省苏州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏05执复25号
申请复议人（异议人，被执行人）杨睿。
申请执行人苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行，住所地苏州高新区。
负责人刘立德，该行行长。
委托代理人施秋荣，江苏五洲信友律师事务所律师。
委托代理人郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。
被执行人杨学忠。
申请复议人杨睿因申请执行人苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行与被执行人杨学忠、杨睿金融借款合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（以下简称虎丘法院）（2016）苏0505执异字第5号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
申请执行人苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行与被执行人杨学忠、杨睿金融借款合同纠纷一案，苏州市虎丘区人民法院作出的（2014）虎商初字第0413号民事判决书已发生法律效力，因杨学忠、杨睿未能履行生效法律文书所确定的义务，故权利人苏州银行股份有限公司高新技术产业开发区支行于2015年3月16日向虎丘法院申请执行，申请执行标的为4744639元及迟延履行的债务利息，虎丘法院于当日立案执行。该案在审理过程中，根据权利人的申请，实施了财产保全，首先查封了杨睿名下坐落在苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢104室房产（所有权证号：XX）。进入执行程序，因被执行人仍未履行义务，故虎丘法院裁定强制拍卖被执行人杨睿名下坐落于苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢104室的房产，于2016年3月7日10时至2016年3月8日10时止在淘宝网司法网络平台上进行公开拍卖。最终，吴兆奇（身份证号码：××）出价5571930元成交。被执行人杨睿以评估报告过期、承租人未行使优先购买权为由向虎丘法院提出执行异议。
异议人杨睿提出执行异议称：一、其于2016年3月7日看到虎丘法院在淘宝网上拍卖异议人的房产之前，对本案的判决、执行一无所知，因此，对本案的判决真实性与公正性提出异议；二、法院对上述房产评估的时间节点为2015年5月27日，评估公司以该时间节点于2015年8月11日出具的评估报告的市场价值为5571930元，且该报告的第十四条明确规定了此报告的有效期为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。而自2015年11月份以来，该房产的价格涨幅近40%。因此，从该评估报告的估价时点计算已失效，以此报告确定起拍价不妥；三、该房产一直是出租的，承租方也没有行使优先购买权，故本次拍卖应为无效。综上所述，异议人认为原生效判决认定事实不清，对于异议人房产拍卖价格不真实，未能依据合法有效的估价报告进行拍卖，严重损害了异议人的相关合法利益以及承租方的优先购买权，特此提出异议，要求法院终止对异议人所属坐落于苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢104室房产的司法拍卖。
虎丘法院经审查查明：本案于2015年3月16日就进入执行程序，在执行过程中，因被执行人仍未能履行，故虎丘法院强制拍卖被执行人杨睿名下坐落在苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢104室的房产，委托苏州天仁信达土地房地产评估有限公司以2015年5月27日为时间点对上述房产进行了评估，该评估公司于2015年8月11日出具评估报告，该房产的评估价为5571930元。嗣后，虎丘法院于2016年2月17日在淘宝网司法网络平台上发出公告，将于2016年3月7日10时至2016年3月8日10时止公开拍卖上述房产。公告明确：起拍价为5571930元，保证金为500000元，加价幅度为10000元。凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，并单独设立条款：要求与本标的物有关人员［案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等］均可参拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。拍卖须知的第五条明确：优先购买权人参加竞买的，应于开拍前三个工作日向法院提交确认优先购买权申请和有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。但在上述规定的时间内，没有人至虎丘法院要求行使优先购买权。竞买人吴建红与吴兆奇按照淘宝网司法网络拍卖的规定各交付500000元保证金成为适格竞买人参加竞拍。最终，吴兆奇（身份证号码：××）出价5571930元成交。
另查明，苏州市桐泾南路333号胥江岸花园9幢104室房产处于群租状态，虎丘法院于2016年1月7日至该房产张贴拍卖公告，告知承租人在公告张贴之日起七天内至虎丘法院说明情况，逾期视为放弃权利。
虎丘法院经审查认为：强制拍卖作为执行程序的组成部分，程序正义价值应成为衡量拍卖效力的重要标准。对于强制拍卖而言，充分的公告程序，保障符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，严格按照司法拍卖规程操作，确保优先购买权人充分行使优先权，维护司法拍卖的公信力，应作为强制拍卖程序正当性的基本标准。本案通过淘宝网虎丘法院司法网络拍卖平台发布拍卖公告与拍卖须知，该公告与须知对拍卖事项做到了充分公开，并保障了符合竞买人条件的竞买人充分参与、公平竞争，确保优先购买权人充分行使优先权，社会公众通过互联网能够对拍卖信息充分了解并根据自身情况作出选择，由此形成的成交价格也是市场化的结果。评估价只是法院司法拍卖时起拍价的参考，决定标的物价值最终是通过竞买人竞买的成交价来体现。拍卖成交价的高低，最终是由市场的供需所决定的，同时与标的物本身是否存在瑕疵有关。因此，评估价不是拍卖成交的决定因素，拍卖成交价的决定性因素是市场的需求，以及标的物本身是否存在瑕疵。本案所涉拍卖标的物存在群租，故对拍卖成交价的提升存在一定影响，这也导致了只有二人参拍，该二个竞拍主体参拍符合淘宝网司法网络拍卖规程，故最终的成交价符合法律规定。另，异议人对本案的判决真实性与公正性所提出的异议不属于执行异议，故对此不予理涉。综上，异议人所提的执行异议理由不能成立，故应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第七条第一款第（一）项、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定驳回杨睿所提的执行异议。
异议人杨睿不服该裁定，向本院申请复议称：一、苏州天仁信达土地房地产评估有限公司出具的苏州天仁信达房估（2015）法鉴第051号评估报告已经不具效力。该报告价值时点为2015年5月27日，拍卖时间为2016年3月7日。该报告的第十四条明确规定了此报告的有效期为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。目前该房产的价格已经达到1110万元，故该鉴定报告失效。二、申请复议人对本案的执行过程一无所知，且房屋承租人亦不知房产拍卖的情况，这侵害到承租人的优先购买权，故对司法真实性、公正性存在异议。三、（2016）苏0505执异字第5号执行裁定中说评估价不是拍卖成交的决定因素，不符合客观事实。综上，要求本院撤销虎丘法院作出的（2016）苏0505执异字第5号执行裁定。
本院在复议审查中查明的事实与虎丘法院查明的一致。
本院认为：评估报告的估值是对评估标的市场价值的估计，其估值是否准确并为市场接受，最终须由拍卖程序确定，故拍卖成交价的决定因素是市场的需求而非评估价值。在网络司法拍卖中，所有信息均在网上公布，所有竞买人获得的信息一致，在增加了参拍机率的同时促使拍卖物交易价格的最大化，评估报告不足以影响到竞买人通过互联网充分了解拍卖信息并作出选择，实现成交价格的市场化，标的物价值足以通过竞买人竞买的成交价来体现。本案中，虎丘法院在淘宝网司法网络平台上发出公告并拍卖的过程中，拍卖信息得以充分披露，竞买人参与竞价机会公平、均等，拍卖程序合法有效。因所涉标的存在群租，在一定程度上影响到拍卖成交价。杨睿对司法拍卖提出异议，但其提供的证据并不足以证明虎丘法院在本案执行过程中存在严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形，对其请求本院不予支持。至于承租人优先购买权问题，虎丘法院分别于2016年1月7日和2月17日以张贴拍卖公告及司法网络平台上发出公告的形式充分告知了行使优先购买权的行使方式，承租人逾期并未提交相应申请。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回杨睿提出的执行复议请求，维持虎丘法院（2016）苏0505执异字第5号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 祁 锋
代理审判员 刘 钰
代理审判员 陈 琳
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 孙伟春