江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）苏执复字第0038号
申请复议人（被执行人）扬州锦都置业有限公司，住所地江苏省扬州市广陵区杭集镇曙光路679号。
法定代表人王坚贞，该公司董事长。
委托代理人张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。
委托代理人袁亮，江苏擎天柱律师事务所实习律师。
申请执行人扬州新能源建筑安装有限公司，住所地江苏省扬州市翠柳苑现代广场19幢6楼。
法定代表人徐登明，该公司总经理。
委托代理人袁春明，江苏石塔律师事务所律师。
申请复议人扬州锦都置业有限公司（以下简称锦都公司）因扬州新能源建筑安装有限公司（以下简称新能源公司）申请执行锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2014）扬执异字第0002号民事裁定，向本院申请复议。本院于2014年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年4月14日组织公开听证。申请复议人锦都公司的委托代理人张一军，申请执行人新能源公司的委托代理人袁春明到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院听证过程中，锦都公司为证明被查封房产的价格，提供如下新证据：一、锦都公司的售房合同原件4份（房屋因均未竣工，故未办理产权证书）：1.2013年5月18日，锦都公司与张琳签订的商品房买卖合同及预收款收据（未加盖印章）。2.2012年3月29日，锦都公司与佘光愉、朱山平签订的商品房买卖合同及销售不动产统一发票存根联（未加盖印章）。3.2012年9月3日，锦都公司与郭成根签订的商品房买卖合同及销售不动产统一发票存根联（未加盖印章）。4.2013年1月10日，锦都公司与李志坚签订的商品房买卖合同及销售不动产统一发票存根联（未加盖印章）。二、抵偿债务房产清单一份。三、2014年4月25日，江苏中天行房地产土地估价咨询有限公司出具的苏中评报字（2014）第058号房地产司法鉴定估价报告。四、京杭明珠小区的宣传页及从网易房产中下载的相关资料。五、关于市区新建普通商品住房实行价格备案制度的通知。
新能源公司的质证意见为：一、对证据一的真实性均有异议，上述合同系为套取银行资金而签订的虚假买卖合同，锦都公司为了贷款还与新能源公司的20名员工签订过类似合同。另外，锦都公司与佘光愉签订的合同每一页均标明“合同草稿不作为合同正式文本”。二、对证据二真实性有异议。三、对证据三真实性无异议，但对评估价值不予认可。四、对证据四京杭明珠小区宣传页的真实性无异议，但上面未反映具体价格。对从网易房产中下载的相关资料的真实性有异议，网上报价远高于实际成交价。五、对证据五真实性无异议。
本院认为：关于锦都公司提供的4份商品房买卖合同，因锦都公司与佘光愉签订的合同每一页均标明“合同草稿不作为合同正式文本”，本院不予采信，其余3份商品房买卖合同因锦都公司均提供了合同原件，本院予以采信。双方当事人对证据三以及证据五的真实性均无异议，本院予以采信。尽管新能源公司对证据二的真实性有异议，但该清单系锦都公司对其房产中存在以物抵债情况的汇总，本院对此予以采信。其余证据因不符合证据的形式要件或与本案无关联性，本院不予采信。
本院经审查查明：扬州中院于2012年10月8日立案受理了原告新能源公司与被告锦都公司建设工程施工合同纠纷一案，于2013年3月15日作出（2012）扬民初字第0037号民事判决：锦都公司于判决生效后15日内向新能源公司支付工程款1538.80万元。案件受理费114128元，财产保全费5000元，合计诉讼费119128元，由锦都公司负担。锦都公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年8月12日作出（2013）苏民终字第0190号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，锦都公司未自动履行生效判决，新能源公司向扬州中院申请强制执行。
另查明：2012年10月9日，扬州中院作出（2012）扬民初字第0037-1号民事裁定书，载明：新能源公司向该院提出财产保全的申请，要求冻结锦都公司的银行存款2300万元，或查封（扣押）其相应数额的财产，并已提供了担保。该院裁定：立即冻结被告锦都公司名下的银行存款2300万元，或查封（扣押）其相应数额的财产。本裁定立即执行。如不服本裁定，可以向该院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。
2012年10月17日，扬州中院向扬州市邗江区房管局发出（2012）扬民初字第0037号协助执行通知书：一、查封锦都公司名下坐落于杭集镇锦都豪庭栋号为1栋02、03、04室；02栋02、03、04、05、06室；03栋02、03、04、05室；06栋01、02、03、04室的联排别墅；二、查封期限2年：自2012年10月17日至2014年10月16日止。
还查明：2012年1月4日，扬州市房地产测绘队邗江分队出具《房产测绘成果报告书》，载明：1栋02室211.50平方米、03室211.50平方米、04室211.66平方米；02栋02室211.14平方米、03室211.14平方米、04室211.14平方米、05室211.14平方米、06室211.29平方米；03栋02室211.14平方米、03室211.14平方米、04室211.14平方米、05室211.14平方米。
2012年3月5日，扬州市房地产测绘队邗江分队出具《房产测绘成果报告书》，载明：06栋01室318.71平方米、02室318.71平方米、03室337.85平方米、04室337.85平方米。
2012年3月18日，扬州市住房保障和房产管理局颁发（扬）房销证第2012017号《商品房销售许可证》，载明：“售房单位锦都公司，项目名称锦都豪庭，房屋座落地点杭集镇三笑大道东侧翟庄路南侧，房屋用途性质住宅，销售对象内销，销售总建筑面积共计21631.87平方米，土地使用年限按土地证记载的日期。经审查，批准以上所列1-3#、5#、8-13#、18#、21#商品房屋公开销售，特发此证”。
2012年6月27日，扬州市住房保障和房产管理局颁发（扬）房销证第2012046号《商品房销售许可证》，载明：“售房单位锦都公司，项目名称锦都豪庭，房屋座落地点江苏省扬州市杭集镇三笑大道东侧、翟庄路南侧，房屋用途性质普通住宅，销售对象内销，销售总建筑面积22199.17平方米，土地使用年限以土地证记载时间为准。经审查，批准以上所列15，16，17，19，20，6，7，地下车库商品房屋公开销售，特发此证”。
2012年9月3日，锦都公司与郭成根签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭16幢04号房，单价9500元／平方米，建筑面积226.99平方米，总价2156405元。2013年1月10日，锦都公司与李志坚签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭18幢04号房，单价10241.72元／平方米，建筑面积226.39平方米，总价2318622元。2013年5月28日，锦都公司与张琳签订商品房买卖合同一份，标的为锦都豪庭15幢01号房，单价22000元／平方米，建筑面积318.71平方米，总价7011620元。
2013年11月25日，锦都公司向扬州中院提交《查封房产价值清单》，并在该清单上加盖公章。根据该清单，被查封的16幢房屋总价值为52973230元。其中，6幢01、02、03、04房产的总价值为23888640元。
2014年4月21日，锦都公司向本院提交《抵偿债务清单》并在该清单上加盖公章，根据该清单，本案已被查封的6幢01、02、03、04房产已经以物抵债。
2014年4月25日，江苏中天行房地产土地估价咨询有限公司出具苏中评报字（2014）第058号《房地产司法鉴定估价报告》，委托方扬州中院，估价对象为锦都豪庭1幢02、03、04号房，2幢02、03、04、05、06号房，3幢02、03、04、05号房，以及6幢01、03号房，上述14套房产评估价为35493810.40元，其中，6幢01号房5711283.20元，6幢03号房6054272元。
锦都公司认为扬州中院明显超标的查封，提出执行异议称：扬州中院查封的16套房产预售总价值为5200万余元，已远超过本案的执行标的。且被查封房产系在建工程，尚未领取产权证书，存在诸多不确定因素。案涉工程至今尚未进入竣工验收阶段，何时能竣工仍处于不确定状态。故查封房产暂不具备评估条件，若现在评估则评估价格势必远低于市场价值。案涉工程由施工单位垫资建设，施工单位因担心工程款得不到保障，欲主张工程款优先权。在扬州中院查封前，部分买受人交纳定金订购查封的部分房产。综上，请求停止对查封房产的处置，在扬州中院监督下继续销售，以销售款支付施工人工程款及新能源公司部分债权。
申请执行人新能源公司答辩称：一、扬州中院执行行为正确合法。在建工程属于可执行财产，锦都公司无权要求法院停止查封或停止处置。二、被查封房产的价值不应以预售成品房的价格为标准，在建工程的价值远远低于已经竣工、配套设施完整的成品房。三、部分查封房产被订购不影响该部分房产的执行，即使部分房产在查封前已有客户订购并交付定金，但因购房人并未实际占有订购房屋，扬州中院有权执行该部分房产。四、施工方的工程款优先受偿权不影响法院执行被查封的在建工程。五、被执行人提出执行异议系故意拖延竣工日期以逃避债务。综上，锦都公司无权要求停止查封或者停止处置被查封房产。
扬州中院认为：该院查封的异议人房产系在建工程，在建工程不同于销售的成品房，其价值处于不确定状态。且查封作为控制被执行人财产的强制性措施，其目的是保障申请执行人实现债权。故该院对异议人锦都公司的异议意见不予采纳，其要求停止对查封房产处置的理由依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：驳回锦都公司的异议请求。
锦都公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、扬州中院查封措施违法、依据不足，存在明显超标的查封的情形。扬州中院查封的16套别墅包括12套联排别墅及4套单体别墅，根据同一小区内其他别墅的预售价格，联排别墅价值为200万余元，单体别墅价值为700万余元，故被查封的别墅预售价值高达5200万余元，远远超过扬州中院裁定保全的2300万元。被查封别墅虽系在建房屋，尚未竣工，但锦都公司已经领取预售许可证并进行预售，预售价格亦经物价局确认。二、扬州中院（2014）扬执异字第0002号民事裁定缺乏事实依据。锦都公司提交了同一小区同类型房产经房管部门备案的销售合同，但扬州中院采取保全措施时并未参照同类型房产的价值且未说明理由。扬州中院认为被查封房产价值处于不确定状态，则扬州中院认定16套别墅价值为2300万元亦无依据。三、扬州中院应按照判决书确定的金额对超标的查封部分予以解封。二审判决后，锦都公司与新能源公司就后续工程款支付问题形成了扬州中院（2013）扬民初字第0053号民事调解书，确定锦都公司承担工程款及逾期利息275万元，新能源公司已另案申请执行。两案的执行标的合计为1813.80万元，即使加上利息，查封价值2300万元的资产足以保障新能源公司实现债权，扬州中院应当解封查封的部分房产。四、被查封的16套别墅由施工单位江苏天宇建设工程有限公司（以下简称天宇公司）垫资施工，因本案超标的查封，天宇公司担心影响工程款的优先权，多次通过拖延工期等方式向锦都公司抗议，致使该工程迟迟未能竣工，大量购房户也多次闹事。若继续超标的查封，案件将进入恶性循环，既不利于本案执行，也影响天宇公司和购房户的利益。综上，请求撤销扬州中院（2014）扬执异字第0002号民事裁定，并解除超标的查封的房产。
申请执行人新能源公司辩称：一、扬州中院的查封措施正确合法。1.被查封房产的价值不应以预售价格为标准。锦都公司应就已取得预售许可证及预售价格经物价局确认的主张予以举证。预售价格指已经竣工、配备完整配套设施成品房的价值，而案涉房产自被查封起至今，均属尚未竣工的在建工程，其价值远远低于成品房的价值。故以成品房的预售价格来认定该在建工程的价值无理可据。2.被查封房产的价值不应以同类型房产的销售价格为标准。同类型房产的销售价格指已经竣工、配备完整配套设施成品房的价格，其价值远高于尚未竣工的被查封房产的价值。锦都公司在扬州中院提交的执行异议书中也自认在建工程的评估价值势必远低于市场价值，故同类型房产销售价格不能作为评估在建工程价值的依据，销售合同与本案不具关联性。二、天宇公司、购房户与锦都公司之间的冲突与本案无关，锦都公司不能据此请求解除查封。1.锦都公司应就涉案房产系垫资工程、天宇公司的垫资数额、购房户与涉案房产的关系进行举证。2.即使涉案房产系垫资工程，天宇公司具有建设工程款优先权，此系另一法律关系，应由天宇公司自行主张，与本案无关。并且涉案房产尚未竣工，建设工程款优先权的主张条件尚未成就，查封的涉案房产应先保障实现新能源公司的到期债权。3.购房户与锦都公司之间的冲突与本案无关。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，故扬州中院有权查封案涉房产。三、锦都公司系恶意拖延，逃避债务。锦都公司负有巨额债务，被查封的16套房产停止施工，但同期开发的其他房产已符合交付条件，锦都公司提出执行异议及复议，也仅为拖延时间。四、解除查封无法保障债权人实现债权。1.被查封房产未经评估，价值尚不确定，冒然解封不能保证剩余房产能够实现新能源公司的债权。2.如天宇公司确实拥有工程款的优先权，因天宇公司尚未主张，如部分解除查封后锦都公司变卖该部分房产，则新能源公司和天宇公司的债权均无法实现。为了新能源公司及其他债权人的合法权益，不能解除查封。综上，请求驳回锦都公司的复议请求。
本院听证过程中，锦都公司确认：16套被查封的房屋因未竣工，故无法办理产权证明。
本案的争议焦点是：扬州中院诉讼期间对已经取得销售许可证的16套在建房产进行查封是否属于明显超标的查封行为。
本院认为：扬州中院诉讼期间对已经取得销售许可证的16套在建房产进行查封不属于明显超标的查封行为。理由是：
扬州中院于本案一审立案第二天即2012年10月9日作出（2012）扬民初字第0037-1号民事裁定，并在该裁定中告知当事人，如果不服可向扬州中院申请复议一次。扬州中院依据上述裁定查封了锦都公司的16套在建房产，但锦都公司并未在诉讼中向扬州中院申请复议。直至2013年11月案件已经进入执行程序后，锦都公司才提出执行异议申请。现锦都公司主张扬州中院存在明显超标的查封的情形，应当承担相应的举证责任。锦都公司确认被保全房屋尚未竣工验收、亦未办理产权登记，故属于未达到交付条件的商品房，与能够正常交付的商品房不同，其价值并不确定。而锦都公司确认在上述房产上存在着施工单位天宇公司工程款的法定优先权，锦都公司又未举证证明在天宇公司实现建设工程款优先权之后本案仍然存在明显超标的查封的情形。再结合锦都公司在本院听证过程中确认被查封的16套房产中6幢01、02、03、04号房已被以物抵债的情况，根据扬州中院委托评估的估价报告，剩余房产的评估价值仅为23728255.40元。故锦都公司并未举证证明本案存在明显超标的查封的情形，应承担举证不能的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
驳回锦都公司的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2014）扬执异字第0002号民事裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 赵 黎
代理审判员 孙 凯
二〇一四年六月十三日
书 记 员 薛佳明