天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初1265号
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司。
负责人李德章。
委托代理人张玉林。
被告刘敏。
委托代理人张凤军。
委托代理人赵文娟。
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司与被告刘敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司的委托代理人张玉林、被告刘敏的委托代理人张凤军、赵文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司诉称，原、被告系物业服务合同关系，被告居住在天津市河西区解放南路瑞江花园梅苑小区。原告与天津市河西区瑞江小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》合同约定：服务期限三年，自2012年7月15日起至2015年7月14日终止。物业服务费收费标准多层住宅按建筑面积每月每平方米0.52元，2013年1月1日起物业收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.72元。原告按照物业合同约定为被告提供了物业服务。被告自2012年8月1日至2014年8月31日未缴纳物业服务费1615元，2015年9月1日至2015年12月未缴纳物业服务费273.60元，合计共欠物业服务费1888.60元。原告为维护其权益，故诉至法院，请求：1、判令被告补交2012年8月1日至2014年8月31日物业服务费1615元；2、判令被告补交2015年9月1日至2015年12月31日物业费273.60元。3、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1、《天津市住宅物业管理服务合同》、物业管理合同备案证明，证明原告依据合同提供物业服务并进行备案，合同合法有效；2、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告是天津市河西区解放南路与梅江道交口瑞江花园梅苑房屋产权人；3、诉前调解通知书，证明原告向被告提出催收物业费的主张；4、瑞江花园物业管理联席会会议决议，证明物业合同到期后经多方协商原告至2016年3月31日前继续按原合同的标准为小区服务；5、天津市物业服务企业信用信息采集表，证明原告在小区的物业服务得到居委会、业主会的肯定，各方面的管理服务比较满意；6、第三届第五次业主代表大会公告，证明业主对原告物业管理投票不满意率不足百分之二十，广大业主对原告物业服务基本认可；7、天津市河西区瑞江花园小区业主会2015年2月评价，证明原告服务的质量每月进行评价；8、关于公示2013年度天津市物业服务企业信用信息评价等级的通知、市国土房管局关于公布2015年首批物业服务企业信用等级的通知，证明原告在对瑞江小区物业服务期间被评为A和AA级企业；9、收据存根第一联，证明被告欠费的事实。
被告刘敏辩称，被告系天津市河西区解放南路与梅江道交口瑞江花园梅苑房屋产权人，对原告陈述的房屋地址、房屋面积属实。但对欠费时间、收费标准、欠费金额有异议。原告擅自提高物业费标准，根据合同规定，原告服务质量达到三级服务时（暂定为2013年1月1日）可以提高到0.72元每月每平方米；被告不存在欠缴2012年8月1日至2014年7月31日的物业费，2015年9月1日至2015年12月31日因原告物业服务没有达到服务标准，因此不认可原告的收费；原告从来没有找被告催要过物业费，已经超过诉讼时效。2015年9月因为被告向原告提出维修楼栋的对讲门，所以交了一年的物业费，后来原告只是简单的维修，很快又坏了。原告的诉讼请求不成立。
被告向本院提交证据如下（均为复印件）：1、照片十三张，证明原告服务达不到三级物业服务的标准，楼门已坏关不上、杂物乱堆乱放不及时清理、值班人员离岗、睡觉，机动车停在绿地上、在消防通道上随意规划停车位；2、收费单据第一联，证明被告已经缴纳的物业费；3、陈建国交费收据，证明原告收费不规范，收费标准应当标注；4、照片五张，证明小区内环境状况。
被告的证人张家栋、朱玉凤、王金生出庭作证，证明原告服务不达标，达不到三级服务标准，绿地不养护、围墙从不维修、安全管理不到位，进出人员不管理，安保人员素质低，停车管理混乱，收入不公开。
被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1、2、4没有异议；证据3没有异议，从未接到通知不清楚；证据5、6、7、8真实性、合法性、关联性有异议；证据9真实性有异议，有涂改及明显改动。
原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1、4的真实性、有异议，无法反应是小区内的环境；证据2的真实性、合法性、关联性有异议；证据3的真实性有异议。
原告对被告的证人张家栋、朱玉凤、王金生的证人证言的真实性有异议，认为陈述不属实。被告对其证人张家栋、朱玉凤、王金生的证人证言没有异议。
本院对原、被告提交的证据的认证意见如下：原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据1、4其中关于小区环境的照片仅能反映小区内某一时间点的状态，不能反映原告在被告欠费期间整体的物业服务质量，故不能达到被告证明目的，本院不予确认；证据2真实客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。证据3与本案不具有关联性，本院不予确认；证人张家栋、朱玉凤、王金生作为小区业主，与本案具有利害关系，其作出的证人证言本院不予采信。
经审理查明，原告与天津河西区瑞江花园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为三年：自2012年7月15日至2015年7月14日止，收费标准为多层住宅房屋物业服务费按建筑面积计算每月每平方米0.52元三级服务达标后（暂定2013年1月1日）可提高到每月每平方米0.72元。被告刘敏系天津市河西区解放南路与梅江道交口瑞江花园梅苑15-1-101房屋产权人，房屋建筑面积95.05平方米。被告2012年每月应交纳物业费49.42元，被告自2012年8月1日至2012年12月31日未交纳物业费247.10元；被告自2013年1月1日始每月应交纳物业费68.43元，被告自2013年1月1日至2014年8月31日未交纳物业服务费1368.60元；2015年9月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费273.60元。原告向被告催缴未果，故呈诉法院。
另查，2015年12月15日天津市河西区人民政府尖山街道办事处物业管理联席会议出具证明：瑞江花园业委会要求浙ＸＸ夏物业公司于2015年12月31日退出小区，但由于如下原因：业委会需要时间组织业主选聘新的物业公司合法进驻小区；电梯在2016年1月需要年检；2016年2月进入新春佳节，且新老物业需要交接工作。参会各方共同达成一致：浙ＸＸ夏物业公司于2016年3月31日前完成交接工作，依法做好小区应收应退工作并退出瑞江花园小区。禁止产生2016年4月1日以后的任何费用。浙ＸＸ夏物业公司退出之前，要加强安保，增加巡逻及扫保频次，具体服务延续之前签订的物业合同履行。2015年11月18日，原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区瑞江小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。被告作为瑞江小区小区的业主，上述合同对其发生法律效力。原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告应按照合同约定履行相应的交费义务。2015年7月15日至2015年12月31日期间原告虽未与天津市河西区瑞江小区业主会签订物业服务合同，但实际为瑞江小区提供物业服务，与被告形成了事实上的物业服务合同关系，被告亦应履行此期间的交费义务。关于被告提出的原告部分诉请已超过诉讼时效问题，因原告未提供证据证明其在诉讼时效期间内就2012年8月1日至2013年11月17日物业服务费问题向被告主张过权利，故原告要求被告给付2012年8月1日至2013年11月17日期间物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告提出的原告服务质量问题,因对其主张提交的证据不足，故本院不予支持；综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告刘敏给付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司2013年11月18日至2014年8月31日物业服务费645.51元；
二、本判决生效之日起十日内，被告刘敏给付原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司2015年9月1日至2015年12月31日物业服务费273.72元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告浙ＸＸ夏物业管理有限公司天津分公司承担25.70元，被告刘敏承担24.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张宁宁
审 判 员 李振东
人民陪审员 张 伟
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 吕睿智
本案引用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。