中华人民共和国
浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿民初字第2188号
原告：朱爱妹。
委托诉讼代理人：朱飞宇，浙江光正大律师事务所律师。
被告：潘长春，现具体地址不详。
被告：林涵。
委托诉讼代理人：张石晟，浙江时代商务律师事务所律师。
原告朱爱妹与被告潘长春、林涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案后，被告林涵提出管辖权异议，本院于2015年11月18日作出（2015）温鹿民初字第2188号《民事裁定书》，驳回林涵的管辖权异议申请。林涵不服并提出上诉，温州市中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）浙03民辖终183号《民事裁定书》，驳回上诉，维持原裁定。后本案依法转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告朱爱妹的委托诉讼代理人朱飞宇、被告林涵及其委托诉讼代理人张石晟到庭参加诉讼。被告潘长春经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱爱妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘长春、林涵连带支付原告朱爱妹剩余租金185.3万元（货币单位：人民币，以下同，租金计算至2015年8月31日为止）；2.确认原告朱爱妹与被告潘长春、林涵于2015年9月1日已解除高某（以下简称高某）与被告潘长春签订的《房屋租赁合同》，并由被告潘长春、林涵连带支付原告朱爱妹违约金50万元；3.本案的诉讼费用由被告潘长春、林涵承担。事实与理由：原告朱爱妹与高某系夫妻关系。2012年8月31日，高某将其所有的坐落于温州市鹿城区解放街香港大厦××层××、××、××、××四间营业房出租给被告潘长春、林涵使用，被告潘长春（作为乙方）与高某（作为甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定“租期伍年，即2012年9月1日起至2017年8月31日止，第一年租金110万元（不含税），每年2次付，半年付一次，每年8月初一次、2月初一次付，第三年开始租金按照8%递增…在利用期间，若由于甲方的原因致使本合同解除，从而使乙方无法继续使用该房屋，甲方应向乙方一次性赔偿50万元；若由于乙方的原因致使本合同解除，乙方应向甲方一次性赔偿50万元”以及其他事项等。2014年1月31日，高某因病亡故，原告朱爱妹回国以自己的名义要求二被告支付租金，但被告林涵声称其并不认识原告，要求高某前往交涉房屋租金事宜。为此，高某的其他继承人均表示放弃对涉案房屋的继承权，涉案房屋由原告朱爱妹继承所有并办理了公证手续。2014年10月19日，原告办理了涉案房屋的产权转移登记手续。后经多次催讨，被告均以各种理由拒付，并继续占有使用涉案房屋。2015年9月1日，双方因涉案房屋的租赁事宜产生纠纷，原告向温州市公安局鹿城区分局五马派出所报警后无果，原告又于同年9月8日发现涉案房屋内的货品被搬空，遂再次报警，经调查核实系被告林涵自行搬离。另经双方核对，二被告已向高某陆续支付租金共计153.5万元（含5万元押金）。由于二被告拒付租金的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告潘长春未作答辩。
被告林涵辩称，原告的主体不适格，被告质疑原告系高某唯一合法继承人的身份；即使原告通过继承取得涉案房屋所有权，但其并非租赁合同权益的继受人；原告诉称被告已支付153.5万元租金无异议，但因为周边店铺租金下降，高某对前两年（2012年、2013年）的租金实际支付金额没有提出异议，视为其同意对租金进行了调整，之后应按合同约定的租金标准计算至2015年8月31日。涉案房屋租赁合同于2015年9月1日事实不能履行，被告亦确认合同已解除，但被告无需承担违约责任。房屋出租人高某的死亡属于不可抗力，被告并不知情，故违约金条款对被告并不适用；且因原告的违约行为即砸店锁门等暴力方式导致合同无法继续履行，原告应该支付承租人违约金50万元；被告林涵的诉讼主体不适格，其仅系租金代付人，并非合同或实际承租人。综上，请求法院驳回原告的起诉或诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《结婚证明》以及《死亡证明》，庭后原告亦提供原件供法庭核对，且上述事实业经继承公证时予以审查确认，能够证明原告朱爱妹与高某系夫妻关系，高某于2014年1月31日亡故的事实，故本院依法予以确认。《继承公证书》系原件，能够证明原告朱爱妹通过继承取得涉案营业房的所有权，该房产生的一切收益亦归原告朱爱妹享有，与本案具有关联性，故本院依法予以确认。
经本院审理查明：坐落于中华人民共和国浙江省温州市鹿城区解放街香港大厦一层13号-15号、24号营业房原登记在被继承人高某名下。2012年8月31日，高某（作为甲方）与被告潘长春（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定“租期伍年，即2012年9月1日至2017年8月31日止，第一年租金110万元（不含税），每年2次付，半年付一次…第三年开始租金按8%递增。乙方需交押金伍万元，租赁期满后房内设施完好、水电费等付清后，余款退还给乙方…在利用期间，若由于甲方的原因致使本合同解除，从而使乙方无法继续使用该房屋，甲方应向乙方一次性赔偿50万元；若由于乙方的原因致使本合同解除，乙方应向甲方一次性赔偿50万元。本合同双方签字后生效，原2007年8月4日签订协议书作废。”合同签订后，被告潘长春将涉案营业房用于开办服装店，并陆续支付了部分租金。后被告潘长春因故不再继续经营该服装店，被告林涵声称其与被告潘长春之间存在债权债务关系，故代被告潘长春经营该服装店并收取部分营业收入偿债。后高某于2014年1月31日亡故，原告朱爱妹系高某的妻子，同年9月22日，高某的法定继承人前往温州市华东公证处办理了继承公证，载明“上述营业房中属于被继承人高某的份额由朱爱妹继承”。同年10月9日，上述营业房的产权转移登记至原告朱爱妹名下。2014年8月左右，经双方核对，被告已支付租金153.5万元。2015年9月1日，原告朱爱妹前往涉案营业房要求被告支付租金无果，指示其兄弟朱安荣将涉案营业房的店门用链条上锁，被告林涵得知上述情况后向温州市公安局鹿城区分局五马派出所报警，称涉案营业房的店门被房东用铁链锁住，经调查属实。同年9月8日，原告朱爱妹向温州市公安局鹿城区分局五马派出所报警，称涉案营业房内的衣服不见了，故报警，后经物业告知系店主自己在夜里把衣服清走的。经双方协商无果，现原告诉至本院。
另查明，关于租金支付情况，2013年3月之前的租金均系被告潘长春的妻子陈某账户支出，2013年4月开始之后的租金，除有两笔系陈某账户支出外，其余均系林某账户支出。其中2012年9月-12月已支付租金46.5万元，2013年1月至12月已支付租金97万元，2014年2月已支付租金10万元。
还查明，2013年6月3日，原门牌“解放街香港大厦一层13号”变更为“望江东路71号”，由此续编。“望江东路72号”工商登记为“温州市鹿城区鼓楼林某服装店”，负责人登记为“林某”，机构类型为“个体”。
以上事实有原告提供的全部证据以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。高某与被告潘长春于2012年8月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应当全面履行合同义务。原告朱爱妹通过继承公证取得涉案营业房的所有权并主张涉案营业房的租金收益，具有合法权源，被告以原告朱爱妹的继承人身份存疑以及仅取得涉案营业房的所有权但并非租赁合同权益的受益人为由进行抗辩，不能成立，本院不予采信。而被告林涵并非涉案房屋租赁合同的相对人，即使其与被告潘长春之间存在合伙或债权债务等其他法律关系，被告林涵亦不受涉案房屋租赁合同的约束，故其在本案中诉讼主体不适格，原告主张要求被告林涵承担连带责任，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，“第一年租金110万元…第三年开始租金按8%递增”，经双方庭审确认，原告已收取153.5万元，故被告潘长春应支付的租金为185.3万元[110+110+110×（1+8%）-153.5]。另经庭审查明，原告朱爱妹已于2015年9月1日将涉案营业房用铁链锁住，导致被告无法正常经营，故原告主张确认涉案房屋租赁合同于2015年9月1日已解除，本院依法予以确认。至于违约责任的承担问题，由于被告未依约履行合同规定的租金支付义务，故原告主张要求被告赔偿50万元违约金，有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告潘长春经本院合法传唤未到庭，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、被告潘长春于本判决生效之日起十日内支付原告朱爱妹涉案营业房剩余租金185.3万元（计算至2015年8月31日止）；
二、确认高某（HALAM）与被告潘长春签订的《房屋租赁合同》已于2015年9月1日解除，被告潘长春于本判决生效之日起十日内支付原告朱爱妹违约金人民币50万元；
三、驳回原告朱爱妹的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币25624元，由被告潘长春负担。
如不服本判决，原告朱爱妹可在判决书送达之日起三十日内，被告潘长春、林涵可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 陈丽微
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。