台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台椒商初字第3553号
原告：中国银行股份有限公司台州市分行。住所地：台州市椒江区解放南路***号。
代表人：黄祥正，该分行行长。
委托代理人：梁宇，浙江台信律师事务所律师。
委托代理人：郑岳荣，浙江台信律师事务所律师。
被告：杨金超。
被告：李欣欣。
被告：台州市方远景龙建设置业有限公司。住所地：台州市方远大厦商务楼****室。
法定代表人：陈方春。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司台州市分行为与被告杨金超、李欣欣、台州市方远景龙建设置业有限公司金融借款合同纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序，于2015年11月25日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告中国银行股份有限公司台州市分行的委托代理人郑岳荣及被告台州市方远景龙建设置业有限公司的委托代理人陈建平到庭参加诉讼。
原告中国银行股份有限公司台州市分行起诉称：2014年10月24日，被告杨金超、台州市方远景龙建设置业有限公司与原告签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定：被告杨金超向原告借款1290000元用于购买坐落于台州市江南首府花园12幢1单元1202室的房屋。贷款期限为240个月，即自2014年10月24日至2034年10月24日，自贷款人实际放款日起算。若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。利率为浮动利率，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.6125‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款偿还采取按月等额本金的方式，还款日为每月的1日，每期还本金额为5375元，首期还本付息金额为11330.5元，每月递减。双方还对利率浮动比例调整、结息、付息和罚息等事项做了约定。借款人如未按期归还贷款本息，贷款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用。被告杨金超、李欣欣自愿以本合同项下贷款所购房屋提供抵押担保，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。担保期间为贷款人基于最后一期债权起算的诉讼时效期间届满前行使抵押权。被告李欣欣出具给原告共同还款承诺书一份，自愿为被告杨金超在本合同项下的所有债务承担共同还款责任。被告台州市方远景龙建设置业有限公司作为房产开发商为被告杨金超的债务承担阶段性连带责任保证，双方约定：自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人违约或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。同时，原、被告双方约定发生争议由贷款人所在地人民法院管辖。合同成立后，原告按约发放了贷款，两被告也办理了房屋抵押权预告登记。但被告杨金超、李欣欣至今未办理抵押登记，以致于无法将房屋他项权证交给原告保管。后被告杨金超未按期还本付息，截至2015年10月21日，借款已连续逾期并欠款3期，已构成合同之违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部到期，即被告尚欠借款本金1263125元，利息及罚息17793.48元。
现请求判令：一、被告杨金超、李欣欣共同返还原告借款本金人民币1263125元，并支付利息及罚息（截至2015年10月21日的利息及罚息17793.48元，自2015年10月22日起至实际履行之日止的利息及罚息按合同约定利率计算。），同时支付原告为实现债权支出的律师代理费人民币43000元；二、原告有权对两被告共同所有的坐落于台州市江南首府花园12幢1单元1202室房屋的折价款或者拍卖、变卖后所得的价款在上述请求范围内优先受偿；三、被告台州市方远景龙建设置业有限公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告杨金超返还原告借款本金人民币1263125元，并支付利息及罚息（截至2015年10月21日的利息及罚息17793.48元，自2015年10月22日起至实际履行之日止的利息及罚息按合同约定利率计算。），同时支付原告为实现债权支出的律师代理费人民币43000元；变更第三项诉讼请求为：被告李欣欣、台州市方远景龙建设置业有限公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任。
被告杨金超、李欣欣未提出答辩意见。
被告台州市方远景龙建设置业有限公司辩称：借款担保属实，但本案既有借款人提供抵押担保，又有被告台州市方远景龙建设置业有限公司作为第三人提供保证担保，根据物权法规定，被告台州市方远景龙建设置业有限公司只能对抵押物清偿不足的债务部分承担保证责任。
本院经审理查明，原告中国银行股份有限公司台州市分行与被告杨金超、台州市方远景龙建设置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》编号为JELHAA20142241。该合同约定，主债务在被告台州市方远景龙建设置业有限公司提供连带责任保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2014年9月10日，被告李欣欣出具的共同还款承诺书约定，其自愿作为连带共同债务人对借款人杨金超与原告产生的上述合同项下全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、损失赔偿金、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。2014年10月28日，原、被告就抵押物办理了抵押预告登记，原告取得台房预台字第14305727号预告登记证书。另，原告为实现债权支付了律师代理费43000元。本院查明的本案其他事实与原告起诉陈述一致。
本案事实有个人一手住房贷款合同、借款借据、共同还款承诺书、预告登记证书、还款通知函、欠款清单、律师代理费发票等证据证实。
本院认为：原、被告签订的个人一手住房贷款合同及被告李欣欣出具的共同还款承诺书合法有效，对各方当事人均有约束力。被告杨金超未按约履行还款义务，构成违约，且合同约定的提前收贷条件成就，原告有权要求其归还全部贷款本金及支付利息。被告李欣欣自愿为杨金超的本案债务承担连带共同还款责任，原告有权要求其承担连带偿付责任。被告杨金超、李欣欣以其所购房产为本案债务提供抵押担保，并办理了抵押预登记，现抵押物尚未交付，无法办理房产权属登记及抵押正式登记手续，对此，并非基于抵押权人的原因，原告基于抵押预登记产生的对抵押物涉及权益的优先受偿权应当予以保护。被告台州市方远景龙建设置业有限公司对本案债务提供连带保证责任，原告向其主张保证责任尚处于保证期间，虽然本案债务同时存在借款人提供的物的担保，但合同对原告主张债权不以实现担保物权为优先作出约定，故，被告台州市方远景龙建设置业有限公司应当对本案的全部债务承担连带偿付责任，其提出对本案债务在抵押物清偿不足部分承担连带责任的抗辩理由与事实不符，不予采纳。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨金超于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国银行股份有限公司台州市分行借款本金1263125元，并支付利息（截止2015年10月21日的利息为17793.48元，自2015年10月22日至实际清偿之日止的利息按照合同约定计算），同时支付原告实现债权支出的律师代理费43000元。
二、原告中国银行股份有限公司台州市分行对被告杨金超、李欣欣所购的坐落于台州市椒江区江南首府花园12幢1单元1202室房产涉及的权益在被告杨金超上述债务范围内享有优先受偿权；
三、被告李欣欣、台州市方远景龙建设置业有限公司对被告杨金超上述债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16716元，减半收取8358元，保全费5000元，合计人民币13358元，由被告杨金超、李欣欣、台州市方远景龙建设置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（上诉案件受理费16716元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行）。
如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 郭虹霞
二〇一五年十一月二十五日
代书记员 陈莉莉
附件：
本案判决所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。