内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）满民初字第312号
原告武玉琴，女，1987年5月23日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
委托代理人关海龙（原告丈夫），男，1986年3月30日出生，满族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。
法定代表人刘岳，该公司总经理。
委托代理人徐立春，该公司法律顾问。
原告武玉琴与被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，组成由审判员杜怡担任审判长，审判员张淑芳、人民陪审员吴奎参加的合议庭，于2015年2月11日公开开庭进行了审理。原告武玉琴委托代理人关海龙，被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司委托代理人徐立春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告武玉琴诉称，原告购买被告开发的位于满洲里市北湖豪景花园小区住宅、车库及门市，合同约定被告应于2012年12月30日交付使用，逾期交房被告应支付原告已付款利息，利息按商品房应交付之次日起至实际交房之日止（所有竣工验收手续齐全合格后）按银行同类贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。由于被告没有按期交付房屋，在2013年7月25日被告同原告签订补充合同：一、将原告交付房屋日期由2012年12月30日改为2013年10月30日。二、房屋所产生的逾期交房违约金按日万分之一赔付，自2012年12月31日起至房屋交付使用为止。此后原告多次找被告要求交付房屋，被告以各种理由推拖，拒不交付房屋，在建设局调解下，被告于2013年7月25日向原告出具承诺书，承诺2013年10月30日前不能如约交付房屋，每天支付原告500元补偿款，直至交付房屋为止，并于每月月底将本月违约金支付给原告。但被告从2013年10月30日至2014年10月28日仍未向原告交付房屋，也未支付逾期交房违约金及承诺的赔偿。诉请：1、判令被告给付2013年1月1日至2014年10月28日逾期交付房屋期间的利息65000元；2、判令被告给付违约金39391元；3、判令被告给付2013年11月1日至2014年10月28日期间的违约金895000元；4、诉讼费用由被告承担。
被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司辩称，一，逾期交工是由于原施工单位到工地违法干扰，阻挠施工，影响工地施工秩序造成的，原因不在被告。被告与施工单位的纠纷已起诉至呼伦贝尔市中级人民法院，根据法律规定，应等待该案的审理结果来进行本案的判决。二，原、被告约定的违约金过高应减少。2013年8月，在建设局主持下，被告开始进行施工，按计划可以如期交工，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条之规定，本案原告的损失就是房屋租金损失，双方约定的违约金高于造成的损失，超过30%，根据法律规定应当予以减少。双方约定的违约金数额违反公平原则，显失公平。根据上述原因，应当减少违约金数额。三，逾期交房是由于遇到冬季无法施工，是不可抗力。逾期交房期间应将冬季不能施工期间去除。四，原告起诉的是总公司，总公司并没有授权分公司及个人作出承诺的内容，总公司对承诺内容不予认可，承诺对总公司无效。五，原告接受了承诺的交房日期，因此交房日期应当重新计算，应从承诺不能交房之日起计算违约金。
原告武玉琴为证明其主张，向本院提供的证据如下：
证据一，商品房买卖合同5份，证明原告武玉琴与被告满洲里分公司签订商品房买卖合同。
证据二，购房款收据5份，证明被告以折抵工程款的形式出售给原告房屋五套。
证据三，承诺书5份，证明被告承诺逾期交房每天支付500元。
经庭审质证，对证据一、二真实性无异议，对满洲里市豪景花园5号楼东2号车库及5号楼东1号车库和5号楼南2号门市这三份合同及交款收据无异议，三户房屋交付时间为2012年12月31日；满洲里市豪景花园5号楼1单元403室交房日期为2013年12月30日，对该户房屋收据无异议；满洲里市豪景花园6号楼1单元403室交房日期为2013年12月30日，但原告尚欠7000余元房款未交齐。对证据三真实性无异议，承诺书内容未经被告授权是无效的，即便有效，其约定每天500元违约金过高，显失公平，根据法律规定应当予以减少。本院认为，原告提交的证据一、二、三客观真实，予以确认。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交满建函（2013）44号文件及满建设（2013）215号文件各1份，证明三原告所购买的房屋建设单位和施工单位存在纠纷，满洲里市住房和城乡建设局予以协调。
经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，但本案系商品房买卖合同纠纷，原告交房款给被告，被告与施工单位的纠纷与原告无关，被告应当按照约定交付房屋。本院认为，被告提交的证据客观真实，但与本案无关。
经审理查明，原告购买被告开发的满洲里市北湖豪景花园小区5号楼东1号、2号车库、5号楼南2号门市、5号楼1单元403室、6号楼1单元403室。原、被告分别于2012年7月12日、2013年8月19日签订五份商品房买卖合同，约定房屋建筑面积分别为24.98平方米、31.79平方米、20.82平方米、120.23平方米、82.26平方米，每平方米单价分别为3000元、3000元、4500元、1700元、1700元，房屋总价款分别为74940元、95370元、93690元、204391元、139842元。合同第三条约定，商品房竣工经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2012年12月31日前交付满洲里市北湖豪景花园小区5号楼东1号、2号车库、5号楼南2号门市；于2013年12月30日前交付满洲里市北湖豪景花园5号楼1单元403室、6号楼1单元403室。合同第五条约定，被告逾期交付商品房，合同继续履行，被告应按银行同类贷款利率向原告支付购房款利息，自合同约定被告应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，且被告还应每日按商品房价款万分之一向原告支付违约金。2012年7月12日，原告以工程款抵购房款方式付清满洲里市北湖豪景花园小区5号楼东1号、2号车库、5号楼南2号门市、5号楼1单元403室房屋全部价款，并以工程款抵购房款形式折抵满洲里市北湖豪景花园6号楼1单元403室部分购房款132583元，尚欠购房款7000余元。现被告未能按合同约定期限交付房屋，原告多次找被告交涉交付房屋事宜未果，投诉至满洲里市住房和城乡建设局。2013年7月25日，原、被告在满洲里市住房和城乡建设局协调下，内蒙古口岸房地产开发有限责任公司满洲里分公司为原告出具承诺书，承诺于2013年10月30日前向原告交付房屋钥匙，若不能按期交付，按每天500元于每月月底之前将本月违约金支付给原告，直至交付房屋钥匙为止。
本院认为，本案争议焦点为：1.被告是否违约逾期交房；2.被告是否应按承诺书中的约定支付原告违约金。（一）原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，商品房买卖合同关系成立，双方应按照合同约定履行义务。原告将购房款交付给被告，被告应履行交付房屋义务，现被告未按照约定日期交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。（二）被告认为，满洲里市北湖豪景花园小区5号楼1单元403室、6号楼1单元403室应按商品房买卖合同约定的交房日期，即2013年10月30日开始计算违约金。但原告系同一天以工程款抵房屋价款购买房屋五套，对于五份商品房买卖合同签订日期及约定的交房日期不一致，被告未能作出合理解释，而原告对此主观上无过错，且签订商品房买卖合同前，原、被告之间商品房买卖关系已成立，原告实际履行给付购房款义务，被告于2012年7月12日为原告出具五份收据，若以双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期为准，与被告分公司销售的同期其他房屋的交房日期不一致，且与被告分公司出具承诺书的日期相矛盾，对原告而言显失公平，故本院认为原告主张自2013年1月1日起计算被告逾期交付满洲里市北湖豪景花园小区5号楼1单元403室、6号楼1单元403室的违约金比较合理，予以支持。但原、被告于2013年8月19日签订书面的商品房买卖合同，原告依据该商品房买卖合同第五条计算合同签订前的违约金无法律依据，本院不予支持。本院认为被告迟延交房给原告造成损失，参照《2009年满洲里市区房屋市场交易价格和拆迁相关补偿标准》的规定，临时安置补助费按每月800元计算租金损失，以每月800元确定无书面商品房买卖合同期间，即2013年1月1日至2013年8月18日的损失较为符合客观实际，共计13760元［（800元×8个月＋800元÷30日×18日）×2］；2013年8月19日至2014年10月28日的违约金按照商品房买卖合同第五条的约定计算，合计39791.01元（15223.72元＋9875.22元＋8911.45元＋5780.62元）。满洲里市北湖豪景花园小区5号楼东1号、2号车库、5号楼南2号门市的交房日期为2012年12月31日，根据商品房买卖合同第五条约定计算逾期交房的违约金为47618.99元（8526.30元＋10850.72元＋10659.58元＋4991元＋6351.64元＋6239.75元）。（三）原告要求被告交付房屋，经满洲里市住建局协调，被告于2013年7月25日出具承诺书，承诺于2013年10月30日前向原告交付房屋钥匙，若不能按期交付，按每天500元于每月月底之前将本月违约金支付原告，直至交付房屋钥匙为止。被告于2014年9月20日交付房屋钥匙，但该房屋尚未竣工验收合格，不具备交付条件。被告以双方约定的违约金过高为由要求减少违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告应承担违约责任。被告承担逾期交付房屋给原告造成的房屋租金损失，即比照房屋拆迁安置补助费每月800元双倍再增加给付30%计算，即125493.35元（1600元÷30天×362天×130%×5）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告武玉琴101170元（13760元＋47618.99元＋39791.01元）。
二、被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告武玉琴逾期交房违约金125493.35元（自2013年11月1日起至2014年10月28日止），实际计算至房屋竣工验收之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13794元，原告负担10665元，被告负担3129元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 杜 怡
审 判 员 张淑芳
人民陪审员 吴 奎
二〇一五年三月三十日
书 记 员 张 萌
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”