广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第202号
上诉人（原审原告）：熊晖，住广东省广州市越秀区。
上诉人（原审原告）：黄嘉萍，住江西省抚州市南丰县。
委托代理人：熊晖，双方系夫妻关系。
被上诉人（原审被告）：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地在广东省广州市花都区。
法定代表人：何建梁。
委托代理人：范嘉君、胡开欣。
上诉人熊晖、黄嘉萍因与被上诉人广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月份取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090260号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄包括涉案房屋在内的商品房。熊晖、黄嘉萍（乙方）与云梯公司（甲方）于2010年9月4日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄自编A区B25栋401房，该商品房用途为住宅，建筑面积共113.12平方米，其中，套内建筑面积89.26平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5202.95元，总金额464415元，付款方式为一次性付款。甲方应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十条约定：买卖双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十一条约定：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，主合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十七条约定：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。熊晖、黄嘉萍、云梯公司签订合同后，熊晖、黄嘉萍按合同的约定向云梯公司支付了全部房款，云梯公司于2011年6月30日向某晖、黄嘉萍交付了涉案房屋。云梯公司称已经取得了广州市国土资源和房屋管理局花都区分局出具的增量房转移登记的受理回执，由于熊晖、黄嘉萍欠缴物业管理费，物业管理处遂没有将受理回执原件交给熊晖、黄嘉萍。
熊晖、黄嘉萍因商品房预售合同纠纷，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.云梯山庄按已收房款464415元20%的标准向某晖、黄嘉萍支付逾期办证违约金92883元；2、云梯山庄向某晖、黄嘉萍交付房地产权证；3、云梯山庄支付本案全部诉讼费用。在原审诉讼中，熊晖、黄嘉萍对于受理回执的意见是：该证据只能证明涉案房屋具备办理产权证的条件，但是不能证明云梯公司已经办妥了房地产权证。云梯公司将受理回执交给熊晖、黄嘉萍可以视为已经办妥房地产权证，但是云梯公司没有将受理回执交付熊晖、黄嘉萍，而且物业管理费和房屋销售是两个不同的法律关系，云梯公司不能因为熊晖、黄嘉萍不交物业管理费而留置熊晖、黄嘉萍的受理回执。原审庭审中，熊晖、黄嘉萍称补充协议是云梯公司提供的格式条款，补充协议中对买卖双方的违约金约定不平等，违反了公平原则，应为无效条款。云梯公司逾期办证的违约金应按主合同二十一条、第二十二条的约定计算，不以总购房价的5%为限。云梯公司逾期办证应从2012年7月1日起算，由于云梯公司逾期办证达600多天，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第三款的规定，违约金的计算应按照逾期时间、购房款总额计算，以不超过购房款30%为限，熊晖、黄嘉萍仅要求云梯公司赔偿购房款总额的20%。对此，云梯公司的意见为：云梯公司认为补充协议并非格式条款，因为补充协议第二十四条已经约定合同及补充协议非云梯公司提供的格式条款，熊晖、黄嘉萍知道并认可合同的条款内容，合同条款是原云梯公司双方的真实意思表示。补充协议第十条对主合同第二十一条作出了变更，房地产权证的办证期限是商品房交付之日起730日内，所以云梯公司认为逾期办证的时间应该从2013年7月1日起开始计算。补充协议第十七条，关于违约金的限额是对双方的约束，双方的违约责任是对等的。补充协议第二十三条说明熊晖、黄嘉萍对合同的违约金约定是确认的。
原审法院认为：熊晖、黄嘉萍与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。熊晖、黄嘉萍已履行了合同的全部义务，云梯公司应按照合同约定为熊晖、黄嘉萍办理涉案房屋的房地产权证，但云梯公司至今仍未为熊晖、黄嘉萍办妥涉案房屋的房地产权证，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。原审争议的焦点一为补充协议中的条款是否是格式条款？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而补充协议第二十四条明确约定：“……双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，……”因此，熊晖、黄嘉萍主张补充协议是格式条款的依据不足，原审法院不予采纳。而补充协议第十七条关于违约金上限的约定平等适用于熊晖、云梯公司双方，并非加重熊晖、黄嘉萍责任，因此，熊晖、黄嘉萍认为补充协议第十七条属于无效条款无理，原审法院不予采纳。原审争议的焦点二为云梯公司因逾期为熊晖、黄嘉萍办妥涉案房屋的房产证应如何计算违约金。熊晖、黄嘉萍认为云梯公司逾期办证的违约金应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该条款并不是对违约金计算方法的规定，而是对违约金如何调整的法律规定。本案中熊晖、黄嘉萍没有提供证据证明其因迟延办证造成的损失高于合同约定的违约金，且补充协议第二十三条约定：“甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。”说明熊晖、黄嘉萍认可补充协议中对违约金限额的约定，因此熊晖、黄嘉萍要求按照购房款总额20%的标准计算违约金的主张，依据不足，原审法院不予采纳。违约金应按照补充协议第十条、第十一条及第十七条的约定计算，每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限。原审案件中，云梯公司已逾期办证达400多天，云梯公司应支付的违约金已超过总房价464415元的5%，即23220.75元。故熊晖、黄嘉萍要求云梯公司支付迟延办证违约金23220.75元的请求，原审法院予以支持，对超出23220.75元的部分，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、广州市云梯山庄房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内为熊辉、黄嘉萍办妥位于广州市花都区梯面镇云梯山庄自编A区B25栋401房的房地产权属证书，并将房地产权证书交给熊某、黄嘉萍；二、广州市云梯山庄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向某晖、黄嘉萍支付迟延办证违约金23220.75元；三、驳回熊某、黄嘉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2122元，由熊晖、黄嘉萍负担1592元，云梯公司负担530元。
判后，熊晖、黄嘉萍不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人认为被上诉人提供的“附件七：本合同补充协议”系格式合同，在补充协议中充斥诸多的不平等条款：如补充协议第十六条第（4）款…如买方原因，未能按时向按揭银行还贷，造成卖方需承担保证责任时，买方应按购房总价的20％向卖方支付违约金。…；第十七条双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5％，但本补充协议另有具体约定的除外；第十八条主合同解除或终止后，双方在七日内配合办理退费的相关手续，包括但不限于注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续。若因乙方原因导致主合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用；若甲方根据主合同约定须将乙方已支付购房款退还乙方的，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关费用。…，而此处对甲方违约导致合同解除未作任何约定。此外，在签订合同时，上诉人是没有修改合同及补充协议条款的权力的，如果不签，则没收诚意金2万元。关于这点，法院可以调取被上诉人的财务、账务资料进行取证，另外，我方要求总价款20%的违约金是出于权利义务对等的角度考虑的。综上请求：l、判令被上诉人按已收房款464415元的20％的标准支付给上诉人延迟交付房产证违约金92883.00元；2、判令被上诉人交付房产证；3、判令被上诉人支付本案全部诉讼费用。
被上诉人广州市云梯山庄房地产开发有限公司答辩称：根据购房合同第17条的约定，总的违约金不超过总购房款的5%，我方同意按照5%的标准向上诉人支付违约金；另外，合同条款的达成是双方协商一致的结果，应为合法有效，不存在我方通过制作格式条款损害上诉人利益的行为，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
本院经过二审庭询，确认原审查明的事实。
另查明，二审庭询中，熊晖向本院提交了以下证据，第一：花都和山庄（原名云梯山庄）认购书复印件一份，拟证明在签订认购书时，对方存在胁迫我方签订合同的情况；第二：同一楼层邻居的广州市商品房买卖合同复印件，拟证明购房合同是格式合同，存在格式条款；第三：契税完税证和收款凭证，拟证明对方存在偷税和不诚信的情况。云梯山庄的质证意见为：上述证据不属于二审的新证据，不同意质证，同时上述证据内容和本案没有关联性。
本院认为：本案争议的焦点在于补充协议关于违约金总额不超过总购房款5%的约定应否适用。熊晖、黄嘉萍主张补充协议关于违约金总额的约定是无效的格式条款。根据我国合同法的规定，无效的格式条款包含两种情况：第一：合同法规定的合同法定无效的情形，如欺诈、胁迫订立合同损害国家利益或恶意串通损害国家、集体、第三人利益；第二：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。经审查，补充协议十七条并未免除云梯山庄公司的责任，也并未加重熊晖、黄嘉萍的责任，违约金条款同时对双方具有效力，双方在出现违约情形时，权利义务关系是对等的。故熊晖、黄嘉萍关于补充协议十七条为无效格式条款的主张不能成立，原审认定并无不当，本院予以认可。关于约定违约金总额是否公平的问题，本院认为，补充协议十六、十八条的内容是关于办理按揭或合同解除时双方权利义务以及违约责任。按揭合同是从合同，其约定的违约责任与补充协议十七条约定的主合同违约责任不同，而十八条是关于合同解除时的处理，与补充协议十七条约定合同继续履行的违约责任不同。故补充协议十六条、十七条、十八条约定的权利义务关系不可比较，所以，熊晖、黄嘉萍主张结合补充协议第十六、十八条，补充协议第十七条有减轻卖方责任、加重买方义务依据不充分，本院不予支持。
另外，熊晖、黄嘉萍二审期间提交的证据材料依法不属于二审新证据，本院不予采纳。综上所述，原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1592元，由熊晖、黄嘉萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年四月一日
书 记 员 阮志雄
宋德光