青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终1142号
上诉人（原审被告）：雷浩（公民身份号码：×××），女，汉族，1971年9月10日出生，西宁市城北区小桥街道办事处干部，住西宁市。
委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：索玉明（公民身份号码：×××），男，汉族，1972年12月9日出生，宁食集团员工，住西宁市。
委托诉讼代理人：李建文，青海盛通律师事务所律师。
原审第三人：索玉兰（公民身份号码：×××），女，汉族，1963年12月14日出生，西宁市人民检察院干部，住西宁市。
委托诉讼代理人：胡艳，青海盛通律师事务所律师。
上诉人雷浩因与被上诉人索玉明、原审第三人索玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初667号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷浩及其委托诉讼代理人王小兰、被上诉人索玉明的委托诉讼代理人李建文、原审第三人索玉兰的委托诉讼代理人胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回索玉明的诉讼请求，并由其承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定雷浩和索玉明之间存在房屋买卖合同关系，属事实认定错误，2003年雷浩对外出售房屋时，与雷浩协商房屋买卖的具体事宜以及支付52000元购房款的当事人为索玉兰，雷浩出具收条以及交付房屋的对象也均为索玉兰，之后由于各种原因，最终将房屋买卖变更为租赁，也是雷浩与索玉兰通过当面、电话、签订合同等方式协商确定的。截止到本案一审审结，雷浩从未见过索玉明，与其也未通过电话、短信等任何方式协商过房屋买卖的任何事宜，若索玉明为购房人，自2003年至其提起诉讼在长达14年的时间里，索玉明不可能不通过各种方式和途径与雷浩交涉、主张权利。而且，雷浩有固定的工作单位及住址，索玉明也不存在无法联系上的情形，却在雷浩起诉索玉兰要求腾退房屋之后，才对雷浩提起诉讼要求办理房屋过户，完全不符合常理。一审仅以索玉兰于2011年3月7日书写的《关于兴海路尕寺巷13号雷浩房屋的情况说明》（以下简称《情况说明》）部分内容为依据，认定雷浩与索玉明存在房屋买卖的事实合同关系，属认定事实错误。如依《情况说明》认定房屋买受人是索玉明，索玉兰应是其房屋买卖的代理人，索玉兰以索玉明的名义，与雷浩签订《情况说明》，约定双方退款、退房解除房屋买卖关系，若不能履行变更为租赁。索玉兰也和雷浩签订租赁合同，承租案涉房屋。索玉明应当承担索玉兰代理行为的后果，即案涉房屋从买卖变更为租赁的事实，索玉明无依据主张过户房屋。故请求依法改判。
索玉明辩称，2003年购房时双方很明确，52000元是全部购房款，雷浩清楚购房人是索玉明，因为雷浩房产证丢失，一直没有办理房屋过户手续，办理过户手续的相关事情都是索玉兰在操心，从双方提交的《情况说明》可以看出，购房出资款是索玉明的，索玉兰催办房产证，雷浩毁约，租赁合同是索玉兰提出的，租赁关系和买卖关系是两个不同的法律关系，没有任何证据证明索玉明授权索玉兰处理案涉房屋，故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
索玉兰述称，《情况说明》很清楚的说明了索玉明是买受人和实际居住人，因此雷浩的上诉请求不能成立。关于代理关系，鉴于索玉明的家庭实际情况，索玉兰作为索玉明的姐姐，雷浩提出租赁后，签订了租赁合同，没有提出解除房屋买卖合同，签订租赁合同的目的是实现居住权，确保自己的弟弟有居住的地方，以此为条件要求雷浩办理房产过户。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
索玉明向一审法院起诉请求：1.依法判令雷浩履行西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼511室产权过户义务；2.诉讼费由雷浩承担。一审法院认定事实：索玉明与索玉兰系姐弟关系。雷浩名下有西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼5单元511室房屋一套，建筑面积49.48㎡，原房屋所有权证号为宁房私字第XXXX号，原国有土地使用证号为宁国用（2003）字第3140156号；2012年补办的房屋所有权证号为宁房权证城西区字第XX**号。2003年12月5日，雷浩将该房屋以52000元的价款出售，并出具《收条》，上书”今收到人民币伍万贰仟整（52000）”，买卖双方未签订书面房屋买卖合同；雷浩称该房屋买受人为索玉兰，索玉明及索玉兰称买受人为索玉明。前述事实房屋买卖合同成立后，雷浩对买受人称其房产证丢失无法补办，故未办理过户登记手续。房屋由索玉明居住至今。2011年3月7日，索玉兰书写《情况说明》一份，载明”雷浩名下的兴海路尕寺巷13号5单元601室面积为49.48（建筑面积、混砖）平方米的房屋于2004年出让给索玉明，索玉明为该房屋出资52000元，现金方式支付给雷浩。现因雷浩的房产证遗失，在补办过程中涉及到其他法律关系，未能过户，双方约定在2011年5月31日前由雷浩返还当时购买房屋的伍万贰仟元，索玉明在拿到房款后搬出，该房屋退还雷浩。双方签字后各执一份。如不能履行索玉明承担房租，房租计算日期从2011年6月1日起计算，价格另商议。索玉明的姐姐索玉兰代为收款和签字”，雷浩在该说明上签字。2011年3月8日，索玉兰书写《协议》一份，载明”雷浩兴海路尕寺巷13号5单元601室的房屋正在办理过户手续，过户手续办毕再追加二万元，过户手续办不毕全部资料退回，截止本月18日”，雷浩未在该协议上签字。对上述情况说明及协议的形成原因，雷浩称因案涉房屋一直在其名下，当时其要购买新房需多付钱，故其催促自称在房管部门有熟人的索玉兰尽快协助补办房产证、办理过户手续，后双方协商由雷浩将房屋相关手续交于索玉兰，由索玉兰在规定时间内办理过户手续，在成功过户后索玉兰向雷浩支付因案涉房屋未过户造成购买新房多付价款的损失20000元。2011年6月1日、2016年5月30日，雷浩与索玉兰分别签订《房屋租赁合同》两份，约定雷浩将产权编号为宁房私字第XXXX号的西宁的兴海路尕寺巷13号的49.48平方米房屋出租给索玉兰。
一审法院认为，本案的争议焦点是2003年12月案涉房屋的买受人是否为索玉明。雷浩于2003年12月5日出具的收条上未注明买受人身份，买卖双方亦未签订书面的房屋买卖合同；而2011年3月8日的《情况说明》上明确有”雷浩名下的兴海路尕寺巷13号5单元601室面积为49.48（建筑面积、混砖）平方米的房屋于2004年出让给索玉明，索玉明为该房屋出资52000元，现金方式支付给雷浩”的表述，雷浩在该说明上签字，说明其认可该说明所写的事实，故一审法院认为案涉房屋的买受人为索玉明。雷浩称其是与索玉兰成立的房屋买卖合同，但未提交证据予以证明，故对该辩称不予采信。故索玉明与雷浩之间关于西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼5单元511室房屋的事实买卖合同成立，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。索玉明已依约支付房款、实际占有该房屋，且该房屋交易价格52000元符合2003年房屋价格水平，双方虽尚未办理房屋产权转移登记，未产生产权转移的公示效力，但对于房屋买卖合同的双方当事人内部来说，双方对该房屋的产权已形成了约定，即自雷浩处转移至索玉明处。索玉明已依约履行了支付房款的义务，雷浩应当履行办理产权转移手续的义务。对于雷浩所提交的两份租赁合同，与本案不属于同一法律关系，且雷浩已就该租赁合同另行起诉，本案不予处理。对于雷浩认为索玉明的诉讼请求已过诉讼时效的辩称，2003年房屋买卖关系成立时，双方并未明确约定办理过户手续的履行期限，且买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记的请求权具有物权的属性，故本案不适用诉讼时效的规定，对该辩称不予采信。综上所述，索玉明与雷浩之间的事实房屋买卖合同依法成立，合法有效，雷浩应当履行转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的义务。遂判决：雷浩于判决生效后三十日内协助索玉明办理位于西宁市城西区兴海路尕寺巷13号1号楼511室房屋（建筑面积49.48㎡，房屋所有权人为雷浩，房屋所有权证号为宁房权证城西区字第XX**号，2003年市场交易价格为52000元）的产权过户手续，并过户至索玉明名下。本案诉讼费50元，减半收取25元，由雷浩负担。
本院二审期间，雷浩、索玉明、索玉兰均未向本院提交新证据。
对本案事实，本院认定如下：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，对于案涉房屋在2003年被出售的事实，雷浩并不否认，因此本案争议的焦点是：2011年3月7日索玉兰书写《情况说明》后，本案三方当事人之间的法律关系如何确认，案涉房屋之上的法律关系是否发生变化，是买卖关系还是租赁关系？对此雷浩认为如果以《情况说明》认定索玉明是房屋买受人，则索玉兰是其代理人，依据《情况说明》索玉兰已经代理索玉明解除案涉房屋买卖合同，并订立租赁协议，案涉房屋之上已从买卖关系变更为租赁关系。索玉明则认为其与雷浩订立的房屋买卖合同已经实际履行，索玉兰无权代理其解除合同。索玉兰认为索玉明是房屋买受人，雷浩毁约，其为保证索玉明的居住权签订租赁协议，租赁协议实际未履行，本案法律关系没有变化。
本院认为，首先对于案涉房屋买卖合同的订立、履行、买受人是索玉明还是索玉兰，双方存有争议，由于2003年雷浩出具52000元收条时，没有书写买受人的姓名，至2011年《情况说明》形成前，因本案经历时间久，未形成其他书面证据，就房屋买卖合同订立、履行具体过程，双方各执一词，但均不能提供能够支持自己主张及反驳对方主张的有效证据。对于《情况说明》的真实性，因案涉当事人均无异议，故对其证明力应予以确认；其次一审法院依据《情况说明》确认索玉明是案涉房屋的买受人，本院据此亦予以确认。对于《情况说明》的形成过程，根据索玉兰陈述是其在代理索玉明办理产权手续，双方拟办理公证的过程中形成的，因此，本院可以认定索玉明与索玉兰之间是代理关系，二审中索玉明对此予以认可，只是认为索玉兰无权代理其解除房屋买卖合同，雷浩则认为索玉兰有权处分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”索玉明与索玉兰系近亲属关系，本案现有证据显示就案涉房屋买卖合同事宜，均是雷浩与索玉兰交涉，特别是《情况说明》产生于索玉兰与雷浩就案涉房屋买卖过户事宜拟办理公证时，且直至本案一审起诉前也未有索玉明直接向雷浩主张权利的证据，因此雷浩完全有理由相信索玉兰有代理权。《情况说明》是由索玉兰拟定，内容显示解除合同是由索玉明提出，雷浩对此并无过失，因此本案构成表见代理，索玉兰签字的《情况说明》效力应及于索玉明；第三、本院认为《情况说明》是明确案涉当事人之间法律关系、权利义务内容的协议，具有直接的履行内容，本案应当综合审查该协议的内容以及嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对案涉当事人之间法律关系的性质作出准确的界定，从《情况说明》本身的内容看，索玉兰代索玉明提出解除房屋买卖合同的意思表示很明确，索玉兰解释书写《情况说明》是因为雷浩毁约，目的是为了保留索玉明的居住权，但雷浩早已将案涉房屋交付，不存在索玉明不能居住的事实，且雷浩毁约，完全可以依法要求其继续履行合同，索玉兰的辩解明显与日常生活的经验不符，且与索玉兰的认知能力不符。从本案现有证据看《情况说明》签订之后，2011年6月1日、2016年5月30日，雷浩与索玉兰分别签订了两份《房屋租赁合同》，虽然索玉兰一再强调，以签订《房屋租赁合同》为条件，要求雷浩办理房产证后过户。但索玉明并未提交在此期间要求雷浩办理产权过户手续的证据。《情况说明》意思表示真实，该协议内容不违反强制性法律规定，合法有效，对本案各方当事人均具有约束力。本院据此可以认定案涉房屋之上的法律关系自此发生变化，自房屋买卖合同关系转化为租赁关系。而索玉明、索玉兰推翻解除买卖合同的意思表示，有违诚实信用原则，本院不予支持。
纵观全案，雷浩虽将房屋出售给索玉明，交付了房屋，但由于没有办理过户登记，物权变动不能发生。索玉明是基于合同债权占用房屋，基于该债权，索玉明因此有权请求雷浩办理过户登记，但基于债权的有权占有具有相对性。《中华人民共和国合同法》第93条规定”当事人协商一致，可以解除合同”，因此对双方当事人协商一致解除合同法律并无限制。现因案涉房屋买卖合同的解除，改变了索玉明基于合同债权占有案涉房屋的法律关系，其因此无权请求雷浩办理过户登记，在本案诉讼中，雷浩与索玉明仍不能就物权变动达成合意，故索玉明的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
综上，雷浩的上诉请求成立，应予以支持；一审判决认定有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初667号民事判决；
二、驳回索玉明的诉讼请求；
一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由索玉明负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋敏芳
审判员 李宏宁
审判员 王 鹏
二〇一七年十月二十四日
书记员 杨家俊