江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03586号
上诉人（原审原告）朱梦。
委托代理人王志，江苏颐华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓月辉。
委托代理人孙卓雅，江苏君桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘红君。
委托代理人孙卓雅，江苏君桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高新竹。
被上诉人（原审被告）沈明霞。
委托代理人孙卓雅，江苏君桥律师事务所律师。
上诉人朱梦与被上诉人邓月辉、刘红君、高新竹、沈明霞转让合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张民初字第0057号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：张家港市杨舍西城干锅达人美食坊（以下简称干锅达人美食坊）其登记业主为高新竹，经济性质为个体工商户，营业场所为杨舍镇教场南弄，营业期间为2011年3月11日至2015年3月11日。上述杨舍镇教场南弄的有关房屋是高新竹向案外人王胜东租赁使用。
2011年9月8日高新竹将其经营的干锅达人美食坊转让给邓月辉、刘红君、沈明霞三人，并由邓月辉三人继续租用干锅达人美食坊所租用的房屋。邓月辉等继续使用原高新竹的有关营业执照等证件经营，并明确从2011年9月8日起美食坊的一切事务、责任均由邓月辉等负责，与高新竹无关。在高新竹与邓月辉等三人签订的《饭店转让协议》中，关于干锅达人美食坊的租赁房屋面积也约定为约400平方米。
2013年9月2日邓月辉、刘红君、沈明霞三人在经营中协商一致同意将干锅达人美食坊转让给朱梦，并由邓月辉与朱梦签订《饭店转让协议》，约定：邓月辉将干锅达人美食坊转让给朱梦使用，建筑面积约为肆佰平方米，保证朱梦同等享有邓月辉在原有合同中所享有的权利与义务；干锅达人美食坊所用房屋的租期至2013年12月15日，租金为一年一付；转让后饭店现有的装修、装饰、配方等及其他所有附属设施全部归朱梦所有；转让费总计20万元，包括现有装修、装饰、设备及已付房租等所有费用，邓月辉不得再向朱梦索取任何其他费用；朱梦先付10万元，余款于2013年9月8日前一次性付清；邓月辉同意将干锅配方全部交给朱梦；邓月辉协助朱梦办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件过户手续，相关费用由朱梦负责；朱梦接手前该店铺所有一切债权债务均由邓月辉负责，朱梦接手该店铺后的一切经营行为及产生的债权、债务由朱梦负责。签订合同当日，朱梦向邓月辉交付了定金1万元。2013年9月10日朱梦又向刘红君交付了19万元。至此，朱梦向邓月辉、刘红君、沈明霞三人付清了20万元转让费。朱梦也在2013年9月10日取得了受让店铺的钥匙，取得了受让店铺。
朱梦在接收干锅达人美食坊后，发现美食坊的建筑面积不足转让协议约定的约400平方米，为此向邓月辉等提出异议，双方未能达成一致意见，为此引起本案纠纷。
另查明，2014年2月13日一审庭审中，朱梦陈述2013年9月1日，在签订转让协议前，曾去涉诉店面现场勘查，并且朱梦的合伙人徐铭辰也一起参加。因邓月辉等说还有很多其他人也在看这个店面，如果朱梦不及时支付定金，邓月辉等将登广告（转让店铺），因此朱梦在2013年9月2日就交了定金并签订了转让合同。因朱梦的眼睛不是计算机，无法知道店铺实际面积，朱梦对于转让协议中约定的建筑面积约400平方米是轻信了邓月辉等的话。在2013年9月30日广州人测量店铺后发现面积不足，为此向邓月辉提出了异议。在2013年9月10日后不久取得了受让美食坊。
同日，邓月辉等陈述，我方从高新竹处转让美食坊时也是约定面积约400平方米，我方也没有实际测量过，现面积经核实不足400平方米。在朱梦受让美食坊前到现场考察过五、六次。在2013年9月10日已经向朱梦交付美食坊。
2014年4月28日一审庭审中，朱梦又陈述在2013年9月2日签订转让协议时才第一次去受让美食坊；在2013年9月10日因已经将受让美食坊的钥匙更换，故将原钥匙还给了沈明霞。
一审审理中，朱梦举证了：1、广州市表哥餐饮有限公司（以下简称表哥餐饮公司）对朱梦的一份函告，该份函告反映：朱梦在2013年8月28日开始与该公司接洽商谈加盟表哥茶餐厅事宜，该公司告知朱梦如加盟，则要求一间面积约为400平方米的店面，先提供店面再签订加盟合作协议；2013年9月30日该公司应朱梦要求勘察干锅达人店面，该店面面积远远达不到400平方米，因此朱梦应尽快提供新的符合该公司要求的店面。朱梦认为受让美食坊目的就是为了开设茶餐厅，现房屋面积不符合加盟要求，因此受让美食坊的合同目的无法达到。2、房东“王胜东”（真实性无法核实）的通话记录，朱梦认为其中王胜东作为房东确认了邓月辉等在转让涉诉美食坊时就知道朱梦受让美食坊是用于开设茶餐厅的。在王胜东的通话记录中，原审法院另查明，朱梦反映开设茶餐厅厨房要180平方米，王胜东反映朱梦受让美食坊后要开茶餐厅其知道，也同意朱梦转租房屋，但是“（厨房）180个平方谁规定的呀港式茶餐厅100个（平方）也能做200个（平方）也能做……”、“当时你（朱梦）也不可能讲不可能讲厨房面积我要180的那房东你这个面积真正有多少……”。
再查明，2014年6月5日对涉诉美食坊的情况进行了现场勘查。经勘查查明：美食坊位于三楼，从底楼至三楼有该美食坊独立使用的楼梯，在底层楼梯边有楼梯间、在二层楼梯边有卫生间。店铺大厅、墙体及厨房、再加一层楼梯及楼梯间在内建筑面积约为260.87平方米。260.87平方米再加另两层楼梯及楼梯间面积及三楼平台（用作堆放杂物）、底层入户平台的建筑面积约为340平方米。
朱梦在一审审理中确认，2013年12月15日房屋租赁期限到期后已经将美食坊所涉房屋交还给房东，但是室内设备未搬离。
原审原告朱梦的诉讼请求为：1、解除其与邓月辉、高新竹于2013年9月2日签订的饭店转让协议；2、邓月辉、高新竹连带向其返还转让款20万元并按同期银行利率的1.5倍赔偿利息损失；3、刘红君对上述转让款及利息损失承担连带清偿责任。一审审理中，朱梦要求追加的沈明霞与邓月辉、刘红君承担连带责任。
原审法院认为，朱梦与邓月辉、刘红君、沈明霞之间关于干锅达人美食坊的饭店转让协议合法有效。朱梦与邓月辉等的饭店转让协议包含了两个法律关系，其一为饭店的转让合同关系，其二为饭店所租用房屋在剩余租赁期间内的转租合同关系。根据朱梦的陈述，朱梦在收到美食坊且租赁期届满时（即2013年12月15日）已经将店铺所涉的租用房屋退还房东，可见饭店转让协议中所涉的转租合同关系已经履行完毕。朱梦起诉也是要求解除饭店转让协议，因此，本案案由应定为转让合同纠纷。
关于饭店转让合同关系，其实质应为买卖合同关系。本案中，朱梦支付了转让费给邓月辉、刘红君、沈明霞三人，邓月辉等三人交付了出让的饭店给朱梦，双方已经实际履行了买卖双方的主要合同义务、合同双方的合同目的也已经实现。因此，朱梦要求解除合同无法律依据。朱梦将购买标的［在本案中为店铺（包括装修、设施等）］用于作何种经营是买方对取得的购买标的自主使用的权力，超出了出卖方可控制的范围，也非买卖合同的合同目的。因此，朱梦以购买店铺无法满足其使用，因此其合同目的无法实现为理由要求解除转让协议是对合同目的不达的误解。
在饭店转让协议中，未约定如果店铺使用的房屋建筑面积不达约400平方米则朱梦有权解除合同。朱梦要求解除转让协议也无合同依据。
在转让协议中，对于约定的建筑面积约400平方米所包括具体范围未明确［是单指店铺大厅、厨房面积还是包括干锅达人美食坊独立使用的楼梯及楼梯间（包括卫生间）、平台等面积，而按最大面积计算转租范围约340平方米，与约400平方米的约定差距不大］，且饭店的面积是外观可以判断的事实，朱梦在接收店铺时未提出异议，可见邓月辉等交付的美食坊是符合朱梦购买要求的。高新竹从房东处租赁房屋开设美食坊，之后高新竹将美食坊转让给邓月辉等的协议中约定面积约400平方米，邓月辉等将美食坊转让给朱梦时同样约定面积约400平方米，各方均未对美食坊的面积进行测量，而美食坊的面积是外观可判断事实非隐蔽的质量问题，可见邓月辉等并未恶意欺骗朱梦，并且即使邓月辉等打算欺骗朱梦，对于外观可判断的事实也无欺骗的可能性。反而从朱梦的角度来看，既然如朱梦所说店铺的面积问题对其受让店铺的使用目的是如此重要，但朱梦在签订转让协议及接收店铺时却没有任何核实面积、进行简单测量的行为，这是不符合一般交易习惯的。本案所涉店铺的房屋使用面积对于转租人（邓月辉等）来说是无法改变的事实（只能按照其从房东处承租的房屋面积确定），租赁多大面积的房屋符合使用要求的判断标准、决定权也均在承租人朱梦，因此，现如朱梦对店铺面积判断失误也应自行承担责任。
朱梦认为，邓月辉等是知晓朱梦受让店铺用于开设茶餐厅。本院认为即使邓月辉等知晓朱梦将打算开设茶餐厅，也不表示邓月辉等明知：朱梦要加盟“表哥”茶餐厅，该茶餐厅对店铺面积有特别要求（约400平方米），且如店铺面积不达400平方米则朱梦要退还转让店铺这些事实。从朱梦举证的“王胜东”的通话记录来看，王胜东的表述也表明茶餐厅并非必然要400平方米面积才可以开，并且在协商转租时朱梦也没有讲到茶餐厅具体要多少面积。从饭店转让协议的约定来看，在朱梦接手美食坊后的一切经营行为及产生的债权债务由朱梦负责。而朱梦接手美食坊后是开设茶餐厅或是改变主意进行其他经营，均是朱梦行使经营自主权的行为，由此产生的责任也应朱梦自行承担。现朱梦以接手店铺不能开设特定茶餐厅为由要求邓月辉等承担责任，明显是推卸了其自身应承担的经营责任。
综上所述，朱梦对邓月辉、刘红君、沈明霞的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。另，高新竹与朱梦之间没有合同关系，双方之间无直接利害关系，应驳回朱梦对高新竹的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回朱梦的全部诉讼请求。案件受理费4325元、保全费1620元，共计5945元，由朱梦负担。
上诉人朱梦不服上述民事判决，向本院提出上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判，其主要理由为：1、被上诉人在涉案房屋转租广告中称店面建筑面积约为400平方米，基于诚信原则，上诉人相信了其广告陈述，即使被上诉人不知道店面建筑面积实际是多少，其在不知道的情况下作出的虚假陈述致使上诉人作出不符合真实意思表示的行为，理应承担相应的责任；2、被上诉人邓月辉、刘红君、沈明霞知道朱梦受让店面是为了开设茶餐厅，而加盟茶餐厅的条件之一是店面达到400平方米以上，但原审法院测量时确定的房屋面积约为340平方米，且被上诉人邓月辉、刘红君、沈明霞也未交付干锅配方，因此双方之间的合同未履行完毕，一审判决对于上述事实的认定有误且无法律依据。
被上诉人邓月辉、刘红君、沈明霞答辩称：一审判决公平公正合理，上诉人朱梦在上诉状中的陈述不是事实，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
原审法院查明的事实均有相应的证据支持，本院亦予以确认。
本院认为，本案中，高新竹从房东处租赁房屋开设美食坊，后又将美食坊转让给邓月辉等人，在这次的转让协议中载明的店面建筑面积是约为400平方米。其后，朱梦与邓月辉、刘红君、沈明霞签订的饭店转让协议中也载明店面建筑面积约为400平方米，因饭店面积通过观察能够作出大致判断，而朱梦在接收店面时也未提出异议，事后也没有测量核实店面面积。故邓月辉等交付的美食坊符合朱梦的要求。朱梦向邓月辉、刘红君、沈明霞三人支付了转让费，后者将饭店交付给朱梦，双方已经实际履行了双方的主要合同义务、合同目的也已经实现。因涉案各方均未对店面的实际面积进行测量，也无证据证明邓月辉等人恶意欺骗朱梦，朱梦在接手后以店面不能开设特定茶餐厅为由要求解除转让协议的主张既无合同依据也无法律依据，本院不予支持。朱梦的上诉理由依据不足，本院不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4325元，由上诉人朱梦负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 叶 刚
审判员 任小明
二〇一五年一月二十三日
书记员 杨颖颖