石家庄市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第1076号
原告申某甲。
委托代理人申某乙，系河北明杰律师事务所律师。
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人聂某某。
委托代理人吴某某、徐某某，系河北冀人律师事务所律师。
原告申某甲诉被告某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，经开庭审理依法作出（2013）新民初字第1883号民事判决，被告某某房地产开发有限公司不服提出上诉，石家庄市中级人民法院于2014年4月1日作出（2014）石民六终字第00150号民事裁定，一、撤销石家庄市新华区人民法院作出的（2013）新民初字第1883号民事判决；二、发回石家庄市新华区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申某甲的委托代理人申某乙，被告某某房地产开发有限公司的委托代理人吴某某、徐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告申某甲诉称，原告于2010年8月20日与被告某某房地产开发有限公司签订《购房协议书》，约定原告购买由被告开发的位于石家庄市新华区某某街与北二环交口西南角的“上城浩林园”小区XXX室，购房金额为462409.00元。原告已经按照合同的约定履行了付款义务。
按照《购房协议书》第五条的约定，被告应于2011年12月31日前将符合国家工程质量标准的商品房交付原告使用。
截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。被告的违约给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。
原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订《购房协议书》之约定，判令被告立即履行《购房协议书》约定的交房义务，并按照同地段的房屋租金标准，支付原告截止2013年10月1日共计21个月的逾期交房违约金40142.76元（136.54平米×14元／平米／月×21个月）。现请求1、判令被告因逾期交房而向原告支付截止2013年9月30日的违约金40142.76元以及自2013年10月1日至实际交房日按每月1911.56元计算损失。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告某某房地产开发有限公司辩称，一、原告直接起诉被告，原告诉讼主体错误。本案所涉商品房开发项目的土地使用权人、用地单位和建设单位都是某某总公司（现名称变更为石家庄某某股份有限公司，下称某甲公司）。某甲公司将该项目的开发、手续办理、销售事宜委托给石家庄市某乙房地产开发有限公司（下称某乙公司），某乙公司在某甲公司同意的情况下又将上述事宜转委托给被告。换言之，被告与某甲公司、某乙公司之间是委托或代理关系。根据我国民法通则的有关规定，本案承担民事责任的应当是某甲公司。原告直接起诉被告，显然与法律规定相悖。二、原告持有的《购房协议书》无效。被告受委托开发建设的上城·浩林园属于石家庄市桥西区某某村民委员会的城中村改造项目。该项目的住宅部分除村民安置房以外，必须严格按照商品房的审批流程进行开发建设和销售。原告持有的《购房协议书》落款时间为2010年8月20日，此时，该项目手续不全，即使到今天为止，该项目的土地性质仍然是划拨，仍然没有取得商品房预售或销售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效”。显然，原告持有的《购房协议书》是无效的。三、原告不具备本案所涉房屋的购买资格，《购房协议书》应当认定为无效。退一万步说，即使不考虑商品房预售、销售许可证明问题，原告持有的《购房协议书》也应当认定为无效。因为上城·浩林园E13栋住宅楼整体团购给了河北某某有限公司（下称某丙公司）工会委员会（下称某丙工会），房屋买受人必须是某丙公司的员工。原告不符合某丙公司员工的身份和名义，却以较低价格购买本案所涉房屋，其所持有的《购房协议书》应当认定为无效。四、被告没有与原告签订《购房协议书》，也没有收取原告的购房款。《购房协议书》只针对原告办理贷款等手续时使用，并不是商品房买卖合同，不能作为原告追究被告违约责任的依据。（一）某丙工会与被告在2009年3月14日签订《房屋团购协议书》（下称《团购协议》），以每平方米3100元的价格团购了被告包括E13号楼在内的600套房屋，之后某丙工会将600套房屋以不同的价格分别出售给某丙公司下属员工。应某丙工会的要求，被告向其提供了空白的《购房协议书》和《收据》，但答辩人只按照《团购协议》约定价格向某丙工会收取购房款，至于具体购房人的《购房协议书》如何签订，房款如何支付，被告并不过问，更没有收取购房人的购房款。被告结算购房款只针对某丙工会，不针对房屋买受人。（二）2010年8月9日，被告与某丙工会又签订《团购补充协议》，特别明确，被告与某丙工会团购成员所签订的合同“只针对乙方（某丙公司）团购成员办理贷款等手续时使用”。也就是说，原告持有的《购房协议书》只是为了办理贷款等手续，并不是真正意义上的商品房买卖合同。原告将该《购房协议书》当成追究被告逾期交房违约责任的依据，没有任何事实依据，也没有任何法律依据。五、本案所涉房屋逾期交付的原因属于不可抗力。上城·浩林园E区项目是被告与石家庄市某乙房地产开发有限公司（下称某乙公司）联合开发的，某乙公司负责前期的拆迁工作。13号楼楼盘位置有个天然气供应站，负责某某村原居民楼的天然气供应。因属于居民日常生活的公共设施，又属于易燃易爆的设施设备，搬迁需要许多审批程序，新位置选择难，设施搬迁更难。天然气供应站搬迁不走，被告就不能进场施工。E2区上共有5栋楼，除13号楼以外，其他各栋无一延期交房，可见，天然气供应站不能搬迁是迟延交房的唯一原因，而且属于不可抗力。被告在13号楼不能进场施工，不能如期交房的情况下，及时与包括某丙工会在内的各团购单位以及房屋买受人进行了通报和沟通，各团购单位及绝大多数房屋买受人都表示理解。13号楼于2013年8月6日正式办理交付入住，考虑到毕竟迟延交房给房屋买受人带来了一定不便，被告对买受人给予了一定的补偿。原告不接受补偿条件，最终选择了起诉。换句话说，原告《民事起诉状》中所称的“截止起诉日，原告所购房屋仍在施工过程中”以及主张2013年8月6日以后的逾期交房损失赔偿，没有任何事实根据和法律依据。基于以上事实和理由，被告请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月20日，原告申某甲经人介绍与被告某某房地产开发有限公司签订《购房协议书》，该协议约定，原告购买被告开发建设的上城.浩林园小区内XXX室，建筑面积约为136.54平方米，地下室部分另行确定；地上房屋建筑面积为136.54平米，单价为3350元／平方米，房款为457409元，地下室预售定金5000元，房屋总价款为462409元。以上价款只包含房价款、地下室定金，不包含燃气、供热管网工程建设费、有线电视初装费、办理产权的税费等均应买受人承担的费用。该房实际面积最终以市房管局测绘审核为准，按约定单价据实结算，多退少补。签订本协议书时向甲方（被告）支付房屋总价款的50%即262409元作为首付，其余20万元贷款。乙方（原告）应在交付首付房款后七日内时将贷款资料交付甲方。因乙方信用资质或其它乙方原因，致使银行不同意放贷给乙方的，自乙方被银行拒贷之日10日内，乙方将剩余房款20万元支付甲方，若乙方无能力支付，甲方收回房屋，退还乙方所交首付款。乙方在签订本协议后，要求退房或逾期交付房款15日以上的，甲方有权解除合同，自解除通知发出之日起满三日，本协议解除，并有权另行处置该房屋，乙方所交的定金甲方不予返还。被告保证所售的商品房所属土地为出让性质土地，2011年12月31日前交付使用，房屋必须符合国家工程质量标准。甲乙双方均应恪守本协议，积极履行协议项下本方应尽的义务。协议履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成时，交由工程所在地人民法院司法处理。若遇到不可抗力或乙方未按照本协议约定期限和方式履行义务，以及由于政府、政策原因造成的延期交房，甲方不承担责任。本协议书一式四份，甲方盖章、乙方签字并按指纹后生效。甲乙双方签订《商品房买卖合同》后。本协议书自动失效。
2010年12月30日原告申某甲与石家庄住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行三方签订了《石家庄住房公积金个人购房借款合同》，原告从中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行借款20万元，并将此款授权中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行打入被告的指定账户。
原告申某甲与被告某某房地产开发有限公司签订《购房协议书》后，原告依约先后支付被告购房款462409元（包括原告上述银行贷款20万元），但被告未能如期向原告交付房屋。为此原告将被告诉至本院，请求判令被告承担逾期交房的违约责任，赔偿原告截止2013年9月30日的损失40142.76元以及自2013年10月1日起至实际交房之日止按每月1911.56元计算的损失。
另查，上城·浩林园E区（包括原告购买被告的E区13栋xxx室）住宅楼开发建设项目是被告与石家庄市某乙房地产开发有限公司联合开发的，石家庄市某乙房地产开发有限公司负责前期的拆迁工作。E区13号楼楼盘开发建设位置有个天然气供应站，负责某某村原居民楼的天然气供应。因天然气供应站由于各种原因迟迟未能及时搬迁，造成被告对13号楼不能及时动工兴建，造成13号楼不能如期交房。
庭审中，被告提交《房屋团购协议书》及《团购补充协议》，证明13号楼系河北某某有限公司工会委员会团购的，并明确是某丙职工购房；提交文件签收记录单，证明签订购房协议以及收购房款都是某丙来做，但因当时某丙无法开具收据就借的被告的空白购房协议和空白收据及公章；被告没有收取房款。原告称对《房屋团购协议书》及《团购补充协议》真实性无异议，但称与本案无关；文件签收记录单没有原告的票号，不予认可，且与本案无关。
庭审中，原告提交《石家庄市首次公布住宅房屋平均租金标准，划分5类区域等级》，证明诉争房产按租金损失计算每月每平方米为14元，自2012年1月1日起计算至2013年9月30日共计40142.6元，被告称，该证据没有主管部门盖章，不符合法律规定，对真实性、合法性均有异议。
以上事实，有2010年8月20日原、被告签订的《购房协议书》、收款收据、《石家庄住房公积金个人购房借款合同》、《委托银行代扣个人贷款本息协议书》、石家庄市某乙房地产开发有限公司出具的《关于石家庄市城中村改造E2区项目拆迁拆除事项的说明》，石家庄某某股份有限公司与石家庄市某乙房地产开发有限公司联合出具的《关于E区未拆除设施安排拆除工作的通知》，以及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的2010年8月20日《购房协议书》系双方当事人的真实意思表示，均应当认真遵守并履行。在履行合同过程中，原告及时履行自己交付相关房款等款项的约定义务，不存在违约行为。被告未能按照合同约定于2011年12月31日前将上城.浩林园小区内XXX室房屋交付给原告居住使用，这一客观事实是存在的。但被告不能将约定的房屋按约定时间交付原告居住使用的原因，不是被告主观故意造成的，被告不存在过错。而是第三方石家庄市某乙房地产开发有限公司负责E区13号楼楼盘开发建设位置的天然气供应站等设施的搬迁安置工作因客观原因拖延造成的。由于天然气站属于易燃易爆的设施设备，且负责周围居民的日常供气生活，天然气站的拆除、选址、搬迁等，需要许多审批程序。故天然气站的不能如期搬迁，属于客观原因造成的，应当认定为不可抗力。现原告请求被告因逾期交房支付截止2013年9月30日的违约金40142.76元以及自2013年10月1日至实际交房日按每月1911.56元计算的损失，提供的证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、判决如下：
驳回原告申某甲的诉讼请求。
案件受理费804元，由原告申某甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。
审 判 长 杨国忠
代审判员 姚秋林
代审判员 陈陪陪
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张 盼