上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1559号
原告陈婷，女，1974年9月9日生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人郏俞佳，上海市中天信律师事务所律师。
委托代理人庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。
被告朱占定，男，1958年9月6日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人贾花荣（系朱占定的妻子）。
第三人江伊雯，女，1959年1月28日生，汉族，住上海市宝山区。
原告陈婷与被告朱占定房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月12日受理后，依法由审判员蒋梦娴独任审判，通知江伊雯作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告陈婷及其委托代理人庄晓骏、被告朱占定及其委托代理人贾花荣、第三人江伊雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈婷诉称，2014年11月20日，陈婷与朱占定签订《房屋租赁合同》，约定，陈婷将上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出租给朱占定，且租赁用途为居住，朱占定不得擅自另作他用。2015年6月，陈婷发现朱占定擅自将系争房屋转租给了江伊雯。故陈婷起诉要求解除陈婷与朱占定间的房屋租赁合同，朱占定将系争房屋恢复原状后返还给陈婷，江伊雯搬离系争房屋；朱占定支付违约金1，500元。
被告朱占定辩称，2014年11月，朱占定承租系争房屋后进行了装修，原本准备入住系争房屋。但因为工作上有变动，故没有搬入系争房屋。直至2015年3月，朱占定考虑到房屋装修及购买家电家具等进行了花费，为了弥补损失，故朱占定只得将房屋转租给了江伊雯。朱占定系通过中介公司进行转租，没有改变房屋的用途；朱占定没有拖欠房租，没有改变房屋结构，也没有从事违法的事情；且租赁合同并未约定不得转租，故朱占定没有违约，不同意陈婷的所有诉讼请求。
第三人江伊雯述称，同意陈婷的诉讼请求。
经审理查明，2014年11月20日，陈婷（出租方、甲方）与朱占定（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方。一、租赁用途为居住之使用，乙方不得擅自另作他用，乙方实际居住人员为2-3人，若乙方需要增加实际居住人员，则需得到甲方书面允许后方可增加。二、租赁期限，从2014年11月28日起至2019年11月27日止，每月租金为1，500元，自每月7日之前以现金形式支付给甲方或者银行转账支付给甲方。三、本合同签订之日，乙方应向甲方支付6，000元，其中4，500元作为租赁该房产的租房租金，1，500元作为租赁该房产的租房押金，该押金至本合同期满，且乙方已交清其在租赁该房产期间所应承担的所有费用后，甲方应将该押金无息退还乙方。五、在租赁合同履行期间，甲乙双方均不得无故解除本合同，若一方因自身原因或者其他必要原因要求解除本合同时，须提前一个月以书面形式通知对方，该合同方可解除，合同解除后，由提出解除合同的一方向另一方支付1，500元作为其单方解除合同的赔偿金，在本合同解除之日起3日内以现金形式支付另一方。六、在本租赁合同履行期间：1）乙方如有拖欠租金的行为发生，则甲方有权每天按照乙方拖欠租金部分的2%加收滞纳金，乙方拖欠租金达半个月以上的，甲方有权单方面解除本租赁合同，收回租赁房产，且甲方有权就乙方先前支付的租房押金在扣除乙方在租赁期间所产生的相关费用包括但不限于房租、滞纳金、赔偿金、修理费、乙方租赁期间所产生的必要费用等相关费用后无息归还乙方；2）乙方如发生擅自增加居住人数、擅自改变房产结构、等行为，甲方有权单方面解除本租赁合同、收回租赁房产，且甲方有权就乙方先前支付的租房押金在扣除乙方在租赁期间所产生的相关费用包括但不限于房租、滞纳金、赔偿金、修理费、乙方租赁期间所产生的必要费用等相关费用后无息返还乙方。
审理中，原、被告一致确认，朱占定的租金付清至2015年11月27日。陈婷表示，本案中不对租金进行主张；如果今后有租金未结，将另行主张。
审理中，陈婷表示，虽然与朱占定间的租赁合同并未约定违约金，但陈婷依据本案实际情况，主张违约金1，500元。
朱占定表示，其承租后，经陈婷同意，对系争房屋进行了装修，墙壁重新粉刷，铺设了复合地板，对厨房铺设了墙砖、地砖，卫生间的地砖进行了清洗，铺设了墙砖，并安装了吊顶；此外，还采购了家电家具。为证明己方主张，朱占定向本院提供收条，证明其支付了装修的款项34，000元、打扫卫生及清理垃圾费300元。陈婷对上述收条不予认可，表示，朱占定承租房屋时说过要将系争房屋弄一弄，现要求朱占定将装修恢复原状，不同意利用相关装修、也不同意对装修等进行补偿，家电家具可由朱占定自行搬走。江伊雯表示对上述收条不清楚。
另查明，2015年3月11日，朱占定（甲方、出租方）与江伊雯（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方从2015年3月13日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年3月12日收回，月租金为2，100元，保证金为2，100元。第四条约定，甲方保证对委托之房屋有出租之权利并能依约交房，如有任何权属纠纷或权限不实由甲方自行解决，如因此损害了承租方，则甲方应赔偿承租方相应的损失。本条款独立于本合同，即使本合同无效，本条款仍适用于甲乙双方。2015年3月11日，朱占定确认收到江伊雯支付的保证金2，100元。2015年3月13日，朱占定出具租金收条，确认收到第一期租金6，300元。
审理中，朱占定与江伊雯一致确认，江伊雯向朱占定支付了至2015年12月13日的租金。
审理中，朱占定表示，其转租房屋，事先未征得陈婷同意。陈婷表示，其于2015年6月获知朱占定转租，并向其发送了短消息提出了质疑。
以上事实，有原告陈婷提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同书、房屋租赁合同、收据等，被告朱占定提供的收条、短信记录等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，陈婷与朱占定就系争房屋签订的房屋租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现朱占定未经陈婷的同意，擅自将系争房屋出租给江伊雯，显已违反法律规定，陈婷要求解除租赁合同、朱占定将系争房屋恢复原状后予以返还，合法有据，当予准许。关于陈婷主张的违约金，租赁合同并未约定擅自转租情况下应当支付违约金，故陈婷的该项主张，缺乏依据，不予准许。关于朱占定辩称的房屋装修、家电家具等投入，家电家具系可移动物，可由朱占定自行搬离；关于固定装修等投入，因朱占定违约致使合同解除，陈婷明确表示不同意利用固定添附，故朱占定要求陈婷予以赔偿或补偿，缺乏依据，不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：
一、解除原告陈婷与被告朱占定就上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告朱占定于本判决生效之日起十日内，将上述房屋恢复原状后返还给原告陈婷；第三人江伊雯于本判决生效之日起十日内，搬离上述房屋；
三、原告陈婷的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取25元，由被告朱占定负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年十一月九日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……