湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第112号
上诉人（原审被告）余良标，男，1969年出生。
委托代理人陈教，沅江市共华法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李正辉，男，1967年出生。
被上诉人（原审原告）丁桃秀，女，1966年出生。
上述两被上诉人之共同委托代理人廖学军，湖南滨湖律师事务所律师。
原审被告周雪英，女，1971年出生。
委托代理人陈教，沅江市共华法律服务所法律工作者。
上诉人余良标与被上诉人李正辉、丁桃秀及原审被告周雪英房屋租赁合同纠纷一案，余良标不服湖南省沅江市人民法院（2013）沅民一初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。余良标与周雪英之共同委托代理人陈教、李正辉及其与丁桃秀之共同委托代理人廖学军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，李正辉因经营需要，于2009年9月1日同余良标签订了一份《门面出租合同》，约定余良标将沅江市琼湖路南天宾馆一楼临街两间门面租给李正辉使用，租期暂定为5年，并约定了门面转让费为26万元，租金按王家亭社区定价不变，即2009年9月1日至2010年1月5日的价格为33000元，2010年1月5日至2011年1月5日的价格为99200元，支付方式为：2009年9月10日付清转让费和租金26.88万元；2010年12月5日付清转让费2万元，及2011年的年租金99200元，合计119200元。合同签订后李正辉分四次付款即于2009年9月10日付款10万元及2009年9月16日付款168800元（其中24万元为门面转让费，其余费用是前三个月租金）；2010年1月13日付款99200元，2011年1月27日付款156000元（其中2万元为门面转让费），以上共计52.4万元，由余良标的会计郑兴华代为收款（其中136000元即2011年1月6日至2012年1月5日的门面租金，68000元／间／年，余良标已将该笔款项交沅江市人民法院执行局转交案外人陈泽平）。综上，李正辉实际给付余良标门面转让费26万元，2011年1月5日之前的门面租金12.8万元，合计38.8万元。本案诉争两间门面在2011年1月5日前的租金，余良标在收到门面租金后已转交给案外人陈泽平。李正辉在合同签订后对门面进行了整体装修，经营“沅江市匹克运动”服装专卖店，该专卖店的实际经营业主为丁桃秀（李正辉之妻）。就本案诉争两间门面的装修价格及附属设备价格，沅江市价格认证中心于2013年11月15作出沅价鉴字（2013）047号价格鉴定结论书，认定：装修价格为57812元；附属设备价格为94734元。李正辉于2013年4月1日停止了对诉争两间门面的营业。
另查明，2005年1月7日，陈泽平与沅江市琼湖街道办事处王家亭社区居委会签订了一份门面租赁合同，租赁位于沅江市琼湖路南天宾馆一楼临街门面5间（其中两间为本案诉争门面），租期从2005年1月6日至2011年1月5日止，承租后，陈泽平于2008年3月28日经沅江市琼湖街道办事处王家亭社区居委会同意，将上述五间门面转租给薛理全，租期为原合同到期日，并约定在未经陈泽平同意不得转租。2009年9月，薛理全在未经原出租人陈泽平同意的情况下，将上述五间门面转租给余良标，余良标在未经原出租人陈泽平同意的情况下又于2009年9月1日将上述五间门面中西边两间门面（本案诉争门面）转租给李正辉。2011年1月14日，陈泽平通过购买的方式在沅江市琼湖街道办事处王家亭社区居委会处依法取得上述五间门面的所有权后诉至法院，要求丁桃秀与周雪英交付房产，2012年1月17日，沅江市人民法院作出了（2011）沅民一初字第1024号民事判决，判决由丁桃秀与周雪英在判决生效后交付房产，并承担非法占用房产期间（自2011年1月6日起）的租金损失（本案诉争门面85000元／间／年）。该判决生效后，案外人陈泽平向法院申请强制执行，李正辉、丁桃秀已于2013年4月1日就诉争门面交付给陈泽平。李正辉、丁桃秀因无法实现合同目的并造成损失，故诉至法院。
原审法院认为，余良标与李正辉签订的《门面出租合同》将沅江市琼湖路南天宾馆一楼临街两间门面租给李正辉使用（租期暂定为5年），本案诉争门面系余良标从他人处转租而来，本案争议的焦点为：一、余良标与李正辉签订的《门面出租合同》是否有效；二、因合同无效余良标取得的财产和李正辉、丁桃秀损失的计算标准与数额。
一、余良标与李正辉签订的《门面出租合同》是否有效。本案中，余良标将诉争门面转租给李正辉后，原出租人陈泽平仍收取了租金并且在六个月内未提出异议，应当视为对余良标转租行为的认可，但余良标超出自己承租期限部分即2011年1月6日起至2014年9月1日止的租赁部分依法应认定为无效，故对李正辉、丁桃秀要求确认《门面出租合同》无效的诉讼请求，部分予以支持。
二、因合同无效余良标取得的财产和李正辉、丁桃秀损失的计算标准与数额。依照《中华人民共和国合同法》的规定，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，余良标明知其承租期限为2011年1月5日止仍与李正辉签订超过自身承租期限的门面出租合同，对《门面出租合同》的部分无效存在主要过错，应承担60％的责任；李正辉在订立合同时亦明知诉争门面系余良标转租而来，与王家亭社区有关，在合同的订立过程中未尽到合理、谨慎的注意义务，对《门面出租合同》的部分无效亦存在一定的过错，应承担40％的责任。余良标收取李正辉的诉争门面转让费260000元中，应按合同五年期间计算，超过合同有效部分的转让费应视为合同无效取得的财产应退还给李正辉，即李正辉只承担2009年9月1日起至2011年1月5日止的转让费69665.8元（260000元÷5年÷365天×489天=69665.8元），故余良标应返还李正辉的转让费为190334.2元（260000元一69665.8元=190334.2元），扣除李正辉欠余良标的租金4200元（132200元一128000元-4200元），还应返还转让费186134.2元。
李正辉为租赁诉争门面经营而对门面进行了装修和添置设备，其添置设备及停止经营前的门面装修（2009年9月1日起至2013年4月1日止）为必要投入，属于经营成本，添置设备应由李正辉、丁桃秀全部自行拆除，故对李正辉、丁桃秀主张添置设备损失94743元及停止经营前的门面装修损失41432元（57812元一16380元=41432元）的诉讼请求，依法不予支持。因合同无效李正辉、丁桃秀存在以下损失：1、门面装修损失16380元，从2013年4月1日起至2014年9月1日止共计17个月，57812元÷5年÷12个月×17个月=16380元；2、门面租金差额损失34000元，从2011年1月6日起至2012年1月5日止，李正辉交付给余良标的租金为68000元／间／年，因《门面出租合同》部分无效，李正辉、丁桃秀交付给案外人陈泽平的租金为85000元／间／年，门面租金差额损失为（85000元一68000元）×2间=34000元，以上损失合计50380元，鉴于余良标对《门面出租合同》的部分无效存在主要过错，应对李正辉、丁桃秀的损失承担60％的责任即30228元。本案中《门面出租合同》的合同签订方是李正辉与余良标，但丁桃秀是本案诉争门面的实际经营业主。丁桃秀是本案的适格原告，周雪英不是出租合同的签订方，故就李正辉、丁桃秀对周雪英的诉讼请求，应不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、李正辉与余良标于2009年9月1日签订的《门面出租合同》在2011年1月6日至2014年9月1日止的约定无效，该合同终止履行；二、由余良标返还李正辉、丁桃秀因合同无效取得的门面转让费186134.2元，并赔偿李正辉、丁桃秀门面装修及租金损失30228元，共计216362.2元，限于判决生效之日起十日内付清：三、驳回李正辉、丁桃秀的其他诉讼请求。案件受理费7998元，由李正辉、丁桃秀承担3875元，余良标承担4123元。
宣判后，余良标不服，向本院提起上诉称：1、李正辉在2009年9月1日与余良标签订《门面出租合同》时，应知道自己的利益受到侵害，2013年1月20日起诉，已超过二年的诉讼时效。2、李正辉在签订合同时，就已经知晓诉争门面的权属及租期，对于其损失，余良标不应承担责任。3、原审对李正辉、丁桃秀的损失认定不正确。门面转让费不是按月或按年收取的，即使按时间计算，李正辉支付26万元转让费的目的是租用门面5年，现已使用43个月，分摊转让费每月4333元，余良标只应退还转让费73661元。李正辉支付的租金差额是案外人陈泽平收取的，不是余良标收取的，不应由余良标返还。李正辉装修门面没有经过余良标的同意，《价格鉴定结论书》不能作为认定李正辉装修损失的依据。请求二审法院撤销原判，驳回李正辉、丁桃秀的诉讼请求，一、二审诉讼费用全部由李正辉、丁桃秀承担，调解李正辉、丁桃秀付清余良标的房租4200元。
李正辉、丁桃秀答辩称：余良标在一审中，并未提出本案已超过诉讼时效，且本案并未超过诉讼时效；原审认定李正辉、丁桃秀的损失正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周雪英答辩称：同意余良标的上诉意见，请求二审法院支持余良标的上诉请求。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、本案是否已超过诉讼时效；二、原审认定余良标应返还的门面转让费和李正辉、丁桃秀的损失是否正确；三、余良标是否应对李正辉、丁桃秀的损失承担赔偿责任。
一、关于本案是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，案外人陈泽平取得诉争门面的所有权后诉至法院，要求丁桃秀与周雪英交付房产。沅江市人民法院于2012年1月17日判决丁桃秀与周雪英交付房产，并承担租金损失，现该判决已生效。李正辉、丁桃秀从上述判决作出之日就应当知道其权利被侵害，故本案的诉讼时效应从2012年1月18日起计算二年。李正辉、丁桃秀于2013年1月20日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。
二、关于原审认定余良标应返还的门面转让费和李正辉、丁桃秀的损失是否正确的问题。转让费是在租赁期内，下家经营者向原经营者支付的一定转租费用，一般包含原经营者的装修费、杂费和其他相关成本，是对原经营者的一些补偿。本案中，原审根据余良标与李正辉约定的租赁期限及其履行情况，酌情认定余良标返还李正辉门面转让费190334.2元，并无不当，本院依法予以维持。扣除李正辉欠余良标的租金4200元，余良标还应返还门面转让费186134.2元。原审已从余良标应返还的门面转让费中扣除了李正辉所欠的房租4200元，故本院对余良标请求二审调解李正辉、丁桃秀付清其房租4200元的上诉请求，本院不予支持。余良标与李正辉于2009年9月1日签订的《门面出租合同》不能全部履行，导致李正辉在该租赁合同履行期内支付的租金超过合同的约定，产生了租金差额损失，该损失应由余良标赔偿。余良标上诉提出，该租金差额不是其收取的，不应由其返还的上诉理由不能成立，本院不予支持。余良标提出门面装修损失的《价格鉴定结论书》不能作为本案定案的依据，但并未提出充分有效的证据证实《价格鉴定结论书》确实存在内容错误或程序违法，原审根据《价格鉴定结论书》认定李正辉的门面装修损失，并无不当，本院依法予以维持。
三、关于余良标是否应对李正辉、丁桃秀的损失承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，余良标将诉争门面转租给李正辉后，原出租人陈泽平在六个月内未提出异议，且收取了租金，应视为对余良标转租行为的认可。但超出余良标承租期限部分，即2011年1月6日至2014年9月1日期间，应认定为无效。因超出余良标承租期限部分的《门面出租合同》无效，导致该部分合同不能实际履行，由此产生的损失应由余良标与李正辉按照过错大小分担。余良标明知其与李正辉签订的租赁合同承租期限超出自身的承租期限，仍与李正辉签订租赁合同，应对李正辉因租赁合同不能全部履行而产生的损失承担主要责任。李正辉明知诉争门面系余良标转租而来，在签订租赁合同时未尽到注意义务，对其自身的损失应承担次要责任。原审据此认定余良标对李正辉因租赁合同不能全部履行而产生的损失承担60%的责任，并无不当，本院予以维持。
余良标的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7998元，由上诉人余良标负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 王颖钊
审判员 黎 娜
二〇一五年五月二十二日
书记员 方赛兰