江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民初字第86号
原告（反诉被告）袁建民。
委托代理人李鸣，江苏金正平律师事务所律师。
被告（反诉原告）丹阳市通泰房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹金路999号（丹凤大酒店后院）。
法定代表人尹根法，董事长。
委托代理人ＸＸ，江苏金矛律师事务所律师。
委托代理人郭振娟，江苏金矛律师事务所实习律师。
丹阳市人民法院于2014年12月29日依法立案受理了原告袁建民与被告丹阳市通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理该案后，通泰公司在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理，对两案合并审理。上述案件依法由审判员孙云芳适用简易程序于2015年3月13日公开开庭进行了审理，袁建民及其委托代理人李鸣，通泰公司的委托代理人ＸＸ、郭振娟到庭参加诉讼。本案于2015年3月27日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年5月29日第二次公开开庭审理，袁建民及其委托代理人李鸣，通泰公司的委托代理人ＸＸ、郭振娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁建民诉称：袁建民与通泰公司签订了预购商品房协议，出资购买通泰公司开发建设的丹金公寓2号楼306室房屋。在合同履行过程中，袁建民支付了大部分房款，尚有100000元余款未付。后经双方协商，由通泰公司将房屋交付给袁建民装修居住。袁建民于2009年入住上述房屋至今。2014年11月13日，根据通泰公司的结算，袁建民给付了剩余房款101516元。袁建民发函给通泰公司要求其办理房产登记手续以便取得房产证、土地证等权属证书，但通泰公司未予办理。现起诉要求通泰公司继续履行合同，为袁建民办理房产证、土地证等相关房产手续，并赔偿损失50000元，诉讼费由通泰公司承担。
袁建民为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、通泰公司的工商登记简档，证明通泰公司是适格的主体。
2、2008年1月7日双方签订的预售商品房协议，证明袁建民购买通泰公司开发的丹金公寓住宅楼的事实。
3、贷款合同，证明袁建民在2008年1月24日向中国银行贷款230000元用于支付购房款。
4、银行还贷流水明细，证明袁建民还贷的基本事实。
5、2008年1月10日袁建民交付房款的收款收据2份，证明袁建民在2008年1月10日分别交付房款10000元、100000元的事实。
6、袁建民向通泰公司缴纳剩余房款101516元的收款收据1份，证明袁建民已经将剩余的房款全部给付完毕。
7、2014年11月25日袁建民发给通泰公司的函件1份，证明袁建民为了办理房屋所有权证及土地使用权证向通泰公司提起相应主张。
通泰公司辩称并反诉称：袁建民要求通泰公司为其办理房产证、土地证等相关手续，袁建民必须承担代办房产证的契税、维修基金共14907.30元，管道煤气等费用7360元。袁建民要求通泰公司赔偿损失50000元没有事实和法律依据。另按照协议约定，袁建民应于2010年1月1日付清房款101516元，通泰公司一直催要无果，直至2014年11月13日，袁建民才付清房款。通泰公司认为袁建民迟延履行已构成违约，要求袁建民支付逾期付款利息132216元。
通泰公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、交付单，证明按照购房协议的约定，通泰公司已通知所有业主交付时间并办理了交付手续，袁建民因自身原因无法办理交付。正常程序是付清房款后发放钥匙，袁建民没有付清房款不知何来房屋钥匙。
2、收款收据存根，证明袁建民举证的100000元收据中的100000元，通泰公司没有收到。
经质证，通泰公司对袁建民提交的证据1真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议，但对袁建民的证明目的有异议，合同中约定通泰公司应当在2008年3月30日前后交付使用，袁建民在接到通泰公司的交付通知后办理结算手续并付清全部房款。对证据3的真实性、合法性没有异议，但该证据与本案无关联性。证据4与本案没有关联性。对证据5中100000元的收款收据的真实性有异议，通泰公司并没有收到该100000元，对于10000元的收款收据没有异议。证据6、证据7的真实性均没有异议，但对证据7的证明目的有异议，不是袁建民将余款付清后就能办证，办证还需要其他条件，由于袁建民没有缴纳相应的款项，所以办证条件没有成就。
袁建民对通泰公司提交的证据1，认为该证据与本案无关联性，该份证据恰好证明通泰公司没有对原告履行过书面通知义务，袁建民不存在任何过错，完全是因为通泰公司不履行办理房产登记手续而引起本案诉讼。对证据2，不能肯定该收款收据的真实性，且与本案没有关联性，收款收据不等同于发票，在编号上有可能存在大量的编号是一样的情况。
经审理查明：2008年1月7日，袁建民与通泰公司签订预购商品房协议，约定：袁建民购买通泰公司开发新建的丹金公寓2#-306房屋，建筑面积约105.30㎡，2#3-10车库，建筑面积约9.34㎡；按照暂测面积计算，该商品房金额约318427元，车库金额约23163元，合计341590元；袁建民签订协议之日付款10000元，余款在一个月内付清。上述协议还约定了袁建民应在通泰公司通告交付日期十日内到通泰公司处办理房屋交付结算手续，付清全部应付款项，并签订正本合同，原预购商品房协议作废，若在规定期限内袁建民未付清全部应付款，通泰公司有权按协议第四条的规定向袁建民追究违约责任。
合同签订后，袁建民于2008年1月10日给付通泰公司10000元。同月24日，袁建民凭两张加盖有通泰公司发票专用章的收款收据（开具时间均为2008年1月10日，一张收据票号为0001273，金额10000元，另一张收据票号为0000186，金额100000元），在中国银行股份有限公司丹阳支行申请了楼宇按揭（抵押）贷款230000元。2014年11月13日，袁建民给付通泰公司101516元，付清了房屋余款。
另查明，袁建民办理按揭贷款时仅支付了10000元房款，票号为0000186的收款收据所载的100000元，袁建民未实际支付。通泰公司留存的票号为0000186的收款收据所载内容及金额为“张荣宪锦泰园1#-2-501契税等办证费，8228元”。
再查明，袁建民于2009年下半年取得涉案合同项下的房屋，袁建民取得房屋后即对房屋进行装修，之后入住该房屋，一直至今。
以上事实，由袁建民提供的预购商品房协议、贷款合同、收款收据，通泰公司提供的收款收据及双方当事人的当庭陈述所证实。
在本案审理过程中，经本院至中国银行股份有限公司丹阳支行个金中心了解，办理楼宇按揭贷款，由申请方提供首付款凭证，银行核实首付款凭证原件（确认首付款到位）后留存复印件，原件退回申请方，若首付款不足，银行不予办理贷款。现银行留存的首付款收据复印件与袁建民提供的收款收据（即开具时间均为2008年1月10日，一张收据票号为0001273，金额10000元，另一张收据票号为0000186，金额100000元）是一致的。袁建民及通泰公司对于本院核实的情况无异议。
本院认为：袁建民与通泰公司的预购商品房协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按合同约定全面履行义务。袁建民现已经付清房款，且已经实际占有使用房屋近五年，房屋实际上确已由通泰公司出售给袁建民，袁建民享有房屋所有权，袁建民要求通泰公司协助其办理房屋登记手续，于法有据，通泰公司对此没有异议，故本院对袁建民要求通泰公司协助其办理房屋登记手续的诉讼请求予以支持。而办理房屋登记产生的费用，袁建民陈述由其自负，系当事人对自身权利的处分，不违反法律规定，亦不损害他人利益，本院予以确认。至于袁建民主张的50000元损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
对于通泰公司主张的逾期付款利息，本院认为，虽然协议中对付款方式已有明确约定，但从协议的实际履行来看，双方并未严格按照协议履行义务，通泰公司允诺袁建民可以延期付款，理由为1、协议签订之日应付的10000元于协议签订后三日才支付；2、在袁建民未予支付100000元的情形下，通泰公司出具了100000元的收款收据，以便于袁建民办理按揭贷款；3、按揭贷款办理后，房屋余款袁建民于2014年11月13日才付清；4、若办理按揭贷款时100000元的收据非通泰公司出具，通泰公司非但未提出任何异议，却作为担保人在贷款合同上签章，明显有违常理。虽然通泰公司允诺袁建民可以延期付款，但是本院认为根据合同法律的相关规定及精神，本着保护交易安全及公平原则，袁建民在房屋交付使用后应尽快支付房款，其拖欠不付明显侵害了通泰公司的利益，故本院对于通泰公司逾期付款利息的主张予以支持。袁建民自称其2009年下半年就取得房屋，装修后一直居住在内，故逾期付款利息，本院自2010年1月1日起至2014年11月12日止，以未付款101516元为基准，按照银行同期贷款利率计算，支持27869.72元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告丹阳市通泰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内协助原告袁建民办理丹金公寓2#-306房屋及2#3-10车库产权登记手续，相关费用由原告袁建民自负。
二、原告袁建民应于本判决发生法律效力之日起二十日内给付被告丹阳市通泰房地产开发有限公司逾期付款利息27869.72元。
三、驳回原告袁建民的其他本诉请求。
四、驳回被告丹阳市通泰房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费减半收取1472元，合计2522元，由原、被告各负担1261元（本诉案件受理费及反诉案件受理费已分别由原、被告预交，本院不再退还，原告需另行承担的211元，应于本判决生效后二十日内连同应付款一并给付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 孙云芳
人民陪审员 蒋泉英
人民陪审员 王杏娴
二〇一五年六月十八日
书 记 员 徐 敬
附本判决适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同业房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。