河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民终字第2298号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉珍，女，1955年3月15日生，汉族，住洛阳市。
委托代理人：王治海，河南绿剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳歌舞剧院演艺有限公司。住所地：洛阳市涧西区西苑路**号。
法定代表人：关理明，董事长。
委托代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。
上诉人杨玉珍与被上诉人洛阳歌舞剧院演艺有限公司（以下简称洛阳歌舞剧院）房屋租赁合同纠纷一案，洛阳歌舞剧院于2014年1月21日向洛阳市涧西区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令1、杨玉珍停止侵权、立即交付该公司所有的涧西区西苑路24号院1幢1层的房屋。2、杨玉珍给付从2014年1月1日至全部完好交付房屋之日的租金（每月按45834元租金计算）。3、由杨玉珍承担本案的全部诉讼费用。杨玉珍反诉请求：判令1、洛阳歌舞剧院立即和杨玉珍按2012年11月30日原《房屋租赁协议书》的条款，续签2014年1月1日至2014年12月31日租赁洛阳市涧西区南苑路24号商住楼一楼的新《房屋租赁协议》。2、本案反诉费用由洛阳歌舞剧院承担。原审法院于2014年4月22日作出（2014）涧民二初字第39号民事判决，杨玉珍不服，向本院提起上诉，本院于2014年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人杨玉珍的委托代理人王治海，被上诉人洛阳歌舞剧院的委托代理人阚世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月30日，洛阳歌舞剧院（甲方）与杨玉珍（乙方）签订《房屋租赁协议书》，该协议第一条约定：洛阳歌舞剧院将西苑路24号商住楼底层框架结构建筑，除南面营业厅西侧约140㎡以及北端甲方办公区约120㎡外，其余商场营业面积均租赁给杨玉珍使用，建筑面积约1000㎡。该协议第二条约定：双方共同确定，租赁协议有效期从2013年1月1日起至2013年12月31日止为期一年，每年租金伍拾伍万元整。乙方应在每季度末月20日预交下季度租金。乙方未经甲方书面批准，凡超出交款时限均为违约行为，甲方将予追究责任。原审另查明，协议期满后双方没有续签协议，出租方亦未收取过房屋租赁费用。并且出租方多次发出合同期满收回房屋自用的通知，杨玉珍至今没有向洛阳歌舞剧院交付承租房屋。
原审法院认为：2012年11月30日，洛阳歌舞剧院与杨玉珍签订的《房屋租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效。2013年12月31日该协议期满，杨玉珍依法应当及时向洛阳歌舞剧院交付房屋，故对洛阳歌舞剧院提出的判令杨玉珍停止侵权、交付涉案房屋的请求，予以支持。杨玉珍在协议期满后仍拒不向洛阳歌舞剧院交付涉案房屋，应当承担因该行为给洛阳歌舞剧院造成的损失，损失应按每月45834元从2014年1月1日计算至本判决确定给付之日止。对于杨玉珍的诉讼请求，因其没有提供洛阳歌舞剧院同意续签协议的证据，对其请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决：一、杨玉珍向洛阳歌舞剧院交付涧西区西苑路24号1幢1层商住楼框架结构建筑（除南面营业厅西侧约140㎡以及北端甲方办公区约120㎡外，建筑面积约1000㎡）。二、杨玉珍赔偿洛阳歌舞剧院损失（按每月45834元从2014年1月1日计算至本判决确定给付之日止）。三、驳回杨玉珍的反诉请求。以上判决一、二项杨玉珍应于本判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，反诉受理费50元，由杨玉珍承担。
杨玉珍上诉称：一、原审判决认定事实和适用法律错误。在房屋租赁期间，洛阳歌舞剧院己同意在原《房屋租赁协议书》的合同内容上，由杨玉珍继续租赁该房屋，洛阳歌舞剧院应续签新的《房屋租赁协议书》，原审法院认定房屋租赁期满，杨玉珍应交付房屋错误。二、原审判决程序违法。因吴晋京等十一人均系本案租赁房屋的实际租赁人，且至今仍在该房屋内经营，和本案有直接牵连，本案的处理结果也同他们有法律上的利害关系。原审法院驳回追加吴晋京等十一人作为本案第三人参加诉讼的程序违法。请求二审法院依法驳回洛阳歌舞剧院要求杨玉珍交付房屋的诉讼请求，并判决该公司与杨玉珍续签新的《房屋租赁协议书》或将该案发回重审。
洛阳歌舞剧院答辩称：一、杨玉珍上诉称“在房屋租赁期间，洛阳歌舞剧院己同意在原《房屋租赁协议书》的合同内容上，由杨玉珍继续租赁该房屋，应续签新的《房屋租赁协议书》。原审法院认定房屋租赁期满，杨玉珍应交付房屋错误。”的上诉理由根本不符合事实。其一，洛阳歌舞剧院与杨玉珍于2012年11月30日签订一份《房屋租赁协议书》，该协议第二条约定“双方共同约定，租赁协议有效期从2013年1月1日起至2013年12月31日止为期壹年。”这充分说明双方已经明确约定房屋的租赁期为一年。其二，在2013年11月洛阳歌舞剧院己多次口头通知杨玉珍，租赁合同到期后将收回房屋，由洛阳歌舞剧院自己使用。2013年12月27日洛阳歌舞剧院用特快专递的方式向杨玉珍发出书面通知，该通知写明“房屋租赁协议于2013年12月31日到期，我公司多次通知你该租赁协议到期后，我公司决定将全部租赁房屋收回，由我公司自己使用，现我公司再次通知你请于2014年1月1日前将我公司房屋交还给我公司。”2013年12月31日，洛阳歌舞剧院再次向杨玉珍发出租赁合同期满后，洛阳歌舞剧院收回房屋，由自己使用的通知，但是杨玉珍拒收该通知，洛阳歌舞剧院无奈将书面通知粘贴到租赁房屋的门上和窗户上，并拍有照片。这充分证明洛阳歌舞剧院已经提前并多次通知杨玉珍，租赁合同期满后，收回房屋由自己使用。洛阳歌舞剧院从未同意杨玉珍继续租赁该房屋。其三，杨玉珍拿不出任何证据证明洛阳歌舞剧院己同意其继续租赁房屋。根据以上三点充分证明一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决程序合法。杨玉珍诉称“因吴普京等十一人均是本案房屋的实际承租人，本案的处理结果同他们有法律上的利害关系，原审法院驳回追加吴普京等十一人作为本案第三人参加诉讼程序违法”。杨玉珍的这一上诉理由没有任何法律依据。其一，在一审中杨玉珍没有提交转租给吴普京的转租协议，不能证明吴普京在租赁该房屋。其二，洛阳歌舞剧院只与杨玉珍签订了租赁合同，是将房屋租赁给了杨玉珍。洛阳歌舞剧院只与杨玉珍之间存在法律关系。洛阳歌舞剧院与其他人不存在任何法律关系。其三，我国法律没有规定，必须将租赁合同以外的人追加为第三人参加诉讼。本案处理的结果也与案外人没有任何法律上的利害关系，根据以上三点，充分证明一审判决程序完全合法。三、杨玉珍的上诉请求不能成立。杨玉珍没有证据证明自己的主张，其是拖延时间，以达到长期非法占用洛阳歌舞剧院房屋的非法目的。请求二审查明事实，依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：涉案2012年11月30日洛阳歌舞剧院与杨玉珍签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效协议，双方均应依约履行。2013年12月31日该协议约定的租赁期限期满后，杨玉珍应当及时向洛阳歌舞剧院交付房屋，杨玉珍上诉称洛阳歌舞剧院己同意在原《房屋租赁协议书》的合同内容上，由其继续租赁该房屋，对此其不能提供充分证据证明，故对其该项上诉主张本院依法不予采信。涉案《房屋租赁协议书》的合同当事人系洛阳歌舞剧院与杨玉珍，不涉及其他案外人，故杨玉珍上诉要求追加吴晋京等十一人作为本案第三人参加诉讼的理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原判认定事实清楚，判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由杨玉珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 吴健莉
审判员 黄义顺
二〇一四年九月三十日
书记员 高一菲