济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第171号
原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司，住所地济南市。
法定代表人刘紫全，总经理。
委托代理人马国娟，山东舜泽律师事务所律师。
被告上海胤祥资产管理有限公司，住所地上海浦东新区。
法定代表人罗善忠，总经理。
被告上海胤祥资产管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人胡国军，总经理。
两被告共同委托代理人臧俊怡，山东睿扬律师事务所律师。
原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司（以下简称山东世纪纵横公司）与被告上海胤祥资产管理有限公司（以下简称上海胤祥公司）、上海胤祥资产管理有限公司济南分公司（以下简称上海胤祥济南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年1月21日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用简易程序，于2014年3月18日公开开庭进行了审理，原告山东世纪纵横公司委托代理人马国娟，两被告共同委托代理人臧俊怡到庭参加诉讼。审理中本院依照当事人的意愿进行了调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告山东世纪纵横公司诉称，原被告双方于2013年签订租赁协议，约定两被告承租我公司所有的海蔚大厦24层商业楼的2401室和2402室，租期三年，自2013年4月10日起至2016年4月9日止，并约定了租金及缴纳时间，两被告承担租赁期间的物业费、水电费等费用。合同签订后，我公司将房屋交付被告使用，被告入住后对房屋重新装修。两被告在承租后没有按期缴纳物业费和水电费，经书面催缴后仍拒绝支付，已经构成违约。被告并于2013年9月18日搬离，提前终止了租赁协议。依照双方的约定，承租人连续十五日不付除租金以外的费用及提前终止协议，应当对房屋恢复入住前的原貌，我公司多次与其协商未果，请求法院依法解除原被告于2013年3月28日、4月8日签订的两份《租赁协议书》；判令被告对房屋固有设施恢复原状；并缴纳所欠的物业费3943.8元、水费124.2元，电费184.3元（以及自2014年1月16日至本判决生效之日止的物业费、水电费）。
被告上海胤祥公司辩称，我公司与原告公司签订的《租赁协议书》已经于2013年9月份经协商一致解除，我公司不存在提前终止租赁协议的情形。2013年3月28日，双方签订《租赁协议书》后，原告作为出租人将房屋交付我公司使用。使用过程中，我公司发现房屋空调无法使用，电梯经常出现故障，严重影响公司正常经营秩序。2013年9月，双方达成一致协议，我公司从承租房屋内搬离，并将钥匙向出租人交付，租赁合同解除。同时，双方共同将租赁房屋对外出租，如顺利出租，则原告公司退还我公司已经交纳的房租。故我公司不存在提前终止租赁协议的情形。我公司不欠付物业费及水电费，更不存在经书面催缴拒不缴纳的行为。原被告在签订房屋租赁合同前签订了《租赁办公用房定金协议》，协议约定定金2万元，正式签约时此定金转为租金。但在正式签约时，此定金并未转为租金而是转为押金，约定物业费及水电从此2万元中扣除，原告同时一次性收取我公司租金17.5万元，因此我公司不仅不应支付水电费和物业费，对方还应当返还剩余押金。我公司不存在违约行为，且租赁协议已经协商解除，不属于提前终止协议的情形，我公司不负有恢复房屋固有设施原貌的义务。即使我公司应当承担，对方也应当证明房屋原貌，并对租赁房屋装修装饰残值的损失承担进行协商。
被告上海胤祥济南分公司辩称，此纠纷为租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，此纠纷与我公司无关。即使与我公司有关，按照公司法的规定，民事责任也应当由第一被告承担。
经审理本院认定，2013年3月28日，原告山东世纪纵横公司作为出租方，与江芳飞作为代表人的承租方签订一份《商业楼租赁协议书》，未明确说明承租方的名称，协议约定将山东世纪纵横公司所有的位于济南市花园路101号海蔚大厦24层商业楼的2401-2402室租赁给承租方，用于承租方办公使用，且可以用于其注册公司的住所地。协议约定租赁时间为3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日止，租金自2013年4月10日起算，第一年租金17.5万元，第二年18万元，第三年18.5万元，物业费、水电费和电梯使用费由承租方自行缴纳，同时承租方应缴纳2万元房屋押金。承租方从2013年3月28日开始装修，物业、水电、公摊电费自2013年3月28日开始缴纳。协议第21条约定：若任何一方在另一方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视解除合同的一方违约，承租方违约的出租方预先收取的租金及押金不予退还，出租方违约的出租方退还预收承租方已付租金，并且违约方应赔偿守约方一切损失。第22条约定：租赁期满，或承租方提前中止本协议，承租方应对房屋固有设施恢复原貌，并对室内及楼道公共区域的承租方宣传标贴等予以去除，恢复入住前的原貌。此协议书由出租方山东世纪纵横公司加盖公章，法定代表人刘紫全签字，承租方由上海胤祥公司的代表人江芳飞签字。
对于双方在该协议第22条约定的租赁期满，或承租人提前“中止”本协议中的“中止”一词，山东世纪纵横公司主张系笔误，应为“终止”，第一被告主张系中断履行，之后继续的意思，根据之后的约定，“对房屋固有设施恢复原貌，并对室内及楼道公共区域的宣传标贴予以去除，恢复入住前的原貌”，“中止”应当系笔误，应当为“终止”。
原被告另于2013年4月8日签订《租赁协议书》一份，约定上海胤祥公司承租山东世纪纵横公司的房屋，位于济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼1幢5-2402室，保证可以作为上海胤祥公司办公用途使用，并能用于其注册公司住所地。协议约定租赁时间为1年，自2013年4月10日至2014年4月9日，房屋租金5000元。双方同日签订情况说明一份，内容为：关于2013年4月8日出租方山东世纪纵横公司与承租方上海胤祥公司签署的商业房屋租赁合同，仅用于上海胤祥公司在济南市工商行政管理部门作工商注册备案使用，不具有法律效力，商业房屋地址为济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼1幢5-2401室。商业房屋的其他事宜按原来2013年3月28日签署的合同执行。此协议书中，有上海胤祥济南分公司代表人胡国军的签字。
双方在合同履行中执行的是2013年3月28日的协议的内容，双方在此协议后交付房屋，被告上海胤祥公司入住租赁房屋。2013年9月，被告上海胤祥公司搬离租赁房屋。
被告上海胤祥公司于2013年7月9日出具任命书一份，内容为：上海胤祥公司同意在济南市历城区花园路101号海蔚广场办公写字塔楼1幢5-2402室成立上海胤祥济南分公司，任命胡国军为上海胤祥济南分公司负责人，负责分公司日常工作。该分公司于2013年7月23日成立，工商注册的住所地为前述2402室，于2014年1月15日住所变更到济南市。
原告山东世纪纵横公司提交题为《海蔚大厦》的2401.2402室装修前后布局图纸、说明及装修方案的书面材料一份，其上均有江芳飞的签名，该材料中对2401、2402装修前的布局及构造均有说明。2401装修前构造为：距离大门1.82米有个形象墙，尺寸为高2.5米，宽2.4米，厚0.12米。2401大门仿木纹防撬门，卫生间成品空心套装门，办公室铝塑板门套及玻璃门。2402装修前构造为：距离大门3.46米有一玻璃隔断，高度为1.8米，具体尺寸及位置见装修前图纸。大门为仿木纹防撬门，卫生间成品空心套装门，东侧玻璃隔断两间高度为2.5米，具体尺寸及位置见装修前图纸。两被告对此材料中江芳飞的签名提出异议，但在本院限定的期间内未提出鉴定申请，本院对此予以采信，认定2401、2402室在被告装修前的布局和构造同图纸和说明所示。原告山东世纪纵横公司提交双方签字认可的物品清单一份，说明2401、2402室的室内物品，其中2402室有椅子11把，电脑小推车10个，小柜子8个，前台桌子1张，照明灯（4个方的、2个圆的、射灯3个），办公桌10个隔断，灭火器1个，窗帘6个，暖气片4组。2401室有奥德木林森棕色纯皮沙发一组（一大两小），茶几1个，长方形课桌2张，监控设备1套（主机1个，显示器1台，摄像头8个），大型会议桌1张，铁皮柜1个松下吊灯2组，松下圆形吸顶灯7个、射灯5个，窗帘15个，暖气片4组（立式1组，卧式3组），胡桃木博物架1个，铜塑艺术喷泉（长105CM，宽75CM，高186CM）1架。并在备注中注明：2401、2402中央空调状态良好，可正常使用。被告上海胤祥公司对此清单无异议，但主张虽然备注两房间空调状态良好，但实际上不能正常使用，签订合同时也无法测试，之后搬走也是因为中央空调不能正常使用，且电梯经常出现故障。对自己的该项主张，被告上海胤祥公司未提交证据。
原告山东世纪纵横公司提交物业管理费单据1份，电费发票2张，证明被告在2013年10月1日至2014年1月15日拖欠物业费2689元，且被告自2013年10月起，未再缴纳物业费，每月物业费费用为768.3元。2014年2月12日，原告公司为二被告交纳2014年2月的电费189.73元。二被告对前述证据无异议。
原告山东世纪纵横公司主张，两被告在2013年9月在没有通知的情况下自行搬走，双方进行了协商但没有结果，属于被告提前终止合同的情形，原告山东世纪纵横公司不应当退还预先收取的租金及押金，两被告应当对房屋固有设施恢复原貌。被告上海胤祥公司认为自己搬离是因为空调和电梯不能正常工作，影响公司经营，且双方进行了协商，属于协商一致解除的范围，己方不应当承担违约责任。
本院认为，《商业楼租赁协议书》虽未约定明确的承租人，但承租方的签署人系上海胤祥公司的代表人，且根据随后的《情况说明》中的陈述，系山东世纪纵横公司与上海胤祥公司就房屋租赁订立协议，故原告山东世纪纵横公司主张的房屋租赁协议的相对方为上海胤祥公司，虽然上海胤祥公司租赁房屋是用于第二被告的办公和注册，但不能因此以第二被告作为承租人，主张房屋租赁合同的违约责任。依照原告山东世纪纵横公司与第一被告签订的两份协议，双方履行房屋租赁协议内容均系以2013年3月28日签订的《商业楼租赁协议书》为准，2013年4月8日签订的《租赁协议书》仅用于第一被告分支机构的注册，并非双方真实意思的表示，合同并未成就，无需解除。对双方履行合同发生的争议，应当以2013年3月28日签订的《商业楼租赁协议书》为依据审查。第一被告主张因空调和电梯不能满足需要搬离租赁房屋，未提交证据证实，并在此后与山东世纪纵横公司协商合同解除事宜，未能达成一致，双方约定的合同期间为3年，第一被告的行为属于提前终止协议的情形，应当承担违约责任。原告山东世纪纵横公司要求解除2013年3月28日的两份租赁协议书，符合法律规定，本院予以支持。其要求第一被告对房屋固有设施恢复原状，符合双方约定，且第一被告对房屋的装修和改造改变了房屋内的原有布局，改变了原有的使用方式，其应当依照题目为《海蔚大厦》的2401、2402室装修前的构造和布局说明，对2401、2402室恢复原状，并按照《物品清单》的内容，将2401、2402的室内物品复位。山东世纪纵横公司主张被告拖欠的物业费3943.8元，依照物业部门出具的证明，至2014年1月15日拖欠物业费数额为2689元，本院据此支持，原告主张电费184.3元，不超出其实际垫付数额，本院据此予以支持。原告主张水费124.2元，提交证据中无法证实发生数额，原告可另行主张，自2014年1月16日起至判决生效之日的物业费，自2014年2月13日起的电费，及第一被告拖欠的水费，可由第一被告依照实际发生数额支付，因原告提交证据不能证实其数额，本院在本案中不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司与被告上海胤祥资产管理有限公司于2013年3月28日签订的《商业楼租赁协议书》。
二、被告上海胤祥资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，对位于济南市花园路101号海蔚大厦24层商业楼的2401-2402室的房屋和设施恢复到租赁初始的原状。（以江芳飞签字的名为《海蔚大厦》的装修前布局和构造的书面材料，及《物品清单》为依据）。
三、被告上海胤祥资产管理有限公司支付原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司物业费2689元、电费184.3元，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司对被告上海胤祥资产管理有限公司济南分公司的诉讼请求。
五、驳回原告山东世纪纵横国际经济技术合作有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费225元，由被告上海胤祥资产管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 马悦静
二〇一四年五月二十日
书记员 吕素敏