山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0106民初1318号
原告：张小雨，男，1968年12月12日出生，汉族，山西晋盛律师事务所律师，住太原市。
被告：山西嘉实房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区东米市小区89号楼甲单元，统一社会信用代码。
法定代表人：张昕，董事长。
委托诉讼代理人：宋涛，山西天承律师事务所律师。
原告张小雨与被告山西嘉实房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小雨，被告山西嘉实房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张小雨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告归还欠款本金726万元，并按月利率2%支付欠款期间的利息，（自原告付款之日起暂计至起诉之日止的欠息为4549227元，本息共计11809227元；利息应计算至被告实际还清欠款之日止）；2、本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2013年9月29日认购被告开发的写字楼嘉实·宝蓝时代广场A幢8层整层，建筑面积共计1650㎡。2013年10月19日，双方签订《商品房买卖合同》，确定上述房屋单价8800.00元/㎡，总价1452万元，原告已预付购房款共计726万元。因被告未能按约建起上述写字楼，原告于2014年10月24日与被告协商退房，被告同意原告退房并退还原告全部购房款726万元，但被告一直拖延退款。2015年1月15日被告与原告达成退款协议，并给原告出具《退款计划》，载明：因被告未能及时退款，特给予原告贰佰万元的利息补偿，本息共计玖佰贰拾陆万元整（926万元）。退款计划为：2015年1月22日计划还款金额100万元；2015年2月12日计划还款金额100万元；2015年3月25日计划还款金额300万元；2015年4月29日计划还款金额426万元。同时，被告还承诺按上述计划严格履行退款义务，如再发生拖欠，则被告按原告付款之日起以月利息2%的利率计付占款期间的利息。上述《退款计划》作出后，被告除退还169万元利息外，余款726万元本金及欠款期间的利息（自原告付款之日起暂计至起诉之日止的欠息为4549227元）被告拖欠至今拒不归还，严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告山西嘉实房地产开发有限公司辩称，1、本案是房屋买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷。2、本案原告方所依据的退款计划约定的利息明显过高，显失公平。且该计划是在公司及法定代表人在受胁迫状态下形成的，因此依法不应予以支持。3、被告方已退还原告购房款169万元而非原告所述支付的利息。4、原告利息计算不合理，利息主张过高，应依法予以减免。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告身份证复印件、被告山西嘉实房地产开发有限公司企业档案信息卡、嘉实·宝蓝时代广场选铺确认单、被告2013年9月29日出具的《收据》以及POS刷卡凭证、被告2013年10月10日出具的《收据》以及POS刷卡凭证、被告2013年9月29日出具的《收据》以及POS刷卡凭证、叶云霞身份证复印件、《房屋买卖协议》、交通银行的记账回执。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的被告2015年1月15日出具的《退款计划》，拟证明：被告同意原告退房并做出了退款计划，承诺退款，并承诺如果再发生拖欠，按原告付款之日起以月息2%的利率支付占款期间的利息。因被告在《退款计划》上加盖了公司公章，被告未提交证据证明其受到了胁迫，故本院对该证据的真实性予以认定。2、原告提交的《退房申请表》，拟证明原告于2014年10月24日向被告要求退房。被告质证认为”没有任何被告公司的盖章、签字等等，因此该份证据不能证明原告所述原告写的申请表来作为双方解除商品房买卖合同的依据”，本院认为该证据虽无被告的签字、公章，但其与被告向原告出具的《退款计划》以及被告提交的其分5笔向原告支付退房款169万元的交通银行的记账回执等证据相互印证，能够反映案件相关事实，故本院对该证据的真实性、关联性予以认定。3、原告提交的诉讼财产保全责任险发票，拟证明原告为了主张本案债权支出了诉讼保全担保保险费17713.84元。本院认为上述证据客观、真实，能够反映案件事实，故本院对其真实性予以认定。
经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告于2013年9月29日认购被告开发的写字楼嘉实·宝蓝时代广场A幢8层整层，建筑面积共计1650㎡。2013年10月19日，双方签订《商品房买卖合同》，确定上述房屋单价8800.00元/㎡，总价1452万元，原告分三次交付被告购房款共计726万元。因被告未能按约建起上述写字楼，原告于2014年10月24日与被告协商退房，被告同意原告退房并退还原告全部购房款726万元。2015年1月15日被告与原告达成退款协议，并给原告出具《退款计划》，约定因被告未能及时退款，特给予原告贰佰万元的利息补偿，本息共计玖佰贰拾陆万元整（926万元）；退款计划为：2015年1月22日计划还款金额100万元；2015年2月12日计划还款金额100万元；2015年3月25日计划还款金额300万元；2015年4月29日计划还款金额426万元；被告承诺按上述计划严格履行退款义务，如再发生拖欠，则被告按原告付款之日起以月利息2%的利率计付占款期间的利息。上述《退款计划》作出后，被告仅先后共向原告退款169万元，未能按《退款计划》按时退还全部购房款。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖协议》虽是双方当事人真实意思表示，但被告售房时，未取得所售房屋预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。因被告也未实际履行合同义务，双方在均认为合同目的无法实现后进行协商。被告给原告出具《退款计划》，原告认可，应认为双方就上述《商品房买卖协议》处理事宜达成一致意见。被告应退还原告购房款本金726万元。被告辩称《退款计划》约定的”我公司承诺按上述计划严格履行退款义务，如再发生拖欠，则我公司按业主张小雨付款之日起以月息2%的利率计付占款期间的利息。”。属于违约金明显约定过高，应予以减免。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的\'过分高于造成的损失\'”的规定，本院认为本案为房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷，原告的实际损失应为被告占用原告资金期间所产生的利息损失，但被告未能按约退款，存在一定过错，并违反了诚信原则，应予适当惩罚。结合本案实际，本院认为违约金应从原告预付购房款之日即2013年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的利率计算为宜。因被告在《退款计划》作出后已向原告退款169万元，应在被告应退购房款中核减。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告山西嘉实房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告张小雨购房款7260000元，并支付从2013年10月19日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的利率计算的利息（应核减被告已退原告购房款1690000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92655元、保全费5000元由被告山西嘉实房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 罗京山
人民陪审员 郝燕芝
人民陪审员 孙 蕾
二〇一七年八月三十日
书 记 员 姚旭锋