西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2559号原告李新，女，汉族，1968年5月20日出生。委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。委托代理人郑海亮，陕西三秦律师事务所律师。被告绿地集团西安湖景置业有限公司。法定代表人陈军，该公司董事长。委托代理人龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。被告招商银行股份有限公司西安分行。负责人任莉，系该行行长。委托代理人王大江，系该银行法律顾问。委托代理人俞治江，系该银行员工。原告李新与被告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称“绿地西安湖景公司”）、招商银行股份有限公司西安分行（以下简称“招商银行西安分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新委托代理人刘元、郑海亮，被告绿地西安湖景公司委托代理人龚健、巨少帅，被告招商银行西安分行委托代理人王大江、俞治江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李新诉称，2014年5月26日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y14073347)，约定原告购买被告开发的位于西安市××路绿地国际生态城三期5幢10106号住宅房屋一套，建筑面积为304.98平方米房屋一套，合同总价款4691706元。原告首付房屋总价款的61.63%即2891706元，剩余1800000元由原告在指定的银行即被告招商银行西安分行办理购房贷款，以按揭贷款的形式向其支付。经被告招商银行西安分行审核后，2014年7月22日原告与被告招商银行西安分行签订合同编号为8140722955005的《个人购房借款及担保合同》、《补充协议》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，2014年7月25日被告绿地西安湖景公司收到购房款1800000元。按照合同约定，被告绿地西安湖景公司应于2015年5月30日前按合同约定的设计、规划、质量等要求向原告交付房屋。但交房日期过后，被告一直未通知原告交房，后原告电话询问销售人员，被告知需暂缓交房，等待通知。2015年10月初，原告亲自到所购房屋处查看，发现北侧临户即10107号房屋存在加盖、扩建等不符合设计规划的改建情况，严重影响了原告所购10106号房屋的采光、通风及安全，后院一部分也被挖空，后院剩余部分被挖出的土方堆满。排水管道、部分墙壁保温层被破坏，已出现多处墙体裂缝、渗水等问题。现10107号房屋仍在继续违法施工，开挖的深度和面积进一步加大。综上，原告所购房屋的现状是在签订《商品房买卖合同》时无法预见的，现已无法实现原告签订合同时的合同目的，继续履行对原告显失公平。故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告绿地西安湖景公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告招商银行西安分行签订的《个人购房借款及担保合同》、《补充协议》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；3、被告绿地西安湖景公司返还原告购房首付款2891706元及利息360552元（截止2016年6月1日），并以银行同期贷款的利率计算支付原告利息至实际给付完毕之日止；4、被告绿地西安湖景公司返还原告已向被告招商银行西安分行交纳的贷款438632.94元及利息22418.82元（截止2016年6月1日），并以银行同期贷款的利率计算支付原告利息至实际给付完毕之日止；5、被告绿地西安湖景公司自2016年6月1日起承担《个人购房借款及担保合同》中剩余贷款的偿还责任。被告绿地西安湖景公司辩称,涉案房屋已经取得了竣工验收备案手续。且按照合同约定，被告公司应通过登报或邮寄书面函件之任意方式通知原告收房，被告已经尽到义务，应视为房屋已经交付。另外，双方的商品房买卖合同第九条第二款约定买受人解除合同应当在合同约定的交房日期届满90天后的15天之内提出，否则视为放弃该权利，故原告起诉解除合同没有依据。对于原告提到的发现相邻房屋业主改造影响其房屋的采光通风等情况，被告作为开发商，已明确告知所有买受人对自己的房屋使用不得妨害其他业主正常生活。被告公司也已尽到了提示义务，责任也不在被告。另外，买卖合同与借款合同独立存在，买卖合同的履行情况与借款合同的解除与否无必然的因果关系，如因原告自身的原因导致借款合同解除，原告应承担因此给被告公司造成的损失，应当减轻或免除被告公司的保证责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告招商银行西安分行辩称，被告银行与原告签订的《个人购房借款及担保合同》系各方在自愿协商一致基础上达成，合法有效，其中明确约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”，现答辩人已依法依约履行了贷款发放义务，因此原告主张《商品房买卖合同》的解除致使《个人购房借款及担保合同》的履行再无意义，故原告请求一并予以解除，缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年5月26日,原告与被告绿地西安湖景公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y14073347）及附件，约定原告购买被告开发的位于生态区月登阁路××、××以西“绿地国际生态城二期118亩、83亩项目”第5幢1单元1层10106号，建筑面积304.98平方米，总价款4691706元。合同第六条约定，⑴买受人应于本合同签订之日即2014年5月26日前向出卖人支付该商品房总价款的61.63%作为首付款，即人民币2891706元。⑵买受人应于本合同签订之日起20日内，即2014年6月15日前办理完毕银行按揭贷款手续，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余的购房款，即人民币1800000元整。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件七第四条，对于主合同第九条作如下补充：双方同意删除主合同第九条第1款第⑵项下的全部内容，并替换为以下文字：若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，则买受人有权以书面通知出卖人的方式单方面解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件七第六条约定，双方同意对本合同第十一条作如下补充6.1商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过以下任意一种方式通知买受人办理交付手续；6.1.1发送书面信函；6.1.2登报通知；6.2买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同第八条约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房；6.3若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任即物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日起计算。合同第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构，承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。附件六第三条，对本合同第八条、第十四条作如下补充：3.1房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损，门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。合同附件九第十八条约定，规划上专属于特定房屋，且出卖人销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为该特定房屋买卖合同的买受人所有，买受人知晓并同意出卖人有权将小区内部分绿地作为特定业主的专用花园，该花园归属于设计通道与该花园相连的专有物业所属的业主专有使用。买受人承诺保持露台、花园、绿地等交付时的开敞格局不变，不以任何形式封闭露台、花园、绿地等，不改造、破坏原建筑物结构、构筑物和附着物，否则出卖人有权拆除相关附加物。买受人在对露台、花园、绿地等的使用及在露台、花园、绿地内的活动应不妨碍其他业主的正常生活。签订合同前，原告已于2014年5月23日向被告绿地西安湖景公司支付首付款2891706元，且向原告出具发票。2014年7月22日,原告与被告被告绿地西安湖景公司签订《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向被告招商银行西安分行申请个人购房贷款1800000元，贷款期限120个月，2014年7月22日至2024年7月22日。原告将贷款资金用于购置位于生态区月登阁路××、××以西“绿地国际生态城二期118亩、83亩项目”第5幢1单元1层10106号房产。被告招商银行西安分行将贷款资金划入被告绿地西安湖景公司账户。原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告绿地西安湖景公司为本合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证责任。2014年7月25日，被告绿地西安湖景公司向被告招商银行西安分行支付原告的剩余购房款1800000元，被告绿地西安湖景公司2014年7月27日向原告出具发票，同年9月6日，被告招商银行西安分行取得涉案房屋抵押权人预购登记证明。2014年9月8日，原告开始按期向被告招商银行西安分行偿还贷款。根据被告招商银行提交的还款明细清单显示，截止2017年8月8日，原告一直正常还贷，共偿还732521.49元，其中本金431601.88元、利息300919.61元。被告招商银行西安分行对以上还款账目表示认可。庭审中，被告绿地西安湖景公司提交《华商报》，主张其于2015年5月23日在报纸刊登公告，通知业主涉案房屋于2015年5月30日开始交付。并称其还邮寄送达了收房通知，但未向法庭提交相关证据。被告提交《西安市建设工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2016年1月28日取得竣工验收备案。取得备案之后，被告绿地西安湖景公司再未采用任何形式通知原告。2015年7月前后，原告主动去查看房屋，证明涉案房屋紧邻其北侧的房屋存在上层加盖、扩建、地下加挖增加房间等大范围改建情况，房屋后院存在排水管道、部分墙壁保温层破坏，多处出现墙体裂缝、渗水、漏水等严重问题，故原告拒绝收房，至今未办理收房手续。审理中，原告提交2016年4月5日陕西省西安市汉唐公证处作出的证据保全《公证书》，对涉案房屋及北邻房屋施工现场进行拍照并保全。记载现场情况为：10106号房屋现状：房屋后方（西侧）花园北侧已出现挖掘深坑，地下室北侧墙根处有渗出泥浆，10106号房二层北侧一间房屋外北邻已建成房屋一间。2、10107号房屋南侧花园已被挖掘成深坑，地下室同深坑相通，二层南侧10106号房相邻处已建成房屋一间，三层南侧同10106房相邻处建成房屋半间。案件审理过程中，原告又提交2016年5月30日、2016年11月12日、2017年4月27日涉案房屋现场拍摄的照片，该照片反映出10106号房二层北侧外北邻房屋、二层南侧相邻处房屋、三层南侧相邻处房屋均已建成，且二层北侧外北邻建成的房屋楼顶形成平台，可直接跨入涉案10106号房屋三层北面房屋的窗户。后花园在10107号房屋下挖地下扩建房屋后已将地面铺平，且将两户房屋之间的栏杆已改砌成围墙。2017年8月1日，经本院前往现场勘查并拍照取证，确定以上情况均属实。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、购房款发票、《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《西安市建设工程竣工验收备案表》、《华商报》公告、消费信贷对账单、《公证书》、照片、视频资料等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告绿地西安湖景公司双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同第八条约定，被告应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书”。本案中，被告绿地西安湖景公司于2016年1月28日取得《西安市建设工程竣工验收备案表》，说明被告绿地西安湖景公司2015年5月23日在《华商报》登载交房公告时并未取得验收合格的相关文件，未达到法律规定的交付条件。被告绿地西安湖景公司辩称合同约定的交房条件即其向业主出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付其房屋。而合同第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。经法庭调查，被告绿地西安湖景公司所提交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》中，记载项目不完善，其中关于竣工备案时间的内容未填写，故被告绿地西安湖景公司称通知交房时已完善“两书”并向业主出示，明显与事实不符。被告绿地西安湖景公司也并未依照约定与原告签署房屋交接单。综上，涉案房屋在被告绿地西安湖景公司公告收房时未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件，原告有权拒绝收房。且被告绿地西安湖景公司也未按照合同约定履行交房手续，故其辩称房屋按照合同约定在收房公告登载后应视为交付的主张，本院依法不予采信。被告于2016年1月28日正式取得《西安市建设工程竣工验收备案表》后，至今也再未以任何形式通知原告办理收房手续。《最高人民法院》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案涉案房屋属于联排别墅，相邻房屋的墙体及地基部分属于共用的情况，涉案房屋本身虽未有表面的改变，但通过对涉案房屋现场勘查可以发现，涉案房屋相邻的10107号房屋从地基和楼上两个方向都进行了大范围的扩大及改建。楼上部分，其南侧一层楼顶加盖整层的房屋，与涉案房屋相邻仅有十几厘米空隙，直接影响到涉案房屋北面的采光；加盖房屋屋顶属于开放式，站在屋顶可直接观察到涉案房屋的房间内部，丧失了该房屋本应具有的隐私性，站在加盖房屋的屋顶可以很容易通过窗户踏入涉案房屋的内部，为可能发生的犯罪行为提供了可能性。地基部分，邻居房屋在地下也进行了大面积的开挖并扩建增加地下房间。另外，相邻房屋也已将前院及后院的栏杆拆除改砌为围墙。作为联排别墅以上出现的情况对于涉案房屋的质量本身已造成了严重的隐患并会严重影响业主居住。合同附件九第十八条约定，买受人承诺保持露台、花园、绿地等交付时的开敞格局不变，不以任何形式封闭露台、花园、绿地等，不改造、破坏原建筑物结构、构筑物和附着物，否则出卖人有权拆除相关附加物。买受人在对露台、花园、绿地等的使用及在露台、花园、绿地内的活动应不妨碍其他业主的正常生活。而被告西安湖景公司未能履行交付房屋义务之前，涉案房屋所有权仍属于被告西安湖景公司，但被告对此行为仅是通知整改，也未依照合同约定进行实际整改及拆除，导致原告所购买的房屋质量已存在严重隐患并影响正常居住，致使合同目的无法实现。综上，涉案房屋在约定的交房时间未达到合同约定的交房条件，也未达到法律规定的交房条件，且所预交付的房屋质量存在严重隐患并影响正常居住，故被告绿地西安湖景公司明显违约，原告现要求解除合同、附件并赔偿购房款利息，符合法律规定，本院依法予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与招商银行西安分行签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，本院依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告绿地西安湖景公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此原告李新要求被告绿地西安湖景公司返还已付购房首付款及原告已向招商银行西安分行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持，但原告对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告绿地西安湖景公司向招商银行西安分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院依法予以支持。被告绿地西安湖景公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告招商银行西安分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，依法判决如下：一、解除原告李新与被告绿地集团西安湖景置业有限公司于2014年5月26日签订的（合同登记号Y14073347）的《商品房买卖合同》及附件。二、解除原告李新与被告招商银行股份有限公司西安分行签订的《个人购房借款及担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；三、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李新返还房款2891706元及自2014年5月23日起至判决生效之日止原告李新已向被告招商银行股份有限公司西安分行归还的贷款本金（以被告招商银行股份有限公司西安分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李新赔偿以2891706元为本金的利息（自2014年5月23日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；五、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告李新赔偿自2014年9月8日起至判决生效之日止，原告李新已向被告招商银行股份有限公司西安分行支付的贷款利息（以被告招商银行股份有限公司西安分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告绿地集团西安湖景置业有限公司于判决生效之日起十五日内向被告招商银行股份有限公司西安分行偿还原告李新自判决生效之日起就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款。自被告绿地集团西安湖景置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，被告招商银行股份有限公司西安分行办理生态区月登阁路××、××以西“绿地国际生态城二期118亩、83亩项目”第5幢1单元1层10106号房屋抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告李新其余诉讼请求。本案案件受理费45403元，由被告绿地集团西安湖景置业有限公司承担。因原告已预交，被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于支付上述款项时一并支付原告李新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  陈 琳人民陪审员  李佟震二〇一七年八月十五日书 记 员  李 丹打印：相丽华校对：王甜2017年月日送达