湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芦法民一初字第1402号
原告株洲市醴浏情实业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区曲尺乡谭家段村碧玉花园菊园6-2号。
法定代表人李光招，董事长。
委托代理人李传雪，男，1976年11月6日出生，汉族。委托权限为一般代理。
委托代理人彭华，湖南百杰律师事务所律师。委托权限为一般代理。
被告徐迎春，男，1980年1月4日出生，汉族。
委托代理人马华兴（系被告徐迎春堂叔），男，1961年10月3日出生，汉族。委托权限为一般代理。
原告株洲市醴浏情实业有限公司（以下简称醴浏情公司）诉被告徐迎春租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘让武独任审理。2014年9月23日，本院公开开庭对本案进行审理，原告醴浏情公司的委托代理人彭华，被告徐迎春及其委托代理人马华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告醴浏情公司诉称，2011年3月11日，位于株洲市芦淞区芦淞路253号日日金大酒店外卖部的原所有人陈新华委托其子陈世锋与被告签订房屋租赁协议。协议约定：自2013年12月1日至2015年12月1日止，陈新华将芦淞路253号日日金大酒店外卖部门面出租给被告，每月租金2500元，须按年提前交纳。原告通过株洲市天元区人民法院司法拍卖程序，于2014年2月17日取得株洲市芦淞区芦淞路桠枝塘居委会综合大楼101-601及其添附部分的产权（包括日日金大酒店外卖部在内），株洲市天元区人民法院于2012年12月24日通知该楼所有租赁户不要再与原房主续签合同。2014年3月22日，原告通知被告，要求被告与原告联系并办理相关的手续，其后原告又多次向被告催要租金，但被告一直拒交租金给原告。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告可以解除与被告的租赁关系。又经查实，该出租标的房屋在租赁合同签订前已经抵押给了银行，此次司法拍卖是为履行债务而进行的拍卖，因此，抵押权形成时间在租赁权之前，因为抵押权是物权，优先于租赁权，根据担保法的规定，原告不受该租赁合同的约束。综上所述，原告为维护其合法权益，故向法院起诉：1、请求人民法院判令被告支付给原告至起诉之日已欠付的房屋租金人民币22500元；2、请求人民法院判令被告支付给原告从起诉之日起至实际搬离并返还房屋给原告之日的房屋租金［计算方式：租金﹦起诉日至搬离归还房屋给原告之日的时间（月）×2500元每月］；3、请求人民法院判令解除与被告关于芦淞路253号日日金大酒店外卖部的出租协议，并将房屋归还给原告；4、请求人民法院判令被告支付给原告至实际搬离并归还房屋给原告之日前产生的所有水、电及物管费费用；5、请求人民法院判令被告支付给原告迟延履行违约损失赔偿10000元（后变更为未付租金的损失10000元）；6、请求人民法院判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份信息，拟证明原、被告主体资格；
2、门面出租协议，拟证明该协议是在抵押以后签订的，原告不受协议的约束；
3、（2011）株天法预执字第100-2号执行裁定书、株洲市天元区人民法院通知（2013年11月28日）、株洲市天元区人民法院通知（2012年12月24日）、关于株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼租赁合同的说明，拟证明租赁房屋相关情况；
4、房屋所有权证，拟证明租赁房屋产权；
5、通知（2014年3月22日），拟证明原告的告知与催告情况；
6、申请法院调取的他项权登记、（2011）芦法民二初字第163号民事裁定书，（2011）芦法民二初字第163号协助执行通知书、（2011）芦法民二初字第163号民事判决书、中国建设银行股份有限公司株洲市分行诉陈新华、廖建群民间借贷纠纷一案执行款项计算表、收条，拟证明诉争房屋在出租之前就抵押给中国建设银行，因债务人履行不能，由株洲市天元区人民法院进行了拍卖，实现了抵押权，原告不受租赁协议的约束。
被告辩称，本案争议房屋之前通过改造，增加了几个平方的面积，房屋每层面积多了43.2平方米（1.2米×3.6）米，整个楼房不止房产证上登记的面积，现在有700多平方米，说明过户的产权不清晰，不能明确哪个部分是属于原告的。被告与陈世锋签订合同的时候，也不知道房屋会拍卖，是在拍卖前签订的合同，当时合同也签到了2015年。陈世锋收取了被告租赁房屋期间的全部租金，而且还收了被告2万元的预付金。原告拿了法院的相关文书给被告，说房屋是属于原告的，但是原告产权不清晰，且被告租金已经缴纳给第三人陈世锋，被告不可能交两次租金。水电费的问题，被告已经按月交给陈世锋了，自来水公司与电力公司不知道原告去变更户名了没有，两个都是陈新华的名字注册的，需要原告自行变更户名才与原告有关。被告租赁房屋是做包子生意的，小本生意，请求法院依法酌情考虑。包子店的天然气，是陈世锋装的，里面的设施是陈世锋的。
被告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、（2012）株仲裁字第060号裁决书，拟证明陈世锋有经营权，可以出租；
2、日日金酒店外卖部租赁合同，拟证明被告可以租赁到2015年；
3、门面转让协议，拟证明本案争议标的系被告转租过来；
4、收条八张，拟证明整个租赁期间的租金已经支付完毕，还交纳了20000元的押金。
被告对原告提供的证据质证认为：对于证据1、2无异议；证据3，合法性有异议，是2014年发生的，在办理房产证之前，虽然该裁定书上有规定，但在房产局没有办过户登记；证据4无异议；证据5无异议，但该通知只是要被告与原告联系；证据6无异议，但是房屋抵押了也可以出租。
原告对被告提交的证据质证认为：对于证据1有异议，首先该裁定书与本案标的物没有关系，天元区人民法院裁定书已经明确载明；证据2出租协议对原告没有约束力；证据3马兴华收取的租金是在原告拍卖房屋很久以前，与本案无关；证据4陈世锋的收条有异议，该收条与合同是不一致的，超出了合同的范畴，原告获得产权的时候也告知了被告。
本院对原告提供的证据的认证意见为：证据1、2、3、4、5、6，符合证据的三性，能够证明本案的事实，本院予以采信。
本院对被告提交的证据的认证意见如下：证据2、3，符合证据的三性，能够证明本案的事实，本院予以采信；证据1、4本院综合全案认定。
经审理查明，2008年9月29日，案外人陈新华、廖建群（当时的房主）将本案争议的房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行，并办理了他项权登记（株房他字第1000014925号），抵押范围：101、201、301、401、501、601，债权额1000000元。2011年7月6日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行向株洲市芦淞区人民法院提起诉讼，要求案外人陈新华、廖建群偿还借款本息1566118.20元，并要求对芦淞区桠枝塘居委会综合大楼依法处置后所得的价款享有优先受偿权。2011年8月30日，本院作出（2011）芦法民二初字第163号民事判决书，支持了中国建设银行股份有限公司株洲市分行的上述诉讼请求，该判决书已经发生法律效力。后中国建设银行股份有限公司株洲市分行向法院申请执行，本案争议的房屋被株洲市天元区人民法院进行了拍卖，由原告醴浏情公司买受。2014年2月17日，株洲市天元区人民法院作出了（2011）株洲天法预执字第100-2号执行裁定书，其内容为：“一、株洲市芦淞区桠枝塘居委会综合楼101、201、301、401、501、601房屋产权部分1017.42平方米及101、201、301、401、501、601全部房屋无产权添附部分（320.26平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人株洲市醴浏情实业有限公司所有；二、买受人株洲市醴浏情实业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。”2014年3月12日，中国建设银行股份有限公司株洲市分行收到了株洲市天元区人民法院的执行款人民币2099738元，（2011）芦法民二初字第163号判决书履行完毕。2014年4月21日，原告醴浏情公司在株洲市房产管理局办理了产权登记，并取得了本案争议房屋的房产证（房产证号为：株房权证株字第10004034**号）。
另查明，2011年3月13日，案外人马华兴将其承租的位于芦淞区桠枝塘居委会综合楼一楼的日日金大酒店外卖部转租给被告徐迎春，期限从2011年3月13日起至2013年11月26日。2011年3月11日，就本案争议的日日金大酒店外卖部，被告与案外人陈新华签订了《门面出租协议》，期限从2013年12月1日至2015年12月1日，门面租金每月2500元，按年提前交纳。2014年3月22日，原告向芦淞区桠枝塘居委会综合楼各位租赁户发出了通知，其内容为：“株洲市醴浏情实业有限公司已于2014年1月16日通过竞价拍卖取得桠枝塘居委会综合楼的所有权，天元区人民法院也已经下达裁定，作为该大楼的新业主，我公司特通知各位：请桠枝塘居委会综合楼各位承租户在本通知下达7天内与我公司联系，并办理完毕相关的手续。”2014年3月23日，该通知送达给了被告徐迎春。在本案审理过程中，被告主张日日金大酒店外卖部2015年12月1日以前的所有租金都交给了案外人陈新华的儿子陈世锋，至今没有交纳任何租金给原告醴浏情公司。
本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议的焦点为被告徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》对原告是否有约束力及本案民事责任应如何承担问题。现分析如下：被告徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》是在本案争议的房屋的原所有权人陈新华、廖建群将该房屋（芦淞区桠枝塘居委会综合大楼）抵押给中国建设银行股份有限公司株洲市分行并办理了他项权登记后签订的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告徐迎春的承租权不能对抗已登记的抵押权。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故被告徐迎春与陈新华的房屋租赁合同对原告不具有约束力。因此，原告要求被告将本案争议房屋归还给原告的诉讼请求，符合法律的有关规定，本院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，株洲市房产管理局于2014年4月21日将本案争议的芦淞区桠枝塘居委会综合楼（1-6楼）登记在了原告的名下，原告于该日取得了该房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原告要求被告支付房屋租金（实为占有使用费）的诉讼请求，本院予以部分支持，即参照徐迎春与陈新华于2011年3月11日签订的《门面出租协议》约定的租金2500元／月标准，从2014年4月21日起计算至搬离之日止（计算至2015年1月21日为22500元）。因被告徐迎春与陈新华的房屋租赁合同对原告不具有约束力，所以，原告要求解除关于本案争议房屋出租协议及未付租金的损失10000元的诉讼请求，本院不予支持；关于要求被告支付实际搬离前所产生的水、电及物管费用的诉讼请求，因原告没有提交证据证明其具体的数额，本院依法不予支持。被告辩称，其租金已全部交给了案外人陈世锋，被告不可能再向原告交纳租金的主张，与法不符，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告徐迎春于本判决生效之日起10日内搬离并归还原告株洲市醴浏情实业有限公司所有的位于株洲市芦淞区芦淞路253号芦淞区桠枝塘居委会综合大楼日日金大酒店外卖部的房屋；
二、被告徐迎春于本判决生效之日起10日内支付原告株洲市醴浏情实业有限公司从2014年4月21日起至搬离之日止的房屋占有使用费，按每月2550元／月的标准计算（暂计算至2015年1月21日为22500元）；
三、驳回原告株洲市醴浏情实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2726元，减半收取1363元，由原告株洲市醴浏情实业有限公司承担363元，被告徐迎春承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 刘让武
二〇一五年一月二十一日
书记员 喻 露
附判决书引用法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。