江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）宁民再终字第8号
抗诉机关：江苏省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐有为，男，汉族，1935年11月28日生。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙永煜，男，汉族，1944年7月25日生。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：劳守堂，男，汉族，1934年10月21日生。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：徐品彩，男，汉族，1944年11月10日生。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：苏建平，男，汉族，1949年11月7日生。
以上五申诉人共同委托代理人：钱金水，江苏锋行律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：武夷花园业主委员会，住所地南京市江宁区东山街道武夷花园物业大楼二楼。
负责人：董忠文，该业委会主任。
委托代理人：商长清，男，武夷花园业主委员会副主任。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：南京唐牛投资管理咨询有限公司，住所地南京市江宁区东山街道双龙大道833号南方花园c组团28幢604室。
法定代表人：陈友云，该公司董事。
委托代理人：杨坤伟，江苏金景律师事务所律师。
一审原告（二审上诉人）：杨家顺，男，汉族，1948年5月20日生。
委托代理人：钱金水，江苏锋行律师事务所律师。
申诉人徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平因与被申诉人武夷花园业主委员会（以下简称业委会）、南京唐牛投资管理咨询有限公司（以下简称唐牛公司）撤销权纠纷一案，不服本院（2010）宁民终字第4964号民事裁定，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2012年10月22日作出苏检民抗（2012）84号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉。江苏省高级人民法院于2012年11月28日作出（2012）苏民抗字第0094号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。江苏省南京市人民检察院指派检察员裴杰、盛晔出庭。申诉人徐有为、孙永煜、劳守堂、徐品彩、苏建平，被申诉人业委会的委托代理人商长清、被申诉人唐牛公司的委托代理人杨坤伟到庭参加诉讼。申诉人杨家顺经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法当庭口头裁定按其自动撤回申诉处理。本案现已审理终结。
2010年2月3日，原一审原告徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平起诉至南京市江宁区人民法院称，2008年2月1日，业委会和唐牛公司签订了《房屋土地租赁合同》一份。合同签订后，又于2008年6月26日、9月26日和12月25日分别签订了《委托函》二份，《补充协议》、《补偿协议》、《会议纪要（二）》各一份。徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平认为，业委会与唐牛公司签订的上述法律文件违背了《房屋土地租赁合同》的约定，损害了武夷花园广大业主的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此诉请撤销上述文件。
原一审被告业委会辩称，其与唐牛公司签订的《补充协议》、《补偿协议》，《会议纪要（二）》均是通过全体业主委员会委员讨论并一致通过后签订的，不存在损害广大业主利益的情形，并且本案一审原告中有业委会委员当时开会也投了赞成票。故请求驳回徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平的起诉。
原一审被告唐牛公司辩称：1、本案中徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平对唐牛公司提起民事诉讼已经超过了一年的诉讼时效。2、徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平所要求撤销的五份文件不属于可以撤销的业主大会或者业主委员会的决定，因此无权要求撤销。3、本案中，业委会和唐牛公司所签订的五份文件并没有侵害业主的合法权益，且徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平中的部分人员是明知的。故请求驳回徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平起诉。
南京市江宁区人民法院原一审查明，2008年2月1日，业委会通过招投标方式与唐牛公司签订《房屋土地租赁合同》1份，约定将武夷花园22幢东侧临街（北沿路）房屋（建筑面积4400平方米）出租给唐牛公司。2008年6月26日，业委会向唐牛公司签发《委托函》2份。同年9月26日，业委会与唐牛公司签订《补充协议》、《补偿协议》各1份。同年12月25日双方签订《会议纪要（二）》1份。该五份文件对租赁合同进行了补充约定。
另查明，2008年11月3日，南京市江宁区房产管理局出具江宁区房屋所有权登记审批表，该表载明：江宁区北沿路超市产权人为武夷花园全体业主，建筑面积3997.39平方米，总层数3层。2009年12月31日，徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平向南京市江宁区人民法院提起诉讼。南京市江宁区人民法院委托人民调解员进行调解，调解未果。
南京市江宁区人民法院原一审认为，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，业委会在签订租赁合同后与唐牛公司就合同的履行进行了补充约定，签发、签署了涉案的五份文件，该五份文件应视为业委会的决定。本案涉案房屋属全体业主共有，并非属徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平共有，因此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，如认为五份文件侵害了业主的合法权益，应由业主共同决定，而非徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平决定。因此徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平的诉讼主体资格不适格。南京市江宁区人民法院于2010年10月18日作出（2010）江宁民初字第1004号民事裁定：驳回原告徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平的起诉。本案应收案件受理费320元，由六原告负担。
徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平不服一审裁定，向本院提出上诉称，一审根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，以上诉人诉讼主体不适格为由驳回起诉是错误的。该法条明确规定了七项重大事项应由业主共同决定，并明确规定了各具体事项的业主同意比例。但徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平是因为涉及这七项重大事项的某些决定侵害到自己的合法权益，依据物权法第七十八条的规定请求法院予以撤销。该法律条款赋予了受侵害业主的提请撤销权，受害业主是否提请或是全体还是部分成员提请，法律并无明文规定。徐有为、孙永煜、杨家顺、劳守堂、徐品彩、苏建平是受错误决定侵害的业主，因此提出撤销权诉讼，主体资格是适格的。一审适用法律错误，请求发回重审。
被上诉人业委会辩称，业委会签订的协议没有损害业主利益，请求驳回上诉，维持原裁定。
被上诉人唐牛公司辩称，我公司与业委会签订的协议不属于法律规定的可撤销的范畴，协议没有侵害业主利益。请求法院驳回上诉，维持原裁定。
本院原二审认为，当事人起诉应当符合法律规定的条件。本案诉争房屋的所有权人为武夷花园全体业主，该房屋出租给唐牛公司后，就租赁合同履行中出现的有关事宜，业委会与唐牛公司签订了补充协议、会议纪要等文件。根据物权法有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定的规定，涉及全体业主共同所有房屋相关权益的事项，应由全体业主共同决定。涉案的补充协议等五份文件，是否侵害了全体业主的合法权益，是否行使撤销权，应由全体业主共同决定。徐有为等六位业主仅代表自己的利益提起撤销权之诉，不符合法律规定。原审认定徐有为等六人诉讼主体不适格并无不当。徐有为等六人的上诉请求，本院二审不予支持。根据国务院诉讼费用交纳办法的相关规定，二审法院维持一审法院作出的驳回起诉裁定的，一审法院应当退还当事人已交纳的案件受理费。故本案一审已收取的受理费320元，应退还徐有为等六人。本院于2010年12月2日作出（2010）宁民终字第4964号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。
江苏省人民检察院抗诉认为，本院（2010）宁民终字第4964号民事裁定适用法律错误。具体理由为：1、根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，只要有业主认为业主大会或业主委员会的决定侵害了自己的合法权益，就有权进行诉讼。并没有其他相关的法律、法规规定，受侵害的业主必须达到多少人数，多少比例才能进行诉讼。当有业主发现自己及大部分的业主权利被侵害时，代表自己及广大业主进行诉讼是合法的。原审裁定依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定认为业委会和唐牛公司是否侵害了全体业主的合法权益，是否行使撤销权，应由全体业主共同决定，系适用法律错误。2、唐牛公司租赁房屋的所有权归武夷花园全体业主，因此每一位业主都对该房屋享有民事权利，当权利义务关系发生争议时，每位业主作为所有权者，都是适格当事人，都有权进行诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条关于起诉条件的规定，本案中，武夷花园的六名业主是与本案有直接利害关系的公民，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，属于人民法院受理范围，因此符合起诉的法定条件。原审裁定引用该条法律规定裁定驳回徐有为等六名业主的起诉，亦系适用法律错误。
本院再审过程中，申诉人徐有为、孙永煜、劳守堂、徐品彩、苏建平称：1、根据法律规定，撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。两被申诉人签订的五份文件大多是业委会少数人背着广大业主签订的，武夷花园广大业主是不知道的，2009年12月2日，申诉人才知道此事并及时起诉，六名申诉人行使撤销权并未超过法定时效。2、法律规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主利益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销，唐牛公司认为六名申诉人请求撤销的五份文件不是“决定”，而是唐牛公司与业委会间的“合同”，由此认定六名申诉人不能请求法院撤销这五份文件，是对法律的错误解释。五份文件是业委会作出“决定”后的具体表现形式，也是对“决定”内容的具体体现，没有“决定”，不可能签署五份文件。因此，申诉人有权对侵害业主利益的五份文件行使撤销权。3、申诉人请求撤销的五份文件严重侵害了业主的合法权益。（1）关于二份《委托函》，主合同明确约定了消防设施和电梯维保、保养和年检是属于唐牛公司的义务，而二份《委托函》却将唐牛公司的义务转嫁到业委会承担，业委会变相为唐牛公司降低了房屋租金，侵害了业主的利益；（2）关于《补充协议》，该《补充协议》第一项是以房产证明为由，故意推迟交房日期达半年之久，损害业主利益达30多万元。从申诉人提供的《完税凭证》可以看出，纳税人是唐牛公司而不是业委会，《补充协议》第二项是唐牛公司把自己应纳税费转嫁给业委会，不仅侵害了业主利益，也侵害了国家利益；（3）关于《补偿协议》，主合同1.3款明确约定房屋现状出租，出租屋内的监控室是在招标时就早已存在，招标文件和租赁合同中都未约定把设在涉案房屋内的监控室搬迁。业委会与唐牛公司签订的《补偿协议》对出租面积予以补偿，没有任何事实依据，实为业委会背着全体业主输送利益给唐牛公司，严重侵害了业主的利益；（4）关于《会议纪要（二）》，主合同交房日期暂定为2008年3月31日，起租日期为2008年8月1日，期间的4个月为房屋装饰期。而根据《会议纪要（二）》，业委会擅自推迟6个月计取租金，损害了业主利益30多万元。综上，业委会和唐牛公司签订的五份文件，对共有（指租赁合同中的房产）和共有管理权力的处分程序不合法，不符合《武夷花园业主大会议事规则》的规定，违背了《房屋土地租赁合同》的有关条款约定和其他客观事实，严重侵害了业主的利益，请求再审依法改判撤销上述五份文件，并由两被申诉人承担本案诉讼费用。
被申诉人业委会答辩称：经第三届业委会审查发现，《补充协议》是第二届业委会未经全体委员表决，由少数人签订的，且也未向全体业主征求意见。六名申诉人中有一部分人就是第二届业委会的成员，他们对《补充协议》也是不知情的。第三届业委会认为，涉案五份文件违背主合同的本意，有损于全体业主的利益，是不合法的，请求法院依法判决，维护业主利益。
被申诉人唐牛公司答辩称：1、根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十二条的规定，申诉人在原一审中提起诉讼已经超过一年的诉讼时效；2、申诉人要求撤销的五份文件不属于业主可以申请撤销的业主大会或业主委员会决定。根据物权法七十二条的规定，涉案五份协议不属于该规定所涵盖的内容。物权法的规定是指业委会或业主大会对内的单方决定，而不能涉及第三人。涉案五份协议都是作为全体业主代理人的业委会与第三人签订的协议，不应是业主随意可以撤销的决定；3、涉案的五份文件在客观上并未侵害业主的权益，当时签订该五份文件均有客观背景。事实上武夷花园会所已经空置多年未能出租，我方租赁后兑付了很多资金用于维修和设备的配置，在这个背景下签订了该五份文件；4、涉案的五份协议和原租赁协议在法律效力上应该是后签订的优先于先签订的。5、《物权法》第七十八条第二款是为了保护业主的利益而制定，检察机关的抗诉未结合《物权法》第二编第六章的法律规定对徐有为等是否具有诉权作出正确的认定。根据《物权法》的规定，业主的合法权益分为专有权益和共有权益、共同管理的权利，对于侵犯业主专有权益的，业主个人有权起诉，而对于侵犯业主共有权益、共同管理权益的，《物权法》第七十六条明确规定应当由多数业主同意，法院审理本案的前提是多数业主同意提起诉讼，原一、二审法院依据该条驳回徐有为等人的起诉，适用法律正确。综上，请求再审驳回申诉人的起诉。
一审原告杨家顺未出庭，未发表意见。
再审期间，除原一、二审期间提交的证据外，申诉人徐有为、孙永煜、劳守堂、徐品彩、苏建平另提供以下新证据：1、2008年5月13日业委会《会议记录》，拟证明涉诉租赁房屋的交房日期为2008年4月25日；2、《南京武夷超市工程资料、钥匙移交表》，拟证明超市餐饮楼系2008年3月7日移交；3、《房屋租赁招标通告》和《中标通知书》，拟证明母合同（即业委会与唐牛公司签订的《房屋土地租赁合同》）是根据中标通知书和招标通告、投标书签订的。根据招标法规定，中标通知书具有法律效力，不再另行签订违背主合同的其他协议。中标项目不得另行分拆转包，而后续涉案五份文件的签订和一系列行为违反了招标法的规定；4、《南京武夷房地产开发有限公司就武夷花园“公建配套设施及整改项目”的说明》及2007年6月13日的《武夷花园协调会会议纪要》，拟证明涉案超市的产权早已明确归武夷花园全体业主；5、豪中豪酒楼2008年12月28日试营业海报，拟证明该酒楼营业时业主还未拿到房租；6、2010年9月26日唐牛公司与南京颐庭酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明唐牛公司作为二房东，两头收钱，从转租中又收取转租费、电梯维保费、消防费、停车场保洁费等，是不合理、不公平的；7、《关于监控室和小卖部面积的实测结果》，拟证明业委会补偿给唐牛公司的房屋面积达60多平方米，小卖部和监控室只有20多平方米，业委会多补偿的面积约为42平方米。
针对申诉人提供的新证据，被申诉人业委会质证意见认为，申诉人提供的证据全部属实，业委会也认为涉案五份文件不合法。
被申诉人唐牛公司对上述所有证据的真实性均表示认可，但辩称：1、《会议记录》仅证实2008年4月25日业委会从开发商手中拿到房子，不能证实唐牛公司从开发商手中接收房子的时间就是前述日期；2、《南京武夷超市工程资料、钥匙移交表》仅能证实业委会从开发商手中拿到钥匙的时间；3、关于《房屋租赁招标通告》和《中标通知书》，招标通告的内容与双方签订合同的内容有出入，是双方协商一致的结果，不违反法律规定；4、《南京武夷房地产开发有限公司就武夷花园“公建配套设施及整改项目”的说明》及2007年6月13日的《武夷花园协调会会议纪要》，我方同意申诉方的观点，涉案房屋和产权在2001年就已经明确，而不是对方开庭时主张的招标时才明确。在我公司租赁之前，房屋一直空置，标价时我方的报价最高；5、豪中豪酒楼的营业海报证实，酒楼营业时间是2008年9月21日，实际营业时间和合同约定的时间有出入是正常现象；6、关于与南京颐庭酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，唐牛公司不完全否认转租的差价，转租的目的就是要赚钱。租赁税的问题可以双方约定，消防设备、电梯维护等费用根据酒店使用情况向酒店收取并无不可；7、关于监控室和小卖部的面积，测量是对方单方进行的，无论测量结果如何，这是双方通过补偿协议约定的，是双方协商一致的结果。现在任第三届业委会不能因为换届而否定上一届业委会的法律行为。
一审原告杨家顺未出庭，亦未发表质证意见。
为证明本方观点，唐牛公司另提供一组照片，即涉案房屋三楼漏水情况作为新证据，拟证明涉案房屋三楼无法使用。主张当时的维修费用是唐牛公司垫付的，后来的会议纪要也是第二届业委会和唐牛公司协商一致的结果。
针对该组证据，申诉人徐有为、孙永煜、劳守堂、徐品彩、苏建平认为，根据工商登记查询结果可以认定，唐牛公司在招标的时候还没有成立，漏水时间是2008年7月10日至7月24日，还属于开发商保修期内，开发商组织进行了修理，无需唐牛公司承担维修费用。后来又漏水是因为唐牛公司私盖违章建筑，违法装修所致，唐牛公司因此找业委会报销维修费5万多元。唐牛公司提供的照片上没有具体时间，不能说明问题。
被申诉人业委会发表质证意见称，该组照片没有具体时间，具体范围也不清楚，无法说明任何问题。
一审原告杨家顺未出庭，亦未发表质证意见。
本院再审认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案讼争房屋系武夷花园全体业主共有，应由全体业主对该房屋进行共同管理。该房屋出租给唐牛公司后，就租赁合同履行中出现的有关事宜，业委会与唐牛公司签订的《委托函》、补充协议等五份文件，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项中规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，以该五份文件侵害全体业主合法权益为由行使撤销权，应由业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。徐有为等六名业主以个人名义提起撤销权之诉，缺乏法律依据。综上，原一二审裁定适用法律正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款的规定，裁定如下：
维持本院（2010）宁民终字第4964号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 许云苏
审判员 陈红旗
审判员 郭正道
二〇一三年三月十九日
书记员 杨 帆