吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉02民终818号
上诉人（原审被告、反诉原告）：磐石市莱盛园实业有限责任公司。住所：吉林省磐石市。
法定代表人：王晶波，经理。
委托代理人：许静，吉林恒正达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦孝忠，住吉林省桦甸市。
委托代理人：应玉良，桦甸市桦树法律服务所法律工作者。
上诉人磐石市莱盛园实业有限责任公司（以下简称莱盛园公司）因与被上诉人秦孝忠租赁合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2015）磐民一初字第1306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦孝忠原审诉称：2012年秦孝忠与莱盛园公司签订承租合同，承租莱盛园公司的楼房开宾馆洗浴，租期至2018年，年租金7万元。秦孝忠在2012年4月先交定金2万元，后又交租金5万元，一年7万元租金交齐。之后秦孝忠开始装修，于2012年10月初试营业。由于莱盛园公司租赁给秦孝忠的楼房没有土地使用手续，没有房产证，办不了宾馆、洗浴的营业手续，公安、消防部门多次检查要求停业。秦孝忠多次找莱盛园公司领导办房屋、土地手续，莱盛园公司一直办不了。2012年12月21日公安部门又来检查要求停业，无奈，经莱盛园公司领导同意停业。经双方研究同意解除租赁合同，将宾馆、洗浴交给莱盛园公司经营。经协商秦孝忠装修费用作价80万元，莱盛园公司在2013年7月1日给秦孝忠出具80万元收据一份。此款一直没有给付，现诉至法院，要求莱盛园公司给付装修费80万元。因莱盛园公司原因解除合同，应给付违约金40万元（按月利2分，每月1.6万元×25个月，2013年7月至2015年7月），返还剩余租金23333.32元(4个月×5833.33元2013年1月至4月）。给付剩余租期租金利息14466.46元（466.66元×31个月2013年1月至2015年7月按月利2分计算），合计1237799.78元。
莱盛园公司原审抗辩及反诉称：双方租赁合同没有解除，不同意秦孝忠的诉讼请求。双方于2012年4月23日签订出租协议，莱盛园公司将院内种业办公楼租赁给秦孝忠经营洗浴，租期自2012年7月1日起至2018年6月30日，租金每年7万元。莱盛园公司按约将房屋交付给秦孝忠使用至今，但秦孝忠仅给付一年租金，此后租金一直未付。请求人民法院判令秦孝忠支付租金及利息163333.33元（租金计算至2015年11月1日）。
原审法院认定双方当事人对下列案件事实没有异议：双方于2012年4月23日签订了诉争房屋的租赁协议，租赁期限从2012年7月1日至2018年6月30日，年租金7万元。2012年4月23日签订租赁协议后房屋实际交付，秦孝忠进行装修，租赁期从2012年7月1日开始计算。秦孝忠已交付2012年7月1日至2013年6月30日租金7万元。
原审法院根据双方当事人举证、质证情况，综合分析评判认为：
庭审中，秦孝忠主张因莱盛园公司没有如期办理房屋产权证及土地使用证，导致其经营的宾馆、洗浴无法办理相关经营手续，被公安、消防部门通知停业，于2012年12月21日停业并同时将宾馆、洗浴钥匙交付莱盛园公司，双方协议已经解除。但莱盛园公司对此予以否认，秦孝忠没有向本院提交解除合同通知，因此双方合同在2012年12月21日并没有解除。秦孝忠提交的2013年7月1日莱盛园公司出具的80万元装修费补偿收据虽开具的姓名是张国喜，但其与出庭证人张国喜、郑甲明出庭证言能够互相印证，证明莱盛园公司的原三位股东于2013年6月末经协商同意给付秦孝忠80万元装修费补偿，证明双方之间的租赁合同方经张国喜代表秦孝忠与公司股东之间协商解除，并于2013年7月1日出具加盖公司公章的收据，因此双方协议的协商解除时间应为2013年7月1日。
原审法院另审理查明：秦孝忠与莱盛园公司经协商于2012年4月23日签订房屋租赁协议，秦孝忠租赁莱盛园公司楼房经营宾馆、洗浴，租赁期限从2012年7月1日至2018年6月30日，租金为每年7万元。秦孝忠已支付2012年7月1日至2013年6月30日租金。该协议经双方协商于2013年7月1日解除，并对于秦孝忠的装修款达成协议80万元补偿协议。
原审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，秦孝忠提供的证据能够证明双方之间的租赁合同协商解除时间是2013年7月1日，因此其要求莱盛园公司返还2013年1月至2013年6月期间租赁费及利息的诉讼请求无法支持。因双方协商解除合同时对于秦孝忠的装修损失经协商确定为80万元，是双方协商确定的结果，是双方当事人真实意思表示，并没有违反相关规定，莱盛园公司以装修费用没有进行评估为由不同意给付，没有相关法律依据，该抗辩主张不予采信。因此，秦孝忠要求莱盛园公司支付80万元装修补偿费的诉讼请求应予支持。本案中，秦孝忠没有提交证据证明双方协议的解除莱盛园公司存在过错，并且双方协议中没有对于合同解除的违约责任进行约定，因此其要求莱盛园公司以80万元装修补偿费作为基数，按照月利2分的标准给付违约金的诉讼请求，没有法律及合同依据，原审法院不予支持。因双方之间签订的租赁合同已于2013年7月1日协商解除，因此莱盛园公司要求秦孝忠给付逾期租金的反诉请求不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定判决：一、被告（反诉原告）磐石市莱盛园实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日给付原告（反诉被告）秦孝忠装修补偿费80万元；二、驳回原告（反诉被告）秦孝忠的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）磐石市莱盛园实业有限责任公司的反诉请求。案件受理费15940元由原告（反诉被告）秦孝忠承担5940元，由被告（反诉原告）磐石市莱盛园实业有限责任公司承担1万元。反诉费用被告（反诉原告）磐石市莱盛园实业有限责任公司承担。
莱盛园公司二审诉称：一、原审认定事实不清，证据不足。秦孝忠2012年4月23日接收租赁房屋进行经营至起诉之日从未向莱盛园公司提出过解除出租协议的请求，更未将租赁房屋交还给莱盛园公司，原审认定该协议经双方协商于2013年7月1日解除，并对秦孝忠装修款达成80万元补偿协议证据不足。张国喜是秦孝忠哥哥的同学，张国喜、郑甲明与莱盛园公司法定代表人王晶波以及原股东何春时自2013年初至今发生纠纷。张国喜、郑甲明的证言和2013年7月1日的收据不应作为定案证据采信。现房屋产权证全部办理完毕，不存在经营办证障碍，出租协议不具备解除条件。莱盛园公司不同意向秦孝忠支付80万元的装修补偿款。二、原审判决援引《合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条属于法律错误。出租协议从未解除，秦孝忠应按双方约定标准向莱盛园公司支付所欠租金。上诉请求：撤销吉林省磐石市人民法院（2015）磐民一初字第1306号民事判决第一、三项，改判驳回秦孝忠的诉讼请求，支持莱盛园公司的反诉请求。
秦孝忠二审辩称：原审判决正确，二审应驳回上诉，维持原判。
二审中，莱盛园公司向本院提交涉案房屋装修情况录像资料一份，证明涉案房屋装修价值不足80万元。本院认为，该份录像资料不属于新证据，本院不予确认。本院审理查明的事实与原审认定无异。
本院认为：本案的争议焦点问题是秦孝忠与莱盛园公司之间签订的房屋租赁合同是否已经协议解除，秦孝忠与莱盛园公司之间是否已经达成补偿装修损失80万元的协议。加盖有莱盛园公司印章的2013年7月1日的收据系评判以上焦点问题的关键证据。首先，在2013年7月1日以前，涉案房屋没有办理房屋产权证及土地使用证，导致其经营的宾馆、洗浴无法办理相关经营手续，被公安、消防部门通知停业，证明此期间租赁合同不能履行的事由客观存在；其次，2013年7月1日开具的收据加盖有莱盛园公司的印章和本公司财务经办人员的签名；第三，莱盛园公司合计占60%股权的两名股东张国喜、郑甲明到庭作证；第四，莱盛园公司于2013年7月1日开具的涉案收据明确记载“宾馆、洗浴装修作价款”，至本案一审宣判之时，莱盛园公司未对该收据所体现的协议内容依法行使过变更或撤销权。综合以上情况，能够认定秦孝忠与莱盛园公司之间签订的房屋出租协议已经双方协议解除并达成了补偿装修损失80万元的协议。至于莱盛园股东内部之间是否存在矛盾争议，与本案无关，不影响涉案房屋出租协议解除和装修损失补偿协议承诺的对外效力。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13433元，由上诉人磐石市莱盛园实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 王国峰
代理审判员 赵翠霞
二〇一六年六月十二日
代理书记员 王洋子