南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5895号原告陈敬，男，汉族，1970年11月19日生。委托代理人韩玉如，江苏高的律师事务所律师。被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路298号3A。委托代理人章昌美，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人朱法建，江苏致邦律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司南京城北支行，住所地南京市鼓楼区湖南路8—3号。负责人李松，该支行行长。委托代理人李峻，江苏天晖律师事务所律师。第三人钱建明，男，汉族，1954年10月14日生。委托代理人聂瑾，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告陈敬与被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司（以下简称蟠龙金陵公司）、第三人中国农业银行股份有限公司南京城北支行（以下简称农行城北支行）、第三人钱建明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈敬的委托代理人韩玉如，被告蟠龙金陵公司的委托代理人章昌美，第三人农行城北支行的委托代理人李峻，第三人钱建明的委托代理人聂瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敬诉称：被告是本市鼓楼区江东北路298号阳光锦绣阁的开发商，原告曾于2001年为被告该综合楼项目进行桩基工程施工，工程完工后被告结欠原告工程款552185.20元，经协商，被告同意以上述综合楼中的××01室商品房折抵原告的工程欠款，双方为此签订了一份编号为20016XXXX的《南京市商品房买卖契约》，约定被告将本市阳光锦绣阁××楼A座（即上述××01室商品房，以下简称涉案房屋）的商品房一套卖给原告，建筑面积为138.74平方米，总房价为552185.20元，2003年3月18日前交付原告等等。合同签订后，被告于2004年4月25日向原告出具了收款收据，收款金额为552185.20元，收款事由为阳光锦绣阁××楼A座购房款。2004年4月28日被告向原告交付了房屋，原告实际使用至今，由于被告的原因未办理产权证。2009年原告发现被告将涉案房屋一房二卖，又与第三人钱建明于2008年6月签订了商品房买卖合同，还与第三人农行城北支行签订了抵押借款等合同。由于未按约还款，第三人农行城北支行于2008年11月另案向法院起诉，2015年4月南京市中级人民法院（以下简称南京中院）对该案作出（2014）宁商再终字第00017号生效民事判决书，判决钱建明、蟠龙金陵公司连带偿还农行城北支行借款115.5万元及相应利息、律师费等等。2010年7月原告曾另案向本院起诉，要求确认蟠龙金陵公司、钱建明签订的商品房买卖合同无效，2011年7月法院对此案作出生效判决，认定蟠龙金陵公司与钱建明于2008年6月就涉案房屋签订的《南京市商品房买卖契约》无效。上述事实足以证明原告购买的涉案房屋是合法所有，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效。由于被告至今未履行其过户等合同义务，为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判决确认原、被告双方就涉案房屋签订的《南京市商品房买卖契约》合法有效，被告为原告办理房屋过户登记手续，本案诉讼费用由被告承担。被告蟠龙金陵公司辩称：2008年7月被告的法定代表人平理去世后，公司未再正常经营，现被告已经进入破产清算程序，有关事实无法与原经办人核实确认，请求法院查明事实，依法予以裁判。第三人农行城北支行述称：原告主张的涉案房屋“××楼A座”与“××01室”名称并不等同，无法证明系同一房屋。现无法查明原告所称的《南京市商品房买卖契约》是否真实，且被告的破产案件仍在审理中，原告应在该案审理结束后另行诉讼。请法院依法判决。第三人钱建明述称：原告主张以工程款折抵涉案房屋的购房款，缺乏证据证明；原告提供的多份合同在形式上存在矛盾；原、被告之间的商品房买卖合同没有成立生效；同意第三人农行城北支行的意见。请求法院依法判决。经审理查明：本市鼓楼区江东北路298号“阳光锦绣阁”综合楼系被告开发建设，其中的××01室房屋（即涉案房屋，建筑面积为138.74平方米）原登记门牌号为××楼A座。原告方曾于2001年为被告上述“阳光锦绣阁”综合楼建设工程进行桩基工程施工，工程完工后被告结欠原告工程款552185.20元，经协商，被告同意以涉案房屋折抵原告的工程欠款。2001年9月原、被告双方订立了一份编号为20016XXXX的《南京市商品房买卖契约》，约定被告将本市阳光锦绣阁××楼A座（建筑面积为138.74平方米）的商品房卖给原告，房款合计552185.20元；2003年3月18日前交付原告；该房屋交付后100天内，双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续；物业管理公司为江苏爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）等等。该合同未进行备案登记。2004年4月25日被告向原告出具了一份收据，载明收款金额为552185.20元，收款方式为工程款冲抵房款，收款事由为阳光锦绣阁××楼A座购房款，并加盖了被告的公章。2004年4月28日被告向原告交付房屋后，原告办理了入住手续。在原告提供的“业主入住验房表”中，载明业主为原告，防盗门钥匙8把等等。原告另向爱涛物业公司缴纳了诉争房屋2004年4月28日至7月27日期间的物业管理费228.90元，爱涛物业公司向原告出具了相应发票，载明客户名称为××层A室。爱涛物业公司还向原告制发了一份“阳光锦绣阁业主证”，业主为原告，房号为××F-A。2004年4月28日涉案房屋交付之后，原告实际使用至今，但未办理产权证。第三人钱建明原在被告处工作，与被告的法定代表人平理相识。2008年6月被告为套取银行贷款，又与第三人钱建明就涉案房屋签订了一份编号为20079XXXX的《南京市商品房买卖契约》，约定将本市江东北路298号阳光锦绣阁××01室出卖给第三人钱建明，房款合计1653888元，2008年6月30日前交付房屋等等。2008年7月3日，该合同在房产部门进行了合同备案登记。2008年7月5日，第三人钱建明、农行城北支行签订了《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定第三人钱建明向第三人农行城北支行借款115.5万元，以涉案房屋作为担保，并办理了相应登记等等。上述合同签订后，第三人农行城北支行发放了贷款。第三人钱建明确认未向被告支付过任何购房款项，只是按照被告和第三人农行城北支行的要求签订了上述合同。2008年7月27日，被告的法定代表人平理去世之后，公司经营陷入混乱状态。2008年12月，由于被告及第三人钱建明未按约还款，农行城北支行另案诉至本院，经调解，本院于2008年12月8日对该案作出（2008）鼓民二初字第1407号民事调解书，确认解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，钱建明支付借款本息118万余元及相应利息、律师费，农行城北支行可对涉案房屋所得价款范围内享有优先受偿权等等。2009年2月本院作出（2008）鼓民二监字第7号民事裁定书，决定对本院（2008）鼓民二初字第1407号案件进行再审，蟠龙金陵公司做为被告、陈敬作为第三人参加了该再审案件的审理。2009年12月本院对该再审案件作出（2009）鼓民二再初字第1号民事判决书，认为第三人钱建明、农行城北支行签订的合同系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，遂判决撤销本院（2008）鼓民二初字第1407号民事调解书；蟠龙金陵公司向农行城北支行返还115.5万元；驳回农行城北支行的其他诉讼请求。农行城北支行对该判决不服，提起上诉。2010年6月南京中院作出（2010）宁商再终字第12号民事判决书，认为钱建明、农行城北支行之间不存在以合法形式掩盖非法目的情形，双方之间的合同应为有效，原审调解书系自愿签订且内容无违法之处，判决如下：撤销本院（2009）鼓民二再初字第1号民事判决书及（2008）鼓民二监字第7号民事裁定书，恢复对本院（2008）鼓民二初字第1407号民事调解书的执行。2010年8月原告陈敬另案向本院提起诉讼，请求确认蟠龙金陵公司与钱建明就涉案房屋签订的《南京市商品房买卖契约》无效。2011年7月本院对该案作出（2010）鼓民初字第3216号民事判决书，认为钱建明、蟠龙金陵公司就涉案房屋并无买卖交易的真实意思表示，双方签订的商品房买卖契约系以合法形式掩盖非法目的，应属无效，遂判决蟠龙金陵公司与钱建明于2008年6月签订的涉案房屋《南京市商品房买卖契约》无效。双方当事人未上诉，该判决已生效。之后，第三人农行城北支行以该判决损害其抵押权为由，向本院申请撤销该判决。本院经审查，认为农行城北支行不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的第三人的条件，无权提起撤销之诉，于2013年12月19日作出（2013）鼓民撤初诉字第16号民事裁定书，对农行城北支行的撤销之诉，裁定不予受理。农行城北支行不服，提起上诉。2014年2月12日，南京中院作出（2014）宁民撤终诉字第1号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。由于原告陈敬对南京中院（2010）宁商再终字第12号民事判决书不服，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2011年12月29日作出苏检民抗[2012]1号民事抗诉书，向江苏省高级人民法院提出抗诉。江苏省高级人民法院于2012年11月21日作出（2012）苏商再提字14号民事裁定书，撤销南京中院（2010）宁商再终字第12号和本院（2009）鼓民二再初字第1号民事判决书，发回本院重审。2014年9月10日本院作出（2013）鼓商再初字第1号民事判决书，认为钱建明向农行城北支行借款的目的是为了帮助蟠龙公司套用银行贷款，即蟠龙公司和钱建明在双方均无买卖本市阳光锦绣阁××01室真实意思表示的情形下，以未实际支付对价、未交付房屋的商品房买卖契约等贷款所需材料，向农行城北支行提出贷款申请，其与农行城北支行签订的借款合同，属于以合法形式掩盖非法目的签订的合同，依法应当认定为无效，主合同无效，其从合同抵押合同当然无效，实际用款人基于无效合同所获得的财产应当予以返还等等，遂判决如下：撤销本院（2008）鼓民二初字第1407号民事调解书；蟠龙金陵公司返还农行城北支行借款人民币115.5万元及相应利息；钱建明对蟠龙金陵公司不能清偿债务部分的三分之一范围内承担赔偿责任；驳回农行城北支行的其他诉讼请求等等。农行城北支行不服该判决，提起上诉。2015年4月南京中院对上述案件作出（2014）宁商再终字第00017号民事判决书，认为钱建明、农行城北支行签订的借款及抵押合同属于因欺诈而导致的可撤销合同，农行城北支行作为被欺诈方放弃撤销权，故合同有效；涉案房屋设定的是抵押权预告登记而非抵押权登记，不享有现实抵押权；蟠龙金陵公司提供的是阶段性连带保证，应承担连带清偿责任等等，遂判决如下：一、维持本院（2013）鼓商再初字第1号民事判决第一、四项即撤销本院（2008）鼓民二初字第1407号民事调解书；驳回原告农行城北支行的其他诉讼请求。二、变更本院（2013）鼓商再初字第1号民事判决第二项为被上诉人钱建明于本判决生效之日起十日内返还上诉人农行城北支行借款人民币115.5万元及律师费人民币33215元，合计1188215元，并支付115.5万元借款自2008年7月7日起至本判决确定的给付期限最后之日止的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付）。三、变更本院（2013）鼓商再初字第1号民事判决第三项为被上诉人蟠龙金陵公司对钱建明的给付义务承担连带清偿责任等等。该判决已生效。2015年9月，原告诉至本院即本案，要求判如所请。本院依法追加钱建明、农行城北支行作为第三人参加本案诉讼。审理中，被告蟠龙金陵公司的债权人南京天宝混凝土有限公司另案申请对蟠龙金陵公司破产清算，后经江苏省高级人民法院及南京中院指定，本院于2016年1月受理该申请破产清算案件，江苏致邦律师事务所被指定为蟠龙金陵公司的破产管理人，该所指派律师作为被告的代理人参加了本案诉讼。根据当事人申请，本院调取了被告蟠龙金陵公司的破产管理人处保存的下列证据材料：原告陈敬与被告签订的涉案房屋《南京市商品房买卖契约》原件；2008年6月第三人钱建明签订的涉案房屋《南京市商品房买卖契约》原件；阳光锦绣阁销售情况一览表，其中载明××楼A座房屋的业主为原告陈敬，总房款55.2万元，已付款为55.2万元等等。因当事人意见差距较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《南京市商品房买卖契约》、收据、物业费发票、阳光锦绣阁业主证、业主入住验房表、相关裁判文书等证据；本院调取的涉案房屋合同原件、阳光锦绣阁销售情况一览表等证据材料；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间就涉案房屋签订的编号为20016XXXX的《南京市商品房买卖契约》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，该事实有原告提供的涉案房屋合同原件、购房款收据、物业费发票、阳光锦绣阁业主证、业主入住验房表、相关生效裁判文书，以及本院调取的涉案房屋合同原件、阳光锦绣阁销售情况一览表等证据证实，本院予以认定。被告及第三人对合同形式、合同效力所提抗辩，与本院查明的原、被告双方签订合同后已经实际履行合同主要义务等案件事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。根据法律规定，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据相关生效裁判文书的认定，被告对涉案房屋存在一房二卖的情形，被告与第三人钱建明就涉案房屋签订的《南京市商品房买卖契约》无效；涉案房屋设定的是抵押权预告登记而非抵押权登记，不享有现实抵押权；本院对此亦予确认。根据原告提供的证据以及本案查明的事实，“××楼A座”与“××01室”系涉案房屋不同时期的名称，但系同一房屋，被告已将该涉案房屋交付原告并向原告出具购房款收据，且原告在房屋交付后一直占有使用至今，本院对此予以确认。原告作为商品房买受人履行相应合同义务之后，被告作为商品房开发企业应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行协助过户等义务。被告虽向原告交付了涉案房屋，但未及时配合原告办理房屋过户手续等义务，构成违约，应当承担继续履行等违约责任。现原告要求确认合同合法有效、被告履行办理过户登记手续等合同义务的主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈敬与被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司就本市鼓楼区江东北路298号“阳光锦绣阁”XX01室房屋签订的编号为20016XXXX的《南京市商品房买卖契约》合法有效。二、被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区江东北路298号“阳光锦绣阁”XX01室房屋过户登记至原告陈敬名下。案件受理费9322元，由被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司负担（原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京中院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  吴文军人民陪审员  杨 青二〇一六年七月八日见习书记员  汪慧娣