湖南省娄底市娄星区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄星民一初字第2480号
原告罗立红。
被告湖南新地企业集团有限公司。
住所地娄底市娄星区新星南路园林大夏9楼。
法定代表人周向鲁，该公司董事长。
被告柳佑华。
被告王银萍。
被告湖南新国置业发展有限公司。
住所地娄底市娄星区新星南路园林大夏9楼。
法定代表人周向鲁，该公司董事长。
四被告的委托代理人廖建华，湖南本义真元律师事务所律师。
四被告的委托代理人旷斌斌，湖南人和人律师事务所律师。
原告罗立红诉被告湖南新地企业集团有限公司（以下简称新地公司）、柳佑华、王银萍、湖南新国置业发展有限公司（以下简称新国公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法由审判员邓文彩担任审判长，与人民陪审员喻日光、刘坚文组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告罗立红、四被告的委托代理人廖建华、旷斌斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗立红诉称：被告新地公司因工程项目需资金周转为由分别于2012年9月21日、2012年11月29日、2013年6月7日向原告借款60万元、70万元、114万元，合计借款244万元，原、被告签订了三份《借款协议》，协议约定了月利率及借款期限，被告新地公司向原告出具了借据。被告新地公司支付了部分利息。借款到期后，被告新地公司续借上述借款。2014年1月7日，被告王银萍、柳佑华以其所有的位于娄底市娄星区湘中大道南侧市人事局的房产（产权证号为00×17、0×9、00×3），被告新国公司以其所有的位于娄底市娄星区新星南路以东山海翠园的10个车库（产权证号为00134290-00134297、00134288、00134289）抵押担保，并办理了他项权证。后原告多次催讨未果。现原告请求法院判令1、被告新地公司偿还原告借款本金244万元及利息（从2013年11月6日起按月利率2%计息至借款本金偿还之日止），2、原告对被告新国公司抵押的10个车库（产权证号为00134290-00134297、00134288、00134289），被告柳佑华、王银萍抵押的房产（产权证号为00×17、0×9、00×3），在抵押财产上享有优先受偿权，并由四被告负担本案的诉讼费用。
为支持其诉讼请求，原告罗立红向本院提交了如下证据：
1、三份《借款协议》，拟证明2012年9月21日，原告与被告新地公司签订了《借款协议》，双方约定借款60万元，借期半年，月利率4%，两个月结息一次。2012年12月19日，原告与被告新地公司签订了《借款协议》，双方约定借款70万元，借期1年，月利率3.8%，两个月结息一次。2013年6月7日，原告与被告新地公司签订了《借款协议》，双方约定借款114万元，借期半年，月利率4%，按季付息。
2、借据3张，拟证明被告新地公司于2012年9月21日、2012年11月29日、2013年6月7日向原告出具了借款60万元、70万元、114万元的三张借据，借据上均注明是转账。
3、银行转账流水，拟证明2012年9月21日、2012年11月29日、2013年6月7日，原告通过银行汇款60万元、70万元、114万元至周向鲁账户。
4、两份《房屋他项权证》，拟证明2014年1月8日，原告与被告新国公司对被告新国公司所有的10个车库办理了房屋他项权证。原告与被告王银萍对被告王银萍所有的房屋（产权证号为00160349）办理了房屋他项权证。
5、两份《娄底市房地产抵押借款贷款合同书》，拟证明2014年1月7日，原告与被告新地公司、王银萍、柳佑华分别签订了《娄底市房地产抵押借款贷款合同书》，合同约定了抵押担保借款数额、履行期限。
四被告对原告提交的证据质证如下：证据1、2、3无异议，对证据4、5真实性无异议，对证明目的有异议，两份他项权证的附记均证明债务履行期为2014年1月7日至2015年1月6日止，说明债务的抵押期限已过，要求免除抵押清偿责任。
被告新地公司、柳佑华、王银萍、新国公司辩称：被告柳佑华、王银萍、新国公司对被告新地公司向原告的借款担保期限已过，故请求免除担保责任。即使被告柳佑华、王银萍、新国公司应承担保证责任，被告王银萍、新国公司只在借款数额30万元、50万元内承担担保责任。被告新地公司按月利率4%、3.8%支付利息，超出法律规定的标准，被告请求返还超额支付的利息。
为支持其答辩意见，四被告向本院提交了如下证据：
《利息支付表》，拟证明被告新地公司向原告已付利息142.8万元，按法律规定的利率已经超付利息34.02万元，要求核减本金。
本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，符合证据的三性，本院予以采信；被告提交的《利息支付表》，结合原、被告的陈述予以综合认定。
综上，本院根据采信的证据及庭审查明的事实，确认本案基本事实如下：
2012年9月21日、2012年11月29日、2013年6月7日，被告新地公司与原告签订了三份《借款协议》，协议约定被告新地公司向原告借款60万元、70万元、114万元。双方对借款60万元约定借期半年，月利率4%，对借款70万元约定月利率3.8%，借期1年，对借款114万元约定月利率4%，借期半年。原告依次汇款60万元、70万元、114万元至被告新地公司的法定代表人周向鲁账户。被告对借款本金60万元按月利率4%支付利息33.6万元（支付至2013年11月20日止），对借款本金70万元按月利率3.8%支付利息31.92万元（支付至2013年11月28日止），对借款本金114万元按月利率4%支付利息27.36万元（支付至2013年12月6日止）。2014年1月7日，原告与被告新国公司签订了《娄底市房地产抵押借款贷款合同书》，合同第一条约定：新国公司所有的位于娄底市娄星区新星南路以东山海翠园的10个车库（产权证号为00134290-00134297、00134288、00134289）为新地公司借款抵押至原告罗立红。合同第二、三、四条约定：借款金额为伍拾万元，月利率1%，债务履行期限为2014年1月7日至2015年1月6日止。同日，原告又与被告王银萍、柳佑华签订了《娄底市房地产抵押借款贷款合同书》，合同第一条约定：王银萍、柳佑华以其所有的位于娄底市娄星区湘中大道南侧市人事局的房产（产权证号为00×17、0×9、00×3）为新地公司借款抵押至原告罗立红。合同第二、三、四条约定：借款金额为叁拾万元，月利率1%，债务履行期限为2014年1月7日至2015年1月6日止。2014年1月8日，原告与被告新国公司、王银萍办理了娄房他证娄底字第T20×20号、T201×15号抵押登记证书，证书载明债权数额为50万元、30万元，债务履行期为2014年1月7日至2015年1月6日。之后，被告方未支付本息。
本院认为，原告与被告签订了《借款协议》，原告已履行了244万元借款交付义务，原、被告民间借贷关系合法有效。现借款已到期，原告要求被告偿还244万元借款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定的借款利率为月利率3.8%或4%，超出了法律规定的标准，现原告自愿降低利率标准按月利率2%计息，符合法律的规定，本院予以准许。被告对超出月利率3%计付的利息部分请求返还，符合法律的规定，但对超出月利率3%计付的利息部分可冲抵后期应支付的利息。经核算，被告对原告的244万元借款按月利率3%计息至相应的支付时间止的利息为70.92万元，超出部分利息为21.96万元。原告与被告新地公司、王银萍、柳佑华签订了《娄底市房地产抵押借款贷款合同书》，合同约定抵押担保期限、债权数额及利息。现被告新地公司未履行偿还义务，原告请求对抵押物行使优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原、被告约定抵押担保的债务为50万元、30万元及主债权的利息，故原告可以分别在主债权50万元、30万元及相应的利息内享有优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，被告新地公司在债务履行期限内未清偿债务，原告在主债权诉讼时效期间向法院提起诉讼实现其抵押权的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其担保期限已过，不负抵押担保责任的答辩意见，与法律不符，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告湖南新地企业集团有限公司在本判决生效之日起三日内偿还原告罗立红借款244万元及利息（借款60万元从2013年11月21日起按月利率2%计息至偿还之日止，借款70万元从2013年11月29日起按月利率2%计息至偿还之日止，借款114万元从2013年12月7日起按月利率2%计息至偿还之日止，可冲抵利息21.96万元）；
二、原告罗立红对被告湖南新国置业发展有限公司的10个车库在主债权50万元及按月利率1%从2014年1月7日起计的利息范围内享有优先受偿权，对被告柳佑华、王银萍的房屋（产权证号为00×17、0×9、00×3）在主债权30万元及按月利率1%从2014年1月7日起计的利息范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告罗立红的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13320元，财产保全费5000元，合计18320元，由被告湖南新地企业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审 判 长 邓文彩
人民陪审员 喻日光
人民陪审员 刘坚文
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 余文婕
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。