苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）园民初字第2643号 原告苏州润建置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑分区宏业路**。 法定代表人陈军，该公司总经理。 委托代理人赵伟，上海市建纬（苏州）律师事务所律师。 被告薛克富。 委托代理人陈少杰，福建正实律师事务所律师。 委托代理人。 原告苏州润建置业有限公司（以下简称“润建公司”）诉被告薛克富商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月6日受理后，依法由审判员朱云适用简易程序，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告润建公司委托代理人赵伟，被告薛克富的委托代理人陈少杰、薛美保到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告润建公司委托代理人赵伟到庭参加诉讼，被告薛克富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告润建公司诉称：2010年9月12日，原被告签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，约定被告向原告购买位于环球财富广场2幢712室的房屋，房屋总价为2795580元，其中首付为465580元，2010年9月30日前以商业贷款方式支付2230000元，但至今被告仅支付845580元，仍欠付1950000元。原告多次催告未果。请求被告继续履行原被告之间的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》，并立即支付拖欠的购房款共计1950000元；被告支付逾期付款违约金139779元（合同总价5%）及逾期利息（从2010年10月16日到实际付款之日为止，以195万为本金，按照同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告薛克富辩称：合同签订后，其依约向支付了首付款465580元。因原告未能按照合同约定找到指定银行提供贷款，其又凑钱支付了380000元，交付房款总额为845580元。之后多次向原告要求尽快解决贷款事宜，但原告没有给予明确答复，也未按照合同约定在2011年3月31日前向其交付房屋。2011年初，其发现在所购房屋的边上，原告安装了中央空调机主群，不仅影响了原告房屋的景观、采光，而且所产生的废气和噪音也会对屋内人员产生影响。当初被告展示的模型却显示原告所购房屋距离大楼中央机主群约有2间房屋的距离，销售人员也一再表示空调主机群不会对原告的房屋造成影响。原告误导消费者。被告无法按照原有合同继续履行。原告存在严重的违约，要求解除双方之间的房屋销售合同。 经审理查明：2010年9月12日，薛克富（乙方）与润建公司（甲方）签订《苏州工业园区商品房销售合同》，约定乙方认购位于苏州工业园区润华环球大厦2幢712室的房屋。该房屋用途为酒店式公寓，房屋面积合计155.31平方米，房款合计2795580元。双方对付款方式约定为自有资金支付部分房款，其余部分房价款由乙方贷款支付。乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供贷款所需要的资料，甲方应当提供乙方贷款所需要的资料。因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在15日内以自有资金或其他方式支付，并不承担相应的违约责任。因甲方的过错导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议，或单方解除本合同。因不可归责双方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。乙方单方面解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知的15日内将乙方已支付的房价款（包括全装修价款）退还乙方，退回房价款时，甲方可扣总房价千分之五的违约金。合同第七条违约责任约定：乙方未按合同约定的时间付款，逾期付款的，甲方权按照逾期付款额追索逾期付款利息，逾期付款利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，月利息按照同期银行住房贷款利率计算。乙方逾期超过15天的，还应按房屋总价款的5%支付违约金，合同继续履行；经甲方催告后在三个月内还未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方终止本合同，乙方在接到书面通知之日起15日内按照总房价的10%向甲方支付违约金。关于交房时间，双方约定为甲方在2011年3月31日前将该房屋交付乙方。乙方同意甲方可以提前交付该房屋，但早不得早于2010年11月15日，否则乙方有权暂不接受房屋交付，并暂不承担合同相关责任与义务。合同第三十一条约定，甲方同意在签署本合同签由甲方、甲方委托的房地产中介结构所发布或提供的广告、售楼书、样板房等房地产广告和宣传资料所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等明示的事项，作为本合同的附件。经苏州工业园区规划建设局批准的本小区的规划总平面图、楼层平面图和分户平面图等作为本合同的附件。甲方保证按已批准的规划、涉及图纸完成该房屋及相关环境的建设，在本合同补充条款或附件中，甲方应向乙方告知本小区范围内该房屋周伟20米范围内和该房屋地下室、屋顶部分是否存在变电站、配电房、垃圾房、变频水泵、通讯发射（接受）等电磁发射装置，、通风机及产生噪音的通风口等公用设施和设备。乙方在签订本合同时，已充分了解该房屋的规划审批内容及周围20米范围内（本小区范围内）和该房屋地下室、屋顶部分的相关环境内容和相邻关系。甲方未在规定的时限内通知乙方和甲方未经批准擅自变更该房屋本条所列设计及相关环境建设的，乙方有权在房屋交付后15日内单方面解除本合同，乙方不行使单方面合同全的，视同接受规划、涉及变更以及由此引起的房价款的变更。合同另对房屋及原被告相关权利义务进行约定。该合同下方，甲方处有润建公司加盖公章，乙方有薛克富签字。 另：根据该合同补充条款，如果指定贷款银行审核认定乙方不符合贷款要求而拒绝房款或减少放贷，或要求乙方按购买第二套房或以上支付利息而乙方不愿贷款的，均属于合同规定的“乙方的原因”，因乙方又未书面甲方解除合同的，视为乙方放弃上述解除合同的权利，甲方有权解除合同或要求乙方应按合同第七条规定承担逾期付款违约责任。如因其他不可归责双方的原因，导致乙方未能或未能全部取得贷款的，双方应在约定的办结贷款手续期限到期后15日内就款项支付达成补充协议，到期未能达成补充协议的，而乙方又未书面甲方解除合同的，视为乙方放弃上述解除合同的权利，甲方有权解除合同或要求乙方应按合同相关条款承担逾期付款违约责任。合同第十七条（销售广告及宣传资料）替换为：乙方确认，甲方所制作的样板房及其样板区域以及小时有资料仅供展示和参考，与实际交付房屋可能存在一定差异，甲方所有广告、模型及宣传资料中的景观效果、建筑屋外立面及其色彩效果与实际建成后的景观、建筑物外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，最终以实际建成为准。乙方所购房屋面积、结构、装饰、设备标准均以本合同及其附件为准。甲方通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能也对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，但对房屋购买和房屋价格无重大影响。关于房屋交付，双方补充如下：乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续，如因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，视为因乙方原因导致未按时交付。关于规划、涉及变更部分，相关条款变更为：（2）、因本项目属于复杂多功能超高层楼宇，在实施过程中可能存在发生局部的调整。乙方同意，该项目除房屋结构形式、朝向之外的其他变化，乙方不得作为解除合同的理由，甲方有权根据项目需要进行合理设置和调整。（3）、乙方确定，签订本合同时，甲方已明确告知本小区范围内该房屋周围20米范围内和该房屋地下室、屋顶部分的变电站、配电房、垃圾房、变频水泵、通讯发射（接受）等电磁发射装置，通风机及产生噪声的通风口等公用设施及设备的情况，乙方对上述设施设备情况无异议。（4）、甲方对该项目红外线的环境及设施设备情况并无任何承诺，乙方已充分知晓并清除该房屋毗邻的楼宇、桥梁或道路、小区周边建筑物及其构建物对该房屋可能产生的影响（如灰尘、噪音等）并愿意接受。本合同签订后周边环境和配套设施设备的变化也不影响本合同的履行。合同正文条款与本补充条款不一致的，以本补充条款的规定为准。对补充协议各条款，乙方均已充分阅读，且在签约前就该全部条款与甲方进行充分协商，确认非格式条款。乙方确切理解本补充协议各条款之准确含义，并均表示接受和认同。该补充条款下端甲方处由润建公司盖章，乙方薛克富签字。 另：合同附件四的付款方法部分，双方约定为2010年9月12日前支付全部房价款的20%计465580元，在2010年9月30日前以商贷的方式支付全部房价款的80%计2230000元。 又查，被告已向原告支付购房款合计845580元，相关付款发票均系开给薛克富本人，房屋现尚未交付给被告。 审理中，原告提交《房屋交付通知使用书》一份，证明涉案房屋在2011年11月22日已经具备交房条件。原告另提交同一幢房屋相同房型成交价的情况说明，证明讼争房屋的价格与其他房屋有约10000元／平的差价，系在签订合同时基于空调机群与原告房屋位置较近的情况下，以价格优惠的形式对薛克富进行的补偿。 本案争议焦点，诉争合同是否应当解除。 被告认为原告存在严重的违约，合同应当解除。1、原被告约定由润建公司指定银行贷款，但润建公司一直未明确贷款银行，导致现薛克富因政策原因无法取得贷款，合同无法继续履行。2、润建公司未按约在2011年12月31日之前仍未交付房屋的。3、照片显示目前所造好的房屋空调外机就在主卧的窗外，与当时销售模型显示的状况是完全不一致的，对本案讼争房产的通风、采光、噪音等均有重大影响。 原告对此认为合同应当继续履行，不同意解除。1、薛克富系外地户口，故无法办理贷款是自身原因，且无法办理贷款情况下，双方协商变更了付款的方式，双方同意现金付款，薛克富也据此以现金形式另行支付了部分款项。2、根据补充条款，薛克富应当付清全部房款后方可与润建公司办理房屋交接手续，因薛克富未付清房款导致不能交房，润建公司不承担逾期交房责任。3、合同补充条款明确约定收房模型不作为合同的组成部分，润建公司已经在签订合同时明确告知讼争房屋周围20米范围之内的公用设施情况，双方在此基础上确定了房屋价格签订了合同。且当时考虑到临近中央空调的特殊性，润建公司在房屋价格上有所让步。通风采光噪音是否有重大影响薛克富未能举证，但润建公司实际也对噪音进行鉴定，是符合国家标准的。 以上事实，由《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》、收据、照片等证据以及原被告在庭审中的陈述附卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原被告签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》及相关附件、补充条款均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按相关约定履行合同，经变更后的条款以变更后的为准，不得擅自变更或解除合同。本案中，购买房屋的出资义务归属薛克富，其在付款义务及时间均已明确的情况下，应积极主动履行相关义务。双方在合同中虽未明确指定贷款银行，但贷款系付款方式，银行的选择及指定不具有唯一性。双方未明确指定贷款银行对薛克富继续履行合同义务并不能构成实质性障碍，且双方也未约定禁止薛克富自行选择贷款银行或由润建公司承担薛克富必然取得贷款的义务。另外根据合同补充条款，乙方未能取得贷款，到期未能达成补充协议的，乙方未书面甲方解除合同，视为放弃解除合同的权利。薛克富在未能贷款的情况下，在约定的付款期限后并未书面解除合同，而仍以现金形式支付部分款项。现薛克富以不能贷款主张解除合同的理由，本院难以支持。关于房屋交付，根据双方签订的补充条款，乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续。现争议房屋在2010年11月22日已经具备交付条件，而薛克富并未按约交付全部房款，故润建公司拒绝交付房屋有合同依据，薛克富以此为由解除合同，本院不予支持。关于空调机群距离房屋位置。双方的补充条款中约定，模型作为邀约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为双方确定权利义务的依据，最终以实际建成为准。故薛克富以空调机群与模型的位置不符为由主张解除合同，本院不予采信。至于通风采光，原告既不能证明现状通风、采光与双方约定存在不一致及不一致的程度，也不能证明相关程度对薛克富使用该房屋构成实质障碍，从而使得双方合同目的无法实现。且参照相应楼层的房屋差价，涉案房屋在双方知晓空调机群的情况下进行过相应的价格优惠。故薛克富以此为由主张解除合同，本院也不予支持。综上，薛克富应按约支付房款。薛克富未按约支付，已构成违约。原告诉请薛克富支付剩余欠款1950000元、违约金139779元（总房款2795580元＊5%）及逾期利息（从2010年10月16日到实际付款之日为止，以195万为本金，按照同期银行住房贷款利率计算），合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛克富于本判决生效之日起十日内支付原告苏州润建置业有限公司欠款195万元及逾期付款利息（其中195万从2010年10月16日算至本判决确定的履行之日，按照中国人民银行同期住房贷款利率计算）； 二、被告薛克富于本判决生效之日起十日内支付原告苏州润建置业有限公司违约金139779元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25446元，由被告薛克富负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行上述付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。 审 判 长  朱 云 人民陪审员  陈学珠 人民陪审员  蒋克勇 二〇一四年七月二日 书 记 员  李靖伟 第页共页