广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终12287号上诉人（原审被告、反诉原告)：韩某强，男，住所地：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：吴文燕，广东博研律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某云，男，住所地：州市惠阳区。委托诉讼代理人：万仰韬，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒，广东中熙律师事务所实习律师。上诉人韩某强因与被上诉人刘某云房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第1634号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。韩某强上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令返还押金290000元及租金145000元；3、刘某云承担上诉费。事实和理由：一、刘某云未实际交付厂房，韩某强无需支付租金。刘某云与韩某强签订《房屋租赁合同》后，刘某云并未向韩某强交付厂房，也未向韩某强交付大门钥匙，双方亦没有任何的交付手续和文件，刘某云没有证据证明已向韩某强交付了租赁厂房。韩某强交纳的5月电费，实际为电箱的空转产生的电费，系刘某云同意韩某强将租赁厂房转租和分租的情况下（双方签订的《房屋租赁合同》第五条第1项中有手写备注：“甲方同意办理2份租赁合同给乙方”），即使厂房尚未交付，韩某强同意支付电箱空转产生的电费。但韩某强支付的该笔电费，不等同于租赁厂房已经交付，只是作为韩某强转租和分租的对价。并且，租赁厂房并未产生任何水费，由此也可推出租赁厂房并未交付，所谓的电费，只是电箱空转产生的费用。原审法院认定刘某云己交付厂房，没有事实根据。韩某强无需向刘某云支付租金及电费。二、原审法院并未查明涉案房产是否存在产权证明。涉案房产为XXXX路XXXXX工业园X栋厂房，但刘某云提交的产权证明并无该栋厂房，且现场的厂房栋数与产权证明的厂房栋数不一致，韩某强向原审法院申请向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局调取涉案厂房的产权信息资料，但原审法院并未依法调取相关材料，直接认定涉案厂房办理了房地产权证，属于查明事实不清。三、刘某云违反合同约定，未交付厂房，先行违约。刘某云违反合同约定，未交付厂房，并于2015年8月擅自将厂房出租给第三人使用，双方的《房屋租赁合同》已无法继续履行。因刘某云的原因，导致双方的《房屋租赁合同》无法继续履行，韩某强无需支付赔偿金。四、原审判决赔偿金明显过高，超出法律规定的标准。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原审法院判决驳回韩某强请求返还押金（即2个月的租金）的请求，实际上已经是一种惩罚性的赔偿，刘某云在2015年8月即将租赁厂房出租第三人，并未产生损失，原审法院判决韩某强另行赔偿3个月的租金，没有事实依据。原审判决韩某强一共需支付5个月的租金作为赔偿金，赔偿金额明显过高，超出法律规定的标准。综上，刘某云违反合同约定，未交付厂房，原审法院判决韩某强支付租金、赔偿金及电费没有事实和法律依据，且原审法院未查明涉案厂房的是否具有产权证，直接认定《房屋租赁合同》的法律效力，明显不妥。原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判或发回重审。刘某云辩称,刘某云已经实际交付厂房，韩某强应该支付租金。韩某强从未提交任何证据证明刘某云未交付厂房给韩某强，更未提交证据证明其曾经催促过刘某云交付厂房。而刘某云通过本律师发函催促韩某强缴纳租金时，韩某强也未提出刘某云未实际交付厂房。且在一审时刘某云提交的证据证明韩某强缴纳了2015年5月份的电费，并且将涉案厂房转租给第三方，这些说明韩某强已经实际接收了涉案厂房。至于韩某强在上诉状中声称的缴纳的违约电费为基本电费，与双方签订的租赁合同附件一供电合同的约定不符，在附件一供电合同中，双方约定基本电费为315千伏安X24元，即7560元，而韩某强2015年5月份缴纳给刘某云的电费是10000元，超过了基本电费，因此，韩某强在上诉状中声称的其缴纳的2015年5月的电费为基本电费完全是违背基本事实。原审法院已经查明涉案房产是存在产权证明，双方签订的租赁合同是有效的。韩某强从一审至今从未提出因涉案房产无房产证而合同无效，说明韩某强是明知涉案房产有房产证。由于签订合同时的疏忽，将涉案房产写为X栋厂房，该X栋厂房是涉案厂房在当地的俗称，其实质在房产中心登记为9栋厂房，一审时刘某云提交了厂房业主出具的声明，也说明了双方签订的合同中表明的X栋厂房就是产权登记资料里写明的9栋厂房。原审判决的赔偿金并不高，甚至还不足以弥补刘某云的损失。韩某强一审中从未主张违约金过高。为了签订和履行涉案租赁合同，刘某云曾经支付给中介相当一个月的租金的中介费，并且根据韩某强的要求对涉案厂房进行简单的改建和装修。由于韩某强的违约，造成厂房空置好几个月，才再次出租。而刘某云在厂房空置的几个月期间，要缴纳租金给业主，在此期间刘某云蒙受巨大经济损失，因此，差点造成业主与刘某云解约。因此，原审判决的赔偿金是根据双方签订的合同判决的，符合合同的约定，也符合目前深圳市房地产租赁合同俗称的两押一租三赔的商业惯例。刘某云向一审法院起诉请求：l、确认刘某云、韩某强于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月6日解除；2、韩某强支付刘某云20**年6月份电费16266．94元；3、韩某强支付刘某云20**年7月份租金145000元；4、韩某强支付刘某云20**年7月份电费7938元；5、韩某强支付刘某云20**年8月份的租金(145000／30×6=29000元)；6、韩某强支付刘某云赔偿金435000元(145000×3=435000元)；7、本案诉讼费用全部由韩某强承担。韩某强向一审法院反诉请求：1、解除刘某云、韩某强于2014年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、刘某云返还韩某强押金290000元及首月租金145000元；3、刘某云负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月26日，刘某云、韩某强签订了《房屋租赁合同》，刘某云将位于深圳市宝安XXXX路XXXXX工业园XX栋厂房出租给韩某强，租期自2015年5月1日起至2019年9月9日止，租金每月145000元；签订合同时，韩某强须支付2个月履约保证金290000元和首月租金145000元；装修免租期31天，自2015年5月1日起至6月1日止，免租期内免交租金，但水电费、基本电费等杂费应按合同约定缴纳；韩某强应于每月5日前支付当月租金和已用水电费与其他杂费，若韩某强拖延三十天，刘某云有权解除本租赁合同，押金不予退还；韩某强应付清所欠各项费用，并赔偿刘某云三个月租金。刘某云、韩某强同时还签订了《供电合同》、《供水合同》及《工业大楼管理规章制度》等合同附件，其中《供电合同》约定，韩某强应向刘某云缴纳100000元用电押金，韩某强除每月支付正常电费外，另加5%变损及设施损耗、维修费用。签订合同后，韩某强向刘某云支付了履约保证金290000元、首月租金145000元。刘某云向韩某强交付了涉案厂房。2015年6月19日，韩某强向刘某云支付了涉案厂房2015年5月电费13070元。因韩某强未依约支付2015年7月、8月厂房租金及6月、7月电费（2015年6月、7月电费分别为15492.32元、7560元，另加5%损耗分别为16266.94元、7938元），刘某云于2015年8月6日向韩某强送达《律师函》，通知韩某强解除涉案合同并付清尚欠款项。此后，刘某云收回了涉案厂房。另查，涉案厂房办理了房地产权证（证号：深房地字第500031XX**），权利人深圳市沙井沙四股份合作公司。权利人同意刘某云转租涉案厂房给韩某强。一审法院认为，刘某云、韩某强签订的《房屋租赁合同》以及《供电合同》等合同附件合法有效，双方应依约全面履行合同义务。韩某强于2015年6月19日向刘某云支付了2015年5月涉案厂房电费，可以证明刘某云向韩某强移交了涉案厂房。韩某强违约迟延支付刘某云7月份厂房租金超过三十天，刘某云通知韩某强解除涉案合同，符合合同约定，一审法院因此确认涉案《房屋租赁合同》于2015年8月6日解除。韩某强尚应支付刘某云涉案厂房2015年7月份租金145000元、8月份租金29000元(145000元／30天×6天)；支付刘某云20**年6月电费16266.94元、7月电费7938元；赔偿刘某云损失435000元(145000元/月×3个月)。因韩某强违约，其要求刘某云返还押金（履约保证金）的反诉请求，一审法院予以驳回。刘某云向韩某强移交了涉案厂房，韩某强向刘某云支付厂房租金系其应履行的合同义务，因此，韩某强要求刘某云返还厂房租金的反诉请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘某云、韩某强于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月6日解除；二、韩某强应于判决生效之日起三日内支付刘某云涉案厂房2015年7月份租金145000元、8月份租金29000元；三、韩某强应于判决生效之日起三日内支付刘某云涉案厂房2015年6月电费16266.94元、7月电费7938元；四、韩某强应于判决生效之日起三日内赔偿刘某云4350**元；五、驳回韩某强全部反诉请求。本诉案件受理费5066元、本诉保全费3686元、反诉受理费3912.50元，由韩某强负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，刘某云主张韩某强已接受房屋并转租给案外人，提供了韩某强于2015年5月29日出具的《收据》为证，收据记载：今收到孙某光租用XX厂房定金50000元，签合同时间为6月5日前。韩某强对该收据的真实性不予认可，但在本院指定的期间内未提出司法鉴定申请。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁物的合法性问题，出租人刘某云主张涉案租赁物为合法建筑物，其提供了产权登记证书及业主出具的声明予以证明，韩某强对此不予认可，但未提供充分的相反证据予以证明，原审法院采纳刘某云的主张并认定涉案房屋租赁合同合法有效并无不当，本院予以确认。关于房屋是否交付的问题，根据查明的事实，韩某强在合同签订后于2015年4月28日支付履约保证金290000元、2015年5月14日支付首月租金145000元，于2015年6月19日又支付了5月份电费13070元，且还于2015年5月29日出具收据收取了案外人的租房定金50000元，原审法院认定涉案房屋已交付有事实依据，本院予以确认。韩某强主张涉案房屋未交付理据不足，本院不予采纳。关于违约责任的问题，韩某强拖欠租金超过三十天，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。刘某云已于2015年8月6日收回涉案房屋，刘某云未提供证据证明其收取的履约保证金不足以弥补其损失，其请求韩某强再赔偿三个月租金缺乏事实依据，本院对该请求不予支持。综上所述，韩某强的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第1634号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法沙民初字第1634号民事判决第四项；三、驳回被上诉人刘某云的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5066元、保全费3686元，合计8752元，由韩某强负担5000元，刘某云负担3752元；反诉案件受理费3912.50元，由韩某强负担；二审案件受理费14413.84元，由韩某强负担94413.84元，刘某云负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一六年十二月九日本件与原本核对无异书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。