浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5108号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司桐庐支行。住所地：浙江省桐庐县城广场路***号。
代表人：邵怡宁，该行行长。
委托代理人（特别授权代理）：李琳夏，该行员工。
被上诉人（原审被告）：王仙兰，女，1963年4月15日出生，汉族，住浙江省仙居县。
原审被告：应丹丹，女，1984年4月7日出生，汉族，住浙江省仙居县。
原审被告：卢金土，男，1962年11月9日出生，汉族，住浙江省磐安县。
原审被告：杨爱妹，女，1965年10月19日出生，汉族，住浙江省磐安县。
原审被告：杭州嘉威房地产开发有限公司。住所地：浙江省桐庐县江南镇三联东路*号。
法定代表人：徐子权。
原审被告：应建红，男，1975年7月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
原审被告：潘怀祖，女，1978年9月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
上诉人中国工商银行股份有限公司桐庐支行（以下简称工行桐庐支行）为与被上诉人王仙兰、原审被告应丹丹、卢金土、杨爱妹、杭州嘉威房地产开发有限公司（以下简称嘉威公司）、应建红、潘怀祖金融借款合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2016）浙0122民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年9月6日，工行桐庐支行与王仙兰、嘉威公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：王仙兰以购买桐庐县产为由向工行桐庐支行申请借款120万元，借款期限为2012年9月6日至2027年9月6日；贷款利率为浮动贷款利率方式，每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款年利率为5.895000%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率下调10%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月最后一日；逾期还款利息按合同约定贷款利率加收40%确定；若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿付贷款本息的，工行桐庐支行有权宣布本合同项下的借款本息全部或部分提前到期；上述借款以预登记在王仙兰名下的坐落于桐庐县产提供抵押担保。嘉威公司自愿为上述借款提供阶段性连带责任保证，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且工行桐庐支行收到他项权证之日止。2012年8月6日，应丹丹、卢金土、杨爱妹各出具共同还款承诺书一份，承诺对《个人购房借款/担保合同》项下的全部债务承担共同还款责任。王仙兰提供抵押担保的期房依法办理了预抵押登记。工行桐庐支行依约向王仙兰发放了贷款120万元。2013年2月25日，工行桐庐支行（贷款人）与嘉威公司（保证人）签订补充协议，约定：保证人承担保证责任在满足包括但不限于正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2014年9月20日，工行桐庐支行与应建红、潘怀祖签订最高额保证合同一份，应建红、潘怀祖承诺：为在2011年1月20日至2014年12月30日期间发生的最高额7400万元内的，向被嘉威公司购买由其开发的江南水乡的房产而向工行桐庐支行贷款的借款人的借款提供连带保证责任担保，担保范围包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证期限为主合同项下的借款期限届满之次日起两年，宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年，并承诺放弃先诉抗辩权。自2015年8月7日起，王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹未能按约足额偿还贷款本息，工行桐庐支行依约宣布贷款全部到期，并向王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹邮寄合同提前到期通知书，要求王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹在2015年12月18日前偿还全部贷款本息。截止2015年11月5日，王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹尚欠工行桐庐支行借款本金1042393.02元及利息19389.17元。王仙兰抵押担保的桐庐县产，目前尚未建成交付。
原审法院审理认为：案涉《个人购房借款/担保合同》、《补充协议》及《最高额保证合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应遵照履行。合同签订后，工行桐庐支行已依约履行发放贷款义务。因王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹未按约定归还借款本息，工行桐庐支行有权根据合同约定宣布借款提前到期，王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹依法应当偿付工行桐庐支行借款本金及利息。工行桐庐支行请求确认对提供预抵押担保的商品房处置后的价款享有优先受偿权，而提供抵押担保的商品房目前未竣工交付，尚不具备办理现实抵押登记的条件，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设定，经依法登记，发生法律效力。现系争房产仅进行了预抵押登记，未能推进至正式抵押登记，抵押权预告登记权利人并没有现实的抵押权，故对工行桐庐支行请求对合同项下的在建商品房处置后的价款享有优先受偿权的诉请，该院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，未经预告登记的权利人同意，预告登记具有排除之后他人物权变动的保全效力，抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和在具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权。正因为未办理抵押登记，嘉威公司还处在约定的应承担阶段性连带责任保证担保期内，工行桐庐支行的债权到期后，嘉威公司应承担连带保证担保责任，故对工行桐庐支行该项诉请予以支持。应建红、潘怀祖应按《最高额保证合同》的约定，承担连带责任保证，案涉借款有多个保证人，各保证人间未约定保证份额，各保证人均应承担连带责任，均负有担保全部债权实现的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹于判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司桐庐支行借款1042393.02元，支付算至2015年11月5日止的利息19389.17元及按合同约定自2015年11月6日起计算至借款还清之日止的利息；二、杭州嘉威房地产开发有限公司在完成涉案商品房抵押权登记前对上述款项承担连带清偿责任；三、应建红、潘怀祖对第一项判决所确定的款项承担连带清偿责任。四、驳回中国工商银行股份有限公司桐庐支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14356元，财产保全费5000元，合计19356元，均由王仙兰、应丹丹、卢金土、杨爱妹、杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红、潘怀祖负担。
上诉人工行桐庐支行不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院判决驳回上诉人主张的优先受偿权，看似符合现行法律法规的有关规定，但损害了上诉人的合法权益，显失公平。一、在建房屋上设定的抵押权应当受到保护。担保法司法解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”上述法律条文中提到“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋”只要经过登记，抵押认定有效，何况本案涉案房产已完成结顶，并且也办理过登记。《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，在建房屋上设定的抵押权应当受到保护。因涉案债务人未履行还款义务，根据《物权法》第一百七十九条的规定，工行桐庐支行有权就该抵押房产处置所得享有优先受偿权。二、不支持预抵押登记优先受偿权，会造成不必要的讼累。一审法院提到“抵押权预告登记权利人在其债权未清偿前和具备办理抵押登记条件时，有权请求办理抵押登记，并可另行主张抵押权以实现其债权”，这在执行中就会碰到问题。法院在执行处置这套房产时，势必要求债权人另案诉讼取得抵押优先受偿权的判决，才会在拍卖款中优先支付银行的债权，但由此造成了不必要的诉累，对当前紧张的司法资源造成不必要的影响，而王仙兰获得房屋所有权和工行桐庐支行获得抵押权仅仅是时间问题。三、未办理正式抵押登记并非工行桐庐支行过错，应保护无过错方权益。涉案房屋已办理预抵押登记，工行桐庐支行也已经发放贷款，按揭贷款也已经履行多年，至今未办理正式抵押登记手续，原因也并非在工行桐庐支行，工行桐庐支行对涉案房产处置所得应享有优先受偿权。如果判决银行丧失预告登记的优先受偿权，那么将会产生一系列的金融风险，一方面如果预抵押登记没有优先权，银行对不动产失去了优先受偿的权利，而另一方面房产开发公司作为保证人实际上很可能早已失去保证能力，银行的债权面临的风险是空前巨大的。为维护银行业的合法权益，特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第四项，改判工行桐庐支行对王仙兰位于桐庐县江南镇窄溪大桥边的江南水乡34幢102室处置所得享有优先受偿权并由王仙兰承担二审的诉讼费用。
被上诉人王仙兰、原审被告应丹丹、卢金土、杨爱妹、嘉威公司、应建红、潘怀祖未作答辩。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案二审的争议焦点是工行桐庐支行是否对已进行预抵押登记的案涉期房享有优先受偿权。房屋预抵押登记并不等同于房屋抵押登记，两者产生的法律后果并不相同。工行桐庐支行作为案涉期房预抵押登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对案涉期房办理抵押权登记的请求权，但并非对案涉期房享有抵押权。在案涉期房进行抵押登记之前，相应的抵押权并未设立，亦不产生相应的物权效力，工行桐庐支行关于对案涉期房享有优先受偿权的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，工行桐庐支行的上诉理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14356元，由中国工商银行股份有限公司桐庐支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程雪原
审 判 员 陈 剑
代理审判员 张 蕊
二〇一七年一月二十日
书 记 员 周 翔