北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
2015年海民初字第00811号
原告（反诉被告）北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司，住所地北京市海淀区阜成路81号院1号楼601室。
注册证号：110108013381526
法定代表人林凤水，总经理。
委托代理人张笑莉，北京市墨风律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京姚氏宾馆有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号。
注册证号：110108007895274
法定代表人姚海燕，经理。
委托代理人王某，女，该宾馆经理。
委托代理人潘某，男，该宾馆副经理。
原告（反诉被告）北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司（以下简称玉渊潭物业第七分公司）与被告（反诉原告）北京姚氏宾馆有限公司（以下简称姚氏宾馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员许暘独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玉渊潭物业第七分公司之委托代理人张笑莉与被告（反诉原告）姚氏宾馆公司之委托代理人王某、潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉渊潭物业第七分公司诉称，2010年9月20日，北京裕宝商贸中心与北京裕丰宾馆有限公司签订《房屋使用协议》。2011年12月6日，北京裕宝商贸中心与姚氏宾馆公司签订《补充协议》，约定乙方名称变更为姚氏宾馆公司，原房屋使用协议内容及条款不变，由其继续履行至房屋使用协议终止。2012年8月23日，我公司与北京裕宝商贸中心及姚氏宾馆公司三方共同签订《合同变更协议书》，约定由我公司取代北京裕宝商贸中心承担起原作为合同甲方应承担的责任、权利、义务，原房屋使用协议条款不变，后姚氏宾馆公司一直实际使用争议房屋至今。但自2014年7月10日起，姚氏宾馆公司拖欠水电费，自7月20日起拖欠房屋使用费。经我公司多次催促，至今其仍未缴纳。现起诉要求姚氏宾馆公司将北京市海淀区阜成路44号院内一号楼南部二层、三层房屋腾退，并将上述房屋交还给我公司；姚氏宾馆公司按每天1216.8元的房屋使用费标准支付自2014年7月20日至实际腾退之日止的房屋使用费；姚氏宾馆公司按拖欠房屋使用费每日3%的标准支付自2014年7月21日至向我公司实际交纳房屋使用费之日止的滞纳金；姚氏宾馆公司支付自2014年7月10日至2014年10月10日拖欠的水费3160.4元、电费23309.7元；姚氏宾馆公司支付2014年9月20日至10月31日的卫生垃圾费348元；姚氏宾馆公司承担本案诉讼费。
姚氏宾馆公司辩称，玉渊潭物业第七分公司无权要求提前解除合同。造成我公司自2014年7月20日没有交纳相关费用的主要责任在玉渊潭物业第七分公司，2014年2月28日，玉渊潭物业第七分公司就单方提出要求提前解除合同，并且采取相关措施，堵塞进入宾馆的唯一通道，导致无法经营。我公司在接到上述通知后，积极与其进行协商，但至今没有人接待和解决。我公司无法经营的情况下，仍然坚持交纳了2014年2月28日至7月20日各项费用。玉渊潭物业第七分公司起诉要求赔偿损失没有任何依据，因其的通知违反了双方签订的合同，合同约定双方在合同履行期间，因国家征用土地或者有关部门征用土地才能不赔偿任何费用，目前玉渊潭物业第七分公司没有提出任何上述手续，故玉渊潭物业第七分公司的行为属于恶意提前解除合同，给我公司造成重大经济损失应由其赔偿。我公司不同意腾退房屋，不同意给付垃圾费、水电费等。自2014年2月28日通知解除合同后，我公司根本无法经营，造成经营损失。根据法律规定，我公司要求玉渊潭物业第七分公司继续履行租赁义务，延长我公司无法经营这部分时间的租赁期限。现我公司提出反诉，要求玉渊潭物业第七分公司恢复涉诉房屋屋经营环境和经营设施，继续履行房屋租赁协议的义务；玉渊潭物业第七分公司赔偿恶意终止合同造成的经济损失270万元，其中转让费80万元，装修费50万元，经营损失140万元；玉渊潭物业第七分公司承担本案诉讼费。
玉渊潭物业第七分公司对姚氏宾馆公司的反诉辩称，因双方的合同目前已到期，故不可能继续履行合同。转让费并非我方收取，不同意赔偿。不同意姚氏宾馆公司全部反诉请求。合同约定乙方逾期20天没有交纳使用费的，甲方有权收回房屋。因姚氏宾馆公司违反合同约定，不交纳费用，已视为合同解除，我方有权收回房屋。
经审理查明，2010年9月20日，北京裕宝商贸中心（甲方）与北京裕丰宾馆有限公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方负责北京市海淀区阜成路44号院内的房屋出租及管理；乙方为该院内一号楼南部二层、三层（以下简称一号楼南部二层、三层房屋）的使用者，建筑面积1014平方米；房屋使用期限自2010年9月20日起至2014年12月19日止，使用期四年零三个月；每年房屋使用费为444132元；房屋使用费为上付款方式，季付，即2010年9月20日、2010年12月20日......；房屋使用费结缴日起，乙方逾期二十天未交房屋使用费的，视为乙方自动解除房屋使用协议，甲方收回其使用房屋，乙方按本房屋使用协议第六条第6.1及6.2款规定承担违约责任；房屋使用期满后，乙方应将所使用房屋交还甲方，甲方同时收回房屋使用权；本房屋使用协议签订之日，乙方必须向甲方交纳37000元整，作为履行房屋使用协议的风险抵押金。房屋使用期满，乙方无违约情节，则甲方退还乙方交纳的风险抵押金（不计利息）；在房屋使用期限内，水、电费每月按水、电表的实际用量收取费用，即北京裕宝商贸中心物业部每月下发的水、电费缴纳通知单，乙方在3日内将全部费用上交到甲方财务部（水、电费价格随国家的调整而调整）；乙方每年应向甲方交纳卫生、垃圾费3000元，随每年9月份的房屋使用费一同交付；甲方享有对乙方使用房屋的管理权；乙方可在房屋使用期内对使用房屋进行装修，但装修方案需书面报请甲方批准，乙方搬走时不得就装修改造等费用要求甲方进行赔偿，乙方若对其装修部分进行拆除，应报请甲方监督，并使之恢复原状，不得损害原房屋结构及装修面貌；房屋使用期满后除甲方提供的设备、设施外，乙方必须按时搬出全部物件，房屋使用协议终止之日起3日后仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权处理；如延误，乙方应赔偿由此给甲方造成的经济损失；如乙方不按第三条第3.3条款规定的时间向甲方支付房屋使用费，甲方将核实逾期天数向乙方追缴滞纳金，滞纳金的标准为所欠房屋使用费的3%天，乙方逾期20天仍不缴纳房屋使用费及滞纳金的，则甲方有权终止乙方对该房屋的使用权。落款处乙方北京裕丰宾馆有限公司法定代表人处签字为”姚海燕”。
2011年12月6日，北京裕宝商贸中心（甲方）与姚氏宾馆公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方将原房屋使用协议书中北京裕丰宾馆有限公司名称变更为姚氏宾馆公司，房屋使用协议书内容及条款不变，由姚氏宾馆公司继续履行至房屋使用协议终止。落款处乙方姚氏宾馆公司法定代表人处签字为”姚海燕”。
2012年8月23日，北京裕宝商贸中心（甲方）、姚氏宾馆公司（乙方）及玉渊潭物业第七分公司（丙方）签订《合同变更协议》，约定自2012年9月15日起，丙方玉渊潭物业第七分公司取代甲方北京裕宝商贸中心，承担所有原甲方应承担的责任、权利、义务；原甲方北京裕宝商贸中心与乙方姚氏宾馆公司签订的合同条款不变，此变更协议签订后，丙方承担原甲、乙双方所签订合同的全部条款。
2013年12月12日，姚氏宾馆公司交纳2013年9月20日至2014年9月19日垃圾清运费3000元。庭审中，玉渊潭物业第七分公司主张姚氏宾馆公司应给付2014年9月20日至10月31日卫生垃圾费348元。姚氏宾馆公司交纳自2014年6月20日至2014年7月19日租金37011元。
双方签订的房屋使用协议已于2014年12月19日期限届满，双方未继续签订租赁协议。审理中，玉渊潭物业第七分公司提交北京市海淀区玉渊潭农工商总公司于2014年6月4日出具的授权书，证明其作为海淀区阜成路44号房屋的所有权人，授权玉渊潭物业第七分公司经营管理房屋，并承担经营管理期间的债权债务，授权期限自2012年10月1日至2017年12月31日止。姚氏宾馆公司表示授权书真实性无法确定，但对诉争房屋产权单位系北京市海淀区玉渊潭农工商总公司无异议。
现玉渊潭物业第七分公司要求姚氏宾馆公司腾退一号楼南部二层、三层房屋，并按日1216.8元的标准支付自2014年7月20日至实际腾退房屋时的使用费，并按每日房屋使用费的3%标准支付自2014年7月21日至实际缴纳之日的滞纳金。对此，姚氏宾馆公司提交2014年2月18日，玉渊潭物业第七分公司向其的《致函》，载明：”由于客观原因，我单位现已决定提前解除与贵单位的房屋租赁关系，望贵单位予以谅解。请贵单位务必在2014年2月18日前与我单位就《房屋租赁协议》的解除事宜进行商榷。”姚氏宾馆公司称收到上述函件后想就合同解除事宜与玉渊潭物业第七分公司协商，但未果。并称2014年2月玉渊潭物业第七分公司将临近宾馆的阜成路44号院西侧门封闭，导致宾馆客流量大量减少，致使其无法经营，玉渊潭物业第七分公司存在违约行为。并提交照片11张，证明封门情况。玉渊潭物业第七分公司对2014年2月18日函件真实性无异议，但称上述致函仅为协商函，后双方未就合同解除达成合意，合同亦继续履行，且姚氏宾馆公司后又缴纳房屋使用费至2014年7月19日。并提交2014年8月1日封门施工照片及阜成路44号院正门照片1张及姚氏宾馆公司于2014年8月8日向其致函1份，记载”：2014年2月份，贵单位将院内西侧铁门关闭，只留一小门供进出，2014年7月底，贵单位又将此小门关闭，完全不得进出...宾馆经营受到严重影响，客流量大幅下降...。”玉渊潭物业第七分公司称出于安全考虑，西侧门于2014年上半年封闭，但留有小门可通行，后于2014年8月将小门封闭，西侧门非进出唯一通道，并未影响姚氏宾馆公司使用涉诉房屋，且双方合同中未就阜成路44号院西侧门使用进行约定。姚氏宾馆公司称西侧门系2014年2月封闭，《致函》中的小门系指”通往楼梯的门，不能进入宾馆大厅”。
庭审中，玉渊潭物业第七分公司提交的2014年7月至11月阜成路44号院水费发票、专用票据、来账凭证及电费发票、凭证、缴费通知书，要求姚氏宾馆公司给付水费、电费。姚氏宾馆公司对上述水、电费票据真实性无异议，对关联性提出异议，表示上述票据缴费主体均非玉渊潭物业第七分公司，且票据中不能反映出该公司应缴纳之具体数额。
姚氏宾馆公司要求玉渊潭物业第七分公司赔偿其装修损失50万元，并提交2011年11月10日《淮安宏业装修合同》、《装饰工程总价结算书》，其中《淮安宏业装修合同》载明工程价款97万元，《装饰工程总价结算书》载明总造价679037.68元。玉渊潭物业第七分公司对上述证据关联性提出异议。
姚氏宾馆公司主张玉渊潭物业第七分公司赔偿经营收入损失140万元，提交2013年7月至9月客房报表等文件。玉渊潭物业第七分公司对上述证据真实性提出异议，表示上述证据系单方制作。
姚氏宾馆公司主张玉渊潭物业第七分公司赔偿其转让费80万元，但未向本院提交相应证据。
经询，双方均确认玉渊潭物业第七分公司向姚氏宾馆公司交付之涉诉房屋系空房。现玉渊潭物业第七分公司处有姚氏宾馆公司风险抵押金37000元，对此，姚氏宾馆公司主张应予退还，玉渊潭物业第七分公司主张待姚氏宾馆公司结清相关费用后同意退还。
本院于审理期间对北京市海淀区阜成路44号院内涉诉房屋出入口进行了现场勘验，现阜城路44号院西侧门确已封闭，但西侧门非进出涉诉房屋唯一出入口。
另，玉渊潭物业第七分公司提交2014年8月25日向姚氏宾馆公司发出的《催款通知书》、2014年11月28日《腾退房屋通知书》，姚氏宾馆公司表示未收到上述两份通知书。姚氏宾馆公司提交2014年3月29日向玉渊潭物业第七分公司发出的《补偿申请》，玉渊潭物业第七分公司表示未收到上述申请。姚氏宾馆公司提交拍摄于2015年1月4日涉诉房屋一层照片3张，证明阜成路44号院内其他房屋正在装修。玉渊潭物业第七分公司对上述照片关联性提出异议。
上述事实，有当事人陈述、房屋使用协议、补充协议、合同变更协议、照片、淮安宏业装修合同、装饰工程总价结算书、房屋使用费记账联及明细、卫生费记账联及收款通知书、授权书等证据在案佐证。
本院认为，北京裕宝商贸中心与北京裕丰宾馆有限公司签订的《房屋使用协议》、北京裕宝商贸中心与姚氏宾馆公司签订的《补充协议》及北京裕宝商贸中心、姚氏宾馆公司及玉渊潭物业第七分公司签订的《合同变更协议》均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。合同当事人均应按约定履行各自的义务。姚氏宾馆公司辩称因玉渊潭物业第七分公司2014年2月18日致函解除合同，并封门致使其无法经营，玉渊潭物业第七分公司存在违约行为，要求继续履行合同、赔偿营业损失一节，庭审中，双方对阜成路44号院西侧门封闭一事各执一词，根据姚氏宾馆公司提交的证据，本院现不足以认定其主张的封门时间。且即便如姚氏宾馆公司陈述阜成路44号院西侧门于2014年2月完全封闭，但双方在合同中未就西侧门进行约定，且根据本院现场勘验，西侧门并非进入诉争房屋唯一出入口。故本院对姚氏宾馆公司主张因封门致使其无法经营之辩称，本院不予采信。经法庭询问，双方均陈述未就合同解除一事达成合意，姚氏宾馆公司继续使用涉诉房屋至今，并交纳了部分费用，可视为双方默认合同继续履行至期限届满。故姚氏宾馆公司主张玉渊潭物业第七分公司存在提前解除合同之违约行为的辩称，本院不予采信。综上，姚氏宾馆公司反诉要求玉渊潭物业第七分公司继续履行合同并赔偿其经营损失之请求，无事实及法律依据，本院不予支持。就姚氏宾馆公司反诉赔偿其转让费一节，未提交相应证据予以证明该费用已实际支出，且《补充协议》中载明：”北京裕丰宾馆有限公司名称变更为北京姚氏宾馆有限公司，”《房屋使用协议》北京裕丰宾馆有限公司及《补充协议》姚氏宾馆公司法定代表人签字处均系”姚海燕”，故姚氏宾馆该项诉讼请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。就姚氏宾馆公司反诉赔偿其装修费一节，《房屋使用协议》中已约定履行期限并载明：”乙方搬走时不得就装修改造等费用要求甲方进行赔偿”，现合同履行期限已届满，姚氏宾馆公司主张赔偿装修损失50万元，不符合合同约定，本院不予支持。
现双方约定的租赁期限届满，《房屋使用协议》已经终止，且双方未再续签合同，故姚氏宾馆公司应在租赁期间届满后将一号楼南部二层、三层房屋返还玉渊潭物业第七分公司。现玉渊潭物业第七分公司要求姚氏宾馆公司腾退一号楼南部二层、三层房屋的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。
现玉渊潭物业第七分公司主张姚氏宾馆公司给付其自2014年7月20日至实际腾退之日房屋使用费，现双方均认可费用房屋使用费交纳至2014年7月19日，自2014年7月20日至2014年12月19日系双方合同约定租赁期限，姚氏宾馆公司应按双方约定交纳房屋使用费。同时，因租赁期限届满后，姚氏宾馆公司继续使用一号楼南部二层、三层房屋，故姚氏宾馆公司应向玉渊潭物业第七分公司支付相应使用费用。综上，本院对玉渊潭物业第七分公司要求姚氏宾馆公司按照每日1216.8元之标准支付自2014年7月20日至2014年12月19日房屋使用费及支付自2014年12月20日至实际腾退房屋之日止的使用费，本院均予以支持。关于玉渊潭物业第七分公司主张给付水费、电费之诉请，根据双方合同约定，作为房屋使用人的姚氏宾馆公司确应交纳其使用房屋期间发生的水费、电费，但根据玉渊潭物业第七分公司提交的现有证据，本院无法确认姚氏宾馆公司应缴纳之具体数额，故对玉渊潭物业第七分公司该项诉讼请求本院不予支持。就玉渊潭物业第七分公司主张姚氏宾馆给付自2014年9月20日至2014年10月31日卫生、垃圾费，符合双方约定，本院予以支持，但具体数额，本院将依据双方合同约定及主张天数予以判定，超出部分，本院不予支持。
现玉渊潭物业第七分公司主张姚氏宾馆公司按照日房屋使用费3%的标准向其给付自2014年7月21日至实际交纳之日的滞纳金，双方在合同中已明确约定滞纳金，故对玉渊潭物业第七分公司主张姚氏宾馆公司按照日房屋使用费3%的标准向其给付自2014年7月21日至2014年12月19日的滞纳金，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。玉渊潭物业第七分公司要求给付2014年12月20日至实际缴纳之日滞纳金，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第二百三十五条，判决如下：
一、北京姚氏宾馆有限公司于本判决生效后十日内将其承租的位于北京市海淀区阜成路四十四号院内一号楼南部二层、三层房屋腾退并交还北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司；同时，北京姚氏宾馆有限公司按照每日一千二百一十六元八角之标准支付自二Ｏ一四年七月二十日起的房屋使用费，至其将上述房屋交还之日止；
二、北京姚氏宾馆有限公司于本判决生效后十日内按照日租金一千二百一十六元八角百分之三之标准支付自二Ｏ一四年七月二十日起至二Ｏ一四年十二月十九日止滞纳金；
三、北京姚氏宾馆有限公司于本判决生效后十日内给付北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司自二Ｏ一四年七月二十日起至二Ｏ一四年十月三十一日的卫生、垃圾费三百四十五元二角；
四、驳回北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司其他诉讼请求；
五、驳回北京姚氏宾馆有限公司反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千七百零八元，由北京玉渊潭物业管理集团有限公司第七分公司负担二百九十元，已交纳；由北京姚氏宾馆有限公司负担一千四百一十八元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费一万四千二百元，由北京姚氏宾馆有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 许 暘
二〇一五年二月十一日
书 记 员 刘晓晖