湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终267号
上诉人（原审被告）张家界昭阳商贸有限责任公司。
法定代表人李保英，该公司总经理。
委托代理人孙逢国，男，1953年8月9日出生，汉族，张家界昭阳商贸有限责任公司职工。
被上诉人（原审原告）黄放阳，男，1958年10月21日出生，汉族。
委托代理人刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。
上诉人张家界昭阳商贸有限责任公司因与被上诉人黄放阳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一五年十月十八日作出的（2015）邵东民初字第1582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，张家界昭阳置业有限责任公司（以下简称昭阳置业公司）成立于2002年8月14日，法定代表人为安英雄，黄放阳是其中八个股东之一。2006年7月24日张家界昭阳置业有限责任公司变更为自然人独资有限责任公司，法定代表人为李利如，黄放阳等股东将股份全部转让给李利如，退出公司。2011年6月30日该公司又更名为张家界昭阳商贸有限责任公司，性质为自然人独资，法定代表人为李保英。2005年12月18日，黄放阳之子黄春韩在昭阳置业公司竞拍到A栋1层109号门面，总价款为352000元，黄放阳用其在昭阳置业公司的应退股金抵清购房款，昭阳置业公司将该房屋交付给黄放阳，黄放阳一直使用和管理该房屋，但未办理产权登记手续。2007年5月28日，中国农业发展银行张家界市分行营业部（以下简称农发行张家界营业部）与昭阳置业公司签订最高额抵押合同，昭阳置业公司以其坐落在城区副食品大市场的房屋所有权证号为张房证字第039413号、第039415号（包括黄放阳购买的A栋1层109号房屋的）、第03416号房屋作抵押，为湖南西部万农生物有限责任公司（以下简称万农公司）向农发行张家界营业部借款190万元提供抵押担保，并于2007年7月9日在张家界市房地产管理局办理了抵押登记手续；2007年5月28日，农发行张家界营业部又与昭阳置业公司签订抵押合同，置业公司以其坐落在城区副食品大市场的土地使用权证为张国用（出让）字第2003-0023号土地使用权作抵押，为万农公司向农发行张家界营业部借款中的614万元提供抵押担保，并于2007年6月4日在张家界市国土资源局办理了抵押登记手续。后因万农公司没有归还农发行张家界营业部的贷款，农发行张家界营业部2009年向张家界市中级人民法院起诉，要求对昭阳置业公司抵押的房屋产权和土地使用权行使优先受偿权，张家界市中级人民法院支持了农发行张家界营业部的诉讼请求，后当事人上诉，湖南省高级人民法院判决在万农公司的抵押权行使优先受偿权不足清偿部分，农发行张家界营业部对昭阳置业公司的抵押房产产权和土地使用权在担保限额内享有优先受偿权。现该案已进入执行程序。另查明，黄放阳购买的109号房屋经邵阳市人和司法所鉴定价值为1460800元。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄放阳与昭阳置业公司就张家界市永定区回龙路A栋1层109号房屋买卖的权利义务达成一致，黄放阳用其在昭阳置业公司的应退股金抵清购房款，应认定黄放阳交清了购房款，昭阳置业公司将该房屋交付给了黄放阳，黄放阳对该房屋管理使用了近十年，双方的房屋买卖合同已成立，合法有效。昭阳置业公司在未告知黄放阳的情况下将黄放阳的房屋抵押给农发行张家界营业部为万农公司借款作抵押担保，人民法院已作出判决，该案进入执行程序，致使黄放阳购买房屋的目的无法实现，房屋的管理权及使用权已被剥夺，因此，黄放阳请求人民法院解除双方签订的合同，符合法律规定，依法予以支持。黄放阳请求人民法院判令张家界昭阳商贸有限责任公司返还黄放阳购房款人民币338230元及利息（利息从2005年10月26日暂算至2014年10月25日）；判令张家界昭阳商贸有限责任公司补偿黄放阳门面差价人民币1460800元。以上二项请求，考虑到黄放阳已将所购买的房屋出租使用，房屋已升值1108800元，升值部分足以弥补黄放阳的损失，宜由张家界昭阳商贸有限责任公司返还给黄放阳购房款338230元，并赔偿黄放阳房屋差价损失1108800元为宜。据此，判决：一、解除黄放阳与张家界昭阳商贸有限责任公司就张家界市永定区回龙路A栋1层109号房屋的买卖合同；二、由张家界昭阳商贸有限责任公司于判决生效后10日内返还黄放阳购房款人民币338230元；三、由张家界昭阳商贸有限责任公司于判决生效后10日内赔偿黄放阳房屋差价损失人民币1108800元；四、驳回黄放阳的其他诉讼请求。
张家界昭阳商贸有限责任公司上诉称，原判认定事实错误，黄放阳提供的《商品房屋买卖合同》中昭阳置业公司法定代表人签名以及公司签章与公司备案的签名签章不一致，本案无证据证明黄放阳以股金抵清房款，且《中标通知书》载明中标人黄春韩是以人民币等价的认购券缴纳房款，即使存在抵清房款亦是证明黄春韩付清房款，黄放阳与昭阳置业公司之间不存在房屋买卖合同关系；黄放阳不积极主动配合办证，应承担相应的民事责任。
黄放阳辩称，《商品房屋买卖合同》是真实的，合同上签名是原公司法人代表李利如委托其侄儿所签，公章也是在公司所盖，办证钱款黄放阳已交给了李利如，是昭阳置业公司推诿没有办理相关证件；购房款已经付清，系双方达成共识以股金抵付房款；黄放阳于2006年起将系争房屋租赁给他人，昭阳置业公司知悉且未提出异议；昭阳置业公司将诉争房屋抵押给农发行致使诉争房屋被法院查封并予以执行，是昭阳置业公司过错致使黄放阳购房目的不能实现。原判认定事实清楚，适用法律正确，张家界昭阳商贸有限责任公司上诉请求无事实与法律依据，请求驳回其上诉请求。
上诉人张家界昭阳商贸有限责任公司为支持其上诉主张，在二审审理期间向本院提交了张家界市地籍调查表，拟证明黄放阳与昭阳置业公司之间不存在房屋买卖关系。本院经审查认为，上诉人昭阳置业公司在二审期间提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审程序中新的证据的规定，本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实和对证据的认定与原判一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是黄放阳与昭阳置业公司之间是否存在房屋买卖关系，原判判令张家界昭阳商贸有限责任公司返还购房款以及赔偿黄放阳房屋差价款是否正确。
一、关于黄放阳与昭阳置业公司之间是否存在房屋买卖关系问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，黄放阳与黄春韩系父子关系，中标人是黄春韩，构成表见代理关系。之后，黄放阳已经实际占有、出租该诉争房屋近十年，昭阳置业公司对此知悉，也未提供证据证明黄放阳系非法占有、出租该诉争房屋。黄放阳将其在昭阳置业公司应退股金抵清了购房款项，昭阳置业公司履行了交付义务，而黄放阳占有使用房屋并支付房款的行为系双方之间就房屋买卖关系形成了合意，且双方都履行了主要的合同义务，故黄放阳与昭阳置业公司之间已形成房屋买卖关系。
二、关于原判判令张家界昭阳商贸有限责任公司返款购房款以及赔偿黄放阳房屋差价款是否正确问题。昭阳置业公司交付房屋后，在未告知黄放阳情况下将其房屋予以抵押，诉争房屋被法院查封并进入执行阶段，昭阳置业公司的抵押行为导致黄放阳购买房屋的目的已经无法实现，原判依据黄放阳的诉请解除黄放阳与昭阳置业公司之间房屋买卖关系并无不当。经鉴定，诉争房屋已升值1108800元，因本案房屋买卖关系的解除，系昭阳置业公司未经买受人黄放阳同意抵押其房屋所致，故原判综合考虑昭阳置业公司的过错，黄放阳出租房屋收益情况，判令张家界昭阳商贸有限责任公司返还购房款以及赔偿该房屋差价款并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18450元，由上诉人张家界昭阳商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 李玉芳
审 判 员 莫佩华
二〇一六年四月二十一日
代理书记员 周 鑫
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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