湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂宜城民二初字第00401号
原告（反诉被告）某甲公司。
法定代表人杨某。
委托代理人袁某。
被告（反诉原告）某乙公司。
法定代表人周某甲。
委托代理人骆某甲。
原告某甲公司诉被告某乙公司委托代理合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年1月23日公开开庭进行了审理，原告某甲公司委托代理人袁某及被告某乙公司委托代理人骆某甲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告某甲公司诉称，2011年6月4日，我公司与被告签订了被告万盟御景苑项目部独家代理销售合同，合同约定，由我公司独家代理销售万某御景苑一栋商品住宅楼，128套约18000�方米。代理期限为自合同签订之日至项目可售房源销售完成95%止。我方的销售代理佣金由两个部分组成：（1）基价佣金，我方按各个销售单位销售代理基价总额2%的标准提取基价佣金。（2）溢价基金，我公司各个销售单位实际销售单价高于销售代理基本价格时，高出销售代理销售基价之上的溢价部分，被告得70%，我公司得30%。我公司与客户签订购房合同且购房首期款到达被告账户后，被告结算我公司代理佣金。截至2012年8月10日，我公司共销售房屋69套，其中基价佣金为458618元，溢价基金为663592元，我公司应得佣金1122210元。我公司多次要求被告结算佣金，被告仅支付了200000，下余佣金被告拒绝支付。故诉至人民法院，请求解除独家代理销售委托合同，责令被告支付销售房屋佣金922210元，承担本案诉讼费。
被告某乙公司答辩并反诉称，我公司同意解除独家代理销售委托合同。原告销售的69套房屋中严某、廖某甲、何某甲、廖某乙、梁某五人因办不成按揭，原所签合同作废，按退房处理。姚某、王某甲、骆某乙、陈某、李某甲、郭某六户至今未办理按揭，贺某、黄某两户属于我公司销售的，并不是某甲公司销售的，总计13户不能纳入销售佣金计算行列。我公司与被反诉人签订独家代理销售委托合同，双方在合同中没有约定销售期限，但事后双方口头约定销售期限为八个月。2011年9月16日，我公司取得湖北省商品房预售许可证书，9月17日商品房开盘开始销售，被反诉人履行合同期限正式开始计算。但截止到合同到期日即2012年5月18日，被告仅销售一半，造成反诉人商品房的积压，价值2000多万元，从而使反诉人背上了沉重的金融机构贷款利息。履行期限届满后，被反诉人多次请求续约，均被我公司拒绝。由于被反诉人的违约，我公司不得不自行销售房屋，另外发生人工费、宣传费等共计40000元。故向人民法院提起反诉，请求人民法院判令被反诉人赔偿我公司利息损失95万元、人工费及广告费40000元，并承担本案全部诉讼费。本案在审理过程中，反诉人变更了反诉请求，要求被反诉人赔偿利息1370143.84元、工资27910元，合计1398053.84元。
被反诉人某甲公司针对反诉人某乙公司的反诉请求辩称：我公司同反诉人签订的协议代理期限到销售95%止，并未约定具体时间，也并未达成新的协议，约定8个月的销售期限与事实不符，因此我公司并未违约，所以反诉人的反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉人的反诉请求。
经审理查明：某乙公司万盟御景苑项目部作为甲方与原告某甲公司作为乙方于2011年6月4日签订了独家代理销售委托合同。某乙公司万盟御景苑项目部为委托方，某甲公司为受托方。双方签订合同�容如下：一、项目名称为万某御景苑，委托范围为一栋商品住宅楼，商品住宅128套约18000平方米，具体以双方交接时核实的数据为准。二、代理期限，自本合同签订之日起至本项目可售房源销售完成95%止。三、代理形式，独家代理，甲方不再委托任何单位和个人参与销售。在代理期限内，甲方以任何形式售出的单位亦纳入乙方的销售任务及提成某围（甲方保留住宅房源的5%作为关系户购房，甲方保留的房源不纳入乙方的佣金提成某围，但作乙方的销售业绩考核）。四、销售任务：1、总任务，乙方应在规定的时间内完成上述销售代理住宅范围内的95%的销售量。2、……。3、销售任务：乙方从签订合同之日起开展销售准备工作，在甲方取得预售许可证之前的阶段为乙方销售准备期。在甲方取得预售许可证之后，甲乙双方确定开盘日期，正式开盘后为销售期，乙方结合甲�的施工进度制定销售任务表以补充协议的形式在开盘前十天内递交甲方确认。五、销售代理基价、佣金及销售费用。……2、销售代理基价：住宅销售代理基价的平某准为：住宅2800元／平方米。具体到各套住房基价的定价由乙方按照上述平某准制定一房一价基价表，并报甲方签字认可后生效。同时作为双方佣金结算的执行标准。3、乙方的销售代理佣金由以下两个部分组成：（1）基价佣金：乙方按各个销售单位销售代理基价总额2%的标准提取基价佣金。（2）溢价佣金：乙方各个销售单位实际销售单价高于销售代理基本价格时，高出销售代理基价之上的溢价部分，甲方得70%，乙方得30%（不另计2%的基价佣金）。3、销售代理佣金由甲方支付给乙方使用。乙方负责承担售楼部的销售人员的酬劳、策划设计费、销售物料的设计制作、宣传海报、户型单张、下乡宣传费用、乙�所需的办公费等费用。4、销售代理佣金不含广告费用。……六、佣金结算条件：已与客户签订购房合同且购房首期款到达甲方账户后，甲方结算代理佣金。七、业绩考核及佣金的支付办法：如乙方未能按约定完成当月销售任务的，甲方在予以结算当月佣金时，将按照下列标准扣除乙方违约金：（1）当月实际销售套数仅占任务的80%不足90%时，甲方扣除乙方当月计划销售佣金总金额的10%。（2）当月实际销售套数仅占任务的70%--80%以下时，甲方扣除乙方当月计划销售佣金总额的20%（3）当月实际销售套数仅占任务的70%以下时，甲方扣除乙方当月计划销售佣金总额的30%。……（6）在合作期内乙方所得的佣金以每个销售月（30或31天）为周期进行结算。由乙方向甲方报送佣金结算单。甲方在提交佣金结算单后七个工作日内审核并已现金方式或现金转账支票的方式支付完毕某当月佣金……。合同签订后，被告某乙公司实际提供给原告某甲公司实际可销售的房屋为120套。2011年8月9日，某甲公司制作了宜城御景名门基价表交给某乙公司审核通过。2011年9月16日，被告某乙公司取得万盟御景园三期的湖北省商品房预售许可证书，有效期为一年。2011年9月17日，万某御景园三期商品房开盘，原告开始进行销售工作，购房合同均以某乙公司作为出卖人同买受人签订房屋买卖合同。截至某甲公司退出销售，共销售69套房屋，并且均签订了购房合同，收取了房屋首付款。按照合同约定计算，被告某乙公司应支付原告某甲公司销售佣金总额为1122210元，被告分别于于2012年2月支付50000元，2012年4月支付50000元，2012年4月底支付100000元，共计支付了200000元。2012年8月11日，某乙公司认为某甲公司销售能力不强，要求某甲公司退出销售活动，某甲公司遂撤走，未再进行销售，某乙公司自行销售。剩余销售佣金922210元某乙公司未进行支付。
上述事实，有某甲公司与某乙公司万盟御景苑项目部签订的独家代理销售委托合同、宜城御景名门基价表、69份购房合同及收据、湖北省商品房预售许可证书及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
本案争议的焦点为：双方是否约定房屋的销售期限为8个月。被告某乙公司针对其主张的这一法律事实，提供如下证据：
证据一：宜城荣豪房地产开发公司职工吴某证人二作如下证言：某乙公司老总郑某乙现在是我们荣豪公司老总。我从2012年2月开始在荣豪公司上班。2012年4月9日开会，开完会后我去到郑某甲办公司签字，因里面有人，我就在外等着，听到郑某甲和我不认识的一人在争论，说什么合同约定8个月售完。我不认识的人问可不可以延长？郑某甲说，约定的8个月，为何房子还没卖出去。郑某甲说8个月内必须要销售完。
证据二：某乙公司万盟三期工程部员工证人三证人二作如下证言：他们签合同是2011年，并且当时就口头约定了8个月将房屋销售完，是杨经理和某郑口头约定的，因为我们平常也有交流，是否写进合同我就不知道了。2011年底，售楼部的经理与郑某乙在郑某乙老房子农药店谈卖房子的事，售楼部的经理说8个月房子卖不完，要求延期。老郑不同意。当时我也在场。
证据三：证人一证言：我前期一直在某甲公司售楼，现在直接由某乙公司管理了。我是2012年2月受雇于某甲公司的李某乙。2012年6月时，李某乙让我们把销售的情况列出来，他要去找郑某甲谈续约。因为在6月时，房子还没卖完，他让我们将没卖的房子整理出来，在10月要卖完。这也是李某乙找郑某甲的目的，想续约到10月。具体的销售期限他们谈的我不知道，但李某乙在6月说是要续约，我想应该是到期了才会再去续约。
原告某甲公司对上述三个证人证言均提出异议，认为证据一中的证人在荣豪公司工作，而荣豪公司的郑某甲也是某乙公司股份持有者，因此与某乙公司存在利害关系，而且证人也仅是听郑某甲说这个事，并不能证明合同就是他们说的这个事实。认为证据二中的证人与某乙公司存在利害关系，而且证言前后矛盾，证人属旁观者，不能代表合同事实发生。而且如果口头协商销售期只有8个月就不会在合同上约定至可售房源销售完成95%止。认为证据三中的证人与某乙公司有利害关系，而且未能证明房屋的销售期限就是8个月。
本院认为：某乙公司万盟御景苑项目部与原告某甲公司签订了独家代理销售委托合同，不违反法律规定，且是合同双方真实意思表示，属有效合同。由于某乙公司万盟御景苑项目部并不具备独立法人资格，万某御�苑项目是某乙公司内部的一个项目，该合同中的商品房由某乙公司办理湖北省商品房预售许可证书，以某乙公司名义出售，故某乙公司应对独家代理销售委托合同承担合同义务。双方签订的是委托代理合同，委托方即某乙公司可随时解除合同。2012年8月11日，某乙公司要求某甲公司退出销售，已经以实际行为解除了双方的委托代理合同，并且解除合同行为已经生效，故原告某甲公司再要求解除已经解除的委托代理合同没有依据，本院对其要求解除合同的诉讼请求不予处理。合同中书面约定了履行期限为合同签订之日起至本项目可售房源销售完成95%止，被告某乙公司主张双方口头约定代理期限为8个月销售完成95%，并提交了三份证人二证言，证人吴世锋听到有人谈8个月，不了解合同的全部，因此不能完全表达合同双方当事人的真实意思，证人三证实双方在讨论合同时�谈到8个月的销售期限，但实质上8个月的销售期限并未写进合同，谈论并不能证明合同最终定性，证人魏某仅是推断合同有可能到期，并不能证实合同期限就是8个月，而且三名证人均与被告某乙公司有一定的利害关系，该三份证人证言无人能直接证实谈论合同的具体经过及最后合同约定。原告方提交的书证证明代理期限合同签订之日起至本项目可售房源销售完成95%止，该证据效力明显高于被告方提交的三份证人证言效力，故本院对被告某乙公司主张双方口头约定代理期限为8个月销售完成95%的主张不予支持。双方在合同中约定某甲公司已与客户签订购房合同且购房首期款到达某乙公司账户后，某乙公司结算代理佣金。而且约定在代理期限内，某乙公司以任何形式售出的单位亦纳入某甲公司的销售任务及提成某围。双方有争议的13户是否应提取佣金，某甲公司提供了相应的购房合同及购房首次付款凭证，被告某乙公司应支付佣金。本案中双方在合同中约定，乙方也就是某甲公司结合甲方即某乙公司的施工进度制定销售任务表以补充协议的形式在开盘前十天内递交甲方确认。但某甲公司未制定销售计划，这也属于违约，销售房屋不可能无期限，而且原告的销售业绩的确不佳。因此应扣除原告的部分佣金。按照合同约定，最高可以扣除30%的佣金，原告未履行合同约定的制作销售计划义务，致使不知道其实际销售量与任务相差多少，故应该按照双方约定的最高比例即30%扣除佣金，这样被告还应支付原告佣金585547元。被告方提供的贷款信息均不是以被告名义贷款的，无法证实与本案有直接联系。而且原告在销售代理合同中对被告并没有损害行为，故被告要求原告赔偿没有法律依据。被告的反诉请求没有依据，本院不予支持。依据《中华�民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条、第四百零六条第一款、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告某乙公司在本判决生效后10日内支付原告某甲公司销售代理佣金585547元。
二、驳回原告某甲公司其它诉讼请求。
三、驳回反诉原告某乙公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元，由被告某乙公司负担9655元，原告某甲公司负担3345元。反诉案件受理费20000元，减半收取10000元由反诉原告某乙公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《�讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17-451701040001338。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院，或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何某乙
审 判 员 罗某甲
人民陪审员 王某乙
二〇一三年八月二十八日
书 记 员 罗某乙