江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第2932号
原告江苏省盐城市人民检察院，住所地盐城市人民南路*号。
法定代表人戴飞，该院检察长。
委托代理人李加超、郭慧，江苏一正律师事务所律师。
被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店，住所地盐城市亭湖区人民中路*号。
经营者翟平，居民。
原告江苏省盐城市人民检察院（以下简称市检察院）与被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店（以下简称京成布鞋店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日受理后，依法由审判员吕建生适用简易程序独任审判，于同年10月30日公开开庭进行了审理，原告市检察院的委托代理人郭慧、被告京成布鞋店的经营者翟平到庭参加诉讼。后本案经裁定转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年1月30日公开开庭进行了审理。原告市检察院的委托代理人郭慧到庭参加诉讼，被告京成布鞋店经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告市检察院诉称，原、被告于2004年即发生租赁关系。2012年12月25日双方签订租赁合同，原告将位于盐城市人民中路7号的由南向北第3个门面租赁给被告使用，租期自2012年12月31日至2013年12月31日，年租金11000元。2013年10月16日，原告书面告知被告，因行政机关需出租的闲置房屋，统一由国资委组织对外公开招租，故原、被告的租赁合同到期后不再续租。合同到期后，原、被告双方未再续签合同，但被告一直未让出租赁房屋，原告分别于2014年2月24日、2015年3月5日、2015年7月17日向被告发出书面通知要求被告让房并付租金，但被告一直未予履行。诉请法院判令：一、被告立即返还原告位于盐城市人民中路7号由南向北第3个门面的房屋。2、被告按年租金11000元支付自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。3、被告支付违约金1万元。
被告京成布鞋店辩称，一、案涉合同对承租方是不公平的，当时我们承租方不同意签，原告承诺先签之后再说。合同到期后，我未支付过租金是事实，因双方未续签过合同，故我不欠原告的租金。二、因我店存在转让费、房屋维修费的情况，上一任承租方的维修费也累计在我店，原告应赔偿我转让费及维修费，对此原告有赔偿的先例。
经审理查明，2012年12月25日，市检察院（甲方）与京成布鞋店经营者翟平（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：“甲方将人民中路7号门面房由南向北第3个门面租给乙方使用，年租金11000元，于2012年12月31日前交付使用，租期从2012年12月31日起至2013年12月31日止。一、甲方：在租赁期间装修、装饰和添置设备费用由乙方全部承担。合同终止时，乙方不得以任何理由提出转让，营业用房及乙方装修装潢部分要保持现状无偿移交给甲方，属于乙方设备物品，由乙方自行处理，甲方既不承担乙方购置的物品设备的费用，也不负责对乙方物品设备的收购及处理。合同到期后，甲方无条件收回乙方所租用房屋及属于甲方的物品，乙方如不让出租房，超过一天按原租金的两倍标准计算房屋占用费。如故意损坏，甲方有权要求乙方恢复原状或以押金抵充。二、乙方：合同签订之日应先支付半年租金5500元，剩余租金于2013年6月30日前支付。在承租期间不得损坏和改变甲方房屋结构，如改造应征得甲方书面同意。如有特殊情况需要转租的，须经甲方同意后方可转租。合同到期如需续租必须提前一个月向甲方提出书面或口头申请，签订续租合同。乙方自愿交押金2000元，合同期满，如乙方全部履行合同，甲方将在1周内还本不付息。三、违约责任：任何一方违约承担违约金1万元。乙方有违纪违法行为，甲方有权单方解除合同。乙方有违约行为的，除承担1万元违约金外，甲方有权收回出租房。因政府城建规划、拆迁或不可抗力，双方自动解除合同;甲方根据乙方实际租赁时间，退还相应未到期的租金。
合同签订后，市检察院将房屋交付京成布鞋店从事经营，京成布鞋店向市检察院交纳押金2000元。2013年10月16日，市检察院行政装备处向包括京成布鞋店在内的各租户发出书面通知，通知载明：“根据市财政局、市国资委要求，从2014年1月1日起，行政机关需出租的闲置房，统一由国资委组织对外公开招租，各行政机关一律不得自行出租。按照合同规定，我院与各租户签订的合同于2013年12月31日到期，到期后不再进行续租。”2014年2月24日，市检察院行政装备处又发通知，要求各租户在2014年3月3日前自行搬出。2015年3月15日，市检察院行政装备处再次向各租户发出通知，要求各租户于2015年5月1日前自行搬出。布鞋店对该三次书面通知均予以拒签，至目前仍占用所租房屋从事经营。2015年7月17日，市检察院向布鞋店发出书面通知，该通知载明：“我院与你签订的租赁合同已于2013年12月31日到期，合同期满后没有续签。你此前租用的房产已被盐城市财政局回购，根据市财政局要求，我院已分别于2013年10月16日、2014年2月24日、2015年3月5日向你发出过搬迁通知，现再次通知，请你于收到本通知之日起15日内自行搬出。逾期不搬，我院将依法采取措施。”该通知市检察院留置送达给京成布鞋店。2015年9月7日，市检察院诉至本院。
另查明，京成布鞋店经营者翟平丈夫孙宏刚于2014年6月23日收回押金2000元。
本院认为，原、被告于2012年12月25日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，属于有效合同。
㈠关于原告要求被告返还租赁房屋的问题
本案中，原、被告签订的租赁合同于2013年12月31日期满，期间，因财政局、国资委要求对行政机关闲置房屋统一对外公开招租，原告已按合同约定提前告知被告合同履行期满后不再续租。合同期满后，原告多次发通知要求被告让房，被告虽对原告要求让房的书面通知拒签，但其实际对原告要求让房是明知的，被告未能按通知要求返还房屋，仍然一直占有并使用涉案房屋没有依据。审理中，被告辩称要求原告赔偿转让费及维修费，因双方合同中对此未约定，本院不予采信。故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。
㈡关于原告要求被告按原合同年租金11000元支付房屋使用费的问题
原、被告租赁合同期满后，因双方未能签订新的租赁合同，被告仍继续占用租赁的房屋，被告应向原告支付至实际交还租赁房屋期间的使用费。因原、被告双方所签合同时约定合同到期后被告如不让出租房，超过一天按原租金的两倍标准计算房屋占用费，该约定对被告明显不对等，现原告主张被告仍按原合同租金标准11000元向原告支付房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。
㈢关于被告应否承担违约金1万元的问题。
原、被告双方合同中约定任何一方违约应承担违约金1万元，现在合同履行过程中，原告多次发通知要求被告在合同期满后腾让房屋，被告均未能让房，应认定被告违约。但就原告的实际损失来看，主张违约金1万元过高，本院予以调整被告承担实际损失的30%，即6600元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店应于本判决生效之日起十日内将位于盐城市人民中路7号由南向北第3个门面房的房屋交付原告江苏省盐城市人民检察院。
被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店应于本判决生效后十日内按每年11000元的标准向原告江苏省盐城市人民检察院支付从2014年1月1日起至实际交房之日的房屋使用费。
被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店应于本判决生效后十日内支付原告江苏省盐城市人民检察院违约金6600元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费720元，由被告盐城市亭湖区城中京成名布鞋店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年二月十八日
书记员 谷 萍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少
的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。