上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初927号
原告上海捷程人才服务有限公司。法定代表人李望喜，总经理。委托代理人吴胤征，上海新松律师事务所律师。委托代理人王昱婷，上海新松律师事务所律师。被告浩歌实业（上海）有限公司。法定代表人章浩，董事长。委托代理人肖荣华，上海东炬律师事务所律师。原告上海捷程人才服务有限公司诉被告浩歌实业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月18日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2016年3月15日公开开庭进行审理，原告委托代理人吴胤征，被告委托代理人肖荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海捷程人才服务有限公司诉称：原告于2015年1月23日与被告签订一份租赁合同，约定原告向被告租用外青松公路X号A座大门口北面房间一间，租期自2015年2月15日到2016年12月31日，年租金为人民币68,000元，押金2万元，房租每半年支付一次，被告以原告人员使用其厕所为由向原告索要每月400元水费，原告认为太高，双方协商不成。原告表示之后不再使用厕所遭到被告拒绝，要求必须支付否则要求原告搬走。此后被告采取停电、派多人到原告处骚扰的方式赶原告走，原告无奈多次报警。12月24日，被告派人骚扰威胁原告，双方发生肢体冲突，警方介入，当天被告将原告大门紧锁，原告人员无法入内也无法正常经营。12月31日原告再三要求，被告开门，原告无奈将办公设备搬走至今无法正常营业。原告认为，原告合法权益受法律保护，原告租用房屋作为营业场所花费巨大，被告在租期未满情况下无理赶走原告，严重损害原告利益，应当返还原告相应租金和押金并赔偿违约金及相应损失。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告返还原告房屋租金11,300元及押金2万元；2、被告支付违约金2万元、装修及广告牌损失25,000元、搬家费2,500元和营业损失120,000元。本案受理费被告负担。被告浩歌实业（上海）有限公司辩称:不同意原告全部诉讼请求。因为原告违约所以没收全部押金并不退还全部款项。原告主张违约金因原告违约而无法律依据。原告长达近十一个月不缴纳水费，导致被告损失，迟延履行一个月视为原告自动退出；在被告催讨水费的时候，原告不服从被告的统一管理，并且在被告主张水费的时候使用管制刀具刺伤被告员工，由此视为原告违约。原告的法定代表人已经被警方拘留。在2015年12月24日发生了冲突之后，公安机关介入，12月28日被告向原告送达因其违约解除合同的公告，原告在12月30日将系争房屋中所有的东西搬离后被告已经接管并装修。经开庭审理查明，原、被告在2015年1月23日签订《租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于本区外青松公路X号A座大门口北面房屋用于劳务派遣使用；租期从2015年2月15日到2016年12月31日，租金每年68,000元，押金2万元；因单方违约造成合同不能履行，违约方需赔偿对方最高违约金，与合同押金等额；原告进入人员及车辆必须服从被告管理，否则视为原告违约，被告有权终止合同，不予退还交付款项；原告应按合同约定按期支付租金及水电等费用，不得无故拖欠，迟延交付应支付滞纳金，按每逾期一天应付总额的0.1%计算，迟延一个月，视为原告违约自动退租，被告有权追讨欠交租金、违约金及其他费用，并有权收回房屋；租赁期满或者合同解除时，原告须按时搬迁，所改建部分不得拆除，无偿移交被告归被告所有，否则按原告违约处理。合同签订后，被告支付2万元押金，并支付租金至2016年2月15日。2015年12月24日，原、被告为水费负担问题发生争议，公安机关介入后将原告法定代表人拘留。12月30日，原告搬离系争房屋，并出具清单，确认搬离物品。原告认为被告违约故提起诉讼。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、押金收据清单等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、2015年12月24日开始被告阻止原告使用系争房屋，因此要求原告退还2015年12月24日以后的租金，被告无端不让原告使用房屋，违反合同第五条第一款，要求承担违约金；2、被告收回房屋导致原告无法正常经营，要求被告赔偿2015年12月24日到2016年12月31日的经营损失；3、合同无法继续履行故而要求解除；4、双方因水费交付发生争议，合同约定原告不需负担水费，原告上厕所借用被告处，被告要求每月交付400元过高，确认100元的标准；5、原告装修损失共计支出为43,184元，因原告使用一部分故而酌情主张诉求金额，部分没有办法搬走，广告牌和灯可以拆除但被告不让拆除。为此，原告提供了发票、收据。被告表示：1、双方口头约定原告每月交付水费200元，多次沟通原告拒绝负担，原告员工十几人，使用厕所不负担费用，双方为此发生多次争执，2015年12月24日双方发生肢体冲突，原告法定代表人刺伤被告员工造成伤害，因此原告违约；2、原告主张的装修投入现场根据没有，12月30日原告离开时搬离所有东西，原告在2月份即开始营业，原告提供的材料时间为5月2日，而原告搬离时间为12月30日，发票开具时间为1月13日，不确定关联性；3、系争房屋在12月底被告重新装修后由被告实际使用；4、原告承租期间，进出人员众多，车辆停靠不听从指挥，违反合同故而违约。为此，被告提供司法鉴定意见书。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告在2015年12月30日搬离系争房屋，被告接收房屋，租赁合同解除。原告要求被告退还2015年12月30日后的租金和押金，于法无悖，本院予以支持。原告主张租金支付到2016年2月15日，被告对此未提出异议，本院予以确认。根据年租金68,000元的标准，本院计算2015年12月31日到2016年2月15日的租金应为8,756元。水费标准未做约定，双方本可友好协商，但为此发生争议甚至产生肢体冲突，双方均有过错。原告主张被告违约需支付违约金依据不足，本院不予支持。被告主张违约故而不退还已收款项的意见，依据不足，本院不予采信。被告主张原告不服从车辆管理，依据不足，本院亦不予采信。租期届满，原告亦会发生搬运费用，原告主张被告负担该费用依据不足。原告主张装修损失，但原告搬离时已确认搬离物品清单且无充分依据证实剩余投入及相应金额，而原告对双方提前终止合同亦有过错，因此原告主张被告赔偿该部分损失，依据不足，本院不予支持。原告主张营业损失依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浩歌实业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海捷程人才服务有限公司租金8,756元；二、被告浩歌实业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海捷程人才服务有限公司押金2万元；三、原告上海捷程人才服务有限公司要求被告浩歌实业（上海）有限公司支付违约金2万元的诉讼请求不予支持；四、原告上海捷程人才服务有限公司要求被告浩歌实业（上海）有限公司支付装修及广告牌损失25,000元的诉讼请求不予支持；五、原告上海捷程人才服务有限公司要求被告浩歌实业（上海）有限公司支付搬家费2,500元的诉讼请求不予支持；六、原告上海捷程人才服务有限公司要求被告浩歌实业（上海）有限公司支付营业损失120,000元的诉讼请求不予支持；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,276元，减半收取计2,138元，由原告负担1,878元，被告负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵霞
二〇一六年四月十八日
书记员 周诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。