大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初1331号原告：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，该公司员工，住大连市中山区长平巷8号。被告：路琳琳，女，1983年2月11日出生，住大连高新技术产业园区。原告亿达物业管理有限公司与被告路琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人邬大鹏、李洪双、被告路琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠2016年9月1日至2018年3月31日期间物业费7038.02元；2.判令被告支付逾期交费违约金（暂计算至2017年12月31日）为2111.41元，请求支付至实际支付物业费之日。以上合计9149.43元。事实与理由：2013年8月14日，原告与某公司签订了《某物业服务合同》，合同约定由原告为小区提供物业服务，业主按房屋面积按季度向原告支付物业费，约定每季度首月10日后仍未缴费的，自每季度首月11日起应向原告按照当季物业费逾期每日千分之三的标准支付违约金。被告系上述物业某小区某号业主，房屋面积142.47平方米，收费标准为2.6元/月/平。合同签订后，原告按合同约定为被告所在小区提供物业服务，按约定被告应向原告缴纳自2016年9月1日至2018年3月31日期间物业费7038.02元。但经原告多次催缴，被告一直拒绝缴纳，每逾期季度累计产生违约金4410.61元，现原告仅向被告主张2111.41元，其余违约金原告自愿放弃。被告拒绝缴纳物业费的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告路琳琳辩称，不同意原告的诉讼请求。被告未交物业费是因为原告没有按约履行合同及提供服务。第一，《业主临时管理公约》写明原告的物业服务为一级标准，但原告在喷水池等公用设备维护和保养、物业会所维修、征求业主物业服务意见、路灯维护、装修垃圾清理上未达标。第二，原告没有向业主公布广告收益等。小区的单元门锁损坏没有及时更换，儿童游乐园、小区木栈道没有及时维修养护。小区公共车道堆放石墩，车位管理存在问题，一楼业主私自圈地，原告没有有效监管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2013年9月6日，原告与某有限公司签订《前期物业服务合同》，原告接受委托对某小区提供物业服务。合同第五条约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为2.6元/月·平方米。合同第八条约定，业主应于其拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费。合同第十一条约定物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。被告路琳琳系某号的业主，房屋建筑面积142.47平方米。2014年10月19日，被告签署商品房钥匙接收确认单。自2016年9月1日至2018年3月31日，被告未向原告交纳物业费，数额应为7038.02元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供照片，拟证明小区公共单元门经常损坏，原告没有及时维修影响业主安全；入户大堂墙体脱落严重至今未修；原告工作人员私自把石礅搬在公共道路两侧，堵住了业主的车；小区内的道路、木栈道损毁严重；儿童游乐场道路不平整；小区内道路两旁路灯夜晚没有照明；装修垃圾没有及时清理，每次堆积长达3个月。原告认为被告提出的会所大堂问题，该区域尚未移交给物业，但原告对此一直在催促建设单位及时去维护、维修；关于小区内部分道路、儿童游乐场存在破损情况，上述设施刚由地产移交给物业管理，原告对于维修物业已经进行排期，会在短期内解决完毕；关于道路上放置石礅问题，因该区域并非小区物业管理范围内，与本案没有关联性，且据原告了解该处是消防通道，恰恰因为外来人员或小区内的部分不遵守管理规约的业主随意停放车辆，此前经常导致消防通道堵塞，消防部门及交管部门多次与物业公司进行联系，建议防止相应的情况发生；关于路灯问题，被告提交的照片不能证明是在小区的管理范围内；关于堆放建筑垃圾问题，原告已及时清理，但因业主装修过程会不断的产生新的装修垃圾，所以才会造成被告在感官上的错觉。本院认为，被告所述路灯、会所大堂、道路堆放石墩问题，无法证明系原告业务服务范畴，且原告对该所证明事项不予认可，故对其提出的证明事项不予采纳；关于被告提出的部分道路、儿童游乐场维修不及时、建筑垃圾清运不及时问题，因物业管理系持续性服务，被告提供的照片只能证实当时的点状态，鉴于物业服务属于连续、动态的过程，被告所提证据尚不足以反映上述问题在原告诉请的整个期间内持续存在，且原告已于庭审中表示儿童游乐场等维修已经排期，故被告所提证据不能证实原告提供的物业管理不合格，被告可据此不交纳物业费。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，原告有对本案小区进行物业管理的义务，被告负有按期交纳物业费的法律义务。关于被告提出原告在诸多物业管理方面不合格，原告未按约履行合同及提供服务物业服务，故被告可不交纳物业费意见。本院认为，被告提供的证据不足以证实原告未按约履行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业服务协议的过程确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权要求选择其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒不交纳物业费，故对其抗辩意见，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，被告亦享受到原告所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为并不应得到支持。因此，本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告路琳琳于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年9月1日至2018年3月31日的物业费7038.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告亿达物业管理有限公司负担5元，由被告路琳琳负担20元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  蒋春艳二〇一八年六月二十七日书记员  陈迎雪