陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终773号
上诉人（原审被告）陕西福源置业有限公司，住所地西安市莲湖区大兴东路12号307室。
法定代表人卢怡寰，该公司总经理。
委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝桂梅。
委托代理人李宏武，陕西润海律师事务所律师。
委托代理人柳星，陕西润海律师事务所律师。
上诉人陕西福源置业有限公司（以下简称福源置业公司）因与被上诉人郝桂梅商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，西安市莲湖区丰禾路253号“丰和坊”项目原由西安西粮实业有限公司开发，2011年8月24日郝桂梅丈夫刘汉周与西安西粮实业有限公司签订《商铺房源确认协议书》，约定刘汉周购买西安西粮实业有限公司开发的丰和坊1幢1层10101号房，建筑面积284.21平方米，总价款5948503元，刘汉周缴纳了部分购房款2891957元。后该项目改由福源置业公司开发，2014年4月21日郝桂梅、福源置业公司签订《合同预签单》，将该房屋购房人变更为郝桂梅，签约房号1-10101，面积285.33平方米，合同单价20930元，合同总价5971957元，付款方式为一次性付款。郝桂梅在当日缴纳剩余购房款3080000元，福源置业公司行政、财务负责人分别在该合同预签单上签字，次日福源置业公司出具收据，载明收到郝桂梅丰和坊（太奥广场）1-10101房购房款5971957元。郝桂梅交清购房款后，福源置业公司一直未向郝桂梅交付房屋，亦未办理房屋所有权证，2014年初福源置业公司将该房屋作为公司售楼部使用至今。
郝桂梅诉至原审法院称，福源置业公司系莲湖区丰禾路253号丰和坊项目的开发商，2011年5月30日，因福源置业公司尚未取得涉案土地的使用权，该项目尚处于前期备案阶段，郝桂梅丈夫刘汉周即和西安西粮实业有限公司（福源置业公司项目公司前身，法定代表人董涛）签订了丰和坊商铺房源确认协议书，实际购买了丰和坊1幢10101号商铺，面积285.33平方米，并支付了相应的款项。在该项目手续齐全后，郝桂梅提供了所有的按揭资料，但福源置业公司以种种理由拒绝办理按揭手续，无奈郝桂梅与福源置业公司协商一次性付款，并于2014年4月21日签订了商品房买卖合同，同日郝桂梅付清了剩余全部款项，福源置业公司于4月22日向郝桂梅出具了5971975元的收据。但福源置业公司以合同签订后需在西安市房管局办理备案签章为由，将所有郝桂梅签字的合同全部拿走，至今未向郝桂梅返还。郝桂梅及家人实际购买了该项目三套商铺，当时该房屋已是现房，约定即刻交付，但福源置业公司未经郝桂梅同意，擅自将该房屋装修为售楼部使用。一年多来，郝桂梅多次和福源置业公司进行交涉未果。现郝桂梅所购商铺租金已达200元／月／平方米，福源置业公司逾期交房，郝桂梅损失巨大。根据合同约定，福源置业公司的行为严重违约，为维护郝桂梅合法权益，现诉至法院，请求：1、依法判令福源置业公司立即为郝桂梅办理丰和坊1幢1层10101号房屋的产权证书并交付房屋；2、本案诉讼费由福源置业公司承担。
福源置业公司辩称，郝桂梅丈夫刘汉周和我公司签订了一份房地产销售代理合同，根据刘汉周销售房屋的情况给予郝桂梅一方购房价款最终优惠。郝桂梅就该套房屋已缴纳购房款5971957元属实，但这并不是本套房屋的最终销售价格。由于刘汉周代为销售的房屋出现退房情况，故房屋价款要进行相应的变动。因当时负责人已离职，无法确定原福源置业公司双方是否对本案争议房屋签订过商品房买卖合同，更不存在备案或办理房产证的情况。
原审法院认为，郝桂梅丈夫刘汉周与西安西粮实业有限公司签订的《商铺房源确认协议书》及郝桂梅、福源置业公司签订的《合同预签单》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，庭审中福源置业公司认可“丰和坊”项目系其公司从西安西粮实业有限公司购买接收，故郝桂梅、福源置业公司之间的商品房买卖合同合法有效。郝桂梅夫妇已按合同约定缴纳了全部购房款，福源置业公司亦出具收据予以确认，现房屋已具备交房条件，郝桂梅要求福源置业公司向其交付房屋并办理产权登记手续，符合法律规定，依法应予支持。刘汉周与福源置业公司签订《房地产销售代理合同》，双方就佣金数额无法达成一致，刘汉周已诉至莲湖区人民法院，且双方签订的《合同预签单》已对房屋价款进行确认，故福源置业公司称因佣金产生争议无法确定该套房屋的最终房价的答辩意见，依法不予采信。本案在审理中，郝桂梅申请撤回要求福源置业公司办理商品房备案登记手续并赔偿损失的诉讼请求，经审查郝桂梅自愿申请撤回该两项诉请，符合法律规定，依法应予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，原审法院遂判决：一、自本判决书生效之日起十五日内，被告陕西福源置业有限公司向原告郝桂梅交付其所购买的位于西安市莲湖区丰禾路253号“丰和坊”1幢1单元10101号房屋；二、自本判决书生效之日起六十日内，被告陕西福源置业有限公司协助将位于西安市莲湖区丰禾路253号“丰和坊”1幢1单元10101号房屋过户登记至原告郝桂梅名下。案件受理费15003元（原告已预交），由被告陕西福源置业有限公司负担100元，原告承担7451.5元，退还原告7451.5元。
宣判后，福源置业公司不服，向本院提起上诉称：一审法院在双方未签订《商品房买卖合同》的情况下，认定双方已对房款进行了确认，房屋已具备交房条件，明显属于认定事实有误。虽双方曾经签订了《商铺房源确认协议书》，但该协议仅是对商铺房源的确认，《合同预签单》也无法认定双方达成一致意见。重要的是，刘汉周代理销售房屋存在退房的情况，根据与刘汉周《房地产销售代理合同》的约定，还需对房款进行确认，原审法院以《合同预签单》上的价格认定房价错误。综上，原审认定事实、适用法律均错误，故请求二审法院：1、依法撤销西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02539号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
郝桂梅辩称，原审判决正确，应予维持。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，福源置业公司与郝桂梅丈夫刘汉周签订的《房地产销售代理合同》第五条第2项虽然涉及客户退房的情况下刘汉周销售佣金的结算问题，但并未有扣减涉案房屋价款的明确约定。福源置业公司认为因刘汉周代理销售福源置业公司商品房出现客户退房，故导致涉案房款尚未确定的问题无事实依据，本院不予采信。另，福源置业公司关于双方代理销售商品房的问题涉及其他法律关系，本案不予涉及。经审查，虽然涉案《商铺房源确认协议书》有将来福源置业公司取得商品房预售许可证签订正式《房屋买卖合同》等预约的内容，但该《商铺房源确认协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，现福源置业公司已取得涉案楼盘的商品房预售许可证，双方《合同签约单》对合同相对人以及房屋价款又进一步进行了确认，福源置业公司也收取了郝桂梅交付的5971975元购房款。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应视为郝桂梅与福源置业公司已经建立了合法、有效的商品房买卖合同关系，福源置业公司应依约履行义务。关于福源置业公司认为双方未签订正式《房屋买卖合同》故双方不存在涉案房产买卖合同关系的问题。本院认为，依据我国法律规定，房屋买卖并不仅依据双方是否正式签订并备案《商品房买卖合同》为合同依法成立的必要条件，鉴于当时未取得预售许可证的实际，双方在《商铺房源确认协议书》第十三条作出了取得商品房预售许可证后签订正式《房屋买卖合同》的约定，现条件成就后，福源置业公司本应依约履行正式签约义务，现反而以不履行签约备案义务的行为作为抗辩理由显与诚实信用原则相悖，故本院不予支持。
综上，原审判决正确，应予维持。福源置业公司的上诉请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人陕西福源置业有限公司预交的3914元二审案件受理费由陕西福源置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宏
审 判 员 董凡
代理审判员 张伟
二〇一六年三月十八日
书 记 员 高柱