湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初174号
原告咸宁市俊强物业管理有限公司
法定代表人张俊，公司总经理
住所地咸宁市温泉潜山路12号
委托代理人李美成，湖北宁华律师事务所律师。
委托代理人刘瑜，湖北宁华律师事务所律师。
被告咸宁日昌房地产开发有限责任公司
法定代表人冯贵州，公司总经理
住所地咸宁市温泉淦河大道36号
委托代理人刘昕，湖北佳成律师事务所律师。
原告咸宁市俊强物业管理有限公司与被告咸宁日昌房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈剑鹏公开开庭进行了审理。原告咸宁市俊强物业管理有限公司的委托代理人李美成、刘瑜，被告咸宁日昌房地产开发有限责任公司的委托代理人刘昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告咸宁市俊强物业管理有限公某诉称：被告选聘原告对喜相逢小区提供前期物业管理服务，双方于2007年11月18日签订了《前期物业管理合同》，合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等进行了约定，约定物业服务费用按照物业的建筑面积交纳，具体标准为0.6元／月／平方米。原告签订合同后立即开始履行物业管理工作。因小区是分期建设，签订后，原告对已经建好的A栋、B1栋、B4栋进行了管理。之后，原告对B2、B3栋门面以及B1、B2、B3、B4、B5、B6栋住宅等进行了管理。原告认为，A栋门面、B1、B4栋住宅物业管理费从原告与被告签约后开始计算，至交付钥匙给买房人之日止。B2、B3栋门面、B2、B3、B5、B6栋住宅物业管理费从竣工时间开始计算，至交付钥匙给买房人之日止。原告依照合同提供了前期物业管理服务，但是对于前期物业的管理费用，原告多次找被告支付，被告以各种理由不予结算，致使原告处于入不敷出的艰难状况，2013年1月8日原告向被告致函，要求结算前期物业管理费和解决买房人服务质量，被告签收后不予回复。经计算，被告拖欠原告前期物业管理费557465.66元。故原告起诉至法院要求被告支付前期物业管理费557645.66元。
原告咸宁市俊强物业管理有限公某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：企业法人营业执照，以证明原被告双方的民事主体资格及企业信息。
证据二：前期物业服务合同，以证明原被告之间存在合同关系以及双方的权利义务。
证据三：被告咸宁市日昌房地产开发有限公某应支付物业费，以证明被告应支付原告前期管理物业费557465.66元。
证据四：白茶社区证言，证明原告咸宁市俊强物业管理有限公某配合白茶社区对喜相逢进行物业管理的事实。
证据五：咸宁市行业管理办公室《情况说明》，证明俊强物业管理有限公某为喜相逢小区提供了有效的物业服务。
证据六：李红梅证人证言（A栋114号门面业主）证明俊强物业公某经理张俊某解决排水问题。
证据七：王春荣证人证言（A栋115.116号业主）证明小区物业为其解决了水电问题、污水问题、垃圾问题等等。
证据八：李骁证人证言（A栋101号门面业主）证明俊强物业公某为其解决了生活中的困难并且对物业公某的工作非常满意。
证据九：陈品荣证人证言（俊强物业公某的员工）证明其在物业公某上班时代表公某解决了小区内的矛盾纠纷。
证据十：张宏证人证言（A栋114门面的住户）证明其某
证据十一：收据、喜相逢小区A栋门面物业费是按照2元每平米向业主收取的。
被告咸宁日昌房地产开发公某辩称：原告未对被告所属的喜相逢小区进行实际管理，小区有被盗案件发生，物业管理区域不包括商铺，被告已支付30000元的前期物业费，故原告无权索取物业费，请求驳回原告的诉讼请求。
被告咸宁日昌房地产开发公某为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一：合同，以证明合同并没有约定将门面或其他建筑委托给原告管理。合同仅仅只对住宅进行了约定，也只约定住宅的物业费价格。
证据二：咸宁市城市规划设计院出具的咸宁市塑料厂拆迁还建用地规划说明图（2005年11月），以证明结合合同的约定的物业管理的面积，和图纸规划，可以清晰的看出，门面不在合同之列。图纸规划2万多平方米，但合同约定只有15000多平方米，A栋还建房不在小区管理范围之内，B栋住宅面积和还没开发的C栋面积减去门面面积，基本上与合同约定一致。
证据三：竣工验收报告、及门岗的伸缩门发票，以证明原告计算物业管理费起点的时间错误，应当从进场时间开始，原告错误地从2007年开始计算，被告的所有房屋系2009年7月8日竣工验收。竣工验收后，对项目进行了扫尾，到2010年3月份开始做门岗，采购不锈钢伸缩门，原告才进场管理。2009年7月之前房屋都没有竣工验收，到2010年3月之前，连门岗都没有，伸缩门也不存在，原告没有进行物业管理。
证据四：被告支付的费用单据、出警证明，以证明被告支付物业费3万元，超付了物业费，证明被告支付了卫生费、垃圾清运费、小区井盖、化粪池等费用。
经庭审质证，双方当事人质证意见如下：
被告咸宁市日昌房地产开发有限责任公某对原告咸宁市俊强物业管理有限公某提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为前期物业合同未对喜相逢小区的门面物业费未约定；对证据三有异议，认为被告应付的前期物业费未达到原告所主张的金额，且认为不应支付门面的物业管理费。对原告提供的证明原告对喜相逢小区实际管理的证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一均无异议。
原告咸宁市俊强物业管理有限公某对被告咸宁日昌房地产开发公某对被告提出的证据一、二的真实性无异议，但认为不能达到证明目的；对证据三：1、与本案没有关联性，2、对证明内容有异议，不能以此证明原告是从2010年3月开始进行物业管理；对证据四，1、真实性无异议，2、认为被告出具的费用清单、出警证明与本案没有关联性3、证明目的有异议，认为有证据证明原告对喜相逢小区进行了有效的物业服务管理。
对上述证据，根据当事人的质证意见，本院作出如下评判：
被告咸宁市日昌房地产开发有限责任公某对原告咸宁市俊强物业管理有限公某提交的证据一和证据二无异议；对原告提出的证明为喜相逢小区提供了有效的物业管理的八份证据无异议。原告对被告提出的证据一无异议；对上述双方当事人无异议的证据本院依法予以采信。对上述有争议的证据，本院将结合有关证据综合认定。
经审理查明，2007年11月18日，原、被告双方签订前期物业服务合同，约定被告选聘原告将咸宁市温泉潜山路12号，建筑面积15000平方的喜相逢小区前期物业服务由原告管理。服务范围包括物业公共设施的维修、养护、管理、物业公共设施设备的运行、维修、养护管理、污水分道的疏通，绿化、车辆停放、安全防范等事项，约定多层住宅每平方米按月0.6元计算。因原、被告双方未约定，审理中，原告以104套住宅，按面积、单价、竣工时间、交付时间和服务时间每套进行详细列举，计算住宅部分欠付物业费132835.3元。被告认为只有1万多元。原告列举商铺物业费424630.36元，被告以不是服务范围为由不予认可。为此，原告请求法院依法处理。
同时查明，原告以借款名义收到被告30000元。
本院认为，前期物业服务合同由开发商与物业服务企业对建筑区划内的物业管理，并对房屋区域内的环境、卫生、安保、绿化等统一实施专业化管理的合同。该合同未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。本案中原、被告在签订合同时存在管理项目、管理内容不清，结算不明。结合本案的实际情况，原告诉讼请求中住宅部分的物业管理存在客观合理成分，被告虽然未全部确认，但每套住宅计费记载详细，计算准确，并已全部交付业主，该部分已实际履行，本院对物业管理中住宅物业费部分予以支持，但应扣减原告向被告借支30000元，故被告应当支付原告物业费102835.3元。原告对商铺物业费部分的诉讼请求，因物业服务合同内容未约定，且未提供充分证据证明其主张，本院对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告咸宁市日昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告咸宁市俊强物业管理有限公司物业服务管理费102835.3元；
二、驳回原告咸宁市俊强物业管理有限公司的其它诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2500元，由被告咸宁市日昌房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈剑鹏
二〇一六年六月三日
书记员 邵红梅