辽宁省庄河市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庄民初字第1106号
原告：大连华政物业管理有限公司。住所地：庄河市向阳路1号香颂花城小区物业办公楼。组织机构代码证：59444827—4
法定代表人：杜绍生，系该公司经理。
委托代理人：于福年，男。
被告：周大伟，男。
原告大连华政物业管理有限公司诉被告周大伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于福年、被告的委托代理人周娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为庄河市香颂花城住宅小区2号楼1单元501室的业主，住宅的建筑面积为85.78平方米。按照被告与大连远洋乾豪房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》和庄河市香颂花城小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定，物业费标准为人民币0.90元／平方米·月；未按约定日期交费的，逾期违约滞纳金为3‰／日。被告于2009年10月10日办理交楼手续并领取住宅钥匙，一次性缴纳两年的物业费。2011年度交费起始日为该年10月10日，该年被告拖欠物业费为209元；2012年全年物业费为926元；2013年拖欠物业费为926元；2014年拖欠全年物业费926元；共计拖欠物业费2987元。按照合同的约定，被告因拖欠物业费须承担日3‰的违约滞纳金。每年拖欠物业费所产生的违约滞纳金，均自翌年1月1日起算。截止到2015年1月20日，违约滞纳金合计为3800元。原告多次电话向被告催要物业费，并在被告单元门上张贴催费通知书，告知其交纳物业费，至今无果。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告向被告主张2011年、2012年的物业费超过诉讼时效。其次，原告与被告之间没有形成物业服务合同关系，被告不同意向原告交纳2013年、2014年物业费。最后，物业委员会无权代表业主与原告签署物业服务合同，因为由原告入驻香颂小区进行物业服务，是事关每个业主的重大事项，业主委员会并没有征求业主的同意，业主委员会个别人私用公章与原告签订合同，损害了业主的利益，而且原告并未给被告所在小区提供物业服务。
经审理查明，2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订了香颂花城项目前期物业服务合同，物业服务内容包括共用部位、共用设施设备、公用绿地、环境卫生、安全秩序等维护、运行、管理等。合同自签订日起生效，至业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日终止。物业费按产权面积收取，其中花园洋房0.9元／㎡·月。物业费起算日以《商品房买卖合同》约定时间为准。物业服务费每年预缴纳一次，首期物业服务费，业主于房屋交付时一次性缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。
2009年10月10日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了前期物业服务协议（甲方盖章处加盖了大连远洋基业物业管理有限公司庄河分公司香颂花城物业服务中心的印章）。协议约定，大连凯盟房地产开发有限公司选聘大连远洋基业物业管理有限公司对本物业实施前期物业服务。物业服务期限自签订日起生效。物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。协议约定的其他内容与前一合同基本相同。被告购买房屋后，交纳了两年物业服务费。
2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立。2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。花园洋房物业服务费按建筑面积每平米每月0.9元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之三（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定，因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务中的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。之前，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）于2012年12月31日，与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表和明细表。大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业主委员会签字、盖章。
被告系香颂花城小区2号楼1单元501室业主，房屋建筑面积共85.78平方米。在相关合同约定的服务期限内，前期物业公司、原告对案涉小区进行了物业服务，经书面催缴，被告尚欠2011年10月10日至2014年12月31日物业服务费2987元。
本院确认的上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务合同、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，案涉建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业公司与被告签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。首先，原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。其次，原告与之前的物业公司签订协议，对前期物业协议的相关权利义务移转，并经业主委员会同意，原告有权向被告主张对之前物业的欠费。故对原告要求被告缴纳拖欠物业费的请求予以支持。
被告提出业主委员会无权代表业主与原告签署物业服务合同的问题，根据物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主有约束力，物业公司由业主大会选聘，服务合同由业主委员会订立，被告的该项辩解没有法律依据，本院不予采纳。
被告提出原告未对小区进行服务，因未提供证据证明，本院不予采纳。
关于被告提出诉讼时效的问题。记载权利转让的装修押金返还协议等文件，业主委员会已签字盖章，原告与业主委员会订立的物业服务合同亦涉及该部分债权转让，可证实原告已履行通知义务，诉讼时效中断，故原告有权向被告主张2011年、2012年的物业服务费。
合同中约定日3‰的滞纳金过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告周大伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2011年10月11日至2011年12月31日的物业服务费209元、并承担自2012年1月1日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
二、被告周大伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费926元、并承担自2013年1月1日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
三、被告周大伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费926元、并承担自2014年1月1日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
四、被告周大伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费926元、并承担自2015年1月1日起至本判决确定之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 刘 美
代理审判员 王红图
代理审判员 邵 南
二〇一五年七月二十日
书 记 员 刘春燕