新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终2531号
上诉人（原审原告）：乌鲁木齐皓翔物业有限公司,住所地乌鲁木齐市桂林路54号。
法定代表人：王世友，系该公司总经理。
委托代理人：栾永春，新疆银石律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):胡增发，男，1946年2月2日出生，汉族，乌鲁木齐市金盾公司退休职工，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：刘志凤（系胡增发妻子），1952年5月1日出生，汉族，乌鲁木齐市公安局退休干部，住乌鲁木齐市天山区。
第三人：乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市河南东路18号。
法定代表人：王涵,该公司总经理。
上诉人乌鲁木齐皓翔物业有限公司（以下简称皓翔物业公司）因与被上诉人胡增发、第三人乌鲁木齐皓翔房地产开发（集团）有限公司（以下简称皓翔房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初4798民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
皓翔物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.依法解除对属于我公司所有的位于乌鲁木齐市××区××路××小区××号车库的查封；3.本案上诉费用由胡增发承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。关于购房款支付问题，我公司于2005年5月25日以现金形式向皓翔房产公司支付了全部购房款60,510元，皓翔房产公司向我公司开具了正规发票，皓翔房产公司对上述事实也予以认可，应当认为，我公司已经尽到了相应的举证责任。一审判决以不能提供财务转账凭证为由，不认定我公司已支付全额房款，是错误的，因为法律没有规定购买房产必须通过转账形式支付房款，因此我公司以现金形式向皓翔房产公司支付房款并不违法,同时，胡增发与皓翔房产公司之间纠纷是在我公司购房后发生的，因此我公司与皓翔房产公司不可能事前合谋，同时胡增发在没有相反证据证实我公司与皓翔房产公司存在恶意逃避债务行为，仅凭猜测臆断不能推翻我公司支付完毕购房款款项的事实；2.我公司并不存在怠于办理房屋过户手续的情形，涉案车库未能办理过户登记的原因在于皓翔房产公司，我公司无法控制，同时，涉案车库手续不全，房产管理部门不可能违法办理过户手续，我公司在办理过户手续时不存在过错，该车库不应当作为皓翔房产公司的财产进行查封处分。综上，我公司认为一审判决认定事实有误，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。
胡增发辩称，我方认为一审判决对案件事实查明清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
皓翔房产公司未进行答辩亦未提交书面答辩意见。
皓翔物业公司向一审法院起诉请求：1、撤销乌鲁木齐市米东区法院（2015）米东执异字第3号执行裁定书，支持皓翔物业公司的执行异议即依法解除对属于皓翔物业公司所有的位乌鲁木齐市××区××路××小区××号号车库（以简下称“涉案车库”）的查封；2、本案诉讼费用及邮寄费用由胡增发承担。
一审法院认定事实：2005年5月19日，皓翔物业公司与皓翔房产公司签订《商品房买卖合同》（合同号：NO.0290984），约定由皓翔物业公司向皓翔房产公司购买涉案车库。皓翔物业公司于同年5月23日，在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心对涉案车库办理备案登记。皓翔物业公司向一审法院提供了2005年5月25日皓翔房产公司向皓翔物业公司开具的购买涉案车位的收款手写发票60,510元，胡增发称因皓翔物业公司与皓翔房产公司存在关联关系，属于一套人马，二套牌子，故对该发票的真实性不予认可，皓翔物业公司称因时间久远，财务账本丢失，故无法补充向一审法院提供皓翔物业公司向皓翔房产公司购买车库付款的财务或银行转账凭证。2005年6月1日，皓翔物业公司交纳涉案20.17平方米车库契税1,815.30元。皓翔房产公司于2005年向皓翔物业公司交付了车库，皓翔物业公司一直使用至今。皓翔物业公司称皓翔房产公司因后续规划和消防手续不全无法办理房产证，故其直到2011年才交纳维修基金。涉案车库至今尚未过户至皓翔物业公司名下。胡增发提供了位于乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路2号附1号金山小区1号1层11号车库于2012年9月17号办理的房产证（乌房权证沙依巴克区字第××）复印件，拟证明与涉案车库位于同一小区的其他车库是可以办成房产证，皓翔物业公司对该份车库房产证的真实性认可，但认为该证明能够证明其在履行过户义务。
另查，2014年，胡增发（申请执行人）与皓翔房产公司（被执行人）建设工程施工合同纠纷一案在一审法院立案执行，2014年3月11日，一审法院出具（2014）第194-4号执行裁定书，对涉案车库进行了查封。在涉案车库被查封后，2015年5月14日，皓翔物业公司向乌鲁木齐仲裁委员会申请仲裁，经（2015）乌仲裁字第123号裁决定书认定：“皓翔房产公司（被申请人）自收到裁定书之日起十五日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助申请人办理涉案车库的房屋权属证书及土地使用证书。”
一审法院认为，案外人异议是案外人认为执行法院在执行过程中妨碍或者侵犯其实体权益，向执行法院提出书面异议，对执行标的主张所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付实体权利之请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。在一审法院受理的（2014）米东执字第194－4号执行案件中，一审法院查封了涉案车库，皓翔物业公司作为执行案外人向一审法院提出要求对涉案车库解除查封，中止执行的书面异议，一审法院做出（2015）米东执异字第3号执行裁定书，驳回了皓翔物业公司皓翔物业公司请求。皓翔物业公司向一审法院起诉，要求一审法院撤销乌鲁木齐市米东区法院（2015）米东执异字第3号执行裁定书，即解除对属于皓翔物业公司所有的涉案车库的查封。故本案为案外人执行异议之诉。
本案的争议焦点为（2015）米东执异字第3号执行裁定书是否符合法律规定的撤销条件。于皓翔物业公司角度而言，需审核皓翔物业公司对于涉案车库未办理过户是否存在过错，于一审法院角度而言，需审核乌鲁木齐市米东区人民法院在执行过程中执行行为是否符合法律规定。首先，对皓翔物业公司对于涉案车库未办理过户登记是否存在过错的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，故皓翔物业公司需要证明其对于涉案车库未办理产权登记同时符合上述第二十八条四项规定情形方能排除执行。首先，根据皓翔物业公司提供证据，其与皓翔房产公司于2005年5月19日签订《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同；其次，根据双方《商品房买卖合同》皓翔物业公司在2005年已经合法占有涉案车库；再次，在对皓翔物业公司向皓翔房产公司支付涉案车库款手写发票的真实性提出异议的情况下，皓翔物业公司未能提供皓翔物业公司向皓翔房产公司支付涉案车库全部价款的财务转账凭证这一补强证据，故一审法院对于皓翔物业公司是否支付涉案车库全部价款不做认定；最后，本案关键为皓翔物业公司能否提供证据证明其购买涉案车库未办理过户登记系“非因买受人自身原因”未办理，即皓翔物业公司对涉案车库未办理过户是否存在过错。虽然皓翔房产公司认可皓翔物业公司未办理涉案车库过户是其原因造成，与皓翔物业公司无关，但一审法院认为皓翔物业公司在2005年交纳涉案车库契税后，在办理房产证受阻的情况下，可以通过诉讼或者其他方式向皓翔房产公司主张办理涉案车库的过户手续，但皓翔物业公司对涉案车库在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案预售后的九年时间内，仅消极等待第三人协助办理过户，皓翔物业公司于2015年方对涉案车库的过户事项申请仲裁，其怠于及时积极地通过诉讼或者仲裁等方式主张权利，对涉案房产未办理过户登记存在过错。另外，物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。皓翔物业公司虽于2005年5月23日在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心进行了备案，但未在三个月备案期限内申请登记，故其备案登记已经于2005年8月23日到期后失效，至今涉案车库现仍登记在皓翔物业公司名下。另一方面，对于乌鲁木齐市米东区人民法院执行行为合法性认定，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，乌鲁木齐市米东区人民法院对涉案车库进行查封时，涉案车库登记在被告皓翔房产公司名下，皓翔物业公司对涉案车库未办理过户登记存在过错，故一审法院查封行为无过错。综上，本案中，一方面皓翔物业公司对涉案车库未办理过户登记存在过错，另一方面，乌鲁木齐市米东区人民法院对涉案车库的查封行为符合法律规定，故皓翔物业公司要求撤销乌鲁木齐市米东区法院（2015）米东执异字第3号执行裁定书，解除对涉案车库查封的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回乌鲁木齐皓翔物业有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，2005年5月19日，皓翔房产公司、皓翔物业公司签订了《商品房买卖合同》约定由皓翔物业公司购买皓翔房产公司所有的位于乌鲁木齐市××区××路××小区××号车库。但至今涉案车库未过户至皓翔物业公司名下。本案审理过程中，皓翔物业公司向法庭出示了皓翔房产公司出具的购房发票，并称该份存根发票系从皓翔房产公司调取，己方留存的发票及陈述财务凭证丢失，未能提供支出该项购房款项的财务凭证及银行支付记录，本院认为，购房发票仅能证实皓翔房产公司曾因该房屋交易行为出具纳税发票，在皓翔物业公司未提交其他交付房款的相关证据的情形下，仅凭一张发票不足以确认皓翔物业公司已向皓翔房产公司全额支付购买涉案车库的价款。涉案车库已于2003年经房屋产权交易管理部门确权，皓翔物业公司与皓翔房产公司之间的合同虽然经备案，但合同备案不等同于物权法规定的预告登记程序，皓翔物业公司仅以合同备案对涉案车库主张物权并无法律依据，同时，皓翔物业公司亦未积极向皓翔房产公司主张权利办理权属变更登记过户，对此皓翔物业公司具有过错。综上，皓翔物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，皓翔物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元（皓翔物业公司已预交），由上诉人皓翔物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年十月十二日
书记员 石晓峰
杨文新