重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2754号
上诉人（原审原告）重庆洪吉物业管理有限公司。
法定代表人张丽，经理。
委托代理人丁胜、马林达，重庆互邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆顺能房地产开发有限公司。
法定代表人卢碧君，总经理。
委托代理人黄海卿，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆洪吉物业管理有限公司与被上诉人重庆顺能房地产开发有限公司（以下简称顺能公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2016年1月26日作出（2015）渝北法民初字第14428号民事判决，上诉人重庆洪吉物业管理有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2016年5月10日进行了询问，上诉人重庆洪吉物业管理有限公司的委托代理人丁胜、马林达，被上诉人顺能公司的委托代理人黄海卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年8月22日，顺能公司作为甲方，与作为乙方的重庆洪吉物业管理有限公司签订了一份《物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为铂金时代小区提供物业管理服务。其中，合同第二章“委托服务事项”中的第十条第一款约定：“交通与车辆停放秩序的管理，包括停车库、停车位的管理和车辆进出的管理。”合同第二十条约定，本商住楼的车库产权属于甲方，车库的管理由乙方负责，收费标准每车位360元/月。合同第二十五条约定，委托服务期限自本小区全部竣工验收合格，交付使用之日起。
上述物业服务合同签订后，重庆洪吉物业管理有限公司进场为铂金时代小区的部分区域进行了物业服务。因重庆洪吉物业管理有限公司认为应当由顺能公司交纳车库的物业服务费，2015年7月27日，重庆洪吉物业管理有限公司向一审法院起诉要求顺能公司支付2012年12月至2015年6月期间的车库物业服务费198258.5元。审理中，重庆洪吉物业管理有限公司称在2012年12月至2015年6月期间未对小区车库进行实际上的物业服务、车库内无保安和保洁人员、只是对车库外的公共区域进行了物业服务。
重庆洪吉物业管理有限公司在一审中诉称，2011年8月22日，重庆洪吉物业管理有限公司、顺能公司签署了《物业服务合同》，约定由重庆洪吉物业管理有限公司对顺能公司开发的铂金时代小区提供物业服务。合同第五章约定了物业服务费标准。合同签署后，重庆洪吉物业管理有限公司立即进场服务，但顺能公司未按照约定将车库（1、2、3）交付重庆洪吉物业管理有限公司经营。顺能公司理应按照约定标准（单价为1.2元/平方米），从2012年12月至2015年6月支付面积为5329.53平方米车库的物业服务费198258.5元。重庆洪吉物业管理有限公司多次与顺能公司协商，顺能公司均拒绝支付，现起诉要求：判令顺能公司立即给付车库物业服务费198258.5元。
顺能公司在一审中辩称，重庆洪吉物业管理有限公司的诉讼请求无事实和法律依据。根据合同约定，车库需在交付和使用后，重庆洪吉物业管理有限公司才能进行管理，顺能公司才应交纳物业服务费，但现在车库一直未交付使用，重庆洪吉物业管理有限公司也未进行管理，故顺能公司不应交纳物业服务费。车库的产权证现在已经办理下来，但重庆洪吉物业管理有限公司拒不接手管理。请求驳回重庆洪吉物业管理有限公司的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在物业服务关系中，业主或物业使用人与物业服务企业之间亦应当遵循公平、等价有偿的原则。业主或物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费，应当以物业服务企业向业主或物业使用人提供了物业管理服务为前提。本案中，尽管重庆洪吉物业管理有限公司、顺能公司签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》也约定了铂金时代小区的车库由重庆洪吉物业管理有限公司进行管理，但在2012年12月至2015年6月期间，重庆洪吉物业管理有限公司并未对小区车库进行实际上的物业管理服务、车库内亦无保安和保洁人员，故重庆洪吉物业管理有限公司起诉要求顺能公司支付该期间车库物业服务费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。重庆洪吉物业管理有限公司称其对车库外的公共区域进行了物业服务、顺能公司就应当交纳车库物业服务费，因小区车库与私人住宅有所区别，车库需要安排专人进行管理，故重庆洪吉物业管理有限公司的该理由不能成立，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第二条之规定，判决如下：驳回重庆洪吉物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费4270元，减半收取2135元，由重庆洪吉物业管理有限公司负担。
宣判后，重庆洪吉物业管理有限公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定物业全部系车库错误。认定吊一层全部为车库性质的物业错误，根据法定机关对物业的测绘表，该表上明确界定吊一层除车库外，还有200余平米的工具用房是被上诉人在管理和使用。吊三层并不是车库，不应当按照车库性质认定。事实上，车库范围仅仅是吊一层部分和吊二层，原审没有查明物业性质而做出错误判决。现在要求对于吊一层除了工具用房和物管用房、吊二层均按照车库计算物业管理费，对于吊三层按照一般商业物业计算物业管理费。二、原审认为上诉人没有安排专门保安及清洁工，未对车库进行实际上的物业管理服务的认定是错误的。首先，停车库属于该小区住宅的配套设施，仅仅因为规划设计使用功能不同而已。其次，上诉人提供的是公共物业服务，即全部或部分业主共有空间和设施设备提供服务，专项物业服务是收单个业主委托提供的服务，被上诉人并没有将车库委托给上诉人进行经营性内部服务，车库内部的车管及清洁服务不是上诉人应当履行的合同约定内容。综上，请求：一、依法撤销原判并依法改判支持上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担本案诉讼费及因此诉讼产生的其他费用。
被上诉人顺能公司答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。吊一层和吊二层本身是车库，吊三层在规划里面是没有的，上诉人在一审中的诉讼请求是给付车库的物业服务费，而在上诉中又把所谓的车库进行区别，上诉请求和一审请求是相互矛盾的，上诉人并未对车库进行实质上的管理，没有履行管理职责，请求驳回上诉人的诉讼请求。
经审查，本案二审庭审中，双方均认可吊一层中除工具用房和物管用房外的面积、吊二层均属于规划的车库，吊三层不属于车库。被上诉人认为吊三层在规划设计中根本不存在，没有实际使用也没有交付上诉人管理，不属于合同的范围。一审法院认定的其他事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点是对于吊一层除工具用房和物管用房外的面积、吊二层以及吊三层，顺能公司是否应当向洪吉物业管理有限公司交纳物业管理费。对于吊一层除工具用房和物管用房外的面积以及吊二层的全部面积，双方均认可系规划中的车库，该地下车库虽然属于被上诉人所有，但是并不能以此为由将地下车库等同于小区住宅及商业住户，小区业主以自己的专有面积为标准缴纳物业费，只是一种计费方式，根本原因是业主享受了小区公共区域的保洁、安保、水电维护、绿化维护等物业服务，故上诉人不能以未给住宅、商业住户提供室内服务也收取了物业管理费为由收取地下车库的物业费，上诉人请求支付地下车库的物业管理费的基本前提是为该车库提供了物业服务，现上诉人并未对该车库进行管理，亦并未对车库的卫生、停车等日常事务提供物业服务，故依据等价有偿原则，上诉人无权就该车库向被上诉人收取物业管理费。对于吊三层被上诉人是否应该按照一般商业物业缴纳物业管理费，本院认为，上诉人未提交证据证明被上诉人系吊三层的产权人，亦未证明上诉人对于吊三层实际进行了物业管理，提供了物业服务，故对于上诉人主张吊三层按照一般商业物业收取物业管理费的请求，本院不予支持。原审法院虽然对于上诉人主张的吊一层、吊二层、吊三层的车库性质未进行明确划分，但依据公平、等价有偿的原则，以上诉人并未向被上诉人提供物业服务从而驳回其要求支付物业管理费的诉讼请求，并无不当，应予维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人重庆洪吉物业管理有限公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4270元，由上诉人重庆洪吉物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 肖怀京
代理审判员 郝晶晶
二〇一六年五月十八日
书 记 员 夏 茜