广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第263号原告江门市新会土地开发有限公司，住所地：江门市新会区会城中心南路11号。法定代表人林焕然，该公司总经理。委托代理人甘媛玲、赵永庆，均是广东华法（江门）律师事务所律师。被告谭栋权。被告李国章。以上两被告的委托代理人汤佳杰、李志恒，分别是广东泓科律师事务所律师和实习律师。第三人地方国营新会水泥厂（江门市新会区水泥厂），住所地：江门市新会区会城汾江路。法定代表人黄少丽。原告江门市新会土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）诉被告谭栋权、李国章，第三人地方国营新会水泥厂（以下简称新会水泥厂）物权保护纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告土地开发公司的委托代理人甘媛玲、赵永庆和被告谭栋权、李国章的委托代理人汤佳杰、李志恒到庭参加诉讼，第三人新会水泥厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告土地开发公司诉称：2013年10月22日，原告在江门市新会区行政服务中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得位于新会区会城汾水江（土名）编号XH2013－14地块的国有建设用地使用权。上述地块原来由新会水泥厂租赁给被告，且新会水泥厂于2013年3月14日通知被告将租赁的场地交还，被告签收了撤离通知。后因搬迁难度大，被告承诺2013年8月30日之前搬迁完毕，但被告却没有按约定和法律规定将厂房和土地清场，恢复原状并将该地块返还原告，造成原告损失。据此，请求法院判令两被告立即清场撤离位于新会区会城汾水江（土名）编号XH2013－14土地，向原告返还上述地块及地上建筑物并承担本案诉讼费用。原告土地开发公司为其陈述在举证期限内提供的证据有：1.营业执照、组织机构代码各1份，证明原告的诉讼主体资格。2.企业机读资料1份,证明被告诉讼主体资格。3.国有建设用地使用权成交确认书1份，证明原告对讼争土地享有合法产权。4.租赁合同1份，证明讼争地块由被告租赁的事实。5.撤离通知和承诺书各1份，证明被告收到签收撤离通知，并承诺具体撤离的时间。6.国有土地使用权证[新国用（2014）第00004号]1份，证明原告对讼争土地享有合法的使用权。被告谭栋权、李国章辩称：一、原告并没有取得本案讼争土地的所有权，不能使用物上请求权。1.原告不是合法竞买人。原告的经营范围是“对政府的土地储备进行土地的前期投入和开发整理”，并不能参与房地产开发。而本案讼争的土地性质属于商住用地开发，因此原告不是合法竞买人。2.原告没有履行能力。原告是国有企业，注册资金为1000万元，其所有的资产均为政府的拨款，没有自有资金。而本案土地成交款高达9594万元，原告根本没有这样的付款能力。3.原告与第三人同属国有企业，有共同的主管部门和领导，均须受政府的指使。第三人的主管部门是江门市新会区基业资产经营有限公司（以下简称基业公司），而基业公司与原告同在江门市新会区公有资产管理办公室（以下简称公资办）的领导下，新会区政府指导公资办，以原告的名义购买原属于第三人的资产。因此，原告不是土地所有权人，不能使用物上请求权。二、被告享有使用土地及地上建筑物的权利，依法应当给予保护。1.基业公司与原告同属国有企业，名下的资产均属公有或国有资产，均受公资办的管理。2.基业公司受公资办的委托出租土地及地上建筑物。3.本案讼争土地及地上建筑物属新会财政所有，原告根本没有实质的决定权及处分权，根本不是讼争土地的所有权人。4.公资办以原告主管部门的名义发函委托基业公司管理该土地，因此，基业公司取得了管理处分讼争土地及地上建筑物的权利。5.基业公司于2013年12月6日与被告签订临租协议书，约定由被告继续使用本案讼争的土地及地上建筑物。签订协议后，被告依约履行义务。三、被告没有非法占用土地的主观恶意或过错。1.本案讼争的土地在交易过程中，没有竞买人报名，土地不存在竞拍交易的可能性。2.原告没有开发房地产的能力，也没有计划按拍卖须知履行商业房地产开发。3.公资办书面发文委托基业公司管理，基业公司享有管理、出租该土地的权利。4.被告在与基业公司签订合同后再进行使用土地，依基业公司的要求单方出资平整土地。程序及做法均合法合理，已尽到充分、足够的注意义务，不存在任何过错。5.事后，被告积极与基业公司、公资办及原告协商处理，不存在故意占用土地的情况。综上所述，被告是在合法合理的前提下使用本案讼争土地，请求法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告谭栋权、李国章为其辩解在举证期限内提供的证据有：临租协议书1份，证明被告是合法合理使用土地及地上建筑物。第三人新会水泥厂书面陈述称：1.原告竞得该地块的国有建设用地使用权，属于合法取得。原告依法享有对该土地的使用权，对该土地的使用享有直接支配和排他的权利。2.被告在承诺书上签字承诺于2013年8月30日前搬迁完毕，否则将承担法律和经济责任是被告的真实意思表示。3.原、被告之间的物权纠纷与我厂无关，即使原、被告与我厂另有纠纷，也属于其他不同的法律关系，与本案无关。本案中原告对涉案土地依法享有使用权，而被告承诺搬离却逾期未能履行，由此形成被告对原告物权的侵害，该法律关系与我厂并无权利义务上的牵连。我厂已履行通知被告搬迁移交土地的义务，并得到被告的承诺，因此，本案纠纷与我厂无关。第三人新会水泥厂没有提供证据也没有出庭对证据进行质证。本院依职权调取的证据：1.江门市新会区公有资产委员会于2013年10月31日作出的《关于委托管理原新会水泥厂地块的通知》（编号为2013第58号文件）；2.第三人新会水泥厂与新会区会城镇裕盛木器有限公司（以下简称裕盛木器公司）签订的临租协议书；3.《关于处理谭栋权、李国章与原新会水泥厂地块使用问题的报告》。经过开庭质证，被告谭栋权、李国章对原告方提供的证据1的真实性和合法性无异议，但认为原告的经营范围是对政府的土地储备进行土地的前期投入和开发整理，并没有房地产开发的资质，也没有合法竞买涉案土地的资格；对证据2的真实性、合法性和关联性无异议；因证据3没有原件，故对其真实性不予确认；对证据4、5的真实性、合法性和关联性无异议；对证据6的真实性无异议，但认为需核实原告是否已支付全部土地款和有关税费。对本院调取的证据1认为可证明被告合法租赁涉案土地，正因为该通知，被告才与资产经营公司继续维持租赁关系，该通知也证实被告提交的证据临租协议书的真实性；对调取的证据2、3证实被告是有权使用讼争的地块。原告方对被告谭栋权、李国章提供的证据“临租协议书”，认为：1.提交时间已经超过举证期限，不应作为认定事实的依据。2.该协议没有原件核对，对其真实性、合法性和关联性不予认可。3.原告已于2013年10月20日取得争议土地的合法权益，出租方没有权利将土地出租。而承租方于2011年5月25日已注销，无权签署该临租协议，双方的主体资格不合法，该协议属于无效协议。原告对本院调取的证据1的真实性无异议，但认为该文件是发给新会区基业资产经营有限公司的通知，并非发给第三人的通知，与第三人无关，该通知的内容是由基业公司对地块进行日常管理，并没有赋予基业公司对地块任何出租的权利，基业公司不能凭该文件对地块有任何处分权，包括出租权。对调取的证据2的真实性无异议，对其关联性和合法性有异议，第三人在未有原告授权之下无权代表原告与承租人签订租赁协议，且承租方裕盛木器公司已于2011年5月25日办理注销登记，即2011年5月25日裕盛木器公司已不具备民事主体资格，因此，该临租协议依法未能成立和发生法律效力，不能作为本案事实和双方权利义务的依据。对调取的证据3认为由于不是原件，也没有盖有与原件一致的印章，所以对其真实性不予确认，相关的事实并没有得到原告的确认和原告的授权，因此，原告认为基业公司凭单方面的意见对涉案地块进行任何处分无事实依据。综合原告和被告的诉辩及质证，因被告谭栋权、李国章对原告所举的证据1、2、4、5、6的真实性均无异议，而上述证据与本案有关联，可以作为认定本案事实的依据，故本院均予以采纳。对于原告所举的证据3，结合原告所举的证据6，本院对其真实性予以确认并予以采纳。被告方所举的证据与本院调取的证据2一致，原告亦确认其真实性，故本院予以采纳。本院调取的证据1，虽然原、被告双方均确认其真实性，但与本案没有关联，故本院不予采纳；本院调取的证据3，因非原件，原告亦不确认其真实性，故本院不予采纳。本院查明：涉案土地座落于江门市新会区会城汾水江（土名），原土地使用权人为第三人新会水泥厂，2013年10月22日，原告土地开发公司通过挂牌出让竞得涉案土地的国有建设用地使用权，并于2014年1月3日取得土地使用权证，证号为新国用（2014）第00004号。2010年12月22日，第三人新会水泥厂与裕盛木器公司签订一份租赁合同，约定由第三人将其所有的座落于江门市新会区会城汾水江（土名）水泥厂内的旧五金仓、煤仓、空地出租给裕盛木器公司，租赁期限从2011年1月1日起，租金每月10410元，合同还约定了租赁资产范围及用途、租金支付方式、安全责任等，其中合同第九条约定“在租赁期内，如遇政府改变规划用途或处理资产、债权人处置资产及不可抗力等因素时，合同自动终止，第三人不作任何赔偿。裕盛木器公司应在接到第三人通知后45天内自行搬走……”。合同签订后，第三人依约将土地及旧五金仓、煤仓等建筑物交给裕盛木器公司使用，裕盛木器公司亦依约交租。在合同履行过程中，因涉案土地需移交区土地整理储备中心，第三人便于2013年3月14日通知被告谭栋权在45天内将租赁的场地交回。同年5月29日，被告谭栋权作出承诺书，承诺于2013年8月30日前搬迁完毕。在两被告搬迁期间，第三人新会水泥厂与被告谭栋权于2013年12月6日签订一份《临租协议书》，约定由裕盛木器公司临时租赁第三人管理的土地，临租面积不超过原有临签合同的使用面积，租赁期从签订协议起至第三人通知终止协议时止，租金从2014年2月1日计起，金额为每月10410元，签订协议至收取租金的这个时间段给裕盛木器公司进行对该地块的整理，此期间不收取租金，地块的整理的一切工程费用由裕盛木器公司负责，另协议还约定了租赁期间的安全生产、管理及相应的经济纠纷处理，预付押金的给付等，其中协议第七条约定“裕盛木器公司时刻有心理准备第三人随时收回该地块，第三人通知终止协议后，裕盛木器公司要在接通知后三十天内搬出，且第三人不给予任何补偿……”。但在协议签订后未至协议书约定的租金缴交时间前，两被告便收到第三人的撤离通知。因两被告至今仍没有完全清场撤离，原告遂向本院提起诉讼。另查明，裕盛木器公司是由两被告投资开办的有限责任公司，法定代表人为被告谭栋权，该公司已于2011年5月25日进行了注销。涉案土地上的旧五金仓、煤仓等建筑物均没有办理相应的产权登记。本院认为：本案是物权保护纠纷。第三人新会水泥厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。……”的规定，本院对本案进行缺席判决。综合原、被告诉辩及第三人的陈述和本院所采纳的证据，本案争议焦点是：1.原告是否享有涉案土地的物权？2.两被告应否有义务返还涉案土地及建筑物给原告？对于原告是否享有涉案土地物权的问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告通过公开挂牌出让方式取得涉案土地使用权，并经依法登记取得土地使用权证，依法对涉案土地享有直接支配和排他的权利，其物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。虽然被告抗辩对原告所取得涉案土地使用权的过程有异议，但其不是本案所调整的范围，本院不予处理。对于两被告应否有义务返还涉案土地及建筑物给原告的问题。虽然涉案土地的原使用权人即第三人曾与裕盛木器公司签订了租赁合同和协议书，但相应的租赁合同和协议书对租赁期限均没有作出约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，当事人可以随时解除合同。本案中，第三人已于2013年3月14日通知被告谭栋权进行搬离，其实际就是要求解除租赁合同，事后被告谭栋权亦承诺同意搬离，即双方已同意解除租赁合同。而《临租协议书》是第三人在原告通过挂牌出让竞得涉案土地的国有建设用地使用权后的情况下与被告方签订的，其行为属无权处分行为，且原告对此不予追认，因此该协议对原告并无约束力。由于两被告现仍占用涉案土地及地上建筑物，导致原告丧失了对涉案土地及建筑物的支配权和收益权，因此已对原告的物权造成了妨害。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，原告要求两被告搬离涉案土地并向原告交还涉案土地及地上建筑物，合法有据，本院予以支持。至于两被告与第三人之间的关系，因与本案不属同一法律关系，故本案不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十五条和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：被告谭栋权、李国章应自本判决发生法律效力之日起十天内搬离座落在新会区会城汾水江（土名）的土地[证号：新国用（2014）第00004号]及建筑物，将上述土地及建筑物交由原告江门市新会土地开发有限公司支配使用。本案案件受理费100元，保全费5000元，两项合计5100元，由被告谭栋权、李国章共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张妙玲审判员  张瑞芝二〇一四年十月二十八日书记员  黄彩艳