河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）驻民三初字第00036号
原告梁全顺，男，1972年9月11日出生，汉族，住新蔡县。
委托代理人葛焕振，河南问津律师事务所律师。
被告新蔡县国土资源局。住所地新蔡县古吕镇蔡州大道中段西侧。
代表人梅希军，该局局长。
委托代理人田小伟、李延章，该局工作人员。
原告梁全顺与被告新蔡县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁全顺及其委托代理人葛焕振，被告新蔡县国土资源局的委托代理人田小伟、李延章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁全顺诉称，2014年2月12日，原告通过竞标取得XCR-13003号土地的出让使用权，同月25日与被告新蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了定金、土地出让金、相关税费和代理费，以及勘界、评估、设计等建设前期的费用。之后，新蔡县龙口镇龙口村南一组以XCR-13003号土地所有权归其所有，新蔡县政府的批复行为侵犯其财产权为由，以新蔡县政府为被告起诉至新蔡县人民法院，一审判决撤销被告新蔡县政府以新政文（2013）299号文件作出的关于同意对编号XCR-13003号国有建设用地使用权实行公开出让的批复。新蔡县政府于10月12日批准被告退还原告土地出让金的请示报告，原告向被告递交了解除合同通知书。现该宗土地的土地出让金已退回原告。由于被告的原因，致使原告的合同目不能实现，造成了经济损失。为此请求，1、判令被告支付违约金49590.36元；2、判令被告支付定金50万元；3、判令被告赔偿原告其他直接损失485940.78元，包括评估费9000元、勘界费1000元、图纸设计费20000元、利息损失455940.78元；4、判令被告赔偿原告可得利益损失200万元、5、本案诉讼费、评估费由被告承担。
被告新蔡县国土资源局答辩称，本案合同不能履行因不可抗力所致，梁全顺请求赔偿于法无据；梁全顺同时主张违约金又主张定金，缺乏法律依据；原告主张的利息损失和可得利益损失缺乏依据。
经审理查明，2014年2月7日，原告梁全顺为竞拍到新蔡县国土资源局出让的XCR-13003号土地的出让使用权，在进行招拍挂程序前向新蔡县公共资源交易中心账户支付50万元，该账户显示为新蔡县公共资源交易中心保证金专户，后该款在双方出让合同签订后转为出让金。2014年2月12日，原告梁全顺通过新蔡县公共资源交易中心公开挂牌出让，竞标取得XCR-13003号土地的出让使用权。同月25日与被告新蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。合同约定：“……第四条本合同项下出让宗地标号为XCR-13003，宗地总面积2221.20平方米。出让宗地坐落于新蔡县××镇××路南侧。……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为2264400元，每平方米1019.44元。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的出让价款的0.1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人可以请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。”2014年3月，梁全顺相继缴纳评估费9000元、勘界费1000元、方案设计图及图纸费20000元。又相继于2014年3月3日缴纳代理服务费1万元、2014年3月3日缴纳耕地占用税48866元、2014年3月24日缴纳了土地出让金2264400元、2014年3月25日缴纳契税92264.11元、2014年4月1日缴纳招标代理费22644元。之后，新蔡县龙口镇龙口村南一组以XCR-13003号土地所有权归其所有，新蔡县政府同意该宗土地使用权实行公开出让的批复行为侵犯其财产权为由，以新蔡县政府为被告起诉，驻马店市中级人民法院指定该案由汝南县人民法院审理，汝南县人民法院于2014年9月2日作出判决，撤销新蔡县政府以新政文（2013）299号文件作出的关于同意对编号XCR-13003号国有建设用地使用权实行公开出让的批复。新蔡县政府于2014年10月12日批准被告退还原告土地出让金的请示报告。2014年10月15日，原告梁全顺向被告新蔡县国土资源局递交了解除合同通知书，要求解除双方2014年2月25日签定的《国有土地使用权出让合同》，新蔡县国土资源局同意解除合同。新蔡县国土资源局分别于2014年9月29日、2014年10月15日、2014年10月23日、2014年10月23日、2014年11月7日将梁全顺缴纳的代理服务费1万元、招标代理服务费22644元、耕地占用税48866元、契税92264.11元、土地出让金2264400元已退回给梁全顺。
另查明，原告梁全顺在开庭时撤销诉讼请求第一项，不再请求被告支付违约金49590.36元。
再查明，本案该宗土地原属集体土地，由新蔡县龙口镇龙口村南头一组管理使用。1992年始由新蔡县龙口镇派出所在该宗土地上建办公用房管理使用至今。该宗土地未办理相关征用征收手续。梁全顺为缴纳该宗土地的出让金向曾文清借款，并于2014年2月6日、2014年2月13日分别向曾文清出具两张借条，借条载明借款金额共计250万元，利息为月息四分。
以上事实，有当事人签订的国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、收款收据、票据、解除合同通知书、原告被告陈述等在卷为证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，本案系土地使用权出让合同纠纷。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条的规定，集体土地须经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。本案原、被告双方于2014年2月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的出让宗地，没有证据证明已经完成转变为国有土地的法定程序。该合同因欠缺土地使用权出让的法定程序，违反法律的强制性规定，应为无效合同。新蔡县国土资源局因在出让土地过程中存在过错，导致梁全顺与其签订的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当赔偿梁全顺因此所受到的损失。原告梁全顺为竞拍到新蔡县国土资源局出让的XCR-13003号土地的出让使用权，在进行招拍挂程序前向新蔡县公共资源交易中心账户支付50万元。对于该50万元，原告称系其为保证竞拍土地成功而缴纳的定金，依据定金罚则，新蔡县国土资源局应当支付定金50万元；被告辩称该款为保证金，不是定金，且该款已经抵顶出让金并已退还给梁全顺，不应按照定金罚则再支付50万元。本院认为，梁全顺与新蔡县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中第九条、第三十七条约定了定金条款。虽然条款的第九条的定金金额处已划去，但梁全顺在竞拍前缴纳50万元为客观事实，该款系梁全顺为竞拍到该宗土地的出让使用权而进行的金钱担保，该50万元应视为定金。新蔡县国土资源局未按合同约定交付该宗土地，应当按照双方签订的合同第三十七条的约定，双倍返还定金。对于梁全顺请求新蔡县国土资源局支付50万元定金的诉讼请求，予以支持。对于新蔡县国土资源局辩称该款不是定金的理由，不予支持。梁全顺缴纳的评估费9000元、勘界费1000元、方案设计图及图纸费20000元系其在履行合同中实际支付的款项，属于梁全顺的实际损失，应由新蔡县国土资源局赔偿。梁全顺缴纳的土地出让金2264400元，其提供的借条显示该款系其借曾文清的款，向曾文清支付的利息为月息4分。该利息约定超过法律规定，对于梁全顺请求的2264400元利息损失，应按照银行同期银行贷款利率的四倍计算其利息损失。对于梁全顺请求的其他利息损失，包括定金50万、代理服务费1万元、耕地占用税48866元、契税92264.11元、招标代理服务费22644元、评估勘界费1万元的利息损失的请求，因定金50万元已经适用定金罚则，对于该50万元的利息请求，不予支持。对于原告请求的代理服务费1万元、招标代理服务费22644元、耕地占用税48866元、契税92264.11元、评估勘界费1万元的利息损失，应按银行同期银行贷款利率的四倍计算上述五项利息损失。因新蔡县国土资源局的过错行为，以上利息损失应由新蔡县国土资源局赔偿。原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》为无效合同，梁全顺请求新蔡县国土资源局赔偿其可得利益损失，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条的规定，判决如下：
一、被告新蔡县国土资源局于本判决生效后二十日内支付原告梁全顺定金50万元。
二、被告新蔡县国土资源局于本判决生效后二十日内支付原告梁全顺实际支出的评估费、勘界费、方案设计图及图纸费损失共计3万元。
三、被告新蔡县国土资源局于本判决生效后二十日内支付原告梁全顺土地出让金2264400元的利息损失以及代理服务费1万元、招标代理服务费22644元、耕地占用税48866元、契税92264.11元的利息损失（其中评估勘界费1万元的利息损失计算至判决确定之日；其他项利息计算期间为实际缴纳之日至实际退款之日；上述利息损失的利率均按照人民银行同期贷款利率的四倍计算）。
四、驳回原告梁全顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31083元，由被告新蔡县国土资源局负担25000元，原告梁全顺负担6083元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 李光明
审 判 员 孙 强
代理审判员 吴宏宇
二〇一五年八月十八日
书 记 员 杨亚茹