四川省荣县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）荣执异字第10号
案外人ＸＸ敏，男，1963年5月9日出生，汉族，福建省漳平市人，现住成都市温江区。
委托代理人林国全，男，四川汇圣律师事务所律师。
委托代理人陈忠玉，男，四川汇圣律师事务所律师。
案外人王品淑，女，1966年3月31日出生，汉族，福建省漳平市人，现住成都市温江区。
委托代理人林国全，男，四川汇圣律师事务所律师。
委托代理人陈忠玉，男，四川汇圣律师事务所律师。
申请执行人ＸＸ安，男，1955年8月8日出生，汉族，住四川省荣县旭阳镇。
委托代理人杨洪峰，男，四川崇理律师事务所律师。
被执行人冯忠祥，男，1955年9月18日出生，汉族，住四川省荣县旭阳镇。
被执行人郑泽芳，女，1955年3月13日出生，汉族，住四川省荣县旭阳镇。
委托代理人冯忠祥（郑泽芳之夫），男，1955年9月18日出生，汉族，住四川省荣县旭阳镇。
本院在执行ＸＸ安与冯忠祥、郑泽芳民间借贷纠纷一案过程中，案外人ＸＸ敏、王品淑对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月29日举行了听证审查，案外人ＸＸ敏、王品淑及委托代理人林国全、陈忠玉，申请执行人ＸＸ安及委托代理人杨洪峰，被执行人冯忠祥，被执行人郑泽芳的委托代理人冯忠祥到庭参加了听证，现已审查终结。
案外人ＸＸ敏、王品淑称：二案外人系夫妻。因冯忠祥向案外人ＸＸ敏借款100万元未归还，2014年4月7日，被执行人冯忠祥、郑泽芳与ＸＸ敏签订《房屋转让协议》，被执行人冯忠祥、郑泽芳将共有的位于成都市温江区柳城文化路218号那城成套房屋作价100万元抵偿给ＸＸ敏所有，并将房屋交付案外人实际占有，案外人是善意取得人。为保障案外人ＸＸ敏、王品淑的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求中止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。
案外人ＸＸ敏、王品淑为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.身份证、结婚证复印件，证明案外人的身份及关系；2.借条及转账凭证，证明被执行人冯忠祥向案外人ＸＸ敏借款的事实；3.《房屋转让协议》及房产证、土地使用权证，证明被执行人冯忠祥、郑泽芳为房屋所有权人和以房抵债的事实；4.温江区房管局抵押注销受理单，证明被执行人冯忠祥、郑泽芳所有的房屋注销抵押的事实；5.《成都市温江区房产管理局房屋登记受理单》、《温江区房产管理局所有权登记缴费通知单》、更名后的维修基金缴款单，证明温江区房管局受理了案外人与被执行人要求变更房屋所有权登记的申请，并已核准登记的事实；6.转账凭条、现金存款单，证明案外人王品淑向冯忠祥转账17.2万元以及存款15000元，用于支付银行按揭贷款的事实；7.购房款发票及税费缴纳凭证，证明案外人已超额支付全部房款，并缴纳过户登记税费的事实；8.房屋钥匙，证明被执行人已向案外人交付房屋；9.成都汇川物业服务有限公司物业费、电费缴费单，证明案外人已实际占有该房屋并缴纳相关费用的事实。
申请执行人ＸＸ安辩称：荣县人民法院查封被执行人冯忠祥、郑泽芳共有的坐落于成都市温江区柳城文化路218号那城成套房屋是正确的。在人民法院查封该房产前，首先，案外人ＸＸ敏与被执行人冯忠祥、郑泽芳签订的《房屋转让协议》是抵偿债务协议，不是房屋买卖合同；其次，案外人没有合法占有该房产；第三，案外人没有实际支付该房产的价款；第四、该房产的登记所有权人仍为被执行人冯忠祥、郑泽芳。况且案外人与被执行人的债权债务关系是否真实，还需查实。《成都市温江区房产管理局房屋登记受理单》只能证明房产管理机构受理了案外人和被执行人的产权变更申请，不能证明该房产物权的的变更已记载于物权登记簿。现该房产的所有权人仍为被执行人冯忠祥、郑泽芳，案外人ＸＸ敏、王品淑对该房产不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，请求依法驳回案外人ＸＸ敏、王品淑的异议请求，继续执行已查封的财产。
申请执行人ＸＸ安为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1.温江区那城客服中心提供的《证明》，证明案外人入住该房屋的时间为2015年5月10日，在人民法院查封该房屋之后；2.荣县人民法院对案外人和被执行人所做的三份询问笔录，被执行人对借款用途以及约定的还款时间和未还款原因的叙述，与听证陈述前后矛盾，说明被执行人与案外人的债权债务关系已不存在，且按揭贷款不是全部由案外人支付；3.2014年5月16日荣县人民法院的听证会记录，证明荣县人民法院在采取保全措施时，案外人并未实际占有该房屋。
被执行人冯忠祥、郑泽芳称：被执行人与案外人ＸＸ敏、王品淑的债权债务客观真实，因被执行人无力清偿债务，将自己所有的房产作价抵偿给案外人清偿债务，并已将房产交付案外人占有是事实。案外人ＸＸ敏、王品淑异议理由成立，请求支持案外人ＸＸ敏、王品淑的异议请求。
被执行人冯忠祥未向本院提交证据。
经审查查明：2014年4月7日，冯忠祥、郑泽芳与ＸＸ敏签订《房屋转让协议》，冯忠祥、郑泽芳将共有的位于成都市温江区柳城文化路218号那城成套房屋作价100万元抵偿给ＸＸ敏、王品淑所有。协议签订后，冯忠祥、郑泽芳将房屋钥匙交付ＸＸ敏、王品淑，冯忠祥归还了因按揭购房尚欠的银行按揭款189386.93元（其中ＸＸ敏、王品淑代冯忠祥、郑泽芳归还了因按揭购房尚欠的银行按揭款173000元）。2014年4月15日，ＸＸ敏、王品淑与冯忠祥、郑泽芳到成都市温江区房管局注销了房屋的抵押登记，次日向成都市温江区房管局申请办理房产转移登记，成都市温江区房管局受理后，ＸＸ敏、王品淑向温江区地方税务局缴纳了房屋买卖契税21417.30元。此后，ＸＸ敏、王品淑等待于2014年4月23日领取房屋所有权证。
2014年4月22日，ＸＸ安向本院申请对冯忠祥、郑泽芳所有的坐落于成都市温江区柳城文化路218号那城房屋采取保全措施。本院2014年4月23日以（2014）荣民保字第64号民事裁定书，裁定查封了冯忠祥、郑泽芳所有的坐落于成都市温江区柳城文化路218号那城房屋一套。2014年5月30日，本院作出（2014）荣民一初字第1454号民事调解书，确认：一、被告冯忠祥、郑泽芳于2014年8月30日前偿还原告ＸＸ安借款500000元，逾期支付利息（利息计算：以本金500000元，从2014年4月9日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算至全部借款履行完毕时为止）。二、本案诉讼费8800元，减半收取4400元，诉讼保全费3020元，合计7420元，由被告冯忠祥、郑泽芳负担。调解书生效后，冯忠祥、郑泽芳未按约履行还款义务，2015年9月17日，ＸＸ安向本院申请强制执行。执行中，案外人ＸＸ敏、王品淑提出执行异议。
本院认为：案外人对执行标的提出异议，人民法院应当审查案外人对执行标的是否享有权益，案外人对执行标的享有的权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案被执行人与案外人在人民法院查封被执行人房屋之前签订的《房屋转让协议》实质是以房抵债协议，并非严格意义上的房屋买卖合同，该行为是对被执行人之前所欠债务的清偿，案外人并未实际支付房屋价款。因被执行人现有财产已不足以清偿案外人及其他债权人的债务，该以房抵债协议损害了其他债权人的合法权益，即使被执行人将房屋及钥匙已交付案外人，案外人对该房屋也不是合法占有。因此，案外人ＸＸ敏、王品淑的异议理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人ＸＸ敏、王品淑的异议。
如不服本裁定，案外人、当事人可在本裁定送达之日起十五日内向荣县人民法院提起诉讼。
审 判 长 余文勇
人民陪审员 谢召弟
人民陪审员 曹丽英
二〇一五年十一月五日
书 记 员 虞健秋