广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂电法民三初字第41号原告：苏大胜。被告：卓鸿思。委托代理人：邵水记，广东海法律师事务所律师。原告苏大胜诉被告卓鸿思房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，适用简易程序，由审判员徐俊毅独任审理，公开开庭进行了审理。原告苏大胜、被告卓鸿思的委托代理人邵水记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏大胜诉称：2011年12月22日，被告卓鸿思以承租方与原告苏大胜为出租方，签订《房屋租赁合同》，原告将其拥有的电白县南方商业城西6行2—12号、8行1—11号楼房的第二层（面积约448平方米）租赁给被告作为办公场地使用。租赁期从2012年3月1日起至2020年2月30日止。租赁期内按每月5000元交纳租金。被告租赁原告的房屋后，未经原告同意擅自与茂名市六韬珠宝创意产业有限公司的钟亚建签订《办公室租赁合同》，租期从2013年11月10日起至2014年11月9日止。钟亚建租赁期满后已离开。但被告只交纳从租赁期起至2014年1月份的租金，被告至今尚欠原告的从2014年2月1日起至2015年3月31日止的租金70000元（14个月×5000元）。据此，请求人民法院：一、判令解除2011年12月22日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；被告将租赁房屋返还给原告。二、判令被告向原告支付房屋租金70000元（计算至2015年3月31日，之后的租金按每月5000元标准计算至实际返还房屋之日止）及违约金（违约金按法律规定计算，从欠款之日起计至还清欠款之日止）。三、本案诉讼费用由被告负担。被告卓鸿思辩称：一、原告请求解除合同不符合法定条件，依法应予驳回。1、答辩人与原告是较好的朋友，因一时资金周转不便，以为可以暂欠租金，完全没有拒绝交租的故意，也从未作出过拒绝交租和不履行合同的意思表示，现答辩人愿意如数付清租金给原告。此外，原告也未催告过答辩人在合理期限内交租，原告始终未尽合理催告的义务，本案更没有证据证明原告履行了该义务。因此，原告请求解除合同不符合《合同法》第94条规定的条件，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第17条之规定，原告请求解除合同的诉讼请求依法应予驳回。2、原告以答辩人曾经将房屋转租作为解除合同的理由依法不能成立。事实上，答辩人的转租行为原告完全知情并经办，转租合同也早已履行完毕。《解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。二、假如解除合同，原告应赔偿答辩人经济损失26万元。答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》尚未期满，答辩人现已明确表示愿意付清租金给原告，如果原告在未经合理催告且答辩人已愿意付清租金的情况下依然执意要求解除合同，应视为原告单方违约。更何况，原告从出租房屋至今一直不肯开放电梯供答辩人通行使用，严重损害答辩人合法权益。据此，依照《解释》第11条：“出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原告应依法赔偿答辩人的经济损失26万元。经审理查明：2011年12月22日，原告苏大胜（以下简称甲方）与被告卓鸿思（以下简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容：一、甲方出租所拥有位于电白县南方商业城西6行2—12号、8行1—11号楼房的第二层（面积约448平方米）给乙方使用。二、该物业只能供乙方作为办公场地使用。三、租赁期从2012年3月1日起至2020年2月30日止共8年，在租赁期内按每月人民币5000元支付租金，每月租金在当月1—10日前交给甲方，租赁税与物业使用税由乙方负责。甲、乙双方自签订协议之日起，乙方要缴交二个月租金给甲方作押金，合同期满时，再退回给乙方。四、自双方签字之日起交付该出租物业给乙方使用。五、乙方责任。1、乙方须按时向甲方缴付租金。如逾期未缴，甲方有权要求乙方立即缴付并按欠缴金额的0.5%计付每天的违约金。如果60天内仍未缴付欠款及违约金，则甲方有权终止合同。2、经甲方同意，乙方在不违反本协议情况下可转租，但不得超过3家业主，住宿不得超过3个人。六、合同期满或者解除合约，承租期间乙方在该房屋的办公设施及财物由乙方搬走，物业的内外一切嵌在房屋构成或墙体内的装修（包括天花吊顶、地板、墙体、门窗、电线、水电附属物等），乙方不准损坏，应无偿留给甲方。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，合同自双方签字之日起生效。房屋租赁合同签订后，原告苏大胜依约将房屋交给被告卓鸿思作为办公场地使用。经原告苏大胜同意，2013年10月25日，被告卓鸿思（以下简称甲方）与茂名六韬珠宝创意产业有限公司的钟亚建（以下简称乙方）就租赁和谐商务酒店二楼房屋（即原告苏大胜出租给被告卓鸿思使用的房屋），甲、乙双方签订了一份《办公室租赁合同》。该合同主要内容：一、租赁房屋位于电白县水东镇迎宾大道南，原地址为广东省电白县南方商业城西6行2—12号、8行1—11号，建筑面积为363平方米，乙方租赁的房屋仅用于办公。二、租赁期限为12个月（2013年11月10日起至2014年11月9日止）。三、1、租赁房屋每月的租金按建筑面积计算为45元／平方米，共计16335元。租金发票及税费由乙方自行负责。2、乙方采取每3个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期5个工作日前向甲方支付下期租金。每一期的租金为49005元。第一期租金应于2013年10月25日前支付。四、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，本合同经双方签字盖章，并于乙方支付履约保证金后生效。之后，茂名六韬珠宝创意产业有限公司租赁使用该楼房，该公司使用该楼房至2015年1月份才搬走，该公司向被告卓鸿思支付了房租。自2014年2月1日起至2015年3月31日止，被告卓鸿思共拖欠原告苏大胜的14个月租金70000元（5000元／月×14个月）。后经原告苏大胜向被告卓鸿思催收租金未果，原告苏大胜为此于2015年1月19日诉至本院，请求办理。另查明：被告卓鸿思租赁原告苏大胜房屋用作办公场地，被告卓鸿思购置办公桌椅、空调等财物在该房屋使用。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告卓鸿思拖欠原告苏大胜租金达14个月之久，是属于违约行为，依法应当承担违约责任。根据合同约定，被告卓鸿思在60天内仍未缴交所欠租金及违约金，则原告苏大胜有权终止合同。并且被告卓鸿思的违约行为导致原告苏大胜通过签订租赁合同出租房屋而收取租金的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”以及《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条第四项“承租人有下列行为之一的，出租人要求赔偿因此造成的损失，并且可以解除租赁合同：（四）拖欠租金达六个月以上”之规定，原告苏大胜诉请与被告卓鸿思解除房屋租赁合同，具有充分的事实和法律依据，本院予以支持。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十四条“出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金。承租人按照合同支付租金；违约的，应当支付违约金”之规定，被告卓鸿思拖欠原告苏大胜的租金，造成原告苏大胜在租金上有利息的损失，故被告卓鸿思的逾期付款违约金可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算。由于被告卓鸿思仍占有使用涉案房屋，其应按合同约定按每月租金5000元标准支付自2015年4月1日起至房屋返还之日止的租金。因此，原告苏大胜诉请被告卓鸿思支付尚欠租金70000元及从2015年4月1日起计至返还租赁房屋之日止的租金（每月按5000元计算），并支付逾期付款违约金，合理合法，本院予以支持。被告卓鸿思辩称原告请求解除合同不符合法定条件，依法应予驳回，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。被告卓鸿思辩称假如解除合同，原告应赔偿其经济损失26万元一节，没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告苏大胜与被告卓鸿思于2011年12月22日签订的房屋租赁合同；二、限被告卓鸿思在本判决发生法律效力之日起十日内将位于电白县南方商业城西6行2—12号、8行1—11号楼房的第二层楼房（面积约448平方米）返还给原告苏大胜；被告卓鸿思搬走其在该房屋内的办公用品等财物，其不得拆除、搬走或损毁该房屋固定的装修装饰物品；三、限被告卓鸿思在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告苏大胜支付租金70000元（租金计算至2015年3月31日；之后的租金按每月5000元标准计算至实际返还房屋之日止）及违约金（违约金按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算，从欠款之日起计至付清欠款之日止）。如果被告卓鸿思未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告卓鸿思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  徐俊毅二〇一五年四月十日书记员  钟铸诚速录员  严丽华