上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第3026号
原告（反诉被告）于喜华。
委托代理人颜一峰，上海徐松婷律师事务所律师。
委托代理人顾涛，上海徐松婷律师事务所律师。
被告（反诉原告）潘莲英。
委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。
原告于喜华与被告潘莲英房屋租赁合同纠纷一案，于2014年8月28日向本院起诉。本院受理后，先适用简易程序，于2014年10月30日公开开庭进行审理。2014年9月30日，被告提起反诉。2014年12月30日，本案转为普通程序，依法组成合议庭。2015年1月29日，本院再次公开开庭进行了审理。原告于喜华的委托代理人颜一峰、顾涛，被告潘莲英的委托代理人魏建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于喜华诉称，2013年5月29日，原、被告签订书面《上海市房屋租赁合同》，合同约定将上海市龙华路XXX号面积为122.41平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给原告作为商用，租赁期限为5年。原告向被告支付了2万元作为房屋租赁保证金，次日原告通过银行转账的方式又一次性支付了第一期六个月的租金11万元，共计13万元。原告在取得房屋之后，发现被告在将系争房屋出租给原告之前已经将系争房屋分隔开一部分的面积出租给他人使用，原告承租的实际面积少于合同约定的122.41平方米。原告就此事与被告协商，在解决方案出来之前为了避免房屋空关造成更多损失，原、被告暂定在2013年9月中旬至11月中旬由被告替原告向案外人转租，转租的收益归原告，由被告代收。2013年12月左右，被告未经原告同意，又将系争房屋违约出租给案外人使用，原告知道后反复要求被告清场、补足使某面积后由原告使某系争房屋，被告均置之不理。2013年12月17日，原告无奈要求民警强制现使用人搬离。故原告诉至本院，要求：解除原、被告的房屋租赁合同，并要求被告返还保证金及租金共计7.5万元（保证金2万元，三个月租金5.5万元）；2、被告支付原告的实际损失共计7.5万元（面积租金差额2.5万元，其他损失5万元）；
被告潘莲英辩称，不同意原告的诉请。同意解除合同，不同意原告其余诉请。本案不存在被告违约的问题，而是原告提前退租，导致租赁合同没有继续。房屋面积低于合同约定的面积当时原告就已经知道，且原告在当初签订合同的时候就已经现场查看过，所以不存在原告不知情的问题。根据合同约定的违约责任，原告擅自退租的，保证金应当予以没收。
反诉原告潘莲英诉称，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，按照合同约定，租金应由反诉被告每半年一付，且物业管理费等其他费用由其承担。合同履行过程中，反诉被告并未按照合同约定履行支付租金及物业管理费等费用的义务，反诉原告多次催促，反诉被告均不予理睬。故诉至本院，要求解除房屋租赁合同，反诉被告支付反诉原告代付的物业管理费共计2142.21元。
经审理查明，系争房屋的产权人为被告。被告购入系争房屋后即将房屋分割成上下两层，上层租给案外人开设克丽缇娜美容院。
2013年5月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方出租给乙方系争房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使某，甲方于2013年6月7日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年7月6日起至2018年7月5日止；月租金18334元，乙方应于每年5月20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：租赁期为半年一付，每期租金提前半个月支付；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金2万元，租赁关系结束时，甲方收取的房屋租赁保证金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可以没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应提前收回天数的租金的一倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿等条款。以下是原、被告签名，但是在被告持有的一份合同落款处添加了“乙方同意甲方在2016年期间门头扩大，无异议。”
在本案审理过程中，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。原告确认诉讼请求中要求被告支付面积租金差额即是门头被占用所减少的面积租金。被告确认反诉要求被告支付的物业管理费上下两层总计每月306.03元，但约定由原告支付全额的物业管理费，上层开设克丽缇娜美容院的租客不付物业管理费，对此原告不予确认。
以上事实除原、被告庭审陈述一致外，另有《门面房租赁合同》、国有土地使某证等证据予以佐证，本院予以确认。被告另提供俞某、陈某、李某、许某某和叶某的情况说明，其中俞某证明收到原告委托的占先生钥匙，说系争房屋不租了，并退还钥匙；陈某、李某、许某某均证明2014年12月7日看到被告在上海市龙华路XXX号张贴通知，要求原告缴纳房租；叶某证明2014年12月17日，其正在看系争房屋时，有人报警，其和报警人均说租赁系争房屋，警察来了后告知如何处理就离开了；事后问被告，被告告知原告没有支付房租且已经明确不再租赁系争房屋并交付钥匙，被告给其看过合同，系争房屋亦没有装修且空关，就于2014年1月21日与被告签订了租赁合同；原告质证上述证人均某出庭作证，故不予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，当属有效，双方应恪守履行。
原告诉请要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，因被告同意解除，且已经将系争房屋出租给案外人叶某，故本院判令原、被告之间的房屋租赁合同解除。鉴于讼争合同被判令解除，原告要求退还保证金的诉请，本院应予以支持。被告辩称因原告中途擅自退租，故没收保证金，因被告仅提供俞某的证言，原告提出异议且证人未出庭作证；又被告辩称原告提供的证人占某某已经承认原告中途擅自退租，但证人占某某并未有自认原告中途擅自退租的证言，故被告辩称本院不予以采信。况且被告向本院提供了一张照片，证明曾经于2013年12月7日在龙华路XXX号张贴过通知，但该通知仅是要求原告尽快支付租金，并未向原告主张过解除合同。在合同未解除的情况下，被告即将系争房屋租赁给案外人叶某，显属擅自解除合同。
关于原告要求返还2013年9月至11月租金一节，因原告仅提供可录音资料，证明被告同意转某且收取租金，因被告先前已经收取原告六个月租金，故要求被告返还，现被告否认该录音资料出自被告，且原告无其他证据予以佐证，故原告要求返还，本院无法支持。
关于原告诉请要求赔偿损失一节，原告的该项诉请包括面积租金差额及其他购买设备的损失，因在被告持有的合同中添加了“乙方同意甲方在2016年期间门头扩大，无异议。”的字样，鉴于原告承租系争房屋之前，楼上的克丽缇娜美容院已经存在，原告已经明知克丽缇娜美容院的通道占用原告承租的部分面积仍与被告签订讼争合同并同意支付合同约定的租金数额，故原告要求赔偿面积差额，本院亦无法支持。另原告要求赔偿设备损失5万元，因原告仅提供销售合同和支付定金收据，并未有证据证明原告实际损失，故原告诉请要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院亦无法支持。
关于反诉被告，鉴于反诉原告确认其诉请的物业管理费是包括上下两层房屋总共的物业管理费，反诉原告要求反诉被告支付全部的物业管理费并无证据支持，且反诉原告自己提供的与开设克丽缇娜美容院的租客之间签订的租赁合同中也约定要租客向反诉原告支付物业管理费，故反诉原告要求反诉被告支付全部的物业管理费的诉请，本院无法支持。本院将根据反诉被告使某的期限及面积酌情判处反诉被告所应承担的数额。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告于喜华与被告潘莲英就上海市龙华路XXX号房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》；
二、被告潘莲英于本判决生效之日起十日内返还原告于喜华保证金20，000元；
三、驳回原告于喜华其余诉讼请求；
四、反诉被告于喜华于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘莲英物业管理费860元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，300元，由原告于喜华负担2，700元，被告潘莲英负担600元；反诉受理费25元，反诉原告潘莲英负担15元，反诉被告于喜华负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 李 跃
人民陪审员 李文杰
二〇一五年三月三十日
书 记 员 汪景洪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。