福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0322民初104号原告：福建锦福房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道北宝峰社区顶园小区。法定代表人：温永气，董事长。委托诉讼代理人：温光忠，福建九雍律师事务所律师。被告：郑雪彬，女，1993年3月28日出生，汉族，农民，住仙游县。委托诉讼代理人：黄凌霄，男，1958年8月15日，汉族，住仙游县。委托诉讼代理人：林碧琼（系被告郑雪彬母亲），女，1970年11月18日出生，汉族，住仙游县。原告福建锦福房地产开发有限公司（以下称为锦福公司）与被告郑雪彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告锦福公司的委托诉讼代理人温光忠和被告郑雪彬的委托诉讼代理人黄凌霄、林碧琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦福公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.郑雪彬支付解除合同违约金172247.4元；其公司有权没收郑雪彬支付的购房定金5万元。事实和理由：其公司开发楼盘“锦福滨江国际”。2015年7月6日其公司和郑雪彬签订《商品房买卖合同（预售）》，郑雪彬向其公司购买坐落在“顶园小区”第7幢26层2604室房屋，该房屋建筑面积120.10平方米，单价每平方米7171元，总价款为861237元。签订合同前，郑雪彬已支付定金5万元，郑雪彬应于2015年7月6日前支付首期购房款261237元，余款60万元向银行申请借款支付；郑雪彬未按照约定时间付款，自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15日起按每日万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，其公司有权解除合同，解除合同后，郑雪彬应按房价款总额20%支付违约金给其公司。合同签订后，郑雪彬向案外人力建伟借款21万元用于支付首期购房款，由力建伟直接将借款汇入其公司账户。因郑雪彬的原因造成银行不予贷款，郑雪彬至今未按合同约定的时间支付购房款。郑雪彬的行为已构成根本违约，根据合同第八条和附件四第三条之约定，其公司有权解除合同，请求郑雪彬支付违约金并没收定金。郑雪彬辩称，其因经营服装生意缺乏资金，中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清福、陈国达介绍他们与锦福公司合作，可以零首付买房，还能向银行贷款150多万元。2015年6月20日，其与其母以及案外人王梅芳到中国慈善金融网慈善贷仙游站，由卢清福、陈国达派人带其一行到锦福公司看房。锦福公司的业务员小陈介绍房产首付按揭贷款由其公司办理。2015年7月6日，卢清福等人带其到锦福公司办理购房签约合同，其支付12245元，卢清福支付5万元给锦福公司，其写下借条向力建伟借款21万元作为购房首付款。锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清国、陈国达、代剑林合伙用欺骗手段，乘其做生意缺乏资金之时，用高额资金诱惑，欺骗其本人。根据《合同法》第52条，本案《商品房买卖合同（预售）》是无效的，请予驳回锦福公司的诉讼请求。即使合同有效的话，违约金只能按房价款总额10%计算。经审理查明，锦福公司以出让方式取得位于仙游县××城街道北宝峰社区地块土地使用权，该宗地编号为PS-2012-8号，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“顶园小区”。讼争房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2014）莆房许字第0931号。郑雪彬系经营童装的个体工商户。2015年7月6日，郑雪彬和锦福公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号20××××148。合同主要内容：“……第三章商品房价款，第六条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）7171元，总价款为人民币（币种）861237元（大写捌陆万壹仟贰佰叁拾柒元整）……第七条付款方式及期限，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）50000元（大写伍万元整），该定金于［交付首付款］时［抵作］商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：［商业贷款或公积金贷款］。买受人应当于2015年07月06日前支付首期房价款人民币（币种）261237元（大写贰拾陆万壹仟贰佰叁拾柒元整），占全部房价款的30%。余款人民币（币种）600000元（大写陆拾万元整）向银行或公积金（贷款机构）申请贷款支付。……第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过15天起按每日万分之五支付滞纳金，逾期越过30日的，出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款总额20%支付违约金给出卖人。……第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日内书面告知买受人的；……7、自逾期之日起按买受人已付款项每十日万分之一支付违约金，直至交房之日止，合同继续履行。”合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》主要内容：“……二、买受人应在签订《商品房买卖合同》之日起五个工作日内提供相关材料及履行按揭贷款的有关手续，若买受人未在上述期限内提供相关材料及履行按揭贷款有关手续则视为放弃申请按揭贷款。三、因买受人申请银行贷款或因买受人原因造成按揭贷款无法达到相应的贷款额或贷款行不予贷款，其房价款不足部分买受人应在接到出卖人通知后材料提交期满次日起十日内一次性用现金付清房款，否则买受人同意按本合同第八条的约定承担违约责任金，同时出卖人有权拒按合同约定的时限交房。……”2015年6月28日，郑雪彬交付给中国慈善金融网2000元订房押金，支付给锦福公司7#2604购房定金1万元；2015年7月6日，郑雪彬支付给锦福公司7#2604购房款41237元，并支付专项维修基金9008元；当日，郑雪彬向案外人力建伟出具借条一份，主要内容：“兹向力建伟……借人民币大写贰拾壹万元整（人民币小写：210000元整）用于购房。贷款时间从2015年7月6日起至2015年10月30日止，期限为3个月零26天，且于2015年10月30日前一次性还清。……所借款项借款人指定汇入福建锦福房地产开发有限公司中国银行仙游支行422166650235银行帐号内。此据，借款人：郑雪彬，借款时期：2015年7月6日。”同时，郑雪彬向锦福公司出具承诺函一份，主要内容：“本人向贵司购买位于仙游县鲤城街道北宝峰社区‘顶园小区’楼盘7栋2604室房屋，首付款中的约80.39%计210000元系由本人向力建伟借贷的，……1、在本人没有按期归还贷款人力建伟的借款时，贵司可以依据贷款人力建伟的要求，拒绝向本人交房或办理房屋产权证书且无须承担任何违约责任；2、在贵司与本人解除房屋买卖合同（如有）后，若贵司退还本人首付款的，贵司可在应退还的款项中直接支付给本人尚欠贷款人的贷款及相关费用。承诺人：郑雪彬，2015年7月6日。”同日，锦福公司出具收款收据一份，注明力建伟代郑雪彬付顶园小区7#2604购房首付款21万元。因郑雪彬方面原因，讼争房屋无法办理银行按揭贷款。因郑雪彬未交付剩余购房款，2016年1月22日，锦福公司诉至本院请求处理。上述事实，有锦福公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、借条、承诺函、收据以及郑雪彬提供的收款收据、营业执照予以证实，经庭审质证、认证，证据间能够相互印证，本院对上述事实予以确认。本院的争议焦点是涉案《商品房买卖合同（预售）》是否有效？锦福公司的诉讼请求能否成立？锦福公司主张，郑雪彬系完全民事行为能力人，双方缔约主体适格，意思表示真实，《商品房买卖合同（预售）》内容没有违反法律法规，系有效合同，郑雪彬辩解锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站互相勾结，欺诈郑雪彬没有事实依据。郑雪彬由于自身原因，导致银行不予贷款，而郑雪彬又拒绝一次性用现金付清剩余房款，造成合同无法继续履行，锦福公司当初订立合同所期望的目的无法实现。郑雪彬的行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第四项规定、双方所签订的合同及附件约定，锦福公司有权解除合同，并要求郑雪彬承担房价款20%的违约金172247.4元，并有权没收郑雪彬支付的购房定金5万元。郑雪彬主张，锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站卢清福、陈国达、代剑林合伙以欺诈行为，牟取非法收入，以零首付购房，并能贷取150万元贷款诱惑其本人，骗取其签下借款字据，签约购房合同，锦福公司起诉要求解除合同，追究违约责任，是歪曲事实。根据《合同法》第52条，涉案商品房买卖合同无效，也不存在违约问题。本院审查认为，郑雪彬主张锦福公司与中国慈善金融网慈善贷仙游站相互勾结，欺骗其与锦福公司签订合同，但其所提供的录音光盘无法证实，且郑雪彬未申请该录音对话人员出庭作证，本院无法认定该录音来源，锦福公司也表示否认，故本院不予采信。郑雪彬主张锦福公司售房方式系零首付，但郑雪彬作为完全民事行为能力人，不仅向锦福公司支付定金，而且现金交付首付款，并另向他人借款汇给锦福公司作为首付款，可以认定郑雪彬接受锦福公司的售房方式系首付款＋银行接揭。郑雪彬在《商品房买卖合同》及《合同补充协议书》签名，并加盖指印骑缝章，应视为对《商品房买卖合同（预售）》及附件相关条款内容理解并同意。《商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人自愿协商一致的结果，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。按照商品房买卖合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第三条约定，郑雪彬申请贷款未被贷款银行批准后，锦福公司应当通知郑雪彬未能办理按揭贷款应现金付清房款，但锦福公司没有提供证据证实按附件约定履行了通知义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”郑雪彬因其本身原因无法办理银行按揭贷款，且无法继续履行合同，锦福公司请求解除涉案商品房买卖合同是可以的，但锦福公司未按附件约定履行通知义务，故请求郑雪彬支付违约金并没收郑雪彬所交付的定金没有依据，本院不予支持。郑雪彬主张涉案合同违反《合同法》第五十二条规定，是无效的，但提供的证据无法证实，本院不予采信。综上所述，本院认为，锦福公司和郑雪彬所签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。锦福公司主张郑雪彬应支付违约金并没收郑雪彬所交付的定金没有依据，本院不予支持。郑雪彬主张涉案合同是无效的，但没有提供证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、福建锦福房地产开发有限公司与郑雪彬于二0一五年七月六日签订的《商品房买卖合同（预售）》自二0一六年一月二十二日起解除；二、驳回福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4634元，由福建锦福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  黄慧连人民陪审员  林梅娥人民陪审员  徐冬妮二〇一六年九月十二日书 记 员  林 晶附：法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。