北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第9520号
原告门殿新，男，1965年3月5日出生。
委托代理人周研，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人李然，北京市天元律师事务所律师。
被告北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号天恒置业大厦11层。
法定代表人刘洪文，董事长。
委托代理人李朴，男，该公司员工。
第三人粤海企业（集团）有限公司，住所地香港干诺道中148号粤海投资大厦36楼。
授权代表张鉴松，董事。
委托代理人张劲松，男，该公司职员。
原告门殿新诉被告天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒公司）、第三人粤海企业（集团）有限公司（以下简称粤海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告门殿新的委托代理人周研、李然，被告天恒公司的委托代理人李朴，第三人粤海公司的委托代理人张劲松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告门殿新诉称：2006年9月20日，原告同被告天恒公司签订《购房协议书》，约定：被告于2001年9月18日购买了西城区××号四合院，原告同意受让该房屋，转让款280万元，被告自收到首付款15个工作日内将房屋腾空并将钥匙移交。被告收到全款后开始配合协助办理过户手续，产权办理期间，原告拥有房屋使用权。此后，原告支付了房款并接受了房屋，但至今为止，被告未协助原告办理产权过户手续，故原告诉至法院，请求法院判令被告协助原告办理西城区××号房屋的产权过户手续。
被告天恒公司辩称：我公司同意配合原告完成过户手续，标的房屋至今未办理过户手续系因我公司自身以外的原因，我公司不存在过错。具体如下：第一，本案合同签订及履行情况。2006年9月20日，我公司与原告签订《购房合同书》，约定我公司将标的房屋以280万元的价格出售给原告。合同签订后，原告通过第三方北京金都房地产实业股份有限公司分期支付了房款280万元，我公司于2011年9月29日给原告出具了编号为0022601的付款收据，并依约将标的房屋交给原告使用。第二，本案标的房屋权属的历史沿革。2001年9月18日，粤海企业（集团）有限公司北京联络处（以下称“粤海北京联络处”）与北京市西城区住宅建设开发公司（以下称“西城住建公司”）签订《合同书》，约定粤海北京联络处将标的房屋以200万元的价格转让给西城住建公司。西城住建公司将转让款于2001年9月28日支付，粤海北京联络处也将标的房屋交付西城住建公司。第三，本案标的房屋办理权属的障碍。目前，标的房屋依然登记在粤海北京联络处名下，但粤海北京联络处已经撤销，其开办单位粤海企业（集团）有限公司人员变化大，无人协助配合，标的房屋的权属登记一直无法办理至我公司名下，故我公司亦无法为原告办理产权过户手续。第四，涉案房屋本在拆迁房屋内，后因为是文物保护单位，所以未能进行拆迁。
第三人粤海公司述称，我公司下属的北京联络处于2001年9月18日与北京市西城区住宅建设开发公司签订《合同书》，约定粤海北京联络处将标的房屋以200万元的价格转让给西城住建公司。《合同书》第5条约定，我公司，包括当时的北京联络处没有协助任何人办理过户手续的义务。其他人向我方提出办理过户的申请存在超出诉讼时效期间的问题。在不增加我公司法律风险的前提下，我公司可以有条件的协助解决这一问题。另外，当时标的房屋所在地区要拆迁，所以双方约定不再办理过户手续。北京联络处是非法人分支机构，于2001年10月被我公司撤销。
经审理查明：粤海企业（集团）有限公司驻北京联络处（以下简称粤海北京联络处）系第三人粤海公司的下属非法人企业（于1993年设立，2001年10月被撤销）。粤海北京联络处于1998年11月取得了涉案房屋即本市西城区××号（房屋18间，建筑面积223.8平方米）的所有权证书。2001年9月18日，粤海北京联络处（作为甲方）与北京市西城区住宅建设开发公司（以下简称西城住建公司，作为乙方）签订《合同书》：甲方拥有西城区××号的产权，该房产位于拟建丰盛危改小区的拆迁房屋内，现甲方由于工作需要，将该房产提前转让给乙方。乙方向甲方支付补偿房价款200万元；2001年9月28日，甲方将房屋腾空，乙方向甲方支付房价款200万元，以银行汇票一次全额付清；同时，甲方向乙方移交房屋产权证书及房屋钥匙。鉴于该房产位于乙方拟建的丰盛危改小区拆迁房屋内，甲方因提前转让，故甲、乙双方不办理产权过户手续。粤海公司作为粤海北京联络处的上级单位在《合同书》中签章确认。2001年9月28日，西城住建公司按照《合同书》的约定通过银行汇票方式向粤海公司驻广州办事处支付拆迁补偿费200万元。粤海北京联络处向西城住建公司交付了涉案房屋。但双方未办理房屋所有权转移登记。2001年10月，粤海北京联络处被粤海公司撤销。2001年10月16日，北京天恒置业集团请示北京市西城区人民政府，拟改制设立北京天恒房地产股份有限公司，内容为：北京天恒置业集团拟以所属全资企业西城住建公司为主体进行改制重组，并以其主要经营性资产作为出资，联合其他发起人，共同发起成立北京天恒房地产股份有限公司。“丰盛危改小区”属于股份公司设立后的主要投资项目。2001年11月8日，北京市西城区人民政府做出《关于同意改制设立“北京天恒房地产股份有限公司”的批复》。2002年9月20日，北京市人民政府经济体制改革办公室发出《关于同意设立北京天恒房地产股份有限公司的通知》，同意设立北京天恒房地产股份有限公司（即本案被告）的申请。自此，涉案房屋的所有权转移至被告名下。
2006年9月20日，原告门殿新（作为乙方）与被告天恒公司（作为甲方）签订《购房合同书》约定：甲方于2001年9月18日购买了西城区××号，甲方未办理产权过户手续，乙方自签订本协议即支付房屋全款280万元，甲方自收到首付款十五个工作日将房屋腾空，并将房屋钥匙交给乙方。甲方收到全款后即开始配合乙方办理产权过户手续。经乙方了解该房产产权状况后同意受让该房产。乙方同意向甲方支付该房产转让款280万元（甲方不支付办理产权过户的相关费用）。被告自收到首付款15个工作日内将房屋腾空并将钥匙移交。被告收到全款后开始配合协助办理过户手续，产权办理期间，原告拥有房屋使用权。2006年9月20日，北京金都房地产实业股份有限公司代原告向被告支付购房款140万元。同时，被告将涉案房屋交予原告。2009年8月27日，北京金都房地产实业股份有限公司代原告再次支付了购房款140万元。2011年9月29日，被告给原告重新出具了购房款280万元的收据。2005年1月，北京市西城区文化委员会复函被告，告知涉案房屋系文物挂牌保护院落，要求被告认真制定小区规划和文物保护方案，并确保落实。为此，被告变更了拆迁范围，将涉案房屋从丰盛危改小区内划出。涉案房屋一直由原告使用至今。
现原告要求被告协助其办理产权过户手续。被告同意协助，但提出自己无过错。第三人以自己无约定义务为由，表示在一定条件下协助解决，但未向本院说明条件的具体内容。
另查：一、北京金都房地产实业股份有限公司向本院出具证明，证明其代公司董事、副总经理门殿新向天恒公司支付购房款280万元。二、就本案所涉及的二次产权过户所需要的费用，原告同意自行承担。三、粤海北京联络处于1995年在涉案房屋上办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京长安支行。中国建设银行股份有限公司北京长安支行于2015年6月17日向我院出具说明，证明该抵押权已经消灭。
上述事实，有三方当事人陈述、房屋所有权证书、《合同书》《购房合同书》、产权证、收据、银行汇票及代付款情况说明等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告天恒公司通过与第三人粤海公司签订《合同书》、支付房屋补偿款，取得了涉案房屋的所有权。其就涉案房屋与原告自愿签订的《购房合同书》，不违反法律规定，受法律保护，双方均应依照合同履行。原告向被告交纳全部购房款后，被告除应向原告交付房屋外，协助原告办理产权过户手续亦是其应履行的义务。现原告要求被告依照合同约定协助其办理涉案房屋的产权过户手续，被告同意协助，本院不持异议。对于第三人粤海公司所述其没有协助任何人办理过户手续的义务的意见，本院认为，房屋买卖合同出卖人的法定义务包括房屋的交付及产权过户，并不因当事人的约定而免除或者改变。本案中，被告与第三人虽然约定了双方不办理产权过户手续，但该约定是在特定条件下所达成，即涉案房屋位于被告拟建的丰盛危改小区拆迁范围内，属于第三人提前转让，可以不进行产权过户而直接进行拆迁。但此后，客观情况发生了变化，即涉案房屋因属于文物保护院落，不再进行拆迁。故被告与第三人就双方不办理产权过户手续的约定不再适用。现涉案房屋仍登记在粤海北京联络处名下，而粤海北京联络处已于2001年10月被第三人撤销，且被告已将涉案房屋出售给原告，由原告实际占用使用，在此情况下，涉案房屋应当及时办理产权过户手续，以维护其权属的稳定。综上，第三人应当协助被告办理产权过户手续。需要说明的是，被告及第三人对于产权未能过户均无过错，属于特定情况发生变化，是合同全面履行必须进行的变更。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、第三人粤海企业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告天恒房地产股份有限公司办理北京市西城区敬胜胡同16号房屋的产权过户手续。
二、被告天恒房地产股份有限公司自取得北京市西城区××号房屋所有权证书之日起十日内，协助原告门殿新办理上述房产的产权过户手续。
案件受理费二万九千二百元，由门殿新负担（已交纳一万四千六百元）。自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，门殿新、天恒房地产股份有限公司可于判决书送达之日起十五日内，粤海企业（集团）有限公司可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 李桂芳
人民陪审员 刘安然
二〇一五年十二月七日
书 记 员 孙冠华