河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫06民终1740号
上诉人（原审原告）：鹤壁市淇滨开发投资有限公司。
法定代表人：李立香，该公司经理。
委托诉讼代理人：李雯，女，1989年10月16日出生。代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：郭斌，河南谦荣律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告）：河南省卓特立体科技有限公司。
法定代表人：李付安，该公司经理。
委托诉讼代理人：武盼芝，女，1955年2月3日出生。代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：李明涛，男，1971年11月13日出生。代理权限为一般代理。
上诉人鹤壁市淇滨开发投资有限公司（以下简称淇滨投资公司）因与被上诉人河南省卓特立体科技有限公司（以下简称卓特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）（2016）豫0611民初2546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月26日开庭进行了审理。上诉人淇滨投资公司的委托诉讼代理人李雯、郭斌，被上诉人卓特公司的法定代表人李付安、委托诉讼代理人武盼芝、李明涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淇滨投资公司上诉请求：依法将本案发回重审或查明案件事实后改判卓特公司返还房屋，并支付欠付租金和滞纳金。事实和理由：卓特公司未使用厂房三、四楼、电梯，此与淇滨投资公司无关，不应依此减少租金。合同生效之后淇滨投资公司已经按照约定将涉案房屋整体（包含三、四层）交付于卓特公司占有和使用。按照合同约定应由卓特公司负责电梯年审，电梯停用系未进行年检而被监管部门责令停用，与淇滨投资公司无关。一审法院依据房屋三、四层及电梯未投入使用，认定桌特公司支付房屋三分之二租金不当。卓特公司欠缴租金，淇滨投资公司有权请求其支付滞纳金并解除合同。双方的租赁合同已于2016年6月20日到期，到期后双方转变为不定期租赁，淇滨投资公司本身就有权随时终止合同，淇滨投资公司请求解除合同并无任何障碍。
卓特公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。卓特公司未使用厂房三、四楼及电梯，是淇滨投资公司方原因造成的，应依法减少租金，卓特公司已交保证金，不存在欠缴租金情形，原项目投资合同有效，不应解除合同。卓特公司与管委会签订项目投资合同后，已根据合同进行重大投资，如果单方解除合同，不符合双方项目投资合同的约定。
淇滨投资公司一审诉讼请求：1、请求解除双方签订的房屋租赁合同，并返还房屋；2、要求卓特公司支付欠交的房屋租赁费1301502元，并按合同约定支付欠交的滞纳金。
淇滨区法院一审认定：2013年2月3日，鹤壁经济技术开发区管理委员会（甲方）与卓特公司（乙方）签订《年产12万台3D柱镜显示器120万张3D柱镜光栅项目投资合同》，主要内容约定：乙方租赁甲方鹤壁（深圳）电子工业园A区二期3号标准厂房投资建设年产12万台3D柱镜显示器120万张3D柱镜光栅项目，租赁期为3年，以装修筹建期结束日期为租用起始期及合同生效期（2013年6月21日至2016年6月20日）。该标准厂房租赁保证金为100万元，由乙方在本合同签订前一次性交纳至甲方指定账户。房屋面积8342.96平方米，租金每平方米10元／月，第一年免租金，第二年租金优惠50%，第三年租金优惠20%。如在3年内乙方使用的标准厂房满足房产、土地过户手续办理条件，经双方协商一致，签订购房合同后，乙方一次性购买此厂房，同时本合同终止。每年6月1日支付下一年度租金。乙方逾期支付租金，应按每逾期一日以欠缴租金的千分之一向甲方支付滞纳金。鹤壁经济技术开发区管理委员会（甲方）与淇滨投资公司（乙方）签订《关于淇滨投资开发有限公司承接卓特立体投资合同部分权利的协议》1份，主要内容为：甲方与卓特立体公司签订投资合同旨为卓特立体公司在保障投资规模和产值的前提下，依法为其提供各种优惠政策，支持其发展，其中包括为其生产场地租用／购置方面的费用优惠。投资合同中约定甲方以优惠价格将鹤壁（深圳）电子工业园A区3号厂房出租与卓特立体公司使用。乙方系甲方投资的独资国有公司，为鹤壁（深圳）电子工业园A区3号厂房的承建方，为达到扶持企业发展同时保障乙方合法权利，现研究决定由乙方承接投资合同中关于房屋租赁／出售的有关权利，包括但不限于租赁保证金收取权、租金收取权及其他与房屋出租的相关权利。投资合同之中各种义务仍由甲方承担，其中与房屋租赁／出售有关义务，乙方应当配合甲方向卓特立体公司履行。合同签订后，卓特公司已实际向淇滨投资公司支付房屋租赁保证金100万元。经组织双方现场堪验，查明讼争厂房东侧电梯到目前为止未投入使用，淇滨投资公司并未占用厂房三、四楼。
淇滨区法院一审认为：本案中案外人鹤壁经济技术开发区管理委员会与卓特公司双方签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护；淇滨投资公司已根据《关于淇滨投资开发有限公司承接卓特立体投资合同部分权利的协议》承受了有关房屋租赁的权利义务，是本案的适格主体。卓特公司使用了涉案房屋，应当按照合同的约定向淇滨投资公司支付房租。双方约定房屋租赁期限三年（2013年6月21日至2016年6月20日），价格为每月10元／平方米，第一年免收租金，第二年租金优惠50%，第三年优惠20%。依照双方约定至淇滨投资公司起诉时，卓特应向淇滨投资公司支付租金1301502元（第二年8342.96平方米×10元／平方米×12个月×50%）＋（第三年8342.96平方米×10元／平方米×12个月×80%），结合本案三、四楼因淇滨投资公司方交付的电梯未投入使用，并未占用该厂房的三、四层的事实，故卓特公司应付的租金应适当减少，综合考虑卓特公司实际的占用面积及楼层等因素，以卓特公司向淇滨投资公司支付年租金的三分之二为宜即867668元。因合同中约定已交纳的100万元租赁保证金冲抵应付的租金和购房款，现在原告主张的房租费并不超出100万元，故对淇滨投资公司要求卓特公司支付的滞纳金的请求，不予支持。关于合同解除的问题，双方约定的租赁期限已于2016年6月20日届满。该合同中涉及到招商引资其他条款，为促进经济发展，对投资合作的后续事宜由双方商定，现淇滨投资公司提出要求解除合同的诉请，不予支持。
淇滨区法院一审判决：一、河南省卓特立体科技有限公司支付鹤壁市淇滨开发投资有限公司租金867668元（与交纳的100万元保证金予以折算）；二、驳回鹤壁市淇滨开发投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，淇滨投资公司提交证据：证据1、河南环洲置业有限公司出具的情况说明一份。证明：涉案房屋投资建设及包含电梯在内的资产移交情况，电梯已经投入使用且进行了年检。证据2、河南省特种设备分院出具的情况说明，证明：2014年涉案房屋的两部电梯仍接受过年检并确认合格。根据合同约定，电梯属于涉案房屋的专属设施，维护、保养、年审均是卓特公司的义务。一审法院认定电梯未投入使用并导致卓特公司未能使用三、四层是错误的。
卓特公司质证认为，按淇滨投资公司的陈述，2014年应该是卓特公司对电梯进行年检，不应由淇滨投资公司提交环洲置业公司出具的情况说明证明年检情况，该年检报告也可以证明在交付房屋时，淇滨投资公司应当移交电梯，但没有移交。在交付房屋时，电梯的图纸等资料，淇滨投资公司也应该移交，但也没有移交。
二审期间，卓特公司提交与鹤壁经济技术开发区管理委员会签订的年产12万台3D柱镜显示器120万张3D柱镜光珊项目投资合同一份及购买设备的发票、设备照片。证明：卓特公司已进行了大量投资，如搬迁，则成本过高，合同不应解除。
淇滨投资公司质证认为，对发票的真实性不发表意见。认为投资数额过大及搬迁成本过高，并不构成合同解除权行使的障碍。且从投资金额看，卓特公司并没有完成双方在协议中承诺的项目进度及发展目标，其不应当再享受房租的优惠。
本院认为，淇滨投资公司提交的证据1、2并不能证明房屋电梯及三、四层未投入使用并非淇滨投资公司方的原因，因此，本院对该两份证据不予采信。卓特公司提交的证据与其主张的证明目的不具有关联性，本院对该证据也不予采信。
本院经公开开庭审理，认真审核当事人所举证据，充分听取当事人诉辩意见，确认一审判决认定案件事实成立。
本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。本案中，双方当事人签订房屋租赁合同包含有电梯及三、四层厂房，淇滨投资公司作为出租人，有义务协助卓特公司处理租赁过程中租赁物出现的问题。一审法院根据涉案厂房的使用情况，将租赁费调整为应支付租赁费的三分之二符合客观事实及法律规定。因卓特公司应支付租金数额未超过卓特公司已支付的定金数额，一审判决未支持淇滨投资公司要求支付滞纳金的请求并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16514元，由上诉人鹤壁市淇滨开发投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一六年十二月二十七日
书记员 张亚楠