广西壮族自治区北海市海城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民一初字第1391号
原告：北海华杰物业服务有限公司，住所地北海市北海大道东段华杰绿馨园会所内。
法定代表人：王希仲，董事长。
委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。
被告：裴树廷。
第三人：林义莲。
委托代理人：吴奕，广西先导律师事务所北海分所律师。（同为被告裴树廷的委托代理人）
原告北海华杰物业服务有限公司与被告裴树廷、第三人林义莲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法组成由代理审判员唐华泽担任审判长，人民陪审员苏家莲、顾裕婷参加的合议庭，分别于2014年9月12日、2014年11月25日公开开庭审理了本案。书记员莫雪芳担任记录。原告的委托代理人满耀志、被告裴树廷和第三人林义莲的委托代理人吴奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告北海华杰物业服务有限公司诉称：2009年9月23日，北海光都房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告对其开发的北海大道189号嘉福文华苑提供物业管理服务，此后原告一直为该小区提供物业管理服务。被告系嘉福文华苑2幢二单元602号房产的业主，被告享受了原告提供的物业服务，应向原告交纳物业服务费用，被告也支付了2012年1月以前的物业费，但自2012年1月起至2014年6月，被告累计拖欠物业服务费4635元、公共设施维修基金309元、水电公摊费450元，合计5394元。第三人林义莲是房屋的共有人，原告多次向被告送达物业缴费通知书催收无果，为此诉请法院判令：1、被告裴树廷和第三人林义莲向原告支付自2012年1月至2014年6月累计拖欠的物业服务费4635元、公共设施维修基金309元、水电公摊450元、合计5394元；2、被告承担本案的诉讼费用。
原告对其主张在举证期内提交的证据有：
1、前期物业服务合同，证明原告为嘉福文华苑提供物业服务，被告应依照合同约定向原告交纳物业管理费；
2、物业收费批复，证明原告的物业管理收费标准经市物价局核准，物业收费符合相关规定；
3、房产证，证明被告是嘉福文华苑2幢二单元602号房产的业主；
4、签署页，证明被告确认接受前期物业服务合同、管理规约等约束的事实；
5、发票，证明被告按前期物业服务合同约定的收费标准交纳了2011年12月（含12月）以前的物业服务费用；
6、交费通知；
7、照片；
证明原告多次向被告催收物业管理费等相关费用的事实；
原告当庭提交的证据有：
8、房屋交接书；
9、收房手续书；
证明被告于2009年7月29日接收了房屋，自该日起被告应承担交纳物业管理费的义务；
10、公共电费分摊表，证明公摊水电费的收费标准。
被告裴树廷、第三人林义莲辩称：一、因房屋存在严重漏水、渗水现象，物业至今未能维修好，导致答辩人至今未能入住，因此答辩人未能享受到物业服务，无需缴纳物业费；二、根据《前期物业服务合同》第25、26条的约定，因开发商责任造成物业空置并产生的服务费和专项维修资金，由开发商承担空置物业的管理成本费用，因此物业费承担主体应当是房屋开发商，而不是业主；三、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人不维修好房屋前，有权拒绝支付物业服务费用。
被告为其辩解在举证期内提交的证据有：1、房屋租赁合同，证明被告因讼争房屋不符合居住要求，有严重质量问题，无法入住，只能在外租房居住；2、照片，证明讼争房屋现状。
第三人没有提供证据。
经过开庭质证，各方当事人质证意见如下：
被告和第三人对原告证据1-2、4-9的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的证明内容有异议，认为不能证实被告享受到了原告提供的物业服务；对证据10的真实性和关联性有异议，认为该证据只是原告提供的单方证据。
原告对被告证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明被告租房用来居住；对证据2的真实性、关联性有异议，认为不清楚房屋现状，且房屋是否漏水与被告应当缴纳物业服务费无关。
结合当事人的举证和质证，本院认证如下：原告证据1-2、4-7、8-9具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告证据3、10，被告证据2，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据；被告证据1，因不能证实房屋因质量问题导致无法入住，本院不予采信。
综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：北海光都房地产开发有限公司是嘉福文华苑小区的开发商，被告裴树廷和第三人林义莲为嘉福文华苑2幢二单元602号房屋的共有人，该房屋建筑面积为205.91平方米。2009年9月23日，原告与北海光都房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，委托原告对嘉福文华苑提供物业管理服务，物业管理费为每平方米0.75元／月。此外，业主还应支付小区的公共维修基金，按每平方米0.01元／月收取；水电公摊费按实际费用均摊，平均每户15元／月。合同签订后，原告开始对嘉福文华苑实施物业管理，但被告和第三人自2012年1月起就没有缴纳物业管理费、公共维修基金及水电公摊费。原告多次向被告发出书面催收通知，被告不予理睬。原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。
本案争议焦点：1、被告和第三人是否应当向原告交纳物业管理费？2、原告请求的各项费用是否有法律依据？
本院认为：
关于被告和第三人是否应当向原告交纳物业管理费的问题。北海光都房地产开发有限公司作为嘉福文华苑小区的开发商，在小区的业主委员会成立之前，委托具有物业管理资质的原告北海华杰物业服务有限公司对小区进行物业管理是符合法律规定的，双方签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，且效力溯及于所有的业主，至小区业主委员会选聘出新的物业管理企业并签订物业服务合同时止。在此期间，原告对小区提供了物业管理服务工作，被告和第三人作为嘉福文华苑小区的业主，既已接收了房屋，则应承担交纳物业服务费用的义务。被告和第三人主张房屋存在严重的质量问题无法入住，没有享受到原告提供的物业服务，且房屋空置是由于开发商的原因造成的，应由开发商承担物业费用，但房屋是否因存在质量问题造成空置，是被告、第三人与开发商的合同关系纠纷，与本案没有关联性，故被告和第三人的抗辩本院不予采信。
关于原告请求的各项费用是否有法律依据的问题。原告的物业管理服务收费标准经过物价主管部门核准，属于合法收费项目，自2012年1月至2014年6月，被告和第三人产生的物业管理费为205.91m2×0.75元／m2×30个月=4633元、公共维修基金为205.91m2×0.05元／m2×30个月=309元、水电公摊费为15元／月×30个月=450元。以上合计5392元。
综上所述，为维护公民和法人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告裴树廷和第三人林义莲支付自2012年1月起至2014年6月的物业服务费4633元、公共设施维修基金309元、水电公摊450元，合计5392元给原告北海华杰物业服务有限公司。
案件受理费50元，由被告裴树廷承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐华泽
人民陪审员 顾裕婷
人民陪审员 苏家莲
二〇一四年十二月十日
书 记 员 莫雪芳
附：本裁判文书引用的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
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