山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民再19号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：青岛联大金羊鞋业有限公司，住所地青岛经济技术开发区武当山路2号。
法定代表人：赵云，董事长。
委托诉讼代理人：李玉飞，北京大成(济南)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王岩，北京大成（济南）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：青岛联盛物业有限公司，住所地青岛经济技术开发区武当山路2-13-1号603室。
法定代表人：缪丽，总经理。
委托诉讼代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仲崇新，山东盈祥律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：青岛利群集团担保投资有限公司，住所地青岛市台东三路77号。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志清，男，1984年10月17日出生，汉族，该公司员工。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：青岛利群百货集团股份有限公司，住所地青岛市黄岛区香江路67号。
法定代表人：徐恭藻，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孟超，女，1988年4月6日出生，汉族，该公司员工。
申诉人青岛联大金羊鞋业有限公司（以下简称联大金羊公司）因与被申诉人青岛联盛物业有限公司（以下简称联盛物业公司）、被申诉人青岛利群集团担保投资有限公司（以下简称利群担保公司）、被申诉人青岛利群百货集团股份有限公司（以下简称利群股份公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1598号民事判决书，向检察机关申请抗诉，山东省人民检察院于2015年12月21日作出鲁检民（行）监[2015]37000000219号民事抗诉书，向本院提起抗诉，本院于2016年5月12日作出（2016）鲁民抗30号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员王庆新、纪养文出席法庭，申诉人联大金羊公司的委托诉讼代理人李玉飞、王岩，被申诉人联盛物业公司的法定代表人缪丽及其委托诉讼代理人辛雷鸣、仲崇新，被申诉人利群担保公司的委托诉讼代理人张志清、被申诉人利群股份公司的委托诉讼代理人孟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东省人民检察院抗诉认为，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。首先，联大金羊公司与联盛物业公司签订的《物业管理服务合同》明确约定：联大金羊公司委托联盛物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人（利群商厦专项租赁部分另行约定）；委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位（不含利群商厦专项租赁部分）的维修、养护和管理；在交通与车辆停放秩序的管理事项中亦专门将利群商厦租赁部分排除在外。从上述合同约定内容可以看出，联盛物业公司对其提供的物业服务对象中不包含利群商厦专项租赁部分是明知的。既然其服务对象不包含利群商厦专项租赁部分，当然也无权依据物业服务合同就利群商厦专项租赁部分主张租赁费；二、即便联盛物业公司对整个联大金羊综合楼房屋建筑本体共用部分进行维修、养护和管理，使利群担保公司和利群百货公司在事实上受益，其管理行为也不构成对利群担保公司和利群百货公司的无因管理行为，对整个综合楼的建筑本体共用部分进行维修、养护和管理是联盛物业公司对联大金羊公司所负的合同义务，终审判决以利群担保公司、利群百货公司系联盛物业公司物业管理服务的受益者为由，认定联盛物业公司与利群担保公司、利群百货公司已形成事实上的物业服务合同，并进而判令联大金羊公司支付联盛物业公司服务费属适用法律错误；三、从双方约定的合同看，虽然从建筑物本身的物理特性看整个大楼是不可分割的一部分，但其使用的水、电系统是独立的，尽管利群担保公司和利群百货公司是通过联盛物业公司代缴水电费，但这只是囿于行政管理的需要无法实现分户而已，并不能断定利群商厦水电系统不是独立的，原审基于此认定联盛物业公司提供了物业服务缺乏证据证明；四、本案中，联盛物业公司若向联大金羊公司主张利群商厦专项租赁部分的物业服务费，其应当提交证据证明其已经提供的物业服务包含利群商厦专项租赁部分的车辆停放管理等内容，在联盛物业公司不能提交相关证据的情况下，其应承担举证不能的法律后果；五、虽然另案生效判决将代收代缴水电费作为认定联盛物业公司与联大金羊公司综合楼其他业主之间建立物业服务关系的事实予以认定，但是另案判决中相关业主占有使用的联大金羊综合楼的部分系包含在联大金羊公司与联盛物业公司订立的物业服务范围之内，因此本案事实与另案判决并不相同，原审法院将不同事实按照同一标准进行认定，缺乏事实依据；六、尽管联大金羊公司与利群担保公司签订的合同中约定利群担保公司在承租期内所缴纳的年租金包括房屋租金、设备租金和物业管理费，但从联大金羊公司在收取利群担保公司的费用后向税务部门缴税的情况看，上述全部费用一直是按照租赁费的税率缴税，该事实说明联大金羊公司在诉讼中所提出的双方在合同中将租赁费分解为房屋租金、设备租金和物业管理费，是为了少缴税款，但事实上没有达到目的的辩解具有合理性，而且，如果认定其收取的租金中已经包含了物业管理费，也与双方在合同中约定的“乙方（利群担保公司）所租赁的建筑物的物业管理，租赁期内由乙方自行负责”的内容相矛盾。综上，原审法院认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。
申诉人意见同检察机关抗诉意见一致。
被申诉人联盛物业公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求再审法院予以维持。
被申诉人利群担保公司、利群股份公司答辩称，同意检察机关的抗诉意见及联大金羊公司的申诉意见。
联盛物业公司于2012年4月19日向青岛市黄岛区人民法院起诉请求:请求法院判令联大金羊公司、利群担保公司、利群股份公司支付联盛物业公司物业费4666085.23元。
青岛市黄岛区人民法院认定事实，一、2006年12月15日，联盛物业公司与联大金羊公司签订了《物业管理服务合同》一份，双方约定联大金羊公司将联大金羊综合楼委托联盛物业公司实行物业管理，综合楼总建筑面积为77724.7平方米，其中利群商厦专项租赁部分(房屋产权登记建筑面积为34825.43平方米)除外，需与利群另行签约，委托管理期限为20年，自2006年12月15日起至2026年12月14日止。双方合同约定，物业管理公共服务费，由业主根据物业公司规定期限按其拥有建筑面积向物业公司交纳，收费标准为每月每建筑面积每平方米3.2元，每季度交纳一次。二、2006年12月15日，联盛物业公司与联大金羊公司签订《水电费代收代缴协议》一份，约定联大金羊公司委托联盛物业公司代收代缴联大金羊综合楼的水电费，联盛物业公司以联大金羊公司的名义代收代缴联大金羊综合楼的水电费，水电费交费户头为联大金羊公司。三、2009年3月17日，联盛物业公司与联大金羊公司签订《房屋及设备交接合同》及补充协议，约定，联大金羊公司将其综合楼的房屋及设备交由联盛物业公司管理，委托管理期限自2006年12月15日起至2026年12月14日止。合同第四条第一款第4项约定，为便于管理，供水、供电、供气的用户名称应变更为联盛物业公司，由联盛物业公司直接向有关部门自行缴纳费用。合同签订后，供水、供电、供气的用户名称正式变更到联盛物业公司名下。四、2006年1月26日，利群担保公司与联大金羊公司签订《房屋及设备租赁合同》一份，约定联大金羊公司出租其所有的武当山路与香江路交汇处的一至五层的商业网点有偿租赁给利群担保公司使用和管理，用于商业经营，建筑面积为32000平方米；租赁期限为20年，第一年至第五年租金每年760万元(其中房屋租金360万元、设备租金300万元、物业管理费100万元)，第六年至第十年租金每年798万元(其中房屋租金398万元、设备租金300万元、物业管理费100万元)，等等。五、2009年，利群担保公司起诉联大金羊公司，要求将利群商厦专项租赁部分供水、供电、供气的用户名称变更到利群担保公司名下，由于利群担保公司只是租赁了部分房屋，故被法院依法驳回。六、2009年4月至2012年5月，联盛物业公司为利群担保公司代收代缴水电费期间的发票户头为联盛物业公司；2007年1月至2012年4月期间，联盛物业公司就利群商厦专项租赁部分的停电、停水、维修对利群担保公司进行了书面通知。七、2007年5月，案外人孙惠、王清新与联大金羊公司签订《商业网点内部认购单》，购买联大金羊综合楼中3960.31平方米的房屋，联盛物业公司以案外人拒绝缴纳物业费为由于2011年起诉至法院，经青岛市中级人民法院二审最终认定，案外人孙惠、王清新虽未与联盛物业公司签订新的物业管理服务合同，但其为物业的所有人，自2007年8月开始接受联盛物业公司代收代缴水、电费等服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系，其物业费参照适用联盛物业公司与联大金羊综合楼其他网点业主的收费标准，即按每月每建筑面积每平方米2.2元计算。八、2011年，联盛物业公司同样以联大金羊综合楼主业薛兴刚、万妙绘、青岛环城建工集团有限公司拒绝缴纳物业费为由起诉至法院，经一审、二审认定，薛兴刚等业主接受联盛物业公司代收代缴水、电费等服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系，其物业费参照适用联盛物业公司与联大金羊综合楼其他网点业主的收费标准，即按每月每建筑面积每平方米2.2元计算。九、联盛物业公司为联大金羊综合楼物业服务期间，对联大金羊综合楼提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保服务。十、2012年4月12日，青岛良友有限责任会计师事务所接受联盛物业公司的委托对青岛利群专用商场使用房屋建筑面积自2006年12月15日至2012年3月31日期间欠缴物业服务费进行审计并出具审计报告一份，报告显示，联盛物业公司对青岛利群专用商场香江路67号门前区域未提供保洁物业服务，此项单价按青岛利群专用商场使用房屋建筑面积占综合楼建筑面积比例来测算。联盛物业公司测算青岛利群专用商场使用房屋建筑面积物业收费标准为每月每建筑面积每平方米为2.11元，据此测算欠缴物业服务费共计4666085.23元。庭审中，联大金羊公司、利群担保公司、利群股份公司对此审计报告提出异议，但不申请法院对青岛利群专用商场使用房屋建筑面积物业费标准委托司法鉴定。原审法院依据联盛物业公司的申请依法委托司法鉴定，由于涉案房屋非居民住宅用途，无明确鉴定依据，难以客观公正地作出鉴定结论，被退回鉴定。十一、被告方未就青岛利群专用商场使用房屋对联盛物业公司交纳过相关物业费。青岛市黄岛区人民法院判决：一、青岛联大金羊鞋业有限公司于判决生效后10日内支付青岛联盛物业有限公司自2006年12月15日起至2012年3月31日止的物业费人民币4666085.23元；二、驳回青岛联盛物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费44129元（青岛联盛物业有限公司已预交），由青岛联大金羊鞋业有限公司承担。
联大金羊公司不服一审判决，向青岛市中级人民法院上诉请求：请求法院依法驳回联盛物业公司的诉讼请求。
青岛市中级人民法院二审查明的事实与原审判决一致。
青岛市中级人民法院二审认为，上诉人联大金羊公司与被上诉人联盛物业公司所签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。虽然联盛物业公司未按该合同约定另行就青岛利群专用商场使用房屋部分签订合同，但非常明显利群担保公司、利群股份公司作为青岛利群专用商场部分所使用房屋的业主，其商场内部的保洁、上下水及配电确应由其自行管理实施，但整个联大金羊综合楼的建筑本体共用部位、共用设施、设备等等进行维修、养护、管理，无法将青岛利群专用商场的特定区域分割开来，而且联盛物业公司代收代缴水电费、提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保等物业服务，必然使利群担保公司、利群股份公司成为联盛物业公司物业管理服务的受益者，因此原审判决认定联盛物业公司与利群担保公司、利群股份公司已形成事实上的物业服务合同关系依据充分，并无不当。
关于物业费用的收取依据问题，虽然联盛物业公司与利群担保公司、利群股份公司之间没有明确的物业服务合同，但综合个人业主的交费标准及联大金羊公司与利群担保公司、利群股份公司签订《房屋及设备租赁合同》中所约定的物业费标准，法院认为联盛物业公司主张每月每平方米2.11元的价格并不违反公平及诚实信用原则，联大金羊公司的上诉理由不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44129元，由上诉人青岛联大金羊鞋业有限公司负担。
本院再审查明的事实与原审认定事实基本一致。
本院再审认为，本案的争议焦点一是联盛物业公司是否向青岛利群商厦专项租赁部分提供了物业服务；二是联大金羊公司是否应向联盛物业公司支付物业费。
关于焦点问题一,本院认为,虽然联盛物业公司并未与利群担保公司、利群股份公司签订物业服务合同，但从联盛物业公司提供的物业服务范围看，利群商厦专项租赁部分的房屋无法从整个联大金羊综合楼中分割开来进行管理，联盛物业公司对整个综合楼的建筑本体共用部位、共用设施、设备等等进行了维修、养护、管理，因此青岛利群商厦的特定区域决定了其必定成为联盛物业公司物业管理的受益者，原审法院据此认定联盛物业公司对青岛利群商厦专项租赁部分提供了物业服务并无不当，本院予以确认。
关于焦点问题二,本院认为,在联大金羊公司与青岛利群担保公司签订的《房屋及设备租赁合同》中可以看出，利群担保公司已向联大金羊公司支付了相应的物业费。虽然联大金羊公司主张双方约定物业费是为了降低税收支出，实际费用中并没有物业支出，但在缴税过程中，联大金羊公司并未按该主张对费用进行降低税费处理，且利群担保公司在庭审过程中亦主张其向联大金羊公司交纳的费用中已包含了全部费用，不再外欠物业费，因此，在联大金羊公司未能提供证据支持其相关主张且合同相对方利群担保公司亦未认可的情况下，原审法院认定利群担保公司已将物业费支付给联大金羊公司正确，基于此，原审认定利群商厦专项租赁部分的物业管理费应有联大金羊公司负担并无不当，本院予以维持。
综上，本院认为，抗诉机关的抗诉意见不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1598号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 霞
审 判 员 杜 磊
代理审判员 柴家祥
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 张俊峰