重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初12070号
原告：重庆融科智地房地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园C40综合大楼6楼，统一社会信用代码91500000759259958L。
法定代表人：陈国栋，董事长。
委托诉讼代理人：刘润宇，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪婷，重庆百君律师事务所律师。
被告：殷健，男，1962年9月8日生，汉族，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：陈行，重庆中雷律师事务所律师。
原告重庆融科智地房地产开发有限公司（以下简称融科公司）与被告殷健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦适用简易程序，于2016年7月11日、8月25日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由代理审判员陈吉彦担任审判长，与代理审判员张红艳、人民陪审员何柳组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告融科公司的委托诉讼代理人刘润宇、倪婷，被告殷健的委托诉讼代理人陈行到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告融科公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金421160.75元（均系会所租金，2015年2月1日至4月30日按456937元/年÷12个月×3个月计算，2015年5月1日至2016年2月28日按493491元/年÷12个月×10个月计算）；2.判决被告支付原告违约金（以9918.25元为基数从2015年2月1日起计算；以123372.75元为基数从2015年5月1日起计算；以123372.75元为基数从2015年8月1日起计算；以123372.75元为基数从2015年11月1日起计算；以41124.25元为基数从2016年2月1日起计算，均按每日千分之三的标准计算至付清之日止）。事实和理由：原被告于2009年4月22日签订《商业门面租赁合同》，约定：1.原告将位于重庆市北部新区融科城湖津路12号房屋出租给被告；2.租赁期限自2009年5月1日起至2014年4月31日止；3.被告按季支付租金，于上季度末后五日内支付下一季度租金；4.逾期支付租金应按日千分之三向原告支付违约金。后原被告于2010年3月2日签订了《运动会所租赁补充协议》，约定将租赁期限延长至2016年4月31日。后经原告提前书面告知，被告放弃优先购买权后，原告于2015年12月13日将案涉房屋中的运动会所（融科城湖津路12号附1、2、3号）出售给案外人。同日，原被告与新产权人签订《三方协议》，约定原告将原租赁协议中的所有权利义务转让给新产权人，租金收至新产权人接房之日。新产权人于2016年2月29日办理接房手续。但自2015年2月1日起至2016年2月28日止，被告累计欠租金421160.75元，按合同约定还应支付违约金367677元。故原告诉至法院，请求判如所请。
被告殷健辩称，2015年2月1日至4月30日租金应以（456937元/年-43546元/年）÷12个月×3个月计算，2015年5月1日至2016年2月29日租金应按（493491元/年-49766元/年）÷12个月×10个月计算。违约金计算标准过高，应按银行同期贷款利率计算。
经审理查明：2009年4月22日，融科公司（甲方）与殷健（乙方）签订《商业门面租赁合同》，约定：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在重庆市北部新区融科城湖津路12号；2.1租赁该房屋作为运动健身经营场所使用；3.1甲方于2009年5月1日前向乙方交付该房屋，办理有关移交手续；3.2租赁期自2009年5月1日起至2014年4月31日止；4.1租赁期间租金（含物业费）标准如下：2009.5.1-2010.4.31年租金120000元，2010.5.1-2011.4.31年租金240000元，2011.5.1-2012.4.31年租金444000元，2012.5.1-2013.4.31年租金488400元，2013.5.1-2014.4.31年租金532800元；4.3乙方按季支付租金，应于上一季度末后五日内向甲方支付下一季度租金，逾期支付的，则乙方需按应付未付租金的日计千分之三向甲方支付违约金至付清之日止；4.4乙方支付租金方式为转账；4.5乙方应在2009年5月1日前向甲方缴纳履约保证金8万元，租赁期间，乙方不得以履约保证金抵作租金及其他费用；租赁期满或合同解除后十日内，在扣除乙方应支付甲方的所有费用后，由甲方将履约保证金余额无息退还给乙方；4.6乙方在签订本协议时支付水电保证金2万元；12.6甲方全体工作人员享受健身中心对外经营最低价格的八折优惠，需要出示甲方公章证明；12.7乙方同意在租赁期内给予甲方12天的免费使用日，甲方须在5日前通知乙方，乙方同意无条件给予甲方使用，同时乙方同意免费给予甲方100小时羽毛球使用卡供甲方人员免费使用。该合同还约定了其他内容。
2010年3月2日，融科公司（甲方）与殷健（乙方）签订《补充协议》，约定：1.甲方同意乙方在运动会所一层引入品牌餐饮合作经营，双方同意将运动会所租赁期限延长到2016年4月31日；3.对运动会所租金调整如下表，羽毛球卡和健身卡费具体使用时间由甲方自行安排，此卡费用结算标准为乙方对外经营最低价格的基础上再给予甲方八折优惠，以下费用已含物业费：2009.5.1-2010.4.31，总租金120000，其中门面租金0，其中会所租金120000，额外提供羽毛球和健身费0；2010.5.1-2011.4.31，总租金240000，其中门面租金87091，其中会所租金152909，额外提供羽毛球和健身费24883；2011.5.1-2012.4.31，总租金444000，其中门面租金94058，其中会所租金349942，额外提供羽毛球和健身费27372；2012.5.1-2013.4.31，总租金488400，其中门面租金101583，其中会所租金386817，额外提供羽毛球和健身费31104；2013.5.1-2014.4.31，总租金532800，其中门面租金109710，其中会所租金423090，额外提供羽毛球和健身费37325；2014.5.1-2015.4.31，总租金575424，其中门面租金118487，其中会所租金456937，额外提供羽毛球和健身费43546；2015.5.1-2016.4.31，总租金621457，其中门面租金127966，其中会所租金493491，额外提供羽毛球和健身费49766。4.对原租赁合同12.7条调整如下：乙方同意在租赁期内给予甲方每年12天的免费使用日，甲方须在5日前通知乙方，乙方同意无条件给予甲方使用，同时乙方同意免费给予甲方每年100小时羽毛球使用卡供甲方人员免费使用；5.除本协议特别约定外，关于该房屋的所有使用、租金交付方式、房屋返还、甲乙双方权利义务、违约责任等都按照甲乙双方2009年4月22日签订的《商业门面租赁合同》合同条款执行。
2012年2月15日，融科公司（甲方）与殷健（乙方）签订《补充协议》，约定：双方就乙方改变游泳池用途等事宜达成如下补充协议：……5.乙方保证在租赁到期前一个月恢复游泳池和配套设施，满足功能需求，并承担恢复后6个月的保修责任。乙方为此同意增加保证金10万元，保证金在本协议签订时支付，乙方在改造和恢复泳池过程中，对甲方设备设施造成损害的，按甲方重置成本价赔偿；6.乙方在租赁合同到期时未能恢复游泳池，则甲方保证金不予以退还，甲方自行决定是否恢复。此后，殷健向融科公司支付保证金10万元，融科公司于2012年3月23日出具收据一张。
2015年7月，融科公司向殷健发出《产权销售通知函》，向殷健告知融科公司欲出售重庆市北部新区融科城湖津路12号融科城项目物业，同等条件下殷健享有优先购买权，可于收到通知后7日内书面回复意向，否则视为放弃购买权。殷健于2015年7月30日收到该函。
2015年12月13日，融科公司（甲方）、案外人谢照友（乙方）、殷健（丙方）签订《三方协议》，约定：1.乙方自愿购买融科城*运动会所（重庆北部新区湖津路12号附1号、附2号、附3号的三个门面），该门面已出租给丙方；2.甲方将该门面租赁协议中所有权利义务转给乙方，甲方对丙方的租金收至乙方接房之日；3.乙方按原租赁协议条款约定继续履行该租赁协议，承担甲方就该门面的所有权利义务；3.丙方已放弃对该门面的购买权，对产权变更已经知晓，同意甲方将其所有的权利义务转给乙方。
庭审中，融科公司举示了入伙办理传递单、入伙物品领用登记表，其中显示案外人谢照友、谢静于2016年3月3日办理其所购买房屋的接房手续。融科公司陈述其交房给谢照友的时间为2016年2月29日。
殷健向融科公司支付了包括以下费用：2009年4月15日支付水电保证金20000元，2012年3月23日支付保证金100000元，2015年4月8日支付342702.75元，2016年2月1日支付65000元，2016年2月4日支付45000元，2016年2月17日支付50000元，2016年2月20日支付30000元，2016年2月24日支付40000元。
庭审中，融科公司与殷健共同确认：签订《商业门面租赁合同》承租的范围包括会所和三个门面，该合同约定的租金也是针对会所和三个门面。融科公司还陈述了以下内容：1.殷健每年均存在欠付租金的情况，从《商业门面租赁合同》签订起殷健累计支付租金1995607.69元，应付租金为2416768.44元，殷健所举示证据对应的款项均是支付2015年2月1日之前欠付的租金；2.《补充协议》约定的羽毛球和健身费是不能冲抵租金的，是赠送，也即在约定的价值范围内免费提供给融科公司使用；约定该条款的原因是因为融科公司延长了给殷健的租期，且租给殷健的租金相对便宜，双方协商才签订了该条款。殷健还陈述了以下内容：1.殷健2015年4月8日支付给融科公司的342702.75元系2014年5月1日至2015年4月30日期间的部分租金，是按融科公司通知的金额缴纳的；2016年2月支付给融科公司的共计23万元系2015年5月1日至2016年4月30日期间的部分租金；2.2015年2月1日前的租金殷健已经付清；3.《补充协议》约定的羽毛球和健身费用是直接冲抵租金，融科公司一直未支付过使用羽毛球和健身设备的费用；其使用形式是被告按照补充协议约定的价格标准计算后，将消费的票开给融科公司，融科公司再给员工拿到殷健处消费，不需要另行结算。
另，在第二次庭审中，融科公司要求变更诉讼请求，殷健对此提出抗辩意见：1.变更诉讼请求应在举证期限内提出；2.诉讼时效应根据合同约定的每季度租金支付时间分别起计算一年，融科公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。第三次庭审中，融科公司明确其不变更诉讼请求，仍以第一次庭审的诉讼请求为准。
以上事实有《商业门面租赁合同》、2010年3月2日《补充协议》、2012年2月15日《补充协议》、《产权销售通知函》、《三方协议》、入伙办理传递单及入伙物品领用登记表、殷健的招商银行账户交易明细、刷卡回执单及当事人当庭陈述等在案为据。
本院认为：《商业门面租赁合同》及《补充协议》系融科公司与殷健自愿签订，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定享有权利，履行义务。本案争议焦点是会所部分的租金标准，对此本院评述如下：
《商业门面租赁合同》中对会所及门面的租金总额进行了约定，《补充协议》虽然载明对租金标准进行调整，但从该协议的租金表可见，调整后会所和门面各自的租金金额之和与《商业门面租赁合同》中约定的租金总额并无变化，只是增加了2014年5月1日至2016年4月30日期间租金标准，此处的“调整”既可能理解为租金标准本身的变更，也可能理解为租金条件的变更，例如融科公司所称的在原租金标准基础上额外提供羽毛球和健身服务。对于《补充协议》中约定的额外提供羽毛球和健身费，“额外”既可能理解为在原合同约定的12天免费使用日和100小时羽毛球使用卡之外，也可能理解为在原租金标准之外。因此，仅从以上合同文本并不能当然推断出额外提供的羽毛球和健身费系抵扣租金，且《补充协议》也并未明确约定抵扣。对于签订《补充协议》的背景，融科公司、殷健的陈述均不违背常理，殷健对其所称的会所经营状况不佳等也无相关证据佐证。同时，2015年4月8日殷健向融科公司支付的342702.75元，其自认系2014年5月1日至2015年4月30日期间的部分租金，而根据《补充协议》约定的不抵扣羽毛球和健身费的会所租金标准计算，该金额恰好等于该期间九个月的租金（456937元/年÷12个月×9个月=342702.75元），殷健称该金额系应融科公司通知支付，其作为付款人理应对应付款金额及标准进行核实，而殷健支付该款并未提出异议，由此可见其对该租金标准也是认可的，因此，本院认定该342702.75元系上述期间中的九个月（即2014年5月1日至2015年1月31日）租金。综上，殷健所称的会所租金标准应抵扣羽毛球和健身费的意见，结合本案情况无法确认是否真实，本院不予采信。
据此计算，2015年2月1日至2016年2月28日期间殷健共应支付租金525476.75元（456937元/年÷12个月×3个月+493491元/年÷12个月×10个月）。殷健于2016年2月向融科公司支付了共计23万元，融科公司称该款均系支付2015年2月1日之前的租金，本院认为，常理而言租金是按到期时间先后顺序支付，殷健已于2015年4月8日支付了2014年5月1日至2015年1月31日的租金，其理应已付清此前的租金，即使此前未严格按照合同约定的标准支付，也不排除双方存在租金金额的变更或减免，且融科公司称殷健从开始履行租赁合同起每年均欠租金，却在几年时间内从未向殷健进行催收，显然不合常理，因此，对融科公司上述意见本院不予采信，本院认定殷健于2016年2月支付的23万元系2015年2月1日之后的租金。按照《补充协议》约定的租金标准，该23万元中每笔分别对应：2016年2月1日65000元对应2015年2月1日至4月30日部分租金65000元，2016年2月4日45000元对应2015年2月1日至4月30日部分租金45000元；2016年2月17日50000元对应2015年2月1日至4月30日部分租金4234.25元及2015年5月1日至7月31日部分租金45765.75元；2016年2月20日30000元及2016年2月24日40000元分别对应2015年5月1日至7月31日部分租金30000元、40000元。殷健尚欠2015年5月1日至7月31日部分租金7607元及2015年8月1日至2016年2月28日期间租金287869.75元（493491元/年÷12个月×7个月），共计295476.75元。虽然殷健辩称融科公司部分诉讼请求超过诉讼时效，但本院认为，殷健从2016年2月1日起陆续向融科公司支付租金共计23万元，结合其陈述2015年4月8日支付的342702.75元系2014年5月1日至2015年4月30日期间部分租金、23万元系2015年5月1日至2016年2月28日期间部分租金的情况，可见殷健2016年2月付款时知道其还欠2014年5月1日至2015年4月30日部分租金，显然其也明知还欠此期间之后的租金，且至少是同意支付此期间之后的部分租金，从其2016年2月所支付租金的金额而言，也已涵盖2015年2月1日至4月30日全部租金及2015年5月1日至7月31日的部分租金。因此，对2015年5月1日至7月31日的租金而言，殷健2016年2月支付租金的行为系同意履行义务的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效中断并重新计算一年，而对2015年8月1日起的租金，按合同约定其支付时间是2015年8月5日并自此向后推算，至融科公司起诉尚未超过一年，综上，融科公司诉讼请求未超过诉讼时效，对殷健该抗辩意见本院不予支持。
关于租金的违约金。根据租赁合同约定，殷健应于2015年2月5日前支付2015年2月1日至4月30日期间租金114234.25元，于2015年5月5日前、2015年8月5日前、2015年11月5日前、2016年2月5日前分别支付2015年5月1日至7月30日、2015年8月1日至10月31日、2015年11月1日至2016年1月31日期间的租金各123372.75元，于2016年2月5日前支付2016年2月1日至2月28日期间租金41124.25元。殷健直至2016年2月才支付2015年2月1日至4月30日租金114234.25元、2015年5月1日至7月31日部分租金115765.75元，其应承担逾期支付及未支付的租金的违约金。租赁合同约定违约金标准为每日千分之三，殷健抗辩标准过高，本院依法予以调整。融科公司未举示证据证明其实际损失，其损失应相当于租金的资金占用损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，本院将违约金标准调整至中国人民银行同期贷款利率的1.3倍。结合租赁合同约定及殷健付款情况，殷健应支付的违约金如下：2015年2月1日至4月30日期间租金的违约金为：以114234.25元为基数从2015年2月6日起计算至2016年2月1日，以49234.25元为基数从2016年2月2日起计算至2016年2月4日；2015年5月1日至7月31日期间租金的违约金为：以123372.75元为基数从2015年5月6日起计算至2016年2月17日，以77607元为基数从2016年2月18日起计算至2016年2月20日，以47607元为基数从2016年2月21日起计算至2016年2月24日，以7607元为基数从2016年2月25日起计算至付清之日止；2015年8月1日至10月31日租金的违约金为：以123372.75元为基数，从2015年8月6日起计算至付清之日止；2015年11月1日至2016年1月31日租金的违约金为：以123372.75元为基数，从2015年11月6日起计算至付清之日止；2016年2月1日至2月28日租金的违约金为：以41124.25元为基数，从2016年2月6日起计算至付清之日止；以上均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。
关于保证金的抵扣。首先，对于租赁合同约定的保证金8万元，殷健称系其他公司代付，但未举示证据证明，融科公司称无法核实，对此应由主张抵扣的一方即殷健承担举证不力的不利法律后果，本院对该抵扣主张不予支持。其次，对于2012年2月15日《补充协议》约定的保证金10万元，所针对事项为回复泳池，根据协议第6条的文义理解，在合同到期殷健未恢复泳池的情况下，由融科公司决定是否由其自行恢复，但只要殷健未恢复，则保证金不予退还。现殷健确未恢复泳池，其辩称泳池被他人使用，且他人不需要恢复的意见，既无证据证明，也不能对抗协议约定，故本院对该10万元保证金的抵扣主张亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告殷健于本判决生效后五日内支付原告重庆融科智地房地产开发有限公司2015年5月1日至2016年2月28日期间房屋租金295476.75元；
二、被告殷健于本判决生效后五日内支付原告重庆融科智地房地产开发有限公司违约金（2015年2月1日至4月30日期间租金的违约金以114234.25元为基数从2015年2月6日起计算至2016年2月1日，以49234.25元为基数从2016年2月2日起计算至2016年2月4日；2015年5月1日至7月31日期间租金的违约金以123372.75元为基数从2015年5月6日起计算至2016年2月17日，以77607元为基数从2016年2月18日起计算至2016年2月20日，以47607元为基数从2016年2月21日起计算至2016年2月24日，以7607元为基数从2016年2月25日起计算至付清之日止；2015年8月1日至10月31日租金的违约金以123372.75元为基数，从2015年8月6日起计算至付清之日止；2015年11月1日至2016年1月31日租金的违约金以123372.75元为基数，从2015年11月6日起计算至付清之日止；2016年2月1日至2月28日租金的违约金以41124.25元为基数，从2016年2月6日起计算至付清之日止；均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
三、驳回原告重庆融科智地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费11690元，由原告重庆融科智地房地产开发有限公司负担6900元，由被告殷健负担4790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 陈吉彦
代理审判员 张红艳
人民陪审员 何 柳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 杨如玉