广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终17193号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李慧，住广东省广州市花都区。
委托代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：温融，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。
委托代理人：王翠翠，广东古谷律师事务所实习律师。
上诉人李慧与上诉人温融因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
李慧上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判李慧无需维修位于广州市XX区XX街XX二街XX号XX房；2、依法撤销一审判决第四项并改判李慧无需向温融支付四个月租金；3、本案诉讼费由温融承担。事实和理由如下：一、温融在交易前其本人与家人多次查看了涉案房屋，无论在李慧与温融的聊天记录还是在庭审过程中，李慧从来都没确认过涉案房屋在交付之前存在渗水、漏水等问题，且温融亦无证据证明涉案房屋存在渗水、漏水，更不能证明渗水、漏水发生在房屋交付前，一审法院仅依据无法确认拍照时间、地点、内容是否经修改过的照片认定涉案房屋存在渗水、漏水的事实明显不当；二、即便涉案房屋存在渗水现象，温融也在其诉状表示收房后本计划对涉案房屋予以重新装修，因此其完全可以在装修时对渗水予以维修，但其放任损失扩大，因此不得就相关扩大损失要求赔偿，一审判决李慧支付4个月租金明显不当;三、一审判决认定温融擅自终止贷款、逾期付款构成违约，并判决温融应当支付余下房款及利息正确。综上，请求二审法院予以纠正。
温融对李慧的上诉答辩称：不同意李慧所述理由，请求二审法院驳回李慧的上诉请求。
温融上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、撤销一审判决第三项，改判为李慧于判决发生效力之日起三十日内聘请有资质的专业维修单位对位于广州市XX区XXX街3号XX房的漏水、渗水部位予以修复，温融在李慧进行维修承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费由李慧支付；若李慧怠于履行，温融可拒绝支付购房余款；三、撤销一审判决第四项，改判为李慧支付温融租房产生的租金损失，从2015年11月14日起算至房屋完全修复正常使用之日止，每月租金1400元整，截止到上诉之日起租金暂计14000元；四、一、二审诉讼费由李慧承担。事实和理由如下：一、温融与李慧及中介于2015年7月15日签订了《房屋买卖三方合约》。在看房过程中，李慧将涉案房屋水闸关闭，且墙面渗水痕迹也被新帖的壁纸全部掩盖，李慧及中介对房屋漏水一事并未告知温融。直到2015年11月15日，温融办理完过户手续，收房准备装修时撕开李慧新帖的壁纸才看到墙面渗水严重，得知房屋有漏水的事实。因此，一审判决事实认定不清，李慧采用欺诈行为、蓄意隐瞒事实，违反合同义务在先，温融停止房贷是行使不安抗辩权；二、一审判决不当，有失公平。首先，对于一审判决第二项，温融认为本案中李慧违反合同义务，隐瞒事实，交付给温融有质量瑕疵的标的物，且在协商过程中态度恶劣，温融中止放款属于行使不安抗辩权，不存在任何不当的行为及过错，因此不应支付500000元的利息；其次，李慧怠于或拒绝履行修复涉案房屋的义务，造成判决书成为了一纸空文，温融有权在李慧修复好房屋以前拒绝支付购房余款，且若李慧拒绝承担修复义务，温融可根据评估价格予以扣除；最后，一审判决第四项判决李慧向温融支付涉案房屋4个月的租金损失，温融认为是由于李慧交付质量严重瑕疵的房屋且拒绝友好协商的情况导致本案诉讼，直接造成了温融从2015年11月15日交付起至今都只能租房而不能入住，一审法院判决支持4个月租金有失公平。综上，恳请二审法院予以改判，维护温融合法权益。
李慧对温融的上诉答辩称：不同意温融的上诉请求，请求依法予以驳回。涉案房屋的质量是合格的，并不存在漏水导致房屋不能使用的情形，没有物业公司的证明以及楼下业主的证明予以证实涉案房屋存在漏水的情况，更不存在任何的欺诈及隐瞒。温融及其家人在签约前已经多次查看房屋，并认可其现状。温融在一审诉状中确认要对涉案房屋进行重新装修，即便涉案房屋的洗手间存在渗水至楼下房屋，温融完全可以在装修时一并予以维修，该费用也较低。温融在本案中的相关行为导致了损失的扩大。
2016年1月21日，李慧向一审法院起诉请求：1.温融向李慧支付房款500000元及逾期付款利息，利息自房产过户之日即2015年9月24日按中国人民银行同期同类贷款利息计至实际付款之日止，暂计10000元；2.温融承担本案诉讼费用。
温融反诉请求:1.李慧将涉案房屋渗水漏水的地方维修好，维修的相关费用由李慧自行承担；2.李慧支付违约金92800元给温融；3.李慧向温融支付损失的费用（包括从2015年9月24日暂计到2016年6月1日，租房费用每月租金1400元，水电费每月150元，实际计至李慧将房屋维修好并交付给我方之日止）；4.李慧支付利息（利息以房屋首期楼款428000元为本金，并按照中国人民银行同期同类存款利率，从2015年11月16日起计至付清日止）给温融；5.李慧赔偿我方中介服务费18000元；6.反诉费用及律师费用由李慧承担。
一审法院经审理查明：2015年7月15日，李慧作为卖方，温融作为买方，广州市XX房地产经纪有限公司作为经纪方共同签订《房屋买卖三方合约》，约定温融向李慧购买位于广州市XX区XX街XX街3号XX房，建筑面积为94.27平方米，成交价为928000元。合同约定买方或授权委托代理人已全面检查和了解该物业之产权权属情况对此无异议，并已实地查看该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可。买方不得以任何理由和借口拒绝履行合约义务。付款方式为按揭付款：买方须签署本合约时向卖方支付28000元作为购房定金，首期楼款（含定金）268000元，买卖双方于2015年8月30日前到房管部门办理过户手续后，楼价余款（银行批准贷款金额）660000元由贷款银行直接划转至卖方银行账号。过户当天卖方应将物业交给买方使用。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合约的成立，卖方向经纪方支付中介服务费18000元。第九条买卖双方违约责任约定：如买方原因未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则卖方有权没收定金或有权要求买方按照总房价的10%支付违约金，且卖方有权再将该物业转卖予任何人。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方或者再次将该物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或买方有权要求卖方按照总房价的10%支付违约金。如买卖双方任何一方未能按本合约的条款买入或卖出该物业，则毁约的一方必须支付经纪方上述买卖双方全部中介服务费作为违约金；如买卖双方在未得到经纪方同意下协议取消本合约，则买卖双方均成为本合约毁约者而需共同支付经纪方上述的中介服务费作为违约金。若买卖双方任何一方出现违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未支付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。
合同签订后，温融向李慧支付了房款428000元，余款500000元由温融申请公积金贷款，广州住房公积金管理中心花都办事处于2015年9月7日出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认借款申请人温融的借款申请已初步通过审批，贷款额度500000元，贷款期限20年。2015年9月21日，税务部门开具了购房款720000元的发票，同日温融缴纳了涉案房屋交易契税14375.29元、个人所得税9583.53元。2015年9月24日，涉案房屋登记至温融名下。
温融表示，其购买前对房屋进行查看时，因水阀关闭，房屋张贴了墙纸，中介方亦不清楚漏水情况，所以无从得知漏水问题。2015年11月14日李慧将涉案房屋交付给其使用，其在对房屋进行装修时发现房屋墙体和洗手间漏水严重，即将该情况告知中介方和李慧，因李慧多次拒绝维修，故其通知放贷银行暂停中止发放贷款。李慧表示其在2015年11月22、23日收到温融和中介方的电话，得知存在漏水情况，因涉案房屋已办理交接，其在2013年底曾对洗手间漏水维修过，之后从未收到楼下业主或物管处反馈再存在漏水情况，且涉案房屋一直用于出租，租户也没有反映漏水问题，故其认为房屋不存在漏水问题，未予维修。
一审诉讼中，温融与李慧均表示按正常程序，本案买方申请的公积金贷款在房屋办理过户手续后三个月左右可发放至卖方账户。温融提交一份《房屋租赁合同》，拟证明其因房屋渗水无法居住的租房损失，提交中介费发票和律师费发票，拟证明其中介费和律师费损失。另根据温融提交的房屋照片显示，房屋墙纸后的墙体存在多处渗水和发霉。
诉讼中，李慧向一审法院提出财产保全申请，请求查封、冻结温融价值500000元的财产，并由担保公司出具担保函作为担保。一审法院经审查后依法作出（2016）粤0114民初1476-1号民事裁定予以准许，之后实施了查封措施。
一审法院认为，李慧与温融签订的《房屋买卖三方合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方当事人应依约履行义务。涉案房屋已交付温融使用并过户登记至温融名下，温融应依约向李慧支付房款。温融称因房屋存在漏水问题而中断付款，但即使其抗辩的房屋漏水问题存在，其亦应就漏水修复问题以正当的方式向李慧主张权利，其擅自通知放贷中心中断付款的行为，已构成违约，李慧诉请温融向其支付房款500000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息合理合法，予以支持。根据双方的陈述，按照正常程序，本案公积金贷款应在房屋过户（2015年9月24日）后三个月左右发放，故利息应从2015年12月25开始计付，李慧要求从房屋过户之日计付理据不足，不予支持。关于温融抗辩的房屋漏水问题，有双方的微信往来以及照片证明，予以采信。李慧作为房屋的出卖人，其就转让的房屋对买受人应负有质量瑕疵担保责任，温融虽在购房前对涉案房屋进行了查看，但考虑到墙面张贴了墙纸，漏水、渗水问题在未实际使用房屋时难以发现，发现漏水问题后温融亦及时通知了李慧，故房屋虽已交付温融使用，李慧仍应对房屋的漏水、渗水问题承担修复责任。温融诉请李慧对涉案房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复的费用合理合法，予以支持，因房屋已经交付温融使用，在李慧维修房屋的过程中，温融应承担开门、提供便利等协助义务。关于温融主张的违约金，依据合同的约定，如卖方不依合同条款将物业售予买方时，买方有权要求卖方按总房价的10%支付违约金，现房屋已登记至温融名下，其主张的违约金92800元与合同约定不符，不予支持。关于温融主张的租房费用和水电费损失，考虑到漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修需要一定时间，另外，温融将漏水情况及时告知李慧后，李慧拒绝维修亦存在一定过错，温融诉请李慧支付合理期间的租金损失合理有据，予以支持，但温融在得知房屋漏水后未及时采取合理措施（包括及时提起诉讼、评估以及及时修理等），避免进一步扩大损失，亦存在一定过错。之后，双方均提起了诉讼，根据案件的情况（诉讼保存现场期间、合理及必要的修复期间等）和双方的过错程度，一审法院酌定李慧应承担的该期间的租金损失为4个月，参照房管部门公布的涉案房屋同期同地段租金标准计算；温融主张的水电费损失无理，不予支持。因温融已取得了涉案房屋的所有权，其主张房款利息、中介服务费缺乏理据，不予支持，律师代理费亦属于温融自行支出的诉讼成本，其要求李慧承担缺乏理据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年9月2日作出如下判决：一、温融于本判决发生法律效力之日起三十日内向李慧支付房款500000元；二、温融于本判决发生法律效力之日起三十日内向李慧支付房款500000元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年12月25日起计至付清之日止；三、李慧于本判决发生法律效力之日起三十日内，聘请有资质的专业维修单位对位于广州市花都区新华街金枫二街3号804房的漏水、渗水部位予以修复，温融在李慧进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由李慧支付；四、李慧于本判决发生法律效力之日起三十日内向温融支付涉案房屋4个月的租金损失，参照房管部门公布的同期同地段租金标准计算；五、驳回李慧的其他诉讼请求；六、驳回温融的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，财产保全费3020元，由温融负担；反诉案件受理费1502元，由李慧负担55元，温融负担1447元。
二审中，温融提交了一份广州市XX物业管理有限公司于2017年1月3日出具的《情况说明》，A704业主叶某加注“以上情况属实”的意见，用于证明涉案房屋的漏水情况是早已存在的事实，而李慧对此事实一直隐瞒。李慧质证确认该《情况说明》是涉案物业所在管理处出具的，但无法确认704业主的签名是否为其本人签署，不能确认该《情况说明》的真实性及所陈述事实的客观性，该《情况说明》的出具时间是2017年1月3日，讲述的事情是2014年7月份，时隔近三年，但物业管理公司并无任何相关的档案资料、登记记录以证明其在《情况说明》中所述的内容；从内容上看，该《情况说明》提到2014年大概在7月份时，涉案房屋渗水至楼下的业主，但渗水的位置是在卫生间的洗手盘位置，发现这个渗水后双方有沟通处理，发现渗水的10天后业主称没有渗水情况，我方认为即便存在渗水情况也是轻微的，而不像温融在本案中提及的严重渗水、漏水。
二审中，温融提出鉴定申请，申请评估修复涉案房屋的漏水、渗水部分所需的费用。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，李慧与温融签订的《房屋买卖三方合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。涉案房屋已经交付温融使用并过户登记至温融名下，作为对待给付，温融应依约向李慧支付全部购房款。温融以涉案房屋存在渗水、漏水问题为由拒不支付剩余房款，因房屋渗水、漏水问题属于质量瑕疵担保范畴，与付款义务并非对待给付，两者之间不成立履行抗辩权，故温融以渗水、漏水问题拒付剩余房款，不属于行使履行抗辩权的正当行为，其停止付款已构成违约，一审法院判令温融向李慧支付剩余房款50万元并自应付未付时起计付利息，处理并无不当，应予维持。
涉案房屋一经交付即发现有漏水、渗水现象，在无证据显示系温融改动或装修房屋所致的情况下，依生活常理足以推断，涉案房屋出售前已经出现此项质量瑕疵。李慧作为出卖人应当承担此项质量瑕疵担保责任。李慧上诉辩称涉案房屋交付前不存在渗水、漏水，与事实不符，不予采信。一审法院判令李慧就此承担修复责任合理合法，可予维持。温融二审提出对修复费用进行评估的申请，因法院判令李慧承担的是实际修复责任，修复费用与本案待证事实没有关联，故本院对该申请不予接纳。
由于房屋渗水、漏水造成温融的损失赔偿问题，一审法院根据损失与漏水、渗水问题的因果关系、双方对损失产生的过错程度，酌情确定李慧赔偿温融4个月租金的损失，处理恰当，可予维持。温融上诉主张租金损失应持续计至实际维修完毕时止，未考虑其自身负有的减损义务，理据不足，本院不予采纳。
综上，李慧及温融的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人李慧负担50元，上诉人温融负担750元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 杨晓怡
二〇一七年二月七日
书记员 张 旭