黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑民终43号
上诉人（一审原告）：翁晓华，男，1957年3月25日生，个体业者，住穆棱市。
委托诉讼代理人：佟林，黑龙江国大律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：ＸＸ满，男，1949年4月10日生，住牡丹江市东安区。
委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：牡丹江世豪房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。
法定代表人：冯庆恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高鑫，该公司员工。
上诉人翁晓华与被上诉人ＸＸ满、牡丹江世豪房地产开发有限公司（以下简称世豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（2015）牡民初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人翁晓华及其委托诉讼代理人佟林，被上诉人ＸＸ满的委托诉讼代理人张凤锦及被上诉人世豪公司的委托诉讼代理人高鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
翁晓华上诉请求：依法撤销一审判决，改判：1.停止对位于牡丹江市东安区天豪花园小区二期X号楼X单元X层X室161.56平方米房屋（以下简称天豪花园小区X号）的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.由世毫公司和ＸＸ满承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.翁晓华对诉争房屋享有物权期待权，足以排除执行。2012年3月31日，翁晓华与世豪公司签订《房源认定协议书》，约定翁晓华购买世豪公司开发的天豪花园小区X号房屋，面积为161.56平方米，房屋总价款为457,797.00元，世豪公司为翁晓华出具财务收据，同时将该房屋交付给翁晓华占有使用至今。2012年4月，翁晓华将房屋进行高档装修，支付装修费用50余万元，此时应视为翁晓华已经合法占有涉案房屋，是在同年9月查封之前，该房屋未能办理产权登记，其原因是世豪公司相关手续未完善等，翁晓华没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条的规定，翁晓华对诉争房屋就拥有了合法的物权期待权，足以排除世豪公司的执行；2.涉案房屋不应作为世豪公司、ＸＸ满仲裁纠纷案件的被执行财产，世豪公司及ＸＸ满应连带承担履行《房源认定协议书》的合同义务。世豪公司与ＸＸ满是共同开发案涉工程，其任何一方对涉案房屋的出售行为，均属共同行为，应共同承担法律后果责任。
ＸＸ满辩称，1.翁晓华未取得物权或准物权登记，世豪公司于2015年2月3日向牡丹江市中级人民法院申请撤销牡丹江仲裁委员会（以下简称仲裁委）于2014年12月29日作出牡仲裁字（2012）第30号裁决书（以下简称30号裁决书）时，提供的《房源认定协议书》，体现王作波是案涉房屋的购房人，而非翁晓华。世豪公司与翁晓华为虚假诉讼；2.在牡丹江市中级人民法院审理的牡丹江建工集团有限公司（以下简称建工集团）诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案，于2015年11月16日作出的（2015）牡民初43号案件的判决（以下简称43号判决）中，认定案涉工程交付时间为2013年4月16日，不存在翁晓华所称2012年世豪将房屋交付并占有的事实。仲裁委30号裁决书将争议房屋裁决给ＸＸ满，是生效的法律文书确定的物权；4.翁晓华未向世豪公司交付全额购房款。一审审理中，世豪公司提供的明细表体现涉案房屋总价款为978,181.00元，而翁晓华主张交付的购房款为457,797.00元。
世豪公司辩称，同意翁晓华的上诉意见。
翁晓华向一审法院起诉请求：1.停止对天豪花园小区041902号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.由ＸＸ满、世毫公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：翁晓华于2012年3月31日与世豪公司签订《房源认定协议书》一份，约定：翁晓华认购世豪公司开发的天豪花园小区041902号房屋。翁晓华于2011年7月24日将全部购房款457,797.00元交付给世豪公司并开据财务收据一份。ＸＸ满根据其与世豪公司签订的协议，于2012年7月30日向仲裁委提交仲裁申请书，仲裁委于2012年7月30日依法受理了此案。2012年9月13日，ＸＸ满在仲裁委审理中提出财产保全申请，牡丹江市中级人民法院于2012年9月13日作出（2012）牡保字第9号民事裁定书,查封世豪公司开发的天豪花园小区共计46户住宅，总面积为5339.07平方米（包括案涉X房屋）。2014年9月2日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡保字第9-12号民事裁定书，继续查封世豪公司开发的天豪花园小区二期共计32户房屋（包括本案争议的X房屋）。2014年12月19日，仲裁委作出30号裁决书，裁决第三项为：“将牡丹江市中级人民法院查封的1628片的32户房源，作为利润分成裁决给ＸＸ满。”2015年1月4日，ＸＸ满依据仲裁委30号裁决书向牡丹江市中级人民法院申请执行。执行过程中，翁晓华对所查封的32户房屋中案涉041902号房屋提出案外人异议。牡丹江市中级人民法院执行局于2015年9月10日作出（2015）牡法执异字第22号执行裁定书，裁定驳回翁晓华的异议。翁晓华在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。
一审判决认为：该案系案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或者说通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。人民法院在审理此类纠纷时，不仅要对当事人是否对执行标的物享有所有权进行判断，还要对其实体权利能否对抗执行进行判断。
关于翁晓华主张对诉争房屋停止强制执行，并解除查封的问题。翁晓华与世豪公司签订的《房源认定协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方具有合同上的拘束力，但是根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，翁晓华对于诉争房屋未办理房屋产权的预告登记或物权登记，故其目前对诉争房屋不享有准物权、物权。对于买受被执行的不动产而需要办理登记手续来确认物权效力的案外人而言，即使其没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。至于物权期待保护权的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议的规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。翁晓华未提供其在法院查封诉争房屋前已合法占有该房屋的证据，亦未提供其名下并无其他用于居住房屋的证据，故翁晓华的购房行为不符合上述规定的可以阻却执行的条件。因此，翁晓华对于诉争房屋的物权期待权不足以排除执行，对其主张停止执行诉争房屋并解除查封的诉讼请求，不予支持。依照《物权法》第九条，《执行异议的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第二项和第二款的规定，判决：驳回翁晓华的诉讼请求。案件受理费8,167.00元，由翁晓华负担。
本院二审期间，世豪公司、ＸＸ满均未提出新证据。
翁晓华向本院提交五组证据：
第一组证据一、2017年4月24日，牡丹江市房地产产权市场管理处向翁晓华的诉讼代理人所在黑龙江国大律师事务所出具的证明。意在证明：翁晓华在牡丹江市没有住房。证据二、2014年7月16日，穆棱市市民政局为翁晓华、张津秋发放X离婚证。意在证明：翁晓华已与张津秋离婚。第二组证据一、2017年5月5日、8日，穆棱市房地产管理处出具两份证明。意在证明：张津秋在该房产处权属登记电子档案信息查询中，其名下没有住宅房屋；翁晓华在该房产处权属登记电子档案信息查询中，其名下有两套住房，第一套产权证号为X，第二套产权证号为X。证据二、2014年7月16日的离婚协议书一份。意在证明：翁晓华在与张津秋达成离婚协议中，将产权证号为X的房产分割给张津秋，翁晓华已不是该房屋的权利人。证据三、2017年5月5日的公证书、5月16日穆棱市人民法院执行局出具的证明各一份。证据四、2009年4月20日，宋秀良为原告，穆棱市兴达实业有限责任公司为被告（以下简称兴达公司），翁晓华为该公司的董事长，法定代表人，穆棱市人民法院作出的（2008）穆民商初字第51号民事判决书（以下简称穆棱法院51号判决）；证据五、2017年5月16日，穆棱市公证处出具的公证书一份。以上第二组证据中的证据三至证据五共同证明：2011年9月，穆棱法院51号判决兴达公司给付宋秀良砂石款319,826.00元，判决生效后，在穆棱市人民法院执行局执行中，翁晓华将其产权证号为X自有房产抵偿给兴达公司，作为给付宋秀良的执行款。第三组证据一、2017年5月10日，牡丹江市公安局出具的证明一份；证据二、2017年5月5日，案涉工程天豪物业管理站出具的证明一份。该组证据意在证明：翁晓华与其子翁志刚自2013年11月5日在案涉房屋居住至今。第四组证据一、家具采购合同一份；证据二、协议书一份。证据三、供货单一份。该组证据意在证明：2012年4月15日、20日、6月27日，翁晓华在穆棱市麦昂家具有限公司（以下简称卖昂公司）、穆棱市华晨实木家居有限公司（以下简称华晨公司）购买门、窗口屏风，分别与该两家公司签订前述采购合同，后华晨公司将沙发、咖啡桌、茶几桌等共计20件家具送货给翁晓华，翁晓华于2012年4月初开始对案涉房屋进行装修。第五组证据一、2011年9月13日宋秀良与兴达公司签订的和解协议书一份，主要体现宋秀良为申请人，兴达公司为被执行人，翁晓华用兴达公司的一套住房、一套车库和其自有一套住房（穆房权证八字第X号、穆房权证八字第X号、穆房权证市区字第X号）抵偿所欠宋秀良债务，宋秀良的债权已执行完毕；证据二、2011年9月14日，牡丹江市阳明区人民法院工作人员在执行穆棱法院51号判决时形成的交接清单一份，主要体现第五组证据一中的房产的房照、钥匙等相关物品已经交付宋秀良；证据三、2011年9月14日，吴化芬（宋秀良的妻子）出具的收条一张，主要体现“今收到阳明法院转交给我的关于X号房屋的押金款及租金收款金额为1,500.00元……”。证据四、宋秀良于2011年9月14日向牡丹江市阳明区人民法院递交结案申请书；证据五、牡丹江市阳明区人民法院出具的结案证明。以上证据意在证明：翁晓华已将产权证号为X房产交付给宋秀良，已执行完毕，执行法院已经结案。
ＸＸ满质证意见为，对第一组两份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，翁晓华不是牡丹江市户口，其在牡丹江市没有住房不代表在户口所在地穆棱市没有住房，不能证明翁晓华的主张。对第二组证据的形式要件没有异议，但证据三是执行局出具的证明，不能代表穆棱市人民法院，没有相关人员签字，证据四穆棱法院51号判决认定的欠款债务人是兴达公司，并非翁晓华。翁晓华没有提供执行和解协议以及执行完毕的证据；第三组证据一没有体现入住时间，且该证明中标明仅供孩子入学使用，证据二天豪物业管理站明确了翁晓华入住时间是2013年11月5日，与建工集团诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案审理确认的竣工时间相吻合，该证据也同时证明翁晓华提供的第四组证据所谓购买家具并进行装修均系伪证，即没有竣工交付不可能进行装修；对第五组证据，对该组证据的形式要件没有异议，但对翁晓华是否还有其他用于居住房屋的情况不明，对于整个案件来讲，因仲裁委30号裁决书已将案设房屋裁决给ＸＸ满，故该组证据不能作为阻却执行的依据。
世豪公司质证意见为，对翁晓华提供的全部证据予以认可。
本院认证认为，翁晓华提供的第一组证据能够证明其在牡丹江市没有其他住房以及离婚的事实，本院对该证据予以采信。第二组证据能够证明翁晓华在穆棱市有两处住房，其中产权证号为X房产在离婚时协议分割给张津秋，但没有办理变更登记，不能证明房屋所有权转移，本院对该证据不予采信。第三组证据能够证明翁晓华之子翁志刚于2013年在此房居住，但不能证明是在案涉房产查封之前占有，本院对该证据不予采信。第四组证据只能证明翁晓华采购家具的事实，但与实际占有的时间未形成因果关系，客观上与牡丹江市中级人民法院另案审理的建工集团诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案作出的43号判决，认定该工程交付时间为2013年4月16日相矛盾，即不能充分证明在案涉工程交付之前实际接收并占有案设房屋的事实，故本院对该组证据不予采信。第五组证据能够证明翁晓华以其所有的产权证号为X房产，通过与宋秀良达成的和解协议将该房产抵偿给兴达公司，但没有办理变更登记，不能证明所有权转移，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明：仲裁委30号裁决书中还确认，ＸＸ满与世豪公司为联合开发建设1628片整体工程项目（涉案房屋所在工程项目），并按比例进行分成，双方于2007年6月18日签订的《协议书》合法有效。
同时查明：牡丹江市中级人民法院另案审理的建工集团诉世豪公司建设工程施工合同纠纷一案作出的43号判决，双方认可案涉工程的交付时间为2013年4月16日。
除本院另查明的事实外，其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，翁晓华与世豪公司签订的《房源认定协议书》中，体现了案涉房屋的具体座落位置、面积及房屋总价款。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，一审法院认定该协议合法有效，并对双方具有约束力正确。
本案的关键问题在于翁晓华购买案涉房屋的事实能否阻却强制执行。对此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实当事人无需举证证明……（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实。”据此可以依据仲裁委30号裁决书确认ＸＸ满与世豪公司形成合作开发民事法律关系，及合作双方签订的协议书合法有效，故案涉房地产项目对外表现为建设单位世豪公司，即为原始取得的房屋所有权人，对内表现为ＸＸ满与世豪公司合作共有。首先，ＸＸ满与世豪公司分配合作开发利润而形成的仲裁委30号裁决书中，将案涉房屋作为利润分配给ＸＸ满的裁决属于给付之诉，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书、以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”之规定，该裁决主文不能产生物权变动的效力。其次，ＸＸ满与世豪公司为合作开发共同体，面向社会销售房屋的法定出售人只能为建设单位世豪公司，而翁晓华购买房屋的相对人亦只能为建设单位世豪公司，在ＸＸ满与世豪公司合作并签订的协议书合法有效的情况下，二合作人作为共同开发的主体，均有向购房人翁晓华交付所购买房屋的义务，即ＸＸ满与世豪公司作为共同投资、共享利润、共担风险的合作主体，无论生效裁决确定将案涉房屋给付一方，抑或执行给一方，均不影响合作体承担向翁晓华交付案涉房屋的责任。因此，翁晓华对案涉房屋所具有物权请求权，能够阻却ＸＸ满与世豪公司因分配合作利润而对案涉房屋的强制执行。此外，案设房屋是否为翁晓华的唯一住房以及是否在查封前实际占有，均不影响前述阻却执行理由的成立。还有，ＸＸ满抗辩翁晓华并非案设房屋的购买人以及未交付全部购房款的主张，未提供相关充分的证据加以证实，阻却执行的理由不能成立。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销牡丹江市中级人民法院（2015）牡民初字第47号民事判决；
二、停止对牡丹江市东安区天豪花园小区二期1号楼4单元19层02号房屋的执行。
三、驳回翁晓华的其他上诉请求。
一、二审案件受理费共计16,334.00元，由ＸＸ满负担。
本判决为终审判决。
审判长 王广厚
审判员 王晓兵
审判员 王成慧
二〇一七年六月二十一日
书记员 刘 丹