广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终1075号上诉人(原审原告)：李龙腾，住湖南省新邵县。委托代理人：宋筠、张紫钰，广东宏港律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：麦碧霞，住广东省广州市南沙区。委托代理人：朱小明、刘继，广东南滨律师事务所律师。上诉人李龙腾因与被上诉人麦碧霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李龙腾上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.麦碧霞向某腾支付合同违约金125000元；3.麦碧霞返还李龙腾支付的定金50000元；4.麦碧霞赔偿李龙腾已经支付的中介费10000元；5.本案一、二审诉讼费用由麦碧霞承担。事实与理由：李龙腾有足够证据证明以下两点：一是李龙腾、麦碧霞签订合同时，麦碧霞是明知李龙腾不具备广州市购房资格的；二是签订合同时，李龙腾、麦碧霞、中介方三方明知买方将来有权找任何符合资格的第三人代替自己购买涉案房屋。一审判决强调双方纠纷的根源是买方没有购房资格，因此认定纠纷的全部过错在买方，有失公正。如果买方明知没有购房资格却同卖方签订购房合同有过错，同理卖方明知买方无购房资格而签订卖房合同也有过错。事实是，当时买方认为南沙区可能会放开限购，便同卖方签订了购房合同，但考虑到南沙区也有可能不放开限购，所以同卖方约定了“买方拥有更名权”，以便将来如果买方因任何原因买不了房，可找任何符合资格的人来代替自己。现麦碧霞主张必须由李龙腾直系亲属才能代替买方，没有依据。广州市合赢房地产咨询有限公司（以下简称合赢公司）作为中介方参与、见证了合同签订及履行的过程，并作出了情况证明，但一审并没有进行调查、采信，有偏袒之嫌。本案双方争议的焦点是“买方拥有更名权”，李龙腾是否可以找非直系亲属代替购房的问题。麦碧霞称，在签订合同时李龙腾称“如我的名额不够，就用我老婆和小孩名义买”和“仅限于直系亲属”。但现实情况是，签约现场仅有的两名中介杨某乙和钟某都出具了证明证实麦碧霞上述说法是杜撰的，可参看李龙腾提交的“中介证明（3）”及“中介证明（4）”。另外，李龙腾及其妻子、孩子均非广州市户籍，均没有购房资格，李龙腾不可能对麦碧霞说用其妻子或孩子的名额购房。有关“买方拥有更名权”的解释应以当时在场的第三方合赢公司出具的证明证言为准，麦碧霞关于“买方拥有更名权”只限于直系亲属的解释不成立。正是由于合同约定了“买方拥有更名权”，李龙腾找来符合条件的第三人代替自己履行合同，是符合合同约定的行为。麦碧霞拒绝配合，构成违约，应承担相应的违约责任。麦碧霞二审答辩：同意原审判决，不同意李龙腾的上诉请求。（一）李龙腾上诉称双方签订合同时麦碧霞明知李龙腾没有广州市购房资格，与事实不符。麦碧霞作为卖方，将涉案房屋在中介放盘出售。2016年3月3日签订房屋买卖合同时，李龙腾与中介都没有说明李龙腾不符合购房条件，麦碧霞以为李龙腾既然买房，当然具备购房资格。事实上，李龙腾一直都隐瞒其没有购房资格，中介也没有将李龙腾没有购房资格的情况告知麦碧霞。甚至在2016年9月18日中介通知麦碧霞到中介门店办理按揭时还告知麦碧霞，李龙腾今天不来，李龙腾已经交了按揭费，然后让麦碧霞在按揭文书上签名，当时只有中介和按揭公司人员在场。2016年9月18日中介还通知麦碧霞办理按揭手续，当时还说李龙腾有购房资格，如果李龙腾没有购房资格，当时怎么可能还办理按揭。2016年9月18日前，中介和李龙腾都隐瞒购房资格问题。麦碧霞是在一审法庭上李龙腾拿出无购房资格的资料，才确切知道李龙腾没有购房资格。（二）造成本案合同无法履行的根本原因是李龙腾没有购房资格，并且30%的首付款一直都没有向麦碧霞支付。（三）麦碧霞严格遵守合同，从来没有违约。2016年3月3日双方签订房屋买卖合同，麦碧霞第二天到银行申请提前还贷，并于2016年4月13日提前还清贷款，4月29日拿到注销抵押登记的新房产证。签订合同时，中介称麦碧霞的房产证还没满两年，到2016年11月15日房产证才满两年，之后过户可以为李龙腾省税费，麦碧霞出于良好意愿，同意李龙腾在2016年11月15日付清首期款，在2016年12月31日前完成过户手续。李龙腾却没有依约在2016年11月15日前支付首付款，并向法院起诉提出解除合同，违约方是李龙腾。（四）麦碧霞拒绝李龙腾办理首付贷合理合法。首先，首付贷是国家明令禁止的，是不合法的。其次，首付贷也不符合合同的约定。合同约定麦碧霞将毛坯房卖给李龙腾，但在2016年9月18日时中介和按揭公司要求麦碧霞签名的是装修贷款合同，并且要求将该笔装修贷款先打到装修方的账户，再由装修方将该款转给麦碧霞。毫无疑问，这样会增大麦碧霞的交易风险，而且中介提出先办理过户手续才能够拿到贷款。在没有拿到首付款的情况下麦碧霞不可能同意办理过户手续。（五）李龙腾称合同约定买方有更名权，可以找任何人来买涉案房屋，这与双方签订合同的本意不符。签订合同时，麦碧霞发现合同有手写的“买方有更名权”，当时问中介，中介回应如果买方的名额不够，就可以加上买方老婆和小孩的名字，麦碧霞当时确定只要是买方的直系亲属都可以。（六）李龙腾以所谓中介的证明来否认其违约责任，不能成立。中介的证明没有法律效力，而且中介四次为李龙腾出具的证明可以看出中介方并非是公平的居间方，中介与李龙腾可能存在串通。李龙腾向一审法院起诉请求：1.解除李龙腾、麦碧霞签订的《房屋买卖合同》；2.麦碧霞向某腾支付合同违约金125000元；3.麦碧霞退还李龙腾支付的定金50000元；4.麦碧霞赔偿李龙腾已经支付的中介费10000元；5.麦碧霞承担本案诉讼费用。其事实和理由部分内容：同2016年9月18日，麦碧霞通知合赢公司，以李龙腾的贷款不是直接贷款70%的房贷而是“30%房贷+40%装修贷”为由，拒绝配合李龙腾办理银行贷款手续，且拒绝接听李龙腾电话。鉴于南沙区最终没有放开限购，李龙腾依据房屋买卖合同关于“买方拥有更名权”的约定，另行找到其他人来购买涉案房屋，合赢公司于2016年9月29日通知麦碧霞，但麦碧霞却称更名的人必须是李龙腾的直系亲属才可以，而合同中并没有此种限制。事后合赢公司多次联系，麦碧霞均不再接听电话。麦碧霞一审答辩部分内容：因李龙腾不具备购房资格，在签订合同时隐瞒该情况，同意解除涉案房屋买卖合同。麦碧霞积极履行合同义务，不存在违约行为。麦碧霞在签订合同后即办理提前还贷手续并于2016年4月29日拿到注销抵押登记的新房产证，同时多次通过电话、短信、微信等方式洽谈房屋交易事宜，但李龙腾和合赢公司称钱不够而要求再等等看。2016年9月18日，麦碧霞依约去签署银行按揭书而李龙腾未到场，合赢公司的工作人员杨某乙让麦碧霞签署“30%房贷+40%装修贷”按揭书，其中装修贷是先汇入第三方银行账户，且未提及首付的问题，麦碧霞觉得不合理就没有签名。9月29日，合赢公司称由于李龙腾没有购房资格、房款不够，找到其朋友的朋友来购买涉案房屋，麦碧霞称如果要更名必须按照合同签订时说的“李龙腾可以其老婆、孩子的名义”来办理。麦碧霞后多次打电话给李龙腾，但李龙腾均未接听电话，直到起诉。李龙腾提出“30%房贷+40%装修贷”是因为其本人购房款不够，想变相做“首付贷”骗取国家贷款，此种不合理不合法的行为，麦碧霞当然不会答应。李龙腾以“拥有更名权”为由找其朋友的朋友来代替买房，违背了其签合同时“如我的名额不够，就用我老婆和小孩的名义来买”的解释和“仅限于直系亲属”的约定。一审法院查明事实：一审法院对双方无异议的事实予以确认。麦碧霞是位于广州市南沙区蓝滨二街xx号xxxx房（即涉案房屋）的权属人。2016年3月3日，麦碧霞（卖方）就涉案房屋与李龙腾（买方）、合赢公司（经纪方）订立一份《房屋买卖合同》，其中约定：“八、卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。……十一、若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并退回买方已付的一切费用。……十二、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因买方违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。……三方约定的其他事项（对该合同条款的修改或补充）：备注：买方拥有更名权（手写）。”另外，合同附件中就楼款的支付方式约定为“按揭贷款，申请贷款种类为商业贷款。（1）定金：人民币五万元整，买方应在签署本合同之同时交付给卖方。于签署本合同后卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等。（2）首期楼款（含定金）共计人民币三十八万元整于签订《广州市房地产买卖合同》《购房抵押合同》之当天（2016年11月15日）或之前付清。（3）人民币八十七万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。……”合同签订当天，李龙腾支付定金50000元给麦碧霞、中介费10000元给合赢公司。麦碧霞支付7500元中介费给合赢公司。2016年4月29日，麦碧霞办理完涉案房屋的抵押注销登记。李龙腾除支付定金50000元外没有再支付首期房款及银行按揭贷款给麦碧霞。在诉讼过程中，李龙腾提交广州市南沙区房地产交易中心于2016年10月31日出具的《不具备购房资格告知书》，证明其不具备购房资格。一审庭审中，麦碧霞不确认在签订《房屋买卖合同》时知道李龙腾不具备购房资格，对于“买方拥有更名权”应当按照在合同签订时李龙腾称“如我的名额不够，就用我老婆和小孩的名义来买”和“仅限于直系亲属”的意思进行解释。李龙腾则主张麦碧霞是清楚其没有购房资格的，因此其才在《房屋买卖合同》上备注了“买方拥有更名权”，而买方拥有更名权在合同签订时并没有限制在直系亲属的范围内。为此，李龙腾提供了合赢公司杨某乙出具的证言证实其上述主张，麦碧霞不予认可该证人证言。一审法院认为：根据“谁主张，谁举证”，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。一方面，本案中，李龙腾作为非广州市户籍居民，拟购买的房屋位于广州市行政区划限购范围之内，其起诉确认是基于对广州市南沙区购房限购政策的乐观预测（即将放开限购）而与麦碧霞签订了《房屋买卖合同》，因此，李龙腾清楚知晓广州市的相关限购政策规定的事实是显而易见的。李龙腾明知其不具备购房资格，仍与麦碧霞签订《房屋买卖合同》，并在具体履行合同的过程中导致双方合同目的无法实现，麦碧霞在庭审时也同意解除合同，故《房屋买卖合同》应当予以解除，同理，合同目的无法实现是由于李龙腾不具备购房资格造成的，故其要求退还定金50000元依据不足，不予支持。另一方面，在签订《房屋买卖合同》后，麦碧霞已经按照合同约定于2016年4月29日办理完毕涉案房屋的抵押注销登记，其只因对贷款形式不同于一般的购房银行按揭贷款形式而没有配合签名，以及对“买方拥有更名权”与李龙腾的理解不一致而没有同意李龙腾将涉案房屋再行转让给其他人购买。据此，《房屋买卖合同》不能继续履行是李龙腾的原因导致，故其要求麦碧霞支付违约金125000元及赔偿已支付的中介费10000元缺乏理据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出如下判决：一、解除原告李龙腾与被告麦碧霞于2016年3月3日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告李龙腾的其他诉讼请求。本案受理费2150元，由原告李龙腾承担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，李龙腾向本院提交证据材料如下：（一）“杨日荣”签名、加盖“广州市合赢房地产咨询有限公司业务专用章”的2016年11月5日“中介证明（3）”（其中第3点相关内容“……，买方于10月8日到法院起诉，买方告诉我他去法院起诉的原因是，找出合适的第三人来代替自己也是需要时间的，卖方不接电话再这样拖延下去对买方很不利，不得已才起诉的，起诉十天后直到10月18日，我才再次打通卖方电话跟卖方再次取得联系。”第5点相关内容：“……。买方有关装修贷的想法是按揭代理人给到的一种建议，因买方在长沙还有房贷没能按原计划提前还完款，这样买方在广州这边就只能贷出30%的房贷而不是之前签订合同时所认为的自己能贷到70%房贷。在卖方不同意按揭代理人有关装修贷的建议后，买方才意识到此方案确实有不妥之处，之前并不了解，了解后马上就放弃了这种想法。”）。（二）“钟国英”签名、加盖“广州市合赢房地产咨询有限公司业务专用章”的2016年11月7日“中介证明（4）”。（三）广州合赢房地产中介有限公司2017年3月7日出具的《证明》（主要证明内容：“广州市合赢房地产咨询有限公司业务专用章”为广州合赢房地产中介有限公司所使用的业务专用章，该公司出具的加盖“广州市合赢房地产咨询有限公司业务专用章”的4份中介证明均为该公司作为中介方根据事实作出；钟某和杨某乙是该公司员工，李龙腾与麦碧霞签订房屋买卖合同时，钟某、杨某乙是该公司作为中介方的在场代表。）。（四）“更名接收者：李某”的身份证复印件。拟证明：1、在签订房屋买卖合同时，麦碧霞已经明确知道李龙腾在当时限购政策下，不具备购房资格；2、在李龙腾没有购房资格的情况下，双方约定李龙腾有更名权，也明确更名权没有附加其他条件，例如必须是李龙腾的直系亲属；3、“中介证明（3）”第5点，证明首付贷是银行（按揭代理人）建议的。对此，麦碧霞表示：1、对证据（一）、证据（二）的真实性、合法性、关联性均不予确认；中介的证明内容与本案的案情存在很大矛盾，“中介证明（3）”第5点称买方交按揭费用愿意办理银行贷款，本身与买方没有购房资格不可能办理银行按揭这一事实相矛盾。中介公司是广州合赢房地产中介有限公司，但所盖公章是“广州市合赢房地产咨询有限公司”，中介公司用虚假公章、虚假公司名称出具证明，表明中介公司不诚实，有其他不正当目的。中介证明的内容基本上与李龙腾的上诉状差不多，相互配合。2、对证据（三）上加盖的“广州合赢房地产中介有限公司”印章的真实性予以认可，但对该证据的内容、合法性、关联性均不予认可。3、对证据（四）的真实性、合法性、关联性均不予认可，该复印件不能证明李某具有购房条件，也不能证明李某同意购买涉案房屋。无论是中介还是李龙腾本人从未向麦碧霞提及李某，麦碧霞也从未见过李某本人，中介打电话通知麦碧霞去办理按揭手续时仍称李龙腾有购房资格，只是首期款凑不足。麦碧霞向本院提交《商事登记基本信息》、《企业信息查询》各一份，拟证明广州合赢房地产中介有限公司经工商登记依法设立，而广州合赢房地产咨询有限公司未经工商登记设立，是非法杜撰虚构的。对此，李龙腾表示：对上述证据材料的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；李龙腾查询的企业名称是“广州合赢房地产咨询有限公司”，而非上述“中介证明（3）”及“中介证明（4）”加盖的“广州市合赢房地产咨询有限公司”，不能证明该“中介证明（3）”及“中介证明（4）”是非法虚构的；广州合赢房地产中介有限公司法定代表人钟某也是该公司的股东。二审庭询中，对于“李龙腾有无行使更名权”的问题，李龙腾表示：2016年9月18日在李龙腾与麦碧霞约定签按揭合同当天，李龙腾要求更名，更名后的买方为李龙腾的一个姓李的男性朋友（李某）。麦碧霞表示：对李龙腾所述其要求更名的情况不予确认，2016年9月29日合赢公司才告知麦碧霞，李龙腾找了其朋友的朋友购买涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据李龙腾、麦碧霞的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的责任归属。对此，本院认定如下：李龙腾作为涉案房屋的买方，对其是否具备购房资格及购房款支付能力等购房条件负有审慎注意义务。根据本案查明的事实，李龙腾明知其不具备广州市购房资格而与麦碧霞签订涉案《房屋买卖合同》，该合同签订后，麦碧霞已依约涂销涉案房屋的抵押登记，只因对贷款形式不符合“约定的70%房贷”提出异议没有配合签名及对“买方拥有更名权”的理解与李龙腾不一致而没有同意李龙腾将涉案房屋另行转让他人购买，而李龙腾一直未具备购房资格，其上诉虽主张“买方拥有更名权”，但其提起本案诉讼的请求是解除合同，且并未充分举证证明其主张的“更名接收者李某”在其“行使更名权”时具备购买涉案房屋的条件，一审法院认定涉案《房屋买卖合同》不能继续履行是李龙腾的原因导致，判决解除合同，驳回李龙腾的其他诉讼请求，并无不当。李龙腾上诉虽提供合赢公司及中介人员出具的相关“证明”，主张“签订合同时麦碧霞明知李龙腾不具备广州市购房资格”，但上述证据材料属于证人证言，缺乏充分佐证，本院对其该项主张不予采信。李龙腾上诉请求理据不足，本院不予支持。上述李龙腾二审中提供的证据材料，不足以支持其上诉主张，麦碧霞二审提供的证据材料亦与本案的处理缺乏关联性，本院均不予采纳。综上所述，李龙腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人李龙腾负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年四月十一日书记员  杨仁义杨旦