陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）神民初字第06392号
原告贾礼彦，男，1986年11月出生，汉族，陕西省人。
委托代理人康利军，陕西英培律师事务所律师。
被告陕西美好置业有限公司，住所地：神木县。
法定代表人李维军，该公司董事长。
委托代理人张雪峰，陕西秦北律师事务所律师。
原告贾礼彦诉被告陕西美好置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾礼彦未到庭，由其委托代理人康利军到庭，被告陕西美好置业有限公司法定代表人李维军未到庭，由其委托代理人张雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告贾礼彦于2013年8月12日与被告陕西美好置业有限公司签订房屋买卖合同。原告贾礼彦已按照合同约定交付首付款，并办理按揭贷款，每期按时交付。合同约定被告陕西美好置业有限公司应当在2014年10月31日前交付房屋使用，后被告在不能交付的情况下，双方决定延期交付日期为2015年5月31日。但至今迟迟未交房。首先，根据合同第七条第三款约定：房屋达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受人办理交付手续，但至今原告未收到交房书面通知。另根据合同第八条第二款：逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按买受人已付房价款1%向买受人支付违约金。现被告逾期交房已超过60日，故应适用该条款。其次，合同中原告购买第二区10栋2单元11层1101号房，在施工过程中未达国标，造成房屋顶部不平整，质量存在严重瑕疵，且不可修复。综上所述，被告陕西美好置业有限公司违反合同约定条款，已构成违约，理应按照合同约定退房并支付违约金，且原告已向被告陕西美好置业有限公司发出解除合同通知，被告仍然置之不理。因被告的违约，原告在起诉的同时停止了支付按揭贷款。故原告诉至法院，请求：1、解除与被告陕西美好置业有限公司的房屋买卖合同；2、退还原告购房款304510.28元及同期利息；3、支付原告已付房款的违约金2618元；4、返还按揭贷款280000元，并支付通知银行办理相关手续；5、诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提供了以下证据：
第一组：神木县限价商品房买卖合同一份，证明原告向被告买房的事实及合同约定的解除条件成熟。
第二组：致歉信（复印件）一份，证明被告违约延期交房的事实。
第三组：收款收据4支，证明原告按时向被告公司支付首付款、车位费共计271229元。
第四组：美好五龙聚优惠确认单一支，证明被告所说的政府行为已经不成立，被告已构成违约。
第五组：退房申请一份，证明原告向被告公司发出解除合同的通知，要求解除购房合同。
第六组：退房申请书送达过程的视频资料一份、房屋质量缺陷的视频资料一份（均以U盘形式提供），证明：1、原告给过被告公司退房申请，被告公司收到了；2、被告公司人员说2015年5月30日交房，但其一直没有收到书面交房通知书，被告迟延交房，且房屋质量缺陷，构成根本性违约，符合解除合同条件。
第七组：照片6张，证明被告出卖给原告的房屋存在质量问题。
第八组：证人折雪梅的证言，证明致歉信和违约明细的真实性，同时证明被告公司承认过违约。
被告辩称，1、本案应当由行政机关处理比较妥当，因为本案的涉诉房屋属于限价房，首先限价房的特征是价格由政府主导进行定价，其次买受人也不同于普通的商品房买卖的买受人，是政府按照陕西省保障性住房管理办法试行的规定确定的，买受人享有一定的福利性待遇，因此，本案具有一定的行政因素，应该由行政机关处理；2、原告解除权的行使条件不成就，不能解除合同，被告不构成违约，理由是被告方延迟交房具有正当理由，按照神木县县长办公会议纪要及被告与神木县人民政府签订的神木县限价房项目建设合同的约定，限价房的城市基础配套设施，如供水、供电、排污等基础设施的建设工程是由神木县建设局完成的，神木县建设局因为神木县城区基础配套设施政策调整，没有按照合同约定完成，导致被告在合同履行期内无法交房。被告行为符合合同里约定的出卖方可以据实延期交房的情形；3、关于原告的第四项诉讼请求，因为原告是和银行签订的个人住房贷款合同，这项诉讼请求在原告不起诉银行的情况下，被告无法返还；4、本案涉诉房屋不存在严重的质量瑕疵，不符合解除合同的条件。
被告向法庭提供以下证据：
第一组：神木县县长办公室会议纪要、神木县限价房项目建设合同，证明涉案房屋的道路、供热、通水、通电、通气、排污等基础工程及配套设施的建设工作由神木县人民政府负责，由于政府未能完成导致被告无法交付房屋，被告不交付房屋不构成违约，原告无权解除合同。
第二组：神木县建筑消防设施电器完全检测报告、神木县建设工程规划专项验收合格证，证明涉案房屋经过专项验收具备交付条件。
经庭审质证：被告对原告第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，合同虽然约定在2014年12月31日前交房，但被告因为政府负责的城市配套基层设施没有完成，导致被告没有按合同约定的时间交房，具有延期交房的正当理由；对第二组证据有异议，因是复印件，对其来源不清楚；对第三组证据的真实性和证明目的无异议，但是被告不同意返还购房款；对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明被告和住户的协商过程，证明不了其违约，且该证据反而能证明原被告对被告延期交房事实进行了协商处理，对被告交房的时间进行了变更，变更至2015年5月30日，被告于2015年5月17日通知原告收房，但原告并未收房；对第五组证据有异议，其公司没有收到该申请；对第六组证据的真实性不清楚，对证明目的不予认可，因为证明目的是为了支持原告的诉讼请求，但是该组证据不能支持原告的诉讼请求，因为原告已向被告公司发了解除合同通知书，原告在不满3个月内又进行了诉讼，实际上就是否定了此前的解除合同通知书，客观上等于没有发解除合同通知书，关于房屋质量的视频，不能证明房屋质量存在问题；对第七组证据的真实性及证明目的有异议，该证据不能证明是涉诉房屋，也不能证明诉争房屋存在严重的质量瑕疵，不符合合同的解除条件；对被告的第八组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，致歉信发过，但是达不到原告的证明目的。
原告对被告第一组证据真实性无异议、对证明目的有异议，认为县长会议将交房时间延期到2015年5月31日，不可能无限制延期，该组证据也证明不了是因为政府行为导致的延期交房；对第二组证据真实性及证明目的有异议。
经本院审查认为，对原告提供的第一组证据，因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对第二组证据，能证明原、被告对被告延期交房事实进行了协商处理，对被告交房的时间进行了变更，变更至2015年5月30日，故对其真实性予以认定；对第三组、第四组证据，证明原告交纳房款的事实，本院依法予以认定；对第五组、第六组证据，能证明原告向被告公司送达过退房申请书的事实，但不能证明涉诉房屋存在质量问题及被告公司存在根本性违约的事实，故该组证据证明目的不予认定；对第七组证据，仅照片无法证实涉诉房屋存在质量问题，对其不予认定；对第八组证据真实性予以认定，但是达不到原告的证明目的。
对被告提交的第一组证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对第二组证据，证据来源合法，内容真实，本院对其予以认定。
根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告贾礼彦于2013年8月12日与被告陕西美好置业有限公司签订《限价商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告公司开发的位于神木县神木镇呼家圪台四队神木限价房美好五龙聚住宅小区第2区10栋2单元11层1101号房屋，建筑面积约为137.73平方米，单价为3494元/平方米，总价款为481229元。合同第六条约定，付款方式为按揭付款，买受人于2013年8月9日前付清首付款201229元，剩余房款280000元按银行按揭贷款的期限和额度办理相关事宜。合同第七条约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将限价商品住房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期。合同第八条约定，除遭遇不可抗力情况外，出卖方如未按合同约定的期限将限价商品房支付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告一次性付清房屋首付款201229元，车位款70000元，他权证160元，并办理了按揭贷款。后原、被告对交房时间进行了协商，双方将交房时间延至2015年5月底。同时，被告公司给买受人提供了一定的优惠措施，其中政府减免8604元，开发商（车位款）优惠10000元，物业管理费减免至2015年12月31日，并已落实到位，双方对优惠情况予以确认。2015年8月份原告写了退房申请书并将该退房申请书送达了被告公司。另查，涉案楼盘现配套设施已完成，水、暖、电、天然气均已到位，大部分业主也已入住。
本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《限价商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人应按约定全面履行自己的义务。根据原告的诉称及其举证中看出，原、被告双方已将交房时间协商至2015年5月底，而检测单位也于2014年11月20日至12月24日对该涉案楼盘进行了建筑消防设施、电气消防安全、防雷装置、建筑节能工程进行检测验收，均验收合格。被告依照协议的时间内完成了房屋的部分专项验收，目前该小区配套设施已完成，水、暖、电、天然气均已到位，大部分业主也已入住，被告并未构成根本性违约，原、被告应当继续履行合同，故对原告要求解除合同及返还已付购房款的请求不予支持。本院依法已经释明原告可诉讼要求被告承担违约责任、赔偿损失。本案中原告不同意变更诉讼请求，可以另行行使权利。至于原告要求返还按揭贷款的诉求，因本案主诉合同没有解除，本案中不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告贾礼彦的诉讼请求。
案件受理费9670元，由原告贾礼彦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 李保利
审判员 麻建栋
审判员 项晓艳
二〇一六年五月十九日
书记员 牛俊梅