四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川11民终497号
上诉人（原审被告）：贺礼涛，男，1976年8月23日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：彭翔，男，汉族。
上诉人（原审被告）：彭翔，男，1978年5月12日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）:徐红洋，男，1971年1月23日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王晓琼，女，1966年7月28日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:邓惠平，女，1968年11月13日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:周敏，女，1970年5月3日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:谢荟斓，女，1964年1月4日出生，汉族，居民。
委托代理人（特别授权代理）：郭洪中，四川正心律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：肖明珠，四川正心律师事务所律师。
上诉人贺礼涛、彭翔因与被上诉人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院于2016年4月26日作出的（2015）乐中民初字第3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。上诉人贺礼涛的委托诉讼代理人彭翔，上诉人彭翔，被上诉人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓的委托诉讼代理人肖明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明:2010年10月26日，贺礼涛、彭翔与乐山市商业银行股份有限公司签订相关营业用房租赁合同。2011年10月30日，乐山市商业银行股份有限公司与贺礼涛、彭翔再次签订《张公桥大市场营业用房租赁合同》，约定：1、由贺礼涛、彭翔租赁该行张公桥大市场营业用房（用于经营“金碧辉煌”KTV），面积约179.55平方米；2、租赁时间：从2011年10月30日起至2014年12月31日止，租期届满后甲方将收回房屋，不再续租；租金及支付方式：第一年租金在原租赁合同年租金基础上上浮10%，即按年租金22880元执行；第二年租金为263212元；第三年租金为30258.8元�第四年（即至2014年12月31日）租金为36310.56元（2014年10月30日至12月31日租金为6051.76元）。2013年12月18日，乐山市商业银行公开拍卖了该行所属41696.64万元金融不良资产包（包括张公桥大市场营业用房在内）。该行于2014年1月14日书面通知贺礼涛、彭翔，由此所涉及的有关原租赁合同权利义务自通知之日起全部转移给资产买受人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓承接，由徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓继续履行合同。贺礼涛、彭翔在收到银行通知后表示知晓了资产所有权变动事宜，无任何异议。2015年8月30日，贺礼涛、彭翔出具“房屋移交单”，将承租张公桥大市场房屋移交给产权人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓。但尚欠徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓2014年10月30日至2015年8月30日的房租及水电费共计31381元（2014年10月30日至2014年12月31日房租6052元；2015年1月至2015年8月房租24207元；2015年8月水电费1122元）。2015年11月6日，徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓起诉至法院，请求判令：1、贺礼涛、彭翔连带支付2014年10月30日至2015年8月30日的房租及水电费共计31381元（2014年10月30日至2014年12月31日房租6052元；2015年1月至2015年8月房租24207元；2015年水电费1122元）；2、本案诉讼费用由贺礼涛、彭翔承担。
原审法院另查明：乐仲案字第（2015）18号裁决书对讼涉房屋已设立所有权为徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓，贺礼涛、彭翔已表示认可；贺礼涛、彭翔经营“金碧辉煌”KTV营业执照上业主登记为贺礼涛，审理中，彭翔陈述贺礼涛已在2013年8月1日退出合伙经营，“金碧辉煌”KTV实际经营人和承租人是彭翔。
原审法院审理认为：贺礼涛与乐山市商业银行签订的《张公桥大市场营业用�租赁合同》，是双方真实意思表示且不违反法律和行政法规的规定，是有效合同。按照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”的规定，乐山市商业银行已书面通知贺礼涛、彭翔原租赁合同权利义务全部转移给徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓，贺礼涛、彭翔对此并无异议，因此应由贺礼涛、彭翔与徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓继续履行原“房屋租赁合同”的权利、义务。现乐仲案字第（2015）18号裁决书对讼涉房屋已设立所有权为徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓，徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓有权享有房屋收益。
原审诉讼中，当事人承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当确认，对彭翔承认其系“金碧辉煌”KTV实际经营人和�租人的事实，该院予以确认。个体工商户营业执照登记业主与实际经营者不一致的，业主和实际经营人为共同诉讼人，因实际经营者与登记业主具有民事权利、义务的利害关系，故对外产生的债务，应由实际经营者与业主承担连带责任。一方对外承担连带责任后，可依据其内部协议另行主张。
按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条“出租人出卖出租房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，贺礼涛、彭翔在本案中主张自己优先购买权，只涉及侵权和房屋买卖合同关系并不涉及本案房屋租赁合同关系。
综上，贺礼涛、彭�应按照房屋租赁合同连带支付尚欠房租、占用费和水电费，现贺礼涛、彭翔对徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓主张31381元（2014年10月30日至2014年12月31日房租6052元；2015年1月至2015年8月占用费24207元；2015年水电费1122元）金额本身予以认可，该院予以确认。
2016年4月26日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，判决：彭翔、贺礼涛在本判决生效之日起十五日内连带支付徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓承租滨江路中段和张公桥的房屋尚欠的2014年10月30日至2014年12月31日房租6052元；2015年1月至2015年8月�用费24207元；2015年8月水电费1122元，共计31381元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费305元（已减半）,由彭翔、贺礼涛承担。
上诉人贺礼涛、彭翔不服原审法院前述民事判决，向本院提起上诉称：一、贺礼涛、彭翔并未与徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓签订房屋租赁合同，且徐红洋等五人并未取得涉案房屋所有权，根据合同相对性，本案主体应是乐山市商业银行。二、乐山市商业银行拍卖涉案房屋时并未告知贺礼涛、彭翔，故侵犯了贺礼涛、彭翔的优先购买权。三、贺礼涛、彭翔多次要求与徐红洋等五人签订租赁合同，但由于徐红洋等五人未取得涉案房屋所有权，使贺礼涛、彭翔无法与其签订租赁合同且无法办理相关经营�续，给贺礼涛、彭翔造成了损失。四、2014年12月31日合同期满后，徐红洋等五人不积极收房，故本案责任不应由贺礼涛、彭翔承担。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、驳回徐红洋等五人要求贺礼涛、彭翔支付2015年1月至8月房租费24207元的诉讼请求。
被上诉人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贺礼涛、彭翔2015年1月至8月实际占有使用了涉案房屋，双方对是否续签合同的协商并不影响房屋的实际使用，贺礼涛、彭翔应该按照原合同支付房租。
本院除认定原审查明的事实外，另查明：二审中，贺礼涛、彭翔当庭认可2014年10月31日至2014年12月31日房租费6052元和2015年8月水电费1122元应支付。2015年12月23日，乐山�住房保障和房地产管路局向王晓琼颁发了房屋所有权证书，徐红洋、邓惠平、周敏、谢荟斓为按份共有人。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于贺礼涛、彭翔是否应支付2015年1月至2015年8月的房租费24207元。
根据查明的事实，2014年1月14日，贺礼涛、彭翔接到乐山市商业银行的书面通知后，便应知晓该银行已将其于2011年10月30日与贺礼涛、彭翔签订的《张公桥大市场营业用房租赁合同》项下的权利全部转让给徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓承继，贺礼涛、彭翔在收到银行通知后无任何异议。徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓根据该份租赁合同，主张其享有的合同权利，符合法律规定。故贺礼涛、彭翔上诉认为徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓不是本案适格主体的理由不能成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，租赁期满后，承租人贺礼涛、彭翔不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，应承担违约责任。出租人徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓要求贺礼涛、彭翔按原租赁合同最后一年度的租金标准支付2015年1月至2015年8月占用费，符合本案的事实和法律的规定。贺礼涛、彭翔上诉主张由于徐红洋、王晓琼、邓惠平、周敏、谢荟斓不按原合同租金标准续签合同造成其损失且该五人不积极收房，故其不应支付2015年1月至2015年8月房屋占用费24207元的请求，不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判处恰当。上诉人的上诉主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由贺礼涛、彭翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 易 平
审 判 员 王亚丽
代理审判员 荆 勤
二〇一六年七月五日
书 记 员 吴秋芸
附：本案适用的法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳�上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。