辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大审民再终字第105号
上诉人（原审原告、反诉被告）大连冰山集团冷冻设备有限公司，住所地大连市甘井子区营城子镇道南。
法定代表人王健，该公司总经理。
委托代理人王春才，辽宁仁凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）大连石通船舶工程技术有限公司，住所地大连市甘井子区营城子镇沙岗村。
法定代表人林雪红，该公司董事长。
委托代理人华洋，北京市京都律师事务所大连分所律师。
委托代理人高明，北京市京都律师事务所大连分所律师。
原审原告（反诉被告）大连冰山集团冷冻设备有限公司（以下简称“冰山冷冻公司”）与原审被告（反诉原告）大连石通船舶工程技术有限公司（以下简称“石通船舶公司”）租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2006年12月1日作出（2006）甘民房初字第334号民事判决。原审被告不服，上诉至本院，本院于2007年5月24日作出（2007）大民房终字第203号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院经审判委员会讨论，于2008年5月29日作出（2007）甘民房初重字第568号民事判决。原审被告不服，上诉至本院。本院于2008年9月2日作出（2008）大民二终字第869号民事裁定，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院经审判委员会讨论决定，于2009年9月9日作出（2009）甘审民初字第19号民事判决。原审原告不服，上诉至本院。本院于2009年11月12日作出（2009）大民二终字第1545号民事裁定。原审原告冰山冷冻公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2012年11月12日作出（2012）辽审三民申字第275号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年12月16日作出（2013）大审民终再字第119号民事裁定，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院于2014年8月7日作出（2014）甘民再初字第1号民事判决。冰山冷冻公司和石通船舶公司均不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大连冰山集团冷冻设备有限公司委托代理人王春才及上诉人大连石通船舶工程技术有限公司委托代理人华洋、高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称，1998年5月，原、被告签订厂房转让合同。约定，原告将坐落于大连市甘井子区营城子镇沙岗子村自有的原大连图腾电器厂的厂房、办公楼、设备及辅助生活设施所有权有偿转让给被告；厂区土地实行租赁；被告于每年11月30日前向原告缴纳土地租金，每迟一天滞纳金按土地租费的千分之一计算。截至2013年9月10日，被告拖欠2003年至2005年，2008年至2013年9月10日土地租金及滞纳金共计1563710.48元。
原审被告辩称，我方与原告签订的厂房转让合同，约定将原告大连图滕电器厂的厂房办公楼所有权转让给我方，且上述不动产产权已经过户到我方，根据“房地一体”的原则，厂区集体建设用地使用权应归我方，被告取得的房屋所有权证书上记载的所附着土地面积是11613.3平方米的内容，可以清晰的印证原告租赁给我方的土地实际已经包含在两厂的固定资产中，被告实际已经取得该土地的使用权。同时，甘体改发（1998）110号文件中所述“转让大连图腾电器厂全部固定资产”应该包括厂区集体建设用地使用权，因此，我们双方订立的厂房转让合同中关于厂区土地使用权由我方租赁使用的条款系原告隐瞒真实情况，欺诈我方订立的，属无效条款。另外，原告主张2003年租金及滞纳金已过诉讼时效。因此我方不同意原告诉请。同时被告反诉要求：1、确认双方签订的厂房转让协议、租赁条款无效；2、反诉被告返还反诉原告已经缴纳的租金以及利息总计410586.50元。
针对被告的反诉请求，原告辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，双方在厂房转让合同中，明确约定对厂区土地实行租赁，双方意思表示真实，应为有效约定，故不同意反诉原告诉请。
一审经审理查明，1、原告于1998年5月18日由原大连制冷设备辅机厂（以下简称原制冷辅机厂）改制而来，原制冷辅机厂为1985年4月17日由大连冰山集团有限公司（原大连冷冻机厂，以下简称冰山集团）、大连华城企业集团公司（原大连营城子农工商总公司）、大连鑫城实业总公司（原大连营城子村农工商公司）三方联营成立。原制冷辅机厂投资设立了五个具有独立法人资格的经济实体：大连图腾电器厂（以下简称图腾电器厂）、大连银城重型机械厂（以下简称银城机械厂）、大连制冷设备配件厂（以下简称制冷配件厂）、大连营城子常压锅炉厂、大连新型起重机制造厂。1998年5月原制冷辅机厂改制经过了市体改委的批复，确认了原出资人出资比例，冰山集团占51%，华城集团占24.5%，鑫城实业占24.5%，原制冷辅机厂的债权债务由原告承担。2、1998年5月8日，原制冷辅机厂根据大连中华会计师事务所资产评估报告（图腾电器厂房屋建筑物和机器设备评估价值为170万人民币）与被告（合同执行代表）、张子平、邹建忠签订了厂房转让合同。约定，原制冷辅机厂将座落在大连市甘井子区营城子镇沙岗子村自有的图腾电器厂、制冷配件厂的厂房、办公楼、设备及辅助生活设施所有权作价170万元转让给被告、张子平、邹建忠；厂区土地实行租赁；租赁的土地面积为11613.3平方米，土地租用年限为50年；合同附土地租用费缴纳细则；原告同意免去1998年土地租金，从1999年起被告按土地租用费缴纳细则于每年11月30日向原告缴纳土地租用费，如果被告迟交，每迟交一天，被告应缴纳滞纳金，滞纳金按土地租用费的千分之一计算。合同订立后，被告按约给付原告170万元，并缴纳了1999年至2002年土地租金，涉案土地位于营城子镇沙岗子村，用途为工业用地。3、1998年5月20日，大连市甘井子区经济体制改革委员会对双方转让合同进行了批复，内容为：1、同意将图腾电器厂、制冷配件厂的全部固定资产所有权转让给被告、张子平、邹建忠，转让价值为170万。2、转让后的企业，必须到工商局变更隶属关系，企业原名称不可以使用，原企业无下属企业。3、转让后企业的前期和后期经营过程，不论在资产与负债、盈余与亏损、债权与债务、往来关系、履行合同、经济纠纷、民事责任等方面仍由大连制冷设备辅机厂承担。4、关于争议土地的所有权，为大连甘井子区营城子镇沙岗子村所有，1997年7月8日图腾电器厂取得建设用地使用权证［证号：甘集建（1997）字第03140026号］。1998年7月21日图腾电器厂注销。1999年6月经华城集团申请，建设用地使用权证登记到银城机械厂名下［证号：甘集建（1999）字第03140008号］。1999年7月，银城机械厂出具证明，内容为：我厂所有的位于营城子镇沙岗子村集体土地建设用地使用权的收益权由冰山集团冷冻设备有限公司（原制冷辅机厂）享受。2006年5月10日银城机械厂又出具证明，内容为：兹证明银城机械厂是位于营城子镇沙岗子村，北至大连华城鞋业有限公司，东、南、西至对门沟村的土地使用权人。对于冰山集团冷冻设备有限公司（原制冷辅机厂）与石通船舶工程技术有限公司签订的关于上述土地的租赁合同，银城机械厂一直予以认可，现以书面形式进行确认。同时授权并认可冰山集团冷冻设备有限公司收取该份合同项下的租金。5、1999年1月12日被告取得了大连市城乡规划土地局甘井子分局颁发的大甘营村房字第0204120007、0204120008、0204120010、0204120011、0204120012号房屋所有权证，5份房屋所有权证上均记载使用土地面积11613.3平方米，土地使用证号：甘集建（1997）字第03140026号。
一审法院认为，本案争议焦点为：双方签订的厂房转让合同中关于厂区土地租赁的条款是否有效。同时，为了解决本案的争议焦点，要首先明确本案是否属于法院受理范围、原告是否具有诉讼主体资格的问题。关于本案是否属于法院受理范围的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，土地确权由政府土地管理部门行使，土地管理部门则以最终的登记终结土地权属的确认。因此登记的内容不仅仅是一种公示，也是权利归属的最终事实依据。现原告已经向法院提交了土地使用者为大连银城重型机械厂的集体土地建设用地使用证，本案案涉土地的使用权权属明确。原、被告双方对土地使用权存有的争议，系对租赁合同约定的内容及履行产生的争议，属人民法院受理案件的范围。关于原告是否具有诉讼主体资格的问题，土地使用权人已经向本院出具了相应的证明，证明案涉土地的收益权人为本案原告。同时在政府土地管理部门未对登记作出撤销的情形下，大连银城重型机械厂是案涉土地的使用权人，大连银城重型机械厂有权授权本案原告收取案涉土地的租金。故虽本案原告不是土地使用权人但取得了土地收益权，收益权可以单独作为权利行使，原告是本案适格主体。关于双方签订的厂房转让合同中关于厂区土地租赁的条款的效力问题。合议庭认为该条款因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉土地属于“符合土地利用总体规划并依法取得”的建设用地，该土地的使用权在原土地使用权人图腾电器厂将固定资产整体转让给被告的情况下转移给银城机械厂不违反法律规定，但将案涉土地出租给被告违反了“农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设”的规定。故双方签署的土地租赁条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。不能返还的，应当折价赔偿。本案中，因土地租赁条款无效，按无效合同一般处理原则应当恢复原状，即被告应返还其占用的土地，原告应返还其已收取的租金，双方按照各自过错比例对造成的损失进行赔偿。但被告因与原告签订了地上房屋转让协议，实际上已经取得了地上房屋的所有权，而房地不能分离，被告要行使房屋所有权必然要占用案涉土地，客观上被告已无法返还占用的土地。在这种情况下，基于诚实信用原则，为维护交易稳定，也为了保护被告房屋所有权权能和原告集体建设用地使用权的收益权能，被告应支付占用土地的相关费用。因双方签订的土地租赁条款中关于租金的约定亦属双方当事人对被告占用土地产生费用协商一致的结果，故虽然双方签署的土地租赁条款无效，但被告应比照该条款中约定的租金标准支付占用土地的费用。关于被告辩称的根据“房地一体”的原则，被告在取得案涉房屋所有权时，就应该取得案涉土地使用权的主张，合议庭认为，《物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设备占用范围内建设用地使用权一并处分；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。上述法条所调整的土地性质均为国有土地，而案涉土地属集体建设用地，并不能直接适用上述法条的规定。我国法律采取的“房地一体”原则，目的在于有利于房地产的统一管理，避免房地分离产生的各种纠纷。但从法律角度考虑，土地使用权与房屋所有权均为独立的法律客体，均有各自独立的权能，被告关于取得房屋所有权就应一并取得相应土地使用权的主张并无事实及法律依据。第三，关于被告辩称的，主管部门批复转让大连图腾电器厂全部固定资产中应包含该厂区集体建设用地使用权，原参与资产评估的会计宋思德亦出庭证实了这一点，故原告将该土地出租给被告是恶意欺诈，被告已经取得案涉土地使用权的主张。合议庭认为，双方订立的转让合同中明确表示将大连图腾电器厂厂房、办公楼、设备及辅助生活设备所有权转让给被告，厂区土地实行租赁，并约定了土地租费缴纳细则，应是双方真实意思表示。关于转让合同中固定资产是否包含厂区集体建设用地使用权，中华会计师事务所资产评估报告中明确了固定资产范围为大连图腾电器厂房屋建筑物和机器设备，并没有标明包含厂区集体建设用地使用权，现有的证据无法认定原告具有欺诈之行为，故对被告的此项辩解不予支持。综合以上理由，一审法院认为原、被告双方签订的厂房转让合同中关于厂区土地租赁的条款无效，但原告对案涉土地具有收益的权利，被告应比照双方约定的土地租金标准支付占用土地的费用。原告于2006年6月16日起诉至法院，此时2003年的土地租金已过诉讼时效，被告关于诉讼时效的辩解有理，予以采纳。因原、被告之间对于土地租赁条款的效力存在纠纷，且经认定该条款确属无效，被告在主观上不存在恶意拖欠租金的故意，故对原告要求被告给付滞纳金的请求不予支持。故被告石通船舶公司应给付原告冰山冷冻公司2004年度占用土地费用63873.15元、2005年度占用土地费用63873.15元、2008年度占用土地费用63873.15元、2009年度占用土地费用73454.12元、2010年度占用土地费用73454.12元、2011年度占用土地费用73454.12元、2012年度占用土地费用73454.12元、2013年度占用土地费用73454.12元，以上共计558890.05元。关于反诉原告的反诉请求，因银城机械厂系案涉土地合法的使用权人，本案原告经银城机械厂认可享有案涉土地的收益权，即使双方签订的土地租赁条款无效，被告占用案涉土地也应缴纳相应的费用，故对于反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十三条之规定，大连甘井子区人民法院经审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连石通船舶公司工程技术有限公司给付原告大连冰山集团冷冻设备有限公司占用土地费用558890.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连冰山集团冷冻设备有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告大连石通船舶工程技术有限公司的反诉请求。案件受理费18920元（原告已预付），由原告大连冰山集团冷冻设备有限公司负担9460元，被告石通船舶有限公司负担9460元；反诉费7820元，由被告石通船舶有限公司负担。
上诉人冰山冷冻公司不服，上诉至本院，请求改判原审判决第二项，支持上诉人的案涉滞纳金1004820.43元。理由如下：1、案涉土地租赁条款合法有效，因案涉土地已变性为“建设用地”，故不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，且该条款是双方意思表示，亦不违背法律法规强制性规定；2、案涉土地租赁条款有效，故石通船舶公司应当支付滞纳金，且滞纳金的给付不以对方是否“恶意”或“故意”为条件。
石通船舶公司不同意上诉人冰山冷冻公司的上诉请求。
上诉人石通船舶公司对原审判决不服，亦上诉至本院，请求撤销原审判决第一项、第三项，并支持其反诉请求。理由如下：1、本案不属于人民法院主管范围，应由行政机关调整解决；2、冰山冷冻公司不具有合法诉讼主体资格；3、根据“房地一体”的房地产原则，石通船舶公司已经取得案涉土地上的厂房的所有权，故案涉土地使用权应归石通船舶公司，案涉土地租赁条款无效。
冰山冷冻公司不同意上诉人石通船舶公司的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：案涉厂房转让合同中的土地租赁条款是否有效。因案涉土地系农村集体所有的土地，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条之规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理，故本案应当适用的法律是土地管理法。关于农村集体土地使用权的流转问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，冰山冷冻公司将案涉土地出租给石通船舶公司，违反了上述第六十三条第一项，故双方签订的土地租赁条款应属无效。虽然案涉土地租赁条款无效，但因双方签订了地上厂房转让合同，并且石通公司实际取得了地上厂房的所有权，已经无法将案涉土地予以返还，故为了保护冰山冷冻公司对案涉土地的收益权，石通船舶公司应当向冰山冷冻公司支付占用案涉土地的费用，因双方在土地租赁条款中约定了租金的支付标准和方式，故石通船舶公司应当比照租金标准向冰山冷冻公司支付占用案涉土地的费用。原审法院对此认定并无不当，本院予以支持。关于上诉人冰山冷冻公司主张的案涉土地已变性为建设用地，不适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的抗辩理由，虽然该土地为建设用地，且符合土地利用总体规划，但银城机械厂不存在导致土地使用权发生转移的“破产、兼并等”情形，即不符合第六十三条第二款的例外规定，故本案应当适用第一款规定，上诉人冰山冷冻公司的该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
关于滞纳金的问题，因冰山冷冻公司与石通船舶公司对案涉土地租赁条款的效力存有异议，以致石通船舶公司拒绝支付案涉土地租金，现经本院确认该土地租赁条款无效，故冰山冷冻公司请求石通船舶公司支付租金及滞纳金依据不足，上诉人冰山冷冻公司要求滞纳金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案是否属于人民法院受理范围的问题。本案案涉土地的所有权人系大连甘井子区营城子镇沙岗子村，使用权人为大连银城机械厂（有案涉土地使用权证为证），即案涉土地所有权及使用权权属清晰，故本案并非土地权属纠纷，相反，本案实质系双方对案涉土地租赁条款产生的纠纷，故原审将本案定性为租赁合同纠纷并无不当，租赁合同纠纷应属人民法院的受案范围，上诉人石通船舶公司主张该案不属于人民法院受理范围的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人冰山冷冻公司的诉讼主体资格问题。因案涉土地的使用权人系大连银城机械厂，银城机械厂将其对案涉土地的收益权授权冰山冷冻公司享有，故冰山冷冻公司合法取得案涉土地的收益权，其有权向石通船舶公司主张该收益权，故冰山冷冻公司系本案的适格主体，上诉人石通船舶公司主张冰山冷冻公司没有诉讼主体资格的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于上诉人石通船舶公司主张的“房地一体”原则，首先，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，“房地一体”原则的适用对象为国有土地，而非本案涉及的农村集体土地；其次，如前所述，案涉土地系农村集体土地，应当适用土地管理法等相关规定，而《中华人民共和国土地管理法》中并未规定“房地一体”原则；第三，上诉人石通船舶公司主张适用的《土地管理法实施条例》第六条，其规定的是土地使用权的流转必须进行土地变更登记，而非上诉人主张的“房地一体”原则。故上诉人石通船舶公司的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人大连冰山集团冷冻设备有限公司与上诉人大连石通船舶工程技术有限公司各自为本案上诉递交的上诉费用，由各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 劲
审 判 员 李 红
代理审判员 赵述云
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 宋晓娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。