四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民终字第1383号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘素芬，女，1949年9月出生，汉族，住四川省宜宾市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区清华街*号。
法定代表人：平夕春，董事长。
委托代理人：屈刚，四川丰宜律师事务所律师。
委托代理人：罗大均，四川丰宜律师事务所律师。
上诉人刘素芬因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第1060号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，2014年1月20日，宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司（以下简称：翠屏区国资公司，合同甲方）与刘素芬（合同乙方）签订书面《房屋租赁合同》（甲方在合同末尾出租方签名盖章处有“宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司合同专用章”的公章和“刘琍”的姓名章，乙方在合同末尾承租方签名盖章处有刘素芬的签名和捺印），由刘素芬租赁翠屏区国资公司所有的位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下院坝、房屋（建筑面积：300平方米）用于停车场（工商注册号：511502600118682，经营者：刘素芬，经营场所：宜宾市翠屏区安阜新街47号，经营范围：停车服务）经营使用。
该合同约定：租赁期限：壹年，即从2014年1月1日至2014年12月31日（第二条）；租赁价格：月租金为人民币930元（第三条第1项）；合同期满后，合同失效，乙方应于合同终止之日3日内返还房屋，否则应根据合同第九条第4项的约定向甲方支付违约金。如乙方需续租，应当在期限届满前1个月向甲方提出书面申请，经甲方同意，重新签订租赁合同方可续租。如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权（第四条第7项）；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按所欠租金的每日千分之一计算向甲方支付违约金（第九条第1项）；乙方未到期转交他人续租，需到甲方办理续租手续，同时乙方应按月租金的六倍向甲方支付违约金（第九条第3项）；本合同终止时，乙方未按照本合同约定的期限将房屋返还甲方的，应每日按约定月租金的20%向甲方支付违约金直至将房屋退还甲方为止（第九条第4项）。该合同还对保证金交纳及方式、甲方的解除权、租赁期间的房屋维修和装修、卫生安全责任、乙方优先购买权、违约责任和免责条件等进行了约定。
在《房屋租赁合同》履行过程中，刘素芬交纳了2014年1月-6月的租金，但从2014年7月起，刘素芬就未再交纳租金。为此，翠屏区国资公司于2014年7月11日向刘素芬送达了缴费通知书，2014年7月24日送达了催收房租租金通知书以催收租金，但刘素芬仍未交纳拖欠的2014年7月-12月的租金5580元。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，刘素芬未退还租赁的院坝和房屋，翠屏区国资公司遂于2015年1月诉至法院，请求判令：1、被告退还原告位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下房屋一间及院坝（面积合计约300平方米）；2、被告支付应付未付的租金5580元，并支付自2015年1月1日起至实际退还房屋、院坝时止的房屋、院坝使用费；3、被告承担全部诉讼费用。庭审中，原告翠屏区国资公司当庭变更诉求如下：1、因被告已于2015年4月1日补交了租金，故撤回要求判决被告支付应付未付的租金5580元的诉求。2、房屋、院坝使用费的标准不低于原合同约定的租金标准。刘素芬向法院提起诉讼，请求：1、被反诉人支付反诉人违约金83700元（暂计至反诉之日，后续违约金将按实际违约事件追加请求）；2、被反诉人停止违约和侵权恢复停车场二十余年来的秩序继续履行合同并按原合同约定与反诉人续签租赁合同；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。
另查明，争议的租赁房屋及院坝位于宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下，该租赁房屋及院坝系翠屏区国资公司单独所有【房屋产权证号：宜宾市房权证翠屏区字第x002524**号，登记时间：2012年6月18日；国有土地使用权证号：宜市翠国用（2013）第02812号】。
2015年4月1日，刘素芬向翠屏区国资公司交清了2014年7月-12月的租金5580元、违约金753元，两项共计6333元。
一审法院审理认为，翠屏区国资公司和刘素芬于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，法院予以确认。
对翠屏区国资公司要求刘素芬退还宜宾市翠屏区安阜新街47号五粮液联建房楼下房屋一间及院坝的诉讼请求以及刘素芬要求恢复停车场二十余年来的秩序继续履行合同并按原合同约定与翠屏区国资公司续签租赁合同的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定以及《房屋租赁合同》第四条第7款的约定，现《房屋租赁合同》期限届满，双方未续签合同，刘素芬继续占有、使用院坝及房屋，翠屏区国资公司于2015年1月向法院起诉要求刘素芬退还，刘素芬应承担退还所租赁的院坝和房屋的民事责任，故对翠屏区国资公司的该项诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，当事人享有缔结民事合同的自由，刘素芬在《房屋租赁合同》期限届满后，单方面要求翠屏区国资公司继续履行合同并续签租赁合同，因既不合法，也不通常理。另《房屋租赁合同》期限届满后，翠屏区国资公司以起诉的方式要求刘素芬退还租赁的院坝和房屋提出异议，故不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，故对刘素芬的该项反诉请求，法院不予支持。
对翠屏区国资公司要求刘素芬支付自2015年1月1日起至实际退还房屋、院坝时止的房屋、院坝使用费（费用标准不低于原合同租金标准，即930元／月）的诉讼请求，刘素芬在合同期限届满后，继续占有、使用院坝和房屋，违反了《房屋租赁合同》第四条第7项、第九条第4项约定的义务，应当向翠屏区国资公司支付占用所租赁翠屏区国资公司的院坝和房屋的使用费。法院根据刘素芬至今仍实际占用所租赁翠屏区国资公司的院坝和房屋的情况，以及合同约定的月租金930元的标准，对翠屏区国资公司的该项诉讼请求，法院予以支持。
对刘素芬要求翠屏区国资公司支付违约金83700元（暂计至反诉之日，后续违约金将按实际违约时间追加请求）以及要求翠屏区国资公司停止违约和侵权的反诉请求，刘素芬并未提供相应的证据证明翠屏区国资公司及其工作人员在《房屋租赁合同》约定的租赁期内存在违约和侵权的情形，且《房屋租赁合同》也无翠屏区国资公司违约应支付租金六倍违约金的约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘素芬的该项反诉请求无事实和法律依据，故法院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十六条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告刘素芬于本判决生效之日起10日内向原告宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司退还宜宾市翠屏区新街47号五粮液联建房楼下院坝及房屋一间。二、被告刘素芬从2015年1月1日起，支付占用宜宾市翠屏区新街47号五粮液联建房楼下院坝及房屋一间的使用费至实际退还院坝及房屋时止（使用费计算标准为：930元／月）。三、驳回被告刘素芬的反诉请求。本诉案件受理费350元，反诉案件受理费1992元，合计2342元，由被告刘素芬承担。
宣判后，刘素芬不服，向本院提起上诉称，上诉人1993年起，承租安阜新街47号五粮液联建房院坝作停车场经营，二十余年一直正常经营，被上诉人驱赶上诉人，上诉人在停车场无法经营的情况下一直按照合同约定支付租金，房屋租赁合同中只规定了上诉人一方违约的责任，未对被上诉人违约责任作出约定。被上诉人违约事实清楚，其违约行为导致上诉人无法经营停车场，应当承担违约责任。请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、判令被上诉人支付上诉人违约金83700元（暂计至上诉之日，后续违约金将按实际违约事件追加请求）；3、判令被上诉人停止违约和侵权行为恢复停车场二十余年来的秩序，继续履行合同并按原合同约定与上诉人续签租赁合同；4、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经二审审理，对一审认定事实予以确认。
本院认为，2014年1月20日，上诉人刘素芬与被上诉人宜宾市翠屏区国有资产经营管理有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方应根据合同履行各自义务。《房屋租赁合同》约定租赁期壹年，从2014年1月1日至2014年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，当事人享有缔结民事合同的自由，上诉人刘素芬在《房屋租赁合同》期限届满后，单方面要求翠屏区国资公司续签租赁合同，不符合法律规定，对其上诉理由，本院不予支持。上诉人刘素芬上诉称被上诉人违约损害上诉人利益，但未提供相应证据予以证明，对其上诉理由，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费996元，由上诉人刘素芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭俊卿
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 龙 雨
二〇一五年十月二十八日
书 记 员 黄相中