呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终2114号
上诉人（原审被告）：内蒙古鑫和商贸有限公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：燕丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志国，男，1974年10月19日出生，蒙古族，公司职员，现住呼和浩特市新城区。
被上诉人（原审原告）：呼和浩特市润源物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人：李精龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贾磊磊，男，1989年3月27日出生，汉族，该公司职员，现住呼和浩特市新城区。
委托诉讼代理人：李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。
原审被告张继雄，男，1961年3月28日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。
原审被告唐海峰，女，1978年7月19日出生，汉族，内蒙古城市规划设计院职工，住呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：张华，男，1977年7月11日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。系唐海峰丈夫。
原审被告：刘俊炜，男，1967年5月26日出生，汉族，水利水电勘察设计院职工，住呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：王素琴，女，1968年9月9日出生，汉族，教师，住呼和浩特市赛罕区。系刘俊炜妻子。
原审被告：苏龙嘎，女，1969年11月4日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。
上诉人内蒙古鑫和商贸有限公司（以下简称鑫和公司）因与被上诉人呼和浩特市润源物业服务有限公司（以下简称润源公司）、原审被告张继雄、唐海峰、刘俊炜、苏龙嘎物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民四初字第00344号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫和公司的委托诉讼代理人陈志国，被上诉人润源公司的委托诉讼代理人李文生、贾磊磊，原审被告张继雄、原审被告唐海峰的委托诉讼代理人张华、原审被告刘俊炜的委托诉讼代理人王素琴、原审被告苏龙嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫和公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.鑫和公司承租物业的业主在2013年之前没有签订过《前期物业服务合同》，从2011年至2014年是不收物业费的。润源公司所举的《物业服务委托合同》的签订时间是2013年7月左右，该《物业服务委托合同》没有达到过半数业主签订，故应从过半数业主签订合同之日起作为计算物业费的起始时间。2.润源公司在《物业服务委托合同》中的物业费标准每月每平米12元应包括了取暖费，因鑫和公司租赁的商铺没有采暖设备，没有享受到润源公司提供的采暖服务，相应的采暖费用应从物业费中予以核减。
润源公司答辩称，该公司与内蒙古润宇家居中心的大部分业主签订了《物业服务委托合同》，并严格按照合同的约定对润宇家居中心商业房屋提供物业服务，润宇家居中心大部分业主均能按照建筑面积每月每平方米12元交纳物业费。但鑫和公司作为房屋的实际使用人，从2013年起至今拒不交纳物业费。依据《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现润宇家居中心专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与润源公司签订了《物业服务委托合同》。在《物业服务委托合同》当中明确约定除房租外，另行交纳物业费、取暖费、水电费，故12元当中不包含取暖费。
张继雄答辩称，物业费的计收时间和是否包含取暖费不清楚。
唐海峰答辩称，物业费计收时间是2013年1月1日，其的商铺是在2013年夏天转租的，期间没有交过物业费，具体缴费情况不清楚。
刘俊炜答辩称，其没有和润源公司签过物业合同。
苏龙嘎答辩称，其是在2013年秋天签订的物业合同，一直没有交过物业费。
润源公司一审诉讼请求：1．鑫和公司、张继雄支付润宇家居中心二楼232号东商业房屋物业费18392元；鑫和公司、唐海峰支付润宇家居中心二楼232号西商业房屋物业费18392元；鑫和公司、刘俊炜支付润宇家居中心二楼234号商业房屋物业费17727元；鑫和公司、苏龙嘎支付润宇家居中心二楼236号商业房屋物业费36782元。
一审法院认定事实：润源公司是2007年经工商行政管理部门依法核准登记的有限责任公司，经营范围为物业服务，并依法取得物业服务企业《资质证书》。润源公司于2013年1月1日开始为润宇国际家居中心提供物业服务。润宇国际家居中心未成立业主委员会，润源公司分别与润宇国际家居中心的74户业主包括唐海峰和苏龙嘎签订了《物业服务委托合同》，合同约定委托管理期限为五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。收费标准为商铺每月每平方米12元。业主张继雄、唐海峰、刘俊炜、苏龙嘎的商铺分别为润宇国际家居中心二楼232号东、232号西、234号、236号，房屋面积分别为63.86平方米、63.86平方米、127.72平方米、127.72平方米。其中232号东、232号西、236号欠费日期从2013年1月1日至2014年12月31日，234号欠费日期为2013年1月1日至2013年12月31日。
另查明，鑫和公司租赁刘俊炜的234号商业房屋于2013年7月15日到期，2013年12月16日刘俊炜将该商铺租给他人。鑫和公司租赁苏龙嘎的236号商业房屋于2013年9月底到期，该房屋一直到2014年9月30日无人使用，苏龙嘎于2014年10月1日将该商铺出租给他人。房屋未能出租期间物业费按每月每平方米12元的30%收取。
一审法院认为，润源公司是具有从事物业管理活动资格的独立企业法人，同时取得了物业服务企业《资质证书》。依照《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中润源公司与润宇国际家居中心专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主签订了《物业服务委托合同》，超过半数以上的业主同意润源公司提供物业服务，符合《物业管理条例》中关于选聘物业服务企业的规定，该《物业服务委托合同》对其他业主也具有约束力。润源公司提供了物业服务，业主事实上接受了润源公司提供的物业服务与管理，应当交纳物业服务费。润源公司要求鑫和公司支付所承租刘俊炜234号房屋的物业费17727元的诉讼请求，因鑫和公司承租刘俊炜234号房屋于2013年7月15日到期后未再承租，故从2013年7月15日之后的物业费不应由鑫和公司承担，应由刘俊炜承担。润源公司要求鑫和公司支付所承租苏龙嘎236号房屋的物业费36782元的诉讼请求，因鑫和公司承租的苏龙嘎236号房屋于2013年9月30日到期后未再承租，故从2013年9月30日之后的物业费应由苏龙嘎承担。对于上述房屋在未能出租期间的物业费按每月每平方米12元的30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款的规定，判决：1.被告内蒙古鑫和商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司润宇国际家居中心二楼232号东、232号西商业房屋2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币36784元（63.86平方米×24个月×12元×2），被告张继雄、被告唐海峰各对18392元承担连带责任；被告内蒙古鑫和商贸有限公司于本判决生效后十日内支付呼和浩特市润源物业服务有限责任公司润宇国际家居中心二楼234号商业房屋2013年1月1日至2013年7月15日期间的物业费人民币11495元（127.72平方米×7.5个月×12元），被告刘俊炜对上述物业费11495元承担连带责任；被告内蒙古鑫和商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司润宇国际家居中心二楼236号商业房屋2013年1月1日至2013年9月30日期间的物业费人民币13794元（127.72平方米×9个月×12元），被告苏龙嘎对上述13794元承担连带责任；被告内蒙古鑫和商贸有限公司共计支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司物业费人民币62073元；2.被告刘俊炜于本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司润宇国际家居中心二楼234号商业房屋2013年7月16日至2013年12月31日期间的物业费人民币3065元（127.72平方米×5个月×12元×30%＋127.72平方米×0.5个月×12元）；被告苏龙嘎于本判决生效后十日内支付原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司润宇国际家居中心二楼236号商业房屋2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业费人民币10115元（127.72平方米×12个月×12元×30%＋127.72平方米×3个月×12元）；3.驳回原告呼和浩特市润源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币2084元，原告呼和浩特市润源物业服务有限公司承担360元，被告内蒙古鑫和商贸有限公司承担1418元，被告刘俊炜承担77元，被告苏龙嘎承担229元。
二审中，各方当事人均未出示新证据。经二审审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1.本案物业费起算时间的认定；2.本案物业费每月每平方米12元是否包含取暖费。关于第一个争议焦点，润源公司与润宇国际家居中心专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主签订了《物业服务委托合同》，超过半数以上的业主同意润源公司提供物业服务，符合《物业管理条例》中关于选聘物业服务企业的规定，该《物业管理委托合同》对其他业主具有约束力。润源公司与业主签订《物业服务委托合同》明确约定委托管理期限五年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。润源公司按照约定提供了物业服务。鑫和公司在2013年之前租赁案涉商铺，实际享有了润源公司提供的物业服务，故一审法院根据《物业服务委托合同》认定从2013年1月1日起算物业服务费并无不当；关于第二个争议焦点，《物业服务委托合同》明确物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本构成包括：1.物业服务人员工资、社会保险、福利；2.物业共用部分及设施的日常运行、维护费用；3.清洁费用；4.绿环养护费用；5.区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部分及设施设备、公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。该合同所列物业费构成不含取暖费，且鑫和公司与业主签订的《商铺租赁合同》中约定鑫和公司需缴纳合同期内租赁商铺的租赁税、物业管理费和暖气费，即暖气费在物业管理费之外单独收取。通过上述事实可知，物业服务费当中并不包括暖气费，鑫和公司主张从物业费中核减暖气费没有事实和法律依据，故一审法院认定鑫和公司和相关业主按约支付物业费并无不当。
综上，鑫和公司的上诉请求不能成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2084元，由上诉人内蒙古鑫和商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金平
审判员 李 娜
审判员 周 纬
二〇一六年十二月二十三日
书记员 刘子贺