江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第1066号原告：李建民，男，汉族，住南丰县。被告：黄应根，男，汉族，住南丰县，现羁押于河南省信阳监狱。被告：南丰县二轻建筑工程公司，住所地南丰县二轻局机关大院。法定代表人：黄应根，系公司经理。原告李建民与被告黄应根、南丰县二轻建筑工程公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年11月26日立案后，因被告黄应根下落不明，于2015年12月1日裁定中止诉讼。2016年4月15日，黄应根的妻子李国风向本院反映，黄应根因涉嫌犯罪被羁押于河南省驻马店市看守所，刑事案件尚在侦查阶段。经本院向河南省驻马店市中级人民法院核实，黄应根涉嫌诈骗罪，刑事案件尚未审结。现黄应根所涉刑事案件已经审结，黄应根依法被送至河南省信阳监狱服刑。本院知悉后于2018年7月12日恢复审理，并追加南丰县二轻建筑工程公司（以下简称：“二建公司”）为本案的被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李建民与黄应根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建民向本院提出诉讼请求：一、依法确认南丰县房权证丰房字第**和第**店铺归李建民所有；二、黄应根承担本案诉讼费。2018年7月13日，李建民增加一项诉讼请求，即请求本院判令黄应根将诉争南丰县房房房权证丰房字第****铺的所有权人变更登记为李建民。事实和理由：1998年10月30日，李建民与黄应根挂靠的二建公司签订了一份《二轻建筑公司集资联建房协议书》（以下简称“《联建协议》”），该协议约定，李建民向二建公司购买坐落于南丰县新建路国税局集资宿舍院内的第一栋2号和5号店铺，建筑面积为98.67平方米，单价为700元/平方米，合计房款为69,069元。协议签订后，李建民按约定支付了购房款，但黄应根却未按约定办理房屋权属证书给李建民。李建民就此事多次找黄应根协商，但十多年来，黄应根总是以各种理由搪塞。直至2015年10月，李建民得知自己购买的二间店铺的登记所有权人为黄应根，黄应根的行为已经严重侵犯了李建民的合法权益，故提起本次诉讼。李建民向本院提交了以下证据，以支持其诉讼请求：第一组证据：南丰县人民政府批复卡（编号021）、企业法人申请开业登记注册书、企业注册资金审计公证表、资信证明、《关于黄应根等同志任免职务的通知》、企业法人申请变更登记事项、丰工商企处【2002】06号行政处罚决定书、南丰县市场和质量监督管理局企业注册局出具的证明一份，证明二建公司系依法注册成立的企业法人，黄应根是二建公司的法定代表人，是本案适格被告，同时还证明二建公司的经营现状。第二组证据：建设工程规划许可证、工程质量认定表、土地出让金票据二份、征地管理费一份，证明二建公司系南丰县国税局集资宿舍的合法承建人，并依法缴纳了土地出让金，工程质量被评定为合格工程，李建民与二建公司签订的《联建协议》标的合法。第三组证据：《联建协议》、收条三张、收据四份，证明李建民与二建公司签订房屋买卖合同的内容及李建民交纳购房款的情况。第四组证据：南丰县建设局存档的国税局集资宿舍立契情况统计表、《南丰县城镇私人建房、购房、立契审批表》一份，李建民购买的二间店铺办理产权登记时的审批表二份、房屋所有权证二份、国有土地使用权证二份、契税纳税收据二份，证明二建公司本应与其他购房户一样以李建民的名义申请立契，但黄应根却隐瞒真相，将已经出售给李建民的店铺登记归自己所有，登记所有权人与实际所有权人不符，侵害了李建民的合法权益。第五组证据：房地产抵押登记表、房屋所有权证和国有土地所有权证各四份，证明黄应根以坐落于南丰县琴城镇××路国税局集资宿舍的六间店铺（含李建民购买的2号店铺和5号店铺）及另外的八本房契作为抵押物，为何文武向江西南丰农村合作银行贷款二百万元的债务提供担保。黄应根和二建公司辩称：1、李建民的确与答辩人签订了《联建协议》，将坐落于南丰县琴城镇老检察院对面国税局宿舍2号店铺和5号店铺出售给李建民，店铺登记面积是89.72平方米，并非合同约定的98.67平方米，每平方米单价是700元。2、根据合同约定，合同签订之日起李建民应付80%的房款，但时至今日仍有40%的房款未付清，李建民违约在先，按《联建协议》第8条的规定，答辩人有权从合同（应）付款之日起收取3%的贷款利息，直至付清为止。也正因为如此，答辩人占有店铺40%的份额，故未将房屋权属证书登记至李建民名下。3、答辩人按《联建协议》第12条的约定于1999年实际交付二间店铺给李建民。4、本案已过诉讼时效，只能调解解决。黄应根和二建公司均未向法庭举证。证据的分析与认定：对第一组证据，黄应根质证认为均是复印件，应加盖公章，但对其证明的内容无异议，本院认为黄应根对该组证据复印件证明的内容无异议，经庭外核实该组证据来源于广昌县人民法院在审理颜慧坚诉二建公司所有权确认纠纷依职权调取的证据，李建民让颜慧坚复印了一份，加盖复印属实的该组证据在广昌县人民法院保管，故本院确认该组证据的证明力，能达到李建民的举证目的。黄应根虽然辩称现在不是二建公司的法定代表人，但是黄应根的陈述与工商登记部门记载的情况不符，不予采信。对第二组证据，黄应根质证无异议，但同时说明二建公司实际是由黄应根个人承包的，土地出让金等建设费用均是黄应根出的。该组证据系本院依李建民申请从南丰县建设局调取的，对其真实性、合法性及与本案的关联性均予以采信，能证实南丰县国税局集资宿舍由二建工司建设，且工程质量合格，二建公司依法缴纳了土地出让金。对黄应根提出的土地出让金的资金来源是其个人的主张，本院认为，土地出让金缴纳票据共两张，一张系二建公司缴纳的10万元，另一张是以黄应根名义交纳的13,200元，虽然有一张小金额的土地出让金交款人是黄应根，但因黄应根系二建公司的法定代表人，二建公司的经营性质是集体经济，故不能证实以二建公司名义交纳的土地出让金和以二建公司法定代表人黄应根名义交纳的土地出让金来源系黄应根个人，应当认定土地出让金系二建公司缴纳的。对第三组证据，黄应根质证无异议，但李建民庭审时将证据原件遗忘在宾馆，后本院将证据原件在庭后当天下午提交给黄应根补充质证。黄应根认可李建武系李建民的弟弟，以李建武名义交纳的资金均系为李建民交纳的购房款，该组证据能达到李建民的举证目的。对第四组证据，黄应根质证无异议，本院予以采信。对第五组证据，黄应根对其真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为其他店铺登记在其名下与本案无关，何文武仅向江西南丰农村合作银行借款200万元，而抵押物评估价值1000多万，当时贷款的时候银行就明知店铺产权有争议，只贷了200万元，因此坐落于国税局集资宿舍的六处店铺并未用作贷款的抵押担保。本院认为本案审理的是所有权确认纠纷，抵押担保合同的真实性、合法性并非本案的审理内容，故不予评判，本院仅认可二建公司为其他购房人以购买人的名义申请了立契（指办理房屋权属证书），黄应根将坐落于国税局集体宿舍的六间店铺的所有权人登记为本人。结合证据的分析认定、当事人的当庭陈述及2017年9月11日，本院对黄应根所制作的问话笔录，认定事实如下：二建公司负责建设南丰县国税局集资宿舍，该宿舍坐落于南丰县琴城镇××路老检察院对面。1998年3月31日，该建筑工程领取了建设工程规划许可证，并由二建公司负责施工。1998年10月开始施工，1999年11月份竣工，2000年3月份经验收为合格工程。1999年4月26日，因南丰县国税局提供用于建设的土地系划拨土地，二建公司交纳了土地出让金10万元，2001年4月，又以黄应根的名义交纳了土地出让金13,200元，将土地性质由划拨土地转变为出让土地。1998年10月30日，李建民与二建公司签订了一份《二轻建筑公司集资联建房协议书》，李建民为甲方，二建公司为乙方。该协议约定的主要内容如下：1、乙方集资联建房坐落在南丰县新建路国税局宿舍院内，甲方自愿选择第一栋2号和5号店铺，建筑面积约98.67平方米。2、每平方米造价为700元，合计房款为69,069元。3、付款方式为合同签订之日起付80%，屋面出水付15%，交付使用时付清，房契由乙方负责办理。4、甲方不按合同约定时间付款，乙方从合同付款之日起收取3%的贷款利息，直至付清为止。5、交房日期1999年8月30日。合同签订后，在1998年11月6日至1999年12月30日前，李建民分七次（有三次是李建民的弟弟李建武代交的）向二建公司交款48,000元，余款21,069元至今未付清，庭审中，李建民表示愿意按《联建协议》约定在店铺权属变更登记办妥前将余欠房款付清。1999年，二建公司便将李建民购买的二间店铺交付给李建民使用，但具体时间黄应根和李建民均称记不清。1999年3月1日，黄应根以本人的名义申请立契，将包括已经出售给李建民的2号店铺和5号店铺在内的6间店铺均登记在自己名下。2000年3月15日获得批准，其中2号店铺的房屋所有权证号为南丰县房权房权证丰房字第**有土地使用权证号为丰国用（20XX）字第XX号，建筑面积47.61平方米。5号店铺房屋所有权证号为南丰县房权证房权证丰房字第**土地使用权证号为丰国用（20XX）字第XX号，建筑面积为42.11平方米。黄应根为登记在本人名下的六间店铺共交契税13,600元。2013年3月15日，何文武向江西南丰农村合作银行贷款200万元。在本院从南丰县不动产登记中心调取的房地产抵押登记申请书上记载，黄应根和共有人李国风以俩人所有的产权证号为南丰县房权证丰房权证丰房字第**南丰县琴城镇××路国税局集资宿舍）6本房屋所有权证和另外产权证号为南丰县房权证丰房房权证丰房字第XX号至**丰县琴城镇昌厦公路旁）8本房屋所有权证作为贷款的抵押担保，担保物经评估价值978.46万元。另查明：经南丰县人民政府批准，同意南丰县轻局成立二轻基建公司，并于1989年8月31日办妥了企业法人注册登记，领取了营业执照。申请登记的企业法人名称为南丰县轻建筑工程公司，住所地在南丰县二轻局机关大院，法定代表人是徐九令，经济性质是集体经济，经营方式为自营承包，1988年5月5日南丰县审计事务所确认该公司的企业注册资金为358,000元，并出具了企业注册资金审计公证表。1996年5月30日，黄应根被南丰县轻局党委任命为二建公司经理，并在工商登记部门办理了变更登记。2002年9月3日，二建公司因未在2001年报送企业年检材料，被吊销了营业执照，但至今未办理企业注销登记。再查明，1、二建公司建设的国税局集资宿舍，除一楼六间店铺外，其余购房人均是以购买者的名义申请立契。2、2017年9月17日，在本院询问黄应根为什么一直不给李建民办妥房屋权属证书，黄应根称当时税收政策每平方米要交2,000元的税，不划算，就想给钱给李建民回购二间店铺，同时黄应根还表示知道李建民未交清购房款，但是自己对不起兄弟，办理产权过户手续时再给都行。3、诉讼过程中，李国风表示不参加本案诉讼。4、李建民向本院申请财产保全，花去保全费2020元。本院认为，二建公司和南丰县国税局在建设国税局集资宿舍项目的权利义务关系，因间隔时间近二十年，未能查到直接证据，但建筑工程规划许可证可以证实南丰县国税局集资宿舍由二建公司承建，南丰县国税局用于建集资房的土地系划拨土地，将划拨土地变为出让土地的出让金系二建公司交纳，集资宿舍的立契事项由二建公司负责办理，因此二建公司并非单纯负责建房的承建商，从已查明的事实可以推定二建公司正是基与其特殊身份获得了坐落于国税局集资宿舍一楼通道以东六间店铺的处置权。二建公司有权与李建民签订出售店铺的《联建协议》，该协议系双方真实意思表示，协议的签订不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定全面履行合同义务。二建公司早在1999年便将二间店铺交付给李建民占有、使用、收益至今，但根据合同全面履行原则及《联建协议》约定，房契应由二建公司负责办理，但二建公司并未履行这一义务，其法定代表人黄应根将诉争标的物的产权擅自登记至自已名下，导致李建民和黄应根对诉争标的物权归属发生争议，李建民作为利害关系人有权请求权利确认。我国实行物权登记公示主义，但是当事人之间物权设立、转让、变更的根源是当事人的意思自治，而非源于行政登记的授权。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中诉争标的登记所有权人虽为黄应根，但其仅为二建公司的法定代表人，与二建公司系两个不同的主体，其未举证证明将诉争标的登记在自己名下的合法原因，相反李建民却举证证明了自己系基于合同关系对诉争标的占有、使用和收益长达19年，享有了实质上的物权权益，二建公司和黄应根对李建民长期对诉争标的占用、使用、收益不持异议，故李建民主张自己是诉争店铺的实际所有权人有事实和法律依据，其请求本院判令诉争标的归其所有并无不当，依法应予支持。二建公司和黄应根均负有将诉争标的的产权变更登记至李建民名下的义务，但因二建公司已经被吊销营业执照，符合《中华人民共和国民法总则》第六十九条第（四）项规定的解散条件，虽然其作为民事主体的资格未丧失，但其民事权利能力和民事行为能力丧失，故诉争标的的协助变更登记义务只能由黄应根承担，对李建民的相应诉讼请求予以支持。本院也充分注意到了诉争标的上仍设有抵押物权，但设立在诉争标的上的抵押物权是否依法成立，抵押权人是否属于善意第三人应属另案解决的问题。黄应根辩称其系二建公司的实际承包人，土地出让金和国税局集资宿舍的建设费用均系其出资，故诉争标的应登记至其名下，本院认为黄应根与二建公司是两个独立的民事主体，二建公司的性质是集体经济，并非个体经济，二建公司的出资不能当然认为是黄应根的出资，黄应根对自己主张的事实未举证证明，应承担举证不能的后果，对该辩解意见不予采信。黄应根辩称未出售房屋应先登记其名下的意见与事实不符，诉争标的出售交付给李建民在先，申请产权登记在后，故不予采信。黄应根辩称李建民的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：“（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”本案是所有权确认纠纷，确认所有权的请求权属于物权请求权的范畴，特权请求权是一种对世权，并不适用诉讼时效制度，因此本院对黄应根的这一辩解意见不予采信。二建公司和黄应根辩称李建民仅支付了60%的价款，违约在先，所以没为李建民立契，且李建民应按合同约定的3%支付迟延付款利息。本院认为，无论李建民是否有迟延支付购房款的违约行为，二建公司均未以先履行抗辩为由向李建民主张解除合同，反而是先履行了交付房屋的合同主要义务，李建民对诉争标的占有、使用和收益长达十八年多，在此期间，二建公司未依法解除合同，根据合同约定二建公司仍负有为李建民办妥房屋权属登记的义务。李建民表示愿意在诉争标的权属变更登机前先支付余欠房款，办理房屋权属登记不存在障碍。李建民余欠二建公司购房款合同未约定按实际面积计算，仍应按合同约定价格计算，即尚欠21,069元（69,069元-48,000元）。二建公司和黄应根主张李建民应支付迟延付款利息，本院认为，诉争标的早在1999年便交付给李建民使用，根据合同约定，交付使用时付清房款，故李建民应当于不晚于1999年12月30日便付清购房余款21,069元。二建公司和黄应根明知李建民未付清购房款，仍将诉争店铺交付给李建民占有、使用、收益逾十八年，且从未催收购房款，在本院首次询问其对李建民未交清购房款的态度时黄应根明确表示知道李建民未付清房款，但未能为李建民办妥房屋权属登记，余欠房款办妥房屋权属登记时付清即可，黄应根系二建公司法定代表人，其这一意思表示结合交付诉争标的及未催促过李建民付款，可视为二建公司对李建民多年未付清房款是持默许态度，故二建公司和黄应根以李建民未支付余欠房款和迟延付款利息为由不为李建民办妥房屋权属登记无事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认坐落于南丰县琴城镇新建路老检察院对面国税局宿舍第一栋2号店铺［房屋所有权证号为南丰县房权证丰房字房权证丰房字第**用权证号为丰国用（20XX）字第XX号］、5号店铺［房屋所有权证号为南丰县房权证丰房字第房权证丰房字第**权证号为丰国用（20XX）字第XX号］归原告李建民所有；二、被告黄应根在李建民付清欠被告南丰县二轻建筑工程公司购房款21,069元后，五日内将上述判决主文第一项记载的2号店铺和5号店铺的产权变更登记至李建民名下。案件受理费1,527元，减半收取计763.5元，保全费2,020元，共计2,783.5元，由被告南丰县二轻建筑工程公司和黄应根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审判员 赵 霞二〇一八年八月二十三日书记员 尹志芸