北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民（商）初字第02440号
原告（反诉被告）孙明霞，女，1962年11月26日出生，汉族，住北京市东城区。
委托代理人李晓斌，北京市两高律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京华厦鑫源投资有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号楼803。
法定代表人高文广，执行董事。
委托代理人刘立忠，北京天驰洪范律师事务所律师。
委托代理人孙姗姗，北京天驰洪范律师事务所律师。
被告（反诉原告）中基金石（北京）投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号楼地上部分8层808。
法定代表人阎芳，执行董事。
委托代理人孟庆良，北京天驰洪范律师事务所律师。
委托代理人孙姗姗，北京天驰洪范律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙明霞与被告（反诉原告）北京华厦鑫源投资有限公司（以下简称华厦投资公司）、中基金石（北京）投资控股有限公司（以下简称中基金石公司）股权转让纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由审判员周昌昊担任审判长，人民陪审员张淑云、朱宝芹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。孙明霞的委托代理人李晓斌、华厦投资公司的委托代理人刘立忠、中基金石公司的委托代理人孟庆良到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
孙明霞诉称：孙明霞原系北京通江达科技发展有限责任公司（以下简称通江达公司）股东，持有该公司100%股权份额。2011年1月26日，孙明霞与华厦投资公司签订《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购协议书》及《补充协议》，双方约定华厦投资公司以1.2亿元的价格收购孙明霞持有的通江达公司100%的股权，以此完成通江达公司名下宗地及地上建筑物的收购。2011年11月2日，孙明霞与华厦投资公司签订了《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购补充协议书》，约定根据该收购项目开展的实际情况，将股权转让价款调整为1.02亿元，并确定了股权交割和剩余收购价款的支付事宜。2011年11月24日，孙明霞依据《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购补充协议书》的约定将其持有的通江达公司100%股权转让给华厦投资公司指定的中基金石公司及李某某名下并办理了工商登记变更手续。2013年1月5日，孙明霞依约办理完成通江达公司宗地的国有土地使用权证，2013年7月26日，孙明霞办理完毕通江达公司地上建筑物的房屋所有权证，根据《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购补充协议书》，华厦投资公司应当支付剩余股权转让款600万元，但华厦投资公司、中基金石公司及李某某均未支付，中基金石公司与华厦投资公司人格混同，应当对华厦投资公司债务承担连带清偿责任。故孙明霞诉至法院，要求华厦投资公司、中基金石公司支付股权转让款600万元、以600万元为基数自2013年7月29日起至实际给付之日止按照日万分之五的标准支付孙明霞违约金。
华厦投资公司辩称：华厦投资公司与孙明霞之间存在股权转让合同关系，但股权转让协议签订后，孙明霞虽办理了工商登记的变更，但由于孙明霞取得的房屋所有权证未标注土地使用权取得方式及土地使用年限，故不符合合同约定；孙明霞违背合同约定和其个人承诺，隐瞒了涉及通江达公司主要财产即土地和地上建筑物的事实，通江达公司名下的150套房屋有住户150户，均持有空军指挥学院颁发的《中国人民解放军住宅房屋使用权证》，且每位住户均向空军指挥学院交纳了20万元的购房款，华厦投资公司、通江达公司无法将住户清退，也无法占有、使用、处分通江达公司名下的房屋，导致华厦投资公司合同目的无法实现；因孙明霞并未依约履行合同义务，故华厦投资公司有权不支付股权转让款，故不同意支付违约金。综上，不同意孙明霞的诉讼请求。
中基金石公司答辩称，同意华厦投资公司的答辩意见，不同意孙明霞的诉讼请求，中基金石公司与华厦投资公司不存在人格混同的情形，不应当对华厦投资公司债务承担连带清偿责任。故不同意孙明霞的诉讼请求。
华厦投资公司反诉称：在华厦投资公司与孙明霞签订的《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购补充协议书》第五条第3款约定，孙明霞应当履行针对通江达公司房产的清户义务，但孙明霞并未履行，故华厦投资公司反诉要求孙明霞履行《北京通江达科技发展有限责任公司股权收购补充协议书》第五条第3款约定的清户义务，负责腾退海淀区××号院150户住户房屋，如不能腾退则与通江达公司签订租赁合同或购房合同；要求孙明霞以9200万元为基数，自2013年7月26日起至2015年3月2日止，按照年利率6.5%的标准向华厦投资公司赔偿利息损失、赔偿华厦投资公司调查律师费支出损失60万元。
孙明霞针对华厦投资公司的反诉辩称：不同意华厦投资公司诉讼请求。孙明霞可以进行清户工作，但需要华厦投资公司配合；孙明霞已经履行了合同义务，不存在违约，故不需要赔偿华厦投资公司损失。
经审理查明，通江达公司系依法登记设立的有限责任公司，注册资本为50万。2011年1月26日，孙明霞与华厦投资公司签订《通江达公司股权收购协议书》，约定双方确认通江达公司现股东为陈某某和贾某，持股比例分别为60%和40%；通江达公司合法持有北京市海淀区××号院土地使用权，宗地面积16730平方米[海淀区国用（1995）字第××××号国有土地使用证]，地上房屋建筑面积：16938.51平方米（京房权证海其字第XX**号房屋所有权证）；双方同意依据本协议约定的程序和方式通过依次受让通江达公司的股权，从而达到收购通江达公司的目的，并开发上述土地；为合法有效完成通江达公司的股权收购，双方同意先由孙明霞从通江达公司现股东陈某某和贾某处合法取得通江达公司100%股权，再由孙明霞将通江达公司全部股权转让给华厦投资公司；股权转让的具体事宜以双方所签订的补充协议为准；孙明霞应当于本协议签订之日起20个工作日内，办理完收购陈某某和贾某持有的通江达公司100%股权手续，并办理完工商变更登记手续；孙明霞在办理完收购通江达公司股权后20个工作日内，应当将通江达公司全部100%股权转让给华厦投资公司，并办理完工商变更登记；孙明霞应当在为通江达公司办理完土地变性、国有土地出让手续之日起三个月内完成规划、拆迁、清户、场地平整并达到七通一平；孙明霞取得通江达公司股权后，再将该全部股权转让给华厦投资公司的股权转让费为1.2亿元；截止本协议签订之日，华厦投资公司已经向孙明霞支付了3900万元，该款项在双方按照本协议签订股权转让协议后折抵为股权转让款，剩余股权转让款8100万元；本协议签订之日起3日内设立共管账户，华厦投资公司向共管账户存入4000万元；孙明霞为通江达公司办理完毕土地变性、国有土地出让手续、通江达公司与国土部门签订国有土地出让合同之日起五日内，华厦投资公司从共管账户资金中向华厦投资公司支付4000万元；在华厦投资公司取得通江达公司100%股权且孙明霞按照本协议约定完成规划、拆迁、清户、场地平整并达到七通一平后五日内，华厦投资公司向孙明霞支付4100万元；如华厦投资公司不按约定期限支付股权转让款，每逾期一日，应按华厦投资公司当期应付转让款的每日万分之五向孙明霞支付违约金。
2011年1月26日，孙明霞与华厦投资公司签订《补充协议》一份，约定双方确认转让通江达公司股权的总款额由2010年8月19日的《股权转让补充合同》的1.9亿元降至1.2亿元；孙明霞完成项目土地变性、国有土地出让手续与国土部门签订的土地出让合同并确认生效后，华厦投资公司向孙明霞支付2300万元，即日孙明霞将通江达公司80%股权转让给华厦投资公司，并完成工商变更登记；当华厦投资公司完成项目的拆迁、场地平整，完成项目规划或争取利益最大化，双方则认可收购通江达公司事项结束，华厦投资公司向孙明霞支付1000万元，即日孙明霞将剩余的20%股权转让给华厦投资公司，并完成工商变更登记；为了收购项目后期有效实施，华厦投资公司确定聘用孙明霞担任项目后期开发的负责工作，孙明霞表示可以受聘，关于孙明霞聘用合同及年薪，届时双方具体商定；本补充协议所涉及的具体费用，不包含在双方确认的通江达公司股权转让收购原价款内。
2011年2月10日，孙明霞获得通江达公司100%股权，并办理了相关工商登记变更。
2011年11月2日，孙明霞与华厦投资公司签订《通江达公司股权收购补充协议书》，双方确认：2011年1月26日，双方签订了《通江达公司股权收购协议书》和《补充协议》；2011年2月11日，孙明霞取得通江达公司全部100%股权；2011年10月24日，通江达公司与北京市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，办理了北京市海淀区××号院国有建设用地现状补办出让手续，取得出让宗地面积11616.59平方米，地上现状建筑物面积13610.58平方米；通江达公司原合法持有的北京市海淀区××号院土地使用证的海淀区国用（1995）字第××××号国有土地使用证，宗地面积为16730平方米，地上房屋建筑面积16938.51平方米（京房权证海其字第XX**号房屋所有权证）；双方同意依据通江达公司与北京市国土资源局签订的《土地使用权出让合同》实际取得的出让土地面积和地上建筑物面积，以及目前的项目实际情况，对双方原签订的系列协议相关条款进行变更。双方约定：鉴于通江达公司实际取得的出让土地面积和地上建筑物面积小于原双方约定面积，且不能进行房地产开发建设，双方一致同意，华厦投资公司收购通江达公司的收购款项由双方原约定的1.53亿元，即《股权收购协议》约定的股权转让款1.2亿元和《补充协议》约定的3300万元之和降为1.02亿元（含此前华厦投资公司已经支付的3900万元）；《股权收购协议》第七条第3项原约定的孙明霞完成“七通一平”，华厦投资公司向孙明霞支付的4100万元，由于孙明霞违反原协议约定，致使华厦投资公司不能对通江达公司取得的出让土地进行房地产开发建设，造成不能完成该土地的“七通一平”等事项，华厦投资公司不再向孙明霞支付该4100万元；《补充协议》原约定的孙明霞完成项目的拆迁、场地平整，华厦投资公司向孙明霞支付的1000万元，由于孙明霞违反原协议约定，致使华厦投资公司不能对通江达公司取得的出让土地进行房地产开发建设，造成不能完成该土地的拆迁、场地平整等事项，华厦投资公司不再向孙明霞支付该1000万元；本协议签订之日，孙明霞在北京市工商局在线提交孙明霞将其持有的通江达公司100%股权转让给华厦投资公司或华厦投资公司指定受让方的申请，并在网上预审通过后，准备资料并电话预约现场办理股权登记变更手续；本协议签订之日起3日内，双方共同对双方根据《股权收购协议》约定存入共管账户的4000万元解付，并支付给孙明霞，用于支付京地出【合】字（2011）第××××号《土地使用权出让合同》约定的土地出让金、中介费等费用；在本协议签订之日起3日内，华厦投资公司向孙明霞支付股权收购款1300万元；在孙明霞办理完通江达公司京地出【合】字（2011）第××××号《土地使用权出让合同》项下《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》之日起2日内，华厦投资公司向孙明霞支付股权收购款600万元（第五条第2款）；当孙明霞将取得《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》范围内的现状房屋内的租户全部清理完毕（清理完毕的标准详见附件二）后，华厦投资公司向孙明霞支付剩余的股权收购款400万元（第五条第3款）；若孙明霞没有按本协议第五条第2、3款约定完成其应完成的工作，由华厦投资公司自行办理上述事项，华厦投资公司不再向孙明霞支付该款约定的剩余股权转让款1000万元。附件二载明：1.孙明霞负责清理本协议所涉土地和现状房屋内的全部承租户，清理的期限为1年；2.在孙明霞的协调下使承租户解除原《房屋租赁合同》，与通江达公司重新签订《房屋租赁合同》，或者搬离现承租房屋；3.在清理期限内，如果华厦投资公司决定出售现状房屋，同等条件下，且符合北京市购房资格的，现承租户有优先购买权，如果承租户不购买，则应在规定时限内解除《房屋租赁合同》，搬离承租房屋；4.在清理期限内，完成上述第2、3条所述事项，即视为孙明霞完成清理工作。
2011年11月24日，通江达公司将孙明霞名下100%股权变更登记至华厦投资公司指定的受让人中基金石公司、李某某名下。
2013年1月5日，通江达公司取得北京市海淀区人民政府签发的京海国用（2012年）第00009号国有土地使用权证，使用权类型为出让，使用权面积为11616.59平方米。2013年7月8日，孙明霞将办理完毕的X京房权证海字第XX**号房屋所有权证书交付华厦投资公司，该房屋所有权证未标注土地使用权取得方式和土地使用年限。2013年7月23日，通江达公司因破损换证向海淀区建委申请换发房产证，并取得X京房权证海字第XX**号房屋所有权证书。该证书标注的土地使用权取得方式为有偿（出让）。
另查一，根据北京市国土资源局海淀分局土地行政管理档案记载，本案涉案登记于通江达公司名下的宗地原土地使用权证证号为海淀区国用（1995）字第××××号，原土地使用权人为空军场务技术研究室，1998年空军场务技术研究室向原北京市房屋土地管理局申请将土地变更登记至下属公司通江达公司名下。海淀区国用（1995）字第××××号土地证记载的土地与空军三十四师××××号土地证登记范围重叠，后空军三十四师不配合办理土地变更登记，北京市国土资源局海淀分局先行对本案涉案土地——闵庄路某号院西院部分予以登记。登记的土地使用权性质为国有建设用地，使用权类型为出让，使用权面积为11616.59平方米。登记时间为2012年12月17日。
另查二，海淀区××号院西院150户住户持有中国人民解放军空军指挥学院院务部营房处（以下简称空军指挥学院营房处）制发的中国人民解放军住宅房屋使用权证，或曾与空军指挥学院营房处签订住宅房屋租赁合同。经本院空军指挥学院营房处核实，空军指挥学院营房处答复称海淀区××号院西院院内房屋系空军指挥学院所建，1996年12月3日空军指挥学院与空军场务技术研究室签订《合作建房协议书》，由空军场务技术研究室提供土地使用权，空军指挥学院提供资金，房屋建成后，空军指挥学院享有13000平方米的住房面积，后房产竣工后，空军指挥学院营房处对外出售了部分房屋，并有部分房屋交付给了拆迁户。空军指挥学院2015年之后才知道海淀区××号院西院土地已经出让给通江达公司。关于上述情况，华厦投资公司称系委托律师事务所入户调查后才知道住户持有空军指挥学院制发的权利凭证，孙明霞表示对此不清楚。
庭审中，各方当事人确认以下事实：华厦投资公司已支付股权转让款9200万元；孙明霞已经将通江达公司股权、章证照交付华厦投资公司，通江达公司实际控制权已经完成移交；闵庄路某号院西院共有150户住户，现仍在该处居住，通江达公司未能实际占有房屋。
庭审中，孙明霞主张中基金石公司与华厦投资公司人格混同，并提交中基金石公司、华厦投资公司工商登记信息予以证明，根据两家公司的工商登记信息显示，武君麒同时为两家公司股东，孙明霞未就两家公司人格混同提交其他证据予以证明。
庭审中，华厦投资公司主张为了实现清户目的，华厦投资公司先后委托北京汉智律师事务所、北京市京大律师事务所开展工作，签订了代理协议并支付了相应费用，并向本院提交通江达公司与律师事务所之间的合同及发票予以证明，孙明霞对上述证据的真实性不持异议，但认为上述证据与本案无关。
庭审中，关于孙明霞履行办理土地证、房产证义务和清户义务的先后顺序，当事人均确认未约定履行先后顺序。孙明霞认为，现孙明霞已经代为办理了土地使用权证及房产证，华厦投资公司应当支付约定的600万元股权转让款，即使孙明霞无法履行清户义务，也仅能导致华厦投资公司无需支付剩余400万元股权转让款。
上述事实，有当事人提交的《通江达公司股权收购协议书》、《补充协议》、《通江达公司股权收购补充协议书》及附件、通江达公司2011年2月10日章程、通江达公司2011年11月24日章程、出资转让协议书、国有土地使用证、房屋所有权证书2份、华厦投资公司工商登记信息、中基金石公司工商登记信息、委托服务合同、发票、本院调取的土地的登记档案、本院调查笔录及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为，孙明霞与华厦投资公司签订的《通江达公司股权收购协议书》、《补充协议》、《通江达公司股权收购补充协议书》系出于双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应依约履行合同义务。本案的争议焦点在于：
一、孙明霞是否有权要求华厦投资公司支付600万元股权转让款。对此本院认为，首先，股权转让合同的出让方应当对股权承担瑕疵担保责任，根据双方当事人合同内容来看，闵庄路某号院土地及房产系通江达公司主要财产，现闵庄路某号院150户房产的实际占有人均持有空军指挥学院制发的权利凭证，孙明霞未向本院提交证据证明其在股权转让合同签订过程中曾充分向华厦投资公司披露上述情况，现该项瑕疵对通江达公司实际占有闵庄路某号院土地及房产构成障碍，亦对通江达公司股权价值存在实际影响，故孙明霞履行交付股权义务存在瑕疵，无权主张剩余股权转让款。其次，根据双方当事人在《通江达公司股权收购补充协议书》中的约定，若孙明霞没有按本协议第五条第2、3款约定完成其应完成的工作，由华厦投资公司自行办理上述事项，华厦投资公司不再向孙明霞支付该款约定的剩余股权转让款1000万元，从双方当事人合同目的来看，获得土地使用权证书及房产证是进行清户的前提和基础，其目的也是为了使通江达公司实际对闵庄路某号院享有占有、使用、收益的权能，现孙明霞未在合同约定的期限内履行清户义务，根据双方当事人约定应当由华厦投资公司自行办理，华厦投资公司不再支付剩余股权转让款1000万元。第三，孙明霞主张其已经向华厦投资公司交付了约定的土地使用权证及房产证，故华厦投资公司应当支付约定的600万元股权转让款，但根据闵庄路某号院土地及房产的现状，华厦投资公司有理由认为孙明霞已经丧失履行清户义务的能力，在孙明霞没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，华厦投资公司有权中止履行合同。孙明霞主张华厦投资公司、中基金石公司存在人格混同情形，但未提交充分证据予以证明，仅有一名股东相同不足以证明两个公司人格混同。综上，孙明霞主张华厦投资公司、中基金石公司向其支付股权转让款600万元及违约金缺乏依据，本院不予支持。
二、华厦投资公司、中基金石公司是否有权主张孙明霞履行清户义务。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债务的标的不适于强制履行的除外。本案孙明霞的清户义务为腾退案外第三人占有的房产，或使第三人与通江达公司签订房屋租赁合同，均需要案外第三人予以配合，因此不适于强制履行，故华厦投资公司、中基金石公司要求孙明霞履行清户义务的诉讼请求，本院不予支持。
三、华厦投资公司、中基金石公司主张孙明霞赔偿损失的诉讼请求是否成立。华厦投资公司、中基金石公司主张孙明霞赔偿资金占用损失缺乏合同依据，即使孙明霞全部恰当履行了合同义务，通江达公司股权也不当然使华厦投资公司、中基金石公司产生收益，故本院对此不予支持。华厦投资公司、中基金石公司主张孙明霞赔偿聘用律师进行调查的损失，但相关委托协议系通江达公司与律师事务所签署，且根据股权转让协议约定，若孙明霞没有按本协议第五条第2、3款约定完成其应完成的工作，由华厦投资公司自行办理上述事项，华厦投资公司不再向孙明霞支付该款约定的剩余股权转让款1000万元，因此在华厦投资公司少支付孙明霞1000万元股权转让款的前提下，相应工作及成本均应由华厦投资公司自行承担，华厦投资公司、中基金石公司的此项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第六十七条、第六十八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）孙明霞的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）北京华厦鑫源投资有限公司、中基金石（北京）投资控股有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费五万三千八百元，由原告（反诉被告）孙明霞负担（已交纳）；反诉案件受理费四万一千三百五十元，由被告（反诉原告）北京华厦鑫源投资有限公司、中基金石（北京）投资控股有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 周昌昊
人民陪审员 张淑云
人民陪审员 朱宝芹
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 张 钰