湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终387号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋秋郧，女，1973年10月24日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：罗杰、左娜，湖北高照律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈妩，女，1974年7月4日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：鄢发齐，男，1971年11月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：孙阑，湖北正信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈斌，女，1972年12月25日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：修宝顺，男，1965年12月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：陈斌（修宝顺之妻），身份情况同上。
原审第三人(反诉第三人)：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王军，该公司职员。
上诉人宋秋郧因与被上诉人陈妩、鄢发齐、陈斌、修宝顺，原审第三人(反诉第三人)武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第03146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宋秋郧上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判支持其诉讼请求。事实与理由：一、陈斌参加并签名办理商品房买卖登记手续，知道涉案房屋各项税费、维修基金共计42945.8元，知道该资金由吉家地产公司代宋秋郧支付以及保管“房产证收件单”。陈妩、陈斌出具“遗失证明”挂失了“房产证收件单”，领取了涉案房屋的房屋所有权证，由此显示陈斌同意陈妩出售涉案房屋，只是反悔出卖涉案房屋。二、一审认定涉案合同有效，合同各方均未提出解除合同，该合同应予履行。而陈斌、修宝顺不是合同的相对方，其不享有合同的解除权，其无权主张解除合同的反诉请求，一审支持其反诉请求错误。三、涉案房屋系陈妩、陈斌于2007年购买，故陈斌享有50%份额与修宝顺无关。另外，我国物权法第九十七条没有规定未经份额三分之二以上的按份共有人同意，处分共有物的效力如何，因此，一审法院适用此条款认定合同无法继续履行，不能实现权属变更合同目的是错误的。四、一审遗漏390元公告费处理、不准许其申请鉴定是错误的。
被上诉人陈妩、鄢发齐认可一审判决，认为涉案合同成立但未生效。
被上诉人陈斌、修宝顺辩称，2015年6月25日吉家地产公司发了一个短信，其才知道卖房子事情。一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人(反诉第三人)吉家地产公司同意上诉人宋秋郧的上诉意见。
宋秋郧向一审法院起诉请求：1、确认涉案房屋买卖合同有效；2陈妩、陈斌继续履行合同，协助宋秋郧办理位于武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南（一期）6栋3单元3层1室房屋（建筑面积124.62㎡）的房屋所有权证和土地使用权证；3、陈妩、陈斌承担违约责任，向宋秋郧支付违约金（70000元×0.05%×自2015年6月17日起至两证办理到宋秋郧名下之日止的天数），暂计算至2015年9月17日为3150元；4.陈妩、陈斌承担定金责任，向宋秋郧支付20000元；5.诉前财产保全费5000元、房产档案资料调查费200元、中介费30400元，全部由陈妩、陈斌承担；6.本案诉讼费用、公告费由陈妩、陈斌承担。
陈斌、修宝顺则提出反诉请求：1.解除陈妩与宋秋郧、吉家地产公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.本案诉讼费由宋秋郧承担。
一审法院认定事实：2015年5月30日，宋秋郧与陈妩及吉家地产公司订一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：“卖方（甲方）陈妩，买方（乙方）宋秋郧，经纪代理方（丙方）吉家地产公司，一、甲方所出售的房屋坐落于武汉市武昌区锦绣江南一期6栋3单元301室，建筑面积124.42平方米；二、上述房屋交易成交价为人民币152万元；三、付款方式约定：1、本合同签订当日，乙方支付定金人民币2万元给甲方，甲方交人民币2万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后3日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；2、甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理名下的房屋所有权证和国有土地使用证，经甲乙丙三方协商，办理甲方名下两证费用由乙方承担，于签订本合同起7日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方保管，用于办理甲方名下两证；乙方将办理甲方名下两证费用（以房地局为准）于签订本合同之日起7日内打入丙方账户，丙方在收到该款项后3日内办理甲方名下两证，该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，具体出证日期以各区局公示时间为准；3、乙方首付款人民币150万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日内，由乙方打入甲方指定账户；四、本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用承担方式为乙方承担税费的100%；五、甲乙丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订；本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金，未含贷款服务费等其他费用，下同）人民币0元，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费见本合同第十二条；如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，丙方对上述佣金不予退还并协助守约方追究违约方承担佣金损失责任（如有）；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；六、2015年6月15日或6月16日，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易；七、甲方应在收到乙方全部房款后3日内，与乙方进行物业交接，并将该房屋钥匙交于乙方；八、甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期1日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；九、乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户的，甲方不解除合同的，每逾期1日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金；十、丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担信息咨询服务费每日0.05%的违约责任；十一、甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任；十二、丙方已郑重提示甲、乙方：丙方不认可未盖有丙方财务专用章的收款凭证；丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺；上述行为不视为丙方行为；乙方为甲方办理房屋两证费用、乙方房屋两证过户手续费及中介服务费16万元由丙方全包。”同日，宋秋郧向陈妩支付定金2万元，陈妩向宋秋郧出具收条，注明：今收到宋秋郧购锦绣江南一期6栋3单元301室定金2万元。2015年5月31日，宋秋郧向吉家地产公司支付5万元，吉家地产公司向宋秋郧出具收条，注明：今收到宋秋郧办理锦绣江南一期6栋3单元301室两证费5万元，用于办理甲方名下两证。2015年6月2日，吉家地产公司的工作人员与陈妩、陈斌至武汉市住房保障和房屋管理局办理锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证手续，办证费用共计42945.80元由吉家地产公司支付，房产证收件单由吉家地产公司保管。后陈妩、陈斌自行在武汉市住房保障和房屋管理局领取了锦绣江南一期6栋3单元301室的房产证。嗣后，宋秋郧要求陈妩继续履行合同，按照合同约定提交房产证及相关的办理房屋过户手续的证据及资料未果。
一审另查明，锦绣江南一期6栋3单元301室房屋系陈妩与陈斌按份共有，各自拥有50%份额。陈妩与鄢发齐系夫妻关系。陈斌与修宝顺系夫妻关系。
一审法院认为：宋秋郧与陈妩及吉家地产公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由宋秋郧向陈妩购买武汉市武昌区中北路126号统建锦绣江南一期6栋3单元301室房屋，该房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对宋秋郧要求确认该合同有效的诉讼请求，予以支持。该房屋系陈妩与陈斌按份共有，陈妩与陈斌各自拥有50%份额，《存量房居间（买卖）合同》上没有按份共有人陈斌与修宝顺的签名，嗣后陈斌与修宝顺也未对上述合同予以追认，宋秋郧亦无充分证据证明陈斌与修宝顺同意出卖锦绣江南一期6栋3单元301室房屋。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，本案所涉房屋买卖合同虽为有效，但处分共有物未经份额三分之二以上的按份共有人同意，故不能实现物权变动的效力，无法完成该房屋的权属变更登记手续，从而导致该合同无法继续履行，不能实现权属变更合同目的。在合同无法履行的情况下，一审法院向宋秋郧释明，宋秋郧可变更诉讼请求，即由原来的请求继续履行合同变更为解除合同、由出卖人承担违约责任。而宋秋郧在经释明后，仍坚持其诉讼请求，故对宋秋郧要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因宋秋郧系基于继续履行合同而要求陈妩、陈斌承担违约责任，为此，宋秋郧要求陈妩、陈斌承担违约责任的诉讼请求，不予处理。宋秋郧可另行诉讼，主张权利。陈斌、修宝顺要求解除陈妩与宋秋郧、吉家地产公司签订的《存量房居间(买卖)合同》的诉讼请求，予以支持。宋秋郧要求陈妩、陈斌承担房产档案资料调查费200元中介费30400元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
宋秋郧申请对《遗失证明》上记载的“陈斌”及手印进行笔迹和指纹鉴定。遗失证明上陈斌签名及手印是否为陈斌本人书写和捺印，与本案争议事实不具有关联性，不能以此证明陈斌作出同意将诉争房屋向宋秋郧出售的意思表示，故对宋秋郧的上述申请，不予准许。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认宋秋郧与陈妩及武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》有效；二、解除宋秋郧与陈妩及吉家地产公司于2015年5月30日签订的《存量房居间（买卖）合同》；三、驳回宋秋郧的其他诉讼请求。本案案件受理费18962元，诉前保全费5000元，合计23962元，由宋秋郧负担。反诉费9240元，由陈斌、修宝顺负担。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《存量房居间（买卖）合同》，一审法院判决有效，本案各方当事人对此判决均未上诉，视为认可该合同效力。本院亦认定案涉合同不具有无效情形，应予以维持。
本案争议焦点为涉案合同能否继续履行的问题。一审中，出卖人陈妩、鄢发齐辩称驳回宋秋郧的诉讼请求，表明其不履行合同义务，不出售涉案房屋。陈斌与修宝顺辩称其未参与签订涉案合同，事后明确表示拒绝卖房，即未予以追认，并提起解除涉案合同反诉请求。从涉案合同履行情况看，当事人只履行了办理涉案房屋的房产证手续的前期义务，未履行合同主要义务，难以继续履行，致使合同目的不能实现，应予以解除。合同各方可依据导致合同不能履行由违约方承担违约责任方式解决纠纷。另外，陈斌与修宝顺虽未在涉案合同上签名，但鉴于陈斌系涉案房屋共有人，且宋秋郧提出陈妩、陈斌继续履行合同并协助其办理涉案房屋权属登记手续，故陈斌与修宝顺有权提出解除涉案合同反诉请求。一审认定涉案合同处分共有物未经份额三分之二以上的按份共有人同意，故不能实现物权变动的效力，从而导致该合同无法继续履行以及经释明宋秋郧坚持继续履行合同请求。一审判决解除涉案合同并无不当，本案予以维持。宋秋郧提出继续履行合同、陈妩、陈斌协助其办理涉案房屋权属登记手续以及承担违约责任的上诉理由不能成立，该上诉请求，本院不予支持。
鉴于宋秋郧未提起解除合同后对方承担违约责任的请求，故宋秋郧提出陈妩、陈斌承担定金责任，向其支付20000元，诉前财产保全费5000元、房产档案资料调查费200元、中介费30400元及公告费的请求，本案不予审理，其可另行主张。
综上所述，宋秋郧的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18962元，由宋秋郧负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一七年三月十日
书记员 张 博