云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初470号原告何某某，女，汉族，居民，住蒙自。委托代理人彭乔飞，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告吴某1，男，汉族，居民，住个旧市。委托代理人杨丽华（系被告吴某1之妻），女，汉族，居民，住个旧市。代理权限为特别授权。委托代理人黄宝清，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人吴某2，女，汉族，居民，住个旧市。原告何某某与被告吴某1租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，于2016年3月15日由审判员苏知适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托代理人彭乔飞，被告吴某1的委托代理人杨丽华、黄宝清到庭参加诉讼。诉讼中，根据原告的申请本院依法委托红河大成司法鉴定所对涉案商铺的装修残值进行司法鉴定。因审判员苏知工作变动，2016年7月12日由审判员李薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托代理人彭乔飞，被告的委托代理人黄宝清到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加吴某2作为本案的第三人参加诉讼，于2016年9月13日由审判员李薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何某某及其委托代理人彭乔飞，被告吴某1及其委托代理人黄宝清，第三人吴某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某诉称，2015年6月1日，原、被告双方签订的《铺面租房合同》中约定，被告将位于蒙自市红河大道南侧文汇路东北侧恒汇文汇苑小区第二单元第52、53、55、56号1-2层毛坯商铺租赁给原告，租期为10年即2015年6月1日起至2025年7月30日止，铺面前5年租金为8900元/月，保证金为20000元，被告应保证其所出租的房屋及设施完好并能够正常使用。合同签订当天，原告依约向被告交付了一年的房屋租金106800元及保证金20000元，同时向物管公司交纳了一年的物管费3267元，装修期间保洁、秩序维护费及垃圾清运费1766元，设施设备等能耗费960元。签合同当天，原告明确告知被告该商铺是用来作为某品牌小汽车销售用的展示厅，被告表示认同。随后，原告征得被告同意后对四间毛坯商铺进行了装修，累计共支付装修材料费65442.50元、工时费53164元。2015年8月上旬，原告装修完毕后进行汽车销售经营。2015年10月，因该商铺门前进行绿化施工，施工队把进出商铺道路封闭，导致原告销售的汽车无法正常进出而遭受重大经济损失。因商铺门前的绿化带施工可能导致商铺永久不具备汽车通行条件。2015年11月中旬，原告多次告知被告因其房屋不能够供原告正常经营使用，并明确告知被告要求解除租赁合同。由于双方多次协商无果，原告于2015年11月24日搬出商铺。综上，因被告的违约行为，致使合同不能继续履行。请求判令：1、解除原、被告双方于2015年6月1日签订的《铺面租房合同》；2、由被告返还原告自2015年12月1日至2016年7月31日的房屋租金71200元、保证金20000元；3、由被告赔偿原告房屋装修费120372.50元；4、由被告赔偿原告交纳的物管费1633.50元及设施设备等能耗费480元；5、由被告赔偿原告违约金20000元。被告吴某1辩称，1、原告要求解除合同没有理由和事实依据，被告不同意解除合同；2、涉案商铺在签订合同后就交由原告管理使用，现仍是原告在使用，所以不同意返还租金；3、原告的装修费与被告无关，双方对于装修在合同中没有约定，并且原告要求的金额没有依据；4、原告要求赔偿的物管费、设施设备等能耗费系第三方收取，与被告无关，被告不同意赔偿；5、原告主张的违约金没有依据，由于被告没有违约行为，故不同意承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人吴某2陈述称，不同意解除合同，也不同意赔偿原告要求的损失。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、涉案租赁合同是否应解除？2、原告要求赔偿的各项经济损失是否有依据？原告何某某针对其诉讼主张向本院提交了以下证据：第一组：《身份证》、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，欲证明原告系红河州博众汽车销售有限公司法人的事实；第二组：《铺面租房合同》复印件一份，欲证明双方的合同关系；第三组：《收据》复印件一份，欲证明原告交付了租金106800元及保证金20000元的事实；第四组：《单据》复印件十八张，欲证明原告为装修涉案商铺所支出的费用情况；第五组：《收据》复印件五张，欲证明原告交纳了2015年6月1日至2016年5月31日期间的物管费及设施设备等能耗费；第六组：《照片》六张，欲证明涉案商铺装修后的现状以及因绿化施工致使原告的展车无法进出商铺的事实；第七组：《光盘》一份，欲证明2015年6月1日原告在签订合同时明确告知被告租用该商铺是做汽车销售的展厅，被告认可的事实；原告于12月23日打电话再次告知被告自2015年11月24日起解除租赁合同，并要求被告就解除后的事宜进行商谈的事实；第八组：《平面图》复印件一份，欲证明原告所租赁的商铺门前在开发商售卖该楼盘的时候就存在绿化带。第九组：《鉴定意见书》、《发票》各一份，欲证明涉案商铺的装修残值及为此支付的鉴定费。经质证，被告及第三人对原告提交的第一组、第二组、第三组证据无异议；对第四组证据不予认可，不能证实装修所支付的真实合理的费用；对第五组证据不予认可，是第三方收取的费用；对第六组证据的证明观点不予认可，存在照相角度的差异；第七组证据不能证实原告的观点，不予认可；对第八组证据的合法性不予认可，没有相关主管部门出具的证明；对第九组证据的真实性无异议。被告吴某1对其辩解提交了以下证据：第一组：《身份证》复印件一份，欲证明被告的身份情况；第二组：《商品房购销合同书》复印件四份，欲证明涉案商铺的产权情况。经质证，原告及第三人对被告提交的两组证据均无异议。第三人吴某2未向法庭提交证据。经审核，本院认为，原告提交的第一组、第二组、第三组证据，被告及第三人无异议，予以采信；被告及第三人对第四组证据不予认可，因原告未提交其他证据相印证，不能证实涉案商铺装修的损失，不予采信；第五组证据与本案不具有关联性，不予认可；第六组证据及双方当事人当庭陈述可以证实涉案商铺前车辆无法通行的事实，予以采信；第七组证据系孤证，被告及第三人亦不认可，不予采信；第八组证据不是有权机关出具，不能证实原告的主张，不予采信；第九组证据可以证实涉案商铺的装修残值及原告为此支付的鉴定费，予以采信。被告提交的两组证据，原告及第三人无异议，予以采信。经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：位于云南省红河州蒙自市红河大道南侧文汇路东北侧恒汇文汇苑小区第二单元第52号、53号、55号1-2层商铺产权人为吴某1；第56号1-2层商铺产权人为吴某2。2015年6月1日，杨丽华以吴某1名义（甲方）与何某某（乙方）签订一份《铺面租房合同》并由杨丽华签字捺印，约定“第一条租赁内容：甲方将位于云南省红河州蒙自市红河大道南侧文汇路东北侧恒汇文汇苑小区第二单元第52号、53号、55号、56号1-2层毛坯商铺租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋，甲方同意乙方所租赁房屋作为经营使用。”；租赁期限10年即自2015年6月1日起至2025年7月31日止（其中2015年6月、7月两个月为甲方免租金给乙方装修）；租金前五年为每年106800元，后五年为每年117600元；保证金为20000元；同时，双方对各自的权利义务及违约责任等进行了约定。同日，何某某交纳了订金20000元、房租106800元，共计126800元。随后，何某某对涉案商铺进行装修，装修完成后，何某某将商铺作为纳智捷汽车销售的展厅。在经营过程中，涉案商铺外绿化带开始施工，原告认为绿化带施工后未预留车行道致使其无法经营，遂于2015年11月底搬离商铺。诉讼中，依据原告申请，本院委托红河大成司法鉴定所对涉案商铺的装修残值进行鉴定。2016年4月22日，红河大成司法鉴定所出具红成鉴所鉴报字（2016）第6号《鉴定意见书》作出的鉴定意见为“根据国家的有关法律法规，遵循独立、客观、公正的原则，履行了资产评估司法鉴定所必须的所有工作程序，在本意见书遵循的原则、标准、取价的依据不变，正常持续使用，无特殊情况出现的条件下，受托资产评估司法鉴定资产在评估基准日—2016年3月31日的资产评估司法鉴定值为净值：人民币103871.77元。”原告为此支付鉴定费18000元。庭审中，被告吴某1及第三人吴某2对杨丽华与何某某签订的《商铺租赁合同》的效力无异议。被告认可在与原告协商租赁合同时，知晓原告租赁涉案商铺是作为汽车销售的展厅使用，并给予了原告装修期间免租金的优惠条件；亦认可现在涉案商铺门前车辆已无法通行。本院认为，杨丽华以被告名义与原告于2015年6月1日签订的《铺面租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，并经产权人被告及第三人追认，该合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。一、关于涉案租赁合同是否应解除的问题。本案中，双方订立合同的目的是作为汽车销售的展厅使用，因绿化带施工后涉案商铺门前道路车辆不能通行，无法满足开展汽车经营销售的要求，不符合双方约定的使用条件，合同目的不能实现。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，继续履行合同造成的损失将超过合同双方基于合同履行所能获得的利益。依照公平和诚实信用原则，原告请求解除《铺面租房合同》的诉请，本院予以支持。二、关于原告要求赔偿的各项经济损失是否有依据的问题。首先，由于造成合同不能继续履行的原因，不可归责于双方当事人。因此，在合同解除前，原告已经使用商铺期间产生的租金、物管费、设施设备等能耗费，应当由原告承担，其要求被告对以上费用进行赔偿，于法无据，不予支持；在合同解除后，尚未履行的终止履行，出租方应当将承租方交纳的保证金予以返还。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，在本案中，涉案商铺的装修残值为103871.77元，由于解除合同后被告是已形成附合的装饰装修物的受益人，因此被告应当对原告作出适当补偿，本院酌情对原告的装修经济损失支持30%即由被告补偿原告装修损失费31161.53元。第三，原告要求被告承担违约金20000的诉请，未提供充分的证据予以证实其主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：解除原告何某某与被告吴某1于2015年6月1日签订的《铺面租房合同》。由原告何某某于本判决生效之日起十日内将位于云南省红河州蒙自市红河大道南侧文汇路东北侧恒汇文汇苑小区第二单元第52号、53号、55号、56号1-2层商铺腾出并返还被告吴某1。由被告吴某1于本判决生效之日起十日内一次性返还原告何某某保证金人民币20000元。由被告吴某1于本判决生效之日起十日内一次性支付原告何某某装修补偿金人民币31161.53元。驳回原告何某某的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4805元，减半收取计2402.50元，鉴定费18000元，两项共计20402.50元，由原告何某某承担15913.95元，由被告吴某1承担4488.55元（以上费用原告已垫交，在被告履行上述支付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员  李薇二〇一六年十一月八日书记员  陈霞