广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初2577号原告：张芮华，女，1979年5月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。被告：张录涛，男，1976年7月10日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。原告张芮华与被告张录涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告张芮华、被告张录涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芮华向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租房押金3600元，并支付被告提前解除合同违约金612元；2、被告赔偿提前解除合同给原告造成的损失10688.70元；3、被告承担本案受理费。事实与理由：2015年9月29日，双方签订《商铺租赁合同》，约定原告租用被告位于珠海市××区××大道××区××号商铺，租赁期限从2015年10月1日至2018年10月1日，月租金1800元。原告依约缴纳押金3600元，并对商铺进行装修，花费16583元。原告一直依照合同约定履行义务。但被告以“别人每月多给我1000块，我肯定也要提前解约”为由，要求提前解除合同，原告只能另行租赁商铺。原告对新租赁的商铺进行装修，花费3432.56元。被告提前解除合同，应当承担违约责任并赔偿损失。被告张录涛辩称，原告未依约交付押金、未自行缴纳电费，属原告违约，故被告不需承担违约责任，也不需要赔偿原告损失。原告提供的合同是篡改过的。原告围绕诉讼请求依法提交证据：1.《商铺租赁合同》，拟证明原被告存在合同租赁关系；2.第一次装修明细、发包工程承揽合同、收条、收款收据、淘宝订单信息、发票及刷卡回单，拟证明原告装修被告商铺花费；3.微信记录，拟证明被告以每月多收1000元为由，强行单方解除原告的租赁关系，并承诺退还押金、赔偿损失；4.记账本，拟证明原告已向被告履行合同约定交纳押金3600元；5.《[锦绣荣城商业街]商铺租赁合同》，拟证明原告重新租房的事情；6.第二次装修开支明细、送货单、收据、收条、淘宝订单信息，拟证明被告重新租赁花费的装修费。当庭提交如下证据：7.证明，拟证明第二次装修的电路费用。被告就其辩称向本院提供了如下证据：合同照片，拟证明原告篡改了合同。上列证据，均经当庭出示及质证，经审查，上列证据，均来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以采信。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：原告作为乙方、被告作为甲方，于2015年9月29日签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于珠海市××区××大道××区××号商铺出租给乙方，面积84.23平方米，租赁期限自2015年10月1日至2018年10月1日，月租金1800元；签订合同时，乙方向甲方交纳3600元押金；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的2%作为违约金支付给乙方。双方确认在签订合同当日，原告并未向被告缴纳押金，故在《商铺租赁合同》第三条第4款下面空白处手写“乙方尚欠甲方3600元（叁仟陆佰元）押金，10月5日前付清”。2017年4月6日，被告通过微信与原告联系，提出解除合同，要求原告于2017年5月1日前腾退商铺。被告已于2017年5月腾退。双方均确认原告没有拖欠租金，原告租赁涉案商铺用于少儿舞蹈培训；涉案商铺交付给原告时，是毛坯房，原告进行了简单装修；腾退时，原告添置的物品、设施已拆走，原告出资的装修仅剩余地面水泥找平和墙体批灰（无ICI）。另查明，原告与珠海市斗门区世荣实业有限公司2017年5月1日签订《[锦绣荣城商业街]商铺租赁合同》，原告承租位于珠海市××区××大道××区（锦绣荣城）13栋222号铺位，建筑面积84.23平方米，原告进行了简单的装修并新购了部分物资，用于少儿舞蹈培训。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按照约定行使权利，履行义务。关于原告有否支付押金，被告是否应予退回的问题。双方确认在《商铺租赁合同》第三条第4款下面空白处手写“乙方尚欠甲方3600元（叁仟陆佰元）押金，10月5日前付清”，原告主张已于2015年9月30日以现金形式向被告支付押金3600元并将被告持有的合同的上述内容划掉；被告辩称原告未支付押金且原告持有的合同的上述内容于2017年5月尚未划掉，是原告为了诉讼才划掉的。本院认为，虽然原告未提供收据或转账凭证等证明其已向被告支付押金，但根据案件现有证据进行分析，原告已向被告支付押金3600元的盖然性更高，本院确认原告已向被告支付押金3600元；被告单方提出解除合同，无证据证明原告有违约行为，故被告应将押金3600元退还给原告。具体分析如下：（一）被告自合同签订之日至其提出解除合同之日，长达一年半的时间里，从未向原告追讨过押金。（二）原、被告的微信聊天记录中，被告于2017年4月6日向原告提出“我下个月要把房子收回来自己用，麻烦你准备一下，在5月1号前把房子空出来。租房合同中有注明提前解约条款，我退你押金，该赔你多少钱按合同办就可以。”即被告自认因被告提前解除合同，同意退押金给原告并承担违约责任；原告于同月29日问被告“明天你什么时候过来退押金和拿钥匙”，被告在整个微信聊天记录中未对原告提出的退押金要求提出异议。（三）被告未向本院提供其持有的《商铺租赁合同》原件，无法证明其持有的合同中手写内容“乙方尚欠甲方3600元（叁仟陆佰元）押金，10月5日前付清”未被划掉，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院推定被告持有的《商铺租赁合同》原件中上述手写内容已被划掉，即原告已向被告支付押金3600元。（四）至于被告认为原告持有的《商铺租赁合同》原件，于2017年5月尚未划掉上述手写内容，原告也认可当时并未划掉手写内容，但认为被告持有的合同上述手写内容已被划掉即可。对此本院认为，原告的说法不违背生活实际，故本院予以采纳。（五）关于原告缴纳电费的方式有否违约，《商铺租赁合同》第四条第2款约定，水电费由乙方自行缴纳；但并未明确约定“自行缴纳”的具体含义。本院认为，原告在被告告知电费具体数额后，即向被告支付电费的行为，不属于违约行为。关于被告应承担的责任问题。《商铺租赁合同》第八条第1款约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间的租金的2%作为违约金支付给乙方。”据此，被告应向原告支付违约金612元[1800元/月×（合同期限36个月-商铺已使用期限19个月）×2%]。至于原告主张的装修及购置物品的损失，本院认为，原告向被告及珠海市斗门区世荣实业有限公司租赁的商铺，面积相同且均是用于少儿舞蹈培训，原、被告均确认，原告已将所有可搬、拆走的物品、设施拆除、搬走，仅剩地面水泥找平、墙体批灰（无ICI），故本院认定相关物品、设施已搬移到原告向珠海市斗门区世荣实业有限公司租赁的商铺中继续使用，原告的实际损失为搬迁商铺并使新租赁的商铺达到使用条件必然发生的费用开支，即原告主张的从原租赁商铺到新租赁商铺的拆装玻璃门、镜子、空调及新租赁商铺的刷漆、用电、电工等费用属于实际损失，其他装饰性的、可移动的物品及新添置的物品，不能认定为因被告解除合同而引致的原告的实际损失；虽然原告向本院提供的装修费用单据并非正规发票且没有公章，但考虑到原告确存在实际损失且双方约定的违约金过低，不足以弥补原告的实际损失，故本院酌定原告在违约金以外的实际损失为2000元，应由违约方即被告予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张录涛于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张芮华返还押金3600元、支付违约金612元、赔偿损失2000元；二、驳回原告张芮华的其他诉讼请求。如果被告张录涛未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由原告张芮华负担36元，由被告张录涛负担50元。本判决为终审判决。审判员  何颖坚二〇一七年十一月二十八日书记员  陈惠琼附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。