广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初3104号
原告：鹤山市耀辉五金实业有限公司，住所地：鹤山市。
法定代表人：苏国辉。
委托代理人：贺国帅、王瑞瑞，广东风采新纪元律师事务所律师。
被告：麦想和，住广东省鹤山市。
委托代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：林丽芳，住广东省鹤山市，系麦想和的妻子。
被告：麦月珍，住广东省鹤山市。
委托代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：陈万华，住广东省江门市新会区。
被告：陈健威，住广东省鹤山市。
委托代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。
被告：麦任照，住广东省鹤山市。
委托代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。
被告：陶宝玲，住广东省鹤山市。
委托代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。
原告鹤山市耀辉五金实业有限公司（以下简称“耀辉公司”）诉被告麦想和、麦月珍、陈健威、麦任照、陶宝玲租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告耀辉公司的委托代理人王瑞瑞到庭参加诉讼，被告麦想和、麦月珍、陈健威、麦任照、陶宝玲的共同委托代理人陶兴业到庭参加诉讼，被告麦想和的委托代理人林丽芳和被告麦月珍的委托代理人陈万华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告耀辉公司诉称：2010年11月14日，案外人陈辉锋与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告等承租鹤山市址山镇东溪开发区(A区)某某塑料厂全部厂房。租期十年，其中2014年至2016年12月31日的租金为每月27000元。随后，陈辉锋将土地及厂房给五被告使用。上述土地附属建筑物无建设工程规划许可证或者临建证等。2015年5月，陈辉锋以上述土地及附属建筑物作价入股原告公司。2015年8月10日，上述土地更名至原告公司名下，土地证号分别为鹤国用（2015）第0XX1号、第0XX6号、第0X**号。陈辉锋后将在原告公司的股权全部转让给苏国辉，退出了原告公司。陈辉锋确认2015年11月1日起上述土地及厂房的收益归原告所有。但原告多次与被告沟通要求支付租金，未果。2015年11月1日至今租金被告没有支付。另被告麦月珍、麦想和于2015年12月30日擅自将部分厂房转租给第三人陈俊平。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。且被告存在擅自转租及长期拖欠租金等行为，严重损害了原告的利益，原告为了维护自身的合法权益，现诉请法院判决：1、确认案外人陈辉锋与被告签订的《厂房租赁合同》无效。2、被告向原告返还涉案土地及厂房。3、被告共同向原告支付土地及厂房占有使用费人民币351000元（按每月27000元计算从2015年11月暂计至2016年11月）及2016年12月至返还土地及厂房前的占有使用费（按约定月租金计算）。4、本案的相关诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、被告使用涉案纠纷土地及厂房有相应的租赁合同约定,并一直按合同约定缴纳租金至2015年12月，租赁事实合法有效。2、被告将部分厂房转租给第三人是获得原出租方陈某甲先生及其家属的同意与认可，是大家公认的事实。3、我方愿意按合同约定继续支付租金，将租赁合同履行完毕。4、请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。
经审理查明：2010年11月14日，陈某甲与被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲签订《厂房租赁合同》，合同中出租方（甲方）为陈某甲，承租方（乙方）为被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲。合同其中内容，第一条规定“甲方现将东溪开发区（A区）某某塑料厂全部厂房租赁给乙方使用，租赁期限是十年（即2011年1月1日至2020年12月31日止）。租金是分四阶段，第一阶段（即2011年1月1日至2013年12月31日）每月租金25000元；第二阶段（即2014年1月1日至2016年12月31日递增8%）每月租金27000元；第三阶段（即2017年1月1日至2019年12月31日递增10%）每月租金29700元；第四阶段是最后一年亦是递增10%即每月租金32670元”。第二条规定“乙方签约后要交付给甲方50000元作厂房按金。按金十年期满后经甲方验收确认厂房保持原状退还给乙方。乙方要在每月的1日至15日交付租金给甲方。乙方如有拖欠租金者，甲方有权终止合同，作乙方违约处理，清除出厂”。合同签订后，甲、乙双方依约履行了合同，乙方目前至2015年10月止缴交了厂房租金。
原告耀辉公司提交的《土地使用权变更申请审批表》证实，陈某甲的东溪开发区所对应的宗地号为4407840080XX9、4407840080XX0、4407840080XX1，该《土地使用权变更申请审批表》亦证实了陈某某将该土地以作价入股方式入股耀辉公司，另原告提交的《国有土地使用权证》证实上述三宗地号的土地使用权人于2015年8月10日登记是耀辉公司。上述三宗地号土地上的建筑物，已由鹤山市城乡规划局出具鹤规[2016]465号复函证实均无办理《建设工程规划许可证》。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。陈某甲出租厂房给被告使用，该出租厂房无办理报建手续，未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，陈某甲与被告签订的《厂房租赁合同》是无效合同，自始没有法律约束力，被告继续使用原告所有的土地及厂房已失去依据，故原告请求被告返还涉案土地及厂房的理据充分，本院予以支持。至于原告请求被告支付土地及厂房占有使用费的问题。原告根据《厂房租赁合同》的约定，已将涉案厂房交付给被告使用，被告也因该合同的履行获得了占有的收益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告应向原告支付土地及厂房占有使用费。原告请求土地及厂房占有使用费从2015年11月开始计算，被告称其将租金一直缴纳至2015年12月，但没有证据证明被告已交纳2015年11月、12月的租金给原告，故被告支付给原告的土地及厂房占有使用费应从2015年11月开始计算。庭审中，因原、被告双方已确认2015年11月至2016年11月涉案土地及厂房的月租金为27000元、2017年1月至2019年12月涉案土地及厂房的月租金为29700元，故被告向原告支付土地及厂房占有使用费应分两部分计算。2015年11月1日至2016年12月31日土地及厂房占有使用费按每月27000元计算14个月共378000元（27000元×14），抵扣被告支付50000元的按金后，被告还须向原告支付土地及厂房占有使用费328000元（378000元－50000元），至于2017年1月1日至被告返还土地之日止的土地及厂房占有使用费，应按每月29700元计算。
综上所述，原告的诉讼请求，除部分请求不予支持外，其余的诉讼请求，理据充分，依法应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认陈某甲与被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲签订的《厂房租赁合同》无效。
二、被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲应于本判决发生法律效力之日起三十日内将实际租用的位于鹤山市址山镇东溪开发区的土地及厂房返还给原告鹤山市耀辉五金实业有限公司。
三、被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市耀辉五金实业有限公司支付土地及厂房占有使用费（占有使用费计算方法:2015年11月1日至2016年12月31日占有使用费为328000元；2017年1月1日至被告返还土地之日止的土地及厂房占有使用费，应按每月29700元计算，从2017年1月1日起计至被告返还土地之日止）。
四、驳回原告鹤山市耀辉五金实业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20402元（原告已预交），由被告麦想和、麦月珍、麦任照、陈健威、陶宝玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部份上诉请求金额向广东省江门市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文雄
审 判 员 李国华
人民陪审员 伦妹女
二〇一七年一月十九日
书 记 员 赖丽娜