广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第435号
上诉人（原审被告）：梁旭平，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××9046。
被上诉人（原审原告）：珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司，住所地：珠海市，组织机构代码：××。
法定代表人：颜文，总经理。
委托代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：袁利丹，广东广和（珠海）律师事务所律师。
上诉人梁旭平因与被上诉人珠海市灏峰房地产投资顾问有限公司（以下简称灏峰公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，涉案房产的所有权人为梁旭平。2014年12月15日，灏峰公司（经纪方）、梁旭平（卖方）及案外人朱泳基（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉案房产以255万元转让给买方，定金10万元于签署本合同时直接或通过经纪方向卖方支付，已付定金在第一期付款时冲抵房款；买方于2015年2月5日前支付第一期房款25万元，于［取得交易受理回执单］［于房地产权证领证日］［以银行按揭方式］付清最后一期房款230万元，梁旭平于2015年2月15日前为朱泳基办理房产过户手续；买方以银行按揭方式购买时，贷款手续须在2015年2月15日前获得银行同意贷款批准，买方须配合银行贷款流程要求及时支付贷款给卖方，相关按揭费用由买方承担，卖方须配合买方的按揭贷款手续；买方的银行批准贷款额与最后一期房款230万元如有差额，在第一期房款中按多退少补结算完毕；涉案房产在中国工商银行抵押，卖方须在2015年2月15日前注销抵押；上述楼款中非按揭部分由买卖双方于2015年2月5日前到银行办理资金监管手续；梁旭平于签署本合同后1日内将涉案房产的房地产权证原件交经纪方托管及办理转让过户所用，未经买卖双方同时同意，经纪方不得将房地产权证交予任何一方；办理房产按揭、纳税及过户所需要的资料以银行、税务及相关部门要求为准，经纪方仅按照买卖双方意愿代为填写相关文书，最终生效均以买卖双方的签字确认为准，经纪方不作任何承诺；卖方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金24500元，买方于办理交税过户手续前支付经纪方佣金50000元；办理房产过户所需缴纳的税费，由买卖双方按规定各自负担。合同第4.3条约定，本合同签署后，买卖双方任何一方或双方未能依约完成交易或未征得经纪方书面同意下取消本合同，视为违约，违约方须当即按照买卖双方应付佣金之和付予经纪方作为赔偿经纪方损失，并承担经纪方追收佣金所付出的律师费、诉讼费、保全费、滞纳金等相关费用。合同第8条违约责任约定，卖方决定中途不卖，逾期3日不来收款或未按合同办理相关过户手续时，作卖方中途悔约处理，卖方应在悔约之日起2日内将所收定金及购房款退还买方，另赔偿买方10万元违约金；买方决定不买，逾期3日未交款或未按合同办理相关手续时，作买方中途悔约处理，卖方没收买方定金。此外，三方还就其他事项进行了约定。
上述合同签订同日，梁旭平出具收据确认收到案外人朱泳基定金10万元。梁旭平未将涉案房产的房地产权证交付灏峰公司保管。灏峰公司、梁旭平另行就定金10万元签订了《托管协议》，载明：因房产证原件不能交付灏峰公司办理过户手续，梁旭平自愿将定金10万元交灏峰公司托管，梁旭平处理完善涉案房产，产权清晰后将房产证原件交付灏峰公司，然后按合同收取定金。
灏峰公司于2015年2月4日联系梁旭平，要求梁旭平2015年2月5日下午3时与案外人朱泳基到广发银行作房款资金监管，梁旭平以不在珠海为由拒绝。梁旭平未能于2015年2月15日前注销涉案房产的抵押，经灏峰公司及案外人朱泳基多次催促，梁旭平以资金周转出现问题为由一直不予配合办理产权过户手续。灏峰公司因梁旭平拒绝履行合同，于2015年4月10日发函催促梁旭平履行。
2015年4月17日，灏峰公司委托广东广和（珠海）律师事务所代理本案诉讼。灏峰公司支出了律师费10000元。
案外人朱泳基已于2015年4月20日另案起诉梁旭平，要求梁旭平双倍返还定金20万元，原审法院予以立案受理，案号为（2015）珠香法民三初字第873号。2015年7月29日，原审法院就该案作出判决，判令梁旭平梁旭平向灏峰公司朱泳基双倍返还定金20万元。
灏峰公司一审诉讼请求：1.梁旭平向灏峰公司支付佣金24500元，并赔偿灏峰公司损失74500元；2.梁旭平向灏峰公司支付因追收佣金所支付的律师费10000元；3.梁旭平承担案件诉讼费用。
原审法院认为，灏峰公司、梁旭平及案外人朱泳基签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行。
梁旭平拒绝依照合同约定履行相应义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任，原审法院分析认定如下：首先，关于居间报酬的问题。灏峰公司作为居间服务提供方，根据行业规则及合同约定，除需促成买卖双方签订买卖合同之外，还附随协助买卖双方办理按揭贷款、缴纳税费及办理产权过户手续等义务。本案中，灏峰公司已经促成梁旭平与案外人朱泳基之间的房屋买卖合同成立，已经履行了主要义务，但由于梁旭平的违约行为，灏峰公司因此相应减少了居间服务项目，应当相应减少居间报酬。根据合同约定及梁旭平的过错程度，原审法院酌定梁旭平支付灏峰公司居间报酬19600元。对灏峰公司该项诉讼请求，原审法院予以部分支持。
关于赔偿损失的问题。梁旭平抗辩主张案外人朱泳基已经支付的定金10万元一直在灏峰公司处放着，梁旭平一直没有拿，灏峰公司没有损失，而且灏峰公司取得中间差价10万元。原审法院认为，灏峰公司仅是依据与梁旭平订立的《托管协议》对定金10万元进行托管，与灏峰公司主张居间报酬及赔偿损失并不冲突，而且梁旭平未举证证明灏峰公司取得中间差价10万元，梁旭平相应抗辩意见理据不充分，原审法院不予采纳。
灏峰公司依据合同第4.3条诉请梁旭平赔偿买卖双方应付佣金之和74500元的损失以及追收佣金所支出的律师费10000元，在原审法院已经酌情支持灏峰公司关于居间报酬的诉请的情况下，灏峰公司因梁旭平违约而发生的损失主要是案外人朱泳基应支付灏峰公司的居间报酬及因本案诉讼发生的律师费，其再另行主张梁旭平赔偿卖方即梁旭平应付佣金的损失，属于重复请求，理由不成立，原审法院不予支持。如前所述，根据灏峰公司提供的居间服务，原审法院酌定案外人朱泳基应支付灏峰公司居间报酬40000元，梁旭平应当予以赔偿。对灏峰公司相应诉讼请求，原审法院予以部分支持。至于律师费，合同已经约定违约方需承担灏峰公司追收佣金所付出的律师费，灏峰公司主张的律师费10000元有《委托代理合同》、发票为证，且数额合理，原审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、梁旭平于判决发生法律效力之日起十日内支付灏峰公司居间报酬人民币19600元；二、梁旭平于判决发生法律效力之日起十日内赔偿灏峰公司居间报酬损失人民币40000元；三、梁旭平于判决发生法律效力之日起十日内赔偿灏峰公司律师费损失人民币10000元；四、驳回灏峰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币1240元，由灏峰公司负担人民币470元，由梁旭平负担人民币770元。
上诉人梁旭平不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回灏峰公司的诉讼请求。其事实和理由是：
一、《物业出售委托合同》、《房地产买卖合同》无效。1、在签订上述两份合同时，梁旭平已经明确告知灏峰公司“涉案商铺已抵押银行并办理了抵押登记等事实”，因此，在未解除抵押之前所签订的上述两份合同违反法律规定，依法无效。2、灏峰公司与买方存在恶意串通的情形，买方与灏峰公司是亲属紧密关系，梁旭平将涉案商铺委托灏峰公司当天，即办理好了一切委托手续和买卖房产手续，灏峰公司仅要求梁旭平按其提供的《委托合同》、《成交确认书》、《房地产买卖合同》和《收据》上签名捺指纹，上述合同约定和签订合同行为等，违背事实、显示公平，因存在恶意串通而合同无效。
二、《房地产买卖合同》成立未生效。梁旭平签订《房地产买卖合同》的当时买方并没有依照合同2.3条约定转账定金10万元给梁旭平，梁旭平也没有依合同3.1条约定将房产证原件交给梁旭平，尽管梁旭平出具《收据》一份给买方，但灏峰公司没有出具银行转账凭证佐证其当时已收到定金的事实，因此《房地产买卖合同》成立未生效。另外，灏峰公司存在收取差价10万元的情况，不存在损失。
被上诉人灏峰公司口头答辩称：1、房地产买卖合同是三方真实表示，合法有效，合同法52条规定了合同无效几种情形，本案不存在上述情形。虽设立抵押权，但抵押人仍是所有权人，有权将抵押物自由转让，况且订立房地产买卖合同只是转让抵押财产的一种行为，该行为并不直接导致抵押权消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，因此，订立买卖合同并未损害抵押权人合法权益，该合同合法有效；2、房地产买卖合同成立并生效，但梁旭平未履行相应义务，应当依照合同规定承担居间费、违约损失及律师费用等；3、梁旭平称没有收到买方定金，关于该事实在一审庭审中已经查明，由于梁旭平订立合同时未能提交房产证原件，因此将该定金交由灏峰公司托管，双方订有托管协议，待梁旭平提供房产证原件后灏峰公司将该定金返还。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
对原审判决查明的事实，因双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，《房地产买卖合同》系卖方梁旭平、买方朱泳基及居间人灏峰公司协商一致的结果，是三方的真实意思表示。在签订《房地产买卖合同》时，涉案商铺其上虽有抵押，但三方约定了梁旭平负责注销抵押，则抵押权人的权利不因商铺转让行为受到损害，《房地产买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且自三方签字确认之日起成立并生效。另梁旭平主张朱泳基与灏峰公司存在恶意串通损害梁旭平利益的行为，因梁旭平未提交相关证据予以证明，本院不予采信。
根据《收据》和《监管协议》可知，朱泳基向梁旭平支付定金10万元，梁旭平收取后交由灏峰公司进行监管，三方已经对《房地产买卖合同》进行了部分履行。而《房地产买卖合同》未能继续履行的原因，梁旭平二审庭审确认系因其未能在合同约定的2015年2月15日前办理抵押注销手续。此系因梁旭平的原因造成，应当由梁旭平承担由此产生的违约责任，原审法院据此酌定梁旭平向灏峰公司支付居间报酬、赔偿卖家居间报酬损失并支持律师费损失1万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，梁旭平的上诉缺乏理据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由梁旭平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 李立荣