成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第4135号原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司。住所地：成都市高新区天府大道北段**号*幢*楼**号。负责人楼晓君，总经理。委托代理人郭龙伟，北京市中银（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人游义林，公司员工。特别授权代理人。被告成都民智商贸有限公司。住所地：成都市武侯区顺和街**号*栋*楼**号。法定代表人杨民智，职务不详。本院于2015年6月16日受理了原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司（以下简称鸿业公司）诉被告成都民智商贸有限公司（以下简称民智公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告鸿业公司的委托代理人郭龙伟、游义林到庭参加诉讼，被告民智公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告鸿业公司诉称，原、被告与成都鸿业置业有限公司签订《三方协议》，约定成都鸿业置业有限公司将其与被告签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》中的合同权利义务转让给原告鸿业公司。该租赁合同约定被告民智公司承租原告位于高新区天府大道8号成都苏宁广场第4层426、427、428商铺用于经营儿童教育类品牌“杰里米阅读馆”使用，租期三年。被告民智公司接手商铺后，一直未履行支付履约保证金、租金、物管费、水电费等义务，原告鸿业公司多次催收未果，于2013年6月18日发出解除函解除了与被告民智公司的租赁合同，但被告民智公司未腾退房屋、支付欠付租金。原告鸿业公司诉至法院请求判令：1、确认原、被告于2012年4月28日签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》于2013年6月20日解除；2、原告鸿业公司不予退还被告民智公司已支付的履约保证金45540元；3、被告民智公司支付自2012年5月10日至2013年6月9日至的租金202400元；4、被告民智公司支付自2013年6月10日至2014年6月17日期间的房屋使用费203412元；5、被告民智公司支付自2012年5月10日至2014年6月17日期间的物管费242593元、水电费10384.61元；6、被告民智公司支付滞纳金302939.05元、违约金129409.30元。被告民智公司未向本院提交书面的答辩状，也未向本院提交任何证据材料。经审理查明，2012年6月25日，成都鸿业置业有限公司作为甲方与成都启爱教育咨询有限公司作为乙方签订《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方拥有使用权的位于成都市高新区天府大道北段8号成都苏宁广场四楼426、427、428号铺位（建筑面积253平方米）从事儿童教育类品牌经营项目用房。该合同第三条约定，租赁期自2012年7月1日至2015年6月30日，实际起租日为2012年11月1日。该合同第四条约定，租金按季度支付，该租金不包括乙方需缴纳的物业管理费、税费、能耗费等，首年固定月租金15180元，次年月租金15939元。该合同第五条约定，在本合同签订的同时，乙方一次性缴纳履约保证金45540元。该合同第七条约定，物业管理费为38元/平方米/月，在租赁物交付后3个工作日内支付首期物管费28842元，在2012年10月1日前，乙方支付首期租金45540元，以后每期租金及物管费，乙方应在当期租金及物管费到期前10个工作日内支付下一期的租金及物管费。该合同第九条约定，乙方累计拖欠租金达3个月，甲方有权终止合同、收回房屋。该合同第十二条约定，乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金、物管费、能耗费等相关费用以及补足履约保证金的，每逾期一天，乙方应按应缴纳但未缴金额的千分之三向甲方支付滞纳金至其付清应缴金额止；乙方出现本合同第九条规定情形导致合同解除的，除已收取的履约保证经不予退还外，乙方还应向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额20%的赔偿金。2012年5月10日，成都鸿业置业有限公司向被告民智公司移交了租赁商铺。后成都鸿业置业有限公司与原告鸿业公司、成都启爱教育咨询有限公司签订《三方协议》，约定成都鸿业置业有限公司将上述租赁合同的权利义务转让给原告鸿业公司。因成都启爱教育咨询有限公司未缴纳租赁保证金，原告鸿业公司发函进行了催收，同时因成都启爱教育咨询有限公司未缴纳租金，原告鸿业公司也发函进行了催收。2013年6月18日，原告鸿业公司向因成都启爱教育咨询有限公司寄送了《关于解除的函》,通知双方签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》于2013年6月20日解除。后原告苏宁公司发函通知成都启爱教育咨询有限公司支付欠付款项及限期腾退房屋。2014年6月18日，原告鸿业公司收回了讼争房屋。成都启爱教育咨询有限公司在使用房屋期间欠缴水电费10384.61元。2014年8月21日，成都启爱教育咨询有限公司更名为成都民智商贸有限公司。以上事实有原告提交的营业执照、工商查询信息、股东会决议；《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》、《三方协议》；商铺收楼验收表、房屋产权信息；《催款函》、《关于解除的函》及邮政快递详单；结算单回条、缴纳电费、物业管理费发票等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，成都鸿业置业有限公司与成都启爱教育咨询有限公司签订租赁合同，该合同有效。后成都鸿业置业有限公司将租赁合同的权利义务转让给原告鸿业公司，成都启爱教育咨询有限公司更名为被告民智公司，原告鸿业公司与被告民智公司应按照该租赁合同的约定继续履行。原告鸿业公司将房屋交付给被告民智公司使用，被告民智公司应当按约支付租金。被告民智公司在履行合同过程中，未支付租金，经原告鸿业公司催收后仍未支付，构成违约。按照原、被告履行的租赁合同约定，被告民智公司拖欠租金超过三个月，原告鸿业公司有权解除合同，收回房屋。原告鸿业公司于2013年6月20日向被告民智公司发函解除合同，符合合同约定，且被告民智公司收到后未提出异议，故原、被告之间的签订的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》于2013年6月20日解除。被告民智公司应当按照合同约定支付2012年11月1日至2013年6月19日的房屋租金，按照合同约定的租金标准每月15180元计算，合计115874元。因被告民智公司未按期腾退房屋，还应按照合同约定支付从2013年6月20日至实际腾退房屋之日即2014年6月17日按照合同约定的租金标准计算的房屋占用费，其中从2013年7月1日起按照每月15939元计算，合计189927.10元。被告民智公司还应按照合同约定支付从实际接收房屋之日即2012年5月10日至实际腾退房屋之日止即2014年6月17日期间按照每月9614元计算的物业管理费，合计242593元，同时应当支付使用租赁房屋期间的水电费10384.61元。原、被告签订的合同解除后，原、被告之间租赁合同对于违约责任的约定条款属于清算条款，仍然可以适用。被告民智公司未按合同约定支付租金导致合同解除，应当按照合同约定支付以未履行租赁期限部分的固定租金总额20%的赔偿金，从2014年6月18日计算至2015年6月30日的租金总额为207525.78元，违约金合计41505.16元。同时，被告民智公司未按约支付物管费、租金，还应按照合同约定支付从欠缴之日起至原告鸿业公司主张的实际腾退房屋之日止按照每日千分之三计算的逾期付款违约金，另外支付从应当支付之日至合同解除之日止以履约保证金为基数按照每日千分之三计算的逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司与被告成都民智商贸有限公司履行的《成都苏宁广场项目商铺租赁合同》于2013年6月20日解除；二、被告成都民智商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司自2012年11月1日至2014年6月17日期间的房租租金或房屋占用费305801.10元；三、被告成都民智商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司自2012年5月10日至2014年6月17日期间的物管费242593元、水电费10384.61元，合计252977.61元；四、被告成都民智商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司违约金41505.16元以及逾期付款违约金，其中欠缴租金从2012年10月1日起以欠缴金额为基数计算至2014年6月17日，按照每日千分之三计算；欠缴租赁保证金从2012年5月26日起以45540元为基数计算至2013年6月19日，按照每日千分之三计算；欠缴物业管理费从2012年5月13日起按照欠缴金额为基数计算至2014年6月17日，按照每日千分之三计算；五、驳回原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取15030元，公告费300元，由被告成都民智商贸有限公司负担10000元，原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司负担5330元（该款原告成都鸿业置业有限公司苏宁广场购物分公司已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  梁林军人民陪审员  王 雪人民陪审员  黄祥京二〇一五年十一月十六日书 记 员  刘苡辰速录书记员黄晓琴