福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终1247号
上诉人（原审原告）：吴文溪，男，1964年4月29日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：陈新棋、郭少洪，福建典冠律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：莆田市名成房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区学园路北段东侧，组织机构代码证代码798368786。
法定代表人：林毅，董事长。
委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。
上诉人吴文溪与上诉人莆田市名成房地产开发有限公司（以下简称名成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2168号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。上诉人吴文溪及其委托诉讼代理人陈新棋、郭少洪、上诉人名成公司的委托诉讼代理人林丽香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，名成公司以出让方式取得位于莆田市荔城区学园北路地块的土地使用权［国有土地使用证号为莆国用（2008）第J01937号］。经批准，名成公司在该地块上建设商品房，名称为名成佳园，建设工程规划许可证号为建字第350300200908027号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）093号，商品房预售许可证号为（2011）莆房许字第40号。
2011年9月6日，吴文溪与名成公司订立《商品房买卖合同》一份，约定吴文溪以总价款人民币712769元向名成公司购买名成佳园第2幢13单元1302号商品房一套，名成公司应在2012年9月30日前向吴文溪交付经验收合格的商品房。同日，吴文溪、名成公司签订《合同补充协议》，该补充协议第三条约定：“1、出卖人在商品房交付使用后60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始预登记，由于非出卖人原因造成买受人在商品房交付使用后90日内仍未取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。2、买受人应及时向房屋权属登记机构申请办理产权登记，办理权属登记需由出卖人提供的资料由出卖人直接交付给房屋权属登记机构。因买受人原因（如购房款未交清、资料未提供、费用未缴纳等）造成买受人未能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方互不承担违约责任。3、买受人委托出卖人代办申领房屋权属证书，并将权属证书交由贷款银行或出卖人保管。4、在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。”合同签订后，吴文溪按照合同约定向名成公司交纳了购房款人民币712769元。之后，吴文溪以名成公司逾期交房为由提起诉讼。2014年4月16日，莆田市中级人民法院作出（2014）莆民终字第472号《民事判决书》，确认讼争房屋的实际交房时间为2013年5月12日。依据合同约定，名成公司应于2013年7月11日前办理房屋初始登记手续。2014年6月30日，名成公司办理讼争房屋的初始预登记手续。2015年3月26日，名成公司发布《办证通知》，通知名成佳园小区业主于2015年4月15日前携带资料委托名成公司办理房屋所有权证登记手续。2015年4月26日，吴文溪等13户名成佳园业主向莆田市住房和城乡建设局呈递《关于名成佳园开发商拒收业主办理房产证、土地证材料的情况反映》。2015年4月30日，莆田市住房和城乡建设局答复：“经我局调解和督促，名成房地产开发有限公司同意按《商品房买卖合同》约定接收您们13户业主的办证材料。由于您们双方已签订《商品房买卖合同》，可按《商品房买卖合同》约定进行协商解决；如协调不成，您们也可向法院提起诉讼，请求补偿损失。”现因讼争房产仍未办理房屋权属证书，致讼。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
一审法院认为，吴文溪与名成公司就吴文溪购买由名成公司开发的名成佳园楼盘商品房事宜，签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，该《商品房买卖合同》也依法进行了备案登记，系合法有效合同。本案中，双方当事人对“原告吴文溪依约支付购房款，以及被告名成公司于2013年5月12日向原告吴文溪交付涉案商品房”等事实，均没有异议，根据涉案《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第三条的约定，名成公司负有在交房后60日内办理讼争商品房的房屋所有权初始预登记的义务，但名成公司于2014年6月30日才办理了讼争商品房的房屋所有权初始预登记手续，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。名成公司辩称其不存在违约行为，不应承担违约责任，与事实不符，不予采纳。
由于本案双方当事人在合同中没有明确约定逾期办证的违约金计算方法，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，本案应当参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，来计算逾期办证的违约金金额。现吴文溪主张要求名成公司自2013年8月12日起以人民币712769元为基数按日2.1‱支付违约金，符合法律规定，予以准许。但吴文溪要求违约金计至其取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之日，因该部分主张超出法律规定及合同约定，不予支持。又根据法律规定及合同约定，名成公司仅负有协助吴文溪办理房屋权属证书的义务，名成公司单方也并不具备办理房屋权属证书的所有条件，现吴文溪主张要求名成公司立即为其办理讼争房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，与合同约定及法律规定不符，故对吴文溪的该项主张不予支持，但名成公司应当协助吴文溪办理房屋权属证书，提供必要的证明文件，并在讼争房产所在物业内全部买受人的房屋所有权证办理完毕后90日内，协助吴文溪办理国有土地使用证登记手续。吴文溪诉称名成公司于2015年4月拒绝接收其提交的办证委托，但该项事实的成立与否与吴文溪的诉求并无关联性，即使名成公司拒绝接受吴文溪的委托，吴文溪仍可自行向房管部门申请办理房屋权属证书。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付给吴文溪自2013年8月12日起至2015年3月25日止的逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以人民币712769元为基数，每日按2.1‱计算；二、驳回吴文溪的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2184元，由莆田市名成房地产开发有限公司负担人民币2026元，吴文溪负担人民币158元。
一审宣判后，上诉人吴文溪、上诉人名成公司不服，均向本院提起上诉。
吴文溪上诉称：一、名成公司负有办理《不动产权证》并交付给吴文溪的合同义务。1.2016年1月26日即一审判决之前，吴文溪与名成公司签订了《委托办证协议书》，名成公司也收取了吴文溪的所有办证税、费等共计22234元，根据《商品房买卖合同》第十四条第二款及《委托办证协议书》的约定，名成公司负有办证并交付的义务。2.名成公司向各业主发函，通知吴文溪提供所有的办证材料和缴纳办证费用，名成公司的行为也进一步证明名成公司负有办证义务。3.同一小区的其他业主也由名成公司统一办理产权证并交付给业主，在莆田的实践中，商品房的办证均是由开发商统一办证并交付给业主的。4.如果由吴文溪自己去办证，也存在因名成公司欠税、违章建设等无法办证的情形。二、一审法院既已判决名成公司承担逾期办证违约金，又判决驳回吴文溪要求名成公司办证的诉讼请求，判决自相矛盾。三、因名成公司负有办理《不动产权证》并交付给吴文溪的合同义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，逾期办证的违约金应计算至吴文溪领取到《不动产权证》之日止，故一审判决逾期办证的违约金仅计算至2015年3月25日止是错误的。综上所述，请求：1、撤销一审判决，改判名成公司立即为吴文溪办结登记在吴文溪名下的《不动产权证》并交付给吴文溪；2、名成公司支付给吴文溪自2013年8月12日起至吴文溪取得《不动产权证》之日止的逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以购房款712769元为基数，每日按0.021%计算。
名成公司答辩称：一、1.吴文溪的上诉请求与其一审诉讼请求不一致，实际上是对一审诉讼请求的变更。2.名成公司不具有办理房屋所有权证的法定义务和合同义务。吴文溪称在莆田的实践中没有一家商品房是由业主自己办证的，但依法有权申请办证的申请人是买受人，名成公司仅负有协助办证及提供办证所需资料的义务，不具有申请办证的权利，也不具有办证的义务。3.吴文溪并未向名成公司提供办证委托材料，也未向名成公司缴纳相应税费，名成公司不具有代为办证的约定义务。4.根据契税缴纳的相关规定，吴文溪在签订买卖合同之后应当自行向税务部门缴纳契税，但吴文溪直至2016年1月26日才通过名成公司代缴相关契税，故名成公司也无法为吴文溪办理房产的权属证书，该责任应由吴文溪自行承担。二、吴文溪在上诉状中称同一小区的其他业主的房屋权属证书已经办理，可见名成公司已经通知办证，部分业主也已经按照通知拿到房屋权属证书了。三、在2016年1月29日之后，因政府实施两证合一新政，政府部门对办证业务不熟悉，故导致名成公司代收办证费用后无法办证的原因也不在名成公司。四、一审认定名成公司有通知义务是错误的，认定通知的时间也是错误的。五、本案双方并未约定逾期办证的违约金，按照相关司法解释的规定认定违约金的计算标准，对名成公司显失公平，即使名成公司要承担违约金，也应对违约金进行调整。
名成公司上诉称，名成公司依约履行完毕合同义务，不存在违约。理由如下：1.名成公司在2013年5月12日将房屋交付给吴文溪后，已经于2014年5月30日向房管部门申请办理了涉案房屋的初始登记，完成了《商品房买卖合同》约定的开发商的义务，但因房管部门的原因导致到2014年6月30日才完成讼争房屋的初始登记，一审法院判决由名成公司来承担迟延办理初始登记的责任是不公平的。2.名成公司在完成初始登记后，于2014年7月5日就已通知名成佳园的所有业主可以办理房屋所有权证，如有委托名成公司办证的业主需要到名成公司售楼部办理委托手续并缴纳办证税费等，后部分业主委托名成公司代办房产证，且也于2014年7月份取得了房产证。名成公司在一审已提出2015年3月26日是再次通知业主如需办证尽快办理委托手续，但一审却以此认定为名成公司第一次通知的时间，与客观事实不符。在二审开庭时，名成公司又补充如下意见：1.名成公司未能取得综合验收的材料导致无法申请办理讼争房屋的初始登记，其原因主要在于政府部门没有及时进行综合验收。2.名成公司在完成讼争房屋的初始登记后就通知吴文溪，名成公司完成初始登记后就完成了合同约定的义务，合同中也并未约定名成公司有通知的义务。综上所述，请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回吴文溪的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴文溪负担。
针对名成公司的上诉，吴文溪答辩称：1.名成公司办理讼争房屋的初始登记的时间为2014年6月30日，已经严重违反《商品房买卖合同》的约定，构成严重违约。名成公司主张因为政府的原因导致办证延迟，但其没有提供证据予以证实。事实上是因为吴文溪等十三户业主起诉名成公司逾期交房，名成公司就不为该十三户业主办证，名成公司逾期交房构成违约，也经法院判决并执行。2.名成公司在上诉理由中的第2点自己都承认其应是办证的主体。名成公司第一次通知吴文溪是在2015年3月26日，通知之后吴文溪等十三户业主至少两次到名成公司提交办证材料及缴纳办证费用，但都遭到名成公司的拒绝。3.根据双方合同的约定及相关法律规定，作为出售商品房主体的开发商负有办理房屋权属证书的义务。且根据双方委托办证协议书约定，名成公司也是办证义务人。综上所述，名成公司的上诉请求没有任何事实和法律依据。
经审理查明，吴文溪对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏认定如下事实：双方在补充协议第四条中约定，即对代办费用由名成公司代收；2015年4月2日、5月5日，吴文溪有向名成公司递交办证材料及相关费用，但名成公司拒绝收件；2016年1月26日，双方有签订委托办证协议，名成公司也收取吴文溪的办证费用。名成公司对一审查明的事实异议如下：1.对“依据合同约定，被告名成公司应于2013年7月11日前办理房屋初始登记手续”有异议，认为该事实系一审法院推定的事实，法院也未查明名成佳园楼盘的综合验收时间，应该从政府部门通过综合验收的2014年5月22日开始计算初始登记的时间；2.对“2015年3月26日，被告发布《办证通知》，通知名成佳园小区业主于2015年4月15日前携带资料委托被告办理房屋所有权证登记手续”有异议，认为2015年3月26日实际上是名成公司第二次通知业主办证的时间。名成公司对一审查明的其他事实没有异议。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
吴文溪提供《委托办证协议书》及交纳办证费用的《收款收据》，用于证明其有委托名成公司办证，且缴纳了相关办证费用。
名成公司质证认为，对《委托办证协议书》及《收款收据》的真实性没有异议，认为是2016年1月26日才委托名成公司办证的，但双方在协议书中约定具体办证时间以行政部门规定的时间为准，实际在委托之后，也存在因行政机关迟延收件的问题。也可以证明在没有委托办证之前，名成公司没有办证的义务，在1月26日双方已经明确约定具体办证时间以行政机关规定的时间为准，故名成公司也不存在逾期办证的违约责任，不应当承担违约责任。
本院经审查认为，因名成公司对吴文溪提供的证据的真实性没有异议，对该两份证据的真实性可以确认，该两份证据可以证实双方形成委托办证关系的事实，该两份证据可以作为认定案件事实的根据。
名成公司提供如下证据：1.《证明》及照片，用于证明名成公司最早通知业主办证的时间是在2014年7月5日，2015年3月26日是再次通知业主委托办证。
2.《合同协议书》及《福建省市政工程竣工验收报告》，用于证明名成佳园所在的莆田市学园北路市政道路整治工程建设延期630日，因市政工程延期造成名成公司建设项目延误，进而导致验收、办证延误。
3.《配电工程竣工验收及接管移交报告》，用于证明名成公司为配合市政工程施工，导致建设项目延期220日。
4.《城市排水许可申请表》，用于证明在市政道路及配电完成后，名成公司便进行排水申请，但政府许可的时间不应计入验收及办证的迟延时间内。
5.《建设工程消防验收意见书》、《建设项目竣工环境保护预验收申请》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》、《人民防空工程竣工验收备案表》、《关于莆田市名成房地产开发有限公司名成佳园2#、3#楼工程档案验收的报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用于证明因为政府部门在综合验收过程中存在不同程度的迟延，名成公司直至2014年6月30日才完成初始登记并非自身原因导致，不应由名成公司承担逾期办证违约责任。
6.《申请延期施工工期的报告》、《名成佳园2#、3#楼施工工期顺延情况说明》，用于证明因地质及雨天原因导致工程建设延误，造成办理初始登记时间延误。
7.《房地产管理信息系统查询单》、《莆田市住房和城乡建设局材料收集情况告知单》，用于证明名成公司通过综合验收后于2014年6月10日提交办理初始登记的资料，但登记机关在2014年6月30日才完成初始登记。
8.吴文溪于2016年3月20日签订的《诚信保证》、《房产／土地使用权权属转移涉税证明》，用于证实业主是2016年3月20日才签订《诚信保证》，名成公司一收到契税就已转交给税务部门，但4月6日完税后税务部门没有出具收件证据给名成公司。
吴文溪质证后认为，对名成公司提供的上述证据的真实性、关联性均有异议。其中，证据1是名成公司单方制作的，前期物业公司与名成公司是同一家的，出具的证明不具有证明力；证据2.3.4恰恰可以证实逾期办证的责任在名成公司；证据5，从落款时间看，2013年8月名成公司才完成消防验收，已经严重违反合同约定，该组证据未经有关部门盖章确认，按照名成公司所述的综合验收时间也是严重违约的；证据6同样可以证实逾期办证的责任在名成公司，该组材料系名成公司单方制作的。从证据7中的收件告知单可以看出名成公司申请办理初始登记的时间已经严重超期，行政部门在收件二十几天后即完成了初始登记；证据8可以反证名成公司没有及时上交契税，其没有积极履行办证义务。
本院经审查认为，对名成公司提供的上述证据均能提供原件核对，真实性可以确认。上述证据的关联性问题，对证据1，名成公司依法没有受委托办证的义务，名成公司何时告知业主办理完初始登记，与其是否应承担逾期办证责任无关。对证据2.3.4，该三组证据不能证实市政工程与名成公司逾期办理初始登记存在关联，该3组证据不能作为认定本案事实的根据。对第5组证据，该组证据不能证实行政部门在综合验收存在迟延的情况，该组证据不能证实名成公司逾期办理初始登记是因综合验收迟延造成的。对证据6，该组证据所称地质、雨天原因与办理初始登记时间延误没有关联。对证据7，可以证实名成公司报送讼争商品房初始登记的时间，该组证据可以作为认定名成公司办理初始登记事实的依据。对证据8，该组证据可以证实名成公司在接受委托后办证的具体情况。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院另认定事实如下：
2016年1月26日，吴文溪同名成公司签订《委托办证协议书》，吴文溪于2016年1月29日向名成公司预付办证契税等费用22234元。2016年3月20日，吴文溪向名成公司出具《诚信保证》用于申请享受税收优惠，2016年4月6日，莆田市荔城区地方税务局出具了讼争房屋的《房产／土地使用权权属转移涉税证明》。2016年7月14日，讼争房屋的《不动产权证书》登记至吴文溪名下，2016年8月1日，吴文溪的委托诉讼代理人代为领取该《不动产权证书》。
本院认为，吴文溪与名成公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。一审法院在名成公司是否有为吴文溪办理房屋权属证书的问题上，对办证程序及办证过程中各方的权利义务等进行了较为详细恰当的分析认定，在此不作赘述。名成公司于2013年5月12日交房后，在2014年6月30日才完成讼争房屋所有权初始登记，构成违约。名成公司完成讼争房屋所有权的初始登记后，在双方没有形成委托办证的情形下，应视为名成公司完成了初始登记的义务。完成初始登记后通知业主仅是名成公司负有的附随义务，不能根据该附随义务完成的时间来计算名成公司承担逾期办证的违约责任。故本院认为名成公司逾期办理初始登记的违约期间应为2013年7月11日起至2014年6月30日止。因吴文溪主张自2013年8月12日开始计算逾期违约金，故违约金应自2013年8月12日开始计算。在一审审理过程中，双方又形成了委托办证关系，结合当前本辖区一手商品房办证仍主要以开发商代为办证及相关部门办证的实际情况，本院酌情认定名成公司应在委托办证后三个月内代为办理完《不动产权证书》，逾期代为办证则应承担违约责任，故名成公司仍应承担2016年4月30日起至2016年7月14日止的逾期办证违约金。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中对未约定逾期办证违约金的，规定是可以参照该规定的标准计算，但并非必须以此为标准计算。本案双方在合同中并未约定逾期办证的违约金，鉴于吴文溪没有举证证明逾期办证给其造成损失的具体数额，而按日2.1‱计算的逾期办证违约金一个月高达人民币4490.44元，显然对名成公司不公平。名成公司在一审审理过程中对违约金的承担进行了抗辩，在本院审理过程中也要求进行调整，本院酌情认定逾期办证的违约金计算方式调整为按照吴文溪已付款的日1‱计算。因《不动产登记暂行条例》的实施，原有商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》统一为《不动产权证书》，故吴文溪上诉请求名成公司办理《不动产权证书》与其一审诉求实质上是一致的。现名成公司已为吴文溪办理了该《不动产权证书》并交付给吴文溪，故对吴文溪要求办理《不动产权证书》并交付的上诉请求，本院不予支持。如交付的《不动产权证书》有不完善的信息，则需双方配合予以完善。综上所述，对双方各自上诉有理部分，予以支持，无理部分，不予支持；对一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2015）荔民初字第2168号民事判决；
二、上诉人莆田市名成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给上诉人吴文溪自2013年8月12日起至2014年6月30日止及自2016年4月30日起至2016年7月14日止以购房款712769元为基数，按日万分之一计算的逾期办证违约金；
三、驳回上诉人吴文溪的其他上诉请求；
四、驳回上诉人莆田市名成房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2184元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担640元，上诉人吴文溪负担1544元；二审案件受理费2184元，由上诉人莆田市名成房地产开发有限公司负担640元，上诉人吴文溪负担1544元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年九月十三日
书 记 员 倪益群
附：一、相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。