广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第211号
原告（反诉被告）唐卫红，女，侗族，住址深圳市福田区。
委托代理人周科，广东国晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈帝任，男，汉族，住址深圳市龙岗区。
委托代理人袁远，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人程洁（系被告陈帝任的妻子），女，住址深圳市龙岗区，系公民代理。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址，组织机构代码×××1-5。
法定代表人赖国强，系该公司董事长。
委托代理人陈阳。
原告（反诉被告）唐卫红诉被告（反诉原告）陈帝任及被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加中原地产代理（深圳）有限公司为第三人，适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰与人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，由代理审判员陈蕾仰担任审判长并主审本案，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周科，被告的委托代理人袁远及第三人的委托代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月15日，原告与被告通过第三人的介绍签署了《二手房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所有的位于深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园（三）期8-12#楼12#楼玉兰苑XX单位之物业（以下简称“该房产”），房产转让成交价为245万元；合同第三条约定，原告须于本合同生效当日支付定金5万元，在本合同生效后5日内再向被告支付定金人民币25万元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依据买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金。合同第五条约定，被告须在签署本合同之日起40日内办理赎楼公证委托手续；合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同对交易价款支付方式、交楼日期等合同必要条款也进行了约定。合同签订后，原告支付了5万元定金，履行了合同约定的各项义务，但是被告却未按时配合原告签署25万定金的监管协议并指定收款账号，同时被告也拒绝办理公证委托赎楼手续，并且明确表示不再继续履行合同。被告的行为已构成了根本违约，双方应当解除《二手房买卖合同》，被告应当退还原告己支付的5万元定金，该定金由第三人直接退还给原告，被告应按照合同约定向原告支付成交价20％的违约金49万元。经多次协商未果，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还定金5万元，由第三人直接返还给原告。2、被告向原告支付违约金49万元。3、被告承担本案的诉讼费。
被告答辩并反诉称，2013年11月15日，通过第三人，原、被告签订《二手房买卖合同》，原告向被告购买位于宝安区民治街道人民南路水榭春天三期玉兰苑7E的房产。合同约定合同签订当天支付定金5万元，合同签订后5日内支付定金25万元，买方逾期履行合同超过5天，卖方有权解除合同并没收定金。合同签订后，原告支付了定金5万元，双方约定将该笔定金监管到第三人处。2013年11月17日，第三人承诺向被告转付定金4万元，当日第三人填写了转账收款收据，被告指定了收款账户，第三人业务员、经理和被告都签了字。直至原告起诉前，被告没有收到原告和第三人转付的任何款项。原告称被告未指定收款账户，导致合同无法继续履行，明显与事实不符。第一，合同约定定金可以交由第三人监管，定金总额30万元其中5万元已交由第三人作为监管，剩余25万元当然可以由第三人监管。第二，依据2010年7月深圳市中级人民法院有关房地产二手房买卖合同的指导意见，定金等交易款项支付到中介，即使卖方未出具收据，仍视为已支付。第三，2013年11月15日合同签订当日，被告已经向第三人出具了转付托管4万元的收据，收据编号为400614，规定的付款方式为转帐付款。该收据上明确了被告的收款账户，且有第三人的员工袁华丽、郎丽杰和被告本人的签字，说明第三人已经知悉被告的收款账户，但并未转告原告.原告提交的证据《律师函》中要求被告提供收款账户，明显是为了不履行合同而恶意制造的借口，违背了客观事实。综上，原告没有按合同约定的时间和金额支付定金，与第三人恶意传串通，违背客观事实和法律，反告被告违约，而掩盖其出尔反尔的事实，请贵院查清事实，驳回原告诉讼请求，并依法判令：1、原告向被告支付定金5万元，由第三人直接支付；2、原告支付定金5万元；3、本案诉讼费由原告承担。庭审中，被告明确第二项反诉诉讼请求系基于合同第十一条的约定而向原告主张的违约金。
原告针对被告的反诉请求答辩称，本案房产买卖合同没有履行的根本原因是被告看到房价上涨，从而拒绝继续履行卖方的合同义务。具体表现为：双方曾于2013年11月18日去办理公证委托手续，且查询被告的房产档案信息，但是被告却在中途拒绝前往办理相关手续，且明确表示房产不卖了，其通过短信的方式于11月18日、19日、20日均表示了不再出卖房产的意思。根据合同约定，原告应支付的剩余定金应当是监管在第三方处，具体监管方式及放款、退款条件、监管账号等合同内容由三方监管协议来确定，在监管帐号未确定的情况下，原告无法履行支付定金的义务。被告认为定金理所当然应当监管在第三人处，但并非如此。第三人的监管政策要求第三人只能监管成交金额5%的定金，而本案的定金金额却远远超出了成交金额的5%，这就需要其他第三方（习惯中是银行）进行剩余定金的监管，原告和第三人多次催告被告履行签署定金监管协议的义务，但是被告均予以拒绝。因此，被告的行为已经构成了根本违约，应当承担相应的违约责任。请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司针对本诉及反诉答辩称，第一，本次交易过程中，第三人已经履行了促成交易，告知风险，催告等相关居间义务，第三人不存在任何过错。第二，关于托管定金5万元，第三人将根据法院的判决对该笔款项作出处理。第三，房某明确规定中介方托管的交易款项不得超过房屋总价5%，否则将被处以一至五万元的罚款。
经审理查明，2013年11月15日，原告唐卫红与被告陈帝任签订《二手房买卖合同》（NO.169304），约定被告将其所有的位于深圳市宝安区民治街道人民路水榭春天花园（三期）8-12#楼12#楼玉兰苑12栋7层7××号房产（房产证号：深房地字第50005374**）转让予原告，转让成交价为245万元整。原告同意在本合同生效之日起当日内向被告支付定金人民币5万元，在本合同生效后五日内再向被告支付定金人民币25万元。原告须于2013年3月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中。原告须于2013年3月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告须配合原告申请按揭银行所需被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。涉案房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，原告须协助被告办理。被告应当于收到全部楼款（除交楼押金外）3日内将该物业交付予原告。双方同意在定金或首期款中预留人民币1万元整作为交楼押金。合同就违约责任约定：如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收原告已支付的定金。如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。合同第十四条第3项约定，一个星期内补足定金人民币6万元。
同日，原告向被告支付了定金人民币5万元，被告出具了收款收据。原、被告与第三人中原地产代理（深圳）有限公司签署了资金托管协议，约定原、被告双方同意将定金人民币5万元、交楼押金人民币1万元交由第三人进行托管。被告另出具了收款收据（NO.400614），显示被告收到托管定金4万元，并载明该笔款项应转入的账号。
2013年11月29日，原告委托律师向被告发出律师函，称因被告未按时配合原告签署25万定金的监管协议并指定收款账号，导致原告无法按时支付25万元定金，被告在与中介去办理公证委托赎楼手续时，中途返回拒绝办理，并且明确表示不再继续履行合同。要求被告7日内配合原告签署定金的监管协议，并及时办理委托赎楼的公证手续。
2013年12月13日，第三人向被告发出《履约催告函》，称原告已准备好25万定金，被告需于合同生效之日起5日内配合原告签收定金25万元，经第三人业务人员多次电话通知，被告仍未办理指定收款账户、签收定金等相关手续，并催促被告尽快履行合同义务。
原告提交的被告于第三人处预留的地址及账号确认书显示，被告的联系电话为137××××0446。原告同时提交了三条发送自被告该号码的短信记录，其中2013年11月18日接收的短信内容为：“我一分钱也没收过你的，就算不卖给你们，你们也不会损害任何利益，中介把钱退回就好了嘛”；2013年11月19日接收的短信内容显示被告称未收取过定金，并表示现在不卖了。
另查，1、原告向被告发出的律师函、第三人向被告发出的《履约催告函》均未妥投而退回寄件人；2、关于合同第十四条第3项，被告与第三人解释称，原告应于签订合同后一周之内再交付定金人民币6万元，剩余定金人民币19万元可以延后交付；3、原告及第三人确认原、被告原定于2013年11月18日下午办理全权委托的公证手续，但被告未到场；4、被告确认涉案房产已出售并过户给案外人。
上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的房地产买卖合同、资金监管协议、房产证、收据、律师函、催告函、快递单、短信记录，被告提供的托管定金收据、转付定金收据、名片等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告唐卫红与被告陈帝任签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的权利义务。原告在合同签订当日已向被告支付了定金人民币5万元，合同第二条约定原告应在签订合同后五日内支付剩余定金人民币25万元，合同第十四条备注条款更将该付款期限延后。然而，从原告提交的短信记录显示，被告在合同签订后第三天已向原告表示不出售涉案房产，结合被告未于约定的时间到达公证处办理全权委托的公证手续之情形，本院认定系被告拒绝履行合同导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。原告据此主张解除合同并要求被告支付违约金符合合同约定，本院予以支持。但考虑到被告于签订合同及收取部分定金后数日内已向原告表示不再出售涉案房产，而原告也仅支付了定金人民币5万元，剩余定金尚未支付，合同约定的违约金数额明显高于因违约所产生的损失数额，综合考虑本案案情，本院酌情调低违约金为人民币245，000元。
原告在签订合同当日已向被告支付了定金人民币5万元，经双方协商一致，该笔金额托管在第三人处；后原告在履行支付剩余定金义务的期限未届满时得知被告拒绝继续履行合同，在此情形下，其未向被告支付剩余定金并无不妥。被告要求原告支付定金5万元及违约金5万元的反诉诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
由于合同已经无法继续履行，被告应当将其收取的定金人民币5万元返还给原告。因该笔定金现托管于第三人处，应由第三人负责返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈帝任于本判决生效之日起三日内向原告唐卫红返还定金人民币50，000元。该笔款项托管于第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，由第三人负责返还给原告；
二、被告陈帝任于本判决生效之日起三日内向原告唐卫红支付违约金人民币245，000元；
三、驳回原告唐卫红的其他诉讼请求；
四、驳回被告陈帝任的反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，200元，由原告唐卫红负担人民币5，000元，被告陈帝任负担人民币4，200元，案件受理费原告已预交；反诉费人民币1，150元，由被告陈帝任负担，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 陈远霞
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张露璐
书 记 员 赵 静
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第10页，共12页