杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第3078号
原告：江苏银行股份有限公司杭州分行，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路38-42号101室1-3层。
负责人：赵小伟，行长。
委托代理人：童斐、戴贤樑，系单位职员。
被告：汪牡丹。
被告：唐小三。
被告：杭州昆湖房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区临丁路960-1号5幢125室。
法定代表人：陈安东，董事长。
委托代理人：周伟，系单位职员。
原告江苏银行股份有限公司杭州分行为与被告汪牡丹、唐小三、杭州昆湖房地产开发有限公司（以下简称昆湖房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年8月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张杨清独任审理，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人戴贤樑、被告昆湖房地产公司委托代理人周伟到庭参加诉讼，被告汪牡丹、唐小三经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2014年7月22日，被告汪牡丹因购买被告昆湖房地产公司开发的位于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室房产，与原告及被告昆湖房地产公司签订了编号为0000227930的《个人借款合同（房贷版）》，合同约定被告汪牡丹向原告借款1040000元，借款期限为2014年7月22日至2044年7月22日，借款年利率采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率（放款时年利率为6.55%），合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率按年调整，调整日为每年1月1日。被告昆湖房地产公司自愿为被告汪牡丹的上述合同项下的全部债务向原告提供阶段性连带责任保证担保。保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件移交原告占有之日止。同日，被告汪牡丹与原告签订《抵押担保合同（个人版）》（合同号：0000306331），同意以其购买的位于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的房产为上述《个人借款合同（房贷版）》项下被告汪牡丹所欠原告的全部债务提供抵押担保，并办理了编号为杭房预江字第14298098号抵押权预告登记。2014年7月22日，被告唐小三与原告签订《保证担保合同（个人版）》（合同号：0000306332），同意为上述《个人借款合同（房贷版）》项下被告汪牡丹所欠原告的全部债务提供连带责任保证担保。2014年7月28日，原告根据被告汪牡丹的提款申请按合同约定履行了放贷义务。2015年7月8日，被告汪牡丹出现欠息，经原告多次催讨，被告汪牡丹未能按约归还当期贷款本息，原告根据合同约定向三被告宣布合同提前到期，但被告汪牡丹至今仍未归还尚欠的贷款本息，被告唐小三、昆湖房地产公司亦未承担连带清偿责任。故请求判令：1、被告汪牡丹归还原告贷款本金1030003.26元，并支付暂计至2015年8月24日止的利息、罚息、复利10649.37元，合计1040652.63元，2015年8月25日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付；2、原告对被告汪牡丹抵押的位于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、被告唐小三、昆湖房地产公司对被告汪牡丹的上述给付义务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用等由三被告承担。
被告汪牡丹、唐小三未作答辩。
被告昆湖房地产公司辩称：被告昆湖房地产公司于2014年6月30日已将被告汪牡丹购买的杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的房产交付给被告汪牡丹，并要求其办理房产证以及他项权证，但是被告汪牡丹一致拒绝办理。在得知被告汪牡丹没有按约还贷的情况，被告昆湖房地产公司也多次与被告汪牡丹联系，但一直联系不上。因被告汪牡丹与原告签订了抵押担保合同就其购买的房产提供抵押担保且已办理抵押权预告登记，所以被告昆湖房地产公司请求先对被告汪牡丹所抵押的房产拍卖、变卖所得的房款由原告优先受偿，如果房产拍卖、变卖所得的房款不足以清偿该债务的，被告昆湖房地产公司愿意承担连带清偿责任。
原告提供证据如下：
1、《个人借款合同（房贷款）》一份，证明原告与被告汪牡丹存在借款法律关系，被告昆湖房地产公司为其借款提供阶级性连带责任保证担保的事实。
2、《抵押担保合同（个人版）》、《房屋预告登记证明》各一份，证明被告汪牡丹以其购买房屋为借款提供抵押担保的事实。
3、《保证担保合同（个人版）》一份，证明被告唐小三为被告汪牡丹的借款提高连带保证责任担保的事实。
4、《借款借据》一份，证明原告依被告汪牡丹申请向其发放贷款的事实。
5、利息测算表一份，证明原告根据合同约定测算利息的事实。
6、送达地址确认书二份，证明被告汪牡丹、唐小三已书面确认送达地址的事实。
7、《提前到期通知书》一份、《督促履行保证责任通知书》二份、《催收欠息通知书》一份、特快专递邮单5份，证明原告向三被告宣布贷款提前到期的事实。
三被告均未提交证据。
被告汪牡丹、唐小三经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃质证的权利。上述由原告提交的证据，经当庭质证，被告昆湖房地产公司认为：对证据1、2、3、4、6、7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5，不发表意见。本院对上述证据审查认为，原告提交的证据形式合法、内容真实、互相印证，本院予以确认。
根据当事人的陈述及本院认定的上述证据，本院认定本案事实如下：
2014年7月22日，原告作为贷款人与被告汪牡丹作为借款人，被告昆湖房地产公司作为担保人签订《个人借款合同（房贷版）》（合同编号：0000227930）一份，其中约定：贷款人向借款人发放人民币壹佰零肆万元整的借款；借款期限自2014年7月22日起至2044年7月22日止；借款用于购买座落于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的住房；借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%／（上／下）浮／%，执行年利率6.55%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按年调整，调整日为每年1月1日；按月结息，结息日为每月的8日；借款采用受托支付方式进行借款支付；借款人不可撤销地授权贷款人将借款资金支付至借款人交易对象以下账户，即为贷款人已依约履行了发放借款的义务，开户银行：江苏银行股份有限公司杭州分行营业部，户名：杭州昆湖房地产开发有限公司，账号：33×××55；还款方式为按月等额本息还款法；借款人不能按时归还借款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息；对借款人逾期支付的利息按本合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；借款人应按本合同约定按时足额偿还借款本金和利息；出现违约，贷款人有权根据违约性质、程度，采取下列一种或数种处置方式，其中包括停止发放借款人尚未发放的借款，宣布本合同项下借款本息提前到期，立即收回借款。此外，合同还约定本合同项下的全部债务（包括但不限于本金及利息、复利、罚息、违约金、公证费及贷款人为实现债权所支付的公告费、送达费、鉴定费、律师费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费等款项）由相关担保人与贷款人签订相关担保合同，作为本合同的从合同，为全部债务提供担保；保证人提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且相关抵押权设定证明文件移交贷款人占有之日止；本合同项下既有物的担保的又有人的保证，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。当日，被告汪牡丹就上述《个人借款合同（房贷版）》项下，出具《送达地址确认书》一份。
同日，被告汪牡丹作为抵押人与原告作为抵押权人签订《抵押担保合同（个人版）》（合同编号：0000306331），自愿以其购买的位于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的房产为主合同即上述《个人借款合同（房贷版）》项下之债务向原告提供抵押担保，抵押担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项。2014年7月28日，双方就约定抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记（设立登记）（编号：杭房预江字第14298098号）。
2014年7月22日，被告唐小三作为保证人与原告作为债权人签订《保证担保合同（个人版）》（合同编号：0000306332），约定被告唐小三为主合同即上述《个人借款合同（房贷版）》项下被告汪牡丹的债务向债权人提供连带责任保证担保，保证担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项；如主合同项下除本保证外又有物的担保的，保证人愿意就所担保的全部债务先于物的担保履行连带保证责任。当日，被告唐小三就上述《保证担保合同（个人版）》项下，出具《送达地址确认书》一份。
2014年7月28日，原告依约履行放贷义务，根据被告汪牡丹指示将借款1040000元转入指定账户（开户银行：江苏银行股份有限公司杭州分行营业部，户名：杭州昆湖房地产开发有限公司，账号：33×××55），被告签具《零售贷款借款借据》一份，明确借款金融1040000元，借款期限为2014年7月28日至2044年7月28日，借款月利率5.45833‰，还款方式为从2014年9月始按月采用等额本息还款法。然被告汪牡丹于2015年7月起未能按约足额支付本息，截止至2015年8月24日，被告汪牡丹尚欠原告本金1030003.26元，利息、罚息、复利合计10649.37元，共计1040652.63元。2015年8月18日，原告向被告汪牡丹出具《江苏银行贷款提前到期通知书》一份，向被告唐小三、昆湖房地产公司出具《江苏银行督促履行保证责任通知书》各份，向被告汪牡丹、唐小三出具《江苏银行催收欠息通知书》一份，并分别向三被告邮寄，宣布贷款提前到期。
本院认为，原告与被告汪牡丹、唐小三及昆湖房地产公司间签订的《个人借款合同（房贷款）》、《抵押担保合同（个人版）》、《保证担保合同（个人版）》，系各方当事人真实意思之表示，本院应予确认有效。被告汪牡丹未按照合同约定期限返还借款本金及利息，已构成违约，现原告宣布提前到期，要求被告汪牡丹归还借款本金1030003.26元，并支付利息、罚息、复利合计10649.37元（暂计至2015年8月24日），2015年8月25日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付，本院经审查，上述主张符合合同约定，且并不违反相关规定，本院予以支持。关于原告要求对案涉抵押物享有优先受偿权之主张，本院认为根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义，现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因，是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明，若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权，则为将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同公平原则，甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。本案中，虽未能将预告登记转为正式登记，但原告并无过错，可以赋予原告优先受偿权，故对于原告的该项主张，予以支持。对于原告要求被告昆湖房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的主张，被告昆湖房地产公司作为上述贷款的保证人，自愿向原告提供阶段性连带责任保证，因涉案房产至今未办理抵押登记，故被告昆湖房地产公司提供的担保仍在保证期间内。本案原告的债权既存在被告汪牡丹提供的物的担保又有被告唐小三、昆湖房地产公司的担保，根据我国《物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中在当事人有明确约定的情况下，应当按照约定实现债权。被告昆湖房地产公司辩称应优先处置案涉抵押物，后再由被告昆湖房地产公司承担担保责任，不符合法律规定和合同约定，本院不予采纳。原告要求被告唐小三承担连带担保责任的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告汪牡丹、唐小三经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、汪牡丹于本判决生效之日起十日内归还江苏银行股份有限公司杭州分行借款本金1030003.26元，支付利息、罚息、复利10649.37元（截至2015年8月24日，2015年8月25日至本判决确定的履行之日止的利息、罚息、复利按合同约定另行计付）。
二、汪牡丹未履行第一项给付义务，江苏银行股份有限公司杭州分行有权以汪牡丹抵押的位于杭州市江干区玺之湾8幢1单元1102室的房屋优先受偿上述债务。
三、唐小三、杭州昆湖房地产开发有限公司对汪牡丹的上述债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取7083元，诉讼保全申请费5000元，合计12083元，由汪牡丹、唐小三、杭州昆湖房地产开发有限公司负担，该款于本判决书生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 员 张杨清
二〇一五年十一月十日
代书记员 叶 楠