广西壮族自治区苍梧县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0421民初214号原告：中国农业银行股份有限公司梧州分行，住所地广西梧州市步埠路62号。代表人：彭毅坚，该分行行长。委托诉讼代理人：林柱，该分行员工。委托诉讼代理人：黄邦永，该分行员工。被告：李燕姬，女，1973年4月14日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被告：朱泽念，男，1971年12月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被告：广西梧州中恒集团股份有限公司，住所地广西梧州市工业园区工业大道1号第1幢，统一社会信用代码：914504001982304689。法定代表人：欧阳静波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎宇航，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司梧州分行（以下简称农行梧州分行）诉被告李燕姬、朱泽念、广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简称中恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法裁定由简易程序转为普通程序，于2016年8月17日公开开庭审理了本案。原告农行梧州分行的委托诉讼代理人林柱、被告中恒公司的委托诉讼代理人黎宇航到庭参加了诉讼，被告李燕姬、朱泽念经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告农行梧州分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李燕姬、朱泽念、中恒公司签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告李燕姬偿还原告借款本金194146.70元及利息7421.60元（利息计至2016年2月14日，以后产生的利息等按《个人购房担保借款合同》的约定计收）；3、原告对抵押物即梧州市新兴二路3号A2幢2104房有优先受偿权；4、被告朱泽念承担共同还款责任；5、被告中恒公司承担还款连带责任。事实和理由：被告李燕姬、朱泽念、中恒公司于2011年1月27日与原告签订《个人购房担保借款合同》，原告于2011年3月15日向李燕姬发放个人住房消费贷款239000元，用于购买梧州市新兴二路3号A2幢2104房，借款期限为15年；借款以所购房屋作抵押，并在梧州市房产管理局办理了抵押登记手续。被告李燕姬于2015年8月份开始拖欠贷款本息，至2016年2月14日拖欠逾期本金7565.81元、逾期利息7421.60元。累计至2016年2月14日止尚欠借款本金194146.70元及利息7421.60元。被告朱泽念于2011年1月21日签署了共同还款人确认书，是共同还款人，应共同偿还上述借款本息。该借款由中恒公司作保证担保，抵押的房产尚未取得房地产权利证书及他项权证，根据借款合同约定，中恒公司应该承担连带责任。被告李燕姬、朱泽念未作答辩。被告中恒公司辩称，1、原告要求被告李燕姬、朱泽念清偿借款本金和利息是合法有据的，但原告应先就抵押物即梧州市新兴二路3号A2幢2104房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿后，不足部分才由答辩人承担担保责任。2、答辩人已于2013年1月30日向梧州市房地产交易中心办理A1、A2商品房屋所有权初始登记，2013年4月28日、5月7日分别告知业主可以办理分户产权证，答辩人的担保责任已于可以办理分户产权证时结束，但被告李燕姬、朱泽念怠于办理分户产权证，责任应由被告李燕姬、朱泽念承担。本案原告农行梧州分行围绕诉讼请求依法提交的证据有：借款凭证、个人购房担保借款合同、房屋抵押预告登记、被告身份证、结婚证、共同还款人确认书、个体工商户营业执照、个人信贷业务申请表、个贷凭证基础信息、个人房屋抵押贷款逾期情况表。被告中恒公司只对原告所提供的借款凭证有异议，认为若同时计算利息、罚息、复利则超出有关规定的上限。被告中恒公司为其辩解依法提交的证据有：梧州市房地产交易中心房屋登记申请回执、产权办证须知。原告对被告中恒公司提供的证据没有异议。本院组织当事人进行了当庭质证。被告李燕姬、朱泽念经本院合法传唤均没有到庭参加诉讼,视为其放弃举证、质证权利。本院认为，原告农行梧州分行和被告中恒公司提供的证据，内容真实、形式合法，符合证据规则的相关规定，具有证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李燕姬与朱泽念是夫妻关系。2011年1月21日，被告李燕姬向原告农行梧州分行申请个人住房消费贷款。同日，被告朱泽念向原告作出共同还款责任确认书，承诺与被告李燕姬共同承担还款责任。2011年1月27日，原告与被告李燕姬、朱泽念、中恒公司签订合同编号为45020520110003972的《个人购房担保借款合同》，约定：被告李燕姬借款239000元，用于购买梧州市新兴二路3号A2幢2104房；借款期限自2011年1月27日起至2026年1月26日止；借款利率按基准利率基础上下浮10%，即发放贷款时执行年利率7.26%，对逾期本金从逾期之日起按年利率10.89%计收利息；还款方式为等额本息还款法；如未按时足额偿还贷款本息的，则从逾期之日起计收逾期罚息及复利；如未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回借款、行使担保权；借款以所购房屋为借款抵押物，被告中恒公司作为阶段性保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用；保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。合同签订后，被告李燕姬、朱泽念于2011年2月22日在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2011年3月15日，原告向被告李燕姬发放贷款239000元。2015年8月起，被告李燕姬开始拖欠原告借款本息，截至2016年2月14日，尚欠借款本金194146.70元及利息7421.60元。原告农行梧州分行于2016年3月21日诉至本院，请求判如所请。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告李燕姬、朱泽念、中恒公司签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告依约借款给被告李燕姬，被告李燕姬应当按照合同的约定偿还借款本金及利息，但被告李燕姬没有依约全面履行还款义务，截至2016年2月14日，尚欠借款本金194146.70元及利息7421.60元，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。故原告要求解除与被告李燕姬、朱泽念、中恒公司签订的合同，被告李燕姬偿还尚欠借款本息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告李燕姬与朱泽念是夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，被告朱泽念作出共同还款承诺，借款用于购买房屋，故该债务属夫妻共同债务，因此，原告主张被告朱泽念共同偿还借款本金及利息，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，本院予以支持。被告李燕姬、朱泽念以位于梧州市新兴二路3号A2幢2104房为上述借款本息作抵押，并在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记手续，上述借款属购房款，原告请求确认享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第（五）项及《中华人民共和国担保法》第四十一条、第五十四条之规定，本院予以支持。被告中恒公司作为阶段性保证人为借款提供连带责任保证，保证期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。本案中，借款人李燕姬尚未取得所购房屋的房地产权利证书，只是办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，依据合同约定，被告中恒公司的连带责任保证期限尚未届满，应承担担保责任。因此，被告中恒公司认为其的担保责任已于告知业主可以办理分户产权证时结束的辩解意见，本院不予支持。原告既有债务人即被告李燕姬、朱泽念提供的本人房产作为担保，又有保证人中恒公司提供的连带责任保证，且双方未就担保责任的承担进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被告中恒公司应在原告处分房产优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。被告中恒公司主张应处分房产后其对不足部分承担连带责任，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款、第四十一条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司梧州分行与被告李燕姬、朱泽念、广西梧州中恒集团股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号为45020520110003972）；二、被告李燕姬、朱泽念应共同偿还原告中国农业银行股份有限公司梧州分行借款本金194146.70元和利息7421.60元（暂计至2016年2月14日，之后按《个人购房担保借款合同》的约定计至还清之日止）；三、确认原告中国农业银行股份有限公司梧州分行对位于梧州市新兴二路3号A2幢2104房享有优先受偿权；四、被告广西梧州中恒集团股份有限公司对第二项判决的债务在原告中国农业银行股份有限公司梧州分行处分房产优先受偿后未获清偿部分承担连带责任。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费4324元、公告费700元，合计5024元（原告已预交），由被告李燕姬、朱泽念共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  陈国新代理审判员  李 晓人民陪审员  潘贤洪二〇一六年九月一日书 记 员  林 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。