江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第915号
上诉人（原审被告）姚朱夫，男，1959年1月18日生，汉族，某公司员工。
上诉人（原审被告）石洪，女，1960年10月14日生，汉族，某大学教师。
两上诉人共同委托代理人曹春华，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，住所地南京市玄武区珠江路88号1层。
负责人蔡近胜，该公司总经理。
委托代理人贾小江，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人姚朱夫、石洪与被上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人姚朱夫及上诉人姚朱夫、石洪的共同委托代理人曹春华，被上诉人侨乐南京分公司的委托代理人贾小江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侨乐南京分公司原审诉称，侨乐南京分公司系南京珠江路88号新世界中心的物业管理公司，自2010年7月侨乐南京分公司开始为新世界中心提供物业服务。姚朱夫、石洪系新世界中心B座1202室房屋业主，按照新世界中心B座物业收费标准每月每平方米3.6元计算，姚朱夫、石洪共计欠付2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费15868.80元；故诉至法院，请求判令姚朱夫、石洪支付1202室自2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费用15868.80元；自2013年4月1日起开始计算的滞纳金1190.1元；支付侨乐南京分公司聘请律师费用2000元。
姚朱夫、石洪原审辩称，侨乐南京分公司提供的合同系广州侨乐物业服务有限公司（以下简称侨乐公司）所签，并不是侨乐南京分公司，故侨乐南京分公司不具本案诉讼主体资格；姚朱夫、石洪未支付物业费是因为南京市玄武区房产管理局（以下简称房管局）认为新世界中心业主委员会（以下简称业委会）与侨乐公司签订的物业服务合同仅代表个人意思，不代表全体业主，故姚朱夫、石洪不能依据侨乐公司与业委会签订的合同来交纳物业费，即使依照该份合同，姚朱夫、石洪的房屋系住宅，应该按照每月每平方米1.2元的标准收取；侨乐南京分公司提供的服务不仅没有给姚朱夫、石洪带来帮助，反而造成损害，13楼的卫生问题一直没有得到解决，在前次侨乐南京分公司提起的诉讼中提及的服务瑕疵侨乐南京分公司也一直没有解决，综上，请求驳回侨乐南京分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，姚朱夫、石洪系夫妻关系，系新世界中心B座1202室业主，1202室建筑面积为244.91平方米。新世界中心大楼向业主交付后，由南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）实施物业管理。2003年8月1日，新世界中心开发商与华威公司签订新世界中心前期物业管理服务协议，约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）或4.9元（有中央空调的办公房）。
2009年9月8日，新世界中心业委会（合同甲方）与侨乐公司（合同乙方）签订南京新世界中心物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方负责本物业的经营管理工作，乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为乙方收到甲方发出之正式接管通知书之日起三年；在本物业执行酬金制服务收费制度，并依照本物业的实际下情况制定管理服务工作计划和编制管理服务开支预算，报请甲方审批，并在甲方批准后组织实施保安、保洁、维修、客户接待、经营及易耗物品购置等工作；乙方提供本物业的现场管理服务，负责本物业区域内车辆的行驶秩序及车辆停放秩序的管理和控制工作；每半年在指定公示区域，向所有业主公示一次物业管理收支账目，接受甲方对乙方经营账目的监督并报告工作。
2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后，侨乐南京分公司开始接管新世界中心的物业管理服务工作。
原审法院另查明，侨乐南京分公司曾另案起诉姚朱夫、石洪，要求姚朱夫、石洪给付1202室2010年7月22日至2012年8月31日的物业费22324.4元，并支付2010年7月22日至2012年10月31日的滞纳金3955.66元。原审法院经审理后认为：业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，侨乐南京分公司沿用华威公司与开发商约定的无中央空调的办公房每月每平方米3.8元物业服务费，且低于该标准按3.6元收取，符合实行市场调节价的物业服务收费规定，因侨乐南京分公司在避难层的保洁服务上存瑕疵，故应扣减侨乐南京分公司应收取物业服务费的10%，据此，原审法院判决姚朱夫、石洪支付2010年7月22日至2012年12月31日的物业费23266元（侨乐南京分公司诉请数额的90%），因合同中未约定交费期限，故驳回了侨乐南京分公司的滞纳金请求。
原审法院判决后，姚朱夫、石洪向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，并提交2009年9月18日南京市玄武区房产管理局指导意见书一份，意见书主要内容为：该局收到业委会委员王跃升8月18日的辞呈并告知新世界中心“业主委员会”及全体业主，2009年8月15日之后新世界业主委员会的人员只有4名，不符合业委会的组成人数，业委会签订的合同只能代表个人意思，不能代表业委会。江苏省南京市中级人民法院经审理后认为：业委会与侨乐公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力；侨乐南京分公司继续沿用华威公司的标准收取物业费，且侨乐南京分公司主张按低于3.8元每月每平方米标准收取3.6元，该院予以支持，据此，江苏省南京市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
本案原审审理过程中，姚朱夫、石洪认可1202室现出租给他人作为办公室之用。
以上事实由原审法院（2012）玄民初字第1888号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第3173号民事判决书及当事人陈述等证据材料所证实。
原审法院认为，侨乐南京分公司另案起诉姚朱夫、石洪的生效判决书已经确认2009年9月8日新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，侨乐南京分公司作为侨乐公司的分公司为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方亦构成事实上的物业服务法律关系，姚朱夫、石洪应缴纳物业管理费用，对姚朱夫、石洪所主张侨乐南京分公司主体不适格的抗辩，原审法院不予支持。
侨乐南京分公司与新世界中心签订的合同中明确了采取酬金制的收费方式，但对业主应缴纳的服务费用标准未作约定，现生效判决确认姚朱夫、石洪房屋应交物业费的标准为每月每平方米3.6元，且姚朱夫、石洪亦认可1202室出租给他人作为办公之用，故原审法院对此标准予以支持，姚朱夫、石洪被告不认可收费标准，无法律依据，原审法院不予支持。姚朱夫、石洪应按此标准向侨乐南京分公司交纳物业服务费用。
侨乐南京分公司另案起诉姚朱夫、石洪的生效判决针对侨乐南京分公司物业服务瑕疵已在姚朱夫、石洪2012年12月31日之前应交的物业服务费用中进行了扣减，现姚朱夫、石洪并无证据证明侨乐南京分公司此后仍存在服务瑕疵，故原审法院对姚朱夫、石洪以侨乐南京分公司服务仍存在质量瑕疵为由拒交物业费的抗辩，不予支持。综上，姚朱夫、石洪应按每月每平方米3.6元的标准向侨乐南京分公司交纳1202室自2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费用15868.8元。
因物业服务合同中对缴费时间及物业费催收费用并无约定，故对侨乐南京分公司滞纳金及律师费的主张，原审法院不予支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决如下：一、姚朱夫、石洪于判决生效之日起十日内给付广州侨乐物业服务有限公司南京分公司2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费用15868.8元。二、驳回广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，由侨乐南京分公司负担46元，姚朱夫、石洪负担230元。
上诉人姚朱夫、石洪不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、撤销玄武区人民法院（2014）玄民初字第836号民事判决，查清事实，依法改判；2、要求二审法院对行政指导意见书的效力给予司法裁定；3、由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。其理由为：1、依据房管局2009年9月18日作出的行政指导意见书，被上诉人提供的、广州侨乐公司与南京新世界中心业主委员会签订的物业管理服务合同不能对全体业主产生约束力，也不能对上诉人产生约束力，被上诉人依据合同主张收取物业费不应得到支持。根据相关规定，业主委员会擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会的订立、变更或者解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。涉案物业服务合同的一方业委会主体资格不符合法律规定，合同中也没有关于物业费的约定，其参照前期物业3.6元的收费标准未经业主大会和业主事先授权与事后追认。房管部门出具的指导意见书亦明确告知业主，这种物业服务合同不能对业主产生效力。2、一审法院支持被上诉人按照非住宅房屋物业费标准（每月每平方3.6元）收取物业费，没有法律依据；参照的生效判决亦是错误的。被上诉人与上诉人之间不存在事实上的服务关系；被上诉人的进驻恰恰导致了上诉人的损害。3、房管局出具的指导意见书合法有效，法律依据清楚，指导对象明确，且对指导对象的行为作出了明确的行政意见，上诉人据之作出的行为应当得到支持。4、一审判决引用的（2012）玄民初字第1888号生效判决并未对本案中的“物业合同能否对业主发生法律效力”之事实进行查明，亦未对作为物业合同主体一方的“南京新世界中心业主委员会”的主体资格进行实质审查，而是直接援引（2009）玄民一初字第3041号判决。该判决仅是确认物业合同特定双方的关系，并未对业委会的起诉必须经过业主代表大会授权这一先决必要条件进行实质性审查，也没有确认在房管局出具了指导意见书之后该份合同是否能对业主生效。综上所述，一审法院事实认定错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人侨乐南京分公司二审辩称，被上诉人对新世界中心提供物业服务有合同和法律依据，且充分履行了自己的义务，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人在二审中提交了南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第825号民事判决书一份，被上诉人对其真实性不持异议，对关联性、证明力持异议。本院对该判决书的真实性予以确认，对关联性、证明力将根据案件情况综合予以认定。
上诉人对原审法院查明的事实无异议。被上诉人对原审法院查明的事实异议之处为：原审查明“2003年8月1日，新世界中心开发商与华威公司签订新世界中心前期物业管理服务协议，约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）或4.9元（有中央空调的办公房）。”没有事实基础。华威物业实际收费标准并非1.8元和3.8元，且上诉人未在合同中看到过收费标准。原审法院还遗漏查明房管局行政指导书意见的内容。本院对原审查明的事实中双方当事人不持异议之部分予以确认。
本院二审查明的事实与原审法院一致。
本院认为，已有生效民事判决确认2009年9月8日业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。同时，被上诉人作为侨乐公司的分公司为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方亦构成事实上的物业服务法律关系，两上诉人应缴纳物业管理费用。物业服务合同中明确了采取酬金制的收费方式，但对业主应缴纳的服务费用标准未作约定；被上诉人主张的物业服务费标准低于前期物业服务合同，且该标准亦为生效判决所支持，两上诉人亦认可1202室出租给他人作为办公之用，故本院对被上诉人主张的标准予以支持。因两上诉人未能提供证据证明被上诉人现在仍存在服务瑕疵，故本院对两上诉人以被上诉人服务质量瑕疵为由拒交物业费的抗辩，不予支持。原审法院判决两上诉人支付2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费用15868.8元，并无不当。上诉人要求二审法院对行政指导意见书的效力给予司法裁定，因该请求并非民事案件审理范畴，本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人姚朱夫、石洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 许云苏
代理审判员 张卓慧
二〇一五年六月十日
书 记 员 罗程允