安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终10号
上诉人（原审被告）:林崇方（曾用名林宗方、林宗芳）女,1956年7月11日出生,汉族,住安徽省六安市金安区,现居住于安徽省六安市。
上诉人（原审被告）:王二荒（曾用名王尔康、王而康），男,1953年7月6日出生,汉族,住安徽省六安市金安区,现居住安徽省于六安市。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈斌，安徽英锐律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张世富，安徽英锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:杨家成,男,1967年6月10日出生,汉族,住安徽省六安市金安区,现租住于安徽省六安市。
被上诉人（原审原告）:段照兰,女,1962年10月8日出生,汉族,住安徽省六安市金安区,现租住于安徽省六安市。
被上诉人（原审原告）:杨艳,女,1990年11月5日出生,汉族,住安徽省六安市金安区,现租住于安徽省六安市。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人:李世宇,安徽徽商律师事务所律师。
上诉人林崇方、王二荒因与被上诉人杨家成、段照兰、杨艳所有权确认纠纷一案，不服六安市金安区人民法院作出的（2016）皖1502民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。上诉人王二荒及其与林崇方的共同委托诉讼代理人陈斌、张世富，被上诉人杨家成、段照兰及其与杨艳的共同委托诉讼代理人李世宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林崇方、王二荒上诉请求：1、撤销六安市金安区人民法院（2016）皖1502民初1848号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回被上诉人的起诉；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以《房屋转让协议》来认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系没有事实及法律依据。首先，《房屋转让协议》上没有上诉方的签字，双方未就房屋买卖形成合意，因此，房屋买卖合同既未成立，也未生效，对双方不具有约束力。其次，由《房屋转让协议》内容可知，上诉人让渡的是居住权而非房屋产权。因此，所谓《房屋转让协议》仅有其名，不符其实。最后，由被上诉人支付的对价来看，所谓《房屋转让协议》约定的也不可能是房屋买卖关系。二、即便《房屋转让协议》约定的是房屋买卖关系，被上诉人的诉请也不应得到支持。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第17条明确规定：“房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求”。上述规定可知，一审判决认定被上诉人享有房屋的所有权，进而确定其享有拆迁安置权益显然不符合法律规定。
杨家成、段照兰辩称，1、一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系，具有事实和法律依据。涉案协议书是王二荒亲笔书写、制作，我方也是按协议向王二荒支付房款的，有王二荒亲笔书写的收据相互印证，房屋在当时已经交付居住，该房屋转让行为系双方当事人的真实意思表示，符合民间的正常房屋交易习惯，真实、合法、有效。2、我方的诉请具有法律依据，依法应予支持。依据法律规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。我方作为涉案房屋的真实权利人，有权诉请人民法院确认权利。涉案房屋的物权自拆除时就已消灭，故不存在变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记问题。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。
杨艳答辩请求依法裁判。
杨家成、段照兰、杨艳向一审法院起诉请求：1、确认位于清水河街道××村××组91.47平米房屋的拆迁安置权益归原告所有；2、被告承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：杨家成、段照兰系夫妻关系，杨艳系二人女儿；王二荒（曾用名王尔康、王而康）、林崇方（曾用名林宗方、林宗芳）原系夫妻关系，二人于2016年3月15日离婚。1989年9月，时任六安市清水河房屋维修队队长的王二荒，以其妻子林崇方名义取得建筑执照，准许其在六安市九里沟乡清水河村红旗组建造二层、建筑面积266平方米房屋。王二荒、林崇方自1989年底开工至1990年底建成三上三下共六间房屋及院落。1991年6月，王二荒起草一份《房屋转让协议书》：“公元一九九一年六月；转让房产人：王尔康；居住房屋人：杨家成；1、由王尔康转让东头楼下楼房大房壹间半、后沿厨房、后沿卫生间各壹套与杨家成居住；2、转让房屋面积：壹间半大房计肆拾伍平方米，转让厨房捌点贰伍平方米、转让卫生间长2.5米、宽1.4米，计叁点伍平方米，共计转让杨家成住房面积伍拾柒平方米；3、转让房屋收房产款：大房壹间半计柒仟伍佰元、厨房卫生间各一套收转让房产款计壹仟元整；4、收杨家成壹间半大房、卫生间、厨房所有电照器、水卫器计壹仟元整，电器包括电扇、排气扇二个、吊灯、电线开关等都由电机厂电工班许正经办，水器包括三大件等清水管（污水管下面），由电焊工陈绍业经办；5、杨家成自换内门扇三樘，门大樘不在内，王尔康已付给杨家成叁佰元整；6、居住房人杨家成不得随便改动房屋、电器、水卫的结构，如拆墙按门窗等发生故障一切由杨家成承担后果；7、转让人交建房执照复印件壹份与杨家成为据，未收土地、开支等任何费用款；8、转让前沿平顶房及地平由双方收方决算后付清款；9、居住人杨家成以后不得转手倒卖房屋与他人，否则转让人王尔康有权按原转让价与以后的房屋拆旧费收回退款，如损坏门窗、电器、水卫器等一律按新价付款；10、以上条例双方主权人签证生效长期执行，否则各方有权起诉。此协议双方各持一份。公元一九九二年四月二日。”该份协议拟定后交给杨家成，王尔康未在协议上签名。杨家成自1991年2月至6月期间共给付王二荒8000元（分别于1991年2月12日给付建房款4000元、3月18日给付建房工程购料1500元、3月18日给付建房购料款1500元、4月27日给付电器照明购料500元、6月10日给付建房款500元），均由王二荒以王尔康名义出具收款收据，并加盖六安市清水河房屋维修队公章。1991年4月左右，杨家成即进入协议约定的一楼东头壹间半房屋居住，1994年5月，林崇方以林宗方名义办理了包括涉案争议房屋在内的全部房产的房屋所有权证（证号为：望私产字第××号）。
2014年6月，林崇方向一审法院提起诉讼，请求判令杨家成及黄建民（案外人）停止侵占本案房屋，搬出并交回房屋，同年11月15日，林崇方撤回起诉，该院裁定予以准许。2015年11月，涉案房产所在区域被征收拆迁，原告居住的涉案房产在拆迁公示时登记在原告杨艳名下，面积共91.47平方米，因存在产权争议，原告杨家成、段照兰、杨艳提起诉讼，请求确认该91.47平方米房屋的拆迁安置权益归其所有。
一审法院认为，本案原告主张的是拆迁安置权益的归属，根据不动产所有权的法律属性和房屋拆迁安置过程中政策规定，拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，应以被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属，故本案案由应为所有权确认纠纷。
本案诉争房屋系1989年底至1990年底由王二荒出资建成，1991年6月，王二荒出具《房屋转让协议书》给杨家成，王二荒虽未在协议书中签字，但双方实际已按该协议履行各自义务，王二荒自1991年2月至6月，陆续收取杨家成8000元建房款，杨家成自1991年初即在该房屋居住至房屋拆迁，涉案房屋一直由原告支配、使用，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系。王二荒辩称杨家成系租赁或借住房屋，既不符合常理，也无证据证实，对其该项辩解意见不予采纳。林崇方虽为涉案房屋的产权登记人，但其是在房屋出卖给杨家成后，在原告不知情的情况下，于1994年办理的房产证，而杨家成于1991年即按协议约定给付了合理的价款，并实际占有、居住在涉案房屋达二十余年，双方的交易行为符合谁购房、谁占有的一般交易习惯，原告提供的证据能够证明其为该房屋的真实权利人，对于涉案57平方米房屋享有所有权，现因该房屋已被拆迁，原告请求确认享有该房屋的拆迁安置权益于法有据，予以支持。因原告杨家成未参与房屋建造，而是在房屋建成后给付房款、居住房屋，故其主张合资建房的理由不能成立。该处房产实际为原告杨家成、段照兰夫妻关系存续期间取得的财产，原告杨艳在购买该房屋时尚未成年，故该房产应为夫妻共同财产，权利人应为原告杨家成、段照兰。原、被告转让的房屋面积为57平方米，故该院仅确认原告杨家成、段照兰对该57平方米享有拆迁安置权益，原告的其他诉请，因无证据证实，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决：一、确认杨家成、段照兰对登记于林崇方名下（房产证号：望私产字第××号）坐落于六安市××区××街道××村××组57平方米房屋享有拆迁安置权益；二、驳回杨家成、段照兰、杨艳的其他诉讼请求。案件受理费4800元，杨家成、段照兰承担2000元，林崇方、王二荒承担2800元。
本院二审期间，王二荒、林崇方围绕其上诉请求，依法提交了新证据《安徽省建筑工程综合预算定额单位估价汇总表》、《安徽省建筑工程综合预算定额工料分析表》，以证明其一审提交的“工程决算表”是按此标准计算的，有合法依据，依法应予采信。三被上诉人对该证据的质证意见：不具有真实性、合法性、关联性，对其证明目的有异议，本案是物权纠纷，不是债权纠纷，工程造价即便成立，也仅表明被上诉人没有完全支付房屋价款的问题，上诉人应当通过买卖合同的债权主张权利，与本案的物权诉讼没有关系。本院对该证据的认证意见：对其真实性予以认定，但因其一审提交的工程决算表系其单方制作，不具有客观真实性。上诉人二审所举该份证据不能达到其证明目的，本院不予认定。对双方当事人一审所举证据，本院二审认证意见同于一审。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，涉案的《房屋转让协议》系王二荒亲笔书写，原件由本案被上诉人持有，应属双方的真实意思表示。该协议明确约定了转让房屋的范围、面积及转让房产款的具体价款，并未出现转让房屋“居住权”的字样，显然依据常理判断，该协议应属房产的转让协议，上诉人将其理解为房屋居住权的转让，既无事实依据，亦不符合生活常理。上述协议签订后，杨家成、段照兰向上诉人支付了相应款项，并实际居住该房屋至今，长达20余年，应认定双方实际履行了《房屋转让协议》。至于涉案房屋未办理产权转移登记问题，因房产转移登记只是房产转移的必要条件，而非房屋买卖合同的生效要件，涉案房屋未办理产权转移登记，不影响杨家成、段照兰为该房屋的真实权利人。因涉案房屋已灭失，杨家成、段照兰作为房屋的真实权利人，有权确认相应的拆迁补偿安置权益归其所有。上诉人王二荒、林崇方在二审提出依据《城市私有房屋管理条例》第九条规定“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖”，涉案房屋转让协议因私卖私卖应属无效。经查，《城市私有房屋管理条例》已于2008年1月废止，其此意见于法无据，不予采纳。
综上所述，王二荒、林崇方的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由王二荒、林崇方负担。
驳回上诉，维持原判。
审判长 王 军
审判员 张海龙
审判员 许 琛
二〇一七年二月二十三日
书记员 宋贵杰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；
（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。