福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初4171号
原告丁长华，女，1949年5月27日出生，香港居民，住厦门市思明区。
委托代理人谢燕、卓国桃（实习），福建旭丰律师事务所律师。
被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。
法定代表人李永隆，董事长。
委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。
原告丁长华与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员朱晨、人民陪审员庄文莉组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁长华的委托代理人谢燕、卓国桃与被告天耀公司的委托代理人卓亮超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁长华诉称，原、被告于2008年12月28日签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，就原告以2682645元的价款向被告购买本案讼争的厦门市思明区湖滨北路南侧国际广场27层B单元房屋事宜达成合意。合同第八条、第十四条就逾期交房、逾期办证的违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告除依约支付了合同所约定的2682645元购房款外，还就讼争房屋超出合同约定面积的部分另行支付了27849元购房款。然而，被告直至2014年7月10日才将讼争房屋交付给原告，与合同约定的2010年12月31日相比，逾期1287天。原告本应至迟于2014年10月8日取得房屋权属证书，但直至今日因被告原因，原告仍未取得。另依据合同约定，被告在交付讼争房屋时，还应提供户式中央空调（主机）及户式中央热水器（主机），被告也并未依约交付。因被告资金匮乏，为减少损失，原告为被告代垫了9914.24元税费，应由被告向原告返还。故诉请判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金517884.62元（2682645元×0.015%×1287天）；2、被告协助原告取得房屋权属证书；3、被告向原告支付逾期取得房屋权属证书违约金（按月1‰，以2682645元为基数，自2014年10月9日起计至原告取得房屋权属证书之日止，并以27849元为基数，自2016年1月4日起计至原告取得房屋权属证书之日止）；4、被告向原告返还原告代垫的税费9914.24元；5、被告向原告交付户式中央空调（主机）及户式中央热水器（主机）。
被告天耀公司辩称，一、原告关于违约金的请求已经超过诉讼时效，应予驳回。被告应当在2010年12月31日前将讼争房屋交付原告使用，原告最晚应于2012年12月31日向被告主张逾期交房的违约责任，但原告直至2016年3月15日才起诉主张逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。假设法院将被告逾期交房的行为视为继续性债权，那么原告也仅能享有自起诉之日向前倒推两年期间内的违约金请求权，即2014年3月16日至2016年3月15日，2014年3月16日之前的违约金请求权已经超过诉讼时效。被告于2014年2月15日通过《厦门日报》发布交房通知，通知包括原告在内的业主于2014年2月17日至2014年2月20日交房。被告通知的交房期限届满之日2014年2月20日即为房屋交付日，原告主张的逾期交房违约金仅能计算至2014年2月20日。二、即便法院认定被告应当承担逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》中已明确约定了可据实延期交房的情形，被告对该部分延期无须承担违约责任。即便按照2011年1月1日至2014年2月20日（共1146天）计算逾期违约金天数，被告可据实合理延期共计359天（已扣除相互重合的情形），具体为：由于天气原因［中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）及高温］导致延误225天（已扣除相互重合的情形），因九八交通管制造成延误22天，因马拉松交通管制造成延误6天，因高考、中考噪声污染控制造成延误134天，因停水造成延误1天，即可以计算逾期交房违约金的天数仅为1146－359=787天。三、即便认定被告应当承担逾期交房的违约责任，原告关于违约金的要求也过分高于实际损失，应依法予以调整。原告主张违约金标准为每日按已付款0.015%支付，即违约金每月约为12072元。据了解，现同地段与原告房屋面积相近的精装修房屋的月平均租金约为6500元，原告的损失应参照租金损失。四、原告尚未向被告发出书面要求，中央空调、热水器等设备尚不符合合同约定的交付条件，被告无需承担相应责任。五、原告未向被告发出协助办理产权证书的通知，被告无需承担逾期办理产权登记的违约责任。即便认定被告应承担逾期办理产权登记的违约责任，原告关于违约金的计算方式也存在错误。原告基于合同条款向被告主张违约责任，逾期办理产权证的违约金应以合同约定的购房款2682645元为基数计算。原告交房时间为2014年7月10日，逾期办证违约金的起算时间为2014年10月9日，2014年10月9日至2015年7月10日期间违约金的计算标准为每日按已付款的0.0001%，2015年7月11日之后违约金的计算标准为每月按已付款的1‰。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明，2008年12月28日，原告丁长华与被告天耀公司签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买本案讼争的厦门市思明区湖滨北路国际广场27层B单元房屋，购房总金额为2682645元。该合同依法办理备案登记。
合同第八条约定：被告应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施等。如果在规定日期内未达到上述条件，原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任。如遇特殊原因，被告可据实予以延期。合同附件六（合同补充协议）第三条第6款约定：在商品房交付原告以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工程延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或被告履行合同规定的义务被延误，则被告有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对原告补偿任何费用和损失。
合同第九条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款0.01%的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款0.015%的违约金。
合同第十三条约定：被告交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。合同附件三（建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准）约定，户式中央空调（主机）、新风系统（主机）采用“大金”或“三菱”品牌，户式中央热水器（主机）采用美国“史密斯”或澳大利亚“恒热”品牌。合同附件六（合同补充协议）第三条第10款约定：中央空调（主机）、新风系统（主机）、热水器（主机）在原告装修书面提出要求后的30日内由被告提供前述设备给原告自行安装。审理中，原告明确其诉求中要求被告交付的户式中央空调（主机）及户式中央热水器（主机）的品牌与上述合同附件约定一致。
合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.0001%向原告支付违约金。合同附件六（合同补充协议）第五条第6款约定，如因被告原因，原告从商品房交付使用之日起365日后仍不能取得房屋权属证书的，原告不得退房，被告应自逾期之日起每月按原告已付款的1‰向买受人支付违约金。因被告原因导致原告从商品房交付使用之日起90日至365日期间未取得房屋权属证书的违约金计算方式以合同第十四条的约定为准。
上述合同签订当日，原告依约向被告支付了合同约定的购房款2682645元。2016年1月4日，原告向被告补交购房款27849元，并代被告垫付税费9914.24元。审理中，被告同意返还原告代垫的税费9914.24元。
2010年12月24日，被告向原告发出一份《“国际广场”延期交房通知书》，通知原告无法按原定时间（2010年12月31日）交房，预计竣工验收时间在2011年6－7月左右，对于延期交房造成的损失，被告愿意按照商品房买卖合同执行。
2011年6月28日，被告再次向原告发出一份《“国际广场”延期交房通知书》，通知原告竣工交房时间还需要后延，预计春节前可以交房，对于延期交房造成的损失，被告愿意按照商品房买卖合同执行。
2012年2月14日，被告又向原告发出一份《“国际广场”改期交房通知书》，通知原告竣工日期将延至2012年6月30日，被告力争早日交房，对于延期交房造成的损失，被告表达歉意。
讼争房屋所在的“国际广场”项目分别于2013年5月13日、2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过竣工验收、质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。
2014年2月15日，被告在《厦门日报》刊登“交房通知”，内容为“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。
2014年6月26日，讼争房屋所在的“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。
2014年7月9日，被告在《厦门晚报》发布“交房通知”，内容为“国际广场”已通过竣工验收符合交房条件，请业主于2014年7月9日至7月13日持身份证、购房合同等资料到项目售楼处办理交房手续。
2014年7月10日，原、被告办理了讼争房屋的交接手续，被告将讼争房屋交付给原告，原告至今未取得讼争房屋的权属证书。
2014年7月11日，原告向被告邮寄一份书面函件，要求被告明确逾期交房违约金的金额及支付时间，并就户式中央空调（主机）及户式中央热水器（主机）提出处理意见。被告否认收到该函件。原告提交的邮寄凭证模糊不清，寄件人名址和收件人名址均无法辨认，该邮件的投递及签收情况均不清楚。
2014年11月13日，原告再次向被告邮寄一份书面函件，要求被告解决逾期交房违约金及户式中央空调（主机）、户式中央热水器（主机）等问题。被告否认收到该函件。原告提交的邮寄凭证显示：承运人为“申通快递”，寄件人姓名为“丁长华”，收件人单位名称为“天耀（厦门）置业发展有限公司”，收件地址为“厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬商务楼21D”（该地址为被告的注册地址，亦为被告在《商品房买卖合同》上预留的地址），收件人联系电话为“0592－53××××9”（该电话为被告在《商品房买卖合同》上预留的电话），内件名为“文件（收房未解决的问题）”。该邮件于2014年11月13日投递，但签收情况不清。
2015年10月27日，原告又向被告邮寄一份书面函件，再次要求被告解决逾期交房违约金及户式中央空调（主机）、户式中央热水器（主机）等问题。被告否认收到该函件。原告提交的邮寄凭证显示：承运人为“中通快递”，寄件人姓名为“丁长华”，收件人地址为“天耀（厦门）置业发展有限公司／厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬商务楼21D”，收件人电话为“0592－53××××9”，内件名为“文件（收房未解决的问题）”。该邮件于2015年10月27日投递，签收情况为“客户拒收”。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及备案证明、销售不动产统一发票、收据、《“国际广场”延期交房通知书》、《“国际广场”改期交房通知书》、国际广场收房确认书、原告向被告发出的书面函件及邮寄凭证，被告提交的建设工程竣工验收报告等验收材料、《厦门日报》、《厦门晚报》、《建设工程竣工验收备案证明书》等证据，以及双方当事人的陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告提交一份《延迟交房违约金赔偿确认书》，证明原、被告双方于交房时即2014年7月10日约定采用由被告代原告缴纳物业服务相关费用的方式支付延迟交房违约金，若前述费用少于被告应付原告的逾期交房违约金，原告有权向被告追索差额部分。该确认书只有原告一方的签字，没有被告一方的签字或盖章。被告质证如下：对该确认书的真实性、合法性、关联性均不予认可，该确认书仅有原告签字而无被告盖章，被告没有作出愿意支付逾期交房违约金的意思表示。
被告提交厦门市气象资料、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告、西堤别墅等计划停水通知、建设工程委托监理合同、监理中标通知书、国际广场工程延期统计表，证明国际广场项目施工进度因天气、政府等原因造成延误。原告质证如下：合同附件六（合同补充协议）第三条第6款是被告提供的格式条款，设置了大量可免除被告逾期交房违约责任的情形，被告未采取合理方式提醒原告注意，系无效条款，被告无权以此为由免除其逾期交房的违约责任；即便该条款有效，国际广场项目在2013年5月13日已通过竣工验收，在此之后，即便出现任何天气、政府原因，也不可能对工程施工产生任何影响，因此2013年5月13日以后的天气、政府因素均不应作为被告逾期顺延事由；根据被告提供的材料，原告同意延期交房的天数共计174天（天气156天＋交通限行18天）。
综上事实，本院认为，原告丁长华与被告天耀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。
关于逾期交房违约金问题。被告未于合同约定的时间即2010年12月31日前将讼争房屋交付给原告，应承担逾期交房的违约责任，但被告可依照合同约定据实予以延期。综合原告举示的证据和被告的质证意见，本院对被告同意的延期天数174天予以确认，即被告应于2011年6月24日前将讼争房屋交付给原告。讼争房屋所在“国际广场”项目于2014年6月26日方才通过厦门市建设工程竣工验收备案，被告并未提供充分证据证明讼争房屋在2014年2月20日已经具备合同约定的交房条件，故被告主张2014年2月20日即为房屋交付日，本院不予采纳。被告于2014年7月9日在《厦门晚报》发布“交房通知”后，原告于2014年7月10日接收讼争房屋，逾期交房违约金应自2011年6月25日起计算至2014年7月10日止。被告的逾期交房违约行为虽是持续性行为，但原告也应及时主张权利。被告分别于2010年12月24日、2011年6月28日向原告发出延期交房通知，承诺对于延期交房造成的损失，被告愿意按照商品房买卖合同执行，产生诉讼时效中断的效力。此后，虽然被告于2012年2月14日向原告发出改期交房通知，但仅对延期交房损失表达歉意，没有明确表示愿意承担相应责任，不能产生诉讼时效中断的效力。原告提交的《延迟交房违约金赔偿确认书》，只有原告一方的签字，没有被告一方的签字或盖章，被告又否认其曾于2014年7月10日作出过愿意支付逾期交房违约金的意思表示，不能产生诉讼时效中断的效力。原告于2014年7月11日邮寄给被告的书面函件，被告否认收到该函件，原告提交的邮寄凭证模糊不清，寄件人名址和收件人名址均无法辨认，投递及签收情况均不清楚，不能产生诉讼时效中断的效力。原告于2014年11月13日、2015年10月27日邮寄给被告的两份函件，收件人为被告，收件人地址为被告的注册地址，亦为被告在《商品房买卖合同》上预留的地址，收件人联系电话为被告在《商品房买卖合同》上预留的电话，即便前一份邮件的签收情况不清，后一份邮件被拒收，也应当认定为“当事人一方提出要求”，且该两份邮件应当到达被告，产生诉讼时效中断的效力。据此，逾期交房违约金的诉讼时效分别于2010年12月24日、2011年6月28日、2014年11月13日、2015年10月27日中断，至2016年3月15日原告提起本案诉讼时，逾期交房违约金尚未超过诉讼时效的期间自2012年11月13日起至2014年7月10日止，共605天。被告主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。《商品房买卖合同》系由被告提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的。原告因被告违约行为所造成的损失，应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，被告将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，本院对于被告要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的原告已付购房款的每日0.015%的标准履行。即被告应向原告支付的逾期交房违约金共计243450元（2682645元×0.00015×605天）。
关于房屋权属证书的办理及逾期办证违约金问题。原告已支付讼争房屋的全部购房款，被告依约负有协助原告办理讼争房屋权属证书的义务，原告诉求被告为其办理讼争房屋的权属证书，本院予以支持。被告于2014年7月10日交房，由于被告的原因致使原告未在交房后90日内取得讼争房屋的权属证书，被告应承担逾期办证的违约责任，违约金分段计算：自2014年10月9日起至2015年7月10日止，以2682645元为基数，每日按的0.0001%计算；自2015年7月11日起至2016年1月3日止，以2682645元为基数，每月按1‰计算；自2016年1月4日起至原告取得讼争房屋的权属证书之日止，以2710494元（2682645元＋27849元）为基数，每月按1‰计算。
关于原告代被告垫付的税费问题。原告诉求被告返还代垫的税费9914.24元，被告表示同意，本院予以支持。
关于户式中央空调（主机）及户式中央热水器（主机）的交付问题。因被告已将讼争房屋交付给原告使用多年，被告关于中央空调、热水器等设备尚不符合合同约定的交付条件的抗辩不能成立，况且原告已以诉讼方式提出交付要求，故原告诉求被告向其交付品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调（主机）和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”的户式中央热水器（主机），符合合同约定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁长华逾期交房违约金243450元；
二、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告丁长华办理厦门市思明区湖滨北路国际广场27层B单元房屋的权属证书；
三、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁长华逾期办证违约金（违约金分段计算：自2014年10月9日起至2015年7月10日止，以2682645元为基数，每日按的0.0001%计算；自2015年7月11日起至2016年1月3日止，以2682645元为基数，每月按1‰计算；自2016年1月4日起至原告取得讼争房屋的权属证书之日止，以2710494元为基数，每月按1‰计算）；
四、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁长华代垫的税费9914.24元；
五、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁长华交付品牌为“大金”或“三菱”的户式中央空调（主机）和品牌为美国“史密斯”或澳大利亚的“恒热”的户式中央热水器（主机）；
六、驳回原告丁长华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费18760元，由原告丁长华负担1031元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担17729元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告丁长华可在判决书送达之日起三十日内，被告天耀（厦门）置业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
审 判 员 朱 晨
人民陪审员 庄文莉
二〇一六年六月十四日
代书 记员 黄宇星
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
……
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
……
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。