河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）信中法民初字第80号
原告（反诉被告）祁成星，男，汉族，1976年9月10日出生。
委托代理人陈功志，男，汉族，1976年6月1日出生。
被告（反诉原告）桑明辉，男，汉族，1970年12月26日出生。
委托代理人陈亚玉，河南精致律师事务所律师。
原告（反诉被告）祁成星与被告（反诉原告）桑明辉房屋租赁合同纠纷一案，本案经审查原告（反诉被告）祁成星所提交的民事起诉状及附带起诉证据，于2012年10月15日依法受理，并决定按普通程序组成合议庭审理。本案于2012年12月26日、2013年3月1日两次进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）祁成星的委托代理人陈功志、被告（反诉原告）桑明辉的委托代理人陈亚玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）祁成星诉称，被告桑明辉系驻马店市驿城区人，其于2011年8月份通过熟人找到原告祁成星，说自己想来信阳搞娱乐性经营投资，但其本人在信阳市人脉不熟，想通过原告之手来租赁信阳市浉河区文化中心剧场举办量畈式KTV娱乐性经营投资。此后，原告经多方努力于2011年9月份与浉河区文化中心达成协议，浉河区文化中心决定将位于工区路1号文化中心二楼剧场出租给原告，并与原告在2011年10月10日签订了书面的《房屋租赁合同》。同日，原告应被告要求，与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于信阳市工区路1号文化中心二楼剧场转出租给被告，由被告用于合法性经营。合同租赁期限为15年。该合同系被告向原告提出的请求，双方在充分意思自治、平等协商的情况下签订的的。被告在签订合同之前对房屋标的和合同内容已有充分了解，故该合同系合法有效之合同，应受法律保护。在该《房屋租赁合同》签订生效后，被告仅在2011年10月12日向原告缴纳了10万元合同定金之后，再也不履行合同约定的义务，其本应于2012年3月31日前向原告缴纳的房屋租金47.5万元至今未缴纳。
原告出租给被告的房屋系原告从浉河区文化中心手中承租来的，根据原告与浉河区文化中心之间签订的《房屋租赁合同》第四条第一款规定：原告第一年须向浉河区文化中心缴纳房屋租金为80万元，以后每两年租金在第一年租金的基础上递增百分之五。同时，原告须在2012年3月31日前将合同项下第一年房租的前半年租金40万元一次性支付给浉河区文化中心。目前，该笔40万元房屋租金原告已支付给浉河区文化中心。由于被告违约拒绝向原告支付合同约定的房屋租金47.5万元，从而直接导致原告已向浉河区文化中心所支付的40万元租金无法从被告应支付的房屋租金中收回。原告因转租合同项下房屋而每年将获利润15万元，按《房屋租赁合同》中约定的租赁期限15年计算，原告在该合同履行完毕后将获利225万元。原告若与浉河区文化中心解除《房屋租赁合同》时须向其承担违约金200万元。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第九条第1项约定：乙方（被告桑明辉）违约解除合同的，乙方向甲方（原告）祁成星赔偿违约金贰佰万元。从原、被告双方签订《房屋租赁合同》至今，被告除了在交付首笔10万元合同定金后，就再没有打算履行《房屋租赁合同》之约定义务了。被告承认合同没有履行，无法履行等，其违约事实而直接导致原告不能实现与被告所签订《房屋租赁合同》之合同目的。特依法起诉，要求：1、判令被告向原告支付违约金200万元。2、判令原告与被告解除《房屋租赁合同》。3、判令本案的诉讼费由被告承担。4、第二次庭审中要求违约金增至465元。
被告（反诉原告）桑明辉答辩并反诉称：一、祁成星与桑明辉签订的房屋租赁合同自始无效。（一）信阳市浉河区文化中心无权将坐落于信阳市工区路1号文化中心二楼剧场出租给祁成星个人用于量畈式KTV进行盈利性经营使用。该中心没有任何上级主管部门的批准，故其无权将剧场出租，合同亦是无效的。（二）祁成星将文化中心二楼剧场转租给桑明辉的房屋租凭合同同样是无效合同。二、祁成星与桑明辉签订的房屋租赁合同标的文化中心二楼剧场出租给桑明辉用于量畈式KTV经营，违反了国家法律法规的强制性规定，是无效的。国务院第458号令颁布实施的《娱乐场所管理条例》规定：娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。而浉河区文化中心剧场楼上及近邻有居民和学校。三、祁成星向桑明辉请求支付200万元违约金，没有任何依据。（一）祁成星在收到桑明辉的10万元定金后，至今也没有履行其应当在2012年5月1日前向桑明辉交付租赁合同标的房屋的义务。（二）租赁合同第9条约定：乙方（桑明辉）违约解除合同的，乙方向甲方（祁成星）赔偿违约金二百万元。祁成星至今未向桑明辉交付房屋，违反了合同义务，同时，桑明辉从未向祁成星表明要求解除合同。另该合同本身就是无效的，何谈违约金？祁成星没有任何损失，且不能履行合同义务，桑明辉也没有违约解除合同，租赁合同本身就是自始无效的，因此祁成星要求桑明辉支付200万元的巨额违约金无任何依据。
被告（反诉被告）桑明辉反诉称，合同签订后，桑明辉向祁成星支付了10万元的定金。合同至今没有履行，一是合同自始无效，无法履行，但是过错在祁成星；二是祁成星至今也没有履行合同约定的交付房屋义务，即使违约也是祁成星违约。桑明辉没有任何违约行为。故请求判令祁成星向桑明辉双倍返还定金20万元，驳回祁成星对桑明辉的诉讼请求。
原告（反诉被告）祁成星针对被告（反诉原告）桑明辉的反诉请求辩称：一、祁成星与桑明辉之间所签订的《房屋租赁合同》的标的并未违反国家法律法规的强制性规定。合同约定文化中心二楼剧场出租给桑明辉用于合法性经营，如桑明辉认为其所承租的房屋用于量畈式KTV经营不合法，可以自行改变房屋的用途。即使合同约定的第二条无效也是桑明辉造成的，与祁成星无关。（二）桑明辉称祁成星拒交房屋构成违约之事实不存在。桑明辉的违约行为是导致房屋不能交付的直接原因。合同约定桑明辉先交租金后使用房屋而其未按约交纳。（三）桑明辉无权要求祁成星双倍返还定金20万元。桑明辉违约的事实已有充分的证据证明，且祁成星不存在任何违约之事实。根据我国《合同法》第一百一十五条之规定，桑明辉无权要求祁成星双倍返还定金20万元。请求法院驳回桑明辉的反诉请求。
经审理查明，2011年8月份被告桑明辉找到原告祁成星，说自己想来信阳搞娱乐性经营投资，想通过原告祁成星之手承租信阳市浉河区文化中心剧场开办量畈式KTV歌厅。原告祁成星于2011年9月份与浉河区文化中心达成协议承租其二楼剧场，双方当事人于2011年10月10日签订了书面的《房屋租赁合同》。该合同第二条租赁房屋用途：乙方（祁成星）租赁房屋用于量畈式KTV经营使用；第三条租赁期限、免租时间：本合同租赁期限为十五年，自2012年11月1日起至2027年10月31日止。乙方（祁成星）免租装修期为六个月，自2012年5月1日起至2012年10月31日止。第四条租金及支付方式：第一年租金为捌拾万元整，以后每年两年租金在第一年租金的基础上递增5%（即80万元×5%）。2012年11月1日至2011年10月31日每年租金为80万元。此合同签订后5日内乙方给甲方交纳拾万元合同定金，乙方（祁成星）在2012年3月31日前将半年房租一次性交清，拾万元合同定金此时转为乙方（祁成星）租金使用，甲方（信阳市浉河区文化中心）须在2012年5月1日前将房屋交给乙方（祁成星），租金以后每半年支付一次，先交租金后使用房屋。第九条乙方（祁成星）违约责任及履行的义务：1、乙方（祁成星）违约解除合同的，乙方（祁成星）向甲方赔偿违约金贰佰万元；3、乙方（祁成星保证按时缴纳房租，先交款后使用。如未按约定期限交付租金超过三个月以上的，甲方（信阳市浉河区文化中心）有权收回房屋。信阳市浉河区文化中心与祁成星于2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》生效后，祁成星于2011年10月15日向信阳市浉河区文化中心交付了预付定金款10万元整，又分别于2012年5月27日给付10万元、6月27日给付5万元、9月30日给付5.2万元、10月25日给付4.8万元、11月23日给付5万元，合计30万元的租金。该30万元租金已被退还。
2011年10月10日，出租方（甲方）祁成星与承租方（乙方）桑明辉签订了《房屋租赁合同》，将出租方（甲方）信阳市浉河区文化中心与承租方（乙方）祁成星签订的《房屋租赁合同》的标的物，即信阳市浉河区文化中心二楼剧场转租给桑明辉用于量畈式KTV经营使用。这两份《房屋租赁合同》只有第四条租金不同，即第一年租金为玖拾伍万元整，其他条款内容相同。本合同签订生效后，桑明辉给付了祁成星预租定金10万元。
本合同的标的物浉河区文化中心剧场房屋所在位置东南西三面紧邻居民住宅区，被居民区紧紧包围，剧场楼上也有住户，东面紧邻信阳市职业技术学院附属医院。该中心二楼多年前一直在办的舞蹈、书法艺术、画画、跆拳道等培训班，目前仍在正常举办。桑明辉在给付祁成星预租定金10万元后未按合同履行给付第一年前半年租金的义务。祁成星在收到桑明辉10万元定金后，至今也没有履行其应当在2012年5月1日前向桑明辉交付租赁合同标的房屋的义务。
上述查明的事实有下列证据在卷佐证：一、信阳市浉河区文化中心与祁成星签订的《房屋租赁合同》；二、原告祁成星与被告桑明辉之间签订的《房屋租赁合同》；三、祁成星向信阳市浉河区文化中心交付定金和租金共40万元的票据；四、信阳市浉河区文化中心向浉河区文新局提交的《关于引进全国连锁畅歌文化投资集团将区文化中心剧场改造成量畈式KTV的请示》。
本院认为，平等主体自愿依法签订的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2011年10月10日，原告（反诉被告）祁成星与信阳市浉河区文化中心签订的《房屋租赁合同》生效后，祁成星于2011年10月15日向信阳市浉河区文化中心交付了预租定金款壹拾万元整，于2012年11月23日前分别交付租金30万元，现已被退还。祁成星与信阳市浉河区文化中心签订该合同的目的是将合同的标的物即文化中心二楼剧场转租给桑明辉盈利而并非自己使用，由于桑明辉未按其与祁成星签订的《房屋租赁合同》约定履行交付租金的义务，所以致使祁成星向信阳市浉河区文化中心交付的10万元定金无法收回。祁成星的10万元损失应由桑明辉赔偿。桑明辉从未向祁成星表明要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，该合同至今并未解除，故祁成星依据该合同第九条第1项即乙方（桑明辉）违约解除合同的，乙方向甲方（祁成星）赔偿违约金贰佰万元，理由不能成立，此请求本院不予支持。由于桑明辉无正当理由未支付租金致使不能实现合同目的，祁成星请求解除与桑明辉签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。第二次庭审中，原告将违约金增至465万元，由于原告没有补交相应的诉讼费，所以该项请求，本院不予支持。被告（反诉原告）桑明辉反诉称其与原告（反诉被告）祁成星签订的《房屋租赁合同》的标的物周边有居民住宅和学校、医院用于量畈式KTV经营使用，违反了国务院第458号令颁布实施的《娱乐场所管理条例》的规定及文化中心二楼剧场出租未经上级主管部门批准主张此合同自始无效。因信阳市浉河区文化中心的职能就是承担文艺晚会，文化演出的，从开设到现在也没有因扰民而停办，故被告（反诉原告）桑明辉主张其与原告祁成星（反诉被告）签订的《房屋租赁合同》无效，理由不能成立，其主张祁成星双倍返还定金20万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）祁成星与被告（反诉原告）桑明辉于2011年10月10日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告（反诉原告）桑明辉赔偿原告（反诉被告）祁成星损失10万元。被告桑明辉已向原告祁成星交付的10万元定金折抵10万元的赔偿款。
三、驳回原告祁成星的其他诉讼请求。驳回反诉原告桑明辉的反诉请求。
本诉原告祁成星缴纳的案件受理费22800元，由被告桑明辉负担2300元，祁成星自行负担20500元；反诉原告桑明辉缴纳的案件受理费4300元，由其自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 余 继 田
审判员 任 钢
审判员 陈 钢
二〇一三年六月二十一日
书记员 吴斌（兼）
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