上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0117执异101号
上海市松江区人民法院执行裁定书(2016)沪0117执异101号异议人(案外人)郭美聪，女，1968年4月3日生，汉族，住浙江省苍南县龙港镇龙洲东路XXX号，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人元玲慧，天册(上海)律师事务所律师。申请执行人中国光大银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人马霞光，行长。委托代理人胡伟忠，上海瀚元律师事务所律师。被执行人上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈绍圣，董事长。委托代理人陆文良。利害关系人上海松江九和小额贷款股份有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人徐迪，董事长。委托代理人王清坤，上海百悦律师事务所律师。委托代理人宋如群。本院依据已经发生法律效力的本院(2014)松民二(商)初字第2595号民事调解书，在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“光大银行松江支行”)与被执行人上海松江礼品城有限公司(以下简称“松江礼品城公司”)保证合同纠纷一案中【执行案号(2014)松执字第6908号】，案外人郭美聪提出执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人郭美聪称，2014年1月8日，异议人与被执行人签订了《上海市商品房出售合同》，合同约定异议人向被执行人购买位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城45号1015、1017、1107、1109、1110室5套房屋，房屋单价为10,489.58元/平方米不等，总价款为2,495,906元。同时双方约定由被执行人向松江区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证。房屋交付期限为2014年6月30日前。合同签订后，异议人向被执行人支付结算了全部购房款，被执行人向异议人开具了《销售不动产统一发票》。2015年5月11日，异议人与被执行人办理了房屋交接手续，并就房屋物业管理与上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司签订了《上海国际礼品城物业管理服务合同》。2015年9月份，异议人与宁波市鄞州易景装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》，委托易景装饰公司对房屋进行装修，装修工程承包费及室内装饰等费用为45万元。自房屋交付之日起异议人即占有、使用该房屋，2016年1月份异议人分批次将房屋出租给各承租人使用，并与各承租人签订《房屋租赁合同》，租期1年至5年不等。异议人将房屋交付给承租人使用的同时收取了租金合计6.85万元。目前，部分承租人承租房屋后也根据使用房屋需要又添置室内用品等设施，现处于正常经营状态。异议人认为，异议人与被执行人签订的《上海市商品房出售合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规，系合法有效。合同签订后，双方业已履行支付结算价款、交付房屋的义务，异议人依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然由于被执行人自身原因，涉案房屋目前尚未过户登记到异议人名下，但并不影响异议人是涉案房屋的所有权人和实际占有人，为维护异议人的合法权益，请求法院裁定中止执行，并依法解除对位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海国际礼品城45号1110室房屋的查封。本院经审查查明，根据本院调取的上海市房地产登记簿显示，上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)系被执行人松江礼品城公司所有，上海松江九和小额贷款股份有限公司(以下简称“九和公司”)于2013年8月2日经核准在包括涉案房屋在内的被执行人房产上设定了435万元的抵押。本院于2014年10月15日查封了涉案房屋。另查明，本院作出的(2014)松民二(商)初字第2595号民事调解书已经发生法律效力。该民事调解协议确定“一、被告上海松江礼品城有限公司于2014年11月10日前偿付原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行至实际还款日止的借款本金、利息及逾期利息(按编号为XXXXXXXXXXXXXX的《个人贷款合同(抵押、保证)》约定的计算方法计算)；二、如被告上海松江礼品城有限公司按上述约定履行，则原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行同意自2014年11月11日起继续履行编号为XXXXXXXXXXXXXX的《个人贷款合同(抵押、保证)》，由被告上海松江礼品城有限公司按该合同约定按期偿还借款本金及借款利息，如被告上海松江礼品城有限公司有两期未按合同约定履行，则原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行有权要求被告上海松江礼品城有限公司归还上述合同项下的剩余借款本金、借款利息及逾期利息，原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行有权一并申请强制执行；三、被告上海松江礼品城有限公司于2015年6月30日前支付原告中国光大银行股份有限公司上海松江支行律师费10,000元；四、……”因上述被告未能履行上述义务，本院根据申请执行人光大银行松江支行的申请，以(2014)松执字第6908号立案执行。异议审查过程中，异议人向本院提供了上海市商品房出售合同、销售不动产统一发票、上海国际礼品城房屋(水电表)交接书、上海国际礼品城物业管理服务合同、房屋装修管理协议书、装修合同、房屋租赁合同等证据。申请执行人光大银行松江支行及利害关系人九和公司均表示：异议人的申请不成立。查封的标的物是被执行人的，由于被执行人至今未履行还款义务，法院查封了涉案房屋，因此异议人提出的要求解除房屋的查封及中止本案执行的申请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。同时，根据异议人提供的证据看，异议人并没有提交各套房屋支付全部价款的凭证，其陈述的支付全部价款没有证据支持，请求法庭驳回。被执行人松江礼品城公司表示：被执行人确实开具了发票，但是异议人并没有付过一分钱。异议人在异议审查过程中明确其未实际支付过房款，而是因被执行人松江礼品城公司拖欠异议人借款，故被执行人将上述房产抵给异议人。本院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。现因本案被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，本院查封其名下的涉案房屋，并无不妥。异议人虽然提供了商品房出售合同、发票等证据材料，但其并未支付房款，且未能提供其与被执行人之间存在债权债务关系的凭证，故不能排除对涉案房屋的执行。故对于郭美聪提出的执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人(案外人)郭美聪的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。(本页无正文)审判长金贤审判员徐杰人民陪审员蒋雪顺二〇一六年六月七日书记员何骏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
审判长 黄文昭
审判员 金 贤
二〇一六年六月十三日
书记员 钟 莹
附：相关法律条文