贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5819号
上诉人（原审原告）：开阳县奇奇网吧，住所地贵州省开阳县城关镇环城西路。
负责人：宋癸林。
委托诉讼代理人：瞿春楠，贵州广土律师事务所律师。
上诉人（原审被告）潘俊旭，男，1990年4月1日出生，汉族，住贵州省开阳县。
委托诉讼代理人：潘清学，男，汉族，1957年11月8日出生，汉族，系其父亲，住贵州省开阳县城关镇环城西路**号附*号。
委托诉讼代理人：唐俊，贵州磷源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘清学，男，汉族，1957年11月8日出生，住贵州省开阳县。
上诉人开阳县奇奇网吧（以下简称奇奇网吧）因与上诉人潘俊旭，被上诉人潘清学房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2016）黔0121民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
奇奇网吧上诉请求：依法撤销原判第二项，维持原判第一项。事实与理由：原审判令上诉人支付潘俊旭违约所造成的损失41375元缺乏事实依据，明显不公。双方合同约定，上诉人租赁房屋用于网吧经营，但在上诉人经营过程中上诉人日渐亏损，最终无法继续经营，上诉人因此要求终止双方租赁合同。上诉人的主张具有事实基础和法律依据。上诉人主张解除合同后，即可将房屋返还给出租人，对出租人而言并无损失。
潘俊旭答辩称：市场经济具有风险，经营亏损不属于不可抗力。房屋租赁给奇奇网吧后其进行了改建，造成我方损失很大，奇奇网吧的上诉请求不符合法律及事实。
潘清学答辩称：根据双方签订的合同，房租应当一年一付、一次付清，违反该合同约定应当支付违约金。奇奇网吧属于浪人网络公司，在开阳开了十余家，其他家网吧都还在经营。
潘俊旭上诉请求：撤销原判，依法改判驳回奇奇网吧的诉讼请求。事实和理由：一、奇奇网吧主张其亏损并未提交证据予以佐证。奇奇网吧的负责人宋癸林开办奇奇网吧后又开办了多家网吧，即使其经营亏损也是其自身原因造成，与潘俊旭无关。不应以经营亏损就将风险转嫁给出租人，原审法院不应以此认定合同不能继续履行。二、奇奇网吧将设备搬离，并申请拆机不属于特殊的商业风险，不属于解除合同的约定，而是奇奇网吧为了达到解除合同目的的单方行为。原审判令解除双方合同适用法律错误，并破坏了市场经济的稳定。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》，租金应当一年一付，一次性付清，奇奇网吧在支付第三年租金时仅支付了2016年6至8月的租金，根据合同约定，未按期缴纳租金应当按每日3%支付违约金。奇奇网吧不履行合同，未支付第三、四、五年租金，造成上诉人损失共计430579.37元。四、奇奇网吧将上诉人的房屋进行改建，导致房屋结构改变，屋顶损坏，造成上诉人损失120000元左右。原审仅判令奇奇网吧赔偿41375元极不公平，也违背了《合同法》的规定。
奇奇网吧答辩称，潘俊旭的上诉请求不符合事实。奇奇网吧连续亏损后，于2016年8月明确通知了潘俊旭，并明确要求终止合同，奇奇网吧未将风险转嫁还给出租人，亦未改变房屋结构。奇奇网吧办理停业拆机手续是为了避免损失的扩大。潘俊旭主张的租金在合同解除后已不属于可期待利益，请求驳回潘俊旭的上诉请求。
潘清学答辩称：对潘俊旭的上诉无意见。
奇奇网吧向一审法院起诉请求：依法解除原告与被告于2014年5月14日签订的房屋租赁合同，终止双方的合同关系。
一审法院查明：2014年5月14日，原告奇奇网吧（合同中为奇采网吧，2015年4月15日变更为奇奇网吧）与被告潘俊旭签订房屋租赁合同，合同约定由原告奇奇网吧租赁被告潘俊旭所有的位于开阳县城关镇环城西路的房屋一套用于开办网吧，租赁期限为2014年6月1日起至2019年5月30日止。租金为第一年78,000元；第二年80,340元；第三年82,750元；第四年85,230元；第五年87,790元，给付方式为每年一付。原告奇奇网吧已给付了第一年、第二年的租金，并在2016年6月1日给付了2016年6月1日至2016年8月31日的租金20,687.5元。2016年8月23日原告奇奇网吧将经营网吧的必要设备搬出，同日，原告奇奇网吧以口头通知的方式告知被告潘清学解除合同，但被告潘清学未予同意。2016年8月29日原告奇奇网吧向开阳县文体广电旅游局申请停业，2016年9月1日开阳县文体广电旅游局同意原告奇奇网吧停业，2016年9月2日原告奇奇网吧申请中国电信开阳县分公司拆机。另查明，原告奇奇网吧承租的房屋的所有权人为被告潘俊旭。
一审法院认为，原告奇奇网吧与被告潘俊旭签订的房屋租赁合同中明确约定房屋的用途为经营网吧，开阳县文体广电旅游局已同意原告奇奇网吧停业，同时作为经营网吧必不可少的设备已经拆除，如果要求原告奇奇网吧继续履行合同，成本显然过高且并非是理性的选择，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，违约方可以以承担违约责任的代价换取对履行合同义务的免除，故对原告奇奇网吧解除合同的诉讼请求，予以支持。在违约责任方面，因双方未约定单方解除合同的违约条款，双方也未提供各项违约损失的相关证据，结合本案实际，酌定为41,375元。根据合同相对性原则，赔偿款项应赔付给房屋所有权人及房屋租赁合同签订人即被告潘俊旭。综上，依照《中华人民共和国合同法》五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条第一款（二）“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决：解除原告开阳县奇奇网吧与被告潘俊旭于2014年5月14日签订的房屋租赁合同；二、原告开阳县奇奇网吧在本判决生效之日起十日内赔偿被告潘俊旭因违约造成的损失41,375元。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由原告开阳县奇奇网吧承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。潘俊学提交工商查询档案信息，拟证明蓝剑网吧的法定代表人与奇奇网吧的法定代表人的同一人，经营亏损不能作为本案解除合同的原因。奇奇网吧质证称，对该证据真实性予以认可，与本案无关联性，不能达到其证明目的。潘清学质证称，认可潘俊旭的证明目的。潘俊旭提交照片六张，拟证明奇奇网吧对房屋进行了改造，并造成了损失。奇奇网吧质证称，对四张室外照片真实性予以认可，该房屋是民用房，出租给奇奇网吧时就已改变使用目的，对此出租人是认可且接受的。二张室内照片由于过于模糊，不予认可。潘清学质证称，对该证据予以认可。上述事实有各方当事人的陈述、房屋租赁合同、房屋产权证复印件、收款收据、中国工商银行电子回单、营业执照、信息变更登记表、中国电信股份有限公司开阳县分公司证明、申请书、视频资料及证人证言等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，奇奇网吧在履行《房屋租赁合同》的过程中，于2016年8月口头通知出租人要求解除合同，但未得到出租人同意。在双方未能协商解除合同的情况下，奇奇网吧终止履行合同义务不符合双方合同中关于租期的约定。但由于奇奇网吧以其行为表示不再履行合同义务，已向开阳县文体广电旅游局申请停业，并已拆除网吧经营所需必要设备，如要求奇奇网吧继续履行合同，成本显然过高，且不利于解决双方当事人的矛盾纠纷，故原审判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，奇奇网吧在合同约定的租期届满之前要求解除合同，由于其提前终止合同，必然造成潘俊旭一定的损失，对此奇奇网吧应承担赔偿责任。由于潘旭俊未提交证据证明其所受损失，结合本案实际情况，原审酌定损失金额为第三年租金的一半41375元较为客观合理，本院予以维持。关于潘俊旭主张以未付租金为基数，按照日3%计算损失的标准，由于双方合同解除后，潘俊旭即可收回房屋，此后租金损失将不再必然产生，其主张已过分高于实际损失，本院不予支持。
综上所述，奇奇网吧、潘俊旭的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由开阳县奇奇网吧负担30元，潘俊旭负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王蓉
审 判 员 刘劼
代理审判员 ＸＸ
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 王芸