江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3116号
上诉人（原审被告）:恒开投资发展宿迁有限公司。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘俐，江苏华昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王娟。
委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人王娟商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回王娟的一审诉讼请求。理由如下：1.2015年5月16日，王娟签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明王娟放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响王娟实际占有使用房屋，王娟没有受到实际损失。王娟并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.王娟的部分诉讼请求超过了两年诉讼时效，不应被支持。
王娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.王娟从未作出免除恒开公司违约责任的意思表示。特别提醒是免责条款，恒开公司采取隐蔽方式将该条款加注在最下方，致使王娟根本没有注意到免责条款的存在。因此该免责条款不产生效力。2.双方合同约定违约金计算标准为日万分之三，恒开公司主张过高并要求调整没有事实和法律依据，不能成立。
王娟向一审法院起诉请求：1.恒开公司支付逾期交房及逾期办证违约金（按日万分之三的标准分别自2014年7月1日起计算至实际交付之日止、自恒开公司实际交房之日起计算至王娟取得房产证书为止）；2.本案诉讼费、保全费由恒开公司承担。
一审法院认定事实：王娟、恒开公司于2012年11月30日签订商品房买卖合同一份，由王娟购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园4-1-032号商品房一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为369687元，买受人于2012年11月30日之前已付清总房款；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之三的违约金……。合同签订后，恒开公司于合同约定的交付期满后第4日即2014年7月4日向王娟交付房屋。交付时因存在面积差异，王娟补交房款916元，恒开公司向王娟出具不动产统一发票记载的金额为370603元。王娟接收房屋前即与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订委托经营管理合同，将其购买的涉案商铺委托该公司统一使用和管理，合同约定经营管理期限为10年，自2013年12月28日起算。恒开公司对涉案房屋所属建设项目至今未取得竣工验收备案表。王娟对该房屋亦未取得权属证书。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案王娟、恒开公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效；双方应按照合同约定全面履行自己的义务。王娟依约付清房款；恒开公司在约定的交付期满后第四日向王娟交付房屋，履行了基本的、主要的合同义务。房屋交付前，王娟即与第三方签订委托经营管理合同，合同期限自房屋交付之前即开始起算；虽然涉案房屋没有经过综合验收，但王娟对房屋已获取收益，并未因此造成实际损失；王娟以房屋未经综合验收合格取得竣工验收备案表为由主张恒开公司存在逾期交房违约行为，缺乏事实依据，不予认定。因此，对王娟关于逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应对此承担约定的违约责任；王娟关于逾期办证备案违约金的诉讼请求符合合同约定和法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后立即支付王娟逾期办理权属登记资料备案的违约金（以369687元为基数自2014年10月3日起按日万分之三计算至王娟实际取得房产权属证书之日止）；二、驳回王娟其他诉讼请求。案件受理费1337元，保全费3020元，合计4357元，由王娟负担119元，恒开公司负担4238元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与王娟之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月4日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。恒开公司在二审中提出王娟的部分诉讼请求已过诉讼时效，因其在一审中并未提出该抗辩，故本院对该主张不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，王娟签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了其责任、排除了王娟的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒王娟注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然其存在逾期办证的违约行为，但王娟签署了交房手续书免除了其违约责任，故其无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期交房违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，且恒开公司逾期时间较长，鉴于违约金制度兼具惩罚性，对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2674元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一七年十一月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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