湖南省石门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民一初字第161号
原告易长文，男，1975年8月22日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
原告欧阳明，男，1966年11月1日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。
原告张前新，男，1965年11月11日出生，土家族，农民，住湖南省石门县。
三原告共同委托代理人覃佐堂，石门县先河法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。
被告石门县西北房地产开发有限公司，住所地：石门县楚江镇荷花居委会白云路十二组，组织机构代码证代码72251827-4。
法定代表人黄修云，该公司董事长。
委托代理人胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师，特别授权代理。
原告易长文、欧阳明、张前新与被告石门县西北房地产开发有限公司（以下简称“西北公司”）建设工程施工合同纠纷一案，于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月8日、11月日公开开庭进行了审理。原告易长文、欧阳明及三原告共同委托代理人覃佐堂、被告西北公司委托代理人胡祖湘均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告易长文、欧阳明、张前新共同诉称：2012年8月7日，湖南省石门西北建筑工程有限公司（以下简称“西北建筑公司”）和湖南恒欣建设工程有限公司石门西北分公司（以下简称“恒欣分公司”）分别中标被告西北公司开发的“石门县宏福居棚户区改造1#、2#楼”工程后（以下分别简称“1#楼工程”、“2#楼工程”），原告受西北建筑公司、恒欣分公司委托与被告签订《工程项目施工承包合同书》，对工期、工程计价办法、工程款支付方式等进行了约定。同年8月10日，原告方与西北建筑公司、恒欣分公司签订《建设工程施工内部承包合同》，约定《建设工程施工合同》及有关工程的附件、补充协议等权利义务由原告承继。此后，原告方带资修建被告所开发前述工程。原告方作为实际施工人按约履行了工程建设义务，工程验收合格。2015年2月14日，双方进行了工程结算，被告应付工程款共计40000000元。双方经协商后约定，被告用商品房68套、2#楼门面106、107、108号门面和车库车位等抵付所欠工程款35483164元，被告尚欠原告工程款4516836元。双方结算后被告向原告欧阳明出具欠条2份，原告方将所承建的商品房、门面钥匙交付被告，但对2#楼106、107、108、109号门面钥匙予以留置。原告方现得知被告向石门县农村信用合作联社贷款时已用宏福居1#、2#楼部分商品房、门面进行抵押，该联社现已起诉至法院并申请法院进行查封，导致侵害原告权益，故诉至法院，请求判令：一、被告立即给付三原告所欠工程款4516836元及利息（利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年2月15日起计付至清偿之日止）；二、如被告未按第一项给计付工程款，则原告在所承建石门县宏福居棚户区改造工程范围内对被告该工程所承建部分的拍卖或折价款享有优先受偿权；三、本案案件受理费由被告负担。
原告易长文、欧阳明、张前新为支持其讼诉请求，向本院提交了以下证据：
第一组证据：
1.原告易长文、欧阳明、张前新的身份证（均系复印件）各1份；
2.被告西北公司营业执照、组织机构代码证（均系复印件）各1份；
该组证据拟证明原、被告的诉讼主体资格。
第二组证据：
3.中标通知书（复印件）2份；
4.工程项目施工承包合同书（复印件）2份；
5.建设工程施工内部承包合同书（原件）2份；
该组证据拟证明被告开发的1#、2#楼工程发包是经招投标程序，建设工程由西北建筑公司、恒欣分公司承包后转包给原告，原告是实际施工人（承包人）的事实。
第三组证据：
6.建筑工程施工许可证（复印件）2份；
7.基础工程质量验收记录（原件）2份；
8.主体工程质量验收记录（原件）2份；
该组证据拟证明所涉建筑工程施工经行政许可、备案，原告作为实际施工人所建造工程质量经验收合格的事实。
第四组证据：
9.工程款欠条（原件）2份；
10.关于石门县“宏福居”棚改项目工程款的结算说明（原件）1份；
11.杨星星（被告公司员工）出具的收条（原件）1份；
该组证据拟证明原告方与被告结算工程款，被告应付数额、已付数额、未付数额，被告占有建设工程时间为2015年2月14日，未占有建设工程2#楼109#门面，是被告欠付原告工程价款，原告行使留置权的事实。
第五组证据：
12.《商品房预售合同》（复印件）3份；
13.《房屋租赁合同》（复印件）3份；
该组证据拟证明“宏福居”2#楼106、107、108门面是双方协商后约定被告以房抵付工程款，原告以工程款付清房款占有房屋后出租给承租人袁彬芬、张淑芳的事实。
第六组证据：
14.2015年1月10日原告欧阳明给被告出具的领条（原件）1份，拟证明2#楼106、107、108号门面是被告以该三个门面抵付的工程款，不是溢价款，领条上的门面号码与原、被告2015年1月15日签订的《商品房预售合同》中门面号码一致，从时间上看均在工程款结算之前。
15.石房建石门字第0000017号抵押登记，拟证明三个门面抵押的时间是在原、被告达成以门面抵付工程款和2015年1月15日签订《商品房预售合同》之后。
被告西北公司辩称，原告所主张的款项4516836元不是工程款，而是溢价款。对原告的利息主张被告方不认可，请求驳回原告的第二项诉讼请求。具体陈述意见如下：1、依据原告起诉内容，原告是就实际施工人起诉，本案所涉工程中还有一方合同相对人（即工程转包人），根据法律规定，西北建筑公司和恒欣分公司都应为被告，原告是否明确放弃追认两公司为本案被告，若放弃被告不予追究。2、原告所诉称的35483164元确实没有给付，但是关于4516836元，被告已明确为本项工程溢价款。3、1#、2#楼在2015年2月14日被告已明示该房产已抵押给信用社。4、109#门面钥匙留置被告不清楚，其余事实属实。5、原告第二项诉请不能成立，并不属于优先受偿的范围。6、请求法院就本案案由进行明确界定。
被告西北公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.（2015）石民二初字第184号民事判决书（复印件）1份，拟证明2#楼106、107、108号三个门面已经法院判决确认抵押权，现已进入执行程序的事实；
2.石房建石门字第0000017号抵押登记资料，拟证明完整的抵押登记情况。
对原、被告提交的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定如下：
原告提交的证据5，为原告与工程承建方、转包承包方签订的工程承包合同，系拟证明原告为本案所涉工程实际施工人的证据之一，故被告质证认为该证据与本案无关的异议理由不能成立。其他证据，被告对真实性、合法性均无异议，均予以确认，被告对其他证据证明目的和关联性的异议，属于辩论意见，不再此处评述。对被告提交的证据，原告对真实性无异议，对真实性予以确认。
根据原、被告的举证、质证及本院认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2012年8月7日，西北建筑公司、湖南恒欣建设工程有限公司分别中标被告所开发的石门县宏福居棚户区改造1#、2#楼工程。2012年8月9日，西北建筑公司、恒欣分公司（系湖南恒欣建设工程有限公司下属分公司）分别与被告西北公司签订《工程项目施工承包合同书》。西北公司与西北建筑公司约定承建工程施工范围为：“石门县楚江镇文庙路（石储2011-5号）原磷肥厂家属区地块。一标段（13层）1号楼，建筑面积约为8550平方米”，恒欣分公司约定承建工程施工范围为：“石门县楚江镇文庙路（石储2011-5号）原磷肥厂家属区地块。二标段（17层）2号楼，建筑面积（含地下室）约为20500平方米”。2012年8月10日，三原告分别与西北建筑公司、恒欣分公司签订《建设工程施工内部承包合同书》（合同编号分别为“湘西建内和书[2012]9号”、“湘西建内和书[2012]10号”）。分别约定由三原告承包承建二公司与被告所约定承建工程，三原告承诺接受西北建筑公司、恒欣分公司与被告所签《建设工程施工合同》的全部权利义务，以及接受二公司与被告所签订的有关建筑工程的附件及补充协议等全部约定内容。双方还约定三原告向二公司交纳的管理费分别为255000元、280000元。上述合同签订后，三原告自筹资金组织工程施工。各相关方分别于2012年11月23日、2013年2月28日对1#、2#楼基础工程进行验收，并在《基础工程质量验收记录》上签章确认基础工程验收合格。2013年7月4日，各方对主体工程验收后，在《主体工程质量验收记录》上签章确认该两项工程主体工程验收合格。
2015年2月14日，被告西北公司（甲方）与原告（乙方）在办理结算后出具《关于石门县“宏福居”棚改项目工程款的结算说明》，就结算情况约定如下：第一部分：乙方应得工程款和房屋溢价款。1、乙方应得工程款为40000000元，该款项见双方签字确认的工程决算书。2、乙方应得住房销售溢价款房款为9259690元。1）双方约定68套住房抵付工程款为21309398元；2）双方约定61套住房抵付工程款实际销售款为27134805元；3）优惠房款为399567元；4）双方约定7套住房按开盘价计算（每套优惠8800元）为3035916元；5）2-1-1403按揭变现付减销售款为1200元。3、第1、2项乙方应得款项合计为49259690元。第二部分：甲方已支付工程款。1、截止2014年7月29日已支付27780000元。2、门面销售抵付工程款5132400元。3、甲方代乙方支付鸿科公司的材料款380000元。4、甲方代乙方支付款抵付工程款297492元。5、2#楼106、107、108号门面抵付住房溢价款4134180元。6、五套住房抵付住房溢价款2468782元。7、车库车位抵付工程款4000000元。8、质监站、复式楼、18楼合计抵付工程款550000元。9、甲方已支付乙方款项合计44742854元。第三部分：预计乙方应付款。1、质保金2000000元。2、税金：未结清，由乙方办理决算后到税务局缴纳。第四部分：2#楼106、107、108号门面和五套住房（回迁安置房源，即1#楼1001、201号房，2#楼115、116、1107号房）属石门县易家渡信用社管控范围内，须经易家渡信用社解控和回迁安置户遗留问题处理完毕后方能在房地产交易中心办理备案登记手续。2015年2月14日，被告向原告欧阳明出具欠条2份，金额分别为1860108元、2656728元。同日，欧阳明将所承建房屋钥匙（除2#楼106、107、108、109号门面钥匙）交付被告。此外，原告方于2015年1月15日分别以易长文等人名义与被告签订《石门县商品房预售合同》，以房屋买卖的形式将2#楼106、107、108号门面抵付所欠工程款4134180元，原告欧阳明向被告西北公司出具领取4134180元工程款收条1份。上述购房合同签订后，原告将2#楼106、107、108号门面装修出租、将1#楼1001、201号房，2#楼115、116、1107号房占有或出租，但均未办理产权登记，此后，因被告未支付所欠工程款及溢价款，双方发生争议，原告遂诉至法院。诉讼中，原告方向本院提交书面申请，申请不追加西北建筑公司、恒欣分公司为本案被告。
另查明，2015年7月3日，本院作出（2015）石民二初字第184号民事判决认定，被告于2013年1月28日向石门县信用合作联社易家渡信用社借款时，将2#楼106、107、108号门面和原、被告结算说明协议中第二部分第六项五套住房中的三套住房在内的多套房屋进行抵押，且办理了抵押登记。该判决已确认抵押权人对2#楼106、107、108号门面及五套住房中的2#楼115、116、1706号房屋享有抵押优先受偿权，且已发生法律效力和进入法院执行程序。
本院认为：本案中，被告对所欠原告方款项4516836元的事实并无异议，但抗辩认为该欠款的性质为溢价款，而非工程款，原告对所欠款项不享有优先权。据此，本案案由确定不准，也应予以更正。本院认为，本案被告所欠款项来源于双方对原告所承建工程的结算，工程款结算中各项目具体情况最终决定所欠款项的组成，故本案双方争议仍为所涉建设工程如何结算的建设工程施工合同纠纷。关于被告申请追加西北建筑公司和恒欣分公司为被告的问题，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条第二款的规定，“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。”西北建筑公司和恒欣分公司并非必须追加的当事人，且原告书面申请不追加二公司为本案被告，系原告对自身诉讼权利的处分，本院予以支持。
关于被告所欠原告款项的组成及是否享有工程款优先权的问题。根据双方《关于石门县“宏福居”棚改项目工程款的结算说明》的结算情况，原告方所承建被告工程的总工程款为40000000元，已支付款项为44742854元，但其中包括2#楼106、107、108号门面抵付溢价款4134180元和五套住房溢价款2468782元。因石门县信用合作联社对2#楼106、107、108号三套门面和五套住房中的三套享有抵押权在先，并由本院判决确认且已执行程序，故原告主张的工程价款优先权与本院生效判决确认的石门县信用合作联社的抵押权存在冲突，依照《中华人民共和国同合法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条之规定，工程价款优先权效力优于抵押权，故原告仍然可以对被告西北公司的抵押物主张优先受偿。但该优先权仅限于工程价款而不包括所谓“溢价款”，而原、被告在结算协议中约定上述门面和住房均是抵付“溢价款”，因此该约定不能对抗石门县信用合作联社的抵押权。本案原告起诉被告所欠款项4516836元中，即使不计算涉及石门县信用合作联社抵押权的门面和住房折价款，属于工程款的金额仅有1860108元[总欠款4516836元-“溢价款”欠款（总“溢价款”9259690元-2#楼106、107、108号门面抵付“溢价款”4134180元-五套住房抵付“溢价款”2468782元）]。对该1860108元工程款，原告有权要求对其承建的全部工程项目的变卖价款优先受偿，但若坚持受让已抵押给石门县信用合作联社的抵押物，则应将抵押物门面价值超过1860108元的部分支付给石门县信用合作联社，用以作为抵押权人优先受偿被告所欠款项。
关于工程款优先权的行使期限问题。虽然合同约定的建设工期截止时间为2013年8月18日止，双方也于2013年7月对主体工程进行了验收，但该工程其他项目此时并未竣工，故根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，以原告交付工程和双方最后结算时间（2015年2月14日）为行使优先权期限的起算时间，到原告2015年7月21日起诉时未超过法律规定的六个月期限，故对原告主张的优先权在1860108元欠款范围内予以支持。同时，原告对上述三套门面及五套住房中的全部或部分所抵付的“溢价款”，如不能实现自己的权益，因未在本案中提起诉讼，可另行处理。
关于原告诉请的利息问题。因双方对延期支付工程款的利息没有约定，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，被告应自应付工程价款之日（即2015年2月14日出具欠条之日）起向原告支付所欠款项利息，但因原告诉请自2015年2月15日起计算，故自2015年2月15日起起算至清偿之日止。对于利率标准，根据前述解释第十七条规定，即按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
综上，依据根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条之规定，判决如下：
一、被告石门县西北房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告易长文、欧阳明、张前新支付所欠工程款和“溢价款”共计4516836元，以及按按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付自2015年2月15日起至清偿之日止的利息；
二、在被告石门县西北房地产开发有限公司所欠上述款项中的1860108元范围内，原告易长文、欧阳明、张前新对被告所开发的位于石门县楚江镇观山社区站西路“宏福居”棚改项目1#、2#楼工程所承建部分的拍卖或折价款享有优先受偿权；
三、驳回原告易长文、欧阳明、张前新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费42935元，由被告石门县西北房地产开发有限公司负担40000元（此款已由原告先行垫付，在执行中由被告直接支付给原告），原告易长文、欧阳明、张前新共同负担2935元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 刘 德 平
人民陪审员 黄 明 东
人民陪审员 廖 辉 云
二〇一五年十二月一日
代理书记员 陈果夫附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）
第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
第二十六条实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。
实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。