广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15753号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张先宝，男，汉族，1987年8月15日出生，住所地：湖南省沅陵县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆小H，女，汉族，1984年5月8日出生，住所地：广西横县南乡镇。
上诉人共同委托诉讼代理人：骆建军，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：庄紫祥，男，1967年12月18日出生，香港居民，香港身份证号码D590195（3）。
委托诉讼代理人：高阳，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖石诚，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道。
法定代表人：李耀智。
上诉人张先宝、陆小H因与被上诉人庄紫祥、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第633号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人中原公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人张先宝、陆小H上诉请求：1、撤销南山区人民法院(2015)深南法民三初字第633号民事判决第一项、第三项；2、维持南山区人民法院(2015)深南法民三初字第633号民事判决第二项；3、庄紫祥承担一、二审诉讼费用。事实与理由：
一、一审法院认定事实错误。本案的争议焦点是涉案合同是否约定了张先宝、陆小H支付剩余首期款及办理银行按揭贷款时间。2014年11月3日签订涉案合同当天，庄紫祥先行在涉案合同上签名后，就离开了中原公司处，张先宝、陆小H来到中原公司处，并未见到庄紫祥。因庄紫祥系香港公民，在没有见到庄紫祥的情况下，张先宝、陆小H就明确告之中原公司，要求其提供庄紫祥出具的经香港律师见证的卖房委托书，还因资金不足，当时亦无法确定首期款支付时间。但中原公司为了促成交易，就同意了不填写支付剩余首期款及办理银行按揭贷款时间，待双方达成合意后再拿回涉案合同，重新填写，才会形成张先宝、陆小H手中持有涉案合同中关于支付剩余首期款及办理银行按揭贷款时间一栏为空白。张先宝、陆小H、庄紫祥、中原公司持有的同一份涉案合同，应该以三份合同内容一致的条款作为依据，不可能存在着签约各方自行填写条款的情况。换言之，应以张先宝、陆小H手中的这一份房屋买卖合同为准。庄紫祥与中原公司恶意串通，在其持有的涉案合同关于支付剩余首期款及办理银行按揭贷款时间一栏的空白处填上了2014年12月3日，该条款对张先宝、陆小H没有任何约束力。至今为止，张先宝、陆小H没有见过庄紫祥本人，也没有见到中原公司提供的庄紫祥经香港律师见证的卖房委托书。因此，一审法院确认张先宝、陆小H支付首期款及申请银行按揭贷款的时间应在2014年12日3日前，属认定事实错误。二、一审法院采信中原公司的意见不当。中原公司在已经收取张先宝、陆小H10万定金的情况下，一直占有该10万定金至2015年5月6日。为了赚取双份佣金，后又帮助庄紫祥重新寻找买家，张先宝、陆小H曾在2015年5月6日上午去深圳市房地产权登记中心口头查询，庄紫祥已经将涉案房产过户到新买家的名下。张先宝、陆小H得知这个情况下，和中原公司交涉，中原公司才将所收取的张先宝、陆小H10万定金汇入庄紫祥的账户中。张先宝、陆小H虽然书面确认收件地址，但因工作变动，离开了书面确认的收件地址，因此，张先宝、陆小H并不知晓庄紫祥和中原公司所寄发的邮件内容。因此，视张先宝、陆小H收到邮件极不公平。三、一审法院判决违约金过高。(1)张先宝、陆小H实际支付了10万定金，作为担保履行合同义务，视为变更了涉案合同的定金条款。(2)在本案中，中原公司作为专业机构，明知涉案合同的核心条款即支付剩余首期款及办理银行按揭贷款时间不明，将无法履行涉案合同，其主要责任在中原公司。从房屋买卖合同双方所履行的义务来看，也仅仅是张先宝、陆小H支付了定金，中原公司代庄紫祥收取了定金。(3)庄紫祥并未对涉案合同履行做任何义务，而且庄紫祥已经在2015年5月6日以更高的价格让涉案房产过户至新买家的名下，对于庄紫祥来说，不仅没有损失，反而是获取了更大的利益。
被上诉人庄紫祥辩称，一、双方签订的《二手房买卖合同》中约定，张先宝、陆小H需在合同生效当日支付定金5万元，合同生效后五日内支付定金15万元。但是张先宝、陆小H在支付了10万元定金后，再未支付过任何款项。已经达到了合同中约定逾期履行超过5日，卖方可解除合同的条件，因此，无论涉案合同是否约定了支付剩余首期款及办理银行按揭贷款的时间，都不影响张先宝、陆小H已构成根本违约的事实。二、一审判决认定“涉案合同已约定张先宝、陆小H支付剩余首期款及申请办理按揭贷款的期限”有事实和法律依据。庄紫祥及中原公司提交的证明明确载明了首期款的支付期限为2014年12月3日，且中原公司当庭亦明确表示签约当天即已与双方在电话里就该条款达成了一致意见。而张先宝、陆小H就其主张的双方未对首期款支付期限进行约定提供任何证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，一审判决采信庄紫祥、中原公司的主张于法有据。三、一审判决违约金仅为成交价的4.28%，远低于合同约定的20%，而庄紫祥为履行合同提前办理了赎楼手续，承担了违约金和损失，还有本案的律师费8万元。此外，庄紫祥将涉案房产再次转让的价格为460万元，张先宝、陆小H称庄紫祥以更高价格售卖涉案房产没有依据。综上所述，请求驳回上诉。
原审第三人中原公司未应诉亦未提交书面意见。
张先宝、陆小H向一审法院起诉请求：1、解除张先宝、陆小H与庄紫祥之间《二手房买卖合同》(编号：185658)：2、庄紫祥向张先宝、陆小H返还定金人民币10万，由代收的中原公司直接退还给张先宝、陆小H；3、庄紫祥向张先宝、陆小H支付违约金人民币93．4万元；4、庄紫祥承担本案的诉讼费用。以上二、三项合计人民币103．4万元。
庄紫祥向一审法院反诉请求：1、张先宝、陆小H向庄紫祥支付违约金83.4万元；2、张先宝、陆小H承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于深圳市南山区向南瑞F花园l栋B-2613，建筑面积为126.68平方米，房地产证号为“深房地字第400051X**号”，登记日期为2011年11月24日，所有权人为庄紫祥。
2014年11月3日，张先宝、陆小H与庄紫祥签订《二手房买卖合同》（编号：185658）（下称“合同”），约定张先宝、陆小H为买方，庄紫祥为卖方，卖方将涉案房屋以467万元的价格出售给买方，买方应在本合同生效当日支付定金5万元，在生效后五日内（含当日）再支付定金15万元，双方同意前述定金交由居间方即中原公司监管。
庄紫祥及中原公司提交的《二手房买卖合同》显示，剩余部分房款，买方采取银行按揭贷款方式付款。买方应于2014年12月3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应于2014年12月3日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。但张先宝、陆小H提交的《二手房买卖合同》中，上述关于买方支付剩余首期款及申请按揭贷款的具体日期一栏均为空白，张先宝、陆小H称签约时各方并未约定具体的履行期限，上述日期系庄紫祥及中原公司自行在持有的合同上填写。
涉案合同还约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或没收卖方已支付的定金。合同还约定了其它条款。
同日，张先宝、陆小H与庄紫祥及中原公司签订了《资金托管协议》，约定将定金20万元、交楼押金1万元交由中原公司托管。交楼押金从定金中预留或扣除。根据该协议第六条之约定，卖方赎出房产证并注销抵押登记后应向托管方提交按揭贷款提前还款结清证明文件，同时查档确认产权清晰无抵押无查封状态的，中原公司可解除托管，将资金放给卖方（庄紫祥）。
同日，庄紫祥开具收到张先宝、陆小H定金10万元的《收款收据》。该笔定金当时托管在中原公司处，现已由中原公司根据上述协议约定，解除托管转入庄紫祥账户。
同日，张先宝、陆小H签署了《地址及账号确认书》，留下了进行涉案交易的联系地址及电话。
2015年1月12日，中原公司向张先宝、陆小H邮寄《履约催告函》，认为张先宝、陆小H未能在约定的合同生效后两日内补足剩余定金及于2014年12月3日前（含当日）支付剩余首期款，特催告张先宝、陆小H尽快履行。邮寄地址为张先宝、陆小H在《地址及账号确认书（买方）》中确认的地址。张先宝、陆小H表示未收到该函件。
2015年2月11日，北京市大成（深圳）律师事务所受庄紫祥委托向中原公司发出《律师函》，主张庄紫祥已经于2014年12月31日办理了提前还贷手续及抵押登记注销手续，相关证明文件已经于2015年1月14日向中原公司提交；但张先宝、陆小H一直未按约定支付剩余10万元定金、首期款，亦未办理按揭贷款申请，经多次电话联系，张先宝、陆小H表示无能力支付购房款并拒绝继续履行合同；根据《资金托管协议》第六条之约定，中原公司应将托管的10万元定金向庄紫祥放款。庭审中，中原公司表示收到该《律师函》，确认庄紫祥已经于上述日期办理了赎楼手续，并于2015年5月4日、2015年5月6日在告知张先宝、陆小H后分两次向庄紫祥账户转入托管的定金合计10万元。庄紫祥曾应中原公司要求，于2015年3月14日向其出具了《情况说明》，表示张先宝、陆小H已构成根本违约，现庄紫祥要求中原公司将托管的定金支付给庄紫祥，买卖双方的纠纷由双方自行解决，与中原公司无关。中原公司代表对该《情况说明》予以签字确认。
2015年3月10日，北京市大成（深圳）律师事务所受庄紫祥委托向张先宝、陆小H邮寄《律师函》，认为张先宝、陆小H并未在合同约定的生效后二日内即2014年11月4日前支付剩余定金10万元，以及在约定的2014年12月3日前办理按揭贷款手续和支付剩余首期款，张先宝、陆小H逾期履行超过五日，庄紫祥根据合同约定有权解除《二手房买卖合同》，故通知张先宝、陆小H解除该合同。邮单显示，邮寄地址为张先宝、陆小H在《地址及账号确认书（买方）》中确认的地址。张先宝、陆小H表示未收到该函件。
庄紫祥提交了中原公司工作人员“贾M”于2015年5月20日出具的《情况说明》，主张合同签订后，张先宝、陆小H由于资金困难不想继续购买涉案房产，经多次联系，张先宝、陆小H仍未支付剩余定金、办理首期款监管等手续，张先宝、陆小H自知违约在先，拒绝与庄紫祥见面协商解决等。张先宝、陆小H对“贾M”的身份予以确认。
庭审中，张先宝、陆小H确认仅于签订合同当日支付定金10万元，并未履行合同项下其他义务；原因是双方并未约定张先宝、陆小H支付剩余首期款及申请办理银行按揭贷款的期限，无法继续履行。
一审法院认为，张先宝、陆小H与庄紫祥签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。
本案的争议焦点是涉案合同是否约定了张先宝、陆小H支付剩余首期款及申请办理按揭贷款的期限。
庄紫祥及中原公司持有的合同上明确注明了张先宝、陆小H支付剩余首期款及申请办理按揭贷款的期限为2014年12月3日前，而张先宝、陆小H持有的合同上关于该履行期限一栏为空白，一审法院认为，张先宝、陆小H作为买方，在与庄紫祥签署的《二手房买卖合同》项下的主要义务就是支付剩余首期款及办理银行按揭贷款，关于该项内容的条款为合同的核心条款之一，且该合同系由专业的中原公司居间促成，中原公司显然会敦促双方尽快就该条款达成一致意见，而本案中原公司亦明确表示，实际上签约当天即已与双方在电话里就该条款达成了一致意见，因张先宝、陆小H当时已拿走了其所持有的合同，称会自行填写该日期，故未在签约现场填写；而后张先宝、陆小H实际上未填写，系其自身原因导致，并非各方没有约定。一审法院采信中原公司的意见，张先宝、陆小H关于双方迟迟未就上述核心条款的履行期限作出约定之主张，显然不符合交易惯例，亦不符合常理。
另外，即便签订合同时双方对上述期限未作约定，根据相关法律规定，张先宝、陆小H可以随时履行，庄紫祥也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。张先宝、陆小H从未就上述事宜积极与庄紫祥或中原公司沟通，并未显示履约之诚意。而中原公司则表示签约后曾多次与张先宝、陆小H与庄紫祥双方沟通履约事宜，并电话催促张先宝、陆小H在2014年12月3日前履行义务。但直至合同签订两月后的2015年1月12日，张先宝、陆小H仍未履行上述义务，亦未在约定时间内补足剩余定金，庄紫祥随即通过中原公司于该日向张先宝、陆小H发出《履约催告函》，明确提及张先宝、陆小H依约应在2014年12月3日前履行上述义务，但鉴于张先宝、陆小H未履行，特催告张先宝、陆小H继续履行。一审法院认为，2014年12月3日距离张先宝、陆小H与庄紫祥签约时间已一月，可视为张先宝、陆小H履行义务的合理时间。张先宝、陆小H虽表示不知悉该履行期间，但上述函件邮寄地址为张先宝、陆小H曾书面确认的收件地址，邮件抵达该地址即视为送达本人，并不以签收未要件；且中原公司曾多次电话联系张先宝、陆小H并向其口头告知，张先宝、陆小H不可能不知情，张先宝、陆小H亦未对该期间提出异议。张先宝、陆小H上述抗辩意见显然不合情理，不能成立。一审法院采信庄紫祥及中原公司之主张，确认张先宝、陆小H支付剩余首期款及申请办理银行按揭贷款的时间应在2014年12月3日前，张先宝、陆小H所持合同上关于上述履约期限一栏为空白，系其自身原因未能填充，并不代表张先宝、陆小H与庄紫祥未就该履行期限达成一致意见或张先宝、陆小H不知悉该履行期限。张先宝、陆小H无正当理由未在约定时间内履行相应义务，其行为已经构成违约。经催告后张先宝、陆小H至今仍未履行，庄紫祥依约有权解除合同。合同自享有解除权的一方当事人解除合同的通知到达对方之日时解除。庄紫祥于2015年3月10日向张先宝、陆小H确认的收件地址寄出解除合同之《律师函》，涉案合同应自《律师函》抵达该地址时即已解除。张先宝、陆小H现通过起诉的方式请求解除涉案合同，已经无实际意义。
合同解除后，庄紫祥有权要求张先宝、陆小H支付房产转让成交价百分之二十的违约金，庄紫祥据此要求张先宝、陆小H支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予支持。考虑到违约金的性质以补偿为主，兼具惩罚性，结合房地产交易市场现状，故一审法院以张先宝、陆小H的违约行为对庄紫祥造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，从而确定张先宝、陆小H应支付庄紫祥违约金20万元。因违约金与定金罚则不能同时适用，张先宝、陆小H已经支付的定金10万元，庄紫祥应予以退还；张先宝、陆小H还应向庄紫祥支付违约金20万元。
张先宝、陆小H主张庄紫祥违约并应追究庄紫祥违约责任之诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张先宝、陆小H须于本判决生效之日起十日内向庄紫祥支付违约金20万元；二、庄紫祥须于本判决生效之日起十日内向张先宝、陆小H返还定金10万元；三、驳回张先宝、陆小H的其他诉讼请求；四、驳回庄紫祥的其他诉讼请求。本诉案件受理费14106元，由张先宝、陆小H负担；反诉案件受理费6070元，由张先宝、陆小H负担1456.8元，庄紫祥负担4613.2元。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，（一）张先宝、陆小H于2015年1月27日向中原公司邮寄了一份《催告函》称，庄紫祥本人未到现场签到合同，授权委托书上的签名也无法证实是其本人所签，已多次要求庄紫祥本人补签合同或提供香港公证的授权委托书，但未得到回应，现再次催告庄紫祥补签合同或提供公证授权委托书。该邮件后被退回。
（二）一审庭审中，各方确认合同的签订为庄紫祥将已签名的合同留在中原公司处，后张先宝、陆小H在该合同的买方处签名，签订合同时，双方并未见面。张先宝、陆小H称签订合同后，曾与庄紫祥见过一次，双方都带着合同，张先宝、陆小H认为庄紫祥在首期款支付期限上对其存在欺骗。因合同没有约定明确首期款的时间及数额，其支付了10万元定金后，无法履行其他义务。
本院认为，涉案《二手房买卖合同》虽然在买卖双方未见面的情况下签订，但是该买卖合同为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。《二手房买卖合同》中约定，张先宝、陆小H在合同生效当日即2014年11月3日支付定金5万元，在生效后五日内再支付定金15万元，而张先宝、陆小H在本案诉讼前仅支付了10万元定金，已达到了合同中约定的买方逾期履行超过五日，卖方即可享有解除权的条件。张先宝、陆小H称是因未能确认庄紫祥本人的身份，不能履行此后的义务，且中原公司已同意其将定金变更为10万元，对此，本院认为，张先宝、陆小H并无相关证据证明中原公司已同意其仅需支付定金10万元；即便属实，涉案《二手房买卖合同》中明确约定定金为20万元，中原公司并非该合同的当事人，中原公司不能代表庄紫祥对合同作出任意变更，因此张先宝、陆小H认为合同中约定的定金金额已变更的主张不成立，本院不予采纳。此外，张先宝、陆小H在涉案《二手房买卖合同》中签字就应受合同约束，其要求庄紫祥补签或者提供公证授权委托书并非合同约定的支付定金的条件；并且，张先宝、陆小H也确认曾见过庄紫祥，其认为不能确认合同相对人无法继续履行的理由不能成立，本院亦不予采纳。张先宝、陆小H未按约定支付定金，庄紫祥依据合同约定享有合同解除权。
至于首期款的约定，即使不采信中原公司有关各方已约定2014年12月3日为支付首期款的时间的陈述，即各方并未明确约定首期款的支付时间，根据合同法关于履行期限的规定，庄紫祥可以随时要求履行，且中原公司已按照张先宝、陆小H《地址及账号确认书》中确认的地址及联系方式向其邮寄了《履约催告函》，表明庄紫祥一方已履行了催告义务，且在解除合同前给予了张先宝、陆小H合理的履行时间。反观张先宝、陆小H一方，其支付定金及首期款的义务在先，除2015年1月27日的《催告函》外，其并没有其他积极履行的行为，其未在合理时间内支付首期款亦存在违约。
因此，张先宝、陆小H未按合同约定支付定金、首期款，庄紫祥依约可以解除合同，同时张先宝、陆小H应承担相应的违约责任。涉案《二手房买卖合同》中约定的违约金为合同转让成交价的20%即93.4万元，一审法院将违约金调低至20万元已充分考虑了本案实际履行情况、各方过错、损失等因素，张先宝、陆小H再行请求调低没有任何依据，本院不予支持。
综上，张先宝、陆小H的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14106元，由张先宝、陆小H负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月十二日
本件与原本核对无异
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。