宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第112号
上诉人（原审被告）：聂振军，男，1973年2月17日出生，回族。
委托代理人：蔺化平，宁夏中宝律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：中卫市银房置业开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区中山街十字路口。
法定�表人：王长寿，该公司董事长。
委托代理人：万军，宁夏君元律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人聂振军因与被上诉人中卫市银房置业开发有限责任公司（以下简称银房置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2015）卫民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人聂振军及委托代理人蔺化平、被上诉人银房置业公司的委托代理人万军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月6日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，由被告购买原告开发的位于中卫市沙坡头区鼓楼东街与怀远北路交汇处东北角的怡园小区2号楼3#商品房。双方在合同中约定：1.房屋建筑面积约为3300平方米，单价为5000元每平方米，总价款为1650万�（最终总价款以确定的面积计算）；2.付款方式为被告在合同签订后3日内预付600万元，2012年9月25日前再支付400万元，该400万的支付时间最迟不超过2012年10月15日，下剩房款在房屋竣工验收后，达到办证条件时，被告以银行按揭贷款一次性付清。合同签订后，被告向原告支付了800万元房款。
2014年6月5日，原、被告就《商品房预售合同》达成《补充协议》，协议约定：1.被告购买的怡园小区2号楼3#商品房经实际测量，建筑面积为3406.60平方米，房屋总价款17033000元，原告给予被告120万元优惠，被告实际应支付原告购房款总计15833000元，扣除被告已支付的800万元，剩余7833000元房款，被告应于2014年6月30日前一次性支付给原告；2.协议签订后，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》，原告为被告出具购房发票，由被告自行办理房屋产权登记手续或银行抵押贷款手�，所产生的税费及相关费用由被告承担，原告可给予被告必要的协助；3.被告按照协议约定将购房款付清后5日内与原告办理房屋移交手续，房款未付清前，被告无权要求原告交付房屋；4.原告给予被告优惠后，交房条件除遵守《商品房预售合同》约定的交房条件外，双方约定房屋的内门、暖气片、开关、插座、卫生间洁具、后院东西安全通道门、楼梯扶手、电梯由被告在装修时自行安装，被告不得以任何理由向原告主张任何权利；5.如被告不能按照协议约定付清房款，超过15日即由被告承担房屋总价款20%的违约金；6.协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告按照约定履行了义务，被告于2014年10月向原告付款200万元，剩余5833000元购房款未付。
2014年8月2日，原告向中卫农村商业银行贷款500万元，月利率为10‰，贷款期自2014年8月2日至2015年8月1日。
原审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务，被告未能按照约定向原告足额支付房款，应承担继续履行的义务。原告要求被告支付剩余房款5833000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。
对于原告提出被告应向其支付3166600元违约金的诉讼请求，被告未能按照合同约定及时、足额向原告支付房款，构成违约，应向原告承担违约责任。原告主张被告应按照购房款总额的20%向原告支付违约金，被告辩称违约金过高，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以�预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原、被告双方在合同中约定了违约金的计算方法，原告陈述约定违约金是为了弥补被告违约给其造成的损失，并提供中卫农村商业银行贷款放款凭证证明其因被告未能按时支付房款向银行贷款的事实，因被告负有向原告支付房款的义务，被告未能支付，原告因此向银行贷款符合客观实际，原告存在贷款利息损失。本案中，原告未提供证据证明其存在贷款利息之外的其他合理损失，原告的损失应确定为因贷款而产生的利息较为适宜，原、被告双方合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，依法予以调整。按照原告提供的贷款凭证中确定的利率，即月利率10‰计算利息，被告违约给原告造成的损失为5833000元×0.01×10月=583300元（自2014年7月1日至2015年4月30日），被告应对原告的损失予以赔偿，同时因被告的违约行为致使双方的合同无法及时履行完毕，增加了原告的经营风险，破坏了交易的诚实信用原则，因此，被告应按照原告实际损失的130%向原告支付违约金，即被告应向原告支付758290元的违约金。2015年4月30日之后被告的违约行为仍处于持续状态，原告仍存在利息损失，被告应依照判决确定的方式继续承担向原告赔偿损失的责任（以未付的房款为本金，以月利率10‰计算利息），直至全部款项支付完毕。
对于原告提出被告应向其支付逾期付款利息的诉讼请求，因逾期付款利息与违约金是对原告损失的弥补，而原告的损失已在违约金中一并考虑，对于原告的该项请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告聂振军于判决生效之日起十五日内向原告中卫市银房置业开发有限责任公司支付购房款5833000元、违约金758290元（截止2015年4月30日）；二、被告聂振军于判决生效后向原告中卫市银房置业开发有限责任公司支付2015年5月1日之后直至全部款项付清完毕之日的利息，以未付房款为本金，按照月利率10‰计算；三、驳回原告中卫市银房置业开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费77227元，由被告聂振军负担54460元，由原告中卫市银房置业开发有限责任公司负担22767元。
上诉人聂振军上诉请求：1、撤销（2015）卫�初字第5号民事判决书，改判驳回银房置业公司要求聂振军承担逾期付款利息及违约责任的诉讼请求；2、责令银房置业公司立即向聂振军交付房屋以及相关资料；3、判决银房置业公司赔偿因其未按时交付房屋给聂振军造成的一切损失。4、本案一审、二审诉讼费由银房置业公司承担。主要事实及理由：一、本案一审认定事实不清，程序违法。一审法院以银房置业公司于2014年8月2日向银行贷款500万元，认定银房置业公司存在利息损失。而该笔贷款显然不是用于涉案房屋的建设，利息损失不应由聂振军承担。银房置业公司起诉主张利息按月息8.5‰计算，而一审法院却按月息10‰判决聂振军承担利息，违背了“不告不理”原则。二、本案实际违约方是银房置业公司，聂振军依法不应承担违约责任。聂振军在支付了大部分房款的情况下，银房置业公司一直拒绝向聂振军交付涉案房屋和相关资料，导致聂振军遭受巨额损失，应由银房置业公司赔偿。
被上诉人银房置业公司辩称：一、一审判决认定聂振军承担违约金758290元及利息，事实清楚，程序合法。由于聂振军未按《补充协议》约定支付剩余房款，致使银房置业公司向银行贷款500万元，一审以该笔贷款中的贷款利率计算实际损失，并作为调整违约金比例的依据，并无不当。二、聂振军认为银房置业公司是实际违约方，与客观事实不符。根据《商品房预售合同》、《补充协议》约定，银房置业公司于2014年6月与聂振军签订《商品房买卖合同》、出具购房发票，并配合聂振军办理房屋产权证、在银行办理房屋抵押贷款，银房置业公司全面实际履行了合同义务，不存在违约事实。
在本院审理中，双方当事人均表示仍然坚持一审时的举证、质证意见。对原审查明的事实，双�当事人均无异议，本院依法予以确认。
二审中聂振军向本院提交涉案房产内部及外部照片一组共43张，由聂振军于2015年7月25日拍摄，证明目的：涉案房产在双方约定的期限内银房置业公司不但未向聂振军实际交付房屋，还将涉案房屋前后门全部封死，建筑物内部相关部位也未达到竣工交工的法定条件。
银房置业公司对证据的三性和证明目的均不认可，认为从照片上看不出是谁拍摄的，拍摄于何处，与本案无关联性。
银房置业公司向本院提交了二组证据：证据一、《中卫市房屋权属登记信息查询结果单》一份，证明目的：1、银房置业公司已经向聂振军交付了合格的商品房；2、聂振军用该房屋进行了抵押登记。证据二：中卫农商行铭园支行借款信息资料一份，证明目的：1、2014年6月21日聂振军用涉案房产抵押贷款了1600万元；2、证明涉�房产在两年以后价值已经是3300万元，比聂振军购房时的价值翻了一番；3、聂振军贷款后并没有按约定支付剩余的房款。
聂振军对证据一的三性没有异议，认为不能达到证明目的，涉案房产至今属于不合格商品房，未达到竣工、交工的要求。对证据二的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，认为银房置业公司未在约定的期限内协助办理按揭贷款手续，也未交付房屋，导致聂振军经营及还款计划落空，贷款1600万元是用于偿还前期支付1000万元房款的借款本金及利息，与本案无关。
本院对双方提交的证据认证认为：对聂振军提交的证据，因其证明目的不属于二审审理的范围，本院不予确认。对银房置业公司提交的证据一的三性因聂振军无异议，本院予以确认，但不能达到证明目的。对证据二的真实性、合法性予以确认。
在本院审理中，银房置业公司于2015年9月7日向本院提出财产保全申请，本院依法对聂振军的财产进行了查封。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：聂振军是否应当承担违约责任及违约金的计算方法和数额。聂振军与银房置业公司签订的《补充协议》明确约定，聂振军应于2014年6月30日前向银房置业公司一次性支付购房款。聂振军在《补充协议》签订后，没有按照约定及时、足额付清房款，已构成违约，应承担违约责任。原审法院按照银房置业公司向银行贷款的利率，即月利率10‰计算银房置业公司的利息损失，并据此调整违约金，并无不当。聂振军认为不应承担违约责任及违约金的计算方法违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于聂振军请求法院责令银房置业公司交付房屋及相关资料，并判决银房置业公司赔偿损失的上诉请求，因其在一审、二审中未�起反诉，不属于二审审理范围，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人聂振军的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11383元，保全费5000元由上诉人聂振军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锋
代理审判员 卓光泽
代理审判员 李 梅
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 宋成祥