江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第2210号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人任涛，该公司职员。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
被告林谈云，男，1971年5月26日生，汉族，住宜兴市。
被告朱亚英，女，1977年11月20日生，汉族，住宜兴市。
被告无锡市住房置业担保有限公司，住所地无锡市五爱家园89号。
法定代表人王云，该公司董事长。
委托代理人朱保忠，该公司职员。
委托代理人赵淑婷，江苏加得律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告林谈云、朱亚英、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告建设宜兴支行的委托代理人任涛、陆国中，被告住房置业公司的委托代理人朱保忠、赵淑婷到庭参加诉讼。被告林谈云、朱亚英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2011年3月21日，他行与林谈云、朱亚英签订个人住房借款合同一份，约定由林谈云、朱亚英向他行借款35万元，并约定了借款期限、借款利率及违约责任等，同时约定林谈云、朱亚英以坐落于宜城街道祥和花园46幢128号502室房屋为该借款提供抵押担保。2004年8月6日、2011年1月25日，住房置业公司分别与他行及中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）签订保证合同、最高额保证合同，约定由住房置业公司对借款提供抵押担保。他行按约发放了相应的贷款，但林谈云、朱亚英未按约履行还本付息义务，保证人亦未承担相应的保证责任，故他行诉至法院，请求判令：1、林谈云、朱亚英立即归还借款本息243723.93元，其中本金237017.36元，利息6706.57元（暂算至2015年10月19日，自2015年10月20日起至实际给付之日止以本金237017.36元为基数按基准利率上浮10%再上浮50%计算）；2、林谈云、朱亚英承担他行支出的律师代理费27500元；3、他行有权以林谈云、朱亚英提供抵押的坐落于宜兴市宜城街道祥和花园46幢128号502室房屋经折价或拍卖、变卖后所得价款对上述各项诉讼请求及本案诉讼费享有优先受偿权；4、住房置业公司对上述第1、2项诉请承担连带保证责任；5、各被告承担本案全部诉讼费用。审理中，建行宜兴支行变更第一项诉讼请求为：林谈云、朱亚英立即归还借款本息253088.79元，其中本金237017.36元，利息及罚息16071.43元（暂算至2016年5月27日，自2016年5月28日起至实际付款之日止以本金237017.36元为基数按基准利率上浮10%再上浮50%计算）。
被告住房置业公司辩称：对担保的事实无异议。要求承担担保责任后有权向林谈云、朱亚英追偿。
被告林谈云、朱亚英均未作答辩。
经审理查明：2004年8月6日，建行宜兴支行与住房置业公司签订保证合同一份，约定由建行宜兴支行为持有住房置业公司发放的《无锡市个人住房贷款担保通知书》的借款人提供贷款，由住房置业公司为上述借款提供担保，担保范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）及实现债权的费用（含诉讼费、律师费）。
2011年1月25日，建行无锡分行与住房置业公司签订最高额保证合同（以下简称最高额保证合同）一份，约定住房担保公司自愿为他公司出具的个人住房贷款担保通知书中确定的与建行无锡分行发生借贷关系的全部债务人自2002年9月19日起至2015年12月31日止，在建行无锡分行处办理个人贷款业务形成的债务在最高限额为人民币50亿元范围内提供连带责任保证。担保范围为主合同项下的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行无锡分行支付的其他款项（包括但不限于建行无锡分行垫付的有关手续费等）以及建行无锡分行为实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。如果主合同项下债务到期或者建行无锡分行根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，住房置业公司应在保证范围内承担保证责任，并且无论建行无锡分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、建行无锡分行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，住房置业公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行无锡分行均可直接要求住房置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，住房置业公司将不提出任何异议。本合同适用于建行无锡分行下属所有分支机构。
2011年3月21日，建行宜兴支行与林谈云、朱亚英签订个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同）一份，约定由林谈云、朱亚英向建行宜兴支行借款35万元用于购买坐落于宜兴市祥和花园46幢128号502室房屋，借款期限自2011年3月21日起至2021年3月21日，借款利率执行浮动利率，即基准利率水平上上浮10%，借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约。合同第十七条约定，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、行使担保权利等措施。合同第二十一条约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同第三十一条约定，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同同时约定林谈云、朱亚英以坐落于宜兴市祥和花园46幢128号502室房屋为借款提供抵押担保，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向建行宜兴支行支付的其他款项、建行宜兴支行为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等）。后双方于2011年3月23日办理了前述坐落于宜城街道祥和花园46幢128号502室房屋（房屋所有权证号为1000047882）的抵押登记，登记记载的债权金额为35万元。
2011年4月12日，建行宜兴支行按约向林谈云、朱亚英发放贷款35万元。同日，住房置业公司向建行宜兴支行发出商业性贷款担保通知书，承诺按照保证合同的约定对林谈云向建行宜兴支行的个人住房贷款承担连带保证责任。林谈云、朱亚英取得该笔贷款后，到期未能按时还款，截至2016年5月27日，尚欠借款本金237017.36元、利息16071.43元。据此，建行宜兴支行委托江苏孟元强律师事务所诉至本院，由此主张需支付的律师费27500元。
以上事实，有建行宜兴支行提供的借款合同、保证合同、最高额保证合同、个人贷款支付凭证、商业性贷款担保通知书、房屋他项权证、欠款明细单、代理协议及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉借款合同、保证合同、最高额保证合同等均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，因林谈云、朱亚英作为借款人未按约归还借款本息，建行宜兴支行有权根据合同约定宣布贷款立即到期，要求林谈云、朱亚英立即清偿全部借款本息，并有权对林谈云、朱亚英提供的抵押物优先受偿。住房置业公司应根据保证合同和最高额保证合同的约定对林谈云、朱亚英的前述债务承担连带保证责任，住房置业公司承担保证责任后，有权向林谈云、朱亚英追偿。对建行宜兴支行主张的律师费用，因在合同中均明确了实现债权费用的负担，且江苏孟元强律师事务所提供的律师服务收费合理，未超过江苏省律师服务计件收费标准，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、林谈云、朱亚英于本判决发生法律效力之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金237017.36元及利息（截至2016年5月27日为16071.43元；自2016年5月28日起至实际付款之日止以本金237017.36元为基数按基准利率上浮10%再上浮50%计算）。
二、林谈云、朱亚英于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司宜兴支行因本案产生的律师费损失27500元。
三、对上述第一、二项债务及本案的诉讼费用，中国建设银行股份有限公司宜兴支行有权以林谈云、朱亚英提供抵押的坐落于宜兴市宜城街道祥和花园46幢128号502室（房屋所有权证号为1000047882）房屋折价或拍卖、变卖后所得价款在登记债权金额35万元范围内优先受偿。
四、无锡市住房置业担保有限公司对林谈云、朱亚英的上述第一、二项债务承担连带保证责任；无锡市住房置业担保有限公司承担保证责任后，有权向林谈云、朱亚英追偿。
各被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5368元、公告费600元，合计5968元，由林谈云、朱亚英、住房置业公司负担。（建行宜兴支行同意其预交的案件受理费、公告费由林谈云、朱亚英、住房置业公司向其直接支付，本院不再退还，由林谈云、朱亚英、住房置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向建行宜兴支行支付。）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05
审 判 长 王宝中
代理审判员 钱 晋
人民陪审员 周秋菊
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 曹融荣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。