广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初16623号原告（反诉被告）：李燕萍，女，汉族，1968年12月12日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：林宇，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市安东尼针织有限公司，住所地广东省佛山市禅城区塱宝西路57号一座、二座一至四层、六至七层、五座，统一社会信用代码91440604765730873R。法定代表人：刘必胜。委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力韵，广东至高律师事务所律师。原告李燕萍与被告佛山市安东尼针织有限公司（以下简称“安东尼公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，安东尼公司在法定期间内提起反诉，后本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。李燕萍及其委托诉讼代理人、安东尼公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。李燕萍向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同（合同编号：1401008377）（以下简称“涉案合同”）；2、被告返还房款180000元；3、被告协助原告办理退回物业管理维修基金3563.7元的相关手续；4、被告赔偿损失36838元（以180000元为本金，按年利率6%从2014年6月28日暂计至2017年11月28日，计算到实际清偿日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月20日，原被告签订涉案合同，原告购买被告座落于佛山市禅城区塱沙路179号918房，用途：办公用房，建筑面积：41.28平方米，总价款：人民币360000元，依买卖合同第六条“付款方式及期限”约定：3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额，180000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2014-06-27。（2）结算方式：现金；约定金额，180000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2014-06-20；原告依约支付购房款180000元及物业管理维修基金3563.7元，但由于被告的原因，至今未能为原告办理银行按揭贷款，且被告亦未依合同15条提供办理房地产权证所需的有关资料。安东尼公司辩称，一、涉案合同为双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。李燕萍并未履行付款义务，其逾期付款的行为违反涉案合同第六条第3款约定，应当承担涉案合同第七条的违约责任。二、安东尼公司未按涉案合同第十五条的约定向原告提供办理房地产权证所需资料，是基于行使先履行抗辩权，依据合同法第67条的规定，原告应当先履行付款义务而未履行，安东尼公司享有拒绝履行办证的权利。安东尼公司已做好随时向原告提供办理不动产权证所需的资料，但由于原告严重逾期付款在前，迫使安东尼公司暂时停止履行后续的合同义务。安东尼公司向本院提出反诉请求：一、解除原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401008377）；二、原告向被告支付原告逾期付款违约金36000元；三、原告向被告支付场地占用费84624元（按照租金单价50元/平方米/每月的标准，自2014年7月31日起算至《广东省商品房买卖合同》解除并解除商品房备案登记之日止，暂计至反诉日2017年12月22日止，共41个月，在此期间占有使用费为41.28㎡×50元/㎡/月×41个月=84624元），以上款项在原告已付款项中扣除，不足部分被告继续支付；四、本案本诉和反诉的诉讼费全部由原告承担。李燕萍辩称，我方同意解除合同。关于支付违约金和场地占用费，没有任何的法律和合同依据。因为场地的实际使用者不是原告而是孔伟文及众威公司、新力丰公司，法院要判决支付场地占用费的话应当由实际使用人，应在房款全部付清的情况下才把场地交付使用，但被告是自愿无偿的把场地交付给原告使用，我方认为是自愿的交付行为，不应收取费用，即使是要支付也应当由实际使用人来支付，支付的标准也不应该由50元/㎡来计算，应当按照禅城区公布的租赁市场租金的指导标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中李燕萍提交：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息报告；2、广东省商品房买卖合同（原件核对）；3、收据、物业维修基金存折；4、光盘、电话录音内容、微信聊天截图、说明（原件未核对）。安东尼公司提交：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2、业主收楼确认书、收楼单；3、房屋照片。经审查，本院对双方当事人提交的上述证据的真实性除李燕萍提交的说明外均予以确认。李燕萍提交的说明无原件核对，故不予采信。经审理查明：2014年2月25日，涉案房屋办理完毕房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续。2014年6月20日，安东尼公司（出卖人）与李燕萍（买受人）签订涉案合同，主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为禅城区塱沙路179号918房。该商品房合同约定建筑面积共41.28平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额360000元。第六条付款方式及期限。买受人按下列方式付款：银行按揭。（1）结算方式：商业贷款；约定金额：180000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2014-6-27。（2）结算方式：现金；约定金额：180000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2014-6-20；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理。按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2014年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件：该商品房经验收合格且买受人已按约定条款交齐房款，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：在双方约定交付使用之日起360日内，出卖人须向买受人提供办理房地产产权证所需的有关资料，逾期未能提交的，则自逾期日起限期360日内必须提交，否则买受人可选择退房。2014年6月24日，李燕萍缴纳涉案房屋的物业管理维修基金3563.7元。2014年7月31日，李燕萍在涉案房屋的业主收楼确认书上签名确认。2016年10月17日，安东尼公司相关管理人员称：“……我们开发商给你找银行，是作为中间牵线的，银行借了钱给你们，就完成了我们的交易。找银行是我们开发商的配套服务，很多客户不愿自己找银行，所以我们找几家银行，就请他们为客户做按揭，只要我们有客户，银行就会接手做按揭的……我们开发商给你用不是你的责任……”至李燕萍起诉前，其已向安东尼公司支付购房款合计180000元。2017年12月19日，招商银行佛山分行营业部回复本院称涉案房屋在该行无贷款记录。2017年12月13日，华夏银行股份有限公司佛山分行回复本院称，涉案房屋贷款未获得审批通过，该行于2016年9月告知申请人李燕萍及其开发商审批结果。该行于2016年10月退回其提交的申请资料。2018年1月8日，该行回复本院称，涉案房屋未通过贷款审批的主要原因是经综合评定申请人的整体资信状况及抵押房产的变现能力等因素，不符合该行信贷准入的政策。另查明一，2017年12月26日，李燕萍委托诉讼代理人签收了安东尼公司提交的反诉状及证据。另查明二，根据佛山市禅城区国土城建和水务局2012年6月26日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》，其中张槎街道商铺、办公用房二层及二层以上最高是20元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2015年3月2日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中商业用房（商铺）指导租金标准张槎街道朗沙路一线铺四层及以上是12元/平方米.月，办公用房指导租金标准朗沙路多层办公楼是11元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2016年9月23日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中张槎临街商铺及张槎办公指导租金标准朗沙路一线铺四层及以上、办公用房电梯楼二层以上是11元/平方米.月。上述标准自2016年10月1日起开始实施。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李燕萍与安东尼公司签订的涉案合同是双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，李燕萍及安东尼公司均应按照涉案合同约定履行各自的义务。关于李燕萍诉请解除涉案合同，其诉请解除的理由系由于安东尼公司原因才未能办理银行按揭贷款，且安东尼公司未依约提供房地产权证所需的有关资料。本院作如下分析：一、根据涉案合同的约定，购房款的付款义务包括申请办理按揭手续系由李燕萍承担。虽然安东尼公司确实曾为李燕萍提供相关银行为其办理按揭，但由于安东尼公司并未明确作出办理按揭手续的义务由其承担并免除李燕萍上述合同约定义务的意思表示，故上述情形不能视为双方变更了关于承担办理按揭手续义务主体的约定。二、从本案现有证据来看，无法认定系由于安东尼公司的原因导致未能办理按揭手续。三、根据涉案合同的约定及相关法律规定，在李燕萍未按约定条款交齐房款前，安东尼公司有权拒绝履行向李燕萍提供办证资料的义务。故李燕萍上述解除涉案合同的理由不充分，本院不予采纳。由于李燕萍未能提供充足的证据证明安东尼公司存在违约行为，故其要求安东尼公司赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于安东尼公司诉请解除合同。首先，现有证据不足以证明李燕萍与安东尼公司变更了涉案合同关于付款期限的约定。其次，李燕萍至今未能按照涉案合同的约定支付余下购房款，亦未有证据证明其就余下购房款已向其他银行申请按揭贷款且正在审批中，至今已逾期超过30日，故李燕萍构成根本违约。根据涉案合同的约定，安东尼公司作为出卖人有权解除合同。至于涉案合同解除的时间，因安东尼公司无证据证明在诉前李燕萍已收到其解除合同的通知，则本院确认涉案合同于安东尼公司的反诉状送达李燕萍之日即2017年12月26日解除。关于安东尼公司诉请违约金。依据涉案合同约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，故安东尼公司有权诉请李燕萍支付违约金。截至安东尼公司提起反诉之日止，涉案合同约定的购房款的付款时间均已到期，故涉案合同约定的累计应付款应为全额购房款。经计算，违约金金额为36000元（360000元×10%），因此对安东尼公司关于违约金的诉请，本院予以支持。对于安东尼公司关于场地占用费的诉请，考虑到李燕萍支付的上述违约金已含有补偿安东尼公司损失的性质及李燕萍仍未向安东尼公司返还涉案房屋，结合安东尼公司系在李燕萍未付齐购房款的情况下先行交付涉案房屋予李燕萍且双方对于先行交付涉案房屋后的占有使用费无明确约定等具体案情并参照禅城区历年房屋租赁市场指导租金标准，本院确定李燕萍应自涉案合同解除后即2017年12月27日起参照现行禅城区房屋租赁市场指导租金标准即每月454.08元（41.28㎡×11元）向安东尼公司支付占有使用费至李燕萍实际返还涉案房屋之日止，其中2017年12月的占有使用费为73.24元（454.08元÷31天×5天）。安东尼公司诉请按照50元/㎡计算占有使用费并计付至解除备案登记之日止，缺乏依据，本院不予支持。至于李燕萍对上述违约金、占有使用费提出时效抗辩，上述违约金、占有使用费是安东尼公司基于提出解除涉案合同而产生，故诉讼时效应从安东尼公司提出解除涉案合同之日起开始计算，因此安东尼公司关于违约金、占有使用费的诉请未超出诉讼时效。至于李燕萍辩称占用使用费应由实际使用人承担，但安东尼公司系基于李燕萍违反涉案合同的约定而诉请李燕萍承担涉案合同的违约责任，相关案外人并非涉案合同的当事人，李燕萍亦无证据证明其与相关案外人之间的法律关系与本案房屋买卖合同关系为同一法律关系。故李燕萍上述辩解意见均缺乏依据，本院不予采纳。关于李燕萍诉请返还已付房款180000元及协助办理物业管理维修基金的退回手续。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，且李燕萍上述诉请不违反涉案合同的约定，故本院予以支持。上述安东尼公司应返还的购房款与李燕萍应支付的违约金抵扣后，安东尼公司仍应向李燕萍返还购房款144000元（180000元-36000元）。至于李燕萍申请追加相关案外人作为反诉的被告。由于安东尼公司作为反诉原告不同意追加，且从现有证据及当事人陈述可知，案外人并非涉案合同的当事人，无证据证明与本案为同一法律关系，因此对于李燕萍上述申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认佛山市安东尼针织有限公司与李燕萍于2014年6月20日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401008377）已于2017年12月26日解除；二、佛山市安东尼针织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向李燕萍返还购房款144000元；三、李燕萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向佛山市安东尼针织有限公司支付位于佛山市禅城区塱沙路179号918房的房屋的占有使用费（其中2017年12月的占有使用费为73.24元，自2018年1月1日起至李燕萍实际返还上述房屋之日止的占有使用费由李燕萍按每月454.08元的标准向佛山市安东尼针织有限公司计付）；四、佛山市安东尼针织有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内，协助李燕萍办理佛山市禅城区塱沙路179号918房的物业维修基金退费手续；五、驳回李燕萍的其他诉讼请求；六、驳回佛山市安东尼针织有限公司的其他反诉请求。李燕萍、佛山市安东尼针织有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费2303元，由李燕萍负担317元，由佛山市安东尼针织有限公司负担1986元。反诉费1356元，由李燕萍负担350元，由佛山市安东尼针织有限公司负担1006元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年三月十六日书记员 冯裕雯附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。