福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第1759号
原告龙岩市新罗区万泉苑小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区南城街道万泉苑小区。
代表人詹鄞森。
委托代理人刘凤发，福建吉弘律师事务所律师。
龙岩市兰天建筑工程有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂路西湖科技大厦（西陂镇政府办公楼）七楼（电梯门口右侧），组织机构代码：75314091-3。
法定代表人陈尔敏，总经理。
委托代理人廖格民、陈永生，福建天岩律师事务所律师。
原告龙岩市新罗区万泉苑小区业主委员会（以下简称万泉苑业委会）与被告龙岩市兰天建筑工程有限公司（以下简称兰天建筑公司）恢复原状纠纷一案，本院于2014年3月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月17日、8月1日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万泉苑业委会诉称，万泉苑小区始建于2002年底，2004年12月起开始交房，2007年底业主基本入住。小区共有14幢楼包括3幢小高层，小区配套游泳池、地下停车库、中庭花园、会所、消控中心等公共设施，其中会所610平方米处于12号楼一楼整层。
2012年8月，经龙岩市住建局批准，万泉苑小区业主委员即原告成立后，决定对会所进行装修并投入全体业主使用。同年12月14日，被告以《律师函》向原告主张会所已变卖归其所有，并要求交付会所。双方因此发生纠纷，经有关多部门多次协调，但均未果。但被告不顾会所已由市规划局竣工图纸规划定位的事实，不顾开发商当初建有会所的承诺，强行占用会所进行装修，改变会所用途，侵犯了原告利益。为此原告请求判令：被告停止侵权行为、恢复会所原状。
被告兰天建筑公司辩称，一、双方争议的万泉苑小区会所，系龙岩万泉房地产开发有限公司（以下简称万泉公司）投资建设，该会所不属城市规划管理界定的配套公共建筑范畴，会所面积亦没有计入公摊，万泉公司拥有会所的合法产权。二、2008年10月12日，被告公司与万泉公司签订《商品房买卖合同》，被告花费61万元购买了该会所，并于2009年12月1日取得《销售不动产统一发票》。因此，被告公司依法取得会所的产权。三、原告未能提供任何证据证明会所的产权归属全体业主，原告不是本案适格主体。综上，请求驳回原告起诉。
经审理查明，龙岩市新罗区南城万泉苑住宅小区，系万泉公司于2001年间获批土地出让项目，2002年年底经规划许可后进行开发建设，2004年12月间，万泉苑小区完工并开始交房，2005至2006年间，该工程项目通过质量及消防验收。万泉苑小区共有编号1#-14#合计14幢楼，常住业主600余户。其中9#楼底层配备物业管理用房、消控室等公共用房，面积150㎡。12#楼二层及二层以上为住宅，本案讼争标的物会所即指该12#楼一层东西两边门以及中间部分夹层上层部分，面积610㎡（夹层下层均为小区各业主私人车库），该会所一直闲置。2005年12月1日，经龙岩均恒测绘有限公司测绘并计算，会所面积610㎡列入不分摊面积。
2008年10月12日，被告与万泉公司签订《商品房买卖合同》，约定万泉公司将讼争的会所610㎡以每平方米1000元合计61万元出卖给被告公司。2009年12月1日，被告作为付款方取得总金额为61万元的税务《销售不动产统一发票》。
2012年8月3日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局批准原告万泉苑小区业主委员成立，任期3年，主任为詹鄞森。2012年12月9日，原告发出招标公告，拟对会所进行招租。12月14日，被告向原告发出《律师函》，告知其已于2008年10月12日向万泉公司购买该会所并开具《销售不动产统一发票》，享有会所所有权。被告并组织工人对会所进行隔墙等装修，因双方纠纷装修已经停工。
2013年12月19日，原告向龙岩市住房和城乡建设局诉求中止万泉公司与被告公司非法买卖本案标的物会所，2013年1月25日，龙岩市住房和城乡建设局出具龙建法信（2013）5号《关于信访事项处理答复意见书》，处理意见为：1、因12号楼1层610㎡面积未经规划认可，房地产管理信息系统也未建立该部分面积的楼盘信息，双方签订的《商品房买卖合同》属私下交易行为，无法在商品房网上签约系统签订合同并取得备案证明。2、目前，12号楼1层610㎡面积未经规划认可且用途尚不明确，须由规划部门认定后方可买卖交易。2014年3月12日，原告遂诉至本院，请求判如所请。
另查明，万泉公司系经龙岩市工商行政管理局登记成立的台港澳法人独资企业，法定代表人为陈顺财，2011年1月12日，万泉公司被吊销营业执照，企业状态为吊销未注销。2002年间，万泉公司进行开发建设万泉苑小区项目时，发布《万泉苑住宅小区商品房质量保证书及使用说明书》，其中《致辞》载明：“小区并配有会所、地下车库”，“小区拥有较完善的配套设施，包括：娱乐配套：儿童乐园、游泳池；安保配套：……；信息配套……；供气配套……；物管配套……”。
2014年4月11日，龙岩市城乡规划局根据原告投诉会所买卖非法，作出岩城规（2014）108号《关于万泉苑会所问题投诉意见反馈》，主要内容为：一、项目规划审批基本情况……。二、社区服务用房（即会所）规划审批基本情况：2006年建设开发企业根据消防审核意见，原审批12#与13#之间半地下室会所未满足消防及通风、采光要求，申请该小区会所设置在12#第一层夹层，面积574㎡，我局在办理该项目竣工核实认可时，规划核实认定在12#第一层夹层574㎡作为该小区社区服务用房。三、规划意见：经踏勘并核查，该场地原规划竣工认可核实为社区服务用房574㎡，不是会所。建议原告根据市政府有关文件要求，由区住建局的物业管理单位，按《福建省物业管理条例》的相关规定，移交管理物业用房；具体的社区服务用房使用、管理由区政府下设的社区办按文件规定具体办理社区用房移交、管理等项业务。
2014年6月17日，龙岩市城乡规划局根据被告关于“会所问题的反映”，作出岩城规（2014）184号《关于万泉苑会所问题的情况反映的规划意见》，主要内容为：一、项目规划审批基本情况……。二、社区服务用房（即会所）规划审批基本情况：该项目为2001年土地出让项目，当时国家对物业管理尚无相关规定，直至2003年6月8日国务院才出台《物业管理条例》，其中第30条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，因此，该项目在2001年土地出让时规划设计条件未明确要求设置社区服务用房（含物业管理用房）使用功能，在开发企业申请办理建设工程规划许可证时，业主单位提供的图纸只是在原12号底层设置消控室、监控室和物业管理用房等公共用房，合计面积105㎡。图纸标注的会所设置在12号与13号之间半地下室，我局在办理工程规划许可证时，把该部分面积计入地下室面积，不计容，也未单列其“会所”使用功能，2006年3月建设开发企业申请取消该部分面积功能，要求调整在12号第一层增设夹层作为会所，我局没有批复，开发企业已按此实施，在2007年11月办理规划核实认可时，我局根据2007年1月1日实施的《福建省物业管理条例》第三十三条“建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置”的要求，将12号第一层夹层面积574平方米（即住建局答复中所提610平方米）竣工规划核实认可为该小区社区服务用房。三、我局意见：经踏勘并核查，12号楼一层现为车库，一层夹层574平方米原规划竣工认可为社区服务用房；物业管理用房、消控室等公共用房现设在9号楼底层原架空层（不计容），共计建筑面积约150㎡。因该项目从土地出让到规划竣工核实认可阶段时间跨度长，物业管理相关规定前后不一致，竣工核实认可时又有具体要求，因此鉴于该项目的特殊性，建议由物业管理行业主管部门协调开发企业及小区业主委员会共同协商确定应提供物业管理用房的面积及具体意见。根据龙政规（2009）147号《关于龙岩中心城市社区用房规划建设和管理意见》及龙政办纪要（2012）16号《关于中心城市住宅小区物业管理用房、社区用房移交及剩余用房用途确认协调会议纪要》的规定，移交后若还有剩余面积部分，属开发企业所有，可以进行销售。
上述事实，有双方当事人的庭审陈述、原告提供的《业委会备案证明》、《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》、《龙岩市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》、《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》、《商品房、拆迁安置房预登记申请表》、11、12、13、14号楼底层竣工平面图、《万泉苑住宅小区商品房质量保证书及使用说明书》、《房地产测绘面积计算书》、龙建法信（2013）5号《龙岩市住建局关于信访事项处理答复意见书》、《律师函》、照片七张、龙岩市城乡规划局岩城规（2014）108号《关于万泉苑会所问题投诉意见反馈》等证据、被告提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、龙岩市城乡规划局岩城规（2014）184号《关于万泉苑会所问题的情况反映的规划意见》等证据在案佐证，本院予以确认。
综上所述，本院认为，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，本案原告系经龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局批准成立的合法组织，原告认为会所系小区配套公共设施与其有直接的利害关系，并且有具体的诉讼请求以及事实与理由，因此，原告的起诉符合法律规定；其次，原告诉请要求被告停止侵权、恢复会所原状，法院审理民事纠纷仅能基于当事人的诉请，原告的诉请是否成立取决于本案争议的会所是否属原告所有。第一、本案争议的会所，根据龙岩市城乡规划局（2014）1０8及184号文件载明的内容，可以认定开发企业万泉苑公司在2002年年底办理规划许可并进行开发建设时，争议的会所并不存在，系开发企业因原审批12号与13号之间的半地下室会所未能满足消防及通风采光要求，于2006年3月要求调整在12号第一层增设夹层即本案讼争标的物作为会所，2007年11月，龙岩市城乡规划局办理该小区规划核实认可时，才将该标的物竣工规划核实认可为社区服务用房，并且依据2007年1月1日实施的《福建省物业管理条例》第三十三条“建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置”的规定，确定了会所面积574平方米即本案标的物会所面积610平方米，即本案争议的会所及面积于2007年11月才由主管部门确定存在并且定性为社区服务用房。龙岩市住房和城乡建设局（2013）5号文件、龙岩市城乡规划局（2014）108号、184号文件，主管部门均未明确会所系属原告所有的公共用房。第二、国务院2003年6月颁布、9月1日起施行的《物业管理条例》第30条规定“建设单位应当配置必要的物业管理用房”，但未明确应配备的具体面积；2006年9月28日通过、2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第三十三条规定“建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米”，第三十一条规定“物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房归全体业主所有”，该两部法规均未明确应配置社区用房。2009年4月28日，龙岩市人民政府通过了龙政综（2009）147号《龙岩中心城市社区用房规划建设和管理意见》，规定社区用房包括社区办公用房和社区服务用房，新开发住宅小区和旧城区成片改造的住宅小区，具体标准为建筑面积10万平方米以下的项目按照总建筑面积千分之五比例折算，建筑面积超过10万平方米的，超过部分按照千分之二的比例折算；社区用房建成验收合格后，由建设单位将社区用房交给新罗区政府等。万泉苑小区项目为2001年土地出让项目，当时物业管理尚无相关法律法规规定，该项目在土地出让时规划设计没有设置社区服务用房（含物业管理用房），并未违反有关规定，况且万泉苑小区有在9号楼底层设置了面积150㎡的物业管理用房、消控室等社区服务用房。第三、原告提供的证据中，2002年间万泉公司因开发建设小区发布的商品房《致辞》载明“小区并配有会所、地下车库”，该《致辞》系企业广告，不是双方合意，“配有会所”不能理解为会所系为业主配套所有的设施，否则地下车库同理亦应为配套设施，《致辞》明确的配套设施“包括娱乐配套、安保配套、信息配套、供气配套、物管配套”内容，并无载明会所，因此，原告以开发企业的《致辞》广告承诺会所系小区配套设施，理由不能成立；《龙岩市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》、《勘察单位工程质量检查报告（合格证明书）》以及11、12、13、14号楼底层竣工平面图，虽有标注本案争议的标的物为“会所”字样，均系于2005年、2006年间竣工验收时所标注，并非2001年土地出让时规划设计所标注，如前所述，不能据此确定会所为社区服务用房。第四、2008年10月12日，被告与开发企业万泉公司签订了《商品房买卖合同》，以每平方米1000元的价格合计价款61万元购买了本案争议的会所，并于2009年12月1日取得《销售不动产统一发票》。综上，原告提供的证据不能证明本案争议的会所属原告所有，故原告要求被告停止侵害、恢复会所原状，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则法》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告龙岩市新罗区万泉苑小区业主委员会的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告龙岩市新罗区万泉苑小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 林 朝 晖
人民陪审员 李 丽 月
人民陪审员 陈 潮 勇
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 高蕾（代）
附：主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则法》第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。