辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0105民初638号原告：胡强委托代理人：谢博思被告：沈阳盛银河房地产开发有限公司法定代表人：李刚委托代理人：李光勇原告胡强与被告沈阳盛银河房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告胡强委托代理人谢博思，被告沈阳盛银河房地产开发有限公司的委托代理人李光勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡强向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的关于皇姑区千盛百货地下负一层S区商铺的经营使用权转让合同；2、判令被告返还293,500元的商铺转让款；3、判令被告给付商铺返租款184,294元（自2011年12月23日至2016年12月23日止共计5年）以及自2011年12月23日起至实际给付之日止的反租款利息，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月23日，被告将坐落于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层S区商铺的40年经营使用权转让给原告，原告需要支付共计460,736元价款。2012年4月7日原、被告签订书面的关于上述两个商铺的《商铺经营使用权转让合同》及保证书，其中约定因被告已将千盛百货地下负一层整体改造，并将负一层打通后整体出租，导致原告无法使用所承租的两个商铺，因此被告将以返租金的形式给付原告，即每年按购厅总价款的8%作为租金给付原告。第一年返租金的时间为2011年12月23日，返租金日期定于每年12月23日。但是自2011年12月23日起至起诉之日，被告从未给付过原告返租款。原告多次联系，被告均以各种理由推诿。现该商铺负一层已经整体出租，合同目的无法实现，故原告要求解除转让合同，并返还转让款及返租款。被告辩称，同意双方解除合同，同意返还原告商铺转让款293,500元，对于第三项诉请返租款，我方认为约定过高，请求法院予以调整，原告未将全款交齐，应视为原告违约。原告计算返租款不属实，我方同意按原告交纳的实际商铺转让款的数额8%给付原告商铺返租款，且返租款应从被告交齐全款时间开始给付。原告要求利息没有法律依据。当事人围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月7日，原、被告签订《商铺经营使用权转让合同》两份，约定被告将坐落于沈阳市皇姑区长江街千盛百货地下负一层S区的商铺经营权转让给原告，用于原告在商铺内从事经营。商铺面积分别为6.47平方米、6.05平方米（含公共分摊面积）。经营权转让期限自2012年4月7日起至2052年4月7日，转让款总额分别为238,096元、222,640元。关于付款期限及方式双方约定：签约时各支付10万元，扣除两年租金后，余款100,000元、87,017元，于2013年12月31日前支付完毕余款。同日，原、被告又签订合同附件《商铺经营使用权转让补充协议》两份，对原告拥有使用权的商铺转租事宜，约定原告将位于沈阳市皇姑区长江街千百汇地下商场负一层S区商铺经营权委托被告管理，以被告名义代原告出租。委托期限40个月，期限自2012年4月7日至2052年4月7日止。第一年返租金时间为2011年12月23日，返租金日期为每年12月23日，租金收益由原告享有。物业管理费由商铺的承租人自行交纳。合同签订后,原告于2012年4月10日交纳了商铺款93,500元。另，原告于2010年5月23日分别交纳了两个商铺的订金各100,000元。后原告未按约定交纳剩余商铺转让款。同日，被告向原告出具《保证书》，承诺被告对商场进行整体出租和厅位改造，改动期限为5年，在商场改动期间所带来的投资回报影响问题，商场将以购厅总价款的8%回报做为每年的租金。年8%的投资回报期限可以直到厅位改动结束，不影响原告正常出租收取租金为止。因被告至今未向原告交付商铺也未给付过租金,原告遂于2017年1月9日起诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的两份《商铺经营使用权转让合同》虽为当事人真实意思表示，但上述合同实质系租赁合同，依据法律规定，合同期限不得超过20年，超过20年部分无效，故上述合同部分有效。关于原告主张解除原、被告签订的合同问题，依据法律规定，当事人协商一致，可以对于有效合同部分予以解除。现被告同意与原告解除合同，双方达成一致意见，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告返还293,500元的商铺转让款问题，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。现被告同意返还原告商铺转让款293,500元，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告主张判令被告给付商铺返租款184,294元以及自2011年12月23日起至实际给付之日止的反租款利息问题，双方签订的补充协议明确约定被告代原告出租商铺，向原告返还租金，且被告向原告出具的《保证书》约定按购买商铺总价款的8%回报作为每年的租金，现双方约定自2011年12月23日返还，因全部商铺总价款款为460,736元，故被告应按全部商铺总价款8%作为每年租金返还原告，改动期为5年，故被告应给付原告5年租金，每年给付36,858.8元（460,736元×8%），共计为184,294元（460736元×8%×5年），并按照每年应付租金36,858.8元，自2011年12月23日起于每年12月23日按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至被告实际给付租金之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡强和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2012年4月7日签订的两份《商铺经营使用权转让合同》超出20年部分无效；二、解除原告胡强和被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于2012年4月7日签订的两份《商铺经营使用权转让合同》的有效部分；三、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性返还原告胡强商铺使用权转让款293,500元；四、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡强租金36,858.8元及租金利息（自2011年12月23日起计算至被告实际给付租金之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡强租金36,858.8元及租金利息（自2012年12月23日起计算至被告实际给付租金之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；六、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡强租金36,858.8元及租金利息（自2013年12月23日起计算至被告实际给付租金之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；七、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡强租金36,858.8元及租金利息（自2014年12月23日起计算至被告实际给付租金之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、被告沈阳盛银河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡强租金36,858.8元及租金利息（自2015年12月23日起计算至被告实际给付租金之日止，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；九、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,467元，减半收取4,234元，由被告沈阳盛银河房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一七年五月二日书记员 赵冰洋