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河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0702民初1150号
原告新乡盛联家具连锁企业有限公司，住所地新乡市。
法定代表人马义涛，董事长。
委托代理人宋光辉，河南师大方正律师事务所律师，一般代理。
被告翁明伟，男，汉族，1974年11月9日出生。
委托代理人姚红，特别授权。
原告新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称盛联公司）诉被告翁明伟租赁合同纠纷一案，盛联公司于2016年4月7日向本院提起诉讼，本院当日决定立案受理，依法向被告翁明伟送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，由审判员林铎独任审判，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告盛联公司委托代理人宋光辉，被告翁明伟委托代理人姚红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告盛联公司诉称：2008年4月12日，原被告双方依法签订租赁合同及管理服务协议各一份，约定被告在原告位于新乡市新飞大道与金穗大道十字富达购物广场“盛联国际家具城”三楼经营“青岛春诺”品牌家具，租金每月25元／平方米，管理服务费每月15元／平方米。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了合同约定的其他各项义务。但被告却在经营期间陆续开始拖欠租金和管理服务费，截至2016年1月30日累计欠缴费用共计355112元，原告多次向被告催缴所欠费用，但被告总是予以推拖，故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金、管理服务费355112元。2、判令被告向原告支付违约金11111元。3、本案诉讼费用由被告承担。2016年5月3日，盛联公司变更第一项诉讼请求为：判令翁明伟向盛联公司支付拖欠租金、管理服务费412461元（2016年5月1日起新产生的租金、管理服务费，依原合同标准，按翁明伟家具实际占用天数，计算至腾空并交付承租店铺时止）。
被告翁明伟辩称：欠租金是事实，欠租金数额不对，计算方式不对，实际履行标准是每月每平加管理费是35元，租金截止时间不对，停电是2016年元月3号，还把门封住了，就没法经营。合同签订期限是一年，期满后应转为不定期租赁合同，所以不存在违约金，因为原告的行为造成被告2016年1月到5月的经营损失。
原告盛联公司向本院所举证据材料有：第一组：新乡市工商行政管理局（新工商）名称变核字（2008）第000013号“企业名称变更核准通知书”1份，证明因经营需要，经工商局核准“郑州盛联家具连锁企业有限公司”依法变更名称为“新乡盛联家具连锁企业有限公司”。本案中“新乡盛联家具连锁企业有限公司”系适格的原告。第二组：租赁合同、管理服务协议各1份，证明原、被告双方存在合法有效的租赁及管理服务关系，同时证明涉案场地的租金、管理服务费标准、费用交纳方式及被告违约情况下应承担的相应责任。第三组：（1）、2014年10月15日、2014年11月15日、2014年12月15日、2015年3月15日、2015年5月15日、2015年12月15日“租金及管理服务费通知”各1份；（2）、2014年9月9日、2015年8月20日、2015年12月1日“租金及管理服务费收据”各1份；（3）、2015年7月28日“盛联2015年端午节活动结算单”1份，证明被告于租赁合同期限届满后，继续在原告商场经营家具，双方依法形成不定期租赁，截至2016年1月30日双方一直存在事实上的租赁及管理服务关系。第四组：被告“春诺租金往来明细表”1份（3页），证明截至2016年1月30日，被告共欠原告租金及管理服务费的金额。
被告翁明伟未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告翁明伟对原告所举第一组证据无异议；第二组证据合同应该还有一个补充协议，合同上没有面积确认，也没有明确起租时间和截止日期；上面有翁明伟签字，对签字没有异议；管理服务协议没有附优惠协议，上面有很详细的面积、出租时间；第三组上租金通知单上面只有签字，不能证明是翁明伟本人签的字；第四组上单价是40，有两个月的优惠应该是22222元，但是表上两个月的优惠是19444元，那么每个月就是9722元，这个单价核算下来是35一平方，我手里也有一个租金往来明细表，上面是35一平方。
依据当事人质证意见，本院对原告盛联公司所举第一、二、四组证据真实性均予以确认，对第三组证据被告虽称不能证明是翁明伟本人所签，但是未提出相反证据予以否定或对签名申请司法鉴定，故对证据真实性予以确认。
经审理查明：2008年4月12日，盛联公司（甲方）与翁明伟（乙方）签订租赁合同一份，主要约定甲方将其三楼摊位租赁给乙方使用经营青岛春诺品牌家具；租赁期限一年（自正式开业之日起向后顺延12个月）；租金缴纳按照“先付后租”原则，合同签订时先交纳当月租金，此后每月20日前交付下月租金；标准租金为每月每平方米25元；租赁期内，乙方不得以任何理由缓缴或不缴合同约定的租金，由于甲方原因给乙方造成的损失双方另行协商处理，协商不成，乙方有权向法院另案起诉，但乙方不得以此为理由拒缴租金；迟交租金每逾期一天甲方将向乙方收取月租金5%／日的违约金，由此给甲方或第三方造成的一切损失均由乙方承担，逾期10日，则甲方有权扣押、拍卖处理乙方的商品，以充抵乙方应缴纳的费用，且装修无偿归甲方所有，甲方可将其装修拆除或将摊位另行租赁给其他商户；乙方若在协议期内，有欠缴费用或其他影响甲方经营的行为，乙方交纳给甲方的履约保证金不足正常标准或不足所欠及费用，乙方在新乡合作的所有专卖店承担连带责任；乙方欠缴甲方租金及其它费用5日以上（含5日）的，甲方有权终止合同，乙方装修无偿归甲方所有；商场于2008年4月19日正式开业，并于19日开始计租，若乙方在该日期前完成了全部装修工作，甲方将给予一个月的免租期，若乙方在该日期前达到营业标准并正式营业者，甲方将会再给予乙方两个月的免租期。当日，盛联公司（甲方）还与翁明伟（乙方）签订管理服务协议一份，主要约定协议期限一年（自正式开业之日起向后顺延12个月）；装修完毕后经验收合格的，甲方给予乙方一个月的优惠期，若乙方在4月19日前达到营业标准并正式营业者，甲方给再予乙方两个月的优惠期；管理服务费用的标准为每月15元／㎡，自开业之日起收取，每月20号之前缴纳下月管理服务费；欠交甲方管理服务费及其他费用5日以上的，除终止协议外乙方应向甲方支付1个月管理服务费的违约金。签订合同后，翁明伟实际租赁盛联公司277.77平方米场地经营。租赁合同和管理服务协议到期后，双方未重新签订合同，但翁明伟一直实际使用租赁场地进行经营，并支付了部分租金和管理服务费。2016年1月3日，因翁明伟长期拖欠租金和管理服务费，盛联公司对其经营店铺停电。2016年5月16日，双方对租赁场地的物品进行了盘点，盛联公司在盘点完毕的当天将店内物品搬至盛联家具城A馆（胖东来生活广场），现租赁场地已有第三方进驻装修。
庭审中，被告称实际开始营业的时间为2008年4月19日，最晚是2016年1月7日盛联公司将店铺封门，有照片证明。但是，在本院指定期限内，被告未向本院递交照片。盛联公司称封门的时间是2016年4月30日，被告离开商场，不在商场经营，商场作为管理单位，有责任和义务看管好被告遗留的家具，因此租金和管理服务费计算截止到2016年5月16日双方盘点日期。
本院认为，盛联公司与翁明伟签订的租赁合同和管理服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，租赁期满后，双方未重新签订租赁合同和管理服务协议，依法应认定为存在不定期租赁合同关系，租金和管理服务费应按原约定计算。翁明伟欠缴租金，事实清楚，当事人均无异议，但是对于欠缴的金额和计费标准双方存在争议。盛联公司提交的“春诺租金往来明细表”中载明的单价为40元，月租11111元，该金额应系租金单价25元／㎡和管理服务费15元／㎡相加后的金额，而该明细表又单独列出“两个月优惠”栏目，显示在10.01.01-10.12.31期间优惠19444元，根据该金额计算每月租金加管理服务费约为35元／㎡，与翁明伟在答辩时称“实际履行标准是每月每平加管理费是35元”相吻合，对此盛联公司虽称“优惠部分属于原告的单方行为，原告有权对优惠的标准和优惠金额、期限具有决定权”，但如按其所述完全可以归入该表载明的“其他优惠”栏目中，无须单独列出“两个月优惠”，故盛联公司不能对该栏目作出合理解释，本院对翁明伟辩解意见予以采信，双方实际履行的租金和管理服务费标准应为35元／㎡，盛联公司多计算的租金应当予以扣减。照此计算，自2008年4月19日至盛联公司变更诉求的截止日期2016年4月30日，翁明伟实际拖欠租金和管理服务费为412461元－277.77㎡×5元／㎡×89.4个月=288297.81元。对于2016年5月1日至2016年5月16日盛联公司将租赁物品迁出之间的租金，虽然盛联公司已将翁明伟店铺作出封门处理，但究其原因是因为翁明伟长达数年的时间拖欠巨额租金导致的，且其家具始终在盛联公司存放，实际占用租赁场地，应当参照原合同和协议标准支付占用费，该时间按半个月计，租金和管理服务费应为277.77㎡×35元／㎡×0.5个月=4860.98元。对于盛联公司关于违约金的诉求，双方在租赁合同和管理服务协议中明确约定“迟交租金每逾期一天甲方将向乙方收取月租金5%／日的违约金”、“乙方应向甲方支付1个月管理服务费的违约金”，虽然逾期交付租金的违约金明显过高，但盛联公司对翁明伟长达数年拖欠租金的行为主动调减为违约金11111元，不违反法律规定，本院予以支持。翁明伟在答辩时称因为盛联公司停电、封门行为造成其经营损失，但盛联公司采取上述行为系针对其长期拖欠巨额租金和管理服务费而采取的合理措施，对其该项辩解本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、翁明伟于本判决生效之日起十日内支付新乡盛联家具连锁企业有限公司租金、管理服务费293158.79元。
二、翁明伟于本判决生效之日起十日内支付新乡盛联家具连锁企业有限公司违约金11111元。
三、驳回新乡盛联家具连锁企业有限公司的其它诉讼请求。
如果翁明伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7742元由翁明伟承担5562元，由新乡盛联家具连锁企业有限公司承担2180元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判员 林铎
二〇一六年六月二十日
书记员 谢莹