广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初13720号原告：佛山市星城物业管理有限公司。法定代表人：ＸＸＸ。委托诉讼代理人：谭力峰，广东广立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。被告：黄艳开，女。委托诉讼代理人：何仲辉，男。与被告系夫妻关系。原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告黄艳开物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，本案依法由审判员郑泽霞适用简易程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁雄伟、被告委托诉讼代理人何仲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还所欠物业管理费4596.73元，滞纳金12682.52元，公摊水电费155元，上述费用合共17434.25元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为禅城区丽日玫瑰名城小区4区A座AP11、2AP11号铺的物业所有人，小区成立业主委员会后，并于2013年8月31日，与原告签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区的物业管理机构，由原告负责该小区的物业管理工作，并约定物业管理费按季度交纳，如逾期交纳，将按欠费总额每日1‰交纳滞纳金。其后，原告一直按手册的规定履行义务至今，而被告也一直接受原告提供的管理服务。但截止2016年9月1日止，被告共欠物业管理费及滞纳金，公摊电费共17434.25元。经原告多次催讨，被告对欠款均不予以支付。被告在与原告存在着物业管理关系、享受原告提供的服务、使用公共设施的前提下，不履行支付物业管理费及公摊电费的义务，这一行为不仅损害了原告的合法权益，同时更损害了其他业主的合法权益，直接影响了其他已依时交纳费用的业主所接受的物业管理服务质量。为此，原告特诉至法院，请求法院依法判决。被告答辩称：第一，被告不知道丽日玫瑰名城有业委会，也不知道有关2013年8月31日签订的物管合同，业委会也无权代表业主签订物管合同，所签合同也不在诉状时间范围内，被告不予承认，仅承认2006年3月2日签订过前期物业管理服务协议。第二，原告诉状所称2007年9月至2010年3月欠费4596.73元已过诉讼时效，已失去法律效力，不存在滞纳金，被告不予承认。第三，从2006年4月起，被告商铺租给他人经营饮食生意，与物管处达成口头协议，由物管处到商铺收取租户管理费至今。当时原告未履行收取的责任。第四，由于商铺屋顶承重墙体一下雨就出现漏水，被告及租户不间断要求物管处维修，前后拖延近三年才修好，以致租户不肯缴纳管理费，并于2008年5月退租。根据服务协议第一条第一点、第二条第二点，甲方对共用部位（包括屋顶、承重墙体）进行维护和修缮，原告未履行其责任和义务，无权要求被告支付管理费。第五，要求原告赔偿被告的租金损失92000元，由于原告未履行服务协议，及时维修屋顶墙体漏水问题，致使租户于2008年5月中途退租，导致被告每月损失租金收入4000元，计至2010年3月共23个月，合计92000元。根据服务协议第十二条，原告应承担违约责任，以维护被告的合法权益。第六，原告诉请的滞纳金，属于格式条款，滞纳金的约定仅约束业主违约的情形，没有对物业公司自身是否尽职进行约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的《物业管理服务合同》系原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会、佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会分别签订，对被告具有约束力，原告能够提供原件予以核对，本院确认证据的真实性；《律师函》及挂号信件，该组证据显示挂号信件予以退回，原告陈述信件无人签收，被告亦陈述未收到上述信件，故本院对该组证据不予采信。被告提交的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》，与本案的处理无关，本院不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2006年3月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋坐落于魁奇一路11号4区A座首层AP11、二层2AP11号商铺，建筑面积为82.38㎡；服务管理费的收费标准为：商铺等商业用途物业建筑面积每月每平方米1.80元。管理服务费按季度缴交，每次交纳时间为当季第一个月1-10日内。如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年8月31日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为三年，自2013年8月29日起至2016年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：商铺为1.8元/月/平方米。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2016年8月20日，原告（乙方）与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将丽日玫瑰·名城小区委托乙方实行物业管理服务，委托管理期限为五年，自2016年8月29日起至2021年8月28日止。依据上述合同约定，乙方负责向业主和使用人收取物业服务费、公用水电分摊费等费用，其中物业服务费收费标准为：商铺为1.8元/月/平方米。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每日应交管理费的千分之一交纳滞纳金。乙方应负责小区的治安管理，对外来人员及车辆实行登记核查制度，并需按下列约定实现管理目标：定期查勘建筑物的状况、定期检查保养房屋及设施设备、垃圾日产日清、保持区内公共环境整洁干净、实行24小时维护巡逻制、维护区内的治安管理秩序等。据原告提交的欠费明细表载明，原告主张被告拖欠2007年9月至2010年3月的物业管理费4596.73元、2007年9月至2010年3月的公摊电费155元。原告主张每个季度第二个月的15日为缴费截止日，故滞纳金从缴费截止日的次日起算计至2016年9月30日为12682.52元。诉讼中，原告陈述，通常由业主与租户协商约定管理费由租户交纳，被告也向原告提过，原告一般也会代业主找租户收取管理费，但由于租户与原告之间没有协议，所以如果租户不交纳管理费的情况下，原告会向业主催收管理费。原告确认2010年4月至今涉案商铺的租金均系由租户交纳给原告，但收据是开具给被告的。诉讼中，被告陈述，被告本人从未向原告交纳过物业管理费，均是由租户交纳，具体如何交纳被告不清楚。另查明一，涉案佛山市禅城区魁奇一路11号4区A座首层AP11号、二层2AP11号均系被告所有。另查明二，本院工作人员于2017年9月26日上午11时许，本院工作人员至涉案丽日玫瑰名城小区进行现场勘查。经勘查，该小区出入口均设有门禁及保安亭，其中丽日豪庭幼儿园附近出入口有保安人员值守，但未对来访人员进行阻拦或询问，丽日玫瑰名城商业街附近出入口保安亭则未有保安人员在内值守，小区主道亦暂未发现有保安人员巡逻。另查明三，在涉案物业同一小区的物业服务合同纠纷案件【（2017）粤0604民初12379号、（2017）粤0604民初13012号】中，该案被告抗辩提出涉案小区的管理存在问题，小区内的盗窃案频发等；（2017）粤0604民初13721号被告抗辩提出涉案小区存在鼠患问题，物业管理的方式不合理。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《“丽日玫瑰·名城”前期物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第一届）业主委员会、佛山市禅城区丽日玫瑰·名城住宅小区（第二届）业主委员会分别签订的《物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告的起诉是否超过诉讼时效。物业管理费的收取依据是物业服务合同，因此，在物业服务合同期间内产生的物业管理费应视为一个整体，业主每季度缴纳物业管理费应视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。由于被告持续接受原告提供的物业服务，在此期间内产生的所有物业管理费应当视为一个整体，而涉案《物业管理服务合同》尚未履行完毕，因此原告主张2007年9月至2010年3月的物业管理费及公摊电费，未超过诉讼时效，故本院对被告提出的抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付物业管理费、公摊电费的诉请。依据涉案《物业管理服务合同》的约定，被告负有依约按期足额支付物业管理费及公摊电费的合同义务。被告在诉讼中明确其本人从未向原告交纳2007年9月2010年3月的物业管理费及公摊电费，根据其与原告之间的口头约定，应由租户直接交纳。被告并未提供证据证明该期间涉案商铺的租赁状况，也无证据证明该期间的物业管理费、公摊电费应由承租人承担。故被告拖欠该期间的费用的行为已构成违约，应向原告支付2007年9月至2010年3月的物业管理费4596.80元（1.8元/月/平方米×82.38平方米×31个月）及该期间的公摊电费155元。原告主张该期间的物业管理费为4596.73元，属其自行处分的权利，本院予以支持。关于原告主张滞纳金的诉请，被告抗辩称涉案小区的管理不到位，经本院现场勘查，涉案小区确存在管理瑕疵，故本院综合案件事实及同一小区的其他业主陈述，对原告主张被告支付滞纳金的诉请不予支持，望原告以此为戒，日后积极提高物业管理服务水平，以期营造互赢互利的和谐小区环境。关于被告要求原告赔偿损失的问题。被告自述没有证据证明商铺漏水的事实，故被告以此主张原告未履行修复义务而产生的租金损失，没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄艳开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2007年9月至2010年3月的物业管理费合计4596.73元；二、被告黄艳开于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2007年9月至2010年3月的公摊电费合计155元；三、驳回原告佛山市星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取118元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担86元，被告黄艳开负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一七年十月二十五日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。