湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终1385号
上诉人（原审原告）：恩施土家族苗族自治州林业局，住所地：湖北省恩施市施州大道258号。
法定代表人：李敏克，该局局长。
委托诉讼代理人：鄢靖，湖北施州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廖艳梅，汉族，生于1971年6月19日，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市。
委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。
上诉人恩施土家族苗族自治州林业局（以下简称林业局）与上诉人廖艳梅租赁合同纠纷一案，双方均不服湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林业局的委托诉讼代理人涂绪钊，被上诉人廖艳梅及其委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
林业局上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、依法变更一审判决第二项，判令廖艳梅按原合同约定的房租标准支付恩施市舞阳大道22号、23号的房屋及空地自租赁合同期满之日起至腾退房屋之日期间的房屋占用使用费；3、撤销一审判决第三项；4、由廖艳梅承担案件诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的，承租人应该支付租金。根据2011年7月5日双方签订的《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》第三条约定，租金应该先支付后使用。廖艳梅在租赁合同期满后，未就继续租赁房屋与林业局达成一致协议，其继续使用租赁物，应向林业局支付租金。廖艳梅在合同期满后未履行退还租赁物的义务，也未支付租金，其行为已明确不再继续使用租赁物，一审法院认定双方之间形成不定期租赁合同关系，属认定事实错误；二、林业局请求判令廖艳梅支付房屋占用使用费的诉请应予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当支持，该规定同样适用第一承租人。林业局主张廖艳梅支付自租赁合同期满之日即2014年7月5日起至腾退之日期间的房屋占有使用费应该予以支持；三、一审判决遗漏了林业局要求廖艳梅支付恩施市舞阳大道23号房屋及空地占有使用费的诉请。林业局与廖艳梅于2010年4月15日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》中的标的物为恩施市舞阳大道23号原办公大楼前后靠墙的部分绿化带（长19米，宽3.8米）72.2平方米和场坝以中线为界以及假山后面的一块空地，该租赁标的物已被廖艳梅修建成了酒店接待大厅，林业局要求廖艳梅支付该标的物自租赁合同期满之日即2015年3月31日至腾退之日期间的房屋占有使用费，应予以支持。
廖艳梅上诉请求：1、依法改判驳回林业局的诉讼请求或发回重审；2、判令林业局承担案件诉讼费。事实和理由：一、廖艳梅已将诉争房屋退还给林业局，一审判决未对该事实进行认定。廖艳梅收到一审判决后到林业局办公室，才知晓诉争租赁房屋中新建街的1号、2号、6号门面于2015年8月6日，已由林业局直接向各承租人收取租金，该行为应视作廖艳梅腾退房屋。故一审判决认定“廖艳梅未按照约定向林业局腾退租赁房屋和返还空地，违反了合同约定义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任”属事实认定不清；二、房屋占用期间的损失不应由廖艳梅承担。廖艳梅占用房屋并非用作生产经营，而是因为廖艳梅与林业局就租赁期间廖艳梅新添加的部分房屋补偿无法达成一致意见所致。廖艳梅在租赁期间征得林业局同意的情况下修建了部分建筑物，该部分建筑物未做约定，也不属于应当无条件交付给林业局的装修装潢，故廖艳梅仅将无争议房屋交还给林业局。导致部分租赁房屋至今未交回是因林业局自身原因造成，相应损失不应该由廖艳梅承担。
林业局向一审法院起诉请求：1．判令廖艳梅依法腾退占用林业局位于恩施市舞阳大道22号、23号的房屋及空地；2．判令廖艳梅按原合同约定房租标准支付自租赁合同期满之日起至腾退房屋之日期间的房屋占有使用费；3．诉讼费用由廖艳梅承担。
一审法院认定事实：涉案土地使用权人为林业局，座落于恩施市舞阳街道办事处舞阳大街23号，使用权面积为3617.01㎡，土地使用权证为恩市国用（2011）第010238号。涉案房屋所有权人为林业局，房屋座落于恩施市舞阳大街23号，幢号为伍，层数为四层，建筑面积为978.56㎡，房屋所有权证为恩市舞公字第0595号。2010年4月15日，林业局（甲方）与廖艳梅（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，合同主要内容：“甲乙双方经协商一致，就2007年1月22日签订的《经营管理合同书》续签变更为本合同：第一条甲方占有使用的位于恩施市舞阳大道23号林业局原办公大楼前后靠墙的部分绿化带（长19m，宽3.8m）72.2㎡和场坝以中线为界（靠绿化带地的半边场地）以及假山后面一块空地。经州财政局审核批准，甲方同意将此场地租赁给乙方使用。第二条出租期限自2010年4月1日至2015年3月31日止。第三条租金共计人民币（大写）伍万元整（￥50000）。每个租金年度的租金10000元于每年的8月20日前直接缴入州财政局预算外及其他资金专户（账号：18×××10）。第五条甲方的权利、义务（四）本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的场地归还甲方管理。乙方投入的装修和装饰不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方保证甲方原供水系统完好无损，财产归甲方所有。第六条乙方的权利、义务（四）乙方在经营管理期间若修建大厅房屋时，必须事先征得规划部门同意，自行办好各种手续，才可实施。但各种应缴的税收政策费由乙方自行承担。第七条合同的变更、解除及终止（三）承租期满，本合同自行终止。甲方依照本合同的约定收回出租的场地。第八条违约责任及争议解决办法（一）甲乙双方应全面履行本合同约定，若乙方不履行或不完全履行，则视为违约。一旦违约时间（事件）发生，则本合同自行终止，违约方除向对方赔偿损失外，还应按租金总额的3%支付违约金。第九条本合同已经州行政事业单位国有资产管理中心审定，由甲乙双方签字盖章后生效，原合同未履行部分按本合同执行，未尽事宜甲乙双方和州行政事业单位国有资产管理中心协商一致后，另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”
2011年7月5日，林业局（甲方）与廖艳梅（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》，合同主要内容：“甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商一致就房屋出租签订本合同：第一条甲方占有使用的房屋位于恩施市舞阳大道22号林业局原办公大楼，建筑面积959平方米。经州财政局审核批准，通过公开竞价方式出租给乙方经营用。第二条出租期限为3年，自2011年07月06日至2014年07月05日止。第三条租金总额共计人民币（大写）玖拾万零陆仟元整（￥906000.00元）。租金按照先支付后使用的原则，第一年租金于合同签订之日一次性付清人民币（大写）叁拾（万）零贰仟元整（￥302000.00），以后年度租金于每年7月6日缴纳，租金直接缴入恩施州财政局非税收入汇缴结算账户（账号：17×××58）。第四条租赁期内有关手续及费用（三）乙方应承担租赁期内的水费、电费、物业管理费、环境卫生费、工商管理费、营业税等各种税费。第五条甲方的权利、义务（四）本合同期满或合同终止，乙方无条件将承租的房屋及设施（具体见财产移交清单）归还甲方管理。乙方投入的装修（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方赔偿。（五）合同期满或合同终止后，乙方应无条件清空所承租范围内属于乙方所有的活动财产；对逾期未搬出的物品，乙方放弃其所有权，甲方有权处理，因此产生的费用及造成的损失由乙方承担。第六条乙方的权利、义务（四）乙方对承租的房屋进行改造，未经甲方书面同意，不得改变房屋主体结构；乙方对房屋的装饰、装修及使用应当符合消防安全部门、城建装饰行办等部门的检测标准，装修改造费用自理。第七条合同的变更、解除与终止（三）承租期满，本合同自行终止。甲方依照本合同的约定收回出租的房屋及设施。第八条违约责任及争议解决办法（一）甲乙双方应全面履行本合同约定，若乙方不履行或不完全履行，即为违约。另一方有权解除合同，违约方除向对方赔偿损失外，还应按租金总额的3%支付违约金。第九条本合同已经州行政事业单位国有资产管理办公室审定，由甲乙双方签字盖章后生效，未尽事宜甲乙双方和州行政事业单位国有资产管理办公室协商一致后，另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”
2015年3月27日，因涉案租赁合同租赁期限届满，林业局书面通知廖艳梅，通知主要内容为：“1、请您务必在2015年4月15日前将上述三份合同约定的房屋和场地腾空并移交给我方。我方承诺此期限内不收取租赁费。如您方逾期不腾空移交，我方将予以强制收回。因您方逾期不腾空移交所造成的所用损失均由您方承担。2、请您不要再向合同约定的账户支付租赁费。若您方仍继续向该账户汇款，则不视为我方同意您方续租。”
2015年7月10日，廖艳梅（××）向林业局递交请示报告一份，主要内容如下：“鉴于××在2015年7月3日接贵局领导电话通知后在州机关事务管理局与贵局领导接洽沟通的意见，结合2015年5月20日××所提交的《关于原州林业局办公楼租赁合同情况说明及请求》，现作书面请示报告如下：一、基于双方所订租赁合同的优先承租权，考虑到××巨额投资成本尚未收回，本人希望能与贵局重新签订租赁合同。如有必要，经协商一致，原宾馆可改成写字楼办公经营。二、如贵局确须将出租物收回并不再对外招租，××也愿意配合领导工作。但希望贵局领导能对于××十余年来投资经营的投入及部分可期待利益予以合理的一次性补偿，具体收入明细清单详见附表。三、为避免协商周期过长导致××损失进一步扩大，望贵局领导能在收到后尽快予以回复为谢。”2015年9月7日，廖艳梅再次向林业局递交请示一份，就评估机构的择定和评估范围进行了明确。2015年11月2日，因廖艳梅未将租赁房屋和场地交付给林业局，林业局遂诉至法院。审理中，林业局认可合同期内的租赁费已经全部收取。
一审法院认为，林业局与廖艳梅签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》和《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订上述租赁合同后，林业局向廖艳梅交付了租赁场地和房屋，廖艳梅向林业局支付了租赁场地和房屋的租金，双方的租赁合同已实际履行。租赁期限届满后，林业局书面通知廖艳梅不再续签租赁合同并要求返还租赁物，双方租赁关系即终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，现租期届满，廖艳梅未按约定向林业局腾退租赁房屋和返还空地，违反了合同约定义务，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。故林业局主张廖艳梅返还占用的空地并腾退租赁房屋的诉讼请求，予以支持。基于上述理由，林业局主张廖艳梅按原合同约定房租标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，亦予以支持。合同期满后，林业局于2015年3月27日才通知廖艳梅于2015年4月15日前腾退租赁场地和房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，2014年7月6日至2015年4月15日，廖艳梅继续使用租赁物，林业局未提出异议，该期间视为不定期租赁，不定期租赁期间的租赁费林业局并未主张，不予审理。故，林业局主张的房屋占有使用费的计算时间，自2015年4月16日起至腾退房屋之日予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、廖艳梅于本判决生效后五日内将其租赁的位于恩施市舞阳大道23号林业局原办公大楼院内的空地（土地使用权证为恩市国用（2011）第010238号）及座落于恩施市舞阳大街23号（幢号为伍，层数为四层，建筑面积为978.56㎡，房屋所有权证为恩市舞公字第0595号）的房屋一栋腾退给恩施土家族苗族自治州林业局。二、廖艳梅自2015年4月16日起至腾退房屋之日止按每年302000元向恩施土家族苗族自治州林业局支付房屋占用期间的使用费。三、驳回恩施土家族苗族自治州林业局的其他诉讼请求。案件受理费5830元，由廖艳梅负担。
本院二审期间，廖艳梅围绕上诉请求依法提交了三份证据，即三份《房屋腾空、移交承诺书》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，林业局对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。基于上述证据，本院认定以下事实：新建街1号、2号、6号门面的次承租人于2015年8月6日将门面钥匙交给了林业局，林业局认可2015年8月6日收回了上述三个门面，并按照廖艳梅与次承租人签订的租赁合同标准，即1900元／月的标准收取了上述三个门面2015年7月份的租金，即共收取了5700元。
一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合林业局的上诉意见、廖艳梅的答辩意见，结合案件情况，本案二审的争议焦点归纳为：一、廖艳梅是否应该承担逾期腾房的占有使用费；二、廖艳梅是否已交回了部分租赁房屋；三、廖艳梅应承担的逾期腾房占有使用费标准。对此，本院分析评判如下：
一、廖艳梅是否应该承担逾期腾房的占用使用费
林业局与廖艳梅于2011年7月5日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》对租赁物、租赁期限和租金标准等进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，租赁期限于2014年7月5日到期后，承租人廖艳梅应该返还租赁物。廖艳梅继续使用租赁物，至2015年3月27日林业局向廖艳梅发出《通知》，林业局对廖艳梅继续使用租赁物未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，廖艳梅应按原租金标准向林业局支付租金。
林业局与廖艳梅于2010年4月15日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》中约定的标的物为恩施市舞阳大道23号原办公大楼前后靠墙的部分绿化带（长19米，宽3.8米）72.2平方米和场坝以中线为界以及假山后面的一块空地，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日止。二审庭审中廖艳梅陈述该空地已被修建成酒店接待大厅，尚未交回给林业局。故按照上述法律规定和合同约定，廖艳梅应支付上述合同约定的租赁物即恩施市舞阳大道23号原办公大楼前后靠墙的部分绿化带（长19米，宽3.8米）72.2平方米和场坝以中线为界以及假山后面的一块空地逾期腾退的占有使用费。一审法院对林业局主张该租赁物逾期腾退的占有使用费请求未支持，属认定事实错误，本院予以纠正。
林业局于2015年3月27日给廖艳梅送达的《通知》中载明“请您务必在2015年4月15日前将上述三份合同约定的房屋和场地腾空并移交给我方。我方承诺此期间内不收取租赁费。如您方逾期不腾空移交，我方将予以强制收回”。虽林业局在向廖艳梅发出通知时，已放弃要求廖艳梅支付租赁期限届满即2014年7月6日至2015年4月15日的租金，但该《通知》上亦载明“如您方逾期不腾空移交，我方将予以强制收回。因您方逾期不腾空移交所造成的所有损失均由您方承担”，故林业局放弃部分租金系基于廖艳梅在通知载明的期限内即2015年4月15日前腾空移交租赁物的基础上。因廖艳梅在合同到期后及林业局送达通知后均未主动移交租赁物，其应该承担自租赁期满之后占用租赁物的占有使用费。
廖艳梅主张因其与林业局就租赁期间廖艳梅新修建的房屋补偿无法达成一致意见，致廖艳梅逾期腾退房屋，故应由林业局自行承担相应损失的上诉理由，因双方在租赁合同中约定租赁期满，廖艳梅无条件将租赁物归还林业局管理。廖艳梅投入的装修和装饰不得拆除，林业局不作任何补偿。故廖艳梅的上述主张不能成为廖艳梅逾期腾退房屋，且不承担占有使用费的理由。
二、廖艳梅是否已交回了部分租赁房屋
廖艳梅上诉认为诉争租赁房屋中新建街的1号、2号、6号门面已由次承租人于2015年8月6日交回给林业局，并由林业局直接向次承租人收取了上述三个门面2015年7月份的租金共计5700元，林业局亦认可上述事实，故应视为廖艳梅交回了部分租赁房屋。已经交回的租赁物，自交回之次日起即自2015年8月7日起廖艳梅不应承担占有使用费。因林业局与廖艳梅签订的租赁合同中，约定的整体租赁物的租金标准为10000元／年和302000元／年，并未对1号、2号、6号门面的租金标准进行约定，故本院按照廖艳梅与次承租人约定的租金标准即每个门面1900元／月的标准扣减相应租金，即应按1900元／月×3个×12个月=68400元／年的标准扣减相应租金。
三、廖艳梅应承担的逾期腾房占有使用费标准
廖艳梅占有使用的位于恩施市舞阳大道23号林业局原办公大楼前后靠墙的部分绿化带（长19m，宽3.8m）72.2㎡和场坝以中线为界（靠绿化带地的半边场地）以及假山后面一块空地，租期至2015年3月31日止，廖艳梅应承担上述租赁物自租期届满之次日起即2015年4月1日起至交还租赁物之日止的租金。
廖艳梅占有使用的恩施市舞阳大街23号（幢号为伍，层数为四层，建筑面积为978.56㎡，房屋所有权证为恩市舞公字第0595号）的房屋一栋，租期至2015年4月16日止。廖艳梅应承担上述租赁物自租期届满之次日起至交还租赁物之日止的租金。林业局已向次承租人收取的1号、2号、6号门面的2015年7月份租金共计5700元应予以扣减。自2015年8月7日起，扣除林业局已收回的三个门面外，廖艳梅应按233600元／年（302000-68400）的标准向林业局支付占有使用费。
综上所述，林业局和廖艳梅的上诉理由部分成立，应予支持；部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233号民事判决第一项，即廖艳梅于本判决生效后五日内将其租赁的位于恩施市舞阳大道23号林业局原办公大楼院内的空地（土地使用权证为恩市国用（2011）第010238号）及座落于恩施市舞阳大街23号（幢号为伍，层数为四层，建筑面积为978.56㎡，房屋所有权证为恩市舞公字第0595号）的房屋一栋腾退给恩施土家族苗族自治州林业局；
二、撤销湖北省恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第03233号民事判决第二项、第三项；
三、廖艳梅于本判决生效后五日内向恩施土家族苗族自治州林业局支付恩施市舞阳大道23号林业局原办公大楼院内的空地（土地使用权证为恩市国用（2011）第010238号）自2015年4月1日起至腾退之日止按10000元／年的标准计算的占有使用费；
四、廖艳梅于本判决生效后五日内向恩施土家族苗族自治州林业局支付恩施市舞阳大街23号（幢号为伍，层数为四层，建筑面积为978.56㎡，房屋所有权证为恩市舞公字第0595号）的房屋自2014年7月6日起至2015年8月6日止按302000元／年的标准计算的占有使用费（林业局已收取的5700元予以扣减）；支付自2015年8月7日起至腾退之日止按233600元／年的标准计算的占有使用费；
五、驳回恩施土家族苗族自治州林业局的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5830元，由林业局负担1270元，廖艳梅负担4560元；二审案件受理费10130元，由上诉人林业局负担2220元；由廖艳梅负担7910元。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年十二月二十二日
书记员 何奕娥