重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00799号
上诉人（原审被告）张中伟。
被上诉人（原审原告）重庆市安泽物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区松石北路176号，组织机构代码74531924-3。
法定代表人田其才，总经理。
委托代理人左昌德。
上诉人张中伟与被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年4月16日作出（2013）渝北法民初字第03977号民事判决。上诉人张中伟对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2014年3月5日进行了询问。上诉人张中伟、被上诉人重庆市安泽物业管理�限公司的委托代理人左昌德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告张中伟系重庆市渝北区松石北路xx号房屋业主，该房屋建筑面积为174.25平方米，系住宅。被告于2003年入住，并与“重庆万木物业管理有限公司”签订了重庆万木物业管理服务公约。2008年4月29日，原告重庆市安泽物业管理有限公司与重庆市渝北区松石北路xx业主委员会签订了一份《重庆市物业服务合同》，该合同主要约定原告为被告房屋所属的重庆市渝北区松石北路xx小区提供物业管理服务。合同规定，委托服务期限为3年，自2008年5月1日起至2011年4月30日止；收费标准为住宅0.9元／月.平方米（其中电梯维护费0.2元，二楼以下含二楼不收取电梯维护费）。业主应于每月20日之日起交纳物业服务费。业主或物业使用人违反合同约定，未能如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的重庆市渝北区松石北路xx物业小区提供了物业管理服务至今。被告张中伟承认其2003年入住之后至今未交纳物业管理费，经原告催收后一直未交。原告曾于2011年11月向本院起诉要求被告交纳物业管理费，后又撤回起诉。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告2003年开始至今的物业管理费11885元及违约金。庭审中，原告要求违约金应从次月1日开始进行计算。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非�同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告重庆市安泽物业管理有限公司与重庆市渝北区松石北路xx业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。原告重庆市安泽物业管理有限公司属于合法的物业合同主体。被告张中伟在庭审中也承认其是业主，并未交纳物业服务费。故原告为被告进行了物业管理服务，被告应当按《重庆市物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费。关于被告张中伟欠费期限的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。本案中，被告张中伟承认其自2003年入住之后就没有交纳物业管理费。本案原告重庆市安泽物业管理有限公司诉称其系由“重庆万木物业管理有限公司”变更而来，“重庆万木物业管理有限公司”是其前身。故本案中被告张中伟拖欠的物业管理费是由拖欠“重庆万木物业管理有限公司”和原告重庆市安泽物业管理有限公司两个部分组成。现原告重庆市安泽物业管理有限公司起诉要求被告张中伟缴纳自2003年开始欠交的物业管理费，故原告重庆市安泽物业管理有限公司应当对其与“重庆万木物业管理有限公司”的关系承担举证责任。本案庭审中原告举示了公司变更登记申请书来证明原告重庆市安泽物业管理有限公司应当对其与“重庆万木物业管理有限公司”的关系，但该证据系复印件且被告质证不予认可，原告也未举示其他证据予以补强，故本院对“重庆万木物业管理有限公司”与被告之间物业服务纠纷不在本案中予以主张。原告可以另行起诉。被告张中伟辩称原告起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告在庭审中举示了2005到2012年的物业服务费催费通知单以及2012年的物业服务费催费通知单的照片和邮寄凭证、xx业主委员会证明来证实本案未超过诉讼时效，且本案查明原告曾于2011年11月以物业服务合同为由起诉被告，以上证据能够相互印证原告向被告持续书面进行催收的事实，故被告辩称超过诉讼时效的意见本院不予采纳。综上，被告张中伟应当支付2008年5月至2012年12月共计56个�的物业管理费。原告重庆市安泽物业管理有限公司物业管理费收费标准为0.9元／月／平方米，因被告家住二楼，故应该按《重庆市物业服务合同》约定不收取电梯费，故被告收费标准应为0.7元／月／平方米，被告每月应交纳的物业服务费为0.7元／月／平方米×174.25平方米=121.98元。被告张中伟拖欠的物业费56个月，总共拖欠的物业服务费为121.98元／月×56月=6830.88元。原告重庆市安泽物业管理有限公司与重庆市渝北区松石北路xx业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定业主应于每月二十日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，逾期将每日加收千分之三的违约金。该合同自2008年5月1日起至2011年4月30日止。现因被告逾期未交纳物业管理费，现原告要求从应缴物管费的次月1日起计算违约金的请求本院予以支持，违约金的计算方式为（从2008年5月开始至2011年4月止以�月应缴物管费121.98元为本金，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费付清时止）。被告张中伟在庭审中辩称原告物业服务质量存在的问题，对其造成损失，并提交了照片一组予以作证。本院认为，以上证据不能单独证明被告所辩称的事实，被告如果认为原告未履行或者不完全履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，导致被告受到实际损失，被告可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张中伟在本判决生效后三日内支付原告重庆市安泽物�管理有限公司2008年5月至2012年12月期间的物业服务费6830.88元；二、被告张中伟在本判决生效后三日内支付原告重庆市安泽物业管理有限公司违约金（从2008年5月开始至2011年4月止以每月应缴物管费121.98元为本金，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，每月分别依次计算至上述物业服务费付清时止）。三、驳回原告重庆市安泽物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张中伟负担。
张中伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人没有直接签订�业管理合同，业主委员会与被上诉人签订的物业管理合同是虚假的，业主委员会的选举程序没有完善，业主委员会与被上诉人签订的物业管理合同至2011年4月止，之后没有再签订物业管理合同。2、物业管理机构严重违反服务约定，未经上诉人同意擅自添加附属物造成上诉人损失，上诉人可提起抗辩权。3、一审法院判决上诉人支付违约金的诉讼请求错误。4、被上诉人未履行法定和约定义务。如劝阻制止搭建雨棚，清洁卫生差，小区进出管理混乱，公共设施长期得不到维修，占用小区车库收费等。
被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理中另查明，2008年4月29日，重庆市渝北区xx业主委员会与被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司签订物业服务合同，该合同第十六条约定，本合同期限为两年，自2008年5月1日起至2011年4月30日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司于2008年4月29日与重庆市渝北区xx业主委员会签订物业服务合同，该合同对业主张中伟具有约束力，上诉人张中伟认为其未直接签订物业服务合同、双方不存在物业管理关系的上诉请求本院不予支持。该合同约定在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时终止，且2011年4月30日后，被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司继续为重庆市渝北区xx小区提供物业服务，故上诉人张中伟认为2011年4月30日后双方没有物业管理关系的上诉请求本院不予支持。上诉人张中伟认为被上诉人重庆市安泽物业管理有限公司违反服务约定、未履行法定和约定义务，可另行提起诉讼。一审法院对违约金的判决符合双方合同约定，上诉人张中伟要求改判的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人张中伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年四月二十九日
书记员 梁多华