北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第13493号
原告宇星，男。
委托代理人王少波，北京市天水泽龙律师事务所律师。
被告北京玲珑花园物业发展有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园中心会所一层。
注册号：110000410085908
法定代表人顾军营，董事长。
委托代理人钟宇清，北京市高界律师事务所律师。
原告宇星与被告北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称玲珑花园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员游晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告宇星及其委托代理人王少波与被告玲珑花园公司委托代理人钟宇清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇星诉称，2002年5月14日，我与玲珑花园公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，购买了位于北京市海淀区蓝靛厂南路59号玲珑花园的611号及612号房屋。2013年1月，自来水公司在抄水表时发现跑水，玲珑花园公司就将自来水阀门关闭，停止了612号房屋的供水，导致该房屋无法使用，直到2013年6月才开挖北卧室开始维修地下自来水管道，到目前为止自来水阀门一直被关闭无法使用，双方一直在交涉赔偿问题，玲珑花园公司多次表示在物业费中给予解决。但因赔偿事宜一直未得到解决，该房屋一直无自来水，至今该房屋不能正常使用。按照玲珑花园小区及周边的同等房屋租金每月12000元，从2013年1月至今共计25个月，玲珑花园公司应赔偿我300000元，同时应赔偿我2013年、2014年供暖季的供暖费6990元。另外，根据房产证所记载，诉争房屋的房屋结构为钢混结构，而我在装修房屋时发现房屋的结构实际为砖混结构，上述两种不同结构存在着质量和造价方面的巨大差异，玲珑花园公司应当赔偿我因房屋建筑结构不同而带来的经济损失。综上，我的诉讼请求为：1、要求玲珑花园公司赔偿我房屋未使用的租金损失300000元及供暖费6990元；2、要求玲珑花园公司赔偿我房屋质量损失349500元。
玲珑花园公司辩称，不同意宇星的全部诉讼请求。宇星主张的租金损失和供暖费没有法律依据，宇星家的水管坏了，我公司免费上门维修，不应再赔偿损失。双方在购房合同中未约定房屋结构是钢混还是砖混，只要房屋质量合格就可以，不能因为房产证上写的是钢混就要求我公司赔偿。请求法院驳回宇星的全部诉讼请求。
经审理查明，2002年5月14日，玲珑花园公司（卖方，甲方）与宇星（买方，乙方）签订《北京市外销商品房买卖契约》两份，约定：乙方自愿购买甲方的玲珑花园611号及612号房屋，两套房屋的建筑面积均为116.5平方米，房屋用途均为住宅；甲方同意在2002年5月1日前将房屋交付给乙方，交付时甲方提交建设工程质量监督部门出具的《质量合格证书》，并办妥全部交接手续；甲方同意按《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修；乙方同意在小区物业管理委员会或业主管理委员会未选定物业管理机构之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。该买卖契约中没有关于房屋结构的约定。
玲珑花园公司向本院提交了北京市海淀区建设工程质量监督站于1997年5月20日出具的《工程质量竣工核验证书》，记载：工程名称为玲珑花园居住小区11#楼，核验等级为合格，核验意见为经查该工程合格，准予使用。
审理中，宇星自述诉争房屋系于2002年交付，两套房屋中只有612号房屋存在漏水情况，并称：是612号房屋埋在我家之外的部分漏水，漏水我家感觉不到，但是水费超标，物业发现是地下管道漏水，现在我家的地板、墙面经维修后已经恢复原状，但自来水阀门仍被关闭，无法使用。玲珑花园公司称：是宇星家的水表至其房屋之间的这段管道漏水，不涉及其他人，而且漏水问题现已维修完毕，但供水问题与我公司无关。双方均认可自2013年1月发现612号房屋的漏水情况。
关于房屋漏水问题，宇星向本院提交了：1、署名为方爱华的情况说明，主要内容为：“时间大约在2012年春节左右，因自来水公司抄表发现跑水，因平时无人居住，只是日常办公，水表走字不正常，经过物业公司维修人员确认为直埋管道有渗漏情况，由于当时是冬季无法施工，就停止该房间的用水，具体将自来水阀门关闭等春季再修，此时该房间无水无法继续使用。2013年夏天，物业公司和我联系维修事宜，经过现场查看渗水管道直埋在102室北侧小卧室与客卫生间附近，必须下挖才能找到，由于卧室铺的是地板，我当时沟通要求如下：1、跑水期间的水费由物业公司承担。2、破坏房屋必须恢复原状，地板重新铺装。3、赔偿因管道渗水无法使用期间的损失。4、修复好后房间的卫生清理。以上事宜物业公司客服主管级（及）维修主管均给予口头答复可以，至于赔偿事宜等交物业费时沟通。这样就开始维修，维修过程计划15天左右，由于地板找不到同样颜色，整个维修周期将近1个月。这样整个影响使用时间有半年左右，因赔偿事宜未解决至今该房屋未正常使用。方爱华。2015.1.15。”方爱华未出庭作证。玲珑花园公司对该份证据的真实性及证明目的均不认可。2、宇星与徐树奇、张军峰交流自来水漏水情况的录音，其中记载有：“宇星：2013年1月份，我那个102房间查自来水的时候跑水。当时我把房子已经租给了小方。当时要修自来水，可是冬天不能修，就等到6月份修的。所以说，他用了半年，可是我管他要房租要不着。那时候你们说从物业费上给予补偿。小方说维修水管用了6个月，你说是1个月。张军峰：我印象中没那么长时间，而且耽误好像也不是耽误到我们这儿。……徐树奇：是这样，实际上表后跑水是咱业主承担的，但是我们小区特殊，表后自来水管是直埋管，跑水维修都是我们物业承担了，跑水时小方让我们把水关了，后来到四五月份借我们工地施工，就把你房子的地刨了，后来又把你房子的地恢复了。玲珑花园特殊，把表装在井里了，表后边是直埋管，所以我们物业承担了，我把自来水费直接交到对面的建设银行了。”审理中，玲珑花园公司认可张军峰、徐树奇系其公司工作人员，但认为本案是房屋买卖合同纠纷，管道漏水问题已过保修期限，如果宇星基于物业服务主张权利，与本案不属同一法律关系。
另查，玲珑花园小区目前的物业管理单位仍系玲珑花园公司。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖契约、房屋所有权证、工程质量竣工核验证书等证据材料在案佐证。
本院认为，玲珑花园公司与宇星于2002年5月14日签订的《北京市外销商品房买卖契约》系双方真实意思表示且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有拘束力。根据合同约定，玲珑花园公司作为诉争房屋的出卖方，应当按照《建设工程质量管理办法》、《北京市建设工程质量条例》等相关规定对诉争房屋进行保修。根据《建设工程质量管理办法》第四十一条的规定，建设工程保修期限是指从竣工验收交付使用日期起到以下规定的期限：（一）民用与公共建筑、一般工业建筑、构筑物的土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年；（二）建筑物的电气管线、上下水管线安装工程为六个月；（三）建筑物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期；（四）室外的上下水和小区道路等市政公用工程为一年；（五）其他特殊要求的工程，其保修期限由建设单位和施工单位在合同中规定。现宇星主张因612号房屋的地下自来水管道渗漏所造成的损失，但自该房屋交付至地下自来水管道发生渗漏，显然已经超过双方约定的保修期限，故宇星以房屋买卖合同纠纷为基础要求玲珑花园公司赔偿其因自来水管道渗漏所造成的租金损失及供暖费，没有依据，本院不予支持。关于宇星主张的房屋质量损失，因双方在合同中并未就房屋结构进行约定，玲珑花园公司将竣工验收合格的房屋交付给宇星，并不违反合同约定，且宇星亦未举证证明诉争房屋存在其他质量问题，故宇星以诉争房屋结构为砖混而非钢混为由主张房屋质量损失，没有依据，本院亦不予支持。但需指出的是，玲珑花园公司既是诉争房屋的出卖方，亦是玲珑花园小区目前的物业管理单位，考虑到本案中发生渗漏的自来水管道所处的位置较为特殊，属于位于诉争房屋之外的直埋管，且相关阀门亦不在业主控制范围之内，故在发现管道存在渗漏情况时，玲珑花园公司作为物业管理单位应当及时协助业主处理管道渗漏问题，帮助业主解决自来水用水所面临的实际困难。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回宇星的全部诉讼请求。
案件受理费五千一百八十二元，由宇星负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 游晓飞
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 刘晓晖