上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2397号
上诉人（原审原告）徐金龙，男，1941年6月9日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人（原审原告）陈林英，女，1939年12月23日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人（原审原告）徐玉兰，女，1963年12月6日出生，汉族，户籍地上海市。
上诉人（原审原告）徐玉明，男，1966年6月24日出生，汉族，户籍地上海市。
上述四名上诉人之共同委托代理人璩国华，上海市申合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）嘉定区南翔镇永丰村民委员会，住所地上海市。
法定代表人张志兴，村民委员会主任。
委托代理人黄正华。
原审被告上海狮城纺织有限公司，2015年8月18日注销。
上诉人徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐玉明及其委托代理人璩国华（暨上诉人徐金龙、陈林英、徐玉兰之共同委托代理人）、被上诉人嘉定区南翔镇永丰村民委员会（以下简称“永丰村委会”）委托代理人黄正华到庭参加诉讼。本案二审审理中，上海狮城纺织有限公司（以下简称“狮城公司”）于2015年8月18日被注销工商登记，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明于2015年10月28日向本院申请撤销对其诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，徐金龙、陈林英系夫妻关系，徐玉兰、徐玉明系徐金龙、陈林英子女。1972年12月27日，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明因建房需要申请农村宅基地89平方米，用于建瓦屋两间64平方米、草屋一间25平方米，1974年2月26日，经市革委郊区组审查批复74第4号，同意其用地0.12亩。此后，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明在被批准使用的宅基地上建造了房屋。
1993年，上海南翔经济发展总公司与新加坡喜悦实业有限公司合作建办上海狮城纺织有限公司（以下简称“狮城公司”），其中上海南翔经济发展总公司以土地30亩为合作条件投入。1994年2月，嘉定区人民政府作出嘉府土（1994）第20号《关于同意上海狮城纺织业有限公司建厂房使用土地的批复》，载明同意该公司新建厂房使用南翔镇永丰村大桥生产队耕地21979平方米，非耕地1343平方米；板桥生产队耕地918平方米，非耕地2177平方米（宅基地1659平方米，河流地518平方米），合计使用土地26417平方米。涉及农村居民动迁，由建设单位负责。
1994年4月，狮城公司（甲方）、徐金龙（乙方）以及永丰村委会（鉴证单位）共同签订《动迁住宅协议书》一份，约定甲方经嘉府土（1994）第20号文批准，同意使用永丰村土地26417平方米，使用土地范围内，涉及乙方的住宅，经南翔土地管理所召集双方协调，特订立如下协议：1、乙方同意服从规划需要，搬迁住宅基地，移地建造地址在永丰水厂南面，土地由镇村二级负责落实。2、甲方同意给予乙方动迁费人民币（以下币种均为人民币）20，605.65元，旧房产权属甲方所有，移地建造住宅的一切费用由乙方自理。3、甲方同意动迁费在5月10日前一次性付清，乙方同意在收到动迁费后65天让出旧房及基地让甲方使用。协议签订后，狮城公司向南翔镇人民政府土地管理所（下称“南翔土地管理所”）支付了动迁费共计322，730.73元，而后南翔土地管理所向徐金龙支付了动迁费，徐金龙则将房屋及土地实际交付了狮城公司，狮城公司占有使用土地至今。关于移地建房的土地，永丰村委会至今未为徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明落实。2006年，涉案土地性质经相关主管部门批准变更为国有出让工业用地。2013年，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明曾将狮城公司诉至法院，要求狮城公司将房屋3间归还徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明，并支付自1995年至今的房屋使用费暂计20，000元。之后，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明撤回起诉。
2014年2月，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明起诉至原审法院，称狮城公司、永丰村委会为其商业利益所需对徐金龙方的住宅进行动迁，依《动迁住宅协议书》约定须为徐金龙方提供移地建房宅基地，但至今未提供，系违约，导致徐金龙方合法权益受到损害，若狮城公司、永丰村委会因客观原因不能继续向徐金龙方提供宅基地，则狮城公司、永丰村委会应当对因此造成徐金龙方的损失承担赔偿责任，故请求判令：狮城公司、永丰村委会共同赔偿徐金龙方因其不依《动迁住宅协议书》约定向徐金龙方提供移地建房宅基地而致徐金龙方所受损失，暂计20万元。
原审庭审中，各方当事人一致确认在签订《动迁住宅协议书》时，徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明户籍均已转变为城镇户籍。关于收取动迁款的金额，徐金龙方称其仅收到20，000元，尚有605.65元未收到；狮城公司称其已将四户动迁户的补偿款322，730.73元全额支付给了南翔土地管理所，并无未支付的动迁款。
原审审理中，徐金龙方提出评估申请，要求对涉案的0.12亩土地使用权现行市场价进行评估（按原集体土地使用权标准），基于徐金龙方之申请，原审法院委托了上海大雄房地产估价有限公司进行评估。2014年10月8日，上海大雄房地产估价有限公司书面回复法院称，根据估价师实地查勘及调取的《上海市房地产登记簿》资料显示，估价对象现为国有出让的工业用地，根据合法原则及价值时点原则，在本价值时点无法评估原集体土地使用权的现行价值。之后，原审法院征询徐金龙方意见后，再次委托了上海科东房地产土地估价有限公司进行评估，2015年7月13日，上海科东房地产土地估价有限公司书面回复法院称，经与申请人联系了解项目案情后认为，基于此项目土地性质已变更为工业，无法出具设定为住宅用地的评估报告，且集体土地仅能在村集体内部流通，无公开市场价格等原因，评估工作无法推进，故将评估申请退回法院。
原审法院经审理后认为，徐金龙与狮城公司签订的、经永丰村委会鉴证的《动迁住宅协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同签订后，各方均应依约履行合同义务。协议约定，徐金龙方移地建房的土地由镇村二级负责落实，永丰村委会对此盖章确认；狮城公司负责支付房屋部分的动迁补偿款。现狮城公司已向南翔土地管理所支付动迁费，徐金龙方早已将土地、房屋交付狮城公司，但永丰村委会并未依协议约定向徐金龙方提供移地建房土地，徐金龙方据此要求永丰村委会补偿相应的用地损失，依法可予支持。徐金龙方要求狮城公司承担共同赔偿责任，但狮城公司并无供地义务，因此徐金龙方该请求缺乏合同及法律依据，依法予以驳回。关于补偿标准，原审法院曾先后委托两家有土地估价资质的评估公司进行估价，但均因无法评估被退回，鉴于涉案土地原为农民集体所有的宅基地，并无上市流通价格，法院认为相应的补偿标准可参考涉案土地所在区域的政府征收集体土地房屋时的补偿标准进行确定。按照本区目前征收集体土地上居住房屋参照的土地使用权基价标准，涉案的南翔区域为1，104元／平方米，价格补贴系数为30%。据此，徐金龙方0.12亩宅基地可得补偿款为114，816.57元。
原审法院据此作出判决：嘉定区南翔镇永丰村民委员会应于判决生效之日起十日内支付徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明土地补偿款114，816.57元。
原审判决后，上诉人徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明不服，向本院提起上诉称：永丰村委会系恶意不履行《协议书》约定的义务，致使徐金龙方蒙受巨大经济损失。原审判决参考政府征收方式的计价标准，而通常商业动迁补偿标准是优于政府征收补偿标准的。即使按政府征收标准，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条所确立的“公平补偿”及“类似房地产的市场价格”原则、2014年8月30日最高人民法院公布人民法院征收拆迁十大案例（2）及《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十三条、第十四条的规定，徐金龙方认为原审确定的补偿标准与法律不符，远低于上述法定的［（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积］计价标准。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判永丰村委会按照［（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积］的法定计价标准，对徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明予以补偿。二审审理中，徐金龙方提出申请，要求对涉案房产同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴进行司法询价。
被上诉人永丰村委会答辩称：涉案动迁协议是由狮城公司与徐金龙签订，永丰村委会只是鉴证单位，并未获取相关利益。根据《上海市农村村民住房建设管理办法》规定，宅基地土地性质属国有或集体所有，个人只有使用权，宅基地使用人去世后其宅基地使用权应当交还农村集体经济组织。1994年，该宅基地被征收后交企业使用，而徐金龙一家转为城镇居民户籍，故不再符合取得农民宅基地的资格。永丰村委会作出批准建房或未批准建房的决定，是村委会根据上述《办法》作出的自治行为，不存在侵权行为，同时也不承担侵权责任。综上，请求二审法院依法作出公平的判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（沪府发（2011）75号）第十三条（建制撤销的居住房屋补偿）规定，“被征地的村或者村民小组建制撤销的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。……前款规定的货币金额计算公式为：（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。”
本院认为，涉案的《动迁住宅协议书》系各方当事人真实意思表示，对各方均有约束力。原审根据查明的事实，认定狮城公司并无供地义务，无需向徐金龙方承担补偿义务，永丰村委会未按协议约定向徐金龙方提供移地建房土地，应向徐金龙方承担用地损失补偿，合法有据，本院认同。现徐金龙方上诉称原审判决根据政府征收补偿标准确定补偿款金额，于法不符。对此，本院认为，徐金龙方系因永丰村委会未按协议约定提供移地建房宅基地而起诉要求永丰村委向其补偿用地损失，并且原审中徐金龙方已就涉案的0.12亩土地使用权现行市场价向法院提出司法评估申请（按原集体土地使用权标准），原审法院先后委托两家有资质的房地产估价公司进行评估，后均因无法评估而被退回，基于上述情况，原审法院在参考涉案土地所在区域的政府征收集体土地房屋时的补偿标准基础上确定徐金龙方可获得的补偿款金额，本院经审查认为，并无不当。现徐金龙方二审中提出应以居住房屋的货币补偿计算公式作为补偿标准，并申请对同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价进行司法询价，该上诉主张缺乏法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人徐金龙、陈林英、徐玉兰、徐玉明共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理徐晨
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年一月六日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……