宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬东民初字第1652号
原告：宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社。
法定代表人：周康良。
委托代理人：吴筠。
被告：陶岳荣。
被告：陶炜。
上述两被告委托代理人：黄孝军。
原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社为与被告陶岳荣、陶炜房屋租赁合同纠纷一案，于2013年9月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员施益适用简易程序于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社的委托代理人吴筠、被告陶岳荣、陶炜的委托代理人黄孝军到庭参加诉讼。案经庭外和解未成，本案现已审理终结。
原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社起诉称：原告于2007年6月16日与林少波、周建明签订《房屋租赁合同》一份，约定将其所属的位于宁波市江东区福明路301-309号的房屋出租给两承租人用于商业经营，租期自2007年3月1日至2009年2月28日止。2007年12月20日，承租人林少波将前述房屋转租给两被告，租期自2007年12月20日起至2022年12月19日，租用至今。从原告将房屋出租给承租人后，承租人一直未能按照合同约定支付租金。故原告于2013年8月29日与林少波、周建明签订解除租赁合同协议，确认解除双方的租赁合同协议，并于当日向两被告发出《律师函》告知解除合同事宜，同时要求两被告腾退房屋。两被告收到函件后，于2013年8月30日回函，拒绝原告的腾房要求。综上，请求法院判令：两被告立即腾退原告所属的位于宁波市江东区福明路301-309号房屋。案件审理过程中，原告明确诉讼请求，要求两被告腾退其所承租的位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋。
被告陶岳荣、陶炜答辩称：原告提出的合同解除的法定理由不成立。两被告是涉案房屋的次承租人，林少波将房屋转租给两被告的行为施经过原告盖章及负责人签字，说明原告是认可两被告转租房屋的行为，认可租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日，因此林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》对三方均有约束力，并可以推定出三方对租赁合同的的期限达成了变更，因该份合同尚在履行期内，原告应继续履行合同。两被告承租房屋后一直是将租金交付给林少波、周建明，不存在恶意拖欠、拒付租金的情况，并且两被告在给原告的回复函中表示愿意支付租金，原告也无法证明林少波拖欠原告的租金就是两被告所租的房屋租金。综上，本案不存在法定解除合同的情形，两被告无需腾退涉案房屋，请求法院驳回原告诉请。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社提供位于宁波市江东区福明路301-309号房屋的所有权证二份（原件），拟证明原告对涉案房屋有合法所有权。经质证，两被告对上述证据的真实性无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
2.原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社提供原告与林少波、周建明签订的《房屋租赁合同》一份（原件），拟证明原告将涉案房屋出租给林少波、周建明，约定的租赁期限自2007年3月1日至2009年2月28日，并且该合同到期后其与林少波、周建明未再续签合同。经质证，两被告对上述证据的真实性无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，故本院对此予以认定。
3.原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社提供林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》一份（复印件），拟证明林少波将涉案房产转租给两被告。经质证，两被告对上述证据的真实性无异议，两被告认为，林少波与两被告签订该份转租合同的期限至2022年，原告是知情并明确表示同意的，同时在该合同上加盖了公章，法定代表人也在上面签名。另外，在林少波与被告陶岳荣签订的《补充协议》中也备注陶岳荣对涉案房屋有优先租赁权，原告亦在《补充协议》中签字盖章。为证明上述主张，两被告提供林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》、林少波与被告陶岳荣签订的《补充协议》各一份（均系原件）。经质证，原告对两被告提供的转租合同原件及《补充协议》的真实性均无异议，但原告认为，原告在转租合同及《补充协议》中签字盖章只是一个证明人的身份，该行为仅表示原告认可2009年以后原告与林少波、周建明之间的租赁合同可以继续履行，并非承诺原告在与林少波、周建明之间的租赁合同终止解除后，林少波与两被告的合同可以继续履行，并且优先租赁权的存在是有前提条件的。本院认为，经审查，原告与两被告提供的林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》相一致，且双方均未对真实性表示异议，原告对两被告提供的《补充协议》的真实性亦表示认可，故本院对上述证据的真实性予以认定。结合上述证据及原告、两被告庭审陈述可以证明，2007年12月，林少波与两被告经中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告向林少波租赁位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋，租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日止，合同还对其他事项进行了约定，原告在该份合同末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。2007年10月30日，林少波与被告陶岳荣就涉案房屋的租金事项签订《补充协议》一份，并备注：陶岳荣及林少波租赁合同期满以后，租赁优先权为陶岳荣。2007年11月12日，原告在该份《补充协议》末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。对上述事实本院予以确认。
4.原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社提供其与林少波、周建明签订的《解除合同协议书》一份（原件），拟证明因林少波、周建明拖欠租金，双方解除合同关系。经质证，两被告对上述证据的真实性有异议，认为原告无权解除其与林少波、周建明之间的合同。本院认为，原告提供的上述证据系原件，两被告虽对真实性有异议，但未能提供充分的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定。
5.原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社提供律师函（复印件）、快递单据（原件）、回复函（原件）各一份，拟证明原告与林少波、周建明解除租赁关系后，原告发函要求两被告腾退房屋，后两被告回函予以拒绝，经质证，两被告对上述证据的真实性无异议，并认可曾收到原告要求其腾房的律师函。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
6.被告陶岳荣、陶炜提供收条两张（原件），拟证明两被告就租赁涉案房屋向林少波支付租金至2012年12月份，后因租金数额发生争议，未支付租金。经质证，原告对上述证据的真实性有异议，租金是否实际收到无法确认，且收条中的时间为2012年12月，距今也有近一年，说明两被告存在拖欠租金的情形。本院认为，两被告提供的上述证据涉及案外第三人，在两被告未提供其他充分证据佐证的情况下，本院对此不予认定。
本院经审理，认定事实如下：2007年6月16日，原告与林少波、周建明签订《房屋租赁合同》一份，约定将其所属的位于宁波市江东区福明路301-309号的房屋出租给林少波、周建明用于营业，租期自2007年3月1日至2009年2月28日止。合同还对其他事项作了明确约定。2007年12月，林少波与两被告经中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》一份，约定两被告向林少波租赁位于宁波市江东区福明路301-309（楼上）、307-309（楼下）房屋，租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日止，合同还对其他事项进行了约定，原告在该份合同末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。2007年10月30日，林少波与被告陶岳荣就涉案房屋的租金事项签订《补充协议》一份，并备注：陶岳荣及林少波租赁合同期满以后，租赁优先权为陶岳荣。2007年11月12日，原告在该份《补充协议》末尾加盖公章，并署原告法定代表人周康良签名。2013年8月29日，原告与林少波、周建明签订《解除合同协议书》一份，约定双方于2007年6月16日签订的《房屋租赁合同》因林少波、周建明长期拖欠租金而解除。后原告委托律师发函要求两被告腾退涉案房屋，两被告回复函件予以拒绝。
本院认为，原告与林少波、周建明签订的《房屋租赁合同》、林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》、林少波与被告陶岳荣签订的《补充协议》均系合同当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对合同当事人均有约束力。首先，根据林少波与两被告签订的《房屋租赁合同》，明确约定租赁期限自2007年12月20日至2022年12月19日，原告虽辩称该份合同其仅以证明人的身份签字盖章，并非承诺其与林少波、周建明之间的租赁合同终止解除后，林少波与两被告的合同可以继续履行，但原告的该项辩称缺乏充分证据证明，原告在林少波与两被告订立转租合同及林少波与被告陶岳荣订立《补充协议》的当时并未提出异议，故原告在转租合同上加盖公章并署法定代表人签名的行为可视为原告对转租期限超过原租赁合同剩余租赁期限的明知与认可，自该份转租合同订立之日时，对原、被告及林少波均有约束力。其次，原告主张因其与林少波、周建明之间租赁关系解除要求两被告腾房，但该解除租赁关系仅系原告与林少波、周建明之间内部约定，不具对外效力，且涉及的实际承租人对此有异议，故原告与林少波、周建明解除租赁关系的合同效力尚不足以对抗上述转租合同对原、被告的约束力，因被告订立的转租合同尚在履行期限内，原告亦未能提供充分证据证明被告存在法定腾房义务，原、被告亦未就腾退涉案房屋另行达成一致，故原告的诉讼请求缺乏充分法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由原告宁波市江东区福明街道戚隘桥股份经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：376658348992，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一三年十一月八日
代书 记员 徐贤聪