重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0242民初769号
原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司，住所地宜宾市。
法定代表人何永富，公司总经理。
委托代理人张钧翔，重庆俊霖律师事务所律师。
被告石旭栋，男，1988年11月17日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。
原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司与被告石旭栋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法由审判员何伟独任审判，适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司的委托代理人张钧翔，被告石旭栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2012年12月13日与原告签订《酉阳麻旺滨江路广场项目广场溜冰场房屋租赁合同书》，合同约定原告将坐落在酉阳县的房屋出租给被告作为游戏室使用，建筑面积约800平方米，双方对租期、租金、保证金、装修等方面均进行了约定。协议签订后，被告将第一年的租金4万元及保证金3万元交给原告，原告即将房屋交给被告使用。从2014年3月12日起至今，被告拖延租金不按时交纳，经原告多次催交，被告未予理睬，甚至后来一直不接电话，存在故意逃避债务的倾向，故原告要求被告支付2014年3月12日至2015年3月11日期间的租金4万元及2015年3月12日至2015年12月11日期间的租金3.3万元，合计7.3万元，扣除保证金3万元后，请求人民法院判决：一、被告支付拖欠的租金4.3万元；二、解除原、被告间的租赁关系，并将房屋立即交回给原告；三、被告承担本案诉讼费。
被告辩称：我没有接到过原告催收租金的电话，而且我也没有故意拖欠房租，签订合同时，小区的电力能够满足我们日常生活经营需要，后来随着小区住户增加，小区供电不足，电路无法负荷，电线短路燃烧，导致我们的机器设备被烧，造成较大经济损失，跟小区物管反映后，物管方面回复说开发商（原告）要来与我协商解决，所以我方才一直没有交纳租金。我们的合同签订的是5年，我不同意解除租赁合同。
经审理查明：2009年3月3日，原告授权酉阳县麻旺镇滨江路滨江广场建设项目部代表原告办理由原告开发建设的麻旺滨江路综合开发项目的房屋建设、出租等相关事宜。2012年12月13日，酉阳县麻旺镇滨江路滨江广场建设项目部与被告石旭栋签订《酉阳麻旺滨江广场项目广场溜冰场房屋租赁合同书》，合同约定原告将坐落在本县的房屋出租给被告作游戏室使用，建筑面积约800平方米；租期5年，从2012年12月13日至2018年3月11日（其中2012年12月13日至2013年3月12日为免费装修期）；租金的支付方式为：签订协议之日起5日内一次性支付第一年（2013年3月12日至2014年3月11日）的租金4万元及保证金3万元共7万元，第二年（2014年3月12日至2015年3月11日）租金4万元于2014年1月30日前一次性缴纳，第三年（2015年3月12日至2016年3月11日）租金44000元于2015年1月30日前一次性缴纳，第四年（2016年3月12日至2017年3月11日）租金48400元于2016年1月30日前一次性缴纳，第五年（2017年3月12日至2018年3月11日）租金53240元于2017年1月30日前一次性缴纳；双方还约定如拖欠租金3个月以上时，原告有权要求被告自动退出，终止本协议，并要求被告交纳未付租金，并赔偿所有后期未收入的租赁损失。协议签订后，被告缴纳了第一年的租金4万元及保证金3万元，原告也如约交付了房屋。被告在经营过程中，其经营场所内的部分电器设备因小区线路问题于2013年年底被烧，原、被告就此是否赔偿未达成一致意见，被告便未再向原告交纳租金。2016年3月14日原告诉至本院，请求被告在扣除保证金3万元的基础上支付2014年3月12日至2015年12月11日期间的租金4.3万元，解除租赁关系，退回房屋。
上述事实，有各方当事人的当庭陈述，原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、租赁合同书、授权酉阳县麻旺镇滨江路滨江广场建设项目部办理房屋出租等相关事项的授权委托书等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原告授权其项目部与被告签订的《酉阳麻旺滨江广场项目广场溜冰场房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对原、被告双方均具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租方其义务除依约交付房屋给被告使用外，还应保证其交付的房屋符合约定用途，以及在合同对修缮义务未作约定时承担租赁房屋及其附属设施的维修义务；而被告作为承租方的主要义务则是支付租金。本案中，原告将房屋交于被告使用后，被告提出原告管理的线路负荷过重短路导致其租赁房屋内的电器设备受损，因损失未得到原告赔偿才拖欠租金。此为被告履行抗辩权的理由，如其抗辩权理由成立即可对抗原告的请求权。从本案查明的事实来看，原告管理的小区线路因负荷过重引起小区内部分业主的电器设备受损,该线路并非被告租赁房屋内的通电线路，因双方合同实际约定了租赁房屋的电的敷设、安装系被告负责，因此小区输电线路引发的损害不应属双方合同约定能够解决的问题，属于侵权法律关系，被告对自己遭受的损失可依法另行主张其权利。而且就目前而言，被告损失的具体数额不清，责任亦不必然明确，其以此理由拖欠原告的租金不当，本院不予支持，被告应予支付。诉讼中原告主张被告支付的租金为拖欠的部分租金，即第二年（2014年3月12日至2015年3月11日）的租金4万元及第三年9个月（2015年3月12日至2015年12月11日）的租金3.3万元，共计7.3万元，同时原告要求扣除保证金3万元，主张被告给付租金共计4.3万元，不违反法律规定，本院予以确认。
关于原告请求解除合同腾退房屋的诉讼请求，本院认为，合同双方当事人有约定的应当从约定，原、被告租赁合同中约定如拖欠租金3个月以上时，原告有权要求被告自动退出，终止本协议。该约定实际上就是合同解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现被告拖欠租金三个月以上的事实客观存在，故原告可以行使其解除权。被告称拖欠租金事出有因，并非有意拖欠，且庭审中也明确表示愿意履行主要债务，但由于原、被告合同中对拖欠租金的原因并未作出约定，而原告执意行使解除权，本院应予准许。关于房屋腾退的标准，可依据合同双方就房屋归还的约定，即被告腾退之房屋应当符合正常使用状态，但腾退房屋需要一定时间，原告要求立即退还，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、扣除被告石旭栋已支付原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司的租房保证金30000元外，限被告石旭栋于本判决生效后立即支付原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司2014年3月12日至2015年12月11日的租金43000元;
二、原、被告2012年12月13日订立的《酉阳麻旺滨江广场项目广场溜冰场房屋租赁合同书》于本判决生效之日起解除，被告石旭栋于判决生效后十五日内将所租赁原告之房屋腾空交还原告;
三、驳回原告宜宾市鸿杰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费875元，适用简易程序审理减半收取437.5元，该费用由被告石旭栋承担，原告预交的案件受理费本院予以退回。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期限期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 何伟
二〇一六年五月三十一日
书记员 何沙