广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0881民初1227号
原告黄荣发。
委托代理人曹世享，广西世享律师事务所律师。
被告桂平市清隆房地产开发有限公司。
法定代表人卢培清，该公司董事长。
委托代理人韦文星，广东科德（佛山）律师事务所律师。
原告黄荣发与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称“清隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，依法由审判员杨榜春适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行审理。原告黄荣发的共同委托代理人曹世享、被告清隆公司的委托代理人韦文星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄荣发诉称，2012年2月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇新岗村8队万锦豪园小区第5幢2单元20层05号房销售给原告，建筑面积139.12平方米，套内建筑面积113.891平方米，3638.5元／平方米，总价款506188元；原告一次性付清给被告；被告于2012年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过60日交付该商品房给原告使用的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。被告于2013年11月26日交付该商品房给原告使用，至今，被告没有向原告出示该商品房已经验收合格证明文件，原告也没有取得该商品房的房屋权属证书。
原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应严格依合同履行其义务。由于被告没有依约在2012年12月31日前将经验收合格的该套商品房交付给两原告使用，而是在2013年11月26日才交付，而且至今也没有向原告出示该商品房已经验收合格的证明文件，被告的行为已构成违约。根据原、被告关于原告要求继续履行合同的约定，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金的约定，被告应当自2013年1月1日起至2013年11月25日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，共16653.59元（506188元×0.000l×329天）。由于原告至今未能取得该商品房的房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，依法应当自2014年2月26日起至2016年1月25日止，以506188元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款的逾期贷款利息即0.0075元／月支付逾期办理房产证违约金87317.43元给原告。原告为维护的合法权益，向法院起诉，请求判令：一、被告支付逾期交房违约金16653.59元给原告；二、被告支付逾期办理房产证违约金87317.43元（自2014年2月26日起至2016年1月25日止，以506188元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款逾期贷款利息的标准计算）给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。被告清隆公司辩称，1、被告清隆公司与原告于2012年2月23日签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告清隆公司开发的商品房是事实，并约定2012年12月31日将商品房交付给原告也是事实，在《商品房买卖合同》中第八条中已经明确约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，合同所列的下列特殊原因有“l、遭受不可抗力；2、由于政府行为因素影响，相关政府职能部门或有关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；3、供水、供电部门连续停水、停电4小时以上，气象部门的气象记录有连续降雨4小时或间断降雨累计6小时；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的”。原告在诉状中并没有减除上述原因所造成延误的时间。在建设施工过程中，因其他特殊原因致使商品房至2013年11月29日才能交付。在整个建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计417天。其中1、因雨天（中雨以上）延误185天；2、法定节假日造成延误20天；3、因高考时间停工造成延误4天；4、因停水造成延误5天；5、因市政道路施工造成延误203天。因此，被告清隆公司交房并未违约，不应当承担违约责任。依据《建设工程质量竣工验收意见书》中的结果，被告清隆公司所开发建设的商品房经验收均为合格，符合交房约定。2、在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，只约定了被告清隆公司交付房产登记所需资料的义务，没有约定被告清隆公司需为原告办证的义务，并且明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，而第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。由此可见，双方对“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”所需承担的违约责任是有明确约定。依据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条之规定，房屋权属登记必须由权利人（申请人）申请，至今也未见原告向登记机关提出过房屋产权登记申请，没有取得房产证属其自身没有向房产登记机关申请登记的原因造成，不是被告清隆公司造成的，因此，被告清隆公司认为依据本案的事实，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》中第十八条的规定，而要求被告清隆公司承担责任。如果原告已经向房产登记申请房屋产权登记，因被告清隆公司的原因不能取得房屋产权证的，也应当依双方在合同中的约定，要求被告清隆公司承担违约责任，上述最高院的解释只能是在因出卖人的原因造成买受人未能取得房屋产权证书，并且合同没有约定违约金的，才可适用。本案的事实是买受人根本未向登记机关申请房屋产权登记，买受人未能取得房屋产权证书是其自身原因造成，不是出卖人的原因造成，对此责任，合同也有明确约定违约金。3、原告所提出的诉讼主张已经超过了法定的诉讼时效。被告清隆公司与原告在合同中约定的交房时间是2012年12月31日，而原告起诉的时间是2016年3月，已经超出法定的二年的诉讼时效，并且也没有诉讼时效终断的事由，不应再得到司法保护。
4、2013年11月26日原告与被告清隆公司已经就逾期交房达成了协议，协议约定为：“被告以20个月物业管理费冲抵违约金，原告同意放弃追究被告清隆公司因延误交房的一切法律责任。”交房不仅是交付房屋实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。原告既然同意放弃追究被告清隆公司的延误交房的一切法律责任，现在又提出追究逾期交付登记资料的违约责任，很明显属于反悔，法庭不应当支持。
综上所述，被告清隆公司延期交房是由于合同约定的顺延交房的事由出现，依合同约定可以顺延交房时间，因此，被告清隆公司的交房没有违约。原告未能取得房屋产权证书是其没有提出申请的自身原因造成的，既不是出卖人的原因造成，对此责任合同也有明确约定违约金，因此，不应适用上述最高院的相关解释。被告清隆公司与原告已经就违约金达成了协议，原告取得被告清隆公司的违约补偿后，同意放弃追究被告清隆公司延误交房的一切法律责任，并且原告所提出的主张已经超过诉讼时效，为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月23日，原告黄荣发（××）与被告清隆公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的坐落于桂平市西山镇新岗村8队分龙岭的万锦豪园小区第5幢2单元20层05号房销售给原告所有，建筑面积139.12平方米，套内建筑面积113.891平方米，单价3638.5元／平方米，总价款506188元；原告一次性付清给被告；被告于2012年12月31日前交付经验收合格的该套商品房给原告使用，如被告逾期超过60日交付该商品房给原告使用的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”该第3项约定为“出卖人未按本合同约定的期限，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，买受人可要求退房，出卖人全额退回买受人己付房价款，并按己付房价款的百分之二赔偿买受人的损失”。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告一次性交清购房款506188元给被告，被告于2013年11月26日交付该商品房给原告使用。2013年11月26日原告与被告清隆公司已经就逾期交房达成了协议，协议内容为：“甲方：清隆公司。乙方：黄荣发。乙方购买甲方出售的桂平万锦豪园住宅小区的5号楼2单元20层05号房。由于甲方因各种原因影响而延期交房，现经双方协商一致，甲方用20个月物业管理费冲抵违约金，即建筑面积138.28㎡×0.75元／㎡×20个月，合计人民币2074元，乙方同意放弃追究甲方延误交房的一切法律责任。”
另查明，清隆公司已于2015年11月9日前陆续将涉案商品房的5号楼的国有土地使用权证、建设项目备案文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等应由其提交的用于办理房屋产权证的材料提交给桂平市房产管理所，万锦豪园5号楼已符合办理房屋所有权初始登记的要求。
上述事实，有原告提供的《居民身份证》；被告的《企业查询表》、《商品房买卖合同》、《发票》、《支付凭证》、《税收通用完税证》、《收据》，《业主入伙验房表》。被告提供的《桂平市商品房预售许可证明》、《建设工程质量竣工验收意见》、《万锦豪园交房通知》、《桂平市广播电视台广告播出证明》、桂平市房管所的《收条》，《入账通知书》、《协议书》予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是有效的合同。双方应依照合同的约定履行。一方当事人履行义务不符合合同约定时应承担相应的民事责任。
一、关于清隆公司应否支付逾期交房违约金给原告的问题。
原告、被告签订的《商品房买卖合同》关于交房日期的约定非常明确，即被告清隆公司应在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。但是，涉案商品房于2013年11月26日才正式交房。从以上情况来看，被告交付商品房已超过合同约定的交房日期。被告应承担逾期交房的违约责任。但是于2013年11月26日原告与被告清隆公司已经就逾期交房的违约责任达成了协议，以20个月物业管理费冲抵违约金，原告同意放弃追究被告桂平市清隆房地产开发有限公司因延误交房的一切法律责任。
上述协议是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方应按协议履行自己的义务。原告再请求被告支付逾期交房的违约金，与法律规定不符，本院不予支持。
二、关于清隆公司应否向原告支付其他违约金的问题。
原告请求判令被告支付逾期办证违约金，实际是支付逾期提供资料报产权登记备案违约金，庭审中原告对此亦予以确认。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”办理报备手续是被告清隆公司的义务，被告清隆公司于2013年11月26日交房，则应于2014年11月25日前办理报备手续，但被告清隆公司于2015年11月9日才办理完毕报备手续，应承担违约责任向原告支付违约金。虽然双方没有约定违约金的计算方式，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告清隆公司应当在基准利率的基础上上浮30％一50％计算违约金给原告，原告请求按月利率0.0075（即年利率9％）计算，因原告未能提供因逾期未能取得房屋权属证书给其造成的实际损失的证据，本院酌情确定按年利率6.5％计算。因此，被告清隆公司应当以购房款506188元为基数，按年利率6.5％从2014年11月26日起计算违约金至2015年11月8日止给原告，即支付逾期提供资料报产权登记备案的违约金为30979.23元（501688元×6.5％×11.4个月÷l2月）给原告。被告辩称合同没有约定被告为原告办理房产证件，原告没有提出办理房产证件的申请，是导致没有取得房产证的原因，不应承担相关的违约责任，因提供资料报产权登记机关备案是被告清隆公司的义务，因此，被告的上述辩解，与事实不符，本院不予采信。三、关于被告主张原告的诉讼已超过诉讼时效的问题。
本院认为，原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定于2012年12月31日交房，但实际上，被告于2013年11月26日交房，则应从2013年11月27日开始计算诉讼时效时间，诉讼时效至2015年11月26日止，原告于2016年3月15日起诉主张权利，已超过诉讼时效，被告主张合同约定交房的时间2012年12月31日开始计算诉讼时效时间，与法律规定不符，本院不予采信。双方在合同约定被告清隆公司在交房后365天提供资料报产权登记备案，则应从于2014年11月27日开始计算诉讼时效时间，诉讼时效至2016年11月26日止，原告于2016年3月15日起诉主张权利，不超过诉讼时效。
被告辩称2013年11月26日原告与被告桂平市清隆房地产开发有限公司已经就逾期交房达成了协议，包括交房不仅是交付房屋实物，也应包括与房屋实物相关的证件和资料。本院认为，该协议双方已经明确仅仅就逾期交房的违约责任达成赔偿协议，并非包括逾期提供资料报产权登记机关备案的相关违约责任，被告以此抗辩为免除一切的违约责任，与事实不符，本院不予采信。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期提供资料报产权登记备案违约金30979.23元给原告黄荣发；
二、驳回原告黄荣发的其他诉讼请求。
案件受理费1176元（立案时按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黄荣发负担826元，由被告被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担350元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本生效判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费2352元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：20×××93。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 杨榜春
二〇一六年六月十日
书记员 黄小钊