河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第1033号
原某刘佰彩。
委托代理人魏亚南，河南银基律师事务所律师。
委托代理人秦龙，河南银基律师事务所实习律师。
被告李东。
委托代理人魏松，河南豫上律师事务所律师。
原某刘佰彩与被告李东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原某刘佰彩及其委托代理人魏亚南、秦龙，被告李东及其委托代理人魏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某诉称，2013年3月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原某租赁被告位于郑州市农业东路与商鼎路口顺驰中央特区万俊苑13号楼1单元12层西户房屋一套，租赁期限2013年3月26日至2015年3月26日，月租金3800元。合同签订后，原某依约支付押金7800元，至2014年3月26日租金45600元。2013年11月18日，被告擅自注销房屋电梯卡，致使原某无法正常使用房屋。原某在多次与被告沟通协商未果的情况下，于2013年12月依法解除上述房屋租赁协议，但被告拒不退还房屋押金及租金。故诉至法院，请求判令确认原某向被告发出的解除合同通知有效；判令被告退还房屋押金及租金共计24013元；判令被告赔偿原某损失17013元。
被告辩称：1、原某所述与事实不符，双方在租赁合同中明确约定房屋用途仅限于原某个人生活住房，原某擅自转让房屋给付晓芳等人使用，经多次通知未果，被告关闭电梯卡等行为有事实和法律依据，被告有权依约终止合同并扣除押金，不应承担违约责任。2、双方未明确约定协议解除合同的情形，原某解除合同行为无效。3、扣除原某使用的8个月房屋租金，被告同意返还剩余15200元租金，但原某违约，押金不予退还。4、原某诉请无事实和法律依据，该纠纷系原某违约引起，被告无任何违约违法行为，不应承担任何法律责任。
原某为支持其诉讼请求提交如下证据：证据1、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。证据2、工行历史明细单一份；证据3、工行网上银行电子回单一份；证据2、3证明原某向被告支付押金7800元并支付2013年3月26日至2014年3月26日租金45600元。证据4、付晓芳、付世超证人证言各一份；证据5、录音录像光盘一张；证据6、照片一张；证据7、电梯卡一张；证据4-7证明被告擅自注销电梯卡，致使原某无法正常使用房屋。证据8、EMS快递单及网上查询单各一份；证据9、解除租赁合同通知书一份；证据10、短信记录二份；证据8-10证明被告擅自注销电梯卡，致使原某无法使用房屋，原某依法解除了合同。
被告对原某提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，该合同系双方自愿签订。证据2明细单并不显示被告账户，但被告认可收到原某押金7800元。证据3真实性有异议，系复印件，真实性无法核实。证据4原某让证人经常居住在涉案房屋，非偶尔居住，证人还有换门锁行为，原某存在违约行为，此外证人与原某有利害关系，所做证言不可信。证据5真实性无异议，但录音显示原某确已将房屋转借他人使用，录像内容不能证明原某的证明目的，原某存在违约行为，被告才关闭电梯卡。证据6、7、8证据本身无异议，但不能证明被告已签收解除合同通知书。证据9真实性有异议，该通知书无原某签名，不能证明被告确已收到。证据10真实性无异议，该证据恰证明原某擅自将房屋转让或转借其公司员工付晓芳等人使用。
经审查，原某提交的证据1、5、6、7、10真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。证据2、3不能证明其欲证明目的，不予采信。证据4证人证言与原某庭审陈述不一致，不予采信。证据8、9不能证明被告已收到解除合同通知，不能证明其欲证明目的，故不予采信。
被告为支持其答辩意见提交如下证据：证据1、租赁合同一份，证明该合同签订是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应受法律保护，合同对原某违约行为进行了明确约定，被告有权不返还押金。证据2、原某向被告发送的短信一组，证明原某将涉案房屋转借付晓芳等人使用，存在违约行为。
原某对被告提交的上述证据质证认为，真实性无异议，但不能证明原某违约。
经审查，被告提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。
根据原、被告起诉、答辩、举证、质证以及庭审查明的情况，本院对本案事实确认如下：
2013年3月26日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原某租赁被告位于郑州市农业东路与商鼎路口顺驰中央特区万俊苑13号楼1单元12层西户房屋一套，用于原某方个人生活住房，除双方另有约定外，原某不得任意改变房屋用途；租赁期限2013年3月26日至2015年3月26日，月租金3800元，每半年支付一次，原某还应支付押金7800元；原某擅自将承租房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的，被告可以终止合同、收回房屋并扣除押金。
庭审时，被告认可原某已付房屋押金7800元、租金45600元；原某称被告2013年11月18日注销电梯卡后未使用房屋，被告同意扣除2013年11月前原某使用房屋8个月的租金30400元，剩余15200元予以退还；原、被告认可租房时办理了5张电梯卡；原某自认与员工共同租住在涉案房屋内。另查明，2013年12月12日14时23分，原某短信通知被告解除双方房屋租赁合同。
本院受理该案后，经调解未果。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，双方签订的房屋租赁合同不违反法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。关于合同约定的房屋用途问题，原某自认与员工共同使用房屋，被告认可在交房时原某办理了五张电梯卡，本院认为，双方约定的个人生活住房目的是为了排除公司商业办公、经营使用，此处房屋用途应当扩大理解为日常生活起居使用，被告在出租房屋时，一同为原某办理五张电梯卡，可见其已认可原某方可以在此居住五人，被告不能以在此居住的人员系原某方员工而拒绝原某继续使用房屋，因为无论是原某员工还是原某方其他人员使用该房，未改变房屋作为生活使用这一目的，亦未改变房屋使用性质。综上，被告2013年11月18日注销电梯卡明显不当，该行为导致原某方不能继续正常使用房屋，被告不再履行主要合同义务，原某方据此可以解除双方签订的房屋租赁协议。《中华人民共和国合同法》第九十六条约定，符合解除合同条件的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原某提交的短信记录显示已于2013年12月12日通知被告解除租赁合同，本院确认该解除合同通知有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当返还原某已付押金7800元并退还2013年11月18日之后多预交的租金16213元（45600-3800×7-3800÷30×22）。关于原某诉请的赔偿损失17013元，本院认为，原某未提出有效证据证明实际损失情况，且本院已支持被告返还押金及租金，原某要求赔偿损失证据不足，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告刘佰彩2013年12月12日向被告李东发出的解除《房屋租赁合同》通知有效。
二、被告李东退还原告刘佰彩房屋押金七千八百元、租金一万六千二百一十三元，共计二万四千零一十三元，于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告刘佰彩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八百二十六元，由原告刘佰彩负担四百二十六元，由被告李东负担四百元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 孔 瑛
代理审判员 胡向楠
代理审判员 常美林
二〇一五年三月十一日
书 记 员 王红燕