四川省大邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大邑民初字第1366号
原告（反诉被告）四川宏志房地产开发有限责任公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人肖忠斌，董事长。
委托代理人曾浩熙（特别授权）（特别授权），男，汉族，1965年3月27日出生，住北京市丰台区。系四川宏志房地产开发有限责任公司员工。
被告（反诉原告）孙鑫，男，汉族，1972年6月25日出生，住四川省成都市金牛区。
委托代理人刘乔瑞（特别授权），四川兴蓉律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：四川省成都市锦江区。
负责人谢红丽，行长。
委托代理人段静玲（一般代理），四川博成律师事务所律师。
委托代理人杨威（一般代理），四川博成律师事务所律师。
原告（反诉被告）四川宏志房地产开发有限责任公司（以下简称“宏志公司”）与被告（反诉原告）孙鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称“农行蜀都支行”）以第三人身份申请参加诉讼，并提出了独立的诉讼请求。被告孙鑫于2015年6月24日向本院提起反诉。经审查后本院对第三人的参加诉讼申请及被告的反诉申请予以准许，并由代理审判员王建华于2015年7月28日公开开庭进行了审理。宏志公司的委托代理人曾浩熙，被告孙鑫及其委托代理人刘乔瑞，农行蜀都支行的委托代理人段静玲、杨威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏志公司诉称，宏志公司与孙鑫于2005年10月28日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由孙鑫购买宏志公司开发的位于大邑县花水湾温泉区“花溪温泉”商品房一套。后该项目因故停工至今，导致无法向孙鑫交付房屋，双方合同目的不能实现。现依法请求解除与孙鑫签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
被告孙鑫反诉并辩称，与宏志公司之间的房屋买卖关系是事实，但违约并导致合同目的不能实现的过错在宏志公司。孙鑫同意与宏志公司解除房屋买卖合同并反诉要求宏志公司返还购房首付款65000.00元，并支付2006年11月1日起至付清之日止以该首付款为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的资金利息损失；要求宏志公司返还因购房而支出的综合保险费1265.00元，公证费400.00元，工本费80.00元，共计1745.00元；并按合同约定支付房屋总价款20%的违约金43000.00元；由宏志公司承担反诉案件诉讼费用。
第三人农行蜀都支行述称并提出独立的诉讼请求，要求解除与宏志公司、孙鑫签订的《个人购房担保贷款合同》，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在宏志公司、孙鑫房屋买卖合同及按揭合同均解除的情况下，由宏志公司向农行蜀都支行归还已收取的按揭款147203.93元，并由宏志公司承担合同约定的利息、逾期利息及复利及相关诉讼费用。
针对反诉原告的反诉请求及农行蜀都支行的陈述，反诉被告宏志公司辩称，导致房屋不能交付的责任在宏志公司。宏志公司对孙鑫、农行蜀都支行提出的请求均表示同意。
经审理查明，2005年10月28日，宏志公司与孙鑫签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》【合同编号：（2005）第477号】，约定：孙鑫以按揭方式购买宏志公司开发的位于大邑县花水湾温泉区保安村花溪温泉B区4层402号房屋，建筑面积45平方米，总房款215000.00元；原告宏志公司应在2006年10月30日前将验收合格的商品房交付给孙鑫使用，双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定因一方违约解除合同，违约方应按购房总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后，被告向宏志公司交付首付款65000.00元，并支付综合保险费1265.00元，公证费400.00元，工本费80.00元。
2005年12月6日，孙鑫与宏志公司、农行蜀都支行签订《个人购房担保借款合同》【合同编号：Ｎo51105200500025968），约定孙鑫向农行蜀都支行贷款150000.00元，用于支付购房余款；借款期限为2005年12月6日起至2025年12月5日止；被告孙鑫以所购商品房作抵押担保。合同签订后农行蜀都支行按约定将上述金额的贷款划入宏志公司账户内。现案涉房地产修建工程停工，房屋至今不能交付使用。案涉借款至今尚有本金147203.93元及相应利息、逾期利息及复利未还。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、购房首付款《收据》等证实。
本院认为：宏志公司与孙鑫签订的《商品房买卖合同及《商品房买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，合同双方应当按照约定全面履行合同义务。现商品房建设工程停工，宏志公司无法履行合同约定的交付义务，孙鑫的购房目的实际已无法实现，双方均有解除合同的一致意思，该合同应予解除。合同解除后，宏志公司应将实际收受的购房首付款65000.00元返还给孙鑫。因宏志公司的过错导致合同目的不能实现，对孙鑫要求宏志公司赔偿首付款利息损失及综合保险费损失1265.00元，公证费损失400.00元，工本费损失80.00元的反诉请求，本院一并予以支持。孙鑫要求宏志公司按购房总价款的20%支付违约金43000.00元的请求，与其要求的首付款利息损失总和未超过法律规定的限度，应予支持。关于农行蜀都支行提出的解除《个人购房担保借款合同》，由宏志公司向农行蜀都支行偿还孙鑫的借款本息及其他费用的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，三方当事人对《个人购房担保借款合同》的解除达成一致意见，该合同应予解除。在商品房买卖合同及按揭合同均已解除的情况下，宏志公司应当作为按揭贷款归还义务主体向农行蜀都支行归还已收取的按揭款。故对农行蜀都支行要求宏志公司向农行蜀都支行归还按揭款本金147203.93元及相应利息、逾期利息及复利的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告四川宏志房地产开发有限责任公司与被告孙鑫于2005年12月28日签订购买位于大邑县花水湾温泉区保安村花溪温泉B区4层402号房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》【合同编号：（2005）第477号】；
二、反诉被告四川宏志房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告孙鑫购房首付款65000.00元及从2006年11月1日起至本判决确定的付款日止以65000.00元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的资金利息损失；反诉被告四川宏志房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告孙鑫因购房而支出的综合保险费损失1265.00元，公证费损失400.00元，工本费损失80.00元；反诉被告四川宏志房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙鑫违约金43000.00元；
三、解除原告四川宏志房地产开发有限责任公司与被告孙鑫及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行于2005年12月6日签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号：Ｎo51105200500025968）；
四、原告四川宏志房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行按揭款本金147203.93元及按合同约定的利息、逾期利息及复利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100.00元，反诉案件受理费1172.00元，第三人独立请求诉讼费1622.00元，共计2894.00元，由原告（反诉被告）四川宏志房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王建华
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 赵晓旭