山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁06民终3684号上诉人（原审原告）：王兆琳。委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台世基置业有限公司。住所地：蓬莱市小皂村西别墅区*幢。法定代表人：孙洪强，董事长。委托代理人：ＸＸ，山东同杰律师事务所律师。委托代理人：李明政，山东同杰律师事务所律师。上诉人王兆琳因与上诉人烟台世基置业有限公司（以下简称世基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王兆琳及其委托代理人刘永福与上诉人世基公司的委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王兆琳上诉请求：依法撤销（2015）蓬民初字第346号民事判决第三条，改判世基公司给付利息损失93417.73元。事实和理由：一、按照合同约定世基公司应当给付王兆琳违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第2目约定“逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金”。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。涉案《商品房买卖合同》约定的1%违约金低于上诉人的损失，要求按照中国人民银行同期贷款利率给付93417.73元利息符合法律规定。上诉人世基公司辩称，涉案《商品房买卖合同》第九条对解除合同已有约定，上诉人王兆琳的要求的利息损失，没有法律及合同依据。请求驳回上诉人王兆琳的上诉请求。上诉人世基公司上诉请求：1、依法撤销（2015）蓬民初字第346号民事判决并发回重审或改判。2、案件受理费由上诉人王兆琳负担。事实和理由：根据涉案《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，在遇到“非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的”等特殊原因，“除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期”。而在履行涉案合同过程中，国家房地产政策发生重大调整，属于前述合同约定的重大情势变更情形，世基公司有权据实延期。一审判决以国家房地产政策发生重大调整不属于不可抗力为由，不采纳世基公司的主张，实属错误。同时，王兆琳在世基公司发生逾期交房90日内未对世基公司进行书面通知，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条第一款第1项约定，应视为放弃了解除权。综上，一审判决适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法予以纠正。上诉人王兆琳辩称，一审判决适用法律正确，对案件基本事实的认定清楚，请求二审法院驳回上诉人世基公司的诉讼请求。上诉人王兆琳向一审法院起诉请求：要求世基公司返还购房款982378元及车库款173280元并按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息赔偿损失。一审法院认定事实，2013年12月29日，王兆琳与世基公司签订了合同编号为蓬预字第13122913001号商品房买卖合同，约定王兆琳购买世基公司开发的蓬莱市南关路306号绿城·蓬莱诚园18号楼1单元901号预售商品房，建筑面积183.73平方米，总金额为982378元。付款方式为首付款682378元，余款300000元用按揭贷款支付。卖方应当在2015年7月1日前将符合合同约定条件的商品房交付买方使用。合同第九条对于卖方逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。合同签订当日，双方签订补充协议，其中第十条关于解除合同、退房补充约定为：出卖人或买受人根据合同约定行使解除合同权时，应于对方违约责任发生90日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行。合同解除后，在按本合同及补充协议的约定承担违约责任且双方办理完退房手续及合同撤销备案登记后30日内，由出卖人将剩余房款退还买受人。合同签订后，王兆琳于2013年12月30日向世基公司支付了首付款682378元，2014年6月11日，王兆琳与烟台市住房公积金管理中心签订借款合同，同年6月29日，中国建设银行股份有限公司蓬莱支行受烟台市住房公积金管理中心委托向世基公司账户发放贷款300000元。2014年12月13日，王兆琳与世基公司又签订绿城·蓬莱诚园车库使用权转让协议，世基公司向王兆琳转让绿城·蓬莱诚园小区地下一层YCK215号车库，建筑面积28.88平方米，总价173280元，王兆琳当日即向世基公司支付了车库款。因涉案商品房未如期交房，王兆琳于2015年9月30日向世基公司发出解除合同通知书，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求世基公司返还购房款及按照银行同期贷款利率计算的利息。因世基公司一直未做答复，现王兆琳诉来本院，要求世基公司返还王兆琳购房款本金982378元、车库款173280元及按照中国人民银行同期贷款利率计算房款及车库款的利息。庭审中，王兆琳主张双方的商品房买卖合同已经解除，因商品房买卖合同附件一合同补充协议第十条第5项约定出卖人、买受人任何一方解除本合同的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的车位使用、租赁及协议等一并解除，王兆琳据此认为与世基公司签订的商品房买卖合同、车库使用权转让协议已全部解除，故诉讼请求为要求世基公司退款及承担贷款利息；世基公司认为未如期交房是因全国性房地产政策调整，属不可抗力，应予延期，而且双方签订的补充协议第十条关于解除合同做了重新约定，即王兆琳如解除合同应在违约责任发生90日内进行书面通知，否则视为放弃该权利，合同继续履行，自2015年7月1日违约责任发生至王兆琳主张的2015年9月30日送达解除合同通知书，已经超过90日，故世基公司认为王兆琳已经丧失解除权，双方的合同尚处于履行状态，车库使用权转让协议与商品房买卖合同涉及不同标的，是两个独立的合同，应当另案处理。另查实，王兆琳2016年3月17日已将贷款全部还清，烟台市住房公积金管理中心蓬莱分中心出具的对账单载明，王兆琳贷款期间共支付利息22338.94元，王兆琳据此对第一项诉讼请求变更为要求世基公司返还购房款982378元、30万元贷款利息22338.94元及自2013年12月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算的首付款682378元的利息损失。一审认为，王兆琳与世基公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。世基公司辩称逾期交房是因全国性房地产政策调整，并主张是不可抗力，但法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具有不可控性和偶然性，世基公司主张的房地产政策调整不属于不可抗力，亦不属合同约定其他可延期情形，故对于世基公司辩称，本院不予采信，世基公司逾期未交房已构成违约，应承担违约责任。对于世基公司辩称王兆琳未在约定期间行使解除权，解除权已经消灭，本院认为，双方的补充协议建立在原有的买卖合同基础上，买卖合同中已约定卖方逾期交房90日后，买方有权解除合同，即王兆琳的解除权在世基公司逾期交房90日后产生，事实上王兆琳也已依据约定通知世基公司解除了合同。世基公司依据补充协议主张王兆琳应自违约后90日内行使解除权，其时解除权尚未产生，故世基公司的抗辩不成立。世基公司要求调整交房日期及交房条件于法无据，本院不予支持。对于世基公司辩称的车库使用权转让协议与商品房买卖合同属不同法律关系，应另案处理的主张，本院认为，王兆琳与世基公司在商品房买卖合同附件中对于车库使用权协议的解除条件已做约定，根据双方的补充协议，出卖人、买受人任何一方解除本合同的，出卖人与买受人签署的车位使用、租赁及协议等一并解除，该协议系双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方的商品房买卖合同解除时，车库使用权转让协议亦已解除，故对世基公司的主张，本院不予支持。世基公司应在返还购房款同时返还购车库款。对王兆琳主张的利息损失，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。王兆琳主张的公积金贷款利息损失22338.94元为实际损失，世基公司应当支付。王兆琳2013年年底购房，在交房等待期内，当地房地产价格下滑，因世基公司逾期交房，王兆琳系依合同约定行使解除权，世基公司要求继续履行，并非不能实现合同目的。考虑双方签订合同时已对违约金作出约定及当地房地产行情状况，根据公平原则及诚实信用原则，王兆琳的损失应以贷款利息补偿为限，其他不予支持。另，双方在车库使用权转让协议中并未约定违约金及计算方式，王兆琳要求计算车库款利息理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、限世基公司于本判决生效后15日内返还王兆琳购房款982378元，并支付贷款利息22338.94元。二、限世基公司于本判决生效后15日内返还王兆琳购车库款173280元。三、驳回王兆琳的其他诉讼请求。如世基公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16288元，由世基公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王兆琳提交了2015年9月24日向上诉人世基公司寄送退房通知书的EMS快递单回执联复印件，以证明其在合同约定的期间内提出了解除房屋买卖合同的请求。该复印件上加盖有EMS印鉴，签收人为“马婷婷”。上诉人世基公司则否认收到了该退房通知书。上诉人世基公司则提供了2016年4月7日该公司与中国建筑第五工程局山东公司、山东新时代工程管理有限公司对涉案房屋的住宅工程质量分户验收表，以证明涉案房屋已分户验收，达到了交房条件。上诉人王兆琳对此则认为分户验收表不符合法律规定及双方合同约定的竣工验收条件，涉案房屋并未达到交房条件。本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人王兆琳与上诉人世基公司签订的商品房买卖合同及车库使用权转让协议，系双方当事人真实意思表示，应为有效。上诉人世基公司至今未按合同约定向上诉人王兆琳交付涉案房屋的事实清楚，上诉人王兆琳对此并无过错，上诉人王兆琳按照合同约定提出解除商品房买卖合同，并要求上诉人世基公司返还购房款并赔偿经济损失的主张，于约相符，于法相合，依法应予支持。上诉人世基公司作为房地产开发企业，对房地产政策的调整、房地产市场的变动等经营风险具有足够的评估和预判能力，上诉人世基公司以全国性房地产政策调整为由，认为不应当承担逾期交房违约责任的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人王兆琳按照合同约定向上诉人世基公司交纳了全部购房款和车库款的证据充分，双方当事人虽在商品房买卖合同中约定了违约金的计算方式，但上诉人王兆琳主张其因上诉人世基公司的违约行为遭受的经济损失远远高于合同的约定，请求人民法院予以增加按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，上诉人王兆琳的该项请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院予以采纳。上诉人世基公司除应赔偿上诉人王兆琳因银行按揭贷款所支出的贷款利息外，还应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿上诉人王兆琳自2015年7月1日起的首付款682378元及车库款173280元的利息损失。上诉人王兆琳诉讼请求中过高部分，本院不予支持。综上所述，上诉人王兆琳的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人世基公司的上诉人请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2015）蓬民初字第346号民事判决。二、限上诉人烟台世基置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人王兆琳购房款982378元、车库款173280元；三、限上诉人烟台世基置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人王兆琳银行按揭贷款利息22338.94元；并以本金855658元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，赔偿上诉人王兆琳自2015年7月1日起至本判决生效履行之日止的利息损失。四、驳回上诉人王兆琳的其他诉讼请求。如上诉人烟台世基置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16288元，二审案件受理费16288元，均由上诉人烟台世基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王云龙审 判 员  樊 勇代理审判员  李 安二〇一六年九月二十日书 记 员  辛婷婷