云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第383号
原告李某某，男，哈尼族，生于1955年4月6日，初中文化，西双版纳州景洪市人，农民，现住西双版纳州景洪市。公民身份号码：×××。
委托代理人鲁某某，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人何某某，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告张某某，男，哈尼族，生于1982年7月7日，小学文化，普洱市人，农民，现住普洱市。公民身份号码：×××。
委托代理人张某某（系被告张某某之妹），女，哈尼族，生于1984年6月1日，大专文化，普洱市人，农民，现住普洱市。公民身份号码：×××。代理权限：特别授权代理。
委托代理人陈某某，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告李某某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后。依法由审判员段经权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人鲁某某、何某某，被告张某某的委托代理人张某某、陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：原告李某某与被告张某某于2014年1月1日签订《茶叶加工厂承包合同》，约定原告将其所有的景洪市普文唐昇茶厂承包给被告，承包期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止，并约定每年的租金为40000元，年租金分两次付清，于每年的12月30日前付清，如果到期不付清租金必须按违约处理，同时合同约定违约金为100000元。在合同履行过程中，被告未按照合同的约定按时向原告支付租金，并进行了搬离，被告的行为已经构成了违约。原告多次要求被告支付租金未果。现原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。请求人民法院依法判令：1、解除原、被告双方之间的合同关系；2、被告向原告支付2014年的租金20000元及违约金100000元，合计人民币120000元。
被告张某某辩称：1、被告同意原告主张解除原、被告双方之间的合同关系，因原、被告双方约定的租金过高，被告经营5个月以后发现无法继续经营。2、被告同意支付原告2014年剩余的租金20000元。对于原告要求被告支付违约金100000元不予认可，原告在事实陈述中存在错误，原告所述签订合同时间为2014年1月1日，但原、被告双方实际是2014年3月20日签订并开始履行合同的，租金合同中明确约定，一年一付，分两次支付，第一次已经支付20000元，剩余的20000元还没有支付，但是到原告2015年3月11日起诉时，双方合同未到一年，且原告在第一年租期未到的情况下主动提出解除合同关系，故被告没有违约，不应承担违约责任。3、如果被告被判定为违约，原告主张的违约金亦过高，被告仅愿意支付租金，因为依据《合同法》的规定，违约金是以损失为基础，原告已经主张损失不应该再主张违约金，故对原告的赔偿仅在补足租金损失的范围内赔付。
原告李某某为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：
《茶叶加工厂承包合同》原件2份，欲证明2014年1月1日，原、被告双方签订合同，约定期限为2014年1月1日至2016年12月30日，承包期限为3年，租金于每年的12月30日前支付，任何一方违约需支付对方违约金100000元的事实。
经质证，被告对原告提供的该组证据材料中承包期为5年的《茶叶加工厂承包合同》不予认可，因该份合同上明确注明该合同作废；对承包期为3年的《茶叶加工厂承包合同》的关联性予以认可，但对真实性、合法性不予认可，认为双方签订合同的日期为2014年3月20日，而不是2014年1月1日。
被告张某某对其答辩理由，向本院提交如下证据材料：
第一组证据材料：2014年3月20日《收据》原件1份，欲证明被告与原告签订合同的当天，被告向原告预付租金20000元的事实。
经质证，原告对被告提供的该项证据材料予以认可。
第二组证据材料：2014年8月22日《结算单》原件1份，欲证明2014年8月22日，原、被告双方对生活用电及动力电进行结算，经结算，双方所产生的水电费的支付情况及被告口头向原告提出无法继续经营准备撤离茶厂的事实。
经质证，原告对被告提供的该项证据材料予以认可，但不予认可被告口头向原告提出无法继续经营准备撤离茶厂。
第三组证据材料：《收茶叶（鲜叶）账本》原件3份，欲证明被告自2014年3月24日至2014年8月20日经营5个多月就撤走的事实。
经质证，原告对被告提供的该项证据材料不予认可，认为与本案不具有关联性。
第四组证据材料：证人阮绍琼《证言》原件1份，欲证明原、被告双方于2014年3月20日签订合同，证人见证了签订合同的过程。
经质证，原告对被告提供的该项证据材料不予认可。
证人杨某某出庭证明，证人杨某某与被告张某某系同一个村民小组村民，2014年3月20日，张某某、证人阮某某、证人杨某某与被告张某某到原告李某某家中，被告张某某与原告李某某签订《茶叶加工厂承包合同》，被告向原告支付20000元租金，但分几次支付已经记不清的事实。
经质证，原告李某某对证人杨某某证明原、被告签订合同时间及被告向原告支付20000元租金的事实予以认可，其余的不予认可。
经质证，被告张某某对证人证言予以认可。
证人毛某某证明，证人毛某某是被告张某某茶厂的小工，证人听被告说因为茶叶亏本无法继续经营，想和原告商量减租金，两个月后，即2014年8月20日被告搬离茶厂，但原、被告之间商量时证人未在场的事实。
经质证，原告李某某对证人毛某某的证言不予认可。
经质证，被告张某某对证人证言予以认可。
证某某证明，证某某是被告张某某茶厂的小工，证某某于2014年8月20日去被告张某某茶厂拿东西后离开茶厂的事实。
经质证，原告李某某对证某某的证言不予认可。
经质证，被告张某某对证人证言予以认可。
通过双方当事人对上述证据材料的质证，本院认为，对原告李某某提交的证据材料中承包期为5年的《茶叶加工厂承包合同》中“因乙方提出承包期过长，五年改为三年，此合同作废，更改日期为2014年5月29日”的内容，庭审中，原、被告亦认可该合同已失效未履行，本院予以采信。对承包期为3年的《茶叶加工厂承包合同》来源、形式合法，内容真实，与本案事实具有关联性，庭审中，原、被告亦认可原被告之间履行的是该份合同，故本院予以采信。
对被告张某某提交的证据材料：对《收据》来源、形式合法，内容真实，与本案事实具有关联性，能证明被告张某某于2014年3月20日向原告李某某预付租金20000元，原告亦认可，故本院予以采信。对《结算单》、《收茶叶（鲜叶）账本》与本案不具有关联性，故本院不予采信。对证人阮某某《证言》，因证人阮某某无正当理由未到庭接受双方当事人的质询，故本院对其证言不予采信。对证人杨某某证明2014年3月20日原、被告签订合同及被告向原告支付租金20000元，能与《收据》形成证据锁链，庭审中，原告亦认可，本院予以采信。对证人毛某某、证某某的证言，因原、被告之间商量时证人未在场，故本院不予采信。
根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：
2014年3月20日，原告李某某与被告张某某签订承包期限为5年的《茶叶加工厂承包合同》，被告向原告支付租金20000元。原、被告签订合同后，被告进驻景洪市普文唐昇茶厂。2014年5月29日，被告向原告提出承包期限过长，需另签订合同，该合同已失效。同日，原、被告另签订《茶叶加工厂承包合同》，合同约定：原告将景洪市普文唐昇茶厂的厂房和所有茶叶机械承包给被告，由被告自主经营，厂房、机械所有权属原告，经营权属被告。现有机械有：杀青机1套，烘干机1套，曲茶机4台（双锅双灶）、揉捻机2台，改块机1台，风机4台。承包期限：第一轮合同为3年，于2014年1月1日起至2016年12月30日止，到第一轮合同期满后，如果被告继续经营，经双方协商后可继续签订第二轮合同，承包金另行协商。付款方式：每年租金40000元（大写：肆万元正），分2次付清，于每年12月30日付清，如果到期不付必须按违约处理。违约责任：经原、被告双方协商决定，违约金为100000元（大写：拾万元正），如果单方违约，违约方必须付给对方100000元（大写：拾万元正），合同期内自退或无理收回为主要违约责任。为便于计算租金，原、被告均同意承包期限自2014年1月1日起计算，合同落款时间亦签订为2014年1月1日。2014年8月24日，被告因经营不善，搬离景洪市普文唐昇茶厂，但被告该行为并没有导致合同终止或解除。2014年12月30日，被告未依照合同的约定向原告支付剩余租金20000元。
本院认为，原告李某某与被告张某某签订《茶叶加工厂承包合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告签订合同后，原告已按照合同约定将租赁物厂房及厂房内所有茶叶机械交付被告管理、使用，被告理应按照合同约定的期限支付租金，但被告未按合同约定履行支付全部租金，致使原告的合法权益未能实现。现原告主张被告支付2014年的租金20000元的请求，其已提供证据材料予以证明，庭审中，被告亦同意支付，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告理应按照合同的约定于每年12月30日前向原告付清租金，但被告无正当理由未按约定支付租金，被告的行为违反了合同的约定，构成违约，现原告主张解除合同，庭审中，被告亦同意解除原、被告之间的合同关系，本院予以支持。故对原告主张解除原、被告之间的合同关系的请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告双方签订的合同约定的违约金为100000元，庭审中，被告提出原告主张的违约金过高，经审核原告的100000元违约金主张无事实依据，并违反了上述法律的规定，对此，本院不予支持。因原、被告即未提供违约损失的合理依据，在被告违约事实存在的情况下，本院将依据原告李某某与被告张某某签订《茶叶加工厂承包合同》约定每年给付租金40000.00元为标准，导致原告2015年1月至4月茶叶加工厂未出租，造成损失13333.33元（40000.00元÷12个月×4个月=13333.33元），根据上述法律的规定，按照损失13333.33元的百分之三十予以支持，即，支持由被告支付原告违约金4000.00元。对被告张某某抗辩原、被告之间的合同履行未到一年，且原告在第一年租期未到的情况下主动提出解除合同关系，被告不构成违约，不应承担违约责任的理由，因原、被告之间的合同明确约定租金于每年的12月30日前付清，但被告未按约定付清租金及被告未提供原、被告已提前解除合同的证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”应自行承担不利后果，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李某某与被告张某某于2014年5月29日签订的《茶叶加工厂承包合同》；
二、被告张某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告李某某租金人民币20000.00元；
三、被告张某某于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告李某某违约金人民币4000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告李某某负担1080.00元，由被告张某某负担270.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。
审判员 段经权
二〇一五年四月二十一日
书记员 宋 佳