中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1519号
上诉人（原审被告）郑冬玉，澳大利亚国籍，女，1962年7月6日出生，汉族，现住上海市。
委托代理人范磊，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宋丽婉，女，1967年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。
委托代理人魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
上诉人郑冬玉因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2343号民事判决，向本院提起了上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，宋丽婉为系争的上海市镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人。2012年4月17日，宋丽婉（甲方）、郑冬玉（乙方）经中介公司居间签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，房屋建筑面积198.93平方米，租赁期限为5年，自2012年5月8日起至2017年5月7日止，租金每月人民币（以下币种均为人民币）9，000元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2012年4月18日前付清，以后提前七天支付下期租金。租金由乙方以现金或银行转账的形式支付给甲方，甲方在收到乙方每期租金的同时签署租金收据给乙方。乙方承诺如逾期支付租金，则每逾期一日，按日租金的双倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过七日，除如数补缴租金和滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为擅自终止本合同，乙方须按本合同的约定承担违约责任。乙方同意于2012年4月18日前向甲方支付租赁保证金18，000元，甲方在收到租赁保证金的同时向乙方签署收据。除本合同约定外，甲方应于租赁合同期满且在乙方将该房屋及其附属品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日，将租赁保证金全额无息退还乙方。租赁期限内的水费、电费、煤气费、电话通讯费、宽带费、电视收视费等使用费均由乙方承担，并在缴付租金时提供以上缴费单。物业管理费由甲方承担并缴纳。乙方应按本合同约定，按时支付租金、租赁保证金及其它各项费用，乙方逾期不支付租金超过半个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据合同约定追究乙方违约责任。租赁期限内，乙方不得将该房屋转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，并依据合同约定追究违约责任。本合同自签字生效后应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，违约方支付守约方违约金，违约金数额为两个月的租金。合同另就房屋设备修缮。合同终止和解除、争议解决等作出约定。在补充条款中双方作出如下约定：1、出租方只承担物业费，不承担发票税；2、装修完成后让出租方检查、装修费用由承租方承担；3、常住人口陆人；4、正常家用电器由承租方承担维修费，如陆台空调不能使用，出租方承担更换费用……
合同订立后，郑冬玉按约支付了保证金18，000元，宋丽婉将房屋交付郑冬玉，郑冬玉对房屋进行了改建和装修，并按约支付租金。同时，郑冬玉将房屋转租给国外来沪人员居住，收取租金。
2014年4月左右，双方产生争议。郑冬玉认为，宋丽婉是为了将房屋出售而无视与郑冬玉间租赁合同的合法性和延续性，故意要求解除合同，理应遭到拒绝。2014年7月1日，宋丽婉致函郑冬玉，指出郑冬玉不应将房屋进行转租，已经构成违约，故通知郑冬玉行使合同解除权，要求郑冬玉于2014年8月8日前腾出房屋。郑冬玉认为，宋丽婉是明知转租的事实，房屋里居住人员的多少在合同中也已经写明，故不同意解除合同，同时仍欲按约支付租金，但转账未能成功，也未能向宋丽婉取得新的支付租金的方式，双方遂产生争议。期间，双方也当面产生争执，与宋丽婉有关的人员在系争房屋的大门上用油漆书写了不当言辞，矛盾加剧。2014年9月10日，郑冬玉在上海市普陀区公安分局石泉路派出所制作询问笔录称，在宋丽婉的一女性朋友用不正当行为封锁系争房屋的房门时，双方发生冲突，同时确认将房屋出租给了六名外国人居住。2014年9月23日，宋丽婉委托律师向郑冬玉发出律师函，告知郑冬玉将解除本合同，要求郑冬玉迁出系争房屋。郑冬玉仍不同意解除合同，宋丽婉遂诉至法院，请求法院判决：1、解除宋丽婉与郑冬玉签订的《房屋租赁合同》（编号：ZL-
XXXXXXX）；2、郑冬玉立即迁出系争房屋；3、郑冬玉支付租金至迁出之日止，暂计为27，000元（自2014年7月8日暂计至2014年10月7日）；4、郑冬玉支付违约金18，000元。
原审法院至系争房屋勘验，就装修内容双方均作出陈述，但郑冬玉认为因合同签订即受到法律保护，不可以随便解除，合同是否解除是本案的关键，因此在本案中暂不就装修提出赔偿主张，也不予举证。
宋丽婉确认郑冬玉支付租金至2014年8月17日，同意自2014年8月18日起计算租金。关于保证金，宋丽婉同意郑冬玉结清所有费用后予以返还。
原审法院认为，宋丽婉、郑冬玉签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约履行合同义务。合同订立后，郑冬玉按约支付了保证金，并在宋丽婉同意后将房屋装修，同时按约向郑冬玉支付租金。然，郑冬玉在房屋装修竣工后，却将房屋转租给他人使用，并收取租金。宋丽婉在获知转租事实后，即向郑冬玉提出行使合同解除权，未果。虽然根据合同约定，郑冬玉已经明确告知系争房屋内有6名常住人员，但该表述并不等同于宋丽婉同意郑冬玉将房屋转租给该6人员。所谓常住人员，按通常理解应为依附于郑冬玉在租期内，对系争房屋有占有使用的权利；转租则是承租人在获得出租人或房屋权利人同意后，获得出租权，转而向第三人出租的民事行为，显然转租权获得的前提是基于权利人的意思表示，或者是在租赁合同行使过程中，出租人或权利人在明知承租人将房屋转租给次承租人后并未提出异议达到一定期限的，而从合同条款内容分析，宋丽婉所获知的信息明显是常住人员数名，无法得出该人员系郑冬玉转租形成的结论。郑冬玉亦没有足够的证据证明其将转租事实已经明确告知过宋丽婉，或者宋丽婉知晓郑冬玉转租事宜超过了相关法律规定的期限，未提出异议。因此，郑冬玉的转租行为已经违反合同约定，构成违约。根据双方关于转租违约法律后果的约定，宋丽婉取得合同解除权，故宋丽婉要求解除与郑冬玉的租赁合同，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，郑冬玉应当迁出系争房屋，故宋丽婉要求郑冬玉迁出的诉讼请求，法院一并予以支持。郑冬玉承租使用房屋，应当支付租金，然，在双方产生争议后，宋丽婉也采用了一些过激行为，影响了居住权利的行使，故双方争议期间租金金额在合同约定基础上法院酌情降低。根据合同约定，一方当事人构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故宋丽婉要求郑冬玉支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院亦予以支持。在结清上述费用后，宋丽婉应当将其收取的保证金返还给郑冬玉。
原审法院据此判决如下：一、宋丽婉与郑冬玉于2012年4月17日签订的关于上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》自本判决书生效之日起解除；二、郑冬玉应于判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区镇坪路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还给宋丽婉；三、郑冬玉应于判决生效之日起十日内支付宋丽婉租金，按月租金9，000元的80%，自2014年8月18日起计算至2014年10月7日止；按月租金9，000元，自2014年10月8日起计算至实际迁出之日止；四、郑冬玉应于判决生效之日起十日内支付宋丽婉违约金18，000元；五、宋丽婉应于郑冬玉付清上述款项之日返还郑冬玉保证金18，000元。
原审法院判决后，郑冬玉不服提出上诉称，租赁合同写明常住人口6人，上诉人已经告知被上诉人住的6人均是外国人。被上诉人丈夫在2012年5月10日房屋装修时到现场检查，当时已经有外国人在内居住。上诉人对房屋转租是明知的，双方争议是因为被上诉人准备将房屋出售他人。被上诉人故意不提供正确的汇款账号，导致上诉人无法支付租金。2015年2月13日，被上诉人又去租赁房屋砸玻璃，逼迫上诉人离开。上诉人不存在违约转租的情况，租赁合同应当继续履行。请求本院撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人宋丽婉辩称，上诉人未经被上诉人同意，将房屋擅自转租给案外人使用的行为，已经构成违约。被上诉人依约行使合同解除权合法有效，应当予以保护。原审法院判决上诉人承担占用期间的房屋租金以及违约金符合法律规定，应当予以维持。
经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议是被上诉人是否有合同解除权，对此原审法院已作充分详细的阐述和分析，本院予以认同，不再赘述。上诉人未提供有效证据证明被上诉人明知其转租未提异议，故其认为不存在违约转租的情况，租赁合同应当继续履行的主张，本院不予采纳。对被上诉人的过激行为，原审法院已酌情减少了租金，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。鉴于被上诉人对原审法院确认的租赁合同解除之日不持异议，本院亦予以确认。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币925元，由上诉人郑冬玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……