四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第2664号原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司，住所地：泸州市江阳区江阳北路69号1层附1号，组织机构代码：31446823-9。法定代表人董清英，总经理。委托代理人黄小玲，重庆百晟律师事务所律师。委托代理人罗向红，重庆百晟律师事务所律师。被告（反诉原告）彭亚群，女，1971年8月28日出生，汉族，住泸州市江阳区。原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司（以下简称董清商贸公司）与被告（反诉原告）彭亚群租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙永全独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董清商贸公司的委托代理人黄小玲，被告（反诉原告）彭亚群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董清商贸公司诉称：2014年9月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其经营的泸州巨洋购物中心B36号商铺租赁给被告，租赁期限为2014年12月至2015年12月，同时约定了费用的交纳、合同解除、违约责任等。合同签订后，被告向原告交纳了2015年第一季度租金及相关费用，原告交付了场地。但被告未按约交纳第二季度及第三季度租金和3月电费及其他费用，经原告多次催收，并于2015年4月5日书面通知要求被告限期撤货撤柜未果。因商场整顿改造，2015年4月23日，原告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议》，委托泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订租赁协议，2015年4月30日，泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订《商铺改造期补充协议》约定，被告在2015年5月1日交纳当月月租金的二分之一，2015年5月1日前补足2015年4月6日前所欠房租、水电气费及其他费用。但被告未按约交纳，泸州朝会房屋经纪有限公司向原告报告了被告未履行协议的情况。2015年5月22日，原告向被告送达了书面《解除合同通知书》，并要求被告交清所有费用，但被告至今未履行支付义务。故诉讼要求：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商场改造期补充协议》；二、判令被告支付原告2015年4月、5月租金及水电费1973元；三、判令被告支付原告2015年6月8日止的违约金1115元及未按约撤场的损失1133元；四、判令被告支付原告2015年6月9日起至实际撤场之日止的违约金及未撤场的损失；五、判令被告撤场交还租赁区域；六、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）彭亚群辩称：原告欺骗被告签订《商铺租赁合同》，此合同的签订，原告有重大欺骗行为；因原告违约在先，故被告才没有交后面的租金，被告无违约行为。原告违约造成被告损失，在原告赔偿被告损失的情况下，同意解除《商铺租赁合同》。被告（反诉原告）彭亚群反诉称：双方签订《商铺租赁合同》后，被告依约向原告缴纳了履约保证金、质量保证金、进场费、广告宣传费、卫生费、设备设施维护费、员工管理费、员工工牌费以及2015年1-3月的租金等费用，但原告未履行其义务，导致商场大量商铺闲置，商场不具备正常经营条件，原告恶意停水停电，被告无法经营，被告要求原告进行整改未果，原告的上述违约行为给被告造成损失，故提起反诉，在原告赔偿被告损失的情况下，可以解除《商铺租赁合同》，并要求判令原告退还被告履约保证金10000元、质量保证金2000元、进场费2000元、广告宣传费、卫生费、设备设施维护费计4000元、员工管理费1200元、员工工牌费550元，赔偿被告装修损失费（制作专柜等的费用）12000元、损失8000元、履约金10000元，反诉费用由原告承担。原告（反诉被告）董清商贸公司针对被告（反诉原告）彭亚群提起的反诉时辩称：双方在合同中约定一方违约，另一方可以不退还保证金；质量保证金和原告的损失抵消；被告主张进场费需提供依据；广告宣传费、卫生费、设备设施维护费已经支出；员工管理费是双方合同约定的；员工工牌费也需提供依据；被告要求赔偿装修损失费12000元，原告不同意，该损失依照约定应由被告承担；原告并没有妨碍被告的经营，停电是被告造成的；同意解除合同。经审理查明:2014年9月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其经营的泸州巨洋购物中心B36号商铺租赁给被告，经营项目为手表，租赁期限为2014年12月至2015年12月，租赁区域月租金及管理费用和设施设备使用费为2000元，其中租金360元，管理费340元，设施设备使用费1300元，交纳方式为季度交纳，在本合同签订时付清下季度租金及管理费用和设施设备使用费，以后每季度租金及管理费用和设施设备使用费在上期费用到期前30天向原告交纳；在本合同签订时，被告还应向原告一次性交纳下列综合费用：广告宣传促销费、重大节假日推广费、卫生费、公共设施设备维修费等计4000元，每年4至10月的空调费每月每平方米20元，按月提前15天缴纳。水、电、气费，被告在每月接到原告的通知后3日内交纳，员工管理费按2人收取1200元；在签订本合同时，被告向原告交纳合同履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，合同期届满，被告不再续租，原、被告双方办理完毕相关交接手续，被告按照合同约定履行了相关义务，原告在扣除被告应缴纳的各种费用，无顾客质量服务投诉后，于30日后将合同履约保证金、质量服务保证金无息退还给被告；如因使用场所的设施、设备维修、维护等或者因为原告其他原因造成租赁区域停业的，每停业一天，原告应延长被告一天的租金及管理费用，但原告不承担其他的赔偿责任；被告装修时需将装修方案报原告审查，原告书面同意后被告才可进行施工，否则原告有权解除合同，且被告自行承担由此产生的一切费用及责任，被告应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将该标的物完好的交还原告，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，被告添置的可移动物品由其自行收回，但对于装修与使用场所不可分离的部分无偿归原告所有，原告不予任何补偿；被告不支付或不按照约定支付各项费用达五个工作日，原告有权单方解除合同，收回租赁区域，被告应按合同约定承担违约责任等。2014年9月28日，2014年12月7日，被告支付给原告合同履约保证金10000元、质量保证金2000元、进场费2000元、广宣费、卫生费、设施设备维修费计4000元、员工管理费1200元、第一季度租金13200元、商品安全诚信金500元、工牌费、培训费50元，合计32950元，原告向被告出具了《收据》。被告制作MAX专柜及背景墙用去12000元。期间，原告向被告发出《缴费通知单》，载明被告2015年3月1日至3月31日的电费272元，公摊水电费156元，合计428元；2015年4月1日至2015年4月6日电费50元，公摊水电费30元，合计80元；2015年5月1日至2015年5月31日公摊水电费85元（估算）。2015年4月5日，原告向被告发出《通知》，要求被告交纳2015年3月的电费及公摊水电费和2015年4月至6月的租金及管理费用和设施设备使用费。2015年4月7日，原告停止了被告商铺的用电和服务，双方发生纠纷，被告未支付相关费用，同时，被告也未交纳2015年第二季度租金。2015年4月23日，原告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议书》，约定：原告委托泸州朝会房屋经纪有限公司为其代理人，对原告租赁的位于泸州江阳区原泸州大酒店1、2、3楼房屋进行招商、规划管理及对物业的租赁合同或合作协议的签署等。2015年4月30日，泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订《商场改造期补充协议》，约定：一、在泸州大酒店二楼商场改造期间，被告继续租赁泸州大酒店二楼商场，按照本协议约定的以下条款实行；二、泸州朝会房屋经纪有限公司向原告租赁取得泸州大酒店二楼商场三个月使用权，短期租赁给被告，月租金683元；三、被告于2015年5月1日交纳当月租金的二分之一，2015年6月1日交纳当月租金三分之二，2015年7月1日交纳当月租金三分之二；四、被告须在2015年5月1日前补足2015年4月6日前拖欠的房租与水电气费828元。被告恢复经营10余天，因商家陆续撤场，原告关闭二楼电梯电源，被告停止经营。期间，被告也未向泸州朝会房屋经纪有限公司交纳租金。2015年5月22日，原告向被告送达《解除合同通知书》。2015年7月7日，原告对商户的专柜等进行拆除，被告专柜受到损害，双方发生纠纷，原告遂诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，被告在法定期限内提起反诉，请求判决如反诉请求。在庭审过程中，双方一致同意解除双方于2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》以及于2015年4月30日（原告由泸州朝会房屋经纪有限公司代理）签订的《商场改造期补充协议》。上述法律事实，有双方当事人当庭陈述、身份证复印件、营业执照复印件、报告书、缴费通知单、《委托协议书》、《商场改造期补充协议》、《商铺租赁合同》、宣传照片复印件、招商广告图片复印件、曾蓉的《调查笔录》复印件、《收据》、《通知》、《解除合同通知书》、《缴费通知单》、现场照片等在案佐证，本院予以确认。本院认为：一、关于《商铺租赁合同》、《委托协议书》、《商场改造补偿协议》的效力和违约问题。原、被告签订的《商铺租赁合同》、原告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订的《委托协议书》以及泸州朝会房屋经纪有限公司根据委托与被告签订的《商场改造期补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应当按约全面履行。被告承租商铺进行经营，应当按约交纳租金及水电费，被告未按约交纳第二季度租金及水电费，构成违约。同时，原告在被告未交纳第二季度租金及水电费的情况下，本应当通过法律程序解决，但原告以此为由停止了被告的用电和服务，迫使被告停止营业，原告的行为亦构成违约。二、在庭审过程中，双方一致同意解除双方于2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》以及于2015年4月30日（原告由泸州朝会房屋经纪有限公司代理）签订的《商场改造期补充协议》，这是当事人对自己权利的合法处分，本院依法予以确认。合同解除后，被告应将租赁区域交还原告。三、关于原告的租金、水电费、违约金、撤场损失问题。泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订的《商场改造期补充协议》已约定2015年4月6日前被告应补足的房租与水电气费为828元；《缴费通知书》载明2015年5月1日至2015年5月31日被告的水电费为85元；原告于2015年4月7日停止对被告供电和服务至2015年4月30日，期间不应计算租金及水电费，2015年5月1日至5月22日，被告的租金应以被告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订的《商场改造期补充协议》约定的月租金683元为标准计算，683÷30×22=501元（取整）；2015年5月23日起至2015年7月7日原告拆除商户的装修，为被告占用原告商铺期间，应承担占用费，占用费以双方签订合同的租金683元标准计算，683÷30×46=1047元，上述费用合计2461元，被告应当支付给原告。此后，因原告对商户的专柜等进行拆除造成被告专柜受到损害致被告无法经营，故自2015年7月8日起不应再计算被告的占用费。原告要求被告支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持；同时，其要求被告承担撤场损失的主张，因已计算租金和占用费，该主张本院不予支持。四、被告的损失。被告向原告缴纳的进场费2000元、广宣费、卫生费、设施设备维修费计4000元、员工管理费1200元、工牌费、培训费50元以及被告制作MAX专柜及背景墙支付的12000元，合计19250元，由于合同已解除，上述费用本院酌情确定属被告的合理损失，被告反诉要求原告承担的主张合法，本院予以支持。对被告要求原告赔偿履约金10000元、违约金8000元的主张，因被告未能向本院提供相关依据予以证明，该主张既无合同依据，也无法律依据，本院依法不予支持。同时，原告向被告收取的合同履约保证金10000元，质量保证金2000元，商品安全诚信金500元，合计12500元，亦应当退还被告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司与被告（反诉原告）彭亚群于2014年9月28日签订的《商铺租赁合同》以及于2015年4月30日签订的《商场改造期补充协议》；二、被告（反诉原告）彭亚群于本判决生效之日起十日内将泸州巨洋购物中心B36号商铺腾退返还给原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司；三、被告（反诉原告）彭亚群于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司租金、占用费、水电费，合计2461元；四、原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告（反诉原告）彭亚群进场费2000元、广宣费、卫生费、设施设备维修费计4000元、员工管理费1200元、工牌费、培训费50元、制作MAX专柜及背景墙费用12000元，合计19250元；五、原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还被告（反诉原告）彭亚群履约保证金10000元，质量保证金2000元，商品安全诚信金500元，合计12500元；六、驳回原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司和被告（反诉原告）彭亚群的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费75元、保全费62元，合计137元，由被告（反诉原告）彭亚群承担，反诉案件受理费522元，由原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司承担400元，被告（反诉原告）彭亚群承担122元（此款原、被告已预交，折抵后，原告泸州董清商贸有限公司应支付被告彭亚群263元，由原告泸州董清商贸有限公司在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  孙永全二〇一五年十一月十二日书记员  章 贵