山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2739号
上诉人（原审被告）：山西佳境房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西中环路81号。
法定代表人：温双伟，董事长。
委托诉讼代理人：张旭，男，1971年6月24日出生，汉族，山西佳境房地产开发有限公司副总经理，住太原市。
被上诉人（原审原告）：吕士钦，男，1979年11月20日出生，汉族，太原理工大学教师，住太原市。
委托诉讼代理人：王鹏，北京盈科（太原）律师事务所律师。
上诉人山西佳境房地产开发有限公司因与被上诉人吕士钦房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人山西佳境房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张旭、被上诉人吕士钦的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西佳境房地产开发有限公司的上诉请求：一、撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。二、一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人按照合同约定如实履行了自己的约定义务，不存在违约行为。上诉人与被上诉人之间关于产权登记的约定为：”......如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据双方的约定，上诉人承担违约责任的前提是”因出卖人的责任”，但是在实际履约过程中，上诉人接受委托后，积极准备相关所需资料并多次前往办理机关进行沟通协调，但是在办理过程中遭受一系列非上诉人原因的客观情况：税务机关的拖延、房地局相关负责人变动且无法确定负责人等一系列消极怠工影响办理进度的情形，以至于上诉人无法如期完成产权登记。因此，根据合同约定，无法如期完成产权登记是非上诉人的原因造成，上诉人即不应当承担违约责任，一审法院对此部分事实未予核实认定，根据《民事诉讼法》第一百七十条的相关规定请求二审法院裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判。二、被上诉人房屋产权证已完成办理，相关代办费无法退还。至上诉人提起上诉之日，已经取得开发房地产的大产权证，并已经按照每一份《商品房买卖合同》进行分割，被上诉人的产权证书也办理完毕，并已经开具了正规购房发票。因此，上诉人之前收取的产权代办费用已经全部交付给有关部门，已不存在退还的可能。综上所述，上诉人并不存在违约的情形，不应当承担违约责任，且被上诉人的产权登记已办理完毕，无法退还代办费。因此，上诉人认为一审判决认定事实不清，请求贵院发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
被上诉人吕士钦辩称：1、上诉人已构成违约。上诉人未在规定期限内办理产权登记，构成违约。上诉人称由于合同外第三人原因导致不能办理，没有证据证明。根据合同相对性，第三人不构成免责事由。2、上诉人应归还相关费用。一审时提交维修基金，未提供其他费用缴纳证据。如果上诉人能证明已将缴纳相关费用，我方愿意调整诉讼请求。综上，对方一审至今未提交证据证明，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
吕士钦向一审法院起诉请求：1、被告立即退还代收原告办理房产登记各项费用20061元；2、被告立即向原告支付违约金5034.95元；3、被告立即向原告出具购房正式发票，并配合原告办理房屋权属登记；4、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年8月18日，原告吕士钦与被告山西佳境房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：买受人吕士钦购买出卖人山西佳境房地产开发有限公司开发建设的位于太原市和平北路102号1幢B座4单元30层3001号住宅房屋一套，约定的建筑面积为97.34平方米，计价方式为每平方米5172.54元，价款共计503495元，支付方式为首付款103495元，余款400000元通过银行按揭贷款支付。同时还约定，买受人于办理入住手续同时还须支付煤气安装费、有线开户费、办理房产证的公共维修基金、契税、交易税、测绘费、印花税、工本费、杂费和办理他项权登记费、评估费、手续费。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2009年7月原告向被告支付房款首付，随后办理银行贷款，向被告支付了全部房款。原告吕士钦向被告交纳了代办产权费用20061元（包括公共维修基金、契税、测绘费、印花税、工本费、产权代办手续费等）。2009年8月24日，原告与被告办理了公证，委托被告公司职工代办产权证，原告支付了公证费300元。2011年6月30日太原市房地产权登记中心给被告颁发了合同约定房屋的房权证，此后太原市房产交易服务中心受理了转让方为被告，受让方为原告的房屋交易和产权状况确认申请。2015年2月10日，被告向小区业主承诺在2016年3月将房产证事宜办理完毕。庭审中，双方对上述事实一致认可。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效的合同，合同条款对双方具有约束力。在合同履行过程中，双方对办理原告名下的房屋产权证事宜经过公证委托，被告收取原告办理房屋所有权证各项费用后，由被告负责将合同约定房屋产权转移登记至原告名下，双方之间形成了委托合同关系，且已开始履行。根据2015年2月10日被告出具的通知，被告未在承诺的2016年3月为原告办理完毕房屋产权证并交付原告，已构成违约，故对原告要求被告退还办理房产登记各项费用的诉讼请求，与法有据，予以支持。原告要求的违约金，基于双方买卖合同中的约定，被告未在规定的期限内办理交付原告房屋产权证书，即应向原告支付房屋价款1%的违约金5034.95元，故原告此请求，符合法律规定应予支持。原告支付给被告购房款后，被告应向原告出具发票，原告要求被告交付所购房屋的不动产专用发票的诉讼请求也符合法律规定，予以支持。对于原告要求返还多收取的购房款与维修基金，因被告认可多收取费用的事实及金额，故该请求也予以支持。一审判决：一、被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还2010年5月25日收取原告吕士钦的产权代办费用20061元（退还时，应核减去被告已代原告交付给有关部门的相关费用，以票据为准），并继续协助原告吕士钦办理房屋权属登记。二、被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕士钦违约金5034.95元。三、被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕士钦交付购房正式发票。四、被告山西佳境房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕士钦退还多收取的房款2793元、维修基金49元。
本院二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人山西佳境房地产开发有限公司在将商品房出卖给被上诉人吕士钦等业主后，长期未给业主办理产权,众业主因此与上诉人山西佳境房地产开发有限公司发生争执时,上诉人山西佳境房地产开发有限公司又承诺了在2016年3月办理完毕，但直至2016年10月被上诉人吕士钦提起诉讼时其仍未为被上诉人吕士钦等办理及交付产权证,违背了承诺，因此，一审判决其构成违约符合其与上诉人的约定及相关法律规定。上诉人山西佳境房地产开发有限公司关于”办理过程中遭受一系列非上诉人原因的客观情况：税务机关的拖延、房地局相关负责人变动且无法确定负责人等一系列消极怠工影响办理进度的情形，无法如期完成产权登记是非上诉人的原因造成，不应当承担违约责任”的说法，因其承诺办理时间较长且未能提供相关机构长期不予办理的证据，故对其该不应当承担违约责任的理由，本院不予采纳。上诉人山西佳境房地产开发有限公司关于被上诉人房屋产权证已完成办理，之前收取的产权代办费用已经全部交付给有关部门，已无法退还的说法，因其并未出示相关票据及与被上诉人吕士钦进行核对及一审判决其退还收取吕士钦的产权代办费用20061元时，应核减去其已代交付给有关部门的相关费用，以票据为准，因此，无论其将收取的产权代办费用全部交付给有关部门的说法是否属实，该判决均无不当。
综上，上诉人山西佳境房地产开发有限公司要求撤销、发回、或改判原审判决的上诉请求，理由不当，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费498元，由上诉人山西佳境房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张军红
审判员 张玉根
审判员 段雪丽
二〇一七年八月二十三日
书记员 辛磊磊