广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终742号上诉人（原审原告）：梁志和，男，汉族，住广州市萝岗区。委托代理人：肖启万，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市卓越弘建置业投资有限公司，住所地：清远市佛冈县。法定代表人：杨文杰。委托代理人：尚高升，男，该公司职员。委托代理人：刘柏涵，男，该公司职员。上诉人梁志和因与被上诉人清远市卓越弘建置业投资有限公司（以下简称卓越弘建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市佛冈县人民法院（2015）清佛法民二初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年4月7日，梁志和向卓越弘建公司购买由该公司开发建设的碧桂园清泉城鸣泉谷二十八街×××号×××房，并与其签订了《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售）及附件一至六、附录一至五和内容为”买受人使用与该商品房周边相邻的部分用地作花园使用的事宜”的《协议书》），双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定，作为买受人的梁志和向卓越弘建公司购买位于佛冈县碧桂园清泉城鸣泉谷二十八街×××号×××房的商品房一套建筑面积为100.12平方米，套内建筑面积83.74平方米。根据合同约定，梁志和应向卓越弘建公司支付购房款605622元，双方根据合同第六条约定，付款方式为分期付款，具体内容为：即非为银行按揭分期付款（1）出买人出售给买受人该商品房的总房价为605622元；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价的30%给出卖人，即181687元；（3）买受人必须在2014年5月7日前，付该商品房价款的70%给出卖人，即423935元。合同第八条约定：”出买人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”；合同第九条约定：”出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……；（2）逾期超过90天的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。……”同时，梁志和、卓越弘建公司双方在附件二对”公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”作出的相关约定为”……暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。……”，双方在附件六《补充协议书》第五条第（二）项约定为”《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理将会手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房屋使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”。梁志和、卓越弘建公司还就涉案房屋花园使用的问题专门签订了《协议书》，其中第”一”协议内容”出卖人同意给买受人无偿使用的该花园的暂测面积为218平方米。该花园四至由出卖人根据花园面积在与该商品房周边连接的地块中界定。”第”三”协议内容”买受人同意出卖人在该花园地下或地面铺设或设置经政府相关部门批准的、因建议市政配套需要的管线或者井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。”合同签订后，梁志和按约付清了605622元购房款。2015年11月24日，梁志和以发现卓越弘建公司在其购买房屋的花园处建地下停车场入口，认为已严重影响其居住感受和严重降低房屋的使用价值和延迟交房，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、卓越弘建公司退还购房款605622元，并支付违约金90843.3元，总额696465.30元；三、本案诉讼费用由卓越弘建公司承担。庭审中，梁志和主张认为卓越弘建公司增加建设了停车出入口，赠送花园的面积存在重大面积差，卓越弘建公司迄今没有通知梁志和交楼，因为该房子的价格是按照总价而不是按照平方数出卖，花园的面积差和出入口的建设对房子的价值产生重大影响，花园是其购买房子的重大决策点，卓越弘建公司有联系梁志和都是退房子的问题，没有告知收楼，交楼条件是精装修，但是实际上现在该涉案房子还不能住人，所以对于迟延交楼这一点，足以可以要求解除合同，对于合同补充协议书第十二条、第五条第二款，是卓越弘建公司提供的格式条款，是不利于梁志和的条款，在2014.4.7日签订合同之前梁志和已交付两笔钱，卓越弘建公司在2014.4.7日签订合同时才拿出这个格式合同，明显已被套牢；卓越弘建公司辩称认为本案是商品房的买卖合同，合同的补充协议书、单就花园签订的协议书全部都是双方真实意思表示，不存在加重梁志和义务或者免除卓越弘建公司方义务的条款，真实、合法有效，针对梁志和说在花园旁边，本案的地下车库及出入口都是建在花园的附近，不是花园的上面。协议书明确约定梁志和只享有花园的使用权，花园的所有权属于全体业主，目前还没有出具正式的测量面积。该车库对梁志和没有产生任何影响，价格属于市场调节的范畴，与梁志和所说的解除权无关，根据协议书第四条规定，梁志和不得就花园的面积差异向卓越弘建公司提出任何要求。卓越弘建公司方已经向梁志和寄出收楼信，而且根据该补充协议第五条第二款约定，除了卓越弘建公司要求梁志和提前收楼之外，卓越弘建公司根本没有通知梁志和收房的义务，涉案房屋已经取得竣工备案表，达到合同约定的交付条件，而且梁志和未举证证明装修方面存在什么问题，应承担举证不能的后果，梁志和付款时间与梁志和主张解除合同没有关系。另查明：卓越弘建公司已于2013年8月30日取得销售给梁志和的相应房屋预售许可证，开发资质证书号为佛房开证字20×××01，有效期自2013年8月30日至2014年8月30日。佛冈县城乡规划管理办公室于2014年5月22日向卓越弘建公司发放了《清远市建设工程规划管理验收合格证》。2014年9月3日，卓越弘建公司建筑竣工的涉案房屋所在的楼房已报有关机构验收备案。2014年12月15日，卓越弘建公司按梁志和提供的地址向梁志和等其他同期业主通过邮寄《收楼通知书》的方式提前通知梁志和收楼。梁志和以未收到收楼通知为由至今未到卓越弘建公司处办理收楼手续。再查明：根据梁志和的申请，原审法院于2015年12月24日到涉案楼屋现场进行现场勘验，勘验情况为：梁志和购买房屋隔壁的104房花园旁边下建有一地下停车场入口，梁志和所购买的商品房周边连接花园面积约180平方米。卓越弘建公司提供的”碧桂园清泉城规划示意图”显示，该示意图上5号楼即涉案房屋旁边明确标明有”地下车库入口”字样及标识；卓越弘建公司提供的显示存在涉案地下车库出入口的总平面规划设计图已经清远市规划局验收通过。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。卓越弘建公司在销售房屋给梁志和之前已取得相应出售房屋的预售许可证，作为房地产开发商的卓越弘建公司有权依法将正在建设中的房屋预先销售给作为承购人的梁志和。卓越弘建公司提供的《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售）及附件一至六、附录一至五和内容为”买受人使用与该商品房周边相邻的部分用地作花园使用的事宜”的《协议书》的内容均未违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的内容，梁志和、卓越弘建公司双方在平等自愿的前提下签订的《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售）及附件一至六、附录一至五和内容为”买受人使用与该商品房周边相邻的部分用地作花园使用的事宜”的《协议书》的行为，应当认定为双方签订的《商品房买卖合同》的行为，系双方真实的意思表示，双方的行为合法有效，原审法院依法予以确认。合法有效的合同受法律保护。结合查明的事实可知，本案争议焦点为：一、卓越弘建公司在梁志和涉案房屋的花园附近建设的停车场出入口是否达到要解除已生效的商品房买卖合同的要件；二、卓越弘建公司赠送涉案房屋花园的面积存在重大面积差是否达到要解除已生效的商品房买卖合同的要件；三、梁志和没有收到卓越弘建公司的收楼通知是否达到要解除已生效的商品房买卖合同的要件。关于第一个争议焦点：结合查明的事实可知，卓越弘建公司在梁志和涉案房屋的花园附近建设的停车场出入口，在卓越弘建公司销售该处商品房的宣传资料”碧桂园清泉城规划示意图”的5号楼旁边明确标明有”地下车库入口”字样及标识，且卓越弘建公司提供的总平面规划设计图已经清远市规划局验收通过，因此，卓越弘建公司在涉案房屋附近建设地下国库入口的行为属于卓越弘建公司规划设计时已确定的建设行为。因此，卓越弘建公司在梁志和涉案房屋的花园附近建设的停车场出入口的行为未构成解除双方签订的商品房买卖合同的要件。关于第二个争议焦点：结合查明的事实可知，梁志和、卓越弘建公司双方已就涉案房屋花园面积的问题，双方专门在附件二对”公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”作出了”……暂测的该商品房公共部位与公用房屋分摊的建筑面积与房地产部门测绘、确权面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。……”的明确约定，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方在合同中签名确认属于双方真实的意思表示，依法应认定为有效。梁志和主张认为卓越弘建公司提供不利于其的条款是格式条款，卓越弘建公司在其已交部分购房款之后在签订合同时才拿出这个格式合同明显已被套牢而要求解除合同的意见无事实依据，原审法院不予支持。因此，即使对卓越弘建公司赠送涉案房屋花园的面积与实际花园面积存在重大面积差，双方当事人已达成共识，买卖双方均不作任何补偿，因此，也不构成解除已生效的商品房买卖合同的要件。关于第三个争议焦点：结合查明的事实可知，梁志和、卓越弘建公司双方在《商品房买卖合同》的附件六《补充协议书》第五条第（二）项对如何办理交接房的手续作出了如下约定：”《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房屋使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”上述内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方在合同中签名确认属于双方真实的意思表示，应认定为合法有效，且卓越弘建公司已提供证据证明涉案楼房在2014年12月已符合收楼条件。因此，梁志和主张没有收到卓越弘建公司的收楼通知和被告属于迟延交楼主张要求解除合同的意见，事实依据不足，原审法院不予支持，其该主张不符合解除已生效的商品房买卖合同的要件。综上所述，卓越弘建公司已提供证据证明向梁志和销售的涉案商品房符合双方签订《广东省商品房买卖合同》及相关附件、协议的约定的交楼条件，梁志和主张解除已生效的《广东省商品房买卖合同》的诉讼请求，事实和法律依据不足，原审法院依法予以驳回。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，于2015年12月31日作出（2015）清佛法民二初876号民事判决：驳回梁志和的诉讼请求。本案受理费10764元，减半收取5382元，由梁志和负担。宣判后，梁志和不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销佛冈县人民法院（2015）清佛法民二初字第876号《民事判决书》；2、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、判令被上诉人退还原告购房款605622元，并支付违约金90843.3元；4、本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：原判决认定事实不清，判决错误。上级法院应查清事实，依法改判。1、上诉人购房之时，沙盘图及其他材料上均未显示地下停车场及其出入口的存在；被上诉人亦从未告知将在上诉人私家花园边建地下停车场出入口的情况；双方签署的《商品房买卖合同》及其他所有文件均未提及该地下停车场出入口；购隔壁104房的钟润森因停车场出入口的建设要求退房，被上诉人己同意并办理了解约、退款。原审法院罔顾这一系列重要事实，片面采信被告提交的《总平面规划设计图》；并且没有查清形成于2014年9月17日的《总平面规划设计图》与此前规划文件的区别，即草率下判。2、上诉人没有收到被上诉人发出的收楼通知；2015年3月以后，因停车场出入口的建设，上诉人多次找被上诉人协商解除合同退购房款，被上诉人也从未表示要求上诉人收楼，双方也从未办理任何房屋交接手续；合同约定，上诉人所购房屋交付标准为精装修，但该房迄今未达到精装修标准，根本无法交房。原审法院无视这一系列事实，仅凭《补充协议书》上两处格式条款的约定，就认定被上诉人已经交房；原判决实际上认可了被上诉人以一纸《寄发收楼信明细》代替交楼、逃避实际交楼义务的目的，或者达到”自动交楼”的目的，有违公平正义的法律原则。3、私家花园虽为”无偿”赠送，但实际上对房屋交易有巨大影响，面积相差过大，上诉人因此提出解除合同，有相当的合理性，法庭有审查的必要。以一纸格式条款的片面约定，而置购房者的重大利益于不顾，这是极不公正的。综上所述，一审判决认定事实不清，判决错误。恳请二审法院查清事实，依法改判。被上诉人清远市卓越弘建置业投资有限公司口头答辩称：一、关于上诉人，我方认为涉案地下停车场出入口在上诉人花园的外面，不属于涉案商品房的一部分。上诉人也在上诉状中承认在私家花园外面。同时我方一审提交的证据4、5、6、7均予以证明上诉人购房时就已经设出入口，该出入口符合规划并通过政府部门的规划验收，因此，我方在涉案房屋的花园附近建设停车场出入口的行为没有违约，同时，上诉人也不能行使解除权。二、根据我方一审提交的证据3收楼通知书邮寄单，在合同约定交楼日期前我方已向上诉人通知来收楼，根据双方签订的商品房买卖合同﹥补充协议第五条第2款的约定：上诉人应按合同约定的交付期限自行到被上诉人销售中心办理收楼手续，否则视为上诉人按期交房。因此，我方已经按期交付了涉案房屋。三、涉案花园的实赠面积目前还没有测量，上诉人也没有证据证明涉案花园实际面积是多少，同时根据，上诉人一审提交的证据补充协议书第4条明确约定：上诉人自愿同意，不得因花园的面积大小而拒绝收楼，并且同意不因花园面积差异向被上诉人提出任何要求。综上，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请法庭维持原判，驳回上诉人的上诉请求。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十条关于”规划、设计变更的约定”中明确，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征求买受人的同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。又查明：双方签订的《协议书》第四条约定，因花园为出卖人无偿给买受人使用，故买受人自愿同意不得因花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼，否则视为出卖人已按期交付该商品房，且买受人同意不因花园面积差异向出卖人提出任何要求。再查明：2016年7月29日，佛冈县城乡建设规划管理办公室出具《关于对佛冈县碧桂园一期工程c4区一地块车库出入口规划变更情况的说明》，主要内容为：佛冈县碧桂园清泉城鸣泉谷28街×××号×××房位于佛冈碧桂园一期c4区一地块，我办于2013年7月26日核发了该地块的佛冈碧桂园一期c4区1-5号楼、电房、地下车库的《建设工程规划许可证》（证号：建字第2013-23号）。2013年12月20日建设单位清远市卓越弘建置业投资有限公司向我办提出该地块规划变更的申请（含增设佛冈县碧桂园清泉城鸣泉谷28街×××号×××房最近所在位置的车库出入口），经公示等相关法定程序，2014年3月4日我办审批该地块修建性详细规划变更。经质证，上诉人对该情况说明的真实性、合法性无异议，但认为该地块的出入口确实变更过。被上诉人对该情况说明无意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》、《协议书》及《补充协议书》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，原审法院确认为有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同是否达到解除的条件。本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征求买受人的同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。该条款中对于出卖人确实需要变更规划的情形作出了明确约定，而涉案房屋规划变更是发生在双方签订的《广东省商品房买卖合同》之前，因此，上诉人以被上诉人未经其同意变更规划设计为由，请求解除合同的上诉请求，缺乏事实及合同依据，本院依法不予支持。另外，对于上诉人认为其没有收到收楼通知而请求解除合同应否支持的问题。在双方签订的《补充协议书》当中，明确被上诉人在商品房达到交付条件后，应书面通知上诉人办理交付手续，同时，还约定上诉人应按合同约定的交付期限届满之日自行到被上诉人销售中心办理交接手续。根据被上诉人提供的《竣工验收备案表》证实，涉案房屋于2014年9月3日竣工验收，并于2014年9月4日经验收备案，达到合同约定的交楼条件，而被上诉人已按合同约定向上诉人发出了《收楼通知书》，对此，被上诉人已按合同约定履行了通知上诉人收楼的合同义务，而上诉人至今未收楼是其没有按合同约定在交付期限届满之日到被上诉人销售中心办理交接手续的违约行为导致，因此，上诉人以其未收到收楼通知为由，提出解除合同的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人提出被上诉人赠送的花园面积相差过大，而提出解除合同的问题。经查，双方签订的《协议书》第四条明确约定，因花园为出卖人无偿给买受人使用，故买受人自愿同意不得因花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼，否则视为出卖人已按期交付该商品房，且买受人同意不因花园面积差异向出卖人提出任何要求。鉴于协议书当中对于花园面积差异问题已明确约定上诉人不得提出任何要求，而该约定是双方真实意思表示，且无违反法律禁止性规定，因此，该约定对双方均具有约束力，上诉人现以花园面积相差过大为由，提出解除合同的上诉请求，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10765元，由上诉人梁志和负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何 燕代理审判员  何昭敏二〇一六年八月二十二日书 记 员  张丽萍