上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1905号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李爱荣，女，1973年9月12日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托诉讼代理人：周浩亮，男，1964年5月30日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：周光荣，男，1971年11月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：董桂生，上海驷言律师事务所律师。
原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：章启光，董事长。
委托诉讼代理人：南体龙。
上诉人李爱荣因与被上诉人周光荣及原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初11850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李爱荣上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持李爱荣一审中的反诉请求。事实和理由：周光荣因房价下跌而不愿意履行合同并要求解除合同，已构成违约，李爱荣在交易中没有过错，周光荣应按照合同约定进行赔偿，应支付违约金人民币(以下币种均为人民币)273,000元及赔偿金6,900元。一审法院调低违约金错误，现房价下跌，房屋无法出售，李爱荣有损失，一审判决错误，应予以纠正。
周光荣辩称，不同意李爱荣的上诉请求，请求维持原判。
太平洋公司述称，请法院依法判决。
周光荣向一审法院提出诉讼请求：1、判令周光荣与李爱荣签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年8月1日解除；2、李爱荣返还购房款290,000元。
李爱荣提出反诉请求判令：1、周光荣支付李爱荣违约金273,000元(按照总房价的20%)；2、周光荣支付李爱荣赔偿金6,900元(以460,000元为基数，按照日万分之五标准自2017年7月1日计算至2017年8月1日)。
一审法院认定事实如下：上海市章浜新村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)自2011年7月14日经核准登记在李爱荣名下，上设抵押权人上海市住房置业担保有限公司债权数额320,000元，债务履行期限从2011年6月27日至2026年6月27日。
2017年4月23日，李爱荣作为卖售人(甲方)、周光荣作为买受人(乙方)，签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定：甲方将涉案房屋出卖给乙方，转让价款为1,365,000元，第六条约定双方确认在2017年6月30日之前向房地产交易中心办理转让过户手续；第九条约定乙方未按照约定期限付款的，双方同意按照下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；补充条款(一)约定，签订本合同时，据上海市房地产登记簿记载，该房屋设有抵押，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权数额为320,000元，乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋，甲方应于2017年5月15日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户；附件三约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元；2、乙方于2017年5月31日前支付甲方房款205,000元；3、乙方于2017年6月30日之前，支付甲方房款450,000元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款600,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方10,000元；合同还对其他事项作出了约定。
同日，周光荣与李爱荣签订《补偿协议》及《付款协议》。《补偿协议》约定：买卖合同约定的成交价为1,200,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施设备，周光荣同意就现有装潢、厨卫设施等另行补偿李爱荣160,000元，于2017年6月30日前支付。《付款协议》约定：1、签订上海市房地产买卖合同时支付甲方房款90,000元；2、2017年5月31日前支付甲方房款200,000元；3、2017年6月30日前支付甲方房款460,000元；4、交房时支付尾款10,000元；5、贷款为公积金贷款600,000元；房款总价为1,360,000元，房屋内的设施保持原样。双方一致确认：若交付时房屋内设施保持原样，周光荣再行支付5,000元。
2017年4月23日，李爱荣出具两份收据，确认收到周光荣购房款20,000元、10,000元；4月24日，李爱荣出具收据，确认收到周光荣房款60,000元；6月1日，周光荣通过转账支付李爱荣200,000元。
2017年8月1日，李爱荣向周光荣送达解除合同通知书，该通知书主要载明，因周光荣未按照付款协议约定付款，逾期已超过15日，李爱荣有权解除合同，故李爱荣书面通知周光荣解除合同，并按照合同约定要求周光荣承担违约责任。
一审审理中，周光荣主张，按照买卖合同补充条款(一)约定，由于涉案房屋设有抵押，李爱荣应于2017年5月15日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知周光荣，双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续……。依此，李爱荣有先履行合同义务。但事实上，李爱荣未在约定的期限内申请预约还贷，致使周光荣对李爱荣失去信任。故周光荣不敢再按约支付房款。现周光荣主张解除合同的理由系因李爱荣未履行申请预约还贷合同义务，但周光荣不主张李爱荣的违约责任。
李爱荣主张：签订合同之后，李爱荣已经向银行工作人员咨询过，还贷无需预约。周光荣未在约定的期限内支付房款构成违约。李爱荣为此提供周光荣妻子与李爱荣前夫于2017年7月29日的短信记录，其中，周光荣妻子表示：“上次说好这个月底要交第三笔款450,000元，我已凑齐，准备付给你，……还要商谈一下上次说的这笔钱逾期付款的事宜……这笔费用拖了一个月我也不想的，中介帮忙办贷款弄了很久，我也好不容易凑齐了……”。李爱荣认为，从上述短信记录可以证明，周光荣没有能力支付房款，是想通过中介帮忙贷款支付前期房款。对李爱荣提供的短信记录，周光荣对其真实性无异议，但是认为，这是因为周光荣妻子一心想买房所以一直在讨论付款问题，短信记录的效力由法院认定。
一审审理中，周光荣认为，违约金与赔偿金不能并用，同时主张合同约定的违约金标准过高，要求法院依法予以调整。
一审法院认为，周光荣与李爱荣签订的《上海市房地产买卖合同》、《付款协议》均为双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应当依据买卖合同、付款协议的约定履行各自义务。
现双方主要争议焦点是周光荣与李爱荣究竟哪方违约？一、根据合同补充条款(一)约定：李爱荣应当于2017年5月15日前与抵押权人申请预约还贷，并将还贷确定的日期通知周光荣，由周光荣将还贷款项直接转入抵押权人指定的李爱荣还款账户；而附件三约定：周光荣签约当日支付100,000元，2017年5月31日之前支付205,000元，6月30日之前支付450,000元，上述三笔款项均用于提前归还李爱荣尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权。从上述约定分析，李爱荣有申请预约还贷先履行合同义务，但是，无论李爱荣是否申请预约还贷，李爱荣还贷的款项都是周光荣依约支付的前三期款项，即使周光荣已支付290,000元足够支付李爱荣尚余银行贷款，但仍不能免除周光荣按约支付前三期款项的付款义务。现李爱荣未按约申请预约还贷属违约，周光荣藉此未按期支付房款亦属违约。二、从李爱荣提供的短信内容分析，周光荣妻子确认已经逾期付款，在主动要求商谈逾期付款事宜时却只字未提李爱荣应当有申请预约还贷先履行合同义务，这与周光荣的抗辩主张完全自相矛盾，故法院确信周光荣未按约支付后续房款非因李爱荣未履行申请预约还贷先履行合同义务。综上，李爱荣未申请预约还贷的违约行为不构成解除合同的法定条件或约定条件，而周光荣未支付后续房款则构成解除合同的约定条件。周光荣主张因李爱荣未履行预约申请还贷先履行合同义务而解除合同的理由不成立。一审庭审中，周光荣与李爱荣一致确认合同于2017年8月1日解除，属当事人自行处分权利，且未违反法律规定，法院予以准许。合同解除后，依据合同取得的财产应予返还，李爱荣应退还周光荣已付房款290,000元。
关于违约责任。李爱荣主张依据合同约定周光荣应当支付周光荣违约金273,000元及赔偿金6,900元。而周光荣主张违约金与赔偿金不能同时适用，且约定的违约金标准过高要求法院予以调整。违约金本身具有惩罚性和补偿性的双重特性。本案确因周光荣未按期支付房款致合同解除，但李爱荣主张的赔偿金和违约金应以实际受损为界，结合周光荣的违约行为及过错程度，以及由于其违约给李爱荣所造成的实际损失，并综合考虑到涉案房屋价值并未贬损的情况下，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，李爱荣目前主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故法院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以100,000元计。太平洋公司经法院合法传唤拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。判决：一、确认周光荣与李爱荣于2017年4月23日就上海市章浜新村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年8月1日解除；二、李爱荣应于判决生效之日起十日内返还周光荣房屋购房款290,000元；三、周光荣应于判决生效之日起十日内支付李爱荣违约金100,000元。
一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，由于周光荣未按约履行支付房款义务而致买卖合同解除，周光荣理应承担相应的违约责任。一审法院根据本案实际情况，结合当事人违约行为及由此而造成的实际损失，基于周光荣要求调整违约金的主张，酌情确定周光荣应承担的违约金金额，尚无不妥。李爱荣上诉要求周光荣支付违约金273,000元及赔偿金6,900元，理由尚不充分，本院难以支持。一审法院判决尚无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,898元，由上诉人李爱荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年四月二十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……