贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终2067号
上诉人（原审被告）贵阳合纵置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心路11号同心大厦302室。
法定代表人王建虎，该公司董事长。
委托代理人王海波。
被上诉人（原审原告）徐贵江。
被上诉人（原审原告）李金桃。
原审第三人交通银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路4号。
负责人王毅峰，该行行长。
上诉人贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵公司）与被上诉人徐贵江、李金桃，原审第三人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称交行省分行）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2015年10月10日作出（2015）白民初字第991号民事判决，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2013年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市白云区云中路50号利海·米兰春天项目第X栋X层X号的房屋，房屋价款544174元，合同签订之日交付首期房款164174元，余款380000元以银行按揭方式支付，房屋2014年12月30日前交付，逾期交付超过90日，原告有权退房，退房应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照已付款的1%支付违约金，除非规划变更导致影响日常居住使用功能，出卖人方有义务书面通知买受人，买受人方有权解除本合同，买受人有解除权时，买受人应在接到出卖人通知之日（出卖人通知的情况下）起15日内或出卖人通知的房屋交付之日起15日内行使解除权，逾期行使的，视为买受人不解除合同，合同继续履行，双方互不承担责任，买受人选择退房的，应在上述期间内通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款。合同签订后，原告向被告交付首期购房款164174元、维修基金10833元、预告登记费80元。2013年7月10日，原告作为借款人，被告作为保证人共同与第三人交行省分行签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定，借款本金380000元，借款期限180个月，从2013年7月4日至2028年7月4日，贷款一次性划入被告账户，被告对本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利及第三人为实现债权的费用承担连带保证责任。另外，原、被告和第三人在《个人房产抵押贷款合同》中约定，原告以其所购的位于贵阳市白云区云中路50号利海米兰春天X栋X层X号房屋作为抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告为实现债权及抵押权的费用。合同签订后，第三人向原告发放借款人民币380000元。2013年9月22日，第三人取得原告用于借款抵押的房屋预告登记证（证号：筑房预白云字第Y1307107号）。2013年9月1日至2015年9月1日期间，原告共计偿还借款本金33625.52元、利息48500.98元，本金尚余346374.48元未归还。被告合纵公司一直未能交房。后原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告立即返还原告购房款544174元；四、被告支付原告违约金21767元；五、被告赔偿原告预告费、维修基金10833元以及原告向第三人借款所产生的利息损失48468.89元（暂计算至2015年5月12日），利息损失计算至解除原告与第三人的借款合同生效时为止。另，被告赔偿原告资金占用利息68648元（按首付款164174元，参照中国人民银行同期贷款年利率6%计算，暂从2013年6月1日计算至2015年5月12日），利息计算至购房款还清之日止；六、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付误工费和租金。误工费每月500元，从2015年1月计算至2015年9月，共计4500元；租金每月1000元，从2015年1月计算至2015年9月，共计9000元。原告提起诉讼后，法院于2015年5月20日将起诉状副本及其他应诉资料送达被告。第三人交行省分行提出独立的诉讼请求，请求判令：一、原告立即向第三人偿还贷款本金余额346374.48元及清偿之日止的利息，并支付提前还款补偿金3463.74元；二、第三人对位于贵阳市白云区云中路50号利海米兰春天X栋X层X号抵押房产享有优先受偿权；三、被告合纵公司为原告向第三人偿还的贷款本金、利息及提前还款补偿金承担连带清偿责任；四、案件诉讼费、保全费、执行费等相关诉讼费用由原、被告承担。
原判认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告如约交付购房款，被告在交房期限届满三个月后仍不能交房，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，亦达到了合同约定的解除条件，故原告诉请解除《商品房买卖合同》，予以支持。被告虽以《商品房买卖合同》所含补充协议为据提出原告已丧失解除权的辩解理由，但因被告所引条文系就房屋规划、设计变更所作，非针对逾期交房所作，故该辩解理由不成立，不予采纳。本案中的《个人房产抵押贷款合同》虽独立于《商品房买卖合同》，但原告借款买房的本质决定两份合同的目的相同，即皆在于购买房屋，因而《个人房产抵押贷款合同》与《商品房买卖合同》有着密不可分的联系。在《商品房买卖合同》已获解除的情况下，从公平原则出发，《个人房产抵押贷款合同》也应一并解除，故原告诉请解除《个人房产抵押贷款合同》，予以支持。本案的民事法律关系皆随合同的解除而终止，解除的后果使房屋复归于被告，与之而来，被告应将当属原告所有的款项退还原告，当属第三人所有的款项退还第三人。本案中的购房款，164174元为现金，由原告直接交付被告，余款380000元为借款，由原告通过第三人交付被告，至2015年9月1日，原告已偿还借款本金33625.52元、利息48500.98元，合计82126.5元，故应由被告退还原告之款为首付款164174元及已还本息82126.5元，同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将所收的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，被告应将剩余借款本金346374.48元及利息一并退还第三人，原告所提的退款诉求，作此调整予以支持。原告诉请解除《商品房买卖合同》，法院立案后于2015年5月20日向被告送达起诉状副本及其他应诉资料，因此，被告从此日起已书面获知获知原告要求解除合同。合同约定，被告应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，被告在2015年5月20日收到原告的起诉状副本，故最迟应在2015年8月20日前将首付款退还原告，不予退还则构成对该款的占用，故原告诉请被告承担利息，予以支持，并以2015年8月21日为首期购房款利息的起算日。对原告诉请的预告登记费80元及住宅专项维修基金10833元，被告虽辩解系代替有关部门收取，却未举证是否已将上述款项转交有关部门，应视为相应款项仍由被告掌控，故对原告要求被告返还住宅专项维修基金及预告登记费的诉请，予以支持。关于第三人诉请的抵押权，因第三人取得位于贵阳市白云区云中路50号利海米兰春天X栋X层X号房屋的抵押权预告登记，且其系在主债权诉讼时效期间行使抵押权，故第三人依法享有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，判决：一、解除原告徐贵江、李金桃与被告贵阳合纵置业有限公司于2013年6月2日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告徐贵江、李金桃和被告贵阳合纵置业有限公司与第三人交通银行股份有限公司贵州省分行于2013年7月10日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告徐贵江、李金桃购房首付款人民币164174元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2015年8月21日起计算至该款实际付清时为止）；返还原告徐贵江、李金桃2013年9月1日至2015年9月1日期间的借款本金人民币33625.52元、利息人民币48500.98元，合计人民币82126.5元；返还第三人交通银行股份有限公司贵州省分行借款剩余本金人民币346374.48元及利息（利息按本案《个人房产抵押贷款合同》约定的借款利息计算，从2015年9月2日起直至该款付清之日为止）；四、被告贵阳合纵置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告徐贵江、李金桃预告登记费人民币80元、住宅专项维修基金人民币10833元；五、第三人交通银行股份有限公司贵州省分行对位于贵阳市白云区云中路50号利海米兰春天第X栋X层X号房屋享有抵押权，可优先受偿该房屋变卖、拍卖的价款；六、驳回原告徐贵江、李金桃的其他诉讼请求；七、驳回第三人交通银行股份有限公司贵州省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15537元，减半收取人民币7769元，由被告贵阳合纵置业有限公司负担。
一审宣判后，合纵公司不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人根据被上诉人的委托，已将被上诉人交纳的住宅专项维修基金交给贵阳市白云区物业管理办公室。即使双方合同被解除，上诉人已经不可能且没有任何依据返还被上诉人住宅专项维修基金。综上，合纵公司认为原判部分事实认定错误，法律适用不当，请求法院予以改判。
二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。上述事实，有上诉人与被上诉人的陈述以及《商品房买卖合同》、收据、《个人一手住房贷款合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，徐贵江、李金桃与合纵公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，其行为已构成违约，双方约定解除合同的条件成就。合同解除后，上诉人应当依据合同返还购房款，并承担因此而产生的损失。本案中，住宅专项维修基金系因合同而产生的费用，并且系由被上诉人支付给上诉人，现因上诉人违约导致合同解除，根据合同相对性，上诉人对此应当予以退还。因此对于上诉人主张不应退还住宅专项维修基金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89元，由贵阳合纵置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭伦禹
代理审判员 刘 劼
代理审判员 邓禹雨
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 林 可