湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00461号
原告郑道山。
委托代理人李昌斌，湖北同进律师事务所律师。
被告杨加华。
被告邵勇。
委托代理人聂兵，湖北新天律师事务所律师。
原告郑道山与被告杨加华、邵勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理后，依法由审判员鲁儒华适用简易程序独任审判，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。因当事人争议较大，本案不宜适用简易程序审理，本院于2016年1月27日裁定将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年3月22日第二次公开开庭审理了本案。原告郑道山及其委托代理人李昌斌，被告邵勇及其委托代理人聂兵到庭参加了两次诉讼。被告杨加华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告郑道山诉称，2010年3月，原告向被告邵勇索要235542.27元欠款，邵勇称正在杨加华开发的绿雅居小区任销售经理，杨加华欠其销售代理费180000元，杨加华以一套房屋抵付了代理费，邵勇同意以该房屋抵偿给原告。后被告邵勇带原告实地查看了房屋，确认以绿雅居2栋603室抵债。2010年4月27日，原告与被告杨加华、邵勇达成协议，杨加华同意将绿雅居2栋603室以230000元的价格出售给原告，以杨加华欠邵勇的代理费18万元抵付房款后，原告还需支付50000元，达成协议当日原告交纳了30000元房款，杨加华、邵勇将房屋钥匙交给了原告。2011年3月17日，原告补齐了房款，在邵勇的安排下，原告与被告杨加华签订了《商品房买卖合同》，被告杨加华出具了房款收据。之后，原告还向物业公司交纳了2300元的天然气安装费。2014年5月22日，原告准备去装修房屋时，发现有人正在装修，询问得知被告杨加华在2014年1月17日翻窗撬门而入，并将该房屋以300000元的价格再次出售给案外人曾凡香。原告多次找到二被告协商，要求退还房款并赔偿损失未果。为此，原告诉请法院判令：1、确认解除原告与被告杨加华签订的《商品房买卖合同》；2、二被告共同返还原告购房款230000元；3、二被告支付违约金23000元，并赔偿经济损失82825.28元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算占用期间资金利息）；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告邵勇辩称，1、《商品房买卖合同》是原告与杨加华签订的，被告邵勇不是该合同的当事人，原告依据房屋买卖合同起诉邵勇，邵勇的主体不适格；2、原告诉称2010年4月27日，原告与杨加华、邵勇协商一致，以杨加华欠邵勇的代理费180000元抵付原告购房款，表明三方达成了债权转让协议，该协议合法有效，邵勇已将对原告的债务转移给杨加华，原告应向杨加华主张债权。
被告杨加华未答辩。
庭审中，郑道山对陈述的支付房款的事实作了部分变更，即其以邵勇欠款抵付房款190000元，支付现金40000元。邵勇对郑道山陈述的该事实予以认可。
结合双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：被告邵勇是否应当承担房屋买卖合同的责任。
原告郑道山为支持其诉请，向本院提交了下列证据：
A1、《商品房买卖合同》及2011年3月17日的收款收据，证明杨加华将涉案房屋出售给原告，原告交清了房款230000元；
A2、2010年4月27日的收条一份，证明原告于2010年4月27日补交了30000元房款；
A3、债权确认书，证明原告对被告邵勇享有债权的事实；
A4、荆门万鸿盛物业管理有限公司和蔡礼兵出具的证明，证明杨加华拒绝向原告交付房屋。
被告邵勇为支持其答辩意见，向本院提交了《策划销售代理合同》一份，证明邵勇对杨加华享有债权。
为查明案件事实，本院依申请及依职权调取了如下证据：
B1、荆门市公安局东宝分局经侦大队对郑道山、杨加华、邵勇、刘小勇、杨军、曾凡香的询问笔录；
B2、荆门市城乡规划局东宝分局关于荆门市东宝区白云大道宝塔巷南端绿雅居小区规划情况的说明，该局认定涉案的绿雅居小区未经过规划审批。
被告杨加华未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
经庭审质证，被告邵勇对证据A1、A2无异议；对证据A3真实性无异议，关联性有异议，认为A3确认的债权已经处理完毕，邵勇对原告的债务已消灭；对证据A4的两份证明有异议，蔡礼兵只能证明其换过锁芯，不能证明其他事实，荆门万鸿盛物业管理有限公司的证明只有单位盖章，没有负责人签名，不符合证据的形式要件，但对荆门万鸿盛物业管理有限公司证明的原告交纳了天然气开户费的事实认可。
原告对被告邵勇提交的策划销售代理合同真实性无异议，对其关联性有异议，认为合同相对方不是邵勇。
原告对本院调取的证据B1的真实性、合法性无异议，对询问笔录中关于原告购买房屋的事实无异议，对杨加华与邵勇之间的债权债务关系表示不知情；对证据B2真实性无异议。
被告邵勇对本院调取的证据B1的合法性无异议，询问笔录中杨加华与合伙人刘小勇、杨军的陈述是相互矛盾的，陈述内容不真实；对证据B2真实性无异议。
本院对双方无争议的证据A1、A2、B2予以采信。对双方有争议的证据，本院经审核后认为，证据A3，邵勇对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告提交该证据拟证明原告以该债权抵偿了房款，与本案具有关联性，本院对其关联性予以采纳；被告邵勇认为其与原告的债务已处理完毕，但未提交证据予以佐证，本院对其该意见不予采纳，对A3证明目的予以采信。证据A4，两份证明不符合证据的形式要件，本院不予采信，被告邵勇对原告交纳了天然气开户费2300元的事实认可，属于其自认事实，本院对该事实予以确认。被告邵勇提交的策划销售代理合同，虽然合同主体是杨加华和田甜，但合同第四条第3款约定“乙方（田甜）销售负责人由邵勇担任，负责与甲方（杨加华）的联络协调工作”，同时，杨加华在对公安机关的询问笔录中也认可邵勇负责其开发的绿雅居小区销售工作的事实，故本院对该合同的真实性和关联性予以采信，但仅凭该合同并不能证明邵勇对杨加华享有债权，本院对该证据的证明目的不予采信。证据B1是本院向公安机关调取的与涉案房屋相关人员的询问笔录，其关联性和合法性本院予以采信；本案原、被告关于原告通过邵勇向杨加华购买涉案房屋的事实的陈述基本一致，本院对该事实予以采信，其他陈述与本案处理没有实质关联性，陈述的事实也不能相互吻合，本院不予采信。B2是规划部门对涉案房屋未经规划审批的认定，本院对其真实性予以采信，该证据可以证明涉案的建筑属于违法建筑。
本院根据采信的证据，并结合庭审中双方当事人的陈述，确认本案以下事实：
2009年上半年，杨加华委托邵勇负责销售其与他人合伙开发的位于荆门市白云大道宝塔巷南端绿雅居小区房屋，并承诺按照销售价款的3%提取佣金。2009年年中，郑道山找到邵勇要求其偿还之前的债务（债务金额为235542.27元），邵勇称杨加华欠其佣金，杨加华承诺以一套房屋抵偿，邵勇表示愿意以房屋抵偿所有债务，郑道山另支付房款40000元，郑道山表示同意。经杨加华、邵勇、郑道山三人协商，郑道山以230000元的价格购买绿雅居2栋603号房屋。郑道山分两次向邵勇交纳房款40000元（分别是2010年4月27日30000元，2011年3月18日10000元），并向邵勇出具一张收到190000元还款的收据；邵勇收到30000元房款后转交给杨加华，杨加华向邵勇出具了收条。2011年3月17日，杨加华与郑道山签订了《商品房买卖合同》，同日，杨加华向郑道山出具了收款收据，金额为230000元，收款事由为“绿雅居2#603号房房款”。郑道山取得房屋钥匙后交纳了天然气开户费2300元，但一直未入住。2014年1月7日，杨加华将涉案房屋以300000元的价格出售给案外人曾凡香，曾凡香对该房屋装修入住。
同时查明，2015年10月26日，邵勇退还郑道山房款10000元。
本院认为，本案原、被告双方因房屋买卖发生纠纷，基础法律关系为房屋买卖合同关系，合同双方主体为郑道山和杨加华。经本院向规划部门查询，涉案房屋未经规划部门许可，属违章建筑，即房屋买卖合同的标的不具有合法性，杨加华出售违章建筑的行为无效，因而房屋买卖合同应为无效合同。对于郑道山要求确认解除其与杨加华签订的《商品房买卖合同》的诉请，因无效合同不具有解除的法律基础，故郑道山的该项请求不当，本院不予支持。
关于杨加华是否应当返还购房款230000元的问题。本院认为，合同无效的法律后果之一是返还财产，故杨加华应当向郑道山返还其取得的房款。对于返还房款的数额认定问题。郑道山主张，其交纳的房款总额为230000元，其中190000元是以其对邵勇的债权抵付，另外40000元为现金交纳，郑道山本人分两笔交纳40000元。杨加华在向荆门市公安局东宝分局经侦大队的询问中陈述仅收到郑道山房款30000元，对欠邵勇佣金的事实不予认可。本院认为，首先，从《商品房买卖合同》来看，合同约定的涉案房屋价款为230000元，杨加华在对公安部门的询问中陈述，该合同是其与邵勇之前签订的一份空白合同，并允许邵勇以任何价格出售该房屋，这表明邵勇取得杨加华对于该房屋处分的授权，邵勇同意郑道山以190000元债权抵付房款，而不论邵勇向郑道山陈述的对杨加华享有佣金的债权是否真实，郑道山均有理由相信邵勇的该承诺代表杨加华。同时，郑道山亦积极筹集到剩余40000元房款，是为履行合同的表现，并且房款也是直接向邵勇交纳，亦表明郑道山对邵勇代理权限的信赖。合同第六条备注“买受人于2011年3月18日时，已付清房款”，2011年3月18日正是郑道山向邵勇支付最后一笔10000元房款的时间，可以推断该备注是邵勇在收到该10000元房款所作的备注，表明邵勇认可郑道山已交清230000元房款的事实，该认可行为应当对委托人杨加华产生约束力。其次，郑道山持有杨加华签名并签章的收款收据，该收据载明“收到郑道山交来房款230000元”，出具时间是2011年3月17日。虽然杨加华在向公安部门的询问中，对该收据解释为，该张收据是郑道山购买绿雅居2栋603号房的230000元房款收据，收据上印章是其本人印章，但签名不是本人签名，同时陈述印章由一赵姓销售员保管。本院认为，姑且不论收据上签名是否是杨加华本人所签，杨加华将私人印章交由销售人员保管的行为即属于委托授权行为，销售人员向郑道山出具230000元房款收据并加盖杨加华印章，属于行使代理权，法律后果应归于杨加华。结合上述两份书证及前述分析，两者可以相互印证，证明杨加华的销售代理人员认可郑道山已交清230000元房款的事实。此外，从本院庭后向荆门市公安局东宝分局经侦大队调取的邵勇于2011年3月17日向杨加华出具的一份欠条看，欠条内容为“今欠到杨加华购房款136000元，总房款为230000元，优惠64000元，实际购房款166000元”，该欠条所称“总房款230000元”应为涉案房款，邵勇向杨加华出具该欠条表明邵勇同意郑道山以债权抵付购房款，郑道山支付190000元房款的债务已实际转移至邵勇，杨加华接受邵勇出具的欠条，亦可以推断杨加华同意郑道山与邵勇之间的债务转移行为。综上，本院认定郑道山已通过债务转移方式向杨加华支付房款190000元，另外通过邵勇向杨加华支付房款尾款40000元。杨加华应当向郑道山返还全部房款，因邵勇已通过荆门市公安局东宝分局经侦大队退还郑道山房款10000元，杨加华实际还应退还房款220000元。
关于郑道山诉请的违约金及利息损失是否有依据的问题。本院认为，我国合同法第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖合同无效的原因在于合同标的属违章建筑，房屋的规划许可属房屋开发者应取得的行政审批事项，郑道山作为房屋买受人不存在过错，故杨加华应当赔偿郑道山的损失。郑道山主张的违约金23000元，系依照房屋买卖合同的补充协议第三条约定的“本合同生效后，任何一方无权终止合同，否则要求终止合同方必须按合同价款的10%赔偿对方损失”主张权利，合同无效不属于该条约定的“一方终止合同”的情形，该条款亦不属于合同法第五十七条规定的清理条款，故郑道山的该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。郑道山主张的利息损失属于其遭受的实际损失，其要求按照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年3月17日起计算资金占用利息至2015年11月10日，符合法律规定，本院予以支持。因郑道山于2010年4月27日交付房款30000元，剩余房款于2011年3月17日付清，且郑道山于2015年10月26日已收回房款10000元，故利息计算方法为：2010年4月27日至2011年3月16日，以本金30000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为1478.47元；2011年3月17日至2015年10月26日，以本金230000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为63317.25元；2015年10月27日至2015年11月10日，以本金220000元按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息为393.29元。上述利息合计65189.01元，杨加华应当予以赔偿。
关于邵勇是否应当承担责任的问题。本院认为，房屋买卖合同的主体为郑道山和杨加华，邵勇系杨加华在房屋销售过程中的委托代理人，邵勇在订立合同和收取房款过程中的行为属行使代理权限，代理行为的法律后果应由委托人杨加华承担；同时，郑道山提交的合同和收款收据均表明郑道山知晓杨加华是房屋出售人和收取房款人，邵勇是代理人的事实，故郑道山要求邵勇与杨加华承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。至于邵勇是否将购房款交付杨加华以及杨加华是否欠邵勇代理佣金的问题，非本案审理范围，二人可另行处理。
综上，杨加华应当返还郑道山房款220000元，并赔偿经济损失65189.01元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨加华于本判决生效之日起十日内返还原告郑道山购房款220000元，并赔偿经济损失65189.01元；
二、驳回原告郑道山的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6437元，由原告郑道山负担1000元，被告杨加华负担5437元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，开户行：中国农业银行荆门海慧支行。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行荆门金虾支行。
审 判 长 鲁儒华
人民陪审员 张先全
人民陪审员 毛汉霞
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 钱小丽