海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终2384号上诉人（原审原告）：朱强占。被上诉人(原审被告)：海南省文化艺术学校。法定代表人：陈军，校长。委托诉讼代理人：何远春，海南坤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵征，海南坤和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈坤兴。委托诉讼代理人：陈蜀梅，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，海南威盾律师事务所律师。上诉人朱强占因与被上诉人海南省文化艺术学校（以下简称艺术学校）、陈坤兴房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱强占上诉请求：1、请求撤销（2016）琼0108民初623号民事判决；2、艺术学校将相关房屋权属证明移交朱强占；3、陈坤兴向朱强占出具购房正式发票；4、艺术学校和陈坤兴连带赔偿朱强占违约金6000元；5、陈坤兴将代收税费2917元返还朱强占；6、由艺术学校和陈坤兴承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、在房地产交易过程中，如暂不具备办理房屋产权证条件的，向买受人交付房屋权属证明，符合交易惯例。二、陈坤兴有法定的出具发票的义务。《国家税务总局关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发[2006]173号）第一条规定：从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》。不动产发票不仅仅是买受人已经向出卖人支付了合同对价的证明，而且在日后缴纳增值税时是确认增值幅度的基础，故对于买受人意义重大。本案中，陈坤兴未能依法出具发票，已经违反了相关规定，应依法判令其向上诉人出具购房发票。三、要求艺术学校和陈坤兴支付违约金符合法律规定。在本案中，陈坤兴违约的事实非常清楚，虽然上诉人与陈坤兴未在合同中约定逾期办理房地产证的违约责任，但由于陈坤兴未能在合同约定的时间内为上诉人办理房产证，给上诉人造成了一定的损失，如无法出租、出售、无法办理子女入学等，应依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担相应违约责任。四、在房地产交易过程中，房地产开发商代收税费的情况虽然无法律规定，但也被视为约定俗成，在正常情况下，此方式能极大的简化买受人的办理程序，也方便房地产开发商办理房屋所有权证。但在本案中，陈坤兴代收了上诉人的税费后长达五年仍无法办理房产证，长期占用上诉人的资金，且办理房屋所有权证仍无期限，故上诉人要求返还代收税费系维护自身合法权益，在可以办理房产证时再自行向相关部门缴纳。综上，本案原审判决在适用法律上存在错误，应依法予以改判。艺术学校辩称：一、上诉人要求移交“相关房屋权属证明”的请求没有法律依据，一审判令驳回正确，应当维持。首先，艺术学校处置老校区31套房产手续合法，已经在拍卖成功后将全部房产及房产证移交给陈坤兴。陈坤兴为便于出售，将原有的31套房产重新改造为106套，并向房产部门办理了房产证的变更手续，由原来的31套变更为现在的106套。目前，艺术学校正在积极配合陈坤兴办理过户手续。其次，艺术学校与上诉人之间不存在直接的法律关系，因此上诉人要求艺术学校向其移交权属证明的请求既没有事实依据，也没有法律依据，而且也没有任何的执行性。二、艺术学校一直在履行合同约定的协助过户义务，不存在因艺术学校原因造成延迟过户的情形。首先，根据艺术学校和陈坤兴《产权交易合同》的约定，陈坤兴负责办理过户手续，艺术学校履行协助义务。对此，艺术学校已经向法院提交了大量证据证明一直都在积极协调政府部门办理相关过户手续，从未停止过。其次，本案中艺术学校并不存在违约情形，艺术学校一直在尽职履行合同约定的配合协助义务。涉案房产迟迟不能过户的原因是不可归责于艺术学校的政府行政行为所导致，是在办理过户过程中国土部门和规划部门未能协调一致所造成。再次，艺术学校与上诉人之间不存在直接的法律关系，上诉人要求艺术学校承担连带责任没有任何法律依据。综上所述，艺术学校认为原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。陈坤兴辩称：一、上诉人要求陈坤兴向其移交房屋权属证明，既无合同约定亦无法律依据。陈坤兴与上诉人签订的《房地产买卖契约》中并无向其移交房屋权属证明的约定，现涉案房屋登记在艺术学校名下，陈坤兴向其移交房屋权属证明并不能产生权属变动的效果。二、陈坤兴目前尚不具备向上诉人出具购房正式发票的条件。陈坤兴与上诉人之间的房产交易属二手房买卖，根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条第五项的规定，在涉案房屋登记在陈坤兴名下时，陈坤兴才能向税务部门申请开具发票，然而现涉案房屋仍登记在艺术学校名下，陈坤兴因此目前无法向上诉人出具购房发票，并且上诉人未支付购房款。三、上诉人与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》虽约定房产的过户时间，但并未对违约责任予以约定，应从其约定。四、上诉人要求陈坤兴返还税费没有事实依据，因上诉人并未向陈坤兴支付税费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。朱强占向一审法院起诉请求：1、艺术学校将相关权属证明移交给朱强占；2、陈坤兴给朱强占出具购房正式发票；3、艺术学校和陈坤兴连带赔偿朱强占违约金6000元整；4、陈坤兴将代收税费2917元返还给朱强占；5、诉讼费由艺术学校和陈坤兴承担。一审法院认定事实：位于海口市和平北路锦山里二排30号原艺术学校校区内的31套房产为艺术学校资产，因艺术学校搬迁至新校区，为解决新校区建设资金缺口，经海南省财政厅于2009年11月5日复函审核同意艺术学校通过公开拍卖方式处置31套房产。2010年3月9日，陈坤兴通过电子竞价交易方式以13728990元的成交价格竞买成功。2010年3月11日，艺术学校（甲方，转让方）与陈坤兴（乙方，受让方）签订《产权交易合同》，主要约定：甲方同意将上述31套房产转让给乙方，转让价格13728990元；转让房产以现状转让，过户手续由乙方办理、甲方协助，双方应在乙方付清全款并取得全部产权过户手续资料后的十日内开始办理房产过户手续，所发生的税、费由双方按国家规定各自承担；转让房产涉及国有土地划拨地应补缴的出让金具体金额以国土部门核实为准，由甲、乙双方各自承担一半；乙方付清全部购房款和交易服务费后的十个工作日内，甲方将相关权属证明移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章；甲方应于收到全价款十日内，将本合同转让标的完整全部交付乙方，标的物正式交付乙方后，该标的物所发生的费用由乙方承担，与甲方无关；等等。合同签订后，陈坤兴依约支付了31套房产的转让款。2012年2月21日，陈坤兴（甲方，卖方）与朱强占（乙方，买方）签订《房地产买卖契约》，主要约定：甲方收到乙方预付的购房定金10000元，甲方将座落于海口市和平北路锦山里二排30号3幢X幢XXX房的房产（建筑面积32.49平方米）出售给乙方；价格为140000元，乙方选择分期付款，签订《房地产买卖契约》当日，即2012年2月21日支付购房款100000元，余款40000元于完税证明出来后支付；甲方于2012年2月21日前将房产交付给乙方；甲方于2012年12月31日前将产权证办至乙方名下；等等。该契约中未约定相应的违约责任。签订《房地产买卖契约》当日，陈坤兴即将涉案房产移交给朱强占装修使用，朱强占也付清购房款100000元（含购房定金）。2012年6月27日，海口市房管部门核发了涉案房产的房产证（海口市房权证海房字第HKYL349XXX**号），记载房产所有权人为“海南省文化艺术学校”，房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号教师集资X幢XXX房”，建筑面积32.49㎡。涉案房产所述土地为国有划拨地，因土地变性及土地出让手续未能落实，故该房尚未能过户至朱强占名下。另查：一、朱强占当庭明确其提出的第一项诉讼请求中的“相关权属证明”是指涉案房产的产权权属证明即房产证。艺术学校和陈坤兴则确认房产证中记载的房屋坐落“海口市和平北路锦山里二排30号教师集资X幢XXX房”与朱强占提供的《收款收据》中记载的“东华雅苑X幢XXX房”为同一房产。二、朱强占为证明其已支付购房款，代收税费、装修款，但陈坤兴未出具正式发票，于本案中提供了三份《收据》，三份《收据》出具日期均为2012年2月21日，落款处“经手人”为“洪雁”，分别记载“今收到朱强占东华雅苑X幢XXX房购房款100000元”、“今收到朱强占东华雅苑X幢XXX房代收税费2917元”、“今收到朱强占东华雅苑X幢XXX房装修款70000元”。庭审中，陈坤兴的代理人称不清楚“洪雁”和陈坤兴的关系，不能确认陈坤兴收到购房款，应以转账凭证确认付款情况；朱强占解释称“洪雁”是陈坤兴销售部门的主要负责人，提交了存款170000元的中国银行客户回单。三、庭审中朱强占确认基于合同有效提出诉讼请求，要求继续履行合同，其认为陈坤兴代收税费无法律依据，购房时是基于办证方便故将税费交给陈坤兴，但陈坤兴迟迟未能办理房产过户手续，却占用税费给其造成损失，故主张陈坤兴先行返还代收税费，待需要缴税时再由其自行直接缴纳。一审法院认为，朱强占与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》，是双方在协商一致的基础上达成的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应受法律保护，对朱强占与陈坤兴均具有法律约束力。一、关于移交权属证明——经审查，涉案房屋目前登记在艺术学校名下，根据艺术学校和陈坤兴签订的《产权交易合同》的约定，艺术学校应在收到全价款十日内将相关权属证明移交陈坤兴，但该合同权利义务主体是艺术学校和陈坤兴，上述约定仅对艺术学校和陈坤兴产生拘束力，朱强占非该合同的签订主体，上述约定对其无约束力，而朱强占与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》对此亦无相应的约定；另，朱强占认为艺术学校和陈坤兴应将涉案房屋的产权证文本原件交给其持有，但产权证文本原件的移交并不能产生房屋产权移转的法律效果；据此，朱强占主张艺术学校向其移交相关权属证明，无事实根据，于法无据，一审法院不予支持。二、关于出具购房发票——涉案房产为陈坤兴通过拍卖竞买所得后转卖给朱强占，属二手房买卖，购房款发票按规定于办理过户手续时开具，根据本案查明的情况，尚不具备出具购房发票的条件，且开具购房发票事宜不属于人民法院处理范畴，朱强占可另行向税务行政主管部门请求处理。三、关于支付违约金问题——经审查，朱强占与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》中约定，陈坤兴须于2012年12月31日前将产权证办至朱强占名下，但没有约定相应的违约责任，而朱强占与艺术学校之间亦没有形成关于房产买卖合同的法律关系，故朱强占主张艺术学校和陈坤兴连带赔偿其违约金，与约不符，于法无据，一审法院不予支持。四、关于代收税费的返还——按照《房地产买卖契约》的约定，交纳税费是朱强占应履行的义务，契约中未约定返还代收税费的条件，庭审中经一审法院向朱强占询问，朱强占当庭表示继续履行合同，则在没有约定返还代收税费的条件亦无法定事由须返还代收税费的情形下，朱强占主张陈坤兴返还代收税费，与约不符，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回朱强占的全部诉讼请求。案件受理费50元（朱强占已预付）由朱强占自行负担。二审中，朱强占围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。因上诉人陈坤兴对被上诉人提供的中国银行客户回单无异议，能认定朱强占已将购房款170000元支付给陈坤兴的事实，故本院予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年2月21日，朱强占向陈坤兴个人账户支付购房款170000元。因上诉人与被上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议，故本院予以认定。本院认为，一、因涉案的案由为房屋买卖合同纠纷，而上诉人朱强占与被上诉人艺术学校并不存在买卖合同关系，故上诉人要求艺术学校向其交付涉案房屋产权证的上诉请求没有事实和法律依据。二、因涉案房屋属二手房买卖，而购房款发票按规定于办理过户手续时开具，现因其他原因不能办理过户手续，故上诉人要求被上诉人出具购房发票的条件尚不成就。三、因上诉人与陈坤兴签订的《房地产买卖契约》中未约定逾期办证的违约责任，且艺术学校与上诉人之间并无合同关系，故上诉人要求二被上诉人连带赔偿逾期办证违约金无事实和法律依据。四、上诉人向陈坤兴交纳税费是基于双方合同的约定，而上诉人在原审中要求陈坤兴继续履行办理房产证的义务，且办理房产证需交纳相关税费，故其要求陈坤兴返还代收税费的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人朱强占的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱强占负担。本判决为终审判决。审判长  张莲凤审判员  苏 慧审判员  李玉民二〇一六年十一月七日书记员  符雪梅