广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初1434号原告：江门市丰盛物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。法定代表人：黄耀宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张开清，黄绮媚，均系广东森德律师事务所律师。被告：郑菊英，女，1961年11月16日出生，汉族，住广东省江门市，原告江门市丰盛物业管理有限公司（以下简称“丰盛公司”）诉被告郑菊英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告丰盛公司的委托诉讼代理人黄绮媚到庭参加诉讼。被告郑菊英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费1304.25元以及违约金（违约金以所欠的物业管理服务费按每日千分之一的标准计算，从欠费之日即2012年12月11日起计至清偿之日止，暂计至2016年12月11日约为1212.95元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为具有相应资质的物业管理公司，与江门市东华大厦业主委员会签定《物业管理服务合同》。合同中约定原告为被告（即东华大厦业主）提供物业管理服务，被告每月1-10日按时向原告支付物业管理服务费用。然而，被告于2012年12月11日起便停止向原告交物业费，至2015年12月原告离场，被告拖欠管理费6491.06元（物业面积23.5平方米，按每平方米1.5元计算）。另外，按《物业管理服务合同》第四章第二十条的约定，欠费业主还应支付逾期缴费违约金。综上所述，被告拖欠物业服务费用的行为已构成违约，并给原告造成了经济损失。为了维护自身的合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为其起诉提供如下证据：《营业执照》，证明原告是适格的诉讼主体；房产登记资料，证明被告是适格的诉讼主体；东华大厦《物业管理服务合同》，证明双方签订合同，被告应按照合同约定按时交纳物管费，逾期交费的原告有权加收违约金；移交清单，证明原告于2015年12月离场；催缴物业管理费通知；物业管理费催缴通知及邮寄回执；证据5、6共同证明原告多次向被告催缴物业管理费，但被告仍拖欠不交；7.《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，证明原告具有物业管理三级资质。被告郑菊英经本院公告传唤，既无到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦无证据提交。经审理查明，原告丰盛公司于2004年3月1日登记成立，具有三级物业服务资质，经营范围包括物业管理及相关有偿服务等。2012年2月19日，原告丰盛公司与江门市东华大厦业主委员会签订了《东华大厦物业管理服务合同》，约定由丰盛公司对江门市港口路128号之一东华大厦商住小区提供物业管理服务。关于服务内容，主要包括对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维护、养护和管理等，并配合和协助公安机关做好小区保安工作。关于服务费用，约定电梯住宅及1-5层商铺按建筑面积每月1.5元/㎡计算。每月物业管理费应在当月10日前缴清，逾期则按应交付金额的千分之一的标准支付违约金。服务期限自2012年2月20日起至2015年2月19日止。合同签订后，丰盛公司一直为涉案的东华大厦商住小区业主提供物业管理服务至2015年12月28日撤场。另查明，涉案的蓬江区港口一路128号111室房产业主为被告郑菊英。该房产登记建筑面积为23.5㎡。被告郑菊英自2012年12月起便开始拖欠原告物业服务费，至2015年12月止，合计共拖欠了原告37个月的物业服务费。原告经多次催收无果，遂提起本案诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。江门市东华大厦业主委员会代表包括本案被告郑菊英在内的全体业主与原告丰盛公司签订的《东华大厦物业管理服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。本案的焦点问题主要体现在三方面，现作具体分析和认定意见如下：一、关于原告是否有权对涉案小区进行物业管理并收取物业服务费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，原告丰盛公司与江门市东华大厦业主委员会签订的《东华大厦物业管理服务合同》即为原告对涉案小区进行物业管理的合同依据，原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。二、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。根据庭审查明的事实，原告为涉案小区提供物业管理服务的实际期间为自2012年2月20日起至2015年12月28日止，而被告郑菊英自2012年12月起便开始拖欠原告物业服务费，故其应向原告支付2012年12月至2015年12月合共37个月的物业服务费。本案中，原告丰盛公司与江门市东华大厦业主委员会签订的《东华大厦物业管理服务合同》明确约定了1-5层商铺按建筑面积每月1.5元/㎡计算，因此原告应按照合同约定的标准向被告履行支付义务。物业服务费用的具体计算方式为：23.5㎡×1.5元×37个月=1304.25元。故原告请求被告支付2012年12月至2015年12月期间拖欠的物业服务费用1304.25元的主张合法有据，本院予以支持。三、关于原告主张的逾期付款违约金是否过高的问题。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而给原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按《东华大厦物业管理服务合同》约定的每日1‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。虽然被告因缺席本案的庭审而未提出调整违约金的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之六。如前所述，被告应从2012年12月起至2015年12月止每月10日前向原告交纳当月的物业服务费，故违约金应从2012年12月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之六的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑菊英在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市丰盛物业管理有限公司支付2012年12月至2015年12月期间所欠的物业服务费1304.25元以及逾期付款违约金（违约金从2012年12月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之六的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郑菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 吴晓兵审 判 员 李常明审 判 员 杨丽燕二〇一七年十月十日法官助理 陈怡杏书 记 员 谭京纶