陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终6226号
上诉人（原审被告）咸阳朱雀实业有限公司。住所地陕西省咸阳市乾县城关镇东新街（原建行院内）。
法定代表人祝建，该公司总经理。
委托代理人俱亚亚，女，1972年2月1日出生，汉族，该公司法律顾问，住咸阳市渭城区。
被上诉人（原审原告）杨亚茹，女，1962年2月2日出生，蒙古族，住西安市户县。
委托代理人梁连柱，男，1958年6月4日出生，汉族，住西安市户县，系杨亚茹丈夫。
上诉人咸阳朱雀实业有限公司（以下简称“朱雀公司”）因与被上诉人杨亚茹商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省户县人民法院（2016）陕0125民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人朱雀公司的委托代理人俱亚亚，被上诉人杨亚茹及其委托代理人梁连柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年5月4日，杨亚茹与朱雀公司签订商品房买卖合同，朱雀公司将其开发的位于户县余下镇惠民路的名为“朱雀尚城”商品房第1幢2单元2层20202号房出售给杨亚茹，该房建筑面积共93.25平方米，总价款为317297元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，如出卖方逾期交房，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，杨亚茹通过银行按揭方式向朱雀公司支付了全部房款317297元。此后，朱雀公司未按照合同约定时间交付房屋，朱雀尚城部分业主到户县人民政府上访，户县人民政府指派户县规划建设及住房保障局处理。2015年11月9日，经户县规划建设及住房保障局住房保障科主持调解，朱雀公司出具承诺书，载明：“朱雀尚城1#2#楼逾期交房业主：1、我公司承诺在2015年12月31日前给业主交付经政府职能部门验收合格的房屋。如在2015年12月31日前我公司未能给业主交付经政府职能部门验收的房屋，我公司将承担2016年元月1日起按日万分之五的违约金对业主进行赔偿。如因业主原因造成无法交房，我公司概不承担任何责任。”2015年12月15日，朱雀公司向杨亚茹交付了房屋。2016年3月14日，杨亚茹持前述诉称提起诉讼。审理中，杨亚茹、朱雀公司双方对朱雀公司于2015年11月9日出具的承诺书是否是对原商品房买卖合同中交房时间及违约责任的变更存在争议，对此，主持对双方进行调解的户县规划建设及住房保障局党组成员王尚辉证明，该承诺书是在朱雀公司已经违约的情况下再约定一个交房时间，目的是为了督促朱雀公司尽快交房，并且对再次违约提高了违约金，并非是对原合同交房时间和违约责任的变更，并不免除此前的违约责任。当时调解时业主就明确提出对于2015年3月16日至实际交房日的违约金要按原合同约定支付。对此，朱雀公司不予认可，称其出具承诺书时不是这样说的，如果继续按原合同承担违约责任，就不会同意从2016年1月1日起按日万分之五计算违约金。
杨亚茹于2016年3月14日诉至陕西省户县人民法院称，经户县规划建设和住房保障局批准，朱雀公司出售户县余下镇惠民路“朱雀尚城”商品房。2014年5月4日，其与朱雀公司签订商品房买卖合同，约定其购买朱雀尚城第1幢2单元6层20202号房，每平米3402.65元，93.25平米共计317297元。其交付97293元，剩余220000元做银行按揭。合同约定朱雀公司应于2015年3月16日前交房，逾期交付的，每逾期一天出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。朱雀公司无故延期到2015年12月15日交房，朱雀公司应当承担违约责任，故依法提起诉讼，请求判令朱雀公司给付逾期273天交房违约金8662.21元。
朱雀公司辩称，2014年5月4日，其与杨亚茹签订商品房买卖合同。在合同履行过程中，2015年11月9日，其向包括杨亚茹在内的所有购房户作出承诺，将交房时间变更为2015年12月31日前，如果届时不能交房，将违约金的标准由原来的日万分之一变更为日万分之五，这是对原来交房时间和违约金约定的变更。包括杨亚茹在内的各位购房户均同意这一变更。现房屋已经验收合格，也已经于2015年12月25日给杨亚茹进行了交付，所以杨亚茹要求其支付违约金的请求不能成立。此外，其公司开发楼盘施工进度正常，但由于电力部门直至2015年12月初才给楼盘通上电以及为了给购房户用上放心水，才未能按原约定交房。综上所述，希望法庭依法驳回杨亚茹的诉讼请求。
原审法院认为，杨亚茹与朱雀公司自愿签订商品房买卖合同，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，杨亚茹与朱雀公司双方均应按照合同约定全面履行各自合同义务，任何一方违约，都应承担违约责任。杨亚茹已将购房款全部交与朱雀公司，履行了交款义务，朱雀公司亦应按合同约定履行按期交付房产的义务。但在2015年3月16日前朱雀公司未能交房，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，按合同约定向杨亚茹支付违约金。自2015年3月17日至2015年12月15日交房，朱雀公司逾期273天，按照已付房款317297元的万分之一即每天31.7297元计算，违约金应为8662.2081元。杨亚茹要求朱雀公司支付违约金8662.21元，符合合同约定计算的数额，本院予以支持。朱雀公司辩称其出具的承诺书已经对原商品房买卖合同中交房时间与违约责任进行变更，故其不存在任何违约行为。但杨亚茹对此予以否认，朱雀公司未就迟延交房杨亚茹同意免责等事项与杨亚茹签订协议进行明确约定，其承诺书亦未涉及免责事项，且其此项辩称与主持调解的证人证言不符，故朱雀公司在已经迟延交房的情况下出具的承诺于2015年12月31前交房及逾期提高违约金计算标准的承诺书不能产生免除按原合同承担违约责任的效力，朱雀公司辩称因水、电问题未能按合同约定交房亦不能对抗杨亚茹诉讼请求，故对朱雀公司辩称不予采纳。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，原审遂判决：被告咸阳朱雀实业有限公司于判决生效后十日内支付原告杨亚茹违约金8662.21元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。因原告已预交，故被告应将负担之受理费连同上述给付之款一并给付原告。
宣判后，朱雀公司不服，向本院提起上诉称，其和杨亚茹订立了《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，其于2015年11月9日向包括杨亚茹在内的所有购房户作出《承诺书》，将交房时间变更为2015年12月31日前，如果届时不能交房，将违约金的标准由原来的日万分之一变更为日万分之五。这是对原交房时间、违约时间、违约金计算标准的变更，包括杨亚茹在内的所有购房户均同意这一变更，房屋已经验收合格，且也在2015年12月31日前向杨亚茹进行了交付，其并未违约。现原审判决认为《承诺书》不能产生免除原合同承担违约责任的效力，判决其向杨亚茹支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。上诉请求：撤销原判，依法驳回杨亚茹的原审诉讼请求。
杨亚茹辩称，其于2015年5月4日与朱雀公司签订的购房合同是合法有效的，朱雀公司应当履行合同义务。其要求维持原判。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，杨亚茹与朱雀公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第八条约定，朱雀公司应在2015年3月16日前将经验收合格的商品房交付杨亚茹使用。第九条约定，如朱雀公司逾期交房，杨亚茹要求继续履行合同的，朱雀公司应按日向杨亚茹支付已付房款万分之一的违约金。履行中，杨亚茹依约向朱雀公司支付了购房款，但朱雀公司未在合同约定的上述期限内向杨亚茹交付商品房，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，现原审判决朱雀公司支付杨亚茹自逾期交房之日至实际交房之日的违约金并无不当。对于朱雀公司上诉称，其于2015年11月9日向包括杨亚茹在内的所有购房户作出《承诺书》，将交房时间变更为2015年12月31日前，故其实际交房时间并未逾期，不应承担违约责任的理由，因朱雀公司出具的《承诺书》载明：“我公司承诺在2015年12月31日前给业主交付经政府职能部门验收合格的房屋。如在2015年12月31日前我公司未能给业主交付经政府职能部门验收的房屋，我公司将承担2016年元月1日起按日万分之五的违约金对业主进行赔偿。如因业主原因造成无法交房，我公司概不承担任何责任”。该《承诺书》是在朱雀公司已经逾期交房的情况下，经政府主持协调，朱雀公司作出的尽快交房并提高逾期交房违约金的意思表示，杨亚茹及其他业主没有在该《承诺书》上签字表示认可，亦没有作出同意变更原《商品房买卖合同》约定的交房时间和逾期交房违约金的意思表示，因此朱雀公司的《承诺书》内容不能视为是对双方《商品房买卖合同》第八条、第九条约定内容的变更。故，朱雀公司以《承诺书》为由上诉要求免除其逾期交房的违约责任请求，依据不足，依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，咸阳朱雀实业有限公司已预交，由咸阳朱雀实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
代理审判员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 王娇娇