新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第202号
上诉人（原审被告）：乌苏市顺通五金建材机电商行。
经营者：魏立红，女，汉族，住乌苏市。
委托代理人：刘璐，新疆天赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乌苏市天山路桥有限责任公司。
法定代表人：慕湧，系该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：郑建军，系新疆鼎泽凯律师事务所律师。
上诉人乌苏市顺通五金建材机电商行（以下简称顺通商行）因与被上诉人乌苏市天山路桥有限责任公司（以下简称路桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2015）乌民二初字第166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理，上诉人顺通商行的代理人刘璐，被上诉人的代理人郑建军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审认定，位于乌苏市北京东路的007号建筑面积为68平方米的门面商铺系为原告所有。2012年，原告经市场调查，认为公司所有的商铺租金低于市场价，决意调整租金。经双方协商，共计28家商户在原房租的基础上上浮20%作为2012年租金，再以此做基础逐年调整，调整幅度为凡一次性交清房租的每年上浮3%，分期付清房租的上浮6%。被告一直按此约定履行。2014年1月1日，双方针对涉案房屋签订租赁合同，租赁期限自2014年1月1日至2015年1月1日。2014年9月23日，原告向各商户发出通知一份，内容为：（1）原告将于2015年1月1日上调房屋租金，并规定房租为一年一交，房屋租赁合同一年一签；（2）接到通知后，下一年度不承租的商户在2015年办理手续，交出房屋；（3）愿意继续承租的商户于2014年12月5日报名，参与原告规定的最低价进行公开竞标，同等条件下优先考虑原商户，竞标日期为2014年12月20日，被告在该通知上签字收悉。2014年12月15日，原告发出调整2015年租金通知一份，调整标准为按面积大小不同收取不同租金；2015年1月19日，原告再次发出通知，内容为：（1）凡同意按照2014年12月15日下发通知的标准交纳租金的商户，于2015年1月31日前办理相关手续；（2）不同意按此标准交费的，于接到此通知后10日内搬出；（3）10日内不办理手续的，不予返还预交押金5000元，另，每延期一天按2014年12月15日下发通知标准计算房租直至搬出。另查明，自2012年起，双方每年签订一次内容相同的房屋租赁格式合同；被告于2015年1月27日通过银行转账方式将2015年度租金按照上浮3%的约定打入原告账户内。原告诉至法院，请求法院判令被告返还租赁房屋。
原审认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，租赁期限自2014年1月1日至2015年1月1日，现租赁期限已满，在双方未续签合同的情况下原告要求被告返还租赁房屋是合法行使其对房屋的所有权。被告辩称双方口头约定按2012年价格一直租赁至拆迁止，但未能提供证据予以证实，本院对此抗辩理由不予支持。至于被告已将2015年房屋租金打入原告账户的情况，双方可另行解决。遂判决：乌苏市顺通五金建材机电商行应当于本判决生效后三十日内返还原告乌苏市天山路桥有限责任公司位于乌苏市北京东路007号院建筑面积为68平方米的门面商铺一套。
上诉人上诉称，双方之间的租赁期限是长期的，每年一签仅是停留在形式上，这从双方的合同约定及2012年的价格公告上都能反映双方之间是长期租赁关系。请求二审撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人答辩称，双方之间签订的租赁合同明确约定租赁期限为一年，上诉人称双方之间是长期租赁关系，没有事实依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明，自2000年左右起，上诉人承租被上诉人位于乌苏市北京东路的007号建筑面积为68平方米的门面商铺，双方每年签订一次租赁合同。2012年1月17日，被上诉人发出调整北京路商铺租金的公告，将2012年调整商铺租金及以后每年调整的幅度通知各商户。2012年起双方依据调整后的租金每年签订一次租赁合同。2014年1月1日双方签订的租赁合同约定：租赁期限自2014年1月1日至2015年1月1日（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效），租金47397元，租金的支付期限与方式为2014年1月1日一次性交清全年租金并逐年上浮3%，租赁合同期满后，租赁房内及门面装修、改善、增设物的产权归出租人所有，房屋租赁合同满，承租人返还房屋的时间是2015年1月1日。2014年租赁合同履行期间，被上诉人于2014年9月23日发出通知一份，通知商户自2015年1月1日起上调房屋租金，凡在接到通知后，在下一年度不承租的租户，在2015年1月1日签订合同前办完交接手续并搬出出租屋，凡愿意承租公司门面房的务必于2014年12月5日前到公司行政办公室报名，参加公司制定的最低价进行公开竞标，在竞标同等条件下优先考虑原住户，公开竞标日期定为2014年12月20日。上诉人在该通知上签字收悉。2014年12月15日，被上诉人再次发出调整2015年租金通知一份，调整标准为按面积大小不同收取不同租金，上诉人收到该通知。2015年1月9日，被上诉人再次发出通知，内容为：（1）凡同意按照2014年12月15日下发通知的标准交纳租金的商户，于2015年1月31日前办理相关手续；（2）不同意按此标准交费的，于接到此通知后10日内搬出；（3）10日内不办理手续的，不予返还预交押金5000元，另，每延期一天按2014年12月15日下发通知标准计算房租直至搬出，上诉人收到该通知。上诉人在庭审中述称其于2014年12月20日到被上诉人处报名参加竞标，但被上诉人却不进行竞标，而是在此之前的12月15日已经直接涨租金，双方未能协商成租金问题，上诉人就以2012年公告的价格将2015年的租赁费经被上诉人办公室负责人同意打入被上诉人公司账户内；被上诉人述称被上诉人的办公室负责人要求上诉人按照2015年确定的租金交纳租赁费，但上诉人仍然以2012年确定的价格交纳租金。上诉人在二审庭审中述称双方之间的租赁合同期限为二十年，该期限从双方合同约定的“提示”及2012年的公告中“以后每年”可以确定；被上诉人在二审庭审中述称双方之间的租赁合同期限为一年，该期限双方在合同中有明确约定。
本案的争议焦点为：涉案租赁合同的期限如何确定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人自2000年左右起，即每年签订一次租赁合同，至2012年被上诉人调整租金，双方当事人仍是每年签订一次租赁合同。双方于2014年签订的租赁合同也明确约定合同期限为一年，承租人返还房屋的时间是2015年1月1日，故双方签订的合同均为期限一年的租赁合同。被上诉人在2014年发出的各通知，是被上诉人为2015年的租赁房屋发出的要约，上诉人在二审中自认双方未就2015年租金达成一致，因此，就上诉人发出的要约被上诉人并未作出承诺，故双方在2014年的租赁期限届满后未就2015年的继续租赁涉案房屋达成一致，上诉人应依照2014年房屋租赁合同，在期限届满后返还涉案房屋。上诉人以合同中特别提示及2012年的公告来确定涉案房屋的租赁期限为二十年的理由不成立，合同中第二条租赁期限条款中括号提示租赁期限不超过二十年并非对租赁期限的约定，仅是提示依照法律规定租赁合同最长期限不得超过二十年；因此，虽然2012年公告中有“以后每年调整的幅度”的字样，但因双方每年都签订为期一年的租赁合同，故该公告中“以后每年”的字样不能证实上诉人所称的双方合同期限为二十年的抗辩理由。原审认定上诉人已将2015年房屋租金打入原告账户的情况，双方可另行解决正确。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，原审判决正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件50元，投递费100元，合计150元由上诉人乌苏市顺通五金建材机电商行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 努斯拉提
审 判 员 张 清 霞
代理审判员 环 路
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘 楚 妍