江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏08民终569号
上诉人（原审被告）：杨超。
委托诉讼代理人：黄霖，江苏法嘉德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮安清浦区兴宇机械化土工木工程施工队。
经营者：郭彩云。
委托诉讼代理人：刘华波，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。
上诉人杨超因与被上诉人淮安清浦区兴宇机械化土工木工程施工队（以下简称兴宇机械）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4248号民事判决，向本院提起诉讼，本院于2018年2月26日立案后。依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
杨超向本院提起上诉理由：请求依法撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4248号民事判决，依法改判驳回上诉人全部诉讼请求。事实与理由：2016年10月，被上诉人将出租的房屋上锁，导致上诉人无法使用租赁房屋，被上诉人的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约。直到2017年5月才向法院提起诉讼，被上诉人锁门的行为就是解除合同的行为。被上诉人锁门致上诉人无法经营。上诉人所举证据已经证明交纳了2016年3月10日至2017年3月9日的租金31000元。上诉人出具欠条是为了取回物品被逼迫所为。
兴宇机械答辩称，2016年10月，被上诉人锁门后，上诉人是知道的，被上诉人不同意取走物品，是因为上诉人欠付第一年的租金（应该15000元租金实际交12000元，还剩3000元打了收条），上诉人不欠租金怎么会出具欠条？上诉人说是被逼才出具的欠条无事实依据。
原告兴宇机械向本院提出诉讼请求：1、请求解除2016年2月21日的租赁合同；2、要求被告支付2016年10月21日至合同解除之日的房屋租金13000元（从2016年10月21日至被告物品实际搬出之日止）及水电费9688.3元、违约金3702.8元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：
一审法院经审理查明：位于淮安市海润枫景佳苑5号楼202-204号门面房所有权人为江苏省广田置业有限公司（以下简称广田置业），2016年1月14日，广田置业董事唐健出具委托书给原告兴宇机械，载明兹委托兴宇机械全权代理海润枫景原售楼处及海润枫景佳苑所有商铺招租，代理时间为五年，权限为招租招商及代收租金。2016年2月21日，兴宇机械（出租方、甲方）与杨超（承租方、乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将海润枫景佳苑5号楼202-204室门面房（建筑面积343平方米）租赁给乙方作为经营场所，从事电子经营活动；租赁期限为3年，自2016年3月10日起至2019年3月9日止为有效期；租金为每年31000元，第一年付二次租金，合同签订之日起交付租金16000元，押金2000元；第一年房屋租赁期满后乙方提前三个月将下一年度的租金一次性交于甲方；租赁期间甲、乙双方均不得无故解除合同；乙方租赁期间，该房屋所产生的一切费用由乙方承担；如不续租，乙方应在期满日经双方现场验收后将房屋交还给甲方，如拖欠一天甲方将罚乙方300元/日，并追究乙方违约的法律责任；如甲乙双方有一方无正当理由未能履行合约的，导致另一方损失的将按年租金10%赔偿。
合同签订后，原告将上述房屋交付被告使用，被告支付16000元租金及2000元押金。2016年8月16日，原告兴宇机械出具15000元收据一份给被告，载明收款事由为商铺租金（2016年9月10日-2017年3月9日），下次交付租金时间为2016年12月9日。2016年10月21日，被告杨超出具欠条一份给原告兴宇机械的经营者郭彩云，载明欠到郭彩云房租3000元整，电费2521元，合计5521元整，月底前付清。
2016年10月底，原告兴宇机械将涉案房屋上锁，被告杨超未再使用涉案房屋。2017年5月16日，原告兴宇机械经营者郭彩云与被告杨超联系，被告杨超表示“不租了”，郭彩云要求被告将东西拿走。2017年5月17日，杨超与郭彩云丈夫联系，要求拿钥匙开门。
一审另查明，海润枫景佳苑5号楼202-204室2016年5月至2016年11月份电费发票金额分别为1930.19元、2832.42元、804.07元，共计5566.68元。被告杨超于2016年7月23日交纳202室电费496元、203室电费1179元，于2016年7月27日交纳204室电费487元，共计2162元。
一审在审理过程中，经原告兴宇机械申请，一审法院依法裁定对被告杨超名下价值3万元的财产采取保全措施并于2017年7月4日对被告杨超存放于涉案房屋内的物品予以查封。第一次庭审结束后，被告杨超联系原告要求将涉案房屋内的物品取走，因物品已被查封致被告无法移走物品并清空房屋。
关于兴宇机械出具收据后，被告杨超于2016年10月21日出具欠条的原因，被告解释为：“当时原告说被告房屋不来使用，所以费用要结算一下，被告才出具欠条。”原告兴宇机械解释为：“被告与他人合伙，为结算合伙账务要求出具收据，但因房租交纳不够就出具欠条。”
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2016年2月21日签订租赁合同，原告将涉案房屋交付被告使用，双方形成租赁合同关系。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告主张涉案合同尚未解除诉讼要求解除合同，被告抗辩认为原告于2016年10月将涉案房屋加锁，致使被告租赁房屋的目的不能实现，双方租赁合同关系实际于2016年10月30日解除。对此，本院认为虽原告在涉案合同履行期间将涉案房屋上锁，但从原、被告2017年5月16日的通话内容来看，被告对原告该行为未提异议，表明被告对原告上锁的行为应予知情。如按被告杨超所述，原告加锁的行为致使被告签订合同的目的不能实现，被告杨超应及时行使合同解除权，通知原告解除合同。但被告杨超未举证证明其就原告加锁的事实与原告协商且通知解除合同，故对其上述抗辩主张本院不予采信。原告兴宇机械经营者郭彩云于2017年5月16日与被告杨超联系，询问被告是否继续租赁，被告杨超明确表示“不租了”，双方当事人对解除租赁合同达成合意，故双方租赁合同实际于2017年5月16日解除，对此本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁关系解除后，被告应支付租赁关系解除前应付租金、水电费并将涉案房屋腾空返还给原告。关于被告所付租金，双方存在争议。原告主张被告未付2016年10月21日之后的租金，该主张与被告所举其2016年8月16日出具的收据相印证。被告主张其已全额交纳2017年3月9日之前租金，该主张与原告所举其2016年10月21日出具的欠条内容不符。在双方当事人所举证据内容相互矛盾、证明力大致相当且均未提供其他证据佐证其主张的情况下，本院综合考虑原、被告双方当事人的陈述，认为原告兴宇机械对此解释更符合常理即原告出具收据后因被告实际所交纳房租金额少于收据所载金额又出具欠条。故本院认定被告第一年应付租金31000元尚余3000元未付。现原告兴宇机械要求被告杨超支付租金，符合法律规定，本院予以支持。综上被告杨超应支付合同解除前2017年3月10日至2017年5月16日期间68天的房屋租金5775元及尚欠上一年度租金3000元，共计8775元。被告杨超未按合同约定的期限支付租金，构成违约，考虑到原告将涉案房屋上锁也实际上致使被告杨超无法使用涉案房屋，故对原告兴宇机械主张违约金的诉讼请求本院不予支持。
关于被告应负担的水电费的数额，原告于2016年10月将涉案房屋加锁后，被告未再使用涉案房屋，考虑到涉案房屋水电抄表均为单月，故被告应当负担2016年11月之前所产生的水电费用，对原告主张2016年11月之后水电费的主张本院不予支持。关于电费，涉案房屋2016年5月至2016年11月份电费发票金额共计5566.68元，被告杨超曾于2016年7月23日和7月26日共计交纳电费2162元，该费用应当扣除，故被告杨超应支付原告代缴电费3404.68元。关于水费，原告未提供涉案房屋在此期间所发生水费的数额及其代缴数额，其仅提海润枫景108-110室门面房水费与本案所涉水费不具有可比性，故对其要求被告支付水费的主张本院不予支持。
租赁关系解除后，被告杨超应及时腾空涉案房屋并返还给原告。被告未在租赁关系解除后及时腾空涉案房屋，应参照双方所签租赁合同约定的租金数额支付原告房屋占有使用费。本案在审理过程中，原告向我院申请财产保全，我院于2017年7月4日采取保全措施查封被告存放于涉案房屋内的相关物品致被告实际无法腾空涉案房屋，故房屋占有使用费应计算至2017年7月3日止。被告杨超应支付原告兴宇机械2017年5月17日至2017年7月3日共计48日的房屋占有使用费共计4077元。
合同解除后，原告所收取的押金应当予以返还。现被告杨超应付原告兴宇机械租金、电费、房屋占有使用费共计16256.68元，押金予以抵扣后，被告杨超还应支付原告14256.68元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认原告淮安清浦区兴宇机械化土工木工程施工队与被告杨超于2016年2月21日签订的租赁合同于2017年5月16日解除；被告杨超于本判决生效后支付原告淮安清浦区兴宇机械化土工木工程施工队租金、电费、房屋占有使用费合计14256.8元；驳回原告淮安清浦区兴宇机械化土工木工程施工队其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，保全费350元，合计1560元，由原告兴宇机械负担1054元，被告杨超负担506元。
二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。
被上诉人一审庭审中陈述，2016年11月份，因为上诉人租赁的房屋门锁坏了，门开着，我报警并打电话给上诉人杨超，经过派出所人到现场，上诉人要求我把门修复后再锁起来。上诉人在一审庭审中陈述被上诉人于2016年10月30日将涉案房屋上锁，导致无法使用租赁物，个人物品也无法取回。
二审审理中，被上诉人兴宇机械的经营者郭彩云陈述，一年租金31000元，签合同的时候上诉人给16000元的租金，还剩15000元，于2016年8月16日出具15000元租金收据给上诉人，但上诉人只给12000元，差3000元，上诉人于2016年10月21日出具欠租金3000元的欠条。
上诉人质证认为，上诉人出具欠条是被逼的，因为上诉人要取回物品，被上诉人不给取。
二审经审理查明的事实除与一审相同外，另查明，一审法院依职权调取的淮安市公安局清江浦分局清安派出所一审时出具接处警工作登记表，载明报警人匿名，海润枫景小区门口，经济纠纷。该记录在一审第二次庭审中双方质证均无异议。
本院认为，关于上诉人杨超是否欠租金的问题。二审审理中，被上诉人主张2016年8月16日出具15000元租金收据给上诉人，但上诉人只给12000元，差3000元，上诉人于2016年10月21日出具欠租金3000元的欠条。上诉人作为成年人，其主张该欠条系被逼出具不符合情理，本院不予采纳。故上诉人应给付所欠租金3000元。
关于上诉人应否支付房屋占有使用费及从何时计算房屋占有使用费的问题。上诉人主张被上诉人在合同履行期间将涉案房屋于2016年10月30日上锁，但被上诉人兴宇机械不认可，被上诉人兴宇机械主张系上诉人于2016年11月份叫被上诉人锁门的，后打电话叫上诉人拿物品，上诉人一直没来。一审法院依职权调取了淮安市公安局清江浦分局清安派出所的接处警工作登记表，该处警记录不能反映被上诉人所述系上诉人叫其锁门的事实，上诉人也不能提供证据证明被上诉人何时主动锁门、并不给上诉人使用租赁房屋的事实，故本院无法认定涉案房屋的门是如何上的锁。上诉人作为承租人如不租房屋，应及时告知出租方并协商交付房屋以避免更大的损失，门锁后直到2017年5月16日，被上诉人的负责人郭彩云与上诉人通话录音显示上诉人明确告知房屋不租了，故一审认定双方合同于2017年5月16日解除并无不妥。因被上诉人于2017年5月22日起诉至法院解除合同，于2017年7月4日申请保全涉案房屋，房屋占有使用费应该从2017年5月16日计算至2017年7月3日，上诉人杨超称合同应从被上诉人主动锁门时即2016年10月底解除，其房租已提前交纳，不应支付租赁房屋占有使用费无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人应否支付电费的问题。上诉人于2016年10月后未再使用涉案房屋，考虑到涉案房屋水电抄表均为单月，其应当负担2016年11月之前所产生的水电费用。涉案房屋2016年5月至2016年11月份电费发票金额共计5566.68元，上诉人杨超曾于2016年7月23日和7月26日共计交纳电费2162元，该费用应当扣除，故上诉人杨超应支付被上诉人代缴电费3404.68元。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1210元，由上诉人杨超负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 蒋其举
审判员 孙 洁
二〇一八年五月二十二日
书记员 唐小捷