江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第1172号
上诉人（原审被告）贡毅。
委托代理人史浩（系贡毅丈夫），男，1970年5月20日生，汉族。
上诉人（原审被告）陆春燕。
委托代理人余明月、金锋，江苏神阙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会，住所地无锡市滨湖区望湖路88号。
法定代表人许强，该居委会主任。
委托代理人于晓仲，江苏倍思特律师事务所律师。
上诉人贡毅、陆春燕因与被上诉人无锡市滨湖区蠡湖街道美湖社区居民委员会（以下简称美湖社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨民初字第1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
美湖社居委原审诉称：其与贡毅于2011年5月签订房屋租赁合同以及商业用房物业管理协议，约定贡毅承租蠡湖家园53号房屋，租赁期间自2011年11月1日至2019年12月31日。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告从未按约支付房屋租金以及物业管理费，至2013年4月30日被告尚欠房屋租金223.5万元，物业管理费6万元。在多次催讨未果后，原告2013年5月7日将被告所承租房屋大门锁闭。现请求判令：1、确认原、被告双方的房屋租赁合同于2013年5月7日解除；2、两被告立即支付拖欠的房屋租金223.5万元（自2011年11月1日至2013年4月30日）及从逾期之日起按照日5%的标准计收违约金；3、两被告立即支付拖欠的物业管理费6万元（自2011年9月1日至2013年4月30日）及从逾期之日起按照日5%标准计收违约金；4、两被告立即从租赁房屋中迁出并将房屋归还原告。诉讼中，原告自愿放弃主张自2011年9月1日起至2011年12月31日的物业管理费1.2万元以及全部物业管理费的逾期付款违约金，故将第3项诉请变更为要求两被告立即支付拖欠的物业管理费4.8万元（自2012年1月1日至2013年4月30日）。
贡毅、陆春燕原审辩称：承租所涉房屋属实，其与陆春燕在此合伙经营滨湖区富港记饭店（下称富港记饭店）。两被告确实结欠房屋租金以及物业管理费，但美湖社居委在履行租赁合同过程中违约在先，具体表现为：1、美湖社居委未按约交付房屋，而是于2011年11月底才交付房屋；2、美湖社居委未能按约接通房屋内的电力设施，导致被告经营饭店开业时间顺延；3、美湖社居委交付的房屋质量不符合合同约定，在被告装修期间房屋严重渗漏导致施工工期延长并产生施工方索赔损失；4、富港记饭店经营期间美湖社居委未能履行维修义务，导致装修及物品损失；5、2013年5月7日美湖社居委擅自将承租房屋锁闭、停电至今，导致被告无法营业产生停业损失。两被告不同意解除房屋租赁合同，在美湖社居委承担相应违约赔偿后如两被告还欠付房屋租金及物业管理费，两被告愿意支付。另外，贡毅、陆春燕称，其曾向美湖社居委支付过3000元物业管理费。
原审法院经审理查明，2011年5月，美湖社居委（甲方）与贡毅（乙方）签订《房屋租赁合同》以及《商业用房物业管理协议书》。《房屋租赁合同》中，第一、二、三条主要约定：乙方承租坐落于滨湖区蠡湖家园53号一间两层房屋，面积2500平方米，租赁用途商用，租赁期限自2011年11月1日至2019年12月31日。第四条第1款主要约定：租金的构成包括房屋租金40%、土地租金30%、管理费30%，2011年11月1日至2012年12月31日的租金为1715000元，2013年1月1日至2013年12月31日的租金为156万元，2014年1月1日至2014年12月31日的租金为165万元，以后每年租金逐年提高；第四条第2款约定：租金半年一付，先付后用，各租赁期到期之前30天（即提前一个月）付清该期租金；第四条第3款约定：逾期交纳租金的，视为自动放弃房屋租赁权，承担相应违约责任，甲方有权扣罚相应租赁保证金，并单方面收回房屋。第五条主要约定：签订本合同交纳租金的同时，乙方应交纳租赁保证金5万元，分别为水电押金2万元和转租保证金3万元；租赁期内乙方若无违反本合同行为或赔偿责任，租赁期满双方交接手续办理结束之日，甲方返还保证金。第八条主要约定：乙方如擅自改变房屋使用性质，未经甲方同意擅自转租、转让，利用租赁房屋从事非法经营，拒交租赁费用的，甲方有权解除合同，单方面收回已租赁的房屋，所交房屋租金以及保证金不予退还，并追究赔偿责任。第九条第2款主要约定：乙方应按期缴纳�金和其他规定的费用，逾期缴纳的，按每天加收应交额5%的滞纳金，30日后视作拒交租赁费，则视为乙方单方面终止协议，甲方有权收回该租赁屋。第十条主要约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需经得甲方书面同意后方可实施；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方交纳恢复工程所需费用，乙方不能向甲方提出任何补偿要求。另外，双方还对提前终止合同的违约责任、争议解决方式、优先承租权等进行了约定。《商业用房物业管理协议书》约定，乙方自2011年9月1日开始向甲方交付物业管理费，物业费每月为3000元；在签订该协议时乙方应当缴纳三个月的物业费，物业费按季结算，乙方在每季前15日内将物业费交付甲方，如逾期缴纳满一个月，甲方有权采取暂时停水、电等供应，由�引起的损失由乙方承担，甲方并按逾期总额按日加收5%滞纳金。
原审法院另查明，蠡湖家园53号房屋属于蠡湖人家三期建设项目，建设单位为无锡市滨湖区蠡湖街道办事处，该项目于2009年3月13日取得建设工程规划许可证。无锡市滨湖区蠡湖街道办事处将包括蠡湖家园53号房屋在内的蠡湖人家三期房屋交由美湖社居委管理使用，由美湖社居委出租经营。
原审法院又查明，2011年6月，贡毅即对所涉房屋进行装修，并在装修施工过程中将房屋楼顶的落水管口径由10厘米左右改为6厘米左右。租赁房屋装修完毕后，陆春燕以租赁房屋为经营场所向工商局申请设立滨湖区富港记饭店，2012年4月23日工商局核准准予开业，负责人为陆春燕。2012年4月27日，富港记饭店正式开张营业。承租所涉房屋后至今，贡毅支付了5万元租赁保证金，但房屋租金分文未付。
原审法院还查明，2013年5�6日前，美湖社居委与贡毅、史浩以及富港记饭店的委托律师金锋、余明月多次磋商，美湖社居委要求贡毅支付拖欠租金，贡毅则要求赔偿相应的损失并处理社区工作人员在富港记饭店的消费签单。在磋商过程中，富港记饭店于2013年5月2日向美湖社居委出具《授权委托书》，告知社区其委托贡毅、史浩全权代表其与社区商洽蠡湖家园53号商铺的租赁等事宜。2013年5月6日，美湖社居委向贡毅、滨湖区富港记饭店发出《通知》，告知自2011年11月1日至2013年5月1日，贡毅已结欠223.5万元房租，拖欠物业费4.8万元，鉴于贡毅的违约行为，美湖社居委将按照房屋租赁合同第四条第3款、第八条、第九条及商业用房物业管理协议书之约定进行处理，到时引起的一切后果由贡毅、富港记饭店承担，该《通知》当日由史浩签收。2013年5月7日，美湖社居委将富港记饭店的大门锁闭。2013年5�9日，富港记饭店委托江苏神阙律师事务所向美湖社居委发送《律师函》一份，主要内容：（1）2013年5月6日美湖社居委发送的《通知》中载明的拖欠房租、物业管理费等费用富港记饭店会按时交纳，但因租赁房屋质量问题导致在富港记饭店装修、营业过程中产生大量损失以及美湖社居委在富港记饭店产生的消费签单应当进行扣除；（2）《房屋租赁合同》仍在履行过程中，贡毅对富港记饭店仍享有使用权，美湖社居委不当锁门、断电行为导致富港记饭店产生大量停业损失以及库存物品损失，并导致饭店内大量财物处于不安全状态，饭店内的大量财物如发生损坏、丢失应由美湖社居委赔偿；（3）双方应就此事进行共同协商，富港记饭店要求美湖社居委恢复供电、开锁返还租赁房屋，富港记饭店保留追究美湖社居委赔偿相应损失的权利。针对该《律师函》，2013年5月10日�美湖社居委委托无锡市北塘区曙光法律服务所向贡毅复函，再次声明截至2013年4月30日贡毅已拖欠房屋租金以及物业管理费合计228.3万元，就此美湖社居委已于2013年5月6日发出通知；鉴于贡毅已经违反合同约定及法律规定，美湖社居委限定贡毅在7日内结清尚欠租金并办理善后事宜，如逾期不来将视为双方所签合同解除，同时美湖社居委有权将租赁房屋内的财产通过评估部门估价后抵冲尚欠部分租金，并将通过诉讼途径追讨尚欠的租金及物业管理费。该《函》贡毅于2013年5月11日签收，但签收后，贡毅仍未交纳拖欠房屋租金及物业管理费。
上述事实，由《房屋租赁合同》、《商业用房物业管理协议书》、《通知》、《授权委托书》、《律师函》、《函》、当事人陈述等在卷作证，法院予以确认。
原审法院认为，本案的争议焦点是：一、双方租赁合同是否在2013年5月7�解除？二、贡毅、陆春燕拖欠的相关费用以及逾期违约金如何计算？
关于争议焦点一，法院认为，贡毅与美湖社居委签订的《房屋租赁合同》以及《商业用房物业管理协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，该两份合同对双方当事人具有法律约束力。当事人双方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第四条第3款、第八条、第九条已经明确约定了租金交纳方式及法律后果。承租人贡毅在2011年11月1日租赁开始后，房屋租金分文未交，根据租赁合同的约定，甲方因此享有解除租赁合同的权利。在2013年5月7日前，美湖社居委与贡毅、富港记饭店多次磋商要求支付拖欠的房租，但贡毅、富港记饭店仍未支付；美湖社居委又在2013年5月6日书面告知其将通过单方面收回房屋�施行使单方解除权，在此情形下，美湖社居委于2013年5月7日通过单方面收回房屋的方式行使约定解除权，符合合同约定，且不违反法律规定，法院确认双方的租赁合同于2013年5月7日解除。关于2013年5月10日美湖社居委发送的《函》中载明的“限你在7日内结清尚欠租金，前来与美湖社区居民委员会处理善后事宜，逾期不来，将视为双方所签合同解除”的内容，一方面，通知被告处理合同解除后的善后事宜，即表明在该《函》发送之前，美湖社居委已经行使了约定解除权；另一方面也是对行使解除权的再次确认。双方的租赁合同解除后，两被告经营的富港记饭店实际上仍占有所涉房屋，故两被告负有从所涉房屋中迁出的义务。
关于两被告提出的所涉房屋在2011年11月底交付，构成延迟交付的抗辩意见，法院认为，因双方签订租赁合同后，贡毅在2011年6月便对房屋进行装修，表明所涉房屋早在2011年11月之前就已经交付被告，故该抗辩意见与事实不符，法院不予采纳。第二，关于两被告提出的在2011年11月底原告才完成电力增容，属于违约在先的抗辩意见，原告称，其确实在2011年11月完成电力增容，但双方房屋租赁合同并未约定所涉房屋的用电容量，也未约定所涉房屋的用途为开设饭店，且其仅从2011年11月开始收取租金，故关于增容事项其并不违约；法院认为，双方租赁合同中并未明确原告负有进行电力增容的义务，且被告也未举证证明双方另有电力增容的约定，该项抗辩意见缺乏事实依据，法院不予采纳。第三，关于两被告提出的所涉房屋在装修以及营业过程中渗漏严重，该房屋质量不符合合同约定及租赁目的，属于原告违约在先的抗辩意见，原告称，富港记饭店装修及营业期间，贡毅从未通知房屋存在渗漏的质量问题，贡毅亦未能�交相关证据证明所涉房屋存在质量问题，另外即使存在渗漏可能系贡毅擅自将落水管改小后造成；法院认为，一方面，两被告仅提出房屋存在质量问题导致渗漏，但未能举证证明房屋质量问题导致房屋无法使用；另一方面，即使房屋存在部分质量问题，出租人仅负有维修义务，承租人不能因此拒付租金，亦不能对抗因承租人长期拖欠租金情形下出租人行使合同解除权。第四，关于两被告提出2013年5月7日饭店大门被锁闭其无法使用租赁房屋，属于原告违约在先的抗辩意见，法院认为，因被告长期拖欠房租，2013年5月7日美湖社居委锁闭房屋大门属于行使租赁合同的约定解除权，并不构成违约，因此该项抗辩意见法院亦不予以采纳。
关于争议焦点二，原告主张两被告支付拖欠房屋租金223.5万元及逾期付款违约金、物业管理费4.8万元，其中，两被告对拖欠2011年11月1日至2013年4月30日的房屋租金223.5万元的事实不持异议，法院予以认定；关于原告主张的拖欠租金的逾期付款违约金，尽管原、被告双方的租赁合同约定逾期付款违约金按照应交额的日5%收取滞纳金，但该违约金标准过高，应予调整，调整后应以同期银行贷款利率的1.3倍计算为宜；关于原告主张的2012年1月1日至2013年4月30日的物业管理费4.8万元，两被告虽抗辩称其已支付3000元物业管理费，但并未提交证据证明该段期间其曾支付物业管理费，故该项抗辩意见法院不予采纳。另外，关于被告交纳的转租保证金3万元，鉴于双方租赁合同业已解除，且被告在承租期间并不存在转租情形，该保证金应予返还，可冲抵被告承担的租金；关于被告交纳的2万元水电保证金，由于双方尚未对水电费进行结算，故应在合同解除后由双方另行结算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十�条第二款之规定，判决：一、确认美湖社居委与贡毅在2011年5月签订的《房屋租赁合同》于2013年5月7日解除。二、贡毅、陆春燕于判决发生法律效力之日立即支付美湖社居委房屋租金220.5万元及逾期付款违约金（逾期付款违约金由以下三部分构成：自2011年11月1日至判决发生法律效力之日，以70.5万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2012年5月1日至判决发生法律效力之日，以144万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2012年11月1日至判决发生法律效力之日，以220.5万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）。三、贡毅、陆春燕于判决发生法律效力之日立即支付美湖社居委物业管理费4.8万元。四、贡毅、陆春燕于判决发生法律效力后十日内迁出无锡市滨湖区蠡湖家园53号房屋。如果贡毅、陆春燕未按判决指定的期间履�给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25064元、保全费5000元、公告费780元，合计30844元，由贡毅、陆春燕承担。
贡毅、陆春燕不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院确认“被上诉人与上诉人在2011年5月签订的《房屋租赁合同》于2013年5月7日解除”与事实不符，且适用法律错误。二、原审法院认定上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》于2013年5月7日解除与本案事实不符，与被上诉人自认有矛盾。三、原审法院认为“被上诉人锁闭房屋大门属于行使租赁合同的约定解除权，无需承担上诉人的损失”，缺乏法律依据。四、上诉人承租房屋在2011年11月1日并未经过综合验收，不符合交付条件。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，要求撤销原审判决，驳回被上诉人�诉讼请求。
美湖社居委答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
另查明，2012年2月29日，无锡市建设局对蠡湖人家三期11#房进行竣工验收。
还查明，2013年4月18日，甲方陆春燕与乙方史新荣签订一份协议，约定：甲方占饭店49%的股份，乙方占饭店51%的股份，协议签订后，乙方用现金的方式支付给甲方340万元，用于购入甲方原富港记饭店相应股份的资产。合伙经营期限自2013年5月1日至2016年4月30日止。同年5月3日，陆春燕向工商局申请注销滨湖区富港记饭店，同月14日，核准注销。5月15日，工商局向史新荣发放预先核准通知书，允许史新荣开设“滨湖区富港记饭店”。5月30日滨湖区卫生局给“滨湖区富港记饭店”业主史新荣发放餐饮服务许可证。
上述事实，由书证在卷佐证。
�院认为，贡毅与美湖社居委签订的《房屋租赁合同》以及《商业用房物业管理协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人双方可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，美湖社居委与贡毅签订的《房屋租赁合同》约定，租金半年一付，先付后用，逾期交纳租金的，视为自动放弃房屋租赁权，承担相应违约责任，美湖社居委有权扣罚相应租赁保证金，并单方面收回房屋。贡毅在2011年11月1日租赁开始后，房屋租金分文未交，根据租赁合同的约定，美湖社居委因此享有解除租赁合同的权利。在催讨租金无效的情况下，美湖社居委于2013年5月7日通过单方面收回房屋的方式行使�定解除权，符合合同约定。原审法院据此确认双方的租赁合同于2013年5月7日解除并无不当。贡毅、陆春燕上诉认为，确认美湖社居委与贡毅于2013年5月7日解除房屋租赁合同，属于与事实不符，且适用法律错误，该上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
贡毅、陆春燕上诉称，原审法院认为“被上诉人锁闭房屋大门属于行使租赁合同的约定解除权，无需承担上诉人的损失”，该上诉事实和理由，与原审判决说明的理由不符，本院不予采信。
贡毅与美湖社居委签订《房屋租赁合同》时，房屋尚未竣工验收，但之后已经进行竣工验收。贡毅于2011年6月即占有使用租赁房屋，按照合同约定于2011年11月1日起交纳租金，原审法院据此判令贡毅、陆春燕自2011年11月1日起交纳租金并无不当。贡毅、陆春燕上诉认为不应当从2011年11月1日计算租金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25064元，由贡毅、陆春燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 陈丽芳
审判员 潘晓峰
二〇一四年九月十六日
书记员 周一心