湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘05民终1424号上诉人（原审原告）：隆回县百龙置业有限公司，住所地隆回县桃洪镇公园路67号。法定代表人：吴旦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：张淼，男，1981年7月27日出生，汉族，住长沙市，系该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：孙芳爱，女，1976年4月9日出生，汉族，居民，住隆回县。被上诉人（原审被告）：郭文文，男，1988年11月19日出生，汉族，居民，住隆回县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师。第三人：郭利华，男，1964年10月11日出生，汉族，居民，住隆回县。上诉人隆回县百龙置业有限公司（以下简称百龙公司）因与被上诉人孙芳爱、郭文文、第三人郭利华所有权确认纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2016）湘0524民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百龙公司上诉请求：依法撤销（2016）湘0524民初193号民事判决，改判确认隆回县百龙观天下小区8栋3-601号房屋为百龙公司所有，孙芳爱、郭文文及郭利华将不当得利所取得的房产依法返还给百龙公司。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。从本案的相关事实来看，百龙公司与孙芳爱、郭文文之间未就房屋买卖进行协商、形成合意，也未签订书面合同。案涉房屋买卖合同与购房申请表时间不一致，后者晚于前者，明显存在矛盾，孙芳爱、郭文文至今也未缴纳任何购房款项、房屋维修基金及税费，不符合交易习惯及法律要求。因此，足以证实孙芳爱、郭文文提交的合同为虚假合同，不应认定为有效合同。因上诉人在开发百龙观天下小区时与施工方存在问题，导致不能及时为业主办理房屋产权证书，为缓和矛盾，隆回县政府出面协调，对百龙观天下小区的房屋产权办理“特事特办”，孙芳爱利用其职务之便，采取欺诈方式骗取房屋产权登记，且其在办理房屋产权登记手续时，也未按规定提交完税凭证、维修基金缴纳凭证等必备资料。二、一审法院判决违反法定程序。百龙公司就孙芳爱涉嫌职务侵占一案已向公安机关报案，公安机关出具了案件受案回执，因公安机关对刑事案件的处理直接影响本案事实认定，但一审法院未依法中止审理本案，违反法定程序。三、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，孙芳爱采取欺骗手段骗取房地产管理部门产权登记，孙芳爱对擅自在业主明细表上添加名字的事实也当庭予以认可，故综合上诉人提交的证据，可以证实孙芳爱不是案涉房产的真实权利人，因此，百龙公司依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，请求确认享有物权的主张应当得到支持。另外，根据物权法及其司法解释的相关规定，受让人善意取得的生效要件为已办理变更登记手续，但案涉房屋仍登记在孙芳爱、郭文文名下，故一审法院认定郭利华系善意第三人适用法律错误。孙芳爱、郭文文辩称，一、原判认定事实清楚。孙芳爱、郭文文与百龙公司之间的买卖合同客观存在，双方在签订合同时已经对房屋买卖形成了合意，只是双方对于房款的履行方式存有不同意见，但不影响合同的成立与生效。双方在签订合同后仍然就付款问题进行过协商，故而才有购房申请表晚于合同的情形出现。因在核对业主名字时发现遗漏了孙芳爱、郭文文的名字，故在业主明细表上手工增加了孙芳爱、郭文文的名字，但并非孙芳爱刻意留下空白位置来蒙骗工作组，且业主明细表也不是办理产权登记的依据，仅作统计之用。另外，孙芳爱、郭文文是否缴纳房款、税金及维修基金也不是合同成立和生效的要件。二、一审不存在违反法定程序情形。百龙公司称已向公安机关报案，公安机关也予以受案，法院应该中止审理。但事实上，公安机关接受百龙公司报案后，经查证孙芳爱、郭文文并无犯罪事实，故没有立案侦查，因此，一审法院审结本案并未违反法定程序。三、一审判决适用法律正确。百龙公司并未提供充分的证据证明本案存在不动产登记簿记载与真实权利状态不符的情形。孙芳爱、郭文文处分房屋属于有权处分，不属于物权法第一百零六条所规定的善意取得情形，故不受该条限制。郭利华支付了绝大部分购房款，且进行了装修，也已入住，主观上并无过错与恶意，故被上诉人与原审第三人之间的买卖关系应予保护。综合以上，上诉人的上诉请求与理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。百龙公司向一审法院起诉请求：一、依法确认隆回县百龙观天下小区8栋3-x号（即原来的8栋x号）房屋为百龙公司所有；二、孙芳爱、郭文文、郭利华共同将不当得利取得的房产返还给百龙公司，并配合百龙公司办理房屋产权移转登记手续。一审法院认定事实：百龙公司系经隆回县工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，公司经营范围主要有房地产开发等。孙芳爱曾系百龙公司公司的工作人员，在百龙公司工作至2013年3月，工作期间，百龙公司委托其与公司员工范建军一起办理购房业主房屋产权证等一切手续。百龙公司与孙芳爱、郭文文于2011年3月19日签订商品房买卖合同，约定孙芳爱、郭文文购买百龙公司8栋6层5号房屋（即8栋3单元x号），建筑面积共125.12平方米，价格为1551元每平方米，总价款为194061元。同时合同约定孙芳爱于2011年3月19日一次性交清房款194061元，逾期超过30日后，百龙公司有权解除合同，百龙公司解除合同的，孙芳爱按累计应付款的30%向百龙公司支付违约金。合同上出卖方加盖有隆回县湘龙置业有限公司合同专用章和孙玉美的私人印章，买受方签有孙芳爱、郭文文名字。2011年3月期间，隆回县百龙置业有限公司的名称为隆回县湘龙置业有限公司，法人代表为孙玉美，公司合同专用章及孙玉美私人印章均由孙玉美保管。对于出卖方和买受方的印章及签名，双方对其真实性均无异议。合同签订后孙芳爱、郭文文未支付8栋3单元x号房屋的房款。2011年4月15日，孙芳爱、郭文文办理了8栋3单元x号房屋的产权证，证号为私x，房屋登记所有权人为孙芳爱、郭文文，房屋坐落于隆回县桃洪镇公园路百龙观天下住宅小区8栋3单元x号。百龙公司于2013年7月23日向隆回县人民法院提起行政诉讼，请求法院确认隆回县房产局办理的百龙观天下小区8栋3单元x号商品房产权转让登记的行政行为违法，并确认该商品房的转让登记行为无效。隆回县人民法院于2013年8月13日作出（2013）隆行初字第39号行政裁定书，认为隆回县房产局根据隆回县湘龙置业有限公司的申请办理商品房产权过户登记，2011年4月13日为孙芳爱、郭文文颁发了隆交商字第2011-211号房屋所有权证，隆回县湘龙置业有限公司应当在2011年4月13日就知道房屋登记具体行政行为的内容。根据行政诉讼法的规定，起诉期限从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年，隆回县湘龙置业有限公司起诉已超过起诉期限，裁定驳回隆回县湘龙置业有限公司的起诉。百龙公司不服，提起上诉，二审审理过程中，百龙公司撤回上诉。2010年1月12日，百龙公司作为甲方、孙芳爱作为乙方签订购房补贴协议，协议约定主要内容有：乙方选择购买百龙观天下17栋x号房，建筑面积为132.72平方米，房屋总价为273955元，并于2010年1月10日前交清全部房款。公司每年按乙方所购房房款的20%给予补贴，补贴时间为肆年。孙芳爱、郭文文已交清17栋x号房屋价款，百龙公司已按照补贴协议支付孙芳爱一个季度的购房补贴13698元。百龙公司于2016年3月1日以孙芳爱职务侵占向隆回县公安局报案，隆回县公安局受案，但未正式立案。百龙公司认为孙芳爱利用职务之便，私盖房屋买卖合同的印章，并办理诉争房屋的房屋产权证，孙芳爱取得诉争房屋的所有权不合法，诉争房屋所有权应确认为百龙公司所有。孙芳爱、郭文文认为公司印章为孙玉美保管，其不可能盖到公司印章和孙玉美私人印章，房屋价款确实未交，但公司拖欠其购房补贴，还有其丈夫郭红兵的一些工程款，其认为用拖欠的款项足以抵销房款，所以才未交房款。2015年6月29日，一审法院作出（2015）隆民一初字第651民事判决，判决驳回隆回县百龙置业有限公司的诉讼请求。百龙公司不服判决提起上诉，湖南省邵阳市中级人民法院于2016年1月13日作出（2015）邵中民三终字第38号民事裁定，认为本案中据以发生物权变动的《商品房买卖合同》，双方是否真实履行该合同，原审未予查清，原审仅依《购房补贴协议》认定购房补贴可以抵销房款，从而认定已履行支付购房款义务不妥，裁定撤销湖南省隆回县人民法院（2015）隆民一初字第651民事判决，发回湖南省隆回县人民法院重审。另查明，诉争房屋8栋3单元601号房于2013年6月14日由孙芳爱、郭文文转让给第三人郭利华，转让价款329880元，郭利华陈述房款目前尚欠22000元，郭红兵与孙芳爱承诺待房款交清时办理过户手续。郭利华于2013年8月装修好房屋并搬进入住至今，郭红兵、孙芳爱系夫妻关系，郭文文系郭红兵儿子，郭红兵与孙芳爱于2015年1月9日离婚。一审法院认为，百龙公司对于百龙公司、孙芳爱、郭文文于2011年3月19日签订的商品房买卖合同的印章由孙芳爱私自偷盖这一事实，未提供确凿证据予以证明。印章保管人孙玉美出庭陈述孙芳爱有接触印章的可能，对于该合同的印章是否系孙芳爱自己加盖的其也不能确定。同时，百龙公司亦未提供其他证据证明合同的无效或可撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，百龙公司、孙芳爱、郭文文于2011年3月19日签订的商品房买卖合同合法、有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房屋8栋3单元601号已登记在孙芳爱、郭文文名下，已发生物权效力，百龙公司未提供充分证据足以推翻孙芳爱、郭文文已取得房屋所有权这一事实，且孙芳爱、郭文文已将登记在其名下的诉争房屋转让给第三人郭利华，并以合理价款转让，且郭利华已支付了大部分价款，并已入住至今，并且第三人郭利华陈述当时买房时也是看到孙芳爱、郭文文有合法的房产证才购买的，因此，第三人郭利华从孙芳爱、郭文文处受让诉争房屋属善意取得。故综合本案事实，对百龙公司的诉请，不予支持。至于孙芳爱、郭文文签订商品房买卖合同后，逾期未交付购房款，百龙公司可依据相关法律另行主张权利。据此判决：驳回隆回县百龙置业有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认，另查明，2013年9月23日，隆回县湘龙置业有限公司名称变更为隆回县百龙置业有限公司。本院认为，本案系所有权确认纠纷。双方当事人二审争议焦点：一、孙芳爱、郭文文对案涉房屋是否享有所有权？孙芳爱、郭文文与郭利华应否将案涉房屋返还给百龙公司；二、一审是否违反法定程序？关于孙芳爱、郭文文对案涉房屋是否享有所有权？孙芳爱、郭文文与郭利华是否应将案涉房屋返还给百龙公司的问题。上诉人与被上诉人对案涉《商品房买卖合同》中出卖方公司及法定代表人印章的真实性均无异议，百龙公司称《商品房买卖合同》中出卖人一方的印章系孙芳爱私自加盖，并通过欺骗手段取得房屋产权登记，但百龙公司未提供充分有效的证据予以证实，其所提交的证据，不足以推翻双方签订书面《商品房买卖合同》这一事实，故案涉《商品房买卖合同》应认定为合法有效，孙芳爱、郭文文在取得房屋产权登记后，是案涉房屋的权利人，对案涉房屋具有处分权。被上诉人在取得房屋所有权后，又将房屋转让给了郭利华，郭利华支付了大部分房款，仅剩尾款未付，且已装修入住，该转让行为系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。因此，上诉人请求确认案涉房屋的所有权为上诉人所有，并要求被上诉人与原审第三人将房屋共同返还给上诉人的理由不成立，本院不予支持。被上诉人未交房款及其他费用，上诉人可另行主张权利。关于一审判决是否违反法定程序的问题。百龙公司主张孙芳爱涉嫌职务侵占，其已向公安机关报案，公安机关对刑事案件的处理直接影响本案事实认定，故本案应依法中止审理。但在本案中，公安机关对孙芳爱涉嫌职务侵占仅出具了受案回执，并未正式立案侦查，故本案不符合中止审理的条件，一审并未违反法定程序。综上所述，百龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人隆回县百龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉芳审 判 员  莫佩华代理审判员  王巾英二〇一六年十一月二十八日代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……