广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4420号上诉人（原审原告）：肖棚，男，1985年10月7日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨文，男，1967年7月7日出生，汉族，住广西壮族自治区容县。上诉人肖棚因与被上诉人杨文房屋租赁合同纠纷一案，不服中山市第二人民法院（2016）粤2072民初15590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人肖棚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。诉讼中，肖棚明确其诉讼请求中要求杨文支付的租金及水电费的金额197977元更改为195827元。事实与理由：一、肖棚在本案一审中起诉的租金还包含了2015年9月——2015年12月期间的水、电费和物管费，但一审判决对该事实没有查明；二、根据涉案《租赁合同》的约定，杨文在提前退租的情况下，其向肖棚交纳的保证金不应予以退还，也不应抵扣其尚欠的租金等费用；三、杨文经营的中山市铭驰光电有限公司（以下简称铭驰公司）停产后一直不向肖棚交还厂房，也不搬走厂房内的机器设备，相反，其还让自己的亲属因与铭驰公司的劳资纠纷申请劳动仲裁，导致厂房内的机器被法院查封，致使租赁物长期无法另行出租，直至2017年1月19日，法院在扣押了查封的设备后，肖棚才恢复对租赁物的使用，故杨文应当赔偿2016年1月1日——2017年1月17日期间的占有使用费；四、涉案《租赁合同》本应于2019年4月30日到期，但杨文于2016年12月就提前解约，故其还应当向肖棚赔偿未来预期的租金收益。上诉人肖棚为支持其上诉主张，向本院提交了《缴费通知单》共四张，以证明2015年9月——2015年12月期间，杨文除欠涉案租金148760元外，还欠缴水、电、物管等费用。被上诉人杨文答辩称：一、涉案租赁物的实际使用人是铭驰公司，肖棚发出《催租通知书》的相对方也是铭驰公司，故即使仍拖欠有租金等费用，肖棚也应向铭驰公司追缴，而非向其追缴；二、铭驰公司提出书面的退租申请得到了肖棚的盖章确认，足以证明其之前所交的押金可以抵扣尚欠的租金等费用；三、2015年底，在得知铭驰公司产生劳资纠纷后，肖棚已禁止铭驰公司的人员进入涉案租赁物内以实际控制场地和设备，且肖棚事实上也擅自处理了铭驰公司价值近百万元的大部分设备，之所以仍有遗留的一两台设备在劳动争议案件中被法院查封，是因为该些设备当时被设置有密码，肖棚无法转售而已，且该查封的一两台设备，已被肖棚放置在位于厂房偏僻的角落，并非占据了所有的厂房，也并不影响租赁物的另行出租，因此也就不存在占有使用费用费的问题。故请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨文没有就其抗辩主张向本院提交新证据。肖棚向一审法院起诉请求：杨文向肖棚支付租金197977元、滞纳金27716.78元（从2015年12月10日起，计算至2015年12月14日止），合计225693.78元。诉讼中，肖棚将其诉讼请求变更为：1.杨文向肖棚支付租金197977元、逾期交租的利息7920元（从2015年12月10日起，计算至2015年12月14日止）；2.杨文向肖棚支付免租期的租金及三个月租金的违约金共计136363元；3.杨文向肖棚支付厂房占有使用费361160元（参照厂房租赁合同约定的每月租金27430元，自2015年12月14日计算至实际搬出涉案租赁物之日即2017年1月17日止）。一审法院认定事实：位于中山市××号涉案房地产的权利人为苏锦荣、苏惠娟。2014年4月15日，苏锦荣、苏惠娟出具《委托管理书》，载明苏锦荣、苏惠娟是中山市小榄镇工业大道华园路2号厂房（A、B、C三栋）、宿舍（A、B）两栋及空地的业主，现两人委托唐华使用管理该物业，委托期限为2014年4月15日至2025年5月31日，唐华的权限包括对该物业进行使用、分租、转租及基础设施管理、代收租金和其他费用。2014年4月20日，唐华与肖棚签订《厂房租赁合同》，约定唐华将位于中山市小榄镇工业大道南华园路2号B栋一楼、三楼及厂房D14楼宿舍出租给肖棚，面积共2130平方米，宿舍13间，租期自2014年4月20日至2024年4月19日止，肖棚承租后可以分租、转租等内容。2014年4月29日，肖棚作为出租方、杨文作为承租方签订《厂房租赁合同》，约定肖棚将位于中山市××号的厂房及宿舍出租给杨文，厂房第一、二年租金为每月27430元，面积共2130平方米，宿舍第一、二年租金为每月6760元，共十三间，从第三年起租金每两年递增一次，递增幅度为10%，物业管理费每月1900元，电梯电费、管理和维护使用费每月800元，卫生费每月300元，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年4月30日，肖棚给杨文20天厂房装修（从2014年5月1日至2014年5月20日止），装修期免租金、不免卫生费、管理费、电梯费，自2014年5月20日起计算租金。签订合同时，杨文支付111570元作为租赁保证金，正式入驻时支付6万元作为水电押金。租金以现金、转账方式缴纳，先交租后使用，每三个月交一次，如不按时缴纳租金，肖棚将按每日总费用的1%收取滞纳金。如杨文在合同期限内提前终止合约，应提前三个月书面通知肖棚，付清所有费用，包括免租装修期租金，将厂房、宿舍清理好，交肖棚验收，肖棚不退杨文租房保证金；如杨文提前退租，并无书面通知，杨文应补缴免租期费用、中介费，并赔偿三个月房租，肖棚不退回租房保证金等内容。为证明是杨文不仅签订了涉案《租赁合同》，还实际履行了《租赁合同》，肖棚主张杨文于2014年5月3日向负责日常经营管理涉案租赁物的中山市中鹏科技园管理处（以下简称中鹏管理处）支付租赁保证金111570元；杨文于2014年5月8日又向中鹏管理处支付水电费押金6万元。2014年8月12日的《收据》载明“今收到杨文8月的厂房租金、水电费”。2015年12月11日，铭驰公司向中鹏管理处发出《退租申请书》，载明由于经营困难，决定从2016年1月1日起不再租用涉案租赁物。双方当事人均确认涉案《租赁合同》已于2016年1月1日解除，但肖棚称租金交纳至2015年9月，杨文则称租金交纳至2015年10月。一审另查：铭驰公司成立于2014年7月4日，住所地为中山市××幢首层B区及三楼B区，法定代表人为甘龙飞，股东为甘龙飞、杨文。杨文称其签订《租赁合同》时，由于铭驰公司尚未成立，杨文系代表铭驰公司与肖棚签订合同，并提供了2014年9月10日、10月10日、10月16日、2015年1月10日、4月11日、6月30日、7月13日、10月10日的《收据》，均载明“收到铭驰公司的房租或水电费。”杨文主张其签订合同、交纳押金、支付租金等的行为均属于职务行为，法律后果应由铭驰公司承担。一审又查：为证明涉案租赁物内遗留的设备并不足以导致租赁物无法另行出租，杨文提交了中山市第二人民法院在（2016）粤2072执1732号案件中，于2017年1月19日出具的《查封（扣押）财产清单》，清单显示该院在铭驰公司处扣押的财产为注塑机一台、配拉料机一台和模具两台。庭审中，双方当事人均确认存在20天的免租期，肖棚明确要求将租金计算至2016年1月1日前，占有使用费则从2016年1月1日起计算至2017年1月17日止。且肖棚、杨文均同意将涉案两笔押金抵扣杨文拖欠的租金等费用。一审法院认为：涉案《租赁合同》的标的物已经取得房产证和土地使用证，产权人将厂房出租给唐华，唐华再将厂房转租给肖棚，肖棚又转租给杨文，由于唐华、肖棚均享有转租权，故涉案《租赁合同》合法有效，肖棚与杨文均应按照合同的约定享有权利并履行义务。由于涉案《租赁合同》载明出租方是肖棚，承租方是杨文，且该合同亦没有记载杨文系代表铭驰公司签订合同，在没有证据显示双方已就变更合同主体达成一致意见的情况下，应认定涉案《租赁合同》的承租方为杨文。至于杨文承租厂房后用于经营铭驰公司，以及由铭驰公司支付部分租金的情形，是杨文对自身权利的处分以及杨文与铭驰公司之间的关系，不能视为对合同主体的变更。关于杨文所欠租金的问题。肖棚主张杨文自2015年9月开始未支付租金，杨文则称自2015年10月起未支付租金。但杨文提交的《收据》等证据无法证实其主张，故应认定杨文自2015年9月开始未支付租金。由于双方当事人均确认涉案《租赁合同》已于2016年1月1日解除，故杨文应向肖棚支付拖欠的2015年9月——2015年12月的租金共计148760元（37190元/月×4个月）。因涉案合同约定若杨文逾期缴纳租金，每日按总费用的1%计算滞纳金的标准过高，一审法院将该标准调整为月息2%，结合肖棚明确主张以上述拖欠的租金总额为基数，收取逾期利息的期间为2015年12月10日——2015年12月14日，故杨文应向肖棚支付的逾期利息为495.7元。由于涉案合同约定若杨文提前解除合同，其应当补缴免租装修期租金，结合双方当事人均确认免租期为20日，而本案属于杨文提出提前解除合同的情形，故杨文应向肖棚支付20日免租期的租金24793.3元（37190元/月÷30天×20天）。涉案合同还约定若杨文提前解除合同且没有书面通知，则应赔偿三个月租金给肖棚。因此，杨文向肖棚赔偿三个月租金必须达到两个条件，即提前解除合同且没有书面通知，但在本案合同解除前，杨文已向涉案厂房的管理人中鹏管理处发出书面《退租申请书》，故本案不符合赔偿三个月租金的条件。肖棚要求杨文赔偿三个月租金的请求，不予支持。关于厂房占有使用费的问题，肖棚主张2016年1月1日涉案《租赁合同》解除后，杨文仍有机器设备占用涉案厂房，而涉案设备因被法院查封直至2017年1月19日才被扣押搬离租赁物，故杨文还应当支付占有使用费，但从杨文提交的《扣押清单》看，一审法院当时从涉案厂房扣押的机器设备仅为一台注塑机、一台配拉料机和二台模具，而涉案厂房的面积为2130平方米，遗留在涉案厂房的机器设备不能从根本上阻止涉案厂房的另行出租。本案中，肖棚在涉案合同解除后未采取适当措施避免损失的扩大，故其不能就扩大损失要求杨文赔偿，根据双方过错程度、遗留机器数量等因素，应认定由杨文对2016年1月1日——2017年1月17日期间的租金损失承担10%的责任，即344704元×10%=34470.4元。关于租赁保证金及水电费押金的问题，由于涉案合同的承租方为杨文，押金收据亦注明是收到杨文的押金，故应认定111570元租赁保证金和6万元水电费押金系由杨文缴纳，现双方当事人均同意将上述押金用于抵扣杨文拖欠的租金和其他费用，不再退回，应当予以准许。综上，杨文需向肖棚支付租金、利息174049元，扣减上述押金171570，杨文需向肖棚支付174049-171570=2479元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨文于本判决生效之日起三日内向肖棚支付租金等费用2479元；二、驳回肖棚的其他诉讼请求。案件受理费10834元，肖棚负担7053元，杨文负担3781元。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审期间，肖棚围绕上诉请求向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证，对于肖棚提交的上述证据，杨文认为相关具体的欠款金额由法院核实。本院另查：为证明杨文经营的铭驰公司在涉案厂房内的设备被查封的事实，肖棚在一审中还提交了广东省中山市第二人民法院于2016年3月25日作出的（2016）粤2072执1734号执行裁定书，该裁定书载明：依据已经发生法律效力的中山市劳动人事争议仲裁委员会作出的中劳仲案字[2015]6230号仲裁裁决书，该院依法向被执行人铭驰公司发出执行通知，但铭驰公司至今未履行生效法律文书所确定的义务，故裁定冻结铭驰公司的银行存款176379元，若存款不足，则查封、扣押其相应价值的其他财产。同时，肖棚在一审中也明确主张2016年1月1日涉案《租赁合同》解除后，租赁物只剩下《查封（扣押）财产清单》上的设备，即注塑机一台、配拉料机一台和模具两台。本院又查；对于已向肖棚支付的租赁保证金和水电费押金的处理，杨文在一审中明确主张直接抵扣拖欠的租金及费用，肖棚也明确认可同意抵扣杨文拖欠的租金及其他费用。本院再查：对于一审认定杨文应向肖棚支付拖欠的2015年9月——2015年12月的租金148760元、逾期交租的利息495.7元、以及支付20日免租期的租金24793.3元，肖棚明确表示认可。本院认为：鉴于双方当事人均认可涉案《租赁合同》已于2016年1月1日解除，且对涉案租赁物占有使用费的计算期间为2016年1月1日——2017年1月17日，以及对杨文应向肖棚支付拖欠的2015年9月——2015年12月的租金148760元、逾期交租的利息495.7元、支付20日免租期的租金24793.3元双方均不持异议，故本院对上述事实予以确认。综合双方的诉辩陈述，经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点即为杨文是否应当支付2015年9月——2015年12月拖欠的水电费及物管费、是否应当支付3个月租金的违约金、是否应当全部负担租赁物的占有使用费、以及涉案111570元租赁保证金及6万元水电费押金能否用于抵扣杨文尚欠的租金等费用。关于杨文是否应当支付2015年9月——2015年12月拖欠的水电费的问题。由于肖棚在一审中明确其诉讼请求一为“判令杨文向肖棚支付所欠租金197977元……”且其在起诉状中的事实与理由部分，载明“从2015年9月份开始，杨文无故拖欠租金，当前杨文尚欠2015年9月——2015年12月共计4个月的租金合计197977元。”现肖棚上诉提出一审法院漏判其主张的水电费及物业管理费，由于民事诉讼实行“不诉不理”的原则，一审法院在肖棚的诉讼请求、事实理由及庭审意见均明确表述要求杨文支付租金的情况下，仅对尚欠租金作出认定并无不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”现肖棚在二审中主张杨文仍应向其支付2015年9月——2015年12月期间的水电费及物管费，属于二审中新增加的诉讼请求，且杨文对该诉讼请求不同意在本案中调解，故本院对其在二审中新增加的诉讼请求，不予审理，肖棚可另行主张权利。关于杨文应否向肖棚支付三个月租金作为违约金的问题。由于涉案《租赁合同》明确约定：“如杨文提前退租，并无书面通知，杨文应补缴免租期费用、中介费，并赔偿三个月房租，肖棚不退回租房保证金。”本案中，杨文虽然在合同期限内提前终止涉案《租赁合同》，但其已书面向肖棚提出退租申请，且肖棚亦在该《退租申请书》上写明“结清工人工资，按合同条款执行”的字样，故本案《租赁合同》已由双方当事人协商合意于2016年1月1日解除。由于杨文已发出书面退租申请，故其行为并不符合《租赁合同》约定的必须赔偿三个月租金作为违约金的条件。故肖棚上诉提出要求杨文赔偿三个月租金作为违约金的请求，不予支持。关于厂房占用费的负担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故涉案《租赁合同》合意解除后，肖棚作为出租方应采取适当措施避免损失的扩大。由于肖棚明确认可涉案《租赁合同》解除后，杨文经营的铭驰公司在涉案厂房内遗留的设备仅为一台注塑机、一台配拉料机和两台模具，而涉案厂房面积达2130平方米，即遗留在厂房内的机器设备并未大面积的占用涉案租赁物，且肖棚已明知铭驰公司处于倒闭状态，并明确不再承租涉案租赁物的情况下，其应在合同解除后负有积极的减损义务。一审法院根据双方当事人的过错程度、遗留机器的数量、厂房的面积等因素，认定由杨文对占有使用费承担10%的责任，尚属合理。故肖棚提出要求杨文全额负担占有使用费的上诉意见，本院亦不予采纳。关于涉案111570元租赁保证金及6万元水电费押金能否用于抵扣杨文尚欠租金等费用的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“……当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外……当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。”经查，一审庭审中，在杨文主张“厂房押金、水电费押金直接抵扣拖欠租金或其他费用”时，肖棚特别授权的委托诉讼代理人许永刚律师明确表示“同意抵扣拖欠租金或其他费用”，且肖棚并不能证明该自认或承认系在受胁迫或重大误解的情况所作出。故本院对肖棚反悔并主张收取的保证金、押金不予抵扣杨文所拖欠费用的上诉意见，本院不予支持。如上分析，即杨文应向肖棚支付的四笔费用为：148760元租金+495.7元逾期利息+24793.3元免租期租金+34470.4元占有使用费=208519.4元，可用于抵扣费用的分两笔费用为：111570元租赁保证金+6万元水电费押金=171570元，两数相减208519.4-171570=36949.4元。但一审法院计算得出的应付费用为2479元，属于计算错误，本院应予以纠正。综上所述，上诉人肖棚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但其计算费用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初15590号民事判决；二、被上诉人杨文于本判决生效之日起三日内向上诉人肖棚支付租金等费用36949.4元；三、驳回上诉人肖棚的其他诉讼请求。如果被上诉人杨文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费10834元，由上诉人肖棚负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一七年十一月十五日书记员  廖建锋