山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1091号
上诉人（原审原告）青岛景福不动产经纪有限公司。
法定代表人王骏清，总经理。
委托代理人李树中，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘德志。
被上诉人（原审被告）刘晓红。
委托代理人刘明。
上诉人青岛景福不动产经纪有限公司（以下简称景福不动产公司）因与被上诉人徐福志、刘晓红居间合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第7203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人景福不动产公司的委托代理人李树中，被上诉人徐福志，被上诉人刘晓红的委托代理人刘明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
景福不动产公司在原审中诉称，景福不动产公司与刘德志于2013年12月24日签订《房地产居间合同》（看房确认书），刘德志委托景福不动产公司为其提供购买居住房屋的居间服务，对双方义务及服务报酬作了明确约定。合同签订后景福不动产公司为刘德志提供了房源（湖光山舍×号楼×单元×户）并免费带其实地查看，刘德志看中后，由景福不动产公司为其联系房主居间协商，但在景福不动产公司为其服务期间刘德志却绕开景福不动产公司私自与房主联系并达成房屋买卖协议，以刘晓红名义按74万元价格购买了该房屋。刘德志的行为违反了双方的合同约定，应按照合同约定向景福不动产公司支付服务报酬及违约金。为此，景福不动产公司具状法院，请求法院依法判令：1、刘德志、刘晓红向景福不动产公司支付服务报酬7400元；2、刘德志、刘晓红向景福不动产公司支付违约金14800元；3、诉讼费由刘德志、刘晓红承担。
刘德志在原审中辩称，涉案房源信息并非景福不动产公司独家享有，房主同时委托多家中介公司挂牌出售房屋。2013年12月24日，景福不动产公司与刘德志签订的《房地产居间合同》（看房确认书）是在劳动者不知情、景福不动产公司欺骗的情况下签的，当时签字时《房地产居间合同》（看房确认书）是空白的，景福不动产公司的业务员说签协议只是为向公司交差，并且也没有如实向刘德志解释上述合同的内容，景福不动产公司虽带领刘德志看过涉案房屋，但景福不动产公司的报价远高于其他中介公司，景福不动产公司并未提供有效的中介服务。涉案房屋的买卖不是经过景福不动产公司中介的，而是另一家中介促成的，并协助办理相关手续，请求驳回景福不动产公司诉讼请求。
刘晓红在原审中辩称，其没有参与看房，也没有在合同上签字，其系通过同事张伟红获得的房源信息，与景福不动产公司无关。
原审查明，2013年12月24日，景福不动产公司（乙方）与刘德志（甲方）签订看房协议一份，其中载明：一、甲方委托乙方为其提供购买居住／非居住房屋的居间服务，并签订本合同以共同遵守；二、甲方的义务：甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方私下与出售方达成本合同第五条所确认房屋的买卖／租赁交易。否则，甲方应按转让价的2%向乙方支付违约金；三、乙方的义务：1、通过乙方的销售渠道，早日完成甲方委托之交易，并协助甲方与出售方在房屋价格、付款方式等方面进行斡旋协商；2、不得与他人恶意串通，损害甲方的利益；……五、甲方确认，以下房屋为乙方首先向甲方居间介绍，并免费带领甲方实地查看，而非其他中介机构提供居间服务，房屋地址为：湖光山舍3号楼1单元401（首次）。……双方并就其他事项进行约定。“刘德志”在甲方处签字，并签下“首次”二个字，“景福公司（香江店）”在乙方处签字，景福公司在乙方处盖章。涉案房屋原产权人仇贵林（出售方）出庭作证称，其在互联网上发布过房屋出售信息，后多家中介公司电话与其联络，其未与任何一家中介公司签订独家代理出售的授权合同。
另查明，刘德志与刘晓红系父女关系。2014年5月27日，刘晓红与涉案房屋原产权人仇贵林就涉案房屋签订青岛市存量房买卖合同，涉案房屋的实际成交价格为740000元，双方通过青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司居间介绍并提供相关中介服务。刘晓红当庭陈述称，因其与青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司熟识，因此上述公司未收取其中介费用。
原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。景福不动产公司与刘德志签订的《房地产居间合同》（看房确认书）属于居间合同性质。该《房地产居间合同》（看房确认书）属于格式条款，根据法律的相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应对条款予以说明。而《房地产居间合同》（看房确认书）第二、四条的约定意味着不论景福不动产公司的报价是否偏高、服务质量如何，被告及其亲友如果打算购买该套房屋，只能选择景福不动产公司进行交易，否则就构成违约，并要支付相应的违约金，景福不动产公司上述强制性规定，限制了买房人享有的自主选择权和公平交易权。庭审中景福不动产公司并未提供证据证明其对《房地产居间合同》（看房确认书）的条款进行过解释说明，亦未提供证据证明其为涉案房屋房源信息的独家享有者，且景福不动产公司亦没有提供证据证明其为涉案房产的买受人刘晓红提供了有效的中介服务及为此支出的必要费用。刘晓红选择另外一家中介公司与房主达成房屋买卖交易，如果景福不动产公司以有限的付出来限制刘德志及其亲友的选择权，双方的利益是明显失衡的，亦违背当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律精神。虽然景福不动产公司与刘德志签订了《房地产居间合同》（看房确认书），但不能以此限制刘德志及其亲友刘晓红享有的自主选择权、公平交易权，即不能排除刘晓红自由选择其他报价合理、服务好的中介机构促成交易的权利，故刘德志、刘晓红的行为并未构成违约。综上，景福不动产公司的诉讼请求，于法无据，原审不予支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条和《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条之规定，判决：驳回景福不动产公司的诉讼请求。案件受理费355元，减半收取177.5元，由景福不动产公司承担。
宣判后，景福不动产公司不服原审判决，上诉至本院。
上诉人景福不动产公司上诉称，一、双方签订的《房地产居间合同》（看房确认书）中第二条对“甲方的义务”的约定，是双方协商的结果，不属于格式条款，合法有效；二、刘德志、刘晓红利用了景福不动产公司的房源信息、机会等条件，绕开景福不动产公司通过其他中介与房主进行交易的行为属于恶意跳单行为，其目的是恶意阻止合同条件成就，逃避中介费；三、景福不动产公司并未限制买房人的自主选择权和公平交易权；四、对于刘德志是否就涉案房屋买卖委托其他中介公司为其提供服务的行为，系刘德志自行行使相关权利，但不能成为刘德志逃避违约条款的约束、拒付景福不动产公司服务费及违约金的理由。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判支持景福不动产公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由刘德志、刘晓红负担。
被上诉人刘德志辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。景福不动产公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
被上诉人刘晓红辩称，其与本案没有关系。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、刘德志是否违约；二、刘德志是否应支付景福不动产公司服务报酬及违约金。
关于第一个焦点问题。景福不动产公司（乙方）与刘德志（甲方）于2013年12月24日签订的《房地产居间合同》（看房确认书）不违反法律、法规的禁止性规定，该合同虽系景福不动产公司单方制作，但刘德志在签订时并未提出异议，签订后也未在法定期限内要求撤销，故该合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格依约履行。双方在合同中约定：甲方或其亲友或其任职的单位于本合同签署之日起六个月内，不得规避乙方私下与出售方达成本合同第五条所确认房屋的买卖／租赁交易。否则，甲方应按转让价的2%向乙方支付违约金。2014年5月27日，刘晓红与涉案房屋原产权人仇贵林就涉案房屋签订青岛市存量房买卖合同，涉案房屋的实际成交价格为740000元。刘晓红称，双方是通过青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司居间介绍并提供相关中介服务，因其与青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司熟识，因此该公司未收取其中介费用。对此，本院认为，刘晓红系刘德志之女，刘晓红虽称其与青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司熟识，但其是否另行委托青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司进行房屋中介并未提交充分证据证明。且，刘德志、刘晓红均未提交有效证据证明涉案房屋的实际成交价格远低于景福不动产公司的报价。故，本院对刘晓红的主张不予采信，刘晓红通过青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司看房并签订合同的行为违反了刘德志与景福不动产公司的约定，本院确认刘德志存在甩中介行为，该行为违反了双方合同约定。
关于第二个焦点问题。如前所述，刘德志存在违约行为，根据双方合同约定，其应按涉案房屋交易价格的2%向景福不动产公司支付违约金。本案审理中，景福不动产公司并未提交因刘德志违约造成损失的直接证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院认为刘德志按涉案房屋交易价格的1%向景福不动产公司支付违约金为宜，刘德志应向景福不动产公司支付违约金7400元
（740000元×1%）。关于服务报酬问题，刘德志在景福不动产公司看房后，并未与房屋出卖人签订房屋买卖合同，故景福不动产公司所提供的中介服务并未全部完成。且，刘德志已支付景福不动产公司违约金，该违约金足以弥补景福不动产公司的损失。故，本院对景福不动产公司要求刘德志支付服务报酬的主张不予支持。涉案《房地产居间合同》系由景福不动产公司与刘德志签订，根据合同相对性原则，景福不动产公司无权要求刘晓红承担违约责任。
综上，上诉人景福不动产公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决错误，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第7203号民事判决；
二、被上诉人刘德志于本判决生效之日起10内给付上诉人青岛景福不动产经纪有限公司违约金7400元；
三、驳回上诉人青岛景福不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费355元，减半收取177.5元，二审案件受理费355元，共计532.5元，由上诉人青岛景福不动产经纪有限公司负担355元，由被上诉人刘德志负担177.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年九月九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 李珊珊