四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终2678号
上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：成都市青羊区体育中心。住所地：四川省成都市西体路*号。
法定代表人：刘斌，主任。
委托诉讼代理人：李跃，四川蜀都律师事务所律师。
上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：成都锦西宾馆。住所地：四川省成都市通锦路*号附*号。
法定代表人：冉锋，总经理。
委托诉讼代理人：何秀，四川尚上律师事务所律师。
上诉人成都市青羊区体育中心（以下简称体育中心）因与上诉人成都锦西宾馆（以下简称锦西宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人体育中心的法定代表人刘斌及其委托诉讼代理人李跃，上诉人锦西宾馆的法定代表人冉锋及其委托诉讼代理人何秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
体育中心上诉请求：维持一审判决第一、三项，依法改判锦西宾馆向体育中心支付2014年1月1日至2015年3月20日的房屋使用费1505235元及滞纳金（以1505235元为基数，自2015年3月21日起，按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）。
事实和理由：一审法院认定锦西宾馆在2013年12月31日后未再使用案涉房屋，故不应支付此后的房屋占用费，属事实认定错误。实际上，锦西宾馆直至2015年3月20日才通知体育中心办理了房屋交接手续。锦西宾馆虽主张其于2013年12月将清场关闭的信息函告了当地派出所、社区和公众，但并未直接通知作为出租方的体育中心，存在继续强占房屋的故意；不能以锦西宾馆函告派出所、社区的行为，推定体育中心已明确知晓锦西宾馆清场退房的事实。锦西宾馆在合同履行期间拖欠房租费，租期届满后既不按要求公开投标，又强占房屋不退，理应承担相应的责任。
针对体育中心的上诉请求，锦西宾馆辩称，2013年12月24日，锦西宾馆即以邮寄方式函告体育中心前来办理房屋接收手续，告知案涉房屋将于2013年12月31日清场关闭。同时，锦西宾馆也向社区及派出所发出通知，社区及派出所均收到该函告。实际履行中，锦西宾馆也是于2013年12月31日清场关闭，并退还了特种行业经营证。而体育中心所称的2015年3月13日才收到锦西宾馆要求办理房屋交接手续的通知书，是基于另案中体育中心的诉讼请求才发出的，不能以此认定锦西宾馆停业的时间。更何况，生效的裁判文书已经确认案涉房屋于2013年12月31日腾退的事实，故在此之后不再产生房屋占有使用费。请求驳回体育中心的上诉。
锦西宾馆上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判驳回体育中心的全部诉讼请求，支持锦西宾馆的全部反诉请求。
事实和理由：1、体育中心主张的2013年7月、8月的租金，根据民法自认原则，应视为其已表示放弃，且在本案中主张也已超过诉讼时效，一审法院支持体育中心的该项主张是错误的，更不应支持租金的滞纳金。在双方之间的另案诉讼中，体育中心的诉讼请求并不包含2013年7月、8月的租金，从2013年12月31日起至2016年7月20日四川省高级人民法院作出判决期间，体育中心既未对2013年7月、8月的租金提出要求支付的主张，也未通过诉讼之外的其他途径向锦西宾馆主张权利。而本案中，体育中心是在2016年10月7日才增加的该项主张，已远超过1年的诉讼时效，且在不存在诉讼时效中断的情形下，体育中心的该项主张不应得到支持。2、一审法院驳回锦西宾馆的反诉请求是错误的，体育中心的严重违约行为给锦西宾馆造成了巨额的经济损失，至今损失仍在不断扩大，体育中心应向锦西宾馆赔偿2014年1月至2015年3月期间没有经营场所导致的经营收益损失及该期间的房屋管理费损失，并赔偿装饰装修费及迟延支付电梯维修费的利息损失。另案生效判决虽已对装饰装修费及电梯维修费进行了处理，但另案中锦西宾馆并未对该两项费用的利息损失提出主张，故不构成重复诉讼。体育中心造成装饰装修损失并恶意拖延拒绝赔付至今，应当赔偿锦西宾馆自2013年6月27日公开招租之时起至另案判决生效之日止的利息损失；体育中心怠于履行电梯维修义务，恶意拒付电梯维修费至今，亦应当赔偿锦西宾馆自2013年8月26日（代付之日）起至2016年9月18日（生效判决之日）止共计1118天的利息损失。
针对锦西宾馆的上诉请求，体育中心辩称，1、租金的诉讼时效并未经过，体育中心一直在对此主张权利，在另案中也主张过。2、关于锦西宾馆的反诉请求，另案生效判决已经进行了处理，锦西宾馆在本案中再次主张，违反了一事不再理的原则。其余答辩意见与一审一致。请求驳回锦西宾馆的上诉。
体育中心向一审法院起诉请求：1、判令锦西宾馆向体育中心支付其无偿占有体育中心所有的面积为4365平方米的案涉房屋自2014年1月1日起至2015年3月20日止的房屋使用费1256832元；2、本案诉讼费由锦西宾馆承担。
2016年10月7日，体育中心提交书面申请，将其诉讼请求变更为：判令1、锦西宾馆向体育中心支付其承租案涉房屋2013年7月和2013年8月的租金106667元；2、锦西宾馆向体育中心支付未交两个月租金的滞纳金，以106667元为基数，按每日千分之一的标准自2013年9月1日起计算至实际付清之日止；3、锦西宾馆向体育中心支付其无偿占有体育中心面积为4365平方米的案涉房屋自2014年1月1日起至2015年3月20日止的房屋使用费1505235元；4、锦西宾馆向体育中心支付无权占有房屋的滞纳金，以1906631元为基数，自2015年3月21日起，按照每日千分之一的标志计算至实际付清之日止；5、锦西宾馆承担本案全部诉讼费。
锦西宾馆向一审法院反诉请求：1、体育中心赔偿因其恶意侵权行为造成锦西宾馆被迫从2013年12月31日至2015年3月20日停业15个月的营业收入损失142752元；2、体育中心赔偿因其侵权造成锦西宾馆额外增加的2014年1月至2015年3月的房屋管理费21000元；3、体育中心赔偿因其严重违约造成应及时支付却一直拒付的150万房屋装修装饰赔偿款的利息309830元；4、体育中心赔偿锦西宾馆代为支付的17500元电梯维修费利息3431元；5、反诉费用由体育中心承担。
一审法院认定事实：位于金牛区西体路2号房屋（建筑面积4363平方米）的所有权人为成都市青羊区文化体育广播电视和旅游局（简称文化体育旅游局），体育中心受文化体育旅游局委托对上述房屋进行占有、使用、收益。体育中心与锦西宾馆于上世纪九十年代建立租赁关系，将房屋出租给锦西宾馆用于宾馆经营。2010年9月19日，双方续签《房屋租赁合同》（简称3号合同），约定：体育中心将涉案房屋出租给锦西宾馆经营旅馆；租赁期自2010年9月1日起至2013年8月31日止；租赁期限届满，如锦西宾馆依照合同按期交足房租，同等条件下，锦西宾馆享有优先承租权，反之则丧失优先承租权。锦西宾馆未向体育中心支付2013年7和8月的房屋租赁费。
2013年12月31日，体育中心诉至一审法院，要求锦西宾馆腾退房屋并赔偿自2013年9月1日起至起诉之日止的房屋占用费。后锦西宾馆提出反诉，要求：1、体育中心补偿锦西宾馆装修装饰费150万元；2、体育中心支付锦西宾馆因侵犯优先承租权造成的损失287858元；3、体育中心支付锦西宾馆电梯维修费17500元。该案经一审法院一审、本院二审及四川省高级人民法院（以下简称省高院）再审后作出生效判决。省高院经审理认为，体育中心在一审中明确占用期限为4个月，即从2013年9月1日起至起诉状落款之日2013年12月31日止；锦西宾馆提出的续租条件与体育中心提出的条件大体相同，基本符合3号合同关于优先承租权的约定，体育中心在锦西宾馆已经基本符合优先承租权的条件时，未与锦西宾馆续订房屋租赁合同，采用招投标方式确定其他承租人，其行为有明显主观恶意，且违反3号合同关于优先承租的约定。体育中心应当承担赔偿损失的违约责任。故判令锦西宾馆向体育中心支付2013年9月1日至2013年12月31日止的房屋占有使用费401396元，并判令体育中心向锦西宾馆支付电梯维修费17500元及装修损失费150万元。
2013年12月24日，锦西宾馆向体育中心邮寄一份函件，告知其将于2013年12月31日清场关闭，请体育中心接收房屋避免造成更大损失。同日，锦西宾馆向金牛区北巷子派出所、金牛区人民北路街道办事处马家花园社区发出紧急通报函，告知其将于2013年12月31日清场关闭。
2013年12月25日，北巷子派出所确认收函两份并签章，人北街道马家花园社区亦签收。
2013年12月30日，锦西宾馆在案涉房屋外张贴公告，告知各界其将于2013年12月31日清场关闭。
2013年12月31日，锦西宾馆正式清场关闭，停止营业，未再经营使用案涉房屋。
2014年1月3日，北巷子派出所收到锦西宾馆退回的特种行业许可证。
2015年3月20日，体育中心与锦西宾馆签署交房确认书。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋租赁合同、交房确认书、邮单、函件、证明、（2016）川民再152号判决书、清场图片、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
一审法院认为，锦西宾馆在清场前曾函告体育中心要求其接收房屋，同时将清场关闭的信息函告当地派出所、社区以及公众，体育中心理应知晓锦西宾馆清场退房的情况，对于体育中心未收到清场通知的主张，一审法院不予采信。体育中心未及时接收房屋，由此扩大的损失应由体育中心自行承担。此外，锦西宾馆已于2013年12月31日清场关闭，并将所持的特殊行业许可证交还北巷子派出所，其证据足以证明自2013年12月31日后锦西宾馆未在使用案涉房屋，故锦西宾馆无需支付2014年1月1日至2015年3月20日的房屋占用费及滞纳金。
锦西宾馆未向体育中心支付2013年7月、8月的租金，体育中心因房屋侵权问题已通过诉讼主张了其权利，故其租赁费用时效可视为中断，锦西宾馆仍应向体育中心支付其欠付的106667元租金及滞纳金。
因锦西宾馆自2013年12月31日后即未实际营业，故其要求体育中心支付此后15个月的营业收入损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
对于锦西宾馆主张的2014年1月1日至2015年3月额外增加的房屋管理费21000元，因未提供证据证明，一审法院不予支持。
关于150万元装修费利息及电梯维修利息问题，因150万装修费赔付问题一直处于不确定状态，至省高院生效判决作出后，才能明确是否支付及支付时间，而省高院已对装修费和电梯维护费已作出判决，锦西宾馆要求体育中心支付自侵权之日至2016年9月18日期间的装修电梯费利息，违反一事不再理，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、锦西宾馆于判决生效之日起十日内向成都市青羊体育中心支付2013年7月和2013年8月的房屋租金106667元及滞纳金，滞纳金以106667元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止；二、驳回体育中心的其余诉讼请求；三、驳回锦西宾馆的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16111元，减半收取8055.5元，由体育中心负担；反诉受理费4228元，减半收取2114元，由锦西宾馆负担。
二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院另查明，1、《房屋租赁合同》第三条“租金及支付方式”约定：“……2、租金支付方式：（1）乙方（即锦西宾馆）应当按月向甲方（即体育中心）支付租金。从租赁起始月开始计算，每12个月为一周期，每一周期的前10个月每月支付五万元，第11和12个月每月支付七万元，以此类推。每月5日前支付当月租金。”
2、双方之间的另案诉讼情况是：体育中心向一审法院提起诉讼，请求判令：（1）锦西宾馆于判决生效之日30日内将案涉房屋腾出；（2）锦西宾馆支付2013年9月1日起至起诉之日止的房屋占用费418848元，按24元/平方米/月计算。锦西宾馆反诉请求：（1）体育中心补偿装修装饰费150万元；（2）体育中心向锦西宾馆支付因侵犯优先承租权造成的损失287858元；（3）体育中心支付电梯维修费17500元。一审法院于2014年12月20日作出（2014）金牛民初字第1543号、1543-1号民事判决。双方均不服该判决结果，向本院提起上诉，本院于2015年10月8日作出（2015）成民终字第4012号民事判决。锦西宾馆不服该二审判决结果，向省高院申请再审，省高院于2016年7月20日作出（2016）川民再152号民事判决书。
本院认为，本案二审争议的焦点有五个，分别评述如下：
一、体育中心关于2013年7月、8月租金的主张是否已超过诉讼时效，进而锦西宾馆应否向体育中心支付该两月对应租金并承担滞纳金。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的；”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，根据案涉3号合同的约定，租金按月支付，应于每月5日前支付当月租金，因此，体育中心主张的2013年7月、8月的租金，锦西宾馆分别应于2013年7月5日、8月5日前付清。而在锦西宾馆未按约支付该两月租金时，体育中心应自2013年7月5日、8月5日即明确知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效也应自此起算，故，2013年7月的租金，体育中心至迟应于2014年7月5日前向锦西宾馆主张；2013年8月的租金，体育中心至迟应于2014年8月5日前向锦西宾馆主张。而根据庭审已查明的事实，体育中心于2016年10月7日才申请增加诉讼请求，要求锦西宾馆支付该两月租金，已超过诉讼时效期间；而在双方另案的诉讼中，体育中心从未就该两月租金向锦西宾馆主张过权利，故另案的处理对本案不构成诉讼时效中断；就该两月的租金，体育中心在本案中亦未举示任何证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定情形。因此，体育中心关于2013年7月、8月租金的主张，因诉讼时效期间届满，体育中心就该项权利的胜诉权利归于消灭，在锦西宾馆明确表示拒绝履行租金支付义务的情况下，本院对体育中心的该项主张不予支持。一审法院对诉讼时效的认定错误，本院予以纠正。
至于租金的滞纳金，系基于锦西宾馆应向体育中心支付租金而提出，在该基础已不成立的情况下，体育中心关于滞纳金的主张缺乏事实基础，本院亦不予支持。
二、锦西宾馆应否向体育中心支付2014年12月31日至2015年3月20日期间的房屋使用费及滞纳金。
一审已查明，锦西宾馆于2013年12月24日向金牛区北巷子派出所、金牛区人民北路街道办事处马家花园社区发出紧急通报函，告知其将于2013年12月31日清场关闭；2013年12月25日，北巷子派出所确认收函两份并签章，人北街道马家花园社区亦签收。2013年12月30日，锦西宾馆在案涉房屋外张贴公告，告知各界其将于2013年12月31日清场关闭。2013年12月31日，锦西宾馆正式清场关闭，停止营业，未再经营使用案涉房屋。2014年1月3日，北巷子派出所收到锦西宾馆退回的特种行业许可证。上述事实能够证明锦西宾馆在2013年12月31日后未使用案涉房屋。体育中心虽否认收到锦西宾馆所称的2013年12月24日的函告，但结合3号合同于2013年8月31约定租期届满前，双方就房屋续租事宜多次协商的事实，以及另案中体育中心明确其主张的房屋占用费为4个月（自2013年9月1日计算至2013年12月31日止）的事实，能够证明体育中心对锦西宾馆已于2013年12月31日清场关闭的事实是明确知晓的。在锦西宾馆停止经营自行清场的情况下，案涉房屋已具备移交的条件，而房屋腾退的交接手续，需出租方与承租方共同完成，对此，双方均未提交有效证据证明各自履行了己方义务。故，双方虽于2015年3月20日才签署交房确认书，但双方对此均存在过错，不能据此认定锦西宾馆在2013年12月31日之后仍在使用案涉房屋的事实。一审法院据此认定锦西宾馆不应支付2014年1月1日至2015年3月20日期间的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。
关于房屋使用费的滞纳金，系基于锦西宾馆应向体育中心支付房屋使用费而提出，在该基础已不成立的情况下，体育中心关于滞纳金的主张缺乏事实基础，本院亦不予支持。
三、体育中心应否向锦西宾馆赔偿2013年12月31日至2015年3月20日的停业经营损失。
本院认为，案涉3号合同的约定租期于2013年8月31日届满，在双方未对续租事宜达成一致的情况下，锦西宾馆应对其能否继续承租案涉房屋作出合理预判，并通过合法方式维护自身权益，避免因房屋腾退等问题导致损失扩大。锦西宾馆于2013年12月31日停止经营、清场空置案涉房屋的行为，正是其基于承租人的审慎注意义务所作出的合理止损行为。省高院（2016）川民再152号民事判决书中，虽然认定“体育中心在锦西宾馆已经基本符合优先承租权的条件时，未与锦西宾馆续订房屋租赁合同，而是采用招投标方式确定其他承租人，其行为有明显主观恶意，且违反3号合同关于优先承租权的约定。本着公平合理、诚实信用及防止权利的滥用，体育中心应当承担赔偿损失的违约责任”，但该认定，系对锦西宾馆要求体育中心赔偿房屋装饰装修费予以支持所作认定，不能当然作为本案中体育中心应向锦西宾馆赔偿停业经营损失的依据。因此，锦西宾馆关于其是因体育中心违约、侵权而被迫清场关闭的上诉主张，除自己的陈述外，在本案中并未提交有效证据予以证明，体育中心对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，锦西宾馆的该主张不成立。故，锦西宾馆要求体育中心赔偿停止营业的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
四、体育中心应否向锦西宾馆赔偿2013年12月31日至2015年3月20日期间的房屋管理费21000元。
前述争议焦点二已经述及，在锦西宾馆停止经营自行清场的情况下，案涉房屋已具备移交的条件，而房屋腾退的交接手续，需出租方与承租方共同完成，对此，双方均未提交有效证据证明各自履行了己方义务。本案中，锦西宾馆虽认为是体育中心怠于接收房屋，但对该主张未举证任何证据佐证；双方实际于2015年3月20日才签署交房确认书，在此之前，锦西宾馆作为承租人对案涉房屋负有管理义务，而锦西宾馆要求体育中心对2015年3月20日前的房屋管理费用承担责任，既无合同依据，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
五、锦西宾馆要求体育中心赔偿装修费及电梯维修费利息的主张是否成立。
对两项利息，锦西宾馆明确如下：其主张的装修费利息，是基于体育中心存在违约行为而给锦西宾馆造成了装修费损失，锦西宾馆应当及时赔付150万元，但一直拒付，故利息应自2013年6月27日起计至2016年9月18日，即（2016）川民再152号判决书生效之日止；其主张的电梯维修费利息，是基于体育中心怠于维修案涉房屋的电梯，致使锦西宾馆于2013年8月26日花费17500元对电梯进行维修，故体育中心除应承担维修费外，还应承担怠于履行维修义务、恶意拒付维修费的相应责任，故利息应自2013年8月26日（实际代付之日）起计至2016年9月18日止。
根据锦西宾馆明确的上述意见，本院认为，若体育中心未按另案生效判决指定的期间履行金钱给付义务，锦西宾馆可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定主张迟延履行期间的债务利息。但本案中，锦西宾馆主张的两项利息损失，并非针对体育中心拒不履行生效判决书确认的付款义务而导致的利息损失；且关于利息的主张，锦西宾馆在此前的诉讼中从未主张，故不构成重复起诉，一审法院认为锦西宾馆的主张违反一事不再理原则，是适用法律错误，应予纠正。
本案中，锦西宾馆主张应自体育中心违反优先承租的约定之时起算应赔偿的装修费利息，但该主张既无合同依据，亦缺乏法律依据；更何况，关于体育中心应否向锦西宾馆赔付装修费用的问题，在另案的生效判决未作出之前尚处于不确定状态，在应否支付、费用的具体数额以及支付时间均未确定的情况下，体育中心不应承担任何利息。
关于电梯维修费的利息，另案中，由于锦西宾馆已举证证明存在电梯故障而产生维修费用的客观事实，且在体育中心无证据证明该故障系因锦西宾馆使用不当所致的情况下，根据双方关于体育中心应保证出租房屋安全性能、使用性能的约定，生效判决认定实际产生的维修费用应由体育中心承担。在此情况下，锦西宾馆因电梯故障所受实际损失已经得到弥补。而锦西宾馆既未举证证明其告知了体育中心电梯故障需维修的事实，也无证据证明其支出维修费用后向体育中心要求支付，故锦西宾馆关于体育中心怠于履行维修义务、怠于支付维修费的主张，缺乏事实依据，锦西宾馆以此为由要求体育中心自维修费实际支出之时起承担利息的主张，本院不予支持。
综上，体育中心的上诉请求不能成立，应予驳回；锦西宾馆的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第3615号民事判决；
二、驳回成都市青羊区体育中心的全部诉讼请求；
三、驳回成都锦西宾馆的全部反诉请求。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1866元，由上诉人成都市青羊区体育中心负担933元，由上诉人成都锦西宾馆负担933元。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年三月二十二日
书记员 梅芳芝