重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异679号
案外人：朱亚琼，女，1963年9月15日出生，汉族。
申请执行人：杨峰，男，1966年8月3日出生，汉族。
委托代理人：刘霓虹，重庆立源律师事务所律师。
被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇建设54号。
法定代表人：李秀莲，总经理。
本院在执行杨峰与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人朱亚琼对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。
案外人朱亚琼称，2010年11月15日，本人与新动力房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某小区F幢20层3号和22层3号两套房屋，且已支付全部购房款。现法院查封上述两套房屋的行为损害了本人的合法权益，请求法院中止对上述两套房屋的执行。
本院查明，杨峰与新动力房地产公司民间借贷纠纷一案，本院根据双方当事人自愿达成的调解协议，于2015年7月6日作出（2015）渝五中法民初字第00640号民事调解书：一、原告杨峰与被告新动力房地产公司双方确认欠借款本金为300万元，该借款300万元由被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前支付给原告杨峰；二、被告新动力房地产公司在2015年7月20日之前向原告杨峰支付利息（从2012年1月18日起至付清为止，以未偿还本金为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4倍计算利息，利随本清）；三、原告杨峰对被告新动力房地产公司位于重庆市秀山县某小区F栋15层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；16层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；17层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；18层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；19层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；20层房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；21层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；22层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；23层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；24层房号1（107.37平方米）、房号2（87.59平方米）、房号3（108.49平方米）；25层房号1（107.37平方米）、房号3（108.49平方米），共30套，建筑面积为3,035.62平方米的房屋享有优先受偿；四、本案案件受理费49,320元，减半收取为24,660元，保全费5,000元，共29,660元，由被告新动力房地产公司负担。因新动力房地产公司未履行上述生效调解书所确定的义务，杨峰向本院申请强制执行。
另查明，2010年11月15日，新动力房地产公司（甲方）与朱亚琼（乙方）签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某小区F幢20层3号房屋，用途为住宅，建筑面积107.52平方米，房屋总价款77,407元。该合同约定：付款方式为按揭付款，乙方办理按揭付款，应符合银行和住房公积金管理机构规定的条件，如乙方不能办理按揭付款，则由乙方分期付清合同价款，即乙方已付款1,000元，并于2010年11月15日付剩余房款76,407元。2011年11月10日和2013年3月18日，新动力房地产公司向朱亚琼出具支付F20-3号房屋购房款的收据两张，金额分别是31,000元、45,000元。另，新动力房地产公司还于2009年1月16日向谭欣出具支付F1-401号房屋购房款1,000元的收据一张。朱亚琼称，其原先购买F1-401号房屋，并由其子谭欣代为付款1,000元，后因新动力房地产公司改修电梯房，故将上述房屋更换为F栋20层3号房屋。
2010年11月15日，新动力房地产公司（甲方）与朱亚琼（乙方）签订《商品房买卖合同》，购买了新动力房地产公司开发的位于重庆市秀山县某小区F幢22层3号房屋，用途为住宅，建筑面积107.52平方米，房屋总价款53,226元。该合同约定：付款方式为按揭付款，乙方办理按揭付款，应符合银行和住房公积金管理机构规定的条件，如乙方不能办理按揭付款，则由乙方分期付清合同价款，即乙方已付款10,000元，并于2010年11月15日付剩余房款43,226元。另，2006年8月8日，新动力房地产公司向廖香明出具支付F6-502号房屋购房款10,000元的收据一张。2010年11月18日，新动力房地产公司向谭欣出具支付F1-401号房屋购房款10,000元的收据一张。2011年11月10日，新动力房地产公司又出具一张收据，载明：交款单位为朱亚琼，金额33,075元，收款事由为F栋16-3续。朱亚琼称，其从廖香明处受让F6-502号房屋，后因新动力房地产公司改修电梯房，其将上述房屋更换为F栋16层3号房屋，后又因故更换为F栋22层3号房屋，谭欣所付10,000元实为F栋16层3号房屋购房款。
又查明，谭欣系朱亚琼之子。
再查明，重庆市秀山县某小区F幢F幢20层3号、22层3号房屋与重庆市秀山县某小区F栋20层3号、22层3号房屋系同一标的物。因上述两套房屋尚未竣工验收，故新动力房地产公司未向朱亚琼交付占有。
还查明，2012年1月16日，杨峰与新动力房地产公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定：新动力房地产公司用自有位于重庆市秀山县某小区F栋包括20层3号、22层3号在内的30套房屋作为向杨峰借款的抵押。同日，上述房屋办理了抵押登记。
本院在诉讼过程中，于2015年5月7日以（2015）渝五中法民初字第00640-2号民事裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某小区F栋包括20层3号、22层3号在内的30套房屋。
在本次异议审查过程中，案外人朱亚琼向本院提交了《商品房买卖合同》两份、付款收据六张、独生子女优待证及（1998）秀民初字第409号民事调解书各一份，拟证明朱亚琼与新动力房地产公司签订购房合同，购买了本案争议的两套房屋，并以现金方式付清全部购房款。申请执行人杨峰对上述证据的真实性无法确认，即使购房合同真实，也只产生债权效力，因上述房屋未办理预告登记手续，故不产生物权效力，并且所提交的收据缺乏相应的付款凭证，同时，上述两套房屋在办理抵押手续时，仍登记在新动力房地产公司名下，应属于新动力房地产公司的资产。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人杨峰对被执行人新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某小区F栋20层3号、22层3号房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人朱亚琼签订购房合同，故该抵押权不能对抗朱亚琼对上述两套房屋所提出的异议。
另，案外人朱亚琼在本院查封新动力房地产公司名下的位于重庆市秀山县某小区F栋20层3号、22层3号两套房屋前，已与新动力房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了上述两套房屋。虽然所购房屋在用途上系住宅，可用于居住，但朱亚琼一次性购买两套住房的行为表明其并非仅为自住，因此其不属于购房消费者，而应作为一般买受人。根据《异议复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱亚琼所举示的谭欣支付F1-401号购房款及其自身支付F栋20层3号购房款的三张收据，均为小额付款，符合现金交易习惯，且上述收据所载金额合计77,000元，足以证明其已基本付清F栋20层3号房屋的全部购房款。至于F栋22层3号房屋的付款情况，虽然朱亚琼亦举示了三张收据，但上述收据所载明的房屋与F栋22层3号均不相同，而朱亚琼也未进一步提交证据证明上述收据与争议房屋的关联性，故本院对朱亚琼提出的其已付清F栋22层3号房屋全部购房款的主张不予支持。此外，因上述两套房屋尚未竣工验收，故新动力房地产公司未向朱亚琼交付占有。综上，案外人朱亚琼请求本院中止执行上述两套房屋的异议理由不能成立，本院对其异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人朱亚琼的异议。
如不服本裁定，案外人可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起案外人执行异议之诉。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年八月八日
书 记 员 谭 锋