湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民一终字第232号
上诉人（原审原告）李庆，男，1981年7月22日出生，土家族，农民。
委托代理人黄道华，湖南风云律师事务所律师。
委托代理人胡伟，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家界长龙房地产开发有限公司。
法定代表人林标生，该公司总经理。
委托代理人朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。
委托代理人林生书，男，1971年5月17日出生，汉族，居民。
上诉人李庆与因被上诉人张家界长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二○一五年六月二十八日作出的（2015）张定民二初字第200号�事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月28日受理后，依法组成由审判员郭辉担任审判长，代理审判员向源、全建明参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭对本案进行了审理。上诉人李庆的委托代理人黄道华、胡伟，被上诉人长龙公司的委托代理人朱胜辉、林生书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2011年6月9日，李庆与长龙公司签订了《张家界市商品房买卖合同》及《张家界市商品房买卖合同》补充协议，该合同约定由李庆按2671.14元／平方米的单价购买长龙公司阳光水岸18幢6层B601号房屋，并约定了付款方式、付款期限、房屋交付期限及条件、产权登记、费用交纳、违约责任等内容。该合同第十八条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或�他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起10日内，买卖双方应向张家界市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢房屋的初始登记。初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证……。”合同签订后，李庆依约履行交纳购房款317652元的义务，2012年6月25日长龙公司在张家界日报发出公告通知购房户收房，并于2012年6月28日通过挂号信的方式邮寄送达入伙通知。2013年1月26日长龙公司将房屋交付李庆使用至今。长龙公司于2012年11月向张家界市房地产管理局申请房屋产权初始登记，张家界市房地产管理局以土地用途与规划批复不一致等原因，认为不符合受理条件不予受理。事后长龙公司多次寻求房管、规划、国土等主管部门处理，因《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致，土地与规划部门经多次联系协调后，张家界市国土资源局于2014年11月21日发函张家界市房地产管理局建议先行为长龙公司发证。李庆收房后因逾期交房及房产登记办证未果，于2015年2月4日诉至法院。
原判认为，李庆与长龙公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，其合同合法有效。双方当事人应当依照合同约定全面履行合同。李庆在合同签订后已履行给付房款义务，长龙公司也通过报纸公告收房和向李庆邮寄送达收房通知。原审法院受理的龙凤娇、庄科文诉长龙公司商品房预售合同纠纷一案，购房业主龙凤娇、庄科文在合同约定的时间内进行了收�，也可以证实长龙公司履行了必要的收房通知义务，但书面收房通知迟于合同约定的交房日期。长龙公司辩称受天气影响应予延期交房，虽然存在雨雪天气，但长龙公司未能提交受天气影响不能施工的证据材料。故长龙公司存在逾期交房，逾期时间以其书面通知李庆收房时间计算为宜。双方签订的《张家界市商品房买卖合同》补充协议第九条约定“根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时视为送达。”故长龙公司逾期交房30天（自合同约定2012年5月31日至2012年6月30日邮寄收房通知）。双方合同约定违约金为房价款的每日万分之二，考虑到李庆怠于收房，且长龙公司未举证其所受经济损失，长龙公司主张违约金过高应予调减，因此酌定违约金标准按每日万分之一计算，根据合同约定�长龙公司应承担违约金952.95元。
另外，长龙公司未能在交房后依约定及时办理好房屋的初始登记，以致李庆至今不能办妥房产、土地使用相关权证。根据双方签订的合同第十八条约定，未能办理初始登记是否是长龙公司的原因所致，是长龙公司应否承担责任的关键。现长龙公司举证证明未能及时办理初始登记系房管部门以土地用途与规划批复不一致不予受理，不一致的原因是土地与规划管理部门认为《土地利用现状分类》与《城市用地分类与规划建设用地标准》有关土地分类标准内涵不尽一致所致，并非长龙公司的过错原因造成，属于合同约定的房屋出卖人之外的原因所致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人�担不利后果。李庆未能提交充分证据证明交房后未及时办理房屋产权相关证件系长龙公司原因所致，李庆对其诉称主张举证不足，故对其请求长龙公司承担逾期办证违约金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张家界长龙房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告李庆支付逾期交房违约金952.95元；二、驳回原告李庆的其他诉讼请求。案件受理费1068元，由被告张家界长龙房地产开发有限公司负担。
宣判后，李庆不服，向本院提出上诉称：一、长龙公司在原审中提交的邮寄单据没有李庆的签字确认，也没有邮寄的内�及邮件编号，不能证明长龙公司向李庆邮寄了收房通知，原审认定长龙公司给李庆邮寄了收房通知属于认定事实错误；二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，长龙公司应当就其在办证过程中是否存在过错承担举证责任，原判决认定李庆应当举证证明长龙公司逾期办理房产登记的行为存在过错属于适用法律错误；三、李庆与长龙公司签订的房屋买卖合同约定房屋的规划用途为商住，长龙公司在原审中提交的证据证明逾期办理房产证的原因系该公司按照商服用地模式使用土地，相关部门临时为长龙公司办理土地用途变更手续而导致。故请求二审法院依法撤销原判决，改判长龙公司支付李庆迟延交房违约金15240元，延迟办理房屋所有权证违约金35496.5元以及按63.5元／日的标准给付自2015年2月6日起至实际办证日止的违约金，一、二审诉讼费用由长龙公司承担。
被上诉人长龙公司辩称：1、本案系一般合同纠纷，上诉人主张要求被上诉人承担违约责任，应当承担被上诉人违约条件成就的举证责任；2、被上诉人如期交付房屋，按约定提交了申办房屋产权登记的资料，充分履行了合同约定的义务；上诉人未能及时取得涉案房屋所有权证书，系行政主管部门对居住用地性质理解发生歧义导致办证迟延，并非被上诉人原因所致。目前，经过被上诉人多方协调，涉案房屋的分户房屋所有权证正在办理过程中；3、本案商品房买卖合同已经签订，双方到房管系统办理预告登记，并将房屋交付使用，上诉人的产权即已经固定，即使上诉人未能及时取得房屋所有权证书，也不能影响上诉人对涉案房屋所有权的占有、使用、收益及处分，上诉人没有因此遭受任何损失。故原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
二审举证期限届满前，双方当事人均未向本院提交新的证据。
因在二审庭审质证阶段，李庆对长龙公司一审中提交的《建设工程规划核实意见书》提出新的质证意见，认为该意见书与合同中写明的建设工程规划许可证的编号不一致，该意见书与本案没有关联。长龙公司辩称合同中的建设工程规划许可证的编号是旧证编号，核实意见书中的编号是新证编号，并于庭后向法院提交了编号为张建字第G1001002号《建设工程规划许可证》、编号为Y0911003号《建设用地规划许可证》、编号为张建字第12090305号《建设工程规划许可证》、编号为建规【建】字第13090801号《建设工程规划许可证》，以对其提交的核实意见书进行补强。长龙公司主张，编号为张建字第G1001002号《建设工程规划许可证》、编号为Y0911003号《建设用地规划许可证》即是合同中写明的�这两个证件是其在工程建设之前规划局颁发的，建设完工后，这两个证件被收回，换发了编号为张建字第12090305号《建设工程规划许可证》、编号为建规【建】字第13090801号《建设工程规划许可证》，《建设工程核实意见书》中的编号是新证的编号，与本案具有关联。
经质证，上诉人李庆对上述证书的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，且认为其不属于二审新证据。本院经审查认为，上述证书针对上诉人二审庭审中新的质证意见提交，是对一审证据《土地规划核实意见书》的补强，真实、合法，与双方之间的买卖合同以及规划局颁发的核实意见书内容吻合，与本案具有关联性，故依法予以采纳。
二审经审理查明：2015年1月13日，张家界市国土资源局出具了《关于明确民旺家园（阳光水岸）一期商业房屋土地使用用途的函》，建议张家界市房地�管理局先行为长龙公司的房屋办理房屋产权证件，张家界市房地产管理局正在对长龙公司的相关材料进行审查，涉案房屋的产权证正在办理过程中。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：长龙公司于2012年6月25日在张家界日报上刊登了公告，通知阳光水岸A2区第17、18、19、20栋住宅楼定于6月25日开始交房，具体收房时间与收房事项以公司所发的入伙通知书为准。该公司又于2012年6月28日以挂号信方式向李庆邮寄了入伙通知书等相关书面通知。根据双方签订的《﹤张家界市商品房买卖合同﹥补充协议》第九条“根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达”的约定，该邮件应当在2012年6月28日寄出邮�之日48小时后视为送达，即2012年6月30日视为相关通知已送达。因长龙公司同时寄出数百封挂号信，挂号信函收据上没有邮件编号亦有可能，且该印有邮局收寄邮戳的挂号信、报刊公告及其他业主的入住情况可以形成完整的证据链，证实长龙公司此时已经履行书面通知李庆办理交付手续的义务。李庆2012年6月30日之后没有按期收房，不应由长龙公司承担违约责任。故长龙公司的违约时间应当自合同约定的最后交房之日2012年5月31日的次日起计算至2012年6月30日止。因该逾期期间并未超过120日，故违约金应以双方签订的合同约定的万分之一的标准计算，原审判决长龙公司支付李庆逾期交房违约952.95元并无不当。李庆提出的原审认定事实错误，长龙公司应当支付上诉人迟延交房违约金15240元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
长龙公司于2012年11月已就本案所涉的房�向张家界市房地产管理局提交了相关资料，申请办理房屋产权初始登记，该申请时间没有迟于李庆实际接受房屋后90日，不违反合同约定。长龙公司提交的《土地规划核实意见书》、张家界市房地产管理局的证明及国土、规划部门的往来函件可以证实该申请没有被受理的原因是长龙公司的土地用途与规划批复不一致，即国土与规划部门对《土地利用现状分类》及《城市用地分类与规划建设用地标准》中有关土地分类标准内涵不一致，对“居住用地”是否包含配建的商业建筑认识不统一，长龙公司未能如期办证，并非长龙公司怠于履行办证义务。现经国土部门与规划部门发函协调，上述两部门已达成共识，由国土资源部门按照规划部门颁发的相关文件或回复确认意见办理土地用途变更。上述发函并非仅针对长龙公司一家企业，具有普遍适用性，可以认定该变更是两部�对相关规定理解的统一，并非是对不具有开发商住房权限的长龙公司重新授权。规划、国土资源两部门业务标准及对相关文件理解的不一致并非长龙公司可以预计并避免的，由此导致的办证迟延的责任，属于合同约定的房屋出卖人之外的原因所致，并非长龙公司过错。上诉人主张逾期办理房产证是被上诉人的过错导致的上诉理由不能成立，本院不予支持。
长龙公司已完成其不应承担违约责任的举证责任，举证责任转移至李庆，但李庆没有提交能够证明长龙公司存在延期办证的过错的证据，应当承担不利后果，原判决并无不当。李庆主张原判决举证责任分配不当、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068元，由上诉人李庆承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 郭 辉
代理审判员 向 源
代理审判员 全建明
二〇一五年十月十九日
书 记 员 刘晓燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。