广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1355号
上诉人（原审原告）钟国兴，男，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人陈广康，广东颐和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）冼翠珍，女，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托代理人陈广康，广东颐和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城。
法定代表人梁赞文。
委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人钟国兴、冼翠珍因与上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第489号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年8月12日，钟国兴、冼翠珍与富逸湾公司签订《广东省商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，合同及附件四补充协议约定：钟国兴、冼翠珍购买富逸湾公司开发的房屋佛山市高明区沿江中路某号楼房，总金额为957975元；富逸湾公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付钟国兴、冼翠珍使用；富逸湾公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付钟国兴、冼翠珍使用，钟国兴、冼翠珍同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，富逸湾公司按日向钟国兴、冼翠珍支付已交付房款万分之五的违约金。同日，钟国兴、冼翠珍与富逸湾公司签订《补充协议书》，协议书约定：富逸湾公司承诺于2013年12月31日前将位于佛山市高明区荷城街道沿江中路案涉房屋移交给钟国兴、冼翠珍使用，逾期移交的，富逸湾公司按已经付房款每日万分之五向钟国兴、冼翠珍支付违约金；富逸湾公司移交上述房屋须达到《商品房买卖合同》约定的商品房装饰设备标准；钟国兴、冼翠珍同意富逸湾公司于2014年12月31日前完成上述商品房的工程竣工验收备案，并于工程竣工验收备案之日起60日内将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案；本协议作为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，自签订之日起生效。2012年9月6日，富逸湾公司向钟国兴、冼翠珍开具金额为957975元的预收购房款发票。2014年3月29日，钟国兴、冼翠珍向富逸湾公司提交收楼申请书，申请书载明：钟国兴、冼翠珍向富逸湾公司购买的君御海城商品房已符合《商品房买卖合同》附件三规定的装饰和设备标准并能正常使用，符合交付使用的条件，因钟国兴、冼翠珍居住需要，特向富逸湾公司申请提前收楼。2014年11月1日，钟国兴、冼翠珍签订君御海城收楼确认书。2014年12月25日，佛山市高明区国土城建和水务局在君御海城一期地下室B区、33号楼、35号楼竣工验收备案表上盖章确认：君御海城一期地下室B区、33号楼、35号楼工程的竣工验收备案资料基本齐全，同意备案。
钟国兴、冼翠珍于2015年5月27日起诉至原审法院，请求法院判令：1.富逸湾公司向钟国兴、冼翠珍支付违约金171956.51元，从逾期交楼之日2013年12月31日算至钟国兴、冼翠珍所购房屋达到法定交付标准之日即2014年12月25日止；2.富逸湾公司赔偿钟国兴、冼翠珍追偿违约所支付律师费6000元；3.富逸湾公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。关于合同约定的商品房交付时间问题。2012年8月12日，钟国兴、冼翠珍与富逸湾公司双方签订《补充协议书》，协议书约定富逸湾公司于2013年12月31日前将位于佛山市高明区荷城街道沿江中路案涉房屋移交给钟国兴、冼翠珍使用；本协议作为《商品房买卖合同》的补充，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，自签订之日起生效。上述《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。富逸湾公司辩称《补充协议书》约定富逸湾公司于2013年12月31日将房屋移交给钟国兴、冼翠珍使用为笔误，应为2014年12月31日。但富逸湾公司没有提供相应的证据予以证明，且不合常理，原审法院不予采纳。富逸湾公司未在双方约定的时间内向钟国兴、冼翠珍交付案涉房屋，应承担迟延交楼的违约责任。根据双方约定的“富逸湾公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付钟国兴、冼翠珍使用，钟国兴、冼翠珍同意继续履行合同，自商品房交付期限届满日次日起至实际交付之日止，富逸湾公司按日向钟国兴、冼翠珍支付已交付房款万分之五的违约金”，富逸湾公司应向钟国兴、冼翠珍支付迟延交楼的违约金。本案中，钟国兴、冼翠珍于2014年11月1日确认收楼，富逸湾公司于2014年12月25日将竣工验收材料进行备案，根据原、富逸湾公司双方“钟国兴、冼翠珍同意富逸湾公司于2014年12月31日前完成上述商品房的工程竣工验收备案”的约定，原审法院确定违约金自2014年1月1日计算至2014年11月1日。
关于违约金的标准是否过高的问题。富逸湾公司辩称钟国兴、冼翠珍请求的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确认违约金的数额。原审法院认为，钟国兴、冼翠珍没有提供证据证明其实际损失，参照中国人民银行同期贷款利率，钟国兴、冼翠珍请求按每日万分之五计算违约金过高，原审法院以钟国兴、冼翠珍的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为每日万分之二。
综上所述，富逸湾公司应从逾期交楼之日即2014年1月1日起至案涉房屋实际交付之日即2014年11月1日止，按每日万分之二向钟国兴、冼翠珍支付违约金，故富逸湾公司应支付的违约金为58436.48元（957975元×0.0002×305日）。钟国兴、冼翠珍请求的超出部分，原审法院不予支持。钟国兴、冼翠珍请求富逸湾公司支付律师费6000元，商品房买卖合同及补充协议均未予以约定，故钟国兴、冼翠珍请求没有法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金58436.48元给钟国兴、冼翠珍；二、驳回钟国兴、冼翠珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3739元，由钟国兴、冼翠珍负担2469元，富逸湾公司负担1270元。
上诉人钟国兴、冼翠珍上诉提出：一、富逸湾公司的交房时间应是2014年12月25日，因为房屋只有在通过政府部门综合验收备案之后才达到法定交付标准，该时间之前的交房行为均是无效的，且开发商应受到罚款处罚，甚至降级处罚。二、违约金标准不应降低。首先，违约金标准是富逸湾公司通过自己定立的格式合同确定，其应按合同履行义务、承担合同约定的违约责任。双方签订的一系列合同是富逸湾公司事先拟定并提供，作为买受人来说，无法就违约金标准进行调整，且合同约定的买受人违约责任比富逸湾公司的违约责任更重，如《商品房买卖合同》第七条第二项、《补充协议书》第二条第二项的约定已经明显减轻了开发商的责任。其次，逾期交房的责任完全在于富逸湾公司，钟国兴、冼翠珍没有任何过错。钟国兴、冼翠珍的大部分购房款均是通过民间借贷借取的，一次性付款只是为了拿到更低的房价。现在合法的民间借贷利息是24%，且有12%的合理费用，因此，钟国兴、冼翠珍要求按总房价的日万分之五支付违约金并不高，由此计算违约金为171956.51元，是总房价的17.95%，该比例并没超出法律规定的民间借贷利率。三、钟国兴、冼翠珍为追究富逸湾公司的违约责任，聘请律师支出的代理费6000元属于钟国兴、冼翠珍的实际损失，应由富逸湾公司承担。不对等的《商品房买卖合同》《补充协议书》第二条第二项约定在钟国兴、冼翠珍违约的情况下，钟国兴、冼翠珍需要承担富逸湾公司的追索产生的诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等，为何钟国兴、冼翠珍实际发生的代理费损失就不能要求富逸湾公司予以赔偿。综上，请求：1.撤销原审判决；2.改判富逸湾公司向钟国兴、冼翠珍支付违约金171956.51元（从逾期交楼之日2013年12月31日计算至钟国兴、冼翠珍所购房屋通过竣工验收备案之日2014年12月25日止）；3.改判富逸湾公司赔偿钟国兴、冼翠珍因追偿违约金所支付的律师费6000元的损失；4.本案一、二审诉讼费用由富逸湾公司承担。
上诉人富逸湾公司针对钟国兴、冼翠珍的上诉答辩称：与富逸湾公司的上诉意见一致。
上诉人富逸湾公司上诉提出：《商品房买卖合同》及《补充协议书》约定的交楼时间是2014年12月31日，原审法院将其认定为2013年12月31日是错误的。一、双方于2012年8月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》中，明确约定交楼时间是2014年12月31日，并在合同第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同第八条约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”该合同及《补充协议书》经备案登记，是双方的真实意思表示。相反，钟国兴、冼翠珍没有证据证明双方约定交楼时间是2013年12月31日。二、双方于2012年8月12日签订的《补充协议书》第一条约定：“甲方承诺于2013年12月31日前将上述房屋移交给乙方使用……”，该约定中的“2013年”为笔误，实际上应为2014年。该点从《补充协议书》第三条“乙方同意甲方于2014年12月31日前完成上述商品房的工程竣工验收备案……”的时间约定可以印证。众所周知，正当的商品房交付是在验收备案完成后，因此双方在《补充协议书》中约定2014年12月31日前完成竣工备案，并在2014年12月31日前对商品房进行交付，是符合正常逻辑的做法。相反，双方约定在竣工验收备案前一年就进行交楼恰恰是不合常理的。三、钟国兴、冼翠珍于2013年3月29日申请提前收楼的行为，印证了双方约定2014年12月31日才交楼的事实。若双方约定的交楼时间是2013年12月31日前，钟国兴、冼翠珍何须申请“提前收楼”。而事实上，钟国兴、冼翠珍也是在2014年11月1日收楼。钟国兴、冼翠珍在2013年12月31日至2014年11月1日期间，以及提起本案诉讼前，均未向富逸湾公司提出逾期交楼的问题，可以印证2013年12月31日交楼的约定根本不合常理。综上，请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回钟国兴、冼翠珍的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由钟国兴、冼翠珍承担。
上诉人钟国兴、冼翠珍针对富逸湾公司的上诉答辩称：对富逸湾公司所称交楼时间是2014年11月1日不予认可。因为此时对方提交的房屋并没有达到法律规定的交楼标准。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。钟国兴、冼翠珍依据双方于2012年8月12日签订的《补充协议书》的约定主张富逸湾公司承担逾期交房的违约责任，富逸湾公司则以《补充协议书》第一条约定的交房时间存在笔误为由主张无需承担逾期交房违约责任。根据双方的诉辩，本案的争议焦点在于富逸湾公司是否应承担逾期交房的违约责任。
经审查，虽然钟国兴、冼翠珍与富逸湾公司于2012年8月12日签订《商品房买卖合同》的同时另行签了一份《补充协议书》，该《补充协议书》对于《商品房买卖合同》中约定的交房日期作出了变更，将合同约定的交房日期“2014年12月31日”变更为“2013年12月31日”，但对于富逸湾公司应完成涉案房屋所在工程的竣工验收备案时间仍约定为“2014年12月31日前”。由此可见，钟国兴、冼翠珍在明知富逸湾公司承诺的涉案工程竣工验收时间为“2014年12月31日前”的情况下，仍与富逸湾公司达成在早于竣工验收时间前一年即2013年12月31日履行交付房屋义务的协议，该约定由于违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用”的法律强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定无效之情形，故双方签订的《补充协议书》属于无效合同，自始不具有法律约束力，钟国兴、冼翠珍依据该无效合同的约定主张富逸湾公司承担逾期交房违约责任的理由不成立，应不予支持。对此，原审法院认定错误，本院予以纠正。另外，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，富逸湾公司应于2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付予钟国兴、冼翠珍，而涉案房屋所在的工程已经于2014年12月25日完成竣工备案，并实际于2014年11月1日交付给钟国兴、冼翠珍使用，因此，富逸湾公司已经按照合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房之情形，故富逸湾公司无需承担逾期交房的违约责任。
综上所述，虽然富逸湾公司关于《补充协议书》第一条存在笔误的上诉意见未被本院予以采纳，但不影响其关于无需承担逾期交房违约责任的上诉请求依法成立，故本院对富逸湾公司的上诉主张予以支持，对钟国兴、冼翠珍的上诉主张依法予以驳回。原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2015）佛明法民一初字第489号民事判决第一项、第二项；
二、驳回钟国兴、冼翠珍的全部诉讼请求。
一审案件受理费3739元，二审案件受理费3951元，由上诉人钟国兴、冼翠珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 钟勉力