广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初2379号原告：冯宁，女，1979年10月25日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琳苡，广东南鹏展法律师事务所律师助理。被告：何仕艳，女，1980年9月3日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：陈晓，男，1974年1月12日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告冯宁与被告何仕艳、陈晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯宁及其委托诉讼代理人黄建良，被告何仕艳的委托诉讼代理人黄彦斌，被告陈晓的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿违约金（双倍定金）200000元；2.判令被告赔偿房屋差价损失（涨价损失，参照星宝明珠同类房屋市场成交价，现价7500元/平方米，合计309000元）；3.被告承担本案的诉讼费用及律师费等费用。事实和理由：2016年10月9日晚上七点，原告与被告在中山市友家房地产代理有限公司（以下简称友家公司）置业顾问廖某和黄银芳的撮合下，就中山市沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园3期26幢1502房签订了二手房买卖合同，由原告向两被告购买前述房地产。原告当日支付100000元现金给被告，此款由陈晓清点代签确认。当时签合同时因房产证还在办理中，有国土局出具的中山市商品房销售登记备案表。前述买卖由置业顾问廖某通过微信交流，并取得何仕艳的同意出售。原告当日支付5000元诚意金通过经纪方转入何仕艳的微信账户中。当日因何仕艳有事，故叫了其丈夫陈晓过来签合同。定金100000元现金由陈晓代签名收下。2016年12月1日何仕艳通过微信联系经纪方的置业顾问廖某，提一些违背合同约定的无理要求，如涨价、改合同时间、不想卖了等。此种情况已违背了双方签订的合同条款。经纪方通过各种方式调解，卖方无法沟通，房屋买卖陷入僵局。为维护原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼。请依法公正判决。庭审中，原告明确诉讼请求为：诉讼请求第一项明确为被告向原告双倍返还定金20万元；诉讼请求第三项明确为被告向原告支付律师费1万元并承担诉讼费。原告冯宁为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.原告身份证，证明原告主体资格；2.被告身份证及人口信息系统查询；3.婚姻证明；4.房地产买卖合同、商品房销售登记备案表；5.收据1份，证明原告向被告支付定金10万元；6.建设银行个人活期账户交易明细；7.微信聊天记录截屏；8.委托代理协议，律师费发票；9.证人廖某的证言。被告何仕艳辩称，被告何仕艳没有取得房屋物权，该房屋不符合买卖的法定条件，被告何仕艳于2013年7月8日与中山市星宝房地产发展有限公司签订中山市商品房买卖合同，向开发商购买涉案房屋，该合同签订后由于开发商的原因一直未能为被告何仕艳办理过户手续，根据城市房地产管理法第38条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，根据物权法第9条规定不动产无权的变更、转让、经依法登记发生效力，不经登记不发生效力，被告何仕艳没有取得涉案房屋的所有权不得出让房屋，因此本案房屋不符合买卖的条件，合同依法无效；被告何仕艳没有委托被告陈晓出售房屋，也没有委托居间方，本案的买卖合同未经追认依法无效，根据民法通则第66条规定被代理人才承担责任，被告何仕艳没有委托被告陈艳出售房屋，被告何仕艳不知情，事后被告陈晓才告知被告何仕艳，被告何仕艳得知后一直与中介方支付时间重新协商，所有被告何仕艳没有追认被告陈晓签订的买卖合同，所以该合同无效；原告的主张没有法律依据，居间方在中介过程中有过错应承担责任，原告主张双倍定金的条件是合同有效，但该房屋不具备买卖条件，并被告陈晓没有取得被告何仕艳的授权，该合同无效，根据合同法56条约定原告主张的诉求没有法律依据，且原告主张涨价损失及律师费没有法律依据。特别支出中介方明知尚未办理产权证书，其也清楚知道被告陈晓没有获得授权就与原告签订买卖合同导致合同无效，相应的责任由中介方承担。被告何仕艳就其辩解主张未向本院提交证据。被告陈晓辩称，被告陈晓与原告、中介签订买卖合同是没有经过被告何仕艳同意，虽然被告何仕艳与被告陈晓是夫妻关系，但被告何仕艳长期在广州经商，被告陈晓在东莞工作，长期不在一起并关系不好，所以房屋用被告何仕艳的名字购买，之后被告何仕艳也想将房屋出售，但没有出售成功，因房屋未取得产权证，后中介公司找到被告陈晓称可以帮忙把房屋出售，被告陈晓已经告知涉案房屋登记在被告何仕艳名下，中介反复地催被告陈晓可以出售，并称是业主的丈夫便可，并与原告签订合同，所以房屋的买卖价格等均未经被告何仕艳同意。签订合同后，被告陈晓告知被告何仕艳，被告何仕艳不同意出售。签合同时没有约定律师费等费用承担。被告陈晓就其辩解主张未向本院提交证据。经审理查明：2016年10月9日，冯宁（买方）、何仕艳（卖方）、陈晓（卖方委托人/代理人）及友家公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：买、卖双方通过经纪方买卖中山市沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园3期26幢1502房物业（以下简称“该房地产”）（以上均以房地产证或相关法律文书记载为准）；该房地产产权现状为已办理房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已对本合同所涉房地产进行充分了解及检查或已授权代表代为检查该房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同。该房地产转让总价款为1230000元；付款方式：定金100000元为第一部分房款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金100000元。买方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金。卖方须将房地产原件等相关资料托管于经纪方处。用作办理该房地产的查档、测量、评估按揭之用。1130000元为第二部分房款。付款方式为银行按揭付款：该第二部分房款中买方申请银行按揭贷款840000元（具体贷款金额以银行出具《同意购房抵押贷款批复》为准）；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额或不获批准贷款，那么二者相差金额买方须于该房地产办理过户当天以现金的形式一次性支付给卖方；办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2016年12月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。买卖双方最迟不得迟于2017年2月15日办理该房地产之过户手续并应于2017年3月20日前领取新产权人之房地产证。买方须在买卖双方在国土局过户之日将首期款（除已付定金外）290000元（根据实际贷款金额多退少补）直接交付给卖方。卖方需在收齐房款之日，将该房地产交由买方使用。卖方保证对该房享有完整所有权，能完整支配及处理，本次转让前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署《广东省二手房地产买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，否则视为违约。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同。买卖双方应在约定时间内办理该房地产的买卖交易手续，如买卖双方任何一方逾期，视为违约方。本合同取代任何过往之三方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议。且经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释；合同三方对每一条款之含义清楚明白并无异议。本合同一式三份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自三方代表人签字、盖章之日起生效。卖方、买方、经纪方各执一份，具有同等法律效力，本合同未尽事宜由各方友好协商解决，协商不成的依照法律或政策的相关规定执行。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款仍需履行。本合同三方或买卖双方此后签署的房管局版本《广东省二手房地产买卖合同》的内容与本合同不一致的以本合同为准。备注条款（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款内容为准）：1.买卖双方须配合经纪方办理整个程序；2.如因出证延时，则时间相应顺延。合同还约定了其他内容。合同签订当日，冯宁通过ATM转账的方式向何仕艳账号转入26000元。同日，陈晓开具收据，确认收到冯宁交来购买上述房地产的定金（现金74000元，转账26000元）的100000元定金，并由陈晓在收据中签名、捺印。2017年3月20日，冯宁就涉诉纠纷委托广东南鹏展法律师事务所黄建良律师、黄琳苡律师助理代理诉讼事宜，产生律师费10000元。2017年2月10日，冯宁诉至本院，主张前述实体权利。另查：何仕艳与陈晓是夫妻关系，两人于2000年5月1日登记结婚。涉诉房屋是在2013年7月2日由何仕艳向中山市星宝房地产发展有限公司购买，建筑面积为205.02平方米，购房总价为901883元，付款方式为一次性付款；该商品房于2013年7月8日办理了商品房销售登记备案。庭审中，被告何仕艳确认上述合同没有完全履行，涉诉房地产没有交付给原告冯宁。被告何仕艳陈述该房地产没有取得权属证书，但是对于是否已经核发产权证书没有提交证据证明。又查：庭审中，冯宁申请友家公司的员工廖某出庭作证，廖某作证称：涉案的上述房地产买卖交易是由其促成，合同由陈晓、冯宁及友家公司签订，何仕艳在与廖某手机、微信联系时确认陈晓代为签订合同并同意该交易。交易中有约定定金以现金及转账的形式交纳,双方交易的时候看到的是涉诉房地产的商品房销售登记备案表，何仕艳委托丈夫陈晓签订合同后想涨价，之后反悔不想出售涉诉房地产给冯宁。冯宁与何仕艳、陈晓及廖某均确认原告提供的何仕艳与廖某微信记录的真实性，在微信记录中何仕艳多次与廖某提及要涨价，如果不涨价就不卖该房地产给冯宁，不愿意配合冯宁提交申请按揭所需法律文书，愿意承担违约后果。本院认为：本案争议焦点在于涉诉的房地产买卖合同是否有效；何方违约及原告的主张有无依据。关于涉诉的房地产买卖合同是否有效的问题。何仕艳和陈晓是夫妻关系，涉诉的房地产属于何仕艳和陈晓夫妻共有财产，故陈晓主张其未征得配偶何仕艳的同意签署上述合同对涉诉房地产进行处分的行为无效，本院不予支持。结合廖某的证人证言及何仕艳与中介人员廖某的微信记录，陈晓与冯宁及友家公司于2016年10月9日签订房地产买卖合同后，何仕艳对于陈晓代其签订合同的行为是确认的，只是想中介人员协助提价；因此该合同是各方当事人的真实意思表示。结合证据及上述合同备注内容中关于“如因出证延时，则时间相应顺延”的约定，各方对于涉诉房地产的权属状态是有预见的，交易也因应权属证书的颁发而顺延，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定情形；何仕艳是一次性付款的方式向中山市星宝房地产发展有限公司购买涉诉房地产，该交易经过中山市商品房销售登记备案，在无其他介入情形发生的情况下何仕艳是该房地产的所有人，可以处置该房地产。何仕艳以未取得涉诉房地产的所有权而推定上述合同无效也不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定。所以，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。关于涉诉的房地产买卖合同何方违约及原告的主张有无依据的问题。合同签订后，冯宁依约向何仕艳转账26000元、向陈晓支付了74000元，并由陈晓开具收据确认收到前述合共定金100000元；何仕艳在收到定金后，只是向中介人员提出提价请求，但是不配合冯宁就上述交易房屋申请的按揭贷款提交申请按揭所需法律文书，其行为构成违约。因是可归责于何仕艳、陈晓的违约行为致合同不能继续履行，故本院对冯宁主张何仕艳、陈晓双倍返还定金200000元予以支持。依据上述合同关于“如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行本合同”的约定，前述判定支付的双倍定金以足以弥补冯宁的损失，故本院对于冯宁主张何仕艳、陈晓支付律师费及房屋差价损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何仕艳、陈晓于本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯宁双倍返还定金200000元；二、驳回原告冯宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5936元，减半收取计2968元（原告冯宁已预交），由原告冯宁负担1802元，由被告何仕艳、陈晓负担1166元（被告何仕艳、陈晓负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告冯宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘忠二〇一七年五月九日书记员  雷珊何坚麟