北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第21049号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人赵焱。
被告张晓晶，住天津市河北区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告张晓晶物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人赵焱，被告张晓晶到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告康景物业公司诉称：被告系珠江逸景206号楼1单元X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年5月20日至2015年12月20日期间的物业费15684.7元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付自2010年5月20日至2015年12月20日期间的物业费15684.7元；2.被告支付2010年5月20日至2015年12月20日期间的违约金1568.4元；3.由被告负担本案的诉讼费用。
被告张晓晶辩称：我不是不交物业费，之前也不了解开发商与物业公司是否独立，他们原来是一起的，房屋出现问题物业公司来维修，现在房屋还存在问题没有修，我认为物业公司应该把这些问题解决了，问题解决完我才交物业费。关于房屋质量问题维修，我找过开发商，开发商让我们找物业工程部，我们去找物业公司，物业公司让我找开发商，相互推诿。因为房屋一直没有修，我质疑这期间的物业费是不是应该由开发商承担。从物业本身角度讲，其提供的物业服务存在瑕疵，也存在欺诈，我讲两件事，一是我们小区是临水临电，导致我向物业公司买水电，家里老人住这个房子看着房子，但是老人什么都不懂，物业公司骗了老太太几百块钱，但是后来物业公司的人不承认了，这件事不仅发生在我一个业主身上。二是我们家中水表没有水了，我让物业公司修，物业公司说表坏了就把表拆了，当时说我的水表坏了让我从他那买，说只能买这个表，价钱是500元，我当时挺生气的，没有更换，物业公司就将我这个表装上了，也没有事，我觉得存在欺诈。这两件事我都没有证据。我比较质疑一点是每次维修都是物业公司来修，这个到底是不是属于物业维修费服务范围。因为楼上被泡了，楼上住户和开发商调和不了，导致我们家就没法修。电梯广告牌没有征求我们业主同意。卫生服务不到位，经常能看到电梯里有狗的粪便，到我今天开庭过来的时候，我所在楼道的灯还是坏的，入住这么久，为何还临水临电，我这栋楼还出现过大面积的停电，这些都是物业的问题，我对其服务提出质疑。收房的时候我交物业费是在2009年5月20日，当时开发商承诺在半个月内修完，可是我们等到8月底还是没有完毕，我是因为办事情才入住，我就算是8月底入住，从5月份到8月份这三个月的物业费我是白交了，这个我不应当承担，我们小区2014年11月成立了业委会，决议通过解聘物业公司，我认为我缴纳物业费的时间是2010年8月底到2014年11月。
经审理查明：2009年5月20日，张晓晶（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为被告张晓晶所购的珠江逸景家园南区206号楼1单元X室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为94.39平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张张晓晶自2010年5月20日至2015年12月20日期间的物业费一直未交纳，张晓晶对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，张晓晶不予认可。张晓晶提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出张晓晶所在的小区部分绿化区域裸露、门禁对讲机损毁、部分消防设备损坏、瓷砖脱落、部分监控设备损坏等问题。后经本院现场勘察，发现上述问题确系存在。张晓晶认为房屋存在质量问题，物业公司未进行维修，从而拒绝交纳物业费。康景物业公司称，开发商系房屋质量的保修单位，物业公司不应承担房屋维修责任。
张晓晶辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业及选聘江苏华门集团物业管理有限公司作为小区物业公司，前期物业服务协议已于2014年11月27日终止，康景物业公司无权收取物业费，为此提交了关于撤销《关于珠江逸景家园小区相关问题》的答复、业主委员会备案单、珠江逸景家园第二次业主大会会议决议（珠江逸景家园小区业主委员会【2014】第024号）、珠江逸景家园临时业主大会会议决议（ZJYJJY【2015】014号）。康景物业公司称物业公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务并未撤场。经本院现场勘验，康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务。
上述事实，有前期物业服务协议、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与张晓晶签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向张晓晶提供物业服务后，张晓晶理应依合同交纳物业费。现原告康景物业公司要求被告给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。张晓晶主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，康景物业公司对张晓晶所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等存在维护和管理不足问题，故本院认为应当对张晓晶应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于张晓晶所称前期物业服务协议已终止，康景物业公司无权收取物业费的辩解意见，因康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故本院对该项辩称意见不予采信。关于张晓晶陈述房屋质量存在问题，物业公司未予维修从而不交纳物业费的辩称意见，因房屋质量问题涉及的是张晓晶与房屋开发商之间的商品房买卖关系，与物业服务不属于同一法律关系，故不能成为张晓晶拒绝交纳物业费的有效抗辩，本院对张晓晶的该项辩称不予采信。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康景物业公司要求张晓晶给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张晓晶支付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年五月二十日至二〇一五年十二月二十日期间的物业费共计人民币一万四千一百二十二元四角八分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十六元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担四十元（已交纳），被告张晓晶负担七十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年十一月十八日
书记员 范文浩