湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初838号
原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行。
负责人：裴中勇，行长。
委托诉讼代理人：陈婷，女，1973年9月29日出生，汉族，荆门市人。
委托诉讼代理人：林强，湖北新天律师事务所律师。
被告：杨忠华，男，1962年3月10日出生，汉族，荆门市人。
被告：游金菊，女，1977年12月5日出生，汉族，荆门市人。系杨忠华之妻。
被告：荆门市凯凌房地产开发有限公司。
法定代表人：董西林，执行董事。
委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行（以下简称工行南台支行）与被告杨忠华、游金菊、荆门市凯凌房地产开发有限公司（以下简称荆门凯凌公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行南台支行的委托诉讼代理人陈婷、林强，被告荆门凯凌公司的委托诉讼代理人王义到庭参加诉讼。被告杨忠华、游金菊经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
工行南台支行向本院提出诉讼请求：1、判令杨忠华、游金菊共同偿还积欠的贷款本金134533.94元及应付的利息、罚息、复利（截至2016年1月21日，共计20438.18元，此后的利息、罚息、复利按照合同约定标准计算至还清贷款本息之日止）；2、判令荆门凯凌公司对工行南台支行的债权及其实现债权的费用承担连带担保责任；3、案件受理费由三被告承担。事实和理由：2006年9月，杨忠华、游金菊向工商银行南台支行申请贷款用于购买商品房，双方签订了《个人购房借款合同》，工行南台支行向杨忠华发放个人购置住房贷款173000元，贷款期限20年，还款方式为按月等额偿还本息。杨忠华、游金菊以其购置的位于荆门市东宝区南台路19号9座2-301号的房屋抵押给工行南台支行为其借款提供抵押担保，荆门凯凌公司为杨忠华、游金菊的借款承担连带担保责任。工行南台支行依合同约定发放贷款后，杨忠华、游金菊没有依约按月偿还贷款本息，荆门凯凌公司也没有承担担保责任。截至2016年1月，杨忠华、游金菊已连续违约29期，积欠贷款本金17905.85元，利息20438.18元，合同贷款余额134533.94元。
杨忠华、游金菊未作答辩。
荆门凯凌公司辩称，荆门凯凌公司作为开发商为购房者办理了房产证，已履行完自己的合同义务，作为提供阶段性保证的担保人，荆门凯凌公司在购房者取得房产证后，其担保责任已免除；借款逾期后，工行南台支行未采取措施防止损失扩大，即在借款人逾期29期后才起诉，对扩大损失主要包括罚息、复利应由工行南台支行自行承担；工行南台支行违反《个人购房借款合同》第五条约定，在担保尚未生效时，即向杨忠华发放贷款，由此产生的损失应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即工行南台支行提供的三被告的身份信息、荆门凯凌公司提供的商品房买卖合同、预售商品房许可证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、工行南台支行提供的《个人购房借款合同》、汇款凭证，拟证明工行南台支行与杨忠华签订了借款合同，依约履行了放款义务，以及双方就借款合同所约定的权利、义务。荆门凯凌公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为工行南台支行并未依约发放贷款，在担保合同未生效时即发放了贷款。本院认为，《个人购房借款合同》第五条约定，借款人授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），贷款人将贷款划入售房者在贷款人处的账户，而本案有保证担保和抵押担保两种保证方式，而保证担保在工行南台支行与荆门凯凌公司签订保证函之日起生效，合同并未约定两种担保方式必须同时生效，因此荆门凯凌公司抗辩在本合同担保未生效贷款人即发放了贷款的理由不能成立，对该证据予以采信。
2、工行南台支行提供的荆门凯凌公司向工行南台支行出具的保证函，拟证明荆门凯凌公司为杨忠华、游金菊的借款承担连带保证责任。荆门凯凌公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为证据证明不全面，荆门凯凌公司是阶段性担保。本院认为，保证函第2条约定在贷款人未取得《房屋他项权证》前，荆门凯凌公司对借款的还款义务承担连带责任，因此荆门凯凌公司的保证责任只是在将《房屋他项权证》交付贷款人前，为阶段性的保证。对该证据的证明目的不予采信。
3、工行南台支行提供的还款账单，拟证明截止工行南台支行起诉时，杨忠华、游金菊积欠贷款情况。荆门凯凌公司对真实性无异议，但认为具体数额由法院核实。本院认为，荆门凯凌公司未提出实质性异议，本院予以采信。
4、荆门凯凌公司提供的房产证，拟证明本案房屋于2007年11月15日办理了房产登记。工行南台支行对真实性无异议，但不能证明荆门凯凌公司已履行了相关的保证责任，依合同约定，保证责任是指办理登记抵押时，荆门凯凌公司应当承担保证责任。荆门凯凌公司提供此证据的证明目的在于本案房屋已办理了房产证，而房产证显然能够证明，对该证据予以采信。
根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：
2006年9月4日，杨忠华、游金菊与工行南台支行签订了《个人购房借款合同》，约定：工行南台支行向杨忠华发放173000元贷款用于购买荆门市东宝区南台路19号9栋2-301号的住房一套，贷款期限20年，即从2006年9月4日起至2026年9月4日止。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同担保生效后（或登记备案后），贷款人将贷款一次性划入荆门凯凌公司在贷款人的账户。还款方式为按月等额还款。逾期偿还本息，贷款人对逾期贷款按合同利率上浮30%计收罚息并计收复利。借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，并要求借款人、保证人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）。同时，杨忠华、游金菊以其购置的位于荆门市东宝区南台路19号9栋2-301号的房屋抵押给工行南台支行为其借款提供抵押担保，但未办理预抵押登记。另外荆门凯凌公司为工行南台支行出具保证函，约定荆门凯凌公司在住房峻工并办理《房屋他项权证》后，及时代借款人办理《房屋他项权证》，并交付工行南台支行。在工行南台支行未取得《房屋他项权证》前，荆门凯凌公司对借款人的还款义务承担连带责任。保证函的有效期为将《房屋他项权证》交付工行南台支行止。杨忠华、游金菊的借款承担连带担保责任。
合同签订后，工行南台支行依合同约定向杨忠华、游金菊发放了贷款，但杨忠华、游金菊没有依约按月偿还贷款本息，截至2016年7月21日，杨忠华、游金菊逾期35期，欠贷款本金134533.94元，利息（含罚息、复利）24197.24元。
另查明，位于荆门市东宝区南台路19号9栋2-301号的房屋已于2007年11月15日办理房屋所有权证，但未办理权利人为工行南台支行的房屋他项权证。
本院认为，工行南台支行与杨忠华、游金菊签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思的表示且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。杨忠华、游金菊作为借款人，有依约偿还贷款本息、罚息、复利的民事责任。现杨忠华、游金菊已连续三个付款期未按时偿还贷款本息，工行南台支行有权提前收回贷款本息、罚息及复利。
荆门凯凌公司向工行南台支行出具了保证函，双方明确约定荆门凯凌公司在住房峻工并办理《房屋他项权证》后，及时代借款人办理《房屋他项权证》，并交付工行南台支行。在工行南台支行未取得《房屋他项权证》前，荆门凯凌公司对借款人的还款义务承担连带责任。保证函的有效期为将《房屋他项权证》交付工行南台支行止。可见，办理《房屋他项权证》并交付工行南台支行系荆门凯凌公司的义务，即使办理房屋他项权证需抵押当事人办理，荆门凯凌公司也应将已办理房屋所有权证情况及时告知工行南台支行并敦促双方及时办理。现工行南台支行未能取得《房屋他项权证》，荆门凯凌公司的保证责任不能免除，其应对上述借款本息、罚息、复利承担连带还款责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨忠华、游金菊于判决生效后七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行贷款本金134533.94元及利息、罚息、复利24197.24元（截止2016年7月21日止，此后的利息、罚息、复利按合同约定标准支付至贷款还清之日止）；
二、被告荆门市凯凌房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3475元，由被告杨忠华、游金菊、荆门市凯凌房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费3475元。上诉人款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：建设银行荆门金虾支行。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 程凌春
人民陪审员 陈红丽
二０一六年十月二十六日
书 记 员 黄天智