广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2732号
上诉人（原审原告）：陈玄，住广东省怀集县。
委托代理人：左少善、周丹，均为广东锐锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。
法定代表人：陈壮欣，职务：总经理。
委托代理人：黎启燊，广东法全律师事务�律师。
委托代理人：刘国松，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：陈壮琼，住广东省普宁市。
被上诉人（原审被告）：吴树炎，住广州市海珠区。
两被上诉人共同委托代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。
上诉人陈玄、广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）因与被上诉人陈壮琼、吴树炎租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月13日，陈玄与越某公司的前身广州市越某物业管理有限公司签订《租赁合同》，约定：越丽公司将位于广州市白云区机场路10号之1-5鑫耀大厦首至四层广州越丽国际皮具城商场第二层自编2027号商铺出租给陈玄经营皮具；商铺建筑面积19.8平方米，月租金3564元，月综合服务费752元；租赁期间为2013年12月13日至2015年7月25日，其中2013年12月13日至2014年7月31日期间为免租期，陈玄只需交纳综合服务费、电费；陈玄违反国家有关规定，在场内销售假冒伪劣产品被工商等有关部门第二次（含）查处的，被告有权收回商铺，陈玄无条件退出；……。同日，陈玄还签署了《越某国际皮具城不经销假冒伪劣产品责任书》，承诺绝不经销假冒伪劣商品以及经销的商品要符合国家产品质量规定和要求，如违反责任书，越某公司有权视情节轻重对经营者给予批评教育、挂牌警告、责令停业，一年内三次因经销假冒伪劣商品或者其他违法经营行为被政府有关行政部门作出处罚的，有权通知商铺业主或者有权与经营者解除《商铺租赁合同》，清理退场。同年12月15日，陈玄向越某公司交纳了免租期满后首月租金3564元、租赁保证金25898元、转名费5000�。2014年7月9日，广州市工商行政管理局白云分局对陈玄租赁的上述商铺进行检查时，发现陈玄涉嫌经营侵犯第241012号“LV花图形”注册商标专用权的手袋，遂扣押了5个手袋并立案调查，现正依程序办理中。经商标权利人鉴定，工商行政管理机关扣押的上述手袋是侵权产品。同年7月17日，越某公司在陈玄承租的商铺门上粘贴了封条。
2014年9月16日，陈玄向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、与越某公司解除2013年12月13日签订的编号2027号铺《广州越某国际皮具城租赁合同》；2、越某公司返还保证金25898元；3、越某公司赔偿陈玄12个月的利润损失合计51792元（从2014年7月18日起计算至2015年12月5日止）；4、越某公司退还租金3564元；5、越某公司退还转名费5000元；6、越某公司赔偿装修费10000元；7、越某公司、陈壮琼、吴树炎负连带赔偿责任；8、本案诉讼费由越某公司、陈�琼、吴树炎负担。
原审法院认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方可以解除合同。在工商行政管理机关扣押陈玄承租商铺内涉嫌侵犯他人商标专用权的商品后，越某公司作为市场管理方，理应待事实查清后再依照《越某国际皮具城不经销假冒伪劣产品责任书》的规定，对陈玄视情节轻重给予批评教育、挂牌警告、责令停业的处理，但越某公司却在陈玄承租商铺门上粘贴了封条，又未明确解封期限，此行为应视为不再向陈玄提供商铺租赁，陈玄据此提出解除合同的请求合理合法，予以支持。对于越某公司对其粘贴封条的行为的辩解，原审法院认为，责令停业的含义是“责成、命令当事人停止营业”，向当事人发出要求停业的通知即可视为责令停业，而越某公司在商铺门上粘贴封条的行为明显超越了“责令停业”的含义，属于拒绝出租商铺的根本违约行为，越某公司就此提出的抗辩意见不能成立，不予采纳。因租赁合同系因越某公司违约而解除，故越某公司应当向陈玄退还保证金、8月租金及赔偿陈玄因此遭受的损失，陈玄就此提出的诉讼请求合理合法，予以支持，唯损失应依法予以核定。关于陈玄的损失：1、2014年7月18日至2015年12月5日的利润损失51792元，因陈玄未提供证据证实其经营收入状况，其所主张的损失计算方式亦不合理，故该项损失不予支持；2、装修费10000元，因陈玄提供的证据不能证实装修及付款事实是否实际发生，故该项损失不予支持。对于“转名费”，根据陈玄和越某公司的陈述，该费用可理解为陈玄为获得在越某皮具市场内经营的机会而向被告越某公司额外支付的费用，由于陈玄仅经营了约7个月即失去了剩余租赁期限约12个月的经营机会，故基于公�原则，越某公司应向陈玄返还剩余租赁期限的费用即3158元。对于陈玄要求陈壮琼、吴树炎对越某公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，因无事实、法律依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年12月3日作出如下判决：一、陈玄与越某公司于2013年12月13日签订的《广州越某国际皮具城租赁合同》于判决生效之日起解除。二、越某公司于判决生效之日起5日内向陈玄返还合同保证金25898元、2014年8月的租金3564元、转名费3158元。三、驳回陈玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1153元、财产保全费983元，由陈玄负担1377元�由越某公司负担759元并于本判决生效之日起5日内向陈玄支付。
判后，上诉人陈玄、越某公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
陈玄上诉称：一、关于利润赔偿问题。按照租赁合同约定，陈玄从2014年8月1日开始在经营期间需每月向越某公司缴纳月租金3564元，综合服务费为752元，合计4316元。陈玄承租涉案的商铺是专门从事皮具批发和零售的，涉案商铺每月利润均在2万元人民币以上，经营期间的利润为：每月经营收入减去经营成本即减去进货成本和每月向越某公司交纳租金及综合管理费。因此，陈玄的每月利润肯定超过其向越某公司交纳上述费用的合计。陈玄虽然有销售收入，但诉讼过程中陈玄在举证方面比较困难，以每月最低成本即向越某公司交纳的上述费用作为利润赔偿的依据，是合情合理的，理应得到支持。二、关于赔偿装修费问题：陈玄在2014年5月1日装�涉案商铺之前，经过越某公司同意才装修，原审中越某公司的管理人员对陈玄提出的上述问题没有提出任何异议，没有否认装修的真实性。原审判决以陈玄提供的证据不能证实装修及付款事实是否实际发生为由，驳回陈玄的诉讼请求是错误的。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第三项，要求越某公司、陈壮琼、吴树炎连带赔偿陈玄12月的利润损失51792元（从2014年7月18日起至2015年7月25日止，每月4316元）；2、越某公司、陈壮琼、吴树炎赔偿装修费10000元；3、越某公司、陈壮琼、吴树炎承担一、二审诉讼费。
针对陈玄的上诉，越某公司、陈壮琼、吴树炎答辩不同意陈玄的上诉请求。
越某公司上诉称：一、原审认定基本事实不清，违背公理和实情。1、原审漏查双方《租赁合同》约定的基本权利义务。原审将陈玄售假被执法部门现场查获，要求越某公司配合打假封铺，促陈玄承担一切后果接受处理的行为，视为越某公司一方的行为，且性质是完全相反的所谓“根本违约”行为，与打假行动切断无关联，违背最基本的公理和实情。其次，越某公司也曾试过不配合工商行政管理的打假封铺，但当租户承认了售假，却拒交68000元罚款时，越某公司则被视为涉嫌为售假租户提供了便利，这是越某公司所不能承受的。为此，越某公司不得不为该租户垫付了巨额罚款而结束。2、原审漏查《租赁合同》因陈玄欠费而解除的基本事实。越某公司己举证证实陈玄拒付租金服务费，经越某公司2014年9月15日书面催费仍拒付，严重违反租赁合同约定。越某公司依照《租赁合同》第六条、第十三条第1款和第2款的约定，在2014年9月25日解除其租赁合同。双方之间的《租赁合同》因陈玄欠费，严重违反《租赁合同》的约定，在收到法院的受理通知前已解除，根本不是越某公司原因而解除《租赁合同》，更不是原审判决生效之日起才解除。二、原审被虚构的事实所蒙蔽。陈玄滥用诉权，歪曲事实，隐瞒其售假行为，却谎称越某公司所谓的“无故”封铺。为此，上诉请求改判驳回陈玄的诉讼请求。
针对越某公司的上诉，陈玄答辩称：越某公司的上诉理由不符合本案事实，陈玄并不存在销售伪劣产品的行为，工商部门提交的《情况说明》只是情况调查，并不能证明陈玄有销售伪劣产品的行为。2、陈玄在经营过程中按约定履行了自己的义务，缴清了商铺被封前的所有租金，没有拖欠越某公司的租金，越某公司把商铺贴上封条不让陈玄经营，单方与陈玄解除租赁合同，这是越某公司违约，应由其承担违约责任。因此，请求驳回越某公司的上诉请求。
针对越某公司的上诉，陈壮琼、吴树炎述称同意越某公司的上诉请求。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，越某公司在原审中还提交了以下证据：证据一、越某公司2014年6月27日作出的《通知》，内容包括“对于经政府部门（或商场管理处）查实存有销售假冒伪劣商品的租户，我司一律立即解除租赁合同并清退出场，因销售假冒伪劣商品产生的损失及法律责任概由租户自行承担”。通知下方的签收人处有陈玄的签名，签收日期为2014年7月5日。证据二、越某公司于2014年9月15日向2089、2090铺陈玄租户作出的《最后缴费通知》，内容为通知该铺在2014年9月20日补齐应缴费用，并按每日应缴费用总额3％支付滞纳金，如超出上述规定期限未缴清一切应缴费用及滞纳金的，该司将按会同有关规定收回商铺而另作安排。证据三、越某公司于2014年9月25日向2089、2090铺陈玄租户作出的《欠费解除合同通知书》，内容为该铺在2014年9月1�至9月25日期间违反合同约定，无故拖欠租金及管理费，签收通知后至今未补缴任何欠费，现依据合同法及租赁合同约定，解除双方间租赁合同，直接收回商铺及没收保证金。经质证，陈玄表示其并无签收过上述材料，而证据一中签收人处签名并非其本人所签。
本案二审中，越某公司向本院提交了广州市工商行政管理局白云分局作出的《情况说明》，内容包括“我分局于2014年7月9日对陈玄涉嫌在越丽皮具城第二层自编2027档经销侵犯第241012号“LV花图形”注册商标专用权手袋的违法行为进行立案调查。调查过程中，陈玄称案发时档口已转租他人经营，但未能提供承租人的身份证明材料及未能联系承租人前来我分局接受调查。为进一步查清事实，我分局要求越某市场管理方对涉案档口妥善管理，尽量保持现场完整，以便我分局再次对现场进行检查，核实实际经营者身份�。经质证，陈玄对该证据的真实性没有异议，但认为该证据并不能证明其存在销售假冒伪劣产品的行为。
本院认为：陈玄与越某公司于2013年12月13日签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，无违反有关法律法规的强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力。现陈玄以越某公司在合同履行期间对涉案商铺粘贴封条导致其无法经营为由起诉请求解除租赁合同，越某公司则辩称该司是因陈玄销售假冒伪劣产品而依照相关约定对其责令停业，并因陈玄拖欠租金等费用而解除了租赁合同。对此本院认为，陈玄签署的《越某国际皮具城不经销假冒伪劣产品责任书》订明，其承诺绝不经销假冒伪劣商品以及经销的商品要符合国家产品质量规定和要求，如违反责任书，越某公司有权视情节轻重对经营者给予批评教育、挂牌警告、责令停业。工商部门因陈玄租赁的涉案2027号商铺涉嫌经营侵权商品而扣押了相关商品并立案调查，经商标权利人鉴定，扣押的商品为侵权产品。因陈玄违反了上述责任书的条款，且广州市工商行政管理局白云分局亦要求越某公司对涉案档口妥善管理，为此越某公司在此情况下作出对涉案商铺粘贴封条的处理，可视为属依照上述责任书规定责令停业的行为。但越某公司也存在未书面告知封铺原因及明确解封期限等情形，亦具有一定过错。现陈玄提出解除合同，越某公司亦发函通知解除双方合同，故原审判决解除合同并无不当。因双方对于合同解除均有过错，故合同解除后陈玄已交纳的保证金25898元及剩余租赁期限的转名费2895元，越某公司应予退还。对于2014年8月份租金的退还问题，因陈玄对于涉案商铺销售侵权产品被责令停业存有过错，故对于陈玄主张退回该段期间租金的请求本院不予支持。至于陈玄请求�某公司赔偿利润损失及装修费的问题，理由不充分，本院亦不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，但实体处理部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1069号民事判决第一、三项；
二、变更广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1069号民事判决第二项为：广州市越丽市场经营管理有限公司于本判决送达之日起5日内向陈玄返还合同保证金25898元、转名费2895元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1153元及财产保全费983元，由陈玄负担1558元，广州市越丽市场经营管理有限公司负担568元�二审案件受理费1838元，由陈玄负担1270元，广州市越丽市场经营管理有限公司负担568元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年六月十八日
书记员 仪文娟