成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0115民初375号
原告赵徐，女，汉族，1987年10月14日出生，住成都市温江区。
原告龙奕辰（曾用名龙波），男，汉族，1983年10月7日出生，住四川省平昌县。
被告成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区创新中心三楼。
法定代表人杨朝，该公司董事长。
委托代理人赵丹，泰和泰律师事务所律师，一般代理。
原告赵徐、龙奕辰诉被告成都海科投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杜琳于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告赵徐、龙奕辰及被告成都海科投资有限责任公司的委托代理人赵丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵徐、龙奕辰诉称，2012年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于成都市温江区“海科智城”***号房，该房建筑面积86.13平方米，房屋总价款297149元。同时约定了被告办理房屋所有权证书期限、产权登记期限，违约责任等内容。合同签订后，原告按约定已于2012年4月11日向被告交付了首期房款89148元，于2012年4月18日按被告指定银行办理了按揭，支付了余款208000元。被告在2012年10月1日向原告交付了上述房屋，按合同约定被告应在房屋交付后545日内，为原告办理房屋所有权书，但2015年5月9日，距交付房屋日已950日，被告才将房屋所有权证书办下来，已逾期405日，因此给原告造成了严重损失，根据合同第十九条约定，被告应每天按总房款的万分之一支付违约金，被告应支付原告违约金12034.53元。产权登记至今未办理，根据合同第十九条约定，被告应于2014年4月1日前办理完成产权登记，否则每天按总房款的万分之一支付违约金，直到产权登记办理完成，截止到2016年4月5日被告已逾期735天，所以应支付原告违约金21840.45元。以后按天支付29.7149元，直到产权登记办理完成为止。原告赵徐、龙奕辰向法院起诉要求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金12034.53元。2、判令被告支付原告逾期办理产权登记的违约金21840.45元（截至2016年4月5日），以后按天支付29.7149元，直到产权登记办理完成。3、判令被告立即为原告办理产权登记。4、本案诉讼费用由被告承担。本案在庭审中，原告将第3项诉讼请求明确为被告立即为原告办理国有土地使用权证。
被告成都海科投资有限责任公司辩称，办证逾期不是被告主观原因造成，近几年温江区房地产市场活跃，大量的交易需要办理证件，因此房管局办证需要大量的时间。同时，按照房管局要求，均是分批办理，由于某些业主资料没有交齐，导致整栋房屋的产权证办理延后。原告主张逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律保护。原告的该项诉讼请求属于债权请求权，法定诉讼时效为二年。按合同约定，出卖人应在2014年4月1日前取得大产权，因此诉讼时效的计算应从2014年4月1日起开始计算至2016年3月31日止。原告于2016年4月6日向法院提起诉讼，该项请求已过诉讼时效，不应得到支持。办理分户产权的逾期天数计算应从2014年4月14日计算至2015年3月31日为351天。原告没有实际损失，请求法院依法调低违约金。按照《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案房屋买卖合同是在2012年签订，原告早已在当年就接收案涉房屋，并取得了房屋产权证，其能够对案涉房屋行使占有使用收益的权利。同时，由于原告系按揭购房，即使产权证办理后，依然由贷款银行作为抵押权人，故产权证的逾期办理对原告利益无根本实质性影响，同时原告也没有具体的实际损失，因此，请求法院依法调低违约金。办理国有土地使用权证属于行政行为，被告作为房地产开发企业，履行协助义务。并且按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第六款之约定，在分户产权办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证。因此原告要求被告立即办理国有土地使用权证的诉讼请求，无事实和法律依据，不应得到支持。
经审理查明，原告赵徐、龙奕辰系夫妻关系。2012年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于天府街办前进社区十组海科智城***号房屋，建筑面积86.13平方米，购房款297149元。《商品房买卖合同》第十九条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第六条约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”2012年4月6日，原告支付被告购房款20000元。2012年4月11日，原告支付被告购房款69149元。2012年6月18日，原告与中国农业银行股份有限公司成都温江支行签订《个人购房担保借款合同》，借款208000元。2012年10月16日，原、被告办理交房手续。2015年1月28日，被告取得楼栋权属证明。2015年3月31日，成都市温江区房产管理局办理本案房屋所有权证。
以上事实，有原、被告的陈述，原告身份证明、被告登记信息、被告法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案登记、房屋所有权证、原告赵徐和龙奕辰的结婚证、收据等证据予以证明。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条第六项约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。”2015年3月31日，成都市温江区房产管理局办理本案房屋所有权证。按照《商品房买卖合同补充协议》第六条第六项的约定，原告要求被告立即为其办理国有土地使用权证的诉讼请求与原被告约定不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，原被告在《商品房买卖合同》中约定，被告应当在2014年4月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原告在2014年4月1日被告未能取得楼栋权属证明时，就应当知道其合法权利被侵害，应当于2016年4月1日前提起诉讼，而原告在2016年4月6日才提起诉讼，也未提供诉讼时效出现中止或中断情形的证据。依据上述法律规定，原告主张的从2014年4月1日至2014年4月6日的逾期办理本案商品房所在楼栋权属证明违约金的请求权因已超过两年的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告应当支付原告自2014年4月7日起计算至2015年1月28日的逾期办理本案商品房所在楼栋权属证明违约金，共计8795.61元（297149元×296天×0.0001）。原告于2012年10月16日接收本案房屋，被告应当按照合同约定在545日内为原告办理房屋所有权证书。按照原被告签订的《商品房买卖合同》的约定，办理分户产权应自2012年10月16日起算，对应545天办证时间至2014年4月14日止，但是本案房屋所有权证的登记时间为2015年3月31日，逾期351天，逾期办理分户产权证的违约金应为10429.93元（351天×297149元×0.0001）。被告抗辩逾期办证对原告未造成实际损失，请求法院调低违约金，因原告已接收本案房屋，被告逾期办证的行为对原告造成的损失相对较小，故本院酌情将两项违约金调整为10429.93元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都海科投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告赵徐、龙奕辰逾期办证违约金10429.93元。
二、驳回原告赵徐、龙奕辰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取337元，由被告成都海科投资有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杜琳
二〇一六年八月十六日
书记员 罗银