西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113初字第751号
原告：绿地集团西安湖景置业有限公司。
法定代表人：陈军，该公司总经理。
委托代理人：巨少帅，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人：朱霞晖，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
被告：苏梅，女，汉族，1981年4月12日出生。
第三人：中国银行股份有限公司西安长安路支行。
负责人：苏芳，该行行长。
委托代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人：吴怡，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告苏梅、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称中行长安路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告绿地公司委托代理人巨少帅、朱霞晖，被告苏梅、第三人中行长安路支行委托代理人孙继民、吴怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿地公司诉称，其公司于2012年12月7日与苏梅签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y13002861），约定苏梅向其公司购买位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第103幢1单元12层11202号房。该合同第四条约定房屋总价款1209472元；第六条约定苏梅向其公司支付总房款的30.54%即369472元，余款84万元由苏梅向原告指定的银行办理按揭贷款。后被告苏梅同第三人签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任。附件六第2.3.4项中约定，“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划毛收人逾期的月供款等），买受人应当在接到出卖人发出通知之日起十日内除全额返还出卖人代付及该贷款总额10%的违约金外，并需另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”合同签订后，苏梅交纳首付款369472元，余款通过苏梅向银行办理抵押按揭贷款的方式支付。后被告与第三人签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，原告为被告按揭贷款提供连带保证责任。后被告停止向第三人偿还本息，且经第三人多次催收，不能按期偿还本息。第三人2015年6月5日向原告发送《关于协助我行进行贷款催收、履行担保责任的函》要求原告承担担保责任，并于2015年6月25日从原告保证金账户扣划了保证金。原告多次要求被告清偿原告垫付的银行按揭贷款本息。但被告一直无故拖延至今未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息。原告依据与被告所签订的《商品房买卖合同》补充协议附件六第2.3.4项中“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应当在接到出卖人发出通知之日起十日内除全额返还出卖人代付及该贷款总额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”之约定，原告认为《商品房买卖合同》是双方真实意思表示所签订的合法有效合同，苏梅逾期偿还房贷致使其公司承担保证责任，违反了合同约定和法律规定，原告依合同约定有权解除合同，苏梅应按约定承担违约责任，并协助其公司办理商品房买卖合同备案注销手续，故请求：1、解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》并判令被告支付原告违约金241894.40元；2、判令被告苏梅协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；3、判令被告苏梅承担本案的全部诉讼费用。
被告苏梅辩称：原被告签订购房合同、房号、总房款均属实，其缴纳了首付款，后以银行按揭方式支付了剩余房款。同意解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并愿意配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续。但认为该合同为格式条款，违约金约定比例过高，应当依法调低。
第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行述称：中行长安路支行与苏梅、绿地集团西安湖景置业有限公司于2013年2月1日签订了《个人一手住房贷款合同》，苏梅向第三人借款84万元，并以西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第103幢1单元12层11202号房屋进行抵押。绿地集团西安湖景置业有限公司提供担保。因苏梅逾期未按月履行合同，该行于2016年将苏梅、绿地集团西安湖景置业有限公司以金融借款合同纠纷诉讼至西安市碑林区人民法院，请求法院判决解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》，苏梅应偿还全部借款本息、原告绿地公司承担连带责任。诉讼前和诉讼后，绿地集团西安湖景置业有限公司代被告苏梅还款数次。在本案中，该行同意原告诉讼请求，但该行认为法院判决解除合同时，绿地集团西安湖景置业有限公司应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定将贷款本息优先返还该行。
经本院审理查明，苏梅与绿地公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y13002861），合同约定苏梅向其公司购买位于西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第103幢1单元12层11202号房屋，房屋总价款为1209472元。该合同第六条约定付款方式为：买受人向出卖人支付总房款30.54%即369472元首付款，余款840000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担；该合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前；第二十一条约定本合同附件与本合同具有同等法律效力。该《商品房买卖合同》附件六第2.3.4项中约定，“买受人未能向贷款银行履行其应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划毛收人逾期的月供款等），买受人应当在接到出卖人发出通知之日起十日内除全额返还出卖人代付及该贷款总额10%的违约金外，并需另按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若买受人未按规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”合同签订后，苏梅向绿地公司交纳了首付款369472元。
2013年2月1日苏梅与绿地公司、中行长安路支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定苏梅向中行长安路支行贷款840000元，用于购买西安市灞桥区浐河西路以西月登阁路以南绿地国际生态城二期第103幢1单元12层11202号本案涉案房屋，期限336个月，利率方式为浮动利率方式，还款方式为按月等额本息还款法，该合同由绿地公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后绿地公司收到苏梅银行按揭金额840000元。2016年1月，因苏梅未按约定按月向中行长安路支行还款，中行长安路支行遂将苏梅、绿地公司诉至西安市碑林区人民法院，要求苏梅偿还借款本息，以及要求绿地公司承担连带清偿责任。该案正在审理中。
以上事实有：绿地公司与苏梅签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）、收款收据以及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。
本院认为，苏梅与绿地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制，是合法有效合同，对双方当事人均产生约束力。合同签订后苏梅按照合同约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，但苏梅未按期向贷款银行中行长安路支行偿还借款本息，致中行长安路支行将苏梅及绿地公司诉至法院，要求苏梅还款，绿地公司承担连带清偿责任。现绿地公司代苏梅偿还部分所欠中行长安路支行贷款本息，苏梅的违约事实清楚。根据苏梅与绿地公司签订的《商品房买卖合同》附件六第2.3.4项的补充约定，绿地公司享有解除权，解除权的条件已经成就，且苏梅经原告催要未能偿还原告垫付的银行按揭贷款本息，要求解除与苏梅所签的《商品房买卖合同》、苏梅协助绿地公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）备案注销手续，并且苏梅应当向原告承担房屋总价款20%的违约金即241894.4元。由于被告苏梅及第三人中行长安路支行均同意解除《商品房买卖合同》，鉴于该《商品房买卖合同》亦经房地管理部门备案登记，且被告苏梅亦同意协助原告办理《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）备案注销手续，故对原告要求解除与苏梅所签《商品房买卖合同》以及苏梅协助绿地公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）备案注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告苏梅经原告催要至今未能偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本息，其行为已构成违约，而被告苏梅仅愿承担5%的违约责任，并认为约定违约金过高应予以将低。绿地公司主张苏梅承担房屋总价款的20%的违约金，因原被告所签订的合同属于格式条款，且约定只要被告违约原告承担了担保责任，被告在偿还原告所承担担保责任的同时，还应向原告承担房屋总价款20%的违约责任，而被告主张违约责任约定过高应当予以调低，本院根据原被告的履约情况以及商品房市场的盈利等情况，酌定违约金为房屋总价款的10%。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告绿地集团西安湖景置业有限公司与被告苏梅签订的《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）。
二、被告苏梅在本判决生效后十日内协助原告绿地集团西安湖景置业有限公司办理《商品房买卖合同》（登记号：Y13002861）备案注销手续。
三、被告苏梅在本判决生效后十日向原告绿地集团西安湖景置业有限公司支付违约金120947.20元。
四、驳回原告绿地集团西安湖景置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4928元，由原告绿地集团西安湖景置业有限公司承担928元，被告苏梅承担4000元。鉴于案件受理费原告绿地集团西安湖景置业有限公司已预交，故被告苏梅将承担的案件受理费4000元在本判决生效后十日内直接支付原告绿地集团西安湖景置业有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王万民
人民陪审员 马成功
人民陪审员 王文章
二〇一六年六月十二日
书 记 员 李 丹
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