江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6854号
上诉人（原审原告）南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地南京市鼓楼区东门街148号102室。
法定代表人徐健，该公司经理。
委托代理人王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）桂康宁，男，1955年5月5日生，汉族。
委托代理人夏晓飞，江苏益邦律师事务所律师。
原审第三人黄琳，女，1980年7月11日生。
委托代理人潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。
上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）与上诉人桂康宁、原审第三人黄琳居间合同纠纷一案，上诉人好邻居公司、上诉人桂康宁不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
好邻居公司原审诉称，2014年8月16日，在好邻居公司居间服务下，桂康宁与黄琳签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定桂康宁从黄琳处购买位于南京市栖霞区东井村40号金满庭某幢1301室房屋。合同签订后，桂康宁即向黄琳支付了5万元定金。根据三方签订的居间服务合同，桂康宁理应在居间合同签订当日支付居间代理费3.8万元。但桂康宁至今未支付居间代理费，已构成违约，理应支付好邻居公司相应的损失。好邻居公司现依据相关法律规定，向原审法院起诉，请求判令：1、桂康宁支付好邻居公司中介费3.8万元、违约金（自2014年8月17日起至付清之日止，以3.8万元作为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、桂康宁承担本案诉讼费。
桂康宁原审辩称，不同意好邻居公司的诉讼请求。第一，2014年8月16日，桂康宁前往好邻居公司处，委托好邻居公司将其儿子名下的位于南京市鼓楼区小市新村房屋出售，然后以出售款购买一套条件比较好的房屋。后好邻居公司向桂康宁提供了黄琳的房屋，在看好之后，好邻居公司与桂康宁签订了两个合同，一个是本案的居间服务合同，一个是好邻居公司与桂康宁儿子签订的房屋委托出售合同。在签订房屋委托出售合同时，好邻居公司承诺如果不能出售桂康宁儿子的房屋，将不收取任何居间费用。好邻居公司现并未将桂康宁儿子的房屋出售，却要求桂康宁支付居间服务费，没有事实依据。第二，黄琳的房屋并未办理房屋产权证，在法律意义上不能出售，好邻居公司提供的信息有误，好邻居公司并未促成法律意义上的买卖合同。第三，好邻居公司并未服务到房屋过户，根据合同约定，不能收取居间代理服务费。
黄琳原审述称，黄琳委托好邻居公司出售的房屋并未办理房屋权属证书，好邻居公司是知晓的，桂康宁与黄琳之间的买卖合同之所以不能履行，是因为桂康宁的购房款不能到位。至于中介费用，与黄琳无关。
原审法院经审理查明，2013年4月28日，黄琳与案外人南京恒工房地产开发有限公司签订《南京市商品房预售合同》，约定黄琳向案外人南京恒工房地产开发有限公司购买位于南京市栖霞区东井村40号金满庭某幢1301室房屋。黄琳购买上述房屋后，并未办理房屋所有权证。2014年8月16日，在好邻居公司的居间服务下，桂康宁与黄琳签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定桂康宁购买黄琳名下的上述房屋；房屋总价款为275万元，桂康宁分别于2014年8月16日、2015年3月31日前向黄琳支付购房定金5万元、剩余购房款270万元。买卖合同签订当日，桂康宁以及黄琳分别在声明、声明书、承诺书中签字。2014年8月16日，好邻居公司、桂康宁以及黄琳签订《居间服务合同》，约定好邻居公司居间代办服务事宜为办理交易房屋权属变更登记手续及相关事宜、交易房屋购房贷款手续及相关事宜，桂康宁于居间服务合同签订的当日向好邻居公司支付居间代理服务费3.8万元；如迟延支付合同约定的居间代理费，则迟延支付一方除支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按每日1%的标准支付违约金。2014年8月17日，桂康宁的儿子桂鹏与好邻居公司签订《房地产委托出售合同》，约定好邻居公司独家代理销售桂鹏名下位于南京市小市新村450号欣之园1幢603室房屋。
原审庭审过程中，桂康宁陈述好邻居公司曾向桂康宁承诺，在好邻居公司帮助桂康宁将桂康宁儿子桂鹏名下的房屋出售之后，用出售款支付黄琳房款，如未出售桂康宁儿子桂鹏名下的房屋，好邻居公司不收取任何居间费用。黄琳陈述在黄琳与桂康宁签订房屋买卖合同时，好邻居公司告知黄琳，在好邻居公司帮桂康宁儿子桂鹏名下的房屋出售之后，用出售款支付黄琳房款；经过协商后，黄琳同意在好邻居公司帮桂康宁儿子名下房屋出售之后，用出售款支付购房款。
原审法院认为，好邻居公司与桂康宁及黄琳签订的居间服务合同，系当事人真实意思表示，合同合法有效。在好邻居公司付出中介服务，促成桂康宁与黄琳签订房屋买卖合同后，桂康宁理应支付好邻居公司中介服务费。但考虑到好邻居公司尚有部分合同义务实际未履行，故原审法院酌定桂康宁应给付好邻居公司中介服务费数额为2.28万元。因依据居间服务合同的约定，好邻居公司尚有部分合同义务未履行，且原审法院酌定桂康宁应给付好邻居公司的中介服务费足以支付好邻居公司中介服务报酬、弥补好邻居公司损失，故好邻居公司要求桂康宁给付违约金，原审法院不予支持。至于桂康宁提出的好邻居公司曾承诺如不能出售桂康宁儿子的房屋，将不收取任何居间费用的抗辩理由，原审法院认为，桂康宁并未举出充分证据证明好邻居公司曾做出上述承诺，故对桂康宁的此项辩驳理由，原审法院不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：桂康宁于判决发生法律效力之日起十日内支付南京好邻居房地产代理销售有限公司中介服务费人民币2.28万元。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取375元，由桂康宁负担220元、南京好邻居房地产代理销售有限公司负担155元。
好邻居公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、桂康宁应全额支付好邻居公司居间代理费，原审法院扣减部分费用违反合同约定和法律规定。二、桂康宁未按约定时间向好邻居公司支付居间代理费，已构成违约，应当承担迟延履行的违约责任，原审法院认定该违约金是补偿性质，未支持好邻居公司此项诉请，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在原审的诉讼请求，并由桂康宁承担本案全部诉讼费用。
桂康宁不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案为有前提条件的居间合同，即在好邻居公司出售桂康宁儿子名下南京市鼓楼区小市新村房屋后，桂康宁以该房屋的销售款作为向黄琳购买涉案房屋的购房款，桂康宁在购房时多次提及该条件，好邻居公司安怀村门店店长ＸＸ晶、店长助理薛爽爽、片长高亮、黄琳及黄琳的母亲均知道此事实，涉案居间服务合同为附生效条件的合同，而好邻居公司未将桂康宁儿子名下房屋出售成功，故涉案居间合同未生效。二、好邻居公司在居间过程中，仅三次联系买卖双方达成协议，二次带桂康宁看房，居间工作量较少，原审判令其向好邻居公司承担2.28万元居间费显属过高。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
原审第三人黄琳述称，本案为居间服务合同纠纷，黄琳并无支付居间服务费的义务，请求二审法院依法判决。
针对原审法院查明的事实，桂康宁持有异议并认为，桂康宁在原审中已陈述，以其儿子桂鹏名下房屋的出售款作为购房款，且黄琳也作出相同陈述的意见，但原审法院未确认该事实。好邻居公司、黄琳对原审查明的事实不持异议。
二审另查明，本案原审庭审中，桂康宁申请黄琳的母亲刘玉玲出庭作证。刘玉玲陈述，我委托好邻居公司出售诉争房屋，桂康宁看中该房并说要买，签合同的时候，桂康宁说一时拿不出这么多钱，就说小市新村欣芝园的房子卖掉以后才能够买我的房子，我也同意了，然后在好邻居公司签订了买卖合同。合同签订以后，桂康宁付了定金，但桂康宁房子一直没有卖掉。桂康宁和好邻居公司都说过桂康宁房屋卖掉后才能够有钱买我的房子。
再查明，在桂鹏与好邻居公司签订的《房产委托出售合同》中，第10条其他事项第3款约定，代理日期截止于2015年3月31日。由于好邻居公司在上述代理期间未能将桂鹏房屋出售，桂康宁与黄琳经协商解除了《南京市存量房屋买卖合同》。
二审中，针对桂康宁未按《居间服务合同》约定的时间向好邻居公司支付3.8万元居间费问题，黄琳陈述，当时三方达成了口头协议，居间费暂时不给。另，桂康宁向本院提交《测谎鉴定申请书》，要求对参与涉案房屋买卖的相关人员进行测谎鉴定，以证明涉案居间合同签订时附有相应的前提条件；好邻居公司不同意桂康宁该项申请；黄琳认可桂康宁的意见。
上述事实，有《房产委托出售合同》、原审开庭笔录、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人桂康宁与上诉人好邻居公司在本案二审中主要争议焦点为：1、诉争《居间服务合同》是否为附条件的合同；2、好邻居公司要求桂康宁全额支付中介费应否支持；3、桂康宁应否向好邻居公司承担迟延付款的违约责任。
关于第一个争议焦点问题。桂康宁认为，诉争《居间服务合同》属于附生效条件的合同，该合同须以好邻居公司将桂康宁儿子桂鹏名下的房屋出售为条件，而该条件未成就，故《居间服务合同》未生效，好邻居公司无权主张居间代理费；好邻居公司认为，其与桂康宁、黄琳没有达成将桂鹏房屋卖出就不能收取居间代理费的口头约定，桂康宁原审未提供证据证明《居间服务合同》是附条件的合同。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件的合同，自条件成就时生效。本案中，根据三方当事人陈述意见、相关合同签订及履行情况，应认定《居间服务合同》为附生效条件的合同。具体分析如下：其一，根据黄琳原审的陈述及黄琳母亲刘玉玲原审到庭陈述的意见来看，黄琳与桂康宁之间《南京市存量房屋买卖合同》能否正常履行，须以好邻居公司出售桂鹏名下小市新村欣芝园房屋为前提条件。其二，三方《居间服务合同》、黄琳与桂康宁《南京市存量房屋买卖合同》签订时间为2014年8月16日，桂鹏与好邻居公司《房地产委托出售合同》签订时间为2014年8月17日，前后时间相差仅一天；另《南京市存量房屋买卖合同》约定桂康宁向黄琳付清275万元房款时间为2015年3月31日前，桂鹏与好邻居公司《房地产委托出售合同》约定代理日期截止到2015年3月31日，从时间上来看相互吻合，印证桂康宁所主张好邻居公司除履行《居间服务合同》约定义务外，还应履行欣芝园房屋的出售义务。其三，由于好邻居公司未将桂鹏房屋成功出售，桂康宁与黄琳经协商解除《南京市存量房屋买卖合同》，该行为印证黄琳所述三方存在口头协议的意见。其四，按照《居间服务合同》约定，桂康宁应在该合同签订当日向好邻居公司支付3.8万元，而桂康宁并未向好邻居公司支付该费用，且好邻居公司在代理销售桂鹏房屋期间，也无证据证明其向桂康宁主张过本案诉争的居间费用，也印证黄琳在原审所述内容。综上，本院认为，好邻居公司请求桂康宁支付3.8万元居间费用，条件不成就。
关于第二、三个争议焦点问题。好邻居公司虽促成黄琳与桂康宁签订了买卖合同，但未生效且也未实际履行，好邻居公司无权要求桂康宁支付报酬，但其在居间活动过程中发生必要的费用，桂康宁应支付给好邻居公司，本院酌定该费用数额为0.5万元，对于好邻居公司要求桂康宁全额支付3.8万元居间费用及违约金的上诉主张，本院均不予支持。
综上，原审判决认定基本事实存在错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第233号民事判决；
二、桂康宁于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京好邻居房地产代理销售有限公司居间活动费0.5万元；
三、驳回南京好邻居房地产代理销售有限公司的其他诉讼请求。
如果桂康宁未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取375元，由桂康宁负担49元、好邻居公司负担326元；二审案件受理费750元，由桂康宁负担99元、好邻居公司负担651元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 汪海燕