重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初1377号
原告张德红，男，1974年8月2日出生，汉族，住重庆市梁平县。
被告重庆心巢物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路73号附15—7号，组织机构代码57898711—2。
法定代表人悦仁智，总经理。
委托代理人杨文明，重庆康实律师事务所律师。
第三人李中文，男，1973年7月11日出生，汉族，住重庆市垫江县。
第三人周德敏，女，1974年6月4日出生，汉族，住重庆市南川市。
原告张德红诉被告重庆心巢物业管理有限公司（以下简称心巢物业公司）、第三人李中文、周德敏房屋租赁合同纠纷一案，经本院受理后，依法由审判员巫松独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员雷丹丹担任法庭记录。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德红诉称，2012年5月18日，被告心巢物业公司与原告张德红签订《房屋租赁合同》，约定将渝中区彭家花园XX号XX号门面（面积100.15平方米）出租给原告张德红经营体育彩票，租赁期限从2012年6月18日至2015年6月17日，每月租金2000元。门面交付时系烂尾毛坯房，地面大面积沉降，原告张德红投入8万余元对门面进行了修复装修，体育彩票亦投入6万余元进行标准化装饰。2012年7月17日，重庆乐信置业有限公司将该门面出售给第三人李中文、周德敏，原告张德红从2012年9月18日起至租赁期间届满时每月均将租金支付给李中文、周德敏。2012年7月，第三人李中文、周德敏告知原告张德红已购买该门面时，原告张德红即告知该门面地面沉降需要修复，第三人李中文、周德敏直到2013年10月20日才修复完工，致使原告张德红在一年多的时间内只能使用该门面一半的面积，对原告张德红造成经济损失。原告张德红认为，被告心巢物业公司在原告张德红投入巨资装修后且不知情的情况下，将该门面卖给第三人李中文、周德敏，侵犯了原告张德红作为承租人的优先购买权，在承租期间亦未使用全部面积，均对原告张德红造成经济损失。现起诉请求：1、判决被告心巢物业公司赔偿因侵犯承租人优先购买权给原告张德红造成的装修和修复门面损失30000元；2、判决被告心巢物业公司及第三人李中文、周德敏承担因拖延履行合同维修义务致使原告张德红未使用全部承租面积造成的租金损失30000元，并承担本案诉讼费。
被告心巢物业公司辩称，本案出租房屋系重庆乐信置业有限公司开发，并于2012年7月出售给第三人李中文、周德敏，原告张德红认为侵犯其优先购买权应向重庆乐信置业有限公司主张，被告心巢物业公司主体不适格，且原告张德红在2012年7月已知道房屋出售，本案提出诉讼请求已超过诉讼时效期间。请法院驳回原告张德红的起诉或诉讼请求。
第三人李中文、周德敏述称，李中文、周德敏系夫妻关系。原告张德红对租赁房屋出资装修与李中文、周德敏无关，租赁房屋系开发商重庆乐信置业有限公司出售，原告张德红从2012年9月18日起至租赁期限届满期间已向李中文、周德敏支付租金。房屋租赁期间，因地面倾斜（并非沉降），李中文、周德敏已免除原告张德红三个月的租金共6000元。租赁期限届满后，李中文、周德敏起诉要求张德红腾空返还房屋及支付房屋占用费，渝中区法院作出判决后已于2016年4月18日强制执行完毕。原告张德红无证据证明未使用房屋全部面积造成租金损失，第三人李中文、周德敏不应承担给付责任，请法院驳回其诉讼请求。
经审理查明，2012年5月18日，甲方心巢物业公司与乙方张德红签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将渝中区彭家花园XX号XX号门面（面积100.15平方米）出租给乙方经营体育彩票，租赁期限从2012年6月18日至2015年6月17日，每月租金2000元。同时，该合同还约定：乙方自行负责租赁房屋所发生的一切税费及装修工作，并遵守心巢御园小区关于房屋装修的相关规定；乙方不得改变房屋结构，应自觉爱护房屋，对屋内电气等设备设施乙方承担使用的维修责任，并维护附属设施（如水电等），上述设备设施如有损坏、丢失，乙方应照价赔偿；乙方在所使用房屋内、外墙进行装饰、添置或固定物件，应事先征得甲方同意。合同期满（不再续租）或乙方单方终止合同，乙方应将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。若原门有改动的，乙方应恢复门的原貌；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置等。
合同签订后，心巢物业公司将清水房屋交付张德红，张德红经同意对租赁房屋进行了装饰装修。
2012年7月10日，李中文、周德敏与重庆乐信置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由李中文、周德敏购买了上述房屋，并于2012年7月17日取得产权登记。该房屋从2012年6月18日至2012年9月17日期间的租金张德红已向心巢物业公司支付。从2012年9月18日起至2015年6月17日，张德红已向李中文、周德敏支付房屋租金。2013年房屋修复期间，李中文、周德敏已返还张德红6000元。
2015年9月15日，本院对李中文、周德敏起诉张德红返还上述租赁房屋纠纷一案作出（2015）中区法民初字第08469号民事判决书，认定张德红承租房屋期间即使存在需要维修的情况，亦未影响其使用房屋，并判决张德红搬离并向李中文、周德敏腾空返还租赁房屋，且从2015年6月18日起至实际搬离房屋之日止按每月2000元支付房屋占用费。该判决已于2016年4月18日强制执行完毕。
上述事实,有房屋租赁合同、商品房买卖合同、（2015）中区法民初字第08469号民事判决书等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
本案中，被告心巢物业公司与原告张德红之间已成立租赁合同关系，承租人张德红经出租人心巢物业公司同意，自行投入资金对承租的清水房屋实施了装饰装修。房屋租赁期间，开发商重庆乐信置业有限公司将该房屋出售给第三人李中文、周德敏，原告张德红从2012年9月18日起向第三人李中文、周德敏支付租金。至此，原告张德红作为房屋承租人，如认为侵犯其对房屋的优先购买权，其知道或者应当知道权利被侵害的时间应是2012年9月18日，其请求保护权利的诉讼时效期间亦应从2012年9月18日起计算2年，但原告张德红在2014年9月18日诉讼时效期间届满前并未对此提出请求，且诉讼时效期间内亦无中止或中断的情形。因此，原告张德红在超过诉讼时效期间后主张优先购买权，其请求本院依法不予保护。同时，根据上述司法解释的规定，原告张德红在租赁期限届满后主张赔偿其附合装饰装修残值和维修费用损失，本院亦不予支持。至于原告张德红认为承租期间因维修房屋未能使用全部面积造成多支付的租金损失，因生效民事判决书已认定承租期间即使存在维修也未影响其正常使用租赁房屋。因此，对该项诉讼请求本院亦不予主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告张德红的全部诉讼请求。
案件受理费650元，由原告张德红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 巫 松
二〇一六年五月二十日
书记员 雷丹丹