安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芜中民四终字第00301号
上诉人（一审被告、反诉原告）：芜湖柏丽置业有限公司，住所地安徽省芜湖市（柏庄丽城售楼中心）。
法定代表人：施永，该公司董事长。
委托代理人：孙卓峰，该公司员工。
被上诉人：（一审原告、反诉被告）：汪杰华，男，1965年11月18日出生，汉族，住安徽省芜湖县。
被上诉人：（一审原告、反诉被告）：承小翠，女，1967年8月29日出生，汉族，住址同上，公民身份号码3402211967********。
被上诉人：（一审原告、反诉被告）：汪贵诚，男，汉族，1992年11月9日出生，住址同上。
被上诉人：（一审原告、反诉被告）：汪贵强，男，汉族，1994年9月4日出生，住址同上，合肥商贸学院学生。
以上四被上诉人共同的委托代理人：吴俊洋，安徽铭诚律师事务所律师。
以上四被上诉人共同的委托代理人：李雨，安徽铭诚律师事务所律师。
上诉人芜湖柏丽置业有限公司（以下简称柏丽公司）因与被上诉人汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省弋江区人民法院于2015年7月27日作出的（2015）弋民一初字第00519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人柏丽公司的委托代理人孙卓峰，被上诉人汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强共同的委托代理人吴俊洋、李雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年9月10日，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强因经营之需与柏丽公司签订《商品房买卖合同》，约定汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强购买柏丽公司开发建设的位于柏庄时代广场3-1#楼108室的门面房一套，建筑面积67.43平方，每平米单价为25676.63元，总价为1731375元，柏丽公司应当在2014年8月31日之前，将经验收合格的门面房交付汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强使用，如柏丽公司逾期交房，应当按日向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，双方当事人又签订《合同补充协议》一份，协议约定诉争门面房的交付条件为柏丽公司取得竣工验收备案证，且为该房屋交付的唯一条件。合同签订后，因诉争门面房实际建筑面积67.56平方大于合同约定面积67.43平方，故汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强实际向柏丽公司支付购房款总计1734713元。
一审法院另查明：柏丽公司在柏庄时代广场前期的广告宣传过程中，均对门面房层高为5.4米做出过明确、具体的允诺和说明。2014年8月30日，柏丽公司通过EMS邮件以及在大江晚报上公告的方式通知汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强办理交房手续，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在收到通知后即前往柏丽公司处欲办理交接手续，但其在验房过程中发现诉争门面房仍然处于封闭施工状态，路面堆积有大量建筑材料，门面房所临商业街道仍处于建设过程中，遂拒绝领受诉争门面房。2015年2月13日，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强委托合肥亿家房地产投资信息咨询有限公司对诉争门面房进行检验，检验结果为室内平均净高5.192米，门面房室外地面高于室内地面0.05米，由此导致室内有积水，与汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在芜湖市城市建设档案馆调取的竣工图所要求的室内地面高于室外地面0.15米设计方案不符。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强因与柏丽公司协商调解不成，遂向法院提起诉讼，请求判决：柏丽公司调整室内外高差，使室外地面低于室内地面0.15米；如不能调整，则解除合同并由柏丽公司退还全部已付购房款1734713元并按照已付购房款为基数按照5%的比例支付利息；柏丽公司对房屋内的消防管道进行拆除或者改造，使之符合合同约定；柏丽公司支付汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强逾期交房违约金39302.2元；柏丽公司赔偿汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强损失共计153944元。柏丽公司向法院提出反诉，请求判决：汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强向柏丽公司支付房屋代保管费5371.55元。
一审法院认为：本案争议焦点有二：（一）柏丽公司是否构成违约；（二）柏丽公司应如何承担违约责任。
对于争议焦点一，柏丽公司将不具备必要使用功能的房屋进行交付，违反了合同义务，构成违约。首先，直至2015年3月31日，诉争的房屋不具备必要的使用条件。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强所购房屋是门面房，不是自住的住宅房，而是用于经营的商业用房。作为经营用房，应当具备必要的经营条件。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强于2013年9月10日与柏丽公司签订《商品房买卖合同》时的真实意愿是在合同约定的时间取得满足必要使用条件的门面房。就本案已经查明的事实可知，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强申请芜湖市法信公证处对房屋现场进行证据保全公证时，即2015年3月31日，房屋现场仍然处于封闭施工状态，非施工人员被禁止入内，所涉门面房玻璃上张贴有“施工区域，非施工人员禁止入内”字样，路面以及门面房所临商业街道仍处于建设过程中，在此状态下，诉争房屋显然不具备必要使用条件。其次，柏丽公司辩称：根据合同补充协议第三条的约定，诉争门面房取得工程竣工验收备案证书是房屋交付的唯一条件，故柏丽公司在取得工程竣工验收备案证书后向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强交付房屋不构成违约。该辩称不符合事实和法律规定，合同补充协议第三条属于格式条款，应当确认为无效条款，柏丽公司不能依此条款作为抗辩理由。理由如下：第一、该条款系柏丽公司单方面提供的、重复使用的格式文本，且该条款对汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的权益影响重大，柏丽公司作为格式条款提供方并未举证证明其已经就该条款可能存在的商业风险向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强进行了提示和说明；第二、如果按照该条款的约定，一旦商品房取得竣工验收备案证书，柏丽公司即可就商品房向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强完成交付，明显是在减轻自己的将具备必要使用条件的房屋交付给购房者的合同义务，同时排除了购房者取得具备必要使用条件房屋的权利。工程竣工验收备案证书只能证明房屋的质量合格，而不能证明房屋具备交付条件。商品房交付对于开发商的要求不仅仅在于商品房单体架构经验收合格，还在于开发商转移占有的商品房能够满足购房者基本使用、经营之需，这同时也是商品房交付的意义所在和购房者购房的目的所在。综上，按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应当认定为无效。柏丽公司要求汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强支付房屋保管费用的反诉请求无事实和法律依据，应不予支持。本案中，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强认为诉争门面房经第三方现场测量，室内地面低于室外地面与工程设计图纸不符，柏丽公司构成违约。针对该情况，法院根据汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的申请，在庭审前亦组织人员现场进行了勘测，结合第三方出具的《验房报告》，认定该门面房室内外高差客观存在，在庭审过程中，对于汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强诉称的上述事实柏丽公司并未提出相反证据予以否认，因此，对室内地面低于室外地面的事实应予确认。对于室内地面低于室外地面是否构成违约，因工程施工图纸应当属于《商品房买卖合同》的必要组成部分。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强提交的工程竣工图纸调取于芜湖市城市建设档案馆存档的已备案文件，且加盖有“工程竣工图”印章，设计要求为室内地面高于室外地面0.15米，故柏丽公司应当按照工程竣工图纸的要求向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强交付约定门面房。柏丽公司在庭审过程中虽提交图纸证明其变更设计符合建筑规范，但是该图纸系其单方面提供，且与备案竣工图纸不符，同时柏丽公司也未提交建设行政主管部门或者具备鉴定资质的司法鉴定机构出具的设计变更符合规范的证明或者鉴定结论。在设计变更后，也未通知汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强并征得其同意，就擅自变更设计图纸进行施工，使室内地面低于室外地面的行为构成违约。综上，柏丽公司未能按照合同约定将满足使用条件的门面房交付汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强使用，且开发建设的门面房不符合工程设计图纸，已构成违约。
对于争议焦点二，柏丽公司不能在合同约定时间内，将符合使用条件的门面房向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强进行交付，且室内地面低于室外地面与工程设计图纸不符，致使汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的合同权益受损，其因此要求柏丽公司承担违约责任，应予支持。根据法律规定，结合汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的诉讼请求，柏丽公司应当承担以下责任：（1）赔偿汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强逾期交房违约金39204.5元。依据《商品房买卖合同》约定，柏丽公司应当在2014年8月31日之前将本案诉争门面房交付汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强使用，但是直至起诉之日，诉争门面房均未达到交付使用条件，应当承担逾期交房的违约责任，关于逾期交房违约金的数额，应以汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强实际支付的购房款1734713元为基数，自2014年9月1日开始，按照已付购房款的万分之一计算至符合交付条件之日，因柏丽公司未能举证证明诉争门面房符合交付条件的日期，故酌定计算至汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强起诉之日，即2015年4月15日。（2）承担调整本案诉争房屋室外地面高度的责任，使调整后室外地面高度低于室内地面高度0.15米。如柏丽公司未能调整，在室内高度比室外高度要低0.05米的情况下，为达到施工图纸中室外高度低于室内高度0.15米的设计要求，室内高度必须提高0.2米，由此将导致房屋实际使用空间的减少。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强购买门面房不仅仅在于对其地面面积的利用，还在于对地面上空间的利用。空间权同样属于财产权益，依法应当予以保护，柏丽公司应当对汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的房屋空间减少的损失予以赔偿。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的损失不仅在于房屋空间的损失，而且还包括房屋空间未能充分利用造成的其他损失。房屋空间损失以减少的空间容积结合房屋总价款计算，即0.2米×67.43平方×（1734713元／5.192米×67.43平方）=66822.53元。如柏丽公司未履行上述调整义务，则以空间减少的损失为基础，结合汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的其他损失，酌定柏丽公司赔偿损失人民币80000元。（3）关于汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强解除房屋买卖合同并要求柏丽公司退还购房款的诉请，虽柏丽公司交付的诉争房屋室内外高差存在违约，但并未导致汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的合同目的无法实现，非根本违约，故对汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的该项诉请不予支持。关于汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强诉请柏丽公司对门面房内的消防管道进行拆装和改造，因消防管道的存在系保障购房者生命、财产之必要，且柏丽公司已经对消防管道的位置进行了调整，对此诉讼请求本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一、二款，第九十四条，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、柏丽公司于判决生效之日起三十日内对芜湖市柏庄时代广场3-1#楼108室门面房的室外地面进行调整，使得室外地面低于室内地面0.15米；如柏丽公司不能在上述期限内对芜湖市柏庄时代广场3-1#楼108室门面房的室外地面进行调整，使室外地面低于室内地面0.15米，则被柏丽公司应当于上述期限届满后十日内赔偿汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强损失计人民币80000元；二、柏丽公司于判决生效之日起十日内支付汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强逾期交房违约金39204.5元；三、驳回汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的其余诉讼请求；四、驳回柏丽公司的反诉请求。案件受理费2242元、反诉案件受理费25元，合计2267元，柏丽公司负担1408元，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强承担859元。
柏丽公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定柏丽公司将不具备使用功能的房屋进行交付，构成违约，这一认定明显错误。1、双方当事人订立的商品房买卖合同是经过芜湖市房管局备案批准的合同，其合同的全部内容条款都是经过房管部门审核的。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强签字确认的合同补充协议的约定证明柏丽公司对合同等文件的条款及内容履行了说明告知义务。2、汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强提交的芜湖市法信公证处公证书仅仅是对柏庄时代广场入口处及周边现状进行了摄像，通过拍摄内容可以看到讼争门面房外道路正在施工，但是该施工道路是市政部门负责的公共道路，与柏丽公司无关。另一审法院认定公证处在公证时，房屋现场仍处于封闭状态，所涉门面房玻璃上张贴有“施工区域，非施工人员禁止入内”字样，但事实上芜湖法信公证处的公证拍摄内容里并没有这些。故一审法院认定房屋不具备必要的使用条件是错误的。3、合同约定房屋交付的唯一条件是柏丽公司取得工程竣工验收备案证。柏丽公司在合同约定的交付时间内取得了工程竣工验收备案证书后，向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强交付房屋完全符合法律规定和合同约定。二、柏庄时代广场3号楼商铺严格按照图纸施工，符合政府的规定，符合建筑规范，符合城市道路和建筑物无障碍设计规范要求。1、柏丽公司在芜湖市城市建设档案馆备案的工程图纸，系土建图纸，不是最终图纸，且根据该图纸，室内标高比室外标高高0.15米，但该高差是裸地面高差，柏丽公司交付的房屋是完全符合工程图纸要求的。2、柏丽公司在一审时提供了景观设计图纸，该图纸与工程结构图纸均系华东设计学院出具，不会改变结构设计。3、景观施工完成后，目前室外景观完工面高于商铺室内毛地面标高。当各商铺地面铺设完成后，商铺室内标高会和商铺室外标高基本一致，这样才符合城市道路和建筑物无障碍设计规范要求。三、汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在一审中提交的验房报告，是其单方委托合肥亿家房地产投资信息咨询有限公司对讼争房屋进行检验作出的。因该公司不具备房屋质量鉴定资格，故该报告不能作为判案依据。四、一审判决驳回柏丽公司要求汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强支付房屋保管费的反诉请求没有事实和法律依据。柏丽公司向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强交付的房屋符合使用条件，汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强逾期办理房屋交接手续，应向柏丽公司支付房屋保管费。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在二审庭审中辩称：一审判决说理充分，柏丽公司的上诉观点在一审判决书中均有回应。1、一审判决认定柏丽公司将不具备使用功能的房屋出售构成违约正确。2、汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在一审中申请公证，但是由于无法进入现场，所以在外围进行录像，录像显示：施工区域非施工人员不得进入的告示和施工的情形。公证处的光盘以及被上诉人的光盘和照片，证明截止公证处公证的时间止，涉诉房屋不具备使用条件。3、一审判决将补充协议第三条条款确定为无效条款，符合格式条款的约定。4、柏丽公司认为室外高差应该适用景观图纸的观点显属错误，土建图纸在前，景观图纸在后，景观图纸实际上是对土建图纸的变更，但是柏丽公司没有通知购房者这一变更，这个实际上是一种违约行为。柏丽公司一方面认为不存在裸地面高差，一方面又认为等铺地砖后再确认，相互矛盾。5、第三方测量不需要专业的资质，其实就是为法庭提供依据，一审中汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强也申请案件承办人去现场测量，案件承办人也去现场进行了证实，当时柏丽公司也有人在场，柏丽公司自始至终没有提供相反证据证明汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的测量结果不正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中，柏丽公司向本院提交下列新证据：一、住建委公布的具有审计资质单位的名单，审计公司的组织机构代码，审计公司的证明，证明汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在一审中提交的从档案馆调取的竣工图仅仅是土建的施工图，不含景观施工图。二、监理公司出具的证明，证明柏庄时代广场3#楼的高低差符合要求，相差的原因是增加了景观施工。
汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强对上述证据质证认为：对证据一的证明目的不予认可，单体建筑和景观设计是两个不同的部位，单体符合要求，不代表整体符合相关要求，即使整体符合，但是柏丽公司改变设计应该告知业主，否则就构成违约。对证据二的证明目的不予认可，该证据不具有合法性，首先监理单位不具备出具这个证明的资格，而且这个证据只有印章没有证明人的签字等，说明证据本身不具有证明力。即使柏丽公司能够证明室内外高差符合设计要求，也无法证明其不构成违约。
本院对上述证据的认证意见为：认可汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强的质证意见。本院二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：一、汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强所购房屋是用于经营的商业用房，作为经营用房，应当满足购房者基本经营使用之需。汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在一审中提交了芜湖市法信公证处公证书、现场录像光盘等资料，能够证明该公证处前往本案讼争房屋现场进行证据保全公证时，即2015年3月31日，该房屋现场仍处于封闭施工状态，路面及门面房所临商业街道仍处于建设过程中，故一审法院据此认定本案讼争房屋在当时仍不具备必要的使用条件并无不当。柏丽公司在合同约定期限内未能提供具备必要使用条件的房屋，应当承担相应的违约责任。一审法院酌定该公司向汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强支付逾期交房违约金39204.5元，并无不当。因柏丽公司未按照合同约定履行交付房屋义务，其请求汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强应承担房屋保管费无事实依据，一审法院对此不予支持，亦无不当。三、汪杰华、承小翠、汪贵诚、汪贵强在一审中提交的施工图纸调取于芜湖市城建档案馆，图纸上加盖有“竣工图”印章，属于竣工备案图纸。本案讼争房屋施工完成后的状况应当与该图纸内容一致。该份施工图纸明确标注室内比室外要高0.15米。而根据一审法院组织人员现场勘测情况，结合第三方出具的《验房报告》，能够证明讼争房屋室外地面高于室内地面，与备案竣工图纸不符。柏丽公司认为室内外高差应当适用景观设计图纸，因相应的景观设计图纸与竣工备案图纸不符，柏丽公司也未提交建设行政主管部门或者具备鉴定资质的司法鉴定机构出具的设计变更符合规范的证明或者鉴定结论，其擅自变更设计的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，柏丽公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2799元，由上诉人芜湖柏丽置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱训明
审 判 员 汪 智
代理审判员 蒋 磊
二〇一六年七月五日
书 记 员 王文娟
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。