江苏省大丰市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第2525号
原告盐城中海物业服务有限公司，住所地盐城市悦泰路北二巷1号。
法定代表人吴成林，中海物业公司董事长。
委托代理人班祥龙，公司员工。
被告张春平，男，汉族。
原告盐城中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告张春平物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理后，依法由审判员陈祚宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托代理人班祥龙、被告张春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业公司诉称，东方锦绣北城6号楼802室建筑面积是160.51㎡，系被告房产。依据《物业服务委托合同》的约定：2010年11月1日至2011年10月31日，小高层住宅用房物业费每月每平方米为0.70元、亮化照明费50元／户·年。2011年11月1日至2013年9月30日，小高层住宅用房物业费，根据被告拖欠缴费的时间按每月每平方米1.00元、亮化照明费按50元／户·年收取。从2011年7月1日开始，原告按约向被告提供了物业服务，然而被告物业服务费用至今未交，原告通过多种方式进行催缴，但被告仍拒绝缴付所欠物业服务费。现请求判决被告支付所欠物业服务费4141.16元、照明费112.50元，合计4253.66元，并判令被告按欠费年度支付至履行之日止期间的违约金。其中2011年7月1日至2011年10月31日物业费466.10元自2011年8月1日起按每日一元承担违约金，2011年11月1日至2012年10月31日物业费1976.12元（按1元／月.平方米计算）自2011年12月1日起按每日万分之五支付的违约金，2012年11月1日至2013年9月30日物业费1811.44元（按1元／月.平方米计算）自2012年12月1日起按每日万分之五支付的违约金。本案诉讼费用由被告承担。
被告张春平辩称，1、2011年11月，我一家三口被困电梯中，通知门岗老张后，物业公司不帮解救，后来在邻居的帮忙下才得以解脱。我后来找老胡，老胡说将这个事反映到公司，公司至今没有说法。某次，我乘电梯从三楼掉到一楼，我到门岗上去反映，后来我打电话给总公司的老板，他说这个事他不管，让我去找门卫。2、2013年4月19日，我的车子停在地下车库被砸了，车子的东西被偷了，我每年都缴地下车库的物业费，当天车库中有好几辆的车子的都被划了。我又打电话给吴总，他说他不问。3、6层楼的电梯正常坏却没有人修，也停水。请求法院依法处理。
经审理查明，东方锦绣北城6号楼802室系被告房产，建筑面积是160.51㎡。2008年7月14日，盐城中海物业管理有限公司（甲方）与被告张春平（乙方）签订了一份前期物业管理服务协议，约定：甲方对房屋的共建共用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用，按交房时间起先收费后服务，预收12个月的服务费用；住宅按建筑面积每月每平方米0.35元，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元。物业管理服务费用标准由业主委员会成立后共同与物业公司协商调整。每年的元月1日至31日前按时缴付分摊至各户的上年公共水电费和生活垃圾处理费。乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴款每日千分之三交纳违约金等。
2010年11月1日，东方锦绣北城业主委员会（甲方）与中海物业公司（乙方）签订了东方锦绣北城物业管理委托合同，约定：东方锦绣北城内占地面积28204.90平方米、建筑面积37000平方米内的公共设施、公共环境卫生、公共绿地、花木、车辆停放秩序等由甲方委托给乙方管理，时间从2010年11月1日起至2011年10月31日止。乙方依照合同向业主收取物业管理费的标准为：小高层按建筑面积每月每平方米0.70元、普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.35元、商业用房乙方按建筑面积每月每平方米0.80元，路灯亮化费每户按50元／年收取。收费时间按照签订前期物业管理服务协议之日起的第一个月内缴清全年物业服务，否则将视为违约，本条对后期购买二手房的业主具有同等约束力。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，将每天承担一元的违约金等。
2011年9月20日，大丰市东方锦绣北城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《大丰市东方锦绣（北城）物业管理委托合同》一份，约定：东方锦绣北城内占地面积28204.90平方米、建筑面积37000平方米内的公共设施、公共环境卫生、公共绿地、花木、车辆停放秩序等由甲方委托给乙方管理，时间从2011年11月1日起至2012年10月31日止。乙方依照合同向业主收取物业管理费的标准为：多层按建筑面积每月每平方米0.35元（每欠缴时间达2个月及以上每2个月提高0.05元／平方米／月，累积至0.55元／平方米／月时封顶）、小高层住宅房屋，乙方按按建筑面积每月每平方米0.70元（每欠缴时间达1个月及以上每1个月提高0.05元／平方米／月，累积至1元／平方米／月时封顶）、非住宅房屋，乙方按按建筑面积每月每平方米0.80元（每欠缴时间达2个月及以上每2个月提高0.05元／平方米／月，累积至1元／平方米／月时封顶）、亮化费每户每年50元。收费时间按照前期物业管理协议签订的时间顺序一个月内预交全年12个月的物业费用，否则将视为违约，本条对后期购买二手房的业主具有同等约束力。业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的日万分之五缴纳滞纳金等。如本合同即将期满前，甲方决定不再委托乙方管理，应提前一个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托，应提前一个月书面告知乙方，如甲方未将续聘或者解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续的将视为合同的自动延续，期限为本合同的期限等。
原告自与被告签订前期物业管理服务协议之后，即为被告提供了物业服务，被告已缴纳了至2011年7月1日止的住宅物业费，对2011年7月2日至2013年9月30日期间的物业费3138.36元元未能交纳。2013年9月23日原告在小区公共部位，被告单元门口张贴的“催缴通知书”以及“友情提醒”，要求被告缴纳物业费未果，遂于2013年10月23日向本院提起诉讼。
另查明，2009年1月6日经江苏省盐城工商管理局核准，盐城中海物业管理有限公司变更为盐城中海物业服务有限公司。2012年12月盐城市物业管理行业协会授予中海物业公司“盐城十大金牌物业”荣誉称号。
上述事实，有当事人陈述，原、被告签订的前期物业管理协议、东方锦绣北城物业管理委托合同复印件、书面友情提醒、催缴通知书复印件，证人证言等证据在卷证实。
本院认为，原告中海物业公司与被告张春平订立的前期物业管理协议及原告中海物业公司与东方锦绣南城业主委员会之间订立的物业管理委托合同，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告有义务按约定标准向原告缴纳物业服务费。被告拖欠物业服务费，经原告催要后仍未自觉履行，原告依合同请求判决被告缴纳物业服务费，依法应予支持。对于原告主张2011年7月2日至2011年10月31日物业费自2011年8月1日起按每日一元承担违约金，庭审中原告主张按每日万分之五收取违约金违约金，本院应予照准。对于原主张2011年11月1日至2013年9月30日之间的物业费从每月每平米按0.70元提高到每月每平米按1.00元收取，又主张了按每日万分之五收取违约金，对于逾期缴纳物业费同一行为约定了两个违约责任，其之和经过计算亦超过了其损失的130%，结合小区的物业管理情况，本院酌定在按每月每平米0.70元计收的物业费数额基础上按每日万分之五收取违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第二款，国务院《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
被告张春平给付原告中海物业公司自2011年7月2日起至2013年9月30日止的物业费3138.36元，并承付2011年7月2日至2012年7月1日物业费1398.28元自2011年8月2日起、2012年7月2日至2013年7月1日物业费1398.28元自2012年8月2日起、2013年7月2日至2013年9月30日物业费341.80元自2013年8月2日起至判决确定履行之日止按每日万分之五计算的违约金。于本判决生效后5日内履行完毕。
义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张春平负担。
本判决为终审判决。
审判员 陈 祚 宏
二〇一三年十二月二十三日
书记员 程艳（代）
附相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。