中华人民共和国
辽宁省大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民初字第4105号
原告福盈集团（香港）有限公司。
法定代表人徐文博，董事长。
委托代理人康玉奇，辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人赵霞，辽宁东亚律师事务所律师。
被告大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会。
负责人王晶，主任。
委托代理人史卫义，辽宁诚至律师事务所律师。
委托代理人戴世杰，辽宁诚至律师事务所律师。
原告福盈集团（香港）有限公司与被告大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月17日、2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人康玉奇、赵霞、被告的负责人王晶及被告的委托代理人史卫义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系大连市沙河口区科技广场住宅小区业主，专有部分建筑面积为7731.01平方米（非住宅），约占小区总建筑面积的十分之一。2014年7月末，案外人王壮将关于科技广场第三届业主委员会选举违规的举报材料及相关情况反映给原告，原告得知2013年1月9日被告没有按照《科技广场住宅小区业主大会议事规则》和《物业管理条例》规定的集体讨论形式和书面征求意见的形式便做出了：1、解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业管理有限公司，并公开招标选聘科技广场大厦物业服务企业；2、改选科技广场住宅小区第三届业主委员会成员；3、修改科技广场业主议事规则和业主管理规约部分条款；4、授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷进行维权活动乃至提起诉讼；5、对科技广场前物业管理企业大连景和物业管理有限公司使用公共维修基金利息和物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受益进行审议的五项2012科技广场业主大会决议。根据被告作出的《致大连市沙河口区中山公园街道办事处关于科技广场小区第三届业委会委员更换情况说明》，科技广场小区业主520户本次投票数为315票，其中本人现场投票为105票，业主委托投票为210票。但经原告了解，现场105票中有9户委托投票超越了委托权限，业主委托投票210票的事实为虚假事实，即210户业主没有委托受托人对业主大会议题投票表决，且没有按照法定形式投票而将210票计入了投票总数。被告反而以表决结果经专有面积过半数业主且业主人数占总人数过半的业主同意为由通过了《2012科技广场业主大会决议》。原告认为，科技广场大会业主投票为105户，只占专有部分15251.52平方米，210户虚假投票也仅占总建筑面积78805平方米的19.35%，该投票不仅程序上违反了《科技广场住宅小区业主大会议事规则》和《物业管理条例》的规定，且没有超过前述规则和条例规定的“占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。此外业主大会作出决议86天才予以公示，被告的行为侵犯了原告的知情权、选举权、议事权等合法权益，因此原告请求撤销2012科技广场业主大会的：1、解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业物业管理有限公司，并公开招标选聘科技广场大厦物业服务企业；2、改选科技广场住宅小区第三届业主委员会成员；3、修改科技广场业主议事规则和业主管理规约部分条款；4、授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷进行维权活动仍至提起诉讼；5、对科技广场前物业管理企业大连景合物业管理有限公司使用公共维修基金利息和物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受益进行审议的五项决议。
被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。第一，2012年10月，科技广场住宅小区业主通过书面征求意见方式召开了科技广场住宅小区业主大会。依据我国《物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》、《科技广场住宅小区业主大会议事规则》的规定作出了《2012科技广场业主大会决议》。该《决议》的真实性和合法性已经经过大连市沙河口区法院（2014）沙行初字第13号行政判决书和大连市中级人民法院（2014）大行终字第206号行政判决书确认，该判决已经发生法律效力。前述判决书均认定《决议》事项的通过均符合《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》规定的投票比例要求，且《决议》的相关事项，已经在房地产行政管理部门和物业小区所在的街道备案。第二，2012年9月22日，被告在物业小区发布召开科技广场业主大会的《公告》，并将召开业主大会的议题事项、表决方式、时间、地点、取票、投票方式等内容予以公示。2013年1月9日，被告也将《决议》以书面形式在本物业内公告，公示期内没有业主提出异议。原告系本物业小区的业主，依法应当知道《决议》相关事项的投票和表决结果。原告行使撤销权的期间应为一年，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，对此不应予以保护。第三，根据法律和《科技广场业主大会议事规则》第11条的规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。因此业主有权委托代理人参加业主大会，根据业主大会唱票人、监票人的审核，已经确定本次投票涉及到的12份议题表决票的投票结果有效。因此被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，大连沙河口区科技广场小区共有业主520户，地上建筑面积为78805平方米（住宅专有部分建筑面积为58923平方米，公建专有部分面积为19882平方米）。
大连沙河口区科技广场业主为规范业主大会的活动及维护业主的合法权益，于2010年11月8日制定了《科技广场业主大会议事规则》（以下简称2010年规则），该规则第四条规定，业主大会履行以下职责：（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；……第七条规定，业主委员会应当在业主大会会议召开15日前，将会议通知及有关材料以书面形式在本物业内公告，广泛征求业主意见和建议，拟定会议日程和议案，做好会议准备。第八条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应有本物业内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会在采用书面形式征求意见时，业主应以书面形式表明自己的意见，并将意见在规定的时间内送达业主大会。未在规定时间内送达业主委员会，视为同意……业主代表如有业主委托投票授权书的，可以代表业主行使投票权。第九条规定，业主大会做出制定和修改管理规约、业主大会议事规则、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过。第十条规定，业主大会会议应当由委员会做书面记录并存档。业主大会作出的决定应以书面形式在本物业内及时公告，决定对本物业内的全体业主具有约束力。第十一条规定，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。第十三条规定，业主在业主大会上的投票权数实行一户一票。该议事规则还规定了其他事项。
2012年9月22日，被告在案涉小区贴出《公告》，载明“2012年9月12日，本大厦133户业主联名提议召开科技广场本年度业主大会，业委会经过开会研究，决定召开本年度业主大会。业主大会议题：1、是否同意解聘科技广场大厦物业服务企业大连泽霖物业管理有限公司，是否同意公开招标选聘科技广场大厦新的物业服务企业；2、是否同意改选科技广场小区第三届业主委员会成员；3、是否同意修改《科技广场小区业主大会议事规则》和《科技广场管理规约》部分条款。4、是否同意授权科技广场住宅小区业主委员会对有关科技广场物业的各类侵犯业主合法权益的纠纷（包括但不仅限于地下停车场、消防通道、A和B座四楼大堂、业主其他共有公共部位、公共维修资金利息的使用等）进行维权活动乃至提起诉讼；5、是否同意对科技广场前物业管理企业大连景和物业管理有限公司使用公共维修资金利息和现物业管理企业大连泽霖物业管理有限公司公共受益进行审计。根据大厦实际情况，采用投票表决方式。公示时间为2012年9月22日至10月11日；取票、投票时间为2012年10月12日、13日、14日；开箱验票时间为2012年10月15日下午1：30。投票取票方式：有业主本人持有效证件经工作人员审核无误后，方可取票、投票；非业主本人可持业主委托书，方可取票、投票。……业主在业主大会上的投票权数实行一户一票。”
2012年10月15日，被告对业主投票进行开箱验票。此次投票共收到业主本人现场投票105票。该小区有210户业主委托代理人史卫义进行投票，并声明“授权委托代理人史卫义律师全权代表本人参加科技广场大厦业主大会会议，并全权代表本人对科技广场大厦业主大会所有投票议程进行投票表决，依据本授权委托书的内容，本人在此郑重承认：无条件接受委托代理人史卫义律师对科技广场大厦业主大会所有投票表决结果。本委托书至2012年年底前有效。”史卫义本人对五项议题均投同意票。在小区业主现场投票的105票中有4票未写明业主姓名及房号；对议题1弃权票3票、空白票为12票；对议题2不同意1票、弃权1票、空白13票；对议题3不同意1票、弃权2票、空白12票；对议题4弃权2票、空白12票；对议题5弃权4票、空白17票。其中议题2的13张空白票中，有12票在改选业主委员会选票中对委员候选人进行了勾选选举，2014年8月5日，被告对该12张选票认定为“对第二项议题投票结果应统计为有效票。原统计结果认定为弃权票没有法律和事实依据”的统计结果。
2013年1月9日，被告发布《2012科技广场业主大会决议公告》并在该小区内张贴，内容为对业主大会的五项议题均作出同意的决议。
2013年8月2日，大连市国土资源和房屋局对大连市沙河口区科技广场住宅小区第三届业主委员会备案，备案内容包括：业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单。2014年5月19日，案外人李秀杰、刘瑛向本院提起行政诉讼，请求撤销大连市国土资源和房屋局沙河口分局对被告备案的具体行政行为。该案经审理作出的（2014）沙行初字第16号行政判决书载明“2012年9月22日，大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会进行公告，决定采用投票方式召开业主大会，并将业主大会议题等情况一并公告。2012年10月12-14日进行投票。2012年10月15日进行开箱验票。该小区所属中山公园街道办事处至诚社区居委会参与此次工作。2013年7月12日，科技广场小区业委会在中山公园街道办事处进行备案。同日，科技广场小区业委会向大连市国土资源局沙河口区分局申请办理备案手续并提交备案材料……大连市国土资源局沙河口区分局审查后认为符合《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定，给予备案，并于2013年8月2日出具了备案回执。……根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条的规定，大连市国土资源局沙河口区分局具有对业主大会决定的重大事项进行备案的法定职权。科技广场小区业委会向大连市国土资源局沙河口区分局提交了申请备案的相关文件，从文件看科技广场小区业主通过书面征求意见的形式召开了业主大会，并选举产生了业主委员会，通过了《科技广场住宅小区业主大会议事规则》《科技广场管理规约》等，以上事项的通过均符合《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》规定的投票比例要求，大连市国土资源局沙河口区分局已尽到了备案审查的法定职责。原告提出科技广场小区的房屋总建筑面积应为《商品房销售面积核定认证书》中载明的95444.89平方米，备案材料中的建筑总面积认定错误。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条的规定，业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。《商品房销售面积核定认证书》中的房屋总建筑面积中包括地下车库等未进行不动产登记的建筑面积，该面积数不应直接作为确定业主投票权数的依据，原告现提供的证据不足以支持其主张，故对该项主张本院不予采信。原告提出科技广场小区业委会申请备案时间超出法律规定的期限，该规定系指导性规则，科技广场小区业委会违反该规定期限申请备案不影响登记备案的效力。”故判决驳回李秀杰、刘瑛的诉讼请求。李秀杰、刘瑛不服该判决并提出上诉，大连市中级人民法院作出（2014）大行终字第206号行政判决书，驳回上诉，维持原判。
另查，委托史卫义的210户业主的房屋总建筑面积为30828.7平方米。现场投票业主的房屋建筑面积合计为15512.74平方米。
上述事实，有原告提供的起诉状、《2012年科技广场业主大会决议公告》、《关于科技广场住宅小区第三届业委会委员更换情况说明》、《2012科技广场业主大会投票现场记录》、科技广场住宅小区2012年业主大会议题表决票105张、业主面积统计、授权委托书及附表、被告提供的《公告》、照片、《2012科技广场业主大会决议公告》、《科技广场业主大会议事规则》、本院（2014）沙行初字第16号行政判决书、辽宁省大连市中级人民法院（2014）大行终字第206号行政判决书、《科技广场现场投票12为业主情况统计表》、议题表决票12张以及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，本案为业主撤销权纠纷，业主委员会作出的决议应否被撤销，取决于做出决议的程序是否合乎法律规定且符合该小区的业主大会议事规则或者业主规约等业主自治性文件的规定，在本案中，即为取决于被告组织召开业主大会是否有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主也占总人数过半数的业主参加，是否在该次业主大会中取得符合议事规则和管理规约约定的投票权数。在被告组织的本次业主大会中，有210户业主委托史卫义参加科技广场大厦业主大会会议，原告在本案庭审中提出该委托书存在未签订日期、修改日期以及签订于2012年6月等情形，且委托权限仅为议程的表决，不包括议题表决等意见。本院认为，对议题的投票表决属于业主大会议程的一部分。通常情况下，小区的业主众多，业主大会的召开也与业主的利益息息相关，召开业主大会有着较为繁琐的流程，需要较长的筹备时间，业主签订委托书的时间可能会早于公示的业主大会召开时间，只要业主的委托行为未迟于召开业主大会的时间，委托行为均应成立，在该210户业主所签订的委托书中均载明了委托书的有效时间，故在委托人与受托人约定的期间内，该委托书均为有效。210户业主在委托书中委托史卫义对投票议程进行投票表决，并接受史卫义的投票结果，可见该业主已将投票的权利委托给史卫义，应认定史卫义代表该210户业主进行投票，其投票产生211票（委托人及受托人本人）的投票效力。被告组织的此次业主大会以书面表决的方式召开，应当认为被告共收到议题表决投票315票，参与业主人数占全部业主的60.57%，且参加业主的面积也超过专有面积的半数，故该次业主大会的召开并未违反法律规定和小区议事规则的约定。而现场的105票中，有4票未写明业主姓名及房号，应认定为无效票。101票中，有部分业主对议题的投票为空白票，该空白票应视为对议题投票的弃权，计入弃权票。在对议题二的投票中，虽然有12票在表决意见中为空白，但又在业委会成员改选名单上进行了勾选，应视为其对第二项改选业委会成员的议题表示同意。根据统计，现场投票中，议题1的同意票为86票；议题2同意票为98票；议题3的同意票为86票；议题4的同意票为87票；议题5的同意票为80票。加上210户业主委托投票数，则议题1的同意票为297票，占全部业主总票数的56.92%；议题2同意票为308票，占业主总票数的59.2%；议题3同意票为296票，占业主总票数56.92%；议题4同意票数为297票，占业主总票数的57.11%；议题5同意票数为290票，占业主总票数的55.76%。根据科技广场小区2010年议事规则的约定“制定和修改管理规约、议事规则等需要经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过”，而被告此次召开的业主大会议题3“修改《科技广场业主大会议事规则》和《业主管理规约》”仅获得296票同意票，不满足“经本大厦内全体业主所持投票权2／3以上通过”的条件，故本次业主大会决议中关于议题3的决议不符合《科技广场业主大会议事规则》的约定，应予撤销。关于其他四项议题，根据原、被告双方提供的议题表决票及授权委托书等统计，参与表决的人数超过总业主人数的半数，且同意第一项议题的业主总面积为43165.72平方米，占专有部分面积的54.7%；同意第二项议题的业主总面积为46092.23平方米，占专有部分面积的58.5%；同意第四项议题的业主总面积为43200.27平方米，占专有部分面积的54.8%；同意第五项议题的业主总面积为42330.72平方米，占专有部分面积的53.7%；即同意该四项表决项业主的专有部分面积也均过半数，符合法律规定及《科技广场业主大会议事规则的约定》，原告要求予以撤销，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
而关于原告提出被告没有及时对业主大会决议公告，不产生公示效力的意见，本院认为，公示时间与公示内容的效力不存在必然的联系，原告主张公示延迟而不产生公示效力的意见，没有法律依据，对该意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、七十八条和《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十八条的规定，判决如下：
一、撤销被告大连市沙河口区科技广场住宅小区业主委员会于2013年1月9日作出的《2012科技广场业主大会决议》中第三项“同意修改《科技广场业主议事规则》和《业主管理规约》部分条款”的决议；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告负担80元、被告负担20元，于本判决生效之日起十日内给付。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 孙 莹
人民陪审员 孙凤美
人民陪审员 张 欣
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王 璐
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。