四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第1512号
上诉人（原审被告）南充市嘉陵区农村信用合作联社。
负责人范中伟。
委托代理人向军、董尚太。
被上诉人（原审原告）姜淑君。
委托代理人肖飞、梁静。
被上诉人（原审被告）傅明华。
被上诉人（原审被告）王静。
上诉人南充市嘉陵区农村信用合作联社（下称嘉陵信用社）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2013）高坪民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人嘉陵信用社委托代理人向军，被上诉人姜淑君委托代理人梁静，被上诉人傅明华到庭参加了诉讼，被上诉人王静因下落不明，经公告送达了开庭传票等相关法律文书，公告期满，王静未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年2月4日，傅明华、王静与姜淑君签订了《房地产买卖契约》一份，约定：傅明华、王静共有的位于南充市高坪区白塔路286号1幢1层门面及库房以22万元的价格出售给姜淑君，2007年5月1日前给姜淑君办理房屋所有权证及国有土地使用权证，逾期按每天100元支付滞纳金等条款。协议签订当日，姜淑君按约支付了购房款15万元，傅明华、王静也将房屋及库房交付给姜淑君，但傅明华、王静至今未给姜淑君办理房屋两证。2008年4月7日，傅明华�瞒案涉房屋已出售及交付的事实，将案涉房屋（不含库房）在嘉陵区农村信用社石楼分社进行抵押，并在南充市房管局办理了房屋抵押登记，抵押权证号为20082589，傅明华因此骗取了信用社贷款13万元。其后，傅明华因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取强制措施。2011年8月，南充市中级人民法院作出（2011）南中法刑初字第8号刑事判决书，以傅明华因犯合同诈骗罪判处有期徒刑15年、贷款诈骗罪判处有期徒刑8年，数罪并罚，决定执行有期徒刑20年；对其所获赃款予以追缴，退赔受害人。2011年12月20日，四川省高级人民法院作出（2011）川刑终字第872号刑事裁定，维持南充市中级人民法院作出（2011）南中法刑初字第8号刑事判决。省高院的刑事裁定书中认定了案涉房屋原系傅明华和王静共同所有，2007年2月，傅明华将该房屋卖给了姜淑君。2008年4月，傅明华用案涉房屋（不含库�）出售前的租赁合同进行资产评估后，以做生意为由，用案涉房屋抵押，骗取信用社贷款13万元的事实。审理中，傅明华提出，其在2009年8月与王静离婚时，双方约定了所有债权债务均由其负责处理，姜淑君当庭表示同意由傅明华一人承担本案的法律后果。
姜淑君2012年12月20日向法院提起诉讼称：2007年2月4日，傅明华、王静与姜淑君签订了《房地产买卖契约》。协议签订后，姜淑君按约支付了购房款，傅明华、王静当日将房屋交付给姜淑君，但傅明华、王静至今未给姜淑君办理房屋两证。2008年4月，傅明华隐瞒案涉房屋已出售及交付的事实，将案涉房屋在嘉陵区农村信用社石楼分社进行抵押，骗取贷款13万元。请求：1、确认傅明华与信用社就案涉房屋的抵押无效；2、确认案涉房屋归姜淑君所有；3、判令傅明华、王静按约承担每100元的迟延办证的违约金至办理完产权证书时止；4、案件受理费由傅明华、王静、南充市嘉陵区农村信用合作联社负担。
傅明华答辩称：姜淑君所陈述的事实及理由都是事实，正准备给姜淑君办理案涉房屋的产权时，因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取了强制措施，故未能给姜淑君办理案涉房屋的产权证书。2009年8月与王静离婚时，包括本案在内的债权债务问题约定由傅明华负责，请求由傅明华一人承担责任。
原审法院认为：合法的房屋买卖应受法律保护。姜淑君与傅明华、王静签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，同时姜淑君按约支付了相应的购房款，傅明华和王静也按约交付了案涉房屋，但傅明华和王静至今未按约为姜淑君办理案涉房屋产权过户手续，傅明华、王静的行为，有违民事交往中的诚实信用原则，理应承担相应的法律责任。傅明华隐瞒案涉房屋已出售的事实，将案涉房屋（不含库房）抵押信用社，骗取信用社的贷款，因该行为已经人民法院确定为贷款诈骗，傅明华为此已被刑事处罚，同时人民法院判决了对信用社贷款的退赔，因此，傅明华、王静用案涉房屋（不含库房）进行抵押的行为，依法应当确定为无效，故姜淑君请求确认傅明华与信用社就案涉房屋的抵押无效，法院予以支持。因姜淑君与傅明华、王静签订的《房地产买卖契约》，不违反法律法规的规定，且已实际履行，故姜淑君请求确认案涉房屋（不含库房）归其所有，法院亦予以支持。因傅明华、王静未按约定履行办理房屋产权的义务，依法应按约承担违约责任，因双方约定的违约金过高，且目前傅明华尚在服刑期间，法院依法对违约金进行调整，以每年给付10，000.00元违约金为宜，计算至案涉房屋的产权证办理完为止。审理中，傅明华提出，要求对本案全部承担�任，姜淑君亦同意由其个人承担相应责任，为此，对违约金法院确定由傅明华承担。对案涉库房问题，因库房已由傅明华抵押给他人，姜淑君可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、傅明华与南充市嘉陵区农村信用合作联社就南充市高坪区白塔路286号1幢1层门面的抵押无效（抵押权证号20082589），限南充市嘉陵区农村信用合作联社在判决生效后10日内到房屋抵押机关办理抵押权证注销手续；二、南充市高坪区白塔路286号1幢1层门面归姜淑君所有，限傅明华、王静在抵押权证注销后30日内姜淑君办理房屋权属证书；三、傅明华从2007年5月2日起按每年10000元的金额向被姜淑君支付延迟办证的违约金，至房屋产权证办理完毕时止。
案件受理费4，600.00元，由傅明华、王静负担。
宣�后，上诉人嘉陵信用社不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判驳回姜淑君在原审的诉讼请求；2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人王静之间的借款抵押合同纠纷，已经由嘉陵区人民法院立案受理，本案的审理应以借款抵押合同案的审理结果为依据，本案应中止审理。二、涉案房屋登记在王静名下，向上诉人申请借款的主体亦是王静，傅明华犯贷款诈骗罪，但王静并不涉案。因此，王静作为借款人和产权登记人签署的借款抵押合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，并且所抵押的房屋根据法律规定办理了抵押登记，应受法律保护。三、被上诉人姜淑君主张的案涉房屋，在2005年即已经办理了产权登记。傅明华、王静与姜淑君房屋买卖发生于2007年2月，但当时该房屋已经在商业银行设定了抵押，买卖合同应当无效，对姜淑君不发生物权法律效力。上诉人对涉案房屋进行了抵押登记，抵押登记的物权优先于“房地产买卖契约”的合同债权。四、涉案有关的抵押担保效力，不受傅明华刑事判决的影响，案涉房屋的抵押登记合法、有效，上诉人对案涉房屋享有权利。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，对上诉人上诉认为本案的审理应以其与王静、傅明华的借款抵押合同纠纷案的审理结果为依据，本案应中止审理的问题。
本案涉及的法律关系为买卖合同和借款抵押合同两个法律关系，两个法律关系的各方当事人，即买房人姜淑君，出售人和借款人王静、傅明华，出借人嘉陵信用社均为本案当事人，且借款抵押合同的当事人嘉陵信用社和王静、傅明华在本案也提供了认定借款抵押合同有效或无效的证据，本案能够根据双方提供的证据进行认定，不需中止审理�等待借款抵押合同纠纷案件的审理结果为依据。
傅明华用案涉房屋抵押借款，骗取信用社贷款的行为已经生效的刑事判决认定构成合同诈骗罪、贷款诈骗罪，并处以刑罚。傅明华的刑事犯罪对其民事行为的效力没有影响，抵押合同是否合法有效，应当根据民事法律的相关规定进行认定。根据抵押权的有权处分性，抵押人傅明华、王静用于抵押的财产应当是有权处分的财产。将案争房屋转让并交付给姜淑君后，其权利用尽，再将已转让并移交姜淑君占有的房屋抵押给嘉陵信用社，属无权处分。根据物权的公示公信原则，无权处分人处分登记在其名下的财产时，第三人因信赖物权登记的公信力，善意并无过失地与物权登记簿记载的权利人进行的交易受法律保护。因此，抵押权也应当受善意取得制度的保护。善意，指不知情并且无过失。本案中，姜淑君占有被抵押的房屋，占有本身即具有宣示权利的功能，按照行业惯例，金融机构在贷前审查时应当作楼盘调查。故嘉陵信用社应当知道案涉房屋已经转让。嘉陵信用社在设定贷款抵押时，未尽到《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”及《贷款通则》第二十七条“贷款调查：贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”规定的严格审查义务，存在重大过失，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列�形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”以及第三款“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，嘉陵信用社的行为，不符合善意取得的构成要件，不能取得案涉房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案抵押合同有效，但嘉陵信用社不能基于善意取得制度行使抵押权，案涉抵押行为不具有物权的对世力和排他性，因案涉抵押行为不具有物权的对世力和排他性，嘉陵信用社就应当注销房屋的抵押登记。
王静、傅明华与姜淑君签订《房地产买卖契约》，在未取得房屋权属证书前，根据物权法的相关规定，对案涉房屋不享有物权，仅享受根据合同约定请求合同相对方协助办理房屋过户登记的权力。因案涉房屋取得房屋权属证书，一审法院判决案涉房屋归姜淑君所有不当，应予纠正。姜淑君在原审未请求王静、傅明华协助办理房屋过户登记，法院本不应判决王静、傅明华为其办证房屋权属证书，但因王静、傅明华对此未提起上诉，本院对此不作变动，予以维持。
一审判决认定事实清楚，但适用法律和部分处理错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
维持四川省南充市高坪区人�法院（2013）高坪民初字第89号民事判决第三项；
撤销四川省南充市高坪区人民法院（2013）高坪民初字第89号民事判决第一项、第二项；
由南充市嘉陵区农村信用合作联社在本判决发生法律效力后十日内到房屋抵押机关办理抵押证注销手续；
由王静、傅明华在抵押权证注销后三十日内为姜淑君办理房屋权属证书；
驳回姜淑君的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4，600.00元，由王静、傅明华负担；二审案件受理费4，600.00元，由南充市嘉陵区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 彭 宣