湖北省监利县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1023民初675号
原告段社平。
委托代理人周毅成，湖北司典律师事务所律师。
被告监利县福安房屋开发有限公司，住所地监利县容城镇天府东路55号。
法定代表人张波，该公司经理。
委托代理人刘勇，湖北荆利维律师事务所律师。
本院于2016年3月17日立案受理了原告段社平诉被告监利县福安房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。依法适用简易程序，由审判员王石独任审判，于2016年4月26公开开庭进行了审理。原告段社平及其委托代理人周毅成、被告监利县福安房屋开发有限公司委托代理人刘勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告段社平诉称：2010年8月20日原告与被告订立了购房合同，购买了被告位于某某县某某乡某某村某组某某小区第X幢X单元XXX号商品房，双方约定时间为2011年3月20日，房屋交付后30日内办理产权登记。原告按照约定支付了首付款74004元，办理了银行按揭付款，而被告确未在约定时间交付房屋和办理房屋产权登记，实际交付房屋的时间是2011年11月3日，办理房屋产权登记交付时间为2014年7月27日。依照合同应当承担违约责任。另外，被告在代原告办理水、电开户的过程中，分别收取了开户费1380元、1500元。多收取了1390元，多收部分应当退还原告。由于上述争议一直未得到解决，被告未向原告交付房产证和土地证。遂诉请：一、判决被告支付逾期交付房屋和逾期办理房屋产权登记的违约金9011元。二、判决被告退还代原告办理水、电开户过程中多收取费用1390元。三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。
证据二、《企业信息》，证明被告的身份。
证据三、原告与被告签订的《商品房买卖合同》复印件，证明原告与被告的买卖合同关系。
证据四、收据四份，证明原告分别支付了首付款等相关费用。
证据五、银行流水，证明原告支付房贷的记录。
证据六、《通知》，通知被告交付房产、土地权证的时间。
证据七、收费标准，证明国家规定的收费项目的依据。
被告监利县福安房屋开发有限公司辩称：一、合同约定房屋交付的时间为2011年3月20日，因原告办理按揭贷款时的手续不全，缴付按揭贷款的时间延后，至2011年8月13日才将首期按揭款补齐。此后，被告按后履行抗辩权迟延交付房屋及办理产权证明，被告未违约；二、原告应先办理他项权证，因为原告是按揭贷款买房，只有将按揭贷款还清后，才能获取两证，两证均抵押在银行；三、按合同约定的时间，房屋交付时间为2011年3月20日，至原告起诉时已达五年时间，已超过诉讼时效，应当驳回原告的诉请。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了原告段社平房屋他项权证预告登记的复印件。证明原告段社平按揭贷款手续在2011年8月13日才办妥，交房时间因此顺延，被告没有违约。
经庭审质证，被告监利县福安房屋开发有限公司对原告段社平提交的证据一、证据二无异议。对原告的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的真实性无异议，但对其证据三、证据四、证据五的证明目的提出了异议，被告认为原告于2011年8月13日才将首付款补齐，故交付的时间应当顺延，同时也表明双方就付款方式和期限进行了变更。原告自2013年开始还款，至今未还清按揭贷款，也证明了原告按揭贷款手续不全，导致未办理两证。对于原告提交的证据六、证据七的证明目的，被告认为上述二份证据与本案没有关联，不能达到原告的证明目的。原告对被告提交的原告房屋他项权证预告登记，原告认为被告提交的的原告房屋他项权证预告登记与房屋交付时间无关。被告交房违约，办证违约。原告补交20000元，是按银行的要求补交的，原告未违约。本院对原告提交在证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据六予以采信，对原告的证据七部分采信，因为原告提交的监利县物价局关于自来水安装价格的通知，在时间上与本案诉争的事实存在时间差异，本院不予采信。对被告提交的原告房屋他项权证预告登记的证据予以采信。
经审理查明，2010年8月20日原告与被告订立了购房合同。合同约定：原告以按揭贷款的方式购买了被告位于某某县某某乡某某村某组某某小区第X幢X单元XXX号商品房，购房价款154004元。首付54004元，银行贷款100000元。被告应于2011年3月20日前，将验收合格的商品房交付给原告。如果遭遇不可抗力的因素的影响，被告应当在30日内通知原告。根据合同第九条的规定，被告向原告交房的时间不得逾期30日，否则原告可选择解除合同或要求继续履行合同，同时要求被告自约定的交房期限次日起按支付房价款的日万分之五支付违约金，合同继续履行；合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理的权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的被告按原告已付房价款的0.2%支付违约金。合同签订当日，原告依约向原告支付了房屋按揭的首付款54004元；2011年8月13日，被告收取了原告补交的房屋按揭款20000元；2011年11月3日，被告收取了原告各种费用15471元，其中水开户费1380元，电开户费1500元。至今被告未向本院提交原告办理房屋他项权证的证明文件以及房屋的权属证明。另查明：被告已将原告的房产证、土地证办理完毕，但至今未交给原告。
本院认为：原告与被告依法订立的合同对双方具有法律约束力。被告作为房屋开发商应当依法履行合同义务，应当严格依照合同约定正确行使权利。不能随意变更合同的约定，如果确实需要对合同的条款进行变更，需要取得合同相对人的许可，方可变更合同。但被告未取得原告同意的情况下，随意变更合同的约定。因此，被告应承担相应地民事责任。现原告没有选择解除合同，根据合同约定的交房日期为2011年3月20日，即从2011年3月21日至2011年11月3日止，被告按日向原告支付房价款54004元的万分之五的支付违约金，共计228天，金额6156元；2011年8月13日，原告补交购房款20000元，至2011年11月3日止，逾期80天，按日万分之五支付违约金800元，上述两项违约金合计6956元。房屋交付使用后30日内，将办理的权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的被告按原告已付房价款的0.2%支付违约金。即按已支付房价款154004元的0.2%支付违约金，金额为308元。另外，根据荆州市物价局（2005）6号文件的规定，被告只能收取原告用电开户费340元，被告多收取了原告1160元，应当退还给原告。对于原告要求被告支付自来水开户费的诉讼请求，由于缺乏依据，本院不予支持。对于被告提出原告的起诉已超过诉讼时效和后履行抗辩权的抗辩理由，本院不予支持。因为被告并未全面履行合同义务，至今未按合同约定向原告交付房产证、土地证，其违约行为仍在持续当中。综观本案的事实，并未发现原告在履约过程中存在不履行债务的情形，被告后履行抗辩权的抗辩理由本院不予支持。为依法保护当事人的合法权益不受侵犯。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十三条、第六十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告监利县福安房地产有限公司在本判决书生效后十日内给付原告迟延交房的违约金6156元（按原告支付给被告的房价款54004元的日万分之五计付（自2011年3月21日起至2011年11月3日止，共计228天）；2011年8月13日，原告补交购房款20000元，至2011年11月3日止，逾期80天，按日万分之五支付违约金800元，上述两项违约金合计6956元并支付迟延交付房地产权属证书的违约金308元（按原告已付被告的房价款154004的0.2%支付违约金）。并返还多收的电开户费用1160元。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半收取50元，由被告监利县福安房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17260401040005030，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 石
二〇一六年六月十二日
书记员 谢为（兼）