湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初174号
原告（反诉被告）咸宁碧桂园房地产开发有限公司（下称咸宁碧桂园公司）。住所地，咸宁市咸安区盘泗洲*号。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人张超，湖北宁华律师事务所律师。
被告（反诉原告）张宇轩。
被告张中栋。
被告张朝霞。
三被告委托代理人胡超，湖北昕明律师事务所律师。
原告咸宁碧桂园公司诉被告张宇轩、张中栋、张朝霞房屋买卖合同纠纷一案，被告张宇轩反诉原告咸宁碧桂园公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，由审判员彭亚华独任审判，公开开庭进行了审理。原告咸宁碧桂园公司委托代理人张超，被告张宇轩、张中栋、张朝霞委托代理人胡超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告咸宁碧桂园本诉中诉称：2013年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定购买原告碧桂园·温泉城翠岭二期三街13号商品房一套，房屋价款为1792508元，以非银行按揭方式分期付款，即订立合同时付款717004元，2014年1月21日付款537752元，2014年6月30日付款39283元，2014年7月21日付款537752元；如逾期付款，按照不同的情形承担违约金。合同订立后，被告偿付了部分购房款，还下欠577035元经多次催讨，一直未付。为此向法院起诉，请求判令被告偿付购房款577035元，从2014年1月22日起至款项付清时止按应付款的日万分之三计算承担违约金。
原告咸宁碧桂园公司为支持其本诉主张，向法庭提供了以下证据：
证据1、营业执照、机构代码证、身份证复印件。证明原、被告的身份及诉讼主体资格。
证据2、商品房买卖合同。证明原、被告对购买房屋的面积、价款、付款方式、交房期限、违约责任等事项进行约定。
证据3、湖北省商品房预售许可证、湖北省建筑工程和市政基础施工竣工验收备案证。证明原告可以对开发的商品房进行预售，房屋已经竣工验收符合交付条件，原告在履行合同中不存在违约行为。
证据4、收据、已到期应缴款通知书及邮寄凭证。证明被告仅支付部分房屋价款，还拖欠房款577035元经原告多次催要一直未付，已构成严重违约。
被告张宇轩辩称：原告在合同约定期限内，因出卖的商品房存在质量瑕疵，以被告张宇轩未付清购房款为由拒不将房屋进行交付，侵害了被告张宇轩合法权益。被告张宇轩在履行合同中并无违约行为，不应承担违约责任及诉讼费用。因被告张宇轩购买的房屋原告一直未交付，为此提出反诉，请求判令原告继续履行合同向被告张宇轩交付房屋，并按已支付的房屋价款金额计算承担日万分之三的逾期交房违约金。
被告张中栋、张朝霞辩称：被告张中栋、张朝霞只是被告张宇轩的父母，非房屋共同买受人。商品房买卖合同中，二被告是法定监护人，不是合同的当事人，不属于本案适格被告，请求驳回原告对二被告提出的诉讼请求。
被告张宇轩、张中栋、张朝霞对其本诉辩称意见，向法庭提供了以下证据：
证据1、张宇轩居民身份证。证明被告张宇轩的自然人身份。
证据2、张中栋、张朝霞居民身份证、商品房买卖合同。证明被告张中栋、张朝霞自然人身份，二被告不是商品房买卖合同中的当事人，不是本案的适格被告。合同中约定的交房期限为2014年6月30日，原告至今未能将房屋交付被告张宇轩使用。
证据3、房屋现场照片一组。证明原告开发建造的商品房存在质量问题，不符合合同中约定的交付条件，已构成违约，应承担违约责任。
被告张宇轩对其反诉主张，向法庭提供了以下证据：
证据1、商品房买卖合同。证明合同约定的房屋交付时间为2014年6月30日，原告以被告张宇轩未交清购房款，拒绝将房屋交付使用。
原告咸宁碧桂园公司反诉中辩称：被告张宇轩的反诉理由不成立，原告开发建造的商品房在2014年4月10日就经相关职能部门验收备案。原告书面通知被告张宇轩办理房屋交接手续时，因被告张宇轩未交清购房款，并以房屋有质量问题为由不办理房屋接收手续。按照商品房买卖合同中的约定，该情形应视为原告已将房屋进行交付，请求驳回被告张宇轩的反诉请求。
原告咸宁碧桂园公司对其反诉辩称意见，向法庭提供了以下证据：
证据1、工程竣工验收备案证明书。证明出售给被告张宇轩的房屋在2014年4月10日已经相关职能部门验收备案。
证据2、收楼通知书。证明原告书面通知了被告张宇轩办理房屋交接手续，履行了房屋交付义务。
经庭审质证，被告张宇轩对原告本诉中提供的证据1、2、4真实性、证明内容无异议，对证据3及反诉中的证据1、2有异议。认为本诉证据3和反诉中证据1是同一份证据，该竣工验收备案证是复印件，不能证明被告张宇轩购买的商品房无质量问题；认为反诉证据2收楼通知书中，原告在房款未到期情况下通知交款，并以被告张宇轩未交清购房款为由不办理房屋交付手续，已违反合同约定，该证据不能证明原告已履行房屋交付义务。被告张中栋、张朝霞对原告本诉中提供的证据1、3、4，不发表质证意见；对证据2无异议，认为该证据恰好能证实二被告不是合同的当事人，不应成为本案被告。原告对被告张宇轩、张中栋、张朝霞本诉中提供的证据1、2、3真实性无异议，对证据2、3证明内容有异议。认为商品房买卖合同当事人虽是被告张宇轩，但张是未成年人，被告张中栋、张朝霞作为父母是其法定监护人，应属于本案被告；原告开发建筑的商品房已通过验收备案，照片不能证实房屋存在质量问题。对被告张宇轩反诉中提供的证据1真实性、证明内容无异议。
对证据的分析认定。本院认为，原告本诉提供的证据1、2、4，被告张宇轩、张中栋、张朝霞本诉中提供的证据1、2、3，被告张宇轩反诉中提供的证据1，真实性各方无异议，上述证据本院依法予以采信。原告本诉中提供的证据3和反诉证据1，是工程竣工验收备案证明书，该证据能证实原告开发的翠岭二期一、二标段商品房已经进行验收备案。原告反诉中提供的证据2，只能证实原告发出了办理房屋交付的通知，不能证明房屋已经向被告张宇轩进行交付。
经审理查明，2013年7月28日，原告与被告张宇轩签订《商品房买卖合同》，购买碧桂园·温泉城翠岭二期三街13号商品房。约定该商品房建筑面积255.53平方米，房屋价款1792508元；以非银行按揭分期方式付款，即订立合同时付房款40%、717004元，2014年1月21日付房款30%、537752元，2014年7月21日付房款30%、537752元；如逾期付款在90日之内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行，超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，并按日支付逾期应付款万分之三的违约金；房屋应在2014年6月30日前经验收合格交付使用；如逾期交付房屋不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行，超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房款万分之三违约金。补充协议书中约定，买受人应按商品房买卖合同约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。其它事项，双方在商品房买卖合同及补充协议中同时进行了约定。合同订立后，被告张宇轩按约定期限交纳了一、二期购房款，共计1254756元。2014年4月10日，原告工程名称为翠岭二期一、二标段，建筑面积共计为49825平方米房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。同年6月27日，原告向被告张宇轩发出“收楼通知书”，通知被告张宇轩购买的商品房已达到合同约定的交付条件，可于2014年6月30日交付；鉴于被告张宇轩购房款未付清的情况，原告有权拒绝交付房屋。同时被告张宇轩的父母前往购买的房屋验收查看时，认为该房屋存在前檐缺角、外墙破损、漏水、窗台破裂、内墙大理石开裂、灶台无面板、无水龙头等诸多质量问题，且原告未提供该套商品房是否验收合格或属于竣工验收备案证之内面积的质量保证书等文件，被告方因此拒绝接收房屋并拒绝继续付清购房款。2014年9月3日，原告向被告张宇轩邮寄送达了“已到期应缴款通知书”，要求被告张宇轩在2014年8月10日前交清余下购房款537752元及承担逾期付款违约金，被告张宇轩收到该通知书后未予履行而产生纠纷。
本院认为，原告与被告张宇轩2013年7月28日订立《商品房买卖合同》的程序合法，合同内容系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，原、被告应严格按合同约定履行。被告张宇轩在履行合同过程中，以房屋存在质量问题，发生不按期偿付清余下购房款的行为，不符合合同约定，是一种违约行为，应承担违约责任。原告要求被告张宇轩偿付拖欠的购房款577035元并承担逾期应付款日万分之三违约金的诉讼请求，拖欠的购房款金额与庭审查明认定的537752元金额一致部分，本院予以支持。原告要求被告张中栋、张朝霞共同承担偿付购房款及违约责任的诉讼请求，因被告张中栋、张朝霞仅是被告张宇轩的法定监护人，不是房屋共同买受人或合同当事人，原告该请求不符合合同的相对性原则，本院不予支持。被告张中栋、张朝霞辩称不是合同当事人，不属于本案适格被告的意见，本院予以采信。
被告张宇轩反诉要求原告继续履行合同交付房屋并承担已付房款日万分之三逾期交房违约金的诉讼请求，因原告在合同履行过程中，于2014年6月27日向被告张宇轩发出“收楼通知书”，认为商品房已达到合同约定的交付条件，可于2014年6月30日交付，鉴于被告张宇轩自行支付的房价款未付清的情况，有权拒绝交付商品房，要求将上述问题处理完毕，商品房才予尽快交付。因此时被告张宇轩的房屋余款偿付期限（2014年7月21日）尚未到期，原告该行为违反了合同约定和诚实信用原则，应承担违约责任。被告张宇轩的反诉请求，本院予以支持。为了维护正常的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告张宇轩在本判决生效后三十日内偿付原告咸宁碧桂园公司购房款537752元，并承担该款自2014年7月22日起至款项付清时止按日万分三计算的违约金。
原告咸宁碧桂园公司在本判决生效后三十日内向被告张宇轩交付碧桂园·温泉城翠岭二期三街13号房屋，并承担自2014年7月1日起至房屋交付时止，按已付购房款1254756元计算的日万之三违约金。
驳回原告咸宁碧桂园公司其它诉讼请求。
案件受理费4785元，由被告张宇轩承担。反诉案件受理费1000元，由被告咸宁碧桂园公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求额度及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；帐号17×××89-222；汇款用途：上诉费。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭亚华
二〇一六年七月五日
书记员 胡达军
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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当事人就以待迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以调解，调解不成的，应当及时判决。