江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00964号
上诉人（原审被告）陆觉林。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵学文。
委托代理人吴晓香，江苏九谷律师事务所律师。
原审被告ＸＸ英。
原审被告陆炜华。
上诉人陆觉林因与被上诉人赵学文、原审被告ＸＸ英、陆炜华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆千民初字第0759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年11月26日，陆炜华与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（以下简称民生公司）签订千灯镇房屋拆迁协议书，约定民生公司就ＸＸ英位于昆山市千灯镇孟泾村三组（渡船口）的农村房屋拆迁，应付ＸＸ英拆迁房屋补偿390722元。2009年5月17日，赵学文与ＸＸ英、陆炜华签订转让书一份，其中载明：“本人千灯镇石北村渡船口ＸＸ英自愿转让拆迁房C型一套（约90平方），只转让批平方。按批平方计算金额为400元×90㎡=36000叁万陆仟元整。无条件协助赵学文办理房屋产权证（办理产权一切费用由赵学文负责）。如今后违反协议将房子不转让，本人ＸＸ英自愿本金返回还将赔偿50%违约金。今后如政府赔偿批平方房子，以回收价900元每平方。赵学文无条件补偿。特声明此转让与房屋拆迁款本金及过渡费等一切费用无关。”签订该转让书后，赵学文以现金形式支付36000元价款，ＸＸ英、陆炜华向赵学文出具了收取该36000元的收条。ＸＸ英庭审称，曾让陆炜华对外出售被拆迁安置的面积，但其不识字，虽然在上述转让书及收条上捺手印，但只是应陆炜华的要求，对赵学文与陆炜华的交易过程不清楚。赵学文庭审中称，2011年9月16日，赵学文与陆炜华及ＸＸ英的另一子至昆山市千灯镇动迁办，由陆炜华及其哥哥代ＸＸ英（乙方）与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（甲方）签订昆山市房屋拆迁补偿安置协议书，其中载明：乙方位于昆山市千灯镇石北（渡船口）的农村房屋动迁，被安置三套房屋、两间自行车车库，住宅安置地点为善景园新村1-1号楼1103室（建筑面积89.6㎡）、善景园新村1-2号楼902室（建筑面积133.42㎡）、善景园新村1-2号楼602室（建筑面积133.42㎡），车库安置地点为1-2#24号车库（建筑面积9.02㎡）、25号车库（建筑面积11.86㎡）；乙方应承担安置房资金合计613074元，其中住宅89.6㎡以1500元／㎡结算134400元，阁楼55.24㎡以800元／㎡结算44192元，住宅133.42㎡以1650元／㎡结算220143元，住宅133.42㎡以1450元／㎡结算193459元，自行车车库以100元／㎡结算20880元；其他约定，经同意按A两套、C一套给予购房。赵学文向陆炜华支付涉案房屋（含阁楼）的安置结算价款178592元和天然气开户费2000元，合计180592元。陆炜华出具了收取该180592元款项的收条，并向赵学文交付了涉案房屋的钥匙。涉案房屋由赵学文占有和使用至今。现因赵学文与陆炜华等就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。
另查明：ＸＸ英与陆觉林系夫妻关系，两人于1971年1月18日登记结婚。填发日期为1998年12月28日的被拆迁老宅的村镇房屋所有权证载明，房屋所有权人为ＸＸ英。2014年2月18日ＸＸ英、陆觉林、陆炜华与陆庆华签订人民调解协议书，其中载明：陆觉林、ＸＸ英是陆庆华、陆炜华的父母亲。因城镇规划需要对农村房屋进行动迁，现安置房屋坐落于昆山市千灯镇善景园16号楼1103室、1103阁楼、昆山市千灯镇善景园21号楼602室、昆山市千灯镇善景园21号楼902室住房共三套，昆山市千灯镇善景园21号楼024室、昆山市千灯镇善景园21号楼025室车库共两间，ＸＸ英、陆觉林、陆炜华与陆庆华就动迁安置房分割达成协议，昆山市千灯镇善景园16号楼1103室、1103阁楼住房的产权归ＸＸ英所有，昆山市千灯镇善景园21号楼602室住房、昆山市千灯镇善景园21号楼024室车库的产权归陆庆华所有，昆山市千灯镇善景园21号楼902室住房、昆山市千灯镇善景园21号楼025室车库的产权归陆炜华所有。2014年3月7日ＸＸ英、陆觉林办理房屋所有权登记至其名下的手续，ＸＸ英在房屋灭失申请注销登记书、房屋拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、购买安置房屋解入款收据、安置房交房经济结算付款凭证上捺印。涉案房屋对应公安编号为昆山市千灯镇善景园16号楼1103室（含1103阁楼），住宅建筑面积为89.6平方米，阁楼建筑面积为55.24平方米。涉案房屋的产权于2014年3月27日登记于ＸＸ英、陆觉林名下。
以上事实，由赵学文提供的房屋拆迁协议书1份、房屋拆迁补偿安置协议书1份、转让书1份、收条2份、房卡2张、收据2张、陆觉林提供的结婚证1份、证明1份、房屋所有权证1份、土地使用权证1份、原审法院依职权调取的涉案房屋产权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
原审原告赵学文的一审诉讼请求为：请求判令ＸＸ英协助赵学文将昆山市千灯镇善景园16号楼1103室房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至赵学文名下。本案的诉讼费用由ＸＸ英承担。审理中赵学文变更诉讼请求，要求判令ＸＸ英、陆觉林协助赵学文将昆山市千灯镇善景园16幢1103室（含1103阁楼）房屋所有权及土地使用权过户至赵学文名下。
原审法院认为：陆炜华经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响原审法院依法缺席审判。陆炜华系ＸＸ英和陆觉林之子，作为被拆迁户的代表签署房屋拆迁协议书和房屋拆迁补偿安置协议书，取得拆迁利益，ＸＸ英事后予以了追认，陆炜华的代理行为对ＸＸ英具有约束力。因ＸＸ英自认曾让陆炜华对外出售被拆迁安置的面积，并且ＸＸ英系完全民事行为能力人，应当知道在转让书及36000元收条上捺印的法律后果，而陆觉林作为ＸＸ英的丈夫，经此多年，从未提出异议，应当推定陆觉林知道并认可ＸＸ英对外出售上述拆迁利益的行为，故原审法院认定赵学文与ＸＸ英、陆觉林建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。赵学文以与ＸＸ英、陆觉林建立房屋买卖合同关系的善意，支付转让价款36000元及涉案房屋的安置结算款，并实际占有和使用涉案房屋至今，现涉案房屋已具备办理产权过户的条件，ＸＸ英、陆觉林应当协助赵学文办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：ＸＸ英、陆觉林于判决生效之日起十日内协助赵学文办理位于昆山市千灯镇善景园16号楼1103室房屋（含1103阁楼）的房屋所有权证和土地使用权证的过户手续。案件受理费700元，减半收取350元，由ＸＸ英、陆觉林负担。
上诉人陆觉林不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审程序违法。在一审法院查明的事实中有一份人民调解协议，被上诉人在庭审中未予提交该份证据，上诉人亦未质证。未经质证的证据依法不得作为定案依据，故一审程序违法。退一步讲，如果真有该份协议书，恰能证明上诉人不知道共有房屋被出售的事实。二、一审认定事实错误。从被上诉人提供的协议看，没有证据证明被上诉人购买的就是讼争房屋，一审法院擅自臆造公安编号，据此认定被上诉人购买的是讼争房屋不当。三、一审适用法律错误。讼争房屋是ＸＸ英和上诉人陆觉林的共同财产。上诉人未同意ＸＸ英出售涉案房屋，也未同意或授权陆炜华出售房屋。上诉人长期在昆山居住，对家里的事情很少过问，房屋出售款36000元由陆炜华收取，ＸＸ英和上诉人陆觉林对此均不知情，基于以上事实，被上诉人明知该房屋为共有，转让款也远低于市价，该房屋登记办证在ＸＸ英和上诉人名下，故被上诉人不构成善意取得，无权要求ＸＸ英和上诉人为其办理过户手续。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人赵学文答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告ＸＸ英、陆炜华未作答辩。
二审经审理查明的事实与原审相一致。
本院认为，ＸＸ英与赵学文2009年5月17日签订的《转让书》系双方真实意思表示。签约同日，赵学文按约支付ＸＸ英拆迁利益补偿款36000元，ＸＸ英出具收条。在赵学文向陆炜华支付涉案房屋（含阁楼）的安置结算价款及天然气开户费后，陆炜华向赵学文交付了涉案房屋，赵学文取得该房屋用于自身居住生活。在整个交易过程乃至本案诉讼之前，上诉人陆觉林均未提出任何异议，应视为其对ＸＸ英签约行为的追认，赵学文对涉案房屋构成善意取得，其要求上诉人及ＸＸ英协助办理过户手续于法有据，应予支持。因ＸＸ英、陆炜华向赵学文实际履行交付的房屋即为涉案房屋，故上诉人上诉称被上诉人无证据证明其购买的房屋即为涉案房屋的上诉理由不能成立。昆山市千灯镇人民调解委员会于2014年2月18日出具的《人民调解协议书》系原审法院依职权调取，是上诉人陆觉林、ＸＸ英及其子陆庆华、陆炜华对原登记在ＸＸ英名下的老宅拆迁安置所得的三套房屋（含本案所涉房屋在内）进行的产权分割，非认定本案事实的主要依据，即便原审法院未交由上诉人进行质证，亦不构成程序违法。且该调解协议书将涉案房屋确认归ＸＸ英所有，更印证了赵学文认为ＸＸ英有权处置涉案房屋存在事实基础。另外，上诉人上诉认为36000转让款远低于市价，未提供证据证明，本院不予采纳。
综上，上诉人陆觉林的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人陆觉林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 黄 婷