广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第346号
上诉人（原审原告）：徐超。
被上诉人（原审被告）：金晖酒店（深圳）有限公司。
原审第三人：深圳市金晖房地产开发有限公司。
上诉人徐超因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2006年10月26日，徐超（甲方）与金晖某某酒店（深圳）有限公司（乙方）、深圳市金晖房地产开发有限公司（以下简称金晖房地产公司）（丙方）签订《国际市长交流中心委托租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方将国际市长交流中心XX房委托乙方代租，代租期限自2006年11月1日起至2015年2月28日止；代租期内，无论房产出租与否，乙方均向甲方支付代租租金3033元，该租金为甲方实收租金；2006年12月1日至2011年11月30日每月租金为3033元，每月15日前支付，2011年12月1日后每月租金按当时的租金价为参考；乙方每迟延支付租金一日，须支付相当于应付租金额的银行同期存款双倍利息的滞纳金给甲方；双方协商可提前终止协议，否则视为违约，违约方应向对方支付一个月的租金及经济损失作为赔偿，并赔偿对方由此造成的损失；乙方应支付一个月的租金作为租赁保证金，及其它条款。
2012年5月23日，徐超（甲方）与金晖酒店（深圳）有限公司（以下简称金晖酒店）（乙方）、金晖房地产公司（丙方）签订《终止〈国际市长交流中心委托租赁合同〉协议书》（以下简称终止协议书），约定三方协商于2012年5月31日终止租赁合同，乙方支付给甲方的租赁保证金3033元作为提前终止合同违约金不再收回；乙方于2012年5月31日将涉案房产交还甲方，租金计算至2012年5月31日止，所欠租金为60660元（自2010年10月1日起至2012年5月31日止），该款项由乙方一次性付至甲方账号，须在2012年5月31日前支付，否则本协议无效；及其它条款。上述协议书甲方签名的下方注明已收钥匙5把。徐超提交了银行清单、金晖酒店提交了付款明细、平安银行电子回单明细及代收租金支付申请单证明金晖酒店于2012年6月26日向徐超支付9099元，7月4日及7月13日、8月27日各支付6066元，7月20日、8月3日、9月26日各支付3033元，10月11日支付24264元，共计60660元。
原审庭审中，徐超认为金晖酒店没有按照终止协议书的要求履行义务，双方的委托租赁关系并未终止。徐超陈述金晖酒店交还其5把钥匙，徐超交给了金晖酒店管理处1把，让其代理出租，涉案房产还未租出，徐超于2012年5月23日进入过涉案房产，当时金晖酒店并未使用涉案房产，之后徐超未再进入。徐超在原审庭审中证据交换阶段表示金晖酒店手上仍有钥匙，但在法庭调查阶段又表示金晖酒店手上没有钥匙。金晖酒店则认为其从2012年5月23日返还全部钥匙后就未再使用涉案房产。
徐超向原审法院提起本案诉讼，请求：1、金晖酒店支付徐超2011年7月至11月的房屋租赁租金（按3033元／月计算）15165元及逾期付款违约金2000元（按中国人民银行同期存款利息之两倍计算，从2011年8月1日起计算至清偿之日止，至起诉日计2000元），小计17165元；2、金晖酒店支付徐超2011年12月至2012年8月房屋租赁租金30024元（按3336元／月计算）及逾期付款违约金3000元（按中国人民银行同期存款利息之两倍计算，从2011年8月1日起计算至清偿之日止，至起诉日计3000元），小计33024元，上述两项共计50189元；3、金晖酒店承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，租赁合同、终止协议书均为合同当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。
终止协议书约定徐超和金晖酒店于2012年5月31日提前终止合同，终止协议书虽约定金晖酒店须于2012年5月31日前支付拖欠租金60660元，否则本协议无效。但从原审法院查明的事实来看，金晖酒店已于2012年5月23日将涉案房产的钥匙交还徐超，并未再使用涉案房产，徐超在原审庭审中关于金晖酒店是否持有钥匙发表了两次不同意见，原审法院以后一次发表的为准，即金晖酒店已交还全部钥匙，徐超也曾委托金晖酒店管理处将涉案房产出租。对此，原审法院认为，解除代租关系时，支付租金和交还房屋均为代租人的重要义务，终止协议书虽约定金晖酒店未依约定时间支付拖欠租金，协议无效，但金晖酒店实际履行了还房义务，徐超也接收了涉案房产的钥匙，双方的合同已于2012年5月31日事实上终结。
徐超和金晖酒店在终止协议书中约定自2010年10月1日起至2012年5月31日止金晖酒店所欠租金为60660元，双方提交的证据证明金晖酒店已向徐超全部支付了该60660元。故对于徐超要求金晖酒店支付2011年7月至2012年5月的租金的诉讼请求，原审法院不予支持。但金晖酒店支付上述60660元并未在协议约定的支付期限即2012年5月31日内，根据公平原则，原审法院酌定金晖酒店参照合同的约定向徐超支付上述款项逾期付款违约金，即按照中国人民银行同期银行存款利率之两倍，以上述60660元分八次支付的每一笔金额为基数从2012年5月31日计至每笔款项的实际支付之日止。因原审法院已确定双方的合同已事实上终结，故对于徐超要求金晖酒店支付2012年6月至8月租金及违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、金晖酒店应于本判决生效之日起十日内向徐超支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期银行存款利率之两倍，以上述60660元分八次支付的每一笔金额为基数从2012年5月31日计至每笔款项的实际支付之日止）；二、驳回徐超的其它诉讼请求。案件受理费527.36元，由徐超负担427.36元，金晖酒店负担100元。
上诉人徐超不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定徐超与金晖酒店于2012年5月23日的终止协议书有效，没有事实和法律依据。
徐超与金晖酒店于2012年5月23日签订的终止协议书是附条件的合同，即其第二条约定“…该款项需在2012年5月31日前支付，否则本协议无效。”双方签订本协议约定租赁关系终止是有条件的，事实上金晖酒店在签订此份协议后，未按照合同约定履行付款义务，此协议无效，因此不能视为租赁关系终止。众所周知，民事主体享有充分的处分民事行为的权利，既然双方约定如果金晖酒店没有按约定付款即本协议无效，就应当按照双方当事人签订协议时的目的来认定协议无效，而不能动用司法权来确定协议有效。此外，金晖房地产公司会计杨某一再强调如果2012年5月31日没有支付余款，协议无效。案涉房屋的钥匙，有一片也是金晖房地产公司拿的。
二、原审法院未支持徐超关于从2011年12月按市场租金标准计算租金的主张，没有事实和法律依据。
根据第一点所述，终止协议书由于金晖酒店没有履行义务导致该协议无效，而租赁合同第二条约定“…2011年12月01日至2015年02月28日每月租金按当时的租金价为参考”而2011年12月之后，整个深圳市的房屋租赁价格普遍上涨，徐超按3336元每月主张是合理的。
三、原审法院确定的诉讼费负担比例没有事实和法律依据。
本案属于财产性纠纷，金晖酒店是在徐超向原审法院起诉的情况下才向徐超账户支付的，但是原审法院却把诉讼费分配到徐超负担是没有事实和法律依据的。
为维护徐超合法的民事权益，请求改判如下：1、判令金晖酒店支付徐超2011年12月至2012年5月房屋租赁租金按3336每月计算6个月即差额为1818元；2、判令金晖酒店支付徐超2012年6月至2012年8月租金按3336元每月计算即10008元，上述合计：11826元；3、判令金晖酒店承担本案全部诉讼费用。
被上诉人金晖酒店答辩称：我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
原审第三人金晖房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查，金晖嘉柏酒店（深圳）有限公司于2008年5月19日变更名称为金晖酒店（深圳）有限公司。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，徐超与金晖酒店、金晖房地产公司签订的租赁合同、终止协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。对涉案租赁合同是否已解除的问题，本院认为，虽然终止协议书因金晖酒店未能按期支付所欠租金，导致解除条件成就而失效，但当事人建立租赁关系的目的在于承租人使用、收益租赁物，出租人收取租金，当事各方结算所欠租金、交接钥匙、交还涉案房屋的行为已事实上解除了租赁合同，故当事人之间的租赁合同已于2012年5月23日解除，原审法院认定租赁合同解除的时间有误，本院予以纠正。对2011年12月后的租金标准问题，本院认为，当事各方虽然在租赁合同中载明“2011年12月1日至2015年2月28日每月租金按当时的租金价为参考”，但“当时的租金价”为何，属约定不明，各方在签订终止协议书时亦未对租金标准进行调整，故原审法院按照每月3033元的租金标准，认定金晖酒店所欠租金总额为60660元，认定事实清楚，本院予以确认，徐超的上诉理由不成立，本院不予支持。金晖酒店虽全额支付了所欠租金，但拖延时间较长，原审法院依据公平原则酌定其支付逾期付款违约金，适用法律正确，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年七月十七日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。