广东省德庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1226民初560号
原告：欧阳国平，男，1973年3月22日出生，汉族，住湖南省永兴县。现住德庆县。
被告：陈金文，男，1967年7月12日，汉族，住德庆县。
被告：何梅秀，女，1973年12月29日，汉族，德庆县马圩镇马圩居委会中学宿舍。
被告：德庆县日胜二手房信息咨询服务部，经营场所德庆县德城街道解放路78号。
经营者：陈桂泉。
原告欧阳国平与被告陈金文、何梅秀、德庆县日胜二手房信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告欧阳国平到庭参加诉讼，被告陈金文、何梅秀、德庆县日胜二手房信息咨询服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳国平向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行协议书的义务，将广东省肇庆市德庆县德城镇东豪西路52号德月园商住楼C梯703单元的房屋所有权过户给原告；2.判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金50000元；3.判决被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部返还中介服务费4500元给原告；4.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，变更第二项诉讼请求：判决被告陈金文、何梅秀支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金50000元。事实与理由:2012年3月8日，原告经德庆县日胜二手房信息咨询服务部介绍，与被告陈金文、何梅秀签订了关于肇庆市德庆县德城镇东豪西路52号德月园商住楼C梯703单元的房屋买卖协议书，并于当日交付了购房定金5000元。双方同意，被告陈金文、何梅秀应配合原告，在合同签订后办理银行按揭并将该房屋过户，原告亦多次催促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，后来原告也不断将购房款支付给被告陈金文、何梅秀，现购房款已支付完毕。虽经原告多次催促，被告陈金文、何梅秀均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部收了中介服务费4500元，并未为此房屋买卖提供协助。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定，被告陈金文、何梅秀应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金50000元。被告陈金文、何梅秀不履行房屋过户义务，已经给原告造成了诸多损失，为此，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告陈金文、何梅秀均没有到庭参加诉讼，但提出了书面答辩意见，其辩称，一、德月园商住楼C梯703单元房总价226710元（首付款68710元，按揭款158000元分15年），我俩在2010年10月交了首期等款项84364元，由于特殊原因利用住房公积金贷款供房办不了，后来我俩连续补交了80000元左右，目前还欠开发商约70000元没有结算，房产证至今还在开发商手上。二、由于以前投资种水果等失败，欠银行及高利贷一大笔钱，部分欠款没有还清，两个孩子读高中的学习生活费用大，日常开支都非常困难，短期内没有办法付清欠开发商约70000元房款，拿不到房产证，无办理过户手续。三、我俩作为被告之一，不存在逾期违约，买卖房屋协议书上当时没有确定办理过户手续的具体时间，只是口头说几年以后等过户费用便宜了协商补写上去。四、我俩欠开发商约70000元房款，按目前的经济状况，计划一年半时间还清：前面一年内还40000元，半年结一次，后面半年内还30000元。
被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部未作答辩。
本院经审理认定事实如下：坐落在德庆县××（街道）××路××月××商住楼××单元的房屋不动产档案登记的权属人为陈金文、何梅秀，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑面积为137.4㎡，登记字号为20101201672。2017年9月21日房屋产权状态为：未办抵押、未办查封、未有异议、房产证有效、当前无办理中。2012年3月15日，被告陈金文、何梅秀（甲方）与原告欧阳国平（乙方）以及被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部（中介方）共同签订了一份协议书，甲方将其位于德城镇（街道）××路××月××商住楼××单元房屋（粤房地权证德字第××号）出卖给乙方。该协议书载明：该房屋面积为137.4平方米，甲方以每平方米2050元出卖给乙方，总价款为281670元，现乙方向甲方支付了123670元，余下的158000元由乙方直接归还给银行（甲方为该房屋向银行贷款了158000元，从年月日开始每月按揭归还银行，如银行调整利息，乙方按银行调整后的利息交付本息，增减与甲方无关；现甲方是用公积金贷款，在房屋过户前享受甲方公积金的优惠利率，不用向乙方收取与商贷相差的利息），从年月日乙方以甲方名义向银行归还借款，到年月日前办理房屋过户手续，过户涉及的税费由乙方承担，到时甲方必须义务协助乙方理过户手续，否则，要向乙方支付违约金50000元。本协议签名后即生效。本协议一式叁份，甲方、乙方、中介方各壹份，签名即生效。甲方陈金文、何梅秀、乙方欧阳国平、中介方陈桂泉均在各自栏内签名捺印。协议书签订后，原告经被告陈金文、何梅秀同意，将部分房款支付给出售该房的开发商，余下房款全部支付给了被告陈金文、何梅秀。其后，原告实际占有使用了涉案房屋。被告收取了原告购房款281670元，并于2016年3月31日由被告何梅秀出具了一份收据交原告收执。被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部经营者陈桂泉也于2012年3月28日收取了原告中介费4500元。后因被告陈金文、何梅秀没有交清尚欠房款给开发商，故其未能在开发商处取回房屋产权证书原本，导致无法办理不动产转移登记手续，因而双方发生纠纷，经协商无果，为此，提起诉讼。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”涉案房屋在被告陈金文、何梅秀出卖给原告欧阳国平前虽未将全部房款支付给原房屋的出卖人，但已办理了不动产登记，依法取得了涉案房屋的不动产所有权，根据上述法律规定，被告陈金文、何梅秀有权将涉案房屋对外出售。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告欧阳国平与被告陈金文、何梅秀签订的协议书，均是双方当事人的真实意思表示，且协议内容没有违反国家法律法规强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。原告与被告签订协议书后，原告依约向被告支付了购房款，原、被告虽未约定协助原告将涉案房屋所有权转移至原告名下的具体时间，鉴于原告已支付全部房款给原告且已实际占有使用涉案房屋，原告起诉主张请求判令被告继续履行双方签订的协议书所约定事项，协助原告办理讼争房屋所有权转移至原告名下，理据充分，本院予以支持。鉴于原告与被告签订协议书时，并未明确约定被告何时协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下的时间，故应给予被告必要准备时间。根据司法实践，本院确定被告于判决发生法律效力之日起十五日内协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。关于原告起诉主张被告未能依照约定时间协助办理房屋转移登记手续，已构成违约，有权依照约定要求支付违约金的问题。本案中，原、被告协议书约定，如有违约，被告要向原告支付违约，但没有约定被告过户的具体期限，故原告起诉主张被告未能依照约时间协助办理房屋转移登记手续，已构成违约，有权依照约定要求被告支付违约金的请求理据不足，本院不予支持。至于原告认为被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部收了中介服务费4500元，并未为此房屋买卖提供协助。按照约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，应当承担违约责任，返还中介费4500元。鉴于原告与被告德庆县日胜二手房信息咨询服务部的中介服务关系，属于另一法律关系，不宜在本案一并处理，原告可另循途径解决。
综上所述，原告起诉主张被告继续履行双方签订的协议书所约定事项，协助办理房屋权属转移登记手续，证据充分，本院支持；但原告起诉主张被告未能依照约时间协助办理土地房屋权属转移登记手续，已构成违约，有权依照约定要求支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。被告陈金文、何梅秀、德庆县日胜二手房信息咨询服务部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈金文、何梅秀于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告欧阳国平将登记在被告陈金文、何梅秀名下坐落在德庆县德城镇（街道）东豪西路52号德月园商住楼C梯703单元的房屋所有权变更登记到原告欧阳国平名下。
二、驳回原告欧阳国平的其他诉讼请求。
案件受理费1162.50元，减半收取计581.25元，由原告欧阳国平负担531.25元，被告陈金文、何梅秀负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 黄梁汉
二〇一七年九月二十六日
书记员 麦镇浩