杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1451号
原告：叶明。
委托代理人：崔晓军。
被告：洪著。
委托代理人：刘朝军。
原告叶明为与被告洪著房屋买卖合同纠纷一案，于2012年5月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员萧京独任审判，于2012年6月18日、10月12日两次公开开庭进行了审理。原告叶明的委托代理人崔晓军，被告洪著的委托代理人刘朝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系杭州市良渚镇亲亲家园庆余坊1幢1单元301室房屋（以下简称301室房屋）合法所有权人。2012年4月10日，原告委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司亲亲家园分店出售该房屋。同年4月25日，原、被告在我爱我家门店内签署《购房意向合同》，约定购房价格为1340000元，双方应于2012年5月10日前签订《杭州市房屋转让合同》以及相应的违约责任等。同年5月9日，中介公司电话告知被告由于自身的原因可能不能按时签订正式房屋转让合同，原告当即要求按双方所签的合同履行。5月15日，原、被告见面协商违约事宜无果。5月16日，原告向被告发送《敦促函》，进一步要求被告在5月19日前履行合同。同时房屋中介公司也电话通知被告第二次履约的时间。但被告仍未履行。故起诉请求判令：1、解除双方所签《购房意向合同》；2、被告支付原告违约金134000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
原告为其主张的诉讼请求以及事实提供证据如下：
1、购房意向合同，证明原、被告之间的合同关系。
2、敦促函，证明被告的违约事实。
3、房产证，证明301室房屋系原告所有。
4、邮寄详情单，证明原告将敦促函邮寄给被告。
5、买卖代理合同，证明原告于第一次开庭后委托房屋中介公司出售301室房屋。
6、杭州市房屋转让合同，证明原告于2012年6月27日与刘颖、陈戌在盛世管家签订了合同，已将301室房屋出售的事实。
被告辩称：1、讼争双方订立《购房意向合同》属实，但该合同已经实际解除，且被告不存在违约行为，不应承担责任。本案中，中介公司已于2012年5月19日将意向金人民币20000元退还被告；同时，原告亦收回存放在中介公司的房屋权属证书。据此，涉案意向合同因原告、被告之行为而解除，符合合同法约定解除规定。2、因《购房意向合同》已解除，被告未与原告签订正式《杭州市房屋转让合同》不应承担任何责任。3、关于《购房意向合同》第八条的理解问题。根据第八条的约定，如被告因个税证明原因导致银行审批未通过，则原告不追究被告违约责任，双方各方均不承担违约责任。被告基于购房意向合同已解除及该条约定而未与原告签订合同，其行为不构成违约。请求驳回原告的诉讼请求。
被告提供证据如下：
1、收入证明；
2、缴费汇总表；
证据1、2共同证明按照杭政函2011第22号文件第6条规定，被告不符合购房条件，按照双方合同第8条约定解除合同。
3、杭政函2011第22号文件，证明由于限购政策被告无法购房。
综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
一、原告提供的证据。被告质证认为，证据1的真实性无异议，根据第八条约定，被告无法开具个税证明，就不需要签订正式合同。证据2、4不清楚，没有签收过。证据3不清楚，由法庭核实。证据5、6的真实性无异议，不能证明被告在本案有违约行为，原告也不存在所谓的损失。
二、被告提供的证据，原告质证认为，证据1，没有提供公司的工商信息，不能证明该公司真实存在，真实性有异议，而且与本案无关。证据2的真实性无异议，关联性有异议，与合同的签订及履行无关联。证据3，被告不符合文件规定的购房条件，应当承担违约责任。
三、本院出示依原告申请而对杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司亲亲家园分店工作人员莫萍萍的调查笔录。
原告质证认为无异议。被告质证认为，调查笔录清楚表明被告因个税原因无法通过，双方不存在违约责任，那么不用签订正式合同，符合第八条规定。
本院认为，原告提供的证据1、5、6的真实性，被告质证后无异议，予以认定。证据2、4，被告未予确认收到，因原告未能提供其他证据加以印证，故该证不能证明被告收到函件的事实，不予认定。证据3经核实，真实性予以认定。
被告提供的证据1、2的真实性予以认定。证据3系有关部门出具的文件，不予认证。
本院所作的莫萍萍调查笔录，双方质证无异议，予以认定。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告系301室房屋的合法所有权人。2012年4月25日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）在杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（合同丙方）居间下，经协商签署《购房意向合同》一份，约定甲方购买乙方所有的301室房屋，转让价格为1340000元，首付30％，付款方式为商业贷款；甲方于签订本意向合同签订当日支付20000元意向金交于丙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后2012年5月10日前签订《杭州市房屋转让合同》；签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商；若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方退还意向金，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同；本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10％向对方支付违约金；其他约定事项：甲乙双方经协商一致达成如下：如因甲方个税证明原因导致银行审批未通过，则乙方不追究甲方违约责任，甲乙双方均不承担违约责任。但至2012年5月10日，被告没有与原告签订正式房屋转让合同。同年5月14日晚，原、被告协商订立合同等事宜未能达成一致。2012年5月16日，原告发函敦促被告履行，该情况并由杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司电话告知被告。后原告诉至本院。
本院认为，原、被告签订的购房意向合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规范，应认定有效，双方均应按约履行。现双方在庭审中就解除合同达成一致，本院予以准予。关于被告是否构成违约之争议。根据购房意向合同约定，双方应在2012年5月10日订立《杭州市房屋转让合同》。但被告并未按此约定履行订立正式房屋转让合同的义务。故被告的行为构成违约，应当承担违约责任。被告辩称已退还意向金以及原告收回房屋所有权证等应认定为双方已经协商解除合同之意见，因无相应证据证明，本院不予采信。被告另主张按照《补充协议》第8条的约定，不应承担违约责任的意见，因购房意向合同约定的是订立《杭州市房屋转让合同》，且第8条中约定的如因被告个税证明原因导致银行审批未通过，则双方互不承担违约责任之内容并非针对意向合同而约定，并且被告所提供的证据不足以证明其系因个税证明原因导致银行审批未通过等相应事实，故本院对被告的上述意见亦不予采信。至于具体违约金之判定，虽合同约定违约金按合同总价1340000元的10％计算支付，但被告就该违约金约定抗辩认为过高，请求予以调整。考虑到本案中原告以高于其与被告约定的价格将房屋转让他人，被告的违约行为实际并未造成原告损失，故本院综合合同的实际履行情况以及当事人的过错程度等因素，依法予以减少，具体违约金酌情确定为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认叶明与洪著于2012年4月25日签订的《购房意向合同》于2012年6月18日解除。
二、洪著于本判决生效之日起十日内支付给叶明违约金30000元。
三、驳回叶明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2980元减半收取1490元，由叶明负担1156元，由洪著负担334元。洪著应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内径直交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 萧京
二〇一二年十月十五日
书记员 钱维