中华人民共和国
天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初5755号
原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）。
委托代理人郝懿德，北京盈科（天津）律师事务所律师。
委托代理人权钟军，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告崔善姬。
原告权虎营与被告崔善姬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月17日受理后，依法由审判员蔡荣华独任审判，公开开庭进行了审理。原告权虎营及其委托代理人郝懿德、权钟军，被告崔善姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告权虎营诉称，2013年11月原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告所有的坐落天津市××路与××道交口西南××号房屋做经营餐馆之用，租期自2013年11月18日至2018年11月18日，2015年7月18日至2016年7月18日租赁费144000元整。2015年12月和2016年1月被告两次通知原告至2016年1月18日解除合同，不再继续租赁房屋经营。但被告没有将桌椅、厨房等设备搬走，继续占用该房屋。2016年3月被告在没有与原告协商也没有任何通知的情况下，餐馆重新开业经营。后原告通知被告其已与他人就该房屋达成买卖协议，要求被告在2016年4月30日之前腾房，但被告拒绝办理，导致原告被他人追索赔偿55000元。原告一再催促其腾房，但被告占用房屋至今。综上，被告违约在先，侵犯原告合法权益。原告依据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。请求判令：1、被告立即腾退天津市河西区XX路与××道交口南侧××号房屋；2、被告支付2016年1月18日至2016年6月17日的房屋使用费54000元，以及至腾房为止的房屋使用费（按原租赁合同的标准每月12000元计算）；3、被告赔偿因其违约给原告造成的损失90000元；4、被告支付租赁期内的物业管理费26500.95元；5、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供如下证据：1、商铺租赁合同2页，证明2013年11月18日被告开始承租涉案房屋，2015年7月18日至2016年7月18日租金为144000元，每月12000元，租赁期内发生的管理费、水电费应由被告承担；2、微信通话记录，证明被告于2015年12月和2016年1月两次通知原告租赁合同至2016年1月18日解除，被告在2016年1月18日之后继续占用该房屋，原告在2016年3月通知被告要出售涉案房屋，要求被告腾房；3、房产交易合同、佣金确认书、业主收据、补充协议、客户回单6页，证明原告于2016年3月27日通过中介公司出售涉案房屋，收取买家200000元定金，支付35500元佣金。若原告收取定金后未按约履行合同的必须双倍返还定金。因被告拒不腾房，导致原告不能交付房屋，原告和购房人解除买卖协议，退还200000元定金及支付55000元赔偿；4、催款通知单1页，证明被告租赁期间未缴纳物业费26500.95元；5、限期腾房通知书及快递单，证明原告在2016年6月8日再次通知被告腾房，但被告一直占用房屋至今。
被告崔善姬辩称，1、不同意腾房，2016年1月双方协商一致终止2013年11月签订的租赁合同，之后原告与被告口头协议原告卖房时腾房，原告没有卖房无权要求被告腾房，微信上有被告要求和原告签月付租金合同的记录；2、原告请求与事实不符，2015年12月和2016年1月13日原、被告协商一致，原租赁合同在2016年1月18日终止履行，因此被告不应向原告支付房屋使用费；3、被告没有违约，也没有给原告造成损失，被告已向原告付清租赁期间的租金，被告有付款明细证明；4、物业管理不当，与原告沟通没有任何结果，所以就没交物业费；5、诉讼费不同意负担。
被告向本院提供如下证据：1、微信信息记录2张；2、转账回单2张；3、照片5张，证明被告做的广告被其他人员烧烤店遮挡；4、照片1张，证明3月8日原告参加宴席。
被告对原告向本院提交证据1、2、3、4、5，原告的质证意见为：对于原告的证据15，被告没有异议。
原告对被告向本院提供的证据2、4的质证意见为：对其真实性无异议；对于证据1、3真实性认可，对证明目的不认可。
本院经审查原、被告向本院提交的证据，认证意见如下：
原告提交的证据1、2、4、5与被告提交证据2、4来源合法，符合证据的真实性、合法性、关联性，双方均无异议，可作为有效证据使用。
原告的证据3与本案待证事实缺乏关联性。被告的证据1、4，原告虽有异议，但无相反证据支持自己的主张，故本院予以采信。
依据当事人的陈述和采信的证据，本院经审理查明下列事实：
坐落天津市河西区XX路与××道交口南侧××号房屋一套，面积为150.98平方米，产权人系原告。2013年11月28日原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁期限自2013年11月18日至2018年11月18日。租金分段计算，2013年11月18日至2014年7月18日租赁费96000元，签合同之时租金已付清。2014年7月18日至2015年1月18日租赁费23000元，2015年1月18日至2015年7月18日租赁费72000元，2015年7月18日至2016年7月18日租赁费为144000元。每次租赁费提前10天支付，租赁期内发生的管理费、水电费、电话费由承租方自行向有关部门交纳。合同期内，承租方单方面解除合同时，出租方不退还保证金10000元。
合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告使用租赁物后，按期向原告交付房屋租金至2016年1月18日。期间，被告于2015年12月和2016年1月13日与原告口头协商一致，于2016年1月18日对原租赁合同终止履行。但被告未将自有物品从租赁物中搬出。就被告物品何时搬走问题双方通过微信协商，原告要求被告过完春节后由被告将自己物品搬走。自2016年1月19日至2016年2月29日被告未营业。2016年1月25日被告与原告通过微信协商要求重新签订《月付租金协议》，2016年1月27日原告回复被告下午一点在店铺见面，但双方未签订书面协议。2016年3月1日被告在原租赁场所重新开业经营。2016年3月2日被告通过招商银行向原告支付房屋租金4000元，之后向原告微信告知，原告未表示异议。2016年3月7日被告微信邀请原告于3月8日到被告新开业的“乡土民俗村”品尝新开发菜品，原告一家三口欣然前往。2016年3月30日原告通过微信向被告询问：“4月有意向继续租吗？原告接到房子会卖出去的消息，如果这次成交恐怕您（被告）4月30日要把店腾出来，所以提前通知您，不好意思了，我（原告）周四或周五去中国。”4月28日原告再次微信被告：“告知其如之前所说请在四月租赁期满日4月30日交付房屋，谢谢。”4月30日原告微信被告：“按照昨天和李社长商量过的，我们（原告）向买方提过“民俗村”按原租赁合同内容继续向买方租房屋，但那边（指买房人）坚决不同意出租，说要是今天之内不腾出房屋或不将确定日期通知给他们，就视作违约，会采取一切措施。今天之内务必将准确的意思告诉我，以避免发生不必要的麻烦，希望配合。”但被告未回应。原告也从未询问过被告是否有意购买上述房屋。另被告辩称，关于2016年4月、5月房屋使用费问题，原告与被告合伙人李虎协商从保证金10000元中扣除，因此，2016年6月9日被告再次向原告支付房屋使用费2000元，原告已收到，未表示异议。
2016年3月27日原告与案外人姜君娥签订《房产交易合同》一份，约定原告将诉争房屋以3550000元卖给姜君娥。姜君娥于签约当天向原告支付定金200000元，2016年4月7日原告与案外人到所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，案外人姜君娥于2016年4月8日前将剩余房款存入资金监管中心，同时原告将已收取的定金存入资金监管中心。2016年3月28日原告与案外人姜君娥签订《协议书》，约定原告的产权证由天津迅航宝业房地产经纪有限公司保管。同日原告向天津迅航宝业房地产经纪有限公司支付佣金费35500元。2016年5月10日原告与案外人姜君娥签订《补充协议》一份，约定原告于2016年5月10日前退还姜君娥255000元，姜君娥与原告解除该房地产买卖交易。2016年6月7日原告向被告下发“限期通知书”一份，要求被告收到通知5日内，搬离租赁房屋，并支付拖欠物业费、租金、房屋使用费以及本人因不腾房导致向他人赔付的违约金。被告在租赁诉争房屋期间未缴纳2014年12月6日至2016年6月30日物业费。原告于2016年7月12日向物业公司交纳上述期间物业费26500元。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。本案中，原、被告所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同履行期间，被告于2016年1月18日要求终止履行与原告所签《商铺租赁合同》，原告表示同意，属于双方协商一致解除合同，对其解除合同效力，本院予以确认。合同解除后，被告要求与原告重新签订《月付租金协议》，按月支付房屋租金，双方虽未签订书面协议，但双方就重新租赁诉争房屋进行了磋商，被告首次交纳3月份房屋租金4000元时，原告并未表示异议，而且原告在2016年3月30日和被告通过微信询问其4月是否继续租赁，对此应视为原、被告形成了不定期租赁关系。对于2016年4、5月房屋租金问题，被告辩称其合伙人李虎与原告协商，用被告所交保证金10000元冲抵该两个月租金，余款2000元冲抵6月租金，但被告无证据证明原告同意以保证金冲抵租金的事实，被告在2016年6月9日向原告支付2000元，应是支付前期所欠租金。关于2016年6月7日原告向被告送达“限期腾房通知书”一节，应确认为原告可以随时解除合同，但原告已向被告在合理期限履行了提前通知义务。现原告要求被告将坐落于天津市××路与××道交口西南××号房屋腾空交予原告的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于原告要求被告支付2016年1月18日至2016年6月16日房屋使用费54000元的诉讼请求，从现有证据审查，原、被告于2016年1月18日就《商铺租赁协议》已终止履行，双方已解除租赁合同，因此原告向被告主张2016年1月19日至2月29日期间房屋使用费，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2016年3月1日至2016年6月16日房屋使用费的诉讼请求，本院应予支持，但数额应以每月4000元为准。被告应向原告支付2016年4、5月和6月1日至6月16日尚欠房屋租金10000元。关于原告要求被告向其支付2016年6月17日起至实际腾房之日止房屋使用费的问题，符合法律规定，本院予以支持，但每月给付标准应以4000元为准。关于原告要求被告赔偿因其违约给原告造成损失90000元的诉讼请求，本案原告并未遵守承租人的优先购买权的法律规定，同时原告转让房屋所有权时，侵犯了被告的优先购买权。因此，原告的上述请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付租赁期内物业管理费26500.95元的诉讼请求，鉴于原告已代被告履行了缴费义务，但其缴费数额为26500元，故原告的诉请，本院予以支持，支持的数额为26500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百三十条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、本判决生效之日起7日内，被告崔善姬将坐落于天津市河西区XX路与XX交口西南侧X水园XX号房屋腾空交予原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）；属于被告崔善姬的物品由其自行清理；
二、本判决生效之日起7日内，被告崔善姬向原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）支付2016年4、5月和6月1日至6月16日房屋使用费10000元；
三、本判决生效之日起7日内，被告崔善姬按每月4000元标准，向原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）支付自2016年6月17日始至实际腾房之日止的房屋使用费；
四、本判决生效之日起7日内，被告崔善姬向原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）支付2014年12月6日至2016年6月30日物业管理费26500元；
五、驳回原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3710元，减半交纳1855元，由原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）负担1458元，被告崔善姬负担397元（此项于本判决生效之日起7日内执行）。
如不服本判决，原告权虎营（KWOUNHOYOUNG）可在判决书送达之日起三十日内，被告崔善姬可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 蔡荣华
二〇一六年八月十一日
书记员 刘同磊
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。