广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5984号
上诉人（原审被告）：关富流，男，1972年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇洛浦大道19号洛明楼商场三层300号铺位之三，统一社会信用代码91440605231827777L。
法定代表人：陈淑华。
委托诉讼代理人：李敏贤，女，1982年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公司职员。
委托诉讼代理人：梁勇辉，男，1985年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公司职员。
上诉人关富流因与被上诉人佛山市南海区九ＸＸ融物业管理有限公司（以下简称华融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
关富流上诉请求：1.撤销一审判决，改判关富流按每月每平方米0.78元支付物业管理费，驳回华融物业公司的其他诉讼请求；2.华融物业公司承担诉讼费。事实和理由：（一）一审法院仅凭华融物业公司提供的物业收费备案表就作为定案依据，违反法律法规的规定。一审法院认为华融物业公司对涉讼小区多层住宅物业服务收费从2014年4月起按调升后每月每平方米1.2元执行，经该小区业主参与表决，且向佛山市南海区发展规划和统计局备案，事实并非如此，该物业管理收费的调升程序违法。华融物业公司提出调价方案前并没有将近两年的物业管理费收支情况进行公示，也没有由中介公司进行成本监审，违反佛山市南海区发展规划和统计局的《调整物业管理费的审批程序》第一条。依据《广东省物业管理条例》第三十七条、第四十六条，《佛山市物价局关于加强物业服务收费的通知》第一条、第二条的规定，涉讼小区实行政府指导价，物业服务内容必须要与业主协商，必须要在小区显眼位置进行公示，但华融物业公司在物价局备案的物业服务内容并没有与涉讼小区业主包括关富流进行协商，更没有在调升单价前后在涉讼小区公示过，业主毫不知情。华融物业公司给予涉讼小区五级服务（最低等级服务，政府最高指导价是0.6元/平方米/月＋0.6元/平方米/×30%最高浮动幅度=0.78元/平方米/月）却又收取高于该等级服务对应的政府最高指导价，违反《物业管理条例》第四十一条费用与服务水平应该相适应的规定，还擅自增加收费顶目（在杂物房没有法定产权证的情况下擅自收取杂物房的物业管理费），所以2014年4月调升物业管理费的程序违法，调升后的单价违法。（二）一审法院对华融物业公司提供的《洛浦园物业管理合同》没有组织质证，没有对该合同的合法性和有效性进行审查，将该合同作为定案依据违反了法律法规的规定。—审法院认为2003年3月21日，华融物业公司（甲方）与关富流（乙方）签订了《洛浦园物业管理合同》约定欠交物业管理费的，每月罚滞纳金10元，本案中关富流逾期交纳物业管理费，物业管理费的交纳时间、逾期交纳违约责任比照《洛浦园物业管理合同》执行，但该合同的合同主体、服务内容、交费的时间周期、滞纳金条款的合法性、合同有效期等发生了重大变化，一审法院截取该合同的部分内容作为定案依据，对关富流明显不公平。首先，合同主体不同。该合同主体是南海市华融物业管理公司（地址为南海九江镇汇昌工商业城C座42号三楼，法定代表人曾锦忠），而不是华融物业公司。其次，服务内容不一样。第三，交费的时间周期不一样。该合同约定每月交一次，但调价后是每个季度交一次。第四，该合同约定的逾期交纳物业管理费罚滞纳金是霸王条款，因为滞纳金由法律法规明文规定，个人和其他团体无权私自设立，物业公司无权收取滞纳金。双方签订该合同时，对方没有明确告知滞纳金计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，合同中对于格式条款的理解存在争议时，应该作出不利于提供格式条款一方的解释，更何况一审判决的违约金2413.7元明显高于违约造成的损失，二审法院应予减少。第五，该合同已于2013年3月21日终止，期间两次调升物业管理费，但华融物业公司至今也没有与涉讼小区业主签订新的物业服务合同，责任不在关富流。（三）一审法院错误理解华融物业公司提供的佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室作出的《通知书》，其以此作为判决依据，违反法律规定的规定。—审法院认为佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室已确定垃圾处理费由小区物业管理处统一代收缴，华融物业公司请求给付2014年4月至2016年3月的垃圾处理费120元理据充分予以支持，但事实并非如此。物业公司在业主已经交纳物业管理费的情况下再另外收取每月5元垃圾处理费是违反该通知的。根据省物价局、建设厅、财政厅、环保局《关于印发﹤广东省城市生活垃圾处理费收费管理办法﹥的通知》中“关于已实施物业管理收费的，在物业管理收费标准中已包含计入垃圾处理的相关费用”的规定，执收单位只能向物业管理公司收取垃圾处理费，不能再向业主收取，表明业主交的物业管理费已经包含垃圾处理费，物业公司不能再向业主单独收取。本案中，华融物业公司在业主已经交纳物业管理费的情况下再另外收取每月5元的垃圾处理费，与该通知相抵触，重复收费。
华融物业公司辩称，（一）关富流已经接受了华融物业公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。从2014年4月至2016年3月，华融物业公司作为小区的物业服务企业已经为全体业主提供了相应的物业管理服务，获得了大多数业主的肯定。（二）华融物业公司与业主重新约定收费标准合法有效，关富流应当按照新的收费标准支付物业管理费。根据佛山市物价局《关于加强物业服务收费的通知》的相关规定，华融物业公司有权要求重新约定物业管理服务收费标准。新的物业管理收费标准已经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，已经向所属区价格主管部门备案。（三）关富流拒不履行合同义务应当承担违约责任，赔偿华融物业公司的损失。关富流拖欠物业管理费长达两年，严重违反合同约定，影响了华融物业公司的正常经营，损害了华融物业公司的合法权益。（四）华融物业公司与关富流签订的物业服务合同仍然有效，关富流应当按照约定支付逾期违约金。2003年3月21日，华融物业公司与关富流签订《洛浦园物业管理合同》，约定关富流欠交物业管理费，每月应支付逾期违约金（即滞纳金）10元。该合同约定关富流委托华融物业公司服务年限为10年，但10年期限届满后，华融物业公司继续为关富流提供物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系并未终止，该合同继续有效，华融物业公司与关富流的权利义务应当按照该合同约定处理。（五）华融物业公司收取的物业管理费不包含垃圾处理费，关富流应当另行支付该费用。从2013年5月1日起，根据佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室的要求，每月每户5元的垃圾处理费由华融物业公司进行代收代缴。华融物业公司已经为关富流向相关部门代缴了2014年4月至2016年3月的垃圾处理费。综上所述，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
华融物业公司向一审法院起诉请求：1.关富流向华融物业公司支付2014年4月至2016年3月的物业管理费3280.8元；2.关富流向华融物业公司支付2014年4月至2016年3月的代扣垃圾处理费120元；3.关富流向华融物业公司支付滞纳金3000元；4.诉讼费由关富流承担。
一审法院认定事实：华融物业公司对位于佛山市南海区九江镇洛浦大道洛阳楼小区进行物业管理。关富流是上述小区的洛阳楼A座208室（建筑面积113.92平方米）的权属人，关富流于2003年购买该房产。华融物业公司现持有资质等级为三级的物业管理企业资质证书。
2003年3月21日，华融物业公司（甲方）与关富流（乙方）签订了一份《洛浦园物业管理合同》，约定：乙方委托甲方对洛阳楼小区的物业进行管理，服务年限为10年；洛阳楼A座208室的物业管理费为37.3元/月，2004年后依据政府有关规定和市场状况再作调整；物业管理费在每月10日前收取；欠交物业管理费的，每月罚滞纳金10元。
2013年4月8日，佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室向九江镇城区的各物业管理小区住户发出《通知书》，通知事项为“该市政办公室从2013年5月1日起，暂停在原水厂代扣的每月每户5元垃圾处理费，改由小区物业管理处统一进行代收缴的收费方式”。
2014年4月11日，华融物业公司经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案，洛阳楼小区的多层住宅物业服务收费从2014年4月起按1.2元/平方米/月执行。
关富流没有向华融物业公司交纳从2014年4月1日起的各项费用。
经法庭询问，华融物业公司、关富流确认至2016年4月18日止，洛阳楼小区尚未产生第一届业主委员会。
一审法院认为，虽然华融物业公司与关富流签订的《洛浦园物业管理合同》约定的服务期限10年已届满，但华融物业公司在合同期届满后事实上继续对涉讼洛阳楼小区进行物业管理服务，且涉讼洛阳楼小区至本案诉讼期间尚未产生第一届业主委员会并选聘物业管理企业。因此，华融物业公司与洛阳楼小区的业主之间形成事实的前期物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条的规定，关富流是洛阳楼小区的业主之一，应按时交纳物业管理费用。物业管理费的交纳时间、逾期交纳违约责任比照双方签订的《洛浦园物业管理合同》执行。华融物业公司对涉讼小区的多层住宅物业服务收费从2014年4月起按调升后1.2元/平方米/月执行，经该小区业主参与表决且向佛山市南海区发展规划和统计局备案。因此，华融物业公司认为关富流从2014年4月起按调整后的单价计付物业管理费的主张，一审法院予以采纳。关富流认为华融物业公司向其计收物业管理费没依据的辩解，与事实不符，一审法院不予采纳。华融物业公司主张关富流支付2014年4月1日至2016年3月31日止的物业管理费3280.8元（按1.2元/平方米/月×113.92平方米×24个月计），理据充分，一审法院予以支持。关富流应于每月10日前计付当月物业管理费，关富流逾期交纳已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，华融物业公司主张关富流计付违约金（即逾期支付物业管理费的滞纳金），一审法院予以采纳。从2014年4月起，关富流的涉讼208室每月物业管理费为136.7元（按1.2元/平方米/月×113.92平方米计），关富流逾期支付每笔（按月计）物业管理费超过14个月（含14个月），则其违约金（按10元/月×14个月计140元）超出其应付每笔物业管理费金额（136.7元/月），故一审法院酌定关富流应计付每笔物业管理费的违约金以136.7元为上限。结合华融物业公司的请求，关富流应支付2014年4月至2016年3月期间的物业管理费计至2016年3月的违约金为2413.7元。华融物业公司主张关富流计付违约金3000元，超出一审法院核定的范围部分，一审法院不予以支持。佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室已确定垃圾处理费由各小区物业管理处统一代收缴。华融物业公司请求关富流计付2014年4月至2016年3月的垃圾处理费120元（按5元/月×24个月计），理据充分，一审法院予以支持。关富流认为华融物业公司计收的物业管理费已包含垃圾处理费的辩解，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，判决：一、关富流应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月至2016年3月期间的物业管理费3280.8元予华融物业公司；二、关富流应于判决发生法律效力之日起十日内支付上列第一项物业管理费的逾期（截至2016年3月止）违约金2413.7元予华融物业公司；三、关富流应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月至2016年3月期间的垃圾处理费120元予华融物业公司；四、驳回华融物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费适用简易程序减半收取25元（华融物业公司已预交），由关富流负担，关富流应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予华融物业公司，法院不另收退。
本院二审期间，关富流提交了照片一组，拟证明华融物业公司收取每月每平方米1.2元的物业管理费与其提供的服务严重不符合，违反了物业服务水平与收费相适应的原则。本院组织了证据交换和质证。华融物业公司没有提交新证据。对上述证据，本院认定如下：关富流提交的证据不能证明其欲证明的事实，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据关富流的上诉请求和华融物业公司的答辩意见归纳本案二审的两个争议焦点为：第一是关富流应否向华融物业公司支付2014年4月至2016年3月期间的物业管理费及违约金；第二是关富流应否向华融物业公司支付2014年4月至2016年3月期间的垃圾处理费。
关于第一个争议焦点。华融物业公司与关富流于2003年3月21日签订的《洛浦园物业管理合同》约定的服务期限10年已届满，双方没有续签合同，但华融物业公司仍然对涉讼洛阳楼小区进行物业管理服务，关富流作为洛阳楼小区的业主接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。第一，关于物业管理费。华融物业公司对涉讼小区的多层住宅物业服务收费从2014年4月起按调升后1.2元/平方米/月执行，经该小区业主参与表决且向佛山市南海区发展规划和统计局备案。关富流上诉主张华融物业公司将物业服务收费调升1.2元/平方米/月时没有与业主协商以及公示，程序违法，调升后的单价违法。因华融物业公司在一审诉讼时提交了《洛阳楼物业管理费业主确认签名表》，记载“经我司核算后管理费收费标准调整如下：住宅管理费按1.2元/平方米/月收取，其他收费不变。请各位业主在以下表格签署意见和签名”，关富流在该表上签署“不同意，关富流”，关富流一审诉讼中确认了该表的真实性，因此，华融物业公司调整物业费收费标准时已经与业主进行了协商并且公示，且调升后的物业服务收费标准由有关行政机关予以备案，程序和调升后的单价并无不当之处。关富流的该项上诉主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。关富流应向华融物业公司支付2014年4月1日至2016年3月31日止的物业管理费3280.8元（按1.2元/平方米/月×113.92平方米×24个月计），关富流上诉主张应按照0.78元/平方米/月的标准支付，理由不成立，本院不予支持。第二，关于违约金。关富流自2014年4月至2016年3月31日止没有交纳物业管理费，即使按照其一审诉讼中确认的“刚开始时华融物业公司每半年收取管理费一次，现在每三个月收取管理费一次”，关富流逾期交纳上述期间的物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院参照华融物业公司与关富流签订的《洛浦园物业管理合同》约定的逾期违约责任条款、综合考虑双方的履约情况、关富流的违约程度、华融物业公司的损失、当地的经济水平等因素，酌定关富流支付逾期违约金2413.7元，处理并无不当。关富流上诉主张《洛浦园物业管理合同》未经质证不能作为证据使用，与开庭笔录记载的该证据由华融物业公司提交并由关富流发表质证意见的事实不符，本院不予采纳。关富流上诉主张逾期违约金2413.7元超过了华融物业公司的损失，应予调低，理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。佛山市南海区九江镇国土城建和水务局市政办公室已确定从2013年5月1日起暂停在原水厂代扣的每月每户5元垃圾处理费，改由小区物业管理处统一代收代缴，华融物业公司请求关富流支付2014年4月至2016年3月的垃圾处理费120元（按5元/月×24个月计），理据充分，应予支持。关富流上诉主张华融物业公司计收的物业管理费已包含垃圾处理费、华融物业公司向其收取垃圾处理费系重复收费，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，关富流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人关富流负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十一月二十一日
书 记 员 黎嘉鸿