江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第31号原告：李霞，女，汉族，1978年4月17日出生，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：魏炜，江西洪城律师事务所律师。被告：中国联合网络通信有限公司，住所地：北京市西城区金融大街21号，组织机构代码：71093913-5。法定代表人：常小兵。被告：中国联合网络通信有限公司南昌市分公司，住所地：南昌市青山湖大道火炬大街旁，组织机构代码：71650613-8。负责人：左清，该公司总经理。委托代理人：蔡曦伟，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：刘凯，江西豫章律师事务所律师。原告李霞与被告中国联合网络通信有限公司（以下简称联通公司）、被告中国�合网络通信有限公司南昌市分公司（以下简称联通南昌分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄琳、胡萍、代理审判员龚江组成合议庭，审判员黄琳主审，公开开庭审理了本案，原告李霞的委托代理人魏炜及被告联通南昌分公司的委托代理人蔡曦伟、刘凯到庭参加诉讼，被告联通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李霞诉称，2012年8月30日，原告将位于南昌市西湖区孺子路8-12号房屋转租给被告联通南昌分公司，双方签订《租赁合同》一份，对押金、租金、支付租金周期和方式、违约责任及违约金、原告解除合同的条件等作了约定。2014年3月27日，双方又签订《租赁合同补充变更条款》一份，对2014年9月1日至2018年8月15日租金金额、原告解除合同的条件、违约金等进行了变更。自2015年2月之�，被告联通南昌分公司欠付租金，构成严重违约。上述合同系转租合同，该租赁房产系由原告自江西省众望实业有限公司（以下简称众望公司）承租而来，上述合同签订时，原告已向被告联通南昌分公司提供了众望公司同意转租的书面材料。被告联通南昌分公司违约导致原告各项损失，应向原告承担相应违约责任并赔偿损失，按照双方约定，被告应向原告支付四倍押金的违约金，扣除原告原已收取的押金330000元，还应支付990000元，另被告还需支付拖欠的租金及逾期腾房占用使用费，并按日3‰支付逾期付款的违约金。因被告联通南昌分公司不具有法人资格，其民事责任应由被告联通公司承担。据此，原告诉至本院，请求：1、解除原告与被告联通南昌分公司2012年8月30日签订的《租赁合同》及2014年3月27日签订的《租赁合同补充变更条款》；2、二被告向原告支付违约金99万元；3、二被告向原告支付拖欠的租金及逾期腾房占用使用费207966元（2015年3月1日至2015年5月8日）；4、二被告向原告支付逾期付款违约金242550元（暂计至2015年4月5日，实际应计算至付清之日止）；5、诉讼费用由二被告承担。为证明其主张，原告李霞提供了以下证据：证据1：原告与被告联通南昌分公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充变更条款》；租赁物业《产权证》、产权人《答复函》。证明：经众望公司同意，原告将本案诉争房产转租给被告联通南昌分公司，双方就押金金额、租金金额、租金支付时间、支付方式、逾期支付违约金等作了约定和变更约定，被告联通南昌分公司逾期支付租金，原告有权按日3‰要求被告支付逾期付款违约金，且有权解除合同并主张四倍押金的违约金。证据2:银行卡明细。证明：被告联通南昌分公司应于2014年2月18日缴纳的租金延迟至2014年5月15日支付，应于2015年2月18日缴纳的租金至今未付。证据3：《备忘录》。证明：被告联通南昌分公司于2015年5月8日向原告交回租赁物业钥匙。证据4：原告与众望公司签订的《租赁合同》、《关于终止房屋出租的协议》、众望公司出具的《证明》；银行转帐凭证一组、李霞的《结婚证》、众望公司出具的《函告》。证明：由于被告联通南昌分公司违约，与原告的转租合同解除，导致原告与众望公司的租赁合同无法履行而终止，原告向众望公司承担了违约责任，支付违约金21万元，租金结算至2015年7月16日；原告与众望公司约定的租金为70000元/月，租赁期限至2018年8月15日止。被告联通南昌分公司对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告所主张按日3‰计算的逾期付款违约金和四倍押金违约金畸高。对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，66万元的这笔租金，逾期支付的责任不在于被告联通南昌分公司，是因为双方在协商变更合同。55万元的这笔确实未支付，但这笔不是租金，金额也不对。对证据3没有异议。对证据4中原告与众望公司签订的《租赁合同》没有异议；《关于终止房屋出租的协议》真实性、合法性、关联性均有异议，首先无法核实真实性，其次无法证明该终止协议是否已经实际履行；《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明无落款时间，未在举证期限内提供，另外也不能证明是否造成原告损失；银行转帐凭证、《结婚证》、《函告》的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关，不能达到其证明目的。被告联通公司未书面答辩亦未提交证据。被告联通南昌分公司辩称，其与原告于2013年8月30日签订《租赁合同》，后又于2014年3月27日签订《租赁合同补充变更条款》，上述合同中对合同解除的情形作了明确约定。合同履行过程中，因被告所承租的店面经营连续亏损，故双方在2015年2月起就合同解除一事多次协商，但最终未达成一致。在双方协商过程中，被告为避免损失扩大，先行腾退了房屋，并多次要求与原告办理房屋交接手续，原告于2015年4月5日向法院起诉，要求解除合同等，案件审理中，双方于2015年5月8日办理了房屋交接。被告因自身原因无法继续履行合同，以腾房行为明确作出解除�同的意思表示，原告向法院起诉则表明其同意解除，故双方合同应予解除，解除的时间应为原告向法院起诉之日。房租交至2015年2月28日，次日起至交接之日是合理的搬迁时间，不应当计算房租或腾房占用使用费。2014年3月1日至2014年8月31日的租金66万元，因当时双方正在对合同履行、租金调整进行协商，被告无法确定应付租金的具体金额和付款时间，直至2014年3月7日双方签订《租赁合同补充变更条款》，明确付款时间和金额，被告即安排财务进行付款，鉴于被告是国有企业，须经审批流程，故于2014年5月15日才支付租金。被告因双方协商变更和审批致迟延履行，并无违约主观故意，履行虽有瑕疵，但未违背合同目的，不宜认定为违约。2015年初，被告因经营调整需与原告解除合同，双方就此多次协商，原告对合同解除无异议，仅就解除后补偿事宜无法与被告达成一致�此后，被告将房屋交回原告，仅需向原告支付腾房前的房屋占用费即可，这笔款项性质不是租金，不存在违约金。原告要求被告支付拖欠的租金、逾期腾房占用使用费和逾期付款违约金不符合客观事实，亦无法律依据。另外，原告主张4倍押金扣除已支付的330000元后的990000元违约金和按日3‰计算的逾期付款违约金明显畸高，请求本院对原告诉请依法调整。为证明其主张，被告联通南昌分公司提供了以下证据：证据1：《租赁合同补充变更条款》和转款凭证。证明：双方于2014年3月24日签订了补充协议，明确了以2014年9月为限变更了租金金额，之前的租金仍维持原合同不变，导致租金未及时足额支付的责任并非在被告。证据2：腾房前与腾房后照片2组、备忘录、被告员工与原告委托的代理人的通�记录。证明：被告已向原告交付房屋钥匙，并腾空房屋，房屋占用使用费应计算至2015年5月8日。原告对被告联通南昌分公司提供的证据质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，补充协议签订的时间是2014年3月27日，该协议对2014年9月前的租金没有作出变更，故仍应按原合同约定的日期支付。对证据2中备忘录的真实性、合法性、关联性均无异议，对2组照片和通话记录的真实性、合法性、关联性均有异议，交钥匙的时间是2015年5月8日，租金应计算至这个时间。本院经对以上证据进行审核，并结合当事人质证意见，认证如下：对原告李霞提供的证据，本院认证如下：证据1、证据2：被告对真实性、合法性无异议，对关联性所提的异议并不影响以上证据的效力，故对上述2组证据予以确认。证据3：双方无异议，予以确认。证据4：其中原告与众望公司签订的《租赁合同》被告无异议，本院予以确认；《关于终止房屋出租的协议》及《证明》，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，上述《关于终止房屋出租的协议》系在本案举证期满后签订，《证明》无落款日期，被告对这两份证据均不予认可，而本院亦无法向众望公司核实这两份证据的真实性，故对这两份证据本院不予认定；银行转帐凭证、《结婚证》、《函告》，被告对其真实性、合法性无异议，该三份证据与本案事实具有一定关联，本院予以确认。对被告联通南昌分公司提供的证据，本院认证如下：证据1：原告对其真实性、合法性无异议，且双方证据可相互对应，故予以确认。证据2：与原告提供的证据可相互对应，故予以确认。本院依据上述已确认证据，经审理查明：2012年8月30日，原告李霞（甲方）与被告联通南昌分公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将西湖区孺子路8-12号（第1-1）房屋转租给乙方使用，租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月15日止；押金330000元，于签订合同7天内支付；租金为110000元/月，每6月付一次租金即660000元，于每次付款周期提前10日支付，如逾期支付按每日3‰计算违约金；如逾期达30天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，就超过部分有权要求乙方赔偿损失。被告联通南昌分公司承租上述房产后，用于�营手机广场，至2014年2月，未能如期支付2014年3月1日至8月31日的租金660000元。2014年3月27日，原告李霞（甲方）委托案外人匡大浪与被告联通南昌分公司（乙方）签订《租赁合同补充变更条款》一份，约定：由于乙方经营变故，向甲方提出变更部分合同，双方同意就原《租赁合同》作出相应调整,包括2014年9月1日以前的租金按原合同110000元/月支付，2014年9月1日至2018年8月15日的租金调整为1100000元/年，每6月付一次租金即550000元，于每次付款周期的前10日支付，如逾期支付按每日3‰计算违约金；如逾期达45天以上，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方主张四倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，就超过部分有权要求乙方赔偿损失。2014年5月15日，被告联通南昌分公司向原告李霞账号汇入660000元，支付2014年3月1日至8月31日的租金。之后双方合同继续履行，被告�通南昌分公司交纳租金至2015年2月28日。2015年2月18日，被告联通南昌分公司又未能如期支付2015年3月至8月的租金。2015年4月5日，原告李霞诉至本院，要求判如所请。审理中，双方于2015年5月8日办理了房屋交接，被告联通南昌分公司向原告李霞交还了房屋及钥匙。庭审中，原告认可已收到的被告交纳的押金330000元未退还。另查明，2012年6月23日，原告李霞（乙方）与案外人众望公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将西湖区孺子路8-12号（第1-1）房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2012年6月23日起至2018年8月15日止；押金210000元，于签字之日起5日内支付；租金为70000元/月，自2012年8月16日起算，每月1日前支付当月租金，若十天内未缴纳租金，应视作乙方自动放弃合同，所交押金不予退还，视为乙方对甲方的赔偿。2012年9月10日，案外人众望�司向原告李霞出具一份《答复函》，同意李霞将上述出租房屋转租给联通南昌分公司。又查明，2012年6月25日，原告李霞丈夫闵乐根名下账户有1笔245000元的资金转出记录，未载明收款方，另有19笔金额为70000元的资金转出记录，其中2012年9月至2013年7月的12笔未载明收款方，2014年5月、6月、8月、9月的4笔收款方为众望公司，2015年3月、4月、5月的3笔收款方为众望公司指定的徐振华。本院认为，本案争议焦点是：原告李霞与被告联通南昌分公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充变更条款》何时解除、二被告是否应向原告支付解除合同违约金及具体金额、二被告是否应向原告支付拖欠的租金、逾期腾房占用使用费及具体金额、二被告是否应向原告支付逾期付款违约金及具体金额。现围绕以上争议焦点，分别评述如下：一、《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》的解除时间问题。因被告联通南昌分公司逾期支付租金，原告李霞起诉要求解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》，联通南昌分公司明确同意，双方在2015年5月8日正式办理了房屋交接，终止了合同的履行，无证据证明双方在交接房屋之前已就合同解除达成了协议，故本院认定上述《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》于2015年5月8日解除。联通南昌分公司主张合同在原告起诉之日解除，与事实不符，本院不予支持。二、解除合同的违约金问题。因合同解除，原告李霞诉请约定的四倍押金违约金差额990000元，被告联通南昌分公司主张四倍押金违约金金额畸高，请求本院依法调整。李霞反驳称，违约金与其所遭受的损失相当，因与联通南昌分公司的合同解除，导致其与众望公司的合同解除，其于2015年7月16日向众望公司返还房屋，造成2个月零8天的空置租金损失约208000元，并向众望公司承担了违约金210000元的损失，此外，其向众望公司支付的租金为70000元/月，转租收益每月近30000元，至转租期届满2018年8月15日止，预期收益损失约1000000元，因此约定违约金并未过分高于损失。对此，本院认为，鉴于李霞向众望公司承租房产在前，向联通南昌分公司转租房产在后，其与联通南昌分公司之间的租赁合同解除并不必然导致其与众望公司之间的租赁合同解除，故其主张2015年7月16日与众望公司解除合同、交还房屋，造成210000元违约金损失的事实，在未提供充分证据予以证明的情况下，本院难以认定。至于空置租金损失和可得利益损失，经查明，自李霞丈夫闵乐根名下账户向众望公司或其指定收款人账户的转账，有多笔70000元的金额，但时间并不连贯，且最后一笔是在2015年5月25日。而李霞2015年4月5日即诉请解除与联通南昌分公司的租赁合同，2015年5月8日双方即办理了房屋交接，其并未出具2015年5月25日之后向众望公司继续支付房租及房屋未再出租的证据，故对2015年5月25日之后的空置租金损失金额，本院不予认定。然而，联通南昌分公司因经营不善而违约，导致与李霞的租赁合同解除，这势必会给守约方造成一定的实际损失及可得利益损失，违约方理应承担相应违约责任。但是，原告李霞未提供充分证据证明其主张的实际损失金额，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，合同约定的四倍押金违约金明显畸高，应予调整。结合违约方的过错程度、可查明的实际损失、合同的履�情况、房屋的性质、另行出租的可能性及可得利益损失等，本院认为，联通南昌分公司承担330000元的违约金应属合理，故李霞在本案中另诉请被告再支付990000元违约金，本院不予支持。三、租金及逾期腾房占用使用费的问题。2015年5月8日合同解除之后，联通南昌分公司未再占有、使用房屋，合同解除之日即为腾房之日，故不存在逾期腾房的问题，李霞主张逾期腾房占用使用费，本院不予支持。但在腾退房屋之前，联通南昌分公司并未与李霞就合同解除达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，其占有、使用了租赁物，理应按占有、使用的时间向李霞支付租金。联通南昌分公司交纳租金至2015年2月28日止，自2015年3月1日至2015年5月8日，计69天租金未支付，按双方《租赁合同补充变更条款》的约定，日租金为3014元（550000元×2÷365天），故还应向李霞支付租金207966元。因被告联通南昌分公司系由被告联通公司所设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，被告联通公司需对此承担责任。被告联通南昌分公司主张此期间是合理的搬迁时间，无需支付租金或仅计算房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持。四、逾期付款的违约金问题。按照原告李霞与被告联通南昌分公司的约定，联通南昌分公司逾期付款，按每日3‰计算违约金，如逾期达45天以上，则李霞有权解除合同，收回房屋，并主张四倍押金的违约金。由此可见，双方就逾期付款45天以内的情形约定了一定的违约责任，就逾期付款超过45天并导致合同解除的情形则约定了更重的违约责任，这是就同一违约行为致不同后果而约定适用的不同条款，不应重复适用。现联通南昌分公司虽有逾期付款的事实，但因其逾期超过45天致合同解除，其就此已承担了330000元的违约金，不应就同一违约行为重复承担违约责任，故原告李霞主张逾期付款的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告李霞与被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充变更条款》于2015年5月8日解除；二、被告中国联合网络通信有限公司、被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司于本判决生效后十日内向原告李霞支付房屋租金207966元；三、驳回原告李霞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费61080元，由原告李霞负担30540元，被告中国联合网络通信有限公司、被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司负担30540元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍�交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 琳审 判 员 胡 萍代理审判员 龚 江二〇一五年十二月二十八日书 记 员 舒婕妤附：相关法条《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国公司法》�十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。