上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0108民初259号
原告(反诉被告)丁嘉伟，男，1986年2月19日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)刘薇，女，1986年4月5日出生，汉族，住上海市静安区。原告共同委托代理人褚子云，上海夜晨律师事务所律师。原告共同委托代理人吴雪斐，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)乐文源，男，1951年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)龚丽芳，女，1954年2月15日出生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)乐萍，女，1983年11月22日出生，汉族，住上海市宝山区。被告共同委托代理人王志敏，上海市瑞和律师事务所律师。原告丁嘉伟、刘薇与被告乐文源、龚丽芳、乐萍房屋买卖合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院立案受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，被告提起反诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告丁嘉伟、刘薇共同委托代理人褚子云、吴雪斐，被告乐文源、龚丽芳、乐萍共同委托代理人王志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁嘉伟、刘薇共同诉称，原告向被告购买上海市俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并于2015年10月17日签订上海市房地产买卖合同。合同约定被告应于2015年12月20日交房，但当日原告发现原本看房时被家具、物品挡住的大部分墙面有严重开裂、漏水的情况，墙体大面积起泡霉变，完全不适宜居住。为此，双方发生矛盾，原告要求被告修缮，被告拒绝，故被告未将系争房屋交付给原告。后经原告了解，系争房屋早在数年前，因临近的某大润发超市建筑工程的剧烈震动，导致房屋墙体开裂，屋内漏水严重，为此该楼住户曾获得一定数额的赔偿。被告明知房屋质量有严重问题，却隐瞒事实，在看房时故意用家具物品遮挡房屋的质量问题，致使房屋无法按合同交付使用。原告曾多次与被告协商修缮和其他善后事宜，而被告却一直拖延搪塞。原告系置换房屋，因被告违约，造成原告无处安身，原有家具物品无处放置，每天都产生新的损失。原告认为，被告在签订合同时违反诚实信用原则，隐瞒重大事项，在履约过程中违反约定，拒绝修缮，造成无法交付房屋，侵害了原告的合法权益。据此，原告诉至法院，请求判令：1、三被告赔偿原告系争房屋漏水、霉变处的修复费用人民币44049元(以下币种均为人民币)；2、三被告支付自2015年12月20日起至一审判决之日止的违约金(以房价XXXXXXX元为本金，按照日万分之五的标准计算)。被告(反诉原告)乐文源、龚丽芳、乐萍共同辩(诉)称，被告向原告交付房屋时及本案审理中去现场查看的时候系争房屋都没有发现漏水，霉变是因为装修时间长了自然老化。其次，被告已经根据合同约定向原告交付了钥匙，原告也签署了钥匙交接单，之后因为原告的原因退还了钥匙，所以被告已经完成交付义务，不应当承担违约金，被告不同意原告的诉讼请求。另，根据合同附件三第五条约定，“待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由出售方交付给买受方，双方签署《房屋交接书》，并由买受方通过居间方转付或直接交付出售方第四期房价款，相关费用的结算以交接之日为准。”2015年12月20日，原告签署了房屋交接书，其应当于该日支付剩余的房价款100000元，但其至今未付。根据买卖合同补充条款的约定，买受方未按照合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向出售方支付总房价款万分之五的赔偿金。据此，被告提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付拖欠的购房款100000元；2、反诉被告以XXXXXXX元为本金，按日万分之五的标准，支付自2015年12月20日起至实际支付日止的滞纳金。反诉被告丁嘉伟、刘薇共同辩称，合同约定对房地产验看确认无误后才需要支付100000元，现反诉原告没有交付适合居住的房屋，故反诉被告无需先行支付房款。反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月17日，原、被告签订一份《上海市房地产买卖合同》约定，原告购买被告所有的系争房屋，房屋建筑面积94.24平方米，房地产转让价XXXXXXX元。双方应在2015年12月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定，买受方已在签订本合同前支付定金50000元，在签署本合同后转为部分首期房价款；买受方应在签订本合同并申请办理公证手续(若有)后次日内通过居间方转付或直接支付出售方部分首期房价款600000元；买受方应于2015年10月30日前直接支付出售方部分首期房价款250000元。第二期房价款XXXXXXX元以贷款形式支付，放款期限以贷款银行为准。买受方应于签订本合同后5日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，出售方应积极配合买受方办理申请贷款手续及提供所需材料。若买受方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付出售方。买受方应于2015年11月25日之前通过居间方转付或直接支付出售方全额第三期房价款400000元。待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由出售方交付给买受方，双方签署《房屋交接书》，并由买受方通过居间方转付或直接支付出售方第四期房价款700000元。合同补充条款约定，出售方、买受方任一方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向另一方支付总房价款万分之五的赔偿金。同日，原、被告还签订一份《协议书》约定，买受方应在支付房地产合同总价款外，再直接支付给出售方装修补偿款120000元，该笔款项买受方签订买卖合同后次日内直接支付给出售方。买卖双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由买受方承担。XXXXXXX元为出售方出售系争房屋净到手价格。合同签订后，原告陆续向被告支付房款总计XXXXXXX元。2015年12月20日，原、被告双方至房地产交易中心申请办理过户手续。当天，原告签署《房屋交接书》，确认了水、电、煤读数。但因原、被告对房屋是否存在漏水产生争议，故并未实际交接房屋。嗣后，系争房屋产权过户至两原告名下。另查明，2007年，案外人上海北亚华欣置业有限公司(以下简称华欣公司)在系争房屋所在小区东侧开发建设嘉利商业广场工程。因在桩基、围护桩、基坑工程等地下结构的施工过程中，可能对俞泾港路XXX弄XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号四幢六层砖混结构房屋造成了一定的影响，故华欣公司于2008年7月委托上海房屋质量检测站对上述四幢房屋的损坏程度进行了检测。检测结论为：受检房屋的室内外存在外墙面砖开裂，墙面粉刷开裂霉变，地坪开裂下沉，屋面防水卷材老化破损，院子围墙开裂，门窗开启不正常，顶石膏板线脚开裂，混凝土板温度及收缩裂缝等损坏现象。受检房屋建成使用至今已10多年，自身存在一定程度的老化损坏现象。房屋采用砖混结构，结构的整体性及抗变形能力较弱，在相邻嘉利商业广场工程基坑开挖和地下工程施工的影响下，受检房屋出现了向东倾斜、室外地坪开裂下沉、围墙开裂、门窗开启不正常等开裂损坏现象；而墙体粉刷开裂、起壳、脱落及渗漏水，混凝土板温度及收缩裂缝及屋面防水卷材开裂破损等主要为老化损坏现象。审理中，原告表示第一次看房时是晴天，屋内又有家具遮挡，故没有发现房屋漏水问题。第二次上门看房是2015年12月20日，原告发现了问题，当即提出异议。本来约定当天原告支付房款450000元，被告交付房屋钥匙。但因出现房屋质量问题，原告提出扣100000元作为修缮费用，由原告进行修复，费用从100000元中多退少补。而被告要求由其修复，所以当天没有交付房屋钥匙，原告签署交接书只代表确认水、电、煤读数。且该交接书没有被告方签字，实际没有生效。其次，原告提供2015年6月10日小区物业公司出具的通知，证明小区多幢房屋都存在渗漏情况。原告还提供2016年5月4日由小区物业公司、业主委员会出具的情况说明，证明因历史遗留问题造成系争房屋房顶裂缝渗水，南、北面墙裂缝渗水。再次，原告提供工程预算书，证明修复的费用。被告则表示原告看过三次房，关于原告所述100000元抵修复费用的问题被告从来没有同意过。过户后被告要将钥匙给原告，但原告拒收。其次，2008年检测报告有效期为一年，现已超过有效期。华欣公司对系争房屋瓷砖开裂等装修问题曾给予过被告两三千元的补偿。在被告出售系争房屋前，华欣公司已经对大楼外墙进行了修缮，不存在漏水。为此，原告提供2016年1月19日小区居委会出具的证明，用以证明系争房屋经过修缮，目前无渗漏现象。再次，原告单方委托建筑公司所作报价，被告不予认可。2016年4月6日下暴雨，本院组织原、被告到系争房屋查看，未见屋内墙面、顶部有水渗漏。被告于该日将房屋钥匙交付给原告。2016年6月30日，在连续三天暴雨后，本院再次组织原、被告到系争房屋查看，原告表示南阳台靠东橱柜有水迹，目前没有漏水；朝南房间南墙有裂缝、发霉，房间顶部中间有一裂缝，有霉斑；客厅顶部有霉斑，目前没有渗水；客厅橱柜有水印，目前不渗漏；北面房间北墙有裂缝，北墙与地面交接处有水渗出，西北角有一点水。东北处也有一点水；厨房靠客厅吊柜下方有水珠，热水器下方有水渗出，厨房台面有水。被告表示朝南房间石膏吊顶裂缝是时间过久造成，不是房屋开裂。顶部颜色变深是时间长久所致，不是漏水霉变。靠西南地面两滩十厘米左右的水，应该不是渗漏水，因为贴脚线都是干的。客厅橱柜里是干的，没有水，也没有水迹。北面房间裂缝处摸上去是干的，虽然北墙地面上有一点水，也不能证明房屋漏水。因为长期漏水地板会起壳，而系争房屋内无此情况。厨房热水器处有水印是因为这里有一根落水管。经本院释明，原告不要求对房屋漏水进行鉴定、对修复费用进行评估。审理中，被告自愿补偿原告5000元。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、补充协议书、缴税证明、照片、银行交易明细、收款收据、录音、物业情况说明、检测报告、通知、律师函及快递单、工程预算书、租赁合同，被告提供的房地产买卖合同、补充协议书、房屋交接书、居委会证明以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的房地产买卖合同系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据证据规则的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提供的2008年检测报告只能证明当时系争房屋的损坏状况，物业公司、业委会出具的通知、情况说明均不足以证明目前系争房屋仍存在漏水的事实。因原告经本院释明仍拒绝申请鉴定和评估，致本院无法根据现有证据得出房屋存在漏水的结论，故原告主张被告支付房屋漏水修复费及违约金的诉讼请求，本院难以支持。依据双方签订的买卖合同以及协议书，原告应总共向被告支付XXXXXXX元，但原告只支付了XXXXXXX元。审理中，被告已将房屋钥匙交付给原告，故被告反诉要求原告支付剩余房款的请求，本院可予支持。由于在原告看房时，系争房屋确实摆放了家具物品，所以当原告收房发现被遮挡的裂缝、霉斑而提出异议，符合常情。况且被告当日也没有签署房屋交接书，所以原告没有足额支付第四期房款，事出有因，被告反诉要求原告支付赔偿金，本院不予支持。被告自愿对被告予以补偿，并无不妥，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告丁嘉伟、刘薇的所有诉讼请求；二、被告乐文源、龚丽芳、乐萍应于本判决生效之日起十日内给付原告丁嘉伟、刘薇补偿款5000元；三、反诉被告丁嘉伟、刘薇应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告乐文源、龚丽芳、乐萍房款100000元；四、驳回反诉原告乐文源、龚丽芳、乐萍其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元(原告已预缴)，由原告丁嘉伟、刘薇负担；反诉案件受理费1477.6元(反诉原告已预缴)，由反诉原告乐文源、龚丽芳、乐萍负担47.6元，反诉被告丁嘉伟、刘薇负担1430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱海燕
代理审判员 龚 平
人民陪审员 高贵荣
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。