贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1044号
上诉人（原审原告）吴谋华。
被上诉人（原审被告）贵州锦绣房地产开发有限公司。
法定代表人李世高，总经理。
上诉人吴谋华因与被上诉人贵州锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天柱县人民法院作出的（2015）天民初字第746号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年9月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：原、被告签订购房合同前，原告吴谋华到被告天柱县锦绣房地产开发有限公司（2011年11月变更为贵州锦绣房地产开发有限公司）已建成的现房选购商品房，被告的员工向原告发放了一份置业顾问单，置业顾问单对预定房屋的基本情况作了介绍，原告也实地查看了商品房。2009年12月20日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园C栋C3座1单元602号商品房，其中房屋建筑面积138.16㎡，套内建筑面积128.37㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约9.79㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为192818元，首付款38818元，按揭贷款154000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。原告为购买的上述商品房办理产权登记，产权证上登记该商品房的建筑面积为136.38㎡，套内面积121.27㎡，建筑面积比合同约定的建筑面积面积少1.78㎡。另查明，原、被告在《商品房买卖合同》的补充协议中约定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清。买受人应当承当以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金，住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人有权拒绝交付房屋给买受人。
2015年7月10日原告以双方签订合同中约定的建筑面积与房产证中实际测量面积建筑面积不符，向法院起诉，请求：被告返还多收的购房款2485元、维修基金50元，水电初装费2000元，并支付利息1723元，合计6258元。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”。《商品房销售管理办法》第十八条第一款“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价”。原告认为置业顾问单为合同的组成部分而主张该商品房按平方计价，法院认为置业顾问单只是被告对所售商品房的一种宣传介绍，作为购房者是否购房的一种参考，因此对原告的主张，不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告主张被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的建筑面积少，被告构成违约为由，要求被告返还多收的购房款2485元，不予支持。原告主张被告返还维修基金50元，法院认为公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，其性质应属全体业主共有，实践中从基金的安全及公平角度考虑，首期公共维修基一般由房地产管理部门代收。本案原告缴纳的公共维修基金数额是整套房屋价格的2%，且征收部门为天柱县房地产管理局，为此，原告要求被告返还50元公共维修基金的诉讼，不予支持。原告主张被告返还水电初装费2000元，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对该笔费用有明确约定，该约定未违反法律的强制性规定，对原告的该项主张，不予支持。原告以被告多收房款、维修基金、水电初装费为由，要求被告支付利息1723元的诉讼请求，不予支持。法院认为根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：驳回原告吴谋华的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴谋华负担。
上诉人吴谋华不服一审判决，上诉请求：依法改判。理由：1、原审法院审理本案认定事实错误。原审法院认定原、被告约定商品房计价方式是按套计算，因此，被告实际交付的房屋面积比合同约定的少并未构成违约是错误的。虽然在合同中约定是按套计算，但也明确约定了该房屋的基本情况：建筑面积138.16平方米，套内面积128.37平方米，公共部位公用房屋分摊面积9.79平方米。房屋总价款192818元。原审认定以上面积仅供参考错误。
原审法院认定“置业顾问单”不是合同的组成部分的事实错误。“置业顾问单”明确了出售商品房的具体情况，具体的建筑面积，房屋单价，优惠比例，由商品房单价得出出售房屋总价款。对商品房买卖合同的订立及房屋的价格有重大影响。根据司法解释规定应视为要约，应当视为合同内容。原审法院虽然判决按照合同履行，却否认合同中注明的建筑面积和分摊的共有面积，判决结果是不公平。被告交付给原告的房屋建筑面积只有136.38平方米，少了1.78平方米，多收了2485元，多收维修基金50元。原审法院认定被告实际交付的房屋面积比合同约定的少并未构成违约，没有法律依据。
2、原审法院适用《合同法》第8、44条和商品房买卖合同纠纷司法解释第14条，判决驳回原告诉讼请求，属于认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。水电初装费2000元，其行为属于不当得利，违法了经济活动的诚实信用原则和等价有偿原则。国家计委明文规定取消自来水、用电入户立户费，被告收取的水电初装费属于法律规定禁止性收费。
被上诉人贵州锦绣地产开发有限公司提出答辩意见：
1、上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。合同规定是按套计价，即便发生差异，也不会发生多退少补的情况。双方是按套计价，不是按套内建筑面积计价。因此，一审法院认定正确。
2、上诉人在上诉中称适用法律不当，判决结果错误理由不能成立。上诉人所称合同所写面积故意隐瞒了“约”、“以上面积仅供参考”字样，误导法官面积不得少于合同所写面积；本案的关键是合同选择按套计价，而不是按建筑面积或套内面积计价；《合同补充协议》规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。这是双方约定的处理方式。
3、上诉人称收取的“水电初装费”属违规性收费，应予以退还的理由不能成立。计价格（2001）585号文件的目的是为了减轻房地产开发企业和购房者负担，规定行政相关部门不能收取房地产开发企业的费用，而不是规定房地产企业不能收取购房户的费用。文件只有水表立表费，而不是水电初装费，两者有很大区别，不是同一概念。该文件属于规章，不属于法律、行政法规，对合同效力没有影响。上诉人在安装水电过程中发生费用每户达3000余元，超过上诉人已交的2000元。
二审期间当事人没有提交证据材料。
二审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况第五款：该商品房（合同√约定）（产权登记）建筑面积共138.16平方米，其中套内建筑面积128.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.79平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人按下述第3种方式计算该商品房价款。1、按建筑面积计算，……。2、按套内面积计算，……。3、按套（单元）计算，该商品房总价款（人民币）壹拾玖万贰千捌百壹拾捌元整。第五条面积确认及面积差异处理第二款：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。第四款（注：合同中已注明划掉该款以下内容）：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第X种方式处理：1、双方自行约定：2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算价款；（2）面积误差比对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，……产权登记面积小于合同登记面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。
其余事实与一审认定事实一致。
争议焦点：1、本案是否应返还上诉人因房屋产权面积小于合同登记面积的误差房款2485元和维修基金50元？2、是否应返还上诉人水电初装费2000元，并支付利息1723元？
本院认为，1、关于本案是否应返还上诉人因房屋产权面积小于合同登记面积的误差房款2485元和维修基金50元的问题。经审理认为，虽然被上诉人在签订合同前发放的《置业顾问单》中注明有建筑面积（约）：138.16／㎡，单价：1468元／㎡，房款总金额192818元等项内容。签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”第五款中也约定：该商品房（合同√约定）（产权登记）建筑面积共138.16平方米，其中套内建筑面积建筑面积128.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.79平方米。但双方在第四条“计价方式和价款”中明确约定：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款。即3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾玖万贰千捌百壹拾捌元整。在第五条“面积确认及面积差异处理”第二款中对“面积确认及面积差异处理”明确约定：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。即不适用该条款中“产权登记面积小于合同登记面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人”的内容。因此，上诉人提出虽然在合同中约定是按房屋套计算，但也明确约定了该房屋的基本情况，从而主张返还因房屋产权面积小于合同登记面积的误差房款2485元和维修基金50元的理由，显然与双方在第四条“计价方式和价款”中约定‘按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）壹拾玖万贰千捌百壹拾捌元整”和第五条“面积确认及面积差异处理”中明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”的内容不符，自相矛盾。即上诉人不能在选择按套计价后，反过来又重复要求按约定不适用的条款请求返还面积差异的房款。故对上诉人提出的该上诉意见，本院不予支持。
2、关于是否应返还上诉人水电初装费2000元，并支付利息1723元的问题。当事人双方在签订购房合同时以补充协议的形式，对水电初装费独立于房价款之外另行收取，且上诉人在商品房买卖合同签订时对其所缴纳的相关费用明细进行了签字确认，双方亦按约定实际履行完毕，现其认为收取水电初装费违反了《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》相关规定应当返还，但该《通知》并不满足最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定认定合同无效的依据，故主张返还水电初装费理由不成立。对于上诉人提出支付利息1723元的请求没有合同约定，也法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，上诉人的上诉意见和理由不能成立，本院不予支持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴谋华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 刘 琴
代理审判员 王 珺
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 李维君