山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威民一终字第225号
上诉人(原审被告)威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司，住所地威海市古寨西路5-2号。
法定代表人陈立中，董事长。
委托代理人孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)司月兰，女，1968年12月6日生，汉族，身份证号码23050219681********，住威海市新威路**号*楼。
委托代理人李孝群，山东鹏华律师事务所律师。
上诉人威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2013)威环民初字第1445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经原审查明，2005年6月10日，原告与被告签订了一份《租房合同》，主要内容为：原告承租被告所有的新威路35号楼4-7层办公楼，租赁面积约1600平方米，租期自2005年7月10日至2010年7月9日，租赁费用每年20万元。租赁期内，水、电费及税款由原告负担，水费每吨4．50元，电费每度1．00元，由被告收取代缴；如原告不能按时交纳租金、水电费，被告有权收回此房，并断水、断电，后果由原告自负。合同签订后，被告将上述房屋交付原告使用，原告亦按合同约定向被告支付了第一年的租金20万元。
2006年2月25日，原告与案外人隋如璋签订了一份《租赁合同》，主要内容为：原告拥有新威路35号第三层房屋所有权，拥有4-7层房屋在2010年7月10日前的转租权。原告将新威路35号3-7层全部租赁给隋如璋使用，用于隋如璋开设旅店、餐饮、办公；其中4-7层租赁期间为4年4个月零1O天，即自2006年3月1日至2010年7月10日，第3层租赁期间10年，自2006年3月1日至2016年2月29日，年租赁费55万元，其中第3层租赁费20万元，租赁费的交�方式为第一年55万元分两次付清，2007年3月1日至2010年7月10日前租赁费于每年1月30日前一次性付清当年租金。隋如璋租赁期间，水、电费及有关费用由隋如璋承担。该合同签订后，原告即将合同约定的房屋及物品交付给隋如璋使用，隋如璋亦按合同约定向原告给付了第一年的租金55万元。
2007年8月16日，被告以原告未按期交纳房屋租金为由提起诉讼，要求解除与原告的房屋租赁合同并赔偿损失20万元。2007年10月19日，原审认定并非原告不按时交纳租金，而是被告采取拒收租金等行为明确表示不想继续履行合同，致使出现原告未能按时交纳租金的结果，故以(2007)威环民一初字第1568号民事判决书判决驳回被告要求解除租赁合同并赔偿损失的请求。被告不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。二审过程中，2007年12月14日，被告向原告及隋如璋发出《通知函》：“司月�暨隋如璋：关于租赁威海市新威路35号楼4至7层办公楼事宜，因你方的违约已构成合同约定解除条件。为避免我公司损失扩大，特通知你在2008年1月14日前搬出。我公司已经给你方一个月时间清点物品及搬出时间了。届时我公司将对该办公楼管理。你方可以对自己物品清点成单，择地方存放，也可以放弃。我公司对遗留财物将不再负有管理责任。”隋如璋在该《通知函》上签名，证明已收到。2008年1月l4日，被告与案外人隋如璋签订《交接协议》，主要内容为：关于交接威海市新威路35号楼4至7层办公楼事宜，从今日起该楼的实际管理权交付给威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司。因隋如璋未按期搬出，威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司将从今日起停水停电，并派人接管该办公楼的所有设施。隋如璋可以继续清点财物并安排搬出事宜。案外人隋如璋认可与被告签�上述《交接协议》，但并不认可被告提出终止合同的要求，实际亦未按照被告的要求搬走物品；因被告自2008年1月14日起即对租赁房屋停水、停电，并自该日起第九天将一楼大门更换，导致其无法经营。2008年12月17日，被告就上述民事判决书向威海市中级人民法院撤回上诉。同日，被告向原告邮寄催款通知书一份，要求原告在自接到本通知之日起五日内付清2007年、2008年的租金及违约金，逾期将解除合同。原告收到后未在该通知要求的期限内向被告交纳租金及违约金。2008年12月25日，被告再次以原告未交纳自2007年7月10日以后的租金构成违约为由提起诉讼，要求解除双方之间的租赁合同，支付租金29.59万元(自2007年7月10日至2008年12月31日)、违约金20万元。原告答辩称不同意被告要求解除合同的诉讼请求，并要求被告承担原告经济损失。
2009年2月25日，原审法院组织双方�事人进行现场勘察，勘察笔录显示：双方均认可新威路35号楼三层系原告自有房屋，四至七层系原告承租被告房屋。现场情况为：三楼水箱外门打开，内水阀被铁丝绕缠，无水，该水阀可控制四至七层水管，水箱外门平时未锁。被告工作人员持有一楼总配电室钥匙，配电室内有分闸可控制四至七层电源。现场四至七楼楼梯间有电，四层楼梯间分电箱外门打开，分电箱内电闸打开。四至七层各房间门均上锁，未能正常经营，双方称该房屋系隋如璋实际租用，隋如璋现不知去向，原、被告双方均无各房间钥匙，无法入内查明水电情况。2010年7月10日，原、被告之间的租赁合同、原告与案外人隋如璋之间的租赁合同期限均届满，原告向案外人隋如璋发出通知，要求隋如璋在两日内搬出所有物品。2010年8月2日，原告与隋如璋办理的租赁房屋的交接，隋如璋搬出所有自有物品�将房屋交还原告。2010年8月13日，原告向被告发出通知，要求被告与其在2010年8月15日上午9时进行交接。同年8月15日，原、被告双方对租赁房屋水电表止码进行确认，原告将房屋钥匙交还被告，被告接收了租赁房屋。2009年4月，原审作出一审判决，原告不服，先上诉至威海市中级人民法院，后又向山东省高级人民法院对二审判决申请再审，经省高院裁定撤销一、二审判决，发回本院重审，原审重审后原告仍不服上诉，威海市中级人民法院于2012年6月裁定发回重审，重审后于2012年10月24日作出(2008)威环商重重字第2155号民事判决书，判决书中认定原告在合同履行过程中不存在违约行为，但被告在履行过程中提出解除合同并致合同在事实上解除，造成原告与隋如璋之间的转租合同亦无法履行，原告之可得利益损失是客观存在的，被告在原告并未违约的前提下提出解除合同理�赔偿原告可得利益损失。对原告反诉要求被告赔偿原告自有的第三层房屋的租金损失160万元的反诉请求，属侵权之诉，可另行提起诉讼。2013年5月20日，原告诉至原审法院，请求判令被告赔偿其自有的第三层房屋的租金损失160万元。
原审审理过程中，2013年11月7日原审法院组织双方当事人对诉争房屋进行现场勘查，现场情况为：新威路35号三楼水箱的水阀关闭，打开水阀后三楼仍无水，整栋楼的总水阀在楼外南侧的空地，该总水阀可控制整栋楼的水；一楼设有总配电室，可控制整栋楼的用电，钥匙由被告工作人员控制，三楼楼道设有分电闸电箱，处于关闭状态，打开后三楼楼道的灯亮，其他部分因仅剩下电线，未能查明是否有电；三楼厕所被水泥封堵；三楼整体空置未使用。2013年12月16日，再次到现场勘查，现场情况为：三楼从一楼半的楼梯处新接了水管，水阀打开后有水，但原主管道无法使用；三楼有电；三楼西南部分已经装修并由他人使用，使用人称其自2013年12月1日起从案外人郝昆手中租赁；三楼东北部分的原装修设施已经拆除，现空置。原告称其并不知道上述房屋被人租用的事实，经其了解是因其欠案外人的款项，由案外人对外出租用于抵顶原告的债务。原审庭审中，被告答辩证据如下：1、2011年6月20日被告与案外人张树财签订的租赁合同一份，内容为被告将其所有的位于新威路35号2层、4-7层出租给案外人张树财，被告称上述房屋现正由张树财经营宾馆，各楼层水电均符合使用条件，原告所陈述的其所有的第三层没有水电与事实不符。2、张树财出具的证明一份，内容为张树财多次找到原告协商原告所有的第三层房屋的出租事宜，原告不同意出租给张树财。用于证明原告经营管理其自有的第三层房屋，并不对外出租，因此也不会产生租金收入，进一步证明原告的诉讼请求中要求的出租损失不存在。3、2008年1月份至2013年4月份水电费发票一宗，拟证明涉案房屋自2008年至今水电正常使用，不存在原告陈述的断水断电事实。4、被告收取新威路35号楼门市房及其他房屋租户2008年一2013年的水电费收据一宗，用于证实2008年-2013年之间涉案房屋并未停水停电。原告质证称，张树财与被告之间签订的租赁合同是四至七层的租赁合同，与原告无关。对证据2证人证言不符合证据形式，对真实性不予认可。对证据3、4中涉及的收据绝大多数并非该35号楼的水电费收据，其余的也并非本案中涉及的35号楼三楼的水电费收据，该宗证据与本案没有关联性，故不予认可。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的庭审陈述、租赁合同等书证、现场勘查笔录等在案佐证。
原审法院认为，在审理原、被告及隋如�房屋租赁合同纠纷中作出的已经发生法律效力的民事判决书中已经认定，原、被告所签订的《租房合同》和《补充租房合同书》、原告与案外人隋如璋所签订的《租赁合同》合法有效，各方均应依约履行，原告在履行与被告的房屋租赁合同过程中不存在违约行为，但被告在履行过程中擅自提出解除合同并致合同在事实上解除，造成原告与隋如璋之间的租赁合同亦无法履行，在原告与隋如璋的租赁合同中原告自有的第三层房屋的租金损失作为原告的可得利益损失是客观存在的。但本案审理过程中，经现场勘察确认，原告自有房屋已经通水通电且其中一部分已经于2013年12月1日由他人租赁使用，尽管原告称并非其对外出租，而是由案外人对外出租用于抵顶债务，但表明诉争房屋已经具备重新对外出租的条件，原告租金损失计算至该日较为合理。由于被告的过错导致隋如�与原告的租赁合同于2008年1月14日解除，故被告应当赔偿原告自有第三层房屋自2008年1月15日至2013年11月30日的租金损失(按每年20万元计算为1175342．47元)，故对于原告诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：被告赔偿原告房屋租金损失1175342．47元，于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告负担5096元，被告负担14104元。
宣判后，上诉人威海市鲸园房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人未对被上诉人所有的第三层房屋停水停电，被上诉人可出租或自营该房屋�其损失与上诉人无关，因被上诉人闲置房屋而造成的损失应当由其自负；二、案外人隋如璋搬离后诉争房屋即可用于出租，原审将租金损失计算至2013年11月30日与事实相悖，被上诉人未采取任何积极措施，任其闲置，导致损失扩大不应由上诉人承担，且其损失赔偿请求权超过两年诉讼时效，应予驳回；三、被上诉人与隋如璋约定诉争房屋的租金为每年20万元，对上诉人无效，即使计算其租金损失亦应以该房屋的实际租赁价格计算。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人司月兰答辩称，原判正确，请求维持。
经本院二审审理查明，被上诉人否认与案外人张树财协商第三层房屋租赁事宜，且亦无相关证据予以证实。被上诉人主张诉争楼房在2013年12月10日才恢复了水电供应，纠纷产生期间，被上诉人向水、电等部门投诉，被上述部门告知水电开关由上诉人控制，水电部门�程师无能为力。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据上诉人与被上诉人已经发生法律效力的另案民事判决书的认定，上诉人于2008年1月以被上诉人欠付租金违约为由，通知被上诉人及转租人隋如璋解除合同，并对隋如璋用于经营的场所实施停水停电，致隋如璋停止经营，办理经营场所。本案中，上诉人否认对被上诉人自有第三层房屋实施停水停电行为，但上诉人作为该栋建筑物的开发者和管理者，亦系该楼宇水电的控制者，其在无充分证据证明停水停电系他人所为的情况下，原审法院认定系上诉人实施并无不当，本院予以确认。上诉人上诉理由不当，本院不予支持。上诉人未妥处与被上诉人之间的矛盾纠纷，擅自对他人正常生产经营场所停水停电，致他人经营利益受损，对此应承担侵权损害赔偿责任，其赔偿标准可参照被上诉人与隋如璋之间租赁合同约定的每年20万元租金收入确定。
另，根据民法通则等相关法律的规定，当事人在民事活动中应恪守诚实信用的原则，不得滥用权利导致损失的扩大，被上诉人未采取恰当的救济措施，导致扩大的损失，应承担相应的责任，按照民事诉讼时效的规定及最高人民法院关于持续性侵权造成的损害赔偿请求权，权利人超过二年起诉的，侵权损害赔偿数额应自权利人起诉之日向前推算二年的司法解释精神，本案被上诉人财产损害赔偿期间应为起诉前二年及起诉之日（2013年5月20日）至原审认定的恢复通水通电的2013年11月30日止，共2年又194天。原审该项处理有违法律规定，本院予以纠正。
综上，上诉人之上诉理由正当部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如�：
一、上诉人威海市鲸园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人司月兰涉案第三层自有房屋租金损失506301.37元【20万元（2+194/365）=506301.37元】；
二、驳回被上诉人司月兰其他诉讼请求。
如果上诉人未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费和二审案件受理费各19200元，由上诉人和被上诉人各负担19200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周明强
代理审判员 刘 茜
代理审判员 金永祥
二〇一五年七月十三日
书 记 员 徐纪彬