四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金堂民初字第1341号
原告（反诉被告）张晓丽。
委托代理人李隆春，四川信诺达律师事务所律师。
原告（反诉被告）张义华。
委托代理人李隆春，四川信诺达律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁明杰。
委托代理人孙乾勇，四川原则律师事务所律师。
原告（反诉被告）张晓丽、张义华与被告（反诉原告）袁明杰房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2013年5月21日、2013年6月19日受理本、反诉案件后，依法组成合议庭于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓丽、张义华及其委托代理人李隆春，被告（反诉原告）袁明杰及其委托代理人孙乾勇到庭参加诉讼，证人彭方敏、曾建国出庭作证。本、反诉案件现已审理终结。
原告张晓丽、张义华诉称，2011年4月12日，张晓丽、张义华与袁明杰签订房屋租赁合同，约定张晓丽、张义华将位于十里大道一段690号门面出租给袁明杰，租赁期限到2013年3月31日。合同到期一个月前，张晓丽、张义华就明确告知袁明杰，合同到期不再续租。合同到期后，张晓丽、张义华多次告知袁明杰，要求袁明杰尽快搬出。2013年4月12日，袁明杰补交4月搬迁期间的房屋租赁损失，张晓丽、张义华再次明确告知，最迟4月30日前务必腾空并搬出租赁房屋，后又书面和手机短信告知必须在4月30日前搬出并退还房屋。但袁明杰至今未搬出租赁房屋，袁明杰的行为严重侵害了张晓丽、张义华的权利。诉请判令袁明杰立即搬出租赁房屋，完好的退还张晓丽、张义华租赁房屋，支付张晓丽、张义华2013年5月1日至退还房屋期间非法占用房屋的租赁损失（按每月3500元的标准计算）并承担本案诉讼费。
被告袁明杰辩称，张晓丽、张义华与袁明杰所签房屋租赁合同于2013年7月18日庭审当日才终止，袁明杰认可按照每月2400元的标准支付该期间的租金。
反诉原告袁明杰诉称，2011年4月12日，张晓丽、张义华与袁明杰签订了房屋租赁合同，合同约定，袁明杰租赁张晓丽、张义华位于十里大道一段690号的门面。袁明杰可以联系张晓丽、张义华与其他人签订租赁合同，张晓丽、张义华不得拒签，否则按第四条中解除合同内容执行；租赁合同一年一签，袁明杰要求续签，张晓丽、张义华不得拒签，否则按第四条中解除合同内容执行；第四条约定，张晓丽、张义华确需收回房屋时，必须提前一个月书面通知袁明杰，解除合同并补偿袁明杰的装修、经营、迁移的费用（按投资费用赔付）。在本租赁合同到期之前，袁明杰多次要求续租该房，或要求张晓丽、张义华与其他承租方重签租赁合同，但张晓丽、张义华均拒绝续签租赁合同，并于2013年3月21日向金堂县人民法院起诉，不再续租该房屋。据此，根据双方租赁合同第四条的约定，张晓丽、张义华应当按投资费用赔偿袁明杰的装修费、经营、迁移的费用。诉请判令张晓丽、张义华向袁明杰退还保证金1000元，赔偿装修费150000元、搬迁费2000元、营业损失费13500元并承担本案反诉费用。
反诉被告张晓丽、张义华辩称：一、袁明杰存在未按约定增加租金和多次逾期缴纳租金的违约行为，保证金不应退还；二、合同第四条约定的是租赁期间不得解除合同，现该合同已到期，不再受该条约束；三、合同关于转让和续租的条款为限制出租方权利的条款，明显不合理，应当为无效条款；四、即便续租条款为有效条款，由于袁明杰存在违约行为，已无权要求续租，也无权要求按照合同第四条进行赔偿；五、袁明杰主张的装修费等无法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，2008年12月，袁明杰开始以与他人合租的方式承租张晓丽、张义华位于十里大道一段690号的房屋。2011年4月12日，张晓丽、张义华（甲方）与袁明杰（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要内容有：甲乙双方充分协商，甲方将坐落于十里大道一段690号（雅馨园）门面出租给乙方，为保障双方利益，特立此合同，以便共同遵守。一、双方商定，甲方将此房屋租与乙方，此房屋不得转作经营对房屋污损大的项目，若乙方不租用此房，乙方不得与其他人签订此房租赁合同，转让费由乙方全额收取，乙方联系甲方与其他承租方重签合同，甲方不得拒绝，若拒绝按本合同第四条中解除合同内容执行。二、合同一年一签（内容不变），双方守约的情况下乙方要求续租，甲方不得拒签，若拒绝按本合同第四条中解除合同内容执行。租金随市场房租价而定，甲方不得擅自提高房租金，租金按季给付，提前十五天付给甲方。当初租房时收取定金1000元，视为乙方租此房的保证金，履行合同到期，扣除与乙方相关费用后退还乙方。三、房屋租赁期间，房屋出租税由甲方负担，物管费、城建费、卫生费、治安费等费用由乙方负担。四、租赁期间双方不得借故解除合同，但甲方确需收回房屋时，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同并补偿乙方装修、经营、迁移的费用（按投资费用赔付）。若乙方确因特殊情况需要退房，也必须提前一个月书面通知甲方解除合同。合同时间2012年4月1日至2013年3月31日。袁明杰于2010年6月15日向张晓丽、张义华缴纳房租3900元；分别于2010年9月25日、2010年12月20日、2011年3月22日各缴纳房屋租金4200元；分别于2011年6月27日、2011年9月22日、2011年12月27日、2012年4月15日、2012年6月12日各缴纳房屋租金7200元。2013年3月5日，袁明杰向张晓丽、张义华发出一份《关于再次要求房东与其他承租方重签合同的书面通知》载明，根据2011年4月12日我们双方签订关于金堂县赵镇十里大道690号门面《房屋租赁合同》的内容，我方已经找到愿意承租上述门面的第三方，按照双方约定，你方应该且必须配合我方尽快办理和完善签订新合同的相关手续，便于我方收取门面转让费，若你方不配合我方正常转让的行为，由此所产生的法律后果由你方负责。2013年3月20日，张晓丽向袁明杰发送短信：“我们之间的合同今年4月就到期了，前面我已书面发过通知与你。如有其他人愿意承租该房屋，请他与我直接商谈合同的内容！”同日，袁明杰回复短信：“张姐我现在给的租金在周围铺面不算最高也不算最低，还有铺子我是坚决不会退的。”2013年3月21日，张晓丽向袁明杰发送短信：“袁明杰先生，我们合同已解除，你如有诚意，可与我的委托律师另行协议。”并告知了其委托律师的联系电话。2013年4月1日，张晓丽委托其丈夫彭方敏与袁明杰和联通公司协商案涉房屋转租事宜，协商中联通公司同意每月支付4500元租金，但不同意向袁明杰支付80000元转让费，最终三方未能达成一致。2013年4月23日，张晓丽向袁明杰发送短信：“袁明杰你2011年4月12日与我们签订的房屋租赁合同已于2013年3月31日到期，我们已在2013年2月22日书面告知：请你方于2013年4月12日搬离租赁房屋，但你在2013年4月12日并未搬离，应你的要求，我方已给你为期一个月的搬迁期限，你方于2013年4月12日已补交搬迁期（2013年4月1日——2013年4月30日）的租房费用3500元。现在我方再次郑重告知：请你在2013年4月30日务必搬出，腾空该房屋。”
另查明，金堂县三中园区十里大道房屋（建筑面积38.43㎡）、X号房屋（建筑面积46.96㎡）的所有权人分别为张义华和张晓丽。张晓丽于2008年2月24日收取了案涉房屋原承租人兰春明的租房押金1000元未退还。证人曾建国于2013年6月27日出具情况说明一份，载明“2008年12月，袁明杰将位于金堂县赵镇十里大道一段690号的门面装修工程发包给我个人，装修完毕后，用于开设宠物诊所，装修总费用110000元，此项费用全部由袁明杰支付，装修合同等相关材料因时间久了，现已经遗失，无法查找，特此说明”。案涉房屋现在仍由袁明杰占有使用。
以上事实，有房屋租赁合同、银行卡合并明细打印清单、《关于再次要求房东与其他承租方重签合同的书面通知》、国内标准快递单、邮件全程跟踪查询结果、张晓丽与袁明杰往来短信、录音资料、房屋所有权证、国有土地使用权证、收条、证人证言以及当事人的一致陈述等证据在案佐证。上述证据经庭审质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。
本院认为，张晓丽、张义华与袁明杰签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本、反诉案件当事人争议的焦点是：一、房屋租赁合同于何时终止；二、袁明杰应按何种标准支付2013年5月1日起占有案涉房屋的使用费；三、张晓丽、张义华在2013年3月31日后不同意袁明杰续租案涉房屋是否应当按照房屋租赁合同第四条承担赔偿责任；四、是否应当退还袁明杰保证金1000元。
一、关于房屋租赁合同于何时终止的问题。房屋租赁合同明确约定合同期限为2012年4月1日至2013年3月31日，该期限届满后，在双方守约的情况下袁明杰要求续租，张晓丽、张义华不得拒签，若拒绝按合同第四条中解除合同内容执行。张晓丽、张义华在该期限届满前、后均多次短信告知袁明杰合同期限届满后不再续租，合同成立需双方当事人对合同主要内容达成一致，本案张晓丽、张义华拒绝袁明杰续租案涉房屋，双方对房屋租赁事宜未能达成一致，该房屋租赁合同已于2013年3月31日终止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，袁明杰应于2013年4月1日向张晓丽、张义华返还房屋。
二、关于袁明杰应按何种标准支付2013年5月1日起占有案涉房屋的使用费的问题。袁明杰应于2013年4月1日向张晓丽、张义华返还房屋，但逾期未返还房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，袁明杰应赔偿张晓丽、张义华逾期腾房期间的损失。本案张晓丽、张义华因袁明杰逾期腾房所遭受的损失主要就是案涉房屋该期间的租金损失。即袁明杰应当从2013年4月1日起支付案涉房屋的占有使用费直至返还案涉房屋之日止。张晓丽、张义华主张袁明杰应按每月3500元支付房屋占用费，袁明杰主张按合同期内每月2400元的租金标准支付。本院认为，虽合同期内的租金为每月2400元，但袁明杰在2013年4月份支付的占用费为3500元，且综合联通公司愿意以每月4500元的标准承租案涉房屋的情况，2013年5月1日以后按每月3500元支付房屋占用费较为合理。即袁明杰应从2013年5月1日起按每月3500元支付案涉房屋占有使用费直至返还案涉房屋之日止。
三、关于张晓丽、张义华在2013年3月31日后不同意袁明杰续租案涉房屋是否应当按照房屋租赁合同第四条承担赔偿责任的问题。袁明杰主张张晓丽、张义华在合同约定期限届满后必须与其签订续租房屋的协议，否则应当按照房屋租赁合同第四条的约定补偿其装修、经营、迁移的费用（按投资费用赔付）。张晓丽、张义华辩称合同关于期满续租的约定为限制出租人合法权益的条款，应属无效条款。且即便该条款有效，由于袁明杰存在未按约定金额缴纳租金和多次逾期缴纳租金的行为，也无权要求续租该房屋。本院认为，合同系当事人合意的表示，虽然该合同涉及转租与续租的条款在一定程度上限制了出租人的权利，但权利系可自愿放弃的内容，放弃部分权利的条款并非无效条款。且该续租条款并非指该租赁合同在双方守约的情况下，必然无限期继续租赁，出租人有权不再续租合同，只是需要按房屋租赁合同第四条的约定赔偿承租人相关损失。房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当严格按照合同约定履行各自义务。根据房屋租赁合同约定租金按季给付，提前十五天付给出租人。袁明杰认可其存在几次未按期缴纳租金的情况，但认为其未按期缴纳租金是有特殊情况且获得了张晓丽、张义华的认可，不应认定为违约行为。本院认为，袁明杰关于其逾期缴纳租金系得到张晓丽、张义华认可的陈述，张晓丽、张义华不予认可，也无证据予以证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，按期缴纳租金是承租人的主要合同义务，袁明杰逾期缴纳租金本应系违约行为。但袁明杰从2010年起即存在逾期缴纳租金的行为，张晓丽、张义华对此未提出异议，并在2011年、2012年均与袁明杰续签了租赁合同，且逾期时间多为十天左右，其行为后果并不严重，也未影响张晓丽、张义华租赁合同目的的实现。张晓丽、张义华无权仅因袁明杰逾期缴纳房租即拒绝续签租赁合同。张晓丽、张义华应当按照租赁合同第四条的约定承担拒绝续签租赁合同的违约责任。袁明杰对其主张的迁移、经营费用未提供证据予以证明，本院不予支持；对装修费用仅提供了证人曾建国的情况说明，其性质为证人证言，应当有其他证据予以佐证，且曾建国作为装修公司负责人，收取袁明杰110000元的装修费，却未签订装修合同，未开具发票或收据，与一般交易习惯不符，对袁明杰主张2008年装修花费了110000元，本院也不予认可。本院认为，租赁合同第四条实际系对违约金的约定，若依据该约定，张晓丽、张义华应当按照投资费用赔付袁明杰装修、迁移、经营费用，因袁明杰装修房屋后实际已使用近五年时间，该费用明显超过了袁明杰所受损失。依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，从本案原、被告短信和信件往来情况，可以看出袁明杰是主张转租案涉房屋，张晓丽、张义华进行了配合，但未能达成一致，并拒绝在合同期限届满后袁明杰将案涉房屋转租；同时双方对案涉房屋的市场价至今仍未能达成一致，续租合同缺乏主要条款，即便双方均要求续租房屋，续租合同也难以成立。综合上述因素，考虑到本案双方当事人合同履约情况，本院认为，对张晓丽、张义华拒绝续签租赁合同的违约责任，酌情认定为10000元为宜。
四、关于是否应当退还袁明杰保证金1000元的问题。张晓丽、张义华认为其未向袁明杰收取保证金1000元，且袁明杰存在逾期缴纳租金的违约行为，故不应退还定金。本院认为，本案合同双方均认可，袁明杰系在案涉房屋原承租人兰春明处继续承租的房屋，张晓丽、张义华收取了兰春明保证金1000元未退还，张晓丽、张义华与袁明杰所签合同也明确约定当初租房时收取保证金1000元，视为袁明杰租此房的保证金，履行合同到期，扣除与袁明杰相关费用后退还袁明杰。即张晓丽、张义华应当退还袁明杰保证金1000元，袁明杰也应按合同约定结清其租赁和占用案涉房屋期间的房屋出租税、物管费、城建费、卫生费、治安费等费用。
综上所述，原、被告之间的租赁合同已于2013年3月31日终止，袁明杰应及时返还案涉房屋并支付占用期间的房屋占用费。张晓丽、张义华应向袁明杰返还保证金1000元并补偿装修、迁移、经营等费用10000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告袁明杰于本判决生效之日起十日内将位于金堂县三中园区十里大道X号房屋返还原告张晓丽、张义华；
二、被告袁明杰于本判决生效之日起十日内按每月3500元的标准向原告张晓丽、张义华支付2013年5月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；
三、反诉被告张晓丽、张义华于本判决生效之日起十日内退还反诉原告袁明杰保证金1000元；
四、反诉被告张晓丽、张义华于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告袁明杰装修、迁移、经营费10000元；
五、驳回反诉原告袁明杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费25元由被告袁明杰负担；反诉受理费1815元，其中38元由反诉被告张晓丽、张义华负担，1777元由反诉原告袁明杰负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 陈 晓
代理审判员 熊 寒
人民陪审员 杨代清
二〇一三年八月二十六日
书 记 员 廖 栩