山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）鲁执复228号
复议申请人（申请执行人）：山东张店农村商业银行股份有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路***号。
法定代表人：张玉山，董事长。
被执行人（异议人）：淄博张店堃源房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博市张店区南路中段。
法定代表人：冯家智，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东文康（济南）律师事务所律师。
被执行人：山东富邦科技集团有限公司。住所地：山东省淄博市科技工业园三赢路西段。
法定代表人：刘涛，董事长。
被执行人：刘安平，男，1963年8月26日出生，汉族，住山东省淄博市张店区，现在山东省鲁中监狱服刑。
被执行人：王秀玲，女，1962年10月2日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
被执行人：刘涛，男，1984年9月28日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
被执行人：淄博鲁中电缆有限公司。住所地：山东省淄博市张店区金晶大道**号。
法定代表人：王秀玲，董事长。
复议申请人山东张店农村商业银行股份有限公司（以下简称张店农商行）不服淄博市中级人民法院（以下简称淄博中院）（2016）鲁03执异5号执行裁定书，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
淄博中院在执行申请执行人张店农商行与被执行人山东富邦科技集团有限公司（以下简称富邦公司）、淄博张店堃源房地产开发有限公司（以下简称堃源公司）、刘安平、王秀玲、刘涛、淄博鲁中电缆有限公司（以下简称鲁中公司）金融借款合同纠纷一案中，对堃源公司所有的坐落于张店区杏园东路139号8幢房地产进行评估、拍卖。
异议人堃源公司不服，向淄博中院提出异议称，一、被评估、拍卖的28.80亩土地之上有异议人大量的建筑物，淄博中院仅评估、拍卖该宗土地上面的一小部分（3378平方米）建筑物，对于剩余8700平方米房产及其他配套附属物既不评估也不提出合理处置方案，不符合“房随地走，地随房走”的原则。二、刘安平系本案主债务人富邦公司及其他担保人的实际操控人，富邦公司及其他担保人拥有大量可供执行的财产，且淄博中院已经查封，淄博中院不优先执行主债务人富邦公司的财产，却优先执行担保人堃源公司，是故意偏袒刘安平。三、拍卖价格明显过低。四、淄博中院执行程序违法：1.拍卖未通知堃源公司；2.对堃源公司所提出的异议未予答复就强行拍卖；3.刘安平在本案诈骗异议人，该刑事案件现在淄博市张店区人民法院审理，根据刑事优先于民事的原则，本案应中止执行。五、堃源公司的抵押土地评估价值1500万元，而拍卖标的500万元，堃源公司在拍卖初期曾向淄博中院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，如拍卖后仍不能清偿债权人，由堃源公司继续偿还，然而遭到拒绝，导致堃源公司3000万元的资产以900万元的超低价格被处理掉。综上，请求撤销拍卖。
淄博中院查明，堃源公司因对张店农商行承诺借款担保，被淄博中院（2011）淄商初字第25号民事判决书判决，若富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产（即本案争议标的物）拍卖、变卖后所得价款在最高债权余额500万元的范围内优先受偿。
2013年10月14日，淄博中院作出（2013）淄执字第201号执行裁定，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖富邦公司等六名被执行人（含堃源公司）应当履行义务部分的财产。此后，委托淄博金鹏房地产土地评估咨询有限公司，要求对坐落于淄博市张店区杏园东路139号淄国用（2006）第13693号土地及位于该地址的021028254、021028255、021028256房产进行评估。2014年3月31日，淄博金鹏房地产土地评估咨询有限公司作出评估报告，评估总值为1505.45万元。评估报告第33页房地产评估现场堪估记录载明，案涉139号院内土地及6、7、8、10、11、13、14、16房产为评估对象，院内其余房产不在此次评估范围内。
2014年5月26日，淄博中院向堃源公司送达评估报告。堃源公司提出异议后，淄博中院于2014年6月17日向堃源公司送达了评估机构《关于被执行当事人对淄房评估[2014]第C023号评估报告提出异议的说明》。评估过程中，堃源公司主张刘安平因涉嫌诈骗，被公安机关立案侦查，要求中止案件的执行，淄博中院未予准许。
2014年10月9日，淄博中院向堃源公司送达关于该公司房地产的拍卖通知书，通知书载明拍卖机构名称及联系方式，并告知需要了解拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请与拍卖机构联系。拍卖机构山东正大拍卖有限公司、山东金正拍卖有限公司于2014年9月25日在淄博晚报发布涉案房地产的司法拍卖公告，参考价位1505.45万元，此后因流拍，淄博中院先后两次降低拍卖保留价，拍卖机构亦先后在淄博晚报发布司法拍卖公告并组织拍卖。2015年4月29日，该标的以963.5万元拍卖成交。2015年4月28日，买受人鄢成德向淄博中院缴纳竞买保证金50万元，同年5月19日，向淄博中院缴纳了9464050元拍卖款。2015年12月29日，淄博中院作出（2013）淄执字第2011号执行裁定，确定拍卖标的自该裁定送达买受人时转移，同月31日将该裁定送达买受人鄢成德。
另查明，本案审查期间，堃源公司提交了淄博市张店区第02××号房产证，其上载明，被拍卖的淄博市张店区杏园东路139号院内土地之上，除已拍卖的8套房产，还有建筑面积共计为1123.4平方米的2、3、4、5号仓库。评估部门出具的说明证实，该单位在对拟评估财产勘验时，除应评估的房产外，被评估土地之上有2层沿街房，面积不详。
再查明，堃源公司针对案涉拍卖行为所提的前述五点异议理由，其中的第二至第五条内容，是其在淄博中院（2015）淄执异字第44号一案中提出的异议理由，且已被该案驳回；异议人申请复议后，山东省高级人民法院以（2015）鲁执复字第152号驳回了堃源公司的复议申请。
淄博中院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。人民法院在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循上述“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。淄博中院在拍卖涉案土地过程中，将堃源公司139号院内的土地全部拍卖，造成堃源公司院内的其他房屋建筑没有土地使用权益，导致土地、房屋权属分离，违背了上述法律规定，应予纠正。异议人所提的第一条异议理由成立，应予支持；其所提其他异议理由，系在同一执行案件中对同一执行行为重复提出的异议，且在其他案件中已予处理，故本案不再审查。淄博中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，作出（2016）鲁03执异5号执行裁定书，裁定撤销淄博中院（2013）淄执字第2011号执行裁定。
复议申请人张店农商行对上述裁定不服，向本院提出复议，请求撤销淄博中院（2016）鲁03执异5号执行裁定书。理由是：一、淄博中院在拍卖堃源公司涉案抵押物过程中，执行行为合法，拍卖程序合法。1.本案中堃源公司提供的是物的担保，淄博中院依法只能对堃源公司的抵押物进行执行，而无权执行堃源公司抵押物以外的房产或其他财产。2.淄博中院在处置涉案抵押物过程中，已充分征求堃源公司意见，堃源公司明确反对法院处分其抵押物以外的房产。3.“房随地走、地随房走”原则，并非人民法院强制执行拍卖程序中必须适用的准则。二、堃源公司无论从法律上还是事实上，均无权要求撤销拍卖。1.堃源公司要求撤销拍卖的异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的可以撤销拍卖的情形。2.堃源公司对评估资产的范围是认可的且明确表态的，其在拍卖成交前已充分行使了异议权，其在拍卖成交后再以评估拍卖资产范围有遗漏为由要求撤销拍卖没有法律依据。3.堃源公司未抵押房产多数至今未能办理产权手续，法院不宜通过拍卖一并处理。三、撤销拍卖必然损害善意买受人、申请复议人的合法权益。1.涉案房地产买受人自拍卖成交时已取得涉案房地产所有权，在买受人无过错、竞拍程序不违法的情形下，撤销拍卖是不合法的且势必损害善意买受人的合法权益。2.涉案房地产已拍卖成交且已办理完毕过户手续，申请复议人已解除对涉案房地产的抵押登记，买受人已缴纳拍卖佣金和过户税费，撤销拍卖必然会给申请复议人和涉案房地产买受人造成严重经济损失。四、堃源公司提出的异议书并未加盖堃源公司公章更无其法定代表人签字，只有署名人冯国栋和冯国栋摁印，提出异议的主体不适合。
被执行人堃源公司称，一、淄博中院撤销（2012）淄执字第2011号执行裁定符合法律规定，应予维持。淄博中院将被执行人所属的土地使用权进行评估和拍卖，导致该土地使用权和其地上房屋分离拍卖的结果，违反法律规定。现淄博中院本着有错必纠的原则撤销（2012）淄执字第2011号执行裁定符合法律规定，应予维持。二、淄博中院执行人员滥用职权，与拍卖公司、申请执行人、买受人串通一气，损害被执行人的利益，被执行人有权申请撤销原执行裁定。三、买受人不属于善意取得，应属恶意占有，其权利不应受到保护。四、被执行人在评估报告作出后，对评估资产范围并不认可，多次提出评估异议，执行法院置之不理。被执行人与淄博市国土局签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》及《出让方案》中明确记载该宗拍卖土地28.8亩，宗内建筑物面积6433.48平方米。淄博中院拍卖中仅对28.8亩土地及3378平方米房产进行拍卖，对剩余8700平方米房产及其他配套附属物既不评估也不提出合理的处理方案。评估公司对仓储和商业用地面积计算错误，导致土地价值大幅缩水，评估价值严重偏低。五、执行法院违反法律规定，三次拍卖未通知被执行人，严重损害被执行人权益。六、在淄博中院执行过程中，故意偏袒借款人及其他担保人，对其他财产不予执行。七、被执行人有提出异议的主体资格。冯国栋作为被执行人的委托代理人参加诉讼，其代理权限为特别授权，有权代为签署任何书面材料。
本院查明：本案异议中，堃源公司出具授权委托书，委托冯国栋作为公司代理人代为提出执行异议、办理执行程序中的一切事宜。
本院查明的其他事实与淄博中院查明的事实一致。
本院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定，房屋及其所附着的土地使用权作为不可分物，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，即土地使用权与房屋所有权应当一并处置。本案中，淄博中院仅拍卖了堃源公司的全部土地及地上的部分房产，导致剩余房产与土地权属的分离，违反了上述规定和原则。
第二，“房随地走、地随房走”的规定是为了确保房屋及其所附着的土地作为不可分物保持权属上的一致性，避免因为房、地权属分离而导致矛盾冲突以及权利行使上的障碍，从而维护稳定的不动产权属及流转秩序。因而该规定系强制性规定，不以当事人的意志为转移。无论当事人是否同意，也无论是否一并设定了抵押，在处置时必须坚持房屋及其所附着的土地一并处置的原则。复议申请人关于被执行人仅就部分房产设定抵押、不同意处置其他房产以及已对评估报告提过异议的主张，均不能成为认定拍卖行为合法性的理由。
第三，房地一并处置原则不仅是当事人进行房地产交易的原则，也应是人民法院强制执行中应遵循的原则。对此，最高人民法院（2014）执他字第7号对本院的答复就明确重申了违反房地一体处置规定，相关拍卖成交裁定依法应予撤销的规则。因此，复议申请人关于房地一体处置原则不应适用于执行程序的理由，不能成立。
第四，本案中堃源公司已经出具授权委托书，授权冯国栋作为代理人提出执行异议，因此冯国栋以堃源公司名义提出异议符合法律规定。复议申请人关于异议主体不适格的主张，本院依法不予支持。
另外，虽然堃源公司曾经提起过异议并经异议复议审查程序被淄博中院及本院予以驳回，但上次异议复议审查中并未涉及房地是否一体处置的问题，因此淄博中院本次异议以违反房地一体处置规定撤销（2013）淄执字第2011号拍卖成交裁定书，与上次异议复议程序中驳回堃源公司的相应异议理由并不存在冲突和矛盾。而且，（2013）淄执字第2011号拍卖成交裁定系上次异议复议审查程序结束后淄博中院作出的新的执行行为，故而淄博中院本次异议审查并撤销（2013）淄执字第2011号拍卖成交裁定，并不违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定。至于撤销拍卖成交裁定后可能给申请执行人或竞买人造成权益影响问题，应通过其他程序予以解决，复议申请人以此主张拍卖成交裁定不应予以撤销，没有法律依据。
综上所述，淄博中院撤销（2013）淄执字第2011号拍卖成交裁定符合法律规定。申请复议人张店农商行的复议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
驳回山东张店农村商业银行股份有限公司的复议申请，维持淄博市中级人民法院（2016）鲁03执异5号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 马向伟
代理审判员 刘 娟
代理审判员 刘 栋
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 赵 琳