重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碚法民初字第05777号
原告重庆海宇物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区康宁路1号。组织机构代码74748234-3。
法定代表人高荣江，该公司董事长。
委托代理人严红英，女，该公司员工。
委托代理人刘纯良，男，该公司员工。
被告唐乾林，男，1976年11月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托代理人喻友碧，女，汉族，1950年7月5日出生，住重庆市北碚区。
原告重庆海宇物业管理有限公司（以下简称海宇物业）诉被告唐乾林物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由审判员韦建正适用小额诉讼程序于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告海宇物业的委托代理人严红英、刘纯良，被告唐乾林的委托代理人喻友碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海宇物业诉称：原告系从事物业管理服务的企业，被告系重庆市北碚区XX路XX号XX-
X房屋业主。2009年10月17日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，业主应按月向原告缴纳物业服务费、电梯费、路灯公摊费。合同签订后，原告按合同内容进行了履行，但被告未按约定支付应缴物业管理费用。经多次催收未果，故起诉来院请求判令被告立即给付2014年4月至2015年7月期间的物业管理费922.4元，电梯费454.4元，路灯公摊费41.17元，逾期违约金246.31元，合计1664.28元。
被告唐乾林辩称：欠缴物业管理费属实，欠费起止时间属实。没缴费用是有原因的，不交物管费是因为原告海宇物业清洁卫生未做好，电房长期不关门、公共设施损坏未修缮；保安不负责任，长期脱岗；消防系统不能联动，存在安全隐患；接房至今三方通话系统未使用；物业管理用房的出租，公共部位的收益归全体业主所有，物业公司强制占用共同部分收入；保安吴能敏上班时间化妆成业主打其他业主；将多家业主代表家的水表前段关闭，导致业主与物管公司发生冲突；小区房屋有炮损情况，至今未得到赔偿，是物管公司的管理失职；电梯钢丝绳断裂不正常，有刑事犯罪嫌疑；开发商的自留车库未缴纳大修基金；不代收业主包裹。综上物管公司将服务做好后，再行缴纳物管费。现在不同意缴纳物管费。
经审理查明：2008年9月10日，重庆海宇置业（集团）有限公司作为甲方，与原告海宇物业就北碚区XX步行街（1-35号楼）签订《前期物业服务合同》，主要约定：重庆海宇置业（集团）有限公司委托海宇物业对北碚区XX步行街（1-35号楼）实施物业管理服务；海宇物业提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人；本合同的效力适用于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。物业管理服务具体收费标准：高层住宅按0.7元／月／平方米（不含电梯及公摊费用）。共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，据实分摊计收。物业管理服务费按月交纳，每月10日前完清缴费。逾期交纳的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。合同约定，保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，由甲方负责返修。同时约定，房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担，保修期内属保修范围的由甲方承担；不属保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担或从专项维修基金中列支。合同期限为三年，自2008年10月1日起至2011年9月30日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止。2011年7月30日，双方签订《关于﹤前期物业服务合同﹥的补充协议》，将《前期物业服务合同》中的委托服务期限延至2014年9月30日，合同约定内容均与《前期物业服务合同》一致。同年9月1日双方再次签订《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》，将委托服务期限延至2015年9月30日止，约定内容均未改变。合同签订后，原告从2012年10月1日起正式为北碚区XX步行街（1-35号楼）提供物业管理服务至今。另查明本案所涉的北碚区云清路163号XX即位于北碚区XX步行街9号楼。
还查明：被告系重庆市北碚区XX路XX号XX-
X房屋业主，房屋建筑面积82.35平方米。2009年10月17日被告唐乾林作为甲方与原告海宇物业签订《前期物业管理服务协议》，协议约定内容与《前期物业服务合同》一致，同时约定日常电梯费用计算方式：10元（第三层）＋0.3元／层×（N－3），N为楼层数。2014年4月至2015年7月期间的物业管理费，电梯费，路灯公摊费，被告一直拖欠未交纳，原告多次催收未果，故起诉来院。
上述事实，有《前期物业服务合同》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的补充协议》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》、《前期物业管理服务协议》、催费通知单、欠费明细表、律师函以及原被告双方的当庭陈述等证据载卷为据，足以认定。
本院认为：原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的补充协议》、《关于﹤前期物业服务合同﹥的延期协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》也与以上合同内容一致，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业管理服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案被告系XX小区的业主，原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的前期物业服务合同对XX小区的全体业主具有约束力。
根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，原告从2009年7月9日起至今为XX提供物业管理服务，而被告未缴纳2014年4月至2015年7月期间的物业管理费，电梯费，路灯公摊费，故原告起诉要求被告支付欠缴的物业管理服务费，电梯费、路灯公摊费的诉讼请求成立，本院予以支持。根据原告与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费收费标准，高层住宅按0.7元／月／平方米（不含电梯及公摊费用）；日常电梯费按10元（第三层）＋0.3元／层×（N－3），N为楼层数，每户按2人计算；共用的专项设备运行的能源消耗设独立计量表核算，据实分摊计收。因此，被告应向原告支付2014年4月至2015年7月期间的物业管理服务费为922.4元（0.7元／平方米×82.35平方米×16个月），2014年4月至2015年7月期间的电梯费为454.40元（14.20元／月×2人×16个月），2014年4月至2015年7月期间的路灯公摊费为41.17元。
被告辩称不缴纳物业管理费的理由系原告海宇物业清洁卫生未做好，电房长期不关门、公共设施损坏未修缮；保安脱岗；楼道内的消防栓存在消防隐患；可视电话不能使用；物管用房出租；保安吴能敏上班时间化妆成业主打其他业主；将多家业主代表家的水表前段关闭，导致业主与物管公司发生冲突；修轻轨造成的炮损；电梯钢丝绳断裂有刑事犯罪嫌疑；开发商的自留车库未缴纳大修基金；不代收业主包裹。本院认为，清洁卫生的问题，原告工作人员每天按时两次进行清扫尽了义务，查看水电门的管理现正在整改之中，对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；被告辩称保安有脱岗现象并提交照片拟证明其主张，本院认为该组照片仅能证明在拍摄瞬间值班室无人值守，但不能证明保安脱岗的持续性及经常性，故对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；消防问题，室内消防栓原告工作人员每月检查一次，因嘉陵步行风情街的下水管网超过质保期，现消防部门要求进行整改，目前由社区牵头进行招投标；对于被告辩称开发商交房同时交接的可视电话不能使用，本院认为可视电话系办理接房手续时开发商一并交付业主使用，原被告签订《前期物业管理服务协议》距离起诉日已有8年之久，可视电话什么时间损坏，因何因损坏，被告均未举证证明。被告以此为理由拒缴物业管理服务费，本院不予支持。为了更好地为业主提供服务，原告可安排人员对业主家中的可视电话使用情况进行登记了解，尽可能为业主提供便捷；关于公共部位的出租收益，被告在举证期限内未提交证据证明原告将物管用房进行了出租取得了收益，故对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；关于保安上班时间打其他业主，属治安纠纷，对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；被告称因未缴物业管理费被物业公司停水，举证期限内被告未举示证据证明停水系物业公司所为，故对被告以此为理由拒缴物业管理服务费，本院不予支持；关于炮损，被告在庭审中也自述炮损是由轻轨公司修建轻轨造成的，谁实施的侵权行为，就由谁承担侵权赔偿责任。被告可就因炮损造成的损失与轻轨公司进行协商，协商不成可依法提起诉讼。故对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；关于电梯钢丝绳断裂存在刑事犯罪的可能，不属于民事案件受案范围。如有证据，可向公安机关报案。故对被告以此为由拒缴物业管理服务费的辩称，本院不予支持；关于车库大修基金，开发商未缴纳的问题。被告辩称原告系开发商重庆海宇置业（集团）有限公司的全额子公司，应当承担开发商未尽的责任，但未提交证据证明其主张。庭审查明的事实可以证实原告海宇物业与开发商重庆海宇置业（集团）有限公司系两个独立主体，无隶属关系。且无相关法律规定物业公司应当承担开发企业未尽的责任。故对该一辩称，本院不予支持；关于不代收业主包裹快递的问题，代收业主包裹不包含在物业服务合同之列，现原告公司已经引进快递柜。双方就物业管理、物业收费等的问题可以协商解决，协商不成也可向法院提起诉讼，通过合理合法的途径保护自身权利。
被告逾期支付物业服务费，应当按合同约定支付违约金。现原告要求按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。本院认为违约金的计算标准偏高，酌情主张按年利率7%的标准计算违约金即64.57元（922.40元×7%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、由被告唐乾林本判决生效之日起五日内支付原告重庆海宇物业管理有限公司从2014年4月至2015年7月期间的物业管理服务费922.40元，电梯费为454.40元，路灯公摊费为41.17元，违约金64.57元。共计1482.54元。
二、驳回原告重庆海宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告唐乾林负担。
本判决为终审判决。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 韦建正
二〇一五年十月十四日
书记员 邹巧莉