江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）亭民初字第1545号
原告徐乃萍，女，1974年12月7日生，汉族，居民。
原告高涵，女，2001年11月10日生，汉族，居民。
原告高红，男，1974年2月6日生，汉族，居民。
原告集体诉讼代表人左大勇、陈扣明、秦中明、乔梁、陈金芳等5人。
被告盐城市国飞绿色置业有限公司。
法定代表人林财发，该公司董事长。
被告委托代理人潘刚。
被告委托代理人潘永森。
原告徐乃萍、高涵、高红与被告盐城市国飞绿色置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月11日受理后，依法适用简易程序由审判员陈律心独任审判，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告集体诉讼代表人左大勇、陈扣明、秦中明、乔梁、陈金芳等5人、被告盐城市国飞绿色置业有限公司的委托代理人潘刚、潘永森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐乃萍、高涵、高红诉称：2008年12月，原告购买被告国飞置业公司开发的位于盐城市迎宾南路100号的商城＊号商铺，并与上海鑫飞投资管理有限公司（以下简称鑫飞投资公司）签订5年期限的委托经营合同。约定租金从2012年10月1日起分八期均付，每期租金为15904元。国飞置业公司为鑫飞投资公司履约提供连带保证担保。现合同约定的第一、二、三期租金已支付，现第四、五、六期租金已经到期，被告及鑫飞投资公司均未支付。因被告一再违约，第七期租金虽未到期，但被告不可能自觉履行。故请求法院判令被告国飞置业公司向原告支付四至八期租金计79520元，并支付逾期付款利息（每期均从合同约定的付款期限最后一日的次日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率标准计算）。
被告国飞置业公司辩称：1、被告公司作为担保人鑫飞公司和原告签订的商铺租赁合同的真实性没有异议。原告取得合同约定的租金大体分为三个阶段。2、原告商铺租金根据约定第7、8期没有到合同约定的时间，提起诉讼的条件不成立，应驳回7、8期的诉讼请求。3、关于合同违约，合同已经有约定，业主还需要主张延期付款给其造成的损失，合同约定的违约金过高，业主要求以银行同期贷款利率计算的标准没有合同依据，另外在法理上鑫飞公司已经向业主发出了解除合同的通知，同时，我们认为当初签订合同所约定的租金标准的客观情况已经发生变化，本案的审理，应适用情势变更原则。最后，恳请法院根据事实和法律作出公正的判决。
经审理查明：2008年12月28日，原告徐乃萍、高涵、高红与鑫飞投资公司、被告国飞置业公司签订一份《尚城国际购物中心商铺委托经营合同》。合同约定：原告自愿在约定时间内将其购买的位于盐城市亭湖区迎宾南路100号尚城国际购物中心建筑面积为73.21平方米的＊号商铺的经营权委托给鑫飞投资公司，并由后者以自身名义组织经营管理或招商出租。委托期限为5年。委托起始日自商铺交付使用三个月后开始计算，即从2009年10月1日至2014年9月30日终止。租金标准及支付时间：因考虑前期市场培育及经营风险，租金从第四年开始按季度支付；每期鑫飞投资公司给付原告租金15904元，计八期，合计127232元。第一期支付时间为2012年12月25日至31日，第二期支付时间为2013年3月25日至31日…（以后各期租金给付时间均为每季度租赁期最后一个月的25日至月底，以此类推至2014年9月30日止）。在委托期限内，徐乃萍、高涵、高红将铺位全权委托给鑫飞投资公司进行经营管理或招商出租，鑫飞投资公司对商铺具有使用、出租、运营管理等权利，徐乃萍、高涵、高红不得干涉鑫飞投资公司的合法权利，无论商铺是否空置，鑫飞投资公司按时将约定委托租金支付给徐乃萍、高涵、高红。合同一经签订，双方均不得因任何原因中途中止或解除。如任何一方终止本合同，须按合同终止时该年年租金总额的两倍支付违约金给对方。国飞置业公司为鑫飞投资公司履约担保单位，鑫飞投资公司若有不能履行合同约定之处，国飞置业公司承担连带保证履约责任。
上述合同签订后，鑫飞投资公司按约取得原告的商铺，其在租用原告商铺的同时，还租用同一栋建筑物内多个不同所有权人的商铺一并对外招租经营。鑫飞投资公司按约支付了2012年10月1日至2013年6月30日的9个月（三期）租金。后第四、五、六期租金（2013年7月1日至2014年3月31日租赁期）到期后，鑫飞投资公司、国飞置业公司均未履行，原告遂诉至本院。
另查明，徐乃萍、高涵、高红向本院起诉的同时，盐城市亭湖区迎宾南路100号尚城国际购物中心264户业主也同时向本院提起诉讼，要求国飞置业公司支付租金。
本案在审理过程中，1、原告徐乃萍、高涵、高红等265户撤回要求被告支付第八期租金的诉讼请求。2、原告徐乃萍、高涵、高红等265名原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出裁定，查封了国飞置业公司的相关资产。3、经法院审核，原告徐乃萍、高涵、高红4-7期的租金为63616元。
上述事实，有原、被告与鑫飞投资公司三方签订的《尚城国际购物中心商铺委托经营合同》，以及原告代理人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。
经本院组织调解，因原、被告意见分歧较大，致调解未果。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与鑫飞投资公司及被告所签订的合同，系各方当事人真实意思表示，不违反国家相关法律的规定，为有效约定，对合同各方均具有约束力。合同各方均应按合同约定全面履行自己的义务。㈠关于原告与鑫飞投资公司及被告所签订的合同性质。本案中合同名称虽然为“委托经营合同”，但从合同的具体内容来看，原告将房屋交付给鑫飞投资公司，由鑫飞投资公司统一对外招租，无论鑫飞投资公司是否收到租金、能够收取多少租金，鑫飞投资公司均应向原告支付合同约定的定额租金，故双方所签合同的内容完全符合租赁合同的法律特征。委托合同的特征是由委托人委托受托人完成委托事务，由委托人向受托人支付报酬。本案显然不符合委托合同的特征。故本案合同性质应认定为租赁合同，而鑫飞投资公司与实际承租人之间为转租赁关系。㈡关于被告是否应当承担保证责任的问题。1、关于被告是否应当承担保证责任的问题。合同约定鑫飞投资公司若有不能履行合同约定之处，被告国飞置业公司承担连带保证责任。本案合同性质是租赁合同，对租金的约定不违反法律规定合同约定。根据租赁合同约定的租金标准和支付期限，鑫飞投资公司应当给付的金租金额和期限是确定的。在鑫飞投资公司未能履行给付租金的义务的情形下，原告有权要求保证人国飞置业公司在其保证范围内承担保证责任，国飞置业公司应当对鑫飞投资公司应当给付原告的租金及逾期付款的利息承担连带责任。2、2013年7月1日到2014年3月31日，即第四、五、六期租金合同约定的给付期限目前均已届满，鑫飞投资公司未能在约定期限履行给付租金的义务，原告有权要求保证人国飞置业公司在其保证范围内承担保证责任，国飞置业公司依法应当对鑫飞投资公司应当给付原告的第四、五、六期租金及逾期付款的利息承担连带责任。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告主张的第七期租金对应的租期为2014年4月1日至6月30日，给付期限为2014年6月25日至30日，虽然原告向本院诉讼时给付期限未到期，但鑫飞投资公司从第四期开始就未能按约支付租金，已经多期未能按约履行，鑫飞投资公司的行为已表明其不履行合同义务，被告也没有在履行期限届满之时主动承担保证责任，故原告依法可以要求被告履行期限届满之前承担保证责任。综上，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告盐城市国飞绿色置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告徐乃萍、高涵、高红2013年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金计63616元，并支付相应利息（利息计算期间及标准：其中2013年7月1日至2013年9月30日的租金15904元从2013年10月1日起、2013年10月1日起至2013年12月31日的租金15904元从2014年1月1日起、2014年1月1日至2014年3月31日的租金15904元从2014年4月1日起，2014年4月1日至2014年6月30日的租金15904元从2014年7月1日起，均至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1390元，依法减半收取695元，由被告盐城市国飞绿色置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1390元。
审判员 陈律心
二〇一四年七月一日
书记员 张 云
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。