吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终870号
上诉人（原审原告）：万晓峰，男，1970年6月31日出生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：王元利，吉林升圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵妍，女，1987年12月9日出生，汉族，通化市铭邦小额贷款公司职员，住吉林省通化市二道江区。
委托代理人：谭洪利，辽宁恒睿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化市铭邦小额贷款股份有限公司。住所：吉林省通化市二道江区。
法定代表人：王素华，董事长。
委托代理人：谭洪利，辽宁恒睿律师事务所律师。
原审第三人：薛焕振，男，1961年12月7日出生，汉族，住吉林省白山市江源区。
上诉人万晓峰因与被上诉人邵妍、通化市铭邦小额贷款股份有限公司（以下简称铭邦公司）、原审第三人薛焕振案外人执行异议之诉一案，不服通化市二道江区人民法院（2016）吉0503民初76号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月19日决定立案受理，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
万晓峰在一审时诉称：2013年6月28日，其与薛焕振签订《房屋买卖协议》以615万元的价格购买薛焕振位于白山市江源区育林街的三处房屋。因该房屋已被薛焕振用于在靖宇县农村信用社贷款的抵押，双方协商将部分购房款直接划到靖宇县农村信用社扣收贷款的账户。2013年6月27日，其向靖宇县农村信用社指定的扣款账户（户名王某某）划款565万元，替薛焕振及其妻迟某某、其兄薛某某偿还了贷款。同时，还向薛焕振支付50万元现金。薛焕振将用于抵押的房产证及房屋交付给其。因该三处房屋已用于出租，其接收该房屋后，分别与三个承租人重新签订了房屋租赁合同，但因薛焕振无钱支付交易税，双方未及时办理房屋过户手续。2014年12月2日，通化市二道江区人民法院作出裁定，将上述房屋予以查封。为此，其向二道江区法院提出执行异议。2015年2月3日，该院作出（2015）二执异字第1号《执行裁定书》，驳回其的执行异议。综上，请求人民法院判令：解除对其所有的三处房屋（权证号分别为江源房权证江JQ字第160909、1124**号、112498号，建筑面积分别为944.58平方米、449.82平方米、458.75平方米）的查封，停止对该三处房屋的执行。
邵妍、铭邦公司在一审时辩称：1、从书面房屋买卖协议实质要件看该协议不符合交易规则，因为本案所执行和保全的被执行人薛焕振的三处房屋分别是独立房照，而万晓峰出具的房屋买卖协议书只有一份。不排除买卖双方有作弊的嫌疑和其他原因；2、该协议第四条明确写明“四个月内”办理房屋过户手续。而在其提出诉讼保全时，上述房屋没有办理过户及其他抵押、查封的情况。3、万晓峰提供的付款凭证证明，其代偿贷款金额只能证明万晓峰为薛焕振支付了借款本息，该证据不能证明万晓峰据此具有对执行标的享有所有权；4、万晓峰支付的615万元，是万晓峰与薛焕振之间的民间借贷关系，双方签订的房屋买卖协议只是借款抵押凭证，不是双方房屋买卖的真实意思表示，双方长达一年半时间没有办理房屋过户登记这一事实足以证明。根据《物权法》的规定，万晓峰虽然签订了所谓的房屋买卖协议并支付价款，而且是三户独立房屋却签订一份买卖协议，况且买卖双方至今没有办理房屋交易过户登记手续。因此，万晓峰以房屋买卖协议及付款凭证，作为对法院执行标的起诉理由不应得到法律支持。
薛焕振在一审时述称：其和万晓峰的买卖协议是真实的，而且在其房租到期后房子也交给万晓峰了。没过户的原因是因为其没有过户费，一直没有过户。万晓峰要求双倍罚款，房屋买卖确实是事实。三处房产现在都登记在其的名下。
一审法院审理查明：因邵妍、铭邦公司与薛焕振之间的合同纠纷，二道江区人民法院于2014年12月2日作出（2014）二钢民初字第334号民事裁定书、（2014）二钢民初字第335号民事裁定书、（2014）二钢民初字第337号民事裁定书，查封了登记在薛焕振名下，薛焕振单独所有的三处房屋（产权证号分别为江源房权证江JQ字第1609**号、112496号、1124**号，建筑面积分别为944.58平方米、449.82平方米、458.75平方米，以下简称“诉争房屋”）。2014年12月11日，邵妍、铭邦公司分别与薛焕振达成调解，本院出具（2014）二钢民初字第334号民事调解书、（2014）二钢民初字第335号民事调解书、（2014）二钢民初字第337号民事调解书，调解内容分别为：薛焕振偿还邵妍221.5万元，薛焕振偿还邵妍200万元、薛焕振偿还铭邦公司220万元。上述民事调解书和民事裁定书的执行过程中，万晓峰以已经购买诉争房屋为由，向二道江区人民法院提出案外人执行异议。2015年2月3日作出（2015）二执异字第1号执行裁定书，驳回万晓峰的执行异议。薛焕振以诉争房屋为抵押，在2010年至2011年期间分两次从靖宇县农村信用合作联社贷款90万元、190万元，并进行抵押登记，借款人分别为薛焕振和薛焕振与迟某某二人。对于上述两笔借款，靖宇县法院分别于2012
年6月19日、2012年8月27日出具民事调解书和民事判决书。2013年6月27日万晓峰向王某某账户转入565万元，同日，王某某账户向农村信用社转账三次，分别偿还的是薛焕振的借款1085630元，薛某某的借款2173873元，迟某某的借款2284497元，共计554.4万元，其中薛某某为薛焕振的大哥，迟某某为薛焕振的妻子。还款后，在法院查封前，诉争房屋已解除抵押。2013年6月28日万晓峰与薛焕振签订了房屋买卖协议，约定以615万元为对价，将诉争房屋卖给万晓峰，并约定“在协议签订后的四个月内办理过户手续，买卖房屋前期房租由薛焕振收取，合同到期后租金由万晓峰收取，重新签订租赁合同”。同日，薛焕振出具615万元的购房款收据。万晓峰与薛焕振一直未办理房屋过户手续，诉争房屋登记的所有权人一直登记为薛焕振单独所有，诉争房屋并未实际交付给万晓峰。2015年2月2日执行听证时薛焕振仍在诉争房屋中居住。
一审法院认为：万晓峰与薛焕振虽然签订了房屋买卖合同，但是并未办理房屋所有权人变更登记，房屋所有权人一直登记为薛焕振，并登记为薛焕振单独所有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人财产。法院根据薛焕振与邵妍和铭邦公司的生效调解对登记在被执行人薛焕振名下的诉争房屋进行查封符合法律规定。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称《规定》），执行过程中能够排除执行需要符合四个条件：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。万晓峰与薛焕振虽然于2013年6月28日签订房屋买卖协议，但一直未做变更登记。万晓峰主张通过与承租人签订租赁协议的方式实现对房屋的转移占有，并且提供了分别与李某、顾某、刘某某签订的三份房屋租赁协议证明上述主张。而对于诉争房屋，薛焕振在庭审中主张的是“这三个房屋我总共开成五个门市房租出去了。”可见，万晓峰提供的三份租赁协议与薛焕振的主张是矛盾的。同时，对于该三份租赁协议，邵妍和铭邦公司对其真实性也表示了异议。对于诉争房屋的情况，万晓峰在庭审中说“双方没有办理过户，具体面积没有核实，应该是五个门市”，可见万晓峰不仅购买时不了解诉争房屋情况，与承租人签订租赁协议后仍不了解出租情况，显然不符合交易习惯。万晓峰在举证阶段提交三份租赁协议证明房屋的转移占有，后又在庭审中说应该是五个门市，前后矛盾。而且根据法院调取的诉争房屋承租人李祥凤的证人证言以及2015年4月26日李祥凤与薛焕意（薛焕振的五弟）签订房屋租赁协议，可以看出房屋的实际占有人仍为薛焕振，与万晓峰主张的实际占有人已变更是矛盾的；且在执行听证中薛焕振承认自己仍在诉争房屋里进行居住，也与万晓峰主张的实际占有人已变更相矛盾。综上，薛焕振对该房屋仍处于实际占有状态，对于万晓峰提供的与李静、顾殿华、刘福秋的三份租赁协议不予采信，万晓峰并未对诉争房屋形成实际占有，不符合《规定》的条件（二）。薛焕振虽然出具了615万元的收据，但实际钱款并未支付给薛焕振。万晓峰自认565万元支付给王某某账户，50万元支付给曲某某，共计支付615万元。对于565万元，万晓峰提供2015年7月28日靖宇县蒙江信用社主任魏某某的证人证言，证明薛焕振在该信用社用房屋贷款的本息合计为565万元，该笔款项由万晓峰转给该社指定的王某某账户。但是魏某某的证人证言与万晓峰提供的农村信用社三张贷款还款凭证的总额554.4万元不符；且根据法院在靖宇县信用社调取的证明，证明王某某并非信用社员工，信用社指定转入非本社员工的王某某账户不符合常理；魏某某的证人证言中说明“（薛焕振）在我濛江信用社用其名下房屋贷款本金加利息565万元，我社已诉至法院，当时找到我社要求免除一部分罚息，偿还本金及正常利息”，但根据信用社的贷款还款凭证，三个借款人之一为薛某某，靖宇县人民法院出具的民事调解书和民事判决书中主体只有薛焕振和迟某某，并没有薛某某。综上，鉴于信用社的贷款还款凭证和靖宇县人民法院民事调解书和民事判决书是书证，均为万晓峰自己提供的，证明效力大于魏某某的证人证言，且魏某某亦未出庭作证，故与书证相矛盾的魏某某的证人证言不予采信。根据贷款还款凭证证实，从王某某账户扣款是为了偿还薛焕振的借款1085630元，薛某某的借款2173873元，迟某某的借款2284497元。万晓峰主张其转账给王某某账户的钱是为了替薛焕振偿还贷款本息565万元，但王某某偿还的并非只有薛焕振一人的借款，也并非565万元，而是三个借款人的借款，共计554.4万元。对于偿还迟某某和薛某某的两笔借款，薛焕振与迟某某和薛某某虽然有亲属关系，但诉争房屋为薛焕振单独所有，万晓峰也未提供证据证明，薛焕振有义务替迟某某和薛某某偿还借款（靖宇县人民法院的民事调解书和民事判决书也未提及薛某某），故该两笔还款不能视为对薛焕振的交付。且万晓峰与薛焕振签订买卖合同的时间和出具收条的时间均为2013年6月28日，万晓峰向王某某账户转账的时间为2013年6月27日，王某某代偿薛焕振等三人借款时间也为2013年6月27日，转账和代偿时间均早于合同签订时间，转账是否是基于房屋买卖协议并无证据证明，且先支付大部分房屋价款再签订房屋买卖合同不符合正常交易习惯，而转账数额565万元与王某某代偿的554.4万元也不相符；而对于购房款615万元与转账的565万元的差价50万元，在执行异议听证中万晓峰主张是给薛焕振的现金，本次庭审中万晓峰主张是转至曲某某的账户，但未能提供转账凭证，两次表述自相矛盾，又无证据证明；综上，不能认定万晓峰已经实际支付了全部价款，故本案不符合规定的条件（三）。鉴于万晓峰与薛焕振的房屋买卖行为不符合《规定》的条件（二）、（三），不能排除法院的执行，且根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故万晓峰与薛焕振的房屋买卖行为未发生物权效力，亦未达到排除执行的条件，因此，万晓峰对诉争房屋的执行异议不成立。万晓峰主张，（2015）二执异字第1号民事裁定书违反法定程序，没有组成合议庭，并在庭审中明确表示不需要调取（2015）二执异字第1号案件卷宗，即使调取也不需要质证了。在该执行案件卷宗中，执行听证笔录及合议笔录中均列明了合议庭组成人员，有合议过程和合议庭组成人员签字。对于合议庭组织的执行听证过程万晓峰全程参与并在执行听证笔录上签字，可见万晓峰知悉合议庭的存在。（2015）二执异字第1号民事裁定书落款为审判员一人属于裁判文书格式要求，并非未进行合议，未违反法定程序。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判令驳回万晓峰的诉讼请求。案件受理费100元，由万晓峰承担。
万晓峰对一审判决不服，上诉至本院，其上诉理由是：一、原审法院（2015）二执异字第1号民事裁定只有审判员一人署名，未签署合议庭成员，违反法定程序，应当依法予以撤销，并重新作出异议裁定。二、（2015）二执异字第1号民事裁定适用法律错误，依法应予撤销。作为房屋买卖合同的当事人，上诉人与薛焕振之间对房屋所有权并无争议。虽然未办理产权转移登记，但并不影响买卖合同的效力及所有权的转移。按照《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，是否解除查封，并不以是否办理产权过户登记为前提条件。执行裁定将房屋买卖合同效力和物权效力问题混为一谈，规避相关法律规定，作出上诉人未办理更名过户手续违反了法律规定的认定，没有任何法律依据，应予纠正。三、原审判决故意违背客观事实，明知诉争的房屋是作为三个案件的执行标的被查封的，仍以偏概全，以部分未交付为由而推定没有全部交付，作出与客观事实不符的错误认定，依法应予纠正。本案查封的房屋分别是三个案件的名义作出的裁定，而不是一个案号作出的裁定。虽然三个案件的执行可以合并审理，但必须区分每个案件的标的。在符合法定条件的情况下，就应当对案件的执行标的作出裁判，该解除查封的必须予以明确。原审在被上诉人未提供任何反驳证据的情况下，全盘否定相关书证完全能够证据的客观事实，推定三个案件的执行标的均未交付，该判决是错误的。四、原审判决上诉人未支付购房款没有任何事实依据，也没有任何证据予以证明。任凭推断就否定相关书证，严重违反确认和采信证据的法律规定。上诉人在原审中提供了请宇县法院的生效文书、房屋买卖合同、贷款还款凭证、银行汇款凭证、房产证原件等书证，形成完整的证据链条，足以证明上诉人购买诉争房屋并交付房款的过程。1、上诉人与薛焕振签订的合同及交付购房款的时间并不影响房屋买卖合同的真实性和合法性。原审判决以先交款后签订合同为由否定房屋买卖合同的效力，无事实和法律依据。本案因薛焕振的房屋被抵押，房产证原件存放在银行，如果不偿还贷款，抵押权不能注销，产权证也不能释放，即使签订了买卖合同也无济于事。因此，上诉人不可能将房款直接交付给薛焕振，只能交付给银行。故双方先达成口头协议，先约定房屋价格，并按约定先偿还银行贷款后注销他项权利并返还产权证，再按照产权证所载内容签订正式房屋买卖合同，是合理合法的。若没有事前的口头约定，也就不能按出卖人的指示，完成交付购房款的行为。依据《合同法》第十条、《合同法解释二》第一条第一款、第二条的规定，应当认定事先的约定成立，并作为正式房屋买卖合同的一部分。2、上诉人虽未将购房款直接交给薛焕振，但是按其指示交付给了靖宇农村信用社和曲某某，应当认定交付全部购房款。薛焕振偿还信用社的贷款有三笔，分别是薛焕振名下90万元、迟某某名下190万元、薛某某名下180万元。在法院执行过程中，薛焕振担心房屋被降价拍卖，遂准备对外出售。通过曲某某介绍，上诉人与薛焕振达成房屋买卖协议，并按薛焕振的要求，将其中565万元支付给信用社，用于偿还三笔贷款本息及垫付的诉讼费、拍卖费等。另50万元按薛焕振的要求支付给曲某某。关于50万元现金的交付问题，因房屋买卖系曲某某联系，薛焕振同意付给曲某某50万元，故上诉人将50万元现金交给曲某某，并由其存到银行卡上。无论是上诉人或曲某某自己存到银行卡上，都不影响交付行为的成立。3、王某某是否是靖宇信用社的职工，并不影响上诉人按照债权人指示进行交付行为的效力。按照民诉法及证据规则的规定，上诉人只要证明向信用社指定的王某某账户中划款565万元，并由该账户扣收贷款的事实，即完成举证责任，而不必要证明554.4万元之外的余款去向。该具体支付行为属于信用社与王某某之间的法律关系，与本案无关。4、薛焕振是否替代迟某某、薛某某偿还债务，与本案无关。上诉人只对薛焕振负有支付615万元购房款的义务，而薛焕振与他人之间的债权债务关系与上诉人无关。靖宇县法院生效的法律文书已确定信用社对诉争房屋享有抵押权，薛焕振作为债务人，当然负有偿还债务的义务，一审法院无权否定其他法院的生效法律文书。而该部分事实属于另一个法律关系，不在本案审理范围内。五、上诉人已按双方合同约定接收了已到租赁期限的房屋，实现了对该部分房屋的占有，一审法院违法采信证据，认定事实错误。依据民事诉讼法解释第九十三条第一款第（四）项、第二款、民事诉讼证据的若干规定第九条第一、二款的规定，应当认定上诉人在购买诉争房屋前对房屋的情况是了解的。原审法院在对方当事人未提供任何证据的情况下，错误进行推定，没有依据。事实上，在诉争房屋出售前，薛焕振已将两户400余平米的房屋各自隔离成两户，因此，才有了所谓的5个门市房之说。正因如此，在买卖合同第九条才有了特别约定。上扩人在房租到期后，及时与承租人重新签订租赁合同，以实际行为表明已完成对房屋的占有。对未到期的房屋尚未收回，也符合买卖合同约定。此外，李某某所租赁的房屋原是薛某甲名下的，在薛焕振购买之前已由薛某某租给李某某，租期为10年，租期未到，无法收回。原审法院对该部分事实认定自相矛盾。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。请求二审人民法院撤销原判，依法改判停止对诉争房屋的执行。
邵妍、铭邦公司答辩认为：一、上诉人认为（2015）二执异字第1号《执行裁定书》只有审判员一人署名，违反法定程序，应当依法予以撤销，并重新作出异议裁定书。被上诉人认为上诉人的该项请求，实属无理缠诉，其请求不应当得到法庭的采信和支持。首先，上诉人最初向二道江区人民法院提请异议申请的时间是2015年1月28日，其主张的异议申请的法律根据是民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条规定，此时间段最高法院没有出台任何司法解释，对异议申请的法律文书的署名作出相应规定，这是立法与司法出现的执法盲区。一审法院所作出的该裁定书格式，完全是按最高法院法律文书统一要求制作是无可非议的。上诉人以此理由没有实质意义。其次，上诉人认为裁定书没有署名合议庭成员，违反法定程序，是依据2015年5月5日最高法院发布实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条规定提出的，而且该规定第三十二条规定，上诉人的该项请求，不应采信和支持。二、上诉人认为（2015）二执异字第1号执行裁定适用法律错误，依法应予撤销。上诉人的该项请求于法无据，其请求不应予以支持。上诉人在诉状中引用的最高法院《关于执行人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，已经被最高法院新颁布的《民事诉讼法》解释执行程序中各条款规定所取缔，特别是该解释第五百五十二条规定“本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》同时废止;最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。”因此，上诉人的该项主张不予支持。三、上诉人以一审判决故意违背客观事实......仍以偏概全，以部分未交付为由而推定没有全部交付，作出与客观事实不相符的错误认定，依法应予纠正。被上诉人认为，上诉人实属无理狡辩，客观上一审判决认定的事实，是通过重审后在查明案件事实的基础上作出的公正认定，判决书叙述的事实无任何虚假成分。综上所述，请求法院在查明案件事实的基础上，依法驳回上诉人的诉讼请求，以维护法律的严肃性，维护社会公平正义。
二审审理查明事实与一审审理查明的事实基本一致。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中，上诉人万晓峰主张诉争房屋系其购买，且已交付全部购房款，并已实际占有，未办理产权过户登记是因为第三人薛焕振没有交纳产权过户费用，应停止对诉争房屋的执行。本案万晓峰与薛焕振签订房屋买卖协议的时间是2013年6月28日，而万晓峰将565万元汇入案外人王某某帐户时间是2013年6月27日，万晓峰在没有签订买卖协议的情况下，就将巨额的款项交付，与常理相悖。万晓峰主张其在原靖宇县濛江信用社主任魏某某的指示下，才将565万元汇入王某某帐户。对余款50万元的交付，万晓峰的陈述前后矛盾。万晓峰在2015年4月2日庭审笔录中陈述给付的是现金，在2015年2月2日执行听证笔录中陈述“写好手续我又给了薛焕振50万元现金”，但万晓峰在2016年3月18日庭审笔录中陈述“另一部分50万元，直接交付给薛焕振，在2013年6月28日划到薛焕振指定的曲某某的帐户上。”薛焕振在2015年2月2日执行听证笔录中陈述“现在就在抵押的三套房屋的一套中居住”，说明在法院查封诉争房屋时，诉争房屋并未交付万晓峰。如万晓峰所诉属实，万晓峰购买诉争房屋后，在长达近一年半的时间内未及时办理产权过户手续，亦未向薛焕振主张权利，其自身存在过错。另外，关于万晓峰上诉主张原审法院执行裁定的程序问题。因执行裁定系案外人执行异议之诉的前置程序，执行裁定只是进行形式审查，并不进行实质审理。案件进入执行异议之诉之后，执行裁定并不发生法律效力，故万晓峰的该项主张已无实质意义。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”万晓峰与薛焕振的房屋买卖未发生物权变更效力，亦未达到足以排除执行的法定条件。万晓峰的上诉理由不充分，证据不足，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元、二审案件受理费54850元，由上诉人万晓峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 何秋彦
审判员 马 辉
二〇一六年九月二十二日
书记员 赵婉岑