湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第01240号
原告：雷元鸣，女，1982年1月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：沈永军，山东敏洋律师事务所律师。
被告：地一站（武汉）商业管理股份有限公司，住所地：武汉光谷资本大厦5楼。
法定代表人：齐世亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张煜，湖北雄楚律师事务所律师。
原告雷元鸣诉被告地一站（武汉）商业管理股份有限公司（以下简称：地一站公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序，于2015年10月26日、2016年3月25日公开开庭审理。原告雷元鸣及其委托诉讼代理人沈永军，被告地一站公司的委托诉讼代理人张煜到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告雷元鸣向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告于2015年3月10日签订的名为《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》的商铺租赁协议；2、确认原、被告签订的租赁合同中的进场费条款和电量增容条款无效；3、判决被告地一站公司向原告雷元鸣返还违法收取的进场费43000元、增容费用12600元，共计55600元，以及从收取之日至被告地一站公司实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息；4、判决被告地一站公司双倍返还原告雷元鸣已缴纳的履约保证金48000元；5、判决被告地一站公司退还原告雷元鸣已缴纳的自2015年7月15日至2015年9月14日的房屋租金24000元；6、判决被告地一站公司退还原告雷元鸣已缴纳的自2015年3月15日至2015年7月14日房屋租金中的8000元；7、判决被告地一站公司退还原告雷元鸣扣除应缴水电费1254元后的水电押金余款746元；8、判决被告地一站公司退还原告雷元鸣缴纳的自2015年7月16日至2015年8月31日的共计150元的垃圾清理费；9、判决本案诉讼费用由被告地一站公司负担。诉讼过程中，原告雷元鸣将第2项诉讼请求变更为：撤销原告雷元鸣和被告地一站公司签订租赁合同中的进场费条款和电量增容费条款。事实和理由：原、被告于2015年3月10日签订《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》（以下简称：商铺经营合同），被告地一站公司将其自身经营商铺的一部分出租给原告雷元鸣，租期自2015年3月15日至2016年3月14日，使用面积为6平方米。在签订合同时，被告地一站公司除要求原告雷元鸣缴纳了2015年3月15日至2015年9月14日的租金72000元和履约保证金24000元以外，还要求原告雷元鸣支付了进场费43000元、电量增容费12600元、水电押金2000元及2015年3月15日至2015年8月31日期间的垃圾清理费550元。在原告雷元鸣开始经营后，被告地一站公司一直侵占属于原告雷元鸣的部分商铺面积约2平方米。原告雷元鸣在事先通知被告地一站公司的情况下，采用不锈钢隔断将属于原告雷元鸣的商铺与被告地一站公司的商铺隔开以便独立经营，被告地一站公司却强行拆毁原告雷元鸣建的隔断，砸毁原告雷元鸣商品，并伤及原告雷元鸣的母亲。原告雷元鸣无奈下欲将商铺以原价出租给他人经营，他人经营的商品也与被告地一站公司的店铺完全无冲突。在原告雷元鸣提出书面申请给被告地一站公司后，被告地一站公司要求原告雷元鸣和他人一起到被告地一站公司处协商出租事宜。原告雷元鸣与他人到达被告地一站公司处后，被告地一站公司却对他人进行恐吓，阻挠原告雷元鸣的出租行为，致使原告雷元鸣出租失败。在此种情形下原告雷元鸣被迫依据合同于2015年7月10日发出解除合同通知书，告知被告地一站公司自2015年7月15日解除房屋租赁协议，请被告地一站公司安排人员于2015年7月15日前与原告雷元鸣办理商铺交接和水电费用清算手续，被告地一站公司一直未给予回应。原告雷元鸣又于2015年7月14日主动联系被告地一站公司，被告地一站公司拒绝进行商铺交接。原告雷元鸣再次于2015年7月17日向被告地一站公司发出关于商铺交接的函，遭被告地一站公司拒收。原告雷元鸣因此蒙受巨大损失。原告雷元鸣认为，被告地一站公司侵占原告雷元鸣的商铺面积，无故损毁原告雷元鸣的财产，并伤及原告雷元鸣的母亲，且蛮横无理阻止原告雷元鸣将商铺出租的行为已构成重大违约，导致合同实际履行不能，原告雷元鸣有权依据法律规定和协议约定解除合同。
被告地一站公司辩称：1、原、被告于2015年3月10日签订的商铺经营合同及附属合同系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，合法有效。2、被告地一站公司同意与原告雷元鸣解除商铺经营合同及附属合同，但同意解除该合同的日期是2015年10月12日。3、租赁合同中的进场费条款和电量增容费条款是双方在自愿平等的基础上协商一致的结果，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，当然有效。约定进场费是因被告地一站公司取得该门面的经营权需要费用，被告地一站公司对门面装修、购买设备（冰箱等）需要费用，均提供给原告雷元鸣无偿使用，餐饮行业约定进场费是行业通例。约定增容费是因签订合同时被告地一站公司无意增容，亦无意收取增容费，电量增容是为满足原告雷元鸣经营需要，原告雷元鸣要求的。原有电量9千瓦，原告雷元鸣要求增加至15千瓦，每增加1千瓦物业收费2100元，原告雷元鸣交12600元，增容费共31500元。4、原告雷元鸣在2015年9月14日房租到期后，未按照合同约定向被告地一站公司缴纳房租，已经构成根本违约。因原告雷元鸣的违约行为，致使被告地一站公司于2015年10月12日与房东协商解除了商铺租赁合同，并为此损失惨重。被告地一站公司在此保留向原告雷元鸣追讨2015年9月14日至2015年10月12日租赁期间房租的权利。5、承租商铺的建筑面积为24平方米，实际使用面积为12平方米，内共有两家商铺，由两家共同使用，不作严格区分。原告雷元鸣对此明知，签订合同前多次到现场实地考察，且在合同中也明确约定，并附有商铺位置示意图。合同签订后，原告雷元鸣进场经营，因其自身经营不善，生意冷清，而另一家生意又分外红火，原告雷元鸣对此分外眼红，这也就是原告雷元鸣在诉状第二段中所提及的事件。6、对于水电费押金，扣除原告雷元鸣应缴纳的水电费，余款在原告雷元鸣向被告地一站公司交齐2015年9月14日至2015年10月12日租赁期间房租后被告地一站公司愿意退还。7、诉讼费用承担问题请法庭依法裁决。综上，请求法院依法驳回原告雷元鸣第2项、第3项、第4项、第5项、第6项、第8项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告雷元鸣经对争议商铺两次实地调查后，2015年3月10日，原告雷元鸣（乙方）与被告地一站公司（甲方）签订《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》，该合同与本案争议相关的条款如下：“甲方将位于武汉东湖新技术开发区光谷步行街商铺三楼出租给乙方用于经营。商铺建筑面积为24平方米（该商铺位置见示意图标记，此图仅表示地理位置所用；乙方租赁位置为A001号商铺的侧面商铺，使用面积为6平方米。商铺位置示意图及商铺附属设施、设备明细见附件）。本合同签订前，甲乙双方对该商铺的位置、面积及附属设施、设备均予以确认，合同签订后，除双方协商一致外，各方均不得以位置、面积及附属设施、设备为由要求调整合同内容。乙方经营的项目类别为小吃系列‘风之丸丸子专卖’。经营期限从2015年3月15日至2016年3月14日。A001侧面商铺租赁费每个月12000元，租金付款方式为押二付六，总费用为96000元。乙方签订本合同之日向甲方支付半年租金款72000元；乙方下次须提前30天向甲方支付半年租金，如遇节假日，则支付日期提前，即先付租、后使用。备注：乙方付进场费43000元。为确保乙方履行本合同，同时不影响其他商户的正常水、电及其公共设施的使用，乙方应向甲方支付24000元作为履约保证金。上述保证金不能作为冲抵乙方应交纳的经营管理费。乙方未按时履行经营管理费的支付义务时，经甲方书面通知乙方在指定的期限内仍未履行的，该保证金作为违约金甲方直接扣除。乙方如继续履行合同，除应付清经营管理费，还应补足该保证金总额。该履约保证金在本合同履行完毕后由甲方无息返还给乙方。为确认乙方履行本合同项下有约定的水、电、空调费支付义务，在缴纳第一个月空调费和管理费时，乙方应向甲方支付2000元的水、电、空调费履约保证金。该履约保证金在合同履行完毕后应由甲方无息返还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺出租、委托或特许第三方经营，否则甲方有权解除合同，收回商铺，所收保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。甲方承诺，乙方转租本合同所涉及商铺经甲方同意后，原商铺经营合同继续有效，甲方尊重乙方按照本合同约定使用商铺的权利。在下列条件下乙方可以解除合同：因甲方原因，本合同实际履行不能的。因甲方原因造成合同无法实际履行，甲方应双倍赔偿乙方履约保证金。乙方主动解除或主动提前终止合同的，乙方所交纳的保证金作为乙方的违约金支付甲方。乙方逾期交纳费用，除支付本条约定的违约金外，同时甲方有权采取扣除保证金。附加条款：以2015年3月15日起算租金。甲方保证为乙方提供电量12千瓦，增容费用甲、乙双方各承担一半。如乙方经营不善经甲方同意乙方可以将商铺对外出租（不可转让），合同更名时，乙方需交纳一个月的房租作为合同更名费。附：商铺位置示意图”。
上述合同签订当天，原告雷元鸣向被告地一站公司支付了2015年3月15日至2015年9月15日的租金72000元，水电押金2000元、履约保证金24000元、进场费43000元、电力增容费12600元，2015年3月15日至2015年8月31日的垃圾清理费550元。
从上述合同商铺平面示意图显示：原告雷元鸣经营的摊位所在的商铺面积约12平方米，原告雷元鸣经营的“风之丸丸子专卖”位于A001号商铺的一面，该商铺的另一面由被告地一站公司经营“广隆蛋挞王”，原、被告有各自的经营柜台，被告地一站公司的冰箱、烤箱、货架放在商铺靠墙一面，商铺另一面靠墙处是原、被告共同使用的水池，原告雷元鸣进入该商铺须从被告地一站公司柜台一侧进入，被告地一站公司使用共用水池须经过商铺中间的过道。原告雷元鸣经营面积加上与被告地一站公司共同使用面积约为6平方米。
上述合同履行期间，原告雷元鸣认为被告地一站公司侵占公共使用的过道，即向被告地一站公司提出异议无果后，原告雷元鸣在公共过道设置不锈钢隔断将原、被告的摊位隔开，被告地一站公司强行拆除隔断后，双方发生纠纷。
2015年7月7日，原告雷元鸣拟将争议商铺出租给第三人，但因与被告地一站公司未协商一致，未能签订转租协议。
2015年7月10日，原告雷元鸣通过邮政快递（EMS）向被告地一站公司发出解除合同的函，主要内容为：“我与贵公司签订了商铺经营合同。在合同履行中，我拟于2015年7月8日将该商铺转租他人，该转租对贵公司和我本人均有利，贵公司要求我和转承租人于7月8日到贵公司商谈转租事情。但我和转承租人按要求到达贵公司后，贵公司人员却对转承租人进行恐吓，无故阻止我转租商铺，致使我转租失败，蒙受了巨大损失。鉴于贵公司上述行为已经构成了实质性违约，无法实现合同目的，合同已无法再继续履行。依据法律规定和合同约定，我现告知贵公司，我将自2015年7月15日起解除与贵公司的合同。请贵公司安排人员于2015年7月15日前与我办理交接及水电等费用清算手续，逾期我将视为商铺已完好交还给贵公司，水电费用已结清无拖欠。同时，请贵公司于2015年7月20日前，退还下列费用给我：1、押金24000元及水电押金2000元；2、我已实际缴纳的2015年7月16日至2015年9月15日的租金24000元；3、违法收取的进场费43000元；4、违法收取的增容费12600元”。
2015年7月14日，原告雷元鸣向被告地一站公司工作人员李敏发出微信通知其原告雷元鸣于2015年7月14日晚从争议商铺搬离，并要求派人来结清水、电费，并将电表度数拍照、商铺搬离后的现状拍照发给李敏。经原告雷元鸣与李敏核算，原告雷元鸣应交电费4168.10元，已交3000元，还欠交1168.10元，应交水费85.60元，未交水、电费共计1253.70元。
2015年7月17日，原告雷元鸣通过邮政快递（EMS）向被告地一站公司发出关于商铺交接的函，主要内容为：“我已于7月10日向贵公司发出解除合同的函，请贵公司安排人员于2015年7月15日前与我办理商铺交接和水电费用清算手续，贵公司一直未给予回应。我于2015年7月14日再次主动联系贵公司人员黄总（此前我联系了贵公司陶壮丽，陶壮丽表示该事由黄总负责），黄总却告知，贵公司拒绝进行商铺交接。鉴于我已经多次要求与贵公司进行商铺交接，贵公司却无理拒绝（仅安排了贵公司蛋挞店店长李敏与我通过短信进行了水电费数量及费用交接确认）；而且我租赁的该商铺也属于贵公司商铺的一部分，贵公司日常经营也在使用我租赁商铺中的部分面积，该商铺实际处于贵公司掌控之下。因此，我将不再另行与贵公司办理商铺交接手续，自2015年7月15日起，视为该商铺已完好无损交还给贵公司”。
本院认为：本案当事人争议的焦点为：
1、争议合同的解除时间；
2、上述合同关于进场费、电量增容费条款是否应当撤销；
3、原、被告在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任。
关于上述合同的解除时间的问题。
2015年3月10日，原告雷元鸣与被告地一站公司签订《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
根据查明的事实，2015年7月10日原告雷元鸣通过邮政快递（EMS）向被告地一站公司发出解除合同的函，后于2015年7月14日通知被告地一站公司工作人员。原告雷元鸣主张上述合同于2015年7月14日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合同解除权是形成权，被告地一站公司于2015年7月14日收到原告雷元鸣解除合同的通知，本院认定上述合同于2015年7月14日解除。本院对原告雷元鸣提出确认上述合同于2015年7月14日解除的诉讼请求，予以支持；对被告地一站公司的上述反驳主张，不予支持。
关于上述合同进场费、电量增容费条款是否应当撤销的问题。
原告雷元鸣在经过实地调查争议商铺的前提下与被告地一站公司签订上述合同，上述合同是双方经过自愿平等协商签订，原告雷元鸣已明确知道合同约定的内容和所应承担的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，本院认定上述合同进场费、电量增容费条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定的显失公平的情形，即不符合可撤销合同的条件。本院对原告雷元鸣提出撤销上述合同中进场费、电量增容费条款的诉讼请求，不予支持；对被告地一站公司的反驳主张，予以支持。
关于原、被告在履行合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。
原告雷元鸣在经过实地调查争议商铺的前提下与被告地一站公司签订上述合同，且该合同明确约定了经营的面积为6平方米，同时附带了商铺位置示意图，明确标明了摊位的位置，证明原告雷元鸣明确知道争议商铺的结构、专有经营部位和与被告地一站公司的共用部位，共用部位也应当属于上述合同约定的可使用部位。因此，原告雷元鸣主张其经营摊位只有4平方米的主张与事实不符，本院对原告雷元鸣以此提出被告地一站公司已构成违约的主张，不予支持。对原告雷元鸣要求被告地一站公司退还原告雷元鸣已缴纳的自2015年3月15日至9月14日房屋租金中的8000元的诉讼请求，亦不予支持。
根据上述合同约定及争议商铺的实际使用情况，原告雷元鸣专用面积约为4平方米，与被告地一站公司共用面积约2平方米，从商铺结构中，原告雷元鸣进入商铺经营必须经过被告地一站公司摊位侧面的入口经公共过道，而被告地一站公司经营需使用水池须经公共过道。原告雷元鸣已明确知道争议商铺的使用状况，在其没有证据证明被告地一站公司占用其专有经营面积并影响其经营的情形下，在公共过道设置不锈钢隔断将原、被告的摊位隔开，妨害了被告地一站公司使用公共过道，已构成违约。本院对原告雷元鸣提出公共使用面积也属于其专有使用面积，被告地一站公司拆除其隔断的行为构成违约行为的主张，不予支持；对被告地一站公司的反驳主张，予以支持。
上述合同约定：“未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺出租、委托或特许第三方经营，否则甲方有权解除合同，收回商铺，所收保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任。甲方承诺，乙方转租本合同所涉及商铺经甲方同意后，原商铺经营合同继续有效，甲方尊重乙方按照本合同约定使用商铺的权利。如乙方经营不善经甲方同意乙方可以将商铺对外出租（不可转让），合同更名时，乙方需交纳一个月的房租作为合同更名费。”原告雷元鸣在履行上述合同期间拟将争议摊位出租给第三人，但因与被告地一站公司未协商一致未能达成协议。根据约定，原告雷元鸣可对外出租争议摊位，但不可转让。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告雷元鸣出租争议摊位须经过被告地一站公司同意，而被告地一站公司不是必须同意。原告雷元鸣因与被告地一站公司未协商一致及被告地一站公司不同意其出租，而主张被告地一站公司违约，不符合上述合同约定和法律规定，本院对原告雷元鸣的上述主张，不予支持。
被告地一站公司在履行上述合同过程中没有违约行为，原告雷元鸣在不具有合同约定及法定解除条件的情形下向被告地一站公司提出解除合同，并搬出争议摊位，已构成违约，依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定应当向被告地一站公司承担违约责任。本院对原告雷元鸣提出要求被告地一站公司向原告雷元鸣返还违法收取的进场费43000元、增容费用12600元、共计55600元，以及从收取之日至被告地一站公司实际退还之日按银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，不予支持。
上述合同约定：“乙方主动解除或主动提前终止合同的，乙方所交纳的保证金作为乙方的违约金支付甲方。”原告雷元鸣违约解除合同，根据上述合同约定，履约保证金24000元应作为违约金不予返还给原告雷元鸣。本院对原告雷元鸣提出双倍返还履约保证金48000元的诉讼请求，不予支持。
根据上述分析认定，上述合同于2015年7月14日解除，且本院已认定原、被告约定的履约保证金24000元应作为违约金不予返还给原告雷元鸣。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，违约金不能过分高于因违约所受损失，即被告地一站公司不能在主张履约保证金24000元不予返还的同时，又不予返还原告雷元鸣预交的合同尚未履行部分的款项。在被告地一站公司提出证据不足以证明其所受损失明显低于上述履约保证金24000元的情形下，应当将已收取的自2015年7月15日至2015年9月14日的房屋租金24000元、水电押金746元（2000元-未交水、电费共计1253.70元=746.30元，原告雷元鸣只请求746元，本院予以准许）、2015年7月16日至2015年8月31日的垃圾清理费150元，共计24896元，返还给原告雷元鸣。本院对原告雷元鸣的上述诉讼请求，予以支持；对被告地一站公司的反驳主张，不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十四条第一款第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告雷元鸣与被告地一站（武汉）商业管理股份有限公司于2015年3月10日签订的《地一站（武汉）商业管理股份有限公司商铺经营合同》于2015年7月14日解除；
二、被告地一站（武汉）商业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷元鸣返还租金24000元、水电押金746元、垃圾清理费150元，共计24896元；
三、驳回原告雷元鸣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3030元，减半收取1515元，由原告雷元鸣负担1239元，被告地一站（武汉）商业管理股份有限公司负担276元（此款已由原告雷元鸣预交，被告地一站〈武汉〉商业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内将276元支付给原告雷元呜）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吴边
二〇一六年九月十九日
书记员 高影