云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终502号
上诉人（原审被告）夏勇。
上诉人（原审被告）夏崚皓。
上诉人（原审被告）周丽君。
三上诉人的委托代理人孟华芬，云南湛权律师事务所律师（特别授权代理）。
被上诉人（原审原告）王薷锋。
委托代理人王翠萍，系原告王薷锋之母。（特别授权代理）。
上诉人夏勇、夏崚皓、周丽君因与被上诉人王薷锋房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省麒麟区人民法院（2015）麒民初字第2451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日受理后，依法组成合议庭于2016年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人夏勇，上诉人夏勇、夏崚皓、周丽君的共同委托代理人孟华芬、被上诉人王薷锋的委托代理人王翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的法律事实是：2014年11月18日被告夏勇、夏崚皓、周丽君（三被告均为甲方）与原告王薷锋（乙方）签订房屋买卖交易合同一份，该合同约定：一、甲方自愿将坐落于曲靖市麒麟区市公务员小区南苑二区（和熙路9号）的房屋建筑面积约400㎡，占地面积120㎡的房地产卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币贰佰万元整。甲、乙双方在签订本合同后，乙方支付现金人民币贰佰万元整给甲方，款项由乙方委托王翠萍支付到周丽君账户。三、甲方保证该房地产产权合法，有合法的土地使用权。四、办理房地产产权过户手续所产生的一切税费及其他费用全部由甲方承担。五、乙方支付现金人民币贰佰万元后，甲方配合乙方办理有关房屋产权和土地产权过户等相关手续。六、甲方应在2014年11月18日付清房款后将该房地产产权交付乙方。七、如甲方不能按规定交付房地产产权给乙方，每逾期一个月，甲方向乙方每月支付肆万元的违约罚金……合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告于当日依约将房款200万元通过银行转账至被告周丽君账户。被告周丽君收到款项后于当日向原告的委托代理人王翠萍出具了收条一份。三被告未按合同约定向原告交付房屋，但三被告按约向原告支付了2个月的违约金8万元。2015年5月12日，原告（乙方）与被告夏勇、夏崚皓（甲方）就合同履行达成补充协议，约定：一、甲方至2015年5月30日前付清所有违约罚金，若甲方不能履约，甲方在20天内搬离该房屋，把房屋交由乙方所有，并将所欠违约金补给乙方。二、若甲方已付清所有违约罚金，以后必须按房屋买卖合同每月按时支付违约罚金，若甲方再次违约，除按本协议第一条双方规定的甲方违约处理外，甲方同意乙方向甲方单位或者人民法院提出把房屋所有权裁决给乙方的请求。被告周丽君作为保证人在该协议上签字。2015年6月15日，原告（乙方）与三被告（甲方）再次达成房屋买卖合同补充协议，约定：一、由乙方到中介机构委托中介机构对此房进行售房交易，售房时间至2015年12月30日，售房款由乙方收取（乙方收贰佰万元及贰佰万元产生的约定利息，多余部分退还甲方）。如到2015年12月30日此房都不能售出，甲方必须在20天内搬出此房屋，把房地产使用权交给乙方……二、甲方必须每月按时交付乙方利息，最多不能超过3个月，如超过3个月不付，视为甲方违约，甲方应在20天内搬出此房屋，把房地产使用权交给乙方。协议签订后三被告未按照协议履行，原告于2015年7月7日向本院提起了诉讼。
原审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。2014年11月18日三被告与原告签订《房屋买卖交易合同》及补充协议，双方明确了房屋位置、价款、价款支付方式、相关产权证的办理时间、房屋交付时间，该合同性质属于房屋买卖合同。该合同的内容未违反法律规定，合同合法、有效，双方应按合同约定履行义务。原告按约定向被告支付了房款，但被告未按约定交付房屋，系被告违约，被告为此支付了原告2个月的违约金。2015年5月12日，原、被告就交付房屋及违约责任再次进行了约定，并签署了协议；2015年6月15日，原、被告双方对诉争房屋再次约定，约定内容包含了原告可以对诉争房屋出售取得其支付的房款及损失，如出售不能，被告不能支付损失，则被告在20天内搬出房屋并向原告交付房屋。本案中，被告支付违约金的行为，签订房屋买卖合同后以及与原告两次再协商的行为均能说明原、被告之间签订的《房屋买卖合同》及补充协议的真实性，被告未按约定履行其义务，系被告违约，被告应承担相应的违约责任，据此，原告要求确认《房屋买卖交易合同》有效，并要求被告向其交付房屋的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原被告双方在合同中约定了违约金，三被告按约定向原告支付了2个月的违约金8万元，本院予以确认。关于原告诉请的要求被告支付自2015年1月18日至2015年6月18日止的违约金20万元，并按每月4万元计算至房屋交付时止的诉讼请求，该请求虽有合同约定，但该约定性质为一方当事人在违约时另一方当事人应给予的损失弥补，结合本案的实际，该约定数额超越了损失，因此，原告的此项诉请本院不予全部支持。本案的违约损失，根据中国人民银行同期贷款利率（2015年3月1年期贷款年利率为5.35%）确认自2015年1月18日至2015年6月18日止的违约金为4万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算违约金自2015年6月19日起至房屋交付原告时止。被告抗辩诉争房产系违章建筑，无相关证据证实，本院不予确认。另关于被告认为诉争房产无相关产权证，产权不能变更登记，不能实现合同目的，首先，诉争房产客观存在，并且其未被确定为违章建筑，只是现阶段尚未办理产权登记，并且对于这些客观事实，原被告均是明知，其次尚未办理产权证的房屋并不妨碍权利人享有、使用、管理的权利，因此被告的抗辩理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告王薷锋与被告夏勇、夏崚皓、周丽君签订的《房屋买卖交易合同》有效；二、由被告夏勇、夏崚皓、周丽君于本判决发生法律效力二十日内将房屋交付原告王薷锋；三、由被告夏勇、夏崚皓、周丽君于本判决发生法律效力二十日内支付原告王薷锋截止2015年6月18日的违约金4万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算违约金自2015年6月19日起至房屋交付原告王薷锋之日止。案件受理费24400元（原告已预交），由原告王薷锋承担444元，由被告夏勇、夏崚皓、周丽君承担23956元。
原审判决宣判后，原审被告夏勇、夏崚皓、周丽君不服，提出上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由有：1、上诉人与被上诉人形成的是借贷关系，一审认定为房屋买卖合同关系错误。（1）2013年4月起，上诉人周丽君分3次向王翠萍借款，至10月份共计借款75万元，利息每月16000元。之后双方再次约定将本案房屋做抵押向王翠萍借款200万元，月息2分。因房屋相关证照在办理过程，无法办理抵押，双方签订《房屋转让协议书》，第二条约定：本案房屋价值为300万元，王翠萍的债权为200万元。从该约定看，本案实质为借款关系。（2）因该协议书当事人为夏勇、夏崚皓，周丽君仅作为见证人签字，而王翠萍却向非合同当事人转款。为弥补该漏洞，又重新签订了《房屋买卖交易合同》，但上诉人提交的该份合同第二条中“款项由乙方委托王翠萍支付到周丽君账户”系被上诉人之后篡改的。因被上诉人撕毁上述合同原件，一审庭审中其也承认，致使上诉人不能提供该协议原件，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况认定，而能简单予以否定。原判对该协议不予认定，错误将借贷关系错定为买卖合同关系。（3）同时从上诉人提交的每月56000元的转账凭证也能证实是支付275万元借款的利息。2、本案应适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，应裁定驳回起诉。
被上诉人王薷锋答辩认为，上诉人与王翠萍有75万元借款的事实与本案无关，买卖房屋才是事实。上诉人向被上诉人支付16000元是利息，而4万元则是违反买卖合同的违约金，二者性质不同。被上诉人提交的房屋买卖交易合同、支付上诉人200万元的收条、房屋转让协议补充协议、曲靖市无机关住宅小区领导小组办公室出具的证明、申请、曲靖市住房公积金个人购建房贷款借据、收条等能证实被上诉人向上诉人购房的事实，原判认定事实清楚，证据确凿，作出的判决公平公正，恳请依法予以维持。
二审中，上诉人向法庭提交了以下证据：
1、离婚协议书，证明上诉人一审中提交的房屋买卖合同中周丽君的签字，夏勇与周丽君于2006年9月11日协议离婚，约定本案房屋由夏勇、夏崚皓所有。证实周丽君不是房屋买卖合同的当事人卖方一方；
2、转帐凭证，证明自2003年周丽君与王翠萍就有每个月的利息支付；
3、调查笔录，证明本案房屋不能作公正处理的事实；
4、证人周某某证实，2014年年底，其在夏崚皓的公司上班，周丽君向王翠萍借款200万元，用房子抵押。当时用房子抵押公证不了，就重新签订了买卖合同，两份合同都是其草拟的。签合同时其在场。第一份合同不能公证，回公司后以买卖合同重签，他们修改后才又打印的这个合同；
5、证人沈某证实，其与周某某当时在夏崚皓的公司上班，签订房屋抵押合同时其在场。夏勇、夏崚皓、周丽君、王翠萍、周某某也在，合同是抵押合同，具体内容没有看，他们具体如何签的不知道，其与周某某还没有作好合同，他们就来了；
6、证人刘某某证实，大概是2014年年底，11月还是12月份，夏勇带他的前妻周丽君和王翠萍找到自己，说他们用房子抵押借款，双方要作公证，自己就建议他到张建华主任那里咨询。张主任说没有两证，不能办理抵押公证。当时自己没有上去，是他们下来和自己说不能办理，后来自己也问过张主任，说他们两证不齐不能办理。张建华是公证处的主任，说让他们自己找个稳妥的办法解决。后面夏勇说他们双方协商签订了个买卖合同作为抵押贷款，实质是借款，将抵押的房产还成买卖，名义上是买卖，实质上当时是借款。借款是200万元。2年，利息2分还是多少，与夏勇是战友，互相能帮忙的就帮忙。后来的情况我不知道了。
被上诉人王薷锋质证认为，对证据1，签订房屋买卖合同时三上诉人都签字了，第一次签定合同时周丽君是见证人，第二次签定合同时三人都签字了，让他提供离婚协议，他说是隐私，不提供；证据2的转帐凭证与本案无关，这76万元借款是与周丽君之间的事；对证据3，当时签订买卖合同时，提出作公证，夏勇提出作咨询公证，说他与公证处是朋友，我们在下面等，夏勇说不能做公证，有录音为证，回来后我不同意买房，有录音为证，这个证人与夏勇是朋友，他说的话有问题，当时去咨询时是夏勇一个人去的，不是双方一起公证咨询，这个人三个月后公证的内容他会记得，当时夏勇只是问了一下，他不可能知道我是谁，这个证言不证实不应当相信，当时夏勇和该证人说什么我们不知道，没有房产证是不能作公证的，这个证言不能作为证据，且也没有做成公正的事实；对证据4、5、6证言不认可，一审不到庭证实，不真实。证人是局外人，当时和周丽君协商转款也没有第三人参与，他们与夏勇是朋友。
被上诉人向法庭提交了以下证据：
2015年6月10日双方协商如何卖房子的录音和2015年5月22日和夏勇协商办理房产证、土地证的情况录音，证明是房屋买卖关系。
上诉人质证认为，对真实性没有意见。对证明内容有意见。2015年5月22日的这个录音，要证明夏勇用这个贷款贷不了我方认可，不能证明就是办理给王翠萍的事实，不能证实双方房屋买卖合同成立的事实。对第二份证据证实房子当时是民间借贷抵押关系，不是买卖。
本院认为，上诉人提交证据1，是内部的财产分割协议，对外不具有对抗效力，不能证实上诉人的主张；证据2是周丽君与王翠萍经济往来，与本案买卖房屋无关联，依法不予采信；证据3，证人记不清楚需要公证的是何种合同，也未到庭作证，本院依法不予支持；周某某、沈某是上诉人夏崚皓的工作人员，刘某某与夏勇是战友关系，证人与上诉人一方存在利害关系，刘某某证明内容系听夏勇所说。故证据4、5、6依法不予支持。被上诉人提交的录音，上诉人对真实性没有异议，本院依法予以确认。
经二审审理查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是本案是房屋买卖合同还是民间借贷合同。上诉人夏勇认为，《房屋买卖交易合同》第二条中“款项由乙方委托王翠萍支付到周丽君账户”是被上诉人方添加上去的，签名及指纹不是自己的，故二审庭审中，申请进行鉴定。一审中，上诉人夏勇对《房屋买卖交易合同》中签名予以认可。现又对该签名不予认可，提出异议，但未提交相应的证据予以反驳。认为被上诉人对《房屋买卖交易合同》第二条进行了添加，虽然申请对此进行鉴定，但未根据法律规定在一审举证期限内提出鉴定申请，且上诉人对该款项也予以了认可，进行鉴定并无实际意义。故上诉人二审中提出鉴定申请，本院依法不予准许。
根据查明的事实，上诉人与被上诉人2014年11月18日签订《房屋买卖交易合同》后，2015年5月12日，上诉人夏勇申请将房产过户到被上诉人名下。同时上诉人与被上诉人又于2015年5月12日及2015年6月15日签订的《房屋转让协议补充》、《房屋买卖合同补充协议》，再次确认了上诉人违约的房屋所有权归属及房屋交付期限。上诉人主张该合同实质为民间借贷合同，同时向法庭提交了相应的证据予以反驳，但所举证据不足以反驳被上诉人的事实主张，根据法律规定，其应承担举证不能的不利后果。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人夏勇、夏崚皓、周丽君承担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。
审判长 雷仙莲
审判员 刘滢靖
审判员 朱绍茂
二〇一六年四月二十一日
书记员 贾琼丽