河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2003号
上诉人（一审）开封市兴和经营服务有限公司。住所地：开封市。
委托代理人陈艳梅，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王天行，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人（一审原告）潘瑞，女，汉族，1970年6月21日生，住开封市。
委托代理人梁培新，河南国基律师事务所律师。代理权限为特别授权。
一审被告开封市兴和房地产开发有限公司。住所地：开封市禹王台区。
委托代理人张伟娜，该公司员工。代理权限为特别授权。
委托代理人王文平，该公司法务顾问。代理权限为特别授权。
上诉人潘瑞、开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）与一审被告开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1316号判决，向提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，兴和经营公司委托代理人陈艳梅、王天行，潘瑞及委托代理人梁培新，兴和房地产公司委托代理人张伟娜、王文平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
兴和经营公司上诉及辩称，请求依法撤销一审判决，改判驳回违约金及2015年8月之后租金的诉讼请求；按比例承担诉讼费用。事实与理由：2015年1月31日，本案委托出租协议到期，代表业主的鼓楼商城业主委员会向三毛文化实业有限公司发函，要求交还商城，并表示如三毛公司无理由占有，使商城业委会无法和愿意入住商城的经营者签订合同、收取租金的，三毛公司必须向商城业主赔偿损失。后三毛公司回函，要求对商城业主办理交接手续，但业委会未接收。由此，造成鼓楼商城未及时交还的原因在三毛公司、业主，兴和经营公司对商铺返还无过错，不应承担违约责任。2015年8月1日前，已将商城整体交付商城业委会，业委会对外招商，为实际接收了商城，因各业主在招商期间，租金标准无法统一，造成招商失败，非兴和经营公司造成，就算兴和经营公司将商铺交付业委会时未进行分户确认，存在一定瑕疵，但不足以影响招商，后期的再次划线分户，是基于业委会之请求的帮助行为，才有二次商铺交付。故兴和经营公司对招商失败不存在过错，不应承担招商空档期的损失。
潘瑞上诉及辩称，请求依法撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定鼓楼商城业主委员会接收鼓楼商城业主的商铺无事实依据，无证据证明是业委会的哪位委员接收的商铺，一审诉讼中兴和经营公司未提交相关证据证实，且业主委员会给全体业主的函中，明确否认接收了业主商铺，一审认定事实错误；2、一审法院调取及兴和经营公司出示的业委会选举业主签名记录证实签名为一人所签，未有业主委托书，业委会产生不符合法定人数，所谓接收商铺违法无效；3、目前商铺及商城处于非正常状态，不符合交接条件，兴和经营公司应承担相应责任，目前商铺无内外玻璃墙、无吊顶、四址界限不清，没有达到兴和房地产公司及兴和经营公司在出售商铺宣传彩页上的承诺，公用设施不正常、维修资金结余不清，未经权威部门测量划界，故不符合交付条件。应按照原协议，支付从2014年4月1日起至符合交付条件交付时止的租金、违约金，一审认定错误。4、一审判决适用物权法严重错误。
潘瑞向一审法院起诉，一、依法判令解除潘瑞与兴和经营公司双方签订的《委托出租协议》；二、依法判令兴和经营公司腾出潘瑞的铺位并恢复原状；三、依法判令兴和经营公司支付2015年2月1日至2015年11月27日（诉讼期日子）共计300天的租金25802元，2015年11月28日（起诉之日）以后至返还铺位之日止的租金由兴和经营公司另行支付；四、依法判令兴和经营公司支付2015年11月28日（起诉之日）以后至返还铺位之日止的违约金7848.25元；五、本案诉讼费、律师代理费、误工费由兴和经营公司承担。以上总计33650.25元。
一审法院认定事实，2005年10月19日，潘瑞与开封市兴和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：026376）一份，潘瑞购买了位于开封市××商城××区××号铺位一处，总价款为392407元（潘瑞于2007年3月26日取得房地产证书，汴房地产权证第××号，建筑面积为39.25平方米）。2005年10月18日，潘瑞（甲方）与（乙方）兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，约定将潘瑞所购鼓楼商城二层B区34号铺位（建筑面积约39.20平方米）委托兴和经营公司进行出租。试营业期自2007年1月1日起至2007年1月31日止，为1个月免收租金。正式营业自2007年2月1日起，至2015年1月31日止，共计为8年，协议有效期自2005年10月18日起至2015年1月31日止。租金及支付方式：二层商铺按本商铺购房合同总价的约定比率支付年租金，购房委托出租年限为8年。第1年至2年按总金额的7%支付租金，年租金为27468元；第3年至6年按总金额的7.5%支付租金，年租金为29431元；第7年至8年按总金额的8%支付租金，年租金为31393元（月租2616.08元）。约定兴和经营公司（乙方）于正式营业后5日内将第一年租金一次性付给潘瑞（甲方），第二年开始租金为每三个月支付一次，每三个月租金为年租金的四分之一，支付日期为首月1日之后的5天内（遇法定节假日顺延）。合同第六条甲方权利约定，乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金。合同第八条协议终止约定：1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方书面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识。3、…。4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签订协议。2007年2月7日，鼓楼商城取得开封市建设委员会颁发的工程竣工验收备案证书。双方委托合同履行期间，兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城整体出租给了开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用。后兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生纠纷，诉至法院。河南省高级人民法院二审审理，于2015年10月19日作出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。2015年7月3日三毛荣耀公司将其承租的鼓楼商城腾出交予兴和经营公司。兴和经营公司支付潘瑞租金至2015年1月31日。2015年1月22日，兴和经营公司又参照租金的标准向潘瑞支付了两个月的房屋使用费5232.17元（即支付至2015年3月31日止），其后未再向潘瑞支付过费用。
另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会，业主应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人，原告潘瑞参加了会议。会议通过选举，确定李斌、孙世权（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员。同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定：李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市鼓楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。
2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。7月31日以后，鼓楼商城的商铺一直处于空置状态。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向兴和经营公司发出公函，要求兴和经营公司予以解决、答复。该公函的主要内容为：“…3、2015年元月31日租赁到期，兴和因官司纠纷没有按时交房，贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担（支付）房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。2016年1月12日，兴和经营公司通过顺丰快递向潘瑞位于开封市××路××厂××楼××单元××号的住处邮寄了《通知书》（运单查询结果显示：已签收），通知潘瑞于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时兴和经营公司分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”
一审法院认为，本案所涉《委托出租协议》于2015年1月31日履行期满，双方委托协议明确约定协议履行期限届满是终止协议履行的成就条件之一。因2015年1月31日到期时兴和经营公司与实际承租人三毛荣耀公司有纠纷正在诉讼当中，导致涉案商铺未能如期交付给原告，自2015年2月1日起本案潘瑞与兴和经营公司之间已形成不定期租赁关系。不定期租赁合同，合同双方可以随时解除。对潘瑞要求解除双方所签订《委托出租协议》、腾出本案所涉商铺的请求，认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日成立，其所作出的决定对潘瑞具有约束力。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。以上情况应视为兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。潘瑞与兴和经营公司双方的委托出租协议已于2015年8月1日实际解除，故此对潘瑞的此请求不再处理。对潘瑞要求兴和经营公司将铺位恢复原状的请求，因2005年原、签订委托出租协议时，鼓楼商城尚未竣工（实际竣工时间为2007年2月），潘瑞未提交充分证据证明其将铺位委托兴和经营公司时的原始状态，且委托出租协议约定“…乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权”，故对此请求不予支持。对潘瑞要求兴和经营公司支付自2015年2月1日至返还铺位之日租金的请求，庭审查明，兴和经营公司已将租金支付至2015年3月31日，故拖欠租金应从2015年4月1日起计算至同年8月1日双方实际交付之日止，4个月，租金合计为10464.33元（年租金31393元÷12个月×4个月）。同时，鉴于双方实际交付时，兴和经营公司未再次对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故酌定兴和经营公司对原告给予适当的赔偿，按2015年8月2日至2016年1月25日止同期租金80%的标准计算，应为12179.02元（日租金86.01元×177天×0.8），超出部分不予支持。对潘瑞要求兴和经营公司支付2015年11月28日起至返还铺位之日止违约金7848.25元的请求，因兴和经营公司已实际于2015年8月1日将本案所涉铺位交付业主委员会，故对潘瑞此项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十八条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，开封市兴和经营服务有限公司支付潘瑞自2015年4月1日起至2015年8月1日止所欠租金10464.33元（按年租金31393元的标准计算）；二、判决生效之日起十日内，开封市兴和经营服务有限公司赔偿潘瑞经济损失12179.02元；三、驳回潘瑞其他诉讼请求。一审案件受理费640元，由开封市兴和经营服务有限公司承担。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，兴和经营公司与鼓楼商城业主之间签订的委托租赁协议于2015年1月31日届满前，兴和经营公司在不选择与业主续签委托租赁协议的情况下，有协助业主成立相应机构，以实现广大业主利益最大化之义务。由于兴和经营公司与三毛荣耀公司之间发生租赁纠纷，致使其未及时足额支付租金，并影响了之后整个鼓楼商城招商，故一审法院判令兴和经营公司向业主支付2015年8月1日之前欠付租金，并酌定支付租金30%的逾期违约金，同时判令承担2016年1月25日前租金损失80%的赔偿责任，并无不当。兴和经营公司关于其不应支付违约金及为招商失败承担80%赔偿责任的上诉请求不能成立，本院不予采信。关于业主请求兴和经营公司支付实际返还商铺之前的租金及违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。
根据鼓楼商城的性质，集体对外招租符合全体商铺业主利益，如若分割由业主各自经营则不符合广大业主的根本利益，部分业主要求恢复原状，按照房屋相关证件显示状态分割，向业主交付的请求不能成立，本院不予支持。
关于业主要求续签委托租赁合同问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而本案兴和房地产公司的宣传材料显示“租赁期满，投资者可自主选择续签或自行经营”，业主认为该内容是出卖人兴和房地产公司的合同承诺，兴和房地产公司对此不予认可。本院认为，该宣传材料内容就租金比率、租金支付方式、租赁期限等合同应当具备的主要要件约定不具体、不明确，故不应认定为承诺。一审判决对此认定有误，应予纠正。业主要求兴和房地产公司与其续签委托租赁合同的请求不能成立，本院不予支持。
关于业主请求兴和经营公司与兴和房地产公司承担连带责任问题。根据我国相关法律规定，二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任，或者在合同中约定保证人与债务人承担连带责任的，保证人与债务人承担连带责任。在本案委托租赁合同纠纷中，业主未提交相关证据证明兴和经营公司与兴和房地产公司有共同侵权行为，故业主请求兴和经营公司和兴和房地产公司对本案相关损失承担连带责任的上诉意见，没有法律依据，本院不予支持。关于业主委员会是否合法问题，诉讼中，诉讼业主提交的证据不足以证明业主委员会成立违法。兴和经营公司及本案业主的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由潘瑞负担216元，开封市兴和经营服务有限公司负担104元。
本判决为终审判决。
审判长 谷长东
审判员 杨雯蒨
审判员 胡朝勇
二〇一六年十二月二十八日
书记员 荀文彬