新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民事判决书
（2017）兵07民终196号
上诉人（原审原告）：宋劲松，男，汉族�1969年9月28日出生，无固定职业，住新疆奎屯市。
上诉人（原审原告）：叶建萍，女，汉族，1971年3月10日出生，无固定职业，住新疆奎屯市。
委托诉讼代理人：王新，新疆翰兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：奎屯迪威房地产开发有限公司，住所地奎屯市天北新区胡杨园天北大道51号，统一社会信用代码9165400306816014G。
法定代表人：倪永新，该公司经理。
委托诉讼代理人：谢宏东，新疆天冠律师事务所律师。
上诉人宋劲松、叶建萍因与上诉人奎屯迪威房地产开发有限公司（以下简称迪威房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2016）兵0701民初855号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋劲松、叶建萍的委托诉讼代理人王新，被上诉人迪威房产公司的委托诉讼代理人谢宏东到庭参加�讼。本案现已审理终结。
宋劲松、叶建萍上诉请求：一、依法撤销（2016）兵0701民初855号民事判决书；二、依法判令解除宋劲松、叶建萍与迪威房产公司2014年1月8日签订的《商品房预售合同》，并判令迪威房产公司返还宋劲松、叶建萍购房款895,446元；三、一、二审诉讼产生的费用由迪威房产公司负担。事实及理由如下：一审判决驳回宋劲松、叶建萍诉求的“解除2014年1月8日与迪威房产公司签订的《商品房预售合同》的主张”不客观、不公正。《商品房预售合同》签订�，宋劲松、叶建萍分两次已全部交清房款，该合同约定迪威房产公司应于2014年8月30日前将房屋交付，而迪威房产公司一直未按合同约定履行交付房屋义务，直到2016年9月初，宋劲松、叶建萍到迪威房产公司要求交付房屋时，迪威房产公司业务人员才告诉宋劲松、叶建萍房屋基本能够交付，但谈及违约、延期交付房屋如何处理时，业务人员解释称“无权处理”；宋劲松、叶建萍即时提出解除合同，业务人员又称“可以商量”，但始终未果。迪威房产公司销售房屋的主体完工时间为2015年6月至同年11月，出售房屋配套完工时间为2017年3月，距离交付房屋时间长达3年时间，严重违约。因此，对宋劲松、叶建萍请求解除合同的主张应予支持。一审判决认定事实及适用法律均有错误，恳请二审改判。
迪威房产公司上诉请求：一、依法撤销（2016）兵0701民初855号民事判决第一项，即迪威房产公司于判决生效后十日内赔偿宋劲松、叶建萍违约金110,743元；二、本案一、二审诉讼费由宋劲松、叶建萍承担。事实及理由如下：1.对违约金一审判决超出宋劲松、叶建萍请求，主动予以裁判，违反了民事诉讼法的原则。2.一审法院认定事实有误，迪威房产公司提供的证据均能证明其已履行了交房的告知义务，只是宋劲松、叶建萍看房市不景气，不履行收房义务。因此一审判决对事实的认定明显有误。3.一审法院适用法律错误，将�约金数额调整为已付购房款按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息数额，其计算方法没有法律依据。因为双方约定了违约金条款，应依据约定计算违约金数额。综上，一审判决认定事实及适用法律均有错误，请求改判。
针对宋劲松、叶建萍的上诉请求，迪威房产公司辩称：二人要求解除合同、退还房款不符合法律规定，解除合同应提前告知。且二人所作陈述与案件事实不符，对其上诉应予驳回。
针对迪威房产公司的上诉请求，宋劲松、叶建萍辩称：迪威房产公司对违约金的上诉没有事实及法律依据，首先，通过查明的事实可以证实迪威房产公司的房屋主体完工的时间是2015年6月-11月，距离双方约定的交房时间2014年8月30日近一年，迪威房产公司已严重违约，宋劲松、叶建萍享有解除合同并要求支付违约金的权利。合同中约定的违约金明显偏低，我方在一审中主张了合适的违约金，并提交了年息6.15%计算的标准，一审法院判决违约金110,743元是正确的。其次，迪威房产公司辩称其履行了通知宋劲松、叶建萍的义务，但未提供相应的证据。故对其上诉请求应予驳回。
宋劲松、叶建萍向一审法院起诉请求：1.判令解除与迪威房产公司于2014年1月8日签订的《商品房预售合同》；2.判令迪威房产公司退还宋劲松、叶建萍购房款895,446元，违约金268,633.8元，索款损失55,000元，其他损失372,188.68元，共计1,591,268.48元；3.本案诉讼费用由迪威房产公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月8日，宋劲松、叶建萍与迪威房产公司签订一份《商品房预售合同》，宋劲松、叶建萍购买迪威房产公司开发的位于新疆奎屯天北新区胡杨园天北大道57栋48号、59号商业用房两套，总房款895,446元。合同约定，迪威房产公司应于2014年8月30日之前将符合验收合格条件的商品房交付给买受人，逾期交房超过90天的，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。宋劲松、叶建萍按照合同约定交纳了购房款895,446元。2015年6月20日涉案商品房瑞明万佳综合商城9#楼在农七师质量监督站经竣工验收提交了验收报告。
另，宋劲松、叶建萍庭审时自认在2016年9月2日立案前，曾去过迪威房产公司售房部，迪威房产公司工作人员向其告知过可以交付房屋。宋劲松、叶建萍因诉讼产生邮寄送达费161元。
一审法院认为，宋劲松、叶建萍与迪威房产公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定�行各自的义务。双方在合同中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。双方并未明确约定解除权行使的期限，由于双方在合同中约定于2014年8月29日开始行使解除权，解除权期限应为一年，至起诉时已经超过一年期限。宋劲松、叶建萍称曾通知过迪威房产公司解除合同，却未能提供证据予以证实，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，宋劲松、叶建萍的解除权已经消灭，双方之间签订的《商品房预售合同》依然有效，应当继续履�。宋劲松、叶建萍要求解除合同的诉请于法无据，不予支持。关于迪威房产公司是否应当承担逾期交付房屋的违约金问题，一审法院认为，双方签订的合同明确约定了交付房屋的时间，双方对此均清楚无异议，却在交房时间到期后均未采取合理的方式向对方进行催告，致使房屋至今没有完成交接，本案纠纷是双方怠于行使房屋交接手续所致，双方均存在一定的违约行为，均应当对未能交付房屋承担一定的责任。考虑双方的实际情况及公平、公正的原则，可以将宋劲松、叶建萍自认的迪威房产公司通知其收房的时间即2016年9月2日，确定为迪威房产公司通知宋劲松、叶建萍接收房屋的时间。宋劲松、叶建萍在诉讼时主张了违约金和其他损失，二者均系迪威房产公司逾期交房这一同一违约行为而产生的，其他损失与双方约定的违约金性质相同，均属于补偿性质，两者不�并存。宋劲松、叶建萍称由于合同中约定的违约金条款过低，无法弥补其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，宋劲松、叶建萍的行为可视为请求人民法院调整违约金数额。鉴于双方约定的违约金过低，而迪威房产公司存在逾期交房这一违约行为，可将违约金数额调整为已付购房款按照中国人民银行同期同类贷款利率的利息计算。据此，迪威房产公司应当支付宋劲松、叶建萍逾期交房违约金110,743元（895,446元×6.15%÷365天×734天，从2014年8月30日至2016年9月2日止）。宋劲松、叶建萍因诉讼支出的邮寄送达费161元，应当由迪威房产公司予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二�，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、迪威房产公司于判决生效后十日内赔偿宋劲松、叶建萍违约金110,743元、邮寄送达费损失161元，合计110,904元；二、驳回宋劲松、叶建萍的其他诉讼请求。案件受理费9561元（宋劲松、叶建萍已交纳，减半收取），由宋劲松、叶建萍负担8565元，迪威房产公司负担666元，退还宋劲松、叶建萍330元。
本院审理过程中，合议庭根据双方当事人的上诉请求及双方的互为答辩，认为双方的争议焦点是双方的上诉请求均有无事实及法律依据。
双方当事人围绕合议庭归纳的争议焦点，各自除复述其在一审时的证据外，均未出示新证据。其各自的质证意见也与一审相同。
双方无争议的事实：2014年1月8日，宋劲松、叶建萍与迪威房产公司签订一份《商品房预售合同》，宋劲松、叶建萍购买迪威房产公司开发的位于新疆奎屯天北新区胡杨园天北大道57栋48号、59号商业用房两套，总房款895,446元。宋劲松、叶建萍按照合同约定交纳了购房款895,446元。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认定的证据与原审法院经过庭审举证、质证后认证的证据一致。本院对原审法院认定的事实和证据没有异议，并予以确认。
本院认为，宋劲松、叶建萍与迪威房产公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。双方在《商品房预售合同》第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给买受人。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人买受人办理交付手续。同时约定，由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。出卖人具备交付条件后，买受人又不按时办理房屋交接手续，在出卖人通知之日起，买受人按每日150元承担房屋、设施保管费等违约责任。本案经审理已经查证的事实是，双方《商品房预售合同》约定出售的商业用房验收合格时间为2015年6月20日，与合同约定的交房时间相差数月，迪威房产公司存在违约行为。另经查，宋劲松、叶建萍自认二人长期并不在奎屯居住，宋劲松、叶建萍明知合同约定的交房时间为2014年8月30日前，在此期间却不主动到迪威房产公司询问交房事宜并自认2016年9月2日才到迪威房产公司协商房屋交付事宜，此时，距房屋验收合格已经一年有余，该行为应当认定为宋劲松、叶建萍怠于接收房屋。鉴于双方在履行合同过程中，迪威房产公司亦存在一定的违约行为，宋劲松、叶建萍在一审诉讼过程中提出了要求迪威房产公司赔偿违约金的诉讼请求，一审法院从查明的事实及公平、公正原则出发，适当调整了违约金的赔偿数额，符合�律规定，并无不妥。综上，宋劲松、叶建萍，迪威房产公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审法院审判程序合法、判决认定事实清楚、适用法律正确、判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费各自承担。即上诉人宋劲松、叶建萍承担12,754元，上诉人奎屯迪威房地产开发有限公司承担2,515元。
本判决为终审判决。
审判长李红伟
审判员敬红
审判员王永魁
二〇一七年十一月十六日
书记员张甜瑞