成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初4750号原告:成都高投建设开发有限公司。住所地：成都高新区天府一街****号。法定代表人：任正，系公司董事长。委托代理人：王薇娜，国浩律师（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。被告:石家胜,男,汉族，1975年1月12日出生。住成都市高新区西芯大道***号附**号。委托代理人：李星雨，四川蓉信律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：张智彬，四川益正律师事务所律师。一般授权代理人。原告成都高投建设开发有限公司（简称：高投公司）与被告石家胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，由本院代理审判员陈敏依法适用简易程序，分别于2016年5月12日、6月6日公开开庭进行了审理。原告高投公司委托代理人王薇娜、李彦瑶、被告石家胜委托代理人李星雨、张智彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高投公司诉称：2015年6月，原、被告签订《阳光地带3号地块商铺租赁合�》，约定由被告租赁原告阳光地带3#地块A7、A23、A24、A41房屋，租赁面积136.93平方米。租赁期限自2015年1月1日起至2015年3月31日止，根据合同约定，租金单价为A7：39元/平方米/月，A23、A24：29元/平方米/月，A41：26元/平方米/月，租金支付方式为一次性付清，遵循先付款后服务原则，被告应于每个支付周期到期前10日内支付下一支付周期的租金。截至2015年12月31日，被告仍实际占用租赁房屋，双方形成事实租赁关系。原告于2015年12月31日向被告送达了《催告函》，要求被告于2016年1月26日前腾退房屋，并与原告完成2015年4月1日至2015年12月31日期间房屋租赁合同的签订，同时向原告支付2015年4月1日到2015年12月31日期间的租金36382.59元，被告至今未予理会，故提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即向原告支付2015年4月1日至2015年12月31日期间租金36382.59元；2、被告立即与原告完成2015年4月1日止2015年12月31日事实租赁期间书面租赁合同的签订；3、确认双方事实租赁关系已于2016年1月1日起正式解除，被告立即腾退并返还租赁房屋；4、被告承担逾期付款违约金自2015年4月1日起暂计至2015年12月31日为28378.42元；5、本案诉讼费由被告承担。被告石家胜辩称：1、答辩人自2009年就长期租赁高新区西部园区天润路阳光地带的A7、A23、A24、A41号商铺，合同为一年一签。从2012年开始，原告对阳光地带的承租宣称阳光地带准备对外销售，并委托了相关公司进入阳光地带对该物业的销售做相应的前期调查和业态建议等前期工作。但双方的租赁关系一直存在，合同也一直一年一签。2014年底，原告通知被告阳光地带准备在2015年正式开始对外出售，因此2015年的租赁合同不再签订一年期限，只出租2015年的第一季度。2、合同期满后，双方不存�事实租赁关系。被告在2015年4月左右将钥匙交给原告后就不再经营。3、原告具有重大过错。4、客观上也不存在租赁关系。2015年6月天润路开始进行封闭式施工，客观上所有的店铺都不能经营。经审理查明，被告自2009年起租赁原告位于成都市高新区阳光地带3号地块A7、A23、A24、A41号商铺建筑面积136.93平方米的商铺。2014年租赁合同期限届满后，于2015年6月被告向原告交纳2015年1—3月商铺租金12127.53元后，原告作为出租方，被告作为承租方，案外人成都高投资产经营管理有限公司作为资产管理方补签《阳光地带3号地块商铺租赁合同》约定，1、原告将位于成都市高新区阳光地带3号地块A7、A23、A24、A41号商铺建筑面积136.93平方米的商铺租赁给被告作零售使用，租赁期限从2015年1月1日至2015年3月31日止。月租金为4042.51元，季租金为12127.53元，合同期限内租金合计12127.53元，租金支付方式为一次性付清。在本合同签订之日起5日内支付；合同第五条约定，（租金保证及支付）续签合同：被告已于2009年交纳租赁保证金6000元，该租赁保证金继续有效。合同第9.3条约定，丙方（案外人成都高投资产经营管理有限公司）接受甲方委托，负责该物业经营管理工作，包括但不限于负责收取租金和租赁保证金，并出具相关票据等。合同第11.2.1条约定，被告应于租赁期满后或因其他原因终止后，将本物业及其附属设施、设备交还丙方。合同第11.2.3条被告应在本合同终止或解除十日内将该房屋按约交还给丙方，逾期十五日，被告仍未将房屋按约交还给丙方的，丙方物业管理公司有权强行收回该房屋。未经丙方同意被告不得留存任何物品，否则，视为被告同意放弃该房屋内物品的所有权，丙方有权处置，一切后果均�乙方承担。2015年12月31日，丙方向原告出具《催告函》载明，原告与被告、丙方签订的《租赁合同》约定的期限于2015年3月31日届满，三方未签订新租赁合同，形成不定期事实租赁关系等，2016年3月16日原告向被告发出《律师函》认为双方形成事实上的不定期租赁关系，要求被告交纳2015年4月至12月期间租金36382.59元并签订《租赁合同》等事项。原告将上述函件张贴于案涉商铺。以上事实有《阳光地带3号地块商铺租赁合同》、《催告函》、《律师函》以及原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告及案外人续订的《阳光地带3号地块商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应有效。合同期限届满后，原告未收回案涉商铺，被告仍继续使用租赁商铺，双方建立了不定期的租赁关系。被告已使用租赁物未履行支付租金的行为构成违约，故对原告主张租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告辩称，因原告要出售案涉商铺于2015年4月将商铺钥匙交给丙方，双方之间的租赁关系不成立，且原告准备出售商铺致租赁合同关系未继续履行存在过错，加之案涉商铺修路客观上也未经营，致双方于2015年4月交钥匙之后，不存在租赁关系。本院认为，房屋租赁合同关系中房屋钥匙的交付是租赁物是否交付的重要依据之一。本案被告于2015年4月将案涉商铺钥匙交与丙方，于2015年6月又将案涉商铺钥匙取回，表明被告在4—6月期间基于原告准备出售涉案商铺考虑是否继续租赁或者购买案涉商铺期，在此期间双方之间不存在租赁关系，但2015年6月被告取回钥匙的行为表明被告继续租赁案涉�铺，至于被告在取得该商铺使用权后是否经营或者何时经营不影响租赁关系的成立，故对被告的该项抗辩理由，不予以采信。关于租金金额的问题，经本院当庭询问，双方认可2015年1-3月租金于2015年6月交纳并补签《租赁合同》基于出租方准备出售涉案商铺，租金暂计1—3月，租赁合同倒签租赁期限也限于2015年1—3月，被告于2015年4月期间将案涉商铺的钥匙交由丙方保管至6月重新取回商铺钥匙，但被告未交纳租金。本院认为，2015年1—3月租金，被告于2015年6月补交并与原告倒签《租赁合同》的行为，视为双方对2015年1—3月租赁事实关系以及租金交纳期限的认可，同时原告认可丙方于2015年4月接受了被告交与的案涉商铺钥匙（2015年4--6月期间）。一方面表明原告认可被告在此期间未使用案�商铺，另一方面原告当庭陈述接受被告交与的商铺钥匙是基于案涉商铺准备出售，给承租方是否继续租赁或购买商铺提供犹豫期（考虑期），且房屋租赁钥匙交接是租赁物交付的重要依据，同时，2015年1—3月期间的租赁既有合同，也交纳租金，但该行为实际发生在2015年6月，按合同约定，应先付款，后使用，那么原告作为出租方在2015年6月收取租金时，并未向被告主张2015年4---6月期间的租金以及对该期间租金和合同（交纳和签订合同）未作出合理说明。综上，对原告主张此期间租金的证据不足，故对原告要求被告支付2015年4—12月期间的租金36382.59元的诉讼请求，本院部分予以支持。被告应向原告支付租金数额36382.59元扣除4—6月期间即第二季度租金12127.53元，实际应支付2015年第三、四季度租金24255.06元。关于补签2015年4月至12月《租赁合同》的问题，因原告就此期间的租金向本院提起诉讼，本院予以支持，该期间签订书面合同已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不予采信。关于双方事实租赁关系的解除问题，原告主张双方2015年1-3月（第一季度）租赁合同期限届满后形成事实租赁关系，为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对不定期租赁。当事人可以随时解除合同，本案原告已向被告主张2015年12月31日前的租金的诉讼请求，本院部分予以支持，现请求双方租赁合同于2016年1月1日解除，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。鉴于案涉商铺的钥匙原告已收回，双方的租赁事实关系已于2016年1月1日解除，被告应将租赁房屋予以腾退。关于逾�付款违约金问题，本案已查明的事实，双方未签订租赁合同，形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案商铺租赁期间为不满一年的，应当在租赁期间届满支付，原告已请求双方租赁关系于2016年1月1日起正式解除，即原告主张双方的租赁期限应于2015年12月31日届满，此时为被告交纳租金日期，虽然被告未在2015年12月31日交纳租金，但原告仅主张2015年12月31日前的逾期付款违约金，也就是说本案被告在2015年12月31日不存在逾期交纳租金的情形，故对原告要求被告承担2015年12月31日前未逾期付款的违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告成都高投建设开发有限公司与被告石家胜之间的租赁关系于2016年1月1日予以解除并在本判决书生效之日起五日内将商铺予以腾退；二、被告石家胜应于本判决生效之日起十日内向原告成都高投建设开发有限公司支付2015年第三、四季度租金24255.06元；三、驳回原告成都高投建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告石家胜未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取710元，由被告石家胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 敏二〇一六年六月六日书 记 员 李媛媛