沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初重字第00039号
原告：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号，组织机构代码：00158343-9。
法定代表人：纪凯，该局局长。
委托诉讼代理人：王鸿国，辽宁弘立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师。
被告沈阳金贸医疗器械有限公司，住所地沈阳市和平区中山路17号，组织机构代码：11779892-5。
法定代表人王浩，该公司总经理。
委托诉讼代理人张浩，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
原告沈阳市房产局诉被告沈阳金贸医疗器械有限公司房屋租赁和合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，于2014年11月10日依法作出（2014）沈和民二初字第1447号民事判决。宣判后，被告沈阳金贸医疗器械有限公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2015年7月29日，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中民二终字第00410号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，由审判员张峰担任审判长，并主审，与人民陪审员范伟贤、梁军组成合议庭，于2016年1月29日、2016年8月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王鸿国、王继文，被告委托诉讼代理人张浩参加了庭审。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：1995年7月1日，原告与被告（原名为沈阳医药集团公司医疗器械公司）签订《公用公房租赁合同》（以下称《租赁合同》），约定原告将位于和平区中山路1段9号共2栋（现地址为沈阳市和平区中山路17号），建筑面积2703.4平方米的房屋（以下称租赁房屋），出租给被告营业、办公。租赁期限为1995年7月1日至1998年6月30日，月租金20862.43元。合同到期后，原、被告按原签订合同继续履行权利义务。原告委托沈阳市和平区房产管理局（以下称和平区房产局）和沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司（以下称第二经理公司）对此房屋进行租赁管理。2009年12月，因被告拖欠原告多年房屋租金，又因和平区房产局直管的下属企业曾欠被告所投资公司的房屋租金，所以原、被告于同年12月18日通过签订《关于房租抵账协议》对互欠的房租进行了抵减，抵减后被告仍欠原告至2009年底之前的租金共64856.83元。被告租用房屋至今，可2010年1月至2013年4月的租金一直拖欠，累计已达834497.2元。原告曾多次向被告索要，均未果。根据《租赁合同》约定，被告未交付租金时，原告加收每逾期一日1%的滞纳金。之后被告未经原告同意擅自将租赁房屋转租给派出所，此行为不仅违反了《租赁合同》的约定，而且严重损害了原告利益。综上，原告认为被告的行为给原告造成了较大损失，严重损害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的租赁合同关系，并要求被告立即腾让出房屋；2、判令被告向原告支付所欠房屋租金899,354.03元；3、判令被告向原告支付自逾期给付之日至实际给付之日止按每日1%计算的滞纳金；4、判令被告向原告支付擅自转租违约金125,174.58元；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告要求解除合同没有法律依据，到目前为止，被告不拖欠原告租金。原告起诉的时间段是2009年和2010年到2013年部分的，因该段的租金也不是被告恶意拖欠，具体原因是因和平区房产局下属企业欠被告的款项，被告也多次找过和平区房产局，用这部分款项互相抵帐。到目前为止，现在这个和平区房产局也没有给一个明确的答复。和平区房产局作为沈阳市房产局的下设的分支机构，和平区房产局所欠的款项也是市房产局对外所欠费的债务，因此被告要求抵顶是有法律依据的，原告所述转租问题，在企业转置之前，该企业的业务经营范围包括房屋出租，原告对房屋出租这一事实是知道并认可的。因此原告要求按照合同约定的转租解除合同没有法律依据。派出所之前该在这用过这个办公楼，并不是被告的擅自转租。被告的企业是一个转制企业；2、原告要求被告给付租金超过诉讼时效，根据民法通则的规定，租金的请求期限是一年之内，而且该期限除斥期间，不适用诉讼时效的中止、中断和延长。因此，原告要求被告给付租金支付违约金的请求不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的该项诉讼请求；3、关于转租违约金没有法律依据，因该企业是被告购买的转制企业，企业转制之前就存在房屋出租的业务经营范围。因此原告主张转租主张没有法律依据。派出所就已经用这个房屋了，因此也不是被告擅自转租；4、原告起诉所涉及的房屋根据相关文件是企业转置所包括的内容之一，因此被告购买转置企业也包括了购买本案诉争的房屋。被告对方房屋从某种意义上讲享有所有权。同时，被告对该房屋也享有占有使用收益和处分权。
经审理查明：涉案房屋位于沈阳市和平区中山路17号，共计三层，总建筑面积为2703.4平方米。房屋为直管公房，设计用途为商业。房屋所有权人为原告沈阳市房产局。1995年7月1日，沈阳市房产管理局（委托人）、和平区房产管理局（××）（甲方）与沈阳医药集团公司医疗器械公司（乙方）（2009年5月15日更名为被告现名称沈阳金贸医疗器械有限公司）签订公用公房租赁合同一份，约定甲方将座落和平区中山路1段9号，共2栋，建筑面积2703.4平方米的房屋出租给乙方。甲方从95年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至98年6月30日收回，租赁期共三年。租金的标准按沈价发【1995】55号文件规定执行，即第一年95年7月1日至96年6月30日月租金为20862.43元，租金交纳时间为每季度首月25日前。合同同时约定乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，其中包括：擅自改变房屋用途的；擅自转租、转让、转借、转兑承租房及擅自以承租房屋引进其他单位联营的；无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的；同时约定乙方应按时交纳房屋租金，不得拖欠；租赁期满，乙方应当返还房屋，如需继续使用，应在租赁期满前三个月，重新签订租赁合同；乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，甲方还按规定每逾期一日加收1%的滞纳金；擅自转租、转让、转借、转兑所承租房屋的，转让协议无效，甲方可收回房屋；乙方应向甲方支付违约金125174.58元，给甲方造成损失的，应予赔偿。合同上加盖了原、被告公司公章，和平区房产局、沈阳市和平区房产管理局第二房产经理公司亦加盖公章。合同期满后，双方租赁合同又一直延期至2007年12月30日。
2008年至2009年期间，沈阳市和平区人民政府相关部门对沈阳医药集团公司医疗器械公司以整体出售形式进行企业改制，并于2009年2月10日，由沈阳市和平区企业管理局作为出让方，与作为受让方的沈阳金贸医药有限公司签订《产权交易合同书》一份，由沈阳金贸医药有限公司收购被告前身沈阳医药集团公司医疗器械公司，在该合同中载明的转让物基本情况中有“建筑面积：9644平方米（其中：和平区中山路17号2700平方米为和平区房产局产权、公司具有使用权）”的内容。
2009年4月1日，原告（委托方）与和平区房产局（受托方）签订国有直管房产、已售直管住房及主辅分离接收房产委托管理合同一份，载明委托方作为国有直管房产、主辅分离接收房产的房屋所有权人和已售直管住宅房屋共用部位、公用设施设备的维修责任人，将本合同项下的房产委托给受托方经营。委托方将下列房产交受托方经营管理、委托事项主要包括委托房产的档案管理、租赁管理、修缮管理，负责档案建设、租赁合同管理、租金征收、公房出售、施工现场等具体工作。
2009年12月18日，沈阳金贸医药集团有限公司（甲方）、沈阳市和盛房地产开发有限公司（乙方）、被告沈阳金贸医疗器械有限公司（丙方）、沈阳市和平区房产局第二房产经理公司签订关于房租抵账协议一份，约定被告的办公用房是沈阳市和平区房产局第二房产经理公司的国有租赁用房，沈阳金贸医疗器械有限公司欠和平区房产局第二房产经理公司房租为467865.83元,日期至2009年12月31日。因沈阳和盛房地产开发有限公司是和平区房产局直属企业并租用沈阳金贸医药集团有限公司，位于沈阳市和平区胜利南街177-1号的一层用于售楼处使用。2009年应交19.5万元。日期是2009年5月14日至2009年12月31日止。沈阳富达企业经营管理有限公司租沈阳金贸医药集团有限公司位于沈阳市和平区胜利南街177-1号的二层房产一处，租赁时间2009年6月20日起至2009年11月30日止共计五个月零十天。共计租赁20.8万元。互顶款项甲方应收40.3万元，丁方应收467865.83元。沈阳金贸医疗器械有限公司是金贸医药集团有限公司的圈子公司并且和盛房地产开发有限公司与沈阳市和平区房产局二分公司同属和平区房产局管局，所以经多方协商达成协议。双方协议各自应收的房费相抵账，差额部分一次性补齐。
2014年4月9日，沈阳市和平区房产局第二房产经理公司出具情况说明一份，载明被告公司于1995年7月1日签订公用公房租赁合同至1998年6月30日止，后续延期至2007年12月30日，从2008年1月至今没有延期续签合同。2009年以前所欠租金为467856.83元，在2009年时由四方签订的“关于房租抵账协议”，该公司与我公司互顶租金40.3万元，还剩余差额64856.83元，至今没付剩余差额，在2010年至2013年4月30日总共合计欠租金额为899354.03元，于2012年经我局相关领导多次找到该单位负责人协商欠租事宜迟迟没有达成一致。
另查，被告承租的涉案房屋现分别经营上海医疗器械、沈阳鸿利源医疗器械、沈阳意合利医疗器械等门店。
再查，被告从2010年1月1日至2013年4月30日期间未向原告支付租金。从2013年5月开始按期向原告支付租金，原告于2014年5月26日向本院起诉。
以上事实，公用公房租赁合同、国有房产管理户卡、委托合同、房租抵账协议、欠租明细、情况说明、发票、照片、房屋产权证书、产权交易合同书、沈阳市和平区企业管理局文件《沈和企业（2008）3号文件》、《沈阳医药集团公司医疗器械公司改制方案》、产权交易总表等证据经庭审审查与质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的公用公房租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。租赁合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但涉诉房屋仍由被告继续使用，原告亦未提出异议，双方已形成续租关系，故双方仍应按照原租赁合同约定的条款履行，但租赁期限为不定期租赁，被告亦应依照原合同给付租金。现被告未按合同约定支付抵账后的租金64856.83元及2010年1月1日至2013年4月30日期间的租金共计899354.03元的行为，显系违约，应当承担违约责任，因此，对原告该诉讼请求，本院予以支持。对于被告提出原告诉请租金已超过诉讼时效的抗辩，因双方签订的租赁合同实际履行期较长，虽合同中约定了分期缴纳租金的计租方式即按季支付，各期租金的支付具有一定的独立性，但该债务系单一整体，具有整体性和唯一性，每期租金仅具有相对的独立性，而不足以否认租金债务的整体性，因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应一并计算，即诉讼时效的起算时间点应从最后一笔租金支付时间点起算，因双方的租赁合同已履行至今，原告提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。
对于原告要求被告给付欠付租金滞纳金的诉请，被告欠付租金行为属于违约，应承担相应的违约责任，因双方约定的滞纳金标准过高，本院酌情予以调整，应按照中国人民银行银行同期贷款利率标准计算为宜。因原告向被告主张的抵账后租金64856.83元并未约定应给付日期，故该部分租金滞纳金应从抵账协议签订次日即2009年12月19日起开始计算。
对于原告要求被告给付转租违约金125174.58元的诉请，因被告存在转租行为，且双方在租赁合同中明确约定了如被告转租，被告应赔偿原告违约金125174.58元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
对原告要求解除合同及被告腾房的诉讼请求，因被告占有、使用涉诉房屋系因原沈阳金贸医药有限公司通过企业改制程序受让了原沈阳医药集团公司医疗器械公司的资产，并将沈阳医药集团公司医疗器械公司改制为被告沈阳金贸医疗器械有限公司，进而承继了继续使用该房屋的权利，虽原、被告之间形成了租赁关系，但该租赁关系贯穿于被告公司改制过程之中，并包含在对改制企业的全部被处置的资产及债权债务当中，不同于通常意义上所形成的承租人对房屋的占有、使用、收益关系，而是融合在了整个企业改制过程中所形成的特殊的权利义务当中，应当结合企业改制当时的具体情况予以整体考虑，由于在《产权交易合同书》书中记载了原沈阳医药集团公司医疗器械公司具有涉诉房屋的使用权，应视为受让单位受让该资产所附带的一种权利。而该权利的内涵和外延涉及到当时参与改制的政府相关部门、受让公司及原告就改制问题所形成的相关协议及政策，从尊重历史、照顾现实的角度出发，在上述各方并未就案涉房屋相关权利内容进行进一步协商、明确之前，原、被告之间就案涉房屋的占有、使用问题不宜改变现状，也即不宜解除双方在特定历史情境之下所形成的该租赁关系，故对原告该诉讼请求，本院在本案中不宜支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百零九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局欠付租金899354.03元；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局欠付2009年12月31日之前租金的滞纳金，以64856.83元为本金，从2009年12月19日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局2010年1月1日至2013年3月31日期间欠付租金的滞纳金，均以62587.29元为本金，分别从2010年1月26日、2010年4月26日、2010年7月26日、2010年10月26日、2011年1月26日、2011年4月26日、2011年7月26日、2011年10月26日、2012年1月26日、2012年4月26日、2012年7月26日、2012年10月26日、2013年1月26日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局2013年4月1日至2013年4月30日期间欠付租金的滞纳金，以20862.43元为本金，从2013年4月26日至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；
五、本判决生效之日起十日内，被告沈阳金贸医疗器械有限公司给付原告沈阳市房产局转租违约金125174.58元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。
六、驳回原告沈阳市房产局其他诉讼请求。
案件受理费14021元（原告已预交），由被告沈阳金贸医疗器械有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 峰
人民陪审员 梁 军
人民陪审员 范伟贤
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 姜立娟
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。