成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初1212号原告成都远大创新物业管理有限公司，住所：成都高新区天府大道南段325号6栋1楼1号。法定代表人杨忠保，公司董事长。委托代理人李翼宇，四川汇韬律师事务所律师。一般授权代理人。被告车荣华，男，1981年出生，汉族，住成都市高新区南三环路五段***号**栋*单元*号。原告成都远大创新物业管理有限公司（以下简称远大物业公司）诉被告车荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员李黎独任审判，并于2016年4月18日、2016年4月26日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托代理人李翼宇、被告车荣华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都远大创新物业管理有限公司诉称，原告系“远大朗朗风景4期”的前期物业服务单位，被告系“远大朗朗风景4期”46幢2单元25层2号的业主，双方于2010年4月26日签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》。根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应按照1.8元/月/平方米的标准向原告支付物业服务费，被告的房屋建筑面积为135.71平方米，每月物业服务费为244.278元。但是，在该协议履行期间，虽经原告多次催收，被告至今仍拖欠原告物业服务费13591.2元。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令如下：一、被告车荣华向原告成都远大创新物业管理有限公司支付2011年5月1日至2015年12月31日期间物业服务费13591.2元；二、被告车荣华向原告成都远大创新物业管理有限公司支付截至2015年12月31日的逾期付款滞纳金8256.65元，并以13591.2元为基数，按照每日万分之七支付2016年1月1日至实际付清之日的违约金；三、本案诉讼费用由被告车荣华全部承担。被告车荣华辩称，被告不缴费是因为物业服务不到位，1、电梯从住进去开始就在坏；2、路灯是太阳能路灯，太阳照不到晚上就不亮；3、路面地砖从被告住进去开始就在坏，要求更换，物管也没有整改，后面有整改的一次，但只是把坏的砖换了；4、清理垃圾的地方，随时都有脏水流到路面上，影响生活环境；5、被告家被盗，三番五次找物管，物管不理会被告；6、物管不给被告开入住证明，导致孩子不能正常上户口；7、物管还想还小区楼底开一个伙食团。经审理查明，2010年4月16日原告成都远大物业公司作为甲方，被告车荣华作为乙方，签订了《前期物业管理服务协议》（下称协议），其中约定由远大物业公司为远大朗朗风景（四期）提供物业管理服务，被告车荣华所购房屋位于远大朗朗风景（四期）46幢2单元25层2号，建筑面积为135.71平方米，物业管理服务费用的缴费标准为住宅按产权建筑面积每平方米每月1.8元缴纳。另外，协议第三条还约定了物业管理服务质量：“（一）房屋外观：正解完好，墙面无破损；（二）设备运行：状态良好，运行正常；（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：规范操作、定期保养；（四）环境卫生：垃圾清运及时，整洁卫生；（五）绿化：修建整齐，保持常青；……（九）房屋公用部位、供应设施设备小修和急修：1、小修：24小时完成（不含购配件时间）；2、急修：街道报修20分钟内到达现场检查处理；3、设备突发性故障，维修人员不能处置的，影响专业部门告急，并及时组织专业人员进行维修；4、急修项目指水、电、气（即家庭生活必须的项目）属专业部门管理的线、管和设备，维修人员立即通知上述部门进行抢修；非专业部门管理的应及时到场处理，如不能在短时间完成，须对业主或使用人做出限时修复的承诺。”以及第十一条约定了违约责任：“（一）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。……（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交滞纳金。此外，乙方还应承担应缴费用5%的违约金。”在审理中，本院曾于2016年5月12日组织被告车荣华及原告远大物业公司华阳物业服务中心客服主管谭化到现场勘察，查证：案涉小区内人行道路有地砖更换的情况；案涉小区花台处有垃圾未清理干净，案涉单元楼地下室到一层的楼梯通道中有异味；案涉房屋楼下有一个立柱照明灯、二个草坪灯；案涉46幢单元楼的电梯保修、保养、维修记录。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、《现场勘验笔录》以及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告成都远大物业公司与被告车荣华签订了《前期物业管理服务协议》，远大物业公司负有按协议约定和相关法律规定向业主提供符合标准的物业服务义务，车荣华则负有按时足额交纳物业管理费的责任。按照《前期物业管理服务协议》中约定的住宅用房1.8元/月/平方米的标准，2011年5月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费为13679.6元（135.71平方米1.8元/月/平方米56个月），原告要求被告支付物业服务费13591.2元的主张，系其自由处分诉权的行为，本院予以认可。关于被告主张的物业服务中存在的问题，（1）对于电梯的运行情况，根据现场查阅案涉46幢的编号为46-2-1及46-2-2两部电梯的《电梯保养单》、《成都吉高电梯工程有限公司电（扶）梯故障维修单》显示，上述两部电梯均进行了例保、季保，取得了电梯使用标志，在发生故障时也及时进行了维修；（2）关于路灯，被告认为路灯在晚上不够亮，根据《前期物业管理服务协议》约定，物业公司的义务在于维护设施的正常运行，案涉46幢附近道路的路灯运行正常，且双方事前并无约定路灯设置需达到的数量，目前的路灯设置判定过少依据不足，故本院对原告的该主张不予采信；（3）关于案涉小区人行道路的地砖，经实地勘察，物业公司对于损坏的地砖进行了更换，道路状态良好，并不影响正常通行；（4）关于小区卫生，被告主张的垃圾中转站影响生活环境，根据现场勘察——现场勘查要做好现场勘验笔录并作为证据当庭质证的情况，该中转站虽位于小区道路旁边，但不会影响道路的清洁，也不会对小区环境产生直接影响，另外，对于小区内部分地方的卫生未及时处理的情况，业主应当按照《前期物业管理服务协议》约定及时向物业公司进行反馈，要求其限期整改，被告直接采取拒交物业费的方式并不妥当；（5）关于被告被盗的情况，并无证据证明与物业公司未尽责有关，故本院对原告的该主张不予采信；（6）关于被告主张原告不开入住证明以及原告想在小区楼底开一个伙食团的情况，被告并未提交任何证据予以证明，故本院对原告的该主张不予采信。综上，本院认为，被告车荣华现有证据不足以证明远大物业公司长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，业主应当通过沟通、督促等方式向物业公司进行反映，双方共同配合解决问题。在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，减免物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。故被告车荣华以远大物业公司存在服务瑕疵为由拒交物业费的理由本院不予支持。关于原告主张的滞纳金与违约金，在《前期物业管理服务协议》中约定了业主应当按月在第一月的1-5日缴纳物业管理服务费，逾期缴费时，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1%交滞纳金，此外还应承担应缴费用5%的违约金。虽然滞纳金与违约金二者在法律上属不同概念，但从约定的内容来看，其性质在本案中与违约金相同，不应同时适用。又因该滞纳金与违约金均属于违约金的范畴，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“违约金过高或过低时，当事人可以申请调整，调整的依据是违约金是否过分高于或者低于违约所造成的损失。”原告主张的滞纳金暂计算至2015年12月31日已高达8256.65元，已超过本金的60%，明显过高。本院考虑到本案的实际情况，从平衡双方当事人利益的角度考虑，酌情调整违约金为：在2015年12月31日之前的违约金总额为2000元，从2016年1月1日起，以13591.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告车荣华于本判决生效后十日内支付原告成都远大创新物业管理有限公司2011年5月1日至2015年12月31日期间的物业服务费13591.2元；二、被告车荣华于本判决生效后十日内支付原告成都远大创新物业管理有限公司截止2015年12月31日的违约金2000元，并支付违约金自2016年1月1日起，以13591.2元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止；三、驳回原告成都远大创新物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费173元，由被告车荣华负担（此款原告已预交，被告车荣华在履行本判决确定的给付义务时一并向原告成都远大创新物业管理有限公司支付案件受理费173元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 李 黎二〇一六年五月二十日书 记 员 王炼石