广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）汕中法民一终字第40号上诉人(原审原告)徐丽璇，女，汉族，住汕头市龙湖区，公民身份号码0065。委托代理人黄民峨，广东赛博律师事务所律师。上诉人(原审被告)汕头经济特区中望房产开发有限公司，住所地汕头市金砂东路国际商业大厦28楼A单元。法定代表人吴晓南。上诉人(原审被告)汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部，经营场所汕头市金砂路106号国际商业大厦C栋101单元。负责人吴大同。以上两上诉人共同委托代理人陈克亮、林长鸿，广东明祥律师事务所律师。上诉人徐丽璇与上诉人汕头经济特区中望房产开发有限公司（下称汕特中望公司）、汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部（下称汕特中望公司物业管理部）因物业服务合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院(2010)龙民二初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月20日受理后，依法组成合议庭，于同年3月8日公开开庭进行了审理。上诉人徐丽璇的委托代理人谢尚文和上诉人汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部的委托代理人陈克亮、林长鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年7月19日，徐丽璇与广东泰新拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认成交的拍卖物：汕头市龙湖区金砂路106号1幢2001-2004号房(625.72㎡)，总金额880000元。2009年7月30日，广东省南澳县人民法院作出(2008)南法执字第259号执恢字第1-7号裁定书，裁定：位于汕头市龙湖区金砂路106号1幢2001、2002、2003、2004号的房地产所有权及相应的其他权利归买受人徐丽璇所有。2010年10月15日，徐丽璇向汕头市房产管理局申请办理房地产交易登记，2010年11月10日，徐丽璇取得汕头市龙湖区金砂路106号1幢2001-2004号房的《房地产权证》。汕特中望公司物业管理部系汕特中望公司的分公司，经营范围：公司自建建筑物的物业管理。汕特中望公司物业管理部为汕头市龙湖区金砂路106号1幢提供物业管理服务。一审庭审中，徐丽璇提出于拍卖成交之日向汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部提出第一项请求，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部拒不配合徐丽璇做好物业管理工作，拒不供水供电。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部提出：原房屋业主拖欠物业管理费23万元及滞纳金100多万元，因为房屋长期拖欠物业管理费，导致物业管理公司无法为房屋提供物业管理工作。2010年5月7日，汕特中望公司物业管理部向广东泰新拍卖有限公司发函：贵司即将拍卖汕头市金砂路106号国际商业大厦1幢2001-2004号房。这四套房产自2002年5月至2010年4月拖欠我部物业管理费234336元，滞纳金1169238元。请协助我部处理交清该单元所欠费用。2010年5月13日，汕特中望公司物业管理部向南澳县人民法院发函：贵院委托拍卖汕头市金砂路106号国际商业大厦1幢2001-2004号房。这四套房产自2002年5月至2010年4月拖欠我部物业管理费234336元，滞纳金1169238元。请贵院在拍卖时帮助我部扣还该单元所欠费用。徐丽璇在一审的诉讼请求是：一、判令汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部立即恢复对徐丽璇所有的位于汕头市龙湖区金砂路106号1栋2001-2004号房通水通电，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部配合徐丽璇做好物业管理工作；二、判令汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部支付因拒绝向徐丽璇提供水电造成的徐丽璇损失12514.4元(按每月每平方米20元计算，暂计自2010年7月19日起至2010年8月18日，以后至汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部实际履行上述第一项义务的赔偿费用另计);三、本案的诉讼费用由汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部承担。案经原审法院审理认为，本案争议的焦点在于徐丽璇与汕特中望公司物业管理部是否已建立起物业服务关系。徐丽璇通过拍卖方式取得汕头市龙湖区金砂路106号1幢2001-2004号房的房屋所有权，成为上述房产的业主，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，依法享有接受物业服务企业提供服务的权利。汕特中望公司物业管理部作为汕头市龙湖区金砂路106号1幢的物业管理服务企业，双方已形成事实上的物业管理服务关系，应各自履行业主和物业管理服务的权利和义务。关于徐丽璇请求判令汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部立即对徐丽璇所有的位于汕头市龙湖区金砂路106号1幢2001-2004号房通水通电，并配合物业管理工作的诉讼请求可予以支持。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部辩称与徐丽璇不存在物业管理服务关系及因原业主翁岗拖欠物业管理费而停水停电的理由不成立，不予采纳。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部与原业主翁岗之间的物业管理纠纷不属本案审理范围，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部可另行主张权利。关于徐丽璇请求判令汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部支付因拒绝向徐丽璇提供水电造成的损失12514.4元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部辩称该请求缺乏依据的理由成立，予以采纳。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第六条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部应于判决发生法律效力之日起，对徐丽璇所有的位于汕头市龙湖区金砂路106号l幢2001-2004号房通电通水；二、驳回徐丽璇的其他诉讼请求。案件受理费210元，由徐丽璇负担110元，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部负担100元。上诉人徐丽璇不服原审判决，向本院提起上诉认为，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部拒绝向徐丽璇提供水电造成的徐丽璇的经济损失有事实和法律依据。徐丽璇已于拍卖成交确认之日取得房屋的所有权和使用权，并且与汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部建立了物业服务合同关系。作为提供物业服务的汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部，应当自建立物业服务合同关系之日起，配合徐丽璇履行物业管理职责。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部以徐丽璇买受上述房屋前的原业主未支付自2002年5月至2010年6月包括物业管理费用在内的各种费用为由拒不配合徐丽璇履行物业管理义务，并停止向徐丽璇所有的上述房屋提供水电，其行为严重影响徐丽璇使用房屋的合法权利。侵犯了徐丽璇使用房屋的合法权益，应按照物业管理区域房屋租金计算徐丽璇的损失。一审法院在没有对本案事实进行全面分析判断的基础上，直接认定徐丽璇的诉求没有事实依据，一审法院的认定是错误的。恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，撤销汕头市龙湖区人民法院作出的(2010)龙民二初字第66号第二项民事判决、判决支持徐丽璇一审的诉讼请求并判令一、二审诉讼费用由汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部承担。上诉人汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部不服原审判决，向本院提起上诉认为，涉案房产汕头市国商大厦1幢2001-2004号房由于历年来结欠巨额物业管理费、水电费，在拍卖给徐丽璇前就已经被断水断电。这就是说拍卖机构向徐丽璇展示的、后由徐丽璇竞买所得的房产是没有通水通电及欠缴费的房产，这是该房产存在的瑕疵与现实。徐丽璇对该拍卖标的物没有通水通电及欠缴费的瑕疵与现实是知悉并了解的，该房产作为汕头高档高层写字楼却以每平方米不足1500元的超低价格成交就充分说明了存在没有通水通电及欠缴费的瑕疵与现实。徐丽璇一方面知悉了解该没有通水通电欠缴费的瑕疵并予以竞买，一方面又在竞买后不接受该瑕疵与现实，也不缴纳该房产欠缴的费用，试图钻法律、政策规范的空子，完全违背诚实信用原则，是不能成立的。汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部与徐丽璇根本没有签订任何物业管理服务合同，双方的权利义务根本没有进行过任何协商，也没有达成合意，不存在物业管理服务关系。一审法院认定汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部与徐丽璇“双方已形成事实上的物业管理服务关系，应各自履行业主和物业管理服务的权利和义务”缺乏依据，是一种自相情愿的行为，也是一种强买强卖的行为。在没有协商一致的情况下是无法确定双方的权利义务的，更加谈不上“应各自履行业主和物业管理服务的权利和义务”。综述，一审法院认定事实错误，明显缺乏事实、法律依据，其判决明显偏袒徐丽璇而损害了汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部的正当合法权益。故此，汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部为维护自身合法权利，根据民事诉讼法的规定，特提起上诉，请二审法院撤销原审判决第一项内容，并依法改判驳回徐丽璇的全部诉讼请求；一、二审的诉讼费用由徐丽璇承担。本院审理查明，原审判决列明的当事人汕头经济特区中望房地产开发有限公司企业名称应为“汕头经济特区中望房产开发有限公司”；汕头经济特区中望房地产开发有限公司物业管理部企业名称应为“汕头经济特区中望房产开发有限公司物业管理部”。原审判决认定的事实除上述企业名称有误外其他与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，龙湖区金砂路106号1幢2001、2002、2003、2004号房是南澳县人民法院委托广东泰新拍卖有限公司拍卖的房地产，在委托拍卖的过程中，根据汕特中望公司物业管理部的反映，南澳县人民法院将上述房屋的原业主翁岗拖欠物业管理费和滞纳金100多万元的情况书面通知广东泰新拍卖有限公司，并要求告知竞买人可能会影响拍卖成交后标的物的交付使用。而根据司法实践，委托拍卖不动产的过程中，一般要明确公告不动产所欠的费用，包括物业管理费、水电费等是由买受人承担的，如果没有明确，会致使拍卖标的物存在瑕疵并产生新的争议与纠纷，本案的纠纷也由此而来。徐丽璇作为四套房产的竞买人和买受人，虽然否认广东泰新拍卖有限公司有口头告知原业主拖欠物业管理费的情况，但徐丽璇在拍卖成交前，和拍卖公司工作人员曾一起看过本案的房产，其所称的不知道原业主拖欠物业管理费的说法并不可信，徐丽璇应当知道拍卖标的物存在的瑕疵，并影响到以后的使用。由于物业管理费是对房屋及配套的设施设备和相关其他场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的必要费用的重要来源，涉及全体业主的公共利益，在物业管理费问题没有理清的情况下，徐丽璇就要求汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部全面履行物业管理职责，对汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部和其他业主并不公平。更何况汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部不是供电供水部门，只是代收水费、电费，徐丽璇要求汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部通电、通水的诉讼请求并非汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部能独立履行，徐丽璇的请求既不明确具体又缺乏证据支持，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对徐丽璇的诉讼请求不予支持。徐丽璇上诉请求判令汕特中望公司、汕特中望公司物业管理部支付因拒绝提供水电造成的损失12514.4元的诉讼请求，同样缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院(2010)龙民二初字第66号民事判决；二、驳回徐丽璇的诉讼请求。一审案件受理费210元、二审案件受理费210元，均由徐丽璇负担。本判决为终审判决。审判长  肖少峰审判员  翁汉光审判员  程 旋二〇一二年五月二十四日书记员  陈丽娜