海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终794号
上诉人（原审被告）海南南光瑞佳房地产开发有限公司。住所地：海口市金龙路深发展大厦8层848房。
法定代表人李峰，该公司经理。
委托代理人黄芝锋，海南先国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙后鹏，男，1976年11月4日出生，汉族，南京市六合区人。
委托代理人张新华，海南昌宇律师事务所律师。
上诉人海南南光瑞佳房地产开发有限公司(简称瑞佳房地产公司)因与被上诉人孙后鹏商品房销售合同纠纷一案，不服澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，原告孙后鹏与被告签订《商业用房买卖合同》（合同编号：RJGC-
HT091号）1份，共有24条款。合同约定：原告孙后鹏购买被告位于澄迈县金江镇文化北路瑞佳商业广场第二层B区BS2-03号房,总价245182元，《合同》第六条约定付款方式：一次性付款245182元；《合同》第八条约定交房期限及交付必须满足经质监部门验收合格且符合合同附件三约定的装饰、设备10项标准，应于2010年12月30日前交房。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其中第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”。《合同》第十一条第一款约定：“该商业用房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。”《商业用房买卖合同》签订的当日，双方签订了《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》，共有11条款。该协议第七条1.1项约定该房(即瑞佳商业广场第二层B区BS2-03号房)总房价款263637元,实际是未冲抵前1周年委托租赁经营收益的总房价款。协议第七条1.2项约定委托经营期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。协议第七条1.3项约定委托经营收益，前3周年即2011年1月1日至2013年12月31日止，每年收益18455元；后两周年即2014年1月1日至2015年12月31日止，每年收益21091元。协议第八条：“依照《商业用房买卖合同》第十一条之约定，买受人同意按出卖人书面或电话通知中约定的时间和地点，与出卖人或出卖人委托的代理人办理该商业用房的交接手续。买受人办理该商业用房交接手续时须依合同约定交清全部房价款及有关代收费款项（如有违约金的，应同时支付该违约金）”。协议第十一条：“本补充协议一式叁份，出卖人贰份，买受人壹份。本补充协议是《商业用房买卖合同》不可分割的组成部分，由双方在签署《商业用房买卖合同》之同时签署，与《商业用房买卖合同》具有同等法律效力；本协议与《商业用房买卖合同》内容不一致时，以本协议约定为准。”原告孙后鹏签约之后，从没有接收到被告交付该房屋的手续。至2015年6月19日原告直接向被告递交合同解除通知书，要求解除双方于2010年12月16日订立的《商业用房买卖合同》和《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》，并要求被告承担违约责任，但被告不予答复。原告孙后鹏遂于2015年10月15日向一审法院起诉。请求判令:一、判决确认原告与被告2010年12月16日签订的《商业用房买卖合同》和《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》已经解除；二、判令被告限期一次性向原告退还购房款245182元及利息70612.4元（从2010年12月18日起至2015年6月18日止共4.5年，按人民银行三至五年期贷款利率6.4%计）；三、判令被告限期一次性向原告支付逾期退还购房款产生的违约金245182×3%＝7355.46元;四、判令被告限期一次性向原告退还已收取的①契税7355元；②印花税123元；③工本费50元；④交易手续费52元；⑤档案费50元；⑥登记费80元；⑦公共维修基金7355元，共计15065元；及支付其利息（按人民银行三至五年期贷款利率6.4%从2010年12月18日起计至履行完毕之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。
一审法院另查明，（一）被告开发的位于澄迈县金江镇文化北路瑞佳商业广场工程经申报验收，澄迈县公安局消防大队于2015年10月21日作出澄公消验[2010]第6号文确认消防验收合格。（二）2011年5月5日澄迈县住房保障与房产管理局给原告颁发瑞佳商业广场第二层总面积3282.49㎡钢混房屋的房产总证,即澄以证金江公字第×××号房屋所有权证。（三）由被告单位的财务郑明明给原告孙后鹏汇款：①2012年1月11日9227元；②2012年6月8日9227元；③2013年1月23日9227元；④2013年5月29日9227元；⑤2013年12月19日10545元；⑥2014年7月14日10545元；⑦2014年12月31日10545元。属于被告方支付给原告孙后鹏租金即经营收益款。原告表示，确实收到郑明明的汇款，不知郑明明是谁，故拒绝认可属被告付款的事实。
原审法院认为：（一）依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。2010年12月16日原、被告签订的《商业用房买卖合同》和《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》，系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效合同。（二）上述两份合同是否应当解除问题。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条第一款规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合同期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”其第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告孙后鹏已依约履行付款义务，被告应于2010年12月30日之前履行交房义务。原告孙后鹏没有在2011年3月2日之前向被告催告过要求解除合同，可见，原告的合同解除权自2011年3月2日之日起已消灭。故该院对于原告2015年6月19日向被告发出的合同解除通知书，不予确认具有法律效力。双方签订的上述两份合同，应继续履行。（三）原告孙后鹏请求判令被告退还购房款245182元及其利息，并退还已依约缴付的契税等与房屋相关的费税15065元及利息能否支持问题。由于合同、协议均合法有效，后者是前者不可分割的组成部分，双方当事人应严格履行，故不予支持原告的该两项诉讼请求。双方订立的《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》实际履行中，被告单位的财务郑明明给原告多次汇款，所汇款9227元和10545元两个数据均符合该协议中相关瑞佳商业广场第二层B区BS2-03号房委托租赁经营的约定，该院确认郑明明给原告的汇款总额68543元属于被告方支付给原告租金（即经营收益款）。原告孙后鹏拒绝认可属被告付款显属无理，不予支持。（四）原告孙后鹏请求判令被告支付逾期退还购房款245182元产生的违约金245182×3%＝7355.46元能否支持问题。《商业用房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，其中第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”。《合同》第十一条第一款约定：“该商业用房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。”但双方所订立的《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》与《商业用房买卖合同》是不可分割的，后者与《商业用房买卖合同》内容不一致时，以后者约定为准。被告虽然于2011年5月5日取得澄迈县住房保障与房产管理局填发的澄房权证金江公字第2722号《房屋所有权证》，具备了交付房屋的条件,但被告未曾将房屋交接单交给原告，违约事实确实存在。原告与被告就讼争之房屋订立委托租赁经营协议，仅仅形成事实上的收房行为。被告逾期交房,应承担逾期交房的违约责任。被告认为不存在逾期交房，无事实依据，不予采信。该院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任虽属双方当事人的真实意思表示，但由于该讼争之房原告实际已收取到18455元+68543元=86998元，这一事实与判定逾期交房的内容不可分割。原告作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋；被告作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款。依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，并参照《商业用房买卖合同》第九条约定的内容，该院酌情确定实际交付房屋之日为2011年5月5日；在合同继续履行情形下违约金的计算期间自2010年12月31日至2011年5月5日止，0.03%×155×245182元=11401元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告孙后鹏与被告海南南光瑞佳房地产开发有限公司2010年12月16日签订的《商业用房买卖合同》和《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》合法有效，双方应依约继续履行；二、被告海南南光瑞佳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，一次性向原告孙后鹏支付逾期交房的违约金11401元。三、驳回原告孙后鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6374元，减半收取计人民币3187元，由被告海南南光瑞佳房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，海南南光瑞佳房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订《商业用房买卖合同》，被上诉人已付清购房款，同日，双方又签订了《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》，约定由被上诉人将所购的房屋交由上诉人委托经营，由上诉人每年向被上诉人定期支付经营收益。合同签订至今近五年，上诉人均按时向被上诉人支付经营收益，至今已支付经营收益86997元，在此之前，被上诉人从未提出任何异议。但现在被上诉人提出上诉人未交付房屋，要求解除合同，并要求上诉人承担违约责任，没有事实根据和法律依据，一审所判决的逾期交房违约金超出了被上诉人在一审中的诉讼请求，且超过了诉讼时效，上诉人要求继续履行合同，请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。
被上诉人孙后鹏未作书面答辩。
二审查明：被上诉人开发的位于澄迈县金江镇文化北路瑞佳商业广场工程经申报验收，澄迈县公安局消防大队是于2010年10月21日作出澄公消验[2010]第6号文确认消防验收合格。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
以上事实有各方当事人在一审中提供的证据和各方当事人的陈述为证，足资认定。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商业用房买卖合同》以及《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》，意思表示真实，符合法律规定，应为有效合同，应受法律保护。上诉人与被上诉人签订《商业用房买卖合同》后，被上诉人已付清购房款，且又将所购的房屋交由上诉人委托租赁经营，由上诉人每年向被上诉人定期支付经营收益，至被上诉人起诉至一审法院之前，上诉人均按时向被上诉人支付经营收益，且被上诉人所购的房屋经当地消防部门验收合格，已办理房产总证，被上诉人提出上诉人未按时交付房屋没有事实根据。被上诉人单方要求解除合同，理由不成立，为此，被上诉人要求法院确认上诉人与被上诉人双方于2010年12月16日签订的《商业用房买卖合同》和《〈商业用房买卖合同〉补充协议和委托租赁经营协议》已经解除，本院不予支持；对于被上诉人要求上诉人返还购房款和承担违约责任以及退还购房所收取的相关费用等，亦无事实根据和法律依据，本院亦不予支持。一审所认定的上诉人未按时交房属认定事实上的错误，所判决条款亦超出了被上诉人在一审中的诉讼请求，应予以撤销。故原审判决认定事实不清，适用法律处理错误，应予纠正；上诉人上诉有理，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销澄迈县人民法院（2015）澄民初字第1471号民事判决；
二、驳回被上诉人孙后鹏的诉讼请求。
一审案件受理费6374元和二审案件受理费6374元，全部由被上诉人孙后鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一六年五月二十三日
书记员 洪学雪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年5月25日印制
（共印20份）