浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初1964号
原告：俞国芳，男，1967年10月30日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：周建飞，浙江同舟律师事务所律师。
被告：浙江永成物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205713342764A）。住所地：宁波市江北区范江岸路***弄*号**幢***室。
法定代表人：梁兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈波，该公司员工。
委托诉讼代理人：王武文，该公司员工。
原告俞国芳为与被告浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2017年3月20日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郭丙丽适用简易程序独任审理。审理中，原告申请撤回对被告宁波高新区开发投资有限公司的起诉，本院经审查后予以准许。根据原告的申请，本院委托鉴定机构对原告房屋内装修受损的修复费用进行了司法鉴定。因工作安排，本案转由审判员郑贤达独任审理。本案分别于2017年5月3日、2018年2月7日两次公开开庭进行了审理。原告俞国芳及其委托诉讼代理人周建飞，被告永成物业公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意，并报请本院院长审批，本案适用简易程序继续审理三个月。本案现已审理终结。
原告俞国芳向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋装修损失145733元；2.被告赔偿原告房屋空置费用9750元（按照3250元/月的标准，暂计算3个月，实际应计算至房屋修复之日止）。事实与理由：原告为宁波市高新区五和苑小区4幢9号204室房屋的所有权人，五和苑小区的物业服务由被告提供。2016年1月，原、被告签订了物业服务协议。2017年1月3日，被告通知原告房屋门口有污水溢出，原告立即与被告一起查看情况，经查看是该单元污水下水管道出口处堵塞导致污水（含粪便）倒灌进原告房屋内。被告事后派人对管道进行了疏通，并对原告房屋地面进行了简单清理，并敲掉了原告装修时已经安装好的地龙。另据被告反映，其在疏通管道时，发现管道口外侧近半被水泥封堵影响污水流出。原告所有的房屋正处于装修末期，本次污水倒灌致使全屋浸泡于高水位污水之下，屋内木制地板、木制家具、墙壁、大理石地砖等均损坏严重，且全屋因污物侵入导致臭气弥漫，给原告造成巨大经济损失。原告认为，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，业主共用的上下水管道属于房屋公共设施设备，其维护和管理系被告的服务内容。被告疏于履行管理维护上下水管道畅通的合同义务，致使该单元下水管道堵塞不能发挥正常功能，进而污水倒灌，导致原告财产损失，其行为显属违约，依法应对原告的各项损失承担赔偿责任。
被告永成物业公司答辩称：第一，被告诉讼主体不适格。被告作为物业公司，为小区提供物业服务，物业合同中约定相关管理事项，管理期间也不定期在疏通管道，且涉案小区为2016年交付的新小区，日常使用不会导致管道堵塞。本案中污水管道堵塞存在较为明显的人为因素，事发后在业主等多方见证下被告疏通出来较多的装修涂料、水泥块、泡沫、尼龙、电线等装修材料以及部分生活垃圾。原告自2016年3月起至事发之日仍未装修好，且同一单元住户均在2016年度交付后陆续装修。涉案房屋污水管截至2017年1月从未发生过堵塞，原告不能排除因其自身装修或同单元其他业主装修、入住过程中导致堵塞的可能性，根据疏通出来的堵塞物也指向各业主装修时产生的装修材料。综上，被告认为在管道堵塞时及时做了疏通工作，已经尽到管理义务，原告要求被告赔偿无事实依据。第二，本案中就原告的损失，人民法院已经委托鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为34855元，原告主张明显过高，应当以法院委托的鉴定为准。第三，不存在空置费用，原告房屋自交付起一直处于空置状态，原告本身将房屋装修也属于空置，即使未出现污水倒灌原告也使用不了涉案房屋，故原告主张空置费用无依据。
原告俞国芳为证明自己的诉讼主张，向本院提供证据及被告质证意见如下：
1.房产证一份，拟证明涉案房屋属于原告所有的事实。被告对此无异议；
2.《前期物业管理服务协议》、物业费发票各一份，拟证明涉案房屋的物业服务公司为被告，服务协议中明确约定了业主共用的上下水管道属于房屋公共设施设备，维护和管理属于被告的服务内容。被告对真实性、合法性没有异议，但认为其对小区的管理已经尽到日常检查、维护义务，且本案系污水管堵塞导致原告损失，堵塞侵权行为人不可能是被告；
3.照片一组、被告下属的五和苑管理处出具的情况说明（复印件）一份，拟证明浸水事故发生后原告房屋内受损情况及被告清理疏通的过程。被告对真实性无异议，认为照片是事发时拍摄，被告确实出具了情况说明，疏通时是有水泥块，但如何造成的不得而知；
4.重新装修工程预算表一份，拟证明此次事故造成原告经济损失145733元的事实。被告对此有异议，认为原告损失已经由法院委托鉴定，应当以鉴定结论为准；
5.房屋租赁合同（复印件）一份，拟证明同一小区内同等面积房屋租赁价格，故原告房屋因空置造成的经济损失为每月3250元。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关联，即使没有污水倒灌，原告也不能使用涉案房屋，空置费用不存在；
6.宁波科集技术服务有限公司鉴定书、鉴定费发票各一份，拟证明原告为鉴定花费12000元，但鉴定费用远低于实际修复费用、低于市场价的事实。被告对真实性、合法性、关联性均无异议，认为该鉴定机构经双方事先同意，具体损失应以该鉴定结论为准。
被告永成物业公司为证明自己的答辩主张，向本院提供证据及原告质证意见如下：
1.房屋装修备案单（复印件）一组，拟证明涉案小区自2016年装修至今，同幢同单元存在装修情况，事发前部分业主在装修，不能排除装修所产生的装修垃圾导致管道堵塞的可能。原告认为系复印件，真实性无法核实，且与本案无关联；
2.巡查记录表一组，下水道疏通工作记录一组、管道疏通照片若干，拟证明被告不定期对管道进行巡查疏通的情况。原告认为该组证据系被告单方面制作，巡查记录表与下水道疏通工作记录存在矛盾，如7月11日的巡查记录表是一个人，下水道疏通工作记录则是两个人，2016年8月、9月无巡查记录表，2016年12月只对雨水管进行巡查，未对污水管巡查。且被告的上述记录均由同一人书写，不具有真实性。
上述证据，经庭审举证、质证，本院综合认证如下：
原告证据1-2，被告无异议，本院予以确认。但被告作为物业管理公司，是否对共用设施设备尽到维护与管理义务，系本案的主要争议焦点，本院将结合其他证据进行认定。原告证据3，被告无异议，本院予以确认，且需要指出的是，在被告出具的情况说明中，并未提到从污水管道中疏通出装修垃圾。原告证据4，原告单方自行委托的预算表制作机构不具备评估资质，且原告并未举证证明其房屋存在重新装修的必要，故本院对于原告自行委托的不具备评估资质的机构制作的预算表不予认定。原告证据5，与本案无关联，本院不予确认。原告证据6，系本院经原、被告双方同意后委托宁波科集技术服务有限公司对原告房屋的修复方案及修复费用所作的鉴定，故本院予以确认。
被告证据1，被告仅对部分业主提示了装修垃圾运至指定地方，且业主对房屋的正常装修并不必然造成装修垃圾堵塞下水管道，被告未进一步举证证明系业主的装修垃圾处置不当造成下水管道堵塞，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告证据2，12月份的巡查记录表中黄国祥的笔迹明显与前面几个月不同，且12月份巡查内容为雨水管而非污水管，内容简略，记录不规范，且黄国祥作为被告公司员工未出庭接受询问，该组证据系被告单方面制作，不能证明被告在12月份对污水管道尽到检查疏通的义务，故本院对该组证据不予确认。
本院根据原、被告的陈述以及对有效证据的确认，认定事实如下：
原告俞国芳系宁波市高新区五和苑小区4幢9号204室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，被告永成物业公司系该小区的物业管理服务企业。原、被告于2016年1月20日签订了《前期物业管理服务协议》，约定“对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理”系被告的其中一项义务，“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、共用照明、消防设施等”。2017年1月3日，原告的涉案房屋被发现有污水漫入并浸泡。经原、被告共同查找原因，系该单元污水管下水管道出口处被堵塞导致污水倒灌进原告房屋内所致。被告派人对该污水管道进行了疏通，并对原告房屋地面进行了简单清理。2017年2月21日，被告下属的五和苑管理处出具《情况说明》一份，内容包含：“…后物业人员和204室业主共同查找原因，发现是由于楼下104室污水管道中疏通出生活垃圾等肮脏东西，同时我司工作人员在疏通地面管道时还发现，104室下水管道出水口处有近半被水泥堵塞（估计系施工方浙江新曙光建设有限公司或业主装修操作不当等原因所致），整个疏通过程204室业主均在现场。”
审理中，本院经原、被告同意，委托宁波科集技术服务有限公司对原告涉案房屋室内装修因污水倒灌受损的修复方案及修复费用进行鉴定，鉴定结论为原告室内装修因污水倒灌受损的修复费用为34855元。原告为此支付鉴定费12000元。
本院认为：本案的主要争议焦点为被告应否向原告承担违约责任。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，被告对于五和苑小区内上下水管道等共用设施设备负有维护与管理的义务。本案中，原告房屋受损系污水管下水管道堵塞导致污水倒灌所造成，被告作为该小区的物业管理服务企业，对包括污水管道在内的共用设施设备负有检查、疏通的义务，但被告并未提供充分有效的证据证明其在原告房屋受损前已对污水管道尽到检查、疏通等维护管理义务，也未提交有效证据证明污水管道堵塞系其他业主在装修时不当处理装修垃圾所致，且被告自行出具的《情况说明》中明确从污水管道中疏通出生活垃圾等，并未提及装修垃圾，故本院对于被告抗辩称污水管道堵塞系其他业主在装修时不当处置装修垃圾所导致的意见不予采信。综上，被告作为五和苑小区的物业管理服务企业，对该小区内污水管下水管道未尽到维护管理义务，导致污水管道堵塞从而使原告房屋受损，对此被告应当承担违约责任。原告房屋受损费用，经鉴定为34855元。原告涉案房屋因污水倒灌后及时进行了清理，之后也不再影响原告继续对其房屋进行装修，且原告也未提交其他有效证据证明其存在空置损失的事实，故本院对于其主张的空置费用不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告浙江永成物业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告俞国芳房屋修复费用34855元；
二、驳回原告俞国芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费3410元，减半收取1705元，由原告俞国芳负担1323元，由被告浙江永成物业管理有限公司负担382元；鉴定费12000元，由被告浙江永成物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 郑贤达
二〇一八年二月二十四日
书记员 汪 洁