北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初6412号
原告（反诉被告）武海燕，女，1982年10月25日出生。
被告（反诉原告）韩立，男，1974年6月5日出生。
原告（反诉被告）武海燕与被告（反诉原告）韩立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武海燕、被告（反诉原告）韩立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武海燕诉称：武海燕与韩立于2015年9月28日签订“北京市房屋租赁合同”，双方在合同中约定武海燕将位于北京市大兴区x镇x小区x号楼x单元402室的次卧（以下简称：402室次卧）出租给韩立，在韩立居住期间产生的水费、电费、燃气费、宽带费等由韩立自行负担，房屋租赁期限自2015年9月28日至2016年3月27日，租金为每月1100元，共计6600元，支付方式为押二付三（即押2个月租金，付3个月房租）；合同签订后，在韩立依约定交纳了2200元押金和3300元房租后，韩立当即搬入房内居住；韩立本应按合同约定于2015年12月28日按时交纳房租，然而截至起诉之日韩立尚未交纳后3个月的房租，亦未交纳其居住期间产生的水电、燃气费、宽带费等生活费用。截至起诉之日，韩立已欠付武海燕房租3300元及1000元的水费、电费、燃气费、宽带费，韩立的行为已经构成根本违约。为维护自身合法权益，武海燕诉至法院，请求判决：1.韩立立即腾退402室次卧，并将房屋返还武海燕；2.韩立给付武海燕自2015年12月28日至2016年3月28日期间（3个月）的房租3300元；3.韩立给付武海燕房屋占有使用费（自2016年3月28日至韩立实际腾退房屋之日，按照每月1100元标准计算）；4.韩立支付武海燕水、电、燃气、宽带费1000元，以及违约金1000元；5.本案诉讼费用由韩立承担。
被告（反诉原告）韩立辩称：韩立与武海燕之前存在房屋租赁关系，由韩立承租402室次卧，租金为每月1100元，双方约定的租赁期限是自2015年9月28日起4个月，即至2016年1月27日合同到期，并非书面合同载明的6个月，当时武海燕说只是为了签合同方便；押金也是押一付三，水电费、燃气费均摊；事实上，韩立交纳了5500元，也就是押一付四，即已经交纳了1100元押金及4个月租金；韩立是在2016年1月26日搬走的，在2015年12月韩立就跟武海燕说要搬走，但是没核算水电费，到了2016年1月，韩立的爱人又要求武海燕核算水电费，武海燕说有时间再算，在2016年1月23日晚，武海燕在家，韩立主张核算水电费，武海燕说时间太晚了，以后再说，在2016年1月24日，韩立又要求核算水电费，但武海燕还是没有核算，在2016年1月25日下午回到402室，武海燕说韩立违约了，押金不能退还，韩立跟武海燕在电话里说理，但武海燕却挂断电话，韩立就跟武海燕的父母说事情，但其父母说不能做主，一直等到2016年1月26日上午武海燕还是没有回来，给她打电话也不接，在当日中午，韩立再不走就来不及了，韩立及家人就走了，在走的时候把大门钥匙和次卧室钥匙放倒了402室客厅的桌子上，而且韩立所租赁402室的次卧从来就没锁过，因为武海燕的父母在402室主卧居住，所以402室就没有锁过门；当韩立开车上了高速后，武海燕打电话说带着警察来了，要跟韩立结算，韩立说回不来了。据此，因为在合同到期前的2016年1月26日就将租赁房屋腾退了，故不同意返还租赁房屋，房子里留了衣服、裤子等物品，当时已经跟武海燕的父母说不要了；因已经在合同到期前腾退了租赁房屋，所以不同意支付房租租金及房屋占有使用费；因没有违约，故不同意支付违约金；对于核算后的水电费、网费等费用同意在押金中扣除，但武海燕主张金额有误。
被告（反诉原告）韩立反诉称：韩立已经给付武海燕押金1100元、租金4400元，之后韩立在合同到期前搬走，并未违约，在折算部分均摊费用后，剩余押金应予退还；据此，反诉要求：1.武海燕退还韩立押金1000元；2.武海燕承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）武海燕对被告（反诉原告）韩立的反诉辩称：在韩立居住期间，对于水电费、燃气费等费用韩立一直没有交过，分摊的费用与押金持平；据此，不同意退还1000元押金的反诉请求。
经审理查明：2015年9月28日，武海燕（甲方、出租人）与韩立（乙方、承租人）签订“北京市房屋租赁合同”，双方约定武海燕将402室次卧租赁给韩立居住；关于租赁期限，上述合同第三条第1款载明：“租赁期限自2015年9月28日起至2015年3月27日止”，武海燕主张存在笔误，到期日应为2016年3月27日；关于租金，上述合同第四条载明：“租金为1100元/月，租金总计6600元”，租金每3个月一交；关于其他费用，上述合同第五条载明：“乙方房屋内一切费用由乙方承担，（如：水、电费、燃气、宽带费），入住前，乙方向甲方交纳押金2200元，如因乙方原因提前终止合同，此押金不予退还”；关于合同到期返还租赁物，上述合同第九条载明：“本协议期满后乙方如不租，需提前一个月通知甲方，期满当日提前一天须将自己的财产全部按期迁出，如不迁出，视同放弃，甲方有权进行处理”；合同签订后，武海燕交付402室次卧，韩立支付武海燕5500元；韩立主张上述款项为1100元押金及4个月租金4400元；武海燕则主张上述款项为2200元押金及3个月租金3300元，韩立仅交纳租金至2016年12月27日，对于2016年12月28日（含该日）之后的房屋租金，韩立未予支付。
为证明在签订书面合同前双方就合同内容已达成一致意见，应以口头协议为准，韩立提交2015年10月10日的电话录音，该录音记载：“武海燕：能听到吗？韩立：能听到。武海燕：我说你给我妈就行了。韩立：啊。武海燕：按合同写的走就完了，好吧。韩立：啊，当时因为我们签合同的时候我就跟你说了，咱们说的是押1个月，你押2个月，而且我说了，我至少住到年底，咱么签的是半年，就这样，我跟你说一声，啊。武海燕：你说什么？韩立：我说咱们签合同说的是押1个月，你现在押的是2个月，而且我当时说的是……武海燕：行，行，行，行。韩立：到年底，你说的是按半年签，我说也行，就这么……武海燕：那我这就签，对，总共就4个月，1个季度再加1个月。韩立：我明白，就说我跟你说一声，明白了吧。武海燕：行，行，行”。对上述录音的真实性，武海燕予以认可，但主张通话时间应为签订合同前，且系为应付韩立而回答，故合同内容应以书面合同为依据。双方当事人均认可由韩立均摊402室的水电费、燃气费、宽带费；402室1年的宽带费为1480元。
2016年1月26日，韩立欲从租赁房屋搬走，并要求武海燕办理交接；因存有争议，韩立在将部分物品搬走并遗弃部分物品后于当日搬离租赁房屋，至武海燕起诉前未再回到租赁房屋；韩立主张已将大门钥匙、次卧钥匙留在402室客厅内，且武海燕之前留有备用钥匙，武海燕对此不予认可；对上述租赁及腾退过程，韩立之妻叶x到庭作证。2016年9月6日，本院组织双方当事人勘验402室次卧，虽经本院释明，但武海燕未通知开锁公司人员到场，因402室次卧房门仍上锁，法院工作人员从窗户进入后得以打开次卧室房门，402室次卧及厨房内留有韩立遗弃的物品，韩立及家人随即对物品进行了清理。
上述事实，有双方当事人的陈述笔录、证人证言、录音、北京市房屋租赁合同、勘验笔录、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。武海燕、韩立所订立房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的义务。对于合同内容，即租赁期限、押金、租金，双方存有争议，虽然双方所签订书面合同对此有相对明确约定，但通过审查韩立所提交其与武海燕的通话录音可以认定，该电话录音应当录制于合同签订后，双方协商一致的租赁期限应为4个月，即自2015年9月28日至2016年1月27日，韩立所交纳5500元包括4个月租金共计4400元，还包含1个月押金1100元。据此，韩立在合同到期前的2016年1月26日搬离租赁房屋，并未违约，根据合同第九条约定，对韩立所遗留物品，应视为韩立放弃权利，武海燕有权进行处理，该项事实不影响对韩立已经依约定在租赁期满前一日搬离租赁房屋的事实认定。虽然在勘验现场时402室次卧仍上锁，但没有证据证明武海燕在向韩立交付402室次卧时交付了全部钥匙且未留备用钥匙，又考虑到即使402室次卧在韩立腾退房屋后被韩立上锁，武海燕亦可通过联系开锁公司开锁等方式打开房门以避免损失扩大，现场勘验表明进入402室次卧亦非难事，故对韩立在2016年1月26日之后仍占用402室次卧的事实，本院不予认定。据此，对于武海燕要求韩立腾退并返还租赁房屋，以及支付房屋租金3300元，支付房屋占有使用费的各项诉讼请求，本院均不予支持。因韩立未违约，对武海燕要求韩立支付违约金1100元的诉讼请求，本院亦不予支持。虽然根据双方约定，韩立应均摊402室的水电费、燃气费，但就所产生金额，武海燕未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果；宽带费每年为1480元，4个月租赁期间的费用为493.33元，韩立应负担其中的一半，金额为246.67元。对所交纳押金1100元，扣除宽带费246.67元后，剩余押金853.33元，武海燕应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、扣除宽带费二百四十六元六角七分后，原告（反诉被告）武海燕退还被告（反诉原告）韩立押金八百五十三元三角三分（于本判决生效后十日内履行）；
二、驳回原告（反诉被告）武海燕的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）韩立的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五十元，由原告（反诉被告）武海燕负担四十八元（已交纳），由被告（反诉原告）韩立负担二元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二十五元，由原告（反诉被告）武海燕负担二十一元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）韩立负担四元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 振
人民陪审员 梁跃海
人民陪审员 崔广田
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 张思竹