内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第4700号
原告（反诉被告）冯强，女，1969年2月15日出生，汉族，文员，住包头市昆都仑区。
委托代理人赵宾，内蒙古诚誉律师事务所律师。
委托代理人刘晓庆，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被告孙爱钢（反诉原告），男，1962年11月1日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。
委托代理人刘波，内蒙古辰星律师事务所律师。
第三人包头市昆都仑区教育局，住所地包头市昆都仑区。
负责人郝云山，局长。
原告（反诉被告）冯强诉被告（反诉原告）孙爱钢、第三人包头市昆都仑区教育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯强及其委托代理人赵宾、刘晓庆与被告孙爱钢的委托代理人刘波到庭参加诉讼。第三人包头市昆都仑区教育局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行审理。本案现已审理终结。
原告冯强诉称，2002年12月1日被告与包头市蒙古族小学（以下简称蒙小）签订了《房屋租赁合同》。合同约定，由被告投资建成的蒙小南墙综合楼产权归蒙小完全所有，被告以租赁形式使用部分房屋；西段砖混结构的600平方米底店由被告使用30年，即2002年12月1日至2032年11月30日。2003年8月10日，被告与原告的前夫宋国斌签订《协议书》，约定：被告将其承租的位于蒙小大门口砖混结构二层楼底店（建筑面积为130平方米）的使用权转让给宋国斌，宋国斌的使用期限为2004年6月1日至2032年5月底；宋国斌将2001年新购置的别克车转让给被告，作为被告转让上述房屋使用权的对价。2007年3月15日，被告与宋国斌就上述双方签订的《协议书》内容进行了变更和补充，并签订了《补充协议》。该《补充协议》约定，把别克车改为越野车帕拉丁；在合同期内如有政府搬迁行为及学校拆迁给宋国斌所造成的损失，由被告负责，其中政府或学校所付补偿款或抵价房屋全部归宋国斌所有。协议签订后宋国斌即按照约定将越野车帕拉丁交付给了被告，并配合办理了车辆过户手续，被告将上述底店交付给宋国斌使用。原告与宋国斌原系夫妻关系，双方于2008年10月17日签订了《离婚协议书》，协议离婚。在离婚协议书中约定：乌兰道蒙小大门口一底店，归原告所有。原告于2008年10月离婚之日即受让了蒙小大门砖混结构的二层楼底店（建筑面积为130平方米）的使用权，同时，原告也受让了被告与宋国斌签订的上述《协议书》、《补充协议书》约定的权利和义务。2010年4月23日包头市昆都仑区人民政府与包头市珍珑房地产开发有限责任公司签订了土地移交协议书，约定将蒙小总面积12198.4平方米的土地及地上物于2012年12月31日移交包头市珍珑房地产开发有限责任公司。据此，被告与蒙小发生争议并诉至法院，该案经包头市昆都仑区人民法院、包头市中级人民法院审理，被告与蒙小于2011年5月达成调解协议，并由包头市中级人民法院出具（2011）包民一终字第79号民事调解书，内容为蒙小于调解书生效后七日内给付被告380万元；被告于2011年12月31日前腾房，逾期腾房380万元不予给付，腾房后给付380万元。根据上述调解书及被告与蒙小签订的《房屋租赁合同》的内容可知，上述380万元是蒙小就拆迁蒙小南墙综合楼西段砖混结构的600平方米底店给付被告的补偿款，经计算，其中130平方米的拆迁补偿款应为82.3333万元。而根据被告与宋国斌签订的上述《协议书》、《补充协议书》的约定可知，就上述600平方米底店中的130平方米底店的拆迁补偿款应归原告所有。故原告诉至法院，请求判令：1、确认位于包头市蒙古族小学大门口砖混结构二层楼底店（建筑面积为130平方米）的拆迁补偿款82.3333万元归原告所有；2、全部诉讼费由被告承担。
被告孙爱钢辩称并反诉称，1、本案诉争房屋并未实际拆除，尚由原告等承租人实际占有并使用，被告与蒙小之间虽已达成调解协议，但至今没能兑现，故对原告的诉讼请求不予认可；2、被告将所承租的底店转租给原告，双方约定的使用期限从2004年6月1日起至2032年11月30日止。本案系房屋租赁纠纷，依据《合同法》的相关规定，原告租赁该房屋的期限应从2004年6月1日至2022年11月30日止，对于双方在租赁合同中的2022年12月1日至2032年11月30日的租赁期限已违反法律的强制性规定，为无效期限，故该期间不应该计入租赁期，亦不能计入租赁合同的合同期；3、双方曾达成协议，在合同期内如果因政府搬迁行为及学校拆迁给原告所造成的损失，由被告负责。但截至今日在上述租赁期限内诉争房屋既没有被政府搬迁，也没有被学校所拆迁，同时原告也并没有受到丝毫的损失，一直处于盈利状态，故不论是其损失也好，补偿也罢，均因诉争房屋没有拆迁而不能实现。鉴于被告也基于上述原因不能实现调解目的，那么作为次权利人的原告更是无法实现其主张，故恳请法院驳回其诉讼请求。现反诉原告认为，双方签订的协议中租赁房屋的使用期限已违反法律的强制性规定，同时协议所涉租赁价款的明显不对等已严重侵犯了反诉原告的合法权益，故被告提起反诉，请求判令：1、依法解除反诉原告与反诉被告之间签订的《协议书》及《补充协议》；2、案件受理费由反诉被告承担。
原告冯强就反诉辩称，1、反诉原、被告签订的《协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不存在合同无效的法定情节，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，且在这两份合同中均未约定合同解除条件，如需解除这两份合同，必须满足法定的合同解除条件，且反诉被告已经履行完毕合同约定的全部义务，不存在任何违约行为，故反诉原告无权主张与反诉被告解除这两份合同；2、反诉原告基于双方签订的协议中租赁房屋的使用期限违反法律的强制性规定的理由，主张与反诉被告解除合同，违反法律规定，依法不能成立。根据《合同法》的相关规定，租赁期限超过法定年限的，仅超过部分无效，而不能导致合同全部无效，更不属于合同解除的法定条件；3、反诉原告称协议租赁价格明显不对等为由解除合同的陈述，与事实不符，且违反了民法的诚实信用原则，依法不能成立，因为双方签订的合同履行了近十年，房屋的租赁价格已经不同往日，所以原告以此来解除合同，明显违背了民法的诚实信用原则，显然不能成立。故反诉原告的反诉请求没有任何事实及法律依据，请求法院驳回其反诉请求，以维护反诉被告的合法权益。
经审理查明，2002年12月1日被告孙爱钢与蒙小签订了《房屋租赁合同》。合同中双方就蒙小南墙综合楼使用问题达成了协议，其中西段砖混结构的600平方米底店由被告使用30年，即2002年12月1日至2032年11月30日，被告在使用年限内拥有经营权，在蒙小同意的情况下可转租或转包，如由于政府行为或学校搬迁造成所建房屋的拆除，双方无条件服从，房屋损失按政策补偿，双方在合同尾处签字盖章。2003年8月10日被告孙爱钢与原告冯强的前夫宋国斌签订《协议书》，被告孙爱钢将自己承租的位于蒙小大门口砖混结构二层楼底店（建筑面积130平方米）的使用权转让给宋国斌，使用期限为2004年6月1日至2032年5月底。宋国斌将2001年新购置的别克车转让给被告孙爱钢作为转让上述房屋使用权的对价，并且约定被告孙爱钢与蒙小签订的《房屋租赁合同》中的部分条款同样对宋国斌有效，并将该合同作为《协议书》的组成部分附在该协议书后面。双方在该协议书上签字捺印。2007年3月15日被告孙爱钢又与宋国斌签订《补充协议》，将原协议书中的部分内容进行变动，将使用房屋的期限更改为2004年6月1日至2032年11月30日止，将别克车收回，并将新购置的越野车帕拉丁抵给原告，同时补充了一条，即在合同期内如有政府拆迁行为及学校拆迁给宋国斌所造成的损失，由被告孙爱钢负责，其中政府或学校所付补偿款或抵价房屋全部归宋国斌所有，双方在该补充协议上签字捺印。后被告孙爱钢与蒙小因解除合同及相关事宜产生分歧，诉至法院，2011年5月23日包头市中级人民法院出具调解书，双方达成如下协议：1、蒙小于调解书生效后七日内给付被告孙爱钢380万元；2、被告孙爱钢于2011年12月31日前腾房，逾期腾房380万元不予给付，腾房后给付380万元。现原告所在的二楼底店依然在使用中。故原告诉至法院请求判如所请。
另查明，原告冯强与宋国斌原系夫妻关系。二人于2008年10月17日协议离婚，离婚协议中约定位于乌兰道蒙小大门口往东第三号底店归原告冯强所有，即本案诉争底店。
本案在审理过程中，原告冯强向本院提出财产保全申请，本院依法冻结了被告孙爱钢在包头市昆都仑区教育局计划财务科的拆迁补偿款82.3333万元。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《协议书》、《补充协议》、包头市中级人民民法院调解书、离婚协议书及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，被告孙爱钢与宋国斌签订的《协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同。但双方签订的协议书中的租赁期限超过了20年，按照《合同法》的相关规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故对被告的抗辩理由，本院不予采信。现按照双方的约定，被告已经交付租赁房屋给宋国斌，宋国斌也将抵顶租金的车辆交付给被告孙爱钢使用，双方的合同主要义务均已履行完毕。按照合同法规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，且双方在《补充协议》中也约定了这一条，现蒙小与被告孙爱钢因房屋租赁引发诉讼，并且已经达成调解协议，600平方米的补偿款为380万元，根据被告孙爱钢与宋国斌的协议，相应的130平方米的补偿款应为82.3333万元。因宋国斌与原告冯强在离婚协议中约定，该争议底店归原告所有，故对原告的诉讼请求，本院予以支持；关于被告的反诉请求，因根据相关法律的规定，虽然租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故反诉原告要求解除合同，不具备法定解除条件，反诉原告的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第二百一十四条、第二百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认位于包头市蒙古族小学大门口从西往东第3户砖混结构二层楼底店（建筑面积为130平方米）的拆迁补偿款82.3333万元归原告所有；
二、驳回被告孙爱钢的反诉请求。
案件受理费6017元、保全费4636.50元（原告均已预交），由被告孙爱钢负担；反诉案件受理费500元，由被告孙爱钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 包莉莉
代理审判员 李美英
人民陪审员 吴文君
二〇一六年三月十八日
书 记 员 王睿臻
附本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催要后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十四条租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。