广西壮族自治区浦北县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第66号
原告黄礼松
被告莫水玲，
被告朱浇淋，
被告朱年梅
被告林家兰，
被告周活，
法定代理人林家兰，系周活之母。
被告周宁，
被告周雪，
原告黄礼松诉被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅、林家兰、周活、周宁、周雪确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成由审判员张世柏担任审判长，审判员邱剑、人民陪审员叶东参加的合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。书记员李红艳担任法庭记录。原告黄礼松及其委托代理人叶忠广到庭参加诉讼，被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅、林家兰、周活、周宁、周雪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄礼松诉称，位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡原天俊饲料公司的土地是浦北县寨圩公社建筑队附设红砖厂于1984年3月21日通过征收浦北县寨圩公社寨圩大队沙犁二队荒山取得的，1993年12月11日浦北县寨圩镇人民政府将红砖厂转产为天俊饲料公司，红砖厂原有的厂房场地、机械设备全部归天俊饲料公司所有。2004年12月10日，浦北县人民法院在执行（2004）浦执字第297号借款合同一案中，被告林家兰之夫周国荣通过公开竞买，取得了原属天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡（又名独珠坡）约33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车库、厂房、宿舍、机械设备的所有权。2006年1月11日，周国荣以其中取得国有出让土地使用权约6215.10平方土地、办公楼、车间、原料仓作为注册资金成立广西农发饲料有限公司。其余的现纸厂、铁丝厂、山岭（即周国荣与朱佰海签订租赁合同承租的山岭）等24084.67平方米土地均没有办理国有土地出让手续，仍属国有划拨土地。浦北县人民法院于2008年起执行林国钦、林小群、卢祖燕与周国荣民间借贷纠纷三件案件时，三案合为一起执行周国荣的财产。执行中，浦北县人民法院委托钦州市拍卖行有限公司对属于周国荣所有的广西农发饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡岭脚的33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车间、厂房、宿舍、机械设备进行公开拍卖，2011年10月26日，买受人即原告黄礼松以411.83万元的最高价竞得。浦北县人民法院于2012年10月27日作出（2008）浦执字第156-2号执行裁定书。裁定被执行人周国荣的资产［①办公楼、饲料生产车间、配电房及相关机械设备）及国有出让土地6215.1平方米；②划拨土地使用权及建筑物（即被告钟延富承租开办的纸厂）面积为5617.27平方米；③划拨土地使用权及建筑物（现铁丝厂）面积为2035.5平方米；④划拨土地使用权（现被告双方签订租赁合同涉及的山岭）面积为16432.13平方米］所有权及相应的其他权利归买受人黄礼松所有。在执行拍卖及交接过程中，被告莫水玲等即向浦北县人民法院执行局及相关部门出示其丈夫朱佰海与周国荣于2007年10月31日签订了《租赁合同》，向周国荣承租原天俊饲料厂后面的一幅山岭约20亩即是拍卖纸厂，拍卖33031.87平方米土地其中的一幅，拒不交出该幅山岭的使用权，也不与原告协商使用土地，而且于2013年7月份擅自请人在该幅山岭范围内挖土采泥、砍木，严重损害了原告的合法权益。周国荣于2013年5月份病故，朱佰海于2012年7月份病故。因此，周国荣将其享有使用权的国有划拨土地即饲料厂后面的16432.13平方米（约20亩）山岭出租给被告朱佰海使用，并签订《租赁合同》，严重违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条及《最高人民法院<；关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释>；》第十一条等相关法律规定，被告朱佰海与周国荣签订的《租赁合同》应属无效。请求法院判决被告之间于2007年10月31日签订的《租赁合同》无效，并请求判决被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅归还土地使用权（约20亩）给原告。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、《居民身份证》、《人员基本信息》和《户籍登记证明》，证明原、被告身份的基本情况及被告林家兰、周活、周宁、周雪与周国荣的身份关系；
证据2、《电脑咨询单》，证明广西农发饲料有限公司于2013年8月1日被吊销；
证据3、伯家村委会出具的《证明》及《居民死亡医学证明书》，证明周国荣于2013年5月19日病故，朱伯海于2012年7月5日死亡的事实；
证据4、《租赁合同》，证明朱佰海与周国荣于2007年10月31日签订租赁合同，租赁原天俊饲料厂后面的山岭约20亩的事实；
证据5、《征用土地协议书》，证明被告租赁的土地是1984年政府征收土地的范围；
证据6、（2008）浦执字第156-2号《执行裁定书》，证明周国荣的资产被拍卖，原告取得该房地产，法院裁定该房地产（包括被告租赁的山岭，属划拨土地）及机械设备等资产规原告所有；
证据7、《宗地图》，证明原告竞买取得的房地产经测绘、勘定界址；
证据8、《通知书》，证明法院多次通知被告莫水玲保持租赁土地原状，不得随意改变用途；
证据9、（2013）浦民初字第85号和（2013）钦民一终字第168号《民事判决书》，证明原告取得周国荣资产的来源、土地性质及执行拍卖过程等方面的事实；
证据10、《税收通用完税证》，证明原告已经向税务部门缴纳了相关的税款；
被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅、林家兰、周活、周宁、周雪没有到庭应诉，也没有提供书面答辩意见。
因被告无故不到庭参加诉讼，视为其对原告提供的上述证据放弃质证的权利。经审查，本院认为原告提供的上述证据符合民事诉讼证据的“三性”，应予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡原天俊饲料公司的土地是浦北县寨圩公社建筑队附设红砖厂于1984年3月21日通过征收浦北县寨圩公社寨圩大队沙犁二队荒山取得的，1993年12月11日浦北县寨圩镇人民政府将红砖厂转产为天俊饲料公司，红砖厂原有的厂房场地、机械设备全部归天俊饲料公司所有。2004年12月10日，浦北县人民法院在执行（2004）浦执字第297号借款合同一案中，周国荣通过公开竞买，取得了原属天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡（又名独珠坡）约33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车库、厂房、宿舍、机械设备的所有权。2006年1月11日，周国荣以其中取得国有出让土地使用权约6215.10平方土地、办公楼、车间、原料仓作为注册资金成立广西农发饲料有限公司。其余的现纸厂（即被告钟延富承租的土地）、铁丝厂、山岭等土地均没有办理国有土地出让手续，仍属国有划拨土地。2007年10月31日，周国荣将其竞买得的，但尚未有办理国有土地出让手续，位于广西浦北县农发饲料厂后面的一幅山岭约20亩（即是拍卖纸厂，拍卖33031.87平方米土地其中的一幅）出租给被告朱佰海使用，签订了《租赁合同》一份，租赁期限：从2007年10月31日起至2027年10月31日止，共计20年，租金共伍万元。浦北县人民法院于2008年执行林国钦、林小群、卢祖燕与周国荣的三件民间借贷纠纷案件，三案合为一起执行周国荣的财产。在执行期间，浦北县人民法院委托钦州市拍卖行有限公司对属于周国荣所有的广西农饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡岭脚的33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车间、厂房、宿舍、机械设备进行拍卖。2011年10月26日，买受人即原告黄礼松以411.83万元的最高价竞得。浦北县人民法院于2012年10月23日作出（2008）浦执字第156-2号执行裁定书。裁定被执行人周国荣的资产：1、办公楼、饲料生产车间、配电房及相关机械设备等，土地面积6215.1平方米；2、划拨土地使用权及建筑物（即被告钟延富承租开办的纸厂）面积为5617.27平方米；3、划拨土地使用权及建筑物（现铁丝厂）面积为2035.5平方米；4、划拨土地使用权（现山岭）面积为16432.13平方米等资产的所有权及相应的其他权利归买受人即原告黄礼松所有。在执行拍卖及交接过程中，被告莫水玲即向浦北县人民法院执行局及相关部门出示其夫朱佰海与周国荣于2007年10月31日签订的《租赁合同》，称朱佰海向周国荣承租原天俊饲料厂后面的一幅山岭约20亩（是拍卖纸厂，拍卖33031.87平方米土地其中的一幅），不同意交出该幅土地的使用权，而且于2013年7月份擅自请人在该幅山岭范围内挖土采泥、砍木。本院已于2013年5月21日向被告钟延富、莫水玲发了《通知书》，要求被告维持原状，不得随意改变用途。原告遂于2013年10月31日向本院起诉，后因被告林家兰、周活、周宁、周雪去向不明，原告于同年12月16日撤回起诉。2013年12月27日，原告再次向本院起诉，请求法院判决：1、请求判决确认被告之间于2007年10月31日签订的《租赁合同》无效；2、请判决被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅归还土地使用权（约20亩）给原告。由被告承担本案受理费。
另查，周国荣于2013年5月19日病故，朱佰海于2012年7月5日病故。被告林家兰系周国荣的妻子，被告周活、周宁、周雪系周国荣的子女。被告莫水玲系朱佰海的妻子，朱仲柏、朱浇淋、朱年梅系朱佰海的子女。
本院认为，周国荣于2004年12月10日通过公开竞买，取得了原属天俊饲料公司位于浦北县寨圩镇城东工业区六珠坡（又名独珠坡）约33031.87平方米土地使用权以及办公楼、车库、厂房、宿舍、机械设备的所有权，周国荣取得其中的约6215.10平方的土地出让手续，而其他土地仍未取得土地使用权证书，包括出租给被告朱佰海使用的山岭在内的其他土地，仍属于国有划拨土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条的规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让出租、抵押土地使用权。被告朱佰海与周国荣于2007年10月31日签订的《租赁合同》，实质上是划拨土地使用权出租合同，周国荣出租给朱佰海的土地并未取得土地使用权证书，其不是租赁物的所有人和使用权人，也不能依买卖不破租赁的原则，成为本案合同的相对人，而享有出租人的权利。因此，周国荣不是本案租赁合同的直接利害关系人，周国荣与朱佰海于2007年10月31日签订的《租赁合同》，违反了上述法律法规的强制性规定，应当认定为无效协议。原告请求法院确认被告之间于2007年10月31日日签订的《租赁合同》无效，理由成立，本院依法应予以支持。2011年10月26日，原告通过公开竞买取得了上述周国荣的资产，浦北法院已裁定该资产的所有权及相应的其他权利归原告黄礼松所有，原告已按规定交纳了税款，原告已属于该资产的管理人。被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅应当归还土地使用权（约20亩）给原告黄礼松使用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告莫水玲之夫朱佰海与被告林家兰之夫周国荣于2007年10月31日签订的《租赁合同》无效；
二、被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅于本案判决生效后30日内归还土地使用权（约20亩）给原告黄礼松；
本案受理费100元，由被告莫水玲、朱仲柏、朱浇淋、朱年梅、林家兰、周活、周宁、周雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元（款汇钦州市中级人民法院诉讼费汇缴专户，账号：733701040000520，开户行：农行钦州分行榕树分理处）。逾期不交，又不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张世柏
审 判 员 邱 剑
人民陪审员 叶 东
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 李红艳