广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第736号
原告：韶关市宏旭中药饮片有限公司，住所地：韶关市浈江区十里亭谭进士岭。
法定代表人：吴月红，总经理。
委托代理人：谭斌，韶关市武江区西联法律服务所法律工作者。
委托代理人：张虹波，韶关市浈江区和平法律服务所法律工作者。
被告：韶关市南岭鸿昌商贸有限公司，住所地：韶关市浈江区聆韶路6号。
法定代表人：郑永昌，总经理。
委托代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。
委托代理人：沈皓，广东中佑律师事务所实习律师。
被告：韶关市金升制衣有限公司，住所地：韶关市浈江区五里亭聆韶路6号。
法定代表人：陈建明，经理。
委托代理人：李翠娟，该司员工。
委托代理人：袁志金，该司员工。
原告韶关市宏旭中药饮片有限公司诉被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司、韶关市金升制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韶关市宏旭中药饮片有限公司（以下简称宏旭公司）的委托代理人谭斌，被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司（以下简称鸿昌公司）委托代理人李一文、沈皓到庭参加诉讼，被告韶关市金升制衣有限公司（以下简称金升制衣公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告宏旭公司诉称：2014年3月25日，原告宏旭公司向金升制衣公司购买该公司位于韶关市浈江区聆韶路6号全部房地产权，鸿昌公司是原韶关市浈江区聆韶路6号部分房屋的承租人，之前与金升制衣公司签订有《房屋租赁合同》4份，租赁制衣车间一层一间办公室及仓库，月租金合计8250元。2014年3月27日，原告根据转让方金升制衣公司提供的《租赁合同》向被告发出书面通知：您们向韶关市金升制衣有限公司承租的房屋场地，因在2014年3月25日金升制衣公司已全部转让给韶关市宏旭中药饮片有限公司，现在所有的物业已归韶关市宏旭中药饮片有限公司，据此特通知您们，从2014年4月1日起，租金全部交纳给韶关市宏旭中药饮片有限公司收取，原租赁合同约定不变至履行完毕，特此通知。并提供了房地产权证给鸿昌公司，原告多次催促鸿昌公司支付租金，但鸿昌公司一直未予支付，至今累计逾期交租210天，逾期违约金为8250元×5%×220天=90750元。原告已合法取得租赁物的所有权，依法享有租赁物的收益权利并向鸿昌公司履行了告知义务，根据鸿昌公司与金升制衣公司的《房屋租赁合同》第三条的规定，原告有权要求解除租赁合同。为此，原告提起诉讼，请求判令1、解除原被告租赁关系，并由被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司将租赁物位于韶关市五里亭聆韶路6号内第三栋生产大楼一层、一楼会议室、第二栋房屋一间的物业腾空交给原告；2、被告鸿昌公司支付拖欠原告5个月租金42750元，违约金12500元，合计55250元，并从2014年9月1日起按每月租金8550元计算至被告搬离租赁房屋之日止，被告金升制衣公司对上述租金及违约金承担连带支付责任。诉讼期间，原告认为对两被告所欠租金具体数额尚需补充证据，申请撤回上述第2项诉讼请求。
被告鸿昌公司辩称：1、2014年1月1日鸿昌公司与金升制衣公司签订关于承租韶关市五里亭聆韶路6号内的金升制衣公司的第三栋地下一楼半层及第三栋生产大楼一层楼车间半层的《租赁合同》，约定了租金金额，租赁期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止及其他相关约定。2、鸿昌公司在2014年1月9日已经一次性向出租人金升制衣公司缴纳了2014年全年的租金，鸿昌公司已经履行了合同约定的义务，原告要求缴纳租金是不符合事实的。2014年1月2日，金升制衣公司向鸿昌公司发了一份预收租金通知书，理由是“维修厂房出现的相关问题，营造安全稳定的工作、生活环境”。鸿昌公司配合出租人的工作，经双方协商一致，于2014年1月8日签订了一份关于一次性缴纳2014年1月1日至2014年12月31日止全年租金的补充协议。鸿昌公司于2014年1月9日向金升制衣公司一次性缴纳了2014年1月1日至2014年12月31日止全年租金，金升制衣公司出具了租金缴纳的收据。原告称其向金升制衣公司购得该公司位于韶关市浈江区聆韶路6号全部房地产权，时间为2014年3月25日，关于此事出租人从未通知鸿昌公司，鸿昌公司毫不知情。鸿昌公司就承租的仓库及办公室2014年全年的租金，在原告与金升制衣公司房屋买卖之前都已经向出租人缴纳完毕，已经履行了合同约定的义务。原告向鸿昌公司主张支付租金是不符合事实的。3、鸿昌公司于2014年1月17日收到韶关市浈江区人民法院的执行裁定书及协助执行通知书，要求扣留或提取金升制衣公司租金。鸿昌公司配合法院工作，对于2015年及以后的租金，向谁缴纳，缴纳多少，鸿昌公司需等法院执行裁定的结果。综上所述，鸿昌公司已经履行了合同约定的支付租金义务，请求驳回原告的诉讼请求。
被告金升制衣公司未予答辩，也没有提交证据。
经审理查明：被告金升制衣公司与鸿昌公司存在房屋租赁关系，租赁期间，原告向金升制衣公司购买其韶关市五里亭聆韶路6号第三幢、聆韶路6号第5幢之一房产，并于2014年3月25日办理了权属变动登记，将韶关市五里亭聆韶路6号第三幢（粤房地权证韶字第01000001**号）、聆韶路6号第5幢之一房产（粤房地权证韶字第01000001**号）登记在原告名下。金升制衣公司出让上述房屋时，将其与鸿昌公司于2009年12月20日、2010年11月1日、2013年5月21日先后签订的三份《租赁合同》交给原告，该《租赁合同》记载由金升制衣公司将座落在韶关市五里亭聆韶路6号内的第三栋生产大楼一层楼车间半层（以面向第三栋生产大楼原有靠右边的一半）、雨栅、周边排水沟、4盏晚上用的路灯、消防箱、路面等按现状（共150平方米），第三栋地下一楼半层（以面向第三栋楼原有靠左边的第一间办公室，面积约36平方米）出租给鸿昌公司作为非危险品仓库，并将聆韶路6号的第二栋房的其中一间房出租给鸿昌公司作为办公室使用，上述三份《租赁合同》租赁期限至2015年2月止。2014年3月27日，原告向鸿昌公司送达书面通知，内容为：“您们向韶关市金升制衣有限公司承租的房屋场地，因在2014年3月25日金升制衣公司已全部转让给韶关市宏旭中药饮片有限公司，现在所有的物业已归韶关市宏旭中药饮片有限公司，据此特通知您们，从2014年4月1日起，租金全部交纳给韶关市宏旭中药饮片有限公司收取，原租赁合同约定不变至履行完毕，特此通知”。诉讼期间，鸿昌公司提交金升制衣公司与鸿昌公司就上述租赁场地于2014年1月1日签订2份《租赁合同》，该租赁合同约定的租赁期限均为2014年1月1日起至2018年12月31日，交租日期均为每月5日前，逾期则按每日加收月租金的5%作为滞纳金，如逾期30天未交租，则视为承租人违约，出租人有权解除合同并收回房屋；其中，双方约定第三栋地下一楼半层租金为2000元／月，如出租人在租赁期间单方转让终止合同的，须提前2个月以书面形式征得承租人同意，否则视为出租人违约，须向承租人支付12000元违约金；聆韶路6号内的第三栋生产大楼一层楼车间半层（以面向第三栋生产大楼原有靠右边的一半）、雨栅、周边排水沟、4盏晚上用的路灯、消防箱、路面等按现状（共150平方米），租金为1500元／月，如出租人在租赁期间单方转让终止合同的，须提前2个月以书面形式征得承租人同意，否则视为出租人违约，须向承租人支付4500元违约金；同时，鸿昌公司也提交了其与金升制衣公司于2014年1月8日就2014年1月1日《租赁合同》签订的2份《补充协议》，其中一份《补充协议》内容为：“经双方协商同意，金升制衣公司出租仓库租金由2014年1月1日至2014年12月31日止共12个月，一次给金升制衣公司租金42000元，本公司同意减免一个月租金3500元。实际付租金38500元”；另一份《补充协议》内容为：“经双方协商同意，金升制衣公司出租仓库租金由2014年1月1日至2014年12月31日止共12个月，一次性给金升制衣公司租金57000元，本公司同意减免一个月租金4750元。实际付租金52250元”；鸿昌公司提交日期为2014年1月9日，金额分别为38500元、52250元的收据，称其按《补充协议》向金升制衣公司支付2014年1月1日至2014年12月31日止的租金。对此，原告表示向鸿昌公司送达书面受让房屋通知时，已要求鸿昌公司从2014年1月1日起的全部租金交纳给原告，而鸿昌公司收到通知后，并未提出已支付金升制衣公司2014年全年租金的异议。原告因鸿昌公司未向其支付2014年4月之后的租金，提起本案诉讼。
关于租金的支付问题，本院于2014年1月17日向鸿昌公司送达（2013）韶浈法执字第665号协助执行通知书、（2013）韶浈法执字第665-2号执行裁定书，对其应付金升制衣公司的租金予以扣留或提存。鸿昌公司收到上述法律文书后，未提出已支付2014年全年租金给金升制衣公司的异议，也没有将相关租金款项交至本院。
庭审中，鸿昌公司提交一组租赁场地前被倾泄石头堵路的照片，鸿昌公司称是原告方指使他人所为，其已向公安部门报警。鸿昌公司认为该行为造成其损失，但鸿昌公司未提出损失金额，也没有提交损失依据。
诉讼期间，原告认为金升制衣公司涉嫌欺诈，申请对2014年1月9日金升制衣公司出具的租金收条的形成时间、租赁合同及补充协议上金升制衣公司的公章是否同一公章予以鉴定。
本案开庭审理后，原告与鸿昌公司要求法院给时间双方庭外协商，双方虽一致同意鸿昌公司退出租赁，但因对违约金及赔偿款的支付问题有争议，未能协商一致。期间，原告以对两被告所欠租金具体数额尚需补充证据为由，申请撤回对两被告支付租金及违约金的诉讼请求，同时，原告也撤回对2014年1月9日金升制衣公司出具的租金收条的形成时间、租赁合同及补充协议上金升制衣公司的公章是否同一公章予以鉴定的申请。
上述事实有营业执照、机读资料、房地产权证、租赁合同、补充协议、通知、欠租情况、协助执行通知书、执行裁定书、预收租金通知书、收据、相片及本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案是租赁合同履行期间，房屋产权发生变动登记后，新的产权人与原承租人之间因租金的支付问题产生的纠纷。金升制衣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及举证的权利，本院根据原告及鸿昌公司提交的证据及查明的事实，对原告的诉讼请求作如下分析认定。关于原告主张解除原告（原出租人金升制衣公司）与鸿昌公司之间的租赁关系，并由鸿昌公司将租赁物位于韶关市五里亭聆韶路6号内第三栋生产大楼一层、一楼会议室、第二栋房屋一间的物业腾空交给原告的诉讼请求。一、金升制衣公司作为《租赁合同》出租人，其向原告转让房屋时，并未就租金的收取、押金的退还等问题与原告进行约定；二、鸿昌公司提交的租金收条显示，金升制衣公司于2014年1月9日收取鸿昌公司2014年全年租金；本院于2014年1月17日向鸿昌公司送达（2013）韶浈法执字第665号协助执行通知书、（2013）韶浈法执字第665-2号执行裁定书，对金升制衣公司法定代表人陈建明将金升制衣公司的房屋出租享有的租金收益进行扣留或提取，而鸿昌公司对此并未提出已向金升制衣公司支付2014年全年租金的异议；三、原告受让涉案房屋后，于2014年3月27日书面告知鸿昌公司“租赁房屋已全部转让给原告，2014年4月1日起的租金全部交给原告收取”，鸿昌公司对此既未提出已于2014年1月9日向金升制衣公司支付2014年全年租金的异议，也未向原告交纳租金，鸿昌公司上述行为，客观上对现房屋权属人原告的租金收益的实现造成影响，原告提起诉讼要求解除涉案房屋租赁合同也在情理之中，而且，鸿昌公司与原告庭外协商时表示同意退出租赁，只是双方就违约金及赔偿数额的支付未能协商一致，鉴于上述实际情况，涉案《租赁合同》已没有继续履行的必要，原告主张解除租赁关系，符合租赁关系权利义务双方的意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持。原告以对两被告所欠租金具体数额尚需补充证据为由，申请撤回对两被告支付租金及违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
关于鸿昌公司提出由原告支付押金、违约金及赔偿金的抗辩主张，由于原告受让涉案房屋后，并未收取原告的押金及任何租金收益，鸿昌公司也没有向原告支付过租金，况且，鸿昌公司也没有提供赔偿金额及相应的证据。因此，对其抗辩主张，本院不予采纳。如果鸿昌公司认为金升制衣公司转让租赁房屋造成其损失，可另行与金升制衣公司协商解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
解除原告韶关市宏旭中药饮片有限公司（原出租人韶关市金升制衣有限公司）与被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司之间的租赁关系；被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司在本判决生效之日起十五日内将租赁物位于韶关市五里亭聆韶路6号内第三栋生产大楼一层、一楼会议室、第二栋房屋一间的物业腾空交给原告韶关市宏旭中药饮片有限公司。
案件受理费2875元，由被告韶关市南岭鸿昌商贸有限公司负担1437元，被告韶关市金升制衣有限公司负担1438元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 马文英
审判员 王元林
审判员 罗方灵
二〇一四年十二月二十九日
书记员 王 洁