上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初19574号原告单爱群，女，1963年5月2日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人张磊，远闻(上海)律师事务所律师。被告上海陈邦房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人陈勋山。被告陈勋中，男，1967年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告的共同委托代理人梁钰琦，上海朋洋律师事务所律师。上列两被告的共同委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师。原告单爱群诉被告上海陈邦房地产经纪事务所(以下简称陈邦事务所)、陈勋中财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告单爱群及其委托代理人张磊，被告陈邦事务所、陈勋中的共同委托代理人梁钰琦，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单爱群诉称，2015年5月，原告将名下的上海市浦东新区福山路XXX号XXX室房屋(以下简称福山路房屋)在被告陈邦事务所处挂牌出售，由被告陈勋中负责带看房屋，从事中介居间业务。原告多次向被告陈勋中询问，福山路房屋登记在原告一人名下，原告的配偶不在场是否可以出售，被告陈勋中明确表示不需要原告的配偶到场签字。5月9日，被告陈勋中居间介绍了外籍人士阿乐克西购买福山路房屋。被告陈勋中告知，合同价为人民币(以下币种同)250万元，其中5万元以中介费的名义返还给自称为阿乐克西秘书的李小姐。2015年5月9日，原告与阿乐克西签订了《售房预定协议》，约定于2015年5月16日至被告陈邦事务所处签署正式的合同。因阿乐克西是外籍人士，购房需要办理公证手续(原告对此并不清楚)。5月15日，被告陈勋中告知原告去公证处办理公证手续，却把原告带到了被告陈邦事务所处。阿乐克西到场后，公证员随后也到了，原告当时无法确认公证员的身份。公证员告知原告办理公证需原告的配偶也到场，因该原因，原告与阿乐克西最终没有签署房屋买卖合同。后阿乐克西提起诉讼追究原告的违约责任，法院判决原告赔偿阿乐克西5万元。在该案庭审中，原告才得知李小姐并非阿乐克西的秘书而是另一中介。被告陈勋中作为房产中介经纪人，被告陈邦事务所作为专门从事经纪业务的公司，对房屋买卖交易过程以及出售给外籍人士是否需要办理公证应当非常清楚。原告通过被告陈勋中出售福山路房屋，已多次向被告陈勋中声明过原告的配偶无法到场签字，在该情况下，被告陈勋中就不应介绍外籍人士来购买福山路房屋，就不会出现无法办理相关公证、原告赔偿阿乐克西违约金的情况。由于被告陈勋中的工作失职以及错误引导，作为中介人员未尽审查义务导致原告产生损失，被告陈勋中具有过错。两被告作为共同居间人，具有过错，应赔偿原告的全部损失。诉请：判令两被告共同赔偿原告损失57,550元。被告上海陈邦房地产经纪事务所、陈勋中共同辩称，被告陈勋中是被告陈邦事务所的员工。被告陈勋中与被告陈邦事务所的投资人陈勋山系兄弟关系，被告陈勋中在本次居间中是作为被告陈邦事务所的员工。被告陈邦事务所在居间中并无过错，不应承担原告的损失。原告出售的福山路房屋在产证上只有原告一个人的名字，但事实上属于夫妻共同财产，原告在另案中承担的违约责任是因为原告单方处分福山路房屋并拒绝办理公证而导致的，原告在处分夫妻共同财产时应确认原告的配偶是同意出售的。原告与阿乐克西间的纠纷，在相关民事判决书中已确认是因为原告拒绝通知其配偶办理公证而导致的，被告陈勋中并无过错。表示不同意原告的诉请。经审理查明，福山路房屋产权登记于单爱群一人名下。2015年5月9日，阿乐克西、单爱群经陈邦事务所居间，三方就福山路房屋签订《售房预定协议》，约定：甲方(即单爱群)同意将福山路房屋以250万元的价格出售给乙方(阿乐克西)，并于2015年5月16日带好身份证等有效证件到陈邦事务所处办理正式合同。协议还约定，甲方在协议期内不得以任何借口停售或转售，否则将赔偿乙方定金10万元作为违约金，反之，乙方未能按时签约，则已付定金将作为违约金支付给甲方……。当日，阿乐克西向单爱群支付定金5万元。2015年5月15日，阿乐克西与单爱群共同至陈邦事务所处，公证员亦到场，因阿乐克西系外国国籍，公证员要求单爱群的配偶到场，办理房屋共有人同意出售房屋的公证手续，单爱群明确表示已告知陈邦事务所其配偶无法到场，故阿乐克西、单爱群未能于当日签署房屋买卖合同。之后，单爱群仍表示其配偶无法到场，双方最终未能签署房屋买卖合同。陈勋中系陈邦事务所的员工，系上述居间中陈邦事务所的实际经办人。2015年6月29日，本院受理了(2015)浦民一(民)初字第24096号(以下简称第24096号)民事诉讼，该案的原告为阿乐克西，被告为单爱群，第三人为陈邦事务所。该案于2015年10月16日作出一审判决，认为：……当日，因陈邦事务所未事先告知单爱群办理公证手续要求单爱群的配偶到场，故当日单爱群的配偶未到场不可归责于单爱群，但单爱群即于当日及之后以签订协议时事先告知陈邦事务所其配偶无法到场为由，拒绝通知其配偶到场办理同意出售房屋的公证手续，从而导致双方无法签订买卖合同，对此，应属单爱群违约。理由如下：夫妻共有房屋的对外公示方式有两种方式，一种是夫妻二人的名字均登记在房产证上，买房人通过权利外观即能知晓房屋属夫妻共有；另一种是房产证上只登记夫妻一人名字，按照《婚姻法》的规定，该种情形亦应认定房屋为夫妻共有。现单爱群虽辩称其与配偶有婚内约定可单独处分福山路房屋，但并无提供相应证据，即使单爱群有证据证明其夫妻之间确存在婚内约定，但该婚内约定仅在内约束夫妻双方，并不能对抗作为善意购买人的第三方即阿乐克西，福山路房屋仍应属单爱群的夫妻共同财产。现福山路房屋产权仅登记于单爱群一人名下，并不改变房屋系其与配偶共有房屋之事实，房屋出售应取得另一方共有人即配偶同意。……现公证处基于阿乐克西系外国人身份而要求单爱群的配偶到场，并非对单爱群出售房屋新设的义务，而系单爱群单方出售房屋需承担的应有义务，单爱群拒绝配偶到场配合，构成违约。至于单爱群辩称其已事先告知陈邦事务所其配偶无法到场，首先其并无证据证明其已明确告知陈邦事务所其婚内财产约定及配偶无法到场，即使其将上述内容已事先告知陈邦事务所，如陈邦事务所并未转告阿乐克西或单爱群并未直接告知阿乐克西，仍应由单爱群向合同相对方即阿乐克西承担相应责任。故单爱群的辩解意见并不构成违约的免责事由，本院不予采纳。现阿乐克西基于单爱群拒绝配偶到场，无法履行协议约定的签约义务而主张解除《售房预定协议》确立的预约关系，本院予以准许，因无法签约系单爱群违约造成，应由单爱群承担双倍返还定金之罚。判决：一、解除阿乐克西(DYUKAALEXEY)与单爱群于2015年5月9日签订的《售房预定协议》中涉及双方的房屋买卖预约关系；二、单爱群于该判决生效之日起十日内双倍返还阿乐克西(DYUKAALEXEY)定金共计10万元。负有金钱给付义务的当事人如未按该判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由单爱群负担。该判决现已生效。本案审理中，单爱群表示其尚未缴纳应由其负担的该案案件受理费1,150元。2015年11月20日，单爱群缴纳了该案的代管款5万元。2016年2月2日，单爱群就该案向本院执行款专户汇款51,400元。审理中，单爱群表示该判决生效后，其主动缴纳了5万元，另外的5万元、执行费1,400元是其收到法院强制执行通知后通过银行汇款的。另，原告为本案诉讼花用了律师费5,000元。以上事实，有原告提供的《售房预定协议》、第24096号民事判决书、代管款收据、建设银行客户回单、律师费发票，本院依法调取的第24096号案件的信息、诉讼费处理情况表、代管款处理情况表、第24096号案件的执行案件的代管款处理情况表，以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，根据两被告的答辩意见以及已生效的第24096号民事判决书的认定，陈勋中系陈邦事务所的员工，系系争居间中陈邦事务所的实际经办人，陈勋中在系争居间中的相关行为系履行其在陈邦事务所中的职务的行为，因系争居间产生的法律后果应由陈邦事务所承担，故对于原告对陈勋中的诉请应予驳回。单爱群在第24096号案件审理中已提供了其在本案中提供的其与陈勋中间的交谈录音，但第24096号民事判决书仍然认定“至于单爱群辩称其已事先告知陈邦事务所其配偶无法到场，首先单爱群并无证据证明其已明确告知陈邦事务所其婚内财产约定及其配偶无法到场……”，根据已生效的第24096号民事判决书的认定，无法签约系单爱群违约造成，陈邦事务所并无相关责任，故对于原告在本案中的诉请，应予驳回。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告单爱群的诉讼请求。案件受理费1,238元，减半收取计619元，由原告单爱群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谢辉东二〇一六年六月一日书记员  薛广文附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。