广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终251号
上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：肖志均，该公司总经理。
委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎伟森，男，1974年11月20日出生，汉族，户籍住址罗定市，现住罗定市。
被上诉人（原审原告）：刘少杏，女，1973年1月27日出生，汉族，户籍地址罗定市，现住罗定市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：陈其荣，男，1952年11月29日出生，住罗定市。
上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人黎伟森、刘少杏商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创宇公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、被上诉人一直未完善办理房地产权证手续系上诉人至今未办理完毕产权证的根本原因，上诉人已发出通知，不存在过错，一审法院认定上诉人存在过错并应承担逾期办证违约责任系认定事实不清、证据不足。
根据《合同补充协议》第四条“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）”，即上诉人协助办证的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，而且需要完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人有权不另行通知被上诉人，并将办理房地产权证的期限相应顺延。本案中，被上诉人虽已于2012年7月8日向上诉人交付办证相关费用，但其未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前），上诉人曾向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第十七条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，况且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下，不能也不可能简单地根据被上诉人的代办证费用收据就认定上诉人与被上诉人之间的授权委托关系成立。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之约定有权顺延办证期限并不再另行通知被上诉人。
2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》明确要求办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人根据《合同补充协议》第四条之约定已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月7日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。所以，上诉人至今未能为被上诉人办理完毕房地产权证的根本原因是被上诉人一直未配合上诉人完善办证的授权委托手续，过错不在于上诉人方，而一审判决却认定上诉人存在逾期办证行为并承担违约责任系认定事实不清、证据不足。
此外，被上诉人主张其已签订了授权委托书并完善了办证相关手续，对此，被上诉人应提供相关证据子以证实，否则，其应承担举证不能的法律后果。
二、退一万步来说，即使上诉人存在逾期办证违约行为并应支付违约金，计算违约金的时间也不应从2014年10月26日起计算至不动产管理部门发出房地产权证之日止，一审法院计算上诉人应支付违约金的时间错误。
如上所述，上诉人不存在逾期办证的行为，但在《不动产登记暂行条例》施行之日即2015年3月1日起至2015年12月7日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续材料，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任，在2015年12月7日之后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。
另，上诉人有协助被上诉人向不动产管理部门提交办理涉案商品房产权证的相关义务，并无决定不动产管理部门何时发放房地产权证书的权利，不动产管理部门发放相关产权证书的行为属于行政行为，与本案无关。因此，计算上诉人支付逾期办证违约金的时间应截止至上诉人向不动产管理部门提交办证应由其提交的资料之日止。
综上，上诉人至今未为被上诉人办理产权证是因为被上诉人自签订涉案合同后一直未与上诉人完善代办证的授权委托手续，对此，上诉人已发出通知，并无过错，虽然双方有关于代办证费用的票据，但该票据不能代表正式的书面授权委托书，不动产管理部门不能也不可能仅凭该代办证费用的票据而认定双方存在代办证的授权委托关系，而一审法院单凭该票据就认定被上诉人已完善了代办证的授权委托手续系认定事实不清，证据不足，二审法院应予以撤销，并依法改判。
被上诉人黎伟森、刘少杏辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原审判决。
上诉人未能按照合同的约定期限为被上诉人办好产权证，就构成逾期办证违约，就应当承担违约责任。
上诉人在2014年4月28日取得工程竣工验收备案证明，符合交房的条件，从2014年4月29日起至2014年10月25日是上诉人为被上诉人办妥产权证的期限，但上诉人未开始为被上诉人办产权证，从2014年10月26日至其为被上诉人办妥产权证日止，就是上诉人逾期办证违约期限，应当向被上诉人支付逾期办证违约金，因此，原审判决是正确的。
二、上诉人的上诉请求和理由无理、无据，请求二审法院予以驳回。
1、上诉人在2012年7月8日与被上诉人签订合同时，就收足被上诉人交纳代办产权证的费用，从那天开始，双方就建立委托与受委托代办理产权证的法律关系。
2、上诉人明知《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“代办房屋登记，代理人应当提交授权委托书。”与《不动产登记暂行条例》(2015年3月1日施行）第十六条第（二）项：“不动产登记应提交申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”的规定是一致的，上诉人2012年7月8日收取被上诉人代办产权证费用时，应让被上诉人交办证费同时签授权委托书，根本不需另叫被上诉人再签授权委托书，延误办证时间，责任在于上诉人。
3、上诉人称2014年10月25日前曾向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但因欠授权委托书等办证材料未果，产权登记部门根据《房屋登记办法》第十七条规定只是口头通知上诉人需要补正的资料，是完全无据。
(1)上诉人称在2014年10月25日前曾向产权登记机关为被上诉人申请产权证不属实，没有相关的证据证明上诉人履行其义务。
(2)根据《房屋登记办法》第十七条的释义：申请人提交申请材料不齐全，登记机关应当出具书面不予受理书，并出具一次性书面告知申请人需要补正材料。上诉人称登记机关口头告知需补正材料不属实，在法官面前讲了假话。
(3）上诉人在上诉状第二页第2行称“但因欠缺前述授权委托书等”的“等”字知道：上诉人申请产权登记欠缺的主要材料是权属证原件、完税证明等与上诉人在上诉状第二页第3-4行称的“产权登记部门根据《房屋登记办法》第17条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料”中的“补正的材料”相符，房产登记部门书面告知上诉人补正材料正是权属证原件和完税证明，而不是授权委托书，因为授权委托书的委托人签名不要求每个业主在不动产登记部门面前签名，也没有验明委托人的签名是否业主本人签名，法律只要求提交授权委托书。其实是上诉人欠缺材料，把欠缺材料、需补正材料的责任推卸给被上诉人，目的玩耍不愿意支付逾期办证的违约金的游戏罢了。
4、上诉人称已通过电话通知被上诉人补足授权委托书不属实，被上诉人从来没有接听过上诉人叫签委托书的电话。
5、上诉人称用快递形式通知被上诉人签授权委托书不属实，被上诉人没有收到快件。
6、不动产登记，上诉人要向不动产登记部门出示不动产权属证书、完税证明的原件和复印件。上诉人在诉讼中未能出示G座楼房何时办妥了产权的初始登记权属证书原件和复印件的证据，和G座楼房的土地使用证何时办妥，该土地使用证是否作抵押的土地使用证的原件和复印件的证据；上诉人于2012年7月8日收取被上诉人的契税，何时完税证明原件和复印件的证据，就十分清楚是上诉人逾期办证的责任。据向罗定市行政中心调查，了解到上诉人未能出具土地使用证的原件、完税依据等，不产权登记部门出具书面不予受理，并书面告知上诉人补足材料。
三、上诉人应当按照合同的约定向被上诉人支付逾期办证的违约金。
如前所述，由于上诉人的原因，造成为被上诉人逾期办理产权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。上诉人和被上诉人签订的商品房买卖合同约定的办证期限为180天，即从2014年4月29日至2014年10月25日为上诉人办产权证的期限。但事实证明，上诉人从2014年10月26日至现在还没有为被上诉人办妥产权证。因此，原审判决上诉人承担逾期办证违约责任是完全正确的，请求二审法院予以维持原审判决。
黎伟森、刘少杏向一审法院起诉请求：1、创宇公司在十天内支付逾期办证违约金53106.5元给黎伟森、刘少杏及从起诉之日起按银行贷款利率计算利息，从2016年11月1日起按购房款494014元每日万分之一计算逾期办证违约金，直至创宇公司办好房地产证日止；2、创宇公司在一个月内办理好房地产权证书给黎伟森、刘少杏；3、受理费由创宇公司承担。
一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2012年7月8日，黎伟森、刘少杏作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为494014元。第六条约定买受人必须在2012年7月8日前付清首期房款374014元给出卖人，剩余房款12万元须于2012年10月15日前支付。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十一条约定：乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……
合同签订后，黎伟森、刘少杏按约定付清了购房款，并于2012年7月8日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15459元。2013年5月19日，黎伟森、刘少杏办理了收楼手续，签收了钥匙。
另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。黎伟森、刘少杏认为，创宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年10月25日诉至一审法院，要求处理。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。黎伟森、刘少杏与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？
本案中，创宇公司于2012年7月8日已收取黎伟森、刘少杏支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共15459元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受黎伟森、刘少杏要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，黎伟森、刘少杏已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，黎伟森、刘少杏亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，黎伟森、刘少杏与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2012年7月8日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在商品房“交付”使用后的180日内为黎伟森、刘少杏办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为黎伟森、刘少杏办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为黎伟森、刘少杏办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向黎伟森、刘少杏支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于黎伟森、刘少杏方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故黎伟森、刘少杏要求创宇公司办理房屋权属证书的诉讼请求，合法有据，予以支持。黎伟森、刘少杏要求创宇公司支付从2014年10月26日起至办妥房地产权证止每日按商品房总价款494014元的0.1‰的标准计算的逾期办证违约金，合法有据，予以支持，计至2016年10月31日（共736日）止共36359.43元。创宇公司主张的从2013年11月20日起至2014年10月25日止的逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。创宇公司提出的抗辩意见，合法合理部分，予以采纳。黎伟森、刘少杏要求创宇公司支付从起诉之日起按银行贷款利率计算的利息的主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助黎伟森、刘少杏办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起计至2016年10月31日止的逾期办证违约金36359.43元给黎伟森、刘少杏；从2016年11月1日起的违约金，每日按商品房总价款494014元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。三、驳回黎伟森、刘少杏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元（黎伟森、刘少杏已预交），由黎伟森、刘少杏负担178元，由云浮市创宇贸易有限公司负担386元。
二审中，上诉人创宇公司为支持其上诉请求提交了以下证据：证据1、税收缴款书；证据2、回执。上述两份证据均拟证明上诉人已经为被上诉人完税，并于2017年3月16日为被上诉人递交办证资料。
黎伟森、刘少杏对上述证据质证认为：对证据的三性无异议，证明上诉人逾期为被上诉人办证。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明：本院作出的已发生法律效力的（2016）粤53民终887号民事判决认定：创宇公司于2016年1月20日为办理罗定市XX路XX住宅小区X座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。
创宇公司于2017年2月21日为黎伟森、刘少杏缴纳了契税，并于2017年3月16日为黎伟森、刘少杏向罗定市不动产登记局递交了办理房屋所有权转移登记资料。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为涉案房屋于2014年4月28日取得竣工验收备案后，曾在此后的180天内，向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，由于欠缺授权委托书，经上诉人电话通知被上诉人提供，但被上诉人并未提供才致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续……”的约定，被上诉人已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向上诉人交纳了办理房地产证应交的费用，被上诉人亦已按合同约定向上诉人交付了办证资料及完善了办证手续，双方之间的委托代理办证关系已成立。而且上诉人并没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，因此，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人认为曾于2014年4月28日取得竣工验收备案表后的180天内向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但上诉人直至2016年1月20日才向房地产管理部门递交初始办证资料，上诉人不存在早于初始登记时间而向产权登记机关申请办理涉案商品房的产权转移登记的可能性。因此，上诉人的说法明显与事实不符，上诉人未在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
上诉人认为，即使需承担逾期办证的违约责任，违约金也应计至其提交资料报产权登记机关备案之日止，而不应计至办妥房产证之日止。根据双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，上诉人须在2014年10月25日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，同时在上述期限内办妥房产证，但上诉人于2017年2月21日才为黎伟森、刘少杏缴纳了契税，于2017年3月16日才向产权登记机关提交办证资料，至今未为被上诉人办理取得房产权属证书，因此，上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，又未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故一审判决判令上诉人支付从2014年10月26日起至办妥房产证之日止的逾期办证违约金，符合合同的约定，本院予以维持。上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1128元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年六月十九日
书 记 员 冯梓叶