江苏省南通市港闸区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）港唐民初字第00616号 原告（反诉被告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处，住所地南通市江海大道**。 法定代表人胡永宁，唐闸镇街道办事处主任。 委托代理人杨永安，唐闸镇街道办事处工作人员。 委托代理人顾展新，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被告（反诉原告）帅丹。 委托代理人帅杰。 原告（反诉被告）南通市港闸区唐闸镇街道办事处（以下简称唐闸街办）与被告（反诉原告）帅丹房屋租赁合同纠纷，本院于2014年6月18日立案受理，依法组成合议庭于2014年7月24日、9月1日、11月13日公开开庭进行了审理。原告唐闸街办的委托代理人杨永安、顾展新，被告帅丹及其委托代理人帅杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐闸街办诉称，原告于2011年6月9日与被告签订房屋租赁合同，将外环北路（现称江海大道）639号的南通盛唐科技大厦（南通软件园北园）房屋一至三层租赁给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2023年12月31日止，第1-3年租金为84万元/年，第4-6年租金为90万元/年，第7-9年租金为97万元/年，第10-12年租金为105万元/年，先付后用，于每半年的首月10日内付清。合同签订后，原告将房屋交付给被告开办南通金霆大酒店，被告没有按约支付2013年1月起的租金，已构成违约，现请求法院判决解除房屋租赁合同，判令被告立即返还房屋并支付2013年1月至判决之日的租金及按租金的20%计算的违约金。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、房屋租赁合同，证明双方存在租赁关系，合同约定：被告拖欠房租三个月以上，原告可以终止合同，如一方表示或者以自己的行为表明不履行义务的，需要向对方支付租金总额的20%作为违约金； 2、房屋所有权证，证明案涉房屋系合法建筑，归原告所有； 3、租金收据，证明2013年以后被告未付租金。 被告帅丹辩称，租赁合同要求经营餐饮和连锁酒店等合法服务业，所办公司注册地必须在唐闸镇街道，并在属地纳税，合同具有招商引资性质。双方约定，酒店门前高架桥通车后开始收房租，并要求酒店在2011年12月31日必须开业，原告将招待、宴请放在被告开办的酒店。2011年12月18日酒店开业，但高架桥至2012年10月才通车，酒店营业期间，门前多次进行工程改造，影响了酒店的正常经营。2012年底，中央限制三公消费，在连续亏损的情况下，酒店于2012年12月28日停止经营。被告想把酒店改造成洗浴会所，但原告不许。原告要求终止租赁合同，被告提出要求补偿装修费用，原告同意评估后再谈，现在又拒绝补偿。综上，纠纷的主要过错在于原告，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告帅丹为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.收据，证明被告已支付2012年的房租。 2.录音资料，证明原告不同意被告酒店转型，原告要求与被告终止合同，被告要求原告补偿装修费用，原告同意先评估。 3.评估计算表，证明被告的装修损失及原告同意评估后赔偿被告损失。 反诉原告帅丹诉称，反诉被告在明知房屋未取得产权和房屋用途是非经营性质的情况下与反诉人签订租赁合同，合同无效。反诉原告因此在不能办理消防的情况下开业，被消防部门罚款3万元，在办理证照过程中多支付12万元，为经营酒店装修花费612万元，因反诉被告的原因，反诉原告未能转型经营，损失利润135万元（按每日损失利润3000元计算），均要求反诉被告予以赔偿。 反诉原告针对反诉主张的举证同本诉举证。 反诉被告唐闸街办辩称，反诉原告提出房屋租赁合同无效，缺乏事实依据和法律依据，不能成立。反诉原告没有证据证明其损失。根据房屋租赁合同的第二条约定，反诉被告不同意反诉原告将租赁房屋改为洗浴会所，合法有据。消防验收问题是反诉原告因经营需要的消防验收，与街道没有直接关系。反诉原告投资酒店发生费用是当然的，反诉被告在履行合同时没有过错，经营后果应由反诉原告自行承担，与反诉被告无关。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告针对反诉答辩提供的证据同本诉举证。 经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据质证认为： 1、对房屋租赁合同的真实性无异议，合同第二条第二项约定，租赁该房屋仅作为经营餐饮和连锁酒店等合法服务业，因为有个“等”字，不应局限于经营餐饮业，只要是合法的服务业，都应可以经营。 2、对2012年租金收据无异议。 3、对产权证的真实性无异议，产权证的登记时间是2012年9月18日，签订合同是2011年6月14日，2011年6月14日到2012年9月18日期间的一年多时间，被告无产权证不能办理消防被罚款3万元。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据质证认为： 1、对收据的真实性、合法性、关联性无异议。 2、对录音资料的真实性无异议。第一段和第二段录音的内容是原告不同意被告转型做浴室，房屋租赁合同第二条约定房屋仅能做经营餐饮和连锁酒店等合法服务业，因此房屋的使用性质应限定在餐饮行业，原告有权拒绝被告将房屋另作他用。第三段录音证明双方人员曾经谈过评估和收回问题，谈的是先评估后才具体谈，但最终没有出具正式评估报告，双方也没有最终达成一致意见。 3、对评估计算表的真实性无异议，双方协商过程中曾请过评估公司对被告的投资进行一定的估算，是希望通过他人接盘的方式减少被告的损失，委托只是为了提供参考，不是原告同意按照评估结果补偿被告，原告现已经终止评估委托，评估计算表与本案没有关联性。 本院对上述证据进行综合审查，分析判断，现认证如下： 1、对原告提供的房屋租赁合同、2012年租金收据、产权证的真实性予以确认，上述证据可以证明原被告签订房屋租赁合同，被告支付租金至2012年底，双方对于租金、约定终止合同的情形、违约金等的约定； 2、对被告提供的收据、录音资料、评估计算表的真实性予以确认，收据证明被告支付租金至2012年底，录音资料证明2013年被告曾向原告要求将酒店改作洗浴中心但原告没有同意，双方曾就租赁合同的处理进行协商，但未达成一致意见。评估计算表不是最终评估报告，不能作为被告装修价值的依据，本院对其证明力不予认可。 根据对上述证据的认定和双方当事人的庭审陈述，本院查明以下事实： 原被告于2011年6月9日签订房屋租赁合同，原告将位于南通市原外环北路639号（现为江海大道639号）的南通盛唐科技大厦（南通软件园北园）房屋一至三层租赁给被告使用，合同约定：1.租金期限从2012年1月1日至2023年12月31日，第1-3年租金为84万元/年，第4-6年租金为90万元/年，第7-9年租金为97万元/年，第10-12年租金为105万元/年，先付后用，于每半年的首月10日内付清，被告逾期支付房租，每逾期一日原告有权按照到期应付租金的万分之五收取违约金；2.房屋仅作为经营餐饮和连锁酒店等合法服务业；3.被告如拖欠房租累计达3个月以上，原告有权终止合同，收回房屋；4.租赁期间，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方支付租金的20%作为违约金，并赔偿相关损失；5.租赁期满或被告原因导致合同提前终止时，原告对附属物不予补偿；6.合同生效后，被告向原告交付押金20万元，在双方租赁关系终止，被告按照合同约定完好交还房屋及设施设备后不计息退还。合同签订后，被告向原告交付押金20万元，原告将房屋交付给被告，被告使用房屋开办南通金霆大酒店。2012年9月18日，原告办理了案涉房屋的房屋所有权证。被告支付租金至2012年12月底，2013年1月起的租金至今没有支付。2013年，被告曾向原告提出改变房屋用途作洗浴中心，原告未予同意。原告曾与被告协商解除租赁合同，但双方未能达成一致意见。 庭审中，原告唐闸街办表示被告对房屋的装修，能够拆除的尽量拆除，不同意接收被告的装修，装修费用由被告方自行承担。解除合同后，同意在被告帅丹交还房屋后向被告帅丹返还押金20万元。被告帅丹表示案涉房屋中的装修均不能拆除，也不拆除。 本案的争议焦点在于：一、租赁合同是否有效；二、如租赁合同有效，原告是否有权解除合同及相应的法律后果如何确定；三、原告是否应赔偿被告损失。 本院认为，关于争议焦点一，反诉原告以反诉被告在签订合同时未取得房产证、房屋为非经营性用房为由要求确认租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。可见，影响房屋租赁合同效力的是房屋为合法建筑还是非法建筑，而房屋所有权人是否办理产权登记、房屋是否为经营性用房不影响租赁合同的效力。原告在2012年9月18日领取了房产证，说明案涉房屋是合法建筑，故被告帅丹反诉要求确认合同无效的理由不能成立。反诉原告认为合同属于招商引资的性质，但即便反诉被告为招商引资与反诉原告签订房屋租赁合同，亦不影响房屋租赁合同纠纷是民事纠纷的性质。原被告签订租赁合同是双方真实意思的表示，不存在其他导致合同无效的情形，故应认定租赁合同有效。反诉原告要求确认租赁合同无效的请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，原告以被告拖欠房租3个月以上要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中租赁合同第六条约定，被告拖欠房租累计达3个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋。上述约定符合法律规定，现被告帅丹拖欠房租已一年多，原告根据合同约定有权解除合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；原被告之间的租赁合同解除，被告应向原告返还房屋，并支付租金，故原告要求被告返还房屋、支付至判决之日的租金的请求，本院予以支持。被告帅丹应支付原告自2013年1月至判决之日租金共计84万+84万×344/365=1631671.23元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同对于违约责任做了两个约定：1.被告逾期支付房屋，每逾期一日原告有权按照到期应付租金的万分之五收取违约金；2.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行义务时，需向对方支付租金总额的20%作为违约金，并赔偿相关损失。按照第一种约定计算，至判决之日的违约金为354142.83元，现原告唐闸街办根据第二种约定主张按照租金的20%计算违约金326334.25元，本院予以准许。租赁合同约定，在双方租赁关系终止，被告完好交还房屋后，原告将押金不计息返还被告。虽然反诉原告未提出该诉讼请求，但合同已经解除，原告同意返还，为避免双方讼累，本院就押金问题在此一并处理，确定如被告完好向原告返还房屋，原告应返还被告押金20万元。 关于争议焦点三，反诉原告帅丹要求反诉被告赔偿的项目包括四个部分：一是因无房屋所有权证被消防部门罚款3万元；二是因无房屋所有权证办理证照过程中多支付12万元；三是为经营酒店装修花费612万元；四是未能转型的利润损失135万元。就其前两项损失，反诉原告帅丹未提供证据予以证实，故本院对反诉原告的该反诉请求不予支持。就装修损失612万元而言，反诉原告虽提供了评估计算表予以证实，但该证据不是评估公司最终评估结论，不具有证明力，且租赁合同约定“租赁期满或被告原因导致合同提前终止时，原告对附属物不予补偿”，该约定不违反法律规定，具有法律效力，故本院对反诉原告的该反诉请求亦不予支持。反诉原告主张未能转型的利润损失135万元，但未能举证证明，且未能转型的利润不是实际损失，而反诉被告拒绝反诉原告将酒店改为洗浴中心又有合同依据，故反诉原告的该反诉请求本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下， 一、被告帅丹于本判决生效之日起十日内向原告南通市港闸区唐闸镇街道办事处返还南通市江海大道639号南通盛唐科技大厦（南通软件园北园）房屋一至三层，支付房屋租金1631671.13元及违约金326334.25元。 二、原告南通市港闸区唐闸镇街道办事处于被告帅丹返还南通市江海大道639号南通盛唐科技大厦（南通软件园北园）房屋一至三层后十日内返还被告帅丹押金20万元。 三、驳回反诉原告帅丹的反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费18408元，反诉案件受理费65140元，共计83548元，由被告（反诉原告）帅丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。 审 判 长  黄立威 审 判 员  李 正 代理审判员  成雅枢 二〇一四年十二月十日 书 记 员  顾 琳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。