四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川17民终1128号
上诉人（原审原告）：谭小琴，女，汉族，住四川省大竹县。
委托诉讼代理人（特别授权）：唐士六，男，汉族，住四川省大竹县。
上诉人（原审被告）：四川鹏夏房地产开发有限责任公司。
住所地：四川省成都市武侯区红瓦寺街*号附***号。
法定代表人：李斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黎强，四川法之缘律师事务所律师。
上诉人谭小琴、四川鹏夏房地产开发有限责任公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2015）大竹民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭小琴上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、《《商品房买卖合同》》第十二条1.（6）和第十五条（三）2.（2）、（4）应为无效条款，配套费和其他乱收取的费用应予退还。二、2011年3月上诉人委托胡周云申请权利保护，应视为诉讼时效中断，一审判决认定2010年6月8日诉讼时效开始计算与事实和法律规定不符。三、被上诉人将业主独立户头擅自改变成统一户头安装总水表等于二次供水，应承担违约责任。
四川鹏夏房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，改判驳回谭小琴的诉讼请求。事实和理由：一、谭小琴在清算表中签字并补交费用，说明其知晓并接受清算内容，上诉人不应承担清算后的责任。二、交易费和测绘费系基于合同约定收取，应适用诉讼时效，一审判决认定该两项费用不适用诉讼时效错误。
谭小琴向一审法院起诉请求：判令被告退还以“配套费”等名义违规收取的7741元，并从收取之日起按人民银行同期贷款利率计息；判令被告为原告办理自来水独立户头；判令被告因违反延迟办理产权证而支付违约金2259.62元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年9月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于大竹县竹阳镇竹海路100号“帝景龙庭”项目1号楼B栋1单元第20层4号房屋。双方约定与纠纷有关的主要条款有：一、该商品房为预售商品房，预测建筑面积102.71平方米（合同第三条）。二、买受人采取银行按揭的方式付款，首付67962元，余款158000元作银行按揭（合同第六条）。三、出卖人于2010年6月30日前向买受人交付商品房（合同第十一条）。四、分户防盗门、外墙玻璃窗由出卖人统一安装，费用由买受人自理；出卖人向买受人赠送每套住宅楼宇对讲系统，阳台栏杆和水、电、气、光纤上户费（合同第十二条）。五、买受人委托出卖人代交下列税费：1.专项维修基金；2.契税；3.前期物业服务费用；4.防盗门费用、外墙玻璃窗费用；5.办理房屋产权证和土地使用权证的费用（合同第十五条）。六、1.初始登记：出卖人应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；2.转移登记：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记（合同第二十条）。
合同签订后，原告按约定支付了房屋价款。被告于2010年6月18日收取原告印花税112元，交易费307元，登记费80元（办理房屋所有权证登记费），测绘费307元，配套费6650元（防盗门1000元，彩铝窗21.32㎡×265元／㎡=5650元），抵押费450元。被告已退还原告契税107元。被告收取的抵押费中包含被告代原告缴纳预购商品房预告登记费80元，预购商品房抵押权预告登记费80元，房屋他项权登记费80元，被告多收取210元。（抵押登记手续费271元）。被告于2010年6月18日将商品房交付原告，原告于2012年4月8日取得房屋所有权证，于2012年11月19日取得国有土地使用权证。被告在商品房所有权证和土地所有权证领取签收表的下面备注：“业主签领房屋权属证件时，双方合同、权利、义务、及责任结清，互无经济合同纠纷”。被告在商品房房款、契税、印花税及合同责任清算表中注明，原告应交契税4498.56元，已交4499元，应交印花税5元，已交112元，应退契税107元，已退契税112元。在每个业主签字的后面，打印有约定事项：“商品房买卖合同结算以本表为准，其余合同责任互不追究”，在清算表的下方也有说明“商品房买卖合同结算以本表为准，其余合同责任互不追究”。被告属于三级资质房地产开发企业，于2008年12月2日取得“帝景龙庭”项目《商品房预售许可证》。“帝景龙庭”项目共5幢房屋，于2011年竣工交房。被告于2011年10月3日办理了“帝景龙庭”项目1号楼B幢房屋所有权证，证号为大竹县房权证竹阳镇字第000566**号。被告于2012年9月24日办理了“帝景龙庭”地块总土地证，证号为竹国用（2012）第04646号，土地面积11673.04平方米。原告认为被告违规收取“配套费”6650元、“交易费”307元、“测绘手续费”307元，多收107元“印花税”，多收“抵押登记费”370元；被告为原告安装了自来水到每户，但只在自来水公司开了一个户头，没有给原告办理独立的自来水户头；被告违反合同约定延迟办理产权证违反了合同约定，因此向本院提出起诉。大竹县物价局、大竹县规划和建设局2010年9月28日下发《关于规范房地产开发企业销售新建商品房行为的通知》〈竹价工（2010）31号〉，明确商品房价格的成本包括三部分：一是房屋建筑安装工程费（即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程〈含安装〉的费用）；二是配套基础设施“两管三线”费用（指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用）；三是应缴纳的税费。各商品房开发企业不得在房价之外向购房者另行收取“两管三线费用”、进户门、室外栏杆、护栏等费用，也不得以增加合同条款的方式向购房者转嫁。该通知从2010年12月1日起执行，过去房地产开发企业新建商品房销售的不规范行为，由房地产开发企业按照相关法规解决。2011年3月18日，胡周云作为业主代表向规划和建设局反应被告违规收取百叶窗费用问题。2013年8月7日，被告告知魏家智等83名购房户（包括原告），对配套费的问题，被告决定按合同执行，对争议的解决，被告希望原告通过诉讼途径解决。2013年8月21日，“帝景龙庭”购房户211户（包括原告）向大竹县委、县政府等部门反映开发商乱收费，要求清退所有乱收的费用及利息，并支付违约金。2013年10月31日，大竹县规划和建设局就魏家智等人反映“帝景龙庭”开发商乱收费信访事项办理情况向信访局报告[竹住建信报（2013）214号]，已责成被告退还收取的交易费、测绘费，并按政策规定据实结算他项权证费、印花税，退还给业主多余的税费。对于是否该收取百叶窗和门、窗费用，是否该承担违约责任，建议信访人通过诉讼途径维护合法权益。2014年8月19日，原告等76名“帝景龙庭”购房户共同起诉被告，要求被告退还乱收的费用并支付违约金，因这76名购房户分别与被告签订的买卖合同，诉讼标的不是共同的，本院对76名“帝景龙庭”购房户的共同起诉裁定不予受理。上述事实，有原被告陈述，《商品房买卖合同》，《收据》，《房屋所有权证》，《国有土地使用权证》，《商品房所有权证和土地所有权证领取签收表》，《商品房房款、契税、印花税及合同责任清算表》，《商品房预售许可证》，大竹县物价局、大竹县规划和建设局《关于规范房地产开发企业销售新建商品房行为的通知》〈竹价工（2010）31号〉等证据证实，法院予以认定。
一审法院认为：一、合同的效力问题。原、被告2009年9月13签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，合法有效。二、诉讼时效问题。原被告于2009年9月13日签订《商品房买卖合同》，被告于2010年6月18日将商品房交付原告，并于当日对原告按合同应交的款项和代收的费用进行了算账，原告从这天开始就应当知道被告是否多收其费用，是否侵害了其合法权益。然而，2011年3月18日，胡周云作为业主代表向规划和建设局反应的是被告违规收取百叶窗费用问题（被告没有收取原告的百叶窗费用）；2013年8月7日，被告告知原告等83名购房户，对配套费的问题，被告决定按合同执行，对争议的解决，被告希望原告通过诉讼途径解决；2013年8月21日，“帝景龙庭”购房户业主211户（包括原告）向大竹县委、县政府等部门反映开发商乱收费，要求清退所有乱收的费用及利息，并支付违约金；2014年8月19日，原告等76名“帝景龙庭”购房户共同起诉被告，要求被告退还乱收的费用并支付违约金。2015年4月7日，原告向法院起诉，要求被告退还配套费（即门、彩铝窗、百叶窗费用）、契税、办理房屋产权证和土地使用权证的费用。由此可见，从原被告双方于2010年6月18日算账开始，直到2012年6月17日两年时间内，原告未就上述费用向有关部门主张权利，已过两年诉讼时效，原告的上述请求人民法院不予保护。被告收取的交易费、测绘费，涉及政策性收费，原被告签订的《商品房买卖合同》对上述两项收费也没有约定，原告起诉要求被告退还交易费、测绘费，不适用诉讼时效。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告于2011年10月3日才取得“帝景龙庭”项目1号楼B幢房屋所有权证。原告从2011年6月30日就应当知道被告没有按约定取得商品房所在楼栋的权属证明，原告没有提供证据证明于2013年6月30日前向被告主张了违约金，因此，原告要求被告支付违约金的请求已过诉讼时效，原告的该请求人民法院不予保护，应予驳回。三、被告是否该退还原告印花税112元，交易费307元，办理房屋所有权证登记费80元，测绘费307元，配套费6650元（防盗门1000元，彩铝窗21.32㎡×265元／㎡=5650元），抵押费450元的问题。原告起诉要求被告退还印花税时已过诉讼时效，况且被告已退还多收的107元，因此不存在退还印花税的问题，原告的该请求应予以驳回。被告收取的交易费307元，测绘费307元，没有合同依据，原告要求被告退还上述两种费用的请求法院予以支持，被告还应从收取之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失。原告属于按揭购房，被告代收的抵押费中包含被告代原告缴纳预购商品房预告登记费80元，预购商品房抵押权预告登记费80元，房屋他项权登记费80元，被告多收取210元，但原告的该项请求已超过诉讼时效，应予以驳回。配套费问题。被告将防盗门、彩铝窗以合同的形式另外计价，违反了《商品房销售管理办法》不得分割拆零销售的规定，但该办法属于管理性规定，并不影响原被告签订合同的效力，况且我国规范房地产开发企业销售新建商品房是一个逐步完善的过程，大竹县要求各房地产开发企业从2010年12月1日起执行上级有关新建商品房价格构成的有关规定。因此，原告要求被告退还防盗门1000元，彩铝窗5650元的请求，法院不予支持。四、关于为原告办理自来水独立户头的问题。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人向买受人赠送每套住宅楼宇对讲系统，阳台栏杆和水、电、气、光纤上户费。由此可见，合同约定的是原告自来水上户的费用由被告赠送，并不是由被告为原告办理自来水独立户头，况且被告已明确表示撤销赠与，因此原告的该请求应予以驳回。五、被告在商品房所有权证和土地所有权证领取签收表的下面备注：“业主签领房屋权属证件时，双方合同、权利、义务、及责任结清，互无经济合同纠纷”。因该备注在原告签名的表下面，并不能表明原被告就合同纠纷达成一致意见。被告在商品房房款、契税、印花税及合同责任清算表中，在每个业主签字的后面，打印有约定事项：“商品房买卖合同结算以本表为准，其余合同责任互不追究”，在清算表的下方也有说明“商品房买卖合同结算以本表为准，其余合同责任互不追究”。该约定事项和清算表下方的说明均在原告签字的后面，不能表明原告接受了约定的事项和说明的内容。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百八十五条的规定，判决：一、被告四川鹏夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告谭小琴交易费307元、测绘费307元，合计614元，并从2010年6月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失；二、驳回原告谭小琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行所确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，原告谭小琴负担80元，被告四川鹏夏房地产开发有限责任公司负担45元。
二审查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应依约享有合同权利，履行合同义务。本案中，双方当事人于2009年9月13日签订《商品房买卖合同》，合同中除对房屋面积、计价方式及价款等进行了约定外，对分户防盗门和外墙玻璃窗另行约定由出卖人统一安装，费用由买受人自理。对该约定的法律效力问题当事人的理解发生争议，谭小琴认为出卖人在合同第十二条单方面规定收取国家早已禁止收取的配套费，该部分约定无效。四川鹏夏房地产开发有限责任公司认为合同约定意思真实，不违反法律规定，应具有约束力。本院认为，当事人在商品房买卖合同中另行约定分户防盗门和外墙玻璃由出卖人统一安装，费用由买受人自理系当事人真实意思表示，因《商品房销售管理办法》属于管理性规定，并不影响案涉合同的效力，且大竹县物价局、大竹县规划和建设局《关于规范房地产开发企业销售新建商品房行为的通知》于2010年9月28日下发，2010年12月1日起施行，该规范不仅属于地方政府规章，而且其对成立在先的合同亦无溯及力。故上诉人谭小琴提出该约定无效及配套费应予退还的上诉请求不能成立，本院不予支持。对诉讼时效的争议，谭小琴认为业主代表胡周云于2013年3月18日向大竹县规划和建设局就出卖人违规收取百叶窗费用问题进行反映，应适用诉讼时效中断，本案应未超过诉讼时效。四川鹏夏房地产开发有限责任公司认为延期办证是主管部门延误，且本案已超过诉讼时效。本院认为，出卖人于2010年6月18日将房屋交付买受人并对应收款和代收款进行结算，此时买受人即知道或应当知道其权利是否收到侵害，加之本案不存在开发商违规收取百叶窗费用争议，故谭小琴认为出卖人收取的相关费用未超过诉讼时效的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。同时，四川鹏夏房地产开发有限责任公司收取的交易费和测绘费无合同依据，不应适用诉讼时效，其提出应适用诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。对结算备注的理解问题，四川鹏夏房地产开发有限责任公司认为双方在商品房所有权证和土地所有权证领取签收表的下面备注和在商品房房款、契税、印花税及合同责任清算表中业主签字后面备注中的约定事项应具有约束力。对此，本院认为，四川鹏夏房地产开发有限责任公司提供的格式结算表系其单方制作，在买受人签字栏后面备注载明其余合同责任互不追究不能视为当事人对违约责任的合意变更。故对四川鹏夏房地产开发有限责任公司提出的谭小琴在清算表中签字并补交费用，说明其知晓并接受清算内容，上诉人不应承担清算后的责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。在案涉《商品房买卖合同》中，当事人双方并未特别约定出卖人为买受人办理自来水独立户头，四川鹏夏房地产开发有限责任公司安装自来水到户并安装独立水表符合合同约定。故对谭小琴提出的出卖人将业主独立户头擅自改变成统一户头安装总水表等于二次供水，应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共250元，由上诉人谭小琴负担125元，由上诉人四川鹏夏房地产开发有限责任公司负担125元。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一七年二月十七日
书记员 廖玉成