广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初3549号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行，住所地广东省佛山市南海区狮山镇松岗大道94号（综合楼），统一社会信用代码91440605980062978W。
负责人：陈金伟。
委托代理人：赵相国、刘秀娟，均系广东四方三和律师事务所律师。
被告：刘世全，男，1969年2月17日出生，住重庆市奉节县，
被告：保利华南实业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道。
法定代表人：刘文生。
委托代理人：栗鑫昕，该公司员工。
上述原告与被告纠纷一案，本院2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于同年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘秀娟，被告保利华南实业有限公司（下称保利华南公司）的委托代理人栗鑫昕到庭参加了诉讼，被告刘世全经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘世全立即偿还计算至2017年2月3日止的借款本金682272.81元、利息75707.08元、罚息9760.35元，该日之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止；2、判令被告保利华南公司对上项债务承担连带清偿责任；3、判令原告对被告刘世全提供抵押的佛山市南海区狮山镇XXX的价款在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。本案诉讼费由两被告负担。
事实和理由：
一、借贷情况
2014年5月26日，原告与被告刘世全签订松岗个房借字2014第173号《购房借款及担保合同》，约定原告向被告发放贷款71万元，用于购买佛山市南海区狮山镇XXX房产，借款期限自2014年5月26日起至2024年5月26日止；按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%确定贷款执行利率，执行利率随最新的基准利率调整而在每年的1月1日调整，逾期还款则按执行利率上浮50%计算罚息，逾期付息亦按该罚息利率计算复利。
二、抵押情况
上述《购房借款及担保合同》约定,被告刘世全以用本案借款所购买的佛山市南海区狮山镇XXX房产作还款抵押担保，担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利及贷款人为实现本案债权所支出的律师费、诉讼费等。
2014年5月30日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登佛预字第02002XXXXX号），原告为预告登记权利人，被告刘世全为预告登记义务人。
三、保证情况
上述《购房借款及担保合同》约定，被告保利华南公司作为开发商为被告刘世全的本案债务提供连带保证担保，担保期间自贷款发放之日起至合同项下抵押房产办妥抵押登记手续并将他项权利交原告保存之日止。
另外，原告还与被告保利华南公司签订《商品房贷款业务合作协议》，约定被告保利华南公司为其开发的房地产项目的房屋购房者提供无条件、不可撤销的连带保证担保，保证期间自协议项下原告每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至被告保利华南公司协助原告取得购房者所购预售商品房抵押登记证明书之日止。保证范围包括《购房借款及担保合同》项下的借款本金、利息（包括复利和逾期利息）以及原告为实现债权所支出的诉讼费和律师费等。
四、履行情况
上述《购房借款及担保合同》签订后，原告依约于2014年6月4日向被告刘世全发放了贷款71万元。
被告刘世全从2015年1月4日开始拖欠利息。根据《购房借款及担保合同》约定，被告刘世全未足额偿还本息超过90天的，原告有权提前收回已发放的借款，并在遭受损失时要求被告刘世全清偿全部借款本息。被告刘世全未按期还款显然已经超过90天，构成违约。原告对此要求被告刘世全立即偿还欠款，要求被告保利华南公司承担担保责任未果。
特提起本案诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
原告在诉讼中补充陈述，2017年2月3日之后被告刘世全没有还款，截止2017年7月3日，尚欠原告借款本金682272.81元、利息87365.66元、罚息12415.89元。2017年7月4日起至实际清偿之日止，对所欠的全部本金按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息、以所欠利息87365.66元按上述利率计算复利。
被告刘世全未作答辩。
被告保利华南公司辩称，根据《购房借款及担保合同》及原告与被告保利华南公司之间的贷款业务合作协议，被告保利华南公司为本案借款提供了连带保证担保，但由于被告刘世全以用本案借款所购的房产作了抵押担保，原告应先就抵押房产的价款进行受偿，不足部分再由被告保利华南公司承担补充清偿责任。
原告在诉讼中提供了以下证据材料：
1、原告的营业执照、金融许可证、负责人身份证明书各1份，被告刘世全的身份证复印件、居住证复印件各1份，被告保利华南公司的企业信用信息公示1份，证明双方的诉讼主体资格。
2、松岗个房借字2014第173号《购房借款及担保合同》1份，证明原告与被告刘世全的借款合同关系。
3、预购商品房抵押权预告登记及商品房合同登记查询证明各1份，证明原告与被告刘世全就涉案房产进行了抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，被告刘世全为预告登记义务人。
4、《商品房贷款业务合作协议书》1份，证明被告保利华南公司承诺为其开发的房地产项目的购房者提供无条件、不可撤销的连带保证担保。
5、借款借据1份，证明原告依约向被告刘世全发放的贷款71万元。
6、还款明细1份，证明截止2017年7月3日，被告刘世全尚欠原告借款本金本金682272.81元、利息87365.66元、罚息12415.89元。
7、商品房买卖合同1份，证明被告刘世全用本案借款向被告保利华南公司购买了佛山市南海区狮山镇XXX房产。
8、提款尚欠和支付委托书、保利地产收款收据各1份，证明被告保利华南公司收到了被告刘世全的首付房款。
两被告未提供证据材料。
被告刘世全经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证的权利。经庭审质证，原告提供的上述证据来源真实合法，与本案相关联，能形成证据链，被告保利华南公司没有异议，本院认定其证据效力，并对原告所主张的案件事实予以认定。
另查明，《购房借款及担保合同》约定借款人采用等额本息偿还法还款，每月为一期。被告刘世全从2015年1月4日开始未按约定还款。
本院认为，原告与被告刘世全之间的《购房借款及担保合同》，与被告保利华南公司之间的《商品房贷款业务合作协议》均合法有效，各方均应按约定履行义务。原告依约发放了贷款，已履行合同义务。被告刘世全连续多期未按期还本付息，已构成违约，原告请求被告刘世全提前偿还所欠的全部借款本金、利息、罚息和复利，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。
本案所涉的抵押担保房产办理的是抵押预告登记手续，并非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案抵押担保房产的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。因此，原告主张其就本案债权对涉案抵押担保房产的价款享有优先受偿权，条件尚未成就，本院不予支持。
原告与被告保利华南公司签订的《商品房贷款业务合作协议》明确约定被告保利华南公司为其开发的房地产项目的购房者提供无条件的、不可撤销的连带保证担保，保证期间自协议项下原告每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至被告保利华南公司协助原告取得购房者所购预售商品房抵押登记证明书之日止。该保证担保属于阶段性担保，因约定抵押的房产尚未办理正式抵押登记，目前仍处于担保期限之内，故被告保利华南公司依约应对被告刘世全的本案债务承担连带清偿责任。又因原告尚未对涉讼房屋享有现实抵押权，故不能适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于既有物保又有人保时实现债权的相关规定。被告保利华南公司的相关抗辩理由均不成立，本院不予采纳，并对原告的相关诉讼请求予以支持。
被告刘世全经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案作缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘世全应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年7月3日止的借款本金682272.81元、利息87365.66元、罚息12415.89元，以及从2017年7月4日起至实际清偿之日止，以上述本金按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算利息、以所欠利息87365.66元按该利率计算复利予广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行。
二、被告保利华南实业有限公司对上项债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序审理，案件受理费收取11977.4元、财产保全费4358.7元，合共16336.1元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。对于原告所预交的16336.1元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄立勋
人民陪审员 招小影
人民陪审员 童霭婷
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 李海蓝