北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10733号
上诉人（原审被告）郭东琪，男，1963年1月18日出生。
被上诉人（原审原告）北京市望京实业总公司，住所地北京市朝阳区南湖东园224号楼。
法定代表人李庆杰，董事长。
委托代理人戴春秀，女，1974年2月27日出生。
委托代理人任淑丽，女，1968年11月6日出生。
上诉人郭东琪因与被上诉人北京市望京实业总公司（以下简称望京公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官张丽新、法官魏志斌参加的合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人郭东琪，被上诉人望京公司的委托代理人戴春秀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
望京公司在一审中起诉称：郭东琪系北京市朝阳区望京西园四区×号房屋（以下简称涉诉房屋）业主，望京公司系涉诉房屋所在小区（以下简称涉诉小区）物业管理服务企业。1997年7月11日，望京公司与郭东琪签订了《物业管理公约》，约定郭东琪应于入住后每年1月20日之前，缴纳其居住房屋当年的物业管理服务费。自1998年度至2013年度，郭东琪仅交纳了2000年度、2001年度、2003年度的物业管理服务费，其余费用无正当理由拒不交纳，至今欠缴各年度费用分别为：1998年2054.11元、1999年2697.86元、2002年2193.10元、2004年2208.05元、2005年2199.83元、2006年2444.75元、2007年2444.75元、2008年2494.75元、2009年2398.05元、2010年2398.05元、2011年2398.05元、2012年2398.05元，共计28329.40元。经多次催要无果，故望京公司诉至法院，要求郭东琪支付拖欠的上述物业管理服务费28329.40元。
郭东琪在一审中答辩称：郭东琪是涉诉房屋业主，望京公司为郭东琪提供物业服务，其所述期间，郭东琪确实没有交纳物业服务费，望京公司所述的物业服务费数额郭东琪不清楚。1997年交付涉诉房屋时，仅有十几分钟时间验房，入住后郭东琪发现很多问题，但一直未能得到解决。其间，望京公司的工作人员几次表示可以帮郭东琪解决问题，因此郭东琪交纳了2000年度、2001年度、2003年度的物业服务费。2006年，郭东琪的门禁卡遗失，望京公司以郭东琪未交纳物业费为由，拒绝为郭东琪补办；同年，郭东琪的车停在小区里被撞坏，望京公司也拒绝协调处理。对于望京公司的诉讼请求，郭东琪不同意交纳，理由如下：1.《物业管理公约》系郭东琪被迫签订，不签字便无权入住涉诉房屋。2.涉诉房屋阳台窗户上部严重漏雨，屡次请求望京公司维修始终无果。3.刚入住涉诉房屋时，楼上业主在装修过程中在客厅地面凿开了一条宽度和深度均超过10厘米的沟槽，长约5、6米，这有可能严重破坏地面的承重力，郭东琪要求望京公司制止，但遭到拒绝。4.郭东琪的卫生间地漏不存水，长期弥漫异味。5.卫生间墙壁隔音效果差，邻居家说话清晰可辨。6.望京公司承诺的24小时热水几乎无法使用，每次要先放出小半吨凉水，浪费资源。7.望京公司的起诉已经超过了诉讼时效。
一审法院审理查明：1997年7月11日，望京公司与郭东琪签订《物业管理公约》，约定望京公司为郭东琪提供物业服务，郭东琪应向望京公司全额支付物业管理服务费，取费标准由望京公司按政府规定的价格标准及报物价部门批准备案的价格标准收取；物业管理服务费首期缴纳以开发商开具的入住通知单日期起支付本年度其余各月费用，以后各年费用应按期缴纳。
一审庭审中，望京公司提交一组收费明细单，用以证明郭东琪拖欠各年度物业服务费数额分别为：1998年2054.11元、1999年2697.86元、2002年2193.10元、2004年2208.05元、2005年2199.83元、2006年2444.75元、2007年2444.75元、2008年2494.75元、2009年2398.05元、2010年2398.05元、2011年2398.05元、2012年2398.05元。郭东琪对此份证据的真实性不持异议，对于望京公司计算物业服务费的依据亦不持异议。
郭东琪提交一份情况说明，主要内容为其向“望京新城物业公司”反映，涉诉房屋自入住开始便存在阳台窗户漏雨、集中供应的热水不热导致浪费、卫生间地漏不存水、楼上业主装修在地面开槽等情况，其向物业反映过多次但一直未予解决。该情况说明左下角签有“2005年6月1日收到；袁永丰”。望京公司表示对此份证据的真实性不清楚，但认可该公司确曾有一位名叫“袁永丰”的员工，但不清楚其2005年是否在职。
经询，郭东琪表示阳台漏水、墙壁不隔音的情况自其入住涉诉房屋便存在，其曾找过房屋开发商要求解决，但并未就此举证。关于楼上业主装修一节，郭东琪表示未向楼上业主主张过权利，仅找过望京公司。关于24小时热水的问题，望京公司认可2007年以前集中供热水确为该公司服务范围，也确实存在需要放冷水的现象，但望京公司在收费时都进行了扣减。
关于诉讼时效，望京公司表示郭东琪认可于2005年找过望京公司沟通，望京公司2010年也找过郭东琪，且望京公司每年均在涉诉房屋所在楼栋大厅以及涉诉房屋门口张贴通知。郭东琪表示大厅张贴的东西太多，其从来不看，望京公司也未曾给其打过电话。
关于涉诉房屋漏水原因，郭东琪表示应属房屋质量问题，望京公司表示房屋质量问题不由其负责。郭东琪未就其所述的门禁卡丢失、车辆被撞坏一节举证。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，望京公司与郭东琪所签《物业管理公约》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行。郭东琪所述《物业管理公约》系其被迫签订，没有依据。本案中，望京公司依约提供了物业服务，郭东琪应当交纳物业服务费用。
针对郭东琪的答辩意见：1.涉诉房屋阳台漏雨、卫生间墙面不隔音的情况自郭东琪入住时便已存在，系房屋质量问题，郭东琪可以向房屋开发商主张权利。2.楼上业主在客厅地面开槽的问题，如郭东琪认为破坏了涉诉房屋所在楼栋的整体承重，应向侵权人直接主张权利，在没有证据证明望京公司拒绝履行相关协助义务的情况下，不得据此拒交物业服务费用。3.郭东琪未就卫生间地漏不存水一节举证，且这不属于望京公司的物业服务范围，郭东琪应自行解决。4.2007年以前，24小时热水供应虽属于望京公司的物业服务范围，但系于物业服务费外单独收费，即便热水存在浪费的现象，郭东琪也无权据此拒交物业服务费用。5.关于门禁卡丢失和车辆被撞坏一事，郭东琪并未就此举证，应当承担举证不能的不利后果。
关于诉讼时效，首先，郭东琪自认曾于2005年与望京公司就物业服务费进行过沟通，可以据此认定望京公司曾经主张过权利。其次，自郭东琪入住涉诉房屋以来，一直由望京公司提供物业服务至今，望京公司履行《物业管理公约》具有持续性。最后，望京公司表示每年均在涉诉房屋大门及所在楼栋大厅张贴通知，而郭东琪自认从来不到大厅看通知，应系其主动放弃相关权利。因此，对于郭东琪关于诉讼时效的抗辩，该院不予采纳。
综合上述原因，对于郭东琪的答辩意见，该院不予采纳，对于望京公司的诉讼请求，该院予以支持。望京公司在今后的物业服务中应着力提升服务质量和服务水平，为小区居民提供良好的物业环境，与业主建立和谐、友好的相互关系。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：郭东琪于判决生效后7日内给付北京市望京实业总公司1998年度、1999年度、2002年度、2004年度至2012年度的物业管理服务费28329.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭东琪不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.郭东琪自入住以来阳台窗框一直存在漏雨情况，望京公司与开发商互相推诿，至今未修复。2.望京公司自2005年起拒绝为郭东琪办理门禁卡，剥夺了郭东琪回家的权利。3.望京公司拒绝为郭东琪办理小区停车证。4.望京公司起诉超过诉讼时效期间。综上，望京公司提供的物业服务不达标，请求撤销一审判决，改判驳回望京公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由望京公司承担。
望京公司服从一审判决，其针对郭东琪的上诉理由答辩称：1.郭东琪家阳台窗框漏雨，属于房屋质量问题，应当由开发商进行维修，望京公司没有维修义务。此外，郭东琪家楼层高，望京公司没有维修能力。2.郭东琪在不久前要求补办门禁卡，由于其长期拖欠物业费，望京公司确实存在服务滞后的情况，没能及时补办门禁卡。3.持小区停车证停车有优惠价格，因郭东琪长期拖欠物业费，望京公司拒绝为其办理停车证。小区有临时停车位，未办理停车证不影响郭东琪停车。4.望京公司多年来一直在小区公告栏，郭东琪所住单元门禁处、电梯里以及郭东琪家门张贴催费通知，不存在时效问题。请求驳回郭东琪的上诉，维持原判。
二审期间郭东琪向本院提交7张照片，用以证明小区公告栏无法看出望京公司催缴物业费的通知，郭东琪家阳台漏雨，以及有人在郭东琪家插小广告的事实。
望京公司认可照片的真实性，但提出小区广告栏是不断更新的，通过照片不能得出望京公司未催缴物业费的事实。望京公司不清楚郭东琪家阳台漏雨的情况，也不知道小广告的情况。
因望京公司认可照片的真实性，本院认定该证据的真实性。对于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分结合其他证据综合判断。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业管理公约》、情况说明及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：郭东琪对其与望京公司签订《物业管理公约》，以及欠交物业费的数额均予以认可，本院对此不持异议。本案的争议焦点在于，望京公司是否恰当履行了物业服务义务。首先，郭东琪自入住以来阳台窗框一直存在漏雨情况，该事实可以认定阳台窗框漏雨属于房屋质量问题，且该部分属于其专有部分的修缮问题，不属于物业服务单位应当负责的范围。望京公司未对郭东琪阳台窗框进行维修，不能视为其未履行物业服务义务。其次，郭东琪上诉主张，自2005年起望京公司拒绝为其办理门禁卡，剥夺了郭东琪回家的权利。望京公司对此不予认可，认为郭东琪近日才申请补办门禁卡，郭东琪亦没有提交证据证明望京公司自2005年起拒绝为其办理门禁卡的事实，故郭东琪关于望京公司自2005年起拒绝为其办理门禁卡的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。望京公司没有及时为郭东琪补办门禁卡虽有不当，但不能据此认定望京公司履行物业服务义务存在瑕疵。再次，物业服务企业并无保障业主均获得停车位的义务。在郭东琪长期拖欠物业费的情况下，望京公司没有给郭东琪办理停车证的行为，不能认定其履行物业服务合同存在瑕疵。最后，关于诉讼时效一节，望京公司多年来一直在小区公告栏、郭东琪所住单元门禁处、电梯里以及郭东琪家门张贴催费通知的事实，应当视为其积极主张权利。基于小区公告栏不断更新的特性，郭东琪提交的照片，不能证明望京公司没有催缴物业费的事实。此外，郭东琪入住涉诉房屋以来，望京公司一直提供物业服务至今，望京公司履行《物业管理公约》具有持续性，对于诉讼时效的认定不宜过苛。综上所述，郭东琪关于望京公司未履行物业服务义务的理由，均不能成立。在郭东琪没有提供充分证据证明望京公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，其拒绝支付物业费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上，郭东琪的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费279元，由郭东琪负担（于本判决生效后7日内交纳）；
二审案件受理费558元，由郭东琪负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 峙
审 判 员 张丽新
代理审判员 魏志斌
二〇一四年八月十五日
书 记 员 徐 晨