广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初5051号原告：曾玉清，女，1983年9月25日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。被告：清远市古城置业发展有限公司，住所地清远市清城区古城东便园4号1楼。法定代表人：麦文勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。原告曾玉清与被告清远市古城置业发展有限公司（以下简称古城置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾玉清的委托诉讼代理人叶碧桃，被告古城置业公司的委托诉讼代理人徐国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾玉清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋的违约金（从2017年1月1日起按原告已付房价款的日万分之三计算至交付房屋之日止），违约金暂计至2017年7月26日为21491.82元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年4月28日签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买其位于清远市清城区××古城××号的房屋，该商品房合同约定按套内建筑面积73.43平方米计价出售，单价为人民币4735.99元每平方米，总金额为347764元。该商品房合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前将房屋交付原告使用，合同第九条还约定了被告逾期交房的违约责任，自本合同约定的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按合同约定支付了购房款，而涉案的房屋是在2017年6月29日才竣工验收备案，合同约定房屋交付使用的期限已过，被告于2017年7月26日将房屋交付给原告使用。原告认为，根据合同的规定被告的行为已经违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金的计算方式如下：347764元×0.0003×206天（计至2017年7月26日）=21491.82元。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决以实现原告的诉讼请求。被告古城置业公司辩称，1、2016年11月11日，原告提交有关材料向答辩人申请收楼。2016年11月24日，答辩人批准原告的申请，且原告可提前进行装修。因此，答辩人没有逾期交楼。2、2017年5月27日，涉案房屋竣工验收合格。2017年6月29日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》，同日，答辩人对交楼事宜进行了公告。原告于2017年7月26日收楼。3、退一万步讲，即使答辩人逾期交楼，原告所请求的违约金过高。根据法律的相关规定，逾期交付使用房屋的，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的涉案房屋租金标准确定。综上所述，请人民法院采纳答辩人的答辩意见，依法判决。本院经审理认定事实如下:2016年4月28日，原告曾玉清与被告古城置业公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××古城××号，建筑面积为90.99平方米，套内建筑面积为73.43平方米，房屋总价款为347764元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经住建局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、就第九条1的约定，该违约金最高不得超过合同约定总价款的20%。”合同签订后，原告已付清房屋价款347764元。2016年11月11日，原告向被告提交了一份申请书，申请事项主要有：“一、……物业服务费和公摊水电费（其中包括小区电梯费、梯灯电费、公共水电费、水泵加压电费）的收费时间，现本人申请减免至2017年6月30日，之后按协议约定交纳；二、向贵公司申请交付本人购买的商品房钥匙，本人视作房屋正式交付使用，可提前进行装修，……。”2016年11月24日，被告古城置业公司同意了原告的该申请。2016年11月12日，原告在清远市永信物业管理有限公司古城华景苑物业服务中心提供的室内装修施工管理协议书、装修申请表、装修承诺书、防火安全协议书、防火协议书等资料上签名，签完名当天，古城华景苑物业服务中心将涉案房屋的钥匙交付给了原告。2017年6月29日，涉案房屋所在的古城华景苑二号楼经清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。2017年7月26日，原告在收楼确认书上签名，确认其已收楼。对于被告抗辩称合同约定的逾期交房违约金过高，应按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的意见，其提供了由广东国政土地房地产评估测绘有限公司于2017年11月30日出具的咨询报告书予以证明，咨询结论显示古城华景苑二号楼4层01号房屋的月租金单价介15元/平方米，咨询基准日为2017年1月1日。原告认为上述咨询报告书并非评估报告书，对该咨询报告书不予认可，并认为应按合同约定支付违约金。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、竣工验收备案表、收楼确认书，被告提供的竣工验收备案表、咨询报告书、交楼公告、申请书、装修承诺书、防火安全协议书、防火协议书、收楼确认书，以及本案庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告于2016年11月11日向被告提出提前交楼申请并获得被告同意，被告于2017年11月12日将涉案房屋的钥匙交付原告，虽然此时涉案商品房尚未符合合同约定的交付条件，但是原告在领取房屋钥匙后即享有了房屋的占有、使用、收益等权利，房屋处于原告的控制支配之下。因此，可以认定被告在原告收取房屋钥匙之日即已完成了交付房屋的合同义务。被告在合同约定的交付期限内已将涉案商品房交付给原告使用，不存在逾期交房的违约行为。故，原告提出的要求判令被告支付逾期交房违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曾玉清的诉讼请求。案件受理费338元，由原告曾玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  陈玉芬人民陪审员  廖国柱二〇一七年十二月三十日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。