江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终4683号上诉人（原审原告）南京港（集团）有限公司，住所地南京市鼓楼区江边路19号。法定代表人沈卫新，该公司总经理。委托代理人沈苏宁，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人陈慧，女，汉族，该公司房产管理部经理。被上诉人（原审被告）陈亚明，男，1969年1月30日生。上诉人南京港（集团）有限公司（以下简称南京港公司）因与被上诉人陈亚明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京港公司原审诉称：南京港公司系南京市鼓楼区镇江路47号某幢平房1号的房屋所有权人，陈亚明为南京港公司下属公司职工。为解决职工住房问题，自1997年起南京港公司将涉案房屋以公有住房租赁的方式出租给陈亚明使用，合同约定月租金为74.2元。2005年3月起，陈亚明与南京港下属公司解除劳动关系，陈亚明不再享有公有住房的职工福利；南京港公司多次要求陈亚明返还房屋、支付拖欠房屋占有使用费无果。陈亚明在租期届满后仍占有使用租赁房屋的行为严重侵害了南京港公司的合法权益，故南京港公司诉至原审法院，请求判令陈亚明：1、立即腾房，将租赁房屋返还给南京港公司；2、向南京港公司按照租赁合同标准给付自2015年3月1日起至实际返还租赁房屋期间的房屋占有使用费（暂计算至2015年10月31日为8665.2元,2014年已交纳）；3、支付违约金2599.56元。陈亚明原审辩称：第一，陈亚明长期在南京港公司下属公司工作,在职期间应当享受福利分房。南京港公司认为双方解除了劳动关系，陈亚明不再享有公有住房的职工福利的观点无法律依据。由于涉案房屋为平房，无法正常买卖，故陈亚明无法参加房改购买涉案房屋。因此，陈亚明拥有涉案房屋的使用权。第二，当年，南京港公司要求各基层单位下岗分流，减员增效，陈亚明在公司领导轮番做工作的情况下辞职自谋出路，当时的公司领导承诺涉案房屋肯定能正常居住。第三，2015年初，涉案小区需要进行自来水改造，要在陈亚明承租房屋紧邻的水泵房内安装24小时运转的水泵，这将导致陈亚明无法正常居住生活。后陈亚明多次向相关单位反映，相关单位答复只要产权单位同意，方案可以调整。综上，为维护陈亚明的合法权益，请求驳回南京港公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区镇江路47号房屋（建筑面积为48.4平方米）登记的所有权人为南京港公司，该房屋的规划用途为一般住宅。陈亚明原系南京港公司下属公司南京港生活服务中心职工。陈亚明自1997年起开始承租坐落于南京市鼓楼区镇江路47-6平房1号公有住房。2003年6月30日，南京港务管理局行政处房地产管理科签订了甲方（出租方）为南京港务管理局，乙方（承租方）为陈亚明的《公有住房租赁契约》，该租赁契约约定：乙方承租甲方管理的坐落于南京市鼓楼区镇江路47-6平房1号房屋作居住使用；使用面积为45.41平方米，月租金为74.20元；房屋租金数额，由甲方按照本市现行租金标准评定，因房屋条件或租金标准变动时，其租额应予调整；每月租金应在当月20日前交付甲方；乙方不按约定支付租金的，应向甲方交付违约期间租金总额30%的违约金；一方未履行本契约议定的其它条款使另一方造成经济损失或其它严重后果的，另一方有权向责任方要求赔偿或提前解除租赁契约；本合约为期三年，租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续。陈亚明未在该《公有住房租赁契约》尾部的乙方处签字或者盖章，但持有该《公有住房租赁契约》原件。租赁契约签订后，陈亚明继续使用涉案房屋，到期后未续约，但陈亚明仍继续使用涉案房屋。2005年2月，陈亚明与南京港生活服务中心解除劳动合同。陈亚明未支付自2005年3月1日起至2013年12月31日止和2015年1月1日起至今的房屋租金，已支付2014年的房屋租金960元，租金标准为每月80元。2015年7月7日，南京港资产管理有限公司房产管理部在涉案房屋门上张贴了《通告》，内容为：因涉案房屋的使用性质为水泵；目前由鼓楼区住建局和南京水务集团有限公司对该处居民住宅实施供水设施改造工程；在施工过程中，陈亚明家无理由肆意阻扰该项目的施工作业，对施工造成了重大负面影响；为确保居民的正常供水，根据公有住房管理中涉及公用设施用途任何人无权随意改变的有关规定，请陈亚明收函后立即给予配合。2015年8月13日，南京港资产管理有限公司、南京港务管理局房地产管理科在涉案房屋门上张贴了《通知》，内容为：鉴于陈亚明于2005年3月1日与南京港公司解除了劳动合同，已不是本公司职工；现南京港公司研究决定不再与陈亚明续签租赁合约，限陈亚明在30日内自行腾空住房交还南京港公司，并补足欠交租金。涉案房屋在陈亚明承租前，南京港公司对涉案房屋进行了扩建，经现场勘验，涉案房屋在有权属登记的房屋东侧建有宽度为4.6米的房屋，有权属登记房屋的北侧部分房屋不在公有住房租赁范围内，南北长4.2米、东西宽3.7米，现陈亚明所承租的公有住房为二室二厅。南京港公司陈述，上述扩建部分未取得相应的规划许可。原审法院另查明，2011年2月28日，南京港务管理局变更为南京港公司。南京港资产管理有限公司系南京港公司的法人独资有限公司。原审审理中，南京港公司陈述，同期镇江路其他公有住房租金标准没有调整。陈亚明在审理中也要求到南京港公司处交纳租金，但南京港公司以案件在法院诉讼为由不同意收取已产生的房屋租金。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，南京港公司的内设机构与陈亚明签订的《公有住房租赁契约》，虽然陈亚明未在该契约上签字或者盖章，但陈亚明实际持有该契约原件，且南京港公司（南京港务管理局）已将涉案租赁房屋交付给陈亚明，故该契约已成立。该契约所涉的租赁房屋中无权属证书的房屋未取得相应的规划许可，故涉及无权属证书房屋的《公有住房租赁契约》依法应认定为无效。涉及无权属证书房屋的《公有住房租赁契约》部分无效，其他部分（即涉及有权属证书房屋的公有住房租赁契约）依然有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉及有权属证书房屋的《公有住房租赁契约》部分到期后，陈亚明继续使用涉案租赁房屋，南京港公司当时并未提出异议，故原租赁契约继续有效，租赁期限为不定期。陈亚明承租涉案租赁房屋是基于陈亚明当时系南京港公司下属单位职工身份依据国家福利政策租赁公有住房。虽然陈亚明从南京港公司的下属单位辞职，但这并不影响其享受该福利，即继续承租涉案租赁房屋。鉴于本案所涉房屋为公有住房系陈亚明所依法享有的福利，南京港公司主张陈亚明腾房并返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。对于无权属证书的房屋如被相关行政管理部门认定为违法建筑，由相关行政管理部门依法处理。关于房屋租金（房屋占有使用费）的问题。陈亚明承租涉案租赁房屋，应当支付房屋租金（房屋占有使用费），其标准参照《公有住房租赁契约》的约定。陈亚明在2014年按照每月80元的标准支付了房屋租金，表明双方就租金的调整达成一致意见，故自2015年1月1日起按每月80元主张相应期间的房屋租金（房屋占有使用费）并无不当。陈亚明对欠付期间不持异议，故陈亚明应将房屋租金（房屋占有使用费）支付至本判决发生法律效力之日止，此后的房屋租金（房屋占有使用费）应参照《公有住房租赁契约》的约定时间按每月80元的标准支付。关于违约金的问题。陈亚明作为涉案租赁房屋的承租人，应当按时交纳租金，逾期支付租金的应当承担违约责任。陈亚明认为违约金过高，请求法院予以调整，原审法院综合陈亚明的过错程度、2014年交付租金的行为以及合同部分无效等方面考虑，酌定陈亚明支付违约金1000元。综上，为维护当事人的合法权益。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈亚明于判决发生法律效力之日起十日内给付南京港公司房屋租金（房屋占有使用费）7865.20元（截至2013年12月31日），房屋租金（房屋占有使用费），自2015年1月1日起至判决发生法律效力之日止，按每月80元的标准计算）；二、陈亚明于判决发生法律效力之日起十日内给付南京港公司违约金1000元；三、驳回南京港公司的其他诉讼请求。原审案件受理费82元，由陈亚明负担（此款南京港公司已预付，陈亚明在给付上述款项时直接给付南京港公司）。上诉人南京港公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人承租涉案房屋自2006年7月1日起变更为不定期租赁合同，上诉人可以随时解除。因被上诉人逾期支付租金，上诉人有权单方解除租赁合同，原审法院认定上诉人无权行使解除权错误。二、上诉人解除合同的通知已于2015年8月13日送达被上诉人，被上诉人未在法定期限内提出异议，租赁合同已经解除。原审法院判定一个已经解除的合同继续履行，属于超范围裁判。三、租赁合同约定的违约金未超出法律规定，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、第三项，依法判决被上诉人返还房屋，并承担2599.56元违约金。被上诉人陈亚明辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，双方当事人确认，在原审法院宣判后，被上诉人向上诉人支付了2013年12月31日之前的租金（房屋占有使用费）7865.2元，被上诉人还向上诉人支付了2015年1月1日至2015年12月31日的租金。2016年1月1日之后的租金被上诉人尚未给付。以上事实，有本院二审谈话笔录在案为凭。本院认为，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围。涉案房屋系陈亚明工作期间从单位取得并居住使用，其与南京港公司下属南京港生活服务中心解除劳动合同后仍然一直在该房屋内居住。现南京港公司诉至法院要求陈亚明腾房并返还房屋，属于单位内部分房、腾房纠纷，不属于人民法院主管工作范围。故对南京港公司的该项主张本院不予理涉。陈亚明承租涉案房屋应当支付租金。原审法院判决后，陈亚明向南京港公司支付了2015年12月31日之前的租金。本院予以确认。原审法院综合陈亚明的过错程度、陈亚明的租金给付情况及合同效力情况，酌定陈亚明支付南京港公司违约金1000元，于法有据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82元，由上诉人南京港（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一六年六月二十七日书 记 员  郭旭冬