## 湖南省衡阳市石鼓区人民法院
## 民事判决书
（2015）石民三初字第119号
原告衡阳湘剧艺术有限责任公司（原衡阳市湘剧团）。
法定代表人阳某某，该公司董事长。
委托代理人张京，湖南天牌律师事务所律师。
被告朱某某。
被告衡阳市石鼓区华都歌舞厅。
负责人朱某某。
原告衡阳湘剧艺术有限责任公司为与被告朱某某、衡阳市石鼓区华都歌舞厅房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员龙捷担任审判长，审判员周琴、人民陪审员赵为民参加的合议庭,于2015年11月24日和12月24日两次公开开庭进行了审理，书记员周奕担任记录。第一次开庭原告委托代理人张京到庭参加了诉讼。第二次开庭原告委托代理人张京，被告朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告衡阳湘剧艺术有限责任公司诉称：被告朱某某系被告衡阳市石鼓区华都歌舞厅个体经营业主，于2003年开始租赁原告位于中山北路57号－1号房屋，2011年6月2日双方续签租赁合同。至2014年3月17日，被告拖欠原告租金，经石鼓区法院2014石民二初字第53号民事判决书判决偿还。2014年3月17日至2015年11月17日止，被告朱某某除已支付租金83000元，仍拖欠原告租金297000元及违约金23940元，因被告朱某某系被告衡阳市石鼓区华都歌舞厅的实际业主，二被告应为共同被告。被告的行为严重违反了双方签订的商用房租赁合同及被告的多次承诺。经原告多次催讨无果，特提起诉讼，请求判令：1、解除原告与二被告之间的租赁合同；2、二被告支付原告房屋租金、违约金共计320940元（违约金参照银行贷款利率月利率6‰计算）；3、二被告承担本案的诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：
证据1、被告朱某某身份证复印件，证明被告朱某某的主体资格；
证据2、被告衡阳市石鼓区华都歌舞厅营业执照，证明该被告主体资格；
证据3、衡办发（2012）6号文件，证明原告衡阳湘剧艺术公司由衡阳湘剧团变更而来，承继了其债权债务;
证据4、衡国用（2010A）第07－30627号土地使用证、丘地号77.00－48.00房产证，证明租赁房屋属原告所有；
证据5、商用房租赁合同，证明原、被告建立了租赁关系，并约定租金、违约等事项，其中约定2个月以上未交租可解除租赁合同；
证据6、商用房租赁合同补充协议，证明原、被告约定被告朱某某无力经营时可由第三方张某某经营，须重新签定租赁合同，原合同条款不变；
证据7、（2014）石民二初字第53号民事判决书，证明被告朱某某欠租违约，2014年3月17日前的欠租已经判决确定；
证据8、说明及被告朱某某承诺，证明被告朱某某在2014年3月17日后至今交租83000元，仍严重违约。
上述证据经庭审质证，被告的质证意见是：对原告提交的8份证据均无异议。本院认为，原告提供8份证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可作为认定本案事实的依据。
被告朱某某、衡阳市石鼓区华都歌舞厅口头辩称：欠原告租金是事实，但不同意解除租赁合同，因原告没有通知被告朱某某。2014年3月份由于装修、漏水等原因歇业，今年12月份准备重新开业。原告方的阳团长和唐团长口头承诺过53号判决书之前所欠租金暂时不履行。对违约金请求的数额有异议。
被告朱某某、衡阳市石鼓区华都歌舞厅未提供证据。
根据采信的证据，经审理查明以下事实：
被告朱某某系衡阳市石鼓区华都歌舞厅业主，于2003年开始租赁原告衡阳湘剧艺术有限责任公司所有的位于衡阳市中山北路57－1号房屋经营该歌舞厅。2011年6月2日，原告与被告朱某某续签商用房租赁合同，合同约定：原告将位于衡阳市中山北路57－1号房屋租赁给被告朱某某，其中一楼50平方米为门脸，做上二楼的楼梯，二楼900平方米为商用房。被告朱某某须重新装修及设置新经营的项目所需的配套设施，装修期从2011年3月1日至2011年7月1日，装修期免收3个月房租；合同租赁期为10年，即2012年4月18日至2022年4月18日，付款方式为月付；商用房租金按每平方米17元计算即15300元/月，门脸租金为3700元/月，共计19000元/月；租金应于每月18日前支付，拖欠租金2个月不支付，原告有权视为被告朱某某不再承租该商用房，另行租于第三方或收回商用房；被告朱某某向甲方支付2个月保证金38000元，合同期满或中途解除合同，被告朱某某应立即搬离并交还承租商用房给原告，交房时原有装修及不能移动配套设施亦无条件交归原告，可移动设备设施被告朱某某自行处理；如因被告朱某某未能履约付租金导致合同解除，原告可要求收回商用房，对于被告朱某某在承租商用房内所有遗留物品，原告有权自行处理，被告朱某某无权向原告索要或索赔；被告朱某某未按合同规定支付租金，每逾期一天则应按每日100元的标准向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将商用房交付给被告朱某某使用。2012年5月16日，经衡办发（2012）6号文件，衡阳市湘剧团因体制改革变更为衡阳湘剧艺术有限责任公司。2014年1月9日，原、被告与第三方张某某签订了一份商用房租赁合同补充协议，约定：原告同意被告朱某某向第三方张某某借款投入经营租赁房屋，其借款与原告无关；被告朱某某在无力或放弃经营情况下，可由第三方张某某接管独立经营，但被告朱某某所有的经营设备设施财物等转让或租赁给第三方之用概与原告无关；第三方获得独立经营权后，应与原告重新签定租赁合同，原合同条款不变。2014年4月16日，原告衡阳湘剧艺术有限责任公司与被告朱某某、张某某房屋租赁合同纠纷一案起诉至本院，经（2014）石民二初字第53号民事判决书判决2014年3月17日前所欠租金及利息共计人民币343056.28元，由被告朱某某一次性支付给原告。之后租赁房屋由于装修、漏水等原因于2014年3月歇业，被告朱某某仅于2014年12月17日、2015年1月26日、2015年3月30日、2015年4月29日陆续向原告支付租金共计83000元。扣除已付部分，2014年3月17日至2015年11月17日，二被告尚欠租金297000元，经原告催收未果，故诉至本院，请求判准如诉之请求。
另查明，衡阳市石鼓区华都歌舞厅于2014年1月7日办理个体工商户营业执照。经营场所：衡阳市石鼓区司前街艺术大厦2楼。经营者为朱某某个人经营，经营范围：KTV、酒、饮料、小食品、茶水、服务。
本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原告衡阳湘剧艺术有限责任公司要求与被告解除房屋租赁合同是否有法律依据；二、原告要求被告支付租金是否合法，违约金数额是否合理。
本院认为：原告衡阳湘剧艺术有限责任公司与被告朱某某签订的商用房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。当事人应按诚实信用原则履行约定义务。本案中，原告依约将衡阳市中山北路57－1号房屋交付被告朱某某使用，原告履行了合同约定的义务，被告朱某某作为被告衡阳市石鼓区华都歌舞厅经营业主，交纳租金是基本义务，其未及时支付租金，属于违约行为，对此，导致本案纠纷的发生，被告朱某某应承担相应的民事责任，故原告要求被告支付2014年3月17日至2015年11月17日所欠租金297000元的诉请理由成立，本院予以支持。关于本案是否应当解除商用房租赁合同的问题，原、被告双方在租赁合同中约定了被告拖欠房屋租金2个月不支付视为不再承租商用房，该约定是双方协商一致的表现，亦未违反法律规定，根据意思自治原则，属双方约定无条件解除合同条款，在条件成就时，合同解除。本案经本院查明，被告朱某某在2014年3月17日前已有拖欠租金行为，经本院（2014）石民二初字第53号判决书判决一次性支付。至2015年11月17日，被告朱某某又拖欠了新的租金，经原告多次催收仍未支付，其行为违背了诚实信用原则，且达到了合同约定解除的条件，原告作为守约方，在解除合同的条件成就时要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。被告朱某某辩称原告方承诺过之前第53号判决书所确定的房屋租金可暂时不履行，因无证据予以证明，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信。原告主张违约金23940元，本院认为，可按照银行同期贷款年利率6%从2014年3月17日起分段计算至2015年11月17日止共16530元（19000×6%÷360×5220），超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告衡阳湘剧艺术有限责任公司与被告朱某某的商用房租赁合同；
二、被告朱某某于本判决生效后十日内支付原告衡阳湘剧艺术有限责任公司房屋租金297000元，拖欠房屋租金利息16530元，共计人民币313530元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6114元，由被告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 龙 捷
审 判 员 周 琴
人民陪审员 赵为民
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 周 奕
校对责任人：周琴打印责任人：周奕
附注本判决适用法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。