杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初6885号
原告：姚晓华，男，1968年12月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告：杭州聚昂酒店管理有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路159号现代国际大厦A座911室。
法定代表人：张起亮，总经理。
委托诉讼代理人：张浩，浙江民禾律师事务所律师。
原告姚晓华与被告杭州聚昂酒店管理有限公司、朱风振、李园园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，原告申请撤回对被告朱风�、李园园的起诉，本院予以准许。本院于2017年10月11日公开开庭进行了审理，原告姚晓华、被告杭州聚昂酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就杭州市篁外山庄定山府6幢1单元1002室房产签署的租赁合同已于2017年3月9日解除；2.被告立即将上述房屋主卧卫生间改成的卧室、客厅中增加的厨房拆除、恢复原状，若恢复不到原质量要求，应进行赔偿；3.被告将房屋腾退并返还给原告；4.被告向原告支付少付的2014年9月9日计至2017年3月9日租金600元及暂计至2017年7月9日的滞纳金13145元（每天按逾期金额的5%计算），滞纳金计算至实际付款之日止；5.被告自2017年3月9日起至将上述房屋恢复原状并返还给原告之日止，按每月1737元标准向原告支付占有使用费、物�管理费；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2014年8月9日，原告将其自有的位于篁外山庄定山府6幢1单元1002室房屋出租给被告，并签订了租赁合同。被告自2014年11月以来一直逾期支付租金，自2016年开始的第三年增加的租金也一直未支付。原告多次电话催促，被告均不予理睬。2016年12月，原告看到物业公司发的违规整改通知书，于2017年1月去出租房屋查看，发现被告将主卧卫生间改为卧室出租使用，原来设计为客厅的房间，被告也将之改成厨房使用。原告因此通过书面、微信、电话等方式告知被告于2017年3月9日开始房屋不再出租。被告拒不接受解约，原告也曾与被告协商，但协商无果，故诉至法院。
被告辩称，应驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、原、被告之�签订的租赁合同合法有效，应按合同约定的期限继续履行。第一，原告并未向被告发出解除合同的通知，被告并未收到解约通知。原告提交的证据显示其解除通知送达给韩雅秀，韩雅秀之前确实为被告的员工，但其在2016年2月即从被告处离职，韩雅秀已非被告员工，无权代表被告。韩雅秀曾明确告知原告该事实，并要求原告与被告公司的张经理联系，但原告却一直未与被告进行任何联系。根据规定，合同解除的通知应当送达对方，但原告的解除通知并未送达给被告，因此其请求确认双方合同已于2017年3月9日解除于法无据，应予驳回。第二，原告并无要求解除合同的权利。根据合同约定，若被告逾期交纳租金达7日且经原告催告，在合理期限内仍未交纳的，原告方可解除合同。但原告从未就此向被告进行过催告，因此并不符合解除合同的前提条件。第三，即便原告以被告违约为由主张解除合同，也应在合理期限内行使解除权。目前法律虽未规定此种情况下解除权行使的期限，被告认为该期限应参照商品房买卖合同的解除权行使期限及合同法第五十五条规定的撤销权行使期限，确定为一年。因此，应审查原告要求解除合同之日起前推一年内被告是否违约、原告是否催告。若以上任一条件未达到，则原告无权要求解除合同。第四，被告并不存在擅自变动房屋主体和承重结构或扩建等行为，被告的装修都是经过原告同意的。合同并未约定若被告对房屋进行改装及添置固定设备，原告可据此要求解除合同。就算被告将卫生间改成卧室出租，因被告未收到物业的整改通知，在原告通知被告以后，被告就进行了整改，改成的卧室也未再出租，原告不得据此要求解除合同。二、原告的第二、三项诉讼请求均以合同解除为前提，因双方合同合法�效，故应驳回原告的该诉讼请求。三、关于第四项诉讼请求。被告每次支付房租均需与原告确认，但原告经常不接被告电话，导致被告延期支付租金。即便被告延期支付租金，原告主张的2014-2016年租金均已超出诉讼时效期间。原告主张的违约金也过高，应予以调整。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：
1.房屋租赁合同。证明租赁合同约定了双方权利义务。
2.被告工商登记信息。证明被告的身份信息。
3.被告与案外人之间的房屋租赁合同（复印件）。证明现房屋实际使用人的身份情况。
4.逾期支付、少付租金统计表。证明被告少付租金及逾期支付租金的滞纳金。
5.建筑设计图（电子版）、产权证。证明案涉房屋的结构。
6.物业整改通知（复印件）、住房实拍照片。证明被告未按合同约定合法使用承租的房屋，擅自变更使用性质。
7.解约通知。证明原告已行使解约权。
8.银行交易明细。证明被告存在逾期支付租金的情况。
经质证，被告认为，证据1、2，无异议。证据3，系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。证据4，予以认可，该证据说明被告每次向原告汇款均需转入不同账户，故每次汇款前均需与原告确认，若逾期付款，并非被告的责任。从该证据可以看出，被告每次汇款都包含了相应物业费，但在合同实际履行过程中，原告却经常拒交或延期交纳物业费，导致物业曾对房屋断水断电，给被告造成极大损失，甚至被告不得不多次在向原告交纳物业费后再去物业公司交纳物业费。原告称被告少交租金，实际情况是物业费本应由原告支付，但原告在收取被告交给原告的物业费后没有交给物业，被告代原告垫付了物业费，因此后来在向原告交纳的租金之中扣回了被告已向物业公司垫付的物业费，故不存在少交租金的情况。证据5，予以认可，结合原告提交的图纸可证明被告承租房屋后仅进行了装修，并未改变房屋的主体结构，也不存在扩建的行为。证据6，通知书的真实性、合法性、均有异议，该通知书是物业公司出具的，无任何证明效力，被告也从未收到该通知书。照片无法显示拍摄时间及地点，不予认可。证据7，真实性、合法性、关联性均有异议，该通知是发给韩雅秀的，被告从未收到过，且该挂号信显示未送达。�据8，予以认可。
被告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1.委托书（复印件）。证明被告装修房屋是经过原告同意的。
2.收据。证明原告在收到被告向其支付的物业费后未向物业交纳，后由被告再次交纳物业费的事实。
3.短信记录。证明被告向原告交纳房租前均需经原告确认的事实。
4.转账记录。证明被告自2017年3月后一直按期支付房租的事实。
5.租房合同（复印件）。证明原告违反合同约定，绕过被告与被告的租客直接签订合同，据此多收租金，并以此为由要求解除合同的事实。
经质证，原告对证据1予以认可，认为该委托书是出具给物业公司的，因为小区内简单装修需要告知物业公司。但是房屋内主卧原有的卫生间被改成卧室，客厅被改成厨房是不允许的，已经改变了房屋用途。证据2，时间不能确定，不予认可，物业公司收费都有发票，从未发生过重复收费的问题。证据3，被告确实每期租金都转账支付，但是都已超过合同约定的时间，原告也告知过被告更换银行卡，该短信可证明原告曾向被告催讨过。证据4，被告一直逾期支付租金。证据5，予以认可，原告已将费用退还。原告在春节前已经通知被告解除合同，春节后原告向韩雅秀询问，因为当时被告并未出具书面说明告知韩雅秀已不是其员工，故原告将解除通知发送给韩雅秀并没有错误。原告在2月18日也电话告知被告公司老板娘解除协议，当时原告考虑到保障实际承租人的利益，才与其签订此份租赁合同。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提交的证据1、2，被告无异议，予以确认。证据3，关联性不予确认。证据4，被告并无异议，予以确认，该证据无法证明被告每次转账都需经原告确认转入不同账户，对被告该质证意见不予采信。证据5，予以确认。证据6，整改通知书及照片结合本院现场勘验情况，予以确认。证据7，真实性予以确认。证据8，予以确认。
被告提交的证据1，原告无异议，予以确认。证据2，真实性予以确认。证据3，真实性予以确认，仅可证明原告曾更换过合同指定的收款账户，根据双方提交的银行流水，被告此后每次均转入相同账户，故对其证明对象不予确认。证据4，予以确认。证据5，原告无异议，真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
姚晓华、沈益妹系杭州市西湖区篁外山庄定山府6幢1单元1002室房屋共同所有权人，二人系夫妻关系。被告为一家成立于2007年4月27日的有限责任公司，设立名称为杭州聚昂装饰工程有限公司；2014年10月14日，名称变更为杭州聚昂资产管理有限公司；2016年8月11日变更为现名称。
2014年8月9日，原告作为甲方、韩雅秀代表被告作为乙方签订租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告作为住房使用。合同主要内容有：租赁期为5年，自2014年9月9日至2019年9月9日。租期内，每月物业费410元，第一、二年租金每月1500元，第三、四年租金每月1600元，第五年租金每月1700元。租金每三个月支付一次，第一期租�于2014年9月11日付清，以后每期租金支付时间提前15日，先付后用。乙方支付押金1500元。若乙方逾期支付租金，每逾期一日应按月租金的5%向甲方支付违约金；若乙方逾期七日，经甲方催告后，在合理期限内仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。租赁期内水电煤、物业费、有线电视等费用由乙方承担。任何一方未按合同条款履行，视为违约，违约金为1500元；若违约金不能弥补无过错方损失，违约方还须就不足部分支付赔偿金。
合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告承租后将房屋转租给他人使用。2016年12月10日，中海物业篁外山庄管理处出具《违规整改通知单》，认为案涉房屋存在将主卧卫生间改成卧室出租、改变其使用用途的违规行为，责令七个工作日内恢复原状。自承租房屋后，被告每期租金�物业费均未按时支付。因以上情况，2017年2月，原告向韩雅秀的户籍地寄送函件，告知因其存在将卫生间装修成住房出租使用、自2016年9月起的租金未全部付清、转租中未尽到管理责任、私自粗放装修等问题，出于安全考虑，自2017年3月9日起该房屋不再出租。该邮件未签收，于2017年3月9日被退回原告。截至起诉日，被告已按时交纳了2017年6月9日至2017年12月8日的租金、物业费，但2016年9月9日至2017年6月9日期间的租金、物业费未足额支付。
2017年12月8日，本院对案涉房屋进行现场勘验，案涉房屋存在将主卧卫生间改成卧室及客厅部分被改造为厨房使用的情况。至勘验日，尚未恢复原状，房屋仍由被告控制使用。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有�，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限尚未届满，原告现要求提前解除合同，其主张能否成立，本院具体分析如下：一、关于被告逾期且未足额支付租金的问题。租赁合同约定租金、物业费自2014年9月11日起每三个月提前15天支付，被告仅按期支付了2017年6月至2017年12月的租金、物业费，之前每期均逾期支付，被告辩称因原告原因导致逾期支付并无依据，本院不予采信。根据合同约定，若被告逾期七日，经原告催告后在合理期限内仍未支付的，原告可主张解除合同。原告并未举证证明其在起诉前向被告进行过催告、被告在其催告的合理期限内仍未支付，被告亦支付了每期租金、物业费，故原告以被告逾期及少付租金、物业费为由主张解除合同，并无依据，本院不予支持。二、关于被告擅自改造房屋的问题。根据《杭州市房屋租赁管理规定》规定，承租人应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求解除合同并赔偿损失”。原告虽同意被告装修，但被告擅自将主卧的卫生间改为卧室出租，并将客厅的部分空间隔为厨房使用，被告擅自改造房屋的行为已超出合理的装修范围，并不属于装修行为。被告擅自改变房屋结构，改变了房屋的规划用途，至今仍未恢复原状，原告可据此要求解除合同。原告虽享有合同解除权，但合同解除应符合形式要件，必须有原告明确的意思表示，并通知被告。原告依据其发送给韩雅秀的函件作为其告知被告解除合同的依据，而韩雅秀虽然代表被告与原告签订合同，但其已多次明确告知原告其已从被告公司离职、要求原告与被告的张经理联系。原告在韩雅秀已明确告知其已无权代表被告的情况下仍向韩雅秀户籍地邮寄函件，且该函件被退回、并未送达给韩雅秀，原告以此函件作为其已告知被告解除合同的依据，并无依据，本院不予支持，本院确定本判决生效之日为双方租赁合同的解除之日。被告辩称原告未在合理期限内行使解除权，因此无权解除合同，该抗辩并无事实及法律依据，本院不予采信。
租赁合同约定第三、四年的租金为1600元/月、物业费410元/月，被告未足额支付自2016年9月9日起的租金、物业费，至2017年12月8日合计少付租金、物业费3696元，扣除由被告垫付的直接交给物业公司的物业费2466元，尚有1230元未付，该部分租金、物业费被告应予支付。被告逾期且未足额支付租金、物业费，显属违约，应承担相应违约责任。依据相关法律规定，当事人主张延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告应于2016年5月26日支付2016年6月9日至2016年9月8日期间的租金及物业费，原告于2017年8月1日向本院起诉，该部分费用的主张已超出诉讼时效期间，因此对于原告要求被告支付2014年9月9日至2016年9月8日期间延期支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。自2016年9月9日起，被告未足额支付租金、物业费，显属违约，应承担相应的违约责任。租赁合同中双方约定的逾期支付租金的违约金过高，被告的违约行为主要造成原告应收租金的利息损失，原告未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额，结合本案的实际情况及原告提供的证据，本院酌情将违约金调整为1500元。目前双方租赁合同尚未解除，且案涉房屋仍由被告占有使用，故被告应按合同约定标准继续支付租金、物业费，原告现要求按1737元/月计算，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应及时将案涉房屋腾退并返还给原告，并应按合同约定的租金、物业费标准支付至实际腾退日止的占有使用费。原告应返还被告已支付的1500元押金。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、姚晓华与杭州聚昂酒店管理有限公司于2014年8月9日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、杭州聚昂酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区房屋腾空交付给姚晓华；
三、杭州聚昂酒店管理有限公司支付姚晓华租金及物业费1230元；
四、杭州聚昂酒店管理有限公司支付姚晓华违约金1500元；
五、姚晓华退还杭州聚昂酒店管理有限公司押金1500元；
六、杭州聚昂酒店管理有限公司自2017年12月9日起至实际腾退之日止，按1737元/月标准支付姚晓华租金、物业费（房屋占有使用费）；
七、驳回姚晓华的其他诉讼请求；
八、上述第三、四、五项折抵，由杭州聚昂酒店管理有限公司支付姚晓华1230元，该款限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费324元减半收取计162元，由杭州聚昂酒店管理有限公司负担10元，姚晓华负担152元。
原告姚晓华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州聚昂酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
代理审判员 刘小亮
二〇一八年四月二十四日
书 记 员 倪倩虹