南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3201号原告南京双好科技有限公司，住所地南京市鼓楼区XX路132号。法定代表人刘菊华，总经理。委托代理人蒋醒，江苏同帆律师事务所律师。被告黄丽丽，女，汉族，1984年12月21日生。委托代理人储冬芸，江苏薛济民律师事务所律师。委托代理人胡继敏，江苏薛济民律师事务所律师。原告南京双好科技有限公司（以下简称双好科技公司）诉被告黄丽丽房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年4月6日受理后,依法由审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告双好科技公司的委托代理人蒋醒，被告黄丽丽的委托代理人储冬芸、胡继敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双好科技公司诉称，2015年9月1日，原告双好科技公司（甲方）与被告黄丽丽（乙方）签订了《合作协议》，协议约定：甲方同意提供南京市鼓楼区XX路132号4临甲方办公房用于经营服装店；租赁期限为3年；每年合作费为115000元，费用每年分两次支付，签约当天为首付日，之后依次类推，除签约之日外，其他付款日如超过7天宽限期，乙方仍不能按期交纳费用，视为违约，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；双方必须共同遵守本协议，违反者必须承担违约责任，违约金为本协议的30%。被告黄丽丽未按合同约定交纳2016年下半年房租。2016年3月8日，原告双好科技公司向被告黄丽丽发出《房租催交函》，要求被告黄丽丽于2016年3月15日前交纳房租。因被告黄丽丽在2016年3月15日前未交纳房租，原告双好科技公司于2016年3月16日向被告黄丽丽发出《解除合同函》，通知解除合同。原告双好科技公司诉至法院，诉讼请求为：1.确认解除原、被告签订的合同，判令被告黄丽丽搬出并返还承租房屋；2.判令被告黄丽丽承担约定的违约金34500元，并赔偿逾期造成的损失【按每天315元计算，自2016年3月1日起至2016年3月16日止（房屋租金），自2016年3月17日起至搬迁之日止（房屋占有使用费）】。被告黄丽丽辩称，因被告黄丽丽的前夫在外欠下巨额债务之后，有人到被告黄丽丽承租房屋闹事，致使无法经营，经与原告双好科技公司协商，原告双好科技公司同意被告黄丽丽另行找承租人承租涉案房屋，并且双方合同暂停履行。后因原告双好科技公司不同意被告黄丽丽所找的承租人，被告黄丽丽继续寻找其他承租人。因被告黄丽丽不能确定何时能找到原告双好科技公司认可的承租人，故被告黄丽丽无法确定下半年房租的具体支付金额。如果原告双好科技公司不同意房屋转租，被告黄丽丽同意继续承租涉案房屋。因此，双方之间的合同已经发生变更，被告黄丽丽并没有违约行为，原告双好科技公司的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告双好科技公司的全部诉讼请求。即使被告黄丽丽应当支付违约金，违约金也过高，请求予以调整。经审理查明，2015年8月21日，原告双好科技公司向案外人南京市鼓楼区住房和建设局承租了位于南京市鼓楼区XX路132号房屋(建筑面积为511.4平方米)，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止，房屋租赁合同约定该房屋不允许转租他人。2015年9月1日，原告双好科技公司（甲方）与被告黄丽丽（乙方）签订了《合作协议》，协议约定：甲方同意提供南京市鼓楼区XX路132号4临甲方办公房用于乙方经营服装店，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；每年合作费为115000元；该费用每年分两次支付，签约当天为首付日，之后依次类推，除签约之日外，其它付款日如超过7天宽限期，乙方仍不能按期交纳费用，视为违约，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任；双方必须共同遵守本协议，违反者必须承担违约责任，违约金为本协议的30%；乙方交纳保证金9580元，协议期满各项费用结清后七个工作日内退还。被告黄丽丽已向原告双好科技公司支付了保证金9580元，并将合作费支付至2016年2月29日，此后的合作费未支付。2016年3月8日，原告双好科技公司按《合同协议》上预留的地址向被告黄丽丽邮寄了《房租催交函》，要求被告黄丽丽于2016年3月15日前支付下半年的房租。该函件的查询记录显示2016年3月11日本人收。被告黄丽丽称其未收到上述函件。2015年3月16日，原告双好科技公司再次按上述地址向被告黄丽丽邮寄了《解除合同通知函》，通知被告黄丽丽解除合同。该函件的查询记录亦显示2016年3月17日本人收。被告黄丽丽亦称其未收到上述函件。审理中，原告双好科技公司同意将保证金冲抵本案欠费，并称其在起诉时已将违约金标准调整至年租金的30%。被告黄丽丽陈述，其将房屋钥匙交给了一位朋友，让该朋友帮忙寻找承租人。以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、合作协议、房租催交函、解除合同通知函、特快详情单、快递查询记录等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《合作协议》是双方的真实意思表示，房屋出租人未在合理期限内对房屋转租提出异议，且内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合作协议依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合作协议内容，合作协议实为房屋租赁合同。被告黄丽丽应当按照合同约定支付租金（合作费用），被告黄丽丽逾期支付租金（合作费用），原告双好科技公司有权按照合同约定解除合同。被告黄丽丽否认收到相关通知函件，由于邮寄地址是被告黄丽丽预留在《合同协议》上的地址，而且快递查询显示本人收，故应认定被告黄丽丽已于2016年3月17日收到《解除合同通知函》。原告双好科技公司主张确认合同解除有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄丽丽提交的现有证据尚不足以证明合同已变更，故被告黄丽丽的该项辩解意见，本院不予采信。合同解除后，被告黄丽丽应当返还租赁房屋，故原告双好科技公司主张被告黄丽丽搬出并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告黄丽丽因逾期支付租金（合作费用）致使合同解除，原告双好科技公司主张支付违约金符合合同约定。关于被告黄丽丽认为违约金标准过高的问题，本院综合考虑被告黄丽丽的过错程度以及解除合同可能造成的空置期损失等因素酌定违约金为11500元。被告黄丽丽一直实际控制租赁房屋，被告黄丽丽应当按合同约定标准支付合同解除前租金以及解除后房屋占有使用费。原告双好科技公司自愿按每日315元标准主张租金和房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南京双好科技有限公司与被告黄丽丽于2015年9月1日签订的关于南京市鼓楼区XX路132号4临原告办公房的《合作协议》自2016年3月17日解除；二、被告黄丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内搬出南京市鼓楼区XX路132号4临原告办公房，并将该房屋返还原告南京双好科技有限公司；三、被告黄丽丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京双好科技有限公司违约金11500元和租金（或者房屋占有使用费，按每日315元的计算，自2016年3月1日起至搬迁之日止，此款项扣除9580元保证金后支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5268元，减半收取2634元，由原告南京双好科技有限公司负担200元，被告黄丽丽负担2434元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李义军二〇一六年七月五日见习书记员  夏 娜