河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫0191民特944号
申请人张排行，男，1977年10月30日出生，汉族，住河南省太康县。
委托代理人张博，男，1987年1月1日出生，汉族，住河南省项城市。代理权限：特别授权。
委托代理人桂林，男，1979年7月9日出生，汉族，住河南省郑州市。代理权限：特别授权。
被申请人徐长江，男，1940年3月16日出生，汉族，住河南省郑州市。
委托代理人吕文超，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人郭龙华，河南良仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。
申请人张排行与被申请人徐长江实现担保物权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用特别程序进行了审理，组织双方进行听证，听取双方意见。申请人张排行的委托代理人张博、被申请人徐长江的委托代理人郭龙华到场参加听证，本案现已审查终结。
申请人称：2011年11月30日，借款人徐运凯、抵押人徐长江与出借人张排行签了抵押借款合同，被申请人徐长江以涉案房产为徐运凯的借款向出借人张排行提供抵押担保。合同约定借款本金为400000元，利息为月1.5%，借款期限为2011年11月30日至2012年3月29日，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的所有费用。上述协议签订后，双方办理了抵押登记手续，申请人张排行按照上述协议的约定支付了400000元，但该笔借款到期后被申请人未及时清偿该借款的本息。鉴此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条之规定，提出申请，对被申请人徐长江名下位于二七区中原东路××院××楼××单元××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的抵押房产予以拍卖、变卖以偿还贷款本金400000元、罚息262600元（利息暂计算至2016年9月26日，以后按月利率1.5%计算至本金还清之日）。
被申请人徐长江称，1、在双方签订的抵押合同中约定的履债期限为2011年11月30日至2012年3月29日，合同约定保证期间已过，在保证期间内债权人没有要求保证人承担保证责任，因此保证人应免除保证责任；2、2015年12月10日债务人向债权人出具的确认还款承诺书，对债务期限及合同金额进行了变更，但是并未告知担保人，并且未取得担保人的书面同意，担保人不再承担担保责任；3、担保人承担的担保数额为40万元，申请人所主张的利息和违约金，担保人不应承担；4、申请人所主张的利息过高。
本院查明：2011年11月30日,申请人与借款人徐运凯、被申请人徐长江、抵押人薛金凤、保证人徐运涛签订《抵押借款合同》，合同约定借款金额为400000元，借款期限为4个月，自2011年11月30日起至2012年3月29日，借款利息为月利率15‰，徐运凯借款用途为资金周转，还款方式为每月20号前按月支付借款利息，合同到期日之前归还本金；被申请人自愿将其名下位于二七区中原东路××院××楼××单元××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）房屋提供抵押担保；担保范围为：主债权本金、利息、罚金、违约金、损害赔偿金、实现债权而发生的费用以及其它相关费用等，担保期间为该合同项下的借款履行期限届满之日起两年。抵押合同签订后，双方于2011年12月1日办理抵押房产的抵押登记手续（他项权证号：郑房他证字第D11030910**号），房屋坐落二七区中原东路××院××楼××单元××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）。
2011年12月1日，徐运凯出具《收据》，载明：“借款人徐运凯今收到张排行转账交付的人民币肆拾万元整，此收据为2011-11-28号抵押借款合同附件。”
2013年4月8日，徐运凯出具《欠款确认还款承诺书》，载明：“借款到期后，徐运凯虽陆续向出借人或出借人指定代收款人支付款项，但所付款项均用于归还借款利息及相关费用，截止到2013年4月8日，徐运凯仍拖欠利息及相关费用94000元，拖欠借款本金400000元，徐运凯对上述拖欠借款本金、利息及相关费用的情况无异议；徐运凯承诺于2013年4月30日前支付所欠利息及相关费用，该承诺在还清全部借款本金，严格按照约定及时支付借款利息及相关费用。”
2014年9月28日，徐运凯出具《付费确认及还款承诺书》，载明：“借款到期后至2014年9月28日，徐运凯向出借人张排行（或出借人指定的代收款人谢晶峡等）的账户所付的全部借款均是归还借款利息及违约费用，并未归还借款本金。徐运凯对付利息及违约费用金额予以认可并无任何异议；截止2014年9月28日，徐运凯仍拖欠出借人借款本金400000元，拖欠利息及违约费用48000元，并承诺于2014年10月20日之前还清全部利息及违约费用，并于2014年11月28日前向出借人张排行归还全部借款本金400000元。”
2015年12月10日，徐运凯出具《付费确认及还款承诺书》，载明：“借款到期后至2015年11月28日，徐运凯向出借人张排行（或出借人指定的代收款人谢晶峡、杨洋等）的账户所付的全部借款均是归还借款利息及违约费用，并未归还借款本金。徐运凯对付利息及违约费用金额予以认可并无任何异议；截止2015年11月28日，徐运凯仍拖欠出借人借款本金400000元，拖欠利息及违约费用203000元，并承诺于2015年12月28日之前还清全部利息及违约费用，并于2016年1月28日前向出借人张排行归还全部借款本金400000元。”后借款人未按时偿还借款本金、利息及违约费用。
以上事实有申请人提交的：《抵押借款合同》《收据》、《欠款确认还款承诺书》、《付费确认及还款承诺书》、《付费确认及还款承诺书》各1份予以佐证。
本院认为：申请人与借款人徐运凯、被申请人徐长江、抵押人薛金凤、保证人徐运涛签订《抵押借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。被申请人徐长江自愿向申请人提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，双方形成抵押担保法律关系。申请人向借款人徐运凯提供借款，该贷款因借款人许运凯未按约履行还本付息义务，被申请人应以其抵押房产依约向申请人承担担保责任。截至2015年11月28日，借款人尚欠申请人本金400000元、利息及违约金费用203000元，自2015年11月29日起按照月利率15‰计算至2016年9月26日的利息为60400元，以上共计263400元，故对于申请人主张拍卖、变卖被申请人名下位于二七区中原东路××院××楼××单元××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的抵押房产以偿还贷款本金400000元、罚息262600元（利息暂计算至2016年9月26日，以后按月利率15‰计算至本金还清之日）的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；本案中，被申请人主张抵押权担保期间已经过，担保责任应予免除，依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条之规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案债务人重新出具还款承诺书引起诉讼时效的中断，而抵押物权存在期间也相应地得到延续，故对被申请人的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：
对被申请人名下位于二七区中原东路96号院7号楼24单元34号的抵押房产（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）采取拍卖、变卖等方式予以变价，申请人张排行对变价后所得价款在贷款本金、利息、逾期罚息662600元（自2016年9月27日起至实际清偿之日止以400000元为本金按月15‰标准计算利息）的范围内优先受偿。
本裁定送达后立即生效。
审判员 崔 敏
二〇一六年十月二十五日
书记员 付若楠