重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1154号
案外人：重庆科瑞弘发医药有限责任公司（原名：重庆科瑞渝綦药业有限责任公司），住所地重庆市綦江区古南街道沱湾15号附1-7、附1-8、负1-3。
法定代表人：邹世红，董事长。
委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄净，重庆渝綦律师事务所律师。
申请执行人：重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，住所地重庆市綦江区古南镇龙角路38号2幢1-4。
负责人：刘健，行长。
委托诉讼代理人：谢勇，重庆言实律师事务所律师。
被执行人：重庆古华畜产股份有限公司，住所地重庆市綦江区古南工业园区A区。
法定代表人：不详。
被执行人：重庆华上置业发展有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道上升街187#。
法定代表人：肖永兰，执行董事。
被执行人：重庆协润机电有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路167号航空花园2幢2-4。
法定代表人：李鱼，总经理。
被执行人：重庆安邦合成纤维有限公司，住所地重庆市綦江区工业园区A区。
法定代表人：刘平。
被执行人：重庆市綦江区古南猪鬃厂（原名：綦江县古南猪鬃厂），住所地重庆市綦江区古南街道工业园区A区。
投资人：刘廷兵，总经理。
被执行人：肖永兰，女，1963年12月30日出生，汉族。
本院在执行重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行（以下简称农商行綦江支行）申请执行重庆古华畜产股份有限公司（以下简称古华公司）、重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上公司）、重庆协润机电有限公司（以下简称协润公司）、重庆安邦合成纤维有限公司（以下简称安邦公司）、重庆市綦江区古南猪鬃厂（以下简称古南猪鬃厂）、肖永兰金融借款合同纠纷两案中，案外人重庆科瑞弘发医药有限责任公司（以下简称科瑞公司）对执行标的提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人科瑞公司称，案外人于2009年7月11日开始一直租用属于古南猪鬃厂所有的位于綦江区古南镇沱湾支路xx号房屋至今长达7年。2016年6月，案外人看见重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）的拍卖公告，才知道农商行綦江支行要求对该房产进行司法处置，但案外人于2015年7月8日与古南猪鬃厂签订了为期三年的租赁合同，租赁合同到期时间为2018年7月10日。案外人租用该房屋用于药品库房，装修改造花了近40万元。现农商行綦江支行不认可案外人的租赁行为，要求按照该房屋无租赁的状况进行公开拍卖。案外人认为，案外人租赁合同签订在前，司法处置程序在后，且人民法院对该房屋采取司法措施并未告知案外人，案外人属于善意第三人，案外人与古南猪鬃厂签订的租赁合同合法有效。请求法院按现状进行拍卖，并要求新的买受人按案外人与古南猪鬃厂签订的租赁合同继续履行到租赁期满。
申请执行人农商行綦江支行称：一、关于科瑞公司4份房屋租赁合同的证明问题。1、2009年7月至2010年7月租赁合同的真实性由法院审查确认，对申请执行人没有约束力，也不能对抗法院的执行措施；2、2010年7月至2011年7月的租赁合同，真实性由法院审查确认，对申请执行人没有约束力，同样不能对抗法院的执行措施；3、2013年7月至2014年7月的租赁合同，真实性由法院审查确认，对申请执行人没有约束力，同样不能对抗法院的执行措施；4、2015年7月至2018年7月的租赁合同，真实性由法院审查确认，2014年五中法院已查封了涉案房屋，未经法院同意，不得任意租赁，租赁不合法，对申请执行人没有约束力，同样不能对抗法院的执行措施。二、关于多组租金收据的证明问题。2009年至2016年的租金收据，真实性由法院审查确认，2014年五中法院已查封了涉案房屋，未经法院同意，不得任意租赁，租金等应由法院提取，租赁不合法，对申请执行人没有约束力，同样不能对抗法院的执行措施。三、涉案房屋2014年7月到期后没有签订书面租赁合同，属不定期租赁，五中法院已于2014年查封保全，其后的租赁行为必须经法院同意；其次2015年7月至2018年7月租赁合同完全是被执行人故意扰乱法院执行行为刻意为之，对申请执行人没有约束力；再有申请执行人的房产抵押时间早于双方的租赁时间。因此，该租赁合同对申请执行人申请执行无任何对抗效力，请求继续腾退执行拍卖涉案房屋，驳回案外人的异议请求。
被执行人古南猪鬃厂称,对古南猪鬃厂与科瑞公司的合同真实性认可，合同是连续签订的，直到现在。
本院查明，原告农商行綦江支行诉被告古华公司、华上公司、协润公司、安邦公司、古南猪鬃厂、肖永兰金融借款纠纷两案，诉讼过程中，本院根据原告农商行綦江支行的申请，于2014年8月13日以（2014）渝五中法民初字第594-1、595-1号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了古南猪鬃厂位于綦江区古南街道沱湾支路xx号房屋（证号：213房地证2014字第xxxxxx号）。2015年3月26日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00594号民事判决，判令：一、被告古华公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行返还贷款本金1000万元。二、被告古华公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行支付罚息（以1000万元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月25日止按年利率7.8%计算；以1000万元为本金，从2015年1月26日起至本金付清时按年利率7.8%上浮50%计算）。三、原告农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对被告古华公司抵押的4处厂房（213房地证2013字第20xxx号、20xxx号、20xxx号、21xxx号）享有优先受偿权。四、被告华上公司、协润公司、安邦公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。同日，本院作出（2014）渝五中法民初字第00595号民事判决，该判决查明事实部分载明：2014年1月22日，原告农商行綦江支行与被告古华公司签订《流动资金贷款合同》，约定贷款金额1400万元。同日，原告与被告古南猪鬃厂签订《抵押合同》，约定古南猪鬃厂以其自有的1处综合用房（证号：213房地证2014字第00xxxx号）为上述贷款提供抵押担保。同时，双方在重庆市綦江区国土房管局办理了抵押登记。该判决判令：一、被告古华公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行返还贷款本金1400万元。二、被告古华公司于本判决生效之日起十日内向原告农商行綦江支行支付罚息（以1400万元为本金，从2014年7月21日起至2015年1月21日止按年利率7.8%计算；以1400万元为本金，从2015年1月22日起至本金付清时按年利率7.8%上浮50%计算）。三、原告农商行綦江支行有权就上述第一、二项债务对被告华上公司的7处商业门面和车库（证号：207房地证2008字第xx号、第xx号、第xx号、第xx号、第xx号、第xx号、第xx号）、古南猪鬃厂的1处综合用房（证号：213房地证2014字第00xxxx号）享有优先受偿权。四、被告华上公司、协润公司、安邦公司、古南猪鬃厂、肖永兰对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。上述判决书发生法律效力后，因古华公司、华上公司、协润公司、安邦公司、古南猪鬃厂、肖永兰未如期履行义务，农商行綦江支行向本院申请强制执行。
执行过程中，申请执行人农商行綦江支行于2016年7月7日致函本院，称位于古南街道沱湾支路99号的涉案抵押物第一层、第二层、第三层被案外人租赁，申请执行人认为上述房产已于2014年保全查封，事后的租赁必须经法院同意，房屋产权人古南猪鬃厂没有在合同上盖章确认，且申请执行人设定抵押的时间早于租赁时间，申请对上述房产不带租赁拍卖。2016年7月18日，本院张贴公告，对上述房地产不带租赁拍卖。
另查明，2009年7月2日，綦江县古南猪鬃厂（甲方）与重庆科瑞渝綦药业有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于綦江县古南镇沱湾支路xx号第一层521平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2009年7月11日至2010年7月10日，租赁用途为药品仓库，月租金为2500元，甲方应于7月2日将该房屋交付乙方使用。
2010年7月1日，綦江县古南猪鬃厂（甲方）与重庆科瑞渝綦药业有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于綦江县古南镇沱湾支路xx号第一层521平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2010年7月11日至2011年7月10日，租赁用途为药品仓库，月租金为3500元。
2013年1月14日，綦江县古南猪鬃厂（甲方）与科瑞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于綦江县古南镇沱湾支路xx号第一层521平方米房屋出租给乙方，租赁期限自2013年1月11日至2014年1月10日，租赁用途为药品仓库，月租金为4500元。
2015年7月8日，古南猪鬃厂（甲方）与科瑞公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于綦江县古南镇沱湾支路xx号第一层521平方米房屋出租给乙方，租赁期限从2015年7月11日至2018年7月10日，租赁用途为药品仓库，月租金为4800元。
2014年1月24日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2014年1月11日至2014年4月10日的房租费13500元。2014年4月24日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2014年4月11日至2014年7月10日的房租费13500元。2014年7月21日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2014年7月11日至2014年10月10日的房租费13500元。2014年10月10日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2014年10月11日至2015年1月10日的房租费13500元。2015年1月11日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2015年1月11日至2015年4月10日的房租费13500元。2015年4月10日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2015年4月11日至2015年7月10日的房租费13500元。2015年7月10日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2015年7月11日至2015年9月10日的房租费14400元。2015年10月11日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2015年10月11日至2016年1月10日的房租费14400元。2016年1月11日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2016年1月11日至2016年4月10日的房租费14400元。2016年4月11日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2016年4月11日至2016年7月10日的房租费14400元。2016年7月11日，古南猪鬃厂向科瑞公司出具收据，载明：收到科瑞公司2016年7月11日至2016年10月10日的房租费14400元。
本院认为，根据案外人提交的证据，案外人就涉案房屋与被执行人古南猪鬃厂签订了4份书面租赁合同，租赁期限分别是2009年7月11日至2010年7月10日，2010年7月11日至2011年7月10日，2013年1月11日至2014年1月10日,2015年7月11日至2018年7月10日，但从2014年1月11日至2015年7月10日期间，虽然案外人继续租赁涉案房屋并如期交纳租金，但案外人并未与古南猪鬃厂签订书面租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，案外人与古南猪鬃厂2014年1月11日至2015年7月10日的租赁应视为不定期租赁。对于不定期租赁，应当适用不定期租赁的相关规定，即当事人可以随时解除合同。对于不定期租赁期间设定的抵押权以及人民法院的查封，根据“买卖不破租赁”的一般原则，抵押权人在行使抵押权以及法院在处置租赁物时，应对租赁物上已设定的不定期租赁予以承受。本案中，申请执行人就涉案房屋设定抵押权的时间以及本院查封涉案房屋的时间均在古南猪鬃厂与案外人设立的不定期租赁期间，申请执行人行使抵押权以及本院在处置涉案房屋时，应对涉案房屋上已设立的不定期租赁予以承受，因此，案外人申请对涉案房屋带租赁拍卖时，其所带的租赁应为设立在先的不定期租赁。对于案外人申请带从2015年7月11日至2018年7月10日的定期租赁拍卖，该定期租赁合同签订时间晚于抵押权设立以及法院查封时间，且未经抵押权人以及法院同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十条的规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设定抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据此规定，该定期租赁合同虽对合同双方当事人有拘束力，但不得对抗申请执行人设立在先的抵押权以及本院的执行。
综上，案外人科瑞公司对涉案房屋不享有排除强制执行的实体权利，其要求带定期租赁拍卖的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人重庆科瑞弘发医药有限责任公司的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年十月十八日
书 记 员 谭 锋