广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第321号
原告罗美思。
原告杨其轩。
二原告共同委托代理人覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被告广西开元房地产开发有限责任公司。
法定代表人梁星生，董事长。
委托代理人韦铁民，广西维日律师事务所律师。
委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。
原告罗美思、杨其轩与被告广西开元房地产开发有限责任公司（以下简称“开元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理，依法由代理审判员覃木熠适用简易程序，于2014年3月31日公开开庭审理了本案，书记员韦京辰担任法庭记录。原告罗美思、杨其轩的委托代理人覃小欣，被告开元公司的委托代理人韦铁民、韦津津到庭参加诉讼。因本案需以（2014）金民初字第318号案的审理结果为依据，2014年7月2日，本院裁定中止本案审理。2015年2月9日，被告申请做逾期交房租金损失评估，2015年8月18日，广西某房地产评估有限责任公司作出桂某房评字（2015）第QX-23号房地产评估报告。2015年9月24日，本案恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年1月27日签订商品房买卖合同，合同约定：1、被告将河池市X苑X栋X单元XX号房预售给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积112.74平方米，套内建筑面积100.71平方米。房屋按套内面积售价为2421.26元每平方米，房屋总价款243846元，其中原告通过银行贷款195000元。2、被告于2011年2月20日前将经综合验收合格的商品房交付给原告。3、如被告不能按期交付，逾期不超过30日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过30日的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。合同对其它相关事项也进行了约定。
合同签订后，原告依约支付了全部房款。2011年2月21日，被告又要求原告交纳了1300元水电开户费。原告于2011年3月7日接收房屋。
由于被告逾期交付未经综合验收合格房屋，已构成违约，至原告接收房屋止，其已违约15天，应支付违约金1463元（243846元×0.0004×15天）；同时被告收取原告1300元水电开户费，没有法律依据，应予退还。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告：1、支付原告延期交房违约金1463元；2、退还水电开户费1300元；以上金额合计2763元；3、诉讼费由被告负担。
原告对其诉请的事实在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体适格；
2、商品房买卖合同一份，用以证明原告向被告购买房屋及
相关约定的情况；
3、首付款发票一份，用以证明原告支付房款情况；
4、个人购房担保借款合同一份，用以证明原告为购房与银
行签订贷款合同情况；
5、水电开户费收据一份，用以证明被告收取原告水电开户
费1300元的事实；
6、房屋交接验收表，用以证明原告接收房屋的时间；
7、国家计委、财政部颁发的（1996）2922号关于取消部分
建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知（节选）一份，用以证明自来水安装管理费、自来水表立户费、供电安装管理费、用电入户、立户费等收费项目国家已取消；
8、河池市住房和城乡建设局2012年9月18日出具的《关于“X苑-
惠民安居小区”项目规划建设相关情况的答复》一份，用以证明河池市住房和城乡建设局于2011年11月14日对“X苑-惠民安居小区”进行了规划综合验收；
9、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，用以证明①、被告于2012年2月20日将X苑小区X栋至XX栋商品房工程包括规划、消防、环保等竣工验收备案文件在河池市住房和城乡建设局进行备案；②、X苑小区10栋至15栋商品房工程的竣工验收日期为2011年8月30日。
被告辩称，一、被告交付的商品房已于2011年5月6日起达到交房条件，被告逾期交房的违约天数应从通知各业主收房之日起计算至讼争的商品房符合经验收合格的交接使用条件之日止，即至2011年5月6日止。若原告实际收房日期在2011年5月6日以前的，则应当计算至其实际收房之日止。二、原告诉请的违约金计算的比例过分高出，依法可予以适当减少。本案中虽然双方合同约定逾期违约金为每日万分之三或万分之四，但此约定已远远高出原告因被告逾期交房而受到的实际损失，即使被告按期交房原告得以用之出租，所得租金也无法达到原告所诉请的违约金数额。由于合同双方约定的违约金数额过高，依法可予以适当减少，因此如何确定被告应当向原告支付多少逾期交房违约金，应当由有资质的房地产评估机构按同地段同类房屋租金标准做出评定，以此评估结果作为确定违约金赔偿数额的依据。三、双方在合同附件四中约定收取的是附属配套费1300元／户，而在实际收取时写成水电开户费，这只是被告工作人员的笔误。双方在合同附件四中约定收取的是附属配套费1300元／户，原告缴纳的1300元就是合同中约定的附属配套费而非水电开户费，若原告坚持认为其所缴纳的1300元为水电开户费应当退还，那么被告依约应当缴纳的1300元附属配套费也应当补足，被告认为亦应当将原告主张退还的1300元冲抵其应当缴纳的附属配套费。四、原告提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，应依法驳回原告诉请。合同约定被告在2011年2月20日交房，按照原告的诉请，其提起诉讼的时间应自2011年2月21日起算至2013年2月20日止，而本案原告向法院提起诉讼的时间为2013年1月14日，但被告收到法院送达的确认法院受理时间是2014年2月，原告未提供有诉讼时效中止、中断、延长的证据，原告的诉讼请求显然超过了诉讼时效，故其丧失了胜诉权，请求法院予以驳回。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、建设工程竣工验收意见书（10#、14#、15#）一份，用以证明本案涉及的10#、14#、15#商品房已于2011年5月6日经五家单位验收合格，符合了合同约定的交付条件；
2、国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发（2004）16号）一份，用以证明国家相关行政管理部门不再对竣工综合验收进行行政审批；
3、（2012）金民初字第1234号民事判决书及（2012）河市民二终字第46号民事判决书各一份，用以证明在此案之前在本案受理法院已经引发过同类诉讼，讼争事实与本案基本相同，河池市中级人民法院也已做出过生效判决，其判决也与答辩人提出的赔偿标准与计算方式相一致。
4、广西某资产评估有限责任公司出具的桂某房评字（2015）第QX-
XX号房地产评估报告一份，用以证明河池市X苑惠民安居小区X栋X单元XX号房（2011年2月至2012年12月期间）的房屋租金。
经开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1-6、9-8的真实性没有异议；对证据9-8所要证实的内容和关联性有异议；对证据7的真实性有异议。
原告对被告提供的证据1-3的真实性无异议；对证据1证实的内容有异议；对证据3证实的目的及关联性有异议；对证据4有异议，其认为该评估报告的证据是在庭审后提供的，原告不予质证亦不予认可。
本院认为，当事人对对方提供的证据的真实性无异议的证据，本院予以认定。对原告提供的证据7，该通知系1996年12月23日国家计委、财政部颁布的《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》，故对该证据的真实性，本院予以认定。对被告提交的证据4，本院认为该报告系经国家认定的具有资质的评估机构作出，依据民诉法的证据规则，没有确实证据推翻该报告的，应当予以采纳，故本院对该报告予以采纳。
经审理查明，2010年1月27日，本案买受人罗美思、杨其轩与出卖人开元公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：“买受人购买位于河池市中山路X苑惠民安居小区第15幢1单元1002号商品房一套，建筑面积112.74平方米，总价款243846元，首付房款为48846元，其余房款195000元由买受人采取按揭付清。开元公司在2011年2月20日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未付清房款及其他相关费用的。逾期交付房屋不超过30日的，开元公司按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；逾期交付房屋超过30日后，开元公司按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第2条约定：附属配套费每户1300元，该费用由买受人支付给开元公司。
2010年1月22日，本案买受人向开元公司缴纳购房定金25000元；2010年1月27日，本案买受人向开元公司缴纳首期房款23846元。2010年4月26日，原告与河池市区农村信用合作联社签订合同编号为2010年XX房字X号《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定原告向银行借款195000元用于购买本案原告所有的位于河池市X苑惠民安居小区15栋一单元1002号房，该贷款银行于当日支付给被告。合同还约定借款期限为15年，自2010年4月26日起至2025年4月26日止。2011年2月16日，开元公司以天气、民工尚未复工等原因为由向买受人发出《X苑第一期（10#、14#、15#楼）商品房延期交付告知书》。2011年2月21日，开元公司在河池日报上刊登《“X苑”入伙通知》，告知买受人10#、14#、15#楼定于2011年3月5日至2011年3月21日分栋号交房，要求买受人于2011年2月26日前交清相关款项，并于2011年3月21日携带购房合同原件、已缴款凭证（原件）、身份证及复印件1张到X苑售楼部办理交房相关手续。2011年2月21日，本案买受人向开元公司缴纳款项1300元，开元公司在出具的收据上反映的收款项目为水电开户费。2011年5月6日，X苑小区10#、14#、15#楼取得施工、勘察、设计、监理、建设五个单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。2011年3月7日，本案买受人与开元公司办理了房屋交接手续。2012年2月20日，由河池市住房和城乡建设局盖章确认，河池市X苑小区商品房10#至15#的工程竣工验收备案文件已于当日收齐。
另查明，根据广西某房地产评估有限责任公司作出的《河池市X苑惠民安居小区X栋X单元XX号房（2011年2月至2012年12月期间）的房屋租金资产评估报告书》结论，买受人购买的商品房建筑面积为112.74㎡，建筑结构为框架，2011年2月至2011年12月，租赁月数共计为11个月，平均月租金7.35元／㎡，市场租赁价格总价9115元；2012年1月至2012年12月，租赁月数共计为12个月，平均月租金7.79／㎡，市场租赁价格总价10539元；合计19654元。
2014年3月31日，本院立案庭出具《情况说明》，主要证实本案原告在2013年2月18日已经向本院提交起诉状等诉讼材料，鉴于案件数量大，涉及人数众多，此前该小区同类型案件大部分调解成立，立案庭经请示，欲促成立案前调解。经业务庭调解至2013年底，双方未达成一致意见，调解不成立，立案庭通知原告补充完善相关手续后，2014年2月正式办理该批案件立案手续。
经本院当庭释明，原被告均表示不再对本案原告所居住的河池市X苑惠民安居小区X栋X单元XX号房2011年2月至2012年12月期间的房屋租金进行评估。
再查明，本案据以中止审理的（2014）金民初字第318号案，经二审法院作出终审判决，其认定的观点主要如下：1、2011年5月6日，即五方单位共同验收并出具“建设工程质量竣工验收意见书”之日为被告逾期交房违约天数的止算时间。2、被告辩称一些原告延期支付购房款可使被告据以延期交付房屋的理由不成立。3、合同约定的违约金计付标准过分高于实际损失，应当以评估的房屋租金损失作为计付违约金的标准。4、一些原告交纳的水电开户费即为合同约定的附属配套费，该费用收取未违反相关法律规定，无需返还。5、逾期交房的违约金计付公式为：（评估的月租金损失÷30日）×实际违约天数×（1＋30%）。6、原告的起诉未超过诉讼时效。
综合诉辩双方的意见及依据审理查明的事实，该案争议焦点为：1、2011年5月6日是否可作为本案讼争的商品房验收合格交付之日？2、合同约定的违约金计付标准是否过高？违约金的计付是以合同约定为准还是以房屋租金损失为准？3、被告是否应该退还水电开户费给原告？原告是否应该向被告交纳附属配套费1300元？4、原告的诉请是否超过诉讼时效？
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件四）均系当事人双方的真实意见表示，内容未违反法律强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，自签订之日起即为合法有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、本案讼争的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2011年2月20日前经综合验收合格的商品房交付买受人”的约定虽对商品房的交付条件进行了约定，但在2004年5月19日，国务院颁布了《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），该决定在第83项中已明令取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，该项目的取消意味着住宅小区等群体房地产开发项目的竣工须经综合验收的实施依据已失效，相关行政机关或部门已无须对住宅小区等群体房地产开发项目的竣工进行综合验收的行政审批，因此，本案讼争合同第八条的约定在客观上已无从实现。那么，作为建筑工程的商品房，其交付至少应具备法定的“经竣工验收合格”这一条件。依据《建设工程质量竣工验收意见书》，2011年5月6日，涉案商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位共同验收并出具了“建设工程质量竣工验收意见书”，认可该工程质量合格。故，本院认为，从开元公司取得“建设工程质量竣工验收意见书”之日起，即自2011年5月6日起，本案讼争的商品房即符合可以交付的条件，被告开元公司可与买受人办理商品房的交接手续。本案中，被告开元公司已经履行通知交房义务，原告于2011年3月7日接收房屋，该时间在被告可以交付房屋之前，故被告逾期交房的时间应自2011年2月21日起计至2011年3月7日止，逾期天数应为15天。
二、关于被告开元公司抗辩原告诉请的违约金计算比例过高，依法可予适当减少及违约金的计付是以合同约定为准还是以房屋租金损失为准的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，开元公司逾期交房使买受人遭受的实际损失，客观上只表现为对房屋的使用价值，即可将房屋出租所得到的租金。因此开元公司请求适当减少违约金，符合上述法律和司法解释的规定且有事实依据，而被告支付原告违约金的计付也应当以原告遭受的实际损失即租金为标准。故，被告认为合同约定的违约金计付标准过高要求以房屋租金损失为计付标准的辩解，有事实及法律依据，本院予以采信。
三、对被告开元公司应否退还水电开户费1300元的问题。首先，根据双方签订的合同第二十二条载明的内容可认定附件四属合同内容一部分，均为有效合同。该附件四第2条约定：附属配套费1300元／户。开元公司于2011年2月21日向原告罗美思、杨其轩收取1300元，收据写水电开户费，庭审中被告开元公司辩称该费用实际为属附属配套费，非水电开户费，收据写水电开户费系工作人员失误造成。本院认为，双方合同明确约定附属配套费1300元／户，被告开元公司亦于2011年2月21日向原告收取了1300元，虽然收据写水电开户费，但之后开元公司亦未再要求原告支付合同约定的附属配套费，同时被告亦认可收取的费用为附属配套费，故，结合本案实际，可认定原告于2011年2月21日支付的1300元即为附属配套费。其次，根据合同法的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，合同约定的收取附属配套费并未违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力，因此，被告开元公司于2011年2月21日收取原告的1300元附属配套费有合同约定为依据，无需退还。
四、关于原告的诉请是否已经超过诉讼时效的问题。本院已经出具情况说明，证实原告已经在2013年2月18日前向本院提交起诉被告的材料，因此原告起诉的时间未超过合同约定的交房日之后的两年，故原告的诉请未超过诉讼时效。
综上所述，根据广西某房地产评估有限责任公司作出的房屋租金资产评估报告书，本案买受人购买的商品房建筑面积为112.74㎡，以月租金损失为829元／月（平均月租金7.35元／㎡×112.74㎡≈829元）计算，开元公司逾期交房15天，房屋租金实际损失为414元，即（829元／月÷30日）×15日≈414元；再加上30%，开元公司应支付给买受人的违约金为538元［414元×（1＋30%）≈538元］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告广西开元房地产开发有限责任公司向原告罗美思、杨其轩支付延期交房违约金538元；
二、驳回原告罗美思、杨其轩的其他诉讼请求；
案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担20元，被告负担5元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状及副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交本诉案件上诉受理费50元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 覃木熠
二〇一五年十月二十日
书 记 员 韦京辰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。