山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终2237号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘健钦，男，1957年11月25日出生，台湾省人，住青岛市。（未到庭）
委托诉讼代理人：苏杭，青岛市北海润德法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：傅肖钢，青岛市北公言法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛万国通运管理有限公司，住所地：青岛保税区北京路49号4-17#。
法定代表人：叶楠，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。
原审第三人：城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司，住所地：青岛保税区莫斯科路54号万国通运国际商务大厦1-9层。
负责人：谭守盛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张莹，女，1980年11月10日出生，汉族，城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司职工，住山东省青岛市黄岛区。
上诉人刘健钦因与上诉人青岛万国通运管理有限公司、原审第三人城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初112号民事判决，向某提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘健钦的委托诉讼代理人苏杭、傅肖钢，上诉人青岛万国通运管理有限公司委托诉讼代理人范围、韩冰到庭参加诉讼,原审第三人城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘健钦上诉请求：一、依法撤销青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初字112号民事判决第三项；二、上诉费由青岛万国通运管理有限公司承担。事实与理由：2007年7月10日，刘健钦与万国公司签订《购房合同》，万国公司将位于青岛保税区万国通运国际商务大厦第三层出售于上诉人。合同签订后，刘健钦除按合同约定支付部分房款外，按双方的补充约定，同意万国公司将刘健钦所购买的第三层房屋对外出租，万国公司未将房屋的租金交付刘健钦，同时被上诉人没及时通知上诉人办理有关交接手续、交房事宜，因此万国公司属严重违约，但一审法院判决刘健钦支付所谓的违约金，与事实严重不符。
青岛万国通运管理有限公司答辩：原审判决就刘健钦违约事实的认定证据确实充分，请求就该部分维持原判。
青岛万国通运管理有限公司上诉请求：一、变更山东省青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初112号民事判决书第三项为刘健钦偿付青岛万国通运管理有限公司逾期付款违约金人民币1493800元；二、反诉案件受理费、上诉费由刘健钦负担。上诉事实及理由：原判认为万国公司在合同尚未解除的情况下，于2011年12月9日与原审第三人签订包括涉案房屋在内的租赁合同，并且未向刘健钦支付出租涉案房屋所得收益。对于本案纠纷的发生，万国公司亦应承担责任。既然合同未解除，而万国公司与城市名人酒店管理公司签订包括涉案房屋在内的租赁合同的时间为2011年12月9日，刘健钦应当向万国公司支付违约金的期间也应当计算至2011年1月9日，而非2009年11月23日。因此，2009年2月1日至2011年12月9日计1041天，刘健钦应当再支付人民币300万元，其未再付款，应当支付违约金人民币1249200元。刘健钦共应向万国公司支付逾期付款违约金人民币1493800元。
刘健钦答辩：对于双方的房屋买卖合同，刘健钦不存在违约，所以不应承担违约责任。
第三人城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司未陈述意见。
刘健钦向一审法院起诉请求：1、青岛万国通运管理有限公司返还购房款及利息。2、青岛万国通运管理有限公司赔偿刘健钦房屋价值损失人民币980万元。
一审法院查明事实：2007年7月10日，原、被告签订《购房合同》，约定原告购买被告开发建设的万国通运国际商务大厦第三层，房屋为毛坯房，不包括精装修，只包含中央空调系统到房间内、给排水管道到本楼层管道井（不包含支管），强电接至各配电箱，弱电到插接口。面积为1964.63平方米（含公摊面积），房屋总价款为人民币950万元。关于付款方式，双方约定：1、原告在签订协议前须向被告支付定金100万元，在原告付清购房款850万元人民币时，作为购房款进行充抵。2、在签订协议之日起7日内，原告须向被告支付人民币100万元购房款。3、在协议生效之日起5年内付清全部购房款，每个年度的第一个月交付人民币150万元，并同时按年度另外支付利息人民币10万元。4、若一次性付清全部购房款时，从购房款交清之日按年度交付购房款利息不再支付。合同约定了违约责任：1、合同一经订立即具有法律效力。在没有达到双方约定的可以解除合同的情形下，若被告将该房屋出卖给第三方，应向原告双倍返还定金。2、原告若不能按合同约定的付款方式按时足额付款时，原告已支付的100万元定金不予退还，并承担未足额付款部分日万分之四的违约责任。超过6个月，被告有权解除本合同，其余所支付的购房款，按每年使用被告房屋的实际使用期限计算年使用费（年房屋使用费80万元），房屋退还被告时，原告保持房屋及其装修物品完好无损。合同还约定了双方的权利义务：被告的权利义务：1、协助原告办理该房屋的购房手续及权利凭证等相关事宜。2、被告有对原告按付款方式收取房款的权利。3、被告保证出售房屋达到第二条规定要求的内容。原告的权利义务：1、原告有按付款方式如实付款的义务。2、原告购置房屋后积极进行装修并保持与本大厦整体竣工和经营开业同步。3、原告享有该房产的所有权。合同还约定了其他内容。2005年5月25日，原告以工程项目（三层）合作金名义向被告支付现金100万元，被告向原告出具收据。2007年7月31日，原告向被告支付房款50万元。2007年9月13日，原告向被告支付房款10万元。2007年11月14日，原告向被告支付房款30万元。2007年12月11日，原告向被告支付房款10万元。被告向原告开具收据。原告于2005年10月11日、2007年11月20日、2008年10月27日、2008年11月6日分别向案外人孙某支付了15万元、10万元、3万元、2万元，孙某向原告打了收条。原告于2007年11月28日、2008年4月25日、2008年6月6日、2008年6月6日、2008年8月7日、2008年11月11日、2008年12月19日、2008年12月20日、2008年12月25日分别通过招商银行青岛山东路支行向孙某付款1.5万元、0.5万元、1万元、1万元、3万元、7万元、5万元、2万元。其中2007年11月20日，孙某给原告出具的收条载明“今收到刘健钦还来人民币壹拾万元整（￥100000.00元）收款人：孙某2007.11.20”。原告在庭审中明确其主张利息的计算依据：第一笔100万元从2005年5月26日至2014年5月26日利息是1215081元；另外100万元自2007年12月16日至2014年5月26日利息是868176元，合计2083257元。后续利息按照银行同期贷款利率计算至房款完全退还之日。另外房款51万元是原告分期支付的，最后一次支付期限是2008年12月底，所以从2009年1月1日开始计算利息。原告在庭审中主张，其已经把房款付清，除上述已支付房款外，剩余房款是以被告将涉案房屋对外出租的租金抵顶的。原告为此提交了2008年10月10日原告给被告一份复函，内容为：本人同意将已经购买贵公司国际商务大厦第三层租赁给泰安德润富临酒店投资管理有限公司使用，租赁年限、租金、付费方式执行与承租人合同的约定，请求予同意。同日，被告工作人员张莹签字收到，并加盖青岛万国通运管理有限公司办公室印章。原告称，2008年10月10日之前被告跟原告商量多次要求将原告购买的第三层房屋由被告方对外出租，后来原告同意，约定将出租的租金折抵原告方购房的剩余房款。到2013年年底的时候，孙某跟我们沟通时就说涉案房屋对外出租的租金已经超过剩余房款大约50多万元。被告对于原告提交的函件及陈述不予认可，称函的内容没有提及到以租金折抵购房款的约定，函是原告单方面出具的，不构成双方合意的内容。庭审中，原告提交了其从网上搜索并打印的相关资料，该资料显示，在2008年5月，泰安市德润富临酒店投资管理有限公司作为项目单位有一个项目公司，名称为青岛城市名人酒店，是由被告公司投资兴建，由中国城市名人酒店与泰安市德润富临酒店投资管理有限公司共同租赁经营的精品四星级豪华酒店。根据在2007年3月29日泰安市德润富临酒店投资管理有限公司与被告公司的《租赁经营合同》基础上，经中国城市名人酒店集团与泰安市德润富临酒店投资管理有限公司的友好协商，于2008年5月20日就双方共同租赁经营，与被告公司签订了《租赁合同补充协议书》，对《租赁经营合同》进行了变更及补充，延长租赁期限为十年，扩大了租赁经营面积，承诺追加投资及约定了整体收购条款等内容（详见《租赁合同补充协议》）。鉴于《租赁合同补充协议书》中约定二年内由中国城市名人酒店整体收购该项目，因此涉及中国城市名人酒店与泰安市德润富临酒店投资管理有限公司的合作中双方的权利及义务关系再行协商确定。原告以此证明被告实际对外租赁的事实。被告对于上述网络资料不予认可。本院曾要求被告就上述资料中提到的租赁经营合同及补充协议等进行落实，但被告未进行落实。被告认可收到原告已付房款200万元，但不认可原告支付给孙某的51万元款项。被告认为，原告支付给孙某的款项与被告公司无关，是支付给个人的，不是购房款。孙某只是跑过手续，其没有权利收款，对以租金抵房款不认可，原告应提交证据证明。本案重审期间，被告申请证人孙某到庭作证。证人孙某证实，其于2004年至2009年12月份在被告公司工作过，主要内容是作为被告项目经理筹建万国通运大厦项目。证人表示其于2005年认识原告，二人之间至今仍存在相互拆借资金的行为，尚未进行结算，本案所涉证人收取原告的款项均非涉案房屋的购房款。证人向某出示原告于2005年5月25日出具的借据，其中载明“今借孙某先生人民币伍拾万元整（￥500000）此款将于2005年8月25日全数归还。借款人刘健钦0110927803（B）2005.5.25”。经质证，原告对该借据的真实性当庭未予确认，在本院指定的期限内未提出鉴定申请。关于孙某的身份，原告称孙某是建设涉案房屋项目的负责人，是被告单位总经理。并提交了从档案馆调取的竣工验收报告、竣工验收备案表等材料，孙某在建设单位意见一栏“单位（项目）负责人”处签名，是竣工验收主办人，并加盖被告单位公章。原告据此称整个购房合同我们都是跟孙某打交道，200万元的收据也是孙某开给我们的。孙某在被告房屋建设过程中一直承担建设负责人职务，原告有理由相信孙某的行为系职务行为，其代为收款的行为是以工作职务代被告收取的房款。被告认可孙某是建设项目负责人，但不认可孙某的收款行为是职务行为。被告称，如果孙某收取购房款，要么他是公司法定代表人，要么是有特别授权，除了这两种情况之外，即便孙某是涉案工程相关手续的经办人，其也没有权利收取房款，原告提交的证据也可以证明其跟孙某之间是有经济往来的。被告在庭审中称，其于2008年10月11日通过EMS向原告发出通知，催告原告于2008年10月20日前交付第一个年度的购房款、利息和违约金。逾期，我公司将按《购房合同》的约定处理。被告同时提交了邮件送达详情单，邮寄地址为：青岛市山东路25号华嘉大厦305室，收件人为原告刘健钦，单位为青岛新良基机械设备工程公司。被告称，该地址是刘健钦当时在这里办公的地点。在刘健钦跟被告协商购买房屋的时候，刘健钦在公司工作，该公司的地址就是山东路的地址。2012年7月13日，被告又向原告邮寄《关于刘健钦购房违约事实及处理意见》，内容为：你与我公司于2007年7月10日签订《购房合同》后，因你未能履行合同约定，多次违约，致使合同无法履行。现考虑你的要求意见，根据事实和具体情况，我司提出如下处理意见：一、购房付款情况。1、你于2005年先后两笔付我公司购房定金款100万元人民币。2、2007年先后四笔给付我司购房款100万元人民币。二、违约事实。（一）按合同约定，你方自签订《购房合同》之日（2007年7月10日）起7日内（2007年7月17日）应给付我司100万元购房款。然你方于2007年给付我司的四笔购房款，均晚于约定日期，这是你方第一次违约。（二）自2008年起至今，我公司再未收到你的购房款。到目前为止，按原有合同约定，你方仍尚欠我公司购房款及利息800万元。三、经与你了解，你与孙某先生本人在2007年至2009年期间有一些资金来往，这与公司没有直接法律关系。孙某先生本人如果有具体与公司发生的债权债务关系，我们将与其本人直接联系处理。四、我司对你方购房违约的处理意见。经研究，对于你方购房违约行为，我司提出以下三种处理方式：（一）解除合同。1、按照《购房合同》第九条第2项的约定，即你方六个月未付款，我方有权随时解除合同。2、依据法律的有关规定和《购房合同》第九条第2项的约定，你方提交的100万元人民币定金不予退还。3、承担2007年逾期付款的违约责任，并按照合同规定自2008年开始，按房屋使用费每年80万元计算违约金。（二）继续履行合同。1、因你方严重违约，五年后房屋市场价格已有较大变动，你方所购房屋，应按单位面积按现行市场价格补齐所欠购房款。2、依《购房合同》约定给付利息和违约金。补齐所欠购房款后，我方为你方办理购房的法定手续和书证。（三）诉讼方式解决。如果你方不同意前两种解决方式，可以诉至法院，通过诉讼解决你我双方存在的购房合同纠纷。原告刘健钦对通知质证称：1，关于邮件详情单，收件人处没有任何人签字，该详情单原告从未收到过，该详情单内件品名处没有署名任何内容，该专递所寄送的内容原告不清楚。2，关于通知，该通知系被告单方行为，其内容真实性原告不予认可，该通知原告从未收到过。原告对于第二份邮寄材料质证称，该快递详情单上收件人处没有任何人签字，内件品明处没有任何内容，上面的电话也不是我们的电话，对详情单上所涉及的快递内容不清楚，对真实性不认可，该意见属于被告单方行为，原告从未收到过该处理意见。被告为证实原告刘健钦在青岛新良基机械设备工程公司办公，该公司的地址就是青岛市市南区山东路52号（华嘉大厦305室），被告提交了青岛新良基机械设备工程公司的私营企业信息查询结果，该企业登记档案载明，青岛新良基机械设备工程公司的地址就是青岛市市南区山东路52号（华嘉大厦305室），法定代表人张玲华。同时被告又提交了青岛市国土资源和房屋档案馆调取的青岛市存量房买卖合同和青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表，上述证据载明，2009年1月30日，姚正平将其所有的位于青岛市市南区山东路52号305户、306户，房地产权证号青房私字第××号的房屋出卖给原告，张玲华为姚正平的代理人。2009年6月16日，双方办理房屋转移登记手续。被告再未提交其他已经通知送达原告的相关证据。另查明，涉案万国通运国际大厦于2004年6月10日开工。2005年7月25日，被告取得涉案房屋商品房预售许可证。2009年11月23日竣工验收。涉案房屋被告认可目前市场价在每平方米1万元左右。再查明，2011年12月9日，被告（甲方）与第三人城市名人酒店青岛公司（乙方）在杭州市签订房屋租赁合同，约定被告将万国通运国际大厦的负一层全部（设备房与写字楼共用部分除外），除写字楼门厅及甲方拟租给金融机构的店铺外的所有空间；2-9楼客房的全部建筑机种，共计19111.83平方米出租给第三人使用。双方约定，甲方于2012年1月1日（交付日）前向乙方交付出租房屋。租赁期限为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止。租金自2012年起至2021年，每年300万元。被告当庭承认其与第三人签订租赁合同时并未与原告进行协商，亦未征得原告同意。上述事实有当事人提交的购房合同、收款收据、收条、招商银行转账客户回单，竣工验收资料、私营企业登记信息查询结果、通知、邮件详情单以及庭审笔录、当事人陈述等在案为凭，经本院审查，可以作为定案的依据。
一审法院认为，原告刘健钦与被告万国公司签订的购房合同是双方当事人的真实意表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且在双方签订购房合同之前，被告万国公司已经取得了商品房预售许可证，应当认定双方之间的购房合同为合法有效合同，对于双方当事人均具有法律约束力，双方当事人也应当恪守约定，诚信履约。双方当事人在2014年12月12日庭审期间，均同意解除购房合同，法院予以确认。本案争议的焦点在于：一、原告购买涉案房屋的实际付款数额如何确定；二、本案的违约责任应当如何承担。关于第一个焦点问题，法院认为，原告主张其向被告支付购房款251万元，被告仅认可其中200万元，对于原告支付给孙某，由孙某向原告出具收据的款项，被告不认可系购房款。根据法院查明的事实，原告与孙某长期存在相互拆借资金的行为，从原告向某提交的孙某于2007年11月20日出具的收条，及孙某提供的原告于2005年5月25日给孙某出具的借条中，均可以得到反映。另外，原告向法院提交的孙某出具的收条中，未记载款项用途为购买涉案房屋，因此在原告未能提供充分证据证明孙某曾经得到被告授权收取涉案房屋购房款的情况下，法院对原告主张的通过孙某向被告支付购房款51万元的事实不予采信。因双方合同解除，被告应当返还原告已经支付的购房款200万元，并承担相应的利息。根据原告的主张，具体计算方式为，第一笔100万元，自从2005年5月26日起算计息；第二笔100万元，自2007年12月16日起算计息。关于第二个焦点问题，法院认为，原告要求房屋增值损失，应当建立在其已完全、适当履行合同的基础之上。根据双方合同的约定，原告应当合同生效之日起5个年度内即2012年2月1日之前付清全部购房款950万元，但根据法院查明的事实，截止2007年11月14日，原告共向被告支付购房款200万元，此后未再付款，显然不属于完全、适当履行合同。原告主张双方曾经达成合意，以涉案房屋的租金折抵购房款，其向法庭提供2008年10月10日原告向被告发出的通知为证。法院认为，我国合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，合同的变更必须基于当事人之间的合意。原告提交的通知系其单方向被告做出的意思表示，不能证明被告曾经发出过变更付款方式的要约，而且通知的内容不涉及付款方式的变更，仅是同意由被告代为出租涉案房屋，再者，通知最后载明“请予同意”亦有要约之意，在未得到被告承诺的情况下，对被告不产生法律效力。因此，原告提交的该证据不足以证明双方对于付款方式的变更达成合意。原告未能适当履行合同，其主张的房屋增值损失，法院不予支持。被告反诉主张的违约金，根据其提供的计算明细所载，实为原告逾期支付购房款的违约金。根据合同法权利义务相一致的原则，享有权利的一方亦应当履行相应的义务。本案中，被告作为房屋的出卖人有权收取购房款，但亦应当按约交付房屋，协助买房人办理产权变更登记。因双方合同并未约定具体的交房时间，因此法院认为，被告于2009年11月23日取得竣工验收备案证时即应通知原告办理房屋交接。被告未能诚实履行合同义务，不但未通知原告交房，而且在合同尚未解除的情况下，于2011年12月9日与第三人签订包括涉案房屋在内的租赁合同，并且未向原告支付出租涉案房屋所得收益。对于本案纠纷的发生，被告亦应承担相应的责任，因此对于被告主张的2009年11月23日之后的逾期付款违约金，不予支持。对于被告主张的2009年11月23日之前原告逾期付款违约金，予以支持，具体计算如下：2007年7月18日至7月31日原告应付款100万元，逾期13天，违约金5200元；2007年8月1日至9月13日原告应付款50万元，逾期44天，违约金8800元；2007年9月14日至11月14日原告应付款40万元，逾期62天，违约金9920元；2007年11月15日至12月11日原告应付款10万元，逾期27天，违约金1080元。至此原告已经支付购房款200万元。2008年2月1日至2009年1月31日，原告应当再付款150万元，该年度原告未再付款，应当支付违约金219600元（150万元×366天×0.4‰）；2009年2月1日至2009年11月23日计296天，原告应当再付款300万元，原告未再付款，应当支付违约金355200元（300万元×296天×0.4‰）。以上，原告共应向被告支付逾期付款违约金599800元。综上，原、被告的本、反诉请求均部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二十五条、第六十条、第七十七条、第九十七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘健钦与被告青岛万国通运管理有限公司之间签订的购房合同于2014年12月12日解除；二、被告青岛万国通运管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘健钦已付购房款200万元及利息（利息的具体计算方式为：以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2005年5月26日至本判决生效之日止；以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2007年12月16日起至本判决生效之日止）；三、反诉被告刘健钦于本判决生效之日起10日内偿付反诉原告青岛万国通运管理有限公司逾期付款违约金599800元；四、驳回原告刘健钦的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告青岛万国通运管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82100元，由原告刘健钦负担62100元，青岛万国通运管理有限公司负担2万元。反诉案件受理费22906元，由反诉原告青岛万国通运管理有限公司负担2万元，反诉被告刘健钦负担2906元。
本院二审期间，双方当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于刘健钦的上诉请求，根据涉案购房合同约定，刘健钦应当自合同生效之日起5个年度内即2012年2月1日之前付清全部购房款950万元，否则应按照合同承担未足额付款部分日万分之四的违约责任。一审期间，刘健钦向法院提供2008年10月10日的《通知》，证明与万国公司曾经达成以涉案房屋的租金折抵购房款的合意。《通知》系刘健钦作出的单方意思表示，其最后载明“请予同意”有要约之意，在万国公司未作出承诺的情况下，对万国公司不具有约束力。经审查，截止2007年11月14日，刘健钦共向被告支付购房款200万元，此后再未付款。刘健钦上诉主张不应承担违约责任并无事实和法律依据，本院不予支持。关于万国公司的上诉请求，经审查，万国公司于2009年11月23日取得竣工验收备案证时即应通知刘健钦办理房屋交接。但是，万国公司未能诚实履行合同义务，不但未通知刘健钦交房，而且在合同尚未解除的情况下，于2011年12月9日与第三人签订包括涉案房屋在内的租赁合同，并且未向原告支付出租涉案房屋所得收益。对于本案纠纷的发生，万国公司亦应承担相应的责任。万国公司上诉主张2009年11月23日到2011年12月9日的逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人刘健钦、上诉人青岛万国通运管理有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22538元，由刘健钦负担9798元，由青岛万国通运管理有限公司负担12740元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李守军
代理审判员 李明明
代理审判员 孔祥昆
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 马抒祺