河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初6681号
原告驻马店市大海商品混凝土有限公司。住所地：驻马店市乐山大道与纬五路交叉口。
法定代表人李太海，董事长。
委托代理人陈青，河南民青律师事务所律师。
被告驻马店市德信置业有限公司。住所地：驻马店市开发区置地大道汇景新城院内。
法定代表人韩超，董事长。
委托代理人刘国强、王春玲（实习），河南北纬律师事务所律师。
被告河南水木清华建设工程有限公司。住所地：郑州市惠济区绿源路*号。
法定代表人徐金钢，总经理。
委托代理人史广松，郑州市惠济区法律服务所法律工作者。
被告袁文卫，男，1967年1月20日出生，汉族，住河南省新蔡县。
原告驻马店市大海商品混凝土有限公司（以下简称大海混凝土公司）诉被告驻马店市德信置业有限公司（以下简称德信置业公司）、河南水木清华建设工程有限公司（以下简称水木清华公司）、袁文卫商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大海混凝土公司委托代理人陈青，被告德信置业公司委托代理人刘国强、王春玲，被告水木清华公司委托代理人史广松到庭参加诉讼。被告袁文卫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告大海混凝土公司诉称，2013年5月25日，原告与三被告签订《协议书》一份，对被告欠原告应付款数额、还款义务人、抵偿商品房楼层、价款、交房时间、违约责任等事项进行了约定。协议签订至今已三年有余，而被告不履行协议约定，构成违约。请求依法判令：一、原、被告于2013年5月25日签订的《协议书》为有效合同；二、被告向原告交付约定商品房并支付延期交房违约金（自2014年6月2日起，按总房款日万分之五计算至交房之日止）。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告德信置业公司与原告签订商品房买卖合同。
被告德信置业辩称，1、签订协议的主体为甲、乙、丙、丁四方，其中协议的第五条的规定，本协议须经甲、乙、丁三方盖章及丙方签字后生效，而本协议当中东风公司并未盖章，故本协议并未生效；2、该协议并未实际履行，协议显示东风公司、袁文卫欠原告款项430万元，约定该款项由德信置业公司以房屋抵债给原告，同时约定，如果购房款超过430万元，按照实际面积补足差额。故原告应向德信公司补交807680元购房款，但原告未按实际面积补足差额，双方也未另行签订商品房买卖合同，故该协议未实际履行；3、该协议于2013年5月25日签订，原告一直未向被告德信置业公司主张过权利，已超2年的诉讼时效。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告水木清华公司辩称，1、原、被告四方于2013年5月25日签订的协议是四方真实意思的表示；协议表达的第一点是债务转让的行为，即东风公司欠大海公司的商砼款由德信置业公司支付，该协议当中的约束条款已发生效力，是不可撤销的债务转让行为；2、由德信置业待开发的商品房折抵欠原告的商砼款，协议签订时，德信置业公司开发的商品房五证不全，不具备网签条件，但在原告起诉时该项目已具备了网签条件，德信置业公司应该履行该协议书，与原告签订商品房买卖合同；3、该协议签订时，原告明知道协议约定的房屋不具备网签的条件，因此要求从2014年6月2日起，支付违约金，有悖客观事实，违约金的计算时间应该从具备网签条件之日起计算。
被告袁文卫未答辩。
经审理查明，2013年5月25日，原告大海混凝土公司（甲方）与郑州东风建筑工程有限公司（乙方）、被告袁文卫（丙方）、被告德信置业公司（丁方）签订《协议书》一份，该《协议书》约定：一、乙、丙两方欠甲方应付款430万元，丁方欠乙、丙两方应付款超过430万元，乙、丙两方提出由丁方代为偿还，甲方同意。丁方无资金付款，用待开发的靖宇综合楼盘商品房作价抵偿430元欠款（靖宇综合楼位于驿城区××路与××路交汇处）；二、丁方待开发的楼盘高30层，1-4层为商铺，4层以上为商务办公用房。甲、丁确认抵偿欠款的楼层为22层（含4层商铺）全部（共16套商务用房，建筑面积946.2平方米）、23层大部分（共13套，建筑面积为756.36平方米）；房价均为每平方米3000元整（如上述面积房款超过430万元，按实际面积补足差额）。该房应于2014年6月1日前交付。如延期交房，每日按总房款（510.7680万元）的万分之五向甲方支付违约金；三、乙、丙、丁应保证待开发楼盘信息的真实性（应提供土地证、规划证、施工许可证等证件），如有虚假导致协议目的无法实现，丁方应承担双倍还款责任，乙、丙两方负连带责任；四、本协议签订当日，甲、丁两方还应按上述约定内容另行签订《商品房买卖合同》；甲、丁两方的权利和义务在《商品房买卖合同》中进一步约定等条款。合同落款处甲方加盖有驻马店市大海商品混凝土有限公司印章及李太海签字，乙方加盖有郑州东风建筑工程有限公司印章，丙方有袁文卫的签字，丁方加盖有驻马店市德信置业有限公司印章及韩超签字。协议签订后，被告德信置业于2013年6月1日向原告出具收据一份，该收据载明：“兹收到驻马店市大海商品混凝土有限公司交来购房款人民币伍佰壹拾零万柒仟陆佰捌拾零元零角零分￥：5107680元”，该收据加盖有被告驻马店市德信置业有限公司财务专用章。后被告德信置业未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未向原告交付房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、涉案房屋于2017年4月14日已办理预售许可证，但未竣工验收；二、协议约定的房屋为驿城区××路与××路交汇处靖宇综合楼22层全部16套，及23层中部分商务用房13套，共29套房屋，23层中的部分房屋因房屋面积相同，仅约定了数量，未指定房屋、房号；三、2016年6月7日，郑州东风建筑工程有限公司变更企业名称为河南水木清华建设工程有限公司。
诉讼中，一、原告提交德信置业公司提交驻市国用2006第7879-2号土地使用证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）、德信置业公司企业法人营业执照（复印件）各一份，用以证明原、被告签订《协议书》时，被告德信置业公司已取得相关建设手续。被告德信置业公司、水木清华公司质证称，对以上证据真实性均无异议。二、原告提交其与被告水木清华公司对账的“郑州东风建筑靖宇综合楼对账单”及发货单，用以证明原告已将剩余807680元购房款于2013年6月1日以混凝土预付款的方式折抵完毕，并在此之后将混凝土供应完毕。被告德信置业质证称，①该对账单是原告与被告水木清华公司对账的，没有被告德信置业公司签字确认，不予认可；②该对账单显示2013年5月25日-2013年8月20日，被告德信置业公司预付大海公司商砼款1357580元，大海公司供应混凝土1489872元，仅仅少支付133492元；③发货单是原告向被告水木清华公司运送的混凝土，与被告德信置业公司无关，不予认可，综上，原告提供的上述证据不能证明大海公司已向被告德信置业公司补交807680元或以混凝土抵账。被告水木清华公司质证称，对对账单无异议，德信置业公司出具收据实际上是我公司“债务转让”的行为，即我公司把欠原告的砼款债务转给德信公司，由德信置业公司支付，用来冲抵欠我公司的工程款，然后德信置业公司用房产来折抵。德信置业公司出具收据说明三方债务转让行为已完成。
诉讼中，被告提交转款凭条及与案外人借贷公司的贷款借据两份，用以证明德信置业公司除对账单载明的预付款外，另行向原告支付商砼款120万元，原告未向被告德信置业公司支付剩余购房款807680元。原告质证称，①被告提交转款凭证除一笔20万元是向原告公司支付外，其他均是向被告袁文卫支付，但袁文卫向原告公司支付的数额与被告提交的转款凭证数额不一致，应以原告公司对账单上收到的数额为准；②转款均是冲抵807680元购房款后，原告又向被告德信置业公司工地供应的混凝土款，被告支付的商砼款与冲抵的购房款无关联性；③原告与被告德信置业公司无商砼买卖合同关系，德信置业公司之所以付商砼款，是因其欠水木清华公司的工程款，水木清华公司又欠原告公司的商砼款，所以在水木清华公司与德信置业公司协商后，德信置业公司直接向原告公司付款，上述购房款807680元也是以此方式冲抵商砼款，冲抵后由德信置业公司扣减水木清华公司的工程款；④如原告未将剩余购房款807680元折抵商砼款，德信置业公司支付以后供应的商砼款90余万时完全可以予以扣除，被告德信置业公司不但未扣除，又向原告支付了90余万元的商砼款，足以说明807680元购房款已用商砼款冲抵完毕。
诉讼中，被告德信置业公司提请的证人邵某（其公司销售人员）出庭作证称，被告德信置业公司虽向原告大海混凝土公司出具了全额购房款的收据，但原告实际并未及时补交剩余房款，因此双方未签订《商品房买卖合同》；原告质证称，原告向被告德信置业公司供应商砼，以商砼款冲抵的购房款，证人证言不属实，双方未签订《商品房买卖合同》，是因为被告德信置业以未办理预售许可证为由，拒绝签订。被告水木清华公司质证称，证人证言与本案无关联性。
上述事实，有原告提交的协议书，收据等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，2013年5月25日，原、被告四方签订《协议书》一份。根据相关法律规定，债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，原、被告签订《协议书》中约定的内容有：“……被告水木清华公司、袁文卫将欠原告大海混凝土公司430万元的债务转移给被告德信置业，债权人大海混凝土公司同意……”，故双方债务转移实际履行完毕。原告与被告德信置业同意将该债务折抵为购房款，协议中未指定涉案房屋中23层13套房屋的位置及房号，且协议明确约定将另行签订《商品房买卖合同》，故协议虽约定有房屋面积、价款、交房日期，但合同当事人的真实意思表示是签订预约合同，本案中原告与被告德信置业公司系商品房预约合同关系。合同各方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同，原告大海混凝土公司请求确认原、被告签订的《协议书》有效，于法有据，本院予以支持。原告请求被告交付房屋并支付逾期交房违约金，因《协议书》系预约合同，交付房屋系本约合同约定内容，预约权利人只能请求对方履行订立本约的义务，不能直接依预定的本约内容请求履行，故对原告请求被告交付房屋及支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于原告要求被告德信置业公司与其签订《商品房买卖合同》的请求，被告德信置业公司基于预约合同，应当与原告签订本约合同，但合同的订立是合同相对人自愿、平等、友好、协商的结果，原告请求判令被告德信置业公司与其签订《商品房买卖合同》，存在强制缔约情形，违反法律强制性规定，本院不予支持。关于被告德信置业公司已超诉讼时效的辩称，因本案系商品房预约合同纠纷，不存在诉讼时效问题，故对于被告德信置业的辩称，本院不予采信。关于被告德信置业公司就原告未支付剩余购房款的抗辩主张，原告提交与被告水木清华对账的对账单、发货单及被告德信置业公司出具的全额购房款收据，用以证明剩余购房款原告已用商砼款冲抵完毕，被告仅提交证人证言证明原告未支付剩余购房款，未提交其他证据加以证明，故对于被告关于原告未支付剩余购房款的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告驻马店市大海商品混凝土有限公司与被告河南水木清华建设工程有限公司、袁文卫、驻马店市德信置业有限公司于2013年5月25日签订的《协议书》有效。
二、驳回原告驻马店市大海商品混凝土有限公司其他诉讼请求。
案件受理费41200元，由被告驻马店市德信置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 贾红
审 判 员 刘林
人民陪审员 黄静
二〇一七年九月三十日
书 记 员 王鹏