江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2871号
上诉人（原审被告、反诉原告）王延峰，男，汉族，1966年10月12日生。
委托代理人孙伟，男，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）伏玉敏，女，汉族，1982年6月13日生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）史严平，男，汉族，1980年5月7日生。
委托代理人伏玉敏（系史严平之妻），自然情况同上。
上诉人王延峰因与被上诉人伏玉敏、史严平房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
伏玉敏、史严平原审诉称，2015年10月14日，伏玉敏、史严平通过南京苏旺房产经纪有限公司居间，与王延峰签订《房地产买卖中介合同》，约定：伏玉敏、史严平将栖霞区和燕路325号某幢101室房屋作价人民币950000元出售给王延峰，双方如无正当理由不履行合同的，违约方需支付守约方违约金50000元。合同签订前，伏玉敏、史严平将房屋、土地权属证书交给中介公司，并在合同签订后履行过户义务。然而在合同履行中，王延峰以土地使用权年限仅有50年为由，明确向伏玉敏、史严平表示不履行合同，单方毁约。为此，伏玉敏、史严平曾与王延峰协商解除合同及违约赔偿事宜，王延峰与中介公司恶意串通，拒绝按约赔偿。故伏玉敏、史严平诉至原审法院，请求判令王延峰给付伏玉敏、史严平违约金50000元，并承担本案诉讼费用。
王延峰原审辩称，其与伏玉敏、史严平之间的房屋买卖合同已于2015年11月9日协议解除，双方之间不存在任何纠纷。其依照《中华人民共和国合同法》第九十四条行使合同解除权，不构成违约，不应承担违约责任。请求驳回伏玉敏、史严平的诉讼请求。
王延峰原审反诉诉称，2015年10月14日，其与伏玉敏、史严平经南京苏旺房产经纪有限公司居间签订房屋买卖合同一份，伏玉敏、史严平未尽告知王延峰涉案房屋土地使用年限的义务，导致王延峰产生重大误解，损失居间费19000元，定金1000元。根据房屋买卖合同，因伏玉敏、史严平违约，需支付王延峰违约金50000元。请求原审法院判令伏玉敏、史严平给付王延峰违约金、损害赔偿金合计71000元，并撤销双方之间的买卖合同，反诉费用由伏玉敏、史严平负担。
伏玉敏、史严平原审反诉辩称，双方签约时，其已将权属证书放在中介公司，让购房人查阅之后再购买，没有未尽告知义务，王延峰的诉讼理由不成立。
原审法院经审理查明，2015年10月14日，伏玉敏、史严平（甲方）与王延峰（乙方）经南京苏旺房产经纪有限公司（以下简称苏旺公司）居间，签订房地产买卖中介合同，约定伏玉敏、史严平将名下南京市栖霞区和燕路325号某幢101室房屋（以下简称涉案房屋）作价950000元转让给王延峰。合同第八条约定：乙方应付中介费1万元。合同第九条约定：甲乙双方无正当理由不履行合同的，应支付守约方违约金50000元。双方还签订补充协议约定：签约当日乙方支付定金1000元，最终冲抵房款；乙方于2015年12月1日支付首付款450000元，余款490000万元办理商业贷款，尾款9000元待结清各种费用、迁出户口后给付甲方；甲方于收到全款后交付房屋，等条款。王延峰向伏玉敏、史严平交付定金1000元。签约之日，伏玉敏、史严平将涉案房屋的所有权证书、土地使用权证书交给苏旺公司。
支付首付款期限届满前，王延峰以涉案房屋土地使用年限过短为由，告知伏玉敏、史严平不再履行合同。此后双方均未再继续履行。双方无法就违约责任问题达成一致，故诉至原审法院请求处理。
原审法院另查明，涉案房屋的土地使用权类型为出让的住宅用地，土地使用权终止日期为2043年10月5日。
以上事实，有双方当事人陈述、《房地产买卖中介合同》、房屋所有权证书、土地使用权证书予以证实，原审法院予以采纳。
原审法院认为，伏玉敏、史严平与王延峰之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。王延峰提出因伏玉敏、史严平未告知土地使用年限导致其产生重大误解。原审法院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认知，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的，可以认定为重大误解。购房系重大民事行为，购房人在签约前应当并且有权审查包括土地使用年限在内的房地权属登记情况，以确定是否符合自己的购买意向。本案中，王延峰在订立合同前现场看房，签约时伏玉敏、史严平也出示了房地产权属证书，在此期间王延峰有充分的条件审查核实土地使用权状况。而直至完成签约，王延峰并未就土地使用年限问题提出异议，也未声明对土地使用年限具有特定要求，应认定为认可涉案房屋的土地使用权现状并自愿购买。王延峰提出伏玉敏、史严平导致其产生重大误解的辩解理由和反诉理由均不能成立。王延峰未按约定支付价款构成根本违约，伏玉敏、史严平请求给付违约金理由充分，应予支持。王延峰已给付定金1000元可不予返还，在应付的违约金中予以冲抵。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、王延峰于判决生效之日起十五日内支付伏玉敏、史严平违约金人民币49000元；二、驳回王延峰的诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由王延峰负担。原审反诉案件受理费788元，由王延峰负担。
王延峰不服原审判决，向本院上诉称：一、双方间的《房地产买卖中介合同》已于2015年11月9日解除，苏旺公司向其出具书面承诺，收取其19000元违约金，合同作废，三方无任何纠纷。其据此认为合同已由苏旺公司协调解除，且其已支付了违约金19000元，无需再次支付违约金50000元。二、即使有违约情况存在，也是基于苏旺公司隐瞒了涉案房屋的土地年限信息，且在发生纠纷后大包大揽，向其作出虚假承诺，使其误以为伏玉敏、史严平已收取了赔偿款，达成了解除协议。苏旺公司应作为无独立请求权的第三人参加诉讼，并承担赔偿责任，本案应发回重审。三、原审判定的违约金过高，应依法予以调低。双方签订的是《房地产买卖中介合同》，属于预约合同性质，正式的房屋买卖合同尚未签订，即使是王延峰的原因导致无法履行房屋买卖交易，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应当适用定金罚则不予退还定金，伏玉敏、史严平未证明其损失，50000元违约金远高于伏玉敏、史严平的实际损失，应依法予以调低。综上，请求本院撤销原审判决，将本案发回重审。
伏玉敏、史严平辩称，王延峰所谓的给付19000元违约金是王延峰与苏旺公司之间的事，伏玉敏、史严平没有参与。苏旺公司已将涉案房屋的情况告知王延峰，王延峰看房后要买房，双方签订合同时涉案房屋的产权证、土地证都给王延峰查看过。合同签订后，伏玉敏、史严平就将产权证、土地证交给了苏旺公司，本案原审判决后，苏旺公司才把证件交还伏玉敏、史严平。双方签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，请求本院维持原判。
上诉人王延峰与被上诉人伏玉敏、史严平对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，伏玉敏、史严平与王延峰、苏旺公司签订的《房地产买卖中介合同》是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应诚实信用地履行各自义务。王延峰在合同订立后明确表示不再履行合同，伏玉敏、史严平依据合同约定要求王延峰给付50000元违约金的诉讼请求应予支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，伏玉敏、史严平选择适用违约金条款要求王延峰给付违约金，原审法院据此将王延峰已给付伏玉敏、史严平的1000元定金自王延峰应付的50000元违约金中抵扣，有事实和法律依据。
王延峰上诉称，其已与伏玉敏、史严平解除了《房地产买卖中介合同》，苏旺公司向其出具承诺，收取19000元违约金后合同作废，三方无任何纠纷。对此，本院认为，《房地产买卖中介合同》系王延峰、苏旺公司以及伏玉敏、史严平三方签订，王延峰主张该合同已解除，却未能提供证据证明伏玉敏、史严平就解除该合同已与其达成一致意见，故王延峰的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，王延峰的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人王延峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年六月六日
书 记 员 朱亚芳