浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第898号
上诉人（原审被告，反诉原告）：宁波友蜜风尚酒店管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区石碶街道塘西村。
法定代表人：周金旺，该公司总经理。
委托代理人：李军，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区石碶街道塘西中路。
代表人：詹如平，该合作社社长。
委托代理人：周明辉，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
委托代理人：陈世民，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。
原审被告：周金旺，宁波友蜜风尚酒店管理有限公司总经理。
原审被告：王海，宁波友蜜风尚酒店管理有限公司股东。
原审被告：胡德军，宁波友蜜风尚酒店管理有限公司股东。
上诉人宁波友蜜风尚酒店管理有限公司（以下简称友密风尚公司）因与被上诉人宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社（以下简称塘西村）、原审被告周金旺、王海、胡德军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2015年10月9日作出的（2015）甬鄞江民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2010年1月6日，被告周金旺与原告签订《塘西宾馆租赁合同书》一份，约定：原告将塘西宾馆整楼主体面积2600平方米出租给被告周金旺，租赁期限为12年，自2010年7月1日至2022年6月31日止；主体面积在2010年3月底全部交付完毕；租金前五年每年为500000元（即2010年7月1日至2015年6月30日），后七年每年600000元（即2015年7月1日至2022年6月30日止），第一年付清后，每年在当年前一月内付清租金。2010年2月4日，原告与设立中的天香名苑公司（后因该名称已被其他单位注册，故工商登记为友蜜风尚公司）签订《资产租赁合同》一份，约定天香名苑公司向原告租赁塘西宾馆及内院场地、附属临时房，面积为3200平方米，用于宾馆酒店服务项目，租赁期限为12年，自2010年7月1日至2022年6月31日止；租金前五年每年为500000元（即2010年7月1日至2015年6月30日），后七年每年600000万元（即2015年7月1日至2022年6月30日止），租金每年12月31日前付清；合同期内，天香名苑公司不得擅自变更厂房的原来结构；如需另外搭建，须事先出具书面报告，说明情况，在不影响其他业主的前提下，经原告同意，方可进行；天香名苑公司在合同期内，应按合同如期上缴租金，如不按时缴纳租金的，原告将采取有关措施直至提前终止合同收回房屋；《塘西宾馆租赁合同书》作为合同附件；违约方需支付法定违约金；双方并对其他权利义务作了约定。2010年1月27日，天香名苑公司支付原告租金200000元（其中80000元由宁波市鄞州金力士机械设备有限公司代付）；2011年3月30日，天香名苑公司支付原告租金500000元。2010年3月，天香名苑公司对租赁房屋开始进行装修，并在圆弧型房屋部分搭建了三楼。2011年7月20日，原告与被告友蜜风尚公司确认，天香名苑公司与原告签订的合同有效，加盖被告友蜜风尚公司公章，变更合同相对方名称为被告友蜜风尚公司。
另查明：被告友蜜风尚公司注册资本为1500000元。被告周金旺、王海、胡德军系被告友蜜风尚公司的股东（发起人），出资金额分别为600000元、450000元、450000元。被告周金旺系被告友蜜风尚公司法定代表人。
原审原告塘西村于2015年3月24日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原告与原审被告友蜜风尚公司于2010年2月4日签订的《资产租赁合同》；二、原审被告友蜜风尚公司对租赁房屋恢复原状；三、原审被告友蜜风尚公司支付原审原告租金1633332元、利息损失117167元、违约金163333元，合计1913832元；三、原审被告周金旺、王海、胡德军对第三项诉讼请求在出资额范围内承担连带责任。审理中，原审原告变更诉讼请求为：一、解除原审原告与原审被告友蜜风尚公司于2010年2月4日签订的《资产租赁合同》；二、原审被告友蜜风尚公司返还租赁房屋；三、原审被告友蜜风尚公司支付原审原告租金1633332元（暂计至2015年2月28日，之后按实际天数计算至返还之日止）、利息损失117167元、违约金163333元，合计1913832元；三、原审被告周金旺、王海、胡德军对第三项诉讼请求在出资额范围内承担连带责任。
原审被告友密风尚公司提起反诉，请求判令：一、原审原告与原审被告友蜜风尚公司签订的租赁合同继续履行，原审原告交付原审被告友蜜风尚公司圆弧形部分房屋；二、原审原告赔偿原审被告友蜜风尚公司未按约交付租赁房屋而造成的损失2674575.44元（含已支付的700000元租金），并赔偿利息损失641898元（自2011年3月至2015年2月按年利率6%计算，要求计算至实际付清止）。
原审法院认为：原告与被告友蜜风尚公司于2010年2月4日签订的《资产租赁合同》（含附件《塘西宾馆租赁合同书》）系双方真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。现原告主张解除合同，被告友蜜风尚公司主张继续履行合同，关于哪方的主张能够成立，应结合合同约定及履行情况分析认定。根据《资产租赁合同》的约定，被告友蜜风尚公司在合同期内，应按合同如期上缴租金，如不按时缴纳租金的，原告将采取有关措施直至提前终止合同收回房屋，即双方约定了一方解除合同的条件。现被告友蜜风尚公司仅于2010年1月27日支付了200000元、2011年3月30日支付了500000元，合计700000元，2012年起应于每年12月31日前支付的当年度租金均未支付，约定解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。被告友蜜风尚公司虽辩称因原告未完全交付租赁房屋违约在先其才不再支付租金，但其已于2010年3月开始对租赁房屋进行装修，并在圆弧形房屋部分搭建了三楼。原告也表示其已于2010年3月交付全部租赁房屋。通过现场勘察可见，圆弧形部分与整幢房屋相连为一个整体，并非可以分别交付的独立部分，故对被告友蜜风尚公司的辩称不予采信。原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在本案起诉时明确提出解除合同的主张，通过向被告友蜜风尚公司送达起诉状副本，既是一种诉讼行为，又是一种民事意思通知行为，应当视为原告通知被告友蜜风尚公司解除合同，合同自通知送达之日（2015年3月27日）解除，故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告友蜜风尚公司要求继续履行合同的反诉请求，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告要求被告友蜜风尚公司返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。同时，被告友蜜风尚公司应当支付原告承租期间的租金，根据原告与被告友蜜风尚公司在《资产租赁合同》中租金的约定，截至2015年2月28日，被告友蜜风尚公司尚欠原告租金1633332元；2015年3月1日起至合同解除之日（2015年3月27日）的租金按合同约定的每年500000元标准计算；合同解除之后，因被告友蜜风尚公司仍实际占有使用原告房屋，故自2015年3月28日起被告友蜜风尚公司应当支付原告房屋占有使用费，计算标准可参照《资产租赁合同》中约定的租金标准（2015年3月28日起至2015年6月30日止按每年500000元标准计算，2015年7月1日起按每年600000元标准计算）。原告主张的被告友蜜风尚公司应支付至返还之日止的租金，自2015年3月28日起实际系被告友蜜风尚公司占有使用原告房屋的房屋占有使用费，对此予以纠正。被告友蜜风尚公司主张2010年其已支付租金250000元，原告对此表示否认，被告友蜜风尚公司也未提供相应证据予以证明，故对此不予采信。对于原告主张的违约金，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案的《资产租赁合同》中虽写“违约方需支付法定违约金”，但该约定并未明确违约金的数额或是计算方法，应为约定不明，故原告主张违约金无事实和法律依据，不予支持。对于原告主张的利息损失，被告未按约支付租金构成违约，应当赔偿损失，原告主张利息损失117167元符合法律规定，予以支持。对原告主张要求被告周金旺、王海、胡德军在出资额范围内承担连带责任的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明被告周金旺、王海、胡德军存在抽逃出资的情形，故对该项诉讼请求不予支持。被告友蜜风尚公司于审理中提出对承租房屋已装修工程进行审计的申请，对此，被告友蜜风尚公司要求原告赔偿损失的主张系基于原告未按约交付房屋的违约情形提出，现被告友蜜风尚公司提供的证据不足以证明原告存在违约，故对于该申请不予准许，对被告友蜜风尚公司要求原告赔偿损失及利息损失的反诉请求，亦不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社与被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司于2010年2月4日签订的《资产租赁合同》（含附件《塘西宾馆租赁合同书》）于2015年3月27日解除；二、被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司将承租的位于宁波市鄞州区石碶街道塘西村的房屋腾退后返还原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社，限于本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司支付原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社租金1633332元（暂计至2015年2月28日止），并按每年500000元标准支付自2015年3月1日起至2015年3月27日止的租金，限于本判决生效后十五日内履行完毕；四、被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司支付原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社房屋占有使用费至实际腾退之日止，2015年3月28日起至2015年6月30日止按每年500000元标准计算，2015年7月1日起按每年600000元标准计算，限于本判决生效后十五日内履行完毕；五、被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司支付原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社利息损失117167元，限于本判决生效后十五日内履行完毕；六、驳回原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费22024元，反诉案件受理费减半收取16666元，合计诉讼费38690元，由原告宁波市鄞州区石碶街道塘西股份经济合作社负担1470元，被告宁波友蜜风尚酒店管理有限公司负担37220元。
宣判后，原审被告友蜜风尚公司不服，向本院提起上诉称：一、《塘西宾馆租赁合同》约定，被上诉人应于2010年3月底全部交付主体面积，但被上诉人并未按时交付。2010年3月底，被上诉人与案外人万通公司签订《协议书》一份，被上诉人承诺，在改建过程中，其必须对因改建所导致的万通公司的财产损失及员工人身安全负全责。由此可知，被上诉人向上诉人出租房屋时，其与案外人万通公司的租赁关系并未终止，租赁房屋并未腾退，而万通公司承租的房屋就是圆弧形房屋。被上诉人与案外人万通公司的纠纷至2012年4月才最终结案。二、现场勘查可见，涉案租赁房屋的圆弧形部分与长方形部分完全相连，但上诉人的装修管道则在长方形与圆弧形房屋相连接处截止，在圆弧形房屋内部未有装修的痕迹，原因是圆弧形房屋被上诉人因与案外人万通公司纠纷而未交付给上诉人。三、上诉人向一审法院提交了上诉人装修期间所发生的费用的相关凭证，以证明上诉人在装修涉案租赁房屋时的投入，但一审法院却以非正规发票，也无法证明系用于涉案房屋装修的事实为由，对该证据不予认定，系错误。一审法院对上诉人向被上诉人支付的10万元保证金的事实遗漏查明。四、上诉人在支付了70万元租金后，被上诉人一直未完全交付圆弧形部分房屋，故上诉人拒绝支付此后的租金不属违约行为。在被上诉人未完全交付房屋的情况下，上诉人向被上诉人发函要求其交付圆弧形房屋，并提出赔偿损失的主张，此时，上诉人已明确不再支付租金。被上诉人就算要解除合同，应该经催告后在合理期限内行使，但被上诉人在长达三、四年的时间内一直未行使解除合同的权利，其已丧失合同解除权。
被上诉人塘西村答辩称：上诉人认可其在签订了房屋租赁合同后，对圆弧形房屋及其他部分房屋进行装修，在圆弧形房屋上加盖了三楼，并且上诉人在支付租金时没有提出圆弧形房屋未交付的问题。根据双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人未按约支付房屋租金，被上诉人有权解除合同。一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告周金旺、王海、胡德军均未陈述意见。
在二审审理期间，各方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人称被上诉人未交付圆弧形部分房屋，因而其可以拒绝向被上诉人支付租金。但根据查明的事实和现场勘查，上诉人已经在该圆弧形房屋的顶层加盖了建筑，并且对圆弧形房屋的内部也进行了部分装修，这些事实足以证明被上诉人已经将圆弧形房屋交付给了上诉人的事实。虽然被上诉人与案外人万通公司之间存在房屋租赁纠纷，双方签订过涉及损害赔偿的《协议书》，但该《协议书》内容涉及到了上诉人进行装修的事实，且凭这些依据难以得出被上诉人未交付圆弧形房屋的结论。上诉人还称其在对涉案租赁房屋的装修中，将管道于长方形和圆弧形房屋相连接处截止，原因是被上诉人未交付圆弧形房屋。但上诉人装修管道到何处截止系其自身单方行为，该事实无法推断出被上诉人未将圆弧形房屋交付的事实。故上诉人所称的被上诉人未将圆弧形房屋交付的主张，证据不足，本院不予采信。因上诉人没有正当理由未按约支付租金，明显构成违约，被上诉人有权按照约定解除租赁合同。上诉人认为被上诉人未能及时行使合同解除权，其解除合同权消灭的主张，于法无据，本院亦不予采信。上诉人主张其向被上诉人支付了10万元的保证金，但并未提供充分的证据予以证明，本院对该主张不予认定。上诉人未能举证证明被上诉人存在违约的事实，其要求被上诉人赔偿损失的主张于法无据，故原审法院对上诉人提供的涉及到损失方面的证据不予认定，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38690元，由上诉人宁波友蜜风尚酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年一月二十七日
代书记员 桂红艳