广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初（二）字第373号
原告王新，男。
被告黄礼飞，男。
委托代理人吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。
被告黄礼祥，男。
原告王新诉被告黄礼飞、黄礼祥租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法组成由代理审判员阮锋担任审判长，人民陪审员黄柳明和人民陪审员胡忠玉参加的合议庭，于2013年8月15日公开开庭审理了本案。书记员卢庄担任记录。原告王新，被告黄礼飞的委托代理人吴晓华，被告黄礼祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王新诉称：原告与被告于2011年2月1日协商签订租房合同，但后由于被告建房原因提前终止双方合同。合同终止后，被告应赔偿原告剩下的租金和违约金，但被告却无故拖延。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告黄礼飞退还原告门面租金10500元及赔偿违约金9000元，两项合计19500元；2、被告黄礼祥赔偿原告违约金5000元。
原告王新对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、租房合同协议书1份，证明原、被告双方的租赁合同关系。
2、还款及赔偿违约金协议1份，证实原、被告双方终止房屋租赁合同以后，对于还款以及支付违约金进行了约定。
被告黄礼飞辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告自合同签订租用我的门面至其于2013年5月1日实际搬离所应付的租金为20000余元。并且，原告除依照合同租用约定门面外，还于2012年11月至2013年5月加租了我所在楼房中一楼的一间厨房及二楼的一间住房，加租的房屋按每月租金600元计算，原告应付的加租租金为4200元，但原告该应付的4200元租金至今未付；2、本案的事实是原告自己搬走的，我并没有违约，违约方应当是原告，因此原告诉请要求退还违约金9000元没有法律依据。
被告黄礼飞为其辩解当庭提交的证据有：1、黎广均出具的证人证言1份；
2、覃定能出具的证人证言1份；
3、罗凡春出具的证人证言1份。
证据1—3共同证明原告租用了被告黄礼飞的门面做生意，于2013年5月才搬走，并且其于2012年11月起还加租了被告黄礼飞所在房屋一楼的一间厨房及二楼的一间住房给其聘请的两个工人居住的事实。
被告黄礼祥辩称：不同意原告的诉讼请求。我与原告终止合同后，原告一直占用了我原来出租两间门面前150平米的空地用于修车经营长达7个月，但原告至今却未支付任何占用费用，因此应将原告诉请赔偿的违约金5000元抵作其占用上述土地7个月应付的占用费用。
被告黄礼祥为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、还款及赔偿违约金协议复印件1份，证明黄礼祥与原告终止合同后，双方于协议中约定黄礼祥需要赔付款项金额，并且在该协议下方注明合同终止后黄礼祥已经退还原告9750元。
2、收据1份，证明黄礼祥于2013年5月18日又向原告退还了原告预付的门面租金5000元。
在本案审理过程中，证人黎广均作为被告黄礼飞的证人到庭作证，证明原告租用被告黄礼飞的门面直至2013年5月才搬走，并且于2012年11月起还租了黄礼飞房屋的二楼给其聘请的工人居住。
经过开庭质证，对原告王新提交的证据1，被告黄礼飞、黄礼祥对该证据的真实性及证明目的均无异议；对证据2的真实性均无异议，但均不同意原告的证明目的。
对被告黄礼飞提交的证据1—3，原告对该三份证人证言中陈述其租用黄礼飞的门面直至2013年5月1日才搬离的事实并无异议，但对其中黎广均及覃定能陈述其加租黄礼飞房屋二楼系自2012年11月起租用的事实有异议，主张该加租房屋系2013年1月1日起才租用的；被告黄礼祥对该证据的真实性及证明目的均无异议。
对被告黄礼祥提交的证据1—2，原告王新及被告黄礼飞对该证据的真实性及证明目的均无异议。
对证人黎广均于庭上的陈述，原告王新对该证人证言的质证意见与其上述对黎广均所出具的书面证人证言的质证意见相一致；被告黄礼祥对证人黎广均于庭上的陈述无异议。
对以上当事人对真实性均无异议的证据及对证人黎广均于庭上陈述均无异议的事实本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年2月1日，黄礼飞（甲方）、黄礼祥（甲方）共同将其位于柳州市柳南区门头村桥头屯13号自住房屋一楼沿路的各自两间门面出租给原告王新（乙方）用于汽车修理及电焊加工使用，双方共同签订《租房合同协议书》，约定租期五年（即自2011年2月1日起至2016年2月1日止），每月租金1500元［即每间门面的每月租金为375元（1500元÷4间=375元／间）］，其中双方于该协议第二条约定：“付款方式：乙方一次性预付租金叁拾肆个月（34个月）共人民币伍万壹仟元整（￥51000元）给甲方，余下每6个月预付1次”；第四条约定：“签订合同当日支付给甲方押金贰仟元整（￥2000元），待合同期满后退回，如果乙方在不到租赁期年限经营不下，押金不退回”；第七条约定：“如果甲方以任何理由收回门面，造成乙方不能正常经营，甲方补偿乙方壹年租金和退还押金加剩下租金”，双方除此之外还就其他事项进行了约定，黄礼飞与黄礼祥共同在协议落款“甲方签字”一栏上签名，王新亦在协议落款“乙方签字”一栏上签名。之后，作为甲方的黄礼飞、黄礼祥又与作为乙方的王新共同签订《还款及赔偿违约金协议》，约定：甲方原租予乙方的门面，现由于甲方建房原因需提前终止合同（合同截止日期为2012年11月1日），由此造成乙方的损失，按照租房合同的约定，现甲、乙双方达成以下协议：其一，甲方提前预支34个月的租金共计51000元，至2012年11月1日已返还21个月，余下13个月共计19500元（壹万玖仟伍佰元）；其二，甲方赔偿乙方违约金18000元，退还押金2000元，共计20000元（贰万元整）；其三，以上两项费用共计39500元，黄礼飞、黄礼祥各负责19750元（壹万玖仟柒佰伍拾元）。黄礼祥后依照上述《还款及赔偿违约金协议》向王新退还了9750元，并且于2013年5月18日又向王新支付5000元，王新对黄礼祥已支付的上述合计款项14750元均予认可。王新以黄礼飞、黄礼祥未按照双方协议约定足额支付各自应付款项为由诉至本院，提出以上之诉讼请求。
另查明，黄礼飞虽作为甲方在上述《还款及赔偿违约金协议》上落款签名，但是黄礼飞与王新之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日实际并未终止，王新自上述租赁合同签订之日（即2011年2月1日）起至其于2013年5月1日搬离实际一直依照双方上述租赁合同之约定租赁使用黄礼飞所出租的两间门面，王新对该事实于庭审时亦予认可。而王新与黄礼祥之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日终止后，王新自始未再使用黄礼祥原所出租的两间门面，双方对该事实均予认可。
本院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王新与被告黄礼飞、黄礼祥共同签订的《租房合同协议书》系其双方在平等、自愿的基础上协商而成，为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律之保护。
关于被告黄礼飞应否向原告退还其所诉的门面租金10500元及赔偿违约金9000元之诉请。本案中，原告自上述租赁合同签订之日（即2011年2月1日）起至其于2013年5月1日搬离实际一直依照双方租赁合同之约定租赁使用黄礼飞所出租的两间门面，且原告对该事实于庭审时亦予认可，故本院对此予以确认。根据庭审查明原告所租每间门面的每月租金为375元及原告实际租用黄礼飞所出租两间门面的时长合计27个月之事实，原告该租用期间内应付黄礼飞的租金为20250元（375元／间×2间×27个月=20250元）。因原告于2011年2月1日签订租赁合同之时已实际预付黄礼飞所出租两间门面的租金合计25500元（51000元（原告预付黄礼飞、黄礼祥合计4间门面的租金）÷2间（黄礼飞出租原告使用的门面为2间）=25500元］，故黄礼飞应向原告退还所余门面租金的金额为5250元（25500—20250=5250元）。黄礼飞辩称原告除依照合同租用约定门面外，其还于2012年11月至2013年5月额外加租了黄礼飞所在楼房中一楼的一间厨房及二楼的一间住房，原告至今尚欠该加租房屋租金合计4200元未付，主张原告该所欠加租房屋的租金应与黄礼飞上述所应返还原告的门面租金相抵销。本院认为因黄礼飞所述原告额外加租的租赁房屋并非本案《租房合同协议书》所约定之租赁物，且黄礼飞于本案中亦未对原告提起反诉，故黄礼飞上述辩称观点于法无据，本院不予采信。至于赔偿违约金之诉请，因根据庭审查明，虽黄礼飞作为甲方在上述《还款及赔偿违约金协议》上落款签名，但是原告于2012年11月1日后依然继续租用黄礼飞的两间门面直至其于2013年5月1日搬离，即黄礼飞与原告之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日实际并未终止，该双方原签订的《还款及赔偿违约金协议》亦未得到实际履行，因此原告依照《还款及赔偿违约金协议》之约定主张黄礼飞赔偿违约金9000元之诉请与客观事实不符，本院不予支持。
关于被告黄礼祥应否向原告赔偿违约金5000元之诉请。本案中，黄礼祥因建房原因于2012年11月1日与原告提前终止了双方的租赁合同关系，根据其双方签订的《还款及赔偿违约金协议》之约定，黄礼祥应向原告退还的门面租金、押金及赔偿违约金合计19750元。本院认为该《还款及赔偿违约金协议》系黄礼祥与原告真实的意思表示，合法有效，黄礼祥应按该协议之约定向原告履行付款之义务。根据庭审查明，黄礼祥依上述协议约定已实际支付原告的款项合计14750元，尚欠违约金5000元未付，黄礼祥及原告对该事实均无异议，本院予以确认，故诉请要求黄礼祥赔偿所欠的违约金5000元于法有据，本院予以支持。黄礼祥辩称其与原告终止租赁合同后，原告一直占用其原所出租的两间门面前面的150平米空地用于修车经营长达7个月却未支付任何占用费用，主张原告该所欠占用空地的费用应与其上述所欠应赔偿原告的违约金5000元相抵销。本院认为因黄礼祥所述原告在租赁合同终止后占用其门面前的空地并非本案《租房合同协议书》所约定之租赁物，且黄礼祥于本案中亦未对原告提起反诉，故黄礼祥上述辩称观点于法无据，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告黄礼飞退还原告王新门面租金5250元。
二、被告黄礼祥赔偿原告王新违约金5000元。
三、驳回原告王新的其他诉讼请求。
案件受理费412元（原告已预交），由原告王新负担239元，被告黄礼飞负担93元，被告黄礼祥负担80元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 阮 锋
人民审判员 黄柳明
人民陪审员 胡忠玉
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 卢 庄
附适用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。