江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第01126号
上诉人（原审被告、反诉原告）兴化市东瑞机械厂，组织机构代码75505052-4，住所地兴化市经济开发区工业园区。
负责人陈瑞芳，厂长。
委托代理人（特别授权）黄永明。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兴化市国土资源局，组织机构代码01442233-5，住所地兴化市长安路沧浪桥北侧。
法定代表人韩中东，局长。
委托代理人（特别授权）姚晓祥。
委托代理人（特别授权）徐建庆，江苏兴华人律师事务所律师。
上诉人兴化市东瑞机械厂（以下简称东瑞厂）与被上诉人兴化市国土资源局（以下简称国土局）房屋（以下简称国土局）租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院已于2014年9月23日作出（2014）泰兴民初字第0824号民事判决书，上诉人东瑞厂不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2011年7月1日，国土局与东瑞厂签订了国有房屋租赁合同一份，约定国土局将位于兴化市临城镇科技园区，面积约1800平方米的房屋出租给东瑞厂使用，租期从2011年7月1日至2012年10月31日，年租金为12万元，合同签订时东瑞厂须缴纳2011年7月1日至同年10月30日的租金4万元，2011年11月1日至2012年10月31日的租金12万元于2011年10月31日前缴纳。合同期满后，东瑞厂应将承租的全部租赁物及附属设施、设备交还给国土局，若不依约交还租赁物，每逾期一日，须支付相当于租期最后1年日租金5倍租金额的违约金，若东瑞厂不按期支付租金，则应按逾期支付租金额的1‰支付违约金。合同履行期间，东瑞厂未依约缴纳租金，亦未在合同期满后交还租赁房屋。国土局遂涉诉，请求：1.东瑞厂立即返还租赁物，给付逾期返还租赁物违约金；2.东瑞厂支付租金16万元及违约金；3.东瑞厂承担诉讼费用。东瑞厂反诉请求：国土局补偿东瑞厂102万元，并承担反诉费用。
另查明：1.涉案房屋的土地使用权系国有工业用地，使用权人为兴化市兴源土地开发整理有限公司（以下简称兴源公司）；2.2012年7月27日，国土局向兴化市人民政府提交了兴国土资（2012）93号请示，拟对兴源公司的上述土地使用权交由土地开发储备中心收购储备，兴源公司按合同约定时间清场交地，兴化市土地开发储备中心按拆迁标准支付每平方米的搬迁费20元，合计11.17万元，腾空奖励每平方米300元，合计167.56万元。2012年8月1日，兴化市人民政府作出兴政复（2012）89号批复，同意了国土局的收储方案，并要求兴化市土地开发储备中心与兴源公司就储备工作的具体操作签订合同，报政府审批后实施。2012年8月15日，兴化市土地开发储备中心与兴源公司签订国有土地使用权收购储备补偿合同，双方约定兴化市土地开发储备中心在该地块挂牌出让后，一次性将补偿款及搬迁费支付给兴源公司，兴源公司在2012年12月31日前将收储范围内地上建、构筑物拆除，清场交地；3.原审中，兴源公司出具情况证明一份，称对国土局出租房屋的事实均了解，对国土局的该行为不持异议。
以上事实有国土局提供的兴化市国有房屋租赁合同、国有土地使用权收购储备补偿合同、情况证明各一份，原审法院根据东瑞厂申请调取的兴国土资（2012）93号请示、兴政复（2012）89号批复各一份，以及当事人的陈述予以佐证。
庭审中，经原审法院释明，东瑞厂认为违约金数额过高，请求依法调整。
原审法院审查认为，依法成立的合同，受法律保护。国土局、东瑞厂就房屋租赁事宜订立了兴化市国有房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合同成立并生效，双方根据合同享有权利，履行义务。虽然东瑞厂称出租房屋的所有权人并非国土局，但该租赁合同并不具备无效的情形，并已履行完毕，且房屋的所有人兴源公司也出具情况证明，对国土局出租房屋的行为不持异议，故原审法院对东瑞厂的该抗辩不予采纳，国土局依据租赁合同可以成为适格原告。双方在合同中约定了年租金为12万元，而东瑞厂均未支付，已经构成违约，故国土局请求东瑞厂支付租金16万元的请求，原审法院予以支持。合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，东瑞厂应当依约向国土局返还租赁物，但东瑞厂未履行合同约定的该项义务，违反了合同的约定，国土局请求东瑞厂交还承租房屋的诉讼请求，原审法院亦予以支持。虽然东瑞厂辩称其早已不在涉案房屋中从事生产经营，但一直未向国土局交还房屋，部分设备未搬离，房屋钥匙亦未交还，故不能认定东瑞厂已经履行了让房义务。考虑到承租房屋的现状，原审法院酌情确定东瑞厂搬离并交还房屋的期限为10天。根据合同第十条的约定，东瑞厂不依约缴纳租金和交还房屋的，均应向国土局承担违约责任。考虑到合同约定的违约金偏高，经释明，东瑞厂请求酌情调整，原审法院依法予以调整。其中延付租金的违约责任，原审法院调整为未付租金的中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，逾期交房的违约责任，原审法院酌情调整为原房屋租金的1.3倍。
至于东瑞厂的反诉请求，因合同期满让出房屋系租赁合同约定义务，而兴源公司与兴化市土地开发储备中心签订的合同约定，兴源公司于2012年12月31日前将收储范围内地上建、构筑物拆除，清场交地，清场时间在被告双方租赁合同期满之后，未影响东瑞厂对承租房屋的占有、使用，亦未侵害东瑞厂的合法权益，故东瑞厂的反诉请求不应予以支持。东瑞厂称兴化市人民政府的文件中已经同意补偿搬迁费、腾空奖，该部分费用应当作为其搬迁让房的损失，由国土局支付给东瑞厂。但从收储的相对方来看，并非东瑞厂，而是兴源公司。且从兴源公司与兴化市土地开发储备中心签订的合同来看，并不包含腾空奖励，只有搬迁费，该合同同时也约定了兴源公司的搬迁义务，不仅是交地，还包含拆除地上建、构筑物，故该搬迁费也不能认定就是补偿给承租人的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，原审判决：一、东瑞厂于判决生效之日起十日内搬离承租的位于兴化市临城镇科技园区，面积约1800平方米的厂房，并交还给国土局。二、东瑞厂给付国土局房屋租金16万元并赔偿延付租金的损失（从2011年7月1日至2011年10月31日，以4万元，从2011年11月1日至判决给付之日，以16万元，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）及逾期让房的损失（从2012年11月1日至实际让出之日，按每日427.4元计算）。三、驳回东瑞厂的反诉请求。诉讼费11910元，反诉费6990元，合计18900元，由东瑞厂负担。此款国土局已预付11910元，东瑞厂在履行判决时一并给付国土局。
上诉人东瑞厂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与被上诉人所签订的协议期至2012年10月30日的租赁协议是在兴化法院调解时所签订的。2.被上诉人并非涉案房产的实际产权人，作为出租人所签的租赁协议无效，并非本案适格的诉讼主体。3.一审法院认为本诉中，国土局为适格主体，反诉的适格被告并非国土局，而是兴源公司，两者自相矛盾。4.国土局出租的房产无任何设施，其生产所需设施均由上诉人安装使用，因此兴化市人民政府的文件中确定的补偿搬迁费、腾空奖应当补偿给上诉人。兴源公司与土地储备中心签订的合同未设定腾空奖，属于恶意串通。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人国土局答辩称：1.租赁合同的出租方，并非一定是租赁物的产权人，被上诉人虽然不是本案租赁物的产权人，但是与上诉人所签合同是双方真实意思表示，不违反法律规定。且，租赁物的产权人对被上诉人的出租行为没有异议，故上诉人应当履行租赁合同约定，并承担违约责任。2.根据兴化市土地收购储备开发中心与租赁土地使用权人签订的土地收购储备补偿合同约定，收储土地腾让交付时间为2012年12月31日前，这一时间是在上诉人与被上诉人所签订的租赁合同期满以后，而且，租赁土地使用权人和被上诉人都没有要求上诉人在租赁合同届满之前腾让厂房土地，所以上诉人主张土地收储补偿无依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审另查明，国土局出租的厂房无房屋产权证，且未取得建设工程规划许可证。二审中，国土局向本院表示自愿放弃要求东瑞厂赔偿延付租金的损失以及逾期让房的损失。
二审查明的其他事实与一审无异，本院予以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国土局与东瑞厂所签订的房屋租赁合同无效。租赁房屋所涉土地的使用权人兴源公司对国土局出租房屋的行为无异议，国土局有权参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费，故国土局可以成为原审适格原告。东瑞厂所辩称的国土局并非本案适格诉讼主体的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。国有土地使用权收购储备补偿合同约定：兴源公司于2012年12月31日前将收储范围内地上建、构筑物拆除，清场交地。协议的相对方为兴源公司，约定的清场时间亦在东瑞厂租赁合同期满之后，因租赁合同期满让出房屋系租赁合同约定的义务，故东瑞厂无权依据租赁合同向国土局主张租赁厂房的搬迁费、腾空奖。对于东瑞厂的该主张，本院不予支持。对于国土局自愿放弃要求东瑞厂赔偿延付租金的损失以及逾期让房的损失主张，系当事人自由处分民事权利，本院依法予以准许。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持兴化市人民法院（2014）泰兴民初字第0824号民事判决第一、三项及诉讼费负担部分；
二、变更上述判决主文第二项为：兴化市东瑞机械厂于本判决生效之日起十日内给付兴化市国土资源局房屋占有使用费16万元。
如果兴化市东瑞机械厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11910元，由兴化市东瑞机械厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
代理审判员 潘贻杰
代理审判员 缪翠玲
二〇一五年二月十一日
书 记 员 黄 璐