吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4927号
上诉人（原审被告）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地长春市长江路经济开发区长江路57号5层167段。
法定代表人：王国荣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘爱彬，男，汉族，1975年4月1日出生，现住长春市宽城区。
委托诉讼代理人：孙喜民，吉林实正律师事务所律师。
上诉人长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2017）吉0103民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘爱彬原审诉称：2012年4月，刘爱彬以抵账形式从腾安公司购买了门市房一处，并于2012年4月20日双方签订了《商品房认购协议》，当日房屋交付。因腾安公司未能按照协议约定办理产权登记手续，刘爱彬诉至法院，前述《商品房认购协议》经长春市中级人民法院作出的终审判决确认无效。因腾安公司恶意隐瞒了前述房屋没有取得商品房预售许可证的事实，且交付的房屋属于未完工程，理应返还购房款及利息，并承担违约责任。刘爱彬为保护合法权益诉至法院，请求：1.判令腾安公司返还《商品房认购协议》D-33#105门市购房款2195200元，并自2012年4月20日起至判决书确定的给付日期止按照同期银行贷款利率给付利息；2.判令腾安公司承担购房款一倍的违约赔偿金2195200元；3.案件受理费由腾安公司承担。
腾安公司原审辩称：刘爱彬未在我公司购买房屋，《商品房认购协议书》及收款收据均为借款抵押手续，我公司未收取房款。涉案房屋系我公司抵账给任子忠工程款的抵账房屋，案外人林甲生向刘爱彬借款，并以案涉房屋进行抵押，案涉房屋尚未办理产权备案手续，无法办理抵押登记，故按刘爱彬的要求签订的买卖协议，将认购协议书及收据上任子忠变更为刘爱彬。而在（2016）吉0103民初第526号案件中，案外人林甲生、任子忠均证明并非房屋买卖而是借款抵押。刘爱彬主张的买卖房屋关系并非真实存在。刘爱彬虚构事实，并不存在真实的买卖行为。其称为了买到便宜的抵账房而找到林甲生，又称任子忠欠其200万元借款，将案涉房屋抵账并将借款手续退还给任子忠，前后叙述自相矛盾，并且未提供相关凭证，买卖房屋的事实完事是虚构。
原审法院审理查明：腾安公司开发建设长春市宽城区温馨花园小区项目，任子忠系该小区部分工程的实际施工人，因腾安公司拖欠任子忠工程款，2012年4月19日腾安公司以与任子忠签订《商品房认购协议书》的方式，将温馨花园D33栋105室房屋抵付工程款，并出具了盖有腾安公司财务专用章的收据。后经各方同意，刘爱彬在腾安公司处将协议书及收据上任子忠变更为刘爱彬。腾安公司对在《商品房认购协议书》和收据上由任子忠直接变更为刘爱彬的真实性无异议，并承认涉案房屋已经足额抵顶欠任子忠的工程款，在公司应付款账目中已经扣除219万工程款。2016年，刘爱彬向本院起诉并请求依法判令腾安公司立即为其办理产权登记手续。经审理，本院认为腾安公司没有取得商品房预售许可证的情况下，与刘爱彬所签订的房屋买卖协议，应属无效，并下发了（2016）吉0103民初526号民事判决书驳回刘爱彬的诉讼请求。刘爱彬不服判决上诉至长春市中级人民法院。经审理，长春市中级人民法院认为，刘爱彬与腾安公司签订的《商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，应视为正式商品房买卖合同。案涉房屋未取得房屋竣工验收合格证，依据《商品房销售管理办法》第七条的规定，案涉房屋不能认定为现房，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，腾安公司与刘爱彬所签订的《商品房认购书》，应属无效。长春市中级人民法院于2016年11月22日作出（2016）吉01民终3213号民事判决书，驳回上诉，维持原判。刘爱彬主张腾安公司恶意隐瞒了涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，但未提交证据证明。
原审法院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，腾安公司与任子忠之间以《商品房认购协议书》的形式达成抵债的协议后，各方均同意更名至刘爱彬名下，任子忠基于该协议权利义务已概括转移给刘爱彬。刘爱彬与腾安公司签订的《商品房认购协议书》因腾安公司未取得商品房预售许可证而被确认无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或没有必要返还的应折价赔偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。本案中，刘爱彬因协议无效，向腾安公司主张腾安返还购房款2195200元，有事实和法律依据，本院予以支持，其主张腾安公司自收款之日按照同期银行贷款利率支付利息计算至判决确认的给付日期止，亦符合法律规定，本院予以支持。刘爱彬主张腾安公司恶意隐瞒了涉案房屋没有取得商品房预售许可证的事实，应给付违约金2195200元，但未提交证据支撑。从查明的事实看，腾安公司并没有故意隐瞒或提供虚假商品房预售许可证明的行为，本案不属于法律规定买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形，故该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定、第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、长春市腾安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘爱彬返还购房款2195200元，并给付利息（自2012年4月20日起，以2195200元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至自本判决确定的给付之日止）；二、驳回刘爱彬其他诉讼请求。案件受理费41920元由长春市腾安房地产开发有限公司负担24360元，由刘爱彬负担17560元。
宣判后，腾安公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.对于如何取得案涉房屋，刘爱彬曾称是为买便宜顶账房找林甲生帮忙将房款打给林甲生，又曾称任子忠欠其200万元借款，以案涉房屋抵账。刘爱彬对该事实陈述自相矛盾，作为案件关键事实的付款行为原审并未查清。2.原审法院合同无效后应返还财产，但无论是腾安公司还是任子忠均未曾收取刘爱彬任何款项，而是案外人林甲生借用任子忠的房屋向刘爱彬借款100万元的抵押。3.本案属于民间借贷纠纷而非商品房买卖合同纠纷。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回刘爱彬的诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由刘爱彬负担。
刘爱彬二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：腾安公司以案涉房屋抵顶欠付案外人任子忠的219万元工程款，并与任子忠签订《商品房认购协议书》且出具收据，后任子忠自愿将该房屋转让给刘爱彬并将《商品房认购协议书》及收据名称更改为刘爱彬，即任子忠通过债权债务转移将房屋受让给刘爱彬，则刘爱彬与腾安公司之间形成新的债权债务关系。现《商品房认购协议书》被生效判决认定为无效，则刘爱彬取得房屋的合同目的无法实现，但其对腾安公司的债权债务关系仍然存在，故刘爱彬要求腾安公司返还房屋对价款应予支持。虽刘爱彬并未直接向腾安公司支付购房款，但腾安公司通过以房屋抵顶工程款的方式已足额获取了房屋的对价，且腾安公司将收据的交款人变更为刘爱彬，应视为腾安公司对于刘爱彬已向其支付房屋对价予以认可，故腾安公司上诉主张刘爱彬未向其支付购房款、协议无效后不应由其返还款项的理由不成立，本院不予支持。至于刘爱彬与任子忠、林甲生之间是否为民间借款关系，与本案房屋买卖合同关系无关，且该债权债务关系的各当事人均未提出借贷行为无效的主张，故该债权债务关系的性质并不影响腾安公司承担因协议无效返还房屋对价款。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24361元，由上诉人长春市腾安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年九月二十日
书 记 员 王 淇