湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴埭商初字第27号
原告（反诉被告）：湖州市中兴建设开发公司。住所地：湖州市龙王山路***号。
法定代表人：潘一品，该公司总经理。
委托代理人：祝晶、李凯，浙江正同律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐如龙。
委托代理人：马国良，浙江银湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖州市中兴建设开发公司（以下简称中兴公司）与被告（反诉原告）徐如龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理。2015年2月12日，徐如龙向本院提起反诉，本院于同日予以受理。依法由代理审判员王晓翔适用简易程序于2015年3月12日对本案的本诉与反诉进行了合并审理。因案情复杂，2015年5月6日，本院裁定该案转为普通程序审理。2015年6月1日，本院根据徐如龙的申请，将本案所涉房屋装修工程及设施设备造价及残值移送评估机构评估。后依法组成合议庭于2016年2月3日公开开庭进行了审理。中兴公司委托代理人祝晶、李凯，徐如龙委托代理人马国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中兴公司诉称：2011年6月21日，被告与原告签订《商业用房租赁合同》一份，原告将位于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内1号覆土建筑，地上建筑面积约为1031.4平方米的商铺出租给被告，约定租期为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日。合同第五条约定了租金标准及支付方式，第一年租金677630元，第二年租金677630元，第三年租金711511元；第四年租金为747087元。根据《商业用房租赁合同》第十六条约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金：（4）拖欠房租累计15田以上的”。协议签订后被告仅支付了第一年租金，至今未付第二、三、四年租金，原告多次催讨及发函催告未果。现请求依法判令：1、确认解除原被告之间的《商业用房租赁合同》；2、被告支付原告2012年7月1日至实际搬离日止的租金损失（暂计算至2014年9月15日为1544784.125元）及延期支付租金的违约金（自2013年8月5日至实际搬离之日止，按日租金的2倍，暂计算至2016年1月26日为1840082元）；3、被告支付原告水电物业费（暂计算至2016年1月1日为402352元）；4、被告腾房并恢复原状。5、本案诉讼费由被告承担。
徐如龙辩称：原告请求中有关双方订立租赁合同及约定内容属实。其已经支付第一年租金395284元、保证金56469元、装修保证金5000元。自2012年7月1日至今未支付年租金是事实，但被告拒付租金是有合法理由的，被告无须向原告付款及承担违约责任。原告称多次向被告催告租金及物业费与事实不符，原告就其租金、物业费主张已经超过诉讼时效，应依法驳回。被告同意解除双方租赁合同。
徐如龙反诉称：2011年6月21日，反诉原被告签订《商业用房租赁合同》，约定反诉被告将其位于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内1号覆土建筑（地上建筑面积为1031.4平方米）商铺出租给反诉原告，并约定仅用作开设KTV用途。双方还约定，租赁期限为10年，自2011年7月1日至2021年6月30日止，其中第一、二年租金均为677630元，总租金为8149558元；反诉原告于合同订立后3日内支付反诉被告定金56469元，于开业后转为保证金，并在退租时返还反诉原告。该合同还约定，因反诉被告不能提供本合同约定的房屋且反诉原告要求继续履行合同的，则每日应向反诉原告支付日租金2倍的滞纳金，同时还应承担因逾期交付给反诉原告造成的损失。上述合同订立后，反诉原告按约支付给反诉被告定金（保证金）56469元，支付第一年租金，并开始开业前装修等前期准备工作。期间，反诉原告多次要求反诉被告按约提供有关土地证、消防验收合格证明等相关材料，以用于向相关部门办理开业所需消防安全监察合格证、文化经营许可证、工商营业执照、税务登记审批等手续。但由于反诉被告原因导致上述各项审批手续无法办理，2013年7月11日，反诉被告出具公函向有关部门说明上述情况。因反诉被告一直无法完成土地及消防验收，无法向反诉原告交付符合合同目的的营业房，故反诉原告也无法利用所租赁的房屋开展正常经营活动。2013年9月17日，反诉被告完成相关消防验收工作，同年11月7日，反诉原告取得吴兴区长岛公园主题餐厅区域内1号建筑内经营KTV歌厅的营业执照。此后，反诉原告就未能按时交付营业房所造成的损失多次与反诉被告交涉，要求其承担相应的违约责任，反诉被告一直予以推诿。请求依法判令：1、中兴公司支付反诉原告逾期交付违约金3010719.16元；2、中兴公司返还反诉原告第一年租金395284元；3、中兴公司返还反诉原告保证金56469元；4、中兴公司返还反诉原告装修保证金5000元；5、中兴公司赔偿反诉原告房屋装修及设备款1266990元；6、中兴公司承担本案诉讼费。
中兴公司辩称：房屋在2011年已经实际交付，不存在逾期交房。依据租赁合同，反诉方已经合法占有房屋，而且经营正常，只是违反相应的行政法规予以处罚而已，租金应予支付。对第3、4项请求，双方合同未解除，不应返还。中兴公司已经取得相关土地证、房产证等，徐如龙请求没有事实和法律依据。另，徐如龙第一年租金实际缴纳为395284元，而并非67多万元。因为第一年有5个月的装修免租期。第二年租金被告没有缴纳过，因此也不能计算滞纳金，即使支持，违约金约定过高，应予调整。
中兴公司为支持其主张，在本诉、反诉中向本院提交如下证据：
1、商业用房租赁合同，证明双方于2011年6月21日签订商铺租赁合同，被告承租原告位于长岛公园主题餐厅内1号覆土建筑，合同总租金8149558元。
2、律师函、邮寄凭证，证明原告于2014年6月20日通过律师函形式向被告催讨商铺租金及告知逾期将解除合同的事实。
3、物业费用情况说明，证明截止2015年2月，被告尚欠水电物业费314119.4元的事实。
4、房屋产权证，证明长岛公园1号商业房所有权归原告。
5、房产证明，证明湖州市住房和城乡建设局于2012年2月28日出具房产证明，证明湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区1号覆土建筑的产权人为原告。
6、长岛宾馆基本情况，证明与被告同处于湖州市吴兴区长岛公园文化休闲区内1号覆土内的长岛宾馆于2012年1月9日成立并一直处于营业状态的事实。
7、水电物业费统计表，证明被告自2011年开业以来共欠402352元水电物业费及一直处于营业的事实。
8、土地证，证明原告于2012年11月26日取得土地证，成为本案涉案土地的使用权人的事实
9、业主交房登记表，证明原告于2011年6月29日已经实际交付租赁房屋的事实。
10、水电明细表，证明本案涉案房屋一直处于经营状态的事实。
徐如龙在本诉中未举证，在反诉中，为支持其主张，向本院提举以下证据：
1、商业用房租赁合同，证明双方对关于逾期交房需要承担相关责任的约定等事实。
2、中兴公司出具的情况说明3份，证明中兴公司分别向工商、税务、文化等部门发函，说明因其出租房屋未能办结有关土地、消防验收合格事宜，导致徐如龙无法正常办理工商、税务、文化等开业必备的审批手续。
3、建设工程消防验收公告，证明中兴公司于2013年8月4日方才办结涉案房屋土建及内装修工程消防验收事宜，存在逾期交房等事实。
4、消防安全检查合格证，证明徐如龙经营的KTV直至2013年9月17日取得经营场所消防安全检查合格证。
5、营业执照，证明2013年11月7日徐如龙取得从事KTV经营活动营业执照。
6、保证金电汇凭证、租金汇款凭证、装修保证金电汇凭证，证明徐如龙支付、保证金56469元、第一年租金395284元、装修保证金5000元的事实。
7、湖州市公安局消防支队处罚决定书、湖州市工商局开发区分局作出的停止经营通知书、湖州市工商局开发区分局作出的罚款决定书、湖州市文广局处罚决定书，证明徐如龙承租后无法正常经营，并被有关机关责令停业并罚款的事实。
本院根据徐如龙的申请，依法委托鉴定机构对案涉房屋内装修工程造价、设施设备造价及残值进行了鉴定，湖州金业建设工程招标代理有限公司评定案涉房屋工程造价2450121元；湖州新力资产评估有限公司对案涉房屋设施设备评估后认为设施设备原值1330810元、评估基准日净值502518元。
经庭审质证，对中兴公司提交的证据，徐如龙发表以下质证意见：证据1、3、4、5、7没有异议。证据2真实性有异议，没有载明投递内容，徐如龙也没有签收过该份律师函，无法证明中兴公司主张的事实。证据6真实性、合法性没有异议，关联性有异议，长岛宾馆处于10、14号建筑，本案是1号建筑，是不同的建筑体。证据8真实性没有异议，关联性有异议，不能证明该房屋可以用于经营。证据9真实性没有异议，关联性有异议，本案涉及的租赁合同约定交付的房屋应适合开展经营活动，交付钥匙不符合交付条件。证据10真实性没有异议，关联性有异议，不能证明徐如龙存在正常经营的事实，只证明在使用的事实。
对徐如龙提交的证据，中兴公司发表以下质证意见：
证据1、6没有异议。证据2中出具给工商局、地税局的情况说明真实性没有异议，文化局的情况说明关联性有异议，该公章在管理工程中使用，不在对外中使用，其证明效力有异议。证据3真实性没有异议，对关联性有异议，未通过消防验收并不必然导致徐如龙无法使用房屋影响合同的履行。证据4、5真实性没有异议，该时间由徐如龙自行申请、办理，与中兴公司无关。证据8中湖州市公安局消防支队处罚决定书、湖州市工商局开发区分局作出的罚款决定书真实性没有异议，但是基于徐如龙自身过错，且无罚款缴纳凭证。湖州市工商局开发区分局作出的停止经营通知书真实性没有异议，关联性有异议，工商局是针对未办理营业执照的处罚，与中兴公司无关。湖州市文广局处罚决定书关联性有异议，是针对戴某作出的行政处罚。
对本院委托评估机构作出的评估报告，中兴公司对其真实性没有异议，关联性有异议。徐如龙对评估报告无异议。
对双方提举的证据，本院认为：中兴公司所举证据1、3、4、5、7、徐如龙所举证据1、6，对方无异议，本院审查后予以认定。中兴公司所举证据2律师函与邮寄凭证相印证，且经查询投妥，本院予以认定。中兴公司所举证据6系长岛宾馆基本情况与案涉纠纷无关联性，本院不予认定。中兴公司所举证据9只能证实其向被告交付租赁房屋钥匙，并不能证明其交付的房屋符合合同约定，证据10水电费用不能证明徐如龙正常经营，该两组证据无法达到中兴公司证明目的，对其证明效力，本院不予认定。徐如龙所举证据2载明土地证尚在办理，尚未通过消防验收，结合徐如龙所举证据3、7，该三组证据可印证，可证实中兴公司交付房屋未通过消防验收等，不符合合同约定条件，与本案有关联性，对该三组证据，本院予以认定。徐如龙所举证据4、5系其自行办理经营所需证照时间，与本案所涉相关的系中兴公司交付的房屋通过相关验收的时间，至于徐如龙后何时办理相关证照与本案无关联，对该两组证据，本院不予认定。对于本院委托评估机构作出的评估报告，双方合同约定承租人交还房屋时需保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。因合同解除中兴公司亦存在延期交房的违约情形，对中兴公司需赔偿徐如龙装修及设备款部分，对形成附合的装修工程部分需根据装修投入情况，对可移动设施设备扣除残值部分后，结合延迟交房时间及双方过错程度等因素认定，该评估报告与本案有关联性，本院予以认定。
根据上述认定证据，结合当事人陈述，查明本案事实如下：
中兴公司系湖州市长岛公园文化休闲区1号覆土建筑产权人。2011年6月21日，中兴公司作为出租人，徐如龙作为承租人，将坐落于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅内1号覆土建筑（地面建筑约为1031.4平方米）出租与徐如龙，双方签订《商业用房租赁合同》一份。约定：出租人保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；出租人承诺租赁房屋仅作为KTV使用；房屋租赁期共十年，自2011年7月1日起至2021年6月31日止；承租人向出租人支付定金56469元，开业后转为保证金。合同自定金到账之日起生效；第一年租金677630元，第二年租金677630元，第三年租金在第二年的基础上递增5%数额为711511元，第四年租金在第三年租金基础上递增5%数额为747087元，后每年递增5%，……十年租金总额共计8149558元，租金支付方式一年一付；出租人自合同签订起向承租人提供装修免租期5个月，出租人首期实际支付租金数额为395284元；水、电、物业费等出租人负担，物业费1.5元／平方米.月；承租人应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施设备交还出租人，交还设备应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；出租人不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租人合同总租金3%的违约金，承租人要求继续履行合同的，出租人每逾期一日，应支付承租人日租金2倍的滞纳金，还应承担逾期交付给承租人造成的损失；租赁期内，有承租人拖欠房租累计15日以上等情形的，出租人有权解除合同，收回出租房屋，承租人应按合同总租金的3%向出租人支付违约金；承租人逾期支付租金，每逾期一日，向出租人按日租金的2倍支付滞纳金。合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订当日，徐如龙支付中兴公司保证金56469元。
2011年6月29日，徐如龙向中兴公司支付首期租金395284元。2011年8月9日，徐如龙向中兴公司支付装修保证金5000元，并开始对长岛主题餐厅内1号建筑进行装修。因未经过消防设计审核，2011年9月15日，湖州市公安局消防支队向徐如龙下达行政处罚决定书。因长岛主题餐厅内1号建筑未通过消防等验收，徐如龙无法办理营业执照等经营所需审批手续。因未办理相关营业手续即开始营业，长岛公园主题餐厅内1号建筑内经营活动被相关行政部分取缔，并行政处罚。2013年8月4日，长岛公园主题餐厅内1号建筑通过消防验收。
根据本院的委托，湖州金业建设工程招标代理有限公司评定案涉房屋工程造价2450121元；湖州新力资产评估有限公司对案涉房屋设施设备评估后认为设施设备原值1330810元，评估基准日净值502518元。
另，中兴公司与徐如龙一致确认至2016年1月1日，徐如龙尚欠水电物业费合计402352元。
本院认为：中兴公司与徐如龙签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，应受法律保护。双方均应诚信地履行合同约定的义务。双方租赁合同明确约定租赁用途为作KTV使用，而中兴公司交付的房屋未通过建设工程消防验收，直接导致徐如龙虽然取得承租房屋但无法正常开展经营，直至2013年8月4日，长岛公园主题餐厅内1号建筑通过消防验收后，徐如龙方可办理消防安全检查合格证及营业执照，故可以认定中兴公司交付的租赁物不符合合同约定，视为逾期交付，依法应承担相应的违约责任。徐如龙选择继续履行合同，涉案房屋在2013年8月5日通过建设工程消防验收前的期间应认定为逾期交房的期间。对徐如龙要求中兴公司返还第一年租金395284元及装修保证金5000的主张，本院予以支持。
对中兴公司要求解除与徐如龙签订的《商业用房租赁合同》，并返还房屋的主张，本院认为虽然合同签订后中兴公司交付的房屋不符合合同约定，但长岛公园主题餐厅内1号建筑于2013年8月4日通过建设工程的消防验收后，应视为中兴公司向徐如龙交付了符合合同约定的房屋，同时徐如龙选择继续履行合同，则应按约履行交付租金的义务。但徐如龙后一直未交付合同约定的第二年起的租金，构成违约。根据双方合同约定，中兴公司有权解除合同，徐如龙在庭审中也表示同意解除合同，故对中兴公司的该项主张本院予以支持，酌定徐如龙在15日向腾退租赁房屋。
对中兴公司要求徐如龙支付拖欠租金的主张及其主张是否超过诉讼时效问题。双方租赁合同明确了徐如龙应支付的每一年租金的金额，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，本院认为出租人主张租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，结合本案租赁合同履行期限尚未届满，故中兴公司向徐如龙的租金主张未过诉讼时效。考虑到中兴公司实际于2013年8月4日才真正向徐如龙交付符合合同约定的房屋，故对原告主张2012年7月1日至2013年8月4日期间的租金不予支持。同时，徐如龙虽在庭审中表示同意解除合同，但又表示现无法腾退房屋，仍占有使用租赁房屋，故中兴公司的租金损失应参照合同约定自2013年8月5日计算至徐如龙实际搬离日止。经核算，暂计算至2015年12月31日为1782591元。
对中兴公司要求徐如龙承担逾期支付房租违约金及徐如龙要求中兴公司承担逾期交房违约金的的诉请。本院认为，民事赔偿责任以填补损失为主，双方损失主要为资金损失，合同约定按日租金两倍标准计算违约金显著过高。同时考虑到违约金为约束当事人诚信履约，具有一定惩罚性，本案酌情按双方合同约定日租金的50%标准计算双方违约金。经核算，本院确定徐如龙逾期支付房租违约金为891296元（自2013年8月5日暂计算至2015年12月31日，至实际搬离日止，按合同约定日租金的50%计算）；中兴公司逾期交房违约金为711744元（自2011年7月1日至2013年8月4日，按合同约定日租金的50%计算）。
对中兴公司要求徐如龙支付水电物业费用的主张，双方间租赁合同明确约定该部分费用由承租方承担，中兴公司代徐如龙交纳后有权向徐如龙追偿。关于徐如龙辩称中兴公司该部分主张超过诉讼时效问题，因徐如龙水电物业费用一直持续发生，中兴公司亦持续为其交纳，妨害行为处于持续状态，中兴公司该主张未超过诉讼时效。双方确认至2016年1月1日，徐如龙尚欠水电物业费合计402352元，对中兴公司该部分主张，本院予以支持。
对徐如龙要求中兴公司返还合同保证金的主张，本院认为，徐如龙在中兴公司逾期交房后选择继续履行合同，案涉房屋在通过建设工程消防验收后应视为中兴公司向徐如龙交付了符合合同约定的租赁房屋，故自2013年8月4日起，徐如龙应按合同约定履行交付租金的义务。而徐如龙未按约交付租金，构成违约，根据合同第十六条第6项的约定，中兴公司有权没收该保证金，故对徐如龙的该项主张本院不予支持。
对徐如龙要求中兴公司赔偿房屋装修及设备款1266990元的主张。双方合同约定承租人交还房屋时需保持房屋及设施、设备完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，合同解除后中兴公司要求徐如龙腾房并恢复原状。本院考虑到本案导致租赁合同解除的直接原因和主要原因系徐如龙逾期支付租金，但同时考虑到中兴公司在履行合同的过程中亦存在逾期交房的违约行为，对合同的解除存在一定的过错。对中兴公司需赔偿徐如龙装修及设备款部分，形成附合的装修工程部分投入2450121元，可移动设施设备部分原值扣除现可由徐如龙自行取回净值部分后为828292元（原值1330810元-净值502518元），两部分合计3278413元，结合合同解除原因及双方过错程度等因素，本院酌定中兴公司承担20%赔偿责任，即655683元。
综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告湖州市中兴建设开发公司与被告徐如龙于2011年6月21日签订的《商业用房租赁合同》。
二、被告徐如龙应在判决生效之日起十五日内向原告湖州市中兴建设开发公司交还位于湖州市吴兴区长岛公园主题餐厅区域内1号建筑。
三、被告徐如龙支付原告湖州市中兴建设开发公司租金损失1782591元（暂计算至2015年12月31日，至实际搬离日止，按合同约定租金标准计算）、逾期支付房租违约金891296元（暂计算至2015年12月31日，至实际搬离日止，按合同约定日租金的50%标准计算），合计2673887元。限于本判决生效之日起十日内清偿。
四、被告徐如龙应在判决生效之日起十日内向原告湖州市中兴建设开发公司支付水电物业费合计402352元（暂计算至2016年1月1日，至实际搬离日止，水电费用据实结算，物业费用按1547元／月计算）。
五、反诉被告湖州市中兴建设开发公司应在判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐如龙逾期交房违约金711744元、装饰装修损失655683元，合计1367427元。
六、反诉被告湖州市中兴建设开发公司应在判决生效之日起十日内返还反诉原告徐如龙第一年租金395284元、装修保证金5000元，合计400284元。
上述三、四、五、六项相折抵后，徐如龙应于判决生效之日起十日内支付湖州市中兴建设开发公司合计1313528元。
七、驳回原告湖州市中兴建设开发公司的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告徐如龙的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费40040元，反诉受理费44676元，鉴定费38100元，合计122816元，湖州市中兴建设开发公司负担48000元，徐如龙负担74816元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 金建平
代理审判员 王晓翔
人民陪审员 冯建国
二〇一六年三月十八日
书 记 员 林 娥