湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初229号
原告武汉出版社，住所地：武汉市江汉区新华下路***号。
法定代表人朱向梅，董事长。
委托代理人徐文华（特别授权代理），湖北传强律师事务所律师。
被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司，住所地：武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2栋1-22层。
法定代表人侯文良，董事长。
委托代理人侯静（特别授权代理），湖北今天律师事务所律师。
原告武汉出版社与被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司（以下简称讯通微距公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员刘静萍、李国良参加的合议庭于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告武汉出版社的委托代理人徐文华、被告讯通微距公司的委托代理人侯静到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限两个月。本案现已审理终结。
原告武汉出版社诉称：2015年2月28日，武汉出版社与讯通微距公司签订房屋租赁合同，约定：武汉出版社受武汉华创版业发展有限公司委托，将坐落于武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2号楼出租给讯通微距公司使用，建筑面积为22，595.2平方米。合同还约定：乙方（讯通微距公司）的装修期为10个月，自2015年3月1日起至2015年12月31日，装修期间免收租金；装修保证金100万元；租赁期为10年（自2016年1月1日至2025年12月31日），租金标准为：第一、二年每月26元／平方米；租金先付后用，每季度支付一次，即按合同签订起租日之前15个工作日支付第一个季度的费用；租赁保证金200万元，除100万元装修保证金在起租后正常转成租赁保证金外，在2015年12月31日，该房屋正式起租前，乙方再向甲方（武汉出版社）缴纳保证金100万元；本合同签订后，乙方不进场、退租、离场、部分退租或逾期一个月不缴纳租金等，保证金不退还；2015年5月1日前，乙方须进场装修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还。合同还对双方的权利义务、违约责任及处理等做了约定。2015年6月6日，讯通微距公司向武汉出版社发来《关于办公室V1形象识别系统及装修方案报备请求同意装修回复的函》，要求进场装修，武汉出版社复函表示同意装修。2015年6月24日，双方办理房屋移交手续。讯通微距公司并没有进行装修。2015年7月16日武汉出版社向讯通微距公司去函要求解除合同，讯通微距公司不同意解除，双方于2015年8月19日又签订了《补充协议》。约定，原合同约定的保证金、租金标准及支付时间、方式、违约责任等不变，原定于2015年12月31日交纳的剩余保证金100万元，乙方同意提前2个月支付，即2015年10月31日前支付给甲方。但讯通微距公司未能按照《补充协议》约定支付保证金，且迟迟未进场装修。经查，讯通微距公司股东没有对公司实际出资，武汉出版社行使不安抗辩权，在2015年11月10日向讯通微距公司发出了《中止履行合同通知书》，要求讯通微距公司提供担保或恢复履行能力，但讯通微距公司于2015年11月24日送达协议草案一、二，提出退场或部分退场的要求。武汉出版社于2015年11月31日向讯通微距公司发出解除合同的通知，同日，讯通微距公司收到《解约通知书》。讯通微距公司无力履行合同，构成违约，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》；2；武汉出版社不予退还讯通微距公司缴纳的装修保证金1，000，000元；3、讯通微距公司赔偿武汉出版社实际房租损失5，287，000元；4、本案的诉讼费用由讯通微距公司承担。
被告讯通微距公司辩称：1、讯通微距公司法定代表人侯文良银行交易资金流水达4个亿，讯通微距公司经济实力雄厚，武汉出版社无权主张中止履行合同，无权依据合同法第69条主张解除合同；2、本案基本事实是武汉出版社不能按约定满需“办公及配套”的房屋使用条件，至今出租房还是“工业厂房”，并导致讯通微距公司不能办理装修消防审批手续；武汉出版社履约软环境差，管理水平低下，合同意识差，没有人管事，不作为。正是因为出版社丧失了履行合同的能力，使得讯通微距公司最终决定不再投资此项目；3、涉案房屋存在危及人身安全的质量缺陷且出版社违约拒不履行维修义务，讯通微距公司依法有权拒付合同款项并且有权主张解除合同；诉争房屋用途为“工业厂房”，武汉出版社于2015年8月3日向武汉市国土资源和规划局江岸分局递交《关于武汉市出版文化产业园二期1、2号楼兼容办公用房的报告》，希望将房屋用途变更为按科研孵化器的格局进行办公使用，8月7日，被否决；另外，诉争房屋三步载客电梯中的两部电梯底坑土建工程防水部分存在建筑物固有的质量缺陷；地下停车位被他人贴了专用车位等标志，并停满了汽车。4、出版社起诉时，起租期尚未到期，其主张房租损失无依据，根据合同法227条的规定，武汉出版社无解约权。
经审理查明：位于武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2栋15层车间（房屋所有权证号为武房权证岸字第××号）房屋所有权证登记房屋所有权人为武汉华创版业发展有限公司，规划用途为工业。2014年10月17日，武汉华创版业发展有限公司将上述房屋委托武汉出版社全权经营，经营期到2056年。
2015年2月28日，武汉出版社与讯通微距公司签订房屋租赁《合同书》，约定：甲方（武汉出版社）受武汉华创版业发展有限公司委托，将坐落于武汉市江岸区兴业路136号（黄埔科技园）工业厂房（二期）2号楼出租给乙方（讯通微距公司）使用，乙方以此地址成立讯通微距公司，建筑面积为22，595.20平方米；乙方向甲方承诺，租赁房屋的用途为办公及配套，并遵守国家和本市有关物业管理的规定；在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；乙方装修期为10个月，装修期间甲方免收租金（自2015年3月1日起至2015年12月31日止）；装修保证金100万元，本合同签订后，2015年3月15日前需支付给甲方，装修完成经甲方验收合格后此款转成保证金；租赁期为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，租金标准为：第一、二年26元／平方米／月，第三、四年27.30元／平方米／月，第五、六年28.67元／平方米／月，第七、八年30.10元／平方米／月，第九、十年31.61元／平方米／月；租金先付后用，每季度支付一次，即按合同签订起租日之前15个工作日支付第一个季度的费用，此后费用在前一个季度到期前5个工作日内支付；租赁保证金200万元，除100万元装修保证金在起租后正常转成租赁保证金外，在2015年12月31日，该房屋正式起租前，乙方再向甲方缴纳保证金100万元；本合同签订后，乙方不进场、退租、离场、部分退租或逾期一个月不缴纳租金等，保证金不退还；2015年5月1日前，乙方须进场装修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还；房屋租赁期间，乙方逾期不交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还本合同第五条所规定之保证金；甲方需办理房屋的环保、消防等相关验收证明；乙方在租赁地注册时，甲方配合乙方进行公司注册、二次装修消防验收的工作；由于该房屋性质为工业厂房，如乙方因此原因导致所涉行业不能正常运营，责任由乙方全权承担，与甲方无关；在租赁经营期内，若乙方未经甲方书面同意，自行中途退场或部分退租，属单方终止合同，……甲方有权收缴保证金并向乙方追究违约责任，乙方的违约责任为除保证金不予退还外，乙方需另支付甲方三个月的租金，并按合同总租金的5%向甲方支付违约金；其他违约情况，双方同意违约金为本合同年租金的5%；乙方逾期未交付费用的，甲方按其应交租金、停车费总额的日千分之三向乙方加收滞纳金；合同还约定了其他条款。房屋所有权证复印件系上述合同的附件。
2015年3月13日，讯通微距公司向武汉出版社支付保证金100万元。2015年6月6日，讯通微距公司向武汉出版社发出《关于办公室V1形象识别系统及装修方案报备请求同意装修回复的函》，要求进场装修。2015年6月17日，武汉出版社复函表示同意装修。2015年6月24日，双方办理房屋移交手续，并签订了设备交接清单，清单载明4部电梯运行正常。讯通微距公司此后没有进行装修。2015年7月16日，武汉出版社向讯通微距公司发函说明讯通微距公司未在2015年5月1日前进场装修，构成违约，要求解除合同。并于2015年7月16日更换了出租房屋南边两扇门（大门共有四个）上的3把钥匙。讯通微距公司复函表示不同意解除。2015年7月31日，讯通微距公司向武汉出版社去函，说明武汉出版社将承租房屋南边两扇门换锁，致使讯通微距公司无法装修。2015年8月19日，武汉出版社将出租房屋南门钥匙共3把交给讯通微距公司。
2015年8月7日，武汉市国土资源和规划局江岸分局向武汉华创版业发展有限公司出具关于武汉出版社文化产业园2期1、2号楼兼容办公用房的报告回函，说明关于将二期1号、2号楼按科研孵化器的格局进行办公使用的请求，不符合规定应用范围。
2015年8月19日，武汉出版社与讯通微距公司签订了《补充协议》。约定，原合同租赁房屋的设备交付时间双方确认为2015年6月24日，钥匙最终交付时间为2015年8月20日；交付时间不影响原合同中的起租期约定，起租期自2016年1月1日始，起租期开始后乙方如有违约且达到原合同约定条件的，甲方有权依据原合同约定主张权利，乙方不得因领取钥匙时间推迟而主张装修期顺延；原合同约定的保证金、租金标准及支付时间、方式、违约责任等不变，原定于2015年12月31日交纳的剩余保证金100万元，乙方同意提前2个月支付，即2015年10月31日前支付给甲方。
《补充协议》签订后，讯通微距公司未能按照约定支付剩余保证金100万元，也未进场装修。经讯通微距公司努力，2015年9月25日承租房屋可办理装修消防报批手续。
2015年11月16日，武汉钰菱电梯有限公司向讯通微距公司发函，说明华创产业园二期2号楼4台电梯，一直未做日常保养，为年检需要，对电梯做全面的检修、保养，检修中发现有两台电梯因长期被水浸泡，造成井道底坑急停开关、缓冲器开关、涨紧轮开关、光幕损坏。2015年11月20日，武汉钰菱电梯有限公司向武汉华创版业发展有限公司发函，说明要求尽快做好防水处理。
2015年11月10日武汉出版社向讯通微距公司发出《中止履行合同通知书》，说明讯通微距公司未按约定交纳保证金，且讯通微距公司注册资本为30，000万元，投资额为0，要求讯通微距公司恢复履行能力或提供担保。2015年11月24日，讯通微距公司向武汉出版社送达变更协议草案一、二，提出退场或部分退场的要求。2015年11月30日，武汉出版社向讯通微距公司发出解除合同的通知，要求解除双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》。同日，讯通微距公司收到《解除合同通知书》。2015年11月30日，讯通微距公司向武汉出版社发出解约通知书，说明武汉出版社违约，提出解除合同，同日，武汉出版社收到《解约通知书》。案件审理过程中，讯通微距公司表示不同意解除合同，也不同意与武汉出版社进行房屋交接手续。
2016年4月，武汉出版社将诉争房屋一楼四扇进出的大门均加了一把锁。
2016年8月12日，经现场勘察，诉争房屋地下车库停满车辆；三部电梯底坑均有潮湿现象，程度不一，其中一部电梯底坑中部有水印。
另查明，诉争房屋建筑工程于2014年5月4日通过验收监督并在武汉市江岸区建设局进行了验收备案。
工商登记信息显示，讯通微距公司注册资本为30，000万元，投资总额为0万元。
上述事实，有武汉出版社提交的房屋租赁《合同书》、《补充协议》、武汉华创版业发展有限公司委托书、武汉华创版业发展有限公司营业执照及组织机构代码证、国有土地使用证、房屋所有权证、武汉市环保局关于武汉华创版业发展有限公司武汉文化出版产业园建设项目竣工环境保护验收的意见、武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书、关于办公楼V1形象识别系统及装饰方案报备请求同意装修回复的函、武汉出版社关于办公楼V1形象识别系统及装修方案的复函、设备交接清单、关于武汉出版文化产业园二期2号楼的租赁合同作废的函，关于武汉出版文化产业园二期2号楼租赁合同作废的函的复函，关于解决8月1日讯通微距公司进场装修的告知函、针对武汉出版社2015年7月16日出具租赁合同作废函的补充回复意见、关于武汉出版文化产业园二期1、2号楼兼容办公用房的报告回函、会议纪要、关于履行2015年2月28日《房屋租赁合同》有关问题的函、武汉出版社关于《房屋租赁合同》有关问题的复函、2015年10月27日讯通微距公司函件、武汉出版社复函、企业信息咨询报告、中止履行合同通知书、讯通微距公司变更协议草案、解除合同通知书、解约通知书、房屋建筑工程竣工验收备案表、武汉市建筑工程质量监督登记表、单位工程竣工验收单、信访事项答复意见书，讯通微距公司提交的2015年2月28日房屋租赁合同、武汉华创版业发展有限公司向武汉出版社出具的委托书、国有土地使用证、房屋所有权证、武汉市环保局关于武汉华创版业发展有限公司武汉文化出版产业园建设项目竣工环境保护验收的意见、武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书、武汉出版社关于办公楼V1形象识别系统及装修方案的复函、武汉出版社关于办公楼V1形象识别系统及装修方案的复函、关于武汉出版文化产业园二期2号楼租赁合同作废的函的复函、设备交接清单、关于武汉出版文化产业园二期1、2号楼二次装修的报备报告、2015年8月7日武汉市国土资源和规划局江岸分局出具的关于武汉出版社文化产业园2期1、2号楼兼容办公用房的报告回函、2015年9月24日会议纪要、2015年8月19日签订的《补充协议》、收据、照片八张、武汉钰菱电梯有限公司出具的两份工作联系函及2015年11月16日14，000元电梯修理费收据、四张电梯使用标志卡、2015年12月1日电梯报停备案表、谈话录音、关于履行2015年2月28日《房屋租赁合同》有关问题的函、函、中止履行合同通知书、解约通知书、变更协议草案等证据及当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审质证核实，足以采信。
本院认为：出租人武汉出版社、承租人讯通微距公司签订的房屋租赁《合同书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。
合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据房屋租赁《合同书》约定，讯通微距公司应在2015年5月1日前进场装修，如不进场，则视若放弃租赁，本合同作废，保证金不退还，而讯通微距公司未能在上述时间进场装修，且在2015年6月24日双方办理了房屋交接手续之后也未能进场装修，已构成违约。武汉出版社有权依据合同约定解除合同，2015年7月16日武汉出版社发函要求解除合同之后，讯通微距公司复函表示不同意解除，双方于2015年8月19日又签订了《补充协议》，说明双方对房屋租赁达成了新的合意，根据《补充协议》，讯通微距公司应于2015年10月31日交纳剩余保证金100万元。讯通微距公司又未能按照合同约定交纳剩余保证金，且在装修消防报批手续可以办理、可以进场装修的2015年9月25日一直未进场装修，构成违约，根据双方签订的房屋租赁《合同书》约定，“乙方逾期不交纳按约定应由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并不退还本合同第五条所规定之保证金”，且讯通微距公司注册资本为30，000万元，投资总额为0元，存在可能丧失履行债务能力的情形，且在武汉出版社要求其恢复履行能力或提供担保的合理期限内仍未恢复履行能力或提供担保，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，武汉出版社可以解除合同，故武汉出版社有权于2015年11月30日向讯通微距公司送达解除合同的通知后，双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》已解除。同日，讯通微距公司也向武汉出版社发出解约通知书，表示解除双方签订的租赁合同，故双方签订的房屋租赁《合同书》及《补充协议》于2015年11月30日已解除。根据合同约定，武汉出版社不予退还讯通微距公司交纳的装修保证金100万元。讯通微距公司在案件审理过程中辩称不同意解除合同，无事实和法律依据，本院不予采纳。
讯通微距公司辩称，武汉出版社不能按约定满足“办公及配套”的房屋使用条件，至今房屋仍是工业用房，导致讯通微距公司不能办理装修消防审批手续，构成违约。根据双方签订的房屋租赁《合同书》约定，承租房屋系工业厂房，规划用途为工业，且房屋所有权证复印件系合同附件，讯通微距公司签订合同时对诉争房屋性质是明知的；合同还约定，“在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途”，“由于该房屋性质为工业厂房，如乙方因此原因导致所涉行业不能正常运营，责任由乙方全权承担，与甲方无关”，故关于变更房屋用途，属于讯通微距公司的义务，讯通微距公司未能提交充分证据证明变更房屋用途系武汉出版社的义务，故对其上述抗辩，本院不予支持。
讯通微距公司辩称承租房屋两部电梯底坑土建工程防水部分存在建筑物固有的质量缺陷，武汉出版社拒不履行维修义务，构成违约。武汉出版社将相应设备移交给讯通微距公司时，设备清单载明“4部电梯运行正常”，且武汉钰菱电梯有限公司的函件及现场勘察均不足以证明电梯底坑土建工程防水部分存在质量缺陷，故对上述抗辩，本院不予支持。
讯通微距公司辩称地下停车位被他人贴了专用车位等标志，并停满了汽车。因武汉出版社已与讯通微距公司签订了租赁合同并提供了委托书，且已将诉争房屋交付讯通微距公司，武汉出版社不存在违约行为。关于他人占用地下停车位，讯通微距公司可以向他人主张权利。排除地下停车位被他人占用并非合同约定的武汉出版社的义务。故对讯通微距公司的上述抗辩，本院不予采纳。
关于武汉出版社要求讯通微距公司赔偿其房租损失5，287，000元（从2015年3月1日到11月30日，按587，475元／月标准计算）的诉讼请求，根据双方签订的房屋租赁《合同书》，免租期即装修期为10个月，即自2015年3月1日起至2015年12月31日止，租赁期为10年；因为武汉出版社有10年租金的预期收益，才给予讯通微距公司10个月的免租期，免租期与租赁期限相互对应。实际双方办理房屋移交手续的时间为2015年6月24日，故实际免租期为2015年6月25日至2015年12月31日，即190天。虽然武汉出版社因讯通微距公司未按时进场装修，欲解除租赁合同，并于2015年7月16日更换了南边两个大门的钥匙，但出租房屋共有四个大门，且武汉出版社于2015年8月19日又将南边两个大门的3把钥匙交给了讯通微距公司，并未影响讯通微距公司对承租房屋的实际使用，故上述期间出租房屋仍由讯通微距公司的占有使用。起租期开始后，武汉出版社于2016年4月将诉争房屋一楼四扇进出大门加锁，讯通微距公司无法使用，讯通微距公司实际占有使用承租房屋的时间为3个月，对应免租期约为5天（3个月÷120个月×190天），武汉出版社主张相当于9个月租金的房租损失5，287，000元，因武汉出版社实际于2015年6月24日才将诉争房屋交付讯通微距公司，故其损失应从6月25日开始计算，计算至11月30日为159天，扣除5天的免租期，讯通微距公司应赔偿武汉出版社相当于154天的租金的损失，根据合同约定，第一年月租金为587，475元（26元／平方米×22，595.20平方米），154天租金的损失共计3，015，705（587，475元／月÷30天×154天）。故武汉出版社的上述诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告武汉出版社与被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司于2015年2月28日签订的房屋租赁《合同书》及2015年8月19日签订的《补充协议》于2015年11月30日已解除；
二、原告武汉出版社不予退还被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司缴纳的装修保证金1，000，000元；
三、被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告武汉出版社租金损失3，015，705元；
四、驳回原告武汉出版社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费55，809元，邮寄费20元，合计55，829元由原告武汉出版社负担16，883元，被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司负担38，946元。因上述款项已由原告武汉出版社预交本院，被告讯通微距（武汉）网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内将38，946元款项支付给原告武汉出版社。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一六年九月五日
书 记 员 李婀娜