山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）昌民初字第1994号
原告王彩霞，山东昌邑市人。
委托代理人陈京山，山东长远律师事务所律师。
委托代理人杨俊涛，山东长远律师事务所律师。
被告山东潍水房地产开发有限公司。住所地：昌邑市。
法定代表人刘刚，董事长。
委托代理人李凤茜，山东大本律师事务所律师。
委托代理人明建伟，山东大本律师事务所律师。
原告王彩霞与被告山东潍水房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈京山、杨俊涛及被告委托代理人李凤茜、明建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于昌邑市交通街东首路南潍水蓝湾小区16号别墅，合同约定面积315、73平方米，交房期限为2009年5月1日。原告依约交付房款后，被告开发的涉案商品房迟迟不到交付使用条件，直至2011年3月份才进行测绘，被告至今不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已逾期交房达683多天，请求判令被告支付逾期交房违约金367054.21元；判令被告返还多收取的购房款76362元，并承担利息；判令被告退还违规收取的配套费11423元，并承担利息；判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；由被告承担全部诉讼费用。
被告辩称，原告所诉与事实不符，被告不存在逾期交房的行为，也未多收原告的购房款，也未违规多收取原告的配套费，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年6月20日，被告山东潍水房地产开发有限公司取得（2008）房预售证第007号商品房预售许可证，项目名称为潍水蓝湾小区别墅。
2008年7月5日，原告王彩霞与被告山东潍水房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的潍水蓝湾别墅一幢。建筑面积共315.73平方米，第四条约定，单价3900元，总价1231347元。相关部门收取的，包括但不限于有线电视、天然气、暖气等开口费由买受人（原告）承担，于交房前结清。其中，天燃气开口费2600元／户，暖气开口费25元／平方米。第五条约定本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积（实测面积）有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权登记为准按实结算，多退少补。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第八条对交付期限的约定，出卖人应当在2009年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付该商品房及该储藏室。……5、买受人未付清全部房款、按揭贷款未到达出卖人账户或未付清相关部门收取的配套费。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的出卖人可以据实予以延期的情况外，出卖人如未按本协议约定的期限将商品房交付买受人，逾期交付商品房期间（计算至出卖人向买受人发出接房通知之日），出卖人按有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准向买受人支付违约金。第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2010年8月10日，原、被告签订补充协议一份，约定原、被告签署商品房预售协议，原告向被告购买《潍水蓝湾》小区别墅，现该房屋已经竣工并符合交付要求。双方就已经签署的“商品房预售协议”之有关约定对该房屋进行交付，并达成如下协议：该房屋原协议约定建筑面积（预测面积）为315.73平方米；该房屋产权登记建筑面积（实测面积）为335.31平方米。该房屋与储藏室原合同约定总房款为1231347元，该房屋与储藏室现实测建筑面积的总房款为1307709元，2010年8月10日，应补房款为76362元。
至2010年8月10日，原告共向被告缴纳购房款为1307709元，按房屋面积为335.31M2，单价3900元计算。
2010年8月17日，原告缴纳测绘费456元，由潍坊嘉德物业服务有限公司出具收据一份。同日，原告缴纳天燃气开口费4800元，暖气开口费6621元，有线TV初装费400元，共计11823元，由潍坊嘉德物业服务有限公司出具收款收据一份。
2010年8月17日，原、被告签署房屋交接单，被告将房屋及车库钥匙交与原告。
2011年8月2日，昌邑市金城房地产测绘有限公司出具测绘图一份，房产座落新昌路198号16号别墅，建筑面积318.36M2。
法庭审理过程中，经原告申请，本院委托潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房产2009年5月1日至2010年8月17日的租金进行评估，该所于2014年1月21日作出潍乾业立信评报字（2014）第1－3号资产评估报告书，评估价值为85528元。鉴定机构人员出庭接受了当事人的质询，并提交资产评估说明一份，评估人员张乾基、张翔对评估对象进行了现场勘查，通过昌邑天勤房地产估价公司等评估机构及相关网站了解了昌邑市区住宅房产的买卖和租赁情况。本次评估采用市场法。市场法是将估价对象与在估价时点近期租赁的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的租金价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。因房产在昌邑市区，市区房子租赁、买卖较多，虽房子所在小区别墅租赁案例不多，但其他普通房子有租赁案例、买卖案例较多，故本次评估采用市场法。根据市场租金和买卖价格确定出租售比，根据委估房产在委估租金期间的价格确定出在该期间的租金。经调查案例并询问昌邑同行评估机构，昌邑城区住宅房产租售比在2.5－3.5%之间，潍坊城区住宅房产租售比在3%－4%之间，通过市场调查，现在类似别墅每平方米8000元左右，315平方米的别墅售价为250万元／套左右，在2009年5月1日至2010年8月17日委估别墅的市场售价为200万元／套，根据了解周围别墅装修情况，确定其装修费为20万元，则确定别墅价值为220万元，委估房产位于潍水蓝湾且面积较大综合考虑出租售比为3%。
法庭审理过程中，被告主张于2010年1月7日向原告发出了交房通知，原告方不认可，被告未在规定的期限内提供邮局的回执加以证明。被告亦未提供证据证明向原告交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、补充协议一份、收款收据十一份、关于要求开发商尽快采取措施使房屋具备使用及交付条件的函一份，被告提供的补充协议复印件一份、商品房预售许可证一份、国内挂号信函收据二份、接房通知一份、房屋交接单一份，原告申请本院委托潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司作出的潍乾业立信评报字（2014）第1－3号资产评估报告书一份、经原告申请本院调取的测绘图一份及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，应为合法有效。双方合同约定于2009年5月1日交付房屋，但至2010年8月17日才签署房屋交接单，虽被告主张其按照合同约定于2010年1月7日向原告发出了接房通知书，但原告方不认可，被告未在规定的期限内提交相关证据证明原告收到了接房通知书，应承担举证不能的法律后果。故可以认定涉案房屋于2010年8月17日交付。原、被告双方于2010年8月10日签订补充协议，对交付涉案房屋作出了约定，至2010年8月17日，原告交清所有房款及配套费，逾期交房的责任在被告，被告应按照双方合同约定的违约金计算标准支付违约金。经原告申请，本院对外委托潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋在2009年5月1日至2010年8月17日的租金进行评估，鉴定机构人员出庭接受了当事人的质询，对当事人提出的问题，结合相关的记录，作出了合理的解释，该评估报告是有理有据的，是可采信的，应作为本案定案的有效证据。故本案原告主张的违约金数额应为85528元。现原告已按房屋面积335.31M2，每平方米3900元缴纳购房款为1307709元，而涉案房屋的实际测绘面积为318.36M2。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，涉案房屋的建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%），应按照合同约定的价格据实结算，原告应付房款为1241604元（3900元×318.36M2），故被告应返还原告购房款为66105元。根据房屋买卖的交易习惯，交付房屋时应当交付测绘图，而原、被告于2010年8月17日对涉案房屋进行了交接，原告缴纳了测绘费后，有关部门至2011年8月2日才出具了涉案房屋的测绘图，逾期测绘的责任在被告，被告应向原告支付多收购房款利息，自交房之日即2010年8月17日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际付款之日。本案是商品房买卖合同纠纷，合同相对人为原、被告，而原、被告合同约定由第三方收取配套费，且实际履行过程中也是第三方收取的，故本案中对原告要求被告返还配套费的诉讼请求不予处理，原告可另行向第三方追索。双方合同约定被告交房时应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，虽被告主张已向原告提供了上述材料，但原告不予认可，被告亦未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、被告山东潍水房地产开发有限公司支付原告王彩霞逾期交房违约金85528元，鉴定费5000元，以上共计90528元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告山东潍水房地产开发有限公司返还原告购房款66105元及利息（自2010年8月17日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效后的自动履行期内的给付之日），于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告交付原告昌邑市新昌路198号16号别墅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，于本判决生效之日起十日内交付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8123元，由原告承担4690元，由被告承担3433元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费8123元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判长 付明琪
审判员 朱国华
审判员 刘斐斐
二〇一四年三月二十六日
书记员 夏天华