云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0802民初645号
原告：普洱市龙倚房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91530802681291180J。
法定代表人：阿永旺，系该公司董事长。
住所地:普洱市思茅区园丁路*号。
委托诉讼代理人：康玲，云南品鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告：郑英，女，壮族，1986年12月28日出生，大专文化，个体工商户，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
原告普洱市龙倚房地产开发有限公司（以下简称龙倚公司）与被告郑英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙倚公司的委托诉讼代理人康玲、被告郑英及其委托诉讼代理人徐建娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙倚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金16662.45元（从2016年6月1日计算至2017年1月31日，共7个月）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月15日，原、被告签订《房屋出租合同》，原告将位于普洱市××区园丁路××号（瑞馨小区）6幢6-15号面积为60.11m2的房屋出租给被告，租赁期为一年，即从2015年5月30日起至2016年5月30日止，合同约定每月租金为1983.63元，年租金为23803.56元。在合同期内，除第一年的年租金为23803.56元，剩余年租金根据市场行情逐年上浮20%。因该房屋之前的承租人是陶婉玲，后陶婉玲将该房屋转让给被告，原、被告于2015年9月15日补签《房屋出租合同》。现被告按照合同约定支付2015年5月30日至2016年5月30日的租金23803.56元，但从2016年6月1日起，被告继续使用原告的房屋至2017年2月8日，却没有按合同约定支付2016年6月1日至2017年1月31日的租金16662.4元[计算方式：(23803.56元÷12个月＋23803.56元÷12个月×20%）×7个月]。经原告多次催要租金未果，为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告郑英辩称，2015年9月14日，被告郑英与之前的承租人陶婉玲签订转让协议，双方约定转让后即2015年9月14日之后的房租由被告郑英自行缴纳，在签订转让协议之前的租金由陶婉玲缴纳。2015年9月15日，陶婉玲带被告到原告处签订《房租出租合同》，合同签订后，陶婉玲将出租房屋钥匙交还原告，原告又把出租房屋的钥匙交给被告。被告于2016年7月接到原告的通知，告知被告所承租的房屋已经卖给第三方，让被告在房屋租赁期限届满后腾空房屋并交还原告，被告于2017年1月28日搬离承租的房屋，因正处于春节放假期间，被告便于2017年2月8日向原告交还所承租的房屋钥匙。被告在2016年7月接到通知需支付2016年5月起的租金，与原被告及陶婉玲三方口头协议不符，对被告是及其不公平的，希望法庭驳回原告不合理的诉讼请求。
原告龙倚公司与被告郑英围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第二组证据材料2015年9月14日《转让协议》、第三组证据材料2015年9月15日《房屋出租合同》、第四组证据材料2015年9月15日《收据》，被告提交的证据材料2015年9月14日《转让协议》、2015年9月15日《房屋出租合同》、2015年9月15日《收据》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的第一组证据材料2014年10月30日《房屋出租合同》，被告认为该组证据材料与本案无关联性，对该组证据不予质证。本院认为，原告提交的该组证据材料虽来源及形式合法，但该《房屋出租合同》系原告与案外人陶婉玲所签订，与本案不具有关联性，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：陶婉玲系位于普洱市××区园丁路××号（瑞馨小区）6幢6-15号门面的原承租人，2015年9月14日，陶婉玲将该门面转让给被告郑英，并签订《转让协议》。2015年9月15日，原告龙倚公司与被告郑英签订《房屋出租合同》，合同约定：原告龙倚公司将位于普洱市××区园丁路××号（瑞馨小区）6幢6-15号面积为60.11m2的房屋有偿出租给被告郑英使用；租期为壹年，即从2015年5月30日开始至2016年5月30日止；租金每月为1983.63元，合同保证金1000.00元，被告先交钱后用房，被告于签订合同之日向原告交付壹年租金23803.56元，合同保证金1000.00元（陶婉玲已交未退，被告郑英未重交保证金1000.00元），在合同期内，除第一年租金为23803.56元外，剩余年租金根据市场行情逐年上浮20%；合同期满，被告必须搬出属于被告物权的全部物件，如超过15日被告不搬出余物，视为被告放弃财产所有权，则由原告全权处理，被告还须向原告交付保管费每日30元，被告按时交清上述费用，原告如数退还合同保证金，如被告欠交上述相关费用，原告有权按欠交数额扣留合同保证金，并由被告承担违约责任；原、被告双方必须遵守合同，如有一方违约，违约方向他方支付违约金，违约金以租期内租金总额的20%计算，造成损失的还应赔偿损失。合同签订后，被告郑英向原告龙倚公司支付年租金23803.56元，原告向被告出具编号为0207339号《收据》。另查明，被告郑英未向原告缴纳保证金1000.00元；原、被告均认可原告于2015年9月15日将位于普洱市××区园丁路××号（瑞馨小区）6幢6-15号房屋的钥匙交付被告，被告于2017年1月28日搬离该承租房屋，并于2017年2月8日将承租房屋钥匙交还原告；原告自愿放弃2017年2月1日至2017年2月8日的租金。
本院认为，原告龙倚公司与被告郑英签订《房屋出租合同》，是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原、被告之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的《房屋出租合同》约定，租期为壹年，即从2015年5月30日开始至2016年5月30日止；租金每月为1983.63元，在合同期内，除第一年租金为23803.56元外，剩余年租金根据市场行情逐年上浮20%。虽然合同中约定租期从2015年5月30日开始至2016年5月30日止，但原、被告均认可原告于2015年9月15日将租赁房屋的钥匙交付被告，租赁期限应当自原告将租赁物交付被告使用时的2015年9月15日开始计算；合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁的房屋，原告亦没有提出异议，原、被告原签订的租赁合同继续有效，租赁期限应视为不定期，被告应当按照合同约定支付使用期间的租金，被告已于2017年2月8日将租赁房屋的钥匙交还原告，所以被告应当支付自2015年9月15日起至2017年2月8日止的租金，庭审中，原告自愿放弃2017年2月1日至2017年2月8日止的租金，系原告的真实意思表示，未违反法律法规的规定，亦未损害第三人的利益，本院予以支持。综上所述，被告郑英应向原告龙倚公司支付2015年9月15日至2017年1月31日止的租金34515.16元[计算方式：23803.56元+(23803.56元＋23803.56元×20%）÷12个月×4.5个月]，扣减被告已向原告支付的租金23803.56元，被告仍需向原告支付租金10711.60元。对被告抗辩房屋租期应以实际使用房屋为准，被告只应支付2016年9月16日起至2017年1月31日止的租金的理由，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑英于本判决生效之日起十日内支付原告普洱市龙倚房地产开发有限公司房屋租金10711.60元；
二、驳回原告普洱市龙倚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费217.00元，减半收取计108.50元，原告普洱市龙倚房地产开发有限公司负担39.50元，被告郑英负担70.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审判员 段经权
二〇一七年四月十九日
书记员 谭艳超