济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第1732号
原告张威，男，生于1987年12月30日，汉族，中国高新置业山东办事处工作人员，住济南市，现住济南市历城区。
委托代理人李新生，济南历城花园路法律服务所法律工作者。
委托代理人张乐岩（系原告张威之父），男，生于1962年4月27日，汉族，住济南市。
被告山东华瑞源二手车市场管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人高璇，执行董事兼总经理。
委托代理人王宗阁、孙玉春，均系山东齐创律师事务所律师。
被告山东华瑞源集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人宗肇兰，总经理。
委托代理人刘新荣，女，生于1976年6月13日，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人闫廷香，女，生于1987年10月26日，汉族，该公司员工，住山东省宁阳县。
原告张威诉被告山东华瑞源二手车市场管理有限公司（以下简称华瑞源二手车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理。本院依法组成合议庭于2014年8月21日、2015年2月5日公开开庭对本案进行了审理，原告张威的委托代理人李新生、张乐岩，被告华瑞源二手车公司的委托代理人王宗阁、孙玉春到庭参加了诉讼。审理中原告张威申请追加山东华瑞源集团有限公司（以下简称华瑞源集团公司）作为被告参加诉讼。本院依法追加华瑞源集团公司作为被告参加诉讼。被告华瑞源集团公司在法定期限内提出管辖权异议。本院于2015年4月3日作出（2014）历城民初字第1732-1号民事裁定书驳回山东华瑞源集团有限公司就管辖权提出的异议。华瑞源集团公司不服提出上诉。济南市中级人民法院于2015年5月27日作出（2015）济中立终字第420号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2015年9月16日本院依法另行组成合议庭于2015年9月16日公开开庭对本案进行了审理，原告张威的委托代理人李新生、张乐岩，被告华瑞源二手车公司的委托代理人王宗阁、孙玉春，被告华瑞源集团公司的委托代理人刘新荣到庭参加了诉讼。审理中原被告申请庭外和解未果。本案现已审理终结。
原告张威诉称，2011年9月华瑞源集团公司与原告共同协商后，华瑞源集团公司承租原告位于济南市历城区航运路中段明福大厦一楼B5、B6门头房（约366平方米）及地下一层（约1200平方米）。华瑞源二手车公司成立后与原告重新签订租赁合同，合同内容、时间及租期完全一样，只是承租方发生变化。根据双方签订的租赁合同约定一楼B5、B6门头房作为商贸办公使用，地下一层作为汽车展厅使用。被告承租房屋后不按双方约定，私自将地下一层改建为办公室，并在改建的办公室内私自拉接电线，造成很大安全隐患；私自打洞安装通风机、不按时交纳房屋租赁费，拖欠物业管理费、水费、电费。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告多次要求被告按照合同约定履行未果。诉请法院依法解除原告与被告华瑞源二手车公司签订的房屋租赁合同，同时解除与华瑞源集团公司签订的房屋租赁合同，要求两被告搬离明福大厦一楼B5、B6门头房及地下一层；支付拖欠的水电费、物业管理费38909.13元，并支付违约金200000元，恢复地下一层停车场原状。
被告华瑞源二手车公司辩称，华瑞源二手车公司不是本案的适格被告，我公司并未与原告张威签订过房屋租赁协议，我公司使用的房屋系华瑞源集团公司依法承租并无偿交付给我公司使用的。原告张威与我公司不具有利害关系，其无权起诉我公司。根据我公司调查得知，涉案房屋产权归山东高新置业有限公司所有，2011年7月18日山东高新置业有限公司将使用权转让给济南三恒经贸有限公司，2011年9月16日济南三恒经贸有限公司与华瑞源集团公司签订房屋租赁合同，华瑞源集团公司将该房屋无偿提供给我公司使用。张威主张与我公司签订租赁合同的日期为2011年10月26日，我公司成立日期为2011年10月25日，故我公司并未与张威签订租赁合同，房租由华瑞源集团公司交纳。原告张威应当向华瑞源集团公司主张权利，我公司与本案没有利害关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告华瑞源集团公司辩称，2015年6月25日我公司的名称由济南华瑞源经贸有限公司变更为山东华瑞源经贸有限公司。我公司作为母公司扶持华瑞源二手车公司作业务，房屋由华瑞源二手车公司使用，我公司一直在履行合同，并于2015年8月30日仍在支付房租和水电费，我公司不同意解除房屋租赁合同。
经审理本院认定，明福大厦沿街公建位于济南市历城区航运路中段，土地使用权类型为国有划拨用地，总建筑面积7779.13平方米，由山东高新置业有限公司开发建设，土地使用权人登记为山东高新置业有限公司，并办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工证》。2011年7月18日山东高新置业有限公司（转让方）与济南三恒经贸有限公司（受让方）签订明福大厦房屋使用权转让协议，约定受让方受让使用权的房屋为明福大厦沿街公建地下一层（建筑面积1210.49㎡）、一层（建筑面积1470㎡）、四层（建筑面积1303.49㎡）、传达室（建筑面积32.54㎡），总计建筑面积4016.52㎡；房屋使用权转让价款总金额6800000元；双方并对使用权转让价款付款方式及期限、双方违约责任及房屋交接等进行了约定。2011年9月16日济南三恒经贸有限公司（甲方）与济南华瑞源经贸有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市历城区航运路中段，明福大厦一楼B5、B6门头房约366㎡及地下一层约1200㎡；该房屋租赁期限共12年，自2011年12月1日至2023年11月30日；乙方向甲方承诺，一楼B5、B6门头房仅作为商贸办公室使用，地下一层仅作为汽车展厅使用。其中合同第七条合同的变更、解除、终止及续租约定：“1、单方解除：一方违约达到本合同约定的解除条件，另一方可单方面以书面形式解除本合同，违约方须赔偿对方剩余租期租金的30%的违约金。合同期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，甲方须退还乙方已交房租，由此产生的一切法律及经济损失由甲方承担。（1）、甲方出租的房屋为非合法取得，或在合同期内将出租房屋出租给第三方。（2）、甲方交房时逾期超过10天。合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回出租房屋。由此产生的一切法律及经济责任由乙方承担。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋或改变用途。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或进行装修。（3）损坏承租房屋及设施，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）在房屋内存放易燃、易爆、有毒，有异味的物品及国家和地方法律、法规禁止的其它物品或进行违法活动。（5）逾期30天未交纳租金及拖欠其他费用的。双方还对定金、租金及物业管理费等其他费用的支付、双方的权利义务及争议解决等进行了约定。2011年10月15日济南三恒经贸有限公司给工商局出具关于济南华瑞源二手车市场管理有限公司住所地的使用证明一份，内容为：“位于济南市历城区航运路中段明福大厦B5、B6为我公司所有（济南三恒经贸有限公司），现租赁给济南华瑞源经贸有限公司使用，并同意济南华瑞源经贸有限公司投资设立济南华瑞源二手车市场管理有限公司作为公司住所和经营场所使用。特此证明。”2011年10月17日济南华瑞源经贸有限公司出具无偿使用证明一份，内容为：“本单位自愿将位于济南市历城区航运路中段明福大厦B5、B6室的房屋无偿提供给济南华瑞源二手车市场管理有限公司作为公司住所长期使用。”2011年10月26日山东高新置业有限公司与张威签订明福大厦房屋使用权转让协议，约定将明福大厦沿街公建第1层101号，建筑面积为382.27平方米，地下一层整层车库转让给张威使用。双方并对使用权转让价款、付款方式及期限、双方违约责任及房屋交接等进行了约定。张威作为出租方（甲方），济南华瑞源经贸有限公司作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于济南市历城区航运路中段，明福大厦一楼B5、B6门头房约366㎡及地下一层约1200㎡；该房屋租赁期限共12年，自2011年12月1日至2023年11月30日；乙方向甲方承诺，一楼B5、B6门头房仅作为商贸办公室使用，地下一层仅作为汽车展厅使用；双方还对定金、租金及物业管理费等其他费用的支付、双方的权利义务及争议解决等进行了约定，该合同未注明签订日期。张威作为出租方（甲方），济南华瑞源二手车市场管理有限公司作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同一份，内容与前一合同相同，落款日期为2011年9月16日。
另查明，济南华瑞源经贸有限公司成立于2005年3月29日，2014年1月26日变更名称为山东华瑞源经贸有限公司，经营范围是旧机动车交易、旧机动车交易代理等，法定代表人是宗肇兰，股东是宗明伟、张茂山、宗肇兰。2015年6月25日又变更企业名称为山东华瑞源集团有限公司。山东华瑞源二手车市场管理有限公司成立于2011年10月25日，经营项目有二手车集中交易和相关服务；二手车经销、二手车经纪；市场管理等，法定代表人是高旋，股东有宗肇兰和山东华瑞源经贸有限公司。济南三恒经贸有限公司成立于2009年9月14日，2012年5月8日在工商部门办理注销手续，原因是决议解散。
原告张威主张因两被告拖欠房租及水电费，故要求解除华瑞源集团公司与华瑞源二手车公司与张威的房屋租赁合同。张威述称华瑞源集团公司与华瑞源二手车公司是一套班子两套牌子，其与华瑞源集团公司签订租赁合同后，又应其要求和华瑞源二手车公司签订相同的租赁合同，合同的具体条款及内容均是与高旋协商，当时高旋是华瑞源集团公司的负责人，也是即将成立的华瑞源二手车公司的法定代表人。为此原告张威提交山东高新置业有限公司出具的说明一份，内容为：“山东高新置业有限公司自2010年开发济南市历城区航运路689号明福大厦项目，于2011年7月交房。山东高新置业有限公司将明福大厦一楼东面101门头房约382㎡及地下一层向济南三恒经贸有限公司交付使用后，济南三恒经贸有限公司因自身原因与山东高新置业有限公司协商，解除了双方签订的明福大厦房屋使用权转让协议。山东高新置业有限公司将明福大厦一楼东面101门头房约382㎡及地下一层与现在的房主张威签订明福大厦房屋使用权转让协议，特此说明。”张威还提交与山东高新置业公司签订的房屋使用权转让协议一份。并述称此前济南华瑞源集团公司已经与三恒经贸公司签订房屋租赁协议，并交纳了5万元定金，经协商后将5万元转给张威，张威与济南华瑞源经贸有限公司签订房屋租赁合同一份，落款时间是2011年9月16日，实际的签订时间为2011年10月26日。被告华瑞源二手车公司认为高新置业公司的说明是单方说明，无法证实其与三恒经贸公司已经合法解除了房屋使用权转让协议，且张威在房屋租赁合同与房屋使用权转让协议中的签名笔迹明显不一致，无法确认上述合同的真实性。对此原告张威述称与山东高新置业公司签订的转让协议以及与华瑞源集团公司的合同是张威本人所签，与华瑞源二手车公司的合同是张威的父亲（即本案中张威的委托代理人张乐岩）代张威所签；涉案房屋是张威及其父母的家庭共同出资，办理到张威名下。审理中张威认可没有证据证实其主张是应华瑞源集团公司的要求下于2011年10月26日与华瑞源二手车公司签订租赁合同，而合同的落款时间是2011年9月16日。被告华瑞源二手车公司辩称该房屋由华瑞源集团公司租赁，房租由华瑞源集团公司支付，应当驳回原告对华瑞源二手车公司的诉讼请求。对此华瑞源二手车公司提交中信银行电子凭证5张，证实华瑞源集团公司于2014年11月1日给张威账户中转款170000元，摘要是北园房租；2015年5月11日给张威转账170000元，摘要是北园房租；2015年6月2日9时28分给张威转账8500元，摘要是14年12月至15年5月；2015年6月2日9时31分给张威转账8500元，摘要是15年6月至15年11月；2015年8月30日给张威转账15762.50元，摘要是电费。原告张威对此称尚未进行核实，但认可物业费是先交，水电费是先用水电，供水供电部门查表后将数额报给物业公司，物业公司通知原告张威，张威再通知被告交费，电费一般两三个月交费一次，水费一般一个月一次。被告华瑞源集团公司辩称该房屋由华瑞源集团公司承租后，一直由华瑞源二手车公司使用，电子凭证也证实被告公司一直在支付房租及水电费，并未拖欠。审理中原告张威提交收费明细一份，证实自2013年2月至2015年8月的水电费及物业费的交纳情况，其中2014年6月4日之前的应交水电费已经分别打入张威卡中，其中消防用水未交；后2014年9月25日、2015年4月21日、4月22日、7月21日及9月1日分别打入张威卡中水电费，截止2015年9月16日共欠费38909.13元。被告华瑞源二手车公司和华瑞源集团公司对交费情况无异议，认为是华瑞源集团公司给张威打款，证实二被告一直在正常履行合同，没有违约行为；因为数额一直处于变动中，没有确定的数额。审理中原被告均认可供水供电部门查表后将数额报给物业公司，由物业公司通知原告水电费及物业费的数额，张威收到被告公司的转款后交纳给物业公司。
原告张威主张因二被告拖欠物业费和水电费，应当支付违约金200000元并要求恢复地下一层停车场原状。并提交济南瑞和物业管理有限公司出具的缴费通知2份，物业费发票5张、及录像视频一份，证实原被告的房屋租赁合同中约定地下一层是停车场，现在被告出租后在地下一层自行改建成办公室。二被告认可录像视频反映了现场的客观情况，但认为该场地并未改变用途，仍然是作为车库使用，停车场的使用面积远远超过临时办公地点的面积，且在华瑞源二手车公司接管使用该房屋时就是目前的现状，并无改建和扩建行为。
本院认为，本案中原被告争议的焦点有两个，一是涉案的明福大厦一层B5、B6门头房约366㎡及地下一层约1200㎡房屋租赁合同的出租人及承租人分别是谁？二是该租赁合同中承租人是否存在违约行为？违约行为是否达到了法律规定或者合同约定的解除条件？关于焦点一，根据山东高新置业有限公司出具的说明，其与三恒经贸公司就明福大厦一层及地下一层形成的房屋使用权转让协议已经解除，与本案原告张威形成的明福大厦一层及地下一层形成的房屋使用权转让协议实际履行，张威自山东高新置业有限公司处实际受让取得了对涉案房屋的占有使用。审理中查明三恒经贸公司与山东高新置业有限公司解除房屋使用权转让协议后，将其与华瑞源集团有限公司签订租赁合同时的定金转给张威，张威与华瑞源集团公司签订了内容相同的房屋租赁合同；后双方均同意将涉案房屋交由华瑞源二手车公司使用，无论房租由谁支付，均应当认定是华瑞源集团公司在履行交付房租及其他费用的义务。综上所述，涉案房屋的出租人是张威，承租人是华瑞源集团公司，华瑞源二手车公司是经出租人和承租人一致同意后使用该房屋。关于焦点二，原告张威主张华瑞源集团公司存在拖欠房租、水电费、物业费以及改变房屋结构等违约行为，根据张威提交的交费明细可以看出，华瑞源集团公司一直在履行交纳房租和水电费的义务，只是存在交纳水电费不及时的情况，尚有部分消防用水费未交纳。对此交纳行为，因张威述称水电费是查表后由物业公司通知张威，张威再通知被告交纳，张威再交纳给物业公司。张威对于其何时通知被告支付水电费未提交证据证实，仅以水电费的发生日期主张被告违约不能成立。对其主张被告逾期未交纳房租及水电费而要求解除房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。张威要求被告支付违约金200000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原告张威未提交证据证实地下一层停车场的原状如何，也未提交证据证实被告存在改变租赁物状况的行为，且目前地下一层的主要用途还是停车场，对原告张威要求被告恢复地下一层停车场原状的请求本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告张威的诉讼请求。
案件受理费4993元，由原告张威负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
审 判 员 徐 肃
人民陪审员 刘庆宝
二〇一六年一月十一日
书 记 员 吕桂文