浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0127民初390号
原告：商日华。
原告：胡慧英。
二原告共同委托代理人：甘志伟，浙江信仁律师事务所律师。
被告：杭州得卜实业有限公司。
法定代表人：施建华，董事长。
委托代理人：余锋，财务经理。
委托代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告商日华、胡慧英诉被告杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理，依法由代理审判员王文佳于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告商日华、胡慧英的委托代理人甘志伟及被告得卜公司的委托代理人张承进、余锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告原企业注册名称为“淳安县玉翰房地产开发经营有限公司”、“杭州玉翰置业有限公司”，现变更登记为“杭州得卜实业有限公司”。2009年7月13日，原告就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路238号2幢506室住宅与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房建筑面积共45.65平方米，单价为每平方米6228.72元，总价款284341元，由原告在合同签订之日支付首付款85341元，余款199000元于2009年7月20日前办妥按揭（公积金）贷款手续；被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，且承诺于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，否则按照合同第十条及第十六条约定向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了支付购房款之义务，但被告拖至2011年11月3日才取得淳安县建设局住宅区配套公建建设合同履行确认书，达到规划配套要求，故被告实际延迟到2011年11月3日才将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，比约定交房期限各延迟了153天，同时被告也未兑现2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，直至2012年9月30日才通知原告办理该商品房的权属登记手续，比办证时间延迟395天，故被告已构成违约。为此，原告就违约赔偿事宜与被告交涉，终因双方分歧较大而协商未果。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《浙江省实施（中华人民共和国消费者权益保护法）办法》等有关规定起诉，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金9136元，逾期办理权属证书违约金23586元，两项合计违约金32722元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同、发票各1份（复印件），拟证明买卖商品房及支付房款事实。
2、公建合同履行确认书、综合验收整改意见、整改情况说明各1份（均为复印件），拟证明是由于被告自身原因造成逾期交房办证事实。
被告得卜公司答辩称：一、被告不应承担逾期交房的违约责任。1、按照《淳安县商品房买卖合同》第九条规定，交房的时间是2011年5月31日，但遇“特殊原因”最长不得超过12个月。本案中被告按照于2011年5月份通知原告办理交房手续，原告实际到被告处办理交房交钥匙的时间为2011年10月18日，原告已选择了尽快实现对所购房屋占有使用，而放弃了达到验收条件才接收房屋的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案应视为2011年5月份为交房日，被告并没有逾期。2、本案中因政府部门对“物业经营用房”、“物业办公用房”公建设施的调整，才导致物业用房、社区用房延迟至2011年11月3日由淳安县建设局出具淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》。（1）2011年5月20日，杭州玉翰向淳安县建设局递交《建筑工程配套设施验收申请表》；因淳安县千岛湖镇人民政府对项目配建的社区用房问题、项目配套的物业用房提出调整而致使县建设局停止验收，杭州玉翰于2011年5月17日向县政府领导递交了杭玉翰（2011）6号《关于请求解决明珠大厦项目相关问题的报告》；2011年6月17日，建设局相关科室对该项目进行了配套设施的验收，并提出了规划调整方案；在千岛湖政府、县建设局、县规划局经过多次与杭州玉翰协商，在2011年7月7日形成了《关于明确望湖社区办公用房位置的备忘录》和《关于调整玉翰—明珠公馆物业用房位置的备忘录》，同意将望湖社区新办公用房从高层公寓2号楼的2-3层调整为两部分：明珠公馆裙房二楼东侧及二号高层住宅楼二楼。明珠公馆项目的物业经营用房原先安排在住宅楼内，调整后位置在明珠公馆裙房三楼东侧，物业办公房在二号高层住宅楼三楼。因政府调整造成消防延迟至2011年7月14日验收，房屋竣工验收延迟至2011年8月8日，物业用房、社区用房延迟至2011年11月3日由淳安县建设局出具淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》。（2）因政府部门对“物业经营用房”、“物业办公用房”公建设施的调整，应属于《淳安县商品房买卖合同》第九条规定的特殊原因之一，允许最长不得超过12个月。从2011年5月31日至2011年11月3日，并没有超过12个月。（3）延迟验收并不影响原告房屋使用功能。
二、被告不应承担逾期办证的违约责任。1、根据《商品房买卖合同》第十六条规定，产权登记的日期为2011年8月31日。被告于2012年5月份通知原告办理房屋所有权证，于2012年9月30日才通知原告办理该商品房的国有土地使用权登记手续。该8月31日的办证日期是针对合同中5月31日的交房日期而言，相隔三个月，该三个月的法律依据是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。据此规定看，如果交房的日期顺延，则办证的时间也应相应顺延三个月。结合本案，从2011年11月3日至2012年2月20完成备案登记至2012年5月通知办理产权登记手续，被告并没有逾期。2-506室登记时间为2012年10月15日，转让登记为2012年12月5日。2、由政府对物业用房和社区用房的规划调整，延迟至2011年11月3日公建用房确认验收，致使规划核实验收延迟至2011年12月9日，杭州房地产测绘公司测绘建筑面积延迟至2011年12月9日，期间加上春节放假，于2012年2月20日完成备案登记，被告才延迟至2012年5月份才通知原告办理房屋所有权证，由于县国土局不作为、乱作为的原因，才导致被告于2012年9月30日才通知原告办理该商品房的国有土地使用权登记手续。据淳安县人民法院（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，2011年12月22日，杭州玉翰置业有限公司向县国土资源局递交了土地复核验收的申请，同日县国土资源局收回了杭州玉翰置业有限公司编号为004《淳安县国有土地使用证收回凭证》，一直未给杭州玉翰置业有限公司验收也不给杭州玉翰置业有限公司答复，直到2012年9月大量业主向杭州市人民政府12345投诉和过问下，且在要求杭州玉翰提供价值4000万元的房产做抵押的情况下，县国土资源局才于2012年9月份开始办理土地使用权证。又根据淳安县人民法院（2013）杭淳民初字第459号民事判决书以及相关证据显示，杭州玉翰置业有限公司于2011年12月11日向县国土局申请复核验收，县国土局认为杭州玉翰置业有限公司存在改变土地用途的情形，于2012年11月8日向杭州玉翰置业有限公司发出通知要求杭州玉翰置业有限公司签订土地出让合同补充协议并补缴土地出让金2329.09万元，但淳安县人民法院判决补缴的出让金131.55万元，与县国土局要求补缴的数额相差近20倍。综上，逾期办证主要是由于两个原因所造成，一个是根据《商品房买卖合同》的约定，因县建设局、规划局、镇人民政府对原批准的物业用房、社区用房公建设施的调整而延期办证；一个是由于县国土局不作为、乱作为的原因造成逾期办理国有土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在无其他约定的情况下，只有因开发商的原因造成办理买受人房屋所有权证逾期的，开发商才承担责任，若因非开发商原因造成办理买受人房屋所有权证逾期的，开发商一般不承担责任。据此，杭州玉翰置业有限公司不应承担逾期办证的违约责任。
三、原告的起诉已经超过诉讼时效。原告于2016年1月20日向淳安县人民法院提起诉讼，可逾期交房的时间即使按照原告所说的2011年11月3日起开始计算，逾期办证的时间从2012年9月30日开始计算，均已超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中断、中止的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告得卜公司为证明其主张向本院提交证据如下：
1、房地产（住宅区）配套公建合同确认流程表12份（复印件），拟证明自2011年4月12日至5月23日，分别通过淳安县邮政局、中国电信股份有限公司淳安分公司、淳安县地名办、淳安县发改局、淳安县自来水公司、淳安县防雷设施检测所、淳安县人民防空办公室、淳安县环境保护局、淳安县供电局、淳安县交通警察大队、淳安县公安局技防办、淳安胜嘉利天然气有限公司对相关项目的验收。
2、2011年5月10日淳安县建设局建筑工程配套设施验收表（含2011年5月10日的申请表、2011年11月3日的淳安县建设局配套设施验收意见）1份（复印件）、2011年5月17日杭州玉翰置业有限公司杭玉翰（2011）6号《关于请求解决明珠大厦项目相关问题的报告》1份（复印件）、2011年7月7日关于明确望湖社区办公用房位置及关于调整玉翰—明珠公馆物业用房位置的备忘录2份（复印件）、2011年7月11日望湖社区办公用房移交协议及图纸2份（复印件）、杭州市公安消防局杭公消审[2011]第0181号《关于玉翰.千岛明珠建设工程消防验收合格的意见》（2011年7月14日）1份（复印件）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（2012年2月20日）1份（复印件）、淳安县房屋建筑工程竣工验收报告（2011年5月10日）1份（复印件）、2011年11月3日淳安县建设局淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》1份（复印件）、淳安县规划局浙江省建设工程规划核实确认书（2011年12月9日）1份（复印件）、杭州房地产测绘公司《建筑工程建筑面积实测表》（2011年12月9日）1份（复印件）、淳安县城建档案中心（2012）淳城档认字第5号《建设工程竣工档案认可意见书》（2012年2月16日）1份（复印件），拟证明被告从2011年5月10日申请配套设施验收，因政府对配套设施范围内社区用房、物业用房的规划重新调整等，直至2011年8月8日房屋验收合格，2011年11月3日县建设局对配套设施验收，对住宅区配套公建建设合同履行确认，2011年12月9日才通过规划局的规划核实确认，2012年1月23日是春节，直到春节过后，于2012年2月16日对建设工程档案接收进档，2012年2月20日办好建设工程竣工验收备案手续。
3、2009年9月29日移动e管家业务使用协议1份（打印件）、客户收（付）款入账通知6份（打印件）、移动e管家2份（打印件），拟证明被告采用短信群发通知方式的通知业主交房和办证，原告是成员之一，系统超过三个月自动删除信息的事实。
4、移动e管家（短信成功量1005条）（2011年5月份）1份（打印件），拟证明被告于2011年5月份通过短息通知所有业主可以办理交房和按揭贷款手续，业主实际从2011年8月、10月开始与被告办理交房手续。
5、移动e管家（短信成功量2146条）（2012年5月份）（打印件），拟证明被告于2012年5月份通过群发短信的方式通知所有业主办理房屋所有权证，从2012年5月开始办理房产证。
6、淳安县人民法院判决书1份（复印件）、淳安县国有土地使用证收回凭证1份（复印件）、关于要求对明珠大厦项目分割办证的申请1份（复印件）、收据1份（复印件）、移动e管家（短信成功量2146条）（2012年9月份）1份（复印件），拟证明被告于2011年12月11日向县国土局申请土地复核验收，因县国土局的原因而造成被告延期办理土地证的事实。县国土局在2012年9月份同意给业主先办理土地证，被告为此于2012年9月份通过群发短信的方式向业主通知办理土地证的事实。
7、查询记录1份（复印件，与原件核对一致），拟证明2-506室登记时间为2012年10月15日，转让登记为2012年12月5日，说明原告已超过诉讼时效。
证据的分析与认定：
一、被告对原告提交的证据1无异议，对证据2真实性无异议，认为可以看出延迟验收的原因正是由于公建配套调整。
二、原告对被告提交证据的质证意见：对证据1认为是房地产验收部分环节的证据，而非全部，证据1中的淳安县环保建设项目检查意见第3点反映出2011年5月11日还不符合环保验收条件。对证据2中的淳安县建设局配套设施验收意见中的综合意见明确6月17日对配套设施验收并提出整改意见，被告整改之后，符合验收条件，说明配套验收是在2011年11月3日才通过，不是淳安县建设局等主管部门的原因导致的，而是被告自己的责任；对证据2中的杭玉翰（2011）6号《关于请求解决明珠大厦项目相关问题的报告》，根据报告可以看出此时被告已经知道社区用房位置不符合条件，有关部门提出意见，被告强调自身理由，没有落实，也说明被告在社区用房和物业管理用房中存在失误，绿化面积不符合标准等，所以没有及时通过验收很多是被告自身的原因；对证据2中的备忘录说明调整物业用房，在2011年7月7日才形成备忘录的责任主要在于被告方，且2011年7月7月就已经就社区管理用房和物业用房形成备忘录，不会是因为社区管理用房和物业用房的位置才导致验收延迟通过；对证据2中的协议及图纸与备忘录质证意见一致；对证据2中的消防验收意见书说明被告是在2011年7月14日才取得消防验收的意见；对证据2中的竣工验收备案表、竣工验收报告可以看出实际验收时间是2011年8月8日，验收资料没有说明延迟验收是因为社区用房和物业用房调整的原因，不能证明被告待证事实；对证据2中的合同履行确认书没有异议，恰好证明商品房是在2011年11月3日才达到配套规划的要求；对证据2中的建设工程规划核实确认书，说明被告是在2011年12月9日才取得的核实确认书，该份证据内容也证明被告延迟交付房屋是因为被告方没有按时办理相关的工程竣工验收所导致的；对证据2中的《建筑工程建筑面积实测表》，不能证明被告待证事实；对证据2中的《建设工程竣工档案认可意见书》不能证明被告待证事实。对证据3、4、5中的涉及e管家业务的证据与本案无关，根据双方合同约定，涉及到相关的交房，办证，被告需履行书面通知义务，涉及e管家业务的证据不能证明被告按照协议履行了通知义务。对证据6中的判决书由法院核实真实性，被告与国土资源局在土地出让金等方面存在争议，被告是知晓的。该判决书法院认定的事实中确认被告是应当补缴土地出让金，而在建设工程开发过程中被告没有按规定补缴出让金，因此造成国有土地使用权证迟迟无法办理的原因是被告的过错，不是国土局的过错；对证据6中的《淳安县国有土地使用证收回凭证》、分割办证的申请、收据不能证明被告待证事实。对证据7真实性无异议，但认为不能证明被告待证事实。
经比照证据的法定要件，本院认为原告提交的证据1、2被告无异议，本院予以采信；对被告提交的证据1，真实性本院予以确认，但不能证明该项目已通过配套公建综合验收；对被告提交的证据2，真实性本院予以确认，关于被告是否存在违约逾期交房、违期办证见下文分析；对被告提交的证据3、4、5，不能证明被告履行了通知义务，不予采信；对被告提交的证据6，不能证明其待证事实，且与本案的审理结果无关，不予采信；对被告提交的证据7，亦不能证明其待证事实，不予采信。综合本院采信的上述有效证据并结合双方举证责任和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2009年7月13日，原告就购买坐落于淳安县千岛湖镇新安东路238号2幢506室住宅与被告签订了商品房买卖合同，合同总价款284341元，约定被告于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给原告，于2011年8月31日前取得规定的土地、房屋权属证书交付给原告，并在合同第十条及第十六条约定了逾期交房和逾期办证的违约责任：从合同约定的最后交付（或办证）期限的第二天起至实际交付（办证）之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2.1。同时，合同第九条第4款第2项约定“以下情形出卖人可以据实予以延期：规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月。合同签订后，原告依约履行了支付购房款之义务。2011年5月10日，被告向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出了整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，因因千岛湖镇政府提出社区办公用房需要调整，被告与淳安县规划局、淳安县建设局共同签署了调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。被告经整改后于2011年8月22日出具整改情况说明，说明中陈述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局出具《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，通过公建配套设施验收。另查，原、被告双方认可的房屋满足合同交付条件的时间为2011年11月3日，通知办理房屋权属登记手续的时间为2012年9月30日。
本院认为：关于本案诉讼时效问题，经查，原告曾向相关部门主张权利，故对被告的诉讼时效之抗辩，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定为合法有效。原告已依约支付了购房款，被告应承担按约交付房屋及办理产权登记的义务，而被告直至2011年11月3日才将符合合同约定的房屋交付给原告，故被告客观上逾期交房的事实予以确认，但被告逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，本院根据被告的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，相应的原告主张的逾期交房违约金调整为3821元（284341元×64天×0.021%）。关于逾期办证违约金，被告辩称系因淳安县国土资源局拖延办证造成的，本院认为，商品房买卖合同中未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除被告应对原告承担的逾期办证违约责任，原告主张的逾期办证违约金不违反合同约定及法律规定，本院亦予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告商日华、胡慧英逾期交房违约金3821元、逾期办证违约金23586元，共计27407元。
二、驳回原告商日华、胡慧英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费618元，减半收取309元，由原告商日华、胡慧英负担59元，被告杭州得卜实业有限公司负担250元。
原告商日华、胡慧英于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被告杭州得卜实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费618元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 王文佳
二〇一六年七月六日
书 记 员 李 洁
附法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十五条权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。