湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3031号
原告长沙XX房地产开发有限公司，住湖南省长沙市岳麓区xx609号。
法定代表人熊海涛，该公司董事长。
委托代理人罗丽，女，1985年12月11日出生，汉族，公司法务，住湖南省衡阳市珠晖区。
委托代理人杨敏，湖南言顺律师事务所律师。
被告黄某某，男，1968年12月22日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
原告长沙XX房地产开发有限公司（以下简称“XX公司”）诉被告黄某某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞独任审理，适用简易程序于2016年10月13日公开开庭进行了审理。书记员邱萌担任记录。原告的委托代理人罗丽、杨敏，被告黄某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告XX公司诉称：2014年12月24日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（XX140080xx）及其附件（包括补充协议）。合同约定，原告将自己开发的天麓第四期第8栋N单元xx号房屋出卖给被告，总房款为407107元，被告交付首付款127107元后，余款280000元申请贷款，还约定在履行合同过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向房屋所在地人民法院起诉。《补充协议》第二条“银行按揭”第3条约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理产权证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金”。因被告不能一次性付清首付款，2014年12月24日与原告协商签订了《延期付款协议书》。被告首付的3107元作为延期付款保证金，同时也是逾期付款违约金，并申请延期付款金124000元。协议约定2015年6月30日前被告应向原告付款62000元、2016年3月20日前应向原告付款62000元，还约定逾期按日息万分之六付息，“乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且甲方收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。被告付了3107元首付款后，没有按约定交清延付款。原告按约定地址向被告发出《催款通知书》催款未果。2015年2月5日，被告、兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称“兴业银行”）与原告三方签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行同意向被告发放28万元贷款，被告同意并授权长沙分行将贷款直接划账至原告账户，每月的10日为还款日，被告将其贷款购买的房屋抵押给兴业银行，同时，原告为被告提供阶段性连带责任保证（P8债务人无论何种原因未按本合同约定借期偿还借款本息包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等）。被告在履行《个人购房抵押（保证）借款合同》时，未能按合同约定履行其还本付息的义务，在先有断供时致使第三人从原告保证金账户扣除了被告的断供款。后被告一再拖欠银行贷款，银行在向被告发出要求其提前偿还全部贷款本息及其他费用的同时，向原告也发出了《催告函》，要求原告承担连带保证责任，为避免承担违约责任，原告为被告承担了保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。现原告向法院起诉请求判决：(一)解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号XX140080xx）及其附件；（二）被告向原告支付代其偿还的购房贷款本息及其他损失共292586.3元；（三）被告向原告支付违约金81421元（407107×20%）；（四）被告支付原告支付的律师费10000元；（五）被告承担本案的全部诉讼费。
被告黄某某辩称：如果原告退还被告交的首付款（具体数额以票据为准）和四个月的银行按揭贷款，被告即同意解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件。
经审理查明：2014年12月14日，原告XX公司与被告黄某某签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140080xx）及其附件（包括《补充协议》），双方约定被告购买原告开发的位于长沙市××大道××单元××房。该合同第五条约定：“该商品房单价为4587元每平方米，总房价为407107元。”第六条关于付款方式及期限约定：“买受人以银行按揭方式付款的，应于2014年12月24日向出卖人交付首期房款127107元，剩余房款28万元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。”合同第七条关于逾期付款的违约责任约定：“买受人未按合同的约定时间付款，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过10日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”因被告不能一次性支付首付款，同日，原告作为甲方与被告作为乙方于2014年12月14日签订了一份《延期付款协议书》，协议书中约定：“乙方首付3107元作为延期付款保证金，其余首付款124000元分两期付清：在2015年6月30日前向甲方付款62000元，在2016年3月20日前再向甲方付款62000元，延期付款期限届满后，乙方未还款的，甲方有权按逾期尚欠款日息万分之六收取利息。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。甲方选择解除合同的，合同解除方式及具体事项的处理按照《长沙市商品房买卖合同》补充协议第七条约定，且收取的乙方延期付款保证金将作为违约金，不予退还”。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第二条关于银行按揭的补充约定第3项约定：“3、出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，或致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权解除合同、收回标的物业（未办理房产证前），买受人须承担出卖人代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价20%的违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。”第七条第2项约定：“2、无论何种原因导致买卖合同解除，买受人应在合同解除后15日内配合出卖人到有关政府部门办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，买受人应按照房款总款千分之一每日的标准向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。且由此产生的诉讼费、律师费、撤销手续费等相关费用均由买受人承担。”第八条约定：“买受人的通讯联络方式以合同所载明的地址、电话为准，买受人对上述资料的真实性负责，出卖人按照上述地址发送通知的，无论买受人是否实际收到，均视为通知已合法有效送达买受人。如果买受人的联络方式发生变化，应当以书面方式及时通知出卖人。如因本合同中买受人联络地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知出卖人，由此产生的相关责任由买受人承担。”2015年2月5日，原告、被告、兴业银行三方签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告向兴业银行贷款28万元用于向原告支付购房款，原告为被告提供阶段性连带责任保证。被告付了3107元首付款后，没有按约定支付剩余延付款。原告分别于2015年6月18日及2015年7月17日向被告提供的地址邮寄了《催款通知书》。但被告一直未按约定支付剩余款项。因被告未按时偿还银行按揭贷款，兴业银行要求原告承担保证责任，原告于2016年4月28日代被告偿还了兴业银行292586.3元贷款本息，一次性结清了被告的该笔贷款。为对被告提起诉讼，原告于2015年8月25日与湖南言顺律师事务所签订委托代理合同，原告就该案向该律师事务所支付代理费10000元。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》、代偿清单、《催收函》及银行回单、《委托代理合同及代理费发票等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议以及双方签订的《延期付款协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应当按照合同行使己方的权利和履行义务。第一、根据《延期付款协议书》的约定，被告须在2016年3月20日前付清全部购房首付款124000元，逾期超过30天的，原告有权解除合同，因被告至今未支付该款项，现原告根据该约定提出与被告解除合同，理由正当，本院予以支持。第二、对于原告作为担保人为被告代偿的银行本息以及原告为解除合同所支付的律师费用，根据双方在商品买卖合同补充协议第二条第3项的约定，被告须向原告承担该支付义务，故原告诉请被告支付代其偿还的银行本息292586.3元，并请求支付律师费10000元，理由正当，本院予以支持。第三、对于原告诉请被告按总房款20%的比例支付违约金81421元，虽然双方补充协议第二条第3项对于因被告逾期支付银行按揭贷款导致解除合同的违约金有明确的约定，但本案中，原告在与被告签订商品房买卖合同时，并未严格按照相关政策规定，要求被告在签订商品房买卖合同时足额支付购房首付款，对于被告违约的发生原告自身有一定的过错，故对于原告诉请被告承担违约金，本院综合考虑原、被告的约定、双方的过错程度及被告违约可能给原告造成的损失，酌情确定被告需向原告承担的违约金为40710元。经计算，被告应向原告支付的上述费用共计343296.3元，同时，合同解除后，原告需向被告退还已付购房款，原告需向被告退还的购房款可在上述被告需向原告支付的费用中作相应部分抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告长沙XX房地产开发有限公司与被告黄某某于2014年12月24日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX140080xx）自本判决生效之日起解除；
二、被告黄某某在本判决生效之日起十五日内向原告长沙XX房地产开发有限公司一次性支付原告长沙XX房地产开发有限公司代被告黄某某支付的银行本息292586.3元、律师费10000元、违约金40710元，合计343296.3元；
三、驳回原告长沙XX房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
对于上述判决第（二）项被告黄某某需向原告长沙XX房地产开发有限公司支付的费用可以在原告长沙XX房地产开发有限公司需向被告黄某某退还的购房款中作相应抵扣。
本案案件受理费3530元，财产保全申请费2555元，由原告长沙XX房地产开发有限公司承担3042.5元，被告黄某某承担3042.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 周赞
二〇一六年十月三十一日
书记员 邱萌