福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蕉民初字第5644号
原告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行，住所地福建省宁德市闽东东路10号（东海商务广场）2幢101、201、301、401号，组织机构代码66687090-X。
代表人林峰，行长。
委托代理人王威，系该行员工。
被告福安市天华物资有限公司，住所地福建省福安市赛岐开发区小留工业区，组织机构代码70534850-9。
法定代表人罗锦春，经理。
被告罗锦春，男，1976年12月11日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区,
被告高朝霞，女，1981年7月22日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区,
原告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行（以下简称工行东侨支行）与被告福安市天华物资有限公司、罗锦春、高朝霞金融借款合同纠纷一案。本院于2015年9月15日立案受理后，依法由审判员卢小洋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行东侨支行委托代理人冯幼英到庭参加诉讼，被告福安市天华物资有限公司的法定代表人罗锦春、罗锦春、高朝霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行东侨支行诉称：2014年4月30日，被告福安市天华物资有限公司与原告签订小企业借款合同【合同编号：14077004-2014（东侨）字0080号】，向原告借款227万元用于购买农产品，贷款年利率7.2%，借款到期日为2015年4月27日。合同同时约定，对借款人未按合同约定日期偿还的借款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率基础上加收50%确定。借款人按月付息，贷款到期一次性返还借款本金。被告福安市天华物资公司与原告签订了《最高抵押合同》【编号：14077004-2013年（抵）字0018号】，提供位于赛岐开发区小留工业区的房地产和土地使用权设定抵押担保，并办理了抵押登记（房屋他项权证号：安房他证福安字第××号），担保的主债权最高余额合计250万元。抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。被告罗锦春、高朝霞提供连带责任保证担保，并出具了《保证函》，保证期间为借款合同确定的借款到期之次日起两年。原告依约于2014年4月30日向被告发放贷款227万。截至2015年7月20日，该笔借款结欠本金227万元、利息115496.33元。现原告诉请法院依法判令：1.被告福安市天华物资有限公司偿还原告借款本金227万元及利息、罚息、复利（截至2015年7月20日，利息、罚息、复利合计为115496.33元，之后依双方借款合同约定标准计算至借款本息还清之日止）；2.原告对被告福安市天华物资有限公司所有的位于福安市××开发区小留工业区房产享有优先受偿权；3.被告罗锦春、高朝霞对第（一）项债务承担连带偿还责任。
被告被告福安市天华物资有限公司、罗锦春、高朝霞未作答辩。
经审理查明：
1.2013年4月23日，被告福安市天华物资公司与原告签订了《最高抵押合同》【编号：14077004-2013年东侨（抵）字0018号】，并提供位于赛岐开发区小留工业区的房地产和土地使用权（使用权类型为划拨，福安市国土资源局于2013年4月27日同意为上述借款合同设定抵押）为设定抵押担保，并办理了抵押登记（房屋他项权证号：安房他证福安字第××号），担保的主债权为自2013年4月23日至2016年4月9日期间在250万元最高余额（含本金、利息、复利、罚息、违约金等）内，原告依据与被告福安市天华物资有限公司所签订的借款合同等享有的债权，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。
2.2014年4月30日，被告福安市天华物资有限公司与原告签订《小企业借款合同》【合同编号：14077004-2014（东侨）字0080号】，向原告借款227万元用于购买农产品，借款年利率为7.2%，借款期限为12个月，自实际提款日起算，还款方式为按月付息，贷款到期一次性返还借款本金。合同约定：借款到期（含被宣布立即到期）被告未按约偿还的，原告有权自逾期之日起按约定的逾期罚息利率（按在原借款利率基础上加收50%确定）按日计收罚息，对未能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；若被告未按照约定偿还借款本息及其他应付款项，或未履行合同项下任何其他义务的，原告有权宣布该借款合同立即到期，并立即收回未偿还款项。原告依约于2014年4月30日向被告发放贷款227万。
3.被告罗锦春、高朝霞于2014年4月30日同时向原告出具了《保证函》为上述债务提供连带担保，担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用和其他应付费用，保证期间为借款合同确定的借款到期之次日起两年。
4.截至2015年7月20日，被告福安市天华物资有限公司共欠原告借款本金227万元、利息115496.33元。
5.福安市国土资源局于2013年4月27日作出安国土资文[2013]0448号《关于同意福安市天华物资有限公司使用的划拨土地设定抵押的批复》，同意被告福安市天华物资有限公司位于赛岐开发区小留工业区国有土地使用证（证号：安证国用（2003）第1118号），为合同14077004-2013年东侨（抵）字0018号贷款设定抵押。并于2013年4月26日与原告、被告福安市天华物资有限公司签订设定抵押行政划拨土地使用权处置协议，约定在被告到期无法偿还债务时，在不改变土地用途的前提下，拍卖成交价款扣除土地使用权出让金后原告方可优先受偿；涉及改变规划用途的，应取得市规划行政主管部门的许可，改变土地用途所产生的土地增值由福安市国土资源局收取。并与被告福安市天华物资有限公司签订《国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权抵押补办出让合同）》，约定处分抵押物的价款先支付土地使用权出让金，再偿还债务，应补交的出让金为1861000元。
以上事实，有原告提供的小企业借款合同、最高额抵押合同、补充协议、保证函、最高额融资合同、他项权证、产权证、贷款借据、贷款余额信息、欠息信息、信函催收记录等为据。仨被告未到庭参加诉讼，又未提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告出示的证据虽未经仨被告质证，但上述证据系原始书证，且与原告陈述相一致，本院予以采信,可以证明上述待证事实。
综上所述，本院认为，原告与被告福安市天华物资有限公司签订的《小企业借款合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律行政法规的强制性规定，为有效合同。被告福安市天华物资有限公司未依约履行还款义务，原告依约要求被告偿还剩余借款及利息，于法有据，予以支持。被告福安市天华物资有限公司以其所有的位于赛岐开发区小留工业区房产为上述债务提供抵押担保，并已办理抵押登记，原告对该抵押物享有优先受偿权。被告罗锦春、高朝霞为上述债务提供连带担保，应承担连带清偿责任。仨被告未到庭，本院依法缺席审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告福安市天华物资有限公司应于本判决生效之日偿还原告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行借款本金227万元及利息、罚息、复利（截至2015年7月20日,利息、罚息、复利合计为115496.33元；之后至借款付清之日止的利息、罚息、复利仍按《小企业借款合同》约定计算）；
二、如被告福安市天华物资有限公司未能按期履行上述第（一）项判决义务，原告中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行有权就被告福安市天华物资有限公司所有的位于赛岐开发区小留工业区房产（房产证号：福安市房权证赛岐镇字第××号，土地证号：安证国用（2003）第11**号）折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿，优先受偿限额范围为250万元；
三、被告罗锦春、高朝霞对被告福安市天华物资有限公司的上述第（一）项债务，在上述房产折价或者拍卖、变卖后不足以清偿部分承担连带清偿责任。
案件受理费25890元，减半收取12945元，由被告福安市天华物资有限公司、罗锦春、高朝霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 卢小洋
二〇一五年十一月四日
书记员 林桂星
附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
（一）《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。