新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第449号
原告（反诉被告）杨飞峰，男，汉族。
委托代理人韩岩峰（原告妻子），汉族。
委托代理人张洪然，新疆北屯律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶志祥，男，汉族。
原告杨飞峰与被告叶志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，依法由代理审判员郑丰华独任审判，于2015年7月15日、2015年8月20日公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）杨飞峰的委托代理人韩岩峰、张洪然，被告（反诉原告）叶志祥到庭参加诉讼。经双方当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告杨飞峰诉称，2013年4月27日，原告与被告叶志祥签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告房屋，租期自2013年5月3日至2018年5月2日。被告支付2013年租金55000元及2014年租金61000元后，拒付2015年租金，原告多次索要无果，故诉至法院，请求判令被告支付2015年租金61000元及违约金5000元。经庭审释明，原告将诉讼请求变更为请求判令被告支付自2015年5月3日至2015年9月2日的租金损失25416元及违约金5000元。
被告叶志祥辩称，2015年4月，原、被告双方协商房租未达成一致意见，原告同意被告不再租赁房屋后，原告张贴出租广告，被告搬离涉案房屋，原、被间的租赁合同已解除，被告不存在违约行为，请求驳回原告杨飞峰的诉讼请求。
反诉原告叶志祥反诉称，请求解除反诉原、被间签订的租赁合同，并判令反诉被告返还押金2000元。
反诉被告杨飞峰反诉辩称，反诉原告搬离涉案房屋时未恢复原状，请求驳回反诉原告叶志祥的诉讼请求。
原告杨飞峰为证实其主张，向本院举证如下：
1、原告杨飞峰与被告叶志祥于2013年4月27日签订的租房合同一份，证明被告租赁原告位于北屯市博望东街祥和楼门房两间（8、9号），租期自2013年5月3日至2018年5月4日，第一年租金50000元，下一年度租金按隔壁7号门面房的调整幅度增减，违约金5000元。经庭审质证，被告对该证据无异议，本院予以确认。
2、短信一条、神州行短信清单一份，证明2015年4月24日原告短信告知被告2015年房租不调高。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，但否认收到上述短信，本院对该份证据的真实性予以确认。
3、录音光盘一张，证明被告未向原告交还钥匙，经庭审质证，被告对该证据的真实性提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，本院对该证据予以确认。
被告叶志祥为支持其反驳主张，向本院举证如下：
1、电话通话清单一份，证明2015年4月8日被告拒绝原告涨房租的请求，4月11日被告同意原告对外出租房屋。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，认为原告打电话不是涨房租，而是催要房租，对被告的证明目的提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。
2、被告拍摄的“此房出租（附原告手机号码）”照片二张，证明2015年4月13号左右原告张贴出租广告，原、被间的租房合同已解除。经庭审质证，原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为该证据不能证明此广告系原告张贴，亦不能证明该租赁合同已解除，并提供短信一条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十本条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”结合证人证言和日常生活经验法则，本院决断被告提供的证据的证明力较大并对出租广告系原告张贴的事实予以确认。
3、证人李文梁证言，证明(2015年6月13日，证人看到“此房出租”广告后给原告杨飞峰打电话商量租房子的事情经过；(被告不租房子的原因是房租过高。经庭审质证，原告认为其于2015年6月15日写起诉状起诉被告要求继续履行合同，对证人6月13日给原告打电话的真实目的提出异议，且证人证言不能证明此广告由原告张贴，对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可。
4、证人刘团团证言，证明(2015年4月25日左右，证人购买纸尿裤，看到被告经营的喜阳阳爱婴用品店已搬空，门面贴有“此房出租”；(被告不租房子的原因是房租过高。经庭审质证，原告认为2015年4月25日被告尚在营业，对证人证言的真实性、合法性和关联性均不认可。
5、证人方锐证言，证明(2015年4月20日左右，证人到被告经营的喜阳阳爱婴用品店买奶粉，看到门上贴有“此房出租”，听店员说因为涨房租，喜阳阳爱婴用品店正在清仓；(2015年5月7日店已搬空。经庭审质证，原告认为证人证言相互矛盾，对证人证言的真实性、合法性和关联性均不认可。
证人李文梁、刘团团、方锐证言和被告叶志祥的陈述相互印证部分，即对被告经营的喜阳阳爱婴用品店贴有“此房出租”及被告不租房屋的原因本院予以确认。
6、准予注销登记通知书一份，证明2015年5月4日北屯工商行政管理局将北屯市喜阳阳爱婴用品店予以注销。经庭审质证，原告对该证据的真实性予以认可，和本案的关联性不予认可，本院对该证据的真实性予以确认。
反诉原告叶志祥反诉证据与本诉相同。
反诉被告杨飞峰反诉证据与本诉相同。
为查明案件事实，本院依法调取农十师绿化供排水公司服务派工单一份并对安装工人陈睿峰制作调查笔录一份，证实2015年4月13日前，证人到被告叶志祥经营的北屯市喜阳阳爱婴用品安装水表时，被告叶志祥表示不准备租赁原告杨飞峰的门面房，需要与原告杨飞峰商量安装费由谁承担，2015年5月20日左右安装水表时被告已不再营业。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，认为不能证实被告交还门面房钥匙，被告对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，2013年4月27日，原告（反诉被告）杨飞峰与被告（反诉原告）叶志祥签订租房合同，约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）位于北屯市博望东街祥和底商住宅楼一层8号、一层9号门面房二间；租期自2013年5月3日至2018年5月4日；第一年租金为55000元，下一年度租金按照隔壁7号门面房的调整幅度予以增减；第一年租金于签合同时一次性付清，下一年度租金须提前30日付清；出租方负责房屋正常维修，门窗等损坏由承租方及时维修；保证金2000元，期满归还被告；违约金5000元。合同签订后，被告交纳保证金2000元、支付租金55000元。2014年4月，被告支付租金61000元。
2015年4月8日、4月11日，原告杨飞峰电话通知被告涨房租，被告拒绝后，原告对外张贴出租广告。2015年4月24日，原告杨飞峰向被告发送短信一条，内容为“叶老板，你我双方签订的北屯祥和楼商铺一层8号9号租期五年合同，今年租金不调高且低于同类房的租金你仍不履约，此信息视违约责任备查。”被告未回复此短信。2015年5月4日被告搬离祥和底商住宅楼一层8号、一层9号门面房。2015年6月15日，被告交还钥匙，韩岩峰未接收。
本院认为，原告（反诉被告）杨飞峰与被告（反诉原告）叶志祥签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
关于合同的解除问题，原、被告双方在年度租赁期限届满前，因房屋租金问题未达成一致意见，原告对外张贴出租广告，被告搬离租赁房屋，应视为双方协商解除租房合同，原告再向被告发送短信视为新的要约，被告未予承诺，双方未形成新的房屋租赁合同关系。故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
解除合同后，承租人应及时返还原物，出租人应履行协助义务予以接收。被告叶志祥放弃对租赁物的占有视为已经返还，但未及时交还门面房钥匙存在过错，原告在合同解除后未及时接收房屋亦存在过错，自2015年5月5日至2015年6月15日期间的经济损失参照合同租金约定标准计算为6666.67元,双方各承担50%的责任，即被告应赔偿原告经济损失3333.33元。
对反诉原告主张的保证金2000元是否应当予以返还。当事人约定保证金的目的在于保证承租人租赁所生债务的履行，如果承租人有不付租金、水电费、暖气费等情形时，出租人可在保证金中扣减相应的数额。本案的租赁合同已解除，反诉原告搬离承租面门房时未造成房屋损毁或存在债务不履行需要扣减保证金等情形，按合同约定，反诉被告应当返还保证金，故对反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告叶志祥赔偿原告杨飞峰经济损失3333.33元；
二、反诉被告杨飞峰向反诉原告叶志祥返还保证金2000元；
三、上述第一、二项折抵后，被告（反诉原告）叶志祥应支付原告（反诉被告）杨飞峰1333.33元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告杨飞峰的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告叶志祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1450元减半收取725元（原告杨飞峰已预交），反诉案件受理费50元减半收取25元（反诉原告叶志祥已预交），合计750元，由原告（反诉被告）杨飞峰负担676.77元，被告（反诉原告）叶志祥负担73.23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十师中级人民法院。
代理审判员 郑丰华
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张 裴