延安市宝塔区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）宝民初字第00541号
原告延安市宝塔区万花乡毘圪堵村民委员会。住所地：延安市宝塔区万花乡毘圪堵村。
法定代表人杨峰，系该村村委会主任。
委托代理人郭飞，男，汉族，1981年9月28日出生，初中文化，延安市人，现住延安市宝塔区。
委托代理人张晓强，北京尚格律师事务所律师。
被告李战军，男，汉族，1976年10月25日出生，延安市人，现住延安市宝塔区。
委托代理人李永军，陕西捷声律师事务所律师。
原告延安市宝塔区万花乡毘圪堵村民委员会诉被告李战军确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法由审判员刘东红独任审判，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告延安市宝塔区万花乡毘圪堵村民委员会诉称，2009年8月3日，原告毘圪堵村村民委员会与被告李战军签订《房屋租赁合同》，约定将红化沟三产房出租给被告李战军，后李战军占用该房。红化沟三产房属毘圪堵村集体财产，租赁该房屋属于对集体财产的处分。《房屋租赁合同》的签订，未经村民会议讨论决定。虽然在其签订时曾召开所谓的“村民代表会议”进行讨论决定，该“村民代表会议”未经村民会议授权对红化沟三产房租赁事项进行决定，与会的“村民代表”并非由村民或村民小组推选产生，仅有一名女性代表参加，“村民代表”的来源不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十五条的规定。此“村民代表会议”仅是对三产房公开出租的具体条件进行决议，并未对村两委会与李战军签订《房屋租赁合同》进行决议。被告李战军对以上情形均知情。李战军作为“村民代表”之一，自始至终参与了红化沟三产房对外出租的村内决议程序，对村民会议未召开、“村民代表会议”组成不合法事项等均系明知。据此，毘圪堵村村民委员会与被告李战军签订《房屋租赁合同》违反了法律规定，应属无效。出租红化沟三产房属于毘圪堵村重大事项，《房屋租赁合同》未经村民会议决定同意，也未经合法授权、合法产生、合法组成的村民代表会议决议，擅自将三产房出租至被告李战军，该行为违反法律规定，损害毘圪堵村村民合法权益；被告李战军租用房屋后有拖欠租金、违章搭建、违法经营的现象，也严重损害了村民利益。现诉至法院，请求人民法院依法确认原告毘圪堵村村民委员会与李战军于2009年8月3日签订的关于延安市宝塔区万花乡毘圪堵村红化沟慧泽小学对面三产房的《房屋租赁合同》无效。本案诉讼费用由被告承担。
原告延安市宝塔区万花乡毘圪堵村民委员会为证明其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据一、《房屋租赁合同》。证明原告与被告就毘圪堵村红化沟三产房达成租赁协，对毘圪堵村重大财产进行处分行为。
证据二、万政发（2012）11号《万花山乡人民政府关于毘圪堵村土地征用、村民三产等问题的情况汇报》。证明原告与被告签订的红化沟三产房租赁协议未经村民会议决议通过。
证据三、《关于万花山乡毘圪堵村红化沟三产房被低价出租一事的调查报告》。证明原告与被告签订的红化沟三产房租赁协议未经村民会议决议通过。
证据四、询问笔录。证明：1、与红化沟毘圪堵村三产房出租事宜有关的“村民代表会议”中的“村民代表”并非由村民推选，不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第25条第二款规定。2、该“村民代表会议”未经村民会议授权出租三产房，不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条，无权出租涉案房屋。
证据五、：2009年8月1日毘圪堵村“村民代表”会议记录。证明1、与红化沟毘圪堵村三产房出租事宜有关的“村民代表会议”参会人员中仅有一名女性村民代表，不符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第25条第一款规定。2、所谓“村民代表会议”并未就《房屋租赁合同》进行决议，仅通过房屋对外出租的具体条件。3、被告作为当时与会的“村民代表”之一，理应知晓出租涉案房屋未经村民会议讨论；“村民代表”也未经村民会议授权出租涉案房屋，且代表的产生及会议组成并不合法。
被告辩称，本案的合同效力已经人民法院判决确认，原告再次起诉依法应不予受理或驳回起诉。2013年12月13日，原告村委会以租赁合同纠纷将被告起诉至宝塔区人民法院，认为李战军拖欠租赁费构成了违约，要求解除租赁合同。经宝塔区人民法院审理，作出了（2013）宝民初字第02333号民事判决。该判决书确认：“原、被告双方在自愿、平等的基础上所达成的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，因此，该租赁合同合法有效”。该案上诉到延安市中级人民法院后，中院审理后作出了（2014）延中民一终字第00550号民事判决书，认定：“依法成立的合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务”。可见，本案的《房屋租赁合同》已被两级人民法院的判决书予以确认。依据民诉法第124条规定，法院应当不予受理或者驳回起诉。原告的诉讼主体不适格，应依法驳回起诉。原告主张本案租赁合同无效的依据是原告与被告签订合同时所开的村民代表会议不合法，村民代表会议未经村民授权。依据原告的主张，村委会超越权限损害了村民的利益。那么，本案主张权利的主体应当是村民，被告应当是村委会。村委会作为当时签订合同的主体，无权以自己的程序不合法来要求确认合同无效。因此，原告的诉讼主体不适格，应依法驳回其起诉。原告村民代表会议是否合法，是否得到村民授权，不能对抗善意第三人。即原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。
被告李占军为证明其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据一、房屋租赁合同、村民会议记录、律师见证书。证明该合同合法有效，双方应受其约束。
证据二、原告村委会收款收据三份、原告村委会会议记录、农村信用社缴款单回单一份。证明双方的租赁合同一直在履行。
证据三：判决书两份。证明本案的租赁合同效力已经过两级人民法院的判决书进行了确认，原告的再次起诉应当驳回起诉。
经审查，原告提供的《房屋租赁合同》、万政发（2012）11号《万花山乡人民政府关于毘圪堵村土地征用、村民三产等问题的情况汇报》、《关于万花山乡毘圪堵村红化沟三产房被低价出租一事的调查报告》、询问笔录及被告提供的房屋租赁合同、村民会议记录、律师见证书、原告村委会收款收据三份、原告村委会会议记录、农村信用社缴款单回单一份判决书两份、均真实、合法，有效，本院依法予以采信。
经审理查明，2009年8月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》约定将原告所有的万花乡毘圪堵村三产房租赁给被告，共二层，面积2362平方米（经双方协调按2300平方米计算），租赁期限从2009年8月1日起至2024年11月1日止，租期共15年。前十年每年租金401000元，后5年在原基础上上浮15%，合同签订生效后付一年租金，此后于每年11月1日交纳下一年度房租。租赁合同签订后，原、被告履行了3年合同，被告于2009年9月7日、2010年12月28日、2011年11月28日交纳三年租金，双方均无异议。2012年度被告要求交纳时，原告未予收取。2013年12月2日原告召开三委会并由万花乡政府干部参与下决定收取被告二年租金，并由村会计给被告提供账户。被告于2013年12月11日一次性交纳从2012年11月1日至2014年10月30日止的二年租赁费802000元。2012年度迟延交纳405天。2013年度迟延交纳40天。同时租赁合同中原、被告双方约定，原告房顶无条件由被告使用（离住户5米以外，由被告合理使用），如遇干涉由原告负责协调处理。之后被告经原村委会主任及村党支部书记、村监委会主任等的同意下在承租的二层楼顶加盖一层共11间彩钢房。原告认为被告迟延交纳租金及违章加盖彩钢房、违法经营构成违约，要求解除合同。故于2013年12月13日诉至本院。本院作出了（2013）宝民初字第02333号民事判决，认为原、被告双方在自愿、平等的基础上所达成的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，因此，该租赁合同合法有效。原、被告应按原合同继续履行，原告请求解除合同，本院依法不予支持。原告不服，上诉于延安市中级人民法院，延安市中级人民法院以（2014）延中民一终字第00550号民事判决维持了本院（2013）宝民初字第02333号民事判决。2013年2月15日，原告又将被告诉至本院，要求依法确认原、被告签订的租赁合同无效。
本院认为，原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》无效，但该租赁合同已经延安市中级人民法院、宝塔区法院确认有效。且延安市中级人民法院（2014）延中民一终字第00550号民事判决及宝塔区法院（2013）宝民初字第02333号民事判决均系生效判决。原告应申请再审解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条之规定，裁定如下：
驳回原告延安市宝塔区万花乡毘圪堵村民委员会的起诉。
案件受理费100元，原告已预交，由法院退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审判员 刘东红
二〇一五年四月十六日
书记员 蔡 苑