浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终813号
上诉人（原审被告）：杭州笑中笑假日酒店有限公司。
法定代表人：徐伟东。
委托代理人：何建强，浙江法君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江汇德隆实业集团有限公司。
法定代表人：王炳炯。
委托代理人：汪为明，浙江钱江潮律师事务所律师。
上诉人杭州笑中笑假日酒店有限公司（以下简称笑中笑公司）因与被上诉人浙江汇德隆实业集团有限公司（以下简称汇德隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧瓜民初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2006年6月15日，汇德隆公司、笑中笑公司签订《房屋租赁合同》一份，约定汇德隆公司将位于杭州市萧山区瓜沥镇东灵北路西侧（汇德隆瓜沥超市以北）一至四层房屋合计总面积1865.38平方米（以下统称为出租房屋）租赁给笑中笑公司开办浴场使用；另靠最北面两个门面一、二层四间房屋，面积为173.30平方米（以下统称为另四间房屋），汇德隆公司原租赁给杭州萧山瓜沥镇广播电视修理服务部，于2008年5月31日到期，到期后一并租赁给笑中笑公司；笑中笑公司租用出租房屋的期限自2006年7月1日起至2016年8月31日，租用另四间房屋的租赁期限为2008年6月1日至2016年8月31日；出租房屋的租金为每天0.28元／㎡，第一、二年租金不变，从第三年开始（含第三年）每年递增3%；另四间房屋的租金仍按每天0.28元／㎡计算，其中2008年6月1日起至2008年8月31日的租金，在租赁条件成熟前一个月支付给汇德隆公司，2008年9月1日起与其他房屋租金一并支付，并按每年3%递增；第十年租金为264065元；每年租金提前一个月一次性支付，第一年租金在本合同签订后三个工作日支付，以后在每年的8月1日前一次性付清；笑中笑公司所使用的房屋及附属场地内产生的水、电费用以及其他相关费用，由笑中笑公司承担；任何一方违反本合同规定，应向对方支付年租金的20%的违约金，如实际损失超过违约金，按实际损失赔偿等条款。合同签订后，汇德隆公司已向笑中笑公司交付案涉租赁房屋。但2014年9月1日至2015年8月31日的该年租金，笑中笑公司至今仍欠6123.20元未付，且笑中笑公司至今未支付第十年的租金264065元。
原审法院另查明，2015年1月至8月的水费5782元及电费86595.85元，合计92377.85元，笑中笑公司至今未付。
原审法院再查明，案涉租赁房屋系汇德隆公司向杭州萧山瓜沥镇永福村经济合作社租赁。现汇德隆公司起诉至原审法院，请求判令：1、笑中笑公司支付汇德隆公司租金计人民币270188.2元及水电费92377.85元；2、笑中笑公司支付汇德隆公司违约金52813元；3、笑中笑公司承担案件诉讼费用。
原审法院认为，笑中笑公司向汇德隆公司承租房屋，则应按房屋租赁合同的约定享有权利并履行义务。现笑中笑公司对汇德隆公司主张的租金及水电费欠款金额并无异议，但提出其系因汇德隆公司未赔偿其火灾损失、故有权拒付之抗辩。对于火灾事故汇德隆公司曾提交情况说明一份，但关于该证据该院已在证据认证部分阐明了不予采信之理由，故该院认为笑中笑公司提出其有权拒付之抗辩并无相应充分证据予以证明，其抗辩该院不予采信。因此，笑中笑公司理应按照房屋租赁合同的约定支付租金及水电费，即汇德隆公司要求笑中笑公司支付租金270188.20元及2015年1月至8月的拖欠水电费92377.85元的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。关于汇德隆公司主张的违约金，考虑到笑中笑公司的实际拖欠时间，且笑中笑公司亦提出违约金过高之抗辩，故该院酌情将违约金调整为26000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、笑中笑公司在判决生效之日起十日内支付汇德隆公司租金270188.20元，并支付水电费92377.85元；二、笑中笑公司在判决生效之日起十日内支付汇德隆公司违约金26000元；三、驳回汇德隆公司的其余诉讼请求。如笑中笑公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7530元，减半收取3765元，由笑中笑公司负担3564元，由汇德隆公司负担201元。
宣判后，笑中笑公司不服，向本院提起上诉称：在一审过程中，汇德隆公司承认在租赁期间发生火灾。因此，笑中笑公司在一审过程中，基于双方合同约定，提出汇德隆公司违约在先请求延付或不付租金的抗辩依法有据，一审应当采纳。汇德隆公司作为出租人，应承担作为出租人的相应义务：（1）交付出租房屋的义务；（2）出租房屋保持义务；（3）出租房屋维修义务；（4）出租房屋权利瑕疵担保义务；（5）出租方对出租房屋的安全担保义务；（6）法律规定的其他义务。在该案中，笑中笑公司不付2016年度租金的原因在于因汇德隆公司其他出租场地发生火灾引燃并烧毁承租人所租赁的房屋，导致笑中笑公司无法继续开展正常生产经营，停业并重新装修所致。作为出租人，保持出租物的适租义务显然是租赁合同中的应有之义，但汇德隆公司恰恰没有在租赁期间提供给承租人适租的租赁物，而且在火灾过后，承租人自己委托他人做的墙体加固工作。基于双方租赁合同第二十一条的规定，显然汇德隆公司应当基于损失额向承租方予以赔偿此次损失，但显然，汇德隆公司并没有。同时，按照《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，笑中笑公司认为，其不付租金在于汇德隆公司没有履行先合同义务，因此，其不付租金的抗辩应当为依法有据，一审法院判定，笑中笑公司违约属于事实认定错误。作为出租人，汇德隆公司应当保障笑中笑公司所承租的房屋达到租赁目的，2011年2月13日的发生火灾一事，汇德隆公司在证据质证阶段，承认火灾确有发生，但引发火灾的原因需要有关权威部门出具相关书面材料才能确定，故可以确定的是火灾的着火点发生在汇德隆公司的其他租赁场地，而非笑中笑公司的租赁场所。综上，请求：一、撤销杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧瓜民初字第377号民事判决，改判驳回汇德隆公司所有诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由汇德隆公司承担。
针对笑中笑公司的上诉，汇德隆公司答辩称：1、汇德隆公司交付房屋时，房屋并不存在安全隐患，汇德隆公司在合同履行过程中也没有不履行法定义务之状况，在一审法庭调查中，笑中笑公司也无任何证据材料，证明汇德隆公司交付的房屋存在安全隐患或者瑕疵，汇德隆公司未履行出租人法定义务事实并不存在。2、笑中笑公司所述的2011年2月13日因汇德隆公司其他出租场地发生火灾引燃并烧毁笑中笑所承租的房屋无事实依据；同时，自2011年2月13日火灾后，笑中笑公司从未提出请求赔偿或者通过第三方协商处理，而且自2011年2月至2015年6月近四年房屋租金及水电费，其一直按照合同约定交付，笑中笑公司认为火灾发生是汇德隆公司其他承租户引起的，不符合事实。3、笑中笑公司对拖欠租金和水电费并无异议，且未按合同约定支付水电费及租金，故一审判决要求笑中笑公司支付拖欠的租金及水电费是证据确凿，事实清楚。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：汇德隆公司、笑中笑公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现汇德隆公司要求笑中笑公司支付拖欠的租金和水电费，而笑中笑公司对拖欠的租金和水电费的数额予以确认，故原审法院据此判令汇德隆公司支付相应的租金和水电费并无不当。至于笑中笑公司主张因汇德隆公司未赔偿其火灾损失，故其有权拒付租金的主张，因笑中笑公司并未提供充分证据证明火灾系因汇德隆公司的原因而引起，故本院对于该意见不予采信。关于违约金，原审法院依据履行情况等因素酌情确定笑中笑公司应支付的违约金为26000元尚在合理范围内，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7128元，由杭州笑中笑假日酒店有限公司负担。（杭州笑中笑假日酒店有限公司已经预交二审案件受理费7530元，应退回402元，于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年四月十二日
书 记 员 袁其伟