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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第2094号
上诉人（原审被告）张桂荣，女，1966年3月17日出生，农民，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗乃林镇馨港家园小区一号楼一单元4楼东户。
委托代理人刘树南，男，汉族，住内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗乃林镇馨港家园小区一号楼一单元4楼东户。
被上诉人（原审原告）赤峰新北房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇东街。
法定代表人姚建国，经理。
委托代理人王中强，内蒙古�星律师事务所律师。
上诉人张桂荣因买卖合同纠纷一案，不服喀喇沁旗人民法院(2015)喀民初字第2625号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月，赤峰新北房地产开发有限公司与张桂荣达成口头购买楼房一处及车库一间的协议。约定张桂荣购买赤峰新北房地产开发有限公司开发的，位于赤峰市喀喇沁旗乃林镇馨港家园小区1号楼1单元4楼东户95.60平方米楼房一处及2号楼一楼车库一间(西数第一个车库)，面积为28.27平方米，每平方米售价2800元，车库价款合计人民币76272元(27.24平方米×2800元)，赤峰新北房地产开发有限公司减免1272元，并约定按房产测绘面积多退少补。张桂荣于2014年8月20日交付赤峰新北房地产开发有限公司车库定金10000元。现张桂荣已交清楼房款，尚拖欠赤峰新北房地产开发有限公司车库款65000元，并已使用占有该车库。
原审法院认为，张桂荣购买赤峰新北房地产开发有限公司车库，并已使用，车库价款75000元，扣除定金10000元后，余款65000元应予给付。关于楼房产权证一事，系另一法律关系，张桂荣的辩解本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，判决张桂荣于判决生效后立即给付赤峰新�房地产开发有限公司车库款65000元。案件受理费1809元（赤峰新北房地产开发有限公司已预交)，减半收取904.50元，由张桂荣负担713元，其余诉讼费191.5元由赤峰新北房地产开发有限公司负担。
一审宣判后，上诉人张桂荣不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由如下：一审法院以“张桂荣购买车库并已使用，车库价款75000元，扣除定金10000元，余款65000元应予给付，关于楼房房产证一事，系另一法律关系，被告的辩解不予支持，判决被告张桂荣于判决生效后立即给付原告65000元的判决，属于适用法律错误。1、本案上诉人在与被上诉人商品房买卖中，属于履行合同关系，被上诉人在履行合同中违约在先。2013年8月上诉人与赤峰新北房地产开发有限公司协商在馨港家园购买楼房一套，车库一间。新北公司承诺：“楼房与车库可以合买，买楼房保证卖给车库，楼房是馨港家园l号楼一单元四楼东户，车库是馨港家园2号楼最西边车库。(因2号楼正在筹建)车库先不用交款，只要交清住宅楼房款，车库建好交点定金就行，待新北公司将大产权的房产证和车库使用证办到上诉人名下后，再交清尾欠的车库款就行”。同时被上诉人保证两年内将上述“二证”办到上诉人名下。上诉人要求签订合同，新北公司售楼人说合同没拿来呢，双方口头协议就行。鉴于新北公司以上承诺上诉人于2013年8月7日将210000元人民币交到了新北公司买了馨港家园l号楼一单元四楼东户。交款后上诉人多次向被上诉人索要购�合同，被上诉人以各种理由拒绝。2014年8月7日上诉人又交给新北公司10000元人民币定了馨港家园2号楼一楼最西边的车库。住宅楼入住后，上诉人多次向被上诉人索要房屋产权证，被上诉人以各种理由拒绝办理。上诉人不否认欠被上诉人车库款，之所以未付是因为支付尾欠款的条件至今尚未成熟，如果被上诉人履行约定把房产证和车库使用证如期办到上诉人名下，上诉人会立即交付欠款。2、本案中一审法院适用法律错误。根据有关法律规定，建筑单位建商品房前必须具有国有土地使用证，建设用地许可证，建设工程规划许可证，设计方案和施工许可证，售楼前还要有房地产预售许可证，否则属于违法建设，违法销售。而被上诉人建筑的乃林馨港家园没有上述“五证”。因此被上诉人的销售行为属于违法销售。2003年3月4日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应认定为无效，但在起诉前取得商品房预售证明的可以认定为有效”。被上诉人至今未取得馨港家园的商品房预售许可证明，因而被上诉人出售车库合同属于无效合同。法律保护的是合法的民事权利，喀喇沁旗人民法院判决上诉人给付被上诉人65000元车库款，是适用法律错误，维护的是被上诉人的违法侵权欺诈行为，是错误的。应予以撤销或改判。3、上诉人要求退房。由于被上诉人违法售房，恶意欺诈上诉人买房，房屋没经验收就交房，楼房质量不合格，不按图纸擅自改变承重墙尺寸。建房卖房没有“五证”至今未交任何税费，偷税漏税，使得上诉人至今不能取得房屋产权证，因此上诉人要求退房，并由被上诉人退还上诉人购房款、车库款，赔偿上诉人利息及装修款。综上，被上诉人赤峰新北房地产开发有限公司存在明显侵权、违约、欺诈的过错行为，极大地损害了上诉人的合法权益，而在这种情况下一审法院适用法律错误，却判上诉人违约，使得真正的违法、违约方不承担任何违约责任，明显违反法律公平原则和诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。为正确适用法律，维护法律尊严，保护上诉人的财产不受侵害，请赤峰市人民法院撤销(2015)喀民初字第2625号判决依法改判。被上诉人答辩服判。
本院经审理查明的事实如下：2014年8月，赤峰新北房地产开发有限公司与张桂荣达成口头协议，张桂荣购买赤峰新北房地产�发有限公司开发的位于赤峰市喀喇沁旗乃林镇馨港家园小区1号楼1单元4楼东户楼房一处，房款已交清，位于2号楼一楼车库一处，面积28.27平方米，每平方米2800元，(27.24平方米×2800元)车库总价款76272元，减免1272元，并约定按房产测绘面积多退少补，张桂荣于2014年8月20日给付购买车库定金款10000元，现车库由张桂荣占有使用。
本院认为，本案查明的事实为，张桂荣购买赤峰新北房地产开发有限公司车库，并已使用，车库价款75000元，扣除定金10000元后，余款65000元应予给付。因此本案的争议焦点为张桂荣是否应给付赤峰新北房地产开发有限公司车库款65000元。对于该车库上诉人张桂荣已经占有使用，双方对于车库价款均无�议。上诉人张桂荣上诉称被上诉人赤峰新北房地产开发有限公司未取得房屋预售许可证没有为其办理楼房产权证一事，系另一法律关系，上诉人可以另行主张其在上诉状中所陈述的权利。但对于其已经占有使用的车库的车库款，上诉人负有给付义务。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1809元，由上诉人张桂荣承担；邮寄费40元，�上诉人张桂荣、被上诉人赤峰新北房地产开发有限公司各承担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 鹿春林
审 判 员 崔明明
审 判 员 牛占龙
二〇一五年十二月二十日
书 记 员 苏日娜