上海市闵行区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0112执异8号
案外人：陶某某，女，1972年5月19日出生，汉族，住址上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角***号。
案外人：蔡某某，男，1971年7月14日出生，汉族，住址上海市松江区佘山镇陆其浜村陈家角***号。
上列案外人共同委托代理人：韩一品、朱麟坤，上海一凡律师事务所律师。
申请人：陈旭，男，1981年1月9日出生，汉族，住址江苏省扬州市。
委托代理人：黄志宏、黄路遥，上海君典律师事务所律师。
被申请人：姚振雷，男，1983年11月5日出生，汉族，住址上海市松江区。
被申请人：李婷婷，女，1986年3月14日出生，汉族，住址上海市松江区。
本院在审理上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初26697号申请人陈旭与被申请人姚振雷、李婷婷民间借贷纠纷一案中，案外人陶某某、蔡某某对于本院实施的财产保全措施提某异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人陶某某、蔡某某异议称：闵行法院受理的(2017)沪0112民初26697号案件，于2017年9月6日将坐落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)司法查封。案外人在2017年7月21日通过居间，与姚振雷签订了《房地产买卖居间协议》，并于当日支付10万元定金，于2017年7月24日与姚振雷签订补充协议，当日将240万元购房款转账给了姚振雷，中介当日将房屋钥匙交于案外人。2017年8月11日，案外人与姚振雷在中介处办理房地产买卖合同网签手续(姚振雷办理出小产证的日期为2017年8月9日)，约定房屋过户时间为2017年9月30日之前；为了省钱，将房价做低至240万元进行审税(实际交易价格按照补充协议约定的280万元)，当日将剩余尾款30万元购房款转账给了姚振雷。2017年8月22日，审税通过，案外人与姚振雷在中介人员陪同下，由案外人缴清全部税款共计96000元，并于当日办理了系争房屋的过户申请手续。2017年9月11日，案外人至房地产交易中心领取房产证时，被告知系争房屋已被司法查封。案外人认某，案外人已经足额支付了全部购房款，缴纳了所有税款，办理了全部购某房屋及过户的手续，系争房屋已经实际交付给了案外人，且在整个购房过程中，案外人无任何过错，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条之规定，请求解除对系争房屋的查封。案外人陶某某、蔡某某提交的证据为：上海市不动产登记簿，证明系争房屋权利人为姚振雷，因(2017)沪0112民初26697号案件被查封的事实；房地产买卖居间协议、补充协议、上海市房地产买卖合同，证明案外人通过房产中介向姚振雷购某系争房屋的事实，三份协议签订日期为2017年7月21日、7月24日、8月11日，实际购房款为280万元；松江区不动产登记收件收据，证明案外人与姚振雷于2017年8月22日向松江区不动产交易中心申请办理系争房屋过户手续；pos签购单、收据、建设银行账户交易明细，证明2017年7月21日案外人支付10万元购房定金给中介，中介支付给姚振雷的事实；农业银行转账回单、收款收据，证明2017年7月24日，案外人支付240万元购房款给姚振雷的事实；农业银行个人结算业务申请书、收款收据，证明2017年8月11日案外人支付30万元购房款给姚振雷的事实；增值税普通发票、税收完税证明，证明案外人2017年8月22日已经足额支付全部购房款，同时足额缴纳全部税款；证明，证明上海宝缘房地产经纪事务所和上海天驰房地产经纪事务所在本次居间中系合作关系，共同证明案外人的整个购房、付款、签订合同、房屋交付、缴纳税款、申请过户的过程；居住房屋信息采集表、照片、松江区广富林街道辰富社区居民委员会证明，证明案外人实际已经占有系争房屋。
被申请人姚振雷、李婷婷去向不明。申请人陈旭对案外人陶某某、蔡某某提交的证据的客观性及真实性没有异议，但其认某：姚振雷获得系争房屋产证的时间是2017年8月9日，而案外人购某系争房屋时间是7月21日，在房屋没有产证的情况下签订合同，且89.28%的购房款在房屋产证获得前支付，按照通常交易习惯是不正常的，案外人就是为了配合姚振雷讨债的虚假购房。关于税收，无法体现税款的支付人。对于居住证明不予认可，经申请人现场调查，系争房屋是毛胚房没法居住，不存在案外人已经居住的事实。房屋市场价款在330-350万元，高于案外人与姚振雷之间约定的房价20%左右。申请人陈旭提交的证据为：新城家园安置房抽签单，证明2017年7月11日姚振雷经抽签获得系争房屋后十几天就将房屋出售给案外人；照片，证明2017年10月11日，申请人前往系争房屋，通过房门上猫眼看出，系争房屋无人居住也未装修；录音整理笔录(附光盘)，证明2017年10月21日申请人前往多家中介询问系争房屋价格，得知售价在330万元至350万元左右。
针对申请人陈旭主张的质证意见及提交的相关证据，案外人陶某某、蔡某某认某：安置房抽签单，未加盖任何政府部门公章，真实性存疑；退一步讲，即便真实也不能证明虚假购房的事实。关于动迁安置房，没有抽签前就交易的情况很普遍。案外人是松江佘山人，经过调查确认房屋是姚振雷的才会放心与之交易，并在7月24日就交付房屋钥匙。针对照片，我方对于真实性不予认可，猫眼内拍的是哪套房屋无法证明，且只能证明系争房屋是毛坯房，但毛坯房不一定不能入住。录音真实性不予认可，谈话对象无法核实而不能认可，同样房屋在不同时间针对不同对象，价格有正常浮动很正常。
本院查明，案外人陶某某、蔡某某诉称的涉系争的上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同(协议)及其履约的异议事实，由其举证的相应书证在案佐证，该书证符合证据规则的法定要件，具备证明效力，本院得以确认。
上列事实，由上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初26697号民事裁定书、协助执行通知书，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。
本院认某，对于案外人提某的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是某系适格权利人，该异议主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行为审查核心。本案根据案外人陶某某、蔡某某主张的异议，综合举、质证的内容以及本院审查查明的事实确认，系争的上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋于本院设定司法查封之前，案外人陶某某、蔡某某已经与房屋所有人姚振雷签有合法有效的买卖协议(合同)，并已按约支付全部房屋对价，合法占有系争房屋；而当房屋登记机构受理、审核房屋转让过户登记期间，系争房屋因被申请人姚振雷涉案被司法查封；显然，该导致房产过户登记不能的过错之责不能归咎于守约一方亦即案外人陶某某、蔡某某。由此，该已经发生的房屋交易的客观性、合法性依法应予认同。同时，也基于房屋交易的设立和履行程度，案外人陶某某、蔡某某就系争房屋所拥有的权益本质上已近于物权；相比之下，该期待物权已然能够对抗本案申请人陈旭诉讼的一般债权。综上，案外人陶某某、蔡某某主张的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的能够排除执行的情形，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认某原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 孔祥虎
人民陪审员 邓红霞
人民陪审员 叶菊花
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 蒋严玥