广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初4478号原告：王富强，男，1995年2月4日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：卢玉婷、麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：黄少雄，男，1968年6月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：胡建成、邱建蓉，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市置家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇亚太新城富丽园第二幢汇太中路首层196号。法定代表人：陈超颖。第三人：卢文锋，男，1996年1月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区，第三人：廖景雄，男，1984年11月30日出生，汉族，住广西荔浦县，原告王富强诉被告黄少雄、第三人广州市置家房地产代理有限公司（以下简称置家公司）、第三人卢文锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，被告黄少雄于2017年9月17日申请追加廖景雄为第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王富强及其委托诉讼代理人卢玉婷、被告黄少雄的委托诉讼代理人邱建蓉、第三人卢文锋、第三人廖景雄到庭参加诉讼。第三人置家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王富强向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告支付的定金3万元；3、被告赔偿原告房价上涨损失415732元；4、被告赔偿原告合同转让费损失59600元；5、被告赔偿原告中介费损失26500元、按揭费损失12000元、诉讼保全担保费损失3500元、律师费损失15000元；6、诉讼费用、保全费用由被告负担。事实和理由：2017年2月18日，在原告所在的置家公司的居间下，卢文锋就购买被告名下的增城区新塘镇汇太东路233号3栋501房签订了《房地产买卖合同》，合同约定，被告以1292000元的价格出售上述物业给卢文锋。合同签订后，原告、卢文锋及被告达成一致协议，约定由原告代替卢文锋作为买方履行《房地产买卖合同》。2017年3月18日，原告、卢文锋及被告就该事宜签订了《补充协议书》，协议约定卢文锋将《房地产买卖合同》的相关权利义务转让给原告，转让费用为59000元；协议还约定原告与被告协商一致将房屋价格变更为1370000元。截止至2017年3月18日，原告将卢文锋支付给被告的定金3万元、支付给置家公司的中介费6500元，以及合同转让费59600元，合计96100元均已全部支付给卢文锋。至此，卢文锋退出整个合同交易，《房地产买卖合同》中确定的有关买方的权利义务均由原告享有和承担，剩余的手续也由原告和被告办理。2017年5月22日，中国邮政储蓄银行向原告出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，同意向原告发放贷款100万元。根据《房地产买卖合同》约定“产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款意向书7个工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记”，被告应在2017年5月31日前配合买方前往房管局办理产权变更手续。但经原告多次催促，被告均未按约定配合办理产权变更手续。现涉案房屋市场价值上涨幅度十分巨大，因为被告的违约行为，原告已经无法用相同的价格购买同地段同面积的房屋。即使被告按《补充协议书》中约定的违约金计算方式承担违约责任，都不足以弥补原告的巨大损失。因此，被告应按涉案房屋价上涨的幅度赔偿原告的损失。现被告拒不履行合同义务，导致《房地产买卖合同》不能继续履行，被告已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求依法秉公判决。被告黄少雄辩称：1、房屋买卖合同无效。卢文锋因炒卖房屋签订的买卖合同无效，有违公平交易以及扰乱房屋买卖市场交易的合同无效；卢文锋作为中介人员，违反房地产经纪管理办法第25条第2款的规定，所签订的合同无效。2、补充协议书无效。补充协议书只有买卖两方签字，没有经纪方签字盖章，不具备房屋买卖合同第15条约定的生效条件；原告作为501房提供居间服务的经纪人，购买自己提供经纪服务的房屋，违反了房地产经纪管理办法第25条第8款规定，所签的补充协议无效；原告通过欺诈、胁迫的方式签订的补充协议无效。3、因原告自己的过错导致买卖合同与补充协议无效，产生的损失应当由原告自行承担。第三人置家公司未到庭应诉，亦未提交书面述称意见和证据。第三人卢文锋述称：对原告的起诉没有意见。第三人廖景雄述称：对原告所述的事实经过无异议，对原告的起诉也无异议。本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，黄少雄作为卖方，卢文锋作为买方，置家公司作为经纪方（经纪人王富强，为黄少雄及卢文锋提供居间服务）签订了《房地产买卖合同》，约定：“买卖双方就买卖位于增××××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为114.47平方米（以《房地产证》为准）。该物业是以现状按整套出售并计价给买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业现状附带家私电器（详见清单或备注）。二、买卖双方同意该物业总楼价为壹佰贰拾玖万贰仟元正（￥1292000.00元）。有关付款方式详见附件或相关备注。……三、卖方合法持有《房地产权证》号码为00030506.……四、产权登记转移时间：产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。五、买卖双方同意该物业交付使用时间为买方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《房屋交接确认书》即视为房屋转移占有的标志。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按预期每日总楼价1‰向守约方支付违约金。（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额与总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。八、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产居间服务费，按《买卖代理费支付承诺书》执行。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……。十、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。备选条款……2、卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……十一、合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十六、三方约定其他事项：订金暂时由中介方保管，查册完房屋确保安全交易后由中介方转账定金给回卖方（定金30000当天已给）。”《房地产买卖合同》附件约定：“自签本合同15工作日内，卖方必须到指定银行办理申请提前还款手续。买卖双方就楼价的支付方式及交易程序一致达成协议，签订本合同时，买方向卖方支付人民币叁万元正（￥30000元）作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第＿种方式办理付款给卖方：……4、产权在抵押，买方按揭付款：（1）部分楼款（含定金）人民币肆拾壹万贰仟元整（￥412000元）。买方应在[／年／月／日前]或是该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内[×]向卖方支付。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。（2）首期楼款（含定金和上述部分楼款）为人民币肆拾壹万贰仟元整（￥412000元）。买方应在[／年／月／日前]向卖方支付或是买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付[√]。（3）剩余房款人民币捌拾捌万元整（￥880000元）。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付房款余额的差额由买方于递件过户前付清。买方应在2017年3月5日前向贷款银行申请按揭贷款手续，卖方应在2017年3月5日前协助买方向贷款银行提供相关资料和签署文件。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。2017年3月1日，黄少雄收到了卢文锋支付的涉案房屋定金30000元。同日，卢文锋签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》，承诺同意支付房地产咨询及买卖代理费共为13000元，备注“签三方合同先付一半，余下过户当天支付完”。庭审中，卢文锋确认签订合同时其已支付定金3万元、中介费6500元，该36500元已由王富强退还给其。2017年3月1日，黄少雄、刘衍南委托王富强办理涉案房产提前还款和注销抵押备案登记手续并取回相关文件等，黄少雄在《楼宇按揭贷款变更贷条件申请审批表》上签名，双方就此签署了《委托书》，并就《委托书》在广东省广州市增城公证处办理了公证。其后，王富强为黄少雄办理了涉案房产的提前还款手续，黄少雄亦将房款存入了指定账户。庭审中，黄少雄、王富强均确认涉案房产已办理了提前还款，但未办理涂销抵押。王富强因称房产证原件在黄少雄手上，还贷手续办好后，黄少雄未配合而无法办理涂销手续。涉案房屋买卖合同签订后，王富强向卢文锋告知，黄少雄不同意出售涉案房屋。之后，王富强支付承接购买涉案房屋转让金59600元、中介费6500元、定金30000元给卢文锋，共计96100元。该96100元实际由王富强支付，有王富强提交的收据、转账记录为证。黄少雄收取卢文锋的30000元定金未退还卢文锋，亦未退回给王富强。卢文锋收取王富强款项后，又找到黄少雄重新协商。2017年3月18日上午，黄少雄与卢文锋签署了一份《补充协议》，廖景雄和刘衍南作为见证人在《补充协议》上签名捺印。庭审中，各方确认刘衍南系黄少雄的配偶，涉案房产系黄少雄与刘衍南共同所有。卢文锋和廖景雄陈述，廖景雄是涉案房屋的实际购买人，卢文锋只是廖景雄的代理人，黄少雄清楚廖景雄是实际购房人。《补充协议》上载明：“本人卢文锋购买增城区新塘镇汇太东路233号3栋501房，与业主黄少雄经双方友好协议，买家愿意以总价137万重新购买此房，其他事项按原合同办。买卖双方不得再反悔，卖家如有再反悔，需赔付违约金10万元给买家，如因中介方造成过户不到买家手，业主不需要赔付10万给买家。”2017年3月18日下午，黄少雄和卢文锋找到王富强，提出让王富强继续为其提供中介服务，卢文锋仍向其支付中介费用。但王富强提出自己也想购买涉案房屋。后经三方协商确定卢文锋与廖景峰退出交易，涉案房屋由王富强以137万元的价格向黄少雄购买。之后，黄少雄作为甲方、卢文锋作为乙方、王富强作为丙方又签订了《补充协议书》，三方在该协议上签名捺印。《补充协议书》上载明：“经三方友好协商，该房屋地址为：增城市新塘镇汇太东路233号3幢501房，因甲乙双方达成买卖协议，合同编号为2017426。现甲乙双方同意该房屋转为丙方以额外支付人民币：伍万玖仟陆佰元整（￥59600.00）给乙方之后，乙方同意由丙方向甲方购买该房产，成交价为人民币：壹佰叁拾柒万元整（人民币：￥1370000.00）。今后所有交易手续由丙方和甲方进行，甲方配合丙方办理买卖交易的一切手续直到甲方收齐全款。如甲方违约，需要在三个工作天内赔偿总楼价的20%给丙方，如丙方违约，甲方和乙方没收所有定金。”。自此，卢文锋、廖景雄退出了涉案房屋的交易。王富强与黄少雄亦未重新签订房屋买卖合同。三方协议变更了涉案房屋的总价款，但并未变更首期款的金额。庭审中，王富强、卢文锋、廖景峰均确认《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》有效。黄少雄主张《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议书》无效，是王富强与卢文锋一起欺诈其签订，对方购房目的不是自住，而是买来炒的，且王富强违反经纪人员的职业道德。2017年5月22日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行就涉案房屋向王富强出具了《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》，经审批同意给予王富强贷款100万元，在办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续，且贷款人办理完毕房屋抵押登记手续后，贷款将发放至黄少雄账上。此后，王富强将《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》拍照后微信发送给黄少雄，并预约2017年5月26日到增城房产办税服务厅办理业务，要求黄少雄配合其办理过户手续。而黄少雄主张按照《房地产买卖合同》附件第4条第（1）点约定，首付款的支付时间应是买方在“该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内”向卖方支付，鉴于其已办理了提前还贷手续，故其要求王富强在过户前支付首付款。王富强则认为根据《房地产买卖合同》附件第4条第（1）点约定“该物业抵押银行通知卖方办理还款手续的5个工作日内[×]”是划叉的，应按附件第4条第（2）点约定，首付款应在“买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付”，故不同意在过户前支付首付款。双方由此产生争议，黄少雄因此未配合王富强前去办理过户手续。2017年7月3日，王富强向本院申请财产保全（查封标的为600100元）。2017年7月11日，本院作出（2017）粤0183民初4478民事裁定，裁定：查封黄少雄名下位于广东省广州市增城区新塘镇汇太东路233号3幢501房。为此，王富强预交保全费3521元。王富强就其主张还提交以下证据：（1）2017年3月18日的《买卖代理费支付承诺书（买方）》、预收凭证，据此主张其已支付中介费2万元；（2）2017年6月30日的收款收据，据此主张其已交按揭服务费12000元；（3）2017年7月4日的[诉讼保全]《委托担保合同》、收据，据此主张其支付担保费3500元；（4）2017年7月6日的《委托代理合同》、2017年9月8日的发票，据此主张其支付律师费15000元；（5）2017年8月15日的《房地产估价初评答复书》记载：涉案房屋2017年8月15日估价总价为1785732元，据此主张房屋差价损失为415732元（1785732元－137万元）。庭审中，黄少雄称证据（1）不予确认，卢文锋作为买家已支付6500元中介费，王富强取代卢文锋买房屋，只需再交6500元，王富强再次出售涉案房屋的服务费2万元与本案无关；证据（2）至（5）提交时间为2017年9月11日，超过了举证期限，不予质证。各方当事人就涉案房屋差价均没有申请评估。黄少雄已就本次房屋买卖交易以卢文锋、廖景雄、王富强、置家公司为被告另案提起诉讼，本院立案为（2017）粤0183民初5594号。该案中，黄少雄诉请判决：1、黄少雄与卢文锋签订的《房地产买卖合同》无效；2、黄少雄与卢文锋、廖景雄签订的《补充协议》无效；3、黄少雄与卢文锋、王富强签订的《补充协议书》无效；4、被告支付的3万元定金归黄少雄所有；5、被告承担律师费损失25000元；6、本案全部诉讼费由被告承担。本院认为：黄少雄与卢文锋于2017年2月18日签订的《房地产买卖合同》（含附件）以及黄少雄与卢文锋签订的《补充协议》、黄少雄与卢文锋、王富强签订的《补充协议书》均是各方真实意思的表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约履行。《房地产买卖合同》第十条第2项关于：“卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下”的约定并未违反法律法规的禁止性规定。《补充协议》、《补充协议书》并未约定经纪方，仅就合同当事人的权利义务作出了约定，因此上述协议是否有经纪方签名并不影响合同的成立及生效；且《房地产经纪管理办法》系部委规章，第25条的规定亦不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定。因此，黄少雄抗辩《房地产买卖合同》（含附件）、《补充协议》、《补充协议书》无效，于法无据，本院不予支持。本案中，王富强签订《补充协议书》且向银行申请贷款获得审批后，黄少雄却拒绝履行《房地产买卖合同》，已构成根本违约。涉案合同已无法继续履行，故对王富强要求解除其与黄少雄的房屋买卖合同关系及要求黄少雄返还定金3万元的请求，本院予以支持。黄少雄拒绝继续履行合同，其应承担相应的违约责任或赔偿损失，损失除直接损失外，还应包含王富强如果购买了涉案房屋后可得的利益损失。王富强提交的《房地产估价初评答复书》仅为初评结果，并非估价报告，其以此主张房屋差价损失金额依据不足。但目前增城区房价确实存在上涨事实，为减少诉累，结合黄少雄、卢文锋、王富强三方签订《补充协议书》约定“成交价为137万元……如黄少雄违约，需要在三个工作天内赔偿总楼价的20%给王富强”来考量，根据公平原则，本院酌情判令黄少雄支付房价差额损失20万元给王富强。涉案《补充协议书》仅约定“黄少雄、卢文锋同意该房屋转为王富强以额外支付59600元给卢文锋后，卢文锋同意由王富强向黄少雄购买该房产”，但并未约定若违约，该59600元由何方承担。王富强要求黄少雄赔偿该损失，于法无据，且该请求在黄少雄向其赔偿房价上涨损失中已足以弥补，故对王富强的该请求，本院不予支持。黄少雄、卢文锋、王富强于2017年3月18日签订《补充协议书》后，黄少雄与王富强就涉案房屋并未重新签订买卖合同，故王富强主张2017年3月18日的服务费2万元于理不合，本院不予支持。涉案《房地产买卖合同》第八条约定“违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”、第十一条约定“违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”，该合同已约定中介等相关费用由违约方承担，因此，黄少雄应返还中介费6500元、按揭费12000元、诉讼保全担保费3500元、律师费15000元共37000元给王富强。置家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王富强与被告黄少雄的房屋买卖合同关系；二、被告黄少雄于本判决发生法律效力之日起五日内返还定金3万元给原告王富强；三、被告黄少雄于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿200000元给原告王富强；四、被告黄少雄于本判决发生法律效力之日起五日内返还中介费、按揭费、诉讼保全担保费、律师费共37000元给原告王富强；五、驳回原告王富强的其他诉讼请求。案件受理费22098元、保全费3521元，由原告王富强负担案件受理费3890元，被告黄少雄负担案件受理费18208元、保全费3521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状之日起七日内，按不服本案判决的部分向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王玉兰人民陪审员  刘晓燕人民陪审员  夏金桃二〇一七年十一月二十日书 记 员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。