浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终442号
上诉人（原审被告）：卢颖，女，1987年3月7日出生，汉族，公司职员，户籍所在地浙江省宁波市海曙区，现住浙江省宁波市江北区。
委托诉讼代理人：钱亚波（系上诉人母亲），女，1970年4月26日出生，公司职员，住浙江省宁波市江北区。
被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区*座*层**号（自编之*房）。
法定代表人：刘建，总经理。
委托诉讼代理人：徐惠永，浙江囤德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贾梦蝶，浙江囤德律师事务所律师。
上诉人卢颖因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2016年12月16日作出的（2016）浙0203民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
卢颖上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院在对被上诉人提交的《诺丁山郡商品房交付书》复印件不予认定的前提下，仍判决案涉房屋早已交付并进行登记，与事实不符，上诉人虽有房产证，但房屋实际并未交付。上诉人从2010年6月27日验房发现严重质量问题，多次要求交房，因房屋修补后仍存在严重质量问题，无法交付。至2016年12月26日，房屋仍存在大面积漏水、渗水、发霉现象。
中奥物业公司辩称：一、上诉人于2010年9月16日已经办理不动产登记、取得了房屋的所有权，享有不动产的收益处分等权益，上诉人以未交付为由拖欠物业费是不合理的；二、上诉人提出的房屋质量问题与本案没有关联性，质量问题应该由开发商承担。上诉人的房屋漏水问题存在多年，上诉人应该尽早向房产公司主张权利。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉、维持原判。
中奥物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告即时支付所拖欠的物业管理费43101.04元（266.49㎡*2.50元/㎡）、违约金10344.25元（月息2%），共计53445.29元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求要求被告支付物业费为39973.50元（自2010年10月1日起至2016年12月31日止）。
一审法院审理认定事实：原告与余姚百隆房地产有限公司（以下简称百隆房产公司）于2008年8月订立了《诺丁山郡前期物业服务合同》，就百隆房产公司开发的坐落于余姚市××镇××为诺丁山郡庄园的楼盘委托给原告管理。合同约定了前期物业管理服务的相关事宜，包括物业管理服务收费标准、时间及方式和违约责任承担方式等。其中收费标准为每平方米2.50元，并于2008年4月21日经余姚市发展和改革局批准。2009年7月13日，被告卢颖与开发商百隆房产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了坐落于余姚市××镇××庄园××室房屋一套，计建筑面积266.49平方米。2010年9月16日办理了该房屋的不动产登记，并因按揭抵押给建设银行宁波市分行。被告未交付自2010年9月16日起至今的物业费。原告对此进行了多次催讨，并在催讨信中明确按空关房计费标准，即80%计费，但被告始终以百隆房产公司交付的现登记在被告名下的房屋漏水，即与开发商交涉并一直未入住所购房屋为由拒绝缴纳。
一审法院认为：本案案由为物业服务合同纠纷。被告于2010年9月16日经不动产登记部门登记取得了坐落于余姚市丈亭镇诺丁山郡庄园61幢B号房屋的不动产权属。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务对业主具有约束力，故原告与百隆房产公司签订的前期物业服务合同对被告有约束力，原告履行服务义务，作为业主的被告应向原告支付物业费。现原告要求被告从2010年10月1日至2016年12月31日按空关房80%缴纳物业费计39973.50元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告抗辩无法律依据，难以采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告卢颖应在判决生效之日起七日内支付原告广东中奥物业管理有限公司物业费39973.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费预收1136元，应收800元，减半收取400元，由被告卢颖负担。
二审审理中，上诉人向本院提交以下证据：1.2016年12月26日诺丁山郡61B查房录音摘要一份，证明房屋存在严重质量问题，至今无法交付的事实；2.2016年12月26日诺丁山郡物业管理处录音摘要一份，证明房屋至今未交付，所有待交付材料和钥匙均在被上诉人处的事实；3.2016年12月26日被上诉人维修单，证明房屋存在严重质量问题，至今无法交付的事实；4.2016年12月26日诺丁山郡查房及未交付证据（音频、照片、录音摘要文档），证明房屋存在严重质量问题，至今无法交付的事实；5.2015年7月12日“灿鸿”台风后，诺丁山郡61B漏水情况，证明房屋存在严重质量问题，一直未修复的事实；6.2014年9月23日被上诉人保修单，证明房屋存在严重质量问题，一直未修复的事实；7.提交2012年3月10日2011年诺丁山61B维修记录，证明房屋存在严重质量问题，一直未修复的事实；8.2010年6月27日诺丁山郡61B座验房意见，证明2010年6月27日验房时，因开发商质量问题，未能按时交付的事实。
被上诉人经质证，对证据1、2的真实性及与本案关联性提出异议，提出对录音的内容不清楚，也不能证明该房屋没有交付的事实。对证据3、6、7的真实性没有异议，对关联性有异议，认为不能证明房屋至今没有交付的事实，但可证明被上诉人一直在维修的事实。对证据4、5真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为可以证明房屋质量存在问题，但是无法证明房屋没有交付。证据8是上诉人单方书写的材料，没有物业公司和开发商的盖章证明，因此有异议。
被上诉人没有提交证据。
本院经审查认为，上诉人提交的证据3-7的真实性没有异议，本院予以确认，从该些证据内容反映，涉案房屋存在漏水等质量问题，被上诉人曾予维修的事实，但未能反映该房屋未交付事实。因被上诉人对上诉人提交的证据1、2、8的真实性提出异议，因证据1.2系录音材料，相应证人未出庭接受当事人质询，证据8系上诉人自行制作，无其他证据印证，故本院对此不予认定。
对原审法院认定的事实，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋多年来存在漏水现象，被上诉人也曾维修，至今未能修复。
本院认为，被上诉人受百隆房产公司委托，对百隆房产公司开发的坐落于余姚市××镇××为诺丁山郡庄园的楼盘进行管理，其有权按约对该楼盘业主收取相应的物业服务费用。上诉人作为诺丁山郡庄园61幢B号房屋的所有人，被上诉人要求其交纳从2010年10月1日至2016年12月31日按空关房80%的物业费计39973.50元，理由正当，原判予以支持，于法有据，并无不当。上诉人上诉称该房屋至今未交付，该辩称与该房屋产权登记不符，本院不予采信。上诉人上诉又称涉案房屋存在漏水等质量问题，对此，因被上诉人已经按照其申请多次进行了维修，故该房屋质量问题，也不影响被上诉人物业服务费的收取。
综上所述，卢颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人卢颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年三月二十八日
书记员 桂红艳