宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第1862号
原告（反诉被告）：宁波国大雷迪森置业有限公司。住所地：宁波市江东区会展路***号常年展*号馆*层F008。
法定代表人：赵国恩，该公司董事长。
委托代理人：周丽霞、王琦，浙江导司律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波中聘信息科技股份有限公司。住所地：宁波市高新区创苑路***号。
法定代表人：吴明校，该公司董事长。
委托代理人：刘建永，浙江大衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司（以下简称“雷迪森公司”）为与被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司（以下简称“中聘公司”）商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月8日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序审理。被告中聘公司于2014年12月23日向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。因案情复杂，本案于2015年1月6日转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人周丽霞、王琦，被告（反诉原告）中聘公司的委托代理人刘建永到庭参加了诉讼。案件审理中，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）申请，本院依法作出财产保全裁定，并已予执行。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雷迪森公司起诉称：2013年3月28日，原、被告签订编号为201100800254的《商品房买卖合同》及其补充协议一份，约定被告向原告购买雷迪森国际中心二期B楼4-6号商品房一套，总房价款为9806476元，并就付款方式和期限、逾期付款责任等进行了约定。合同签订后，被告支付了首期房款4906476元，并与招商银行股份有限公司宁波分行签订《法人房产按揭贷款借款合同》，就讼争商品房向该行申请按揭贷款，同时由原告承担连带保证责任。原告从贷款人处了解到，该行于2013年12月12日将贷款发放至被告账户，但被告未按约支付原告，因此请求法院判令：一、被告支付购房款4900000元；二、被告支付违约金518910元（每日按应付款4900000元的万分之三，自2013年12月13日起暂计算至2014年12月1日，之后的违约金按上述标准计算至被告实际履行之日）。案件审理中，原告变更诉请为要求违约金自2013年9月16日约定付款之日起算。
被告（反诉原告）中聘公司答辩称：被告已经按约履行，但在交接时原告并未按约交付规划部门出具的许可或同意店铺招牌的证书，交付标准不符合双方约定，故就此提出异议。招商银行已经按约发放贷款，但汇入被告账户系经原告同意，且被告对此不知情。综上，原告未按约交付合同标的，构成违约，因此不同意原告诉请。
被告（反诉原告）中聘公司反诉称：2013年3月28日，反诉原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，反诉原告依约支付首期房款并办理了银行按揭手续，已经履行全部付款义务，但反诉被告未按合同约定的标的物交付房屋，且反诉被告的行为不但违约，而且侵害了反诉原告的合法权益。因此请求法院判令：一、解除反诉原、被告于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、反诉被告返还反诉原告购房款9806476元；三、反诉被告赔偿反诉原告已支付的按揭利息款289767.28元（暂算至2014年11月21日，实际计算至实际付款日，按借款合同约定利率计算）；四、反诉被告赔偿反诉原告利息损失1056803.93元（首付款利息暂计算自2013年3月28日计算至2014年11月21日，实际计算至时间付款日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率加100%罚息计算；已付按揭款的利息损失暂自付款日计算至2014年11月21日，实际计算至实际付款日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率加100%罚息计算；因商品房买卖合同解除导致按揭借款合同不再履行的损失，按招商银行出帐日计算）。
原告（反诉被告）雷迪森公司答辩称：涉案商品房并不包含广告位，仅是购买房屋。根据有关规定，按揭贷款应当汇入原告账户，但被告拒不付款，故原告有权拒绝交付房屋。且反诉中的利息计算存在错误和重复计算。因此请求驳回反诉请求。
原告为证明其本诉主张及反诉答辩意见，向本院提供如下证据：
1.《商品房买卖合同》及补充协议各一份，拟证明双方就讼争房屋的买卖相关权利义务进行约定的事实；
2.销售不动产统一发票一份，拟证明被告仅支付首付款4906476元的事实；
3.《法人房产按揭贷款借款合同》、《不可撤销担保书》各一份，拟证明被告已就讼争房屋向银行贷款，并由原告提供担保的事实；
4.催款通知书一份、快递单复印件各一份，拟证明原告向被告催款的事实；
5.项目交付前联合检查情况通报、整改措施、竣工验收备案表各一份，拟证明讼争房屋符合交付条件；
6.《嘉恒广场前期物业服务协议》、《临时管理规约》《嘉恒广场临时管理规约补充》复印件各一份，拟证明店招属于物业范围，并非原告义务；
7.宁波市东部新城广告设置方案备案登记表复印件一份，拟证明与本案被告类似情况的澳门豆捞广告位是经过审批而非原告控制；
8.情况说明一份，拟证明招商银行贷款至今未支付原告系被告不肯配合的事实；
9.2014年8月、2014年9月被告帐务明细清单一份，拟证明被告有权支配贷款款项且未支付给原告的事实；
10.调查笔录一份，拟证明店招的审批程序以及讼争房屋所预留的位置可以办出店招的事实。
上述证据经庭审质证，被告对证据1真实性无异议，但原告遗漏了广告位图纸，且由双方盖章确认；对证据2无异议，但无法证明余款未付；对证据3真实性无异议；对证据4，不清楚，且无原件不予质证；对证据5真实性无异议，但不能证明店招的有关事实；对证据6，补充条款第八条说明双方已经约定了店招，物业公司没有该职责，也没有该义务；对证据7，经与澳门豆捞核实，并未确认过店招位置，应当由开发商向政府部门审批；对证据8，该说明前后有矛盾，银行将款项留在被告账户中是经过原告同意，被告已经按约支付房款；对证据9，真实性无异议，该账户是按揭付款的账户，每月划入款项；对证据10，真实性有异议，身份不明。
被告（反诉原告）中聘公司为证明其本诉答辩意见及反诉主张，向本院出示如下证据：
1.《商品房买卖合同》、补充协议及图纸各一份，拟证明双方对于店招有明确约定的事实；
2.《法人房产按揭贷款借款合同》复印件一份，拟证明被告以银行按揭方式支付房款余款的事实；
3.《不可撤销担保书》一份，拟证明原告提供担保的事实；
4.销售不动产统一发票一份，拟证明被告支付首付款的事实；
5.账户明细清单一组，拟证明被告支付按揭款的事实；
6.交房通知书一份，拟证明被告办理银行按揭手续后双方均确认房款已经付清，且该证据已经表明原告延期交房。
上述证据经庭审出示，原告对该证据1中所附图纸作为附件的真实性不予确认，应属临时规约的附件；对证据2的真实性需要核实，只能证明被告与招商银行签过合同，无法证明被告已经付款的事实；对证据3，真实性无异议，不能证明原告同意借款合同的约定；对证据4无异议；对证据5，无法确认真实性，即便真实也仅仅是被告与银行的关系；对证据6，仅能证明2013年9月30日具备交付条件，但由于被告只支付了首付，因此被告不具有实际办理交付的条件。
听取双方的质证意见，结合双方庭审陈述，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、5、6、8、9，被告对真实性无异议，且与待查事实有关，本院予以确认。对原告提供的证据4，被告不予确认，现无相应的送达依据予以核实，且与本、反诉并无关联，本院不予确认。对原告提供的证据7，与本案并无关联，本院不予认定。对原告提供的证据10，无法核实被调查人身份，且应属证人证言，证人应当出庭作证，故该证据本院亦不予确认。对被告提供的证据1，与原告提供的证据相符，其所附图纸亦有双方盖章确认，本院予以确认。对被告提供的证据2、3、4，与原告提供一致，本院予以确认。对被告提供的证据5，并无银行盖章确认，本院不予确认。对被告提供的证据6，与本案待查事实相关，本院予以确认。
据此，本院认定事实如下：2013年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（以下简称“讼争合同”），约定被告向原告购买雷迪森国际中心B楼4-6号房（以下简称“讼争房屋”），设计用途为商业用房，建筑面积569.72平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米17212.80元，总价款为9806476元。该合同第七条约定，付款方式及期限为：第1期4906476元，由被告于2013年3月28日或之前支付给原告，银行按揭4900000元，由被告通过向银行申请按揭贷款的方式于2013年9月15日之前或具备按揭放款条件之前支付给原告。该合同第八条约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期不超过60日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第九条约定，原告应当在2013年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付被告使用：1.建设工程经竣工验收，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。该条另约定，商品房达到交付条件时，但被告应当支付给原告的任何款项未完全付清的，原告有权拒绝向被告交付房屋，并有权按该合同第八条约定追究被告逾期付款的违约责任；如出现被告同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至被告付清相应款项后7天内，顺延期限不视为原告交付逾期。该合同第十条约定，除合同第九条约定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按被告累计已付购房款的2%向被告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同附件八《补充协议》第二条第3款约定，该项目早期推广名为“雷迪森中心”，现定名为“嘉恒广场”，被告对此已清楚并无异议。《补充协议》第六条第2款约定，被告选择按揭付款的应保证合同第七条约定的时间内按期付款，因被告原因导致按揭款未能在合同第七条约定的到期日前及时划进原告指定的银行账户的，视为被告付款违约，原告有权按合同第八条追究被告的违约责任。《补充协议》第九条约定，合同交付日期以原告发出的《交付通知书》中规定的交付时间为准，被告应在交付通知规定的时间内办理交付手续并付清全部余款。原告将该商品房交付给被告的条件是被告已付清全部房价款，若被告未在约定日期前付清全部房价款，原告有权推迟交付该商品房，并视为被告违约，原告有权按合同第八条规定追究被告逾期付款的违约责任。《补充协议》第十一条第5款约定，被告行使合同约定或法律规定的其他单方面解除合同的权利时，应当在知悉或应当知悉有权解除合同之日起30日内书面通知原告，逾期则视为被告放弃解除合同的权利。被告放弃单方解除合同权利的，双方按合同关于不解除合同的相应规定处理。
同日，被告向原告支付房款4906476元并出具承诺书一份，承诺已详细阅读《嘉恒广场临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主、使用人遵守临时管理规约。《嘉恒广场临时管理规约》第十八条第4款约定，业主，使用人不得影响市容观瞻的乱搭、乱设广告牌，店面招牌的设置应符合物业的整体美观并经相关职能部门审批后进行设置。《临时管理规约补充》第八条约定，商铺的店招必须在开发公司原预留位置上进行安装，不得扩大，不得破坏原幕墙结构、造型、分割（店招位置详见附图），同时根据《宁波市建筑外立面装修管理办法》要求执行，并经物业公司确认同意后，方可实施。讼争房屋所在小区《嘉恒广场前期物业管理服务协议》第二条第4款约定，沿街商铺广告牌必须按设计要求位置安装，并按绿城物业服务集团有限公司确定规格尺寸和材料进行统一制作安装。该规约附示意图一份，被告在该示意图上该章。
原、被告另盖章确认图纸一张，上以红线于图示四楼、五楼交界处划出部分，并载明此图仅为商铺店招位置示意，商铺外立面以实际交付为准。
2013年9月22日，涉案房地产所在的宁波国大雷迪森国际中心二期项目工程-商业及酒店式办公楼B#楼完成竣工验收备案。
2013年9月30日，宁波市住房和城乡建设委员会作出《宁波市住房和城乡建设委员会嘉恒广场（东部新城混合使用区C2-1／2#地块）项目交付前联合检查情况通报》一份，载明嘉恒广场已通过了规划、人防、环保、城管、房管、交警、特检等部门的专项验收，并完成了消防和房屋建筑工程竣工验收备案，并提出了相关整改事项。
2013年9月30日，原告向被告发出交房通知书，告知集中交房日期为住宅（车位）：10月1日-10月7日，商铺、写字楼：10月8日-10月10日，公寓：10月11日-10月16日。
2013年11月28日，被告与招商银行股份有限公司宁波分行（以下简称“招商银行”）签订《法人房产按揭贷款借款合同》一份（以下简称“诉争借款合同”），约定被告因从原告处购买雷迪森国际中心二期B楼4-5、4-6房地产，故向招商银行借款8700000元，借款期限60个月，按月等额还本付息，每期应缴172434.66元，固定利率，适用五年期中国人民银行公布的金融结构贷款利率下浮10%，每月计息一次，计息日为每月的22日。该合同约定被告不可撤销的委托招商银行在合同生效后采取受托支付的方式的放款，按照贷款划款委托书，以被告购房款的名义将贷款划入原告在招商银行处开立的账户。
2013年11月29日，原告向招商银行出具《不可撤销担保书》一份，约定为前述《法人房产按揭贷款借款合同》项下的全部债务承担连带保证责任。
2015年1月7日，招商银行向本院出具情况说明一份，载明讼争借款合同所约定的贷款于2013年12月12日发放，按照该行信贷制度规定，发放至被告在该行开立的一般性结算账户，从被告账户划入原告账户需要被告提供转账支票，但被告提出由于合同纠纷，暂不将贷款支付至原告账户，为维护双方利益，征得原、被告同意后，招商银行将资金予以保全。
另查明，原告（反诉被告）于2014年12月27日收到本院寄送的反诉状。
本院认为：1.关于店招是否为涉案合同标的。店铺招牌位置图纸由双方盖章确认，原告主张该图纸系物业临时规约补充协议的附件，旨在对店招的位置进行明确。被告主张虽该图纸与物业临时规约补充协议附件上的图案内容一致，但该图纸由原、被告双方盖章，意在明确原告在交房同时必须交付店招相应审批手续（以下简称店招手续）的合同义务。而物业临时规约补充协议的附件上并无原告销售合同专用章，且原告作为房屋销售商，并非物业服务合同的主体，并无必要在物业公司与业主之间的物业临时规约补充协议附件上盖章，综上，本院认为被告的主张成立，本院确认向被告交付店招手续系合同约定的标的物，原告应按约向被告交付该标的物。2.关于原告未向被告交付店招手续是否构成根本性违约。鉴于原、被告就店招进行了特别的约定，说明店招手续对于被告具有重要意义，且其有理由相信原告会为其办妥相关店招手续。根据庭审查明，原告至庭审之日仍未履行前述义务，原告发出交付通知，但并未交付合同约定的店招手续，构成违约。根据招商银行出具的说明，原告同意招商银行将剩余房款保全，故被告未支付剩余房款不得作为原告延迟交付房屋的理由。本案涉案房产性质为商铺，店招对于商铺而言至关重要，现原告未向被告交付相关店招手续导致逾期交付，被告合同目的无法实现，原告的行为已构成根本性违约。故被告有权解除合同。3.关于被告行使解除权是否超过双方合同约定的期间。招商银行向本院出具的说明可证明，双方在发生纠纷之后一直处于协商中，解除权的起算时间应从明知或应知对方违约开始，故本院认为被告解除权的起算点为被告收到法院寄送的本案起诉状之日，即为2014年12月10日，被告于2014年12月23日向本院递交反诉状，要求解除与原告的《商品房买卖合同》并未超过双方合同约定的解除权行使期间，故双方的《商品房买卖合同》自原告收到反诉状之日解除，即2014年12月27日。原告应当返还被告已付房款4906476元，并应赔偿被告损失。被告要求按照同期银行贷款基准利率加100%计算已付房款的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持，故本院酌情按同期银行贷款利率标准确定前述房款的利息损失。至于被告主张的已付按揭款利息损失，鉴于按揭款仍未支付给原告，故被告并无该损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司与与被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：201100800254）于2014年12月27日解除；
二、原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司返还被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司购房款4906476元，于本判决生效之日起十日内付清；
三、原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司支付被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司利息损失（以4906476元未付部分为基数，自2013年3月28日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付），于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司的其余反诉请求。
如原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费49732元，财产保全申请费5000元，共计54732元，由原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司负担；反诉案件受理费44359元，由原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司负担22194元，由被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司负担22165元，反诉案件财产保全申请费5000元，由原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司负担2501元，由被告（反诉原告）宁波中聘信息科技股份有限公司负担2499元。由原告（反诉被告）宁波国大雷迪森置业有限公司负担的反诉案件受理费及反诉案件财产保全费，于本判决生效之日起十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92；如邮政汇款，收款人：宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 杨锦晶
审 判 员 陈露露
人民陪审员 郭文煌
二〇一五年十月二十三日
代书 记员 林静益