广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）穗中法民五终字第3765号
上诉人（原审被告三）肖志军。
委托代理人李彦军，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人李鑫淇，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢汉超。
委托代理人张思凡，广东威戈律师事务所律师。
原审被告陈重伟，香港永久居民。
委托代理人林德华，香港居民。
原审被告陈重华，香港永久居民。
委托代理人李曼萍。
上诉人肖志军因与被上诉人谢汉超、原审第三人陈重伟、陈重华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第3297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年7月24日，陈重华起诉陈重伟至原审法院要求对原登记人陈季岳名下的位于广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋予以继承，原审法院于2008年10月6日作出（2008）海民一初字第1327号民事调解书，调解确认上述涉案房屋产权由陈重伟、陈重华共同继承，其中陈重伟继承三分之二产权份额、陈重华继承三分之一产权份额，双方在调解书送达之日起5日内到房管部门办理房屋产权过户手续。
谢汉超就（2008）海民一初字第1327号民事调解书向广州市中级人民法院申请再审，认为涉案房屋原登记在陈季岳名下，解放前陈季岳娶谢淑弟和潘帼眉为妻，陈季岳在解放前携潘帼眉往香港定居。1953年，因陈季岳去香港后未尽夫妻间扶养义务，谢淑弟无生活来源，向广州市南区人民法院起诉要求涉案房屋由其经营管理，所得款作为谢淑弟的生活费，南区人民法院判决予以支持。因谢淑弟与陈季岳无生育子女，1960年谢淑弟收养了谢汉超（谢汉超与谢淑弟是姑侄关系），谢汉超便自1960年起一直与谢淑弟一起生活在涉案房屋并扶养谢淑弟至1997年去世。1961年4月，陈季岳在香港去世，1969年4月潘帼眉在香港去世。谢淑弟于1990年11月17日办理了继承公证，涉案房屋由谢淑弟一人继承，1997年5月28日，谢淑弟委托其办理涉案房屋的继承登记手续，1997年8月，广州市国土资源和房屋管理局以统157412号存案。1997年3月12日，谢淑弟办理遗嘱继承公证，立下遗嘱就涉案房产在其去世后全部份额由谢汉超继承，1997年6月1日，谢淑弟去世。谢汉超认为谢淑弟管理讼争房产，广州市海珠区人民法院在1995年已经作出多份生效判决确认谢淑弟是涉案房屋的继承人，（2008）海民一初字第1327号民事调解书与生效判决相违背，陈重伟、陈重华隐瞒事实真相骗取法院出具调解书，导致案件严重错误，侵害其合法权益，故申请再审撤销（2008）海民一初字第1327号民事调解书，确认涉案房屋的全部产权份额由其继承。广州市中级人民发法院于2011年12月15日作出（2010）穗中法审监民再字第127号民事裁定书，认为（1995）海法房初字第480、481号民事判决、（1995）穗中法房终字第1669号民事判决，已经发生法律效力，应当作为认定事实的依据，上述判决均认定谢淑弟是广州市洪德路6巷54号房屋的法定继承人，1997年1月9日，谢淑弟立下遗嘱，明确其去世后其对上述房屋应占份额、应继承份额由谢汉超继承，1997年6月1日谢淑弟死亡，谢汉超对涉案房屋依法取得继承权，陈重华诉陈重伟法定继承纠纷一案，谢汉超作为涉案房屋的遗嘱继承人，与该案的处理结果有直接的利害关系，是本案必要的共同诉讼当事人，原审未追加谢汉超参加诉讼，违反法定程序，裁定撤销广东省广州市海珠区人民法院（2008）海民一初字第1327号民事调解书；发回广东省广州市海珠区人民法院重审。肖志军对谢汉超的主体资格提出异议，并对相关谢淑弟的遗嘱公证书、生效判决的案件中谢淑弟递交的证据等申请调查取证，并提交了谢淑弟的职工登记资料等予以证明，认为法院生效的裁判文书中关于谢淑弟是涉案房屋的法定继承人的认定与事实相悖，要求在本案中予以纠正，谢汉超在本案中不具备诉讼主体的资格。
谢汉超主张肖志军通过与陈重伟、陈重华签订买卖合同取得涉案房屋的产权登记并非善意取得，存在恶意串通而要求确认陈重伟、陈重华与肖志军就涉案房屋的买卖关系无效，理由包括：一、陈重伟、陈重华和肖志军初步签订交易合同的时间为2008年12月14日，其时陈重伟、陈重华并未取得涉案房产的权属，若被告到房管部门对涉案房屋进行查册的话，必然会发现谢淑弟对涉案房产申请了继承，肖志军在明知道涉案房产有其他利害人的情况下依然进行了交易；二、在房管档案中的交易合同显示肖志军支付的房款是68万元，该交易价并非合理的价格；三、陈重伟、陈重华并没有实际占有使用涉案房屋，涉案房屋一直由谢汉超使用，肖志军事先知道涉案房屋是不可能交付的，肖志军知道谢汉超与陈重伟、陈重华之间存在房产争议。谢汉超主张被告之间以明显不合理的低价对涉案房屋进行交易，肖志军并非善意取得，并申请对涉案房屋在2009年5月19日即陈重伟、陈重华和肖志军到房管部门办理交易时间为基准日对房屋市场价值进行评估。陈重伟、陈重华和肖志军不同意谢汉超的评估申请，认为谢汉超的申请已过举证期，房屋价格的高低与是否恶意没有关联性，且认为即使评估应以双方第一次签订买卖合同即2008年12月14日为基准日进行评估。原审法院根据谢汉超申请，委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司以2009年5月19日为基准日对涉案房屋的市场价值进行评估，评估公司于2013年8月9日出具编号为财兴房评字（2013）100号《房地产估价报告》，确定估价对象位于广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋于估价时点2009年5月19日的房地产市场价值为2672100元，市场单价为7500元／㎡。肖志军对评估报告有异议，申请评估机构出庭作证，广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出庭作证，并就谢汉超、被告对评估报告提出的异议发表意见，其中肖志军庭审中依据《房地产估价规范》的规定，认为评估公司程序违法，估价人员并没有到现场进行勘察及认为估价过高，并表示其自行委托的两家评估告公司对涉案房屋作出的估价比广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司作出的估价相差超过20%，据此申请重新委托评估公司对涉案房屋进行评估，并要求评估公司提交估价技术报告，查看比较案例。评估公司就肖志军庭审中提出的申请及异议出具书面回复，表示：1、估价技术报告的提供，根据相关规定，估价技术报告仅提供给房地产估价主管部门，其他方不作提供；2、现场勘察：该案于2013年4月16日经摇珠确认，并接受委托对广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋进行评估，现场勘察时间为2013年4月18日，在现场勘察日2013年4月18日当天，负责法院项目的注册房地产估价师廖煜因仍在外地出差未能前往，评估人员钟嘉杰做了当日的现场勘察工作。同时，廖煜在出具正式评估报告前对估价对象进行了现场补勘。因估价对象的评估时点为2009年5月19日，估价报告属于追溯报告，签字估价师作了现场补勘，估价结果不受影响，特此说明。
谢汉超为评估支付了评估费9180元，陈重伟、陈重华和肖志军对金额没有异议。
谢汉超就其主张还提交了以下证据予以证明：一、复印自房管部门档案的房地产买卖合同和授权委托书，卖方为陈重华、陈重伟，代理人为林德华、李曼萍，买方为肖志军，房产坐落在广州市海珠区洪德路洪德六巷54号，交易价为68万元，签章日期为2009年4月15日；二、查册时间为2009年8月3日的房地产登记簿查册表，记载涉案房产交易日期2009年5月19日，交易价格1206000元，产权人肖志军，等；三、涉案房屋原产权证、发还证明、广东省归侨侨眷身份证明、广州市河南区人民法院判决书、继承公证书、（1997）海法房初字第479号民事调解书、（1995）海法房初字第480、481、482号民事判决书、广州市中级人民法院（1995）穗中法房复字第1860号民事裁定书、（1995）穗中法房终字第1669号民事判决书，谢汉超据此证明谢淑弟是涉案房屋的合法继承人；四、查册时间为2008年10月27日的广州市房地产产权情况表，显示地址南区洪德路洪德六巷54号，产权人为陈季岳，登记附注：1997年8月谢淑弟声请继承，统157412号存案，等；五、谢淑弟的公证遗嘱、户籍证明等。谢汉超据此证明其对本案具备诉讼主体资格。
陈重伟、陈重华就其抗辩事实提交了产权证、弃产声明书、户口登记表等予以证明，其抗辩从谢淑弟的户口登记表无法显示其配偶是陈季岳，谢汉超无法证明谢淑弟和陈季岳是合法夫妻关系。
肖志军就其抗辩提交了一下证据：一、2008年12月14日签订的《房地产买卖合同》，约定：卖方资料（空白），委托代理人姓名：李曼萍，买方：肖志军，中介方：广州市立土房地产顾问有限公司，交易房屋位于广州市海珠区洪德路洪德六巷54号，交楼状况为吉屋，总楼价为160万元，买卖双方同意改物业交付使用时间（没有具体约定），其他事项另见补充协议，等；二、2008年12月14日由李曼萍（卖方）、肖志军（买方）、孙观明（中介方）签字的补充协议，约定：1、买卖双方签署本合同时，买方须向卖方支付5万元作为定金，以确认购买上述物业；2、买卖双方应于2009年6月15日之前备齐交易资料到当地房管局把那里申请买卖手续，如因卖方原因造成未能如期办理申请买卖手续，买方有权解除合约，卖方如数退还定金；3、首期楼款（含定金）48万元应于买卖双方到当地房管局办理申请买卖手续当日由买方直接支付给卖方；楼价余款1070000元于买卖双方完税当天由买方直接支付给卖方，另楼价余款5万元在该物业交吉后，由买方直接支付给卖方；5、卖方确定改物业完税过户半年内交吉给买方，如未能如期交付，上述楼款余款归买方所有，另买方继续聘请原律师负责该物业的一切事项，新产生的一切费用由卖方支付；等；三、2008年12月14日由李曼萍、肖志军等签订的补充协议二，就涉案房屋的交易约定的担保责任；四、2008年12月14日，中介服务费确认书和发票，肖志军主张为此支付中介费4万元；五、2008年12月14日的订金收据，金额为5万元，收款人为李曼萍；六、2009年4月10日就涉案房屋签订的房地产买卖合同，约定：卖方处空白，委托代理人林德华、李曼萍，买方肖志军，总楼价为160万元，买卖双方同意该物业交付使用的时间为该物业完税过户后半年内，其他约定另见附件，买卖双方于2008年12月14日所签署的三方合同如与本合同冲突，以本合同为准，等；七、2009年4月10日签订的附件，约定买卖双方签署本合同时，买方支付25万元作为定金，首期楼款50万元应于买卖双方到房管局办理买卖手续当日由买方直接支付给卖方，楼价余款105万元应予买卖双方交易过户当日由买方直接支付给卖方，余下楼款5万元在该物业交吉后，由买方直接支付给卖方，卖方确认改物业完税过户半年内交吉给买方，如未能如期交吉给买方，余下楼款5万元归买方所有，另买方继续聘请原律师负责该物业一切事项，新产生的一切费用由卖方支付；八、收据若干，包括：2009年4月10日其取款20万元的银行凭条，李曼萍、林德华同日出具的收款收据，金额为25万元（含定金5万元）；2009年4月15日肖志军转账25万元给林德华的银行转帐记录及同日由李曼萍、林德华出具的收取房款50万元的收据；2009年5月15日肖志军转账100万元给林德华的银行转帐记录及没有落款时间的有林德华、李曼萍出具的收取房款100万元的收据；九、涉案房屋的过户税费、交纳出让金等资料。另肖志军申请就涉案房屋促成交易的中介方的经办人武玉、孙观明出庭作证。武玉表示其不清楚具体的交易经过，但确认收取了中介费用3万多元，当时开具了手撕发票，但不记得付款经过。孙观明表示共收了4万元中介费，由肖志军转账至其银行卡，肖志军只看房一次，没有要求继续查看房屋情况等。
关于涉案房屋的交易过程，陈重伟、陈重华在庭审中表述，在出售房屋之前不认识肖志军，于2008年确认取得房屋产权后到中介公司放盘，最后确定交易价为160万元，也悉数收取了肖志军交付的房款160万元。肖志军庭审中表述，其于2008年12月上旬在中介处看到涉案房屋出售信息，就自行道涉案房屋现场进行了查看，两、三天内约了陈重伟、陈重华与中介确定了买方的事宜，给了定金5万元，2009年4月10日与陈重伟、陈重华签订正式的买卖合同，从知道房屋出售信息至签订合同期间进行了3、4次看房，但只是查看了房屋的外墙环境，在签订第一份买卖合同之后知道谢汉超居住在涉案房屋，但其是做房地产投资的，只是了解涉案房屋由升值潜力就投资购买了，其有向陈重伟、陈重华了解过住客的性质，陈重伟、陈重华表示住客是政府安排在里面入住的，解放后就入住了，并表示房屋有一部分由陈季岳的工人谢淑弟居住，有一部分由政府安排经租的租客，在第一次签订合同时没有查看房屋的产权登记情况，且双方约定若房屋有问题，李曼萍是要进行赔偿的，关于房款的支付，肖志军表示2008年12月14日转账5万元给李曼萍，2009年4月1日转账20万元给林德华，2009年4月10日林德华、李曼萍出具25万元的收据，2009年4月15日转账25万元给林德华，2009年5月15日转账100万元给林德华，林德华、李曼萍当天出具100万元的收据，5月下旬，支付现金10万元给林德华，是在香港支付的，收据已经不见了，支付房屋中介费现金4万元，中介费用是签订第一份合同时支付的，但发票是在2009年5月产权证办好后才出具的。肖志军在庭审后提交一份书面的购房看房经过，表示从搜房网看到涉案房屋的信息，找到中介，在中介处看到广告纸，于是了解房屋情况，中介带其到该房看了外景，告知是有住户，不交吉，没有产权纠纷，并提供了海珠区法院的调解书证实产权人及产权清晰，其表示不交吉1**万元过高，提出160万元购买。当晚中介通知可签字并带其到代理人李曼萍家中签字、落定，并提出产权过户后款项才能付清。第一次签字到过户期间，只是看房一次，因该房锁住，无法入屋，后因长期深圳、香港居住工作，所以很少到广州，没有再看，拿到房产证后才正式过去看房，要求收房。
谢汉超因与肖志军、陈重伟、陈重华房屋买卖合同纠纷向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：确认陈重伟、陈重华和肖志军就位于广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋的买卖关系无效和诉讼费由陈重伟、陈重华和肖志军承担。
原审法院认为，关于谢汉超在本案中是否具备主体资格的问题。生效的（2010）穗中法审监民再字第127号民事裁定书已经确认陈重华诉陈重伟法定继承纠纷一案，谢汉超作为涉案房屋的遗嘱继承人，与该案的处理结果有直接的利害关系，是本案必要的共同诉讼当事人，原审未追加谢汉超参加诉讼，违反法定程序，裁定撤销广东省广州市海珠区人民法院（2008）海民一初字第1327号民事调解书；发回广东省广州市海珠区人民法院重审，据此，原审法院认为谢汉超对涉案房屋有主张的权利，谢汉超在本案中具备主体资格。陈重伟、陈重华和肖志军均对谢汉超的主体资格提出异议，肖志军并对相关谢淑弟的遗嘱公证书、生效判决的案件中谢淑弟递交的证据等申请调查取证，并提交了谢淑弟的职工登记资料等作为证据，认为法院生效的裁判文书中关于谢淑弟是涉案房屋的法定继承人的认定与事实相悖，要求在本案中予以纠正，因缺乏依据，原审法院不予支持。
关于广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋作出的财兴房评字（2013）100号《房地产估价报告》的效力问题。首先，被告认为对估价时点选定于2009年5月19日有误，主张估价时点应为2008年12月14日首次签订买卖合同的时间。原审法院认为，陈重伟、陈重华和肖志军共同签订房屋买卖合同在2009年4月10日，根据房管部门出具的查册表显示交易日期为2009年5月19日，谢汉超申请估价时点为经有效部门确认的交易日即2009年5月19日没有不妥，且该时点与陈重伟、陈重华和肖志军共同签订买卖合同的时间也相差无几，故原审法院对肖志军抗辩估价时点错误不予认定。其次，被告认为评估公司违反估价规范，只有一名估价助理到现场勘查，程序违法。根据《房地产估价规范》第4.0.5条“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等情况，并对实现收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等”、第8.0.4条“估价报告应记载下列事项：……14.估价人员；15、注册房地产估价师的声明和签名、盖章……”、第8.0.6条“估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1、估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的……5、估价人员以（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名……”的规定，评估公司已经按照估价规范的要求指派估价人员对涉案房屋进行了现场查勘，被告没有充分证据证明必须要由注册房地产估价师对涉案房屋进行现场查勘，因此，被告据此认为评估报告违反法定程序没有依据，原审法院不予认定。第三，被告认为评估公司没有提供估价技术报告，披露参考案例，应视为没有案例，且损害其知情权的问题。评估公司回复估价技术报告仅提供给房地产估价主管部门，其他方不作提供。根据《房地产估价规范》第a.0.2条“目录：……五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）”的规定，评估公司没有提供估价技术报告并没有违反有关规定，被告据此认为估价结论缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上，陈重伟、陈重华和肖志军向原审法院申请重新评估，因未能充分举证证明具备重新评估的法定情形，故原审法院对陈重伟、陈重华和肖志军的重新评估申请不予准许。谢汉超认为评估报告估价过低，因缺乏举证，原审法院不予支持。综上，原审法院对财兴房评字（2013）100号《房地产估价报告》予以采纳。
关于陈重伟、陈重华与肖志军的买卖关系是否有效的问题。谢汉超主张肖志军并非善意取得涉案房屋，与陈重伟、陈重华恶意串通，损害了其利益而要求确认陈重伟、陈重华与肖志军之间的买卖关系无效。原审法院认为，首先，肖志军在陈重伟、陈重华尚未取得涉案房屋的产权登记时就进行交易，与一般的房屋交易习惯不符。第二，肖志军在庭审中对购房经过的陈述和庭后补充的书面看房经过，有多处矛盾的地方，前后陈述不一致。合同约定的交易金额为160万元，且属于通过中介购买，但肖志军却只查看过涉案房屋的外围环境，从未进入过涉案房屋内予以查看，有违常理；第三，根据陈重伟、陈重华和肖志军签订的涉及付款的补充协议的内容，双方约定余下楼款5万元在该物业交吉后，由买方直接支付给卖方，卖方确认该物业完税过户半年内交吉给买方，如未能如期交吉给买方，余下楼款5万元归买方所有，另买方继续聘请原律师负责该物业一切事项，新产生的一切费用由卖方支付。由此可以推定，肖志军知道或者应当知道陈重伟、陈重华存在严重的房屋交付问题，在此情况下，肖志军却表示没有对涉案房屋进行查档查册，与常理不符；第四，陈重伟、陈重华和肖志军约定的房屋交易价为160万元，陈重伟、陈重华确认已收取了肖志军支付的全部购房款，虽然提供了陈重伟、陈重华的委托代理人签名确认的收据予以证明，但肖志军提供的转账凭证显示，由陈重伟、陈重华的委托代理人收取的转账款项仅为145万元。另，被告陈述的付款情况也与合同约定的支付方式不完全吻合；第五，陈重伟、陈重华和肖志军签订的买卖合同约定的交易价160万元，根据估价报告，涉案房屋在被告登记交易时的市场价值为2672100元，转让价格仅为评估价格的59.9%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）》第十九条“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定，肖志军以明显不合理的低价收购了涉案房屋；第六，肖志军表示在2008年12月14日第一次签订合同时就支付了中介费4万元且是现金支付，其陈述与其申请出庭作证的证人的陈述并不吻合。原审法院认为，肖志军并非善意取得涉案房屋，对谢汉超主张的陈重伟、陈重华与肖志军就涉案房屋的买卖关系无效的请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）》第十九条第一、二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：陈重伟、陈重华与肖志军就位于广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋的买卖关系无效。本案受理费100元由陈重伟、陈重华和肖志军共同负担，陈重伟、陈重华和肖志军于本判决生效之日起3日内将应承担的受理费直接向原审法院缴纳。本案评估费9180元由陈重伟、陈重华和肖志军共同负担，上述评估费已由谢汉超支付，陈重伟、陈重华和肖志军自本判决之日起3日内将应承担的评估费直接支付给谢汉超。
上诉人肖志军不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销原判决。二、改判驳回被上诉人谢汉超的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清，法律适用错误。谢汉超一审再审申请书事实和理由中的陈述、继承公证及公证档案、谢淑娣自传自相矛盾的事实，1990年海珠区法院判决认定事实有误的事实，依据（2010）穗中法审监民再字第127号案裁定书驳回上诉人的谢汉超主体资格异议申请，违背了证据规则中“有证据足以推翻的生效法律文书、公证不能作为定案依据”的规定。谢汉超在（2010）穗中法审监民再字第127号一案的再审申请书的事实和理由上明确载明陈季岳有妻子潘国媚，子女陈重伟、陈重华等五人，该内容与谢汉超提供的（1995）海法房初字第480、481号民事判决书中查明谢淑娣是陈季岳的唯一继承人明显自相矛盾。（2010）穗中法审监民再字第127号案依据自相矛盾的材料认为（1995）海法房初字第480、481号民事判决已发生法律效力，应当作为认定事实的依据，显然与谢汉超在再审申请书的事实和理由中的陈述不能自圆其说。（2010）穗中法审监民再字第127号最终只是认定谢汉超是必要的共同诉讼当事人，裁定发回重审。发回重审期间，陈重华申请海珠法院调取了谢淑娣1990年办理的继承公证书档案（95年海法房初字第480、481案的依据），档案中只有陈季岳的死亡证明，谢淑娣的报告一份（报告中载明：陈季岳是本人丈夫，与本人没有子女），以及公证处的谈话笔录一份（载明：谢淑娣回答公证员询问：陈季岳没有子女，父母先于其死亡），再无其他证明材料。公证载明申请继承的财产为二楼偏间，陈季岳、谢淑娣没有子女。陈重华后来又查到谢淑娣的单位人事档案，复印了谢淑娣的人事档案自传材料，该自传载明陈季岳与妻子潘国媚有子女五人，谢淑娣与陈季岳只是名义上结婚，因陈季岳爱上他人且已于1937年去香港，谢与陈没有见过面。鉴于重审案因本案而中止，谢汉超是否具有继承主体资格没有定论。上诉人在本案中提供了法院调查并提供的谢淑娣1990年继承档案以及其人事档案复印件，足以推翻谢汉超继承主体资格。在本案中提出谢汉超主体异议，有理有据。财兴评估公司的评估报告违背法定程序依法不能采用。上诉人庭审中要求财兴评估公司出庭人员对估价人员是否应当现场勘查，人员及人数要求进行说明时，该公司出庭人员明确回答应是两个估价师到现场。法官询问为什么仅派一员助手到现场时，该人员表示无话可说，后来又回答案子小（收费小）。申请人提出财兴评估公司与同行差距太大且财兴公司在回答询问时存在无法回答正当提问，评估公司的估价存在重大疑问时，要求法庭调取其参考案例材料（财兴评估公司出庭人员表示如法院调取可以提供），但法院没有调取的情况下，在财兴评估公司出庭人员都表示对为什么没有按程序派员到现场无话可说的情况下，竟然认定其评估报告有效。既然一审认定评估价格是本案焦点，财兴评估公司违反法定程序报告不应当采用，申请人要求重新摇珠确定评估公司重新评估合法合理。在新的评估未出之前，判定申请人购房价格过低，显然没有合理根据。申请人主张交易价，应当包含为对方支付的费税，合计应为170余万元。一审计算百分比时仍以上160万计算，明显不合理。在以上的事实下，不难看出一审认定申请人的交易为非善意，其目的是回避95年海珠法院判决认定事实错误的事实，回避判决与中院载定中认定的事实不一致的情况出现，明知是错的，却仍然错误判决。时隔四年有余，购房细节记述有些少出入，本属正常，中介证言及中介发票、三方合同足以证明买卖双方是市场行为。要知道，谢汉超在再审申请书中陈述陈季岳有妻子儿女，谢淑娣90年的公证档案，谢淑娣的自传载明事实，都证明之前谢淑娣或谢汉超严重作伪，一审判决难堵悠悠之口。
上诉人肖志军庭后补充意见：一、肖志军为善意购买人，不存在与原业主恶意串通的行为。1、本案购房的基本事实。2008年末时，肖志军通过搜房网看到房产中介对一处房产放盘，就找到中介并通过中介联系到业主，该房产就是本案涉诉的广州市海珠区洪德路洪德六巷54号房屋。在与业主进行谈判以后，肖志军以不交吉的理由将价格从180万元降到160万元。肖志军当时提出去看房，但业主说里面有市里的经租户，不给看房，但是他可以负责在过户以后将经租户赶出去。考虑到该房屋的价格合适，并且也有不急于使用或者变卖该房产，肖志军觉得可以在过户以后等上一段时间再接收该房产。因此，在该房产不交吉的情况下，肖志军与业主达成了房屋买卖合同，进而通过房管局办理了肖志军为业主的房产证。2、肖志军为善意购买人，不存在与原业主恶意串通的行为，理由如下：第一，肖志军通过中介联系到原业主，与原业主并不认识，并且也向支付了四万元中介费。既然肖志军根本就与业主不相识，何来恶意串通一说第二，肖志军已经按照合同支付了相应的购房款160万元，至于160万元是否价格太低涉嫌“恶意串通”，肖志军在购买时不会考虑到这个问题。第三、原业主与肖志军签订合同时出示了证明其有处分权的海珠区人民法院的调解书，出于对人民法院公信力的认识，肖志军完全相信该房产是原业主的。在这一点上，肖志军也不存在恶意串通的可能。第四、房屋中有租户的不交吉出售，在市场上也是经常见到的，不能因为知道里面有租户就认定为恶意购买。第五，一审判决所处的立场完全是站在被上诉人的角度，是以被上诉人的立场分析问题。同时，一审法院对于认定肖志军恶意购买没有任何直接证据，完全是建立在主观推断的基础上。3、房屋的价格并不是认定双方是否是恶意串通的条件；也没有任何一条法律规定价格低的购买就是恶意购买。如果价格不低，作为投资性购房的肖志军也不会购买该房。相信，作为一般公众都是想购买超值的低价房，难道只要是买了价格低的房子就要认定为恶意购买吗!综上，肖志军的购买行为是善意购买，一审法院不应当认定肖志军与原业主存在恶意串通行为。二、（2009）海法民三初字第3297号民事判决书将广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司的评估报告作为定案依据十分牵强，理由如下：1、谢汉超的评估申请已经过了法定的举证期，但在肖志军反对的情况下海珠区法院仍然强行进行评估。2、该评估报告注明由一名注册评估师和一名助理前往现场勘验，但实际只去了一名助理，这与评估报告中阐明的两名评估师到场白相矛盾，同时也可以看出该评估报告极不负责也极不专业。3、原业主与肖志军签订合同的时间为2008年12月14日，但该评估报告的评估基准日却为2009年5月19日。认定购买价格应当以签订合同的时间为准，因为这个时间的价格才是当事人的真实意思表示。4、涉案房产有82平方米已经塌陷，但评估报告却没有任何提及，这也显示了评估公司的工作极不负责。5、涉案房产是不交吉出售的，但评估报告并没有确定不交吉出售的价格。一个评估报告应该对交吉与不交吉两种状态都作出评估结论给法院参考，否则该评估报告就是不完整的。6、肖志军本人也委托了两家一级评估资质的评估公司对涉案房产进行了评估，得出了明显低于该评估报告的评估价格，但一审法院却置之不理。7、房管部门在本案涉诉房屋进行交易时对于该房产的评估价格为120．6万元，由于是政府主管部门的评估价格，该评估价格比财兴公司的评估价格更加具有公信力。综上，本案按照程序不应该进行评估，并且做出的漏洞百出的评估报告也不能作为本案一审定案的依据。三、（2009）海法民三初字第3297号民事判决书适用《合同法》七十四条规定进行判决是完全错误的。《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”但该规定明显不适用本案，理由如下：l、以上规定是关于“债的保全”的规定，该规定是就债权人与债务人之间的关系进行的规定，而本案谢汉超与原业主之间只是继承纠纷，并没有任何债权债务关系。2、本案是原告谢汉超主张原业主与肖志军恶意串通因而合同无效，其并没有提出撤销原业主低价转让财产的行为的“撤销之诉”，但海珠区法院却直接适用《合同法》第七十四条的规定，超出了原告谢汉超一审诉讼请求的范围。3、该规定要求“对于债权人造成了损害”，但原业主尚有其他许多财产可以赔偿，在谢汉超没有确定受到损害的情况下就适用该规定是不妥的。4、该规定要求受让人知道债务人是以明显不合理的低价转让财产，但肖志军本人购买该房产时只是觉得比较划算，由于没有（也没有必要）去做评估，所以并不知道价格是否明显低于市场价格。5、该规定要求撤销的范围是以债权人的债权为限，但（2009）海法民三初字第3297号民事判决书却判决整个买卖合同无效。按照谢汉超的说法其只是与原业主存在继承纠纷（并不是债权债务关系），对于该房产并没有全部的产权。因此，判定整个买卖合同无效也是错误适用该规定。综上所述，（2009）海法民三初字第3297号民事判决书明显适用法律错误。基于以上事实以及理由，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人谢汉超答辩称：我方对涉案房屋有权利。1、买卖双方绕开了谢汉超进行交易，也是无效的行为，2、我方一审提出是无效之诉，一审判决是买卖无效，没有超出诉请。至于第三人提出的理由。我方认为是串通的交易，但不管本案是否有串通，交易价格都是违反了合理的范围。3、对于评估，评估公司是法院摇珠的，反而上诉人多次单方委托评估，试图影响正当的司法。4、政府权威部门评估是120.6万元，没有超过合理范围是错误的，我方认为递件的文件是写了120.6万，但这个不是真实的评估价，因为这个交易过户时，填写了报价68万元，引起了房管部门的注意，才写上评估了120.6万。5、关于承继公证的问题，对方没有否认，我方就不再陈述了。
原审被告陈重伟、陈重华经本院依法传唤均未到庭，亦未提交答辩意见。
本院经审理，查明：一、被上诉人谢汉超基于遗嘱公证主张对谢淑弟遗产继承，而广州市河南区人民法院于一九五三年作出的一九五三南字六六四号判决书判定，谢淑弟对于涉案房屋进行“管叶（业）但不能出卖。”该判决书由被上诉人谢汉超于（2010）穗中法审监民再字第127号案及本案审理过程中向法庭提交。二、（1995）海民房初字第479号调解书、（1995）海民房初字第480号、481号、482号民事判决书、（1995）穗中法房复字第1860号、（1995）穗中法房终字第1669号民事裁定书，所涉事实均为房产租赁纠纷，而上述裁判文书及（2010）穗中法审监民再字第127号裁定书均确认谢淑弟对涉案房屋的法定继承人身份，但并未作排他唯一性的继承认定，亦无对涉案房产的产权归属明确判定。此外，对原审判决查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案为买卖合同无效确认之诉，各方当事人相关主张冲突集中于涉案合同效力问题，但产生争议的根源在于两方面事实的认定：一、被上诉人谢汉超、原审第三人陈重伟、陈重华对涉案房屋的权属及继承权益。二、涉案合同签订双方是否存在恶意串通。
首先，关于权属及继承权益的争议，依据物权登记文件，产权人原为陈季岳现为肖志军。依据生效法律文书，谢淑弟为涉案房产的管业权人。未有确认谢汉超为涉案房屋所有权人的法律文件。现被上诉人谢汉超与原审第三人陈重伟、陈重华之间关于涉案房屋权属的争议在另案诉讼中，未能确定被上诉人谢汉超享有涉案房屋产权权属，谢汉超以房屋权利人提起诉讼缺乏充足依据，不宜支持。
其次，关于本案争议合同的签订双方是否存在恶意串通的问题。在被上诉人谢汉超起诉权利未确定的情况下，对原审第三人与上诉人之间的房屋交易是否恶意串通，本案不予实质审查。
综上所述，对于上诉人谢汉超原审起诉予以驳回。原审对于受理条件审查不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2009）海民三初字第3297号民事判决；
二、驳回被上诉人谢汉超的起诉。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均退回交款当事人。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年十二月九日
书记员 阮志雄