黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑中民终字第514号
上诉人（原审被告）李丽，女，汉族，个体业主。
委托代理人吴连臣，北安市民益法律服务所法律工作者。
委托代理人杨玉臣，黑龙江引龙河农场法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）周淑珍，女，汉族，无职业。
委托代理人王保平，五大连池市龙镇法律服务所法律工作者。
原审第三人中国工商银行股份有限公司五大连池市支行。
负责人苏大林，该行行长。
委托代理人张之敏，黑龙ＸＸ山律师事务所律师。
上诉人李丽与被上诉人周淑珍、原审第三人中国工商银行股份有限公司五大连池市支行（以下简称工商银行五市支行）商品房买卖合同纠纷一案，原由五大连池市人民法院于2014年7月3日作出（2014）五民初字第164号民事判决，判后，被告李丽不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日作出（2015）黑中民终字第136号民事裁定，将本案发回五大连池市人民法院重审。五大连池市人民法院重审后，于2015年9月25日作出（2015）五民重字第8号民事判决，判后，被告李丽不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人李丽及其委托代理人吴连臣、杨玉臣，被上诉人周淑珍及其委托代理人王保平，原审第三人工商银行五市支行的委托代理人张之敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告周淑珍在原审法院诉称，2011年7月14日，周淑珍从黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司（以下简称华星房开公司）购买五大连池市龙镇名苑小区（以下简称龙镇名苑小区）一期Ａ栋西5号门市房一座，面积为110平方米，价款1，045，000.00元，首付现金59%即617，000.00元，其余41%即428，450.00元，经双方协商，周淑珍办理了按揭贷款，每月向银行还贷5，500.00元至今。2014年1月3日，周淑珍发现李丽往此房运沙石，遂上前阻止，李丽称其与开发商也有房屋买卖合同，交涉多次未果，故诉至法院，要求确认华星房开公司与李丽签订的房屋买卖协议无效、李丽搬出5号商服，并要求李丽承担本案的诉讼费用。
原审被告李丽在原审法院辩称，原告周淑珍要求李丽倒出房屋的诉讼请求不属于法院的审理范围，法院不应支持周淑珍的诉讼请求。李丽有购房合同和交款收据，李丽有该房屋的使用权，李丽使用该房屋至今，周淑珍之前未向李丽提出过异议，李丽所使用的房屋和周淑珍按揭贷款购买的房屋没有因果关系。
原审第三人工商银行五市支行在原审法院述称，原告周淑珍用争议房屋进行贷款符合法律规定，也是真实有效的。
原审法院判决认定，2010年5月10日，常明福以华星房开公司的名义开发建设龙镇名苑小区，2011年7月14日，原告周淑珍在龙镇名苑小区购买商服一户，并签订商品房买卖合同，合同约定，该房屋位于龙镇名苑小区一期Ａ栋西5号门市房，面积为110平方米，价格为1，045，000.00元，首付款为59%，按揭贷款41%，即428，000.00元。合同签订后，周淑珍于2011年6月22日交纳房款617，000.00元，2011年7月22日周淑珍与工商银行五市支行签订了按揭贷款428，000.00元的合同，并用龙镇名苑小区一期Ａ栋5号门市房抵押。2011年7月25日，工商银行五市支行给周淑珍办理按揭贷款428，000.00元，该款直接汇入常明福指定的北安市弘北房地产开发有限责任公司龙镇名苑小区项目部账户（以下简称弘北公司项目部）。现周淑珍每月向工商银行五市支行偿还贷款。2011年7月25日，周淑珍将龙镇名苑小区一期Ａ栋西5号门市房在五大连池市人民政府房产管理处办理了预购商品房预告登记。
另查明，2012年5月22日，华星房开公司第二分公司与李丽签订了房屋订购协议书，约定李丽购买华星房开公司开发的龙镇名苑小区一期Ａ栋5号商服（该房屋系周淑珍2011年7月14日购买的房屋），建筑面积为110平方米，一层每平方米4，500.00元，二层每平方米4，500.00元，地下室每平方米1，500.00元，合计1，155，000.00元，合同上有常明福的名章、合同专用章及李丽的签名。李丽提交了1，155，000.00元的购房交款收据，现李丽占有该房屋。2013年7月20日，法院调查常明福时，常明福认可争议房屋当时是抵押给李丽的，当时常明福在李丽处借款300，000.00元多点，本息合计欠李丽400，000.00元多点，并称给李丽换至龙镇名苑小区C栋面朝南第一个商服。双方争议的房屋周淑珍购买时已办理按揭贷款，常明福同意该房屋归周淑珍所有。现常明福于2015年4月意外死亡。
原审法院判决认为，原告周淑珍与华星房开公司签订的商品房买卖合同为有效合同。签订商品房买卖合同后，周淑珍按照合同约定交纳了全部房款，并在五大连池市人民政府房产管理处办理了预购商品房预告登记，按揭贷款并用争议房屋进行了抵押，周淑珍对该房屋已享有所有权。常明福的妻子王秀芝以华星房开公司第二分公司名义将周淑珍购买的房屋卖给李丽，违反了《商品房销售管理办法》第十条的规定，关于房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，李丽于2012年5月22日与华星房开公司第二分公司签定的房屋订购协议书应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条（五）项、第五十八条的规定，判决，一、原告周淑珍于2011年7月14日与黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司签订的购买五大连池市龙镇名苑小区一期Ａ栋西5号门市房的商品房买卖合同有效，李丽于2012年5月22日与黑龙江省华星房地产开发有限责任公司第二分公司签订的房屋定购协议书无效，五大连池市龙镇名苑小区一期Ａ栋西5号门市房所有权归原告周淑珍所有。二、被告李丽于判决生效后三十日内从五大连池市龙镇名苑小区一期Ａ栋西5号门市房内迁出。案件受理费14，205.00元，由被告李丽负担。
判决宣判后，被告李丽不服，向本院提起上诉。主要上诉理由：一、上诉人李丽于2012年5月22日以1，155，000.00元的价格购买龙镇名苑小区一期A栋5号门市房，面积110平方米，且一次性付清房款，有交款收据为证。二、上诉人于2012年12月8日向常明福缴纳了各项入住费用，上述费用说明李丽与华星房开公司签订的房屋买卖合同是真实有效的，不是抵押合同。三、原审法院判决仅凭常明福的调查笔录认定李丽与华星房开公司签订的商品房买卖合同无效，而常明福、周淑珍未提交有效证据证实争议房屋系常明福将其抵押给上诉人，故原审法院法官办案中存在主观臆断。四、常明福认可一直没有将争议房屋交给周淑珍使用，对李丽交纳的各种费用予以认可，周淑珍与原审第三人工商银行五市支行之间的按揭贷款程序不合法，应予撤销，虽周淑珍在工商银行五市支行办理了按揭贷款，但周淑珍是以弘北房开公司的名义进行贷款的，而不是华星房开公司第二分公司，故工商银行五市支行给周淑珍的贷款违反了《中华人民共和国银行法》的相关规定，不能对抗上诉人。五、上诉人购买争议房屋构成善意取得，不应该倒出房屋。上诉人在华星房开公司第二分公司购买争议房屋时，常明福、王秀芝没有告知争议房屋已出售给李丽，并办理按揭贷款的事实，李丽购买争议房屋，交纳了相关费用，并实际占有争议房屋，常明福也认可没有将争议房屋交给周淑珍，故上诉人占有争议房屋是善意取得，不是恶意占有，不应将争议房屋交给周淑珍。请求撤销原审法院判决，改判驳回周淑珍的诉讼请求，并由周淑珍承担诉讼费用。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中华星房开公司将争议房屋出售给被上诉人周淑珍，并办理了房屋预告登记，同时在原审第三人工商银行五市支行办理了按揭贷款，该行为合法有效。而李丽与华星公司第二分公司签订的商品房合同的时间晚于周淑珍签订商品房买卖合同的时间，且争议房屋预告登记的权利人为周淑珍，华星房开公司第二分公司不是争议房屋的权利人，无权对争议房屋进行处分，故李丽与华星房开公司第二分公司签订的商品房买卖合同无效。虽李丽主张周淑珍在工商银行五市支行办理按揭贷款违法，但该笔贷款已实际汇入常明福指定的银行账户，周淑珍、工商银行五市支行、常明福对该贷款均予以认可，且周淑珍始终按月偿还贷款，贷款协议一直实际履行，故李丽的该项上诉理由，本院不予采纳。另李丽主张其购买争议房屋的行为构成善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。虽李丽与华星房开公司第二分公司签订房屋买卖合同，并实际占有争议房屋，但常明福对李丽购买争议房屋的行为不予认可，且李丽并未在房产部门办理登记，未发生物权变动的效果，不构成善意取得，故李丽的该项上诉理由，本院不予采纳。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14，205.00元、邮寄费120.00元，由上诉人李丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙伟华
审判员 曹 伟
审判员 沈洋洋
二〇一五年十二月三十日
书记员 仇长城