福建省福州市仓山区人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）仓行初字第112号
原告陈华，女，1972年12月10日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
原告陈榕，女，1977年1月24日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
原告倪桂英，女，1954年8月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
三原告的共同委托代理人余泉水、郑燕娟，福建中美律师事务所律师。
被告福州市住房保障和房产管理局，住所地福建省福州市仓山区。
法定代表人李凡，局长。
委托代理人邱玉忠，该局工作人员。
委托代理人张春辉，该局公职律师。
第三人福州市仓山区住房保障和房产管理局，住所地福建省福州市仓山区。
法定代表人王代顺，局长
委托代理人叶忠、陈汉铭，该局工作人员。
第三人陈丽珍，女，1955年5月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托代理人林贤芝、黄林锋，福建元一律师事务所律师。
原告陈华、陈榕、倪桂英不服被告福州市住房保障和房产管理局房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2015年4月21日受理后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭审理了本案。原告陈华、陈榕、倪桂英及其委托代理人余泉水、郑燕娟，被告福州市住房保障和房产管理局的委托代理人张春辉、邱玉忠，第三人福州市仓山区住房保障和房产管理局的委托代理人叶忠、陈汉铭，第三人陈丽珍及其委托代理人黄林锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被告福州市住房保障和房产管理局于1995年5月26日依据第三人陈丽珍的申请，对座落于郊区建新镇中截村的房产进行初始登记，并颁发榕郊J字第XXX号房屋产权证。
被告福州市住房保障和房产管理局在法定的举证期限内向本院提交下列证据及依据：A1、房屋登记总册，证明被诉具体行政行为的内容；A2、房屋确权表，证明产权来源清楚，提交材料完整，房屋登记行为合法；A3、复丈表、房地分户实测平面图，证明产权来源清楚，提交材料完整，房屋登记行为合法；A4、房屋登记申请表、村委会证明、公告、具结书，证明产权来源清楚，提交材料完整，房屋登记行为合法；A5、购买首套房证明，证明房屋登记行为合法。庭审中，被告表示A5与本案无关，不作为本案证据。法律依据有：《福州市城市房屋产权产籍管理办法》及福州市政府《关于在房屋所有权总登记期间有关私有房产申请登记的若干问题的处理意见》。
原告陈华、陈榕、倪桂英诉称，福州市仓山区建新镇村民陈景湘（又名陈景相）、郭月英、陈宝清、陈宝仙、陈宝容五人原共同拥有坐落于福建省闽侯县第六区台与镇中截村祖宅一座（现址为郊区建新镇），该祖宅系陈景湘与郭月英夫妇两人生前所建。陈景湘与郭月英生育一男四女，分别为：长子陈宝清（已故，系原告陈华、陈榕的父亲，倪桂英的丈夫），长女陈宝仙，次女陈丽锦，三女陈丽萍，四女陈丽珍即第三人。陈景湘于1973年去世，郭月英于1991年去世，陈宝清于1990年去世。2014年底，福州市仓山区建新镇中截村民委员会告知三位原告诉争房屋将面临拆迁，通知三位原告前往村里一同参加拆迁安置。三位原告到村里了解后，方知第三人陈丽珍背着三位原告，私自到被告处对诉争房屋办理了产权证，将诉争房屋的产权全部登记到第三人名下，严重侵害了三位原告以及其他法定继承人的合法财产继承权。原告诉请依法撤销被告为第三人颁发的榕郊S字XXX号《房屋所有权证》，诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交下列证据：B1、土地房屋所有权证、存根，证明陈景湘、郭月英、陈宝清、陈宝仙、陈宝容五人原共同拥有坐落于福建省闽侯县第六区台与镇中截村组祖宅一座；B2、申请书，证明第三人陈丽珍于2015年2月17日向仓山区人民法院提交的证据材料，内容为：“陈丽珍于1994年5月23日通过村委会对涉案房屋申请进行改建”，三位原告之前对此事并不知情；申请书第二行记载陈丽珍姐妹房屋破烂不堪，可以证实1994年陈丽珍确认房屋属于大家所有，且祖房并未灭失的事实；B3、证明，证明祖宅与榕郊S字XXX号房产证地址一样；B4、查询档案证明，证明郭月英与1991年9月26日去世；B5、建新镇中截村民委员会《证明》（2014年9月29日）、建新镇中截村民委员会《证明》（2014年10月10日）、建新镇中截村民委员会《证明》（2014年11月15日）、福建机器厂《证明》（2014年10月8日），证明建新镇中截村民委员会、福建机器厂出具的关于被继承人陈景湘及其子女、孙子女的关系证明；B6、房屋所有权证，证明第三人陈丽珍于2015年2月17日向仓山区人民法院提交的证据材料《房屋所有权证》，三位原告方知被告于1995年5月25日给原告颁发了房产证；B7、照片，证明诉争房屋现状；B8、协议书，证明1995年时诉争房产不属于第三人，《房屋登记总册》当中载明的“1983年受自建产业”虚假。
被告福州市住房保障和房产管理局辩称，本案第三人陈丽珍申请发证登记，当时是以自建的形式申请的，被告所作登记事实清楚，程序合法，登记行为合法。本案是原告房屋继承的纠纷引起的，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，请求法院中止诉讼，先让原告及第三人解决民事争议。
第三人福州市仓山区住房保障和房产管理局答辩意见同被告福州市住房保障和房产管理局，未提交证据。
第三人陈丽珍述称，三原告所述土地房屋所有权证记载的标的物已经灭失，应当驳回起诉。原告于1994年5月25日作出弃权书时就知道第三人建房行为，其起诉已经超过诉讼时效。无论是适用5年时效，还是20年时效，原告均已经超过，应当驳回其诉讼请求。原告倪桂英基于家长身份，完全有权行使家事代理权。原告陈华、陈榕对倪桂英的行为视为追认。倪桂英的行为是转让，是转让集体土地使用权。被告为第三人办理行政登记认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，所颁发产权证应当维持。综上，原告起诉不符合受理条件，应当驳回起诉或驳回原告的诉讼请求。
第三人陈丽珍向本院提交如下证据：C1、查询档案证明，证明被继承人陈景湘于1973年病故，郭月英于1991年9月26日去世，继承开始，第三人建房行为发生于继承开始之后，行为合法有效；C2、弃权书、转让书、身份证复印件，证明原告倪桂英已经将建新镇中截村祖宅继承权利转让给第三人陈丽珍，还行使家事代理权将另外两个原告所享有的权利一并转让，三原告已经获得相应对价；C3、房屋所有权证，证明三原告已将建新镇中截村祖宅继承权利转让给第三人陈丽珍，陈丽珍依法有权继承获得应有份额，并在该祖宅地基上自建房屋，依法获得所有权。
经过庭审举证、质证，对被告提交的证据，原告认为，对证据A1-A4的合法性有异议，房屋登记总册中的权利来源没有相关依据，第三人陈丽珍未提交房屋产权来源证明文件。对于A6，根据《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第十条规定，被告在第三人没有提交权利来源材料，且本案房产是继承的房屋，第三人也没有提交继承协议书或者继承公证文书，该具体行政行为程序违法。对于A7，新建、改建房屋的发证，权属清晰情况下才可依照村委会证明、具结书等材料发证。第三人福州市仓山区住房保障和房产管理局及第三人陈丽珍均无异议。
对原告提交的证据，被告质证认为，对于B1是否祖上房屋属民事纠纷范围，由第三人陈丽珍进行质证；B2与房屋登记没有关联性；B5、需由当地派出所出具，应当由第三人陈丽珍质证；B8属民事法律关系的范畴，与本案没有关联性。第三人陈丽珍认为，对证据B1的证明对象有异议，原告所享有的继承权已经转让；对证据B2的证明对象有异议，原告早就知道第三人陈丽珍自建的行为，原告已转让自身权利得到3000元；证据B6，第三人的房屋所有权证是1995年颁发，原告已经丧失诉讼时效。证据B8，结合第三人举证的事实，原告已将其权利转让，其没有诉讼主体资格，应当驳回其起诉。第三人福州市仓山区住房保障和房产管理局质证意见同被告福州市住房保障和房产管理局。
对第三人陈丽珍提交的证据，原告认为，C1既不能证明待证事实，也不能证明第三人有建房的行为；对C2的真实性合法性关联性均有异议，弃权书、转让书均不真实，第三人不识字，并非第三人本人书写签字；对C3的合法性有异议。被告福州市住房保障与房产管理局与第三人福州市仓山区住房保障与房产管理局均认为，这些均属于民事方面的证据材料，不发表质证意见。
本院对证据认证如下：证据A1-A4可以证明1995年5月26日被告依据陈丽珍1995年2月22日的申请及其提供的材料，进行登记颁证。证据B1可以证明第三人对祖宅情况没有异议，但主张权利已经转移的事实。证据B2可以证明第三人陈丽珍于1994年5月23日向中截村委会申请旧房改建的事实。证据B6证明经福州市郊区房地产管理局于1995年5月25日填发，被告于1995年7月7日颁发《房屋所有权证》的事实。证据B8可以证明1994年5月8日，原告倪桂英、第三人陈丽珍等五人对诉争旧房的遗产继承进行协商。证据C1可以证明郭月英1991年9月26日死亡注销。证据C2可以证明1994年5月25日，原告倪桂英出具《弃权书》及《转让书》的事实。
依据上述合法有效的相关证据及庭审调查，本院认定如下法律事实：1994年5月8日，原告倪桂英、第三人陈丽珍等五人对祖遗旧屋的遗产继承进行协商，其中约定“五方各继承原房屋产权的五分之一”“遗产继承权只在五方之内自由转让，不得转让外人”“房屋……重新建造，都必须征得五方同意”。1994年5月23日，第三人陈丽珍向中截村委会申请旧房改建。1994年5月25日，原告倪桂英出具《弃权书》，其内容为“我愿将建新乡台屿中截村祖屋陈波俤产权名下的继承权送给陈丽贞。此后永不过问，立据为凭”。同日，原告倪桂英出具《转让书》，内容为“我愿将建新台屿中截村陈波俤破祖屋五分之一产权，遗产让售陈丽贞改建房屋，收转让现金计人民币叁仟元整。立据为凭”。1995年5月26日，被告依据陈丽珍的1995年2月22日的申请及其提供的材料，对座落于郊区建新镇中截村的房产进行初始登记，并颁发榕郊J字第054736号房屋产权证。
本院认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关的行政行为侵犯其合法权益的，应当在从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年的起诉期限内提起行政诉讼。第三人陈丽珍在对祖遗旧屋进行改建前后，与原告倪桂英等商议旧屋的继承、转让及改建事宜。随后，第三人陈丽珍对旧屋进行了改建。在此期间，原告倪桂英还出具了继承权让与第三人、让售遗产给第三人改建，以及收转让现金等内容的书证。原告陈华、陈榕亦应当知悉原告倪桂英商议处置其家庭财产、出具弃权书且收到转让款的重大财产事项，且原告倪桂英商议处置时亦涉及参加签约五人的“五方各继承原房屋产权的五分之一”。在旧屋改建并商议产权处置的背景下，原告倪桂英、陈华、陈榕应当知道第三人在房屋改建完了的合理期限内将申请房屋产权登记。而且，之后第三人陈丽珍长期管业该房产，原告应当知道被诉行政行为的内容。虽然本案房屋产权的初始登记及房屋所有权证的颁发至今尚未超过二十年，但原告于2015年4月14日提起本案诉讼，已远超过《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定的两年起诉期限，且无正当理由。因此，原告关于第三人于2015年2月17日在民事诉讼中提交《房屋所有权证》时方知被诉行政行为的主张，本院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条的规定，裁定如下：
驳回原告陈华、陈榕、倪桂英的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈伏发
人民陪审员 吴建英
人民陪审员 刘林雯
二〇一五年七月二十日
书 记 员 林静平