昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初565号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司,住所：云南省昆明市西山区。法定代表人：李云波，系公司总经理。委托代理人：徐黄平，女，汉族，1990年生，住湖南省邵东县，系公司员工，特别授权代理。被告：洪绍明，男，汉族，1966年生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：张强，男，汉族，1971年生，住云南省昆明市五华区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）诉被告洪绍明、第三人张强居间合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐黄平，被告洪绍明到庭参加了诉讼,第三人张强经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：1、被告立即向原告支付人民币32000元；2、被告立即向原告支付违约金（以32000元为基数，从2017年11月1日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为2000元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月22日，原、被告与第三人签订《房屋买卖暨居间服务合同》，约定：被告向第三人购买位于昆明市中洲阳光小区XX幢X单元XXXX号房屋，成交价格为人民币210万元，定金2万元。原告向被告与第三人提供居间服务,合同还对违约责任、交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签订后，买卖双方又就房卖买卖的相关事宜进行了补充约定并签署了补充协议。原告依照合同积极履行了义务，现因被告原因导致房屋买卖合同不能顺利履行，其行为已经构成违约，被告应承担向原告支付佣金的义务。被告至今未向原告支付佣金的行为侵害了原告的合法权益，故诉至本院以维护原告的合法权益。被告洪绍明答辩称：一、原告在本案中没有促成被告与第三人房屋买卖合同的成立，被告与第三人的房屋买卖目的无法实现，原告依法不能取得报酬；二、原告提供的居间合同中关于居间佣金报酬的规定因违反国家强制性规定而无效；三、原告并没有遵守诚实信用原则实际完全履行其居间义务，导致被告与第三人的《房屋买卖合同》无法成立，房屋买卖目的致使无法实现，故委托人有权拒绝支付居间报酬。第三人张强经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。原、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据房屋买卖暨居间合同、附加补充协议，被告质证对其真实性予以认可，本院予以确认，至于证明目的是否认可本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告和第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年10月22日，原告尊园公司（丙方）与被告洪绍明（乙方）、第三人张强（甲方）签订《房屋买卖暨居间合同》约定：甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市中洲阳光小区XX幢X单元XXXX号房屋，成交价格为2100000元，该物业产权状态为：商品房购销合同编号TWXS415。乙方于签订合同时支付定金20000元，于公证机关签订《二手房买卖合同》（含网签）时支付首付款1780000元，剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。甲乙双方约定于2017年10月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币32000元，佣金支付时间为2017年10月30日前/公证之日当天支付22000元当天。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，被告洪绍明与第三人签订《补充附加协议》约定，关于增值税百分之五点六，如因乙方急于过户由乙方自行承担，如甲方要求过户双方共同支付增值税总额各占百分之五十，如果双方都不急于过户便可满两年后过户。上述协议签订后，被告在缴纳了2万元定金后放弃购买涉案房产，导致房屋买卖合同未能顺利履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，合同一方面约定了房屋买卖关系中的买卖双方当事人名称、交易标的、交易价格、付款方式等内容；另一方面明确了居间方尊园公司提供居间服务及报酬支付等内容。因此，上述合同具有买卖及居间服务合同双重性质，且该合同已经具备了合同成立的必要条款，加之被告于合同签订后缴纳了2万元的定金，实际已经开始履行合同，故被告与第三人之间就涉案房屋成立买卖合同关系，原告与被告、第三人之间成立居间合同关系。原告已经完成了主要居间义务，被告洪绍明应按约支付报酬。被告洪绍明辩称房屋买卖未能实现是原告未告知涉案房屋未取得产权证，房屋权属存在不确定性，如果购买将会产生极大的风险性，但是在《房屋买卖暨居间合同》中已经明确了房屋的产权状态为商品房购销合同编号TWXS415，且被告在与第三人签订的补充协议中也就增值税进行了约定，可以视为被告在签订合同时已经明知房屋并未取得产权证，故对被告的抗辩本院不予认可。关于居间报酬数额的认定。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，原告虽然已经促成了房屋买卖合同成立，但是原告作为专业的房屋中介机构其居间行为还应包括协助办理房屋过户手续、房屋交付等附随义务，而原告实际并未履行，故本院根据公平原则酌情确定原告的居间报酬为22000元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于原告作为居间人最终未能促成买卖双方完成房产交易，现被告承担居间费用已能弥补原告的损失，故原告对于违约金的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洪绍明于本判决生效之日起十日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金22000元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币650元由被告洪绍明承担447元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担203元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  董维娜人民陪审员  田博伊人民陪审员  琚华芝二〇一八年三月二十六日书 记 员  胡龙坤