广西壮族自治区宜州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1281民初1336号
原告何宗蔚。
原告覃湘玲。
被告柳州市通建房地产开发有限责任公司。
法定代表人黄健新，该公司董事长。
特别授权委托代理人陈远年，广西众维律师事务所南宁分所律师。
原告何宗蔚、覃湘玲诉被告柳州市通建房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理。依法由审判员廖仅就适用简易程序独任审判，于2016年7月14日公开开庭审理了本案，书记员韦兰情担任法庭记录，原告何宗蔚、覃湘玲，被告柳州市通建房地产开发有限责任公司的特别授权委托代理人陈远年到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告何宗蔚、覃湘玲诉称，原告何宗蔚、覃湘玲于2013年6月11日在被告的宣传下，与被告签订了由其公司开发的宜州市城北.宜华苑A-2-26、A-2-27、A-2-28共三个摊位的买卖合同，双方签订合同的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案登记之日起365日内出卖人应当办理完毕房地产权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的4%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、由于买受人的原因交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。”，从2015年2月起，原告多次到宜州市城北宜华苑售楼部交涉其5处摊位的房地产权属证书问题，都被售楼部以各种理由推托。2016年2月13日开始原告找到被告的经理陈甲炳，吕广平总经理等人再次交涉，并提出不办得产权属证书就退摊位的要求，但被告仍未给予明确答复。2016年4月6日原告向被告提交要求退摊位的书面申请，被告至今仍未给予答复。为此，原告诉至法院，请求判令被告准许原告退还房屋，退还原告已付的购房款191073元；判决被告按照合同约定赔偿原告到2015年2月1日止未取得房地产权属证书的损失7642.92元；判决被告按法律规定赔偿原告从2015年2月2日起至今已付购房款的逾期利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。被告柳州市通建房地产开发有限责任公司辩称，一是请求法院驳回原告的诉请；二是被告认为原告要求解除合同退房条件未成就，被告在过程中没有任何的违约行为以及过错行为，双方没有不能在期限内办理产权证书就退房的证实意思表示，原告购买摊位的合同目的已经实现，被告已经交付摊位，且原告也按照期望收取的三年租金收益，双方合同已经履行完完毕，办理产权证书只是被告接受委托的，并非其法定义务；三是被告开发楼盘产权证书能够正常办理，现符合条件客户已经办好证书，没有任何障碍，包括原告在内，如果需要或者配合办理的话，也可以很快办理好的，之所以至今未办理好证书，是因为原告从2015年2月份开始要求退房，双方一直就能否退房子问题存在较大分歧，终止了对于这几个摊位后面办证手续的推进，被告并无过错。
经审理查明，2013年6月11日原告与被告签订三份商品房买卖合同，双方约定：由原告购买被告销售的位于广西宜州市庆远镇公园西路8号（城北市场南面）宜华苑的商品房A-2-26、A-2-27、A-2-28号房，该商品房的用途为摊位，属框架结构。另外，双方还约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在备案登记之日起365日内出卖人应当办理完毕房产权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的4%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、由于买受人的原因交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。合同签订后，原告依约支付了购房款191073元。被告于2013年11月1日已经交付房屋（摊位）给原告经营，并签订了委托书，但房屋（摊位）交付90日后，被告未能在365日内办理完毕房产权属登记给原告。2015年2月份开始原告要求被告退还房屋（摊位），被告以双方签订商品房买卖合同之前即2011年4月1日因政府有关部门将土地用途商业用地错误登记为住宅用地，致使被告未能办理产权证登记为由，拒绝了原告的退房要求。2016年4月7日，原告向被告送达退摊位书面申请，要求被告退回已付的购房款，并按已付购房款的4%赔偿原告的损失，被告收到退摊位申请后，未作出书面答复，也不向法院提起诉讼或者仲裁机构申请仲裁，要求撤销解除合同的行为。为此，原告诉至本院，请求如诉称。以上事实有原告提供的商品房买卖合同复印件三份、委托经营管理协议复印件三份、退摊位申请一份、收款收据16份，被告提供的竣工验收备案表、土地证、土地出让合同、招标文件、房产权属证书复印件三份、2015年7月27日商铺房屋所有权证书、收据、空白商品房卖卖合同一份等以及原、被告双方陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，如当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，即构成根本违约的，另一方可以依法解除合同，即行使解除权，但应当通知对方，对方有异议的，可以请求法院确认解除合同的效力，解除权属于形成权的一种，形成权是依权利人单方意思表示就能使权利发生、变更或者消灭的权利，另外、有异议一方请求法院确认解除合同效力的行为是属于行使撤销权的行为，撤销权也属于形成权的一种，形成权受除斥期间的限制，期间经过，实体权利将归于消灭，本案的异议期间，双方没有约定，应当按法律规定的3个月期间，即解除合同通知到达之日起3个月内未向法院起诉撤销的，该撤销权归之于消灭。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，原告的主要义务是支付购房款，该项义务原告已经履行，即支付了购房款191073元，被告的主要义务是让原告取得房屋所有权以及原告能够经营管理房屋，现被告虽然能够让原告能够经营管理房屋，但未能让原告取得房屋所有权，属于迟延履行主要义务的情形，经原告多次催告被告仍未履行，即构成了根本违约，2016年4月7日，原告向被告送达解除合同的通知，即原告行使了解除权，被告收到后未在法定期限内行使撤销权，故双方签订的商品房卖卖合同于2016年4月7日已经解除，原告请求退还商品房给被告，并要求被告返还购房款191073元符合法律规定，本院予以支持。被告辩解其不构成违约，其尚未办理相关房屋产权证给原告，是因为政府部门将土地用途登记错误造成的，即将实际的土地用途商业错误登记为住宅用地，故应当属于法定的免责事由，因此，被告不构成违约。本院认为，该政府行为要构成不可抗力的事由，必须符合不能预见、不能避免、不能克服的客观情况的要素，本案政府行为登记错误是发生在2011年4月1日，是双方签订合同之日即2013年6月11日之前，该行为不符合不可抗力的要素，被告辩解理由不能成立，本院不予支持。关于原告请求判决被告赔偿给原告因未取得房地产权属证书造成的损失7642.92元以及从2015年2月2日起至今已付购房款的逾期利息（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）的问题，本院认为，被告从2013年11月1日交付房屋（摊位）起至2015年2月原告请求退房屋（摊位）时止，未能办理产权证给原告，此期间已超过双方约定的期限，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，原告上述两项请求均属于赔偿的损失问题，本案双方已经约定了赔偿损失的计算方法，即按已付购房款的4%赔偿原告的损失7642.92元，现原告没有证据证明约定的赔偿损失额低于实际造成的损失的，不应当再支持从2015年2月2日起的利息损失，故本院支持原告请求赔偿损失7642.92元，超过部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告何宗蔚、覃湘玲返还商品房A-2-26、A-2-27、A-2-28号房给被告柳州市通建房地产开发有限责任公司。
二、被告柳州市通建房地产开发有限责任公司返还购房款191073元以及赔偿损失7642.92元给原告何宗蔚、覃湘玲。
三、驳回原告何宗蔚、覃湘玲的其他诉讼请求。
案件受理费4274元，减半收取2137元，由被告柳州市通建房地产开发有限责任公司负担。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，帐号：20×××98），逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。
审判员 廖仅就
二〇一六年九月一日
书记员 韦兰情