浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01105号
上诉人（原审原告）：温州市梦伊娜服饰有限公司，住所地浙江省永嘉县。
法定代表人郑秀仙。
委托代理人（特别授权）胡钢，浙江平宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡乃有。
委托代理人（特别授权）张瑞华，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阮棉泽。
原审第三人：蔡飞珍。
被上诉人阮棉泽、原审第三人蔡飞珍的委托代理人（特别授权）丁云峰，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人温州市梦伊娜服饰有限公司与被上诉人蔡乃有、阮棉泽、原审第三人蔡飞珍案外人执行异议之诉一案，浙江省瑞安市人民法院于2015年12月9日作出（2015）温瑞执异初字第13号民事判决。温州市梦伊娜服饰有限公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院认定：原告梦伊娜公司与被告阮棉泽买卖合同纠纷一案，该院于2013年12月25日立案执行，2014年6月13日查封了莘塍街道下村富池路鑫众大楼二单元201室房屋、莘塍街道下村富池路鑫众大楼9号房屋。阮棉泽与蔡飞珍于2008年8月5日登记结婚，2008年7月3日生育儿子阮禹衡。2004年8月31日，林某将莘塍镇下村镇民路一巷9号房屋转让给蔡某，2005年10月，蔡某将该房屋产权变更登记至蔡飞珍名下。2007年8月23日，蔡飞珍申请将莘塍镇下村镇民路一巷9号房屋拆迁异地安置，2007年12月4日经瑞安市人民政府批准异地安置到下村仙甲组团，准予使用建设用地39.68平方米。建成以后，蔡飞珍分到莘塍街道下村富池路鑫众大楼二单元201室房屋、莘塍街道下村富池路鑫众大楼9号房屋及其他房屋。2010年2月21日登记房屋所有权，2010年6月4日登记集体土地使用权，房屋所有权人和土地使用权人蔡飞珍，共有情况为单独所有。莘塍街道下村富池路鑫众大楼二单元201室房屋所有权证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号，建筑面积126.20平方米；集体土地使用证号：瑞集用（2010）第202-0660号，土地使用权面积14.66平方米。莘塍街道下村富池路鑫众大楼9号房屋所有权证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号，建筑面积36.94平方米，集体土地使用证号：瑞集用（2010）第202-0661号，土地使用权面积4.29平方米。在诉讼过程中，原告的代理人胡钢明确表示，被告阮棉泽对原告梦伊娜公司的债务属于阮棉泽的个人债务，不是阮棉泽与蔡飞珍的夫妻共同债务。关于争议问题，分析如下：（一）关于讼争房屋的建造问题。蔡某与林某的房地产买卖合同证明，2004年8月31日，林某将莘塍镇下村镇民路一巷9号房屋转让给蔡某，蔡某于2005年10月将该房屋登记在蔡飞珍名下。2007年8月23日，蔡飞珍申请拆迁异地安置，经批准取得建设用地39.68平方米，建成后取得讼争房屋及其他房屋。证人陈某、林某证明，安置房屋2008年8月建造完成，说明在2008年8月5日阮棉泽与蔡飞珍结婚时，安置房屋已基本建成。证人陈某、林某、蔡某证明，安置房屋由蔡某出资建造，而原告没有举证证明阮棉泽在安置房屋建造过程中有出资或劳动。（二）蔡飞珍与蔡乃有房屋买卖合同及履行问题。2009年3月24日，蔡飞珍父亲蔡某以蔡飞珍的名义将讼争房屋转让给蔡乃有，价格718000元。蔡飞珍事后在房地产买卖合同上签名予以追认，房地产买卖合同对蔡飞珍具有法律效力。在合同页脚处载明，截止2009年4月30日止，蔡某收到购房款陆拾陆万捌仟元整（包括定金），居间人陈育光证明价款通过介绍所支付；且蔡乃有提供取款凭证证明其支付购房款来源于自己及妻子从银行取款35万元，侄女倪飞珍从银行取款27万元，取款时间与付房款时间相吻合。房地产买卖合同页脚处载明：本宗房地产最后伍万元押金已收到，2011年8月5日，蔡某。讼争房屋的房屋所有权证和集体土地使用证于2010年登记，被告蔡乃有辩解蔡某在房产证、土地证交付后支付尾款5万元，符合当地居民的交易习惯。在庭审中，第三人蔡飞珍追认蔡某代收房款的行为。综上，认定蔡乃有已付清房款。（三）关于讼争房屋转移占有问题。房地产买卖合同约定，蔡飞珍于2009年4月30日向蔡乃有交付房屋；证人陈某、林某证明，房屋已经交付；用水情况查询清单显示从2009年12月开始讼争房屋水表户名登记为蔡乃有，电费明细载明从2013年2月开始电表户名登记为蔡乃有，均发生在本院查封之前。综上，认定蔡乃有在本院查封前已依据房地产买卖合同依法占有讼争房屋。（四）关于阮棉泽与蔡飞珍婚姻效力起算时间问题。婚姻属于身份关系，应当由男女双方亲自办理。2008年8月5日阮棉泽与蔡飞珍登记结婚是否属于补办登记，在阮棉泽、蔡飞珍本人缺席的情形下无法认定，何时符合结婚的实质要件也无法认定。虽然蔡飞珍于2008年7月3日生育儿子，可以推测蔡飞珍怀孕时间在2007年10月前后，但不能据此认定阮棉泽、蔡飞珍在此时符合结婚的实质要件。现有证据只能认定阮棉泽、蔡飞珍于2008年8月5日登记结婚。该院认为：婚姻法第十七条列举的夫妻共有财产包括：劳动、生产经营等有偿取得；知识产权等财产收益；继承、赠与等无偿取得。财产形态转换不属于婚姻法第十七条规定的夫妻共有财产。讼争房屋系莘塍镇下村镇民路一巷9号拆迁安置建造所得，莘塍镇下村镇民路一巷9号房屋系蔡飞珍婚前财产，拆迁安置得到建设用地39.68平方米为莘塍镇下村镇民路一巷9号房屋财产形态的转换，仍属于蔡飞珍的婚前财产。在房屋建造过程中，蔡飞珍的父母出资、出力，而没有证据证明阮棉泽为建造讼争房屋出资、劳动，建成后的房屋登记在蔡飞珍一方名下，讼争房屋属于蔡飞珍个人所有。在房屋初始登记时，阮棉泽与蔡飞珍签订房屋归属夫妻约定书约定讼争房屋归蔡飞珍所有，实质上是确认讼争房屋属于蔡飞珍的个人财产，而不是阮棉泽放弃自己的份额。原告关于阮棉泽与蔡飞珍在签订房屋归属夫妻约定书时已确认讼争房屋为夫妻共有财产，是对房屋归属夫妻约定书内容的曲解。房屋归属夫妻约定书为填充式格式文本，除阮棉泽、蔡飞珍及经办人员签名外，手写文字仅“蔡飞珍”三个字，选择内容为1个“√”2个“×”，不存在确认讼争房屋为夫妻共有财产的内容。原告关于阮棉泽放弃自己份额的意见缺乏事实依据，不予采纳。作为被执行人的阮棉泽对讼争房屋不享有所有权，应停止对讼争房屋的执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。蔡乃有是该条规定的买受人，有权提出执行异议。原告关于蔡乃有不是讼争房屋所有权人，不能提起执行异议的意见不予采纳。房地产买卖合同签订时，讼争房屋已经建成，在房地产买卖合同签订后进行了初始登记，房地产买卖合同指向的标的物明确，蔡某代表蔡飞珍与蔡乃有签订房地产买卖合同已经蔡飞珍签字追认，对蔡飞珍具有法律效力；房地产买卖合同没有违反法律、行政法律的强制性规定，合同合法有效。房地产管理法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，属于限制物权处分的规定，根据物权区分原则，该规定不影响房地产买卖合同的效力。原告关于房地产买卖合同违反房地产管理法第三十八条规定，合同无效的意见不予采纳。被告蔡乃有已支付全部价款，在本院查封前被告蔡乃有已合法占有讼争房屋。鉴于温州市范围内该类房屋买卖具有普遍性，以往审判实践均认为该类房屋未办理过户登记的，不认为是买受人的原因。所以，即使讼争房屋属于阮棉泽、蔡飞珍的共有财产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，也应当停止执行。综上，梦伊娜公司请求继续执行莘塍街道下村富池路鑫众大楼二单元201室、莘塍街道下村富池路鑫众大楼9号房屋的理由不成立，其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告温州市梦伊娜服饰有限公司的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告温州市梦伊娜服饰有限公司负担。
上诉人温州市梦伊娜服饰有限公司称：1.原审判决认定事实不清，涉案房屋系被上诉人阮棉泽与原审第三人蔡飞珍的夫妻共同财产。现有的证据尚不能认定被上诉人蔡乃有系购房者并已付清全部购房款。2.原审法院违反法定程序。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人蔡乃有答辩称：涉案房屋系原审第三人蔡飞珍的个人财产，与其签订的房屋买卖合同合法有效，付清全部款项事实清楚。请求二审法院查明事实，依法驳回上诉。
被上诉人阮棉泽、原审第三人蔡飞珍未作书面答辩。
本院二审查明事实与原审认定同。
本院认为：涉案房屋系原审第三人蔡飞珍婚前独有房屋拆迁安置所得，属原审第三人蔡飞珍个人财产，被上诉人阮棉泽不享有涉案房屋所有权。上诉人温州市梦伊娜服饰有限公司称被上诉人阮棉泽放弃自有份额，缺乏事实和法律依据，不予采信。上诉人温州市梦伊娜服饰有限公司申请执行的系被上诉人阮棉泽个人债务，应当停止对涉案房屋的执行。被上诉人蔡乃有与原审第三人蔡飞珍自愿签订的涉案房屋买卖合同，主体合格，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。被上诉人蔡乃有支付价款，并已实际占有涉案房屋，具备阻却执行的请求权，故亦不得执行涉案房屋。上诉人温州市梦伊娜服饰有限公司上诉理由不成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10300元，由温州市梦伊娜服饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 叶 峰
审 判 员 李爱素
二〇一六年三月十八日
代书记员 赵 凌