湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第00172号
原告贺敏，居民。
被告恩施州国信物业有限责任公司，住所地：恩施市机场路州民贸局院内。组织机构代码6XXXXX-X。
法定代表人向书权，该公司经理。
委托代理人（特别授权）吴远照。
原告贺敏诉被告恩施州国信物业有限责任公司（以下简称国信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由助理审判员区海玲适用简易程序于2014年2月20日公开开庭进行了审理，原告贺敏，被告国信公司委托代理人吴远照到庭参加了诉讼。诉讼中双方申请延长调解期限30天。本案现已审理终结。
原告贺敏诉称，2010年8月27日，因被告对原告所住小区生活用水加压过高，致使原告所属小区多位住户水管爆裂，原告因上夜班家中无人，水管爆裂后，水管里的水渗漏到五楼503室解凌波家，503室业主王春元发现后到603室敲门，发现无人在家，随即帮忙将603室的进水闸阀关闭，然后找到值班工作人员彭斌，彭斌当时查看了503室的漏水情况后，知道可能是水管冲爆了，（因近段时间水泵经常出现故障，也有小区住户水管爆裂的情况），在值班人员彭斌当时检查之后，发现高压水泵已出现故障导致水压过高，随即关闭了高压水泵，之后，503室业主王春元询问是怎么回事，彭斌说水泵出问题了，压力已达14个压（即1.4Pa）了。当日早上，原告回到家中时，值班人员告诉原告说水泵坏了，可能把水管冲破了，漏水了，随即和原告一起到家，打开门时发现屋内已严重积水，检查过程中发现厨房混水阀破裂、热水管冲破，热水器还在滴水，检查热水器已不能使用，卫生间的混水阀破裂漏水，检查过程中，被告恩施州（以下简称国信物业）国信物业公司经理向书权和助理黄涛、本小区业主委员会赵主任来到现场，查看之后，经理向书权对原告说：你们自己先把问题处理后，我们再来解决。此次事故造成原告家直接经济损失1040元，造成503室解凌波家经济损失3905元，后经三方多次协商未果，解凌波于2013年向人民法院提出诉讼，要求原告贺敏赔偿其损失，原告贺敏追加国信物业公司为被告，要求国信物业公司赔偿解凌波家经济损失3905元，恩施市人民法院于同年6月4日判决原告贺敏承担赔偿责任，并以被告国信物业公司在物业服务中是否违约不是本院审理本案的法律问题为由，判决被告国信物业公司不承担责任。原告所属业主委员会与被告签订的物业服务合同中约定高压水泵属共用设施，属物业管理服务的主要内容之一，根据物业服务合同中第二章第三条：物业服务提供的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护、运行、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。第八章第十六条：乙方（国信物业公司）因管理不善造成重大事故的，由乙方（国信物业公司）承担相应责任。第九章第二十条：6、乙方（国信物业公司）在电梯、路灯、消防设施、用水设施、安全设施等的损坏应立即组织修复。9、因物业服务质量致使小区出现失窃、火灾或其他重大责任事故，乙方（国信物业公司）应承担相应责任。12、乙方（国信物业公司）应确保电梯、高压水泵、小区摄像设施24小时运行。根据《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》第三章第一十五条：物业服务企业从事下列物业管理活动中违反服务合同的约定的，应承担相应的违约责任，造成损失的，应当依法承担相应赔偿责任。根据《中华人民共和国国家标准》GB50015-2003建筑给水排水设计规范第3.3.4条：卫生器具给水配件承受的最大工作压力不得大于0.6MPa。由于被告当晚加压已达1.4MPa，有当晚值班人员彭斌的证明和当晚知情人王春元的证明，被告的加压已严重超出了卫生器具给水配件承受的最大工作压力0.6MPa，致使原告家的水管爆裂。根据原告所属小区与被告签订的物业服务合同和《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》及国家《物业管理条例》中的内容，由于被告未尽到合同约定的义务，加压过高，造成原告遭受经济损失合计4945元整。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定产生的损失赔偿额的计算方法。根据原告所属小区与被告签订的物业服务合同第九章第15条：乙方（国信物业公司）违反上述（物业服务合同）约定的其中一条，需要承担违约金壹万元，并自愿退出。为维护原告的合法权益，原告起诉到法院，请求法院判令被告支付违约金10000元，赔偿原告经济损失合计4945元，并由被告承担本案诉讼费。
被告国信公司辩称：一、原告室内的经济损失证据不足，其室内财产损失没有物价部门或司法鉴定机构的鉴定结论，不能证明其损失存在，属证据不足，应驳回其该项诉讼请求。二、业主解凌波家的经济损失已经由恩施市人民法院认定为相邻损害责任纠纷，判决由本案原告赔偿损失，而解凌波已放弃向本案被告主张权利，被告不是合同相对人，代解凌波提出诉讼，其主体不适格，应当驳回其起诉。三、原、被告之间存在物业服务合同关系，但被告不存在违约的事实：（一）高压水泵的增压、减压是由变频器控制的，而不是人为操作的，因变频器的损害，导致小区部分业主室内水管破裂，属物件损害责任纠纷，依法应当由物件所有人承担赔偿责任，而该小区变频器，高压水泵的所有权人是全体业主，而不是被告。因此，原告起诉主体错误，应当把该小区全体业主作为赔偿主体。（二）被告不存在违约事实，不承担违约责任。被告在财富联盟小区为业主提供物业服务，当2010年8月27日发生水管爆裂后，被告第一时间赶往现场，并动用了该小区的维修基金，更换了变频器，自此后再也没有发生过类似事故。物业服务合同第三章第三条约定：“物业服务提供的主要内容包括：公用是上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯”。这里所界定的是公用或共用的下水管、落水管、污水管、高压水泵房的维修与更换，没有对各业主室内的水管进行维修和更换的业务。而且，变频器的故障不是人为控制的，是不可预测的，即为不可抗力因素造成的。（三）原告室内渗水造成解凌波家的财产损失，说明房屋本身存在质量问题，而这种房屋质量问题，应当由开发商或者施工者承担赔偿责任，因此，原告应当将开发商或者施工方作为赔偿主体。综上，被告认为解凌波的财产损失首先是因变频器故障导致水泵增压而爆裂原告室内积水，而积水渗透到解凌波家。足以表明为物件损害责任纠纷，其赔偿主体应当是该小区全体业主。其次，房屋渗水应属房屋存在质量问题，因房屋质量问题造成的损害，依法应当由房屋所有权人或者房屋建设者承担赔偿责任。原告已按照合同的约定履行了维修和更换义务，不仅不是赔偿主体，而且不存在违约事实。被告不是本案赔偿主体，依法应当驳回其起诉。
经审理查明，原告贺敏住在恩施市土桥大道125号联盟财富小区1栋603室，2010年8月27日晚，因被告国信公司所管理的该小区高压水泵房里的变频器损坏导致水压增高以致原告贺敏家的水管破裂，当晚原告贺敏家中无人，水管破裂后水渗漏到该栋503室解凌波家，导致解凌波损失3905元。该损失由恩施市人民法院已生效的（2013）鄂恩施民初字第00260号民事判决书判令原告贺敏予以赔偿且该赔偿已履行；同时，该判决认为被告国信公司在物业服务中是否违约不是此案的法律问题，且无证据证明被告国信公司的服务行为对解凌波损害的形成与其产权人责任构成共同侵权或者结合导致损害发生，因此认定被告国信公司在此案中不承担赔偿责任。事故发生后，被告国信公司已履行了相应的维修义务。现原告贺敏诉至本院，请求判准前述诉讼请求。
另查明，2010年1月18日，原告贺敏所在的恩施市联盟财富小区小区业主委员会与被告国信公司签订了物业服务合同，约定由被告国信公司为该小区提供物业服务，合同期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，其内容包括：“第三条2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯······第十六条乙方（即被告国信公司因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由乙方承担相应责任。······第二十条6、乙方在电梯、路灯、消防设施、用水设施、安全设施等的损坏应立即组织修复。······12、乙方应确保电梯、加压水泵、小区摄像设施24小时运行，小区摄像资料至少保存15天以上。······15、乙方违反上述约定的其中任何一条，需承担违约金壹万元，并自愿退出。）”
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原告贺敏所在的恩施市联盟财富小区业主委员会与被告国信公司之间的物业服务合同约定，被告国信公司负责对该小区的高压水泵房的维修、养护、运行和管理，而导致该小区水压增高的变频器亦属于高压水泵房的组成部分，对该变频器的损坏被告国信公司在管理过程中应当及时察觉并预防。纵观本案，变频器系高压水泵房的组成部分系由被告国信公司负责管理、维修、养护的，所以变频器损坏而使水压增高致原告贺敏家水管破裂渗水造成经济损失确系被告国信公司管理不善造成的，故对该损失理应由被告国信公司予以赔偿。关于原告贺敏的该项损失：一、已生效的（2013）鄂恩施民初字第00260号民事判决书判令因其家中漏水（因本案事故导致）最终渗漏到解凌波家中造成解凌波损失3905元构成的，该项损失已实际发生，被告国信公司应予赔偿，故对原告贺敏的该项诉讼请求，本院予以支持；二、原告贺敏称其家中直接损失1040元，但其所提供的证据均无法证实确系本案事故造成和损失的具体数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。违约金以补偿性为原则。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但两种方式不能同时适用，故对原告贺敏要求被告国信公司支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。依照合同的相对性原则，原告贺敏依据物业服务合同起诉被告国信公司符合法律规定系适格主体，故对被告国信公司的原告不符合起诉主体资格的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告恩施州国信物业有限责任公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告贺敏经济损失3905元。
二、驳回原告贺敏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费174元，减半交纳87元，由被告恩施州国信物业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施自治州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 区海玲
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 石娅玲