浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初3379号
原告:林维棋。
委托诉讼代理人：郭炳彪，浙江泽瓯律师事务所律师。
被告：苍南融合小额贷款股份有限公司，住所地：苍南县宜山镇宜山大道168号。
法定代表人：孙绍丁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨乃柱、陈晓雯，浙江法之剑律师事务所律师。
被告：赵章炉。
被告：钟锦汤。
原告林维棋与被告苍南融合小额贷款股份有限公司（以下简称融合贷款公司）、赵章炉、钟锦汤案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月6日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告林维棋及其委托诉讼代理人郭炳彪，被告融合贷款公司的委托诉讼代理人陈晓雯，被告钟锦汤到庭参加诉讼。原告申请的证人王某甲、陈某和、王某乙出庭陈述。被告赵章炉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林维棋向本院提出诉讼请求：1.确认原告林维棋与被告钟锦汤于2005年3月25日签订的坐落于苍南县龙港镇繁昌路70-86号二单元502室房屋买卖合同有效；2.停止对上述房屋的执行。庭审中，原告增加一项诉讼请求：3.本案诉讼费用由被告融合贷款公司承担。事实和理由：涉案房屋坐落于苍南县龙港镇繁昌路70-86号二单元502室。该房屋原土地所有权，属于龙港镇池浦村集体所有。2002年，池浦村以本村村民赵章炉名义申报建设房屋，并将该建房指标分配给钟锦汤所有，由其自筹自建。钟锦汤建成两幢套房式房屋后，即以实际所有权人的名义，卖给了林维棋等。因土地登记政策的原因，2015年1月涉案房屋的房产证及土地证只好以赵章炉的名义分别进行了登记。根据2016年2月2日由池浦村委会、钟锦汤、赵章炉、林维棋等共同确认证明（参见证明）：“该房屋所在地块，十几年前，池浦村委及村民，已同意将该块土地，转让给钟锦汤，并归其所有，后钟锦汤自筹自建，建成两幢套房式房屋，皆归其所有或出售”。可见，赵章炉仅是名义上的产权人，而非房屋的实际所有权人和建设用地的实际使用权人。2005年3月25日，林维棋与钟锦汤签订了《房屋卖尽契》，林维棋以131800元价格受让该房屋。林维棋受让后，于同年装修入住至今。综上，钟锦汤有权处分、出让该房屋，而林维棋受让该房屋是善意、真实、合法、有效的民事行为。为此，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告融合贷款公司辩称，涉案房屋登记在被告赵章炉名下，法院据此查封，于法有据。原告提供的证据并不能证明该涉案房屋归其所有，其与被告钟锦汤之间的买卖合同不真实，且被告钟锦汤并非涉案房屋登记的产权人，其与原告签订的卖尽契，属于无权处分行为，应认定为无效。涉案房屋土地性质属于集体所有，在村集体成员之外进行交易流转也属无效。即使房屋买卖真实，原告受让该房屋后一直未办理产权过户手续，也明显存在过错，诉讼费理应由原告承担。综上，应驳回原告的诉讼请求。
被告钟锦汤承认原告主张的事实，并承认原告的全部诉讼请求。
原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证、工商登记信息、人口信息，用以证明原、被告主体资格的事实；2.（2015）温苍执民字第2950号执行裁定书、（2016）浙0327执异19号执行裁定书、执行异议申请书、送达回证，用以证明本案纠纷经过以及原告提起执行异议之诉符合法定起诉条件的事实；3.房屋卖尽契、证明、房产证、土地证，用以证明涉案房屋属于2005年之前建成的合法建筑以及原告已实际取得房屋所有权的事实；4.居住证明、电费明细单，用以证明原告于2005年3月25日始对涉案房屋进行装修入住并一直居住使用的事实。原告当庭补充提交证据5.用水证、电费查询单、结婚证，用以证明原告购房后一直居住使用涉案房屋的事实。
本院依据原告的申请，准许证人王某甲、陈某和、王某乙出庭作证。
证人王某甲在庭审中陈述：我和原告是同学关系，也是邻居。我住在龙港镇繁昌路70-86号二单元602室。我是2004年购房并一直居住至今。我的房子是以11万多向赵典良购买的，现在房产证和土地证上还是登记在本案被告赵章炉名下。我是先住进去后，原告才搬过来的。原告在装修房屋的时候跟我说过，房子是他买的。
证人陈某和在庭审中陈述：我是从事房产中介职业的，经我介绍，原告以13万多元买了钟锦汤的房子，也就是龙港镇繁昌路70-86号二单元502室。原告买这套房子，先付了定金1万元，后来双方选定了日子签契约，写字那天付了尾款，其中留了5000元待房产证办出来再付给钟锦汤。签订契约当天，现场除了我之外，还有代笔的、原告及其父亲，钟锦汤和一个女的。代笔的是王某乙。
证人王某乙在庭审中陈述：我是从事房产中介职业的，是契约上的代笔人。涉案房屋的转让价款是13万多，原告先付了1万定金，后来签契约那天全部付清。因为当时房产证还没有办下来，所以暂扣了5000元。
被告融合贷款公司、赵章炉、钟锦汤在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。
上述证据经庭审出示质证，并经审查，本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2，被告融合贷款公司、钟锦汤均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据3，被告钟锦汤无异议，被告融合贷款公司对该组证据中的房产证和土地证的真实性无异议，但对证明和卖尽契的真实性有异议，认为涉案土地属于集体所有，不能在本村集体成员之外的第三人进行买卖流通，且原告提供的该组证据也不能证明其待证事实，本院认为房产证和土地证系法定职能部门出具的权属证书，应予以确认，证明系龙港镇池浦村民委员会、林维棋、赵章炉、钟锦汤共同出具，并盖章签字确认，结合原告当庭陈述及其提供的证据4、5及证人证言相互印证，对证明和卖尽契的真实性亦应予以确认，可以作为本院认定本案相关事实的依据。原告提供的证据4、5，与上述证人所作的证言相吻合，形成完整的证据链，且相互印证，对上述证据的证明效力，本院予以确认。
根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实与原告诉称一致。
另认定：在审理原告苍南融合小额贷款股份有限公司与被告徐守亮、陈秀英、赵章炉、陈钦相借款合同纠纷一案过程中，本院于2015年4月20日依原告苍南融合小额贷款股份有限公司的申请作出（2015）温苍金商初字第429-1号民事裁定书，裁定查封了登记在赵章炉名下的坐落于苍南县龙港镇繁昌路70-86号二单元502室房屋。2015年11月27日，本院作出（2015）温苍执民字第2950号执行裁定，裁定拍卖上述房屋。2016年2月22日，林维棋向本院提出执行异议。经审查后，本院于2016年3月7日作出（2016）浙0327执异19号执行裁定，裁定驳回林维棋的异议。林维棋不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，根据查明的事实，涉案房屋系以被告赵章炉名义报批，并由被告钟锦汤实际出资建造，应认定被告钟锦汤对涉案房屋享有实体权利，故其将涉案房屋转让给原告林维棋应属有权处分。虽然涉案房屋土地性质属集体所有，但农村自建房屋在自然人之间的流转，并不违反法律、行政法规的强制性规定。原告林维棋在购置涉案房屋后，已实际占有、管理、使用该房屋，且按规定缴纳了相关费用。至于未办理涉案房屋产权过户登记手续，原告并不存在过错。本案现有证据能够足以表明原告对涉案房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。被告融合贷款公司辩称涉案房屋买卖合同应属无效合同、原告未办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错，对此，本院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，本案原告林维棋与被告钟锦汤之间签订的涉案房屋买卖契约，均系双方当事人的真实意思表示，且双方均已按约定履行了合同义务，应认定有效，被告融合贷款公司的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。因本案原告未在合理期限内办理涉案房屋产权过户登记而引发纠纷，本案诉讼费用应由原告负担。综上，原告提出要求确认其与被告钟锦汤之间签订的涉案房屋买卖契约有效和停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认林维棋与钟锦汤于2005年3月25日签订的房屋买卖契约有效；
二、停止对坐落于苍南县龙港镇繁昌路70-86号二单元502室房屋的执行。
三、驳回林维棋的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由林维棋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 高海忠
审 判 员 谢春凤
人民陪审员 沈海瑞
二〇一六年八月十八日
代书 记员 李翩翩
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。