上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初4178号原告：倪臻，女，1966年7月11日生，汉族，住上海市长宁区。原告：许凯斐，男，2001年11月26日生，汉族，住上海市长宁区。法定代理人：倪臻，年籍详上。原告：许方，男，1965年5月15日生，汉族，住上海市长宁区。以上三原告共同委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，注册地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，总经理。委托诉讼代理人：覃午欣，上海市海燕律师事务所律师。原告倪臻、许凯斐、许方与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告倪臻、许凯斐、许方的委托诉讼代理人周木山，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人覃午欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪臻、许凯斐、许方向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房租47,704.08元及逾期支付租金违约金10,036.64元(逾期违约金以拖欠租金为基数，按每日千分之一计算至实际清偿之日止)。审理中，三原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付原告2016年12月28日至2018年4月27日期间的租金33,322.72元；2.判令被告支付违约金，以每期拖欠的租金为本金，按每日千分之一计算至2018年3月28日，此部分共计12,827.54元；以33,322.72元为本金，按每日千分之一，自2018年3月28日计算至实际付清之日止。事实和理由：原告将位于上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)123室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方签订租赁合同，约定2016年3月28日至2017年3月27日期间每月租金为3,829.48元；2017年3月28日至2018年3月27日期间每月租金为4,023.96元。租金为每二个月支付一次，应在每两个月之首月3日前将本期租金支付给原告。同时合同还约定了逾期支付租金按欠付租金的千分之五向原告支付滞纳金的违约责任。现被告拒绝支付自2016年12月28日起至今的租金。原告多次催讨未果，故诉至法院。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，部分同意原告诉讼请求。2016年12月28日至2018年4月27日期间确实有部分租金没有支付，但原告主张的欠付租金金额不对，应该是30,139.48元，应当扣除被告代缴的5%税费。按照原、被告的租赁合同，被告无法经营下去，业主委员会与被告多次协商，有75%业主同意调整租金，被告才继续履行租赁合同，达成协议从2017年开始按照2008年租金标准支付。被告一直在与原告协商要求调低租金，但未能达成一致意见，被告未按时支付租金有客观原因也有双方未达成一致意见的原因，故不同意支付违约金，如法院认为被告应支付违约金，原告主张的违约金标准也过高，请求调整至按每日万分之二计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、租金及违约金计算表、税收缴款书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋登记产权人为原告倪臻、许凯斐、许方。2008年11月17日，原告倪臻(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：……2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为3,829.48元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为4,023.96元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为4,218.40元；……；押金为二个月的租金金额，分二期支付：首期押金(即首月租金金额)在商厦各业主签署统一租赁合同达到总户数(按该商厦原实测面积报告所确认的户数计算)90%时的二日内由乙方将首期押金汇入甲方账户内。第二期押金(即首月租金金额)在2010年3月28日前由乙方汇入甲方账户内。租金每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内。若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告如约将商铺交付给被告。2015年4月27日，因被告未按约支付租金，原告起诉至本院。该案审理中，原、被告双方达成调解，本院于2015年5月21日出具(2015)长民三(民)初字第691号民事调解书。目前，该民事调解协议书已执行完毕。2016年10月17日，因被告未按约支付租金，原告再次起诉至本院。该案审理中，原、被告双方达成调解，本院于2016年12月12日出具(2016)沪0105民初21742号民事调解书。目前，该民事调解协议书已执行完毕。后原告提起本案诉讼。审理中，双方确认，被告自2017年10月27日开始每月向原告支付租金5,111.94元，直至2018年3月28日，原告共计收到被告支付的租金30,671.64元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点在于被告欠付租金的金额、违约金是否应当支付以及是否过高。关于被告欠付租金金额，合同约定物业租赁税由被告在原告的租金收入中代扣代缴，被告也实际缴付了相应的物业租赁税，故原告主张的租金中应当扣除5%的物业租赁税。至于被告抗辩其与业委会已就租金标准重新达成协议，因租赁合同的相对方是原告与被告，业委会并未取得原告的同意或授权，故被告仍应按照合同约定向原告支付租金并承担违约责任。因此，2016年12月28日至2018年4月27日期间，被告应付扣除5%物业租赁税后的租金为60,794.63元，现双方确认被告已付金额为30,671.64元，故被告尚欠原告租金30,122.99元。关于违约金及计算标准，合同约定被告应当在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告的帐号内，若逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向原告支付滞纳金。现被告欠付租金显属违约，故其应当向原告承担逾期支付租金的违约金。被告辩称原告主张的违约金过高请求予以调整，本院认为，合同约定的违约金标准每日千分之五确实过高，虽然原告已经主动调整为每日千分之一，但综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度等因素，酌情确定被告应偿付的违约金计算标准为按欠付租金的每日万分之五，自每期租金应付之日的第六日起算至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX号-XXX号(单)123室房屋向原告倪臻、许凯斐、许方支付自2016年12月28日起至2018年4月27日止欠付的租金30,122.99元(已扣物业租赁税)；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪臻、许凯斐、许方支付逾期支付租金的违约金(2016年12月28日至2017年2月27日欠付租金本金为7,276.01元，计算期间为2017年1月9日起至实际清偿之日止；2017年2月28日至2017年4月27日欠付租金本金为7,460.77元，计算期间为2017年3月9日起至实际清偿之日止；2017年4月28日至2017年6月27日欠付租金本金为7,645.52元，计算期间为2017年5月9日起至实际清偿之日止；2017年6月28日至2017年8月27日欠付租金本金为7,645.52元，计算期间为2017年7月9日起至实际清偿之日止；2017年8月28日至2017年10月27日欠付租金本金为95.17元，计算期间为2017年9月9日起至实际清偿之日止；上述违约金计算标准均为每日万分之五)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496.30元，由原告倪臻、许凯斐、许方负担182.91元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担313.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇一八年五月二十五日书记员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……