北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民（商）终字第15922号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京永旗房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里321号楼1层321-01。
法定代表人高光红，经理。
被上诉人（原审原告，反诉被告）吴艳玲，女，1973年2月26日出生。
委托代理人魏文光，北京市华联律师事务所律师。
上诉人北京永旗房地产经纪有限公司（以下简称永旗公司）与被上诉人吴艳玲委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民（商）初字第30115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官李冉、霍思宇参加的合议庭。本案现已审理终结。
吴艳玲在一审中诉称：2013年7月16日，吴艳玲与永旗公司签订《出租房屋委托合同》，约定吴艳玲将涉案房屋委托永旗公司代理出租，委托期限自2013年7月24日至2014年8月14日，吴艳玲同意给永旗公司20天免租期，租金为5500元／月，日租金183元，租金分四次支付，前三次已经支付完毕，永旗公司第四次应支付的是2014年5月14日至2014年8月14日的租金16500元。永旗公司将房屋打隔断进行群租，因政策不允许群租并要求限期拆除隔断，永旗公司据此拒不支付房租。根据合同约定，永旗公司逾期30日仍未支付房租，吴艳玲有权解除合同。现吴艳玲诉至一审法院，要求：1.解除吴艳玲与永旗公司签订的《出租房屋委托合同》，永旗公司支付吴艳玲违约金11000元；2.永旗公司支付吴艳玲租金16500元及滞纳金（以183元为基数，按每日百分之五计算，自2014年5月14日起至实际支付之日止）；3.永旗公司赔偿吴艳玲房屋损坏的经济损失20000元；4.诉讼费由永旗公司承担。
永旗公司在一审中辩称：第一，永旗公司没有违约，永旗公司在收到相关政府机构下达的禁止将房屋隔断分租的通知后，第一时间联系吴艳玲说明情况，表明因国家政策改变，再按合同约定隔断分租违法，原来的租赁价格是隔断分租情况下谈的价格，原来的租赁价格如不做降价处理，对永旗公司不公平，吴艳玲拒绝与永旗公司协商，致使房屋处于空置状态，责任不在永旗公司；第二，永旗公司不存在拖欠租金和滞纳金的情况，国家下达整改通知后，吴艳玲不与永旗公司协商合同调整的事宜，只是在拆除隔断后，房屋一直空置，没有产生租金，永旗公司也没有使用房屋，一直在无偿为吴艳玲看管房屋；第三，吴艳玲主张的房屋损失，没有事实依据，吴艳玲的房屋为简单装修，《物业验收单》可以看出，吴艳玲并未交接给永旗公司什么物品，永旗公司在整改时将房屋恢复，不存在损坏问题。故永旗公司不同意吴艳玲的诉讼请求，同时永旗公司提起反诉，要求：1.吴艳玲赔偿永旗公司违约金11000元及违约补偿金22000元；2.吴艳玲给付永旗公司赔偿租客的违约金5400元；3.吴艳玲赔偿永旗公司隔断装修费2000元；4.吴艳玲赔偿永旗公司家具、家电费6841元；5.吴艳玲承担本案诉讼费用。
吴艳玲对永旗公司在一审中的反诉辩称：永旗公司与租户提前解除合同，与吴艳玲无关。吴艳玲出租的是房屋，允许永旗公司对房屋进行装修，根据合同约定，装修费用由永旗公司支付，永旗公司在房屋内配置家居家电是为了出租，与吴艳玲无关。吴艳玲同意永旗公司打隔断，隔断也属于装饰装修的内容，吴艳玲并未允许永旗公司群租。吴艳玲不同意永旗公司的反诉请求。
一审法院经审理查明：2013年7月16日，吴艳玲作为甲方与作为乙方的永旗公司签订《出租房屋委托合同》，约定：在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己名义代理出租或占有使用，乙方接受甲方委托，并承诺按照本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务；甲方提供乙方代理出租的房屋共两室一厅，建筑面积共计93平方米；甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明，《物业验收单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据，未在《物业验收单》上注明的物品出现毁损、丢失，乙方不承担责任；甲方交由乙方出租房屋的委托期限为12个月零20天，自2013年7月24日起至2014年8月14日止；乙方按照本合同规定向甲方缴纳房屋租金，每月房屋租金总计金额5500元，日租金额为月租金额／30天=183元；房屋租金支付方式为按月支付，首次付款日期为合同起租次日起的五个工作日内将第一个月的房屋租金存入甲方提供的中国工商银行储蓄账户；甲方应当在本合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施交付给乙方，设备（含家电）交付给乙方；乙方应当在委托期及延长期届满后的五日内，将符合正常使用的房屋及附属设施、设备（含家电），依照《物业验收单》交还给甲方，正常使用房屋及附属设施，设备（含家电）而引起的自然损耗，乙方不承担责任；乙方及其代理客户可以在不影响房屋结构的前提下，对房屋进行简易装修，甲方同意乙方在房屋客厅内做隔断，进行分租，委托期限届满后，乙方不得拆卸依附于房屋的装修，装修成果归甲方所有；委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属毁约，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约赔偿金，由此给乙方及乙方代理出租客户造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任；甲方无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应向乙方支付补偿金为本合同规定的房屋违约金的两倍；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额的5%的滞纳金；乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除本合同，甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金；有下列情形之一的，甲乙双方可以变更或者解除本合同，房屋租金按照实际使用时间计算，剩余部分甲方须在变更或者解除本合同之日起三日内全部退还乙方：1.甲乙双方协商一致的；2.不可抗力致使本合同不能继续履行的；3.依照政府房屋租赁政策或法律规定必须变更或终止合同的；4.依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。
《出租房屋委托合同》补充条款约定：第一次付款2013年7月24日至2013年11月14日的租金，共计16500元；第二次付款2013年11月14日至2014年2月14日的租金，共计16500元；第三次付款2014年2月14日至2014年5月14日的租金，共计16500元；第四次付款2014年5月14日至2014年8月14日的租金，共计16500元。
同日，吴艳玲与永旗公司签订《物业验收单》，《物业验收单》中装修情况、固定设施、电器家具处均未填写。
2013年7月20日、2013年11月10日、2014年2月10日，永旗公司分别向吴艳玲支付租金16500元。
2014年5月5日，北京市朝阳区南磨房地区百子湾西社区居民委员会向永旗公司发出《通知》，要求永旗公司于2014年5月7日下午2点到百子湾西社区共同商量拆除群租房事宜。
2014年5月30日，南磨房地区房屋违法出租问题治理工作小组发出《南磨房地区违法出租房屋限期整改通知书》，内容为：”经调查核实，您的涉案房屋存在违规出租等隐患，违反了《商品房屋租赁管理办法》、《北京市房屋租赁管理若干规定》和《进一步规范出租房屋管理的规定》等相关规定。现责令该房屋于2014年6月3日之前进行自行整改拆除，如拒绝整改房屋违法出租问题，为避免火灾等事故发生，将采取停水停电措施。房屋出租人、房地产经纪机构及其经纪人员、以及违反出租房屋的承租人，将由政府相关部门按照相关法律法规予以从重处罚，触犯法律构成犯罪的，将由公安机关依法追究相关责任人的刑事责任。”
2014年5月31日，永旗公司向吴全发发送短信，内容为：”您好，吴哥，我是租您涉案房屋永旗地产的，关于国家有关政策，现在有关部门已经通知您租给我们这种群租房不合法！有关部门已经通知您跟我了，您最好抽出时间过来协商解决，如由您耽误触犯有关法律法规，由您承担法律责任！”
2014年5月31日，吴霜向永旗公司发出告知函，内容为：”永旗公司、陈福德：现有你公司从我处租赁三套房屋，应于2014年5月14日交纳2014年5月14日-2014年8月13日的房屋租金，按合同约定共计5500元／套／月＊3个月＊3套=49500元，至今已逾期18天未交纳房租，请及时交纳，否则你公司按合同约定承担违约责任。特此告知！”
一审庭审中，关于2014年5月15日至2014年8月14日租金支付时间，吴艳玲主张虽合同对支付时间没有约定，但是双方在2011年合同中约定租金按季度提前五日支付，本案诉争的《出租房屋委托合同》前三次租金永旗公司也是按此履行，永旗公司主张2014年5月14日至2014年8月14日期间支付租金均可以。
一审庭审中，永旗公司主张其在涉案房屋客厅打了两个隔断，餐厅打了一个隔断，但已于2014年6月8日左右拆除。吴艳玲主张永旗公司向其提出要打隔断，吴艳玲未反对，但对永旗公司打隔断的具体情况不清楚。
一审庭审中，吴艳玲与永旗公司一致认可永旗公司于2014年8月16日向吴艳玲交接涉案房屋。
一审庭审中，关于涉案房屋的损坏情况，吴艳玲主张房屋地板、墙面、门窗等存在损坏，永旗公司对此不认可，主张吴艳玲此前委托其他中介公司代理出租过涉案房屋，涉案房屋交付永旗公司就已经破损严重。
一审法院认为：吴艳玲与永旗公司签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
关于吴艳玲要求解除《出租房屋委托合同》的诉讼请求，一方面，《出租房屋委托合同》约定的委托期限自2013年7月24日至2014年8月14日，现双方约定的委托期限已经届满，吴艳玲已经于2014年8月16日收回涉案房屋，合同已经终止；另一方面，《出租房屋委托合同》对2014年5月15日至2014年8月14日的租金支付时间并无约定，吴艳玲以永旗公司逾期支付租金为由要求解除合同，与法无据。故，吴艳玲要求解除合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于2014年5月15日至2014年8月14日的租金，虽《出租房屋委托合同》约定：”甲方同意乙方在房屋客厅内做隔断，进行分租”，但该约定系吴艳玲对永旗公司的授权，吴艳玲仅按照《出租房屋委托合同》约定收取固定租金，永旗公司作为专业的房地产中介公司，为获取更高额的租金，在涉案房屋客厅、餐厅打了三个隔断，进行群租，永旗公司在涉案房屋内打隔断群租行为被政府部门整顿，应由永旗公司承担相应责任，永旗公司以此为由拒绝向吴艳玲支付租金，理由并不充分，一审法院不予采信。《出租房屋委托合同》对最后一个季度租金的支付时间虽无约定，吴艳玲与永旗公司亦未达成一致意见，但永旗公司主张最后一个季度租金在2014年5月14日至2014年8月14日期间支付均可，现吴艳玲要求永旗公司支付租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。
根据《出租房屋委托合同》约定：”乙方逾期30日仍未支付房租，甲方有权解除本合同。甲方要求解除本合同的，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金。”《出租房屋委托合同》另约定：”乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额的5%的滞纳金。”因《出租房屋委托合同》对租金的支付时间并无约定，吴艳玲以永旗公司逾期支付房租为由要求解除合同并承担违约责任，于法无据，吴艳玲要求永旗公司支付违约金和滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于吴艳玲要求永旗公司支付房屋损坏经济损失的诉讼请求，吴艳玲不能提供将涉案房屋交付永旗公司时的情况进行参照，且涉案房屋在使用过程中必然存在自然老化，故无法确定涉案房屋是否存在损坏，吴艳玲的该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。
《出租房屋委托合同》约定：”委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转租，均属违约，甲方应当于擅自收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约赔偿金”，《出租房屋委托合同》另约定：”甲方无论自用、转租或转卖、均属违约，甲方应向乙方支付补偿金为本合同规定的房屋违约金的两倍”，永旗公司并未举证证明吴艳玲有违反上述约定的行为，永旗公司与吴艳玲交接涉案房屋的时间为2014年8月16日，故永旗公司要求吴艳玲支付违约金、违约赔偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
永旗公司在涉案房屋内打隔断，添置家居家电，系其经营行为，永旗公司要求吴艳玲赔偿隔断装修费和家具家电费用诉讼请求，与法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、永旗公司于判决生效之日起十日内给付吴艳玲租金一万六千五百元；二、驳回吴艳玲的其他诉讼请求；三、驳回永旗公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
永旗公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、案件事实：2013年7月16日，永旗公司与吴艳玲签订《出租房屋委托合同》，约定吴艳玲将其所有的位于北京市朝阳区金泰先锋2-2-103室两室一厅房屋委托给永旗公司出租。因吴艳玲同意永旗公司并且知道永旗公司肯定会以隔断房的形式（客厅隔断成两间）将该房屋出租，因此双方才约定租金为每月5500元，并且约定如发生政策变更，可以协商变更合同。房屋交接后永旗公司购置了必要的家具，将客厅改造成两间隔断房，并将该房屋分别出租给四方租客，截止至今年5月份的房租都已经按时交给吴艳玲。吴艳玲没有支付其应承担的改造费用和家具费用。2014年5月30日，南磨房地区房屋违法出租问题治理工作小组发出《南磨房地区违法出租房屋限期整改通知书》，通知永旗公司涉案房屋由客厅改造的隔断房必须于2014年6月3日前拆除。5月31日，永旗公司发短信通知吴艳玲协商隔断房事宜，吴艳玲置之不理，反而于当日发函告知永旗公司交纳5月14日至8月13日的房租。6月3日永旗公司按要求拆除了隔断房，因吴艳玲拒绝就变更合同租金事宜与永旗公司协商，按照约定租金无人愿意承租该房屋，因此永旗公司与所有承租人解除租赁关系，分别赔偿其两个月的租金作为违约金。此后隔断房一直空置。二、吴艳玲应当按照合同约定和法律规定承担相应费用。1.房屋改造的费用应由吴艳玲承担。合同签订时，双方在第29条已经约定。2.房屋装修的费用应由吴艳玲承担。3.拆除隔断的费用应由吴艳玲承担。4.对实际承租人的补偿应由吴艳玲承担。因拆除隔断房，永旗公司与承租人解除租赁关系并分别赔偿了对方两个月的房租，根据合同法第407条，永旗公司的这笔损失应当由吴艳玲承担。上诉请求：1.撤销一审判决；2.吴艳玲赔偿永旗公司支付租客的违约金5400元；3.吴艳玲赔偿永旗公司隔断装修费2000元；4.吴艳玲赔偿永旗公司家具、家电费6841元；5.吴艳玲承担上诉费用。
永旗公司未向本院提交新的证据。
吴艳玲服从一审判决，其针对永旗公司的上诉理由答辩称：认可一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。不同意永旗公司的上诉请求。根据双方签订的《出租房屋委托合同》，实际是房屋租赁关系，并不是委托关系。关于房屋租金，是按季度付，共四次，每次是16500元，并没有附加任何出租条件，也没有出租房屋现状的约定。关于永旗公司主张的装修费、隔断费、赔偿费等由吴艳玲承担没有事实依据，永旗公司将房屋装修、隔断，都是为了其达到转租的目的，转租的费用是永旗公司收取的，最后一笔房屋租金还没有支付，应承担相应的违约金和滞纳金。
吴艳玲未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有相应证据及双方当事人陈述等证据在案证明。
本院认为：首先，关于永旗公司是否应当支付2014年5月14日至2014年8月14日租金。双方签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应各自履行相应义务。合同约定”甲方同意乙方在房屋客厅内做隔断，进行分租”，该约定系对永旗公司的授权，永旗公司作为专业的房地产中介公司为获取更高价格的租金，在涉案房屋客厅、餐厅打隔断进行群租，从而因为该行为被行政部门整顿，一审法院认定永旗公司承担相应责任不违反法律规定，本院予以确认。关于何时支付2014年5月14日至2014年8月14日期间的租金，合同中虽未约定，但永旗公司主张在上述期间支付均可，故一审法院判令永旗公司支付租金并无不当，本院予以维持。其次，关于永旗公司上诉主张的支付租客的违约金，现其并无证据证明吴艳玲存在合同约定的违约行为，故缺乏事实依据，本院不予支持。最后，关于永旗公司上诉主张的隔断装修费和家具家电费，如前所述，进行群租系永旗公司为获取更高价的租金的经营行为，一审法院认定其主张赔偿上述费用于法无据并无不当，本院予以维持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费508元，反诉费491元，由吴艳玲负担402元（已交纳），由北京永旗房地产经纪有限公司负担597元（已交纳491元，余款于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费571.03元，由北京永旗房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
代理审判员 李 冉
代理审判员 霍 思 宇
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 罗雅竺书记员高赫男