三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
城民二初字第59号
原告：陆小克，男，1961年11月13日出生，汉族。
委托代理人：陆小华，男，1954年7月1日出生，汉族。
被告：雷军，男，1981年9月9日出生，汉族。
委托代理人：张礼，海南天皓律师事务所律师。
第三人：王忠良，男，1963年3月17日出生，汉族。
原告陆小克诉被告雷军，第三人王忠良租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月28日、8月6日公开开庭进行审理。2014年3月31日，陆小克申请司法鉴定，本院收到鉴定报告的时间为2014年6月20日。原告陆小克及其委托代理人陆小华，被告雷军的委托代理人张礼，第三人王忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆小克诉称：陆小克父亲陆树仁（已故）曾向三亚市园林局申请使用中行前空地，并得到批准。陆小克将该空地一部分改造成餐厅，取名“三亚海鸟园艺烧烤园”（下称海鸟烧烤园），并办理营业执照，取得经营资格。2009年8月1日，陆小克与雷军签订《承包协议书》，约定由雷军承包海鸟烧烤园，并为雷军提供吧台、仓库、卫生间、餐具等经营设施，自2009年8月1日至2015年8月1日。雷军随后伪造一份日期为2009年8月28与陆树仁签订的《合同》，其伪造陆树仁将海鸟烧烤园交其经营的合同条款。2013年6月17日，雷军与王忠良签订《转让合同》，将海鸟烧烤园转让给王忠良，并转让包括海鸟烧烤园建筑面积350㎡的主体结构、固定财产等。海鸟烧烤园由陆小克建设完成，陆小克享有海鸟烧烤园类似于物权的占有使用权属，海鸟烧烤园的营业执照上载明的经营者是陆小克，陆小克是海鸟烧烤园的占有使用者。雷军伪造《合同》条款，捏造自己获取海鸟烧烤园的合同条款，与王忠良签订《转让合同》，擅自将海鸟烧烤园转让给王忠良的行为严重损害陆小克的合法权益。请求判决：1、确认雷军伪造的其与陆树仁签订的《合同》为无效合同；2、确认雷军与陆小克签订的《承包协议书》为无效合同；3、第三人王忠良返还其占有使用的位于滨海路海鸟烧烤园及餐厅固有财产。
被告雷军辩称：2009年8月1日的《承包协议》实际履行主体是陆树仁，真实的权益主体是陆树仁，因本案涉及的经营场所属于陆树仁的合法财产，陆小克与雷军签订合同是陆树仁安排的代表，且海鸟烧烤园的租金收入也是陆树仁进行分配。陆小克与雷军签订合同后陆树仁为了便于对租金的管理，2009年8月28日与雷军签订《合同》，并对雷军承包经营海鸟烧烤园的期限和租金等进行明确约定，证明海鸟烧烤园的实际权益人是陆树仁，且随后也是履行8月28日签订的《合同》；雷军转让海鸟烧烤园承租权的行为没有侵犯陆小克的权益。2009年8月28日，雷军与陆树仁签订合同，雷军对涉案海鸟烧烤园具有合法的承租和使用权利，且该合同并没有约定不能转让。2013年6月17日，因雷军经营需要，将海鸟烧烤园的承租权转让给王忠良；雷军转让上述权益，陆树仁随后与王忠良签订《租赁合同》，其对租金的缴纳和租期进行约定，王忠良也是履行与陆树仁签订的合同，并将租金交给陆树仁及其儿子，并没有影响陆小克的权益，陆小克主张转让无效没有法律依据。陆小克诉称雷军伪造2009年8月28日的合同没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。
第三人王忠良述称：2013年6月17日，王忠良与陆树仁签订承包合同，直到2014年6月均没有人主张地上附着物的权利。雷军转让营业执照不合法，王忠良将按与陆树仁签订的合同重新办理营业执照。陆小克与雷军的纠纷与王忠良无关，王忠良的权利应该受到法律保护，王忠良与陆树仁签订的合同有效，王忠良不同意退出。
经审理查明：海鸟烧烤园系个体工商户，经营者是陆小克，经营场所系三亚湾路通海四巷2号。三亚湾路通海四巷2号土地，系陆小克父亲陆树仁生前向有关部门申请使用。
海鸟烧烤园的房屋未取得建设工程规划许可证。2009年8月1日，陆小克与雷军签订《承包协议书》，约定：陆小克提供海鸟烧烤园吧台、仓库、卫生间、餐具、桌椅、冷柜和两间140㎡房屋供雷军使用，自2009年8月1日至2015年8月1日，月租金13000元。2013年6月17日，雷军和王忠良签订《转让合同》，约定：雷军将海鸟烧烤园建筑面积350㎡的主体结构、固定财产、烧烤园的经营权、使用权及营业执照等转让给王忠良，转让费338000元。王忠良已向雷军支付转让费338000元。同一天，陆树仁与王忠良签订《租赁合同》，约定：陆树仁提供350㎡的场地给王忠良使用，期限5年，自2013年7月1日至2018年6月30日，月租金16000元。6月18日，王忠良向陆树仁支付至9月30日的租金48000元。9月21日，陆树仁儿子陆小华、陆小哲、陆小克通知王忠良，决定由陆小克代陆树仁收取场地租金。10月14日，陆树仁去世。王忠良向陆小克支付2013年10月至2014年9月的租金192000元。
陆小克主张，雷军未经其同意，擅自将海鸟烧烤园的财产转让经王忠良，侵犯其合法权益，因此提起诉讼。雷军提供2009年8月28日“陆树仁”和其签订的《合同》，主张海鸟烧烤园场地系陆树仁所有，陆树仁通过签订《合同》，把海鸟烧烤园交由其经营，月租金13000元。陆小克认为该《合同》系伪造，因此申请司法鉴定，海南公平司法鉴定中心接受委托，并作出琼公平鉴（2014）文检字第72号《司法鉴定意见书》，结论是：日期为2009年8月28日《合同》第二项左下方“甲方”后面签署的“陆树仁”签名笔迹不是陆树仁本人所写，而是他人模仿陆树仁的笔体书写。
上述事实，有承包协议书、合同、租赁合同、付款凭证、当事人陈述等证据证明，足以认定。
本院认为：陆小克系海鸟烧烤园的经营者，但海鸟烧烤园房屋未取得建设工程规划许可证，陆小克将该房屋出租给雷军，因此签订的《承包协议书》违反法律规定，系无效合同，陆小克请求确认该《承包协议书》无效，于法有据。海南公平司法鉴定中心作出的琼公平鉴（2014）文检字第72号《司法鉴定意见书》，鉴定程序合法，已经经过庭审质证，鉴定结论真实，予以采信。因此认定，日期为2009年8月28日的《合同》，非陆树仁的真实意思表示，系无效合同。
虽然雷军未经过陆小克同意，将海鸟烧烤园的财产和经营权转让给王忠良，但陆树仁随后与王忠良签订《租赁合同》，陆树仁将海鸟烧烤园出租给王忠良，王忠良已依约支付租金。《租赁合同》的签约主体是陆树仁与王忠良，王忠良也是基于《租赁合同》的订立而经营海鸟烧烤园。陆树仁已去世，根据合同的相对性原则，应由陆树仁的继承人主张合同的效力等。陆小克在本案中请求王忠良返还租赁场地，因涉及到诉讼主体的问题，系另一法律关系，故不予合并审理，应另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
确认涉案2009年8月28日的《合同》为无效合同；
确认原告陆小克与被告雷军于2009年8月1日签订的《承包协议书》为无效合同。
案件受理费11600元，由原告陆小克负担5800元，由被告雷军负担5800元；鉴定费1000元，由被告雷军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审 判 长 邢增秀
代理审判员 吴坤泰
人民陪审员 孙令欢
二〇一四年八月十二日
书 记 员 黄晓佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。