江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03564号
上诉人（原审被告）郁步国，居民。
委托代理人张剑，江苏展旺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）阜宁县粮食购销总公司，住所地阜宁县城南新区香港路粮食大厦六楼。
法定代表人李超，该公司总经理。
委托代理人王士平，该公司员工。
委托代理人陈新，江苏众想律师事务所律师。
上诉人郁步国因与被上诉人阜宁县粮食购销总公司（以下简称粮食购销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2015）阜城民初字第00538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
粮食购销公司原审诉称，2010年5月，郁步国经过招投标中标承租了粮食购销公司位于阜宁县阜城镇阜城大街11号2-5层办公楼。同年6月1日，双方签订《资产租赁协议》，协议约定：粮食购销公司将位于阜宁县阜城镇阜城大街11号2-5层办公楼整体出租给郁步国使用（5层大会议室西原粮食局票证房一间不在租赁范围），租用期限10年，从2010年7月20日至2020年7月19日，租金为第一个年度222000元，以后每年的租金在上一年度基础上递增长10%，租金的交纳是在协议签订5日交足第一年度的租金，以后每个年度的租金在下个年度开始前一个月内向粮食购销公司交纳，否则，视为违约。任何一方违约，违约方必须向守约方支付80000元违约金。协议签订后，粮食购销公司按约定履行全部义务，郁步国于2010年6月25日向粮食购销公司交纳了第一年度的租金后，截止2014年6月计欠应交纳租金1133332元。粮食购销公司曾数次以电话、人员、书面通知等方式要求郁步国支付应付租金，但郁步国以种种借口搪塞，拒不支付应付租金。2010年12月20日，粮食购销公司为解决郁步国经营的阜宁县月华轩商务宾馆无营业大厅的实际困难，将粮食购销公司老办公楼的轿车库一间租赁给郁步国使用，年租金5000元，双方均按协议约定履行，未发生争议。现粮食购销公司诉至法院，请求判令郁步国立即支付所欠粮食购销公司租金1133332元及违约金80000元，并承担本案诉讼费用。
郁步国原审辩称，1.双方当事人签订租赁协议的事实是存在的，但是签订协议时，协议上关于租赁期限的内容是空白的，粮食购销公司仅要求郁步国在协议上签了个名，协议就交给了粮食购销公司，没有填写协议的起始时间，是因为房屋租赁时粮食购销公司答应给一定的装潢期限，待装潢期满后确定租期，现在粮食购销公司提交的协议上的起始时间是粮食购销公司后填写的，事实上没有给郁步国装潢期限；2.粮食购销公司在出租房屋时承诺给予的停车场以及门前通道均没有能够帮助郁步国解决，从租赁房屋到现在没有停车场，门前也没有通道，直接影响郁步国的经营；3.粮食购销公司出租给郁步国使用的房屋的外立面被他人安装了广告牌，这些广告牌至今未能拆除，导致郁步国无法在承租房屋的外立面对其经营的项目进行利用；4.粮食购销公司出租的房屋由于没有正常的出口通道，更没有可以建设消防通道的出口，导致郁步国经营的宾馆不得不将最东边的房间自上而下建成消防通道，而该消防通道建至一楼也不得进入地面，使得郁步国被迫又租赁他人使用的空间建一个楼梯出入，而形成一个消防通道，这一过程就使得郁步国经营的宾馆推迟了一年才能正常营业，所以郁步国要求粮食购销公司免除一年的租金；5.本案粮食购销公司在出租房屋时就存在缔约过失的责任，使得郁步国订立合同的目的不能全部实现，郁步国经营的宾馆受到很大的影响，生意一片惨淡，故郁步国不存在违约，不应承担违约责任；6.阜宁县粮食局差欠郁步国一百多万元的工程款一直没有给付，截止目前为止租金冲抵后还差欠郁步国二三十万元。综上，请求法院在查清案件事实的基础上依法处理。
原审法院经审理查明，2010年5月10日，粮食购销公司委托阜宁县产权交易中心，对其位于阜宁县阜城镇阜城大街11号粮食购销公司所属的营业性用房的使用权整体向社会公开招租。在招租过程中，粮食购销公司对租赁房屋专门作出《老办公楼招租可能碰到的问题解答》。后郁步国通过竞标方式中标。2010年6月1日，粮食购销公司（甲方）与郁步国（乙方）签订《资产租赁协议》一份，约定：一、出租范围：整个办公楼从2层-5层整体出租，但5层大会议室西原粮食局票证房一间不在租赁范围。二、出租期限：从2010年月日到2020年月日止，计10年时间。三、租金：第一个年度租金为222000元整，以后每年的租金在上一年度租金基础上递增10%，如第二个年度租金为222000元×110%=244200元整，第三个年度租金为244200元×110%=268620元整，以此例推。四、租金交纳时间和方式：协议签订5日内乙方必须向甲方财务部交足第一年度的租金，以后每个年度的租金在下个年度开始前一个月内向甲方交纳，否则视为违约。五、资产保证金：为确保甲方资产不受损失，乙方竞租时的保证金30000元转为资产保证金（无息），租期结束，乙方将所租赁资产按约移交甲方，甲方如数退还此保证金。六、几个问题的明确：1.乙方不得破坏甲方房屋的整个结构，协议签订、交足租金后，在装饰装潢前必须将经过县建设部门认可的装饰装潢方案报甲方备案，否则视为违约，甲方有权单方面终止协议。阜城大街立面装修方案必须报县城管局审批后方可实施，装饰装潢期间的邻里关系自行协调。如经营特种行业的如餐饮、宾馆等必须取得经营许可证，同时消防必须经县消防大队验收合格后方可经营。2.因经营需要对办公楼进行的一切装饰装潢改造等费用（含阜城大街到办公楼通道维修）均由乙方全额承担，与甲方无关。7.违约金8万元，任何一方违约，违约方必须向守约方支付8万元违约金。12.租赁协议一式四份，县粮食局、县产权交易中心、甲方和乙方各一份，甲乙双方及见证单位签字盖章后生效。合同签订后，粮食购销公司当日即向郁步国交付了诉争房屋。2010年6月25日，经磋商，郁步国与粮食购销公司确定2010年6月1日至2010年7月19日为装潢期间，免租金，出租期限从2010年7月20日到2020年7月19日止，计10年时间。同日，郁步国向粮食购销公司交纳了第一年的租金222000元。后郁步国自2011年7月20日起拒付租金至今，粮食购销公司分别于2011年8月16日、2012年12月24日、2013年12月10日、2014年12月4日通过邮政特快专递向郁步国发出催款通知。现双方为租金支付产生纠纷，并诉至原审法院。
原审法院另查明，自2011年1月1日起，为解决郁步国无营业大厅的实际困难，粮食购销公司将其原轿车库一间出租给郁步国作为营业大厅使用，年租金5000元。双方均按约定履行，未发生争议。郁步国经营的阜宁县月华轩商务宾馆于2011年9月14日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
原审法院认为，双方当事人签订的《资产租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议书合法有效，双方当事人均应按约全面、适当地履行各自的义务。粮食购销公司依据约定于2010年6月1日将诉争房屋交付给郁步国，已经完成了主要合同义务，郁步国作为承租人，应当依约及时、足额支付相应的租金。郁步国仅向粮食购销公司支付了2010年的租金222000元，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在《资产租赁协议》第三条约定的租金计算方法，2011年、2012年、2013年、2014年的租金分别应为244200元、268620元、295482元、325030元，合计1133332元，另协议第六条第7款约定“违约金8万元，任何一方违约，违约方必须向守约方支付8万元违约金”，故粮食购销公司要求郁步国支付租金1133332元、违约金80000元的诉讼请求，符合双方合同的约定，原审法院予以支持。关于郁步国提出的粮食购销公司没有给予装潢期限的辩解意见。经查，房屋交付的日期为2010年6月1日，房租起算的日期为2010年7月20日，粮食购销公司已给予郁步国50天的装潢期，郁步国的该辩解意见与原审法院查明的事实不符，故不予采纳。关于郁步国提出的粮食购销公司就停车场、门前通道、广告牌、消防通道等方面存在瑕疵履行进而要求减免房租的辩解意见，郁步国是通过竞标获得租赁权，竞标前公布的出租方案、《老办公楼招租可能碰到的问题解答》中已就上述问题进行了明确，因此，上述问题解决的义务在郁步国，相应的后果也应由其自身承担。另粮食购销公司为解决郁步国经营宾馆无营业大厅的实际困难，将其原轿车库一间出租给郁步国作为营业大厅使用，粮食购销公司在履行合同义务的过程中没有瑕疵，对郁步国的此点辩解意见，原审法院不予采纳。关于郁步国提出的粮食购销公司在出租房屋时就存在缔约过失的责任，使得其订立合同的目的不能全部实现，宾馆其它经营受到很大的影响，其不应承担违约责任的辩解意见。缔约过失责任是在缔结合同中基于合同不成立、合同无效或被撤销的情形而产生的责任，在诉争合同有效成立的情形下，应适用违约责任制度解决。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据法律规定，出租人签订租赁合同的目的是获取租金，承租人签订租赁合同的目的是使用租赁物并收益。合同双方的合同目的应当具有相互对应的特点，承租人使用租赁物的目的和收益方式并非出租人签订租赁合同时所能预见，应认定为承租人单方的目的，而非租赁合同的合同目的。本案中，郁步国的合同目的能否实现，应以其使用涉案房屋并收益的可行性是否受到合同相对人的妨碍为标准予以审查。郁步国利用诉争房屋经营宾馆，至今仍在营业，合同目的不能实现的说法不能成立，即使其经营的宾馆生意惨淡，亦属于其在订约时应当预见的商业风险，不是其拒付租金的理由，更不是其不承担违约责任的理由。关于郁步国提出的阜宁县粮食局差欠其一百多万的工程款一直没有给付，截止目前为止租金冲抵后还差欠其二三十万元的辩解意见，阜宁县粮食局与粮食购销公司是各自独立的民事主体，阜宁县粮食局差欠其工程款不是其拒付粮食购销公司租金的理由，故对该辩解意见亦不予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，原审法院判决：郁步国于判决生效后10日内支付粮食购销总公司原办公楼2011年至2014年的房屋租金1133332元及违约金80000元，合计1213332元。案件受理费15720元，由郁步国负担。
上诉人郁步国不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.粮食购销公司答应给予郁步国一定的装潢期限，待装潢期满后再确定租期，但粮食购销公司违反约定，自行在空白合同上填写租赁期限，事实上违背协议，并没有给予郁步国装潢期限；2.粮食购销公司未按承诺对停车场以及门前通道予以解决，导致郁步国无法经营，粮食购销公司的租赁物无法满足郁步国的经营需要，构成违约；3.粮食购销公司出租给郁步国使用的房屋的外立面被他人安装了广告牌，这些广告牌至今未拆除，导致郁步国经营的宾馆效益下降；4.粮食购销公司出租的房屋由于没有正常的出口通道，更没有可以建设消防通道的出口，导致郁步国经营的宾馆不得不将最东边的房间自上而下建成消防通道，而该消防通道建至一楼也不得进入地面，使得郁步国又被迫租赁他人使用的空间建一个楼梯出入，郁步国经营的宾馆的营业时间因此推迟了一年，该损失应该由粮食购销公司承担；5.在签订协议时，粮食购销公司明知该房屋不具备经营宾馆的条件，故意隐瞒事实，导致郁步国的生意惨淡；6.粮食购销公司差欠郁步国的工程款，依法可以在本案中予以冲抵。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人粮食购销公司答辩称：1.郁步国认可因为办理营业执照需要粮食购销公司提供了空白合同。后经过双方协商确认合同的期限是2010年7月20日至2020年7月19日。因为合同签订日期是2010年6月1日，粮食购销公司已给予郁步国50余天的装潢期，郁步国同意后于2010年6月25日交付了第一年的租金，且合同经过阜宁县粮食局见证。郁步国没有证据证明粮食购销公司单方面添加时间的事实；2.涉案房屋租赁是经过政府招投标程序，招标公告和招标答疑内容清楚，粮食购销公司未承诺给予停车场和门前通道；3.租赁合同没有广告牌拆除的约定，同时粮食购销公司在招标答疑时明确注明广告位不属于租赁范围。郁步国没有证据证明粮食购销公司承诺拆除广告牌及给予出口通道；4.郁步国所提到的工程款问题与本案没有关系。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确。请求二审法院驳回郁步国的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：1.粮食购销公司与郁步国之间签订的资产租赁协议合法有效，应受法律保护。粮食购销公司作为出租方已按约将租赁物交付郁步国使用、收益，郁步国理应按约足额支付租金。经查，郁步国承租期间仅支付了2010年的租金，其差欠2011年至2014年度租金的事实清楚，粮食购销公司依法有权主张郁步国按约支付所欠租金及承担违约金。2.涉案资产租赁合同于2010年6月1日签订，当日粮食购销公司即交付房屋。二审审理中，郁步国提出粮食购销公司在租赁合同签订后几个月才交付房屋。经查，郁步国在2010年6月25日支付了第一年的全年租金，其于二审审理之前未曾提及粮食购销公司迟延交房，且原审认定涉案房屋于租赁合同签订的当日即交付，郁步国于上诉状中对此并未提出异议，故可以认定涉案房屋于2010年6月1日交付，租赁合同约定租金自2010年7月20日起算，故粮食购销公司已给予郁步国50天的装潢期，郁步国提出粮食购销公司承诺给予其六个月装潢期的主张，粮食购销公司对此不予认可，郁步国亦未能提供证据予以证实，故本院不予采信。3.《老办公楼招租可能碰到的问题解答》明确通道及车辆停放问题由郁步国自行协调处理，故本院对郁步国提出粮食购销公司承诺解决停车场及门前通道问题不予支持。4.涉案资产租赁协议约定，如经营特种行业的如餐饮、宾馆等必须取得经营许可证，同时消防必须经县消防大队验收合格后方可经营。郁步国将承租房屋用于宾馆经营，为完善消防通道系自身经营需要，其经营推迟的后果要求粮食购销公司承担于法无据。5.郁步国按房屋现状承租，涉案资产租赁协议并未约定粮食购销公司负有拆除广告牌的义务，且郁步国未能提供证据证明因广告牌的存在给其正常经营造成影响。6.阜宁县粮食局与粮食购销公司并非同一民事主体，郁步国以其与阜宁县粮食局之间的工程款债权要求冲抵涉案房屋租金不符合法律规定。综上所述，上诉人郁步国的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15720元，由上诉人郁步国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 成 云