山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2965号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，董事长。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告马俊凯，男，1950年8月4日生，汉族，济南装饰成套总公司退休职工，住济南市。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告马俊凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告马俊凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告马俊凯于2013年9月9日入住济南市2503室后，于当日与原告签订了《前期物业管理服务协议》。被告自2014年1月至2015年8月累计欠交物业服务费1986.6元。原告为催交物业费曾向被告发出催交通知，要求被告到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费，但被告仍拒绝交纳。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告补交拖欠的物业服务费1986.6元，承担本案的诉讼费用。
被告马俊凯辩称：签订入住协议是在2013年9月9日，但这个协议是在入住前签订的，因为如果不签订协议，物业方不给我们办理交钥匙的手续。这个协议是事先就拟定好的，双方没有协商的余地。我没有交物业费是事实，但不是我不交，是原告方不收。我去交过物业服务费，但按照国家相关文件的规定，分批入住的小区应当按照70%的标准收取物业服务费，可是原告方要求我全额交纳，我有异议。我主张在2013年9月9日至2014年9月9日的物业服务费按照70%的标准交纳，此后的物业服务费我全额交纳。我去交物业费时，物业公司的工作人员不让我按照这个标准交纳，也不收，说要交就全额交纳。以前，物业公司还让我每月交纳25元的电梯费，我也不同意交。后来，我收到了一份通知，说让我到物业服务中心说明情况，我去了以后，物业公司仍然让我全额交，我不同意，就没有交。综上，我坚持在2014年9月以前的物业费按照70%的标准交纳，其他的我同意全额交。
经审理查明：济南市市中区泉景天沅雅园小区是由案外人济南绿地泉景地产股份有限公司开发建设的住宅小区，原告龙泉物业公司系该小区的前期物业服务企业，被告马俊凯系该小区2503室业主，其居住的房屋建筑面积为70.95平方米。2013年9月9日，被告马俊凯与开发商办理了入住手续，并在同日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，合同期限自2011年5月10日起至业委会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》时止。合同中约定的住宅物业服务费的标准为每平方米每月1.40元；商铺物业服务费为每平方米每月3.00元；车辆看管费为每车每月100元。签订合同时，被告马俊凯交纳了2013年9月至2013年12月的物业服务费。自2014年1月1日起，被告马俊凯未再向原告龙泉物业公司交纳过物业服务费，至2015年8月，累计拖欠1986.6元（1.4元×70.95×20个月＝1986.6元）。2015年8月28日，原告龙泉物业公司委托济南市中明泽法律服务所向被告马俊凯送达一份《告知函》，告知该被告至2015年8月止，拖欠物业服务费1986.6元，并要求马俊凯于接到通知后7日内到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费，逾期原告将依法主张权利。被告马俊凯接到此《告知函》后，曾到原告在小区内设立的物业服务中心，要求在2014年9月以前的物业服务费按照70%的标准交纳，未得到原告方的同意。原告龙泉物业公司现诉至法院，请求法院依法判决被告马俊凯补交拖欠的2014年1月至2015年8月的物业服务费1986.6元，由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，被告马俊凯于庭后提交济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局颁发的济价费字[2012]75号文件，该文件附件《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条规定：因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿华环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费适当降低，降低幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商约定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。据此，被告主张在2014年9月前的物业服务费应按照70%标准交纳，原告龙泉物业公司对此不予认可，也不同意该被告要求按70%标准交纳的意见。
以上事实，由入住通知书，前期物业服务委托管理合同、告知函及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。国务院《物业管理条例》中规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉的泉景天沅雅园小区尚未召开业主大会、成立业主委员会，故作为开发建设单位济南绿地泉景地产股份有限公司与其选聘的前期物业服务企业签订的前期物业服务合同，应为有效合同，对该小区内的全体业主具有约束力。原告龙泉物业公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告马俊凯在庭审中提出小区内绿化差、道路清洁不及时，维修不及时，晚上路灯亮的也很少，欲证实原告的服务达不到合同标准；且收取的广告费也未向业主公布，侵害了业主的知情权；因原告龙泉物业公司的服务存在重大瑕疵，故要求在2013年9月至2014年9月期间的物业服务费根据相关文件的规定，按照70%的标准交纳。对此，本院认为，被告马俊凯提交的照片所证实的问题，其未举证证实为雅园小区的常态，不足以证实原告的服务存在重大瑕疵，不能成为拒交物业服务费的理由。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。对于被告马俊凯要求按照70%标准交纳2013年9月-2014年9月物业服务费的问题，本院认为，虽我市物价、房管部门的相关文件中规定了分期交付、分期开发的房屋可在30%幅度内适当降低物业服务费的收取标准，但该文件所规范的主体是开发建设单位和物业服务企业，如被告方认为原告龙泉物业公司、开发建设单位未执行此文件的规定，可向有关行政机关申请要求处理，不应纳入司法审查的范围，故对被告马俊凯的此项要求，本院不予处理。在没有证据和得到原告龙泉物业公司许可的情况下，被告马俊凯以收费不合理为由拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告龙泉物业公司要求被告马俊凯补交拖欠的2014年1月1日至2015年8月的物业服务费1986.6元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
被告马俊凯于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司支付拖欠的2014年1月至2015年8月的物业服务费1986.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告马俊凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一五年十一月十二日
代理书记员 孙靖