广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗番法民三初字第354号
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地：。
法定代表人谭锡全，职务总经理。
委托代理人简贤德，系该公司员工。
被告何友珍，女，1969年4月19日出生，汉族，身份证地址：广州市番禺区。
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司诉被告何友珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾强适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的委托代理人简贤德，被告何友珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司诉称，原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司负责雍逸华庭小区的物业管理，按签定的《雍逸华庭管理公约》及《雍逸华庭物业管理服务协议》，被告须每月向原告缴交雍逸华庭6座1403单元的管理费239元（含公摊费），逾期欠缴则按日收取1‰的滞纳金。但自2009年12月至2014年3月被告共拖欠52期管理费未缴交，原告多次发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国�业管理条例》和《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权益和管理秩序。因此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告缴交拖欠原告的物业管理费12428元，滞纳金897元，共人民币13325元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告何友珍辩称，我方于2009年6月13日购买雍逸华庭6座1402单元房屋当天起，交付了两年的物业管理费用，雍逸华庭6座1403单元房屋是后来购买的，购买时间已记不清楚，该房在2013年2月8日出的房产证。我方从2011年7月开始没有交物业管理费用，但当时由于延迟交楼，开发商答应帮我方免除物业管理费用，而且没有任何人曾向我方催收管理费用，律师函我也没有见过；另外，由于原告物业管理公司长期不作为，没有定期对物业进行维护工作，从2013年6月份开始，我发现我所住房屋楼上外墙水管漏水，并通过空调管渗入我房屋，我方一直向原告反映要求维修，但长期没有回应，直至2014年5月28日才进行修补，这已经严重影响到我的生活；根据两年诉讼时效原则，我方要求滞纳金从起诉日起往前两年计算。
原告在庭审中向法庭提交了如下证据：1、绿庭雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同；2、房地产权情况证明（案卷号：H1-33-20973）；3、广东华誉律师事务所律师函一份（（2011）领律字627号）、广东领烨律师事务所律师函两份（2012领律字132号、2013领律字506号）；4、《雍逸华庭物业管理服务协议》；5、《雍逸华庭管理公约》。
被告质证认为，对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但对于律师函不予确认，我方没有看见过也没有收取过任何原告方的律师函。
为证明其主张，被告提供了如下证据：照片原件6份，证明因原告物业管�公司长期以来不作为，无定期对其管理下的物业（雍逸华庭）进行维护工作，导致房屋外墙水管漏水并长时间未修复，漏水通过空调管洞长期渗入我的房屋造成墙体损害。照片中水管漏水处，原告至今未修复，证明损害事实。
对被告提供的上述证据，原告质证认为，对证据的真实性予以确认，但我方接到被告的投诉后，已经立刻联系了开发商，而且涉案房屋仍在开发商的保修期内，与我方无关。
经审理查明，原告是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理。被告何友珍是位于广州市番禺区桥南街南庭路401号雍逸华庭6座1403房（以下简称“涉讼房屋”）的登记权属人，该房屋建筑面积为159.89平方米，房屋用途为［居住］高层住宅，发证日期为2013年2月8日。
2004年12月28日，原告和广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司签订《绿�雅苑二期（雍逸华庭）物业管理委托合同》，约定由原告对广州市番禺区沙湾镇福德路雍逸华庭小区（以下简称“涉讼小区”）提供物业管理服务事宜；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共环境卫生、维持公共秩序等；原告自2004年12月28日起进场实施管理；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取；业主委员会成立后，物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定。等等。
2007年6月15日，原、被告签订《雍逸华庭物业管理服务协议》及《雍逸华庭管理公约》。《雍逸华庭物业管理服务协议》约定，原告为涉讼小区的物业管理机构，职责包括：维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好；保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理；协助有关部门做好小区的日常治安防范工作；对小区内的车辆实行管理；收取物业管理费等。物业服务费的收费标准为：高层住宅管理费按1.5元／㎡收取。协议有效期至业主委员会成立后。《雍逸华庭管理公约》约定，交付管理费的日期为每月十日前由银行自动划缴，逾期未交，每逾期一天收取应付款的千分之三的滞纳金。
2014年4月14日，原告以被告欠缴2009年12月至2014年3月的管理费12428元及滞纳金897元为由提起本案诉讼。
另查明，2013年6月，被告发现涉讼房屋外墙水管漏水遂向原告反映情况，原告在2014年5月28日对漏水处进行了修补，现漏水情况不存在。
诉讼中，原、被告均确认涉讼房屋面积为159.89平方米，每月的物业管理费按每平方米1.5元的标准计算为239元。另被告确认其自2009年12月起欠缴涉讼房屋的物业管理费，及至2014年3月已合共拖欠52期共12428元。
以上事实，有原、被告提供上述证据以及本院的庭审笔录予以证实。
本院认为，原告是具有物业服务资质的企业，其与被告签订的《雍逸华庭物业管理服务协议》及《雍逸华庭管理公约》合法有效，对双方均有约束力。原告已按合同约定为涉讼小区提供了物业服务，被告应依约交纳物业管理费。被告主张原告没有定期对物业进行维护工作，造成房屋外墙水管漏水以致其房屋受到损害。首先，被告主张的房屋外墙水管漏水情况的发生始于2013年6月，但被告从2009年12月起已开始欠缴涉讼物业的物业管理费，可见，房屋外墙水管漏水并非被告不缴交物业管理费的事由。其次，物业管理委托合同是一个综合性服务合同，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物�管理公司所有的服务，因此，被告无权以一项物业服务存有瑕疵而拒绝交付全部的物业服务费用。据此，被告人以原告无定期对物业进行维护工作为由抗辩不予支付物业管理费不应得到支持。被告已确认其拖欠原告2009年12月至2014年3月的管理费12428元，因此对原告要求被告支付物业管理费12428元的诉请，本院予以支持。另被告抗辩认为原告并未向其催收过物业管理费用，故滞纳金应从原告起诉之日起往前倒推两年计算。就此，被告提供的三份《律师函》及其收据足以证明原告分别于2011年6月16日、2012年5月3日和2013年7月25日通过挂号信的方式向被告催收物业管理费，故诉讼时效自2011年6月16日、2012年5月3日和2013年7月25日因发生法定事由而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算，因此本院对被告该抗辩理由不予采纳。至于原告要求被告支付897元滞纳金的诉请，因《雍逸华�管理公约》约定，交付物业管理费的日期为每月十日前由银行自动划缴，逾期未交，每逾期一天收取应付款的千分之三的滞纳金，该滞纳金的计算标准过高，现原告已主动将滞纳金的计算标准调整至每天千分之一，符合法律规定，本院予以准许。根据调整后每逾期一天收取应付款的千分之一的滞纳金的计算标准，被告应向原告支付的滞纳金远高于原告主张的897元，现原告只主张897元，是原告自行处分其诉讼权利的行为，本院予以准许。同时，被告所放弃的滞纳金数额亦足以弥补被告前述所主张的因房屋外墙水管漏水以致其房屋受损所产生的损失。因此，原告要求被告支付滞纳金897元的诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、被告何友珍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2009年12月至2014年3月期间的物业管理费12428元及滞纳金897元，合共13325元；
二、驳回原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如被告何友珍未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费67元，由被告何友珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理�。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。
审判员 曾 强
二〇一四年六月十九日
书记员 霍淑玮