河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第1193号原告：郝立娟。委托代理人：王素满，河北唯实律师事务所律师。被告：唐山华贸房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区新华东道南侧。法定代表人：韩继永，职务经理。委托代理人：马冀津，北京建诚（天津）律师事务所律师。原告郝立娟与被告唐山华贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王素满、被告唐山华贸房地产开发有限公司委托代理人马冀津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郝立娟诉称，被告系唐山水岸东方项目的开发商，2014年10月26日，被告在该公司售楼处与原告郝立娟签订了《商品房买卖合同》，将公司开发的唐山水岸东方项目住宅2-2-301、10-1-201、10-1401、商铺5#-7出售给原告，并为原告分别出具了结清房屋总价款的财务手续，但合同签订至今被告尚未给原告办理相关产权确认手续。为维护原告合法权益，故向本院提起诉讼，请求：1、确认原告对被告开发的三套住宅、一套商铺的房屋买卖合同有效及基于上述有效合同确认原告对上述房产的所有权，办理相关产权手续。2、诉讼费由被告承担。为支持其诉请，原告提交如下证据材料：证据一、四套房产的买卖合同（以下均是住宅三套、商铺一套），证明该四套合同的版本都是制式版本，该四套房产的合同版本是由被告提供的，从证据来源来看，在正式签订该四套房产买卖合同前，原、被告双方先签订了四套房屋的预售合同，当时由被告方在任总经理宋怀东亲自主持下在被告华贸地产公司总部办公室和本案原告共同进行了选房和房产价格确认之后才签订的四份预售合同，签订预售合同的原因是华贸地产关于该四套房产还缺少一个证，宋怀东说过几天后补办正式的买卖合同，十几天后双方又到华贸地产售楼处签订该四套房产的正式买卖合同，签订正式买卖合同时宋怀东也在场，并由被告方会计刘建伟核算房屋价款清楚后，为原告出具了结清房产的财务手续，从上述签订合同的过程来看，显然当事人双方对买卖房产的真实意思表示是十分清楚的，所履行的商品房买卖手续也都是正规合法的，整个过程也都是在被告方总经理的指导下履行的，因此该房屋四份买卖合同能够清楚证实双方买卖房产的真实性、合法性，双方已经形成了合法有效的房屋买卖合同法律关系，因此我方要求被告按房产买卖合同履行项下的义务应当予以支持；证据二、4份收款收据，证明当时原、被告双方在签订完商品房买卖合同之后共同在华贸地产售楼处由被告售楼处会计刘建伟对房产价格核实清楚后出具的上述协议，该4份收据能够证明华贸地产确认收到上述四套房屋的房款，也就是原告已经与被告结清了房屋总价款，原告已经履行了向被告交付房款的主法律义务，同样证明房屋买卖合同已经真实履行；证据三、被告工商注册档案信息5页，证明前四页是被告的工商注册情况，在工商注册档案中清楚显示宋怀东是华贸地产的原始股东，从第5页是在网上下载的华贸地产的售房活动的信息图片，从华贸地产售楼广告及宣传上来看，宋怀东在2013年的时候是华贸地产的总经理，因此该证据结合原告的以上证据来看，宋怀东的身份完全能够代表华贸地产，因此也能佐证双方买卖房产合同的真实性；证据四、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体身份；证据五、证人杨某出庭提供证言，称其与郝立娟、张秀芳、刘素珍、赵国明通过刘晨光、宋怀东以内部价购买的华贸公司的房子，刘晨光及宋怀东说这些房子是华贸顶账给他的，让其将房款打入刘晨光的个人账户，并为其办理了相关购房手续。被告唐山华贸房地产开发有限公司辩称，1、原、被告之间不存在买卖涉案房产的真实意思表示，原告也没有向被告支付过涉案房产的购房款，原告起诉要求确认房产所有权并要求被告办理相关产权手续应待原告交纳完全部房款后履行。2、原、被告之间形成的房屋买卖手续及财务收据系原告向案外人刘晨光提供借款所进行的担保，因此该行为属于借贷合同的从担保合同。不考虑担保行为效力的情况下，被告认为也应当追加刘晨光作为本案被告以查明借贷合同的履行情况，确定刘晨光是否拖欠原告借款本金、利息及本金利息的数额，这样才能明确被告所应承担的担保责任范围。3、原告在明知刘晨光并非水岸东方项目开发商的情况下仍相信刘晨光对涉案房产拥有所有权而签订借款协议，我方认为原告与刘晨光恶意串通侵害被告财产权利。首先，原告与杨某系亲属关系，而杨某与刘晨光原系唐山双鑫混凝土公司股东，彼此非常熟悉，而且借款是通过杨某介绍，因此原告肯定知道刘晨光的真实身份不是我公司的法人，而借款协议中乙方即刘晨光表明的权利义务均为我公司作为开发单位享有的权利，刘晨光个人无权处分我公司任何财产，其次通过原告与刘晨光的借款协议1份，借款担保涉及房产369.54平方米，而原告提供给刘晨光的借款金额为306万元，以担保房产市场价住宅5100元、商业11580元计算，担保房产市场总价值610万余元，如果本案按照原告诉请予以支持，相当于原告以我公司房产市场价值的50%获取涉案房产，结合该两点因素，我公司认为原告与刘晨光恶意串通，侵害我公司合法权益，涉案房产所订买卖合同应属无效。4、我公司以买卖协议形式为刘晨光借款进行担保，没有取得股东会同意，也没有任何法人的签章，担保无效。综上我公司认为，如果原告按照买卖协议约定的价格、面积向我公司支付全部购房款，我公司可以配合原告办理相关房产的登记手续，如果原告仅依据双方的协议就当然认定涉案房产归属原告，我方认为根据现有案件材料，应当追加刘晨光、鹏达建设集团有限公司参加本案的实体审理过程，便于法院明晰本案中所涉当事人的各自权利义务，依法裁判。被告提交证据为：证据一、公司章程、股东会议决议，证明公司法人为黄蕾，2015年6月8日变更为韩继永，宋怀东仅是三位股东之一，因黄蕾系公司执行董事兼经理，所以宋怀东以股东身份利用股东便利为原告向李晨光提供借款加盖商品房买卖合同上的章，没有经过公司的法定授权程序，其担保行为无效；证据二、申请法院调取的案卷材料中郝立娟询问笔录及郝立娟与刘晨光的借款协议两份证明作为担保房产签订借款协议的事实，原告2014年11月5日向刘晨光提供借款306万元，担保房产为原告所述的三套住宅及一套商业，而2014年11月5日郝立娟向刘晨光提供借款306万元，约定以我公司四套房产为借款提供担保，合同第四条均附有购房合同为附件，纵观两份借款协议及郝立娟的询问笔录足以证实原告所称双方存在买卖关系是虚假的，原、被告双方的买卖协议是股东宋怀东违反担保程序非法为刘晨光借款提供担保，所以本案双方没有买卖房产的真实意思表示。被告对原告证据的质证意见为：对证据一，按原告及证人所述，该四套合同应该是我公司取得预售许可证后与原告签订的，但该四份合同与唐山市取得预售许可证可以预售的商品房买卖合同制式文本存在严重误差，从2012年起，唐山市五证齐全的预售房产商品房买卖合同封面带有条形二维编码，因此该四份合同的真实性我公司不予认可，虽然加盖了我公司的合同专用章，但没有公司任何代理人签字，不排除原告与刘晨光、宋怀东串通侵害公司利益的可能，对原告的证明目的不予认可，被告通过法院调取的路南经侦大队关于宋怀东涉嫌挪用资金案卷材料中接受公安机关询问的郝立娟、杨某、赵国明对本案所涉商品房买卖合同的形成均描述了是因刘晨光向其借款，而刘晨光找到宋怀东，以我公司开发项目作为借贷担保而形成的买卖合同，双方不存在买卖房产的真实意思表示。调取的经侦案卷中，68至75页、76、77页原告与刘晨光借款协议第一项描述为刘晨光用其水岸东方项目商业房以对外出售总价款的方式对上述借款作为担保，甲方与乙方签订合同，将此房屋写于甲方名下，本案所涉四份商品房买卖合同全是基于借贷形成的，双方真实意思是借贷意思表示而非买卖；对证据二，因加盖了公章，经公安机关调查后确实是刘建伟签字，所以对真实性予以认可，但对原告的证明目的不认可，根据证人杨某所说收据形成前十几天原告与宋怀东、刘晨光签订了涉案四套房产的预售合同，并按照宋怀东、刘晨光商量的结果将房款打入刘晨光账户，说明收据出具时原告与华贸地产、刘晨光不具有资金往来，我公司虽然出具了收据，但我公司从未收到过原告交付的购房款，原告提供的三套房产的购房款数额不菲，单凭此收据不能证明收据形成前原告向我公司或刘晨光支付过涉案房产的房款，因此我方要求原告提供购房款的转账凭证以证实原告所主张的证明目的；对证据三真实性无异议，对宋怀东是我公司股东的真实性也无异议，根据我公司的证据可以证明宋怀东只是股东，我公司的执行董事、经理均是黄蕾，原告提交的下载的网上信息图片并非我公司专业发布，而且时间也显示的是2013年，原告不能依据宋怀东为公司股东的身份就当然推定宋怀东可以全权代表我公司，因此原告依据该证据想证明宋怀东办理房产买卖合同或对原告的借款提供担保是构成表见代理的证据不充分；对证据四、五证人证言，证人的身份系本院受理的同类型案件的原告之一，其诉请与本案原告相似，因此其证言不排除为其实现个案的诉讼目的所做虚假陈述：1、证人在2015年1月26日在公安机关接受询问时已清晰表述了证人及亲属郝立娟等人均是向刘晨光提供借款而由宋怀东办理了房产买卖及收据手续为借款提供担保，所以证人当庭的陈述与在公安机关所描述的事实完全不一致，代理人认为在两种陈述不一致的情况下，因证人与此次同类型案件的审理结果具有利害关系，应采信其在公安机关所做的陈述，法院应对其当庭提供虚假证言采取司法强制措施。2、证人杨某所说的交款时间与其在公安机关所说的借款形成时间不一致，因此证人与本案原告不排除串通虚构事实以达到同类型案件有利于其判决结果的证人目的，如果原告及证人均对证人当庭陈述的事实向公安机关做同样的表述，公司股东宋怀东涉嫌挪用资金案就不会因为证据不足由路南公安分局不予立案，因此恳请法院对证人证言的审核结合之前的陈述予以综合认定。原告对被告提交证据意见为：对证据一中的股东会决议，2010年12月3日的股东会决议及公司章程，均属于被告公司的内部注册材料，该证据不能否定宋怀东在被告公司的职务及身份，宋怀东在本案签订房屋买卖合同时其履行的是公司的职务行为，这一点通过我方的证据及证人证言综合能够证明，被告通过该证据不能实现其否定宋怀东身份及在履行该买卖合同中职务行为的目的，按照被告的逻辑，其无端怀疑本案中宋怀东和刘晨光及原告串通损坏公司利益的指责毫无根据，如果按照该逻辑原告同样可以说华贸地产、宋怀东、刘晨光合伙诈骗原告财产，被告的说法是对宋怀东的污蔑，该证据不能证明被告的证明目的；对证据二，宋怀东并没有涉嫌挪用公司资金，据我们了解公安机关在查办刘晨光借款案件过程中曾找过宋怀东调查，但并未对宋怀东进行立案，被告代理人也承认此事实，因此对宋怀东反复指责只是对其人格的污蔑，不负责任的。对路南经侦笔录中涉及的郝立娟的询问笔录和借款协议来看，对该两份证据的真实性不发表意见，从其内容和本案查明的事实来看与本案案件的事实并不冲突，从借款协议中可以体现郝立娟在水岸东方购买商业房的基本事实，协议中清楚的注明所购房的房号及面积，至于内容约定乙方还清借款时可以赎回房产，只是对房屋买卖合同的附加条件，并不属于所谓借款的担保，从协议的内容所体现出来的法律关系完全是房产的买卖，其真实意思表示是对协议中房产买卖的实际内容的约定，与原告最终与华贸地产的买卖合同及华贸地产出具收据可以形成相互印证，证明最终房屋买卖的真实性，因此该份证据不能实现被告的证明目的。经审理查明，2014年10月26日，被告在该公司售楼处与原告郝立娟签订了《商品房买卖合同》四份，将被告公司开发的唐山水岸东方项目住宅2-2-301、10-1-201、10-1401、5#-7商铺出售给原告，并为原告分别出具了与四份《商品房买卖合同》中房产总价款相符的收款收据。合同签订后，被告尚未给原告办理相关产权确认手续。2015年1月27日，原告郝立娟在接受唐山市公安局路南分局经侦大队询问时称，杨某的朋友刘晨光想借钱，通过宋怀东用华贸房地产水岸东方的房子做抵押，签订了《商品房买卖合同》并出具了收据后，郝立娟将106万出借给刘晨光，并签订了借款协议。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房收据、询问笔录等证据证实。本院认为，被告华贸房地产公司与原告签订了《商品房买卖合同》，将合同中约定的房产出售给原告并为其出具了被告公司的收款收据，系被告公司与原告买卖关系的认可，现原告依据该买卖合同及收款收据要求被告履行买卖合同并为其办理确权手续，本院予以支持。被告提出该《商品房买卖合同》是宋怀东为给刘晨光的借款担保而签订，系经理宋怀东个人行为，被告公司不知情且对合同不予认可，本院认为，被告公司为原告出具了盖有公司合同专用章的《商品房买卖合同》并出具了收取原告房款的收据，其行为代表被告公司，是对双方买卖行为的认可；对于被告提出宋怀东的行为损害了公司的利益、以及该公司与刘晨光之间的经济纠纷，与本案属不同法律关系，双方可另行解决，故对被告的诉辩意见，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告郝立娟与被告唐山华贸房地产开发有限公司签订的唐山水岸东方项目住宅2-2-301、10-1-201、10-1401、商铺5#-7《房屋买卖合同》有效。二、被告唐山华贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理以上房屋的产权手续。案件受理费7300元，由被告唐山华贸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长孙敬韬代理审判员肖胜民人民陪审员姚敏二〇一五年七月二十四日书记员孙菲