广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1231号原告庄东红，住所地广州市荔湾区。委托代理人李伟、郭育华，分别为广东创基（广州）律师事务所律师及实习人员。被告涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧，董事长。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告庄东红诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩建文独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人李伟、郭育华，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月20日，原告与两被告签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买位于广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）3层300号铺，即“海珠区南珠路2号33OO号”商铺；总金额为238653元；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续……逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同……出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金。2012年3月22日，原被告双方签订《补充协议书》，合同约定：买受人于2010年11月26日前支付全部房价款的54%，128653元；买受人于2012年4月14日前支付全部房价款的46%,110000元；出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件配合；出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任。原告于2012年3月14日交齐了全部款项，包括：商铺款238653元、税费8111元、律师费1300元、公证费350元，共计248414元。原告按合同约定支付了全部款项并提交必要的文件配合被告办理商铺过户，但从签订合同至今长达3年8个月时间，被告仍未能办理产权证。原告曾多次电话甚至上门与被告交涉此事，但被告一直不予答复处理。原告曾于2013年6月26日、2013年7月16日书面递交申请表给被告要求处理此事，但被告仍无答复。原告于2014年7月22日，以EMS快递方式向被告邮寄《逾期办理产权证解除通知书》，但均被退件，无法送达。后原告于2014年8月13日亲自到被告万城公司注册地址“越秀区先烈南路23号13号楼312房”递交通知书，但被告二已搬离，已是其他公司在使用该办公场所，而工商局登记注册地址仍是该处。为此，原告于当天又亲自到被告万城公司海珠分公司（海珠区江南大道中82号创展自由港大厦1511室），提交了《逾期办理产权证解除通知书》，再次给予被告7天时间办理产权证，但至今仍无答复。综上所述，在长达3年8个月时间里，被告仍不能办理产权证，原告多次与之协商，现被告万某公司注册地址变更后也未通知债权人原告，原告给与被告办理产权证宽限期，但被告仍未能办理产权证。经原告到海珠区房地产交易登记所了解，是因为被告涉诉众多，一直未缴清相关税费，导致无法办理产权证。原告有理由相信，被告对外欠债太多，已无法履行办理产权证义务，根据《合同法》不安抗辩权，被告己丧失商业信誉，经营状况严重恶化，已丧失履行债务的能力。故根据合同约定及相关规定，起诉要求：1、解除原告与两被告签订的《商铺买卖合同》及其补充协议书；2、被告涂国钧向原告偿还款项共人民币273255.4元（其中商铺款238653元、税费8111元、律师费1300元、公证费350元、违约金24841.4元）；3、被告万某公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。两被告共同辩称，被告不同意原告全部诉请，理由：1、原告向被告提出解除合同的主张，已过了解除权的期限，已丧失解除权；根据原、被告双方在2012年3月22日签订的商铺买卖合同补充协议中第2条及2012年12月20日双方签订的买卖合同第15条约定，原告如认为其享有单方解除合同的权利，应当依照合同法第96条的规定将解除合同的主张通知被告，合同解除权是一种形成权，权利的行使受除斥期间的约束。原告应当在1年的除斥期间内,即2013年5月27日前行使解除权，但原告是于2014年8月22日向法院起诉要求解除合同，之前从未向被告主张解除合同，已过了解除权的期限，因此原告无权要求解除合同。2、本案被告万某公司不是本案的适格主体，不应承担连带责任，被告涂国钧通过公证委托授权被告万某公司出售其名下商铺，被告万某公司仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，商铺买卖合同及其补充协议书中明确显示产权人及出卖人是被告涂国钧，合同签字处有原告签名，买受人是清楚并签订合同，被告涂国钧应对被告万某公司承担代理责任，被告万某公司不应承担所谓的连带责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年12月20日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层300号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为238653元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年11月27日前支付128653元，余下房价款110000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜“枱”等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。2012年3月22日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》，约定：买受人于2010年11月26日前支付128653元，2012年4月14日前支付110000元；出卖人在买受人交齐全部房款之日起40个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件配合，出卖人逾期按前述约定时间申办该商铺的交易过户手续的，则按买卖合同第十五条第二款约定承担违约责任。原告向被告万某公司支付了房款238653元、税费8111元、律师费1300元、公证费350元。两被告确认：房款的相关费用已由被告万某公司转交给被告涂国钧；律师费已转交给广东华某律师事务所。原告于2014年8月25日以被告逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认：办理房产证的截止日为2012年5月11日；原告从2012年5月26日开始有解除合同的权利。根据房管部门于2014年10月10日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号3300房产的产权人为被告涂国钧；登记时间为2011年9月7日；该房屋被本院以（2014）穗海法执字第434-181号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年9月9日至2016年9月8日；等。本院认为，原告与两被告签订的《商铺买卖合同》及补充协议中，被告万某公司均是以被告涂国钧代理人的身份出现，且被告涂国钧在原告签订补充协议之前已取得了涉案房屋的产权。结合被告涂国钧在签订合同之前已经公证委托被告万某公司办理涉案房屋事宜及原告应在签订合同之前尽谨慎核实产权人的义务的情况，应当认定《商铺买卖合同》及补充协议是原告与被告涂国钧之间的合意。因此，《商铺买卖合同》及补充协议对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。根据上述合同约定及当事人确认，被告涂国钧在2012年5月11日前负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，本案中，被告涂国钧未在上述期限内办理涉案房屋房产证，已构成违约。根据合同约定，被告涂国钧如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除本合同；若原告决定解除本合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。故原告有权单方提出和决定解除涉案合同。虽原告于2014年8月25日才提起本案诉讼，但鉴于涉案房屋现已被查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及补充协议，并要求被告涂国钧返还已付购房款238653元、税费8111元、律师费1300元、公证费350元及按房价款10%的标准计付违约金即23865元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告主张的超出上述金额的违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告庄东红于2010年12月20日签订的《商铺买卖合同》及2012年3月22日签订的《补充协议书》。二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款238653元、税费8111元、律师费1300元、公证费350元给原告。三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金23865元给原告。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2699元，由被告涂国钧负担。原告已预交上述受理费，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇一四年十月××日书记员  谢晓敏曾思融