黄晨海南省陵水黎族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）陵民初字第8号
原告杨巍，女。
委托代理人杨华，男。
被告海南雅居乐房地产开发有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县英州镇英田大道。
法定代表人黄奉潮，区域总裁。
委托代理人王昌科，该公司员工。
原告杨巍诉被告海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。原告杨巍委托代理人杨华、被告雅居乐公司委托代理人王昌科到庭参加诉讼。2014年6月3日本案延长审限一个半月，本案现已审理终结。
原告杨巍诉称，原告与被告于2010年4月10日签�《商品房买卖合同》【合同编号为：GF-2000-0171SA】，购买被告位于陵水黎族自治县（以下简称陵水县）英州镇清水湾的商品房，房号为瀚海银滩酒店式公寓SA5幢＊＊号房，合同总价款2280187元；并约定2011年9月30日之前交付，如逾期交房在90日内的，从最后交付期限的第二日起至实际交付日，每日按买受人已付房款的万分之三支付违约金；逾期交房在91日至360日的，每日按买受人已付房款的万分之五支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款。2011年9月20日，被告向原告发出《关于延期收楼的告知函》，以2010年7月以来建筑工地遭受三次12级以上超强台风及近一个月强暴雨天气的影响为由，将交房日期推迟至2011年11月30日。2011年11月底，原告收到被告发出的《收楼通知书》，并于2012年1月11日签字收楼。被告的建筑工程已于2011年1月25日竣工验收，不应以任何借口延期交房。被告所交付的房屋未经消防验收，不具备商品房交付使用标准。根据我国《消防法》第十三条的规定，应当依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。而被告是2012年2月10日才经陵水县公安局消防大队验收合格（详见陵人消验（2012）第04号陵水县公安局消防大队建设工程消防验收意见书）。因此，被告逾期交房的时间应自2011年10月1日至2012年2月10日止，共计延期交房132天。鉴于以上事实，原告认为被告迟延交付楼房的行为构成违约。被告应向原告支付违约金109448.92元。
原告所购房屋建筑面积为111.91㎡，其中套内建筑面积为75.10㎡，公共部分与分摊面积共36.81㎡，根据陵水新天地测绘有限公司的《房屋建筑面积实售测绘报告书》的报告及相关规定，一、二层大堂及一层服务通道不应作为原告分摊面积的部分�原告房屋的分摊面积多分摊了3㎡，因此，被告应返还原告因多分摊3㎡面积缴交的物业费360元及维修金180元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金109448.92元；2、被告应更改对原告所购房屋分摊面积，并返还原告因不合理分摊面积缴交的物业费及维修金共计540元（其中物业费4.8元／㎡×3㎡×25个月＝360元、维修金60元／㎡×3㎡＝180元）。
被告雅居乐公司辩称，一、原告主张我司的违约责任已过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，我司的交房日期为2011年9月30日，鉴于我司对客户负责的态度，我司于2011年9月20日向原告书面通知延期至2011年11月30日，并于2011年11月20日再次发送收楼通知书通知原告收楼。原告起诉之日，全部违约金债权的诉讼时效已届满两年，根据《民法通则》第135条�定，对原告的债权应不予以保护。二、原告主张的逾期交房违约金不成立。根据我司提交的证据三、四、五、六显示，我司的施工进度一直受到不可抗力的天气原因干扰。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了“如遇下列特殊原因，除了双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2、因台风、两天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的。”据此，我司因雨水、台风等天气造成的工期延误从而导致未能按期交房的，我司可免责。
原告为证明其主张，提交了8份证据：证据1，《关于延期收楼的告知函》证明被告违约，没有按照合同约定提前30天告知我方。证据2，《收楼通知书》，证明被告构成违约的时间。证据3，《购房发票》及《房屋返修申请书》，证明所购房屋的时间及房屋不能居住的事实。证据4《物业服�协议》，证明原告收房的时间。证据5，《建设工程消防验收意见书》及《海南省建筑工程竣工验收备案表》，证明房屋符合交付使用的时间及房屋的主体工程已于2011年1月25日竣工验收，被告不应以任何理由延迟交房。证据6，陵水县房管局的调查处理意见及《房屋建筑面积实售测绘报告书》，证明经过有关部门调查认定被告违约及我方分摊了不该公摊的面积。证据7、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实及合同的总价款为2280187元。证据8、《关于海南雅居乐房地产开发有限公司对清水湾SA5交房中存在问题至今未能给业主合理解决一事的反映》，证明我方曾多次向有关部门反映被告违约的事实。
被告的质证意见为：对证据1-4的真实性无异议，证据1、2恰恰证明了我方已通知原告，原告也知道我方违约的事实的时间。对证据5中的《建设工程消�验收意见书》真实性有异议，无公章，另业主是否能入住和我方认为是否能入住是两个概念。对证据6有异议，该证据无关联性。对证据7的三性无异议。对证据8真实性无异议，但对其关联性有异议，SA5有很多户业主，只能证明部分SA5业主信访过，但不能证明全部SA5的业主都去信访主张过自己的权利，也不能证明原告去信访过。
被告为证明其主张，提交6份书面证据：证据1，《关于延期收楼的告知函》。证据2，《收楼通知书》。2份证据共同证明原告所主张的债权已过诉讼时效。证据3，《2010年4月至2011年4月陵水县台风、热带风暴、暴雨及大雨天气时间分布情况说明》。证据4，《陵水县气象资料》。证据5，《陵水县近2年台风影响情况》。证据6，《2011年5月-2012年2月台风、强降水和雷暴天气时间分布情况》。4份证据共同证明被告施工情况一直受到不可抗力天气因素�影响，因不可抗力造成房屋延期交房，我方免责。
原告的质证意见为：对证据1、2的真实性无异议，但我方知道此事后，是想先和被告进行协商而非马上打官司。我方认为诉讼时效应从我方认为房屋达到入住标准才能起算。对证据3-6的真实性没有异议，但不能证明这是被告免责的理由，而被告作为开发商，应预见到海南的天气，若不能预见就不应约定交楼时间。
本院认证：对原告提交证据5中的《建设工程消防验收意见书》及证据6中的《房屋建筑面积实售测绘报告书》，以上两份证据均未加盖出具单位的公章，对其真实性本院不予认定。对原、被告提交的其他证据，经庭审互相质证，双方对证据的真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以认定。
经本院认证及当事人陈述查明，2010年4月10日，原告杨巍与被告雅居乐公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于海南省陵水县英州镇清水湾开发区瀚海银滩项目A09区SA5幢＊＊房（精装房），建筑面积为111.91㎡，其中套内建筑面积75.10㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积36.81㎡，按套内建筑面积计价，房屋总价为2280187元。合同第八条约定了房屋的交付期限：被告应当在2011年9月30日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，其中第二款第2项约定，因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了逾期交房的违约责任：逾期交房在90日之内的，自约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按原告已付房款的万分之三的标准支付违约金；逾期超过90日而不足360日的，被告每日按原告已付房款的万分之五的标准支付违约金。在附件四合同的补�协议中的第五条约定了，本合同第八条第二款第1项中的“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。
合同签订后，原告付清本案全部房款，后因被告开发建设的瀚海银滩项目受台风及雨天的影响，施工进度受到影响，2011年9月20日被告向原告发出延期收楼的告知函，告知原告被告决定将交房期限由原来的2011年9月30日延至2011年11月30日。2011年11月20日被告向原告发出收楼通知，通知原告可以于2011年11月30日起办理收楼手续。原告前往收楼时认为涉案房屋未达收楼条件而拒绝收楼。2012年1月11日原告办理收楼手续并接收涉案房屋。2013年11月18日陵水县信访局收到了清水湾SA5业主《关于海南雅居乐房地产开发有限公司对清水湾SA5交房中存在问题至今未能给业主合理解决一事的反映》材料，其内容是�映被告违法交房、逾期交房等事项，材料的第三页共有七位业主留下姓名及电话号码，原告父亲杨某为其中之一。
另查明，自2010年4月10日原、被告双方签订合同之日至约定的2011年9月30日交房之日期间，陵水县有台风为32天、大雨（含大雨）以上为27天，雷阵雨为58天。
本院认为，本案争议的焦点是：
一、原告主张被告逾期交房的违约金是否已过诉讼时效。本案原告主张的权利系债权请求权，根据合同约定，被告应在2011年9月30日前交付符合合同约定的商品房，但被告未按时交房，2011年11月20日被告通知原告于2011年11月30日起办理收楼手续，即被告逾期交房的时间自2011年10月1日至2011年11月29日止。因此，原告主张被告违约的诉讼时效应自2011年11月30日起算。2013年11月18日原告曾向县信访局递交材料反映涉案房屋被告逾期交房等问题，可认为是原告主张权利的行为，诉�时效中断并重新计算，故原告于2013年12月3日对被告提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。
二、被告逾期交付房屋是否应承担违约责任。
原、被告于2010年4月10日签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）系当事人的真实意思表示，符合法律规定，属依法成立的有效合同。双方应依照合同的约定履行义务。本案中被告逾期交房是事实，能否依据《合同》第八条第二款的约定免予承担违约责任是案件争议的焦点。首先，被告提供的《合同》是政府房产管理部门关于商品房买卖合同的示范文本，属格式条款。合同第八条作为整个合同内容条款之一，字体大小与其他条款一致，关于被告可据以延期交房事由的条款都加下划线加以提示，可以说是采取了合理的方式提请原告注意这一条款。被告作为房地产开发商，根据海南的气候特点，预见到异常天气对建筑施工�影响，在合同中提出这一条款，目的是为了免除承担因台风、雨天造成延期交房的违约责任。原告作为完全行为能力人，签订合同时也应当是阅读了该内容，也应当是理解了文本内容，原告未对合同内容提出异议，与被告签订了合同，可认定就该合同条款双方达成了共识，属双方的真实意思表示。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风属于当事人不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，应为不可抗力。台风属不可抗力，其影响是客观存在的，不因被告是否事后告知买受人而消除或减少。自2010年4月10日双方签订合同之日至2011年9月30日约定的交房之日期间，陵水县有台风影响32天属于不可抗力，应当在被告逾期交房的天数中予以扣除。大雨以上（含大雨）为27天，雷阵雨为58天。上述天气确已影响“瀚海银滩”项目的施工时间，进而影响到出卖人履行按时交付房屋，属于合同约定的延期交付中的“因台风、雨天或战争、动乱等非出卖人的责任对工期造成延误的”因素。因此，被告因台风、雨天天气影响可据此延期交房的天数应为117天。被告延期至2011年11月30日交房，超过约定的交房期限60天，但被告可依据台风、雨天天气延期交房117天，因此被告于2011年11月30日交付房屋并未违反合同约定。原告主张被告涉案的房屋至2012年2月10日才经消防验收合格，才符合交付房屋的条件，但其提供的证据《建设工程消防验收意见书》未加盖出具该意见书单位的公章，对其真实性不予认定，该证据无证明力，不足以证明原告的主张。综上，原�诉请被告支付延期交付商品房违约金109448.92元的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于原告所购房屋分摊面积是否合理。原告主张所购房屋的分摊面积过大，造成其多交物业费及维修金共计540元，但其提供的证据《房屋建筑面积实售测绘报告书》未加盖出具报告书单位的公章，对其真实性不予认定。根据谁主张谁举证的原则，原告提供的《房屋建筑面积实售测绘报告书》证据不足以证明原告的事实主张，原告亦未提供其他证据加以证明，故对原告的这一主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第三十九条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告杨巍的诉讼请求。
案件受理费2503.37元，由原告杨巍负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 郑文红
审 判 员 翁珍珍
人民陪审员 庞海青
二〇一四年六月十日
书 记 员 黄 晨
法律依据：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。