江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）太民初字第00538号
原告苏州沿江物业管理有限公司。
法定代表人孙金权，总经理。
委托代理人张媛。
委托代理人朱青。
被告苏州国大置业有限公司。
法定代表人陈善睦，董事长。
委托代理人宋陶，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人朱晓军。
原告苏州沿江物业管理有限公司（以下简称沿江物业）与被告苏州国大置业有限公司（以下简称国大置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由代理审判员吴春辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏州沿江物业管理有限公司法定代表人孙金权、委托代理人张媛、朱青，被告苏州国大置业有限公司委托代理人宋陶、朱晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沿江物业诉称：原、被告于2007年9月21日签订《前期物业管理委托合同》，合同约定被告委托原告对国大花园进行物业管理，国大花园地下停车位未出售且未出租的停车位按照60元／月／个向原告支付停车位管理服务费，现国大花园未出售且未出租的地下停车位为129个，因被告一直未支付该费用，故原告向法院起诉，请求判令被告支付2007年10月1日起至2014年7月31日止的129个停车位的管理服务费634860元并承担本案诉讼费。
被告国大置业辩称：被告已经出售的停车位，无需再向原告支付停车位管理费；被告未出售的停车位，原被告曾口头约定被告委托原告出租，租金用于抵扣停车位管理费。因此被告无需支付原告停车管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告沿江物业（合同乙方）与被告国大置业（合同甲方）于2007年9月21日签订《前期物业管理委托合同》1份，合同约定：被告国大置业委托原告沿江物业对国大花园进行物业管理，管理范围包括国大花园地面车位37辆及地下车位161辆等。合同第十条第一款约定“甲方未出售的停车库（□委托□不委托）乙方出租。停车位的权利人应按50元／月·个向乙方交纳停车位管理费，甲方未出售且未出租的按60元／月·个缴交。停车位管理服务费由甲方在销售车位过程中与购买车位者书面约定，由乙方向停车位的权利人收取。”；第三款约定“本条第一款的停车位管理服务费和第二款的停车位使用服务费用于补贴本物业维护管理费用”；第四款约定“乙方收取上述停车位使用（管理）服务费，对车辆及车内物品的保管责任，甲方与业主在售房时做的约定需征得一方书面同意；乙方与业主另有约定的按照约定处理。”。合同还对其他事项进行了约定。在该合同签订前后，被告国大置业对外出售了部分地下停车位。
庭审中，原告沿江物业表示，由于被告未及时向原告提供停车位的出售信息，故应由被告举证证明已经出售车位的事实，对于经审理核实的已出售或出租地下车位的停车位管理服务费，原告同意在总服务费用中予以核减。
以上事实有原告提供的《前期物业管理委托合同》、《国大购买车位明细表》，被告提供的车位购买发票、《商品房买卖合同》、车位费收据以及双方当庭陈述予以佐证。
本案争议焦点一为：原被告是否曾经口头约定，被告国大置业委托原告沿江物业出租车位，租金抵扣停车位管理费，被告国大置业无需再向原告沿江物业支付停车位管理费。
被告国大置业认为：被告与原告之间曾经有过该口头约定，该约定有胥国成出具的情况说明及原告收取业主停车位管理费的事实予以证明。胥国成系原告之前的总经理，其出具的情况说明证明原被告之间曾有过该口头约定，且原告向国大花园业主出租停车位并收取车位费，间接说明了该口头约定的真实性。被告提供了胥国成于2012年7月9日出具的情况说明1份及原告开具的车位费收据1份证明其主张。
原告认为：胥国成曾在原告沿江物业处任职，其出具该情况说明时已非原告员工，现胥国成未出庭作证，无法核实该证据真伪，原告对此不予认可。原告认可车位费收据确系其开具，但是并非依据该口头约定出租车位。
本院认为：1、胥国成出具的情况说明虽以书面形式出具，但从其证明方式和证明内容来看，为证人证言，根据相关法律规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。现胥国成未出庭作证，该“情况说明”是否由其出具及其内容的真实性无法确认，故本院对该份证据不予采纳。2、原、被告在《前期物业管理委托合同》并未明确约定被告国大置业是否委托原告沿江物业出租车位，且无论原告是否依委托出租停车位，都无法证明其与被告国大置业约定被告无需支付停车位管理费，故原告出租车位的行为不影响其依据《前期物业管理委托合同》向被告收取未出售且未出租停车位的停车位管理费的权利。因被告未提供相应的证据证明原被告之间曾对停车位管理费进行过口头约定的事实，故本院对被告的该意见不予采信。
本案争议焦点二为：国大花园地下停车位的出租出售情况。
原、被告均认可的停车位出租出售事实：被告向王惠明等32户业主出售了停车位32个；被告于2008年7月7日向太仓华信企业服务有限公司出售停车位10个；2014年原告向该小区所属业主出租停车位1个，租期为2014年。
被告认为：被告于2007年10月、11月向国大花园业主出售了6个停车位，并提供销售不动产统一发票6份证明其主张；被告于2008年6月17日出售10个停车位给上海浦东发展银行股份有限公司，被告提供商品房买卖合同1份及销售不动产统一发票1份证明其主张；被告于2009年3月3日向苏州香塘经苑典当行出售停车位20个，被告提供商品房买卖合同1份及销售不动产同意发票1份证明其主张；被告于2006年8月8日与太仓市山外山房地产策划销售有限公司（以下简称山外山公司）签订“包销”协议书，约定：太仓市山外山公司“包销”被告开发建设的国大花园部分物业，包括96个地下停车位，被告认为该96个车位已经“包销”，应属已经出售范畴，不应支付停车位管理费，被告提供《国大花园“包销”协议书》1份证明其主张。
原告认为：对被告提出的出售给闻黎、陈燕卿、王晓云、陈蕴秋、周卫国、邓光良、盛利明等业主的6个停车位中，原告对陈燕卿购买的1个停车位的事实予以认可，对其余5个停车位的购买事实，因相关业主未至原告处办理相关手续，故原告不予认可；对被告向上海浦东发展银行股份有限公司出售停车位10个、向苏州香塘经苑典当行出售停车位20个的事实，原告不予认可；由山外山公司“包销”的96个停车位，并不能证明该部分停车位的产权或者使用权已经转移，因此对该96个停车位中未销售且未出租的停车位，原告认为被告仍应支付停车位管理费。另，原告自认向联通公司出租地下停车位4个，租用期为2013年和2014年二年。
本院认为：被告国大花园提供的6个出售给业主的停车位并不在已出售的32个车位范围，且被告提供了销售不动产统一发票，发票中明确显示了购买车位业主的姓名、身份信息及购买车位编号，本院予以确认；被告向上海浦东发展银行股份有限公司出售停车位10个、向苏州香塘经苑典当行出售停车位20个的事实，被告国大置业提供了该30个车位的销售合同和销售发票，合同与发票的信息相互吻合，故对该30个车位的购买事实本院亦予以确认；原告自认向联通公司出租车位4个，租期为2013年、2014年，对该事实，本院予以确认；被告认为其中1个停车位无法使用，应在总费用中予以扣减，因《前期物业管理委托合同》约定原告管理的地下停车位为161个，且双方未就该车位的管理费另外约定，故应以合同约定车位数为妥；虽被告与太仓市山外山房地产策划销售有限公司签订了“包销”协议书，但被告无法证明“包销”的96个车位已经全部销售，故本院对被告相关意见不予采纳。综上，原告主张的129个停车位中，出租给联通公司停车位4个，租期为2013年和2014年2年；出租给501室业主停车位1个，租期为2014年1年；被告于2008年6月17日出售给上海浦东发展银行股份有限公司停车位10个；被告于2008年7月7日出售给太仓华信企业服务有限公司停车位10个；被告于2009年3月3日出售给苏州香塘经苑典当行出售停车位20个；被告于2007年出售给闻黎、陈燕卿、王晓云停车位3个；被告于2007年10月出售给陈蕴秋、周卫国、邓光良、盛利明停车位3个。
本案争议焦点三：原告的诉讼主张是否已经过诉讼时效。
被告认为：双方合同履行期间，原告数年未向被告主张停车位管理费，本案已过诉讼时效，原告诉讼主张不能成立。
原告认为：因原告也拖欠被告水电费，双方长期就水电费和停车位管理费进行交涉，并非原告怠于主张权利。另，双方的物业合同仍在履行中，故原告诉讼主张未过诉讼时效。
本院认为：原、被告签订的《前期物业管理委托合同》系持续履行类合同，双方也未约定合同履行最终期限，现该合同尚在履行中，故原告诉讼主张仍在诉讼时效期限内。
综上，本院认为：原告沿江物业与被告国大置业签订的《前期物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效，被告国大置业应按照合同约定支付未出售且未出租的地下停车位的停车位管理服务费，已经出售或者出租的停车位管理费服务费应由原告沿江物业依据合同约定向停车位的使用权人收取。截止2014年7月，原告主张的未出租且未出售的车位为129个，根据合同约定，被告国大置业有限公司需支付2007年10月至2014年7月共82个月的停车位管理费，该部分停车位管理费为634680元（60元／月×82月×129）。但因原告出租4个停车位给联通公司，租期为2013年和2014年二年，该部分停车位管理费应扣减4560元（60元／月×19月×4）。原告出租给501住户的1个停车位，租期为2014年1年，停车位管理费应扣减420元（60元／月×7月）。2008年6月17日被告出售给上海浦东发展银行股份有限公司10个停车位，停车位管理费应扣减43800元（60元／月×73月×10）。2008年7月7日被告出售给太仓华信企业服务有限公司10个停车位，停车位管理费应扣减43200元（60元／月×72月×10）。2009年3月3日被告出售给苏州香塘经苑典当行20个停车位，停车位管理费应扣减76800元（60元／月×64月×20）。2007年11月被告给业主闻黎、陈燕卿、王晓云3车位，停车位管理费应扣减14400元（60元／月×80月×3）。2007年10月被告给陈蕴秋、周卫国、邓光良、盛利明的3个停车位，停车位管理费应扣减14580元（60元／月×81月×3）。综上，被告国大置业应支付原告沿江物业停车位管理费为436920元（634680-4560-420-43800-43200-76800-14400-14580）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告苏州国大置业有限公司支付原告苏州沿江物业管理有限公司停车位管理费436920元，于本判决生效后10日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10146元，减半收取5073元，由原告负担1581元，被告负担3492元。该款原告已预交，本院不再退回，被告负担部分，由被告苏州国大置业有限公司在本判决生效后10日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州农业银行园区支行，帐号：10×××99。
代理审判员 吴春辉
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 沈 烨