文书内容湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0407民初385号原告胡某某。委托代理人邹舸，湖南公言（深圳）律师事务所律师。被告欧某某。被告蔡某某。被告邓某某。原告胡某某为与被告欧某某、蔡某某、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，于2016年6月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员肖红生担任审判长，人民陪审员欧祖流、赵为民参加的合议庭。于2016年8月9日公开开庭进行了审理，书记员贺白平担任记录。原告胡某某的委托代理人邹舸、被告欧某某到庭参加诉讼，被告蔡某某、邓某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某诉称：2013年3月15日，被告欧某某以其在衡阳市石鼓区有地可以建房为名，于2013年3月15日向原告收取房款53万元。因各种原因，房子至今未能建成。被告欧某某于2015年5月6日向原告出具承诺书，确认购房款53万元加利息7万元共计60万元承诺在2015年6月还清。被告邓某某于2016年2月22日向原告出具欠条，表示以上60万元房款由其先付给原告，2016年4月底付清，被告邓某某此举为并存的债务承担。同时被告蔡某某与被告欧某某系夫妻关系，该债务发生于二被告夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令三被告共同偿还原告房款60万元（含利息7万元）及利息2247元（利息按人民银行同期贷款利率计算从2016年5月1日计算至本息还清日止，暂计至起诉日），本案诉讼费由被告负担。为支持其诉讼请求，原告提供了以下证据：1、账户交易明细1份，证明原告取款53万元交购房款。2、承诺书1份，以证明被告欧某某承诺欠原告购房款53万元，利息7万元，共计60万元，该承诺书是购房形成的债务总结，构成夫妻共同债务，被告欧某某承诺以本人的名义偿还购房款。3、欠条，以证明被告邓某某同意加入债务承担。4、结婚登记审查处理表，以证明债务发生于被告欧某某与被告蔡某某夫妻关系存续期间。对于原告提供的4份证据，经庭审质证，被告蔡某某、邓某某放弃质证权利，被告欧某某对原告提供的证据1、2、4的“三性”均无异议，证据3是被告邓某某写的，但被告不清楚。被告欧某某辩称：1、原告支付购房款53万元是实，但交付地点在衡阳市雁城房地产开发有限公司云华楼B栋项目部，不是在被告家里，购房款是交给衡阳市雁城房地产开发有限公司的；2、被告欧某某是衡阳市雁城房地产开发有限公司云华楼B栋项目部经理，被告欧某某所有的行为都是职务行为，与其他人无关联；3、出具的收条应该有衡阳市雁城房地产开发有限公司的公章。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。被告欧某某未向法庭提供证据。被告蔡某某、邓某某未予答辩，也未向法庭提供证据。对于原告提供的4份证据，综合全案证据和事实，本院认为，被告欧某某对原告提供的证据1、2、4的“三性”无异议，对证据3的真实性无异议，该4份证据来源合法，证明的事实存在，证据本身也未违反法律规定，可以作为本案的定案依据。经审理查明，2013年3月份，原告胡某某通过被告邓某某介绍认识被告欧某某，被告欧某某称其有一块地在衡阳市可以建房，于是原告与被告欧某某签订1份房屋买卖合同，约定，房屋面积为117平方米，每平方米3700元，总房款为53万元，2014年10月份交付房屋。该合同签订后，原告于2013年3月15日向被告欧某某支付购房款53万元，后由于被告欧某某未能按时交付房屋给原告，其所讲的开发项目至今未建设。原告要求被告欧某某退还购房款。2015年5月6日被告欧某某向原告出具承诺书，被告欧某某承诺“本人欠胡某某购房款53万元（本金）利息7万元，共计人民币60万元计划本月底归还15万元整，6月份全部还清”。但被告欧某某未按承诺书履行义务，因原告购房是被告邓某某介绍的，原告找到被告邓某某。2016年2月22日被告邓某某向原告出具“今欠到胡某某同志购欧某某房子陆拾万元，由邓某某负责先付给胡某某，时间为2016年4月底付清”。之后，被告邓某某也未为被告欧某某支付所欠原告购房款。故酿成纠纷，原告诉来本院，请求判准如诉之请求。另查明，被告欧某某与被告蔡某某系夫妻关系，二被告于2010年11月1日在衡阳市石鼓区民政局登记结婚。本案争议焦点：1、本案原告与被告欧某某签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、被告欧某某收取原告的购房款是个人行为还是代表公司行为；3、原告的诉讼请求理由是否成立。本院认为，被告欧某某在明知没有房屋所有权，也未取得开发房地产商品预售许可证的情况下与原告签订房屋买卖合同，违反了法律强制性规定，原告与被告欧某某签订的房屋买卖合同，应属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由此，被告欧某某应当退还原告已交纳购房款53万元。因被告欧某某未能退还原告购房款而向原告承诺欠原告53万元购房款本金及7万元利息可以认定原告与被告欧某某就购房款已经形成了新的债权债务关系。被告蔡某某作为被告欧某某的妻子，在婚姻关系存续期间，根据《婚姻法》司法解释（二）第二十四条之规定，被告欧某某在婚姻关系存续期间以个人名义出具的欠条，应当按夫妻共同债务处理。为此，原告要求被告欧某某、蔡某某共同偿还购房款及利息60万元及逾期偿还利息2247元的理由成立，符合法律规定，本院予以支持。原告以被告邓某某于2016年2月22日向其出具代为先付被告欧某某欠原告购房款60万元，原告以被告邓某某未按约定给付购房款为由，要求被告邓某某承担共同偿还债务责任。本院认为，被告邓某某没有与原告之间发生债权债务关系，虽然被告邓某某向原告出具了代为被告欧某某先付购房款的承诺，但被告邓某某未按约定履行债务或履行债务不符合约定，原告应当向债务人主张违约责任，且本案被告欧某某对被告邓某某向原告出具的代为偿还购房款并不知情。因此，原告要求被告邓某某承担本案共同偿还债务没有事实和法律依据，本院不予采信。被告欧某某以其收取原告53万元购房款是代表衡阳市雁城房地产开发有限公司云华楼B栋项目部经理行为收取而非个人行为，请求法院驳回原告的诉请。但被告欧某某未向法庭提供证据予以证实，且被告欧某某以个人名义向原告承诺出具欠条事实清楚，故被告欧某某的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告欧某某、蔡丽萍于本判决生效之日起十日内连带返还原告胡某某购房款530000元及利息72247元。二、驳回原告胡某某对被告邓某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9822元，由被告欧某某、蔡丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  肖红生人民陪审员  欧祖流人民陪审员  赵为民二〇一六年八月二十三日书 记 员  贺白平校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。