上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4791号
上诉人（原审被告）胡静芝，XX年XX月XX日出生，汉族。委托代理人戴海翔（系胡静芝丈夫），XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审原告）上海复瑞物业管理有限公司。法定代表人徐骏，董事长。委托代理人郁桂萍，该公司员工。委托代理人王玲，该公司员工。上诉人胡静芝因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2009年4月8日，上海复瑞物业管理有限公司（以下简称复瑞物业）与上海市松江区XX业主大会签订《物业服务合同》，约定由复瑞物业对“XX”小区实行物业管理，物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按建筑面积交纳，于每季首月交纳当季度物业服务费，交费标准为人民币（下同）2.60元/月·平方米，其中包括综合管理服务费1.10元/月·平方米、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.40元/月·平方米、公共区域清洁卫生服务费用0.35元/月·平方米、公共区域秩序维护服务费用0.75元/月·平方米；逾期缴纳物业费的，按应缴纳物业服务费实际费用每天3‰支付违约金；合同期限自2009年4月8日起至2011年4月7日止。此后，复瑞物业与上海市松江区XX业主大会签订第二份《物业服务合同》，约定：2011年6月30日前物业服务费按照2.60元/月·平方米收取，2011年7月1日起按2.80元/月·平方米收取，调价后的物业服务费包括综合管理服务费1.15元/月·平方米、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.40元/月·平方米、公共区域清洁卫生服务费用0.40元/月·平方米、公共区域秩序维护服务费用0.85元/月·平方米；合同期限自2011年4月8日起至2012年10月31日止。合同其余内容与前一份合同基本不变。第二份《物业服务合同》到期后，复瑞物业与该小区业主大会商定延长服务期限至新的《物业服务合同》签订。2014年8月，复瑞物业与业主大会签订第三份《物业服务合同》，该合同约定的期限自2014年7月1日至2016年6月30日，其余内容与第二份一致。复瑞物业实际管理该小区自正式入驻（2003年10月）起至今。胡静芝系上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋的业主之一，其与案外人戴某某于2010年4月6日共同办理房地产权证，该房屋建筑面积390.65平方米。原审审理中，复瑞物业为证明向胡静芝进行过催讨向法院提供了催款通知及挂号信邮寄凭证，证明复瑞物业分别于2013年7月30日、2014年3月1日、2015年3月10日向上述房屋地址发挂号信催缴物业费的事实。胡静芝对于复瑞物业提供的邮寄清单及催款通知均不予认可，称其从未收到过。同时，胡静芝称，其于2008年入住后一直按年交纳物业费，其中一次是其自己至物业公司交的，其余的都是物业公司的工作人员上门收取的，至于收取后有无开具收据或发票其记不清楚了。涉案房屋原来住的少，从2014年开始就经常居住了。原审审理中，复瑞物业起诉要求：一、判令胡静芝支付拖欠的2011年1月1日至2014年12月31日物业管理费（包括管理费、保安费、保洁费、设备运行费）52,034.58元[计算方式为：390.65平方米×6个月（2011年1月1日至2011年6月30日）×2.60元/月/平方米+390.65平方米×42个月（2011年7月1日至2014年12月31日）×2.80元/月/平方米]；二、判令胡静芝支付滞纳金52,034.58元，从2011年1月计算至2014年12月。原审认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。复瑞物业系本案所涉小区的物业管理企业，胡静芝系该小区的业主，在复瑞物业提供了相关物业管理服务后，胡静芝作为该小区的业主理应依据合同向复瑞物业履行缴纳物业服务费的义务。至于胡静芝辩称的已经交纳了相关物业费，因并未提供相应证据，法院对此不予采纳。至于胡静芝辩称的物业费已超过诉讼时效，经查，复瑞物业分别于2013年7月30日、2014年3月1日、2015年3月10日以挂号信方式向胡静芝催讨物业服务费，尽管胡静芝辩解未收到催讨通知，因复瑞物业提供了挂号信邮寄凭证，法院予以确认。根据最早的催讨时间确定，复瑞物业主张的2011年1月1日至2011年7月29日的物业费已过二年的诉讼时效，法院不予支持。胡静芝应按合同约定标准支付复瑞物业2011年7月30日至2014年12月31日的物业管理费，经计算为44,917.19元（390.65平方米×41个月×2.80元/月/平方米+390.65平方米×2天÷31天×2.80元/月/平方米）。关于复瑞物业主张的滞纳金，原审认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环，实现业主与物业管理公司的共赢。对于胡静芝迟延支付物业服务费，作为复瑞物业理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故复瑞物业要求胡静芝支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。原审法院于二○一六年三月二十八日依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、参照《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判决：一、胡静芝于判决生效之日起十日内支付上海复瑞物业管理有限公司自2011年7月30日起至2014年12月31日止的物业服务费44,917.19元；二、驳回上海复瑞物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,381元，减半收取计1,190.50元，由上海复瑞物业管理有限公司负担729元，胡静芝负担461.50元。原审判决后，胡静芝不服，向本院提起上诉，诉称，上诉人提供给被上诉人的身份证地址以及在被上诉人处登记的住所地是清楚的，被上诉人连续三年发送挂号信至上诉人并未实际入住的系争房屋处，而不将催款通知发到上诉人的实际居住地，被上诉人应明知上诉人无法收到该些催款通知。被上诉人未在法定诉讼时效内有效主张权利，应承担不作为的法律后果，故请求撤销原判，改判上诉人不支付涉案期间的物业服务费。被上诉人复瑞物业辩称，上诉人于2008年开始装修，之后入住系争房屋，其间于2011年又数次对阳台和露台进行封闭，足以证明上诉人实际居住在系争房屋内。上诉人入户时填写的住户情况表，只能证明其户籍地址，不能证明其实际联系地址。其公司严格按照物业服务合同的约定和相关规定提供物业管理服务，得到小区业委会和居委会的认可。其公司每年按时进行物业费催讨，相关证据原件已提交法院。综上，其公司的催讨行为有效，故请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人依据与上海市松江区XX业主大会签订的《物业服务合同》对“XX”小区提供了物业管理服务，上诉人作为“XX”小区的业主，应按照物业服务合同的约定按时支付物业管理费。上诉人自2011年以来长期拖欠物业管理费，显属不当。关于诉讼时效问题，被上诉人在原审中已提供了其分别于2013年7月30日、2014年3月1日、2015年3月10日向系争房屋地址所发的催款通知及挂号信邮寄凭证，证明其向上诉人催缴物业费的事实。上诉人上诉主张其不在系争房屋内实际居住，被上诉人向系争房屋寄送物业费催款通知不构成有效催讨，然上诉人并未与被上诉人就信函送达地址作出过明确约定，其在入住时所填写的住户情况登记表中所填的原户籍所在地并不能视为双方对信函联系地址的约定，且在原审庭审中，上诉人明确陈述其自2010年左右开始实际居住系争房屋，2012年、2013年前后其全家都居住在系争房屋内，上诉人现上诉称其不在系争房屋内实际居住，显然与其在原审庭审中的陈述矛盾，本院不予采信。综上，被上诉人向系争房屋地址寄送催款通知，应构成诉讼时效的中断，原审根据本案查明的事实，判令上诉人支付自2011年7月30日起至2014年12月31日止的物业服务费，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,381元，由上诉人胡静芝负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年七月十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……