重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第12924号原告重庆市彬琪物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道凤鸣路32号（名人港湾）1（D）幢1单元1号，组织机构代码74285643-0。法定代表人江世元，经理。被告杨万国，男，1974年9月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆市彬琪物业管理有限公司与被告杨万国物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月31日立案受理后，依法由代理审判员王利萍担任审判长，与人民陪审员刘成均、人民陪审员刘运祥组成合议庭，适用普通程序于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告重庆市彬琪物业管理有限公司的法定代表人江世元到庭参加了诉讼，被告杨万国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市彬琪物业管理有限公司诉称：原告是依法取得物业服务资质的物业管理企业。2007年1月5日原告与被告所居住的渝北区XX街道XX路XX号XXXX小区业主大会签订《物业服务合同》。该合同约定期限为三年，从2007年2月1日起至2010年1月31日止。该合同到期时，小区业主大会没有选聘新的物业服务公司，原告继续按照《物业服务合同》价格为小区提供物业服务至2012年12月31日。《物业服务合同》约定物业服务费住宅为0.45元／月·平方米，物业服务费用业主按月交纳并应在每月前10日内履行交纳义务，未能按时如数交纳物业服务费用的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系渝北区XX街道XXX路X号X栋XXX号房屋业主。其物业使用面积为89.46平方米，系住宅。被告作为小区业主，享受了原告对小区的物业服务，但拖欠原告2012年1月至2012年12月的物业服务费482.4元。故原告起诉请求：1、判决被告向原告支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费482.4元；2、判决被告向原告支付物业管理费的违约金（从2012年1月11日起依次以每月的物业服务费40.2元为本金，按每日千分之三的标准计算至付清之日止）。被告杨万国未作书面答辩。被告杨万国在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告杨万国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理查明：原告重庆市彬琪物业管理有限公司系具有叁级资质的物业服务企业。被告杨万国系重庆市渝北区XX街道XXX路X号X栋XXX号房屋的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米，系住宅。2007年1月5日，重庆市渝北区XXXX业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订了《重庆市物业服务合同》，约定甲方委托乙方为XXXX小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2007年2月1日起至2010年1月31日止。合同届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.45元／月·平方米；电梯费：3楼开始征收10元／月／人，每上一楼每月每户加收1元（含电费、月保、年检等费用，但重大维修业主分摊）；（2）写字楼：1.00元／月／平方米……。合同第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取不公摊方式向业主分摊计收。合同第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同第十条、第十一条、第十二条约定了停车场的收费标准。合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十条约定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、物业服务合同解除等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供物业服务。合同到期后，XXXX小区业主大会没有选聘新的物业公司，也没有签订新的物业服务合同，但原告仍按照原来的物业服务合同的收费标准在被告所属小区提供物业服务至2012年12月31日。2012年12月31日后，原告终止了在该小区的物业服务，并撤出了该小区。因被告在原告为该小区提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费。2013年3月21日，原告通过在被告房门张贴欠费催收函的方式催收被告所欠物业服务费482.4元。2014年7月31日，原告向本院起诉要求判令被告支付2012年1月至2012年12月的物业服务费及违约金。审理中，原告认可其对XXXX小区提供物业服务期间，对被告的房屋一直按照0.45元／月·平方米的标准收取物业服务费，不计收电梯费。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。上述事实，有物业服务资质证书、重庆市房地产登记申请书、重庆市物业服务合同、重庆市渝北区XXXX业主委员会证明、照片及当事人陈述等载卷为凭，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。本案中，原告与重庆市渝北区XXXX业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。尽管该合同约定的期限为2007年2月1日至2010年1月31日，但2010年1月31日后，原告仍为XXXX小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费用。关于物业服务费标准问题，根据上述《重庆市物业服务合同》的约定，住宅收费标准为0.45元／月·平方米。2010年1月31日后，因无其他书面合同、文件等对XXXX小区的物业服务费标准进行变更，故原告与XXXX业主委员会于2007年1月5日签订的《重庆市物业服务合同》约定的收费标准应当继续沿用。且审理中，原告亦自认其对XXXX小区提供物业服务期间，对被告的房屋一直按照0.45元／月·平方米的标准收取物业服务费，不计收电梯费。被告的房屋建筑面积为89.29平方米。故在2012年1月至2012年12月共12个月中，被告每月应交纳的物业服务费为0.45元／月／平方米×89.29平方米=40.18元，共拖欠的物业服务费为40.18元×12个月=482.16元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨万国在本判决生效之日起三日内向原告重庆市彬琪物业管理有限公司支付2012年1月至2012年12月期间的物业服务费482.16元；二、驳回原告重庆市彬琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告杨万国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王利萍人民陪审员  刘成均人民陪审员  刘运祥二〇一五年一月十九日书 记 员  谭学梅