湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民二初字第557号
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县。
代表人朱卫清，该行行长。
委托代理人欧阳升，系该行客户经理。代理权限：特别授权。
委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告龙锐强，男，汉族，住湖南省攸县。
被告王连娥（系龙锐强妻子），女，汉族，住湖南省攸县。
被告攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省攸县。
法定代表人肖斐然，该公司执行董事兼总经理。
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工商银行攸县支行）与被告龙锐强、王连娥、攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴房地产公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年11月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员文亚苗独任审判，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。书记员樊平担任法庭记录。原告委托代理人丁凌、欧阳升、被告龙锐强到庭参加诉讼，被告王连娥、东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工商银行攸县支行诉称：2012年2月8日，原告与被告东兴房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，东兴房地产公司为借款人（购房人）提供偿还本息的阶段性连带责任保证。2012年8月24日，被告龙锐强、王连娥、东兴房地产公司与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。合同签订后，被告龙锐强、王连娥与原告到攸县房产局办理了预购商品房（即攸县城关镇东华商业广场3、4号楼1808号房屋）抵押登记。尔后，原告依据合同约定向被告龙锐强、王连娥发放了贷款7万元。被告龙锐强、王连娥从2015年1月份起开始逾期还款，至2015年7月，已累计违约7次，截止2015年7月27日两被告尚欠原告借款本金40106.25元及利息1662.88元。被告东兴房地产公司亦未按合同约定履行担保责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、依法解除原告与被告东兴房地产公司、龙锐强、王连娥所签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告龙锐强、王连娥偿还所欠原告借款本金40106.25元，截止2015年7月27日的逾期利息1465.83元，并判令被告从2015年7月28日起至其还款之日止按《个人购房借款／担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息；3、被告龙锐强、王连娥支付给原告律师费1600元；4、被告东兴房地产公司承担连带保证责任；5、原告对被告龙锐强、王连娥所提供的抵押物（坐落于攸县××商业广场××、××楼××号房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。原告在庭审中将第4项诉讼请求变更为“被告东兴房地产公司承担阶段性连带保证责任”。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、组织机构代码证及法定代表人身份证明书各1份，拟证明原告的基本情况及原告的主体资格合法；
2、居民身份证复印件2份，拟证明被告王连娥、龙锐强的基本情况；
3、结婚证复印件1份，拟证明被告王连娥和被告龙锐强系夫妻关系；
4、企业法人营业执照复印件1份，拟证明被告东兴房地产公司的基本情况及其诉讼主体资格合法；
5、《按揭贷款业务合作协议》复印件1份，拟证明（1）原告与被告东兴房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》；（2）协议中约定东兴房地产公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；
6、委托书复印件1份，拟证明东兴房地产公司委托彭文明办理工商银行攸县支行个人住房按揭贷款事宜；
7、抵押承诺书复印件1份，拟证明两被告同意以其所购的东华商业广场3、4号楼1808号房屋为该借款进行抵押担保。
8、《个人购房借款／担保合同》复印件1份，拟证明原告与三被告签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同对贷款金额、贷款用途、还款方式、罚息、保证担保责任的方式和范围、违约及违约责任等进行了明确的约定；
9、预购商品房抵押权预告登记证明复印件1份，拟证明两被告所提供的抵押物已办理了抵押登记，原告对已办理了预购抵押登记的商铺享有优先受偿权；
10、个人贷款借款凭证复印件1份，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；
11、账户历史明细清单1份，拟证明两被告未按合同约定履行还款义务，其已构成违约，原告有权解除合同，要求被告提前偿还贷款；
12、律师费发票1份，拟证明原告为主张权利所支付的律师费1600元。
被告龙锐强辩称：1、向原告借款是实，但我方未还贷款属事出有因，因被告东兴房地产公司逾期交房导致无法履行借款合同，故本案的全部法律责任应由被告东兴房地产公司承担；2、因逾期利息和罚息均属于违约金性质，违约金过高，我方不承担逾期利息和罚息；3、原告支出的律师费不是直接损失，我方也不承担原告律师费1600元；4、我方要求被告东兴房地产公司承担退还购房款，并赔偿损失等违约责任。
被告龙锐强未向本院提供证据。
被告王连娥、东兴房地产公司未予答辩，也未向本院提供证据。
经庭审质证，被告龙锐强对原告提供的上述证据均没有异议。
本院经审核认为，原告提供的上述证据均符合证据的有效要件，且能证明本案的事实，本院依法予以采信。
经审理查明：被告龙锐强、王连娥系夫妻关系。2012年2月8日，原告工商银行攸县支行与被告东兴房地产公司签订了编号为攸按2012字第001号《按揭贷款业务合作协议》，约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，东兴房地产公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。同年8月14日，被告龙锐强、王连娥向原告出具抵押承诺书，承诺以其共有的位于攸县城关镇大巷路房屋作为贷款抵押物向原告借款7万元。2012年8月24日，被告龙锐强、王连娥（借款人）、东兴房地产公司（保证人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定“第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币7万元；第二条本合同项下贷款用于购买坐落于攸县××路，建筑面积51.45平方米…第三条本合同项下贷款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准…第四条4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.4%上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准…；4.2…贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率…第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息…第九条借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定…第十条10.2保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任…第十四条14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失…第十七条费用：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担…第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同日，被告龙锐强、王连娥用其共有的位于攸县××商业广场××、××楼××号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号为：攸房预城关镇字第212001057号），预告登记权利人为原告。2012年8月24日，原告向被告龙锐强、王连娥发放7万元的贷款，并订立了中国工商银行个人贷款借款凭证，载明：借款期限为60个月，贷款利率（年）：7.04%等。借款后，被告龙锐强、王连娥按约偿还了部分借款本息，但自2015年1月份起多次不按约履行还款付息义务。截至2015年7月27日，被告龙锐强、王连娥拖欠原告贷款本金40106.25元、利息1465.83元。原告多次催收未果，由此酿成纠纷。
另查明，原告因本案诉讼支出律师代理费1600元。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。1、原告工商银行攸县支行与被告龙锐强、王连娥、东兴房地产公司签订的借款合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告龙锐强、王连娥发放了贷款，被告龙锐强、王连娥不按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告龙锐强、王连娥多次违约，迟延履行主要债务，经原告多次催告后仍未履行，且原告与被告龙锐强、王连娥签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告龙锐强、王连娥违约致使解除合同的条件成就，均符合解除合同的条件。故原告提出“判令解除原告与被告龙锐强、王连娥、东兴房地产公司所签订的《个人购房借款／担保合同》”的诉讼请求，本院予以支持。2、原、被告双方合同约定，被告龙锐强、王连娥逾期未还款付息，原告有权宣布贷款本息全部提前到期，因被告龙锐强、王连娥逾期未还款付息，故原告提出判令“被告龙锐强、王连娥偿还所欠原告借款本金40106.25元，截止2015年7月27日的逾期利息1465.83元，并判令被告从2015年7月28日起至其还款之日止按《个人购房借款／担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息”的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告龙锐强提出的“逾期利息和罚息过高”的辩解意见，本院认为上述利息标准系原告与被告龙锐强自愿达成，且不违反法律规定，原、被告应遵守该约定，故被告龙锐强的上述辩解意见，本院不予采纳。3、原、被告签订的合同中明确约定因实现债权而产生的律师费由借款人承担，故对原告提出“判令被告龙锐强、王连娥支付给原告为本案诉讼支出的1600元律师费”的诉讼请求，本院亦予以支持；对被告龙锐强提出“不承担律师费”的辩解意见，本院不予采纳。4、被告龙锐强、王连娥在借款的同时以位于攸县××商业广场××、××楼××号房屋作为贷款抵押物并与原告完成了抵押权预告登记，被告龙锐强、王连娥未按约定期限偿还借款本息，原告有权就该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿，故原告提出“判令原告对被告龙锐强、王连娥所提供的抵押物（坐落于攸县××商业广场××、××楼××号房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权”的诉讼请求，本院亦予以支持。5、被告东兴房地产公司自愿为被告龙锐强、王连娥的借款提供阶段性连带责任担保，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，该保证合同合法有效。在抵押物的他项权利证书等资料办妥并交由原告收执前，被告东兴房地产公司应对诉争贷款承担阶段性保证责任。担保人承担保证责任后，有权向被告龙锐强、王连娥追偿。故原告提出“判令被告东兴房地产公司对龙锐强、王连娥应付款项承担阶段性连带清偿责任”的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告龙锐强提出的“因东兴房地产公司未能如期交房导致无法履行借款合同，应由东兴房地产公司承担全部法律责任”的辩解意见，本院认为，被告龙锐强向原告借款用于购买攸县东华商业广场的房屋，龙锐强指定原告将贷款一次性汇入被告东兴房地产公司账户后，未能取得上述房屋所有权，其与东兴房地产公司之间购房合同的预期利益落空，但是在购房合同与借款合同之间，购房合同的目的是购房，购房的用途为住宅或商业利用，借款合同的目的则是借款，借款的用途为购房，显然，购房合同的目的未能实现，并不影响借款合同目的的实现。龙锐强与东兴房地产公司之间的买卖合同关系属于另一法律关系，不属本案审理范围，龙锐强可另寻法律途径解决。故被告龙锐强以被告东兴房地产公司不交房为由，拒绝偿还贷款，无事实和法律依据，对该辩解意见，本院亦不予采纳。被告王连娥、东兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案适用缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告龙锐强、王连娥、攸县东兴房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、由被告龙锐强、王连娥在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金217673.74元，并支付利息及罚息（利息按年利率6.4%，罚息在借款利息基础上加收50%计算至还清之日止）；
三、由被告龙锐强、王连娥在本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司攸县支行支付律师代理费1600元；
四、原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对抵押物即被告龙锐强、王连娥所有的位于攸县城关镇东华商业广场3、4号楼1808号房屋（预告登记证号为：攸房预城关镇字第212001057号）的拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
五、被告攸县东兴房地产开发有限责任公司对被告龙锐强、王连娥的上列债务承担阶段性连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
上列被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费879元，减半收取439.5元，由被告龙锐强、王连娥、攸县东兴房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 文亚苗
二〇一五年十二月二十三日
书记员 樊 平
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。