河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民一初字第153号
原告翟传雨，男，1975年3月2日出生，汉族。
委托代理人刘宝玉，河南仰天律师事务所律师。
委托代理人郝东杰，河南仰天律师事务所实习律师。
被告翟宏伟，女，1966年5月5日出生，汉族。
委托代理人朱俊楠，金博大律师事务所律师。
第三人河南省锦寓置业有限公司。
法定代表人葛明森，该公司董事长。
委托代理人高道杰，该公司副总经理。
委托代理人温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
原告翟传雨诉被告翟宏伟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月28日本院提起诉讼，本院于2015年6月5日决定受理，并依法组成合议庭，分别于2015年6月30日、7月1日向各方当事人送达了应诉通知书、起诉状副本、告知合议庭组成人员通知书、举证通知书、诉讼权利义务风险告知书、廉政监督卡和开庭传票。合议庭于2015年7月29日、10月14日公开开庭审理了本案，原告翟传雨的委托代理人刘宝玉、郝东杰，被告翟宏伟委托代理人朱俊楠，第三人锦寓公司委托代理人高道杰、温东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟传雨诉称，其于2009年9月27日与锦寓公司订立商品房买卖合同，购买锦寓公司开发的位于南阳市宛城区天山路东段都市春天3号楼104房屋，随即支付了全部房款，并入住该房，一直占有使用至今。后翟传雨得知郑州市中级人民法院因执行翟宏伟申请执行锦寓公司借款担保一案，于2014年6月9日作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定，查封了翟传雨购买且居住多年的该房屋，且拟对该房屋采取进一步的执行措施，翟传雨遂向郑州市中级人民法院提出执行异议。郑州市中级人民法院经审查作出了（2015）郑执异字第39号执行裁定，驳回了翟传雨提出的执行异议。翟传雨认为该涉案房产系其合法全款购买，且占有使用多年，产权为翟传雨所有，翟宏伟不得因其与锦寓公司的纠纷对案外人的房屋进行执行，相应查封措施应予解除。翟传雨特提起本诉，请求依法解除对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天3号楼104房屋的查封，判令不得执行该房屋，诉讼费用由翟宏伟负担。
被告翟宏伟辩称：1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地管理部门协助执行若干问题的通知》，其申请查封锦寓公司所有的房产符合法律规定。2、本案翟传雨未与锦寓公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，翟传雨与锦寓公司签订的《认购书》中仅包含《商品房销售管理办法》第十六条中的（一）、（二）、（四）项，其余各项内容均不包括，这显然不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不能将《认购书》认定为《商品房买卖合同》。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》条款内容相冲突时，应当以《物权法》为准。4、翟传雨未完成自己的举证义务，不能证明其是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中的“第三人”，应当承担举证不力的后果。请求依法驳回翟传雨的诉讼请求。
锦寓公司辩称：1、翟传雨所诉属实，其与锦寓公司签订了商品房买卖合同，合同已经实际履行，翟传雨已足额交付了购房款，且已经实际占有使用多年，锦寓公司已获得商品房预售许可证，翟传雨的诉讼请求应予支持。2、翟宏伟的答辩理由不能成立，其引用的法律不适用本案。根据合同法规定，只要标的明确，双方当事人明确，意思表示真实，就属于有效合同，不存在查封后翟传雨与锦寓公司串通购买房屋的情形。
为支持其主张，翟传雨向本院提交如下证据：1、翟传雨与锦寓公司于2009年9月27日签订的都市春天认购书，以证明双方于2009年9月27日签订了书面买卖合同；2、翟传雨向锦寓公司打款的中国银行凭条11张，锦寓公司于2009年9月27日给翟传雨出具的房款收据2张，以证明翟传雨于2009年9月已向锦寓公司交纳了全部房款367421元；3、张玲证明及翟传雨结婚证复印件各1份，以证明有8万房款是以翟传雨的岳母张玲名义交的，房款已交齐；4、南阳市乐邦物业服务有限公司装修收费明细、交房（住宅）费用明细表、物业服务协议、小区公摊费收据、生活垃圾费收据、物业费收据，以证明翟传雨早已办理了交房手续，该房已进行了装修，翟传雨已入住该房。
经庭审质证，翟宏伟对翟传雨提供的上述证据的质证意见为：1、对证据1真实性和证明目的均有异议，因该协议书是翟传雨与锦寓公司所签，锦寓公司是翟宏伟申请执行案件中的被执行人，且该协议书不是法律意义上的《商品房买卖合同》；2、对证据2中收据的真实性和证明目的均有异议，因锦寓公司系翟宏伟申请执行案件中的被执行人，因此仅凭锦寓公司为其出具的收据无法证明翟传雨是否真实付款，原告未能尽到其举证义务，对中国银行凭条11张无异议，对翟传雨于2009年9月27日向锦寓公司交付的款项28.2万元予以认可；3、对证据3的真实性无异议，但不能证明付款事实，证明目的有异议；4、对证据4的真实性和证明目的均有异议，南阳市乐邦物业服务有限公司与锦寓公司是关联公司，公司之间的股东和高管相互重叠，有理由相信乐邦公司能够因锦寓公司的诉讼利益而为翟传雨提供举证便利，即便翟传雨已入住，时间也在翟宏伟查封房产之后。
锦寓公司对翟传雨提交的上述四组证据均无异议；双方签订的认购书真实，能够证明其已与翟传雨签订了涉案房屋的买卖合同；翟传雨提供的收据上有年份和票号，根据票据的陈旧程度，的确是锦寓公司在翟传雨缴纳房款时向翟传雨出具的；翟传雨已入住该房，其对未办理房屋过户手续没有过错。
为支持其答辩意见，被告翟宏伟向本院提交了以下证据：1、翟传雨房产查询信息1份，以证明翟传雨名下有其他房产；2、锦寓公司及乐邦公司企业信用信息公示系统查询信息各1份，以证明乐邦公司与锦寓公司之间存在关联关系。
翟传雨对翟宏伟提交的上述证据发表以下质证意见：1、对证据1房产查询信息的证明目的有异议，翟传雨名下的房产是商铺，不适用于居住；2、对证据2有异议，锦寓公司和乐邦公司是相互独立的企业法人，各自有独立的市场地位和利益，不能以此否认翟传雨举证的真实性。
锦寓公司对翟宏伟提交的上述证据质证如下：1、证据1不能证明其证明目的；2、对证据2有异议，其与乐邦公司并不是关联公司。
锦寓公司未提交证据。
根据各方质证意见，结合全案案情，经审查，本院对各方当事人提交的证据分析认证如下：
翟传雨提交的证据1、证据2、证据3均系书证，能够相互印证证明翟传雨于2009年9月27日前向锦寓公司交纳了涉案房屋全部房款，且翟宏伟对其中的28.2万元房款予以认可，故对翟传雨提交的证据1、证据2、证据3予以采信；证据4能够相互印证，翟宏伟虽对上述提出异议，认为锦寓公司与乐邦公司是关联公司，翟传雨占有涉案房屋不真实，并提交了锦寓公司及乐邦公司企业信用信息公示系统查询信息予以反驳，但该证据并不能印证其观点及推翻翟传雨提交证据所证明的事实，故对翟传雨提交的证据4予以采信。
翟宏伟提交的证据1房产查询信息系政府主管部门出具，翟传雨及锦寓公司对该证据的真实性无异议，予以采信；证据2企业查询信息，与本案无关，不能证明其证明目的，本院不予采信。
除上述证据外，翟传雨、翟宏伟还提交了涉本案房屋被查封的民事裁定书、协助执行通知书、执行通知书、执行裁定书及送达回证等法律文书的复印件，经质证，各方均无异议，又经本院核实，上述法律文书属实，本院予以采信。
锦寓公司按本院要求，提交了南阳市房地产市管理处于2010年11月2日颁发给锦寓公司的编号为（宛市）房预售证第2010038号商品房预售许可证，经质证，各方对该预售许可证均无异议，本院予以采信。
根据当事人的陈述、举证、质证和本院分析认证意见，本院确认本案事实如下：
南阳市房地产市管理处于2010年11月2日向锦寓公司颁发了的编号为（宛市）房预售证第2010038号的商品房预售许可证，该许可证显示：经审查，准予锦寓公司公开预售都市春天2#、3#、4#楼（1-26层）和8#、9#楼（1-33层）商住楼。
2009年9月27日，翟传雨与锦寓公司签订“都市春天认购书”一份，该认购书中在认购物业中填写“3号楼104室，建筑面积约135.38平方米；约定房屋总价款为399371元，乙方（翟传雨）选择一次性付款方式，优惠31950元，优惠后总价款为367421元，于2009年9月27日前付清；此外，协议书中还对双方的联系方法、违约责任等进行了约定。
2009年9月20日，锦寓公司南阳分公司向出具编翟传雨编号为0005382的收据，该收据中“今收到”一栏中填写“张玲”，“人民币”一栏中填写“捌万元整”，“系付”一栏中填写“3#104室”；2009年9月27日，锦寓公司南阳分公司向出具编翟传雨编号为0009218的收据，该收据中“今收到”一栏中填写“翟传雨”，“人民币”一栏中填写“贰拾捌万贰仟元整”，“系付”一栏中填写“3#104续交房款”。翟传雨同时提交了11张中国银行凭条证明2009年9月27日通过刷卡方式向锦寓公司支付房款28.2万元，翟宏伟认可该事实。
翟传雨还提交了乐邦公司“交房（住宅）费用明细表”一份，该明细表中注明了房号为3-104的物业业主为翟传雨，并列明其应缴纳的物业服务费、小区公共水电公摊费、城市生活垃圾处理费（代收）、有线电视初装费（代收）等各项费用数额。翟传雨向乐邦公司都市春天管理处交纳了交房（住宅）费用明细表中列明的物业服务费、公共能源费、城市生活垃圾处理费等费用，并与乐邦公司签订物业服务协议。
2015年7月27日，南阳市房屋产权产籍管理处出具的南阳市家庭（个人）房产登记信息查询证明一份，载明经查南阳市房屋登记信息系统，截止2015年7月27日10时，翟传雨现名下登记有产权号为11491342的都市春天房屋一套。翟传雨称该套房屋系商铺。
2012年6月12日，因翟宏伟在与锦寓公司的仲裁案件中申请财产保全，南阳市宛城区人民法院于2012年6月12日作出（2012）宛民保字第1号民事裁定书，裁定查封锦寓公司名下包括涉本案房屋在内的20套房产，6月13日，南阳市宛城区人民法院向南阳市房产管理局送达了该民事裁定书及（2012）宛民保字第1号协助执行通知书，将锦寓公司名下涉本案在内的20套房产查封。后郑州仲裁委员会作出（2012）郑仲裁字第183号裁决书。2013年4月26日，翟宏伟持郑州仲裁委员会（2012）郑仲裁字第183号裁决书向本院申请强制执行，本院于2013年4月28日立案执行，于2013年5月9日作出（2013）郑执一字第196号执行通知书，责令锦寓公司自该通知书送达之日起三日内向翟宏伟支付购房款300万元和违约金150万元，并负担案件仲裁费56615元及申请执行费48016元；于2013年5月15日作出（2013）郑法执字第196号民事裁定书及（2013）郑协执字第196号协助执行通知书，查封锦寓公司名下涉本案在内的20套房产，同日送达南阳市房产管理局，查封期限至2014年6月12日止。2014年6月9日，本院作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，查封期限一年，同日向南阳市房产管理局送达。2015年6月1日，本院又作出（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封包括涉本案房屋在内的20套房屋，期限三年，并于2015年6月4日送达南阳市房产管理局。翟传雨不服本院（2013）郑执一字第196-4号执行裁定书，以案外人身份书面向本院提出执行异议，请求中止对涉本案房屋的执行。2015年4月29日，本院作出（2015）郑执异字第39号执行裁定书，驳回了翟传雨的异议。裁定书于2015年5月16日送达后，翟传雨不服，于2015年6月5日向本院提起本诉，请求解除对涉本案房屋的查封。
经本院主持调解，各方当事人就解决本案纠纷曾于2015年8月5日达成了附生效条件的和解协议，但因锦寓公司未履行和解协议，和解协议未生效。
本院认为：翟传雨提起本案执行异议之诉，目的是为了停止针对涉本案房屋的执行行为及解除本院对涉本案房屋的查封，因此，本院在其他民事案件的执行过程中对涉本案房屋进行查封是否适当，以及是否应予解除查封是本案的审查重点。而关于民事执行中对被执行人为商品房开发企业的不动产的查封是否适当，以及案外人提出的执行异议能否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查。
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，翟传雨提交的收据及中国银行刷卡凭证显示其于2009年9月20日、9月27日向锦寓公司交纳了涉本案房屋的房款367420元，与其提交的于2009年9月27日与锦寓公司签订的认购书能够相互印证，证明翟传雨在涉本案房屋查封前即与锦寓公司签订了书面的商品房买卖合同并支付了全部房款。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同；开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中，锦寓公司于2010年即取得了涉本案房屋的预售许可证，其于2009年9月27日与翟传雨签订认购协议，并收取翟传雨全部购房款，但锦寓公司并未按上述行政管理规章的规定，与翟传雨重新签订正式的商品房买卖合同，也未及时向房地产管理部门办理登记备案手续，因此，对涉本案房屋未能办理至翟传雨名下，锦寓公司负有全部过错，翟传雨对此无过错。
综合当事人在本案中提供的证据，翟传雨和锦寓公司之间在涉本案房屋被查封前就存在合法、有效的商品房买卖关系，且翟传雨已向锦寓公司支付了全部房款，翟传雨又已实际占有该房屋至今，翟传雨对于涉本案房屋未办理过户登记手续又无过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院查封涉本案房屋缺乏法律依据，翟传雨提出的执行异议成立，其对涉本案房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，故翟传雨在本案中请求停止对涉本案房屋执行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。就翟传雨要求解除对请求解除对本案房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对翟传雨要求解除查封的请求不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、停止对位于南阳市宛城区天山路东段都市春天3号楼104房屋的执行；
二、驳回原告翟传雨的其他诉讼请求。
案件受理费1050元，由被告翟宏伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院，并向河南省高级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。
审 判 长 闫 明
审 判 员 袁 斌
审 判 员 钟晓奇
审 判 员 张林利
代理审判员 王明振
二〇一五年十一月九日
书 记 员 王梦娇
书 记 员 吴 松