广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第323号
原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。
法定代表人王庆芬。
委托代理人胡悦，该公司员工。
委托代理人李元科，该公司员工。
被告（反诉原告）黄建辉，男，汉族，公民身份号码×××5612，住珠海市斗门区。
被告（反诉原告）李继红，女，汉族，公民身份号码×××3625，住珠海市斗门区。
原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚公司）诉被告黄建辉、李继红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序于2015年5月21日、2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告忠诚公司的委托代理人胡悦、李元科，被告黄建辉、李继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告忠诚公司诉称：被告是珠海市斗门区丽苑某号房屋的业主，原告为丽苑小区提供物业管理服务。作为涉案房屋的业主，被告实际接受了原告提供的物业服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费缴纳的标准进行了约定。2011年8月，经业主大会同意，原告提高了物业服务费，提高费用后原告应收取本小区内业主物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1.05元，公共水电费按建筑面积计算为每月每平方米0.2元。按照上述协议约定，未按时缴纳物业服务费的，每日加收欠缴金额5‰的违约金。被告的住房有102.03平方米，被告每月应支付物业服务费107.13元，公共水电费20.41元。自2013年9月开始，原告多次电话、短信通知被告，但被告仍故意拖欠物业费，至2015年2月，被告共欠物业服务费18个月，共2295.72元，以及物业服务费违约金2774.13元。故原告诉至法院要求被告向原告缴纳2013年9月至2015年2月欠缴的物业服务费1928.34元，2013年9月至2015年2月公摊电费367.38元，缴纳违约金2774.13元，本案讼诉费由被告承担。在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为被告向原告缴纳2013年9月至2015年4月物业服务费2142.6元，2013年9月至2015年4月公摊水电费408.2元，缴纳违约金3411.2元，本案讼诉费由被告承担。
原告忠诚公司对其诉称向本院提交如下证据：
1.前期物业管理服务协议一份，拟证明原告与被告签订了物业管理协议；
2.物业管理合同一份，拟证明原告与开发商签订了物业管理合同，为涉案小区提供物业服务；
3.物业管理合同续订书一份，拟证明原告在原合同到期后，继续为涉案小区提供物业服务的事实；
4.通知四份，拟证明原告提高物业服务费征得了大部分业主的同意；
5.倡议书一份，拟证明原告将提高物业服务费的原因告知了业主；
6.房地产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主；
7.来访事项受理回执一份，拟证明原告已向城管部门反映违章建筑的问题。
被告黄建辉、李继红辩称：被告一直以来都有缴纳物业费，但家中被盗后就没有缴纳过物业服务费。家中被盗后原告没有派人来处理，被告多次找原告处理，原告均予以拒绝。双方约定的滞纳金是原告提供的格式条款，且该条款只约定了业主违约时支付违约金的责任，没有约定原告违约时的责任。依据合同法的规定，应当认定为无效条款。被告不存在违约行为，原告未提供约定的物业服务的违约行为在先，被告拒交物业服务费是抗辩权的正当行使。此外，双方约定的违约金远高于原告的实际损失，要求法院予以调整。
被告黄建辉、李继红对其辩称没有向本院提交证据。
被告黄建辉、李继红反诉称：被告为丽苑小区某房业主。原告为涉案小区提供物业服务。2012年至2013年间，被告家中接连两次被盗，失窃物品有电视机、酒、金银手饰等。被告曾试图找原告调取小区监控，但原告称属监控盲区。后经办案民警现场勘查证实，小偷是通过与被告北面阳台邻接的无人值班的巡逻岗及一楼违章搭建的铁棚爬入阳台实施盗窃。被告曾多次找原告反映安全隐患问题，但原告均置之不理，没有采取任何措施。故被告提起反诉请求如下：（1）原告承担违约责任，赔偿被告经济损失31168.88元；（2）原告拆除邻接被告北面阳台闲置的巡逻岗或采取其他足以消除威胁被告财产安全隐患的其他安保措施；（3）本案全部诉讼费由原告承担。在本案审理过程中，被告将第（2）项请求明确为拆除铁棚和幼儿园的护栏，保安亭设置保安人员。
被告黄建辉、李继红对其反诉诉称提交如下证据：
1.2012年5月14日证明一份、2013年12月12日证明一份、报警回执一份、照片三张，拟证明原告提供的服务不符合合同约定，给原告造成了经济损失；
2.说明一份，受案回执一份，拟证明被告报案时间为2013年12月8日。
原告忠诚公司对被告黄建辉、李继红的反诉辩称：被告的财产损失是犯罪分子造成的，与原告没有直接关系。原告积极配合了公安部门的调查。铁棚是违章建筑，原告已报城建部门处理过，原告不是行政执法部门，不能直接拆除。被告楼下的保安室旁边是消防门，平时是关闭的，业主可以刷卡进出。涉案小区的业主只有一百多户，设置二个保安室是不现实的。涉案小区是全封闭管理的小区，原告全天安排保安在小区内巡查。原告是物业公司，与被告之间不存在保管关系。物业公司也不是保险公司，如业主失窃就要由原告承担赔偿责任，就等同于业主向保险公司投保。
原告忠诚公司对其反诉辩称没有提交证据。
原、被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证。被告对原告提交的证据没有异议。原告对被告的质证意见如下：对报警回执没有异议；对原告提交的2013年12月12日的证明有异议，被告2013年12月7日外出，次日晚上20时回家发现家中被盗，应立即报警，但其报警时间是2013年12月12日，中间间隔了4天，而且被盗物品是被告自己陈述的，对被盗物品的真实性有异议；对原告提交的2012年5月14日的证明，没有报警回执，有异议；原告提交的照片反映了现场情况，但不全面；对被告提交的说明、受案回执没有异议。
经审查本院对原、被告提交的证据认定如下：对原、被告提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：2006年5月10日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告为位于珠海市斗门区井岸镇美澳园二、三区的忠信丽苑一、二、三期提供物业服务，合同期限为五年，自2006年5月10日至2011年5月9日止。
2006年6月3日，原告与被告黄建辉签订《忠诚物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，由原告为被告黄建辉位于珠海市斗门区井岸镇美澳园二区某房提供物业服务；合同期限为从发展商公布竣工交楼日起至小区经政府有关部门验收合格后三年止；原告提供物业服务的内容包括房屋公用部位的清洁维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，保安工作管理，交通秩序和车辆停放管理；被告黄建辉从发展商公布竣工交楼日起向原告缴纳物业服务费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元收取，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.78元收取；物业服务费每月10日前缴纳，未按时缴纳物业服务费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金；对于有线电视、居民用水、用电及排水费的收缴标准，均按物价局有关规定收取；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告黄建辉有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告黄建辉造成损失的，原告承担相应的经济或法律责任；被告黄建辉违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交缴有关费用的，原告有权要求被告黄建辉补交所欠费用和滞纳金。
2011年5月9日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同续订书》，约定双方于2006年5月10日签订的《物业管理合同》到期后，续签《物业管理合同》，合同期限从2011年5月10日至涉案小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。
2011年8月10日，原告发出通知从2011年8月份起按新收费标准收费，于9月份扣费日开始扣费，收费标准为电梯房物业业管理费每平方米1.05元，公摊水电费每平方米0.2元；楼梯房物业管理费每平方米0.82元，公摊水电费每平方米0.08元。
2012年5月14日，珠海市公安局井岸派出所出具证明称“2012年4月13日23时，事主李继红报其位于井岸镇美澳园二区37栋201房的居所被人入室盗窃，我所民警赶到现场，做了现场保护工作，后刑警技术人员到现场对现场进行勘查。事主报被盗电视机一台，国产茅台酒4瓶、红酒3瓶，现场勘查201防盗门和木门未见明显破坏痕迹，客厅北侧阳台玻璃门呈拉开状态，阳台上及阳台外面的商铺铁皮棚有多枚明显脚印。我局已对本案立案侦查，案件正在侦查中。”
2013年12月12日，珠海市公安局井岸派出所出具证明称“2013年12月12日9时21分，事主李继红到井岸派出所报案，称其于2013年12月7日20时许和家人外出到亲戚家住，当时已锁好了家门，至8日20时许回家发现家门被反锁开不了门，后发现家里被盗。后经清点损失财物有：现金人民币200元；玉手镯一只价值800元；玉吊咀一块价值2100元；银手镯（刻有“黄”字）一只价值600元；金颈链一条价值4500元；金耳环一对价值1200元；金手链一条价值1500元；金戒指三只（每只三克以上）价值3800元，白金颈链一条价值5000元；白金手链一条价值2500元，白金耳一对价值1100元；金戒指一只价值1500元；一套旧人民币（一分到十元连号）面额实际价值18.88元；一套新版港币（连号）加上两枚银饼价值5300元；诺基亚手机一台（型号不详）价值150元，共计损失价值31168.88元。
2013年12月13日，珠海市公安局井岸派出所出具受案回执，内容为被告李继红于2013年12月12日报称的入室盗窃案已受理。
2015年5月22日，珠海市公安局井岸派出所出具说明，内容如下：“在李继红被入室盗窃案中，我所接到报警的时间为2013年12月8日20时34分32秒，我所民警到达现场并对现场进行勘察后叫报警人李继红择时来我所作报案材料。李继红后于2013年12月12日来我所作报案材料。”
2015年5月28日，原告向珠海市斗门区城市监督管理局反映了美澳园二区城区幼儿园违章搭建的问题。
另查明，位于珠海市斗门区井岸镇美澳园二区某房的权属人为两被告，建筑面积102.03平方米，总层数9层。该房产阳台下方为铁棚，铁棚旁边有保安室。原告确认保安室未安排保安值班。
本院认为：《忠诚物业管理有限公司前期物业管理服务协议》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。该协议约定的履行期限为三年，因此该协议的履行期限已经届满。虽然该协议约定的期限届满后，双方未签订新的协议，但原告实际上继续为涉案小区提供物业服务，被告也实际上接受了相关服务，应当视为双方对继续履行该协议约定的权利义务达成了合意。原告于2011年8月10日对该协议约定的收费标准进行了调整，被告庭审中对原告调整收费标准的行为予以了确认，并同意按调整后的收费标准缴纳费用。原告调整收费标准的行为属对双方协议约定进行的变更，被告对原告调整收费标准的行为认可，说明双方就协议变更达成了合意，故双方应当按照调整后的收费标准履行。在庭审中，被告对欠缴物业服务费、公摊水电费的期间予以确认，故原告要求被告支付2013年9月至2015年4月的物业服务费和公摊水电费，依法有据，本院予以支持。被告应当支付的物业服务费为2142.6元，公摊水电费为408.12元。
关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。被告抗辩称双方约定的欠缴物业服务费的违约金过高，要求本院予以调整。双方在涉案协议中约定欠缴物业服务费的违约金为欠缴金额的5‰，按照该约定被告相当于按183%的年利率向原告支付欠缴费用的利息，被告承担的违约责任明显高于其欠缴物业服务费给原告造成的损失，故被告该抗辩依法有据，本院予以采纳。本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日至本院确定付款之日止的利息。由于原告收取物业服务费的时间为每月10日前，故2013年9月至2015年4月的物业服务费的利息损失，从应缴当月的10日计至本院确定的付款日。
关于被告要求原告赔偿损失的问题。根据涉案协议第四条第四款的约定，原告有治安防范的义务。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，原告应当就其已履行了治安防范义务承担举证责任，但原告对此并未提供证据证明。根据被告提供的照片，涉案房屋的阳台确实存在安全隐患，原告虽在被告阳台下设有保安室，但并未在该处安排保安人员值班，也未采取其他安全防范措施，因此被告主张原告没有履行治安防范的义务，依法有据，故本院认定原告存在违约行为，被告要求原告承担违约责任，依法有据，本院予以支持。鉴于被告房屋内的财物被盗的主要原因在于案外第三人实施了不法盗窃的侵权行为，原告作为物业公司，其义务仅在于事前的安全防范及事后协助公安部门侦查破案，并不能杜绝盗窃等事件的发生，原告的违约行为与被告的财产损失之间没有直接的因果关系，因此本院酌定原告对被告的财产损失承担次要赔偿责任。对被告主张的财产损失，由于是其向公安部门报案时自报的损失，并无相关证据予以证明，故本院酌定由原告赔偿被告2000元。
关于被告要求原告拆除被告阳台下的铁棚、围栏，并在保安室安排保安人员值班的请求。被告阳台下的铁棚、围栏不是原告的财产，也不是原告设置的，原告没有处分的权利，被告该请求没有依据，本院不予支持。原告是否在被告阳台下的保安室安排保安人员值班，是原告内部的工作安排，被告该请求没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）黄建辉、李继红于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2013年9月至2015年4月物业服务费2142.6元、公摊水电费为408.12元；
二、被告（反诉原告）黄建辉、李继红于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2013年9月至2015年4月欠付物业服务费的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率从应缴当月的10日计至本院确定的付款日）；
三、原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）黄建辉、李继红财物损失2000元；
四、驳回原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄建辉、李继红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担12元，由被告（反诉原告）黄建辉、李继红负担13元，反诉费290元，由原告（反诉被告）珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担20元，由被告（反诉原告）黄建辉、李继红负担270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 董凯
二〇一五年六月三日
书记员 裴璐
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。