广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2477号
原告袁淑芳，女，1964年11月13日出生，汉族，住址深圳市南山区。
委托代理人周俊辉，广东万乘律师事务所律师。
被告深圳市金银威实业发展有限公司，所在地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦17楼04号，组织机构代码192414549。
法定代表人罗书伟。
被告深圳市金银宝商业城发展有限公司，住所地深圳市宝安区26区新安街道前进路金丰豪庭大厦九楼A，组织机构代码693981496。
法定代表人罗伟华。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁淑芳及委托代理人周俊辉到庭参加诉讼，被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）、被告深圳市金银宝商业城发展有限公司（以下简称金银宝公司）经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告袁淑芳诉称，原告与被告金银威公司于2010年11月18日签订了一份《公司内部认购协议》，双方约定原告向被告金银威公司以内部认购形式行使认购被告金银威公司拥有的金丰豪庭塔楼10楼住宅D、E、F、G、H、I共六套，购房款为400万元，购房款汇入购房协议指定的被告金银宝公司账户，并由被告金银宝公司出具收款收据，被告金银宝公司具有连带责任。如果被告金银威公司不能按期交付上述房产或两年内不能办理房地产权证书，则被告金银威公司承诺在六十天内返还乙方全部购房款，并按月利率3％自收款之日起计至还款之日止给付利息给原告。内部认购协议签订后，原告即交付了全部房款400万元，被告金银威公司也交付了房产，原告对金丰豪庭塔楼10楼住宅D、E、F、G、H、I六套房进行了装修后入住，但上述房产一直不能办理房地产权证书。2012年12月11日，原告与被告金银威公司及罗书伟本人又签订了一份《补充协议》，三方约定原告同意被告金银威公司于2014年12月5日前办理上述六套房产的房地产权证书，超过此期限，被告金银威公司承诺在六十天内返还原告支付的全部购房款，并按月利率3％自被告金银威公司收款之日起至还款之日止计算利息给原告；罗书伟对上述购房款及利息承担无限连带清偿责任。但时至今日，上述六套房产的房产证书不仅未办理，且金丰豪庭整栋楼被深圳市中级人民法院公开拍卖，原告的合法权益已经受到侵害。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告金银威公司立即偿还“金丰豪庭”塔楼10楼住宅D、E、F、G、H、I六套房的购房款400万元、利息705万元、房屋装修款53.6万元；二、被告金银宝公司对被告金银威公司的偿还借款及利息承担连带还款责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
庭审前，原告撤回对被告深圳市金银宝公司的起诉（本院另行制作民事裁定书）。
被告金银威公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2010年11月18日，原告作为乙方与作为甲方的被告金银威公司签订了一份《公司内部认购协议》，约定乙方自愿预付300万元，同意内部认购甲方拥有的金丰豪庭塔楼10楼住宅D、E、F、G、H、I六套房屋，面积约500平方米左右，总价款为400万元，甲方协助乙方办理产权证。甲方应于2010年12月5日前交付上述房产予乙方使用，乙方承诺在金丰豪庭大厦消防验收及竣工验收后付清全部楼款并办理正式入伙，鉴于甲方提供的该房产仍处于民事诉讼之中，如果因甲方败诉或其他原因导致甲方不能按期交付房产给乙方，或致使该房产遭受查封或抵押等，二年内不能办理房地产证，超过此期限，甲方承诺在60日内返还乙方全部购房款，并按月利率3％计付给乙方，自收款日起至还款日止的利息。委托收款账户为罗伟华在招商银行开立的账户和金银宝公司在农村商业银行开立的账户。
之后，原告按照上述协议约定分别于2010年11月22日、11月24日、11月29日、11月30日、2011年7月6日支付了购房款100万元、100万元、80万元、20万元、100万元。
2012年12月11日，原告作为乙方、被告金银威公司作为甲方与作为丙方的罗书伟签订了一份《补充协议》，约定鉴于甲乙双方签订的《公司内部认购协议》中甲方提供的房产仍处于民事诉讼中，乙方同意甲方于2014年12月5日前交付房屋并办理房地产证，超过此期限，甲方承诺在60天内返还乙方全额购房款，并按月利率3％计付给乙方，自甲方收到款项之日起至还款日止的利息。丙方对上述款项承担无限连带清偿责任。
原告提交了深圳市才子装饰设计工程有限公司出具的《收款收据》，并依据上述证据主张其对案涉房屋进行了装修，装修费共计53.6万元。上述证据显示深圳市才子装饰设计工程有限公司收取案涉房屋装修款53.6万元。
另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回；案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。2015年12月份，深圳市中级人民法院拍卖了案涉项目土地及地上建筑物（包括案涉房屋）。案涉房屋所在区域2011至2013年政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年至2015年政府指导租金标准为25元/平方米/月。
庭审中，原告确认与2011年7月6日收到被告金银威公司交付的案涉房屋，案涉房屋面积合计540平方米，原告于2011年10月份完成装修，并于2015年12月份因深圳市中级人民法院拍卖案涉项目被强制搬离案涉房屋；案涉房屋位于深圳市宝安区前进一路26区。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的公司内部认购协议、收款收据、转账凭证等证据在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。被告经本院合法传唤未到庭，视其放弃对事实的抗辩及对证据的质证，应承担不利的法律后果，故本院对原告提供的证据和陈述的事实予以确认。
本院认为，案涉房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告金银威公司和原告关于案涉金丰豪庭塔楼10楼住宅D、E、F、G、H、I房屋的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。
关于合同无效的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告金银威公司收取原告购房款400万元已没有合同依据，被告金银威公司应将上述款项返还给原告，并支付占用该款项期间的利息，本金100万元、100万元、80万元、20万元、100万元的利息均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别自2010年11月22日、11月24日、11月29日、11月30日、2011年7月6日起计算至实际返还之日止。因案涉合同无效，案涉合同所约定的利息标准亦属无效，原告诉请按照合同约定的利息标准计算利息，没有合同依据，本院不予支持。关于装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告和被告金银威公司在签订涉案合同时均知晓涉案房屋涉诉情况，且未取得预售许可，双方对涉案合同的无效均存在过错，对涉案合同无效所造成的损失，双方各自承担50％的责任。原告未履行案涉合同已支付装修费53.6万元，考虑到原告已实际使用了案涉装修，结合双方过错情况，本院酌定原告自行承担装修费损失33.6万元，被告金银威公司应赔偿原告装修费损失20万元。关于房屋占有使用费。因案涉合同无效，原告占有使用案涉房屋没有合同依据，其应当按照深圳市政府发布的指导租金标准（2011年至2013年为20元/平方米/月，2014年至2015年为25元/平方米/月）向被告金银威公司支付占有使用案涉540平方米房屋期间（2011年7月6日至2015年12月31日）的房屋占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告深圳市金银威实业发展有限公司与原告袁淑芳签订的《公司内部认购协议》无效；
二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效后十日日内向原告袁淑芳返还购房款400万元及利息（利息分别以100万元、100万元、80万元、20万元、100万元为计算，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准分别相应自2010年11月22日、11月24日、11月29日、11月30日、2011年7月6日起计算至被告深圳市金银威实业发展有限公司实际付清之日止）；
三、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效后十日日内向原告袁淑芳支付装修费损失20万元；
四、原告袁淑芳于本判决生效后十日日内向被告深圳市金银威实业发展有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式为540平方米×占有使用期间×政府指导租金标准，其中2011年7月6日至2013年12月31日期间的政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年1月1日至2015年12月31日期间的政府指导租金标准为25元/平方米/月）；
五、驳回原告袁淑芳的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费91,316元，由被告深圳市金银威实业发展有限公司负担70,000元，原告袁淑芳负担21,316元，受理费原告袁淑芳已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年四月五日
书 记 员 方擎柱
书 记 员 董 宏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。