江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3605号
上诉人（原审被告）曹昌虎，男，1962年5月23日生，汉族。
委托代理人刘翰杰，男，1981年12月26日生。
被上诉人（原审原告）中铁二十四局集团上海电务电化有限公司电务工程分公司，住所地上海市王家宅40号1号楼301室。
负责人刘晓民，该公司经理。
委托代理人唐雷洪，江苏大唐人律师事务所律师。
上诉人曹昌虎因与被上诉人中铁二十四局集团上海电务电化有限公司电务工程分公司（以下简称电务工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
电务工程公司原审诉称，南京市鼓楼区兴安路12号房屋属中铁二十四局集团江苏工程有限公司所有。2006年12月5日，中铁二十四局集团公司、中铁二十四局集团江苏工程有限公司和中铁二十四局集团上海电务电化有限公司形成《会议纪要》，决定将上述房屋继续由电务工程公司使用。2008年2月1日，电务工程公司下属江苏综合事业部与曹昌虎签订《租房协议》，电务工程公司将上述房屋出租给曹昌虎使用，年租金46000元；租期自2007年9月1日起至2012年8月31日止，租金一年一付；每两年根据社会物价状况进行调整，于当年10月1日前支付；水、电费当月结清等。协议履行期间，曹昌虎一直拖欠水、电费，虽经电务工程公司多次催要，曹昌虎均借故推诿，期间仅支付部分水电费。为维护电务工程公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、曹昌虎支付2012年9月1日至2014年11月31日的房屋使用费126000元；2、曹昌虎支付拖欠的水费、电费合计32万元；3、曹昌虎承担本案诉讼费。
曹昌虎原审辩称，对于电务工程公司主张的房屋租金及数额无异议。电务工程公司主张的电费中，对于2011年3月25日前的用电总量无异议，但不应按照0.951元／度计算，应当按照民用电收费；2011年3月26日至2014年5月29日期间的用电总量不真实；对于2011年3月25日前的用水量5811吨及3.45元／吨无异议。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区兴安路12号国有土地的使用权人为中铁二十四局集团江苏工程有限公司，使用权面积为7242.2㎡，该国有土地上的房屋由中铁二十四局集团江苏工程有限公司委托电务工程公司管理、出租等。庭审中，电务工程公司称上述土地上的房屋系上世纪铁路系统所建，当时地方政府对铁路系统的建设不管理，因此，上述土地上的房屋均未办理房屋所有权证，而土地证也是直到2007年才补办。
2008年2月1日，电务工程公司、曹昌虎签订租房协议，约定电务工程公司将上述土地上的两处房屋出租给曹昌虎使用，用于开设老年康复护理院，年租金46000元，租期从2007年9月1日至2012年8月31日止等等。庭审中，曹昌虎称其对房屋进行了翻建，但未取得合法的建造手续。电务工程公司认可涉案房屋进行了翻建，但不是曹昌虎翻建，而是曹昌虎之前的承租人翻建，也未取得合法的建造手续。双方的合同于2012年8月31日到期后，未续签合同。
原审庭审中，双方一致确认如下事实：1、2012年8月31日前的租金已结清，2012年9月1日起的租金未支付，曹昌虎认可电务工程公司按照56000元／年计算租金；2、2011年3月25日前的用电总量110076度未支付；3、2011年3月25日前用水5811吨未支付，水费标准为3.45元／吨。双方对于电费的支付标准以及2011年3月25日至2014年5月29日的用电总量存有争议，对此原审法院查明如下事实：曹昌虎分别于2011年9月26日、2011年12月27日、2012年3月12日、2012年5月28日、2012年9月4日向电务工程公司支付了2011年3月25日至2012年9月4日的电费，其中用电总量合计为14767度，收费标准为0.951元／度。
因双方调解意见相差较大，致本案调解不成。
以上事实，有国有土地使用权证、租房协议、会议纪要、授权委托书、情况说明、收据、换电表说明及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，租赁房屋无论在翻建前还是翻建后，均未取得合法的建设手续，在法庭辩论终结前仍未取得，故租赁房屋应属违法建筑，双方签订的租赁合同违反了法律的禁止性规定，应属无效。租赁合同虽然无效，但曹昌虎实际占有使用该房屋，应参照合同约定向电务工程公司支付租金及水电费等费用。关于电务工程公司要求曹昌虎支付2012年9月1日至2014年11月30日的房屋使用费126000元，曹昌虎予以认可，故原审法院对电务工程公司该项请求依法予以支持。关于电务工程公司要求曹昌虎支付水电费合计320000元的诉讼请求，原审法院分析如下：1、电务工程公司主张2011年3月25日前的用电总量为110076度，用水总量为5811吨，水费标准为3.45元／吨，曹昌虎予以认可，但认为电费标准应按照国家规定执行。原审法院认为，双方在合同履行过程中，曹昌虎按照电费0.951元／度的标准向电务工程公司支付电费，该标准系双方约定，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，故2011年3月25日前的电费应按照0.951元／度计算。据此得出曹昌虎应向电务工程公司支付2011年3月25日前的电费为104682.28元（110076度×0.951元／度）、水费为20047.95元（5811吨×3.45元／吨）。2、电务工程公司主张2011年3月25日至2014年5月29日的用电总量为191056度，并提供电表照片一张，曹昌虎对此不予认可。原审法院认为，电务工程公司未提供证据佐证该电表即为曹昌虎实际使用的电表，亦未提供其他证据证明此期间的用电总量为191056度。故电务工程公司主张上述期间的用电总量为191056度的意见，证据不足，原审法院不予采纳。双方确认2011年3月25日前的用电总量为110076度，原审法院参考该期间的平均用电量，酌定2011年3月25日至2014年5月29日的用电总量为115000度，据此计算曹昌虎应支付电务工程公司2011年3月25日至2014年5月29日的电费为95321.58元【（115000度－14767度）×0.951元／度】。综上分析，曹昌虎应向电务工程公司支付房屋使用费126000元、水费20047.95元、电费200003.86元（104682.28元＋95321.58元）。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，原审判决如下：一、曹昌虎于判决生效之日起十日内一次性向中铁二十四局集团上海电务电化有限公司电务工程分公司支付房屋使用费126000元。二、曹昌虎于判决生效之日起十日内一次性向中铁二十四局集团上海电务电化有限公司电务工程分公司支付水费20047.95元、电费200003.86元，合计220051.81元。如曹昌虎未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7990元，由中铁二十四局集团上海电务电化有限公司电务工程分公司负担2990元，由曹昌虎负担5000元。
上诉人曹昌虎不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、根据南京市相关文件的规定，福利机构使用水、电等实行价格双轨制，按民用价格标准执行，上诉人多次要求电务工程公司提供水电账号以办理相关手续，对方以公司没有水电卡为由多次拒绝，并采取停水停电的方式威胁，曹昌虎迫不得已交付水电费用才能保障养老院正常运营。二、2007年双方签订租房协议时，该地块无可用房，后该地块上重新建设了房屋，曹昌虎多次联系电务工程公司协商办理房屋产权登记，其一直拖延至今，原审法院认定合同无效没有依据。三、原审法院依据双方确认的2007年8月1日至2011年3月25日前的用电总量的平均值，参考时间跨度为43个月，而判决的电费仅有38个月，但费用比参考读数还高，原审法院判决偏袒电务工程公司。综上，请求撤销原审判决，依法合理计算水电费或发回重审。
被上诉人电务工程公司答辩称，原审判决正确，请求依法维持原判。
二审审理中，上诉人曹昌虎认为其翻建了涉诉房屋，并提交了心安养老康复护理院与案外人签订的工程合同及收条、收款收据及销货清单等证据材料。被上诉人质证认为，该证据与本案无关，这不是本案审理的内容。双方当事人对原审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉房屋未取得合法的建设规划手续，双方当事人就涉诉房屋所签订的房屋租赁合同无效。关于曹昌虎主张翻建房屋并未举证经出租人同意及办理相关建设规划许可，亦未在本案中反诉，本院不予处理。关于曹昌虎所主张的水电费用标准问题，曹昌虎虽主张其所经营的是社会福利机构，按民用标准执行，但其一直未办理到相关手续，且其之前缴纳的水电费均是按照原审判决标准缴纳，故对曹昌虎该主张，本院不予采纳。关于涉诉房屋在2011年3月25日至2014年5月29日的用电总量，上诉人曹昌虎在涉诉房屋内经营，必然发生相关电费，上诉人曹昌虎对电务工程公司提交的用电量证据不予认可，但又未提交其他证据证明其用电量，原审法院参照曹昌虎以往的用电量，酌定涉诉房屋2011年3月25日至2014年5月29日的用电量为115000度，并无不当，依法应予维持。综上，上诉人曹昌虎的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4601元，由上诉人曹昌虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年九月七日
书 记 员 付 迪