浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1435号
上诉人（原审被告）袁某甲。
上诉人（原审被告）徐某。
上诉人（原审被告）袁某乙。
法定代理人袁某丙，系袁某乙之父。
上诉人（原审被告）袁某丙。
上述四上诉人之共同委托代理人（特别授权）陈斌，浙江对越律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈某。
委托代理人（特别授权）楼丽萍，浙江震天律师事务所律师。
上诉人袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某因与被上诉人沈某分家析产纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，袁某甲、徐某系袁某丙的父母。沈某与袁某丙于××××年××月登记结婚，双方夫妻关系存续期间生育儿子即袁某乙。沈某与袁某丙因感情不和于2014年1月经该院判决离婚，袁某乙由袁某丙负责抚养教育。袁某甲一户于上世纪80年代在原柯桥乡中泽村建造一处楼房，2009年期间因实施中泽一期工程建设项目需要，上述房屋被列入拆迁范围。同年4月15日，被拆迁人袁某甲、袁某丙与拆迁人绍兴县旧村改造投资开发有限公司、受委托单位柯桥街道征迁办三方签订一份《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，约定为实施中泽一期工程建设项目，需要拆迁被拆迁人的房屋，被拆迁房屋坐落于中泽村、地号687、确权建筑面积341.94平方米以及附房22.40平方米；根据政策安置人口为六人（独生子女按两个人口计算），安置房屋为坐落于柯桥区中泽一期小区1幢1601室计135.76平方米（配套车棚计9.76平方米）、3幢1101室计102.77平方米（配套车棚计11.02平方米）和3幢202室计80.52平方米（配套车棚计23.16平方米）；双方调换产权后，安置房屋登记事宜由被拆迁人凭此协议向有关部门办理；安置房屋结算：三处安置商品房计312814.85元，车棚计43164元，合计355978.85元；被拆迁房屋结算：连带装修、附属物在内计725178.05元；搬迁被偿费用计113946.64元，经结算，拆迁人应支付被拆迁人差价款483145.84元等。签约之后，上述拆迁差价款483145.84元已由拆迁人支付给袁某甲，上述三套安置房屋及其配套车棚已于2014年10月由拆迁人交付袁某甲。由于交房延误，袁某甲又从拆迁部门领取延期交房补偿款140000元。目前，3幢1101室房屋由袁某甲出租给他人使用，另二套安置房屋由袁某甲夫妇使用，其中的3幢202室房屋已作装修。
为查明涉案三套安置房屋及其配套车棚的现有价值（评估基准日为2015年2月11日），该院根据沈某申请，依法委托杭州诚正价格评估咨询有限公司对涉案三套安置房屋及其配套车棚的市场价格进行评估，该公司于2015年4月作出评估报告书，评估金额为：①中泽一期小区1幢1601室建筑面积135.76平方米，总价格851000元；该房屋配套车棚9.76平方米，总价格19130元。②中泽一期小区3幢1101室建筑面积102.77平方米，总价格640000元；该房屋配套车棚11.02平方米，总价格21600元。③中泽一期小区3幢202室建筑面积80.52平方米，总价格494000元；该房屋配套车棚23.16平方米，总价格45300元。④中泽一期安置小区3幢202室室内装修的价格为67360元。沈某为此次评估花去评估费10500元。
原审法院认为，本案系一起原、被告对中泽一期小区三套安置房屋及其配套车棚的不动产分割事宜产生的分家析产纠纷。所谓家庭共有财产，是指在家庭中，全部或部分家庭成员共同共有的财产。分家析产是指家庭成员对共有的家庭财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。据此，本案的焦点在于：一、涉案三处不动产的共有人情况；二、沈某提出分割上述不动产的理由是否充分；三、如何处理涉案三处不动产的分割事宜。该院对此作如下评判分析。针对焦点一，沈某认为根据拆迁合同以及拆迁文件，原、被告均为涉案三处房屋的共有人。四被告则认为，被拆迁房屋产权与沈某无涉，其无权主张分割涉案三处房屋。该院认为，涉案三处房屋从其权属来源来看，是被拆迁人即袁某甲、袁某丙与相关拆迁人订立《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》而取得，亦即是以产权调换的方式所取得，同时应该看到，拆迁安置时有关部门也将沈某纳入安置人口，由于袁某乙系独生子女，其安置人口按2个计，故安置人口共计6人，此节事实双方当事人均无争议，亦有相应的政策依据可以佐证，该院应予认定。沈某作为安置人口之一，理应系安置房屋的共有人，且《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》明确写明：“甲方交付安置房后，安置房产权登记等事宜由乙方凭此协议向有关部门申请办理。”故涉案三处房屋的产权性质为原、被告等五人共同共有。四被告之辩称意见，与事实不符，该院不予采纳。针对焦点二，根据我国物权法的相关规定，不动产可由两个以上个人或单位共有，共有人约定不得分割共有的不动产，以维持共有关系的，应当按照约定。但共有人有重大理由需要分割，可以请求分割。事实表明，沈某与袁某丙已经离婚，共有的基础已经丧失，涉案三处房屋虽未办理房屋权属登记手续，但房屋权属来源清晰、合法，沈某提起本案诉讼，要求对涉案三处房屋进行析产，符合《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，该院予以采纳。针对焦点三，该院认为，不动产的裁判分割方法，一般包括实物分割、变价分割、折价分割三种。尽管该院审理期间已作调解工作，但当事人之间未能对涉案三处房屋的分割方式达成共识。由于涉案三处房屋系不动产，不宜逐一作实物分割，从居住使用状况来看，也不适宜变价分割。故而，综合考量本案的实际情况，沈某主张折价分割，由其取得其中面积最小的房屋，并由其对四被告给予金钱补偿，此析产方案有利于解决双方存在的矛盾，该院予以采纳。本案拆迁采用原住房面积与人口相结合的政策安置，并且安置的房屋有三处，故在折价分割时，应首先确定沈某所享有的共有份额。该院依照各共有人对共有财产作出的贡献大小、安置人口对安置面积所起作用结合安置政策规定，酌定沈某对三处房屋享有的产权份额为六分之一。同时在确定其补偿金额时，该院亦综合考虑三处房屋的原先来源和评估价值。事实表明，涉案被拆迁的房屋原先由袁某甲夫妇建造，且沈某在房屋拆迁时已不和袁某甲夫妇共同居住生活，故被拆迁房屋的结算价款以及搬迁补偿等费用均可视为袁某甲夫妇相应的投入，因沈某未实际投入过金钱或实物，应当首先由沈某向其他共有人即四被告分摊成本。针对3幢202室房屋，按三处安置房屋的评估价分别所占的比例，沈某就该房屋应支付的分摊成本价为16763元{（312814.85元×494000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×45300元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}。3幢202室房屋为原、被告共有的财产，其中的四被告对其享有六分之五的产权份额。据此，沈某通过折价分割方式取得该房屋后，应按评估价补偿四被告449417元［（494000元／6＋45300元／6）×5］。另，沈某还应补偿四被告该房屋的装修费，该院根据评估报告确定其金额为67360元。同时，因沈某对1幢1601室、3幢1101室房屋亦享有六分之一产权份额，该院根据上述计算方式，确定沈某对1幢1601室房屋应分摊成本价为23951元{（312814.85元×851000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×19130元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}，对3幢1101室房屋应分摊成本价为18616元{（312814.85元×640000元／（851000元＋640000元＋494000元）］／6＋（43164元×21600元／（19130元＋21600元＋45300元）］／6}。针对该二处房屋，沈某可获得的产权份额折价为255288元［（851000元＋19130元＋640000元＋21600元）／6］。据上计算，该院在确定3幢202室房屋及其配套车棚经折价分割归沈某所有的同时，确定由沈某另补偿其他共有人即四被告320819元（449417＋23951元＋18616元＋67360元＋16763元-255288元）。综上，该院对沈某诉求中的合理部分依法予以支持。袁某丙另主张本案中一并处理其他诸如保险、汽车等家庭共同财产，因该诉求不属于本案审理范围，该院不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决：一、确认坐落于绍兴市柯桥区中泽一期小区3幢202室（80.52平方米）及其配套车棚（23.16平方米）经折价分割后归原告沈某一人所有；二、原告沈某应支付被告袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某因房屋的折价分割产生的补偿款320819元，款限于判决生效后十日内付清；三、驳回原告沈某其他的诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告沈某负担1500元，被告袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某共同负担1550元，均限于判决生效后十日内履行完毕。评估费10500元（已由原告沈某垫付），由原告沈某负担5500元，被告袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某共同负担5000元，被告袁某丙、袁某乙、袁某甲、徐某应于判决生效后十日内支付给原告沈某5000元。
上诉人袁某甲、徐某、袁某丙、袁某乙不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果明显错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。理由如下：一、被拆迁房屋所有权人是袁某甲、徐某，被拆迁房屋的建筑面积为341.94平方米，其中157.34平方米的建筑面积是袁某甲、徐某夫妻于1982年建造，184.6平方米建筑面积及附房面积22.4平方米是袁某甲、徐某夫妻于1991年出资建造的。2009年4月15日签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》记载的内容表明，安置房屋系袁某甲、徐某夫妻用属其所有的房屋通过产权调换方式安置来的，所获得的房产的所有权也应该归袁某甲、徐某两人所有。二、被上诉人是安置人口，但不是被拆迁人。根据涉案的拆迁安置政策的相关规定，安置人口的人数只是拆迁人在拆迁安置实行产权调换时，确定建筑面积控制标准时应考虑的因素，即安置多少房产建筑面积、进行多少货币补偿以及在两者之间如何分配的问题，但无论如何分配，被上诉人都不是被拆迁房屋的所有人，更不是安置房屋的共有人。况且，本案涉及的拆迁安置的安置人口即使没有被上诉人的名额也不影响安置房屋现有应安置的面积。因此，被上诉人是安置人口这一事实不能改变被拆迁房屋及现有三套房屋的归袁某甲、徐某所有的事实。综上，请求二审撤销原判决并改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人沈某辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，四上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、原审法院认定三套房屋为包括被上诉人在内的五人所有是正确的。房屋产权调换协议明确表明，被拆迁人袁某甲、袁某丙是作为乙方的代表签协议，在产权调换协议的第一项中安置人口为6人，村委出具的证明也印证这一事实。在调换协议的第5项明确规定，以后的安置房产的产权登记一切事宜由乙方凭产权调换协议向有关部门办理。被上诉人作为拆迁安置人口，对三套安置房屋享有权益，理应作为共有人可以要求分割。二、按照拆迁政策，被上诉人作为安置人口享有50平方米的份额，无论之前有没有房子是没有影响的。被上诉人自嵊州嫁入后一直住在上诉人家庭，为家庭作出了奉献。安置时被上诉人与袁某丙的婚姻关系还是存在的，袁某丙作为家庭代表签协议，被上诉人也是作为安置人口参与安置的，当然对安置后的房屋享有权益。根据物权法，作为房屋的共同共有人，有重大理由可以要求分割的，现在被上诉人与袁某丙的婚姻关系已经解除，依法分割的条件成就，所以要求分割也是符合法律规定的。
二审期间提供上诉人袁某甲、徐某、袁某丙、袁某乙提供如下证据：1、2015年8月31日由柯桥区柯桥街道中泽居民委员会出具的证明一份，用以证明三套房屋在产权调换之前的老房屋的建造时间、出资的人员以及所有权归袁某甲、徐某所有。2、绍兴县土地使用权申报登记收件记录单、绍兴县土地申报登记费用收据，用以证明袁某甲于1989年11月3日向相关部门提交申报土地使用权的材料以及相应的款项。3、农村土地使用权权证，用以证明安置房被拆迁之前的土地使用权人为袁某甲。上述证据主要证实在房屋在产权调换之前的房屋是归袁某甲、徐某两人所有。被上诉人沈某对上述证据质证认为，1、对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。证明的内容不真实，有部分楼房是在袁某丙、被上诉人结婚后建造并装修的，被上诉人还一起偿还了部分借债。况且，村委要来证明房子的权属问题，主体不适格，不具有证明资格。2、对证据2、3的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，因为三套房屋的产权最终由产权调换协议明确。本院对上述证据认证如下：证据1的形式不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条之规定，且出具证明的单位并非房管部门或土管部门，其无权对房屋的权属出具证明。证据2、3仅是反映被拆迁的部分房屋及土地使用权的情况，并不能证明被拆迁房屋均属于袁某甲、徐某。综上，本院认为上述证据不能证明四上诉人的主张。
本院经二审审理查明的事实与原判决认定的一致。
本院认为，四上诉人与被上诉人争议的焦点在于被上诉人能否作为共同共有人要求分割讼争房屋。对此，评析如下：被上诉人与袁某丙系××××年××月登记结婚，××××年××月育有一子，婚后虽曾与袁某甲夫妇分户但实际仍生活在一起。被拆迁前的房屋经过建造、扩建、加层及翻修、装修，且有部分工程系在被上诉人婚后进行，有部分房屋建造时未经审批，后在拆迁前办理了拆违补办的相关手续。拆迁时袁某甲户和袁某丙户分户做了房屋拆迁调查，并在袁某丙户的房屋拆迁调查表中记载该户房屋情况为主房1间（层数3层）、附房1间（层数1层），此时被上诉人作为家庭人员位列其中。根据农村及当地习惯，房屋拆迁时往往以户为单位，拆迁协议签订时通常由户主作为代表签字。后在签订调换协议时，两户户主袁某甲、袁某丙作为被拆迁人共同签署了该协议。按照拆迁政策，4人及以上户最大安置建筑面积标准为200平方米，5人及以上户最大安置建筑面积标准为250平方米。袁某甲户最终被安置建筑面积250平方米，是因为其安置人口有6人，其中包括被上诉人在内。被上诉人作为家庭成员被纳入安置人口的范围、写入调换协议中，不能排除其对确定被安置建筑面积的影响。综合考虑上述情况及拆迁安置政策，在调换协议明确将被上诉人作为家庭成员列入安置人口，且讼争三套房屋系因调换协议依法取得的情况下，原审法院确认讼争房屋归五人共同共有，并根据各共有人对共有财产作出的贡献大小等因素确定相应份额，并无明显不当。四上诉人提供的证据不足以排除被上诉人作为共同共有人的事实，上诉请求于法无据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。上诉人袁某甲、徐某、袁某丙、袁某乙的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人袁某甲、徐某、袁某丙、袁某乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王 翠
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈赛赛