江西省南昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第277号
原告：南昌市嘉园物业管理有限公司。
法定代表人：周家平，该公司总经理。
委托代理人：蔡凯，男，该公司员工。
委托代理人：刘福君，该公司法律顾问。
被告：丁连玉，女，汉族。
原告南昌市嘉园物业管理有限公司（以下简称南昌嘉园公司）诉被告丁连玉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理，依法由代理审判员朱琳适用简易程序公开开庭进行�审理。原告南昌嘉园公司委托代理人蔡凯、刘福君，被告丁连玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌嘉园公司诉称：2003年7月1日，江西中磊物业管理有限公司（以下简称中磊物业公司）与江西省中磊房地产开发有限公司（以下简称中磊地产公司）签订了《物业管理前期协议》，双方约定由中磊物业公司向其开发的江西省南昌市南昌县锦绣江南住宅小区提供物业管理服务。后为了提升该小区的物业服务质量，中磊地产公司终止了与中磊物业公司的合同，引进了原告南昌嘉园公司作为该小区前期物业服务企业，并于2010年10月1日双方签订《前期物业服务协议》。合同约定有效期至2013年9月30日，合同约定原告物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。机动车停放按每月40元收取，逾期缴纳按每天0.1元计算违约金。被告丁连玉系上述物业X栋X单元X室的业主，居住面积154.84平方米，2007年2月入住该小区，自2010年10月至今均以各种理由拒交物业管理费，经原告多次上门催讨无果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：被告立即支付拖欠的物业费2229.7元（自2010年10月起至2013年9月止）及逾期违约金109.5元。本案诉讼费用由被告承担。
被告丁连玉辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、答辩人与原告无物业服务合同约定。答辩人于2007年2月15日购买并入住锦绣江南小区，入住之时与中磊物业公司签订了前期物业管理合同，该合同于2010年2月15日到期，同时答辩人也未与中磊物业公司续约，该合同自行终止。2010年9月30日作为小区建设单位的中磊地产公司与南昌嘉园公司签订的前期物业服务合同严重侵犯了全体业主的权利，该合同对业主即答辩人无效：1、中磊地产公司无权代表业主签订前期物业管理合同。2007年2月，答辩人已经同建设单位的前期物业管理公司签订了前期物业管理合同，该合同已经履行完毕，建设单位无权代表业主再次委托其他物业管理公司签订物业服务合同，因为至2010年9月该小区已经入住50%，建设单位应该呈报有关部门成立业主委员会，由业主委员会选聘物业公司。该小区在入住业主已经超过50%的情况下，虽未成立业主委员会并不代表建设单位可以继续为业主选聘前期物业管理公司。2、按照《南昌市物业管理条例》第三十一条的规定：住宅物业的建设单位，应当通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者住宅物业规划总建筑面积小于二万平方米的项目，经物业所在地区、县房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。提倡非住宅物业的建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。锦绣江南小区面积达11万余平方米，即使建设单位有权为小区选聘前期物业也要通过公开招投标的方式选聘物业公司。原告提供的证据材料没有任何招标的证据材料，也没有在小区显著位置公告选聘物业情况。因此答辩人根本不知道换了物业。二、原告未履行物业管理职责。1、物业公用部位、公共设施未维修养护和管理。小区北大门和东大门至2010年由建设单位重新更换后未进行任何保养、管理，致使大门无法正常开关；小区西南角落围墙坍塌多年未进行修复；小区化粪池盖板破损未更换、修复；路灯未保养、维修。（详见照片）2、小区公共绿化未养护和管理。（详见照片）3、物业公用部位未清洁。小区楼道自原告入住以来未进行清扫，污水管道未疏通，管道多次损坏淤堵。4、安保措施不到位，致使多家业主被盗，期间答辩人价值上万的摩托车1辆被盗，小偷入户2次。三、答辩人有先履行抗辩权。原告在没有资格进行物业管理的前提下，同时又不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。
经审理查明：被告丁连玉为锦绣江南小区X栋X单元X室（建筑面积154.84平方米）的业主。被告于2007年2月15日入住锦绣江南小区，入住时与当时提供物业管理服务的中磊物业公司签订编号为（2007-X-X-X］的《中磊花园锦绣江南物业管理服务合同》一份，合同约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务质量、违约责任的承担等。中磊物业公司的服务期满后，2010年9月30日，中磊地产公司与原告南昌嘉园公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告南昌嘉园公司作为前期物业服务公司为锦绣江南小区的提供物业服务，合同期自2010年10月1日起至2013年9月30日止。合同约定了物业服务的内容与质量、服务费用、经营与管理、承接验收、使用与维护、违约责任等事项。其中，第二条约定，前期物业管理服务的内容包括：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化的养护与管理，共用部位的清洁卫生，车辆管理与停放，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。第六条约定，物业服务费按季收取，收费标准多层住宅按照0.4元每平方米计算。第三十条约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费之日起欠费总金额的日3‰向乙方支付违约金。合同签订后，原告遂入场提供日常物业管理服务。
自2010年10月1日起至2013年9月30日止，被告丁连玉拖欠原告物业管理费2339.3元。庭审中，被告丁连玉承认自己未交物业管理费的事实，但提出自己并非无故拒交，而是原告未提供符合标准的物业服务。
另查明，至原告合同期满，锦绣江南小区未成立业主委员会。
上述事实有原告提供的营业执照、组织机构代码、《中磊花园锦绣江南物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、《锦绣江南一、二、三期非可视楼宇对讲智能化系统维修合同》、通知通告、锦绣江南管理处员工考勤、安防人员交接班记录表、小区水电缴费明细，被告提供的小区照片等证据予以证实。
本院认为：被告丁连玉与中磊物业公司签订的《中磊花园锦绣江南物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。中磊物业公司合同期满后，中磊地产公司与原告南昌嘉园公司签订了《前期物业服务合同》，中磊地产公司作为建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前能�选聘物业服务企业，但是中磊地产公司在既未通过招投标，也未取得物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准的情况下，即采用协议方式选聘了原告南昌嘉园公司为前期物业服务公司，双方签订了《前期物业服务合同》，上述合同违反了行政法规的强制性规定，为无效合同。虽然中磊地产公司与原告南昌嘉园公司签订的《前期物业服务合同》为无效合同，但是原告南昌嘉园公司在2010年10月1日至2013年9月30日期间在锦绣江南小区内驻场，并提供了基本的物业管理服务，与该小区的业主形成了事实上的物业服务合同关系。被告丁连玉作为小区业主，应当交纳物业管理费，物业管理费收取的标准宜比照原合同约定，故被告丁连玉应交纳的物业管理费数额为2229.7元（154.84平方米×0.4元／月×36个月=2229.7元）。但根据被告提供的小区照片及当事人的陈述，原告提供�业服务确实存在瑕疵，造成被告生活品质下降，故被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳的物业费数额的40%。对于原告所主张的逾期违约金，因《前期物业服务合同》已被认定为无效合同，对于无效的合同自始没有法律约束力，故原合同中有关违约金的条款对被告不发生法律效力，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十四条第二款之规定，判决如下：
被告丁连玉在本判决生效之日起五日内支付原告南昌市嘉园物业管理有限公司物业管理费人民币1337.8元（计算期间自2010年10月1日起至2013年9月30日止）；
驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定�期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取为25元由被告丁连玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
代理审判员 朱 琳
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘文莉