天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终1366号
上诉人（原审被告）冯德顺。
委托代理人申玉霞（系冯德顺之妻）。
委托代理人王存忠，天津津港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董文霞。
委托代理人任国华，天津仁华律师事务所律师。
委托代理人王蕾，天津仁华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道29号大泛华18楼bc座。
法定代表人孟庆东，总经理。
委托代理人陶虹，该公司法务部职员。
董文霞与冯德顺、天津滨海顺驰不动产网络有限公司房屋买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年4月29日作出（2015）滨塘民初字第1404号民事判决。宣判后，冯德顺不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年8月29日作出（2015）二中民四终字第677号民事裁定，裁定撤销原判决，将案件发回重审。天津市滨海新区人民法院重新组成合议庭进行审理，于2015年12月25日作出（2015）滨塘民重字第0016号民事判决。宣判后，冯德顺不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理本案。上诉人冯德顺及其委托代理人申玉霞、王存忠，被上诉人董文霞之委托代理人王蕾，被上诉人天津滨海顺驰不动产网络有限公司之委托代理人陶虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市滨海新区人民法院原审查明，2009年7月4日，受冯德顺委托，冯德顺之子冯震（甲方）与董文霞之母吴秀芝（乙方）签订《还迁房屋转让合同》，约定：甲方自愿将拥有的编号为0011835《房屋拆迁补偿安置协议（实物还迁）》中约定的还迁房卖给乙方，交房日期按照还迁约定的交房日期执行，成交价格为225000元，此价格包括甲方取得此房屋房产证之后并将房产证在过户给乙方之前的所有费用，甲乙双方过户费用由乙方承担。本协议签订完15日内给付甲方200000元，房屋产权转让，房产证办理完毕后30日内，乙方交付甲方25000元。2014年9月11日，董文霞与冯德顺、天津滨海顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定：董文霞购买冯德顺还迁的坐落滨海新区中心商务区和美苑9-1-1804号房屋一套，建筑面积51.21平方米，成交价格225000元，签订本合同时董文霞向冯德顺支付定金220000元，该定金在办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，剩余房款5000元，董文霞需于2014年11月28日前存入资金监管中心，同时冯德顺须将已收取的定金存入资金监管中心，产权过户相关费用由董文霞承担；冯德顺承诺于全款到账三日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于董文霞；冯德顺需于领到房证两日内通知顺驰公司，通知后7日内顺驰公司协调董文霞与冯德顺启动该房屋二手房交易相关手续；双方应积极配合办理贷款（若有）及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费；未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日，守约方有权要求违约方支付房屋成交价10%作为违约金。上述合同签订后，董文霞按约交纳购房款220000元。董文霞还向顺驰公司交纳服务费2800元。2015年1月9日，冯德顺将涉诉房屋产权证领走，之后未能按约与董文霞办理产权过户手续。另查，涉诉房屋系拆迁还迁房屋，冯德顺有两套还迁房屋，另一套售与董文霞之前夫郭瑞，因均未办理过户手续，郭瑞亦提起诉讼。董文霞之母吴秀芝认可本案涉诉房屋系董文霞购买。现房屋由董文霞使用。再查，董文霞在本案诉讼前已申请诉前保全，涉诉房屋已被查封。董文霞称曾多次找到冯德顺协商，均无果，故提起诉讼，请求：1、判令冯德顺、顺驰公司履行合同义务，将冯德顺名下的坐落天津市滨海新区中心商务区和美苑9-1-1803号房屋过户到董文霞名下；2、判令冯德顺依据合同约定支付董文霞违约金22500元；3、判令冯德顺承担诉讼、保全费用。
原审法院认为，本案所涉《还迁房屋转让合同》与《房屋买卖居间合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。董文霞依约交付购房款，冯德顺在取得房产证后未能按约与董文霞办理产权过户手续，显然违约，理应承担相应的责任。现董文霞要求冯德顺履行合同义务，将涉诉房屋过户至董文霞名下，证据充分，应予支持，顺驰公司应协助办理。冯德顺违反合同约定，应按约承担总房款10%的违约金22500元。因董文霞尚欠被告剩余购房款5000元，两项折抵后，冯德顺应给付董文霞17500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告冯德顺于判决生效之日起十五日内将其名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑9-1-1803号房屋产权过户至原告董文霞名下；二、原告董文霞于判决生效之日起十日内给付被告冯德顺剩余购房款5000元，同时被告冯德顺给付原告董文霞违约金22500元，两项折抵后，被告冯德顺给付原告董文霞17500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5014元，减半收取2507元，保全费1620元，合计4127元，由被告冯德顺负担。”
宣判后，冯德顺不服，向本院提起上诉。本院经审查认为，原审审理中通知冯德顺参加诉讼的程序存在送达瑕疵，故撤销原判决，将案件发回重审。
天津市滨海新区人民法院重审经审理查明的事实与原审查明事实一致。重审中，董文霞的诉讼请求与其在原审中的诉请一致。
重审认为，冯德顺之子冯震受冯德顺委托与董文霞之母吴秀芝签订《还迁房屋转让合同》，吴秀芝给付购房款200000元，冯德顺于2011年3月18日将涉诉房屋交付董文霞，证明该转让合同已实际履行。后冯德顺与董文霞、顺驰公司签订《房屋买卖居间合同》，系冯德顺对其子签订的转让合同的追认。该居间合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。董文霞依约交付购房款，冯德顺在取得房产证后未能按约与董文霞办理产权过户手续，显然违约，理应承担相应的民事责任。现董文霞要求冯德顺履行合同义务，将涉诉房屋过户至其名下，事实清楚、证据充分，应予支持。顺驰公司应依据合同约定履行协助办理的义务。鉴于董文霞至今尚欠冯德顺剩余购房款5000元，其该行为亦构成违约，故对董文霞要求冯德顺支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：“一、被告冯德顺于判决生效之日起十五日内将其名下的坐落于天津市滨海新区中心商务区和美苑9-1-1803号房屋产权过户至原告董文霞名下；二、原告董文霞于判决生效之日起十日内给付被告冯德顺剩余购房款5000元；三、驳回原告董文霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5014元，保全费1620元，合计6634元，由被告冯德顺负担，于判决生效后十日内交付原告董文霞。”
宣判后，上诉人冯德顺不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人董文霞的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人董文霞负担。主要理由：上诉人冯德顺从来没有委托冯震代理自己转让、出卖自己名下的房屋，上诉人冯德顺不知道卖房的事，也没有收到过房款；上诉人冯德顺自2008年起就开始患脑萎缩病，时常意识不清，不能辨认自己行为，对上诉人冯德顺的行为能力及行为的效力问题还有待于法院确认；被上诉人董文霞在购房之前与冯震有债权关系，其与冯震恶意串通，将上诉人冯德顺名下房屋出售抵偿债务，并伪造上诉人冯德顺签名的委托书，利用上诉人冯德顺患病头脑不清，强制其在合同、收条中签名，严重侵害了上诉人冯德顺的经济利益；冯震始终未将房款给付冯德顺，在其给付房款之前，上诉人冯德顺不同意过户房屋；约定的售房价格远低于房屋现价，按约定价格交易有悖于公平原则。据此，重审认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。
被上诉人董文霞辩称，重审认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人顺驰公司辩称，《房屋买卖居间合同》真实有效，该公司同意执行法院判决结果，协助办理房屋过户手续。
本院审理中，上诉人冯德顺提交以下证据，以证明其上诉主张：证据1、证人证言，证明上诉人冯德顺在2009年患脑萎缩，时常意识不清；证据2、《天津市入住养老机构协议书》，证明上诉人冯德顺之妻曾于2009年送其入住养老院，后因大小便失禁被养老院退回；证据3、入院记录、住院病案首页、出院记录、诊断报告等，证明上诉人冯德顺患脑萎缩，二便失禁。
经本院组织质证，被上诉人董文霞、被上诉人顺驰公司对上述证据的关联性及证明目的均不予认可。
本院经分析证据认为，对于证据1证人证言，证人虽出庭作证接受质询，但依证人陈述，上诉人冯德顺系在酒后出现脱光衣服、跑上大街、跌进坑里的行为，而酒后行为不足以证明其在签订《房屋买卖居间合同》、出具收条时意识不清，不能辨认自己行为，故该证人证言与本案争议焦点不具有直接的关联性，本院不予认定；对于证据2《天津市入住养老机构协议书》，因该份协议书并不能反映出上诉人冯德顺在2009年的精神状态，本院对该份证据的证明目的不予认定；对于证据3入院记录、住院病案首页、出院记录、诊断报告等，依照入院记录记载，上诉人冯德顺神志清楚、言语流利，诊断报告书中虽记载“印象：2、脑萎缩”，但不能仅凭此证明上诉人冯德顺的精神状态，故本院对该组证据的证明目的亦不予认定。
本院经审理查明的事实与重审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，《房屋拆迁补偿安置协议（实物还迁）》、授权委托书、《还迁房屋转让合同》、银行付款凭证、收条、《房屋买卖居间合同》等证据相互印证，能够证明上诉人冯德顺委托冯震将还迁房屋卖与被上诉人董文霞且现已实际支付220000房款的事实。因涉诉房屋已具备过户条件，依照《房屋买卖居间合同》的约定，被上诉人董文霞应将剩余房款补齐，上诉人冯德顺亦应办理房屋产权过户手续。上诉人冯德顺主张并未委托冯震代为转让房屋、从未收取房款、也不知道卖房之事，与《房屋买卖居间合同》、收条等在案证据不符，本院对此不予采信。上诉人冯德顺主张授权委托书、《还迁房屋转让合同》中并非其本人签字，鉴于上述材料签署在先，《房屋买卖居间合同》签订在后，重审认定上诉人冯德顺已对冯震签订的转让合同予以追认，符合案件事实及相关法律规定，本院对此予以确认。上诉人冯德顺主张被上诉人董文霞在购房之前与冯震有债权关系，存在恶意串通，还主张其自2008年起患脑萎缩，不能辨认自己的行为，但对此均未提交证据证明。对于上诉人冯德顺主张的约定的交易价格低于房屋现价，鉴于签订《还迁房屋转让合同》及付款时间均在2009年，上诉人冯德顺以当前价格作为衡量房屋售价是否合理的标准，显然依据不足，本院对此不予支持。对于上诉人冯德顺主张的冯震尚未给付其房款一节，与本案并非同一法律关系，上诉人冯德顺可另行据证主张权利。综合考量，上诉人冯德顺的上诉请求，理据不足，本院对此难以支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4525元，依照《诉讼费用交纳办法》，免予收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓彤
代理审判员 武 伟
代理审判员 孙 静
二〇一六年三月三十日
书 记 员 马 丽
速 录 员 韩 鹏