上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第3435号
上诉人（原审被告）徐金声。
法定代理人徐康杰（系徐金声之子），年籍详下。
上诉人（原审被告）徐康聪。
委托代理人徐康雄。
上诉人（原审被告）徐康雄。
上诉人（原审被告）徐康杰。
被上诉人（原审原告）建波。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
原审被告徐康敏
原审被告徐康毅
上诉人徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，诸葛华与徐金声系夫妻关系，二人育有五子，为徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄及徐康杰。诸葛华于2014年3月22日去世，其原为＊＊＊房屋（以下简称龙柏＊村房屋）的产权人。
2013年6月30日，徐康毅代诸葛华与建波经上海慧邦房地产经纪事务所居间介绍，就龙柏＊村房屋签订《房地产居间合同（买卖）》一份，约定建波购买龙柏＊村房屋，房屋转让价格为人民币（下同）1，360，000元。该合同签订后，建波向徐康毅支付定金20，000元，徐康毅出具收据一份。同日下午，诸葛华（卖售人、签约甲方）与建波（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将龙柏＊村房屋出售给乙方，房屋建筑面积为62.11平方米，转让价格为1，360，000元；乙方于2013年6月30日已支付购房定金20，000元，乙方于2013年7月1日前支付购房首付款360，000元；乙方于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，直接支付甲方房款560，000元；乙方向银行申请贷款400，000元，该贷款直接由贷款银行支付给甲方；房屋交割当日，乙方支付给甲方购房尾款20，000元；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2013年9月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按合同第十条追加甲方的违约责任；甲方未按本合同约定交房时间交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房价款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方面解除本合同，甲方应在接到通知之日起七个工作日退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房价款的20%作为违约金；甲方应于乙方购房贷款支付给甲方后3日内将该套房屋交付乙方，交付标志为甲方将该套房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用进行结算；甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》，且甲、乙双方对该房屋进行交接后5个工作日内至物业管理处办妥维修基金的更名手续，并对水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）、宽带的户名（若有）进行更名；且甲方承诺，于甲、乙双方至交易中心办理房屋产权过户手续前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金；此次交易过程中甲乙双方税费各自承担，甲乙双方同意2013年8月12日前进闵行交易中心审税等。合同还对其他内容进行了约定。建波于当日向中介方支付佣金11，500元，诸葛华于当日还签署了落款时间为2013年7月1日的收据一份，载明收到首付款（含已付定金）380，000元。当日，建波通过转账方式将房款360，000元转入诸葛华在中国农业银行的账户内。此后，诸葛华未能按照合同约定于2013年8月12日与建波共同至交易中心办理审税事宜，也未能按约办理过户及交房事宜，故建波于2013年9月26日提起本案诉讼。
原审另查明，龙柏＊村房屋内现有徐康毅的户籍尚未迁出。
原审审理中，诸葛华过世，其继承人为徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄及徐康杰（以下简称徐金声等六人），建波请求判令：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》中的义务，徐金声等六人配合办理龙柏＊村房屋的过户手续并交付该房屋；2、徐金声等六人按照408元／日的标准向建波支付自2013年9月6日起至判决生效之日止的逾期过户违约金；3、徐金声等六人按照408元／日的标准向建波支付自2013年9月6日起至判决生效之日止的逾期迁出户口违约金；4、徐金声等六人按照408元／日的标准向建波支付自2013年10月1日起至判决生效之日止的逾期交房违约金。
徐金声、徐康雄及徐康杰共同辩称，不同意建波的诉讼请求。1、诸葛华系在不知情的情况下在买卖合同上签字，诸葛华生前一直表示其不愿意出售房屋；2、建波支付的房款实际被徐康毅拿走，建波与徐康毅及中介之间存在欺骗，没有付款即要求诸葛华签订收据，建波自己没有履行注意义务应承担缔约过失的责任；3、现在诸葛华已经死亡，愿意配合办理过户并将龙柏＊村房屋交付给建波，但是认为不应承担相应的违约金。
徐康敏、徐康聪、徐康毅未发表答辩意见，也未向法院提交证据。
原审中，建波为证明2013年6月30日诸葛华明知该买卖合同并达成一致意见后签约，向原审法院申请证人杨某某及卢某某出庭作证。证人杨某某证言的主要内容为，诸葛华之子徐康毅将龙柏＊村房屋在其工作处挂牌出售。签订居间合同时徐康毅带来了房产证原件和诸葛华身份证的复印件，当时由徐康毅代诸葛华签字。居间协议是上午签订的，此后隔了几个小时，徐康毅叫其陪同一起去徐汇区的一个小区将诸葛华接过来签订买卖合同。其在当天下午把诸葛华接过来以后，向诸葛华解释了买卖合同的相关内容，诸葛华的精神状态很清晰，并且自己会写字。合同签好以后，其让徐康毅拿着诸葛华的农业银行卡去银行转账汇款，收据在去银行前写好，钱款划账后再给建波。本来说好一周之内要办理相关手续，但是徐康毅说他弟弟将户口本什么的藏起来了，不能办理。此后其去诸葛华处找了3次都没找到，其找到徐康毅，徐康毅表示弟弟将母亲的户口本等藏起来了，没办法继续交易也无法赔款。证人卢某某证言的主要内容为，建波系其客户，龙柏＊村房屋买卖由其经手，建波由杨某某带着看房，当时房屋内有租客在。定金合同的内容是由诸葛华的儿子和建波商量的，后来当天还签订了买卖合同，签订买卖合同时诸葛华和他的儿子都在场，现在龙柏＊村房屋的产证原件还在其处。因为诸葛华是老人，在签订买卖合同时给上下家都看了系争合同并且解释，对于租客处理和付款等内容都进行了解释。诸葛华自己签字，当时思路清楚，签好合同后建波第二天通过银行转账给诸葛华，一次性支付了合同价款的百分之三十。当时合同一式六份，因为房屋当时没满五年，双方就约定好满五年以后到8月份去办理过户审税等手续，但是诸葛华没有去。经庭审质证，建波对证人证言无异议，徐金声、徐康雄、徐康杰表示不清楚不发表意见。
另，原审法院于2013年10月18日至上海市长寿路＊＊＊弄＊＊＊号22E室，就本案事实与诸葛华谈话。诸葛华陈述，其2013年6月从龙柏＊村房屋处搬出，房屋钥匙在徐康毅处。2013年6月时其住在陆家浜路的房子里，徐康毅带着不认识的人将其接到一间办公室里，建波其看到过。到了以后其坐在办公室里，没人和其说话，徐康毅等人让其签字，其不知道签的是什么，当天在办公室呆了几个钟头，其不会写字，徐康毅等人就把字写下来让其描写，其以前学过写自己的名字。当天其大概签了一、二个字，签好以后徐康毅和一个驾驶员就把其送回陆家浜路住处了。其也从来没有办过银行卡，其不会使用银行卡，其身份证放在徐康毅那里。诸葛华并表示其不卖房屋，要继续居住。经庭审质证，双方对于该调查笔录真实性无异议。
原审认为，双方争议之焦点为房屋买卖合同的效力，对此徐金声方认为签署该买卖合同并非诸葛华本意，同时诸葛华也未收到房款。就龙柏＊村房屋买卖的签约过程而言，诸葛华与建波均到场签约，买卖合同上诸葛华署名由其本人签署，且从徐金声方提供的旨在证明诸葛华身体状况的医院出院小结中亦表述其神智清楚，诸葛华在与原审法院进行谈话过程中也能表达其意思，徐金声方并未能提供证据予以证明该买卖合同的签署并非诸葛华真实意思表示。同时就房款收取情况而言，由徐康毅代为收取的定金，诸葛华已重新签署收据予以确认，此后360，000元的房款建波直接转账至诸葛华银行账户内，故对徐金声方认为未能收取房款的主张，不予采信。据此，原审法院认为，建波与诸葛华签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务，对建波主张继续履行合同的诉讼请求，予以支持。现建波已按约支付了定金及首期房款共计380，000元，但此后诸葛华未能在合同约定的时间内办理审税、过户等手续，已属违约。又，诸葛华在本案审理过程中过世，致合同未能履行完毕，徐金声、徐康雄、徐康杰作为其继承人向原审法院表示，愿意配合办理龙柏＊村房屋的产权过户及交房手续。而徐康敏、徐康聪、徐康毅系诸葛华之子，其作为合法继承人，经原审法院合法传唤未到庭，亦未向原审法院明确放弃财产继承权。现建波要求徐金声等六人作为诸葛华的继承人继续履行合同，交付龙柏＊村房屋并办理产权过户手续，徐金声等六人作为诸葛华的合法继承人，应于程序上尽协助办理过户手续的配合义务。同时剩余房款980，000元，建波应向诸葛华的继承人支付。关于建波主张的逾期过户违约金、逾期迁出户口违约金及逾期交房违约金，徐金声方认为不存在违约故不应支付。按照合同约定，诸葛华应在2013年9月5日前办理过户手续并迁出原有户口、于2013年9月30日交付房屋，否则应以总房款万分之三／日（即408元／日）的标准支付各项违约金，实际履行过程中诸葛华未能在合同约定的时间内办理审税、过户等各项手续，已属违约，故对于建波要求支付违约金的主张，予以支持。徐金声等六人作为诸葛华的继承人并未放弃对于其遗产的继承，应在诸葛华遗产范围内承担相应的债务清偿责任。关于逾期过户违约金、逾期迁出户口违约金及逾期交房违约金的计算标准，原审认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。原审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定徐金声等六人以204元／日的标准支付各项违约金。至于违约金计算的时间，建波主张计算至本判决生效之日止，而诸葛华实际已于2014年3月22日去世，违约金的支付数额以诸葛华的违约行为持续时间而计算，诸葛华去世后该行为已终止，故诸葛华应向建波支付逾期过户违约金40，392元、逾期迁出户口违约金40，392元及逾期交房违约金35，292元，三项合计116，076元。徐金声等六人作为诸葛华的继承人并未放弃对于其遗产的继承，应在诸葛华遗产范围内承担相应的债务清偿责任。徐康敏、徐康聪、徐康毅经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，于二○一五年七月二十三日作出判决：一、建波与徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰继续履行就＊＊＊房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、建波于判决生效之日起十五日内向徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰支付房款980，000元；三、徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰于判决生效之日起十五日内协助建波办理将＊＊＊房屋过户登记至建波名下的手续（由此产生的相关税费由双方各自负担）；四、徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰于判决生效之日起十五日内将＊＊＊房屋交付建波；五、徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰于判决生效之日起十五日内向建波支付违约金116，076元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元、财产保全费5，000元、公告费820元，三项合计6，228元，由徐金声、徐康敏、徐康聪、徐康毅、徐康雄、徐康杰负担。
判决后，徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰不服，上诉于本院，诉称：1、龙柏＊村房屋系诸葛华与徐金声的夫妻共同财产，建波在房屋中介的授意和操纵下，故意背着财产共有人徐金声，利用诸葛华年事已高、体弱多病、系文盲等弱点，实施蒙骗，侵犯了财产共有人应享有的权利。徐金声作为龙柏＊村房屋共有人仍然坚持并重申不卖该房屋的意见。2、出售龙柏＊村房屋非诸葛华的真实意思表示。3、建波为取得诸葛华的签字，使用极不正当的手段，法院对此不应予以采纳。建波与诸葛华就龙柏＊村房屋签订的买卖合同应为无效。4、建波系非户籍人士，且以其个人名义购房，也无法提供其缴纳社保的相关证明，故其不具备购买龙柏＊村房屋的资格，无法办理相关手续。5、建波主张的违约金计算时间缺乏依据。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回建波的原审全部诉请。
被上诉人建波辩称：1、徐金声主张其系龙柏＊村房屋的共有人且不同意出售该房屋，但一审时徐金声并未提出该意见，且徐金声另有房产，龙柏＊村房屋产证上只有诸葛华一人名字，故诸葛华有权与建波签订买卖合同。2、原审法院在诸葛华去世前曾向其做过笔录，诸葛华思路清楚，故其与建波签订的买卖合同合法有效而理应履行。原审时徐金声方也表示可以继续履行合同，只是不愿意承担违约金。3、原审法院将违约金计算至诸葛华去世时尚不足以弥补建波的损失，徐金声方对违约金所持异议不成立。4、建波具有购买龙柏＊村房屋的资格。故不同意徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰的上诉诉请。
原审被告徐康敏、徐康毅未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审中，徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰确认，其方在一审时并未提出徐金声作为龙柏＊村房屋共有人不同意出售该房屋的意见。
本院认为，徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰提起本案上诉的主要理由系认为建波与诸葛华签订的龙柏＊村房屋买卖合同因非诸葛华的真实意思表示，且侵害了共有人徐金声的权利而应为无效。对此，原审法院已就涉案房屋买卖合同应为诸葛华的真实意思表示阐述了详尽的意见，本院对此予以认同且不再赘述。就徐金声的权利问题，一方面徐金声作为本案当事人在一审时并未提出诸葛华出售龙柏＊村房屋侵害其权利的主张，且徐金声方在原审时明确表示同意继续履行买卖合同、办理过户手续，仅是不同意承担违约金，故现徐金声二审时提出涉案合同侵害其权利而应为无效的意见，本院不予采纳。由此原审法院判令涉案房屋买卖合同继续履行，并根据合同约定确定相关税费的负担，并无不当。鉴于诸葛华的违约行为，原审法院综合考虑本案实际情况所确定的违约金亦无不当。就徐金声方关于建波不具备购房资格的主张，因其对此并未提供充分依据证实，故本院对此亦不予采纳。综上所述，徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰的上诉诉请，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币408元、公告费人民币500元，均由上诉人徐金声、徐康聪、徐康雄、徐康杰共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一五年十一月二十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……