山东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）鲁执复字第152号
申请复议人（异议人、被执行人）：淄博张店堃源房地产开发有限公司。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：冯家智，董事长。
申请执行人：山东张店农村商业银行股份有限公司。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：张玉山，董事长。
被执行人：山东富邦科技集团有限公司。住所地：淄博。
法定代表人：刘涛，董事长。
被执行人：刘安平。
被执行人：王秀玲。
被执行人：刘涛。
被执行人：淄博鲁中电缆有限公司。住所地：淄博市张店区。
法定代表人：王秀玲，董事长。
申请复议人淄博张店堃源房地产开发有限公司（下称堃源公司）不服淄博市中级人民法院（下称淄博中院）（2015）淄执异字第44号执行裁定，向本院提出复议申请。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
淄博中院在执行申请执行人山东张店农村商业银行股份有限公司（下称张店农商行）与被执行人山东富邦科技集团有限公司（下称富邦公司）、堃源公司、刘安平、王秀玲、刘涛、淄博鲁中电缆有限公司（下称鲁中公司）金融借款合同纠纷一案中，对堃源公司名下的坐落于张店区杏园东路139号8幢房地产进行评估、拍卖。堃源公司不服，提出异议称，一、刘安平系本案主债务人富邦公司及其他担保人的实际操控人，富邦公司及其他担保人拥有大量可供执行的财产，且淄博中院已经采取了查封措施，不优先执行主债务人富邦公司的财产，却优先执行担保人堃源公司，是故意偏袒刘安平。二、拍卖价格明显过低。评估机构不采纳异议人提交的商业用地与仓储用地的比例划分依据，坚持将商业用地按照仓储用地评估，导致拍卖价低于当前政府公布的基准地价。三、执行程序违法：1、拍卖未通知异议人；2、关于拍卖公告的范围及媒体，未通知异议人参与协商，也未公告；3、对异议人所提出的异议未予答复就强行拍卖；4、刘安平在本案中诈骗异议人，该刑事案件现在淄博市张店区人民法院审理。根据刑事优先于民事的原则，本案应中止执行。四、异议人的抵押土地评估价值1500万元，而执行标的为500万元，异议人在拍卖初期曾向淄博中院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，如拍卖后仍不能清偿债权人，由异议人继续偿还，然而遭到拒绝，导致本身已被低评的1500万元抵押土地，被900万元处理掉，是个别人变相侵吞资产。因此，该宗地产以明显不合理的低价拍卖，并且事后隐藏拍卖事实，不能排除拍卖机构与竞买人恶意串通，请求予以撤销。
淄博中院查明，张店农商行与富邦公司、堃源公司、刘安平、王秀玲、刘涛、鲁中公司金融借款合同纠纷一案，淄博中院于2012年11月30日作出（2011）淄商初字第25号民事判决，判定富邦公司于判决生效后十日内支付张店农商行借款本金500万元及利息1625762.83元；刘安平、王秀玲、刘涛、鲁中公司在最高债权余额500万元的范围内承担连带保证责任；若富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产（即本案争议标的物）拍卖、变卖后所得价款在最高债权余额500万元的范围内优先受偿。山东省高级人民法院于2013年6月24日以（2013）鲁商终字第92号民事判决维持上述判决。
2013年10月14日，淄博中院作出（2013）淄执字第201号执行裁定，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖富邦公司等六名被执行人（含堃源公司）应当履行义务部分的财产。2014年3月31日，经淄博中院委托，淄博金鹏房地产土地评估咨询有限公司对堃源公司名下的位于张店区杏园东路139号8幢房地产的市场价值做出评估报告，评估总值为1505.45万元。2014年5月26日，淄博中院向堃源公司送达了该评估报告。堃源公司提出异议后，淄博中院于2014年6月17日向堃源公司送达了评估机构作出的《关于被执行当事人对淄房评估（2014）第C023号评估报告提出异议的说明》，该《说明》载明，被执行当事人堃源公司对该报告中关于仓储用地面积和商业用地面积分配提出的异议，对此特作如下说明：一、该公司根据淄博中院转达的异议和要求对该项评估报告进行了认真复核，并于2014年6月3日协同淄博中院工作人员去张店区国土局调取了位于张店区杏园东路139号宗地的所有档案，仍未发现有新的档案资料能证明仓储用地和商业用地明确的分配面积。二、原评估报告在委托资料中没有关于两类土地面积划分资料的情况下，该公司依据委托方提供的资料《淄博市2005（存量）-A019号国有土地使用权拍卖（挂牌）出让方案》（下称《出让方案》）中土地使用权人取得土地的总地价、仓储用地和商业用地的单价等数据，运用了代数计算公式计算求得两类土地的分摊面积数量。该代数计算公式及有关数据的运用是正确的，计算得出的结论也应是准确可行的，在土地管理部门没有查出准确的两类土地分摊数量资料的情况下，也只能采用该方法进行计算来分配其两类土地面积数量。三、被执行人对此提出异议的同时，也应该提供相关的证明材料，如能提供出切实可行的证明材料，该报告结论应以提供切实可行的证明材料为准。涉案土地的《土地设定登记申请审批表》载明地类（用途）为商业、仓储；土地级别五级。《出让方案》记载了总地价、仓储用地和商业用地的单价、土地总面积等数据，该方案“说明事项”栏目载明，仓储和商业用地的面积分摊待建设规划批复后确定。评估过程中，堃源公司向淄博中院提交了中止执行申请书，主张最高人民法院于2014年1月24日决定依法对本案进行再审，刘安平因涉嫌在本案借款中诈骗被公安机关立案侦查，因此要求中止执行本案。淄博中院对其中止执行要求未予准许。
2014年10月9日，淄博中院向堃源公司送达了关于该公司房地产的拍卖通知书，通知书中载明拍卖机构名称及联系方式，并告知需要了解拍卖物的拍卖底价、拍卖时间、地点、拍卖公告刊登的报刊及拍卖过程中拍卖物的降价情况等有关事宜的，请与拍卖机构联系。拍卖机构山东正大拍卖有限公司、山东金正拍卖有限公司于2014年9月25日在《淄博晚报》发布涉案房地产的司法拍卖公告，参考价为1505.45万元。此后因流拍，淄博中院先后两次决定降低拍卖保留价，每次降价幅度为20%，拍卖机构亦先后在《淄博晚报》发布司法拍卖公告并组织拍卖。该标的于2015年4月29日拍卖成交，成交价为963.5万元。2015年4月28日，买受人都成德向淄博中院缴纳竞买保证金50万元，同年5月19日，都成德向淄博中院缴纳了9464050.00元拍卖款。
淄博中院认为，本案生效判决已经确定，若富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产（即本案争议标的物）拍卖、变卖后所得价款在最高债权余额500.00万元的范围内优先受偿。判决生效后，因富邦公司未按期履行付款义务，淄博中院执行该判决内容并无不当，异议人主张应优先执行主债务人富邦公司及其它担保人财产，无法律依据，依法不予支持。
《出让方案》明确记载了总地价、仓储用地和商业用地的单价、土地总面积等数据，则仓储用地和商业用地的面积是能够通过代数计算公式计算出来的，评估机构的做法并无不当。《出让方案》“说明事项”栏目载明，仓储和商业用地的面积分摊待建设规划批复后确定，而异议人未能提交证据证明有关政府及其部门对商业与仓储用地划分比例的变更申请予以批准，则划分比例不变。再者，评估过程中，堃源公司已经依法行使了异议权，淄博中院及评估机构也已依法作了答复，相关执行程序并不违法，故异议人此异议理由及请求不成立，依法不予支持。
淄博中院在拍卖前依法向异议人送达了拍卖通知书，评估机构依法在报纸发布了司法拍卖公告，异议人主张淄博中院未就拍卖事宜行使权利，与事实不符，其相关请求依法不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条规定，执行异议审查和复议期间，不停止执行。异议人主张对其执行异议未予答复就强行拍卖，执行程序违法，不能成立，依法不予支持。淄博中院（2011）淄商初字第25号及山东省高级人民法院（2013）鲁商终字第92号民事判决均已生效，淄博中院执行生效判决具有法律依据，异议人以“刑事优先于民事”为由要求中止本案执行没有法律依据，其相关请求依法不予支持。
异议人主张曾在拍卖初期向淄博中院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，即使属实，亦没有法律依据，未予准许并无不当。
综上，堃源公司的异议理由不成立，淄博中院遂以（2015）淄执异字第44号执行裁定，驳回了异议人堃源公司的异议申请。
堃源公司不服，向本院申请复议，请求撤销上述裁定。理由：一、申请复议人为本案担保人，淄博中院在执行过程中明显偏袒包括主债务人在内的其它被执行人，在已对债务人富邦公司的实际控制人刘安平、刘涛、王秀玲的财产进行查封后，不采取进一步执行措施，仅对申请复议人的财产进行强制拍卖，淄博中院的异议裁定书没有明确回应。二、异议裁定对于拍卖价格过低的表述不能令人信服。2008年，本案申请执行人曾经委托拍卖机构对该宗地产进行评估价格为14048800元，这与申请复议人2007年购买该宗土地花费的1180余万元的价格相仿。2015年该宗土地经两次流拍后拍卖价格为963.5万元，一宗位于淄博市中心城区的土地时隔7年，土地类别己调整为商业四类、工业三类，土地基准价格也调整为商业102.33万元，工业36.2万元。价格不升反降，拍卖价格畸低，严重损害申请复议人的合法权益。三、拍卖程序违法，损害了申请复议人的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条明确规定，被执行人有权参加竞买。淄博中院刻意对申请复议人隐瞒拍卖事实，不但程序违法而且严重侵害申请复议人的权益。如果申请复议人知道拍卖价格畸低，申请复议人就会参加竞买，淄博中院刻意隐瞒拍卖事实，非法剥夺申请复议人的合法权利。四、异议裁定捏造事实。异议裁定书第七页第二段表述“本院在拍卖前依法向异议人送达了拍卖通知书”，这与事实不符。根据异议裁定中的表述，最后一次拍卖时间为2015年4月29日，而直到2015年5月中旬从未收到法院数次拍卖的通知，淄博中院也从未通知申请复议人参加过数次拍卖。五、本案被执行人刘安平因诈骗申请复议人，现正在淄博市张店区人民法院接受审理。根据刑事优先于民事的原则，本案应中止执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十一条也规定人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。淄博中院不顾上述规定，径行拍卖，若出现足以推翻原判决的证据则无法执行回转。六、申请复议人在拍卖初期曾向淄博中院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，如拍卖后仍不能清偿债权人，由申请复议人继续偿还。该提议被拒绝，淄博中院坚持拍卖价值远远高于500万元的抵押物，最终导致该30亩抵押土地以963.5万元畸形低价拍卖。七、在该宗土地的国有土地使用权出让合同中，有一份由淄博市规划局出具的土地拍卖时的规划设计条件。该设计条件设计要求中明确说明沿杏园东路可布置商业设施。由此可说明，虽然该宗土地性质有商业、仓储之分，但在拍卖时沿杏园路就被设置成为商业用地，这也是申请复议人当时购买该宗土地的原因。另有淄博市人民政府关于对堃源公司变更土地登记申请的批复。该批复中有一份划分商业、仓储用地比例的宗地图，该图明确了商业、仓储用地的平方数，并且土地勘测部门已经盖章签字。还有淄博市土地局的收款收据。后因担保问题，土地分割手续没有办完，使土地局主管部门没能盖章签字，但这不能说明该宗土地的分割没有依据。综上所述，淄博中院（2015）淄执异字第44号裁定既违反实体法又违反程序法，严重损害申请复议人的合法权利，请求依法撤销该裁定。
本院查明，一、评估机构2014年3月13日在《房地产评估现场堪估记录》中记载，“仓储在张店区三级工业用地范围内，商业在张店区四级商业用地范围内”。二、淄博中院向堃源公司送达了拍卖通知书（送达回证记载，公司赵书记收，未签字，留置送达。证明人张海峰）。本院查明的其他事实与淄博中院查明的事实一致。
本院认为，本案焦点问题是淄博中院拍卖堃源公司的涉案房地产是否存在应予撤销的情形。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”根据堃源公司所提复议理由，本院认为，一、本案执行依据确认，富邦公司不按期履行付款义务，张店农商行有权将堃源公司的抵押财产拍卖。因此，淄博中院依法拍卖该抵押财产，并无不当。另从堃源公司提供的其他被执行人的财产状况看，并非本案首先查封，且有多个轮候查封。堃源公司主张淄博中院应先执行其它被执行人的财产没有法律依据，本院依法不予支持。二、作为抵押人堃源公司在（杏园）合行高抵字（2008）第10030号《最高额抵押合同》中自愿以本案涉案房地产为富邦公司在张店农商行的贷款提供抵押，该《最高额抵押合同》明确记载，抵押物暂作价14048800元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。另，评估机构并未按土地出让时的张店区五级范围内评估。因此，评估机构对涉案房地产评估价值为1505.45万元，并无不当。堃源公司主张严重损害其合法权益，没有事实依据，本院依法不予支持。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条的规定，被执行人有权参加竞买。拍卖机构在拍卖涉案房地产的过程中，三次在《淄博晚报》发布涉案房地产的司法拍卖公告，拍卖程序不违反法律规定。堃源公司是否参与竞买由其自主决定，其主张未收到拍卖通知、淄博中院刻意对堃源公司隐瞒拍卖事实，非法剥夺其参与竞买的合法权利，没有事实依据，本院依法不予支持。四、淄博中院依据已生效的（2011）淄商初字第25号民事判决依法执行，符合法律规定，堃源公司以“刑事优先于民事”为由要求中止本案执行，没有法律依据，本院依法不予支持。五、堃源公司主张在拍卖初期曾向淄博中院提出以价值500万元左右的房产代替抵押物进行拍卖，如拍卖后仍不能清偿债权人，由堃源公司继续偿还。该提议能否得到支持，应由淄博中院在征求申请执行人的意见和综合考虑其他因素后作出决定，淄博中院未采纳该提议，不违反法律规定。六、评估机构是根据本案涉案房地产的现有状况进行评估。《出让方案》明确记载了总地价、仓储用地和商业用地的单价、土地总面积等数据，则仓储用地和商业用地的面积是可以计算的。《出让方案》“说明事项”栏目载明，仓储和商业用地的面积分摊待建设规划批复后确定。现堃源公司也自认，因本案的担保，土地分割手续没有办完，使土地局主管部门没能盖章签字。因此，评估机构根据《出让方案》确定土地分割比例进行评估，并无不当。另，评估价值是确定拍卖时的起拍价，其真实价值是通过市场来决定，也就是通过竞买人的最高竞价来确认。本案涉案房地产经二次流拍、二次降价，以963.5万元拍卖成交，说明评估价值并非严重低于实际价值。堃源公司主张淄博中院最终导致该30亩抵押土地以963.5万元畸形低价拍卖，没有事实依据，本院依法不予支持。
综上，申请复议人堃源公司的复议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形，堃源公司也未提供其他证据证明本案拍卖过程中存在上述情形。淄博中院（2015）淄执异字第44号裁定，认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人淄博张店堃源房地产开发有限公司的复议申请，维持淄博市中级人民法院（2015）淄执异字第44号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陈居山
审判员 陈远生
审判员 刘书鸿
二〇一五年十二月十一日
书记员 梁 敏