新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新23民终71号
上诉人(原审被告)：新疆双翼房地产开发有限公司,住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。
法定代表人：王国异，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋彻，新疆金诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田忠贵，新疆金诚信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张鹏，男，1973年3月22日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
上诉人新疆双翼房地产开发有限公司因与被上诉人张鹏商品房销售合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2016）新2301民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后依法组成合议庭，并于2017年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人新疆双翼房地产开发有限公司（以下简称双翼房地产公司）的委托诉讼代理人蒋彻及被上诉人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双翼房地产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人存在合同约定的延期交房事由，不构成违约。上诉人于2015年9月16日完成了热力二次管网的建设,但因昌吉热力公司不愿意承担一网建设的费用，上诉人自2014年开始，多次向政府有关部门反映，并由市政府协调，直至2016年6月，昌吉热力公司才完成热力一网的建设。双方商品房买卖合同约定”因国家政策调整、市政府停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可以据实予以延期”。热力一网的建设上诉人无法控制，上诉人不能将没有暖气的房屋交付给被上诉人。因此，上诉人延期交房不构成违约。二、一审认为一网建设项目不属于竣工验收项目，因而不属于上诉人不能控制的因素属认定事实错误。热力一网由昌吉热力公司建设，不属于上诉人建设项目，一审错误地认为配套设施建设的滞后不属于上诉人不能控制的因素，判决上诉人承担违约责任，有违公平原则。
张鹏辩称，上诉人在一审提交的证据均无法证明涉案房屋在合同约定的交付日期之前已经达到竣工验收及交付条件。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
张鹏向一审法院起诉请求：1、被告继续履行合同，并交付符合具备规划认可书、竣工备案表、消防验收合格证、面积实测报告的房屋；2、被告向原告支付延期交房违约金15030.62元（2015年9月21日至2016年8月31日，计346天）；3、被告支付原告从2016年9月1日起至该商品房取得政府验收合格且具备合同约定的交付条件之日的违约金；4、诉讼费及送达费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年10月22日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定，原告购买被告开发的位于昌吉市8区2丘1栋清华书苑小区第2幢1单元13层1302号房屋，房屋建筑面积共79.65平方米，每平方米单价5454元，房屋总价款为434411元，原告于2013年10月22日支付首付款264411元，剩余房款170000元以公积金贷款的方式支付。合同第八条约定出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：...6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式。自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。
合同签订后，原告于2013年11月1日支付购房款264411元，余款170000元办理公积金贷款于2013年12月2日支付。2015年9月2日，被告短信通知原告”因市政自来水、电力、热力、天燃气等配套设施尚未完工，被告公司将于2015年12月30日交付房屋”。2015年12月18日被告又短信通知原告”因小区外部供暖设施供暖单位未安装投入运行无法供暖，无生活用水，天燃气未安装，这些原因均为不可抗力，由此而影响清华书苑项目的竣工交付使用，因此特通知原交房日期推延，推延至2016年6月30日交付”。原告所购2号楼于2016年7月6日办理五方竣工验收。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。被告公司业务员给原告发微信告知原告办理入住流程及收费标准。原告未去办理。2016年7月15日，被告公司业务员又向原告发微信催促原告办理入住，原告认为房屋不符合交付的条件，故未办理。原告认为被告逾期交房构成违约，遂诉至本院。
一审法院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告双方建立了商品房预售合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告已经支付房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。现本案被告并未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，但被告辩解未按时交付的原因系热力公司一网建设的滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方商品房买卖合同第八条的约定，被告可以延期交房，不构成违约。原审法院认为，虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审中被告的陈述一网建设不属于竣工验收的项目，而根据被告提交的涉案房屋的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年7月6日才办理竣工验收，故被告的辩解理由不能成立，不予采信。被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，显然已经构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期交房的期限，被告主张已于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知业主于2016年6月28日办理入住，原告认为，被告没有提交规划认可书，竣工备案表，消防验收合格证，面积实测报告，不符合交付条件，要求交付具备上述资料的房屋。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了四种情形，包括1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；原、被告双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件，2016年7月6日，本案中涉案房屋经五方验收合格，此时达到了约定的交付条件，故原告于2016年6月25日发布公告，通知原告于2016年6月28日办理入住时并不符合交付条件，在2016年7月6日涉案房屋经五方验收合格后，被告公司业务员又于7月15日微信催促原告办理入住，原告未办理，故此后逾期交房的违约责任被告不再承担，被告逾期交房的期间为2015年9月21日至2016年7月15日，共计299天，根据双方合同约定的日万分之一的标准，被告应支付原告违约金12988.9元。判决：一、原、被告双方继续履行于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》，被告于本判决生效后十日内向原告交付房屋；二、被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告违约金12988.9元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，被上诉人提交照片打印件七张，证明：上诉人2016年7月6日并未组织五方验收，诉争房屋至2016年7月6日还未安装配电箱。
经质证，上诉人认为该照片是复印件，且无具体日期，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可,因该组照片拍摄时间无法确定，本院对该证据的证明效力不予确认。
录音光盘一张，证实2016年7月8日昌吉市房产局组织召开上诉人与业主代表协调会。2016年12月2日被上诉人向昌吉市质监站了解房屋是否经过竣工验收备案，证明诉争房屋至今未达到交付条件。
经质证，上诉人认为录音不能确认来源，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该质证意见与本院一致，本院予以确认。
二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月20日前将符合约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋经五方验收后，上诉人实际于2016年7月15日通知被上诉人办理房屋入住手续，逾期交房的事实存在。上诉人认为其逾期交房系因热力公司配套工作滞后导致不能按时交房，属于双方合同约定出卖人可据实予以延期的情形，上诉人不应承担违约责任。首先，上诉人作为房产开发商在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时应对其房屋建设情况、竣工时间、配套设施建设等有合理预期，故双方约定的房屋交付期限必然是充分考虑了上述因素，上诉人应按期交付房屋。其次，根据本案查明事实，涉案房屋于2016年7月6日组织五方验收，但至今尚未通过综合验收，亦未办理竣工验收备案，上诉人亦认可热力一网建设不属于竣工验收项目，上诉人提供的证据不足以证明其建设的房屋在2015年9月20日即已具备竣工验收及交付条件，仅是由于热力一网未建成导致房屋不能交付。再次，上诉人在庭审中陈述，房地产开发企业在开发房地产过程中，应在规划阶段就协调解决热力管网的规划建设问题，上诉人亦认可热力一网未能及时建设的原因是由于热力公司不同意承担一网建设费用导致的，上诉人与被上诉人于2013年就签订了商品房买卖合同，但直至2015年上诉人仍未协调解决热力一网费用承担问题从而导致热力一网未能及时建成，其存在一定过错。最后，由于上诉人未按照约定时间交房，致使上诉人未能按照约定时间取得并使用涉案房屋，从而给上诉人造成了损失，被上诉人请求上诉人承担违约责任符合双方合同约定，亦符合公平原则。综上所述，上诉人主张其逾期交房不构成违约的理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人新疆双翼房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人新疆双翼房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵建生
审 判 员 周美蓉
代理审判员 杨 敏
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 马丹妮