辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02825号
上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。
法定代表人：曾昌飚，该公司董事长。
委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。
委托代理人：蔡沈芸，女，1990年4月6日出生，汉族，住址：北京市海淀区。
被上诉人（原审原告）：金正实，女，1963年7月18日出生，朝鲜族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：王建华，辽宁金正律师事务所律师。
上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司与被上诉人金正实因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第162号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员孙卓参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告金正实诉称：2009年8月3日，金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及《委托经营协议》一份，按上述合同约定：辽宁中屹置业投资发展有限公司将位于沈河区风雨坛街70号第一栋2单元290-1号房（商铺）出售给金正实，此房建筑面积为17.21平方米，此房交付后，金正实即委托辽宁中屹置业投资发展有限公司进行经营管理，委托经营暂定为三年，辽宁中屹置业投资发展有限公司向金正实支付折旧费，双方确认商铺的总房款为821，918元，辽宁中屹置业投资发展有限公司按上述金额的9%支付折旧费，前三年的折旧费已于金正实购买商铺之日一次性扣除，后四年按9%的年率计算，基于上述情况（扣除三年的折旧费后），双方签订的商品房买卖合同中所约定的价款为600，000元。按商品房买卖合同约定，金正实缴纳首付款290，000元，剩余首付款10，000元于通知办理贷款时3日内交齐，贷款300，000元以银行贷款方式付清，该合同第15条约定：出卖人应在房屋交付后365日内办理房屋权属证书，如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理（该约定为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.05%赔偿买受人经济损失。）金正实已经向辽宁中屹置业投资发展有限公司缴纳了290，000元的首付款，辽宁中屹置业投资发展有限公司也履行了房屋交付义务，同时金正实将房屋委托给辽宁中屹置业投资发展有限公司进行经营管理，由辽宁中屹置业投资发展有限公司实际占有并使用该房屋。但辽宁中屹置业投资发展有限公司却存在下列违约行为：（一）违反商品房买卖合同的约定，至今未能给金正实办理房屋权属证书，也未能对金正实房屋在房屋主管机关进行备案登记，由于上述因素，银行贷款至今也未能办理。（二）辽宁中屹置业投资发展有限公司应从2012年8月3日起向金正实支付房屋租金，而辽宁中屹置业投资发展有限公司拒绝支付。金正实以上诉求，曾多次找到辽宁中屹置业投资发展有限公司交涉，但均未得到合理答复。金正实认为：（一）关于委托经营协议的性质实质上是房屋租赁协议，辽宁中屹置业投资发展有限公司应按协议支付房屋租金。（二）金正实于2009年8月3日和辽宁中屹置业投资发展有限公司先后签订了委托经营协议及商品房买卖合同，合同签订后诉争房屋就一直由辽宁中屹置业投资发展有限公司经营，故合同签订之日就是房屋交付之日。（三）因辽宁中屹置业投资发展有限公司违反合同约定，故合同应予解除，辽宁中屹置业投资发展有限公司应承担返还购房款并赔偿金正实经济损失的法律责任。现诉至法院，请求依法判决解除金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月3日签订的商品房买卖合同及委托经营协议；判令辽宁中屹置业投资发展有限公司返还金正实支付的购房款290，000元；判令辽宁中屹置业投资发展有限公司支付违约金2，559元；判令辽宁中屹置业投资发展有限公司支付房屋租金163，869.7元，从2009年8月3日至判决确定给付之日止（暂时计算到2014年2月3日）；诉讼费由辽宁中屹置业投资发展有限公司承担。
原审被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称：同意解除合同，不是辽宁中屹置业投资发展有限公司原因造成的，而是由政府的不可抗力造成房屋产权证不能分割造成的，金正实没有按照辽宁中屹置业投资发展有限公司要求交齐房屋首付款，辽宁中屹置业投资发展有限公司同意解除合同，但是辽宁中屹置业投资发展有限公司不承担任何违约责任。
原审法院查明：2009年7月19日，金正实姐姐金正姬为金正实垫付购房定金人民币10，000元。2009年8月2日，金正实向辽宁中屹置业投资发展有限公司交纳房款人民币280，000元。2009年8月3日，金正实（买受人）与辽宁中屹置业投资发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定金正实购买辽宁中屹置业投资发展有限公司建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第一幢2单元290-1号房屋（即诉争商铺），建筑面积17.21平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定支付总房款人民币600，000元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，金正实作为乙方，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定金正实将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币821，918元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定买受人租期为三年，如第四年到第七年继续出租出卖方，须提前半年通知，年率按9%计算。另查，辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证。现因辽宁中屹置业投资发展有限公司一直未能为金正实办理商铺产权证及未能给付金正实租金，金正实起诉来院。
原审法院认为：金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为辽宁中屹置业投资发展有限公司所开发，而系辽宁中屹置业投资发展有限公司承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但金正实不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，辽宁中屹置业投资发展有限公司给付金正实的折旧费实为商铺租金。关于《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司的房屋买卖不同，辽宁中屹置业投资发展有限公司履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助金正实办理产权过户手续的义务，因此，金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。而辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能完成该项合同义务，且辽宁中屹置业投资发展有限公司同意解除合同及委托经营协议，故对金正实主张解除《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司应当将收取的购房款返还金正实，购房款数额应当依据双方合同及收款收据数额计算。虽然金正实提供的两份收款收据付款人分别为金正实姐姐金正姬及其本人，但金正姬系为金正实代付定金，故辽宁中屹置业投资发展有限公司应向金正实一并返还购房款人民币290，000元。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按金正实购买商铺总价即人民币821，918元为基数，前3年年率9%，后4年年率为9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为金正实购房总价，根据该约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司承租金正实商铺的租金标准应以此标准计算。2、关于租赁起始时间问题。双方协议第二条约定起租时间为国际展贸中心商场正式开业之日，辽宁中屹置业投资发展有限公司主张商场系2012年3月15日开业，故起租时间应从2012年3月15日开始计算，对此，本院认为，辽宁中屹置业投资发展有限公司已于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证，金正实、辽宁中屹置业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》的时间为2009年8月3日，涉案商铺已经具备交付条件，且因涉案商铺仍由辽宁中屹置业投资发展有限公司承租使用，故辽宁中屹置业投资发展有限公司无须实际向金正实交付，而是以占有改定的方式交付使用，鉴于涉案商铺从合同签订的2009年8月3日至商场实际开业之日止的期间内，辽宁中屹置业投资发展有限公司一直占有和控制诉争商铺，本着双方合同签订的最终目的系保护守约方的合法权益及基于公平原则，这段期间的租金损失辽宁中屹置业投资发展有限公司理应支付，租金标准亦应按照合同约定的租金标准计算，故辽宁中屹置业投资发展有限公司应给付金正实租金的起始时间应为2009年8月4日。3、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，辽宁中屹置业投资发展有限公司作为承租方应向出租方即金正实支付自起租日即2009年8月4日至金正实诉求截止日期（2014年2月3日）共计四年零七个月（即55个月）的商铺租金，如辽宁中屹置业投资发展有限公司支付了全额购房款人民币600，000元，那么，金正实在此期间应得租金共计为人民币339，041元（人民币821，918元×9%÷12个月×55个月）。但因金正实已付购房款为人民币290，000元，贷款人民币300，000元因未能取得房屋产权证未能办理，剩余首付款人民币10，000元因未能办理贷款未交纳，故其租金应按已付购房款与总房款的比例取得，即290，000／600，000×339，041元，为人民币163，869.7元。因诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，未向金正实实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。且依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，辽宁中屹置业投资发展有限公司应给付金正实违约金人民币145元（290，000元×0.05%）。关于辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题，对此，辽宁中屹置业投资发展有限公司未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告金正实与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2009年8月3日签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性返还原告金正实购房款人民币290，000元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告金正实自2009年8月4日至2014年2月3日的商铺租金人民币163，869.7元；四、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告金正实违约金人民币145元；五、驳回原告金正实的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，686元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
宣判后，辽宁中屹置业投资发展有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是因政府不可抗力的原因，未能将与被上诉人签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除上诉人的责任。即使是上诉人原因导致房屋买卖合同解除，那么被上诉人的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归上诉人所有，被上诉人无权取得商品租金的收益。即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人金正实辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：金正实与辽宁中屹置业投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现辽宁中屹置业投资发展有限公司至今未能按双方合同约定协助金正实办理产权过户手续，故原审法院依据双方合同约定，判决解除金正实与辽宁中屹置业投资发展有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》并无不当。
关于辽宁中屹置业投资发展有限公司提出是因政府不可抗力的原因，未能将与金正实签订房屋买卖合同登记备案和提供办理房屋产权证所需资料备案，依法应免除其的责任，即使是辽宁中屹置业投资发展有限公司原因导致房屋买卖合同解除，那么金正实的损失应当按合同约定计算，房屋买卖合同的解除，商品的所有权归辽宁中屹置业投资发展有限公司所有，金正实无权取得商品租金的收益，即使上诉人支付租金，租赁起算日期也应按约定自国际展贸中心开业之日起计算的上诉主张，因其提供的证据不足以证明是政府原因导致其逾期备案，且本案涉案合同解除前，诉争商铺一直在辽宁中屹置业投资发展有限公司控制之下，故租金收益仍应归金正实所有，对辽宁中屹置业投资发展有限公司的上诉主张，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7，686元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 朱闻天
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。