四川省南部县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第2597号
原告（反诉被告）蔡贞，女，生于1972年10月22日，汉族，四川省南部县人，住南部县。
委托代理人柴春明，四川建春律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵红霞，女，生于1974年9月20日，汉族，汉族，四川省南部县人，住南部县。
被告（反诉原告）彭红秀，女，生于1976年6月1日，汉族，四川省南部县人，住南部县。
二被告（反诉原告）共同委托代理人李沁浓、王玺围，四川建春律师事务所律师。
原告蔡贞诉被告赵红霞、彭红秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理，在法庭辩论结束前，被告赵红霞、彭红秀提出反诉，依法由审判员许筱然适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蔡贞的委托代理人柴春明，被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀的共同委托代理人李沁浓、王玺围到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡贞诉�，2014年3月23日，原、被告经协商签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将其所有的位于南部县城瑞安路五幢2楼两间已装饰装修的营业房连同空调等出租给被告使用；租赁期限为6年，即从2014年3月23日至2020年2月23日止；租金第1年56000元、第二年58800元、第三年61740元、第四年66679元、第五年72013元、第六年79214.3元，第一年租金应于签订合同之日支付，其余的租金为每年提前两个月一次性付清；若单方违约，须向守约方支付违约金80000元。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，而被告仅支付了第一年租金，对第二年的房租至今拒不支付。故诉请人民法院判令：1、二被告继续履行合同，并按约定支付欠付租金和从2015年1月23日起按银行同类贷款利率计付资金利息至实际给付之日止；2、二被告因违约应支付的违约金80000元；3、承担本案的全部诉讼费用。
被告赵红霞、彭红秀辩称，1、二被告主体不适格；2、经本诉原告同意，本诉被告已于2014年3月18日与案外人签订了商铺转让合同，约定由案外人支付房租，由于本诉原告的无理取闹已导致转让合同终止，本诉原告违背诚信原则，双方已失去履约的基础；3、双方的租赁合同已于2015年3月20日解除，故本诉被告不存在违约。综上，应驳回本诉原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀反诉称，2014年3月23日，反诉原告在签订《房屋租赁协议书》当日，一次性向反诉被告支付了第一年租金，并交纳押金5000元。2015年元月，因反诉原告经营困难，经反诉被告同意转租后，反诉原告于2015年3月18日与他人签订了《商铺租赁转让合同》。2015年3月20日，反诉原告彭红秀在处理该租赁房屋内的床、沙发、空调等物品时，反诉被告带着丈夫和另两个男子闯进来强行收走了该�屋的钥匙，并扣留了该房屋内的属于反诉原告的空调1台、沙发2台、美容床7张以及美容产品。事后，反诉原告多次向反诉被告讨要屋内物品，均未果，故请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、反诉被告退还押金5000元，返还扣留的物品（长虹空调1台、沙发2台、按摩床7张及美容产品等），并支付违约金80000元；3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，1、依据合同法，转租应征得出租人同意，本诉被告转租未征得本诉原告同意，即使同意转租，也不能消灭原、被告之间的租赁关系，本诉被告未提前两个月支付房租，即为违约；2、2015年3月20日，是原告发现被告在拆卸租赁房屋内物品才与被告发生纠纷，但并未收走钥匙；3、反诉原告在反诉状中虚构事实，隐瞒真相，法院应不予采信，故其反诉理由不成立，其主�不应得到支持。
经审理查明：原告（反诉被告）蔡贞提交的《房屋产权证》、《房屋租赁协议书》、催款通知及快递回执，被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀提交的《房屋租赁协议书》、证明，符合证据的客观性、合法性和关联性，本院予以确认。原告（反诉被告）蔡贞提交的录音光盘因内容不完整，不能反映整个事件全过程，其主张的事实本院不予采信。原告（反诉被告）蔡贞提交的短信照片系双方通过通讯手段形成，被告（反诉原告）未否认其真实性，故本院予以认定。原告（反诉被告）蔡贞提交的2015年3月20日的出租房屋照片，被告（反诉原告）未否认其内容，仅对照片上标注的时间有异议，本院予以认定。被告（反诉原告）提交的《商铺租赁转让合同》，因受让方李晓菊出庭证实其真实性，本院予以认定。被告（反诉原告）提交的《通知书》和申通快递详情单，原告（反诉被告）否认收到，亦否认通知书内容的真实性，故被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）已收到通知的事实证据不足，本院不予采信。证人刘文江、李晓菊、宋清森、梁泽林出庭作证，其互相印证的事实本院予以认定，但相互矛盾的事实本院不予采信。根据上述有效证据，结合庭审调查，本院认定以下事实：
被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀系南部县第二小学教师。2014年3月23日，原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）赵红霞、彭红秀签订《房屋租赁协议书》，主要内容为：甲方同意将瑞安路五幢二楼两间口面租给乙方使用；租赁时间自2014年3月23日至2020年3月23日止，为期6年；第一年租金56000元，另抵押金5000元，从签订协议之日起一次性付给甲方，共计61000元、第二年租金为58800元、第三年租金为61740元、第四�租金为66679元、第五年租金为72013元、第六年租金为79214.3元；每年的房租费必须提前两个月一次性付给甲方下一年的房租；乙方在租用期间，房屋原则上不能转租他人使用，若需转租，必须通知甲方，同时甲方同意乙方转让，转让条件：乙方不得把甲方的所有装饰作为转让资本，只能转让乙方添置的用具及物品；合同期满后，乙方下一年租与不租都必须提前三个月告之甲方，合同期间若乙方要转让，不能视为乙方违约；租赁期满后，乙方按实际使用度数缴清水、电、气费用，甲方返还承乙方抵押金5000元；甲方有以下任一行为视为违约：⑴在合同期间未经乙方允许将此租赁屋重复转租给第三方。⑵合同期未满，且乙方无违约行为，甲方收回房屋。⑶在合同期间，甲方将此租赁房向银行或其他集体、个人作抵押；乙方有以下任一行为视为违约：⑴在合同期间，从事非�经营活动。⑵在合同期间，未经甲方允许改变房屋主体结构。⑶在合同期间，不按时交纳房租，甲方需提前一周通知乙方；若单方违约，必须向守约方赔偿违约金捌万元。合同签订后，二被告（反诉原告）按约向原告（反诉被告）支付了第一年房租，原告（反诉被告）亦按约定将租赁物交付给二被告（反诉原告）使用。2015年2月3日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）彭红秀催要房租时，被告（反诉原告）彭红秀表示应向被告（反诉原告）赵红霞催要。2015年3月18日，被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀（甲方）与李晓菊（乙方）签订《商铺租赁转让合同》一份，内容为：甲方将瑞安路5幢2楼转让给乙方，剩余租期为5年，门面转让给乙方后，需按原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据原合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向出租人支�，甲方不再负有支付义务。2015年3月20日上午，二被告（反诉原告）开始清理承租房屋的物品准备向李晓菊交付房屋，原告（反诉被告）知晓后，进行阻止，双方发生争执，同日晚，二被告（反诉原告）与李晓菊在《商铺租赁转让合同》背面备注“由于房东蔡贞不允许转让，横加干涉，导致此合同作废，自此，甲方与乙方的合同关系终止。”。2015年4月22日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）寄送了催缴房屋租金通知书。事后，双方协商处理未果，遂诉至本院。
本院认为，案涉《房屋租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，该协议对租赁期限、租金金额、交付时间、转租及违约行为、违约金均进行了清楚的约定，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议约定全面履行自己的义务。结合原、被告的本诉、反诉争议焦点，本院逐一�析认定如下：
一、原、被告之间合同是否应予解除，本院认为，依据我国合同法的相关规定，双方当事人协商一致或符合法定情形时可以解除合同，本案中，双方对解除合同未能达成一致，即使原告（反诉被告）同意转租，原、被告之间的租赁合同也仍然有效，故被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）同意转租就应视为合同已解除的观点不能成立；二被告（反诉原告）经催告未按合同约定履行主要义务即支付租金的义务，符合法定解除的条件，但此时解除权在原告（反诉被告），而非被告（反诉原告），故二被告（反诉原告）无权单方解除合同。关于被告（反诉原告）辩称合同履行不能，应于解除的观点，本院认为，本案案涉合同系租赁合同，合同的权利义务主要为被告支付租金，原告将房屋交由二被告（反诉原告）占有并按约定用途使用，并不存在履行不能的情形，在租赁期间，二被告（反诉原告）经营发生困难，这属于二被告应当预见的商业风险，不符合法定解除的情形，也不符合情势变更应予以解除的情形，被告辩称其系事业单位在编职工，继续履行合同会违反公务员法的相关规定，但南部县第一小学并非实行参公管理的事业单位，其职工亦不属于公务员法调整的范围，故本院对被告（反诉原告）要求解除合同的主张不予支持。
二、关于违约方的认定，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）未支付房租，已构成违约，而被告（反诉原告）主张系原告（反诉被告）不同意转租而构成违约，本院认为，根据双方订立的《房屋租赁协议书》第十条之约定，不按时交纳租金属于合同约定的违约情形。关于租金的支付时间，协议第十条约定出租人应提前一周通知承租人，从原告（反诉被告）提交的短�照片看，原告蔡贞于2015年2月3日要求被告彭红秀支付租金，应视为此时已尽到通知义务，二被告（反诉原告）应于2015年2月10日前支付租金；协议第二条又约定应提前两个月即2015年1月23日前支付下一年的房租，两条约定不一致，应采用对二被告（反诉原告）有利的时间，故二被告（反诉原告）最迟应于2015年2月10日前支付租金。二被告（反诉原告）辩称房屋已经原告（反诉被告）同意转租他人，后原告（反诉被告）擅自反悔故系原告（反诉被告）违约的观点，本院认为，根据合同法第二百二十条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，在二被告（反诉原告）与李晓菊签订的《商铺租赁转让合同》第二条确实约定了由该合同的受让方支付租金，二被告（反诉原告）不再负有支付义务，但此条款未经原告（反诉被告）的签字认可，不应对原告（反诉被告）产生效力，故即使二被告（反诉原告）将房屋转租给他人，仍应按照合同约定向原告（反诉被告）履行支付租金的义务，故二被告（反诉原告）未按约支付房屋租金构成违约，依法应当承担相应的法律责任。
综上，二被告（反诉原告）应于2015年2月10日前向原告（反诉被告）支付租金，未按约定支付租金属违约行为，应当承担继续履行、支付违约金等民事责任，故本院对原告（反诉被告）提出的继续履行合同、支付租金的请求予以支持。
三、关于反诉原告要求反诉被告退还押金5000元，返还扣留的物品（长虹空调1台、沙发2台、按摩床7张及美容产品等），并支付违约金80000元的诉讼请求，由于合同继续履行，房屋在租赁期间由二被告（反诉原告）使用，上述物品即使存在并保存在案涉�屋内，也不能认为系被原告（反诉被告）扣留；庭审中，被告（反诉原告）未举证证明向原告（反诉被告）交付了押金，且押金即使交付了，如前所述，也未到返还的条件，故对被告（反诉原告）要求解除合同、返还押金、由原告（反诉被告）支付违约金、返还出租屋内物品的反诉请求，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付利息并支付违约金80000元的诉讼主张，本院认为，违约金与利息损失均是合同违约的主要方式，两者不一定能同时适用，只有在违约金不足以弥补其损失时才能同时适用，从庭审查明的事实看，原告的损失实际为资金利息损失，违约金80000元已过于高于其损失，被告要求调整，本院调整为20000元，对原告要求支付资金利息的主张亦不再支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告蔡贞（反诉被告）与被告赵红霞、彭红秀（反诉原告）于2014年3月23日签订的《房屋租赁协议书》继续履行；
二、被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀在本判决生效后十日内向原告蔡贞（反诉被告）支付租金58800元；
三、被告赵红霞、彭红秀（反诉原告）在本判决生效后十日内向原告蔡贞（反诉被告）支付违约金20000元；
四、驳回原告（反诉被告）蔡贞的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1270元，由被告（反诉原告）赵红霞、彭红秀负�。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 许筱然
二〇一六年四月十一日
书记员 向明思