广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第281号
上诉人（原审被告）：周自文，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××8033。
上诉人（原审被告）：谭荣辉，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号：×××8002。
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
负责人：欧阳湘波。
委托代理人：莫韵诗，事务所律师。
上诉人周自文、上诉人谭荣辉与上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）与物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，周自文、谭荣辉是珠海市香洲区吉大九洲大道中＊＊＊的所有人，该房屋建筑面积为106.81㎡，用途为：成套住宅。
梅华物业公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2010年5月18日在吉大街道办和莲花山社区居民委员会的主持和协调下，经居民代表（业主委员会筹备组）投票选举，梅华物业公司于2010年5月正式进入小区进行管理，与业主委员会筹备组签订物业管理委托合同，合同在主管部门备案，服务期限为五年。此事件并登载在珠江晚报上。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会续签物业管理委托合同，约定由梅华物业公司（乙方）继续对莲花山小区进行物业管理服务，合同期限自2013年5月19日起至2018年5月19日止，物业服务合同就公共环境卫生、治安防范、房屋建筑共用部位和共用设施设备的维护养护和管理等物业服务事项进行了约定，同时该合同第九条约定，物业收费标准住宅为每月0.45元／㎡、商业用房及商铺为每月1.5元／㎡；楼道内防盗系统维修费为每月4元；公用水费、电费等按量分摊。合同第十一条约定，业主每次交纳物业管理费的时间为每月的1-10日。合同第十二条约定，若业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，每天按应缴物业管理费的千分之五交纳滞纳金。
经核实，梅华物业公司主张，周自文、谭荣辉应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3364.5元（106.81㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元、公共维修基金499元；前述物业管理服务费按分段计算滞纳金。梅华公司于2014年1月25日已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。
梅华物业公司在原审诉讼中的请求为：1、请求周自文、谭荣辉支付2008年5月至2014年2月的物业管理费3364.5元、滞纳金3000元、公摊水电费70元、公共维修基金499元，共计6933.5元（暂计2008年5月至2014年2月）；2、诉讼费由周自文、谭荣辉承担。
原审法院认为，梅华物业公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区莲花山小区居委会及小区其他业主能够证实从2008年5月起，梅华物业公司一直为莲花山小区业主提供物业管理服务，后梅华物业公司已与莲花山小区业主委员会正式签订物业服务合同。周自文、谭荣辉所有的吉大九洲大道中＊＊＊在上述物业管理范围内，应向梅华物业公司支付相应的物业管理服务费用。因此，周自文、谭荣辉应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3364.5元（106.81㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元，费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。梅华物业公司主张，周自文、谭荣辉应向其支付已拖欠的公共维修基金499元，对此，原审法院认为，该公共维修基金系莲花山小区业主委员会委托代为收取，不属于梅华公司的收费范围，原审法院不予支持。
至于梅华物业公司请求周自文、谭荣辉支付滞纳金的问题，虽然梅华物业公司提交的《物业管理委托合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，梅华物业公司的管理服务确实有不到位之处，有需要改善提高管理质量的地方，周自文、谭荣辉没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，梅华物业公司请求周自文、谭荣辉支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、周自文、谭荣辉于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3364.5元、公用水电费分摊70元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，由周自文、谭荣辉负担。
上诉人周自文、谭荣辉不服上述判决，提起上诉，上诉请求：撤销（2014）珠香法民三初字第965号判决。事实和理由如下：1、周自文、谭荣辉并未知悉法庭开庭消息和日期，故未能到庭举证及答辩。2、梅华物业公司自从在无竞争对手的情况下进入吉大莲花山小区，长期以来并未履行其承诺为该小区居民业主的服务职责的义务，而是不务正业，一味敛财，致使吉大莲花山小区成为珠海市有名的“脏、乱、差”小区。2014年政府准备筹资对小区实施升级改造所作出的调查结论可得见，在珠海报纸媒体也曾披露过此事。由于周自文、谭荣辉未能到庭举证，加上一审法官不能亲自到小区视察了解情况，只能凭被上诉人所提供的一些不全材料而作的判决，为此周自文、谭荣辉请求珠海市中级人民法院撤销一审法院的判决。梅华物业公司2008年进入小区时，就曾在珠海媒体公开承诺，进场后将筹资对小区进行改造，首先在安保设备方面投入，在小区各路口和重要位置安装监控设备，并对小区前物业所建铁围栏进行改造。但这是一个谎言，从2008年至2013年梅华物业公司在小区没安装此类设备，直到2013年底政府投入资金在小区安装了三十多个监控视频。在小区保安人员建设上，也未见有多少保安员，白天、晚上在小区几乎是见不到安保人员的身影，只是在小区中央的市政路（吉石路）北出口车辆出入门禁收费亭有一人，和小区西出口车辆出入门禁收费亭有一人，其余的可能是在花名册上。对小区外围防护的铁围栏由于是早期方正物业所建，时间较长，由于缺乏养护管理，整个小区铁围栏破烂不堪，锈迹斑斑，梅华物业公司对此围栏从未刷过油漆，也未换过新材料，只是弄些废旧材料装裱一下，做做样子，正是因为梅华物业公司疏于对小区的管理，致使小区四周全是进出的口子，多达十几个，我想就是全国最开放的小区也不会有如此的状况。小区保安形同虚设，自梅华物业公司进入小区服务后，先后有五户人家被盗，被盗率35%，搞得居民人心惶惶。在小区的环境卫生，消防设施的养护、楼房的共用部分的清洁维修也同样是缺乏管理，小区设备不齐，垃圾遍地，从不见有梅华物业公司管理人员检查。2008年周自文、谭荣辉所居住的楼房由楼顶消防水池外墙破裂渗水，致使周自文、谭荣辉家客厅东墙大面积受损，大门墙内外批荡大面积脱落，周自文、谭荣辉曾多次要求梅华物业公司进行维护，但迟迟得不到回应和维修，并拒付梅华物业公司的服务费，根据物业管理条例列明，物业管理对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。为此，在周自文、谭荣辉认为梅华物业公司并未履行他们的工作职责和所尽的义务，按最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的第三条，该企业应视为不履行其职责，属违约行为。梅华物业公司在进入本小区后，在市政路吉石路北出口违法安装车辆出入门禁，利用职务之便，肆意侵犯27栋1单元全体权益人的权益，在未征得本楼业主的同意下私自在27栋1单元1楼共用部分安接吉石路北出口车辆出入门禁的电源。长期以来，电源线在墙脚、楼道出口，路边随意丢放，天长日久、日晒雨淋、胶皮磨损老化、雨天漏电起火是常事，这些行为、这样的结果，对我们业主的人身及财产安全造成极大的威胁，当向他们投诉，一是不承认，二是不整改，为此，周自文、谭荣辉请求法院为了我们27栋1单元全体业主的安危，依据物权法第一章第二条和第四条、第三章第三十五条、第六章第七十条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第一点。判令梅华物业公司立即拆除违法安装的用电设施，还27栋1单元全体业主一个平安的居住环境、并对多年以来对该楼的业主造成的危害予以道歉和赔偿。
梅华物业公司在二审中答辩称：一、关于2008年5月和2013年5月物业管理合同的问题。我公司进入莲花山小区是通过公开招标进行，莲花山小区之前的物业公司突然撤场，造成该小区没有物业公司。在街道办和居委会的协调组织下，召开了业主大会通过招投标进行选举，之后梅华物业公司被选为莲花山小区的物业公司。根据梅华物业公司经理陈述，当时莲花山小区已经存在业主委员会，由于上一届业主委员会成员带走了业委会公章，导致物业合同没有盖公章。二、我公司进入小区后对小区进行了大片的整改，其中含对小区所有的出入门进行封闭和垃圾桶的改造、门铃的维修等，而对于改造也是因为莲花山小区涉及的占地面积比较大。又因业主比较多，我公司对出口进行封闭后，有个别业主进行了阻扰，并对个别的出入口进行破坏，因此莲花山小区现一共是十一个出口。在小区的门铃维护和改造方面，我公司进入小区时绝大部门门铃都损坏，我方与业委会协商由业主缴费后更新改造，但业主不配合也不凑钱，所以导致门铃无法使用。在小区的环境卫生方面，我方提供了10名保洁人员进行打扫。
上诉人梅华物业公司亦不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第二项，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由周自文、谭荣辉承担。事实与理由如下：一、业主无故拖欠物业管理费，物业管理公司收取滞纳金于法有据。1、《珠海市城市住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条规定：业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。2、《珠海市物业管理条例》第六十一条规定：业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。第六十六条规定：业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业管理服务合同。业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。二、双方均应按照《物业管理服务合同》履行义务。《珠海市物业管理条例》第六十六条规定：。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。这里所指“其他费用”就包括了滞纳金。换言之，物业管理服务合同约定的业主义务是交纳物业管理费用及逾期交滞纳金。原审法院认为“小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。”缺乏依据。梅华物业公司所管理的涉案小区为1984年建设的小区，距今已有20年，绝大多数小区产权人已搬离该小区，并将房屋重新装修、分割作为出租房对外出租，因此现在小区所住居民复杂，人员素质参差不齐。涉案小区的上届物业公司为格力物业公司，格力物业公司突然撤退的原因是因为小区业主不交物业费，因此上诉人通过招投标进驻涉案小区，并与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》，进驻小区后梅华物业公司对涉案小区进行了全面的整顿，其中保安、保洁、维修、绿化等人员现一共三十几人，梅华物业公司完全按照《物业服务合同》所约定事项进行管理。综上，周自文、谭荣辉完全是恶意欠缴物业费，是违约在先，请求二审法院依法判决其支付滞纳金。
针对梅华物业公司上诉，周自文、谭荣辉答辩称：我方对业委会的成立存在质疑，其他意见与上诉状一致。
二审期间，周自文、谭荣辉向本院提交两份证据：1、莲花山小区27栋1单元全体业主给吉大街道办事处领导材料；2、照片若干。上述证据证明梅华物业公司管理混乱，私拉电线，侵犯了业主的权利。梅华物业公司对上述证据真实性，合法性、关联性不予认可。本院经审查认为，周自文、谭荣辉向本院提交照片不属于新证据范畴，本院不予采纳。周自文、谭荣辉提交全体业主签名材料，属于一审判决后新发生证据，本院将结合案件事实予以审查。
经审理查明，梅华物业公司提交一份2008年5月18日《莲花山小区物业管理委托合同》，甲方为（业主委员会或履行业主大会职责的机构），落款处并未有业主委员会盖章，梅华物业公司称落款处签字四人为业主委员会成员。2008年5月23日《珠江晚报》刊登文章《莲花山小区住户昨迎新“管家”》，报道莲花山小区历时一个多月，挑出新管家梅华物业公司进驻小区进行物业管理。本案中，周自文、谭荣辉认为梅华物业公司管理不到位，小区卫生差、闲杂人等随意出入小区、私拉电线等等，并以此为由拒绝交纳物业管理费。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：
一、梅华物业公司是否有权向周自文、谭荣辉收取2008年5月至2014年2月期间的物业服务费。
本院认为，诚如原审法院所认定，梅华物业公司具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。虽然梅华物业公司提交2008年5月18日签订《莲花山小区物业管理委托合同》没有业主委员会盖章确认，但是根据珠江晚报记载相关事实可以证实，梅华物业公司在2008年5月开始进驻莲花山小区，双方在2008年5月至2013年5月期间存在着事实上的物业服务合同关系，故梅华物业公司可以要求周自文、谭荣辉支付2008年5月至2013年5月期间的物业服务费。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于业主委员会是业主大会的执行机构，莲花山小区业主委员会是代表莲花山小区业主大会与梅华物业公司签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，周自文、谭荣辉依法应当履行上述物业服务合同的义务，故梅华物业公司有权向其收取2013年5月至2014年2月期间物业管理费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
二、周自文、谭荣辉能否以小区管理不到位为由行使履行抗辩权。
本院认为，支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务。故即使梅华物业公司在存在着打扫卫生、小区门口岗亭无人值守、路灯损坏未及时修复等履约瑕疵，周自文、谭荣辉中止履行支付物业服务费的义务也违反了行使履行抗辩权的原则，即中止履行一方义务应与对方违约程度相当、违约后果对等。如果周自文、谭荣辉有证据证明梅华物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。
至于周自文、谭荣辉提出的梅华物业公司违反安装用电设施，要求梅华物业公司拆除违反安装用电设施、赔偿、道歉等问题，因周自文、谭荣辉没有提出独立的诉讼请求，故在本案中不作审理。
三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金及滞纳金的标准问题。
本院对此认为，收取滞纳金必须由双方予以约定，而2013年5月之前双方为事实物业服务关系，因此梅华物业公司并无收取滞纳金依据，故对2008年5月至2013年5月期间欠付物业管理费不予收取滞纳金。2013年5月10日《物业管理委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业管理费的交付时间是每月的1-10日及逾期交付按应缴费用的每天千分之五计收滞纳金，该约定并不违反国家强制性规定，但是，根据梅华物业在诉请中按上述时间及标准计算的滞纳金数额为3000元，计算依据确实过高，因此，考虑合同约定的滞纳金数额明显过高，本院对滞纳金计算标准予以调整，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，计算期间为2013年5月至2014年2月。原审法院认定梅华物业公司不能收取周自文、谭荣辉逾期缴纳物业服务费的滞纳金是错误的，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予改判。周自文、谭荣辉上诉理据不足，本院不予支持。梅华物业上诉部分有理，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第965号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第965号民事判决第二项；
三、周自文、谭荣辉于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付拖欠2013年5月至2014年2月期间物业管理费滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计至2014年2月）。
一审案件受理费50元，二审案件受理费人民币100元，共150元，由周自文、谭荣辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月六日
书 记 员 程 敏