温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温鹿民初字第2245号
原告：郑尧娥，女，1937年2月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托代理人：吴小克（系原告之子），男，1976年2月10日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：周建，浙江六策律师事务所律师。
被告：夏振刚，男，1947年12月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。
原告吴某1、郑尧娥与被告夏振刚房屋买卖合同纠纷一案于2013年11月29日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，原告方向本院提出财产保全申请并已提供担保，本院依法作出（2013）温鹿民初字第2245号民事裁定，查封登记在被告夏振刚名下的坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园××幢××室（权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：175.3平方米）房屋的产权。由于原告吴某1于2014年2月26日死亡，本院依法作出中止诉讼的裁定，后其法定继承人吴某2、吴某3、吴某4、吴某5、吴小克作出声明表示不参加诉讼并放弃涉案房屋的继承权，本案于同年6月6日恢复审理，不再列吴某1为原告，并于7月1日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑尧娥及其委托代理人吴小克、周建，被告夏振刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑尧娥诉称：吴某1（已故）分别于2011年10月21日、11月23日向被告借款共计55万元，并约定将坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园××幢××室（建筑面积：175.3平方米）作为抵押。债务到期后，由于吴某1仅支付部分利息，未能全额归还借款，故被告于2013年8月5日要求原告夫妇二人前往公证处办理房屋买卖完全委托公证，以此实现房产抵押的目的，原告依约办理了上述公证手续。后吴某1又向被告追加借款8万元，加上被告已结算的前期借款55万元本金利息，上述欠款金额共计90万元，吴某1按被告的要求出具了购房款的收款收据。后原告于2013年11月得知涉案房屋已过户至被告名下，但原告对涉案房屋买卖合同的内容均不知情，后经房管查询，得知吴某1与被告于2013年8月3日签订了一份《房屋买卖合同》，合同价格仅90万元。综上，原告认为，被告以欺诈手段造成原告的重大误解，且合同价格过低，故诉至法院，要求判令：1.撤销原、被告于2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》；2.被告协助办理坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园××幢××室恢复登记至原告郑尧娥名下的手续。审理期间，被告提交了双方另行签订的《房屋买卖合同》，原告对该份合同的效力予以认可，但认为被告存在逾期付款的行为，原告有权解除合同，故变更第一项诉讼请求：解除吴某1与被告于2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》。
被告夏振刚辩称：原告诉称双方借款关系属实，由于原告无法按期归还欠款，故双方同意于2013年8月5日前往温州市华东公证处办理房屋买卖完全委托公证手续，吴某1在《房屋买卖合同》上的签字属实，合同载明的房屋价格260万元亦符合市场价格，除去经双方结算的借款本息90万元作为购房款之外，我方尚余170万购房款未付。同年8月28日，我方已将购房余款准备齐全，但原告要求延期一个月支付（原本想通过还清欠款的方式取消涉案房屋买卖的公证），且将涉案房屋产权证等过户资料均交付我方。期满后原告无法兑现其承诺，经我方多次联系要求支付购房款，原告均未回复，故我方于同年11月办理了产权过户手续。综上，我方认为原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，我方同意支付剩余170万购房款，但要求原告方按约承担税费并支付其占有涉案房屋期间的租金损失。
经本院审理查明：吴某1与原告系夫妻关系，坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园××幢××室房屋系拆迁安置房，原登记在吴某1名下，自2011年交付使用后一直由原告一家居住至今。吴某1与被告系朋友关系。因原、被告之间存在债权债务关系，吴某1（作为甲方，已于2014年2月26日亡故）与被告夏振刚（作为乙方）于2013年8月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将涉案房屋其所有的房屋出卖给乙方所有，总售价260万元，乙方应于2013年9月1日前付清房款，甲方应于收到该房屋全部价款之日起，将该房屋交付给乙方管业、使用，将该房屋所有权证、土地使用权证及有关证件一并交给乙方。双方应在90日内到房管部门办理产权转移手续…乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权解除合同，乙方已付定金不予退回，多余房款应予退回。合同签订后，双方当事人于同年8月5日共同前往温州市华东公证处办理房屋买卖完全委托公证手续，吴某1于同日出具收款收据一份，确认收到“夏振刚购房款90万元”，剩余购房款未付。8月28日，原告领取了涉案房屋的所有权证，并交付被告保管，后涉案房屋于同年11月6日变更登记至被告名下。现原告以被告逾期付款为由主张合同解除并诉至本院。
另查明：2011年10月21日，吴某1向被告借款40万元，月息2.2分，借款期限自2011年10月21日起至2012年2月20日止，同年11月15日，吴某1向被告借款30万元，后归还15万元，故吴某1于同年11月23日出具借条，尚欠借款15万元，月息2.5分，借款期限自2011年11月23日起至2012年2月22日止。上述借款本金共计55万元。吴某1分别于2011年11月20日、12月20日、2012年2月2日、2月20日向被告账户转入1万元、13750元、13900元、13750元，共支付利息51400元。后吴某1于2013年8月5日再次向被告借款8万元。双方于当日结算，吴某1与被告之间的借款本息共计90万元，并确认为购房款。
还查明：关于剩余购房款的支付情况，被告承认其剩余购房款未支付，但提供其子夏某中国银行交易明细清单（卡号：62×××17）拟证明被告夏振刚于2013年8月30日到账200万元。本院依职权调取了被告夏振刚的鹿城农村商业银行（卡号：62×××11）及其妻子余某的平安银行（卡号：62×××97）于2013年8月至10月期间的银行交易明细，显示如下交易记录：2013年8月30日，夏某、余某分别向被告夏振刚转入200万元，被告夏振刚于同日转出400万元。被告辩称原告于2013年8月28日要求延期一个月支付并交付了涉案房屋的所有权证，原告承认交付房屋所有权证的行为，但主张起初其对本案合同及相应条款内容等并不知情，亦未向被告主张过购房余款，被告亦承认剩余购房款未付，但主张其随时具备付款能力。经查，在2013年8月至10月期间，被告夏振刚于2013年9月2日现金存入400万元并于同日转出，被告妻子余某银行账户大额资金往来频繁，但直至办理过户手续之前，未预留足额款项。
再查明：本案起诉后，原告吴某1于2014年2月26日死亡，其法定继承人吴某2、吴某3、吴某4、吴某5、吴小克向本院提交业经公证的《声明书》，载明“无论法院判令双方签订的房屋买卖合同是否有效，我们确定位于浙江省温州市江滨西路东江锦园××幢××室房屋的应得继承份额，我们表示自愿放弃上述遗产的继承权”。
以上事实有原告提供的《抵押借款合同》二份、温房权证字第748766、74××67号房产证各一份、委托书及公证书一份、收款收据及手写计算单各一份、温房权证字第××号房产证一份、银行交易凭证四份，被告提供的《房屋买卖合同》一份、银行转账凭证、取款凭条等三份、交易明细清单一份、《声明书》及公证书一份、本院依职权调取的银行交易明细二份并结合各方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，本案属于吴某1与被告之间的借款关系为基础产生的房屋买卖合同纠纷，现原告对该份《房屋买卖合同》的效力表示认可，本院依法予以确认。故吴某1与被告之间签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方当事人应全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则履行通知、协助等义务。根据合同约定，被告应于2013年9月1日前支付全部购房款，如逾期付款，原告享有解除权。经庭审查明，吴某1与被告已于2013年8月5日将双方的借款本息结算为90万元并确认为购房款，现被告提供《银行交易明细清单》证明其已于付款期限届满前预备了购房余款，后因原告要求延期一个月支付，本院认为，即使如被告所述，双方通过口头协商方式改变了付款期限，其付款期限至同年10月1日业已届满。经查，被告账户内未预留足额款项，其妻子余某账户资金往来频繁，仅短暂停留数日，亦无法证明已预留购房余款的主张。另，考虑到原、被告之间原系朋友关系，且双方之间本就存在借款关系，且被告没有证据证明其夫妻二人曾向原告作出付款要求的意思表示，故被告辩称其无法向原告支付购房款的说法不能成立，本院不予采信。综上，原告以被告逾期付款为由要求解除合同，有事实与法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原产权人吴某1已故，其他继承人亦放弃涉案房屋的继承权，故原告要求被告协助办理涉案房屋的变更登记至原告郑尧娥名下的手续，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，原告应将涉案购房款返还被告。至于购房款金额的确定问题，本案系因民间借贷产生的房屋买卖关系，虽双方成立房屋买卖关系后经双方确认为购房款90万元，但双方结算时约定的利息过高，本院参考中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍标准和有关民间借贷法律法规依法予以调整，以不高于月息2%为计算标准，故本案原、被告之间转为购房款的借款本息合计789920元，具体计算方式详见下表。
借款本金起止时间约定月息调整前利息合计调整月息调整后利息合计40万元2011.10.21-2013.08.052.2%1892002%17200015万元
（已归还）2011.11.15-2011.11.232.5%9752%96015万元2011.11.15-2013.08.052.5%775352%771308万元2013.08.05本息合计本息合计本息合计63万元897710（经双方结算确认为90万元）880090扣除已付利息51400结算828690综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第十条的规定，判决如下：
一、解除吴某1与被告夏振刚于2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》；
二、原告郑尧娥于本判决生效之日起七日内向被告夏振刚返还购房款828690元；
三、被告夏振刚于本判决生效之日起七日内协助办理坐落于温州市鹿城区江滨西路东江锦园××幢××室（建筑面积：175.3平方米）房屋产权变更登记至原告郑尧娥名下的手续。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36250元，减半收取18125元，财产保全费5000元，共计23125元，由原告郑尧娥负担7700元，由被告夏振刚负担15425元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一四年七月二十三日
书记员 王 璐
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国继承法》
第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。