福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第4967号
原告（反诉被告）:林钟，男，1982年4月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人:谢贵运，福建天人和律师事务所律师。
被告（反诉原告）:福州吉汉唐企业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区。 法定代表人:陈小明，董事长。 委托诉讼代理人:黄声春，福建格律律师事务所律师。
原告（反诉被告）林钟与被告（反诉原告）福州吉汉唐企业管理有限公司（以下简称吉汉唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林钟的委托诉讼代理人谢贵运、吉汉唐公司的委托诉讼代理人黄声春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林钟向本院提出诉讼请求：1.确认林钟与吉汉唐公司于2013年3月22日签订的《福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同》已经于2015年11月21日解除，并确认吉汉唐公司向林钟发出的《解除租赁合同通知书》无效；2.吉汉唐公司返还林钟租赁保证金12万元；3.吉汉唐公司赔偿林钟装修房屋的经济损失、经营受影响的经济损失等1000042元；4.吉汉唐公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月22日，林钟与吉汉唐公司签订了《福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同》。合同约定吉汉唐公司将坐落于福州市晋安区三八路16号汉唐脑力联盟内的汉中阁1233平方米经营场地出租给林钟，承租场地可以用于经营办公、综合会所。租赁期限6年，租金自2013年7月1日开始起算。租赁保证金为12万元，且约定林钟延迟支付租金等费用超过30天才构成违约。合同签订后，林钟向吉汉唐公司支付了保证金及租金，并投入巨资对房屋进行装修。2013年11月，吉汉唐公司法定代表人陈小明在获知林钟已经将所承租的场所装修完毕并准备开业后，向林钟出具承诺书承诺林钟所需的办理各项经营许可证的差件，其将于2014年3月前后补齐，如届时未能到位，其愿意承当由于相关部门限制商铺经营所造成的所有损失。2013年12月1日林钟安排试营业，但第二天就被岳峰派出所发现无消防审批而责令暂停营业，并随即于2013年12月4日被晋安公安消防大队查封，后法定代表人陈小明之女擅自撕毁公安消防大队的封条，并再次将场所交付给林钟违法使用。此后林钟曾再次申请消防验收，但由于吉汉唐公司所出租的场所是由旧仓库改造而成，林钟被告知需提供多项补充材料。为此，林钟在与吉汉唐公司的相关诉讼中，明确要求其提供上述补充材料，还于2015年11月10日再次向吉汉唐公司发出催告函，要求其于2015年11月15日前提供补充材料，但其至今仍未提供。为此，林钟于2015年11月19日向吉汉唐公司发出解除合同及索赔通知函，通知其解除双方于2013年3月22日签订的《福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同》。经查询，吉汉唐公司已经于2015年11月1日收到该函件。此后，林钟也收到吉汉唐公司发出的解除租赁合同通知书。
被告吉汉唐公司辩称：诉争租赁合同已经于2015年11月20日解除，解除的根本原因在于林钟拒不支付租金，致使租赁合同无法履行。林钟的赔偿请求不能成立。林钟起诉中所称的消防审核、营业等问题均是在原租赁纠纷一案中已提出过抗辩，经过两审法院审理已认定其理由不能成立。2015年10月31日原租赁纠纷一案判决生效，林钟仍然拒绝履行判决内容，故本案租赁合同已无履行必要，其于2015年11月19日即发函给原告通知其解除合同。
反诉原告吉汉唐公司向本院提出诉讼请求：1.林钟立即向吉汉唐公司支付租金928921元（自2014年10月16日起至2015年12月15日止）及相应的滞纳金、物业费48087元；2.合同保证金12万元归吉汉唐公司所有，不退还林钟；3.林钟承担本案诉讼费。事实与理由：位于福州市三八路16号原福州机电设备总公司溪口仓库2012年由吉汉唐公司向政府主管部门申报建设汉唐脑力联盟园区。吉汉唐公司与林钟于2013年3月22日签订《福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同》约定，林钟向吉汉唐公司承租福州市1233平方米经营场地（含公摊面积），用于办公、综合会所。合同第二条约定租赁时间为2013年6月1日至2019年5月31日，租期6年，租金起算日为2013年7月1日（后双方补充协议约定起租日顺延一个月半至2013年8月16日）。合同第三条约定经营场地租金按月以现金方式支付，每月租金61650元。合同期限六年，年环比递增5%。签订合同时林钟应向吉汉唐公司以现金方式一次性付清首期租金和保证金，第二期以后的租金（含第二期）应在每一期前十天内一次性付清，逾期每天收取千分之二滞纳金。上述合同签订后，双方于2013年6月1日交接了物业，林钟交付了保证金12万元。林钟随后装修租赁场所用于茶艺会所并正常经营至今，租赁期间林钟陆续支付了2013年8月份至10月份的租金，之后再未交付任何租金，此外，林钟始终未缴纳过物业费。针对林钟欠付租金、物业费等违约行为，吉汉唐公司于2014年10月向本院起诉。该案经本院和福州中院审理并判决林钟应支付吉汉唐公司租金及逾期付款违约金、物业费等。除至今仍未履行判决内容外，林钟海自2014年10月16日起至今的租金及物业费也未支付。鉴于林钟拒不支付租金的行为已构成严重的合同违约，致使租赁合同无法继续履行，为此吉汉唐公司于2015年11月19日向林钟发出解除租赁合同通知书，并要求林钟立即清空并交还租赁场所。林钟拖延至2015年12月15日才将租赁场所钥匙通过本院执行局转交吉汉唐公司。
反诉被告林钟辩称：租金部分超过诉讼时效。2015年11月19日其通知吉汉唐公司收房，故2015年11月26日以后的租金，是由于吉汉唐公司不收房造成的故租金不能计算。吉汉唐公司未能举证证明其已经履行了物业管理义务，不能主张物业费，且也超过了诉讼时效。合同保证金应当退还其。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年3月22日，林钟与吉汉唐公司法定代表人签订福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同，约定林钟向吉汉唐公司租赁福州市（1233平方米），租赁期限自2013年6月1日其至2019年5月31日止。后双方因合同履行发生纠纷诉至本院，本院于2015年4月27日作出（2014）晋民初字第3327号民事判决，在该案审理中查明：诉争租赁场所所有权人为福州市机电设备总公司，原系该司溪口仓库。2012年由吉汉唐公司府相关部门申报后，建设为汉唐?脑力联盟（环境艺术产业园）园区。该园区内有五幢独立建筑体，其中三幢两层库房，两幢一层库房。该园区以吉汉唐公司名义对外招租。其中名为汉中阁的一幢一层建筑体出租给林钟。合同签署时，林钟对合同所指的经营场所的位置、面积作了充分的了解，并予以认可；承租的经营场地仅限于经营办公、综合会所；租赁期间自2013年6月1日起至2019年5月31日止，租期为6年，装修期为30天（免收租金），租金自2013年7月1日起算；第一年经营场地租金，每月人民币61650元，租金支付方式为1个月支付一次；租金年环比递增为5%；租赁保证金为120000元；在签订本合同时，应一次性以现金方式付清以上约定的首期、租金和保证金；第二期（含第二期）以后的租金应在每一期前十天内一次性付清，逾期每天收取千分之三滞纳金，……。吉汉唐公司应提供如下物业管理服务：1、负责保障正常的供水、供电，维修电表以外的供电线路和水表以外的供水管道；2、做好排污清理，屋面、墙面补漏工作；3、清理经营场所周边环境卫生；4、协助公安机关维护园区内的正常治安；5、维护园区内道路、停车场交通秩序和各租赁户的正常经营秩序；6、吉汉唐公司配合林钟保证其经营场所大门口不乱停放车辆，不影响其正常营业；7、物业费3/㎡/月，季付计人民币11097元，先付后用。吉汉唐公司应积极配合林钟提供办理消防和工商执照条件的相关材料证件，若林钟对经营场所进行装修，其使用材料必须符合消防规定，装修方案必须符合消防要求，并承担一切责任和费用。以下情况将视为根本违约：“1、林钟未能支付或延迟支付租金、管理费等其他应交费用，且超过30天；····”。违约方将丧失本合同中规定的所有权利，守约方有权单方终止合同，并有权要求赔偿损失。若吉汉唐公司违约，必须全额返还保证金。若林钟违约，吉汉唐公司有权没收履约保证金并追索本合同中约定的任何赔偿。合同订立后，双方于2013年6月1日交接了物业，林钟交付保证金120000元。林钟随后对租赁场所进行装修，装修完成后，讼争租赁场所用于经营福州市晋安区印象茶艺会所（下称印象茶艺会所），并领取了营业执照。2013年8月，双方又订立补充协议，约定因装修期限顺延一个月半，起租日为2013年8月16日。林钟按约支付了2013年8月16日至11月15日的租金后，以吉汉唐公司出租的租赁场所未取得相关许可、消防验收为由，未再支付2013年11月16日之后的租金。该判决认定：
林钟接收租赁场所后进行了装修，并以租赁场地作为经营场所办理了个体工商户营业执照，用于经营印象茶艺会所，对讼争租赁场所负责消防安全和申报消防安全验收的义务人为印象茶艺会所的开办经营者，印象茶艺会所由其经营者负责内部装修设计、施工，相关的内装修消防验收意见书和规划变更意见书，应由印象茶艺会所经营者向公安消防部门提交。讼争租赁场所由旧有仓库改建而成，至于公安消防部门要求印象茶艺会所提供的建筑原楼层平面图，印象茶艺会所经营者亦可自行向相关部门调取后提交，或要求吉汉唐公司协助调取后提交，但没有证据证明林钟有要求吉汉唐公司尽此协助调取义务，而吉汉唐公司未予协助之情形。2013年12月2日印象茶艺会所因“无消防审批、无工商证”，被公安机关通知暂停营业，不能归责于吉汉唐公司；同时，林钟亦未能举证被暂停营业的期限，且因讼争合同引发的两次诉讼中，陈小明和吉汉唐公司提供的照片、不同时期的监控录像视频等证据显示，印象茶艺居未被查封，处于对外营业状态。讼争合同，对林钟而言可以实现其合同目的。林钟以讼争合同租赁场所未取得相关行政许可和消防验收为由，自2013年11月16日起拒付租金，而其未主张讼争合同无效，未请求吉汉唐公司承担违约赔偿责任，亦未退还讼争租赁场所，但又长期、持续占有和使用讼争租赁场所且拒付租金，其行为违反了合同约定和公平、等价有偿的合同交易原则，具有过错。因此，该案判决林钟支付2013年11月16日起至2014年10月15日止的租金、逾期付款违约金、物业费。后林钟不服提起上诉，福州市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）榕民终字第3131号民事判决维持原判。
判决生效后，2015年11月10日，林钟向吉汉唐公司发出催告函要求吉汉唐公司提供办理消防和工商执照条件的相关材料。同年11月17日，林钟向吉汉唐公司发出解除合同及索赔通知函，并要求于2015年11月26日办理交接事宜。同年11月19日，吉汉唐公司向林钟发出了解除租赁合同通知书，并要求五日内交接租赁场所。11月29日，林钟向吉汉唐公司发出接收租赁场所及索赔催告函，再次催告交接租赁场所。后林钟于2015年12月14日将租赁场所钥匙交至本院执行局，并于次日由吉汉唐公司领走。
审理中，林钟向本院表示房屋交接后吉汉唐公司再次出租后承租人有利用其原有装修，应当给予其适当补偿。
本院认为：一、关于合同的解除问题。
林钟于2015年11月10日发函要求吉汉唐公司提供办理消防和工商执照的相关材料，但吉汉唐公司未予提供，故林钟以此为由要求解除合同。但生效判决书业已确认林钟逾期近一年缴纳租金构成违约，且其违约行为在先，吉汉唐公司作为守约方有权拒绝继续履行合同，并解除合同。故其后吉汉唐公司发函解除合同具有法律效力。而林钟作为违约方，无权要求解除合同。故林钟诉请确认林钟与吉汉唐公司于2013年3月22日签订的《福州汉唐脑力联盟经营场所租赁合同》已经于2015年11月21日解除，并确认吉汉唐公司向林钟发出的《解除租赁合同通知书》无效，本院不予支持。
二、租赁保证金问题。
合同订立后，吉汉唐公司依据租赁合同第三条第3项收取林钟保证金12万元，如前所述，仅凭生效判决书可确认林钟已逾期近一年未缴纳租金，故依据该条款“拖欠租金30日天，视为乙方（林钟）违约，甲方（吉汉唐公司）有权单方终止本合同，收回经营场地，没收保证金”，吉汉唐公司有权没收保证金，无需退还林钟。
三、林钟的装修房屋的经济损失、经营受影响的经济损失问题。
如前所述，林钟构成严重违约，故其因此而产生的装修、经营损失无权要求吉汉唐公司赔偿。对于吉汉唐公司是否利用其装修材料，合同解除后林钟应当将房屋腾空返还，故是否利用不能作为其要求吉汉唐公司赔偿的依据。
四、关于本案租金、滞纳金及物业费。
本院（2014）晋民初自第3327号民事判决书已确认林钟应当支付自2013年11月16日起至2014年10月15日止的租金及2013年6月1日其至2014年11月30日止的物业费。判决生效后，该时间段之后的租金、物业费林钟亦未缴纳，故其应当继续缴纳。2015年11月10日林钟发出的解除函中已经明确要求于2015年11月26日办理交接手续，其后不久吉汉唐公司也发函要求解除合同，并要求五日内（2015年11月26日前）交接。其后林钟再次发函要求吉汉唐公司交接，而吉汉唐公司未能提供证据证明其已经前往交接，故自2015年11月27日之后的租金及物业费林钟无需负担。吉汉唐公司于2015年12月17日向本院提起反诉，故2014年12月17日之前的租金已经超过一年诉讼时效。物业费诉讼时效为两年，故吉汉唐公司主张未超过诉讼时效。综上林钟应当支付2014年12月17日至2015年11月26日止的租金755951.97元{[5个月（2014年12月17日起至2015年5月15日止）×月租金64733元]+[6.36个月（自2015年5月16日起至2015年11月26日止）×环比递增5%后的月租金67969.65元]}及相应滞纳金、物业费44388元[11097元×4个季度(2014年12月1日起至2015年11月26日止）]。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、福州吉汉唐企业管理有限公司无需退还林钟保证金12万元；
二、林钟应于本判决生效之日起十日内支付福州吉汉唐企业管理有限公司租金755951.97元及逾期违约金（以下均以当月租金为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金：即自2014年12月17日起至还清欠款之日止以64733元计付，自2015年1月17日起至还清欠款之日止以64733元计付，自2015年2月17日起至还清欠款之日止以64733元计付，自2015年3月17日起至还清欠款之日止以64733元计付，自2015年4月17日起至还清欠款之日止以64733元计付；自2015年5月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年6月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年7月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年8月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年9月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年10月17日起至还清欠款之日止以67969.65元计付，自2015年11月17日起至还清欠款之日止以24469.07元计付）；
三、林钟应于本判决生效之日起十日内支付福州吉汉唐企业管理有限公司物业费44388元；
四、驳回林钟的诉讼请求；
五、驳回福州吉汉唐企业管理有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14880元，反诉案件受理费7346元，由林钟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 金
代理审判员 陈若林
人民陪审员 严日成
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 陈玉辉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。