四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终94号
上诉人（原审原告、反诉被告）贾德富，男，1944年8月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托代理人胡蓉，四川君合律师事务所律师。
委托代理人蒲玲，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵素华，女，1962年9月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
委托代理人肖攀，四川原石律师事务所律师。
上诉人贾德富与被上诉人赵素华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年10月12日，赵素华与成都高新区建设用地统一征用开发办公室签订《安置房屋结算协议》，约定赵素华取得农迁安置房一套，位于滨河春天小区檬梓环街×××号×幢×单元××号（以下简称案涉房屋）。2006年10月25日，赵素华取得案涉房屋。2014年2月24日，赵素华取得案涉房屋所有权。
2006年10月30日，贾德富与赵素华签订《房屋出售协议》，约定赵素华将案涉房屋出售给贾德富，房屋总价款为68000元，付款方式为一次性付清；由赵素华承担案涉房屋过户手续。签订合同当日，贾德富向赵素华付房款18000元。之后，赵素华向贾德富交付案涉房屋，贾德富一直占有使用至今。
贾德富于2015年7月22日向原审法院提起诉讼，请求判令赵素华立即协助贾德富将成都市高新区檬梓环街×××号×幢×单元××号房屋的产权变更登记至贾德富名下。赵素华于2015年9月8日提起反诉，请求判令：1、解除双方于2006年10月30日签订的《房屋出售协议》；2、贾德富向赵素华返还其占用居住的成都市高新区檬梓环街×××号×幢×单元××号的房屋。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《安置房屋结算协议》、《交房记录表》、《房屋信息摘要》、《房屋出售协议》、庭审笔录以及双方当事人的陈述。
原审法院认为，贾德富与赵素华签订的《房屋出售协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应遵守合同约定，履行应尽义务。贾德富于2006年10月30日向赵素华支付18000元房款，未依约一次性支付68000元，已经违约。因贾德富未能提供证据证明其已经向赵素华足额支付购房款，故对于其要求赵素华履行案涉房屋变更登记义务的主张不予支持。据赵素华陈述，其向贾德富主张过剩余房款的支付，贾德富亦认可在赵素华办理案涉房屋使用权证的时候即2014年2月24日向其主张过剩余房款，但双方均未提供证据证明赵素华主张剩余房款支付时有对贾德富履行义务期间给出明确限制。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”结合本案，赵素华未清楚陈述其究竟什么时候向贾德富主张过案涉房款，也未提交证据证明主张房款的事实，按照贾德富的陈述，赵素华在取得案涉房屋所有权证时主张过案涉房款，则，从2014年2月24日起，可以计算《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定的三个月的合理期限，赵素华在2014年5月24日即取得案涉合同的解除权。又，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案无事实和证据证明贾德富、赵素华约定了解除权行使的期限，故，赵素华享有的合同解除期限，可以按照最长期限计算，为一年，至迟至2015年5月25日，赵素华解除合同的权利消灭。故对于赵素华于2015年9月8日向原审法院提出反诉，要求解除《房屋出售协议》并要求贾德富返还案涉房屋的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、驳回贾德富的本诉诉讼请求；二、驳回赵素华的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1350元，由贾德富承担。反诉案件受理费减半收取1350元，由赵素华承担。
宣判后，原审本诉原告、反诉被告贾德富不服，向本院提起上诉称：原审判决对贾德富是否已向赵素华支付全部房款的事实认定错误。事实上，贾德富于2006年10月30日一次性向赵素华付清购房全款，付款时赵素华姐姐在场见证，赵素华收款后将《安置房屋结算协议》、《交房纪录表》等办理案涉房屋所需材料原件也交给了贾德富。2014年赵素华取得了案涉房屋的产权证，贾德富遂要求赵素华协助办理过户手续，但赵素华以房屋增值为由要求贾德富另行支付3万元才同意协助办证。原审中贾德富提交的证据，即《安置房屋结算协议》、《交房记录表》、《房屋出售协议》、居住证明、2006年10月30日的银行取款记录等，能够证明贾德富已经履行了合同约定的付款义务。而赵素华对其未收到全部房款的抗辩主张没有提交任何证据，对交易的情况陈述不清，且在交房后长达十年的时间从未向贾德富主张过所谓的剩余房款，赵素华应承担举证不能的不利后果。请求撤销原判，依法改判赵素华立即协助贾德富办理案涉房屋的产权过户手续，驳回赵素华的反诉请求。
被上诉人赵素华答辩称，原审法院分配举证责任正确，贾德富作为买受人应对是否付清全部购房款的事实承担举证责任。由于贾德富未付清全款，赵素华有权不履行协助过户义务。原审判决驳回赵素华关于解除合同、返还房屋的反诉请求虽然错误，但考虑到贾德富年老的具体情况，赵素华未提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
二审中，赵素华陈述称，贾德富已支付的案涉购房款18000元系以现金方式支付，赵素华收款后未出具收条；此后，赵素华将案涉房屋交付贾德富实际使用至今，期间，赵素华曾多次向贾德富催收剩余50000元购房款，但对催款事实的陈述，赵素华没有任何证据佐证。
本院认为，本案中，赵素华系以贾德富至今未支付剩余50000元购房款、构成根本违约为由，反诉主张解除《房屋出售协议》，而双方在《房屋出售协议》中对出现该情形时合同解除并未进行约定。故赵素华主张解除《房屋出售协议》的解除权发生之日从何时起算，需结合全案事实予以认定。对此，根据《房屋出售协议》的约定，赵素华将案涉房屋出售给贾德富，贾德富应一次性付清全部购房款68000元。而庭审已查明，实际履行中，贾德富于2006年10月30日向赵素华支付了18000元。对于剩余50000元购房款，赵素华主张贾德富至今未支付。本院认为，根据双方约定，案涉购房款应一次性付清，而贾德富仅于2006年10月30日支付18000元，此时赵素华即已明确知晓贾德富未按约定履行一次性付款义务，故赵素华主张解除《房屋出售协议》的解除权发生之日应自2006年10月31日起算。关于解除权行使的合理期限，双方没有约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，赵素华就《房屋出售协议》的解除权应在解除权发生之日起一年内行使，即2007年10月31日之前行使。本案中，赵素华虽主张其自收到18000元后多次向贾德富催收剩余50000元房款，但赵素华除自己的陈述外，在本案中未提交任何证据予以证明，贾德富对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，赵素华的该主张不成立。赵素华亦未提交任何证据证明其于2007年10月31日之前向贾德富主张过解除合同，故赵素华逾期未行使解除权，其以贾德富至今未支付剩余50000元购房款为由主张解除合同的解除权已经消灭。原审法院驳回赵素华要求解除合同的反诉请求正确，本院予以维持。
本案中，贾德富要求赵素华协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，该诉请的基础是《房屋出售协议》继续履行。结合前述分析，赵素华关于解除合同的主张不成立，《房屋出售协议》应继续履行。赵素华作为《房屋出售协议》中的出卖人，负有协助买受人办理房屋过户登记手续的义务。故贾德富诉请赵素华协助办理案涉房屋产权转移登记的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于剩余购房款的问题，赵素华可另案主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第5216号民事判决；
二、赵素华于本判决生效之日起五日内协助贾德富办理位于成都市高新区檬梓环街×××号×幢×单元××号房屋的产权转移登记；
三、驳回赵素华的全部反诉请求。
一审本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，反诉案件受理费2700元，减半收取1350元，共计2700元，由赵素华负担；二审案件受理费2700元，由被上诉人赵素华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 耘
代理审判员 赵 锋
代理审判员 何广智
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 梅芳芝