山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民再终字第21号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司。
负责人：孙柏胜。
委托代理人：张军伟，山东力诺律师事务所律师。
委托代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海东方联华营销策划管理有限公司。
法定代表人：许语娥，经理。
委托代理人：王生，山东威扬律师事务所律师。
原审第三人：威海福成房地产开发有限公司。
法定代表人：于富波，董事长。
委托代理人：龙海，山东鸿源律师事务所律师。
申请再审人本溪华厦第二建筑工程有限公司威海经区分公司（以下简称华厦二建分公司）因与被申请人威海东方联华营销策划管理有限公司（以下简称东方公司）、原审第三人威海福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）确认合同无效纠纷一案，不服本院（2011）威民一终字第1102号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年7月18日作出（2012）鲁民申字第1785号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人华厦二建分公司之委托代理人张军伟、被申请人东方公司之法定代表人许语娥及其委托代理人王生、原审第三人福成公司之委托代理人龙海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2011年4月7日，一审原告华厦二建分公司起诉至威海经济技术开发区人民法院称，“福成茗居”楼盘系福成公司开发的房地产项目，尚未办理商品房预售许可证，得知该楼盘中的A6、A8号楼将抵顶给本溪华厦第二建筑工程有限公司（以下简称华厦二建），华厦二建分公司即在未经福成公司同意的情况下与东方公司签订了销售代理合同，约定委托东方公司销售楼盘的具体事宜。后因涉案楼盘未取得商品房预售许可证，被威海市房地产管理局责令限期改正，福成公司即要求华厦二建分公司停止销售，现要求确认华厦二建分公司与东方公司签订的销售代理合同无效。一审被告东方公司辩称，该销售代理合同未违反法律强制性规定，且“商品房认购协议书”及收款收据加盖福成公司公章，华厦二建分公司是基于恶意不给付销售佣金的目的而起诉，请求驳回其诉请。福成公司述称，华厦二建分公司无权销售福成公司开发的楼盘，福成公司仅与华厦二建存在建设工程施工合同关系，即使“商品房认购协议书”及收款收据加盖福成公司公章也不能证实福成公司同意东方公司销售房屋。
威海经济技术开发区人民法院一审查明，华厦二建分公司系华厦二建开办的不具备法人资格的分公司。位于威海经济技术开发区“福成茗居”楼盘系福成公司开发并由华厦二建承建的房产项目，该项目中的6号、8号楼尚未取得商品房预售许可证。2010年10月15日，华厦二建分公司与东方公司就该楼盘中的6号、8号楼的销售事宜签订了销售代理合同，约定，华厦二建分公司将该2幢计70套顶账房委托东方公司进行项目策划推广和代理销售，期限自2010年10月22日起至2011年5月22日止，共计7个月；华厦二建分公司负责办理签约业主的按揭和产权证等事宜，负责备案本项目的所有相关证据和审批手续证件，提供销售合同和收据并收取房款；东方公司按照华厦二建分公司给予的价格，三层起每平方米4900元起价，溢价部分作为东方公司的佣金，每月结算一次。合同签订后，东方公司即进行销售准备工作并进行了销售。截至2011年1月底，东方公司已以华厦二建分公司和福成公司名义与购房人签订数份“商品房认购协议书”，各购房人均向华厦二建分公司交纳了“购房意向金”5万元。2011年1月28日，威海市房产管理局向福成公司发出责令限期改正通知书，以未取得商品房预售许可证即对外进行预售属违法行为为由，要求福成公司于2011年2月28日前改正。同年2月10日，福成公司向“华厦集团二建公司”发出通知，称该公司建设的6号、8号楼，并未取得商品房预售许可证，也未与福成公司签订销售协议，即私自进行销售，要求该公司必须立即停止销售上述楼盘。
威海经济技术开发区人民法院一审认为，双方签订的委托销售代理合同系当事人的真实意思表示，该合同并非房屋买卖合同，法律、行政法规并未规定取得商品房预售许可证系销售代理合同有效的要件，东方公司或福成公司是否取得商品房预售许可证仅表明合同主体能否履行合同义务，并不影响合同效力，该合同合法有效。该院于2011年8月2日作出（2011）威经技区民初字第254号民事判决：驳回本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司负担。
华厦二建分公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、涉案房产系福成公司开发的在建工程，华厦二建分公司及华厦二建均无处分权，2011年2月10日福成公司向华厦二建分公司发出通知，要求停止销售，故华厦二建分公司委托东方公司销售的行为属于无权处分。虽然福成公司对部分房产与认购人签订了认购协议，但此与华厦二建分公司及东方公司均无关，不属于福成公司的追认，销售代理合同自然无效。2、福成公司对涉案楼盘并未取得商品房预售许可证，不可向外预售，而签订销售代理合同即为销售该楼盘，该行为违反了需取得商品房预售许可证的强制性规定，房产管理部门也下发了责令限期改正通知书，销售代理合同应属无效。请求撤销原判，改判合同无效。东方公司答辩称，1、双方达成销售代理协议后，东方公司即根据福成公司的指示进驻“福成茗居”现场售楼处，并对外进行房屋宣传、策划和销售，而该售楼处归福成公司所有。东方公司与购房者签订“商品房认购协议书”均在现场售楼处完成，并经华厦二建分公司及福成公司确认后签字盖章。以上均说明福成公司对东方公司出售房屋知情并认可。2、本案当事人签订的是商品房销售代理合同，并非房屋买卖合同，法律、行政法规并未规定以开发商取得商品房预售许可证作为销售代理合同的生效要件，且该销售代理合同还包括策划、推广等内容。原审判决正确，请求维持原判。福成公司述称，涉案销售代理合同与福成公司无关，华厦二建分公司无权销售福成公司开发的楼盘，福成公司未取得6号、8号楼的商品房预售许可证。
本院二审认为，该销售代理合同系双方的真实意思表示。商品房预售许可证系商品房预售合同成立并有效的法定条件，对于商品房销售代理合同，我国现行法律法规并无关于商品房预售许可的强制性规定，故华厦二建分公司关于在福成公司未取得商品房预售许可证的情况下与东方公司签订销售代理合同违背法律强制性规定的主张于法无据。涉案楼盘所有人系福成公司，华厦二建分公司委托东方公司进行销售，在福成公司追认之前，双方之间销售代理合同属于效力待定合同。案件事实表明，东方公司已代理售出30余套房屋，其中大部分由福成公司与购房者签订“商品房认购协议书”，且东方公司的售楼地点即在涉案楼盘现场，华厦二建分公司及福成公司主张福成公司对上述售楼行为不知情明显与事实不符，福成公司与购房者签订“商品房认购协议书”可视为对该委托代理销售行为的追认，据此涉案销售代理合同已转变为有效合同。华厦二建分公司以其无权处分为由主张销售代理合同无效与事实不符，于法无据，不予支持。一审判决正确，应予维持。本院于2011年12月19日作出（2011）威民一终字第1102号民事判决：驳回上诉，维持原判。上诉费100元，由本溪华厦第二建筑工程有限责任公司威海经区分公司负担。
华厦二建分公司申请再审称，1、根据法律规定，在楼盘无预售许可证的情况下，售房合同无效，以此房销售为内容的代理销售行为也必然无效。2、东方公司虽安排工作人员在本案楼盘现场的售楼地点，但因未向福成公司声明，故福成公司并不知道其在代理售房，亦不知华厦二建分公司在售房。从查明的事实看，只是由他人（福成公司只能认为是华厦二建分公司）领着有购房意向的人员到福成公司签订“商品房认购协议”，由于该协议由福成公司与购房户签订，依法应认定为福成公司在卖房，华厦二建分公司只是为早日拿到工程款而帮忙介绍客户，委托代理销售商品房的行为并不因此被追认。3、华厦二建并未授权分公司与东方公司签订任何协议，而华厦二建本身亦无涉案房屋的所有权，无权销售房屋。
被申请人东方公司辩称，1、涉案合同系销售代理合同，该合同范围还包含房屋的宣传、策划和推广等内容，并非商品房买卖合同，未取得预售许可证并不影响合同的效力。双方签订的合同中所约定的销售权仅指代理人与购房人签订认购协议书的行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及山东省高级人民法院2011年民商事案件会议纪要的内容，商品房认购书是一种预约合同，是双方当事人为将来签订商品房买卖合同的一种承诺和保证，并非正式的预售行为，即使未取得预售许可证也不影响东方公司所代理的商品房认购书的法律效力。2、福成公司对出售房屋知情并认可。销售代理合同签订后，东方公司根据福成公司的指令进驻涉案楼盘施工现场福成公司的售楼处，并对外以涉案楼盘的名义宣传策划代理销售。通过东方公司的销售代理行为，福成公司抵顶给华厦二建分公司的70套顶账房中的30多套已由福成公司与购房者签订了商品房认购协议书，福成公司盖章并收取认购金，福成公司盖章及收款行为是对华厦二建分公司委托代理授权合同的追认。3、华厦二建分公司系依法成立的分支机构，可以自己的名义对外签订合同，不违反法律规定即为有效合同。
原审第三人福成公司述称，其作为涉案房屋所有权人，未与东方公司签订销售代理协议，也未授权或委托东方公司代为销售涉案房屋，华厦二建分公司与东方公司所签订的销售代理合同是否有效除需福成公司授权或追认外，取得预售许可证也是双方代理合同生效的前提。在取得预售许可证前，该合同无效。
本院再审查明：在履行销售代理合同过程中，部分购房者由华厦二建分公司带到福成公司处签订认购协议书，收取的款项福成公司作为其应付工程款支付给华厦二建。华厦二建分公司称东方公司进驻之前售楼处所有销售人员均为其员工，且一直在销售楼盘，并认可东方公司履行了签订28份认购协议书的义务，东方公司认为经福成公司盖章的为33份认购协议书。
另查明，涉案楼盘于2012年4月25日取得预售许可证。
本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，我国《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和社会公共利益。”我国《合同法》第五十二条规定合同无效的情形包括：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；以合法行为掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，有效合同必须具备以下条件：当事人具备法律规定的缔约资格，意思表示真实，不违反法律、行政法规或者社会公共利益。在本案中，首先，涉案合同的双方当事人均具备法律规定的缔约资格，一方当事人东方公司系依法成立的有限责任公司，另一方当事人华厦二建分公司系华厦二建依法设立并领取营业执照的分支机构，均可以自己的名义与他人签订合同。其次，合同双方当事人均表示签订销售代理合同系双方真实意思表示，该合同亦符合“意思表示真实”的条件。再次，该合同并不违反法律、行政法规或者社会公共利益。涉案合同系销售代理合同，而非商品房销售合同，虽然我国《城市房地产管理法》和最高人民法院相关司法解释规定未取得预售许可证的商品房预售合同应依法认定为无效，但上述规定仅系对商品房预售合同效力的强制性规定，不应扩大解释作为商品房销售代理合同效力认定的依据。目前我国现行法律、行政法规中并无关于商品房销售代理合同须取得商品房预售许可的强制性规定，故华厦二建分公司主张其在福成公司未取得商品房预售许可证的情况下与东方公司签订销售代理合同违背法律强制性规定的主张并无法律依据，本院不予支持。
虽然涉案楼房由福成公司开发，但福成公司认可系华厦二建分公司带部分购房者到其处签订认购协议书，收取的认购款项作为涉案楼盘的建筑工程款支付给华厦二建，说明其认可华厦二建分公司对外处分涉案楼房，故华厦二建分公司以其无处分权为由主张销售代理合同无效的再审理由并不成立，本院不予支持。综上，华厦二建分公司再审理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2011）威民一终字第1102号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李军辉
审 判 员 赵元武
代理审判员 王 慧
二〇一四年一月十六日
书 记 员 陈兆飞