广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第278号
原告深圳市苏啦贸易有限公司，住所地深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心3号楼2907（仅限办公）。
法定代表人梅国光。
委托代理人梁贵群，广东瑞嘉律师事务所律师。
委托代理人徐建勋，广东瑞嘉律师事务所实习律师。
被告杨怡雯，住址广东省深圳市福田区。
被告欧胜基，香港居民。
原告深圳市苏啦贸易有限公司诉被告杨怡雯、欧胜基房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月5日立案受理后，依法由审判员李立适用简易程序独任审理，于2013年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁贵群、徐建勋，被告杨怡雯到庭参加诉讼。被告杨怡雯持被告欧胜基的授权委托书代理欧胜基出庭，原告对其授权委托书提出异议，认为欧胜基为香港居民，其出具的授权委托书应经过认证程序方为有效。本院认为该异议成立，予以支持。因此，被告欧胜基视为未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告因生产经营的需要，与被告杨怡雯签订了房屋租赁合同和补充协议，双方约定由原告承租被告欧胜基所有的由被告杨怡雯管理的深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心3号楼2907号房屋，租赁期限从2012年5月4日至2012年12月3日止，合同期内双方可协商解除合同，同时约定房屋租金每月为11500元，装修及家私有偿使用费为每月17677元，原告向被告预交两个月租金及装修费保证金共计58354元。2012年11月30日经双方协商一致解除房屋租赁合同，并且双方已结清全部费用，并将物业内所有交付物等完好还给房东，但被告拒不退还原告两个月租金及装修费保证金共计58354元。经原告多次找被告协商请求退还保证金无果，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告返还租赁保证金及装修费保证金58354元；2、诉讼费由被告承担。
被告杨怡雯答辩称，2012年5月4日，原告与我方签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》，约定我方将涉案房产出租给原告，租期从2012年5月4日起至2012年12月3日止，月租金11500元，装修及家私有偿使用费每月为17677元，原告每月应付费用共计为29177元，双方约定每月租金及装修家私有偿使用费交付日为每月4日前，且首月租金交付日期为2012年5月4日。在我方将房屋交付给原告时，原告须交付租赁保证金及装修费保证金共计58354元。上述《房地产租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面遵守。我方依约交付了出租房，履行了自己的义务，但原告未按合同约定按时交纳租金，租赁期间屡次逾期交纳租金，最长拖欠达11天。同时，《房地产租赁合同》第十八条和第十九条约定了违约责任，原告拖欠租金达7天以上，我方不予退还保证金58354元；我方迟延交付租赁房地产达7天以上，我方须双倍退还保证金58354元。根据《房地产租赁合同》约定，2012年5月4日至2012年6月3日的租金应当于2012年5月4日前交付，但原告于2012年5月15日才交付，拖欠租金达11天；2012年11月4日至2012年12月3日租金应于2012年11月4日前交付，但原告于2012年11月14日才交付，拖欠租金达10天。原告已经构成违约，根据合同约定，原告无权要求退还保证金。综上，原告未按合同的约定履行交付租金的义务，已构成违约，其诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
被告欧胜基未提交书面答辩状，开庭时缺席。
经审理查明，涉案租赁房屋即位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心3号楼2907号房为被告欧胜基所有。2011年4月2日，被告杨怡雯与被告欧胜基签订房屋租赁合同，约定由杨怡雯承租涉案房屋，租赁房屋用途为办公，租赁期为2010年12月29日至2016年2月28日，合同约定杨怡雯可将租赁房屋全部或部分转租他人，但转租期不得超过本合同约定之租赁期限。2011年4月7日，杨怡雯与欧胜基到深圳市福田区房屋租赁管理局办理了涉案房屋的租赁合同备案手续。
2012年5月4日，原告（乙方）与被告杨怡雯（甲方）签订《房地产租赁合同》，合同第二条约定，月租金11500元。第四条约定，乙方应于每月4日前向甲方交付租金。第五条约定，租赁期限自2012年5月4日起至2012年12月3日止。第六条约定，租赁房屋用途为办公。第九条约定，甲方可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金22100元。出现下列情形之一的甲方可不予返还租赁保证金：1、租赁期未满或未提前两个月书面通知甲方续租与否；2、租赁期间有房租逾期或未结清全部费用；物业内固定装修、家私等交付物未完好，有损坏、未修复。第十八条约定，乙方拖欠租金达7天，甲方可不予退还租赁保证金。第十九条约定，甲方迟延交付租赁房屋7天以上，乙方可请求甲方双倍退还租赁保证金。同日，双方签订《补充协议》，第1条约定，租赁房屋租金为每月11500元，装修及家私有偿使用费每月为17677元，乙方每月应付费用共计为29177元，双方约定每月4日前交租。第5条约定，合同期届满，乙方满足如下条件，甲方应向乙方全额无息退还两个月租赁保证金：1、租赁期满；2、提前两个月书面通知甲方续租与否；3、租赁期间无房租逾期并结清全部费用；4、物业内所有固定装修、空调、消防设施、灯具、开关、家私及其它交付物等完好。备注条款约定，固定物业为甲方装修，故租赁保证金及装修费保证金共计58354元，退还条件见第5条。涉案合同于2012年4月26日在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了租赁备案登记。
合同签订后，被告向原告交付了涉案租赁房屋，原告向被告支付租赁保证金及装修保证金共计58354元。合同履行过程中，原告每月租金均迟延支付，5月至11月份租金迟延交付分别为11天、7天、6天、6天、7天、7天、10天。
2012年11月30日，原告的物业管理人张豪清与原告共同签署一份《证明》，内容为，原告租赁涉案租赁房屋，在租赁期间已结清全部费用及物业内所有交付物等完好还给房东。2012年12月11日，被告杨怡雯向原告工作人员发送短信，明确表示因原告在合同履行中多次房租逾期，不符合合同中租赁保证金返还条件。原告与被告协商退还租赁保证金未果，遂诉至本院。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告杨怡雯在取得涉案房屋的转租权后，以自己的名义与原告签订并履行租赁合同，双方已形成房屋租赁合同关系，应由原告与被告杨怡雯各自承担相应的法律责任。被告欧胜基虽为涉案房屋的所有权人，但在本案中与原告并未产生直接的法律关系，其在本案中无须承担法律责任。
原告与被告杨怡雯签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，是双方的真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。租赁合同约定，承租人拖欠租金达7天，出租人可不予退还租赁保证金；补充协议约定，退还租赁保证金的条件是租赁期间无房租逾期。原告作为承租人，其主要义务即是按时足额支付租金，租赁期间，原告向被告交付租金的时间均出现迟延，迟延达到7天及以上的5次，该迟延支付租金的行为已达到出租人可不予退还租赁保证金的条件，故原告要求被告退还租赁保证金23000元（11500×2），不符合合同的约定，本院不予支持。但原告在租赁期满后，已经结清了所有费用并将物业内的所有装修及家私等交付物完好交还被告，原告请求返还装修费保证金35354元（17677×2），符合合同的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨怡雯应于本判决生效之日起七日内返还原告深圳市苏啦贸易有限公司装修费保证金35354元；
二、驳回原告深圳市苏啦贸易有限公司的其他诉讼请求。
被告杨怡雯如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1259元（原告已预交），因适用简易程序审理，减半收取629.5元，由原告负担248.5元，被告负担381元。
如不服本判决，原告及被告杨怡雯可在判决书送达之日起十五日内，被告欧胜基可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 立
二〇一三年四月十六日
书记员 刘卓灵（代）