广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终1615号
上诉人（原审被告）：蔡旭英，女，汉族，，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5046。
委托代理人：刘卫元，广东秀轩律师事务所律师。
委托代理人：谢伟光，广东秀轩律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告）：杨威，女，汉族，住湖南省桃源县，公民身份号码为×××3025。
委托代理人：夏勤湘，广东沃普律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：东莞市万正房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇。
法定代表人：黄泽林，该公司总经理。
上诉人蔡旭英因与被上诉人杨威、东莞市万正房地产投资顾问有限公司（以下简称万正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月21日，杨威向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.蔡旭英向杨威双倍返还定金共计100000元；2.蔡旭英向杨威支付违约金（以855000元为基数，按每日万分之五计算，从2015年7月21日起至蔡旭英实际返还前述定金之日止）；3.蔡旭英赔偿杨威损失25775元。
原审法院经审理查明：蔡旭英系位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖翠逸阁a1004的案涉房屋的产权人。
2015年4月12日，蔡旭英作为卖方、杨威作为买方、万正公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为n01201629的《二手房买卖合同》，主要约定：一、卖方将案涉房屋转让给买方，总楼价款为855000元；二、定金50000元于合同生效之日起4日内支付；三、买方除定金外全部楼款付款方式为银行按揭贷款支付楼款方式：1、买方须于2015年4月24日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；买方须于2015年5月24日前将首期房款（不含定金）215000元为第二部分楼款（注：此为大概的数目，准确的金额以银行承诺答复为准）存入银行、担保公司或经纪方指定的账号，买方不得借故推托，否则视为违约；2、590000元为第三部分楼款，买方向银行申请银行按揭贷款（具体贷款金额及到账时间以银行贷款承诺为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方交予经纪方办理，否则视买方违约；四、买方出资赎楼，经买卖双方友好协商，由买方出资（视为购买该房地产购楼款的一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续，则卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方；五、为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房产和结清所有费用，经双方协商同意在定金或首期款中预留10000元作为交楼押金；六、本合同签订后，买方中途悔约，应书面通知卖方，卖方应在五日内将买方的已付楼款返还给买方，但购房定金归卖方所有。卖方中途悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起的五日内将双倍定金及已付楼款返还给买方。如逾期则买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的违约金赔偿给买方；七、买方应向经纪方支付20000元作为佣金，签订本合同时支付一半，剩余佣金应在房管所签署《房地产买卖合同》当天付清。本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现；等等。
上述《二手房买卖合同》签订后，杨威于2015年4月12日当天向蔡旭英交付了定金50000元、向万正公司支付了服务佣金10000元。蔡旭英于2015年4月13日向万正公司交付了案涉房屋的房地产权证（证号：粤房地权证莞字第23004570**号）一本及维修资金发票（发票号：bn00434178）一份的原件，同日，蔡旭英向万正公司交付了案涉房屋的交楼押金10000元。后，杨威于2015年4月22日向万正公司交付了按揭手续费1500元、按揭评估费4275元。
杨威举证的由万正公司出具的落款日期为2015年5月10日的《告知函》显示，万正公司按合同约定通知杨威应于2015年5月24日前将首期款215000元存入指定的杨威在邮政银行开设的账户内（粤f8153009868）。蔡旭英对此《告知函》不予确认，并申请原审法院对此《告知函》的形成时间进行司法鉴定。
2015年5月20日，杨威将215000元存入其2015年5月3日在中国邮政储蓄银行股份有限公司凤岗支行开户的账户（粤f8153009868）内。2015年5月24日，中国邮政储蓄银行股份有限公司常平支行向杨威发出一份《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，告知杨威其申请的个人二手楼现已审批通过，决定给予贷款金额590000元，请杨威自通知日期起90个自然日内按借款申请时约定事项办妥相关手续。
2015年6月23日，蔡旭英、杨威在万正公司的安排下一起到东莞市东部公证处办理案涉房屋买卖事宜的委托公证。蔡旭英在东莞市东部公证处的受理通知单、告知事项、询问笔录、委托书等资料上签名及拍照，后蔡旭英无故拒绝在相关公证资料上加盖指模，导致公证委托无法办理成功。案涉房产的交易流程因此无法继续进行，至今蔡旭英尚未办理委托公证。
后，经蔡旭英、杨威、杨威的配偶及万正公司之间多次沟通，因分歧较大，各方未能达成一致意见。杨威于2015年7月21日向原审法院提起本案诉讼，蔡旭英于2015年8月31日向原审法院提起（2015）东三法民一初字第1428号诉讼。
原审法院认定上述事实的依据：《二手房买卖合同》、文件签收单、收款收据、录音光盘及笔录、邮政储蓄短信服务申请书、楼宇按揭抵押贷款合同及银行流水账、《告知函》、银行流水单、《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》、通知书、快递单、公证资料，证人李波出庭作证的证人证言等以及本案庭审笔录等。
原审法院认为：万正公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提出陈述及提供任何证据，视为放弃对杨威的主张进行抗辩、对杨威的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
案涉《二手房买卖合同》系蔡旭英、杨威及万正公司的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，蔡旭英、杨威及万正公司均应依约履行该《二手房买卖合同》。
按照《二手房买卖合同》的约定，蔡旭英已依约履行了交付房地产权证、维修资金发票等业主资料及交付交楼押金的合同义务，杨威也依约履行了交付定金、办理按揭费用、申请银行按揭贷款、获得银行按揭贷款审批的合同义务。从中国邮政储蓄银行股份有限公司常平支行向杨威发出的《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》内容可知，杨威的银行按揭贷款申请于2015年5月24日获得审批通过。按照银行按揭贷款申请的流程，只有在先进行首期款监管的流程前提下，才可能获得银行按揭贷款审批。因此，原审法院确认杨威在《二手房买卖合同》约定的2015年5月24日届满前已履行了存入首期款215000元的合同义务。在此情况下，蔡旭英申请对万正公司发给杨威的《告知函》的形成时间进行司法鉴定，对本案的处理结果未能产生影响，已无必要，原审法院不予准许。
按照《二手房买卖合同》的约定，在杨威依约存入首期款后，杨威应将赎楼款存入蔡旭英的供楼账户代为向案涉房屋的原抵押银行办理赎楼手续，但在此之前蔡旭英应出具全权授权委托公证书。本案中，2015年6月23日蔡旭英、杨威在万正公司的安排下一起到东莞市东部公证处办理案涉房屋买卖事宜的委托公证，当日因蔡旭英无故拒绝在相关公证资料上加盖指模，导致公证委托无法办理成功，案涉房产的交易流程因此无法继续进行，且蔡旭英在杨威、万正公司的催促下至今尚未办理委托公证。蔡旭英的此行为已严重违反了《二手房买卖合同》的约定，原审法院认定蔡旭英构成严重违约。
依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，蔡旭英构成违约，应按照案涉《二手房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。案涉《二手房买卖合同》约定卖方中途悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起的五日内将双倍定金及已付楼款返还给买方，如逾期则买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的违约金赔偿给买方。本案中，杨威已支付蔡旭英定金50000元，依约蔡旭英应双倍返还定金100000元给杨威，对杨威的此项诉讼请求，原审法院予以支持。因蔡旭英逾期双倍返还定金，依约还应以转让成交价即855000元为基数按日万分之五的标准支付违约金赔偿给杨威，杨威主张自其起诉之日即2015年7月21日起计算违约金，未损害蔡旭英的合法权益，系杨威自由处分诉讼权利，原审法院予以准许，对杨威的此项诉讼请求，原审法院也予以支持。
承上，因蔡旭英违约，依法还应赔偿杨威因履行案涉《二手房买卖合同》造成的实际损失。本案中，杨威为本次交易共向万正公司交付了服务佣金10000元、按揭手续费1500元、按揭评估费4275元共计15775元，此为杨威的实际损失。至于《二手房买卖合同》约定的剩余佣金10000元，因杨威尚未支付，尚未构成实际损失，原审法院不予认定。杨威作为守约方，有权要求违约方蔡旭英赔偿上述损失15775元。杨威诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、蔡旭英应于判决发生法律效力之日起三日内双倍返还杨威定金100000元；二、蔡旭英应于判决发生法律效力之日起三日内支付杨威违约金（计算方式：以855000元为本金，自2015年7月21日起按日万分之五的标准计至蔡旭英实际双倍返还杨威定金100000元之日止）；三、蔡旭英应于判决发生法律效力之日起三日内赔偿杨威损失15775元；四、驳回杨威的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2815.5元，杨威已预交，由杨威负担50元，蔡旭英负担2765.5元；保全费1120元，杨威已预交，由杨威负担120元，蔡旭英负担1000元。
蔡旭英不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对谁赎楼事实认定错误。蔡旭英与杨威配偶的微信聊天记录可以反映出双方对三成楼款的付款方式存在争议，其后双方确认由购房方支付三成款项至出卖方在邮政储蓄银行开设的账户，由出卖方自行完成赎楼手续。（二）原审法院认定“卖方须在买方支付楼款到其账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方”错误。双方并未明确出卖方的公证委托义务，原审法院认定卖方须在买方支付楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方是错误的。（三）原审法院未对杨威与万正公司串通联合欺骗蔡旭英的行为进行审查属于程序错误。首先，蔡旭英没有签收过任何关于杨威和万正公司寄送的快递。原审法院未对此进行审查是错误的。其次，对杨威提供的落款日期为2015年5月10日《告知函》，蔡旭英请求对其形成时间进行鉴定，拟证明杨威和万正公司串通欺骗蔡旭英。原审法院以鉴定结果对案件结果不能产生影响没有必要为由不予准许是错误的。如果该告知函本身没有发生，事后由杨威和万正公司共同伪造出具，对蔡旭英是不公平的。原审法院不对此进行查明，是对蔡旭英诉权的剥夺。（四）原审法院未对杨威未支付第二部分楼款215000元给蔡旭英的违约行为进行认定是错误的。2015年4月12日《二手房买卖合同》签订后，三方即明确杨威于2015年5月24日前将第二部分楼款支付至蔡旭英账户，由蔡旭英进行赎楼，蔡旭英于2015年4月22日在中国邮政储蓄银行专门开设账户收取该笔款项。2015年5月24日，杨威并未将该部分楼款汇入该账户，相反要求蔡旭英前往公证机构办理公证。杨威和万正公司的行为违反三方约定，严重侵害了蔡旭英的权益，蔡旭英拒绝进行委托公证是合理合法的。（五）原审法院未对杨威2015年7月10日、11日解除合同行为进行认定是错误的。（六）原审判决认定只有在先进行首期款监管的流程前提下，杨威才可能获得银行按揭贷款审批，没有事实和法律依据。（七）原审判决同时适用定金条款和违约金条款错误。据此，蔡旭英请求本院：撤销原审判决，改判驳回杨威的全部诉讼请求。
被上诉人杨威提交书面答辩状称：（一）原审判决认定事实清楚、证据充分，蔡旭英称原审判决认定事实错误，没有任何依据。案涉合同已经对怎样赎楼、怎样支付赎楼款作了明确的约定。而法庭调查的事实表明，蔡旭英也亲自到了公证处办理公证手续，只是最后拒绝在公证资料上加盖指模，才导致授权委托公证无法办理。（二）蔡旭英是完全民事行为能力人，其对签署案涉《二手房买卖合同》具有相应的判断能力。事实上，在本案中蔡旭英也根据约定收取了杨威支付的定金。蔡旭英在本案中没有提供任何证据证明杨威与万正公司存在联合欺骗的行为。杨威与万正公司向蔡旭英邮寄的快递蔡旭英均已收到，杨威、万正公司与原审法院送达的地址均是案涉房屋的所在地，蔡旭英收到了法院的传票，却收不到杨威、万正公司邮寄的快递不符合常理。况且，蔡旭英没有收到快递，与杨威、万正公司是否存在欺骗行为没有任何关联性。关于蔡旭英申请对告知函的形成时间进行鉴定的问题，此请求没有任何根据。从告知函的内容来看，是万正公司要求杨威履行合同义务，无法证明杨威、万正公司欺骗蔡旭英的行为。（三）案涉合同已经就杨威支付第二部分楼款进行了明确约定，法庭调查结果显示，杨威并没有违约。（四）关于原审判决未对蔡旭英所主张的“杨威在2015年7月10日、11日解除合同”进行认定的问题，蔡旭英提供的电话录音不能证明本案事实，更何况合同的解除也并不影响合同当事人根据合同的约定向违约方主张违约责任。（五）银行审批贷款，肯定要审查贷款人的履约能力，并按国家房贷政策审查贷款人的首期款支付比例，本案事实是银行认可杨威的汇入215000元的存款行为，并审核通过杨威的贷款申请，蔡旭英否定支付首期款与银行按揭贷款审批之间的关联，是置事实、常识于不顾。（六）案涉买卖合同的约定表明，卖方中途悔约的违约责任是双倍返还定金及已付楼款。只有在卖方不双倍返还定金的情况下，卖方才承担逾期返还定金而产生的违约责任。故本案中不存在既约定违约金又约定定金的情形。
被上诉人万正公司未参加二审法庭调查，亦未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，案涉《二手房买卖合同》第四条的条文内容为：“四、房地产产权现状该房产产权现状为以下第（3）种状况：1、该房产已办理商品房房产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；2、该房产产权现状处于银行抵押状态及赎楼办理方式（）：1）卖方自行赎楼，卖方应于签署本合同之日起／日内自行筹资还清贷款、办妥解除抵押登记手续。2）委托担保公司融资赎楼，经双方约定由／方出资请担保公司，买、卖双方须在买方的银行贷款审批下来之后／日内出具全权委托公证书给担保公司和经纪方指定人员。（买、卖双方均须协助赎楼手续，即须依照本合同第二条规定及时足额支付款项并办理有关手续）。3）买方出资赎楼，经买卖双方友好协商，由买方出资（视为购买该房地产购楼款的一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续，则卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方……”
蔡旭英主张上述合同条文中选择了第3种状况，而条文中并没有第3种状况，因此应视为合同没有约定，故蔡旭英并无出具委托公证书的合同义务。杨威主张上述选择第3种状况是笔误，真实意思是选择第2种状况中的第3项。
另，蔡旭英在二审期间再次申请对杨威提交的《告知函》形成时间进行鉴定，认为该《告知函》存在伪造嫌疑。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院具体分析如下：
关于案涉《二手房买卖合同》第四条条款约定的问题。案涉《二手房买卖合同》经蔡旭英、杨威、万正公司三方共同会签，并已部分履行，可见三方对合同达成过一致的意见。既然案涉《二手房买卖合同》第四条条款填写了第3种状况，说明三方在签订时作出过选择。而该第四条条款并没有第3种状况，故在此需要确定三方对该条款约定的真实意思。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中，虽然该第四条条款内容并没有第3种状况，但结合条文的内容看，该条款首先是对案涉房产产权现状的确认，进而根据产权状况确定履行方式，而产权现状是一种事实状态，并非当事人自由约定的结果，本案案涉房产处于银行抵押状态，故案涉房产现状应属于条文中第2种“该房产产权现状处于银行抵押状态”的情况。因此，合同三方当事人对该第四条条款约定的实质是对案涉房产赎楼办理方式的约定。在该条款中有三种赎楼办理方式选择，包括卖方自行赎楼、委托担保公司融资赎楼、以及由卖方出具委托公证书、买方出资赎楼，而前两种赎楼方式在合同中均已作划除的标识，再结合合同履行过程中蔡旭英、杨威在万正公司的安排下已进行过部分公证事项办理，即曾按第三种赎楼方式操作的情况，本院采信杨威的主张，认定案涉《二手房买卖合同》第四条条款的真实意思应是选择第2种状况中的第3项，即由买方出资赎楼，卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或买方。蔡旭英无故拖延委托公证的办理，导致案涉房产的交易流程无法继续进行，原审认定蔡旭英的行为已严重违反合同约定并无不当，其应承担相应的违约责任。蔡旭英上诉所提原审判决认定事实错误的意见不能成立，本院不予采信。
关于案涉房产买卖付款方式的问题。根据案涉《二手房买卖合同》对付款方式的约定，杨威应将第二部分楼款215000元存入银行、担保公司或经纪方指定的账号，蔡旭英主张杨威应直接支付第二部分购房款至蔡旭英的账户，没有任何合同依据；蔡旭英提供的微信聊天记录即使属实，也仅能反映买卖双方对合同履行产生争议，并不能证明买卖双方及经纪方在合同签订后有达成变更付款方式的合意，故对蔡旭英的此点主张本院不予支持。杨威提供了银行流水、告知函、银行同贷书，证明已按合同约定汇入第二部分购房款，并已通过银行的贷款审批，原审判决采信其证据，认定其已履行存入第二部分购房款的合同义务，并无不当。蔡旭英主张杨威存在违约行为并无事实依据，本院不予采信。至于蔡旭英所提出对告知函形成时间进行鉴定的问题，如前所述，杨威已举证证明其已履行存入第二部分购房款的合同义务，并且该告知函形成时间的先后，既不能否定案涉买卖合同约定的付款方式，亦不能证明蔡旭英提出的第二部分楼款应汇入其账户的主张，故该鉴定并无必要，本院亦不予准许。
关于违约责任的适用问题。根据案涉《二手房买卖合同》对违约责任的约定“卖方中途悔约，应书面通知买方，并自悔约之日起的五日内将双倍定金及已付楼款返还给买方。如逾期则买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五的违约金赔偿给买方”表明，卖方悔约的违约责任是双倍返还定金及已付楼款。在卖方没有按期双倍返还定金的情况下，才承担因逾期承担违约责任所产生的赔偿责任。故本案并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定的既约定违约金又约定定金的情况。本案中蔡旭英失信悔约后，并没有依合同约定按期双倍返还定金，原审判决依据上述合同约定，支持杨威双倍返还定金及违约金的诉请，并无不当。
综上所述，上诉人蔡旭英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2615.5元，由蔡旭英负担（蔡旭英已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 白 琼
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……