江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皋民初字第0775号
原告胡志有。
原告赵白兰。
被告南通弘霖房地产开发有限公司，住所地如皋市白蒲镇市河路1号。
法定代表人刘建云，总经理。
委托代理人（特别授权）杨建，如皋市白蒲法律服务所法律工作者。
胡志有、赵白兰诉南通弘霖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志有、赵白兰，被告南通弘霖房地产开发有限公司的特别授权委托代理人杨建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志有、赵白兰诉称，原被告于2012年7月16日签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买其开发的弘霖玺园1幢1单401号住房一套及2号楼6号车库一间，双方对价款、付款方式、期限、交房期限等进行了明确约定，合同第九条还对被告逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，签订后，按期交纳了购房款，但被告在合同约定的2013年1月28日前交房的时间到达后，迟迟没有交房，直至2014年2月20日才向原告送达入户通知书，通知原告交房，被告延期交房的时间已超过一年，其行为明显构成违约，应按双方合同的约定承担违约责任，为此，现请求：判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金人民币86362.92元，并承担本案的诉讼费用。
原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告是适格的主体；
2、被告的工商登记，证明被告的主体资格；
3、过户通知书，证明被告是于2014年2月20日通知我们拿房的；
4、《商品房买卖合同》一份，证明约定违约金是万分之五。
被告发表质证意见如下：
对证据1、2没有异议；
证据3无异议，但从入户通知书中反映被告对延迟交房已进行了贴补，1、免去原告一年的物业管理费；2、增送太阳能、热水器；
证据4合同中第9页第九条双方约定的违约金是按照交付房款万分之0.5计算，对合同内容有改变我们不予认可，其中对第14页十九条，双方约定了仲裁前置条款，该案应先仲裁。
被告南通弘霖房地产开发有限公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同约定了仲裁条款，本案应先进行仲裁；2、被告延迟交房是因不可抗力的因素；3、双方所订立的商品房买卖合同第九条约定是日万分之0.5的违约金；4、原告认为是日万分之五的标准，是由于原告方擅自改动，未经被告方认可，即使是日万分之五的标准也超过原告方实际损失，根据法律规定被告请求减少。2014年1月20日被告确已电话通知原告办理入户手续，但至今未办，2014年2月20日被告再次书面通知两原告，也至今未办，由于原告未能及时办理入户手续，因此，入户时间应当按电话通知房屋入户时间，即为2014年1月20日；关于违约金约定的问题，结合原告在诉讼中合同条款复印件原始记载为0.5，原告提供的是有改动的合同，我们提供的合同文体原件，虽然原件已被毁损，但能清楚看出，原始的约定也为0.5，更何况改为万分之五也没有得到被告公司加盖公章确认。因此，无论谁改动均为无效行为，应按当时约定0.5计算。5、延迟交付商品房并没有给原告造成多大损失，按照《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律解释》第十七条的规定，本案中本商品房地处石庄镇，租赁费约每月600元，在该损失范围内愿意与本案原告进行协商处理。
被告为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖合同》三份，其中包括与原告所签订的合同，与原告签订的合同中第9页双方明确约定是按照万分之0.5计算违约金，另两份合同，是2012年6月22日、2012年7月29日，分别与其他购房者订立的合同，其第9页显示双方约定的违约金也是按照万分之0.5计算的。
原告发表质证意见如下：
该合同原件做了手脚，该合同是用修改液修的，应该是万分之五。另两份与我们无关，别人签的多少与我们无关。
经审理查明：原告胡志有、赵白兰系夫妻关系。2012年7月4日原告为向被告购买商品房，向被告缴纳购房定金20000元及购房款80000元，被告出具收据一份给原告。原告向被告缴纳100000元。2012年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为南通弘霖房地产开发有限公司，买受人为胡志有、赵白兰。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于石庄镇凤呜居21组编号为82-110-1270-012的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（2011）第821109号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名弘霖玺园。建设工程规划许可证号为镇第320682201100227号，施工许可证号为第320682020110045。第二条买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为如皋市住建局，预售许可证号为皋建房销字2012001号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第1幢1单元401号房，用途为居住，建筑面积116.39㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3193.16元，总金额371652元。2#楼6#车库24.92㎡×2800=69776元，公共维修基金30㎡×116.39=3491.7元，水电开户1400元，买受人必须交纳国家规定的各项税费，交纳物业管理费用。第八条交付期限：出卖人应当在2013年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第一种方式解决：1、提交房屋行政主管部门仲裁委员会仲裁等。双方还约定了其它条款。当日原告向被告缴纳96319元购房款，被告出具收据一份给原告。2012年7月29日原告向中国农业银行股份有限公司如皋支行借款250000元，并签订了《个人购房担保借款合同》一份，被告作为保证人在合同上签字盖章。2012年8月2日中国农业银行股份有限公司如皋支行将原告所借250000元汇入被告账户。2014年2月10日原告向被告发函一份，主要内容：根据双方合同约定，被告应于2013年1月28日前交付房屋，但至今未能交付，其行为已明显构成违约，要求解除双方的购房合同，退还已交纳的购房款446319元，赔偿造成的损失400000元等。2014年2月20日被告书面通知原告，要求其至房屋销售中心办理入户手续。后原被告双方因损失问题发生纠纷，原告于2014年4月16日向本院起诉，要求判如所请。
以上事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《关于解除合同的通知》、缴款收据、《入户通知书》等证据并经庭审质证确认在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，原告已支付了购房及水电开户等款446319元，被告并已开具收据给原告。原告缴款后，被告按约应当于2013年1月28日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告直至2014年2月20日才书面通知原告办理入户手续，对被告不能按时交付房屋承担的违约责任，原被告在《商品房买卖合同》中作出了约定，其中第九条第2项规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。审理中原告明确表示愿意继续履行购房合同，故被告未能按时交付房屋，应承担2013年1月29日至2014年2月20日被告书面通知原告办理入户手续止的违约金，违约金按照所缴房款每日万分之五支付，即被告按约应支付原告446319元自2013年1月29日至2014年2月20日按日万分之五计算的违约金86362.73元（446319元×5‰×387天）。关于本院对本案是否有管辖权的问题，原被告签订的合同第十九条规定，解决纠纷的方式为提交房屋行政主管部门仲裁委员会仲裁，但该规定中的“房屋行政主管部门仲裁委员会”不存在，故该约定无效，原告向本院起诉，本院应予以受理。
本案被告提供的合同中，约定的不能按期交房，继续履行合同的，被告应承担的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，据此不同意原告按万分之五计算违约金的请求，而本案原告依据的是来源于被告提交给如皋市房地产监理所的合同，原被告所提供的合同均为同一日并由双方签字盖章予以确认的合同，对被告不能按期交房应承担的违约金计算标准虽有不同，但原告有权选择按其中一合同，要求被告承担违约责任。关于本案被告何时通知原告办理入户手续的时间，被告称2014年2月20日前就电话通知了原告，但无证据证明其内容，故通知原告办理入户手续的时间，应为2014年2月20日原告收到书面通知的时间。
关于被告提出的原告请求违约金过高的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失，本案原告只主张了违约金，并且未超过中国人民银行同期贷款利率计算利息的4倍，被告的请求不符合上述适当减少的条件，故本院难予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定判决如下：
被告南通弘霖房地产开发有限公司于判决生效后立即支付原告胡志有、赵白兰446319元自2013年1月29日至2014年2月20日按日万分之五计算的违约金86362.73元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1960元，由被告南通弘霖房地产开发有限公司负担（该款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1960元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。
审 判 长 赵剑波
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年十二月九日
书 记 员 许 燕