四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终344号上诉人（原审原告、反诉被告）：王秋，女，汉族，1990年3月26日出生，住四川省成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：杨亚军，四川成高律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建国，北京市义派律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都瑞达合能房地产有限公司。住所地：四川省成都市锦江区喜树街***号*层。法定代表人：侯进桥，总经理。委托诉讼代理人：丁鹏，女，汉族，1978年10月6日出生，系该公司员工，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：李倩倩，女，汉族，1985年2月25日出生，系该公司员工，住四川省成都市武侯区。上诉人王秋因与被上诉人成都瑞达合能房地产有限公司（以下简称瑞达合能公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王秋上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项；2、确认王秋与瑞达合能公司于2014年5月19日签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容无效；3、判令瑞达合能公司继续履行双方于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；4、判令瑞达合能公司向王秋承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向王秋支付赔偿款2369749元；5、判决瑞达合能公司赔偿王秋已付房款2369749元为基数按照年利率24%为标准计算的自王秋实际付款之次日起（其中1409749元自2014年5月20日起；960000元自2014年6月24日起）至瑞达合能公司实际返还王秋款项之日止的资金占用利息损失；6、本案诉讼费由瑞达合能公司负担。事实和理由：一、原审规避了“被上诉人合同造假、具有严重欺诈行为的事实”，导致错误判决，请求查清事实后改判，合同造假：1、2014年5月19日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋“合能锦城”楼盘正在修建中，但被上诉人在《商品房买卖合同》中清楚地标注实测面积数据235.95平方米，并要求上诉人按照此造假数据支付购房款。因当时房屋并未建成，还没有通过相关房管部门的测绘和验收，所以合同中的测绘面积数据是造假，欺骗消费者。2、被上诉人在房屋还未建成、只有预售条件的情况下，便与上诉人签订《商品房买卖合同》，其合同实施的全过程就是一种欺诈行为。原审针对被上诉人这种合同造假、欺诈上诉人的行为却有意规避，甚至不写入判决书，导致严重错误判决。二、原审规避了“被上诉人权力义务倒置的欺诈行为”，并将“霸王合同”认定为“双方真实意思的表示”，作出了具有严重倾向性的错误判决，请求依法改判，理由如下：1、众所周知，法院在办理民事案件时，应当依照“法律有明文规定的依照法律规定，无明文规定依照行业规定和市场规律”这一原则。开发商与银行是合作关系，购房户只能选择开发商合作的银行贷款，购房户根本无能力单独办理，主动权力是开发商和银行，所以房屋销售办理按揭贷款本是开发商的义务，购房户只是配合，这是全国性的行业规定和市场规律。而本案中，开发商被上诉人明知道上诉人无力办理按揭贷款事项，却故意将权力义务倒置，导致上诉人不能办理按揭贷款，达到“霸王合同”中的所谓违约条件，目的在于套取巨额购房款，这本是一种严重套取购房款的涉嫌诈骗行为。但原审竟认定为“双方真实意思的表示”。2、上诉人与被上诉人于2014年5月19日签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》有这样的约定：购房户在2日内提交全部资料，7日内办理不了贷款就为违约。但面对近1600万的巨额贷款在这么短的时间内，由于银行审查有一个过程，是任何人包括开发商本人都不可能做到。还约定：“国家政策调整”这种“不可抗力”的风险也由上诉人承担，并视为违约，需赔偿合同总价款20％违约金，这种严重违规的“霸王合同”，原审法院竟荒唐地认定为“双方真实意思的表示”。三、原审规避了“被上诉人不办理合同备案实际就构成了先期违约的客观事实”；将为什么不能办理按揭贷款的主要原因忽略了，仅采纳先期己经就构成了违约被上诉人的单方虚假为证，上诉人提供的各类实质性的证据居然全部被否决，其错误主要体现如下：1、本案件因被上诉人未按合同约定及补充约定及国家强制性法规规定到房管局进行网签备案，故被上诉人违约侵害了上诉人的利益。2、被上诉人没有到房管局备案主要原因，凡将购买商品房拿到房管局备案的，必须出具该套房屋的缴款凭证及银行监管账户缴纳资金相吻合的监管凭证，这些重要依据一审中上诉人一再请求原审法官调查取证，原审法官不予理会，请求上诉法官重视并纠正。3、为保障广大购房户的权益，以及开发商合法正常规范经营，政府出台文件特规定在成都市辖区内所有开发企业销售的各项销售款必须100%的进行监管，被上诉人为了逃脱原上诉人购买六套房共缴纳的1600多万元大额首付款不被监管，故没有到房管局备案，为了达到其逃避监管的目的，并故意在合同中设置了一些未网签备案就实质性的构成了违约无关的霸王条款内容来混淆视听而误导法官，引诱法官按其步下的套路走，其结果一审法官按被上诉人的思路前行，竟将基础型的“合同中约定及法规规定被上诉人限时在30日内到当地房管局网签备案”而忽略了，不知究竟是故意还是无意的，故要求二审法官对本重要真相进行查实并纠正。4、一审法官不采纳上诉人提出的各项主张及无“官司”意识下的各相关重要证据，偏要去调查被上诉人明显已经安排光大银行与工商银行相关工作人员准备好了的但实际又与本案本身于2014年6月18日就构成了违约没有半点关系的证据，并将他们不符合事实与逻辑的调查取证作为本案件的主要采纳证据，这显然是罔顾事实并配合被上诉人有意损害上诉人偏向被上诉人的判决，故上诉人要求撤销一审判决，查明一审中各相关事实真相，请求维护法律的公正性并依法改判一审中的错误判决。四、原审认定事实不清，请求查清事实后改判。(一)原审将中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行(以下简称光大银行牛市口支行)2016年6月29日出具的《情况说明》及原审法院对光大银行牛市口支行工作人员黄昱、中国工商银行股份有限公司成都滨江支行(以下简称工行滨江支行)工作人员陈晓燕所作询问笔录作为认定案件事实的依据，而对上诉人及其父亲王仕华对光大银行牛市口支行工作人员黄昱的电话录音等各相关证据不予采信，认定事实错误。1、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。而2016年6月29日光大银行牛市口支行出具的《情况说明》，(1)无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章；(2)原审法院对该行工作人员黄昱进行的询问，并非是对制作《情况说明》的工作人员的调查核实，黄昱并非制作证明材料的人员；(3)上诉人在庭审中要求原审法院责令被上诉人明确制作证明材料的人员的基本情况，并要求该工作人员出庭作证，而原审法院对上诉人符合民事诉讼法规定的程序请求置之不理。因此，光大银行牛市口支行出具的《情况说明》不得作为认定案件事实的根据。2、原审法院对光大银行牛市口支行工作人员黄昱、工行滨江支行工作人员陈晓燕所作询问笔录不能证明被上诉人的主张，同样不得作为认定案件事实的根据。(1)对黄昱、陈晓燕所作询问笔录，在证据形式上属于证人证言，而根据民事诉讼法的规定，证人无正当理由拒绝出庭作证，其证人证言不能作为证据采信。(2)光大银行牛市口支行、工行滨江支行均系被上诉人合作银行，与被上诉人具有利害关系，该两家银行工作人员在法院在诉讼中对其进行的询问，必然受其工作关系及相关领导的指使，作有利于被上诉人的陈述，其在法院询问笔录中的陈述的证明效力，必然低于黄昱在未察觉情况下上诉人对其所作电话录音中的陈述的证明效力。(3)黄昱在询问笔录中的陈述内容与其在电话录音中的陈述内容存在严重不符，具体表现在其在询问笔录中陈述的是按揭不能办理的原因在于王秋的条件不符合银行要求，而其在电话录音中陈述的原因为该六套商品房未办理备案。在此情形下，黄昱出庭作证对于查清本案事实就显得尤为重要。(4)陈晓燕对按揭不能办理的原因陈述为“不知情”。黄昱将按揭不能办理的原因全部归结到上诉人一方，并做了具体列举。然而，黄昱所陈述的理由中提到的事实均不是按揭不能办理的真正原因。一是，在上诉人申请办理按揭时，光大银行认为没有问题，上诉人还按照光大银行的要求持续向其存款，光大银行牛市口支行也没有告知上诉人哪些事项是办理按揭的障碍；二是，民间借贷案件是2015年才生效的，法院判决支付本息的起算时间为2015年1月1日，当时并未纳入银行办理按揭的审核范围，可见黄昱作虚假陈述。(5)黄昱、陈晓燕陈述的办理按揭贷款的流程与《城市商品房预售管理办法》第十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”的规定不符，属于虚假陈述。(6)即使按照黄昱、陈晓燕陈述的流程，该两家银行也应当在签订商品房买卖合同之日起的30日内，即在2014年6月18日前办理备案。若真如被上诉人及该两家银行所称的按揭不能办理的原因全在上诉人一方，也应在2014年6月18日前告知上诉人，而不应拖延两年之久，非法占有上诉人资金牟利，给上诉人造成重大经济损失。3、光大银行牛市口支行的《情况说明》及黄昱、陈晓燕的询问笔录，均只有“不符合贷款条件”的表述，没有任何证据印证上诉人王秋的条件具体在哪些方面不符合银行贷款条件的，原审法院偏听偏信。(二)上诉人在原审中申请原审法院责令被上诉人提交由被上诉人持有的证据并申请原审法院调查取证，原审法院既不责令被上诉人提交证据又拒绝调查取证，导致本案基本事实不清。上诉人在原审中提交《请求人民法院责令被告成都瑞达合能房地产有限公司提交商品房预售款监管协议申请书》及“请求贵院依据瑞达合能公司向贵院提交的商品房预售款监管协议到相应的监管银行调取监管协议载明的监管专用账户内涉案商品房预售款存入、支取情况”的《调查取证申请书》，而原审法院予以明确拒绝，回避被上诉人商品房预售款未依法进行监管，出售商品房未依法办理备案的事实。(三)原审认为上诉人作为购房方，只要没有支付购房款就属上诉人违约，并判决上诉人承担违约责任，而对上诉人未支付、不能支付购房款的原因，本案按揭贷款不能办理的原因及过错等关键事实不予审查，认定事实错误。本案《商品房买卖合同》约定通过按揭贷款方式支付剩余购房款，而被上诉人未依照《成都市商品房预售款监管办法》第七条“商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户(以下简称预售款专用账户)，确保优先用于项目工程建设，保证专款专用”及第九条“(二)确保预售款及时全额入账确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户”第十二条“预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示”的规定，将商品房预售款存入专管账户；未依照《城市商品房预售管理办法》第十条及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定及《商品房买卖合同》第二十八条“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应当保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”的约定，办理商品房预售合同登记备案手续，致使本案按揭贷款不能办理，上诉人不能按约支付剩余购房款。上诉人不能付款的责任在被上诉人一方，这是非常明显的事实，原审却认定上诉人没有证据证明按揭不能办理的原因系被上诉人未办理商品房预售合同登记备案手续，纯属罔顾事实，认定事实错误。五、原审适用法律错误，请求依法改判。(一)原审将本案案由确定为商品房销售合同纠纷错误，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。依据上诉人与被上诉人于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》(合同自编号：2—3—301)第一条“项目建设依据：建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014年11月30日”、第二条“商品房销售依据【√预售商品房】，预售商品房许可机关为：成都市城乡房产管理局，商品房预售许可证号为：10217”、第十条“交付条件：(一)出卖人应当在2016年1月31目前向买受人交付该商品房”的约定，充分证明被上诉人向上诉人销售的是预售商品房，而不是现房，因此本案案由应确定为商品房预售合同纠纷，而不能确定为商品房销售合同纠纷。相应地，本案应适用的法律为《城市商品房预售管理办法》，而不能适用《商品房销售管理办法》。(二)上诉人与被上诉人签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》(以下简称《补充协议书》)第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容无效，原审对此不予认定，适用法律错误，1、《补充协议书》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容中有关“银行按揭贷款”及相应违约责任的约定不适用于本案，对上诉人及被上诉人双方均不具有法律约束力。《补充协议书》第一条明确约定“买受人承诺在签订《合同》及本补充协议前，已经充分了解到个人住房按揭贷款的办理条件和程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合办理条件”。可见，因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系格式合同，而该格式合同中有关按揭贷款的条款仅适用于“个人住房按揭贷款”，而不适用于本案“商业按揭贷款”。2、《补充协议书》第一条、第三条属于《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)规定的格式条款，该类格式条款无效。依据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第九条、第十条的规定，《补充协议》第一条及第三条的内容既属于被上诉人“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的”格式条款，又属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的条款，尤其是有关违约责任的条款及随时解除合同的条款，应当认定无效。3、《商品房买卖合同》第二十六条约定：“本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》示范文本即属于上述约定中的“本合同”，“本合同”第五条、第九条的约定与《补充协议》第一条、第三条的约定内容进行比较，《补充协议》第一条、第三条的约定明显加重买受人(上诉人)的责任，排除上诉人的主要权利，《补充协议》约定的上诉人与被上诉人双方违约责任也极不对等，应当依照《商品房买卖合同》第二十六条的约定予以排除。(三)被上诉人无权单方解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，《商品房买卖合同》及《补充协议书》仍应继续履行按照原审法院的认定，上诉人收到被上诉人发出的《关于解除商品房买卖合同的函》，而依照最高人民法院研究室对浙江省高级人民法院《关于适用若干问题的解释(二)第二十四条理解与适用的请示的答复》及《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，以及本案查明的事实，上诉人未能向被上诉人支付剩余购房款的责任完全在于被上诉人未依法对商品房预售款进行监管，在于被上诉人未依法、依约办理预售商品房备案登记，应属被上诉人自身的违约行为所致，应由被上诉人自行承担违约责任，被上诉人无权单方面解除《商品房买卖合同》及其《补充协议书》。六、原审错误认定事实，错误适用法律，对上诉人主张的被上诉人违约的事实不予认定，驳回上诉人关于要求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任，驳回上诉人要求被上诉人赔偿上诉人自付款之日起至购房款实际退还之日止的已付购房款资金占用利息损失等诉讼请求，反而认定上诉人违约，并判令上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金，是否观念不清，请求坚决予以纠正。综上所述：原审规避了被上诉人合同造假，套取上诉人购房款的欺诈行为等事实；规避了被上诉人未按合同约定及法规规定不办理合同备案实际就构成了先期违约的客观事实；原审利用被上诉人的虚假合同和其中的“霸王条款”以及听信与被上诉人有合作关系的光大银行及工商银行工作人员的虚假证词，并做出了具有倾向性的、不公正的、严重不负责任的错误判决，请求依法改判。瑞达合能公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王秋向一审法院起诉请求：1、确认王秋与瑞达合能公司于2014年5月19日签订的《“锦城”2号楼商业补充协议书》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款内容无效；2、判令瑞达合能公司继续履行双方于2014年5月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；3、判令瑞达合能公司向王秋承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向王秋支付赔偿款2369749元；4、判决瑞达合能公司赔偿王秋已付房款2369749元为基数按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的自王秋实际付款之次日起（其中1409749元自2014年5月20日起；960000元自2014年6月24日起）至瑞达合能公司实际返还王秋款项之日止的资金占用利息损失（暂计算至2016年6月30日利息1180830.4元）；5、本案诉讼费由瑞达合能公司负担。一审法院认定事实：2014年5月19日，瑞达合能公司作为出卖人与王秋作为买受人签订了一份自编号为：2-3-301的《商品房买卖合同》，其中约定出卖人以出让方式取得位于锦江区锦城大道889号地块，该地块上建设商品房地面核准名称为锦城；买受人购买的商品房位于锦城项目的2幢3层301号房屋，用途为商业；测绘建筑面积共235.95平方米；该商品房价格按照建筑面积计算，单价为每平方米20045.56元，总价款4729749元。买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行或住房公积金管理机构借款支付，期限为10年；出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。当日王秋与瑞达合能公司又签署了一份补充协议，其中第一条约定买受人选择贷款方式付款的，买受人在合同签订当日支付首付款2369749元，余款2360000元办理银行按揭贷款。1）买受人应当在本协议签订后二日内（遇节假日顺延）自行向银行提交按揭贷款所需的全部资料及费用（买受人承诺在签订《合同》及补充协议前已经充分了解到个人住房按揭贷款的全部条件和程序及需交纳的费用，并承诺自己的实际情况完全符合办理条件），如果买受人未按照上述期限办理按揭贷款手续的，每逾期一天则按照贷款金额的万分之三向出卖人支付违约金，如延期7天以上的，出卖人有权随时解除合同，并将房屋另行销售，同时收取买受人总房价款20%的违约金（违约金可以累加并可直接在买受人已付房款中扣除）。2）非出卖人原因，如果买受人未能在合同签订后30日内获得本协议约定的按揭贷款的，应当在接到通知后3天内将未付房款差额一次性补足，否则视为买受人违约。出卖人有权随时解除合同，并将该房屋另行销售，同时收取买受人总房价款20%的违约金。该协议首页第一条旁有手写文字“签约当日支付首付款1409749.00元（壹佰肆拾万玖仟柒佰肆拾玖元整），剩余首付款960000元（玖拾陆万元整）于2014年6月23日前付清，逾期未付，承担相应违约责任”，王秋在该文字后方签字、纳印，瑞达合能公司在该文字首部加盖公章。补充协议第三条约定，1、买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内的（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自约定的应付款期限届满之次日起至解除合同之日止向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并还需按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应当配合出卖人办理解除合同备案登记的相关手续，出卖人有权从买受人已付价款中直接扣除上述所有违约金和赔偿款项，剩余款项（若有）由出卖人无息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；2、逾期应付款是指《合同》第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；3、采用按揭方式付款的补充约定：1）买受人申请贷款额度与按揭银行批准额产生差额，或者国家调整按揭政策导致买受人办理按揭时受到障碍均为买受人自身应当预见的风险，出卖人对此不承担任何责任；2）买卖双方签署的《合同》及补充协议解除的，买受人同意出卖人在扣除完毕合同约定所有费用后应退购房款优先直接支付给贷款银行以结清银行贷款；3）若出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间若因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面书面通知买受人解除合同或要求买受人偿还出卖人所承担保证的金额并支付违约金；若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理撤销房屋买卖合同预售备案登记手续，出卖人向买受人收取房款总额20%的违约金；买受人不配合的，出卖人可以持相关文件单方申请房管局撤销预售备案登记，出卖人向买受人收取房款总额30%的违约金，并另行承担出卖人支出的律师费等实现该债权的费用；若房屋已交付买受人的，买受人应当自接到解除合同通知之日起10日内腾退房屋，逾期未腾退的，出卖人有权按照本协议约定向买受人收取房屋占用使用费（费用计算自出卖人发出通知之日起至买受人实际将房屋交还出卖人之日止）；诉讼过程中，买受人不得以任何理由要求降低违约金及房屋占用使用费；若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应当收到通知之日起10日内偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付出卖人房屋总额20%的违约金；若买受人未能按期支付上述金额的，出卖人可采取诉讼手段实现债权，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等实现债权的费用。4）出卖人解除合同的，自解除合同通知书到达买受人时合同解除。该协议第十四条约定联络及通知方式。买受人的通讯方式以合同所载明的地址、电话、传真为准，买受人对上述资料的真实性负责，若买受人的联络方式发生变化的，应书面通知出卖人。若合同中买受人联络地址或电话不准确，或者发生变更未按前述约定通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的出卖人通知应视为已合法有效送达买受人。王秋分别于2014年5月19日、2014年6月23日向瑞达合能公司支付购房款1409749元、960000元。后王秋向中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请办理房屋按揭贷款，但未能成功办理。2014年12月12日，瑞达合能公司以邮政快递的方式按照双方签订的《商品房买卖合同》中王秋的通讯地址：四川省成都市锦江区黄葛树街5号四海逸家华府，向王秋发出一份《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，载明因王秋于2014年5月19日以按揭方式购买本项目2-3-301、2-3-302、2-3-303、2-3-304、2-3-305、2-4-416商品房，由于王秋自身原因至今未能获得按揭贷款，瑞达合能公司特通知王秋应当于接到通知后3天内到瑞达合能公司补足剩余房款，若届时未能补足，瑞达合能公司将根据双方签订的补充协议解除双方签订的《商品房买卖合同》并将该房屋另行销售同时收取总房价款20%的违约金。2015年6月3日，瑞达合能公司以邮政快递的方式按照双方签订的《商品房买卖合同》中王秋的通讯地址向王秋发出《关于解除商品房买卖合同的函》，载明因王秋于2014年5月19日以按揭方式购买合能锦城项目2-3-301、2-3-302、2-3-303、2-3-304、2-3-305、2-4-416商品房，由于王秋自身原因至今未能获得按揭贷款，也未按合同约定及瑞达合能公司的书面催告一次性支付、补足剩余房款，瑞达合能公司特通知王秋即日起解除双方签署的上列六套《商品房买卖合同》，瑞达合能公司有权将该房屋另行销售，同时收取王秋总房价20%的违约金（违约金在已交房款中扣除）。请王秋接到本函后10日内到瑞达合能公司处结算、领取扣除违约金后的剩余已交房款。该邮件的邮件查询单上显示“已妥投”。2016年3月9日，瑞达合能公司将案涉房屋以总价3330864元出售给案外人文翔、谢欣卓、温嘉龙、贺懿嘉。。一审法院另查明，瑞达合能公司未办理《商品房买卖合同》的备案登记。2016年6月29日，中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行出具了一份《情况说明》，其中载明，王秋于2014年6月在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请商用房按揭贷款，金额15890000元，用于购买锦江区锦城大道889号2栋3层301、302、303、304、305、锦江区锦城大道889号2栋4层416号商用房，因王秋条件不符合中国光大银行成都牛市口支行贷款政策，因此拒绝贷款。一审法院依职权于2016年8月16日到中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行对经办王秋案涉房屋按揭贷款的客户经理黄昱了解王秋办理按揭的情况。黄昱回复，该行办理贷款的流程是首先由客户向银行提交资料，银行收到资料后进行审核，审核认为客户条件符合银行放贷条件后，银行将通知地产开发商办理购房合同备案手续，备案手续完成后，银行则发放贷款。而王秋的自身条件不符合该行办理贷款的条件，所以王秋的该笔贷款没有办理下来。因王秋称也曾前往过双方在合同各种约定的按揭贷款办理银行中国工商银行股份有限公司成都滨江支行办理案涉房屋按揭贷款，故一审法院依职权于2016年8月30日到双方在《商品房买卖合同》中约定的办理按揭贷款的银行，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行对王秋所称为其办理按揭贷款的客户经理陈晓燕了解情况。陈晓燕回复，该行办理房屋按揭贷款的流程首先是客户申请，银行会审核客户收入、还款能力等，对此进行综合评定，再经过银行内部的三级审核流程，三级审核流程通过后会告知地产开发商办理商品房买卖合同备案手续，再发放贷款。从该行电脑系统查询结果来看，没有王秋向该行申请办理按揭贷款的记录，这说明王秋可能从未向该行申请过按揭贷款，若申请过，则在客户经理进行第一次审核时就已经发现客户资料达不到审核条件，所以未再登入电脑系统报请上级审核。一审法院认定上述事实，有王秋的身份证复印件，瑞达合能公司的企业法人营业执照、组织机构代码证，自编号：2-4-416《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，《关于解除商品房买卖合同的函》，瑞达合能公司向王秋出具的收款收据，瑞达合能公司与文翔、谢欣卓、温嘉龙、贺懿嘉的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，银行刷卡POS单，收款收据，一审法院对中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行客户经理黄昱所作的《询问笔录》、中国工商银行股份有限公司成都滨江支行客户经理陈晓燕所作的《询问笔录》及双方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，王秋与瑞达合能公司签订的自编号为2-1-301《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。王秋认为《商品房买卖合同补充协议》第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款属于格式条款，加重了王秋的责任，排除了王秋的权利，应属无效。从王秋与瑞达合能公司订立的《商品房买卖合同》来看，王秋作为购房者，按照合同约定的时间、金额支付价款是其主要义务，获得符合合同约定的房屋是其主要合同权利；瑞达合能公司作为售房者，按照合同约定的时间向购房者交付符合法律规定、合同约定的房屋是其主要义务，向购房者按时足额收取购房款是其主要权利。王秋自愿选择向银行按揭贷款的方式履行其支付购房款的义务，其理应知晓银行办理相关按揭贷款所必须的流程及条件。王秋与瑞达合能公司在补充协议第一条对办理按揭贷款的期限、未能成功办理按揭贷款剩余购房款将如何支付以及未能办理按揭也未按约支付剩余购房款将承担的违约责任进行了进一步明确，第三条对逾期付款应承担的违约责任也分情况进行约定。所以这两条约定只是对王秋履行付款义务的期限的进一步细化，以及王秋不能按约付款应承担的违约责任进行了明确，均未免除瑞达合能公司的责任、排除王秋的主要权利也未加重王秋的责任，所以王秋主张其与瑞达合能公司签订的补充协议第一条有关买受人违约责任的条款以及第三条条款无效的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于王秋是否有权要求继续履行合同的问题。王秋称其在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请办理按揭贷款，但未能获得按揭贷款是因为瑞达合能公司未办理《商品房买卖合同》备案登记导致银行未能发放贷款。然而王秋却不能对此举证，瑞达合能公司出示的中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行出具的《情况说明》及一审法院对王秋在中国光大银行股份有限公司成都牛市口支行申请按揭贷款经办客户经理的询问可知，王秋未能成功办理按揭贷款系其自身条件不满足银行贷款条件所致。王秋称也曾到中国工商银行股份有限公司成都滨江支行申请过办理按揭贷款，也因瑞达合能公司未办理《商品房买卖合同》备案登记导致银行未能发放贷款。瑞达合能公司不清楚王秋是否在该行办理过按揭贷款，王秋也未对此进行举证，而一审法院依职权对王秋所称中国工商银行股份有限公司成都滨江支行为其办理按揭贷款的客户经理的询问可知，该行查询不到王秋申请办理按揭贷款的记录，不知王秋是否到该行申请过办理按揭贷款，若申请过，则第一次审核就已经发现王秋的资料不符合银行放款条件，而未登记入电脑进行下一步的审批流程。由此可见，王秋未能成功获得按揭贷款系其自身原因导致，并非瑞达合能公司的原因。瑞达合能公司于2014年12月12日，以邮政快递的方式向王秋在《商品房买卖合同》中明确的通讯地址发出《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，告知王秋，因王秋自身原因至今未能获得按揭贷款，瑞达合能公司通知王秋于接到通知后3天内到瑞达合能公司补足剩余房款，若届时未能补足，瑞达合能公司将解除双方签订的《商品房买卖合同》并将该房屋另行销售同时收取总房价款20%的违约金。之后王秋仍未向瑞达合能公司补足剩余购房款。王秋称，其未收到《关于催促一次性支付剩余购房款的函》，然而该函瑞达合能公司是通过邮政快递向王秋在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址邮寄，邮件查询单上显示“已妥投”，且双方在补充协议第十四条约定，若合同中买受人联络地址或电话不准确，或者发生变更未按前述约定通知出卖人，造成出卖人任何通知未能实际送达买受人的出卖人通知应视为已合法有效送达买受人。因此王秋的这一理由一审法院不予采纳。瑞达合能公司在王秋未能按照约定的期限办理按揭贷款也未补足剩余房款，经瑞达合能公司催告后，王秋仍未履行其约定义务。而按照双方签订的补充协议的约定，王秋应在合同签订后的30日内获得约定的按揭贷款。如果非出卖人原因，王秋未能在上述时间内获得按揭贷款，应当在接到通知后3天内将未付房款差额一次性补足，否则视为买受人违约。瑞达合能公司有权随时解除合同，并将该房屋另行销售，同时收取王秋总房价款20%的违约金。所以瑞达合能公司有权解除与王秋签订的自编号为2-3-301的《商品房买卖合同》。瑞达合能公司于2015年6月3日已向王秋发出《关于解除商品房买卖合同的函》，解除双方签署的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。因该函件邮件查询单显示2015年6月5日“已妥投”，且王秋认可已经收到该函件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。所以王秋与瑞达合能公司签订的自编号为2-3-301的《商品房买卖合同》已经于2015年6月5日解除，王秋要求继续履行该合同及补充协议无依据，一审法院不予支持。因双方合同已经解除，瑞达合能公司有权将案涉房屋另行售与他人，所以王秋因瑞达合能公司将案涉房屋另行出售给他人而要求瑞达合能公司向其支付已支付的购房款一倍赔偿款的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。王秋还主张瑞达合能公司向其赔偿其自付款之日起至购房款实际退还之日止的已付购房款资金占用利息。因王秋与瑞达合能公司所签订的《商品房买卖合同》解除系王秋未能按约履行支付房款的义务所致，瑞达合能公司对此并无过错。瑞达合能公司发函通知王秋解除合同的通知已经告知王秋到瑞达合能公司处办理结算，而王秋至今未前往瑞达合能公司处办理。现王秋要求瑞达合能公司赔偿其已付购房款资金占用利息于法无据，一审法院不予支持。瑞达合能公司主张王秋向其支付案涉房屋降价损失。瑞达合能公司称王秋违约导致瑞达合能公司解除与王秋的《商品房买卖合同》，瑞达合能公司将案涉房屋出售给他人，因当时房价下跌，所以案涉房屋仅售出3330864元，与售与王秋的价格存在1398885元的差价，这属于王秋违约导致瑞达合能公司的损失，王秋理应赔偿。一审法院认为，虽然王秋未能在约定期限内获得按揭贷款，也未能在瑞达合能公司要求王秋补足未付款差额后一次性补足差额，王秋存在违约，瑞达合能公司有权解除与王秋的《商品房买卖合同》，然而房屋出售的价格受市场、时机等多种因素影响，王秋的违约行为与瑞达合能公司将案涉房屋另行出售的价款低于售与王秋的价款之间并无必然联系，因此，瑞达合能公司的该项主张一审法院不予支持。瑞达合能公司还主张王秋向其支付逾期付款而导致合同解除的违约金945949.8元。瑞达合能公司认为因王秋未能在约定的期限内获得按揭贷款，在瑞达合能公司给王秋发函要求王秋及时补足未付款差额后王秋仍未将房款差额补足，因此根据《商品房买卖合同补充协议》第一条的约定，瑞达合能公司有权向王秋收取总房价款20%的违约金。然而王秋在诉讼中明确主张其未构成违约，不应支付违约金，因此，可以认定王秋的该项主张具有其不应当承担违约金的抗辩并具有调整违约金的意思表示，而瑞达合能公司的证据并不足以证明其因王秋违约所直接导致的损失，故依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案对王秋应当承担的违约金予以适当调减，王秋向瑞达合能公司支付的违约金为127000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（条文全文附后）的规定，一审法院判决：一、王秋于判决发生法律效力之日起七日内向瑞达合能公司支付违约金127000元；二、驳回王秋的其他诉讼请求；三、驳回都瑞达合能公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30381.32元，保全费5000元，其中27830.32元由王秋负担，7551元由瑞达合能公司负担。双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。二审中，王秋陈述其为取得按揭贷款购房，按照光大银行的要求每月存入资金，而该资金系王秋从别处借来，并支付了利息，因此，在瑞达合能公司未能交付案涉房屋的情况下，该利息应由瑞达合能公司承担。本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于案涉商品房买卖合同补充协议第一条及第三条条款内容是否无效的问题王秋主张案涉商品房买卖合同补充协议第一条及第三条系格式条款且加重了王秋的责任应为无效。对此，本院认为，案涉商品房买卖合同补充协议第一条及第三条的内容是确定按揭贷款的办理时间、未取得按揭贷款时购房款的支付方式以及逾期支付购房款的违约责任等事项，上述约定对双方权利义务予以明确，王秋也未能提交证据证明上述约定加重了王秋的责任、排除了其主要权利，减轻了瑞达合能公司责任，故本院认为，虽案涉商品房买卖合同补充协议为格式合同，补充协议第一条及第三条属格式条款，但不存在加重王秋的责任、排除其主要权利，减轻瑞达合能公司责任的情形，应为有效，故王秋关于案涉商品房买卖合同补充协议第第一条及第三条无效的主张，本院不予支持。二、关于案涉商品房买卖合同及补充协议是否应当继续履行的问题本院认为，虽王秋认为情况说明的形式要件不符合法律规定（缺少经办人员签字），但王秋认可黄昱系处理王秋贷款事宜的经办人员，而黄昱陈述王秋未取得按揭贷款的原因与情况说明中载明的一致，虽然情况说明形式要件存在一定瑕疵，但黄昱的陈述能够予以补强，两者能够相互印证。因此，一审法院采信情况说明与黄昱的陈述正确，本院依法予以确认。从情况说明的内容和黄昱的陈述来看，王秋未能取得按揭贷款的原因在于王秋自身条件不符合办理贷款的条件，并非王秋所称在于瑞达合能公司未能完成商品房买卖合同备案登记。因此，王秋关于其未能取得按揭贷款的原因在于瑞达合能公司的主张，本院依法不予支持。王秋未能取得按揭贷款，应当依约在接到通知后3天内一次性补足购房款。瑞达合能公司依约通知王秋补足剩余购房款，而王秋未在约定期限内补足剩余购房款违约，因此，瑞达合能公司依约有权解除案涉商品房买卖合同及补充协议。随后瑞达合能公司发出《关于解除商品房买卖合同的函》将解除的意思表示告知王秋，当该通知到达王秋时，案涉商品房买卖合同及补充协议已经解除。故王秋要求继续履行案涉商品房买卖合同及补充协议的主张，本院依法不予支持。如前所述，王秋逾期付款违约导致案涉商品房买卖合同及补充协议解除，瑞达合能公司依约有权要求王秋支付违约金，一审法院依据双方约定的违约金标准、实际损失情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等因素，确定的违约金金额并无不当，本院依法予以确认。案涉商品房买卖合同及补充协议解除后，瑞达合能公司将案涉房屋另行出售的行为，并不属于“一房二卖”，故王秋主张瑞达合能公司存在“一房二卖”行为应当赔偿一倍购房款的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。三、关于王秋主张的利息是否应得到支持的问题本院认为，王秋主张其为办理按揭贷款，按照银行要求，外借资金存入银行支付了利息，但并未举证加以证明。同时，即便王秋所述真实，王秋也未举证证明存在该利息损失应由瑞达合能公司承担的法定情形或约定情形存在。因此，王秋关于利息损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，王秋的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费27825元，由王秋负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  龚 耘审判员  赵 锋二〇一七年三月九日书记员  许琳琳