福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼎民初字第1373号
原告叶志亮，男，汉族，住福建省福鼎市。
委托代理人张淑娟、王丹丹（实习），福建建达（福鼎）律师事务所律师。
被告鲍成球，男，汉族，住福建省福鼎市。
原告叶志亮与被告鲍成球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶志亮及其委托代理人张淑娟、王丹丹、被告鲍成球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶志亮诉称，2010年10月7日，原告通过中介向鲍成球购买位于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区B栋704室商品房，购房款合计270000元，其中购房定金50000元整，并约定该地及产权等相关资证权属手续应由被告鲍成球负责办理，本交易途中如遇到纠纷均由被告鲍成球负责处理。被告应按时搬迁，若未按合同约定的最后期限将转让产权交付原告使用，每拖一日，按成交金额的3‰计算逾期违约金。嗣后，依据合同的约定，原告向被告鲍成球支付了220000元购房款，不久原告装修入住该房。2012年年底被告与他人纠纷致使原告无法入住该房，且该房至今无法办理产权登记手续。在此情况下，原告多次与被告交涉，并于2015年3月9日向被告发出要求其解决上述房屋的产权及入住事宜的函，但无任何回复。2015年3月19日原告叶志亮向被告鲍成球发出解除合同通知书，却至今未果。
综上所述，原、被告签订的《房地产交易协议合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自的合同义务。现因被告原因仍无法办理权属产权登记及入住该房屋，致使原告的合同目的无法实现。根据《合同法》的相关规定，原告依法可以解除合同，并在拿回已付房款的基础上要求被告赔偿相应经济损失。现诉至法院请求依法判决：一、解除原、被告于2010年10月7日签订的《房地产交易协议合同书》；二、被告鲍成球返还原告已付购房款人民币220000元及利息（自2010年10月15日起至法院判决确定偿还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告支付原告自2012年11月1日起至实际返还购房款之日止每日按220000元3‰的标准计算的违约金；四、被告赔偿原告房屋装修费16000元、房屋中介费2700元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告鲍成球辩称，一、答辩人与原告叶志亮于2010年10月7日签订的《房地产交易协议合同书》真实有效，并认真履行了各项义务，不存在违约。1、2010年10月7日鲍宗保的父亲鲍成河在鑫顺中介与叶志亮联系洽谈，当天签订《房地产交易协议合同书》，鲍成球、鲍宗保议定将位于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区阳光花苑B栋7层704单元商品房计53.88平方米出让给叶志亮，合同约定总价为270000元。鲍成河当天收到原告50000元购房定金。付款方式为2010年10月7日付定金50000元；同年10月15日付款170000元，并于当天交房，剩余50000元是开发商按揭贷款未还部分，作为押金形式转移给叶志亮，由叶志亮偿还；2010年10月15日交款时，因一手房鲍宗保借用鲍成球的身份证购房的，所以鲍成球在其双方协议合同签订多日之后补签一个名字，170000元是鲍宗保母亲卢金玲所收并存入其信用社账户，当天卢金玲当场亲手把所有的房产资料及门锁交给原告，原告还在当月进行简单装修（用一块玻璃把厨房和客厅隔开，涂料在原来基础上再涂一遍），答辩人认为交房当天我们就把该房的门锁、房产资料及部分赠送的家具保质保量保时交付原告，原告也经过认真的核对后接收入住，没有任何异议，这充分说明了答辩人没有任何违约。2、2011年11月至2012年12月之间案外人池仁福（系福建太姥房地产开发有限公司法定代表人）多次指使一些社会闲散青年到该房锁门、撬门入室、搬东西等行为，大家都知道不是答辩人所为，这期间每次答辩人还和原告一同报案，一同去桐城派出所做笔录等，答辩人积极配合，原告却引用该协议合同书第四条第3款“甲方应按时搬迁，若未按合同规定的最后期限将转让产权交付乙方使用，每拖一日按成交额的3‰逾期违约金另付给乙方，合同继续履行”，这明显是错误的，第一该条款规定明显是指2010年10月15日的甲方未交房，每拖延一天交房给付违约金3‰，第二即使被告当时存在延迟交房，给付违约金之后，合同继续履行，而不是解除合同。二、产权登记和办证的问题。该小区是福建太姥房地产开发有限公司于2001年开始建造，2003年至2005年间出售，五证齐全，土地使用权转让批文号为2001-02143-001，土地使用权的地块为鼎国用（2001）字第02143号，建设工程规划许可证号为20013554，施工许可证号为200240012，商品房预售许可证为（2003）鼎房许字第1号。2004年底开发商因欠税等原因跑路去了东北搞地产开发，2010年太姥豪庭及太姥安置小区的许多业主因办证问题多次到市人大、市政府上访，福鼎市政府领导为此召集相关部门开会，承诺税收暂欠，条件许可先办证，并做了会议纪要，2010年广大业主为此集资办证。太姥豪庭和太姥安置小区同属于一个开发商，市政府的会议纪要对二个楼盘同样适用，如今太姥豪庭可以办证。
综上，答辩人认为，答辩人根据双方签订的《房地产交易协议合同书》的规定，认真及时履行自己所应履行的各项义务，原告的诉讼请求没有法律依据，事实与理由不充分，不真实、隐瞒事实真相，希望法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，双方对下列事实没有争议：
2010年10月7日，原告通过房产中介与被告鲍成球订立《房地产交易协议合同书》，向被告鲍成球购买位于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区B栋704室商品房，购房款合计270000元，其中购房定金为50000元。原告分别于2010年10月7日及同年10月15日向被告鲍成球支付了220000元购房款。2010年10月15日，被告将诉争房屋交付原告使用，不久原告装修入住该房屋。2012年11月20日该房产开发商池仁福用铁锁将诉争房屋上锁，并陆续将原告所属物品搬出该房屋，致使原告无法入住使用该诉争房屋。
双方当事人争议的焦点为：1.解除《房地产交易协议合同书》的条件是否成就？若解除，过错责任应由谁承担；2.原告请求违约金是否有法律依据？3.被告是否应当返还原告装修费及中介费。对此，本院予以分析、认定如下：
一、关于解除《房地产交易协议合同书》的条件是否成就？若解除，过错责任应由谁承担的问题。
原告叶志亮认为，本案原告购买房屋的合同目的已无法实现，合同解除条件已成就，应解除原、被告之间的《房地产交易协议合同书》。原告与被告于2010年10月7日签订《房地产交易协议合同书》真实、合法有效，不违背法律、行政法规的强制性规定。根据合同第四条约定，上述宗地、产权卖前相关资证权属手续应由被告负责办理。原、被告之间对于房屋产权证及办理是有明确约定的，原告购买的坐落福鼎市桐山街道大兴巷四号的太姥安置小区B栋704室必须是有房屋产权证的。虽然原告购买时知悉该房屋目前是未办理房产证、土地证，但从合同的第八条第三款“日后该房产产证、土地证可办理交付给乙方过户时，甲方要无条件地配合乙方签字盖章办理过户手续”及从正常的逻辑思维也可知晓原告购买该房屋是产权权属明确的。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的不发生效力，但法律另有规定的除外。本案从原告提供的（2013）鼎民初字第351号《民事判决书》中，可以证实诉争的房屋一直办不了产权证书的原因是该房屋无法备案登记及被告拖欠开发商的购房尾款50000元未支付，同时也是因为被告与他人的纠纷，致使原告从2012年间一直无法入住该房屋。被告的行为明显违背了双证齐全、产权清楚的合同约定，该诉争的房屋无法办理产权证，导致合同目的无法实现，应当依法解除。并提供下列证据：
一、原告叶志亮身份证复印件，以此证明原告的身份。
二、被告鲍成球户籍证明，以此证明被告的身份。
三、《房地产交易协议合同书》，以此证明：1.原告叶志亮于2010年10月7日向被告购买坐落于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区阳光花苑B栋7层704室商品房，购房款为270000元。2.该房地产权等相关办证手续应由鲍成球负责办理，在交易途中如遇到纠纷均由鲍成球负责处理。
四、《收条》，以此证明原告叶志亮于2010年10月15日向被告鲍成球支付购房定金220000元。
五、福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第351号《民事判决书》、宁德市中级人民法院（2014）宁民申字第3号《民事裁定书》，以此证明2012年底因被告与他人纠纷致使原告无法入住该房，且该房至今无法办理产权登记手续。
六、《函》，以此证明原告叶志亮于2015年3月9日向被告鲍成球发函要求其在接函之日起7日内解决与他人的纠纷，并书面答复原告及房屋的产权权属登记及入住。
七、《解除合同通知书》，以此证明原告于2015年3月19日向被告发出解除合同通知书。
八、福鼎市邮政速递公司邮寄凭证，以此证明被告鲍成球已签收《函》《解除合同通知书》。
九、福鼎市桐城派出所的《询问笔录》，以此证明福鼎市太姥安置小区B幢704房屋在转卖过程中，已出现纠纷。而被告在与他人纠纷未解决的情况下，将该房屋出卖给原告，可以说明被告主观上存在重大过错。
十、《人民调解协议书》，以此证明自2010年10月7日至2012年12月间，因被告与他人纠纷未解决，才导致原告从2012年11月开始就无法入该房屋。
被告鲍成球质证认为，对证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据三《房地产交易协议合同书》的真实性没有异议，但对证据三的待证目的有异议，无证的二手房买卖办证是开发商办证，并非是我去办证。我出售涉案房屋的时候就已经告知原告我的房产是没有办理房产登记的。合同约定是若可以办证，我方需无条件的为原告提供办证条件。案外人池仁福一直骚扰原告是因为原告未将购房款的尾款50000元交付给开发商，并非是我的原因。对证据四的真实性没有异议。证据五的真实性没有异议，诉争房屋我已经出售给原告了，法院也已经认定房屋已经出售给叶志亮，原告本人不入住和我没有关系，与本案没有关联性。证据六是没有法律效力的。对证据七，原告要求解除合同需要法律依据，没有法律依据要求解除合同是不合法的。对证据八，福鼎市邮政速递公司邮寄凭证更是没有法律效力的。对证据九的真实性没有异议。证据九中的纠纷是我和原告交易之后发生的事情，笔录的时间是2012年12月6日，我和原告交易是2012年10月7日，我当时和池仁福的纠纷就是50000元的事情。当时纠纷的本意就是追讨回50000元，但是50000元我已经支付给原告叶志亮了。证据十人民调解协议书是叶志亮和池仁福的调解书，我不在场对调解书的真实性法庭核实，但原告待证的2010年10月7日至2012年12月间的时间段有误的，应该是2010年10月7日的一个月后。
被告鲍成球认为，原告要求解除合同没有法律依据。1.原、被告双方签订的《房地产交易协议合同书》依法成立，并合法有效应该继续履行。被告在签订合同后，认真、及时、负责任的履行了自己的各项义务，保时、保质、保量交付房子、门锁及购房时的资料，至今为止没有任何违约行为。原告在2010年10月15日交付房子时也对房屋、门锁、资料等认真核对，未提出异议。根据《合同法》第94条的规定，被告没有明确表示不履行义务，更没有违约，原告解除合同没有法律依据。2.原告主张解除合同没有举证。原告主张不能实现合同目的，但没有说明为什么不能实现，不能实现的原因，也没有提供证据予以证明。3.原告不能正常居住诉争房屋的原因是原告造成的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋转移占有后的风险由买受人承担。案外人池仁福的行为造成的损失发生在被告交付房屋之后，其风险应由原告自行承担。案外人池仁福将原告驱赶出诉争房屋的原因是被告尚欠其50000元购房款，而《房地产交易协议合同书》中已经约定将此款转让给原告。原告未能偿还开发商池仁福购房款50000元才引起池仁福的侵权行为，应由原告自行承担损失。并提供以下证据：
一、被告鲍成球身份证复印件，以此证明被告鲍成球的身份。
二、鲍宗保身份证复印件，以此证明鲍宗保的身份。
三、原告叶志亮身份证复印件，以此证明原告叶志亮的身份。
四、《房地产交易协议合同书》，以此证明：1、被告在10月15日已将欠开发商的购房款移交原告，由原告偿还与被告无关。2、被告为原告办理房产权登记和办理产权证没有确定最后期限、被告也不因此而违约。
五、福鼎市人民法院（2013）鼎民初字第351号《民事判决书》、宁德市中级人民法院（2014）宁民申字第3号《民事裁定书》，以此证明：1、被告是该房产所有权者、合法占有者。2、福建太姥房地产开发有限公司不享有该房产的物权。
六、回复原告的函件，以此证明：1、原告的来函，被告能认真对待，但打电话原告不接，叫他来商谈也不理。2、答复件提到之前多次叫原告入住和回复函件又提到叫原告入住和上诉。3、明确告诉原告要进行维权，该房的产权已交给原告使用，原告不维权后果与被告无关。
七、邮政速递公司邮寄凭证，以此证明原告已签收答复件。
八、谈话录音，以此证明：1、被告曾多次劝叶志亮入住。2、要求对池仁福侵权起诉。
九、电话录音，以此证明本人多次叫其起诉池仁福侵权，叫叶志亮入住，减少损失。
十、谈话录音，以此证明：1、叶志亮对被告转移的50000元不拿出来，一定坚持要等双证办完才肯还给开发商。2、开发商认为该建筑符合建设局的要求，没有违反。3、叶志亮的东西被搬是池仁福所为。4、池仁福侵权主要原因是该房的尾款50000元未还。5、东西被搬之后几天，桐城派出所民警一起开门入室，查看损失并立案。
十一、谈话录音，以此证明当时为了解决该纠纷，公安机关及法院案件承办人费汉景、李威都认为50000元尾款还给池仁福，当时被告也承诺再给20000元作为池仁福的利息，但是事后叫叶志亮拿出来50000元，叶志亮不肯。
十二、《关于严惩池仁福严重侵权的处理》申请书，以此证明原告已经知悉房屋存在的纠纷及缺陷。
原告叶志亮质证认为，1、对证据1-3三性无异议。2、对证据4的真实性无异议，但不能证明其待证的事实。只能证明争议房屋购房款为270000元，房屋中介费2700元及对上述土地及产权在转让前办理相关的产权权属手续作了一个约定。虽然合同没有约定产权证交付时间，但并不代表可以无限期的不作为，应该有合理的产权过户期限，从原告转让房屋至今（约五年）都无法办理产权权属证明。所以证据4不能证明原告的主张。3、证据5真实性、合法性无异议。该判决书的判决结果是确认鲍成球与福建太姥房地产开发有限公司于2004年11月9日签订的《商品房买卖合同》有效，但不能证明该房屋系被告所有，被告混淆了债权与物权之间的关系。同时从判决书中也可以看出该房屋是有争议的，案外人杨海平主张该房屋系其所有并且已支付全部的购房款，也就是说不管原告是否向被告支付50000元的尾款，其合同的目的都无法实现。4、证据6仅仅只是被告单方面意思作出，被告诉称第二天剩余的房款是其嫂子卢金玲收的，该项陈述有误，因为根据原告提供的证据欠条，该笔款项收款人是被告和卢金玲。对于被告其他的诉称，原告之所以无法入住是因为被告与他人对本案争议房屋的纠纷未予以解决，导致原告无法入住。同时原告也多次向被告表明处理该事情，被告一直在推诿。且从被告的答复也可以看出之所以无法办理产权证是因为该房屋无法备案登记。5、证据7的真实性无异议。6、证据8-11三性都持有异议，首先，对录音制作方式有异议，无法证实录音谈话内容。其次，四份录音不能证明被告的待证事实。以上的录音都是被告与他人对诉争房屋的商讨事宜，原告从始至终都未参与。从被告录音证据也可以看出，原告之所以未能入住该房屋，是被告拖欠福建太姥房地产开发有限公司50000元的尾款。对于证据录音资料，原告对录音的真实性无异议，但对制作录音书面材料中的内容真实性有异议。对录音的合法性、关联性均有异议，不能证明被告的待证的事实。被告所提供的录音，充分地证明了该房产是存在争议，存在产权纠纷，在这种情形之下还拿来转卖于我，在买卖关系尚未完成之前，争议方出面制止的情况下，还是同我签了购房协议，收下我的购房款，这是严重隐瞒事实真相，是一种欺诈行为，事情败露后，本人无数次找鲍成球解决，均无结果，被告要么就讲些冠冕堂皇的大道理对我进行搪塞，要么就用各种谎言进行哄骗，而且被告极不诚实厚道，对自己有利的就说这房子没卖给我，这更加严重的造成本人经济及财产遭受巨大损失，对此，被告应承担全部责任。7.对证据十二的三性均有异议，原告至始至终都不知道该份申请书的内容，就算有该份申请书确实存在，也无法证明原告买房产时知道当时有纠纷的情况。
本院认为，原告提供的身份证及户籍证明，可以证明原、被告的身份情况。《房地产交易协议合同书》系原件，可以证明原告于2010年10月7日向被告购买坐落于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区阳光花苑B栋7层704室房屋的事实及双方之间的权利义务约定情况。《房地产交易协议合同书》中约定，房屋价款为270000元，原告应于2010年10月7日前支付50000元，2010年10月15日前支付170000元，剩余50000元合同第三条第四款D项约定，“伍万元正是开发商按揭贷款未还部分的还款金额”。《房地产交易协议合同书》第八条第三款约定“日后该房产产证、土地证可办理交付给乙方过户时，甲方要无条件地配合乙方签字盖章办理过户手续”。《收条》可以证明被告鲍成球已于2010年10月15日收到原告的购房款220000元。证据五系已生效的法律文书，可以证明被告鲍成球与福建太姥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同。《民事判决书》中确认，被告鲍成球尚欠福建太姥房地产开发有限公司购房款50000元；被告鲍成球并未缴纳剩余的购房款，作为出卖人的福建太姥房地产开发有限公司可以行使履行抗辩权，其交房、办证的期限可予以相应顺延。证据六、七、八可以证明原告于2015年3月9日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订《房地产交易协议合同书》，同时被告提交的《回复原告的函件》也证明了其已收到原告的《解除合同通知书》。证据九系被告弟弟鲍成河与太姥安置小区物业公司人员纠纷所形成的笔录，但与本案没有直接关联，本院不予认定。证据十可以证明2013年年底原告叶志亮因案外人池仁福的行为导致无法正常使用诉争房屋的事实。
被告提供的证据一、三，可以证明原、被告的身份情况，证据二鲍宗保身份证复印件与本案无关，本院不予认定。证据四、五与原告提供的一致。证据六、七可以证明被告已收到原告寄来的《函》及《解除合同通知书》的事实。证据八到十一的录音资料，可以证明诉争房屋存在纠纷的事实。证据十二《关于严惩池仁福严重侵权的处理》系被告单方面制作，本院不予采信。
关于《房地产交易协议合同书》的解除条件是否成就，本院认为，原告叶志亮与被告鲍成球签订的《房地产交易协议合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应依合同约定履行各自义务。虽然在购房时双方确认该房屋尚不能办理产权登记，但从“日后该房产产证、土地证可办理交付给乙方过户时，甲方要无条件地配合乙方签字盖章办理过户手续”等约定看出，原、被告均认为该诉争房屋今后可以办理产权登记。但原告在2010年购买诉争房屋后，至今未能办理房产登记手续。且该住宅楼至今未能通过相关验收手续，不满足办理产权登记的条件。再者由于案外人池仁福将房屋上锁的行为，致使原告自2012年11月起无法使用诉争房屋，原告购买房屋的居住目的也无法实现。综上，本院认为，原告叶志亮购买房屋的合同的目的已无法实现，解除《房地产交易协议合同书》的条件已经成就。
关于合同解除后过错责任的承担，本院认为，案外人开发商池仁福锁住诉争房屋的原因是被告鲍成球在购买该诉争房屋时欠缴的50000元购房款及利息尚未支付完整。被告鲍成球并未缴纳剩余的购房款，作为出卖人的福建太姥房地产开发有限公司可以行使履行抗辩权，其交房、办证的期限可予以相应顺延。被告鲍成球根据《房地产交易协议合同书》第三条第四款D项“伍万元正是开发商按揭贷款未还部分的还款金额”，认为支付该50000元购房款的债务已经转移给原告叶志亮。原告叶志亮认为合同所称的交付方式是待可以办理房产证后直接付款50000元或待可以办理房产证后向银行贷款50000元支付给被告鲍成球，相当于办证的押金。本院认为，被告转让债务的行为并未取得债权人福建太姥房地产开发有限公司的同意，没有法律效力。被告鲍成球向福建太姥房地产开发有限公司购买诉争房屋的时间为2004年，当时的购房款仅为83514元，但鲍成球2010年出让该房屋的价款为270000元，房产价值大幅提升，若以2004年时未支付的50000元购房款按原价返还给开发商不符合交易习惯，开发商也必然不会接受。因此本院认为，《房地产交易协议合同书》第三条第四款D项约定的50000元是作为房产证未办理前的押金，待房产证可以办理后由原告叶志亮支付给被告鲍成球，被告鲍成球在前手购房时结欠福建太姥房地产开发有限公司的购房款仍应由其自行负责处理。被告鲍成球未能处理好其与开发商的矛盾纠纷，导致原告叶志亮无法居住诉争房屋的，过错责任在于被告鲍成球，被告鲍成球应当承担解除合同的不利后果。原告解除房屋买卖合同后，有权要求被告返还已支付的购房款，并赔偿损失。原告在2012年11月20日被驱离出诉争房屋后，开始租房生活，损失应从原告无法正常使用诉争房屋时起算，以已支付的购房款220000元为基数，参照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算。
二、关于原告请求违约金是否有法律依据的问题。
原告认为，被告应当向原告支付违约金及损害赔偿。基于被告与他人纠纷未解决，导致原告至今无法办理产权权属登记及入住该房，以上原因已经导致合同的目的根本无法实现。原告认为，合同规定的违约金是惩罚性条款，虽然被告于2010年10月份将该房屋交付给原告，但其交付是有瑕疵的，导致原告自2012年11月之后无法正常入住该房屋。原告主张从2012年11月开始要求被告支付违约金并援用《房地产交易协议合同书》第四条第3款约定“若未按本合同规定的最后期限将转让产权交付给原告使用，每拖一日，按成交额的日万分之三的逾期违约金另付给原告”，原告从2012年就无法正常入住该房屋，无法入住的原因也是因为被告与他人纠纷一直未解决。原告要求被告从2012年11月开始支付违约金请求，符合法律规定，应当予以支持。
被告认为，原告引用该协议合同书第四条第3款“甲方应按时搬迁，若未按合同规定的最后期限将转让产权交付乙方使用，每拖一日按成交额的3‰逾期违约金另付给乙方，合同继续履行”，这明显是错误的，第一该条款规定明显是指2010年10月15日的甲方未交房，每拖延一天交房给付违约金3‰，被告2010年10月15日当天就把诉争房屋的门锁、房产资料及部分赠送的家具保质保量保时交付给原告，原告也经过认真的核对后接收入住，没有任何异议，这充分说明了答辩人没有任何违约。第二即使被告当时存在延迟交房，给付违约金之后，合同继续履行，而不是解除合同。
本院认为，《房地产交易协议合同书》中约定：“甲方（鲍成球）应按时搬离，若未按合同约定的最后期限将转让产权交付乙方（叶志亮）使用，每拖一日，按成交金额的3‰计算逾期违约金”。原告认为“转让产权”既包括转让房屋使用权，也包括转让房屋的物权，被告未能在合理期限内转让房屋物权，应适用该违约金条款。本院认为，该条款中“将转让产权交付原告使用”是承接前述的“按时搬离”，“将转让产权交付原告使用”应理解为卖方鲍成球应及时搬离诉争房屋，将诉争房屋的使用权转移给原告叶志亮。且购房时双方均明确该诉争房屋尚不能办理产权登记，原告不能以未办理产权登记为由要求被告支付违约金。本案中，被告鲍成球已按合同约定于2010年10月搬离诉争房屋并交付原告叶志亮使用，被告的交付行为符合合同约定，原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。
三、关于被告是否应当返还原告装修费及中介费问题。
原告认为，对于被告的过错导致合同解除，原告请求被告赔偿原告的房屋装修费16000元及房屋中介费2700元应合情合理。
被告认为，原告确实有对房屋进行装修，但花费的数额没有16000元。原告要求返还中介费没有法律依据。
本院认为，原告主张入住后对诉争房屋进行了装修，被告对原告的装修行为予以认可，本院予以确认。原告主张被告应当返还装修费损失16000元，本院认为，原告在入住时对房屋进行装修，本案由于被告过错导致合同解除，在解除购房合同后，原告应返还诉争房屋，被告应对装修添附进行补偿。原告未能提供相应证据证实装修费用，综合本案具体情况，本院酌定为5000元。原告要求返还中介费2700元没有法律依据，本院不予支持。
经庭审质证并认证，对本案事实可作如下认定：
2010年10月7日，原告叶志亮通过房产中介与被告鲍成球签订《房地产交易协议合同书》，向被告鲍成球购买坐落于福鼎市大兴巷四号的太姥安置小区B栋704室商品房。《房地产交易协议合同书》约定购房款为270000元，款定于2010年10月7日支付50000元，同年10月15日支付170000元，剩余50000元待房产证可以办理后由原告叶志亮支付给被告鲍成球。购房时房产证办理情况为未办理，该地及产权等相关资证权属手续应由被告鲍成球负责办理，交易途中如遇到纠纷均由出卖人鲍成球负责理清。被告鲍成球应按时搬离，若未按合同约定的最后期限将转让产权交付原告使用，每拖一日，按成交金额的3‰计算逾期违约金。依据合同的约定，原告向被告鲍成球交付购房定金及部分购房款款220000元，剩余50000元尚未支付。原告于2010年10月装修该房屋并入住使用。2012年11月，该房地产开发商案外人池仁福将诉争房屋上锁，并将原告叶志亮所有的财产搬离，致使原告从2012年11月20日起至今无法入住该房屋。原告多次与被告交涉无果后，于2015年3月19日发出解除合同通知书，要求解除《房地产交易协议合同书》，无果后于2015年4月22日诉至本院。
另查明，太姥商住区安置小区未通过交房验收，至今无法办理房产登记手续。
综上所述，本院认为，原告叶志亮与被告鲍成球签订的《房地产交易协议合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应依合同约定履行各自义务。由于被告鲍成球在购买诉争房屋时未能解决遗留的50000元购房款问题，致使原告叶志亮自2011年11月20日起无法正常入住并使用诉争房屋。并且在购房后的合理期限内，诉争房屋仍未能办理房屋产权登记，原告购买房屋的合同目的已无法实现，原告有权要求解除房屋买卖合同，返还已支付的购房款，并赔偿损失。故原告请求解除房屋买卖关系，要求被告返还支付购房款220000元，并赔偿利息损失，理由充分，本院予以支持。利息损失应从原告无法正常使用诉争房屋时起算，以已支付的购房款220000元为基数，参照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算。《房地产交易协议合同书》中约定：“甲方（鲍成球）应按时搬离，若未按合同约定的最后期限将转让产权交付原告使用，每拖一日，按成交金额的3‰计算逾期违约金”，被告鲍成球已按合同约定于2010年12月将诉争房屋交付原告叶志亮使用，故原告要求被告支付逾期违约金的主张本院不予支持。原告主张装修费损失16000元，但没有提供相应证据予以证实，本院酌定为5000元。原告主张中介费损失2700元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告叶志亮与被告鲍成球签订的《房地产交易协议合同书》。
二、被告鲍成球应于本判决生效之日起十日内返还原告叶志亮已支付的购房款220000元及利息（自2012年11月20日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。
三、被告鲍成球应于本判决生效之日起十日内支付原告叶志亮房屋装修费5000元。
四、驳回原告叶志亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4881元，由原告叶志亮负担280元，被告鲍成球负担4601元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 林 洁
代理审判员 陈晨阳
人民陪审员 施忠心
二〇一六年二月三日
书 记 员 蔡平心
附注
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。
地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。
各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。