江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终339号
上诉人（原审被告）：抚州仙峰商业中心投资有限公司，住所地江西省抚州市金巢经济开发区迎宾大道南侧（民政局一楼）。
法定代表人：胡建军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王培仁，浙江文勇律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）：杨玉玲，女，1999年8月7日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
法定代理人：杨某（杨玉玲的父亲），男，1968年6月27日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：王伟，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人抚州仙峰商业中心投资有限公司（下称仙峰公司）因与被上诉人杨玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初3273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
仙峰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人杨玉玲的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决支持被上诉人解除合同的诉请缺乏事实和法律依据。1.延期交房是由于上诉人不能控制的原因所致，依据合同不应由上诉人承担延期交房的责任。双方合同补充协议第四条第五款约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，上诉人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。……（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素所导致的情形。现在，双方约定的交房时间确有延误，但引起延期交付的原因错综复杂，其中有很多客观原因，如政府的宏观调控等。涉案商业综合体项目是由市政府招商引资的重点企业，入驻抚州以来上诉人已经投资近4亿元资金，所有投资款均由上诉人自筹解决，没有向当地银行融资一分钱。在投资建设过程中恰逢国家融资政策调整，不可避免对工程进度产生了一定的影响。这些原因都是上诉人无法控制的，按照合同约定不应当作为解除合同的条件。2.解除合同的条件未成就。首先，被上诉人在法定期限内没有履行通知义务，其解除权归于消灭。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方合同补充协议第十三条第四款明确约定，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权。双方继续履行合同，并按照本合同约定履行义务。可见，约定解除同样应当进行合理的催告。一审判决的意见与合同法及双方合同约定相悖。因此，被上诉人没有向上诉人下达书面通知，导致其解除权消灭。其次，迟延履行或其他违约行为并不严重影响订立合同所期望的利益。因为根据合同约定前3年为免租期，这3年的租金已经在签订合同时作为优惠返还给被上诉人了，被上诉人的利益没有受到影响。3.双方的合同合法有效，应受法律保护。最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知规定“妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场……对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除……”。双方合同合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行合同义务，保护交易稳定和合同的可信赖性。因此请求驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决上诉人在退回购房款并支付违约金的同时，判令上诉人承担自2016年11月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以总购房款287,834元为基础计算的利息损失于法无据。根据合同法规定，违约金具有补偿性和惩罚性，违约方支付的违约金已经包含了补偿金在内，所以不存在支付违约金同时再另行支付赔偿损失的问题。
杨玉玲辩称，一、上诉人所称“延期交房是不能控制的原因所致，依据双方所签订的合同不应由其承担延期交房的责任”不符合事实与法律规定。上诉人己实际自认系因其自身原因而无法按时交付商铺，其援用不可抗力提出免责不符合法律规定。上诉人因融不到资等原因造成工程停工，而融资政策调整不是不可抗力，不属双方《商品房买卖合同》附件四第四条第5款约定情形，以融资政策调整为由拒绝承担违约责任的理由不能成立，没有任何证据表明出现了政府政策变化的因素。二、双方《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，条款清晰明确。《补充协议书》是在上诉人延期交房后双方对有关延期交房条款的变更，应按补充协议执行。《补充协议书》第三条约定的解除条件已实际成就，被上诉人选择以诉讼的形式解除合同并主张返还购房款及违约金、利息具有事实和法律依据。双方约定交房期限是2015年8月30日，但上诉人未交房，之后包括被上诉人在内的广大业主都向上诉人提出过交房请求，经政府部门主持协调、反复协商后才于2015年11月签署了《补充协议书》，这期间其实就是一个主张权利、催告、再协商的过程。三、《商品房买卖合同》附件四第十三条第三款第4项约定无效，且与合同其他条款矛盾。1.附件四显然是格式合同。合同法规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上诉人也未采取合理方式提请注意该条款并予以说明。该条款应认定为无效。2.双方在《补充协议书》中约定“双方同意商铺交付时间变更为2016年10月31日”属于附件四第十三条第三款第4项中“除双方另有书面约定外”情形，应当按照变更后的协议执行。3.《商品房买卖合同》附件四第四条第6款、第7款分别约定了发生延期交房情况时，上诉人应在发生该情形后30日内通知被上诉人，被上诉人给予上诉人30日的宽展期。该两个条款约定与附件四第十三条第三款第4项存在明显矛盾。按照该两个条款约定，上诉人在延期交房情况发生后，没有通知被上诉人，则即便《商品房买卖合同》附件四第十三条第三款第4项约定有效，被上诉人有权解除合同及补充协议的事由发生时间也应认定为2016年12月31日。因此，被上诉人提出解除合同并未超过约定的期限。四、上诉人多次违反合同约定，已实际造成被上诉人巨大的经济损失，而非上诉人所称“并不严重影响订立合同所期望的利益”。被上诉人签订合同后立即支付了全部购房款，现因上诉人违约被迫解除合同，完全可以参考被上诉人如购买其他同等条件下商铺至今的升值部分作为计算损失的依据。上诉人所称“前3年的免租期”是被上诉人与抚州环湖商业管理有限公司签订的委托经营管理协议，主体完全不同，与上诉人无关联。并且，上诉人颠倒是非，委托经营管理协议约定实际是被上诉人免收抚州环湖商业管理有限公司前三年的租金，收益归其管理经营的收入。即便委托经营管理协议与上诉人存在关联，且被上诉人在委托经营管理协议中享受了相关的利益，也应当认为是合同双方签署合同前后整体利益的综合考量因素之一，并不是商品房买卖合同外的优惠或额外利益，无所谓的“优惠返还”之说。五、上诉人一直强调《商品房买卖合同》合法有效，却回避《补充协议书》解除条款的存在及合法有效性，违背双方约定，更无视被上诉人合法权益的保护。因此，应予维持被上诉人一审的诉请。六、《商品房买卖合同》中附件四第十三条第三款第1项及《补充协议书》中都约定了违约金及解除合同返还购房款及利息的条款，上诉人应严格按照双方约定履行合同义务，被上诉人主张违约金及利息损失有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院维持一审判决。
杨玉玲向一审法院起诉请求：1.依法解除《商品房买卖合同》；2.判令仙峰公司退回购房款287,834元，支付违约金9,671.2元，并承担已付房款的利息损失；3.仙峰公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：仙峰公司系从事房地产开发与销售代理、商业营运管理、实业投资等业务的公司。2014年2月15日杨玉玲与仙峰公司签订合同编号为201405330/201405331的两份《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议，约定：杨玉玲购买仙峰公司开发建设的抚州市迎宾大道81号仙峰商业中心D区一期工程D区b段产权铺b-514房及D区b段产权铺b-513房，购房价款分别为146,734元、141,100元，付款方式为一次性付清全部购房款。所购房产交付期限为2015年8月30日前。合同签订当日，杨玉玲付清二笔购房款，共计287,834元，仙峰公司出具收款收据二张。至2015年11月，仙峰公司仍未依约交付房产。后经协调，双方于2015年11月22日签订《补充协议书》一份，约定：仙峰公司自2015年10月1日起按每日万分之一计算逾期交房的违约金，直至商铺交付时止，违约金每半年支付一次，双方同意商铺交付时间变更为2016年10月31日前，如在2016年10月31日前仍不能交付商铺，杨玉玲有权选择继续履行合同，仙峰公司应以已交付的购房款为基数，以每日万分之二计付逾期违约金，杨玉玲也有权解除合同，仙峰公司无条件按照《商品房买卖合同》的实际金额全额退款。补充协议签订后，仙峰公司支付了半年的违约金。现仙峰公司仍未按合同约定的交房期限将涉案房产交付给杨玉玲，杨玉玲根据补充协议的约定，选择解除合同并于2016年12月8日诉至一审法院。庭审中，仙峰公司称杨玉玲未将解除合同书面通知仙峰公司，杨玉玲未提供相关的证据证明。庭审中，双方对支付违约金的起止时间进行核对并确认支付违约金的时间应为：2016年4月1日起至2016年10月31日止共计214天，金额为6,159.6元；2016年11月、12月为61天。
一审法院认为，杨玉玲和仙峰公司于2014年2月15日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同依法成立，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，杨玉玲已按合同约定履行了交清购房款的义务，仙峰公司理应按合同约定履行如期交房的义务。本案中，仙峰公司作为有资质的房地产开发企业，对工程的投资建设应有规划及房屋交付造成的影响应有预见，以致确保房屋能够按期交付。庭审中，仙峰公司辩称其未按约定交房是由于在投资建设过程中因国家融资政策调整未融到资金等政府宏观调控不可抗力客观因素造成的，一审法院认为，未融到资金这不能说是仙峰公司认为的不可抗力的因素，仙峰公司也未提供该方面的有关证据证明，该辩称缺乏相应事实依据，因此，不能构成逾期交房的不可抗力。仙峰公司还辩称，根据附件四《合同补充协议》第十三条第四款的约定，杨玉玲未向仙峰公司书面通知解除合同，导致其解除权消失。一审法院认为，合同解除有约定解除和法定解除两种情形，在解除合同前进行催告是法定解除权行使的前置条件，而本案合同解除属于约定解除情形，现解除合同的条件已成就，杨玉玲有权行使合同解除权，故杨玉玲要求解除合同的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。庭审中，杨玉玲要求仙峰公司支付逾期交房违约金和已付购房款的利息损失，仙峰公司则辩称杨玉玲要求仙峰公司在支付违约金的同时又要仙峰公司赔偿利息损失没有法律依据，一审法院认为，仙峰公司于2015年11月22日签订补充协议后，将交房时间变更为2016年10月31日，仙峰公司这段时间应按照协议的约定支付违约金，由于仙峰公司支付了2015年10月1日至2016年3月31日半年的违约金，仙峰公司还需支付给杨玉玲2016年4月1日至2016年10月31日的违约金，杨玉玲主张该违约金是合法有效的，一审法院予以支持。杨玉玲还主张仙峰公司需要支付2016年11月、12月的违约金，一审法院认为，双方变更后的交房时间为2016年10月31日，之后由于仙峰公司未按约交房，杨玉玲于2016年12月8日向法院起诉，可推定，杨玉玲虽然未书面通知仙峰公司解除合同，但给予仙峰公司一定时间的宽展期，后杨玉玲起诉要求解除合同，杨玉玲选择了解除合同，仙峰公司就不应承担这期间的延期交房的违约金，故对该主张不予支持。关于仙峰公司是否要承担已付购房款的银行利息损失的诉讼请求，一审法院认为，根据双方补充协议书的约定，仙峰公司逾期交房的违约行为产生两方面法律后果：一是仙峰公司支交付房产之前逾期交房的违约金，按每日万分之一计算；二、在2016年10月31日未交房，可以选择解除合同，仙峰公司无条件全额退款。故仙峰公司应支付违约金是针对仙峰公司之前逾期交房的违约行为，而杨玉玲要求赔偿利息损失应是针对仙峰公司在选择解除合同未按照约定期限退款的违约行为，故仙峰公司应承担逾期交房而杨玉玲选择解除合同后购房款的利息损失。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除杨玉玲与抚州仙峰商业中心投资有限公司于2014年2月15日签订的合同编号为201405330/201405331的两份《商品房买卖合同》；二、抚州仙峰商业中心投资有限公司应返还杨玉玲购房款人民币287,834元，并支付违约金6,159.6元，以及赔偿杨玉玲自2016年11月1日至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以总购房款287,834元为基数计算的利息损失，款限本判决生效之日起二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,763元、财产保全费2,120元，合计人民币7,883元，由抚州仙峰商业中心投资有限公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人二审的争议焦点为：一、杨玉玲能否主张解除《商品房买卖合同》；二、仙峰公司是否应赔偿杨玉玲有关利息损失。
一、关于杨玉玲能否主张解除《商品房买卖合同》的问题
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”仙峰公司与杨玉玲于2015年11月22日签订了《补充协议书》，约定双方同意商铺交付时间变更为2016年10月31日前，如仙峰公司仍不能交付商铺，杨玉玲有权选择解除合同。故杨玉玲于2016年12月8日向一审法院起诉解除双方《商品房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于仙峰公司主张延期交房是其不能控制的原因所致，与国家融资政策调整等有关。本院认为，仙峰公司在本案中没有提交证据证实其延期交房存在不能控制的原因，且企业融资属于商业风险的预控范围，不构成法律上的不可抗力，故对仙峰公司的该抗辩主张不予支持。
关于仙峰公司主张杨玉玲在解除合同前未进行合理催告。本院认为，法律并未排除当事人通过向人民法院起诉的方式解除合同，杨玉玲有权直接起诉要求解除合同。
关于仙峰公司主张按双方《商品房买卖合同》附件四第十三条第4款约定，仙峰公司未在解除事由发生之日起30日内收到杨玉玲解除合同的书面通知则视为杨玉玲放弃合同的解除权及责任追究权，双方继续履行合同。本院认为，仙峰公司未按合同约定在2015年8月31日前履行交房义务后，双方于2015年11月22日达成了《补充协议书》，协议明确约定杨玉玲主张解除合同时仙峰公司无条件按照《商品房买卖合同》的实际金额全额退款。可见双方对合同解除的事项已达成新的约定，双方《商品房买卖合同》附件四第十三条第4款约定已不能再适用。故仙峰公司再以此抗辩缺乏事实依据，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案中，仙峰公司在与杨玉玲签订《补充协议书》后其仍然不能按期履行交房义务，且截至二审目前为止，涉诉商铺的建设工程还处于没有完工的状态，仙峰公司无法交付涉诉商铺。故杨玉玲亦可据此主张合同解除。
关于仙峰公司主张逾期交房并不严重影响订立合同所期望的利益，根据合同约定前3年为免租期，这3年的租金已经在签订合同时作为优惠返还给被上诉人了。本院认为，杨玉玲与抚州环湖商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》与本案诉争纠纷不具有关联，且仙峰公司也未提交证据证明其已将3年租金作为优惠返还给杨玉玲，故本院对该主张不予采信。
二、关于仙峰公司是否应赔偿杨玉玲有关利息损失的问题
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”因此，杨玉玲可以按双方《补充协议书》约定，要求仙峰公司每日按已付房款的万分之一支付2016年4月1日至2016年10月31日的违约金，及赔偿其2016年11月1日以后的损失。一审法院判决仙峰公司自2016年11月1日以后按已付房款支付相应利息给杨玉玲，与2016年4月1日至2016年10月31日期间的违约金计算，并未重复计算，故仙峰公司的该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人仙峰公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判处正确，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,764元，由抚州仙峰商业中心投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘长峰
审判员 邹志伟
审判员 王 琳
二〇一七年五月八日
书记员 戢亚倩