贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终1282号
上诉人（原审被告）：贵州新里程房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路126号富中国际广场。
法定代表人：李小文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴箭，贵州合协律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江琛，贵州合协律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗克秀，女，1974年12月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：翟培云，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨刚，贵州北斗星律师事务所律师。
上诉人贵州新里程房地产开发有限公司（以下简称“新里程公司”）因与被上诉人罗克秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5572号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
新里程公司上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5572号民事判决，依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年11月6日前将经建筑工程竣工验收合格的房屋交付给被上诉人使用，自约定的交房时间上诉人未能如期交房后，被上诉人就已经知道上诉人违约，上诉人在2014年7月5日通知交房，上诉人违约的事由于当天终止，即被上诉人要求上诉人承担违约责任的诉讼时效应从2014年7月5日计算，但被上诉人直至2016年8月8日才起诉，超过诉讼时效；二、庭审中，被上诉人并未举证证明因上诉人逾期交房的行为给其造成的损失大于合同约定，且本案诉争房屋系经济适用房而非商品房，故本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，也不能参照适用。原判仍适用该解释来裁判错误；三、本案案涉房屋属于六级地段，原判按照四级地段的标准进行裁判错误；四、经济适用房和商品房具有完全不同的市场地位和价值定义，被上诉人所付出的代价只能销售经济适用房所能带来的相应权益，而不能享受商品房所带来的权益，故原判按照商品房相应法律保护体系来裁判造成上诉人与被上诉人权利义务的不对等，有违公平原则。
罗克秀答辩称：《商品房买卖合同》中并没有约定该违约金的支付时间，故被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。原判根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并参照贵阳市房屋租金指导价格对违约金进行调整正确。本案诉争房屋属于四级地段。原判认定事实清楚，适用法律正确。故请求法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
宋虹春向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金7417元（15元/㎡×70.64㎡×7个月）；二、诉讼费用由被告承担。
一审法院查明：2012年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买“优山美诗”第9栋1单元15层2号房屋，面积为70.64平方米。合同第八条约定：被告应当在2013年11月6日前，将经建筑工程竣工验收合格的诉争房屋交付买受人使用。合同第九条约定：另定30天作为交房宽限期，被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，本合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了购房款，履行了付款义务。被告于2014年7月2日在《贵阳晚报》刊登交房公告，通知业主自2014年7月5日办理房屋交接手续。另查明，贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的公告，其中云岩区、南明区四级地段住宅类房屋租金标准为2013年：1117元/平方米/月，2014年：1117.5元/平方米/月年；五级地段住宅类房屋租金标准在2013年、2014年均为1115元/平方米/月。四级地段范围北至贵州省财校燕子岩欣园小区黄山冲路等。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示且不违反国家法律规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。被告未按合同约定期限向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，被告应当在2013年11月6日前将该经济适用住房经建筑工程竣工验收合格后交付原告使用，而被告于2014年7月5日才登报公告交房，故应视为房屋于2014年7月5日才具备交房条件，扣除一个月的宽限期，被告实际违约7个月。合同还约定被告逾期超过30天的，一次性支付总房款千分之一的违约金给原告，合同继续履行。现原告认为双方约定违约金过低，要求法院予以调整，法院认为，原告购买房屋的主要目的即为居住使用，被告未能按照合同约定交付房屋，造成原告不能按期获得房屋使用，被告因违约给原告造成的损失应相当于原告在同地段租用同面积房屋的租金损失，该损失数额远高于双方在合同中约定的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，对于原告要求调整违约金的请求，予以支持。租金损失参照贵阳市住房和城乡建设局关于发布2013年、2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价予以计算，但对于本案房屋所属地段问题，被告主张涉案房屋属于五级地段，法院认为，根据贵阳市住宅类四级地段划分范围，本案应属四级地段，根据公平原则，结合实际，原告主张的15元/平方米/月的计算标准较为合理，故原告要求被告按租金指导价每平方米15元×建筑面积×实际逾期时间（即15元/㎡×70.64㎡×7个月=7417元）的标准支付原告逾期交房违约金7417元的诉讼请求，予以支持。对于被告辩称原告主张支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，因原告主张逾期交房违约金实为对债权的主张，而双方并未约定违约金的给付时间，故对被告认为超过诉讼时效的主张不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，判决：被告贵州新里程房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗克秀支付逾期交房违约金人民币7417元。案件受理费50元，由被告贵州新里程房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审另查明，本案案涉“优山美诗”第9栋房屋已于2014年6月24日竣工验收。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、公告等证据材料在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及第一百三十七条规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被上诉人罗克秀要求上诉人新里程公司支付逾期交房违约金应为债权请求权，故应受到诉讼时效的限制。上诉人新里程公司未能按照合同约定的期限向被上诉人罗克秀交付房屋，后案涉的“优山美诗”第9栋房屋于2014年6月24日竣工验收，上诉人新里程公司于2014年7月5日登报公告交房，故应视为案涉房屋于2014年7月5日符合交付条件，上诉人新里程公司与被上诉人罗克秀之间关于逾期交房违约金的债权债务自此时起确定，且被上诉人罗克秀自该日起应当知道其权利受到侵害。因此，本案的诉讼时效的起算时间为2014年7月5日，截止时间为2016年7月4日。但被上诉人罗克秀于2016年8月8日才向一审法院起诉，且未提供诉讼时效中止、中断的证据，故对于被上诉人新里程公司认为上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以采纳。另外，原判在案号部分将“（2016）黔0103民初5572号”号误写为“（2016）黔0301民初5572号”，本院予以纠正。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初5572号民事判决；
二、驳回罗克秀的诉讼请求。
一审案件受理费50元，由罗克秀负担；二审案件受理费50元，由罗克秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 蓉
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年三月十四日
书记员 万炫兵