河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1724民初1673号原告王辉，男，1974年5月10日出生，汉族，住正阳县。委托代理人曹阳，河南明信律师事务所律师。被告张秋红，女，汉族，1978年10月15日出生，住正阳县。被告雷全立，男，汉族，1972年12月20日出生，住正阳县，系被告张秋红的丈夫。被告张秋红、雷全立共同委托代理人杨雷，河南明信律师事务所律师。被告孙文想,男,1980年8月2日出生,汉族,住正阳县。被告胡平,女,1978年10月3日出生,汉族,住正阳县，系被告孙文想之妻。被告孙文想、胡平共同委托代理人刘双喜，河南建法律师事务所律师。原告王辉诉被告�秋红、雷全立、孙文想、胡平申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王辉、被告张秋红、雷全立及其委托代理人杨雷、被告孙文想、胡平共同委托代理人刘双喜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王辉诉称，2016年1月被告孙文想购买原告王辉的花生仁计款492502元，由于被告孙文想不能支付该笔货款，原告诉至正阳县人民法院，同时申请对被告孙文想所有的位于驻马店市××地××楼××单元××房予以财产保全。经正阳县人民法院审理后作出（2016）豫1724民初2955号民事判决书，判决被告孙文想限期支付该笔欠款，2016年12月12日正阳县人民法院作出（2016）豫1724民初2955号民事裁定书对上述房屋予以查封。被告张秋红、雷全立在本案执行过程中提出书面异议，但是正阳县人民法院在开庭审理过程中查明�事实如下：首先，被告张秋红、雷全立于2016年7月6日以78万元的价格购买被告孙文想所有的位于驻马店市××地××楼××单元××号房屋，但是其并未向法庭提供支付全部房屋价款的证据，并且直到2016年12月12日正阳县人民法院作出查封上述房屋的民事裁定时，被告张秋红、雷全立仍没有办理该房屋的过户登记手续。在被告张秋红、雷全立购买该房屋至人民法院查封该房屋之间，被告张秋红、雷全立一直没有办理该房屋的过户登记手续，其自身明显存在过错；其次，在正阳县人民法院开庭审理中，被告张秋红、雷全立也未能提供相关证据证明其在人民法院查封房产之前已经合法占有该不动产的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条之规定，被告张秋红、雷全立提出的异议理由不能成立。综上所述，请求判令准许�被告孙文想所有的位于驻马店市××地××楼××单元××房屋的执行。被告张秋红、雷全立共同辩称，原告的诉讼理由不能成立，应驳回其诉讼请求，该房屋虽然登记在被告孙文想、胡平名下，但在执行之前就已经转移给张秋红、雷全立了。综上，请求驳回原告的诉求。被告孙文想、胡平共同辩称，一、涉案房屋已于2016年7月6日作价780000元卖给了张秋红、雷全立，价款在2016年7月29日已经全部结算完毕，其中张秋红、雷全立通过银行偿还剩余的按揭款320000元，是雷全立的户名转付的，另外450000元是用被告孙文想、胡平所欠的货款来抵充的，相关的原件清单都已经收回；2、被告张秋红、雷全立结算全部购房款当天，被告孙文想、胡平将有关商品房合同和钥匙交给了二购买人，房屋的物品按照合同的约定也一并转让给了被告张秋红、雷全立，此后被告孙文想、胡平没有再占有和使用该房屋，也没有再交纳物业费和电费；3、被告张秋红、雷全立在交清房款时，因被告孙文想、胡平无法交付房产证，被告张秋红、雷全立也一直督促被告孙文想、胡平办理过户手续，也及时申请了挂失。由于挂失公告需要时间，加上不动产登记部门进行改革，导致房产登记没有及时过户，但是被告张秋红、雷全立购买确实很积极。根据上述事实，请求法院依法裁判。经审理查明，2016年1月份，被告孙文想、胡平赊购原告王辉的花生仁计款492505元，原告王辉于2016年11月7日向本院提起诉讼，本院于2016年12月12日作出（2016）豫1724民初2955号民事裁定书，裁定将被告孙文想、胡平所有的位于驻马店市××大道与××路交叉口东南角置地百盛园2号楼东2单元26层2604房予以查封。后本院作出（2016）豫1724民初2955号民事判决书，判决被告孙文�、胡平限期偿还欠款，由于被告孙文想、胡平没有按照判决向原告履行还款义务，后原告王辉向本院申请强制执行。本院在对查封房屋进行处置期间，被告张秋红、雷全立认为该房屋的所有权已经发生转移，法院查封错误，并向本院提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院于2017年4月12日作出（2017）豫1724执异16号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。因原告王辉不服本院作出的（2017）豫1724执异16号执行裁定书，于2016年4月27日向本院提起执行异议之诉。另查明，被告张秋红与被告胡平原系同事关系。本案诉争房屋系被告孙文想、胡平于2013年8月20日以分期付款方式从驻马店市百宸房地产有限公司处购买，该房按揭付款至2033年9月10日。2016年7月6日被告孙文想、胡平与被告张秋红、雷全立签订书面房屋买卖合同，被告孙文想、胡平以780000元的价格将其所有的本案诉争房屋出卖给被告张秋红、雷全立，该合同中注明：“……因房产证丢失，（证号：驻民权证字第201413942号，补正后甲乙双方办理过户手续），……”，该780000元购房款，除用被告孙文想、胡平之前欠被告张秋红、雷全立的货款和借款456500元冲抵外，下余323500元被告雷全立于2016年7月29日通过银行转账方式汇入胡平银行账户，后胡平于当日将该房屋剩余按揭欠款提前一次性还款付清。同日，被告孙文想、胡平与被告张秋红、雷全立就该诉争房屋附属地下车位和储藏室办理了交接手续，孙文想、胡平将该房屋钥匙交付给被告张秋红、雷全立使用。被告张秋红与驻马店市百宸房地产有限公司于2016年7月29日签订了诉争房屋附属地下车位和储藏室使用权转让合同，同日被告张秋红就该诉争房屋与河南省置地物业管理有限公司签订物业管理服务协议，并交纳�该房屋2015年10月1日至2016年10月1日期间的物业费1599元。同日，被告胡平、孙文想向被告张秋红、雷全立出具收条一份，内容载明：“今收到雷全立、张秋红付的房款78万元（注：包括2016年7月29号还房贷银行余款323500.00元，其余456500元是用欠二人借款本息和货款抵顶，借条和货单原件已收回）胡平、孙文想，2016.7月29号”。同时，被告胡平向被告雷全立、张秋红出具书面承诺书一份，内容载明：“因本人保管不善，将在驻马店百盛园小区购买的住房的产权证书丢失，故暂不能将所出卖房屋的产权证原件交付给买受人张秋红，本人承诺自本买卖合同签订后协助张秋红到房管部门申请补办，待补办的产权证发放后立即交给张秋红，逾期愿承担违约金2万元。承诺人：胡平，2016年7月29号”。2016年8月8日被告胡平在驻马店房产信息网刊登该诉争房屋所有权证书遗失声明，后胡�又于2016年10月17日在驻马店市人民政府信息公开网刊登不动产权证书登记证明遗失声明。另本案诉争房屋的产权证书实际并未丢失，因被告孙文想欠原告货款没有偿还，2016年7月20日被告孙文想、胡平与原告王辉签订抵押协议，约定将诉争房屋的房产证抵押300000元。孙文想将该房屋产权证书交由原告持有，双方就该房屋未办理不动产抵押登记。上述事实，有原告王辉提交的身份证明、（2017）豫1724执异16号执行裁定书，被告张秋红、雷全立提交的2013年至2016年孙文想、胡平借款银行转款凭证、孙文想顺发粮油收购处向被告雷全立出具的2015年至2016年小麦花生米购销单存根复印件、孙文想、胡平与张秋红、雷全立签订的书面买卖合同、胡平与驻马店市百宸房地产有限公司签订的商品房买卖合同、孙文想和胡平在中国公司银行驻马店雪松路支行购住房按揭借款凭证、雷全立向胡平银行转账清单、张秋红与驻马店市百宸房地产有限公司签订的地下车位及地下储藏室使用权转让合同、河南省置地物业管理有限公司物业费收据、物业管理服务协议、孙文想与胡平向张秋红收条、承诺书、胡平在驻马店房产信息网与驻马店市人民政府信息公开网刊登的遗失声明，被告孙文想、胡平提交的顺发粮油收购处向被告雷全立出具粮食购销单存根原件，以及原、被告的陈述等证据，予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该�动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告张秋红、雷全立作为房屋买受人只有满足以上四项法定情形时方能阻却执行。结合本案原、被告提供的证据来看，在2016年12月12日本院作出对诉争房屋查封裁定之前，被告张秋红、雷全立与被告孙文想、胡平已于2016年7月6日已签订房屋买卖合同，被告张秋红、雷全立以债务抵偿和银行转账方式于2016年7月29日将本案诉争房屋购房款780000元全部付清，同日张秋红就该房屋与物业管理公司签订物业管理服务协议，交纳了物业费，并实际占有了该房屋及附属地下车位、储藏室。虽然在此之前被告孙文想、胡平于2016年7月20日与原告王辉签订房屋抵押协议，约定将该房屋产权证书抵押给原告王辉，但原告与�告孙文想、胡平就该房屋抵押未按照法律规定办理不动产抵押登记，该抵押合同虽然有效，但不得对抗第三人，原告依据该抵押行为不享有优先受偿的权利。被告张秋红、雷全立作为房屋买受人，本案并无证据能够证明其对原告与被告孙文想、胡平之间就诉争房屋的抵押行为是知悉的，由于其与被告孙文想、胡平签订房屋买卖合同时孙文想、胡平没有提供房产证，并声称该房产证丢失，才导致双方至法院查封前未能办理产权变更登记手续。而从胡平向张秋红出具协助办理过户承诺书，并在不动产登记部门网站刊登遗失声明的情况来看，张秋红、雷全立购买诉争房屋是善意的和积极的，张秋红、雷全立在买受该房屋过程中并不存在过错。因此，被告张秋红、雷全立在购买诉争房屋时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，被告张秋红、雷全立作为诉争房屋买受人，其享有的物权期待权具有准物权的性质，能够对抗原告王辉申请执行的一般债权，应予以优先保护。综上，被告张秋红、雷全立提出对诉争房屋排除执行的异议成立，本院于2017年4月12日作出对本案诉争房屋中止执行的裁定，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告王辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南�驻马店市中级人民法院。审 判 长  夏成华审 判 员  徐 佳人民陪审员  闵 鲍二〇一六年六月二十六日书 记 员  徐海翔