湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初3590号
原告：武汉信易科技咨询有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层。
法定代表人：张少烽，经理。
委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：武汉市红桥服装厂，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道天德里**号。
法定代表人：肖环明，厂长。
委托诉讼代理人：吴腊生，男，武汉市红桥服装厂工会主席，住湖北省武汉市江岸区（特别授权代理）。
委托诉讼代理人：杜松，湖北民本律师事务所律师（特别授权代理）。
被告：李菱，女，1964年7月2日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
被告：姜林，男，1978年1月14日出生，黎族，系武汉市江岸区阁万千服装店业主，住湖北省武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：吴荣，女，1970年9月4日出生，汉族，武汉市江岸区阁万千服装店实际经营者，住湖北省武汉市江岸区。
被告：吴荣，女，1970年9月4日出生，汉族，武汉市江岸区阁万千服装店实际经营者，住湖北省武汉市江岸区。
第三人：武汉市江岸区商业网点建设服务中心，住所地湖北省武汉市中山大道****号。
法定代表人：戴宏瑛，主任。
委托诉讼代理人：蔡九生，男，武汉市江岸区商业网点建设服务中心副主任，住湖北省武汉市江汉区（特别授权代理）。
第三人：武汉市花桥商场，住所地湖北省武汉市江岸区惠济路**号。
法定代表人：吕枝菁。
第三人：佛山市金俊发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会佛山新城裕和路142号金海文化创意中心2101号之二。
法定代表人：张杏芝。
原告武汉信易科技咨询有限公司与被告武汉市红桥服装厂、李菱、姜林物权保护纠纷一案，本院于2014年2月13日立案受理后，因本案审理结果与武汉市江岸区商业网点建设服务中心、武汉市花桥商场、佛山市金俊发展有限公司有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人参与诉讼。本院于2015年7月24日作出（2014）鄂江岸民商初字第00997号民事判决。宣判后，武汉信易科技咨询有限公司（以下简称信易公司）、武汉市红桥服装厂（以下简称红桥服装厂）均提起上诉，武汉市中级人民法院于2016年4月7日以（2015）鄂武汉中民二终字第01522号民事裁定，撤销原判，发回重审。重审中，本院依法追加武汉市江岸区阁万千服装店实际经营者吴荣作为本案的被告参加诉讼，并另行组成由审判员钱进梅担任审判长和人民陪审员刘建梅、贵汉利参加的合议庭，于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告信易公司的委托诉讼代理人汪秉寰，被告红桥服装厂的委托诉讼代理人吴腊生和杜松，被告姜林的委托诉讼代理人及被告吴荣，第三人武汉市江岸区商业网点建设服务中心（以下简称江岸网点办）的委托诉讼代理人蔡九生到庭参加诉讼。被告李菱，第三人武汉市花桥商场（以下简称花桥商场）、佛山市金俊发展有限公司（以下简称金俊公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告信易公司向本院提出诉讼请求：1、三被告腾退原告所有的位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的房屋门面（21.24平方米）；2、三被告共同向原告支付房屋占有使用费用127，440元（按照同等地段门面租金250元／平方米价格计算）；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的房屋由原告于2011年2月28日从金俊公司购得所有，同年3月办理了土地使用权证和房屋所有权证。当时是在出租。红桥服装厂在产权人原告不知情的情况下将该房屋中的一间门面（21.24平方米）交予李菱租用，李菱进而又将该房屋转租给姜林使用。三被告均无权占有、使用原告所有的房屋，且未向原告支付任何费用。原告多次催告三被告返还原物，三被告拒不返还。
被告红桥服装厂辩称，1982年前我厂承租公房93平方米，1986年拆迁就地还建时，为了花桥商场整体入股，退股时我厂与江岸网点办签了协议，就以为是江岸网点办的，一直由我厂经营使用。1995年出租给李菱，十五年的期限，租金当时是1，000元，现在是6，500元，本案诉争房屋只是其中的一部分。房屋办证我厂不知情，侵犯了我厂权益。我厂依靠该房租金维持基本开支、支付工资等，原告现要求腾退需支付经济补偿。
被告李菱在原审中辩称，我自1993年开始从红桥服装厂处承租争议房屋至今。房屋当时是毛坯状态，我将其隔成两间并加以扩建改造才达到出租条件，对房屋扩建部分我享有权益。虽然红桥服装厂没有产权证，但我租了20多年，该房屋的历任所有权人都知道由我经营，都未提出异议，对我的承租权都是认可的。我作为该房屋的合法承租人，原告无权要求我腾退，也无权要求我支付房屋占用费。
被告姜林和吴荣辩称，2014年3月该房屋张贴招租信息，吴荣承租房屋时，李菱出示了房产证，签订了三年期限的租赁合同，房屋大概有20多个平方。房租按时向李菱交纳，第一年是5，500元，第二年是6，000元。吴荣以姜林的名义办理工商执照，实际经营者是吴荣。现在诉讼才知道房屋有争议。吴荣有优先承租权，希望房东继续签约，以尽量减少损失。
第三人江岸网点办述称，我们不是产权人，90年代初期有政策可以购买产权。1987年移交给花桥商场，属于其自管房。江岸网点办与红桥服装厂没有关联。为拆迁有一个会议纪要，还建承租使用权；还建后，红桥服装厂房屋并入花桥商场，花桥商场付清款项给我们。我们系本案争议房屋原来的管理方，因历史原因，花桥商场与红桥服装厂为该房屋发生纠纷，当年花桥商场尚未办理该房屋产权证，我们就作为房屋管理方出面协调，并在协议上盖了章子，但整个过程我们均是依照相关政策办事，仅仅是作为见证人参与此事，与争议房屋并无实质上的法律关系。
经审理查明，位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的房屋，系上世纪八十年代江岸区商委网点办根据相关政策规定为筹建花桥商场在该片区拆迁后统一规划建设的商业用房，红桥服装厂原承租的92.6平方米的门市部房屋也在上述拆迁范围之内。1986年4月15日，江岸区商委网点办、红桥服装厂、市民政局、房管所等单位专门就花桥门市部拆迁还建问题召开会议，达成如下意见：红桥服装厂花桥门市部的还建地址，维持原有位置不变，面积不少于93平方米，以经营为主，合理布局；新建商业用房产权属江岸区商委所有，红桥服装厂享有承租使用权。1987年2月20日，红桥服装厂与花桥商场签订《协议书》，约定红桥服装厂以其上述拆迁还建的房屋即位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层的92.6平方米的房屋作为干股入股花桥商场。但双方上述投资协议并未完全履行。在江岸区商委网点办的协调下，双方为此于1993年4月1日再次签订《协议书》，达成如下解决方案：一、花桥商场将商场左侧门面（22.6平方米）已于1989年6月交红桥服装厂使用，右侧门面（32平方米＋15.55平方米）及后所有用房共149.86平方米归红桥服装厂使用，以抵还红桥服装厂92.6平方米面积。二、原红桥12名职工，原则上应返回原单位，但花桥商场考虑到红桥服装厂各种因素。按原协议在册名单同意留一半回一半，其具体名单由红桥服装厂拟定，花桥商场商定。三、花桥商场所偿还使用面积在不违反国家政策法令的前提下，由商场在近期内办好移交手续。四、红桥服装厂的使用面积应向江岸区商委网点办办理承租合约。五、双方法人代表签字后即刻生效，一切遗留问题就此了结。江岸区商委网点办作为产权协调人在该《协议书》上盖章确认。协议签订后，红桥服装厂与江岸区商委网点办签订了《商业网点房屋承租合同》，双方约定：自1981年以来，用7%商业网点集资款新建的商业网点，其交给商业部门经营的网点房屋，其产权属我办所有，实行统一管理，江岸区商委网点办将134.31平方米交给红桥服装厂承租使用，本合同有效期为1993年4月至1998年4月。随后，红桥服装厂便将其从江岸区商委网点办承租的毛坯状态的门面房屋即上述《协议书》中所称右侧门面中的32平方米转租给李菱，李菱将该房屋隔成两间后分别进行扩建，其中右侧一间原有面积为21.24平方米（长5.9米，宽3.6米）门面房屋，现由吴荣从李菱处以每月5，600元的租金承租经营一家名为阁万千的服装店（吴荣以姜林的名义办理个体工商户营业执照，实际经营者为吴荣）。另一间原有面积为14.16平方米（长5.9米，宽2.4米）的门面房屋现由王军民从被告李菱处以每月7，600元的租金承租经营一家名为爱无季的服装店，该房屋已由原告另案诉讼。李菱自1993年开始向红桥服装厂承租上述房屋至今，双方连续签订了展期租赁合同。上述两间门面均无独立门牌号码，现李菱依据其与红桥服装厂最后一次签订的租赁合同约定每月向红桥服装厂缴纳租金6，500元，合同到期日为2016年10月30日。吴荣现承租房屋继续使用经营。
2001年1月12日，顺德市金俊发展有限公司通过并购从花桥商场处取得了包括本案争议房屋在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋两层共1196.54平方米的相关权利。2002年12月8日，国务院同意广东省调整佛山市行政区划，其中，撤销县级顺德市，设立佛山市顺德区。顺德市金俊发展有限公司也由此更名为佛山市金俊发展有限公司。2011年2月28日，信易公司从金俊公司处购得涉案房屋、并于2011年3月将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证过户至其名下。
另查明，红桥服装厂系改制、困难企业，门面租金收入系其重要收入来源，主要用于为尚未退休职工缴纳各项保险以及缴纳各项税费。截止2015年7月，该厂尚未退休人员10人，需缴纳社保时间分别为周锋和严崇光1个月、祁国祥5个月、吴腊生18个月、任大旺25个月、熊玉坤26个月、王福民29个月、胡汉清50个月、杜胜52个月、胡汉华92个月，红桥服装厂尚需为上述职工每人每月交纳基本养老保险、基本医疗保险、生育保险等共计1，072.06元。红桥服装厂使用该房屋期间未向任何一方缴纳租金。
审理中，因双方意见不一，故调解未成。
上述事实有原告信易公司和第三人江岸网点办共同提交的1986年4月15日关于红桥服装厂花桥门市部拆迁会议纪要；原告信易公司提交的武房权证岸字第××号房屋所有权证、岸国用（2011）第508号土地使用权证、信易公司与同址其他租户签订的房屋租赁合同2份、被告占用房屋现场照片3张；被告红桥服装厂提交的红桥服装厂、花桥商场的工商登记信息，武财办（83）10号文件，1993年4月1日红桥服装厂与花桥商场签订的协议书，商业网点房屋承租合同，涉案房屋信息的武汉市房屋信息查询单2份、并购协议、武汉市存量房买卖合同，红桥服装厂与李菱之间的租约，红桥服装厂自制2014年至2023年预算费用的报告、工资表、缴付基本养老金表格，电子缴税付款凭证2份；第三人江岸网点办提交的1987年与花桥商场之间的商业网点房屋产权协议书、商业用房产权移交证书、1994年5月20日关于申请办理产权证书的报告，2014年7月11日江岸网点办关于红桥服装厂上访件的回告以及双方当事人陈述的庭审笔录等证据记录在案，并经庭审质证后予以证实。被告李菱，第三人花桥商场、金俊公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃质证的诉讼权利。
本院认为，所有权人对其不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告信易公司从第三人金俊公司处购得包括本案争议房屋（面积为21.24平方米）在内的武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层房屋，并办理房屋所有权证，系该房屋合法所有权人，享有该房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告红桥服装厂虽然基于历史原因实际占有使用该房屋，并出租给被告李菱，被告李菱又将该房屋转租给被告吴荣使用，但无法律依据，均系无权占有。被告红桥服装厂仅要求原告信易公司为腾退支付经济补偿；被告李菱与红桥服装厂之间的租赁合同亦已期满，实际使用经营者被告吴荣和姜林对腾退房屋未持异议，故对原告信易公司要求腾退的诉讼请求，本院予以支持。被告李菱曾主张其对本案争议房屋的扩建部分享有权益，但因扩建系其自行搭建，且未办理合法手续，故对该扩建部分的权属，本案中不予一并审理。
被告红桥服装厂基于历史原因自1993年开始即实际占有、使用包括本案争议房屋在内的两个门面至今，并一直转租给被告李菱、吴荣等商户承租经营使用，具有持续性和公开性。原告信易公司从金俊公司处购买该门面时，应对该门面的实际使用情况有所了解，但其对该交易未尽审慎的注意义务，购买房屋也未与出售方进行实际交接，其自身负有责任，故对其要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告红桥服装厂承租并实际使用本案争议房屋多年，未进行产权确认系历史遗留问题，虽然原告信易公司在被告红桥服装厂不知情的情况下对本案争议房屋进行买卖，客观上可能造成被告红桥服装厂对该房屋的使用权及相关权益受到一定影响的损害后果，但该后果系多方主体、多种原因等综合因素导致的。原告信易公司购买该房屋时未充分审查该房屋因历史遗留问题造成的权利瑕疵，对购买该房屋未完成交付的风险理应自行承担，尽管其对该房屋享有法定所有权，但在存有历史遗留的占有、使用权益未得到解决的情况下，应对妥善处理该纠纷承担相应的责任。被告红桥服装厂出租该房屋的租金收入是安置尚未退休职工、缴付社保费用的重要来源，涉及到被告红桥服装厂多名员工的切身利益。原告信易公司凭其房屋所有权证要求被告红桥服装厂从其基于历史遗留原因实际占有使用多年的房屋中腾退，悖于情理，有失公平，因此，原告信易公司应对被告红桥服装厂腾退该房屋造成的损失据实给予适当补偿。对此，原告信易公司也表示愿意对被告红桥服装厂进行适当补偿以解决其尚未退休职工的社保问题。关于补偿的数额问题，据实补偿应以保障被告红桥服装厂现有尚未退休职工得到妥善安置为目的，同时应以被告红桥服装厂出租争议房屋所得收益为限，即其不能因诉讼获得高于租金收入的额外收益。据此，根据本案案情，综合考虑被告红桥服装厂为尚未退休职工缴纳的社保数额、缴纳年限以及被告红桥服装厂出租给被告李菱的两间门面的租金收入等因素确定补偿数额为：当被告红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额高于每月租金收入6，500元时，按照每月6，500元计算，随着尚未退休人数递减，当被告红桥服装厂每月为尚未退休职工缴纳的社保总额低于每月租金收入6，500元时，按实际缴纳社保数额计算，综上，本院酌定原告信易公司共应向被告红桥服装厂补偿340，461.96元，按照本案争议房屋面积21.24平方米占双方争议房屋总面积35.4平方米（14.16＋21.24）的比例予以确定；由于2015年7月至2016年11月共16个月，被告红桥服装厂已收取租金，应予以扣除，本案中，原告信易公司应向被告红桥服装厂支付补偿款141，877.18元。被告李菱，第三人花桥商场、金俊公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区劳动街惠济路21号2栋1层阁万千服装店门面房屋（面积21.24米，宽3.6米×长5.9米）腾退后交付给原告武汉信易科技咨询有限公司；
二、原告武汉信易科技咨询有限公司于被告武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣按照本判决第一项腾退上述房屋当日一次性向被告武汉市红桥服装厂支付补偿款141，877.18元；
三、驳回原告武汉信易科技咨询有限公司其他诉讼请求。
案件受理费2，849元、公告费260元由被告武汉市红桥服装厂、李菱、姜林和吴荣共同负担80元，原告武汉信易科技咨询有限公司负担3，029元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 钱进梅
人民陪审员 刘建梅
人民陪审员 贵汉利
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 张 科