上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初15614号
原告：ＸＸ，男，l970年2月24日出生，汉族，住址上海市闵行区。
原告：邵嬿，女，l973年10月17日出生，汉族，住址上海市长宁区。
两原告共同委托代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。
被告：张洪生，男，1954年11月5日出生，汉族，住址上海市闵行区。
被告：王和瑛，女，1956年1月10日出生，汉族，住址上海市闵行区。
被告：张菀婧，女，1986年5月17日出生，汉族，住址上海市闵行区。
三被告共同委托诉讼代理人：刘辰晨、顾伟，上海市恒谊律师事务所律师。
原告ＸＸ、邵嬿诉被告张洪生、王和瑛、张菀婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告ＸＸ、邵嬿及其委托代理人杜洁、被告张洪生、王和瑛、张菀婧的共同委托代理人顾伟、刘辰晨到庭参加诉讼。现已审理终结。
两原告诉称：2015年11月3日，两原告与三被告签署了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买三被告位于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，2015年12月15日前办理过户，2016年12月31日前交房验收。为了明确双方权利义务，双方于同日签署了《房地产买卖合同附件》，约定三被告应向两原告支付7万元作为过户后至2016年12月31日的房租，若三被告未在2016年12月31日完成交房义务，三被告需支付两原告每日房屋租金l95元。
上述房屋买卖合同及其附件签订后，两原告按约付款并办理了房屋的过户手续。2016年7月8日两原告提前发函三被告，明确要求三被告按房屋买卖合同约定的时间交房并清空房屋内的户口。2016年12月31日后，三被告拒绝交房也未办理户口迁出手续，两原告通过面谈和电话等方式均协商无果，只能于2017年3月13日发函解除双方租赁关系，并再次给予三被告两周时间办理腾房、交接验收，但三被告没有给予任何实质性答复，并强行占用房屋至今。
原告方认为，被告方欠付租金，拒绝交房验收，拒绝迁出户等行为严重违反了双方的约定，原告有权发函解除租赁关系并向被告主张权利。为维护自身权益，避免损失进一步扩大，原告特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、判令两原告与三被告关于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁关系于2017年3月14日解除。2、判令三被告立即向两原告交付上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋。3、判令三被告向两原告支付2017年3月份租金2,730元(按195元／天，自2017年3月1日至2017年3月14日，共计2,730元)。4、判令三被告按相同地段、相同面积房屋市场租金标准支付房屋占用费，直至三被告交付上海市闵行区罗秀路xx弄x号x室房屋之日止(暂按ll,000元／月标准，暂自2017年3月15日计算至2017年4月l5日，暂计ll,000元)。5、判令三被告向两原告支付逾期交房违约金，直至三被告交付上海市闵行区罗秀路l980弄57号202室房屋之日止(按195元／天，暂从2017年3月29日起计算至2017年4月15日，暂计3,510元)。6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
被告辩称：一、原被告间明确约定了涉案房屋租赁关系终止时间为被告新房交付可以入住为止。原被告间无单独的租赁合同，仅有涉及租金的条款散布于原被告间房屋买卖合同附件之中，为附件条款第2条、第ll条。因此该房屋租赁关系实为原被告间房屋买卖合同关系中的组成部分，是形成该房屋买卖合同关系的重要前提条件。并且在该租赁关系形成之初原被告间即达成协议，租赁关系终止的时间为被告的新房交付且可以正常使用。至于房屋买卖合同中约定的交房时间2016年12月31日，仅为办理房屋买卖相关手续之便利而定，并非是该租赁关系终止的期限，且在该日期后还另有195元每天的日租金补充约定。因此，才会出现本案中房屋买卖后一年多尚未交房的特殊现象，实为原被告双方约定的结果。目前，被告新房尚未能够入住，原被告间约定的租赁关系终止时间尚未达成，则原被告间房屋租赁关系仍在继续之中，原告无权解除现有租赁关系，且租金也应按照原合同约定履行，原告也无权任意提出变更约定租金。
二、原告现要求被告提前交房实为强人所难，不具有可操作性。被告并非恶意霸占系争房屋不予交付。一方面，原被告间存在房屋租赁关系的约定，被告依据该约定继续使用涉案房屋。另一方面，被告也是迫于新房尚未能够使用，因此才会在己购入新房且出售原有房屋的情况下仍长期租住原告房屋，原告对这一事实情况也心知肚明。现在原告违反当初约定，强行要求被告提前交付涉案房屋，实为强人所难。对被告而言，现在面临的不仅仅是个人住处问题，而是家具电器无处安置，短期之内难以找到落脚点。因此，如果原告仍要违约解除原租赁合同，既有违诚实信用原则也将对被告造成重大的经济损害。
三、原告诉请诸多经济损失无法律和事实依据。首先，被告并非无偿租用涉案房屋，而是按照和原告间的租赁关系约定支付了相应的对价，且该对价也并未明显低于当时的市场价。原告所谓该租金与原告在外租房租金之差价，为租赁关系发生伊始便存在，且差价至今未变。当时原告并未提出任何补偿损失的要求，可见原告是自愿承担这一个租金价格差额的，正如原告愿意在完成房屋买卖后被告继续租用该房屋。现在原告却突然提出要求补偿经济损失及违约金，既无事实根据，又无合同约定的依据或者法律依据，不应得到支持。其次，根据原告的意思表示，原告购买系争房屋是作为自己居住之用，而非投资出租之用。因此即便被告提前交付房屋，原告也不存在对外出租收取使用费的问题。现在却任原被告间己约定租金的情况下，另行要求高额的房屋使用费。同样违背合同诚实信用的原则，没有事实与法律的依据。希望贵院依法驳回。
经审理查明：2015年11月3日，两原告与三被告签订了一份《上海市房地产买卖合同》，其中约定两原告(乙方)向三被告(甲方)购买位于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积134.86平方米，双方于2015年12月15日前办理产权过户登记手续，三被告(甲方)于2016年12月31日前腾出房屋并通知两原告(乙方)交房验收。同日，双方还签订了合同附件，附件中除约定了付款方式和金额以外，双方还约定，两原告(乙方)从房款中扣除70,000元作为三被告(甲方)应支付的房租，若三被告(甲方)未在2016年12月31日完成交房，则三被告(甲方)需支付两原告(乙方)每日房屋租金l95元。
合同开始履行后，两原告按约支付购房款并与三被告一起办理了涉案房屋的产权变更登记手续。至2016年12月31日，三被告由于新购房屋尚未收房入住，故未按约向两原告交付涉案房屋。此后，双方均按合同附件中约定的条款内容，履行按日计付租金的房屋租赁关系。2016年7月8日，两原告致函三被告，要求三被告按房屋买卖合同约定履行交房义务并清空房屋内的户口。经双方多次协商沟通未果，双方实际履行按日计付租金的房屋租赁关系至2017年2月底。2017年3月13日，两原告向三被告发函解除双方租赁关系，并明示三被告在两周时间办理腾房和交接验收。三被告于次日收悉信函。
另查明，2015年10月13日，被告张洪生、王和瑛作为买方与案外人上海地产馨逸置业有限公司(卖方)签订一份《上海市商品房预售合同》，约定购买案外人开发建造的位于上海市徐汇区宾阳路x弄x号x层x室的房屋，合同约定的交房时间为2017年6月30日。双方已经按约交接房屋。
2016年1月24日，原告ＸＸ作为承租方与案外人陆某某(出租方)签订一份《房屋租赁合同》，约定原告ＸＸ承租案外人位于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋建筑面积108.19平方米，每月租金7,000元，租赁期限一年。该合同期满后，经双方协商续约延长半年。2017年6月22日，合同双方约定租金从次月起调整至每月8,000元，租赁期限自2017年7月23日起至2018年1月23日止。该合同已经开始履行。
2017年8月30日，原、被告双方进行了涉案房屋的交接。
上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：原告方提供的《上海市房地产买卖合同》及附件、房地产权信息、解除合同《律师函》及快递凭证、涉案房屋所在小区月租金网络截图、《房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》；被告方提供的短信记录、《上海市商品房预售合同》。此外，原、双方关于本案基本事实经过的陈述在案佐证。以上证据可以相互印证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。
法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍然不能确定的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，双方签订买卖合同及合同附件时，对于被告方可能存在延期交房的事由有一定的预判。因此，在约定原告方支付价款的时间和方式时，将70,000元价款预留，作为发生延期交房时，被告方以租赁方式继续占有使用涉案房屋并向原告方支付的租金使用。但合同附件对于可能延期交房的具体时间没有确定，被告方也未向原告方明示，双方仅对每日租金195元进行了约定，该租金标准和预留款对应的房屋租赁期限为一年以内。在合同实际履行过程中，双方也是按照买卖合同及其附件的约定，将双方房屋买卖合同的主要权利和义务履行完毕，并按照合同附件的约定，以房屋租赁合同关系履行至2017年2月底。基于上述情况，本院认定本案原、被告双方买卖房屋合同的目的已经达到，在双方根据买卖合同履行的实际状态而确立新的不定期租赁合同关系后，房屋买卖合同关系终止，不定期房屋租赁合同关系随之生效。法律还规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，本院认定原、被告双方按照合同附件的约定履行不定期租赁合同至2017年2月底之后，由于被告方无故未能履行按约支付租金的合同义务，原告方向被告方发出解除上述不定期租赁合同的通知，符合法律规定，被告方在收到该通知后，双方的不定期租赁合同即告解除。被告方应当按照原告方在解除合同通知中要求的合理期限内搬离涉案房屋，并与原告方办理房屋交接和租金结算等事宜。被告方此后借故己方新购房屋尚未交房而拒不搬离的同时，对原告方在涉案房屋附近租住房屋及支付相对于原合同更高昂租金的事实不予顾及，既不确定搬离日期，也不能与原告方就继续占有和使用涉案房屋达成新的协议，显属无理，依法应当承担由此带来的法律后果。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。因此，被告方应当在合同解除后，除及时向原告方返还涉案的房屋，结清拖欠的剩余租金，并参照原告方在涉案房屋附近租住房屋实际支付的租金及当时当地房屋租金的单价，向原告方支付占有使用涉案房屋的费用。原告的相关诉请合法有据，应予支持。但原告方提出的被告方承担违约金责任的诉请，与本案查明的房屋买卖合同及附件履行情况不相符，被告方在双方房屋买卖合同履行完毕后取得涉案房屋的占有使用权具有合同依据。因此，原告方不应就被告方占有使用房屋的行为承担双重法律责任。被告方与此相关的辩称理由符合法律规定和合同约定。结合本案在审理期间，原、被告双方已于2017年8月30日，进行了涉案房屋的交接，原告方该项诉请的基础法律事实已经不存在，经原告方向本院明示，本院无需为此再做出实体法律处分。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第二百三十二条、第六十一条、第九十六条第一款、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、两原告与三被告关于上海市闵行区罗秀路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》附件中的租赁关系于2017年3月14日解除。
二、三被告向两原告支付2017年3月份租金2,730元(按195元／天，自2017年3月1日至2017年3月14日，共计2,730元)。
三、三被告向两原告支付涉案房屋的占有使用费共计37,000元(按2017年4月至6月的7,000元／月标准，2017年7月至8月的8,000元／月标准，共计37,000元)。
四、驳回两原告要求三被告承担违约责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费115.5元(已减半收取)，由原告方负担15.5元，被告方负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨 超
二〇一七年九月二十七日
书记员 庞一超
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其付价款或者报酬。