广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第1521号
原告：李云燕，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：曾涛，广东泽正律师事务所律师。
委托代理人：廖红楼，广东泽正律师事务所实习人员。
被告：广州市白云区丰铭达五金制品厂，住所地广州市白云区。
负责人：莫丽霞。
被告：莫丽霞，身份证住址广州市荔湾区。
被告：莫紫霞，身份证住址广州市荔湾区。
上述三被告共同委托代理人：刘华，广东正大方略律师事务所律师。
原告李云燕与被告广州市白云区丰铭达五金制品厂（以下简称“丰铭达五金制品厂”）、莫丽霞、莫紫霞租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李云燕的委托代理人曾涛，被告丰铭达五金制品厂、莫丽霞、莫紫霞的共同委托代理人刘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李云燕诉称：丰铭达五金制品厂系个人独资企业，莫丽霞系该厂投资人，莫紫霞系该厂实际经营人，该厂于2015年7月30日已注销。我系**中心的发起人，后该中心因名称核准不通过而改成广州市**公司（以下简称“**公司”），**公司于2015年6月1日核准成立，我系该司的股东之一兼法定代表人。2014年12月1日，莫紫霞以丰铭达五金制品厂的名义与我签订《厂房租赁合同》，约定由我承租位于广州市白云区**集团厂区的厂房（以下简称“涉案厂房”），用作幼儿教育培训；租期3年，自2014年12月10日起至2017年12月9日止；租金每月4290元，押金8580元。合同签订后，我依约支付押金8580元及2014年12月至2015年6月的租金30030元。2014年12月25日，我委托广州市**公司对涉案厂房进行装修，花费115000元。2015年4月16日，我收到丰铭达五金制品厂的《告知函》，告知我于2015年6月1日前搬出涉案厂房。2015年7月11日，我接到案外人广州市**有限公司（以下简称“**公司”）的《告知函》，告知我于2015年7月11日搬离涉案厂房。我才得知丰铭达五金制品厂擅自转租一事：丰铭达五金制品厂与**公司就涉案厂房签订租赁合同，租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，莫紫霞未经出租方同意，擅自将涉案厂房转租给我，且转租期限超过剩余的租赁期限。现**公司要求我搬离涉案厂房，我与被告签订的合同无法继续履行，根据法律相关规定，我请求依法判令：1、我与丰铭达五金制品厂于2014年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效。2、三被告返还我自2014年12月10日起至2015年6月的租金30030元、押金8580元。3、三被告赔偿我两个月租金8580元。4、三被告赔偿我装修损失费115000元及利息（利息以115000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，自起诉之日起至付清之日止）。5、本案诉讼费由三被告承担。
被告丰铭达五金制品厂、莫丽霞共同辩称：我方同意退还押金，并以两个月租金补偿原告损失，不同意其他诉求。理由如下：1、原告对涉案厂房的装修没有达到约定的消防标准且开办教育机构没有取得相关资质，导致合同无法履行，故丰铭达五金制品厂于2015年4月16日发函通知原告解除合同，原告签收并搬离了涉案厂房，合同已经终止。2、丰铭达五金制品厂于2008年7月1日与**公司就涉案场地签订合同，于2013年6月10日续签合同，于2014年12月1日与原告签订合同。因原告不需要太多场地，丰铭达五金制品厂与**公司联系，该司同意转租，丰铭达五金制品厂遂在涉案场地张贴出租告示，**公司的办公场地就在街道对面，故对转租条款是明知的且并未提出异议。从**公司向丰铭达五金制品厂发函的行为来看也可以印证这一点。而**公司之所以说因我方非法转租才要求原告搬离厂房，是由于原告在收到丰铭达五金制品厂的通知后迟迟不愿搬离。而如果原告取得消防许可证照的话，**公司在与丰铭达五金制品厂的合同到期后是会与我方续约的。3、原告要求退还租金没有依据；我方同意退还押金，但原告拒收；我方依约同意退还原告两个月租金作为装修损失，但原告拒收，原告要求以收据计算装修损失是不科学，因为收据项下的很多东西是可以移动的，且原告已搬走，故原告要求我方赔偿装修损失的数额是没有事实依据的。
被告莫紫霞辩称：不同意原告的诉讼请求，我是受莫丽霞委托管理丰铭达五金制品厂的，所以我并非丰铭达五金制品厂的实际经营人。丰铭达五金制品厂是独资企业，我并不是本案的适格被告，请法院驳回原告对我的全部的诉讼请求。
经审理查明：莫丽霞系丰铭达五金制品厂投资人，该司为个人独资企业。
2013年6月10日，**公司（甲方，出租方）与丰铭达五金制品厂（乙方，承租方）签订《仓库租赁合同》，约定由乙方承租甲方两层仓库用作五金制品生产车间，总建筑面积约为662平方米；租期共2年，即从2013年7月1日起至2015年6月30日止；乙方未经同意擅自将租用区域转租给第三方，甲方可以终止履行合同，收回该仓库的使用权等等。
2014年12月1日，原告以**中心（出租方，乙方）名义与丰铭达五金制品厂（承租方，甲方）签订《厂房租赁合同》，甲乙双方约定：甲方出租给乙方的厂房座落在广州市白云区**集团厂区，建筑面积为330平方米（以下简称“涉案场地”）；厂房租赁日期自2014年12月10日至2017年12月09日止，确切日期以交楼为准；该厂房租金为按建筑面积13元/月/平方米，即4290元/月，每两年上调租金10%；甲、乙双方签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金。租金支付日期在支付月5日前向甲方支付；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方两个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方两个月租金。租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满等等。原告、莫紫霞分别在承租方、出租方授权代表人处签名，丰铭达五金制品厂与莫丽霞在出租方处盖章并签字。
上述合同签订后，丰铭达五金制品厂依约交付了涉案场地。原告向丰铭达五金制品厂交纳了押金8580元及自2014年12月至2015年6月止的租金30030元。丰铭达五金制品厂开具了交款人为**中心的租金收据。原告主张其承租涉案场地后对场地进行了装修，共支出装修费用115000元。原告为证明上述事实，原告向本院提交了送货单、购料收据及广州市**公司开具的收款收据以及涉案场地照片若干。被告表示照片中显示的除门窗外，其他为原告装修。原告确认门窗装修非由其方完成。根据原告向本院提交的《装修费用明细表》显示：1、装修厕兜、洗手盆支出1275元，其中便兜255元、陶瓷盆580元、龙头100元；2、铺地板瓷砖支出15460元；3、砌砖墙支出8000元；4、批荡支出5000元；5、扇灰支出20740元；6、装电支出19200元，其中灯具1181.3元，电线、线盒1792.2元；7、不锈钢门支出6800元；8、铝合金窗支出6600元；9、窗户翻新维修支出3000元；10、墙胶支出1790元；11、镜子支出905元；12、木门支出1540元，合计90310元。被告对原告主张的装修金额提出异议，抗辩称便兜、陶瓷盆、龙头、灯具、电线、线盒、不锈钢门、铝合金窗均已由原告拆走；木门并非形成附和的装修应由原告拆走；原告无进行窗户翻新。原告确认便兜、陶瓷盆、龙头、不锈钢门、铝合金窗均已由其本人拆走，否认拆除灯具、电线、线盒。原告另说明木门均按照尺寸定做并已安装，拆除后无法利用；从其本人提交的证据材料亦可反映其实际进行窗户翻新的事实。经本院释明，原、被告均表示不对装修损失进行评估。
另查：**中心未依法成立。原告主张其改为设立了**公司，原告为该公司法人及股东之一。该公司于2015年6月1日成立，并于2015年10月19日注销。
2015年4月9日、2015年4月13日，**公司分别向丰铭达五金制品厂发出《告知函》，认为丰铭达五金制品厂租赁区域用作生产车间及幼儿园不符合消防安全要求，**公司与丰铭达五金制品厂的仓库租赁合同最迟须于2015年6月30日前终止，要求丰铭达五金制品厂在此日期前完成所有搬迁工作。上述函件均由莫紫霞签收。
2015年4月16日，丰铭达五金制品厂向**中心发出《告知函》，摘抄如下：“……贵司所租赁区域在广州市白云区丰铭达五金制品厂*楼不符合教育局和消防部门规定经营幼儿园的要求，因此我司与贵司的租赁合同必须要提前终止。按合同约定我司应赔偿贵司两个月租金，请贵司积极协助在2015年6月1日前完成所有搬迁工作。延至2015年7月1日前”该函由原告于2015年5月1日签收。
2015年5月5日，原告以**公司名义向丰铭达五金制品厂发出《公函》，摘抄如下：“本单位为广州市**教育信息有限公司（原名：**中心）承租位于广州市白云区丰铭达五金制品厂*楼为商业教育用地……对于消防安全，我们将极力配合甲方公司以上的要求完善消防工作，得到甲方公司以上许可继续租约，并配合我们申办资质后，我们会尽快加建消防安全梯，把消防工作做到最好。……”莫紫霞签收该份函件。
2015年6月25日，**公司发函向丰铭达五金制品厂追索租金。函件由莫紫霞签收。
2015年7月11日，**公司向**公司发出《告知函》，摘抄如下：“关于贵司占用我司房屋，我司于2015年7月10日已郑重致函要求贵司必须于2015年7月10日17:00前搬离并将房屋腾空，……贵司仍拒绝将存放在房屋中的物品搬离并将房屋腾空。……我司为房屋合法承租人，丰铭达五金制品厂未经我司同意将房屋转租给贵司（且超出我司对丰铭达五金制品厂的租赁期限）。现我司在此郑重致函要求贵司必须在2015年7月11日12:00前搬离并将房屋腾空，……”。
原告主张其于2015年6月初搬离涉案场地，丰铭达五金制品厂则抗辩原告于2015年7月初离场。双方当事人无办理交接手续。
原告主张莫紫霞为丰铭达五金制品厂的实际经营人，并提出以下理由：1、丰铭达五金制品厂租赁事宜的往来函件由莫紫霞签收。2、原告向丰铭达五金制品厂交纳的租金支付入莫紫霞的账户，为证明上述事实，原告向本院提交支付宝转账电子回单2份。被告对该证据的真实性无异议，但否认莫紫霞为丰铭达五金制品厂的实际经营者。
再查：双方当事人均无法提交涉案租赁场地合法的规划报建手续及产权证明。
以上事实：有租赁合同、收据、照片、截图、函件、电子回单、转账明细、申请表、商事登记信息及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：**中心未依法设立，故涉案租赁合同的权利义务应由该合同的签订人，即原告承享。现双方当事人均无法提交涉案租赁场地合法的规划报建手续及权属证明，故原告与丰铭达五金制品厂签订的租赁合同应为无效。租赁合同无效，因合同而取得的财产应相互返还，故原告要求确认涉案租赁合同无效并要求丰铭达五金制品厂返还押金8580元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。
租赁合同虽然无效，但原告实际使用了涉案租赁场地，根据权利对等原则，应当支付房屋使用费。原告自2014年12月10日至2015年6月期间仍占有使用涉案租赁场地，要求丰铭达五金制品厂返还该期间的租金并无理据，相应诉求，本院不予支持。另在租赁合同无效的情况下，原告以丰铭达五金制品厂违约为由要求该厂赔偿两个月租金的违约金的诉讼请求无事实依据，本院予以驳回。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告入场装修并实际经营，未有证据显示丰铭达五金制品厂对此提出异议，故可推定属于承租人装修经出租人同意的情形。原告已举证证明对涉案租赁场地进行了实际的装修，本院予以采信。装修损失应由原、被告依导致合同无效的过错分担现值损失，从双方导致合同无效的过错考量，丰铭达五金制品厂作为出租人的责任较大，应由被告承担70%损失，原告作为承租人，对租赁合同及租赁场地未尽审慎的审查义务，应自行承担30%的损失。关于装修现值的具体金额，双方当事人均表示不申请评估，但原告已提交证据证明其原告实际装修支出，又据此提交了装修明细单及购货单据予以佐证，本院予以采信。考虑到原告已实际使用涉案场地一段时间，参照双方实际租期，本院酌定折旧率应为80%。装修项目中的镜子不属于已在场地形成附合的装修，不计入应予分担的装修损失内；便兜、陶瓷盆、龙头、不锈钢门、铝合金窗均已由原告拆走，不计入应予分担的装修损失内；被告虽抗辩灯具、电线、线盒已被原告拆走，但并无提交充分证据证明原告确有拆除上述物品的事实，本院对被告的抗辩意见不予采信。故综合以上分析，本院酌定应由丰铭达五金制品厂负担的装修损失为55866元。原告诉讼请求中超出该金额的部分，本院不予支持。原告主张的装修损失利息无合同及法律依据，本院不予采纳。
丰铭达五金制品厂为个人投资企业，莫丽霞系该厂投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任。原告要求莫丽霞与丰铭达五金制品厂就本案共同承责的诉讼请求合理合法，本院予以支持。莫紫霞作为授权代表人在涉案租赁合同上签字、代为收取涉租函件以及收取原告部分租金的事实，仅能说明莫紫霞参与了丰铭达五金制品厂的经营管理，尚不能充分证明莫紫霞是丰铭达五金制品厂的实际经营人，原告要求莫紫霞就本案承责理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、李云燕与广州市白云区丰铭达五金制品厂于2014年12月1日就广州市**集团厂区（330平方米）租赁物签订的《厂房租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，广州市白云区丰铭达五金制品厂返还李云燕押金8580元；
三、本判决生效之日起十日内，广州市白云区丰铭达五金制品厂赔偿李云燕装修损失55866元；
四、莫丽霞就本判决第二、三项确定的债务与广州市白云区丰铭达五金制品厂承担连带责任；
五、驳回李云燕其他的诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3544元，由李云燕负担2133元，由广州市白云区丰铭达五金制品厂、莫丽霞共同负担1411元，由广州市白云区丰铭达五金制品厂、莫丽霞负担的诉讼费部分于本判决生效之日起三日内迳付李云燕。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 段静楠
人民陪审员 孙 慧
人民陪审员 朱 玲
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 林嘉仪