海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第145号
上诉人（原审被告）：薛海英。
委托代理人：鲍锋。
被上诉人（原审原告）：叶必喜。
被上诉人（原审原告）：谢亚梅。
委托代理人：王铭涛，海南威盾律师事务所律师。
原审被告：叶关胜。
原审被告：谢孟球。
上诉人薛海英与被上诉人叶必喜、谢亚梅、原审被告谢孟球、叶关胜案外人执行异议之诉一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员詹晓黔担任审判长，与审判员谭晓梅、代理审判员王戡组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年3月20日，叶关胜、谢孟球为甲方（卖方），与谢亚梅、叶必喜为乙方（买方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：甲方愿将自己所在位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房面积81.02平方米转让给乙方（海口市房权证：海房改字第HK0295**号，房屋所有权人：叶关胜）。房屋转让总价款为人民币3万元，双方签字生效后一次性付清。房屋转让后，如果乙方需要办理房屋过户手续，甲方必须配合办理过户相关手续，但过户所需缴纳的税费全部由乙方承担。转让协议生效后，房屋的使用、占有、收益及处分权利归乙方所有，与甲方无关，如遇到政府或相关部门征用、拆迁、一切的赔偿、补偿费及相关权益都由乙方享有，与甲方无关，等。《房产转让协议书》签订当日谢亚梅、叶必喜向叶关胜缴付了房款人民币3万元。叶关胜也将其房交付给谢亚梅、叶必喜居住使用至今。
另查，薛海英因与叶关胜民间借贷纠纷，于2013年3月27日向原审法院申请诉前财产保全，要求冻结叶关胜在中国工商银行海口秀英支行开户账户内存款人民币180万元及查封叶关胜名下位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房。原审法院于2013年3月28日作出（2013）美民保字第18号民事裁定书，查封叶关胜名下位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房（房权证号：HK0295**号）。薛海英与叶关胜民间借贷纠纷一案，原审法院作出判决生效后，薛海英向原审法院申请强制执行，谢亚梅、叶必喜向原审法院提出执行异议，请求解除对位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房的查封，并中止对该房的强制执行。原审法院以该房屋目前仍登记在叶关胜名下，物权并没有转移，谢亚梅、叶必喜与叶关胜签订的《房屋转让协议书》需要通过诉讼才可确认其真实有效性为由，裁定驳回谢亚梅、叶必喜的异议。于是，谢亚梅、叶必喜向原审法院提出诉讼。再查，谢亚梅、叶必喜购买其房后，就已装修入住至今；位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房除原审法院诉前查封外，现无其他查封及抵押情形。
谢亚梅、叶必喜在原审法院提出的诉讼请求为：1、确认谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球签订的《房屋转让协议书》合法有效并继续履行完毕。2、判令叶关胜、谢孟球协助谢亚梅、叶必喜将登记在叶关胜名下的位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房产（房权证号：海房改字第HK0295**号）过户登记到谢亚梅、叶必喜名下；3、立即停止对位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房产的执行，并解除对该房屋的查封。4、本案诉讼费用由叶关胜、谢孟球承担。
原审法院认为：谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球于2002年3月20日签订的《房屋转让协议书》，谢亚梅、叶必喜购买上述房屋及支付房款，居住使用该房并缴纳相关电费、燃气等费用，均发生在原审法院2013年3月28日作出（2013）美民保字第18号民事裁定书查封上述房屋之前，谢亚梅、叶必喜购买上述房屋没有过错。因此，谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球签订的《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，谢亚梅、叶必喜请求原审法院解除对位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房的查封有理，原审法院予以支持。谢亚梅、叶必喜付完房款项及缴纳相关税费后，叶关胜、谢孟球有义务协助谢亚梅、叶必喜将上述房屋过户给谢亚梅、叶必喜名下。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，缺席判决如下：一、谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球于2002年3月20日签订的《房屋转让协议书》合法有效并继续履行；二、解除对位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房的查封，并停止对该房的执行；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，叶关胜、谢孟球应协助谢亚梅、叶必喜将位于海口市龙舌路XX号省石油总公司宿舍X幢XXX房（房产证号：海口市房权证海房改字第HK0295**号）过户至谢亚梅、叶必喜名下。案件受理费550元，由叶关胜、谢孟球、薛海英负担。
上诉人薛海英不服上述判决，向本院上诉称：一、本案讼争房屋海口市龙舌路XX号石油总公司宿舍lX幢XXX房至今仍登记在叶关胜、谢孟球名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，虽然谢亚梅、叶必喜诉称叶关胜、谢孟球己将海口市龙舌路XX号石油总公司宿舍X幢XXX房转让给谢亚梅、叶必喜，但未办理登记，依法不发生法律效力，该房屋应作为执行标的。
二、叶关胜、谢孟球与谢亚梅、叶必喜之间房屋买卖关系的真实性不应予以确认。薛海英因与叶关胜、谢孟球因民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中还同时申请查封了叶关胜、谢孟球名下的万宁市万城镇红专中街市医药总公司宿舍楼二X幢XXX房，（2014）美民一初字第1051号案中，谢天元亦向美兰法院起诉称本案叶关胜、谢孟球已转让给谢天元，要求法院解除查封，停止执行。本案及（2014）美民一初字第105l号案庭审时查明，本案谢亚梅、叶必喜及1051号案原告谢天元与叶关胜、谢孟球均是亲戚关系，本案谢亚梅、叶必喜提交的与叶关胜、谢孟球签订的《房屋转让协议书》是于2002年3月20日签订，谢天元提交的《房屋转让协议书》是于2008年5月19日签订，两份《房屋转让协议书》相隔时间6年，但两份协议书的纸质、新旧程度、折绉程度甚至连折绉的样式都完全一样，两套房屋购房款都是现金支付，没有银行转帐凭证。两套房屋均时隔多年没有任何理由不办理房屋过户手续。叶关胜、谢孟球与谢亚梅、叶必喜签订的《房屋转让协议书》明显有造假，其真实性、合法性依法不应予以确认。特提起上诉，请求：依法判决撤销原审判决，驳回谢亚梅、叶必喜的诉讼请求。
被上诉人叶必喜、谢亚梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法庭应驳回薛海英的上诉请求。关于房屋买卖是否存在真实的事实：一、在2002年的时候房子已经交付使用了，当时房产证是直接交给谢亚梅、叶必喜持有。当时叶关胜向薛海英借款时拿的是叶国斌房产证作为借款的担保，如果叶关胜不是把房屋转让给谢亚梅，他应当也会拿这套房的房产证作为借款抵押，但是叶关胜却没有。从这个事实可以看出，当时房产证是在谢亚梅的身上，不在叶关胜的身上。当时的房屋买卖交付的过程是在薛海英借款之前发生的，我们也没有必要为了房屋做虚假的证据，我们当时交水电费都是以谢亚梅的名义去交的。叶必喜、谢亚梅当时多次叫了叶关胜去办理过户的，但是谢孟球、叶关胜以不在海口等理由，不配合办理房屋登记，而且他脾气很大，根本不配合。综上，请求法庭驳回薛海英的上诉请求。
原审被告叶关胜、谢孟球未答辩。
双方在二审期间未提供新证据。
本院二审查明：涉案房屋所在小区的物业管理公司海南石华运输服务有限公司2014年3月7日出具证明，内容为：叶必喜、谢亚梅夫妇现居住在海口市龙舌路XX号中石化海南石油分公司龙舌坡路住宅小区X幢XXX房，在2005年我公司接管时已入住该房屋。谢亚梅、叶必喜还提交了其自2006年至今以海口市龙舌路XX号X幢XXX房为住址、以谢亚梅的名义缴纳电、燃气费用的部分发票作为证据，证明自己实际购买并入住了涉案房屋。
本院查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为：双方争议的主要焦点问题是，谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球就本案讼争的海口市龙舌路XX号石油总公司宿舍X幢XXX房签订的《房屋转让协议书》是否真实有效并实际履行。谢亚梅、叶必喜提供了双方签订的《房屋转让协议书》、物业管理公司的居住证明、电、燃气的缴费凭证，证明涉案房屋早在薛海英申请原审法院查封之前若干年已经转让并实际交付使用。上述证据能够互相印证，原审法院认定谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球之间签订《房屋转让协议书》真实有效并实际履行并无不当，本院依法予以维持。对于薛海英上诉提出的谢亚梅、叶必喜与叶关胜、谢孟球之间的房屋买卖关系不真实的意见，并未提供充分证据予以证实，其对交易双方以现金付款以及未及时办理过户手续所提出的质疑，并无法律依据，本院对该项意见不予采信。对于薛海英上诉提出的房屋登记在叶关胜名下就应该作为叶关胜的财产予以执行的意见，我国《民事诉讼法》第二百二十七条赋予案外人对执行标的提出异议并起诉的权利，就是考虑到了登记权利人与实际权利人不一致的情形而特别提供的法律救济，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条对这一方面作了进一步的规定，保护未办理登记过户手续、但已实际付款并入住的善意买受人的权利。故薛海英的上诉意见没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由薛海英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹晓黔
审 判 员 谭晓梅
代理审判员 王 戡
二〇一五年四月十六日
书 记 员 黄晓霞