重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第05959号
原告梁光兰，女，1963年1月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人万廷秀，重庆永登律师事务所律师。
被告重庆市友通实业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道开发区核桃湾6号，组织机构代码：45041264-3。
法定代表人李泓钢，该公司董事长。
委托代理人李乾静，重庆百事得律师事务所律师。
原告梁光兰与被告重庆市友通实业有限公司（以下简称“友通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理，由代理审判员罗鉴平独任审判，依法适用简易程序，于2015年9月15日、2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告梁光兰及其委托代理人万廷秀、被告委托代理人李乾静到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请和解，因和解不成恢复审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告将位于綦江区古南镇安厦路的二级车站办公楼附属楼A14、A15、A31、A32号商铺作价931392元卖与原告，合同约定的房屋交付期限为2003年8月30日，同时合同还就房屋产权证的办理期限、基础设施公共配套建筑正常运行期限及相应的违约责任等进行了约定。之后，原告按合同约定支付了首付款373392元，余款按约定办理了银行按揭贷款，原告如期如约履行了买方责任，但被告迟迟不交房、不办理产权登记。原告被迫无奈诉至法院并申请强制执行，且代被告缴纳了相应税、费才办理了产权登记，并于2012年3月6日取得了产权证书。后凭该产权证书于2012年3月26日才从承建商处收到该房屋，至此才实际享有该房屋的相关权利。综上，被告未按约定履行其义务，已经违约，应当依法承担违约责任，现诉至法院，请求判决：一、被告支付原告代缴的税、费共计134929.76元；二、被告支付原告违约金903916.19元（包括：1、逾期办证违约金，按总房款0.03%计算，共计279.42元；2、逾期交房违约金，从2003年9月30日至2012年3月26日，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，共计874856.76元；3、逾期通水电违约金，截止交房为止逾期103个月，共计28780.01元）；三、诉讼费由被告负担。
被告辩称，原告的诉讼请求均已超过诉讼时效，且原告起诉的税、费本应由其自行承担，并非为被告代付，综上，应当依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2003年5月23日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：梁光兰购买友通公司开发的綦江县文龙街道（原古南镇）安厦路A幢A14、A15、A31、A32非住宅房两层，套内建筑面积84.672平方米，套内单价分别为一层8500元／平方米、二层2500元／平方米，总价款931392元，付款方式为首付4成、6成10年按揭，于2003年5月29日付40%的首付款373392元，剩余的60%房款558000元由出卖人协助买受人向银行办理按揭支付。合同第八、九条约定，出卖人应当在2003年8月30日前将质量验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，出卖人承诺该商品房于2003年6月30日前通水、通电，如果在规定日期内未达到使用条件，符合本合同第八条约定的按其约定处理，因出卖人原因造成上述状况的，出卖人按月向买受人支付已交房款千分之0.3的违约金。合同第十五条约定，友通公司应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2003年5月29日，友通公司向梁光兰出具了首付款373392元的发票。同日，梁光兰作借款人、友通公司作保证人与县信用联社（现重庆农村商业银行股份有限公司綦江支行，以下简称“农商行綦江支行”）签订了房屋按揭借款合同，同月30日，梁光兰与农商行綦江支行签订房屋抵押合同，约定梁光兰向农商行綦江支行贷款558000元，并以本案涉案房屋作为梁光兰履行债务的担保，后农商行綦江支行将558000元贷款直接转账至被告账户。
2011年6月7日梁光兰以友通公司未办理产权过户手续为由向本院提起诉讼，本院于2011年10月18日作出（2011）綦法民初字第02020号判决，判决重庆市友通实业有限公司在本判决生效后为梁光兰办理綦江县古南镇安厦路车站办公楼附属楼A14、A15、A31、A32号商铺的房地权证。2012年3月6日，重庆市綦江区国土房管局为梁光兰办理了上述房屋的房地产权证。同月26日，友通公司向梁光兰交付了房屋。2013年2月1日，梁光兰向綦江区房地产交易所缴纳涉案房屋手续费9307元、勘探测绘服务费7元、非住宅房屋所有权登记费1100元、土地登记费40元，共计10454元。同日，梁光兰向綦江区地方税务局缴纳涉案房屋契税27941.76元和印花税（产权转移书据）465.7元，还缴纳了营业税（售建筑物及土地附着物）27900元、印花税（产权转移书据）279元、城市维护建设税（增营消）1953元、地方教育附加（增营消）558元、教育费附加（增营消）837元、企业所得税27900元、土地增值税（转让房地产1%）33480元。
2009年3月5日，农商行綦江支行以梁光兰未按期归还借款为由，提起对梁光兰和友通公司的诉讼，诉讼中友通公司向法院出具说明和承诺载明：购房户汪荣芳、梁光兰等二十二人作为买受人在与公司签订了购房合同后，与县信用联社下属营业部签订了房屋按揭借款合同和房地产抵押合同，上述买受人依约应缴纳首付款和按揭月供款，情况属实，在贷款银行提起诉讼时公司作如下说明，上述购房合同及其配套的借款、抵押合同真实有效；公司没有将上述买受人购买的房屋重复设定抵押或者故意重复出售；因附属楼门面与施工单位决算争议而未向公司移交，故我公司在售房时没有向买受人交房；鉴于截止至本说明前各位买房人所购的房屋受益归我司占有，公司放弃对上述买受人垫付的首付款及部分按揭月供款的追偿权，双方互不差欠，同时移交所购房屋中他人违法侵权，公司将承担依法维权发生的直接费用并负责处理善后事项，确保买受人的合法财产权利得以兑现。本院以（2009）綦法民初字第1289号民事判决书判决梁光兰在判决生效后十日内归还农商行綦江支行363202.11元借款本金及利息，友通公司承担连带担保责任。
2011年9月6日，李廷梅以友通公司委托人的身份找被告梁光兰电话协商，并在梁光兰不知情的情况下录音，该录音材料经重庆市公证处在场进行了公证，李廷梅在电话中要求被告梁光兰还门面，说当时的房屋买卖合同是假的，被告梁光兰只承认是借款，550000元的借款加上370000元的首付款，共计900000余元，抵除水泥款二万多元，还差900000元，承诺两个月还钱给友通公司，因该门面已经卖给亿园公司，准备找亿园公司盖章担保，李廷梅要求被告梁光兰要么还900000元的借款，要么归还门面。2011年11月7日，友通公司签署债权转让通知书给原告李廷梅，该通知书载明友通公司对梁光兰享有的债权900000元及利息转让给李廷梅，要求梁光兰向李廷梅清偿上述债务，并于次日在重庆晚报上对上述债权转让进行公告，11月21日，李廷梅向梁光兰通过特快专递送达债权转让通知书，罗德萍对该特快专递进行了签收。2011年11月24日，李廷梅诉来本院要求梁光兰归还上述90万元之本息（（2011）綦法民初字第03384号），梁光兰答辩其与友通公司的法律关系为借贷而非房屋买卖，李廷梅系友通公司董事长李小刚之妹，曾任友通公司董事长助理，双方虚构债务，恶意串通来对抗法院执行，损害第三人利益，其债权转让并不合法，该债权已经超过诉讼时效，并且友通公司对首付款已经放弃，其另外还了100000元给友通公司，冲抵水泥款24200元，其即使欠款，也只是欠友通公司455800元，由于友通公司未办理房屋产权过户，其垫付了该房屋过户所产生的税费103361元，该款因房屋买卖而产生，应当予以抵扣，其并不欠原告之款，故应当驳回原告的诉讼请求。本院于2012年2月8日依法中止了该案的审理。案外人彭湘华随即以友通公司向李廷梅转让债权损害其利益为由向本院提起诉讼，要求撤销友通公司与李廷梅的债权转让协议，后于2012年5月25日撤诉，又于同月28日向本院提起友通公司与李廷梅的债权转让协议无效之诉，本院于2012年12月6日以（2012）綦法民初字第02643号民事判决书判决友通公司与李廷梅于2011年11月7日签订的债权转让协议无效，友通公司与李廷梅不服提出上诉，重庆市第五中级人民法院审理中发现重庆市九龙坡区人民法院于2011年11月20日判决确认友通公司与李廷梅于2011年11月7日签订的债权转让协议有效，随即以（2013）渝五中法民终字第00086号民事裁定书撤销了（2012）綦法民初字第02643号民事判决书，发回本院重新审理。2013年6月9日，重庆市九龙坡区人民法院以（2013）九民再字第00003号民事裁定书裁定撤销了该院（2012）九民初字第06912号民事判决书，准许李廷梅撤回对友通公司的起诉。本院乃以（2013）綦法民初字第03060号民事判决书判决友通公司与李廷梅于2011年11月7日签订的债权转让协议无效，友通公司与李廷梅又提出上诉，因友通公司和李廷梅在二审中提供新的证据，重庆市第五中级人民法院认定认为李廷梅与友通公司恶意串通的事实依据不足，判决友通公司和李廷梅债权转让协议无效于法无据，于2014年1月23日以（2013）渝五中法民终字第04169号民事裁定书撤销了本院（2013）綦法民初字第03060号民事判决，驳回彭湘华的全部诉讼请求。本院恢复（2011）綦法民初字第03384号案件审理，并于2014年3月27日作出判决：一、梁光兰在判决生效后立即归还重庆市友通实业有限公司转让给原告李廷梅的借款455800元及其利息（利息从2011年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清时止）；二、驳回李廷梅的其余诉讼请求。李廷梅不服该判决，提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2014年7月3日作出（2014）渝五中法民终字第02732号判决：一、撤销重庆市綦江区人民法院（2011）綦法民初字第03384号民事判决；二、梁光兰于该判决生效后十五日内给付李廷梅欠款本金90万元及利息（利息以90万元为基数，从2011年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。
前述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、重庆市房地产抵押合同、《关于我司2003年向汪荣芳等二十二位用户出售部分门面相关问题的说明和承诺》、债权转让通知书、房地产权证、（2009）綦法民初字第01289号民事判决书、（2011）綦法民初字第02020号民事判决书、（2011）綦法民初字第03384号民事判决书、（2014）渝五中法民终字第02732号民事判决书、完税证、缴税证明、收据、不动产销售发票等在案为凭，并经过了庭审质证，足以认定。
本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原、被告于2003年5月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告应当在2003年6月30日前交付房屋，并在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时出卖人承诺该商品房于2003年6月30日前通水、通电，如果在规定日期内未达到使用条件，符合本合同第八条关于逾期交房的约定按其约定处理。违反前述关于交房、办证和通水、电的相关约定的，均应承担违约责任。合同约定的时间到期后，被告既未交付房屋，也未办理房地产权证，原告在相应的时间即应当知道权利受到侵害，但其从未对被告提起关于要求支付逾期交房、逾期办证以及逾期通水电违约金的诉讼，并且原告在2011年6月7日以友通公司未办理产权过户手续为由向本院提起诉讼，胜诉后，于2012年3月6日办理了相关的房地产权证，同月26日还交付了房屋，但在此后的2年内也未提起关于违约金的诉讼。可见，被告关于该上述违约金已过诉讼时效的辩解理由成立，原告已经丧失了胜诉权，对于该部分诉讼请求，本院不予支持。原告主张，因被告曾书面承诺放弃首付款及部分按揭款，原告才相应放弃本案所主张的违约金，此后被告又将已放弃的债权转让，且债权受让人李廷梅提起诉讼后得到重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第02732号判决支持，故原告放弃违约金的前提现已不存在，本案诉讼时效应当从（2014）渝五中法民终字第02732号判决生效之日起算。但被告所作出的放弃承诺是在2009年4月，原告在合同约定的交房、办证及通水电的时间到期直至此期间内，从未向被告主张过权利；同时，友通公司出具的承诺和说明明确表明，系基于至该说明前梁光兰所购的房屋受益归友通公司占有，才放弃首付款与部分月供款，并未提及原告相应放弃违约金一事，原告也并未举证证明双方之间曾有互相放弃“违约金”与“首付款及部分按揭款”的协议，故原告主张的二者之间互为前提的说法不成立；假设即便该前提成立，在李廷梅向原告主张债权一诉中，梁光兰即应当明知权利受到侵害，其完全可以提起诉讼主张权利，但其仍然没有主张。故原告要求从（2014）渝五中法民终字第02732号判决（于2014年7月3日作出）生效之日开始计算诉讼时效，本院不予支持。商品房交易必然产生税费，2013年2月1日，梁光兰为本案诉争房屋缴纳了税费，虽然原告于2015年7月23日才起诉，但在2011年11月24日李廷梅起诉梁光兰债权转让纠纷［（2011）綦法民初字第03384号］一案中，梁光兰明确答辩由于友通公司未办理房屋产权过户，梁光兰自行垫付的该房屋过户所产生的税费103361元，应当予以抵扣。梁光兰的答辩意见虽是针对债权受让人李廷梅作出的，但属于针对债权让与人友通公司的抗辩，且李廷梅在2011年9月6日曾以友通公司委托人的身份找被告梁光兰电话协商，又系友通公司董事长李小刚之妹，曾任友通公司董事长助理，应视为向友通公司主张过上述税、费的权利，引起时效的中断，则原告于2015年7月23日提起关于支付税费的起诉并未超过诉讼时效。由于原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》并没有就商品房买卖产生的税费负担问题进行约定，则双方应当按照法律规定各自负担，即由原告负担买方部分，由被告承担卖方部分，故梁光兰缴纳的涉案房屋手续费9307元、勘探测绘服务费7元、非住宅房屋所有权登记费1100元、土地登记费40元、契税27941.76元和印花税（产权转移书据）465.7元，应当由其自行承担，其余部分共计92907元则应由被告承担。原告垫付的上述费用，被告应当支付原告。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，判决如下：
一、被告重庆市友通实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告梁光兰垫付税款共计92907元；
二、驳回原告梁光兰的其余诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7080元，由被告负担1061元（原告已纳，被告在履行上述义务时一并支付给原告），由原告自行负担6019元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 罗鉴平
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 李佳蔚