浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初14213号原告（反诉被告）：吴元生。委托诉讼代理人：楼兵军。委托诉讼代理人：谭雅洁。被告（反诉原告）：浙江省义乌市恒大百货有限公司。法定代理人：王某。原告吴元生为与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司（以下简称恒大百货公司）租赁合同纠纷一案，于2016年8月24日向本院提起诉讼。本院受理后，被告恒大百货公司在举证期限内提出反诉，本院予以受理。本案依法由代理审判员俞霞珍适用简易程序独任审判，于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告吴元生的委托诉讼代理人楼兵军、谭雅洁；被告恒大百货公司的法定代表人王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴元生向本院提出本诉诉讼请求：1、解除原被告于2014年6月18日签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告商铺租金60000元，管理费5000元，保证金3000元，装修押金5000元，并支付四项产生的利息（自2014年6月19日，按月利率0.5%计算至实际返还之日止）。事实与理由：被告欲在义乌市××大道××号开设商场，原告看到被告的招商公告后，与被告洽谈进场经商事宜。经协商被告将拟开设恒大百货商场的1楼1#商铺出租给原告。按照被告公司的规定，凡承租商铺的商户，需先支付商铺一年租金、管理费、保证金、装修押金到指定账户后方可签订商铺租赁合同。原告按照被告要求将第一年租金60000元/年、管理费5000元/年、保证金3000元、装修押金5000元，共计73000元支付给被告指定的账户。被告收到款项后，于2014年6月18日与原告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租期为一年，被告承诺租金自商场正式开张营业之日起开始起算，合同签订至开业之日止的租赁期限相应顺延。后原告通过其他途径得知，被告的恒大百货商场系违章建筑，其未能通过公安消防的消防备案验收，商场不得投入使用，商场不能开业经营。原告租赁店铺进行商业经营的合同目的已不能实现。综上，原告要求解除双方的商铺租赁合同，并要求被告返还租金、管理费、保证金、装修押金，但被告一直未予返还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告补充事实：1、原告承租被告开设在经发大道213号商场的商铺之后，原告在装修过程中受到了义乌市公安局消防支队的阻止，涉案商场没有消防验收，商场不可以用于营业。因此原告等承租户与被告联系，被告法定代表人的儿子傅航系商场的负责人，其曾承诺商场的消防验收审批商场会办理。傅航还承诺涉案商场正式开业之后，所有的承租户开始计算房租，开业以前不计算房租。本案中，涉案商场至今没有通过消防验收，也都没有正式开业，所以原告承租的商铺没有价值。2、原告等承租户将租金、管理费、保证费、装修押金交纳给被告之后，被告只是交付给原告等经营户商铺租赁合同，均未向原告出具其他书面凭证。因此，对于原告来说，原告手中持有的商户租赁合同实际上就是已经支付了第一年的租金、管理费、保证金、装修押金的依据。被告恒大百货公司辩称，1、原告所承租的座落于义乌市××大道××号的房屋，是被告向义乌市义威袜业承租而来。2、被告有消防设计合同、装修合同，并根据要求于2013年8月22日进行了备案。经消防大队审核，涉案商场的项目不属于抽查对象。3、原告承租的商铺已于2014年12月25日正式开业，原告也入驻实际经营。原告说的义乌市公安局消防支队口头告知被告不能开业，是原告的无理取闹。在涉案商场开业期间，原告等人多次聚众诋毁被告是骗子公司、诈骗公司、倒闭公司，并向外界散布影响被告的声誉和经营的消息，如通过同年哥讲新闻，拉横幅等方式。另外，原告等人还曾将被告法定代表人的车锁住。4、被告是由王某、傅恭惠持有的公司，跟案外人傅航没有一点关系。被告只是使用了傅航的账号收款而已。5、被告从招商到营业共招了47位经营户，除了现在庭审的这些，其他经营户都已经到期不做，被告也已经收回合同、退还保证金。继续经营的经营户也与被告进行了续租。原告一直以恒大百货没有消防验收为由，实际上是想赖租金。到目前为止，原告的商铺还在涉案商场里面。原告等人明明在涉案商场里实际经营和占用商铺，如果涉案正如原告所说系属违章建筑，没有通过消防审批，那么也应该由市政府来关停涉案商城，而不是由原告进行恶意诋毁，导致现在也没有人相信涉案商城主体和消防都已经合格的事实。换一句话，原告和被告的租赁合同已逾2年，如果涉案商城正如原告所说那样，原告也应在商铺承租期间起诉，现在合同已经到期，原告无权也无理由起诉被告。原告为证明自己的本诉主张，向本院提供证据如下：一、商铺租赁合同原件一份，证明2014年6月18日原被告存在租赁合同关系，原告已按租赁合同约定向被告支付租金、管理费、保证金等费用的事实。被告质证意见：租赁合同没有意见。本院对该证据的三性予以认定。二、录音资料文字整理五份，光盘一份，调查笔录原件一份，证明1、证明被告存在先收取租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，后签订合同的惯例；2、证明被告确认收到原告租金、管理费、保证金、装修保证金等费用，但未开具发票或出具收据的事实；3、证明被告向原告承诺租赁期限，租金均自正式开业之日起计算的事实；4、证明被告未通过消防验收备案，至今未正式开业的事实；5、被告承认涉案商场没有正常开业。被告质证意见：通话录音与本案没有关系，被告只是将被告法人的儿子傅航的账号给原告，傅航在公司没有职务也没有权利管理被告公司的事情。调查笔录的询问对象只是被告开除的一个有前科的员工。该名员工以前在福泰隆超市工作的时候，收取顾客的钱，做出了损害公司利益的事情，并且偷盖公章。有些合同都是虚假的，都是这个开除员工偷偷盖章签的合同。本院对该证据的真实性予以认定。三、中国工商银行凭证原件两份，证明原告向被告支付租金、管理费、保证金、装修押金共计73000元。被告质证：没有异议，收到过。本院对该证据的三性以及证明力予以认定。四、证人朱某的证人证言，证明1、被告已向原告收取商铺租金，以及被告一直有先收取租金后签订合同的惯例；2、被告因未通过消防验收导致一直未正式开业，被告构成严重违约的事实；3、本案租金的起算时间应从正式营业开始计算租金以及本案商场并未正式开业的事实。被告质证意见：双方是支付了租金才签订合同的，但是其他费用不一定，可能还未付清。租金是从正式营业之后才计算，而被告的商场是2014年12月25日就已经开业，故租金应从2014年12月25日开始计算，之前都是白用的。消防有验收过。其他证人证言没有意见。本院认为，该证人证言结合原告提供的其他证据、双方的庭审陈述可证明：1、被告收取了原告交纳的租金及其他各项费用共计73000元；2、双方签订合同后被告将双方约定的商铺交付给原告装修、使用；3、涉案商场于2014年12月25日开始对外营业。被告为证明自己的本诉主张，向本院提供证据如下：一、租赁合同复印件一份，证明涉案商场是由被告公司向义乌市义威袜业有限公司租赁的。原告质证意见：租赁合同真实性有异议。从被告提供的证据看，签署的租赁合同时间是2010年12月1日，被告公司成立的时间是2011年10月10日。按照规定，被告在没有取得营业执照的情况下，不可能有公司印章。因为刻制公司公章必须持有营业执照，需经义乌市公安局治安大队的审批才能刻制公章，所以从租赁合同的落款时间和被告公司成立时间矛盾，所以这份合同是不合法不真实的。不能作为本案定案依据。本院认为，该租赁合同系复印件，真实性无法确认，故本院对该证据不予采信。二、建设工程规划许可证复印件一份，证明涉案房屋不是违章建筑。原告质证意见：许可证虽然是复印件，但是对真实性没有异议，我们对关联性有异议，许可证不能证明被告用于开设商城的房屋是合法建筑。因为这个许可证与被告开设商城的房屋是同一栋房屋无法证明。建筑工程是否合法不仅仅要求有许可证而且还要求建设工程施工许可证。没有施工许可证的房屋仍然是违章建筑。本院对该证据的真实性予以认定。三、临时改变建筑用地企业初审表原件一份，证明涉案商场土地性质有工业用地改为商业用地试点。原告质证意见：真实性没有意见，但是对关联性有异议，对本案原告的诉求是原告在2014年5月19日向被告承租商铺时，本案涉案商场是一个工业用地，不属于商业用地。由于土地性质不同，所以被告商场一直不能取得正式开业的条件。本案提供的证据时间是在2016年1月25日，所以与被告取得租赁是不同的时间，被告不能用这张表来证明被告在2015年5月19日把工业用地当成商铺出租是合法。本院对该证据的真实性、合法性予以认定。四、建设工程消防设计审核意见书原件一份，消防备案凭证原件一份，建设工程消防设计备案受理凭证原件一份，证明涉案房屋已经消防备案。原告质证意见：意见书真实性没有异议，关联性有异议，1、意见出具时间是2016年2月12日，并不是原被告签署租赁合同的时间。2、意见书只能证明被告消防设计符合消防要求，不能证明被告已经完成施工，是否符合消防安全规范。不能证明被告施工是按照设计施工的。3、意见书里面也写明工程竣工之后，应该向消防支队申报消防验收，消防验收合格之后才可以投入使用。现在被告没有提供消防竣工的验收意见，所以该意见书不能证明被告的商场是可以投入使用的。反而可以证明被告的商场如果没有消防验收合格书是不能投入使用的。备案凭证以及受理凭证真实性没有异议，但是对关联性有异议，备案凭证及受理凭证是义乌市公安局对义威袜业有限公司的厂房以及辅助房进行消防备案的一个凭证，不是指被告商场。被告的商场与义威袜业有限公司的厂房是不同的，不同的用途，有不同的消防要求。消防备案凭证及受理凭证只是按照厂房的要求进行备案的。被告已经提供了改变用途的证明，那么被告必须提供商场消防验收和合格凭证才可以投入使用。本院认为，该组证据均系原件并加盖有义乌市公安消防支队公章，故本院对该证据的三性以及证明效力予以认定。五、收款收据原件三张，照片七张，证明涉案商场已经开业，并且原告的商铺已经装修的事实。原告质证意见：收款收据与本案的关联性、真实性有异议。该证据是原告单方面制作的，不能证明本案商场正式营业过，收款收据与原告及被告的经理的录音有矛盾。在2015年5月29日录音中，傅航说正式营业的时间是消防通过之后才正式营业，被告没有证据证明商场已经消防验收合格了，只能证明商场验收了消防设计。照片真实性无法确认，很多照片都可以合成。原告有证据证明本案的商场没有正式营业，证人说的商场只是开放过，只是试营业过，不算正式营业，没有消防验收合格证，不能说正式营业。本院对该收款收据的真实性不予认定，对照片的真实性予以认定。六、商铺租赁合同原件十一份，协议书原件六份，证明涉案商场开业之后，有商铺到期搬走的情况。原告质证意见：租赁合同协议书真实性由法院进行审查。裘玉琴、丁文莉、楼国英等人与被告之间的关系不清，商场有无这些人原告也不知道，对合同真实性有疑问。即使裘玉琴、丁文莉、楼国英等人与被告签订合同，与本案没有关系。对于被告不合法开商场的行为，对每个人都不同的方式。裘玉琴、丁文莉、楼国英等人愿意在被告商场经营是他们自己的事情。原告等人要求被告提供商场的消防许可的要求。裘玉琴，丁文莉、楼国英等人协议书不能证明被告已经经过消防验收，是可以营业的，也不能证明被告的商场已经正式开业。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，故本院不予采信。七、建设消防设计文件一份，证明消防通过消防设计。原告质证意见：1、真实性没有异议，但是关联性有异议，与本案没有关联性。即使被告承租义威袜业有限公司的厂房，有消防设计文件也不能证明义乌市义威袜业的厂房消防施工已经验收合格。对消防是否合格消防设计文件只是消防施工与消防验收的基础，那么，本案被告没有提供义威袜业消防验收的证据。不能证明消防验收合格。2、消防设计文件适用于义威袜业的厂房并不适用被告的商场。厂房的消防要求与商场的消防要求是不同的，所以被告不能用这份文件来证明消防已经合格的事实。本院对该证据的真实性予以认定。八、室内装饰设计合同原件一份，证明被告消防设计符合消防要求。原告质证意见：真实性没有异议，但是关联性有异议，只能证明被告承租的厂房用于开设商场经过设计，但是与消防要求的必须要经过消防验收是完全不同的。室内设计以后要施工，施工完成的工程是否合格，是否符合消防要求，还需要消防支队验收，所以没有消防验收证明其他任何文件都不能证明被告的商场可以开业，可以投入使用。与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以认定。九、证人徐某、高某证人证言，证明恒大百货已经开业了。原告质证意见：两名证人证言证明力很低。1、现在还是被告商场的员工，所以代表被告一方的陈述，与被告存在利害关系，上下级关系，所以证明力很低。2、从证人徐某回答的问题来看，其并没有事实求是陈述。恒大多少店面，徐某表示不知情。徐某天天在商场有几个店面都不知情，所以证人证言不可信。高某回答的问题也是不清楚，说明也在说谎。3、徐某说的开业只是说的对外开放，不能证明商场已经正式营业。商场的正式营业必须有法定的文件、消防证明，而被告缺少这些法定运行营业的文件。原告与傅航的录音中明确在2015年6月份没有经过消防验收，可以证明两名证人在说谎。开业在消防验收合格之后才可以，也可以证明两名证人在说谎。本院认为，该两名证人结合双方的证据及庭审陈述，可证明涉案商场于2014年12月25日开始对外营业的事实。反诉原告恒大百货公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告吴元生腾退租赁商铺；2、反诉被告吴元生支付场地费用10万元。事实与理由：2014年6月18日，反诉原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定由反诉被告向反诉原告承租恒大百货一楼一号铺位，租赁期限为一年，至2015年8月20日止；租赁费为60000元/年，反诉被告还应向反诉原告交纳管理费5000元/年和保证金3000元；反诉被告若要装修，则应装修前向反诉原告交纳装修押金5000元；合同到期后，反诉被告逾期未迁离或未返还商铺的，反诉原告有权没收保证金，并按占有场地的天数按1000元/日向反诉被告收取场地占用费；合同还对其他内容作出了约定。合同签订后，反诉被告入场进行了装修，反诉原告则于2014年12月25日开业。后因人气下降众经营户经营惨淡，众经营户采取了过激手段后便陆续自行停止营业，但至今未办理清场手续，未将涉案商铺返还给反诉原告。反诉原告认为，双方约定的租赁期限早已届满，反诉被告一直占用商铺致使原告无法再继续招商，其占用期间应按合同的约定支付场地占用费。为此，请求依法支持反诉原告所请。反诉被告吴元生辩称，反诉原告的诉请应该驳回。1、因为两个反诉请求有矛盾的地方。第一诉请是要求被告腾退商铺。那么，作为反诉被告在反诉原告处承租的一个商铺，商铺具有商业氛围的场地才是商铺。2、第二诉请仅仅是场地使用费而不是商铺，那么反诉被告租的是商铺，但是反诉原告没有将商铺交付给反诉被告，所以不用支付场地费。3、反诉原告要求支付的10万元诉请没有依据。对于事实与理由部分，由于反诉被告向反诉原告承租的商铺，约定起算期限是在商场正式营业开始计算，到目前为止，反诉原告商场都不符合正式营业的条件。不可正式营业的原因是因为反诉原告的商场违反了消防法第13条第二款的规定（略），属于禁止使用的商场。因此反诉原告的请求应该驳回。反诉原告为证明自己的主张，向本院提供证据与本诉一致。反诉被告的质证意见与本诉质证意见一致。本院不再重复认证。反诉被告为证明自己的主张，向本院提供证据与本诉一致。反诉原告的质证意见与本诉质证意见一致。本院不再重复认证。经审理查明，2014年6月18日，原告吴元生与被告恒大百货公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告将位于义乌市××大道××号恒大百货一楼店面1#号建筑面积约19平方米的铺位租给原告经营首饰加工；租赁期限一年，租期至2015年8月20日止；该租赁租金为60000元/年，在签订本合同当日一次性付清；原告应交给被告各项管理费（含公共照明、公共水电、中央空调、公共卫生、保安及物业管理费等）5000元/年；原告应向被告交纳保证金3000元，如商铺内各项设施无损坏，在租赁合同期满一个月内被告无息退还；原告如需要安装水电及其他相应设施的，原告应于事前报经被告同意后，方可自行装修，费用由原告承担，原告并应向被告支付装修押金5000元，该款项在装修完工无任何安全问题情况下一个月内无息退还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。原告吴元生向被告法定代表人的儿子傅航的银行账户汇入租金、管理费、保证金及装修押金共计73000元。嗣后，原告吴元生对承租的商铺进行装修并于2014年年底开始使用。2014年12月25日，涉案商场开始对外营业。现原告诉至本院要求解除上述合同并要求被告返还相应款项。本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未有致合同无效或可撤销的情形存在，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于本诉的诉请。合同签订后，原告已按约支付被告租金、管理费、履约保证金及装修押金共计73000元，被告亦按约将商铺交付给原告装修并且使用的事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于合同履行的期限问题，该合同约定涉案商铺的租赁期限为一年，租期至2015年8月20日止，且原告亦自认其自2014年年底开始使用，故本院认为该合同的履行期限应自2014年年底起计算至2015年年底。另外，原告庭审中还自认涉案商铺已于2015年年底腾退，故本院认为本案讼争的合同已于2015年年底履行完毕，原、被告双方的合同权利义务亦已终止，现原告主张解除合同并要求被告返还租金及管理费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于保证金及装修押金的问题，合同中约定该款项应在合同期满一个月内退还，由于双方已于2015年年底将合同履行完毕，且被告也未提供证据予以证明原告存在不应退还的事项，故被告除应及时将保证金及装修押金共计8000元退还给原告之外，还应向原告赔偿自逾期之日即2016年2月1日起按年利率6%计算的利息损失。关于反诉部分。本院认为，当事人对自己的主张有责任及时提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告主张反诉被告至今未将涉案商铺腾退并归还于反诉原告，但其提供的证据不足以证明该事实，应承担举证不能的不利后果。故反诉原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告浙江省义乌市恒大百货有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴元生保证金及装修押金共计8000元并赔偿利息损失（自2016年2月1日起按年利率6%计付至实际履行之日止）。二、驳回原告吴元生的其他本诉诉讼请求。三、驳回反诉原告浙江省义乌市恒大百货有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费933元，由原告吴元生负担908元，由被告浙江省义乌市恒大百货有限公司负担25元。反诉案件受理费1150元，由被告浙江省义乌市恒大百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。代理审判员  俞霞珍二〇一七年二月二十日书 记 员  张艳琳