江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第01617号
上诉人（原审原告）唐东海。
委托代理人秦丽平，江苏金矛律师事务所律师。
委托代理人曹沙英。
被上诉人（原审被告）唐锁法。
委托代理人夏敏，江苏金正平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）史木青。
委托代理人唐红军。
上诉人唐东海因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2014）扬开民初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐东海诉称：唐锁法原有坐落在丹阳市延陵镇延陵村唐甲25号的房屋，经人介绍与唐东海商定以总价12600元分期付款方式出售给唐东海。1994年2月1日，唐东海付给唐锁法买房款5000元，唐锁法即将钥匙交付唐东海，1995年1月5日唐东海又付给唐锁法5000元，后该房作简易装修后唐东海入住至今，剩余尾款2600元，唐东海因当时家庭困难无能力支付，要求唐锁法补签房屋买卖协议，但唐锁法未同意，唐锁法承诺不会回唐甲，尾款随便给不给。唐东海即于2004年11月10日办理了土地使用权证，2010年7月27日办理了房屋产权证。后唐锁法以房款未付清为由想要回房屋，并到各个办证部门投诉要求撤销唐东海的房屋产权证，现唐东海的房屋所有权证和土地使用权证均被撤销。故诉至法院，请求判令：1坐落在延陵镇延陵村唐甲25号的房屋归唐东海所有；2、本案诉讼费用由唐锁法负担。
唐锁法辩称：1、唐东海起诉的事实以及理由存在不实之处，首先唐东海诉称1994年唐东海以12600元的价格购买了唐锁法坐落在延陵镇延陵村唐甲25号的全部的三间楼房加四间厢房，这是不存在的，实际12600元的价格购买的是唐锁法的一间楼房加两间厢房。其次，唐锁法从来没有承诺剩余的2600元房款不要，唐东海在办理土地使用权证和房屋产权证时是使用了违规的手段；2、唐东海的诉请不能成立。唐东海购买的是部分房屋，他要求法院判决坐落在延陵镇延陵村唐甲25号的全部房屋归唐东海所有的请求是没有依据的；唐东海、唐锁法之间的农村房屋买卖是违反了国家的政策，集体土地不能随便买卖转让，所以这个买卖是无效的。
原审法院经审理查明：1994年，唐东海向唐锁法购买坐落在延陵镇延陵村唐甲25号的房屋，双方口头商定价格为12600元，付款方式为分期付款。1994年2月1日，唐东海付给唐锁法5000元的买房款，1995年1月5日，唐东海又支付购房款5000元，该房经简易装修后唐东海即入居至今。余款2600元唐东海称唐锁法不要求其给付。唐锁法则称唐东海没有给付。唐东海居住在讼争房屋后，其拆掉一间厢房，三间厢房的毛竹梢换成了杉木梢，楼房的门窗换成了铝合金门窗。2013年9月3日，丹阳市住房和城乡建设局撤销唐东海唐东海、曹沙英关于讼争房屋所有权登记，2013年8月19日，丹阳市人民政府注销关于讼争房屋唐东海的土地登记。2014年5月13日，唐锁法在丹阳市住房和城乡建设局登记讼争房屋的房屋所有权人为唐锁法，史木青与其共有。
庭审中，唐东海称其94年购房款12600元向唐锁法购买的是讼争房屋的全部；而唐锁法则称94年购房款12600元，唐东海向其购买的是讼争房屋的三分之一，仅购买了楼房西边的上、下一间及厢房二间。
又查明，唐东海于2004年将自己所有的坐落于丹阳市延陵镇彪圹村15组两层楼房卖与他人，现仅有讼争房屋一处。
另查明，唐东海、唐锁法双方买卖讼争房屋时，唐东海户籍地为丹阳市延陵镇延陵村彪圹15组，讼争房屋坐落在丹阳市延陵镇延陵村彪圹14组（即延陵镇延陵村唐甲25号）。
上述事实，有唐东海提供的唐锁法出具的收条、丹阳市延陵镇政府撤销江苏省村镇工程建设许可证决定书，丹阳市住房和城乡建设局撤销唐东海、曹沙英房屋所有权登记决定，丹阳市人民政府关于注销唐东海土地登记的通知、房屋产权登记书、照片等证据证实。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。1994年，唐东海、唐锁法双方就坐落在丹阳市延陵镇延陵村唐甲25号的房屋达成口头买卖协议。1994年2月，唐东海在付给唐锁法部分房款的情况下，将争议的房屋简易装修后居住至今。2014年5月13日，唐锁法办理了讼争房屋的所有权证，该证载明了所有权人为唐锁法、共有人为史木青。现唐东海以唐东海、唐锁法间形成房屋买卖协议要求确认坐落在丹阳市延陵镇延陵村唐甲25号的房屋归其所有。原审法院认为，唐东海、唐锁法之间虽有买卖房屋的口头协议，但并未办理产权变更登记手续，反之，本案讼争的房屋已在2014年经房管部门颁发所有权证书确定了权属。因此，唐东海诉请法院判令争议的房屋归其所有，该主张于法无据，依法不予支持。
原审法院判决：驳回唐东海的诉讼请求。
唐东海不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人认为一审法院以上诉人与被上诉人未办理产权变更登记手续及涉案房屋于2014年经房管部门颁发房产证书确定了权属为由驳回了上诉人的诉请错误，一审法院并未对上诉人的诉请进行处理。一、应当对2014年房管部门颁发房产证书的行为进行认定，且不管其行为正确与否，从之前的撤销行为看，房管部门为被上诉人颁证审查的是被上诉人原始的建房行为，即颁证是对被上诉人原始产权确认，房管部门并不审查双方之间的房屋买卖关系。根据法律规定，房管部门不能依据双方的房屋买卖关系而把房产证直接登记在上诉人名下，上诉人必须根据法院的确权才能申请变更登记自己名下。二、对于本案的房屋买卖合同来说，被上诉人在合同订立时，并未按法律规定进行产权登记，不是一个合格的房屋所有权人，从法律上来讲是没有处分权的，但是在诉讼过程中其得到房屋所有权，成为了法律上合格的房屋所有权人，2014年房管部门颁证行为是对原始产权的确认，根据行政法的相关规定，其行为是正确的。但这正是被上诉人买卖房屋的前提，法院应当以此认定其有涉案房屋的处分权，从而认定买卖房屋的合法生效。三、本案房屋买卖合同的事实清楚，被上诉人于1994年将涉案房屋卖给上诉人，并交付上诉人使用至今，上诉人对房屋进行了修缮、装修，并对地面进行了水泥浇筑等，被上诉人在房屋买卖时，并没有取得房产证和土地使用权证，只有江苏省村镇工程建设许可证，被上诉人在将涉案房屋卖给上诉人之后，就在2004年丹阳市延陵麦溪镇联兴大队朱庄村辟地建房，而上诉人在2004年11月10日由村里统一办理了土地使用权证，2010年7月27日上诉人办理了房产证，后相关部门撤销了上述两证，上诉人在1994年支付首付款之后便一直居住在涉案房屋内，至今已达21年之久，其户口也在该房屋内。四、一审法院适用法律错误，在涉案房屋买卖当时，并没有物权法，根据法不溯及既往原则，不应当适用物权法，而应当适用合同法的相关规定，综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审或依法改判。
唐锁法辩称：上诉人称总价12600元买全部房屋不可能，缺乏依据。双方没有签定合法协议，即使签定协议也无效。上诉人违规办理权证已被撤销，该撤销行为合法。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
史木青述称：依法判决。
本院对原审法院查明事实予以确认。
本院认为，本案唐东海、唐锁法于1994年就坐落在丹阳市延陵镇延陵村唐甲25号的房屋达成口头买卖协议。唐东海于1994年2月在付给唐锁法部分房款的情况下，将争议的房屋简易装修后居住至今。唐东海与唐锁法之间形成房屋买卖合同法律关系，即双方系债的关系，属于合同法调整范畴。
唐东海提起本案诉讼，请求判令涉案房屋归唐东海所有，即确认涉案房屋权属。唐东海的该诉讼请求系物权法调整范畴，属于其行使物权请求权。因此，唐东海要求确认涉案房屋归其所有，本院难以支持。原审法院判决驳回唐东海的诉讼请求并无不当。唐东海可另行解决。
综上，上诉人唐东海的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人唐东海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 杜 静
代理审判员 宋 涛
二〇一五年十月二十日
书 记 员 张伟兰