重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初1169号原告重庆聚信物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区龙山街道红石路150号聚信广场裙楼2幢，组织机构代码：75305942-9。法定代表人朱祥梅，总经理。委托代理人江艳，重庆潜卫律师事务所律师。被告聂宏，男，1975年4月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司，住所地：重庆市北部新区金开大道1222号1幢1-5，组织机构代码05986861-3。法定代表人曹选利，董事长。委托代理人颜娜娜，女，1986年2月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆聚信物业管理有限公司与被告聂宏、重庆齐尔美瑞商业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法由代理审判员冉阳独任审理，适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告重庆聚信物业管理有限公司的委托代理人江艳，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的委托代理人颜娜娜到庭参加了诉讼，被告聂宏经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆聚信物业管理有限公司诉称，2014年4月17日，原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司依法签订了《XX物业服务合同》。依照该合同之约定，原告向XX商场提供物业服务。被告聂宏承租的2-50、51号商铺从2014年8月1日至2014年12月31日未向原告交纳物业服务费，水电公摊费及垃圾处置费。按照《XX物业服务合同》第八章第二十一条的约定，甲方、商户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应向乙方支付违约金，违约金为：应交而未交、迟交费用的总和千分之三逾期天数。现被告聂宏尚欠物业服务费38873.5元，水电公摊费14476.41元，垃圾处置费1554.94元，共计54904.85元。经原告书面催收，被告聂宏未交纳，现原告起诉要求判令：1、被告聂宏给付原告2014年8月1日至2014年12月31日的物业服务费38873.5元；2、被告聂宏给付原告2014年8月1日至2014年12月31日的水电公摊费14476.41元；3、被告聂宏给付原告2014年8月1日至2014年12月31日的垃圾处置费1554.94元；4、被告聂宏给付原告违约金（计算方式为：以每月实际欠费金额为基数，从2014年9月1日起，按每日万分之五的标准按月依次计算至本金付清之日为止）：被告聂宏未有答辩意见，也未出庭参加诉讼。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司辩称，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托了原告重庆聚信物业管理有限公司进行物业管理，本案产生的费用应由被告聂宏缴纳。经审理查明：被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系重庆市北部新区XX大道XX号附XX号第XX层房屋业主（原地址为北部新区XX大道XX号），该房产是商服用房，建筑面积为15357.67平方米。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对上述物业代为经营管理，同时原告亦委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费，垃圾处理费以及公摊水电费代为收取。2013年9月26日，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司与被告聂宏签订租赁合同及补充协议，约定被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司将其所有的位于重庆市北部新区XX道XX号名家汇奥特莱斯XX、XX号商铺，建筑面积为777.47平方米租赁给被告聂宏经营。期限为5年，自2014年4月26日至2019年4月25日。同日，重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司与被告聂宏签订商铺经营管理合同。约定被告聂宏将承租的位于重庆市北部新区XX大道XX的XX、XX号商铺，建筑面积914.46平方米，由重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司经营管理。该合同经营期限为2年，自2014年3月15日起至2016年3月14日止。其中合同约定被告聂宏每月应交纳物业管理费按10元/平方米.月收取，共有部分水、电费由各商家按所承租商铺的建筑面积据实分摊。2014年4月17日，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订了一份《XX物业服务合同》并于2014年5月20日进行了备案，该合同主要约定原告重庆聚信物业管理有限公司为被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司所有的位于重庆市北部新区XX大道XX号物业（物业名称：XX）提供物业服务，合同期限为20年，自2014年4月26日起至2034年4月25日止。合同第七条约定物业服务费标准为：商业物业按建筑面积10元·月/平方米，由承租人按月支付；公共水电费用按照每月实际产生的水电费用根据经营建筑面积比例据实分摊；垃圾处置费收取标准为按建筑面积0.4元·月/平方米。第二十一条约定，违约金为应交而未交、迟交费用的总和千分之三逾期天数。审理中，原告另行举示了公摊水分摊电明细表、发票等证据拟证实公摊水电费数额，2014年8月的公摊水电标准为7.3003元/平方米，2014年9月的公摊水电标准为4.8678元/平方米，2014年10月的公摊水电标准为3.3142元/平方米，2014年11月的公摊水电标准为1.7321元/平方米，2014年12月的公摊水电标准为1.4055元/平方米。同时，原告自愿将违约金标准降低为日万分之五。上述物业服务合同签订后，原告对被告商铺所属的XX商场提供了物业服务，2015年2月14日，被告聂宏因个人单方面撤场出具了合同终止承诺书一份，该承诺书第四条载明被告承租的XX、XX商铺自2014年8月起至2014年12月止产生的物业管理费及滞纳金由被告聂宏负担。现因被告聂宏未按时交纳物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用，原告曾向被告书面催收无果。遂起诉至本院。上述事实，有原告的营业执照，组织机构代码证，被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司的房屋产权查询信息，商铺租赁合同及补充协议，物业服务合同及备案证明，被告聂宏之前交纳的物业管理费、公摊水电费、垃圾处置费的收据、欠费明细表及公摊费发票，合同终止承诺书，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”。本案中，原告重庆聚信物业管理有限公司与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》合法有效，原告委托重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对物业管理费、水电公摊费、垃圾处置费等费用代为收取。被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司系商铺业主，委托了重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司对位于重庆市北部新区XX大道XX号物业（物业名称：XX）进行经营管理，同时被告聂宏与重庆聚信名家汇奥特莱斯家具有限公司签订的商铺经营管理合同以及原告与被告重庆齐尔美瑞商业管理有限公司签订的《XX物业服务合同》均约定由承租人即被告聂宏交纳物业管理费等费用。因此，被告聂宏作为承租人，应当按约定向原告交纳物业服务费、水电公摊费、垃圾处置费等费用。收费标准问题，根据上述物业管理合同、租赁合同以及商铺经营管理合同，商业物业的物业服务费标准为10元/月/平方米，被告聂宏的租赁建筑面积为777.47平方米。故在2014年8月1日至2014年12月31日期间，被告聂宏应交纳的物业服务费为10元/月·平方米777.47平方米5月=38873.5元。应交纳的垃圾处置费为0.4元/月·平方米777.47平方米5月=1554.94元。被告聂宏应支付的违约金计算方式为：以每月应交的物业服务费7774.7元为基数，从2014年9月1日起，按每日万分之五为标准，分别按月依次计算至上述物业管理费本金付清之日为止，但不得超过本金38873.5元。根据原告举示的公摊水电费标准，2014年8月1日至2014年12月31日的公摊水电费应为（7.3003元/平方米+4.8678元/平方米+3.3142元/平方米+1.7321元/平方米+1.4055元/平方米）777.47平方米=14476.41元。被告聂宏经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聂宏在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月1日至2014年12月31日期间的物业服务费38873.5元及违约金（计算方式为：以每月应交的物业服务费7774.7元为基数，从2014年9月1日起，按每日万分之五为标准，分别按月依次计算至上述物业管理费本金付清之日为止，但不得超过本金38873.5元）；二、被告聂宏在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月1日至2014年12月31日期间的水电公摊费14476.41元；三、被告聂宏在本判决生效之日起三日内支付原告重庆聚信物业管理有限公司2014年8月1日至2014年12月31日期间的垃圾处置费1554.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1170元，适用简易程序减半收取585元，由被告聂宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  冉阳二〇一六年六月八日书 记 员  戴钰