浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民一二终字第817号
上诉人（原审第三人）：俞某某。
委托代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：孙丹，浙江明州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金某某。
委托代理人：金大通，退休。
被上诉人（原审被告）：宁波市江东区经济和信息化局。住所地：宁波市江东区百丈东路***号。
法定代表人：朱波。
委托代理人：吴亮良。
原审第三人：宁波市国家安全局。
法定代表人：杨明德。
委托代理人：范安丰。
委托代理人：王涛。
上诉人俞某某因与被上诉人金某某、宁波市江东区经济和信息化局（以下简称经信局）、原审第三人宁波市国家安全局（以下简称国安局）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年7月22日作出的（2014）甬东民重字第7号民事判决，于2015年7月30日向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人俞某某及其委托代理人董国忠、被上诉人金某某及其委托代理人金大通、被上诉人经信局的委托代理人吴亮良、原审第三人国安局的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1993年6月5日，宁波市江东生产资料实业总公司（以下简称生资公司）与宁波宏达发展公司开发区分公司（以下简称宏达分公司）签订《购房合同》（以下称《整体买卖合同》）一份，约定宏达分公司向生资公司购买地处李惠利医院东面的蓬莱综合楼后面职工住宅共计18套，原则上其中二房一厅12套，三房一厅6套，总建筑面积约为1320平方米，价格为每平方米1400元（已包括地价、一切税金和其他费用），总房价约为1848000元，有关房屋转户费在交付时双方另行协商。合同签订生效后五天内宏达分公司应预付50%的购房款，其余50%待全部工程竣工验收合格且交付使用时一次性付清，生资公司应于1994年7月30日前将房屋交付宏达分公司使用。该合同另就其他事项进行了约定。前述房款已付清。
1993年12月1日，宏达分公司与俞某某签订《购房合同》（以下称《宏达买卖合同》），约定宏达分公司向俞某某出售地处李惠利医院东面的蓬莱综合楼后面住宅楼405室、406室，房屋建筑面积每套70.65平方米，价格每平方米1400元（包括地价、一切税金和其他费用），二套合计房价197820元，车棚价16976元，总房价214796元。合同签订生效后二个月内俞某某预付50%购房款，其余50%待房屋竣工验收合格交付使用时一次性付清，宏达分公司应于1994年8月30日前将房屋交付俞某某使用，如生资公司逾期交房，宏达分公司不承担违约责任，但俞某某可以延期支付第二期房款。房产登记手续待房屋竣工验收合格后由宏达分公司会同生资公司统一办理。合同一式三份，双方各执一份，生资公司备案一份。宏达分公司另向俞某某开具发票两张，载明日期为1993年12月，品名规格中分别为蓬莱小区#号406室，蓬莱小区#号405室，单价均为1400元，数量均为70.65，金额均为98910元。1995年8月14日，宏达分公司出具收款收据一份，载明收到住房款197820元，代收车棚费16976元。
1996年10月，生资公司（甲方）与宏达分公司（乙方）签订《购房合同补充协议之三》，主要内容为：“……由于甲方之原因造成乙方损失，到目前还没能交付使用。经双方协商，乙方提出要求甲方补偿……”
1999年8月9日，生资公司出具抵押承诺书一份，载明将讼争房屋抵押给象山华锦公司叶某。同日，叶某与金某某签订《卖房协议》一份，约定叶某将讼争房屋以110000元出售给金某某。
1999年8月，金某某与生资公司签订《浙江省商品房预（销）售合同书》（以下称《生资买卖合同》）一份，约定金某某向生资公司购买讼争房屋，建筑面积为74.36平方米，总金额为137000元。该合同另就其他事项进行了约定。1999年8月15日，张某以生资公司名义出具证明一份，载明生资公司抵押给华锦公司叶某的讼争房屋一套合计137000元，华锦公司叶某转卖给金某某，以110000元卖出，8月9日第一次付款90000元，亲手交给叶某，其余款项委托小林代收等。1999年9月28日，林某出具证明一份，载明讼争房屋一套已全部交接完毕（由华锦公司叶某卖出房子给金某某）。此后，金某某入住讼争房屋至今。
1999年11月，俞某某起诉林某，要求其立即返还宁波市蓬莱小区#号405室、406室两套住宅，并赔偿损失20000元。1999年12月6日，俞某某与林某签订《调解协议》一份，林某自愿将现住的宁波市蓬莱小区#号405室交还俞某某，俞某某放弃其余民事诉讼要求等。
2000年5月30日，宁波市江东区农业局出具证明一份，载明该局原下属企业——生资公司，由于经营不善等种种原因，无法继续维持正常经营活动，自1996年下半年停止营业以来，没有进行任何经营活动。1999年10月14日，该公司公章已被宁波市中级人民法院收缴查封，公司法定代表人毕祥法也下落不明。
2002年3月29日，宁波市江东区农村经济发展局（以下简称农经局）与宁波市江东区东郊街道宁江经济合作社联合发出公告一份，载明为了统一办理宁波市江东区宁江村蓬莱里原历史遗留部分住户的房屋产权凭证，经同有关部门协商后，决定对购买江东区宁江村蓬莱里10号、#号、14号尚未办理房屋产权凭证的住户和房主进行统一登记，登记范围及对象为：凡在1993年以后向原生资公司购买蓬莱里10号、#号、14号的住户或房主属统一登记对象，登记办法中载明随住户或房主的身份证复印件，购房合同原件及复印件，付款收据及复印件。2002年3月30日，金某某向农经局提交了有关购房协议等证件。
2002年11月12日，宁波市公安局江东区分局刑事侦察大队出具情况说明一份，载明俞某某于2000年7月到该队报案称：“1995年8月向宏达分公司购买的蓬莱里#号405室、406室被人强占，占有人自生资公司购买，所以生资公司的行为构成诈骗，要求公安机关查处”。2001年5月及2002年7月经过调查，蓬莱里地块由生资公司开发建商品房，宁江村、生资公司、宏达分公司三家销售。1995年8月俞某某向宏达分公司购买蓬莱里#号405、406室二套房屋（现无法提供购房合同），没有入住。1997年生资公司资不抵债，法定代表人毕祥法外逃躲债，公司暂由张某负责，#号405室由施工单位林某强占，406室抵押给施工单位叶某。2000年1月，俞某某向江东法院起诉后通过调解，405室退还给俞某某，1999年8月叶某入住的406室通过生资公司张某以96000元价格卖给现入住的金某某（出具的手续有抵押承诺书，卖房协议，购房合同，付费证明，协办房产证证明）。2000年7月，俞明花以生资公司名义强行撬门入住405室。经核实，蓬莱里#号405、406室房子由俞某某在1994年至1995年间向宏达分公司购买，1999年8月生资公司将#号406室卖给金某某，2000年7月生资公司又将#号405室强占并卖给俞明花。
2005年3月4日，俞某某委托浙江明州律师事务所董国忠律师向农经局发出律师函一份，要求为俞某某办理房屋产权登记等。2005年4月30日，农经局向董国忠律师回函答复，宁波市江东区蓬莱里#号号房屋是原生资公司、宁波市江东区宁江村合作建造的房屋，生资公司倒闭后，该局在清理过程中，为解决历史遗留问题，经与有关部门协商，为蓬莱里房屋办理了土地使用权变更手续和其他审批手续，使蓬莱里房屋具备了产权登记条件，目前除#号405室、406室以外的房屋都已办理了产权登记。俞某某购买的405室、406室房屋，是生资公司1993年6月向宏达分公司销售的18套房屋中的两套，由于出现了一房两卖的情形，经多次协调无果，暂停办理产权登记。建议通过司法途径解决房屋归属问题，若经法院确权，将按确权法律文书给予办理该两套房屋的产权登记。
2006年3月14日，原审法院作出（2005）甬东民一初字第468号民事裁定，驳回俞某某要求确认讼争房屋归其所有并要求金某某腾迁的起诉，俞某某不服该裁定提出上诉。2006年5月13日，本院作出（2006）甬民一终字第529号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。
2008年12月25日，原审法院作出（2008）甬东民一重字第2号民事判决，以未解决房屋权属情况下不予支持协助办理产权登记手续且腾退事宜已经由（2005）甬东民一初字第467号、第468号案件中进行处理的理由，驳回俞某某要求国安局及农经局为其办理讼争房屋及405室房屋所有权登记手续以及俞明花、金某某腾退前述房屋的诉讼请求。俞某某不服该判决提出上诉，2009年6月23日，本院作出（2009）浙甬民二终字第129号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2010年4月13日，原审法院作出（2010）甬东民初字第119号民事判决，以无证据证明生资公司向宏达分公司转移讼争房屋所有权、不能直接要求生资公司履行办理过户手续、无充分证据证明俞明花恶意占有讼争房屋、俞某某的权利可待前手合同当事人间的权利义务明确后再行主张为由，判决驳回俞某某要求确认宁波市江东区蓬莱里#号405室房屋归其所有，国安局及农经局办理房屋产权登记手续并负担相关税费的诉讼请求。俞某某不服该判决，提起上诉。2010年8月5日，本院作出（2010）浙甬民一终字第498号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审再查明：宏达分公司于1999年5月27日被注销工商登记，其主管部门为宁波宏达发展公司。宁波宏达发展公司于1999年3月17日申请注销工商登记，其主管部门为宁波市国家安全局第二处。生资公司于2000年9月15日被宁波市工商行政管理局江东分局依法吊销营业执照。现由经信局履行原农经局的经济管理职责。
金某某于2013年12月24日向原审法院起诉称：1999年8月，金某某与房产抵押权人叶某签订《卖房协议》、与生资公司签订《生资买卖合同》，购得讼争房屋，已付清房款，并于同年9月28日入住。2002年3月29日，农经局刊登公告对购买江东区蓬莱里的住户进行统一登记，金某某提交了所有材料。后俞某某依据《宏达买卖合同》对该房屋提起诉讼，经过各级法院审理均败诉。请求判令：经信局协助金某某办理讼争房屋所有权登记手续。金某某在原审庭审中另增加诉讼请求，要求确认讼争房屋所有权归金某某所有。
经信局在原审中辩称：本案系物权纠纷，金某某要求经信局协助办理过户手续，应当先行确认物权。经信局不是适格被告。
俞某某陈述称：在金某某购房前，俞某某已经购房且房屋已交付，生资公司债权人抢房入住属违法行为，叶某也从未办理抵押手续。生资公司早已经停业，金某某向生资公司购房系生资公司下属工作人员利用生资公司法定代表人躲债的机会擅自所为，是无效的，金某某不构成善意取得。
国安局陈述称：国安局下属宏达分公司与生资公司签订《整体买卖合同》后，生资公司已向宏达分公司交付房屋。1993年12月1日，俞某某向宏达分公司购买了其中的405室及406室房屋，宏达分公司于1996年初向俞某某交付了两套房屋的钥匙，但因土地问题并未办理房产证。
俞某某提出独立的诉讼请求称：俞某某购买讼争的405室、406室房屋，并付清了房款，但因出国未入住。1999年初，因生资公司拖欠承包人工程款，承包人林某强占了俞某某购买的两套房屋，其中406室被生资公司抵押给叶某，未办理抵押登记。1999年8月9日，叶某将406室出售给金某某，1999年8月20日生资公司与金某某签订《生资买卖合同》。俞某某得知曾于1999年11月提起诉讼要求林某返还房屋，后经调解，林某归还了405室房屋，因406室房屋已被叶某违法处分，林某表示无法归还。俞某某曾向农经局要求办理产权登记，但因出现一房二卖情况，故农经局复函暂停办理。此后俞某某起诉金某某、农经局和国安局，后因未解决房屋权属问题，法院予以驳回。现请求法院判令：一、确认生资公司与宏达分公司于1993年6月5日签订的《整体买卖合同》有效；二、确认俞某某与宏达分公司1993年12月1日签订的《宏达买卖合同》有效，并将宁波市江东区蓬莱里#号406室房屋判归俞某某所有；三、确认生资公司与金某某1999年8月20日签订的《生资买卖合同》无效。
金某某辩称：宁波市中级人民法院已经通过民事裁定以及（2006）甬民一终字第529号民事判决的形式驳回了俞某某要求确权及金某某腾退房屋的诉请，同时（2008）甬东民一重字第2号及相关判决已驳回俞某某要求国安局和农经局协助办理登记的诉请。因此俞某某并无讼争房屋的所有权，本案俞某某的独立诉请属于一案两诉。请求法院予以驳回。
经信局辩称：本案与经信局无关。
国安局辩称：宏达分公司与生资公司的《整体买卖合同》以及俞某某与宏达分公司的《宏达买卖合同》均为合法有效。宏达分公司并无任何责任，国安局既不是经营单位，也非合同相对方，不应承担责任。
原审法院审理认为：讼争房屋原因未经合法审批而无法办理产权证，现可以补办产权证的事实为其建造及相关转让补正了合法性。俞某某亦未提供证据证明金某某在与生资公司签订合同之时存在恶意串通情形，因此，作为以讼争房屋为标的或标的之一的负担行为，《整体买卖合同》、《生资买卖合同》、《宏达买卖合同》也相应补正了合法性，且前述合同均为当事人的真实意思表示，均应属合法有效。
本案系一房二卖纠纷，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。现金某某与俞某某均未办理房屋所有权转移登记，则应按照合法占有房屋的先后顺序确定权利保护顺位。金某某实际居住讼争房屋至今，故俞某某对于其在金某某之前占有房屋负有举证责任。现俞某某未提供证据证明生资公司已将讼争房屋交付宏达分公司，或宏达分公司已将讼争房屋交付其的事实。相反，俞某某所出示的2002年11月12日宁波市公安局江东区分局刑事侦察大队情况说明中载明俞某某并未入住讼争房屋；俞某某提供的章伊萍证人证言中载明的交付日期为1996年初，而根据国安局提供的合同，讼争房屋直至1996年10月尚未竣工，证人证言与国安局提供的合同存在明显的矛盾之处，同时，证人章伊萍经原审法院合法通知拒不到庭，其所作证言也不能作为定案依据。综上，俞某某提供的证据不足以证明其主张。故对于金某某要求将讼争房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。俞某某可另行主张合同项下的权利。
农经局发出公告，同意对包括讼争房屋在内的江东区宁江村蓬莱里10号、#号、14号住户和房主进行统一登记，且回函称若经法院确权，将按确权法律文书给予办理包括讼争房屋在内的两套房屋的产权登记，故农经局理应依照其承诺协助办理讼争房屋的产权登记手续。现农经局的经济管理职责由经信局履行，故相应责任应由经信局承担。本案为房屋买卖合同纠纷，金某某、俞某某均要求确认讼争房屋所有权归其所有，属于物权纠纷，与本案属于不同的法律关系，且讼争房屋目前并未登记至金某某或俞某某名下，故对于金某某与俞某某要求确认房屋所有权的诉讼请求，不予处理。据此，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、经信局于本判决生效之日起十日内协助金某某办理宁波市江东区蓬莱里#号406室房屋的所有权登记手续；二、确认生资公司与宏达分公司于1993年6月5日签订的《购房合同》有效；三、确认俞某某与宏达分公司于1993年12月1日签订的《购房合同》有效；四、驳回金某某的其余诉讼请求；五、驳回俞某某的诉讼请求。案件受理费2500元，由金某某负担。
宣判后，俞某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项、第五项，改判经信局协助俞某某办理宁波市江东区蓬莱里#号406室房屋的所有权登记手续，驳回金某某的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不当。俞某某于1996年上半年受领房屋交付，金某某陈述其1999年9月28日才受领房屋交付，俞某某的交付时间早于金某某。原判既认定生资公司自1996年下半年停止营业以来，没有进行任何经营活动，又认定1999年8月金某某向生资公司购买讼争房屋，前后自相矛盾。原判对于金某某购买讼争房屋具体付款的事实未查清。二、证人张某是生资公司的法定代表人，擅自将讼争房屋抵押给叶某，后又出售给金某某，其与本案具有明显的利害关系，其证言不能采纳。证人林某是抢占讼争房屋的人，其不是生资公司或宏达分公司的员工，无权证明房屋交接事实，且未出庭作证，其证言不能采信。叶某是必须参加诉讼的当事人，原审法院未追加其为当事人，违反法定程序。叶某的身份存在造假，其身份证号码与名字不符。三、原判适用法律错误。《生资买卖合同》属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的无效行为。该合同无论按照《中华人民共和国合同法》或之前的法律，都是无效的。叶某系通过非法手段抢占房屋进行抵押，且未办理登记，违反《中华人民共和国担保法》第四十一条规定而无效。金某某明知叶某无处分权仍与其交易，存在恶意，且未登记，不属于善意取得。原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条不当，该解释不适用不动产买卖。本案应适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条。四、原审法院将案由改为房屋买卖合同纠纷，未告知当事人并重新指定举证期限，存在不当。
金某某辩称：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，金某某已付清房款并入住十六年有余，《生资买卖合同》应当得到履行。俞某某曾起诉农经局，要求办理房屋产权登记，该案追加金某某等二人为第三人，该案判决驳回俞某某诉请，俞某某申请再审，也被驳回，其现又要求经信局办理产权登记，属一案两诉。俞某某的证据不能证明《整体买卖合同》已履行完毕，及讼争房屋所有权转移的事实，其不能直接要求生资公司履行《宏达买卖合同》的义务，生资公司不是其合同相对方。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经信局辩称：本案被发回重审后，原审法院将案由变更为房屋买卖合同纠纷不当，经信局不是合同相对方，不应作为被告。
国安局辩称：对俞某某的上诉请求及理由无异议。
二审期间，俞某某向本院提交户籍资料复印件一份，以证明叶某的身份造假，根据其在《卖房协议》中的身份证号查询到的人姓名为叶丛道。经质证，金某某表示叶某与本案无关，金某某取得讼争房屋依据的是《生资买卖合同》而非《卖房协议》。经信局、国安局均表示不清楚叶某的真实身份。本院认为，该证据系复印件，且不能明确叶某与叶丛道是否为同一人，该证据与本案各方的争议焦点亦缺乏法律上的关联性，本院对该证据不予采纳。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
根据本案各方当事人的诉辩主张，本案各方争议的焦点是，1.金某某与生资公司所签《生资买卖合同》的效力问题；2.《宏达买卖合同》、《生资买卖合同》的履行问题；3.原审审理程序是否合法。对此，本院作分析如下：
争议焦点一，金某某与生资公司所签《生资买卖合同》的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。金某某与生资公司签订《生资买卖合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，讼争房屋也已具备了办理产权登记的条件，该合同应属合法有效。俞某某要求根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条认定《生资买卖合同》无效，本院不予支持。俞某某认为金某某明知叶某恶意抢占讼争房屋且未办理抵押物登记手续，却与之交易，因而《生资买卖合同》无效。但俞某某所提供的证据并不能证明金某某在签订合同时存在恶意，叶某是否办理抵押物登记手续，也不影响金某某与生资公司之间签订的《生资买卖合同》的效力，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定的情形。因此，俞某某主张《生资买卖合同》无效的依据不足，原审法院未予支持并无不当。
争议焦点二，《宏达买卖合同》、《生资买卖合同》的履行问题。本案关于讼争房屋存在三份买卖合同，即生资公司与宏达分公司签订《整体买卖合同》、俞某某与宏达分公司签订《宏达买卖合同》、金某某与生资公司签订《生资买卖合同》，但三份合同签订后，均未办理物权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。因此，宏达分公司、俞某某、金某某对讼争房屋只享有债权，而未取得物权。考虑到金某某已合法占有使用讼争房屋多年，原审判决经信局协助金某某办理讼争房屋的所有权登记手续，亦属合理。俞某某虽然主张其于1996年初已拿到钥匙，但其并未实际居住，且根据1996年10月生资公司与宏达分公司签订的《购房合同补充协议之三》，宏达分公司购买的蓬莱综合楼及后面住宅十八套，截止1996年10月仍未能交付。根据经信局、国安局的陈述，房屋的配套设施直至2000年左右才完工，2001年左右才通过竣工验收。因此，俞某某主张其先受领交付，并要求经信局协助其办理讼争房屋所有权登记，依据不足，本院难以支持。
争议焦点三，原审审理程序是否合法。因金某某的诉讼请求是要求经信局协助办理房屋所有权登记手续，并确认讼争房屋归其所有，俞某某也提出独立的诉讼请求，要求确认《整体买卖合同》、《宏达买卖合同》有效，《生资买卖合同》无效，并判决讼争房屋归其所有。对此，本院认为，不动产物权变动的原因与结果相区分，虽然物权转让的原因即债权合同有效，但却并未发生物权转让的物权变动结果。本案三份合同签订后，均未办理房屋产权登记手续，买受人依房屋买卖合同只能享有债权，而非标的物的所有权。因此，金某某与俞某某争议的实质是双方各自签订的房屋买卖合同是否生效，是否可得到履行，本案案件性质应为房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷，原审法院将本案案由由物权纠纷变更为房屋买卖合同纠纷并无不当。原审法院变更案由后未重新指定举证期限，并未影响当事人的诉讼权利。叶某并非必须共同参加诉讼的人，原审法院未予追加，亦无不当。
综上，本院认为，上诉人俞某某之上诉，理由均不成立，本院不予支持。原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合法，判决无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由俞某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴节祥
审 判 员 张 华
审 判 员 王 慧
二〇一五年十一月十二日
代书记员 沈 妍