江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣中民一终字第66号
上诉人（原审被告）瑞金闽鸿房地产开发有限公司，住所地：瑞金市象湖镇沿江路中段。
法定代表人林美俤，董事长。
委托代理人杨辉，江西华瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘瑞华。
委�代理人王海明，瑞金市金都法律服务所法律工作者。
上诉人瑞金闽鸿房地产开发有限公司（以下简称闽鸿公司）因与被上诉人刘瑞华商品房买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2012）瑞民一初字第670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：原告刘瑞华与被告瑞金闽鸿房地产开发有限公司于2009年10月13日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发经营的位于瑞金市象湖镇红都大道与长征大道交汇处的“时尚名居”住宅小区第1-A5号商铺房销售给俩原告，价款为人民币542720.00元，付款方式为首付现金272720.00元，银行按揭贷款270000.00元，交房时间为2009年11月30日前，逾期交房超过60日，买房人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交房期限第二天起至实际交付房屋之日止，按日支付已付房价款万分之二的违约金，但双方约定该违约金的金额累计不超过合同房款的百分之三。合同签订后俩原告依约向被告支付了房价款，但被告逾期未向俩原告交付第1-A5号商铺房，引起本案诉讼。
原告方主张因被告延期交付其所购买的第1-A5号商铺房，造成了收益损失，诉讼中原、被告向本院出具书面意见书，同意按相邻的曾冬红、张胜东第1-A6号商铺房的租金鉴定标准计算。根据江西赣州司法鉴定中心于2012年8月28日作出赣虔司鉴（建）字第（2012）第08028号《瑞金市时尚名居曾冬红、张胜东房屋司法鉴定意见书》，鉴定结论为：曾冬红、张胜东第1-A6号商铺的租金标准为：2010年1-12月月租金1451.22元；2011年1-12月月租金1980.30元；2012年1-12月月租金2574.39元。据此，对原告2010年10月起的租金损失认定如下：2010年度：1451.22元／月×3月计4353.66元；2011年度：1980.30元／月×12月计23763.00元；2012年度：2574.39元／月×（10月＋26／30月，至一审法庭辩论终结前）计27973.32元。总计租金损失为人民币56089.98元。被告提供的原告向其收取2010年9月份之前的租金损失收款收据与本案无联系，本院不予采信。
被告主张其逾期向原告交付第1-A5商铺房的原因是因为案外人杨某等人侵占了第1-A5号商铺房，为支持其主张的事实，被告向法庭提供了本院（2010）瑞民一初字第679号案件的答辩状及举证通知书复印件，原告质证时表示杨某等人与本案无关联，对关联性有异议。本院审查认为被告提供的前述证据与本案无法律上的关联，故不予采信。
原审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定进行履行。本案中被告未按照合同约定的时间内向原告方交付商铺房，构成了违约，侵害了原告的合同权益，依法应承担违约责任。虽然双方在合同中约定了逾期交房的违约金，但是约定的违约金低于造成的实际损失，当事人依法可以要求增加。原告请求被告交付所购第1-A5号商铺房及相应的租金损失合理合法，本院予以支持；原告在已经请求被告支付租金损失且租金损失金额又大于违约金金额的情况下仍请求被告支付违约金人民币16281元无法律依据，本院不予支持。本案中，原告方选择的是违约之诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，合同当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向合同对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。故被告关于原告方应向案外人杨某等人主张赔偿的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第�百零七条、第一百二十一条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告瑞金闽鸿房地产开发有限公司应向原告刘瑞华交付瑞金“时尚名居”住宅小区第1-A5号商铺房；二、被告瑞金闽鸿房地产开发有限公司应赔偿原告刘瑞华逾期交付“时尚名居”住宅小区第1-A5好商铺房造成的合理收益损失计人民币56089.98元；三、上述商铺房和款项限被告在本判决生效后三个月内向原告交付；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，由被告承担9630元，原告承担420元，被告应承担的受理费9630元，原告方已先行垫付，被告应在本判决生效后十日内归还给原告方。
上诉人闽鸿公司上诉称：涉案房屋的所有权已转移至被上诉人，涉案房屋的钥匙已经交付给被上诉人，因此房屋被侵占的后果应当由被上诉人自己承担并负责解决，其损失应向实际侵权人主张，上诉人依法不承担对被上诉人的赔偿责任。原审判决认定被上诉人的合理收益损失有误，即使上诉人需承担对被上诉人迟延交房的责任，也应当按照合同约定的违约责任方式来计算。按照约定上诉人应支付违约金16281.6元，原审判决却高达56089.98元，违反了合同约定和法律规定。此外，原审判决对被上诉人的损失计算周期过长。请求二审法院撤销原判第二项，改判上诉人不承担逾期交房的赔偿责任。
被上诉人刘瑞华辩称：上诉人诉称涉案房屋钥匙已交付给答辩人不是事实。“时尚名居”房屋交付是与物业管理部门签订物业管理协议之时，物管部门交付钥匙给业主作为房屋交付使用的一贯做法，但时至今日，答辩人一直无法订立物业管理协议领取钥匙。况且，上诉人对原审判决第一项并无异议。上诉人未按合同约定履行交付义务应承担违约责任，原审判决对违约金数额的计算方法合理合法。实际侵权人侵占房屋的行为是发生在上诉人交付房屋前，答辩人与实际侵权人没有任何法律上的关系，上诉人主张应向实际侵权人主张权利完全是在推脱责任。原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人闽鸿公司与被上诉人刘瑞华签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，为有效合同，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定进行履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。本案中，上诉人闽鸿公司主张涉案房屋的钥匙已经交付给被上诉人刘瑞华，但上诉人未提交证据证明，被上诉人亦对此否认，故本院对上诉人的这一主张不予采信。涉案房屋的所有权转移至被上诉人，并不能证明被上诉人对房屋的转移占有，上诉人未按合同约定将涉案房屋交付被上诉人使用，已构成了违约，依法应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。对于损失的确定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷�件适用法律若干问题的解释》第十七第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。被上诉人刘瑞华购买的是商铺，虽然双方在合同中约定了逾期交房的违约金，但是约定的违约金低于造成的实际损失，当事人依法可以要求增加。被上诉人刘瑞华请求上诉人交付所购涉案房屋及支付相应的租金损失具有事实和法律依据，应当予以支持。因被上诉人选择的是违约之诉，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“合同当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向合同对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决”。故上诉人主张其不应承担本案民事责任的理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，�用法律及处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1203元，由上诉人瑞金闽鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一三年五月十三日
书 记 员 王 佳
书 记 员 刘恒芬