江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第02949号
上诉人（原审被告）陈广超，徐州市供电公司职工。
委托代理人聂化新，江苏彭城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州市科力置业有限公司，住所地江苏省徐州市铜山经济开发区北纵三路。
法定代表人刘忠敏，该公司经理。
委托代理人赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
原审被告黄平刚，建筑业从业人员。
委托代理人杜体华。
上诉人陈广超因与被上诉人徐州市科力置业有限公司（简称科力公司）、被上诉人黄平刚合资合作开发房地产合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈广超及委托代理人聂化新，被上诉人科力公司的委托代理人赵春祥，原审被告黄平刚的委托代理人杜体华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月7日，科力公司与黄平刚签订联合开发合同，约定甲方（科力公司）和乙方（黄平刚）联合开发星光名庭1号楼，甲方负责配合乙方办理联合开发标的物1号楼所需的一切手续，乙方负责承建联合开发标的物并承担施工费用、约定的各项规费。合同第9条约定：联合开发标的物取得预售许可证后，甲方可无偿协助乙方对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担（对外销售收款时将产生5.6%的营业税及附加2%的预征土地增值税和按15%毛利率及25%所得税率预征的所得税，项目竣工后按实际收入、成本计算土地增值税和所得税等）。
2010年12月1日，科力公司与黄平刚签订联合开发补充协议一份，协议第4条约定乙方（黄平刚）应保证房屋建设符合房屋销售合同的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任和损失由乙方承担，若因此给甲方（科力公司）造成损失，乙方应双倍赔偿甲方。
2013年10月8日，科力公司与黄平刚、陈广超签订协议一份，协议约定：乙方（黄平刚）于2013年10月30日前支付4395424元给甲方（科力公司），甲方将1号楼301室办理交给丙方（陈广超）的相关手续；乙方在2014年4月30日前支付剩余的300万元款项交给甲方，并处理完1号楼所有上房后延期违约金等相关事务后，甲方将1号楼108室办理交给丙方的相关手续；本协议签订后，双方应严格遵守，如乙方不能按协议约定付款及处理完相关事务，则甲方有权将1号楼301室和108室另行出售给他人，并不需要经过乙方和丙方的同意，出售房款首先抵减乙方欠甲方的相关费用，余款在处理完1号楼所有相关事务后退还乙方，如出售房款不足以抵减乙方欠甲方的费用和其他处理费用，则甲方有权向乙方继续追究相关责任。在乙方履行本协议相关付款和后续事务处理的情况下，如甲方擅自将1号楼301室和108室卖给他人或不配合乙方办理过户手续，则甲方承担因此给丙方造成的直接经济损失；丙方自愿对本协议中乙方的义务承担连带责任，直到乙方全部履行义务为止；乙方没有按以上约定履行义务或有违约行为，乙方应按欠甲方款项的20%承担违约金，同时，乙方对1号楼301室和108室不再享有任何权益。因乙方原因导致甲方不能及时处置1号楼301室和108室，乙方应按乙方所欠甲方款项的每天1%赔偿甲方损失。
2013年10月9日科力公司与陈广超签订商品房买卖合同一份，约定陈广超购买星光名庭第1幢1单元301号房，建筑面积共1120.32平方米，房屋价款为5937696元。
星光名庭第1幢1单元301号房屋原本由案外人裴卫华以1526692元所购，陈广超陈述其为购买该房屋向科力公司支付4411004元，向裴卫华支付了1526692元，后裴卫华将科力公司向其出具的收据交给陈广超，陈广超持该收据到科力公司冲抵三方协议中应向科力公司支付的税费。现陈广超已取得涉案房屋的所有权。
2013年，徐州市煌宫商贸有限公司与科力公司因商品房买卖合同发生纠纷，徐州市煌宫商贸有限公司起诉科力公司至徐州经济技术开发区人民法院，徐州经济技术开发区人民法院作出（2013）开民初字1967号民事判决书，判决科力公司给付徐州市煌宫商贸有限公司逾期交房违约金49505.4元，并且协助该公司办理坐落于徐州经济技术开发区星光名庭1幢1单元107号房的房屋所有权证和土地使用权证。后徐州市煌宫商贸有限公司申请徐州经济技术开发区人民法院对上述案款进行执行，经（2014）开执字第248号执行裁定书和（2014）开执字第248号协助扣划存款执行书确认，徐州经济技术开发区人民法院从科力公司银行账户扣划案款51805.4元。
科力公司提起诉讼，请求判令黄平刚给付欠款3088030.8元（7395424元-4411004元＋51805.4元×2），违约金617606.16元，合计3705636.96元；陈广超对上述债务承担连带清偿责任，并承担本案的诉讼费用。黄平刚辩称，我认可三方协议的内容，当时301、108室房产都是科力公司名下的，因我同科力公司签订的《联合开发合同》约定上述房屋产权应属于我，后来因为我欠科力公司税金7395424元及其他上房后存在未处理完的事宜，科力公司扣下上述房产，陈广超想把301、108房产登记在他名下，所以陈广超自愿代替我承担我欠科力公司的7395424元税金及其他相关事务。三方协议签订后，301房产在陈广超名下，108房产在科力公司名下，现我名下无任何财产。三方协议中按照履行期限各自履行义务，对高额的违约金我不予认可，所欠款项具体数字由科力公司和陈广超对帐确定，具体的情况他们清楚。陈广超辩称：1、科力公司提起诉讼的时机不合适，因为按协议约定，黄平刚未能按期还款，科力公司有权将108室另行出售，同时，涉案楼盘所有的房屋均是科力公司对外销售的，而对于108室房屋我和黄平刚均无权处置，科力公司应该按合同约定将108室销售，如不足的部分才有权起诉；2、按协议约定，黄平刚在2014年4月30日前应付给科力公司7395424元，实际陈广超已经付给科力公司5937696元，即使科力公司起诉符合法律规定，陈广超作为担保人也不应按科力公司诉请承担责任。
原审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，科力公司和黄平刚、陈广超签订的协议不违反法律规定，合法有效，各方应当按照合同约定，履行各自的义务。本案中，科力公司与黄平刚在联合开发合同中约定联合开发标的物取得预售许可证后，甲方（科力公司）可无偿协助乙方（黄平刚）对外销售，并配合乙方提供联合开发标的物房屋的销售发票，因对外销售或办理产权转移所产生的税费全部由乙方承担；联合开发的标的物建设完成后，不符合国家相关质量标准或不能及时通过综合验收，所造成的损失由乙方承担，若因此给甲方造成任何损失，乙方应双倍赔偿甲方。在科力公司与黄平刚、陈广超签订的三方协议中，约定经甲（科力公司）乙（黄平刚）双方结算，乙方欠甲方7395424元，乙方于2013年10月30日前支付4395424元给甲方，甲方将1号楼301室办理给丙方（陈广超）的相关手续；乙方在2014年4月30日欠支付剩余的300万元款项给甲方，并处理完1号楼所有上房延期违约金等相关事务后，甲方将1号楼108室办理给丙方的相关手续；丙方自愿对本协议中乙方的义务承担连带责任，直到乙方全部履行义务为止。科力公司在庭审过程中认可陈广超已支付了4411004元，扣除已支付的欠款现仍欠付2984420元，另外科力公司因逾期交房与案外人发生纠纷，赔付案款50645.4元，造成的该项损失按照合同约定应当由黄平刚赔偿给科力公司，因此科力公司主张黄平刚给付欠款3035065.4元，陈广超对上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。
关于陈广超基于三方协议的约定抗辩科力公司提起诉讼的时机不合适，根据三方协议中第3条内容，“如乙方不能按协议约定付款及处理完相关事务，则甲方有权将1号楼301室和108室另行出售给他人，并不需要经过乙方和丙方的同意，出售房款首先抵减乙方欠甲方的相关费用……”，该条款系为科力公司设定的权利，科力公司可以选择将1号楼301室和108室另行出售亦抵偿案款，亦可选择向陈广超和黄平刚主张支付诉争案款，因此，对陈广超该抗辩不予支持。
关于陈广超抗辩科力公司主张的7395424元税费的产生持有异议，在科力公司与黄平刚、陈广超签订的三方协议中已明确黄平刚欠科力公司科力公司7395424元税费，陈广超在该协议上签字确认，证明其在签订协议时对税费的数额是认可的，故对陈广超该抗辩不予支持。关于陈广超抗辩其向案外人裴卫华支付了1526690元为替科力公司向案外人裴卫华支付的购房预付款，视同直接付款给科力公司，应当从7395424元的税费中扣除的问题，首先，本案中三方协议约定，黄平刚应当向科力公司支付7395424元的税费，陈广超对该协议中黄平刚的付款义务承担连带责任，陈广超履行义务的相对人是科力公司而非案外人裴卫华，陈广超已向科力公司支付4411004元，陈广超陈述其向案外人裴卫华已支付1526692元，陈广超主张该款应当计入应向科力公司支付的7395424元税费中，鉴于在三方协议中未有约定将该房屋差价款的支付作为本案诉争案款的支付方式，即未约定将陈广超向案外人裴卫华支付的该笔款项作为应当向科力公司支付协议约定的款项，因此，陈广超的该主张没有事实和法律依据，不予支持；其次，据陈广超在庭审过程中自认，陈广超向案外人裴卫华支付该笔款项是在2012年12月7日后陆续支付的，即在三方协议签订确认付款数额之前，但三方协议未对该笔款项有过相关约定。另，即使陈广超向裴卫华支付了该笔款项，亦应是陈广超在购买301房屋时产生的相关纠纷，该笔款项的支付与本案没有关系。综上，对于该笔款项陈广超向案外人裴卫华支付与否都与本案没有关联性，故对陈广超该抗辩不予支持。
关于科力公司主张违约金的问题，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，科力公司主张黄平刚应当按照合同约定双倍赔偿其与案外人因商品房买卖合同纠纷中的产生的执行案款51805.4元，即103610.8元，但是，第一，该损失具体数额应当以徐州经济技术开发区人民法院（2013）开民初字第1967号判决书确定的违约金49505.4元及案件受理费1140元之和，即50645.4元为限，科力公司所主张的数额中多出部分系因科力公司未按照判决履行其金钱给付义务，导致损失扩大，科力公司对该损失扩大的部分主张违约金，无法律依据，不予支持；第二，根据科力公司与黄平刚签订的联合开发补充协议的约定，因联合开发楼房与购房者产生的一切责任应当由乙方（黄平刚）承担，若因此给甲方（科力公司）造成的损失，乙方应双倍赔偿甲方，但在三方协议中约定“乙方……处理完1号楼所有上房后延期违约金等相关事务……乙方没有按以上约定履行义务或有违约行为，乙方应按欠甲方款项的20%承担违约金”，该三方协议的签订是在联合开发合同及联合开发补充协议之后，该协议约定的内容为联合开发合同及联合开发补充协议的补充和调整，故科力公司主张双倍赔偿其与案外人因商品房买卖合同纠纷中的产生的损失，无事实和法律依据，不予支持；第三，黄平刚和陈广超认为约定的违约金过分高于因违约行为造成的损失，请求予以调整，依照法律规定，予以调整，对上述款项的违约金计算应当以50645.4元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从徐州经济技术开发区人民法院扣划之日即2014年5月20日计算至本判决确定履行之日。对于科力公司主张黄平刚和陈广超应支付其尚欠付的税费款2984420元产生的违约金，科力公司未提供证据证明因黄平刚和陈广超的违约行为给其造成的损失及损失的数额，黄平刚和陈广超亦认为约定的违约金过分高于因违约行为造成的损失，请求予以调整，依照法律规定，予以调整，对违约金计算调整为以2984420元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从该款项约定履行期限届满次日即2014年5月1日计算至本判决确定履行之日。综上，遂判决如下：黄平刚于判决生效之日起十日内向徐州市科力置业有限公司支付欠款3035065.4元及违约金（（以50645.4元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年5月20日计算至本判决确定履行之日）＋（以2984420元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年5月1日计算至本判决确定履行之日）；违约金总额以669411.56元为限）；陈广超对上述款项的支付承担连带清偿责任。
上诉人陈广超不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审适用法律错误。三方协议中对“1号楼108室”的约定应认定为物的担保，上诉人作为保证人只应对被上诉人出售上述担保房屋所得款项与欠款数额相抵消后的债权承担保证责任。2、上诉人向案外人裴卫华支付的1526692元应视为支付给了被上诉人科力公司，应从欠款中扣除。请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人科力公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告黄平刚答辩称：请求维持原判。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一、本案中是否存在物的担保。二、上诉人已付款数额如何确定。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审中，上诉人陈广超陈述在签订三方协议时，“1号楼108室”登记在被上诉人科力公司名下，但是黄平刚实际所有，该房没有针对三方协议的履行办理相关抵押手续，陈广超向裴卫华支付1526692的时间是2012年12月7日，科力公司收到陈广超支付4411004元的时间是2013年10月8日。二审查明的其他事实同一审。
本院认为，关于本案中是否存在物的担保的问题。上诉人陈广超认为在三方协议中，“1号楼108室”构成物的担保。首先，从三方协议中约定的“甲方（即科力公司）将1号楼108室办理给丙方的相关手续”及“甲方有权将1号楼301室和108室另行出售给他人，并不需要经过乙方和丙方的同意”等内容看，在签订三方协议时科力公司对“1号楼108室”具有处分权，陈广超和黄平刚对“1号楼108室”不享有处分权。其次，陈广超在庭审中陈述，在签订三方协议时“1号楼108室”登记在被上诉人科力公司名下，基于不动产物权登记生效原则，“1号楼108室”所有权属于科力公司，不属于陈广超，也不属于黄平刚。陈广超和黄平刚均无权将科力公司的“1号楼108室”作为担保物进行担保。故本案三方协议中对“1号楼108室”的约定不构成物的担保。
关于上诉人陈广超已付款数额如何确定的问题。科力公司是基于陈广超和黄平刚没有履行三方协议的约定而提起的诉讼，三方协议签订的时间是2013年10月8日，科力公司和陈广超认可在三方协议签订之后陈广超向科力公司支付的款项总额是4411004元，一审已将该款作为已付款扣除。陈广超认为其向案外人裴卫华支付的1526692元应视为支付给了被上诉人科力公司，应从欠款中扣除。本院认为，陈广超向裴卫华支付1526692的时间是2012年12月7日，在三方协议签订之前，且系向案外人支付，科力公司不认可该款的支付在三方协议的履行范围之内，故陈广超主张应作为已付款扣除，理由不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人陈广超的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24232元，由陈广超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一五年九月三十日
书 记 员 苗 鑫