吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民再终字第3号上诉人（原审原告）杨德新，男，1958年10月20日生，汉族，无职业，现住白城市。上诉人（原审被告）白城市鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰物业）法定代表人杨晓峰，董事长。委托代理人孙绍林，吉林亚非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）白城市房地产经营总公司（以下简称房产公司）法定代表人王磊，经理。委托代理人徐孝才，该公司资产科科长。杨德新诉白城市鑫泰物业管理有限公司、白城市房地产经营总公司财产损害赔偿纠纷一案，洮北区人民法院受理后，作出（2010）白洮市民初字第320号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服上诉至本院，本院作出（2011）白民一终字第178号民事裁定，撤销原判决，发回重审，洮北区人民法院作出了（2011）白洮重审初字第66号民事判决，杨德新不服提出上诉。本院作出（2012）白民一终字第57号民事裁定，以原判认定事实不清，发回重审。后洮北区人民法院作出（2012）白洮重审初字第49号民事判决。该判决于2013年3月12日发生法律效力。杨德新向本院申请再审，本院作出（2014）白城民监字第14号民事裁定，指令洮北区人民法院再审。洮北区人民法院审理后，作出了（2014）白洮民再字第10号民事判决。杨德新和白城市鑫泰物业管理有限公司均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨德新、鑫泰物业的委托代理人孙绍林，被上诉人白城市房地产经营总公司的委托代理人徐孝才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于2012年11月15日诉称，1995年白城市汽车电线总厂分给我商品房一套，面积64.41平方米。因为该房有漏水等毛病，被告单位房产科同意给我维修，我将房门钥匙交给房管员刘伟并有收此房钥匙收条，不知什么原因鑫泰物业的人撬开我房屋的窗户进室将该房作为办公室使用。在此期间我多次索要未果。直至2009年12月份才将房屋还给我，在此期间我在外租房，在占用我房屋期间造成地面、墙面、瓷砖、门窗损坏，故诉至法院要求被告给调换新楼一处（面积64.41平方米，与白城市和平街同等地段）。要求被告房产公司赔偿171月的租房损失8.5万元。被告鑫泰物业辩称，因原告未要求我方承担责任，我方不答辩。被告房产公司答辩，我公司不同意给原告调换新楼。原告所述不是事实，水管漏了，我公司派人去维修，墙溅上水点，我公司要去粉刷，原告不同意就走了，原告没有入住，我公司并没有将该住宅作为办公室而是进行看护。汽车电线厂团购我公司房子给职工买36套住宅楼，2004年4月23日该公司破产，债权没有完全实现，破产终结后产权才归原告。原告提供如下证据：1.收条复印件1份，证明1996年9月份刘伟收原告六把钥匙给我维修房子。被告鑫泰物业质证：不清楚此事。被告房产公司质证：该事实存在。2.私有房屋产权证1份，证明位于白城市和平街4号楼4单元1层东，面积64.41平方米房屋为原告所有。被告鑫泰物业质证：只能证明2009年11月18日以后原告才对该房屋拥有所有权。被告房产公司质证：与鑫泰物业意见相同。3.照片一组15张（原卷宗第9-13页），证明我分到的房屋把钥匙交给房产管理员以后的损坏程度。我在2009年拍摄的。被告鑫泰物业质证：有异议，没有标明时间地点。如果是2009年拍摄的，说明2009年原告已经对该房屋掌握了，就不存在在外边租房索赔的问题了。被告房产公司质证：与鑫泰物业意见相同。4.证人田某出庭作证：原告原来的住房，物业公司用过，放过浇水的管子，管钳子等维修工具，也有人去住过，怎么进的房屋不知道，到现在已经五六年了。房屋现在什么情况我不知道。原告质证：没异议。被告鑫泰物业质证：没有异议。被告房产公司质证：没有异议。原审查明，1993年原告所在单位白城市汽车电线总厂向被告房产公司团购楼房36套，由职工与单位共同出资。原告称自己以人民币3.25万元购买1户楼房坐落于和平街4号楼4单元1层东户，建筑面积为64.41㎡。1995年白城市汽车电线总厂将此楼房交付给原告。原告没有入住。1996年2月24日因房屋下水漏，为了维修（此时该房为新房），原告将六把钥匙交给时任房产公司房管员刘伟。被告房产公司辩称我公司派人去维修，墙上溅上了水点，公司要粉刷，原告不同意，原告一直未在该房屋居住。2003年5月被告鑫泰物业辩称该房屋门没有锁，以为是空闲房屋，为了看护该房一直使用放置浇水管，管钳子等工具，也曾有工作人员入住，一直到2009年12月撤离该房屋，将其归还给原告。2009年11月原告办理产权证并换了新钥匙。原告诉称被告鑫泰物业占其房屋期间造成该房地面、墙面、瓷砖、门窗等损坏，原告对此提供了照片。审理时，本院依法向原告释明：关于其请求的损失，可以通过鉴定来解决，前提是应由原告申请主张该权利。原告明确表示不申请鉴定。并明确表示只要求被告房产公司给其调换1户与其该楼房相仿的新楼和赔偿租房损失8.5万元。同时，原告自认其没有实际租房。原洮北区法院一审认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”被告房产公司是为了给原告维修楼房才取走原告楼房钥匙，维修后，理应将钥匙及时返给原告，然而被告却不作为。作为该房屋的所有人即原告也没有尽到看护和管理的责任始终未取回该楼房钥匙，致使该楼房处于无人管理的状态。使得被告鑫泰物业以为是空闲房屋，而一直使用该楼房直到2009年12月归还给原告。被告房产公司和被告鑫泰物业占用该房屋期间，使得原告的楼房遭受了部分损坏，存在一定过错，依法应当恢复原状或者折价赔偿。现原告不同意被告给予该房屋维修也不同意通过鉴定确定损失的赔偿数额，却要求被告房产公司给其调换一户新楼（在原住房附近，面积与原楼相仿，一层）并请求被告房产公司赔偿171个月的租房损失8.5万元。原告的该请求，没有法律依据。在庭审中，原告自认其没有实际租房，该损失没有实际发生。亦不能得到法律保护。原告的请求不符合《中华人民共和国民法通则》第五条的规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”。故此，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2300元由原告负担。洮北区人民法院再审过程中，原告称，与原审事实理由相同，现请求撤销（2012）白洮重审初字第49号民事判决，判令二被告承担连带赔偿责任，赔偿原告新房一处（面积64.41平方米，与白城市和平街同等地段的一楼）；赔偿171个月房屋租金共计114000元，赔偿原告国家赔偿4690元，交通费148元，或判令二被告一次性赔偿原告房屋折旧费20万元，并将房屋恢复原状。原审被告鑫泰物业辩称，1、原告的诉求已经超过诉讼时效。2、原告的三项诉讼请求无事实和法律依据。3、鑫泰物业并非非法侵占原告的房屋，而是在物业管理过程中发现该房屋无人看管，房屋漏水，才看管的房屋。鑫泰物业不同意原告说的上述请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告房产公司辩称，原告所述不是事实，原告说房屋坏了漏水了是事实。2003年开始我们对空房进行登记管理。我们在对和平街进行走访的时候，发现了争议房屋的门是虚掩的，没有锁，地上都是粪便，所以我们回去和领导汇报了。然后决定让物业公司看管起来，第二年我们普查的时候有扫把和锹，门并不是我们撬开的。2009年原告就把房屋的产权证办理下来了，然后就开始告我们。我们不同意原告的请求。洮北区法院再审庭审中，当事人双方均未提供新的证据，事实与原审查明的事实相同。洮北区法院再审认为：1995年，杨德新所有的位于洮北区和平街4号楼4单元1层东户，建筑面积为64.46平方米的楼房。因漏水需要维护，杨德新将钥匙交予房产公司管理员，因杨德新一直未在该房居住，处于空闲状态，鑫泰物业公司认为无人管理，从2003年5月-2009年12月使用该房并造成了杨德新房屋部分损害。而房产公司在杨德新处取得楼房钥匙修理下水管完毕后，未及时将钥匙返还给杨德新，造成该房屋弃管，二被告存在严重过错，但原告弃管该房屋放任损失扩大，自身亦应担责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”的规定，房产公司、新泰物业管理公司应承担杨德新房屋损害的侵权责任。但由于杨德新不同意维修房屋，现有的证据无法证明其损失，且经本院多次释明应当进行鉴定确定损失的具体数额，而杨德新认为无须评估，其诉请明确要求调换一处相同地段相同面积的新房。对于该项请求于法无据不应支持，但是二被告的侵权行为导致杨德新所有房屋的损害实际存在并造成杨德新的租金损失，结合案情实际，酌定二被告共同给付杨德新的租金损失80000.00元。杨德新要求二被告给付因上访产生费用的诉请属新增的诉讼请求，不在本案的审查范围内，不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：撤销本院（2012）白洮重审初字第49号民事判决；白城市房地产经营总公司、白城市鑫泰物业管理有限公司共同赔偿原告杨德新各项损失80000.00元；驳回杨德新其他诉讼请求。杨德新不服上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。原审认为鑫泰物业管理有限公司从2003年5月至2009年12月使用该房并造成了杨德新房屋部分损害。而房产公司在杨德新处取得楼房钥匙修理下水管完毕后，未及时将钥匙返还给杨德新，造成该房屋弃管，二被告存在严重过错。但原审判决认为原告弃管该房屋放任损失扩大，自身亦应担责的认定严重错误，事实是1996年该房就由二被上诉人强占，上诉人并未弃管，上诉人多次找二被上诉人但无人理睬，导致上诉人在市区租房达171个月，搬家20余次，造成租金损失和上访产生的各项费用，远高出该判决的数倍，故请二审法院予以改判。白城市鑫泰物业管理有限公司上诉称：1、上诉人与被上诉人之间没有房屋租赁关系，不应给付被上诉人的租金损失。上诉人在物业服务管理期间，发现被上诉人的房屋无人管理，即对该房屋进行了管理，这不是侵权，更不应当承担侵权的赔偿责任。2、上诉人在管理房屋期间，被上诉人没有向上诉人主张过权利，且被上诉人也没有在外租用房屋居住。因此，被上诉人不存在租金损失。如果上诉人在房屋管理期间，给房屋造成损坏，上诉人也只能承担恢复原状的法律责任。综上，一审法院在没有查清事实，就判决上诉人和白城市房地产经营总公司赔偿杨德新租金损失80000.00元实属错误，请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人白城市房地产经营总公司辩称：同意鑫泰物业的上诉理由。二审查明：1993年杨德新所在单位白城市汽车电线总厂向被告房产公司团购楼房36套，由职工与单位共同出资。杨德新称自己以人民币3.25万元购买1户楼房坐落于和平街4号楼4单元1层东户，建筑面积为64.41㎡。1995年白城市汽车电线总厂将此楼房交付给杨德新。杨德新没有入住。1996年2月24日因房屋下水漏，为了维修（此时该房为新房），杨德新将六把钥匙交给时任房产公司房管员刘伟。房产公司辩称我公司派人去维修，墙上溅上了水点，公司要粉刷，杨德新不同意，杨德新一直未在该房屋居住。2003年5月鑫泰物业辩称该房屋门没有锁，以为是空闲房屋，为了看护该房一直使用放置浇水管，管钳子等工具，也曾有工作人员入住，一直到2009年12月撤离该房屋，将其归还给杨德新。2009年11月杨德新办理产权证并换了新钥匙。杨德新诉称鑫泰物业占其房屋期间造成该房地面、墙面、瓷砖、门窗等损坏，杨德新对此提供了照片。审理时，原审法院依法向杨德新释明：关于其请求的损失，可以通过鉴定来解决，前提是应由杨德新申请主张该权利。杨德新明确表示不申请鉴定。并明确表示只要求被告房产公司给其调换1户与其该楼房相仿的新楼，并且赔偿171个月的租金损失及上访的费用。同时，杨德新自认其没有实际租房。综上，本院认为，杨德新不同意维修房屋，现有的证据无法证明其损失，且原审法院和二审时多次释明应当进行鉴定确定损失的具体数额，而杨德新认为无须评估，其诉请明确即要求调换一处相同地段相同面积的新房，对于该项请求于法无据不应支持，但是鑫泰物业和房产公司的侵权行为导致杨德新所有房屋的损害实际存在并造成杨德新的租金损失。虽然，杨德新自认没有实际租房，但该房屋自1996年至2009年长达14年，杨德新没有使用，该房屋的租金损失实际存在，而鑫泰物业和房产公司的侵权行为是导致杨德新所有房屋租金损失的主要原因。结合案情实际，原审法院适用公平原则，酌定鑫泰物业和房产公司共同给付杨德新的租金损失80000.00元并无不当。综上，原审判决正确。经本院2015年第21次审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件的受理费6900.00元由鑫泰物业和房产公司承担4600.00元，杨德新承担2300.00元。审 判 长  张国君审 判 员  裴晓明代理审判员  戴红娟二〇一五年十二月二十一日书 记 员  付海艳