陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0881民初6570号原告：刘海霞，男，1970年9月出生，汉族，住神木市。委托诉讼代理人：贺春旺，陕西神东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如军，男，1992年10月出生，汉族，住神木市。被告：尚引堂，男，1957年3月出生，汉族，住神木市。委托诉讼代理人：乔磊，陕西秦北律师事务所律师。第三人：张怀义，男，1959年8月出生，汉族，住神木市。原告刘海霞与被告尚引堂、第三人张怀义案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭于2017年9月28日第一次公开开庭进行了审理。原告刘海霞及其委托代理人贺春旺、刘如军到庭，被告尚引堂到庭，第三人张怀义到庭参加了诉讼。2017年10月25日第二次公开开庭进行了审理，原告刘海霞及其委托代理人贺春旺、刘如军到庭，被告尚引堂及其委托诉讼代理人乔磊到庭，第三人张怀义到庭参加了�讼。本案现已审理终结。原告刘海霞向本院提出以下诉讼请求：一、停止（2017）陕0821执1715号之二号执行裁定书的执行，解除对位于神木县铧山*区*号楼*单元*室房屋的查封；二、确认涉案房屋归原告所有；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月15日，原告刘海霞通过神木县麟州房地产代理有限公司与第三人张怀义签订《房屋买卖居间合同》和《榆林市房屋买卖合同》，约定由原告向第三人购买涉案房屋即位于神木市铧山*区*号楼*单元*室的房产，后原告依约于2017年2月23日前向第三人交付房款35.4万元，其余6000元房款至今虽未给付，但与第三人口头约定待房屋过户登记手续办理完毕后将该尾留房款付清。2017年2月20日原告通过麻家塔办事处领取得到该房屋的钥匙，装修后于2017年7月1日入住该房屋。后原告要求张怀义�户时才得知该房屋系教师房，由政府统一办理过户手续，故原告未办理房屋过户并非因原告自身原因造成。因张怀义欠被告尚引堂借款未偿还，被告申请强制执行张怀义财产，神木市人民法院对涉案房屋予以查封。原告提出执行异议，神木市人民法院裁定驳回了原告的异议。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人将自有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中原告对房屋未能过户无任何过错，故原告起诉请求法院支持原告的诉讼请求。被告尚引堂辩称，一、原告刘海霞称其购买了涉案房屋，系房屋实际所有人，与客观事实不符。在被告起诉张怀义民间借贷一案上诉时，2017年2月27日榆林市中级人民法院开庭审理时，张怀义仍答辩涉案房屋已经抵债给本被告，并未提及出售给原告。而原告提供的房屋买卖合同时间为2017年2月15日，从时间来看，显然系虚假合同；其次原告提交的2017年2月16日19万元的转账凭证付款人不详，且用途为货款，原告两次付款合计284000元，与合同约定的房屋价款36万元不相符，故不能排除原告与张怀义之间有其他经济往来；再次，原告称购买房屋入住后要求第三人张怀义办理房屋过户手续方知涉案房屋系教师房，由政府统一办理过户登记手续纯属谎言。被告认为涉案房屋乃至周围区域房屋均系教师房，况且买房对普通人来说是件大事，原告却称对买房装修后才知道不能过户，显然与常理不符。二、原告与第三人张怀义签订的《房屋买卖合同》因违法而无效。涉案房屋系保障性住房，2010年7月15日，陕西省委省政府办公厅印发陕办发（2010）11号文件，明确规定限价商品房5年内不得转让。同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，未依法领取权属证书的不得转让。第三人张怀义并未取得涉案房屋的产权证书，其转让房屋的行为无效。且第三人张怀义系在与被告尚引堂民间借贷纠纷一案的诉讼期间内恶意转移财产。三、原告购买该房屋时第三人张怀义并未取得该房屋的产权证书，原告应当知道涉案房屋系政府限价商品房5年内不得转让，对于房屋不能过户属于原告自身原因。且即使原告购买时不知道该房屋系限价商品房，其以低于市场平均价格近三分之一的价格购买该房屋，应当预见存在风险而未进行调查，显�未尽到注意义务。另外，不能排除原告与第三人张怀义恶意串通，转移财产，损害债权人利益的可能。综上，被告认为原告诉请理由不能成立，应当予以驳回。第三人张怀义述称，涉案房屋系限价商品房，2011年4月22日第三人首付了20万元，2013年2、3月份就涉案房屋办理按揭向银行贷款25万元，期限十年。之后，第三人涉嫌非法吸收公众存款遂被羁押，致此后房贷不能按期偿还，2016年才被解除关押。2017年，为了还清房贷第三人委托麟州房地产公司将涉案房屋出售给原告，所得房款用于偿还银行贷款。第三人认为，涉案房屋建成已满5年，故不受政府5年内不得转让之规定的限制。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原告刘海霞与第三人张怀义通过神木县麟州房地产代理有限公司签订《房屋买�合同》与《房屋买卖居间合同》各一份，约定由第三人张怀义将位于神木县丽景北苑*号楼*单元*室房屋出售给原告，房屋价款为36万元（对何时办理房屋过户登记手续未在合同中进行约定）。当日，原告付给第三人定金1万元，2017年2月16日给付房款25万元，2月23日给付房款9.4万元，剩余6000元房款尚未给付。2017年2月20日，第三人将涉案房屋交付给原告，随后原告对涉案房屋装修并入住。因第三人张怀义欠被告尚引堂借款40万元未偿还，尚引堂将第三人张怀义起诉，案件生效后在执行过程中，本院于2017年6月6日作出（2017）陕0821执1715号之二号执行裁定并将涉案房屋予以查封。对此原告提出异议，本院于2017年8月3日作出（2017）陕0821执异83号执行裁定，驳回了刘海霞的异议请求，原告不服提起了诉讼。另查，涉案房屋系政府限价商品房，尚未取得产权证书，房屋价款为每平方米3460元，2011年第三人张怀义首付20万元，2013年3月21日向银行贷款25万元。张怀义付清房款后，于2017年2月20日就涉案房屋签订《神木县限价商品房买卖合同》，出卖方为神木县铧山住房开发建设领导小组办公室，买受人为张怀义。合同约定房屋价款为484400元。同时，合同第十二条“已购限价商品住房的特别约定”中约定“买受人购的限价商品房后，必须在一年之内入住。购买的限价商品房不得出租、经营、借住，五年内不得上市交易。满五年后，确需上市交易的，按照《陕西省保障性住房管理（试行）办法》（陕政发【2011】42号）有关规定执行”。本院认为，通过庭审原、被告及第三人均对涉案房屋系政府限价商品房的事实并无争议，故本案的争议焦点为：涉案房屋的转让是否真实并合法有效？原告在购买涉案房屋时是否存在过错，其诉讼请求应否支持？经审理查明，2017年2月15日原告与第三人张怀义通过神木县麟州房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定由第三人将涉案房屋以36万元的价格出售给原告。后原告支付了35.4万元房款，其余6000元房款尚未给付。随后第三人将涉案房屋交付给原告，原告将该房屋装修后入住。以上事实除第三人的认可外，还有《房屋买卖合同》及《房屋买卖居间合同》以及证人袁瑞的当庭证言、第三人出具的房款收据以及中国工商银行转账汇款单据、麻家塔办事处铧西社区出具的居住证明、天然气用户供用气合同及用户服务派工记录单以及用户设施交接单等可以佐证。故涉案房屋经转让后由原告依约交纳了房款，且该转让行为发�在本院查封涉案房屋前，均客观真实。但是，涉案房屋尚未取得权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而本案房屋除受本规定约束外，亦受限价商品房5年内不得转让的约束。故本案中原告所提供证据虽可以证明其已经支付房屋价款并实际占有涉案房屋，但原告作为房屋买受人，应当尽到注意房屋权属情况、房屋是否可以办理过户的义务而没有尽到。且原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》，系中介公司提供的格式合同，合同第五项即为房屋权属转移登记及交付，原告声称其既不知道该房屋未取得产权证书亦不知道该房屋为限价商品房，同时亦未在合同中约定房屋过户时间之行为显然与常理不符。而第三人在与原告签订合同后才就涉案房屋与神�县铧山住房开发建设领导小组签订《神木县限价商品房买卖合同》的事实亦可证明这一点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告作为买受人应当知道该房屋不能过户而购买显然存在过错，故其诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘海霞的诉讼请求。案件受理费6700元，由第三人张怀义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李雅琴审 判 员  高亚飞人民陪审员  张小平二〇一七年十二月二十九日书 记 员  张 惠