内蒙古自治区包头市石拐区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0205民初140号原告:李振君,男，1971年12月15日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：马瑞，内蒙古昆峰律师事务所律师。被告：呼和浩特市恒正房地产开发有限公司，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区。法定代表人：张蕴梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘静（系张蕴梅女儿），女，该公司工作人员。被告：包头市兴石达投资有限公司，住所地内蒙古包头市石拐新区。法定代表人：林栋，该公司经理。委托诉讼代理人：王翠英，内蒙古圣凯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔治，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被告：董湧，男，1980年8月16日出生，汉族，现住内蒙古呼和浩特市玉泉区。原告李振君与被告呼和浩特市恒正房地产开发有限公司（以下简称呼市恒正公司）、被告包头市兴石达投资有限公司（以下简称兴石达公司）、被告董湧商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月23日第一次公开开庭进行了审理。原告李振君及其委托代理人马瑞、被告呼市恒正公司委托代理人刘静、被告兴石达公司法定代表人林栋及委托代理人王翠英、乔治到庭参加诉讼。2017年9月1日，本院依申请追加董湧为本案第三人并于2017年9月7日第二次公开开庭进行了审理。原告李振君及其委托代理人马瑞、被告呼市恒正公司委托代理人刘静、被告兴石达公司委托代理人王翠英、乔治、第三人董湧到庭参加诉讼。后本院依原告李振君申请将第三人董湧变更为被告，本院于2017年9月26日第三次公开开庭进行了审理，原告李振君、被告呼市恒正公司委托代理人刘静、被告兴石达公司委托代理人王翠英、乔治、被告董湧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振君向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告方与二被告之间签订的购房合同；2.请求判决二被告退还原告方的实交购房款232335元；3.请求判决呼市恒正公司向原告方支付违约金，即自2015年7月1日起至原告方实际收到退款之日止，按照已付房款的每天万分之二的费率计算；4.请求判决兴石达公司对原告方主张的上述违约金承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年5月13日，本案二被告签订了《合作开发合同书》，该合同约定，二被告双方合作开发包头市石拐新区7号和11号宗地，后二被告将上述合作开发项目定名为“兴石达家园”，2014年9月28日，本案原告方与二被告签订了《兴石达家园房屋认购书》，购买了兴石达家园一期3栋306号房，约定总房款为234926.4元，房屋交付时间为2015年6月30日前，后原告方向被告方给付有购房款232335元，但二被告未按照约定的时间交付房屋。至今，二被告仍无法交房，经协商无果，故原告诉至法院,当庭，原告方增加诉讼请求，要求被告董湧承担连带责任。被告呼市恒正公司辩称，第一，呼市恒正公司未对该项目做任何授权，也未签署过任何书面购房合同，也未委托任何人或公司进行销售；第二，呼市恒正公司未收到过任何购房的款项；第三，呼市恒正公司未与任何购房者签署过《延期交房协议书》；第四，呼市恒正公司不承担退款责任，也不承担解除合同的义务，诉讼费也不应承担；第五，本案涉及到的购房合同的标的物，在对外销售至今，未能办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的“五证”，故无法确定权属；第六，请求追加董湧为本案的当事人，因为其与兴石达家园项目有直接关系，并参与了售房和收款事宜，兴石达家园的房子是董湧雇佣施工队建设的，呼市恒正公司和董湧是合作关系。被告兴石达公司辩称，第一，兴石达公司从未与原告方签订过购房合同，故无解除义务；第二，兴石达公司从未收到过原告方的购房款，故无返还责任；第三，兴石达公司未与各个购房者签订《延期交房协议书》，不应承担给付违约金的责任；第四，本案涉及到的购房合同的标的物，从对外销售至今，未能办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的“五证”，故无法确定权属；第五，兴石达家园项目名称中有“兴石达”的字样，实际上兴石达投资公司，并不是销售房屋的主体，也没有销售过该项目的房屋，董湧以个人名义销售房屋时，兴石达公司于2014年10月28日张贴过“声明”，已经声明了呼市恒正公司无权销售兴石达家园的房屋，销售房屋的手续也并未办妥，呼市恒正公司的销售行为与兴石达公司无关，也已提醒了购房者停止购买兴石达家园的房屋。而呼市恒正公司也没有销售房屋的销售资格，且该项目的购房款项均由董湧收取，故申请追加董湧为本案被告，以便查清事实。综上，兴石达公司不承担返还购房款的责任以及违约金的责任。被告董湧辩称，本案涉及到的“兴石达家园”项目是由董湧和布贺二人合作，借用恒正公司的资质共同开发的，当时，徐利军是受布贺委托与被告兴石达公司签订了合作协议，后布贺没有足够资金投入，于是才找到了董湧共同投资该项目。因布贺是公职人员，该项目主要由董湧负责，随后董湧与包头北五环公司签订了项目施工协议，约定由该公司具体施工。当销售该项目的商品房时，该项目的相关手续尚未办理完毕。本案中涉及到的商品房的销售工作，具体是由董湧代表被告呼市恒正公司与被告兴石达公司负责实施的，相应的房款全部进入到董湧所聘用的工作人员的个人账户，且该房款已全部用于该项目。本院经审理认定事实如下：本案系“兴石达家园”项目的商品房逾期交房系列案件之一。2014年9月28日，在兴石达家园售楼部，原告方李振君（乙方）作为买受人与被告呼市恒正公司（甲方）签订一份编号为0000064的《兴石达家园房屋认购书》（该协议落款处有原告方李振君的签字确认和“兴石达家园展示中心销售专用章”的盖章确认）约定“一、认购房屋：包头市兴石达家园项目一期3栋306号房，定金为人民币10000元，结算总价为人民币234926.4元……二、交楼时间：甲方于2015年6月30日前将该物业竣工，验收合格后交付乙方使用”，还约定“……三、双方责任（2）乙方承诺自签署本认购书七日内支付首付款或交付全款并按甲方公布的《商品房买卖合同》及《前期物业管理服务协议》范本内容签订合同……”。后兴石达家园展示中心于2014年10月3日向原告方李振君出具了NO.0102967的“房款232335元”的《收据》，并有“兴石达家园展示中心销售专用章”的盖章确认。2015年10月21日，经“呼和浩特市恒正房地产开发公司”盖章确认的《兴石达家园交房告知书》向各位业主就房屋交付事宜进行了通知。2015年7月20日，原告方李振君（乙方，买受方）与被告呼市恒正公司（甲方，出卖方）签订了《兴石达家园延期交房协议书》（该协议落款处有原告方李振君的签字确认和“呼和浩特市恒正房地产开发有限公司”的盖章确认）约定“……2、由于甲方违约，甲方愿意承担从2015年7月1日起按日向乙方支付已交房款万分之二的违约金，直至实际交房之日止。违约金可直接充抵交房时乙方应承担的相关费用。3、原计划交房日期为2015年6月30日，现将交房计划日期顺延至2015年10月31日……”。后二被告仍未能交房，经协商无果，故原告方诉至法院。另查明，2013年5月13日，甲方兴石达公司和乙方呼市恒正公司签订有《合作开发合同书》（落款处有二公司的盖章确认，并有时任兴石达公司法定代表人刘胜和呼市恒正公司的授权代表徐利军签字确认）一份，该合同书主要的约定内容有，“甲方确保能够通过‘招拍挂’合法形式依法取得包头市石拐新区南区出让土地的7号和11号国有建设用地，用地性质为一类住宅用地……乙方支付土地价款”，还约定有双方的权利义务“……保障乙方或乙方指定的公司7号宗地、11号宗地项目同时进场施工；协调政府及相关部门，保障在7号宗地、11号宗地项目的土地使用权证、用地、建设规划证、开工建设许可证……所有批件齐全前不受干扰、阻挠正常建设施工……”。后本案二被告之间就该合同书的履行产生纠纷，申请人兴石达公司就与呼市恒正公司之间的合作开发合同纠纷一案向包头仲裁委员会提出仲裁申请。2016年2月17日，经仲裁庭审理查明“……至今没有证据证明申请人取得这两块11号地和7号地土地使用权证书，也没有证据证明进行过合法的建设用地出让、转让、规划、开工等行政审批……”，仲裁庭多数意见认为，“2013年5月13日双方所签的《合作开发合同书》，名称虽为合作开发合同，但实质内容涉及位于包头市××区出让的7号和11号国有建设用地的买卖……涉及的7号和11号两宗用地，未按上述法律的规定办理建设用地出让、转让等合法手续……申请人也未能提供合法的土地使用权证……违反了《合同法》的效力性强制性规定。所以双方所签订的《合作开发合同书》为无效合同”。又查明，被告兴石达公司当庭出具的证据材料中包括兴石达公司委托东方玉德律师事务所，于2014年8月29日向被告呼市恒正公司发出《律师函》，其意在要求呼市恒正公司停止销售兴石达家园房屋的行为，故被告兴石达公司据此认为已经履行了注意和告知义务。2014年9月29日，被告兴石达公司向被告呼市恒正公司发出《解除合同通知书》，以证明违规销售房屋的行为系董湧和恒正公司的行为，与被告兴石达公司无关。还查明，包头市发展和改革委员会于2013年9月10日出具的包发改投字﹝2013﹞703号《关于石拐区兴石达家园建设项目核准的批复》中载明“石拐区发展和改革局：你局《关于上报包头市兴石达投资有限责任公司与呼和浩特恒正房地产开发有限公司新建兴石达家园住宅项目申请报告的请示》（石发改【2013】43号）及有关资料收悉。经审查，现批复如下：项目的实施符合我市国民经济社会发展规划和房地产宏观调控政策，经研究，同意包头市兴石达投资有限责任公司与呼和浩特恒正房地产开发有限公司共同建设兴石达家园项目……建设期限：工程于2013年开工，2016年竣工”。再查明，被告呼市恒正公司庭审中主张《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园交房告知书》和《兴石达家园延期交房协议书》加盖的呼市恒正公司的公章为被告董湧私刻公章加盖，其未提供相应的证据予以证明。上述事实，有双方当事人提供的《合作开发合同书》1份、石拐区规划局出具的石规划法（2013）56号文件1份、《土地抵押合同》1份、《兴石达家园交房告知书》1份、《收据》1份、《兴石达家园房屋认购书》1份、《兴石达家园延期交房协议书》1份、包头仲裁委员会裁决书1份、包头市发展和改革委员会出具的批复1份、当事人身份证明和当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告方与被告之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》和《兴石达家园交房告知书》是否有效、原告李振君依法可得赔偿的数额问题以及本案的赔偿主体的问题三个方面。（一）关于原告方与被告之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》和《兴石达家园交房告知书》是否有效的问题。国家对商品房预售实行预售许可制度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因本案所涉及的购房合同的标的物，在对外销售至今，未能办理《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》的“五证”，故原告方与被告之间签订的《兴石达家园房屋认购书》、《兴石达家园延期交房协议书》和《兴石达家园交房告知书》作为商品房销售合同应属无效合同，《兴石达家园交房告知书》和《兴石达家园延期交房协议书》关于对《兴石达家园房屋认购书》中房屋交付和违约责任的约定，同样无效。故本案涉及的购房合同不存在予以解除的法律事实。（二）关于原告李振君依法可得赔偿的数额问题本案中，因原告方与二被告之间签订的购房合同无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告呼市恒正公司和被告兴石达公司双方在合作开发本案所涉及的房屋开发项目时，理应负有谨慎的注意义务在依法办理法定的相关许可证后再有序开展房屋的销售活动，故被告呼市恒正公司和被告兴石达公司存在过错，应当返还原告方实交的购房款，同时还应当赔偿购房者相应的损失。故原告方要求退还实交购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于应当赔偿购房者相应的损失，本院酌定以原告方实交购房款金额为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计息计算相应的赔偿金额。（三）本案的赔偿主体的问题庭审中，被告呼市恒正公司和被告兴石达公司均辩称，本案涉及到的购房合同与其无关，本院认为，其辩称意见均无事实和法律依据，本院不予支持。其理由如下：第一，本案中涉及到对二被告产生约束力的《合作开发合同书》是二被告之间达成的内部协议，其关于双方权利义务的约定可在二被告之间产生约束力，即内部效力，而该约定不具有对抗外部购房者的效力，即无对外效力；第二，本案二被告签订《合作开发合同书》的初衷是对双方掌控的合法资源进行整合，通过共同投资的方式营利。经包发改投字﹝2013﹞703号文件可以确认的事实为，二被告之间对于该项目的开发，是共同协作开发的关系，且在《兴石达家园房屋认购书》中均出现有被告呼市恒正公司和被告兴石达公司作为房屋出卖方的间接证据，故被告呼市恒正公司和被告兴石达公司可作为房屋共同的出卖方，应当被视为一个整体。后二被告之间产生纠纷发生“分立”，而外部的购房者作为债权人，在不知道的情形下主张权利理应向二被告共同主张。庭审中无法查清二被告之间有对二被告合作期间产生的债务的具体承担方式有明确的约定，由此可推定二被告对该债务的承担没有约定或约定不明，故尽管二被告因纠纷产生了“分立”或“不合作”的情形，但对外部债务，二被告仍应当承担连带责任；第三，二被告作为《合作开发合同书》的合同相对方其约定的内容因违反法律强制性规定而被确认为无效，而该《合作开发合同书》与本案原、被告之间的购房合同是分别独立的合同，本案涉及到的购房合同的效力并非是因《合作开发合同书》的无效而无效的。因此，被告呼市恒正公司和被告兴石达公司应共同返还购房款并赔偿损失。另外，房地产开发和建设工程，法律禁止个人以挂靠或借用资质的形式组织进行开发和建设，本案的被告董湧与被告呼市恒正公司之间名为合作实为借用资质进行房地产开发，其作为“兴石达家园”项目的实际负责人和销售方,对因购房合同无效而产生的法律后果,应依法与被告呼市恒正公司、被告兴石达公司共同承担返还购房款和赔偿损失的法律责任。综上所述，被告呼和浩特市恒正房地产开发有限公司与原告李振君签订的《兴石达家园房屋认购书》及《兴石达家园延期交房协议书》无效，被告呼市恒正公司、被告兴石达公司与被告董湧应当返还原告李振君实交购房款并赔偿相应的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市恒正房地产开发有限公司、被告包头市兴石达投资有限公司和被告董湧应共同于本判决生效后十日内一次性返还原告李振君实交购房款232335元及其利息（利息计算标准为：自2014年10月3日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至购房款付清之日止）并互负连带责任；二、驳回原告李振君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392.51元，由被告呼和浩特市恒正房地产开发有限公司、被告包头市兴石达投资有限公司和被告董湧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王 治二〇一七年九月二十六日书记员 宋佳蓬附：本判决适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。