广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20757号上诉人（原审被告）陈华。上诉人（原审被告）成木林。两上诉人共同委托诉讼代理人周新忠，广东国晖律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人彭天池，广东国晖律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）卢沛。委托诉讼代理人许化勇，广东诚公律师事务所律师。原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托诉讼代理人付代广，系该公司员工。原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行。负责人王业，行长。委托诉讼代理人王力，广东邦罡律师事务所律师。原审第三人陈培。原审第三人黄健忠。上诉人陈华、成木林因与被上诉人卢沛及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）、陈培、黄健忠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈华、成木林上诉请求：一、撤销原审判决，驳回卢沛全部诉讼请求，或将本案发回重审，与（2016）粤0307民初7858号案件合并审理；二、判令卢沛承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、原审法院认定事实错误。1、卢沛至今未依约支付房款，严重超期，已构成根本违约，陈华、成木林行使了解除权，无需继续履行，卢沛的诉求没有事实和法律依据，应驳回。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。陈华、成木林与卢沛签订的《二手房买卖合同》第四条第(2)款A项及B项约定，卢沛须于2015年8月18日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号及向银行申请贷款。而《二手房买卖合同》第十条约定，如卢沛未按照本合同约定的期限履行义务，陈华、成木林有权要求卢沛以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卢沛逾期履行超过五日，陈华、成木林可解除合同并选择要求卢沛支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收卢沛已支付的订金。然而，卢沛并没有在合同约定的2015年8月18日之前支付剩余首期款至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号及申请按揭贷款，也没有根据合同第八条的约定支付相关税费，并且直至现在仍未履行，已超过了五日的期限，已构成根本违约。显然，陈华、成木林解除合同的条件已经成就，陈华、成木林也已在本案一审期间另案起诉，行使了解除合同的权利及请求卢沛承担违约责任，案号为(2016)粤0307民初7858号。2、陈华、成木林享有不安抗辩权和先履行抗辩权，在卢沛未支付房款之前，有权拒绝其履行要求。3、原审只查明和认定陈华、成木林违约，却对卢沛未依约支付房款这一违约行为只字不提，对陈华、成木林不公平。4、原审单方认定黄某某及马某某的证言违反法律规定。5、原审认定陈华、成木林签收了《履约催告函》违背事实。6、原审单方认定陈华、成木林承担违约金显属不当，且违约金过高。二、原审判决适用法律错误。由于原审判决认定事实错误，导致其适用法律错误，从而作出了错误的判决。三、本案应与(2016)粤0307民初7858号案件合并审理。卢沛辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应予维持。具体理由如下：1、关于陈华、成木林主张其另案起诉卢沛，因为另案属于本案的反诉，但是没有在反诉期间提起诉讼，不属于本案必须前置审理的条件，可以独立审理。本案快速审理有利于对另案提供查明的依据，避免重复劳动。2、卢沛认为房屋买卖合同没有解除，而且陈华、成木林没有权利解除合同，目前合同完全符合继续履行的条件，而且应当继续履行。3、陈华、成木林一审时主张其拒绝履约的原因是感到受骗，不愿意继续履行合同，与其二审上诉的主张即不安抗辩权等不符，卢沛之所以没有办法办理资金监管和按揭手续，是因为陈华、成木林的红本房地产证直至2015年12月份卢沛申请立案时都没有办出来，其在一审开庭期间才办的红本证，包括银行与中介都可以证明没有出红本房地产证银行按揭无法办理。卢沛现要求一次性付款购买房子，不存在贷款的问题和不安抗辩的问题，银行也同意赎楼，履行妨碍已全部清除。4、陈华、成木林拒绝履行合同没有正当理由，已经构成违约，应当承担违约责任。特别是成木林，作为陈华的姐夫，并且在从购买这套房子的预售合同上的联系人都是他，后续出售房子、看楼、交钥匙、签合同、沟通不想卖都是成木林进行沟通，影响、决定了交易能否履行，卢沛认为其承担连带责任是正确的。对于陈华、成木林新增加的事实及理由，卢沛认为都是不成立的，原审判决是正确的。中原地产答辩称，其作为本次交易的居间方，已经按照居间有关的法律规定尽到了合理合法的居间义务，其在本次交易过程中不存在过错。无需承担任何法律责任。陈培答辩称，房子是其舅舅为其购买，同意一审判决，请二审法院予以维持。建行书面答辩称，涉案房产已经抵押给了建行，并已办理了抵押登记，请求保障抵押权。卢沛原审诉请:1、陈华、成木林向建设银行还清涉案物业的按揭贷款，办理涉案物业的赎楼手续（如出现提前还款罚息则由陈华、成木林承担，卢沛可垫付并从剩余房款中相应抵扣），包括办理赎楼公证、及通过担保公司贷款赎楼或现金赎楼等方式；如陈华、成木林不配合卢沛可用现金赎楼并从剩余房款中相应抵扣；赎楼手续由建设银行予以配合；2、由建设银行配合完成赎楼手续，卢沛将一次性付款方式购买房产；3、陈华、成木林配合卢沛签订政府版本的《深圳市二手房买卖合同》及相关文件，提供相关资料，完成递件过户相关手续；4、陈华、成木林配合办理涉案物业的完税手续（如过户税费超出涉案物业政府现行评估价为基数计算的金额，则多出部分由陈华、成木林承担且卢沛有权从剩余房款中抵扣）；5、陈华、成木林完成涉案物业的交楼手续，包括结清各项费用，完成钥匙及水电燃气、有线电视等设施的交接、过户等，如该物业上附有户口、学位，陈华、成木林亦须立即迁出；6、陈华、成木林连带向卢沛支付延迟履行违约金，卢沛有权从剩余房款中加以抵扣（以成交价人民币303万元为基数，按日万分之五计算，从2015年7月4日起计算至过户及交楼均完成之日止，暂计至2016年4月28日，金额为406020元）；7、陈华、成木林在完成过户及交楼之日起二日内收取剩余房款（卢沛有权扣除定金人民币30万元，及扣除上述各项诉讼请求中可抵扣的金额）；8、陈华、成木林承担该案的受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用。原审法院认定事实，2015年6月18日，卢沛作为买方，陈华作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定将陈华名下位于深圳市龙岗区平湖街道XX花园5号楼2102号房转让予卢沛，成交价为3030000元；定金为300000元，由卢沛于合同签订当日支付予陈华；双方约定于2015年8月18日（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的资金监管账户中，卢沛须于该日期之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查以及审批等手续，陈华须予以配合；合同约定在买方按照本合同第四条之约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且陈华已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年10月10日（含当日）……；房产仍处于抵押状态，卢沛同意卖方委托担保融资赎楼，陈华须于签署本合同之日起15日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卢沛须协助办理；陈华虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司其他原因无法将楼赎出的，陈华应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；房屋无租约，双方同意由卢沛承担买卖合同过程中的全部税、费；陈华于收到定金三日内将房屋交付予陈华，并共同对房屋及附属设施设备、装饰装修等进行验收；关于违约责任，双方约定，如卢沛未按照本合同约定的期限履行义务，陈华有权要求卢沛以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卢沛逾期履行超过五日，陈华可解除合同并选择要求卢沛支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收卢沛已支付的定金；如陈华未按照本合同约定的期限履行义务，卢沛有权要求陈华以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如陈华逾期履行超过五日，卢沛可解除合同并选择要求陈华支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卢沛已支付的定金；合同备注条款约定：1、陈华出售该物业以毛坯现状出售；2、卢沛签署本同当日支付定金300000元；3、双方承诺在银行无不良记录，任何一方有不良记录由责任方承担；4、陈华同意将该物业产权登记为卢沛指定名下；5、该物业一手房产证契税未交，陈华承诺签署本合同三日内到开发商交税并办理房产证。同日，卢沛向陈华支付了定金300000元，陈华出具了定金收据。庭审中，陈华称其在签署上述《二手房买卖合同》时，合同的手写内容部分均为空白，陈华与卢沛实际协商的内容是以总房价3030000元成交，定金500000元，剩余房款以现金支付，不得按揭，但最终合同填写的内容与约定不一致，卢沛存在欺骗行为。卢沛申请了案外人黄某某、马某某出庭作证，其中黄某某系陪同卢沛签订合同的朋友，马某某系中原地产的工作人员，其二人均证实买卖双方是在合同内容全部填写后签名确认的。再查，陈华未依约进行赎楼。2015年11月5日，卢沛向陈华、成木林邮寄《履约催告函》，要求其于2015年11月10日前联系卢沛继续履行合同，陈华、成木林均于次日签收。2015年11月12日，中原地产再次向陈华邮寄《履约催告函》，要求其尽快履行合同义务，陈华、成木林于次日签收。合同签订当日，卢沛与陈华签订了《买方主体变更确认书》，该确认书新买方处为空白。本案中，卢沛与陈培请求将涉案房屋过户至陈培名下。经查，卢沛与陈培为舅甥关系。陈培具有购房资格，可在深圳市购买一套住房。另查，涉案房屋登记的权利人为陈华。2015年12月29日，陈华经核准登记取得了上述房产的不动产权证，编号为粤（2015）深圳市不动产权第0072336号。2014年3月6日，该房屋设立抵押权，权利人为建设银行[编号为粤（2015）深圳市不动产证明第0103778号]。经成木林、陈华称，房屋的实际产权人为成木林，陈华为代持有人。卢沛与陈华签订的《二手房买卖合同》是经得成木林同意后签订的。成木林主张，卢沛存在欺骗的行为，因此其选择不履行该份合同。陈华、成木林及黄建忠均提交《购房意向书》、《二手房买卖合同》以及银行流水记录，均称于2015年6月15日，即卢沛与陈华签订合同之前，卢沛既已与黄建忠达成一致意见，以3030000元的总价将涉案房屋转让予黄建忠，黄建忠支付了1700000元购房款。经查，该《二手房买卖合同》中约定了转让涉案房产予黄建忠，并注明了房地产证号为粤（2015）深圳市不动产权第00723**号；另外，该1700000元款项交易分别发生在2015年5月26日至2015年10月8日期间，其中两笔240000元备注为借款。本案中，黄建忠未提出独立的诉讼请求。成木林、陈华二人承认与黄建忠签订《二手房买卖合同》的时间系陈华与卢沛签署合同之后。原审法院认为，卢沛与陈华签订《二手房买卖合同》已经得房屋实际权利人成木林的同意，为买卖双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同的相对人应当为卢沛与陈华。陈华、成木林均为完全民事行为能力人，应当清楚签订房屋买卖合同的责任与风险，本案中陈华、成木林均无证据证明合同的约定内容与双方口头协商不一致，故对陈华该项主张，原审法院不予采纳。因此，买卖双方均应严格遵照合同约定履行合同义务。陈华、成木林与黄建忠签订的《二手房买卖合同》系在本案合同签订后签署的，黄建忠在长达四个月时间里仅支付了1700000元，该金额与双方协商的房屋成交价款金额不一致，而其中有24万元为借款，且支付方式、支付期间均与二手房买卖之交易习惯以及生活常理不符，因此，法院对陈华、成木林以及黄建忠的举证不予采信。陈华、成木林无权以此为由拒绝履行其与卢沛签订的合同。陈华作为合同相对方及登记的产权人，拒不履行赎楼义务，已构成违约，应当承担违约责任。陈华应当配合继续履行合同义务，办理赎楼、注销涉案房屋在建设银行处的抵押登记，并按照合同约定将房屋过户至买方指定的人即陈培名下。卢沛应当依约付清剩余购房款2730000元（3030000元-300000元）。此外，陈华应当向卢沛支付违约金，违约金应当按照1515元/日的标准，从合同约定的赎楼期限届满之日即2015年7月4日起计算至陈华实际赎楼之日止。成木林在庭审中自认其为房屋实际权利人，虽然在本案中，无证据证明这一事实，但成木林该项自认应当视为其自愿承担合同义务及责任的表示，故成木林应当对上述陈华负有的责任承担连带责任。原审法院判决：一、卢沛与陈华继续履行于2015年6月18日签订的《二手房买卖合同》；二、陈华于判决生效之日起十日内自行筹资还清向建设银行有关抵押位于深圳市龙岗区平湖街道XX花园5号楼2102房[粤（2015）深圳市不动产权第0072336号]的剩余贷款，并办妥注销抵押登记；三、如陈华逾期履行上述第二项判决义务，卢沛于陈华逾期之日起十日内代为清偿建设银行有关抵押位于深圳市龙岗区平湖街道XX花园5号楼2102房[粤（2015）深圳市不动产权第0072336号]的剩余贷款，并办妥注销抵押登记；因此产生的赎楼费用由陈华负担；四、卢沛于判决生效之日起十日内向陈华支付剩余购房款2730000元；五、陈华在收到卢沛上述第三项购房款之日起十日内与陈培签署《深圳市二手房买卖合同》，并将深圳市龙岗区平湖街道XX花园5号楼2102房（粤（2015）深圳市不动产权第0072336号）过户至陈培名下，并将房屋交付予卢沛及陈培，因办理过户登记所产生的税费由卢沛负担；六、陈华于判决生效之日起十日内向卢沛支付违约金（违约金按照每日1515元的标准，自2015年7月4日起计算至陈华实际赎楼之日止）；七、上述判项未尽事宜按照卢沛、陈华于2015年6月18日签订的《二手房买卖合同》之约定诚信履行；八、成木林对上述陈华所负之义务承担连带责任。案件受理费及保全费共计36040元，由陈华、成木林负担。本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，陈华、成木林于二审调查期间提交了另案起诉状、开庭传票、合议庭组成人员通知书，拟证明其已经依法行使了合同解除权，涉案合同已依法被解除，无需继续履行。卢沛、中原地产以及陈培均主张与本案没有影响。本院认为，陈华与卢沛签订《二手房买卖合同》取得了房屋实际权利人成木林的同意，是各方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应严格按照合同约定履行合同义务。陈华、成木林上诉主张该合同部分内容系签名后填写，对此，本院认为，陈华、成木林均为完全民事行为能力人，应对其在重要合同上的签名承担责任，陈华、成木林并未提供证据证明合同内容与协商内容不一致，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予支持。按照合同约定，陈华应当于签署合同之日起15日内（含当日）办理赎楼手续，但陈华未进行赎楼，已构成违约。卢沛、中原地产按照陈华签名确认的《地址及账号确认书（卖方）》中记载的地址分别向陈华、成木林邮寄了《履约催告函》，两份函件均已签收，根据《地址及账号确认书（卖方）》中陈华的承诺，只要将相关文件及通知邮寄至记载的地址即视为送达本人，因此，陈华、成木林上诉主张未收到《履约催告函》，缺乏依据，本院不予支持。陈华、成木林上诉主张卢沛未按照合同约定支付剩余首期款，陈华、成木林享有不安抗辩权和先履行抗辩权，且卢沛已构成根本违约，对此，本院认为，依照合同约定，卢沛支付除定金、交楼押金外的剩余首期款的时间为2015年8月18日（含当日），即卢沛履行该合同义务的时间晚于陈华、成木林履行赎楼义务的时间，在卢沛履行支付剩余首期款的合同义务之前，陈华、成木林已经违反了合同约定。因此，陈华、成木林的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因陈华违反合同约定，陈华应承担违约责任。根据合同约定，陈华应当以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。陈华、成木林上诉主张违约金过高，缺乏依据，本院不予支持。原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。陈华、成木林于本案原审法庭辩论结束后起诉请求解除本案《二手房买卖合同》，陈华、成木林上诉主张本案应与该解除合同纠纷合并审理，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，只有在案件受理后，法庭辩论结束前，被告提出反诉，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。因此，陈华、成木林的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。一审判决其他处理并无不当，本院依法予以维持。综上所述，陈华、成木林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31040元，由上诉人陈华、成木林承担。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 丁   婷审判员 罗   巧二〇一七年三月二十七日书记员 孙巍（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。