四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成民终字第1732号
上诉人（原审原告）杜旭昌。
委托代理人王男，四川弘齐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都立业实业有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区西安北路**号。
法定代表人曹红，经理。
委托代理人叶新，四川谷雨律师事务所律师。
上诉人杜旭昌因与被上诉人成都立业实业有限责任公司（以下简称立业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月19日依法受理，组成合议庭于2013年3月26日公开开庭进行了审理，上诉人杜旭昌的委托代理人王男，被上诉人立业公司的委托代理人叶新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年1月29日，立业公司与成都市国土局签订成国土锦（1997）出让合同第4号《成都市国有土地使用权出让合同》，立业公司取得位于成都市督院街53-82号、老半边街2-20号、余庆桥街1-14号、西龙须巷3号及附号规划红线范围内总面积为6140.03平方米地块土地使用权，该地块价款总额为3377016.5元。1998年4月16日，双方签订一份《合同附件》，将出让合同中出让土地面积调整为5843.36平方米，土地使用权地价款总额调整为3213848元。1997年1月29日、1997年8月12日，立业公司共计缴纳土地出让金3377016.5元。1998年5月26日，立业公司取得成都市锦江区督院街、老半边街、余庆桥街红线内地块的国有土地使用证，证载面积5843.36平方米。
2005年1月4日，立业公司（出卖人）与杜旭昌（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：杜旭昌购买位于锦江区老半边街14号1幢1单元7楼D号建筑面积138.31平方米的商品房一套；立业公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由立业公司提供的资料报产权登记机关备案，如因立业公司的责任，杜旭昌不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，立业公司按月息3‰向杜旭昌支付违约金。2005年3月3日，杜旭昌取得房屋产权证，房屋证载地址为锦江区老半边街14号1幢1单元7楼4号。2005年5月，立业公司将房屋交付杜旭昌。
2010年3月20日，成都市国土资源局行政审批处向地籍处出具一份函件，主要内容为：立业公司位于锦江区督院街宗地，因申请竣工登记时，宗地现状围墙与规划红线有较大差异，立业公司未申请变更登记，尚欠增加面积部分出让金未缴清，项目业主于2009年8月向市委反映此问题，申请土地证分户登记，锦江分局于2010年2月给予回复，现业主向成都市国土局申请办理分户国土证，建议只登记不发证，待地籍事务中心完成地籍调查后，由行政审批处发函锦江分局，直接为业主办理分户登记。成都市国土资源局地籍管理处于2010年4月21日在该函件上批复，同意审批处意见，为业主办理分户登记，公司欠款继续追缴。随后成都市国土资源局发函成都市国土资源局锦江分局，要求其为锦江区老半边街14号（原督院街53号）项目业主办理土地使用权分摊登记注册，核发分摊《国有土地使用证》。2010年7月14日，杜旭昌取得房屋的国有土地使用权证，房屋证载地址为锦江区老半边街14号1幢1单元7楼4号。
另查明，立业公司于2004年6月7日向成都市国土资源局递交办理变更登记地籍调查的相关材料，要求办理分户国有土地使用证。
上述事实，有杜旭昌提交的杜旭昌的身份证复印件、立业公司的营业执照、国有土地使用权证、《商品房买卖合同》、成都市国土资源局锦江分局《信访问题回复》、成都市国土资源局行政审批处函件、《国有土地使用权分摊登记办理通知书》、杜旭昌及立业公司提交的《成都市国土资源局服务大厅窗口受理通知书》、立业公司提交的《成都市国有土地使用权出让合同》、《合同附件》、《收据》、《国有土地使用证》及双方当事人在庭审中的陈述在案为证。
原审法院审理认为，杜旭昌与立业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，立业公司应当应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由立业公司提供的资料报产权登记机关备案，权属登记应当包括房屋产权证登记和国有土地使用权证的登记，立业公司于2005年5月将房屋交付杜旭昌，则其至迟应当在2005年11月底将办理国有土地使用权证的资料报国土使用权证办理机关。立业公司在2004年6月将杜旭昌所在小区办理国有土地使用权证分户手续的相关材料递交成都市国土资源局，但其未提交证据证明其将2004年6月后出售房屋的国有土地使用权证办理资料也递交了成都市国土资源局，其未在合同约定的期限内履行协助办理权属登记的义务，已经构成违约。
关于杜旭昌主张的逾期办理国土证的违约金及损失是否超过法定的诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。杜旭昌与立业公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理权属证书的期限及逾期办证的违约责任，杜旭昌自双方约定的立业公司承担协助办证义务期间届满的次日起就应当知道自己的权利受到了侵害，则逾期办证的违约责任的诉讼时效期间应当从双方约定办证期限届满的次日起开始计算。根据合同约定，立业公司应当在房屋交付后180日内协助办理权属登记手续，故对立业公司逾期办理国土证的违约责任的诉讼时效期间，至迟应当从2005年12月1日起开始计算，则杜旭昌至迟应当于2007年11月30日前主张权利。杜旭昌主张其一直在主张权利，甚至数次到省政府和国土部门静坐、游行，从未放弃权利，诉讼时效期间中断。原审法院认为，杜旭昌提交的证据可以证明其在2009年8月曾向成都市委反映问题并申请办理分户国土证，但其提交的证据不足以证明其在2005年12月1日至2007年11月30日期间曾向立业公司或其他有关部门主张过要求立业公司支付逾期办证的违约金，不足以证明存在导致诉讼时效期间中止或中断的法定事由。故此，杜旭昌要求立业公司承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任已经超过了向人民法院请求保护的二年的诉讼时效期间。立业公司关于杜旭昌要求其支付逾期办产权证违约金及赔偿损失的主张已超过诉讼时效期间，不应得到支持的抗辩理由成立，杜旭昌的诉讼主张依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告杜旭昌的诉讼请求。案件受理费减半收取1175元，由杜旭昌负担。
宣判后，原审原告杜旭昌不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、立业公司构成违约。二、本案不存在时效争议，办理权属证书是物权权利，不适用债权关于两年的时效规定，应当适用最长不超过20年的时效规定。三、双方合同约定的办理权属证书的违约金是按月计算，债权的诉讼时效应当按照每月底分别计算两年。而本案中，杜旭昌知道立业公司办证违约的时间既可以是实际取得证书之日即2010年7月14日或是2010年2月25日政府管理部门回复杜旭昌信访之日，杜旭昌请求的违约金也是从其中任何一个时间倒推两年的违约金。四、从立业公司没有按照合同约定之日为杜旭昌办理权属证书开始，杜旭昌一直在向立业公司主张办证，证明诉讼时效也存在中断的情形。请求撤销原判，改判支持杜旭昌在原审中的诉讼请求。
被上诉人立业公司答辩称，无论立业公司是否存在违约行为，杜旭昌请求支付逾期办证违约金的债权请求权，都必须适用诉讼时效的规定。杜旭昌没有证据证明导致诉讼时效中断的事实存在。杜旭昌的上诉理由均不成立，请求驳回杜旭昌的全部上诉请求。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。
本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，杜旭昌与立业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》约定，立业公司应当在将商品房交付杜旭昌后180日内协助杜旭昌到房屋产权监理机关办理权属登记手续，立业公司于2005年5月将房屋交付杜旭昌，按约定立业公司至迟应当在2005年11月底前协助杜旭昌办理房屋权属登记手续。而房屋的权属登记应当包括房屋产权登记和国有土地使用权登记。根据本案查明的案件事实，2004年6月立业公司将办理国有土地使用权证分户手续的相关材料递交成都市国土资源局，但未提供将出售房屋的国有土地使用权证办理资料也递交了成都市国土资源局，立业公司的行为已违反了合同的约定，原审法院认定立业公司的行为构成违约正确。
本案中，杜旭昌主张的逾期办理权属证书的违约金属于债权权利，按照法律规定应当适用两年的诉讼时效期间。因杜旭昌与立业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》中明确约定了办理权属证书的期限及逾期办证的违约责任。故杜旭昌主张该违约金的诉讼时效的起算时间，应当自双方合同约定的立业公司应当完成协助办证义务期间届满的次日起开始计算，该时间就应当认定杜旭昌明确知道或应当知道其合同权利受到了侵害。本案中立业公司在2005年5月向杜旭昌交付了房屋，按合同约定，立业公司应当在房屋交付后180日内协助杜旭昌办理权属登记手续，即立业公司至迟应当在2005年11月前为杜旭昌办理完毕权属证书，逾期则应承担相应违约责任。杜旭昌自2005年11月底起即知道或者应当知道自己权利受到侵害，此时就应当开始计算本案诉讼时效期间。
本案中杜旭昌虽证明了自己在立业公司违约后至提起本案诉讼时一直在向立业公司主张办理国土证，包括直接向立业公司主张、向相关政府部门反映情况，但杜旭昌所提交证据并不能证明其在2005年11月底至2003年12月31日期间向立业公司或其他有关部门主张过要求立业公司支付逾期办证的违约金，故杜旭昌主张逾期办理国土证违约金的诉讼时效存在中止或中断情形的主张不能成立，原审法院对其该项主张不予采信并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2349元，由杜旭昌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 琦
代理审判员 陈 苹
代理审判员 李 俊
二〇一三年四月一日
书 记 员 杨大准