江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第02205号
原告睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。
法定代表人蒋东凯，该公司总经理。
委托代理人姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
被告蒋鄞，个体户。
委托代理人朱洪刚，江苏楚地律师事务所律师。
原告睢宁金港家居广场有限公司与被告蒋鄞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年8月19日、12月2日、12月24日三次公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托代理人姚军，被告蒋鄞及其委托代理人朱洪刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁金港家居广场有限公司诉称：原告睢宁金港家居广场有限公司是一从事“市场设施租赁、市场管理服务、房屋租赁等经营项目的专业性有限公司”。在其经营期限内与金港国际建材家居广场内的各房屋所有权人签订委托经营管理合同，取得了对金港国际建材家居广场的市场设施、房屋的出租等经营管理权。
2012年8月初，原告睢宁金港家居广场有限公司（原名称为徐州百安居企业管理有限公司）与被告蒋鄞口头签订了一份“金港国际建材家居广场商用房屋租赁合同”（该合同已于2013年8月7日补签形成书面合同形式）。合同中约定，由被告蒋鄞租用位于金港国际建材家居广场2幢1层1130、1131、1132、1133、1155、1156、1157、1158号商铺共295.98平方米的房屋面积，用于经营“利华瓷砖”。租期自2012年8月10日起至2013年10月23日止，租金为24元／月／平方米。同时对资金及其他费用的交付方式、数额、期限等都进行了详细的约定。另外，对双方的违约责任、逾期支付各项费用的补偿方式也均有明确的约定。合同签订后，原告及时向被告交付了租赁商铺，并提供辅助设施及物业管理等服务。被告也如期在金港国际建材家居广场内进行了经营。约定租赁期限届满后，双方又口头约定继续履行原合同。期间经原告多次催要被告仅支付租金22000元。2015年3月，被告无故擅自停止经营，也未有腾空并归还铺位。无奈之下，为了减少双方的损失并根据合同的约定，在社区领导的监督见证下。2015年3月15日，原告将被告租赁商铺内的物品搬出另行放置，并通知被告解除了合同。现经结算被告仍欠164719.23元未付。故提起诉讼，请求判令被告给付商铺租金等计164719.23元及逾期违约金（以164719.23元为基数，从2012年8月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止）；本案诉讼费由被告负担。
被告蒋鄞辩称：本案的合同自2012年8月至2013年10月，履行完毕之后，被告就已经口头向原告公司解除合同，并要求取回店内的所有货物，原告以被告没有完全履行合同租金，将被告的货物扣留至今。被告认为双方的合同于2013年11月就已经解除了，而且尚欠租金只有20621.12元。
经审理查明：原告睢宁金港家居广场有限公司原名称为徐州百安居企业管理有限公司，2012年9月13日变更为现名称。睢宁县金港国际建材家居购物广场2幢1层1130、1131、1132、1133、1155、1156、1157、1158号商铺系徐州衡锦置业有限公司开发建设。案外人孙超远、位陆军、高山和朱彩玲、李文侠、许玲华、仝德平、梁茂银分别于徐州衡锦置业有限公司签订梁茂银分别与徐州衡锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋。此后，孙超远、位陆军、高山和朱彩玲、李文霞、许玲华、仝德平、梁茂银分别与原告签订《委托经营管理合同》，约定将该公司金港国际建材家居购物广场2幢1层1130、1131、1132、1133、1155、1156、1157、1158号商铺委托原告对外统一出租和营运管理。
20122013年8月7日，原告睢宁金港家居广场有限公司（甲方）与被告蒋鄞（乙方）补充签订了《商用房租赁合同》一份，约定：原告将位于金港国际建材家居购物广场2幢1层1130、1131、1132、1133、1155、1156、1157、1158号商铺出租给被告从事经营“利华瓷砖”，租赁面积295.98平方米；租赁期限自2012年8月10日起至2013年10月23日止；前两年每平方米商铺每月租金24元，年租金85242.24元。第三年甲方有权根据市场运营情况对租金进行调整（涨幅不超过上一年租金的20%）；租金一年一缴，先缴租金后使用（该租金不包含乙方应当交纳的税金、电费、空调费、物业费等其他应由乙方自行缴纳的费用）。乙方逾期支付租金及其他条款约定款项的，每逾期一天按应付款项的1‰加收逾期违约金直至付清为止。如乙方逾期超过十日的，甲方有权对乙方店铺停止供电直至乙方缴纳上述款项时止。因停电发生的一切损失（包括但不限于租金损失、经营损失）均由乙方自行承担，与甲方无关。停电期间乙方仍应缴纳租金、物业管理费等相关费用。物业管理费标准为1.5元／月／平方米（含保安、保洁、日常管理费等费用）。费用按乙方租赁面积分摊，实行先交费后使用的原则。合同终止（包括正常终止和非正常终止）时，乙方应按时腾空并归还铺位。乙方未按时腾空并归还铺位的，则应按日租金的三倍向甲方支付从归还期限届满次日起至铺位归还之日止（包括归还当日）的铺位使用费。庭审中原告认可其与被告约定让被告享受8个月免租期间。
另查明，被告蒋鄞已支付租金23000元，未有支付物业费。2013年10月23日租赁合同到期后，被告蒋鄞继续经营“利华瓷砖”，双方至今未补签书面的租赁合同。庭审中，被告主张其经营至2014年10月23日，但商铺内的物品并未搬出另行放置。2015年3月15日，原告将被告商铺内的物品进行腾空，并将铺内物品保存在原告的仓库内。庭审中，双方表示对于该部分物品另行协商解决。
诉讼过程中，原告明确其诉讼请求：1、自2012年8月10日起至2015年3月15日止，共计31.1个月，扣除合同优惠期8个月，下余23.1个月，扣减已付租金23000元，被告尚欠租金141091.31元［24元／月／平方米×295.98平方米×23.1月-23000元］；2、被告尚欠物业费12741.94元［295.98平方米×1.5元／月／平方米×28.7月）］；3、被告需支付违约金：以153833.25元（141091.31元＋12741.94元）为基数，从2015年3月16日起，按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止。
上述事实，有当事人的庭审陈述、《委托经营管理合同》、《商用房租赁合同》等证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告睢宁金港家居广场有限公司与被告蒋鄞之间签订的《商用房租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。被告未能按约支付租金及物业费，应承担相应的民事责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，按照双方合同第六条约定：“如被告需要提起终止合同，必须提前两个月书面通知原告”，庭审中，被告主张其曾向原告相关部门负责人提出过解除合同，但未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，而且原告亦未按照合同约定，在合同终止时将其商铺内的物品腾空。因此，关于原告要求被告按租金标准支付占用期间的租金、物业费，并无不当，本院依法予以支持。
关于被告辩称停电期间的租金不应支持的意见，本院认为，根据双方合同的约定，在被告逾期支付租金及其他款项超过十日的，原告有权对被告店铺停止供电直至被告缴清上述费用为止，所产生的一切损失由被告自行承担，故关于被告的此抗辩意见，本院不予采信。综上，原告要求被告支付租金141091.31元及物业费12741.94元，共计153833.25元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金问题，本院认为，被告未按约支付原告租金及物业费，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金过高，结合本案案情，原告的损失应是租金的利息损失。因此，被告应支付的违约金不宜超过利息损失的百分之三十。故被告应支付的违约金本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，原告主张的违约金应，以153833.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年3月16日起计算至实际履行之日止。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告蒋鄞于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司物业费、租金共计153833.25元及违约金（以153833.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年3月16日起计算至实际履行之日止）。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3594元，由被告蒋鄞负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 萍
人民陪审员 鲍书香
人民陪审员 侯宜信
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 魏 冉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。