河北省邢台市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第753号原告鞠国英，自由职业。被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。法定代表人张峰，该公司经理。委托代理人赵亮、赵建廷，该公司法律顾问。原告鞠国英诉被告河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告鞠国英到庭参加诉讼，被告河北万峰房地产开发有限公司的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鞠国英诉称，2009年5月原告在被告开发的金域首府住宅小区购买了6号楼1004室，2009年5月29日双方签订了商品房买卖合同，合同生效后，原告按照合同的约定向被告支付了首付房款153842元、贷款350000元，共计503842元.2011年5月被告向原告强行交付了钥匙，但是原告锁住房屋至今未达到综合验收合格的交房标准，被告至今未按合同约定履行交房和办理产权证的义务，根据合同约定，被告向原告交付延迟交房违约金36780.5元、逾期办证违约金2519元，共计39299.5元。诉讼请求：1判令被告向原告支付迟延交房违约金36780.5元（自2010年11月1日起至2012年10月31日止，每日按总房款503842元的万分之一计算）和逾期办理房地产权属证书的违约金2519元，共计39299.5元。被告河北万峰房地产开发有限公司辩称，1、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更导致无效，按照国发2004第16号文，国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定，附件1国务院决定取消的行政审批项目目录第83项明确规定取消住宅小区等群体开发项目竣工综合验收，实践中也没有综合验收程序，在合同约定的条款无效情况下，应法定条件交付，金域首府6号楼2010年11月5日验收合格，达到法定交付条件，原告在2011年4月19日到被告处办理交房手续，因此本案中被告延迟交房的期限为2010年11月1日至2011年4月18日；关于房屋交付时基础配套设施不具备居住条件的意见，购房合同14条明确规定，应当由被告履行的义务是水电在房屋交付时达到使用标准，而暖气、燃气是在符合煤气热力公司的供气条件之日，达到使用标准，与被告无关，园林绿化约定为在房屋交付使用后第一个种植季，而不是房屋交付时，对于原告称的消防验收问题，消防法和公安部颁布的消防监督管理规定明确规定人员密集场所和其他特殊建设工程应当在交付前进行消防验收，本案中原告所购买的民用住宅并不包含在该范围内，也就是说民用住宅交付是不需要消防验收作为交付的前提条件。道路在合同并未约定，没有进行承诺；2、合同约定的违约金过高应当依据合同法114条、合同法解释二27、29条、最高法商品房买卖司法解释16、17条予以调整；3、关于延迟办证违约金的问题，万峰大酒店综合开发项目（包括金域首府6号楼）市政府承诺减免该项目市级范围内的一切行政性收费，但由于政策变更，导致邢台市相关部门并未落实相关政策，属于不可抗力，被告在办理产权登记证书方面并无违约行为，根据合同15条规定被告不应承担违约责任。经审理查明，2009年5月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告鞠国英购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府6号楼1004号，被告河北万峰房地产开发有限公司先后收取了原告鞠国英购买房产的首付款153842元及贷款350000元，共计503842元。其中该合同第八条约定：出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2（该商品房经综合验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议。补充协议第六条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的甲方履行的通知方式为电话通知、即通过买受人预留的电话的方式通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。原告鞠国英于2011年4月19日领取了所购房屋钥匙。原告所购买的房屋，至开庭之日被告尚未为原告办理房屋权属证书。庭审中，被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目6#楼的建设工程竣工验收报告中建设单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邯郸市国宁工程设计咨询有限公司）监理单位（河北冀咨工程监理有限公司）施工单位（江苏南通六建建设集团有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，各单位注明日期均为2010年11月5日。原告对此验收报告的真实性不予认可。另被告认为与原告鞠国英签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司，对案外人吕鹏举从被告处购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元701号商品房在2010.2011、2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，2014年7月29日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07005号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2010年11月1日至2011年12月31日期间的租金市场价值为人民币9745元、在2012年1月1日至2012年12月31日期间租金的市场价值为人民币9038元。原告鞠国英对该鉴定报告真实性没有异议。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，双方应按合同约定履行。原告鞠国英按约定支付了房款，万峰房地产应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。被告称，双方签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2010年、2011年租金价值，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数，原告2011年4月19日领取了房屋钥匙视为已交付了房屋，故违约天数为2010年11月1日至2011年4月19日，违约天数共计170日，违约金的计算为503842元×0.00008×170天=6852.25元。原、被告对办理房地产权属证书已作出约定，但被告在约定的期限内未给原告办理该权属证书，被告未提交证据证明其主张，故未办理权属证书的违约金应予支付，依照约定违约金数额为503842元×0.005=2519.21元。综上，被告河北万峰房地产开发有限公司支付原告鞠国英各项违约金合计9371.46元。本案经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告鞠国英迟延交房违约金6852.25元、迟延办理权属证书违约金2519.21元，合计9371.46元。二、驳回原告鞠国英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取390元，由被告河北万峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员周婧二〇一五年五月二十九日书记员马永安