吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第12号
上诉人（原审被告）：农安县路财加油站。住所：农安县哈拉海镇北10公里处。
投资人：郭喜禄，该加油站经理。
委托代理人：冯雪松，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：农安县农村信用合作社联社哈拉海信用社。住所：吉林省农安县哈拉海镇。
负责人：李洪斌，该社主任。
委托代理人：胡立光，吉林胡立光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长松公路农安北段征地拆迁工作办公室。住所：吉林省农安县文化街*号。
负责人：沈天清，该办主任。
委托代理人：张继东，吉林省农安县交通局纪检组长。
委托代理人：陈雨，吉林铸诚律师事务所。
上诉人农安县路财加油站（以下简称路财加油站）、上诉人农安县农村信用合作社联社哈拉海信用社（以下简称哈拉海信用社）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人路财加油站的投资人郭喜禄及其委托代理人冯雪松，上诉人哈拉海信用社的委托代理人胡立光，被上诉人长松公路农安北段征地拆迁工作办公室（以下简称公路拆迁办公室）的委托代理人张继东、陈雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
公路拆迁办公室原审诉称：2012年9月19日，其与路财加油站签订《拆迁补偿协议书》一份，约定公路拆迁办公室对路财加油站给予拆迁补偿。协议第三条约定，协议签订时路财加油站应将加油站的房屋所有权证、土地使用证等证件交给公路拆迁办公室。由于当时路财加油站没有将房屋所有权证交给公路拆迁办公室，为此留了5万元保证金，但是路财加油站至今没有将房屋所有权证交给公路拆迁办公室，直接影响到拆迁的进行，因此，诉至法院，请求路财加油站立即将房屋所有权证交给公路拆迁办公室。
路财加油站原审辩称：当时加油站资产评估价650万元，我们认为价格过低，与市场价值不符，我们要求重新评估，重新补偿，要求增加补偿346万元，保证金5万元。
哈拉海信用社原审述称：公路拆迁办公室与路财加油站签订了《拆迁补偿协议书》，法院已立案审理，因案涉房屋于2004年12月28日由路财加油站向哈拉海信用社申请借款，在哈拉海信用社处设立了抵押登记，至今借款没有依法清偿，抵押登记没有解除，而且争议的房屋是郭喜禄个人财产，在此期间，抵押的房屋进行拆迁补偿，哈拉海信用社依法享有优先收益权，鉴于本案争议的标的与哈拉海信用社有法律上的利害关系，因此申请参与诉讼，请求法院判令由公路拆迁办公室与路财加油站清偿借款，由哈拉海信用社解除抵押登记，才能完成拆迁补偿事宜。
路财加油站原审反诉称：2012年9月19日，双方签订了《拆迁补偿协议书》，当时的评估机构是按照重置方法作出的，但公路拆迁办公室并没有给安置重新建设加油站的土地，造成路财加油站原有加油站的所有批准文件作废，最终丧失了经营权。因此，原定的补偿费明显不公平，并且在评估报告中将路财加油站的法定代表人个人所有房屋也评估在内，该房屋已经在哈拉海信用社作了抵押，贷款没有还清，根本不能解除抵押登记，也无法将房屋所有权证交给公路拆迁办公室，因此，路财加油站要求变更案涉《拆迁补偿协议书》中的补偿价格，对加油站重新评估，并按重新评估确定的补偿价格996万元，增加拆迁补偿款346万元及返还保证金5万元。
公路拆迁办公室原审反诉辩称：2012年9月19日，双方签订的《拆迁补偿协议书》，是在自愿、公平、协商一致基础上签订的，应属合法有效。路财加油站的资产经依法评估，补偿价格为6553177元，经过多次协商，最终确定补偿价格为650万元，路财加油站已领取了补偿款，现在提出反诉，无事实根据和法律依据。吉林正则资产评估事务所有限公司（以下简称正则评估公司）出具的“吉正则资评报字【2012】D028号《农安县路财加油站拟核实资产价值项目资产评估报告书》”（下称D028号评估报告）合法有效，应当按照评估结果确定补偿价格。吉林瑞德资产评估有限公司（以下简称瑞德评估公司）作出的吉瑞德评报字【2013】第1015号《资产评估报告书》（下称1015号评估报告）评估方法错误，没有事实根据，凭空确定加油站的年收益为557568元，这是违反评估基本原则和法律程序的。此次评估报告法院不应采信。
原审法院查明：路财加油站于2004年11月20日，从哈拉海信用社处借款190万元，用路财加油站企业股东郭喜禄个人私有砖混二层726平方米用房，在哈拉海信用社处设定抵押，并办理了他项权利证。2007年10月31日，路财加油站偿还哈拉海信用社借款80万元及利息47216.99元，尚欠哈拉海信用社本金110万元没有给付。2012年9月19日，因珲乌高速公路长春至松源路段需要拆迁，就路财加油站拆迁补偿事宜，由公路拆迁办公室与路财加油站签订拆迁补偿协议。协议约定，路财加油站的建筑面积726平方米，（设定抵押的房屋）土地面积4300平方米，加油机7台，加油罐8个，加油雨棚784平方米以及其他附属设施仓库、地下室、加油站配套管线，电器配线等，公路拆迁办公室依据正则评估公司出具的评估报告，评估总额6553177元，根据2012年9月14日农安县政府关于研究解决交通系统部分信访问题的会议纪要，对路财加油站进行补偿，补偿费为650万元，不再为路财加油站另行安置。补偿费包括路财加油站房屋、附属物补偿费；土地补偿费；地上所有建筑物、构筑物补偿费；加油站所有设施、设备补偿费；搬家费、安置补助费、停产停业损失以及特许经营权价值等一切补偿费用，协议还作了其他规定。协议签订后，公路拆迁办公室将645万元补偿款给付路财加油站，公路拆迁办公室留置了5万元作为交付房照的保证金。路财加油站没有按协议规定将加油站房屋所有权证交给公路拆迁办公室。因此公路拆迁办公室诉至法院，要求路财加油站交付房屋所有权证。路财加油站提出反诉，要求对加油站重新评估，按新评估价格996万元给付补偿款，哈拉海信用社申请参加诉讼，认为公路拆迁办公室与路财加油站签订的拆迁补偿协议侵害了抵押权人的优先受偿权益，对路财加油站贷款请求用抵押物评估价款清偿抵押借款。
原审法院认为：1.公路拆迁办公室与路财加油站于2012年9月29日签订的拆迁补偿协议，是双方真实的意思表示，此协议合法有效，并已履行完毕，公路拆迁办公室请求路财加油站返还房屋所有权证，由于该证在哈拉海信用社处设定抵押，公路拆迁办公室请求路财加油站立即支付房屋所有权证的诉讼请求不能实现，故驳回公路拆迁办公室的诉讼请求。2.对路财加油站请求变更补偿协议中拆迁补偿款项，按重新评估的价格进行补偿的诉讼请求，因公路拆迁办公室与路财加油站之间就正则评估公司出具的评估结果即6553177元已自愿达成协议，且已实际履行，民事活动中应尊重当事人之间的自愿原则，本案中不具有可变更的法定情形，故对路财加油站的诉讼请求不予支持。3.根据本案的实际情况哈拉海信用社的权利应另行主张。综上，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回公路拆迁办公室的诉讼请求；二、驳回路财加油站的反诉请求。案件受理费100元由公路拆迁办公室承担，反诉费17240元、评估费10万元由路财加油站负担。
宣判后，路财加油站与哈拉海信用社均不服，分别向本院提起上诉。
路财加油站上诉称：正则评估公司的评估报告不能客观公正确定案涉加油站的实际价值，依据该公司的评估报告给付补偿费显失公平。主要有：1.案涉加油站补偿费用650万元的标准不应包括郭喜禄个人房屋财产在内。根据1015号评估报告记载，郭喜禄个人房屋资产评估值为241多万元，加油站的补偿只剩399万元，明显不公；2.D028号评估报告系将案涉726平方米的有产权证照的营业用房以无证房屋标准进行的价值评估。且该评估是按照重置方法作出的，即除了应给上诉人补偿费外，公路拆迁办公室还应给上诉人安置加油站的土地，但是公路拆迁办公室并没有安置，造成原加油站的所有批准文件作废，最后丧失经营权；3.2010年10月以来类似的加油站资产交易案例，在302线及辅道沿线，类似加油站价格在850万元到1300万元之间；4.D028号评估报告结论有效使用期限按现行规定为1年，从评估基准日起计算，即2012年8月10日至2013年8月9日。而原审法院于2014年11月11日依据已过有效使用期的D028号评估报告作出裁判，依据不足。综上，应依照1015号评估报告确定的补偿价格996万元为基础，增加拆迁补偿款346万元。
哈拉海信用社上诉称：1.原审判决一方面认定案涉拆迁补偿协议有效且公路拆迁办公室已支付补偿款，另一方面以案涉房屋产权证在上诉人处为由判决驳回公路拆迁办公室的诉讼请求不当。可以判令路财加油站向上诉人偿还贷款后解除抵押，再行向公路拆迁办公室返还案涉房屋产权证；2.路财加油站提出的反诉请求符合本案事实和法律规定，原审判决认为本案不具有可变更的法定情形违背事实。案涉补偿协议存在重大误解和显失公平的情形，依法应予变更；3.设定抵押的房屋是郭喜禄夫妻共同财产，不是加油站的合法财产。公路拆迁办公室与路财加油站将已经设定抵押的郭喜禄夫妻共同财产进行拆迁补偿，没能征得房屋所有权人的同意，亦未通知抵押权人即上诉人，双方的拆迁补偿行为侵害了房屋所有权人和抵押权人的合法权益，依照法律规定，案涉补偿协议应为无效协议；4.上诉人作为本案有独立请求权的第三人，原审诉请行使抵押房屋的优先受偿权，要求路财加油站偿还银行贷款110万及利息符合法律规定。依照《中华人民共和国担保法》第八十条的规定“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。”《中华人民共和国物权法》第一百七十四条的规定“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于抵押物转让的规定，公路拆迁办公室在没有通知上诉人行使优先受偿权且擅自进行补偿款的支付，违反法律规定，其应在抵押房屋补偿价款之内承担代位清偿责任。
公路拆迁办公室二审答辩称：加油站的诉请不成立，我方与加油站所签订的补偿协议是真实意思表示，合法有效，加油站已经按此协议领取了补偿款，补偿款的数额是按照评估报告及农安县信访联席会议所做出的，现加油站要求增加补偿款没有法律依据；拆迁办不是信用社贷款合同的相对人，不应承担还款的连带责任，信用社主张的优先权应当向加油站主张，要求拆迁办优先偿还没有法律依据，故请求驳回其上诉请求。
路财加油站对哈拉海信用社的上诉答辩称：对于信用社的上诉请求我方没有异议。
哈拉海信用社对路财加油站的上诉答辩称：上诉理由充分，应予支持。评估报告明显低于实际价格，重新评估后高于原报告价格300万。原来的评估报告对于房屋是按照没有房照的价格评估，按照有房照的房屋评估价格差距是140多万，显失公平。原来评估的房屋设定了抵押，应该通知抵押权人，参与评估作价清偿债务，没有通知就进行评估违反法律规定，评估无效。对加油站补偿评估的房屋不是加油站的财产，是郭喜禄夫妻的财产，评估对象错误，侵犯了财产所有权人和抵押权人利益。加油站要求重新评估作价确定补偿数额应予保护。对于加油站重新评估的房屋我方有优先受偿权。
二审时，路财加油站提供其作为乙方与哈拉海信用社（甲方）、担保人郭喜禄、刘化珍于2013年9月3日签订的一份协议书（下称9.3协议），主要内容为：“甲、乙双方及担保人于2004年11月20日签订担保借款合同，约定乙方向甲方借款190万元，用担保人所有权房屋抵押。甲方如约支付借款，并办理了房屋抵押登记。借款到期后，乙方偿还80万元及利息，在此期间由于乙方的加油站和担保人抵押的房屋因修建高速公路补偿过低未能还清剩余借款，尚欠110万元及利息至今未还，现已经超过诉讼时效。因此在甲方调阅补偿协议及相关资料后，与乙方及担保人充分协商达成如下协议：一、甲方同意乙方及担保人共同向拆迁人主张增加补偿费用；二、乙方同意用增加的补偿费优先用于偿还借款本息；三、如未能获得增加补偿费，担保人同意将抵押的房屋交由甲方向拆迁人主张权利，甲方不再以任何形式向乙方及担保人追偿借款及其他责任。”落款处加盖哈拉海信用社及路财加油站公章，郭喜禄及其妻子刘化珍分别签名。哈拉海信用社对9.3协议的真实性无异议，公路拆迁办公室对9.3协议加盖公章的真实性无异议，但认为9.3协议系哈拉海信用社与路财加油站串通签订应为无效。因9.3协议系哈拉海信用社与路财加油站及郭喜禄、刘化珍等签署，而哈拉海信用社、路财加油站及其投资人郭喜禄对该份协议真实性均无异议，本院对该份真实性予以确认。
路财加油站另提供其于2004年向哈拉海信用社申请贷款时由吉林正泰房地产估价有限责任公司出具的吉正泰评字（2004）第63号房地产估价报告以证明签订拆迁补偿协议房屋评估价值过低，因该份评估报告在原审时已由哈拉海信用社作为证据向法庭提交，该份证据不符合法律规定的二审新证据要求。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
另查明：
1.路财加油站企业类型为独资企业，登记注册的投资人为郭喜禄。郭喜禄在案涉拆迁补偿协议上的法定代表人一栏签名。
2.拆迁所涉的726平方米房屋于2002年11月11日取得房屋所有权证，登记所有权人为郭喜禄；截止二审时加油站整体（包括上述房屋）尚未实际拆除。
3.案涉D028号评估报告系路财加油站委托正则评估公司出具，该份评估报告记载：①房屋建筑物评估价值1111406元，包括726平方米的办公楼、分别为52.46平方米、13.5平方米的两个仓库、5.32平方米的门斗、20平方米的地下室、66.62平方米的厕所；②构筑物评估价值1037493元；③机器设备评估价值443058元；④土地使用权评估价值1447870元；⑤特许经营权评估价值2513350元，合计6553177元。其中关于房屋建筑物评估部分记载“无房屋所有权证，建筑面积为726平方米”。D028号评估报告作出日为2012年8月30日，有效期为作出日之后1年。
原审时，路财加油站申请对加油站资产重新评估，原审法院委托瑞德评估公司评估，该公司出具的1015号评估报告记载：加油站整体资产评估价值996万元，其中：房屋建筑物241万元，机器设备42万元，土地使用权104万，其余为加油站其他无形资产组合即包括专营权及商誉价值。该报告另记载：“本次评估采用收益法估算加油站整体资产价值，同时对于所委托的实物资产房屋建（构）筑物、机器设备采用重置成本法进行评估，对于涉及到的土地使用权采用成本逼近法进行评估。”路财加油站与哈拉海信用社对此份评估报告认可，而公路拆迁办公室不认可。
4.二审庭审后，公路拆迁办公室于2015年3月23日向本院提交一份《关于哈拉海路财加油站增加补偿的意见》的书面材料，载明“同意增加郭喜禄两次关于加油站房屋评估差价261101元整。其他请求增加补偿项目不予考虑。”
本院认为：
一、补偿数额是否适当的判断时间节点应以补偿协议签订时为准，因此仅需对双方签订补偿协议时所依据的评估报告是否处于有效期进行审查。D028号评估报告有效期系作出日后一年即2012年8月30日至2013年8月29日，案涉拆迁补偿协议签订时间为2012年9月19日，公路拆迁办公室与路财加油站协商确定案涉补偿数额时D028号评估报告尚在有效期。至于D028号评估报告是否存在瑕疵，能否整体作为衡量拆迁补偿对价的依据系属另一问题。原审并不存在违法采信评估报告的问题，路财加油站此项上诉主张无理，不予支持。
二、路财加油站认为案涉补偿协议约定的补偿数额显失公平，主张应以1015号评估报告作为案涉建筑物及构筑物、无形资产的补偿变更依据。对此，本院评判如下：1.路财加油站系郭喜禄个人独资企业，案涉拆迁补偿协议中的乙方虽为路财加油站，但该补偿协议上既加盖有路财加油站的公章亦有郭喜禄个人签名，可以认定作为投资人的郭喜禄对整个拆迁补偿范围含有企业外的资产系明知与认可的，因此不存在扣除其个人资产后加油站资产补偿过低应予变更的问题。2.关于房屋所有权证有无对补偿数额影响的问题。在D028号评估报告中，726平方米的房屋系按无证房屋确定的价值，但该处房屋已于2002年取得房屋所有权证，而所有权证是否取得对房屋价值的评估存在客观影响。市场交易中，有产权证的房屋相比无产权证的房屋交易价格要高，故以D028号评估报告所涉的房屋评估价值作为案涉房屋的补偿依据显失公平，案涉补偿协议约定的补偿数额应予变更。二审庭审时路财加油站主张以D028号评估报告与1015号评估报告两份报告所载的建筑物与构筑物部分的评估差额为房屋评估瑕疵的变更依据即补偿数额应增加261101元（241万元-2148899元），公路拆迁办公室在二审庭审后亦以书面形式表示同意增加此部分补偿款，对此本院予以确认。3.经核对D028号评估报告与1015号评估报告关于无形资产部分评估的区别，D028号评估报告中的无形资产评估项目为特许经营权，而1015号评估报告中的无形资产评估项目为专营权及商誉价值，但商誉价值既非法定拆迁补偿项目亦非双方约定的补偿项目，因此1015号评估报告中的无形资产评估部分不能作为判断D028号评估报告关于无形资产评估价值是否过低的依据，故路财加油站以1015号评估报告确定的无形资产评估额为据请求对补偿数额予以调整的依据不足，本院不予支持。
三、哈拉海信用社的主张应否在本案处理。因案涉抵押标的物尚未拆除，哈拉海信用社的抵押权是否受到侵害，其继续行使抵押权是否存在障碍等，在本案不宜一并处理，且哈拉海信用社原审亦未缴纳诉讼费，其可依法另行主张权利。
综上，案涉拆迁补偿协议依据的评估报告存在一定瑕疵，约定的补偿数额应予变更，本院在原有补偿数额基础上调整增加261101元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第1587号民事判决第一项；
二、撤销吉林省农安县人民法院（2013）吉农民初字第1587号民事判决第二项；
三、变更长松公路农安北段征地拆迁工作办公室与农安县路财加油站于2012年9月9日签订的《补偿协议书》第二条中的“补偿费为陆佰伍拾万元整，6,500,000元，不再为乙方另行安置。”为“补偿费为陆佰柒拾陆万壹仟一佰零一元（6761101元），不再为乙方另行安置。”
四、驳回上诉人农安县路财加油站的其他诉讼请求与上诉人农安县农村信用合作联社哈拉海信用社的上诉请求。
一审案件受理费100元、反诉费17240元、评估费10万元及二审案件受理费上诉人农安县农村信用合作联社哈拉海信用社预交14700元、上诉人农安县路财加油站预交34480元（应收17240元）共计149280元，由上诉人农安县路财加油站负担诉讼费31890元、评估费85000元；由被上诉人长松公路农安北段征地拆迁工作办公室负担诉讼费2690元、负担评估费15000元；由上诉人农安县农村信用合作联社哈拉海信用社负担14700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈海彪
代理审判员 张新华
代理审判员 吴东旭
二〇一五年三月二十四日
书 记 员 周宏伟