云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终640号上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区9-D101。统一社会信用代码：915305025577805695。法定代表人：王笑一，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：温建祥、杨晓雪，云南兰城律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：安国李,男,1982年7月23日生,彝族,云南省施甸县人，住隆阳区。委托诉讼代理人：李应宏，云南旦阳律师事务所律师。特别授权代理。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称保山坤泰公司）因与被上诉人安国李商品房预售合同纠纷一案，不服隆阳区人民法院（2016）云0502民初5460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。保山坤泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房违约金。事实及理由：1、上诉人存在合理的顺延免责事由。本案商品房施工建设过程中，因政府市政工程建设，影响上诉人一方的施工进度，保山中心城区永昌路改造工程项目自2013年开工，于2016年3月14日才全面竣工；2015年4月之后，保山城区又进行保山中心城市惠通路道路工程施工。因上述政府工程建设，将上诉人唯一的两个出口堵塞，上诉人的施工车辆进出工地严重受到限制，政府市政工程施工期间与上诉人的施工期间重叠。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款“如遇相关政策法规调整或市政工程重大变更，不可抗力因素等，造成甲方（即上诉人）交房延迟的，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关经济责任和法律责任。”因此，本案存在合理的顺延免责事由，不存在逾期交房情形。2、保山坤泰公司没有构成违约。从上诉人提交的第二组证据，即保山日报刊登的交房公告看，上诉人在媒体上发布公告的时间是2016年2月27日，距离《合同》约定的交付期限2015年12月31日有58天。根据双方签订的合同第十条的约定，逾期交房60天，免除上诉人相关法律责任。该60天属于免责期，上诉人没有违约。上诉人开发建设的“坤泰.驿路名门”一期商品房于2015年12月30日通过初验，上诉人根据相关部门的要求，在25天的整改时限内进行整改，于2016年1月12日就整改完毕，五方责任主体进行了竣工验收，具备交房条件，并于2月27日公告通知交房。而因被上诉方的原因，不来办理接房手续，商品房未按约定期限交接的原因不在上诉人一方。3、一审判决逾期交房违约金过高，要求二审予以调整。4、车位违约金不应当支持，2016年元月份开始就可以满足业主使用，不能因为业主自己不去使用，就要求上诉方承担违约金。安国李辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安国李一审起诉请求：１、由被告向原告支付逾期交房违约金45656元；２、由被告向原告支付逾期交付地下停车位违约金10458元；3、由被告退还物业管理费1729.98元；4、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》购买坤泰·驿路名门10幢2单元202号商品房一套，建筑面积205.95平方米，总价款666042元，于2015年8月5日已全部付清。合同约定被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天房款总额乘万分之五向原告支付违约金，逾期30天后按已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。被告于2015年12月30日对该楼盘初验后，按照质监部门提出的意见进行整改后，于2016年1月12日被告未经质监部门参与，自行组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等部门对主体工程进行验收，并于2016年2月27日在保山日报公告交房，原告认为没有达到法定交房条件拒绝接房。2016年7月4日进行复验，保山市质量监督安全管理站同意竣工验收准备，2016年9月22日正式竣工验收合格。原告于2016年8月2日实际接房。原告于2015年7月22日与被告签订合同并一次性付款49800元购买17区088号地下停车位一个未交付，按合同约定的逾期违约金为每天1%，已超过合同标的的2倍，原告主动降低按1‰计算。一审法院认为，根据原、被告签订的《商品房购销合同》第七条约定的交房期限为2015年12月31日前，《坤泰.驿路名门地下停车位使用转让协议》第四条第一项的约定，逾期交付地下停车位的违约起算时间为2016年1月7日。而该楼盘实际竣工验收的时间是2016年9月22日，原告主张坤泰·驿路名门商品房购销合同存在逾期交房和逾期交付地下停车位的事实客观存在，已构成违约，应当承担逾期交房和逾期交付地下停车位的违约责任。逾期交房时间应从合同约定的交房时间届满后的次日2016年1月1日起计算至保山市建设工程质量安全监督站同意竣工验收的2016年9月22日止。故原告要求逾期交房违约金计算至2016年8月2日实际接房之日，实际按6个月计算的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，予以支持。逾期交付地下停车位的违约时间按合同约定的2016年1月7日起算至实际接房的2016年8月2日。原告自动将违约金的计算标准从每天1%降低至1‰，当事人有权对自己的权益进行处分，不违反法律规定，但主张时间按7个月计算，超过了5天，应予以扣减，故予以部分支持。具体计算为：逾期交房违约金自2016年1月1日至同月30日30天应为666042元×0.05%×30天＝9990.63元；自2016年1月31日至同年8月2日应为666042元×0.03%×180天＝35966.26元，合计45956元；要求逾期交付地下停车位违约金，自2016年1月7日至同年8月2日208天应为49800元×0.1%×208天＝10358.4元。原告要求退还物业管理费1729.98元的主张，因收费人是物业管理公司并非被告，主体资格不适格，不予支持。对于被告主张60天的免责辩解，因被告公告接房时房屋尚未验收合格，不符合合同约定的交接条件，不予支持。对于被告主张市政工程重大变更等造成交房延迟的免责，因被告未提供在合同签订后永昌路、惠通路施工发生重大变更足以影响工程施工进度的证据，不予支持。对于被告认为违约金过高，要求调整的问题，违约金是否过高，对于有损失可以计算的，应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定处理。本案因被告未能提供损失依据，法院认为合同约定的违约金并未过高，不予调整。原告安国李要求被告保山坤泰公司支付逾期交房违约金的主张符合法律规定和合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：一、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司给付原告安国李逾期交房违约金45956元。二、由被告保山市坤泰房地产开发有限公司给付原告安国李逾期交付地下停车位违约金10358.4元。以上合计56314.40元，于本判决生效后10日内付清。三、驳回原告安国李的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。二审查明的事实：永昌路改造工程西半幅于2013年1月5日开工，于同年12月20日完工，东半幅于2014年3月15日开工，于2016年3月14日竣工验收。二审查明的其余事实与一审判决认定事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人保山坤泰公司与被上诉人安国李签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。关于市政工程施工是否属于免责范围问题。上诉人保山坤泰公司称市政工程施工将上诉人唯一的两个出口堵塞，致上诉人施工车辆进出工地严重受限，影响上诉人施工进度，政府市政工程的施工符合双方签订的《商品房购销合同》第九条第二款规定的免责条款。对此，本院认为，根据保山坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年7月22日签订了案涉合同，保山坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，即永昌路改造工程属于双方当事人在签订合同时就已经预见的事由，而非合同签订后施工中才出现的。保山坤泰公司在明知市政工程施工可能影响其与安国李之间的合同履行情形下，仍与安国李约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明保山坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房的风险。事实上该工程的主体建筑已于2015年底以前完成，市政修路工程没有影响到施工。故保山坤泰公司上诉称因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定的免责事由的主张，不符合客观事实，也有违诚实信用原则而不予采纳。关于保山坤泰公司是否存在逾期交房构成违约的问题。根据双方所签订《商品房购销合同》第七条的约定，保山坤泰公司应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付安国李，《坤泰·驿路名门地下停车位使用转让协议》第四条第一项约定，坤泰公司于2016年1月7日向安国李交付地下车位。另据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。通过上述规定可知，保山坤泰公司负有的合同义务是按期交付房屋，但工程竣工验收合格是房屋交付的强制性法定条件。结合本案证据《工程竣工验收监督记录》及《建设工程竣工验收备案表》看，案涉房屋于2016年9月22日竣工，经同日验收质量为合格，至此，案涉房屋方符合交付条件。保山坤泰公司于2016年2月27日刊登的公告不符合交房的法定条件，安国李拒绝接房的行为符合合同法关于顺序履行抗辩权的规定，由此导致的逾期交房的后果应由保山坤泰公司承担，因房屋竣工验收为2016年9月22日，其地下车位也应以此时为验收合格日。因此，保山坤泰公司逾期交付房屋及地下车位的事实属实，已构成违约。保山坤泰公司2016年2月27日、2016年1月7日交付房屋及地下车位的行为存在瑕疵，2016年9月22日的竣工并验收合格的行为已将该瑕疵予以补正。安国李2016年8月2日实际接房，一审根据其主张将逾期交房、逾期交付地下停车位的违约金计算至实际接房之日是正确的。关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，对于有损失的可依上述规定处理，但本案上诉人未能提供损失的依据，因此，其主张违约金过高，要求调整的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人保山坤泰公司的上诉请求因不符合客观事实而不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案征收案件受理费953元，由上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 谢 玲审判员 古 颖审判员 茶晓皎二〇一七年七月二十一日书记员 金佳玲