上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初38545号
原告：上海浦东有申汽配有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：孙祥卿，经理。
委托诉讼代理人：高善来，上海市大明律师事务所律师。
被告：上海新申美办公家具有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：李志纯，执行董事。
委托诉讼代理人：朱东雄，上海申如律师事务所律师。
原告上海浦东有申汽配有限公司(以下简称有申公司)与被告上海新申美办公家具有限公司(以下简称新申美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告有申公司的法定代表人孙祥卿、委托诉讼代理人高善来，被告新申美公司的委托诉讼代理人朱东雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告有申公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的租金人民币(以下币种相同)321,789元(2016年7月至10月)、租金的滞纳金144,805元(2016年11月至2017年3月)、厂房占用费402,236元(2016年11月至2017年3月)，物业费9,595.80元(2016年7月至2016年10月)，占用通道天棚费9,551元；2、被告支付原告拖欠的水费5,138.90元，电费19,588元。事实和理由：原、被告从2005年开始建立租赁关系。2014年12月31日，原、被告签订租赁合同和补充租赁合同，约定被告承租原告位于上海市浦东新区航头镇大中路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX号厂房(以下简称系争房屋)，面积共7,996.50平方米。2016年，开发商上海地产集团和航头镇整治大中地块。被告以此为借口，从2016年7月1日起拖欠租金等费用，经催讨至今不支付。2016年10月，被告将大部分设备等搬离后紧闭全部通道大门，不告知原因，不办理退租手续，亦不退还钥匙。经原告多次催告不理。原告正常向业主方缴纳2016年10月至2017年3月的租金。原告出租的厂区是有权证的国营工业老厂区，业主方同意改造，并发文承诺负责办理手续，且同意转租，但承租的第三方与业主无关的约定等。为减少双方不必要的损失，故提起诉讼。
被告新申美公司辩称，原、被告建立租赁关系的事实属实，到2016年之前双方正常履行合同，原告一直宣称房屋有产权证。2016年6月，被告看到拆违公告，原告让被告不要搬迁。2017年7月，原告发函要求被告迁走，并承诺免除被告2个月的租金。之后被告陆续搬离，至2016年9月底全部搬空。2016年10月1日，原告将大门封闭，之后被告未再进入厂区。对原告主张的租金、物业费、占用通道天棚费标准没有异议，但是不同意支付。另外，合同无效，占用费也不应该参照租金标准计算。通道天棚系被告自行搭建，不应支付。没有支付水、电费是因原告没有开单，现厂区已拆除，对原告的水费主张无异议；电费部分，原告提供抄表照片不认可，即使真实，抄表照片形成时间在2017年，事实上2016年9月底被告已经搬离，因此对电费金额认可9,794元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2014年12月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市浦东新区大中路XXX号2、4、6三栋厂房出租给乙方使用，建筑面积6,859平方米，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。2015年1月1日起算租金。合同每5年签一次，共分三期，第一期从2005年2月16日起至2009年12月31日止……该合同第三条“租金”约定：每年租金828,044元，租金原则上每五年递增5%。租金实行先付后用。本协议签约后五天内先支付三个月租金207,011元，以后每季度支付一次，分别在前一次租金到期前半个月内一次付清……第六条约定：乙方租赁区内水、电、通讯等日常费用由乙方自行承担，按月按实结付，拖欠水、电费按拖欠房租同样处理。第七条约定：……乙方租赁期间，按租赁厂房面积每平方米每天原则上承担1分物业管理费，按月计交。……第十一条“违约责任”约定：本协议签订之日起，甲、乙双方均应自觉履行本协议，任何一方违约，应支付另一方相当于二个月租金的赔偿金。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告将上述合同约定的租赁房屋交由被告使用，被告按约向原告支付租金。同日，原告(甲方)与被告(乙方)还签订了《补充租赁合同》。该合同第一条“租赁标的物”约定：浦东新区航头镇大中路XXX号除2、4、6号三栋厂房外，再增加9号厂房建筑面积1,137.50平方米。第二条“租赁期限”约定：租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，从2015年1月1日起算租金。第三条“租金”约定：增加的9号厂房每年137,323元整，租金原则上每五年递增5%。租金实行先付后用。……第四条约定：……分隔门及以北区域由乙方独用，日常管理和维修均有乙方负责。乙方每年计交2,000元占道费给甲方。乙方不准在通道上搭建任何建筑(西侧通道花坛以北例外)，如有搭建则按0.06元/㎡/天计交占道费与厂房租金一同支付……合同还约定了其他事宜。合同签订后，双方正常履行合同，被告实际使用系争房屋。经原、被告一致确认，被告支付租金及物业费至2016年6月30日，支付水费至2016年3月31日，支付电费至2016年8月24日，支付2,000元/年标准计算的占道费至2015年12月31日，2016年之后未支付，支付计算标准为0.06元/㎡/天、计算面积为1,080平米占道费至2016年6月30日。后未付任何费用。
2016年5月31日，浦东新区“三违”整治工作领导小组办公室发出《公告》，要求：“(一)整治范围内的涉及的违法行为必须立即整改、消除，违法建筑内的物品必须在2016年6月30日前自行清空、搬离，违法建筑必须自行拆除；存在违规经营、违法排污、消防安全隐患和安全生产隐患的，应当立即整改。逾期不整改的，由政府执法部门依法进行查处，拆除违法建筑；涉及犯罪的，依法追究法律责任。(二)根据整治进展，将适时采取停电、停水、停气等措施。”而系争房屋位于整治范围内。2016年7月1日，原告向被告发送了一份《告知书》，内容为：“根据情况明确本公司大中路XXX号厂区只能尽力维护到2016年8月31日结束，租赁合同自然终止。所以请各单位做好搬迁工作，按交钥匙起向前免二个月租金作为我们的补偿并表示抱歉。”2016年8月24日，案外人上海建筑材料(集团)总公司房产经营分公司(甲方)与被告(乙方)签订《协议》一份，约定：“一、乙方自愿于2016年9月30日前迁出承租上海浦东有申汽配有限公司搭建的无证建筑，并将建筑物交航头镇三违争执工作领导小组办公室依法处置。……”2016年9月30日，被告搬离系争房屋，但是未与原告办理房屋交接、钥匙返还的手续，后房屋一直空置直至被拆除。原告分别于2017年1月10日、3月22日两次向被告发送函，要求被告办理相关手续、交还钥匙，并支付拖欠的租金、物业管理费。
本院认为，本案中双方签订的《租赁合同》及《补充租赁合同》中所涉的系争房屋系无合法建造手续，故双方的租赁合同应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。被告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的使用费、物业管理费及占用通道天棚费。对于上述费用的计算期限，本院认为，被告实际于2016年9月30日搬离系争房屋，故被告理应承担上述日期前欠付原告的相应费用，故房屋使用费、物业费计算3个月，2,000元/年的通道天棚占用费计算9个月，其余通道占用天棚费(面积为1,080平米部分)计算3个月。因2016年7月1日的《告知书》明确约定应按交付钥匙起向前免除二个月租金，而事实上被告并未与原告办理钥匙交接手续，故被告根据该《告知书》提出免除二个月租金的抗辩本院不予支持。因系争房屋为违法建筑，被告在2016年9月30日搬离后未使用房屋，而原告在被告搬离系争房屋后即其履行相关行政职能部门要求拆除系争房屋的障碍消除后，理应及时履行拆除决定，而其仍未作为，故原告主张2016年9月30日之后的房屋使用费没有法律依据，本院不予支持。对于使用费和物业管理费以及占用通道天棚费的标准，可参照合同约定的标准予以计算，且被告对原告主张的上述费用计算标准本身没有异议，本院予以确认。对于原告主张的滞纳金请求，因租赁合同无效，双方对此约定无法律约束力，故本院不予支持。对于原告主张的水、电费诉讼请求，本院认为，就水费部分，被告对原告主张的金额予以确认，故本院对原告的水费主张予以支持；电费部分，原告就其金额负有举证责任，而原告提供的证据仅仅是原告单方制作的电费表格以及自行拍摄的电表照片，无法证明原告主张的金额系被告租赁期间发生的电费金额，但现被告认可发生了9,794元的电费金额，故本院对该被告认可的金额予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定第二条，判决如下：
一、原告上海浦东有申汽配有限公司、被告上海新申美办公家具有限公司于2014年12月31日签订的《租赁合同》、2014年12月31日签订的《补充租赁合同》均无效；
二、被告上海新申美办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的房屋使用费241,341.75元；
三、被告上海新申美办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司自2016年7月1日起至2016年9月30日止的物业管理费7,196.85元；
四、被告上海新申美办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司占用通道天棚费7,413元；
五、被告上海新申美办公家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东有申汽配有限公司水费5,138.90元、电费9,794元；
六、驳回原告上海浦东有申汽配有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费13,062元，减半收取计6,531元，由原告上海浦东有申汽配有限公司负担3,850元，被告上海新申美办公家具有限公司负担2,681元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 范 一
二〇一七年八月九日
书记员 顾鼎鼎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。