杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初20609号
原告：范炜，男，1967年10月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。
原告：胡皖玲，女，1971年4月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人：刘志华，浙江汉鼎律师事务所律师。
被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道文一社区。
法定代表人：张盼，总经理。
委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
原告范炜、胡皖玲诉被告杭州美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理，依法由审判员丁伟华独任审理，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告范炜、胡皖玲的委托代理人刘志华、被告美林公司的委托代理人刘中秋到庭参与诉讼，现本案现已审理终结。
原告范炜、胡皖玲起诉称：2012年8月26日，原告与被告杭州美林房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓21幢5单元201室商品房。该商品房建筑面积共90.68平方米，其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米，该商品房单价为每平方米16586.55元，总价款为1504068元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准…在不退房的情况下，如产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。此外合同还对面积误差比计算公式，付款的方式和期限，违约责任，产权登记等其他权利义务做出明确约定。”合同签订后原告依据被告要求，全额支付了购房款。被告交房后，原告一直没注意，也不相信案涉房屋会出现面积问题，直到最近原告在他人提醒下才发现案涉房屋的套内面积实为68.56平方米，比合同约定套内面积少4.29平方米。这意味着原告所购房屋实际使用面积大幅减少，得房率明显降低，与合同约定严重不符，被告行为严重违约。现起诉，请求判令：1、被告返还原告购房款71156.30元（4.29*16586.55元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告范炜、胡皖玲为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》一份，用于证明原被告就案涉房屋建立房屋买卖关系的事实；
2、《销售不动产统一发票》一份，用于证明原告已履行支付全部房款义务的事实；
3、房产证平面图一份，用于证明被告交付的房屋套内面积与合同约定不符，应承担相应违约责任的事实；
4、房产证，用于证明原告诉求未过诉讼时效的事实。
被告美林公司答辩称，1、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（套内面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据；2、案涉房屋《房屋买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张套内面积减少、得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据；3、被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方的争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕；4、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但是案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能上等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失；5、原告的起诉早已超过了2年的诉讼时效，丧失了胜诉权。
被告美林公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、交付通知书寄送凭证，用于证明被告已通知原告领房，原告起诉已超过诉讼时效的事实；
2、《商品房交接书》一份，用于证明双方已对诉争房屋的面积价款都作出了书面确认并开具了发票，房屋面积差异已经按合同约定处理完毕，商品房买卖合同权利义务已履行完毕，且原告起诉已超时诉讼时效的事实；
3、补充协议书一份，用于证明双方进一步约定不对套内面积单项差异进行处理的事实。
被告美林公司对原告范炜、胡皖玲提供的证据质证如下：对证据一至四的真实性无异议，对证明对象有异议，根据合同约定，被告并未违约。
原告范炜、胡皖玲对美林公司提供的证据质证如下：对证据1，真实性无异议，对证明对象有异议，只是交付通知书，并未对套内面积进行约定，原告没有收房，房产证是在2016年才办出来的，证明目的不成立；对证据2，真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，没有对套内面积存在差异如何处理作出约定；对证据3，真实性、合法性无异议，对关联性和证明对象有异议，没有对套内面积存在差异如何处理作出约定。
根据以上质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：
（一）原告范炜、胡皖玲提交的证据。被告美林公司对全部证据的三性无异议，本院确认上述证据作为本案证据使用，并据此认定本案相关事实。（二）被告美林公司提供的证据。原告对全部证据的真实性无异议，本院确认作为本案证据使用，上述证据的证明力结合本案其他证据予以综合认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年8月26日，原告与被告杭州美林房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区五常街道华元美林公寓21幢5单元201室商品房。该商品房建筑面积共90.68平方米，其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米，该商品房单价为每平方米16586.55元，总价款为1504068元。合同第六条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”。
2012年8月26日，原、被告签订《补充协议书》一份，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。其中对合同第六条的补充中规定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理……”。《补充协议书》中关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，原告按约交纳了全部购房款。案涉商品房竣工后，实际测得的建筑面积共90.63平方米，套内面积68.56平方米。2014年9月7日，原、被告办理房屋交接手续，并签订《商品房交接书》一份，双方对房屋实测建筑面积90.63平方米以及房屋总价款1503239元、原告支付完毕予以确认。
本院认为，本案原、被告在《浙江省商品房买卖合同》中约定“该商品房建筑面积共90.63平方米，其中套内面积72.85平方米，应分摊的共有建筑面积17.83平方米”，虽然该合同中没有对“得房率”直接做出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买商品房的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别做出了“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准，双方也是根据实际建筑面积进行了房屋价款的结算，但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持。对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为21347元。关于诉讼时效，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而被告提供的《商品房交接书》只告知了原告建筑面积减少的情况，并未告知套内面积减少的情况。被告亦无证据证实原告在起诉之日前二年已知道套内面积减少的事实，故本案并未超过二年的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告范炜、胡皖玲损失21347元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告范炜、胡皖玲的其他诉讼请求。
如果被告杭州美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1578元，减半收取789元，由原告范炜、胡皖玲负担552元，由被告杭州美林房地产开发有限公司负担237元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1578元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，由本院书面通知预交。
审判员 丁伟华
二○一八年二月五无
书记员 韩思齐
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