广西壮族自治区上思县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0621民初660号
原告：黄怡启，男，1967年11月29日出生，壮族，住广西上思县，
委托诉讼代理人:王粒冲，广西济顺律师事务所律师。
被告：上思县创世纪小额贷款有限责任公司，住所地广西上思县思阳镇团结东路。
法定代表人：李征美，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柳毅，男，该公司经理。
被告：廖训模，男，1963年7月10日出生，壮族，住广西上思县，
第三人：黄子芳（曾用名：黄小梅），女，1962年11月7日出生，壮族，住广西上思县，
第三人：黄小群，女，1958年12月15日出生，壮族，住广西上思县，
第三人：黄万水，男，1957年5月7日出生，壮族，住广西上思县，
原告黄怡启与被告上思县创世纪小额贷款有限责任公司（以下简称创世纪小额贷款公司）、廖训模案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月2日立案。因黄子芳、黄小群、黄万水与本案有利害关系，本院依法追加黄子芳、黄小群、黄万水为本案第三人，并适用普通程序分别于2017年9月18日及2017年10月25日公开开庭审理了本案。原告黄怡启及其委托诉讼代理人王粒冲，被告创世纪小额贷款公司的委托诉讼代理人柳毅及被告廖训模到庭参加诉讼。第三人黄子芳、黄小群、黄万水经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决停止对登记在被告廖训模和黄子芳名下的位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）的拍卖；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）属于原告黄怡启的财产。虽然产权登记在廖训模和黄子芳名下，但该房产已于2014年6月份转让给原告，原告已经支付了全部价款并取得产权证的原件，该房产已经属于原告；自2014年原告向被告廖训模购买该房屋后，原告就在该房居住，水电费等都是由原告缴纳，原告对该房屋已实际占有，并收取房屋的租金。2、位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号）不可拍卖。该楼房登记在黄子芳名下，不是廖训模的个人财产，不属于可拍卖财产。3、拍卖位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）不会取得实际效果。对于上述房产，黄子芳有一半的份额，廖训模只有一半的份额，拍卖所得价款只有一半可以用于偿还廖训模的债务。而廖训模也收取了原告的购房款，尚欠原告大约1200000元，如按此比例分割拍卖所得价款，被告创世纪小额贷款公司所得款项不超过100000元，这种执行方式没有实际效果。原告已向法院提出执行异议，但被法院驳回。现原告提起执行异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告创世纪小额贷款公司辩称，原告的诉请不合理，被告申请执行的房产与原告没有法律上的关系，应驳回原告的诉讼请求。
被告廖训模辩称，由法院依法判决。
第三人黄子芳、黄小群、黄万水经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对其主张的事实在举证期限内向本院提供以下证据：1、楼房买卖合同及补充协议，2、上思县不动产转让协议及补充协议，证据1、2证明被告已经将房屋出售给原告，并自2014年6月起支付房屋租金每年50000元；3、收据、收条，证明被告收到原告购房款1025000元；4、房屋所有权证书（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号），证明被告已将房屋产权证明移交给原告；5、（2016）桂0621执29号之一《执行裁定书》，证明涉案房屋已被上思县人民法院查封拍卖；6、（2017）桂0621执异7号《执行裁定书》，证明原告提出执行异议，被上思县人民法院驳回。被告创世纪小额贷款公司、廖训模对其辩称未向本院提供任何证据。
经过开庭质证，对于原告提供的证据1-6，被告廖训模没有异议；被告创世纪小额贷款公司认为证据1的合同第六条约定的六个月期限已过，该合同应为无效合同；证据2是被告申请执行之后才补签的，不予认可；证据3与被告无关；对证据4、5、6没有异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人黄子芳、黄小群、黄万水经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃举证、质证的权利。对原告提交的证据，本院认证如下：原告提供证据1-6真实合法，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告创世纪小额贷款公司以被告廖训模为被申请人向本院申请执行已发生法律效力的（2015）上民初字第233号民事判决书。本院在执行过程中，于2016年7月18日作出了（2016）桂0621执29号之一执行裁定，查封拍卖廖训模及其配偶黄子芳位于上思县的房产（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××，所有权人为廖训模；房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××，所有权人为黄子芳）。原告黄怡启以上述房产系其于2014年6月份向廖训模一家购买所得，属其个人财产为由，向本院提出执行异议，请求本院解除对该房产的查封、拍卖。2017年7月4日，本院作出（2017）桂0621执异7号执行裁定，驳回黄怡启的异议。黄怡启不服，遂提起本案诉讼。
另查明，2014年6月30日，原告黄怡启作为乙方与被告廖训模及第三人黄子芳、黄小群、黄万水作为甲方签订《楼房买卖合同》，由乙方向甲方购买位于上思县的两间六层楼房。黄小群名下的产权证号为：上思房权证思阳镇字第××号；黄子芳名下的产权证号为：上思房权证思阳镇字第××号。该合同第一条约定：转让的范围除上述房产外还包括现已装修、配置的部分。合同第二条约定：转让价款共1620000元。合同第三条约定：转让价款分二次支付，首次支付的数额为甲方用于偿还银行、信用社的贷款和办理楼房过户税费的开支（乙方支付给银行、信用社及过户相关单位，甲方出具收据给乙方）；第二次为甲方办结所有的房地产权属过户到乙方名下并将所有产权证书交付乙方之日付清余下转让价款。合同第九条约定：楼房交付乙方后，乙方允许甲方租用继续居住，期限两年，每年租金50000元；乙方可在支付第二次价款时扣除……。签订合同后，黄怡启分别于2014年6月30日、2014年7月2日、2014年7月16日、2014年8月26日向廖训模支付购房款530000元、470000元、5000元、20000元。截止2014年8月26日，原告总共支付廖训模购房款1025000元（530000元+470000元+5000元+20000元），尚欠购房款595000元（1620000元-1025000元）。原告于2016年6月入住涉案房屋。
经本院询问，被告廖训模表示原告黄怡启已于2017年11月份支付完全部的购房价款，认可因土地使用权证和房屋所有权产证记载的面积有误差而未能办理过户登记。
本案的争议焦点是：登记在被告廖训模和黄子芳名下位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）是否应停止执行。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房地产系黄怡启于2014年6月30日向廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水购买取得，在本院查封之前，黄怡启已与廖训模、黄子芳、黄小群、黄万水签订合法有效的书面买卖合同；黄怡启于2016年6月入住涉案房屋，系在本院2016年7月18日查封之前合法占有该房产；截止2017年11月份，黄怡启已支付全部购房价款；因土地使用权证和房屋所有权产证记载的面积有误差，涉案房产至今未能办理过户登记，即黄怡启对于未办理过户登记不存在过错。综上，虽然涉案房产尚未办理过户登记，但黄怡启满足上述四个条件，即1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。在此情况下，黄怡启就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对登记在被告廖训模和第三人黄子芳名下的位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）的拍卖有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
不得对登记在被告廖训模和第三人黄子芳名下的位于上思县的楼房（房屋所有权证号：上思房权证思阳镇字第××号，上思房权证思阳镇字第××号）强制执行。
案件受理费11800元（原告已预交），由被告上思县创世纪小额贷款有限责任公司、廖训模负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内按普通程序预交上诉案件受理费11800元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄应良
人民陪审员 黎惠文
人民陪审员 梁汉敢
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 方媛媛