文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4464号原告刘年利，女，汉族，1981年12月30日出生，住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。被告中粮地产集团深圳房地产开发有限公司，地址：广东省深圳市宝安区3区龙井二路3号中粮地产集团中心第2层1室，组织机构代码19248685-X。法定代表人周政，董事长。委托诉讼代理人：梁任愚，系该公司员工。委托上述代理人：欧阳邦，系该公司员工。原告刘年利诉被告中粮地产集团深圳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐智，被告的委托诉讼代理人梁任愚、欧阳邦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘年利诉称，原、被告签订《深圳市房地产认购书》，约定：原告自愿购买被告中粮紫云花园项目的2栋B座25层2505号房，并约定了购房价格，并支付了10万元定金。原告在协议约定的范围内到被告项目销售处准备签订正式购房合同时，原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，最终导致正式《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。经原告多次催讨，原告均置之不理，为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、解除原被告所签订的《深圳市房地产认购书》；2、被告退还原告所交的定金人民币100,000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，第一，涉案紫云花园项目于2016年9月24日开盘。在开盘之前，被告已按照相关要求向区国土局和不动产登记中心提交了正式的房地产买卖合同文本及其补充协议以供审查，该正式合同文本中的房屋交付时间是2018年12月31日。在开盘当日，被告将包括上述正式的房屋买卖合同文本在内的所有文件置备在现场供购房者查阅，区国土局派员到开盘现场检查并录像。开盘后，区国土局和市场监管局多次到被告的紫云花园项目售楼中心检查，被告在售楼中心置备的包括正式的房屋买卖合同文本在内的所有文件均符合规定。上述事实足以证明，原告在签订认购书时知道正式合同的主要条款，知道交房时间是2018年12月31日。第二，原告应当就自己主张的事实承担举证责任，否则应当承担相应不利后果，原告声称被告的销售人员称2017年6月交付毛坯房，2017年11月交付精装修房产。但是原告并未提供相关证据证明被告的销售人员作出过上述销售承诺。因此本着“谁主张，谁举证”的举证原则，原告未能就与交付时间的相关承诺的事实完成举证责任，相应的举证不利后果应由原告自身承担。第三，(2016)粤0306民初29232，29234号两判决中，案情与本案相类似，均为该案件原告诉称与该案被告（即本案被告）就正式房地产买卖合同主要条款无法达成一致意见，诉请返还所缴纳十万元定金。该案原告主张该案被告销售人员就交楼时间进行虚假承诺，故最终拒绝签署正式买卖合同。该案判决认定《认购书》的签署系双方真实的意思表示，合法有效；原告所主张的被告销售人员关于交付时间的承诺相关事实并未提供证据予以证明，被告也并未确认，原告应当承担举证不能的后果，最终判决驳回原告的诉讼请求。现该判决已生效。第四，2016年10月4日，深圳市发布了房地产调控新政，该限购政策提高了购房门槛，让购房者产生楼市价格下跌的心理预期。因此，新政出台后不久，包括原告在内的部分购房者到被告的售楼中心要求退定。此后虽经被告催促拒不肯签订正式的买卖合同。上述事实可见，原告在诉状中称是不可归责于当事人事由导致商品房买卖合同未能订立不属实，未签订正式买卖合同的责任完全在于原告。根据认购书（包括补充协议）约定及法律规定，由于买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月24日，原告作为买方、被告作为卖方，签订一份《深圳市房地产认购书》（以下简称《认购书》），其中特别提示第二条载明，“签订认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：……正式的房地产买卖合同文本及其补充协议……”，原、被告约定：原告自愿购买被告中粮紫云花园项目的2栋B座25层2505号房，用途为住宅，建筑面积72.19平方米；房地产总价款为人民币6,334,965元；原告采取向银行借款方式付款；签订本认购书时，原告应向被告支付定金人民币10万元，签订正式的房地产买卖合同后，原告已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起5日内，原被告双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若原被告双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非原被告双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还；如因被告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金。2016年9月25日，原告向被告支付定金10万元，被告出具收据，确认收到原告交来中粮紫云花园2栋B座25层2505定金10万元。原告主张，被告销售人员在原告签订认购书时告知其涉案房产将于2017年11月以精装修标准交付,但其与被告因无法对交房时间、装修标准等主要条款不能达成一致意见，故未签订正式的商品房买卖合同。但原告对于其主张的销售人员告知的内容未能提交证据证明。被告对原告的上述主张不予认可，主张其已按照相关规定向不动产登记中心提交正式房屋买卖合同审查，且在开盘现场及售楼中心亦置备正式房屋买卖合同供购房者查阅，正式房屋买卖合同载明涉案房产交付日期为2018年12月31日。被告提交了一份空白的深圳市房地产买卖合同文本及其补充协议，其中载明被告应当于2018年12月30日前交付房地产，附件三“装置、装修、装饰标准”中约定内墙、地面均为水泥砂浆，厨房、卫生间均为毛坯交付等。上述事实，有原告提供的深圳市房地产认购书及补充协议、收据、POS签购单、EMS单，被告提供的深圳市房地产买卖合同文本及其补充协议、开盘现场公示的正式合同文本照片、民事判决书以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《认购书》系原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。关于违约责任，原、被告签订的《认购书》明确约定自签订认购书之日起5日内，双方应签订正式的买卖合同。现原告以对正式房屋买卖合同主要条款与被告无法达成一致意见为由，主张解除《认购书》并要求被告退还定金。本院认为，首先，《认购书》特别提示第二条明确约定，“签订认购书前，买方应认真查阅并理解以下文件，卖方应提供查阅便利并解答：……正式的房地产买卖合同文本及其补充协议……”，原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案房产签订认购书时应尽审慎注意义务，认真查阅正式的房屋买卖合同文本。原告签署《认购书》的行为，应视为其已明确知悉且同意正式的房屋买卖合同条款，其又以与被告就正式房屋买卖合同主要条款无法达成一致意见为由主张解除《认购书》，显然缺乏理据；其次，原告主张被告销售人员告知其涉案房产将于2017年11月以精装修标准交付，但未能提供证据予以证明，被告对此亦不予确认，故本院对其主张亦不予采信。综上，本院对原告关于其与被告未就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致意见的主张不予采信，原告未在签署《认购书》之日起5日内与被告签订正式的买卖合同，系因其原因所致，其行为已经构成违约，原告作为违约方，诉请解除《认购书》，无事实及法律依据，本院不予支持。关于定金，根据《认购书》的约定，因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还，故原告请求被告退还定金的诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘年利的全部诉讼请求。本案受理费1,150元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 孙  牧  晓人民陪审员 刘  水  英二〇一七年九月二十九日书 记 员 李  玉  婷书 记 员 席俊奇（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。