广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1323民初1787号原告：刘浩东，男，1990年2月14日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。被告：惠州市君益房地产开发有限公司，住所地惠东县平山街道办事处南湖总工会大门左侧沿江路。法定代表人：邓珂。委托诉讼代理人：罗青松，广东达伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杰，广东达伦律师事务所实习律师。原告刘浩东诉被告惠东县君益房地产开发有限公司（以下简称君益房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘浩东的委托诉讼代理人何广辉、被告君益房地产公司委托诉讼代理人罗青松、赵杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘浩东向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房的违约金，自2014年11月1日起至交房之日止按日支付已付购房款349883元的万分之二；2、被告支付在规定期限内不能取得房地产权属证书的违约金，自2015年2月1日起至办出房产证之日止以已付购房款349883元为本金，按同期活期存款利率计付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月8日，原告与被告君益房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0077XX），约定原告购买被告开发建设的位于惠东县××黄排云田村××地段城市××房产。合同约定被告应当在2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付给原告，如果逾期交房超过180日，则按日向原告支付已付购房价款万分之二的违约金。同时约定，被告最迟应当在2015年2月1日前办好房产证，逾期应按已支付购房款以活期存款利率计付违约金。截至起诉之日，被告仍没有将经验收合格的房产交付给原告使用，更没有办理房产证。经原告多次催讨，被告仍没有履行合同义务。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告君益房地产公司辩称，一、被答辩人主张的逾期交房违约金计算方式不符合约定且过高，请求法院予以适当减少。1、被答辩人主张的逾期交房违约金计算方式不符合约定。双方于2013年12月8日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条和第九条约定，出卖人应当在2014年10月31日前将商品房交付给买受人；若未按期交付，则按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180天，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过180天后，出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之二的违约金。依据双方的约定，逾期交房的违约金的计算方式：违约金=房款总价×[180天×万分之一+（逾期总天数-180）×万分之二］，而被答辩人主张的自2014年11月1日起，每日以购房款万分之二的标准计算违约金显然不符合合同约定。二、被答辩人主张的逾期交房违约金过高，恳请法院按照银行存款利息标准计算被答辩人的实际损失。根据我国合同法的相关规定，对于约定的违约金过高的，当事人有权请求法院予以减少。在本案中，若按被答辩人主张的逾期交房违约金计算标准计算，答辩人逾期交房违约金达六万之多，过分高于活期存款利息。被答辩人应当举证证明因逾期交房给其造成的实际损失。在其未能举证证明其损失的情况下，答辩人认为，应当以其已付房款的活期存款利息损失来确定其损失。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，答辩人认为被答辩人主张的逾期交房违约金人民币计算方式不符合约定且过高。鉴于答辩人延迟交付房屋是因客观所致，并非故意为之，恳请贵院综合考虑，以实际损失为基础，兼顾公平，作出公正合理的判决。请法院酌情考虑，予以适当减少。三、答辩人希望双方解除商品房买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：被告君益房地产公司为有限责任公司（自然人独资），成立于2011年8月4日，经营范围：房地产开发。原告刘浩东向被告君益房地产公司认购被告开发的位于惠东县××办事处黄排云田村××地段城市××房。原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063XX），约定：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于平山街道××田村旱坑仔地段、编号为441323001010GB01202的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为惠东国用（2012）第0011XX号。该地块土地面积为19346.89㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2012年1月4日至2082年1月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名城市嘉园。建设工程规划许可证号为建字第惠东县规建证字（2013）000XX号、建字第惠东县规建证字（2013）000XX号、建字第惠东县规建证字（2013）000XX号，施工许可证号为44XXX。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2013030号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第X幢X层XX号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高为3米，建筑层数地上9层，地下1层。该商品房阳台非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共108.60平方米，其中，套内建筑面积92.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.94平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米3222元，总金额（人民币）叁拾肆万玖仟捌佰捌拾叁元整……第六条付款方式及期限。在签订合同时支付首期款179883元，余款由买受人采用银行按揭的方式付清……第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人自愿委托出卖人办理房屋产权证，应按政府相关部门要求协助出卖人提供办证所需个人有效证件和相关资料，并按当地政府规定交纳办证费及契税后，出卖人给予代办房屋产权证，在正常情况下，出卖人应在买受人交纳办证费用及个人有效证件和所需资料之日起，12个月内为买受人办好房屋产权证。逾期出卖人按买受人已付房价款的银行同期活期存款利息，自逾期之日起按日计算违约金给买受人”。该份合同于2014年1月7日在惠东县房产管理局办理登记备案手续。合同签订后，原告刘浩东向被告君益房地产公司支付首期房款179883元，其余款项在广东惠东农村商业银行股份有限公司办理按揭。原告于2015年3月23日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5248元、白蚁防治费1303元，合计14747元给被告，被告出具加盖公章的收款收据。上述商品房至今仍未验收合格。2017年5月22日，原告提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告君益房地产公司具备房地产开发资质，取得房屋预售许可证明，原告刘浩东向被告认购位于惠东××××房，并签订《广东省商品房买卖合同》（NO：0063XX），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算问题。原告按约定支付首期房款及余款办理银行按揭，已履行付款义务。原告提起本案诉讼前，于2015年3月23日交纳住房维修基金6516元、办证费用680元、办证服务费1000元、契税5248元、白蚁防治费1303元，合计14747元给被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条“……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的规定，在没有正当理由及存在不可抗力的情况下，被告未按约定在2014年10月31日前交付经验收合格的商品房给原告，至起诉之日即2017年5月22日已逾期超过180日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因被告未按合同约定交付经验收合格的商品房，构成违约，故原告诉请被告支付违约金，事实清楚，理由充分，于法有据，本院予以支持。原告诉请违约金自2014年11月1日计起，本院予以照准。被告应向原告支付的违约金应自2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止以349883元为本金按日万分之二的标准累积计算，且不超过349883元的30%即104964.9元为宜。关于逾期办证违约金的计算问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房只有经过竣工验收合格后才符合办理产权登记的条件，此时方能计算逾期办证的期间。上述商品房至今仍未验收合格，不具备交付及办证条件，本案不作处理。综上，原告刘浩东的诉请及被告君益房地产公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县君益房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告刘浩东支付逾期交房的违约金（以349883元为基数，从2014年11月1日起计至交付经验收合格的商品房之日止按日万分之二的标准计付，但不超过349883元的30%即104964.9元）。二、驳回原告刘浩东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元（已减半收取），由被告惠东县君益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 王俏玲二〇一七年六月二十一日法官助理 林小英书 记 员 陈宝怡