杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第540号
原告：杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司。
法定代表人：胡跃华。
委托代理人：倪燕燕。
委托代理人：高洋。
被告：浙江永富科技有限公司。
法定代表人：罗剑光。
原告杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司诉被告浙江永富科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月26日立案受理后，依法由审判员陈辽敏独任审判，于2010年4月6日公开开庭进行审理。原告杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司委托代理人倪燕燕、高洋到庭参加诉讼，被告浙江永富科技有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年7月31日，被告实际接收了位于杭州市西湖区西斗门路3号的天堂软件园A幢7楼F3室房屋。2008年8月5日，原、被告补签了《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋（建筑面积143平方米）出租给被告使用，租赁期限为2008年8月6日至2009年8月5日。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，但被告至今仍实际使用租赁房屋。因此被告尚欠原告2008年8月6日至2010年2月23日的房租145555.20元、能耗费3442.60元、物业费1930.50元。2009年6月24日，被告向原告出具《还款计划》，承诺从2009年9月始支付拖欠房租，然被告未履行承诺。另，根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期缴纳房租，应按照每日2‰支付违约金。故原告诉诸法院请求判令①被告向原告支付自2008年8月6日至2010年2月23日止的房租145555.20元（2010年2月24日起至实际搬离之日止的房租另计）及其逾期违约金40000元；②被告限期还房，终止原、被告之间的房屋租赁关系；③被告支付自2009年10月15日至2010年1月14日止逾期未缴纳的能耗费3442.60元和自2010年1月1日至2010年3月31日止的物业费1930.50元；④被告承担本案全部诉讼费用。
原告为证明其主张成立，提供以下证据材料：
1、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告自2008年8月6日至2009年8月5日止就天堂软件园A幢7楼F3室房屋存在租赁关系的事实。
2、房屋移交验收表，证明被告已于2008年7月31日实际接收天堂软件园A幢7楼F3室房屋的事实。
3、浙江永富科技有限公司欠租欠费及滞纳违约金明细表，证明被告欠租金额和应缴纳违约金的金额。
4、收费通知单，证明被告应付自2009年10月15日至2009年11月14日间能耗费674.40元。
5、收费通知单，证明被告应付的自2009年11月15日至2009年12月14日间能耗费为1376.10元及被告应付的自2010年1月1日至2010年3月31日间物业费1930.50元。
6、收费通知单，证明被告应付的自2009年12月15日至2010年1月14日间能耗费为1392.10元。
7、还款计划，证明被告自认存在逾期未交房租的事实。
8、房屋租金催收函（附签字人名片），证明被告确认欠租欠费金额的事实。
9、信函，证明被告于2009年12月16日向原告发函确认已收到原告于2009年12月15日向其发出的《房屋租金催收函》的事实。
10、天堂软件园服务中心发文签收表二份，证明被告确认收到收费通知书的事实。
被告未提交书面答辩状，亦未提交证据材料。
根据证据间的相互关系，本院作如下认证：被告未到庭，即视为其放弃对证据的质证权。原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9、10均系原件，且能够相互印证，故本院对原告提交的该九份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原告提交的证据3系原告自行制作，本院不予认定。
根据上述本院采信的证据材料和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
被告原向原告租用位于杭州市西湖区西斗门路3号的天堂软件园A幢12楼D室房屋，后于2008年8月6日办理了退房手续。2008年7月31日，原告向被告移交位于杭州市西湖区西斗门路3号的天堂软件园A幢7楼F3室房屋，双方并于2008年8月5日续订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房屋（建筑面积143平方米）续租给被告作为研发、办公使用，租赁期限为12个月，自2008年8月6日起至2009年8月5日止；租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还，被告如要求续租的，则必须在租赁期满前二个月向原告提出书面意见，经原告同意后，双方另行商签租赁合同；该房屋每天每平方米（按建筑面积计）租金为1.80元，折合月租金7829元；租金每六个月支付一次，首期租金46974元在合同签订后七天内缴纳，此后租金每六个月提前三十天支付下一期（六个月）租金；如被告逾期缴纳房租的，将承担房租滞纳的违约责任，房租违约金每日按欠费总额的2‰计算；被告除自行承担其使用的电话费、网络费等费用外，还应承担每月每平方米4.5元的物业管理费及水、电、空调费，被告应于收到账单后七天内支付该费用，原告已经委托物业管理公司进行日常物业管理；原、被告因特殊原因，经双方协商一致，同意原告提前收回或被告提前退交部分或全部房屋；租赁期满且双方未能签订续租合同的，被告应在本合同的租期届满后的十五天内返还该房屋，未经原告同意由于被告单方的原因导致逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按本合同期限届满时双方所约定的日租金的二倍支付违约金。后被告未支付原告租金且实际使用该房屋至今，并欠原告能耗费3442.60元、物业管理费1930.50元。2009年6月24日，被告向原告出具《还款计划》，确认尚欠原告2007年12月1日起的房租，并承诺从2009年9月底后支付。2009年12月15日，原告向被告发出《房屋租金催收函》，次日，被告回函要求月底协商处理。后被告仍未付款。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。2009年8月5日原、被告之间的租赁期间届满后，被告继续使用承租房屋，原告并无异议，故该租赁期间视为不定期租赁，原告有权随时解除合同，2009年12月15日，原告已经向被告发出租金催收函，并通知被告将依据合同追究其违约责任，然被告仍未按约履行付款义务，故原告要求解除《房屋租赁合同》，并要求被告退还承租房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订的合同约定，该房屋每天每平方米（按建筑面积计）租金为1.80元，折合月租金7829元。故自2008年8月6日起至2010年2月23日止按照建筑面积143平方米的每天每平方米1.80元计算的租金为143629.20元。合同还约定，租金每六个月支付一次，提前三十天支付下一期租金；如被告逾期交付，违约金每日按欠费总额的2‰计算。但双方约定的违约金过高，本院酌情确定为35000元。合同还约定，被告应承担每月每平方米4.5元的物业管理费及水、电、空调费，被告应于收到账单后七天内支付该费用，故原告要求被告支付能耗费3442.60元和物业管理费1930.50元的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司与浙江永富科技有限公司于2008年8月5日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。
二、浙江永富科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市西湖区西斗门路3号的天堂软件园A幢7楼F3室承租房屋交还杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司。
三、浙江永富科技有限公司支付杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司租金143629.20元（2010年2月24日起至实际搬离之日止的租金另计）、违约金35000元、能耗费3442.60元、物业管理费1930.50元，合计184002.30元，该款于本判决生效之日起十五日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费4119元，减半收取2059.50元；财产保全申请费1520元；合计3579.50元，由杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司承担69.50元，由浙江永富科技有限公司承担3510元，浙江永富科技有限公司承担部分于本判决生效之日起十日内支付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。
审判员 陈辽敏
二〇一〇年四月六日
书记员 罗淼淼