黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第688号
原告杨幸珍，女，1963年9月出生，汉族。
委托代理人张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。
被告罗利民，男，1945年7月出生，汉族。
委托代理人罗鹏（被告罗利民之子），男，1973年11月出生，汉族。
被告柳茂，女，1965年6月出生，汉族。
原告杨幸珍诉被告罗利民、柳茂确认合同效力纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭进行了审理，原告杨幸珍及其委托代理人张凤锦，被告罗利民及其委托代理人罗鹏，被告柳茂到庭参加诉讼。2016年4月1日开庭审理时，原告杨幸珍及其委托代理人张凤锦，被告罗利民及其委托代理人罗鹏到庭参加诉讼，被告柳茂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，双方当事人争议较大，本案经本院院长批准延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告杨幸珍诉称：2000年9月26日，被告罗利民妻子郝某将位于牡丹江市爱民区房屋出售给被告柳茂，但双方未办理房屋过户手续。协议签订后，被告柳茂在该房屋居住。2001年被告柳茂向原告借款，因不能及时还款，被告柳茂于2002年将诉争房屋交给原告居住使用。2006年3月18日，被告柳茂无法偿还原告借款，双方签订以房抵债协议，将该房屋抵顶给原告，原告居住至今。2015年5月被告罗利民妻子郝某去世。2015年10月7日，原告妹妹到原告房屋取东西，发现该房屋门锁被他人更换，后经了解是被告罗利民将该房屋门锁更换。原告认为二被告之间虽未办理房屋过户手续，但被告柳茂已经实际占有使用诉争房屋，双方签订协议合法有效。被告柳茂将该房屋抵顶原告欠款，并将房屋交付原告占有使用，该房屋所有权已经转移给原告。为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求确认被告罗利民与被告柳茂签订房屋买卖协议有效；确认原告与被告柳茂签订的以房抵债协议有效；请求被告罗利民为原告办理房屋过户手续；被告罗利民承担本案诉讼费用。
被告罗利民辩称：2000年9月26日，被告罗利民的妻子郝某在未经罗利民知晓并同意的情况下，将罗利民名下位于牡丹江市爱民区房屋出售给被告柳茂，双方签订的房屋买卖协议侵犯了罗利民的合法权益。涉案房屋是解困楼，是国家为解决城市职工家庭空间狭小而建设的保障性住房，它的资金投入是由个人、单位投资以及政府补贴构成，对于这样性质的房产是不允许出售他人的，因郝某对诉争房屋不具有处分权利，郝某与被告柳茂签订的房屋买卖协议不具有法律效力。被告柳茂在对该房屋没有所有权的情况，无权将该房屋抵偿给原告，二人签订的抵债协议不具有法律效力。现该房屋产权归罗利民单独所有，且全部为私产。
被告柳茂辩称：被告柳茂购买涉案房屋时，虽然当时被告罗利民不在家，但郝某是该房屋共有权人，郝某同意出卖该房屋，而且柳茂是按市场价购买该房屋，现在被告罗利民卖完房子想再要回去是不合理的。
本案的争议焦点：一、被告罗利民与被告柳茂签订的房屋买卖协议是否合法有效；二、原告杨幸珍与被告柳茂签订的以房抵债协议是否合法有效；三、原告要求被告罗利民为原告办理房屋过户手续是否有事实及法律依据。
审理中，原告为支持其主张向法庭举证、二被告质证、本院认证如下：
证据一、2000年9月26日被告罗利民妻子郝某与被告柳茂签订房屋买卖协议复印件1份（与原件核对无异）、户口注销证明1份，证明二被告之间签订的房屋买卖协议有效，被告罗利民的妻子郝某于2015年5月21日因病去世，户口注销。
被告罗利民对房屋买卖协议的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，涉案房屋是解困房，产权当时只有个人投资的一少部分，其余的大部分是公产，此类房产国家规定是不允许买卖的，该房屋买卖协议不受法律保护，属于无效合同。而且事后被告罗利民回来之后并不同意买卖房屋，所以被告罗利民也没有确认这份买卖协议效力，该协议是无效的。对户口注销证明没有异议。
被告柳茂没有异议。
本院认为，房屋买卖协议能够证明2000年9月26日被告罗利民的妻子郝某与被告柳茂签订房屋买卖协议的事实，本院予以确认；户口注销证明能够证实2015年5月21日郝某因病去世的事实，本院予以确认。
证据二、以房抵债协议书复印件1份（与原件核对无异）、取暖费票据4张，水表安装鉴定费票据1张，电费票据1张，私有房屋产权证照复印件1份（与原件核对无异），证明被告柳茂取得该房产后，于2006年3月18日将该房屋抵顶给原告，同时将被告罗利民私有房屋产权证照交付给原告。如果被告罗利民不同意，也不追认郝某与被告柳茂签订的房屋买卖协议，房屋产权证照也不会交付给被告柳茂。在长达十五年的时间里，被告罗利民从没有向原告主张过任何产权事宜，说明被告罗利民对其妻子郝某将房屋出售给柳茂这一事实是认可的。相关票据能够证实柳茂及其丈夫付某甲（庭审中原告称付某甲与付某乙系同一人）在涉案房屋居住时交纳相关费用，及原告在该房屋居住时安装水表及交纳供热费的情况，证明被告罗利民将房屋交给柳茂，柳茂将房屋交付给原告后均存在实际居住的事实。
被告罗利民对票据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，电费票据只有2012年的，用电量小说明房屋没有人居住，水表票据是2011年3月份的，说明被告柳茂和原告以前的水费都没交。被告罗利民到拆迁部门，拆迁部门称涉案房屋从2013年10月份到现在的水费都没有交纳，取暖费在2012年之前都没有交纳，2012年以后才交的。对房产证没有异议，对以房抵债协议有异议，该协议没有欠钱数额，被告对协议内容、签订协议的日期均有异议。
被告柳茂没有异议。
本院认为，水表安装鉴定费票据及电费票据体现用户名为罗利民，不能证明原告的证明问题，本院不予确认；供热费票据系由牡丹江新华供热有限公司出具正式发票，能够体现付某乙交纳涉案房屋2008年至2013年供热费、以及杨幸珍交纳该房屋2014年至2015年供热费情况，本院予以确认；私有房屋产权执照登记的产权所有人为罗利民的事实，本院予以确认；以房抵债协议书能够证明2006年3月18日付某、柳茂与杨幸珍签订以房抵债协议的事实，本院予以确认。
审理中，被告罗利民为支持其主张向法庭举证、原告杨幸珍、被告柳茂质证、本院认证如下：
证据一、购买解困房购房协议复印件1份、交纳购房款票据复印件2张（均与原件核对无异），证明涉案房屋是解困房，当时被告罗利民只交纳了部分购房款，被告罗利民只购买了涉案房屋的部分产权。
原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该协议书中确定的总价款是13202元，被告罗利民应交房款6800元，其中单位补贴6402元，说明被告罗利民所交纳房款占该房屋产权的50%以上；如果被告罗利民单位经济效益好，补贴6402元，就不会出现第二次购买。而原告举示的私有房屋产权证照里没有公产产权的字样；如果罗利民单位效益不好，导致被告罗利民需要二次购买，那是被告罗利民与其单位之间的问题，与原告及被告柳茂都没有关系。
被告柳茂没有异议。
本院认为，该证据能够证明1992年10月19日被告罗利民与牡丹江市解决住房困难办公室签订解困住房协议书，当日罗利民交纳房款6800元的事实，本院予以确认。
证据二、房产证复印件1份、房屋产籍图复印件1份（与原件核对无异）、房产证复印件1份（补发房产证照）、购买公有住房剩余产权申请审批表复印件1份、购买二次产权的往来票据复印件1张（与原件核对无异）、房屋权属登记权证配图项目测绘成果报告复印件1份、土地使用权证复印件1份（与原件核对无异），证明解困房的特殊性是不允许买卖的，涉案房屋是被告罗利民单独所有，与郝某无关。
原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，房照虽体现是被告罗利民单独所有，但婚姻法规定涉案房屋是夫妻共同财产；即使郝某出售给柳茂时，该房产有部分公产，被告罗利民也于2010年4月20日将剩余产权全部买断，依据相关规定，在法庭辩论终结前，出售方取得涉案房屋全部产权，应当认定双方此前的协议有效，因此不存在被告罗利民提出的该房是解困房的问题。从房屋产权证照来看，该房屋是属于可以上市交易的房屋，所以因被告罗利民购买了剩余产权，郝某与柳茂签订的协议已经实际履行完毕，买卖行为应当认定有效。
被告柳茂没有异议。
本院认为，该组证据能够证明被告罗利民于2010年4月20日购买了涉案房屋剩余产权，2010年4月22日被告罗利民取得了该房屋所有权证（登记房屋所有权人为罗利民）的事实，本院予以确认。
证据三、供热部门手抄的欠供热费清单复印件1份（与原件核对无异）、2015年1月1日至2015年10月份收费票据复印件1份（与原件核对无异）、交纳电费打印件清单2张，证明涉案房屋没有交纳电费、供热费等相关费用，涉案房屋没有人居住。
原告对手抄的欠供热费清单形式要件有异议，无法确认是谁书写的，无法确定与本案的关联性；无论是柳茂取得房屋后，还是原告取得该房屋，如何使用该房屋、什么时间使用该房屋是原告的事情，如果出现拖欠相关费用，由相关部门向原告主张权利的问题，与被告罗利民没有任何关系。
被告柳茂没有异议。
本院认为，手抄的欠供热费清单没有体现出具单位及出具人，无法确认其真实性，本院不予确认。对于其他电费票据仅体现电费交纳情况，不能证明涉案房屋居住使用情况，本院对此不予确认。
证据四、房屋买卖协议书复印件1份、协议书复印件1份（均与原件核对无异）、郝某自行书写的材料（材料内容为告知东安分局、七星街道办事处、照庆社区不要出具找不到被告罗利民家人的证明材料），证明当年原告、被告柳茂到法院立案，想通过公告起诉方式把被告罗利民的房本作废，把房本变更到被告柳茂的名下。房屋买卖协议证明有一段时间被告罗利民想要收回房子，被告罗利民的妻子郝某和被告柳茂多次联系谈这个事情，罗利民宁可多花50000元也要把房子收回，但是到后来因为被告柳茂不签字所以协议没有达成。
原告对形式要件有异议，协议书中甲、乙双方均没有签字，不是当事人真实意思表示；其他证据无法证明是谁书写的，被告也没有提出主张房屋所有权的问题；从被告罗利民证明问题可以看出，被告罗利民在郝某出售房屋时是明知的，是同意的，否则该组证据被告罗利民不会向法庭提供，被告罗利民在答辩中称罗利民本人不同意的观点不成立。
被告柳茂有异议，柳茂没有威胁过被告罗利民的妻子，在2010年被告罗利民的妻子来找过柳茂好多次，找柳茂商量想要回房子，并且可以给柳茂钱，但后来郝某又不承认了，所以柳茂没有在协议书中签字。
本院认为，房屋买卖协议书及协议书没有当事人的签名及捺印，其形式要件不符合法律规定，本院不予确认；对于郝某自行书写的材料，无法确认其真实性，本院不予确认。
证据五、罗鹏手抄的通话清单复印件2页（与原件核对无异），证明被告罗利民与原告、被告柳茂曾经通话，与被告柳茂、原告关于涉案房屋曾多次联系。
原告对形式要件有异议，被告罗利民的妻子郝某确实与原告通过话，就房屋一事进行协商，但原告没有同意郝某的要求，进而说明被告罗利民明知该房屋已经出售给柳茂，也知道柳茂将房屋抵给原告，否则郝某也不会向被告罗利民所说的与柳茂、原告通电话；被告罗利民力图证明柳茂与原告谁出资少就与谁谈，被告罗利民就买卖房屋事实和交付使用情况是明知的，同时以多出资的方式要回收房屋，也说明被告罗利民承认柳茂或原告的房屋所有权。
被告柳茂没有异议。
本院认为，该证据均系手抄材料，无法确认其真实性，本院不予确认。
证据六、郝某通信记录单复印件1份、郝某抄写的关于涉案房屋欠缴供热费的手写材料复印件1份，证明2009年10月份郝某要求与被告柳茂解除房屋买卖合同，但是由于一些原因没有达成，原告没有在涉案房屋居住。
原告有异议，该证据是被告自行提供的，原告取得该房屋后是否居住，是否交纳相关费用，相关单位是否给予停水、断电与他人无关，原告所举示的票据证实原告在涉案居住的情况，该证据与本案无关，不能证明其要证明的问题。
被告柳茂未到庭质证。
本院认为，该证据均系手抄材料，无法确认其真实性，本院不予确认。
证据七、罗利民户口复印件1份（与原件核对无异），证明房本、土地照、户口本三位合一，罗利民是该房屋的合法持有者。
原告对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该户口是2015年9月17日签发的，被告罗利民原在牡丹江市东安区居住，其为了达到悔约收回房屋的目的办理的，该证据不能否定二被告之间房屋买卖合同的有效性。
被告柳茂未到庭质证。
本院认为，该证据仅能体现罗利民户口信息情况，本院予以确认；但不能证明涉案房屋权属问题，本院对此不予确认。
本院到牡丹江市房地产产权市场管理处调取的关于诉争房屋的房产档案复印件1份（加盖牡丹江市房地产产权市场管理处档案查询专用章）。
原告对形式要件无异议，需要说明的是被告罗利民明知该房屋所有权证在何处，却于2010年3月12日在黑龙江法制报刊登争议房屋所有权证丢失，登报的目的就是为了取得房屋所有权证之后达到侵占该房屋的目的。2010年4月20日被告罗利民向房产管理局补交8342元二次买断款，该房屋产权为全部私产，二被告签订的房屋买卖合同已经不存在任何法律障碍，所以二被告签订的房屋买卖合同是合法有效的。
被告罗利民对房产档案无异议，郝某当年卖给柳茂房屋时该房产是不允许买卖的。
被告柳茂未到庭质证。
本院认为，该证据与被告举示的证据二相结合，能够证明罗利民于2010年4月20日购买了涉案房屋剩余产权，取得该房屋所有权证的事实，本院予以确认。
被告柳茂未向法庭举示证据。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
1992年10月19日，被告罗利民（乙方）与牡丹江市解决住房困难办公室（甲方）签订解困住房协议书，主要内容为：乙方决定购买甲方统建第一期解困住宅，总房价款13202元，其中乙方单位补贴6402元，乙方个人交房款6800元。乙方应将上述购房款于1992年10月19日交清。当日被告罗利民交付房款6800元。2000年9月26日，被告罗利民的妻子郝某与被告柳茂签订房屋买卖协议，约定：甲方罗利民、郝某将自有房屋一处卖给乙方（柳茂），一、房屋座落地点在牡丹江市爱民区；二、产籍号及执照号；三、房屋为混合结构，所在8层；四、建筑面积56.72平方米、使用面积42.87平方米；五、买卖价格贰万贰仟元整；六、付款方式自协议签订之日一次性付清；七、上述房产是出售，第一次购买已由甲方购定，二次购买由乙方负责；八、甲方中的罗利民现不在本市，以甲方的配偶郝某签订协议，如有违约，虚假，甲方郝某赔偿给乙方造成的一切损失及法律责任（此房没有装修，包括乙方装修费用）；九、甲方将此房屋的有关事宜，包括电话费、暖气费、水电费，有线电视等费已向乙方交待清楚，此房屋买卖之日前费用由甲方负责，买卖之日后一切费用由乙方负责，暖安片安装由乙方负责；十、当乙方需要更名过户柳茂时，甲方负责提供产权处需要的一切手续；十一、协议经甲、乙双方自愿协商签订，双方不得反悔，否则赔偿因此给乙方迁居的一切损失；十二、协议一式两份，双方各壹份，协议自签订之日起生效。协议签订后，郝某将涉案房屋及私有房屋产权执照交付给被告柳茂，被告柳茂向郝某支付购房款22000元。2006年3月18日，被告柳茂及付某（甲方）与原告（乙方）签订以房抵债协议，主要内容为：付某于2001年向原告杨幸珍借款至今未还，经甲乙双方协议，达成如下协议：一、甲方决定将住宅一户抵债给乙方；二、住宅地址牡丹江市爱民区；三、产籍号及房照号；四、建筑面积56.52平方米，使用面积42.87平方米；五、房屋结构为混合结构，所在8层；六、由于甲方购买此房时没有办理过户手续，如今后乙方需更名过户，或乙方转让他人需更名过户时，甲方无偿负责提供产权处所需要的一切手续。协议签订后，被告柳茂将涉案房屋及私有房屋产权执照交付给原告。2010年4月20日被告罗利民办理了购买公有住房剩余产权申请审批手续，并交纳8342元房款购买涉案房屋剩余产权，2010年4月22日被告罗利民取得该房屋所有权证（建筑面积62.16平方米、房屋所有权人罗利民）。2015年涉案房屋被列为拆迁征收范围。被告罗利民称该房屋尚未拆迁，被告罗利民已与征收部门签订房屋拆迁补偿协议，协议约定货币补偿，补偿款约19万余元，征收部门还没有发放此笔补偿款。
本院认为：根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，尚须有债权人的受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，和解协议只有履行完毕，债务才算消灭。基于此，亦可推断出抵债协议的实践性。故，将以物抵债作为实践性合同对待有法律依据。本案中，原告与被告柳茂达成了以房抵债协议，虽交付了房产证及和钥匙，但因涉案房屋在被告罗利民名下，且至今未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。因原债务并未消灭，原告只能向债务人主张原债务，而不能要求继续履行以房抵债协议，原告诉请要求被告罗利民为原告办理房屋过户手续，本院不予支持。鉴于原告诉请要求确认以房抵债协议效力的目的是要求履行该协议，即要求被告罗利民为原告办理房屋过户手续，综上事实及理由，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告柳茂所欠债务问题，原告可另行主张权利。
关于被告罗利民与被告柳茂签订房屋买卖协议的效力问题。原告请求确认被告罗利民与被告柳茂签订房屋买卖协议有效，该诉讼请求性质为确认之诉，从确认之诉的概念和构成来看：（一）确认之诉是指原告请求法院确认其与被告之间是否存在某种法律关系的诉，其实质内涵是原、被告双方之间法律关系的存在与否，而原告该项请求是要求确认二被告签订房屋买卖协议有效，不符合确认之诉的主体要件。（二）确认之诉的原告必须要对该诉请具有诉的利益，诉的利益的产生是由于被告的行为使原告的实体权利或原被告之间法律关系不稳定，且该项法律关系是构成纠纷或诉讼的核心法律关系，不能是其他纠纷或诉讼的前提。从本案来看，讼争的核心法律关系是原告与被告柳茂之间债权债务关系，因此无论被告罗利民与被告柳茂之间房屋买卖合同是否有效，均与原告没有关联性，故原告对该诉请没有诉的利益，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予审理。综上事实及理由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：
驳回原告杨幸珍的诉讼请求。
案件受理费3691元，由原告杨幸珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 时维
代理审判员 李雪
代理审判员 汪淯
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 樊超