福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终2871号上诉人（原审被告）：南安瑞安房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：吴其系，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂英，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：余开迈，男，1982年11月21日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：洪劲曙，福建柳溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤冠雯，福建柳溪律师事务所律师。上诉人南安瑞安房地产开发有限公司（以下简称瑞安公司）因与被上诉人余开迈商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初9761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞安公司上诉请求：撤销原判，改判驳回余开迈一审的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：余开迈违约在先，根据合同约定，余开迈应在签订合同后十日内办理银行按揭，但其在收到瑞安公司提供的办理按揭手续后两个月才办理，故交房时间应往后顺延两个月，一审法院对此未予认定显属错误。一审法院认定瑞安公司应于2016年2月27日交房缺乏事实与法律依据，不能成立。《商品房买卖合同》第八条明确约定，开发过程中因南安市政府规划调整、市政府重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电、高考限制作业等造成无法正常施工的，瑞安公司因天气因素、停电停水造成停工，且在2014年、2015年度还遇到高考限制作业情况，一审法院只计算天气因素、停电停水因素，而没有将高考限制作业造成停工计算在内，显属错误。因此，一审法院认定瑞安公司应从2016年2月28日起赔付余开迈逾期交房违约金是错误的。一审法院确定瑞安公司承担案件受理费71元有悖客观事实和法律规定，不能成立。余开迈辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。余开迈向一审法院起诉请求：一、责令瑞安公司继续履行其与余开迈于2015年1月26日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；二、判令瑞安公司支付逾期交房违约金（违约金从2016年1月1日起计至实际交房之日止，按余开迈已支付房款45万元的日万分之一计算）。一审法院认定事实：瑞安公司系依法注册成立的从事房地产开发、经营、租赁等业务的有限责任公司。瑞安公司于2013年12月13日取得瑞安中心城1#、2#的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第49号。2015年1月26日，余开迈与瑞安公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，余开迈购买瑞安公司开发的址在南安市，建筑面积共112.99平方米，单价为每平方米3982.65元，总金额45万元。第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人×元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.开发过程中因南安市政府规划调整、市政府重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电（出卖人提供相关部门或单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实）、高考限制作业等造成无法正常施工的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。合同签订后，余开迈于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款45万元。瑞安公司至今未将本案商品房交付余开迈使用。本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，也未经消防验收合格。一审法院认为，瑞安公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可，余开迈向瑞安公司购买址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，余开迈与瑞安公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，瑞安公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付余开迈，如遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气及停水、停电可以延期。瑞安公司提供的《气象证明》、《停电情况证明》，均系相关部门出具的证明文件，故对其真实性予以认定，并可以证明本案工程从2015年1月26日双方签订合同之日到2015年12月31日双方合同约定交房之日遭遇中雨、大雨、暴雨、六级或六级以上大风天气共46天，遭遇停电1天，即瑞安公司的交房时间可以顺延到2016年2月16日，而在这期间又遭遇上述原因11天，故可以再顺延到2016年2月27日交房。但是，本案工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格以及消防验收合格，也未交付余开迈使用，故瑞安公司已构成逾期交房。为此，余开迈请求瑞安公司继续履行合同约定的交房义务，符合法律规定，予以支持。因瑞安公司逾期交房已超过90日，按照合同约定，瑞安公司应自2016年2月28日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01%计算支付逾期交房违约金，故余开迈请求瑞安公司支付自2016年1月1日起至实际交房之日为止，每日按其已付购房款45万元的0.01％计算的逾期交房违约金，对于符合法律规定的部分即瑞安公司应自2016年2月28日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01%计算支付逾期交房违约金，予以支持；超出此部分的，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、瑞安公司应于判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房交付余开迈使用；二、瑞安公司应支付余开迈自2016年2月28日起至瑞安公司将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市瑞安中心城第2幢13层1305号房交付余开迈使用之日止，每日按余开迈已付购房款45万元的0.01％计算的逾期交房违约金（自2016年2月28日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后三十日内付清）；三、驳回余开迈的其他诉讼请求。案件受理费171元，减半收取86元，由余开迈负担15元，瑞安公司负担71元。二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，二审予以确认。本院认为，双方于2015年1月26日签订《商品房买卖合同》时，瑞安公司已就诉争房屋取得商品房预售许可，但诉争房屋尚未竣工，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。关于瑞安公司主张余开迈逾期办理按揭贷款手续，存在违约行为，可以顺延交房时间的问题。虽然根据《合同补充协议》第一条第3项规定，余开迈应在合同签订10日内办理完毕按揭手续，但双方合同并未约定逾期办理按揭贷款可延期交房，《商品房买卖合同》第七条仅是约定在买受人存在逾期付款违约行为时，瑞安公司有权推迟交房至余开迈付清所有款项，而本案中余开迈在合同约定的交房时间之前已经履行付款义务，因此本案并不存在上述可以迟延交房的情形，瑞安公司以余开迈逾期办理按揭贷款手续为由，主张其有权顺延交房，不符合合同约定的顺延条件，故不予采纳。瑞安公司另主张应扣除高考限制作业造成停工的天数，但其未能提供证据证实高考期间无法正常施工，故不予采纳。一审法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额并无不当。综上所述，瑞安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由南安瑞安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅嘉钦代理审判员  康艳华代理审判员  邱妙菲二〇一七年八月二十一日书 记 员  朱尽忠速 录 员  杜华珍附注本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-8-—