安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0102民初4101号
原告：张才，男，1985年8月13日出生，汉族，住杭州市�墅区，
被告：陈苏灏阳，男，2010年3月27日出生，汉族，住合肥市瑶海区，
被告：陈章锁，男，1976年1月22日出生，汉族，住合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：陈章琴，女，汉族，1967年8月2出生，住合肥市包河区，系陈章锁姐姐。
被告：苏娟，女，1980年10月26日出生，汉族，合肥市瑶海区，
原告张才向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除合同；2、请求法院判令被告协助办理房产过户；3、请求法院判令被告支付原告违约金24万元和相应房租20000元；4、请求法院判令被告立即搬出该房屋；5、判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：原告通过合肥公交资源交易中心拍卖所得华源国际城33-3-305室房屋一套，在收房的过程中，原告发现被告占有该房屋。被告陈苏灏阳监护人提出买回该房屋，双方协商后于2016年11月底�订房屋买卖合同和2017年2月签订补充协议，在此过程中，原告已经协助被告过户房屋产权证，但是被告未按照双方约定的时间支付房款。综上所述，被告作为房屋买卖合同的买受人和监护人，未在约定时间支付剩余的房款，原告要求法院判令解除双方合同。根据合同法和中华人民共和国城市房地产管理法，被告应支付房屋违约金、房租、和搬离该房屋。为维护原告的合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。
被告苏娟辩称，房屋拍卖情况我不清楚，我与原告第一次接触时2017年的2月4日，双方当时签订了2份协议，一份是买卖协议，一份是补充协议，买卖协议约定的房屋价755500元，补充协议约定的房屋价款是120万元，备案是755500元。双方办理的过户手续，房屋价款总共支付了198503元，剩余房款至今未付，该涉案房屋由我在继续居住。针对原告的诉讼请求我方不认可，驳回原告诉讼请求。
被告陈苏灏阳答辩与被告苏娟答辩一致。
被告陈章锁答辩与被告苏娟答辩一致。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的房屋价款事实，本院认定：根据原告张才提交的涉案房屋购买票据及（2015）包执字第01674号之六执行裁定书可以认定，涉案房屋系原告张才通过合肥招标投标中心购买的合肥市包河区人民拍卖的被执行人陈章锁的房屋，拍卖的成交价为850300元，拍卖费用及房屋过户费用均由张才承担。2016年8月12日合肥市包河区人民法院做出执行裁定书，裁定涉案房屋自裁定送达之日起房屋所有权转移至张才名下，之后张才在房屋交付时发现原房屋所有人陈章锁仍居住在房屋内，后经双方协商，并于2016年11月20日由张才与陈苏灏阳的法定代理人陈章锁（陈苏灏阳父亲）签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，合同约定的房屋价款为人民币1200000元，2017年2月4日张才与陈苏灏阳的法定代理人苏娟（陈苏灏阳母亲）就涉案房屋的买卖签订了补充协议，再次对1200000元的房屋价款予以了确认，并对房款支付方式和时间、违约责任进行了补充约定。庭审中，被告提出双方还签订了一份涉案房屋的买卖合同，并主张该份合同约定的房屋价款为人民币755000元，对此原告张才辩称该份合同是为报税时少交税款而签，非双方房屋买卖的真实合同。结合以上查明事实，本院认为，涉案房屋系张才在2016年8月12日以850300元的成交价通过法院拍卖购得，加上其承担的税费，总价应在90多万元，而2016年11月20日张才与被告签订房屋买卖合同，此时间段正是合肥市房价涨幅较高的阶段，其被告主张合同成交价为755000元的事实不符合常理，对于双方签订的755000元房屋价款的合同，原告张才所述为避税的解释可信度较高，本院予以采信，另原告张才在与被告陈苏灏阳法定代理人苏娟2017年2月4日签订的《补充协议》中明确注明，网签合同不作为正式合同，所有事项以补充协议作为主，故本院对于涉案房屋的价款认定为人民币1200000元。
本院认为，原告张才与被告陈苏灏阳及其法定代理人陈章锁、苏娟在平等、自愿的基础上订立的商品房买卖合同合法有效，对双方均有约束力。原告张才已按合同约定交付了房屋，被告也实际占有和使用了房屋，被告理应按约定支付房屋价款，而被告仅支付了180000元后，余款至今未再支付，其行为已构成了严重违约，故原告张才主张解除与被告陈苏灏阳签订的买卖合同的请求，本院予以支持。对于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，�事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于原告张才主张被告搬离涉案房屋及赔偿损失支付违约金的请求，本院予以支持，同时原告亦应当返还已收取的房款。基于被告陈苏灏阳未满八周岁，属无民事行为行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为，本案中被告苏娟、陈章锁作为陈苏灏阳的法定代理人，代陈苏灏阳实施了房屋买卖行为，应对其实施的民事行为承担法律责任。对于原告主张的违约金问题，本院认为，原告与被告陈苏灏阳2016年11月20日签订的《存量房买卖合同》中对违约责任进行了约定，该合同约定了如买方违约，卖方有权不予退还买方所付的房款并承担房屋租金，如逾期支付房款超过十日买方还应按房屋价款的20%支付其违约金。2017年2月4日双方在签订《补充协议》时，基于被告陈苏灏阳未能按《存量房买�合同》约定的房款支付房款，在张才放弃之前要求其承担违约责任的情况下，双方对违约责任又重新进行了约定，该协议约定：双方合同不能正常执行的情况下，被告应从拍卖第二日开始计算房屋租金，租金为每月1800元，每年递增10%，另从合同不能正常执行之日起60内被告办理房屋，如不搬出，除支付违约金外还应当承担5倍租金，5倍租金从拒绝日开始计算。对于原告主张的上述违约金，三被告均不予认可。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受的损失为前提。一般来说合同违约金上限不超过实际损失的30%，如果违约金约定过高或过低可以当事�可以请求予以减少或者增加。本案中，被告未能按约定支付房款，造成了原告的损失，被告理应支付违约金，但原告主张被告按房屋总价款的20%支付违约金及房屋租金损失20000元，明显过高，在被告对违约金提出异议的情况下，原告主张的违约金不应超过实际损失的30%，原告因被告违约主张解除双方的买卖合同，其损失是被告应当按约支付房款而未支付导致原告资金的损失，其违约金可参照中国人民银行同期贷款利率予以上浮30%予以计算，计算的时间以被告实际违约日开始至被告交还房屋之日止，计算的基数以被告未按约支付的房款数额为基数，故对于原告主张的不予退还被告支付的房款并要求被告按5倍房租和房屋总价款20%支付违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共�国合同法》第六十条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张才与被告陈苏灏阳2016年11月20日签订的关于位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋《存量房买卖合同》及2017年2月4日签订的《补充协议》；
二、被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟于本判决生效之日起五日内协助原告张才将位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋产权过户至原告张才名下
三、被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟于本判决生效之日起五日内搬离位于合肥市瑶海区和平路110号华源国际城33幢3单元305室房屋；
四、被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟于本判决生效之日起五日内支付原告张才违约金，违约金以1020000元为基数按中国人民银�同期贷款利率上浮30%自2017年4月16日起计算至本判决生效之日止；
五、原告张才于本判决生效之日起五日内返还被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟房款180000元；
六、驳回原告张才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4930元，减半收取2465元，由原告张才负担1060元，由被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟负担1405元，保全费5000元，由被告陈苏灏阳、陈章锁、苏娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴 扬
二〇一七年十一月十三日
书记员 �子茹
附法律条文：
《中华人民共和国民法总则》
第二十条不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理试试民事法律行为。
第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害
（二）排除妨碍
（三）消除危险
（四）返还财产
（五）恢复原状
（六）修理、重作、更换
（七）继续履行
（八）赔偿损失
（九）支付违约金
（十）消除影响、恢复名誉
（十一）赔礼道歉
法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可
以合并适用。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加�约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。