浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第1305号
原告绍兴市张市丝织厂有限公司。
法定代表人陈志英。
委托代理人（特别授权代理）薛小萍。
被告王丽君。
委托代理人（特别授权代理）王善才。
被告丁富根。
原告喜临门控股集团有限公司（以下简称喜临门集团）、绍兴市张市丝织厂有限公司（以下简称张市丝织厂）与被告王丽君、丁富根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年3月12日受理后，依法由审判员吕小丽独任审判，于2010年4月29日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2010年6月18日公开开庭进行了审理。原告张市丝织厂委托代理人薛小萍、被告王丽君及其委托代理人王善才、被告丁富根到庭参加诉讼。诉讼中原告喜临门控股集团有限公司申请撤回起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告张市丝织厂诉称：喜临门集团和原告于2009年1月3日签订股权转让协议，原告原法定代表人丁富根将其持有的100%股权全部转让给喜临门集团，法定代表人由原来的“丁富根”变更为“陈志英”，营业执照名称没有变更。2008年10月，原告与被告王丽君签订租房协议。协议约定，原告向王丽君出租厂房，租期自2008年10月8日起至2014年10月7日，年租金26万元整，每年租金以现金形式提前一个月付清给原告。合同生效至今，被告王丽君一直承租着上述厂房，却从未向原告缴纳过任何租金。喜临门集团多次去电催要房屋租金，被告王丽君以支付租金给丁富根为由无理拒缴至今。被告丁富根也未向原告归还该房屋租金。原告曾通知被告解除租房协议，被告王丽君拒绝交还房屋。现原告诉至法院，请求判令：一、原告张市丝织厂与被告王丽君之间的租赁合同关系解除，立即将租赁房屋归还给原告张市丝织厂；二、被告王丽君立即支付原告张市丝织厂租赁款346667元（自2009年1月3日暂算至2010年5月4日）和2010年5月5日起至被告王丽君腾房日止的租金，以及上述款项的银行同期存款利息，被告丁富根承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告王丽君辩称：1、原告张市丝织厂与王丽君于2008年10月3日订立的租房协议合法、真实、有效，双方应全面履行该合同的所有约定直到期满之日止。签订协议后，王丽君已向原出租方法定代表人丁富根交去租金第一年度租金26万元。2009年8月18日，王丽君又提前向出租方职务行为人丁富根交去第二年度租金5万元，后又连续2次交给丁富根3万元。根据租房协议约定，王丽君第二年度享受第一年度租金标准的1.5个月即3.25万元的租金优惠，也就是第二年度租金为22.75万元，而王丽君已付8万元，按此折算，王丽君只欠2010年2月1日后到2010年10月7日的租金未交，但不是王丽君不交、欠交、迟交，而是不知道交给谁收租才是交给法律上真正合法的出租方。2、王丽君是有正当理由无法交租金的。丁富根签字收租人是王丽君已交的34万元租金的合法经手收租人。丁富根是出租方的法定代表人，他履行职务行为收去租金完全合法，即使他不再是法定代表人，丁富根也仍是出租企业的工作人员，他作为出租方经办人收租，王丽君交租给他也没有过错。后听说丁富根企业有合并什么的，王丽君才没有把其余租金交出去。现原告主张解除双方合同，是没有事实和法律依据的。根据合同法第227条规定，只有承租人在接到喜临门集团“要求合理期限内支付未清租金”后，仍然逾期不支付，又举不出不支付的正当理由，法律才赋予房产有权出租人可以有解除合同的权利。综上，原告的第一项诉讼请求无法律依据，双方的租赁合同合法有效，应继续履行；关于第二项诉讼请求，王丽君是欠租金，但只欠14余万元，愿意支付，但租金只能向原告和喜临门集团中的一家交纳，且不需要丁富根承担连带责任；关于诉讼费用承担，王丽君只承担尚欠租金部分诉讼费。
被告丁富根辩称：原告诉状内容基本属实，但这份租期6年的租房协议是在2008年9、10月份同承租方王丽君签订的。关于收租金一事，本租房协议签订的房租是每年提前一个月向出租方交清，当时张市丝织厂已停产一年多，全厂也只有我本人留守，房租是本人经办收取的，因当时出租房正面前开着张市村卫生所，原出租房前的通道至马路只有六米宽，协议规定张市卫生所的三间用房要拆掉，场地要整平，因为出租房是开好又多超市，商场前面的公共场地空间要越宽畅越好，所以房屋拆掉要赔偿，装修要补偿，拆屋搬运，地面建造都是付钱的，当时张市丝织厂还有社会集资没有归还，还有欠的机配件款，欠的预收款等没有付清，所以累计收的34万元房租款就支付了上述应付的有关款项。原告方要本人交出已收的房租，本人认为：一是当时收的房租已支付了原张市丝织厂当时拆迁房屋的赔偿款，支付了当时尚欠的社会集资、机配件款等，二是当时也没有原告方帮助托盘的前兆，三是2008年12月24日在灵芝镇三楼党委会议室召开喜临门托盘张市丝织厂的工作会议上灵芝镇党委张国康书记代表党委政府对喜临门如何托盘张市丝织厂的债务等方面作出明确的指示和界定，其中有贷款转好，债权债务签字办好，出租房已收的租金算哉的说法。后在2009年1月3日喜临门集团与本人签订了原张市丝织厂的企业股权转让协议中也没有提到这个房屋租赁问题。现在本人已经破产，经济困难，这34万元实确实还不出来。请求驳回原告诉讼请求。
原告为证明其主张，提供了以下证据：
1、租房协议1份，证明绍兴市张市丝织厂有限公司与王丽君签订租房协议。二被告无异议，但认为签订时间为2008年9月份。本院予以认定。
2、房屋所有权证复印件1份，证明本案诉争房屋所有权归原告所有。二被告无异议。本院予以认定。
3、股权转让协议、股权转让合同、会议纪要、会议纪要补充意见复印件各1份，证明丁富根将其持有原告100%股权转让给喜临门集团，故丁富根自股权转让之日起无权收取租金。被告王丽君认为股权转让是丁富根负责的张市丝织厂与喜临门集团之间的法律关系，在未进行过法定程序通知的情况下，与王丽君无关，且与本案无关，但王丽君认为确实应该交租，但应该交给张市丝织厂，而不是交给喜临门集团。被告丁富根对真实性无异议，但是签订该协议是有前提的，债务都由我背，是为了避免隐性债务及暴露债务，故该转让协议中的所有债务都要我承担，我已经破产了；股权转让合同是2009年1月3日签订的，但是在签之前我已经收租金了，且领导也承诺租金不在股权转让协议内，已经收取的租金算了。本院认为被告丁富根对证据真实性无异议，予以认定。
4、绍兴市越城区灵芝镇人民政府出具的张市丝织厂情况说明1份，由蒋志泉、孔庆大、陈平出具的张市丝织厂移交工作情况说明1份，证明工作小组对所有租户多次以书面口头形式通知房租应交给喜临门集团，但被告王丽君拒签及拒收通知。被告王丽君对真实性无异议，但该证据是在原简易程序辩论结束后递交的，从普通程序审理而言，5月4日的证明中不是证明人，而是说明人，法律规定中并没有说明人的形式，且是3个人一起进行说明，但陈述的内容又完全一致不合理，且说明的3个人身份不清楚，如果是个人进行说明，应该到庭进行作证并质证，故该证据形式不合法，证人未到庭，不应予以采纳。灵芝镇政府出具的说明有注明“情况属实”，情况属实是谁代表签署，谁的意见不清楚，镇政府说明房租交给喜临门集团，但现在是张市丝织厂起诉主张要求王丽君交房租，存在矛盾，故该说明也不能作为本案的证据。据了解当时是有人来过讲过关于房租的事情，但作为王丽君文化水平、法律意识都不高的普通民众，其不能确定来人说过的话是否算数，所以出现了王丽君有钱不知道交给谁的情形。被告丁富根表示这二份情况说明其不清楚。本院认为，蒋志泉、孔庆大、陈平共同出具的情况说明，因该三人与原告有利害关系且未到庭作证，故不予认定；灵芝镇政府出具的情况说明可以证明工作小组曾通知过张市丝织厂的承租人相关股权转让事宜及应向喜临门集团交纳房租的事实。
被告王丽君为证明其主张，提供了以下证据：
5、丁富根出具的收条原件4份，证明王丽君已交纳第一、第二年度租金共34万元的事实。原告对真实性无异议，对丁富根2008年10月3日收取第一年度26万元租金无异议，但其他三张收取的是第二年度的租金，租金应该直接交给张市丝织厂，丁富根无权收取。被告丁富根认为收条确系其所出具，其中2008年10月3日收条上的26万元是分二次收的，2009年8月18日是收取了5万元，其他没写时间的二张收条应该是2008年12月份在股权转让前分二次收的2万元和1万元，但收的是第二年度的租金。本院对收条真实性予以确认，其中王丽君和丁富根对未注明时间的2万元、1万元的收取时间陈述不一致，王丽君表示记不清楚，丁富根表示是在2008年12月份股权转让前，因其债务缠身而向王丽君提前收取的第二年度租金，本院认为可以收条出具人丁富根的陈述为准。
6、租房协议1份，证明根据其中第7条约定，第二年租金可以优惠一个半月第二年度租金只要227500元。原告和被告丁富根均无异议。本院予以认定。
经审理查明：原告张市丝织厂原系被告丁富根持有100%股权的独资企业。2008年9月，原告张市丝织厂（甲方）与被告（乙方）签订租房协议一份，约定甲方同意乙方租用位于绍兴市灵芝镇张市村新溇底（地号一区六段2187）房地产分户平面图上坐落35幢综合大楼的全部底层（建筑面积约1700-1800平方米，包括一楼天井在内）开设超市，租期自2008年10月8日起至2014年10月7日止，年租金26万元整（为不开票价格），6年内租金不变，每年租金以现金形式提前一个月付清给甲方；甲方为支持乙方，经乙方要求甲方同意乙方在第一年的租期中享受1个月半的免租优惠作为乙方装修商场内外门面的优惠，其优惠免租的一个月半的租金在第二年乙方支付给甲方的房租中扣除。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告王丽君分别于2008年10月3日、10月20日支付租金21万元和5万元，由被告丁富根出具相应收条。2008年12月，丁富根因债务较多，分两次向王丽君提前收取第二年度租金共计3万元。
2009年1月3日，被告丁富根与喜临门集团签订股权转让协议和股权转让合同各一份，约定丁富根将其持有张市丝织厂的100%股权以零价的价格转让给喜临门集团。当时，绍兴市越城区灵芝镇人民政府参与协调，并成立了工作小组开展交接工作，曾通知原告房屋的所有承租人包括王丽君，该股权转让事宜及以后房屋租金应向喜临门集团交纳等事项。
2009年8月18日，被告丁富根又向被告王丽君收取上述房屋第二年度租金5万元。
本院认为，原告与被告王丽君签订的房屋租赁合同，主体适格、意思表示真实，内容也未违反法律禁止性规定，应依法认定为有效。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于原告以王丽君未付租金为由要求解除租赁合同的请求。本院认为，合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现原告未提供证据证明其在被告王丽君迟延支付租金后曾要求王丽君在合理期限内支付的事实，再结合原告公司曾发生股权转让，原告股东喜临门集团曾要求承租人直接向其交纳房租等突破合同相对性、使承租人就向哪方交纳租金产生疑惑的实际，现原告要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。关于被告王丽君欠付租金问题。被告丁富根在股权转让前收取的租金29万元应认定为职务行为，但其在股权转让后的2009年8月18日收取王丽君租金5万元，缺乏依据，同时王丽君在知晓丁富根已将其持有原告股权转让给喜临门集团，丁富根未有代理权的情况下，仍向丁富根交纳租金的行为，不能视为向原告交纳租金，故被告王丽君尚欠原告第二年度租金应为19.75万元（已扣除第二年度可享受优惠3.25万元）。上述租金被告王丽君应予交纳，但原告要求被告王丽君支付逾期付款利息及丁富根对该款项承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。至于被告丁富根向王丽君收取的租金5万元，可由另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告王丽君应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴市张市丝织厂有限公司租金人民币19.75万元；
二、驳回原告绍兴市张市丝织厂有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6500元，由原告负担2800元，被告王丽君负担3700元，于本判决生效后十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 吕小丽
人民陪审员 陈美珍
二〇一〇年八月二十五日
书 记 员 李 奕