新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院民 事 判 决 书（2017）新2327民初2891号原告：刘仁，男，1958年2月出生。被告：徐忠海，男，1967年1月出生。委托诉讼代理人：俞静，女，1968年2月出生，系被告徐忠海妻子。原告刘仁与被告徐忠海借用合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘仁、被告徐忠海及其委托诉讼代理人俞静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令终止原被告之间的房屋借用关系；二、判令被告立即腾空并从原告的房屋搬出；三、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求为：判令解除原被告之间的房屋借用合同。事实和理由：原告刘仁是吉木萨尔县三台镇羊圈台西村村民，在该村有一套平房，房屋四至为：南临王群英，北靠许岩明，东侧是巷道，西侧为路。2010年原告搬入三台镇羊圈台子新村16号楼3单元202室居住后平房因此空闲。2011年被告徐忠海一家因无房居住找到原告协商借住，经原告同意后被告一家搬入原告的平房居住，未约定具体的借住期限。被告居住期间，被告曾找原告协商购买事宜，原告明确告知房屋不卖，故被告一直借住至今，现原告欲收回平房自用，但被告拒绝返还。原告为此诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对原告主张双方系借用合同关系的事实也不予认可。本案的事实经过是：2010年前，被告一家在三台镇羊圈台子西村（天山三队）有一套平房，2010年时村上开始搞新农村建设，当时的政策是把原有的宅基地拆掉后有一万元的拆房补助，楼房的房款由农户自己支付。原告当时任羊圈台子西村（天山三队）的村长，为响应村上号召，原告动员被告把宅基地腾出来搬到楼房居住，但被告不愿意搬，原告在2011年春天和被告说，如果被告不愿意搬，原告就把他的房屋作价两万元卖给被告，当时被告说没钱，原告说他是村干部，这个钱什么时候给他都行，被告当即表示同意。当时被告在主观上还是不太情愿搬上楼居住生活，考虑原、被告既已达成口头卖房协议就应当签订书面协议，但是由于被告说房款什么时候给都行就没有签订书面协议。2011年秋天，也就是被告拆房之前，被告拿了2000元订金去原告家协商签订书面卖房协议，但原告对被告说房款一次性也付不清，没必要签协议，被告执意要求签订书面协议，签完之后被告将房款付清，但最终双方还是没有形成书面协议。2011年秋天，被告将自己的房子拆掉之后就搬到原告出卖给被告的房子之中，当年冬天在楼上居住，第二年夏天开始在该平房居住生活至今。2013年，被告叮嘱被告的妻子把钱拿去给原告付清，并把卖房事宜确定下来，被告的妻子当时找了村上的书记和主任出面协调解决，但当时他们的答复是双方之间没有写协议，让被告自行解决。2015年春天，被告又找了村上工作组成员杨天龙出面跟原告协调解决卖房事宜，经其协调，杨天龙说原告现在对这个房子的房款开出了五万元的价格，杨天龙调解后也询问了被告的意见，被告考虑后表示同意。之后被告想带着杨天龙和村上工作组的人一起到原告家中向原告支付房款，但他们都没去，被告的妻子就一个人到原告家去付款，原告当时让被告的妻子把钱放下走人就行，被告的妻子拿出一张条据让原告在上面签字，但是原告不签字，原告不同意签字，被告的妻子也不便支付房款，原告还对被告妻子打了比方，说不出具字据也可以买房，被告最后也因原告不出具字据而没给原告支付房款。综上，被告认为，双方实际已经形成了由被告以五万元价款购买原告房屋的买卖合同关系，只是房款没有最终交付，并不是原告主张的双方是房屋借用合同关系。本院经审理认定事实如下：原告刘仁与被告徐忠海原系吉木萨尔县三台镇羊圈台子西村（原天山三队）村民，原告于2009年至2013年期间担任羊圈台子村委会副主任。2010年至2011年秋天期间，原、被告先后因该村的新农村建设项目而在吉木萨尔县三台镇羊圈台子新村居民住宅楼购置了楼房。2010年前，原、被告在羊圈台子西村（天山三队）均各有一套平房，原告在该村的四间土木结构的房屋四至为：南临王群英家，北靠许岩明家，东侧为巷道，西侧为道路。2010年原告搬至吉木萨尔县三台镇羊圈台子新村16号楼3单元202室居住生活后其原在羊圈台西村的平房因此空置。2011年春天，经羊圈台子村委会宣传和动员后，被告仍不愿意将其在该村原有的宅基地交还集体后搬至羊圈台子新村居民楼居住，据此，原告对被告提出如被告不同意搬迁，原告可将其原有的平房以20000元价款出卖给被告，因被告当时无法立即支付房款，原告表示房款可以以后支付，但需要一次性付清，被告表示同意，双方达成口头协议后并未当即签订书面购房协议。2011年秋天，即在被告交还其原宅基地后欲搬至居民楼居住前，被告的妻子俞静与同为羊圈台子西村的村民俞某一起到原告家中欲向原告先支付2000元订金并签订书面购房协议，但因被告未一次性向原告付清房款，原告因此并未收取原告交付的订金，也未与被告签订书面协议。同年秋天，被告将其原平房内的部分生活用品搬运至原告的平房中存放，被告及其家人则于当年秋天搬至羊圈台子新村居民住宅楼居住生活，2012年春天被告开始在原告的平房居住生活至今，被告自入住后未对该房屋进行修缮，也未在院内新建棚圈及附属设施。2012年至2015年期间，被告曾提出与原告签订书面购房协议的请求，但被告表示不同意将其房屋出卖给原告，2015年春天，被告找到羊圈台子村驻村工作组队员要求帮助其协调解决与原告之间的房屋问题，经驻村工作队队员协调，原告提出愿意将其房屋以50000元的价款进行出售，被告从驻村工作队成员得知原告提出的具体房屋价款后同意以50000元价款购买原告的房屋。之后，被告的妻子俞静到原告家中欲向原告支付房屋价款时，原告再次未予接受被告向其交付房款并由双方签订书面协议的请求。自此双方就该房屋问题搁置至今。上述事实由原告提交的俞某的证人证言、原、被告的当庭陈述及本案庭审笔录予以证实。本案的争议焦点是：原、被告间成立借用合同关系还是房屋买卖合同关系？本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项的规定：”人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；”原告主张双方是借用合同关系，被告对其主张不予认可。本院对此认为，本案首先应当厘清借用合同、房屋买卖合同的概念及特征。借用合同是指出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。借用合同的的特征有：（1）借用合同是出借人把出借物的占有、使用权定期或不定期转移给借用人的一种合同；（2）借用合同的标的物是不可消耗物、特定物。借用人借用标的物的目的在于使用，使用完毕后借用人要向出借人返还原物；（3）借用合同是一种无偿合同；（4）借用合同是实践合同、单务合同。所谓实践合同是指出借人必须将出借物交给借用人，借用合同才能成立。房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的特征有：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是一种诺成、双务、有偿的合同。所谓诺成合同即与实践合同相对，即无需现实交付，只要邀约内容与承诺内容相一致合同即告成立；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须依法办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。就以上概念和特征来看，两者的主要区别在于借用合同是无偿、单务、实践性合同，房屋买卖合同则是有偿、双务、诺成性合同。而由于房屋买卖合同在现实中也有可能存在在达成协议前即有买受人占用使用或协议达成后及时转移房屋占有的情形，故如果完全从标的物的转移占有角度分析，难以明显区分合同性质。但就无偿与有偿的特征来看，则是两种合同关系的显著区别。本案中，被告确实未向原告交付房款，但根据双方的陈述来看，关于房屋价款问题实际出现了两次，一次是2011年春天原告提出以20000元的价款向被告出卖房屋，另一次是2015春天原告再次提出以50000元的价款出售房屋。如果原告主张借用合同关系成立，则两次出现的房屋价款这一事实就与借用合同无偿的法律特征不符。从合同的诺成性和实践性角度看，虽然被告已转移房屋占有给原告，如果借用合同关系存在，则借用合同成立，但在上述两次时间中，双方就当事人之间实际设立房屋买卖合同法律关系以及房屋价款均已达成合意，只不过原告在2015年时就房屋价款这一实质条款提出了新的邀约，被告对于原告提出的新的邀约予以承诺。如果原告主张的借用合同关系成立，则与双方陈述的存在两次邀约、两次承诺的事实不符，也与借用合同的实践性特征不符。从合同的双务和单务特征分析，借用合同中出借人只负有将出借物现实交付给借用人的义务，并不享有对借用人请求支付对价的合同权利。房屋买卖合同中出卖人负有向买受人转移不动产这一标的物所有权的义务，同时对买受人享有房屋价款的权利，买受人负有向出卖人支付房屋价款这一合同义务的同时享有对出卖人转移标的物所有权的权利。如果原告主张的借用合同关系成立，则其无论对被告提出20000元抑或50000元房屋价款的，都与借用合同单务特征不符。本案原告主张双方成立借用合同关系仅有其单方陈述，被告对其该事实主张不予认可，原告应就其主张承担举证不能的诉讼风险后果，本院对原告的该事实主张不予采纳。被告主张双方成立房屋买卖合同关系，原告对其主张亦不予认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：”民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”以及第一百三十四条的规定：”民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”的规定，本案中，根据双方的当庭陈述和原告向法庭提交的证人俞某的证言来看，在2011年时原告提出将其房屋以20000元价款出售给被告，被告表示了同意，据此，双方基于一致的意思表示使双方之间的房屋买卖合同关系成立。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十一条的的规定：”行为人可以撤回意思表示。撤回意思表示的通知应当在意思表示到达行为人前或者与意思表示同时达到相对人。”原告虽在双方达成房屋买卖协议后不同意向被告出卖房屋，具有撤回出卖房屋给被告的意思表示，但其该撤回的意思表示并不发生撤回的法律效力。2015年时，原告提出以50000元价款出售房屋的意思表示，被告通过驻村工作人员的转述知道了原告的意思表示，也同意按50000元向原告支付房款，双方间的房屋买卖合同所涉价款得以确定，房屋买卖合同依法成立。据此，被告主张双方之间成立房屋买卖合同关系有事实和法律依据，本院予以确认。诉讼中，原告主张双方系借用法律关系的性质与本院根据案件事实认定双方成立房屋买卖合同的法律性质不一致，本院在庭审中已向原告充分作出释明，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规定》第三十五条的规定，告知原告可以变更其诉讼请求及不予变更可能导致的后果，原告明确不予变更其诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第九十一条第一项规定，判决如下：驳回原告刘仁的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告刘仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  沙晓波二〇一七年十二月二十九日书记员  吴明珠