杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西泗民初字第31号
原告：杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司。
法定代表人：徐喆。
委托代理人：王建红。
委托代理人：李永平。
被告：孙庆。
委托代理人：徐卫红。
原告杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司（以下简称高尔夫物业公司）为与被告孙庆物业服务合同纠纷一案，于2010年1月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪泓独任审判，于2010年3月25日公开开庭进行了审理。原告高尔夫物业公司的委托代理人王建红、李永平，被告孙庆的委托代理人徐卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高尔夫物业公司起诉称：2003年，原告与被告签订前期物业管理服务协议一份，约定：自西湖高尔夫别墅房屋正式交付之日起至业委会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效期间，由原告为被告所有的西湖高尔夫别墅1042幢提供物业管理服务，该别墅建筑面积为407.682平方米，物业管理费为每月每平方米3.50元，费用交付时间与方式为每月5日前交纳当月的物业管理费，逾期三个月除补交所欠物管费用外，还须从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金。2009年11月24日，西湖高尔夫别墅业委会选聘了其他物业公司为小区提供物业管理服务。2009年11月27日，之江房管局、转塘街道办事处、梦湖社区、西湖高尔夫别墅业委会以及新、老物业公司关于西湖高尔夫别墅小区物业管理移交问题召开了协调会。依据该会议纪要，截止2009年11月30日前的物业管理费由原告收取。但被告却未按时缴纳2008年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费32777.99元及水费3234元，合计36011.99元。故请求判决被告立即支付物业管理服务费32777.99元及逾期付款违约金29514.44元（以所欠物管费为基数，按日2‰暂计至2010年2月28日，逾期另计）；被告支付水费3234元；本案诉讼费用由被告承担。
审理中，因被告实际已交纳了水费3234元，原告当庭变更诉讼请求，不再要求被告支付水费3234元。
被告孙庆答辩称：被告确实未交纳2008年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费32777.99元，但这是有原因的。1、根据《杭州市物业管理条例》第二十二条的规定，物业管理企业应每六个月向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督。但原告一直未能提供自2003年起的公司财务审计的相关材料，被告经多次要求仍未有任何答复。2、原告在交接过程中存在重大问题。根据原开发商工作人员杨筱萌提供，开发商有一笔钱遗留下来用于维修可视对讲，开发商在公司注销前应该是和前期物业也即原告交接清楚的，但原告在与新的物业管理企业交接时未提及该费用。3、《前期物业管理服务协议》第五条第四点、第八条、第十一条存在《合同法》规定的合同无效情形，且该协议无签订日期，按第十八条规定，“本协议自签字之日起生效”，故该协议应认定为无效。被告认可原告的实际服务，但不认可协议中的相关条款，尤其是收取物业管理费和违约金条款，也不存在被告支付违约金的问题。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告高尔夫物业公司为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：
1、《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告之间的前期物业管理服务关系及对收取物业管理服务费、滞纳金等相关事项的约定。
2、发票一份，证明被告于2008年7月9日向原告支付了2007年7月至2007年12月的物业管理费8550元。
3、关于清算物业管理费的函及寄送凭证各一份，证明原告于2009年12月23日向被告发函催要物业管理费、水费的事实。
4、关于高尔夫别墅小区物业管理移交问题会议纪要一份，证明截止2009年11月30日之前的物业管理费由原告收取的事实。
被告孙庆为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：
1、2010年1月17日、2010年2月27日徐卫红出具给原告的函件（打印件，附寄送凭证一份）各一份，证明被告不交纳物业管理费是因原告未提供相应的资料。
2、2009年11月11日西湖高尔夫业主委员会提交给之江房管局的报告一份，证明被告想要确认原告是否应当向业主提供收支帐目的事实。
3、光盘（附通话记录三份）一张，证明（1）原告方的工作人员叶师傅已收到徐卫红于2010年1月17日出具的函件；（2）前期物业必须遵守物业管理条例，包括向业主及业主委员会公开帐目；（3）原告至今未将开发商留下的维修可视对讲的费用进行移交。
4、原告与吴华签订的《前期物业管理服务协议》（复印件）一份，证明原告与其他业主签订的协议是有时间的，而与被告签订的合同是没有时间的。
上述证据均经原、被告质证。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、3、4，被告对其真实性均无异议，且证据来源合法，与待证事实有关联，本院予以认定。
2、对被告提供的证据1，原告认可已收到，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。
3、对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，但之江房管局并未给予支持的回复。本院认为，该份报告为西湖高尔夫别墅业主委员会就原告的财务状况提请之江房管局进行审计的报告，至目前尚未有定论，且原告的财务状况是否正常合法也并非本案审理范围，故该报告与本案无关联性，本院不予认定。
4、对被告提供的证据3，原告对其真实性、合法性不认可；即便是真实的，第一份录音资料也仅能证明被告确实未交纳物业管理费，第二份、第三份录音资料与本案无关联性。本院认为，第一份录音资料为徐卫红与原告方的工作人员叶师傅的通话，主要是确认徐卫红已于2010年1月16日向原告送交了函件的事实，该事实已在原告对函件的质证意见中予以证实，故本院对其真实性予以认定；第二份录音资料为徐卫红与原开发商工作人员杨筱萌的通话，但其内容是关于可视对讲费用及开办费的确认，该交涉的事项实际应由业主委员会出面处理，与本案的物业服务纠纷也无关联性，故本院对此不作认定；第三份录音资料为徐卫红与之江房管局任科长的通话，包括对2009年11月11日西湖高尔夫业主委员会提交给之江房管局的报告催促回复、有关可视对讲费用及开办费等内容，均与本案无关联性，本院不作认定。
5、对被告提供的证据4，原告对其真实性无异议，但认为合同是否有效应依法认定。本院对该证据予以认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
被告系西湖高尔夫别墅1042幢业主，住房建筑面积为407.682平方米。2003年，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行了约定，其中：自西湖高尔夫别墅房屋正式交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，原告作为西湖高尔夫别墅开发商委托，为被告所购置的1042幢别墅提供物业管理服务；物业管理费为每月每平方米3.50元，费用交付时间与方式为每月5日前交纳当月的物业管理费，逾期三个月除补交所欠物管费用外，还须从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金；等等。2009年11月24日，西湖高尔夫别墅业委会选聘了杭州公元酒店物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，并签订了新的物业管理服务合同。2009年11月27日，之江房管局、转塘街道办事处、杭州梦湖社区、西湖高尔夫别墅业委会以及新、老物业公司关于西湖高尔夫别墅小区物业管理移交问题召开了协调会并形成会议纪要，各方一致决议：原告与西湖高尔夫别墅业委会于2009年11月28日上午9点开始现场移交，西湖高尔夫别墅业委会有责任和义务协助原告对2009年2月9日始至2009年11月30日止的小区物管欠费进行催缴等。后被告以原告未提供财务收支帐目和审计报告、以及未与新的物业服务企业交接完整为由，未按时交纳2008年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费32777.99元。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要为：一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效的问题；二、被告不交纳2008年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费32777.99元的理由是否成立的问题；三、原告是否有权主张滞纳金及滞纳金约定是否过高的问题。
本院认为：关于争议焦点一，《前期物业管理服务协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定。被告虽然未在协议上签署日期，但仍有一个客观的签字之日存在，且其自2003年起就已实际按该协议享受物业服务，并交纳物业管理费至2007年底，故未签署日期并不影响协议的生效。被告关于协议的个别条款无效的抗辩，理由不足，本院不予采信。
关于争议焦点二，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被告既已认可原告提供的各项小区物业管理服务，就应向原告交纳相应的物业管理服务费。被告提出其不交纳物业管理费是因为原告未按期向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目。本院认为，《物业管理条例》所称的物业管理，指向为业主选聘的物业服务企业，而原告是在业主选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的前期物业服务企业，是向建设单位负责并报告工作；在原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，也未约定原告负有向被告提供帐目、接受审计的义务。即使原告作为向业主提供物业服务的企业，向业主公开的也限于物业管理费的收支情况，并不包括业主享有对原告财务的审计权。而从2009年11月11日西湖高尔夫业主委员会提交给之江房管局的报告可看出，原告实际已向业主委员会提供了财务报告。至于被告提出的原告在与新的物业服务企业交接过程中，有关可视对讲和开办费等费用交接不明的问题，与本案并无关联性。综上，被告的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告要求被告缴纳物业管理费的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。
关于争议焦点三，在原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，双方已明确约定逾期交纳物业管理费的，需支付一定比例的滞纳金。据此，原告有权要求被告承担相应的违约责任。但双方约定的“从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金”，明显过高，本院按日万分之二点一暂分段计算至2010年2月28日止，为3099元。对原告诉请中超过部分的逾期付款违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、孙庆支付杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司物业管理费32777.99元，并支付逾期付款违约金3099元（暂计算至2010年2月28日止，2010年2月29日至判决确定给付日止的违约金另计），合计35876.99元。该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果孙庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1438元减半收取719元，由杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司负担325元，孙庆负担394元。孙庆负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 倪 泓
二〇一〇年三月三十日
书 记 员 郑海娣