上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11996号
上诉人(原审被告)：张清，男，1979年9月30日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海荣玉投资管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号342。
法定代表人：谢旭萍，总经理。
委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。
上诉人张清因与被上诉人上海荣玉投资管理有限公司(以下简称荣玉公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张清的委托诉讼代理人顾超，被上诉人荣玉公司的委托诉讼代理人程耀祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张清上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院对上诉人提交的证据材料未予质证，程序错误。上诉人向法院补充提供了在工商机关调取的由上海A有限公司（以下简称A公司）与被上诉人签订的系争房屋的租赁协议、上海XX厂有限公司出具的同意将涉案房屋转租给A公司的转租协议以及A公司出具的自认其系该租赁合同相对方的证明，但一审法院对上述证据未予质证。二、一审法院未依法查明事实，适用法律错误。从合同签订的角度，后签订的合同（2012年5月10日）已经取代了前合同（2012年5月8日）；从实际履行的角度，协议签订后A公司一直实际使用房屋至今，并由A公司支付租金。故本案系争租赁合同的相对方应为A公司。三、如之前签订的合同被后签订的合同替代，根据后合同约定的内容，被上诉人无权主张违约金。
荣玉公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
荣玉公司向一审法院起诉请求：1.确认荣玉公司、张清之间签订的《租赁合同》于2016年11月19日解除；2.判令张清搬离并向荣玉公司返还上海市松江区XX公路XX号XX幢XX室房屋（以下简称“系争房屋”）；3.判令张清支付荣玉公司2016年10月10日至2016年11月19日期间的租金83,148元（按合同约定的年租金折算到日，即按每天2,028元的标准，计算41天，该2,028元的计算方式为：年租金73万元÷12个月÷30天，并保留整数）；4.判令张清支付荣玉公司2016年10月10日至2016年11月19日期间的物业管理费3,690元（按合同约定的月物业费折算到日，即按每天90元的标准，也计算41天，该90元的计算方式为：月物业费2,700元÷30天）；5.判令张清支付荣玉公司自2016年11月20日起至实际返还系争房屋之日止的使用费及物业管理费（按照每天4,236元的标准计算，该标准的来源为：上述经过折算得出的日使用费和日物业费相加金额为2,118元，再根据合同第八条的约定按双倍计收使用费）；6.判令张清支付荣玉公司逾期付款的滞纳金（按每日63.54元的标准，从2016年10月10日起计算至实际返还系争房屋之日止）；7.判令张清支付荣玉公司相当于三个月租金的违约金182,499元（计算方式：73万元÷12个月×3个月）。审理中，结合案情的变动情况，荣玉公司将上述诉请3、4、6撤回，并将诉请5变更为：判令张清支付荣玉公司房屋使用费及物业费（按照每日2,118元的标准，从2016年6月10日计算至实际返还系争房屋之日止）。庭审后，结合收款情况，荣玉公司又将该诉请5的起算时间调整为从2017年9月10日起算，计算标准不变。并称，若张清于2017年9月9日前腾退房屋的，则使用费及物业费据实结算、多退少补。
一审法院认定事实：2012年5月8日，荣玉公司作为出租方（甲方）与张清作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定由张清向荣玉公司承租系争房屋，租期八年，从2012年7月10日起计算至2020年7月9日止，起始年租金65万元，租金应以12个月为一个支付周期，乙方在每一个支付周期结束的10天前支付下一期租金，先付后用。合同签订时，乙方应向甲方支付5万元租赁保证金，保证金于该合同终止腾房清场满10天，且租金、物业管理费、水、电等所有应付费用结清，如在租赁房屋内办理企业登记注册的，须在办理完企业注销或企业地址变更手续后凭甲方的保证金收据一次性不计息归还给乙方。合同期内，乙方每月支付物业费2,700元。乙方应按时缴纳各项费用，不得以保证金抵作租金、物业费和乙方应付的其他费用。租金递增：2014年7月10日至2016年7月9日期间环比递增6%，即每年68.90万元；2016年7月10日至2018年7月9日期间环比递增6%，即每年73万元；2018年7月10日至2020年7月9日期间环比递增6%，即每年77.30万元。乙方应按约支付费用，未按期支付的，每天按日租金的3%缴纳滞纳金及承担相应的罚金。超出10日，甲方将采取停电、停水、关闭大门等措施，并有权收回出租房屋，同时终止合同，�此造成的一切后果由乙方承担。乙方拖欠租金或物业管理费、水电费等累计满10天的，甲方有权解除该合同，提前收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，此外双方将不做其他任何赔偿。合同另对其他相关事宜进行了约定。
诉讼中，为证明系争房屋的来源和合法性，荣玉公司提供了其与案外人上海XX厂有限公司签订的《房屋使用协议》及委托书、建设工程规划许可证。张清认可荣玉公司享有转租权，但对于系争房屋的合法性，其表示不清楚。
诉讼中，为证明催收租金及物业费的情况，荣玉公司提供了2016年11月11日的催缴房租通知及邮件查询单，该通知中载明，截至该函之日，张清已拖欠2016年7月10日至2017年7月9日期间的租金568,370元，并已拖欠了134天，故要求张清于2016年11月18日前�清，否则将依约解除合同等。张清否认收到该通知函，并称，其在收到本案诉讼材料时才收到了该函。
诉讼中，张清为证明其主体抗辩，庭前提供了如下证据：1.社保缴纳记录及工作证，证明张清曾是案外人上海B有限公司的员工，当时为了公司利益与荣玉公司签署了《租赁合同》，当时公司的想法是承租房屋后注册新公司开展电玩游戏的经营，后来注册的新公司即为A公司。2.2012年8月31日形成的（5-8月）资金运作情况表（新桥店），证明当时系争房屋租赁保证金及房租的支付情况，保证金52,100元，房租68.60万元，当时房租是一年一付的，该表上出现的案外人奚某、傅某就是A公司的发起人。3.房屋产权证明及物业证明，该材料形成于A公司办理相关证照之时，证明A公司的注册地址就是系争房屋所在地，再次证明张清承租房屋是给A公司使用的。荣玉公司对上述材料1的真实性不持异议，但认为与本案无关；对上述证据2、3的真实性及证明目的均不予认可。
诉讼中，庭审时，荣玉公司确认，张清在涉诉前及诉讼中，又陆续支付了2016年7月10日至2017年7月9日期间的部分使用费及物业费。但荣玉公司同时称，直至庭审当天，张清也仅是将使用费支付到了2017年6月9日，此后的使用费仍未支付。张清对此表示认可，但称相关费用会于2017年7月3日支付。庭审后，张清提供了2017年7月3日的付款凭证，荣玉公司对此表示认可，并将诉请的相关内容进行了调整。
审理中，经一审法院释明，荣玉公司坚持不追加实际使用人为本案的第三人参加诉讼，并愿意承担由此产生的风险。
诉讼中，关于租赁保证金，荣玉公司称其只按约收取了5万元，而非张清所称的52,100元，对于该押金，荣玉公司不要求在本案中处理。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人亦具有法律约束力。当事人应当按约全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。而双方之间的争议焦点在于张清所提主体抗辩是否成立。
对此，一审法院认为，张清对其与荣玉公司签署《租赁合同》一事并不否认，则其作为签约主体，理应受到合同相对性原则的约束，承担合同项下的权利及义务。退一步讲，即便张清确系受案外人委托与荣玉公司签订《房屋租赁合同》，而根据委托合同的一般法理及合同法的相关规定，在此情况下，荣玉公司也有权选择合同相对方。故在张清并无充分证据证明荣玉公司的合同相对方就是A公司的情况下，荣玉公司基于其和张清之间的《租赁合同》，向张清主张权利并无不妥，张清所提主体抗辩一审法院不予采纳。
在此情况下，由于张清并未按�支付租金等费用，且已符合了约定解除权的行使条件，故荣玉公司有权解除合同。况且张清对合同解除本身亦无异议。至于合同解除日期的问题，仅凭荣玉公司所发催款通知及邮件查询单，尚无法判明其已合法有效地行使了解除权，故荣玉公司主张合同于2016年11月19日解除尚缺乏依据，一审法院不予采纳。对此，一审法院结合案情，以本案诉状副本送达之日即2017年2月16日作为合同解除日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除后，张清应当及时向荣玉公司返还系争房屋，并妥善处理好费用结算等事宜。荣玉公司参照合同约定的标准向张清主张的使用费及物业费于法不悖，一审法院予以支持。而荣玉公司主张的违约金，因与约定相�且于法不悖，一审法院亦予以支持。至于押金，鉴于荣玉公司不要求在本案中处理，且张清亦未就此提起反诉，故一审法院在本案中不作处理。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，于2017年7月31日作出判决：一、确认上海荣玉投资管理有限公司与张清之间于2012年5月8日签订的《租赁合同》于2017年2月16日已解除；二、张清于判决生效之日起十日内搬离并向上海荣玉投资管理有限公司返还上海市松江区XX公路XX号XX幢XX室房屋；三、如果张清于2017年9月9日之前将上述房屋返还上海荣玉投资管理有限公司，则上海荣玉投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还张清已付的房屋使用费及物业费（计算方法为从实际返还房屋之日起计算至2017年9月9日，按每日2,118元的标准计算）；如果张清未能于2017年9月9日之前将上述房屋返还上海荣玉投资管理有限公司，则张清应于判决生效之日起十日内支付上海荣玉投资管理有限公司自2017年9月10日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费及物业费（按每日2,118元的标准计算）；四、张清于判决生效之日起十日内支付上海荣玉投资管理有限公司于判决生效之日起十日内违约金182,499元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,110元，由张清负担（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
本院二审期间，上诉人提交了以下七组证据：1.荣玉公司与A公司签订的《租房合同》、《上海A有限公司章程》，用以证明上诉人和被上诉人签订的租赁协议与被上诉人和A公司签订的租赁协议的租赁标的一致；2.上海XX厂有限公司出具的《转租证明》，用以证明本案系争房屋的产权人同意将系争房屋转租给A公司；3.上海市XX办公室出具的《房屋产权证明》，用以证明系争房屋在2012年6月10日时无产证；4.《营业执照》，用以证明2012年7月27日，A公司正式成立，住所地即为本案系争房屋地址；5.A公司出具的《证明》，用以证明A公司为系争房屋的实际承租人；6.《收款单》，系A公司支付的欠付租金凭证；7.《房屋平面图及现场照片》，用以证明荣玉公司租赁给A公司的房屋部分属于违章搭建的建筑。被上诉人认为上诉人提交的上述证据均不属于新证据。对于证据1，被上诉人对真实性不予认可，且约定租金明显低于实际租金，约定期限也已届满，不是当事人真实意思表示；对于证据2，被上诉人对真实性不予认可，且认为与本案无关；对于证据3、7，被上诉人认为系争房屋建造时已经获得建设工程规划许可证，系合法建造，租赁关系受法律保护；对于证据4、5，被上诉人认为A公司非本案当事人，故该两组证据与本案无关；对于证据6，被上诉人认为收款单只能体现住户为张清，上面A公司的章也是后来补盖的。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。但一审法院对判决主文表述存在笔误，本院将直接予以更正。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。上诉人提出《租赁合同》签订时系争房屋尚未取得产权证，且部分属于违章搭建，故《租赁合同》应为无效。对此，本院认为，系争房屋虽未取得房地产权证，但鉴于被上诉人能够提供系争房屋《建设工程规划许可证》，而上诉人也未能提供充分证据证明系争房屋存在违章搭建的情形�故上诉人该项主张本院不予采信。
合同具有相对性，仅对缔结合同的当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人则不产生法律约束力。本案中，上诉人主张案外人A公司系系争房屋的实际使用人，系争《租赁合同》的实际相对双方应为被上诉人和A公司。对此，本院认为，其一，《租赁合同》承租方签名为“张清”，作为房屋租金付款凭证的《收款单》亦显示“住户”为“张清”，可见张清作为订约方在履行约定的付款义务；其二，张清并非A公司的发起人，亦非A公司的员工，系争《租赁合同》中亦未约定A公司成立后房屋承租人变更为A公司。故本院认定系争《租赁合同》的相对双方应为上诉人和被上诉人。上诉人主张A公司与被上诉人于2012年5月10日签订的《租房合同》取代了上诉人与被上诉人于2012年5月8日签订的《租赁合同》，被上诉人则对《租房合同》的真实性不予认可，且A公司与被上诉人签订的《租房合同》约定的租期、租金标准与实际履行情况不符，可见该《租房合同》并未实际履行，故本院难以据此认定系争房屋的承租方已经发生变更，上诉人主张本院不予采信。
鉴于上诉人逾期支付租金构成违约，且对解除合同无异议，一审法院确认双方合同解除于法有据，本院予以确认。一审法院对于合同解除时间的认定和解除后果的处理亦无不当，本院亦予以确认。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2660号民事判决第一、二、三项；
二、变更上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2660号民事判决第四项为张清于本判决生效之日起十日内支付上海荣玉投资管理有限公司违约金182,499元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4,110元，由张清负担。二审案件受理费人民币4,110元，由张清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛焱
代理审判员 谢猛
代理审判员 娄永
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 许晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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