广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初4116号
原告（反诉被告）：黄达尧，男，1984年1月9日出生，汉族，住湖北省兴山县。
委托诉讼代理人：陈菲露，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨春芳，男，1973年2月15日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县，现住广东省中山市。
委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭焕婵，广东衡德律师事务所律师。
原告（反诉被告）黄达尧诉被告（反诉原告）杨春芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，依法适用普通程序分别于2017年6月13日和2017年7月21日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄达尧的委托诉讼代理人陈菲露参加诉讼，被告（反诉原告）杨春芳及其委托诉讼代理人冯永坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黄达尧向本院提出诉讼请求：1.请求判令杨春芳协助黄达尧办理位于中山市××镇乐意××单元××房的银行提前还贷手续以及注销抵押登记手续；2.请求判令杨春芳协助原告办理上述房屋的产权过户手续；3.由杨春芳承担本案诉讼费用。事实与理由：黄达尧与杨春芳于2016年6月12日签订房屋买卖合同，约定：杨春芳将其名下的位于中山市××镇乐意××单元××房转让给黄达尧；购房款总价按杨春芳原始购房价格，包括此房的房贷还款所支付给银行的利息及相关费用，但应由杨春芳提供原始单据核算等事项。合同签订后，杨春芳将涉案房屋的钥匙交给了黄达尧，而黄达尧依约先行支付了20万元的购房款，后又支付了3万元，并从签订合同之日起按约支付了涉案房屋的银行按揭款和物业管理费。在履约过程中，黄达尧多次要求杨春芳提供原始单据结算购房款余款，但其均以各种借口推脱，同时也不配合黄达尧办理涉案房屋的转按揭手续及房屋产权过户手续。为维护自身合法权益，黄达尧无奈诉至法院，望判如所请。
杨春芳向本院答辩及提出反诉请求：解除黄达尧与杨春芳签订的关于丽景乐意居42栋二单元601房屋买卖合同。事实与理由：2016年6月12日，杨春芳与黄达尧签订了关于丽景乐意居42栋二单元601房屋买卖合同，对房屋座落、交易价格、付款时间、费用承担等作了约定。合同签订后，黄达尧无力按照合同约定于2016年12月前将购房款余款付清给杨春芳，杨春芳多次与黄达尧协商处理解决方案，但黄达尧不但没有能力将购房款余款付清给杨春芳，还恶意提起本案诉讼。目前，黄达尧仍然没有能力将购房余款付清给杨春芳，也就是说，黄达尧已经没有继续履行其合同义务的能力。此外，因黄达尧没有能力继续履行其合同义务，并且因其多次拒绝与杨春芳协商处理解决方案，导致双方之间已经没有当时签订合同时协商一致的基础。综上，黄达尧的行为已经严重损害了杨春芳的合法权益，杨春芳为维护自身合法权益才提起反诉，请求人民法院查明事实，驳回黄达尧的诉讼请求并支持杨春芳的反诉诉请。
黄达尧针对反诉辩称，不同意解除合同，要求杨春芳继续履行合同。杨春芳没有任何证据证明黄达尧没有履约能力，黄达尧现可以明确表示只要双方的购房款具体额度是依据事实明确确定下来的，黄达尧同意一次性支付完毕，但前提是涉案房屋是通过银行按揭的，目前黄达尧已经支付给杨春芳的购房款部分已经接近30万元，剩余的购房款都是通过银行按揭来实现的，所以只要杨春芳配合，黄达尧就可以办理注销抵押同时办理过户手续。因此，杨春芳所说的黄达尧不具备履约能力是不属实的，事实上被告一直没有将该合同约定的案涉房屋的所有资料包括房屋买卖合同、税单等所有资料拿出来与黄达尧进行核实最终应付的购房款。案涉房屋是杨春芳当时急于出售并在中山市小榄镇北部物流园区内向多人兜售也没有人愿意购买，黄达尧的姐姐也在该物流园区内做生意，杨春芳多次找了黄达尧的姐姐，黄达尧的姐姐正好也在该小区购买了房屋，是与杨春芳同期购买的，所以才有了黄达尧购买该房屋事宜。双方是私下签订房屋买卖合同，没有通过中介，而杨春芳急于出售该房的原因是其想另购房屋但资金不足，其实黄达尧购买该房屋的价格与市场价相当。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：
2014年7月27日，杨春芳与案外人中山市丽景集团有限公司签订认购书和认购须知各一份，认购中山市丽景集团有限公司开发建设的丽城乐意居42幢2单元601室商品房，建筑面积为123.28平方米，价款为570139元；交房时间为2015年12月31日前，收楼后的物业管理费为2.38元/平方米；杨春芳应付各项费用包括：专项维修资金为6164元、开发商代收的办证税费共8918元（包括契税8552元、土地证书费50元/宗、土地登记费26元/宗、房屋所有权登记费160元/宗、产权证明费100元/宗等）和签约费用1040元（签约律师费800元/宗、公积金或组合贷款律师费1300元/宗，贷款合同工本费50元/宗、办证手续费160元/宗、代收查档费30元/宗等），共计16122元。后杨春芳以支付首付171139元加贷款方式向开发商支付上述购房款，具体贷款金额为399000元，发放贷款的银行为中国建设银行。上述房地产的不动产权证登记的权利人为杨春芳，证号为（2016）中山市不动产权第0065921号，土地使用权面积为11.41平方米，房屋的面积为123.94平方米。
2014年8月2日，广东香山律师事务所出具收据确认收到杨春芳签约手续费、办证手续费1040元。2014年10月27日，中山市地方税务局开具发票确认收到杨春芳交纳的上述房屋契税8552.09元。2016年3月3日，中山市丽景集团有限公司开具发票给杨春芳，确认收到杨春芳购买丽城乐意居42幢2单元601室购房款570139元。2016年6月12日，中山市不动产登记中心确认收到杨春芳交纳的土地登记费
--土地权属调查、地籍测绘及房屋所有权登记费共计186元。2017年3月24日，杨春芳的涉案房屋住宅专项维修资金登记簿账户存入6197元。
2016年6月12日，杨春芳与黄达尧签订关于丽景乐意居42东二单元601房屋买卖合同一份，主要约定：黄达尧购买杨春芳拥有的座落于中山市××镇乐意××东××单元××房的房产，建筑面积为123.80平方米；交易价格按杨春芳原始购房价格，该价格包括杨春芳为此房产所付的贷款利息及所有费用（由杨春芳提供的票据核算）；黄达尧先向杨春芳支付预付款200000元，购房余款于2016年12月份之前付清，签订合同之日起该房产的银行贷款及物业管理费由黄达尧负责支付；杨春芳于收到黄达尧全额房款之日起将交易的房产交付给黄达尧使用，并结清费用；交易税费及代办过户手续费由黄达尧承担；如任一方违约，需承担对方由此造成的经济损失；本合同未尽事宜，双方可另行约定，补充约定经双方签章与本合同同具法律效力；等等。合同签订后，杨春芳将涉案房屋钥匙交黄达尧姐姐黄某，黄达尧已经委托他人处理装修事宜，截止至第一次开庭仍在与装修人员协商装修内容。
黄达尧通过其姐夫侯文权的账户分别于2016年6月13日、6月14日和6月18日（两次）向杨春芳转账130000元、30000元、20000元和20000元，共计200000元。黄达尧通过其姐夫侯文权的账户向杨春芳的妻子王青转账30000元。黄达尧通过其妻子欧阳晓丽支付宝账户等方式向杨春芳支付如下款项用于归还涉案房产的贷款和物业管理费：2016年6月29日付4830元、2016年7月30日付4816元、2016年8月31日付4800元、2016年9月29日付4785元、2016年10月29日付4770元、2016年11月30日付4755元、2016年12月31日付4740元、2017年1月27日付5035元（其中含物业管理费295元）、2017年2月28日付5003元（其中含物业管理费295元）、2017年3月31日付4988元（其中含物业管理费295元），共计48522元。
2017年4月10日，中国建设银行股份有限公司中山东升丽城支行出具个人贷款还款凭证，确认杨春芳已清还涉案房产的全部贷款本息296626.94元（包括本金295925元、利息406.01元和偿还违约金295.93元）。至此，因购买涉案房地产的银行贷款已还本金为399000元，已还利息为57473.51元。2017年4月21日，涉案房产的抵押登记被核准注销。
另，杨春芳于2016年7月1日至2017年4月1日每月首日被扣的贷款金额分别为4830.42元（本金为3325元，利息为1505.42元）、4815.22元（本金为3325元，利息为1490.22元）、4800.02元（本金为3325元，利息为1475.02元）、4784.81元（本金为3325元，利息为1459.81元）、4769.60元（本金为3325元，利息为1444.60元）、4042.19元（本金为2612.80元，利息为1429.39元）、4739.19元（本金为3325元，利息为1414.19元）、4723.99元（本金为3325元，利息为1398.99元）、4708.77元（本金为3325元，利息为1383.77元）、4693.57元（本金为3325元，利息为1368.57元），共计46907.78元，其中本金为33250元，利息为13657.78元。
2017年3月31日，黄达尧的姐姐黄某与杨春芳的妻子王青的微信聊天显示，黄某核实黄达尧是否尚欠杨春芳7万多元，杨春芳表示确认。
2017年4月13日，黄达尧持上述主张诉至本院，提出上述请求。
庭审过程中，双方确认签订合同后至2017年4月1日前的贷款及物业管理费是由黄达尧一方所付，其中物业管理费为295元/月，但就杨春芳有无履行提交单据核实应付款等问题各持己见。黄达尧表示杨春芳并无履行该义务故导致其无法核实应付的余款才导致至今没有清付；杨春芳则表示其已经履行了出示票据核算的义务，是黄达尧没有经济能力履行才至今没有支付，其已构成违约，并提供了手写版的费用清单一份及证人证言（彭某、唐某）为证。经查，费用清单并无黄达尧或黄某签名确认，属于杨春芳一方所制作。黄达尧确认其姐姐收到过该清单，但杨春芳没有提供原始单据进行核实，故不予确认。经法庭询问，杨春芳及黄达尧确认杨春芳并未将其购房所付费用单据交黄达尧核实，包括贷款本息、物业管理费、专项维修资金等等。此外，证人彭某、唐某于2017年6月13日到庭作证，均反映杨春芳委托其与黄达尧协调涉案房产买卖过程中产生的矛盾，提出涉案房产继续由黄达尧购买或出售他人而由杨春芳收回成本等方案，但未果的情况，但彭某作证后拒不在笔录上签名确认。后杨春芳反映两证人庭后与黄达尧、黄某、律师等一起共进了午餐。黄达尧的委托诉讼代理人（律师）确认第一次庭后应黄达尧的姐姐邀请共进午餐，但到达现场才知道两证人在场，且明确表态吃饭时不能谈案件相关事情。庭后法庭为核实杨春芳所反映的情况，通知上述两证人到庭，但其未按法庭通知要求到庭。
此外，杨春芳主张其已经缴纳了2016年1月至12月的物业管理费，但没有提供相关证据。杨春芳主张购房时应开发商要求缴纳了家圆云贷手续费2000元，并提交了一张由深圳市世联**（两字不清）贷款有限公司出具的发票。经查，深圳市世联**（两字不清）贷款有限公司于2014年8月11日确认收到杨春芳及喻建军的家圆云贷手续费，但没有显示与涉案房产有关的信息。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。黄达尧与杨春芳自愿签订房屋买卖合同，属双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应按约履行各自义务。事实上，双方已实际开始履行合同，黄达尧已向杨春芳支付了230000元及签订合同后的应还贷款46907.78元和物业管理费1614.22元，但双方在履行合同中有关双方根据杨春芳提供的单据确定交易价格及黄达尧于2016年12月份之前应付款金额问题存在争议而产生纠纷。对此，根据双方的陈述和提供的证据可见，该购房款及应付款余额需要双方进一步配合核实才能明确，数额明确后黄达尧才能进一步履行付款义务，也就是说有一个履行的前后顺序问题。根据约定应先由杨春芳一方于签订合同后及时提供相关的单据以供双方核实房款总价及2016年12月底前黄达尧应付款项金额，最迟亦不应迟于2016年12月底，而黄达尧在双方核实清楚数额后应履行付款义务。现杨春芳主张其已履行了提供单据复印件核实、对数的义务，依法应负举证证明之责任。杨春芳就此提供了认购书、认购须知、发票、国税收缴款书、个人贷款还款计划表、收据、对账单、微信对话记录等证据为证，但如上查明事实可见，其所提交的证据并未能证明其已经履行了提交给黄达尧对账的事实，故其依法应承担举证不能的不利后果，对其该主张，本院不予采纳。因此，杨春芳作为合同义务先履行者，其没有履行，直接导致黄达尧一方因无法核实应付款而无法履行付款义务，由此产生的后果应由杨春芳承担，黄达尧有权以此进行抗辩。此外，杨春芳根据黄达尧所付款项情况分析认为黄达尧无履约能力，并提供了其首付款的收款情况等佐证。经查，杨春芳提供的该统计表为其自行制作，虽然内容属实，但黄达尧确实已经支付了购房款230000元及合同签订后至2017年4月份期间的应付贷款、物业管理费等，仅以其所付款的资金来源来推断其履约付款能力，证明力显然不足，本院不予采纳。鉴于此，杨春芳有关黄达尧没有履约能力而未按约定期限（2016年12月前）付款为由而要求解除合同，理据不足，本院不予支持。相反，杨春芳现已提前归还涉案房屋的贷款，注销了抵押登记，且明确了其已付利息、费用，而黄达尧亦承诺可全额支付剩余购房款，涉案合同具备继续履行的条件，故黄达尧要求继续履行该合同，理据充分，本院予以支持，但为免讼累，其亦应在过户的同时支付剩余的购房款。同时，由于杨春芳已经清还贷款并注销了抵押登记，故黄达尧有关诉求被告协助其提前还款并注销抵押登记的诉求已经得到了满足，无需本院判决处理。
黄达尧具体应付款项金额，对应杨春芳的主张及提供的证据，本院分析、认定如下：1.贷款本息409565.73元（本金399000元+利息57473.51元-黄达尧已付的46907.78元=409565.73元）；2.税费：16122元（按认购书须知及对应的单据、专项维修资金存折等证据认定）；3.2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，虽无单据，但根据认购书等证据及黄达尧于2017年1月1日后需要交纳物业管理费等情况可见该房屋应自2016年1月1日起需要交纳物业管理费，故杨春芳已付合同签订后已付的物业管理费认定为3540元（295元/月×12个月）；4.购房首付款171139元；5.家圆云贷手续费问题，杨春芳仅提供了一张金额为2000元的发票为证，且该证据未显示与涉案房产有关，故在黄达尧予以否认的情况下，其依法应承担举证不能的不利后果，对其该主张，本院不予采纳。以上共计为600366.73元。扣减黄达尧已付的230000元，其尚应向杨春芳支付的费用为370366.73元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨春芳于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告（反诉被告）黄达尧办理位于中山市东升镇丽城乐意居42东2单元601室【（2016）中山市不动产权第0065921号】的过户登记手续，将该房地产过户到黄达尧名下。原告（反诉被告）黄达尧在办理过户的同时支付剩余的购房款370366.73元给被告（反诉原告）杨春芳；
二、驳回原告（反诉被告）黄达尧的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）杨春芳的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元，反诉费100元，诉保费3520元，共计13420元，由被告（反诉原告）杨春芳负担。该款原告（反诉被告）黄达尧预付了13320元，被告（反诉原告）杨春芳预付了100元，故被告（反诉原告）杨春芳应于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）黄达尧返还13320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 梁春燕
审判员 林钰琼
审判员 伍执娟
二〇一七年十月十一日
书记员 韦 彤