舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0902民初4009号原告：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市宁穿路**号。负责人：蔡匡郎，处长。委托诉讼代理人：高翔，中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处工作人员。委托诉讼代理人：刘海燕，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。被告：詹海江，男，1969年11月30日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被告：舟山市万民大药房有限公司，住所地浙江省舟山市定海区人民南路103号、105号。法定代表人：金凯，总经理。委托诉讼代理人：朱亮，浙江鑫目律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭辉，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称东海舰队房管处）与被告詹海江、舟山市万民大药房有限公司（以下简称万民大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海舰队房管处的委托诉讼代理人高翔、刘海燕、被告詹海江、被告万民大药房的委托诉讼代理人朱亮、彭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东海舰队房管处向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的租金2800000元，并按银行同期贷款利率支付自2016年1月1日起至实际履行之日止的利息；2.确认解除《军队房地产租赁合同》；3.判令被告立即腾退全部承租房地产；4.判令被告赔偿原告支出的律师费78400元。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求判令两被告按照租赁合同约定的租金标准，即每年2240000元向原告支付自2017年4月1日合同解除之日起至被告腾退之日止的实际占用费。事实和理由：原告拥有位于舟山市定海区地块的房产。2009年1月，原告对该地块进行招标租赁，被告万民大药房中标。2009年6月25日，该被告以无力经营为由将该标转让给被告詹海江，并承诺愿意为詹海江的一切经营行为担保。2015年11月30日，原告与被告詹海江签订了第三期《军队房地产租赁合同》。该合同约定，租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日；每年租金2240000元，于每半年的前十日内支付。合同签订后，被告詹海江仅支付了截止2015年12月31日的租金，其余租金未再支付。2017年4月1日，原告发出解除合同的通知。至该时，被告詹海江共拖欠租金2800000元。原告认为，原告与被告詹海江签订的房屋租赁合同合法有效，被告詹海江未按约履行义务，已构成根本违约，已符合合同解除条件，被告万民大药房为被告詹海江提供担保，应承担连带责任。詹海江辩称，租赁合同属实。2015年7月起，由于受经济大环境影响，本被告租赁的房屋出现大面积空置现象，本被告本可根据合同约定行使解除权，但为了不给原告添麻烦，本被告一直承担空置的损失。原告本次解除合同是因非军事需要，而本被告一直积极配合原告的收房工作，及时通知各租户，要求他们根据原告限定的期限腾退，并积极筹措资金对各租户进行补偿，确保原告的收房工作顺利进展，故本被告不应承担违约责任。本被告为了推动收房工作，已经花费了巨额资金，希望原告对本被告的损失予以适当补偿。根据合同约定，单方收回房屋应提前三个月通知，而原告是在2016年4月初向本被告下达通知，故要求租金只计算至2016年底，且不再计算占用费。万民大药房辩称，租赁招标人是92910部队，原告主体不适格。本被告虽出具文书表示担保，但出租方未在出租前报审批，招标过程已中止，预中标通知不是认定中标资格的依据，且，中标项目不能转让，预中标与后来詹海江的租赁合同没有关系。又，本被告提供担保时，主合同尚未签订，主债务不明，没法担保。故本被告不需要承担担保责任。即使担保成立，现担保期限也已超过。合同解除之后的实际占用费与租赁合同无关，与本案不属于同一诉讼，应另行解决。原告主张律师代理费，缺乏法律依据。综上，要求驳回原告对本被告提出的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年初，中国人民解放军92910部队后勤部房地产管理处对部队新建的位于舟山市定海区纺织厂路和青垒头路的街面房实行租赁招标。被告万民大药房参与投标，经竞标，被确定为预中标单位。2009年6月，被告万民大药房向中国人民解放军92910部队后勤部房地产管理处递交了《关于变更纺织厂路沿街商铺经营权的报告》，申请将相关街面房的经营权全部移交给被告詹海江。被告万民大药房在报告中称“我公司愿意为詹海江先生经营行为担保，承担其与贵部之间发生的一切义务和责任”。中国人民解放军92910部队后勤部房地产管理处同意了被告万民大药房的申请。后，被告詹海江承租了位于舟山市定海区的房屋，并转租（分租）给他人。随着军队机构调整，案涉房产的管理单位变更为东海舰队房管处。2015年11月30日，原告东海舰队房管处（出租方）与被告詹海江（承租方）签订了新一期《军队房地产租赁合同》。该合同约定，出租方出租位于舟山市定海区的建筑面积1969平方米的房屋；租赁用途为餐饮、汽配等；租赁期限为2015年8月1日至2018年7月31日；年租金2240000元，总额6720000元，按半年结算，承租方于每半年的前10日内支付；承租方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交费用总额的千分之三收取违约金，逾期三十日，出租方有权解除合同；出租方因军事需要提前解除合同的，承租方接到通知之日起一个月内无条件交还承租房地产，出租方按承租方实际使用时间计收租金，其他互不补偿；出租方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知承租方，按承租方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给承租方作为搬迁费用。该合同签订后，被告詹海江仅支付了截止2015年12月31日的租金，未支付第二期及之后的租金。2015年1月，上级有关部门要求军队单位严格管控房地产租赁项目。2016年时，上级有关部门要求军队单位全面停止有偿服务活动（含房地产租赁）。2017年4月1日，原告东海舰队房管处向被告詹海江发出一份《通知》，称“你方承租我处位于舟山市定海区的房地产，因军事需要收回，请你方依照与我处签订的《军队房地产租赁合同》约定，自接到本通知之日起，履行合同义务，一个月内无条件地将所承租的房产及按合同约定的权属归我处的全部财产交还我处”。后，被告詹海江向各次承租人通知清退房屋，现多数次承租人已陆续腾退房屋。审理中，原告提交了书面清单，确认被告詹海江承租房屋的总建筑面积为1985平方米，并言明了各次承租人所使用房屋的分户面积和腾退日期。关于各次承租人的腾退日期，原告与被告詹海江所称部分一致，部分不一致。对此，被告詹海江应承担证明责任，却未能举证证明，故本院采信原告的自认。据此，本院确认，青垒头路10-11号（89.39平方米）和青垒头路22-26号(177.30平方米)至今尚未腾退；按各次承租人分户计算的方式，截止2017年12月31日，提前解除合同的两个月租金补偿金额，与逾期腾房占有使用费相互抵扣后，被告詹海江尚需支付逾期腾房占有使用费221938元（具体计算见卷宗）；在本次原告通知退房之前，青垒头路14-16号租户(148.54平方米)已于2015年10月30日停止使用房屋，青垒头路27-30号租户(141.84平方米)已于2016年10月1日停止使用房屋，青垒头路37-38号租户(69.22平方米)已于2015年7月31日停止使用房屋。被告詹海江曾于2016年10月初，就上述三家店面口头向原告提出退租请求，但双方未办理退租手续。现原告提起诉讼，并为此支出律师代理费78400元。本院认为，原告东海舰队房管处与被告詹海江于2015年11月30日就案涉出租房屋签订的《军队房地产租赁合同》合法、有效，双方应依约履行各自的义务。被告詹海江未按期支付租金，已构成违约。原告根据合同约定和法律规定，有权解除合同。原告已于2017年4月1日向被告詹海江通知解除合同，该被告予以接受。故本院确认前述《军队房地产租赁合同》已于2017年4月1日解除。法律规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状。现租赁房屋尚未全部腾退完毕，原告要求被告詹海江腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于被告詹海江未支付的合同期内租金，原告依法可要求其支付。根据租赁合同的约定计算，2016年1月1日起至合同解除的前一天2017年3月31日的租金为2800000元（2240000元÷12个月×15个月）。关于青垒头路14-16号、青垒头路27-30号、青垒头路37-38号三处房屋的租金。由于案涉出租房屋系由被告詹海江整体租赁，故在通常情况下，该被告对于先期停用的部分房屋要求退租，不合理，双方在当时未办理退租手续，实属正常。但考虑到2015年初上级有关部门已经开始管控军队单位房地产租赁项目，2016年时上级有关部门已经部署军队单位全面停止有偿服务活动，且原告本次解除合同亦具有“停止有偿服务活动”的因素，故上述三处房屋在停止使用后的租金宜酌情减收。为计算明了起见，该三处房屋解除合同的60天租金补偿与其他房屋一起核算。扣除60天租金补偿后，按照实际停止使用的日期，三处房屋的租金减收额度分别为147152元（458天×每平方米3.09元×148.54平方米×70%）、37430元（122天×每平方米3.09元×141.84平方米×70%）、82198元（549天×每平方米3.09元×69.22平方米×70%），合计266780元。综上，被告詹海江尚应支付的合同期内租金为2533220元。租赁合同对于逾期支付租金约定需支付违约金，故原告依法有权要求被告詹海江支付逾期付款利息。租赁合同约定的逾期付款违约金过高，原告主动调整为按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算，未超出法律允许范围，本院予以采纳。但租赁合同约定租金半年一付，故逾期付款利息需分段计算。合同解除前的逾期付款利息的计算不考虑前述租金减收因素，仍按合同约定金额计算。具体如下(以6个月至1年期银行贷款基准利率为利率基数)：2016年1月11日至2016年7月10日，为24631元（4.35%÷360天×182天×1120000元）；2016年7月11日至2017年1月10日，为49803元（4.35%÷360天×184天×2240000元）；2017年1月11日至2017年3月31日，为27067元（4.35%÷360天×80天×2800000元）；合计101501元。合同解除后的逾期付款利息，自2017年4月1日起按实际欠付租金2533220元及年利率4.35%继续计算至实际履行之日。合同解除后，被告詹海江并未立即将租赁房屋腾退完毕，原告有权要求其支付逾期腾房占有使用费。被告詹海江虽有逾期支付租金的违约行为，但原告本次解除合同具有“停止有偿服务活动”的因素，应按出租方因非军事需要解除合同处理，即给予承租人两个月租金补偿，该租金补偿在逾期腾房占有使用费中抵扣。综上，已查明需支付的逾期腾房占有使用费为221938元。由于上述占有使用费的计算截止日为2017年12月31日，故对于迄今尚未腾退的房屋,即青垒头路10-11号和青垒头路22-26号应按实际面积计算之后的逾期腾房占有使用费，每天为824.07元【（89.39平方米+177.30平方米）×每平方米3.09元】。原告要求被告詹海江赔偿律师代理费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。被告万民大药房在向原告申请转让街面房经营权时，确曾表示愿意为被告詹海江担保，但当时具体表述不明。之后在原告与被告詹海江签订房屋租赁合同时，原告亦未要求被告万民大药房签订担保合同。故原告要求被告万民大药房承担担保责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告詹海江之间关于位于舟山市定海区房屋的《军队房地产租赁合同》于2017年4月1日解除；二、被告詹海江于本判决生效后三日内向原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处腾退承租的房地产；三、被告詹海江于本判决生效后三日内向原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处支付租金2533220元、逾期付款利息101501元，及自2017年4月1日起至实际履行之日的逾期付款利息（按每天2533220元×年利率4.35%÷360天计算）；四、被告詹海江于本判决生效后三日内向原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处支付截止2017年12月31日的逾期腾房占有使用费221938元，及2018年1月1日起至腾退完毕日止按每天824.07元计算的逾期腾房占有使用费（日金额标准根据实际腾退情况调整）；五、驳回原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29827元，减半收取14913.50元，由被告詹海江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  张卓峰二○一七年十二月二十五无书记员  陈 洁?*MERGEFORMAT?10?