江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8953号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京利众置业投资集团有限公司第贰拾叁分公司，住所地南京市六合区扬子十村5幢102室。
负责人：赵贤群，该公司经理。
委托诉讼代理人：尹有芳，江苏容熙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：尤秀伟，女，1977年1月17日生，汉族，中石化南京工程有限公司职员，住南京市六合区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐爱萍，女，1971年9月21日生，汉族，扬子石化橡胶有限公司职员，住南京市六合区。
被上诉人（原审被告）：邓启美，男，1966年3月25日生，汉族，扬子巴斯夫有限公司职员，住南京市六合区。
上诉人南京利众置业投资集团有限公司第贰拾叁分公司（以下简称利众置业公司）因与被上诉人尤秀伟、徐爱萍、邓启美居间合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
利众置业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判尤秀伟、徐爱萍、邓启美向上诉人支付35000元中介服务费；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：房屋买卖居间协议第六条第4项约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。甲方之一邓启美即徐爱萍的丈夫，协议中其签名系徐爱萍代签，约定过户时签字，产权证房屋所有人为邓启美，该房屋为夫妻共有财产。房屋买卖居间协议是三方基于真实意思表示签署，即应受其约束，三被上诉人已构成违约。1.一审法院认定中介服务费条款无效理由不成立。2.4%的中介服务费是南京中介费行业指导价，并没有放大其责任，也没有加重其责任。2.一审法院认定合同有效，可见上诉人所提供的服务是专业性服务，不存在不诚信。3.因邓启美与徐爱萍系夫妻，房屋是婚内财产，存在法律上的联系，此联系足以使上诉人相信徐爱萍有代理权，徐爱萍以被代理人邓启美的名义签字，相信此行为并非一审法院认定的轻信状态。徐爱萍的代理行为所产生的法律后果，邓启美作为被代理人仍然要承担相应的责任。4.尤秀伟在处理买卖合同时与徐爱萍达成解除合同的约定，违反了三方达成的房屋买卖居间协议，构成违约应当承担责任。5.被上诉人违约在先，上诉人无法按照居间合同约定实施协助过户等服务，上诉人要求报酬符合规定，数额为35000元，并不过高。6.一审判决反诉部分第三项支持徐爱萍要求返还产权证、土地证的请求，因上诉人并无占有该二证的目的，徐爱萍在诉前也未主动索要，一审庭审时，上诉人已返还保管的该二证，再判决返还上诉人无证可还。一审法院应向被上诉人释明，由徐爱萍撤回该项诉讼请求。7.中介公司作为居间方的工作，在合同订立之前已经形成了大量的工作，这些工作包括信息采集、发布、在网络上发布广告、打电话找客户、看房、预约买卖双方见面等等，都需征得双方同意。中介公司的工作，上诉人已经完成至少80%以上，所以一审判决的500元违约金标准也过低。
徐爱萍辩称，其没有在上诉人处登记过，只是在其同学陈国霞所在的另一房产公司登记过，其与上诉人从来没有接触过。房屋买卖居间协议是无效的，在没有房产证、结婚证、土地证且邓启美不在场的情况下，上诉人说徐爱萍有权利签订合同，然后上诉人还让徐爱萍将邓启美的名字代签上。签订合同后，徐爱萍在2小时之内打电话给陈国霞，说邓启美不同意签订合同。
邓启美辩称，房屋买卖没有成交，徐爱萍、尤秀伟已经同时达成放弃此次房屋买卖的意向。同时徐爱萍将定金5000元返还给尤秀伟。在居间协议中没有填写产权证、土地证号、丘号等关键信息。签定协议时，上诉人没有向买卖双方进行提醒、说明并进行协商，协议订立很仓促。居间协议是格式条款，由上诉人提供。第6条第4款约定中没有体现丙方的责任。邓启美的签名不是由本人签名，邓启美也没有授权给其他人代为签名。没有房产证、土地证，在产权人不在场的情况下，草签的合同应属无效。中介公司的赵晓惠提供不诚实信息，说此房已经签订了独家代理协议，因此需要2.4%的中介费，实际上没有签订独家代理协议。徐爱萍因未取得产权人邓启美的同意，在签订该居间协议后，2小时之内已经通过中间人陈国霞告知赵晓惠。
尤秀伟辩称，上诉人主张尤秀伟有违约行为，完全不成立。尤秀伟缴纳5000元也是做了大量工作准备款项。在此期间，上诉人没有告知尤秀伟任何东西。后来上诉人跟尤秀伟说，房主不卖房子，并向尤秀伟提出解决方案。中介公司陈述已经做了80%的工作，尤秀伟认为中介公司根本什么都没有做。
利众置业公司向一审法院起诉请求：判令尤秀伟、徐爱萍、邓启美支付中介服务费40320元，并承担诉讼费用。徐爱萍向一审法院反诉请求：1.确认房屋买卖居间协议无效；2.判令利众置业公司向徐爱萍返还房产证和土地证；3.判令利众置业公司赔偿诉讼期间的误工费、律师咨询费、精神损失费共计12000元；4.由利众置业公司承担反诉费用。
一审法院认定事实：徐爱萍与邓启美系夫妻关系，南京市六合区大厂扬子十八村3幢202室房屋（以下称案涉房屋）的所有权登记在邓启美名下。徐爱萍曾将其出售案涉房屋的想法告之在南京居之福房产中介有限公司供职的朋友陈国霞，并将房屋钥匙交给陈国霞，陈国霞将这一房源信息与利众置业公司工作人员赵晓惠进行了交流，并陪同利众置业公司掌握的客户尤秀伟在签约前看过二次案涉房屋。从陈国霞的证言可以得出：邓启美事先知道徐爱萍出售案涉房屋一事，但不能确定邓启美肯定会卖房。
2017年5月18日，徐爱萍与尤秀伟在利众置业公司催促下签订一份房屋买卖居间协议，约定以168万元净得价出售案涉房屋给尤秀伟，并现场收取定金5000元。其中“售方”冠名徐爱萍、邓启美二人，而邓启美的签名由徐爱萍代为。前述协议第六条第4项约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，……同时，违约方应向丙方支付总房价2.4%的中介服务费。签约后一二个小时，徐爱萍即告之陈国霞：邓启美不同意卖房，陈国霞亦反馈给赵晓惠，尤秀伟继而从赵晓惠处获知房主不卖房的信息。同月25日前，徐爱萍与尤秀伟商定解除买卖合同，并退还定金5000元。利众置业公司在诉讼中不认可其曾通知尤秀伟房主不卖房的信息，但不否认其曾提示尤秀伟有两种处理途径。
2017年5月21日，利众置业公司工作人员赵晓惠，应陈国霞邀请，在徐爱萍办理其他事务过程中，利用核对案涉房屋产权情况之际拿走相关产权证和土地证。本案诉讼中，利众置业公司当庭向徐爱萍退还了前述产权证和土地证。
一审法院认为，当事人从事买卖、租赁等各项民事活动，应当秉持合同意识，尊重合同约定。本案中，徐爱萍和尤秀伟在处理买卖合同时，显然忽略了相关联的居间合同。本案所展示的事实表象是，利众置业公司已促成买卖双方签订了书面合同，虽然签约过程相对仓促，但签字当事人都是在自由表意情形下作出的签名行为，所以徐爱萍主张该合同无效，于法无据，法院不予采纳。依照法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，未促成合同成立的，也可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。但是，根据诚信原则，利众置业公司所提供的服务是专业性服务，其应当知晓代签名的法律后果并应将这一风险如实告之服务对象。该公司声称“有理由相信徐爱萍有代理权”，是一种轻信状态，放之专业服务领域就是过错，故法院不赞成其主张。在此（无权处分）情势下，尤秀伟获知真正产权人不肯出售房屋而与合同相对人达成解约合意，没有过错，不构成违约。由此可见，利众置业公司利用格式条款放大了被服务对象的责任，故相关合同条款无效。邓启美从未与利众置业公司打过交道，在本案中若承担责任，更显得无辜。徐爱萍则应对自己的签约行为负责，其草率行为导致一群人白忙一场，但是，利众置业公司除提供订约媒介服务外，并未按照居间合同约定实施协助过户等服务，故其索要的报酬过高，加之其服务存在过错，故徐爱萍可向其支付报酬500元。徐爱萍反诉要求利众置业公司赔偿其误工费、咨询费和精神损失等，毫无道理，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第六十条、第九十三条第一款、第四百二十六条、第四百二十七条规定，一审法院作出判决：一、徐爱萍于判决生效后五日内向南京利众置业投资集团有限公司第贰拾叁分公司支付500元；二、驳回南京利众置业投资集团有限公司第贰拾叁分公司的其他诉讼请求；三、支持徐爱萍要求返还产权证、土地证的反诉请求；四、驳回徐爱萍的其他反诉请求。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
上述事实，有房屋所有权证、结婚证、房屋买卖居间协议、收条及当事人陈述等证据证实。
本案二审的争议焦点为：利众置业公司要求尤秀伟、徐爱萍、邓启美支付35000元中介服务费应否予以支持。
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，未促成合同成立的，也可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，利众置业公司在与尤秀伟及徐爱萍签订案涉房屋买卖居间协议过程中，未核实产权登记人邓启美的意思表示，亦未审核邓启美是否授权徐爱萍代签协议，利众置业公司主张“有理由相信徐爱萍有代理权”，本院不予采信。此后，尤秀伟获知产权登记人邓启美不同意出售房屋的意思表示后，与徐爱萍达成解约合意，徐爱萍向尤秀伟退还定金5000元，是双方对自身权利的处分，亦有利于化解纠纷。利众置业公司在房屋买卖居间协议签订过程中，提供了一定服务并付出相应劳务，但其在居间活动中未尽到审慎的核实义务，正是该协议无法继续履行的重要原因。据此，利众置业公司要求尤秀伟、徐爱萍、邓启美支付35000元中介服务费，依据不足，本院不予支持。一审法院根据利众置业公司提供服务的情形，认定徐爱萍向利众置业公司支付报酬500元，并无不当，本院予以维持。
综上，利众置业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费662元，由上诉人利众置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 李任飞
二〇一七年十二月十四日
书记员 郭旭冬