浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温执异终字第23号
上诉人（原审原告）：吕杨荣。
被上诉人（原审被告）：林翔琼。
委托代理人：姚丰满，浙江泽商律师事务所律师。
原审被告：诸葛红华。
原审被告：许聪良。
上诉人吕杨荣与被上诉人林翔琼、原审被告诸葛红华、许聪良案外人执行异议纠纷之诉一案，鹿城区人民法院于2014年11月21日作出（2013）温鹿执异初字第12号民事判决，吕杨荣不服，向院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定：被告诸葛红华、许聪良系夫妻关系。本案所涉及的执行标的为坐落于温州市鹿城区温迪路吕浦河1#地块10幢2303室房屋一套。2009年2月18日，被告诸葛红华与温州市公用事业开发公司签订编号为000000132473的《商品房买卖合同》一份，约定被告诸葛红华以总价3034502元（每平方单价为18786元）购买涉案房屋，建筑面积为161.53平方米，并就上述房产的价款支付方式、支付日期以及交付日期等进行了约定。在该合同中，约定购买房屋的付款方式为被告诸葛红华于购房合同签订之日支付30%的购房款（计914502元）后，以按揭贷款方式支付剩余购房款。同年2月16日及18日，被告许聪良按约向温州市公用事业开发公司支付了914502元购房款。同年4月3日，被告诸葛红华、许聪良向银行申请了2120000元的抵押按揭贷款。2011年6月27日，在浙江时代商务律师事务所律师张豪及应云长的见证下，被告诸葛红华、许聪良与原告吕杨荣签订了关于涉案房屋的买卖合同书一份，该合同书约定：原告吕杨荣以8884150元的总价款向被告诸葛红华、许聪良购买涉案房屋，每平方米55000元，并约定由原告吕杨荣于合同生效当日支付34150元，合同生效后7日内支付8800000元，尾款50000元在涉案房屋过户至原告吕杨荣名下后支付，而涉案房屋的银行按揭因无法办理转移登记，故仍由被告诸葛红华、许聪良按期向银行支付。同年7月4日，原告吕杨荣通过银行转账方式向被告诸葛红华、许聪良分别转账3834150元与5000000元。同年7月5日，被告诸葛红华、许聪良与谢也真在温州中诚公证处办理了委托公证，委托谢也真办理涉案房屋的房款结算、领取房屋钥匙、领取房屋钥匙、领取所有权证及过户等手续。该公证书中载明“将上述房屋出卖给吕杨荣”的内容。
另查明，一、2012年4月24日，被告诸葛红华、许聪良在温州市中信公证处又办理委托公证，将涉案房屋出卖给程建所有。原告吕杨荣称系其将涉案房产转让给程建，但因公证委托需要以被告诸葛红华、许聪良名义进行，所以被告诸葛红华、许聪良委托程建的父亲程某办理涉案房屋过户手续，并在公证书上载明“将上述房出卖给程建”。现该房屋由程建实际占有使用。二、原告吕杨荣自认在涉案房屋之后，没有多余的钱装修，一直没有入住。一直到2011年12月才交付了涉案房屋相关费用。三、被告许聪良、诸葛红华因拖欠被告林翔琼的借款未能按期偿还，被告林翔琼向鹿城区人民法院提起诉讼，审理期间，该院根据被告林翔琼的申请，于2011年11月24日作出（2011）温鹿商初字第3100与民事裁定书，对涉案房屋予以查封。尔后，该院经审理作出（2011）温鹿商初字第3100号民事判决书，该判决发生法律效力后，被告林翔琼申请法院执行。在该案执行过程中，涉案房屋由诉讼中的财产保全措施转为执行中的查封措施。原告吕杨荣得知后，向该院提出执行异议。该院于2013年6月21日作出（2013）温鹿执异字第20号执行裁定书，驳回原告吕杨荣的执行异议。为此，原告吕杨荣向该院提起案外人执行异议之诉。
原审认为：本案坐落于温州市鹿城区温迪路吕浦河1#地块10幢2303室的涉案商品房系被告诸葛红华向温州市公用事业开发公司购买。对以被告诸葛红华名下购买的不动产，法院可以作为被执行人的财产进行查封和变价。如果案外人提出异议主张所有权时，应提供足以排除对该标的物进行强制执行的事实和理由。本案争议的焦点在于原告吕杨荣是否已因买卖而取得涉案房屋的实体权利。一、被告诸葛红华、许聪良购买的涉案房屋单价为18786元，总价为3034502元，其中银行按揭贷款为2120000元。原告吕杨荣表示其以8884150元的价格购买涉案房屋，并己向被告诸葛红华、许聪良支付了除尾款50000元外的全部房款8834150元，但涉案房屋按揭贷款2120000元的每月本息仍由被告诸葛红华、许聪良支付，同时原告吕杨荣未提供证据证明其己持有涉案房屋预售合同及缴款发票等原始权利售证原件，在达成如此巨额房产交易合同的情况下，原告吕杨荣的述称不符合房屋交易常理。故原告吕杨荣与被告诸葛红华、许聪良就涉案房屋买卖真实性无法确认。二、原告吕杨荣自认未入住使用涉案房屋，且该房屋现由程建居住。三、原告认为，涉案房产己由其转让给了程建，却未提供证据证明。同时，被告诸葛红华、许聪良于2012年4月24日又在温州市中信公证处办理委托公证，将涉案房屋出卖给程建所有。四、即使原告吕杨荣所称的由其将涉案房屋转让给程建的这一说法真实，亦应由程建主张涉案房产的实体权利，而并非由原告吕杨荣主张权利。综上，原告吕杨荣的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告诸葛红华、许聪良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条的规定，遂判决：驳回原告吕杨荣的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吕杨荣负担。
上诉人吕杨荣诉称：原审认定事实错误，证据不足，适用法律错误。理由：1、上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良之间的房屋买卖系双方真实的意思表示，内容合法，应当受到法律保护。2011年6月27日，上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良在浙江时代商务律师事务所见证下签订房屋买卖合同书一份。原审被告诸葛红华、许聪良将其夫妻共同所有的涉案房屋以总房价8884150元出卖给上诉人吕杨荣。同年7月4日，上诉人吕杨荣按约通过银行转账方式支付给原审被告诸葛红华除尾款50000元外的全部房款8834150元。同年7月5日，原审被告诸葛红华、许聪良与谢也真在温州市中诚公证处办理了委托公证，特别授权谢也真代为办理涉案房屋的房款结算、领取房屋钥匙、领取所有权证及买卖过户等手续。该公证书中载明了“将上述房屋出卖给吕杨荣”的内容。故原审认为不符合房屋交易常理认定事实有误，证据不足。2、因上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良系朋友关系，基于对朋友的信任，按揭贷款的偿还仍以原审被告名义进行并没有错，也不违法法律，不会导致双方房屋买卖合同无效的。3、2012年4月17日上诉人吕杨荣将涉案的房屋转让给程建，因公证委托需要以原审被告诸葛红华、许聪良名义进行，所以，2012年4月24日由原审被告诸葛红华、许聪良委托程建的父亲程某办理涉案房屋买卖过户等相关手续，并在公证书上载明“将上述房出卖给程建”。现该房屋由程建实际占有使用。请求依法撤销原审判决；并确认上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良签订的房屋买卖合同有效；停止对涉案的房屋执行并解除查封。
被上诉人林翔琼辩称：上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良之间的房屋买卖关系系虚构，并非真实的房屋买卖。理由：1、房屋买卖中所涉及的房产交易金额与当时的市场价值存在巨大差异，远超过市场价。2、上诉人交付所谓的房产对价，根据上诉人提供的证据来看，存在虚假交付的嫌疑。在第一次交付5000000元之后，上诉人吕杨荣的银行账户又以其他方式打回了5000000元。3、上诉人吕杨荣至今未实现对该房屋的占有，并且也没有取得房产过户相应的资料，即便上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良之间的房屋买卖关系真实，但房屋未过户，上诉人吕杨荣也存在过错。4、按正常的房产交易习惯，在房产交易过程中，应由买受方支付对价并偿还银行贷款，但在本案中上诉人吕杨荣称全额支付了房款，并且按揭由原审被告诸葛红华、许聪良缴纳，这样的交易方式不符合正常的交易习惯。原审判决符合本案的客观事实，也符合法律规定。请求依法驳回上诉，维持原判。
原审被告诸葛红华、许聪良未作答辩。
在审理期间，为了查明本案事实，根据被上诉人林翔琼在一审时的申请，本院通过银行查询了上诉人吕杨荣及原审被告诸葛红华银行卡的往来信息，2011年7月4日上诉人吕杨荣打给原审被告诸葛红华3834150元、5000000元，同日原审被告诸葛红华直接打给谢也真5000000元，季中欧3834150元。双方对该证据真实性均无异议，予以确认。
在本案审理期间，双方对原审认定的事实部分均无异议，应予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。原审被告诸葛红华、许聪良购买的涉案房屋单价为18786元，总价为3034502元，其中银行按揭贷款为2120000元，事实清楚，证据充分。虽然上诉人吕杨荣以8884150元的价格与原审被告诸葛红华、许聪良签订了涉案房屋《购房合同》，并已向原审被告诸葛红华、许聪良支付8834150元，但涉案房屋按揭贷款2120000元的每月本息现仍由原审被告诸葛红华、许聪良支付，同时上诉人吕杨荣并未取得涉案房屋预售合同及缴款发票等原始凭证原件。况且，上诉人吕杨荣并无实际占有涉案的房屋。原审认为上诉人吕杨荣与原审被告诸葛红华、许聪良就涉案房屋买卖真实性无法确认，并无不当。现上诉人诉称自己与原审被告诸葛红华、许聪良系朋友关系，基于对朋友的信任，按揭贷款的偿还仍以诸葛红华、许聪良名义进行支付，不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人吕杨荣的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费80元，由上诉人吕杨荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈国庆
审判员 叶 峰
审判员 李爱素
二〇一五年五月十一日
书记员 黄欢乐