甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘09民终1186号
上诉人（原审被告）：李红，女。
委托诉讼代理人：刘亚麒，甘肃宪辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴克香，女。
上诉人李红因与被上诉人吴克香房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第781号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李红上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四项。事实和理由：1.吴克香未按双方门店租赁合同的约定支付2015年5月至2016年5月的租金，按照该合同约定，李红享有约定的合同解除权，李红已于2015年11月12日以现场通知的方式解除了合同。合同解除后，李红在吴克香在场的情况下将吴克香店内物品搬离。既然合同已解除，吴克香的损害赔偿请求无事实和法律依据。2.李红已经向嘉峪关恒信工贸有限责任公司支付了2015年至2017年的租金，并由嘉峪关恒信工贸有限责任公司出具了租金发票，李红完全有能力履行双方约定的三年期租赁合同。3.吴克香主张由李红赔偿损失无事实及法律依据。（1）一审判决认定由李红承担吴克香的加盟费损失，事实不清，证据不足。双方在签订房屋租赁合同时，李红对吴克香的经营项目及加盟的事实并不知情。上海百卉投资管理有限公司已于2015年3月11日注销，吴克香出具的加盟费收据及加盟合同具有单方性，真实性无法确定，不能据此认定吴克香支付过加盟费。（2）一审判决认定由李红承担剩余租期的转让费损失错误。吴克香与案涉门店的原承租人黄丹达成的8万元转让费的约定，与本案无关联性，李红对该转让费并不知情，也未收到过该过转让费，吴克香与黄丹之间的约定对李红不具有约束力。即使该转让费存在，也属于李红不可预见的损失，吴克香无权要求李红赔偿。（3）一审判决认定由李红承担吴克香的装修残值损失错误。吴克香未向法院提交证明其装修房损失的有效证据，吴克香承租案涉门店时，原装修并未拆除，吴克香并无装修投入。
吴克香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回李红的上诉请求。
吴克香向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的门点租赁合同；2.判令李红返还押金5000元；3.判令李红赔偿吴克香转让费、店铺装修费、加盟费、设备、物料等全部损失38万元；4.判令李红承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月5日，原告吴克香（乙方）与被告李红（甲方）签订了门店租赁合同，约定：1.甲方出租的商铺位于酒泉市肃州区南大街76号小商业2楼；租期为三年，自2014年5月5日至2017年5月10日；房屋租金为每年10万元，押金5000元，合同期满，合同自然终止；乙方优先续签，续签租金如政策变化，可根据政策适当上涨。2.合同签字生效之日起，乙方一次性向甲方交清一年的租金。乙方必须按照约定向甲方交纳租金及其他所有应交纳的费用，如拖延从约定日第五天开始以每天按月租金15%向乙方加收滞纳金。拖延5天以上，甲方有权自行收回房屋，乙方未搬出的货物及其他物品甲方视废弃物进行处理，甲方不负责任。3.出租方将房屋交给承租方后，乙方的装饰装修及修缮，出租方概不负责，如乙方不再使用甲方的门市，乙方不得破坏已装修部分和房屋。
合同签订后，吴克香按照约定向李红交纳了10万元租金和押金5000元，并向房屋原承租人黄丹支付转让费8万元。吴克香将租赁房屋进行装修后经营锦春记甜品店，花费装修费用63000元。2014年12月7日，吴克香（乙方）与李红（甲方）签订房屋租赁补充协议书，约定：1.甲方确保原租赁合同约定的租赁期限不变，确保三年的租赁合同履行完毕，期间若遇到单位政策性收回房屋或其他不可抗力因素导致租赁合同不能履行的，甲方负责赔偿给乙方造成的全部损失。2.甲方在电业局不涨租金的情况下确保原合同约定的租金不变。3.乙方应按照原合同的约定按时交纳租金，并及时交纳房屋其他应交费用。4.本协议与原合同具有同等法律效力。2015年5月，吴克香得知李红未与嘉峪关供电公司续签合同，未向李红交纳2016年的租赁费用，同年10月26日，李红对租赁房屋予以加锁。同年11月20日，李红在相关人员的见证下，将租赁房屋内吴克香的所有物品搬出，并向法庭提供了物品公证证明清单。房屋收回后，已由房屋所有人嘉峪关恒信工贸有限责任公司出租他人装修后使用。
另查明，吴克香经营的锦春记甜品店系加盟经营，2014年5月23日，吴克香与上海百卉投资管理有限公司签订了锦春记甜品经销商合同，约定吴克香在租赁门店经营”锦春记甜品店”，授权及合同期限自2014年5月23日至2017年5月23日，吴克香应于签约时一次性支付投资服务费15.50万元，该费用包括但不限于店铺选址建议、销售技巧、营销推广等指导和培训费用，附表中的赠送物料费用及合理使用甲方商标进行宣传与推广费用。合同签订后，吴克香交纳15.50万元加盟费。上海百卉投资管理有限公司已于2015年3月11日办理了注销登记。
还查明，在酒泉市肃州区人民法院审理的（2016）甘0902民初2256号案件中，李红起诉吴克香要求解除双方签订的门店租赁合同，并要求吴克香支付租金、暖气费、违约金。该案认定本案争议的门店系李红从嘉峪关供电公司租赁，2012年3月1日，李红与嘉峪关供电公司签订了门店租赁合同，约定租赁期限三年，自2012年5月17日至2015年5月31日，租赁期满，合同自然终止。因单位改革，嘉峪关恒信工贸有限责任公司承担了嘉峪关供电公司的债权债务。合同到期后，嘉峪关恒信工贸有限责任公司于2015年5月10日向李红发了续签合同通知书，期限15日。李红与嘉峪关恒信工贸有限责任公司的租赁期限自2012年5月17日至2015年5月31日，其与吴克香签订的租赁合同的租赁期限超过该合同约定的期限至2017年5月10日，2015年5月31日后李红未与嘉峪关恒信工贸有限责任公司续签合同，意味着吴克香自此期限后无合法转租权，双方合同中超过租赁期限的转租期间部分约定无效，对于解除合同的诉请不予支持，对2015年5月31日之前的租赁费予以支持。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。吴克香与李红签订的门店租赁合同约定的租赁期限自2014年5月5日至2017年5月10日。本案中的租赁房屋系李红从嘉峪关恒信工贸有限责任公司处租赁后转租吴克香，李红与嘉峪关恒信工贸有限责任公司签订的合同约定的租赁期限自2012年5月17日至2015年5月31日，租赁期限届满后，因李红未与嘉峪关恒信工贸有限责任公司续签租赁合同，导致吴克香在租赁期限内无法继续使用房屋，对此给吴克香造成的损失，李红应予赔偿。对于吴克香要求李红返还押金5000元的诉请，租赁合同已无法继续履行，李红应将押金退还吴克香。吴克香租赁该房屋经营”锦春记甜品店”，为此支付了店铺装修费、加盟费、转让费，合计29.80万元。对于装修费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。吴克香投入装修费用63000元，剩余租赁期内的装饰装修残值为32302元（63000元-63000元×536天/1100天），对于以上装修残值损失，应由李红予以赔偿。对于剩余租赁期限内的转让费损失李红也应予赔偿（80000元-80000元×536天/1100天）。对于吴克香起诉的加盟费，吴克香加盟的上海百卉投资管理有限公司虽于2015年3月11日注销，但吴克香于2014年5月加盟后至2015年10月租赁房屋被收回已实际经营一年多时间，已掌握相关产品的技术、配方，且在该公司注销后至租赁房屋被收回期间吴克香仍然正常经营，故剩余租赁期内的加盟费损失（155000元-155000元×536天/1100天）李红应予赔偿。李红于2016年11月20日，将租赁房屋内吴克香的所有的设备、物料等物品搬离另行安放，并制作了物品公证证明清单，以上物品属于吴克香所有，李红应予返还。对于吴克香要求解除双方签订的《门点租赁合同》的诉请，酒泉市肃州区法院在（2016）甘0902民初2256号案件中已予以处理，本案再不进行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第一百零七条规定，判决：一、被告李红退还原告吴克香押金5000元；二、被告李红赔偿原告吴克香装修损失32302元；三、被告李红赔偿原告吴克香转让费损失41018元；四、被告李红赔偿原告吴克香加盟费损失79473元；五、被告李红于判决生效后10日内将原告吴克香所有的设备、物料等物品返还吴克香（详见李红提供的物品公证证明清单）；六、驳回原告吴克香的其他诉讼请求。以上一至四项，限被告李红于本判决生效后10日内付清。案件受理费7086元,由原告吴克香负担4086元，由被告李红负担3000元。
本案二审期间，李红围绕上诉请求向本院提交了其委托诉讼代理人与电话号码为152XX****XX的机主的通话录音及该手机的话费充值收据，拟证明：该号码的机主为黄丹，与黄丹的通话内容可证明吴克香并未向黄丹支付过转让费。吴克香质证认为，该号码虽系黄丹的手机号码，但无法确认录音中的声音系黄丹的声音，且对李红的证明目的有异议，因转让费系由其和李红、黄丹三人共同协商确定，其提交的票据可证明转让费已支付的事实。
经二审审理查明，2013年11月20日，李红与案涉门店原承租人黄丹签订了合同解除协议，协议载明有”肃州区南大街76号商业复式二层门店（原物资公司商店）于2013年3月15日结束承租，各项费用已全部结清，黄丹无条件归还租房。店内所有装修及设施与黄丹无关，黄丹经营中的物品限5日内日搬出，否则视为放弃所有权。黄丹不得转让、转租，如有违约，后果自负”等内容。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1.李红单方解除案涉门店租赁合同是否有法律依据或合同依据，李红是否有能力履行双方约定的三年期租赁合同；2.一审法院判由李红向吴克香赔偿各项损失有无事实及法律依据。
关于李红在双方当事人约定的三年租赁期内是否完全享有转租权以及李红是否有权解除合同的问题，酒泉市肃州区人民法院作出的且已经发生法律效力的（2016）甘0902民初2256号民事判决已经对此作了详尽的阐述及明确的认定，李红虽对该判决认定的事实及判处结果有异议，但李红在该判决送达后并未提起上诉，故该判决认定的事实及判处结果对双方当事人具有约束力，据此可以认定李红自2015年5月31日后无权向吴克香转租案涉门店。其于2015年10月26日解除合同的行为无法律依据和合同依据，因李红的解除合同行为给吴克香造成的损失，应当由李红承担赔偿责任，故李红的该项上诉理由不能成立。
关于李红赔偿责任的认定。（1）关于加盟费损失。经查，吴克香支出15.50万元加盟费的事实，有吴克香与上海百卉投资管理有限公司签订的”锦春记甜品经销商合同”和上海百卉投资管理有限公司出具的收款收据为证，且两份证据内容能够相互印证，一审法院对此认定无误。此外，吴克香加盟经营锦春记甜品的时间为2014年5月23日，吴克香与李红签订”房屋租赁补充协议书”的时间为2014年12月7日，故李红所提”对吴克香的经营项目及加盟的事实并不知情”的辩解理由，明显不合常理，本院不予采信。对于加盟费损失的承担，综合考虑加盟费用构成、吴克香已经掌握了基本的技术和配方以及被加盟方上海百卉投资管理有限公司已于2015年3月11日注销等情况，李红解除合同的行为，并不是造成吴克香加盟费损失的唯一原因，一审法院认定由李红承担剩余租赁期内的全部加盟费损失有失公允，应当由李红适当承担为妥，酌情确定由李红赔偿50%即39736.50元[（155000元-155000元×536天/1100天）×50%]。（2）关于剩余租期的转让费损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，吴克香虽举证证明其向案涉门店的原承租人黄丹支付过转让费8万元的事实，但吴克香与李红在后来签订的房屋租赁合同中并无该笔款项的记载，李红也不认可该转让费系由其和吴克香、黄丹三方共同协商议定，且李红与黄丹签订的合同解除协议中也明确约定由黄丹无条件向李红退还门店，不得转让、转租，因此，吴克香提供的现有证据还不足以证明该笔转让费系由其和李红、黄丹三方共同协商议定，也不足以证明李红能够预见或应当预见到解除合同会造成该转让费损失，一审法院判由李红赔偿吴克香剩余租期内转让费损失的依据不足。（3）关于装修残值损失。经查，吴克香承租案涉门店后为装修花费63000元的事实有房屋照片、装修费收据及装修人员王兴明的证言为证，应当予以认定，故吴克香剩余租赁期内的装饰装修残值损失应为32302元（63000元-63000元×536天/1100天），一审判决对此认定无误。
综上所述，上诉人李红的部分上诉请求成立，依法应予支持。原判决适用法律有误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第781号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2015）酒肃民二初字第781号民事判决第三项、第四项、第六项；
三、上诉人李红赔偿被上诉人吴克香加盟费损失39736.50元；
四、驳回被上诉人吴克香的其他诉讼请求。
以上履行内容，限上诉人李红于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7086元，二审案件受理费3356元，合计10442元，由上诉人李红负担3356元，被上诉人吴克香负担7086元。
本判决为终审判决。
审判长徐林
审判员王振生
审判员张小青
二〇一八年二月九日
书记员李洁