北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12709号
上诉人（原审被告）:北京华信电子企业集团，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢12层1242。
法定代表人：顾瑜斌，董事长。
委托诉讼代理人：吴建新，北京久维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中筑英卓（北京）管理顾问有限公司，住所地北京市丰台区广安路9号院1号楼601。
法定代表人：史健，总经理。
委托诉讼代理人：欧阳诚构，北京市百瑞律师事务所律师。
上诉人北京华信电子企业集团（以下简称华信电子集团）因与被上诉人中筑英卓（北京）管理顾问有限公司(以下简称中筑英卓公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
华信电子集团上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.一、二审诉讼费由中筑英卓公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，中筑英卓公司系于2016年10月25日通知我公司支付第三期房租，而非9月。2.我公司不存在迟付租金的违约行为，一审判决我公司承担违约金错误。3.中筑英卓公司解除合同的行为不符合合同约定，一审判决我公司承担房屋空置期损失460000元错误。4.中筑英卓公司存在不开发票的违约行为，一审判决我公司承担全部律师费10000元错误。
中筑英卓公司辩称，我公司不同意对方上诉请求。1.关于我公司通知华信电子集团缴纳房租的时间问题，我公司曾书面通知过对方缴纳房租，但没有留存原件，华信电子公司认可我公司在2016年9月催缴过房租。我公司在2016年10月25日的通知中要求对方支付房租，但这并不是我公司第一次催缴房租。因公安机关办案检查不让使用，我公司直到2016年12月底才正式使用涉案房屋。2.华信电子集团确实交过保证金，但保证金仅是担保手段，不是房租，我公司可以抵扣，这是我公司的权利，交租金是华信电子集团的义务。3.我公司解除合同的原因是对方不交租金。4.发票问题。2016年6月份增值税改革，我公司的营业证没有出租项，暂时开不了发票。为了能够开具发票，我公司变更营业执照，后工商局去现场核查，发现华信电子集团经营地址和注册地不一致，要求整改，我公司在2016年9月22日方才购买到增值税发票，所以不是我公司不愿意开发票，而且也没有跨年度。发票问题不构成对方不交租金的理由。
中筑英卓公司向一审法院起诉请求：1.判令华信电子集团支付我公司违约金270000元；2.判令华信电子集团赔偿我公司因合同提前终止而遭受的房屋空置损失920000元，律师费损失10000元；3.本案诉讼费由华信电子集团承担。
一审法院认定事实：2015年12月，中筑英卓公司（出租人、甲方）与华信电子集团（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定中筑英卓公司将位于中国北京市丰台区广安路9号国投财富广场1号楼6层的整层房屋（以下简称涉案房屋）出租给华信电子集团用于办公，涉案房屋的租用面积（建筑面积）为1334平方米。合同第二条约定：1.涉案房屋租赁期限为3年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止（包括首尾两天）。2.经甲乙双方协定，装修免租期为2个月，自2015年12月20日起至2016年2月28日至（包括首尾两天）。装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但装修免租期内物业管理费、水电费、采暖费等房屋使用费用由乙方缴纳。合同第三条约定：按双方商定，涉案房屋每季度租金920000元整（包含发票，根据付款账户开具）。租赁期内每年分为四个付款季度，从免租期后开始起算租金，交纳租金应以人民币支付。合同第五条约定：1.租金支付明细：首付租金总计人民币（￥）920000元，由2016年3月1日至2016年5月30日；二期租金总计人民币（￥）920000元，由2016年6月1日至2016年8月31日；三期租金总计人民币（￥）920000元，由2016年9月1日至2016年11月31日；2.甲方在每期房屋租金期满前十日向乙方发出下一期房屋租金的收账通知，乙方应在接到甲方通知后的十日内付清各项应付费用。合同第六条约定：乙方在与甲方订立本合后三个工作日内，应支付承租保证金（相当于二个月的租金，合计人民币（￥）61333.33元，预付金（首期租金）合计人民币（￥）920000元。承租保证金和预付金应以人民币支付。如未按规定支付承租保证金和预付金，本合同将不生效。本合同有效期内，承租保证金由甲方持有和保管，无需支付利息。当本合同终止，乙方不再继续租用甲方“租赁房屋”且对甲方无任何欠付款时，承租保证金（如有剩余），将以人民币退还乙方，甲乙双方结算期间最长为合同终止后五个工作日内。租赁期内，如乙方欠缴应付甲方任何租金或费用，甲方有权直接在承租保证金中扣除相应款项，乙方应当在收到甲方通知后三个工作日内补足，使承租保证金不少于二个月租金。如乙方拒绝缴纳，甲方有权依照本合同第十三条处理。合同第十六条约定：1.任何一方有违反本合同的行为，除应支付本合同约定的违约金外，还应就违约行为给对方造成的一切损失（包括诉讼费、仲裁费、律师费）进行赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分布承担违约责任。2.在租赁期内，甲方发出收账通知，乙方在接到账单的十日内付清各项应付费用，乙方逾期支付本合同规定的任何应付款项，每逾期一天需向甲方支付欠款总额5‰的违约金。除本合同另有规定外，乙方欠付甲方的款项（包括但不限于租金、其它费用、违约金）累计额超过承租保证金总额的50%时，甲方有权要求乙方在接到甲方通知之日起十天内支付全部欠款，若乙方仍不支付全部欠款，甲方有权单方面终止本合同，收回涉案房屋，乙方将被视为是自愿放弃涉案房屋内的装饰装修之所有权，甲方无需支付任何费用即取得该等装饰装修之所有权；同时，乙方将被视为是自愿将涉案房屋内的物品用以折抵欠款，并且，甲方保留向乙方追收全部欠款的权利，由此引发的一切责任及费用（包括诉讼费、仲裁费、律师费）由乙方全数承担。合同第十八条约定：7.除本合同另有规定外，因一方违约而解除本合同，如果违约方在收到守约方的书面纠正通知后七日内未进行任何补救措施或与守约方达成新的协商安排，则守约方可以随时向违约方发出解除本合同的书面通知，解约通知自送达违约方之日起生效。守约方有权向违约方追讨由此引发的损失及全部费用开支。合同还就其他内容进行了约定。
合同签订后，中筑英卓公司交付了涉案房屋，华信电子集团于2015年12月24日向中筑英卓公司支付了保证金613333.33元，于2015年12月24日支付首期租金920000元，于2016年6月7日支付租金920000元，此后，未再支付其他款项。
2016年10月25日，中筑英卓公司向华信电子集团发出通知，载明：目前贵司已拖欠未支付，由2016年9月1日至2016年11月31日，第三期租金总计人民币920000元，已超过承租保证金金额的50%时并超过3日。我司已于2016年9月12日向贵司发文，贵司未执行合同，自即日起我司将按合同条款执行。华信电子集团于2016年10月25日收到该通知，并于2016年10月30日将涉案房屋交还中筑英卓公司。
庭审中，中筑英卓公司主张其于2016年9月份向华信电子集团公司口头催要租金，因华信电子集团一直未支付，故其于2016年10月25日发出通知，解除双方之间的合同，并将其所交纳的保证金613333.33元，冲抵了9、10月份的租金。
华信电子集团认可中筑英卓公司曾于2016年9月初口头催要过租金，但主张其向中筑英卓公司表示要开具第二季度的租金发票，因一直未开具，双方一直在协商，协商过程中中筑英卓公司提出要解除合同，最终协商确定于2016年10月份解除合同，将保证金用于冲抵9、10两月的租金。中筑英卓公司认可未开具发票一事，主张系因“营改增”而导致未能开具发票，不认可华信电子集团关于双方协商解除合同的主张，主张合同系因华信电子集团延迟支付租金而由其发函解除。
经询问，华信电子集团表示协商解除合同的过程是口头的，就此无证据证明。
关于违约金，中筑英卓公司表示系按双方合同第十六条第二款主张的，2016年9月1日至2016年10月30日期间的违约金，华信电子集团主张该违约金计算标准过高。
中筑英卓公司主张华信电子集团支付房屋空置损失920000元，及律师费10000元，表示因华信电子集团提前解除合同，其直至2017年4月才将租赁场所中的658.48平方米出租给案外人北京兴事达房地产经纪有限公司，并于当月将另外658.48平方米出售给案外人中野（北京）资产管理有限公司。中筑英卓公司就此向法院提交了《北京市房屋租赁合同》、《房屋买卖居间合同》、华信银行电子回单、律师费发票等证据为证。华信电子集团公司对前述证据的真实性均无异议，但不认可关联性。
经询问，中筑英卓公司表示2016年10月份收回房屋后，已积极采取措施避免损失的扩大，但就此未提供证据佐证。
一审法院认为：中筑英卓公司与华信电子集团所签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行。依据合同约定，华信电子集团应在接到收账通知后的十日内付清各项应付费用，逾期支付的，每逾期一天须支付欠付款总额5‰的违约金。本案中，华信电子集团于2016年9月初收到中筑英卓公司的催收通知后，并未支付相应的租金，构成违约，理应支付违约金。华信电子集团主张中筑英卓公司未开具发票违约在先，因开具发票较之支付租金并非主要合同义务，故此情节不能构成华信电子公司不支付租金的抗辩事由。因中筑英卓公司已将保证金用于冲抵前租金，故华信电子集团延迟支付租金行为所带来的损失明显低于合同约定的违约金。现华信电子集团主张违约金计算标准过高，本院酌情确定华信电子集团应支付的违约金数额为25000元。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中筑英卓公司于2016年10月25日向华信电子集团发出通知的行为，系依双方合同约定行使合同解除权。现华信电子集团已于当日收到该通知，故双方合同已于2016年10月25日解除。华信电子集团主张双方合同系协商一致解除，无证据佐证，法院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没采取适当措施制止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方合同约定的租赁期限到2019年2月28日，实际合同仅履行至2017年10月25日即因华信电子集团违约而解除。华信电子集团理应赔偿中筑英卓公司房屋空置损失，具体损失金额，法院结合中筑英卓公司采取止损措施的情况，酌定为460000元。中筑英卓公司关于律师费10000元的主张，符合合同约定，法院予以支持。据此，一审法院于2017年10月判决：一、北京华信电子企业集团于判决生效之日起十日内支付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司违约金25000元；二、北京华信电子企业集团于判决生效之日起十日内支付中筑英卓（北京）管理顾问有限公司房屋空置损失460000元、律师费10000元；三、驳回中筑英卓（北京）管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，中筑英卓公司与华信电子集团签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同法律关系中，出租人的主给付义务是将适租租赁物交付承租人使用、收益，承租人的主给付义务则是支付租金。本案中，华信电子集团租赁中筑英卓公司的房屋，在其没有证据证明涉案房屋存在不能正常使用、收益的情况下，理应按时交纳租金。华信电子集团公司主张中筑英卓公司未开具发票违约在先，但开具发票并非租赁合同的主给付义务，在双方合同并未约定开具发票具体时间的情况下，中筑英卓公司暂时未开具发票不能成为华信电子集团拒交租金的理由。华信电子集团主张中筑英卓公司未按照合同约定发出书面催缴通知，故其不交租金不构成违约。本院对此认为，支付租金是承租人的主要合同义务，即使出租人未进行催缴，承租人只要正常占有、使用租赁物，即应该积极主动交纳租金。根据本院查明事实，涉案合同并未明确约定中筑英卓公司必须进行书面催缴，在中筑英卓公司已经于2016年9月初进行过口头催缴，华信电子集团对此予以认可的情况下，华信电子集团仍未在合理期限内交纳相应租期的租金，存在明显过错。华信电子集团另主张根据合同约定，如果其未交纳租金，中筑英卓公司可以用保证金抵扣租金，故其不构成违约。本院对此认为，保证金的目的是保证合同的正常履行，在华信电子集团未交纳租金时，中筑英卓公司为了减少损失，有权用保证金抵扣租金，但中筑英卓公司行使上述权利不能成为华信电子集团不按时支付租金的理由，也不能改变华信电子集团未按时支付租金的事实，本院对华信电子集团的该项意见不予采纳。综上，本院认定华信电子集团未按时交纳租金的行为已经构成根本违约。
关于中筑英卓公司主张的各项损失。一、违约金。虽然双方约定了违约金的计算方式，但中筑英卓公司已将保证金抵扣租金，一审法院根据中筑英卓公司的实际损失酌定为25000元，并无不当，本院予以支持。二、房屋空置损失。因华信电子集团未按时支付租金，构成违约，中筑英卓公司按照合同约定于2016年10月25日向华信电子集团发送解除通知，华信电子集团当日收到解约通知，一审判决认为双方合同于2016年10月25日解除，并无不当，本院予以确认。涉案合同提前解除，必然会产生房屋空置期损失，华信电子集团作为违约方，理应进行赔偿，一审法院结合中筑英卓公司采取止损措施的实际情况，酌定该项费用为460000元，是妥当的，本院予以支持。三、律师费。合同约定：任何一方有违反本合同的行为，除应支付本合同约定的违约金外，还应就违约行为给对方造成的一切损失（包括诉讼费、仲裁费、律师费）进行赔偿。如前所述，因支付租金系华信电子集团的主合同义务，中筑英卓公司暂时未开具发票不能成为华信电子集团拒交租金的理由，本案纠纷系华信电子集团根本违约所致，一审法院根据双方合同约定，判决华信电子集团承担10000元律师费，无明显不当，本院予以支持。
综上所述，北京华信电子企业集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8725元，由北京华信电子集团负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张增彬