江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终602号
上诉人（原审被告）：冒志士。
委托诉讼代理人：张国华。
被上诉人（原审原告）：徐州市嘉苑物业管理有限公司，住所地徐州市铜山区黄河路北桃源别墅2-9号。
法定代表人：周亮先，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王茂林，该公司法务。
上诉人冒志士与被上诉人徐州市嘉苑物业管理有限公司（以下简称嘉苑公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2016）苏0312民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人冒志士的委托诉讼代理人张国华，被上诉人嘉苑公司的委托诉讼代理人王茂林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人冒志士上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实错误，将上诉人的房屋认定为别墅是没有法律依据的，上诉人的房屋应该为非普通住宅。2、一审适用法律错误，非普通住宅与普通住宅签订物业合同的主体有本质区别，非普通住宅应当是业主直接和物业签订，而不是适用前期物业协议。3、被上诉人没有取得相应的物业资质，不能收取物业服务费。一审认为被上诉人是企业法人有营业执照就可以从事物业服务是不符合法律规定的。4、涉案前期物业协议没有依法招标，未从数据库中抽取专家及没有在规定时间上报备案，因此前期物业协议是无效的，不应当适用。故一审法院不应适用江苏省物业管理条例第三十四条。
被上诉人嘉苑公司辩称：被上诉人已经与开发公司签订了前期物业服务合同，并提供了物业服务，根据徐州市中级人民法院作出的（2014）徐民终字第2637号民事判决已经确定了前期物业服务合同合法有效，并且确认了被上诉人提供物业服务的事实，因此被上诉人收取物业费是合理合法的，一审法院认定事实正确，应当驳回上诉人上诉请求。
嘉苑公司向一审法院的起诉请求：1、判令冒志士支付嘉苑公司物业管理费4324元；2、判令冒志士支付滞纳金1167元；3、本案的诉讼费用由冒志士承担。事实和理由：2009年5月18日，嘉苑公司与徐州港彭房地产开发有限公司（以下简称港彭公司）签订《嘉慧园前期物业服务合同》，由嘉苑公司对嘉慧园小区进行物业管理并收取物业服务费。冒志士是嘉慧园小区业主，2010年入住该小区，其缴纳了先期的物业服务费，目前尚欠2013年、2014年度的物业费未缴纳。经嘉苑公司多次催收，冒志士一再推诿。为维护嘉苑公司的合法权益，提起诉讼，请求依法支持嘉苑公司的诉讼请求。
原审法院查明事实如下：2009年5月18日，港彭公司与嘉苑公司签订《嘉慧园前期物业服务合同》一份，约定港彭公司将其开发的位于铜山区黄河路北圭山路路西嘉慧园小区委托嘉苑公司实行物业管理，物业服务期限4年，自2009年1月1日起至2012年12月30日止，如业主委员会未成立，服务期限继续顺延。该物业服务合同签订后，嘉苑公司在嘉慧园小区提供了物业服务。冒志士于2009年12月22日购买了嘉慧园小区第A2号楼1单元101室房产并入住。后冒志士向嘉苑公司交付了2010年至2012年、2015年度的物业费共计6200元。因冒志士欠付2013年度的物业费，2014年2月7日，嘉苑公司将冒志士诉至法院，要求判令冒志士给付2013年度的物业费用。法院依法受理后，嘉苑公司在案件审理过程中申请撤回起诉，本院于2014年6月6日作出（2014）铜民初字第00774号民事裁定予以准许。后冒志士认为嘉苑公司收取物业费无合同及法律依据，故主张返还不当得利，于2015年10月16日诉至本院，要求嘉苑公司返还不当得利7625.67元。法院依法受理后，于2015年12月24日作出（2015）铜民初字第03149号民事判决书驳回冒志士的诉讼请求，冒志士不服一审判决，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院于2016年6月12日作出的(2016)苏03民终1615号民事判决书驳回了冒志士的上诉，维持原判。
另查明，嘉苑公司曾于2014年3月10日起诉嘉慧园小区的另一业主李现平，要求其支付2011年1月至2013年12月的物业费，经法院一审以及徐州市中级人民法院终审认定：涉案的前期物业服务合同合法有效，业主应当缴纳物业费，同时亦认定嘉苑公司提供物业服务存在瑕疵，应酌减20%的物业服务费用。
原审法院认为，一，涉案物业服务合同是否合法有效以及对冒志士是否具有约束力的问题。法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，依法成立的物业服务合同，对物业服务企业、业主具有法律意义上的约束力，业主或物业使用人是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。本案中，港彭公司与嘉苑公司签订了嘉慧园前期物业服务合同，该物业服务合同是依法成立的有效合同，对包括冒志士在内的嘉慧园小区业主和物业使用人具有约束力。故冒志士主张的合同是建设单位与嘉苑公司签订，冒志士不是适格主体的抗辩理由不能成立。关于冒志士辩称中所引用的《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”该规定旨在赋予业主自行管理或委托管理的选择权，并非先要求业主自行管理。如果业主选择自行管理，可以依照法定程序解聘建设单位聘请的物业服务企业。本案涉案小区的业主并未解聘嘉苑公司，在嘉苑公司已经提供物业服务的前提下，冒志士应支付物业费，故冒志士的该项抗辩理由，法院不予支持。关于冒志士主张嘉苑公司选聘程序违法，不具备相应的资质、不具备签订物业合同的主体资格，物业合同应为无效，但嘉苑公司系经工商登记成立的企业法人，其经营范围包括物业管理等，冒志士提供的徐州市住房保障和房产管理局物业处的说明亦不足以否认前期物业服务合同的效力，且徐州市中级人民法院作出的（2014）徐民终字第2637号判决亦确认了前期物业服务合同的合法有效，故法院对冒志士的该项抗辩理由亦不予采纳。
关于争议焦点二，冒志士应否缴纳物业费用的问题。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”基于双方当事人形成的物业服务合同关系，根据冒志士居住期间已接受嘉苑公司提供物业服务的事实，嘉苑公司对嘉慧园小区实施了物业服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费，冒志士作为嘉慧园小区第A2号楼1单元101室房产的业主应及时交纳物业费。冒志士根据《江苏省物业管理条例》第三十四条“前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。”主张房屋买卖合同中不包含前期物业服务合同约定的内容，物业费应当由建设单位承担。但该条例自2012年11月29日公布，于2013年5月1日起施行，而本案冒志士于2009年签订房屋买卖合同，时间在此之前，涉案物业费的收取不受上述条款的约束，故冒志士的该项抗辩理由不能成立，法院不予采纳。
关于涉案物业服务费用应如何确定问题。涉案物业合同中约定为多层0.30元/m2，别墅0.80元/m2，冒志士居住的房屋为地上三层、地下一层，楼梯在室内，并带有院子，且冒志士在上房初期亦是按照0.80元/m2的标准交纳的物业费，故法院依照合同约定、涉案房屋的构造、当事人的前期履约情况，参照别墅标准计算物业费用。冒志士主张按照其为普通住宅，缺乏事实依据，法院不予采纳。
但是，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。根据徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第2637号民事判决书查明的事实，嘉慧园小区确实存在窨井盖缺失、下水道盖板破损等公共设施维护不到位等物业服务不完善的情形，且上述物业服务瑕疵已经对业主生产、生活造成严重影响，并据此依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，以嘉苑公司提供的服务质量与物业服务合同所约定的收费不相适应为由，酌减20%的物业费。因此，法院参照上述标准酌减2013年度、2014年度物业费的20%，故冒志士应向嘉苑公司交纳的物业费为3459.84元（225.25m2×0.8元/m2×24×80%）。对于嘉苑公司所主张的滞纳金问题，由于嘉苑公司的物业服务质量存在瑕疵，冒志士并非无故拖欠物业服务费，故对嘉苑公司的该项主张不予支持。综上，遂判决：一、冒志士于本判决发生法律效力之日起十日内支付徐州市嘉苑物业管理有限公司物业服务费3459.84元。二、驳回嘉苑公司的其他诉讼请求。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人上诉主张建设单位港彭公司与嘉苑公司签订前期物业协议时未通过招投标程序选聘物业服务企业、未从数据库中抽取专家、未在规定时间内备案以及物业服务企业不具备相应资质，因此涉案前期物业协议是无效的。对于上诉人的该项主张，本院依法不予支持。理由如下：前期物业协议签订时对物业服务企业的选聘程序、物业服务企业的资质要求等规定，均属于管理性规定，违反上述管理性规定并不影响前期物业协议的效力。因此，上诉人据此主张涉案前期物业协议无效，本院依法不予支持。
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上诉人作为小区的业主，涉案前期物业服务协议对其具有约束力。上诉人认为其房屋为非普通住宅，应当与物业服务企业直接签订物业服务合同，不应当适用前期物业服务协议的主张，无法律依据，本院依法不予支持。
上诉人居住的房屋为地上三层、地下一层，楼梯在室内，并带有院子，且上诉人在上房初期亦是按照0.80元/m2的标准交纳的物业费，故原审法院根据涉案房屋的构造、当事人的前期履约情况，参照前期物业协议中别墅标准计算物业费用，并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人冒志士负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 崔金城
审判员 陈 颖
二〇一八年一月十六日
书记员 苗 鑫