福建省宁德市蕉城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蕉民初字第347号
原告：宁德市蕉城区第四中心小学，住所地：宁德市蕉城北路**号。
法定代表人：吴祖长，校长。
委托代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。
委托代理人：林霞，福建宁川律师事务所实习律师。
被告：宁德市康利医疗器械有限公司，住所地：宁德市蕉城区鹤峰路继光花苑老干部活动中心二层。
法定代表人：蔡述贵，董事长。
委托代理人：廖翔华，福建之秀律师事务所律师。
委托代理人：黄太华，福建之秀律师事务所实习律师。
原告宁德市蕉城区第四中心小学（以下简称蕉四小）与被告宁德市康利医疗器械有限公司（以下简称康利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法由代理审判员冯秀庚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蕉四小的委托代理人余根宁、被告康利公司的委托代理人廖翔华、黄太华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蕉四小诉称：被告租用原告位于宁德市蕉城北路18号蕉四小第八号和第九号商铺，两间租金为每月2650元，租期截止至2013年12月31日。2013年12月16日原告向被告发出《宁德市康利医疗器械有限公司租赁蕉四小商铺合同到期限期搬迁通知》要求被告在2013年12月25日前向原告交清租金，并在2014年1月1日前搬迁、清空，交还商铺钥匙，被告无视通知，原告在2014年1月7日，再次向被告发出通知，要求被告在2014年1月15日前缴清商铺占用费并清空、交还房屋。被告未按通知交还房屋，仍然强占原告的两间店铺，严重侵害了原告的合法权益。请求判决：1、被告立即腾空并搬离位于宁德市蕉城北路18号蕉四小第八号和第九号商铺；2、被告按每日251元支付逾期腾房占有使用费，自2014年1月1日起计算至实际腾空房屋并交还原告之日止（暂计算至2014年3月17日为19837元）。
被告康利公司辩称：一、本案被告的主体不适格，原告起诉对象错误，依法应驳回其起诉。被告并未与原告订立房屋租赁合同，与原告订立房屋租赁合同的是宁德市康利医疗器械有限公司经营部，该经营部有营业执照、组织机构代码证、税务登记证，是一个独立核算的能独立行使、承担民事权利义务的经营主体。二、如果认为本案被告应承担本案相应义务的话，那么：1、原告的第一项诉讼请求缺乏充分依据。原告方收回店面的目的是为了统一对外公开招标出租，那么作为承租人具有优先承租权，如果在公开招标出租的情况下承租人继续租赁的话，那么就没有必要先腾空店面后再进入店面，如果公开招标承租人没有中标，那么承租人自然就会搬离，否则应承担相应的法律后果。因此在原告没有将讼争店面进行公开招标的情况下，由原承租人继续使用店面能够让店面这一国有资产的利用效益最大化，不会导致国有资产收益流失，且双方均受益。包括经营部在内的诸多承租人也在等待原告的公开招租。2、原告的第二项诉讼请求缺乏依据。没有证据证明原告从2014年1月1日开始已经按照每日251元的租金标准与他人订立了租赁合同，原告主张的该损失没有依据。没有证据证明原告已经将讼争店面对外重新进行成功招租，客观的租金标准并未确定，而且没有租赁出去，店面就属于闲置也就没有租金收入，当然也就没有租金损失。因此所谓的“占用费”最多仍然应按照原合同约定的租金计算，且经营部已经于2014年3月4日向原告缴纳了2014年第一季度的租金7950元。三、包括本案纠纷在内的原告与众多承租人纠纷的根本起因是原告单方面缺乏客观依据地过分提高租金引发，由原合同的60多元／平方米提高到三倍。而同地段的对面物资局店面的租金从50余元至150元／平方米，最高限也就是150元／平方米。原告主张的租金最低限就达到150元／平方米，明显不客观。四、包括宁德市康利医疗器械有限公司经营部在内诸多承租人在原告的店面经营长达十几年，已经形成了一定的品牌效应和稳定的顾客群，有的企业还吸纳了一定数量的下岗再就业的职工，帮助社会解决了部分就业压力。因此，希望原告能充分注意到这些店面的经营者和就业职工所辐射的众多家庭成员的生存利益，通过充分理解协商重新订立双方都能接受的租赁合同，使国有资产使用的综合社会效益最大化。
本案双方争议的焦点为：一、被告主体是否适格的问题。二、被告是否应腾空宁德市蕉城北路18号第八、九号店铺的问题。三、原告是否有权主张占用费251元／天及费用计算依据的问题。
一、被告主体是否适格的问题。
被告康利公司认为：被告的主体不适格，被告并未与原告订立房屋租赁合同。并出示以下证据：⑴康利公司营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明：康利公司身份情况。⑵康利公司经营部营业执照、组织机构代码、税务证，证明：康利公司经营部是能够独立承担民事权利义务的诉讼主体。
原告蕉四小质证认为：对证据⑴、⑵的真实性无异议，但可证实经营部不是法人，且没有注册资金，同时经营的场所也是本案店铺所在的场所。并出示以下证据：⑴内资企业登记基本情况表，证明被告主体资格。经营部是分支机构，不具备法人资格，民事责任由公司承担。⑵《蕉四小店铺租赁合同》，签名的落款人是蔡述贵。
被告康利公司质证认为：对证据⑴、⑵的真实性无异议，但证据⑵盖章的主体是经营部，同时蔡述贵只是股东。
本院审查认为：原、被告对对方出示的证据的真实性均无异议，依法予以采信。原告提供的证据⑴证实经营部系公司的分支机构，同时，被告提供的证据⑵证实经营部无注册资本，结合两份证据，可知，经营部不具备法人资格，其民事责任由公司承担，因此被告康利公司具备诉讼主体资格，是适格的被告。
二、被告是否应腾空宁德市蕉城北路18号第八、九号店铺的问题。
原告蕉四小认为：原告与经营部签订的租赁合同租期已经届满，在原告发出搬迁通知及对外贴出出租招标公告的情况下，被告理应依约搬离店铺。并出示以下证据：⑴《蕉四小店铺租赁合同》，证明租赁期限已经到期，被告不能强租店铺；⑵搬迁通知及挂号回执，证明原告已经于租赁期满后通知被告搬迁；⑶商铺出租招标公告，证明曾公告招租；⑷民事裁定书，证明原告曾向法院起诉要求被告搬迁。
被告康利公司质证认为：对证据⑴的订立主体是经营部，不是公司。对证据⑵原告目的是为了收回店面招标招租，到目前为止，原告实质没有完成招标招租，与本案没有关联。对证据⑶以并未实现的结果作为依据是错误的，且被告可证实原告的评估报告不客观。对证据⑷的真实性无异议，与本案没有关联。实际上，原告对外招租被告依法享有优先承租权，在原告并未将店铺租给其他人的情况下，被告继续使用店面没有导致原告直接损失。并出示搬迁通知予以证实。
原告蕉四小质证认为：对搬迁通知无异议，恰好证明被告应当搬迁。
本院审查认为：原告与经营部签订的《蕉四小店铺租赁合同》系双方真实意思的表示，符合证据三性，本院依法予以采信，合同第10条第1.2款约定“合同期满，乙方（经营部）不得以任何借口强租。应把房屋交还给甲方（原告），如需继续承租应提前20天与甲方协商，双方另签订合同，……”，店铺租期到期日为2013年12月31日。2013年12月16日、2014年1月7日，原告向被告发出两份搬迁通知书，其已尽到通知义务，但被告在收到通知书后，未履行搬迁义务，存在违约行为。结合两份证据，被告理应依照合同约定，于合同期满后搬离原告所有的位于宁德市蕉城北路18号第八、九号店铺。被告认为，在原告并未对外完成招标招租的情况下，被告无需搬离店铺，且即使对外招租，被告也享有优先承租权。本院认为，被告是否享有优先权，与合同期满被告搬离店铺，并不冲突，原、被告双方理应严格依照合同履行各自义务，因此，被告的主张，不予支持。
三、原告是否有权主张占用费251元／天及费用计算依据的问题。
原告蕉四小认为：被告在合同期满，原告发出搬迁通知后，仍然强占店铺，给原告造成了一定的经济损失，应当支付逾期腾房占有使用费。⑴商铺出租招标公告、⑵评估报告，共同证实原告的占用费是（3240元＋3851元）×（100%＋10%）÷30天=260元／天。招标公告中注明店铺每年租金上涨10%。
被告康利公司质证认为：对证据⑴、⑵的形式上的真实性无异议，但可以证明原告尚未进行实质公开招租，对评估报告的客观性有异议。不能以此作为确定原告主张的依据。实际上，被告并未拖欠原告任何租金。并出示证据：⑴兴业银行进账单，证明康利公司经营部已于2014年3月4日向原告缴纳第一季度的租金7950元。⑵福建大地评估咨询有限公司评估报告，证明原告对面的沿街店面的租金分布为53元-150元／平方米。
原告蕉四小质证认为：对证据⑴被告是在原告通知其搬迁之后强行汇入到原告的账户。对证据⑵的真实性有异议，没有原件，且不完整，与本案没有关联性，该报告的店铺不是蕉四小沿街店铺。
本院审查认为：被告于合同期满后，并未履行腾房义务，强占原告店铺，理应支付占有使用费。原告提供的证据⑵可证实被告承租的第八、九号店铺2013年7月18日至2014年7月17日月租金分别为3240元、3851元，原告主张租金每年递增10%，无法提供证据证明，不予支持。因此，被告承租的第八、九号店铺每天租金236元【（3240元＋3851元）÷30天】，即被告应向原告支付自合同期满之日（2014年1月1日）起至实际搬离店铺之日止，仍强占店铺所产生的腾房占有使用费236元／天。被告提供的证据⑴可证实其已经支付2014年1月至3月的租金7950元，该款系在合同期满后，被告自行汇入原告账户的租金，与占有使用费无关，不予审查。证据⑵系蕉四小对面沿街店铺租金评估报告，与本案无关，不予采信。被告对占有使用费的计算依据有异议，但提供证据不足以证明其主张，本院不予支持。
经庭审原、被告举证、质证，对本案事实认定如下：原告蕉四小系位于宁德市蕉城北路18号的产权所有人。康利公司经营部系被告康利公司的分支机构，有营业执照，无注册资本。2008年12月30日，原告与康利公司经营部签订《蕉四小店铺租赁合同》，约定：经营部向原告承租位于宁德市蕉城北路18号第八、九号店铺，月租金2645元，租期从2009年1月1日至2013年12月31日止。2013年12月16日、2014年1月7日，原告向被告发出搬迁通知。至今为止，被告的经营部并未搬迁，且仍在第八、九号店铺经营。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告分支机构经营部签订租赁合同，其民事责任由被告承担。合同期满后，被告未依照合同约定交还房屋，仍继续使用租赁物。原告履行了告知其搬迁的通知义务，被告理应腾空房屋并交还原告。由于被告未依约交还租赁物的行为侵害了原告的利益，原告主张被告支付逾期腾房占有使用费，本院依法予以支持。依照原告提供的评估报告，占有使用费每天236元从2014年1月1日计算至被告实际腾出房屋之日止。被告认为，原告并未将租赁物对外招标招租，其无需腾房，也无需支付占有使用费，被告提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告宁德市康利医疗器械有限公司应于本判决生效之日起三日内腾空并搬离位于宁德市蕉城北路18号第八、九号店铺。
二、被告宁德市康利医疗器械有限公司应于本判决生效之日起三日内支付逾期腾房占有使用费每日236元，从2014年1月1日起支付至被告实际腾空房屋并交还原告宁德市蕉城区第四中心小学之日止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，由被告宁德市康利医疗器械有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
代理审判员 冯秀庚
二〇一四年四月二十九日
书 记 员 巫卫娜
附注：
一、执行申请提示：
本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、附有关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）修理、重作、更换；
（七）赔偿损失；
（八）支付违约金；
（九）消除影响、恢复名誉；
（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。