江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1313号原告无锡新安富民物业股份合作社，组织机构代码证号码67485224-2，住所地无锡市新安街道苏锡路旁（振新路28#）。法定代表人叶锡康，该合作社总经理。委托代理人韩庆东，江苏金易律师事务所律师。委托代理人黄敏杰，江苏金易律师事务所律师。被告王激平。被告无锡吾名酒店管理有限公司，组织机构代码证号码58553700-5，住所地无锡市新区新安花苑二期278号。法定代表人王激平，该公司负责人。原告无锡新安富民物业股份合作社（以下简称富民合作社）与被告王激平、无锡吾名酒店管理有限公司（以下简称吾名酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月21日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告富民合作社的委托代理人黄敏杰，被告王激平、吾名酒店公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富民合作社诉称，2011年11月20日，其合作社与案外人ＸＸ签订租赁合同，由ＸＸ租用位于无锡市新区新安街道新安花苑主邻里一组团的商铺，后ＸＸ与王激平共同投资设立了吾名酒店公司，并以吾名酒店公司的名义共同使用租赁的商铺经营锦江之星酒店。2013年6月20日，ＸＸ将其在吾名酒店公司的股份全部转让给了王激平。2014年1月25日，因ＸＸ欠缴租金，其合作社解除了双方的租赁关系，但王激平、吾名酒店公司在未与其合作社建立租赁关系的情况下，仍继续占用原ＸＸ租用的商铺。此后，其合作社曾诉至法院，要求ＸＸ支付拖欠的租金，王激平、吾名酒店公司从商铺中迁出，法院依法进行了判决。在判决生效后，王激平、吾名酒店公司仍拒绝搬出商铺。为了维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令王激平、吾名酒店公司共同支付其合作社2014年1月25日至2015年5月20日期间的占有使用费2213455元，自2015年5月21日起至实际交还商铺之日止按每日4317元计算的占用费，并承担本案诉讼费。被告王激平、吾名酒店公司共同辩称，根据合同约定，当时承租了一楼到五楼整幢房屋，但因富民合作社以锁门、停电的方式来阻扰酒店的经营，导致从租赁开始就没有使用过一楼和二楼，该部分房屋一直空置，故无需支付占有使用费。经审理查明，2011年9月20日，富民合作社与案外人ＸＸ签订《商铺使用权租赁协议书》（以下简称租赁协议）1份，约定：由ＸＸ承租富民合作社位于无锡市新安花苑二期278号一至五层的商铺（以下简称新安花苑278号房屋），租期为13年又6个月，自2011年11月20日起至2025年5月19日止，商铺建筑面积为8991.47平方米；租金计算方式为2011年11月20日至2013年5月19日为免租期，2013年5月20日起含税年租金为每平方米230元，2014年5月20日起含税年租金为每平方米300元，2015年5月20日起含税年租金为每平方米350元，第四年至第十二年每二年租金价格上涨一次，原则上增幅不低于5%，租金支付方式为先付后用，按年支付；ＸＸ需自觉接受富民合作社及富民合作社指定的物业管理部门的管理，并承担公共设施保养及公共部位保洁费，该费用在免租期及计算租金的前三年即2011年11月20日至2016年5月19日为每月每平方米1元，免租期内的该项费用在签订协议时一次性付完，共计161846元，以后三年为一年一收，每年107898元。ＸＸ与富民合作社签订租赁协议后，ＸＸ与王激平于2011年11月2日投资成立了无锡吾名投资管理有限公司，此后两人对新安花苑278号部分房屋进行装修用于开设锦江之星酒店。2013年6月20日，ＸＸ将其在无锡吾名投资管理有限公司的股份转让给王激平后离开无锡。在股权转让过程中，ＸＸ与王激平未对涉案房屋的租赁事宜作出约定。2013年7月19日，无锡吾名投资管理有限公司变更名称为吾名酒店公司，公司住所地从无锡市新区新安振新路28号变更为新安花苑278号。因ＸＸ未按约支付租金，富民合作社于2014年2月7日诉至本院，该案诉讼过程中富民合作社、ＸＸ、王激平一致确认：目前涉案房屋由王激平占有使用。本院经审查确认富民合作社与ＸＸ之间的租赁协议于2014年1月25日解除，并于2015年2月2日做出判决：一、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向富民合作社支付2013年7月20日至2013年12月20日的租金866876.24元及公共设施保养及公共部位保洁费63260.53元，合计930136.77元及相应的利息（以866876.24元为基数自2013年7月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算；以63260.53元为基数自2013年5月20日起至实际给付日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起十日内向富民合作社返还位于无锡市新安花苑二期278号房屋。三、王激平、吾名酒店公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市新安花苑二期278号房屋。四、驳回富民合作社的其他诉讼请求。判决发生法律效力之后，王激平、吾名酒店公司未迁出新安花苑278号房屋，富民合作社再次诉至本院。另查明，2015年9月9日，吾名酒店公司与案外人赵国强签订和解协议，就双方之间的工程款、吾名酒店公司所有的无锡锦江之星新安店交接等问题进行了约定。2015年9月23日，王激平与赵国强签订补充协议，在之前签订的和解协议基础上增加6项条款，约定：从2015年9月15日起由赵国强接管吾名酒店公司，从该日起王激平不再过问吾名酒店公司事务，全部由赵国强处理。诉讼过程中，富民合作社认可自2014年7月起，其合作社收回了一、二楼的大部分房屋，因双方对于王激平、吾名酒店公司实际占用的房屋面积无法达成一致意见，根据富民合作社的申请，本院依法委托江苏苏信测绘有限公司对于涉案房屋进行了面积测绘，结论为：新安花苑278号房屋一层宾馆大厅使用面积159.11平方米，一层母婴超市使用面积35.05平方米，二层超市仓库使用面积245.24平方米，三层房屋套内建筑面积1711.18平方米，四层房屋套内建筑面积1101.12平方米，五层房屋套内建筑面积1101.12平方米。以上事实，有富民合作社提供的商铺使用权租赁协议书、（2014）新民初字第0395号民事判决书，房屋面积测绘报告、本院制作的现场勘察笔录、调查笔录，调取的和解协议、补充协议及双方当事人陈述在卷佐证。诉讼中，富民合作社称涉案房屋是王激平与吾名酒店公司共同使用，且经营收入也是二者共同收取，使用费应当由王激平与吾名酒店公司共同支付，提供情况说明原件、发票打印件、银行电子凭证打印件、说明打印件，证明二楼超市仓库是王激平出租的。王激平、吾名酒店公司对于证据均不予认可，认为其二者均与超市没有任何关系，虽然证据上显示的王激文是其姐姐，但其不清楚王激文与超市是何关系。富民合作社未能提供证据证明材料所显示的5000元是王激平收取的超市仓库租金。本院认为，虽然新安花苑278号房屋的租赁协议系富民合作社与ＸＸ签订的，但租赁协议签订后，自2013年6、7月份起，新安花苑278号房屋实际由王激平、吾名酒店公司占有使用，在租赁合同解除后，王激平、吾名酒店公司作为实际使用人应当支付房屋使用费。本院生效判决已经认定富民合作社与ＸＸ之间的租赁合同于2014年1月25日解除，同时判令王激平、吾名酒店公司应于判决发生法律效力之日起十日内迁出新安花苑278号房屋，二者无权继续占用房屋，应当支付2014年1月25日至实际迁出之日的房屋使用费。根据已生效判决及法院现场勘察的情况，可以确认新安花苑278号房屋的一楼宾馆大厅以及三至五层为吾名酒店公司使用，其余部分由王激平使用，但双方对于二楼超市仓库使用的245.24平方米存在争议，根据富民合作社提供的证据，该部分房屋无法证明是王激平转租，故应由富民合作社承担举证不能的不利后果，该部分房屋应当认定并非王激平实际使用。王激平辩称一、二楼的大部分房屋因富民合作社原因未能实际使用，但未能提供证据证明，故本院不予采信。王激平、吾名酒店公司分别使用了新安花苑278号房屋，故仅应针对各自使用的房屋支付房屋使用费，富民合作社要求王激平、吾名酒店公司共同承担房屋使用费无事实及法律依据，本院不予支持。吾名酒店公司使用的面积共计为4072.53平方米，现有证据证明吾名酒店公司使用新安花苑278号房屋至2015年9月14日，故房屋使用费也仅应计算至该日，经核算，房屋使用费共计2047423.73元。根据富民合作社的自认，其认可除一楼母婴超市、宾馆大厅、二楼超市仓库外的其他部分已于2014年7月收回，故自2014年7月1日起王激平使用部分仅为一楼母婴超市，根据王激平的使用面积，经核算，至2016年4月6日王激平应当支付房屋使用费共计538438.30元，并自2016年4月7日起至实际迁出之日止按每天34.70元支付母婴超市的房屋使用费。综上，依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王激平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付富民合作社房屋使用费538438.30元，并自2016年4月7日起至实际迁出之日止按每天34.70元支付母婴超市的房屋使用费。二、吾名酒店公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付富民合作社房屋使用费2047423.73元。三、驳回富民合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29562元、保全费5000元、评估费8880元，共计43442元（已由富民合作社预交），由富民合作社负担3475元，王激平负担8688元、吾名酒店公司负担31279元。（富民合作社同意其预交的案件受理39967元由王激平向其直接支付8688元、吾名酒店公司向其直接支付31279元，本院不再退还，由王激平、吾名酒店公司在本判决发生法律效力之日起十日内分别向富民合作社支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。审判长胡艳丽审判员王莉娜人民陪审员蔡卓君二〇一六年四月六日书记员钱沁本案援引法律条款最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。