江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣02民终745号上诉人（原审原告）：张锦珍，女，汉族，1982年12月30日出生，住江西省九江市。委托诉讼代理人：黄洪波，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石镇华，男，汉族，1983年10月22日出生，住江西省浮梁县。上诉人张锦珍因与被上诉人石镇华租赁合同纠纷一案，不服江西省浮梁县人民法院（2017）赣0222民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张锦珍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为“本案被上诉人可以解除合同”观点是错误的。一审法院认为：被上诉人无法实现合同目的，而实现合同目的为合同的实质要件，因此，被上诉人可以依据不可抗力解除合同，另外，一审依据上诉人与湘湖车站《签订书》，认为合同生效条件没有成就，合同无法继续履行，被上诉人可以解除合同。我方认为，首先，依照法定程序，上诉人一审起诉要求被上诉人支付店面转让费及押金，被上诉人完全可以反诉要求解除合同，但是一审中，被上诉人没有提出解除合同的反诉要求；其次，本案双方签订租赁权转让《协议书》的时候，双方均清楚店面要拆除，只是被上诉人因为自己租赁的与上诉人隔壁的店面被拆除，自己大量未售出的水果需要店面继续经营，且过于自信自己可以保持转让的店面不会立即拆除，而主动要求上诉人将店面转让。本案双方签订协议书之前，双方已经预计到店面有可能拆除，因此本案显然不属于合同法94条规定的不可抗力原因。2、一审法院认为“原告的租赁权没有转移”观点是错误的。本案协议书签订时间是2017年3月24日，约定的租赁期是2个月，在2个月内店面没有拆除，被上诉人付给上诉人转让费6万元。也就是说，本案诉争合同是附条件期限支付转让费的合同，条件已经成就，因为本案实际履行到租赁期满，被上诉人2个月的租赁权得到了保证，自然应该按合同约定支付转让费。3、一审法院认为“本案合同未生效”的观点没有法律依据。按照合同法第44条，依法成立的合同，自成立时生效，本案双方签订的《协议书》自双方签字之日生效。上诉人与车站签订的《签订书》的约定，不能否认协议书的有效性，上诉人与湘湖车站签订的《签订书》中，尽管有约定“不得转租、转让”，但其法律后果是“否则，车站无条件收回该店铺、押金收缴”，并没有涉及合同效力问题。何况，上诉人与被上诉人签订的《协议书》有车站人员、车站代理人李建平签字证明。即便上诉人与车站签订合同中有约定生效条件，也不影响本案双方签订合同的法律效力，好比房屋买卖合同，房东与房客约定：房客出售房东房屋的合同无效，由此并不能确定房客出售房东房屋的买卖合同的有效性（见最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条）。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人石镇华辩称，1、一审判决后，本人只知道胜诉了，本人不懂法律，不知道什么是反诉；2、本人的店紧靠张锦珍的店，本人的店拆了之后，张锦珍说她的店要转让，本人就说先租她的店两个月，当时政府只说不知道拆不拆，两个月之后没拆，本人就准备把张锦珍店面转过来，管理公交车的工作人员即收取店面租金的人两个月（3月24日—5月24日）后过来跟我们说不拆了，本人就把准备张锦珍店面转过来，5月25日，政府又下了个通知书说店面要拆；3、张锦珍与车站签订的是正式的租赁合同，合同里说没有经过车站负责人同意，店是不能转让的，但我与张锦珍签订的是租赁协议，如果店不拆，我们再来签订租赁合同，但店面已经拆了；4、5月25日政府拆迁办的主任打电话给张锦珍让其来店里协商拆迁事宜，张锦珍没有来，称其人不在景德镇，但其悄悄与隔壁店铺的人联系，到拆迁那天张锦珍才来店里。张锦珍向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告支付店面转让费及押金66500元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年9月原告张锦珍从他人处转租，租赁景德镇陶瓷大学校门对面用钢棚搭建的22号店铺一间，原告张锦珍向他人支付了转让金。2016年9月14日，原告张锦珍与店铺产权人浮梁县湘湖汽车站签订了租赁合同并交纳了6500元押金，合同约定，原告将店面转租他人时，转租人需与浮梁县湘湖汽车站订立合同后生效。2017年3月24日，原告张锦珍与被告石镇华签订了书面合同。合同约定，2017年3月24日到2017年5月24日店面租金1000元/月，店面在2017年5月24日没有被政府拆除情况下，被告石镇华支付转让费60000元和押金6500元给原告张锦珍。2017年5月25日该店面被浮梁县城市建设管理监察大队下达了违建拆除通知书。2017年6月1日该钢棚店面被政府相关部门依法拆除，店面不复存在。被告石镇华拒绝向原告张锦珍支付转让费和押金，故原告张锦珍向法院起诉，要求被告支付店面转让费以及押金。上述事实有原告、被告身份信息、协议、浮城字[2017]第（020）号限期责令拆除（整改）违法（章）通知单、以及当事人法庭陈述等证据证实，事实清楚，予以认定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人将租赁物再次转租他人时，应征得原出租人同意。租赁合同中双方当事人对合同生效另附约定条件的，从其约定。本案中，原告与被告签订的店面转让合同，内容分为两个部分，第一部分，2017年3月24日到2017年5月24日，被告承租店面，原告收取租金，该部分双方无争议；第二部分，2017年5月24日以后，原告将租赁权转让给被告，被告向原告支付转让金60000元和押金6500元。虽然原、被告合同约定的生效条件，按字面理解已成就，即2017年5月24日店面没有被拆除。但是2017年5月25日被告即收到违建拆除通知书，且该店面于2017年6月1日已被拆除，合同标的物已经灭失，无法实现合同目的。实现合同目的为合同的实质要件，期限届满则是实质要件满足后的时间约定，在合同实质要件无法满足的情况下，时间约定也就没有了意义，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现目的，可以解除合同。因此，本案中被告可以解除合同。除此之外，根据原告与原出租人签订的合同约定，原、被告签订的店面转让协议，需与原出租人签订合同后生效。本案中，被告没有与原出租人签订合同，原告的租赁权并没有发生转移，因合同标的物已灭失，被告也没有办法受让租赁权，合同生效条件未成就，合同无法继续履行，被告可以解除合同，故原告要求被告支付店面转让费及押金的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十四条第（一）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，第一百四十二条之规定，判决：驳回原告张锦珍的诉讼请求。案件受理费人民币1463元，减半收取为人民币731.5元，由原告张锦珍负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于协议书的效力。本案所涉店面已被证实尚未办理建设工程规划许可证，属于违章建筑，且已被拆除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉店面属违规搭建，至今未取得建设工程规划许可证，也没有经主管部门批准建设，故本案双方当事人关于涉案店面所订立的租赁条款无效。关于转让部分，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚未采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，浮梁县城市建设管理监察大队已就涉案店面下发限期责任拆除（整改）违法（章）通知单，并已实际拆除违章店面，说明该店面已无法采取改正措施，不属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，该建筑物因自身违法性被限期拆除且已拆除，转让标的物已经拆除灭失，转让合同应认定为无效合同。故此，张锦珍向石镇华主张店面转让费及押金66500元，理由不能成立。综上，上诉人张锦珍的上诉理由不能成立，原审裁判虽说理不当，但裁判结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由上诉人张锦珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡纯华审 判 员 舒振亚审 判 员 徐文生二〇一七年十二月六日代书记员 涂娜娜