山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第665号
上诉人（原审被告）：德州天丰房地产开发集团有限公司，住所地：山东省德州市德城区天衢办事处摩托车大市场内。现住所地：德州市经济开发区天衢东路杨庄小区北邻。
法定代表人：杨海龙，董事长。
委托代理人：顾立新，山东九达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈建梅。
委托代理人：董桂荣，山东鑫大公律师事务所律师。
委托代理人：刘梦迪，山东鑫大公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：德州市德城区新华街道池口社区居委会，住所地：德城区新华街道池口社区居委会。
负责人：张保兴，主任。
原审被告：德州市德城区新华街道办事处，住所地：德州市德城区解放南大道***号。
负责人：汤福国，主任。
委托代理人：崔古平，山东古平律师事务所律师。
委托代理人：王伟，山东古平律师事务所律师。
上诉人德州天丰房地产开发集团有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、2009年11月4日，德州市德城区新华街道办事处池口村经济开发办公室与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《协议书》，约定甲方（德州市德城区新华街道办事处池口村经济开发办公室）建设两栋住宅楼，总建筑面积14000平方米，该建筑面积所需资金由乙方（德州天丰房地产开发集团有限公司）自行垫付；工程竣工后，乙方向甲方交付3000平方米，剩余的全部归乙方所有，甲方负责办理售出楼房的一切相关手续，并协调建委、城管等上级部门以及周边群众的关系；合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。二、2009年12月18日，案外人霍传红与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告建设的锦绣园小区2#号楼8单元202室计款182827元，约定交房日期为2010年9月30日，逾期交房一天，应交纳剩余房款的万分之三的违约金；霍传红截止到2009年12月18日共交纳购房款共计122000元。三、2011年11月1日，原告与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》，约定原告同意继续在池口社区购房，采取城中村改造的安置办法对其进行安置；房屋价格按照每平米2700元的60%计算，在原来已交购房款的基础上多退少补，交款时间为合同签订后的15日内交纳，依据原告原交纳价款，原告至今未补交相应价款；如本协议签订后2年6月内，安置房未交付使用，每延期一天，应向购房户支付全部购房款的千分之三作为违约金，同时每户每月发放600元租房补助；本协议签订后，购房户与池口社区、天丰房地产开发有限公司签订的全部协议、合同、文本均自动作废；合同同时对双方的其他权利义务进行了约定，上述合同由合同双方当事人德州天丰房地产开发有限公司法定代表人杨海龙及本案原告签名，并由监督落实单位新华街道办事处、池口社区居委会盖章。四、2009年12月18日原告与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》，因该合同涉案的楼房没有合法的用地、规划、施工手续，已被责令拆除；到庭各方当事人均一致确认涉案2011年11月1日《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》已不具备履行条件。上述事实，有德州市德城区新华街道办事处池口村经济开发办公室与被告德州天丰房地产开发集团有限公司《协议书》、原告与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》、原告与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》及到庭当事人当庭陈述等在卷证实。
原审判决认为，2009年12月18日，案外人霍传红与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》，因该合同所涉楼房没有合法的用地、规划、施工手续，属违章建筑，已被责令拆除，违反相关法律规定，依法应属无效协议。2011年11月1日原告与被告德州天丰房地产开发集团有限公司签订《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》，虽系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，依法应属于有效合同，但因合同各方均一致确认该协议已不均有履行的可能性，故该《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》应依法予以解除。原告现起诉要求被告返还已付购房款122000元，并要求被告德州天丰房地产开发集团有限公司按122000元交款总额的日千分之三承担违约责任，原告要求返还已付购房款122000元符合法律规定，原审法院应予支持，原告另要求被告按日千分之三支付违约金，因上述违约金的约定过高，被告方要求调整，故酌以中国人民银行同期贷款利率的四倍计付违约金为宜。诉讼过程中，被告德州天丰房地产开发集团有限公司辩称：协议签订时其不在现场，对协议条款内容也不清楚；但其上述辩称与其法定代表人杨海龙在上述协议签字的事实不符，故原审法院不予采信。被告德州天丰房地产开发集团有限公司又辩称，造成上述房屋买卖合同未能履行的原因系被告池口社区未能办理相关用地、规划、施工手续，其责任不在天丰公司，所以返还购房款的责任不应由天丰公司承担；因在涉案房屋买卖合同和安置协议中承担合同义务的双方当事人为原告陈建梅与被告德州天丰房地产开发集团有限公司，依据合同相对性原则，被告德州天丰房地产开发集团有限公司仍应承担返还责任，如果被告德州天丰房地产开发集团有限公司认为被告德州市德城区新华街道池口社区居委会应承担责任，可依据其与被告德州市德城区新华街道池口社区居委会之间的协议，另案主张。诉讼过程中，原告另要求被告德州市德城区新华街道池口社区居委会、德州市德城区新华街道办事处承担责任，因被告德州市德城区新华街道池口社区居委会、德州市德城区新华街道办事处并非合同当事人，对合同双方只负有监督落实责任，并不负有合同义务的履行责任，原告该项请求不符合法律规定，故原审法院依法不予支持。被告德州市德城区新华街道池口社区居委会经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法应视其放弃诉讼权利，并应就此承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告陈建梅与被告德州天丰房地产开发集团有限公司2011年11月1日所签订《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》；二、被告德州天丰房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈建梅购房款122000元，并以122000元为本金，按中国人民银行同期贷款法定利率四倍计付原告违约金，自2014年5月1日始至本判决所确定的履行之日止；三、被告德州天丰房地产开发集团有限公司按每月600元支付原告陈建梅自2011年11月1日始至本判决实际履行之日止的租房补助；四、驳回原告对被告德州市德城区新华街道池口社区居委会、德州市德城区新华街道办事处的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由被告德州天丰房地产开发集团有限公司负担。
上诉人德州天丰房地产开发集团有限公司上诉称，一审判决解除安置协议和返还本金112000元，上诉人没有异议，但对判决第二项违约金、第三项住房补贴、第四项驳回一审原告对池口社区居委会的请求不服。一、2009年12月18日一审原告与上诉人重新签订了《安置协议》，该协议第二条约定，安置房屋按2700元每平方米计算，按60%的方案在原交款基础上，实行多退少补，交款时间定于合同签订后15日内交齐，如不能按时交纳视为自动放弃合同，购房户将资金差额交至新华街道办事处，办事处用这部分资金办理相关手续。一审原告应补齐差价33325.6元，但一直没有补齐，而且所有安置户都未补齐，导致新华办事处无法安排建设用地，上诉人无法施工建设。根据《合同法》第六十七条之规定，上诉人享有先履行抗辩权。安置协议无法履行是因一审原告违约，上诉人无违约责任，一审原告要求解除合同，只能要求退还购房款，要求上诉人承担违约利息和每月600元的租房补贴没有法律依据。二、根据安置协议的约定，交房日是2014年5月1日，只能从5月1日开始计算房租补贴，一审判决从2011年11月1日计算每月600元的租房补贴，不符合约定。三、一审判决驳回对池口居委会的请求错误。池口社区是上诉人与池口居委会共同开发建设，2009年11月双方签订协议书，协议书第四条约定，由居委会负责办理一切用地手续，上诉人负责建设，因池口居委会未办理相关手续，该社区被政府部门拆除，导致大量购房户退房，后由新华办事处监督协调，上诉人交给办事处50万元，居委会交给办事处400万元，由办事处出面向退房户退款，未退房的重新签订安置协议，该协议合法有效。该协议的安置方是池口居委会和上诉人，应当承担共同责任，单独让上诉人承担责任与协议不符。综上所述，请求二审人民法院查清事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈建梅答辩称，一、2011年11月1日签订的《安置协议》合法有效，虽然合同中约定“现按60%的方案在原交款的基础上，实行多退少补，交款时间定于合同签订后15日内交齐，如不能按时交纳视为自动放弃合同。”该约定是不明确的，首先没有明确答辩人应交纳多少钱，还是应退给答辩人多少钱，其次“自动放弃合同”是不规范的，并不能代表解除合同或终止合同，合同的其他条款对双方均有法律效力。二、关于上诉人所述因购房安置户未补齐购房款的事实，导致无法施工的问题，答辩人认为，正是因为上诉人所建房屋被拆除，前期大量购房户退房，导致上诉人经济状况恶化，因此根据《合同法》第六十八条之规定享有不安抗辩权。三、《安置协议》之所以约定按月向购房户发放租房补贴，一是因为原《买卖房屋合同》无效，导致答辩人必须继续租房，产生了实际损失，二是《购房合同》无效的原因是，上诉人所建房屋手续违法致被拆除，首先上诉人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，合同无效或者被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息并赔偿损失。因此原审判决从2011年11月1日起计算，赔偿答辩人的实际损失合法正确。四、对于上诉人与原审其他被告之间的合同纠纷，不属于本案的审理范围。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告德州市德城区新华街道办事处答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请人民法院依法驳回。一、《安置协议》已根本不能履行，各方当事人均一致认可该协议不具有履行的可能性，因为上诉人根本没有也无法再办理新的规划、土地等相关手续。二、一审判决的违约金及600元／月的租房补贴是正确的。上诉人与被上诉人签订的安置协议，约定违约金3‰每天，该约定明显偏高，人民法院调整为银行贷款利率4倍并无不当，且600元／月租房补贴在安置协议中有明确约定，租房补贴应当从协议签订日起计算。三、被上诉人池口社区居委会与被上诉人陈建梅没有合同关系，所以上诉人主张池口社区居委会应当作为共同义务人的主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院依法驳回。
被上诉人德州市德城区新华街道池口社区居委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一、原审判决对责任主体的认定是否正确；二、原审判决上诉人承担违约责任是否正确。
关于原审判决对责任主体的认定是否正确的问题，本院认为，被上诉人（原审原告）陈建梅依据《池口社区锦绣庄园购房户安置协议》（以下简称“《安置协议》”）主张自己的权利，而《安置协议》的合同相对人为被上诉人陈建梅及上诉人德州天丰房地产开发集团有限公司，德城区新华街道办事处、新华街道池口社区居委会仅仅是“监督落实单位”，并不是承担合同的基本权利义务的主体。根据合同的相对性，本案应当由上诉人向被上诉人（原审原告）承担合同责任。上诉人依据2009年11月与新华街道池口社区居委会之间签订的合同等，主张新华街道池口社区居委会在本案中亦应承担责任。因上诉人的该主张与本案合同纠纷不是同一法律关系，本院不予处理，上诉人可以另行主张自己的权利。
关于原审判决上诉人承担违约责任是否正确的问题，本院认为，第一，上诉人认为被上诉人交齐房款与自己履行安置协议之间存在先后履行顺序，并以此作为不承担责任的抗辩事由。但是，被上诉人陈建梅在签订《安置协议》时已经交纳房款122000元，实际交纳的房款占上诉人主张的陈建梅应交房款的78.5%，即被上诉人已经履行了大部分付款义务，不会在根本上影响上诉人履行合同；同时，在订立合同时上诉人有不能履行合同之虞，该合同最终也没有顺利履行，被上诉人陈建梅主张享有不安抗辩权，本院予以支持；并且，上诉人不能证明被上诉人陈建梅未交齐房款与本案合同不能履行之间具有因果关系。因此，上诉人的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。第二，上诉人与被上诉人（原审原告）签订的《安置协议》已经履行不能，被上诉人有权要求解除合同、赔偿损失。本案纠纷系因房屋拆迁安置所引起，被上诉人在房屋被拆迁后需要租房居住，存在实际的租房损失，所以上诉人应当赔偿该部分损失，该部分损失可以参照《安置协议》的约定，按照600元／月的标准，自协议订立之日起支付。原审判决上诉人赔偿租房补助费正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决对责任主体和赔偿责任的认定正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人德州天丰房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨贵孚
审 判 员 王玉敏
代理审判员 王子超
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 张 晓