广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22052号上诉人（原审原告）：李丹帆，女，1968年6月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙放（李丹帆之夫），男，1965年6月21日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：徐卫勇，广东锐锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓小华，女，1971年10月9日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人李丹帆因与被上诉人邓小华房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：李丹帆、邓小华及案外人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）于2016年10月2日签订《存量房买卖合同》，邓小华于同日出具收到李丹帆支付的承购案涉房屋（天河区XX大道XX号之二XX房）的部分定金100000元的《收款收据》，李丹帆于2016年10月12日收到退回的案涉房屋的定金100000元。2016年12月22日，李丹帆向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓小华向李丹帆支付违约金968000元（按房屋成交价的10%的标准计付）；2.邓小华承担本案诉讼费、保全费。一审法院工作人员于2017年3月27日向广州市房地产档案馆查询并打印了案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》，该查册表载明：案涉房屋的建筑面积为165.1373平方米，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，登记时间为2014年1月23日，产权人为邓小华；“来函摘要”一栏载明广东省茂名市茂南区人民法院于2014年6月24日以（2014）茂南法立保字第44号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉房屋，查封时效为2014年6月24日到2016年6月23日；广东省茂名市茂南区人民法院于2016年6月16日以（2015）茂南法执字第1019号执恢字第1-2号执行裁定书及协助执行通知书续封案涉房屋，查封时效为2016年6月24日到2019年6月23日；广东省茂名市茂南区人民法院于2017年1月4日以（2015）茂南法执字第1019号执恢字第1-3号执行裁定书及协助执行通知书解封案涉房屋；一审法院于2015年4月27日以（2015）穗天法金民初字第1931号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋；一审法院于2015年8月14日以（2015）穗天法金民初字第4279号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋；一审法院于2015年9月22日以（2015）穗天法金民初字第4701号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋；一审法院于2016年9月12日以（2016）粤0106民初13167号民事裁定书和协助执行通知书轮候查封案涉房屋；本案于2016年12月29日轮候查封案涉房屋；“他项权利摘要”一栏载明案涉房屋的抵押权人为案外人星展银行（中国）有限公司广州分行，登记时间为2014年1月23日等内容。在一审庭审中，李丹帆、邓小华均确认以下事实：1.《存量房买卖合同》于2016年10月2日中午一点多签订，邓小华在《存量房买卖合同》签订时向李丹帆出示了案涉房屋的权属证书原件，但邓小华在签订《存量房买卖合同》前没有告知李丹帆关于案涉房屋被查封的情况，后邓小华于当天下午四点多致电李丹帆告知关于案涉房屋被查封的情况，并称其可解决查封问题。2.案涉房屋的成交价为9680000元。3.李丹帆、邓小华双方没有办理网签手续。李丹帆称由于《存量房买卖合同》签订时是国庆假期，房地产管理部门没有办公，所以当时无法查询案涉房屋的查封等情况；国庆假期之后，房地产管理部门恢复办公，因此，其于2016年10月8日经核实确认案涉房屋被查封。邓小华还陈述如下意见：1.邓小华虽然出具收到李丹帆支付购买案涉房屋的部分定金100000元的《收款收据》，但该款项实际一直由合富公司代管（对此，李丹帆解释称其是按照邓小华的要求将定金100000元支付给合富公司），并没有转交给邓小华，且最终也是由合富公司直接退还给李丹帆的，合富公司在退款之后才告知邓小华关于合富公司已将定金100000元退还给李丹帆、《存量房买卖合同》解除的情况。2.李丹帆主张的违约金计付标准过高。一审法院认为：李丹帆在一审庭审中申请撤回关于解除李丹帆、邓小华就案涉房屋建立的买卖合同关系的诉讼请求，属于李丹帆对自身诉讼权利的合法处分，予以准许。《存量房买卖合同》包含李丹帆、邓小华之间的房屋买卖合同关系及合富公司分别与李丹帆、邓小华之间的居间合同关系，本案主要审查李丹帆、邓小华之间的房屋买卖合同关系。《存量房买卖合同》中关于李丹帆、邓小华之间房屋买卖合同关系的约定是双方的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，李丹帆、邓小华均应切实履行。由于案涉房屋在《存量房买卖合同》签订之前已被法院查封/轮候查封，即买卖合同在案涉房屋没有解封的情况下已无法继续履行，且李丹帆已于2016年10月12日收到退还的定金100000元，一审法院据此认定李丹帆、邓小华之间就案涉房屋的买卖合同关系已于2016年10月12日解除。邓小华抗辩称《存量房买卖合同》无效，没有依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邓小华在签订《存量房买卖合同》前没有向李丹帆披露案涉房屋已被查封的情况，对于买卖合同无法继续履行存在主要过错。而李丹帆在签订《存量房买卖合同》前没有审查案涉房屋是否存在查封等限制交易的情形，亦没有尽到审慎审查的义务，李丹帆对于买卖合同无法继续履行亦存在过错。关于李丹帆要求邓小华按案涉房屋的成交价的10%的标准支付违约金968000元的问题。《存量房买卖合同》第九条第1款虽约定“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为【该房地产成交价的10%】，并退回乙方已付的全部费用”，但如前所述，李丹帆、邓小华对于买卖合同关系解除均有过错，同时考虑到邓小华在签订《存量房买卖合同》后当天已告知李丹帆关于案涉房屋被查封的情况，且李丹帆已于2016年10月12日取回已付定金100000元，即李丹帆因此遭受的损失小于案涉房屋的成交价的10%，综上，一审法院采纳邓小华关于李丹帆主张的违约金计付标准过高的抗辩，并依据公平原则酌情将上述违约金调整为100000元。对于李丹帆主张的超出上述金额部分，不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年9月29日作出一审判决：一、邓小华于本判决发生法律效力之日起10日内，向李丹帆支付违约金100000元；二、驳回李丹帆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13480元，由李丹帆负担11180元，邓小华负担2300元；保全费5000元，由李丹帆负担4480元，邓小华负担520元。判后，李丹帆不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院存在认定事实错误，上诉人对《存量房买卖合同》无法继续履行不存在任何过错。1、上诉人在签订《存量房买卖合同》前有理由相信涉案房屋是能够正常交易过户，并不存在任何过错。《存量房买卖合同》属于由案外人合富公司为居间人所签的三方合同。合同签订前，上诉人曾向被上诉人和合富公司当场询问过涉案房子有无存在抵押或者被法院查封，同时还当场查验并拍摄了该房子的产权证原件；两方均向上诉人保证涉案房子只是存在正常的按揭贷款抵押而且被上诉人可以自行涂销，并不存在法院查封等不能正常交易的问题，而且合富公司是上市公司，是房地产居间行业中的知名公司，具有非常专业的中介服务，上诉人相信合富公司是不可能把已经被法院查封和轮候查封的房子推荐给上诉人签合同的，上诉人没有理由不相信合富公司的承诺。上诉人已对合同的签订尽到审慎审查义务。2、上诉人与被上诉人的《存量房买卖合同》签订于2016年10月2日，该时间为法定节假日，无法向房管部门查询涉案房产的产权情况，同时上诉人也无法获知该房产已经被法院查封和轮候查封。上诉人只是一个普通的购房人，不可能预知该房屋存在的各种风险，也正如此才选择比较知名的中介公司推荐的房产并愿意承担巨额中介费，这样可以避免一定风险。因此上诉人对签订合同已经尽到审慎注意义务，不存在过错。二、一审法院所支持的违约金严重低于《存量房买卖合同》所约定的违约金，显失公平，违反了合同当事人的意思自治原则。1、《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。根据《存量房买卖合同》第九条约定，如果被上诉人不按本合同约定将该房地产出售给上诉人的，被上诉人需按房屋成交价的10％支付违约金，该违约金并没有违反《合同法》及其司法解释的相关规定，上诉人根据该条款主张违约金并无不当。2、一审法院认定上诉人的损失小于涉案房屋成交价10％没有任何事实依据，同时也过于片面，并没有考虑上诉人的精神损害。《存量房买卖合同》成交价为9860000元，金额特别巨大，一个普通购房者需要经过多少心力和勇气才决定购买，而上诉人的违约行为导致涉案房屋无法交付，必然对上诉人精神上造成损害。上诉人为了买房，全家人花了大量时间、精力和交通费并且看了很多房子才选定该房屋并决心签订巨额合同，而合同的根本目的却无法实现。3、被上诉人签订《存量房买卖合同》时存在主观欺诈，其明知涉案房屋已经被法院查封和轮候查封是无法交易、过户的，还向上诉人谎称房屋不存在查封问题并签订《存量房买卖合同》、收取定金，是明显的合同欺诈，严重违反诚实信用原则。一审法院认定的违约金远远低于上诉人和被上诉人所约定的违约金，罔顾违约金不但具有填补损失功能，同时还具有对违约行为的惩罚功能，一审判决显失公平。4、2016年度广州房价均存在明显涨幅，涉案房产价格存在大幅度上涨，而被上诉人的违约行为不但没有使其承担相应的法律责任，还在因其违约行为中获利400多万元，很显然违背了《合同法》保护守约方和惩戒违约方的目的，显失公正。综上，李丹帆请求二审法院：1、撤销一审判决第一项，并改判被上诉人支付违约金968000元；2、一审、二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。被上诉人邓小华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未发表书面意见。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审法院对本案过错责任的认定与违约金数额的确定是否失当。经审查，上诉人与被上诉人所签《存量房买卖合同》第九条约定的内容为，出卖方不按本合同约定将涉案房屋出售给买受方的，应当向买受方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%；本案房屋交易中断的直接原因在于，被上诉人未能依其承诺消除查封所产生的障碍，不能按合同约定将涉案房屋出售给上诉人。致生本案争议的源头在于，《存量房买卖合同》在涉案房屋处于查封状态的事实未予披露的情况下签订，被上诉人对此存在主要过错无疑。经合富公司促成的合同签订于国庆假期之间，尽管当时欠缺通过房管部门获取登记查册表直接确认房屋是否处于查封状态的条件，但签约各方基于谨慎注意义务应预计到房屋处于查封状态的可能，并对这种可能性作出应对方案。有鉴于此，一审法院认定上诉人对于买卖合同无法继续履行也存在过错，处理并无不当。上诉人所述合富公司的专业性进而相信该公司有关涉案房屋不存在查封的承诺，是上诉人对合富公司的主观认同，属于上诉人与合富公司居间合同法律关系的处理范畴，宜予另行处理。关于上诉人本案向被上诉人主张的违约金，一审法院基于房屋买卖合同双方当事人的过错责任程度，同时考虑到被上诉人于合同签订当日就将涉案房屋被查封予以告知的事实，上诉人已于2016年10月12日取回定金100000元等因素，认定上诉人遭受的损失小于房屋成交价的10%，依据公平原则酌情将被上诉人应承担的违约金调整为100000元，所作处理是一审法院结合个案实际情况行使裁量权的结果，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13480元，由李丹帆负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月十八日书记员  马婷婷