湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第404号
上诉人（原审被告、反诉原告）曹金辉。
委托代理人郑柳钦，湖南思阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）霍彩虹。
委托代理人张安华，湖南泽湘律师事务所律师。
原审被告罗梅。
原审被告阮景文。
上诉人曹金辉因租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹金辉及其委托代理人郑柳钦与霍彩虹的委托代理人张安华到庭参加诉讼，原审被告罗梅及阮景文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原审被告阮景文未在规定的期限内缴纳上诉费用，本院对其按照自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月8日，阮景文以罗梅的名义与原告签订《商业门面租赁合同》，合同约定甲方（霍彩虹）将座落于岳阳市求索东路403号门面及门面内的财物（详见租赁房屋内的财产清单）出租给乙方（罗梅）用于经营。租赁期为二年，自2013年9月12日起至2015年9月12日止，首年租金为5200元／月，一年共计62400元，第一年租金在签订合同后2日内付清，第二年租金应在2014年9月10日前一次付清，租金每年按上年递增8%，乙方交纳押金30000元。乙方按合同约定返还门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用方可办理退租手续，租赁期间，如甲方原因要求解除的，甲方将退回剩余租金及押金，如乙方要求解除的，甲方不退还所有租金及押金，双方不得违约，否则由违约方赔偿守约方经济损失陆万元整。同时双方对租用物品清单进行了签字认可。2013年9月10日曹金辉交给霍彩虹款项共计97669元，霍彩虹出具了收据一份，收据注明全年房租62400元，押金30000元，物品购价款3333元，话费1300元，网络费375元，电视费260元。尔后门面由曹金辉具体经营。2014年6月23日，阮景文以罗梅的名义向霍彩虹出具《解除合同通知》一份，该通知称，承租方进场经营时未测试空调能否正常工作，但冬季不制热，夏季不制冷，二楼包间常漏水，多次通知未能及时解决，每次都采取拖延的方式对待，至今合同目的不能实现，承租方正式通知解除租赁合同，并要求退还租金和押金，保留索赔的权利。同日霍彩虹针对阮景文提出的解除合同通知进行了回复，称阮景文所述与事实不符，在冬季未接到过要求维修空调的电话，关于这次空调的事，6月13日傍晚，霍彩虹接到空调不制冷的电话后，第一时间与空调售后进行了联系，第二天维修人员上门检查，确定压缩机出了故障，霍彩虹多次催促售后尽快更换，并非故意拖时间，同时二楼包间漏水的问题未接到过任何电话，因此没有理由单方解除合同。2014年9月9日，曹金辉给霍彩虹出具一份《终止履行租赁合同并退回押金的通知》，该通知称，曹金辉于2013年9月10日租赁403号门面经营酒品，未签订书面合同，双方口头约定租赁租期为一年，曹金辉当日向霍彩虹方支付押金，租金及物品购买款97609元，曹金辉接受门面不久，有位姓罗的女士持有一份租赁合同声称，2014年9月8日就将门面租赁给她了，要求使用经营该门面，后罗女士多次与本人交涉，甚至扬言要本人经营搞不成，霍彩虹这种一方二租的行为违背诚实信用原则，再次通知霍彩虹方，终止租赁合同，退还所交押金及相关款项。本案双方协商未果，由此酿成纠纷。霍彩虹向原审法院提起诉讼，要求与罗梅、阮景文、曹金辉解除租赁合同，归还门面，支付违约金60000元以及由此所产生的损失费用，原审法院受理后，曹金辉向原审法院提起反诉，要求驳回霍彩虹的诉讼请求，返还押金30000元并支付逾期付款利息。
原审法院认为，一、（一）从霍彩虹提供的监控录像可以看出霍彩虹与阮景文、曹金辉等人在签订租赁合同之前就进行过共同协商；（二）从曹金辉所交的租金收条上来看，押金30000元、年租金62400元均与霍彩虹署名罗梅所签订的租赁合同相吻合；（三）从霍彩虹提供的市工商局岳阳楼区分局企业注册登记资料中的相关附件即岳阳市鑫泰酒业有限公司与出租方霍彩虹所签订的商业门面房屋租赁合同来看，该租赁合同的内容跟霍彩虹与罗梅所签的租赁合同内容基本相同；（四）从阮景文以罗梅的名义给霍彩虹出具的解除合同通知的内容来看，该通知称，“我方进行经营时气温宜人…”，该内容充分证明阮景文也是租赁人，综上几方面分析，阮景文、曹金辉虽然在本租赁合同上未出现签名，但为实际共同承租人，租赁合同上罗梅的署名及解除合同通知上罗梅的署名均为阮景文代签，且双方均无其他证据证明罗梅实际参与了租赁。因此，罗梅并非门面的承租人，不应承担承租方的相应责任。霍彩虹的门面不存在一房二租，而应认定阮景文和曹金辉共同承租，阮景文和曹金辉应受署名为罗梅的租赁合同的制约。
二、双方所签订的租赁合同意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。霍彩虹及阮景文、曹金辉应共同遵守合同的约定，该租赁合同约定，租赁期为二年，双方有特殊情况需提前终止合同必须提前一个月通知对方，待双方同意后方可办理手续，若甲方（霍彩虹方）违约，除要负责退还乙方（承租方）相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金，双方任何一方不得违约，否则由违约方赔偿守约方经济损失陆万元整，现阮景文、曹金辉在合同到期之前已明确提出解除合同，已构成违约，对此阮景文、曹金辉应承担违约责任，现霍彩虹同意解除租赁合同，因此霍彩虹要求解除租赁合同，由阮景文、曹金辉归还门面，并不退押金，另行承担6万元违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。曹金辉请求霍彩虹退还3万元押金，支付逾期付款利息的反诉请求，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除霍彩虹与阮景文、曹金辉的门面租赁关系，同时限阮景文、曹金辉在判决生效后七日内将岳阳市求索东路403号门面及相关物品交还霍彩虹；二、由阮景文、曹金辉在判决生效后七日内共同承担霍彩虹违约金6万元；三、驳回霍彩虹对罗梅的诉讼请求；四、驳回曹金辉对霍彩虹的反诉请求。上述款项逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由阮景文、曹金辉连带承担，反诉费700元，由曹金辉承担。
上诉人曹金辉不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清，上诉人与阮景文并非共同承租人。2、上诉人于2014年10月将门面钥匙交付给了被上诉人，被上诉人没有采取适当的措施防止损失的扩大，且原审判决支付违约金6万元损失以及不退还3万元的押金显然超出了原告方的损失。请求二审法院予以改判。
被上诉人霍彩虹答辩称，1、一审法院认定事实清楚，上诉人与阮景文系共同租赁关系。2、一审法院适用法律正确，上诉人应当按照合同约定承担相应责任。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告罗梅与阮景文未进行答辩。
二审期间，上诉人与被上诉人及原审被告均未向本院提交新的证据。
经审理查明，2014年10月，上诉人将所租赁的门面一片钥匙交付给了被上诉人后，租赁门面处于关闭未经营状态。本院二审查明的其余事实与原审法院查明的一致。
本院认为，一、关于谁为实际承租人的问题，本案被上诉人与原审被告罗梅签订了《商业门面房租赁合同》，原审被告阮景文认可系其以妻子罗梅的名义签订了该租赁合同，故阮景文是该合同的相对方之一，在2014年6月，因租赁门面空调出现问题，是由阮景文以罗梅的名义向被上诉人出具解除合同通知，在该通知中阮景文称所租赁的门面中央空调出现问题及二楼包间漏水要求解除合同，后被上诉人联系了空调售后人员进行检修认定系空调压缩机出现故障，可见如果阮景文没有承租门面，则其不应知道该租赁门面的空调等实际使用情况，可见阮景文系该租赁合同的承租人之一。同时上诉人也承认其为实际承租人，那么在阮景文与曹金辉均实际使用承租该门面的情形下不可能出现曹金辉不知晓书面租赁合同的情况，而上诉人向被上诉人交纳租金、押金的数字均与《商业门面房租赁合同》相符，另一承租人阮景文却没有交纳租金和押金，后上诉人向工商局提交的注册登记资料中的租赁合同也与《商业门面房租赁合同》内容基本相符，显然上诉人知晓该书面租赁合同的内容，也知道其与阮景文系共同承租人，更知晓阮景文与被上诉人已经签订书面租赁合同，故上诉人才会按照该书面租赁的合同交纳相关费用，尽管上诉人没有在该租赁合同上签字，但是其与阮景文系共同承租人，上诉人应与阮景文同为《商业门面房租赁合同》的相对方。故上诉人认为涉案门面只是其一个人承租且与被上诉人未签订书面租赁合同，显然与事实不符。
二、关于上诉人如何承担违约责任的问题，本案双方在《商业门面房租赁合同》中约定，租赁期为二年，双方有特殊情况需提前终止合同必须提前一个月通知对方，待双方同意后方可办理手续，若甲方（霍彩虹方）违约，除要负责退还乙方（承租方）相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金，双方任何一方不得违约，否则由违约方赔偿守约方经济损失陆万元整。现上诉人认为被上诉人“一房二租”以及双方为不定期租赁合同从而要求解除合同，因上诉人的该主张没有事实依据，故其应当按照合同约定承担相应的违约责任。
根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”依据该条之规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的实际损失为基础进行调整，本案上诉人单方解除合同造成了被上诉人的损失，从本案双方约定的违约金计算标准并结合本案案情来看，被上诉人的实际损失主要为租金损失，上诉人交纳了第一年的租金，则其租金损失为67392元。（第二年租金为5616元／月×12个月），可见双方约定的违约损失60000元并未超出其实际损失，故原审法院判决上诉人承担60000元的违约损失并无不当，本院予以支持。另本案双方在合同中同时约定了押金和违约金条款，双方在租赁合同中约定该押金作为承租人最后清算时未结清所交费用及店内物品损耗赔偿费用及违约之保证，可见该押金实质是为了担保不拖欠水电等费用，亦是对承租人拖欠租金等违约行为之担保，同时亦具有违约金的性质，故本案合同的押金约定与违约金条款构成了双重违约金约定明显过高，显然不能同时适用。对于被上诉人收取的押金应当予以退还，原审法院判决不予退还系处理不当，本院予以纠正。
至于上诉人称其已于2014年10月即将门面钥匙交还给了被上诉人，但根据合同约定，承租人按合同约定返还门面时，应经出租人验收认可，并相互结清各自的费用方可办理退租手续。显然双方并未办理相关验收手续，故对其理由本院不予采纳。
综上，原审判决认定基本事实清楚，但部分判决适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳区人民法院（2014）楼民一初字第792号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销湖南省岳阳市岳阳区人民法院（2014）楼民一初字第792号民事判决第四项；
三、被上诉人霍彩虹在本判决生效之日起七日内向上诉人曹金辉退还押金30000元；
四、驳回被上诉人霍彩虹的其他诉讼请求及上诉人曹金辉的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2000元（本诉1300元，反诉700元），二审案件受理费1300元，共计3300元。由上诉人曹金辉及原审被告阮景文连带负担1000元，上诉人曹金辉负担1300元。被上诉人霍彩虹负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 程 鹏
审判员 付 妮
二〇一五年九月七日
书记员 毛宇宁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。