吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终1432号
上诉人（原审被告）：王微，男，1969年9月6日生，汉族，无职业，住吉林省双辽市。
委托诉讼代理人：王德志，吉林北帆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王淑芬，女，1961年8月2日生，汉族，无职业，住吉林省双辽市。
被上诉人（原审第三人）：姜晓光，男，1971年4月10日生，汉族，现羁押于双辽市看守所。
被上诉人（原审第三人）：张宝金，男，1960年7月2日生，汉族，个体，住吉林省蛟河市。
委托诉讼代理人：邢宪文，双辽市那木乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：双辽市城建房地产综合开发公司。
法定代表人：孙双生，经理。
上诉人王微因与被上诉人王淑芬、姜晓光、张宝金、双辽市城建房地产综合开发公司（以下简称城建公司）执行异议之诉一案，双辽市人民法院于2016年7月30日作出（2015）双民一初字第613号民事判决。王淑芬不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日作出（2016）吉03民终1288号民事裁定，将该案发回重审。该院于2017年7月21日作出（2017）吉0382民初1020号民事判决，王微不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王微及其委托诉讼代理人王德志、被上诉人王淑芬、姜晓光、被上诉人张宝金的委托诉讼代理人邢宪文、被上诉人城建公司的法定代表人孙双生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王微的上诉请求：1.撤销一审判决；改判驳回被上诉人的诉请。2.二审案件受理费由王淑芬、姜晓光、张宝金、城建公司承担。事实和理由：一、我与姜晓光签订的《房屋买卖协议书》合法有效，一审判决认定事实错误。二、一审法院判决故意混淆是非，适用法律错误。三、一审法院违反民事诉讼程序和民事诉讼证据规则调取证据，枉法裁判。
王淑芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
姜晓光辩称，诉争的房屋是我在建设期间卖给王微的，后期因我向王淑芬借款，该房被法院查封了。
张宝金辩称，诉争房屋是我和姜晓光共同共有，而非按份共有，所以法院的判决及各种查封裁定不能损害我的合法权益。本案中，该房屋被多次查封，而且将2--
00524号房屋全部查封，属于违法查封。涉及到执行不能够一概而论，因为我不欠王淑芬钱。
城建公司辩称，我公司已经将此房屋出售给张宝金、姜晓光，张宝金和姜晓光已经办理了产权证，我公司不清楚本案中的债权债务关系。
王淑芬向一审法院起诉请求：1.依法判决双辽市人民法院（2015）双执字第6号民事裁定书失效；2.准许对双辽市辽南街人大老干部回迁楼小区1号楼5层（产权证号为：双房证双辽市字第2-005XXX号）的执行，为我办理产权过户；3.诉讼费由王淑芬、姜晓光、张宝金和城建公司承担。
一审法院认定事实：2007年7月，张宝金与城建公司签订房地产合作开发协议书，工程名称为：联通公司综合楼，后更名为：双辽市辽南街人大老干部回迁楼，位置坐落在人大东侧。姜晓光为该工程的建筑商。2009年5月，张宝金与姜晓光签订了一份土地开发建设转让合同，张宝金以330万元价格将双辽市辽南街人大老干部回迁楼的土地开发建筑权转让给姜晓光，但该笔转让金至今未付。2010年5月5日，姜晓光与王微就人大老干部回迁楼小区商网楼五层，面积702.52平方米签订房屋买卖协议书，协议价格219万元，约定王微当日一次性缴付购楼款，姜晓光于2010年5月31日前将房照、钥匙交付给王微。姜晓光于当日为王微出具219万元的收据一张。2012年3月9日，姜晓光取得了该楼房的所有权证，证号为：双房权证双辽市字第2-0052**号。所有权证上记载，该楼房为共同共有，共有人为张宝金。2013年6月8日，王淑芬来双辽市法院告诉，要求姜晓光偿还其借款125万元，诉讼中，王淑芬申请对该楼进行查封保全，该院针对王淑芬的申请，作出了（2013）双民一初字第308号-1民事裁定书，对诉争楼房进行了查封，同时，该诉讼案件经该院调解，双方于2013年7月25日达成和解协议，约定姜晓光于2013年7月31日前一次性偿还王淑芬借款人民币125万元。该案进入执行程序后，王淑芬与姜晓光达成执行和解协议，姜晓光以“坐落在双辽市辽南街人大老干部回迁楼小区1号楼1单元5层，产权证号为：双房权证双辽市字第2-0052**号，建筑面积为702.52平方米的一半即351.26平方米折抵全额欠款等即人民币1285950元。”同时约定“交接时间为2013年9月20日”，并于当日制作执行财产交接书，王淑芬、姜晓光在执行和解笔录及执行财产交接书上签名摁押。因王微提出异议，该和解协议未履行，亦未进行财产交接。2013年9月16日，王微以买卖合同纠纷为由来院告诉，要求姜晓光交付所购得房屋，案件审理中，双方于2013年9月22日达成协议，约定“姜晓光于2013年9月23日前将诉争的姜晓光所有的东侧351.26平方米楼房（房证号2-005ＸＸＸ）予以交付。”该院以此制作送达了（2013）双民一初字第449号民事调解书。2014年4月2日，该院依据审判监督程序提起再审，2015年4月22日，该院作出（2014）双民再字第3号民事裁定：撤销（2013）双民一初字第449号民事调解书，驳回王微的起诉。2015年5月14日，该院受理了王微的执行异议申请。同年7月3日作出了“停止对双辽市辽南街人大老干部回迁楼小区1号楼1单元5层房屋的执行”的裁定。
一审法院认为，王微与姜晓光之间签订的房屋买卖协议是否真实有效，是否应该继续对诉争房屋的执行，是本案诉争的焦点。张宝金作为开发商，开发建设双辽市人大老干部回迁楼，因其无资质，与城建公司签订了合作开发协议书，该协议书约定，“城建公司负责办理工程开工前期的各项手续；帮助协调处理施工建设期间与各部门的关系和问题；监督工程质量；收取合作开发费用。张宝金负责工程所有项目的投资和各项手续的全部费用；支付税费、工程款、工资等；负责工程进度、工程质量、现场管理等及房屋销售；”2009年5月27日，张宝金与姜晓光签订的土地开发建设转让合同约定，张宝金将通过招商取得位于双辽市人大办公楼东侧的土地开发建筑权转让给姜晓光，并约定了转让费用金额、给付时间及办法，并约定如姜晓光不按时给付转让费并没按合同第四条执行，张宝金有权终止合同。但时至今日，姜晓光也未向张宝金支付合同中约定的转让费。2009年9月3日，人大老干部综合楼（即本案中所称的人大老干部回迁楼）取得商品房销（预）售许可证。王微与姜晓光于2010年5月5日签订房屋买卖协议书一份，内容为：“卖房人（甲方）姜晓光，买房人（乙方）王微。一、房屋坐落地点、面积甲方愿将坐落在双辽市福耀居人大老干部回迁楼小区商网楼五层，面积702.52平方米，卖给乙方。二、房屋售价及交款方式双方协商价格为贰佰壹拾玖万元整（￥2190000元），乙方于2010年5月5日将购楼款一次性交给甲方。三、房屋等交付时间乙方将购楼款交齐后，甲方必须于2010年5月31日前将所购楼房房照、钥匙等一次性交给乙方，随之房屋所有权归乙方所有。四、房屋过户手续承办规定房屋过户手续由甲方负责承办到乙方名下，费用由甲方承担。五、违约责任甲乙双方必须认真遵守此协议，不得违约，否则按交楼款的20%承担违约金。六、本协议未尽事宜按法律的相关规定去执行。七、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字之日起生效。”当日，姜晓光出具贰佰壹拾玖万元的收据一张。对于合同的签订及欠款给付，姜晓光在2014年4月17日该院审理（2014）双民再字第3号案件中陈述，“2010年5月5日与王微签订的买卖合同，因为当时着急用钱，我将双福耀人大回迁小区商网楼五层座落在双辽市辽南街人大老干部回迁楼一栋五楼，面积702.52平方米以219万人民币的价格卖给了王微，我给他开的收据。2011年4月交付使用了。”（2013）双民一初字第449号调解笔录中，王微陈述，“我与姜晓光于2010年5月签订了房屋买卖协议，姜晓光将双福耀人大回迁小区商网卖给我，我在2010年5月5日将购楼款交给姜晓光，他于2010年5月31日前将该楼交给我。”2014年11月11日，姜晓光在公安机关的讯问笔录中陈述，“我把人大老干部回迁楼4楼抵押给许玉强了，我在他那里抬款120万，把5楼抵押给王威了，我在王威那里抬款90万。这两笔款我都没还呢。”庭审中，姜晓光承认该“王威”就是本案的王微。本次庭审中，王微对协议具体内容及钱款给付回答提问时称，“购买房屋面积702.52平方米，每平方米3000元，该款是先是姜晓光从我处借的钱，后来姜晓光为给工人开资又陆续从我处借款，一共借了210万元，开始借的90万元，工人开资又借给他一部分，除了这两项我另给了他129万元。”姜晓光回答出售面积及价款时回答，“卖给王微的是整个五楼702平方米，价款是210万元是我收取的，大部分是通过现金给付转账也有，少。”“在王微手一共借了200多万元，就是这个楼的价款那么多。”“90万元借款不是2009年就是2010年，约定利息3分，借钱时用五楼做的抵押，抵押手续作没作忘记了。”王微回答办理房屋产权证的相关问题时称，“2012年2月份办的房照，姜晓光办的证，办证前他也跟我打招呼了，说先办他的名字，便于办理贷款，他说贷完款后，欠我的钱就偿还给我，另外还多给我点，说用这楼自己想干点什么，当时我就同意了。”从上述姜晓光、王微的陈述和回答内容看，王微与姜晓光确实于2010年5月5日就诉争房屋签订了房屋买卖合同，二人之间也确实存在债权债务关系，但对于签订该协议的原因及目的，二人在不同的案件中陈述均不一致。该院2015年7月2日询问李艳涛，李艳涛回答“姜晓光是否说过该第五层楼已卖给王微和黄淑华”这一问题时称“姜晓光只说将该第五层抵押给他们了，因也欠他们钱，没有说卖给他们。”这一回答与2014年11月11日姜晓光在公安机关的有关陈述内容相互印证，加之王微与姜晓光之间存在借款往来的事实，该房屋买卖合同的性质应为姜晓光为其向王微借款行为提供的担保，而非真正的房屋买卖。庭审中，姜晓光称，双辽市辽南街人大老干部回迁楼于2009年6月开工，2010年8、9月完工，2011年7、8月份经过质检验收合格。对于诉争房屋交付时间，王微在本次诉讼答辩状中称“签订房屋买卖协议书后，于当日交付房屋”，本次庭审中称“2012年4、5月份交付的”，后又改为“时间太长，记不清了，应当是2011年4月份交付的”，王微对房屋交付时间说法不一，说明房屋是否交付存在不真实性。王微称于2013年5月将诉争房屋出租给李艳涛并收取租金，签订了房屋租赁协议书。但据李艳涛证实称，该租赁行为系王微阻挠其装修取得的，并非双方自愿协商达成的协议。2012年3月9日，姜晓光以所有权人身份取得了诉争楼房的房屋所有权证书，张宝金为共同共有人。据姜晓光、王微庭审中称，办理该房屋所有权证之前，王微知情，并同意将房屋所有权办在姜晓光名下。王微称没办理产权变更登记，系因为没能筹集到过户需用的费用，而王微与姜晓光签订的房屋买卖协议书中约定过户所需费用由姜晓光承担。
综上所述，张宝金与城建公司签订的合作开发协议书，实质是张宝金借用资质并给付相关费用的约定，按照约定，该协议在工程项目竣工后并验收合格后自动废止。张宝金与姜晓光签订的土地开发建设转让合同是否有效，是另一法律关系，本案中不予认定。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”王微与姜晓光虽然在该院查封之前就诉争房屋签订了房屋买卖协议书，但该协议书实为姜晓光向王微借款担保性质，王微对该房屋的占有也不具有合法性，其支付的价款系借给姜晓光的借款，且王微对同意将诉争房屋登记在姜晓光名下，又未办理过户手续的事实存在明显过错。综上，王微就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。王淑芬对争议房屋有权要求继续执行，但因该房屋涉及共有人张宝金，在执行中应通知并征求张宝金意见，在充分保证其合法权益的情形下方可以继续执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许执行双辽市人民法院（2013）双民一初字第308号民事调解书及双辽市辽南街人大老干部回迁楼小区1号楼5层（产权证号为：双房证双辽市字第2-005ＸＸＸ号）。
本院二审审理期间，各方当事人均未提供新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”规定，本案中，王微对登记在姜晓光名下的房屋提出异议，请求排除执行必须同时具备上述四个条件，虽然王微与姜晓光就诉争房屋签订了房屋买卖协议书，但王微对房屋交付时间陈述前后矛盾，且与姜晓光陈述也不一致，说明房屋交付不真实，王微明知姜晓光对诉争的房屋办理产权证照的情况下仍同意将房屋登记在姜晓光名下，王微在该房屋产权变更未登记在自己名下存在过错，不属于法律规定的“非买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，王微的请求不同时具备上述法律规定的四个条件，王微就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，王微的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16050元，由王微负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一七年十二月八日
书记员 苗人升