昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0114民初1831号 原告：李红，女，彝族，1975年9月1日生，云南省昆明市官渡区人，居民，家庭住址：昆明市官渡区。 委托诉讼代理人：罗坷，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：罗杨，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南正源房地产有限公司。住所：昆明经开区洛羊街道大冲社区居委会216-0604-0034号地块。组织机构代码证号：71945950-9。 法定代表人：许瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁志钢，云南标志律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：陆祖富，云南万捷律师事务所律师。特别授权代理。 被告：王滇源，男，汉族，1947年11月2日生，安徽省庐江县人，居民，住昆明市盘龙区。现在云南省五华监狱服刑。 原告李红与被告云南正源房地产有限公司（以下简称正源公司）、王滇源商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红的委托诉讼代理人罗杨，被告正源公司的委托诉讼代理人袁志钢、陆祖富，以及被告王滇源等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款人民币500，000元。二、判令被告支付购房款500,000元的资金占用利息至全部款项付清之日止（按同期银行贷款利率四倍即每年利率24%计算，自2009年3月20日起暂算至2017年7月12日起诉之日止的利息为995，178元）,上述费用共计：1,495,178元。三、判令两被告承担本案的诉讼费18，257元、律师费10，000元、保全费5，000元、保全担保费2，992.33元等全部诉讼费用。事实及理由：2009年3月20日，原告李红与被告正源公司经口头协商达成了房屋预售的买卖协议，原告李红当日向被告正源公司转账支付了购买该公司开发的空管馨苑项目的别墅房屋价款人民币50万元。被告正源公司收取前述购房款后出具了收据给原告，但因被告正源公司相应土地涉嫌非法占用农用地的刑事犯罪而被刑事侦查，导致该项目搁浅至今，被告没有按约交付房屋，至今也未退还原告购房款。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。原告据此起诉请求判决支持诉讼请求。 被告正源公司辩称：一、原告主张返还购房款和利息没有法律依据，本案是商品房预售纠纷，双方就应该有合同关系，在合同没有撤销之前，被告没有义务返还。二、本案已经过了诉讼时效，原告在2009年3月20日向被告转款50万元用于购买房屋，后因项目搁浅未能购房，原告自始就知道答辩人涉及刑事犯罪，原告就应知道其权利受损的事实，原告诉讼时效就应该从2009年4月份计算，原告起诉已经超过诉讼时效。三、答辩人与原告之间没有签订过商品房预售合同，双方没有合同关系，原告诉状上也认可该事实，原告没有其他证据证明合同关系。四、答辩人从未收到过原告的相关费用，2009年3月20日原告向答辩人账户转账50万元购买房屋，但是答辩人没有收到过原告的款项，原告诉求与答辩人无关。综上，原告诉讼时效已经过了，诉讼请求没有事实和法律依据，与答辩人无关，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告王滇源辩称：一、正源公司是收到了原告支付的购房款，收条上已经写明了是买房款，时间太久具体我不记得了，当时是杨雪梅和另外一名工作人员收的，但是房子没有建盖成功，正源公司应该返还购房款并赔偿相应损失。二、我于2011年保外就医的时候，原告就有找过我讨要购房款，我也去找过相关单位，市纪委和市政府的答复称要等到土地拍卖后才有钱来退款，土地拍卖后拨款给昆明市中级人民法院后才有返还能力，我认为没有超过诉讼时效。三、正源公司和我与原告存在业务往来，都是熟人，原告当时就交纳了认购款而没有签订商品房认购合同。四、原告每人支付的房屋认购款都是50万元，是正源公司出售提供房屋，我是正源公司的实际控制人兼股东，有生效的刑事判决书认定佐证，正源公司法定代表人许瑞是我儿子（其当时正在澳大利亚留学），我有该公司的业务授权委托书，且收取原告购房款的收条上加盖了正源公司的财务章，应由正源公司承担本案的法律责任。 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。本院认为，原告李红提交的《债权确认协议》可以证明其提出的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。原告主张因被告正源公司及负责人王滇源涉嫌刑事犯罪，王滇源在监狱服刑，导致该公司原办公场所无人驻守，原告曾多次主张权利，原告与被告正源公司的负责人王滇源于2017年7月14日签订债权确认协议，王滇源承诺在签订协议后退还购房款，依据我国民法通则第一百四十条、民法总则第一百八十八条规定，本案原告的诉讼时效应从2017年7月14日起重新起算，因本案于2018年1月30日开庭审理时民法总则已生效施行，原告的诉讼时效已依法延长为三年，故原告李红诉讼请求并未超过法定诉讼时效。被告正源公司认为应从2009年4月开始计算诉讼时效的观点，明显缺乏事实和法律依据（因何时交付买卖房屋等约定期限不清），本院不予采信及支持。二、关于原、被告之间是否存在房屋预售合同关系以及合同是否实际履行问题。本院认为，原告李红提交的“空管馨苑C30-1号”（房屋）预付款收据、正源公司工商登记信息查询资料、授权书、正源公司550万元现金进账单及具体经办人杨雪梅出具的“情况说明”、（2009）呈刑初字第156号刑事判决书、双方签订的债权和利息确认协议，以及王滇源的庭审陈述之间相互印证，已能证实原告李红与被告正源公司之间经协商达成“空管馨苑”房屋的预售意向，原告已按约于2009年3月20日向被告正源公司足额交付了购房款人民币50万元用于购买该小区C31-2号别墅房屋，而被告正源公司及王滇源因非法占用农用地等刑事犯罪而被追究刑事责任，导致至今不能履行向原告交付出售的别墅房屋，原、被告双方于2017年7月14日协商签订了债权及利息确认协议，被告承诺全额退还购房款并按银行同期贷款利率的四倍计算支付占用资金的利息。本院依法对前述拟买卖房屋未实际交付的事实予以确认。三、关于原告要求被告退还购房款以及支付资金占用利息的诉讼请求有无事实和法律依据及应否支持问题。法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“本解释所称的商品房屋买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第十八条第二款规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本院认为，基于前述第二项事实认证，本案原告李红已按照协议约定于2009年3月20日足额支付了购买被告正源公司开发出售的别墅房屋价款，已严格履行了购房义务，其按约及时获取“空管馨苑”C31-2号别墅房屋的合法正当权利就应依法得到保护，因原告至今未实际得到所购买的前述房屋，其要求被告退还购房款并支付占用期间合理利息的诉讼请求符合法律及情理，依法应予支持。被告正源公司收取原告购房款后，并未按照约定将其在昆明经开区洛羊街道大冲社区开发地块上建设的别墅房屋建好交付给原告，在不能履约的情形下也没有将相应购房款退还原告并赔偿损失，故被告正源公司的行为构成根本性违约，应依法由其承担相应法律责任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定:“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。本案中，原告李红与王滇源于2017年7月14日签订的债权及利息确认协议，虽然将债务人一方当事人列为王滇源，鉴于协商处置事项是退还被告正源公司所收取的购房款及赔付相应资金占用利息，王滇源一方面是正源公司的股东兼总经理，其依据该公司法定代表人特别授权而与李红及其他购房者协商达成别墅房屋预售意向及实际收取购房价款，以及最终不能履约提供所售房屋而退还购房款并赔偿损失的行为，均具有连续性，依法属于履行职务的经营行为，由此引起的后果应由被告正源公司承担。鉴于此，本院认为原告李红起诉请求由被告王滇源退还购房款并赔偿资金占用利息的诉请，缺乏相应的事实及法律依据，依法不应支持。综前所述，本院确认如下事实： 2009年3月20日，原告李红与被告正源公司口头协商达成了商品房预售的意向，约定由原告李红购买被告正源公司在昆明经开区洛羊街道大冲社区地块开发建设的“空管馨苑”C31-2号别墅房屋。原告当日即向被告支付了购房款50万元。被告正源公司及相关责任人员王滇源因相应土地涉嫌非法占用农用地等的刑事犯罪，经呈贡县人民法院审理以（2009）呈刑初字第156号刑事判决书，判处被告正源公司非法占用农用地罪罚金10万元、非法转让土地使用权罪罚金2，000万元、单位行贿罪罚金20万元，三项共处罚金2，030万元；以被告人王滇源犯非法占用农用地罪、非法转让土地使用权罪及单位行贿罪数罪并罚判处有期徒刑十一年而决定执行有期徒刑十年，同时并处罚金人民币2010万元。被告正源公司因此至今未能履行出卖交付约定房屋的合同义务，也未退还已收取的购房款或对相应损失作出赔偿。原、被告双方于2017年7月14日协商签订了债权及利息确认协议，被告正源公司承诺全额退还购房款并按银行同期贷款利率的四倍计算支付占用资金的利息。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第二款，以及法释〔2015〕18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”，相对于本案双方口头协商达成的商品房买卖意向而言，原告李红已按照约定期限足额交付了购房款，其合法权益应受法律保护，其在不能获取房屋情形下要求归还购房款本金并按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算支付占用资金期间利息的诉请符合相应法律规定，应予支持。被告正源公司收取购房价款后至今近十年之久都未出卖交付房屋给原告，其行为已构成根本违约而致原告购买商品房的合同目的不能实现，并给原告造成了极大的经济损失，应依法承担相应违约责任，在不能按约有效出售提供房屋的前提下，应及时退还购房款本金50万元并赔偿支付占用资金期间的相应利息。此外，原告要求由被告承担律师代理费及保全担保费的诉请，相应依据及理由并不充分，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十八条第二款，法释〔2015〕18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，以及现行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条等规定，判决如下： 一、由被告云南正源房地产有限公司在本判决生效之日起十日内一次性归还原告李红购房款人民币500，000元，并支付自2009年3月20日起至购房款本金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的资金占用利息。 二、驳回原告李红的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18，257元、保全费5，000元，两项合计23，257元，由被告云南正源房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李世民 审 判 员  邓宗斌 人民陪审员  王顺才 二〇一八年四月二十七日 书 记 员  李品娴