江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0191民初1233号原告：唐昊，男，1981年2月11日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：唐艺伦，男，1949年6月5日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区，系原告父亲。委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。被告：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区洪城路6号国贸广场2栋1单元7层，统一社会信用代码：91360100696085996J。法定代表人：童铁男,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱启谋，江西东鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昭辉，江西众山律师事务所律师。原告唐昊与被告江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐昊及其委托诉讼代理人叶勇斌、被告城泰公司委托诉讼代理人朱启谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告在15日内将验收合格且《商品房买卖合同》约定户型和标准的房屋交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：唐昊与城泰公司于2013年8月19日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定城泰公司将坐落于南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西的君汇半岛4#楼一单元701室房屋出售给唐昊。根据该合同第八条约定，城泰公司应在2014年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给唐昊。2014年10月31日，城泰公司向唐昊寄送收房通知，但未有商品房验收合格的证明，且房屋存在严重的质量问题，户型结构不符合合同约定，至今，城泰公司仍未向唐昊交付经验收合格且符合合同约定的商品房，严重违约，应当承担逾期交房的违约责任，即从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按唐昊已付购房款的日万分之五支付违约金。被告城泰公司辩称，1.涉案房屋于2014年4月30日经验收合格，即已经具备交付使用条件，城泰公司于2014年10月29日即向唐昊寄送了入伙通知书、费用清单，要求其按时办理房屋交接手续、交清维修基金、有线电视、煤气等应缴费用；2.城泰公司已按照宣传资料的承诺将涉案房屋的赠送面积65平方米施工完成，赠送面积占唐昊购买面积的59%，城泰公司已经正确履行了出卖人的合同义务及对业主的承诺，唐昊至今拒不办理房屋交接手续，应自行承担相应责任；3.合同约定：“买受人逾期付款，（包括有线电视、煤气初装费等）出卖人房屋交付使用时间据实予以顺延。”故唐昊应当在2014年10月30日前交纳该房屋的维修基金、有线电视、煤气费用，但其至今仍未交纳上述费用，城泰公司有权据实顺延至其交纳上述款项之日交房，故唐昊不正确履行合同，双方即使现在还没有交接房屋，咎在唐昊，城泰公司没有“逾期交付”的违约责任；4.涉案房屋经验收合格，即证明房屋符合质量标准，故唐昊诉称房屋不符合质量标准、技术标准没有事实依据；5.逾期交房违约金应相当于同期、同地、同类房屋占有使用费（租金）的130%，唐昊主张违约金明显过高，应予以调减。综上所述，城泰公司已正确履行合同义务，唐昊借故不交接房屋，主张城泰公司逾期交房与事实不符，故请求法院依法驳回唐昊全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对《南昌市商品房买卖合同》、房款收据、房屋销售宣传手册、工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、君汇半岛4#楼七层（复式下）平面图及不带线脚标准层（复式上）平面图、邮政特快专递详情单、送达记录及入伙通知书、收费清单的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月19日，唐昊（买受人）与城泰公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：买受人购买由出卖人建设的坐落于南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西的君汇半岛4#楼一单元7-8层701室的预售商品房（户型：2室2厅1厨2卫2阳），该商品房用途为成套住宅，属钢筋混凝土结构，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共110.26平方米，单价为每平方米7850元，总金额为865550元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，唐昊依约向城泰公司支付了全部购房款。君汇半岛4#楼的工程竣工验收报告中载明竣工验收日期为2014年4月30日。房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表上载明君汇半岛4#楼于2014年10月30日经勘察单位江西勘察设计研究院、设计单位同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、施工单位江西昌南建设集团有限公司、中建三局第一建设工程有限责任公司、监理单位江西瑞林建设监理有限公司、建设单位江西城泰投资有限公司验收合格，并于2014年10月31日办理竣工验收备案，备案意见为：该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案。君汇半岛4#楼七层（复式下）平面图及不带线脚标准层（复式上）平面图显示，涉案房屋七层、八层均规划设计有非封闭式阳台。诉讼中，城泰公司自述，为形成宣传手册中的拓展面积（赠送面积）其在君汇半岛4#楼竣工验收后对该楼的规划设计图进行了变更，将七层的阳台及八层阳台外面的挑空层进行了围砌，拓展成了封闭的空间。2014年10月29日，城泰公司通过邮政特快专递向唐昊寄送入伙通知书，要求其于2014年10月31日办理入伙手续。唐昊收到入伙通知书后，以涉案房屋不符合合同约定，无两个非封闭式阳台为由，拒绝收房。后城泰公司于2015年4月底将涉案房屋七层的阳台改造成了非封闭式的。截至目前，双方尚未办理房屋交接手续。本院认为：唐昊、城泰公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行合同义务。根据合同约定，城泰公司应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付唐昊使用。庭审中，唐昊认可涉案房屋在合同约定的交付期限前已经验收合格，但城泰公司通知其收房时，涉案房屋无两个非封闭式阳台，不符合合同约定，城泰公司于2015年4月底将涉案房屋七层的阳台改造成了非封闭式的，但八层的阳台至今城泰公司都无法改造，故城泰公司未按合同约定交付房屋，应当按照合同约定按其已支付购房款的日万分之五支付违约金，并向其交付房屋。城泰公司认可涉案房屋确无两个非封闭式阳台，涉案房屋七层的阳台已于2015年4月底改造成了非封闭式的，八层的阳台拆改可能存在安全隐患，至今未进行改造，但其抗辩称，涉案房屋竣工验收后，因“赠送面积”施工将开放式的阳台做成了封闭式的阳台，唐昊在买房时即通过城泰公司的宣传手册知悉并认可，故“赠送面积”即使对规划设计有突破，也是双方的合意，城泰公司已正确履行了商品房买卖合同的义务及对业主的承诺，唐昊至今拒不办理房屋交接手续，应自行承担相应责任。城泰公司未经规划部门批准及设计部门同意，擅自变更涉案房屋的结构形式、户型，其向唐昊交付的涉案房屋确无两个非封闭式阳台，与合同约定不符，构成违约，故对其抗辩主张本院不予采信。经本院释明，唐昊主张即使城泰公司已无法将涉案房屋八层的阳台改造成合同中约定的非封闭式阳台，其仍要求城泰公司继续交付房屋并承担逾期交房的违约责任。鉴于双方均认可，涉案房屋七层的阳台改造完成时间为2015年4月底，故本院确认2015年1月1日至2015年4月30日期间，城泰公司应承担逾期交房的违约责任。因唐昊对涉案房屋八层阳台的现状在城泰公司通知其收房时即已知情，且经本院释明后，其主张即使该现状已无法改变，仍要求城泰公司交付房屋，因涉案房屋已于2014年10月30日经验收合格，并于2014年10月31日进行了备案登记，故在城泰公司将涉案房屋七层阳台改造完成即2015年4月30日后，唐昊即应收房。城泰公司抗辩唐昊主张的违约金过高，鉴于城泰公司涉案房屋在合同约定的交付期限前已竣工验收，并于2014年10月31日取得竣工验收备案表，考虑到双方当事人的过错程度及在合同履行过程中的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金按每日万分之五计算调整至按每日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日即2015年1月1日起，计算至城泰公司完成涉案房屋七层阳台的改造即2015年4月30日止，违约金计算为10387元（865550元×120天×1?）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐昊违约金10387元。二、驳回原告唐昊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告江西城泰投资有限公司负担2000元，原告唐昊负担300元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄文亮代理审判员  黄杏元人民陪审员  胡君兰二〇一七年九月十九日书 记 员  伍建颖