安徽省黄山市黄山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民一初字第00620号原告：孟凡华，女，1966年9月16日出生，汉族，建筑原材料试验员，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：薛峰，系孟凡华同事。被告：黄山市华泰房地产开发有限公司黄山区分公司，住所地安徽省黄山市黄山区玉河路2号。负责人：林国桂，系该分公司经理。委托代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。原告孟凡华诉被告黄山市华泰房地产开发有限公司黄山区分公司（以下简称华泰黄山区分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由审判员杨宝宏适用简易程序，于2015年6月16日公开开庭进行了审理。原告孟凡华及其委托代理人薛峰，被告华泰黄山区分公司的委托代理人谷明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孟凡华诉称：2013年5月31日，其与华泰黄山区分公司签订《商品房买卖合同》购买了黄山区玉屏山庄E-3栋202室，并全部付清购房款。2014年6月28日，其接华泰黄山区分公司通知准时到达交接房屋，验房时发现存在诸多质量问题，如地面裂缝、墙面空鼓开裂等等。其拒绝接受房屋并当即提出要求处理解决，随后，其放弃合肥的工作，来黄山区租住，以便解决问题。华泰黄山区分公司虽几次对诉争房屋作简单修补处理，但房屋质量未得到改善。无奈，其向有关部门投诉，请求协调处理。2014年10月22日，房屋质量监督部门会同监理单位、诉争双方对房屋质量共同查看，认为确实存在质量缺陷，要求华泰黄山区分公司尽快处理并形成会议纪要。然而，华泰黄山区分公司未能按会议纪要规范修复。其再次向黄山区建设工程质量监督站投诉，该站于2015年1月26日又一次会同监理单位、诉争双方对房屋质量共同查看，仍然认为有质量缺陷，再次要求尽快处理，并将处理结果书面报告该站。然华泰黄山区分公司并未实质性维修，一再拖延。2015年5月25日，其实在没有办法，只得接受房屋。其认为，华泰黄山区分公司交付的诉争房屋存在质量问题以及其提出后未得到妥善修复处理，其不接受存在质量问题的房屋，是合情合理合法的，造成逾期交房的责任在华泰黄山区分公司。故根据合同的约定，请求法院依法判令华泰黄山区分公司：1、赔偿逾期交房违约金10409元；2、赔偿逾期办理房产证违约金1577元；3、赔偿逾期交房的物业费482元和公共照明费66元；4、支付租房损失8800元；5、承担本案的诉讼费用。孟凡华为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，证明其于2013年5月向华泰黄山区分公司购买了黄山区玉屏山庄E-3栋202室的事实；证据二、付款发票复印件一张，证明其于2013年5月付清全额房款，华泰黄山区分公司当时出具收据，2014年11月18日收回收据并出具正式发票的事实；证据三、《玉屏山庄商住小区验房交接表》（验房书）复印件一份，证明验房时间是2015年5月25日和有物业公司人员签名以及房屋存在顶棚、墙面等质量问题的事实；证据四、物业费收据复印件一张，证明其没有接受诉争房屋前，物业管理费不应由其承担的事实；证据五、《租房协议》复印件一份，证明所购诉争房屋不能入住，临时租住并产生租房费用的事实；证据六、2014年10月22日会议纪要复印件一份，证明诉争房屋存在质量问题的事实；证据七、2015年1月26日《工程质量投诉处理意见书》复印件一份，证明诉争房屋质量问题第二次处理意见，质量问题仍未处理完毕的事实；证据八、《交付通知书》复印件一份，证明华泰黄山区分公司通知其交房，其知道交房的事实；证据九、《安徽省住宅工程质量分户验收实施细则》和附表1即《住宅工程质量分户验收表》复印件一份，证明房地产开发商应当按照该细则进行验收房屋的事实。华泰黄山区分公司辩称：1、华泰黄山区分公司在房屋验收合格后即于2014年5月26日、同年6月28日电话和书面通知孟凡华交付房屋，但其以房屋存在瑕疵为由拒绝接收，不符合《合同补充协议》第三条的约定：“房屋交接验收时，房屋存在质量问题或其他整改事项的，出卖人将按合同约定和相关法规给付保修，但不影响出卖人向买受人按通知交付日期交付房屋”，孟凡华应承担逾期交房的责任；孟凡华长期不接受房屋，华泰黄山区分公司多次与其协商，并组织对房屋瑕疵问题进行维修。但双方直至2015年5月25日才办理房屋交接，其后，孟凡华以自行办证为由于2015年4月8日取走所有办理房产证的资料，导致华泰黄山区分公司无法按合同约定在交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，孟凡华主张逾期交房和逾期办证的违约责任据实依法不能成立；2、孟凡华有固定住所，其因房屋维修问题在黄山区租房居住显然是扩大损失，该损失应由其自行承担，其主张租房损失无任何法律依据。华泰黄山区分公司为证明其反驳理由成立，提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，证明合同约定出卖人应当在2014年6月28日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用的事实和补充协议约定“房屋交接验收时，房屋存在质量问题或其他整改事项的，出卖人将按合同约定和相关法规给付保修，但不影响出卖人向买受人按通知交付日期交付房屋”的事实。证据二、交房通知和挂号信函收据各一份，证明华泰黄山区分公司于2014年5月28日就已通知孟凡华于同年6月28日向其交房，并于2014年6月28日再次以挂号信的方式通知其交房，履行了通知交房义务的事实；证据三、《玉屏山庄商住小区验房交接表》（验房书）一份，证明经多方催促，孟凡华直至2015年5月25日才接受房屋的事实；证据四、房产证办理情况登记簿一份，证明孟凡华于2015年4月8日从华泰黄山区分公司取走所有办证材料，其签字确认，称自行办证的事实；证据五、维修日志一份，证明华泰黄山区分公司多次对诉争房屋进行维修的事实；证据六、竣工验收备案表一份，证明华泰黄山区分公司于2014年6月9日就已经验收合格以及通知孟凡华交房符合交房条件的事实。庭审举证、质证中，华泰黄山区分公司对孟凡华所举证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但认为没有提供合同的补充协议，不同意证明目的；对证据二三性不持异议；对证据三的三性均不认可；对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性持异议；对证据五的三性均有异议；对证据六不持异议，但不同意证明目的；对证据七，因是复印件不予质证，对证据八三性不持异议；对证据九，认为不符合证据的形式要件，与本案无关联性。孟凡华对华泰黄山区分公司所举证据一三性无异议，但对合同补充协议第三条的约定不能表明出卖人可以免责，只有买受人接受并占有房屋，才为交付使用；对证据二不持异议；对证据三，证明了房屋缺陷存在；对证据四，恰恰说明了要求支付逾期违约金的合法性，是华泰黄山区分公司要求孟凡华自行办理房产证；对证据五，证明了2015年1月24日开始维修，此前没有维修，不能证明维修合格；对证据六，真实性、合法性有异议，认为签字无日期，没有盖章，资料不完整。根据双方的质证意见，本院综合判断审核认定意见为：对孟凡华提供的证据一、二、四、六、七、八的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据三，因与华泰黄山区分公司提供的证据三相同，对交房事实、房屋验收项目和交房状况予以认定；对证据五，因华泰黄山区分公司不认可，且不是必然发生的费用，不予认定；对证据九，因是规范性文件，不是本案的涉案证据，不予认定。对华泰黄山区分公司提供的证据一、二、三、四、五、六的三性均予认定。根据上述认定的证据材料和庭审中当事人陈述的事实，审理查明的事实为：2013年5月31日，孟凡华与华泰黄山区分公司签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，购买位于黄山区玉屏山庄E3幢202室住宅一套。双方在《商品房买卖合同》中约定：1、价款为315432元；2、付款方式为签订商品房买卖合同时一次性付清；3、交付期限为出卖人应当在2014年6月28日前，交付条件为该商品房经验收合格；4、逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……如买受人在合同约定的房屋交付时间内未来办理交付手续，买受人视为违约，应向出卖人支付看管费及保管费。按日万分之一收取，超过二十天不来办理交房手续，出卖人有权解除合同并收回该房屋另行销售；6、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；7、买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同时双方还在《合同补充协议》中约定：房屋交接验收时，房屋存在质量问题或其他整改事项的，出卖人将按合同约定和相关法律规定给予保修，但不影响出卖人向买受人按通知交付日期交付房屋。合同签订后，孟凡华即付清全部房款。2014年6月9日，玉屏山庄E1、E2、E3楼建筑工程经勘查、设计、施工、监理、工程质量监督部门竣工验收合格。2014年6月28日前及当日，华泰黄山区分公司打电话和挂号向孟凡华寄送了《交房通知书》，但孟凡华在交接时以房屋存在质量问题拒绝接受，此后双方多次协商亦无结果，遂形成纠纷。2014年10月22日，华泰黄山区分公司接黄山市黄山区建设工程质量监督站通知后，召集监理单位黄山市黄山区工程建设监理有限公司、设计单位黄山市黄山区建筑设计院有限责任公司、施工单位黄山市万隆建筑安装工程有限公司、黄山市黄山区建设工程质量监督站现场查看，并形成《关于玉屏山庄E3住宅楼202室地面、墙体裂缝会议纪要》，纪要内容如下：1、经各相关责任主体技术负责人现场查看，E3#楼202室地面找平层空鼓裂缝及龟裂及墙体粉刷层空鼓裂缝及龟裂存在质量缺陷；2、建议由开发位华泰黄山市华泰房地产开发有限公司安排施工单位对地面、墙面裂缝超过规范要求的进行修补；墙体贯通性裂缝进行加固修补；地面较大裂缝处进行灌水实验，观察有无渗漏，敲除找平层重新找平。2015年1月26日，孟凡华再次向黄山市黄山区建设工程质量监督管理站投诉，该站作出《工程质量投诉处理意见书》，载明：1、经现场查看，楼面找平层及内外墙体存在裂缝、空鼓等质量缺陷；2、要求开发单位华泰黄山市华泰房地产开发有限公司组织施工单位对楼面找平层及窗台水平贯通裂缝进行维修，对墙面抹灰空鼓处应予以返工修复，原监理单位黄山市黄山区工程建设监理有限公司对维修过程进行现场监理。华泰黄山区分公司维修日志记载：2015年1月24日，油漆工修补了窗台处墙面裂缝；2015年1月27日，砖工维修墙面空鼓，油漆工进行墙面修补（二次维修）；2015年1月28日，查看墙面空鼓现象（已修好）；2015年2月4日，油漆工维修外墙线条（二次维修）；2015年2月5日，外墙裂缝已修好。2015年4月8日，孟凡华领走办理房地产权证所需的材料。同年5月25日，孟凡华接收了E3号楼1单元202室房屋，《玉屏山庄商住小区验房交接表》上载明：顶棚不平整、墙面裂纹空鼓、地面裂纹、北卧室窗户下边东侧有裂纹、南卧室窗户下边东侧有贯通裂缝等，但华泰黄山区分公司、孟凡华均未在该交接表上签名或盖章，仅物业公司代表签字。2015年5月27日，华泰黄山区分公司向孟凡华收取讼争房屋2014年6月28日至2015年6月27日止的物业费526元、公照（公共照明）费72元、垃圾清理费250元，合计848元。本院认为：1、关于合同效力问题。本案孟凡华与华泰黄山区分公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违背相关法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应严格信守，依约履行；2、关于华泰黄山区分公司是否违约问题。其一、华泰黄山区分公司在《商品房买卖合同》约定的交付期限即2014年6月28日前电话通知和挂号向孟凡华寄送了《交房通知书》，履行了其合同义务。其二、讼争房屋所在的E3楼建筑工程经勘查、设计、施工、监理、工程质量监督部门竣工验收合格，达到了《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。其三、讼争房屋虽存在地面找平层空鼓裂缝及龟裂、墙体粉刷层空鼓裂缝及龟裂等质量缺陷，但依《合同补充协议》第三条的约定即“房屋交接验收时，房屋存在质量问题或其他整改事项的，出卖人将按合同约定和相关法律规定给予保修，但不影响出卖人向买受人按通知交付日期交付房屋。”也就是说讼争房屋存在质量缺陷不是拒绝接受的法定或者合同约定条件，故华泰黄山区分公司不构成合同违约；3、关于物业管理费等费用问题。孟凡华在合同约定的交房期限内未接受讼争房屋，是因为该讼争房屋确实存在质量瑕疵，并非其自身原因。而华泰黄山区分公司对于讼争房屋瑕疵应当在合理期限内组织维修，不应怠于履行维修义务。虽然在孟凡华前后二次向建设工程质量监督管理部门投诉后，华泰黄山区分公司才予以维修，但维修后并未完全消除质量缺陷。直到2015年5月25日，孟凡华接受讼争房屋后，该房屋的所有权才发生转移。此前，讼争房屋一直在华泰黄山区分公司控制之下，也就是说所有权并未转移，而华泰黄山区分公司收取其控制之下的物业费和公共照明费合计548元，显然有悖常理，其应予返还；4、关于租房损失问题。其一，华泰黄山区分公司没有违反《商品房买卖合同》的约定。其二，租房费用不是本案讼争必然发生的费用，且孟凡华仅提供了《租房协议》，没有提供收取房租凭证，证人出租人也未出庭，证据缺乏证明力。其三、孟凡华虽是外地人，但其在黄山区工业园区工作。故孟凡华主张该租金属于损失范畴的理由不能成立。综上所述，孟凡华要求华泰黄山区分公司返还物业费和公共照明费的诉求，本院予以支持，其要求支付逾期交房和逾期办证违约金以及租房损失的诉求，因不能提供确实充分的证据加以佐证，不予支持；华泰黄山区分公司认为其没有违约的辩驳理由成立，应予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄山市华泰房地产开发有限公司黄山区分公司于本判决生效后三日内返还原告孟凡华物业费和公共照明费548元；二、驳回原告孟凡华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费333元减半收取166.5元，由原告孟凡华负担161.5元，被告黄山市华泰房地产开发有限公司黄山区分公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员杨宝宏二〇一五年八月六日书记员安丽附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：……（四）返还财产；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。