广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初7226号
原告：李金生，男，汉族，1964年1月4日出生，住广东省佛山市南海区，
委托代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。
委托代理人：张胜婷，广东安南律师事务所律师。
被告：陈小强，男，汉族，1969年1月26日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。
委托代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。
被告：佛山市南海区桂城街道东二村南兴股份合作经济社，住所广东省佛山市南海区桂城东二村，组织机构代码71233818-1。
法定代表人：彭顺汉。
委托代理人：何志恒，广东正念律师事务所律师。
委托代理人：蒋月仙，广东正念律师事务所律师。
原告李金生与被告陈小强、佛山市南海区桂城街道东二村南兴股份合作经济社（以下简称南兴经济社）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月28日受理后，依法适用简易程序，于同年5月31日、7月8日对本案公开开庭进行�审理。原告的委托代理人郭高汉、张胜婷，被告陈小强的委托代理人曾福强，被告南兴经济社的委托代理人何志恒均到庭参加了二次庭审，被告陈小强的委托代理人骆燕霞到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：被告陈小强原承租被告南兴经济社享有处分权的位于佛山市南海区××城东××大道（鹏泰商场对面）的三层大楼租赁物。2015年2月28日，原告与两被告签订《物业使用权租赁合同》，约定：被告南兴经济社同意被告陈小强将上述租赁物全部转租给原告作工业、商业用途，租赁面积共1470平方米，租金从2015年3月1日至2015年9月30日为每月每平方34.5元，2015年10月1日至2018年9月30日为每月每平方39.68元，被告南兴经济社承诺为原告办理工商、税务等申报手续、提供办理营业执照等相关证明材料。2015年3月2日原告与被告陈小强就上述租赁物再次签订《物业使用权租赁合同》，关于租赁物的用途、面积与租金的约定与上述三方《物业使用权租赁合同》一致，另双方明确了原告向被告南兴经济社支付合同履约保证金184114.6元，被告陈小强亦承诺能协调被告南兴经济社为原告办理工商、税务等申报手续并有义务提供办理营业执照等相关证明材料。后原告向被告陈小强支付了合同履约保证金184114.6元。原告接手租赁物后屡次要求两被告提供相关产权证明等材料用于办理营业执照，但两被告均以各种理由拖延解决。后原告于2015年12月了解得知上述租赁物的土地用途仅限定为工业用地且租赁物没有履行报建手续也没有取得房产证、土地证，故原告向两被告提出解除《物业使用权租赁合同》，但遭到两被告拒绝。原告与两被告签订《物业使用权租赁合同》后仅继承了租赁物上原有租户并按原租金标准收取了租金，大部分租赁面积一直因无法办理营业执照而空置，致使原告损失严重。原告认为两被告明知上述租赁物根本不可能用于商业用途仍然对外招租，应承担缔约过失责任。原告认为案涉合同无效的主要理由是：合同上注明是商业、工业用地，没有土地使用证，上盖建筑没有报批手续、没有消防许可证、没有房产证，没有办法办理营业执照。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、确认原告与被告陈小强签订《物业使用权租赁合同》以及原告与两被告签订的《物业使用权租赁合同》均为无效合同。2、确认原告已于2015年12月11日将租赁物整体交还给两被告。3、被告陈小强立即向原告返还合同履约保证金184114.6元以及向原告赔偿利息损失（以184114.6元为本金从被告南兴经济社出具收据起至本息清偿完毕之日止按银行同期贷款利率计算，暂计至起诉日为12643元）。4、被告陈小强立即向原告赔偿2015年3月1日至2015年11月30日的租金损失111364.6元（其他损失待实际发生后另行主张）；5、被告南兴经济社对上述1-3项债务承担连带清偿责任；6、两被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈小强辨称：一、原告以案涉租赁物为工业用地无法办理工商营业执照为由要求确认两份租赁合同无效没有法律和事实依据。案涉的两份租赁合同的当事人具有相应的民事能力，意思表示真实，合同内容不违反法律或社会公共利益，没有我国《合同法》第52条规定的合同无效的五种法定情形，是合法有效的合同。案涉租赁物的房地产权证载明的规划用途为综合楼，土地使用权取得方式为批准拨用商业用地。所谓综合楼，依据《高层民用建筑设计防火规范》（2005年版GB50045-95）的规定即：由二种及二种以上用途的楼层组成的公共建筑。由此可知，案涉租赁物二种�二种以上用途中毫无疑问是包括商业用途。原告认为租赁物的土地用途仅限定为工业用地没有依据；事实上，案涉租赁物有办理合法的国土证、房产证，且只要符合有关消防安全等方面的验收，是完全可以在其上办理工商注册登记的。有租户之一即佛山市天天邦健医药连锁有限公司南海桂城东二分店的工商登记信息为证。二、被告陈小强在经被告南兴经济社同意后已将其与南兴经济社签订《物业使用权租赁合同》的权利义务概括转让给原告李金生。2012年8月14日，被告陈小强与南兴经济社签订了一份《物业使用权租赁合同》（以下简称合同一）。2015年2月28日，陈小强、李金生、南兴经济社又签订了一份《物业使用权租赁合同》（以下简称合同二），合同二有关租赁物、租金及计算方式及双方权利义务与合同一完全一致，且合同二约定：南兴经济社同意陈小强将此物业转让给李金生出租经营，协议内容与原合同一样，李金生必须遵守南兴经济社与陈小强所签的租赁合同，并承担一切法律与经济上的责任。实质上是陈小强将合同一的权利义务概括转让给了李金生，由李金生向南兴经济社交纳租金，陈小强交纳的合同履约保证金由李金生直接返还给陈小强。合同二签订后，李金生按约支付了合同履约保证金给陈小强，且按约向南兴经济社交纳租金。根据《合同法》第88、89条有关概括转让的规定，转让人陈小强将合同一的权利义务全部转让给受让人李金生，陈小强即退出合同租赁关系，由李金生成为与南兴经济社租赁关系的对方当事人。所以，即使合同一、二涉及无效，也是原告与南兴经济社双方当事人之间的法律关系，与答辩人无关。综上所述，上述两份合同不存在合同无效的情形，是合法有效的合同。且被告陈小强早已退出了与南兴经济社之间的租赁合同关系，承租时，村委会出具了房产权证的复印件予被告陈小强，另在办理工商登记时，要求村委出具场地使用证即可办理工商营业执照。事实上，向陈小强承租的部分商户也已经成功办理了工商营业执照。因此恳请法庭在依法查明案件事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。
被告南兴经济社辨称：被告南兴经济社与原告李金生没有直接的租赁关系，不是本案适格的被告，原告李金生主张被告南兴经济社承担连带清偿责任，没有任何事实和法律依据，应当依法驳回原告李金生的全部诉讼请求。理由如下：一、被告南兴经济社与陈小强于2012年8月14日签订《物业使用权租赁合同》（下称租赁合同），将案涉租赁物租赁给陈小强，陈小强于2015年3月2日与原告李金生另行签订《物业使用权租赁合同》（下称转租合同）将案涉租赁物转�给原告李金生，依据我国《合同法》第二百二十四条关于“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，被告南兴经济社、陈小强之间租赁关系与陈小强、原告李金生之间的转租关系，属于两个独立的租赁关系，跟据合同的相对性，被告南兴经济社明显不是本案适格的被告，无需承担任何清偿责任。被告南兴经济社、陈小强、原告李金生三方于2015年2月28日签订《物业使用权租赁合同》（下称同意转租合同），是因为陈小强要将案涉租赁物转租给原告李金生，如果没经过被告南兴经济社的同意，原告李金生的转租合同将无效，原告李金生将无法办理营业执照等，正是基于上述前提，被告南兴经济社才签订同意转租合同，目的是明确原告李金生次承租人的身份，便于其办理相关证照之用，并非�定陈小强租赁关系，被告南兴经济社完全没有与原告李金生发生直接的租赁关系的意思。从陈小强与原告李金生在签订同意转租合同后，于2015年3月2日再签订一份转租合同，也可以明确陈小强与原告李金生的转租关系。综上可见，被告南兴经济社与原告李金生并没有直接的租赁关系，不是本案的被告。二、虽然案涉租赁物没有房产证、没有报建，但因案涉租赁物而签订的租赁合同和转租合同，不应适用《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而片面认定其无效。1、对于案涉租赁物，被告南兴经济社对外出租时，是按照政府的有关规定，通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心（下称交易中心）对外公开竞投的，而且竞投前，交易中心已对案涉租赁物的相关情况进行公告�明确“案涉租赁物没有房产证、土地使用证，也没有报建手续，竞得人自行承担由此而产生的一切经营风险”，也即是说，政府对案涉租赁物以现状出租是支持的。2、无论是陈小强还是原告李金生，对案涉租赁物没有房产证、土地使用证、没有报建手续同样是知情并清楚的，并自愿承担经营风险而租赁案涉租赁物。陈小强在竞投前已经清楚了解案涉租赁物的现状，而原告李金生在租赁前也是知情并了解的，无论是前述的租赁合同还是转租合同，甚至同意转租合同，都三番四次的强调案涉租赁物的状况，例如三份合同第十二条“特别约定”第4款都明确约定“合同签订后，乙方不能以租赁物业没有房产证、土地证或租赁物业没有申报报建手续为由不履行合同”，例如同意转租合同第二条关于“丙方同意甲方将此物业转让给乙方出租经营，协议内容与原合同一样，乙方必须遵守甲方与丙方所签的租赁合同，并承担一切法律与经济上的责任”和第五条“合同履约保证金”第一项关于“乙方应在《竞投租赁成交确认书》……”的约定，由此可以清晰的知道，原告李金生对案涉租赁物没有房产证、土地使用证、没有报建手续不可能不知情，不可能不清楚。综上，陈小强、原告李金生在完全知情的情况下，仍自愿租赁案涉租赁物，是其真实的意思表示，案涉租赁物的出租并没有侵害任何人的权益，因此，对三方当事人因案涉租赁物签订的相关租赁合同，应当予以保护，不应认为其无效。三、原告李金生至今一直都在持续使用案涉租赁物，原告李金生应当支付使用费用。原告李金生在起诉状中陈述其已于2015年12月1日将案涉租赁物整体交还被告南兴经济社，这明显与客观事实不符。案涉租赁物是被告南兴经济社交付给陈小强，再由陈小强转租给原告李金生的，如果原告李金生要求终止合同，返还租赁物，也应该向陈小强返还，不可能直接向被告南兴经济社返还。而事实上，原告李金生至今一直都在使用案涉租赁物，如原告李金生所列的原有租户中的保健行业协会、益康医药尚在经营，且租金全部是原告李金生收取。由此可见，原告李金生所称向被告南兴经济社整体返还案涉租赁物的陈述是虚假的。退一步来讲，即使转租合同、同意转租合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告李金生至今仍占有并适用案涉租赁物，原告李金生应当按照租金标准支付使用费。四、原告李金生要求赔偿租金损失完全没有依据。原告�金生将提供“办理营业执照等相关证明材料”等同于提供房产证、土地证，明显是恶意歪曲事实。被告南兴经济社由始至终都没有向原告李金生承诺可以提供房产证、土地证等产权证明，而且是多次明确案涉租赁物没有房产证、土地使用证、没有报建手续，而且原告李金生在租赁案涉租赁物、签订合同前也已经知情，何况多份租赁合同第十二条第4款都已经明确约定不得以此不履行合同。而且，没有产权证与无法办理营业执照没有必然的联系，如仍在向原告李金生缴纳租金的保健行业协会、益康医药就办理了营业执照，一直都有正常经营。可见，没有产权证并不必然导致无法办理营业执照，故，原告李金生以没有产权证而主张各项赔偿是完全没有依据的。五、原告李金生主张被告南兴经济社承担连带责任，没有法律依据。首先，与原告李金生存在租赁关系的是陈小�，收取原告李金生履约保证金的也是陈小强并非被告南兴经济社，原告李金生无权要求被告南兴经济社返还履约保证金及利息损失；第二，被告南兴经济社在本案中没有任何的过错，无需对原告李金生承担任何赔偿责任；第三，没有任何法律规定被告南兴经济社应对原告李金生承担连带清偿责任。综上，原告李金生提出的各项赔偿没有事实和法律依据，不应得到支持。况且被告南兴经济社不是本案的被告，更没有任何法律规定被告南兴经济社应对本案承担连带清偿责任。因此，恳请法院依法驳回原告李金生的全部诉讼请求。
就被告南兴经济社的答辩，原告回应：被告南兴经济社是物业是拥有方，是实际的出租人，而被告陈小强作为转租人，原告与被告陈小强签订转租合同必须经过被告南兴经济社的同意，因此三方签订书面合同，被告南兴经济社是本案的适格被告。从2015年3月2日被告陈小强与原告签订的合同可以看出，原告与被告陈小强是转租人与次承租人之间的关系，双方之间的租赁关系并没有解除，也不是被告陈小强答辩中所称的被告陈小强从被告南兴经济社中承租的物业所有的债权债务均由原告所承担。物业租赁合同中已经明确租赁物的用途，是租给原告作商业、工业用途，除不得经营医院外，对其他经营业务没有限制，原告方的举证5中所涉的玉阁沐足有限公司不能办理营业执照不是因为超出了租赁物的配套范围，而是因为没有相关的报建手续等资质。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证（1份，复印件），被告组织机构代码证（1份，复印件），用以证明原、被告的诉讼主体资格。
物业使用权租赁合同（2份，复印件），用以证明原告于2015年2月8日从被告陈小强手上承租了位�南海区××城东××大道（鹏泰商场对面）三层大楼属被告南兴经济社所有的物业，租赁用途为工业、商业用途；两被告承诺提供相关物业权属证明配合原告办理营业执照等经营证件，正是因为两被告负担义务才使原告深信租赁物有相关的报建手续和房产证等证明。
3.部分租金收据(2页，复印件，与原件核对无异)、原铺位租赁合同（2份，复印件，与原件核对无异），用以证明截至2015年11月30日止原告产生租金损失111364.6元。因两被告无法提供租赁物相关报建及权属证明，原告提出将租赁物交还两被告，但遭到两被告拒绝。
4.押金单(1份，复印件，与原件核对无异)，用以证明被告收取原告184114.6元的租赁保证金。
5．证明（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明原告在对租赁物的二层作为经营场所申办营业执照时得知该租赁物没有房屋�权证以及没有办理报建手续，故原告无法领取到相应的营业执照，原告得知后已经向两被告退还租赁物。
6.案涉租赁物全部的钥匙（除了正在使用的商铺，而这些商铺是被告陈小强原来租给正在使用的租户的）（原件）、邮单（打印件1份），用以证明被告陈小强滥用权力拖延接受涉案租赁物，原告自2015年12月11日知道涉案租赁物无法办理营业执照的真实情况后，多次与陈小强交涉，提出向其返还涉案租赁物，但遭到陈小强拒绝，后于2016年5月11日将案涉租赁物的钥匙寄回给被告陈小强，但其拒收。
经质证，被告陈小强对原告的举证1没有异议。对举证2证明内容有异议，真正的出租方为被告南兴经济社，而非陈小强，陈小强不是本案主体；从2015年3月1日开始至今原告租金直接交给被告南兴经济社，此前的租金被告陈小强已经全部向被告南兴经济社付清；2012年8月被告陈小强已经将保证金184114.6元交给被告南兴经济社，3月1日后，保证金直接由原告付予被告陈小强，以减少收退的手续；两份合同签订的条款权利义务一致；被告南兴经济社同意被告陈小强将合同的权利义务转给原告，由原告承担租赁合同的法律与经济上的责任。对举证3，2015年8月10日、9月9日、9月16日、10月26日的四份收据由原告缴纳租金，由被告南兴经济社收，没有经过被告陈小强，因为该物业在2015年3月1日前的承租方是被告陈小强，所以账户还是挂被告陈小强的名；2015年6月29日的两张收据对应的是2015年4月及5月的租金，也是由原告直接向被告南兴经济社交纳的租金，没有经过被告陈小强；对举证3中的原（铺位）租赁合同的真实性没有异议，对证明内容有异议，涉案物业的租户都已经办理了营业执照并且正在经营，2015年3月1日之后，这些租户直接对应的出租方是原告，租金从3月1日开始到至今均由原告收取，这些租户只是承租物业的一小部分，其余出租部分被告陈小强不清楚。对举证4，2015年3月3日合同立约保证金说明被告南兴经济社是与原告签订的合同交的保证金，而非被告陈小强。对举证5的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，证明了物业承租方是原告，出租方是被告南兴经济社，所以被告陈小强与本案无关；是原告自己的经营范围与租赁物配套是不符合的，因此办理不了营业执照。被告陈小强与原告在2015年3月2日另行签订合同仅仅是为了方便原告向已经以被告陈小强名义出租的商铺收取资金。对原告的举证6，邮件没有拆开，我不知道其中内容；2015年3月1日时三方签合同、交租的日期，2016年5月11日原告寄钥匙的时间是原告一直使用的；涉案的部分建筑物是原告改建后申办佛山市翠玉阁沐足有限公司，这属于特种行业，需符合一定的条件才能办理营业执照，不能说明涉案的建筑物一律不能办理；案涉租赁物不是陈小强租给原告的，是由被告南兴经济社租给原告的，钥匙应退还给被告南兴经济社，而不是退还给陈小强。
经质证，被告南兴经济社对原告的举证1真实性、合法性没有异议，在本案中原告与被告陈小强、被告南兴经济社是次承租人、承租人与出租人的租赁关系，属于两个独立的租赁关系，被告南兴经济社与原告没有直接的租赁关系，不是本案适格主体。对举证2，三方在2015年2月28日签订的合同是被告南兴经济社按原告及被告陈小强的要求签订的，目的是为了方便原告办理营业执照。2015年3月2日被告陈小强与原告签订的这份合同第五条、是十二条第四款已经有明确约定，不能以租赁物没有房产证或租赁物没有报建手续为由不履行合同，�合原告与被告陈小强，要求与被告南兴经济社签订的合同可以充分的证明三方对租赁物没有房产证、土地证、报建手续完全知情并清楚，而且2015年3月2日的租赁合同可以明确被告陈小强与原告之间的转租关系。举证3中由合作经济组织开具的租金收据，仅能证明原告收取案涉租赁物的租金到2015年9月，被告陈小强所提的由原告直接交到被告南兴经济社处，是因为被告南兴经济社与被告陈小强签订的租赁合同的租金与被告陈小强转租给原告的租金是一致的，为了方便直接由原告交给被告南兴经济社。对举证3的租赁合同真实性由法庭核实，对证明内容，结合被告陈小强的陈述，可以知道案涉租赁物至今仍由原告在使用，而且租户也已经办理了营业执照并且正常经营，若该组证据真实，也只能反映通过案涉租赁物收取的部分租金，并不是全部。原告举证4，可以充分证明原�将保证金交付给被告陈小强，与被告南兴经济社无关。对举证5，被告南兴经济社同意原告将租赁物租给第三方，且证明只是作为场地证明以及办理营业执照来使用。合同并不是为了确认被告陈小强、被告南兴经济社的租赁关系，若真如原告所述，被告陈小强与原告没有必要在2015年的3月2日重新签订一份租赁合同，明确双方的转租关系，且原告将提供的证明等同于提供房产证、土地证及报建手续属于歪曲事实，这份合同已经明确案涉的租赁物是没有房产证、土地证及报建手续的，原告是知情的。对原告举证6已经过了时效，在一审前已经形成，不能作为新的举证提交；对该组举证的证明内容也有异议，该组证据不能说原告寄了部分的钥匙就是其向被告陈小强已经返还了租赁物，且已出租部分租户的租金原告仍然在收取，原告所称已经向被告陈小强返还了租赁物，是不符合的事实的。
诉讼中，被告陈小强举证如下：
1．国土和房地产权证（1份，复印件），用以证明案涉租赁场所有合法的国土和产权证明，可用作商业用途，不存在原告李金生所说的“没有房产证、国土证”，土地用途仅限定为工业用地的法定情形；案涉租赁场所的用途完全符合租赁合同中的约定，租赁合同不存在无效的法定情形。
2．企业机读档案登记资料（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明案涉租赁场所是完全可以在其办理企业注册登记的。
3．中国农业银行入账通知（1份，复印件，从被告南兴经济社的财务处复印），用以证明三方租赁合同签订后，李金生直接向南兴经济社交纳租金，陈小强已退出租赁合同关系。
4．申请书（1份，复印件，原件由原告交给被告南兴经济社，被告陈小强向被告南兴经济�复印），用以证明李金生也清楚租赁合同对方当事人是南兴经济社，而不是陈小强，其对陈小强已退出租赁合同关系没有异议；李金生提起该诉讼的真正原因是嫌租金太贵，其与南兴经济社不能就减租达成一致意见。
经质证，原告对被告陈小强的举证1，因提交的是复印件，真实性、合法性由法院核实；对关联性不予认可；退一步说，房屋产权证的房屋坐落地址不能证明就是涉案租赁物的地址，而且建筑面积与案涉租赁物的建筑面积不一致。对举证2无异议，正是因为当时在签订合同时原告看见1号商铺能办理相关的营业执照正常营业，而且基于两被告的承诺原告才与两被告签订租赁合同，但事实上案涉租赁物并无相关的资质，两被告在签订合同时违背了诚实信用原则。对举证3真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，虽然原告直接将租金支付�被告南兴经济社，但不能证明原告与被告陈小强之间就退出了租赁关系。对举证4，无原件核对，对真实性、合法性、关联性不予确认。
经质证，被告南兴经济社对被告陈小强的举证1，经庭后核实后确认与本案无关；案涉租赁物，被告南兴经济社已经办理了土地证。对举证2的真实性、合法性、关联性没有异议，案涉租赁物可以办理营业执照。对举证3，虽然由原告直接支付给被告南兴经济社，也是为了省却多方转账的麻烦直接由原告将案涉租赁物租金直接交给被告南兴经济社，但并不能否认被告陈小强是承租人。对举证4，可以证明原告在2015年2月28日就已经知道案涉租赁物当时是没有房产证、土地证及报建手续的，且可以充分证明案涉租赁物至今由原告在使用。
诉讼中，被告南兴经济社举证如下：
1．被告组织证明书及组织机构代码证�各1份，复印件）、法定代表人身份证明书（1份，原件），用以证明被告的诉讼主体资格，但不适格本案的被告。
2．物业及厂房使用权竞投租赁公告（1份，复印件，由交易中心加盖公章），用以证明被告南兴经济社出租该地涉案的土地是通过资产交易中心对外公开竞投，被告陈小强竞投前交易中心已明确案涉租赁物没有房产证、土地使用证及报建手续，竞投人由此承担一切经营风险。
3．案件受理通知书（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明被告陈小强就案涉租赁物拖欠被告南兴经济社的租金，由此被告南兴经济社向法院提起诉讼。
4．见证书、物业使用权租赁合同（各1份，复印件，与原件核对无异）用以证明被告南兴经济社与被告陈小强之间的租赁关系，期限是2012年10月1日至2021年9月30日，至今仍在履行。且被告陈小强在租�前已经知道案涉租赁物没有房产证及报建手续的。
5．土地使用权证（1份，复印件，与原件核对无异），用以证明被告南兴经济社就案涉租赁物办理了土地使用证，用途为工业用地，使用权类型为批准拨用企业用地。
经质证，原告对被告南兴经济社的对举证1真实性没有异议，对证明内容有异议，被告南兴经济社是本案的适格被告，因为其在签订租赁合同时在合同义务中承诺了相关的义务及向原告承诺租赁物能办理相关的营业执照；对举证2、3、4真实性、合法性、关联性没有异议；对举证5的关联性有异议，不知道租赁物是否在土地使用权证所指向的地址。
经质证，被告陈小强对被告南兴经济社的举证1没有异议，但证明内容不是本案的被告；对举证2的真实性没有异议，对证明内容有异议，物业是被告南兴经济社的，被告陈小强承租只是承担商业风险，对国家政策强制性的规定是由被告南兴经济社承担的，被告陈小强仅承担租赁物的商业风险；对举证3的真实性没有异议，对关联性有异议，被告陈小强从来没有拖欠被告南兴经济社的租金，被告陈小强承租期间是2012年10月1日至2015年2月28日，这期间的租金已全部履行完毕；对举证4的真实性没有异议，对关联性有异议，被告陈小强的承租期仅在于2012年10月1日至2015年2月28日，从2015年3月1日开始，被告陈小强就不是承租方了；对举证5的真实性没有异议，办证期间在2012年2月28日，竞投时是没有该证的。
经本院审查认为，原告的举证1、2、4、5、举证3的收据，两被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告举证3的租赁合同，有原件进行核对且被告陈小强对其真实性无异议，本院确认其真实性，原告的举证6，因双方纠纷处于诉讼阶段，则原告是�返还租赁物及返还的时间本院在判项中处理。被告陈小强举证1的集体土地使用权证与被告南兴经济社的举证5一致，本院确认其真实性；被告陈小强举证1的房地产权证所载地籍号与其举证的集体土地使用权证不一致，两被告亦确认该房地产权证与本案无关，本院不以其作为认定事实的依据；被告陈小强的举证2无本案无关，本院不以其作为认定事实的依据；被告陈小强的举证3，原告和被告南兴经济社对其无异议，本院予以采信；被告陈小强的举证4，没有原件进行核对，且原告不予确认，故本院不予采信。被告南兴经济社的举证1-4，原告和被告陈小强均无异议，本院予以采信。
本院综合采信的证据及各方当事人的陈述，确认以下事实：
2012年2月28日，位于佛山市南海区桂城街东二社区南兴路北地段的土地使用权登记于被告南兴经济社名下，土地使�权号为佛府南集用（2013）第0100013号，该土地的桂城东二大道（鹏泰商场对面）建有三层大楼一栋，即为案涉租赁物。
2012年7月24日，被告南兴经济社委托佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心公开发布竞投租赁公告，定于2012年7月31日对案涉租赁物进行公开竞投租赁，该交易中心在公告第一条对案涉租赁物基本情况介绍一栏中明确记载：本大楼没有房产证及土地使用证，也没有报建手续，竞得人自行承担由此而产生的一起经营风险；大楼按现状出租……消防设施由竞投人自行办理，南兴经济社只出具相关证明资料……并由南兴经济社出具租赁细则重审：本大楼可工业或商业用途（不准开医院），本大楼没有房产证及土地使用证，也没有报建手续，南兴经济社只作现楼出租，消防设施自行办理，南兴经济社只出具办理证明。
后，被告陈小强竞得案涉租赁物的租赁权，并于2012年8月14日在桂城街道办事处桂城法律服务所的见证下与被告南兴经济社就案涉租赁物的租赁问题签订了《物业使用权租赁合同》一份，约定被告陈小强（乙方，承租方）承租被告南兴经济社（甲方，出租方）位于佛山市南海区××城东××大道共三层大楼（鹏泰商场对面）的物业，租赁期限为9年2个月，从2012年10月1日起至2021年9月30日止。租赁期间，未经南兴经济社书面同意的，陈小强不得将租赁物部分或整体转租给第三方。如征得甲方书面同意转租的，本合同继续有效；陈小强不得一次性收取第三方三个月或以上的租金，且转租期限不得超过本合同。租赁期间，陈小强独立承担以下费用，包括但不限于工商管理费、建筑物的日常维修保养费、物业经营已知及未知税费等，各项申请申报手续由陈小强自理，若因陈小强原因欠缴上述税费而产生的后果和法律责任一律由陈小强承担，与南兴经济社无关。为保证合同的履行，陈小强应在《竞投租赁成交确认书》签订之日起五个工作日内把“合同履约保证金”184114.6元一次性汇入南兴经济社指定账户内并与之签订合同；保证金在合同履行期间未经陈小强、南兴经济社双方书面同意不得动用，陈小强在没有拖欠租金、税、费或没有因使用承租无恶业经营而产生的其他纠纷未解决的，且陈小强全面履行合同权利义务的前提下，南兴经济社在合同期满后30日内向保证金（不计利息）如数退还给陈小强。南兴经济社应于2012年8月1日前将租赁物业按合同约定交付给陈小强；南兴经济社应协助陈小强办理水、电设施报装和工商、税务等申报有关手续，但所需费用由陈小强承担，陈小强须自行办理租赁物业的消防设施申报有关手续，南兴经济社负责提供办理营业执照等相关证明材料，所需费用由陈小强承担等等。
2015年2月28日，原告李金生（乙方，承租方）与被告陈小强（甲方，出租房）、被告南兴经济社（丙方，物业拥有房）签订《物业使用权租赁合同》一份，约定，陈小强将其所租的南兴经济社名下的位于佛山市南海区××城东××大道共三层大楼（鹏泰商场对面）的物业转租给原告。南兴经济社同意陈小强将物业租赁给原告作工业、商业用途，原告不能用作经营医院。租赁物业土地占地面积648.34平方米，建筑面积共计1470平方米，首层面积648.34平方米，二层面积424.35平方米，三层面积397.32平方米。南兴经济社同意陈小强将次物业转让给原告出租经营，协议内容与原合同一样，原告必须遵守陈小强与南兴经济社所签订的租赁合同，并承担一切法律与经济上的责任。租赁期限为6年9个月，即从2015年3月1日起至2021年9月30日止。2015年3月1日起正式计收租金，从确认成交日起被告陈小强按现状交付该物业给原告使用。租金按建筑面积1470平方米，从2015年3月1日至2015年9月30日按每月每平方34.5元计算，从2015年10月1日至2018年9月30日按每月每平方米39.68元计算，从2018年10月1日至2021年9月30日按每月每平方米45.63元计算；租金实行先缴纳后使用的原则，每月收取一次，每月租金在每月15日前一次性付清给陈小强（遇节假日可顺延）；南兴经济社收到租金后向原告开具桂城街道的有效收据，不含税金；若原告需要开具发票，则在原租金的基础上增加10%的税金；租赁期间，原告独立承担以下费用，包括但不限于工商管理费、建筑物的日常维修保养费、物业经营已知及未知税费等，各项申请申报手续由原告自理，若因原告原因欠缴上述税费而产生的后果和法律责任一律由原告承担，与陈小强无关�为保证合同的履行，原告应在《竞投租赁成交确认书》签订之日起五个工作日内把“合同履约保证金”184114.6元一次性汇入陈小强指定账户内并与南兴经济社签订合同；保证金在合同履行期间未经原告和被告陈小强双方书面同意不得动用，原告在没有拖欠租金、税、费或没有因使用承租无恶业经营而产生的其他纠纷未解决的，且原告全面履行合同权利义务的前提下，南兴经济社在合同期满后30日内向保证金（不计利息）如数退还给原告。陈小强收到保证金当庭须向原告开具等额收据。陈小强应于2015年3月1日前将租赁物业按合同约定交付给原告；租赁期间，未经南兴经济社书面同意的，原告不得将租赁物部分或整体转租给第三方。如征得南兴经济社书面同意转租的，本合同继续有效；原告不得一次性收取第三方三个月或以上的租金，且转租期限不得超过本合同……原陈小强签订现有租户从2015年3月1日归原告收取租金；南兴经济社应协助原告办理水、电设施报装和工商、税务等申报有关手续，但所需费用由原告承担，原告须自行办理租赁物业的消防设施申报有关手续，南兴经济社负责提供办理营业执照等相关证明材料，所需费用由原告承担……合同签订生效后，原告不能以租赁物业没有房产证、土地证或者租赁物业没有申报报建手续为由不履行合同……本合同如有未尽事宜，须经甲乙丙三方另行协商并签订补充协议，补充协议经三方签订或盖章后于本合同具有同等法律效力。
2015年3月2日，原告（乙方，承租方）与被告陈小强（甲方，出租房）签订《物业使用权租赁合同》一份，约定，陈小强将其所租的南兴经济社名下的位于佛山市南海区××城东××大道共三层大楼（鹏泰商场对面）的物业转租给原告。该份合同除所约定被告陈小强的权利义务与上述原被告三方签订的合同所约定的南兴经济社权利义务一致外（即将上述三方合同中的丙方替换成该份合同的甲方即为该份合同的内容），其余内容与上述三方合同基本一致。
2015年3月3日，被告陈小强出具收据确认收到原告所缴纳合同履约保证金184114.6元。随后被告陈小强将其与租户佛山市南海区医药保健行业协会、朱智谦等签订的现有租赁合同原件交付予原告。其后，原告按期支付案涉物业的租金每月50715元与被告南兴经济社，并由被告南兴经济社出具收据予以确认，收据上付款方所载名字为陈小强，被告陈小强当庭确认该部分租金由原告直接向被告南兴经济社缴纳。
2015年12月8日，佛山市南海区桂城街东二社区居民委员会出具《证明》一份，兹有李金生于3015年3月1日承租位于佛山市南海区××城东××大道（鹏泰商�对面）二层自编之一的物业，建筑面积约424.35平方米，其所有权属于佛山市南海区桂城街东二南兴股份合作经济社所有，使用功能为非住宅，暂未办理房产权证，该建筑物所在的土地不属于本年度新增“两违”建设用地，现同意将物业租给叶春峰用于开办佛山市翠玉阁沐足有限公司，开展生产经营活动。本证明不作为征收，拆迁等补偿依据；依法征收和拆迁时，按照相关规定执行。在使用过程中，经营场所权属人及使用房对建筑结构安全、消防安全、安全生产承担相关责任，并对使用的合法性、合理性负责（本证明仅作为申领工商营业执照时作为场地使用证明使用，不得用作其他用途）。
庭审中，被告南兴经济社称，涉案建筑物是南兴经济社此前出租土地的租客所自建，合同期满后连同土地一起交还，至今未办建筑物的报建手续。
本院认为：�案的争议焦点主要是：1.原被告之间的关系？2.案涉《物业使用权租赁合同》是否依法成立并生效？根据原告的诉讼请求和被告的抗辩意见，结合本院采信的证据，本院对本案分析如下：
1.原被告之间的关系？
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。案涉租赁物由被告陈小强向被告南兴经济社租赁所来，被告陈小强与南兴经济社之间构成租赁关系，本案被告陈小强转租案涉租赁物给原告，已由原告和被告陈小强、南兴经济社三方签订的《物业使用权租赁合同》中被告南兴经济社同意，且又经原告与被告陈小强签订的《物业使用权租赁合同》约定双方的权利义务所确认，故原告与被告陈小强之间构成租赁关系。原告与两被告之�、原告与被告陈小强之间签订的《物业使用权租赁合同》，均约定被告陈小强在原告承租案涉租赁物期间，依旧对原告履行权利与义务，原告依旧需要对被告陈小强履行相应的权利与义务，包括原告需要将合同履约保证金一次性汇入陈小强指定的账户并与陈小强签订合同、陈小强收到保证金当天需向原告开具等额收据以及陈小强出具收据的行为、原告转租案涉租赁物需要征得陈小强同意、原告若有约定的违约行为被告陈小强有权单方解除合同并要求原告赔偿损失等等，且被告南兴经济社出具的收款收据抬头也继续为被告陈小强，从合同文意以及两被告的行为可以看出，被告陈小强并非退出了其与被告南兴经济社之间的租赁关系，而是构成转租的法律关系，故本院对于被告陈小强辩称其将与南兴经济社之间就案涉租赁物的权利义务概括转让予原告的辩解不予采纳，本案当事人间的关系按当事人间所签订的合同执行。即案涉转租合同的相对方所对应的承租人为原告，出租人为被告陈小强，双方合同的约定体现被告陈小强并未退出原与被告的租赁关系。
2.案涉《物业使用权租赁合同》是否依法成立并生效？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告陈小强和南兴经济社未能提供涉讼租赁物房产权属证书或建筑报建、规划、验收资料，原告与被告陈小强、南兴经济社之间签订的《物业使用权租赁合同》以及原告与被告陈小强之间签订的《物业使用权租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效，故本院对原告的该项诉请予以支�。无效合同自始没有约束力，原告占有案涉租赁物没有法律依据，原告应当将案涉租赁物按原状交付予被告陈小强，原告请求确认其已于2015年12月1日将租赁物整体交还予两被告，但未能充分举证证明其和两被告之间已经办理了租赁物整体交接手续，故对于原告的该项诉请本院不予支持，原告应于本判决发生法律效力之日起10日内将案涉租赁物按原状交付予被告陈小强，案涉租赁合同虽然无效，但原告确实有占有、使用案涉租赁物，原告应当向被告陈小强支付房屋占有使用费，由于在此期间，原告有向被告陈小强以租金的形式支付费用，故原告无需另行向被告陈小强支付房屋占有使用费。由于案涉合同为无效合同，被告陈小强收取原告的合同履约保证金184114.6元没有法律上的依据，应当予以返还，本院对原告的该项请求予以支持；原告在明知案涉租赁物没有报建手续的情况下依旧签订租赁合同，其自身存在过错，故就原告要求被告陈小强从2015年3月2日至实际清偿之日止按年利率6%支付其利息的诉请，本院不予支持。同理，因双方在签订案涉租赁合同时对本案合同最终被确认无效均存在明知与过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，应当各自承担相应的责任，故就原告要求被告陈小强赔偿其2015年3月1日至2015年11月30日的租金损失，本院亦不予支持。
如前本院认为部分第一点分析所述，案涉转租合同相对方所对应的承租人为原告，出租人为被告陈小强，故原告主张合同义务的相对人也应为被告陈小强，与被告南兴经济社无关，故原告主张被告南兴经济社承担连带责任，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告李金生与被告陈小强、佛山市南海区桂城街道东二村南兴股份合作经济社于2015年2月28日签订的《物业使用权租赁合同》、原告李金生与被告陈小强于2015年3月2日签订的《物业使用权租赁合同》为无效合同；
二、原告李金生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区桂城东二大道共三层大楼（鹏泰商场对面）的物业予被告陈小强；
三、被告陈小强应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金184114.6元予原告李金生；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费2960.92元（原告已预交），由原告负担969.77元，被告陈小强负担1991.15元，被告陈小强应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。原告多预交的1991.15元，本判决发生法律效力之日起十日内经原告申请，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 郭焕桃
二〇一六年七月二十日
书记员 郭明婷