河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初4565号
原告（反诉被告）:乔青，女，1967年11月27日出生，蒙古族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋煜，女，汉族，1989年3月20日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：郭国平，河南博之律师事务所律师。
第三人：河南美宸房地产营销策划有限责任公司，住所地郑州市中原区淮河路25号1号楼2单元25、26号。
法定代表人：齐少慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭海洋，该公司员工。
委托诉讼代理人：李盼，河南豫龙律师事务所律师。
原告乔青（反诉被告，以下简称原告）与被告宋煜（反诉原告，以下简称被告）、第三人河南美宸房地产营销策划有限责任公司（以下简称美宸公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔青及委托诉讼代理人夏冉伟，被告宋煜及委托诉讼代理人郭国平到庭参加诉讼，第三人美宸公司委托诉讼代理人郭海洋、李盼到庭参加诉讼。本案经多次调解无果，现已审理终结。
乔青向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订郑州市中原区绿东村3号院16号院3单元5层37号房屋买卖合同；2、依法判令被告向原告支付房租6600元（2017年3月10日至2017年6月底期间的房租）及被告搬出本案房屋之日前的房租；3、依法判决被告搬出郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋；4、诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年11月27日，原告与被告在房屋中介公司签订房屋买卖合同一份，约定原告将郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋卖给被告，按照合同约定，被告支付首付款后原告将房屋交付给被告使用。合同签订后原告已经将房屋交付被告居住使用，但是直到现在，被告尚未支付房屋首付款，明显违反合同约定。刚开始被告还支付房租，2016年3月份后不再支付房租，原告多次通知被告，被告均未支付。被告的违约行为导致原告取得房款的目的无法实现。本案房屋买卖合同约定不明，根本无法履行，双方无法协商，不可能一直拖延下去。无奈，原告为维护自己的合法权利，依法提起诉讼，望查明事实，依法判决。
宋煜辩称，被告认为合同应该继续履行，该合同的违约方在原告，原告未按照合同约定将房产证原件交付中介，致使被告宋煜按揭无法办理、资金监管无法办理，合同中对首付款的支付时间和数量没有约定原因是原告造成，而且该约定不明不影响合同的履行，合同法有相关的规定，对于价款约定不明的可以按照国家知道价格，对于时间约定不明的原被告都可履行，本案原告不配合。原告承诺被告不用交纳租金。
河南美宸房地产营销策划有限责任公司辩称，该房屋真实可以交易。合同签订后中介一再原被告之间多次协调已经履行了合同约定的义务，双方合同不能履行不是中介原因造成的，中介应该获得报酬，原告诉求前三项与中介无关，第四项没有法律依据。
宋煜向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告与反诉原告继续履行双方签订的郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋买卖合同，将涉案房屋登记至反诉原告名下。2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月27日，反诉原告与反诉被告在第三人的中介下签订了一份房屋买卖合同，反诉原告依据双方合同的约定，交付了50000元定金。而反诉被告却没有依据双方合同约定将房屋产证交付第三人保管。并且双方在该购房合同中的首付款的数额及交付时间反诉原告有待反诉被告协商后明确回复。而且首付款的交付以及银行按揭贷款等也有待于反诉被告将房产证拿来以及本人配合方能实施。而反诉被告对以上事项迟迟不予以实施和配合，反诉原告向第三人及反诉被告催告，并通过第三人向反诉被告多次催告要求其按双方签订合同继续履行，而反诉被告始终未能按合同约定履行义务。现反诉原告已实际占用和使用双方买卖房屋数月，而且只要反诉被告配合，反诉原告完全有条件和能力尽快按实现合同目的方式履行合同。故现反诉原告为维护其自身合法权益，依据我国民事诉讼法的相关规定，特向人民法院提起反诉，望人民法院依法予以支持。
乔青针对反诉辩称，本案合同已经通知被告解除不存在履行。房屋价格已经上涨如果按照原合同履行显失公平。被告一直居住房屋，未付房租。多次要求腾房或者支付房租原告置之不理。综上驳回被告的反诉请求。
河南美宸房地产营销策划有限责任公司针对反诉辩称，中介愿意按照原合同约定继续配合。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据和事实，本院认定如下:
一、被告是否存在未按时支付首付款之违约情形导致三方签订的房屋买卖居间合同已经解除。案涉《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》关于房屋价款支付方式约定“2.按揭贷款：乙方确认已充分了解银行贷款政策，并保证自己符合银行的贷款条件。甲、乙双方于签订本合同后工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在签订本买卖合同后日内，将首付款人民币元（大写）元，存入存量房交易资金监管账户，剩余房款人民币元（大写）元由贷款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管账户；若乙方不能按照计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则剩余房款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起日内将剩余房款存入监管账户。3.其他付款方式：贷款额以银行实际审批为准。”，关于房屋产权转移登记约定“甲、乙方约定，在签订本合同同时，通过《郑州市存量房网上交易系统》网签买卖合同，并于网签合同后捌拾伍个工作日内办理资金监管手续，向房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记手续。”，关于房屋交付及物业交割约定“甲、乙双方约定于收到首付款叁日内，由甲方将本合同约定的房屋及附属物（详见《房屋状况说明书》）交付给乙方。”。关于丙方代办事项约定“乙方委托丙方代办房产过户、银行按揭、水电气物业等手续支付代办费贰仟元整”。
关于合同签订时上述条款各方意思表示及签约后各方实际履约行为，原告称合同签订时具体情况不清楚，系原告姐姐乔波代为办理，对于合同中相关条款的空白及按揭贷款的数额及首付款的数额均不清楚，经向乔波了解其表示也不清楚金额节点；合同签订后至2017年3月期间，原告一直未见到该合同，中介也未向原告沟通过。原告返郑后发现合同没有约定首付款金额比例及贷款时间，且发现合同中第六条第一款有改动，合同第五条约定与中介说15-20天可以办理完毕不符。之后原告向买家和中介沟通，因时间上接受不了，所以就未再履行。被告称合同签订时乔波不知晓原告要多少首付款，也不知道银行能够贷款出多少钱，所以相关的节点就没有约定；合同签订时，被告依据合同约定向中介交付定金5万元，合同约定中介保管，并为按揭贷款准备手续。签订合同后，银行的按揭贷款的手续都准备完毕。原告返郑州后要求涨价至86万元，当时原告要解除合同，赔给被告3万元，被告不同意，因为定金为5万元。美宸公司称合同签订时，原告姐姐乔波来的，关于价位双方达成一致，原告姐姐说原告年后回来，不知道原告能贷多少钱，就空着没有写，当时口头约定年后办理，约定80个工作日是网签和一系列流程。被告按照合同约定交付中介5万元，乔波要求取走3万元，被告准备了银行按揭贷款资料同时通知了原告，原告表示过完年3月份左右可以办理。2017年3月4日原告不愿意继续履行合同，要求解除合同赔给被告3万元，或者房价按照86万元计算，最后三方没有谈成，说要走法律程序。
本院认为，根据二手房交易流程及按揭贷款办理通常程序，按揭贷款的申请及部分手续办理需买卖双方共同到审贷银行签署相关贷款文件及证明，并授权银行进行相关核查操作，非买方单方即可完成，且在银行审核通过买方资信条件及评估交易房屋价值后，才能确定二手房按揭贷款的金额，而房屋交易价与审批核准的贷款金额之间的差额房款，即是通常意义上买方应向卖方支付的首付款（因银行贷款一般发放时间较晚，需买方向卖方先行支付贷款外的剩余房款）。结合原、被告三方上述陈述事实和在案证据，可知双方签订合同时约定付款方式为按揭贷款，并于2017年3月办理按揭贷款相关手续，虽然合同并未载明按揭贷款的期限和金额，但在各方按约配合对方办理按揭贷款后即可明确，非无法确定。据中介工作人员与原告微信往来显示2017年3月3日下午1:14，原告向中介工作人员发微信询问“你好，什么时候去银行签字”，中介人员回复“你好，您已经到了？”，结合原告提交的机票信息，可知原告此时已经在郑，具备办理银行按揭贷款的主体条件；2017年3月4日早上10:57，原告向中介工作人员发微信称“小刘，你好，房子不再进行交易了，需要走法律程序，你看如何处理。我这边需提供什么，尽快安排”，而在此微信息前，原告曾发微信称“按86来说吧，好的”，结合本案其他证据，可知原告主张提高房价至86万元，因协商无果，原告不再继续履行，之后各方未能实际办理银行按揭贷款，首付款金额亦无法明确。此外，虽被告于2016年12月11日实际占有涉案房屋，但系基于双方另行达成的租赁合意，系形成房屋租赁关系后租赁物的交付，而非本案房屋买卖合同中标的物的交付，不应按合同第六条载明的原告收到首付款叁日内交付房屋的约定执行，不能当然推导出交付房屋被告即应支付首付款的结论。综上，被告在合同签订后仅向中介支付5万元，并未向原告支付其他款项，但系原告原因致使约定的按揭贷款无法进行，进而影响整个合同的全面履行；此外，被告在原告违约后的相关反应动作存在一定程度上的消极，但其行为并未致使不能实现合同目的，故原告关于解除案涉房屋买卖合同的诉请不成立，本案所涉房屋买卖合同在无违反法律和行政法规的禁止性规定的情形下，仍具备继续履行的条件。
二、关于本案房屋涨价是否构成情势变更事由。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，案涉房屋房价上涨系其所在地区房地产供需市场自发性调节行为所带来的价格波动，未达到继续履行显失公平之严重、异常程度，应为商业风险范畴，不符合情势变更的构成要件。
三、被告是否具有在郑州市购房的资格及购买能力。诉讼中，本院根据郑州市现行住房限购政策规定，主动审查了被告的购房资格并要求原告提供了相关证明，被告拥有郑州市户口并提供了由郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》，该证明显示被告、被告配偶、父母及其未成年子女名下住房为1套，故原告具有购房资格。原告表示愿意且有能力一次性支付剩余房款，并提供了其名下有银行存款790362.15元的个人存款证明书。
四、被告应否向原告继续支付案涉房屋租金。原告称因合同约定不明，又协商不成，无限期的居住给原告造成房租损失；被告称原告已承诺不用交纳租金。据上，2016年11月27日各方签订合同，约定2017年3月办理按揭贷款及网签手续；2016年12月11日，乔波收取被告2016年12月12日至2017年3月12日三个月房租及暖气费，并承诺从2017年3月12日至此房过户给被告之前不再收房租；结合各方就合同订立及履行提交的证据及陈述事实，可知原、被告在签订合同时，由于原告身在外地，无法立即办理贷款及交易手续，故约定签订本合同同时网签买卖合同，并于网签合同后85个工作日内（即2017年3月24日前）办理资金监管及所有权转移登记手续，80个工作日暨近4个自然月的期间显著长于通常二手房交易周期，也正是基于上述交易时间的心理预期，原、被告才协商由被告交纳3个月房租至2017年3月12日，原告承诺从此日至此房过户给被告之前不再收房租。
通过原、被告各方在2017年3月4日后彼此之间的通话记录、短信及微信往来可知，被告在原告提出增加房款并表示不再进行交易后，并未完全积极主动准备下一步合同履行程序。虽被告向本院提交了多份合同履行催告书，上述催告书抬头均为乔青女士，但仅有美辰公司确认，并未提供证据证明上述催告书已送达至原告处且原告知晓；被告也未向本院提交就其申请按揭贷款所准备材料及申请中产生的程序性记载文件；被告在原告于2017年3月4日向中介表示不再进行交易、于2017年4、5、6月份三次要求被告交纳房租及水电气卫生费用并搬离房屋、于2017年6月19日通知被告解除合同时，完全知晓原告不同意履行合同的情况，均未向法院起诉积极主张自己的权利。综上，即使原告单方要求增加房款、不配合办理相关手续的行为给被告履行合同造成了一定的障碍，但被告仍负有全面积极履行己方义务的责任，特别是在自己主张继续履行合同时，而非消极对待，放任履行周期的延长和对方损失的扩大。兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为应由被告自2017年4月13日起，按照每月1800元的标准继续向原告支付租金至涉案房屋变更登记到被告名下时止较为公平合理。
本院认为：原告乔青、被告宋煜及美宸公司于2016年11月27日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。原告有协助被告办理房屋所有权变更登记手续的义务，被告有支付房款的义务。原告主张解除各方签订的涉案房屋买卖合同，但并未提供充分证据予以证明该合同符合解除条件且已发生解除后果；此外，诉讼中，被告表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其具有支付能力的证据，故被告要求原告协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持，对原告主张解除双方签订的涉案房屋买卖合同的诉求，本院不予支持。虽原告基于租赁关系向被告交付了涉案房屋，但基于实现合同目的的考虑，应由被告继续占有使用并向原告按约定租金标准继续支付房租至变更登记到被告名下时止较为适宜，故本院对原告要求被告支付租金的诉求予以支持，对原告要求被告搬离房屋的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋煜于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）乔青剩余房款700000元；
二、原告（反诉被告）乔青于判决生效后十五日内协助被告（反诉原告）宋煜办理位于郑州市中原区绿东村3号院16号楼3单元5层37号房屋的所有权变更登记手续，将房屋变更登记至被告（反诉原告）宋煜名下；
三、被告（反诉原告）宋煜于判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）乔青租金（计算方法：以每月租金1800元为标准，自2017年4月13日起至案涉房屋所有权变更登记至被告（反诉原告）宋煜名下之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）乔青的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）宋煜负担；反诉案件受理费5650元，由原告（反诉被告）乔青负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 任留柱
二〇一七年十二月三日
书记员 李康康