河南省开封市金明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0211民初31号
原告毛佳，女，汉族，1983年4月14日生，住河南省开封市禹王台区。
委托代理人彭笑颜，河南龙文律师事务所律师，特别授权代理。
被告刘捍东，男，汉族，1965年5月18日生，住河南省开封市龙亭区。
委托代理人张民，广东鸿园律师事务所律师，特别授权代理。
被告黄云明，男，汉族，1964年6月8日生，住河南省开封市金明区。
委托代理人王文平，河南辽源律师事务所律师，特别授权代理。
原告毛佳诉被告刘捍东、黄云明执行异议之诉纠纷一案，原告于2016年1月5日来院起诉。本院受理后，依法由审判员韩立新、高登望、屠嘉铃组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。原告毛佳及其委托代理人彭笑颜，被告刘捍东及其委托代理人张民、被告黄云明的委托代理人王文平均�庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年12月30日，原告收到（2015）金民初字第1210-2号民事裁定书，该裁定书裁定中止对位于本市××号（房产证号分别为33××67号、34××19号、3325068号）户名为黄云明房产查封的执行。原告认为该裁定违反法定程序、缺乏事实及法律依据。理由如下：一、被告刘捍东与被告黄云明之间根本不属于合法买卖，如果是真正的买卖关系房子应该早已经过户，且被告提交的所谓能证明买卖关系的材料漏洞百出，前后矛盾；被告刘捍东根本没有支付所谓的600万元购房款，二被告之间相互转账，根本不能证明被告刘捍东向被告黄云明支付的是房款，且涉案房产价值远远高于600万元；被告刘捍东没有实际占有该房屋。二、鼓楼区法院的民事调解书是在查封后违法作出的，本应向鼓楼法院发函撤销该调解书，但反而将该调解书作为证据采用；不允许对关键证据，即证明被告刘捍东合法占有房屋的租赁合同进行鉴定。因该证据未在举证期间内提供，且被告刘捍东拒不提供该合同是在何处打印而成，本应承担不利后果，但一味偏袒，不尊重事实，不同意原告鉴定申请，直接认定刘捍东占有该房屋显然是错误的。三、不动产买卖以登记为准，被告刘捍东提供的所谓的办理房屋买卖过户登记的材料并不符合正常的过户手续材料，在审理异议时没有适用《物权法》及《不动产登记暂行条例》的相关规定来审理案件，自始至终没有适用恰当的法律依据。综上所述，原告诉至本院，要求判令继续执行查封被告黄云明名下的位于本市××房产（房产证号分别为33××67、34××19、3325068），本案诉讼费用由二被告承担。
被告刘捍东辩称：（2015）金民初字第1210-2号民事裁定书认定事实清楚，采用证据确�充分，适用法律正确，应予维持。
被告黄云明辩称：同意被告刘捍东的答辩意见，认为二被告之间的房屋买卖合法有效，涉案房屋虽未经过房屋过户登记，但真实性不容置疑，原告之诉没有事实依据及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1、2014年9月4日银行转账记录一份，证明被告黄云明向被告刘捍东转款160万元，二被告之间仅仅是经济往来，并非真正的买卖关系；2、银行转账记录一份，该转账记录显示：2015年8月21日赵红向被告刘捍东转账5万元，2015年8月22日赵红向被告刘捍东转账4万元，证明被告刘捍东与赵红之间存在经济往来；3、现场录像一份，证明2015年9月13日查封被告黄云明名下房产时，涉案房产的一楼由361专卖店承租使用，二楼由相国寺的和尚承租使用。商户说涉案房产是被告黄云�的，根本不知道房子被卖的情况，从而证明被告刘捍东并未实际合法占有该房屋；4、开封市房地产买卖契约一份，证明被告刘捍东持有的房地产买卖契约没有任何证明意义，任何人都可以到交易大厅买两份；5、2015年7月6日金明区法院向开封市房地产交易中心下发的协助执行通知；6、开封市房地产交易中心签收的送达回证，证据5、6均证明在查封涉案房屋时，该交易中心根本未受理被告刘捍东与被告黄云明所谓的房屋买卖过户申请；7、开封市房地产过户流程，证明双方到交易中心申请过户登记，填写申请表，房屋交易管理处受理后，进行现场测绘、价格认定，然后买卖双方持身份证亲自到场签订房屋买卖合同，再从档案室调取档案，进行初审、入微机、复审、核批、记入登记簿核准登记，再进行发证，只有记入登记簿后，才证明全部交易手续完结；8、开封市鼓楼�人民法院作出的（2016）豫0204民监1号民事裁定书一份，证明开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1020号民事调解书已进入再审。
经庭审质证，被告刘捍东对原告提交的证据1、2关联性有异议，涉案房屋交易日期是在2015年2月份，原告提交的证据1是2014年9月4日的转账记录，与本案无关，证据2仅能证明赵红与被告刘捍东之间存在经济往来，与被告黄云明及本案均无关，不应采信；对证据3真实性有异议，该视频仅能显示表面现象，视频中服务员说房子是黄云明的，服务员为打工者，老板与房东是何关系服务员并不清楚，因服务员不了解情况，且当时涉案房屋尚未过户，故不能证明被告刘捍东没有实际占有该房屋；对证据4真实性有异议，系空白契约，没有实际内容，无法作为证据来使用；对证据5、6、7真实性无异议；对证据8真实性有异议，该证据系在举证�满后提交，不能作为证据使用，且被告刘捍东未收到该裁定书。
被告黄云明同意被告刘捍东的质证意见，同时认为原告提供的所谓证据均系复印件，不足以支持其诉讼请求，对其真实性、合法性、关联性均有异议，不应采信。本案二被告之间的转款记录以及被告刘捍东与案外人赵红之间的转款记录，原告以此认定二被告之间因存在经济往来，继而推定二被告之间不存在房屋买卖关系，该推论毫无逻辑可言，且案外人赵红与被告刘捍东均为商人，法律没有禁止商人之间不能有经济往来。对于证据4，无论其是否真实，我国法律并未强制性规定房屋买卖必须要适用这样的格式合同，也不能说没有填写这样的契约就说明买卖没有成立，这是两个法律关系。
被告刘捍东为支持其答辩意见，向本院提交证据材料如下：1、协议书一份，证明二被告之间签订有合法房屋买卖合同；2、收到条一份，证明被告黄云明已收到被告刘捍东部分购房款，3、保证书（代收到条）一份，4、收到条一份，证据3、4均证明被告黄云明已收到全部购房款，并将房产证交付给被告刘捍东；5银行转账凭证一份，证明被告刘捍东向被告黄云明支付购房款352万元；6银行转账凭证一份，证明被告刘捍东向被告黄云明支付购房款240万元；7证明材料一份，证明整个购房及办理过户手续的过程；8、证明材料一份，证明二被告在开封市房地产交易中心办理过户的情况；9、证明材料一份，证明二被告办理房屋过户手续的情况；10、汴房地产权证三本，证明三本房产证黄云明已交付给被告刘捍东；11、开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1020号民事调解书一份，证明二被告签订购房合同合法有效，并已确权房屋归刘捍东所有；12、买卖契约一份，证明二被告已去办理房屋过户手续；13、房屋租赁合同一份，证明被告刘捍东已实际控制涉案房屋；14、银行转账凭证一份，证明案外人白某向被告刘捍东支付房租的情况；15、证人白某证言一份，证明白某与刘捍东签订租赁合同及支付租金的情况。
经庭审质证，原告对于被告刘捍东提交证据10真实性无异议，对证据1真实性有异议，认为该协议仅有被告黄云明签字，不符合合同要件，且该协议仅涉及361运动店所租赁的一楼，不包括二楼，不能说明涉案房屋的完整情况；对证据2真实性有异议，这是被告黄云明自己书写，收到条上显示的房款数额不能证明是涉案房屋的房款，且该收到条有改动痕迹；对于证据3，该保证书无任何意义；对证据4、5、6真实性有异议，该收条没有落款时间，且收到条与证据5不相符，数额相差80000元；对证据7及证据13真实性均有异议，该两组证据相互矛盾；对于证据8、9真实性有异议，该证据形式不符合证据的形式要件，作为单位证明，必须有经办人及负责人签字才有效，该证明材料与证人证言相互矛盾，且证人未出庭作证，时间也不相符，不应采信；对证据11，该调解书违反程序，系违法做出，不能作为证据使用；对证据12真实性有异议，不能证明真实的买卖关系，任何人均可以到房屋交易登记中心买过来空白契约；对证据13真实性有异议，未提供证据的合法来源，作为本案关键证据，被告应提供该证据的合法来源，对方没有提供在哪个电脑上打印的证据，我们也提出了鉴定申请；对证据14真实性有异议，未提供原件，转款时间为2015年10月10号，该时间不能证明对方在查封之前占有了房屋；对证据15真实性有异议。
被告黄云明对被告刘捍东提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为上述证据足以抗辩原告所主张的事实。根据黄云明的自述，以及在其他案件当中的的自述，足以证明被告刘捍东的证据是二被告的真实意思表示。
被告黄云明未向本院提交证据材料。
经审理查明：2015年2月14日，被告黄云明向被告刘捍东出具协议书一份，该协议书载明：“协议书，本人于2015年2月14日卖给刘捍东位于马道街××号营业房，现租赁给361度运动店，买卖双方协议如下：马道街××号营业房租赁权及租金自2015年2月14日起归刘捍东所有，租赁合同到期后，由刘捍东全权处置。黄云明，2015.2.14”。被告刘捍东在协议书签订当日付给黄云明现金80000元，当日及2015年3月10日分别通过银行转账向被告黄云明支付3520000元及2400000元，被告黄云明向被告刘捍东出具数额为3600000元的收到条及数额为2400000元的收到条各一份，被告黄云明共收到被告刘捍东购房款6000000元，被告黄云明将涉案房屋的房产证三本（房产证号分别为33××67、34××19、3325068）交付给被告刘捍东。被告黄云明自认其已将涉案房屋2015年3月份至2015年9月份的租金共计200000元付给被告刘捍东。2015年3月10日，被告黄云明与被告刘捍东到开封市房地产交易登记中心咨询办理涉案房屋的过户手续事宜，该中心工作人员郑磊明、付留记告知二被告过户流程及需办理的相关手续，二被告并于同日分别签订了《房地产买卖契约》三份，约定将涉案房屋（即房产位于马道街××房权证号分别为33××67、34××19、3325068）出售给被告刘捍东。2015年5月份，二被告到开封市房地产交易登记中心办理上述房屋的过户事宜，该中心工作人员在查看房屋过程中，发现上述房屋正在对外租赁，因租户在同等条件下有优先购买权，故暂时停止办理过户手续。2015年6月3日，被告刘捍东与涉案房屋的原租户白某签订房屋租赁合同一份，约定原租户白某放弃涉案房屋的优先购买权，并约定白某与被告黄云明的租赁协议于2015年9月30日到期后，被告刘捍东继续将涉案房屋的一楼营业房出租给白某，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日止。2015年10月10日，白某通过银行转账将2015年10月1日至2017年9月30日两年的租金共计800000元付给被告刘捍东。
另查明，刘捍东向开封市鼓楼区人民法院起诉黄云明房屋买卖合同纠纷一案，2015年9月22日，开封市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第1020号民事调解书，2016年3月4日，开封市鼓楼区人民法院作出（2016）豫0204民监1号民事裁定书，2016年4月29日，开封市鼓楼区人民法院作出（2016）豫0204民再1号民事裁定书，裁定：一、撤销河南省开封市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1020号民事调解书；二、准许原告刘捍东撤回起诉。
另查明，2015年7月6日，原告毛佳以民间借贷纠纷为由将黄云明及赵红诉至本院，并申请财产保全，本院于2015年7月6日作出（2015）金民初字第1210-1号民事裁定书，查封了被告黄云明名下的位于本市××号（房权证号分别为33××67、34××19、3325068）的房产，刘捍东对此提出异议，本院于2015年12月23日作出（2015）金民初字第1210-2号民事裁定书，裁定中止对上述房产查封的执行。原告毛佳不服裁定，诉至本院，要求对涉案房产继续执行查封。
本院认为：解决本案的关键在于被告刘捍东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而如果被告刘捍东对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，需要同时符合四个条件：1、被告黄云明与被告刘捍东之间存在合法有效的书面买卖合同，2、被告刘捍东已支付全部价款，3、被告刘捍东在人民法院查封之前已合法占有该不动产，4、非因被告刘捍东自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，首先，二被告于2015年2月14日签订过房屋买卖协议书，该协议书系二被告真实意思表示，符合合同生效要件，且二被告于2015年3月10日补充签订的房屋买卖合同与该协议书相互印证，能够证明二被告之间存在房屋买卖关系；其次，依现有证据，被告刘捍东分两次以转账方式支付了全部购房款，并提交了被告黄云明出具的收条，至于原告诉称2015年2月14日转账数额与收到条不相符合，被告刘捍东称相差数额系因其银行卡上数额不够，故下余80000元以现金方式支付，被告黄云明对此也予以认可；再次，被告刘捍东为证明其已实际占有涉案房屋，向本院出具其与涉案房屋承租人白某签订的租赁合同，该租赁合同显示涉案房屋承租人已明确表示放弃优先购买权，同时结合二被告签订的协议书�可以证明自2015年2月14日起，涉案房屋的租金已经由被告刘捍东收取，已足以证明被告刘捍东实际占有了涉案房屋；最后，关于房屋未办理过户问题，2015年5月份，被告刘捍东与被告黄云明已就涉案房屋到开封市房地产交易登记中心办理过户手续，因涉案房屋已对外出租，承租人在同等条件下有优先购买权，在承租人未放弃优先购买权之前，涉案房屋不能办理过户手续，故房屋未办理过户手续非因被告刘捍东自身原因。本院无任何理由认定刘捍东与黄云明双方之间的买卖关系不存在，虽怀疑双方虚假诉讼，但无任何证据加以证明。综上，对原告毛佳要求继续执行查封涉案房屋的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告毛佳的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告毛佳承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长 韩立新
审判员 高登望
审判员 屠嘉铃
二〇一六年五月十三日
书记员 王 英