广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3347号
上诉人(原审被告)：苏松华，男，1952年9月9日出生，汉族，住广东省龙门县，
委托代理人：苏后华，男，汉族，1974年4月16日出生，住广东省龙门县。
被上诉人(原审原告)：陈梅添，男，1981年9月15日出生，汉族，住广东省龙门县，
上诉人苏松华与被上诉人陈梅添因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市（2016）粤1324民初497号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年6月16日，原审原告陈梅添向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令被告立即停止干扰行为，并向原告赔礼道歉；2、判令被告归还占用的15平方米厨房给原告使用；3、请求确认原告对承租房屋楼房门口至××公路间的土地面积拥有使用权；4、本案受理费由被告承担。
主要事实和理由：2012年7月20日，原告与被告签订了《房屋出租合同》，双方明确约定：被告将其位于永汉镇××路壹栋一层楼房（包括卫生间4.9平方米、厨房15平方米）出租给原告，由原告用于经营汽车轮胎修理业务，房屋底层面积96平方米，四至为：东至××小组土地，南至苏水照，西至××公路，北至苏福添。双方商定的租赁期限为12年，前6年每月租金2000元，后6年每月租金为2400元。合同签订后，原告即开始对楼房进行全面装修，陆续采购各种经营设备设施，原告为此投入巨额成本。原告经营初期，在完全没有经营收入的情况下，也一直向被告交付约定的租金。在原告的努力经营下，业务才开始起色。但是，被告自2016年2月12日开始，即以各种理由干扰原告经营，包括在楼房门口放置铁钉，对约定给原告使用的厨房强行收回，同时以合同没有明确约定门前的土地为由经常刁难原告，原告因被告的恶意干扰行为曾多次向派出所报案和向信访部门寻求解决，但被告却置之不理，继续采用违法行为对我进行干扰。综上所述，原告认为，原告承租被告的楼房本是用于商业经营，使用楼房门前的空地是情理之中，亦是原告实现经营目的的前提，被告的行为根本是无理取闹。同时被告进行该楼房的顶层加层的事实以及被告强行收回厨房的行为，已严重违反了双方合同的约定，损害了原告的合同权益，原告为维护自身的合法权益不受侵害，特向法院起诉。
被告苏松华辩称：开始双方约定租赁超过六年就包装修，但是合同中没有写上去，另外从2012年7月20日签合同，被告至2013年8月都没有给租金，我向原告追讨租金，但是原告都以没生意没钱为理由不给租金；在2015年，我由于农村的屋经常被人偷东西，我就想在新屋加一层，经双方协商，免了原告一个月屋租，由于水泥车在屋前面倒水泥所以原告报警，派出所说要调水泥车车走，本来这些事是可以商量的，但是原告非要报警；2016年1月份，双方协商签一份附加合同，原告老婆不同意，后来向原告要求归还屋后占用的地方和前面到公路的空地共144平方米，但是原告不同意，后来对于租金问题，原告一直不准时交租金，甚至后来都没有交租金；2016年5月20日，我在屋前打蜘蛛，原告就用力踢我家的门，我就用石头扔他的门，原告的叔叔就出来说打我，原告没按时交租，违反了合同的约定，根据合同的约定，双方应该解除合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：涉案房屋位于永汉镇增龙公路S119线边，原房屋底层面积96平方米，四至为：东至××小组土地，南至苏水照，西至S119线公路边，北至苏福添。涉案房屋占用土地原为农田，未办理房屋登记产权证。因被告所属的××小组的农田被告永汉镇人民政府征用，永汉镇人民政府根据相关规定划拨回拨地给被告××小组解决村民的住房需要，2001年3月间被告分得涉案房屋上的土地，2009年3月间被告在涉案土地建了一层楼房。2012年12月12日，被告所属的××小组取得了龙门县人民政府颁发的龙府集用（2012）第××1号农村宅基地《集体建设用地证》。2012年7月20日，原、被告经协商双方签订了《房屋出租合同》，合同的主要内容为“一、甲方出租：××路第壹栋一层楼房，面积96平方米，四至为：东至上埔村委××小组土地，南至苏水照，西至××公路，北至苏福添。二、双方商定租期为六年，租期为2012年9月1日至2018年8月31日止。每年每月租金为贰仟元（￥2000元）。续租期六年，2018年9月1日至2024年8月31日止。2018年9月1日起，每年每月租金为贰仟元（￥2000元）。押金为贰仟元（￥2000元）。每年每月租金为10号前交给甲方配偶。租期内乙方自理（自付）水、电费、卫生费、电视费、网费及一切证照税费。乙方不得经营与国家政策不允许的业务。三、乙方租期未满内乙方可转让他人。租期内甲方不加层，楼顶归乙方使用。四、为保护双方合法权益，甲方不能随意终止合同。如有房产纠纷由甲方负责解决。乙方有一个月不交房租，视为自动退房，押金不退还。乙方租期满后押金贰仟元（￥2000元）退还给乙方”。合同签订后，原告依约向被告支付押金贰仟元，并对租用房屋的墙壁进行披墙、对房屋的地面铺设混凝土、房屋前面土地进行填土平整、屋内搭建货架以及进行水电安装。于2013年9月20日始原告正式启用该房屋并从此缴付租金给原告至2016年2月，2015年3月经双方协商同意原告在涉案房屋的上面加多一层楼房，并占用底层的厨房和楼梯间至今，被告为此同意免除原告1个月的租金。从2016年2月起被告悔约，对原告的经营进行骚扰并拒收原告支付的租金，原告对2016年3月至同年8月的租金以邮政汇款的形式分别6次汇给原告。原告于2016年6月16日向本院提起诉讼要求解决，第二次开庭时原告将诉讼请求的第一项变更为“请求确认原、被告双方签订的《房屋出租合同》有效”，同时撤销第二项“判令被告归还占用的15平方米厨房给原告使用”的诉讼请求。庭审中，经本院主持，双方当事人各持己见无法达成协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，关于本案原被告签订的《房屋出租合同》是否有效的问题，从《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人……”。可以看出，出租人是否为租赁物的所有权人，不影响租赁合同的效力，而对于涉案房屋的权属双方并无争议，只是因为时间问题暂时未取得产权证的房屋出租，更没有无效的理由。因此，如果房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，应为有效合同。当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。本案中，被告涉案房屋的土地是村集体回拔地，是××小组统一分配给各户村民建房，现阶段虽无取得产权证，但被告使用该地建房并无违反法律规定，未损害国家、集体和他人利益，且原、被告双方签订的合同是真实意思表示，原告亦依合同约定履行了自己的义务，从社会效果和社会稳定角度考虑，双方所签的《房屋出租合同》应认定为有效。被告拒收租金，原告以汇款的形式将租金汇给原告，亦是履行合同的一种有效行为，不应视原告的行为违约。故原、被告双方签订的《房屋出租合同》有效，双方当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。对于另一争议焦点原告请求对涉案房屋前面至××公路间的空地享有使用权的问题，因被告租赁涉案房屋给原告是用于生意经营而不是居住，从生活习俗和交易习惯来看，租用房屋用于生意经营不可能没有店铺门面，原告在不影响公共秩序的情况下利用该空地进行出入经营是符合情理的，故原告对屋前面至××公路间的空地享有自由出入的权利，被告不得对原告使用该空地进行阻拦和设置障碍物。原告请求理由充分，予以支持。被告抗辩理由不成立，本院不予采信。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十一条、二百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告陈梅添与被告苏松华签订的《房屋出租合同》有效，应继续履行。
二、原告陈梅添对涉案房门前至××公路间的空地享有自由出入的权利，被告苏松华不得在该空地上设置障碍物妨碍原告的经营活动。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费50元由被告苏松华负担。
当事人二审的意见
上诉人苏松华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求人民法院依法撤销(2016)粤1324民初497号《民事判决书》，直接改判或发回重审；2、本案受理费由被告承担。
主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。在本案中一审法院没有查清被上诉人在一审提交的证据7的《邮政储蓄银行汇款收据》的合法性和真实性，被上诉人提交的证据是，子虚乌有的，表面上看上去是真的，但是事实上上诉人是没有收到租金的，被上诉人虽有将租金2000元交到邮政储蓄银行，但是上诉人是收不到的，原因是被上诉人将租金2000元交到邮政储蓄银行后，其又取走该款，不是真心实意交租金的，请二审法院明查。上诉人从2016年6月份至9月份部没有收到被上诉人的租金。所以一审法院在认定事实上是不清的。
二、2012年7月20日上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》自始无效。2012年7月20日上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》被上诉人从2012年9月1日起至2013年被上诉人是没有向上诉人交租金的，因此，2012年7月20日上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》是没有履行合同的，依照《中华人民共和国合同法》的规定是自始无效的，至于后来的租赁关系也没有补充协议的约定只能是无约定的合同，上诉人是随时可以要求被上诉人限期退出租赁关系的。再有，就算2012年7月20日上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》是有效的，被上诉人在2016年6月至9月没有交租，依据该合同的第四条的规定:“……乙方有一个月不交房租，视为自动退房，押金不退还……”所以，被上诉人在该《房屋出租合同》上，不管是自始无效或者是有效的情况下，被上诉人都是有过错的，上诉人是没用过错。
三、一审法院对被上诉人请求的承租的房屋门口拥有使用权的问题，法院的判项是:享有自由出入的权利。是错误的和故意偏袒被上诉人的行为。一审法院不顾及法律面前人人平等的原则，不顾及法律的严肃性，故意将被上诉人的请求的承租的房屋门口拥有使用权改变为:享有自由出入的权利。是不尊重被上诉人的真实意思表示，是故意偏袒被上诉人的行为，请二审法院依法查明案件事实后，对一审法院的判决予以纠正。
综上所述，一审法院审理此案时，在案情上没能准确认定事实，而导致适用法律和程序不合法，以致上诉人的合法权益未能得到保护。上诉人恳请中级人民法院依法作出撤销(2016)粤1324民初497号《民事判决书》，并且作出改判或者发回重审的裁决。
被上诉人陈梅添答辩称：请求二审法院维持一审判决。
本案二审中，被上诉人陈梅添提交一组新证据：邮政储蓄银行汇款收据4张，汇款日期分别为：2016年8月10日、2016年9月9日、2016年10月9日、2016年11月9日，汇款人均为陈梅添，收款人均为苏松华。
上诉人苏松华对上述证据的质证意见：上诉人没有收到这些收据上的款项，交付租金也未约定，不能证明租金已经法定的交付。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，被上诉人通过邮政储蓄的汇款因上诉人拒收原路返还给被上诉人。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》是否有效；2、一审判决被上诉人对涉案房屋门前至××公路间的空地享有自由出入的权利是否正确。
关于上诉人与被上诉人签订的《房屋出租合同》是否有效问题，首先上诉人与被上诉人于2012年7月20日签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务；其次，根据双方当事人的陈述及一审查明的事实，双方当事人于2012年7月20日签订《房屋出租合同》，但是由于涉案房屋尚未通电，被上诉人无法进行经营活动，被上诉人于合同签订后直至2013年9月20日，并未依照合同约定支付相应的租金，但由于租赁合同系双务合同，双方即负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性、对价性，在涉案房屋尚未通电，被上诉人无法实现进行经营活动的合同目的情况下未履行交付租金的义务并无不当；另，被上诉人于2013年9月20日始正式启用该房屋并从此交付租金给上诉人至2016年2月，双方已经按照出租合同的约定实际履行了各自的义务。综上，既便在2012年7月至2013年9月期间未支付租金的，此后双方又以实际行动履行了合同。上诉人以该事实为由主张合同自始无效，本院不予支持。
关于上诉人所称2016年8、9、10、11月的租金未交付的问题，本院已经查明被上诉人通过邮政汇款汇出后因收款人拒收而退回，不属于被上诉人拒绝缴纳租金的情形。
关于一审判决被上诉人对涉案房屋门前至××公路间的空地享有自由出入的权利是否正确问题，上诉人作为出租方，应当保证在租赁期间租赁物符合约定的用途，即上诉人应当保证所租赁给被上诉人的经营场所可以正常经营，一审法院据此判决被上诉人对涉案房屋门前至××公路间的空地享有自由出入的权利，上诉人不得在该空地上设置障碍物妨碍被上诉人的经营活动并无不当，故对于上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
审 判 长 郑 杰
代理审判员 黄宇乐
代理审判员 寇 倩
二〇一六年十二月八日
法官 助理 陈 静
书书记员叶秀婷
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；