广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字2671号
上诉人（原审被告）：余逢友，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：曾庆慰，住广州市越秀区。
上述两上诉人共同委托代理人：曾丽娇、曾庆慾，均为本案上诉人。
上诉人（原审被告）：曾丽娇，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：曾庆慾，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：封焯勋，职务：经理。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：曾向庚是原广州市珠光路荣利新街55号地下房屋的承租人。该房屋所在地段后被广州市广协房地产开发有限公司公司征用拆迁。1993年2月26日，曾向庚（乙方）与广州市广协房地产开发公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，其中约定甲方应于1995年10月1日前安置乙方回迁居住等。2003年1月23日，广州市广协房地产开发有限公司通知及安排曾向庚户回迁入住广州市荣利新街45号404房。回迁后，曾向庚与广州市广协房地产开发有限公司没有就上述回迁房签订书面租赁合同，亦没有交、收租金。2008年10月3日，曾某死亡，该房屋由余逢友、曾庆慰、曾庆慾、曾丽娇共同居住使用。
因广州市广协房地产开发有限公司未为广州市馨盛物业管理有限公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，广州市馨盛物业管理有限公司于2007年4月4日向原审法院起诉。原审法院于2007年7月31日作出（2007）越某三初字第1529号民事判决书，确认广州市珠光路荣利新街45号404房等房屋归广州市馨盛物业管理有限公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。
2012年，广州市馨盛物业管理有限公司向原审法院起诉要求余逢友、曾庆慰、曾丽娇、曾庆慾立即腾退广州市越秀区荣利新街45号404房给广州市馨盛物业管理有限公司，并向广州市馨盛物业管理有限公司支付上述房屋的房屋使用金（自2007年8月16日起至迁出上述房屋之日止，每月参照房管部门评定的同期住宅租金标准计算）和利息（从2007年8月16日起至付清房屋使用金之日止，参照中国人民银行规定金融机构计收同期逾期贷款利率计算）。原审法院经审理于2012年8月8日作出（2012）穗越某三初字第1533号民事判决书，认为：涉讼房屋已经生效的（2007）越某三初字第1529号民事判决书确认属广州市馨盛物业管理有限公司所有，广州市馨盛物业管理有限公司对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因涉讼房屋属拆迁安置房，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾作为该回迁房屋的承租人，回迁后与广州市广协房地产开发有限公司形成的租赁关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的房屋租赁合同关系，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾在涉案房屋的居住权理应受到法律保护。因双方没有就涉讼房屋签订书面租赁合同，故应视为不定期租赁关系。广州市馨盛物业管理有限公司取得房屋所有权后，上述两者不定期租赁关系中出租人的权利义务依法由广州市馨盛物业管理有限公司承接。现广州市馨盛物业管理有限公司没有举证证明余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾在本市有其他住房，故对广州市馨盛物业管理有限公司要求余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾交还涉讼房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。因余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾回迁的上述房屋产权原属广州市广协房地产开发有限公司所有，广州市馨盛物业管理有限公司在与广州市广协房地产开发有限公司签订以房抵偿工程款的协议时清楚亦明确涉讼房屋的产别为公司房，即余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾回迁承租的涉讼房屋应按公房租金标准收取租金。广州市馨盛物业管理有限公司未能举证证明其于2008年6月15日前曾向余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾主张租金权利，故广州市馨盛物业管理有限公司所主张的2008年6月15日前的租金已超过法定的一年诉讼时效，依法不予保护。判决：一、余逢友、曾庆慰、曾丽娇、曾庆慾在该判决发生法律效力之日起5日内，向广州市馨盛物业管理有限公司支付2008年6月15日起至该判决发生法律效力之日止的租金（每月参照房管部门评定的同期公房住宅租金标准计付）及利息（从2008年6月15日起至余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾付清所欠租金之日止，每日参照中国人民银行公布的同期贷款利率计付）；二、驳回广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。广州市馨盛物业管理有限公司不服判决提出上诉，经审理，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第3727号民事判决书，认为：关于余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾应否交还案涉房屋的问题。余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾因原承租住房被拆迁，经广州市广协房地产开发有限公司安置回迁入住涉案房屋，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾作为回迁户与广州市广协房地产开发有限公司之间形成不定期租赁关系。在上述房屋的产权由广州市广协房地产开发有限公司转移至广州市馨盛物业管理有限公司后，广州市馨盛物业管理有限公司则应承接原不定期租赁合同项下广州市广协房地产开发有限公司全部的权利义务，现余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾虽然一直未向广州市馨盛物业管理有限公司交纳租金，但系因双方就租金标准无法达成一致意见所致，故广州市馨盛物业管理有限公司以余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾欠缴租金为由而主张其搬迁，缺乏理据，该院不予采信。原审法院判令驳回广州市馨盛物业管理有限公司的该项诉请主张正确，应予维持。关于案涉房屋租金的计付标准问题。1995年施行有效的《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第十四条之规定：“拆迁华侨出租住宅房屋，原承租户的住房由拆迁人解决，或者由拆迁人与承租户单位协商解决，原租赁合同终止”。因此，依据当时广东省就华侨房屋实施拆迁需由拆迁人进行双安置的政策规定，拆迁人与侨房承租户之间建立的并非一般的私房租赁合同关系，由于广州市馨盛物业管理有限公司在与广州市广协房地产开发有限公司签订协议时已明确知道讼争房屋系用以拆迁安置侨房承租户的房屋，且协议中亦明确载明余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾使用的案涉房屋性质为公司房，因此，广州市馨盛物业管理有限公司应当承接原拆迁人作为公房出租方的全部权利义务，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾回迁承租的案涉房屋应按照公房住宅租金标准计付，原审法院对于租金计付的处理正确，该院予以维持。广州市馨盛物业管理有限公司上诉提出应以私房标准收取租金，对此，广州市馨盛物业管理有限公司未能举证证明拆迁安置政策具有相应的规定，故广州市馨盛物业管理有限公司的该项上诉理由缺乏法律依据，该院亦不予采信。判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已于2013年1月29日发生法律效力。
2014年1月7日，原审法院依广州市馨盛物业管理有限公司对上述判决的强制执行申请以（2014）穗越法执字第1630号案立案。广州市越秀区房地产租赁管理所于2014年2月24日就上述生效判决中涉及珠光路荣利新街45号404房的租金评估标准向原审法院作出穗租估1406号《广州市房屋租金评估答复书》，载明：计租使用面积54.78平方米，起始时间2008年6月15日至2013年1月28日，租金标准穗国房字（2001）174号公房住宅租金标准，月租金223.55元。原审法院于2014年3月17日开具（2014）穗越法执字第1630号案款收据，注明：缴款人余逢友，人民币17425.12元，收款类别自缴，到账日期2014年3月17日。
2014年3月2日，广州市馨盛物业管理有限公司向余逢友户发函要求其按照广州市房管局公布的同期参考租金价格交纳2013年1月28日后的租金。并附广州市馨盛物业管理有限公司自拟的《广州市房屋租赁合同》，要求余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾按照1509.42元／月的价格支付2013年1月28日至2015年3月27日的租金。2014年3月15日，余逢友、曾丽娇向广州市馨盛物业管理有限公司邮寄《关于交纳租金的通知函》，表示同意按公房住宅租金标准计付涉案房屋房租，请广州市馨盛物业管理有限公司提供有效银行账户以便余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾方缴交房租。
2014年4月10日，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾到广东省广州市广州公证处将3129.7元人民币以（2014）粤广广州第054648号《提存公证书》提存，公证事项载明：兹证明债务人余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾根据（2012）穗中法民五终字第3727号《广东省广州市中级人民法院民事判决书》：应向广州市馨盛物业管理有限公司交纳广州市越秀区荣利新街45号404房屋租金。据余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾称广州市馨盛物业管理有限公司拒收上述房屋的租金，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾（经四人共同计算）已于2014年4月4日将2013年2月至2014年3月房屋租金人民币3129.7元全部提交于我处。从即日起，债务人余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾所欠债权人的上述债务已经履行。广东省广州市广州公证处于2014年4月14日向广州市馨盛物业管理有限公司出具穗证函（2014）452号《领取提存款通知书》。
2014年5月4日，广州市馨盛物业管理有限公司向余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾邮寄《关于请求协商签署租赁合同完善租赁备案手续的函》，表示涉案房屋租金不适用公房租金标准计付，要求按照广州市房管部门公布的同期同地段租金参考价标准计算，并表示不接受余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾在未签署租赁合同、未协商租金标准的情况下单方的提存作法。
广州市房地产测绘院已于2014年7月31日向广州市馨盛物业管理有限公司出具了上述荣利新街45号404房（建筑面积68.6101平方米）的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明成果用途：权属登记发证。
广州市馨盛物业管理有限公司于2014年06月04日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾户（含同住人员）立即腾退广州市越秀区珠光路荣利新街45号404房给广州市馨盛物业管理有限公司；2、余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾户（含同住人员）立即向广州市馨盛物业管理有限公司支付广州市越秀区珠光路荣利新街45号404房的房屋使用费（自2013年1月29日起至实际搬迁之日止，按广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价计算）；3、余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾户（含同住人员）自2013年1月29日起至实际交还房屋之日止逐月按照中国人民银行规定的逾期贷款利息向广州市馨盛物业管理有限公司支付租金利息。
原审另查明，余逢友、曾庆慰、曾丽娇名下无房产，曾庆慾与陈某甲是夫妻关系，在陈丽萍名下有一套位于海珠区工业大道南路金碧五街27号505房的自有房产，该房产权人为陈某甲和陈某乙，房屋用途居住用房，建筑面积70.9011平方米。
原审法院认为：广州市馨盛物业管理有限公司作为广州市越秀区珠光路荣利新街45号404房的产权人，依法对该房享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾系因历史原因入住涉案房屋，但涉案404房产权性质已由房管局代管侨房变更为广州市馨盛物业管理有限公司私有产权房屋。根据等价有偿原则，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾应当为居住使用涉案房屋支付相应合理对价，因（2012）穗越某三初字第1533号判决于2013年1月29日发生法律效力，该判决确认余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾向广州市馨盛物业管理有限公司支付至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费。而广州市馨盛物业管理有限公司于2014年6月4日才向原审法院起诉，2013年1月30日至2014年6月3日期间未向原审法院提起任何主张，故该期间的房屋使用费应参照房管部门公布的同期同地段公房住宅租金标准计付，2014年6月4日起，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾应按照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价的标准向广州市馨盛物业管理有限公司支付房屋使用费。至于利息问题，因余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾已于2014年4月10日将涉案房屋使用费3129.7元提存到广州市公证处，证明余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾的支付行为证明其有主动支付租金的意愿，虽然双方未能就使用费标准达成一致，余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾不存在过错，故广州市馨盛物业管理有限公司主张余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾支付自2013年1月29日起至实际交还房屋之日止租金利息的诉讼请求，原审法院不予采纳。至于余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾主动提存房屋使用费的行为，因支付标准与本案判决有出入，应以本案判决标准为准，广州市馨盛物业管理有限公司有权拒绝受领该笔款项，故余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾可向广州市公证处申请取回该笔款项，本案不作处理。
鉴于余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾中仅有曾庆慾家庭名下与他人共有一套住房，余逢友、曾丽娇、曾庆慰在本市没有住房且余逢友年事已高，不具备立即搬出涉案房屋的条件，广州市馨盛物业管理有限公司要求余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾立即腾空腾退涉案房屋缺乏理据，原审法院不予支持。根据公平公正原则，广州市馨盛物业管理有限公司应允许余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾继续暂住涉案房屋，期限两年。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，原审判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，余逢友、曾丽娇、曾庆慾、曾庆慰户暂住广州市越秀区荣利新街45号404房两年。暂住期间，余逢友、曾丽娇、曾庆慾、曾庆慰户按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋使用费给广州市馨盛物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，余逢友、曾丽娇、曾庆慾、曾庆慰向广州市馨盛物业管理有限公司支付自2013年1月30日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（其中自2013年1月30日起至2014年6月3日止，按房管部门公布的同期同地段同类公房住宅租金标准计算；自2014年6月4日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回广州市馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由余逢友、曾丽娇、曾庆慾、曾庆慰负担。
判后，上诉人余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。上诉人与被上诉人物权保护纠纷案经广州市越秀区人民法院和广州市中级人民法院两级法院审理，形成（2012）穗越某三初字第1533号民事判决书和（2012）穗中法民五终字第3727号民事判决书，上述判决已经生效。两级法院均认定，上诉人因原承租住房被拆迁，经广州市广协房地产开发有限公司安置回迁入住涉案房屋，上诉人作为回迁户与广州市广协房地产开发有限公司形成不定期租赁关系。在上述房屋产权转移至被上诉人后，被上诉人应承接广州市广协房地产开发有限公司不定期租赁合同项下全部权利义务。被上诉人以上诉人欠付租金为由而主张其搬迁缺乏理据。关于涉案房屋租金计付标准问题。被上诉人应承接原拆迁人作为公房出租方的全部权利和义务，上诉人回迁承租的涉案房屋应按照公房住宅租金标准计付。上述已经生效的人民法院判决依法产生既判力，非经法定程序不被改变。上述民事判决书己就上诉人与被上诉人房屋租赁权利义务关系进行明确界定。被上诉人作为公房出租方有将涉案房屋交付上诉人租赁使用，维持双方房屋租赁关系，并不得提出任何异议的义务。上诉人有按照公房租金标准按时交付租金的义务。上诉人同意广州市越秀区房地产租赁管理所《广州市房屋租金评估答复书》（穗租估1406号）评定的租金标准并同意按照该标准交付上述判决书生效之前和之后的租金，并愿意按上述标准交付租金。在被上诉人拒绝接受租金的情况下，上诉人已经依法向公证机关进行租金提存。所以，上诉人与被上诉人的权利义务关系应以此（2012）穗中法民五终字第3727号民事判决书为依据。在没有新的事实和理由的情况下，被上诉人又提起新的诉讼属于重复起诉，人民法院应依法驳回被上诉人的起诉。原审人民法院在没有新的事实和理由的情况下作出的（2014）穗越某三初字第1348号民事判决书与已经生效的（2012）穗越某三初字第1533号民事判决书，及（2012）穗中法民五终字第3727号民事判决书明显矛盾，属于枉法裁判。上诉人与被上诉人不同于一般的房屋租赁关系。上诉人与拆迁人广州市广协房地产开发有限公司成立拆迁安置合同关系，被上诉人取得该涉案房屋所有权后应受拆迁安置合同约束，承继合同权利义务关系。上诉人属于房屋拆迁回迁户，与广州市广协房地产开发有限公司建立拆迁安置合同关系。根据《合同法》第二百二十九条的规定，被上诉人继受取得该涉案房屋所有权，应受原租赁关系约束。另外，根据被上诉人与广州市广协房地产开发有限公司签订的《以房屋抵偿部份工程款的协议》：“由于甲方经济困难，甲乙方同意以（不交吉房屋）抵偿乙方部份工程款”。被上诉人对于涉案房屋有租约是明知的，并同意受原租约约束。关于租金标准问题。维持原有的租赁关系当然包括按照原有的租金评定标准和方式缴纳租金。上诉人一直同意并主张按照房管部门核定的同期公房租金标准支付房屋租金。被上诉人拒绝接受该租金应当承担不利后果。对此，上诉人已经履行必要的义务，没有任何责任。综上所述，上诉请求：1、依法判决撤销原审判决第一项及第二项；2、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司当庭口头答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。（2013）穗中法民五终第625、626、2318、2354号民事判决，判决结果都是类似，是同类案件。虽该四个案件住户都申请再审，但都被广州中院及省院驳回。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，被上诉人对涉案房屋的所有权，已经由之前的生效判决予以确定，同时，涉案房产现亦登记在被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司名下，被上诉人作为涉案房屋的产权人，依法对该房享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人认为，其是根据拆迁安置协议使用涉案房屋，被上诉人应继续承继拆迁安置约定的公房租赁权利义务。但是涉案房屋现经登记明确属于被上诉人私有房产，双方当事人均属平等民事法律主体，且并无拆迁安置关系，权利义务公平对等。在双方当事人并无签订租赁合同的情况下，被上诉人要求上诉人交付使用费，依法有据。在此基础上，原审结合现有权属及使用现状，根据等价有偿原则，依法判决使用费，同时考虑到上诉人实际居住条件，酌情两年搬迁，并无不当，本院予以维持。至于上诉人所提拆迁安置权益问题，属于其与拆迁单位之间的法律关系，不属本案调处范围。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人余逢友、曾丽娇、曾庆慰、曾庆慾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十月十三日
书 记 员 党春婷