福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5128号
上诉人（原审原告）：杨清绚，女，1963年1月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：吴欣轩，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢锦玲，女，1978年7月9日出生，汉族，住福建省石狮市。
原审被告：王金苗，男，1978年10月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
原审被告：许安妮，女，1989年9月29日出生，汉族，住福建省安溪县。
上诉人杨清绚因与被上诉人谢锦玲及原审被告王金苗、许安妮案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2016）闽0581民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨清绚上诉请求：撤销原判，改判支持杨清绚一审的诉讼请求。事实和理由：杨清绚据以提起本案诉讼的权益系以诉争房屋为标的的买卖合同权益，并非一审法院所认定的物权请求权，而谢锦玲享有的是一般金钱债权，故杨清绚的合同请求权优于谢锦玲的金钱债权。一审法院仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条过于机械。
谢锦玲未作答辩。
王金苗及许安妮均未作陈述。
杨清绚向一审法院起诉请求：一、撤销福建省石狮市人民法院（2015）狮执字第3461号执行裁定第三项、第四项，解除该执行案中有关查封址在厦门市××区莲花国际5#地块A楼4层460单元房屋（以下简称莲花国际460室）及址在厦门市××区××城××＃地××＃楼××室房屋（以下简称莲花新城1602室）的执行措施；二、确认杨清绚与王金苗之间签订的《房产买卖协议书》有效，确认莲花国际460室归杨清绚所有，并判令王金苗协助杨清绚将该房屋过户至杨清绚名下；三、确认杨清绚与许安妮之间签订的《房产买卖协议书》有效，确认莲花新城1602室归杨清绚所有，并判令许安妮协助杨清绚将该房屋过户至杨清绚名下。审理中，杨清绚变更诉讼请求为：一、确认杨清绚与王金苗之间签订的《房产买卖协议书》合法有效，并确认莲花国际460室为杨清绚所有；二、确认杨清绚与许安妮之间签订的《房产买卖协议书》合法有效，并确认莲花新城1602室为杨清绚所有；三、判决停止对莲花国际460室及莲花新城1602室的执行，并解除查封措施。
一审法院认定事实：
一、2013年3月18日，许安妮与厦门市东区开发公司签订《厦门市商品房买卖合同》[合同号03052582]，约定许安妮以2,776,608元购买莲花新城1602室，厦门市东区开发公司于当日开具发票1份，载明许安妮已支付首付款876,608元。余款1,900,000元由许安妮向银行申请按揭贷款支付。该商品房买卖合同于2013年3月18日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案并办理预告登记，兴业银行股份有限公司厦门分行于2014年1月15日在该房屋上登记1,900,000元担保金额的预告抵押权。2013年11月16日，王金苗与厦门万嘉翔房地产开发有限公司签订《厦门市商品房买卖合同》[合同号03114897]，约定王金苗以800,301元购买址在莲花国际460室，厦门万嘉翔房地产开发有限公司分别于2013年11月18日、2014年5月4日开具发票各1份，载明王金苗已支付首付款400,301元及购房款400,000元。该商品房买卖合同于2013年11月16日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案，中国工商银行股份有限公司厦门市分行于2014年4月21日在该房屋上登记400,000元担保金额的预告抵押权。许安妮作为出售方（甲方）与杨清绚作为购买方（乙方）签订《房产买卖协议书》1份，载明杨清绚向许安妮购买莲花新城1602室，并约定“具体付款日期及金额如下：1.乙方于2015年4月27日向甲方现金支付人民币（大写）壹佰零玖万肆仟伍佰陆拾玖圆捌角肆分（￥1094569.84元）；2.甲方向兴业银行股份有限公司厦门湖里支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”等内容。王金苗作为出售方（甲方）与杨清绚作为购买方（乙方）签订《房产买卖协议书》1份，载明杨清绚向王金苗购买莲花国际460室，并约定“具体付款日期及金额如下：1.乙方于2015年4月27日向甲方现金支付人民币（大写）肆拾陆万柒仟肆佰伍拾贰圆玖角壹分（￥467,452.91元）；2.甲方向中国工商银行厦门开元支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”等内容。2015年4月27日，厦门市公证处出具《公证书》2份，均载明许安妮、王金苗在厦门市公证处公证员的面前，在《委托书》上签名捺印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。其中（2015）厦证内字第13595号《公证书》中所附《委托书》载明，在王金苗、许安妮对莲花新城1602室所拥有的权力范围内，杨清绚有权代表王金苗、许安妮行使以下权限：“……四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续……”等内容。（2015）厦证内字第13596号《公证书》中所附《委托书》载明，在王金苗、许安妮对莲花国际460室所拥有的权力范围内，杨清绚有权代表王金苗、许安妮行使以下权限：“……四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续……”等内容。同日，许安妮、王金苗出具付款人为杨清绚的收据各1份，分别载明收取“厦门市××区2#地块2#楼1602单元购房款第1次支付”1,094,569.84元，收取“厦门市××区住宅莲花国际5#地块A楼4层460单元购房款第1次支付”467,452.91元。杨清绚自认上述购房款是通过抵扣利息的形式支付的，即（2016）闽0203民初9655号案中所确认的王金苗尚欠杨清绚17,000,000元借款本金的利息。
二、杨清绚与王金苗民间借贷纠纷一案经福建省厦门市思明区人民法院审理，于2016年8月16日作出（2016）闽0203民初9655号民事调解书，确认“杨清绚与王金苗达成如下协议：一、原、被告均确认被告尚欠原告借款本金1700万元，其中300万元按月利率1.8%计息；1400万元借款本金按月利率2%计息，均自2014年3月1日起计至实际还款之日止，前述款项利息部分应扣除被告已支付的1562023元；二、被告同意于2016年8月18日前偿还上述借款1700万元及利息；三、原被告就本案再无其他争议；四、本案诉讼费82040元被告王金苗自愿负担。”谢锦玲与王金苗、许安妮民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年5月27日立案受理，诉讼过程中，谢锦玲提出财产保全申请，一审法院于2015年6月3日作出（2015）狮民初字第2557号民事裁定：“一、查封登记于被告王金苗名下址在厦门市××××室的房屋（权属证号：厦国土房证第××号）1处；二、查封被告王金苗购买的址在厦门市××区××地下室××车位（厦门市××地下××号车位，备案合同号：03130619）1个；三、查封被告王金苗购买的址在厦门市××区莲花国际5#地块A楼4层460单元的房屋（备案合同号：03114897，预告登记号YGH2014007278)1处；四、查封被告许安妮购买的址在厦门市××区××城××＃地××＃楼××室的房屋（备案合同号：03052582，预告登记号YGH2013015976)1处；五、上述财产查封的总金额以3800000元为限。”2015年6月9日，一审法院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2015）狮民初字第2557号协助执行通知书，请求协助办理查封上述房产的手续，查封期间为3年。2015年9月13日，一审法院作出（2015）狮民初字第2557-2号民事裁定：准许原告谢锦玲撤回对被告许安妮的起诉。2015年9月13日，一审法院作出（2015）狮民初字第2557号民事调解书，谢锦玲与王金苗达成如下协议：“一、被告王金苗应偿付原告谢锦玲借款本金3,800,000元，以及利息732,600元，共计4,532,600元，分3期支付，即于2015年9月15日前支付1,171,000元，于2015年10月15日前再支付1,189,000元，于2015年11月15日前再支付2,172,600元；二、如被告王金苗未能按期足额支付上述任意一期款项，则原告谢锦玲可另要求被告王金苗以尚未支付的借款本金为基数，按照月利率1.8%，计付自2015年11月16日起至还款之日止的利息，且原告谢锦玲可就被告王金苗尚未支付的全部款项及上述利息一并申请法院强制执行；三、本案受理费37,200元，减半收取18,600元，以及财产保全费5,000元，由被告王金苗负担。”该调解书发生法律效力后，谢锦玲于2015年10月8日向一审法院申请强制执行，法院当日立案受理。杨清绚主张法院查封的莲花国际460室及莲花新城1602室已转让归杨清绚所有，于2016年7月4日提出书面异议。一审法院于2016年7月13日作出（2016）闽0581执异44号执行裁定：驳回案外人杨清绚提出的执行异议。因不服该裁定，杨清绚于2016年8月4日提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，首先应审查诉争2套房屋是否登记在王金苗、许安妮名下。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。诉争2套房屋预告登记权人为王金苗、许安妮，预告登记使其具有对抗第三人的效力，并使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来不动产物权登记的实现。但诉争2套房屋并未实际依法登记不动产物权，莲花新城1602室、莲花国际460室的所有权仍分别归属于厦门市东区开发公司和厦门万嘉翔房地产开发有限公司，即诉争2套房屋并未登记在王金苗、许安妮名下，故杨清绚对诉争2套房屋不享有足以排除强制执行的权益，其要求对诉争2套房屋停止执行及解除查封措施的请求，于法无据，不予支持。因诉争2套房屋均非王金苗、许安妮所有，王金苗、许安妮将其出卖给杨清绚的行为系无权处分行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”规定，诉争2套房屋也未进行转移登记，故杨清绚也未取得上述不动产的所有权，其要求确认享有诉争2套房屋的所有权的诉讼请求，于法无据，不予支持。杨清绚请求确认其与王金苗、许安妮签订的房屋买卖合同有效，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不予支持。王金苗、许安妮经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条、第二十四条规定，判决：驳回杨清绚的诉讼请求。案件受理费100元，由杨清绚负担。
二审中，当事人未提交新证据。经审查，根据厦门市国土房产测绘档案管理中心于2017年3月10日出具的资料显示，诉争莲花国际460室于2014年4月21日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司厦门市分行，他项权证号为201420367；莲花新城1602室于2014年1月15日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司厦门分行，他项权证号为201402723，抵押物状态均处于抵押中。除上述事实外，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，虽杨清绚与王金苗、许安妮在法院查封诉争2套房屋前签订有买卖合同，但斯时诉争2套房屋上均设立有抵押权，杨清绚亦知悉该事实，此从双方签订的《房产买卖协议书》内“甲方向兴业银行股份有限公司厦门湖里支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”“甲方向中国工商银行厦门开元支行贷款该房产按揭贷款未支付的本金及利息双方均同意由乙方负责每月按期还款……”及公证《委托书》内“四、代为偿还该房产之相关贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续……”等内容均可证明。杨清绚与王金苗、许安妮签订买卖合同后，在明知诉争2套房屋上均设立有抵押权时，忽视买卖标的物上存在的权利障碍，未能依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，采取取得抵押权人同意并将转让所得价款提前清偿债务或提存，或者由杨清绚代为清偿债务等方式涤除抵押权，致使诉争2套房屋在法院查封前仍未能办理过户登记，就此原因依法可归责于杨清绚，故杨清绚享有的权利不属于依法可排除执行的不动产买受人物权期待权，其提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十四条规定，应予驳回。至于杨清绚一审的其他诉讼请求，不再予以判决，相关合同当事人可另行处理。
综上所述，杨清绚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在认定事实及适用法律方面虽有一定瑕疵，但判决结果正确，二审在纠正该瑕疵后对原判仍予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨清绚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄祥彪
审 判 员 傅嘉钦
审 判 员 李玮玲
二〇一七年十一月十日
法官助理 王佳森
书 记 员 刘永坤
附注本案适用的主要法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
1.第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。