山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0214民初4583号原告肖淑美，女，1969年11月26日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人纪国苓，山东康捷律师事务所律师。被告青岛宝龙商业物业管理有限公司，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道文阳路269号。法定代表人许××系该公司董事长。委托诉讼代理人孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告肖淑美与被告青岛宝龙商业物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖淑美委托诉讼代理人纪国苓与被告青岛宝龙商业物业管理有限公司委托诉讼代理人孙通晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖淑美向本院提出诉讼请求为：1、依法判令被告支付原告2015年8月1日至2016年7月31日城阳宝龙城市广场1036号商铺的占有使用费82269元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年1月6日签订《委托租赁协议》，由被告将原告所属的位于城阳宝龙城市广场A区1层1036号商铺交与被告招租、管理，期限自2009年1月6日至2014年7月31日止，每年租金82269元，该协议租赁到期后被告仍占有该商铺继续使用，为此2015年5月原告起诉被告支付2014年8月1日至2015年7月31日的使用费82269元，法院已经判决。但至今被告仍继续占用上述商铺。现原告为了维护合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告青岛宝龙商业物业管理有限公司辩称，1、原、被告签订的《委托租赁协议》为委托合同，青岛中院（2016）鲁02民终785号判决书已经作出认定，应按照调整委托合同的相关法律规定，而非租赁合同的相关法律规定，因此原告所主张的82269元租金是对本协议错误理解的基础上产生的，依法不应得到支持。2、委托期限到2014年7月31日已经终止，且原告在此后多次向被告主张返还商铺，因此双方均无意愿继续履行，不能适用合同法关于续租的相关规定，原告的主张缺乏法律和合同依据。3、协议约定的租金标准为82269元/年，该标准与原告和宝龙集团（青岛）置业发展有限公司签订的商品房预售合同存在关联性，是委托期限内保障原告收益的一种措施；超过委托期限，原告主张的赔偿应以实际受到的损失为限，该实际损失即为该商铺的市场租赁价格，现当庭提交鉴定申请书，当庭宣读（略），请求法院委托资质机构对自2015年8月1日至2016年7月31日期间的年使用费标准进行司法鉴定。4、委托期限届满后，被告未返还的原因在于第三方马家美的占有使用，被告先后3次发出告知函，要求其返还商铺，因此被告对未返还商铺事宜不存在任何过错，且已采取合理措施，不应承担相关责任。现当庭提交追加被告申请书，当庭宣读（略），请求法院追加实际侵权方马家美为本案被告。5、涉案商铺已达到交付条件，被告当庭通知原告在7日内接收商铺，逾期视为接收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交有争议的证据，本院认定如下：1、《委托租赁协议》1份，原告用于证明：原、被告双方于2009年1月6日签订该协议，原告将其所有的商铺委托租赁给被告，期限自2009年1月6日至2014年7月31日，年租金为82269元。被告认为：对该证据真实性无异议，对证明事项有异议，该证据可以证明双方约定的委托租赁期限至2014年7月31日止，委托期限届满后，被告不再具有委托管理和招租的义务，同时该年租金82269元为原、被告之间签订商品房预售合同的保障性收益。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法作为本案定案依据。该《委托租赁协议》显示，甲方（委托方）为肖淑美，乙方（受托方）为青岛宝龙商业物业管理有限公司，该协议第二条载明：“委托期限自本协议签署之日起至2014年7月31日止。”第3.4条载明：“双方约定，甲方自2009年8月1日起开始按年租金标准计收租金，即年租金标准计收期限为自2009年8月1日起至2014年7月31日止，该五年内的年租金标准为：每年人民币82269元。”2、（2015）城民初字第2434号民事判决书及（2016）鲁02民终785号民事判决书各1份，原告用于证明：原、被告所签订协议到期后被告未返还租赁物，原告起诉要求被告支付2014年8月1日至2015年7月31日的占有使用费82269元，且城阳区法院及青岛市中院判决被告支付该段时间的占有使用费，至今被告未交付租赁物，故请求被告支付2015年8月1日至2016年7月31日的占有使用费。被告认为：对该组证据真实性无异议，对证明事项不予认可，青岛中院判决书恰好证明本案案由应为委托合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，关于原告要求支付占有使用费82269元的意见同答辩意见第三点，涉案商铺现已完成修复达到交付条件，被告当庭通知原告完成交付。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，依法作为本案的定案依据。对被告提交有争议的证据，本院认定如下：1、租赁合同1份及租金收据5份，被告用于证明：涉案商铺的实际市场价值为2493元/月，年租金标准为29916元/年，原告按照每年租金82269元向被告主张，明显有失公允。原告认为：对租赁合同真实性无异议，但被告与案外人所签租赁合同收取费用与原告无关，原、被告双方约定的年租金为82269元；对租金收据真实性无异议，但与被告无关，被告收取案外人多少租金及物业保证金与原告无关。本院认为,原告对该租赁合同的真实性无异议，故本院对该合同的真实性予以确认。但经（2016）鲁02民终785号民事判决书确认原、被告双方之间的协议为委托关系，且《委托租赁协议》到期后，涉案房屋仍由马家美继续占有使用，被告未能向原告返还房屋，双方亦没有就租金标准达成新的意见，应视为双方签订的委托合同处于继续履行的状态，被告仍应按照双方签订的《委托租赁协议》支付涉案房屋的占有使用费。故被告所主张的涉案商铺实际市场价值与本案原告所主张的占有使用费82269元并无直接关联性。综上，本院对该证据的证明事项不予采信，依法不作为本案定案依据。2、告知函3份、EMS特快专递详情单3份及邮件全程跟踪查询结果3份，被告用于证明：针对马家美在到期终止后仍占有使用涉案商铺的行为，被告向马家美多次发函，要求其返还商铺并赔偿损失，被告已采取了合理措施，不应承担相关责任。原告认为：对该组证据真实性无异议，但原告将商铺交付给被告后，租赁合同到期被告至今未予返还，原告与案外人没有直接的租赁关系，故原告要求被告支付占有使用费。本院认为，原告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。但本案原告与被告之间系委托关系，原告与案外人马家美之间并不存在直接权利义务关系，若因案外人马家美对被告造成相关损失，被告可向马家美另案主张相关权利。综上，被告提交的该组证据与本案原告的诉讼请求并无直接关联性，本院对被告的证明事项不予采信，依法不作为本案定案依据。3、《交房通知书》1份及EMS特快专递详情单2份，被告用于证明：涉案商铺已达到交付条件，被告向原告发出接收商铺通知，要求原告限期接收房屋，逾期视为接收，且原告的损失不再继续扩大。原告认为：对该组证据真实性无法核实，原告还未接到该交房通知书。本院认为，因该组证据不能证实因被告已依法通知原告交房的事实，故本院对该组证据真实性无法确认，该组证据依法不作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第2434号民事判决书查明事实如下：2009年1月6日，原告肖淑美（甲方、委托方）与被告青岛宝龙商业物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《委托租赁协议》，约定原告将其购买的青岛宝龙城市广场A区1层1036号商业店面之租赁和经营管理事宜委托被告代为管理，被告具体的代理事项及权限包括：负责起草制定《租赁合同》文本，并有权根据实际需要对该文本进行修改，代表原告以被告名义与承租人签订《租赁合同》，并代表原告对委托物业进行管理，代表原告以被告名义履行《租赁合同》中出租人的权利和义务；委托期限自本协议签署之日起至2014年7月31日止，被告代表原告与承租人签订《租赁合同》，租金由被告代收，再按本协议的约定转付给原告，委托期限内被告代表原告直接对外进行招租，若在本协议第3.4条约定的年租金标准计收期限之前产生的收益及该期限内因对外租赁产生的超过约定的年租金标准的一切权益，均作为原告支付给被告的委托报酬，如年租金标准计付期限内实际年承租租金低于约定的年租金标准，则不足部分由被告以违约金形式补足支付给原告；双方约定，原告自2009年8月1日起开始按年租金标准计收租金，即年租金标准计收期限为自2009年8月1日起至2014年7月31日止，该五年内的年租金标准为每年82269元；原告应收的年租金标准由被告按季度按比例转付给原告，年租金标准转付时间为每季度最后一个月的23-25日；原告授权被告自行确定于承租人磋商谈判形成的正式《租赁合同》文本，并由被告代表原告直接与承租人签署《租赁合同》。2012年7月16日，被告（出租方、甲方）与案外人马家美（承租方、乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，载明被告投资建造了城阳宝龙城市广场，为本合同租赁标的物的唯一合法所有权人，被告将其位于青岛市城阳区文阳路269号青岛城阳宝龙城市广场A区1号楼1层1036号商铺出租给马家美，用于经营3DKTV，租赁期限为壹年零壹拾个月个租赁年度，租赁年度是指自租赁起始日起向后推算每满十二个月为一个租赁年度，租赁月度是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度，租赁季度是指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度，交付日为2012年10月1日，租金优惠期的使用安排及租金标准：第一期租金优惠期为第一个租赁年度的第一个租赁月度至第二个租赁年度的第一个租赁月度（该期间为一期租赁优惠期），该租金优惠期共壹拾叁个租赁月度，马家美须支付的租金总额为相当于该租金优惠期的后壹个租赁月度参照本合同第4.1条约定的正常租金标准计算的租金（该租金即为该期租赁优惠期乙方应付的租金），月租金标准为每平方米50元/月，即按暂计面积的每月租金2493元，自租赁起始日期，马家美应支付综合管理费，标准为每平方米9元/月，马家美应于本合同签订之日起五日内，向被告预付第一个正常租金起始日所在租赁月度的一个完整月的正常租金2493元。同日，双方对租赁场所进行了交接，并签署《租赁场所交付确认书》。2014年7月25日，被告向原告发出《关于委托租赁协议到期告知函》，载明根据双方《委托租赁协议》约定，《委托租赁协议》有效期至2014年7月31日委托期限届满而自然终止，请于2014年（空白）月1日起，前来办理场地交接手续。2015年1月7日，原告向被告发出《关于到期处理告知函》，载明：“截至2014年7月31日，双方的委托租赁关系解除，我方多次要求贵方返还，但至今仍未给予办理，要求贵方须在2015年1月15日前归还我方房屋，并将自2014年7月31日起至归还房屋之日的房屋占有使用费支付给我方，占有使用费的支付标准参照协议约定的租金计算，逾期交付，贵方须承担违约金5万元；如逾期交房，每延期一天需支付房屋占有使用费400元。一审另查明，宝龙公司至今未将涉案商铺交还肖淑美。一审认为，根据我国法律规定，委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，原告肖淑美与被告青岛宝龙商业物业管理有限公司签订了《委托租赁协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议的约定，自2009年8月1日起至2014年7月31日止，原告将涉案商铺的租赁和经营管理事宜委托被告管理，被告按照年租金82269元的标准向原告支付租金，被告可以自己的名义与承租人磋商谈判签订租赁合同，租金标准与原告无关，本院认为，根据该协议的约定，双方并不以受托方即被告是否能将涉案商铺出租他人并收取租金为前提，且委托人即原告不须向受托人被告支付报酬，相反被告须向原告支付租金，因此该协议并不具备委托合同的构成要件，虽名为委托协议，实际应为租赁协议，即原告将涉案商铺出租给被告，被告在租赁期间内支付租金，同时原告赋予被告转租的权利。根据协议约定，原、被告双方的租赁期限到2014年7月31日止，后原、被告互相致函对方认可该协议于2014年7月31日终止，但被告至今未将涉案商铺交还原告，因此对原告要求被告按照合同约定的租金标准支付2014年8月1日至2015年7月31日期间的占有使用费的主张本院予以支持。青岛市中级人民法院作出(2016)鲁02民终785号判决书，查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：双方当事人之间是租赁关系还是委托关系，以及双方签订的合同到期后宝龙公司是否应按之前合同约定的标准向肖淑美支付费用。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案中，双方当事人签订的委托租赁合同中，既涉及租赁关系，也有委托的内容。双方在委托租赁协议中明确约定，肖淑美授权宝龙公司代表肖淑美与承租人签订租赁合同，租金由宝龙公司先代收，再按本协议的约定转付给肖淑美，对外出租的标准为82269元，如超出该标准，超出部分作为肖淑美支付给宝龙公司的委托报酬，如低于该标准，不足部分由宝龙公司以违约金的形式对肖淑美补足。因此，依据双方之间约定，双方之间的关系符合委托合同的特征，应认定双方之间的协议为委托关系。双方签订的协议到期后，宝龙公司未能向肖淑美返还房屋，双方亦没有就租金标准达成新的意见，委托合同处于继续履行的状态，故宝龙公司应当按之前协议约定的租金标准向肖淑美支付2014年8月1日至2015年7月31日相关费用。综上，一审法院虽然对双方当事人之间关系的认定不当，但其判令宝龙公司支付肖淑美82269元的结果可以维持。综上，上诉人宝龙公司主张不向肖淑美支付82269元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。另外，本案查明，案外人马家美占有使用涉案房屋至2016年12月28日。（2015）城民初字第2434号民事判决书已经履行完毕，由法院强制执行。本院认为，本案结合(2016)鲁02民终785号判决书，双方当事人签订的《委托租赁协议》符合委托合同的特征，应认定双方之间的协议为委托关系。原、被告双方签订的《委托租赁协议》到期后，案外人马家美占有使用涉案房屋至2016年12月28日，被告未能向原告返还房屋，双方亦没有就租金标准达成新的意见，应视为双方签订的《委托租赁协议》处于继续履行的状态，被告仍应当按双方签订的《委托租赁协议》中约定的租金标准向原告支付2015年8月1日至2016年7月31日期间的房屋占有使用费82269元。关于被告于本案中提交的鉴定申请书，因本案系委托关系，故被告所主张鉴定的涉案商铺自2015年8月1日至2016年7月31日期间的年使用费标准与原告基于委托关系所主张的占有使用费并无直接关联性，故本院对被告提出的鉴定申请不予准许。关于被告于本案中提交的追加被告申请书，原告本案中相关主张系基于其与被告签订的《委托租赁协议》，原告与案外人马家美之间并不存在直接权利义务关系，其相应主张应由被告承担法律责任。若案外人马家美对被告造成了相关损失，被告可向马家美另案主张相关权利。综上，本院对被告提出的追加被告申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下：被告青岛宝龙商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告肖淑美2015年8月1日至2016年7月31日期间的占有使用费82269元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1857元，由被告青岛宝龙商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪仁峰审 判 员  滕 艳人民陪审员  刘 锋二〇一八年三月十九日书 记 员  张 磊