广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2360号原告：陈宛露，女，1990年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈双光（系原告陈宛露的父亲），住河北省沙河市。委托诉讼代理人：郭小川，男，1970年8月26日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：陈实，女，1978年10月29日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：陈军，广东银华律师事务所律师。原告陈宛露与被告陈实房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈宛露的委托诉讼代理人郭小川、陈双光，被告陈实的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宛露向本院提出诉讼请求：1.被告违约赔付原告违约补偿金14万元（按案涉房屋的合同总价款70万元的20%计算）；2.赔偿因被告指定案涉房屋的二次装修、家具采购的总价16.5万元；3.2014年11月至2016年5月，被告不当得利占用原告名下案涉房屋的占用使用费4万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月通过原告父亲陈双光口头协议转让原告名下珠海市斗门区XX大道XX三期XX栋XX单元XX号房产。同年11月起收受被告给付协议定金后，即将原告家财物腾清，开始按照被告的协议要求对案涉房屋进行装修，并于2015年2月装修完毕。在2015年3月上旬将案涉房屋交予被告及其家人居住。在2015年4月被告共支付27万元后，就推三阻四，拒绝履行支付剩余房款。在2016年5月25日被告母亲陈明玲将案涉房屋的钥匙和原在案涉房屋被告委托购置的家具、家电让原告的父亲清点后（欠沙发）明示不要房屋了。2016年6月10日被告又指使其他社会无关人员对原告父亲进行人身殴打，还对案涉房屋的外观、墙体、门禁设施进行破坏。原告认为被告在案涉房屋的买卖合同履行中，先是对原告在2015年5月后多次催促其履行的余款迟延、拒绝履行，已属违约，在2016年5月25日交还案涉房屋是明示违约，不履行合同。故请求法院支持原告的诉讼请求。原告陈宛露对其诉称向本院提交如下证据：1、房产证，拟证明案涉房屋的权属人是原告；2、装修合同书，拟证明原告的父亲根据被告的委托与装修公司签订装修合同的事实；3、（2016）粤0403民初1643号案开庭笔录，拟证明双方存在买卖关系，以及原告的父亲2015年3月11日已经交付房屋给被告母女的实际行为；4、发票、收据、送货单，拟证明原告父亲根据被告的委托进行二次装修和采购家具；5、定金收据，拟证明双方确定买卖关系后，被告分两次向原告父亲支付购买案涉房屋的定金14万元；6、微信截图，拟证明被告在2016年9月21日承认有定金事实，在（2016）粤0403民初1643号判决中没有采信；7、（2016）粤0403民初1643号判决书，拟证明该判决书中的认定部分要求我方另行主张定金、为履行合同垫付的装修款、被告不当得利使用案涉房屋的费用；8、证人证言，拟证明朱某知道被告向原告父亲购买案涉房屋的行为，原告父亲开具定金收据给被告；9、施工方案，拟证明2014年11月26日原告父亲根据被告的要求进行房屋装修；10、（2016）粤0403民初1643号民事诉状，拟证明原告主张案涉房屋装修事实，被告在此案中提及15万元；11、手机短信截屏，拟证明2015年9月5日被告短信中允诺一个月内结清房款余款；12、手机短信截屏，拟证明2015年9月20日被告告知原告退款准备解除合同，该证据是被告另案中提交的证据；13、短信整理信息，拟证明被告母亲陈明玲未经原告同意返还案涉房屋，要求解除合同。被告陈实辩称，请求驳回原告的诉请，1、原告陈述的事实与实际情况不符，原告称是被告的母亲主动交还房屋，其实际情况是原告因房价上涨不想卖房，因此把被告母亲赶出房屋。2、原告在诉状称其多次催促被告支付剩余款项，被告拒绝履行，从举证责任看，谁主张谁举证，原告应该证明有催收房款的行为和被告拒绝履行的证据，但是从原告的证据看，这两点均不能证明，因此原告应承担举证不能的后果。3、本案是原告悔约后将被告及母亲赶出案涉房屋导致合同不能履行，在（2016）粤0403民初1643号案件中对此已经进行查明，并做出解除双方合同，原告返还被告房款的判决，因此请求法院查明事实驳回原告的诉请。被告陈实对其辩称向本院提交如下证据：（2016）粤04民终2897号民事判决书，拟证明原告应该归还被告的购房款，另案一二审判决已经认定，同时认定了双方没有证据证明对方违约。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于珠海市××区××大道××单元××房（粤房地权证珠字第××号），登记产权人为原告。被告与原告不相识，与原告的父亲陈双光相识，2014年11月左右，被告通过原告的父亲陈双光购买案涉房产，双方没有签订书面合同。案涉房屋原为毛坯房，由原告的父亲装修后于2015年3月11日交付给被告使用，被告的母亲陈明玲于2016年5月25日将案涉房屋钥匙交还给原告的父亲陈双光。被告通过银行转账方式，分别于2014年11月18日、11月19日、2015年1月21日、4月10日向原告的父亲陈双光的银行账户支付100000元、40000元、30000元、100000元，合计270000元。2016年6月27日，本案被告陈实作为原告向本院起诉本案原告陈宛露及其父亲陈双光，要求解除双方的购房协议（口头），两被告退还原告购房款300000元并支付利息，两被告向原告支付窗户及室内设施安装费10000元。在该案庭审中，陈双光向法院提交了定金收据的原件供核对，对于陈宛露、陈双光关于定金14万元的主张，陈实不予认可。本院于2016年9月13日作出（2016）粤0403民初1643号民事判决，判决如下：一、解除原告陈实与被告陈宛露的口头房屋买卖协议；二、被告陈宛露于本判决生效之日起七日内向原告陈实返还款项270000元；三、驳回原告陈实的其他诉讼请求。陈宛露、陈双光不服，提起上诉，珠海市中级人民法院作出了（2016）粤04民终2897号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院根据原告申请于2017年4月18日裁定对被告在本院（2017）粤0403执725号案中的执行款276665元予以冻结。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否存在违约行为并承担违约责任；二、合同解除后原告是否有权根据合同履行情况要求被告赔偿损失。本院认为，关于争议焦点一，原告主张系由于被告无力支付剩余房款而主动解除合同，被告则主张系由于原告擅自提高价款导致合同无法继续履行。本院认为，原被告双方均未提交充分证据证明对方存在违约行为，且双方并未对违约责任进行约定。原告提交的定金收据系由原告的父亲陈双光自行书写并持有，被告不予认可，原告主张该收据的原件由被告隐匿，这一主张与原告的父亲陈双光在（2016）粤0403民初1643号案中提交定金收据的原件供核对的事实明显相互矛盾，故本院对原告关于与被告约定了14万元定金的主张不予采信，对原告主张被告违约请求被告赔偿违约金14万元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的陈双光被殴打致伤的刑事案件，属另一法律关系，并不是合同解除的原因，本院对原告以此主张被告违约的主张不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，原被告双方在庭审中确认案涉房产的总价款70万元包含了装修费用15万元，在双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告应将已经收取的房款返还被告，被告亦应将房屋返还原告，至于原告父亲按照被告的要求对案涉房屋进行的装修及采购的家具（其中沙发已用于折抵被告购置的纱窗、铝窗、床、床垫），因附着于案涉房屋上已一并返还给原告，原告对此并没有损失，故原告请求被告赔偿装修及家具采购的费用没有依据，本院不予支持。案涉房屋在2015年3月11日至2016年5月25日期间由被告占有使用，因案涉房产买卖协议已被解除，被告理应向原告支付该使用期间的房屋占用费，原告请求参照2000元/月的租金标准计算并无不妥。经本院核算，被告应向原告支付2015年3月11日至2016年5月25日期间的房屋占用费为29000元（2000元/月×14.5个月）。原告主张其他期间的房屋占用费没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈实于本判决生效之日起七日内向原告陈宛露支付2015年3月11日至2016年5月25日期间的房屋占用费29000元；二、驳回原告陈宛露的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9300元、财产保全费1903元，合计11203元（原告陈宛露已预交），由原告陈宛露负担10612元，由被告陈实负担591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁文英二〇一七年五月三十一日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。