浙江省奉化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬奉民三初字第274号
原告：王永强。
被告：宁波滕头典当有限公司。
法定代表人：傅平均。
委托代理人：竺江。
原告王永强为与被告宁波滕头典当有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月27日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员袁雅雅适用简易程序独任审判，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告王永强、被告宁波滕头典当有限公司的委托代理人竺江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王永强起诉称：2013年8月12日，原、被告签订购买奉化法院房产协议书一份，约定现有宁波滕头典当有限公司变卖奉化市上林华庭40幢501室房产，购房者以105万元购买此房产。5万元定金在2013年9月1日前交给被告。如果出卖方不履行本合同内容，则要支付购买方5万元违约金，同时退定金。协议签订后，原告于2013年8月28日支付被告定金5万元。原告认为，被告并非房屋产权人，不能履行交付房屋，转移所有权的义务，已经构成根本违约。原告有权解除合同，并且被告应该支付违约金赔偿原告损失。为此原告向法院起诉，要求法院判令：一、解除原、被告于2013年8月12日签订的购买奉化法院房产协议书；二、被告支付原告违约金5万元。
被告宁波滕头典当有限公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：双方签订购买协议是事实，其是涉案房屋的唯一抵押权人，对该房产有处分权利。后因房屋所有人李斌悟将欠典当行的钱归还了典当行，所以其将房屋还给了李斌悟。根据其与原告的协议约定，这是不可抗力原因造成的，其不承担违约责任，不用支付违约金。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供下列证据：
1、购买奉化法院房产协议书一份，欲证明2013年8月12日原、被告对位于奉化市岳林街道上林华庭40幢501室房屋买卖事宜签订协议书一份，约定了相关的权利、义务。
2、收条一份，欲证明原告已将购买房屋的5万元定金支付给被告的事实。
被告未向本院提供证据。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据，被告无异议，本院认为，原告提供的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，为此，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。
经审理查明，2011年6月13日，李斌悟与宁波滕头典当有限公司签订了一份最高额房地产抵押典当合同和最高额授信合同一份，双方约定将奉化市岳林街道上林华庭40幢501室房产作抵押，从宁波滕头典当有限公司取得90万元，典当授信期限为2011年6月13日至2011年12月12日止，并约定了其他权利义务条款。此后，双方到奉化市房地产管理中心办理了上述房产的抵押登记手续。同年6月14日，双方签订了一份当票，典当金额为90万元，期限为2011年6月14日起至2011年6月23日止，同日宁波滕头典当有限公司通过银行转账将90万元支付给李斌悟。典当期满后，李斌悟未归还本金。2011年11月23日，宁波滕头典当有限公司向奉化市人民法院起诉，要求李斌悟、李玲立即归还当金90万元，并要求自2011年8月1日起至当金支付日止按每日0.3%支付违约金；宁波滕头典当有限公司有权在李斌悟、李玲所共有的坐落于奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房屋抵押登记范围内优先受偿。2012年1月12日，奉化市人民法院作出（2011）甬奉商初字第1239号民事判决，判决如下：一、李斌悟应于本判决生效后十日内共同归还给宁波滕头典当有限公司当金90万元，并支付按未归还的当金90万元按月利率3.2%自2011年8月1日计算起至判决确定的履行之日止的违约金；二、宁波滕头典当有限公司有权以李斌悟、李玲所有的坐落于奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房屋折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。该判决生效后，因李斌悟未履行生效法律文书确定的义务，2012年2月14日，宁波滕头典当有限公司向奉化市人民法院申请，要求对（2011）甬奉商初字第1239号民事判决书依法强制执行。2012年3月19日，奉化市人民法院作出（2012）甬奉执民字第320号执行裁定书，裁定拍卖李斌悟、李玲所有的坐落于奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房产。2012年8月3日、2012年11月16日、2013年3月29日奉化市人民法院先后三次委托拍卖公司对该房产进行公开拍卖，该标的均流拍。
2013年8月12日，出卖方宁波滕头典当有限公司、购买方王永强、中介方王绪逵签订《购买奉化法院房产协议书》一份，三方约定如下：“现有宁波滕头典当有限公司变卖上林华庭40幢501室房产，购房者以壹佰零伍万元购买此房产，买卖方式为奉化法院公开拍卖，起拍价定位：壹佰零伍万元，待该房产满五年后开始拍卖（以便购买方免营业税）。伍万元定金在2013年9月1日前交于宁波滕头典当有限公司（公司出收条），如果实际拍卖成交价超出壹佰零伍万元，超额部分由宁波滕头典当有限公司待拍卖结束后按法院规定的时间补交房款。定金伍万元待拍卖结束后抵房款全额退还给购买方，过户中壹佰零伍万元底数税由购买方承担，超出部分税由中介方王绪逵承担，另外约定法院拍卖所产生的佣金等费用与购买方无关，由中介王绪逵承担。购买方必须以壹佰零伍万元价格购买此房产，如因购买方自行原因放弃拍卖，那视为其单方违约，违约金伍万元即定金不退。如不可抗拒原因造成买卖不成交，则互不违约。如果出卖方不履行本合同，则要付给购买方伍万元违约金，同时退还定金……”。2013年8月28日，王永强向宁波滕头典当有限公司支付定金五万元。现宁波滕头典当有限公司已经将五万元定金退还给王永强。2013年12月4日，宁波滕头典当有限公司向奉化市人民法院申请对奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房产折价变卖。2014年3月24日，因与李斌悟协商一致，李斌悟将所欠款项归还宁波滕头典当有限公司，故宁波滕头典当有限公司向奉化市人民法院申请执行完毕。同日，奉化市人民法院解除对奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房产的查封，全案执行完毕。
另查明，奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房产2008年12月23日进行初始产权登记，登记房屋所有人为李斌悟。2014年3月26日，李斌悟将该房产过户给案外人胡文文。
上述事实由原、被告的陈述及原告提供的证据予以证明。
本院认为，宁波滕头典当有限公司在向奉化市人民法院申请对奉化市岳林街道上林华庭40幢501号房产折价变卖之前与王永强签订了《购买奉化法院房产协议书》，该协议书虽名为房产购买协议，其中的宁波滕头典当有限公司与方王永强虽名为出卖方与购买方，但实际上协议中约定的买卖方式为“奉化法院公开拍卖”。由此可见，该协议实际并非房屋买卖协议，实际带有中介性质。宁波滕头典当有限公司虽然非涉案房屋的所有人，但是作为其与李斌悟的典当纠纷案件的申请执行人、作为涉案房屋抵押权人向法院申请折价变卖该房屋，为王永强提供参与竞拍该房产的机会；而王永强承诺参与竞拍，并以双方协商确定的价格（105万元）出价竞拍。同时双方约定了实际成交价超过105万元时的价款承担方式及税费承担方式。本院认为，该协议是双方自由意思的表示，也不违反相关法律强制性规定，应认定为合法有效。现因该房屋已经实际过户给案外第三人，该协议实际无法履行，王永强要求解除该协议，宁波滕头典当有限公司也同意解除，本院认为，双方协商一致，该协议至此解除。宁波滕头典当有限公司先与王永强签订了该协议，但是在实施变卖之前又与李斌悟协商一致，在接受李斌悟归还的欠款后，向法院申请执行完毕，导致王永强未实际参与涉案房产的变卖竞拍过程，也导致其与王永强签订的协议无法履行完毕。故本院认为，根据协议约定，宁波滕头典当有限公司不履行协议内容，应支付王永强违约金5万元，同时退还定金5万元。现宁波滕头典当有限公司已经将定金5万元退还给王永强，此节本院不再赘述。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、解除原、被告之间于2013年8月12日签订的《购买奉化法院房产协议书》；
二、被告宁波滕头典当有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王永强支付违约金5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1050元，减半收取525元，由被告宁波滕头典当有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。
代理审判员 袁雅雅
二〇一四年五月八日
书 记 员 吴佳楠
附：一、本判决依据的法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、申请执行的规定
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：
第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。