湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民商初字第00815号
原告（反诉被告）王志刚
委托代理人刘建强（特别授权代理），湖北獬志律师事务所律师。
委托代理人刘兰兰
被告（反诉原告）徐太平
委托代理人郭瑶（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。
原告（反诉被告）王志刚诉被告（反诉原告）徐太平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员朱耀文、崔丽君参加的合议庭公开进行了审理。2015年6月1日徐太平申请对2010年10月18日《协议书》是否是复印件等进行司法鉴定，2015年10月22日本院收到湖北诚信司法鉴定所作出的司法鉴定意见书。2015年12月14日王志刚申请对川汉子餐厅2013年至2014年期间的经营收益进行鉴定，湖北海信会计师事务所有限公司于2016年2月23日以缺乏完整的会计核算资料、王志刚提供的相关资料难以证明鉴定期间的经营收益为由，作退案处理。本院于2015年5月22日、2015年11月18日二次公开开庭进行了审理，原告王志刚及其委托代理人刘建强，被告徐太平及其委托代理人郭瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王志刚诉称并反诉答辩称：2010年10月18日我与徐太平签订《协议书》，约定我承租徐太平所有的山海关路44号门面经营餐饮业，交押金3000元，每月租金3000元，按时支付；暂定十年。签订协议后，我依约按月交纳租金及水电费，每月的营业额达6万余元。2014年12月徐太平提出涨租金，我认为数额过高不同意。后来我想转租，由于徐太平的阻扰，没有转成。2015年2月24日在我从四川老家回汉开门纳客之时，徐太平突然下了逐客令，强行封闭餐馆大门，将我逐出门外，至此以后我无法经营。诉至法院请求判令：1、徐太平承担违约责任，支付违约金10000元，返还押金3000元；2、徐太平赔偿实际损失50000元，装修费用50000元；3、徐太平赔偿预期损失300000元；4、徐太平承担本案诉讼费用。我不认可徐太平的反诉请求，2015年1、2月的房租不是我不交，而是徐太平不收，水电费该我付的我愿意支付。
被告（反诉原告）徐太平辩称并反诉称：2014年12月我向王志刚提出涨租金，王志刚表示租金过高，不愿意承租。之后，王志刚提出转租，我没有同意。2015年1月开始，王志刚没有交纳房租、水、电费，但仍占用租赁房屋，在催告解除合同无果后，我只能锁了大门。双方在协议中未约定违约金，我不支付违约金。王志刚提出的实际损失50000元，装修费用50000元、预期损失300000元，没有事实及法律依据，请求法院驳回王志刚的全部诉讼请求。反诉请求：1、王志刚支付2015年1、2月的房屋租金，共计6000元；2、王志刚支付2015年1、2、3月的水费、电费及相应滞纳金共计3419.94元；3、王志刚承担本案诉讼费用。
经审理查明：2010年10月18日王志刚与徐太平签订《协议书》，约定王志刚承租徐太平所有的山海关路44号门面经营餐饮业（川汉子餐厅），每月租金3000元，按时支付；如果因政府或天灾影响本协议的执行，本协议自行终止，如没有以上事情发生，暂定拾年；房租每年协商一次；如王志刚违反以上之协议，徐太平可随时中止合约；收押金3000元，每月18号交租，从10月22日始。合同签订后，徐太平将涉案房屋交给王志刚使用，王志刚按约定交纳房租、水电。2014年12月徐太平向王志刚提出涨租金至4500元，王志刚认为租金过高，双方未达成一致。由于经营状况不佳，王志刚提出转租，徐太平表示不同意，双方为此产生矛盾。2015年2月24日徐太平反锁餐厅大门，致王志刚无法开门经营，自此，王志刚再没有进入餐厅。2015年3月徐太平书面通知王志刚，因多次协商房租事宜未果，解除双方的房屋租赁关系。之后，徐太平自拍视频后将房内部分物品搬走。2015年5月徐太平将涉案房屋又租给他人经营使用，月租金5300元。
还查明，王志刚将2015年1、2月的房屋租金以邮寄的方式向徐太平交纳，徐太平未收取。2015年1月水费206.56元、电费785.34元（727.17元＋58.17元），2月水费224.8元、电费458元（447.27元＋10.73元），徐太平已支付水电费共计1674.7元。
审理中，徐太平申请对2010年10月18日《协议书》是否是复印件、“徐太平”签名的真实性、协议书中“暂定拾年”的“拾”字与提供的样本字迹是否为同一人书写进行司法鉴定。湖北诚信司法鉴定所作出司法鉴定意见为：送检的2010年10月18日《协议书》是碳素墨水签字笔书写形成。送检的2010年10月18日《协议书》中“暂定拾年”的“拾”字和甲方处“徐太平”签名字迹与提供的样本字迹倾向认为是同一人书写。
经核对，在王志刚经营期间，涉案房屋内的物品有：海尔立柜式空调2台、挂壁式空调2台、冰柜4台、冰展示柜3台、大圆桌1张、小圆桌3张、方桌12张、木靠背椅60个、蓝塑料椅18个、红塑料方凳8个、书桌1张、抽烟机1台、烟罩烟道1组、不锈钢炉子1台、乙醇油桶2个、煤气炉1个、煤气罐1个、电火锅1个、铁菜架3个、电饭煲2个、挂壁式电风扇4台、电视机1台、厨具餐具若干件。其中，冰柜3台、冰展示柜3台、不锈钢炉子1台、乙醇油桶2个已被经销商拿走。抽烟机1台、烟罩烟道1组不宜拆卸，徐太平可以折价2000元予以补偿。
上述事实，有双方当事人的陈述，王志刚提交的《协议书》、收条、个人账户申请书、银行卡、存款凭单、EMS快递详单、川汉子餐厅照片、发票，徐太平提交的《房屋所有权证》、水费通知单、电费提示单、发票、视频资料、《通知》、收条、物品清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以作为认定本案事实的依据。
本院认为：王志刚与徐太平签订的房屋租赁《协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。依合同约定租赁期十年，房租每年协商一次，由于徐太平提出上涨房租，王志刚不同意，双方产生矛盾。2015年2月24日徐太平采取过激方式强行反锁餐厅大门并腾退房屋，显属不当，侵害了王志刚的合法权利。2015年3月徐太平书面通知王志刚，因多次协商房租事宜未果，解除双方的房屋租赁关系。鉴于双方的租赁合同于2015年2月24日开始至今未履行，且徐太平已于2015年5月将涉案房屋租给他人经营之现状，双方之间的房屋租赁合同已不能继续履行，应以解除为宜。涉案房屋内的物品，徐太平应当返还给王志刚，不宜拆卸的抽烟机1台、烟罩烟道1组，徐太平折价2000元补偿给王志刚。徐太平收取的押金3000元应当退还王志刚。王志刚主张违约金10000元、实际损失50000元，装修费用50000元、预期损失300000元，因无证据证明，本院不予支持。由于王志刚实际经营至2015年2月23日，2015年1月至2015年2月24日的房屋租金5461元（3000元＋107元×23天），2015年1、2月的水电费1674.7元，王志刚应当支付给徐太平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、徐太平于本判决生效之日起5日内向王志刚返还海尔立柜式空调2台、挂壁式空调2台、冰柜1台、大圆桌1张、小圆桌3张、方桌12张、木靠背椅60个、蓝塑料椅18个、红塑料方凳8个、书桌1张、煤气炉1个、煤气罐1个、电火锅1个、铁菜架3个、电饭煲2个、挂壁式电风扇4台、电视机1台、厨具餐具若干件。
二、徐太平于本判决生效之日起5日内向王志刚支付财产折价款2000元。
三、徐太平于本判决生效之日起5日内向王志刚退还押金3000元。
四、王志刚于本判决生效之日起5日内向徐太平支付房租5461元、水电费1674.7元，共计7135.7元。
五、驳回王志刚的其他诉讼请求。
六、驳回徐太平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7500元由王志刚负担2250元、徐太平负担5250元，因此款王志刚已预交，故徐太平于本判决生效之日起5日内将5250元支付给王志刚。反诉费50元由王志刚负担35元、徐太平负担15元，因此款徐太平已预交，故王志刚于本判决生效之日起5日内将35元支付给徐太平。鉴定费4500元由徐太平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 樊红敏
人民陪审员 朱耀文
人民陪审员 崔丽君
二〇一六年四月十三日
书 记 员 容 成