杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1505号
原告：邢凤珍。
委托代理人：王鹏、张勇海。
被告：楼宾。
委托代理人：陈涵。
被告：金桂芬。
委托代理人：王侃。
原告邢凤珍（以下称原告）诉被告楼宾、被告金桂芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年10月28日受理后，依法由审判员陈清独任审判，于2008年12月1日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王鹏、张勇海、被告楼宾的委托代理人陈涵、被告金桂芬的委托代理人王侃到庭参加诉讼。因争议较大，本案转成普通程序，依法组成合议庭，并于2009年3月27日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王鹏、被告楼宾的委托代理人陈涵、被告金桂芬的委托代理人王侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年8月21日，原告和被告楼宾签订《房屋转让合同》一份，合同约定：被告楼宾将其从被告金桂芬处承租的位于杭州市西湖区文新路576号营业房转租给原告，期限至2010年2月7日，原告向被告楼宾支付转让费39000元以及租金27500元（2007年8月21日至2008年2月7日）。合同签订后，原告进行装修并开服装店试营业至2008年春节。因合同签订时被告楼宾保证转租合同能够得到被告金桂芬的同意，原告在办理营业执照过程中工商部门要求原告提供房屋产权证原件，原告在联系被告楼宾无果的情况下要求被告金桂芬提供房产证原件，但被告金桂芬未予提供。后原告与被告金桂芬协商并向被告金桂芬支付第二年的租金63000元，但被告金桂芬仍未提供房产证原件，原告无法办理营业执照继续经营。因两被告的违约行为致使原告不能实现合同目的。2008年10月7日，原告将解除合同的通知邮寄给被告楼宾，被告楼宾于2008年10月14日签收，但被告楼宾至今不与原告办理退房手续，现起诉要求判令：一、解除原告与被告楼宾于2007年8月21日签订的房屋转让合同，并返还转让费39000元，返还租金27500元；二、被告金桂芬返还原告支付的租金63000元；三、两被告承担连带责任。经本院释明合同的效力后，原告变更诉讼请求为：一、被告楼宾返还转让费39000元，返还租金27500元；二、被告金桂芬返还租金63000元；三、两被告承担连带责任。
被告楼宾辩称：1、合同签订前，被告金桂芬认可本转租合同的事实是经原告确认的，故被告楼宾无需作出本转租合同能够得到房东同意的保证。原告也从未向被告楼宾要求提供房屋产权证，原告只是要求被告金桂芬提供房屋产权证。2、原告在诉状中自认向被告金桂芬直接支付了63000元房款，且向被告金桂芬要求取得房屋产权证，足以说明原告与被告金桂芬之间取得直接联系。3、原告自认其营业时间是到今年春节期间，不存在原告所谓的由于被告金桂芬拒不提供房屋产权证从而导致原告迟迟不能办理营业执照，无法开展经营的事实。4、被告楼宾的确收到解除合同的函件，但被告楼宾不存在违约行为所以不存在导致合同解除的状况。5、本案中作为出租人的金桂芬的利益并未受到损害，不存在法定的无效情形，转租合同应为有效。综上，在转租合同中被告楼宾并没有作出承诺即帮助原告取得房屋产权证，原告也没有要求被告楼宾提供产权证，且原告事实上是在开展经营活动的，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告金桂芬辩称：1、按照被告金桂芬与被告楼宾签订的《房屋租赁合同》的约定，被告金桂芬作为房屋的出租人有权取得房屋租金。2、本案中被告金桂芬与原告并无房屋租赁关系，被告金桂芬取得63000元租金是基于被告金桂芬与被告楼宾之间的房屋租赁关系，被告金桂芬可以善意地理解其所取得的租金是被告楼宾支付的，故原告无权要求被告金桂芬返还租金，更不能要求楼宾承担连带责任。3、本案中原告也从未向被告金桂芬主张要求提供房产证，被告金桂芬与被告楼宾签订的《房屋租赁合同》也无规定被告金桂芬需向被告楼宾提供房产证，故被告金桂芬没有合同或法定义务向原告提供房产证。同时本案中原告未审查出租方的主体资格，自身过错明显。4、被告楼宾未经被告金桂芬许可转租行为违反了《房屋租赁合同》的约定，对被告金桂芬的利益造成损害，被告金桂芬对该转租行为不予认可并保留追究被告楼宾违约责任的权利。5、原告自认经营到2008年春节，不存在没有营业执照无法开展经营的事实。综上，请求法院驳回原告对被告金桂芬的诉讼请求。
原告举证如下：
1、房屋转让合同，证明原告与被告楼宾签订房屋转让合同的事实；
2、房屋租赁合同，证明两被告之间的房屋租赁关系；
3、收条，证明被告楼宾收到原告27500元房租费的事实；
4、收条，证明被告楼宾收到原告转让费39000元的事实；
5、汇款凭证，证明原告分两次汇给被告金桂芬63000元的房租；
6、结婚证，证明原告与吴建铖是夫妻关系；
7、房屋所有权证存根，证明房屋所有权人是郑香领；
8、要求解除房屋租赁合同的通知，证明原告要求解除合同；
9、邮政查询回单，证明被告楼宾已经收到通知。
被告楼宾未向本院提交证据。
被告金桂芬举证如下：
房屋租赁合同，证明两被告之间的房屋租赁关系，如果被告楼宾需要转租必须经过被告金桂芬同意。
上述证据经当庭出示并经质证。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、原告提供的证据。被告楼宾对证据1的真实性无异议，但认为在该合同中被告楼宾并没有义务或责任为原告取得房屋产权证；对证据2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、关联性均无异议。被告金桂芬对证据1、3、4、6、8、9，认为因其不是当事人对真实性不清楚；证据2、7真实性、合法性无异议；证据5真实性无异议，但该证据仅证明原告向被告金桂芬打款63000元的事实，被告金桂芬作为收款人并不能确认汇款人是谁。
本院认为，两原告提供的证据1-9符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。
2、被告金桂芬提供的证据同原告证据2不重复认证。
综合上述认证意见以及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
2007年1月27日，被告金桂芬与华心德签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告金桂芬将坐落在杭州市西湖区文新路576号（现为文二西路576号）房屋租给华心德开服装店使用，租期自2007年2月8日至2010年2月7日。年租金为60000元，逐年递增，第一年递增5％，租金于每年2月7日前付清。华心德不得擅自转租、转借房屋。在合同期内如遇特殊情况转租要提前通知被告金桂芬，由被告金桂芬洽谈房屋租金及其他事宜。合同签订后华心德支付给被告金桂芬2007年2月8日至2008年2月7日的租金，在合同履行过程中经被告金桂芬同意华心德退出租赁由被告楼宾延续华心德的合同，相关规定按照原合同执行，被告金桂芬与被告楼宾在原租赁合同上签字。2007年8月21日，原告和被告楼宾签订《房屋转让合同》一份，合同约定：被告楼宾将上述房屋转租给原告使用，合同期限、租金等一切均延续被告楼宾与被告金桂芬签订的租赁合同的所有条款。原告支付被告楼宾转让费39000元以及2007年8月21日至2008年2月7日被告楼宾已支付的租金27500元。2008年2月7日之后的租金由原告直接支付被告金桂芬。如被告金桂芬因房屋转让追究责任，一切后果由被告楼宾承担，并赔偿原告所产生的损失。该转租合同未经被告金桂芬同意。合同签订后原告依约支付给被告楼宾转让费39000元以及租金27500元并装修开服装店试营业至2008年春节。2008年2月13日，原告以汇款的形式支付被告金桂芬租金63000元。2008年10月7日，原告通知被告楼宾因被告金桂芬一直拒不提供房产证，导致原告不能办理营业执照无法开店经营，决定解除合同，要求被告楼宾退还转让费39000元以及租金27500元并在五日内收回房屋，该通知于2008年10月14日到达被告楼宾。
本院认为，原告与被告楼宾签订的《房屋转让合同》实质上是转租合同，因未有有效证据证明该转租合同经被告金桂芬同意或追认，故被告楼宾的转租行为属无权处分行为，故该《房屋转让合同》应认定无效。合同无效后，应该合同取得的财产，应当予以返还。原告应返还位于杭州市西湖区文新路576号的营业房，被告楼宾应返还转让费39000元及租金27500元。因原告自认经营至2008年春节，则2007年8月21日至2008年春节的实际使用费25397元应在返还的租金中予以扣除。原告支付给被告金桂芬63000元实质上是按照原告与被告楼宾之间的约定代被告楼宾向被告金桂芬支付租金的行为，故原告无权要求被告金桂芬返还63000元，仅能要求被告楼宾返还。从原告与被告楼宾约定的合同内容看，原告是明知被告楼宾未经被告金桂芬同意不得擅自进行转租房屋的，故原告应对合同无效的后果承担一定的责任。本案系被告楼宾未经被告金桂芬同意擅自转租，合同无效的后果主要过错在被告楼宾，故根据本案的实际情况确定由原告承担实际损失的40％。2008年春节至2009年4月7日实际停止经营而造成的租金损失为77903元（2008年春节至2008年2月7日的租金为2103元；2008年2月8日至2009年2月7日的租金为64800元；2009年2月7日2009年4月7日的租金11000元），原告应承担31161元。至于原告要求两被告承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、邢凤珍于本判决生效后十日内腾退位于杭州市西湖区文二西路576号（原文新路576号）的营业房并交付楼宾。
二、楼宾返还邢凤珍转让费及租金9942元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回邢凤珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2890元，由邢凤珍负担2668元，楼宾负担222元，楼宾负担部分于本判决生效后十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省杭州市中级人民法院，帐号为12×××68）。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 应湘姣
二〇〇九年四月七日
书 记 员 杨 慧