延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民初字第02567号
原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会。住所地：宝塔区姚店镇。
法定代表人张胜利，该村委会主任。
委托代理人贺晔，陕西北望律师事务所律师。
被告（反诉原告）方小明，男，汉族，初中文化，个体户。
委托代理人李飞龙，陕西旷达律师事务所律师。
原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会（以下简称“姚店村委会”）诉被告（反诉原告）方小明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月12日作出（2013）宝民初字第01500号民事判决书。宣判后，被告（反诉原告）方小明不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2014年11月14日作出陕西省延安市中级人民法院（2014）延中民一终字第00638号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会法定代表人及其委托代理人、被告（反诉原告）方小明及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告姚店村委会诉称，2011年5月19日，姚店村委会通过公开招标形式最终将姚店村招待所以每年64000元的价格发包给被告经营，经营期限六年，从2011年7月1日起承包关系生效。但是，被告中标至今，原告多次要求与其签订书面租赁合同，被告均不予配合。时至今日，双方承包关系已经实际履行四年之久，被告也对招待所进行了必要的装修经营洗浴中心，但其不按招标约定交纳2012年房屋租赁费。原告认为，双方虽然形成事实上的租赁关系，但是仅有会议记录并未按照会议记录的约定签订书面承包合同。根据《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因被告长期蓄意不签订书面承包合同，并不交纳约定的租金，故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告之间就姚店村招待所的实际租赁关系，责令被告立即腾空招待所内可搬迁物，将招待所返还原告，并向原告交纳2012年7月1日至实际腾离招待所之日止的房屋租金（按年租金64000计算）及逾期支付租金给原告造成的损失（以银行贷款利息计算）；2、由被告承担本案诉讼费。
本诉原告（反诉被告）姚店村委会为证明其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据一：姚店村委会会议记录。证明方小明竞标村招待所时间为2011年5月19日，承包期为6年，承包费每年64000元。村上就原设施，不再进行任何的投资，到期后，固定设施归村上所有。因方小明不按照双方约定交纳2012年7月之后的承包费，也拒不签订书面承包合同，故依法应解除双方实际承包关系；
证据二：照片。证明被告实际承包原告村上招待所后，该场地及房屋被实际占有使用的现状。
本诉被告方小明辩称并反诉称，一、被告虽未付清整年度租金，但并不拖欠租金，也并不违约。原告要求解除合同没有任何约定或法定理由。2011年5月19日，姚店村委会通过公开招标的形式以竞标方式最终将姚店村招待所以每年64000元的价格发包给被告经营，并确定承包期限为六年。首先，招标约定（会议记录）中并没有对租赁费的支付期限及方式进行约定，且双方未签订书面租赁合同，也未对租赁费的支付方式达成一致，故被告并不拖欠租金也未违约。其次，被告也没有不予配合签订书面的租赁合同，而是原告的原因造成的，且双方虽未签订租赁合同，但是有明确的租赁期限，期限为6年，原、被告之间并不是不定期的租赁合同。二、原告给被告交付的租赁物存在严重瑕疵（即房屋漏水不止），且给被告造成了重大的经济损失。被告接收房屋后，对房屋进行了装潢，花费了30多万元，但均因房屋漏水而受损，为此被告多次告知原告，要求其进行维修义务及承担给被告造成的经济损失，然原告对房屋进行简单的处理后，房屋仍然漏水，但其却不再承担维修义务，导致被告承租的房屋无法使用，不能营业及盈利。双方对被告的损失更是无法谈妥。据此，被告认为，原告没有解除合同的法律依据或合同约定条件，被告也不存在违约，故原告的各项诉讼请求应依法驳回。三、原告租赁房屋存在瑕疵，导致被告两年时间未进行一天的经营活动，被告认为应当延长租期、减少租金。综上，被告提起反诉，请求：1、继续履行双方事实上的租赁合同；2、限期姚店村委会对方小明租赁的房屋进行维修；3、由姚店村委会赔偿给方小明造成的经济损失及停业损失（以鉴定为准）；4、本案一切诉讼费均由姚店村委会承担。
本诉被告（反诉原告）方小明为证明其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据一：调查笔录与身份证复印件各三份。证明原告给被告方小明租赁的房屋不能达到租赁目的；原告依法应当履行其维修义务；原告房屋存在瑕疵，房屋漏水导致被告的装潢全部受损及未进行一天的经营活动，给被告造成的经济损失（以鉴定为准）原告依法应予承担；双方有明确的约定租赁期限为6年；
证据二：照片五张。证明原告给被告交付的房屋存在严重瑕疵，给被告装潢造成的损失由原告依法承担。
反诉被告姚店村委会辩称，一、方小明陈述的事实与实际不符。2011年5月19日，姚店村委会通过公开招标形式将姚店村招待所以每年64000元的价格发包给方小明经营后，多次要求与其签订书面合同，其均不予配合签订，双方形成事实上的租赁关系。当时招标时，姚店招待所就只有空空的房屋，里面并没有任何设施，因此会议记录上记载“就原设施村上不做任何的投资”。“设施”指的就是房屋，“不再进行任何投资”便是不再对房屋进行任何资金投入，理应包括不再对房屋维修进行出资。这个情况方小明在决定参与招标时就是明确知道的，这即可视为方小明在参与招标时就早已和姚店村委会自愿达成一致，故修缮房屋的义务由方小明自行承担。二、既然由方小明自行承担房屋维修义务，便不存在由姚店村委会赔偿其经济损失及停业损失的说法，况且，方小明诉讼的经济损失及停业损失均属扩大损失，完全不可预见，不应当由姚店村委会承担。退一步说，即使姚店村委会没有履行维修义务，在姚店村委会未对房屋进行维修时，做为承租人的方小明有义务自行维修，维修后可主张维修房屋所花费的费用，而不是放任不管，任由房屋漏水，宁愿停业也不进行维修，明显属于放任扩大经济损失。因此，方小明未履行自己的义务导致经济损失扩大部分理应由其自己承担。另外，《合同法》第一百一十三条中规定：“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。方小明主张的停业损失也不属于姚店村委会可以预见的范围，不属于应当赔偿的损失范围。另外，方小明租赁的部分房屋又再次转租出去，空着的房屋，方小明也不曾营业过，何来停业损失！因此，对于事实上不存在的经济损失及停业损失，不是姚店村委会应当承担的，也不应浪费司法资源去做鉴定的必要！方小明的诉求不应得到支持！
经庭审质证认证，方小明对姚店村委会提交的证据一的真实性无异议，认为该会议记录没有被告的签名，只能作为原告的单方陈述，且该证据无法看出方小明拒绝签订书面合同及村上就原设施不投资的事实，但方小明对承包期为6年及每年租金64000元的事实认可。对姚店村委会提交的证据二的真实性无异议，但该证据不能达到其证明目的。姚店村委会对方小明提交的证据一的真实性及证明目的均有异议，认为该证据形式不合法，证人应当出庭作证，未出庭作证无法核实其真实性。对方小明提交的证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该证据不能证明客观损失情况亦无法证明由谁承担维修义务。经审查，方小明对姚店村委会提交的证据一的真实性无异议，且其认可房屋租赁期限及每年租金为64000元的事实，故对该证据的真实性本院依法予以采信。姚店村委会提交的证据二，方小明对其真实性无异议，故对该证据的真实性本院依法予以采信。方小明提交的证据一，因证人未出庭作证，无法核实其真实性，故对该证据本院依法不予采信。方小明提交的证据二，姚店村委会对其真实性无异议，故对该证据的真实性本院依法予以采信。
经审理查明，2011年5月19日，姚店村委会就姚店村招待所和前大队院以公开招标的形式进行出租，方小明以年租金64000元的价格竞标成功。在2011年5月19日的招标会议记录中记载：1、村招待所起价62000元，每抬一次价2000元……；2、具体承包期限为6年，在承包期限起让一个月的搬迁及入住时间；3、就原设施，村委会再不做任何的投资，到期后固定设施归村委会所有。该会议的参加人有姚店村委会三委会的部分成员、参与村招待所竞价的方小明、魏富平和李丙成及参与前大队院竞价的韩东东、陈锦峰、李西杰（小名李焕焕）。方小明参加竞标时向姚店村委会交纳押金100000元，竞标成功后，姚店村委会给方小明退回36000元，未退的64000元作为2011年7月1日至2012年6月30日的房屋租金。之后再未交纳租金。方小明认可其参加过该次会议，并对承包期限六年和承包费每年64000元予以认可，但不认可“就原设施，村委会再不做任何的投资”这一条。双方未签订书面租赁合同，现双方均认可租赁期限从2011年7月1日起计算。方小明租赁姚店村委会二十多房屋，自己又修建了3间，方小明对租赁的20间房屋进行了装潢准备经营招待所，后因下雨导致装潢了的房屋漏水，故方小明的招待所未进行营业，后方小明要求姚店村委会解决房屋漏水问题，姚店村委会派人维修过，但由于找不到漏水原因没有解决漏水问题。由于维修房屋漏水需一楼门面房（姚店村委会租赁给其他租赁户）经营者的配合，故方小明自己无法自行维修。
另查明，现方小明将部分房屋出租给他人使用。
本院认为，姚店村委会和方小明之间虽未签订书面房屋租赁合同，但双方对2011年5月19日召开竞标会议，由方小明最终以年租金64000元竞价承租姚店村委会招待所，租赁期限为六年的客观事实均无异议，且方小明实际接收使用了姚店村委会招待所，故姚店村委会与方小明之间形成了房屋租赁合同关系。由于姚店村委会和方小明未签订书面租赁合同，双方也未明确约定解除合同的情形、支付租金的时间及方式，方小明未支付房屋租金也是由于房屋维修义务由谁承担与姚店村委会发生争议，且双方约定了六年的租赁期限，故姚店村委会与方小明的房屋租赁合同不符合合同解除的条件，应继续履行，姚店村委会要求与方小明解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。方小明应向姚店村委会支付房屋租赁费，因原、被告未就租金的支付方式及支付时间进行约定，故应根据其第一次支付租金的形式继续履行，即应在当年度租金到期日前预交下一年度租金。由于姚店村委会未明确告知方小明竞标租赁的房屋存在漏雨情形，对方小明使用租赁物造成一定影响，故应酌情减少部分租赁费，每年按照58000元计为宜。故方小明应向姚店村委会交纳2011年7月1日至2015年6月30日的租金计232000元，方小明已向姚店村委会交纳64000元，故应再向姚店村委会支付租金168000元，剩余租赁期间的租金应在当年度租金到期日前预交下一年度租金。姚店村委会要求方小明承担逾期交付租金的利息损失，因双方未就租金交付形式及交付时间明确约定，也未就违约责任进行约定，故对该项诉请本院依法不予支持。由于姚店村委会和方小明未签订书面租赁合同，双方的权利义务的约定只有2011年5月19日会议记录的记载，现方小明对会议记录的租赁期限和年租金予以认可，仅对会议记录记载的“承租人仅就原有设施进行承包，姚店村委会不做任何投资”有异议，当时参加会议的人员有姚店村委会的三委会成员及参加竞标的其他村民，经本院与参加会议的李四杰（当时参与前大队院竞价）和孙瑞萍（原姚店村委会支部委员，现为村民）进行调查，该二人均证实2011年5月19日的会议上说到了姚店村委会对原设施不做任何投资，该二人的证言与会议记录记载的内容可以相互印证，因此，姚店村委会2011年5月19日会议记录内容的真实性应予确认，故租赁物的维修义务应由承租人即方小明承担，因此，方小明反诉要求姚店村委会承担房屋维修义务并承担因姚店村委会未维修房屋造成其经济损失及停业损失的请求，本院依法不予支持。综上，经本院民事审判专门委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会与被告（反诉原告）方小明之间的房屋租赁合同继续履行；
二、被告（反诉原告）方小明于本判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会支付租金168000元；
三、驳回原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）方小明的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2952元，原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会已预交，反诉受理费1076元，被告（反诉原告）方小明已预交，实际由被告（反诉原告）方小明负担4028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 郭维军
审 判 员 黑振燕
人民陪审员 白 宇
二〇一五年三月十二日
书 记 员 景延静