山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7149号
上诉人（原审被告）：尹彦纲，男，1976年4月25日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高磊，山东昌平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于翊，山东昌平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南积翠商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：徐国平，总经理。
委托诉讼代理人：张克栋，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段兆琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
上诉人尹彦纲因与被上诉人济南积翠商贸有限公司（以下简称积翠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
尹彦纲上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判驳回积翠公司的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用均由积翠公司承担。事实与理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致做出了错误的判决结果。一、积翠公司请求房屋占有使用费没有任何事实依据。1、尹彦纲租赁积翠公司的房屋是用于经营水疗会所，然而自2014年6月20日起，积翠公司为了逼迫尹彦纲放弃装修费用的求偿权利，联合场地的所有人济南百合绿洁有限公司（以下简称百合绿洁公司）对尹彦纲采取了停水停电措施，百合绿洁公司停止供水，积翠公司停止供电，导致尹彦纲无法经营，其行为严重违反协议约定，违背契约精神，如果支持积翠公司的诉讼请求，违反公平正义。2、自2014年6月20日起，尹彦纲已经无法进行任何营业活动，占据租赁物的目的也已经不再是经营，而是在进行自助救济，期望通过占有租赁物以争取补偿款。此时，该房屋已经不会再对外出租，仅仅是一个等待拆除的建筑，无论是对于积翠公司还是对于尹彦纲，都不过是通过尹彦纲的装修及设施占有着该房产与百合绿洁公司协商补偿事宜。通过双方提交的证据可以清楚得知，2014年4月30日双方就接到了百合绿洁公司的通知书，告知涉案房屋将被拆除，三方遂对补偿问题进行协商，2014年6月20日停水、停电后，尹彦纲已经无法经营，之所以占有着该房屋，是因为补偿问题没有协商清楚，一旦尹彦纲搬离，自身合法权益将会受到严重的损害。并且，百合绿洁公司之所以迟迟不能够拆除房屋，就是因为尹彦纲占有着该房屋致使房屋不能拆除，三方才有对补偿款协商的余地，因此积翠公司也是尹彦纲占有该房屋的受益人。另外，通过积翠公司提交的2015年11月27日尹彦纲与百合绿洁公司的协议书记载了这样一个事实，2015年11月13日百合绿洁公司与积翠公司签订了一份协议，约定百合绿洁公司支付550万给积翠公司，其中包括尹彦纲的补偿费用，并且百合绿洁公司先行支付了积翠公司400万，而这400万被积翠公司私自据为己有，一分都没有付给尹彦纲。这恰恰证实了尹彦纲占有该房屋以争取自己权益的必要性。3、积翠公司并没有因为尹彦纲占有该房屋产生利益损失，尹彦纲也没有因为使用房屋获得收益。涉案房屋是由积翠公司自百合绿洁公司处租赁取得，百合绿洁公司并没有收取积翠公司2014年4月30日以后的房租，假设尹彦纲接到通知立即搬离，该房屋也不可能再行出租，因此积翠公司并没有损失。而尹彦纲经营的会所因为停水、停电不能正常经营，也没有产生任何收益，相反还得支付大量的设备维护费用及员工工资费用长达一年半之久。一审法院认为百合绿洁公司补偿的尹彦纲“不能经营的损失”包含“经营收益”是错误的。尹彦纲经营的水疗会所面积一千平米，装修费用就高达几百万元，员工五十余名，以每个员工2000元/月工资计算，50名员工17个月工资就高达170万元，因此百合绿洁公司补偿的不到70万元的补偿款连尹彦纲的日常支出都不能满足，更不要说盈利了，因此补偿款中的近70万元仅仅是对损失的部分补偿，而不是使用房屋产生的收益。二、一审法院适用法律错误，尹彦纲不应当支付房屋占有使用费。1、一审法院对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定理解有误。该条款设立的法理依据是无效合同的处理原则，房屋占有使用费的本质只是一种不当得利的返还。根据《民法通则》第六十一条之规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。”而在房屋租赁合同纠纷中，因为房屋已经返还，所谓的取得的财产，本质上就是按照合同约定使用房屋的收益。而本案中，尹彦纲并没有使用房屋，没有能够实现合同目的用于经营，也没用该房屋居住，更不是把该房屋当成仓库用于存放物品，仅仅是因为积翠公司与百合绿洁公司不肯支付尹彦纲补偿款，尹彦纲对自己的合法权益进行自助救济。因此，积翠公司没有产生损失，尹彦纲也没有获得任何经营收益以及其他房屋使用收益，没有需要补偿的损失，也没有需要返还的收益。并且，法律明文规定的需要支付利息的几种情形并不包含房屋占有使用费，没有规定房屋占有使用费可以索要利息，房屋占有使用费本质上只是不当得利的返还，并不存在利息一说。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”也就是说，房屋的所有者才是向使用者索要房屋占有使用费的权利主体，而本案中，房屋所有者百合绿洁公司并没有向积翠公司索要房租，并且尹彦纲之所以没有腾出房屋，是因为百合绿洁公司与积翠公司不给予尹彦纲补偿导致的，因此，无论是百合绿洁公司还是积翠公司，都没有权利向尹彦纲索要房租。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。
积翠公司辩称，尹彦纲一直强调停水、停电给其造成损失，但给尹彦纲停水、停电的是百合绿洁公司，而非积翠公司。而且，不论是谁出于什么原因给尹彦纲造成损失，该营业损失都已经得到了补偿。一审法院之所以酌定尹彦纲按照租金标准的80%支付占有使用费，也是因为已经考虑了尹彦纲未经营的因素，一审法院的判决是公平合理的，并无不当。
积翠公司向一审法院起诉请求：1、请求判令尹彦纲参照合同约定的租金标准向积翠公司支付房屋占有使用费用566664元（2014年4月1日至2015年11月30日）；2、请求判令尹彦纲向积翠公司支付逾期付款的利息损失95386元（自尹彦纲应付款之日起以应付金额为基数分段计算，按银行同期贷款利率的1.5倍计算）及自2016年11月10日至判决生效之日的相应利息；3、本案诉讼费用由尹彦纲承担。
一审法院认定事实：涉案房屋坐落于济南市燕山健身广场南引桥下院内，南至南引桥下自南数第五组桥墩，北至南引桥下自南数第六组桥墩间二层毛坯楼房，建筑面积约1000平方米。2007年2月15日，百合绿洁公司（甲方）与山东捷诺特汽车俱乐部有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方租赁坐落于燕山健身广场南引桥下东西宽35米、南北长130米的场地，租赁期限自2007年5月1日起至2022年4月30日止；场地租赁费每年一付，每三年增长一次，十五年租赁费合计309万元；租赁期内，因执行政府规定或其它不可抗力致使合同终止时，双方互不承担任何责任，甲方应按实际使用时间计算租金，多退少补，乙方应无条件将场地恢复原貌完好归还甲方。2011年1月19日，山东捷诺特汽车俱乐部有限公司变更名称为积翠公司，徐国平系积翠公司的法定代表人。
2011年2月1日，徐国平（甲方）与尹彦纲（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方租赁涉案房屋用于足疗、餐饮，租赁期限自2011年4月1日起至2022年3月31日止；租赁费用每年一付，签订协议后三日内付清第一年度租金，以后分别于每年3月31日前一周支付下年度租金，2011年4月1日至2014年3月31日期间的年租金为35万元，2014年4月1日至2017年3月31日期间的年租金为40万元，2017年4月1日至2022年3月31日期间的年租金为45万元；租赁期内，因执行政府规定或其它不可抗力致使合同终止时，双方互不承担任何责任，甲方应按实际使用时间计算租金，多退少补。《租赁协议》签订后，积翠公司向尹彦纲交付了涉案房屋，尹彦纲按照协议约定向积翠公司支付了2011年4月1日至2014年3月31日期间的租金。2014年3月30日，尹彦纲称，因得知涉案房屋存在被政府拆迁的可能，故在支付下年度租金时仅向积翠公司支付了10万元，即租金支付至2014年6月30日。
2014年4月30日，百合绿洁公司向积翠公司作出《关于解除租赁协议的通知》，主要内容为：因济南市二环东路南段地面道路改造工程需占用双方《协议书》所涉及的全部租赁场地，根据济南市发改委关于二环东路南端地面道路改造工程的批复和济南市历下区城区建设指挥部拆除通知，特通知积翠公司解除双方于2007年2月15日签订的《协议书》，请积翠公司在收到该通知后七日内将场地恢复原状交还百合绿洁公司。尹彦纲主张其与积翠公司在同日收到了上述通知。
2015年11月13日，百合绿洁公司（甲方）与积翠公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方同意自本协议书生效的同时，解除百合绿洁公司与山东捷诺特汽车俱乐部有限公司于2007年2月15日签订的《协议书》；甲方向乙方支付总金额5505329元作为向乙方的全部补偿，该补偿包括因解除《协议书》而产生的、以及后续有可能产生的全部费用；甲方于2015年11月13日向乙方支付4000000元，乙方于2015年11月20日将该场地达到拆除条件，经甲、乙双方及二环东路南延工程指挥部、项目管理公司验收合格后，甲方将余款1505329元于当日付给乙方。
2015年11月27日，百合绿洁公司（甲方）与尹彦纲（乙方）签订《协议书》，主要内容为：为配合市重点项目二环东路南延工程建设，甲方与积翠公司于2015年11月13日签订《协议书》约定解除双方原租赁场地协议，甲方向积翠公司支付全部地上物补偿金550余万元，其中包括尹彦纲经营的天宇百合水疗馆的补偿费用，甲方向积翠公司支付首期补偿款400万元后，由积翠公司负责在2015年11月20日前解决其转租包括乙方在内的经营业户的补偿问题，使承租场地具备拆除条件，并交付甲方；至2015年11月20日，乙方不能与积翠公司就天宇百合水疗馆的补偿达成一致，乙方至今尚未搬离租赁场地，导致租赁场地至今不具备拆除条件。由于积翠公司始终不能与乙方就补偿事宜达成一致，甲方已无法通过积翠公司拆除承租场地地上物，为保证市重点项目工程建设，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、甲方向乙方支付天宇百合水疗馆全部补偿费300万元，包括乙方的装修补偿2302324元、双方争议的2014年6月20日起甲方给乙方停水至今无法营业造成的营业损失等；二、在签订协议后，甲方将300万元补偿金一次性支付至乙方尹彦纲账户，乙方在2015年11月29日12时前将其在天宇百合水疗馆内所有物品搬出，在不影响乙方搬运物品的情况下，甲方可同时拆除天宇百合水疗馆建筑物，乙方不再提出其他要求（包括向甲方及积翠公司）。
上述《协议书》签订后，百合绿洁公司于2015年11月27日按照协议约定向尹彦纲支付了补偿款300万元。关于尹彦纲搬离涉案房屋的时间，积翠公司主张为2015年11月29日，即百合绿洁公司与尹彦纲在《协议书》中约定的时间；尹彦纲主张为2014年6月底，因百合绿洁公司将涉案房屋停水，后积翠公司又停电，导致天宇百合水疗馆无法继续经营，故将人员及设施撤离。关于积翠公司主张的2014年6月30日之后的占有使用费，尹彦纲主张曾与积翠公司的法定代表人徐国平达成口头协议，约定协商补偿期间免收租金，但对此没有证据予以证实；积翠公司对尹彦纲的该项主张不予认可。
另查明，济南市园林管理局于2004年7月21日作出济园[2004]75号《济南市园林管理局关于加强燕山健身广场管理的通知》，通知载明：济南市园林管理局根据《济南市政府关于加强济南燕山健身广场管理的通知》要求，经研究决定，将燕山健身广场交由百合绿洁公司进行管理，并授权百合绿洁公司在规定范围内从事广告、停车场、洗车、商亭等经营及各类商业促销活动。
一审法院认为，涉案房屋虽然由济南市园林管理局授权百合绿洁公司进行管理经营，但没有证据证明涉案房屋具备相应的建设规划，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故百合绿洁公司与积翠公司于2007年2月15日就租赁场地签订的《协议书》，以及徐国平与尹彦纲于2011年2月1日就租赁涉案房屋签订的《协议书》，均应属无效合同。
依据无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。关于尹彦纲返还租赁涉案房屋的时间，根据2015年11月27日百合绿洁公司与尹彦纲签订的《协议书》可以认定，2014年6月20日百合绿洁公司给涉案房屋停水后，尹彦纲即停止经营，但天宇百合水疗馆的物品仍然存放在涉案房屋内，故尹彦纲完全搬离并返还涉案房屋的时间应为2015年11月29日。因此，尹彦纲还应向积翠公司返还2014年7月1日至2015年11月29日期间的占有涉案房屋所获取的占有利益。因占有利益系无形财产，故承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故双方在《协议书》中约定的租金标准可以作为尹彦纲支付房屋占有使用费的参照标准。但是，结合本案具体情况，双方在《协议书》中约定的系正常租赁经营期间的租金标准，而2014年7月1日至2015年11月29日期间，尹彦纲经营的天宇百合水疗馆实际处于停业状态，涉案房屋仅是用于存放物品，并未用于经营使用，故完全参照《协议书》约定的租金标准确定占有使用费与尹彦纲实际获取的占有利益不符，有失公平；另外，考虑到百合绿洁公司在向尹彦纲支付的拆迁补偿款中已包含上述停业期间的损失。综合考虑上述因素，酌定尹彦纲按照双方《协议书》约定的租金标准的80%向积翠公司支付2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费40万元/年÷12个月×17个月×80%=453333.33元。
对积翠公司主张的占有使用费利息，因双方签订的《协议书》系无效合同，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，而非按照合同履行支付的租金，故积翠公司要求尹彦纲按《协议书》约定的应付款日期分段计算逾期付款利息的请求，依据不足，但尹彦纲应当自2015年11月30日起向积翠公司支付逾期支付453333.33元占有使用费的利息，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，支付至判决生效之日止。对积翠公司的该项诉讼请求，予以部分支持，对其请求的超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尹彦纲于判决生效之日起十日内支付积翠公司2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费453333.33元；二、尹彦纲于判决生效之日起十日内支付积翠公司逾期支付房屋占有使用费的利息（以453333.33元为基数，自2015年11月30日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回积翠公司超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10420元，由积翠公司负担2084元，尹彦纲负担8336元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，房屋占有使用费本质上是在合同无效的情况下，承租人应向出租人返还的就实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。本案中，自2014年6月20日起，涉案租赁物就被百合绿洁公司停水，尹彦纲利用涉案房屋经营的水疗馆也因此停业。尹彦纲承租涉案房屋是为经营之用，而非存放物品，在被停水而被迫停业的情况下，要求尹彦纲参照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，与其获得的利益不匹配，显失公平。而且，在停水前，涉案房屋就已被确定将要拆除，即已不具备出租利益。考虑到上述因素，结合尹彦纲已自百合绿洁公司实际获得部分经营损失补偿的情况，本院酌定尹彦纲按照双方租赁协议约定的租金标准的20%向积翠公司支付2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费113333.33元。一审酌定80%的标准过高，本院予以调整。一审法院判决尹彦纲支付房屋占有使用费的利息，没有法律依据，本院亦予纠正。
综上所述，尹彦纲的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7172号民事判决；
二、尹彦纲于本判决生效之日起十日内支付济南积翠商贸有限公司2014年7月1日至2015年11月29日期间的房屋占有使用费113333.33元；
三、驳回济南积翠商贸有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各10420元，由尹彦纲各负担2084元，济南积翠商贸有限公司各负担8336元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘彦亭
审判员 武绍山
二〇一七年十二月十五日
书记员 徐 敏