河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1153号
上诉人（原审原告）：孙学明，男，1946年4月15日出生，汉族，住信阳市浉河区。
委托诉讼代理人：孙其超，男，1975年7月11日出生，汉族，住址同上，系孙学明之子。
被上诉人（原审被告）：信阳市隆圣房地产开发有限公司。住所地：信阳市浉河区解放路***号。
法定代表人：方志全，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓元周，该公司总经理。
上诉人孙学明与被上诉人信阳市隆圣房地产开发有限公司（以下简称隆圣公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，2014年9月16日,信阳市浉河区人民法院作出（2014）信浉民初字第540号民事判决：被告信阳市隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙学明支付过渡费378.72元；驳回原告孙学明的其他诉讼请求。孙学明不服，向本院提起上诉。2014年12月19日,本院作出（2014）信中法民终字第2025号民事判决：驳回上诉，维持原判。孙学明仍不服，向河南省高级人民法院提出再审申请。2016年3月2日,河南省高级人民法院作出（2015）豫法立二民申字第02086号民事裁定书，提审本案。2016年12月9日,河南省高级人民法院作出（2016）豫民再541号民事裁定：撤销河南省信阳市中级人民法院（2014）信中法民终字第2025号民事判决及河南省信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第540号民事判决；本案发回河南省信阳市浉河区人民法院重新审理。2017年12月22日，信阳市浉河区人民法院作出（2017）豫1502民再2号民事判决，孙学明不服，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙学明的委托诉讼代理人孙其超、被上诉人隆圣公司的委托诉讼代理人邓元周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙学明上诉请求：1.要求被上诉人依合同向上诉人交付8号楼一楼B户型110.37㎡住房一套，并为上诉人办理该房屋产权手续；2.要求被上诉人向上诉人增加合同签订后因房租费提高上诉人多支出的过渡费47550.57元（截止到2018年1月3日）；3.安置房面积缩水20㎡，要求被上诉人补足所欠面积；4.被上诉人延期交房，要求被上诉人赔偿损失12万元（截止到2018年1月3日）；5.要求被上诉人向上诉人返还拆迁补偿款33669.06元；6.被上诉人在安置房南面、北面擅自增建房屋，阻碍了上诉人的通风采光，要求被上诉人拆除违章建筑或给予赔偿；7、诉讼费用6070元由被上诉人承担。事实和理由：1.双方于2006年6月11日签订的《拆迁补偿安置协议书》及其附属文本表明，上诉人是用59.17㎡土地使用权置换被上诉人在原区域开发的8号楼一楼B户型110.37㎡返迁房。上诉人对旧房及占用的土地使用权有100％产权，上诉人应领取的33669.06元补偿款是针对上诉人的地上建筑物的补偿，是用来支付超过110.37㎡面积的购房款，而上诉人返迁实际建筑面积不到90㎡，没有超出110.37㎡，所以，被上诉人应返还存放在其处的33669.06元拆迁补偿款。被上诉人违反《拆迁公告》内容，单方对被拆迁旧房价值评估不合法，应按双方的《拆迁补偿安置协议书》履行，并为上诉人无偿办理产权证。2.被上诉人建造返迁房长达七年之久，被上诉人违约延期交房造成原约定的过渡费根本无法租到过渡房，参照浉河区房管局过渡费领取办法，截止到2018年1月，被上诉人应增补过渡费47550.57元。3.上诉人返迁房面积缩水20㎡是客观事实，应由被上诉人按双方协议内容如数返还。4.被上诉人承诺18个月交房，但现已过10年，属严重违约，按《合同法》的相关规定，被上诉人应承担赔偿责任。一审法院认定违约未判决违约赔偿，上诉人以当地房屋年租金12000元计算赔偿的金额，是公平原则的体现。5.被上诉人在返迁房的南北擅自增建建筑物，造成返迁房通风、采光受到很大影响，依相关法律规定，应予拆除或给经济赔偿。
隆圣公司辩称，1.上诉人要求交付8号楼1层住宅一套，被上诉人早已按合同约定，通知所有的被拆迁人在2013年3月1日前办理房屋结算及交房手续，全区域168户被拆迁人都基本按时办理了结算和交房手续，上诉人不肯办理结算手续，导致房屋至今不能交接。上诉人要求返110㎡住宅，没有合同依据，因协议中没有约定110㎡住宅，应以拆除前需求调查表为准。调查表上诉人签字要求返迁100㎡，被上诉人是按照上诉人的要求给予的户型和面积，被上诉人没有任何过错。2.上诉人要求被上诉人增加合同签订后的租房费47550元，没有任何合同依据，属无理要求，被上诉人从合同签订之日起，一直按约定金额支付上诉人的过渡费及超出18个月后的翻倍部分，有过度费领取单作证。3.上诉人称安置房缩水20㎡不符事实，在签订拆迁安置协议前的需求调查表中，上诉人要求返迁100㎡，按照相关法律规定，现在返迁的99.7㎡房屋，符合法律规定。4.被上诉人早在2013年1月，现场以及公告通知被拆迁人前来办理交房手续，上诉人不肯按照拆迁安置协议及拆迁公告办理手续，使案件一审再审，被上诉人没有任何违约行为，不应赔偿违约金。5.上诉人要求被上诉人返还拆迁补偿款33669元，此款在拆迁安置协议中有明确约定，属预留房款，是用于交房时据实结算多退少补的款项，而此款也是按照拆迁公告标准和验收标准计算的，拆迁公告在前，拆迁在后，上诉人也明知此款的用途和结算方式。6.上诉人称被上诉人在安置房南面和北面增建房屋，属违章建筑要求拆除，被上诉人认为，应有相关部门认定是否是违章建筑。
孙学明向一审法院起诉请求：1.要求被告依合同向原告交付8号楼一楼B户型110.37㎡住房一套，并办理该房屋产权手续；2.要求被告向原告增加合同签订后，因房租费提高原告多支出的过渡费43377.49元（截止到2017年5月9日）。该金额随时间动态变化，最终金额以返迁房交原告时计算；3.安置房面积缩水20㎡，要求被告补足所欠面积；4.被告延期交房，要求被告赔偿损失113000元（截止到2017年5月9日）。该金额随时间动态变化，最终金额以返迁房交原告时计算；5.要求被告向原告返还拆迁补偿款33669.06元；6.被告在安置房南面、北面擅自增建房屋，阻碍了原告的通风采光，要求被告拆除违章建筑或给予赔偿；7.6070元诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2006年6月11日，拆迁人信阳隆圣康泰房地产开发有限公司（后更名为信阳隆圣房地产开发有限公司）为甲方，被拆迁人孙学明为乙方，双方签订了拆迁补偿安置协议书，协议内容共七条，主要内容为：1.根据规划，甲方拆除乙方各类房屋建筑面积59.17及其附属物，甲方支付给乙方房屋及附属物拆迁补偿费32109.06元，乙方在2006年6月11日前将房屋腾空，并交甲方拆除，本协议签订后，由甲方负责办理被拆除房屋产权注销手续。2.乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换，甲方应付给乙方补偿费32109.06元，乙方预留给甲方购房款32109.06元。甲方提供给乙方产权调换房屋情况：1.区域位置：原区域；2.产权调换房屋建设及交房标准按国家有关法规规定执行，甲方负责为乙方办理住房进住手续。3.乙方自行安排过渡期住房的，甲方按拆迁房屋使用面积每月平方米2元支付给乙方临时过渡费，过渡期共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。4.其他约定：如以后整体补偿准则提高，可以同等对待。协议有信阳隆圣康泰房地产开发有限公司公章及原告孙学明的签字。协议签订后，孙学明将协议所涉房屋交由隆圣公司拆迁，隆圣公司按被拆迁房屋的使用面积，按合同约定的标准，向孙学明支付过渡费至2012年1月30日。被告称其开发建设的旧城改造项目，一期于2013年1月竣工并通知原告交房，孙学明遂与被告公司联系交房事宜，多次协商未果后，遂诉至本院发生如上诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告要求被告向原告交付8号楼一楼B户型110的房屋产权，并为原告办理该房屋产权手续，对此，原告向本院提交的拆迁补偿安置协议书第四条第二项内容为空白，其他内容与原告所提交的协议书内容一致。原告提出该“8#B1楼110㎡”字样，系经被告方具体负责人口头同意后由原告自己加上，被告对此予以否认，并向本院提交原告孙学明签字的《东方红大道周公台旧城改造返迁需求面积调查表》，原告选择的户型面积为100-120㎡，被告为原告预留的房屋面积为97.77㎡，并未超过国家规定的误差范围。依据合同约定，原、被告双方均执有双方签字盖章《拆迁补偿安置协议书》，原告提交的《拆迁补偿安置协议书》上关于房屋楼层、面积内容系原告自己所写，原告称已征得被告具体负责人同意后所写，被告对此予以否认，原告亦未就此提交证据证实。从被告提交的《拆迁补偿安置协议书》来看，并未显示约定有交付房屋的楼层、面积等内容，原告孙学明签字的《东方红大道周公台旧城改造返迁需求面积调查表》仅是意向性需求表示，并非正式合同约定，不能以此认定被告选择的房屋户型、面积，亦无其他证明原、被告关于交付房屋的户型、层数、面积等内容另有约定。原告认为被告存有的该返迁项目《8号楼返迁定位分布明细》中有原告所选的户型、层数、面积等内容，而被告拒不提供，应视为原告主张事实成立。本案系一般合同纠纷，不适用举证责任倒置原则，当事人有责任对自己的诉讼主张提出证据证实。原告称被告同意向其按“8#B1楼110㎡”交付房屋，但其提交的证据不足以支持该项诉讼主张，因而对原告要求被告交付8号楼一楼B户型110㎡的房屋产权、并办理该房屋产权手续、补足安置房缩水面积约20㎡的诉讼请求，本院不予支持。关于过渡费，从过渡费领取凭证来看，被告向原告支付过渡费到2013年1月30日，原告认为该过渡费不够租赁房屋，认为被告与信阳市浉河区房管局所签协议过渡费标准显著高于向原告支付的过渡费，且原、被告所签协议中约定有“如以后整体补偿准则提高，可以同等对待”的内容。而浉河区房管局拆迁户享受的标准为“签订合同后18个月内以2元/㎡计算，18个月过后的半年内翻倍计算，到期仍不能交房，每逾期半年每月过渡费增加1000元，但逾期不得超过两年”。原告主张应当按照被告向浉河区房管局拆迁户补偿标准计算过渡费，本院认为，被告向原告支付的标准应当按照双方所签合同内容计算，从双方所签协议约定的“如以后整体补偿准则提高，可以同等对待”内容看，是指该整体拆迁改造项目补偿标准提高，而被告与信阳市浉河区房管局所签拆迁补偿安置协议系该拆迁改造项目的一部分。合同系民事主体的意思表示一致所达成，合同约定的补偿标准存在差异并不违反法律强制性规定，原告要求按被告与其他民事主体签订的合同执行过渡费，缺乏依据，不予支持。双方关于被告通知原告交房的时间存在争议，对此本院认为，通知交房系被告义务，而被告并未提交证据证明通知交房时间，且双方主张的通知交房时间大致一致（原告称2013年2、3月份通知交房，被告称为2013年1月），可按照原告认可的通知交房时间计算，被告应向原告支付过渡费至2013年3月。依据原告签字认可的《拆迁房屋现场验收单》，被拆迁房屋使用面积为47.34㎡，原告签字的过渡费领取凭证显示，从2012年3月11日至2013年1月30日，过渡费均按照每季度568.04元领取，与双方约定的“甲方自逾期之月起加倍支付过渡费”（即每平米每月4元）基本一致（47.34㎡×4元/㎡/月×3个月=568.08元），因此，被告仍应当向原告支付2013年2、3月份的过渡费378.72元(47.34㎡×4元/㎡/月×2个月)。关于原告主张因被告延期交房的违约责任。双方所签《拆迁补偿安置协议书》明确约定“过渡期为18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。”被告应当在18个月内完成该房屋返迁工作，即应当于2007年12月11日前交付房屋，而无论从原告认可或是被告自称的通知交房时间，均在2013年，被告逾期交付房屋已构成违约。被告辩称双方协议约定有“因甲方原因延长过渡期限的，甲方自逾期之月起加倍支付过渡费。”因此，被告按照该协议加倍支付过渡费即可。本院认为，过渡费具有补偿性质，被告支付过渡费并不以自身存在过错为前提，该约定不能免除被告应承担的违约责任，被告应当承担向原告逾期交房的违约责任。原告主张按周公台第一层楼房110㎡的年租金12000元为计算标准，要求被告赔偿。对此未向本院提交证据证明该赔偿标准，且双方关于交付房屋面积、楼层并未证明有明确约定，原告可待补充相应证据后，另行主张被告承担因延期交房产生的违约损失赔偿责任。关于原告诉称被告在该安置房背面和西面擅自增建房屋，阻碍了原告的通风采光，要求判令被告拆除该违章建筑的诉讼请求。建筑物是否属于违章建筑需相关政府职能部门予以确认，原告可待相关政府职能部门确认后另行主张权利。原告要求被告向原告返还购房款33669.06元的诉讼请求。双方已在《拆迁补偿安置协议书》中明确约定，“乙方自愿选择补偿安置方式为产权调换，甲方应付给乙方补偿费32109.06元，乙方预留给甲方购房款32109.06元。”被告延期交付房屋虽存在违约行为，但在双方所签《拆迁补偿安置协议书》尚未发生解除、终止等情形下，双方关于上述32109.06元作为原告预留给被告的购房款的约定，对双方仍具有法律约束力，对原告的此项诉讼主张，本院不予支持。遂判决：一、被告信阳市隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙学明支付过渡费378.72元；二、驳回原告孙学明的其他诉讼请求。案件受理费3035元，由原告孙学明负担3000元，被告信阳市隆圣房地产开发有限公司负担35元。
一审再审查明的事实与原审基本一致。另查明：1.原告孙学明原所在周公台的房屋系浉河区公安局的房改房，原告拥有100%房屋产权，被告隆圣公司系周公台区域的合法迁拆人。信阳市房屋拆迁管理部门发布拆迁补偿安置方案中，明确规定补偿对象为对拆迁改造范围内有合法证件的所有房屋、构筑物和附属物予以补偿。2.关于安置房面积缩水。原告孙学明持有的第三联拆迁补偿安置协议书中第四条“其它约定”项显示。有“8#B1楼110㎡”内容，原告以此证明其选定的房屋户型及面积等情况。被告隆圣公司对此予以否认，被告向法庭出示第一联拆迁补偿安置协议书第四条系空白，被告认为协议第四条内容系原告自己加上去的，不是真实的，应当以“返迁需求面积调查表”中原告选的“100-120㎡”为准，并认为提供给原告的安置房面积98.77㎡，并未超出国家规定的误差范围。原告预选的110㎡房屋，因周公台小区规划变更，在原告选择的一楼位置增建了商业门面房，导致原告预选房屋面积缩小。原告虽然在定位分布明细表上签字，但因双方对房屋面积改变达不成协议，致使被告隆圣公司在拆迁补偿安置协议书关于“其它约定”项上，没有写明原告所选户型的面积。与原告存在同样情况的返迁户叶国友，其预选的110平方米的房屋面积也被商业门面房占用了部分面积，现居住在原告预选房屋楼上（8#楼B户型二层），在返迁时与被告达成协议，叶国友的拆迁补偿安置协议书上关于“其它约定”项，有被告补充签字认可的关于返迁户型及房屋面积等约定。3.关于延期交房。按市房管部门发布的拆迁公告，周公台的拆迁期限至2006年12月31日完成。被告在拆迁过程中，由于部分拆迁户未达成补偿协议，拆迁工作未能如期完成，被告向信阳市房管部门申请拆迁延期，市房管部门同意将拆迁期限延长至2007年10月30日；后因拆迁工作仍不能顺利完成，被告多次向市房管部门申请延长拆迁期限，致使交房时间一再延期。一审法院再审认为，本案争议的焦点：1.原告认为用其59.17㎡的土地使用权置换了被告110㎡的房屋产权，拆迁安置补偿费中不仅有房屋及地上附属物的补偿，还应当包括房屋土地使用权的补偿。因原告的房屋性质决定了原告房屋的土地产权并不归原告所有，故被告隆圣公司按照市政府的拆迁补偿安置方案，对原告房屋及附属物进行安置补偿合理有据，应当予以支持。2.关于安置房面积缩水。被告隆圣公司在拆迁补偿安置协议书上关于房屋面积等补充约定，系基于被告与拆迁户在定位分布明细表上合意的结果，亦是被告与返迁户预选房屋的约定。双方就预选房未达成协议，被告没有在原告的拆迁补偿安置协议书，补充约定房屋面积等内容。被告所持的拆迁补偿安置协议书是第一联，应当以被告所持的第一联约定的内容为准；原告在其所持的第三联添加内容，不是双方合意的表示，本院不予认可。被告关于原告选房屋面积，解释合理，证据充分，予以支持。故定位分布明细表不能作为原告所选房屋的依据，应以返迁需求面积调查表原告选的“100-120㎡”为准，被告实际提供给原告的安置房面积98.77㎡，未超出国家规定的误差范围，应当驳回原告对此项诉讼请求。3.关于过渡费。原告认为延期过渡费过低，要求参照被告与房管局拆迁户补偿标准计算过渡费。因双方拆迁补偿协议对过渡费有明确约定，双方应当遵从合同内容计算。对过渡费的阐述，重审与原审认定一致。4.关于延期交房的违约责任。被告延期交房并非主观故意，是因拆迁工作受阻造成，且有市房管部门的批准，不能视为被告违约、不应承担延期交房的违约责任。5.关于其他诉求。原告要求返还拆迁补偿款，此款按照约定，作为预付金预留在被告处购买安置房，待结算后多退少补，不应退还给原告。原告诉称被告在该安置房背面和西面擅自增建房屋，阻碍其通风采光，要求判令被告拆除该违章建筑的诉讼请求，本院认为，建筑物是否属于违章建筑，需相关政府职能部门予以确认，原告可待相关政府职能部门确认后，另行主张权利。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告信阳市隆圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙学明支付过渡费378.72元；二、驳回原告孙学明的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，拆迁安置补偿协议，是拆迁人与被拆迁人为了明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系，而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。本案双方争议的焦点为：一、涉诉房屋的实际面积，是否违背双方的协议约定。二、涉诉房屋拆迁安置过程中，被上诉人隆圣公司的行为是否违约。三、上诉人孙学明请求的各项费用有无事实依据。第一，从涉诉房屋的拆迁过程来看，被上诉人隆圣公司在取得拆迁区域拆迁人资格、向被拆迁人孙学明发出搬迁通知后，双方于2006年6月11日订立了《拆迁补偿安置协议书》。协议对被拆迁房屋的补偿、拆迁补偿安置方式（产权置换）及过渡期费用等，均进行了约定。协议虽对返迁房屋的位置只约定了“原区域”，对具体方位及面积未有明确约定，但不影响该协议的生效成立。协议签订后，上诉人孙学明在被上诉人隆圣公司发送的“返迁需求面积调查表”中，100-120㎡处的签字和“8#楼返迁定位分布明细表”110.37㎡一栏的签字内容，是双方对上述拆迁补偿安置协议未明确的返迁房屋户型的补充续约行为。面积调查表及定位分布明细表的性质，为要约邀请行为。上诉人孙学明的签字行为则为要约，现无证据证明，被上诉人隆圣公司对上诉人孙学明的该要约行为，作出有效承诺。上诉人孙学明在其持有的《拆迁补偿安置协议书》中，添加“8#B1楼110㎡”的内容，不发生约束被上诉人隆圣公司的法律效力，双方对将要返迁的房屋位置及面积没有形成一致合意；上诉人孙学明的该单方添加行为，不能作为拆迁补偿安置协议的内容，用以调整双方的合同权利义务。被上诉人隆圣公司在原拆迁区域，向上诉人孙学明提供的面积97.77㎡安置房屋，符合相关行政法规规定，并不违背双方《拆迁补偿安置协议书》约定。上诉人孙学明要求按拆迁补偿安置协议、交付8号楼一楼B户型110.37㎡住房一套，没有合同依据和事实依据，不予采信。第二，双方约定的交房过渡期为18个月，被上诉人隆圣公司2013年通知交房，双方在拆迁补偿安置协议中，对违约延期交付房屋有承担责任的约定，即“自逾期之月起加倍支付过渡费”，已具有违约赔偿性质。上诉人孙学明主张应按110㎡房屋、一年租金12000元计算至2018年1月3日，缺乏事实及法律依据，不予采纳。第三，关于增加过渡费问题，因双方在拆迁补偿安置协议中，已有明确约定，且已经按照约定履行。上诉人孙学明提出应参照被上诉人隆圣公司与浉河区房管局的合同标准计算的理由，不符合合同相对性原则，也违背双方协议约定。一审依据被上诉人隆圣公司的通知交房时间和上诉人孙学明最后领取过渡费时间，判决被上诉人隆圣公司向上诉人孙学明再支付两个月过渡费，并无不当。关于被上诉人隆圣公司是否应当返还拆迁补偿款33669.06元、实为32109.06元问题。因此款是被上诉人隆圣公司对上诉人孙学明的拆迁房屋59.17㎡所作出的补偿，且此款是上诉人孙学明预留在被上诉人隆圣公司处作为返迁抵扣购房款之用，上诉人孙学明在签订协议时，选择了产权置换（返迁），而非货币补偿，现上诉人孙学明请求返还，不符合双方协议约定，不予支持。关于被上诉人增建房屋影响通风、采光问题，因该项请求与本案拆迁安置补偿合同纠纷不是同一法律关系，其可另行主张权利。
综上所述，孙学明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3035元，由孙学明负担。
本判决为终审判决。
审判长 邰本海
审判员 王 朗
审判员 任明乐
二〇一八年五月二日
书记员 杨晓雯