南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初599号
原告:李秋玲，女，1959年10月11日出生，汉族，住南宁市。
委托诉讼代理人:李科骏，广西作一律师事务所律师。
被告:南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道。
法定代表人:朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人:胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被告:南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市。
法定代表人:李尚峻。
原告李秋玲与被告南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）、南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同�纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告李秋玲的委托诉讼代理人李科骏，被告比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅到庭参加诉讼，被告昊霖公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋玲向本院提出诉讼请求：1.确认原告李秋玲与被告昊霖公司、比佛利公司签订的《租赁协议》无效；2.被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告李秋玲返还履约保证金40000元；3.被告昊霖公司、比佛利公司连带向原告李秋玲返还租金10400元、综合服务费480元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年4月，被告昊霖公司、比佛利公司联合开发南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场。2013年10月11日，原告为承租位于该广场的商铺向两被告支付3-31、3-32号仓库定�40000元。2014年1月11日，原告李秋玲与被告昊霖公司签订《租赁协议》，约定租期自2014年2月1日至2015年2月1日。协议签订后，原告向两被告支付仓库租金31200元、综合服务费1440元。2014年9月20日，由于两被告没有办妥相关手续，导致所开发的南宁昊霖农业科技广场被有关政府部门强拆，两被告应连带向原告返还履约保证金及剩余租赁期限内的租金、综合服务费。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告比佛利公司辩称：1.《租赁协议》是原告李秋玲与被告昊霖公司签订的，比佛利公司不是该协议的相对人；2.比佛利公司与昊霖公司并非共同经营，双方不存在合作关系，比佛利公司虽然名义上收取了原告的定金40000元，但实际收款人和使用人均是昊霖公司，租金、综合服务费不是比佛利公司收取，故被告比佛利公司无需承�任何责任。
被告昊霖公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告昊霖公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告比佛利公司提交的《承诺书》，该证据只能证明昊霖公司愿意对以比佛利公司名义收取的定金承担责任，并不能证明比佛利公司可以免责；2.被告比佛利公司申请本院调取的南宁市工商行政管理局询问（调查）笔录，该笔录系詹力军的单方称述，其内容是否真实,本院无法确定；本院对上述证据的证明效力不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明�2013年4月29日，被告比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，被告比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场仓库进行预订。2013年10月11日，原告李秋玲向被告比佛利公司支付仓库定金40000元，被告比佛利公司向原告出具加盖其公章的收据，收据中注明的收款人为詹力军。2014年1月11日，原告李秋玲（乙方，承租方）与被告昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.甲方将位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场3-31、3-32号商铺出租给乙方用于农业仓储，租期自2014年2月1日至2015年2月1日；2.租金总额31200元，综合服务费每间每月60元；3.协议签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金40000元，该保证金在租赁期满乙方无违约行为时甲方无息退还；此外，协议还约定了其他的权利义务。协议签订后，原告李秋玲向被告昊霖公司支付租期内的全部租金31200元及综合服务费1440元，被告昊霖公司依约将商铺交付原告使用。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业分局（以下简称工商高新分局）向涉案仓库所在的市场贴出《告示》，要求：1.南宁市昊霖农业科技广场系违法建设，昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，被告昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
另查明：南宁市工商行政管理局登记昊霖公司的成立日期是2013年9月5日。依被告比佛利公司申请，本院向工商高新分局调取该局经济检查大队的行政执法人员就昊霖农业科技广场内仓库租赁合同纠纷对詹力军所做的询问（调查）笔录，这份2014年6月9日的笔录载明：詹力军系昊霖公司招商主管，因原告支付定金时昊霖公司尚未正式成立，故出具的收据加盖的是�佛利公司的公章，该款项实质全部用于昊霖公司的市场建设，比佛利公司与昊霖公司并不存在合作关系。
本院认为，在《租赁协议》上签字、盖章的是原告李秋玲与被告昊霖公司，故涉案《租赁协议》的相对人是李秋玲与昊霖公司，比佛利公司并非租赁协议的相对人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故本院依法确认原告李秋玲与�告昊霖公司于2014年1月11日签订的《租赁协议》无效。
关于被告比佛利公司是否应承担责任问题。原告李秋玲称其向被告比佛利公司支付的定金40000元转化为租赁协议中的履约保证金后未冲抵租金，被告比佛利公司应予以退还。被告比佛利公司辩称因原告支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，工商高新分局于2014年6月9日对詹力军所做的笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由被告昊霖公司承担。本院认为，工商高新分局的询问（调查）笔录仅是詹力军的单方陈述，并非工商高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定被告比佛利公司不应承担责任的依据。被告昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但原告不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，被告比佛利公司仍应对其收取的定金40000元承担返还义务，因其他款项不是其收取的，被告比佛利公司对其他款项无需承担责任。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的�任。”《租赁协议》签订前，原告李秋玲已向被告比佛利公司支付仓库定金40000元，从昊霖公司出具的《承诺书》中可知，被告昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的定金40000元。《租赁协议》约定签订协议时原告应向被告昊霖公司支付履约保证金40000元，因原告交纳的定金未冲抵租金，故对原告主张该定金已转化为履约保证金的说辞，本院予以采信。原告李秋玲诉请被告昊霖公司、比佛利公司连带返还履约保证金40000元，本院予以支持。
关于租金、综合服务费的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离。原告李秋玲主张其于2014年9月20日搬离，本院予以采信。原告李秋玲已向被告昊霖公司支付2014年2月1日至2015年2月1日期间的租金和综合服务费�现原告要求被告昊霖公司退还剩余租期2014年10月1日至2015年2月1日的租金和综合服务费，并未超出其权利行使的范围，本院予以支持。涉案仓库的年租金为31200元，月租金每间为1300元，月综合服务费每间为60元。故被告昊霖公司应退还原告剩余租期内的租金10400元（1300元×4个月×2间）、综合服务费480元（60元×4个月×2间）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：
一、确认原告李秋玲与被告南宁昊霖投资有限公司签订的《租赁协议》无效；
二、被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司连带向原告李秋玲返还履约保证金40000元；
三、被告南宁昊霖投资有限公司向原告李秋玲返还租金10400元、综合服务费480元；
四、驳回原告李秋玲的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1072元，公告费116元，总计404元（原告已预交），由原告李秋玲负担27元，被告南宁昊霖投资有限公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司负担377元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘东海
人民陪审员 黄永红
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 刘 媛