广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终142号
上诉人（原审原告）：莫照，女，汉族，1979年11月1日出生，住罗定市。
委托代理人：沈小杰，男，汉族，1975年9月15日出生，住罗定市。
被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：陈灿光，该公司总经理。
委托代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住罗定市。
委托代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住肇庆市。
上诉人莫照因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
莫照上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2072号民事判决，改判龙宇公司向上诉人支付逾期交房违约金13562.74元；二、本案一、二审诉讼费用由龙宇公司承担。事实和理由：
一、原审判决适用法律错误、认定事实错误，应依法予以撤销。
原审法院认定虽然被上诉人迟延交楼的期限确定为2014年8月1日至2014年9月30日（共61天），但由于被上诉人提出了诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，人民法院保护上诉人的民事权利的诉讼时效期间为二年，现上诉人起诉的时间为2016年9月20日，故原审法院支持上诉人请求的违约金计算时间应从2014年起计至被上诉人迟延交楼的最后一天（2014年9月30日），人民法院支持上诉人请求的违约金的期间为2014年8月1日至2014年9月30日（共61天），违约金为13562.74元，原审法院认定上诉人所请求的2014年9月20日以前的违约金，已经超过诉讼时效，属于适用法律和认定事实错误。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，既然原审法院认定被上诉人迟延交楼的期间确定为2014年8月1日至2014年9月30日（共61天），被上诉人于2014年9月25日作出《收楼通知书》，上诉人当时没有前往签收房屋，是因为被上诉人交付的房屋存在质量问题，我方还要求其对迟延交楼作出赔偿，所以于2014年11月3日才办理收楼手续，并于2016年9月20日向原审法院提出诉讼，故原审法院的判决属于适用法律错误。
另，上诉人的代理人认为，出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。根据《中华人民共和国消防法》第十一条的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，对于上述建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从被上诉人2015年1月21日所取得的消防验收合格证可以看出，涉案商品房在2014年10月1日交楼时并未通过消防验收，也未取得规划部门符合规划条件的核实，违反了法律对商品房交付标准之强制性规定，开发商仍强行交楼，实属违法。因此，被上诉人违反了消防法相关规定，也违反了合同第八条：“出卖人应于2014年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用”的约定。涉案商品房于2015年1月21日才符合合同约定的交付条件。被上诉人违约事实清楚，证据充分，应当承担逾期交楼的违约责任。
据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起计算，被上诉人于2014年9月25日才向上诉人发出收楼通知，并在2015年1月21日才取得消防验收合格证，故本案诉讼时效期间为二年，应从2015年1月21日起计算，上诉人于2016年9月20日起诉至原审法院，没有超过诉讼时效。综上所述，原审判决适用法律和认定事实错误。
二、错误判决的不良影响。
我国法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未验收或验收不合格的，不得交付使用。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。对于上述建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。立法之所以如此规定，主要原因在于竣工后供人们居住的房屋，其质量的优劣和是否具备可使用的消防设施等基本居住条件直接关系到人们的生命财产安全，事关重大，马虎不得。但是，一审法院罔顾事实依据，作出错误的判决，有失公平，未能发挥司法机关依法维护公民合法权益的功能作用，有碍社会稳定。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销，并依法改判。恳请二审法院能切实做好维护公民合法权益工作，依法公正审理本案，作出公正、公平判决。
被上诉人龙宇公司辩称：一、原审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求毫无理据。二、上诉人在2014年9月15日向被上诉人提交《提前收楼申请书》，承诺：“1、视该房屋为合法条件情况下正常交付适用；2、不追究开发单位提前交楼、缺少交楼文件违约责任”，被上诉人于当天根据上诉人意愿与其所作承诺同意其申请并交付涉案房屋，希望法院查明以上事实，也希望上诉人能及时撤回上诉。
莫照向一审法院起诉请求：1、龙宇公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务。2、龙宇公司因逾期交房而向莫照支付违约金16675.50元（暂计至2014年10月15日，计违约75天，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）。3、案件受理费用由龙宇公司承担。
一审法院认定事实：龙宇公司是位于罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区的房地产开发商。2013年6月29日，莫照作为买受人与龙宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X号楼X单元XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为444680元。第六条约定买受人应于2013年6月29日前交付首期房款人民币133680元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币311000元。第八条约定出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在出卖人发出交楼入伙通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，莫照已于合同签订当日向龙宇公司支付了首期购房款133680元，后又按约定通过向银行按揭贷款的方式向龙宇公司支付了剩余购房款311000元。
2014年7月25日，龙宇公司（建设单位）、广东中山建设监理咨询有限公司（监理单位）、广东地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东粤建设计研究院有限公司（设计单位）、广东开平二建集团股份有限公司（施工单位）对罗定市XXXX商住小区1、2、3号楼进行验收，一致确认质量合格，龙宇公司取得了罗定市XXXX商住小区1、2、3号楼的《建筑工程竣工验收报告》。
2014年9月15日，莫照的姐姐莫凤英代莫照向龙宇公司申请提前收楼，经龙宇公司同意，双方于当天（2014年9月15日）签订了《交楼确认协议书》，由莫凤英代莫照办理了涉案商品房的收楼手续。
庭后经电话联系莫照，莫照表示其姐姐莫凤英的确已于2014年9月15日代其和龙宇公司签订了《交楼确认协议书》，但由于莫照认为涉案商品房质量太差，莫照拒绝了收楼，后于2014年11月3日才正式收楼。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。莫照、龙宇公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：1、莫照收楼时，涉案商品房交付条件是否成就；2、龙宇公司应当按何标准承担迟延交楼的违约金？
关于第一个争议焦点莫照收楼时涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。龙宇公司已于2014年9月25日通知莫照收楼，但莫照以龙宇公司组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能向其出示建设部门颁发竣工验收备案表等，则认为龙宇公司交付的涉案房屋未符合双方约定的交付条件，遂拒绝进行收楼。一审法院认为，国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。龙宇公司已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案房屋进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，符合了合同约定的交付条件。莫照认为龙宇公司组织收楼时并未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，因此认为龙宇公司的交付未符合法定的交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定本案合同第八条约定的交楼条件无效。故此，无论是龙宇公司通知莫照收楼时（2014年9月25日），还是莫凤英代莫照办理收楼手续时（2014年9月15日），涉案商品房均已符合交楼条件，龙宇公司已履行了交楼义务，莫照可随时接收房屋，故莫照认为龙宇公司通知其收楼时涉案商品房未符合交付条件，理据不足，不予支持。
关于第二个争议焦点龙宇公司应当按何标准承担迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，龙宇公司本应于2014年7月31日前将涉案商品房交付莫照使用。但实际上莫照姐姐莫凤英代莫照于2014年9月15日向龙宇公司申请提前收楼时，龙宇公司才将涉案房屋交付给莫照。龙宇公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应当按照合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方签订的合同第九条已经约定了逾期交楼违约金的计算方法，莫照已支付购房款444680元，故龙宇公司应支付从2014年8月1日起计至2014年9月14日止共45天的违约金4002.12元（444680元×2/10000×45天）给莫照。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，作出判决如下：由龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内向莫照支付从2014年8月1日起计至2014年9月14日止的逾期交楼违约金4002.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元（莫照已预交），由莫照负担82元，龙宇公司负担26元。
本院二审期间，上诉人莫照围绕上诉请求提交了以下证据：一、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件，拟证明涉案商品房开始验收的时间；二、《建设工程消防验收意见书》复印件，拟证明涉案商品房消防验收合格、消防设施完备的时间；三、备案规划验收平面图和竣工验收平面图复印件，拟证明备案规划与验收不符。
被上诉人龙宇公司提交了以下证据：一、（2016）粤5381民初1576号《民事判决书》及生效证明书，拟证明上诉人在另案提起民事诉讼要求判令办理房屋产权证，生效法律文书确认上诉人于2014年9月15日提前收楼；二、提前收楼申请书、交楼确认协议书，均拟证明上诉人于2014年9月15日承诺“1、视该房屋为合法条件情况下正常交付适用；2、不追究开发商提前交楼、缺少交楼文件违约责任”，龙宇公司于当天根据上诉人意愿与其所做承诺同意其申请交付涉案房屋。
本院二审期间组织了双方当事人进行证据交换和质证。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
另查明，莫照以龙宇公司逾期办理涉案房屋房地产权证为由向一审法院提起诉讼，请求龙宇公司承担逾期办证的违约责任，一审法院做出（2016）粤5381民初1576号民事判决，认定涉案房屋的交付使用时间为2014年9月15日，该判决书现已发生法律效力。
再查明：2014年9月15日，上诉人的姐姐莫凤英代上诉人向被上诉人提交《提前收楼申请书》，且上诉人作为乙方，被上诉人作为甲方，于2014年9月15日签订《交楼确认协议书》，该协议书载明：乙方购买甲方开发的阳光美域XX号楼XXXX房商品房，经甲、乙对上述商品房的验收和交接，……乙方特此确认已接受甲方的交付，同时已仔细阅读甲方公示之《住宅质量保证书》。
一审诉讼中，上诉人撤回要求被上诉人履行交房义务的诉讼请求。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、涉案商品房的交付条件是否已成就。2、被上诉人是否需承担逾期交楼的违约责任。
关于涉案商品房交付条件是否已成就的问题。上诉人上诉认为涉案商品房应通过消防验收合格才符合交付使用标准。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格作为交付涉案商品房的条件，而涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条已规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格方可交付使用。即经五方验收后，商品房验收合格的，即符合交付使用的标准。双方当事人约定的是“商品房经验收合格”作为涉案商品房的交付条件。而非需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位综合验收合格作为交付条件。龙宇公司对涉案房屋已于2014年7月25日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2014年7月25日起，交付条件已成就。因此，上诉人认为涉案房屋应通过消防验收合格才符合交付条件，与双方合同约定不符，本院不予支持。
关于被上诉人是否需承担逾期交楼的违约责任的问题。上诉人与龙宇公司签订的《商品房买卖合同》第八条已明确约定：龙宇公司应在2014年7月31日前将符合合同约定的房屋交付给上诉人使用，而涉案房屋在2014年7月25日已达到交付标准，龙宇公司于2014年9月15日将房屋交付给上诉人，有一审法院的生效判决确认，本院予以确认。因此，龙宇公司实际违约的期间为2014年8月1日起至2014年9月14日止（共45天）。因双方合同第九条约定：“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。”因此龙宇公司应根据上述合同的约定承担逾期交楼的违约责任。一审判决判令被上诉人支付自2014年8月1日起至2014年9月14日止共45天的违约金4002.12元（444680元×2/10000×45天）给莫照正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费139元，由上诉人莫照负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十一月八日
书 记 员 冯家玲