内蒙古自治区阿尔山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿民初字第348号
原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
法定代表人张斌旺，职务总经理。
委托代理人张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
委托代理人辛开敏，男，1964年9月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（系碧海公司职工）
原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部，地址内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
负责人李笑寒，职务项目部经理。
委托代理人张斌，内蒙古有初律师事务所律师。
委托代理人辛开敏，男，1964年9月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。（系碧海公司职工）
被告（反诉原告）刘兴利，男，1969年8月出生，汉族，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。
委托代理人冷金柱，兴安盟148协调指挥中心法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司（以下简称碧海公司）、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部（以下简称步行街项目部）诉被告（反诉原告）刘兴利商品房销售合同纠纷一案，原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部于2015年9月7日诉至法院，被告（反诉原告）刘兴利于2015年12月24日提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部的委托代理人张斌、辛开敏和被告刘兴利及其委托代理人冷金柱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告碧海公司、步行街项目部诉称，2010年8月24日，内蒙古兴天建筑有限责任公司将位于伊经路共计116.71平方米商品房出售给刘兴利，约定每平方米3000.00元，房款总计350130.00元，同日刘兴利向内蒙古兴天建筑有限责任公司交付订金80000.00元，至诉前余欠房款270130.00元（350130.00元-80000.00元）。2010年9月，内蒙古兴天建筑有限责任公司将上述商品房开发建设项目转承给原告碧海公司、步行街项目部。2012年11月被告刘兴利未经允许擅自入住，房屋欠款经原告多次索要未果，现诉至法院要求：1、判令被告给付拖欠房款270130.00元。2、判令被告给付自2012年11月至今拖欠房款利息178285.80元（270130.00元33个月0.02元）至实际给付之日止。综上本息合计452722.80元。
被告刘兴利辩称，欠款属实，但2013年5月26日系由碧海公司及其项目部向我交付的房屋钥匙，入住后碧海公司应在三个月内协助办理房屋所有权证书，时至今日碧海公司及其项目部尚未办理房屋所有权证书，同意办理房屋所有权证书后缴纳剩余房款。因双方对利息没有约定，不同意支付房款利息。
反诉原告刘兴利诉称，我于2013年5月26日入住本案诉争房屋，至反诉前反诉被告碧海公司及其项目部尚未协助办理房屋所有权证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）规定，自交付房屋使用之日起90日内，出卖人应办理房屋所有权证书，同上《商品房解释》约定面积与实际面积不相符的，应适用±3%的规定。故提起反诉，要求：1、原告（反诉被告）碧海公司及其项目部为被告（反诉原告）刘兴利办理房屋所有权证书；2、约定面积与实际面积不相符的，适用±3%的规定，由原告（反诉被告）碧海公司及其项目部缴纳其应承担的部分。
反诉被告碧海公司、项目部辩称，房屋产权证书应由政府相关部门办理，开发商系协助办理房屋产权证书。原被告双方未签订正式的商品房买卖合同，对房屋面积未作约定，不应适用《商品房解释》第十四条关于±3%的规定。
经审理查明，2010年8月24日内蒙古兴天建筑有限责任公司为被告（反诉原告）刘兴利出具收据一枚，约定被告（反诉原告）刘兴利购买由内蒙古兴天建筑有限责任公司开发建设的位于阿尔山林海街伊经路座号商品房，约定面积100.06平方米，每平方米3000.00元。同日被告（反诉原告）刘兴利向内蒙古兴天建筑有限责任公司支付房屋订金80000.00元，至诉前余欠房款被告（反诉原告）刘兴利未予支付。2010年9月，内蒙古兴天建筑有限责任公司将伊经十三路沿街商服楼开发建设项目转承给原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部。2012年10月10日包括本案诉争房屋在内的阿尔山伊尔施商业步行街商住楼，经内蒙古兴安盟住房和城乡建设局竣工验收。经阿尔山市泉绘房产测绘有限责任公司测绘，本案诉争房屋阿尔山伊尔施综合楼座号实际测量面积均为58.36平方米，共计116.72平方米。
另查明，2013年5月26日，被告（反诉原告）刘兴利领取诉争房屋钥匙。
本庭总结本案争议焦点：原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部要求被告（反诉原告）刘兴利给付余欠房屋的事实依据及法律依据，被告（反诉原告）刘兴利主张原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部办理房屋所有权证书及按《买卖商品房司法解释》规定交付房款的事实依据及法律依据。
原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部围绕自己的主张向法庭提供的证据如下：
内蒙古兴天公司证明原件一枚，2010年8月24日收据复印件、建设工程竣工验收备案表复印件、房屋面积测绘成果报告书复印件，上述复印件与原件核对无异。证明欠款事实及房屋实际测绘面积。被告（反诉原告）刘兴利质证认为，对证据的真实性无异议，同意在办理房屋所有权证书后缴纳房屋欠款。
被告（反诉原告）刘兴利向本庭复举上述证据，证明原告（反诉被告）碧海公司及步行街项目部未按规定办理房屋所有权证书及约定面积与建筑面积不相符的事实。原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部质证认为，原被告双方未签订正式的商品房买卖合同，对房屋面积未作约定，不适用《商品房解释》关于±3%的规定。
本院认为，内蒙古兴天建筑有限责任公司与被告（反诉原告）刘兴利之间达成的商品房买卖订金收据，系商品房买卖双方真实意思表示，其约定内容已具备商品房买卖合同的一般要件，应视内蒙古兴天建筑有限责任公司与被告（反诉原告）刘兴利已形成商品房买卖合同关系，当属合法有效。2010年9月，内蒙古兴天建筑有限责任公司将伊经路商服楼开发建设项目转承给原告碧海公司、步行街项目部，其相关权利义务亦应发生转承，故原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部诉请被告（反诉原告）刘兴利支付尾欠房款，其主体适格，诉求正当，本院予以支持。2010年8月24日被告（反诉原告）刘兴利支付定金80000.00元，并于2013年5月26日领取商品房钥匙，至此应视为原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部已向被告（反诉原告）刘兴利实际交付房屋。被告（反诉原告）刘兴利主张，商品房约定面积与房产部门测绘面积不符，房屋价款应适用《商品房解释》等相关法律规定处理。依据双方面积约定及商品房实测面积，本案商品房面积误差比为16%﹥3%，故依据《商品房解释》第十四条规定，超出3%部分房价由出卖人即原告（反诉被告）碧海公司、步及街项目部承担，房屋所有权归被告（反诉原告）刘兴利所有，即116.72平方米13%3000.00元=45510.00元。未超出3%部分（含3%）价款由买受人即被告（反诉原告）刘兴利按约定价格补足，即116.72平方米3%3000.00元=10500.00元。综上，原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部与被告（反诉原告）刘兴利买卖商品房房款共计350160.00元（116.72平方米3000.00元），扣除已付订金80000.00元及超出3%部分房款45510.00元，原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部要求被告（反诉原告）刘兴利给付房屋欠款合理费用为224650.00元。原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部主张逾期付款利息，符合相关法律规定，但利息应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告（反诉原告）刘兴利反诉要求原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部办理房屋产权证书等问题，在原被告双方履行商品房买卖合同过程中，均存在违约行为，在审理过程中，双方亦未要求解除合同，现被告（反诉原告）刘兴利已实际占有诉争房屋，故双方应继续履行商品房买卖合同。被告（反诉原告）刘兴利应给付余欠购房款224650.00元，并自2013年5月27日起，按中国人民银行同期贷款支付利息，至实际给付之日止。买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属登记，这是买卖双方最主要权利与应履行的义务。本案中关于办证相关事实在合同中没有约定，依据商品房买卖交易习惯，现被告（反诉原告）刘兴利在未全部缴纳房款的情况下自行入住并实际占有使用诉争房屋，应履行支付房款的义务，继而由原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部履行办理产权登记的义务，上述事实有原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部提供的内蒙古兴天公司证明，2010年8月24日收据，建设工程竣工验收备案表，房屋面积测绘成果报告书各一份（复印件与原件核对无异）在卷为凭，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、第十七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）刘兴利在判决生效后于三十日内给付原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部房屋欠款224650.00元，并自2013年5月27日起按中国人民银行同期贷款计算利息，至实际给付之日止；
二、原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部在本判决生效后，刘兴利房款给付完毕三十日内协助其办理产权过户登记，并为其提供办理产权登记所需要的相关材料；
三、驳回原告（反诉被告）阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司、阿尔山市碧海房地产开发有限责任公司伊尔施商业步行街项目部的其他诉讼请求。
本诉案件受理费8090.84元（原告已缴纳），由被告（反诉原告）刘兴利负担4669.75元，未支持部分3421.09元，由原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部负担。反诉案件受理费100.00元（被告已缴纳），由原告（反诉被告）碧海公司、步行街项目部负担。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
审判长 王 广 宇
审判员 王 丽
审判员 商 建 鑫
二〇一六年二月二十七日
书记员 王萨日娜
（二审审理中，本判决尚未生效）
附判决依据的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。