新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院民 事 判 决 书（2017）兵1101民初343号原告（反诉被告）：张少博，男，汉族，1990年6月10日出生，住新疆乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：阿不都那比江·艾力，新疆盛业（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）:新疆九鼎富通房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区苜蓿沟北路2990号，统一社会信用代码：91650100080223078G。法定代表人：文学军,董事长。委托诉讼代理人：李晓龙，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：任艳辉，副总经理。原告（反诉被告）张少博与被告（反诉原告）新疆九鼎富通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告张少博及其委托诉讼代理人阿不都那比江·艾力，被告新疆九鼎富通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李晓龙、任艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少博向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告即刻交付位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋；2、判令被告向原告支付违约金40000元；3、判令被告承担本案的诉讼费、邮寄费等费用。事实和理由：2017年2月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：十二师2017预0020409号），约定原告以417644.40元的价格购买被告开发九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室商品房。该合同第三条约定：该商品房阳台是封闭阳台数为：0；非封闭阳台书为1。第八条约定：被告应于2017年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用；第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。2017年6月22日被告通知原告可以交付房屋，但因被告在未按合同约定通知原告的情况下，擅自将合同约定的非封闭阳台改变为封闭阳台，改变了房屋的空间尺寸，并以此要求原告补交增加的房屋面积差价后才可接收房屋。原告认为被告的上述要求无任何依据，并与被告多次进行沟通，要求被告提供支付差价依据的相关材料，但被告未作任何回复。现涉案房屋已符合交付使用的条件，但被告拒不向原告交付房屋，且违反合同约定，擅自改变涉案房屋的空间尺寸。被告的行为违反了双方签订的合同约定，也给原告造成巨大经济损失。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告新疆九鼎富通房地产开发有限公司辩称，原告要求被告即刻交付位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋的请求因其未履行足额付款义务而不能成立。原告表述被告擅自将合同约定的非封闭阳台改变为分别阳台，且未向其通知属于违约的说法同样不能成立。被告没有违约，恰恰是原告违约，拒不按照合同明文约定履行义务。综上，原告的请求缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。为维护自身合法权益，被告当庭提出反诉。其反诉请求是：1、请求法院判令反诉被告继续履行合同，支付房款差价7514.40元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月22日，反诉原告与反诉被告签订《商品房预售合同》，约定反诉被告购买反诉原告开发的九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室商品房，房屋预测面积为112.27平方米，单价3720元每平方米。房屋竣工后，乌鲁木齐欣天仪测绘公司于2017年4月13日出具《房产测绘报告》。报告显示，涉案房屋实际产权面积是114.29平方米，比合同预测面积增加了2.02平方米。根据《商品房预售合同》第五条第一款约定：“合同面积与产权登记面积有差异的，产权面积大于合同面积的，由买受人按照合同约定单价补齐房款。”但反诉被告拒绝补齐房款差价。经反诉原告多次沟通无果，严重影响了反诉原告的交易秩序及经济利益。为维护合法权益，依法提出反诉。反诉被告张少博辩称，不同意反诉请求。理由是：1、反诉原告所称测绘报告是按房屋的实际面积测量出实测面积114.29平方米，针对该报告，反诉原告从未向反诉被告出示过该报告，对该报告的真实性不予认可。2、根据双方签订的合同5-3约定“合同面积与产权登记面积有差异的，产权面积大于合同面积的，由买受人按照合同约定单价补齐房款，产权面积小于合同的，由出卖人向买受人按照合同约定单价退还差额房款。”实际上房屋产权登记证尚未办理，实际面积还不确定，反诉原告以此要求反诉被告支付房款差价，依法无据；3、反诉原告向反诉被告发送通知告知反诉被告涉案房屋符合交付条件，反诉被告已经依据合同支付全部房款，因此反诉原告应继续履行合同，交付反诉被告的房屋，不应再支付房款差价7514.40元。原告张少博为证明其诉讼主张提交以下证据：1、商品房预售合同一份。用以证明：2017年2月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：原告购买被告投资开发建设的位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋，建筑面积112.27平方米，其中非封闭阳台书为1，房屋总价417644.4元；第八条约定被告应于2017年5月30日前将符合验收合格条件的房屋交付原告使用；第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。但在合同履行过程中，被告在既未向原告出示设计单位同意的设计变更文件，也未书面通知原告的情况下，将合同约定的涉案房屋的非封闭阳台擅自变更为封闭阳台，其行为违反了合同约定，构成违约。被告对该证据的真实性、合法性、关联性认可，但是不认可原告所证明的内容。其理由是：1、该合同签订的时间是2017年2月22日，签订时，房屋的阳台已经进行封闭，据该合同的附件5-1-5约定的非常清楚，所以原告的说法不能成立。而且该合同是在网上有备案的，内容是不能修改的。因被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议,对该证据予以确认。2、收据4份、税收完税证明1份、建设银行按揭贷款合同1份。用以证明：原、被告约定涉案房屋总价款为417644.4元，首付金额83644.4元，商业贷款334000元。原告依照合同约定，向被告支付全部房款，并交纳房屋契税、维修基金，其付款义务已经完成。被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，但不认可原告所陈述已交付房屋全款的事实。认为截至目前，还有反诉的7514.4元没有缴纳，其他房款已缴纳是没有异议的。因被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议,对该证据予以确认。3、交付房屋短信通知三份。用以证明：2017年6月19日、23日、7月10日，被告短信通知原告，涉案房屋已达到交房条件，于2017年6月22日开始交付使用，证明涉案房屋已达到交付使用的条件。但原告办理交房手续时，被告却要求原告补交房屋实测面积与合同约定面积之间的误差2.02平方米的房价差额7514.4元才可办理交房手续。合同第五条第三款、第四款第1项约定：合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。现被告以其自行测量的面积与合同约定面积之间的误差，要求原告支付差额，不符合合同约定，不应以此为由拒绝交付房屋。被告对证据的内容认可，但认为该证据不能证明原告所要证明的问题，恰恰证明了我们通知原告房屋的面积差是2.02平方米，根据合同约定，应当补缴纳7514.40元。同时也证实了被告在2017年6月22日交付房屋，没有违约。因被告对原告提交的证据的内容无异议,本庭对该证据予以确认。4、律师函及EMS邮寄单、邮件投递结果各一份。用以证明：原告收到被告的交房短信通知，对被告要求原告补缴差价部分有异议并认为被告擅自变更房屋阳台存在违约并且没有履行告知义务。原告委托律师向被告邮寄律师函，对补交差价部分及被告擅自变更涉案房屋提出异议，并要求被告即刻向原告交付房屋，被告与2017年7月28日收到该信件、律师函，并未作出任何回复。被告对律师函的真实性没有异议，确实收到了，但是认为原告要履行交付差价的义务其才能履行交付房屋的义务。因被告对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。被告为证实其答辩意见和反诉主张，向本院提交以下证据：1、《商品房预售合同》及附件一、附件二、附件三、附件四、附件五-1、附件五-2、附件五-3各一份。用以证明：双方就反诉被告购买反诉原告开发建设的九鼎·翼龙华庭5栋1单元2503室协商一致，并签订《商品房预售合同》。该房屋预测建筑面积112.27平方米，单价为每平方米3720元；《商品房预售合同》5-1-1项约定，合同面积与产权登记面积有差异的，产权面积大于合同面积的，由买受人按照合同约定单价补齐房款，产权面积小于合同的，由出卖人向买受人按照合同约定单价退还差额房款；《商品房预售合同》9-2约定买受人未按照本合同约定履行付款义务及相关费用，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，不承担逾期交房的责任；原告购买的房屋为预售商品房；合同附件5-1约定，没有约定的以该房屋现状为主。反诉被告对该证据的真实性、合法性认可，但对证明的内容不认可。认为反诉原告至今未向反诉被告提供涉案房屋的产权登记证，涉案房屋的产权面积不能确定，不能要求支付房款差价。因反诉被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议,本庭对该证据予以确认。2、房屋预售许可证一份。用以证明双方签订的《商品房预售合同》程序合法合规。根据该合同第三条约定，当事人并不能对该备案登记内容进行修改。反诉被告对证据的真实性、合法性、关联性认可，证明内容不予认可。认为反诉原告所称备案登记自动生成，内容无法变更，而预售许可证是在2015年8月28日取得，此时涉案房屋已经变更成封闭阳台。但是签订合同时仍然以非封闭合同进行签订，依据合同约定，反诉被告认为涉案房屋是非封闭阳台；而反诉原告在明知已变成封闭阳台的情况下，并未告知反诉被告，也没有进行变更。因此，依据合同规定涉案房屋的阳台是非封闭阳台，应当以合同为准。因反诉被告对证据的真实性、合法性无异议,本庭对该证据予以确认。3、变更补充通知单一份。用以证明应业主要求变更为封闭阳台，该变更设计时间远在反诉被告购买房屋及签订合同之前，反诉原告没有义务向反诉被告通知，因为反诉被告购买房屋时，房屋现状及样板间陈设均已经是封闭式阳台。反诉被告认为该证据的真实性、合法性、关联性无法确认。理由是根据民事诉讼证据规定，单位出具证据加盖公章外，还应有出具证据人的签名还应出庭作证；反诉原告提出是应业主要求改为封闭式阳台，如果没有履行法定程序，即便设计变更通过规划部门，业主仍然可以要求认定变更违法并主张其民事权利；反诉原告在与反诉被告在签订合同时，已经知晓发生变更，有充分的时间告知反诉被告，但是反诉原告并没有告知，也没有对房屋变更签订补充协议。此外，根据附件5-1-5，有关样板房的宣传仅供参考。因该证据的真实性、合法性无法确认,本院对该证据不予确认。4、乌鲁木齐欣天仪测绘公司出具的涉案房屋的预测报告及实测报告。用以证明房屋实测面积是114.29平方米，反诉被告应当补缴房款7514.40元。因为反诉被告没有补交差价，视为没有交纳全额房款，所以一直办理不下来产权证。反诉被告对预测报告真实性、合法性、关联性认可，其明细表中对涉案房屋的面积与《商品房预售合同》约定面积一致，予以认可；实测报告从未向反诉被告出示，对其内容并不知晓。对该报告中的房屋面积为实际测绘面积，根据合同第五条约定，应当以产权登记面积为准，涉案房屋的面积应当以十二师房产局出具的产权证面积为准，在产权证面积尚不明确的情况下，反诉原告无权要求反诉被告支付房款差价；该报告是否已经十二师房产局作登记备案无法查实，因此不认可反诉原告所述房屋产权登记面积与测绘报告面积一致的陈述。该实测报告只是作为不动产登记证的参考意见，并不是产权证登记的房屋实际面积的最终确认意见。因反诉被告该证据无异议,本院庭对该证据予以确认。5、其他业主签订的附件六《实测面积与预测面积差的补充协议》。证明实际情形是除了反诉被告等三人外，其他业主已经全部同反诉原告签订补充协议，对备案登记的实测面积大于预测面积的差额补缴房款办理了交房手续。不仅证明大部分业主遵守合同约定的履约精神，也证明将半封闭阳台改为封闭阳台系众望所归，人心所向。反诉被告的请求不仅缺乏事实和法律依据，且同大多数业主的共同利益相悖。反诉被告对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。理由是：1、反诉原告提交该补充协议用于证明封闭阳台是大家一致的意思，对此反诉被告不予认可，并没有经过反诉被告的同意；2、即使大部分业主同意变更，但反诉被告作为房屋的购买人，仍然有权要求追究反诉原告对涉案房屋进行违法变更的违约责任；3、如反诉被告之前所述，根据《商品房预售合同》第五条约定，房屋面积的面积差，应当以十二师房产局颁发的不动产权证面积为准。反诉原告所称是根据业主同意变更，但实际上是变更在前，同意在后。并且反诉原告以不缴纳差额部分不给钥匙为由，让业主不得不签订补充协议。因该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予确认。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：十二师2017预0020409号），约定原告购买被告投资开发建设的位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋。《商品房预售合同》第三条买受人所购商品房的基本情况中约定：预测建筑面积共112.27平方米，其中非封闭阳台书为1；第四条约定：房屋总价417644.40元；《商品房预售合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”同时在该条第三款第一项中约定：双方自行约定：合同面积与产权登记面积有差异的，产权面积大于合同面积的，由买受人按照合同约定单价补齐房款，产权面积小于合同的，由出卖人向买受人按照合同约定单价退还差额房款。”第八条约定被告应于2017年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用；第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。合同签订前，原告于2017年2月17日支付定金3000元，合同签订当日原告向被告支付房款30644.40元及维修基金8352.89元，2017年3月30日原告向被告支付房款50000元，以上原告共计向被告支付房款83644.40元。2017年3月6日原告与中国建设银行签订一份《个人住房借款合同》，由银行为其提供商业贷款334000元用于支付所购房屋的房款。原告2017年2月23日向税务机关缴纳该房屋的契税5966.35元。另查明，涉案房屋的阳台在原、被告双方签订《商品房预售合同》时已经封闭。2017年4月13日被告委托乌鲁木齐欣天仪测绘公司对涉案房屋的面积进行测量，房屋实测面积是114.29平方米，与合同中约定的建筑面积112.27平方米相差2.02平方米。2017年6月20日，被告短信通知原告，涉案房屋已达到交付使用的条件，于2017年6月26日开始交付使用。但原告办理交房手续时，被告要求原告补交房屋实测面积与合同约定面积之间的误差2.02平方米的房款差额7514.40元才可办理交房手续。原告不同意补交，被告拒绝向原告交付房屋。此后原告委托律师向被告发出律师函，对被告封闭阳台，擅自变更涉案房屋空间尺寸提出异议，并要求被告即刻向原告交付房屋，被告于2017年7月28日收到律师函后未作出任何回复。再查明，在庭审中原告放弃要求被告承担邮寄费的主张。被告当庭答辩中提出反诉，要求原告继续履行合同，并要求原告支付2.02平方米的房款差额7514.40元。原告同意继续履行合同。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。一、本案本诉部分的争议焦点为：（一）被告是否应当向原告交付涉案房屋；（二）涉案房屋的阳台封闭是否属违约，被告是否应承担违约责任。（一）被告是否应当向原告交付涉案房屋。本院认为在2017年5月30日前原告已依照合同约定，向被告支付了合同中约定的应付房款，并交纳了房屋契税、维修基金。2017年6月20日，被告短信通知原告涉案房屋已达到交付使用的条件，于2017年6月26日开始交付使用。在原告已经履行支付合同约定的房屋价款的义务后，涉案房屋已达到交付使用的条件的情况下，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。被告以原告未支付2.02平方米的差额房款7514.40元为由拒绝交付房屋的理由不能成立。（二）涉案房屋的阳台封闭是否属违约，被告是否应承担违约责任。原告认为在合同履行过程中，被告在既未向原告出示设计单位同意的设计变更文件，也未书面通知原告的情况下，将合同约定的涉案房屋的非封闭阳台擅自变更为封闭阳台，其行为违反了合同约定，构成违约。本院认为，原、被告签订的合同第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”本案中原、签订的合同中虽然约定阳台为非封闭，但该合同为格式合同，合同内容在房屋管理部门进行了备案，并且在网上有备案；涉案房屋的阳台封闭时间在原告购买该房屋及签订合同之前。并且原告购买房屋时，对所购房屋现状及被告提供的样板间均已经是封闭式阳台的情况应当是知道的。涉案房屋位于西山区域，该区域内常年多风，将阳台封闭，有利于业主的生活，不影响原告所购商品房质量或使用功能，被告封闭阳台的行为不构成违约。因此，原告认为被告封闭阳台系违约行为，要求被告承担违约责任的意见，本院不予采纳。原告要求被告支付40000元违约金的主张，没有提供证据加以证实，对该主张本院不予支持。原告放弃要求被告承担邮寄费的主张，本院予以准许。二、本案反诉部分的争议焦点为：反诉被告是否应当向反诉原告支付房款差价7514.40元。反诉原告要求反诉被告支付2.02平方米的差额房款7514.40元，其依据和理由是涉案房屋的实测面积与合同约定面积之间的误差为2.02平方米，合同约定的单价为每平方米3720元。本院认为商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。有关结算面积条款的约定是当事人意思自治的体现，而国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量范围或者登记规范的影响。应当根据当事人的约定确定商品房的价款。本案中，根据双方当事人签订的《商品房预售合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”同时在该条第三款第一项中约定：“双方自行约定：合同面积与产权登记面积有差异的，产权面积大于合同面积的，由买受人按照合同约定单价补齐房款，产权面积小于合同的，由出卖人向买受人按照合同约定单价退还差额房款。”现反诉原告依据测绘公司测量的面积与合同约定面积之间的误差，要求反诉被告支付房款差额，不符合双方的合同约定，且房屋产权面积与实测面积是两个不同的概念，二者不能等同。因此，在没有确定涉案房屋的产权面积的情况下，反诉原告要求反诉被告支付2.02平方米的差额房款7514.40元，缺乏依据，对该主张本院不予支持。待履行条件成就时，反诉原告可另行主张权利。反诉原告要求反诉被告继续履行合同的意见，反诉被告同意，对此主张，本院予以支持。综上所述，原告要求被告交付位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋的主张，本院予以支持；原告要求被告支付违约金40000元的主张，没有证据予以证实，对该主张，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付差额房款7514.40元的主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告新疆九鼎富通房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向原告张少博交付位于九鼎·翼龙华庭1栋1单元2503室房屋；二、驳回原告张少博要求被告新疆九鼎富通房地产开发有限公司支付违约金40000元的诉讼请求；三、反诉原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司与反诉被告张少博签订的《商品房预售合同》（合同编号：十二师2017预0020409号）继续履行；四、驳回反诉原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司要求反诉被告张少博支付差额房款7514.40元的诉讼请求。本诉案件受理费400元，由原告张少博负担200元，被告新疆九鼎富通房地产开发有限公司负担200元；反诉案件受理费25元，由反诉原告新疆九鼎富通房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。审判员  宋建华二〇一七年十一月十七日书记员  王立琴