江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0103民初3880号原告：史建国，男，1958年10月29日生，汉族，住南昌市西湖区。委托代理人：郭丽卿，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601198611740707。被告：南昌市林业工业公司制材厂，住所地：南昌市子安路123号。统一社会信用代码：91360100158367099T。法定代表人：黄仁义，该厂厂长。委托代理人：熊澄宇，江西方正律师事务所律师，执业证号：13601200710543307。原告史建国诉被告南昌市林业工业公司制材厂合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史建国及其委托代理人郭丽卿、被告法定代表人黄仁义及其委托代理人熊澄宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年6月，原、被告签订联合改建危房合同。合同约定：1、由原告垫资对被告一栋两层的临时非住宅建筑进行改建。总工期6个月（包括装修）。2、厂房空出后，原告一次性给付被告6个月每月13000元的社保费用78000元。6个月后原告每月给付被告13000元，2009年开始每月增加至20000元直至合同期届满。3、原告垫付的建房资金及社保金被告将在给予原告新建楼房11年的使用期中偿还。4、未全面履行合同条款违约方应向守约方支付违约金500000元。其后，改建工程的施工从南昌市城乡规划局2005年10月25日下发建设工程规划许可证后开始。从土建到装修共历时六个月，新建楼房于2006年4月20日正式使用。整个合同期间原告均按约向被告交纳费用。2016年8月19日，被告书面通知原告联合改盖危房合同将于2016年9月30日到期。由于合同约定原告对新建楼房的使用期限为11年，而新楼的正式使用是从2006年4月20日开始，故被告认为的合同到期时间2016年9月30日与合同约定新建楼房11年的使用期还相差6个月。鉴于被告未能按条款约定确保原告对新楼11年的使用权，故多次与被告沟通协调，但均未能奏效。原告认为：新建楼房11年的使用期应从新楼正式使用时开始计算，被告将合同约定的6个月的改建工期计算在11年的使用期内明显错误。由于被告强行终止合同已造成原告重大损失，为此，原告诉诸法院，请求判令：1、被告赔偿因提前终止合同给原告造成的损失559182元；2、被告按合同约定支付原告违约金200000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告提交如下证据：证据一、原告个人信息，证明原告诉讼主体资格。证据二、联合改建危房合同，证明原、被告于2005年6月签订联合改建危房合同。合同约定了双方的权利义务。1、由原告电子对被告一栋2层临时建筑进行改建，工期6个月。2、厂房空出后，原告一次性支付被告78000元，此为交付改建期每月13000元，共6个月的社保费用。6个月以后每月交付13000元。2009年增至每月20000元，至合同期满。3、原告垫付的建设资金及社保金，被告将在给予员工新建楼房11年的使用期中偿还。4、合同约定未全面履行合同条款，违约方应向守约方支付违约金500000元。证据三、建设工程规划许可证、制材厂综合楼竣工图、装饰装修工程项目申报登记表、建筑工程消防设计审核意见书，证明1、建设规划许可证下发时间证实，改建工程施工是在2005年10月25日之后；2、制材厂综合楼竣工图证实，土建完成是在2006年1月份；3、消防设计审核意见书及装修申报表证实，改建工程的装修是从2006年1月开始，上述证据证实2005年10月1日改建工程尚未施工。证据四、房屋租赁合同三份，证明1、原告与李丽华2005年8月10日签订的房屋租赁合同及补充协议证实，应该交给其毛坯房的时间为2005年12月，房屋装修时间3个月，正式起租时间为2006年4月20日，该事实证实新建楼房的使用是从2006年4月20日，该事实证实新建楼房的使用是从2006年4月20日开始，与被告填写的合同使用期2005年10月1日整整相差6个月；2、应该租给李丽华经营过桥米线的房产月租金为93397元，原告与肖曙的房屋租赁月租金为17000元，原告与刘建兰的房产租赁月租金为2000元。证据五、万刚的情况说明，证明原告与万刚存在房产租赁关系每月租金为800元，该租金至2016年9月30日止。2016年10月1日起与南昌林业工业公司建立租赁关系。证据六、租金收据及转款凭证，证明转款凭证及租金收据证实，原告收取的月租金113197元与合同约定一致。去除原告每月应交给被告的20000元，月租金收益为93197元。证据七、被告的情况说明，证明1、该情况说明是被告于2015年10月向税务部门所提供；2、被告认可其与原告的合同期限连同改建工期6个月在内共计11年半。此事实证实，由被告单方填写的合同使用期2005年10月1日至2016年9月30日与条款约定相悖。其剥夺了原告对房产6个月的使用期。证据八、被告的通知书及被告与刘建兰、胡飏的租赁合同，证明1、被告于2016年8月19日书面通知双方合同将履行到2016年9月30日止；2、2016年9月6日被告以通知书的方式告知各经营户与原告的合同将在2016年9月30日终止；3、被告与胡建兰、胡飏于2016年8月16日签订合同的事实证实，被告在2016年9月30日已强行终止了与原告的危房联合改建合同，其行为已属违约。被告辩称：一、原、被告之间约定的内容已非常清楚，该合同是合法有效的，双方均应遵守合同约定。二、合同中约定的时间到期后我方才终止合同，不存在违法终止，被告原法人2017年3月交出了一份补充合同，约定原告不得将该房转租他人，否则视为合同解除。三、实际使用时间不是从2006年开始，而是从2005年11月25日开始，原告是从该时间开始收益。四、情况说明是原告所写，被告盖章的，是原告用于避税的非法证据，依法不能采信，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提交如下证据：证据一、联合改建危房合同、补充协议、补充合同，证明原被告的权利和义务，原告在房屋合同使用期间不得转租给他人，否则合同自动解除。房屋租赁税费名义上是被告交纳，实际上是使用人交纳的。证据二、原告与李丽华于2005年8月10日签订的房屋租赁合同，证明1、房屋使用时间为10年，而不是10年零六个月；2、交房时间为2005年11月15日，不能超过12月15日，说明房屋是边建、边改造、边使用的，是李丽华交纳了100万元改建的。经审理查明：2005年6月7日，原、被告签订联合改建危房合同，约定：将被告危房改建一栋两层的临时非住宅建筑，改建资金概由原告垫付；原告在2008年9月之前给付被告每月13000元交社保金等费用，原告付到两年半后交押金100000元，2009年4月之后原告每月给付20000元；原告用于建房资金及付给被告交社保金等费用，被告以新建楼房给原告使用11年予以偿还（2005年10月1日至2016年9月30日），合同到期退还押金；并商定总工期为4个月，装修2个月，计6个月，施工期为原告验收被告空出厂房，后开始计算；原告在合同期内使用房屋，被告不承担任何费用，如各种税费、卫生费、房屋维修等费用；若违约应支付违约金50万元。2005年6月20日，原、被告双方签订补充协议，约定如在合同期内，因政府行为需拆除此临建，被告应给予适当补偿。2005年9月11日，原、被告再次签订补充合同，言明：原告在合同期内使用房屋，不得转租他人，若转租，可视为自动解除合约，被告有权收回房屋；在合同期内，被告不承担各种税费，包括房屋租赁税费等；原告在改建房屋时，为被告承建约50平方米厂办公室。2005年8月10日，原告与李丽华签订房屋租赁合同，将南昌市子安路123号待建房屋租赁给李丽华使用10年。2005年10月24日，南昌市城乡规划局市规临建[2005]第28号建设工程规划许可证核准被告建设临时综合楼，建设规模为1617.5平方米，为此原告在原址上拆除危房建成一栋两层临时综合楼，并改造被告办公室等处。2005年12月26日，李丽华申报装饰装修租赁房屋。同时原告将改建房屋还出租给肖曙、刘建兰、万刚等人使用，原告每月收取李丽华经营的南昌市西湖区云南过桥米线饭庄租金93397元、肖曙租金17000元、刘建兰租金2000元、万刚租金800元，共计租金收益113197元。原告从2009年4月之后每月向被告交纳房屋使用费20000元。2016年8月19日，被告向原告发出通知书：合同2016年9月30日到期，请原告于8月26日前来被告处商谈。2016年9月6日，被告向各经营户发出通知：制材厂与史建国联合改建危房合同于2005年10月1日至2016年9月30日终止，合同期满。望各位经营户接到通知后在2016年9月16日前来制材厂商谈续租事宜，如不与制材厂继续签订租赁合同，视作自动放弃处理。从2016年10月起，由被告收取各租赁户租金至今。其中：南昌市西湖区云南过桥米线饭庄月租金75600元、肖曙月租金17000元、刘建兰月租金2000元。万刚月租金800元，共计95400元。原告认为6个月的改建工期不应计算在合同使用期内，故诉诸法院，请求支持如前之诉。本院根据原告申请，在南昌市西湖区地方税务局调取了被告2015年10月22日出具的情况说明一份，该情况说明第三段载明：“合同是每月交13000元到厂房，税金由史建国承担，期限是2005年10月—2016年9月，工期、装修共计6个月，合计11年半（见合同）。其余土地在围墙内，围墙内有办公室等破烂房。”以上事实，有联合改建危房合同和补充协议、补充合同，各租户租赁合同、租金收据、银行交易明细、2015年10月22日情况说明及本院开庭笔录所证实。本院认为：联合改建危房合同及其补充协议、合同，均系双方真实意思表示，与法不悖，应当确认有效，双方应恪守履行。合同约定改建房屋原告使用期为11年，改建、装修期六个月是否涵盖在使用期内，合同未作具体约定和表述，双方依约履行至2016年9月30日约定届满日，被告亦是以双方合同期满为由通知各租赁户办理相关手续，故原告诉求被告违约，与事实不符，本院不予支持。现争议焦点是被告出具的情况说明是否合法有效，能否导致合同使用期顺延。本院认为，2015年10月22日的情况说明系被告盖章出具，被告在该情况说明中确认改建、装修期六个月是不计入合同使用期内，况且被告在2005年10月24日才获得临时综合楼的建设工程规划许可证，原告在合同起算日2005年10月1日并未使用也无法使用临时综合楼，情况说明言明原告使用期和改建装修期共11年半，该情况说明并非原告胁迫所致，应确认有效，可导致原、被告合同期顺延六个月。鉴于被告已接收房屋，现收取各租户月租金为95400元，按照被告实际收益扣除原告给付使用费20000元计算原告改建、装修工期6个月的租金损失为宜。至于原告是否存在税收问题，被告可向有关部门反映，不在本案民事审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告南昌市林业工业公司制材厂于本判决生效之日起十日内给付原告史建国租金收益损失452400元。二、驳回原告史建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费11390元，由原告史建国承担4801元，由被告南昌市林业工业公司制材厂承担6589元（限随上述款一并偿付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  徐晓霞人民陪审员  王小林人民陪审员  邹伟丽二〇一七年八月二十八日书 记 员  郭洋洋速 录 员  邹 庸