广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4633号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，组织机构代码X3153397－7。主要负责人：张真理，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商律师事务所律师。被告：徐子静，女，1972年8月24日出生，汉族，住广东省中山市，因涉嫌犯罪现羁押于中山市看守所。被告：中山市紫来花园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区延龄路11号。法定代表人：黄少伟。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告徐子静、郑亦斌、中山市紫来花园房地产开发有限公司（以下简称紫来公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理，依原告建行中山分行的申请撤回对被告郑亦斌的起诉，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告徐子静拖欠建行中山分行购房贷款而不还，被告紫来公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告徐子静之间的借款合同；2.被告徐子静立即向建行中山分行偿还借款本金180409.61元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，且暂计至2017年2月14日为5294.42元，其中正常利息4894.92元、罚息399.5元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计185704.03元；3.被告徐子静承担律师费13285元；4.原告建行中山分行对被告徐子静所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告紫来公司承担连带保证责任。被告徐子静对于原告建行中山分行起诉的诉求及事实理由均确认。被告紫来公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：徐子静。保证人：紫来公司。借款合同签约情况：2000年10月13日，上述当事人共同签订《中国建设银行个人住房借款合同》（编号：2000年供字第2344号）。借款用途：购买广东省中山市石岐区延龄路11号紫来花园第5幢502房。贷款本金：267000元。贷款期限：2000年10月17日起至2030年10月17日止。贷款执行利率：贷款月利率为4.65‰，以实际划款当日国家法定利率为准。庭审中，建行中山分行称上述贷款月利率为合同签订时的利率，现执行利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计收，如遇基准利率调整，在次年1月1日进行相应的调整。借款逾期的罚息计收标准：从贷款逾期之日起，逾期贷款部分按日万分之2.1计收利息。庭审中，建行中山分行称从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。约定还款方式：等额本息还款法，每月还款。还款日：每月21日。违约责任约定：未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息的，对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利。如在借款期间累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物。放款日：2000年10月17日。欠款情况：徐子静从2016年2月开始未能按时足额还款，之后陆续有还款，2016年6月22日之后再无还款。截至2017年2月14日，徐子静尚欠借款本金180409.61元（含逾期本金6172.42元），利息（含正常利息、逾期罚息）5294.42元。律师费用情况：2017年3月15日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人徐子静等32人（见附件，含徐子静在内）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：在本协议签订10日内，甲方支付前期代理费2000元/案；在收到法院出具的立案受理通知10日内，甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取6%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……其后，广东雅商律师事务所开具本案律师费发票，金额13285元。庭审中，建行中山分行称律师费由借款人负担的依据是抵押担保范围包括实现债权的费用，而律师费属于实现债权的费用，此外没有其他约定。抵押担保情况：抵押物为徐子静本案中借款所购房屋，《中国建设银行个人住房借款合同》约定抵押担保范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息），借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第2000-7300号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：《中国建设银行个人住房借款合同》约定在保证期间，紫来公司愿对徐子静的债务承担连带责任。保证担保的范围包括徐子静的借款本金、利息（包括罚息）、徐子静应支付的违约金、赔偿金以及建行中山分行为实现债权而发生的相关费用等。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥财产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料交建行中山分行代为保管之日止。本院认为，建行中山分行与徐子静、紫来公司签订的《中国建设银行个人住房借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，徐子静作为借款人亦应当全面履行还款义务。因徐子静未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于徐子静拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据为证，且徐子静在庭上对该数额无异议，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张，确认其主张的数额。至于律师费，因《中国建设银行个人住房借款合同》约定的抵押担保范围包括实现债权的费用，但没有明确实现债权的费用包括律师费，属于约定不明，故本院对该项诉讼请求予以驳回。徐子静提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。此外，依据紫来公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，徐子静为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于紫来公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故紫来公司应对徐子静所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。本案证据并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行有权就徐子静提供的抵押物实现债权，不足部分由紫来公司承担连带保证责任。紫来公司承担保证责任后，有权向徐子静追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。紫来公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告徐子静签订的《中国建设银行个人住房借款合同》（编号：2000年供字第2344号）。二、被告徐子静于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金180409.61元及利息【利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2017年2月14日为5294.42元，之后至本判决发生法律效力之日，未到期本金的贷款利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，每年的1月1日调整一次；逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算，贷款利率按照前述调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告徐子静逾期履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告徐子静提供的抵押物即位于广东省中山市石岐区延龄路11号紫来花园第5幢502房。（抵押登记备案编号：易房抵字第2000-7300号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。四、对处分上述抵押物仍不足以清偿被告徐子静本案债务的部分，由被告中山市紫来花园房地产开发有限公司承担连带保证责任。被告中山市紫来花园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告徐子静追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4280元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交4280元），由原告中国建设银行股份有限公司中山市分行负担286元，被告徐子静、中山市紫来花园房地产开发有限公司负担3994元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  区瑞樱人民陪审员  林宇和人民陪审员  徐 瑾二〇一七年六月十六日书 记 员  何惠怡李小穆