广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1812号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥镇繁华路41号。
负责人：康扬，职务：行长。
委托诉讼代理人：王平泽、欧慧娟，分别为广东穗卫律师事务所律师及实习人员。
被上诉人（原审被告）：黄家旺，男，1973年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。
被上诉人（原审被告）：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇塘埗西村。
法定代表人：连杰，职务：董事长。
委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称建行番禺支行）因与被上诉人黄家旺、广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）金融借款合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初9769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
建行番禺支行上诉请求：1、撤销一审判决第二、四判项；2、黄家旺向上诉人支付拖欠的贷款本金148783.68元、利息65443.09元、罚息77134.26元(利息和罚息暂计至2016年7月12日，之后的罚息按合同约定利率基础上上浮50％计算，计至清偿之日止)；3、黄家旺向上诉人支付违约金11000元；4、广地公司以黄家旺所欠本息为基数，按日万分之四向支付滞纳金；5、广地公司对黄家旺的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与黄家旺关于借款利息、罚息及违约金的约定合法合理，属于当事人意思自治范畴，没有违反法律强制性规定，一审法院对于超过借款本金金额部分的利息以及违约金不予支持没有法律、合同和事实依据。上诉人与黄家旺关于借款利息利率、罚息利率、违约金的约定合同是当事方意思自治的范畴，符合借款合同签订时中国人民银行的规定，没有违反法律法规的规定，合法有效。即使综合计算约定的贷款罚息加上违约金的利率并没有超过年利率24％，属于合法的利率范围。二、广地公司否认与上诉人有关广地花园楼盘按揭贷款的合作协议未经公证尚未生效、对其没有约束的说法违背基本的事实。2001年12月18日，广地公司(甲方)和中国建设银行广东省分行(乙方)签订了一份《楼宇按揭合作协议》(编号：200H2061)，约定双方就广地公司开发并销售的坐落在番禺区南村镇塘西村的广地公司二期C1-C8、D1-D3、E1-E11的住宅部分的商品楼与进行按揭合作。对购买上述楼宇的购房人，甲方有权推荐其向乙方申请借款。对符合条件的购房人，乙方与其签订《楼宇按揭合同》后，向其提供贷款，作为购房人向广地公司支付的部分房价款。在上述楼宇销售期间，广地公司对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人的每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。保证范围为按揭贷款本金、所生利息及实现债权所发生的费用。广地公司同意在购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，只要乙方发出书面通知，广地公司即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用。在广地公司履行保证责任后，乙方有义务支持、协助广地公司向购房人追偿己支付的贷款本息及费用。本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算。但合作期满后，广地公司依照本协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中的有关义务所承担的最高额建带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任相应的责任条款均不受合作期限限制，继续有效。该协议书于2001年12月24日进行了公证。实际上，在本案起诉之前，自2003年至今，在其他的贷款个案中，广地公司也已经实际履行了担保责任，广地公司以2003年与上诉人签订的《楼宇按揭合作防议》(编号：200309025)未经公证未发生效力为由，拒绝承担担保责任和合同责任是违背基本的事实的。广地公司应向上诉人承担本案连带保证责任及违约责任。
被上诉人黄家旺辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院查明的事实也清楚，期间我也和上诉人关于罚息的问题有沟通，但没有谈妥，我也认同一审的判决。
被上诉人广地公司辩称：不同意上诉人全部上诉请求，我方认为原审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应驳回上诉人的上诉，维持原判。
建行番禺支行向一审法院起诉请求：1.解除与黄家旺签订的《楼宇按揭合同》；2.黄家旺向建行番禺支行偿还贷款本息291361.03元，其中贷款本金148783.68元，利息65443.09元，罚息77134.26元（该利息、罚息暂计至2016年7月12日止，其后罚息按合同约定利率基础上上浮50%计算，计至清偿之日止）；3.黄家旺向建行番禺支行支付违约金11000元（暂计至2016年7月12日，每月逾期支付违约金100元，按月计算）；4.广地公司对黄家旺的上述债务承担连带清偿责任；5.广地公司以黄家旺所欠建行番禺支行本息为基数，按日万分之四向建行番禺支行支付滞纳金（自起诉之日起计至本息实际清偿之日止）；6.判令建行番禺支行对黄家旺所有的位于广州市番禺区*********8二层C室（以下简称“涉讼房屋”）抵押房产享有优先受偿权；7.本案诉讼费由广地公司、黄家旺共同承担。
一审法院查明事实：2000年6月4日，广地公司（甲方、卖方）与黄家旺（乙方、买方）签订《广东省番禺市商品房购销合同》（NO.0202341），约定：乙方向甲方购买涉讼房屋；建筑面积72.9平方米；涉讼房屋按建筑面积计算，该商品房单位售价为3800元，总金额为277020元等内容。
2000年7月4日，黄家旺（甲方，按揭借款人、抵押人、预购人）与中国建设银行番禺市支行（乙方，按揭贷款人、抵押权人）签订了《楼宇按揭合同》【编号：2000（1398）】，并办理了公证，约定：甲方以涉讼房屋作抵押向乙方申请借款，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（即房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实行全部债权；甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；甲方每逾期一次，应向乙方支付100元违约金；乙方向甲方提供贷款193000元，借款期限为20年，预计从2000年起至2020年7月止；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还本息，甲方还本付息日期定为每月11日，每月归还本息金额为1337元；甲方以涉讼房屋抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保等内容。随后，中国建设银行番禺市支行向黄家旺发放贷款193000元。
同日，涉讼房屋办理番押登字NO.005456号《番禺市房地产抵押（按揭）登记证书》，抵押人为黄家旺，抵押权人为中国建设银行番禺市支行，抵押物证件为《房地产买卖契约》（番房买卖契字0202341号）。
2003年9月25日，广地公司（甲方）与中国建设银行广州市番禺支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议书》约定：双方就甲方开发建设并依法销售的位于番禺区南村镇××、河村的广地花园商品楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算；本协议经甲乙双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效等内容。
建行番禺支行为证上述主张，提供了以下证据：1.中国建设银行个人贷款对账单；2.黄家旺拖欠贷款明细。黄家旺的质证意见为：对上述证据没有意见，但罚息和违约金过高，申请法院予以调整。广地公司的质证意见为：与我公司没有关系，由法院审理查明。
建行番禺支行提交的银行个人贷款对账单及拖欠贷款明细显示：户名为黄家旺，所购房屋地址为涉讼房屋地址，贷款金额为193000元，从2007年6月12日起开始出现不足额还款，除了2017年2月11日偿还本金50元以外，从2007年7月起至今未清偿任何贷款本息，其中贷款余额（剩余本金）148733.68元，截止至2016年7月21日，拖欠利息58233.73元、罚息104870.62元。
另查明，原中国建设银行番禺市支行于2000年10月8日经中国人民银行广州分行营业管理部批准，更名为“中国建设银行广州市番禺支行”；后于2004年11月26日经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，更名为“中国建设银行股份有限公司广州番禺支行”。
2016年11月8日，建行番禺支行以黄家旺拖欠借款本息为由，向一审法院起诉。诉讼中，建行番禺支行称，黄家旺从2007年6月12日开始出现不足额还款，自2007年7月起至今都没有再还款，拖欠剩余贷款本金是148783.68元，依据《楼宇按揭合同》的约定，暂计至2016年7月12日的利息为65443.09元，罚息为77134.26元，违约金11000元是从起诉前两年开始计算。
一审法院认为，原中国建设银行番禺市支行变更名称为建行番禺支行，具备经营金融贷款的资格，其与与黄家旺签订的《楼宇按揭合同》【编号：2000（1398）】主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、法规的强制性规定，是为有效，对双方当事人均有约束力，合同双方均应依约履行。建行番禺支行已依约向黄家旺指定账户发放了贷款，黄家旺自2007年6月起至今没有按合同约定履行分期还本付息的义务，已构成根本违约，故建行番禺支行主张解除《楼宇按揭合同》【编号：2000（1398）】，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”建行番禺支行要求黄家旺偿还剩余贷款本金148733.68元和相应利息的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于建行番禺支行要求的相关利息。黄家旺逾期未还款，应当向建行番禺支行支付相应利息，根据《楼宇按揭合同》的约定，黄家旺若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，建行番禺支行按逾期金额和天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，因中国人民银行现已经取消逾期贷款利率标准，建行番禺支行主张计至2016年7月12日的利息为65443.09元、罚息为77134.26元，之后借款利息按照合同约定计算，罚息按照合同约定的借款利率标准上浮50%计算。截至法庭辩论结束时，建行番禺支行主张的上述利息的总额已经远远超出贷款剩余本金的金额148733.68元，黄家旺也提出了异议，故一审法院予以调整，对于超出本金148733.68元以外的利息，一审法院不予支持。则黄家旺应向建行番禺支行支付相关利息共计148733.68元。
关于违约金，因《楼宇按揭合同》约定了罚息，又约定了违约金，属于重复计算，建行番禺支行在本案中的损失主要是应收款的相关利息损失，且黄家旺对此也提出异议，故对于建行番禺支行要求黄家旺支付违约金的诉请，一审法院不予支持。
虽涉讼房屋尚未出房地产权证，仅办理了抵押预告登记，但《楼宇按揭合同》是在《中华人民共和国物权法》实施之前签订的，涉讼房屋的抵押登记是在《中华人民共和国物权法》实施之前办理登记的，故建行番禺支行主张对处置涉讼房屋的所得价款享有优先受偿权的诉请，一审法院予以支持。
至于建行番禺支行要求广地公司承担连带责任并支付滞纳金的诉讼请求。本案为金融借款合同纠纷，2003年9月25日签订的《楼宇按揭合作协议书》约定本协议合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，协议经双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效，首先建行番禺支行没有提交上述协议的公证文书，应当举证不能的法律后果，其次上述协议是在2003年9月25日签订，而《楼宇按揭合同》是在2000年7月4日签订的，故建行番禺支行以《楼宇合作协议书》主张在本案中要求广地公司承担保证责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。对于建行番禺支行要求广地公司承担连带责任并支付滞纳金的诉请，一审法院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与黄家旺签订的《楼宇按揭合同》【编号：2000（1398）】；二、黄家旺在判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金148733.68元，并支付相关利息148733.68元；三、中国建设银行股份有限公司广州番禺支行对依法处理位于广州市番禺区********A座2C房的所得价款在上述第二项判项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5836元，由中国建设银行股份有限公司广州番禺支行负担836元，黄家旺负担5000元。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为:一、是否应当按照案涉《楼宇按揭合同》的约定计算利息、罚息和违约金；二、广地公司对案涉债务是否应当承担连带清偿责任和支付滞纳金。针对第一个争议焦点，首先，根据本案查明的事实，案涉双方签订的《楼宇按揭合同》明确约定：借款利息按月计付，月利率为4.65‰；未能在规定的日期内还本付息的，有权按逾期金额和天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息；每逾期一次，应向建行番禺支行支付100元违约金。该约定实际系合同双方对逾期还款行为约定的罚息，是双方真实意思表示，对双方产生约束力，双方均应按照合同约定履行，而黄家旺逾期未还款，根据合同约定以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，建行番禺支行主张按照合同约定利率基础上上浮50%计算罚息有理，本院予以支持。其次，案涉《楼宇按揭合同》约定的违约金，并未违反法律的强制性规定，并且参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，建行番禺支行要求的罚息和违约金合计没有超过年利率24%（11000/148733.68/9≈1%）的标准，建行番禺支行上诉请求黄家旺支付违约金11000元有事实和合同依据，故对建行番禺支行要求支付罚息和违约金的上诉请求，本院予以支持。针对第二个争议焦点，一审法院对此已充分说明，且本院予以认可，建行番禺支行上诉请求广地公司承担连带责任和支付滞纳金没有合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述,一审法院事实认定正确但处理有误，本院予以纠正。上诉人建行番禺支行部分上诉请求成立，本院予以支持；部分上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9769号民事判决第一项；
二、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9769号民事判决第四项；
三、变更广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9769号民事判决第二项为：黄家旺应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金148733.68元、违约金11000元和利息、罚息（截至2016年7月12日利息65443.09元、罚息77134.26元，从2016年7月13日起至实际清偿之日止，按合同约定利率基础上上浮50％计算罚息)；
四、变更广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初9769号民事判决第三项为：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行对依法处理位于广州市番禺区************A座2C房的所得价款在上述判项确定的债权范围内享有优先受偿权；
五、驳回中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5836元，由中国建设银行股份有限公司广州番禺支行负担100元，黄家旺负担5736元。
二审案件受理费5835元，由中国建设银行股份有限公司广州番禺支行负担5000元，由黄家旺负担835元。
本判决为终审判决。
审判长 林 萍
审判员 汪 婷
审判员 王 泳 涌
二〇一八年四月九日
书记员 戴瑜霞陈清秀