四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2155号
上诉人（原审被告）：强远洪，男，1971年10月30日出生，汉族，住南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告）：四川清泓物业服务有限公司，住所地南充市嘉陵区。
法定代表人：程记文，总经理。
委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人强远洪因与被上诉人四川清泓物业服务有限公司（以下简称清泓公司）物业服务合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1256号民事判决，向本院提出�诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
强远洪上诉请求：撤销原判，改判驳回清泓公司对强远洪的诉讼请求，一二审案件受理费由清泓公司负担。事实及理由：前期物业服务合同是上诉人和开发商在售楼处签订的，前期的费用上诉人也是全部缴清了的。清泓公司使用非法手段强行进入小区进行乱收费。在签订物业服务合同中，小区也没开过业主大会，更没通过小区业主认可签字和委托授权。上诉人本人没和清泓公司签订过物业服务合同，不应当支付物业服务费。
清泓公司辩称：按照法律规定，物业公司和业委会签订的物业管理合同对业主有约束力。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
清泓公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费用2683.94元、垃圾清运费123.50元；2、判令被告向原告支付2015年9月1日至2017年3月31日止未支付物业管理费用的违约金714.64元；3、本案所涉的全部费用由被告承担。
原审查明：强远洪购买了南充市顺庆区滨江中路一段239号“海润滨江”A幢B单元C号住房一套，建筑面积117.72㎡，系海润滨江小区业主。2013年3月13日强远洪接收房屋时，与清泓公司签订了《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费：按建筑面积每月1.2元/㎡计算，于每季度第一月的5-10日交纳该季度费用，不依约交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；物业管理服务内容：共用部位的维护和管理。主要指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。同时，协议对物业管理服务�量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置以及其他违约事项、违约责任等内容进行了约定。
2014年3月10日，清泓公司与“海润滨江小区业主委员会”签订了《物业管理服务合同》，期限为2014年3月10日至2019年3月9日止。合同约定：物业管理服务费按建筑面积每月1.2元/㎡计算，业主未依约交纳的，每延迟一天按应交物业费的0.1%支付违约金。物业服务内容在合同附件中进行了约定。
2009年6月，南充市物价局向市环卫处发出“南充市物价局关于顺庆区城市生活垃圾处理费收费标准的通知”，对凡在顺庆区城区范围内所有产生生活垃圾的国家机关、城市居民和城市暂住人口等，均应按规定缴纳生活垃圾处理费。收费标准：城市居民（含暂住人口）为6.50元户／月。案涉小区的垃圾处理费由物业管理公司代�。
上述协议（合同）签订后，清泓公司依约对该小区进行了物业管理服务，强远洪未按照约定支付物业管理服务费用。强远洪自2015年9月起开始未交纳物业管理费用等，自2015年9月起至2017年3月，欠费情况为：物业管理服务费共计2683.94元；垃圾处理费按照6.5元／月计算金额为123.50元。清泓公司在强远洪住宅门上张贴了书面物业服务催收通知单。2016年12月，清泓公司通过四川泰宇律师事务所以张贴方式向海润滨江2幢3单元6楼1号业主发出《律师函》，要求支付物业服务管理费及违约金等。
原审认为，清泓公司是取得物业服务资质的物业服务公司，海润滨江小区业主委员会系该小区合法成立的其他组织。本案双方当事人签订的《前期物业服务协议》及清泓公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》是合同双方当事人真实意思表示，�容不违反法律及行政法规的强制性规定，对清泓公司及小区业主均具有约束力。清泓公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，自签订协议起一直在案涉小区从事物业管理服务，且通过书面方式催交物业服务费等。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案强远洪抗辩理由为双方之间不存在合法的合同关系以及清泓公司提供的服务质量很差。对于双方之间的合同关系的合法性已予以确认，强远洪的该项抗辩理由不成立。对于清泓公司提供服务的情况，清泓公司亦举证证明其在合同服务事项内履行了义务，强远洪提供的证据反映出清泓公司提供的服务确实存在瑕疵，但清泓公司履行了合同义务，其履行过程中存在瑕疵并并不构成强远洪不支付物业管理服务费的理由。强远洪应当按照约定支付物业管理服务费，清泓公司亦应当提高物业管理服务质量。在清泓公司履行合同义务提供物业管理服务的情形下，强远洪理应交纳物业服务费，其应当缴纳拖欠的物业服务费2683.94元、垃圾处置费123.50元。清泓公司主张自2015年9月1日至2017年3月31日止按每天按应交物业管理服务费总额的0.1%交纳滞纳金明显过高，酌定以拖欠物业管理服务费总额为基数，从2017年3月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计息计算违约金作为对强远洪的违约惩罚。判决：一、强远洪于本判决生效后十日内向清泓公司支付2015年9月起至2017年3月的物业服务费2683.94元及垃圾处置费123.50元；二、强远洪于本判决生效后十日内向清泓公司支付违约金，违约金计算方式：以2683.94元为基数，从2017年3月31日起至判决确定的给付日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；若未按本判决确定给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至物业服务费付清之日止；三、驳回清泓公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由强远洪负担。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案争议焦点：强远洪是否应当向清泓公司支付2015年9月起至2017年3月的相关物业费。首先，清泓公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订�前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，强远洪上诉称其未与清泓公司签订《物业管理服务合同》，清泓公司与海润滨江小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对其不具有约束力的上诉理由不能成立，本院不予采信。其次，清泓公司按约定为包括强远洪在内的海润滨江小区全体业主提供了物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，强远洪在清泓公司向其进行书面催收后无正当理由拒绝交纳物业费，清泓公司请求强远洪支付物业费，一审予以支持正确，本院予以维持；强远洪上诉称其不应交纳物业费的理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人强远洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 雷发军
审判员 陈国兵
二〇一七年九月十二日
书记员 范云荣