北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0102民初3058号
原告：任茵，女，1964年12月20日出生，汉族，北京市师范大学良乡附属中学教师，住北京市房山区。
被告：北京绿色时空网络信息技术有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路115号院963号。
法定代表人：蒋伽南，经理。
委托诉讼代理人：王卓，女，1981年1月10日出生，汉族，该公司运营经理。
委托诉讼代理人：景云柯，男，1977年3月12日出生，该公司行政经理。
原告任茵与被告北京绿色时空网络信息技术有限公司（以下简称绿色时空公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告任茵，被告绿色时空公司的委托诉讼代理人王卓、景云柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任茵向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2017年7月16日至2017年9月27日的租金31200元；2．被告向原告支付违约金26000元；3．被告向原告支付原告垫付的水电费290．5元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月13日，任茵与绿色时空公司签订了北京市房屋租赁合同，合同约定自2017年3月16日至2018年3月15日绿色时空公司租赁任茵位于北京市西城区建功西里x座x号房屋（以下简称涉案房屋），租金13000元/月，押金13000元，合同签订后，任茵按照约定向绿色时空公司交付了房屋，涉案房屋是全权委托杨某代我出租的，房屋租赁合同是杨某委托杨辉签订的。绿色时空公司未支付到期租金和水电费，以经营不善为由，租用房屋至2017年9月25日，租用房屋2017年9月电费和9-10月水费是由任茵垫付的。
被告绿色时空公司辩称，不同意任茵的全部诉讼请求，合同签订的情况认可原告所述，绿色时空公司于2017年3月14日通过银行转帐方式向任茵分两笔支付了三个月的租金和押金共计5.20万，涉案房屋所在地是我公司的客服部，由于我公司内部调整，不再设立客服部，我公司的法务在2017年6月和杨先生（不确定是杨某还是杨辉）沟通提前解除合同事宜并达成口头协议，绿色时空公司于2017年7月10日退租，押金抵作一个月的房租，多付5天的租金不再要求退回，房屋中部分办公家具抵作违约金。
本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，杨辉代任茵（甲方）与绿色时空公司（乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的居间行为下签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定绿色时空公司承租任茵名下位于北京市西城区建功西里x号楼x层x的房屋，租赁用途为办公，租期自2017年3月16日至2018年3月15日。合同第四条第（一）款约定，租金标准为每月13000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2017年3月16日、2017年6月16日、2017年9月16日、2017年12月16日。合同第四条第（二）款约定，押金为13000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定，水费、电费由乙方承担。合同第十条第（一）款约定，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达__日的。2、欠缴各项费用达__元的。该两处下划线处均为空白，未填写内容。
2017年3月14日，绿色时空公司通过银行转账方式向我爱我家公司支付了中介费10400元，向任茵分两次先后支付了2000元和50000元，备注：租金（网银）。此后，绿色时空公司未再支付租金。绿色时空公司在庭审中表示其支付的52000元系2017年3月16日至2017年6月15日共三个月的租金和一个月的押金，2017年6月，其与任茵方达成口头协议，协议内容为绿色时空公司于2017年7月10日退租，押金抵作一个月的房租，相当于支付租金至2017年7月15日，多付的5天租金和房屋中的部分办公家具抵作违约金。绿色时空公司以租赁合同已于2017年7月10日解除为由，不同意支付租金，认为也不存在违约事实。就其主张，绿色时空公司向本院提交了离职员工贺香涵和王明月的书面证人证言，证明2017年7月10日绿色时空公司退租和交房情况。证人未出庭作证。任茵对两份证人证言的真实性均不予认可。任茵提交了杨某与绿色时空公司蒋总的微信聊天记录，证明绿色时空公司实际占用房屋至2017年9月25日。绿色时空公司对该份证据的真实性不予认可，称微信聊天记录可以删减，并且从聊天记录中可以看出，蒋总并未对聊天内容作出实质性回复，但承认微信名称中的蒋总是该公司的法人蒋佳南。
任茵称涉案房屋的租赁事宜都是其委托杨某经手的，向本院申请证人杨某出庭作证。庭审中杨某当庭陈述，任茵系其前妻，涉案房屋是任茵委托他出租的。2017年3月13日，他委托侄子杨辉代任茵与绿色时空签订了房屋租赁合同。合同签订当日，房屋钥匙交付给了绿色时空公司。次日，绿色时空公司支付了三个月的租金和一个月的押金共计5．2万元。按照合同约定，2017年6月16日，绿色时空公司应该支付2017年6月16日至2017年9月15日的租金，但7月中下旬，该公司的林总打电话跟他协商退租，他答复说可以，但要求其支付两个月的租金作为违约金，并且双方共同联系房屋的转租，当时并没有解约，只是说同意共同找租户办理房屋的转租。后来因为没有找到租户，他要求林总按照合同约定支付2017年6月16日至2017年9月15日的租金，绿色时空公司未支付。2017年9月26日，他代表任茵与新的租户耿丽娜签订了租赁合同。绿色时空公司在2017年9月下旬向他交还了钥匙，并告知房屋内的物品让他自行处理。新的租户发现涉案房屋中欠水电费290．5元。绿色公司蒋总表示让他先交了，然后再一起协商。后多次协商无果，任茵提起诉讼，绿色时空公司支付房租至2017年7月15日，其中押金抵了一个月的租金。任茵认可该证言的真实性，绿色时空认可杨某所述的合同签订情况、租金押金支付情况，但不认可退租情况。
任茵主张其垫付了涉案房屋2017年9月的电费和2017年9月-10月的水费，就其主张，向法院提交了北京市天创兴旺物业管理有限公司天缘物业部出具的证明和北京市天创兴旺物业管理有限公司天缘物业部盖章的费用统收收据，证明任茵补交了天缘B座1105室2017年9月的电费280．5元、9-10月的水费10元。绿色时空公司认可上述证据的真实性，但认为2017年9月-10月的水电费是在2017年7月15日合同解除后产生的，与绿色时空公司无关。庭审中，双方均陈述涉案房屋所在的小区为天缘公寓。
本院认为，依法成立对合同受法律保护。任茵与绿色时空公司所签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。现双方均认可合同已经解除，但对于合同解除时间无法达成一致。绿色时空公司虽主张其与任茵于2017年6月已口头达成解约合意，并于2017年7月10日实际办理了房屋交接手续，双方的租赁合同关系亦应于2017年7月10日解除，但绿色时空公司仅提供了其离职员工贺香涵和王明月的书面证人证言予以证明，而且证人未出庭，任茵亦不予认可，本院对该证人证言不予采信，故其与任茵之间的房屋租赁合同关系并未终止。鉴于任茵认可其在合同履行期间，于2017年9月26日委托杨某将涉案房屋再次租赁给案外人，且绿色时空公司已将涉案房屋的钥匙交还，至此，任茵与绿色时空公司之间的租赁合同已无法继续履行，故双方之间的合同解除时间应当认定为2017年9月26日为宜。绿色时空公司应该给付合同解除前的租金。合同约定了租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣租金的内容，任茵在折抵一个月租金后，向绿色时空公司主张自2017年7月16日起的租金，本院对此不持异议。故绿色时空公司应向任茵支付2017年7月16日至2017年9月25日的租金。对于任茵主张绿色时空公司支付逾期交付租金违约金的请求，因双方在合同中对迟延支付租金的天数约定为空白，现无法认定双方就逾期支付租金违约金有明确约定，故任茵的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。依据合同约定绿色时空公司应负担水电费，本院将根据合同履行期间及相关证据依法确定其应支付的具体数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告北京绿色时空网络信息技术有限公司给付原告任茵2017年7月16日至2017年9月25日的租金30529元；
二、本判决生效之日起七日内，被告北京绿色时空网络信息技术有限公司给付原告任茵水费4元、电费234元；
三、驳回原告任茵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费624元，由原告任茵负担290元（已交纳）；由被告北京绿色时空网络信息技术有限公司负担334元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 田晓昕
二〇一八年四月十日
书记员 高 雅
书记员 蒋琳丽