重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初13824号
原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，组织机构代码68147507-8。
负责人夏俊全，总经理。
委托代理人吴爱环，重庆典易律师事务所律师。
委托代理人秦蓉，女，汉族，1982年9月7日出生，雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司员工，住重庆市南岸区。
被告黄德兰，女，1963年12月1日出生，汉族，重庆市水泥厂退休员工，住重庆市南岸区。
委托代理人谭富明（系黄德兰丈夫），男，1964年7月14日出生，汉族，住重庆市江津市。
原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司（以下简称雅居乐公司）诉被告黄德兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法由代理审判员王绪权适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人吴爱环、秦蓉，被告黄德兰及其委托代理人谭富明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称：原告于2010年4月7日与上海静安城投重庆市置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐国际花园的物业管理资格。被告作为重庆雅居乐国际花园某房屋业主，房屋建筑面积128.74平方米，自2016年1月1日至2016年10月31日止，共拖欠原告物业服务费2714.52元。原告经多次催收未果，为此特向人民法院起诉，请求判令被告支付物业服务费（含公摊费）2714.52元、违约金以欠费金额为基数按照每日千分之三的标准从欠费之日起计算至2016年10月31日止，并承担本案的诉讼费。
被告黄德兰辩称：对原告是雅居乐小区的物业服务公司无异议，黄德兰是重庆雅居乐国际花园某房屋业主，房屋建筑面积为128.74平方米。原告请求的费用计算不正确，因房屋质量问题，开发商整改后，被告于2013年1月29日接房，从2014年3月23日办理装修申请。被告预缴了物业服务费9773元。且被告并非故意拖欠物业服务费，在2015年9月5日，小区的化粪池污水倒灌，导致厨房被淹后，被告一家在外租房居住，家里柜子和冰箱受损。原告口头承诺协商，但一直没有处理，故被告没有缴物业服务费。本案中，被告应从2013年2月到2014年3月期间按半价收取物业服务费（含公摊费），共计2162.83元=128.74平方米×1.2元／月/平方米×14个月，从2014年4月至2016年10月应付物业服务费（含公摊费）为8780元=128.74平方米×2.2元／月/平方米×31个月。用上述费用扣除预交的费用后，才是被告需支付原告的物业服务费（含公摊费）。不认可违约金。
经审理查明：雅居乐物业管理服务有限公司系具有壹级物业管理资质的物业服务企业。2010年4月7日，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》并取得重庆雅居乐花园一期的物业管理资格。2010年10月27日，经中山市工商行政管理局核准，中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司。后雅居乐物业管理服务有限公司出具《情况说明》一份，证实上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》中所约定的相关权益与义务，由雅居乐物业管理有限公司重庆分公司全权履行及合同签订。上述合同约定物业服务费标准（按建筑面积计算）为高层住宅2元/月/平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费或物业服务资金按季或按月交纳，业主或物业使用人应在每季第一个月的15日前或每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费、应从拖欠之日起，按每日千分之三的标准支付滞纳金。
另查明，被告黄德兰于2010年12月8日与上海静安城投重庆市置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了重庆雅居乐国际花园某房屋，该房屋建筑面积128.74平方米。并于2013年1月29日办理了房屋交接手续，并于2014年3月23日办理装修申请。被告在购买房屋后，由开发商直接转账给原告共计9773元作为被告的预缴物业服务费，包括：2012年5月21日，老带新的奖励3000元；2013年1月29日，退房款2293元；2013年2月24日，贷款保险金80元；2013年7月29日,老带新30**；2013年11月8日，赔偿整改费1400元。庭审中，原告认为从约定的交房之日即2012年4月1日开始缴纳物业服务费，2014年3月31日前，因房屋空置，被告应按照半价缴纳物业服务费，从2014年4月1日至今应全额缴纳物业服务费，故本案中，在抵扣被告的预缴费用后，原告提出前述诉请。
以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、房屋登记信息查询证明、业主文件/钥匙签收表、装修申请表、临时管理规约、照片、租房合同、燃气表抄表记录及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。
本院认为，上海静安城投重庆市置业有限公司与中山市雅居乐物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》,是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的禁止性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应自觉履行。中山市雅居乐物业管理服务有限公司将名称变更为雅居乐物业管理服务有限公司，中山市雅居乐物业管理服务有限公司的权利义务由变更后的雅居乐物业管理服务有限公司享有与承担。原告系雅居乐物业管理服务有限公司的分支机构，现雅居乐物业管理服务有限公司将其基于《前期物业管理服务合同》所产生的各项权利义务授权让给原告，故原告享有相应权利并承担相应义务。
被告黄德兰作为雅居乐小区业主，受《前期物业管理服务合同》的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中双方对被告预缴物业服务费9773元及从2014年4月1日开始被告应按2.2元／月/平方米（含公摊费）支付物业服务费陈述一致，法庭予以确认。关于计费开始之日，根据《前期物业管理服务合同》第八条约定，业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额缴纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额缴纳。本案中，因房屋质量问题，直至2013年1月29日才接房。故本院对被告辩称的从2013年2月1日开始计费的意见予以采信。被告从2013年2月1日至2014年3月31日应缴物业服务费（含公摊费）共计2162.83元（128.74平方米×1.2元／月/平方米×14个月），从2014年4月1日至2016年10月31日应付物管费（含公摊费）8780元（128.74平方米×2.2元／月/平方米×31个月）。扣除预交费用9773元，被告需支付的物业服务费（含公摊费）为1169.83元（2162.83+8780-9773）。故本院对原告请求的截止2016年10月31日的物业服务费确认为1169.83元。被告黄德兰抗辩认为小区的化粪池污水倒灌而损害其权益，其可另案诉讼。
关于滞纳金，本院认为，业主未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。但每日千分之三的标准约定过高，故本院酌情认定为以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率，从欠费之日起计算至2016年10月31日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：
一、由被告黄德兰于本判决生效之日起十日内支付雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司截止到2016年10月31日的物业服务费（含公摊费）共计1169.83元及违约金（具体计算方式以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率从欠费之日起计算至2016年10月31日止）；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，由被告黄德兰承担（此款由雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司缴纳，被告黄德兰支付上述款项时一并付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 王绪权
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 陈婷婷