江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2022号
上诉人（原审原告）：高建江，男，1964年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞燕妮，江苏沉浮律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：昆山宏图实业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇曹安经济技术开发区，组织机构代码72653901-3。
法定代表人：陈加洪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：葛霞青，国浩律师（苏州）事务所律师。
委托诉讼代理人：毛国彬，国浩律师（苏州）事务所律师。
上诉人高建江因与上诉人昆山宏图实业有限公司（以下简称宏图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高建江上诉请求：撤销原审判决，依法改判宏图公司返还高建江办证预收费用63223元、支付由于宏图公司过错导致的不能办证的相应损失（以967499元为基数，按同期银行贷款年利率5.85%计算，计算从2008年10月1日至宏图公司实际履行之日止），一、二审诉讼费用由宏图公司承担。事实和理由：一、一审法院未能全面查明案件事实，导致事实认定错误。宏图公司按约应于2008年9月30日前办理诉争房屋的初始登记，但其实际延迟至2011年3月18日才办理初始登记。另宏图公司故意不为高建江提供办理产证协助义务，不提供竣工备案�录，导致高建江无法办理涉案房屋的产证。直至2016年1月27日诉争房屋的产证才办理，故宏图公司违约事实清楚。二、宏图公司预收高建江办证代理费63223元的事实清楚，因宏图公司并未实际支出，故其应予返还。对于该笔费用是否属于办证代理费并非本案争议焦点，宏图公司对该笔费用有无返还义务才是案件的争议焦点。
宏图公司上诉请求：撤销一审判决并驳回高建江的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由高建江承担。事实和理由：一、一审法院认定的涉案房屋交付时间错误，房屋的实际交付时间为2008年8月29日而非一审法院认定的2008年7月1日。根据合同约定，出卖人应在2008年7月1日前在具备昆山市建设局核发的交付备案证书的条件下将商品房交付买受人使用，但宏图公司实际于2008年8月29日取得交付备案证书并于当日向高建江交付房屋。二、一审法院对�争房屋所有权初始登记时间认定错误，房屋的所有权初始登记时间为2008年11月7日，房屋所有权初始登记证明编号为昆房证明（初）第B009256361号，高建江从该日起即可办理房产证。由于涉及到公安编号的变更，宏图公司将原房屋所有权初始登记证明交给昆山市房产交易管理中心，该中心于2011年3月18日向宏图公司出具新的房屋所有权初始登记证明，新的证明编号为昆房证明（初）第B0092560538号。在前述新的初始登记证明颁发之前，原有的初始登记证明一直有效，故一审法院认定诉争房屋正式办理初始登记时间为2011年3月18日有误。三、宏图公司已经完成配合高建江办证的所有义务，不应承担任何违约责任。生效判决及双方签订的商品房购销合同均已经确认宏图公司并无为高建江代办诉争房屋产证的义务，宏图公司仅有产证办理的配合义务即将办理权属登记需由出卖人�供的资料报产权登记机关备案。诉争房屋实际交付日期为2008年8月29日，宏图公司已在2008年11月28日前达到购房人所有的产证办理条件，故宏图公司已经完成了开发商应尽的配合义务。
针对高建江的上诉请求和理由，宏图公司辩称，宏图公司并无办理诉争房屋产证的协助义务，高建江要求宏图公司返还63223元并无法律依据。据此，请求法院驳回高建江的上诉请求。
针对宏图公司的上诉请求和理由，高建江辩称，宏图公司未能按照合同约定办理诉争房屋的产证初始登记，其未能尽到协助业主办理过户的法定义务，故应由宏图公司承担相应的法律责任。据此，请求法院驳回宏图公司的上诉请求。
高建江向一审法院起诉请求：1、宏图公司返还高建江办证预收费用63223元；2、由于宏图公司过错导致的不能办证的相应损失（以967499元为基数，按同期银行贷款年利率5.85%计算，计算从2008年10月1日至宏图公司实际履行之日止）；3、本案诉讼费用由宏图公司承担。一审审理中高建江明确诉请2中的损失系宏图公司未及时办理初始登记及宏图公司未将涉案房屋名称更改情况告知高建江导致高建江产证不能办理的损失。
一审法院认定事实：2007年2月，高建江与宏图公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由高建江购买宏图公司开发的位于昆山市花桥镇好望角大厦1幢4单元3102号房屋。房屋总价950011元。该份合同第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人与买受人应协商解决，对买受人造成直接经济损失的，出卖人应当予�适当补偿。”双方在合同中还约定出卖人应当在2008年7月1日以前取得交付备案证书并交付涉案房屋。2007年2月9日，高建江支付房屋预付款300011元。2007年2月15日，高建江作为借款人、宏图公司作为保证人向贷款人中国农业银行昆山市支行借款650000元用于支付涉案房屋购房款。2009年2月13日，高建江支付宏图公司63223元，宏图公司出具收据一份，该份收据上载明：“收款事由：代收相关费用。”高建江称该笔费用即为宏图公司收取的由宏图公司办理房产证的相关费用。当日，宏图公司向高建江开具涉案房屋的销售不动产统一发票，载明涉案房产名称为宏图国际公寓4-3102室，面积为223.51平方米，金额为967499元。当日，高建江还向宏图公司支付了公共服务费、建筑垃圾清运费、天然气开户费等其他费用。
一审法院另查明，高建江于2014年3月28日因房屋买卖合同纠纷�诉宏图公司于江苏省昆山市人民法院，请求1、判令宏图公司协助办理高建江所购买的宏图国际公寓4单元3102室房屋产权证、土地使用权证；2、判令宏图公司支付迟延办理房屋产权证的损失赔偿金（以967499元为基数，自2009年2月9日起至本案判决生效之日止，按银行贷款年息5.85%来计算）。江苏省昆山市人民法院作出(2014)昆花民初字第0238号判决书，该判决书中载明“2006年1月10日，涉案房屋取得昆山市商品房预售证书。一审庭审中，高建江确认宏图公司交付涉案房屋的时间为2008年7月1日。”“原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。上述合同中并没有明确约定由被告为原告代办涉案房屋产证的相关条款。双方也未签订其他由被告代办产证的相关协议。原告称其于2009年2月13日向被告支付的63223元即为被告收取的由被告办理房产证的相关费用，被告出具的收据也表明其已收到了原告提交的代办产证的全部材料。对此，本院认为，该份收据上仅载明了收款事由为“代收相关费用”，并没有明确约定为代办产证费用，也没有被告已收原告材料的相关文字。并且对于产证的办理，原告也有提交应当由购房人提交的相关材料的义务，但原告并未能举证证明其已尽到相应义务。因此，本院认为，原告主张由被告为其办理涉案房屋产证，缺乏事实和法律依据，本院难予支持。”并判决驳回高建江的全部诉讼请求。后高建江不服该判决，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，江苏省苏州市中级人民法院作出(2015)苏中民终字第00684号判决，该判决书中载明“本院认为，高建江为证实宏图公司有义务为涉案房屋代为办理房屋产权证、土地使用权证，提交了双方签订的《昆山市商品房购销�同》、宏图公司于2009年2月13日出具的收据等予以佐证。但上述《昆山市商品房购销合同》并未明确约定由宏图公司为高建江购买的涉案房屋代为办理房屋产权证、土地使用权证。且宏图公司于2009年2月13日出具的收据，也仅载明收款事由为“代收相关费用”，并未明确该费用即为代办涉案房屋产权证、土地使用权证的费用。本案诉讼期间，高建江也未提供证据证实其已向宏图公司提交为办理涉案房屋产权证、土地使用权证所需的相关资料。据此，高建江认为根据商业惯例，宏图公司应协助办理涉案房屋产权证及土地使用权证、并向其支付损失赔偿金的上诉主张，依据不足，本院不予采信。至于涉案房屋是否已由宏图公司办理初始登记、是否已对高建江造成实际损失，高建江可依据上述《昆山市商品房购销合同》第十五条之约定，另行行使权利。”
一审法�另查明，2014年7月19日，高建江委托律师向宏图公司发出律师函，其中载明，高建江先生购置的涉案房屋已于2009年2月13日按约将办理住宅房屋所有权证、土地所有权证契税等代办费用、办证有关材料交付贵处，通知宏图公司配合提交相关竣工备案表等办证材料协助高建江办理相关房屋所有权证、土地所有权证。2014年7月19日宏图公司收到该邮寄律师函。
一审法院再查明，涉案房屋正式办理初始登记卡时间系为2011年3月18日。宏图公司陈述其已在2008年11月7日办理初始登记但因公安编号变更故重新办理初始登记卡，实际办理时间为2011年3月。高建江在一审庭审中陈述，涉案房屋于2016年1月27日已成功办理产证。
上述事实有商品房购销合同、不动产销售发票、收据、房屋产权登记信息、税收缴款书、民事判决书、初始登记证明等及一审庭审中各方当事人的陈述等证据予以证明。
一审法院认为，高建江与宏图公司之间的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示，双方应依据合同约定履行各自义务。高建江主张的办证预收费用63223元，虽此前高建江并未将该款项明确作为诉请，但已生效的判决书中已明确载明不予支持的理由，故本案中不再赘述，对该诉请不予支持。关于高建江要求宏图公司支付延期办证损失部分，由于双方购房合同中明确约定2008年7月1日交房后90日内，即2008年9月30日前应当办理初始登记使得房屋具备产证办理条件。而宏图公司最终在2011年3月18日完成初始登记，2008年10月1日起至2011年3月18日之间确存在延期。虽涉案房屋已交付，但在此期间，高建江因无法办证确可能存在无法出售等其他情形，故一审法院支持以950011元房屋总价为基数，银行同期贷款利率计算，自2008年10月1日至2011年3月18日止�利息损失为高建江延期办证产生的相应损失。至于高建江陈述的其他产证延期办理情况，因办理产证本需要双方当事人互相配合，双方均未能举证证明自己已积极办理产证而系对方原因导致产证未办理，且涉案房屋已于2016年1月27日成功办理房产证，故对高建江要求宏图公司承担其他延期办证损失的诉请，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、昆山宏图实业有限公司于判决生效后十日内支付高建江延期办理初始登记导致的产证延期办理损失（计算方式：以950011元为基数，按银行同期贷款利率计算自2008年10月1日至2011年3月18日止）；二、驳回高建江的其他诉讼请求。案件受理费6394元，由高建江负�3197元，由昆山宏图实业有限公司负担3197元。
二审中，宏图公司向本院补充提交了如下证据：1、昆山市房屋交付使用备案证书，证明涉案房屋于2008年8月29日达到了交付的条件；2、昆山市房产登记申请书，证明宏图公司于2008年10月28日将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关予以备案；3、填发日期为2008年11月7日的房屋所有权登记证明，证明涉案房屋于2008年11月7日取得了初始登记证书，故高建江从2008年11月7日起即可自行办理房产证。高建江质证认为，前述证据均不属于新证据，对前述证据的真实性不予认可。
以上事实有昆山市房屋交付使用备案证书、昆山市房产登记申请书、房屋所有权登记证明及二审调查笔录予以证明。
本院经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任�供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宏图公司上诉认为涉案房屋的实际交付时间为2008年8月29日而非2008年7月1日，对此宏图公司并未提交相应的证据予以佐证，而根据双方签订的商品房购销合同第八条的约定宏图公司应在2008年7月1日前负有交付诉争房屋的义务，故针对宏图公司的该项上诉理由本院不予采纳。宏图公司另主张涉案房屋的初始登记证明时间为2008年11月7日，据此宏图公司向本院提交了昆房证明（初）第B009256361号房屋初始登记证明，本院认为，该初始登记证明所载的房屋建筑面积与诉争合同约定的房屋建筑面积并不一致，另因公安编号变更导致房屋初始登记证明信息发生变化的责任亦无法归责于房屋买受人，故一审法院认定涉案房屋于2011年3月18日完成初始登记正确。另根据涉案商品房购销�同第十五条的约定，宏图公司应于2008年10月1日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而宏图公司迟至2011年3月18日才完成诉争房屋的初始登记，因宏图公司延期办理房屋初始登记导致高建江迟延办理房屋产证的损失，宏图公司应当予以赔偿。
高建江上诉认为宏图公司应支付从2008年10月1日起至宏图公司实际办理诉争房屋产证时即2016年1月27日止的房屋逾期办证损失，本院认为，2011年3月18日诉争房屋已经完成初始登记，生效判决亦确认宏图公司并未负有代为办理涉案房屋产证的相应义务，现高建江并无证据证明宏图公司于2011年3月18日之后存在拒不协助配合办理诉争房屋产证的情形，故高建江上诉要求宏图公司支付2011年3月18日起至2016年1月27日期间的逾期办证损失并无相应依据，本院碍难支持。至于高建江上诉要求宏图公司返还宏图公司于2009年2月13日代收的相关费用63223元，虽生效判决确认该笔费用不属于宏图公司代办涉案房屋产权证、土地使用证的费用，但宏图公司在一、二审中均无法说明前述费用的收取用途及法律根据。据此，高建江要求宏图公司返还代收费用63223元的上诉主张应予支持，一审判决有所不当，本院予以纠正。
综上，宏图公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；高建江要求宏图公司返还预收费用63223元的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4269号民事判决第一项；
二、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初4269号民事判决第二项；
三、昆山宏图实业有限公司于本判决生效之日后十日内返还高建江预收费�63223元；
四、驳回高建江的其他诉讼请求。
一审案件受理费6394元，由高建江负担2570元，由昆山宏图实业有限公司负担3824元；二审案件受理费6394元，由高建江负担2570元，由昆山宏图实业有限公司负担3824元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年五月十七日
书 记 员 袁丽媛