辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0791民再7号
原审原告：董园，女，1965年7月4日生，汉族，住锦州市古塔区南一里******号，身份证号码：2107031965********。
原审被告：辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人，住所地锦州市松山新区福州街18号。
负责人：周鹏文，清算组组长。
委托诉讼代理人：魏保证，清算组成员。
委托诉讼代理人：马书航，辽宁永字律师事务所律师。
原审被告：锦州市凌河区保利小额贷款有限责任公司，住所地锦州市凌河区解放路石榴馨园5-116号。
法定代表人：白玉宝，该公司董事长。
原告董园与被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人（以下简称恒缘公司管理人）、被告锦州市凌河区保利小额贷款有限责任公司（以下简称保利公司）所有权确认纠纷一案，本院于2017年7月26日作出（2017）辽0791民初625号民事判决书，已经发生法律效力。因本院认为原审判决违反法定程序，确有错误，故本院根据审判监督程序，于2017年11月27日作出（2017）辽0791民监4号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告董园，原审被告恒缘公司管理人的委托诉讼代理人魏保证、马书航到庭参加诉讼，原审被告保利公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
董园向本院提出诉讼请求（与原审诉求相同）：1、要求确认董园对其在原辽宁恒缘房地产开发有限公司（以下简称恒缘公司）购买的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋享有所有权；2、确认董园购买该房屋的权利优于保利公司对于该房屋所设定的抵押权；3、恒缘公司管理人应配合董园办理房屋产权登记。事实及理由：董园购买了恒缘公司开发的坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋，先后3次向恒缘公司交付购房款总计225472元。并于2012年6月13日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等入住费用，办理了入住，取得了房屋钥匙，实际占有了该房屋。但因为董园购买的房屋被恒缘公司抵押给了被告保利公司，办理了在建工程抵押登记，致使董园无法办理房屋产权证。董园认为其购买了房屋，缴纳了全款，实际占有了该房屋，理应是该房屋的合法所有权者。董园购买该房屋是基于生存的需要，恒缘公司与保利公司是因经济往来形成的抵押权，是一种商业行为，董园基于生存需要购买该房屋的权利应高于保利公司基于商业行为对该房屋设定的抵押权，故提出上述诉讼请求。为印证上述所称事实，原审原告向本院提供了下列证据：1、委托代建协议，证明原审原告购买房屋的事实。2、房款收款收据，证明原审原告已经缴纳房款。3、办理入住的收款收据，证明原审原告已经办理入住，交纳煤气、电、取暖、物业等相关费用。
恒缘公司管理人答辩称（与原审答辩意见相同），对于董园的诉求没有意见，董园所陈述的事实与管理人掌握的情况基本一致，在具备办理房屋产权登记条件时，管理人在职责范围内配合有关部门协助董园办理相关手续。
保利公司在法定期限内未向本院递交书面答辩意见。
本院原审认定案件事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区。原告董园购买了恒缘公司开发的逸海蓝湾5-2号房屋，于2012年6月13日签订了委托代建协议，对房屋户型、面积、单价、工程质量、工期及双方权利义务做了约定。原告分别于2009年11月16日交付房款10万元，2010年11月6日交付房款123799元，2012年6月13日交付房款1673元。于2012年6月13日缴纳了水、电、煤气、电梯、物业等费用，办理了入住手续。另查明，恒缘公司与保利公司分别于2011年10月28日、12月24日、2012年7月1日签订了三份借款合同和抵押合同，恒缘公司向保利公司借款19917879元，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区的商品房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。再查明，申请人刘武向锦州市中级人民法院申请对辽宁恒缘房地产开发有限公司进行破产，锦州市中级人民法院于2013年12月23日作出（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书，裁定对刘武提出的破产申请予以受理。并于同日作出（2014）锦民一破字第00001号决定书，指定成员组成清算组，担任辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人。保利公司已就其本案所涉借款向管理人申请了债权登记。本院原审认为，原告董园与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。原告董园依合同约定支付了全部房款，且已办理了入住手续，原告基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得了保利公司的借款，但原告与恒缘公司签订了委托代建协议，原告依合同约定已支付了全部房款，办理了入住手续，并且该协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现原告请求确认其购买房屋的权利优先于保利公司抵押权，应予以支持。关于原告要求被告协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查问题，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及原告基于房屋买卖合同的所有权请求权与被告基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告破产管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告恒缘公司管理人对原告该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，被告破产管理人应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决如下：一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋归原告董园所有。二、原告董园购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋的权利优先于锦州市凌河区保利小额贷款有限责任公司在该房屋设定的抵押权。三、辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原告董园办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋所有权登记手续。
本院再审调取如下证据：1、锦州市中级人民法院（2014）锦民一破字第00001号民事裁定书、民事决定书，证明恒缘公司进入破产程序并由锦州市中级人民法院指定清算组，由该清算组担任该公司管理人。2、借款合同、抵押合同、登记申请表、评估通知书，抵押物清单等，证明包括本案涉及的房屋设定抵押情况。3、恒缘公司商品房预售许可证。4、保利公司营业执照、法定代表人身份证明等。本院组织当事人对当事人举证及本院调取的证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定再审案件事实：恒缘公司开发建设了坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区，于2010年8月27日取得商品房预售许可证。董园购买了恒缘公司开发的逸海蓝湾5-2号房屋，于2012年6月13日签订了委托代建协议。董园分别于2009年11月16日交付房款10万元，2010年11月6日交付房款123799元，2012年6月13日交付房款1673元，于2012年6月13日办理了入住手续。恒缘公司与保利公司分别于2011年10月28日之后陆续签订了多份借款合同和抵押合同，恒缘公司从保利公司取得借款，恒缘公司用包括原告购买的房屋在内的逸海蓝湾小区的商品房屋作抵押，并到锦州市房屋产权监理处办理了房屋在建工程抵押权登记。其他再审案件事实与原审认定事实一致。
本院再审认为，董园与恒缘公司签订的委托代建协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，亦不违反效力性强制性规定，故该协议书合法有效。董园依合同约定支付了全部房款，且已办理了入住手续，基于买卖合同应取得该房屋所有权，故其主张案涉房屋的物权，理由正当，应予以支持。关于优先权问题，虽然恒缘公司以包括本案所涉房屋在内的在建工程抵押取得了保利公司的借款，但董园与恒缘公司签订了委托代建协议，董园依合同约定已支付了全部房款，办理了入住手续，并且该协议先于抵押借款合同订立，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应当优先保护购房消费者的利益，房屋买受人的权利优先于抵押权人的抵押权。现董园请求确认其购买房屋的权利优先于保利公司抵押权，应予以支持。关于董园要求恒缘公司管理人协助其办理房屋产权登记手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属问题，以及董园基于房屋买卖合同的所有权请求权与保利公司基于抵押合同的抵押权请求权的冲突问题，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对董园要求恒缘公司管理人协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之恒缘公司管理人对董园该诉求亦无异议，故本院认为在案涉房屋具备产权登记条件时，恒缘公司管理人应当协助董园办理房屋所有权登记手续，故对董园的此项请求予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百零七条第一款，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：
一、坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋归原审原告董园所有。
二、原审原告董园购买坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋的权利优先于原审被告锦州市凌河区保利小额贷款有限责任公司在该房屋设定的抵押权。
三、原审被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人应协助原审原告董园办理坐落于锦州经济技术开发区辽阳路逸海蓝湾小区5-2号房屋所有权登记手续。
案件受理费50元，由原审被告辽宁恒缘房地产开发有限公司管理人负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 秦 晋
审 判 员 王利民
人民陪审员 王 倩
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王 维