北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02427号
上诉人（原审原告）孙×1，女，1938年5月27日出生。
被上诉人（原审被告）孙×2，女，1954年5月2日出生。
委托代理人朱×（孙×2之夫），1950年1月4日出生。
被上诉人（原审被告）北京市第一建筑工程有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街75号。
法定代表人郭向东，董事长。
委托代理人王妍，女，1989年6月26日出生。
委托代理人王欣，男，1986年9月22日出生。
上诉人孙×1因与被上诉人孙×2、北京市第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法�（2014）西民初字第23953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2014年10月，孙×1向原审法院起诉称：我与孙×2为姑侄关系。我与案外人孙×3为父女关系。孙×2与孙×3为祖孙关系。一建公司前身为北京市第一建筑工程公司。北京市×××3号楼6门204号房屋原系孙×3承租的一建公司公租房。孙×3共有五个子女。孙×3于1993年11月18日去世。孙×3去世后，孙×2在其户籍当时不在承租房的情况下，擅自将房屋承租人变更为自己。2000年通过房改将该承租房买下。我认为：在父亲孙×3去世后，承租房承租人应重新进行确定，按照《北京市公有住房租赁合同》的相关规定，在租赁期限内，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理承租人更名手续。但孙×2将房屋�租人从孙×3变更为自己时并未与其他家庭成员进行说明，亦未征得其他家庭成员的意见，孙×2的行为与变更承租人的规定相违背。另外，孙×2变更承租人时，其户口与孙×3并未在同一户籍上，孙×2于1993年11月变更房屋承租人，其于1994年1月7日才将户籍由北京市×××西中胡同13号迁入承租房。因此，孙×2变更承租人的程序违反了《北京市公有住房租赁合同》的有关规定，房屋承租人由孙×3变为孙×2的变更行为应无效。我认为：孙×2的行为侵害了我的民事权益，故现诉至法院要求确认孙×2、一建公司签署的《北京市公有住房租赁合同》无效，诉讼费由孙×2、一建公司负担。
孙×2辩称：一、孙×1的此次诉讼，已经超出了法定诉讼时效。孙×11995年就知道我已经承租了涉案房屋。2000年已知道我将涉案房屋买下。2002年还以“财产权属纠纷”在原北京市宣武区人民法院（以下�称原宣武法院）起诉过我，其“知道或应当知道自己权利受到侵害”的时间已经远远超过2年。另外，我自1993年11月17日实际承租本案的争讼房屋，到孙×1此次起诉已经21年，也已经超过最长20年的诉讼时效。二、孙×1不是本案的直接利害关系人。无论按照当时还是现在的北京市关于公有住房租赁的相关规定，孙×1都没有资格承租本案的争议房屋，也就是说，不论我与一建公司签订的《公有住宅租赁合同》是否有效，均不涉及孙×1的利益，与孙×1没有直接利害关系，其不具备本案诉讼的资格。第三、孙×1在起诉书中引用的《北京市公有住房租赁合同》不是认定合同无效的法律依据。我国《合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”是合同无效的法定条件，而孙×1在起诉书中引用的是北京市政府相关职能部门的规定，这一规定显然不属于认定合同�效的法律或行政法规。第四、我与一建公司签订的《公有住宅租赁合同》符合当时的政策规定，合法有效。从孙×1引用的规定可以看出，孙×1依据的是北京市房管局（1995）第172号文件，我1993年变更租赁关系时，指导公房租赁的却是房管局（1991）第503号文件。该文件并不要求“其他家庭成员无异议。”就是后来172号文中的其他家庭成员也是指符合承租条件的，而不是任意家庭成员。至于户口问题，我中间户口虽然迁出过，但人一直在此居住。1994年迁回。1996年签订承租合同时，早已经超过当年一年的规定。再者，我当时承租的是企业自管房，（1991）第503号文对企业自管房并无强制要求，主要由企业按照相关制度自行管理。这一问题，原宣武法院已在（2002）宣民初字第01952号民事判决书中认定“在变更承租权、领取产权的过程中，孙×2均是得到相关部门的认可，通过合法手续办理的。”综上，我认为，孙×1的诉求没有事实与法律依据，故不同意其诉讼请求。
一建公司辩称：涉案房屋原是我公司所有的产权房，我公司有权利将该房租赁给孙×2，我公司对该房具有完全处分权。我公司与孙×2签订的《公有住宅租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故不同意孙×1的诉讼请求。
原审法院认为：由于本案系确认合同无效纠纷的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故孙×2以孙×1的起诉早已超过诉讼时效作为抗辩理由，缺乏法律依据，法院对此不予采纳。依照相关法律规定，下列事实，当事人无需举证证明：“（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”人民法院生效判决书已确认在变更承租权、领取产权的过程中，孙×2均是得到相关部门的认可，通过合法手续办理的。孙×1虽表示不同意该判决，但鉴于上述判决已经发生法律效力，孙×1尚无证据推翻该裁判文书，故法院依法确定原宣武法院认定的上述事实成立。
另依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，原承租人死亡后，一建公司向共居人孙×2出具进住证，并与后者签订《公有住宅租赁合同》，由孙×2承租涉案房屋。一建公司与孙×2签订的《公有住宅租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。孙×1主张孙×2与一建公司签订的《公有住宅租赁合同》存在无效情形，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此�原审法院于2014年12月12日判决：驳回孙×1的诉讼请求。
判决后，孙×1不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由为：一、一审判决认定事实不清。原判决引用原宣武法院（2002）宣民初字第01952号民事判决关于“在变更承租权、领取产权的过程中，孙×2均是得到相关部门的认可，通过合法手续办理的”的内容，对本案事实未经查证进行定案。涉诉《公有住宅租赁合同》实质上侵害了孙×1的权利，属于法律上“以合法形式掩盖非法目的”。二、孙×2与一建公司所签订的《公有住宅租赁合同》是在孙×2将户籍迁到涉案房屋后满两年办理的，双方具有恶意串通情形，合同应为无效。涉案房屋原承租人于1993年11月8日去世，孙×2提交的证明显示孙×2是在1993年11月17日被批准入住涉案房屋，其与一建公司是1996年4月9日签订《公有住宅租赁合同》，孙×2户口是1994�1月7日迁入涉案房屋。原承租人去世不到10天双方就对承租人进行了变更，孙×2在被批准入住近三年后才与一建公司签订租赁合同，显然双方有意规避北京市公有住房管理规定，恶意串通损害孙×1利益。三、孙×2在变更涉诉房屋承租人时，提出其经过家庭成员的协商，与事实不符，违背公有住房承租人变更条件。四、一建公司认为承租人变更给谁，完全由一建公司决定，想变更给谁就变更给谁。这是不负责任的说法，也说明了孙×2与一建公司变更承租人手续不完全符合法律规定。综上，孙×2与一建公司之间变更公有住房承租人手续违背法律规定，损害孙×1等第三人利益，请求确认涉诉《公有住宅租赁合同》无效。
孙×2同意原判决，针对孙×1上诉理由答辩称：一、孙×1不是涉案房屋权利人。孙×1并未在涉案房屋居住，其大学毕业回京工作后在工作单位分配了福利住�，其户籍也不在涉案房屋。二、孙×1主张的北京市房屋土地管理局1997年第946号文件第五条关于公有住宅变更承租人条件的规定从1998年1月1日实施，不具有溯及力。本案应适用京政发（1987）109号文件关于“承租人外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”的规定。1984-1993年涉案房屋中同住人只有孙×2和其爷爷、奶奶三人，1993年爷爷去世到2000年奶奶去世，同住人只有孙×2、奶奶和孙×2之夫。爷爷去世后，奶奶无收入，与孙×2商量由孙×2承租涉案房屋，并由孙×2单位向一建公司交供暖费，为此孙×2单位取消了其福利分房资格。三、一建公司与孙×2之间签订的《公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，不存在恶意串通，合法有效。
一建公司同意原判决，并答辩称：一、孙×1无证据证明一建公司与孙×2存在恶意串通情形；二、一建公司与孙×2签订的《公有住宅租赁合同》符合法定程序，是双方真实意思表示，不违反相关法律法规。
经审理查明：座落于北京市西城区×××3号楼6门204室二居室住房一套（以下简称涉诉房屋）原系一建公司的产权房。1984年6月，一建公司与孙×3签订了该房的《公房租赁合同》。孙×3与其妻乔×生育有子女5名，分别为：孙×4、孙×5（原名×××）、孙×6、孙×1、孙×7（已定居国外）。孙×2为孙×5之女。孙×2出生后，即与孙×3夫妇共同居住。
1993年11月8日，孙×3去世。1993年11月13日，孙×3原所在单位——北京市美术公司基建房管科向一建公司房管科出具《介绍信》，内容如下：“北京市第一建筑工程公司房管科：今有我公司职工孙×3同志原住贵方产权住房×××3号楼六门204号，为此住宅承租人。今年十一月八日孙×3同志因病去世，此房经协商由其孙女孙×2同志继续承租，请�方协助办理转租手续及一应事宜。此致敬礼北京市美术公司基建房管科1993年11月13日（此处加盖有北京市美术公司基建房管科印章）。”
1993年11月16日，孙×2所在单位——中国船舶工业总公司综合技术经济研究院房管处向一建公司出具如下证明：“北京市第一建筑工程公司房管科：今有我单位职工孙×2住贵方产权住房×××3号楼六门204号，原住宅承租人孙×3系我单位孙×2的祖父，因老人不幸去世，其奶奶要由她照顾，此住房经协商由其孙女孙×2同志继续承租，请贵方协助办理转租手续及一切事宜。此致敬礼中船总公司综研院房管1993年11月16日（此处加盖有中国船舶工业总公司综合技术经济研究院房管处印章）。”
1993年11月17日，一建公司向孙×2出具了《市一建公司批准住房证明》（编号：888），内容如下：“兹批准孙×2同志，进住宣武区×××3＃楼宿舍6单元排204号2�，限于1993年11月30日前迁入。过期作废，在迁入前望查清室内设备，并保护室内完整，如有损坏由原住户负责赔偿。经办人：董1993年11月17日注意事项：1.必须办清订退租手续。2.调换房时因空闲造成损失，应由责任一方负责。3.按时交纳房租，调换后应按新标准交租。”
1994年1月7日孙×2户籍由西城区×××13号迁入西便门西里3号楼6门204号。
1996年4月9日，孙×2（承租方、乙方）与一建公司（出租方、甲方）签署了《公有住宅租赁合同》（市建房字第026**号），约定宣武区×××3＃楼六门204号，总使用面积41.6㎡，其中居室2间，面积22.8㎡。自96年1月1日始至96年12月31日月租金57.35元，自97年1月1日始至97年12月31日月租金79.10元。
2000年9月26日，卖方一建公司（甲方）与买方孙×2（乙方）就涉诉房屋签署了《房屋买卖契约》，约定：“甲方将涉诉房屋出售给乙方，成本价立契房价为32360元整……乙方以成本价购买的住房，产权归个人所有，使用5年后可依法进入市场……”
2000年10月21日，孙×2取得了上述房屋的产权证明（京房权证优宣私字第335**号）。
2002年，孙×1、案外人孙×4、孙×6将孙×2起诉至原北京市宣武区人民法院，要求继承涉诉房屋。该案审理中，中国船舶工业综合技术经济研究院原计算机应用研究中心主任谭×、副主任吴×为孙×2出具了《证明材料》，内容如下：“孙×2同志自一九八五年三月来我单位工作（先借后调），据说她因父母离异，从四岁起就和弟弟同爷爷奶奶生活在一起，同爷爷奶奶感情至深可想而知，结婚后也住这里。由于爷爷奶奶年老，更需要有人照料。后来虽雇佣了保姆，但许多日常家务还需要她来料理。到我单位工作时，她爷爷奶奶已是近九十岁的老人了，单靠保姆一人是照料不过来的。为此，我单位考虑到她的实际困难，同意她上班可以晚来早走。自九三年她爷爷九十七岁去世后，只剩她奶奶（当时九十四岁），找伺候这样老人的保姆也不容易，虽找过几个，都待不了几天就不干了，之后更需要她来照料。她在班上的时间更少了，但又不能不上班。后来，她爸爸退休，则有她爸爸白天来照料，晚上她回家接班，一年三百六十五天，天天如此，直到她奶奶一百零一岁去世，以此证明她同爷爷奶奶常年生活在一起，并且一直伺候两位老人到离开人世。证明人中国船舶工业综合技术经济研究院原计算机应用研究中心主任谭×、副主任：吴×。”2002年4月23日，北京市原宣武区广内街道西便门西里社区居民委员会出具书面《证明》，内容如下：“我小区居民孙×2（女）与其祖父（孙×3）、祖母（乔×）于1984年6月迁入×××3号楼6门204号。16年来孙×2一直与其祖父母共同生活居住照料两位高龄老人生活起居一直到2000年元月祖母去世。特此证明西便门西里社区居委会2002.4.23（此处加盖有北京市宣武区广内街道西便门西里社区居民委员会印章）。”原北京市宣武区人民法院经审理认为：孙×2长期居住在×××3号楼6门204室，作为孙×3的共居人在孙×3去世后，1996年取得该房的居住权，2000年自行出资购买该房成为房屋的产权人。在变更承租权、领取产权的过程中，孙×2均是得到相关部门的认可，通过合法手续办理的。现孙×1三原告起诉要求房屋归三原告共有，没有事实和法律依据，遂于2002年7月5日判决驳回了孙×1、案外人孙×4、孙×6的诉讼请求。双方均未就此提出上诉。该判决已发生法律效力。
原审审理中，孙×1提交《介绍信》、《证明信》等证据证明孙×2在孙×3去世后（1993年11月），隐瞒真实情况，在其他家庭成员不知情的情况下，擅自将房屋承租人变更为自己，违反了《北京市公有住房租赁合同》的相关规定，另证明孙×2于1994年1月7日才将户籍由北京市西城区×××13号迁入承租房屋，其变更承租人时户籍并不在承租房内，不符合变更成为承租人的条件。孙×2及一建公司认可上述证据真实性，但对证明目的不认可。孙×2提交了如下证据：1.《供暖协议书》，载明“用户单位：中国船舶工业总公司综合技术经济研究院（简称甲方），供暖单位：北京市第一建筑工程公司（简称乙方），签约日期：1993年11月16日”，证明变更承租人经双方单位同意，变更合法；2.批准住房证明，证明孙×2的具体入住时间，表示孙×1的起诉已经超过最长诉讼时效；3.《公有住宅租赁合同》，证明孙×2与一建公司签订合同的日期，以此证明该合同不受孙×1引用法规的约束；4.《房屋买卖契约》，证明孙×2已于2000年9月购买了此房；5.涉案房屋产权证，证明孙×2已经取得涉案房屋的产权证；6.户口簿，证明孙×2、一建公司签订租赁合同时，孙×2的户口已在此两年以上；7.单位证明，证明孙×2变更承租契约合法；8.民事判决书，证明如下内容：①、法院已经认定孙×2变更承租、领取产权合法；②、法院已经认定孙×1没有承租资格。9.房管局（1991）503号文件，证明如下内容：①、涉案房屋变更承租人时应适用当时的文件即（1991）503号文件；②、企业自管房不受该规定强制约束；③、租赁合同合法。孙×1除证据7外，对于其他证据的真实性均不持异议，但不认可孙×2的证明目的，指出孙×2对祖母乔×有虐待行为，孙×2对此予以否认。
本院审理中，孙×2称孙×1既不在涉诉房屋居住，户籍也不在涉诉房屋，因此对涉诉房屋并无任何权利。孙×1认可户籍不在涉诉房屋，但称自己为照顾老人经常在涉诉房屋短期�住。
以上事实，有孙×1提交的《证明信》、孙×2提交的《供暖协议书》、批准住房证明、《公有住宅租赁合同》、《房屋买卖契约》、涉案房屋产权证、户口簿、单位证明、原宣武法院（2002）宣民初字第01952号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为孙×2与一建公司就涉诉房屋签订的《公有住宅租赁合同》是否具有法律规定的无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，一建公司作为涉诉房屋产权人与孙×2签订的《公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示。孙×1未能提�证据证明涉诉《公有住宅租赁合同》存在一建公司与孙×2恶意串通，损害其利益的情形。涉诉《公有住宅租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具备法律规定的合同无效的其他情形。孙×1主张孙×2与一建公司签订的《公有住宅租赁合同》存在无效情形，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由孙×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一五年二月十六日
书 记 员 林晓天