文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1331号上诉人（原审原告）：李龙飞，男，1990年2月9日出生，汉族，住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码91441400053799311T，住所地梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛。委托诉讼代理人：赵秀娟，广东宝晟律师事务所律师。上诉人李龙飞、梅州嘉应新天地有限公司（以下简称嘉应新天地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院(2017)粤1402民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李龙飞提起上诉，请求撤销一审判决，改判嘉应新天地公司按年利率4.75%标准计付违约金107412.3元（自2015年3月29日起计至2017年3月26日止），本案一、二审诉讼费用由嘉应新天地公司承担。事实与理由:一、本案中违约时间至少应认定为“2015年3月29日起计至2017年3月26日止”。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条，无疑卖方在交付房屋给买方之时或之前必须履行如下几个基本义务：第一、卖方必须已经取得合同第八条约定的证明文件（即《工程竣工验收备案表》）；第二、卖方在取得《工程竣工验收备案表》后必须书面通知买受人办理交付；第三、办理交付之时卖方必须向买方出示《工程竣工验收备案表》，并同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。具体到本案而言，根据法庭查明的事实，至李龙飞起诉之日止，嘉应新天地公司只是曾经在2015年5月20日书面通知李龙飞交付（但因尚不具备交付条件，李龙飞依法有权拒绝），此后直至李龙飞提起诉讼之后的2017年3月17日嘉应新天地公司才发出书面《收楼通知书》，通知李龙飞在2017年3月26日之前办理收楼手续。一审法院在查明嘉应新天地公司在涉案房屋验收合格之后并未书面通知李龙飞进行交付的情况下，推定李龙飞知悉该涉案房屋具备交付条件，显然严重违背双方合同约定的交付条件。首先、借钥匙验房与知悉房屋具备交付条件完全是两件事情，须知房屋交付的前提条件是要验收合格，而验收合格是涉及到规划、设计、监理、住建、消防、环保等一系列政府主管部门的专业工作，并以取得《工程竣工验收备案表》为验收合格的最终依据。这些专业工作又岂是作为老百姓的李龙飞肉眼能判断得了的？其次，李龙飞在借钥匙验房时嘉应新天地公司并未出示《工程竣工验收备案表》，一审中嘉应新天地公司亦未提供任何证据足以证明李龙飞借钥匙验房时曾经出示过《工程竣工验收备案表》，李龙飞无法知道涉案房屋已具备交付条件。第三、根据双方合同约定，卖方进行房屋交付必须是取得《工程竣工验收备案表》后向买受人发出书面通知才能合法进行。本案嘉应新天地公司未提供任何证据证明涉案房屋在2016年3月4日取得《工程竣工验收备案表》后有书面通知上诉人交付房屋，即嘉应新天地公司在2016年3月4日之时尚未完成其有关交付的合同义务，缘何一审法院认定在2016年3月4日之后就不再构成违约？第四、根据双方签订的合同第十一条约定，在双方办理交付手续之时，嘉应新天地公司依法应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。即便在一审期间经法庭多次要求嘉应新天地公司出示上述《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，嘉应新天地公司依然无法提供，这充分说明直到一审诉讼期间，嘉应新天地公司的房屋依然不具备双方合同约定的交付条件。综上，根据庭审所确定的事实，嘉应新天地公司在2016年3月4日取得疑点重重的涉案房屋的《工程竣工验收备案表》后，直至2017年3月17日才发出书面《收楼通知书》，要求李龙飞在2017年3月26日之前办理交付手续，因此，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条的规定，本案中嘉应新天地公司的违约时间至少应认定为2015年3月29日起至2017年3月26日止（暂且忽略被上诉人时至今日依然无法出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》事宜）。二、本案中违约的计算标准应按年利率4.75%计算。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条第2项，出卖人逾期交付的违约责任的计算标准为“银行固定资产贷款同期利率”。根据中国人民银行颁布的基准贷款利率，一年内（含一年）年利率为4.35%，一至五年（含五年）利率为4.75%。本案中，嘉应新天地公司的违约时间至少应该是2015年3月29日至2017年3月26日，即嘉应新天地公司的违约时间超过一年以上，不足五年，那么依照双方合同约定的“同期”利率，依法应适用中国人民银行颁布的一至五年（含五年）期的贷款基准利率（即年利率4.75%）计算嘉应新天地公司应支付的违约金。嘉应新天地公司提起上诉，请求撤销一审判决，驳回李龙飞的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由李龙飞承担。事实与理由：一、一审法院将竣工验收备案表的取得时间即2016年3月4日认定为涉案房屋交付时间，违反了双方合同约定，涉案房屋在2016年1月27日已具备交付条件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条已明确约定，涉案房屋的交楼条件为“该商品房经验收合格”。一审中，嘉应新天地公司提交了2016年1月27日经工程设计、勘察、施工、监理四个单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房产在2016年1月27日已达到合同约定的“商品房验收合格”的条件。因此，根据我国《建筑法》等相关法律法规的规定，涉案房产实际在2016年1月27日已完全具备交付条件，一审法院将涉案房屋2016年3月4日竣工验收备案表的取得时间认定为实际交付时间违反了双方合同的约定。并且，根据嘉应新天地公司提交的收楼通知书及快递回单可知，2015年5月20日嘉应新天地公司已书面通知包括李龙飞在内的业主收楼。而根据嘉应新天地公司补充提交的收楼确认书及其他资料可知，大部分业主在接到收楼通知后已陆续收楼并实际装修入住，说明涉案房屋已完全具备交付条件。另外，嘉应新天地公司在2016年1月27日涉案楼房竣工验收合格后也多次电话催告包括李龙飞在内的业主进行收楼。但因李龙飞自身原因，其拒绝收楼至今，因此延期交楼的责任在于李龙飞而非嘉应新天地公司。二、嘉应新天地公司因不可抗力因素不能按时交房，符合合同约定的可据实延期交楼的情形，交楼时间依法应予以顺延。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款的约定可知，如遭遇不可抗力的，出卖人（嘉应新天地公司）可据实予以延期。恶劣天气并非嘉应新天地公司所能预见、避免和控制，系不可抗力，因此造成建设施工过程中的停工，交楼期限可以顺延。涉案房屋系高层建筑（地上25层，地下1层），设计高空的室外施工及升降建筑材料等安全方面的问题，受天气因素的影响非常大。根据嘉应新天地公司补充提交的资料，从2013年10月1日到2015年3月28日的阵雨/暴雨已高达116天，即由于恶劣天气原因导致在建设过程中无法施工的天数是116天，交楼时间依法应予以顺延。李龙飞于2017年2月14日起诉，请求判令：1、被告立即支付原告逾期交付商品房的违约金99149.82元（此违约金暂计至2017年2月12日，2月12日至实际支付之日止的违约金另计，银行固定资产贷款同期利率按1-5年4.75%的年利率计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告嘉应新天地公司作了答辩。一审法院经审理查明：被告为从事房地产开发经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年4月18日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014017），被告取得壹江南第B2栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区4号楼)的商品房的预售许可。2014年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定，……被告向原告预售位于梅州市××区××、××房的房产。……房款总价为人民币1118231元，银行按揭方式付款。……被告应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府有关的规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……原告已按本合同的约定交清商品房总价款，如若被告未按约定时间交付使用，逾期时间被告按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给原告。……商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担等内容。合同签订后，原告按约付清了购房款等款项。被告于2016年1月27日竣工验收合格，于2016年3月4日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案。2015年5月20日，被告书面通知原告进行收楼,但原告至今未收楼。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原告按约付清了购房款，被告应按约于2015年3月28日前将涉案房产交付给原告使用，被告于2015年5月20日书面通知原告进行收楼,于2016年3月4日在梅州市住建局进行工程竣工验收备案,原告至今未收楼的事实，有原、被告庭审陈述证实，法院予以确认。本案争议焦点为，一是被告向原告交付涉案房屋是否具备交房的法定条件的问题。二是双方约定违约金计算标准如何认定的问题。关于被告向原告交付涉案房屋是否具备交房的法定条件的问题。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。虽然双方约定的交楼条件低于法定条件，但是被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。因此，被告在2016年3月4日前未取得工程竣工验收备案表的情况下理应对该期间承担延迟交楼的违约责任。被告于2016年3月4日具备交楼条件后，李龙飞虽然至今未收楼，但是曾于2016年9月29日到被告处借出B2栋1103房的钥匙查验房屋。李龙飞的上述行为表明其已知悉应进行收楼的情况。为此，在被告2016年3月4日具备交付房屋的条件后，李龙飞仍拒绝接受交付，被告不再承担逾期交付房屋的违约责任。综上，被告承担逾期交付房屋违约责任的期间从2015年3月29日起至2016年3月4日止。原告现要求被告按合同约定支付延期交付违约金的诉讼请求合理合法，依法应予支持。关于双方约定违约金计算标准如何认定的问题。根据双方合同约定，被告逾期交付房屋，原告可按银行固定资产贷款同期利率要求被告计付违约金。该计算违约金的“银行固定资产贷款同期利率”约定不明确，原、被告双方当事人在审理中表示同意按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，但原告主张应按一至五年（含五年）中国人民银行同期同类贷款利率4.75%/年计算，被告则主张按一年以内（含一年）中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年计算。结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为违约金应以4.35%计算为宜。综上，被告应当支付逾期交付房屋的违约金46075.77元（从2015年3月29日起至取得工程竣工验收备案表时间2016年3月4日止逾期天数为341天×合同总价1118231元×4.35%÷360天=违约金46075.77元）给原告李龙飞，原告李龙飞请求超出部分依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，于2017年9月18日作出判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，支付违约金46075.77元给原告李龙飞。二、驳回原告李龙飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278.74元（已由原告李龙飞预交2278.74元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、诉争商品房验收合格时间的认定；2、逾期办理商品房交付手续期间的认定；3、违约金的计算。一、关于诉争商品房验收合格时间的认定问题。经庭审查明，诉争商品房于2016年1月27日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理四个单位进行验收，并出具工程综合验收合格的《建筑工程竣工验收报告》；备案机关于2016年3月4日出具同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，而对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方当事人有争议：李龙飞主张应以建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续为准。嘉应新天地公司主张以建设、勘察、设计、施工、监理五单位进行的工程竣工验收合格即可。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规及建设部相关行政规章的规定，我国于2000年以前实施的是商品房验收许可制度，即由房地产开发主管部门组织竣工验收及综合验收的制度，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度。但根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》及2000年6月30日施行的建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的规定，工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施，县级以上地方人民政府建设行政主管部门委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督；国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。据此，双方约定的“商品房经验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，而本案诉争商品房工程项目于2016年1月27日经五方进行竣工验收合格，即符合双方合同约定的交付条件。二、关于逾期办理商品房交付手续期间的认定。双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”嘉应新天地公司于2015年5月20日向买受人李龙飞发出收楼的书面通知，而当时商品房并未进行竣工验收，李龙飞依约有权拒绝交接。诉争商品房于2016年1月27日才通过竣工验收合格，达到合同第八条约定的交付使用条件，但嘉应新天地公司无法举证证明该公司在商品房达到交付使用条件后何时通知了李龙飞办理交付手续。鉴于李龙飞认可嘉应新天地公司在房屋验收合格后于2017年3月17日发出书面收楼通知，通知李龙飞于2017年3月26日之前办理收楼手续，故对于嘉应新天地公司逾期办理商品房交付手续的起止时间，应从合同约定的交付期限届满的第二天，即2015年3月29日开始计算至嘉应新天地公司在房屋验收合格后通知收房期限届满之日的2017年3月26日止。至于嘉应新天地公司上诉提出的天气原因问题，因下雨等天气不属于不可预见并不可避免的情形，是属于可以预见的自然现象，因此，不构成合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力情形；且嘉应新天地公司亦未能举证证明遭遇合同第八条约定的可以延期交房的不可抗力并在发生不可抗力之日起10日内告知了买受人。嘉应新天地公司上诉主张该公司逾期交房的截止日期应以工程通过竣工验收合格的2016年1月27日为准，与双方签订的合同第十一条约定不符。因为，依照合同约定，工程通过竣工验收合格只是符合双方约定的交付使用条件，是作为出卖人的嘉应新天地公司书面通知买受人办理交付手续的前提和基础，工程竣工验收合格并不能等同于出卖人履行了书面通知买受人办理交付手续，故对嘉应新天地公司的此项上诉主张不予采信。李龙飞上诉主张嘉应新天地公司逾期交房的时间应计算至2017年3月26日止有理，予以支持。三、关于违约金的计算。由于双方当事人对按中国人民银行规定的同期贷款利率给付违约金未提出异议，应予认定。而嘉应新天地公司的逾期交房的期间从2015年3月29日起至2017年3月26日止，超过了一年时间，李龙飞上诉主张按照一至五年期的贷款年利率4.75%计算有理，予以支持。嘉应新天地公司因此应当向李龙飞支付逾期交付房屋的违约金（从2015年3月29日起至2017年3月26日止，计为105940.89元【逾期天数728天×（房价1118231元×年利率4.75%÷365天）】。综上所述，李龙飞上诉有理，其上诉请求予以支持；嘉应新天地公司上诉理据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定的事实部分错误，实体处理部分欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初299号民事判决；二、梅州嘉应新天地有限公司应于本判决生效后五日内，支付违约金105940.89元给李龙飞；三、驳回李龙飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2278.74元，由梅州嘉应新天地有限公司负担。二审案件受理费2278.74元，由梅州嘉应新天地有限公司负担。李龙飞和梅州嘉应新天地有限公司已分别预交二审案件受理费2278.74元，李龙飞预交的二审案件受理费2278.74由本院退回。本判决为终审判决。审 判 长  陈立民审 判 员  曾园芳代理审判员  李新红二〇一七年十二月二十八日书 记 员  巫锾宇