安徽省淮南市田家庵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0403民初1046号
原告（反诉被告）：李世宗，男，1964年11月25日出生，汉族，龙湖中学教师，户籍地安徽省淮南市潘集区，现住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：杨开厂，安徽震一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程虎，安徽震一律师事务所律师。
被告：王伟，男，1966年2月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
被告（反诉原告）：吴耘，女，1965年4月4日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：李德方，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）李世宗与被告王伟、被告（反诉原告）吴耘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李世宗及其委托诉讼代理人杨开厂、程虎，被告（反诉原告）吴耘委托诉讼代理人李德方到庭参加诉讼，被告王伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李世宗向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《房屋买卖协议》，协助原告办理房屋过户登记（手续）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2004年9月8日，原告购买被告所有的房改房××（田家庵区××楼××单元××室，建筑面积61平方米，80%的部分产权），双方订立了《房屋买卖协议》，当日原告支付了购房总价款6万元，两被告出具了收条，并将房屋交付原告使用。2006年被告找原告协商，由原告支付购买剩余20%产权的价款6000元和全部产权过户税费12000元给被告，被告将协助原告将房屋全部产权过户至原告名下，原告同意并支付了剩余产权的价款和过户所需税费合计18000元给被告，吴耘出具了一份收条。后原告找被告办理过户手续，但却始终找不到被告。现原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院，望法院判如所请。
被告王伟未到庭参加诉讼，未答辩。
被告吴耘辩称：1、原告诉称与事实不符，王伟与吴耘离婚，经法院调解书确认该房屋归吴耘所有，吴耘将该房出售给原告，20%产权属于案外人，该20%产权市场价和所有人无法确认，程序上向下走不合适；2、原告的房产证是老房产证，中途是否有房屋所有权变动不清楚，应以产权权属查询为准。
反诉原告吴耘向本院提出反诉请求：1、判令李世宗给付剩余购房款12000元；2、本案反诉费由被告负担。事实和理由：双方于2004年9月8日签订一份房屋买卖协议，将坐落于淮橡新村××楼××单元××室（部分产权80%），该房系夫妻共同财产，2004年3月8日吴耘经法院调解与王伟离婚，该房所有权归吴耘所有，以60000元卖给李世宗。2006年5月21日双方达成口头协议，李世宗支付吴耘20%剩余购房款30000元，然后吴耘协助李世宗将该房过户，过户费由李世宗负担。口头协议达成后，李世宗支付吴耘18000云，吴耘出具了收据。后吴耘不断催促李世宗将该房过户并补齐12000元剩余购房款，但李世宗却拖延不付，现又将吴耘起诉至法院，迫于无奈，故吴耘提起反诉，恳请法院判如所请。
反诉被告李世宗辩称：1、反诉事实不符合事实情况，不存在30000元的说法；2、20%产权问题，据了解只要支付20%产权费用即可办理过户，不存在诉讼障碍。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认证如下：1、李世宗提交的《房屋买卖协议》，吴耘质证：对吴耘的签字无异议，对王伟签字不清楚；对协议合法性有异议，认为第三人对20%产权有优先购买权，该协议无效；60000元系80%产权费用。本院认为：双方均提交了该协议，真实性能够予以确认；该协议内容反映出双方系房屋买卖合同关系，支付的60000元系80%产权费用，故本院对60000元系全部价款的证明观点不予以确认，对房屋买卖事实的证明观点予以确认；2、李世宗提交的收条(60000元)，吴耘质证：无异议，收条不是全部购房款。本院认为：双方均认可该收条，本院予以确认；3、李世宗提交的收条（18000元），吴耘质证：对证明观点有异议，18000元系剩余购房款30000元的一部分，房产证按照收条的意思应该给了。本院认为：仅凭该收条只能证明吴耘收到李世宗18000元及房产证，不能证明该笔款项包括哪些明细费用，故对证明观点不予以确认；4、李世宗提交的产权证，吴耘质证：对真实性无异议，但不能作为认定买卖合法的证据使用，房屋买卖没有征询第三人意见，买卖双方系熟人，交付房产证不能证明款项付清。本院认为：该房产证系原件，对真实性予以确认；证书显示房屋80%的产权人系王伟，不动产权属的转移以登记为生效要件，房产证虽然在李世宗手中，并不能证明房屋产权已经转移给李世宗，对于房款付清与交付房产证的关系没有证据佐证，属于李世宗个人推测，本院不予以认定，故本院对该证据真实性予以确认，对证明观点不予以确认；5、李世宗提交的三份表格，吴耘质证：没有单位和人员签字，无关联性。本院认为：该证据属于制式表格，内容空白，不能证明其观点，故对该证据不予以确认；6、李世宗提交的录音，吴耘质证：真实性、关联性有异议，录音时间不清楚。本院认为：该证据与其他证据能够相互印证，本院对该证据予以确认；7、李世宗提交的调解书，本院经核实对真实性予以确认；8、吴耘提交的《房屋买卖协议》，李世宗质证：真实性无异议，但没有30000元的说法。本院认为：李世宗对该协议真实性无异议，且与原件核对一致，对真实性予以确认；该协议无法证明李世宗欠付12000元购房款，故对证明观点不予以确认；9、吴耘提交的收条2张，李世宗质证：对真实性无异议，没有30000元的说法。本院认为：该两份收条与原告提交的一致，对真实性予以确认；对于60000元的收条，结合房屋买卖协议能够认定系购房款，对于18000元的收条，仅凭收条不能证明该18000元的性质，只能证明李世宗支付了该笔款项，故本院对该证明观点不予以确认；10、吴耘提交的短信7张，本院经核实对真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年9月8日，王伟、吴耘（卖方）与李世宗（买方）签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：原淮南市第一橡胶厂职工王伟在本厂房改过程中购得楼房一套，位于淮橡新村××楼××单元××室，建筑面积61平方米，部分产权（2:8）。现自愿将上述房屋一次性全部转让给李世宗，经双方协商后达成一致意见，全部转让金额为60000元，由买方将全部款项付给卖方后，卖方将产权证及房屋钥匙交给房屋购买人，并保证为空房空户（原装修不另计费）。双方交易成功后，卖方对上述房屋不再拥有任何法律效力及权力，本协议双方签字按指印后各执一份。同日，王伟、吴耘收到李世宗支付的60000元购房款，并出具收条一张，内容为“今收到李世宗购房款陆万元整。收款人王伟吴耘2014.9.8”。后于2006年5月21日，吴耘与李世宗就20%产权费用及案涉房屋产权过户问题进行协商，李世宗交给吴耘18000元，吴耘出具了收条，内容为“今收到李世宗壹万捌仟元整（18000元）房产证一本。吴耘2006.5.21”。双方对该18000元的性质有争议，李世宗认为该18000元包括20%产权费用6000元和过户费用12000元，吴耘认为2006年5月21日双方口头达成的协议是20%产权费用30000元，该18000元是其中的一部分，尚欠12000元购房款，过户费用李世宗自行负担。双方就房屋产权过户产生纠纷诉讼来院。
另查明：案涉房屋买卖协议签订后，王伟、吴耘交给李世宗的[私]房字第1-J2-602**号房屋所有权证显示：房屋所有权性质为私产（部分产权），房屋来源系房改售房，房屋坐落位置为裕安三村3号还原楼1单元6室，产权比例为单位20%，个人80%，立契日期为1999年9月，房屋所有权证填发日期为2000年1月18日。
又查明：庭后经核实，房屋所有权证书显示的裕安三村3号还原楼1单元6室即是案涉房屋买卖协议中约定的淮橡新村××楼××单元××室。
再查明：王伟与吴耘系夫妻关系，双方于2004年3月8日经淮南市田家庵区人民法院（2004）田民一初字第325号民事调解书确认离婚，淮橡村3#-1-6室房屋所有权归吴耘所有。
本院认为，李世宗与王伟、吴耘签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，虽然交易的是80%产权，但结合当时市场状况，并不违反相关法律法规强制性规定，双方当事人应本着诚信原则积极履行该协议。经双方当事人举证、质证及庭审查明情况，现将几个问题归纳分析如下：
一、本案主要争议焦点为李世宗支付给吴耘的18000元包含哪些费用？该18000元应当如何处理？
因案涉房屋系房改售房，王伟、吴耘仅拥有80%的部分产权，双方2004年9月8日签订《房屋买卖协议》时仅约定了房屋80%产权的买卖价款，对20%产权未进行约定。2006年5月21日，双方就案涉房屋20%产权购买及过户问题进行了协商，李世宗交给吴耘18000元，有收条在卷佐证，但未注明该18000元的性质，后双方对该18000元性质发生争议，李世宗认为该18000元包括20%产权费用6000元和过户费用12000元，吴耘认为2006年5月21日双方口头达成的协议是20%产权费用30000元，该18000元是其中的一部分，尚欠12000元购房款，过户费用李世宗自行负担。双方的上述意见均无证据佐证，本院均不予以采信。故本院对于吴耘要求李世宗支付剩余购房款12000元的反诉请求不予以支持。
按照常理，房屋系不可分割的财产，王伟、吴耘应当取得房屋全部产权才能进行买卖，故李世宗与王伟、吴耘签订的协议尚未履行完毕，王伟、吴耘有义务以自己的名义从单位购买案涉房屋剩余20%产权，再转让给李世宗。因李世宗已交给吴耘18000元，吴耘出具收条，参照当时房屋市场价格，结合王伟、吴耘先前已将房产证交付给李世宗的行为及庭审双方当事人的陈述，可以判断出该18000元中包含20%的产权购买费用。王伟、吴耘可使用该18000元购买剩余产权，不足部分由李世宗补齐，因过户产生的费用应当按照市场交易习惯由李世宗承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条及《中华人民共和国物权法》第九条规定，王伟、吴耘有协助李世宗办理过户的义务。故本院对李世宗要求王伟、吴耘继续履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。
二、本案是否存在遗漏当事人等程序问题？
吴耘辩称20%产权属于案外人，该案外人有优先购买权，原告遗漏该案外人，程序有问题。被告未提供证据证明案外人即单位在被告王伟、吴耘出卖案涉房屋80%产权时主张了优先购买权，加之房改房系历史遗留现象，单位当时按政策保留20%房屋产权，目的并不是将来主张优先购买权，结合本案案情，李世宗已购买房屋大部分产权（80%），并且居住多年，为了维护市场交易秩序及本着诚信便利的原则，王伟、吴耘应协助李世宗购买剩余的20%产权以便李世宗获得房屋全部产权。
综上所述，李世宗要求王伟、吴耘履行《房屋买卖协议》，协助办理房屋过户登记的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持；吴耘要求李世宗给付剩余购房款12000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法驳回该诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告王伟、吴耘继续履行《房屋买卖协议》，于判决生效后十五日内协助原告李世宗办理房屋过户登记手续；
二、驳回反诉原告吴耘的诉讼请求。
本诉案件受理费1750元，由被告王伟、吴耘负担；反诉案件受理费50元，由被告吴耘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 杨 勇
二〇一七年五月十七日
书记员 张士军
附1：本案证据目录
一、原告李世宗提交的证据和证明目的如下：
1、原告身份证复印件、两被告户籍证明。证明原告的诉讼主体资格，两被告户籍地不一致，被告吴耘早已不在户籍地居住，房屋出售后，原告一直居住在该房屋内。
2、房屋买卖协议。证明房屋买卖事实及房屋交易的情况，诉争房屋出售给李世宗，全部价款是6万元。
3、收条（60000元）。证明购房款。
4、18000元收条。证明：6000元是20%产权费用，12000元是过户费用，房产证亦交付给李世宗。
5、产权证。证明房屋属于被告，证明权利的转移，李世宗已将房屋费用付清，否则按照交易习惯，不会将房产证交付给李世宗。
6、三份表格。证明约定双方2006年5月22日办理房屋过户手续，要求双方夫妻四人到场，但王伟没有到场，所以未能办理过户。
7、短信记录。证明房屋交易曾交涉过，李世宗与吴耘之间交涉。
8、录音。证明李世宗到王伟处要求提供吴耘住址等，通过王伟找吴耘。
9、调解书。证明调解离婚，房屋所有权归吴耘，才有吴耘个人签收后续18000元的事实。
二、被告王伟未提交证据
三、被告（反诉原告）吴耘提交的证据和证明目的如下：
1、吴耘身份证信息。证明吴耘诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议。证明买卖房屋情况，李世宗欠12000元。
3、收条2张。证明已付房款78000元。
4、短信7张。证明催促对方办理房产过户。
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。