杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第1574号
原告（反诉被告）梁策。
委托代理人（特别授权）郭琴。
被告（反诉原告）汪忆莎。
委托代理人（特别授权）丁敬成、秦瑜。
原告梁策诉被告汪忆莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013
年9月11日立案受理后，被告汪忆莎应诉后于2013年10月28日向本
院提起反诉，本院于同日受理。本案依法由代理审判员杨仙林独
任审理，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。梁策及其委托
代理人郭琴、汪忆莎委托代理人丁敬成、秦瑜到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
梁策起诉称，2013年7月24日，汪忆莎、梁策签订房屋转让居
间协议一份，该协议由杭州德宝房地产服务有限公司居间。协议
约定汪忆莎以1900000元人民币购买梁策位于杭州市滨江区浦沿街
道观邸国际寓所4幢1单元1402室的房屋一套，且汪忆莎应支付300
00元人民币给梁策作为购房意向金。协议第8.3条中约定，若甲方
（汪忆莎）未支付购房意向金或乙方（梁策）未收取购房定金，
则甲乙双方当事人在签署本协议后，若一方违约，则应向守约方
支付违约金6万元整。现梁策未收到购房定金，且汪忆莎拒绝继续
履行协议。汪忆莎的行为已经违反了合同的约定，严重损害了原
告的合法权益。梁策起诉请求：判令汪忆莎支付违约金6万元；本
案诉讼费用由汪忆莎承担。
汪忆莎答辩称，汪忆莎不存在违约行为，2013年7月24日签订合同当日汪忆莎将购房意向金3万元交给居间方。梁策已将房屋转
让，已无法继续履行。
汪忆莎反诉称，2013年7月24日，汪忆莎、梁策与居间方杭州
德宝房地产服务有限公司签订了房屋转让居间协议。该协议约定
汪忆莎以190万元的价格购买梁策位于杭州市滨江区浦沿街道观邸
国际寓所4幢1单元1402室的房屋一套；汪忆莎交付3万元购房意向
金，由居间方无息代收保管；梁策在协议签订之日起三个工作日
内将房屋三证交付居间方。居间协议签订后，汪忆莎按照约定向
居间方交付购房意向金3万元，但梁策迟迟未按协议的约定将房屋
三证交付居间方，经汪忆莎及居间方追问后梁策答复，已将三证
抵押于债权人杨波，借款金额为20万元，无法交付三证。居间协
议第12条约定，梁策承诺除此房目前的贷款以外并无其他债务影
响此房交易。汪忆莎反诉请求：判令梁策支付违约金6万元；本案
诉讼费由梁策承担。
梁策答辩称，三证是梁策与中介方商议后，中介公司不愿意
到其债权人杨波处领取三证，中介表示可以提供微信照片，梁策
认为已经实际履行了交付三证的义务。居间协议第××2条的约定
，没有其他债务影响，因为房屋产权证上已经写明，被告应该是
明知的，而且实际上并不影响买卖合同的履行，因此，该买卖合
同无法达成的原因是由于汪忆莎的违约。
梁策为证明其主张的事实，提供以下证据：
1.房屋转让居间协议1份（复印件），证明汪忆莎、梁策对房
屋的基本情况、转让价格及违约责任等都进行了详细约定的事实
。
汪忆莎质证认为，证据的真实性无异议，证明目的有异议，该协议要求汪忆莎将3万元交给丙方（见第3.1条）；梁策存在违
约（见第12条）
汪忆莎为证明其主张的事实，提供以下证据
2.购房定金收据1份（复印件），情况说明1份（复印件），
证明2013年7月24日汪忆莎之子按《房屋转让居间协议》向居间方
缴纳了购房定金3万元，因涉案房屋存在购买风险将该笔款项予以
退回；购房协议由袁汀签订并履行；
3.中国工商银行理财金账户历史明细清单1份，证明2013年7
月24日居间方代表人蔡梅的账户收到汇款3万元，汇款账户为6222
105120094822，该账户户主为汪忆莎朋友夏卫平。
4.中国工商银行查询信用卡交易明细1份，证明2013年7月24
日汪忆莎朋友夏卫平替汪忆莎支出金额3万元，2013年7月26日汪
忆莎将该笔款项偿还给夏卫平，其显示收到该笔款项。
5.房屋产权证1份（复印件），证明该房屋梁策进行了抵押，
但在签订协议时梁策隐瞒了该抵押登记，使得该房屋购买存在风
险，故梁策构成根本违约。
6.房屋转让居间协议1份，证明双方签订的协议真实有效，汪
忆莎已按照合同约定履行义务，梁策存在违约行为，应承担违约
责任。
7.证明1份，证明夏卫平于2013年7月24日代汪忆莎向蔡梅转
账3万元，即汪忆莎已经履行合同义务。
8.房屋租赁合同1份（复印件），证明梁策在2010年10月将房
屋出租给案外人，租期5年，致使汪忆莎无法实现合同目的。
梁策质证认为，对证据3、4、6、7无异议；证据2购房定金收
据无异议，汪忆莎的情况说明不能证实其证明目的，反而证明汪忆莎与中介私下达成协议解除合同，原告是不知情的；证据5的证
明对象有异议，房屋产权证上明确列明抵押登记情况，汪忆莎应
当知情；证据8，房屋转让居间协议已经披露租赁关系（见第2.3
条）。
上述证据经庭审质证，本院依法认证如下：
1.对于证据1，汪忆莎对于证据的真实性无异议，本院予以确
认；
2.对于证据2中的购房定金收据以及证据3、4、6、7、8，梁
策均无异议，本院予以认定；
3.对于证据2中的情况说明，梁策的异议成立，本院不予认定
；
4.对于证据5的真实性，梁策并未有异议，本院予以确认。
根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实
如下：2013年7月24日，汪忆莎作为买受人，梁策作为出售方，与
居间方签订房屋转让居间协议一份，该协议约定：该房屋存在抵
押，并有租赁存在，承租人已声明放弃优先购买权；出售方此房
有抵押贷款，出售方承诺自筹资金归还前期贷款；汪忆莎于签订
本协议时，向梁策交付购房意向金30000元，该购房意向金由居间
方无息代为保管；本协议约定的购房意向金用于汪忆莎委托中介
机构与梁策洽谈该房屋买卖事宜的保证，一旦梁策认可并签署本
协议，中介机构可将上述购房意向金转付梁策，上述转付行为视
为一征得汪忆莎同意，且中介机构无需另行通知汪忆莎，该购房
意向金已经梁策签收即转为购房定金（第四条）；双方同意在签
订本协议之日起9个工作日内签订《房屋转让合同》；梁策签订本
协议后3个工作日内将房屋三证提供给中介方；对于汪忆莎交付的购房定金，梁策同意收取后可与中介机构签订《购房定金保管书
》，由中介机构代收、保管（第7.1条）；若梁策已收取汪忆莎交
付的购房定金，则若汪忆莎未按本协议第五条约定的期限签订《
房屋买卖合同》，无权要求梁策返还购房定金，若梁策未按本协
议第五条约定的期限签订《房屋买卖合同》，应按汪忆莎交纳的
购房定金双倍返还给汪忆莎（第8.1条）；若汪忆莎未支付购房意
向金或梁策未收取购房定金，则双方当事人在签署本协议后，若
一方违约，则应向另一方（守约方）支付违约金60000元（第8.3
条）；梁策承诺除此房目前的贷款以外，无其它债务影响此房交
易，若有其它债务出现，汪忆莎认为有购买风险的，可解除协议
，梁策承诺签订本协议后3个工作日内将房屋三证提供给中介方。
该协议还对房屋坐落位置、房价、房价支付方式等进行了约定。2
013年7月24日，汪忆莎以袁汀的名义向居间方交纳30000元。涉案
房屋的所有权人为梁策，该房屋上设定有抵押权，抵押权人为上
海浦东发展银行股份有限公司杭州分行以及中国民生银行股份有
限公司杭州分行，并有他项权利，他项权利人为杨波，债权数额2
0万元；同时，该房屋由虞程辉承租，租期自2010年10月13日至20
15年10月12日。现涉案房屋已经转让给案外人。
本院认为，合同自成立即发生法律效力。本案中，梁策、汪
忆莎与中介机构签署房屋转让居间协议，该协议系三方当事人真
实意思表示，依法成立，发生法律效力。协议各方当事人应当严
格按照协议履行各自约定的义务。依据合同约定，汪忆莎应当在
签订房屋转让居间协议当日向梁策支付购房意向金，该购房意向
金由中介机构代收保管；梁策应在签订房屋转让居间协议后三个
工作日内向中介机构提供房屋所有权证、契证、土地使用权证等三证，随后在中介机构安排下签订房屋转让合同。根据查明的事
实，汪忆莎已经按约履行了支付购房意向金的义务，梁策并未能
提供充足的证据证实其已经履行了向中介机构提交房屋所有权证
、契证、土地使用权证等三证的义务。梁策虽然主张其已通过微
信的方式将房产信息发送给中介机构，但是汪忆莎并不认可。本
院认为，房屋转让行为涉及到个人重大财产处置，汪忆莎以及中
介机构要求梁策提供房屋所有权证等三证，应当是要求其提供三
证原件，审查三证的原件对于保障交易安全至关重要。即使梁策
确实通过微信方式告知过中介机构，该履行也并不符合合同的约
定。因此，梁策请求汪忆莎承担违约责任支付违约金6万元，没有
事实依据，本院不予支持。梁策未能按约履行义务，应当按照合
同的约定承担违约责任。汪忆莎主张按照协议的第8.3条请求梁策
支付违约金60000元，本院审查后认为根据查明的事实，汪忆莎已
经支付购房意向金，且汪忆莎并非从梁策未收取购房定金角度主
张违约责任，所以本案并不符合该条的适用前提。根据房屋转让
居间协议第四条以及第7.1条的约定，梁策与中介机构有购房意向
金转为购房定金以及中介机构代替梁策收取和保管的约定，中介
机构收取汪忆莎支付的购房意向金的行为，应视为梁策收取了购
房定金，应当适用第8.1条，即由梁策按照汪忆莎交纳的购房定金
双倍返还给汪忆莎，由于汪忆莎已从中介机构处收取了中介机构
代梁策保管的30000元，该笔款项应当相应扣减，因此，梁策应当
向汪忆莎支付30000元。对于汪忆莎的其它诉讼请求，本院依法予
以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第
六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回梁策的本诉请求。
二、梁策于本判决生效之日起十五日之内支付汪忆莎30000元
。
三、驳回汪忆莎的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由梁策负担。反诉
案件受理费650元，由梁策负担。汪忆莎于本判决书生效之日起十
日内来本院退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙
江省杭州市中级人民法院按不服判决涉及到的财产金额预交上诉
案件受理费。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处
理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××08
802968，开户银行：工商银行湖滨支行）
代理审判员 杨仙林
二〇一三年十二月九日
书 记 员 韩 晨