山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁05民终211号
上诉人（原审被告）：山东地球村置业有限公司。
法定代表人：闫爱春，董事长。
委托诉讼代理人：秦春燕，山东崇义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贵文静。
委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：山东海科化工集团有限公司。
法定代表人：王杰，董事长。
委托诉讼代理人：王树丛。
委托诉讼代理人：蒲慧，山东辰静律师事务所律师。
上诉人山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）因与被上诉人贵文静、山东海科化工集团有限公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2017）鲁0502民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人地球村公司的委托诉讼代理人秦春燕、被上诉人贵文静及其委托诉讼代理人贵阳杰、被上诉人海科公司的委托诉讼代理人王树丛、蒲慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
地球村公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回贵文静的原审诉讼请求；2.诉讼费用由贵文静承担。事实和理由：1.一审法院以双方合同未经书面通知解除，从而不发生合同解除的效力，应当继续履行的意见是错误的。首先，地球村公司与海科公司已经完成了涉案房屋终止（解除）履行的书面通知行为，在两份会议纪要中均表述了对于不按约定时间交款的购房户视为“自动放弃购房”，即该部分人属于默示退房，以沉默不作为的方式终止（解除）合同的履行。海科公司提供给地球村公司的《金山小区内部未表态人员表》中可以证实，海科公司已经作出终止（解除）合同履行的意思表示，并将贵文静在合同终止（解除）后应当获得的退房补偿款全部计算出来，足以证实双方已经完成了合同终止（解除）的通知行为。其次，从法理上分析，会议纪要中约定的到期不付款的购房户应视为自动放弃购房，实质上是一种合同终止行为，而非合同解除行为，是地球村公司与海科公司商定的对于默示不作为的购房人，终止其合同继续履行的意思表示。根据合同法第九十一条、第九十二条的规定，合同终止的法定或约定条件成立时，合同即产生终止效力，并不以通知对方为终止的前提条件，通知义务仅属于终止后的后合同义务。2.一审法院认定地球村公司与贵文静之间成立商品房买卖合同关系是错误的。因团购合同对团购房屋数量的特殊要求和整体履约性，在地球村公司同意与实际购房人签订单个商品房买卖合同之前，具体购房人只是团购合同的履行者，而不是合同主体，与地球村公司建立房屋买卖合同关系的主体应当也只能是海科公司。3.一审法院判决地球村公司在贵文静支付剩余房款222695.5元后协助其办理涉案房屋产权登记，与一审法院查明事实和认定意见相矛盾。一审法院认定团购合同和会议纪要作为团购房屋的整体协议，对所有购房户均有约束力，那么依此可以认定贵文静没有按照协议约定的履行期限交纳购房款，按照会议纪要的规定应当终止履行，如按照团购合同的约定合同继续履行的情况下，贵文静除支付剩余购房款外，还应当支付违约金。贵文静没有按照约定的时间支付剩余购房款，本身已构成违约，假设合同继续履行，也应当首先按照约定完成其全部合同义务，地球村公司才能交付房屋和协助办理产权登记。一审法院仅判决贵文静支付剩余购房款本金部分，不符合合同法权利义务相对等的原则和双方的约定内容。同时，一审迳行判决贵文静应当支付的房屋款项数额，超出了贵文静起诉的诉讼请求范围。4.一审法院认定涉案房屋已交付给贵文静，缺乏主要证据支持。贵文静以海科公司为其提供的领取涉案房屋钥匙的证明，证实其于2012年1月从海科公司处领取房屋钥匙，但该时间正是两次会议纪要签订的中间时间，在其不交纳房款的情况下，领取钥匙不符合常理。且海科公司的代理人在一审中称并不清楚真实的领取情况，海科公司偏袒职工，在无法还原当时真实状况的情况下就为贵文静出具领取钥匙证明，不具有证明效力。实际上是贵文静私自更换门锁，非法侵占了房屋，一审法院错误适用举证责任倒置，以地球村公司不能提供贵文静系非法手段侵占涉案房屋为由，认定为合法交付占有，不符合证据举证原则。5.一审诉讼费用分担不合理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
贵文静辩称，不同意地球村公司的上诉理由，请求依法驳回其上诉请求。
海科公司辩称，涉案房屋买卖合同的主体为地球村公司与贵文静，海科公司系贵文静的委托代理人且已经履行了代理人的相关职责，不应承担任何责任。
贵文静向一审法院起诉请求：1.判令地球村公司向贵文静交付位于东营市华山路389号金山小区36号楼1单元301室房屋及储藏室，并协助贵文静办理产权过户手续，贵文静支付地球村公司剩余购房款234933元；2.判令地球村公司赔偿贵文静各项经济损失人民币133186元（含逾期竣工备案及逾期交房违约金100686元、因地球村公司延期交房导致贵文静租金损失14500元、律师代理费18000元）；3.案件诉讼费由地球村公司承担。
一审法院认定事实：2009年8月30日，地球村公司作为出卖人（甲方），海科公司作为买受人（乙方），双方签订《商品房团购合同》，主要内容有：“一、乙方购买甲方开发建设的位于东营市华山路389号金山小区的楼房292套，该楼房为多层住宅，户型为90-150型。房屋均价为2599元/平方米，车库价格为2599元/平方米，储藏室价格为1600元/平方米，总房款约计人民币壹亿贰仟万。二、1、本合同签订15日内乙方支付甲方30-40%的购房首付款（原房屋订金可转抵），具体到每个职工的首付款比例由银行在办理按揭贷款时审查核准，届时首付款不足的应首先补足。2、剩余房款可分期支付或办理按揭贷款，乙方购房职工应在甲方取得《商品房预售许可证》后30日内与甲方签订《商品房预售合同书》，《商品房预售合同书》的内容应与本合同内容一致。乙方购房职工办理按揭贷款的，应在签订《商品房预售合同书》后30日内办结贷款手续，分期付款的或因乙方购房职工的原因不能办理按揭贷款的，应在《商品房预售合同书》签订后30日内付清全部房款，且乙方对此承担连带付款责任。3、购房者向甲方交纳的房款由乙方在上述约定时间内统一收齐后交于甲方或者由购房者直接向甲方交纳。三、1、本合同签订并乙方全部房款按上述条款支付到位后十二个月内甲方负责办理完成所购买商品房所在地块的国有建设用地使用权证书（用途为住宅用地），若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一天，甲方向乙方支付相当于房屋总造价万分之五的违约金。2、房屋竣工之日起一个月内甲方负责组织政府有关职能部门同乙方代表共同参与房屋验收，确保36号等楼房在2010年9月底前完成竣工验收，在12月底前完成竣工验收备案，若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一日，甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。3、所购商品房在验收合格十二个月内，甲方负责办理完毕分户房屋所有权证书，在房屋所有权证书办理完毕六个月内，办理完毕分户国有土地使用权证书。若因甲方原因未按期办理完成，每迟延一天甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金。4、如乙方未按约定支付购房款及相关费用，每逾期一天，乙方向甲方支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，超过约定期限60天的，甲方有权解除本团购合同或解除部分房屋购买合同。5、甲乙双方均可依据法定或约定事由与对方解除合同，但必须以书面方式通知对方，对方对此提出异议的期限为两个月。四、如因履行本合同产生争议，双方协商不成时可依法向项目所在地的人民法院提起诉讼。五、本合同自双方盖章签字之日起生效，未尽事宜，双方可签订补充协议予以约定。”
贵文静系海科公司的在职员工，在团购协议后选购金山小区36号楼1单元301室，住宅面积110.5平方米，单价2750元/平方米，储藏室面积19.84平方米，单价1600元/平方米，合计应缴款335619元，贵文静交纳首付款为100685.70元。2009年10月24日，贵文静将房款95686元汇至地球村公司法定代表人闫爱春的账户，10月28日地球村公司将上述房款与贵文静已交纳的5000元押金合并，为贵文静开具100686元的房款收据一份，同时注明贵文静选购的房号。2012年1月，贵文静自海科公司处取得涉案房屋的钥匙并于此后入住。
涉案楼房于2011年竣工，地球村公司未取得商品房预售许可证。2011年11月24日，地球村公司法定代表人闫爱春与海科公司时任法定代表人杨晓宏签订会议纪要，对交款方式约定为三类，分别为交全款的（交纳到95%时保证正常装修入住）、分期付款的（交纳到80%时可供水电气暖正常装修，到95%时正常入住）、按揭付款的，如对这些条件均不认可的，可以选择退房，地球村公司补偿退房款，五楼补偿每平方300元（包括阁楼），四楼补偿每平方400元，一至三楼补偿每平方500元，并约定所有购房户如不遵守该会议纪要条款的，视为自动放弃。2012年1月17日，地球村公司法定代表人闫爱春与海科公司时任法定代表人杨晓宏就付款期限和利息问题再次协商，形成第二份会议纪要，约定乙方（海科公司）通知购房的各业主，分别按以下三种方式交纳剩余房款，2011年度的利息按照以下标准降低50%收取，房款的交付期限确定为2012年1月20日前，1、一次性付款至95%，在2012年1月20日前向甲方（地球村公司）再支付部分房款至总房款的95%，剩余房款在签订正式商品房买卖合同后10日内一次性付清，业主按银行贷款年利率7.05%向甲方支付未付房款自2011年1月1日至2011年12月31日的利息，于2012年1月20日前与房款一次性付清，此后应支付的房款不再计算利息；2、分期付款，在2012年1月20日前向甲方再支付部分房款至总房款的80%，在2012年6月30日前再支付部分房款至总房款的95%，剩余房款在签订正式商品房买卖合同后10日内一次性付清，在房款支付至80%前，业主自2011年1月1日至2011年12月31日按银行贷款年利率7.05%向甲方支付未付房款的利息，于2012年1月20日前与房款一并支付，2012年6月30日前按照年利率9.165%（比照7.05%上浮30%）的标准一次性交清总房款15%部分的利息。此后应支付的房款不再计算利息。3、办理按揭贷款，在2012年1月20日前向甲方再支付部分房款至总房款的50%，并按照未交房款年息7.05%标准计算自2011年1月1日至2011年12月31日该阶段的利息，连同该房款一并支付甲方，剩余50%房款在商品房办理完毕按揭贷款、银行放款前，业主应从2012年1月1日起按年利率9.165%标准计算，于每月月底前支付给甲方。上述房款及利息的支付统一由乙方向业主收取后支付给甲方（经按揭取得的贷款除外）。乙方及所有购房户，如在2012年1月20日前不按照约定付款，视为自动放弃购房。海科公司将上述会议纪要的内容通过公司内部网络通知了购房员工。2012年1月18日至20日，部分购房员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务，之后大部分购房员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务。贵文静未在上述期限内向海科公司或地球村公司交纳房款。
地球村公司于2013年11月23日办理涉案楼盘《土地使用权证》，于2014年6月30日办理东营区华山路389号36幢、8幢、9幢的《房屋所有权证》。贵文静订购的金山小区36号楼1单元301室实测面积为106.05平方米。
一审法院认为，贵文静按照涉案商品房团购合同约定向地球村公司交纳了30%的购房款，地球村公司向贵文静出具了收款收据，确定了贵文静所购房屋的具体房号、面积、总价款等内容，贵文静、地球村公司就涉案商品房成立商品房买卖合同关系。海科公司与地球村公司签订商品房团购合同，约定海科公司的购房职工在地球村公司取得商品房预售许可证后30日内与其签订商品房预售合同，然后办理剩余房款交付事宜。在实际履行过程中地球村公司在合理的时间内无法取得商品房预售许可证，致使海科公司的购房职工与地球村公司签订商品房预售合同条件不成就，地球村公司与海科公司签署了两份会议纪要对团购合同进行了完善和补充，会议纪要对交款时间、交房时间进行了约定，因此，团购合同与会议纪要应视为海科公司团购房屋的整体协议，对所有参与团购的海科公司职工均具有约束力。参加团购的海科公司职工有二百多户，绝大多数参加团购的职工均收到海科公司关于会议纪要的通知，按会议纪要履行了支付房款的义务，并办理了房屋交接手续，可以认定海科公司已就会议纪要内容进行了有效通知，仅贵文静等少数几户主张对会议纪要内容不知情，没有依据，亦不合常理。在诉讼发生时涉案商品房已具备商品房现售条件，故团购合同、会议纪要可以作为有效协议予以认定。团购合同第三条第4项约定“如乙方未按约定支付购房款及相关费用，每逾期一天，乙方向甲方支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，超过约定期限60天的，甲方有权解除本团购合同或解除部分房屋购买合同”，第三条第5项约定“甲、乙双方均可依据法定或约定事由与对方解除合同，但必须以书面方式通知对方，对方对此提出异议的期限为两个月”，约定了合同解除的条件和方式，此后的两份会议纪要没有对上述约定进行变更，贵文静、地球村公司任何一方解除双方的商品房买卖合同关系均应以书面方式通知对方。地球村公司于2012年1月将团购住房的钥匙交付海科公司，贵文静自海科公司处取得涉案房屋的钥匙后入住。地球村公司主张未向贵文静交付涉案房屋，但其未提供证据证明贵文静系以非法手段占有涉案房屋，故依法应当认定地球村公司实际已对贵文静履行完毕交房义务，对贵文静关于交付房屋的诉讼请求不予支持。地球村公司虽主张贵文静未按会议纪要约定的方式支付剩余房款视为其自动放弃购房，但地球村公司已向贵文静交付涉案房屋，且一直未按上述团购合同约定的方式通知贵文静解除合同，故贵文静、地球村公司之间的商品房买卖合同依法应当继续履行。地球村公司协助贵文静办理涉案商品房的产权登记系地球村公司应履行的合同义务，对贵文静的该项请求予以支持，但贵文静应按房屋实测面积先履行向地球村公司支付剩余房款222695.5元（含储藏室）的付款义务。关于贵文静要求地球村公司承担逾期竣工备案及逾期交房违约金的请求，地球村公司与海科公司2009年8月30日签订的《商品房团购合同》约定“房屋竣工之日起一个月内甲方负责组织政府有关职能部门同乙方代表共同参与房屋验收，确保36号等楼房在2010年9月底前完成竣工验收，在12月底前完成竣工验收备案，若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一日，甲方向乙方支付相当于房屋造价万分之五的违约金”，该约定的目的是为了保证地球村公司能够履行其向商品房买受人承担的交房义务，会议纪要对付款方式及交房条件进行了变更，约定买受人向地球村公司支付房款到约定比例时地球村公司保证该户正常装修入住，贵文静未按会议纪要约定向地球村公司支付剩余房款，而地球村公司已向贵文静交付涉案房屋，并未违反上述商品房团购合同及两份会议纪要约定地球村公司应向具体买受人承担的交房义务，故贵文静主张的上述违约金没有事实及法律依据，不予支持。贵文静主张的因涉案商品房逾期竣工导致其租赁他人房屋产生的租金损失与本案无直接关联性，要求地球村公司承担律师代理费的请求缺乏事实及法律依据，故均不予支持。
综上，贵文静、地球村公司应继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同，地球村公司应在贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后协助贵文静办理上述房屋的产权登记；贵文静诉讼请求主张的超出部分没有事实与法律依据，应当不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、贵文静与山东地球村置业有限公司继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同；二、山东地球村置业有限公司在贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后三十日内协助贵文静办理金山小区36号楼1单元301室的产权登记；三、驳回贵文静其他诉讼请求。案件受理费8332元，由贵文静负担1998元，山东地球村置业有限公司负担6334元；财产保全费4469元，由山东地球村置业有限公司负担。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、地球村公司与贵文静之间是否成立了商品房买卖合同关系；二、涉案商品房买卖合同关系是否已经解除；三、一审法院判决地球村公司在贵文静支付剩余房款后协助办理房屋产权登记是否恰当。
关于第一个焦点问题，本院认为，贵文静系因参加其单位海科公司组织的团购而购买涉案房屋，是房款的交纳者、房屋的接受者，虽然本案中贵文静与地球村公司之间未直接签订书面的商品房买卖合同，但根据海科公司与地球村公司签订的《商品房团购合同》、两份会议纪要及双方的履行情况来看，贵文静所购房屋的位置、面积、总价款均已确定，贵文静已按团购合同的约定交纳了购房首付款，地球村公司为其开具了收据，可以认定双方就涉案商品房的买卖已经达成了合意，符合商品房买卖合同的成立要件。同时，贵文静已从海科公司处取得涉案房屋的钥匙并入住，更可佐证贵文静与地球村公司的商品房买卖合同关系已经成立。海科公司与地球村公司之间虽签订有团购合同及会议纪要，约定了双方各自的权利义务，但海科公司并不是实际购房人，就涉案单套房屋与地球村公司之间并不存在买卖的合意，故地球村公司主张与海科公司之间成立商品房买卖合同关系缺乏事实和法律依据。
关于第二个焦点问题，本院认为，地球村公司与海科公司在会议纪要中约定的“不表态视为放弃购房”，实质系对合同解除的约定，因会议纪要并非在地球村公司与贵文静之间直接签订，且合同解除系合同履行中的重大事项，该约定以不作为的默示确定实际购房者贵文静的意思表示，明显损害了贵文静的合同权益，故仍应以团购合同中关于合同解除的约定作出认定。况且，地球村公司从自认为贵文静自动放弃购房之日起至本案纠纷发生时，一直未向贵文静返还已收取的购房款，也没有按团购合同约定的方式通知贵文静解除合同，更没有依法通过诉讼方式解除合同。因此，一审法院认定涉案商品房买卖合同并未解除应当继续履行并无不当。
关于第三个焦点问题，本院认为，一方面，根据已查明的事实，关于贵文静应支付的剩余房款本金数额是各方认可无争议的，地球村公司与贵文静争议的是贵文静就剩余房款应否支付违约金，贵文静对此不予认可，地球村公司对此也未提起反诉，故一审法院仅判决贵文静支付剩余房款本金并无不当。另一方面，一审法院判令贵文静向地球村公司支付剩余房款，也是为了在地球村公司协助办理涉案房屋产权登记时，房产登记部门和税务机关核定税费有所依据。因此，一审判决该判项并未超出贵文静的诉讼请求，符合本案的实际情况，并无不当。
关于地球村公司提出的一审诉讼费用分担不合理的上诉理由，本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”贵文静在一审诉讼请求中，一是请求地球村公司协助对涉案房屋进行过户，该房屋的合同价值为335619元，二是请求地球村公司支付逾期交房违约金133186元，共计468805元，贵文静预缴案件受理费8332元。一审法院未支持贵文静的第二项诉讼请求，根据上述规定，贵文静应按败诉数额所占总诉讼标的额的比例负担部分受理费1998元。一审法院对本案案件受理费的分担，符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的上述规定。因此，地球村公司关于一审诉讼费用分担不合理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，地球村公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8332元，由山东地球村置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋宪贞
审判员 王 芳
审判员 许晓芳
二〇一八年四月十九日
书记员 倪玉佳