广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0403民初922号
原告（反诉被告）：黄西湖，男，1967年5月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托诉讼代理人：林介余，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东新邦物流有限公司，住所地广州市白云区石井街新广花路夏茅路段路仔边20号（自编），统一社会信用代码91440000776945845D。
法定代表人：石浩文，董事长。
委托诉讼代理人：吉岩松，男，该公司员工。
原告黄西湖与被告广东新邦物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，被告广东新邦物流有限公司于2017年5月4日提出反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄西湖的委托诉讼代理人林介余、被告广东新邦物流有限公司的委托诉讼代理人吉岩松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄西湖向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租房租金35835.63元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告因经营物流业务向原告承租商铺，双方于2016年11月1日签订《经营部经营店面租赁合同》，约定被告自2016年11月1日起至2017年10月30日止承租原告位于珠海市××区××村××广场综合楼××号铺，面积160.5平方米。被告应于每月的5日前将当月租金11945.21元支付给原告。然而，自2017年3月份开始，被告停止按月向原告支付租金及相应水电费、物业管理费。原告多次催讨，被告不予理睬。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，被告拖欠租金构成违约，严重损害原告的合法权益。故向本院提起诉讼。
被告广东新邦物流有限公司辩称，一、原告对二号商铺的租赁物没有所有权，原告将该商铺出租给我司的行为属于无权处分行为，根据合同法第五十一条的规定，本租赁合同部分有效，原告的请求无任何法律依据；二、房屋租赁合同于2017年3月20日因被告单方解除而解除，被告已于3月20日搬离该出租场地，被告的行为代表了被告已经无法继续履行该租赁合同，租赁合同已经解除，原告请求被告支付4、5月份的租金没有任何依据，而且3月份被告使用原告的房屋仅为20天，根据合同的约定，3月份的租金被告仅承担6220.5元。
被告广东新邦物流有限公司向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告支付租赁合同保证金10000元；2.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月1日，被告承租原告位于珠海市××区××村××广场综合楼××号的商铺，双方签订《营业部经营店面租赁合同》，约定租赁期限为2016年11月1日至2017年10月30日止，合同租赁保证金为10000元，合同约定，此保证金只对租赁物使用和保管中的不当使用所致的损害赔偿起保证作用，合同解除或终止合同之日起三日内，原告应一次性无息退还给被告。2017年3月19日，被告通知原告解除租赁合同并于同日搬离租赁场地，然而，自合同解除之日起，原告至今仍未退还合同租赁保证金。被告认为，双方于2016年11月1日签订的《营业部经营店面租赁合同》已于2017年3月19日因被告单方解除，而租赁期间被告并未对租赁物造成任何损坏，根据双方合同的约定，原告应当在合同解除之日起三日内将租赁保证金一次性无息退还给被告。
原告黄西湖就反诉辩称，由于合同还处于生效期间，被告向原告主张退还租赁合同的保证金没有法律依据和事实依据。同时合同是经过原被告双方平等协商，是合法有效的，双方应当全面认真履行合同的约定，被告单方解除合同不符合法律的规定，法律有规定单方解除合同的要件，而被告的行为不足以构成单方解除合同的效果，理应继续履行合同，原告有权继续向被告追讨租赁合同所约定的租金和其他管理费、水电费等费用。
原告黄西湖对其本诉诉称和反诉辩称共同提供如下证据：
1、营业部经营店面租赁合同，拟证明被告因经营物流业务于2016年11月1日向原告承租商铺，合同期自2016年11月1日起至2017年10月30日止，被告应于每月的5号前将当月租金11945.21元支付给原告；
2、律师催告函及快递单，拟证明原告曾多次向被告催收租金的事实；
3、房产使用权转让合同两份，拟证明原告有权出租商铺及使用，而且这不是被告所称的处分行为，使用行为和处分行为有区别；
4、房地产使用权管理说明，拟证明2号商铺的使用权人邓盛庞同意将2号商铺统一交原告管理、对外出租等。
被告广东新邦物流有限公司对其本诉辩称及反诉诉称共同提交如下证据：
1、营业部经营店面租赁合同，拟证明被告于2016年11月1日承租原告的商铺，双方约定合同租赁保证金为10000元，并约定此保证金只对租赁物使用和保管中的不当使用所致的损害赔偿起保证作用，自合同解除之日起，出租人需无息退还给乙方；
2、收据，拟证明原告收到被告交纳的10000元的租赁保证金（押金）；
3、往来信息记录以及原告的招租广告，拟证明双方签订的租赁合同已于2017年3月20日解除。
原被告提交的证据，经当庭出示双方当事人质证，现本院对证据认定如下：对原被告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。
经审理查明，2009年11月6日，原告作为乙方与作为甲方的珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会签订《房产使用权转让合同》，约定甲方现开发有东风商业广场A、B两栋房产，建筑面积达10000平方米，现甲方同意出让珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋1号商铺的房产使用权给乙方，面积95.7平方米，钢筋混凝土框架结构，该房产使用权转让价为746460元。甲方将该房产使用权转让给乙方，甲方承诺乙方拥有的使用期限为50年，以甲方出具的《土地使用证》上标注的日期为准，定于2008年3月1日至2058年2月28日。
2009年11月6日，案外人邓盛庞作为乙方与作为甲方的珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会签订《房产使用权转让合同》，约定甲方现开发有东风商业广场A、B两栋房产，建筑面积达10000平方米，现甲方同意出让珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋2号商铺的房产使用权给乙方，面积64.8平方米，钢筋混凝土框架结构，该房产使用权转让价为505440元。甲方将该房产使用权转让给乙方，甲方承诺乙方拥有的使用期限为50年，以甲方出具的《土地使用证》上标注的日期为准，定于2008年3月1日至2058年2月28日。
2016年11月1日，原告作为出租人（合同甲方）与作为承租人的被告（合同乙方）签订《营业部经营店面租赁合同》，合同的主要内容如下：甲方提供的租赁物的地址为珠海市××区××村××广场综合楼××号铺（包括二楼复式层），面积160.5平方米，租金65元/平方米（不含税），该租赁物四周的空地除公共通道外，乙方享有独占使用权。租赁期限2016年11月1日起至2017年10月30日止。租金（含税）11945.21元，税后为10432.5元，乙方于每月的5号前将当月的租金以现金或汇款的形式交于甲方。保证金10000元，此保证金只对乙方对租赁物使用和保管中的不当使用所致的损害赔偿起保证作用。解除或终止合同之日起三日内，一次性无息退还给乙方。原则上不超过租金2个月。为了保证租赁物符合乙方的承租用途和正常的经营秩序，甲方应当履行以下义务，否则，乙方可以解除本合同或约定有严重违约的条款中解除本合同。1、保证对租赁物具有合法的所有权、使用权，签订本合同前，甲方应向乙方提交主体身份证件（个人出租的交验身份证原件，组织出租的交验营业执照原件）和租赁物的产权证件（房产证书、土地使用权证书、转租的应提交原租赁合同原件、其他行使出租权的书面文件）。这些证件资料原件交乙方审查后，乙方可留一份复印件备案……
合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告向原告支付了10000元的保证金。被告按月向原告支付租金。自2017年3月起，被告没有向原告支付租金。
本案庭审后，原告向本院提交《房地产使用权管理说明》一份，内容为“本人邓盛庞于2009年11月6日向珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会购买珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋2号商铺使用权，使用权期限为50年（自2008年3月1日至2058年2月28日），为发挥经营效益，自2013年1月1日起，本人将上述房地产使用权交由黄西湖统一管理，统一由黄西湖对外出租，收取租金和诉讼等，黄西湖行使上述事项行为产生的后果本人均承认。说明人：邓盛庞”。
被告在庭审中称其于2017年3月19日从案涉商铺搬离，并电话通知了原告。原告对此不予认可，称其是在2017年4月初发现被告已从案涉商铺搬离，双方没有办理交接手续。
本院认为：原告未提交证据证明其向被告出租的珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋1号、2号商铺取得了建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《营业部经营店面租赁合同》应属无效。
虽然案涉《营业部经营店面租赁合同》无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告可以请求被告支付参照合同约定的租金标准的房屋占有使用费，支付费用的期间应为实际占有使用案涉商铺期间。原被告双方均确认被告自2017年3月1日起没有向原告支付租金，但对被告实际搬离案涉商铺的时间双方有异议，被告认为其在2017年3月19日已经搬离，并已电话通知原告，原告称直到2017年4月初才发现被告搬离。对此，本院认为，被告在搬离案涉商铺前应当根据诚实信用原则提前告知原告并与原告办理交接手续，但现有证据表明被告迟至2017年4月7日才将已搬离的情况告知原告，故本院确定被告应向原告支付房屋占有使用费的期间为2017年3月1日至4月7日，经本院核算，被告应向原告支付的房屋占有使用费为12866.75元（10432.5+10432.5÷30×7）。原告主张的2017年4月8日之后的租金没有依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，原告应当将被告支付给其的10000元保证金返还给被告。故被告反诉请求原告退回该10000元保证金依法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广东新邦物流有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）黄西湖支付房屋占有使用费12866.75元；
二、原告（反诉被告）黄西湖于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）广东新邦物流有限公司退还保证金10000元；
三、驳回原告（反诉被告）黄西湖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费696元，减半收取计348元（原告黄西湖已预交），由原告黄西湖负担223元，被告广东新邦物流有限公司负担125元。反诉受理费25元（被告广东新邦物流有限公司已预交），由原告黄西湖负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员 刘改宏
二〇一七年八月四日
书记员 梁泳媚
林东嫦
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。