广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4621号
上诉人（原审被告）：曾蓉，住广州市越秀区。
委托代理人：陈得雄，广东法纳川穹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴子咏，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：吴树强，住广州市越秀区。
两被上诉人共同委托代理人：司马静、何源，广东民生康田律师事务所律师。
上诉人曾蓉因与被上诉人吴子咏、吴树强房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年1月19日吴子咏（卖方）、吴树强（卖方）与曾蓉（买方）、广州市铖安信地产中介代理服务有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖房屋地址为荔湾区花地大道南34号1503B房，建筑面积为51.51平方米（以房产证面积为准）。该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币820000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商）。是次交易所产生的税费，土地出让金以及房改房公用分摊面积费用（如有）以是次日交易后所产生税费由买家支付的方式交付，上述税费等费用最终以相关政府部门的确认数额为准。卖方交付该物业予买方使用之日期为买方交齐楼款当天；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，且买方需向卖方赔偿咨询及中介服务费。
买卖双方确认，经纪方与买方或卖方签订的任何协议，以及经纪方向买方或卖方作出的任何声明和承诺，必须由经纪方书面确认并加盖经纪方的公章方可生效。买方知悉限购及贷款政策，确保可提交合资格文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）办理过户及贷款手续。卖方同意买方或经纪方可将款项存入帐户，视同卖方已收取款项。买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达；买卖双方一致同意由买方按按揭付款支付楼款并办理交易手续，签订本合同时支付人民币12000元作为定金，首期楼款（含定金）人民币50万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），人民币32万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号。贷款额以银行审批为准。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方。
合同签订后曾蓉已按约定支付了12000元定金，双方已于2015年1月签订了网签合同。
在本案曾蓉提供了其与经纪方的一些聊天记录，用以证明其已更改了付款方式。
在审理过程中，曾蓉称在合同约定办理交易过户手续期限届满前，因为有经济能力可以一次性支付全部房款，不需要向银行按揭贷款，已通知中介方将按揭改为一次性付款，并由中介方改了网签。吴子咏、吴树强则表示双方并没有就支付方式重新签订合同。中介方确实通知过吴子咏、吴树强2015年4月27日下午到房管部门过户手续，吴子咏、吴树强则认为曾蓉违约没有按合同履行，不同意该时间段到房管部门办理过户。吴子咏、吴树强不同意曾蓉变更合同。吴子咏、吴树强同意退还曾蓉12000元定金。
2015年6月1日，吴子咏、吴树强以房屋买卖合同纠纷为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴子咏、吴树强与曾蓉签订的《房屋买卖合同》；2、曾蓉向吴子咏、吴树强支付合同违约金82000元。3、曾蓉协同吴子咏、吴树强前往房管部门办理已过期失效的房屋买卖网上签约的解除手续。
原审法院认为：吴子咏、吴树强与曾蓉及中介方之间签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。吴子咏、吴树强、曾蓉均应依约履行，上述合同中包含两个法律关系，一是吴子咏、吴树强与曾蓉之间是房屋买卖合同关系，二是吴子咏、吴树强、曾蓉与中介方的居间合同关系。合同约定曾蓉应在银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成，但至今曾蓉仍没有办理贷款申请手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，现吴子咏、吴树强要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及附件，曾蓉表示同意，原审法院可按双方一致意见处理。本案是由于曾蓉不履行合同导致合同解除，故吴子咏、吴树强要求曾蓉支付违约金82000元，并且要求曾蓉协同吴子咏、吴树强前往房管部门办理已过期失效的房屋买卖网上签约的解除手续，同时同意退还定金12000元给曾蓉，是合法合理的，原审法院予以支持。曾蓉抗辩提出其已通过中介方将合同约定按揭付款方式改为一次性付款，并且就此内容也改了网签，吴子咏、吴树强没有按中介方通知到房管部门办理过户手续，是吴子咏、吴树强违约的主张。原审法院认为，曾蓉在本案提供的证据不足以证明双方协商一致更改了付款方式并明确了付款的时间。在此情况下，吴子咏、吴树强拒绝办理过户手续是没有违反合同约定，曾蓉认为吴子咏、吴树强违约的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条的规定，于2015年7月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，解除吴子咏、吴树强与曾蓉签订的《房屋买卖合同》双方之间的房屋买卖合同关系；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，曾蓉向吴子咏、吴树强支付违约金82000元（需扣除定金12000元）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，曾蓉协同吴子咏、吴树强前往房管部门办理已过期失效的房屋买卖网上签约的解除手续。本案受理费6410元，由曾蓉负担。
判后，曾蓉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以曾蓉没有办理贷款申请手续为由认定其违约是错误的。曾蓉向中介方提出咨询吴子咏、吴树强是否可以将付款方式变更为一次性付款，中介方答复已经和吴子咏、吴树强达成共识，并且成功更改网签中的付款方式和交易日期，故曾蓉依照中介方的告知变更付款方式不存在过错，且一次性付款方式对吴子咏、吴树强尽早收回资金更为有利。二、曾蓉不存在故意违约，原审法院判令曾蓉支付违约金不妥。在中介方安排下，曾蓉于2015年4月27日到房屋交易中心办理交易过户手续，其当时银行账户余额已经能够全额支付房屋交易款，但吴子咏、吴树强却没有依中介方通知到房屋交易中心办理过户手续。即使认为曾蓉没有依约履行合同，但也不属于根本性违约的情形，吴子咏、吴树强也没有在合理期限催告，合同的最终解除也是基于双方一致同意。三、涉案合同不能履行的主要原因在于吴子咏、吴树强。曾蓉已经做好了一切办理过户手续准备，随时可以将银行账户中的存款支付给吴子咏、吴树强，只要吴子咏、吴树强配合到房屋交易中心办理过户手续，涉案合同即可完全履行。吴子咏、吴树强不愿意出售房产是因为2015年3月30日国家税务总局调整了营业税的收取政策，使涉案房产（证未过五年）税收较此前有大幅度减免约七万元，由于双方约定税费由曾蓉承担，曾蓉因税收政策而少缴约七万元，吴子咏、吴树强以此借机不交易，从吴子咏、吴树强不履行催告和给予合理履行期限可证实。由于曾蓉的法律知识有限，未能在一审期间申请追加中介方为第三人参与诉讼，原审法院也未依职权追加，以致未能查明涉案合同不能履行的真实原因，故原审程序不当，应将本案发回追加中介方为第三人。综上，曾蓉上诉请求撤销原审判决第二项，驳回吴子咏、吴树强要求曾蓉支付违约金82000元的诉讼请求；一、二审诉讼费由吴子咏、吴树强承担。
吴子咏、吴树强答辩不同意曾蓉的上诉状的观点和事实，请求维持原判。理由如下：1、曾蓉上诉主张公积金贷款时间有半年故为尽早收楼改为一次性付款，对此，曾蓉并未根据买卖合同通知吴树强方就此进行协商。2、曾蓉是没有去办理按揭手续的，只是到了合同约定的届满前几天才提出改为一次性付款，但其主张资金够一次性付款的事实不成立。如果曾蓉可以一次性付款吴树强方没有理由不接收，但在合同约定的交易应在90天之内即4月19日完成，但曾蓉在该期间并没有出示有足够资金付款的凭证。另曾蓉所述的网签合同的问题，第一次网签合同即是双方签订的案涉买卖合同是按揭付款，其所称的2015年4月17日的网签合同吴树强方并不清楚，即使存在也未经吴树强方的签名确认，而从曾蓉提交的4月27日的17：07分的第三份网签合同已经超过双方约定的最后交易期限。而且如前所述，曾蓉即使做好办理过户手续的准备但没做好付款准备，没有交易诚意。3、曾蓉称因国家税局调整税收政策而减少了7万收费导致吴树强方不交易是不能成立的。按照合同按揭付款方式的约定，曾蓉应当在签订合同后5个工作日办理按揭手续，即2015年1月26日办妥申请手续，还是在其所说的3月30日税收政策改变之前，如果其可以办理好按揭手续，吴树强方是可以继续按合同交易的。
经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查，一、关于对合同条款“银行同意贷款申请后5个工作天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准），人民币32万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等”的理解问题。曾蓉认为该条款的意思是买方在3个月之内给齐房款就可以交易过户了，即使是最后一天也是可以的。吴树强方认为该条款对其而言是90日内收齐房款并协助办理交易过户手续。至于该条款中所约定的银行同意贷款通知书未能在约定的90日内取得的情况下应如何履行合同的问题，曾蓉则认为其签约后咨询过几大银行，而银行说贷款额度已经用完了且3个月内无法办理，在中介说上述条款亦可以按照实际情况来操作，既然贷款不能完成，曾蓉也认为自己有履约的能力故与中介方协调，要求一次性付款。吴树强方不同意曾蓉的说法，并认为曾蓉作为买方签约，在选择按揭方式付款的情况下应咨询过银行才同意90天完成交易的约定；但曾蓉没有证据证明其在签订合同后依补充协议在签订后5个工作日内去办理申请按揭手续，如果曾蓉去办理了但没有办理成功的话也应当及时通知吴树强方，才可以考虑更改合同的问题，故曾蓉未依约付款违约。曾蓉在合同限定的90日内届满前才告知吴树强方要一次性付款，吴树强方通过电话与曾蓉直接联系，表示同意变更方式但是要在90日内完成即4月19日前完成，超过90天就是曾蓉违约。在合同最后履行期限届满后中介曾与吴树强方联系，吴树强方同意曾蓉若在4月26日前准备好房款仍然可以去办理手续并收取房款，但曾蓉并没有出示有关其有能力支付房款的凭证，4月27日通知办理的时间也是下午4点，这样的话办理完手续之后银行也下班了，吴树强方是没有办法收到房款的。
二、曾蓉不认可吴树强方的说法，认为吴树强在一审陈述4月27日不去办理过户的原因是“中介公司有通知但是没有答应，当时要上班”。曾蓉在二审中提交如下证据：1、微信截图（广州市存量房买卖合同20150417）；2、广州市存量房买卖合同（20150427），证明中介公司告知曾蓉付款方式等变更办理成功；3、股票明细对账单。证明曾蓉银行账户余额达到一次性付款给吴子咏、吴树强；4、理财金账户历史明细清单，证明曾蓉直到2015年5月6日才将原被用于支付中介费等现金存回银行；5、关于调整个人住房转让营业税政策的通知，证明免征营业税由原来的证满五年调整为证满两年，以证明曾蓉在4月24日与4月27日共卖出股票所得总金额为663289.32元，当天卖出就可以直接存入银行的，银行账户显示另有145315.52元，当天曾蓉是有足够资金支付房款及中介费和手续费，工行的历史明细表显示曾蓉是5月6日才将中介费和税费才存入己方银行账号。吴子咏、吴树强则认为曾蓉二审提交的证据并非新证据，且不清楚证据1、2的真实性，而曾蓉提交的股票明细对账单恰好说明在4月27日曾蓉仍没有做好付款准备，因为股票卖出所得当天是不能入银行账户的。
三、二审期间，曾蓉向本院申请调取其与吴子咏、吴树强于2015年4月17日办理的网签《广州市存量房买卖合同》。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出的，不予审理。本案曾蓉仅对原审判令其向吴子咏、吴树强支付违约金82000元提起上诉，针对其上诉理由，评析如下：
其一，根据2015年1月19日双方签订的《房屋买卖合同》的约定，买卖双方一致同意由买方按按揭付款支付楼款并办理交易手续，但是曾蓉未在该协议约定的期限内办理贷款申请手续。曾蓉作为购买方，支付房款是其应尽的主要合同义务，在签订合同时应对其付款的能力充分评估，未能按照合同约定办理贷款的违约责任应由其自行承担。对于2015年4月17号和2015年4月27号的两份网签合同吴子咏、吴树强不予认可，亦没有签名确认，故对曾蓉已经与吴子咏、吴树强达成一致意见将付款方式变更为一次性付款，并且成功更改网签中的付款方式和交易日期的主张，本院不予采纳。同理，二审曾蓉请求法院调取其与吴子咏、吴树强于2015年4月17日办理的网签《广州市存量房买卖合同》，亦不予照准。
其二、如前所述，曾蓉未能举证证明买卖双方就变更付款方式及交易过户时间达成合意，故曾蓉主张吴树强方4月27日未去办理交易过户手续违反约定缺乏理据。另曾蓉二审称4月27号时其有能力一次性付款并提交了股票的记录和银行账户以证明其主张，但该股票交易记录显示部分股票是4月27时才卖出，而该部分款项当天无法即时到曾蓉的银行账户，故不足以证明4月27号当天曾蓉做好一次性付款的准备，曾蓉将未能及时支付房款归责于吴树强方依据不足。根据《房屋买卖合同》第十二条“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”的约定，原审判令曾蓉承担物业成交价的10%的违约金并无不当。
最后，对于曾蓉在二审中提出本案应当追加中介方广州市铖安信地产中介代理服务有限公司作为第三人参加诉讼，因为本案是买卖合同关系，与居间关系是两个不同的法律关系，双方的权利义务根据合同进行审查也已经可以查明，且曾蓉一审中并未对此提出申请，故本院不予照准。
综上所述，上诉人曾蓉的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1850元，由上诉人曾蓉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十月九日
书 记 员 张 辉