广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂民提字第92号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：于桂生。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：廖玉清。
上列二位再审申请人共同委托代理人：段华，广西古方律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：韩田华。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：桂玉妹。
委托代理人：王方权。
再审申请人于桂生、廖玉清因与被申请人韩田华、桂玉妹侵权责任纠纷一案，不服桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第435号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年6月16日作出（2014）桂民申字第225号民事裁定提审本案，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人于桂生及其与廖玉清的委托代理人段华、被申请人韩田华、被申请人桂玉妹的委托代理人王方权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月19日，韩田华、桂玉妹以于桂生、廖玉清为被告起诉至桂林市七星区人民法院称，1995年韩田华参加桂林市雁山区人民法院集资建房，取得桂林市穿山东路4号该法院宿舍北楼2-3-1号房屋一套，面积为120.32m2，并领取了证号为桂林市房权证七星区字第300691**号的房屋所有权证，但未取得土地使用权证。2003年10月13日，二原告与二被告签订房屋买卖合同书，约定二原告将该集资房以18万元的价格出售给二被告。合同签订后，二被告向二原告支付购房款16万元，原告亦按约将房屋交付被告使用。双方合同第四条约定：过户，依目前的国家政策规定，该房还不能上市买卖，待条件成熟时，原告应根据政策变化积极帮助被告办理产权过户手续，办理过户的时间、费用负担等问题按以下条款执行：1.双方设定合同有效期为五年，即从2004年1月1日起至2008年12月31日止；2.这五年内如国家政策规定对该房屋不允许上市买卖视为条件不成熟，五年期届满，被告有权决定继续履行合同（时间为两年，至2010年12月31日止）或者不履行合同，不履行合同时将房屋买卖关系转变为债权债务关系，将原告收取的购房款转为借款。原告必须在两个月内将借款归还被告，原告使用被告购房款期间不计算利息，被告居住原告房屋期间不计算房租。原告在还没有还清房款期间，被告继续居住该房屋，原告还清房款后，被告在20日内搬出该房屋。根据上述约定，合同设定的有效期至2010年12月31日，该房屋仍未取得土地使用权证和个人住房档案等合法证件。按照相关规定该房屋不符合上市条件，因此应视为履行合同的条件不成就，已无继续履行的必要，原告应按约将已收取的购房款16万元退还被告，被告应将房屋返还原告。2011年1月5日，原告要求被告按约定解除合同，返还房屋，但被告以该房屋买卖条件已经成就，土地使用权证在办理中为由拒不返还房屋，同年5月5日，原告书面函告被告解除《房屋买卖合同书》，将房屋买卖关系转为债权债务关系，二被告未予答复。同年10月24日，原告再次以通知书的书面形式送达被告，并经桂林市公证处公证，被告于10月25日签收该通知书。至今，被告收到通知书已超过法定期限，未提出异议，亦未告知原告如何退还16万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，原告、被告之间的《房屋买卖合同书》已依法解除，被告应返还房屋，但被告拒不履行其义务，故原告诉至法院，请求判决二被告停止侵害二原告的合法权益，判令二被告搬出现居住的房屋，将桂林市雁山区人民法院宿舍北楼2-3-1号房屋及房权证一并返还二原告；本案案件受理费用由被告承担。
于桂生、廖玉清答辩称，原告、被告双方于2003年10月13日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，原告无权单方解除合同，原告公证送达给被告的通知书不产生任何效力；双方签订合同时，原告并未告知被告讼争房屋是建在集体土地上，而被告是依据房屋的产权证而非土地使用权证购买该房屋，因此双方约定的过户时间应从桂林市雁山区人民法院取得国有土地使用权证，并将该证分别办理给各住户时才能开始计算。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
桂林市七星区人民法院一审查明：
1.2003年10月13日，韩田华、桂玉妹与于桂生、廖玉清签订《房屋买卖合同书》，约定：“韩田华、桂玉妹将1995年集资住宅一套，以18万元价格出售给于桂生、廖玉清，该房屋位于桂林市穿山东路4号雁山法院宿舍北楼2-3-1号，建筑面积为120.32m2，尚未取得土地使用权证，房权证号为：桂林市房权证七星区字第300691**号。付款方式为：签订合同后三日内于桂生、廖玉清付款2000元；韩田华、桂玉妹交付钥匙后三日内于桂生、廖玉清付款98000元；韩田华、桂玉妹将解押的房权证交付于桂生、廖玉清三日内，于桂生、廖玉清付款60000元；办理韩田华、桂玉妹土地使用权证时，于桂生、廖玉清付款10000元；房屋所有权证过户给于桂生、廖玉清后，于桂生、廖玉清在10日内向韩田华、桂玉妹付款10000元”。《房屋买卖合同书》第四条约定：依目前国家政策规定该房不能上市买卖，待条件成熟时，韩田华、桂玉妹应根据政策变化积极帮助于桂生、廖玉清办理产权过户手续，办理过户的时间、费用负担等问题按以下条款执行：（1）双方设定合同有效期为五年，即从2004年1月1日起至2008年12月31日止；（2）五年内如国家政策规定对该房屋不允许上市买卖视为条件不成熟，五年期届满，于桂生、廖玉清有权决定继续履行合同（时间为两年，至2010年12月31日止）或者不履行合同，不履行合同时将房屋买卖关系转变为债权债务关系，将韩田华、桂玉妹收取的购房款转为借款。韩田华、桂玉妹必须在60日内将借款归还于桂生、廖玉清，韩田华、桂玉妹使用于桂生、廖玉清购房款期间不计算利息，于桂生、廖玉清居住韩田华、桂玉妹房屋期间不计算房租。韩田华、桂玉妹在还没有还清房款期间，于桂生、廖玉清继续居住该房屋。韩田华、桂玉妹还清于桂生、廖玉清房款后，于桂生、廖玉清在20日内搬出该房屋等内容。《房屋买卖合同书》第六条约定：本合同经双方当事人签字即生效，除本合同第四条第（2）项约定外，韩田华、桂玉妹不得以该房屋价格过低和其它理由反悔。
2.合同签订后，于桂生、廖玉清依约向韩田华、桂玉妹支付了购房款16万元，韩田华、桂玉妹依约将房屋及房权证交付于桂生、廖玉清。
3.2011年10月24日，韩田华、桂玉妹向于桂生、廖玉清邮寄《通知书》一份，主要内容为：《房屋买卖合同书》有效期内，该房屋仍未取得《国有土地使用权证》和《个人住房档案》，按照相关规定该房屋不能上市交易，应视为条件不成熟，继续履行合同已没有必要，双方的合同已自然解除，于桂生、廖玉清应将账户告知韩田华、桂玉妹，韩田华、桂玉妹将16万元购房款汇入于桂生、廖玉清账户，于桂生、廖玉清应在约定时间20日内将房屋返还韩田华、桂玉妹。于桂生、廖玉清于2010年10月25日收到韩田华、桂玉妹的《通知书》。桂林市公证处对韩田华、桂玉妹的上述邮寄送达行为予以公证。韩田华、桂玉妹认为基于《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，双方的《房屋买卖合同书》已解除，于桂生、廖玉清继续居住韩田华、桂玉妹房屋系侵权，故诉至一审法院，请求判决于桂生、廖玉清停止侵害韩田华、桂玉妹的合法权益，限令二被告搬出现居住的房屋，将桂林市雁山区人民法院宿舍北楼2-3-1号房屋及房权证返还给原告。
桂林市七星区人民法院审理认为：本案的争议焦点是双方的合同是否已解除，韩田华、桂玉妹提出解除合同的请求是否符合协议约定，于桂生、廖玉清是否存在侵权的问题。韩田华、桂玉妹根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定行使合同的解除权，主张合同已解除。该院认为，只有当事人约定才可以行使该条款解除合同的权利。根据双方约定“于桂生、廖玉清在超过五年有效期两年内有权决定是否继续履行合同”，本案中，有权行使约定解除权的一方在于桂生、廖玉清，未约定韩田华、桂玉妹有权行使约定解除权，因此韩田华、桂玉妹单方面向于桂生、廖玉清送达解除合同《通知书》的行为不产生解除合同的效力，故双方的《房屋买卖合同书》尚未解除，韩田华、桂玉妹基于合同已解除而提出的诉讼请求不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决：驳回原告韩田华、桂玉妹的诉讼请求。
韩田华、桂玉妹不服一审判决，上诉称：其二人将集资房卖给于桂生、廖玉清，至2010年12月31日止，该房屋仍未取得土地使用权证和个人住房档案等合法证件，该房屋不能过户，双方约定合同有效期为七年，七年有效期已满，应当解除《房屋买卖合同书》。2011年10月24日，上诉人已书面通知于桂生、廖玉清，双方之间的《房屋买卖合同书》已依法解除，于桂生、廖玉清仍居住在该集资房内属侵权行为。故请求二审法院撤销一审判决，改判支持韩田华、桂玉妹的诉讼请求。
于桂生、廖玉清二审答辩称：双方签订的《房屋买卖合同书》约定行使约定解除权的一方是于桂生、廖玉清，未约定韩田华、桂玉妹有权行使约定解除权，韩田华、桂玉妹单方面向于桂生、廖玉清送达解除合同《通知书》的行为不产生解除合同的效力，双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效。请求驳回上诉，维持原判。
当事人对一审法院查明的事实均无异议，桂林市中级人民法院二审确认一审法院查明事实。
桂林市中级人民法院二审认为：韩田华、桂玉妹与于桂生、廖玉清签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规相关规定，合同有效。合同约定，合同有效期时间为五年，即从2004年1月1日起至2008年12月31日止，五年期限届满，于桂生、廖玉清有权决定是否继续履行合同，但时间是两年，即至2010年12月31日止。因此，该《房屋买卖合同书》有效期为七年。合同期满后，因该房屋仍不能上市交易和过户，上诉人即向被上诉人提出要求解除《房屋买卖合同书》并将房屋买卖关系转变为债权债务关系，但被上诉人未作答复。2011年10月24日，上诉人又向被上诉人邮寄《通知书》，认为双方签订的《房屋买卖合同书》有效期届满，合同已自然解除，要求被上诉人将房屋返还给上诉人，同时上诉人将收取的16万元房款退还被上诉人。被上诉人收到通知后未提出异议，双方之间的《房屋买卖合同书》已解除，于桂生、廖玉清仍居住在该集资房内无法律依据。上诉人提出双方约定合同有效期为七年，七年有效期已满，《房屋买卖合同书》已自动解除，被上诉人仍居住在该集资房内属侵权行为的上诉理由依法成立。被上诉人认为有权行使约定解除权的一方只有被上诉人，上诉人向被上诉人送达解除合同《通知书》的行为不产生解除合同效力的辩解与合同约定不符，对其辩解，二审法院不予采信。上诉人韩田华、桂玉妹要求撤销原判，判决于桂生、廖玉清停止侵害韩田华、桂玉妹的合法权益，限令于桂生、廖玉清搬出现居住的房屋，将桂林市雁山区人民法院宿舍北楼2-3-1号房屋及房权证一并归还韩田华、桂玉妹的上诉请求，依法成立，二审法院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律实体处分不当，二审法院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第四十六条之规定，并经二审审判委员会讨论决定，判决：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第470号民事判决；二、被上诉人于桂生、廖玉清停止侵害上诉人韩田华、桂玉妹的合法权益，被上诉人于桂生、廖玉清于判决生效后一个月内搬出现居住的房屋，将桂林市雁山区人民法院宿舍北楼2-3-1号房屋及房权证一并归还上诉人韩田华、桂玉妹。
于桂生、廖玉清申请再审称：1.其二人与被申请人韩田华、桂玉妹2003年10月3日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，且至今依然有效。按约定，合同签订后韩田华、桂玉妹对该房屋不再享有任何的权利，更不可能对合同有解除权，因此，韩田华、桂玉妹单方解除合同行为无效。2.韩田华、桂玉妹以公证的方式将通知书送达给其二人，该通知书不产生任何法律效力。3.涉案房屋在2004年已经可以上市交易，是否取得土地使用权证只是影响房屋产权过户的顺利完成，不会对合同效力产生影响，合同没有履行完毕的原因是韩田华、桂玉妹拖延未办理《国有土地使用权证》。综上，二审法院认定双方的买卖合同已经解除，于桂生、廖玉清居住涉诉房屋属于侵权错误。请求依法撤销二审判决并改判驳回被申请人韩田华、桂玉妹的诉讼请求，由被申请人承担本案的全部诉讼费用。
韩田华、桂玉妹再审答辩称：双方的合同有效，但约定的合同期限是7年。因7年内房屋不能上市交易或者过户，被申请人遂根据合同约定在合同期满后提出解除合同并将买卖合同关系转为债权债务关系，且已于2011年10月24日再次通过公证邮寄通知书要求对方返还房屋，其二人返还房款。于桂生、廖玉清对该解除合同的通知书没有在法定期限内提出异议，双方的合同已经解除，于桂生、廖玉清仍然居住在讼争房屋内构成侵权。综上，二审判决正确，于桂生、廖玉清的再审申请没有事实和法律依据。
本院再审查明，原判决认定的基本事实属实，双方当事人亦无异议，再审予以确认。另查明：于桂生、廖玉清入住讼争房屋的时间是2003年10月。2004年5月9日于桂生交购房款6万元后，已依约共支付了16万元，韩田华亦按照合同约定将房屋所有权证交于桂生保管。
综合双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点是：再审申请人于桂生、廖玉清居住被申请人韩田华、桂玉妹的房屋是否有法律依据，是否构成对被申请人韩田华、桂玉妹的侵权。
本院再审认为，被申请人韩田华、桂玉妹作为一审原告，以双方的房屋买卖合同已经解除，被告于桂生、廖玉清拒绝搬出涉案房屋构成侵权为由提起本案诉讼，因此，围绕韩田华、桂玉妹的诉讼请求，本院从侵权责任的四个构成要件即过错、违法行为、因果关系、损害事实对本案进行审理。双方当事人对起诉前签订《房屋买卖合同书》、于桂生和廖玉清一直居住在讼争房屋、本案的房屋产权转移登记手续尚未办理等事实均没有异议，但韩田华、桂玉妹认为于桂生、廖玉清的居住无法律依据，侵害了其基于对房屋的所有权而应享有的占有、使用、收益和处分的权利，因此本院重点审理于桂生、廖玉清居住在讼争房屋的行为是否存在过错。如果于桂生、廖玉清没有合法依据居住在房屋内，则存在过错，构成侵权；反之，如果居住行为不存在过错，则不构成侵权。本院对本案综合评判如下：
2003年10月13日，韩田华、桂玉妹与于桂生、廖玉清签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定讼争房屋的买卖价款为18万元。签订合同当月于桂生、廖玉清已依约支付10万元并入住讼争房屋，2004年5月该房屋的抵押权消灭后，于桂生、廖玉清又支付购房余款中的6万元，韩田华也依约将房屋的房权证交付于桂生、廖玉清。至此，于桂生、廖玉清已按约支付了18万元购房款中的16万元，而余下的2万元按约定应在取得土地使用权证和办理房屋所有权证过户时再支付。本案当事人签订房屋买卖合同，出卖房屋的一方是为了取得该房屋的交换价值，而购买的一方是为了获得该房屋的实际使用价值。作为出卖人的韩田华、桂玉妹取得16万元的购房款，已经基本实现其合同目的；于桂生、廖玉清作为买受人，交付房款后接受了出卖方交付的房屋并对房屋进行管业和使用至今。因此，根据诚实信用原则，除合同有明确约定外，出卖人韩田华、桂玉妹无权解除本案的房屋买卖合同。至于办理涉案房屋产权变更登记问题。从双方签订的《房屋买卖合同书》内容看，韩田华、桂玉妹与于桂生、廖玉清签订合同时均认为按当时国家政策不允许集资房上市交易，因此在合同中明确约定了办理过户手续期限为5年和7年。被申请人韩田华、桂玉妹主张双方约定该7年期限为合同期限，因此至2010年12月31日止，没有办理产权变更手续时，则双方的合同自然解除。本院认为，从《房屋买卖合同书》载明的“四、过户：…（1）双方设定五年…；（2）…五年期限届满，…继续履行合同（时间为两年，至2010年12月31日）”等内容看出，该7年是约定过户的办理期限，非房屋买卖合同本身的合同期限。在合同约定的期限内未能办理房屋产权变更时，依合同约定对合同关系的处理和后果应由买受人于桂生、廖玉清决定。所以，即使本案房屋权属证登记的权利人是韩田华，双方没有进行产权变更登记，但于桂生、廖玉清已经履行了合同约定的义务，享有基于合同之债的原因行为而产生房屋所有权人变动的期待利益，其二人一直居住在该房屋，亦以事实表明愿意继续履行合同。
2011年10月24日，韩田华、桂玉妹向于桂生、廖玉清邮寄《通知书》一份，认为双方的合同已自然解除，同时要求将房屋买卖合同关系转变为债权债务关系，由于桂生、廖玉清将房屋返还给韩田华、桂玉妹，同时韩田华二人将收取的16万元房款退还于桂生二人。于桂生对《通知书》没有提出书面异议。但2011年1月韩田华提出解除合同时，于桂生明确表示不同意，且已陈述不同意解除的理由和观点，因此，于桂生对韩田华主张的合同已经自然解除的说法并非没有异议。韩田华2011年10月24日发出的《通知书》提及合同已经自然解除，并不符合《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同约定解除和法定解除情形，不产生合同解除的法律效力，即使于桂生二人没有在通知书到达之日起三个月内向人民法院起诉，韩田华、桂玉妹主张本案的房屋买卖合同已经自然解除没有事实和法律依据，理由不成立。
根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，本案的房屋买卖合同没有发生解除效力之时，于桂生、廖玉清二人基于与韩田华、桂玉妹签订的该合同，履行己方的主要义务后并经韩田华二人许可居住在本案讼争房屋，有事实和法律依据，其依合同约定享有讼争房屋的使用权，居住该房屋不存在过错。韩田华、桂玉妹直接以侵权责任纠纷提起本案诉讼，但其二人没有证据证明于桂生、廖玉清的居住行为存在过错，根据侵权责任的四个构成要件和归责原则，其二人主张于桂生、廖玉清构成侵权，理由不成立，其二人的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，于桂生、廖玉清的申请再审事由部分成立。一审、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致判决不当，本院予以纠正。被申请人韩田华、桂玉妹主张再审申请人于桂生、廖玉清构成侵权没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第435号民事判决及广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2012）星民初字第470号民事判决；
二、驳回韩田华、桂玉妹的诉讼请求。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费50元共100元，由被申请人韩田华、桂玉妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨家杰
审 判 员 谢 芳
代理审判员 黄滔滔
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 周艳华