广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初14926号
原告（反诉被告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。
法定代表人：吕日锵。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张正凡，男，1976年8月6日出生，汉族，住，
委托诉讼代理人：梁晴惠，广东昊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈海洲，广东昊法律师事务所律师。
原告佛山市圆方房地产有限公司诉被告张正凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告本人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房款余款130000元。2、被告向原告支付违约金36153元(暂计至2017年9月18日,主张计至实际付清之日)。3、被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：原告与被告于2014年11月28日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被告向原告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层613号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为260851元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：现金78255元，结算时间2014年11月28日,现金52596元，结算时间2014年12月28日,商业贷款130000元，结算时间2014年11月28日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，被告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给原告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则被告应于期限届满之日起7天内以现金方式向原告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。被告已向原告支付购房款合计130851元，但原告至今仍未收到被告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款130000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年3月6日起暂计至2017年9月18日为36153元（130000元×927天×0.03%=36153元），原告主张计算至被告实际付清之日止。综上所述，被告逾期付款的行为已构成根本违约，原告特依据相关法律规定起诉。
被告辩称：一、被告已经支付的房款是150851元，结合优惠抵扣可以认定为已支付房款180851元，剩余未支付的房款是80000元而不是130000元。被告与原告于2014年11月28日签订了涉案《商品房买卖合同》和《补充协议》。在签订合同之前，是第三方中介公司佛山市焦点房地产策划有限公司引荐被告与原告协商购买涉案房产事宜，两家公司承诺给予优惠金优惠：缴纳20000元可以抵扣涉案物业房款的50000元。2014年11月8日、11月15日，被告已经向第三方中介公司支付了20000元，中介公司收取款项并出具收款收据。另，2014年11月8日向原告支付了定金10000元、11月14日向原告支付定金20000元。签订《商品房买卖合同》和《补充协议》当日，被告又再支付了100851元房款。签订合同之后，原告却并未在房款总额中以20000元优惠金抵当50000元，即需要减免30000元。故，被告实际上一共支付了150851元房款金额，再依据2万抵扣5万房款的优惠金折扣，可以认定被告已经是支付了180851元房款给原告。
二、因原告主张未付房款的金额有误，故违约金计算也是错误的，应当以80000元为基数计算。
三、原告存在逾期未办理房产交接、未交房的违约行为，被告有权主张解除合同和要求违约金。根据合同“第八条交付期限”约定：原告作为出卖人应当在2015年10月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付给被告。但是原告在2015年10月31日并未完成竣工验收和交付工作，一直没有联系被告或其受委托人进行房产交付。根据合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期不超60日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告逾期交房已经超过60天，已然根本违约。所以被告才一直没有支付剩余房款，而且被告有权解除合同，现提出解除合同的买受人应当退还全部已付款，并支付相应的违约金。
被告向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告2014年11月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、原告退还房款150851元，被告退还房产给原告；3、原告向被告支付违约金7542.55元（按买受人累计已付款的5%支付）；4、原告承担本案诉讼费用。
事实与理由：被告张正凡与原告圆方公司于2014年11月28日签订了涉案《商品房买卖合同》和《补充协议》。在签订合同之前，是第三方中介公司佛山市焦点房地产策划有限公司引荐、负责张正凡与圆方公司协商购买涉案房产事宜，两家公司承诺给予买方优惠价：缴纳20000元团购优惠金可以抵扣涉案物业房款中的50000元。2014年11月8日、11月14日，张正凡向第三方中介公司支付了20000元团购优惠金，中介公司收取款项并出具收款收据。但张正凡与圆方公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》后，圆方公司并未在房款总额中扣减50000元。张正凡又先后再支付了78255、52596元（是以定金10000元、定金20000元、首期房款100851元的名义和金额支付）因此，张正凡实际上一共支付了150851元房款金额，再依据2万抵扣5万房款的优惠抵扣，甚至应可以认定张正凡已经是支付了180851元房款。
根据涉案合同“第八条交付期限”约定：圆方公司作为出卖人应当在2015年10月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付给张正凡。但是圆方公司在2015年10月31日并未完成竣工验收和交付工作，一直没有联系张正凡或其受委托人进行房产交付。
根据合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期不超60日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起，出卖人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。解除合同的，出卖人应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。圆方公司逾期交房已经超过60天，所以张正凡才一直没有支付剩余房款，而且张正凡有权解除合同。张正凡现提出解除合同，圆方公司应当退还张正凡全部已付款，并支付相应的违约金。
另外，圆方公司当初在出售商铺作了虚假广告宣传，张正凡与其他购买者作为业主已经于2017年10月30日联名向工商局举报，现已被受理正在处理当中。综上所述，圆方公司在合同履行期间存在违约行为，逾期60天未交房，张正凡有权解除合同并要求其支付违约金。为维护张正凡合同权益，特提出反诉。
原告辩称：请求驳回被告的反诉请求，理由如下：1、原被告双方签订合同、补充协议及委托经营协议，双方有约定前三年全权委托千色汇公司经营，在委托经营合同的第二页第三条第5、6项明确约定委托经营的收益已经在合同的总价款中扣除，且全权委托千色汇公司进行商铺交接手续。2、关于款项，原告客观上只收取原告起诉状所确认以及合同约定的前期价款130851元，被告所称的所谓团购金是向第三方支付的中介费用，在明福智富广场的其他系列案件中，业主就该问题向中介提起诉讼，有关的判例有几十件，对该团购金被告如认为自己的权利义务没有得到保障，被告可另行向中介主张，与原告无关，合同约定的价款、义务没有多少万抵多少万的条款，因此双方的权利义务应按照合同约定。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照副本、被告的身份证复印件。证明原、被告诉讼主体身份。
2、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》、委托经营协议书，证明原告与被告订立合同，约定了购房款支付时间和方式，同时约定银行没有按期放贷时被告应依约足额补齐购房款。补充协议第三条第二项明确约定由被告办理银行按揭手续，约定宽限期后第98天计算逾期付款的违约金。在委托经营合同的第二页第三条第5、6项明确约定委托经营的收益已经在合同的总价款中扣除，且全权委托千色汇公司进行商铺交接手续。
3、竣工验收备案表、通知函、移交确认函。证明原告竣工验收时间为2015年12月，在整体验收前已经移交场地给千色汇公司，从其他审结案件可以反映，负一层和一层群楼已经由千色汇公司统一装修完毕。根据被告亲笔签订的委托经营协议，其委托千色汇公司进行经营，千色汇公司也代表被告全权办理商铺交接手续并进场装修完毕。
4、预收款收据、签购单、银行业务凭证。证明各被告尚欠原告合同约定的银行贷款金额的购房款。
诉讼中，被告举证如下：
1、广东省商品房买卖合同，证明①被告与原告圆方房地产公司于2014年11月28日签订了涉案合同；②合同第八条约定“交付期限”：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件的商品房交付给买受人使用。即原告需要在2015年的10月31日前完成商品房竣工及验收合格工工作，并在该日前交付涉案商品房。交付期限是合同的重要条款之一，原告逾期交付的属于根本违约行为。③合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任”：出卖人即原告逾期交房超过60天的，买受人即被告有权解除合同，并要求退款，并按照已付款的5%索求违约金。
2、佛山市圆方房地产有限公司企业信用报告公司信息、佛山市千色汇商城经营管理有限公司企业信用报告公示信息，证明两家公司的法定代表人为同一人吕日锵，彼此为有关联的公司，故被告有理由相信其提交的《通知函》、《移交确认函》为虚假交接手续文件，两家公司串通为了本次诉讼而做出的文书，以掩盖圆方公司逾期交房的违约行为，而非真正办理交付商铺交接手续的文件。
3、佛山市焦点房地产策划有限公司企业信用报告公示信息、收据两张，证明被告与原告于2014年11月28日签订了涉案在签订合同之前，是第三方中介公司佛山市焦点房地产策划有限公司引荐、负责被告与原告协商购买涉案房产事宜，两家公司承诺给予买方优惠价：缴纳20000元团购优惠金可以抵扣涉案物业房款中的50000元。2014年11月8日、11月15日，被告向第三方中介公司支付了20000元团购优惠金，中介公司收取款项并出具收款收据。
4、广东省工商行政管理局收件回函，证明原告在销售涉案商铺时候，涉嫌虚假宣传，被告与其他购买者作为业主已经于2017年10月30日联名向工商局举报，现已被受理正在处理当中。
5、特殊要求申请审批表，证明双方签订正式商品房买卖合同前，2014年11月8日，被告支付订金，原告销售人员承诺订金、首期款之外的剩余房款部分由办理按揭贷款方式支付，按揭手续由原告代办，如商铺无法办理按揭付款的，被告要求退回订金，原告同意。后因按揭贷款无法成功办理，剩余房款也就没有贷款支付完毕。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人举证的证据，本院认定如下：对原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认；对被告提交的证据1、2、4，原告对真实性无异议，本院予以确认；对证据3，经核对并结合其他证据，本院确认其真实性；对证据5，原告不予确认，其真实性无法认定，且被告无证据证明系因被告有车贷而导致案涉商铺无法办理贷款，其关联性亦无法认定，故对该证据本院不予确认。
本院经审理查明：2014年11月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401018049），合同约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层613号商铺即涉案商铺，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总价款260851元。合同主要条款有：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额78255元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014年11月28日；（2）结算方式：现金；约定金额52596元（人民币）；付款比例：20%；约定日期：2014年12月28日；（3）结算方式：商业贷款；约定金额130000元（人民币）；付款比例：50%；约定日期：2014年11月28日；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……
同日，原告与被告签订《补充协议》，主要约定：…三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。
同日，被告（甲方、委托方）与案外人千色汇公司（乙方、受托方）就案涉商铺签订《委托经营协议书》，主要内容为：“…二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为三年，自商城正式开业之日起至三年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。本合同于2015年10月1日后签订的，委托经营期满日仍为2018年9月30日，双方对委托经营期进行相应的调整。……4、委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。5、委托经营方式、收益；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。7、装修；（1）甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担。（2）委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权。……”
2015年8月23日，案外人千色汇公司向原告发出《通知函》，上载：“贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号‘明福智富广场’负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签定《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。”
同日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，确认收取原告移交的位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。
另查明一：2014年11月8日、14日、28日，原告分别向被告出具（预收款）收据，确认收取被告支付的定金10000元、定金20000元及首期房款100851元。
另查明二：2014年11月8日、15日，佛山市焦点房地产策划有限公司分别向被告出具收据，确认收取被告支付的团购优惠金10000元、10000元。
另查明三：涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及被告与案外人千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有拘束力。
关于合同应予解除还是继续履行问题。被告认为原告逾期交房而应解除合同，但包含涉案商铺在内的佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目已于2015年12月8日竣工验收，案外人千色汇公司亦已依据《委托经营协议书》的约定全权代表被告接收、装修涉案商铺，故应认定原告在2015年12月8日已经将符合合同约定的房屋交付给被告，即使原告逾期交房，逾期也未超过60天，被告据此要求解除合同缺乏依据；其次，被告主张原告存在虚假广告宣传行为，但原告宣传行为仅为要约邀请，双方之间的协议内容应以签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》为准，原告以此为由请求解除合同于法无据。综上，案涉合同不存在可解除情形，应继续履行，故对被告要求解除合同、退还房款的反诉主张，本院不予支持。被告未按案涉商品房买卖合同及其补充协议的约定向原告支付购房余款，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付购房余款130000元，并以该款为本金、按日万分之三的标准自2015年3月6日起至实际清偿之日止计算违约金，符合合同约定，不违反法律相关规定，本院予以支持。
关于购房余款数额问题。被告主张加上团购优惠后已付房款为180851元、未付款为80000元，对此，因被告在向佛山市焦点房地产策划有限公司交纳了20000元的团购金后，再与原告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，确认涉案房屋总价为260851元，故根据以上事实可知，被告在交纳团购金时即应知道其参加了2万元抵5万元的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格为260851元，则其应于签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》提出异议。据此可认定被告在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的价款260851元已是团购优惠之后的价格。综上，本院认定被告已付房款为130851元，未付余款为130000元。
关于被告要求原告支付的违约金。根据合同约定，原告应在2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付被告，案涉商品房虽在该日期前已交付，但在2015年12月8日才竣工验收，逾期38天，故可认定原告交付商品房不符合合同约定，应承担逾期交付的违约责任。经计算，违约金为994.47元（×××××2÷10000）。尽管被告主张原告支付违约金的理由有所不当，但为免讼累，本院予以一并处理。对被告主张超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张正凡于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款130000元及违约金（计至2017年9月18日的违约金为36153元，此后的违约金以130000元为本金，按日万分之三计算至原告张正凡实际清偿购房余款之日止）；
二、原告（反诉被告）佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）张正凡支付逾期交房违约金994.47元；
三、驳回被告（反诉原告）张正凡的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1812元，由被告张正凡负担；反诉费1734元，由原告佛山市圆方房地产有限公司负担11元，被告张正凡负担1723元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黎秋华
二〇一七年十二月二日
书记员 吴章斐