河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初3772号原告（申请执行人）：胡信伟，男，1973年6月30日出生，汉族，高中文化程度，河南省宜阳县人，无业，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：魏俊卿，河南金晖律师事务所律师。被告（案外人）：席帅国，男，1983年2月9日出生，汉族，初中文化程度，河南省伊川县彭婆镇申铺村人，个体户，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：索玉平，男，1964年6月16日出生，汉族，河南省漯河市人，无业，住洛阳市涧西区。推荐社区：洛阳市涧西区周山路办事处周山社区。被告（被执行人）：王东亮，男，1972年1月25日出生，汉族�本科文化程度，河北省衡水市人，无业，住洛阳市西工区。被告（被执行人）：温钊，女，1978年8月4日出生，汉族，系被告王东亮妻子，本科文化程度，河南省洛阳市人，河南科技大学第二附属医院职工，住洛阳市西工区。原告胡信伟与被告席帅国、王东亮、温钊为执行异议之诉纠纷一案，本院2017年8月17日受理后，依法适用普通程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告胡信伟及其委托诉讼代理人魏俊卿、被告席帅国及其委托诉讼代理人索玉平、被告王东亮到庭参加诉讼。被告温钊经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡信伟向本院提出诉讼请求：判决准许继续执行坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋（房屋所有权证号为洛市房权证2007字第××号）。事实与理由：原�诉被告王东亮、温钊房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年11月14日向法院递交财产保全申请书，贵院同日立案，原告同日向法院缴纳了保全申请费1470元，还提供了被告王东亮、温钊可供查封的位于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋信息。法院同日做出了（2016）豫0305财保772号民事裁定书，于2017年2月9日到洛阳市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了被告王东亮、温钊坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋（房屋所有权证号为洛市房权证2007字第××号）。原告认为，本案被告席帅国作为案外人对坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决准许执行该标的。理由是：（一）被告席帅国与被告王东亮之间的房屋买卖合同、委托公证书等系二被告恶意串通形成，严重损害了原告的利益，他们�间的房屋买卖合同认定为无效合同，根本不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；（二）法院早在2016年11月14日已作出查封裁定，只是于2017年2月9日到洛阳市不动产登记中心送达协助执行通知书而已。被告席帅国与被告王东亮之间的房屋买卖合同是在查封裁定作出之后。从这一方面讲，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；（三）房屋等不动产所有权经登记方能取得。法院2017年2月9日到洛阳市不动产登记中心对该房屋实施查封时，该房屋的所有权人仍为被告王东亮、温钊，当时，该房屋并未过户在被告席帅国名下，被告席帅国对该房屋并没有物权，只是一般债权；（四）既然被告席帅国与被告王东亮在2016年12月31日已经签订了房屋买卖�同，直到2017年2月13日才去办理过户手续，这显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定；（五）原告与被告王东亮、温钊之间的债权债务是基于房屋买卖合同纠纷，不是一般的金钱债权，从这一方面讲，本案也不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，原告认为，被告席帅国作为案外人对坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项的规定，应判决准许执行该执行标的。被告席帅国当庭辩称：1、涧西区人民法院执异99号执行裁定书事实清楚、理由充足，要求法院维护我们的利益。答辩人与被告王东亮不存在恶意串通损害原告利益的情况，与被告王东亮原来素不相识，我是通过房产中介签订合同时认识的，双方所签订的合同适用于最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，原告关于席帅国与王东亮恶意串通、损害原告利益的说法没有任何证据证实，属于对席帅国的诬蔑。席帅国保留对原告恶意中伤的起诉权力；2、答辩人在购买该房产并付款前，王东亮明确告诉席帅国该房产没有争议，在办理公证委托前经过房管局查询，该房产无冻结无抵押，未被任何机关查封。证明了合同的有效性也适用法律规定。席帅国付给王东亮的款项是席帅国购买王东亮房屋的款项，而不是一般债权，与一般债权没有任何关系。反之席帅国认为原告胡信伟与王东亮就房屋买卖一事，没有具体付款时间和约定，没有买卖合同，实际跟王东亮位于涧西区××路中泰世纪花城2-1-××号房屋没有任何关系，其起诉没有任何法律依据，席帅国在付清全部房款后已经实际占有该房屋并居住，同样适用法律规定。所以席帅国请求法院依法执行洛阳市涧西区人民法院2017豫03**执异99号民事裁定书，维护席帅国合法权益。被告王东亮当庭辩称，我与胡信伟之间房屋买卖确实是口头约定的，是朋友介绍买卖的。当时也给胡信伟说过，有一部分债务问题没有解决所以要出售文兴现代城房屋的情况。因为债务没有解决所以没有能够办理过户，胡信伟也比较着急催我办理房屋手续。我着急处理债务，想要通过把该案涉及的房屋进行出售来解决我的债务问题，所以通过中介找到了席帅国。在房管局查询后通过中介签订的房屋买卖合同，在席帅国付款472000元后我们办理了房�公证手续，因为办理该手续后席帅国能进行贷款。在手续办理后准备办过户时发现房屋被冻结了。现在我无法给席帅国办理过户手续。被告温钊未答辩。根据原、被告的诉辩意见，法庭归纳本案的争议焦点为：1、被告席帅国、王东亮之间的买卖合同是否合法有效？是否已经履行完毕？2、被告席帅国是否享有阻止执行的法定事由？应否继续执行该房屋？原告胡信伟向法庭提交的证据有：第一组证据、证据1-1：原告于2016年11月9日向法院递交的《财产保全申请书》（复印件），证明：原告在2016年11月9日向贵院提交了财产保全申请；证据1-2：中国人民财产保险股份有限公司洛阳市分公司出具的《诉讼财产保全责任保险单保函》（复印件），证明：原告就所提的保全申请早在立案时就已经提供了担保；证据1-3：法院于2016年11月14日向原告开具的诉讼费和保全费票据（复印件），证明法院于2016年11月14日受理了原告提出的财产保全申请，原告于同日缴纳了保全申请费1470元；证据1-4：原告在申请保全之前的2016年11月2日到洛阳市不动产登记中心查询到的并在申请保全时向贵院提交的涉案房屋的信息（复印件），证明1、原告在申请保全时就已经提供了被告王东亮、温钊可供查封的位于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋信息；2、在2016年11月2日的时候，涉案房屋还被王东亮抵押给了他人，还存在他人的抵押权；证据1-5：法院于2016年11月14日做出的（2016）豫0305财保722号《民事裁定书》，证明：法院早在2016年11月14日便作出了保全裁定，被告席帅国与被告王东亮之间的房屋买卖合同是在查封裁定做出之后签订的；证据1-6：贵院于2017年2月9日向洛阳市不动产登记中心送达的《协助执行通知书》，证明：法院在2016年11月14日作出了保全裁定后，在2017年2月9日才到房管部门办理协助执行手续，查封了被告王东亮、温钊坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号的房屋（房屋所有权证号为洛市房权证2007字第××号）；证据1-7：2017年2月9日到洛阳市不动产登记中心查询到的涉案房屋的信息，证明：在2017年2月9日的时候，涉案房屋上原存在的抵押权已经消灭。第二组证据：法院于2017年7月31日作出并送达的（2017）豫0305执异99号《执行裁定书》，证明：原告提起的执行异议之诉经过了执行异议程序。被告席帅国的质证意见是：对原告的证据均没有异议。被告王东亮的质证意见是：均没有异议。被告席帅国向法庭提交的证据有：证据一、房屋买卖（居间）合同、中介费收据；证据二、2017年1月17日给王东亮打款的收据；证据三、银行转帐记录；2017年1月11日打款462000万元（工商银行162000元、邮政储蓄银行30万元），出具的是47万的条子。证据四、委托公证书一份；证据五、物业费票据一份；证明在2017年1月11日办理手续后住进去了，是在2017年2月13日双方办理过户时发现房屋被查封了。证据六、执行裁定书一份、执行异议书一份；证明我给涧西区人民法院提供了相应证据，法院作出的裁定。原告胡信伟的质证意见是：对证据一房屋买卖合同和中介费用的真实性有异议，我认为该合同并不是2016年12月31日所签订的。对证据二收条的真实性也提出异议，认为是二被告恶意串通形成的。对证据三银行转帐记录，真实性没有异议，但对证明方向有异议，认为该证据并不是转帐给�王东亮本人，不足以证明席帅国转帐的462000元就是购房款项。对证据四公证书提出异议，1、公证的委托书中温钊的签名很明显不是温钊本人所签订的，而公证书竟然证明温钊、王东亮在公证员面前在委托书中签名的，这明显与事实不符。2、本案当事人王东亮、温钊、席帅国三人的住所地及房产所在地均不在洛龙区，洛龙区公证处对本公证事项不具有管辖权，其出具的公证书无效。对证据五物业费票据真实性无异议，但不足以证明是席帅国所交的。对证据六的真实性无异议。被告王东亮的质证意见是：对证据均异议，证据也符合事实。被告王东亮未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月14日，本院作出（2016）豫0305财保722号民事裁定书�裁定：冻结被申请人王东亮、温钊名下银行存款19万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2017年2月9日，本院给洛阳不动产登记中心送达协助执行通知书，查封王东亮位于涧西区××路中泰世纪花城2幢1-××号房产（洛市房权证2007字第××号），查封期限三年。2016年12月31日，王东亮作为卖方（甲方）与席帅国（买方、乙方）、洛阳聚百家房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，王东亮将其涧西区××路中泰世纪花城2幢1-××号房产（房产证号洛市房权证2007字第××号）出卖给席帅国，该房产建筑面积97.96平方米，价款472000元。同日，席帅国交付洛阳聚百家房地产经纪有限公司中介费7000元。2017年1月11日，席帅国根据王东亮的指示，将购房款462000元分两笔转入他人账户，王东亮给席帅国出具“今收到席帅国人民币472000元，购买中泰世纪花城一期2#楼1903号”收条一份（其中有1万元现金），并将该房交付席帅国，席帅国向小区物业公司交付2017年1-6月物业费709.8元。席帅国于2017年6月1日向本院提起执行异议，请求本院解除对该房的查封。2017年7月31日，本院作出（2017）豫0305执异99号执行裁定书，裁定:中止对坐落于洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号、所有权证号洛市房权证2007字第××号房屋的执行。原告胡信伟不服该执行裁定书，提起执行异议之诉。还查明，王东亮、温钊于2017年1月11日给席帅国出具《委托书》一份，委托席帅国作为其代理人代为出售洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号房产，委托权限：2017年1月11日至2018年1月11日。201年1月17日河南省洛阳市洛龙公证处还对《委托书》出具了公证书。庭审中，经法庭调查询问，席帅国承认其干过房产中介。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对涉案房屋的查封时间是2017年2月9日，而席帅国、王东亮的《房屋买卖（居间）合同》签订时间是2016年12月31日，付款时间和房屋交付时间是2017年1月11日，均在房屋被查封之前，符合上述规定的第（一）、（二）、（三）项的条件，只要符合该规定的第（四）项即“非因买受人�身原因未办理过户登记”的条件，席帅国即享有对涉案房产足以排除强制执行的民事权益，反之，则不享有对涉案房产足以排除强制执行的民事权益，应准许继续执行涉案房产。通过庭审举证和法庭询问，如何看待2017年1月11日王东亮、温钊为席帅国出具《委托书》以及该《委托书》对涉案房产的过户带来的影响成为认定席帅国在是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题上的突破口和关键所在。按正常的交易习惯和购房目的，席帅国购买王东亮的房产后，应及时将房产过户至本人名下，以实现取得房屋产权的根本合同目的。但本案中特殊之处在于，席帅国和王东亮在签订房屋买卖合同的同时，还签订一份《委托书》，王东亮、温钊委托席帅国出卖该房产，委托出买的时间为一年，即2017年1月11日至2018年1月11日，加上法庭对席帅国工作的询问，其承认干过房产中介，更加上该房产建筑面积97.96平方米，而价款才472000元，这些，充分说明席帅国这次购买王东亮的涉案房产，根本目的是倒腾房屋赚取利润，故才通过委托买卖房产的形式，企图对涉案房产再次转让，这才使得席帅国在2017年1月11日支付房款取得房屋到本院2017年2月9日将房屋查封这段时间里，完全可以将涉案房产的过户手续办理完毕但却未及时办理，导致后来涉案房产因本院查封而过户不能，应认定涉案房产没有及时办理至席帅国名下，系席帅国自身原因所致（这其中也可能有王东亮对席帅国隐瞒已被人起诉等因素导致席帅国忽视过户手续的办理）。综上，席帅国不符合上述规定的第（四）项的条件，席帅国对洛阳市××××路中泰世纪花城2幢1-××号房产（所有权证号洛市房权证2007字第××号）不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许继续执行该房产�王东亮、温钊给席帅国造成的损失，席帅国可另行主张。被告温钊不到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：准许执行洛阳市涧西区丽春西路中泰世纪花城2幢1-××号（所有权证号洛市房权证2007字第××号）房产。案件受理费100元，由被告席帅国负担50元，被告王东亮、温钊共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌人民陪审员  赵西安人民陪审员  丁玉平二〇一七�十一月十日书 记 员  朱照坤