福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0211民初2578号
原告：陈少宏，男，1964年11月28日出生，汉族，住厦门市集美区。
委托诉讼代理人：李志维、朱庆华，福建东方格致律师事务所律师。
被告：厦门亲亲服装有限公司，住所地：厦门市集美北部，统一社会信用代码91350211X12134786M。
法定代表人：林世培,总经理。
原告陈少宏与被告厦门亲亲服装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日受理后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告陈少宏的委托诉讼代理人李志维、朱庆华到庭参加诉讼，被告厦门亲亲服装有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈少宏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年7月30日签订的《房屋出租合同》；2.被告向原告返还租金2000000元；3.被告向原告支付违约金600000元；4.被告向原告支付代垫的物业管理费、公共维修金、公摊电费、公摊水费、水电周转金等合计64850.50元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月30日，原告与被告签订一份《房屋出租合同》，该合同的主要内容为：（1）被告将其购买的位于杏林湾营运中心1-6#楼2#、3#楼13层2#1301、1302、1303、1304单元房屋出租给原告；（2）租赁期限为20年，自房屋竣工验收合格并交付原告之日满6个月后顺延20年；（3）20年租金共计200万元，原告已于2014年6月11日向被告支付了全部租金200万元；（4）被告应于2014年9月1日向原告交付房屋；（5）出现导致原告合同目的无法实现的情形，原告有权选择解除本合同；（6）如果任何一方违反本合同所作的任何陈述和保证，或出现其他违约行为，致使本合同无法继续履行的，另一方有权终止本合同，违约方应赔偿另一方因此而遭受的全部损失（含可得利益的损失，可得利益损失无法计算的，以租金总额的30%计）。因被告未能如期交付房屋，原告于2015年1月7日向集美区人民法院提起诉讼，集美区人民法院于2015年7月15日作出（2015）集民初字第586号民事判决书，判决如下：一、被告继续履行《房屋出租合同》，将上述四套房屋交付给原告租赁使用；二、被告向原告支付逾期交房违约金（以合同总金额200万元为基数，自2014年9月2日起按每日千分之一计算至实际交付房屋之日止）。判决生效后，原告于2015年11月3日向集美区人民法院申请强制执行。通过集美区人民法院的强制执行，原告在向物业公司支付被告所欠物业费10万元左右后，于2015年12月16日办理了上述四套房屋的交接。但，思明区人民法院以上述四套房屋系中国建设银行股份有限公司厦门市分行的抵押物，建设银行已申请强制执行，请求评估拍卖上述四套房屋以偿还欠款为由，于2016年10月9日到现场对上述四套房屋张贴封条进行查封，要求原告停止装修，并责令原告于2016年10月16日前腾空房屋内的物品。原告于2016年10月13日提出执行异议，思明区人民法院于2016年11月17日作出（2016）闽0203执异45号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。原告于2016年11月25日针对思明区人民法院的（2016）闽0203执异45号执行裁定书提出复议申请，厦门市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）闽02执复28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。鉴于原告已无法租赁使用该房屋，合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求判决如上诉求。
被告厦门亲亲服装有限公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2014年6月11日，厦门亲亲服装有限公司向陈少宏借款2000000元，陈少宏于当日将借款2000000元通过转账方式支付至厦门亲亲服装有限公司总经理林世培账户，后因厦门亲亲服装有限公司无法偿还该笔借款，2014年7月30日，由厦门亲亲服装有限公司作为甲方，与陈少宏作为乙方签订《房屋出租合同》一份，该合同第一条房屋概况约定：“1.1该房屋位于杏林湾营运中心1-6#楼2#、3#楼13层2#1301、1302、1303、1304单元（以下简称案涉房屋），所在大楼于年月日建成。房屋性质为商业。甲方依法取得该房屋的所有权以及该房屋所在地块的土地使用权（商品房买卖合同编号：02055114号、02055116号、02055118号、02055122号）。甲方承诺其为房屋的合法产权人，且有权不受限制地将该房屋出租给乙方。”第二条租赁期限约定:“2.2本合同租赁期限为20年，期限为自房屋竣工验收合格并交付乙方之日满6个月后顺延20年。”第三条租金及其支付约定：“3.1该房屋20年的租金共计人民币200万元（大写：贰佰万元整），乙方已于2014年6月11日将20年的全部租金计人民币贰佰万元转至甲方指定的林世培建设银行集美支行43×××0＃帐户。3.2乙方向甲方交付上述租金后，甲方应向乙方开具相应金额的收款收据。”第四条房屋的交付约定：“4.1甲方应于2014年9月1日向乙方交付已建成并经验收合格的该房屋，供乙方实施装修。”第十条合同的解除约定：“10.1租赁期间内甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方立即更正违约行为，甲方拒绝更正的，乙方有权选择解除本合同：（3）出现导致乙方合同目的无法实现的情形。”第十二条违约责任之12.4项约定：“如果任何一方违反本合同第七条其所作的任何陈述和保证，或出现其他违约行为，致使本合同无法继续履行的，另一方有权终止本协议，违约方应赔偿另一方因此而遭受的全部损失（含可得利益的损失，可得利益损失无法计算的，以租金总额的30%计）。”上述合同签订当日，厦门亲亲服装有限公司向陈少宏出具收款收据一份，确认收到陈少宏支付的租金2000000元。合同签订后，厦门亲亲服装有限公司未依合同约定期限向陈少宏交付案涉房屋，陈少宏于2015年1月21日向本院提起诉讼，本院于2015年7月15日作出（2015）集民初字第586号民事判决，判令：一、厦门亲亲服装有限公司继续履行《房屋出租合同》，将案涉房屋交付陈少宏租赁使用；二、厦门亲亲服装有限公司向陈少宏支付逾期交房违约金（以合同总金额2000000元为基数，自2014年9月2日起按每日千分之一计算至实际交付房屋之日止）。判决生效后，陈少宏向本院申请执行（2015）集民初字第586号判决，在向厦门方成物业管理有限公司支付物业服务等费用（具体为：2015年7月5日至2015年12月期间的物业费19541.6元、公共维修金6012.8元、公摊电费1880.9元、公摊水费77.5元、水电周转金8127.8元,合计35640.6元）后，陈少宏于2015年12月16日办理了上述房屋的交接。2016年1月至2016年6月，陈少宏因案涉房屋支出物业服务费21983.2元、公共维修金6503元、公摊电费695.6元、公摊水费28.9元。
另查明，案涉房屋于2012年3月30日经厦门亲亲服装有限公司向厦门市房地产交易权籍登记中心办理了商品房抵押预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行，中国建设银行股份有限公司厦门市分行于2014年12月30日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，经（2015）思民初字第1402、1403、1404、1405号生效民事判决判令厦门亲亲服装有限公司偿还中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金（分别为289533.98元、249794.04元、249794.04元、170314.13元）及相应利息、罚息和复利，若厦门亲亲服装有限公司未履行上述义务，中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权就案涉房屋折价或拍卖、变卖所得款项优先受偿。2015年9月14日，厦门市思明区人民法院作出（2015）思执字第3658号执行裁定书，裁定查封、拍卖、变卖或折价处置本案所涉房屋，申请执行人中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权就变价款优先受偿。2016年10月9日，厦门市思明区人民法院依据（2015）思执字第3658号执行裁定书，到案涉房屋现场对上述四套房屋张贴封条进行查封，并要求陈少宏立即停止对案涉房屋的装修，责令于2016年10月16日前腾空房屋内物品。该案执行过程中，陈少宏向厦门市思明区人民法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的执行措施，经厦门市思明区人民法院于2016年11月14日作出（2016）闽0203执异45号执行裁定书，裁定驳回陈少宏的执行异议请求。陈少宏不服（2016）闽0203执异45号执行裁定，向厦门市中级人民法院申请复议，厦门市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）闽02执复28号执行裁定书，认为厦门市集美区人民法院作出的（2015）集民初字第586号民事判决已经发生法律效力，该生效法院文书已确认陈少宏不能对抗中国建设银行股份有限公司厦门市分行就案涉房屋行使优先受偿权，陈少宏若对该生效法律文书不服，可申请再审，而不能以此提出异议，故裁定：一、撤销厦门市思明区人民法院（2016）闽0203执异45号执行裁定书；二、驳回陈少宏的异议申请。
以上事实，有原告陈少宏提供的《房屋出租合同》、汇款凭证、收款收据、（2015）集民初字第586号民事判决书、执行申请书、（2015）集执字第1712号执行立案通知书、房屋交接验收表、（2015）思执字第3658号执行裁定书、（2016）闽0203执异45号执行裁定、（2017）闽02执复28号执行裁定书各一份、发票三份、收款收据四份及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《房屋出租合同》已由（2015）集民初字第586号生效民事判决认定为合法有效合同，双方均应按照《房屋出租合同》约定履行义务。陈少宏已支付2000000元借款并经双方约定将借款转为租金，厦门亲亲服装有限公司应提供符合约定用途的房屋，保证租赁房屋的使用未受到法律上的限制。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；”因2016年10月9日厦门市思明区人民法院在案涉房屋张贴封条进行查封并责令限期腾空房屋，致陈少宏无法使用租赁房屋，租赁合同目的已无法实现，现陈少宏要求解除合同于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2017年6月13日起诉至本院，本院于2017年6月24日向被告送达起诉状副本，故租赁合同应于起诉状副本送达之日即2017年6月24日解除。
关于原告陈少宏诉讼请求返还租金2000000元以及代垫的物业管理费、公共维修金、公摊电费、公摊水费、水电周转金等合计64850.5元的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋出租合同》约定租赁期限为自房屋竣工验收合格并交付陈少宏之日满6个月后顺延20年，即自2016年6月10日至2036年6月9日，但因厦门亲亲服装有限公司未履行生效法律文书确定的义务致使案涉房屋被司法查封，陈少宏自2016年10月9日起无法使用租赁房屋，厦门亲亲服装有限公司应承担返还剩余租赁期限内的租金、赔偿损失等民事责任。厦门亲亲服装有限公司应返还陈少宏的租金数额以合同无法履行的部分为限，即自2016年10月9日至2036年6月9日期间的租金1966667元（2000000元-100000元/年÷124个月=1966667元）。关于物业管理费、公共维修金、公摊电费、公摊水费、水电周转金等合计64850.5元，本院认为，上述费用中有部分系因办理房屋交接所支付，即：2015年7月5日至2015年12月期间的物业费19541.6元、公共维修金6012.8元、公摊电费1880.9元、公摊水费77.5元、水电周转金8127.8元,合计35640.6元，该些费用应由厦门亲亲服装有限公司返还陈少宏，其余部分费用系2016年1月至2016年6月期间即陈少宏使用案涉房屋期间所产生的费用，应由陈少宏自行负担，现陈少宏就该部分费用主张返还，于法无据，本院不予支持。
关于原告陈少宏诉讼请求支付违约金600000元的问题，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，根据《房屋出租合同》约定：“如果任何一方违反本合同第七条其所作的任何陈述和保证，或出现其他违约行为，致使本合同无法继续履行的，另一方有权终止本协议，违约方应赔偿另一方因此而遭受的全部损失（含可得利益的损失，可得利益损失无法计算的，以租金总额的30%计）。”厦门亲亲服装有限公司应向陈少宏支付违约金，但陈少宏签订租赁合同时未充分查验房屋权属状况，未尽谨慎注意义务亦存在过失，故本院结合案涉房屋司法查封情况、合同履行情况及当事人的过错程度，酌情认定厦门亲亲服装有限公司应当向陈少宏支付违约金300000元。
被告厦门亲亲服装有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：
一、原告陈少宏与被告厦门亲亲服装有限公司签订的《房屋出租合同》于2017年6月24日解除；
二、被告厦门亲亲服装有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈少宏房屋租金1966667元；
三、被告厦门亲亲服装有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈少宏物业服务费19541.6元、公共维修金6012.8元、公摊电费1880.9元、公摊水费77.5元、水电周转金8127.8元,共35640.6元；
四、被告厦门亲亲服装有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈少宏支付违约金300000元；
五、驳回原告陈少宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费28119元，减半收取14060元，由原告陈少宏负担1913元（已预交），由被告厦门亲亲服装有限公司负担12147元，该款厦门亲亲服装有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 悦
二〇一七年九月十一日
代书 记员 林雅玲
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。