上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第374号
原告上海中原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成，该公司董事长。
委托代理人姚莹莹，女，该公司职员。
被告杨凡。
委托代理人李俊，上海汇银律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司与被告杨凡居间合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托代理人姚莹莹，被告杨凡的委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司诉称，2014年9月8日，在原告居间撮合下，就被告求购上海市某区某路某室物业买卖事宜，与案外人郭某签署了房屋买卖合同，随后违约不买。依据被告签署的求购房地产承诺书�被告应当向原告支付总房价款2%的赔偿金，但被告一直未予支付。故原告诉至法院要求判令被告支付原告赔偿金人民币（以下币种相同）77，000元。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：
1、2014年9月8日原、被告及案外人郭某签订的房地产买卖居间协议一份，证明经原告居间介绍，原告与案外人郭某达成了相应的买卖居间协议。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但居间协议中约定了原告有如实报告的义务，但是其认为原告违反了该约定。
2、2014年9月8日被告与案外人郭某签订的房屋买卖合同一份，证明经原告居间成功，被告与案外人郭某签订买卖合同。
被告对该份证据经质证后认为，买卖合同是不真实的，房屋是有抵押的，原告隐瞒事实，未履行中介的职责，但对合同真实性无异议。
3、2014年10月20日被告与案外人郭某签订的解�协议一份，证明由于被告的违约行为导致了买卖合同的终止。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但被告是因为原告与案外人隐瞒了房屋有抵押的情况，这一情况导致合同履行的难度，所以双方协商之后将合同解除。
4、2014年9月8日被告签署的求购房地产承诺书一份，证明按照承诺书约定，被告若违约，其愿意承受总房价款的2%违约金。
被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但在签署当时并不知道房屋是有抵押的，而且因为原告比较强势，一定要被告签署。
5、涉案房屋的抵押状况信息一份（2014年9月10日调取），证明由于案外人郭某在2014年9月8日之时并未告知原、被告房屋存在抵押的情况，故在2014年9月10日调取房产证信息之时，才知道涉案房屋存在抵押，原告及时将该信息告知了被告，被告称表示愿意等待，但在一个星期之后，被告表示首�款的支付有问题，所以无法继续购房。嗣后被告与案外人郭某签订解约协议，案外人郭某收取了被告的20，000元了结此事。
被告对该份证据经质证后认为，其是在9月中旬知道了房屋存在抵押一事，因为可能涉及合同履行等情况，所以无法继续购房，被告就不再想购买涉案房屋了。
被告杨凡辩称，不同意原告诉请。原、被告之间签订的居间协议中有条款约定原告应如实陈述房屋情况，但原告并未如实陈述，出售的涉案房屋是设立抵押的，而且原告并未提供有始有终的居间服务。现原告主张的是违约金，首先并不存在被告违约的情形；其次，即使若法院最终认定存在违约，那原告主张的违约金也过高，请求法院予以调整。
被告向本院提供了2014年10月20日调取的涉案房屋的房地产登记簿信息一组，证明涉案房屋存在抵押的情况。
原告对该份证据经质证后认为，真实�无异议，但其认为在2014年9月10日调取房屋信息之时就及时告知了被告抵押情况，是经过电话确认的。
本院对双方所提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：2014年9月8日由原告作为居间方（丙方）、被告作为买受方（乙方）、案外人郭某作为出卖方（甲方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、甲方之房屋座落于某区某路某室；二、总房价款为3，850，000元；三、意向转定及补定：乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。四、委托期限：自丙方收到意向金后7个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方本协议第二条所述总房价款的2%作为补偿金。若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息收回意向金。若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。五、居间义务：丙方应当依法积极履行以下居间义务。1、向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会；2、向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如：甲方拟出售该房地产及出售条件；3、撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和房屋买卖合同；4、向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；5、故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲乙双方造成严重损失的，应依法承担责任；甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；六、居间报酬：《房屋买卖合同》成�，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。
同日，由被告作为买受方（乙方）、案外人郭某作为出卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲乙双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，一、房地产基本情况，权利人为郭某，是否设定抵押（否）、是否设定租赁（否）；二、总房价款为3，850，000元；三、为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后34天内前往居间方签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》；四、首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）3，060，000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔欠款同时偿付尚欠借款金额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续；第二期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的房款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得后五个工作日内，将其交付贷款银行；其他房价款（若有）乙方应于2014年12月15日前支付甲方房价款70，000元。五、甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七天内于2015年1月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款20，000元。六、交易过户：甲乙双方应于2014年12月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。七、定金责�：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；八、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，则违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。
同日，被告作为承诺人出具《求购房地产承诺书》载明：被告经原告居间介绍，以3，850，000元的总房价款求购涉案房产。若在该房地产的相关权利人签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买�合同》，双方就买卖交易条件达成一致后，被告违约不履行《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，将使原告无法顺利取得可期得的佣金收入。为此，被告特郑重承诺：若因被告违约未能履行《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，导致示范文本的《上海市房地产买卖合同》无法签订的，被告自愿向原告支付总房价款2%的赔偿金。
庭审中，原告称由于上述合同签订之时，案外人郭某并未提供过房地产产权信息，故其在2014年9月10日调取了相应的房地产登记簿信息，该份登记簿信息中载明涉案房屋存在抵押情况，原告遂及时电话告知了被告上述情况。然被告庭审中称其直至2014年10月20日才得知涉案房屋存在抵押情况，故认为原告存在未能如实告知重要事实的违约情形。
2014年10月20日由原告作为乙方（买受方）、案外人郭某作为甲方（出卖方）签订《解约�议》一份，协议载明2014年9月8日，甲乙双方就上海市某区某路某室在原告居间介绍下，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，且甲方已收受乙方支付的定金20，000元。现由于乙方明确不再购买该物业，经甲乙双方协商，达成如下协议：1、甲、乙双方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；2、乙方同意甲方将已收执的20，000元直接没收，不予返还；3、待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任，双方或是一方若与居间方有纠纷，另寻途经解决。
本院认为，居间合同是指居间人一方为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。而居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容则包括两个方面：一是报告订立合同的机会；�是提供订立合同的媒介服务。而所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促成双方当事人最终达成交易，房屋居间就是这样一种典型的媒介居间。在合同履行过程中，作为居间人的原告负有如实报告的义务，即居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。而居间人如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同；二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。结合本案的具体情况而言，虽然房屋买卖合同中所载涉案房屋并无抵押信息，但是原告在合同签订的次日即主动调取涉案房屋的产权信息中的抵押信息并及时告知被告。虽然被告坚持认为系由于原告未披露涉案房屋的抵押信息，从而导致其未能与案外人郭某继续履行涉案房屋的买卖合同，但从被告与案外人郭某签订的�除协议中明确载明了是由于被告无继续购买涉案房屋的意愿，进而导致被告与案外人达成了解约协议，并且由案外人郭某没收了被告交付的定金。诚若如被告所述，系由于原告未披露房屋的抵押信息从而导致协议解除，那房屋的产权人对于房屋是否存在抵押信息应更为清楚。更何况在二手房交易过程中，房屋存在抵押的情形较多，这一因素并不足以影响到被告签订合同或者选择继续交易，故本院认为被告所援引的抗辩理由不能成为其拒付佣金的理由，本案所查明的事实足以说明系由于被告自身原因导致涉案买卖合同解除，被告在买卖合同履行过程中存在违约行为。
本案中原告虽未主张相应的佣金，其是按照被告所出具的承诺书的约定主张相应的赔偿金。本院认为该赔偿金的性质实则违约金，但被告认为其并不存在违约行为，且认为即使存在违约，原告所主张的违约金金额也过高，要求法院予以调整。根据本院上述事实可以认定被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失。结合本案中整个洽谈的时间及合同过程来看，作为原告是提供了媒介服务，主要是合同签订过程中的斡旋、游说等，具体而言即房屋价格的磋商，最终在原告提供的居间服务下促成被告与案外人签订了房屋买卖合同。作为原告已经通过斡旋的方式促成被告与案外人郭某达成了房屋买卖合同，但是督促案外人积极履行该份买卖合同，并且协助协议双方完成二手房买卖所需的抵押贷款、产权变更登记等手续，仍然需要作为居间人的原告提供后续的居间服务。倘若原告在本案中不主张相应的违约金，其对于上述居间服务所对应的佣金有权合法获取，故这些可得佣金可以作为其实际损失进行认定。之后由于被告与案外人郭某达成了解除协议，自然原告无须再履行后续居间服务的事实。据此本院结合上述实际损失的事实，对原告所主张的违约金进行合理的调整，酌情确定违约金金额以15，000元计。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条判决如下：
被告杨凡于本判决生效之日起十日内支付给原告上海中原物业顾问有限公司违约金以15，000元计。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计862.50元，由原告负担690元，由被告负担172.50元（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一五年三月二十四日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介房屋，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…….