广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初4845号
原告匡明明，女，汉族，1991年10月30日出生，身份证地址湖北省监利县，
委托代理人肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。
委托代理人杨钦维，广东桦仁律师事务所律师。
被告吕凤敏，女，汉族，1970年12月1日出生，身份证地址黑龙江省双鸭山市友谊县，
委托代理人杨洁，广东宝城律师事务所律师。
被告深圳前海博胜资产管理有限公司，住址深圳市前海深港合作区前湾一路x号x栋x室。
法定代表人莽敬春。
被告张秋光，男，汉族，1977年9月6日出生，身份证地址黑龙江省安达市，
上列原告匡明明诉被告吕凤敏、深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告匡明明的委托代理人肖添辉、杨钦维，被告吕凤敏及其委托代理人杨洁，被告深圳前海博胜资产管理有限公司的法定代表人莽敬春，被告张秋光均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月11日，原告与吕凤敏订立《房地产买卖合同》（编号：Xgw.0000158），双方一致约定：吕凤敏将深圳市宝安区西乡大道西侧大益广场x栋x座x的房产（房地产证号50××23）出售给原告，转让成交价为人民币4388000元；原告须在本合同签订之日支付定金人民币叁万元；三日内支付定金人民币壹拾柒万元；于合同签订之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准；双方应在约定的应付首期款之日起壹拾伍日内向银行申请按揭贷款手续；被告须在本合同签订之日叁日内与担保公司办理赎楼公证手续；被告逾履行义务超过柒日或有其他根本违约行为的，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让交易价20%的违约金承担违约责任或双倍返还原告己支付的定金。另，上述《房地产买卖合同》系由吕凤敏的合法代理深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光签订的。上述合同签订后，原告依约支付了定金人民币200000元，然，吕凤敏却迟迟不履行合同义务，几经原告催促，仍不配合办理相关手续。后经原告了解，吕凤敏眼见房价大涨便想将涉案房产转让予他人。而且原告还通过书面形式要求被告履行合同义务，至今为止，被告无任何行动。为维护原告的合法权益，原告请求法院判决：1、解除原告与被告吕凤敏签订的《房地产买卖合同》；2、三被告向原告支付违约金人民币877600元；3、三被告向原告返还定金人民币200000元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
被告吕凤敏答辩称深圳前海博胜资产管理有限公司委托书编号20151026-1证上吕凤敏的签名不是本人所签，其亦没有委托张秋光及其他人签订房屋买卖合同和收取任何款项。该委托书签名不是吕凤敏所签，我方已对签名提出鉴定申请，且我方根本没有委托张秋光代理签订房屋买卖合同以及收取购房定金及其他款项，按照原告向法院提交的二手房出售委托代理合同的约定，吕凤敏并没有委托深圳前海博胜资产管理有限公司和张秋光收取任何款项，张秋光的代理行为为无权代理，我方对此无权代理行为不予追认。根据合同法的相关规定，该房地产买卖合同应属无效。原告存在与深圳前海博胜资产管理有限公司及其员工恶意串通损害吕凤敏利益的嫌疑，本案原告向法院提交的证据之一有吕凤敏与深圳前海博胜资产管理有限公司签订的二手出售委托代理合同，原告手上居然持有这份两被告之间签订的合同，这是不符合常理的，因此，被告吕凤敏认为本案原告与深圳前海博胜资产管理有限公司存在恶意串通损害吕凤敏利益的可能性。并且吕凤敏本人从未见过张秋光本人，不可能委托其签订任何房地产买卖合同。本案中原告作为所谓的购房人，其交付的定金均支付到一个户名为王影的账户，这一付款行为并非吕凤敏的委托和指定，吕凤敏至今未收到原告支付的
--分钱款项。并且从深圳市法院网上查询到原告另--
房产纠纷，是有一房产转让到原告名下，原告并非深圳市户籍，其在本市只能购买一套房产，其与我方签订的买卖合同其不存在购房资格。这也是我方认为其与深圳前海博胜资产管理有限公司恶意串通的另一原因。吕凤敏不履行房地产买卖合同是因为该合同约定的房屋转让价格没有达到吕凤敏指定价格，2015年10月31日吕凤敏与深圳前海博胜资产管理有限公司签订了二手房出售委托代理合同，约定由深圳前海博胜资产管理有限公司代理销售吕凤敏的房产，意向售价为人民币406万元，代理期限截至2016年1月31日，签订合同后在2016年1月11日前，因深圳市房屋整体上涨，吕凤敏就房屋意向售价更改与深圳前海博胜资产管理有限公司进行了沟通，确定更改后的价格为人民币500万元，然而，深圳前海博胜资产管理有限公司没根据吕凤敏的意思表示相应更改委托代理合同中的约定。此外，吕凤敏多次就委托房屋出售意向价确认为人民币500万元。至少实收430万元，并反复叮嘱低于此价绝不出售房产。但在2016年1月11日，深圳前海博胜资产管理有限公司在未与吕凤敏做任何沟通的情况下，就以吕凤敏的名义与原告签订了房地产买卖合同。由于房地产买卖合同约定的转让价低于吕凤敏的指定价格，且吕凤敏未收到任何定金，因此，吕凤敏才拒绝履行合同义务。另，即使委托书是真的，因委托行为没有得到涉案房屋共同共有人李福昌的同意，该行为无效，涉案房屋系吕凤敏与其夫李福昌的夫妻共同财产，张秋光仅持签有吕凤敏名字的委托书与原告签订了房屋买卖合同，该委托行为无效，因而其与原告签订的房地产买卖合同亦无效。即使该房屋买卖合同真实有效，但因该合同实际履行程度不高，原告无购房资格，且其无实际损失，原告主张的违约金数额明显过高，请求法院予以减免。原告诉请的违约金和返还定金相互矛盾。
被告深圳前海博胜资产管理有限公司答辩称，吕凤敏与深圳前海博胜资产管理有限公司签署的二手房买卖合同是确认业主本人签字，如果有必要可以申请笔迹鉴定。张秋光是我们公司销售部经理，我们公司所有居间合同都是由张秋光来处理，所以委托书上面都会写张秋光的名字。我们在签订买卖合同之后，第一时间就发信息给业主吕凤敏，通知抽空过来补签合同，收定金，电话沟通后业主吕凤敏又说不卖了，我方有录音可以证明。我们作为业主的委托代理人我们不应该作为被告，我们应该作为第三人。
被告张秋光答辩称其答辩意见同被告深圳前海博胜资产管理有限公司。
经审理查明，2015年10月31日，被告吕凤敏向被告深圳前海博胜资产管理有限公司出具《二手房出售委托代理合同》，委托被告深圳前海博胜资产管理有限公司代为出售位于深圳市××广场××房产（房屋所有权证号为50××23），委托期限自2015年10月31日至2016年1月31日止，意向售价为人民币4060000元；定金由买方直接转入吕凤敏农业银行账户，转账凭证即视为收讫，或由中介公司托管，深圳前海博胜资产管理有限公司不代为收取任何款项。
同日，被告吕凤敏向被告张秋光出具《委托书》称委托被告张秋光为代理人代为出售涉案房产，代理期限自2015年10月31日至2016年1月31日，在代理期限内，以被告吕凤敏名义办理如下事项及签署该房产的有关文件吕凤敏均予承认：签署中介公司房地产买卖（居间）合同，签署中介公司定金托管条及相关补充附件，将定金划入吕凤敏农业银行账户。庭审过程中，被告吕凤敏对该份授权委托书中吕凤敏的签名真实性提出异议，并向本院申请笔迹鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对该份委托书上“吕凤敏”的签名进行了笔记鉴定，鉴定结论显示该签名系被告吕凤敏所签。
2016年1月11日，被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人（卖方）与原告（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房产转让给原告，转让成交价为人民币4388000元；买方应当在签订合同当日向卖方支付定金30000元，在签订合同之后3日内再向卖方支付定金170000元，定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；买方应于签署本合同之日起壹拾伍日内付清首期房款以银行贷款承诺函为准（不含已付定金）（首期房款欠等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于约定的应付首期房款之日起壹拾伍日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方)-须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起）十日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续、且递件回执由居间方或担保公司作为托管，在递件回执载明的答复日期之日起十个工作日（含当日）内，买卖双方须在国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误，领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内，买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺的款项，则买方应在十五日内补足银行未贷出的款项）买方须及时与居间方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款、如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约，卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约，卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起七日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；本次交易涉及的全部税费由买方承担；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金）之日起两日内或另约定为收齐全部房款当日的，交楼前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方代卖方缴纳有关欠费的，有权向卖方追索或要求居间方从托管的交房保证金中抵扣；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方己支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。合同备注栏约定：经买卖双方友好协商，约定如下协议：卖方出售该物业须无条件配合买方办理银行贷款手续，如买方首期款加定金及承诺函部分房款，卖方须退还给买方。
2016年1月11日，被告张秋光出具收据，称收到原告匡明明交来购房定金30000元整，以银行到账为准，立此收据。户名王影，招商银行5124257558707168。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金30000元。
2016年1月14日，原告匡明明将人民币170000元存入案外人王影账户。被告张秋光出具收据，称收到原告匡明明交来购房定金170000元整，以银行到账为准。同日，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司出具收据称收到匡明明购买涉案房产托管定金170000元。
2016年1月27日，原告向被告发出履约催告函，催促被告吕凤敏在收到该催告函后三日内，出具公证委托书给担保公司办理赎楼过户等手续，并与担保公司签署担保合同；并及时协助原告办理购房首期款资金监管等手续。
另查，截止2016年3月15日，原告匡明明家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
以上事实，有二手房出售委托代理合同、委托书、房地产买卖合同、收据、收条、银行转账、收款收据、履约催告函、购房资格证明、凭证银行流水等证据及庭审笔录证实，并经质证，足以认定。
本院认为，被告吕凤敏向被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光出具授权委托书，委托被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光代为出售涉案房产。庭审过程中，被告吕凤敏对该份授权委托书中吕凤敏的签名真实性提出异议，并向本院申请笔迹鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所对该份委托书上“吕凤敏”的签名进行了笔记鉴定，鉴定结论显示该签名系被告吕凤敏所签。故对被告吕凤敏的该项抗辩，本院不予支持。上述委托合同系当事人各方真实的意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，应当认定为合法有效。被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人代为签订房地产买卖合同的行为合法有效，被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人签订的房地产买卖合同对被告吕凤敏发生法律效力。
关于被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人与原告匡明明签订的房地产买卖合同的合同效力。该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反强制性法律规定，应当认定为合法有效，合同双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。被告吕凤敏抗辩称，涉案房产系其与丈夫的夫妻共有财产，其本人无权单独处分，故涉案房地产买卖合同无效。经审查，涉案房产登记在被告吕凤敏一人名下，依据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产权属的认定采用登记制，故被告吕凤敏系涉案房产的所有权人，具有完整的处分权，其对涉案房产的处分合法有效。
房地产买卖合同签订后，原告匡明明依照合同约定支付了定金20万元，被告张秋光作为被告吕凤敏的代理人出具了收据，案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司作为第三方托管机构亦出具了收款收据。原告支付定金的行为合法有效。原告支付定金后，被告吕凤敏没有依照合同约定履行赎楼和配合原告办理资金监管手续等义务超过七日，构成根本违约。依照合同约定，原告有权要求解除合同，并请求被告吕凤敏承担违约责任。
关于合同的解除。因被告吕凤敏没有依照合同约定履行赎楼和配合原告办理资金监管手续等义务超过七日，构成根本违约，原告有权解除合同。结合本案起诉状副本送达的时间，本院依法确定涉案房地产买卖合同于2016年4月9日解除。
关于定金，因涉案房地产买卖合同已经解除，定金应当退回。经审查，涉案房产的定金托管于案外人深圳市冠誉房地产经纪有限公司处。依照房地产买卖合同约定，定金托管于居间方的，视为卖方收讫定金。故原告请求被告返还定金20万元于法有据，本院予以支持。由此给被告吕凤敏造成损失的，被告可向第三方追偿。
关于违约金。由于被告吕凤敏作为卖方构成根本违约，原告有权要求被告吕凤敏承担违约责任。依照房地产买卖合同的约定，原告可以要求被告吕凤敏支付转让成交价款20%的违约金。但是，由于涉案房地产买卖合同仅履行到支付定金阶段，给原告造成的损失有限，本院酌情将违约金数额调整至转让成交价款的10%，即人民币418800元。对原告请求被告吕凤敏支付违约金877600元的诉讼请求，本院予以部分支持。
关于被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光的责任。本案中深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光作为被告吕凤敏的委托代理人与原告签订房地产买卖合同。因被告吕凤敏与被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光签订的委托代理合同合法有效，且代理行为发生在代理期限内，亦没有违反代理合同的相关规定，故被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光的代理行为有效，涉案房地产买卖合同对被代理人吕凤敏发生法律效力。作为代理人的深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光无需对被代理人吕凤敏的违约行为承担法律责任。故原告主张被告深圳前海博胜资产管理有限公司、张秋光应当与被告吕凤敏共同返还定金和支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告匡明明与被告吕凤敏签订的《房地产买卖合同》于2016年4月9日解除；
二、被告吕凤敏于本判决生效之日起十日内向原告匡明明退回定金人民币200000元；
三、被告吕凤敏于本判决生效之日起十日内向原告匡明明支付违约金人民币418800元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
本案诉讼费人民币14498元，鉴定费8040元，由被告吕凤敏承担。上述费用原被告均已预交。
如被告吕凤敏按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 陈 远 霞
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一七年八月三日
书 记 员 董 宏
书 记 员 银海莹（兼)
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。