广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17424号上诉人（原审原告）：范石艺，男，1969年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：唐玉江，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑晨，男，1972年3月5日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：王雨，女，1973年2月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两被上诉人的共同委托代理人：王亦连，刘敏娟，分别为广东经纶律师事务所律师和实习律师。上诉人范石艺因与被上诉人郑晨、王雨房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人范石艺上诉请求：1、撤销原审判决，改判郑晨向范石艺支付购房款409万元及逾期付款违约金419万元（违约金以419万元为本金，每日按照千分之一计算，自2012年3月31日计至付清之日止，违约金总额以迟延未付房款419万元为限）；2、王雨对郑晨承担连带清偿责任；3、本案一审、二审受理费由郑晨、王雨承担。事实和理由：一、关于房屋买卖是先付清房款再办理过户递件手续，还是先办理过户递件手续再付清房款，原审法院及广州市中级人民法院已经有四个生效判决，已经认定为是先付清房款再办理过户递件手续，原审法院现在认为递件过户在先的做法不仅改变其判决的认定，而且还推翻了广州市中级人民法院判决的认定，实属枉法裁判。二、前述四个生效判决都是郑晨作为原告起诉的案件，法院是围绕郑晨的请求来审理案件。由于范石艺在上述四个案中均没有提起反诉，所以生效判决并没有审查郑晨是否违约，也无权认定郑晨是否存在违约行为，但生效判决也没有否定郑晨违约的事实，原审法院对此没有查明。范石艺与郑晨签订的《房屋买卖合同》是一个双务合同，任何一方违反合同的约定均构成违约，故双方都存在违约的可能性。范石艺的权利是收取楼款，义务是按合同约定交楼与过户，郑晨的权利是收楼与取得房产证，义务是支付房款。合同约定付款方式及时间为：郑晨采用一次性付清方式支付楼款。2011年8月31日前支付50%楼款（含定金），2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕。这是一个绝对的时间，不附带任何条件，到期后郑晨就应该付款，这是郑晨的合同义务。郑晨没有按约定付清房款，构成违约。郑晨没有支付剩余50%房款的支付能力，郑晨的个人信用记录极差，不符合银行贷款的条件，所以才选择一次性付款的方式购买。范石艺在签订合同后经多方了解和网上查询发现郑晨对外有多笔欠债，信用极差，让范石艺感到不安。范石艺不递件有合同依据也有法院生效判决确认，郑晨违约应根据合同承担违约责任。三、原审法院颠倒黑白，逻辑混乱。合同约定的交易总价是838万元，范石艺只收到了429万元，还要支付2597520元（905040+1692480）的违约金，即郑晨只用了1692480元就取得了涉案的房屋，现在房屋的市价高达1600多万元。长达6年的时间内郑晨不支付房款给范石艺，导致范石艺至今没有钱另行购买房屋，在这过程中郑晨并没有任何的损失，反而是范石艺有损失。《房屋买卖合同》对付款及交易过户都是有明确的约定。之前的生效判决均支持合同约定“于卖方收齐房屋所有楼款当天再去交税过户”。即使合同没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定、广州市二手房交易习惯，一次性付款购房的要在过户前付清款项。之前的生效判决均认定先付清房款再办过户手续，即郑晨的付款义务在先，过户在后。范石艺一直明确表示郑晨付清款项后才给予办理过户手续，也多次表示郑晨可将房款交到法院账户。范石艺就马上配合办理过户，这样才能保障范石艺的权益。一、二审法院都认可郑晨要求过户的条件不成就，现在范石艺要求郑晨支付剩余购房款409万元也被拒，如果法院愿意判决解除合同，范石艺也是愿意看到这个结果的。原审法院引用（2011）穗增法民五初字第563号民事判决时断章取义。郑晨至今没有缴纳税费，不符合递件的条件，无权要求范石艺去递件过户。四、房屋买卖发生在郑晨与王雨夫妻关系存续期间，王雨以自己的银行账号支付房款，支付房款应为夫妻共同债务，王雨应对郑晨承担连带清偿责任。请二审法院支持范石艺的上诉请求，保护范石艺的利益。被上诉人郑晨、王雨答辩称同意原审判决。上诉人范石艺向原审法院提起诉讼，请求判令：1、郑晨向范石艺支付购房款419万元及逾期付款违约金419万元（违约金以419万元为本金，每日按千分之一计算，自2012年3月31日计至付清之日止，违约金总额以未付款419万元为限）；2、王雨对上述郑晨的债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由郑晨、王雨承担。在一审庭审中，郑晨将上述诉讼请求的“支付购房款419万元”变更为“支付购房款409万元”原审法院认定事实：增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑六十三街X号房屋(以下简称涉案房屋)登记权属人为范石艺等二人，有粤房地证字第××号《房地产权证》为据，根据《房地产权证》记载，房地产共有人(用)情况栏登记共有人孟洁，建筑面积374.22㎡，层数三层，发证日期为2007年8月29日。2011年3月17日，范石艺、孟洁登记结婚；同日，范石艺、孟洁在深圳市南山区民政局登记离婚。根据范石艺与孟洁的《离婚协议书》约定，涉案房屋归范石艺所有。2011年8月16日，卖方范石艺与买方郑晨通过广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）签订《房屋买卖合同》，合同约定，买卖双方同意以成交价8380000元成交涉案房屋；所有交易税由买方支付；卖方交付涉案房屋给买方之日期为卖方收齐楼款50%当天；卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。双方特别约定(即《房屋买卖合同》的补充条款)：①经买卖双方约定，2011年8月17日经查册确认产权清晰后，支付定金人民币500000元；②买方采用分期付款一次性付清方式支付楼款。2011年8月31日前支付50%楼款(含定金)；③2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕；④买方支付50%楼款当天卖方交付房屋于买方使用并同意进场装修，卖方应进行必要的配合；⑤买方支付50%楼款当天去房管局办理递件手续，税单由经纪方代为保管，于卖方收齐该房屋所有楼款当天再去交税过户；⑥卖方于2011年8月31日前办理该物业涂销抵押及归档，卖方自行负担提前还款。另外，买卖双方还约定有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五日内视为送达；其中卖方范石艺记载的联系地址为广东省深圳市南山区学府路荟芳园A-9D房。2011年8月17日和2011年8月25日，郑晨通过中国工商银行分别汇款支付购房款给范石艺500000元和3690000元，合计4190000元，有中国工商银行《个人业务凭证》和范石艺签名的《收款收据》为据。范石艺收取涉案房屋的50%房款后，没有依照合同约定交付涉案房屋，亦未到房管局办理递件手续。2011年10月25日，中原地产公司通过邮寄特快专递向范石艺发出《敦促履约通知函》，但邮寄快递以“收件人要求退回”为由，邮件被退回。上述事实，有已经发生法律效力的（2011）穗增法民五初字第563号民事判决书在案证实。该判决书还认定以下内容，一、2011年8月16日，范石艺与郑晨通过中原地产公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；二、合同约定，卖方交付涉案房屋给买方之日为卖方收齐楼款50%当天。合同签订后，郑晨依约于2011年8月25日前履行了付款50%，即4190000元的义务，有中国工商银行《个人业务凭证》和范石艺签名的《收款收据》为据，应予以确认。但范石艺没有依约交付涉案房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现郑晨要求范石艺继续履行合同，合理合法，应予以支持；三、对于郑晨主张范石艺支付违约金905040元，违约金按涉案房屋成交价每日1‰计算，从2011年8月25日起计至2011年12月13日止，根据合同约定，卖方逾期交付物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。故郑晨的该项请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。该判决书判决如下，一、范石艺应于本判决发生法律效力之日内继续履行与郑晨于2011年8月16日签订的《房屋买卖合同》；二、范石艺应于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑六十三街X号房屋交付给郑晨使用；三、范石艺应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金905040元给郑晨。判后，郑晨不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院受理后，依法作出（2013）穗中法民五终字第529号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2008年5月5日，郑晨与王雨登记结婚，结婚证备注为复婚。2014年12月24日，范石艺与郑晨签署一份《房屋买卖收楼协议》，协议约定“成交物业：增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤雅苑六十三街X号一、经买卖双方友好协商，买方同意卖方在2014年12月24日正式将物业移交给买方使用，移交该物业前卖方需按买卖合同规定缴交该物业所产生的所有费用。”2015年4月17日，郑晨与王雨登记离婚。2015年12月18日，郑晨诉至法院，案号为（2015）穗增法民三初字第1949号。在该案中，郑晨主张要求范石艺支付迟延履行违约金4290000元。2016年7月22日，原审法院作出（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决书，该判决书认定，一、郑晨与范石艺就涉案的房屋买卖纠纷中关于何方违约、违约责任如何承担以及违约金的计算方式，在广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第529号民事判决书中已经予以阐述，原审法院在此不再赘述。二、根据庭审查明，范石艺直至2014年12月24日才向郑晨交付涉案房屋，现郑晨要求其支付2011年12月14日至2014年12月24日止的逾期交楼违约金，合理合法。三、经核算，上述期间的违约金为9276660元（8380000元×1‰×1107天），现郑晨要求违约金金额以已支付的房款本金4290000元为限，符合法律规定，予以准许，上述违约金额应扣减原审法院已支持的905040元。范石艺应支付违约金3384960元给郑晨。该判决书判决如下，一、范石艺于本判决发生法律效力之日起十日内向郑晨支付逾期交楼违约金3384960元；二、驳回郑晨的其他诉讼请求。在本案的庭审过程中，一、范石艺确认郑晨于2014年12月19日支付了购房款10万元，故范石艺主张其第一项诉讼请求变更为要求郑晨支付未付购房款409万元，但是关于违约金坚持按照419万元为本金计算。二、范石艺表示，其主张违约金的依据是，《房屋买卖合同》中注明“2011年8月31日前支付50%楼款(含定金)；③2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕”，因此违约金从最后一笔款项应支付的时间起计算。三、关于剩余房款与房屋过户的问题。范石艺认为，应由其收齐购房款后再办理过户；郑晨则认为，应由范石艺配合履行了房屋递件手续后，其才履行支付剩余购房款的义务。原审法院认为：范石艺与郑晨以及中原地产公司于2011年8月16日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对双方当事人均具法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照《房屋买卖合同》约定，“2011年8月31日前支付50%楼款(含定金)；2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕；买方支付50%楼款当天卖方交付房屋于买方使用……买方支付50%楼款当天去房管局办理递件手续，税单由经纪方代为保管，于卖方收齐该房屋所有楼款当天再去交税过户”，郑晨在已依约付清50%购房款即419万元给范石艺的前提下，范石艺并未依约交付房屋，范石艺违约在先；同时，根据已经发生法律效力的民事判决书，已认定范石艺为履行合同之违约方并承担相应违约责任，而并未认定郑晨存在违约行为；且结合双方履行过程可知，范石艺不履行交付房屋义务，亦不履行向房管局递件过户的义务，经中介公司催促仍不履行，其行为已经违背合同约定，在其不履行在先义务的情况下，郑晨据此未支付剩余购房款，并无不妥。后2014年12月24日，范石艺交付涉案房屋给郑晨之时，范石艺仍未就如何过户涉案房屋给郑晨作出任何表态或承诺，因此，原审法院综合认定郑晨未在2012年3月31日前付清剩余的购房款419万元，并未构成违约，对范石艺要求郑晨承担逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。范石艺提出合同内“买方支付50%楼款当天去房管局办理递件手续”的内容为私自篡改，缺乏理据，不予采信。至于郑晨是否应支付剩余购房款409万元的问题。在已经生效判决中，已判令范石艺须支付延期交付房屋违约金，其违约行为对郑晨造成的损失已经弥补，因此，不能据此否认范石艺收取剩余房款的权利，故郑晨理应向范石艺支付剩余的购房款409万元。但是按照合同约定，上述付款的前提是郑晨与范石艺共同向房管部门办理递件手续，现均未有任何证据表明双方履行上述行为，故范石艺在本案中请求的付款条件不成就，不予支持。范石艺要求王雨承担连带责任的诉讼请求，亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回范石艺的全部诉讼请求。案件受理费70460元，由原告范石艺负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、在范石艺与郑晨于2011年8月16日签订的《房屋买卖合同》中还约定郑晨逾期支付楼款，或未按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向范石艺支付违约金；2、涉案房屋于2011年9月1日已注销抵押登记；3、在（2011）穗增法民五初字第563号案中，郑晨的其中一个诉讼请求为要求范石艺办理涉案房屋的过户递件手续。对此，原审法院在该案中认为因郑晨尚未清付涉案房屋的价款，根据公平合理的原则和便于案件的执行的实际情况，该项请求待郑晨清付涉案房屋全部价款后与合同约定的交税过户一并处理(合同约定所有交易税由买方支付，即郑晨支付)，且合同约定“买方支付50％楼款当天去房管局办理递件手续”，而买方即郑晨，而非范石艺；根据合同约定，“于卖方收齐该房屋所有楼款当天再去交税过户”，即范石艺收齐涉案房屋全部款项当天办理交税过户，故此，郑晨现时提出该项请求的条件未成就，也不符合合同约定，不予支持，原审法院据此驳回了郑晨的该诉讼请求。郑晨上诉至本院，本院在（2013）穗中法民五终字第529号民事判决书认为，双方当事人合同中关于买家交付50%房款后双方一并到房管部门办理涉案房屋的产权过户递件手续，但税费单保留在中介方，待房款交齐后再完税，该约定实质上是要求交齐房款后才正式办理过户，原审法院根据双方当事人的具体约定，结合实际执行考量，对郑晨未交齐房款的情况下要求办理过户手续不予支持，并无不当，据此，维持了一审判决。4、因范石艺不服一审法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决，上诉至本院。本院于2017年作出（2016）粤01民终16242号民事判决书，该判决为：一、维持广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决第二项及案件受理费负担的决定；二、变更广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1949号民事判决第一项为：范石艺于本判决送达之日起十日内向郑晨支付逾期交楼违约金1692480元。二审中，1、关于在本案中是否处理涉案房屋过户的问题。范石艺的意见为不要求在本案中处理过户的问题，因过户问题在之前的案件已经处理，其同意过户的条件为郑晨支付剩余的房款409万，其他互不追究。郑晨则表示不要求在本案中处理过户的问题，因其已另案起诉要求过户，如法院在本案判决过户的话，其同意支付剩余房款（409万扣减法院判决已确定的违约金及迟延履行法院判决的滞纳金）到法院。本院问双方是否同意在本案中处理过户的问题，应付房款为多少由法院确定的时候，双方均表示不同意。2、王雨表示其与郑晨早已离婚，不同意承担连带责任。本院认为，本案的争议焦点为郑晨是否构成逾期付款违约的问题。虽然范石艺与郑晨签订的上述《房屋买卖合同》中的特别约定：②郑晨于2011年8月31日前支付50%楼款，③郑晨于2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕；④郑晨支付50%楼款当天范石艺交付房屋；⑤郑晨支付50%楼款当天去房管局办理递件手续，税单由经纪方代为保管，于范石艺收齐该房屋所有楼款当天再去交税过户。但鉴于上述条款分别为独立的约定，上述第⑤点也不明确50%楼款是前50%还是后50%，且支付房款是郑晨作为买方应负的主要义务，涉案房屋在2011年9月1日已注销抵押登记，办理过户手续并不存在障碍，故在上述第⑤点的约定不明的情况下，郑晨应按上述第③点约定的期限即2012年3月31日前支付完毕后50%的楼款，而郑晨未支付后50%的楼款，构成违约。综上，郑晨以范石艺未配合办理递件手续为由未支付房款理由不成立，其未按照合同约定支付余下的房款构成违约，一审认定范石艺请求付款的条件不成就以及郑晨不构成逾期付款不当，本院予以纠正。据此，范石艺有权要求郑晨向其支付剩余50%购房款409万元及逾期付款违约金。关于郑晨应付违约金金额的问题。如前所述合同约定后50%楼款郑晨应于2011年12月30日前支付25%楼款，其余25%楼款于2012年3月31日前支付完毕，也约定了郑晨逾期支付楼款则每日按未付楼款的千分之一支付违约金，故范石艺要求郑晨自2012年3月31日起计至付清之日止，以419万元为本金，每日按照千分之一计算支付逾期付款违约金本无不当，鉴于违约金金额已超过本金，考虑已发生法律效力的判决判决范石艺需向郑晨支付的逾期交楼违约金共为2597520元（计算方法为905040元＋1692480元），根据公平合理的对等原则，本院将郑晨在本案中应承担的逾期付款违约金总额亦酌情调整为2597520元。关于王雨是否需要承担连带清偿责任的问题。鉴于涉案合同是范石艺与郑晨所签订的，范石艺亦是根据该合同的约定向郑晨主张剩余的房款及逾期付款违约金，王雨并非合同的相对方，根据合同的相对性原则，范石艺要求王雨承责理由不能成立，本院不予支持。综上所述，范石艺的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初5131号民事判决；二、郑晨在本判决送达之日起十日内支付剩余房款409万元给范石艺；三、郑晨在本判决送达之日起十日内支付逾期付款违约金2597520元给范石艺；四、驳回范石艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各69760元，均由郑晨负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十一月二十九日书记员  徐毅敏