杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第956号
原告邱柏松。
委托代理人卢李波。
被告沈国伟。
委托代理人陈依。
原告邱柏松为与被告沈国伟房屋买卖合同纠纷一案，于2007年7月25日向本院起诉，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于同年10月25日公开开庭进行了审理。原告邱柏松及其委托代理人卢李波，被告沈国伟及其委托代理人陈依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱柏松诉称，2001年初，被告沈国伟取得经济适用房近江家园1幢3单元302室的购房权后，由于缺乏购房资金想转让给权利，与原告邱伯松签订了一份“住房认购权转让协议”，约定：沈国伟同意将上述房产的购房权以5万元的价格转让给原告邱柏松，今后该房的购入、产权办理、过户等手续由沈国伟无条件协助办理；该房用沈国伟名义购买、付款、办理银行按揭、产权证，然后过户到邱柏松名下等。合同签订后，原告向被告支付了相关转让款项，包括转让费及住房认购预付定金、购房按揭首付款共计184351元，被告利用上述款项也办理了买房手续，并于2002年2月19日与杭州市居住区发展中心签订了一份商品房买卖合同，该合同确认了该房其中商品房面积104.62平方米，经济适用房面积23.94平方米，共计房价447353元；2002年上半年该房交房后，邱柏松基于双方协议，即对该房进行装修并实际使用至今，并一直按期支付按揭款。由于房价的上涨，被告起诉要求确认“住房认购权转让协议”无效，该案经杭州市中级人民法院终审确认协议无效。原告认为合同被确认无效后，被告负有返还原告购房款并赔偿损失的义务，故请求判令：一、被告返还房款等人民币316395元；二、被告赔偿原告买卖房屋造成的差价及装修损失人民币893387元；三、诉讼费用由被告承担。
被告沈国伟答辩称，一、双方签订的协议已被两级法院认定为无效；二、协议是双方自愿签订的，其中第三条写明该房屋为经济适用房，原告对合同无效也应当承担责任；3、既然合同无效，那么被告主动解除合同是合法的，并不存在恶意；4、损害赔偿应根据实际发生的和可以确定的，原告诉请缺乏法律依据，请求予以驳回。
原告邱柏松为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、双方于2001年3月29日签订的《住房认购权转让协议》，以证明被告自愿将房屋转买给原告，取得差价款5万元，并于2002年1月8号取得转让金，在其毁约前，未支付过任何款项；
2、2002年2月19日被告与杭州市居住区发展中心签订的商品房买卖合同，以证明被告不具有首付款的能力，通过转卖得差价款5万元，并于2002年1月8号取得转让金；
3、房产证、土地使用证、契证，以证明房屋产权情况；
4、被告于2004年4月18日单方拟制的《协议书》，以证明被告欲推翻住房认购权转让协议的事实；
5、本院（2004）上近民一初字第240号民事裁定书、本院（2004）上近民一初字第240号民事判决书及杭州市中级人民法院（2005）杭民一终字第454号民事判决书，以证明《住房认购权转让协议》已被生效判决确认无效的事实；
6、房地产估价报告，以证明近江家园1幢3单元302室的价值，印证原告所遭受的损失；
被告沈国伟为证明自己的主张，提交了下列证据：
7、本院上近民一初字第240号民事判决书，证明原告不履行判决，实际占用房屋的事实；
8、（2004）上近民一初字第263号民事判决书、杭州市中级人民法院（2005）杭民一终字第454号民事判决书，证明双方的协议为无效协议。
以上证据本院在庭审中均组织了质证。被告认为证据1不能证明原告所要证明的事实；对证据2、3、4、5无异议；对证据6的三性都有异议，认为原告不是房屋所有权人，评估时间是在2007年7月20日，是在两级法院作出合同无效的判决下才作出的，不能保证评估报告的真实性，不能来证明实际损失；原告对证据7、8的真实性无异议，但对证明对象有异议。
综合双方的举证、质证的情况，本院对上述证据认定如下：对双方无异议的证据2、3、4、5本院予以确认；证据1对本案事实有证明力，被告所持异议不能成立，本院予以确认；证据7、8为生效判决书，对本案事实有证明力，本院予以确认。
经审理，本院对本案事实作如下认定：
2001年初，被告在取得杭州市居住区发展中心开发的本市近江家园1幢3单元302室经济适用房购房权后，于同年3月9日签订一份《住房认购权转让协议》，约定被告将上述房产的购房权以5万元的转让价格转让给原告，今后该房的购入、产权办理、过户等所有手续由被告无条件协助办理，所涉及的费用均由原告处理。协议签订后，原告即支付定金1万元、转让费5万元。另因该房为经济适用房，现无法更名，加上原告要求用银行按揭购房，所以用被告名义购买、付款，办理银行按揭，办理产权证、契税证、土地证，然后再过户到原告名下等等。
上述协议签订后，被告与杭州市居住区发展中心签订了房屋买卖合同，约定房屋总价为447353元。2002年上半年该房交付后即交付于原告使用。2003年9月，被告取得了该房的房产证、契税证、土地证。截止2003年12月，原告为履行上述《住房认购权转让协议》共支付各项费用计316359元。
另查明，2004年4月18日，被告草拟了一份《协议书》，要求收回购房权，并返还原告各项费用316359元，并另行支付50000元。但原告未在《协议书》上签字确认。
又查明，2004年7月30日，被告向本院提起诉讼，要求原告将近江家园1幢3单元302室房屋腾空交还被告。2005年9月9日，本院作出（2004）上近民一初字第240号民事判决，判决原告于该判决生效之日起45日内腾空近江家园1幢3单元302室房屋，将使用权交付给被告。2004年8月24日，本院受理原告诉被告房屋买卖纠纷一案，原告请求确认双方之间的买卖合同有效。2004年11月22日，本院作出（2004）上近民一初字第263号民事判决，驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服，上诉于杭州市中级人民法院，该院于2005年7月26日作出（2005）杭民一终字第454号民事判决，驳回上诉，维持原判。
再查明，原告因与被告协商赔偿事宜未果，未履行本院（2004）上近民一初字第240号民事判决确定之义务，一直占用近江家园1幢3单元302室房屋至今，被告也未向法院申请强制执行。2007年7月20日，原告委托浙江经纬房地产评估有限公司对讼争房产作出《估价报告书》，结论为该房地产在估价时点的价格为人民币1340740元，其中房屋附属的装修工程为人民币36843元，估价报告应用的有效期为1年，即2007年7月20日至2008年7月19日。
本院认为：本案双方之间签订的《住房认购权转让协议》已由终审判决定性为房屋所有权买卖合同并被确认无效。依据无效合同处理原则，当事人依据无效合同取得的财产应予返还给对方，故原告要求被告返还其为购房支出的各项费用理由正当，本院予以支持。合同无效的另一后果是过错方应赔偿对方所遭受的损失或依过错大小承担相应的责任。故本案的关键在于确定双方有否过错或过错大小及原告的损失如何认定。本案讼争房产系经济适用房，所占用的土地系划拨方式取得的国有土地，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，此类房地产的转让，须满足经有批准权的人民政府批准受让方缴纳土地使用权出让金或出让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理等条件，故从合同效力的层面上讲，本案《住房认购权转让协议》并非绝对无效，而是作为出让方的被告的原因不再希望转让条件的成就而导致的，而依据被告于2004年4月18日出具的《协议书》，其明知《住房认购权转让协议》存在履行缺陷而为之，即可达到视具体情况决定是履行合同还是主张合同无效的目的，主观恶意是显而易见的，故造成本案合同无效的责任在于被告，其应承担缔约过失责任。由此可来分析原告主张的差价及装修损失是否由被告的缔约过失行为造成的，首先，房屋差价和装修价格系经有资质的评估机构依法定程序评估得出的结论，虽系原告单方委托，但合议庭在庭审中已询问被告是否需要启动重新评估程序，其已明确回答不需要，故对原告提出的差价和装修价格的真实性应予认定；其次，由于合同无效导致原告丧失了与第三人订立购房合同的机会，而房价上涨是众所周知的事实，其现阶段欲取得同品质的房屋需支出更多的金钱成本，该金钱成本即为原告因被告缔约过失行为而造成的损失，两者之间构成因果关系，被告理应予以赔偿。但是本案《住房认购权转让协议》已经杭州市中级人民法院于2005年7月26日作出（2005）杭民一终字第454号民事判决确认无效，原告未及时采取合理的补救措施以防止损失的扩大，故其无权主张扩大部分的损失，并考虑到原告实际占有讼争房屋至今的事实，本院酌情认定由原告自行承担损失的20%。
综上，原告的诉讼请求不合理部分应予驳回，合理部分应予支持。但是合同无效的返还原则确定的是双向返还，原告不得要求被告返还各项费用及赔偿损失后继续占有被告的房屋。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，判决如下：
一、被告沈国伟应返还原告邱柏松人民币316359元；
二、被告沈国伟应赔偿原告邱柏松损失人民币714709.6元；
以上一、二项确定之款项合计1031068.6元，限于原告邱柏松将本市近江家园1幢3单元302室房屋腾空交还给被告沈国伟时履行完毕；
三、驳回原告邱柏松其他诉讼请求。
如果被告沈国伟未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15688元，由原告邱柏松负担3138元，被告沈国伟负担12550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用15688元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审 判 长 董继红
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 徐新樵
二〇〇八年一月三日
书 记 员 韩文涛