海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼民抗字第4号
抗诉机关：海南省人民检察院。
申诉人（一审被告，反诉原告、二审上诉人、再审被申请人）：三亚明珠实业有限公司。
法定代表人：郑华封，该公司董事长。
委托代理人：翁晓波，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人：周发武，三亚市凤凰法律事务所法律工作者。
申诉人（一审被告，反诉原告、二审上诉人、再审被申请人）：三亚明珠广场商业管理有限公司。
法定代表人：郑华封，该公司董事长。
委托代理人：翁晓波，北京市君泰律师事务所律师。
被申诉人（一审原告，反诉被告、二审被上诉人、再审申请人）：海南港龙电器有限公司。
法定代表人：欧惠珠，该公司董事长。
委托代理人：洪亮，该公司总经理。
委托代理人：吴开天，海南琼亚律师事务所律师。
一审被告、二审上诉人、再审被申请人：海南苏宁云商商贸有限公司（原海南苏宁电器有限公司）。
法定代表人：鲍东昇，总经理。
委托代理人：洪新敏，海南祥瑞律师事务所律师。
委托代理人：吴桑，海南祥瑞律师事务所律师。
申诉人三亚明珠实业有限公司（简称明珠实业公司）、三亚明珠广场商业管理有限公司（简称明珠管理公司）与被申诉人海南港龙电器有限公司（简称港龙公司）及海南苏宁云商商贸有限公司（简称苏宁公司）等租赁合同纠纷一案，海南省三亚市城郊人民法院（简称城郊法院）于2012年3月12日作出（2011）城民二重初字第12号民事判决（简称一审判决）。明珠实业公司、明珠管理公司及苏宁公司均不服，提起上诉。海南省三亚市中级人民法院（简称三亚中院）于2012年7月2日作出（2012）三亚民二终字第136号民事判决（简称二审判决）。该判决发生法律效力后，三亚中院于2012年9月25日作出（2012）三亚监字第23号民事裁定，决定再审该案，并于2013年7月9日作出（2012）三亚再终字第16号民事判决（简称原判）。明珠实业公司及明珠管理公司不服，向检察机关申诉。海南省人民检察院于2014年4月18日以琼检民监（2014）3号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2014年4月30日作出（2014）琼民抗字第4号民事裁定书，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。海南省人民检察院指派代理检察员张国党、刘敏出庭履行职务。明珠实业公司和明珠管理公司的共同委托代理人翁晓波，明珠实业公司的委托代理人周发武，港龙公司的委托代理人吴开天、洪亮，苏宁公司的委托代理人洪新敏、吴桑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
港龙公司于2009年12月21日向城郊法院起诉，请求：一、确认港龙公司与明珠实业公司签订的《三亚明珠广场租赁合同》有效；二、确认明珠管理公司与苏宁公司签订的《租赁合同》无效，并判令苏宁公司停止使用明珠广场负一层地下室；三、明珠实业公司和明珠管理公司停止违约行为，向港龙公司支付违约金10万元，继续履行《三亚明珠广场租赁合同》，向港龙公司提供明珠广场正面外墙、电梯内的免费店面招牌广告和明珠广场电梯的正常使用，并提供已收港龙公司租金的剩余发票。
明珠实业公司提出反诉，请求：一、确认明珠实业公司解除合同通知到达港龙公司时已发生效力，《三亚明珠广场租赁合同》已实际解除，限港龙公司在合理期限内撤出租赁场地；二、明珠实业公司不予退还港龙公司保证金24万元；三、确认明珠实业公司授权明珠管理公司与苏宁公司于2009年10月23日签订的《租赁合同》合法有效。
苏宁公司答辩称，一、明珠实业公司与港龙公司之间房屋租赁合同已经解除，港龙公司无权对其与明珠管理公司签订的《租赁合同》提出异议；二、苏宁公司并未与明珠管理公司存在恶意串通，损害港龙公司的利益；三、苏宁公司与明珠管理公司签订的《租赁合同》的租赁标的合法，并未损害社会公共利益。四、明珠实业公司已向有关单位缴纳人防工程异地建设费，该公司可自主决定将负一层出租，没有侵害社会公共利益。五、即使《租赁合同》有损害社会公共利益的可能，港龙公司也无权起诉要求确认该合同无效。
城郊法院一审查明，2005年10月30日，港龙公司（乙方）与明珠实业公司（前身三亚南宏实业有限公司，甲方）签订《三亚明珠广场租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于三亚市解放三路668号的明珠广场内地上四层西北区面积4000㎡的房屋经营电器、通信等。合同期限为20年，自2005年12月26日至2025年12月25日。乙方主要经营黑家电、白家电、中央空调、电脑、通讯、摄影器材、数码、MP3等，兼营健身器材、环保电器、高档卫生洁具及配件、橱柜、太阳能、灯具、家居饰品和售后服务等。甲方承诺在广场正面外墙和电梯内向乙方提供免费店面招牌、广告（由甲方统一制作）；甲方负责乙方正常所需的水电、空调供应及电梯等设备的正常运转；乙方租用的4000㎡经营场地合同期内第1-10年免收租金，第11-20年租金由双方协商而定。甲方在第1-2年按每月8元／㎡收取物管费，第3-4年起按每月13元／㎡收取物管费，甲方在第11-20年按每月22元／㎡收取空调水电公摊费；合同第三条3.5款约定，甲方承诺在本广场内不经营与乙方主营业态同类产品（若甲方电脑经营有业主入驻或一楼有摄影器材、通讯、数码业态则乙方承诺自动放弃此业态独立经营的要求，超市小家电除外）；合同第四条4.4款约定，乙方租用甲方广场内地下一层300-400㎡作为仓库场地，租用广场内8楼办公区域100㎡作为办公场地，甲方免收合同期内第1-10年租金，按每月7元／㎡收取物管费，仓库及办公场地水电费由乙方自负，并按实际用量于次月5日前向甲方支付；合同第四条第4.5款约定，乙方在合同履行期间每月还应承担地面自行增设的电器设备及经营产生的自来水电，自来水电按表计量，在次月5日前向甲方支付；合同第六条6.2款约定，违反本合同第四条4.4、4.5的约定，时间超过45天，甲方有权终止合同，产生后果由乙方自负。
2005年11月4日，港龙公司向明珠实业公司支付履约保证金24万元，之后，双方办理了租赁场地交接手续。因经营需要，港龙公司对租赁场地进行了装饰，设置柜台，已正常经营家用电器。2008年7月4日，明珠实业公司向港龙公司发出《关于调整管理费用的函》，单方将四楼商铺管理费每平方米增加1.5元（合同约定的标准是13元／㎡）。2008年7月9日，港龙公司回函给明珠实业公司表示不同意。直至2008年10月25日之前，港龙公司仍按合同约定的标准向明珠实业公司交纳物业管理费和水电费。2008年11月28日，明珠实业公司发给港龙公司三份缴费通知书，通知港龙公司分别缴纳2008年10月26日至11月25日期间负一层、四层和八层的物业管理费和水电费。其中，明珠实业公司在四层的“缴费通知书”中注明，四层的物业管理费的收费标准是14.5元／㎡，且在备注栏中注明“补发6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的费用”。港龙公司没有按照明珠实业公司的通知缴纳上述物业管理费和水电费。
根据合同的约定，2008年10月26日至11月25日期间的物业管理费和水电费缴纳时间是2008年12月5日前，截止日期是2009年1月19日。因港龙公司未在规定的期限内缴纳上述费用，明珠实业公司于2009年1月23日向港龙公司发出《解除＜三亚明珠广场租赁合同＞通知》（简称《解除通知》），指出：2008年11月份（1O月26日-11月25日）的相关费用共计203853.27元，截止2009年1月23日，港龙公司尚未缴纳，已超过45天的时间。基于合同第四条4.4、4.5和第六条的约定和《合同法》第九十三条、第九十六条规定，通知港龙公司解除双方签订的《三亚明珠广场租赁合同》。2009年1月24日，港龙公司向明珠实业公司缴纳了上述所有物业管理费和水电费（仍按合同约定的标准缴纳）。2009年4月5日，港龙公司收到《解除通知》，并于2009年5月6日复函明珠实业公司称“明珠实业公司未经双方协商，单方提出按14.5元／㎡标准收取物业管理费，即每平米增加1.5元，且备注补发6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的费用，迫使我司和明珠实业公司交涉，明珠实业公司以各种借口拖延时间，造成我司超过45天没有办法缴纳合理费用，明珠实业公司为解除合同，故意设置障碍，我司不应承担违约责任”。2009年5月15日，明珠实业公司回复港龙公司称“2008年11月28日的缴费通知书中增加物管费1.5元／㎡，可视作变更合同物管费收费条款的新要约，贵司不同意则罢，但合同约定的交费时间是明确的”。2009年10月22日，明珠实业公司致函港龙公司，指出合同已解除，要求港龙公司于15天内搬迁退场。港龙公司不同意退场并于2009年12月21日提起诉讼。2008年11月26日至今港龙公司一直按照合同约定的标准交纳四层西北区的物业管理费和水电费，明珠实业公司照常收取。其间，明珠实业公司曾要求港龙公司配合广场内线路维修和整改经营场所等。明珠实业公司没有在明珠广场正面外墙和电梯内向港龙公司提供免费店面招牌、广告，明珠广场内的四部升降电梯经过四楼时没有停留。
另查明，2006年12月28日，明珠实业公司与明珠管理公司签订一份《委托管理协议书》，委托明珠管理公司对广场所有项目进行全面管理。管理内容：策划、招商、经营、物业管理、现场管理以及代收各项费用等工作。2009年2月20日，明珠管理公司致函港龙公司，指出明珠实业公司已于2009年1月23日解除合同，其将于2009年3月5日收回地下仓库的使用权限。明珠管理公司于2009年3月收回港龙公司承租的广场地下一层300-400㎡的仓库场地，2009年9月收回广场内8层100㎡的办公场地。
明珠实业公司在明珠广场建设过程中，应三亚市人民防空办公室的要求，加建负一层作为防空地下室，已由三亚市人民防空办公室负责验收合格，该地下室平时用途规划为“车库”。根据明珠实业公司关于改变明珠广场地下室用途的申请，三亚市人民防空办公室于2009年3月16日复函明珠实业公司，同意该地下室平时用途可作为地下商场使用，但不得改造原防空地下室结构。
2009年9月20日，明珠实业公司授权明珠管理公司与苏宁公司签订租赁合同。2009年10月23日，明珠管理公司和苏宁公司签订一份《租赁合同》，将明珠广场负一层出租给苏宁公司经营电器类商品，期限为10年，自2009年10月26日至2019年10月25日。该《租赁合同》报给三亚市房地产租赁管理所备案，2010年2月3日，三亚市房地产租赁管理所经审查认为明珠广场负一层符合出租标准，发给（三亚）房租证第008号《房屋租赁证》。
苏宁公司和明珠管理公司签订《租赁合同》后，将该地下室装修改造为商场。因明珠实业公司在地下室顶凿开约4×6米的洞口，改变了原防空地下室的结构和战时功能，2009年12月17日，三亚市人民防空办公室通知明珠实业公司，按应建1120㎡人防地下室面积1200元／㎡标准缴纳人防工程易地建设费134.4万元。2009年12月31日，三亚市公安消防局经审核，同意苏宁公司明珠广场店内部装修改造工程施工设计中的有关消防设计（三公消验（2009）第325号《工程消防设计的审核意见》）。2010年2月3日，三亚市公安消防局对该装修改造工程进行消防验收合格（三公消验（2010）第10号《建设工程消防验收意见书》）。之后，苏宁公司开张营业。明珠实业公司于2010年9月底前向三亚市人民防空办公室缴纳防空地下室易地建设费134.4万元和罚款5万元。
港龙公司认为明珠实业公司违反合同第三条3.5款的约定，于2009年10月25日向海南省总商会上报一份《关于“三亚南宏实业有限公司”严重违约等情况的反映材料》，海南省总商会有关负责人员作了批字并将该材料传真给苏宁公司，但苏宁公司没有回复。港龙公司认为明珠实业公司和苏宁公司恶意串通，损害了其利益和社会公共利益，因此主张明珠管理公司和苏宁公司签订的《租赁合同》为无效合同。
城郊法院一审认为，明珠实业公司和港龙公司签订的《三亚明珠广场租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十一条第（二）项的规定，合同解除仅是导致合同权利义务终止的情形之一，《三亚明珠广场租赁合同》第六条6.2款没有约定“甲方有权解除合同”，符合《合同法》第九十一条第（七）项“法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以在订立合同时，在合同中约定解除条件，当该条件成就时，一方当事人可以享有解除权，故《三亚明珠广场租赁合同》中规定“甲方有权终止合同”，不当然等同于“甲方有权解除合同”。明珠实业公司根据该合同第四条4.4、4.5，第六条的约定和《合同法》第九十三条、第九十六条的规定，通知港龙公司解除合同缺乏事实根据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（简称《合同法司法解释二》）第二十四条规定，当事人对解除合同有异议的，应在通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。该条司法解释适用的是合同解除的情况，因双方当事人未在合同中约定一方解除合同条件的具体内容，港龙公司未在法定期限内向人民法院提请解除合同异议之诉，明珠实业公司也不能依据上述司法解释的规定主张解除合同。而且明珠实业公司未与港龙公司协商，单方提高物业管理费违反了约定，已属于违约，其作为合同违约方无权请求解除合同。
《三亚明珠广场租赁合同》第三条3.5款中约定，“甲方承诺在本广场内不经营与乙方主营业态同类产品”，明珠实业公司明知其已向港龙公司作出上述承诺，仍委托明珠管理公司将明珠广场负一层出租给苏宁公司，经营与港龙公司主营业态同类的产品。港龙公司为阻止苏宁公司进场经营，曾向海南省总商会进行过投诉，该商会已将投诉转达给苏宁公司，苏宁公司在进驻前，已明知明珠实业公司和港龙公司签订了《三亚明珠广场租赁合同》，且港龙公司系“明珠广场”唯一电器经销商的事实。苏宁公司进驻三亚明珠广场，导致港龙公司的经营受到影响和利益受损。故港龙公司以恶意串通为由主张《租赁合同》无效，有事实根据，苏宁公司应停止使用“明珠广场”负一层地下室。
明珠实业公司未向港龙公司提供广场正面外墙和电梯内店面招牌、广告，已构成违约，但合同对该项违约责任没有约定，且港龙公司也未能举证证明其受到损失的具体数额，故港龙公司请求明珠实业公司支付违约金10万元，缺乏事实根据。明珠实业公司是否向港龙公司开具租金发票，应由税务机关处理。明珠实业公司有义务保证明珠广场电梯的正常使用。明珠实业公司和港龙公司没有约定合同解除条件的具体内容，其据此请求确认《解除通知》达到港龙公司时已经发生效力和不予退还港龙公司保证金24万元，与事实不符。
综上，城郊法院一审判决：一、确认港龙公司和明珠实业公司签订的《三亚明珠广场租赁合同》合法有效；二、确认明珠管理公司和苏宁公司签订的《租赁合同》无效；三、明珠实业公司在判决生效后三十日内，向港龙公司提供在三亚明珠广场正面外墙和电梯内设置店面招牌、广告的位置；四、苏宁公司在判决生效后三十日内，停止使用三亚明珠广场负一层地下室；五、驳回港龙公司的其他诉讼请求；六、驳回明珠实业公司的反诉请求。一审案件受理费2300元、反诉受理费4900元，由明珠实业公司负担。
明珠实业公司、明珠管理公司、苏宁公司不服，均提起上诉。
三亚中院二审另查明，港龙公司在明珠广场正面外墙仍有“港龙电器”商家招牌、广告发布，对于明珠广场顶层及商场其他室内部位广告港龙公司亦确认在起诉前明珠实业公司已提供位置；电梯内部空间广告位置，港龙公司未提供证据证实已向明珠实业公司提出发布要求，不能认定明珠实业公司不提供发布空间。一审关于上述事实认定有误，应予纠正。
三亚中院二审认为，一、关于《三亚明珠广场租赁合同》是否已解除的问题。一审法院以判决形式确认该合同合法有效不当，但因对合同效力的事实判断正确，应予维持。《合同法》第九十六条的规定，既赋予合同一方享有合同解除权，也赋予合同另一方异议权，并确定了以提起诉讼或申请仲裁作为异议权行使的方式。《合同法司法解释二》第二十四条将异议期间确定为三个月，异议人应在解除合同通知到达之日起三个月内行使，超过此时效期间，异议人丧失获得法律救济的权利，解除合同通知自到达之日起即产生合同解除的法律效果。本案中，明珠实业公司发出《解除通知》通知港龙公司解除合同，根据港龙公司《关于与三亚南宏实业有限公司租赁合同事宜的复函》所载，港龙公司至迟于2009年4月5日收悉。《三亚明珠广场租赁合同》、《解除通知》以及明珠实业公司或明珠管理公司与港龙公司就租赁合同解除的往来函件中均未限定异议期限，港龙公司虽对明珠实业公司解除合同提出异议，但超过法定的确认解除合同效力的三个月期限，已经丧失获得法律救济的权利，《三亚明珠广场租赁合同》自《解除通知》到达港龙公司时已解除，港龙公司要求继续履行已解除的合同于法无据。明珠实业公司和明珠管理公司主张《三亚明珠广场租赁合同》已解除的上诉理由成立，予以支持。
二、关于《三亚明珠广场租赁合同》履行过程中的违约问题。明珠实业公司提高物管费、电费交纳标准系新的要约，而非违约行为。《合同法》第一百零七条规定，违约因不履行合同义务或履行合同义务不符合约定而产生，违约行为主体仅能是合同义务人，而收取物管费、电费是明珠实业公司的权利，明珠实业公司不能成为违约主体。港龙公司不接受新的要约，并不意味着可以拒绝履行按合同约定交纳相关费用的义务，因而港龙公司至2009年1月23日未交纳包括合同4.4条及4.5条约定在内的2008年10月26日-11月25日期间物管费及电费已逾45天，构成违约。根据《三亚明珠广场租赁合同》6.2条的约定，明珠实业公司有权终止合同，港龙公司所交纳的保证金、押金不予退还。合同的权利义务终止是合同当事人之间法律关系消灭的事实状态，导致合同的权利义务终止的条件，根据《合同法》第九十一条的规定，包括了合同解除在内的多种情形，而《三亚明珠广场租赁合同》中并未对合同的权利义务终止的行为方式作出限制，因而明珠实业公司采取解除合同方式终止合同权利义务的履行符合合同约定及法律规定，明珠实业公司解除合同不构成违约。明珠实业公司反诉诉求判令港龙公司在合理期限内撤出租赁场地并对港龙公司交纳的保证金24万元不予退还的理由成立，予以支持。
港龙公司主张明珠实业公司未开具全部物管费及电费发票，但并未明确主张应开具发票的金额，也未提供证据证实合同解除前已交纳的物管费及电费全部金额，并且港龙公司至2009年1月23日止尚未对2008年10月26日-11月25日期间的物管费及电费予以交纳。港龙公司主张明珠实业公司开具物管费及电费发票，缺乏事实根据。同时，提供发票系行政法律关系，不属于民事诉讼的受理范围，港龙公司可通过行政法律程序主张权利。一审判决驳回该项诉讼请求恰当。
明珠实业公司每年收取港龙公司明珠广场正面外墙广告空间使用费2万元，与合同“免费提供”的约定相悖，但在本案中，明珠实业公司已提供外墙广告空间，港龙公司并未举证证实其公司已申请明珠实业公司提供电梯内广告空间。明珠实业公司收取了2万元的使用费是新的要约，港龙公司交纳费用已对明珠实业公司此项新要约作出承诺。因而，港龙公司主张明珠实业公司拒不提供广告空间没有事实根据，明珠实业公司不存在违约行为。
《三亚明珠广场租赁合同》未对电梯使用作出约定，明珠广场第四层还有其他多家商家，明珠广场内第一至五层均设置了二部自动扶梯，各楼层之间均可从自动扶梯往来，明珠实业公司已向港龙公司经营的四楼提供了自动扶梯，满足了港龙公司经营基本需求，港龙公司主张明珠实业公司阻止明珠广场电梯经停第四层，缺乏事实根据，明珠实业公司不构成违约。
港龙公司诉求继续履行《三亚明珠广场租赁合同》，判令明珠实业公司和明珠管理公司停止违约行为并支付违约金10万元的理由，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。一审判决驳回港龙公司请求判令明珠实业公司和明珠管理公司支付违约金10万元的诉讼请求，处理恰当。
三、关于明珠管理公司与苏宁电器签订的《租赁合同》的效力问题。《解除通知》经港龙公司确认于2009年4月5日接到，此时《三亚明珠广场租赁合同》已经解除，包括禁止经营同类业态同类产品在内的全部合同条款均终止履行，对明珠实业公司及明珠管理公司已不具备约束力，而苏宁公司与明珠管理公司的《租赁合同》签订于2009年10月23日，并不构成对港龙公司经营利益的损害。港龙公司于2009年10月25日向海南省总商会进行的投诉，系《三亚明珠广场租赁合同》解除后所实施的行为，也不能证实明珠管理公司与苏宁公司存在使港龙公司利益遭受损害的恶意通谋。港龙公司主张明珠实业公司、明珠管理公司及苏宁公司恶意串通损害其利益缺乏事实根据。同时，明珠广场作为商业场所，提供停车场所仅是商业利益考虑而非法定义务，不提供停车场所不能认定为损害公共利益。苏宁公司所租赁使用的明珠广场负一层地下室的人防工程，经三亚市人民防空办公室作出《关于三亚明珠广场改变地下室用途的意见》批准“平时可作为地下商场使用”。作为人民防空主管部门，三亚市人民防空办公室有权决定人防工程的开发利用，其具体行政行为作出后即具有公信力和执行力，苏宁公司在三亚市人民防空办公室批准的使用功能范围内将该地下室作为电器销售场所并不能认为是非法行为。中共三亚市纪委、三亚市监察局作出的《关于对市人防办履职不力问题的通报》仅是对三亚市人民防空办公室履职行为的判断，并未对《关于三亚明珠广场改变地下室用途的意见》的效力予以否定，中共三亚市纪委、三亚市监察局也并非行政复议或行政审判主体，不具备撤销或变更人民防空管理行政行为的法定职责，《关于三亚明珠广场改变地下室用途的意见》的效力并未消灭，“通报”不能证实明珠实业公司、明珠管理公司及苏宁公司租赁明珠广场负一层地下室的行为违法。明珠实业公司就明珠广场地下室人防工程已向三亚市人民防空办公室缴纳易地建设费，符合《海南省实施﹤中华人民共和国人民防空法﹥办法》第十五条“应当修建但受客观条件限制不能与地面建筑同时修建防空地下室的，建设单位必须报经县级以上人民防空主管部门批准，按照应当修建的防空地下室面积缴纳人民防空工程易地建设费。缴费标准由省人民政府按照当地建筑工程实际造价确定……”的规定，并不存在损害社会公共利益的情形。港龙公司以明珠实业公司、明珠管理公司与苏宁公司恶意串通和损害公共利益为由诉请确认签订的《租赁合同》无效，没有事实根据和法律依据，不予支持。明珠管理公司与苏宁公司主张《租赁合同》有效的上诉理由成立，予以支持。
综上，三亚中院二审判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二、三、四、五、六项以及诉讼费用承担；三、驳回港龙公司的诉讼请求；四、港龙公司应在接到判决之日起三十日内，向明珠实业公司返还明珠广场地上第四层的全部租赁场地；五、明珠实业公司不退还港龙公司已支付的保证金24万元。一审案件本诉受理费2300元（港龙公司已预交），一审反诉受理费4900元（明珠实业公司已预交），由港龙公司承担。二审案件受理费10000元（明珠实业公司已预交9800元、明珠管理公司已预交100元、苏宁公司已预交100元），由港龙公司承担。
三亚中院再审查明，再审期间明珠实业公司停止了对港龙公司四层租赁场地的空调和天花照明的提供，并切断了明珠广场一层通往四层租赁场地的前、后客用电梯（四楼不停，直通五楼），明珠广场内通往四层租赁场地的自动扶梯也只能上不能下。
三亚中院再审认为，一、关于明珠实业公司向港龙公司发出提高四楼租赁场地的物管费（实为租金）的通知以及港龙公司逾期给付租金是否属违约行为。1、明珠实业公司单方向港龙公司发出提高物管费（实为租金）的通知属于协商变更合同的行为，在港龙公司明确答复不同意以后，明珠实业公司仍然按原合同约定的标准收取租金，故明珠实业公司不构成违约。港龙公司以明珠实业公司上述行为属于违约为由，要求明珠实业公司支付违约金10万元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。二审判决对港龙公司此项诉讼请求予以驳回正确，应予维持。2、港龙公司逾期给付租金是否属违约行为。依《三亚明珠广场租赁合同》第四条4.4款、4.5款的约定，广场内地下一层的仓库和地上八楼的办公区域的第1至10年的物业管理费按每月7元／㎡收取，水电费由港龙公司自负，并于次月5日前支付；地面自行增设的电器设备及经营产生的自用水电费由港龙公司承担，并于次月5日前支付，逾期按每日万分之四收取滞纳金。第四条第4.6款约定物管费和空调水电公摊费须于每月30日前交清，逾期按每日万分之四收取滞纳金。第六条第6.2款约定，违反合同第四条第4.4款、4.5款的约定时间超过45天，明珠实业公司有权终止合同，保证金、押金不予退还。该条只是针对合同第四条第4.4款、4.5款约定的广场内地下一层的仓库和地上八楼办公区域的自负水电费及地面自行增设的电器设备及经营产生的自用水电费，逾期支付时间超过45天明珠实业公司有权终止合同。而对全部租赁场地的物管费和空调水电公摊费的逾期支付，仅按第四条第4.6款的约定每日万分之四收取滞纳金，而未约定明珠实业公司有权终止合同。本案中，按合同第四条第4.4款、第4.5款约定，2008年10月26日-11月25日上述自负水电费的交费时间应为2008年12月5日前，港龙公司至2009年1月24日交清，逾期共48天，比约定的逾期期限45天超3天，港龙公司已经构成违约。但鉴于在该合同约定的交费期间内，因明珠实业公司提出变更合同租金的要约，双方通过信函方式进行沟通协商，致使港龙公司比双方约定的逾期期限45天仅超过3天。从主观上看，港龙公司没有逾期交付水电费的主观恶意，从行为后果上看，从2008年11月26日起至今港龙公司一直按合同约定的标准缴纳租赁场地的物管费及水电费，明珠实业公司仍旧收取。虽然港龙公司也存在物管费和空调水电公摊费的逾期支付的事实，但双方约定物管费和空调水电公摊费的逾期支付，仅按第四条第4.6款的约定每日万分之四收取滞纳金，而未约定明珠实业公司有权终止合同。因此，港龙公司的上述逾期支付自负部分水电费的违约行为并不影响明珠实业公司实现订立合同时所期望的经济利益（即租金），更不会导致合同无法继续履行。因此，港龙公司迟延履行支付一个月水电费的违约行为在性质上应认定为一般违约行为，不属根本违约。二、关于《三亚明珠广场租赁合同》是否已依法解除的问题。依上所述，港龙公司迟延履行支付水电费的违约行为不构成根本违约，依照诚实信用原则和从保护合同交易安全的立法目的出发，明珠实业公司无权据此解除合同，《解除通知》无效，《三亚明珠广场租赁合同》并未依法解除，应当继续履行。明珠实业公司反诉要求对港龙公司支付的保证金24万元不予退还的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，不予支持，应当驳回。二审判决关于港龙公司逾期超过45天交纳上述物管费及水电费的行为构成违约，明珠实业公司已依法行使合同解除权，《三亚明珠广场租赁合同》已依法解除的认定错误，导致判决第五项结果不当，应予撤销。三、关于明珠管理公司与苏宁公司签订的《租赁合同》的效力问题以及港龙公司在本案中是否有权诉求确认该合同无效。港龙公司不是该合同的相对人，与该合同没有法律上的利害关系，无权诉求确认该合同无效。港龙公司主张《租赁合同》侵犯其权利，实为侵犯专属经营权纠纷，不属本案审理的范围，可另行主张权利。故关于《租赁合同》的效力问题，在本案中不予确认。因此，港龙公司在本诉中要求确认该合同无效以及明珠实业公司在反诉中要求确认该合同有效的诉讼请求，均应当予以驳回。四、关于二审判决第四项关于港龙公司应在接到判决之日起三十日内返还明珠广场四楼全部租赁场地的判决，是否超出一审明珠实业公司反诉的诉讼请求范围的问题。明珠实业公司2011年7月15日提交的反诉状中并没有该项诉讼请求，二审该项判决显然超出了明珠实业公司反诉的诉讼请求范围，港龙公司主张该判项超出明珠实业公司反诉的诉讼请求范围的理由成立，该判项应当撤销。
综上，经该院审判委员会讨论决定，原判判决：一、维持二审判决第一项、第二项；撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项以及诉讼费用承担部分；二、撤销二审判决第三项、第四项、第五项以及诉讼费用承担部分。三、限明珠实业公司自判决发生法律效力之日起三日内恢复对港龙公司四层租赁场地的空调和天花照明的提供，并保证港龙公司对明珠广场的前、后所有客、货用电梯和广场内自动扶梯的正常使用；四、驳回港龙公司的其他诉讼请求；五、驳回明珠实业公司反诉的诉讼请求。一、二审案件受理费、反诉费共计17200元，由港龙公司负担10%，即1720元（港龙公司已预交2300元）；明珠实业公司负担90%，即15480元（明珠实业公司已预交14900元；明珠管理公司和苏宁公司已分别预交100元）。
原判生效后，明珠实业公司与明珠管理公司不服，向检察机关申诉。海南省人民检察院抗诉认为，原判确认《三亚明珠广场租赁合同》合法有效，应继续履行，属适用法律确有错误。理由如下：第一，本案存在明珠实业公司有权终止合同的事实根据。2008年11月28日明珠实业公司发给港龙公司三份缴费通知单，通知港龙公司2008年11月份（10月26日一11月25日）办公区及仓库的水电费分别为577.28元、126.72元，并告知了缴费方式。依据合同第四条4.4款、4.5款的约定，上述水电费的交费时间应为2008年l2月5日前。然而，截止2008年1月23日港龙公司已逾期49天未向明珠实业公司缴纳上述水电费用，根据合同第四条第4.6款的约定，明珠实业公司有权终止合同，保证金不予退还。第二，明珠实业公司解除合同符合《合同法》的规定。从《三亚明珠广场租赁合同》第六条6.2款表述看，该款中的“终止”应为狭义的终止概念即使继续性合同关系自终止之日起向将来消灭的行为。《合同法》第九十三条第二款中的解除概念，涵盖了狭义的解除和狭义的终止，因此，该款约定符合《合同法》第九十三条第二款关于解除合同条件的约定。第三，明珠实业公司解除合同的行为符合法律规定。本案中，明珠实业公司于2009年1月23日向港龙公司发出《解除通知》，港龙公司已于2009年4月5日收到，《三亚明珠广场租赁合同》于2009年4月5日已依法解除，符合《合同法》第九十六条第一款的规定。第四，本案中，明珠实业公司与港龙公司没有就解除合同的异议期间作出约定，根据《合同法司法解释二》第二十四条的规定，港龙公司如果对明珠实业公司解除合同有异议，应在接到《解除通知》之日即2009年4月5日起三个月内向人民法院起诉，港龙公司2009年12月21日起诉已超过了三个月期限，不应支持。
再审中，明珠实业公司及明珠管理公司同意抗诉机关的抗诉意见。
港龙公司答辩称：一、本案不存在约定解除合同条件成就导致合同解除的情形，抗诉机关将“终止合同”等同于“合同约定解除”错误。1、合同解除是导致合同权利义务终止的情形之一，两者不是同一概念。2、本案涉及的是约定解除，不是法定解除。3、应根据整个合同的履行情况来综合认定合同解除的情况。从明珠实业公司发出《解除通知》，到港龙公司明确表示不同意解除后，港龙公司又按照合同约定向明珠实业公司交付租金并使用场地至今，未拖欠明珠实业公司一分钱。4、明珠实业公司提高租金标准的行为属于违约，无权行使解除权，港龙公司未按约交租金的过错在于明珠实业公司。二、抗诉机关作为监督机关，不能直接对合同解除之法律概念作出法理解释。
苏宁公司述称，一、港龙公司对苏宁公司与明珠管理公司签订的《租赁合同》的效力没有诉权。二、《租赁合同》有效，应当继续履行。三、明珠实业公司、明珠管理公司不应当在本案中诉请确认《租赁合同》的效力，法院无权对此作出评判，原判正确，但原判认为港龙公司可另行主张权利系滥用审判职权。
本院再审查明，《三亚明珠广场租赁合同》第4.6约定：上述物管费和空调水电公摊费乙方（即港龙公司）须于每月30日前按甲方（即明珠实业公司）指定的户名和账号交清，逾期按每日万分之四收取滞纳金。
再审查明的其他事实与原判查明的事实一致。
本院再审认为，根据抗诉机关的抗诉意见以及各方当事人的意见，本案再审的争议焦点为：明珠实业公司单方解除与港龙公司签订的《三亚明珠广场租赁合同》是否有事实根据和法律依据。
从双方签订的合同4.6款约定的内容看，港龙公司逾期交清物管费和空调水电费公摊费的法律后果是“按每日万分之四收取滞纳金”，因该条款并未明确针对的租赁场地，应视为针对的是合同约定的全部租赁场地，即含地下一层仓库场地、四层及八层办公区域。根据该合同第六条6.2款的约定，港龙公司违反第四条4.4、4.5款约定的时间超过45天，明珠实业公司有权终止合同。但该合同第四条4.4款约定的是地下一层和八层的物管费和水电费，条款本身并未写明违约责任的内容。该合同第四条第4.5款约定的是港龙公司每月承担地面增设的电器设备及经营产生的自用水电费，条款写明逾期支付按每日万分之四收取滞纳金。可见，对于港龙公司逾期交纳物管费、空调水电公摊费及水电费所应承担的法律后果是解除合同还是收取滞纳金，显然约定不明即双方当事人就合同约定解除条件不明确，不符合《合同法》第九十三条第二款关于解除合同条件的规定。在双方对合同解除权约定不明且双方存在争议的情况下，明珠实业公司的解除合同行为是否合法，就要看港龙公司是否构成根本性违约的情形。本案中，鉴于双方签订的是租赁合同，明珠实业公司订立合同时所期望的经济利益是收取租金（物管费），水电费仅是代收，港龙公司虽然比约定的逾期期限45天超3天交纳水电费，但并不会影响明珠实业公司所期望的经济利益的实现，不属于根本性违约的情形，且造成港龙公司逾期的重要原因之一是明珠实业公司单方提出变更合同租金，港龙公司并未有违约的主观恶意，明珠公司此后也仍收取了港龙公司支付的相关费用。故港龙公司至2009年1月23日未交纳包含合同第四条4.4款、4.5款约定在内的2008年10月26日-11月25日期间物管费及电费已逾45天的事实不属于《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。另外，从实际履行情况来看，双方签订的合同期限长达20年，双方之所以出现争议，系因明珠实业公司单方通知港龙公司要求提高租金引起的。明珠实业公司在双方磋商期间单方解除合同，有悖诚信，对港龙公司明显不公。故明珠实业公司单方解除与港龙公司签订的《三亚明珠广场租赁合同》缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。抗诉机关的抗诉意见缺乏事实根据和法律依据，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第（一）款、第一百七十条第一款以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持三亚市中级人民法院（2012）三亚再终字第16号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴浩云
代理审判员 郑 船
代理审判员 周 磊
二〇一四年十二月二日
书 记 员 黄 蜀
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥
审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。