海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2203号上诉人（原审被告、反诉原告）：陵水中银发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇建设路中国银行3楼。法定代表人：吕新，总经理。委托诉讼代理人：赵静晶，该公司职员。委托诉讼代理人：杨文静，海南方圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：初守博，男，1963年2月12日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：郑辉然，海南邦威律师事务所律师。上诉人陵水中银发展有限公司（以下简称中银公司）与被上诉人初守博因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028民初480号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中银公司的委托诉讼代理人赵静晶、杨文静和被上诉人初守博的委托诉讼代理人郑辉然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中银公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《陵水县商品房买卖合同》；3.调整一审判决第二项逾期交房违约金数额。事实和理由：一、约定的违约金过分高于造成的损失的，应予以适当减少。根据合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条将合同法的上述规定进一步具体化，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。被上诉人购买的房子套内面积39平方米，根据各大房屋出租网站的数据统计，在陵水租赁一套同样大小、居住环境相似的房子价格在1800元左右，故请求二审法院予以适当减少。二、上诉人事实上已无法履行交房义务。上诉人与被上诉人于2014年9月30日签订了《陵水县商品房买卖合同》，在买卖合同签订后，尽管上诉人在买卖合同签订之初努力履行合同，但涉案项目地处海边，先后遭受数次台风重创，损失严重；而后，海南省人民政府办公厅发布《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，该通知明确”海南单宗项目占用海岸带200米范围内用地要退出”，而涉案项目为海南省陵水县福湾的一线海边项目，因此，涉案项目涉位于海岸带200米范围内的土地将面临被政府收回、或作为闲置土地处置、或与政府进行土地置换。目前，上诉人正与政府部门积极协调中，但毋庸置疑，给上诉人的融资或项目出售带来了巨大打击。目前涉案项目的土地及房屋均有抵押权人，上诉人资金链也已断裂，确无履行交房的能力，为避免买卖合同的履行及买受人的权益长期处于不确定状态，上诉人请求人民法院解除双方的买卖合同。综上，请求二审法院全面查清事实，判如所请。初守博的委托诉讼代理人庭审中口头辩称，一、违约金的计算是根据合同约定，并不是根据实际损失，一审判决认定正确。二�中银公司请求解除合同的理由不能成立，涉案项目已经主体完工，只是未装修，不存在不能实现合同目的的障碍。买受人不同意解除合同，仍要求中银公司履行交付房屋的合同义务。初守博向一审法院起诉请求：1.判令被告中银公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告中银公司因逾期交房而向原告支付违约金58500元（自2015年7月1日暂计至2017年4月11日，实际计至实际交房之日止）。中银公司向一审法院反诉请求：判决解除双方签订的《陵水县商品房买卖合同》。一审法院认定事实：2014年9月30日，原、被告签订《陵水县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于陵水县福湾翠屏阅棠第4幢1单元201号房，房屋建筑面积49.15平方米，单价22947.48元，房屋总�900000元。原告已依约支付了全部购房款，但被告并没有在约定的日期（2015年6月30日）交房。合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90天，买受人可单方解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。至原告起诉之日（2017年4月11日）被告仍未交房。涉案房屋在2013年5月已取得商品房预售许可证，且主体工程已竣工。另查知，2014年7月18日，台风”威马逊”影响海南岛；2014年9月16日，台风”海鸥”影响海南岛；2015年6月22日，台风”鲸鱼”影响海南岛。2015年10月8日，海南省政府办公厅发布《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，主要目的是规范海岸�开发利用管理，妥善解决我省平均大潮高潮线向陆地延伸200米范围内的建设问题。一审法院认为：原、被告双方于2014年9月30日签订的《陵水县商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方对合同的效力问题并无异议，本案的争议焦点是：一、被告主张的不可抗力是否成立；二、被告（反诉原告）主张解除与原告（反诉被告）之间的《商品房买卖合同》是否有事实和法律依据；三、被告是否构成违约，是否应承担继续履行合同及支付违约金的违约责任。一、不可抗力是指合同订立后发生的，当事人订立合同时不能预见，不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观情况。不可抗力属于法定的免责事由，即发生不可抗力导致合同无法�行或者无法按期履行的，违约方不承担违约责任。本案合同订立时间为2014年9月30日，被告应履行交房的时间为2015年6月30日，而台风”威马逊”发生的时间为2014年7月18日，台风”海鸥”发生的时间为2014年9月16日，发生于合同签订之前的自然灾害当事人已然知晓，以此作为免责事由不能成立。台风”鲸鱼”虽发生于2015年6月22日，但离交房日只有8天，且原告与被告签约时，主体工程已然完工，台风对室内装修的影响力力度十分有限。海南为台风高发地带，并非当事人完全不能预见，当事人对台风的影响可以作出预留准备。故被告以台风作为不可抗力主张免责的抗辩不能成立，不予采纳。《海南省人民政府办公厅关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》发布于2015年10月8日，远在合同约定的交房日之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。政府通知下发前，被告已经逾期交房发生违约，其以政府行为提出免责的抗辩，亦不能成立，不予采纳。二、从现场勘查的情况来看，虽然海南省人民政府办公厅发布的《关于解决海岸带200米范围内建设有关问题的通知》，对被告整体工程项目产生一定影响，但本案中的涉案房产主体已完工，仅剩下装修工程，被告没有证据证明政府将对涉案房产进行拆除或要求停止对涉案房产的施工，故涉案商品房买卖合同的目的并非不能实现，被告以此主张解除合同无法律依据，不予支持。被告提交的《税务报表》为被告单方委托第三方制作，原告不予认可，《税务报表》虽反应公司的资产负债情况，但被告作为独立的�人，目前仍在存续并进行正常的营业活动，其资产经营状态不属于不履行合同的合法免责事由。故被告主张无履约能力要求解除合同的理由无事实和法律依据，不能成立，不予支持。三、原告已依约向被告支付购房款，被告理应在约定的时间（2015年6月30日）向原告交房，现被告至起诉之日仍未交付房屋给原告，已违反合同约定，其主张的免责事由不能成立，依法应承担违约责任。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》对违约责任的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权选择要求出卖人继续履行合同，并按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。故原告要求被告继续履行交房义务及支付违约金的请求，予以支持。根据原、被告在《商品房买卖合同》中对违约责任的约定，原告主张2015年7月1日暂计至2017年4月11日的违约金为58500元，予以确认。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、中银公司继续履行向初守博交付海南省陵水黎族自治县福湾翠屏阅棠第4幢1单元201号房产的义务；二、中银公司应自本判决生效之日起10日内向初守博支付暂计自2015年7月1日计至2017年4月11日的逾期交房违约金58500元，2017年4月12日之后的逾期交房违约金，按每日以900000元的万分之一标准继续支付。三、驳回中银公司的反诉请求。本诉案件受理费1262.5元，反诉案件受理费50元，均由中银公司负担。二审期间，各�当事人均未提交新的证据。对一审提交的证据，各方当事人也均无新的质证意见，本院予以确认。二审查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案的商品房买卖格式合同文本由中银公司提供。本院认为，一审认定涉案商品房买卖合同属有效合同正确，合同双方无异议，二审予以确认。根据当事人双方二审提出的诉辩主张，本案二审需要解决的争议问题为：1.合同约定的违约金是否过高及中银公司二审中请求调整违约金是否应予支持？2.中银公司提出解除双方签订的商品房买卖合同的抗辩理由是否成立？1.关于合同约定的违约金是否过高及中银公司二审中请求调整违约金是否应予支持问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。本案中，中银公司逾期交房时间已有二年多之久，依据合同约定，中银公司已经构成违约，故中银公司应依照合同约定的”按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”支付逾期交房违约金。中银公司二审中主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的�释》第十七条规定，按照”逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准”计算违约金。经审查，该规定是针对合同未约定逾期交房违约金的计算参照标准，而本案中，双方在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算标准，即每日已付房款的万分之一，且中银公司也未能举证证明约定违约金过分高于实际损失，故中银公司请求参照该规定计算逾期交房违约金的理由不能成立，不予采纳。另外，本案亦应考虑以下因素：第一、买受人初守博一次性付完房款至今已有三年多时间，且目前市场房价是呈持续上涨的态势，且初守博在履约过程中没有违约，不存在过错；第二、双方签订的商品房买卖合同是格式文本，是违约方中银公司所提供，应从不利于提供合同文本的一方考虑约定的违约金是�过高；第三、双方约定的逾期交房违约金实际上未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，约定违约金计算标准并没有超过中银公司逾期交房的行为给初守博造成的损失。故综合考虑以上因素，中银公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。另外，中银公司在一审中提出的抗辩和反诉请求中，均未主张要求对违约金进行调整，故中银公司二审中请求对违约金进行调整，没有法律依据，不予支持。初守博一审起诉时请求的违约金数额是暂计至2016年5月10日，一审法院据此计算得出中银公司逾期交房违约天数为314天，违约金共计58580元，并无不当，本院予以确认。2.关于中银公司提出的解除双方签订的商品房买卖合同的抗辩理由是否成立问题。（1）中银公司作为涉案商品房项目开发商，开发该项目之前，应当充分预�商业开发存在的市场风险，包括资金来源是否能跟上。中银公司主张由于资金链断裂的原因导致无法继续履行合同，系其企业内部自身原因，不属于法定不可抗力导致无法继续履行合同的事由，故中银公司以其企业自身开发资金断裂原因作为主张解除合同的理由显然不能成立。（2）涉案商品房项目已经完成主体施工，仅剩下后期的装修问题，虽然省政府发布了对涉海岸带范围内的用地进行整顿清理通知，但没有证据显示有关部门对中银公司涉案项目作出停工或者拆除决定，故中银公司以此为由主张合同无法继续履行的抗辩理由同样不能成立。据此，中银公司请求解除双方签订的商品房买卖合同的抗辩理由不能成立，不予采纳。综上，中银公司的上诉主张和请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1262.5元，由上诉人陵水中银发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王东史审 判 员 林芝静审 判 员 吴罗南二〇一七年十二月十四日法官助理 张婷婷书 记 员 陈小娜附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。