黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4242号
上诉人(一审被告)：哈尔滨苏宁云商销售有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街310号F栋。
法定代表人：车宏亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭晨辉，男，1986年5月6日出生，汉族，该公司法务经理，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1986年5月6日出生，汉族，该公司总经理办公室主任，住哈尔滨市松北区。
被上诉人（一审原告）：哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区新阳路32号。
法定代表人：李立刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江赵明律师事务所律师。
上诉人哈尔滨苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被上诉人哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司（以下简称谊居公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月04日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。苏宁公司的委托诉讼代理人郭晨辉与谊居公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁公司上诉请求：撤销哈尔滨市道外区人民法院（2017）黑0104民初1642号民事判决的第二、三项，驳回被上诉人第2、3、4、5、6、7项诉讼请求。事实和理由：苏宁公司与谊居公司签订的《租赁合同》约定苏宁公司单方解约的程序和赔偿标准，苏宁公司根据合同约定行使单方解约全，一审判决苏宁公司违约属于事实认定错误；根据一审判决，双方均认可将租金支付至2016年7月25日，即使法院判决苏宁公司支付补偿，也应将苏宁公司已经支付的120879.12元扣除。
谊居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予以维持。谊居公司作为房屋出租方与苏宁公司签订了长达十年零三个月的房屋租赁合同，初衷是通过长期合作实现双方共赢的目的。在苏宁公司承租期间最大程度满足其要求。从2014年9月26日交付房屋至苏宁公司主张的2016年7月25日解除合同共22个月时间内谊居公司给予了长达十个月的免租期。可想而知，谊居公司给予苏宁公司大力度支持。但苏宁公司确违背诚实信用原则使用商业欺诈手段，谎称装修将全部物品搬出后告知谊居公司解除合同。苏宁公司无理由随意解除长达十年的合同构成严重违约，且在撤场过程中给谊居公司造成巨大经济损失。另外，由于苏宁公司以装修为名撤场，谊居公司未派员监督苏宁公司野蛮撤场导致租赁房屋内大部分的消防系统设施被不同程度的破坏（包括消防声光电系统、应急照明系统、光电报警系统、手动报警系统等），给谊居公司造成损失。由于苏宁公司未向谊居公司交接房屋，并造成房屋损害苏宁公司拒绝修复，因此现该房屋仍在空置，谊居公司无法再行出租。该出租房屋系临近景阳街，房屋长期空置带来的负面影响给谊居公司招商造成严重障碍，故苏宁公司无故解约的违约行为给谊居公司造成无法计算的损失。苏宁公司原审中提供的其总部下发的布局调整的文件，系苏宁公司自己给自己证明，该证据并无证明力，且无其他证据加以佐证，故苏宁公司提出解除合同违约金条款适用合同第53条约定无事实依据。并未提供证据证明解除合同的合法合约的理由，故苏宁公司解除合同的行为构成违约。苏宁公司随意无理由解除合同的行为给谊居公司造成了无法计算的损失，故意本案违约金条款应适用59条，由苏宁公司向谊居公司支付100万元违约金。苏宁公司在一审中确认租赁合同应在2016年7月25日解除。根据《中华人民共和国劳动合同法》第九十七条，合同解除前对双方均具有约束力，应按合同约定履行合同义务。苏宁公司在上述日期前仍应依据合同约定的租金标准向谊居公司支付租金。故上诉理由称2016年7月4日至7月25日租金应扣除无事实及法律依据。
谊居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方租赁合同；2.判令苏宁公司支付已拖欠房屋租金150万元（2016年7月25日谊居公司支付租金截止的时间按每年租金200万计算至2017年1月25日，为100万元，2016年1月至3月为50万元租金），3.苏宁公司立即向谊居公司返还租赁房屋；4.苏宁公司赔偿谊居公司造成的房屋损失10万元（房屋破损造成的损失）；5.苏宁公司赔偿谊居公司可期待利益50万元（自苏宁公司返还租赁房屋后的空租期，谊居公司可能存在的3月空租期按年租金200万计算3个月）；6.苏宁公司支付谊居公司100万元违约金（合同59条约定违约方应承担6个月的保底租金100万）；7.案件受理费由苏宁公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月26日，苏宁公司、谊居公司双方订立巴洛克商业街区A1栋，面积为3800平方米的租赁合同，租赁期为10年3个月，年保底租赁费为200万元，保底租赁费用采取先付后租的方式按季提前10日以电汇方式支付；租赁物退还：合同被解除或合同被依法终止履行后二十个工作日内，苏宁公司向谊居公司返还租赁物，该期间，苏宁公司不得收取租赁费用。若因谊居公司原因不接收租赁物或延迟接收租赁物，乙方苏宁公司不予承担该期间的任何费用；无论租赁合同时正常终止还是提前解除，谊居公司应在接到苏宁公司书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，否则，苏宁公司书面通知到达谊居公司后第三个工作日视为苏宁公司已将租赁物交还谊居公司；如苏宁公司按总部连锁店布局调整的规划需关闭店面的，苏宁公司在提前一个月书面通知谊居公司后方可解除合同，即自谊居公司收到苏宁公司解除合同通知之后一个月，本合同解除。此种情况下，苏宁公司补偿谊居公司不超过当年（及合同解除之日所属的租赁年度三个月的保底租赁费用；谊居公司如提前向苏宁公司提出解除合同，苏宁公司提出异议的期间为一年）；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同有约定的除外，当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用。谊居公司、苏宁公司于2014年6月30日签订租赁场地变更协议，双方确认实际交付房屋日期为2014年9月26日，免租期为10个月，至2015年7月25日。苏宁公司已实际交付谊居公司租金9个月，共计150万元，期间为2015年7月26日至2016年7月25日。苏宁公司进场时诉争房屋为毛坯状态。2016年4月20日，谊居公司向苏宁公司出具商务公函“贵司于2016年1月提出重张改造，提升经营业绩。为支持贵司经营，实现贵我双赢，经我司研究决定，免除贵司三个月（2016年1月26日-2016年4月25日）租赁费用50万元……”，但苏宁公司未进行重张改造。2016年6月25日，谊居公司收到苏宁公司通过EMS邮寄的《关于苏宁道外区店解除租赁合同及交还场地的告知函》内容“……我司按总部连锁店布局调整的规划需关闭该店，故根据租赁合同第53条约定通知贵司；解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议，即在本函件到达贵司之日起满一个月之日，租赁合同及相关补充协议正式解除。我司将按合同第45、46条约定于合同解除之日起的20个工作日内向贵司返还租赁物，请贵司按时与我司办理交接手续，否则按约视为我司已交还……”2016年7月3日，谊居公司收到苏宁公司通过EMS邮寄的涉案房屋全部钥匙。2016年7月13日，谊居公司向苏宁公司发出《关于苏宁道外店解除租赁合同的回函》，明确表示不同意苏宁公司解除合同，且不接受苏宁公司返还租赁物。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，谊居公司、苏宁公司双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护。双方约定了苏宁公司解除合同的条件，苏宁公司依照合同第53条约定，以“总部连锁店布局调整的规划”向谊居公司主张解除合同，且苏宁公司向谊居公司发出解除租赁合同及交还场地的告知函，故苏宁公司告知函到达谊居公司时，即2016年6月26日租赁合同已解除。谊居公司主张合同第53条为格式条款，谊居公司虽签字但不予认可，但未提供证据证明该条款为格式条款，故对该主张不予支持。谊居公司主张解除与苏宁公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。谊居公司诉请苏宁公司立即返还租赁房屋，谊居公司主张苏宁公司如返还租赁物应到谊居公司处办理验房及交接手续，但租赁合同第46条“无论租赁合同时正常终止还是提前解除，甲方应在接到乙方书面通知后二个工作日内派人接收租赁物，否则，乙方书面通知到达甲方后第三个工作日视为乙方已将租赁物交还给甲方”，谊居公司已收到苏宁公司交付的房屋钥匙，且苏宁公司已撤离租赁物，故苏宁公司已于2016年7月3日实际交还租赁房屋，故该项诉讼请求不予支持。2016年1月至2016年3月房屋的房租，苏宁公司辩称谊居公司予以减免，但根据谊居公司向苏宁公司出具的商务公函，谊居公司因苏宁公司提出重张改造而免除2016年1月26日至2016年4月25日租赁费用，现苏宁公司未进行重张改造，故对苏宁公司应向谊居公司给付2016年1月26日至2016年4月25日房租50万元。谊居公司主张2016年7月25日至2016年1月25日房屋租金150万元，因双方的租赁合同已于2016年6月26日解除且苏宁公司于2016年2016年7月3日实际交还租赁房屋，故谊居公司诉请的房屋租金不予支持。关于违约金，双方租赁合同的解除系苏宁公司单方所致，虽然合同中约定苏宁公司按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，苏宁公司在提前一个月书面通知谊居房地产后可解除合同，但苏宁公司提供的证据不足以证明总部存在连锁店布局调整的规划，故苏宁公司解除合同的行为构成违约，苏宁公司应按照租赁合同第59条“当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用”向谊居房地产承担相应的违约责任，故对谊居公司向苏宁公司主张100万元违约金的诉讼请求，予以支持。谊居公司诉请苏宁公司赔偿房屋损失的诉讼请求，谊居公司提供的证据不足以证明损失的情况，故对该项诉讼请求不予支持。对于谊居公司诉请的可期待利益损失50万元，因缺乏事实依据本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除谊居公司哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司与苏宁公司哈尔滨苏宁云商销售有限公司签订的房屋租赁合同；二、苏宁公司哈尔滨苏宁云商销售有限公司于本判决生效十五日内给付谊居公司哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司2016年1月26日至2016年4月25日租赁费用50万元；三、苏宁公司哈尔滨苏宁云商销售有限公司于本判决生效十五日内给付谊居公司哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司违约金100万元；四、驳回谊居公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元由谊居公司哈尔滨谊居房地产开发有限责任公司负担13300元，由苏宁公司哈尔滨苏宁云商销售有限公司负担18300元。待本判决发生法律效力后，苏宁公司连同上述款项一并给付谊居公司。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，关于苏宁公司单方解约是否构成违约的问题。苏宁公司与谊居公司签订的租赁合同明确了提前解约的条件，其中一项为“总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的……苏宁公司在提前一个月书面通知依据公司后可解除合同，即自谊居公司收到苏宁公司解除合同通知之后一个月，本合同解除。”苏宁公司虽向一审法院出具一份“关于连锁店布局调整需关闭哈尔滨道外店的通知”，但该份证据系苏宁公司的母公司苏宁云商集团股份有限公司所出具，两个公司系利益共同体，故在无其他证据佐证的情况下，不能认定为符合苏宁公司单方解除合同的条件。在该情况下，苏宁公司解除合同系违约，一审判决判令苏宁公司应按租赁合同约定向谊居公司支付100万元违约金并无不当。
关于苏宁公司应付多少租金的问题。虽然苏宁公司在2017年7月3日单方向谊居公司返还了租赁物，但2016年7月13日，谊居公司已明确回函表示不同意解除合同，双方租赁合同的到期日仍应按照2016年7月25日，故苏宁公司请求扣除租金120879.12元的主张没有法律依据，本院不予支持。谊居公司承诺免除的2016年1月26日至2016年4月26日合计3个月租金，该条约定是以苏宁公司承诺对案涉房屋进行装修为前提，现苏宁公司未按照协议约定进行装修，属于违约，故应承担这三个月的租金合计50万元。
综上所述，哈尔滨苏宁云商销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由哈尔滨苏宁云商销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何长滨
审判员
万迎
审判员 柳 波
二〇一七年九月二十六日
书记员 周小倩