文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初1334号原告：李红春，男，1975年1月3日出生，住湖南省祁东县。原告：宁娟，女，1982年6月10日出生，住湖南省祁东县马。两原告共同委托诉讼代理人郑少茜，湖南八方律师事务所律师。被告：衡阳天元置业有限公司，住所地衡阳市雁峰区天马山南路70号。法定代表人：李世荣，系公司董事长。委托诉讼代理人刘千义，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人罗欣慧，湖南天戈律师事务所律师。原告李红春、宁娟与被告衡阳天元置业有限公司（以下简称天元公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红春、宁娟的共同委托诉讼代理人郑少茜，被告天元公司的委托诉讼代理人刘千义、罗欣慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红春、宁娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金23652.65元（暂计至2017年10月31日，全部违约金计算至达到合同约定交付房屋条件之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月6日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，协议约定：原告购买被告位于雁峰区蒸湘南路126号衡阳美美世界城市商业广场（住宅**#、**#栋****房）；购房总金额为457498元；交房期限为2016年6月1日前，交付条件为商品房经综合验收合格；逾期交房责任为出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2016年6月，被告书面通知原告于2016年7月到指定地点办理交房手续，但因被告未提供验收合格的证明文件，未达到合同约定的交房条件，原告拒绝收房。此后，原告多次要求被告依照合同约定履行交房义务，并履行赔偿责任未果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天元公司辩称：1、对原告违约金起算点及截止点有异议，关于起算点对被告存在显失公平的现象，关于截止点，因为本案原告已经收房，故应当按照收房日期作为截止点；2、被告开发的美美世界项目周边毗邻的欧家町路、林科路、虹桥路均属城市次干道路，被告为改善区域环境以及方便所开发项目业主入住，与政府签订协议采取BT模式做投资建设，因前后投入3600余万建设资金以及报批程序缓慢是影响被告整个住宅项目建工期延误的主因，这是属于不可抗力的情形，应当减少违约责任；3、合同计算违约金标准过高，请求法院依法核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及各方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2015年9月6日，李红春、宁娟（买受人）与天元公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，按合同约定李红春、宁娟购买天元公司开发的位于衡阳市雁峰区蒸湘南路126号衡阳美美世界城市商业广场（住宅**#、**#栋）****室（该商品房的用途为住宅，建筑层数地上32层，地下1层），房屋总价款为457498元；天元公司应于2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的商品房交付李红春、宁娟使用；天元公司逾期交房的，如逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天元公司按日向李红春、宁娟支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，李红春、宁娟有权解除合同。李红春、宁娟解除合同的，天元公司应当自李红春、宁娟解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按李红春、宁娟累计己付款的2%向李红春、宁娟支付违约金。李红春、宁娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天元公司按日向李红春、宁娟支付己交付房款万分之一的违约金。同日，双方还签订了一份《补充协议》，该协议第四条房屋验收事宜中双方约定对本合同第八条进行变更：天元公司应当在交房前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收并对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的商品房交付原告使用。合同签订后，李红春、宁娟按约支付了全部的购房款。天元公司未按合同约定的时间（2016年6月1日前）交付商品房。2016年6月18日，涉案房屋所在15栋已经五方（设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位）验收合格。2016年6月29日，被告通知原告收房，原告以房屋未达到合同约定的交付条件，无综合验收合格的证明文件，拒绝收房，以致酿成本案纠纷。截止2017年12月18日（本案法定辩论终结之日），涉案房屋未通过消防验收，未办理竣工验收手续。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担违约责任；2、原告主张的违约金是否过高，是否予以调整。对此本院分析如下：1、被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应承担违约责任。对房屋交付的标准，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。可见开发商开发的房屋应当经竣工验收合格后才能交付使用。对竣工验收的标准，2013年12月2日，住房城乡建设部以建质〔2013〕171号印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（以下简称171号文件），171号文件第五条对符合条件的工程进行竣工验收作出了明确的规定，其中第（二）、（三）、（四）项是要求项目的设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具相应报告，并签字盖章。117号文件可认定为是房屋竣工验收的国家标准、行业标准，房地产开发商可以高于该文件规定的验收标准，但不应低于该文件规定的验收标准。同时，因被告交付的房屋属于国家标准规定的一类高层住宅建筑（十九层及十九层以上的住宅），根据《建设消防工程消防监督管理规定》第十四条的规定，被告应当在建设工程竣工后申请消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。117号文件第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住房和城乡建设部令第2号)的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，涉案房屋竣工验收合格后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，原、被告在合同中约定，被告应当于2016年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的商品房交付李红春、宁娟使用。但双方在《补充协议》中将房屋交付方式变更为：天元公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收并对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的商品房交付原告使用。但因《补充协议》中约定的交房条件低于法律规定的强制标准，故《补充协议》中关于房屋交付条件的该条内容无效。因此，天元公司关于涉案房屋已经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位五方验收合格即已达到合同约定的交房条件，无需建设行政主管部门出具验收备案表的主张，因无法律依据而不能成立。因涉案房屋未通过消防验收，亦未办理竣工验收备案手续（国家强制标准），不符合交房条件，故天元公司构成违约。因天元公司与李红春、宁娟在涉案合同中约定的交房条件是五方验收，交房时间为2016年6月1日前，本院认定的交付条件要严于双方当事人合同约定的交付条件，应酌情给予天元公司办理消防验收及竣工验收备案等手续的必要、合理时间，综合全案，本院酌情认定天元公司应在2016年12月31日前向李红春、宁娟交付竣工验收备案的涉案房屋。天元公司应承担在此时间节点之后的逾期交房的违约责任。2、原告主张的违约金是否过高，是否予以调整。原、被告签订的合同约定，如出卖人逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。李红春、宁娟解除合同的，出卖人应当自李红春、宁娟解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之一的违约金。上述内容是双方当事人真实意思的表示，合法有效，故本院予以认可。综上，被告应按合同约定，以原告已支付的购房款457498元为基数，按每天万分之一的标准，每逾期一天的违约金为45.75元，从2017年1月1日起至2018年5月16日止向原告支付逾期交房违约金共计22920.75元（501天×45.75元=22920.75元）。2018年5月16日之后的违约金，按45.75元/天的标准计算至涉案房屋办理竣工验收备案之日止。被告主张原告诉请的违约金过高，请求法院予以核减，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以适当减少，但被告未提供证据予以证明，由此导致的举证不能的法律后果应由被告承担，故对本案中确定的违约金，本院不予调整。被告辩称其延期交房是由于开发美美世界项目周边毗邻的次干道路所致，但根据庭审查明的事实可知，被告于2014年开始修建欧家町路，其他次干道路均在2013年开始修建，而原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年9月6日，其在签订该合同时就可以预见到道路的修建会对本项目工期造成延误，而被告并未对交房时间做相应调整，本院认定由此产生的不利后果，应由被告承担，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告衡阳天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李红春、宁娟逾期交房违约金22920.75元（暂计算至2018年5月16日，之后的违约金按每天45.75元的标准计算至涉案房屋办理竣工验收备案之日止）；二、驳回原告李红春、宁娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费390元，由被告衡阳天元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小燕人民陪审员  谢景华人民陪审员  丁隆凤二〇一八年五月十六日法官助理张存金代理书记员  廖玉婷责任校对人：张 存 金      注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三第第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。