贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初1721号原告：徐x。委托代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾C区15栋。法定代表人：肖xx，该公司总经理。委托代理人：黄xx。委托代理人：王x。原告徐x诉被告宏益房开商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐x的委托代理人苏梅、秦碧，被告宏益房开的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐x诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××花果园××区××单元××号商品房，合同第十一条约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，如被告逾期交房且原告要求继续履行合同的，被告从2015年1月1日起按已付房款的每日万分之0.5支付违约金。合同签订后，原告按约支付了相应购房款，但被告未按照合同第十一条的约定将符合条件的相应房屋交付给原告，而且合同所约定的违约金比例远低于被告因逾期交付房屋给原告所造成的损失，原告请求人民法院根据房屋租金评估价为逾期交房违约金进行调整。现诉至法院请求：一、判决被告支付原告逾期交房违约金40873元（暂按每日万分之一点五标准计算至2016年6月26日，最终以房屋租金评估价为准，要求一直计算到符合合同约定的交房条件包括消防验收合格并实际交房之日止，如已实际交房但消防未验收合格应计算到消防验收合格之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告宏益房开辩称：原告所购买的房屋逾期交房属实，实际交房时间为2016年5月15日登报公告交房之日，与原告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律约定，被告同意按照合同约定的标准支付逾期交房违约金至公告交房时止，但原告存在逾期付款的情况，故逾期交房时间及逾期交房违约金的起算时间也应相应顺延，原告逾期付款多少天就应相应顺延多少天。经审理查明：原告徐x（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2012年6月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的花果园T1区第9栋3单元24层6号商品房一套，建筑面积125.77平方米，总价款为501822元，买受人采取银行按揭贷款的方式支付，首付款251822元，余款250000元以公积金贷款支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起1日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后一日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；合同第十三条约定，如果出卖人未按合同第十一条约定将房屋交付买受人的，逾期在90个工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的一日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收；《补充协议》第3.3条约定买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整、法律法规变化、国家行政机关、金融机构、买受人资信或自身条件不符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式包括商业公积金混合贷款方式的应于本合同签订之日起四十五日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起三十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利；第4.1条约定买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告未按照合同约定在2014年12月31日将房屋交付给原告使用。2016年5月15日，被告在贵州都市报上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续。2016年6月4日，原告到被告处办理了房屋交接，双方签订《房屋交付验收表》。另查，原告所购买的房屋在2016年5月13日取得分别建设、施工、设计、勘查、监理等五家签字的《建筑工程竣工验收报告》，但至今未取得《建设工程消防验收意见书》。审理中，原被告双方争议的焦点主要为交房时间如何确定及逾期交房违约金的计算标准。原告认为房屋虽已实际交付，但逾期交房违约金应计算到达到交房条件包括取得《建设工程消防验收意见书》之日止，被告只同意计算到登报之日止；对违约金的标准，原告主张合同约定过低，要求参照其于庭审中提交的评估报告所认定的评估价每月每平方米23元计算，被告则认为合同对违约金有明确约定，只同意按照合同约定计算违约金。被告并主张原告逾期付款24天，交房时间应相应顺延24天，不计算该期间的逾期交房违约金；原告表示在收房时已向被告支付逾期付款违约金，被告对此予以认可，并放弃交房时间相应顺延的主张。以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，原告认为合同约定的违约金过低，不足以赔偿原告因此造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。本案中，原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的租房损失，故本院参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准，因本案诉争房屋位于贵阳市南明区花果园路花果园项目T1区，根据2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中关于贵阳市住宅土地等级划分，该房屋所处地段应属于住宅类五级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区五级地段住宅类7元—15元/平方米/月的范围，本院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照7元/平方米/每月的标准计算逾期交房违约金。关于逾期交房违约时间的计算问题，被告于2016年5月15日在《贵州都市报》刊登交房公告，通知交房，原告所购买的房屋至今未取得消防验收，未达到法律规定和合同约定的交房条件，但原、被告双方于2016年6月4日签订《房屋交付验收表》，被告已将房屋交付给原告使用，视为原告对房屋交付条件的认可，故原告的违约金应当计算到2016年6月4日实际交房之日为止。据此，原告所购买的房屋建筑面积125.77平方米，每月每平方米按7元计算，本案逾期交房违约计算时间为18个月零4天，被告应支付的逾期交房违约金为15964.41元。因原告已向被告交纳逾期付款违约金，被告对此认可，并放弃交房时间相应顺延的主张，本院对此从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付逾期交房违约金15964.41元给原告徐x。二、驳回原告徐x的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费822元，由被告宏益房开负担（该款原告已预交，由被告随同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 赵 曦审判员 冯 雪审判员 张庆亭二〇一七年五月十八日书记员 彭 毅