吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉民终53号
上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：林曈，董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吉林市龙丰供热有限责任公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：崔琬琢，该公司经理。
委托诉讼代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达金都公司）因与被上诉人吉林市龙丰供热有限责任公司(以下简称龙丰供热公司)、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信达金都公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人龙丰供热公司的委托诉讼代理人高君和华运公司的委托诉讼代理人李迎吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达金都公司上诉请求：1.撤销（2017）吉02民初191号民事判决；2.判决执行吉林市华运贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库并不得解除对上述房屋的查封；3.诉讼费用由龙丰供热公司承担。事实和理由：（一）一审法院审理程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，被上诉人龙丰供热公司提起本诉的前提是首先提起书面异议，书面异议被裁定驳回后方可依据本条规定提起执行异议之诉。虽然一审法院在判决中有“本院（2017）吉02执异313号异议裁定书于本判决生效之日起自动失效”的表述，但是龙丰供热公司当庭未提供该裁定书，信达金都公司也未收到该裁定书。被上诉人龙丰供热公司提起本诉未经法定程序，程序违法。（二）一审法院认定事实错误。1.涉案房屋与案外人崔琬琢向法院提出书面异议要求阻却执行的房屋重合，龙丰供热公司提交的顶账协议不真实，不能作为认定事实的依据。吉林市中级人民法院已经发生法律效力的（2017）吉02执异135号异议裁定书记载：“案外人崔琬琢称：因华运公司欠我公司供热入网费，用网点及车库抵顶，我是公司法定代表人，所以以我个人名义签订协议”，说明华运公司对涉案房屋出具了二个顶账协议，协议不真实。2.被上诉人龙丰供热公司现有证据不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，理由如下：第一，龙丰供热公司与华运公司签订的认购协议不具有真实性，不属于涉案房屋的买卖合同，双方签订的认购协议来源于抵账协议，因抵账协议不具有真实性，认购协议则无基础事实支撑。即使抵账协议真实存在，龙丰供热公司享有的也仅是债权，而非物权，不能阻却执行。第二，现有证据无法证实龙丰供热公司在查封前已合法占有涉案房屋。龙丰供热公司提交的水费发票、照片不能证明涉案房屋在法院查封前已由其合法占有。（三）一审法院适用法律错误。龙丰供热公司提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下即华运公司名下的商品房，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定保护的是将所购房屋作为生活必需品的消费者的物权期待权，而非龙丰供热公司以房抵债的债权。
被上诉人龙丰供热公司辩称，（一）龙丰供热公司在提出本案异议之诉之前已经向吉林市中级人民法院执行局提出书面执行异议申请，该院作出（2017）吉02执异135号裁定书，且卷宗有记载，程序完全合法。（二）在信达金都公司申请查封之前，龙丰供热公司已经实际占有涉案房屋，且涉案房屋为龙丰供热公司的办公地点。（三）华运公司与龙丰供热公司签订的顶账协议符合法律规定，能够排除强制执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
华运公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。关于涉案房屋的实际占有问题，我公司认为已经向龙丰供热公司交付房屋钥匙，就是实际占有房屋的一种形式，且交付时间都是在信达金都公司申请查封之前。
龙丰供热公司向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库强制执行并解除查封，由信达金都公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达金都公司与华运公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达金都公司于2016年5月23日向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。龙丰供热公司的法定代表人崔琬琢于2017年3月10日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异135号执行裁定，驳回了崔琬琢的异议请求。龙丰供热公司于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年6月14日作出（2017）吉02执异313号执行裁定，亦驳回了龙丰供热公司的异议请求。另查明:2014年9月15日龙丰供热公司与华运公司签订《供热入网协议》约定由龙丰供热公司对华运公司开发的贻翔苑小区集中供热，华运公司应向龙丰供热公司缴纳入网费200万元，因华运公司未能履行给付入网费200万元，2015年10月10日华运公司与龙丰供热公司签订了抵账协议，将诉争房屋抵账给龙丰供热公司，2016年9月8日龙丰供热公司与吉林市昌邑区满意装潢部签订了《吉林市满意装饰装潢施工合同》，由吉林市昌邑区满意装潢部对本案诉争房屋进行装修，龙丰供热公司已实际入住，并对贻翔苑小区进行供热。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，龙丰供热公司至今未能办理产权登记手续。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为龙丰供热公司主张的停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求应否得到支持。龙丰供热公司该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而龙丰供热公司是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、龙丰供热公司与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、龙丰供热公司是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，龙丰供热公司应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的供热入网协议、售房协议、顶账协议、装修施工合同、水费发票、照片等能够形成完整闭合的证据链，可以证明龙丰供热公司与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向龙丰供热公司实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故龙丰供热公司享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求，应予支持。综上所述，龙丰供热公司要求停止执行贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库。吉林市龙丰供热有限责任公司预交的案件受理费100元，由吉林信达金都置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人信达金都公司提供了吉林市中级人民法院（2017）吉02执异135号民事裁定书，用以证明涉案房屋是华运公司与案外人崔琬琢签订的认购协议，该涉案房屋与一审法院认定的华运公司与龙丰供热公司签订的认购协议相重合，该协议不具有真实性。
被上诉人龙丰供热公司发表质证意见称：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。首先，华运公司与龙丰供热公司签订的并非认购协议，而是顶账协议，且该顶账协议与华运公司和崔琬琢签订的认购协议并不冲突，认购协议发生在顶账协议之后，签订认购协议是为了日后办理产权登记所必须的条件，且崔琬琢为龙丰供热公司的法定代表人，也是经双方公司协商，日后将涉案房屋办理到崔琬琢个人名下，但是在能办理产权证之前，涉案房屋已被上诉人信达金都公司申请查封。第二，崔琬琢作为龙丰供热公司的法定代表人，当时认为自己可以以个人名义提起异议申请，但是其个人并未与华运公司形成最终的法律关系，且被执行法院予以驳回，龙丰供热公司基于与华运公司签订的顶账协议，涉案房屋所有权人应为龙丰供热公司，不是崔琬琢个人，因此提出异议之诉。
华运公司发表质证意见称：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。华运公司与崔琬琢没有债权债务关系，与龙丰供热公司存在债权债务关系。我们认为崔琬琢可以代表龙丰供热公司，无论是顶账协议还是认购协议都是相同的房屋，且都是在信达金都公司申请查封之前。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（2017）吉02执异135号民事裁定书系由吉林市中级人民法院作出的执行裁定，且各方当事人对真实性均无异议，故对该证据的真实性予以确认。该民事裁定书记载：“案外人崔琬琢称：解除对怡翔苑小区5号楼5号、6号网点及6号楼32号、33号车库的查封。事实和理由：因华运公司欠我公司的供热入网费，用网点及车库抵顶。我是公司的法定代表人，所以以我个人名义签订协议……听证中，案外人提供收据及认购协议证明涉案房屋系华运公司抵顶欠付供热入网费”，崔琬琢所称以其个人名义签订的协议应为认购协议，且明确因华运公司欠其公司供热入网费而签订，与龙丰公司在本案中提交的顶账协议和售房协议并不矛盾，故无法因此确认本案龙丰供热公司提交的顶账协议不真实。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，（一）吉林市中级人民法院于2017年6月14日作出的（2017）吉02执异313号执行裁定明确记载案外人龙丰供热公司于2017年6月12日向该院提出书面异议，该院受理后依法组成合议庭进行了审查，最终裁定驳回龙丰供热公司的异议请求，并告知可自裁定书送达之日起十五日提起诉讼，龙丰供热公司在收到裁定书后向吉林市中级人民法院提起执行异议之诉，吉林市中级人民法院于2017年6月30日立案受理，故龙丰供热公司起诉本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，上诉人信达金都公司主张一审法院程序违法没有事实依据。
（二）龙丰供热公司法定代表人崔琬琢在另案执行异议中所称以自己名义与华运公司签订的是本案争议房屋的认购协议，同时明确表示系由于华运公司拖欠供热入网费签订，该认购协议约定内容与本案龙丰供热公司提供的顶账协议和售房协议相同合乎常理，信达金都公司据此主张顶账协议不真实不合逻辑。一审判决已认定龙丰供热公司提供的供热入网协议、售房协议、顶账协议、装修施工合同、照片和水费发票等能够证明以房抵债事实及房屋交付发生于人民法院采取执行措施之前，信达金都公司主张龙丰供热公司未在查封前合法占有争议房屋，却未能举出任何反驳证据予以证明，不应予以支持。
（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了金钱债权执行中，买受人提出的排除执行请求应当得到支持的情形，本案情形并非只能适用该司法解释第二十九条规定，一审法院综合考虑华运公司因无法偿还供热入网费而与龙丰供热公司签订售房协议并实际交付、龙丰供热公司已装修并使用争议房屋且对未能办理过户登记没有过错的情况，参照该司法解释第二十八条规定判令不得执行并无不当。
综上，信达金都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人信达金都公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李钟华
代理审判员 王 莹
代理审判员 陆海权
二〇一八年三月十四日
书 记 员 孟凡艳