安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖02民终字第71号上诉人（原审被告）：芜湖欣荣管业科技有限公司。法定代表人：王智刚，该公司总经理。委托代理人：朱水岭，安徽耕天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖天锋汽车零部件有限公司。法定代表人：胡祖峰，该公司总经理。委托代理人：陶征，安徽真见律师事务所律师。上诉人芜湖欣荣管业科技有限公司（以下简称欣荣公司）与被上诉人芜湖天锋汽车零部件有限公司（以下简称天锋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2015年11月23日作出的（2015）鸠民一初字第01441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月18日，欣荣公司与天锋公司协商一致，由欣荣公司向天锋公司有偿转让其所有的位于芜湖市鸠江区经济开发区永昌路15号区域内的1#厂房所有权及国有土地使用权。天锋公司于当日支付了购房定金10万元。2014年10月20日，欣荣公司与天锋公司订立一份《房屋买卖合同》，合同约定：欣荣公司将其所有的位于芜湖市鸠江区经济开发区永昌路15号区域内的1#厂房及周边道路、附属物的所有权及国有土地使用权，一并有偿转让给天锋公司享有；转让的房屋建筑面积为3835.68㎡，道路及其他设施面积969.41㎡，综合转让价款合计440万元整；价款分期支付，即自合同订立之日起3天内，天锋公司向欣荣公司支付首付款220万元（含已交付的10万元定金），剩余的房价款220万元，则由天锋公司以书面借条的方式确认，在天锋公司实际取得房地产权属变更后的《房屋所有权证》和《土地使用权证》之后的一个月内，由天锋公司向欣荣公司支付余款，欣荣公司同时向天锋公司返还书面借条；欣荣公司应自收到首付款之日起三日内，将转让的房屋交付给天锋公司，并配合天锋公司办理房地产权属的变更登记及分割手续。合同于2014年10月20日经双方签字生效后，天锋公司依约于同年10月23日向欣荣公司支付了价款210万元，连同已支付的10万元定金，合计已支付购房款220万元。欣荣公司收款后，向天锋公司交付了转让的1#厂房及相关设施。此后，天锋公司要求欣荣公司依约共同办理转让的厂房及国有土地的权属变更登记手续，欣荣公司未予配合办理。原审另查明：欣荣公司向天锋公司有偿转让的涉案1#厂房，于2014年8月18日被芜湖市中级人民法院依法查封，2015年8月28日解封。2015年9月1日，天锋公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》自始无效；2、欣荣公司返还天锋公司房屋转让款220万元，并按银行同期贷款利率支付利息（自2014年10月23日起至本判决确定的债务清偿之日止）；3、本案的诉讼费由欣荣公司承担。原审法院认为，天锋公司与欣荣公司双方签订的《房屋买卖合同》，因欣荣公司向天锋公司隐瞒其转让的房产已被法院依法查封的事实，违背天锋公司真实意思表示，且违反国家法律强制性规定，故天锋公司与欣荣公司签订的《房屋买卖合同》无效。依据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。天锋公司主张欣荣公司立即返还房屋转让价款220万元，并按银行同期贷款利率计算支付自2014年10月23日起至本案判决确定的之日止的利息，符合法律规定，依法予以支持。同时天锋公司应向欣荣公司返还其占用的欣荣公司所有的位于芜湖市鸠江区经济开发区永昌路15号区域内的1#厂房。据此，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、天锋公司与欣荣公司签订的房屋买卖合同无效；二、欣荣公司于判决生效之日起十日内返还天锋公司房屋转让款2200000元，并按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率的标准支付天锋公司自2014年10月23日起至该款实际清偿之日止的利息；三、天锋公司于判决生效之日起返还欣荣公司位于芜湖市鸠江经济开发区永昌路15号区域内的1#厂房。案件受理费24400元，保全费5000元，合计29400元，由欣荣公司负担。欣荣公司不服上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律不当。1、欣荣公司与天锋公司签订《房屋买卖合同》时，并不知道所出售的房屋已经被芜湖市中级人民法院查封的事实，故欣荣公司不存在以隐瞒事实的方法侵害对方利益的意思表示。2、《房地产管理法》第三十八条第一款第二项属于管理性规范而不是效力强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定。3、在天锋公司起诉时，涉案房屋已经被解除查封，现属于无权利限制的状态，具备过户和交易的条件，且天锋公司一直占有和使用该涉案房屋，其生产并没有受到影响，天锋公司订立合同的目的能够实现。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持欣荣公司的诉讼请求。天锋公司辩称：1、欣荣公司在原审诉讼期间，经原审合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃答辩权利，证明欣荣公司已认可天锋公司在原审起诉时所称的事实和理由客观存在。2、欣荣公司向天锋公司邮递的书面告知函，已明确告知天锋公司自收函之日起两日内不回复，视为双方放弃（解除）该《房屋买卖合同》。天锋公司自收函之日起五日后，直接向原审法院起诉要求确认双方合同无效，已以提起诉讼的方式向欣荣公司作出了回复。3、双方订立的《房屋买卖合同》第五条中约定欣荣公司收到首付款之日起三日内，将本合同项下房屋全部交付给天锋公司，并配合天锋公司办理房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户、分割工作。但天锋公司依约向欣荣公司支付220万元房价款后，欣荣公司一直拖延至今不协助办理出让房产权属证书变更登记手续。天锋公司于一审诉讼期间发现，江苏省如东县人民法院于2014年6月20日查封房产、以及芜湖市中级人民法院于2014年8月18日查封房产的事实，且欣荣公司的法定代表人王智刚出庭参与了芜湖市中级人民法院上述案件的审理，因此，欣荣公司诉称其不知道涉案房屋已经被法院查封的事实，显然与事实不符。4、欣荣公司上诉称《房地产管理办法》第三十八条第一条第二项规定不是效力性强制规范的观点，无法律依据，其观点不能成立。5、欣荣公司单方的行为导致天锋公司的合同目的长期不能实现。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。当事人双方在二审均未提交新证据。本院对一审法院所认定的事实予以确认。二审中，欣荣公司陈述，涉案房屋除因本案被安徽省芜湖市鸠江区人民法院查封外，还被浙江省海盐县人民法院查封；涉案房屋至少在10个月时间内尚无法办理土地使用权变更登记。本院认为，本案当事人双方对涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时已被查封，且在提起诉讼时尚不能办理房屋产权变更登记的事实并无争议。本案争议的焦点为涉案《房屋买卖合同》的效力认定，也即《房地产管理法》第三十八条关于“不得转让被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定是管理性规范还是效力强制性规定。对此，《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（＜1997＞经他字第8号）中，明确规定“擅自将已被查封的房屋转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。故欣荣公司上诉称《房地产管理法》上述规定属于管理性规范而不是效力强制性规定，涉案《房屋买卖合同》有效的主张不能成立，一审法院据此认定涉案合同无效并无不当。至于欣荣公司在签订涉案合同时是否知晓涉案房屋已被查封，并不影响涉案合同法律效力的认定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。欣荣公司的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人芜湖欣荣管业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱训明代理审判员  丁大慧代理审判员  蒋 磊二〇一六年四月五日书 记 员  胡国栋附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。