上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终11923号
上诉人（原审原告）：上海盛沃艺术设计有限公司，住所地上海市松江区九亭镇繁荣路555号第5、6幢。
法定代表人：程增华，总经理。
委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海沈鑫实业有限公司，住所地上海市青浦区胜利路2号3幢一层C区107室。
法定代表人：沈文忠，总经理。
委托诉讼代理人：王跃斌，上海国瑜律师事务所律师。
上诉人上海盛沃艺术设计有限公司（以下简称盛沃公司）因与被上诉人上海沈鑫实业有限公司（以下简称沈鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初19938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛沃公司的委托诉讼代理人高军，被上诉人沈鑫公司的委托诉讼代理人王跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人盛沃公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉请。事实和理由：一、《转让协议书》约定，如果沈鑫公司违约，盛沃公司可以解除合同。现沈鑫公司违反《房屋租赁安全协议书》以及《厂房租赁协议》中的条款，诉讼期间还增加新的违约行为，严重侵害盛沃公司利益，故盛沃公司有权解除双方的租赁关系；二、双方当事人均在《房屋租赁安全协议书》上签字和盖章，并各自书写了日期，应认定该协议书是当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。一审法院否定《房屋租赁安全协议书》的效力，毫无根据；三、根据《房屋租赁安全协议书》以及《厂房租赁协议》第6条第4款、第10条第1项的约定，沈鑫公司存在如下违约行为：第一，私自搭建并改变房屋结构。在厂区空地上搭建多处简易房、棚舍；在四楼屋顶平台铺设木板，搭建餐厅；一楼私自安装卷帘门，将窗户封死；第二，未经同意私自装修；第三，将房屋作为员工宿舍；第四，在公共部位堆放垃圾、杂物；第五，存在消防安全隐患；四、审理中，盛沃公司已提供大量照片来充分证明沈鑫公司违法搭建的事实，但一审法院未予采信显然是错误的。综上，盛沃公司具有合同约定的解除权，在将律师函发送至沈鑫公司处时，双方的租赁关系已经解除，解除合同的后果应按照法律规定以及合同约定进行处理。
被上诉人沈鑫公司辩称，不同意盛沃公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、盛沃公司所提到的违章搭建在房屋交付沈鑫公司使用之前均已实际存在。在收到政府要求限期拆除的通知后，沈鑫公司进行了整改；二、三、四楼装修系次承租人根据租赁性质和用途进行的简单装修；三、一楼由承租户作为仓库使用，而非员工宿舍；四、《厂房租赁协议书》明确约定房屋按现状交付，故盛沃公司称当时按竣工图纸状态向沈鑫公司交付房屋是不真实的。
盛沃公司向一审法院起诉请求：1、确认盛沃公司、沈鑫公司之间就本市松江区九亭镇XX路XX号房屋缔结的租赁关系已于2016年10月12日解除；2、判令沈鑫公司向盛沃公司返还本市松江区九亭镇XX路XX号房屋。诉讼中，盛沃公司先后增加两项诉请：一是判令沈鑫公司支付占有使用费【按照每月人民币（以下币种相同）108,963元的标准，从2017年1月18日起计算至实际返还房屋之日止】，二是判令沈鑫公司拆除违法搭建，恢复租赁物原状（要求按照从相关档案部门调取的租赁物竣工图来恢复原状）。审理中，盛沃公司结合沈鑫公司的抗辩意见，将上述使用费的计算标准调整为按每年1,275,664元计算，计算期间保持不变。另关于解除合同的事实和法律依据，盛沃公司称，一是法定解除权，因双方之间系不定期租赁关系，故盛沃公司有权解除合同，且盛沃公司已行使该权利并给予了沈鑫公司搬离的合理时间。二是约定解除权，依据是双方之间签订的《转让协议书》第1条及《房屋租赁安全协议书》第3.7条和3.8条之约定。
一审法院认定事实：盛沃公司系本市松江区九亭镇XX路XX号房屋登记的权利人。
2014年12月26日，盛沃公司作为甲方、沈鑫公司作为丙方与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为乙方签订《转让协议书》，就本市松江区XX路XX号房屋的租赁事宜约定如下：1、甲方同意乙方将该房屋租赁合同转让给丙方，甲方与丙方另行签订房屋租赁合同，合同的总期限、租金及支付方式按原甲乙双方签订的租赁合同约定不变（原甲乙双方签订的《厂房租赁协议》作为该协议的附件），甲方与丙方重新签订安全协议，如丙方违约甲方可解除合同。2、自2014年12月1日该房屋的承租人由乙方变更为丙方，乙方的所有权利和义务均由丙方享有和承担，即乙方与甲方及乙方与丙方的租赁关系解除，签订的房屋租赁合同终止。日后该房屋租赁所产生的纠纷均与乙方无关。3、乙方在租赁房屋内的设备交于丙方并归丙方所有，乙方未付甲方的房租（2014年12月18日前）40万元（经甲乙双方协商同意），由丙方支付给甲方。届时乙方与甲方和丙方的债权债务均已结清。4、丙方支付给乙方的租赁保证金20万元自动转给甲方，甲方无需退还乙方交付给甲方的租赁保证金20万元等。
上述《厂房租赁协议》系盛沃公司作为甲方（出租方）与XX公司作为乙方（承租方）于2009年6月6日签订。该合同约定，由甲方将位于本市松江区九亭镇XX路XX号的厂房及围墙内的空地、绿化带租赁给乙方使用，建筑面积6,539.27平方米（以产权证载明为准）。甲方同意乙方将厂房全部或部分改作培训教室以及附属员工宿舍、食堂使用。因转变功能所需办理的全部手续由甲方协助乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能办证方面的风险及所应交纳的费用由乙方承担。在不改变建筑主结构前提下，乙方也可根据需要将租赁物部分面积转租给第三方使用。转租部分涉及用途改变的，经甲方同意后，自行负责办理相关手续。租期12年，从2009年9月18日起至2021年9月17日止。在该合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁费先付后用，租金保证金为20万元。租金第1年至第2年每年110万元，第3至12年每年租金在上一年的基础上逐年递增2.5%，即第3年租金为1,127,500元、第4年为1,155,688元、第5年为1,184,580元、第6年为1,214,195元、第7年为1,244,550元、第8年为1,275,664元、第9年为1,307,556元、第10年为1,340,245元、第11年为1,373,751元、第12年为1,408,095元。第2年后每年的9月18日作为租金调整日。乙方应在该合同签订后，向甲方支付2009年9月18日至2010年12月17日期间三个月的租金及保证金合计475,000元。该第一笔款于签订合同后一周内向甲方支付，以后付款应于每年12月10日、3月10日、6月10日和9月10日前分别向甲方支付三个月租金。该合同6.4条约定，乙方使用甲方提供的厂房、场地，应遵照国家土地部门规定的使用红线范围内（按总平面图），如需超出使用须经甲方书面同意，并不准乱搭乱建，如规劝不听，造成的一切后果由乙方自负。合同10.1条约定，租期内如乙方须对租赁物进行装修不得对租赁物主结构造成影响、须事先向甲方提交装修、设计方案，并经甲方同意，装修费用由乙方承担。合同另对其他相关事项进行了约定。
2016年，盛沃公司作为甲方与沈鑫公司作为乙方签订《房屋租赁安全协议书》，约定：该协议为房屋租赁合同的附件，与房屋租赁合同具有同等法律效力。租赁房屋内不得用于居住；不得擅自改变使用用途，一经发现视为合同终止，由乙方承担违约责任。该协议书第3.7条约定，严禁私自改变房屋结构和设备，严禁私自搭建，简单装修的需经甲方同意，未经同意私自装修的一经查出将追究法律责任。第3.8条约定，厂房必须按有关消防规定配备消防用品，不准乱建乱搭，发现违反规定的将追究法律责任等。该协议书最下方载明的日期为2016年1月1日，但乙方落款处在沈鑫公司的盖章及“沈兴如”的签名下，以手写字体载明的日期为“2016年6月6日”。
2016年7月4日，盛沃公司向沈鑫公司寄送律师函，在该函中，盛沃公司称，其发现沈鑫公司存在严重违法搭建问题，要求沈鑫公司立即全部拆除。否则将追究违约责任，包括且不限于解除合同、收回厂房等。该函于2016年7月6日送达沈鑫公司。2016年10月11日，盛沃公司再次向沈鑫公司寄送律师函，该函载明，因沈鑫公司仍未拆除违法搭建，已构成严重违约，故盛沃公司通知沈鑫公司解除双方之间的《转让协议书》、《房屋租赁安全协议书》、《厂房租赁协议》等所有协议，并要求沈鑫公司立即腾退租赁物。该函于2016年10月12日送达沈鑫公司。
审理中，盛沃公司称，其先后两次向沈鑫公司发出律师函，虽然没有指明整改的合理期限，但三个月时间足以完成整改了。然而直至诉讼期间的2016年10月21日，违法搭建还未拆除。据此，应当确认合同已解除。
诉讼中，在2017年3月7日一审法院组织双方证据交换时，关于租金支付情况，沈鑫公司称，其已将租金付至2017年3月17日，最晚两笔付款分别为2016年12月21日支付了72,322元和2016年12月22日支付了24万元，两款合计312,323元，该金额系2016年12月18日至2017年3月17日期间的租金。盛沃公司对沈鑫公司已将租金付至2017年3月17日无异议，但称2016年12月18日至2017年3月17日期间的应付租金为318,916元，据此，沈鑫公司少付了6,594元。而庭审后，沈鑫公司向一审法院提交情况说明称，其分别于2017年3月20日和2017年6月19日又向盛沃公司支付了325,550元（系2017年3月18日至2017年6月17日期间的租金并补足了上述盛沃公司主张的6,594元）和318,917元（系2017年6月18日至2017年9月17日期间的租金）。盛沃公司对庭审后沈鑫公司上述两笔付款的真实性不持异议。
审理中，盛沃公司称，沈鑫公司承租房屋后存在违章搭建行为，从2014年底开始陆续搭建，共搭了四处，都是彩钢板搭的简易板房，共十七八间，搭建面积约500平方米。直到2016年10月21日时，搭建物尚未拆除。沈鑫公司对此不认可，并坚称其在接手之前该搭建物就已存在，考虑到有利用价值，故予以保留，后来之所以拆除，一是响应政府拆违政策，二是应盛沃公司所发律师函的要求进行整改。为证明盛沃公司指出的违章搭建在其承租前就已存在，沈鑫公司提供了案外人出具的证人证言，盛沃公司认为证人未出庭作证，上述材料不符合证据形式要求，故不予认可。
诉讼中，双方确认盛沃公司诉状上所指的违法搭建已拆除。但双方对拆除的时间有异议。沈鑫公司称其于2016年9月即将这些搭建物拆除，并提供了案外人刘某出具的书面证明，载明彩钢房、铁皮房由刘某包拆，2016年7月开拆，当年10月份全部拆完。盛沃公司认为该证明不符合证据形式要求，所载内容亦不属实，故不予认可。与此同时，为证明自己的主张，盛沃公司也提供了一组照片，证明沈鑫公司经催告仍未及时整改违法搭建，2016年10月21日上述搭建物依然存在。沈鑫公司对该照片的真实性不予认可，并坚持认为其于2016年9月已将违法搭建拆除。
另外，诉讼中，盛沃公司指出，虽然起诉时所称的违法搭建已被拆除，但诉讼期间，沈鑫公司又新增了违法搭建物，并提供了2017年2月25日拍摄的照片以及申请证人王某到庭作证。沈鑫公司对该照片的真实性无异议，但其称盛沃公司所称的“新增违法搭建”只是一般装修而非搭建。故对盛沃公司的证明目的不认可。至于证人证言，因证人与盛沃公司法定代表人系朋友关系，存在利害关系，其所作证言具有倾向性，不应被采纳。
诉讼中，盛沃公司提交了从松江区城建档案馆调取的租赁物竣工图，并要求沈鑫公司按该图纸恢复租赁物原状。审理中的2017年3月24日，一审法院组织双方查看现场并拍摄了照片和视频，庭审中，当事人对该照片及视频无异议。
一审法院组织现场查看后，盛沃公司要补充其行使合同解除权的事实依据。其称，通过将租赁物竣工图与现场状况比对，可以明显看出，门卫室旁边本来只有窗户，但沈鑫公司改成了门。进大门右手边一楼的墙面上本来有四个窗户，沈鑫公司封闭了三个。厂房最东面的一面墙本来是两扇窗口，被改成了两个门。厂房北面的一面墙上，沈鑫公司将一扇窗户改成了卷帘门。盛沃公司称，约一年之前就发现了这些改动，并以此为由在2017年3月27日之前口头通知沈鑫公司解除合同。另盛沃公司解释称，之所以起诉时未将上述内容作为解除理由，是基于自信诉状所列理由足以支持自身主张。但随着案件审理的深入，盛沃公司认为有必要把上述内容也作为合同解除的理由。沈鑫公司对盛沃公司所述的改动不认可，首先，对于卷帘门的问题，确有此事，但事出有因，当时是有次承租人想将此处作为消防通道，由于盛沃公司不同意，后来就恢复原状了。至于其他改动，均是沈鑫公司承接租赁物之前就已存在，与沈鑫公司无关。
审理中，经一审法院释明，对于解除合同的后果，盛沃公司表示除了诉请外，没有其他主张需要在本案中处理。沈鑫公司表示不同意解除合同，若合同解除，对于解除后果会另行主张，不要求在本案中一并处理。此外，经一审法院释明，盛沃公司不要求追加次承租人为本案的第三人参加诉讼，并愿意承担由此产生的风险。
另外，审理中，关于租赁保证金20万元，盛沃公司要求没收，但沈鑫公司认为，若合同解除，则应当返还。
一审法院认为：首先，关于双方之间的房屋租赁合同是定期还是不定期的问题。通过涉案的合同来看，双方之间并非不定期租赁。实际情况应为XX公司退出租赁关系后，由沈鑫公司承继其承租人地位继续按原合同履行，而在《转让协议书》也载明“合同的总期限”不变。故一审法院对盛沃公司所提双方之间系不定期租赁以及盛沃公司可据此行使法定解除权的主张，均不予采纳。
其次，关于本案是否存在盛沃公司主张的约定解除权。一则，根据本案已查明的盛沃公司、沈鑫公司和XX公司的三方关系，以及《转让协议书》约定的内容可知，盛沃公司与XX公司所签《厂房租赁协议》的相关内容对盛沃公司、沈鑫公司双方亦具有拘束力，而在该《厂房租赁协议》中明确约定了租赁物系按现状交付，并非按租赁物竣工图纸交付。至于XX公司退出并由沈鑫公司承接时的租赁物现状，盛沃公司、沈鑫公司双方均未采取措施加以固定，由此造成的不利风险应各自承担。而对于沈鑫公司承租房屋后是否存在违法搭建等行为，盛沃公司作为出租方，亦具有相当程度之注意义务，发现问题应当及时提出异议并要求整改，未及时提出的，视为一定承担上的容忍，自应承担相应的不利风险。二则，盛沃公司主张解除的理由在于沈鑫公司存在诉状所列的违章搭建情形，除此之外，审理中盛沃公司还增加了新的解除理由。对于前者，尽管双方对沈鑫公司整改完毕的时间存有争议，但沈鑫公司确已整改完毕，在无证据证明盛沃公司及时对违法搭建提出过异议的情况下，即便该违章搭建确实系沈鑫公司所为，但在其整改完毕的情况下，难以构成根本违约或严重违约。至于后者，根据审理中盛沃公司的陈述，其在约一年之前就发现了这些改动，但在相当长的时间内，盛沃公司却未提供证据证明其及时提出过异议并要求整改，在诉讼以后的审理期间，却增加该项主张作为解除事由，难谓妥当。三则，从相关事实发生的时间上看，盛沃公司是在2016年6月6日双方《房屋租赁安全协议书》签署后不久即发出了要求整改违法搭建的律师函，诉讼中又是根据该《房屋租赁安全协议书》来主张约定解除权，其签约动机令人生疑。
综上，盛沃公司主张的法定解除权和约定解除权均难以成立，法院对其解除合同的诉请不予支持。而既然盛沃公司解除合同的诉请未获法院支持，则其关于解除后果的诉请亦无法得到法院的支持。
一审法院据此判决：驳回上海盛沃艺术设计有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3,947元，由上海盛沃艺术设计有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人盛沃公司提供如下证据材料：1、盛沃公司分别于2017年5月19日、2017年7月3日向沈鑫公司发出的《律师函》以及照片一张，用以证明沈鑫公司存在诸多违约行为，盛沃公司多次要求对方进行整改。诉讼期间沈鑫公司未经同意，擅自搭建很高的管道用于排放废气，属新的违约行为；2、2017年9月22日拍摄的照片，用以证明《律师函》中所列的违约行为，沈鑫公司均未进行整改，现场仍是原来的样子；3、上海市松江区公安消防支队发送的“移动消防执法平台回复”，用以证明沈鑫公司违反《消防法》规定，存在四大违法行为，违反《厂房租赁协议》第7.2、7.3条、《房屋租赁安全协议书》第3条第8项之约定；4、2017年10月23日《上海市松江区九亭镇人民政府责令限期拆除违法建筑决定书》以及带有“拆”字字样的照片八张，用以证明沈鑫公司存在违法私自搭建行为，违反《厂房租赁协议》第6.4条、《房屋租赁安全协议书》第3条第7、8项之约定。
针对上述证据材料被上诉人沈鑫公司发表质证意见如下：1、对证据一不予认可，盛沃公司提出的违章搭建在沈鑫公司承租前已实际存在，之后根据政府要求，沈鑫公司在《律师函》载明的限期内已拆除。关于新增管道的问题，系次承租人根据政府环评要求安装的排气管道，且次承租人承诺租赁期届满后，将管道拆除恢复原状；2、对证据二的真实性不予认可，无法核实现状；3、证据三系消防部门回复给盛沃公司法定代表人的短信，与沈鑫公司无关。即使存在消防违法行为，沈鑫公司愿意积极配合整改。事实上，目前为止，沈鑫公司未收到消防部门出具的整改书或处罚书；4、对证据四不予认可，照片上的“拆”字系盛沃公司派人擅自进入厂房实施的行为，非政府工作人员所写，为此，沈鑫公司还报了警。
本院对上诉人盛沃公司提供的上述证据材料认证意见如下：上述证据尚不能反映搭建行为在系争房屋交付于沈鑫公司后发生，无法实现盛沃公司的证明目的，本院不予采纳。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于盛沃公司与沈鑫公司的租赁关系是否应当予以解除。盛沃公司上诉认为，沈鑫公司存在四大违约行为，即私自违法搭建、堵塞消防通道、将房屋作为员工宿舍使用、未经同意擅自装修，其以此基于双方签订的《转让协议书》第一条约定：“如沈鑫公司违约，盛沃公司可解除合同”之由主张合同解除。对此，本院认为，虽然我国《合同法》赋予签约当事人享有约定解除权，但从立法本意来看，若当事人对约定解除权的条件过于随意，则不利于维护合同的稳定性以及交易安全，因此，合同解除条款应当明确、具体，以真正平衡合同主体各方利益。就本案来看，双方当事人除了在《转让协议书》第一条中约定：“如沈鑫公司违约，盛沃公司可解除合同”，尚无其他关于盛沃公司享有单方解除权的具体条款，故对盛沃公司提出的上述四项违约行为应进行必要审查。关于沈鑫公司是否存在私自违法搭建、将房屋作为员工宿舍使用的行为，本院注意到，《厂房租赁协议》中明确载明盛沃公司将租赁物按现状交付，现其并无证据证明违法搭建行为发生在房屋交付于沈鑫公司后形成，亦无证据反映系争房屋内存在员工居住使用情形，故根据民事诉讼法的有关规定，应由盛沃公司承担举证不能的不利后果。关于沈鑫公司堵塞消防通道、未经同意擅自装修的问题，庭审中，沈鑫公司明确表示室内简单装修系次承租人合理使用房屋所需；四楼铺设木板为室外装饰行为；搭设管道系根据政府环评要求所为；消防隐患不存在，若存在也愿意配合整改，故结合一审法院现场勘查的情况，本院认定，目前沈鑫公司的行为尚未导致双方租赁合同目的无法实现之程度，不构成根本违约，双方长期建立的租赁合同仍具有继续履行的条件。盛沃公司认为其享有约定解除权和法定解除权的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人盛沃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,947元，由上诉人上海盛沃艺术设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一七年十二月七日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……