山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳商初字第318号
原告：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩度假区。
法定代表人：尹刚，任董事长。
诉讼代表人：王传生，乳山光谷新力房地产有限公司管理人负责人。
委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。
被告：苗新奎，男，1964年11月11日生，汉族，现住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：宋宪滨，山东乾元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙德健，山东乾元律师事务所律师。
原告乳山光谷新力房地产有限公司与被告苗新奎撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邹健、杜祥国、被告苗新奎、委托诉讼代理人宋宪滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理撤销乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区1A-906、1A-1003、1C-1807、1C-2107、1C-2207、1C-2307、1C-2407、1C-2507共计八套房屋买卖合同的备案登记；诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年原被告签订借款协议，约定原告向被告借款448万元，借款期间为2个月，自2013年4月22日至2013年6月21日，并约定协议签订时为保证借款按期归还，双方同时订立商品房买卖合同，并到房管局备案；借款到期如原告不能按时归还借款，被告有权处置抵押房产。协议签订后，原告实际收取被告借款3760000元。双方于借款协议签订后签订了房屋买卖合同，约定将原告开发的银龙湾小区上述8套房屋以每平方米1500元的价格出售给被告，双方到乳山市房管局办理了房屋买卖合同备案登记，但被告并未支付购房款。
原告认为，原、被告间存在的是借款合同关系，双方签订房屋买卖合同并进行备案的行为实际上是原告为向被告借款提供的担保，双方没有形成真正的房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同实为借款担保合同。虽然双方办理了房屋买卖合同备案登记，但该备案登记并不属于设定抵押权的法定形式，故被告不享有房屋买卖合同中标的房屋的抵押权。鉴于原告于2013年12月20日被乳山市人民法院裁定重整，2014年6月6日乳山市人民法院裁定批准重整计划，为严格执行重整计划，按时向债权人清偿债务，原告需对备案在被告名下的上述8套房屋进行销售，故被告应协助原告撤销备案登记。因被告拒绝原告的请求，故诉至法院。
被告辩称，原告在诉状中所陈述的借款事实虽属实，但原告未能偿还被告借款要求撤销备案登记，不符合法律规定。原被告双方签订的借款协议中，约定以涉案商品房的备案网签作为担保，有明确的法律规定，法院应予以保护。原被告在合同第4条明确约定：“乙方（原告）为保证所借款项能够依上述约定期限归还，本协议签订时，甲（被告）乙双方同时订立商品房买卖合同并到房管局备案……”双方的上述约定符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条以买卖合同做为民间借贷担保的规定，该司法解释明确了以买卖合同为民间借贷担保的合法性，并对该种担保的实现提供了法律依据。最高人民法院专委杜万华在就《规定》答记者问时也明确说明：“《民间借贷》做出这样的制度设计，是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不受侵害。”该讲话也明确了以买卖合同做为担保的合法性。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：
2013年4月22日，原告新力公司（乙方）与被告苗新奎（甲方）签订了借款协议。协议约定原告向被告借款448万元，借款期间为2个月，自2013年4月22日至2013年6月21日；原告方每月21日支付被告24万元到期还款400万元。为保证所借款项能够按期归还借款，原被告双方同时订立商品房买卖合同并到房管局备案，备案房屋明细为银龙湾小区1A-906（备案合同号1301985）、1A-1003（备案合同号1301984）,1C-1807（备案合同号1301986）、1C-2107（备案合同号1301987）、1C-2207（备案合同号1301988）、1C-2307（备案合同号1301990）、1C-2407（备案合同号1301993）、1C-2507（备案合同号1301996），共计8套房屋；原告借款到期不还，按借款总额的百分之五承担滞纳金，并且被告有权自行处置上述抵押房产；借款到期后，原告将所借款项按照协议约定还给被告，被告应在当日配合原告到房管局将上抵押房源进行撤案，所发生的费用原告自行承担。若因被告不配合导致原告房源未能成功撤案，被告应赔偿原告20万元人民币，并积极配合将上述房源撤完为止。当日原被告双方又签订补充协议一份，约定借款协议中所列所有房产于2013年5月31日交房，交房后90个工作日（2013年8月31日)办理好房产证；如原告到期不能归还借款，以及在2013年8月31日止不能办理房产证时，原告应每天支付被告借款额的百分之五的滞纳金，并且被告有权自行处置上述抵押房产。
原、被告签订借款协议后，双方又于当日按照协议约定签订了商品房买卖合同，将上述8套房屋以每平方米1500元的价格出售给被告，并到乳山市房管局办理了备案登记。被告苗新奎亦于当日通过烟台市隆飞担保有限公司535902306510202账户向新力公司1614029009200128878账户支付376万元。借款到期后原告新力公司未能按照借款协议还款。
2013年12月20日，本院以(2013)乳商破字第3-1号民事裁定书裁定受理新力公司重整一案，被告苗新奎于2014年11月5日向管理人申报了债权。2014年11月24日，被告苗新奎就所申报债权主张在借款范围内享有抵押担保优先权。2014年12月25日管理人出具债权审查意见书，管理人经审查认为，对原告苗新奎主张的抵押担保优先权不成立，对新力公司只享有普通债权。为执行重整计划，管理人要求被告苗新奎协助撤销上述房产的备案登记。因被告苗新奎拒绝，原告诉至本院。2015年4月28日管理人向本院提出先予执行的申请，请求先予撤销上述房屋买卖合同的备案登记，2015年4月29日本院以（2015）乳商初字第318号民事裁定书裁定解除上述8套房产的房屋买卖合同备案登记，并于次日向乳山市房管局送达了该民事裁定书及协助执行通知书，乳山市房管局已经先予执行完毕。
上述事实，有下列证据予以证明：借款协议、银龙湾小区备案房屋明细表、补充协议、债权审查意见书（编号0372）、银行明细表、（2015）乳商初字第318号民事裁定书、协助执行通知书、当事人当庭陈述等。
本院认为，原被告对双方系借贷关系，签订商品房买卖合同实际是为借款提供担保的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为被告苗新奎能否取得涉案房屋抵押权。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，本案原被告以签订商品房买卖合同为民间借贷提供担保，只对商品房合同备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，虽不影响担保合同的成立，但原被告就案涉房产设定的抵押权并未生效。所以，被告苗新奎对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权。《最高人民法院关于认真学习贯彻适用<最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>的通知》第三条第三款规定：“本《规定》施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》。”因本案系《规定》施行后，尚未审结的一审案件，所以被告以《规定》第二十四条作为抗辩理由，应属不当，本院不予采纳。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条之规定，判决如下：
解除乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区1A-906、1A-1003、1C-1807、1C-2107、1C-2207、1C-2307、1C-2407、1C-2507房屋买卖合同的备案登记（已执行完毕）；
案件受理费50元，由被告苗新奎承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。
审 判 长 冯辛夷
人民陪审员 焉培清
人民陪审员 刘晓楠
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 黄 艳