浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象商初字第2023号
原告（反诉被告）：徐振标，农民。
委托代理人：章国锋。
被告（反诉原告）：胡建平，无固定职业。
委托代理人：王盛。
原告徐振标为与被告胡建平合同纠纷一案，于2014年10月28日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员翁羽适用简易程序进行审理。2014年11月21日，被告胡建平对管辖权提出异议，要求将案件移送慈溪市人民法院管辖。本院于2014年12月9日作出民事裁定，驳回被告胡建平对管辖权提出的异议。被告胡建平于2014年12月23日提起反诉，本院对其反诉依法予以受理，并与本诉进行了合并审理。本院于2015年1月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐振标的委托代理人章国锋，被告（反诉原告）胡建平及其委托代理人王盛到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年2月16日裁定转为普通程序组成合议庭，于2015年3月19日再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）徐振标的委托代理人章国锋，被告（反诉原告）胡建平及其委托代理人王盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐振标起诉称：2014年4月30日，原、被告签订了一份《转让合同》，约定：被告将位于象山县丹东街道东谷路的象山东湖假日酒店（东湖酒店）整体转让给原告，交接时间为2014年4月30日，转让费为1500000元，分三期支付，第一期于2014年4月30日付500000元，第二期于2014年9月30日付500000元，余款于2014年12月31日前付清，若一方违约，则按总转让费的10%给付对方。合同签订后，双方即办理酒店交接手续，原告支付了部分转让款。因经营所需证件未能办妥，被告于2014年5月9日出具收条，载明已收到第一期转让款200000元，余款300000元待双方共同将东湖酒店转让相关证件办理后续付，办理日期截止2014年5月30日，办证期间双方不承担违约责任。之后，原告陆续支付转让款累计520000元，并于2014年7月15日支付房租529400元，对一楼餐厅进行装饰花费216000元。但经营所需的证件一直未能办妥，象山县公安消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，原告于同日通知被告协助办理营业所需证件或解除合同。请求判令：（1）解除原、被告于2014年4月30日签订的《转让合同》；（2）被告返还转让款520000元、代付房租352933元（529400÷12×8）；（3）被告赔偿装饰损失216000元；被告支付违约金150000元。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告返还转让款500000元、代付房租176467元（529400÷6×2）。
为证明上述诉称事实，原告徐振标向本院提供以下证据予以佐证：
（1）《转让合同》、《租房协议书》各一份，用以证明被告将东湖酒店整体转让给原告以及约定合同的权利义务；（2）《个体工商户营业执照》复印件、《个体工商户情况（注销）》、《个体工商户名称预先核准通知书》、《不同意投入使用、营业决定书》各一份，用以证明东湖酒店的工商注册登记的主体是胡再荣而不是原告，以及被告转让合同后，胡再荣注销工商登记，原告经营所需证照未能依法获批的事实；（3）《通知》一份，用以证明原告在经营所需证照无法获批后及时通知被告的事实；（4）《收条》、《汇款凭证》各一份，用以证明原告已支付转让费500000元，被告承诺办理东湖酒店转让的相关证件截止时间的事实；（5）《收条》一份，用以证明原告代付半年房租费529400元的事实；（6）《施工合同》一份、《收条》二份，用以证明原告为装饰一楼餐厅支出费用216000元的事实；（7）《告知书》、《通话记录》一份，用以证明原告告知陈启发不再向其支付房租以及通话记录证明原告收到消防决定后及时通知被告的事实。
被告胡建平答辩并反诉称：《转让合同》是对东湖酒店的资产和租赁权的转让，而不是酒店证照的转让。东湖酒店已合法经营多年，被告按约履行资产交付义务，原告未办妥证照系其自身责任，原告因商业经营原因，欲将市场风险转嫁被告，不能因此获得合同解除权。东湖酒店房屋出租人浙江盛峰建设有限公司（以下简称盛峰公司）于2014年4月30日同意被告将租赁权转让给原告，盛峰公司与原告建立了新的租赁关系，原告也于2014年7月15日向盛峰公司交付了租金，已实际履行与盛峰公司的租赁合同。被告已履行合同义务，原告却未按约支付原告转让费1000000元及水电费押金100000元，已构成违约，被告提起反诉，请求判令：（1）反诉被告徐振标继续履行2014年4月30日签订的《转让合同》；（2）反诉被告徐振标向反诉原告胡建平支付转让费1000000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付自2014年10月1日起至全部清偿之日止的逾期损失；（3）反诉被告徐振标向反诉原告胡建平支付水电费押金100000元；（4）反诉被告徐振标向反诉原告支付违约金150000元。
为证明上述辩称事实，被告胡建平向本院提供以下证据予以佐证：
（1）胡再荣与原告的《转让合同》、《工商登记信息》各一份，用以证明被告的转让行为是合法有效的事实；（2）《建筑工程消防验收意见书》、《消防安全检查意见书》、《监督检查信息公告》各一份，用以证明东湖酒店在交付前已取得安全和经营许可，原告的损失与被告没有因果关系的事实；（3）编号为02076873住宿费《发票》、编号为02076873《发票》、《预定信息及客户评价》各一份，用以证明东湖酒店至今仍在正常营业，并未导致原告合同目的不能实现的事实；（4）《房屋租赁合同》一份，用以证明原告与盛峰公司对房屋达成新的租赁合同的事实。
原告（反诉被告）徐振标针对被告（反诉原告）胡建平的反诉答辩称：反诉原告诉称反诉被告违约没有事实和法律依据，反诉原告不能履行合同标的物的交付，导致反诉被告无法实现合同目的，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理，原、被告的质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据（1），被告对真实性无异议，但认为《转让合同》是对东湖酒店的资产和租赁权的转让，而不是酒店及证照的转让；对证据（2），被告对《个体工商户营业执照》、《个体工商户情况（注销）》、《个体工商户名称预先核准通知书》的真实性无异议，但认为《不同意投入使用、营业决定书》系复印件，其真实性无法确定，该决定书对象是象山德和假日酒店，不是东湖酒店，决定书载明不服该决定在收到之日起六十日内可向有关部门申请行政复议或者提起行政诉讼，原告至今未申请行政复议或行政诉讼，原告的不作为的后果应由原告承担，被告将酒店交付后原告进行了装修，有可能因为原告的装修导致消防通不过，交付后的风险应由原告承担；对证据（3），被告认为其没有收到该通知，即便被告收到该份通知，该通知也无法律效力；对证据（4），被告对真实性无异议，但认为被告给予原告付款时间，是对原告违约的豁免，而不是由被告办理证照时间；对证据（5），被告认为《收条》的真实性因陈启发不在场难以确定，即便该收条真实，反而证明徐振标与盛丰公司建立了租赁关系；对证据（6），被告认为施工合同及收条的签署人没有身份信息，对真实性有异议，装修费用应当经过相应的评估，且装修费用应由原告承担，与被告无关；对证据（7），被告认为《告知书》与被告无关，《通话记录》不能证明原告将消防决定意见告知被告。
对被告提供的证据（1），原告对真实性无异议，但认为该《转让合同》约定办理好营业证照后付清转让款，胡再荣的证照没有变更，被告也没有付清转让款，第四条已经表明证照变更后登报公告，被告未履行上述行为，意味被告转让给原告的合同存在瑕疵，被告没有完全处分权，导致涉案合同无效，即使该合同有效也并不意味原、被告的转让合同有效；对证据（2），原告认为被告在合同签订之后将证件交给原告属实，但被告提供的该两份消防意见书原告并未见过，真实性由法庭核实，即使真实，也与本案无关联性，只能证明2009年3月胡再荣在审批东湖酒店时消防设施合格，并不能证明被告将酒店转让给原告、原告按照法律规定重新审批时消防设施合格，因为消防审批是动态审查，其不能推翻原告提供的消防决定书；对证据（3），原告对发票的真实性无异议，但认为并不表明该证据是合法，《预定信息及客户评价》与本案无关联性，现东湖酒店实际不受原告控制，已被房东收回，酒店谁在经营也不知道。对证据（4），原告认为，该合同最终没有达成，原告没有在该合同上签字，盛丰公司也不认可，反而证明房屋租赁权并未转让给原告。
本院认为，原告提供的证据（1），被告对真实性均无异议，本院予以认定。证据（2）中的《不同意投入使用、营业决定书》盖具象山县公安局消防大队复印专用章，对真实性本院予以认定，被告对该组其他证据的真实性无异议，本院予以认定。对证据（3），本院经EMS查询，该通知函已退回原告，该证据的证明力本院不予认定。对证据（4）被告对真实性无异议，本院予以认定。证据（5）、（6）系原件，被告未提供反驳证据，本院予以认定。证据（7）中的告知书系原告与盛峰公司发生，其真实性本院无法确认，《通话记录》的真实性，被告未予否认，本院予以认定，但通话内容本院无法确认，对其证明力本院不予认定。被告提供的证据（1）、（2）、（3）、（4），原告对真实性无异议，本院予以认定。对于原、被告的质证反驳意见及与本案的关联性，本院在争议焦点中阐述。
综合原、被告的诉辩陈述，举证质证和本院认证，本院认定本案的基本事实如下：
2009年4月29日，案外人胡再荣承租了盛峰公司位于象山县东谷路33号房屋开办了东湖酒店（个体工商户），开办时通过象山县公安局消防大队的建筑工程消防验收，同意其开业。2012年5月7日，胡再荣与被告签订了一份《转让合同》，约定：胡再荣将东湖酒店的资产及租赁房屋在租赁期限内的租赁权转让给被告，双方交接时间为2012年5月8日，双方一经交接，胡再荣转让的资产即归被告所有，转让费为1970000元，分三期支付，第一期于2012年5月7日付500000元，第二期于2012年5月25日付1300000元，余款在胡再荣协助原告办理好所有营业所需证照后付清，被告有权对酒店字号进行重新或变更工商登记，等被告把所有证照办齐后，胡再荣注销其宾馆经营者主体资格，并在《今日象山》报上登载胡再荣已注销东湖酒店的公告。之后，由被告经营东湖酒店，但未重新或变更工商登记，截止2014年2月21日消防监督抽查合格。2014年4月30日，以原告为乙方、被告为甲方签订了一份《转让合同》，载明：甲方将东湖酒店的资产及租赁期限内的租赁权转让给乙方，东湖酒店的房屋甲方于2012年6月1日向盛峰公司租赁，并签订了《房屋租赁合同》，房东同意甲方将酒店转让乙方经营，并享有该《房屋租赁合同》中的权利和义务，双方签订转让合同时，乙方必须认可房东与甲方签订的《房屋租赁合同》；甲方资产转让乙方双方交接时间为2014年4月30日，双方一经交接，甲方转让的资产即归乙方所有，在交接前各项费用由甲方支付，交接后产生的一切费用归乙方支付；乙方支付转让费用1500000元，分三期支付，第一期于2014年4月30日支付500000元，第二期于2014年9月30日交接时支付500000元，余下500000元于2014年12月31日前付清，如到付款日逾期则按10000元每天支付违约金，超过10天被告有权收回酒店，乙方装修或添置的归甲方所有，甲方向房东支付的水电押金100000元在交接时由房东或乙方一次性付清给被告；为明确转让后经营上权利和义务，乙方有权对酒店的字号进行重新登记或变更工商登记，等乙方把所有证照办齐后，甲方应注销酒店经营者主体资格；双方应履行合同约定的义务，若一方违约，则按总转让费的10%给付；本合同一式三份，房东、甲、乙双方各执一份。同日，盛峰公司法定代表人在该合同上签写：“同意房屋甲乙双方的转让，其它与我无关。”同日，书写一份以盛峰公司为出租方、原告为承租方的《房屋租赁合同》，载明：租赁期限为四年即2014年5月1日至2018年4月30日，租赁费每年650000元，四年共计2600000元，须在2014年6月1日前全额付清。该协议甲方处盖具盛峰公司印章并由法定代表人陈启发签名，乙方处原告未签名。后原、被告办理了交接手续，2014年5月9日，被告出具给原告一份《收条》，载明：收到徐振标第一期转让费200000元，因发生不可预计因素，一期余款300000元待双方共同把东湖酒店转让相关证件办理后续付，办理日期截止到2014年5月30日止，办证期间双方不承担违约责任（注5月30日以内），办证期间双方不得收回退出，如果有一方退约，按照转让合同的违约责任承担。之后，原告至2014年6月4日陆续支付给被告300000元。2014年6月28日，原告东湖酒店一楼餐厅进行装修，花费216000元。2014年7月15日，原告支付盛峰公司房租费529400元。2014年9月12日，胡再荣将东湖酒店注销。2014年9月15日，象山县市场监督管理局同意预先核准原告申请个体工商户为象山德和假日酒店。2014年9月28日，象山县公安局消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，载明：关于象山德和假日酒店投入使用、营业前消防安全检查申请，我大队于2014年9月25日派员进行消防安全检查，经检查，存在消防安全问题：1、南墙与周围建筑防火间距不足；2、防火分区处封闭楼梯间的防火门被拆除；3、三、四、五层东侧封闭楼梯间内设置房间，在封闭楼梯内墙上开设房门；4、二层东侧楼梯间设置形式不符合要求，未设置为封闭楼梯间；5、首层未做扩大封闭楼梯间；6、疏散走道吊顶使用木龙骨；7、首层东侧安全出口疏散用门未向疏散方向开启；8、室内消火栓设置在封闭楼梯间，未在每层防火分区走道上设置室内消火栓；9、室内走道长度大于20米未设置排烟设施。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向象山县公安局或象山县人民政府申请行政复议，或者在三个月内向象山县人民法院提起行政诉讼。原告未申请行政复议，未提起行政诉讼，也未向被告支付合同约定的余款。
本案原、被告双方争议的焦点：（1）2012年4月30日签订的《转让协议》的性质及效力；（2）解除合同条件是否成就。
关于争点（1），原告认为酒店转让包括资产、租赁使用权及合法经营权（包括证照）的转让，酒店的有形资产不值1500000元，证照是最主要的标的物，并且，被告不是东湖酒店的业主，无权对该酒店进行处分，其故意隐瞒与业主胡其荣的纠纷及证照无法获得重大事实，使原告重大误解违背真实意思，《转让合同》无效。被告则认为《转让合同》是对东湖酒店的资产和租赁权的转让，而不是酒店证照的转让，把证件交给原告只是为原告经营提供方便，协议有效。本院认为，首先，胡再荣与被告签订的《转让协议》约定胡再荣将东湖酒店的资产及租赁房屋在租赁期限内的租赁权转让给被告，双方一经交接，胡再荣转让的资产即归被告所有，原、被告签订的《转让合同》同样载明被告将东湖酒店的资产及租赁期限内的租赁权转让给原告，双方一经交接，被告转让的资产即归原告所有，两份转让合同均未载明经营权转让，胡再荣将东湖酒店的资产交于被告，被告拥有其所有权，被告有权将东湖酒店的资产进行转让，胡再荣与被告的转让尾款纠纷不影响原、被告的东湖酒店资产转让。其次，《转让合同》载明被告将东湖酒店的租赁期限内的租赁权转让给原告，盛峰公司法定代表人陈启发在该合同上签写：“同意房屋甲乙双方的转让，其它与我无关。”同时，盛峰公司在以盛峰公司为出租人原告为承租人的《房屋租赁合同》中盖章，虽然原告未在该《房屋租赁合同》上签名，但合同均未提及转租，从上述行为可以确定当事人对房屋租赁权真实意思是转让而不是转租，被告也实际向盛峰公司支付租赁费。再次，东湖酒店系个体工商户，依照国务院《城乡个体工商户管理暂行条例》及《细则》的规定，个体工商户应当以自己的名义自己从事生产经营，个人经营的个体工商户变更经营者时，应当重新申请变更登记。而我国《行政许可法》第九条也明确规定，依法取得的行政许可，除法律、行政法规规定依照法定条件和程序可以依法转让的外，不得转让。上述规定表明个人经营的个体工商户限定了特定的个体经营者的身份，其生产经营权是因行政许可而取得，而非通过转让取得，需要受到特定经营者权利能力和行为能力的特殊限制，不能游离于登记的个体经营者而独立存在，与经营者具有依附关系，登记的个体经营者不经营时，其生产经营权不得转让。虽然原告签订合同的目的，并非为了转让财产，其财产的转让是为了宾馆的经营，但原、被告在《转让合同》中约定“为明确转让后经营上权利和义务，乙方有权对酒店的字号进行重新登记或变更工商登记，等乙方把所有证照办齐后，甲方应注销酒店经营者主体资格”，由此可确定原、被告清楚经营权不得转让，合同约定被告转让后注销经营资格不经营酒店，是对被告经营权的限制，但并未约定被告将酒店经营权转让原告，由被告办理证照转让。因此，原、被告签订的《转让合同》成立有效。
关于争点（2），原告认为受让酒店目的是通过经营获得盈利，象山县公安局消防大队作出《不同意投入使用、营业决定书》致使原告无法获得经营所需证照而合法经营，被告未完全履行合同义务，且消防决定书载明建筑物不符合现行消防要求的不可改变的事实，若原告进行整改满足消防要求而投入巨额整改费绝对得不偿失，被告的根本性违约致原告合同目的无法实现，原告有权解除合同。被告认为，变更登记是登记机关的职能及原告的义务，被告只有协助义务，原经营者的主体资格已经注销，故被告不存在违约；在交付前该酒店的消防检查均为合格，交付后的风险应由原告承担，即使2014年9月24日消防检查不合格，原告也有义务通过整改达到消防要求，原告认为整改成本太高而解除合同，构不成解除合同的法定事由。本院认为，原告转让东湖酒店的目的是从事经营活动，但双方签订的合同明确载明被告将东湖酒店的资产及租赁期限内的租赁权转让给原告，可以认定原、被告是清楚“个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记”这一规定，而重新登记的义务依法应当是由原告履行，转让合同并未约定经营权重新登记系被告义务及作为解除合同的条件，被告以此要求解除合同与法、与约均不相符。并且被告经营的东湖酒店在交付前消防检查均为合格，被告将东湖酒店交付给原告，原告进行装潢、经营，原告在重新登记前出现消防检查存在安全问题，而标的物交付后的瑕疵、风险应当由原告承受，对于消防检查存在安全问题原告可以通过整改达到消防要求，原告认为被告存在根本性违约，理由不足，本院不予采纳。
综上，本院认为：原、被告签订的《转让合同》成立有效，原告以被告存在根本性违约要求解除合同，理由不足，本院不予支持。被告将东湖酒店的资产及租赁期限内的租赁权转让交付给原告，原告应当按约支付转让款，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付转让款、逾期损失及水电押金的请求，本院予以支持。虽然该《转让合同》同时约定“若一方违约，则按总转让费的10%给付违约金”，但被告未提供造成其逾期利息损失外的其他损失，且原告已经履行部分义务，故对违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）徐振标的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）徐振标支付被告（反诉原告）胡建平转让费1000000元，并给付逾期损失（其中500000元自2014年10月1日起，500000元自2015年1月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止）；
三、原告（反诉被告）徐振标支付被告（反诉原告）胡建平水电费押金100000元；
上述第二、三项定于判决生效后十日内履行；
四、驳回被告（反诉原告）胡建平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费14182元，反诉案件受理费8025元，合计22207元，由原告徐振标负担21532元，被告胡建平负担675元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：81×××01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一并注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 翁 羽
审 判 员 翁华杰
人民陪审员 郑根条
二〇一五年五月八日
代书 记员 吴东杰