山东省滨州市滨城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1602民初5002号
原告：中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地滨州市渤海七路633号，统一社会信用代码91371600866937259R。
负责人：刘来忠，该支行行长。
委托诉讼代理人：杨美玲，山东齐英律师事务所律师。
被告：张跃燕，女，1976年5月28日出生，汉族，居民，住浙江省东阳市。
被告：胡向红（与被告张跃燕系夫妻关系），男，1972年7月10日出生，汉族，居民，住浙江省东阳市。
被告：滨州市金义置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区梁才街道办事处黄河八路1111号，组织机构代码666714245。
法定代表人：楼兵，该公司董事长。
被告：山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司，住所地山东省滨州市黄河十路渤海七路西，组织机构代码69063209-8。
负责人：宋磊，该分公司经理。
被告：山东金挚联投资担保有限公司，住所地山东省淄博市张店区共青团西路时代大厦，统一社会信用代码913703037752665927。
法定代表人：王亚楠，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行与被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行委托诉讼代理人杨美玲到庭参加诉讼，被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司经本院公告送达传票传唤均未到庭参加诉讼。本案审理过程中，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张跃燕、胡向红归还原告借款本金20072.81元、利息803.61元，总计20876.42元（暂计算至2016年7月21日）以及2016年7月22日至判决确定后实际给付之日的利息（按合同约定利率计算）；2.判令原告对被告张跃燕、胡向红抵押的房产在折价或拍卖、变卖的价款内优先受偿；3.判令被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2011年8月30日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定了被告张跃燕向其贷款94000元；贷款的期限为60个月；其中以被告张跃燕、胡向红所有的房产作抵押；其他被告对该笔贷款承担连带保证责任；另外该合同约定了利率及违约罚息等的计算方式；发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼等内容。贷款人已经依据约定履行了全部合同义务，截止目前，各被告至今仍未能按期清偿本金和利息，严重违反了合同约定。为维护原告合法权益，特具状法院，请求依法裁判。
被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司均未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交了《个人购房借款/担保合同》、《借款凭证》、房屋预告登记证明、自营历史明细列表、被告身份证和结婚证复印件、中国工商银行滨州分行工银滨发【2014】31号文件、山东金挚联投资担保有限公司向工行滨州分行出具的授权书等证据，经合议庭评议予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2011年8月30日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告张跃燕、胡向红作为共同借款人向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行贷款94000元；贷款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告滨州市金义置业有限公司工商银行16×××38账户内，贷款利息自实际放款日起计算；借款人按月等额本息还款法（按月计息）还款；借款人不享有宽限期；借款人指定其在中国工商银行开立的个人结算账户作为还款账户（户名为张跃燕，账号为62×××60，开户行为工行）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资性款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同；被告张跃燕、胡向红以其购买的位于山东省滨州市滨城区某号的房产作抵押；被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司为以上借款提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行及其分支机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。
2011年9月14日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行与被告张跃燕就抵押房产在滨州市房地产管理局办理了抵押预告登记，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行取得编号为房预滨字第201110146号房屋抵押预告登记证明。
2011年10月31日，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行向被告张跃燕、胡向红发放了贷款94000元，并将该款项划入借款合同约定的被告滨州市金义置业有限公司账户。被告张跃燕、胡向红向中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行出具了借款凭证，该借款凭证载明借款到期日为2016年10月31日，当期执行利率为年利率8.97%。根据原告提交的自营历史明细清单，截至2016年7月21日，被告张跃燕、胡向红已偿还原告借款本金73927.19元，尚欠本金20072.81元、利息及逾期利息803.61元。
被告山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司成立于2009年6月，系被告山东金挚联投资担保有限公司不具有企业法人资格的分支机构。2009年10月15日，被告山东金挚联投资担保有限公司向中国工商银行股份有限公司滨州分行出具《授权书》，授权该分公司以该被告名义签署对外的担保文件及处理相关的业务事项，并由其承担相应的担保责任。
另查明，2014年9月18日，中国工商银行股份有限公司滨州分行下发工银滨法（2014）31号文件，对驻地部分机构进行整合，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行并入中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，其权利和义务由原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行享有和承担。
本院认为，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行自愿与被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司签订《个人购房借款/担保合同》，系其真实意思表示，应合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行已依约向被告张跃燕、胡向红发放了借款，该两被告应按照合同约定的期限履行还本付息的义务；因其已经累计六次以上未按期偿还借款本息，已经构成违约，按照合同约定中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权按罚息利率按日计收利息。
被告张跃燕以拟购买的房屋对上述借款本息提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，双方抵押合同依法成立并生效。但本院认为，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效；即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，因涉案房屋至今未办理房屋抵押权设立登记，故本院对原告要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。
被告滨州市金义置业有限公司作为以上债务的连带责任保证人，应该按照合同的约定承担连带清偿责任；被告山东金挚联投资担保有限公司已经授权其分支机构即被告山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司与中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行签订保证合同并承诺承担保证责任，两被告应当对被告张跃燕、胡向红的以上债务承担连带清偿责任；因合同约定中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权选择就物的担保以及保证担保实现的顺序，故中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行有权要求两保证人同时履行担保义务。中国工商银行股份有限公司滨州滨化支行于2014年9月18日并入中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行，其与各被告签订的《个人购房借款/担保合同》中权利义务应由原告享有和承担。被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权和质证权的放弃，本院依法可缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张跃燕、胡向红于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行借款本金20072.81元，并支付利息及逾期利息（截至2016年7月21日应付利息及逾期利息为803.61元，自2016年7月22日起至借款偿清之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定的利息计收方式计算）；
二、被告滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司对以上债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司滨州滨城支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费321.91元，由被告张跃燕、胡向红、滨州市金义置业有限公司、山东金挚联投资担保有限公司滨州分公司、山东金挚联投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 崔晓鹏
人民陪审员 宣良训
人民陪审员 冯锁印
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 王宁宁