宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第02276号
原告夏柏林，男，汉族。
委托代理人杨凤国，内蒙古大宁律师事务所律师。
被告宁城县宏大矿业有限公司，住所地：宁城县大明镇五官营子村。
法定代表人张国胜，系该公司总经理。
委托代理人李长鹏，内蒙古原法律师事务所律师。
原告夏柏林与被告宁城县宏大矿业有限公司合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理，依法由审判员李宏智适用简易程序于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告夏柏林及委托代理人杨凤国、被告宁城县宏大矿业有限公司委托代理人李长鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告夏柏林诉称，2008年3月24日原告与被告签订房屋土地租赁协议书，约定被告租赁原告位于宁城县大明镇五官营子村后山房屋及场地3亩，每年每亩租金为2000元，被告已经给付了2008年3月24日至2009年3月24日的租金6000元。但被告没有给付自2009年3月24日至今长达6年的租金36000元。故原告请求被告给付租赁费36000元，并支付补偿金36000元，合计72000元。
被告宁城县宏大矿业有限公司辩称，被告与原告不存在租赁合同关系，原告向被告主张权利没有事实依据。2008年案外人李信以被告干选车间的名义开办干选厂，同年3月22日李信与被告签订协议，协议约定干选厂由李信自行投资、自负盈亏、自主经营，其与村民或其他企业的涉外涉案等经营活动，被告只是协助办理手续，由李信独自承担责任。2008年3月24日原告与李信签订房屋土地租赁协议，该房屋土地租赁协议的权利义务主体是原告与李信，因此应由李信享有权利承担义务，与被告无关。其次，原告从未向被告索要过租赁费，现已经超过了诉讼时效，应依法驳回。再次，原告自行导致损失扩大及主张巨额违约金的做法于法无据，应予降低。综上所述，被告既不是房屋土地租赁合同真正的承租方，又没有法定义务向原告履行交纳租赁费，同时原告对被告的诉讼请求已超出诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交证据及被告质证意见如下：
2008年3月24日原告与被告签订的租赁协议书一份，证明被告租赁原告房屋土地，被告未按约定给付自2009年3月24日至今的租金。
被告质证意见：在该协议上没有被告法定代表人或者委托代理人的签字，所以本案的主体不应是本案被告；协议项下约定房屋和土地被告从未使用，而是案外人李信使用，所以被告不应承担协议义务；该协议当中约定违约金过高，请求法院予以降低；协议约定的租赁期限为5年，原告所主张36000元于法无据。
被告在举证期限内向本院提交证据及原告质证意见如下：
1、协议一份，证明本案原告房屋的租金应由李信缴纳。
原告质证意见：该协议只是内部协议，不能对抗本案的原告，对原告没有任何约束作用。
2、（2011）赤民二初字第8号民事判决书，证明李信于2011年将本案被告诉至赤峰市中级人民法院，在该案中李信自认及法院初步认定，干选厂全部投资均系李信个人投入，当中就包括本案原告的土地房屋租赁费；所以原告应该向真正承租方李信主张权利。
原告质证意见：该判决书只能说明李信的干选厂是被告的内部车间，李信与被告存在合同纠纷；该判决尚未生效，即使生效也对原告没有任何关联性。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告提交的证据客观真实，能够证明原、被告存在租赁合同关系，本院予以采信。
被告提交的证据1、系内部协议，对原告没有对抗效力，故本院对被告的证明目的不予采信。被告提交的证据2，能够证明被告与李信存在经济纠纷，与本案没有关联性，不具有证明力。
根据原、被告的陈述及法庭质证、认证情况，本院认定本案事实如下：
2008年3月24日原告与被告签订房屋《租赁协议书》，原告夏柏林为甲方，被告宁城县宏大矿业有限公司为乙方。该协议约定：“一、租赁标准：每年每亩租金为人民币2000元；二、租赁年限：自2008年3月24日起至2013年3月25日止，共5年；三、房屋及场地亩数：乙方使用甲方房屋及场地3亩，每年支付一次租金，为人民币陆仟元整，￥：6000.00元；”。同时协议第九条约定“乙方若在租赁期内终止协议，需提前两个月通知甲方；若租赁期满后乙方继续使用房屋和场地，协议继续有效，使用年限双方协商后另定。甲方同意周玉祥把房屋和场地租给乙方使用”。就违约条款，协议第十一条约定“自本协议签订之日起，甲、乙双方任何一方违约，违约方除赔偿对方直接和间接损失外，还要赔偿本协议签订额双方的补偿金”。合同签订后被告已经给付了2008年3月24日至2009年3月23日的租金6000元。但被告没有给付自2009年3月24日至今的租赁费。此款经原告多次索要，未果。合同到期后被告没有再使用原告的房屋，故原告请求被告给付租赁费、补偿金各36000元，合计72000元。
另查明，被告宁城县宏大矿业有限公司与李信合同纠纷经内蒙古高级人民法院判决维持了（2011）赤民二初字第8号民事判决书，被告宁城县宏大矿业有限公司返还李信建设干选车间投资款4，893，642.62元并赔偿损失2，000，000.00元，合计6，893，642.62元，并不包括本案的租赁费及违约金。
本院认为，本案的争议焦点为以下四点：一、原告与被告是否存在租赁合同关系；二、原、被告租赁协议中的违约金的约定是否过高；三、原告请求被告支付租赁费及违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；四、被告是否有义务支付2013年3月26日至今的租赁费及违约金。
关于第一个争议焦点问题。原、被告签订的租赁协议是双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，该协议合法有效。原、被告签订的租赁协议加盖有被告的公章，公章是机关、团体、企业、事业等单位确认其对外从事民事活动效力的法定凭证，被告系租赁合同的合同相对人。被告提出的原告应向案外人李信主张租赁费及违约金的抗辩主张，于法无据，被告理应按约定向原告支付尾欠4年租赁费24000元。
关于第二个争议焦点问题。原告与被告约定“违约方除赔偿对方直接和间接损失外，还要赔偿本协议签订额双倍的补偿金”。而最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款明确规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告提出违约金过高应予降低，原告未就违约金是否过分高于损失提供充分有效证据予以证实，原告的损失实为被告逾期付款造成的利息损失。根据公平合理原则并考虑本案的实际情况，应予降低，酌定为以应付租赁费6000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金为宜。
关于第三个争议焦点问题。原、被告所签订的租赁协议至2013年3月25日租赁期限才届满，在租赁期限内原告一直要求被告支付租赁费，被告提出原告的诉讼已超时效，其没有充分有效的证据予以证实，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。
关于第四个争议焦点问题。原、被告所签订租赁协议中约定了明确的租赁年限为5年，原、被告应按约定的期限履行合同。租赁期限届满后被告不再使用原告的房屋及场地，且双方没再达成合意并续约，原告以协议中的第九条的约定要求被告支付2013年3月26日至今的租赁费及违约金，没有事实根据。
综上所述，被告理应按租赁协议约定全面履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定判决如下：
一、被告宁城县宏大矿业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏柏林支付租赁费24000元及违约金。（以6000元为本金自2009年3月24日起算至2010年3月23日；以12000元为本金自2010年3月24日算至2011年3月23日；以18000元为本金自2011年3月24日算至2012年3月23日；以24000月自2012年3月24日起算至2013年3月25日；以上按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金。）
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3206元，原告承担2529元，被告承担677元，被告承担的部分由被告于本判决生效后十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 李宏智
二〇一四年六月十八日
书记员 张 晶