北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终6685号
上诉人（原审被告）：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。
法定代表人：陈西雷，董事长。
委托诉讼代理人：李建平，女，该公司法务。
委托诉讼代理人：李竞东，北京市信凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张鑫，男，1988年7月23日出生。
委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亮，北京裕仁律师事务所律师。
上诉人北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称中鑫源公司）因与被上诉人张鑫商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鑫源公司的委托诉讼代理人李建平、李竞东，被上诉人张鑫的委托诉讼代理人关键、张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中鑫源公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判中鑫源公司按照合同约定支付逾期交房违约金31592元。事实和理由:一、双方当事人约定以竣工验收合格为房屋交付条件，而非“取得规划验收批准文件为交付条件”，一审法院对房屋是否具备交付条件的事实认定错误。补充协议中约定的房屋交付条件为“上诉人取得单体验收报告并发送《房屋交接通知单》后视为交付条件”，一审法院认定双方签订的《北京市商品房预售合同》、补充协议合法有效，故交房条件应以补充协议的约定为准，一审法院以《北京市商品房预售合同》第十一条为依据认定房屋交付条件，存在错误。二、一审法院关于逾期交房的时间认定事实错误，中鑫源公司实际逾期101天。造成逾期交房的原因是张鑫错误认为房屋不具备交付条件，2016年11月9日收到中鑫源公司发送的《入住通知书》后向中鑫源公司寄送《关于北京中鑫源房地产开发集团有限公司入住通知书的答复函》，张鑫拒不收房，一审法院对张鑫拒绝收房后又要求中鑫源公司承担逾期交房违约责任存在错误。三、一审法院认定补充协议第六条为“格式条款，该格式条款无效”，存在事实认定及法律适用错误。根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该计算方法经过双方平等协商，并未加重张鑫责任，也未排除张鑫的权利，更没有免除中鑫源公司逾期交房的违约责任。且违约金是以违反约定所造成的损失为基础，涉案小区房价上涨40%至80%，双方约定的违约金远高于因违约造成的损失。张鑫在补充协议中声明已完全理解预售合同及其附件和补充协议的内容，随后签字确认并按手印，故张鑫应负较高的注意义务。一审法院认定补充协议第六条无效，存在错误。
张鑫辩称，认可一审判决，不同意中鑫源公司的上诉请求和理由。涉诉房屋不符合房屋交付条件，一审法院对于逾期交房的事实认定无误，一审法院认定《补充协议》第六条无效亦不存在错误，请求维持原判。
张鑫向一审法院起诉请求：1.判令中鑫源公司继续履行合同交付房屋并依据合同第十五条约定办理房屋交接手续；2.请判令中鑫源公司依约为商品房所在小区建设物业区域外的外围栏及围墙；3.请求中鑫源公司支付逾期交房的违约金，按照合同约定万分之一计算至2017年3月22日；4.因中鑫源公司违约多建九处露天停车位侵占小区公共区域及绿地给张鑫造成的损失2万元。
一审法院认定事实：2016年3月23日，张鑫和中鑫源公司签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y1860277，下文简称《预售合同》），其中包括附件七前期物业管理《北京市前期物业服务合同》（下文简称《物业合同》）及附件十一《北京市商品房预售合同之补充协议》（下文简称《补充协议》），购买坐落于北京市通州区××小区11层1单元-1102的房屋，房屋总价款为3159231元。张鑫按照合同约定交付了购房款。
《预售合同》及《补充协议》中对于交付条件和逾期交房责任有相关约定，《预售合同》第十一条交付条件“（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该房屋交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……。”第十三条预期交房责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第一种方式处理：1、按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）预期超过60日……买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《补充协议》第六条“关于《预售合同》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的补充约定：除不可抗力外，甲方未按照《预售合同》第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品交付给乙方的，甲方应当按照《预售合同》第十三条约定承担违约责任但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%”。
关于物业管理争议解决相关内容，《物业合同》第九部分争议解决第二十六条“合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照下列第2种方式解决：2、向北京市仲裁委员会申请仲裁。”
一审法院经查，中鑫源公司已经将涉案小区部分房屋进行了交付，但截止到开庭审理之日，中鑫源公司并未完成涉案工程人防验收且尚未取得涉案房屋由北京市通州区建委颁发的竣工验收备案表。
一审庭审过程中，张鑫提供了北京市商品房预售合同（合同编号为Y1860277）,购房发票、公证书及电视台新闻视频资料证明己方诉求。中鑫源公司对购房合同及发票认可，对公证书及视频资料不认可。中鑫源公司提供了张鑫的拒绝入住通知、规划许可，张鑫对拒绝入住通知的真实性认可，但认为房屋不符合交付条件，规划许可因中鑫源未提供原件，张鑫不认可。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张鑫和中鑫源公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效受法律保护。
对于张鑫主张交付房屋的诉讼请求，由于张鑫并未交纳相应的诉讼费，一审法院视为其放弃了该项诉讼请求。但该诉讼请求涉及本案争议焦点一即房屋是否具备交付条件，一审法院在此进行说明。中鑫源主张房屋交付条件应按照《合同》第十一条约定（具体内容见上文），即取得规划验收批准文件即满足交付条件。但根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第十二条第一款规定：“工程竣工验收合格，且消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等应当按照规定验收合格后，建设工程方可交付使用”第十三条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，按照有关规定向建设主管部门备案。”《合同》第十一条与相关规定矛盾，中鑫源应以《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》为准，满足交付房屋条件方可交付房屋。经向北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州区建委）调查，截止到一审开庭之日，涉案工程尚未完成通州区人防验收，且没有向北京市通州区建委申请竣工验收备案，即尚未取得竣工验收备案表，涉案房屋不具备交房条件。待涉案房屋交房条件具备后，张鑫可另行主张。
对于张鑫主张延迟交房违约金的诉讼请求，涉及本案争议焦点二逾期交房违约金的计算标准。《合同》约定中鑫源交房时间为2016年7月31日，截止到一审开庭，中鑫源没有取得竣工备案表，不能也没有向张鑫交付房屋，属于违约，应当向张鑫支付违约金。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《补充协议》第六条系中鑫源为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款，该格式条款仅对中鑫源违约金数额进行了限制（具体内容见上文），属于免除己方责任的条款，该条款无效。中鑫源依据该条款主张违约金不应超过1%的答辩意见，一审法院不予采纳。张鑫主张中鑫源应按照合同约定的违约条款按照日万分之一支付违约金，支付至2017年3月22日，共234天，并无不当，对于该诉讼请求一审法院予以支持，具体数额应为73926元。
对于中鑫源在答辩中提出解除合同的主张，由于其并未提起反诉并交纳反诉费，故一审法院对其主张不予处理。
当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，张鑫诉讼请求中第2、4项均为《物业合同》相关内容，因《物业合同》的争议解决方式约定为第二十六条（具体内容见上文）“向北京市仲裁委员会申请仲裁”，仲裁协议内容明确，不违反法律强制性规定，合法有效，故对于张鑫提出的第2、4项诉讼请求，不属于人民法院管辖范围。
安居对于普通老百姓来说是头等大事，在选房办理相关手续，支付购房款项，收房并最终办理入住过程中，应该在交易安全上得到保障。房地产开发公司在建设及售卖商品房过程中，应以诚信为本，遵守相关法律、法规及行业规范，严格按合同履行保障买受人的合法权益。在合同履行过程中一旦出现违约，也应坦诚承认违约情况，积极协调、稳妥处理，建立买受人与开发商之间的信任，与买房人一起积极建立房屋开发及买卖市场良好的秩序。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第一百零七条、《中华人民共和国仲裁法》第五条之规定，判决：一、中鑫源公司给付张鑫违约金73926元，于判决生效之日起7日内给付；二、驳回张鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，中鑫源公司向本院提交以下新的证据：1.北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）；2.单位（子单位）工程质量竣工验收记录；3.北京市通州区公安消防支队建设工程消防验收意见书；4.北京市民用建筑节能专项验收备案登记表；5.人防工程防护设备安装（竣工）质量检测报告；6.北京市建设项目防雷装置检测报告。该6份证据证明中鑫源公司已履行相关义务，房屋符合交付条件。张鑫对上述证据1、3、4、5、6真实性认可，对证据2真实性不认可。
二审中，张鑫未向本院提交新的证据。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案中，中鑫源公司并未按照合同约定的日期向张鑫交付房屋，已经构成违约。中鑫源公司的上诉请求亦认可向张鑫支付逾期交房违约金。现双方二审的主要争议焦点在于一审判决的违约金计算标准及违约金计算期间是否适当。
对于违约金的计算标准，本案二审中，中鑫源公司主张按照合同总房款的1%赔偿违约金，其合同依据系双方补充协议第六条，而张鑫主张按照预售合同第十三条的规定，从合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止每日万分之一。本院对此认为：根据双方预售合同第二十八条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本院审查了与中鑫源公司作为依据的补充协议第六条，该条规定：除不可抗力外，甲方未按照预售合同第十一条、第十二条、第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，甲方应当按照预售合同第十三条约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。本院注意到该条对逾期交房的违约金进行了总额限制，本院对此不能认可。在商品房预售合同中，交付符合法定交付条件的房屋是开发商在合同中负有的最重要义务之一，无法交房或迟延交房意味着业主对房屋的占有、使用、收益、处分等所有权各项权能均无法行使，合同的根本目的亦难以实现，因此可以认为是极其严重的违约行为，并且随着违约期限的增加，业主方的损失将会日益增加，但中鑫源公司却对己方过于宽容，在补充协议约定不论迟延交付的期限，总违约金不能超过房屋的1%，这明显减轻了合同中约定应当由出卖人承担的责任，且排除了业主对逾期交房损失的合理救济权利，因而本案不应当采纳中鑫源公司主张的违约金标准，而仍应适用预售合同规定的日万分之一的违约金标准。
对违约金的计算期限截止时间，中鑫源公司主张应当按照其发放入住通知的时间，而张鑫对此不予认可，主张中鑫源公司交房不符合法定条件，应持续计算至其主张的开庭前日。本院注意到双方对此问题争议的核心在如何认定本案诉争房屋是否符合交付条件？中鑫源公司主张根据补充协议第八条的规定，该公司取得单体验收报告后并发出《房屋交接通知单》的情形下，视为该公司已完全具备预售合同及其附件和本补充协议交付该商品房的条件。张鑫一方则主张按照预售合同第十一条第（二）项规定的交付条件。本院对此认为：《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条规定：房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：一、建筑工程竣工验收备案表，二、商品房面积实测技术报告书。此为在北京市范围交付新建房屋的法定条件，本案二审中，中鑫源公司虽然二审庭审中新提交了与交付房屋有关的部分证据，但截止到本案二审法庭辩论终结前，中鑫源公司仍然未取得上述交付房屋的关键文件。中鑫源公司作为依据的补充协议有关条款违反了北京市政府规章的规定，排除了张鑫获得符合法定交付条件房屋的主要权利，本院对该条款效力不予认可。因此中鑫源公司在本案中发放入住通知行为不影响违约金的继续计算，一审法院支持的违约金期间并无不当，应予维持。
经询问，中鑫源公司对违约金的具体计算并无异议，本院对一审法院判决的金额予以维持。
综上所述，中鑫源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1648元，由北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
审 判 员 程 磊
代理审判员 常洪雷
二〇一七年六月十二日
书 记 员 刘 慧