广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）叠民初字第251号
原告龚麟华，待业。
委托代理人龚林荣，退休。
被告桂林市华源房地产开发有限责任公司。
法定代表人莫玉斌，该公司总经理。
委托代理人秦有荣，广西独秀律师事务所律师。
原告龚麟华诉被告桂林市华源房地产开发有限责任公司（以下简称华源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月30日受理后，依法适用简易程序，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告龚麟华的委托代理人龚林荣，被告华源公司的委托代理人秦有荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚麟华诉称，2010年6月29日，原告与被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，原告用新码街63号房屋与被告的某某嘉园小区18栋2-7-2号房进行产权调换，后将《房屋所有权证》（叠彩区字第30115XXX）一本交予被告，被告将原告旧房拆除，原告已完全履行协议义务。根据双方约定，被告应在12个月内为原告办理房屋所有权证，但至今被告仍未为原告办理房屋所有权证及土地使用证。原告多年催办未果，遂向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告在判决生效30日内将“某某嘉园”住宅小区18栋18栋2-7-2号房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办好交付给原告；2、被告在判决生效30日内承担房屋维修基金、契税缴纳及办证所需的一切费用；3、被告在判决生效30日内支付原告违约金3216.08元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、电脑咨询单，证明被告的主体资格；2、桂林市拆迁管理办公室出具的被告桂林市华源房地产开发有限责任公司的拆迁登记核准《房屋拆迁许可证》，证明被告的拆迁登记核准情况；3、原、被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》，证明原告与被告有合法的拆迁合同法律关系；4、2010年6月29日原告交付被告《房屋所有权证》收条、2010年7月1日原告补给被告置换房屋差价3.2万元收款收据、土地证收条，证明原告已完全履行《拆迁补偿安置房屋协议》约定的义务；5、2013年3月26日桂林市规划局出具的复函、2013年5月17日桂林市房地产管理局出具的复函、2013年5月20日桂林市拆迁管理办公室出具的复函、2013年12月19日叠彩区政府出具的复函，证明被告没有履行《拆迁补偿安置房屋协议》约定的义务，原告一直在向被告交涉，督促其办理双证。
被告华源公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据。被告已经全面履行了交房、办理大证、备案、协助办证等合同义务，原告至今未能办理房屋双证，是因为原告没有按规定履行缴纳契税、公共维修基金等义务。原告主张的违约金计算方式没有合理依据，被告没有违约，且原告要求被告支付违约金的诉请已超过法律规定的诉讼时效。
被告华源公司为其辩解在举证期限内提供证据有：1、房屋分户明细表2份，证明被告已经办理了大证，履行了被告办理大证的义务；2、桂林市人民政府市政（1999）147号文件，证明政府收取是税和费是不同的款项，合同中约定了费用承担，但税是由业主承担。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性及证明内容无异议；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明被告有办理双证的义务，也不能证明被告应承担办证契税和公共维修基金，因此被告未违约；对证据4的真实性无异议，不能证明被告有为原告办理双证的义务。对土地证收条不认可，没有被告的盖章，收件人不是被告工作人员；对证据5的真实性无异议，不能支持原告的诉请，不能证明被告有办理双证的义务，被告无义务为原告承担办证的契税和公共维修基金，不能证明被告违反合同约定，2013年12月19日区政府的回复证实了被告已经办理了大证，被告履行了合同义务。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但无法证明被告没有违反合同约定，被告办大证的时间已经超过了合同约定的时间；对证据2的真实性无异议，不能证明被告无义务帮办双证，原告和被告之间参照的是原被告签订的协议。本院认为，对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年6月29日，龚麟华、龚爱纯与被告签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，该协议书约定：被告用其开发的“某某嘉园”小区18栋2-7-2号房屋（建筑面积114.86㎡）、19栋2-3-1号房屋（建筑面积76.65㎡）、19栋2-4-1号房屋（建筑面积76.65㎡）、19栋2-2-1房屋（建筑面积76.65㎡）共四套房屋与龚麟华、龚爱纯位于桂林市环城北一路新码街63号房屋进行产权调换。其中“某某嘉园”小区18栋2-7-2号房屋、19栋2-3-1号房屋属龚麟华，19栋2-4-1号房屋、19栋2-2-1房屋属龚爱纯。被告负责给原告办理好安置房屋所有权证、土地使用权证。办证费用由被告承担。原告在被告大土地证下享有商品房同等待遇。如国家收取该安置房的房屋维修资金，该费用由被告承担。被告应在12个月内办好房屋所有权证。原告应向被告提供办理证件所需的所有原告应提供的资料（由于办证机关或原告原因造成不能在规定期限内代办好房屋所有权证和土地使用证，办理期限顺延，但不得超过12个月，否则视为违约）。原、被告双方必须按照本协议执行，如一方违约需向另一方支付本协议安置房总金额1﹪的违约金。协议签订后，原、被告双方按2800元每平方米结清了房屋调换差价，原告依约搬迁，把房屋交给被告拆除，被告随即也将合同约定调换的房屋交付给原告使用，但至今因该房未缴纳维修基金和契税，被告未为原告办理房屋所有权证及土地使用权证，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。
本院认为：原、被告签订的《拆迁补偿安置房屋协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，内容合法，属有效合同。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为一、关于房屋维修基金、契税等费用应该由谁履行缴纳义务的问题。
关于房屋维修基金，本院认为，根据双方约定，该项费用由被告承担，故原告要求被告承担该项费用的诉请，本院予以支持。关于契税等费用，本院认为，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。无论是实行货币补偿还是产权调换，均应遵循等价原则。房屋属于被拆迁人的私有财产，被拆迁人对其合法拥有的房屋有依法行使占有、使用、收益和处分的权利。同时，拆迁人也应当对保证被拆迁人对调换后的房产拥有完整的不受限制的权利，才符合等价原则。如果在拆迁人对被拆迁人补偿后又让拆迁人承担所谓的税费，实际上是在签订补偿协议后减少了对被拆迁人的补偿，进而损害了被拆迁人的权益，有违产权调换应遵循的等价原则，也违反了公平原则在合同中的适用。即使双方约定办证费用范围不明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第六款的规定：“履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。”在《房屋拆迁补偿安置协议书》约定了为原告办理房屋所有权证书是被告的义务，也应当由义务履行人即被告承担本案合同争议中所有的税、费。综上所述，办理房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、房屋维修基金等）应由被告承担。
二、被告是否应当承担违约责任的问题。
原、被告双方在签订协议时对办证时间及违约责任均有约定，依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第五条的约定，被告应在12个月内将原告房屋产权证办理完毕。原、被告于2010年6月29日签订协议，但至今被告未为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证，早已超过双方约定的12个月，被告已经违约，应当承担违约责任。应根据双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》第八条约定的安置房总金额的1%计算违约金。由于被告违约情形一直存在，至今未消除，故对于被告称原告诉请的违约金已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。本案安置房面积为114.86㎡，按单价为2800元／㎡计算，该安置房的总价款为114.86㎡×2800元／㎡=321608元，故被告应承担的违约金为321608元×1﹪=3216.08元。
三、关于原告要求被告在判决生效30日内将“某某嘉园”住宅小区18栋2-7-2号房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办好交付给原告的主张是否成立的问题。
本院认为，房屋产证的办理和发证是由产权登记部门依行政许可程序办理，且是先办理完房屋所有权证后才开始办理土地使用权证。被告作为开发商，只有将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关的义务，故原告诉请被告办理房地产权属证书过于宽泛，本院依法认定被告应履行将办理“某某嘉园”住宅小区18栋2-7-2号房屋产权权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的相关义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内办理“某某嘉园”住宅小区18栋2-7-2号房屋产权权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；
二、办理上述房屋所有权证及国有土地使用权证所需的一切费用（包括契税、房屋公共维修基金等）由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司承担；
三、被告桂林市华源房地产开发有限责任公司赔偿原告龚麟华逾期办证违约金3216.08元。
本案案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由被告桂林市华源房地产开发有限责任公司负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓缴申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 陈国先
二〇一五年四月二十九日
书记员 庄 海