湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7874号
上诉人（原审被告、反诉原告）:中国工商银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1538号。
负责人:莫畏，该行行长。
委托诉讼代理人：王桂荣、田海玉，湖北千清秋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘声龙，男，1962年11月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：李海军，湖北联正律师事务所律师。
上诉人中国工商银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称工行青山支行）因与被上诉人刘声龙房屋租赁纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
工行青山支行的上诉请求：一、撤销（2017）鄂0106民初2978号判决，将本案发回重审或径行改判；二、本案全部诉讼费用由刘声龙承担。其上诉的理由为：一、案涉房屋租期满后未及时办理交接手续的过错在刘声龙，而非我行，一审法院未考虑该过错因素，仅以一份房屋交接说明上显示的签署日期为租期期满后为由判令我行承担房屋占有、使用费，明显错误。1、《房屋交接说明》仅仅是双方办理交接手续的凭证，并不能说明迟延办理交接手续的过错在于我行；出租房屋办理交接手续不止要求承租方及时交还房屋，同时也要求出租方及时接收房屋，所以办理交接手续迟延的责任方并不当然在于承租方；2、我行按照合同约定提前90天通知刘声龙期满不再续租，在双方合同约定的租赁期满，即2017年3月7日之前，即开始办理搬离事宜。在我行搬离房屋过程中，刘声龙却不顾合同约定，联合其他人员阻挠我行将自身所有的物品搬离租赁房屋。因为刘声龙阻挠我行搬离出租房屋事件，派出所民警也曾于2017年3月2日出警进行调解，但最终未果，这才导致我行没能在合同期满之前搬离。因此，本案租赁合同期满后未能及时办理房屋交接手续的原因在于刘声龙阻挠我行搬离房屋，同时不积极配合接收房屋，所以一审法院判决由我行承担房屋占有、使用费明显不公。二、一审法院认定我行赔偿刘声龙房屋恢复原状的损失20万元无任何事实与法律依据。1、我行并未对案涉房屋造成损坏。我行安装空调、取款机、柜台等设备是符合合同租赁用途的，这也是刘声龙为使房屋租赁符合需要应该保证我行享有的权利。而空调、取款机、柜台等设备属于我行所有的可移动财产，不是与房屋融为一体的房屋装修，租赁期满退租将其搬离合理合法，所以因为搬离上述设备留下的拆除痕迹并不属于对房屋的破坏，而是属于《合同法》第235条规定的返还租赁物符合租赁物性质使用后的状态，所以我行没有义务承担修复费用。一审法院以我行搬离自身所有的财产即认定我行损坏房屋装修不符合事实常理，明显不当。根据2015年4月2日双�签订的补充协议第三条“甲方（被上诉人）签订本协议后应对前期漏水造成的墙面、顶棚水渍进行必要的修缮恢复”可以看出，涉案房屋在租赁期间出现过顶棚漏水事宜，为修复漏水的顶棚部位所做的部分拆除是刘声龙为保障房屋正常使用应当做的工作，不管该修理工作是哪一方进行，因修理工作所造成的必要拆除和改动均是刘声龙应承担的后果，而非我行的过错。2、刘声龙针对该项诉请所提交证据显示的内容为房屋装修拆除费用，而房屋拆除费用根据合同约定不属于我行承担的范围。依据租赁合同第七条第1款：我行期满退租时，不得拆除房屋装修。换句话说，拆除房屋装修不是我行的合同义务。而一审时刘声龙为支持其诉请提供的证据内容显示的却是房屋装修拆除的相关费用及材料，一审法院判决也支持了刘声龙这一诉请，明显是错误的。这等于得出这样一个推理过程：合同约定我行不需要履行期满退租后拆除房屋装修的义务，甚至禁止我行去做这一行为，一审判决却判定我行应该对刘声龙实施对房屋装修拆除所产生的费用承担赔偿责任，明显属于极其矛盾的论证。3、即使暂不考虑拆除费用应由哪方承担的问题，刘声龙针对该项诉请所提交证据从效力上来讲无法达到其证明目的。刘声龙提交的证明其产生了房屋装修拆除费用的证据主要为刘声龙与武汉迦南美景装饰工程有限公司之间签订的所谓的拆除协议及转帐凭证和收据。这些证据存在以下问题：A、在拆除协议上作为施工方授权代表签字的刘声凯系刘声龙的弟弟，存在非常明显的利害关系，我行严重怀疑拆除协议是否实际履行，我行与刘声凯之间个人转账行为根本无法说明合同已实际履行；B、从拆除协议本身的内容来看，内容严重违背常理，拆除费用的计算不符合�际情况。所以，刘声龙提交的证据无法客观真实的证明其实际支付了20万元的房屋装修及垃圾清理费用。
被上诉人刘声龙答辩则要求维持原判。
2017年4月，刘声龙向一审法院提起诉讼，请求判令：1、工行青山支行立即交还所租赁位于武汉市武昌区和平大道749号龙凯大厦一楼商铺;2、工行青山支行支付商铺占用费207,508元（暂算至2017年4月22日，实际算至工行青山支行交付诉争商铺之日止）;3、工行青山支行恢复租赁房屋原状或赔偿损失20万元（由刘声龙自行恢复）；4、工行青山支行支付拖欠的水（含垃圾费）、电、物业费共计87,008.27元（其中电费66,763.01元、水费15,701.92元、物业费4,543.34元）；5、本案诉讼费全部由工行青山支行承担。
一审诉讼中，工行青山支行出反诉，请求判令：1、刘声龙返还我行多支付的电费11,756.36元;2、反诉的诉讼费由刘声龙承担。
一审法院查明，2010年4月7日，刘声龙经房屋购买人宋艳、朱士武、张秋玲、潘振武全权委托授权，对外出租和经营武汉市武昌区和平大道749-1号龙凯大厦01号-04号门面房（总面积为728.1平方米，房屋合同备案号0423218、0628661、0628662、0628663）。
2010年4月8日，刘声龙（甲方、出租方）与工行徐家棚支行（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：现由甲方将其自主产权商铺租赁给乙方经营。一、租赁地址:武昌区和平大道749号龙凯大厦一楼商铺；二、租赁面积:728.1平方米；三、租金及租赁期限:租赁期限为6年11个月。从2010年4月8日至2017年3月7日。租金为第一年起租每平方米每个月120元;从第二年开始，每年租金在上年基础上按5%递增，合同期满如需续租，双方另行协商解决……六、乙方的权利和义务:1、合同签字生效后，租赁期内拥有对商铺的使用权。租赁期内乙方不可以将房屋转让、转租、抵押。2、未经甲方同意乙方不得损坏房屋和拆除房屋。3、按时交纳租金，爱护房内设施，损坏照价赔偿。如需装修和甲方共同协商，并与甲方协商留出通道供该楼房二、三楼用户使用，以双方在平面图注明的红线内签字认可。七、1、退租和期满不租，房屋装修不得损坏和拆除，甲方不给予补偿……八、处罚、1、如乙方有拖、欠房租行为，甲方有权收回房屋，不予退还押金，不予补偿。2、租赁期限内，任一方需提前终止本合同，应提前三个月通知对方，前三年内补偿对方150万元整;之后则补偿对方50万元，本合同终止。双方还就合同其他事项进行了约定。刘声龙在甲方签字处签名并捺印，工行徐家棚支行在乙方签字处加盖公章。
2015年4月，刘声龙（甲方、出租方）与工行青山支行（乙方、承�方）签订《关于和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方共同承认甲方与工行徐家棚支行在2010年4月8日签订的关于武昌区和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同合法有效，工行营业部机构改革后，从2012年由乙方履行，并在此基础上，达成补充协议如下:第一条、租赁期限（一）原合同的租赁期限继续有效，即2010年4月8日至2017年3月7日，剩余期限为2015年4月8日至2017年3月7日，共计1年11个月。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日书面通知对方。第二条、租金（一）租金标准:从2015年开始，第一个年度（2015年4�8日至2016年4月7日）190元/月/平方，第二个年度（2016年4月8日至2017年3月7日）租金标准为190元/月/平方……第三条、房屋保障：甲方签订本协议后应对前期漏水造成的墙面、顶棚水渍进行必要的修缮恢复。甲方确保乙方有独立的水、电使用环境。配合乙方安装独立水、电表。第四条、其它费用……（二）甲方应充分保障乙方经营期间水、电的正常使用，甲乙双方约定，乙方单独安装水表、电表，经营期间所产生水、电费用由甲方指派武汉市四合院房地产代理有限责任公司（以下简称四合院公司）先行垫付后代为收取:甲方需向乙方提供水、电总表费用缴纳发票复印件及代收收据，并加盖四合院公司公章。双方还就合同其他事项进行了约定。刘声龙在甲方签字处签名并捺印，工行青山支行在乙方签字处加盖公章。
工行青山支行还与四合院公司签订了《物业管理合同》，约定了涉案房屋的物业管理服务费按照每月每平方米建筑面积6元支付。合同期限自2013年10月1日起至2017年3月7日止。
上述合同签订后，双方均依约履行了合同义务。2016年12月6日，工行青山支行向刘声龙致函，载明“根据中国工商银行股份有限公司武汉徐家棚支行（以下简称我行）2010年4月8日与房东签订的房屋租赁合同将于2017年3月7日到期。我行现在特来函告知贵方该合同到期后将不再续租赁该房屋”。刘声龙认可收到了该函件。
2017年2月24日，工行青山支行委托湖北扬子律师事务所致函刘声龙，载明“本律师事务所依法接受中国工商银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称银行）的委托，就您阻扰银行下辖网点杨园支行搬迁空调设备而导致搬迁工作不能正常进行一事，致函于您:您和银行于2010年4月8日签订了《房屋租赁合同》（以下简�合同）。双方都应该遵守合同的约定，恪守信约。搬迁空调是属于银行自身的合法权利，银行有权利依法处置，既没有违反合同的约定，也没有侵犯您的合法权利。因您故意停电或其它方式阻扰杨园支行搬迁空调的行为直接影响了银行的正常营业，从而导致的所有费用及延期交房等后果由您承担。银行保留因你的行为造成损失追偿的权利。为此，本律师事务所签发本函，告知您的行为已经侵害到银行利益，请您立即停止阻扰杨园支行搬迁自有财产的行为，否则，银行将有权依法律途径予以解决”。刘声龙认可收到了该函件，但称并未阻挠腾退房屋。
四合院公司于2017年2月27日向工行青山支行致《通函》，载明“贵行杨园支行于2017年元月13日收到我物业公司水费及垃圾费发票15,701.92元;于2017年2月15日收到电费发票18,215.81元。至今未付，此费用已由我公司垫付。请贵行尽快支付。否则我公司将采取严厉措施，后果由贵行自负”。工行青山支行认可收到该函件，但认为电费并未拖欠，而是多交。
2017年3月7日，刘声龙致函工行青山支行，载明“我刘声龙应约于2017年3月6日上午10时于贵行办公室王晓主任（称王主任）就贵行杨园支行关于龙凯大厦一楼营业网点退租一事进行了协商:一、贵行于2017年元月13日、2017年2月15日收到我物业公司垫付的水费、垃圾费及电费发票以来至今未付。我物业公司已于2017年2月27日下函至贵行，至今无果。二、根据2010年4月8日与贵行签订的房屋租赁合同第七条一小条明确规定;退租和期满不租，房屋装修不得损坏和拆除，甲方不给予补偿。现你方已拆除得面目全非，致使我无法接收房屋。现我要求:交房必须达到以下两个条件:一、将己收到我物业公司的水、电费及垃圾费发票的款项，并将后期的水、电费及垃圾等一切费用必须结清。二、贵行既然要拆除就按照我方要求进行拆除、现场清除干净交房于我。并赔偿我人民币伍拾万元整。或者恢复原状。如不能按条件交房，交房延期按每天人民币壹万元租金计算”。2017年3月10日，刘声龙又致《催促函》，就上述事宜进行了催促。工行青山支行认可收到上述函件。
2017年4月14日，刘声龙委托湖北联正律师事务所致函工行青山支行，载明“本所接受刘声龙先生委托，就你行与委托人刘声龙先生关于和平大道749号门面租赁合同纠纷相关事宜致函如下:因你行违约，破坏门面既有装修，损坏房屋相关设施，拖欠水电、垃圾、物业费，且至今不交付门面钥匙，导致委托人无法对外出租，给委托人造成巨大经济损失。在此期间，委托人多次电话，书面催促你行履行合同约定的义务未果。现在该门面有其他承租�愿意承租，因你行长期不交钥匙，不进行现场清理，这样可能造成损失的扩大。为此，特致函你行，请你行收到本律师函后，三日内配合委托人办理房屋交接手续，这样有利于减少双方损失。相关赔偿可另行协商解决。若你行收到此函三日内未作答复，则视为你行拒绝交房，委托人有权自行全部清除你方已损毁的装修，恢复原状，对此产生的费用全部由你行承担。届时，委托人将进一步采取法律的手段来维护自身的合法权益”。工行青山支行认可收到该函件。
2017年4月19日，工行青山支行员工邓昌明向刘声龙出具了《房屋交接说明》，载明“一、房屋内没有任何有效单据凭证。二、房屋内没有任何财产。三、房屋内所有的现状均已今天现场摄像为准”。双方于一审庭审中，均认可涉案房屋2017年4月19日交接后出租给了案外人。
2017年4月20日，刘声龙（甲方）与武汉迦南美景装饰工程有限公司（乙方）签订《拆除协议》，合同约定：甲方将位于武昌和平大道749-1号龙凯大厦一楼（原工行的经营部）进行室内拆除工程交于乙方施工；施工内容：拆除吊顶、墙体、地面铲除等还原至原建筑毛坯状态，并将清除干净所有拆除建筑垃圾；施工费用：以建筑面积728.1平方米计算，每平方米175元，共计127,417.5元，垃圾清运800元/车，预计120车计96,000元等。合同落款处甲方盖有刘声龙印章及其公司员工肖刚的签名，乙方盖有武汉迦南美景装饰工程有限公司的印章及经办人刘声凯的签名。合同履行完毕后，武汉迦南美景装饰工程有限公司于2017年5月11日向刘声龙出具收据，载明收到交款单位刘声龙该门面的拆除费用127,400元；于2017年5月15日向刘声龙出具收据，载明收到交款单位刘声龙该门面的清理建筑垃圾费用87,500元。现该门面�租给他人。
一审法院认为，刘声龙与工行徐家棚支行于2010年4月8日签订的《房屋租赁合同书》及刘声龙与工行青山支行于2015年4月8日签订的《关于和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，双方当事人应当按照合同的约定承担各自的义务，并享有各自的权利。
根据《关于和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同补充协议》“（一）原合同的租赁期限继续有效，即2010年4月8日至2017年3月7日，剩余期限为2015年4月8日至2017年3月7日，共计1年11个月。（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前90日书面通知对方……”之约定，2017年3月7日合同依约期满，工行青山支行未提出书面续租要求，且向刘声龙致函表示合同到期后不再续租房屋。故刘声龙依约有权收回租赁房屋。但刘声龙在庭审中自认涉案房屋已交接并出租给了他人，刘声龙实际已经收回了房屋，故其请求工行青山支行交还租赁房屋，不予支持。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，工行青山支行2017年3月7日租赁期满后未及时交还租赁房屋，应当支付自租赁期满后至实际交还房屋前的房屋占有使用费。工行青山支行庭后提交的关于刘声龙第十一组证据的质证意见认为视频录像不能证明房屋是2017年4月19日交付的，但并未就同组证据中《房屋交接说明》发表意见。该说明有工行青山支行员工邓昌明签字并捺印，该员工于2017年3月10日签收的《催促函》经工行青山支行认可收到，故可以确认《房屋交接说明》的真实性。且房屋交接时间2017年4月19日还得到了双方在庭审中认可，故房屋交接时间可以确认为2017年4月19日。综上，刘声龙主张的房屋占有使用费应当自2017年3月8日起至2017年4月19日止参照上一年度租金标准138,339元/月（728.1平方米×190元/月/平方米）计算为198,285.9元（138,339元/月÷30天×43天）。
刘声龙与工行青山支行关于涉案房屋的水、电、垃圾、物业费等费用发生的争议，原《房屋租赁合同》中并未就上述费用进行约定，《关于和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同补充协议》明确约定了“经营期间所产生水、电费用由甲方指派武汉市四合院房地产代理有限责任公司先行垫付后代为收取”，且刘声龙提交的证据中有四合院公司于2017年2月27日致工行青山支行的催缴水、电、垃圾费的《通函》,双方提交的水、电、垃圾费凭据缴费主体均系四合院公司，可以说明双方约定和实际收取水、电费的主体系四合院公司。工行青山支行又就物业费与四合院公司签订了《物业管理合同》，故关于涉案房屋的水、电、垃圾、物业费系四合院公司与工行青山支行之间的争议，同刘声龙与工行青山支行间的房屋租赁合同属不同的法律关系，双方就上述费用向对方提出主张均无法律与事实依据，不予支持。
刘声龙主张恢复租赁房屋原状或赔偿20万元恢复原状的费用损失。根据原《房屋租赁合同》约定，“七、1、退租和期满不租，房屋装修不得损坏和拆除，甲方不给予补偿”之约定，工行青山支行腾退时不得损坏或拆除房屋装修。根据刘声龙提交的照片及视频证据，可以确认房屋有一定程度的损坏痕迹，工行青山支行在质证中否认了照片和视频的真实性，但在质证意见中自认了天花板有因修理必要而作的必须拆除，房屋存在搬移取款机、空调、柜台等机器设备的搬迁无法避免的拆除痕迹。且视频证据在时间和内容上可以与同组证据《房屋交接说明》相印证，综合上述证据与自认，可以确认涉案房屋中存在搬迁拆除的痕迹。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，工行青山支行交付的租赁房屋既不满足约定的“房屋装修不得损坏和拆除”，又不满足房屋使用后的状态，存在一定瑕疵，工行青�支行应当对其造成的损害承担赔偿责任。因工行青山支行在收到刘声龙要求恢复原状的通函后未对房屋的损坏进行修复，故刘声龙在对损坏进行修复后，有权就修复费用向工行青山支行主张赔偿。但对于修复费用，刘声龙主张按照20万元计算，并提交了拆除协议，转款凭证，清理垃圾费用收据87,500元、施工拆除费用收据127,400元，共计214,900元等证据。工行青山支行不认可上述证据的真实性，称收据系刘声龙自己出具，但未提交证据证明自己的抗辩意见，故不予采信。对刘声龙主张赔偿20万元恢复原状的费用，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、中国工商银行股份有限公司武汉青山支行于本判决生效之日起十日内向刘声龙支付房屋占有使用费198,285.9元；二、中国工商银行股份有限公司武汉青山支行于本判决生效之日起十日内向刘声龙赔偿房屋恢复原状损失20万元；三、驳回刘声龙的其他诉讼请求；四、驳回中国工商银行股份有限公司武汉青山支行的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,718元，减半收取4,359元，反诉案件受理费50元，共计4,409元由中国工商银行股份有限公司武汉青山支行负担（其中4,359元由刘声龙垫付，由中国工商银行股份有限公司武汉青山支行连同上述款项一并给付刘声龙）。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2010年4月8日、2015年4月8日，刘声龙分别与工行徐家棚支行、工行青山支行签订的《房屋租赁合同书》、《关于和平大道749号龙凯大厦一楼商铺租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。上述合同履行完毕后，工行青山支行应及时腾退本案诉争的房屋并保持该房屋的完好无损。
关于工行青山支行的上诉主张。首先、工行青山支行在一、二审诉讼期间，没有充分的证据证明，案涉房屋租期满后未及时办理交接手续的过错在刘声龙，故其应承担举证不能的法律后果；其次、工行青山支行在搬离案涉房屋时对该房屋造成了一定程度的损坏，是客观存在的事实。根据双方合同约定，工行青山支行对此应作相应的赔偿，且赔偿的金额具有事实依据。故一审法院判决工行青山支行向刘声龙支付房屋占有使用费并赔偿房屋恢复原状损失，并无不当。因此，工行青山支行的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,868元，由中国工商银行股份有限公司武汉青山支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年二月五日
书记员 余文婷