辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终9341号上诉人（原审原告）：黄东海，男，1963年10月4日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳飞跃教育培训学校，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-11号。法定代表人：高庆华，该校理事长。委托诉讼代理人：吴楠楠，辽宁精华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张炅，女，1967年11月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人黄东海因与上诉人沈阳飞跃教育培训学校（以下简称“飞跃教育学校”）、被上诉人张炅房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）皇民二初字第6420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄东海上诉请求：1.请求二审法院改判飞跃教育学校给付2016年6月20日至2016年10月25日期间的租金434,931.51元；2.请求二审法院改判飞跃教育学校赔偿装修损失费3,476,113.22元；3.请求二审法院支持8,000元维修费用的诉请；4.请求二审法院判令高庆华、臧海鹏、李长河、于雷、李龙对飞跃教育学校的给付责任承担连带责任；5.一、二审诉讼费用由飞跃教育学校承担。事实和理由：1.一审认定导致飞跃教育学校违约原因的事实错误；2.一审认定飞跃教育学校给付租金日期错误；3.一审判令飞跃教育学校承担全部装修费用错误；4.一审未判决飞跃教育学校承担维修费用错误；5、一审法院遗漏当事人，请求二审法院予以改正。对于飞跃教育学校的上诉请求，其辩称，飞跃教育学校主张任胜军对案涉房屋进行阻挠不属实，任胜军从未到现场采取任何措施阻挠飞跃教育学校进行装修，其也从未要求飞跃教育学校腾房，请求驳回飞跃教育学校的上诉主张。飞跃教育学校上诉请求：1.请求撤销一审判决或依法改判飞跃教育学校不支付租金121,527.78元、租金损失729,166.67元及装修损失费1,738.056.61元；2.要求黄东海承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人在签订合同时，并未告知上诉人其与现房屋所有权人任胜军存在纠纷，且因被上诉人原因导致任胜军一直对上诉人使用的房屋进行阻挠，致使承租人不能对租赁物使用、收益、故解除合同后的违约责任应由被上诉人承担。对于黄东海的上诉请求，其辩称，黄东海所述与事实不符，因任胜军的阻挠，导致案涉房屋完全达不到正常使用的目的，租赁合同已经不能继续履行，因此，黄东海存在严重过错，其应承担违约责任。张炅辩称，同意黄东海的上诉请求。对于飞跃教育学校的上诉请求，其答辩意见同黄东海。黄东海、张炅向一审法院起诉请求：请求法院判决原、被告《房屋租赁合同》终止；被告在《房屋租赁合同》终止后立即腾房；被告给付占用期间的占用、使用费（从2016年6月20日至实际腾房之日止）；被告赔偿原告7个月租金损失72.92万元；被告按学校正常使用标准赔偿装修费用3,300,000元；被告给付维修费8,000元；诉讼过程中产生的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等全部费用由被告承担。一审法院认定事实：座落于沈阳市皇姑区崇山东路68号房屋（建筑面积为2824.07平方米）原系贺洪奎、胡姝娉、贺鹏共同共有房产。贺洪奎系沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司的负责人。2006年9月1日，贺洪奎以该公司的名义与黄东海签订《租赁合同》一份。将上述房产出租给黄东海,租期15年，自2007年1月1日至2021年12月31日止。合同签订后，贺洪奎将争议房交付给黄东海，由其用于经营使用。2011年6月18日，出租方即沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司与承租方黄东海、张炅、房屋产权人贺洪奎、胡姝娉、贺鹏又签订《补充协议》一份，将原租赁合同的期限延长期2年至2024年2月28日止。2013年1月18日被告贺洪奎、贺鹏、胡姝娉将本案争议房屋出卖给案外人任胜军，任胜军于2013年1月24日取得房产证书。2014年6月12日，被告与二原告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告承租位于沈阳市皇姑区崇山东路68号房产，租赁期限为10年，自2014年6月12日起至2024年2月28日止，免租期三个月，租金起算日期自2014年9月20日起计收；年租金为1,250,000元；每年的租金上打租，提前3个自然月，在每年的6月20日当天一次性交纳与被告；若被告违约，提前终止租赁协议，须赔偿原告七个月租金损失，且保证学校正常使用标准交付原告。合同签订后，被告按约定于2014年6月13日向原告全额支付了首年房屋租金1,250,000元，原告将房屋交付被告。现因被告未支付从2016年6月20日之后的租金，故原告于2016年8月1日起诉来院。本案飞跃教育曾于2015年6月19日诉至本院，要求撤销与黄东海、张炅的房屋租赁合同，该案审理中黄东海、张炅提出反诉，要求飞跃教育给付租金并提出继续履行租赁合同。后本院作出（2015）皇民二初字第3567号民事判决，驳回飞跃教育的本诉请求，并由飞跃教育给付黄东海、张炅从2015年9月20日起至2016年9月19日止的租金1,250,000元。飞跃教育对该判决提出上诉。2016年5月，辽宁省沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终1821号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年9月，根据原告申请，本院委托沈阳中建东北工程有限咨询公司对沈阳市皇姑区崇山东路68号租赁房产按照学校正常使用标准进行装修的费用数额进行司法鉴定。沈阳中建东北工程有限咨询公司于2017年1月13日作出鉴定报告及关于《鉴定意见复议申请书》的答复，工程造价鉴定结果数额为3,476,113.22元，原告为此支付鉴定费用25,000元。2016年10月25日，原告与被告对《房屋租赁合同》予以解除，并办理了交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。关于原告提出解除合同事宜，因双方已于2016年10月25日通过协商予以解除，并办理交接手续，本院予以认可。关于解除合同的违约责任的问题，虽然被告装修期间曾因房屋所有权人阻挠装修受到影响，但是尚未达到导致租赁合同无法继续履行的程度，且原、被告之间关于租赁纠纷的（2015）皇民二初字第3567号民事判决已生效，对从2015年9月20日起至2016年9月19日止的租金，被告在执行阶段已经全额支付给原告，故被告应承担合同解除的违约责任。关于租金的问题，原、被告在《房屋租赁合同》解除后，被告应履行给付原告拖欠租金的义务，故原告请求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求本院予以支持。因原、被告已于2016年10月25日解除《房屋租赁合同》，故被告给付租金的日期为应从2016年9月20日起至2016年10月25日止。关于赔偿7个月租金损失的问题，因合同中已约定“提前终止租赁协议，须赔偿原告七个月租金损失”，故被告应赔偿原告7个月租金损失729,166.67元。关于原告主张按学校正常使用标准赔偿装修费用的问题。合同中约定“若被告违约，提前终止租赁协议，须赔偿原告七个月租金损失，且保证学校正常使用标准交付原告”。从本条款约定的字面含义理解，须在被告学校装修完毕正常投入使用后，如出现合同提前终止情况，被告应保证学校原有的正常状态交付原告。但因被告在开始装修时，便遭到案外人的干扰致使装修未能正常进行，学校也未能正常开办。故原告要求被告按学校正常办学使用标准赔偿装修全部费用，无事实及法律依据本院不予支持。但结合本案实际情况，在合同履行过程中，被告进入诉争房开始装修，并对诉争房内原有的门窗、地面、墙体、屋内隔断及水、电、暖设备进行拆除，确实给原告造成了一定的经济损失。故本院参照沈阳中建东北工程有限咨询公司出具的《鉴定报告》工程造价鉴定结论数额为3,476,113.22元的50%标准，给予原告适当的经济补偿即1,738,056.61元(3,476,113.22元*50%)。关于给付维修费8,000元的问题，因该费用于维修水管设施，而原告未提供证据证明水管设施出现问题是由于被告造成，故对原告此顶诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳飞跃教育培训学校与原告黄东海、张炅的《房屋租赁合同》于2016年10月25日解除；二、被告沈阳飞跃教育培训学校于本判决生效之日起十日内给付原告黄东海、张炅房屋租金121,527.78元（从2016年9月20日起至2016年10月25日止）；三、被告沈阳飞跃教育培训学校于本判决生效之日起十日内赔付原告黄东海、张炅七个月租金损失729,166.67元；四、被告沈阳飞跃教育培训学校于本判决生效之日起十日内赔付原告黄东海、张炅装修损失费用1,738,056.61元；上述款项被告如逾期未履行给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费19,400元，保全费5,000元，鉴定费25,000元，均由被告沈阳飞跃教育培训学校承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人的诉争焦点为：1.黄东海与飞跃教育学校签订的案涉《房屋租赁合同》解除的原因及责任归属应如何认定；2.飞跃教育学校应否支付房屋租金及支付租金的数额如何认定；3.黄东海要求高庆华、臧海鹏、李长河、于雷、李龙对飞跃教育学校的给付承担连带责任的诉请能否得到支持。一、关于黄东海与飞跃教育学校签订的案涉《房屋租赁合同》解除的原因及责任归属应如何认定的问题。虽庭审中，飞跃教育学校辩称，因案外人任胜军自2014年6月起一直对飞跃教育学校使用房屋及装修进行阻挠，致使承租人不能对租赁物使用、收益，故案涉租赁合同解除的责任应由黄东海承担。对此，本院认为，首先，因黄东海在任胜军购买涉案房屋之前，就对该物具有合法承租权，根据合同法的相关规定及涉案合同9.2条的约定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，飞跃教育学校称任胜军一直阻挠其正常使用案涉房屋，但庭审中，飞跃教育学校并未举证证明其上述主张以及任胜军的行为导致租赁合同无法继续履行的事实。另，即便飞跃教育学校所述属实，其应向任胜军主张相应权利，而不能以此作为拒绝交纳租金的理由；第三，案涉合同已经约定了租金的交付时间，但飞跃教育学校至今拖欠租金，该行为已构成违约。综上，案涉《房屋租赁合同》解除的原因系飞跃教育学校所致，黄东海并无违约行为。本院对飞跃教育学校的该项辩解意见不予采信。二、关于飞跃教育学校应否支付房屋租金及支付租金的数额如何认定的问题。1.关于飞跃教育学校应否支付房屋租金的问题。本院认为，因合同约定租金为上打租，租金的给付时间为每年的6月20日，但飞跃教育学校一直拖欠2016年6月20日以后的租金，故飞跃教育学校的行为已构成违约，其应承担继续给付租金的义务；2.关于飞跃教育学校拖欠房屋租金的数额如何认定的问题。虽庭审中，黄东海称飞跃教育学校应当给付2016年6月20日起至双方实际解除合同之日的2016年10月25日止期间的房屋租金，但本院认为，因业已生效的（2015）皇民二初字第3567号民事判决已经判令飞跃教育学校给付2015年9月20日至2016年9月19日期间的租金，且飞跃教育学校在执行阶段已经全额支付，故一审法院判令飞跃教育学校给付2016年9月20日至2016年10月25日期间租金的判决并无不当，本院对黄东海的该项上诉主张不予支持。三、关于黄东海要求高庆华、臧海鹏、李长河、于雷、李龙对飞跃教育学校的给付责任承担连带责任的诉请能否得到支持的问题，本院认为，因经本院审查一审卷宗可知，黄东海在一审的诉状中主张的该项诉请已被划掉，且一审庭审中均未将上述合伙人列为本案被告，应视为黄东海此次诉讼已放弃该项诉请，故本院对黄东海的该项上诉主张不予支持；四、关于飞跃教育学校提出的一审法院判令赔偿装修损失费用无事实和法律依据的上诉主张，本院认为，从双方的合同履行情况来看，飞跃教育学校进入诉争房开始装修，并对诉争房内原有的门窗、地面、墙体、屋内隔断及水、电、暖设备进行拆除，确实给黄东海造成了一定的经济损失，故一审法院参照沈阳中建东北工程有限咨询公司出具的《鉴定报告》及结合本案的实际情况，确定飞跃教育学校赔偿工程造价鉴定结论数额3,476,113.22元的50%作为经济补偿并无不妥，本院对飞跃教育学校的该项上诉主张不予支持。综上所述，黄东海和飞跃教育学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38,800元，由上诉人黄东海负担19,400元,由上诉人沈阳飞跃教育培训学校负担19,400元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一七年十月十二日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。