新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第1373号
上诉人（原审被告）：新疆腾亿房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：张汝仙，该公司执行董事。
委托代理人：李保红，新疆保力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨磊，男，1972年4月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被上诉人（原审原告）：杨佳钰，女，2000年3月7日出生，汉族，学生，住乌鲁木齐市。
法定代理人：杨磊（系杨佳钰的父亲），男，1972年4月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
二被上诉人共同委托代理人：裴珊，新疆世源律师事务所律师。
上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司（以下简称腾亿房产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日、2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人腾亿房产公司的委托代理人李保红，被上诉人杨磊、杨佳钰的委托代理人裴珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月17日，杨磊、杨佳钰与腾亿房产公司签订《商品房预售合同》，合同约定：杨磊、杨佳钰购买腾亿房产公司开发建设的水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭第×栋×单元×层××××号房屋，房屋总价1473940.68元。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，杨磊、杨佳钰按约交纳了争议房屋相应房款。2012年12月30日，腾亿房产公司未向杨磊、杨佳钰交付鸿瑞豪庭第×栋×单元×层××××号房屋。2013年9月2日，杨磊、杨佳钰办理该房屋的入住手续。
原审法院认为：杨磊、杨佳钰与腾亿房产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，杨磊、杨佳钰按约交纳了所购房屋的房款，腾亿房产公司负有按照合同约定于2012年12月30日前向其交付经验收合格的房屋责任。腾亿房产公司未在合同约定的时间内将房屋交付给杨磊、杨佳钰使用显属违约，应承担合同约定的违约责任。腾亿房产公司虽辩解其于2013年8月1日已通知杨磊、杨佳钰入住，但对其主张的事实未能举证，应承担不利后果，原审法院对其该辩解意见不予采信。按照上述时间计算，腾亿房产公司应向杨磊、杨佳钰偿付的逾期交房违约金为71338.72元【房屋总价款1473940.68元×日万分之二×242天（2012年12月31日至2013年9月2日）】，现杨磊、杨佳钰只主张违约金71148元是其对自己权利的处分。故对杨磊、杨佳钰要求腾亿房产公司支付违约金71148元的诉讼请求予以支持。
腾亿房产公司关于交付期限的约定属于无效条款，杨磊、杨佳钰不得要求履行的辩解意见，原审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并不具备合同无效的情形。且杨磊、杨佳钰起诉要求腾亿房产公司支付逾期交房违约金的违约责任，不属于《合同法》第一百一十条规定的情形。腾亿房产公司作为该房屋的开发商及《商品房预售合同》的提供者，对于房屋交付时间及逾期交房所要承担的违约责任应当是明知的，对其辩解意见，原审法院不予采信。腾亿房产公司关于合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约金过高，应按实际损失的30%酌减的辩解意见，原审法院认为，依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在双方合同中明确约定，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额，且腾亿房产公司作为《商品房预售合同》的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现腾亿房产公司认为违约金过高，与事实不符。对腾亿房产公司上述辩称意见，原审法院不予采信。原审法院遂判决如下：新疆腾亿房地产开发有限公司偿付杨磊、杨佳钰违约金71148元。
上诉人腾亿房产公司不服一审判决上诉称：我公司与杨磊、杨佳钰签订《商品房预售合同》中约定33天内即2012年12月30日前交付房屋。签订合同时涉案房屋尚未建成，且乌鲁木齐市已进入冬季休工期，无法施工，涉案房屋根本不可能按照合同约定期限交付。杨磊、杨佳钰在明知涉案房屋不能完工的情况下签订合同，未提出任何异议。杨磊、杨佳钰存在过错。且合同约定的违约金过高，已超出实际损失的3倍。我公司认可的逾期交房时间是2013年5月18日至2013年8月1日，共75天，原审判决认定我公司逾期交房214天的事实认定错误，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，依法改判我公司支付逾期交房违约金6250元或将案件发回重审。
被上诉人杨磊、杨佳钰答辩称：自2012年12月31日至2013年9月2日，腾亿房产公司逾期交房242天的事实清楚，（2015）乌中民四终字第428号民事判决书已确认相应事实。我于2013年9月2日办理的房屋入住，腾亿房产公司在这之前并未通知我入住。合同约定逾期交房的违约金为日万分之二，该约定是双方真实意思表示，该违约金约定低于人民银行公布的贷款利率，不属于调整的范围。故腾亿房产公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回腾亿房产公司的上诉请求，维持原判。
经本院二审查明事实与原审判决认定事实一致。
二审另查明：腾亿房产公司于2014年5月30日向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起诉讼，请求将其与杨磊、杨佳钰于2012年11月27日签订的《商品房预售合同》中约定的交房日期“2012年12月30日”变更为“2013年12月30日”。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2014）水民三初字第988号民事判决，驳回腾亿房产公司的诉讼请求。腾亿房产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2015）乌中民四终字第428号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2013年6月28日，位于乌鲁木齐市水磨沟区安居南路802号鸿瑞豪庭×号楼（即涉案房屋所在楼栋）经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘查单位五方验收合格。
上述事实，有《商品房预售合同》、票据、（2014）水民三初字第988号民事判决书、（2015）乌中民四终字第428号民事判决书、竣工质量验收意见表、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：杨磊、杨佳钰与腾亿房产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效，双方当事人均应按照合同约定内容履行各自的义务。杨磊、杨佳钰已履行了交纳全部房款的合同义务，腾亿房产公司应按照合同约定履行向杨磊、杨佳钰交付房屋的义务。双方合同中约定交房时间为2012年12月30日，腾亿房产公司认为该交房时间有误，涉案房屋不可能在该时间交付，杨磊、杨佳钰对合同签订存在过错。本院审查后认为，根据生效的（2014）水民三初字第988号民事判决书及（2015）乌中民四终字第428号民事判决书所认定的事实，腾亿房产公司请求将合同约定的交房时间变更为2013年12月30日的诉讼请求不能成立，故腾亿房产公司在本案中提出的该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。双方当事人签订的《商品房预售合同》中约定出卖人书面通知买受人办理房屋交付手续，腾亿房产公司并未提交证据证实其于2013年9月2日前通知杨磊、杨佳钰办理房屋入住手续，其辩解应将2013年8月1日作为交付涉案房屋的时间节点并无相关事实依据。杨磊、杨佳钰于2013年9月2日办理了涉案房屋的入住手续，原审判决据此认定2013年9月2日视为涉案房屋已交付并无不当。从2012年12月31日至2013年9月2日，腾亿房产公司逾期交房242天，其应承担相应的违约责任。腾亿房产公司辩称合同约定的违约金过高，但其提交的证据不足以证明其事实主张，本院对腾亿房产公司该上诉理由不予采信。综上，对腾亿房产公司请求改判其支付逾期交房违约金6250元的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1422.45元（新疆腾亿房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆腾亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
代理审判员 柳 燕
代理审判员 冯 宁
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 何润轩