（2015）梅兴法民二初字第36号
原告黎裕杰，男，1950年11月13日出生，汉族，住兴宁市兴城镇东街时辰牌巷**号***房。
被告广东省兴宁三建工程有限公司（以下简称三建公司），所在地址：兴宁市兴南大道近水楼台（宁新城南62号区），组织机构代码19657100-7.
法定代表人曾龙华，该公司总经理。
委托代理人王春玲，女，1981年4月5日，汉族，广州市天河区黄埔大道****号。
委托代理人曾荣松，广东广兴律师事务所律师。
被告何宜泉，男，1954年12月25日，汉族，广东省兴宁市兴城东街时辰牌**号***房。
原告黎裕杰诉被告广东省兴宁三建工程有限公司、何宜泉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黎裕杰、被告三建公司法定代表人曾龙华的委托代理人王春玲、曾荣松、被告何宜泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：其是东街时辰牌巷31号701房的住户。其在2004年11月购买了三建公司开发、委托何宜泉代理出售的上述房屋和底层杂物间。总房款为60000元，其已按约定支付了其中的55000元给何宜泉，且在上述房屋居住了十多年，但被告至今未按约定办理房屋产权证，为维护其合法权益，遂起诉至法院，请求判令被告为其办理好上述房屋的房屋产权证。
被告三建公司辩称：其公司不是兴城时辰牌31号的开发商，其公司与何宜泉也无任何劳动关系。该房屋是由何宜泉开发并对外出售的，原告是与何宜泉存在购房合同关系，房款也是由何宜泉直接收取。其对原告无办证义务。因为涉案房屋不符合《房地产管理法》和《商品房销售办法》等规定中对商品房转让的规定，根据《合同法》等相关规定，该购房合同属于无效合同。综上，原告的请求无事实和法律依据，请求法院查明事实作出公正处理。
被告何宜泉辩称：其对原告的起诉的事实理由和请求均无异议，但房屋是由三建公司开发建设的，其是受三建公司当时的法定代表人王佛鹏的委托进行房屋的包工包料建设并销售，应由三建公司承担办证义务。
经审理查明，2004年11月间，原告黎裕杰向何宜泉购买位于兴宁市东街时辰牌31号701房和底层杂间，约定购房款为60000元，未签订书面合同。黎裕杰在2004年11月10日、2005年2月6日、2005年7月23日、2006年2月12日分别向何宜泉交付了购房款30000元、5000元、10000元、10000元，合计55000元。何宜泉对此分别出具了收条。上述房屋已交付给原告黎裕杰使用至今，但该房屋至今未办理房地产权证。原告遂起诉至本院，提出了上述诉请。
审理中，经查何宜泉与本案有利害关系，本院依法追加何宜泉作为本案的被告参加诉讼。被告三建公司坚持上述答辩意见。被告何宜泉则认为涉案房屋所在楼房的土地是三建公司购买的，楼房由三建公司开发，由其包工包料进行兴建和进行销售，购房款由其收取，其与三建公司未签订书面合同，但三建公司一直未与其进行结算。案经调解，原被告双方未能达成一直协议。
另查明，涉案房屋所在楼房占地位于兴宁市兴城时辰牌巷31号（老门牌号为27、29号），土地使用权证的权属登记人为兴宁市兴城镇人民政府东街办事处（塑料厂），权属登记为国有，使用权类型为划拨，土地用途为综合。该房屋所在楼房的建设项目并未办理建设工程规划许可证、施工许可证、工程竣工验收备案、整体确权、房产交易分户等手续。
1993年9月1日，原广东省兴宁县第三建筑工程公司为甲方，原兴宁县第一小学为乙方，双方协商后签订了1份《协议书》。该协议书约定：甲方在时辰牌巷27、29号门牌集资兴建商品房，为解决乙方住宅南面采光等问题，经双方协商达成由甲方有偿出让壹米宽的地方给双方共同使用的协议。及约定了其他条款。广东省兴宁县第三建筑工程公司在合同的甲方栏盖章，兴宁县第一小学在合同的乙方栏盖章。
又查明，原广东省兴宁县第三建筑工程公司，在兴宁县撤县设市后更名为广东省兴宁市第三建筑工程公司，后更名为广东省兴宁三建工程有限公司。
以上事实，有经过质证的黎裕杰交付55000元房款的收条、兴宁市国土局证号为（2003）总字第01-8295的土地使用权档案、兴宁市住房和城乡规划建设局于2015年4月28日出具的“关于兴宁市兴城时辰牌巷31号的报建情况说明”、何宜泉的问话笔录、现场勘验图和照片，原广东省兴宁县第三建筑工程公司与原兴宁县第一小学签订的《协议书》及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：关于兴宁市兴城时辰牌31号（老门牌号为27、29号）楼房的开发主体的认定。根据原广东省兴宁县第三建筑工程公司与兴宁县第一小学签订的《协议书》签订主体、合同内容来看，足以看出兴宁市兴城时辰牌巷31号（老门牌号为27、29号）楼房是由三建公司兴建的，依法应认定兴宁市兴城时辰牌巷31号（老门牌号为27、29号）楼房的开发主体是三建公司。被告三建公司抗辩其不是上述商品房的开发主体，与事实不符，依法不予采纳。根据合同法第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告黎裕杰虽然并未签订书面的购买房屋合同，但其以口头的形式与何宜泉约定了买卖房屋和底层杂物间的相关事宜，并按照约定履行了交付了房款的义务，而房屋也已经实际交付给其使用至今，应当认定原告被告何宜泉之间的购房合同成立。关于购房合同的效力问题。原告主张行使合同权利的前提是该合同必须是合法有效的。而经调查，本案中的涉案房屋的土地权类型为划拨，根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，本案中土地使用权属人仍为兴城镇东街办事处，属于行政划拨地，并不是本案的被告兴宁三建工程有限公司。《中华人民共和国城市规划法》第三十六条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应向规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由政府规划主管部门在允许建设的范围核发建设用地规划许可证，取得许可证后，经县级以上人民政府审批后，由当地主管部门划拨土地。第三十八条规定未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建设工程开工之前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。本案的土地因未按上述规定办理相关的土地使用权出让手续，未经政府主管部门规划批准用于商业开发建房，土地性质至今尚未变更为商业用地，不具备土地使用权转让的实质要件，并未依法具备出于商业目的在该块用地上进行房地产开发的条件，而且涉案的房地产开发至今未办理建设工程规划许可证、施工许可证、工程竣工验收备案、整体确权、房产交易分户等手续，足以看出涉案楼房至今仍未取得土地使用权证和领取权属证书，及建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）明确规定“未依法登记领取权属证书的，不得转让”。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，尽管原告与何宜泉口头形式的合同意思表示真实，而且已经开始履行，但由于该合同违反国家法律的强制性规定，在诉讼期间也未能补办有关批准手续和土地出让手续，故该合同应认定无效。无效的合同自始都没有法律约束力，原告以无效的合同为依据，请求办理房地产权证的合同权利与法不符，不予支持。被告三建公司抗辩购房合同属于无效合同，符合法律规定，依法予以采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，经本院释明，原告表示在本案中不主张合同无效的相关权利，因此，本案不予处理对合同无效后的财产处理，当事人可另行申请解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告黎裕杰的诉讼请求。
本案的诉讼费用1300元，由原告黎裕杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 黄志胜
审 判 员 张 婷
人民陪审员 陈勇才
二〇一五年六月八日
书 记 员 李晓君