安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0521民初字1092号原告：当涂县城乡建设投资有限责任公司。住所地：安徽省马鞍山市当涂县太白路***号。企业信用代码：91340521686857147N。法定代表人：芮飞宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张明柱，安徽民主律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。被告：潘小琴，1962年12月4日出生，汉族。住:安徽省马鞍山市当涂县。原告当涂县城乡建设投资有限责任公司与被告潘小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人芮铭乐、被告潘小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当涂县城乡建设有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除合肥创意堂投资顾问有限公司代理原告与被告签订的《姑溪山水88商铺租赁合同》，立即将当涂县姑孰镇白纻山路329号商铺腾让交还给原告。2.被告向原告支付2014年1月15日至2017年2月14日的租金123750元，并以42500元/年为标准给付自2017年2月15日至实际腾让之日止的租金。3.被告向原告支付违约金55737元。事实与理由：2012年10月9日，受原告委托，合肥创意堂投资顾问有限公司与被告签订《姑溪山水88商铺租赁合同》，将姑溪山水白纻山路329商铺出租给被告。租赁期限为2013年1月15日至2018年1月14日，租期五年。合同约定租金分别为：35000元、37500元、40000元、42500元、45000元；被告应提前一个月支付下一年度的租金；若迟延支付，应按日万分之四支付迟延履行金；若迟延履行租金超过十五日，合肥创意堂投资顾问有限公司则有权解除合同。2016年2月4日，原告与合肥创意堂投资顾问有限公司解除了《当涂县姑溪山水项目综合销售服务全程代理合同》、《关于姑溪山水项目商业用房出租运营的补充协议》，双方委托代理关系终止。潘小琴辩称：1.被告确实与原告方签订了类似合同，但原告所依据的合同不是我签订的，合同内容也不对。2.我是租了姑溪山水白纻山路329号商铺，建筑面积为226平方米，租期五年；3.第一年的租金是我和我的合伙人合交的。其他年的租金没有定，当时只说根据经营情况上下波动4.我只经营了几个月，就将该商铺转让给合伙人，我不应是本案的被告。该合伙人经营情况如何？是否交了租金我不清楚。本院根据当事人的陈述、庭审举证、质证、认证，查明如下事实，2011年12月22日，原告当涂县城乡建设有限责任公司与合肥创意堂投资顾问有限公司签订了《当涂县姑溪山水项目综合销售服务全程代理合同》、《关于姑溪山水项目商业用房出租运营的补充协议》，将属原告所有的、姑溪山水商业用房委托合肥创意堂投资顾问有限公司进行对外租赁及运营管理。2016年2月4日，原告与合肥创意堂投资顾问有限公司解除了《当涂县姑溪山水项目综合销售服务全程代理合同》、《关于姑溪山水项目商业用房出租运营的补充协议》，双方委托代理关系终止，原告收回了姑溪山水商业用房的经营权。2012年10月9日，受原告委托，合肥创意堂投资顾问有限公司与被告潘小琴签订了《姑溪山水88商铺租赁合同》，将姑溪山水白纻山路329号、建筑面积为226平方米的商铺出租给被告潘小琴。租赁期限为2013年1月15日至2018年1月14日，租期五年。合同约定租金分别为：35000元、37500元、40000元、42500元、45000元；被告应提前一个月支付下一年度的租金；若迟延支付，应按日万分之四迟延履行金；若迟延履行租金超过十五日，合肥创意堂投资顾问有限公司则有权解除合同。合同签订后，被告潘小琴除按合同约定缴纳了第一年的租金外，其他年度的租金皆未缴纳。被告拖欠的租金为：2014年1月15日至2017年1月14日租金120000元（即：37500元+40000元+42500元），2017年1月15日至2017年2月14日的租金为3750元，合计123750元。根据合同约定被告应支付违约金55737元（123750元×万分之四×1126天），合计179487元。根据本院审理的与本案同类性质的案件，即原告当涂县城乡建设有限责任公司与被告王秀珍、与被告吴正英等房屋租赁纠纷案，结合本案，认定如下事实，1.合肥创意堂投资顾问有限公司与被告签订了《姑溪山水88商铺租赁合同》，合同的内容与原告主张权利的合同内容是一致的。2.每年被告缴纳的租金也是一定的，即原告所主张的。3.上列被告所经营的状况不是很好，有的已经停业。4.原、被告曾口头言明，其他年度的租金在已确定的基础上可根据被告的经营情况，进行协商，上下浮动。被告关于其他年度的租金不确定，并未提供相关证据予以证明，且与情理不符，也与事实相佐；其所签订合同内容也与原告所主张依据的合同内容不一致的观点，不能成立。另经查明，被告潘小琴租赁原告上述商业用房，主要用于和他人合伙经营“姑溪饭店”和开设“88商行”。2013年4月26日，原告与其合伙人王寿刚签订协议，将其合伙经营财物及经营权的转让给王寿刚。但被告没有征得原告方同意转让其所租赁的商业房，也没有与原告方终止该租赁合同。本院认为，合肥创意堂投资顾问有限公司与被告之间签订的《姑溪山水88商铺租赁合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，合法有效，依法应予保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告按照合同的约定追索被告拖欠的租金，应予支持。被告拖欠应缴的租金，依照合同约定，应当支付违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告要求解除与被告签订的《姑溪山水88商铺租赁合同》，既符合该合同的约定，又符合法律的规定，本院一并予以支持。被告将合伙经营的餐饮服务业的设施及经营权转让给他人，并未征得原告方同意转让该商业用房的租赁权，也未与原告终止该商业用房的租赁合同，被告关于其不应是本案的被告的辩称，不能成立。鉴于被告的实际经营状况及原、被告之间的口头约定，可适当减少被告缴纳的租金。可按原、被告签订的租赁合同约定的第一年的租金标准，即35000元/年缴纳。则被告应支付给原告的租金为：2014年1月15日至2017年1月14日租金105000元（即：35000元×3），2017年1月15日至2017年2月14日的租金约为2917元，合计107917元。根据合同约定被告应支付违约金48606元（107917元×万分之四×1126元）；合计约156523元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条，第二百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四二条，《最高人民法院关于适用的解释》第第九十条的规定，判决如下：一．解除合肥创意堂投资顾问有限公司与被告潘小琴签订的《姑溪山水88商铺租赁合同》。二．被告潘小琴于本判决生效之日起三十日内腾让姑溪山水白纻山路329号商铺给原告当涂县城乡建设有限责任公司。届期不能腾让，应按35000元/年支付原告当涂县城乡建设有限责任公司逾期腾让的租金损失。三．被告潘小琴于本判决生效之起三十日内，一次支付租金及违约金计156523元给原告当涂县城乡建设有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，由被告潘小琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  陈根生二〇一七年五月十二日书记员  朱 琴