甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0104民初1815号
原告：兰州银行股份有限公司西固支行，住所地兰州市西固区合水路50号。
负责人：张华伟，兰州银行股份有限公司西固支行行长。
委托诉讼代理人：郦艰红，女，兰州银行股份有限公司西固支行客户经理。
委托诉讼代理人：康艳，女，兰州银行股份有限公司西固支行客户经理。
被告：冯青，男，1966年5月16日出生，汉族，住兰州市西固区庄浪西路****号**室。
被告：何立琳，女，1969年4月11日出生，汉族，住兰州市城关区和政路西街**号501。
被告：兰州家铭房地产置业有限责任公司，住所地兰州市西固区合水路125号23楼2313-2316室。
法定代表人：张明，兰州家铭房地产置业有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：李世军，甘肃瀛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚博文，甘肃瀛强律师事务所实习律师。
原告兰州银行股份有限公司西固支行（以下简称兰州银行西固支行）与被告冯青、何立琳、兰州家铭房地产置业有限责任公司（以下简称家铭公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理中因被告冯青、何立琳下落不明不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2018年5月15日公开开庭审理了本案。原告兰州银行西固支行法定代表人张华伟及其委托诉讼代理人康艳、被告家铭公司委托诉讼代理人李世峰、姚博文到庭参加了诉讼。被告冯青、何立琳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告兰州银行西固支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告冯青签订的兰银借字第101032015000025号《房屋按揭借款合同》项下贷款全部到期，要求被告冯青提前归还贷款本息；2.请求判令被告冯青偿还借款本金2312410.71元，利息14221.33元，合计2326632.04元（截止到2017年8月20日，之后的利息按日万分之五计算至贷款实际清偿之日）；3.请求判令原告享有被告冯青抵押担保的7套房产的折价、拍卖、变卖价款的优先受偿权；4.请求判令原告享有被告家铭公司保证金账户内831464.02元保证金的优先受偿权；5.请求判令被告何立琳、家铭公司对被告冯青的全部借款承担连带清偿责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月11日，被告冯青与原告签订《房屋按揭借款合同》，合同约定原告给被告冯青贷款284万元，贷款期限十年，该笔贷款由被告冯青购买的商业用房进行抵押并办理抵押登记，由被告何立琳、家铭公司承担连带保证责任。合同约定，借款人冯青按月分120期向原告归还贷款本息，如不按期归还可提前收回全部贷款本息。2014年3月11日，家铭公司在原告处开立保证金账户，截止目前余额831464.02元。2015年12月至今被告冯青再未按合同约定偿还借款本息。
被告冯青未到庭答辩。
被告何立琳未到庭答辩。
被告家铭公司辩称：原告陈述属实。被告冯青贷款时以房屋做了抵押担保，应该先以冯青抵押的房产进行还款，不足部分，家铭公司承担保证责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋按揭借款合同》、兰州银行借款借据、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《商品房按揭贷款业务合作协议书》和《西固商贸中心楼盘按揭贷款业务合作协议书》、抵押权预告登记证、交易流水表，本院组织当事人进行了质证，被告对原告证据的真实性不持异议，前述证据具有证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。
根据确认的证据及当庭陈述，本院查明以下事实：2015年2月11日，冯青与兰州银行西固支行签订《房屋按揭借款合同》，按揭贷款购买家铭公司出售的位于兰州市西固区合水路125号第14层1409号、1411号、1413号、1414号、1415号、1416号、1417号七套房屋。《房屋按揭借款合同》约定：兰州银行西固支行给冯青贷款284万元，贷款期限十年，自2015年2月11至2025年2月11日，贷款利率为月利率6.15‰，若发生逾期情形，贷款罚息利率在原利率水平上加收50%，冯青以等额本息方式分120期按月归还本息，如不按期归还兰州银行西固支行可提前收回全部贷款。同时双方签订《最高额抵押合同》，冯青以其购买的七套房产作为贷款的抵押担保，且已在兰州市房地产交易中心办理抵押权预告登记。同日，何立琳、家铭公司与兰州银行西固支行签订《最高额保证合同》，何立琳、家铭公司作为保证人为冯青提供最高额284万元连带保证责任。冯青贷款后，2015年3月至7月按期归还贷款，之后未再还款，2015年8月起由家铭公司垫款代偿至2017年8月。截止2017年8月20日冯青欠贷款本金2312410.71元，利息14221.33元。
另查明，2014年3月13日，兰州银行西固支行与家铭公司就家铭公司开发建设的兰州市西固区合水路125号西固商贸中心写字楼项目，签订《商品房按揭贷款业务合作协议书》和《西固商贸中心楼盘按揭贷款业务合作协议书》，约定兰州银行西固支行为该项目提供符合条件的贷款支持，家铭公司在兰州银行西固支行开立保证金账户，保证金账户余额不低于银行发放按揭贷款总额的10%，如购房人出现未按期归还贷款本息情形时，家铭公司垫款代偿，兰州银行西固支行可从保证金账户中直接扣划。
本院认为，兰州银行西固支行与冯青、何立琳、家铭公司签订的《房屋按揭借款合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。冯青作为借款人未按照合同约定按期归还借款本息，兰州银行西固支行请求宣布借款全部提前到期要求借款人提前归还本息并支付罚息，符合合同约定，本院予以支持。兰州银行西固支行诉请何立琳、家铭公司作为保证人，对冯青的借款本息承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国担保法》的规定，本院予以支持。兰州银行西固支行与冯青签订《最高额抵押合同》且已办理抵押登记，兰州银行西固支行请求确认对冯青名下已办理抵押登记的抵押房屋享有拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，符合《中华人民共和国担保法》的规定，本院予以支持。兰州银行西固支行与家铭公司签订的《商品房按揭贷款业务合作协议书》和《西固商贸中心楼盘按揭贷款业务合作协议书》，亦是双方自愿协商一致达成的协议，不违反法律规定，合法有效，按照协议约定，家铭公司在原告处开立保证金专户，缴存保证金数额不低于贷款额度10%，未经兰州银行西固支行同意家铭公司不得擅自动用保证金账户内资金，借款人、保证人未履行还款义务时，兰州银行西固支行有权从保证金账户中扣划相应款项，协议约定内容符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条关于金钱质押的规定，兰州银行西固支行主张对保证金账户内保证金享有优先受偿权，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十三条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条规定，判决如下：
一、被告冯青于本判决生效之日起十日内偿还原告兰州银行股份有限公司西固支行借款本金2312410.71元、利息14221.33元，合计2326632.04元（计算至2017年8月20日）；自2017年8月21日起按月利率9.225‰计算利息至借款实际还清为止。
二、原告兰州银行股份有限公司西固支行对被告冯青抵押担保的坐落于兰州市西固区合水路125号第14层1409号、1411号、1413号、1414号、1415号、1416号、1417号房屋享有优先受偿权。
三、原告兰州银行股份有限公司西固支行对被告兰州家铭房地产置业有限责任公司账号为101032001397273的保证金账户内保证金享有优先受偿权。
四、被告何立琳对被告冯青上述借款本息承担连带清偿责任。
五、被告兰州家铭房地产置业有限责任公司对被告冯青上述借款本息承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12707元，保全费5000元，公告费600元，由被告冯青负担，被告何立琳、兰州家铭房地产置业有限责任公司承担连带清偿责任。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 王祯圆
人民陪审员 张世奎
人民陪审员 颜 蓉
二〇一八年五月二十日
法官 助理 徐 欣
书 记 员 贾 媛