广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初2486号
原告：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区南岸路63号首层（小商场）、三层、四层。
负责人：崔艳荣。
委托诉讼代理人：邓君，男，该支行员工。
被告：广州富力超盛置业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心52楼。
法定代表人：李思廉，职务董事长。
委托诉讼代理人：肖济国，男，该司职员。
委托诉讼代理人：郑先锋，男，该司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行诉被告广州富力超盛置业发展有限公司保证合同纠纷一案，本院于2017年3月23日受理后立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓君，被告广州富力超盛置业发展有限公司的委托诉讼代理人肖济国、郑先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行向本院提出诉讼请求：1.被告对原告与王岩、刘铁军签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：201302112）项下的全部贷款本金2642491.57元，利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2014年3月5日至债务清偿之日止，按合同约定的方式计算，暂计至2017年4月5日利息、罚息、复利611640.49元）承担连带保证责任；2.被告对原告起诉王岩、刘铁军产生的诉讼费用28550元、财产保全费5000元、公告费1000元承担连带保证责任；3.本案受理费16349元由被告承担。事实和理由：原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行与王岩、刘铁军于2013年6月26日签订《个人购房借款担保合同》约定，由原告向借款人王岩发放个人商用房贷款281万元，贷款期限为10年，确定年利率是7.205%，王岩、刘铁军将其共有的位于广州市天河区XXX房的房产用于贷款抵押，原告依约发放了贷款，而王岩没有依约履行还款义务，且出现连续逾期3期以下的逾期，经原告多次催促，被告依然拒绝还款。原告将王岩、刘铁军诉至法院，要求承担还款责任，法院以（2014）穗荔法民二初字第829号民事判决书判决原告胜诉，判决已经生效，原告也申请进入执行阶段，因被执行人王岩、刘铁军名下没有其他的财产可供执行，抵押物也尚未进入拍卖程序。原告与广州富力超盛置业发展有限公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议第五条约定，广州富力超盛置业发展有限公司同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任担保，担保的范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任。现原告未收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》，已符合广州富力超盛置业发展有限公司履行担保责任的情形。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。
广州富力超盛置业发展有限公司辩称，根据原告提供的证据可知，诉争的房屋已办理商品房预告登记以及商品房抵押权预告登记，诉争房屋的抵押权已经成立，且根据原告陈述可知，原告实际上已经可以通过司法拍卖的程序处置涉案房屋，而根据我国担保法第28条的条规，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此，被告要求原告先行处分涉案房屋以实现其债权，若处分后存在不足部分，再由被告承担相应的补充责任。不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回。
中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.民事判决书及生效证明，拟证明王岩、刘铁军拖欠原告的贷款本金2642491.57元及相应的利息；2.按揭贷款业务合作协议，拟证明广州富力超盛置业发展有限公司为借款人承担连带保证责任；3.自营历史明细列表，拟证明截止到2017年4月5日王岩、刘铁军拖欠原告的利息、罚息、复利611640.49元；4.广州市房地产档案馆产权情况表，拟证明涉案的抵押物还处于预告登记状态；5.广东省房地产预告登记证明，拟证明原告所取得的抵押权是一个预告登记。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月19日，原、被告签订《按揭贷款业务合作协议》约定，被告取得天河区华夏路东侧（珠江新城B1-3地块），面积7008.46平方米的土地使用权，并获准开发兴建富力盈通大厦项目；被告同意原告按照中国工商银行有关规定，在与借款人办理有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到被告开立的预售款监控账户；被告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款的阶段性连带责任保证，被告对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括便不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：（1）按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕；（2）原告收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》。2013年7月27日，广州市国土资源和房屋管理局对天河区XXX房地产预告登记，登记记载：原告为上述房屋抵押权人，权利价值为5634930元，并向原告核发了粤房地预登穗字第0120203797号《广东省房地产预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权登记。
2013年6月26日，王岩作为借款人与原告工行荔湾支行签订合同《个人购房借款/担保合同》（编号为A：201302112号）约定：原告根据借款人王岩的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为人民币2810000元，用于购买坐落于天河区XXX房（富力盈通大厦32层3203房）；贷款期限为10年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款偿还方式为按月等额本金还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，以及有其他违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并有权解除合同；借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；对于上述贷款，借款人王岩以其与刘铁军共有的位于广州市天河区XXX房（富力XXX房）作为贷款抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。同日，抵押物共有人刘铁军在该《个人购房借款/担保合同》上签字。合同签订后，原告工行荔湾支行与王岩办理了抵押登记手续，于2013年9月5日向王岩发放了2810000元贷款。王岩自2014年3月5日开始逾期偿还贷款。原告于2014年6月23日向本院提起诉讼，本院于2014年12月13日作出（2014）穗荔法民二初字第829号民事判决书认定，被告王岩、刘铁军自愿将双方共有的广州市天河区XXX房（富力XXX房）抵押给原告，作为偿还贷款的担保，并依法办理了抵押登记手续，原告依法享有该抵押物的抵押权，故被告不履行还款义务时，原告有权要求以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。判决：一、解除中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行与被告王岩于2013年6月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号为A：201302112号）；二、被告王岩、刘铁军于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行偿还借款本金2642491.57元及利息（计至2014年10月21日止，利息为99718.64元，从2014年10月22日起，利息以实际欠款额为本金，按合同约定的方式计算至实际清偿之日止）；三、被告王岩、刘铁军不履行上述第二项债务时，原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行有权以广州市天河区XXX房（富力XXX房）房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。上述判决于2015年3月11日发生法律效力。原告亦依生效判决向本院申请执行，本院依法立案执行，现该案正在执行中。
本院认为，原、被告签订的《按揭贷款业务合作协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。依照《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告向原告承担的阶段性连带保证责任应为附终止条件的保证合同，被告免除承担连带责任的条件是原告能对王岩、刘铁军所提供抵押的广州市天河区XXX房（富力XXX房）行使抵押权。而依据原告提供的证据显示，广州市国土资源和房屋管理局已依法对原告的抵押权进行了登记，并向原告核发了抵押权利证明，本院作出的（2014）穗荔法民二初字第829号生效民事判决书也依法确认了原告对被告王岩、刘铁军提供抵押的广州市天河区XXX房享有抵押权，判决在王岩、刘铁军不履行还款义务时，原告有权要求以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因此，依照《按揭贷款业务合作协议》的约定，被告不需承担连带保证责任的条件已经成就，故原告在本案中提出被告对王岩、刘铁军的债务承担连带责任保证的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行的全部诉讼请求。
本案受理费16349元，由原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 劳灿辉
二〇一七年五月二十二日
书记员 巫仕平
黄燕