上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7296号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海神鹰物流有限公司，住所地上海市宝山区长江西路1180号415-38，经营地上海市宝山区南汀路200号。
法定代表人：彭涛，董事长。
委托诉讼代理人：何文曙，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海泛成国际货运代理有限公司，住所地上海市虹口区吴淞路218号808室，经营地上海市浦东新区港城路2386号。
法定代表人：庄海民，董事长。
委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人上海神鹰物流有限公司（以下简称神鹰公司）与被上诉人上海泛成国际货运代理有限公司（以下简称泛成公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初80171号(之一)民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭于2017年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人神鹰公司之委托代理人何文曙、被上诉人泛成公司之委托代理人周愉珉到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第五项，改判被上诉人向上诉人返还多收取的租金人民币（以下币种同）355,618.73元，并支持上诉人关于由被上诉人赔偿30万元搬迁损失的原审反诉请求。
事实和理由：1、原审认为被上诉人的交房时间为2011年12月1日且上诉人认可该时间系认定事实错误。2、上诉人曾就合同结束的后续事宜，包括如何以多付房租、押金抵扣租金等与被上诉人沟通，并在前期谈判中反复强调争取，原审认为己方从未提出异议的认定有误。3、被上诉人以多付房租和押金抵扣后，系被上诉人需要退付上诉人部分金额，故上诉人不存在实质性违约行为，不应支付所谓的逾期利息损失。4、被上诉人未给予上诉人更长、更合理的搬迁时间，原审确定对上诉人减免租金的期间过短，80%的租金标准过高。5、上诉人的实际损失远远超过主张的金额且已提供相应证明，应当得到支持。6、原审忽略重要事实，即被上诉人提供的合同评审表中部门审批时间是2011年12月19日，总裁审批时间是2011年12月20日。故2011年12月1日时合同尚未生效，被上诉人也不可能向上诉人交付房屋。被上诉人实际于2011年12月28日腾空房屋，12月29日向上诉人交房。由此，上诉人多支付了一个月的租金应予抵扣。
被上诉人辩称，系争房屋在合同签订时已经交付，被上诉人的内部审核手续与对外合同行为无关。上诉人主张交付日期是2011年12月底，但其并没有任何证据，而且在整个合同履行过程中从未就交付日期提出过异议，并已进行了确认。关于上诉人主张的经济损失，除关联单位的函件没有提供赔偿金或者计算的依据，不应予以支持。一审判决正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
泛成公司向一审法院起诉请求判令：1、解除双方的租赁关系；2、神鹰公司支付所欠2016年6月1日至同年10月10日的租金589,192.56元、2016年6月至同年10月的水电费13,765.42元，合计602,957.98元及相应的利息损失（按同期贷款利率自2016年5月30日起计算至实际支付之日止）。
神鹰公司提起反诉，要求泛成公司：1、返还租赁合同押金355,618.73元；2、返还一个月租金355,618.73元；3、支付神鹰公司紧急搬迁造成的损失30万元。
一审法院认定事实：2011年12月，泛成公司作为出租方（甲方）、神鹰公司作为承租方（乙方），双方就位于上海市浦东新区XX路XX号的仓库、场地、办公室及配套绿化的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，该合同尾部甲方的落款日期为2011年12月8日，乙方的落款日期为2011年12月29日。合同约定租赁期自2011年12月1日至2014年11月30日。甲方自2012年12月1日起将上述仓库、场地、办公用房交付给乙方使用，租金标准：仓库及雨棚0.80/平方米/天，场地0.40/平方米/天，办公室2.00/平方米/天，绿化0.25/平方米/天。租金从本合同第二条所定房屋使用日起计算，支付方式及交纳期限为：通过银行转账，每季末月的30号前支付下季度的租金，乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为100元/天。乙方一次性支付甲方一个月租金作为押金，押金随第一期租金一同支付。合同期满，乙方如需续租本合同确定的房屋或换租甲方其他的房屋……如乙方不再续租，在乙方将所租赁的房屋（含相关设备）经甲方验收并完整交还甲方后，甲方需在对该租赁房屋（含相关设备）验收合格之日起10天内将押金退还给乙方，押金不计利息。乙方租赁本合同第一条确定的房屋仅限于仓储，集装箱拆装和办公之用，在租赁期间内不得擅自改变其结构和用途，必须遵守中华人民共和国法律、法规，维护仅供设施和公共利益。在租赁期内，如一方需要变更或终止合同，必须提前60天书面通知另一方，并在征得另一方同意后，方可变更和终止合同。2011年12月30日，神鹰公司支付了押金及2011年12月的租金各355,618.73元。合同到期后，神鹰公司继续使用租赁物并支付租金。2016年9月14日，泛成公司以神鹰公司长期拖欠租金为由向神鹰公司发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，要求神鹰公司在收到通知之日起七日内迁出并结清租赁费用。2016年9月16日起，神鹰公司向泛成公司提出要求给予合理的搬迁时间，遭泛成公司拒绝。2016年9月23日，泛成公司采取断电措施并引发双方纠纷，后泛成公司恢复了供电。2016年10月10日、11日，神鹰公司搬场时双方发生纠纷并报警。2016年10月13日，双方就神鹰公司于2016年10月10日从泛成公司场地搬离事宜签订《协议书》，协议第3条约定，关于乙方（神鹰公司）拖欠甲方（泛成公司）2016年6月-9月租金等相关费用（乙方租赁场地于2016年6月开始缩减至场地为10670.95平方米，办公室为52平方米，道口棚为114平方米），双方同意通过法律途径解决。
审理中，泛成公司认为2011年12月1日交房起租，神鹰公司租金支付至2016年5月31日；租金按合同约定先付后用，于每季度月底30日前按季支付，泛成公司确认其主张的租金利息损失为：分别以410,649.36元（2016年6-8月的租金）、178,543.20元（2016年9、10月的租金）为本金，从2016年6月1日、2016年9月1日起算，对水电费利息损失，泛成公司不再主张。神鹰公司表示若从2011年12月1日起租，泛成公司所述租金支付时间属实，但神鹰公司认为根据实际交房时间，应从2011年12月30日起租，即多支付了一个月租金，神鹰公司在2016年9月16日与对方谈及租金时才知道泛成公司要侵吞该租金；确认泛成公司诉请租金的计算方式，但2016年9月23日起泛成公司对神鹰公司经营造成影响，不同意全额支付。另外，为证明搬迁损失，神鹰公司提供了其与案外单位的来往索赔函件，证明其与案外单位达成了30万元赔偿协议，该款项由案外单位直接从应付神鹰公司的账款中扣除。
一审法院认为：双方之间订立的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行。双方均认可涉案租赁合同期限届满后，双方形成不定期租赁关系，现泛成公司诉请双方的不定期租赁关系解除，对此神鹰公司无异议，法院予以确认。
合同解除后，双方应按约结算相关租赁费用。一、关于起租日期。租赁合同约定，泛成公司自2011年12月1日起将租赁物交付给神鹰公司使用。而双方签约落款时间均晚于上述约定的交房日期，说明签约时神鹰公司对上述交房时间是认可的，事实上在泛成公司提出解除合同前，神鹰公司从未提出过异议，直至2016年10月13日双方签订《协议书》时，协议内容中亦确认神鹰公司拖欠泛成公司2016年6月-9月租金。神鹰公司以实际交房时间晚于合同约定时间为由，反诉要求泛成公司退还多收的一个月租金，缺乏合同依据，法院不予支持。二、法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据合同约定，神鹰公司应于每季末月的30号前支付下季度的租金。涉案租赁合同到期后，神鹰公司继续占有使用租赁物，其仍应按原合同约定支付租金。但神鹰公司自2016年6月起未再支付租金，其属违约，泛成公司要求神鹰公司支付欠租及逾期支付租金的利息损失，具有合同和法律依据。泛成公司承租面积较大，且主要用于仓储经营，泛成公司仅给予神鹰公司七天搬迁期限欠合理性，加之2016年9月23日泛成公司即采取过断电措施并引发纠纷，神鹰公司认为泛成公司的行为对其经营及正常使用租赁物造成一定影响，法院予以采信。对2016年9月23日之后的租金，法院根据合同实际履行情况，酌定神鹰公司按约定租金标准的80%支付。对利息计算方式，鉴于神鹰公司尚有押金在泛成公司处，结合泛成公司反诉答辩时对押金的处理意见，涉案押金在合同终止且神鹰公司返还租赁物时直接抵扣欠租较为合理，相应租金利息损失分段计算。神鹰公司反诉要求泛成公司返还押金，法院不予支持。对水电欠费，双方已确认一致，法院可据此判决。三、对神鹰公司反诉主张的经济损失，其仅提供了与案外单位的来往索赔函件，上述证据不足以证明损失的客观性以及与泛成公司行为之间的关联性，该反诉请求，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二〇一七年三月二十七日作出判决：一、解除上海泛成国际货运代理有限公司与上海神鹰物流有限公司之间的不定期租赁关系；二、上海神鹰物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泛成国际货运代理有限公司2016年6月1日至同年10月10日的租金217,504.94元（已扣除押金355,618.73元）；三、上海神鹰物流有限公司于判决生效之日起十日内支付上海泛成国际货运代理有限公司2016年6月至同年10月的水电费13,765.42元；四、上海神鹰物流有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付上海泛成国际货运代理有限公司逾期支付租金的利息损失，共三笔：1、以410,649.36元为本金，从2016年6月1日起计算至2016年10月10日止；2、以162,474.31元为本金，从2016年9月1日计算至2016年10月10日止；3、以217,504.94为本金，从2016年10月11日计算至实际支付之日止；五、驳回上海神鹰物流有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,915元，减半收取4,957.50元，上海泛成国际货运代理有限公司负担2,509.50元，上海神鹰物流有限公司负担2,448元。反诉案件受理费减半收取计6,950.57元，由上海神鹰物流有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，2011年12月30日，上诉人神鹰公司向被上诉人泛成公司支付押金355,618.73元、租金299,800元。同日，上诉人通过合同约定的指定第三方上海XX有限公司向被上诉人支付55,818.73元。上述汇款“附言”栏分别注明为“运费押金”和“运费”;泛成公司则在出具的记账联“开具项目”中均记录为“12月运费”。
一审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
另查明，泛成公司就与神鹰公司租赁合同的《仓库、堆场合同评审表》中，主签部门评审意见同意签字时间为2011年12月12日，总裁助理、集团管理部门评审同意签字时间为2011年12月19日，总裁评审同意签字时间为2011年12月20日。
二审中，双方确认每月实际租金计算根据租赁面积、天数的变化调整，对于租金支付时间及所对应的金额均无异议。其中，2011年12月、2012年1月、2月、3月、4月，上诉人分别支付了355,618.73元、355,618.73元、332,675.59元、355,618.73元、344,147.16元。自2012年11月至2016年5月，租赁面积较之前约19,700平方米增加了5,000至2,000平方米不等；2016年6月，租赁面积缩减至10,800平方米左右，上诉人亦未再支付租金等费用。
二审中，就被上诉人的断电时间，被上诉人表示仅一个半小时，上诉人则表示持续了两、三个小时。
本院认为，本案二审期间，双方当事人关于解除租赁合同及对水电费的处理均无异议。现双方争议的问题，在于系争租赁合同的租金起算时间、上诉人是否多付租金并可作抵扣，以及上诉人在合同解除搬迁过程中的租金计算和损失赔偿主张等方面。对于上述争议问题，本院阐述如下：
首先，关于租金起算时间。根据双方《房屋租赁合同》第二条2约定：“甲方（泛成公司）自2011年12月1日起将上述仓库、场地、办公用房交付给乙方（神鹰公司）使用。”第三条2约定：“租金从本合同第二条所定房屋使用日起计算，…”从该条文表述来看，租赁物交付使用日与租金起算日均为2011年12月1日。现上诉人主张实际交付使用日为2011年12月28日，但其并未提供相应的交房单据予以佐证。上诉人提出，对方内部合同审批时间、本方合同签字时间、支付押金、租金时间均在合同约定日期之后，可以印证上诉人的推定结论；而被上诉人则认为，上诉人在合同有明确约定的情况下于2011年12月29日签字盖章，视为对合同中交房起租等内容的认可，且在整个履行期间均无异议，搬离时亦对《协议书》中拖欠租金一节亦予确认，其行为显然与其主张不符。
本院认为，本案双方各执一词，对于同一文本表述乃至同一节事实，亦分别作出不同的、有利于本方的解释。系争租赁合同实际履行有近五年时间，故从该合同订立及其具体履行过程中当事人的行为判断，较之各自通过文字推论更有说服力。本案中，双方对于租金支付时间、金额及对应的租赁面积均无异议。系争合同对租金的计算方法，明确为租赁区域单价（仓库及雨棚、场地、办公室、绿化各不相同）X面积X天数。因此，不同月份因租赁使用的面积和当月天数不同，租金亦存在差异。从上诉人的实际支付情况来看，其2011年12月、2012年1月、2月、3月、4月在租赁面积、单价不变的情况下，租金分别为355,618.73元、355,618.73元、332,675.59元、355,618.73元、344,147.16元…，均与当月天数相对应，包括之后整个租赁期间亦随之变化调整。上诉人如主张2011年12月30日支付的355,618.73元系先付后用，即支付2012年1月的租金，则之后2、3、4等各月的租金金额显然无法对应；如上诉人仅就2011年12月单独多付一个月租金，又与其主张租赁物尚未交付、不应支付租金的意见相矛盾。可见，在合同订立和履行之初，上诉人履行合同支付租金的行为应属正常且平稳，双方并无多付一个月租金的争议存在。事实上，自合同订立开始至整个合同履行期间，上诉人也从未就此节提出过异议，对于被上诉人2011年12月及此后每月开具发票所注明的对应租期亦未提出质疑。还需要指出的是，在近五年的租赁期内承租人的租赁面积曾数次出现较大幅度的增减，并且直接影响到租金金额的计算调整，包括合同原租期已达届满之时，上诉人都从未提出进行折算抵扣的要求。故从本案系争合同的实际履行情况分析，上诉人既无充分的证据证明其主张，亦缺乏合理的事实依据，对其要求返还一月租金的诉请，本院难以支持。
其次，关于搬迁过程中的租金计算及损失赔偿。根据本案中上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，租期至2014年11月30日届满，此后双方即属不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人应在合理期限之前通知承租人。综合考虑本案系争场地租赁的用途、面积、被上诉人的停电行为等因素，原审酌定自2016年9月23日后上诉人按照租金标准的80%支付尚无不当，上诉人要求按原《房屋租赁合同》中承租方提前向出租方申请续租的60天作为期限，因两者的性质和适用条件均不相同，缺乏充分的依据。至于上诉人提出的30万元损失赔偿主张，仅有案外人的索赔函件，原审认为该证据不足以证明损失的客观性以及与被上诉人行为之间的关联性，本院亦予认同。
综上所述，本案一审法院所作判决并无不当，本院依法予以维持。对于上诉人的各项上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,915元，由上诉人上海神鹰物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 王振伟
审 判 员 唐建芳
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……