安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终830号
上诉人（原审被告）：枞阳县奥特福购物广场，经营场所安徽省枞阳县汤沟镇跃进村中心商贸城*号楼。
经营者：潘丐程。
上诉人（原审被告）：潘丐。
上诉人（原审被告）：谢佰月。
三上诉人共同委托诉讼代理人：左冬生，安徽众佳律师事务所律师。
三上诉人共同委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽众佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：枞阳县汤沟房地产开发有限公司，住所地安徽省枞阳县汤沟镇。
法定代表人：章达慈，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方可，安徽枞杨律师事务所律师。
上诉人枞阳县奥特福购物广场（以下简称奥特福广场）、潘丐程、谢佰月与被上诉人枞阳县汤沟房地产开发有限公司（以下简称汤沟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院（2017）皖0722民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人奥特福广场的经营者潘丐程，上诉人谢佰月及其共同委托诉讼代理人左冬生、吴婷婷，被上诉人汤沟公司的委托诉讼代理人方可到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
奥特福广场、潘丐程、谢佰月的上诉请求：1.请求撤销一审判决的第二项和第三项，依法改判或者发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，优惠即是免租，一审法院认定租金从2017年3月开始收取是错误的，二审法院应当驳回被上诉人对租金的诉讼请求；2.一审判决适用法律错误，一审法院超诉讼请求判决，且判决三上诉人共同赔偿，违反了法律不告不理原则，对一审法院判决三上诉人共同赔偿被上诉人500000元是适用法律错误；3.一审法院在庭审后，判决书下发前就查封了上诉人正常经营的超市，超标的查封，导致上诉人无法经营，经营场地已不在上诉人的控制之下，所以从查封之日起上诉人就不应该承担租金了。
汤沟公司答辩认为：1.原审认定事实清楚，上诉人所说的口头协议并不存在；2.原判适用法律正确，没有违反公平原则，我们诉求中有要求支付前三年的租金600000元，法院判了500000元；3.法院查封属于程序上的措施，查封不影响上诉人经营，只是限制上诉人的财产转移，因此上诉人交回房屋之前，要承担我们的租金损失。
汤沟公司一审诉讼请求：判令奥特福广场、潘丐程、谢佰月共同给付租金200000，2017年6月14日前的逾期利息12000元，并从2017年6月15日起至实际付清之日止，按月利率1.5%给付逾期利息。
奥特福广场、潘丐程、谢佰月一审反诉请求：解除与汤沟公司签订的房屋租赁合同，并由汤沟公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：汤沟镇跃进村中心商贸城7#楼系汤沟公司于2013年开发建设并完工。2014年3月29日，原铜陵市狮子山区奥特福超市（乙方）与汤沟公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租7#楼前一至二层经营超市，合同约定：租赁期限18年，即自2014年3月29日起至2032年3月28日止；年租金200000元/年；前三年免租金，十年后的租赁期限内，双方根据市场行情及物价因素协商增加租金标准；租金支付方式为按年支付，即本合同签订之日起至2017年2月27日免租金，自2017年2月28日开始采用先付租金后使用的方式，即2017年2月28日前支付2017年2月至2018年2月的租金，以后每年度的对应日付清下年度租金，以此类推；房屋装潢及设施设备约定为除房屋现固有设施外，甲方还负责安装电梯。商场内所有装潢、附属设施、消防等全部设备均由乙方自己承担；合同签订之日，乙方预缴200000此订金于乙方开业之日返还100000万元，另100000元在今后房租中冲抵。合同第一条第3项约定，乙方签约后立即组织人员在半个月内开始装修，确保在2014年10月1日前超市全部经营。若乙方于此日准时开业，则甲方今后优惠6个月房租给乙方。合同第十一条仅约定双方不得违约，并未约定违约责任的具体承担方式。铜陵市狮子山区奥特福超市经营者潘丐程及其妻谢佰月亦在该合同中签名。潘丐程后即对租赁房屋进行装修，并于2015年1月23日商场正式营业至今。
汤沟镇跃进村中心商贸城7#楼工程于2015年7月3日经公安消防部门进行了工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》，该工程未被确定为抽查对象。
另查明，2013年1月10日，潘丐程注册成立原铜陵市狮子山区奥特福超市，并领取个体工商户营业执照，2016年11月29日该超市被注销。2014年4月22日，潘丐程另注册成立枞阳县奥特福购物广场（经营场所为汤沟镇跃进村中心商贸城7#楼），并领取个体工商户营业执照。
原审法院认为，本案主要争议焦点为：1.租金交纳的责任主体？原铜陵市狮子山区奥特福超市与汤沟公司签订租赁合同后，于2016年11月29日注销，其经营者潘丐程又于2014年4月22日另行注册成立奥特福广场，并以租赁合同约定的地点为其经营地点，实际承继原铜陵市狮子山区奥特福超市权利义务，故奥特福广场为租金给付责任主体。潘丐程为奥特福广场经营者，谢佰月系潘丐程之妻，二人同时在《房屋租赁合同》中签字，可以认定奥特福广场是以家庭形式经营，汤沟公司主张潘丐程、谢佰月与奥特福广场共同承担责任并无不妥；2.汤沟公司主张在奥特福广场欠租金200000元（即2017年2月28日前交纳2017年2月至2018年2月年度间租金）能否成立？《房屋租赁合同》约定前三年免租金，也即2017年3月29日前免相应租金，但该合同第三条第2项约定开始交纳的租金年度为2017年2月至2018年2月，该年度日期应为笔误，实际应为2017年3月至2018年3月。该款规定第一次交纳租金日期为2017年2月28日，但奥特福广场并未在该日期或3月28日前交纳，已明显违约；第二，《房屋租赁合同》虽约定了奥特福广场如在2014年10月1日准时营业，汤沟公司今后优惠6个月房租，而并非免收；第三，奥特福广场未能在2014年10月1日前开业，其辩称系租赁房屋未能进行消防验收，汤沟公司应承担责任，并从实际开业日期2015年1月23日开始计算租金，但从其提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》可以看出，该租赁房屋依消防法等规定，仅属在验收后应当报公安机关消防机构备案而非必须经消防验收的房屋，奥特福广场从事超市经营，负有向公安消防机构申报消防安全检查的义务，其以涉案租赁房屋未能经消防验收，超市未能在合同约定的日期前开业，其责任在原告，要求从实际开业日期计算年度租金的意见无法律依据；第四，如双方继续履行租赁合同，则奥特福广场应交纳从2017年3月至2018年3月年度租金，反之，则应以年租金200000元的标准交纳2017年3月至租赁合同解除、返还租赁房屋期间的租金。奥特福广场已预缴200000元，汤沟公司除返还100000元外，尚有100000元，该款可从其应缴租金中扣除。3、奥特福广场反诉请求解除租赁合同能否支持以及合同解除，汤沟公司能否对合同约定的前三年租金以及房屋楼梯与户外显示屏价值进行主张？合同可因当事人约定或法律规定而解除，奥特福广场以其经营亏损、汤沟公司不守诚信为由主张解除租赁合同，未能提供相应证据，亦不符合法律规定，但鉴于汤沟公司在审理中表示同意解除合同，故对奥特福广场主张解除租赁合同的请求予以支持。租赁合同基于租赁期限为18年等而作出了前三年免租的约定，奥特福广场因解除合同而对汤沟公司造成的损失，应比照合同约定予以赔偿50万元（即20×15÷18×3）。商场内本应由汤沟公司负责安装电梯，但双方后变更为建造楼梯，汤沟公司主张建造楼梯费用无事实和法律依据。租赁房屋户外液晶显示屏约定由汤沟公司、奥特福广场和另一商户共同使用，应由其共同管理、维护，并负担相关费用，但汤沟公司未能提供相关费用证据，对该请求不予支持。
综上，原审法院认为，2014年3月29日，汤沟公司与原铜陵市狮子山区奥特福超市签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，现双方同意解除该合同，不违反法律规定，应予支持。因合同解除而造成的损失，奥特福广场及潘丐程、谢佰月应予赔偿，同时对尚欠的2017年3月至合同解除、租赁房屋实际返还期间的租金，应以200000元/年为标准给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.解除2014年3月29日原告（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司与被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场（原铜陵市狮子山区奥特福超市）签订的《房屋租赁合同》；2.被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场、被告潘丐程、谢佰月在本判决生效后十日内，以20万元/年为标准，共同给付原告（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司2017年3月至租赁房屋实际返还给汤沟公司期间的租金（汤沟公司已收取的10万元订金可在应缴租金中扣除）；3.被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场、被告潘丐程、谢佰月在本判决生效后十日内，共同赔偿原告（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，反诉费2240元，诉讼保全费3520元，合计10240元，由枞阳县汤沟房地产开发有限公司负担2300元，枞阳县奥特福购物广场、潘丐程、谢佰月负担7940元。
上诉人奥特福广场、潘丐程、谢佰月二审向法庭提交如下证据：一组照片和聊天记录，证明在2017年10月3日上诉人就将钥匙交给被上诉人，被上诉人已经实际转租给别人经营。
汤沟公司质证认为：对照片的真实性、关联性无法核实，不清楚是哪里的超市。对于聊天记录，内容看不清楚，不能达到上诉人的证明目的。
汤沟公司二审向法庭提交如下证据：向一审枞阳县法院递交的委托书一份，证明在2017年10月28日钥匙并未交还，上诉人委托了王晓群处理相关事宜。
奥特福广场、潘丐程、谢佰月质证认为：委托书是上诉人所写，其真实性、合法性没有异议，但证明目的有异议，这个期间是委托授权期间，而不是超市的经营期间。照片显示的是10月12日第三人已经进场营业。
本院认证如下：对于上诉人所提交的证据1.奥特福广场、潘丐程、谢佰月二审提交的照片，照片本身无法看出拍摄地点和拍摄日期，以及实际经营者，对于该组证据的关联性不予认可；2.谢佰月和龙慈天下的聊天记录，可以反映本案争议租赁房屋的钥匙已经在2017年10月3日交还给龙慈天下。双方聊天的内容具有延续性，对于钥匙的交还时间叙述明确，且庭审中，汤沟公司的代理人对于是否交还钥匙的事实声称并不清楚，庭后核实，但庭后也未向法庭明确说明等情况，根据证据的盖然性原则，可以认定龙慈天下为汤沟公司的法定代表人章达慈的微信名称；3.谢佰月和微信名祭老乡、安徽亳州大销价美女的聊天记录，无法反映对方的真实身份，以及与本案事实有何关联，故对于该记录不予认可。
对于被上诉人所提交的证据，真实性、合法性予以认可，其证明目的不予采纳。
双方当事人对原审所提交的证据坚持原来的证明观点和质证意见。
对于原审经审理查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审查明事实同一审。本院另确定以下事实：奥特福广场、潘丐程、谢佰月已于2017年10月3日将钥匙交还给汤沟公司的法定代表人章达慈。
本案二审争议焦点：1.上诉人奥特福广场、潘丐程、谢佰月是否欠付汤沟公司租金以及租金的数额?2.一审判决奥特福广场、潘丐程、谢佰月承担500000元损失是否超过诉讼请求？是否合理？
本院认为：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定切实履行。合同约定租赁期限18年，自2014年3月29日起至2032年3月28日止，至2017年10月3日交还钥匙，上诉人奥特福广场、潘丐程、谢佰月实际经营3年零6个月，其要求解除合同的原因为超市长期亏损，并无证据证明汤沟公司有任何违约行为，故汤沟公司在奥特福广场、潘丐程、谢佰月要求解除合同的反诉请求的意见上发表答辩意见，要求在解除合同的基础上，增加给付租赁期前三年的租金600000元及其他设备损失并无不当，但其应当在明确诉讼请求的基础上，补交相关诉讼费用；2.合同约定第一次给付租金时间应为2017年2月28日支付2017年2月28日至2018年2月27日之间的房屋租赁费用200000元，但奥特福广场、潘丐程、谢佰月并未按约支付，已构成违约，奥特福广场、潘丐程、谢佰月已在2017年10月3日将钥匙归还给汤沟公司，故汤沟公司主张的租金应当计算至2017年10月3日，共计248天，即200000元÷365天×248天=135890元；奥特福广场、潘丐程、谢佰月陈述汤沟公司答应在约定的开业时间开业即同意免除6个月房租的主张，一合同约定的是18年租赁期间，二合同约定的是给予6个月房租优惠，但具体优惠数额不明确，属于约定不明；三汤沟公司不认可其同意开业时间的调整，故对于上诉人的该主张不予支持；3.汤沟公司在合同中约定给予奥特福广场、潘丐程、谢佰月减免前三年的租金是建立在双方合同签订18年的基础上，现奥特福广场、潘丐程、谢佰月违约并且要求解除合同，汤沟公司主张增加部分租金损失并无不当，应予支持。计算如下：600000元÷18年×15年=500000元，故原审法院判定奥特福广场、潘丐程、谢佰月另支付汤沟公司损失500000元并无不当，应予维持。
综上，上诉人奥特福广场、潘丐程、谢佰月的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持安徽省枞阳县人民法院（2017）皖0722民初1961号民事判决第一项、第三项，即“解除2014年3月29日原告（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司与被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场（原铜陵市狮子山区奥特福超市）签订的《房屋租赁合同》”、“被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场、被告潘丐程、谢佰月在本判决生效后十日内，共同赔偿原告（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司50万元”；
二、撤销安徽省枞阳县人民法院（2017）皖0722民初1961号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）枞阳县奥特福购物广场、被告潘丐程、谢佰月在本判决生效后十日内，以20万元/年为标准，共同给付（反诉被告）枞阳县汤沟房地产开发有限公司2017年3月至租赁房屋实际返还给汤沟公司期间的租金（汤沟公司已收取的10万元订金可在应缴租金中扣除）”；
三、枞阳县奥特福购物广场、潘丐程、谢佰月在本判决生效后十日内支付给枞阳县汤沟房地产开发有限公司租金135890元（汤沟公司已收取的10万元订金可在应缴租金中扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15780元，反诉费2240元，诉讼保全费3520元，合计21540元，由枞阳县汤沟房地产开发有限公司负担10417元，枞阳县奥特福购物广场、潘丐程、谢佰月负担11123元；二审案件受理费10800，枞阳县奥特福购物广场、潘丐程、谢佰月负担9720元，枞阳县汤沟房地产开发有限公司负担1080元。
本判决为终审判决。
审判长 查 慧 凌
审判员 张 庄 女
审判员 盛 丽 娜
二〇一八年一月十六日
书记员 汪颖（代）
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。