浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3727号
上诉人（原审原告）：陈志洪，男，1974年10月25日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：徐佩、江琳，浙江浙中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈小明，男，1965年3月17日出生，汉族，住义乌市。
被上诉人（原审被告）：义乌市天瀚酒店，住所地：义乌市上溪镇月湖路**号。
负责人：陈小明。
原审被告：义乌市天鸿置业有限公司，住所地：义乌市上溪上城路88号。
法定代表人：陈小明，董事长。
两被上诉人及原审被告共同委托诉讼代理人：陈洵喜，义乌市香山法律服务所法律工作者。
上诉人陈志洪因与被上诉人陈小明、义乌市天瀚酒店、原审被告义乌市天鸿置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初12631号民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈志洪上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判陈小明和义乌市天瀚酒店连带支付房屋恢复费用23276元，陈小明和义乌市天瀚酒店连带赔偿租金损失39000元（租金损失从2015年11月30日起按年租金52547元暂算至2016年7月25日，以后的损失仍按此计算至实际履行之日止），诉讼费及鉴定费由陈小明和义乌市天瀚酒店连带承担。事实和理由：1、2015年11月30日至2015年12月29日期间，涉案的房屋陈小明和义乌市天瀚酒店实际占有使用，应当向陈志洪支付占用期间的费用。双方的房屋租赁合同于2015年11月30日到期，而义乌市天瀚酒店却发函告知陈志洪，因为业主过多，要分批进行返还房屋交接，而陈志洪的房子被安排到2015年12月29日才能交接。合同到期后的一个月，涉案房屋仍由义乌市天瀚酒店实际占有使用，陈志洪无法取得出租房屋的使用权。陈志洪认为陈小明、义乌市天瀚酒店应当承担这一个月占用期间租金损失。2、陈小明、义乌市天瀚酒店没有将涉案房屋的钥匙交还给陈志洪，致使陈志洪实际无法取得房屋的使用收益权，应当由陈小明、义乌市天瀚酒店承担至实际交付之日止的租金损失。义乌市天瀚酒店发函安排2015年12月29日与陈志洪进行涉案房屋的交接，领取钥匙，签署交接单。但是在交接当日，陈志洪除了被要求签署交接单外，并没有拿到自己出租房屋的钥匙。对此，陈志洪当场提出了异议，要求其交还钥匙，但酒店未予以理睬，致使陈志洪无法进入涉案的房屋，无法实际取回房屋的使用权。陈小明、义乌市天瀚酒店应当承担从安排交房之日起至陈志洪实际取回对房屋的控制使用权之日止的租金损失。3、为顺利完成涉案房屋的交接，减少陈志洪的损失，陈志洪多次与对方协商涉案房屋的恢复问题，且积极与相关部门沟通，采取了适当的措施来防止损失扩大。陈志洪诉请的租金损失是实际损失，并不是扩大部分损失，应当由陈小明、义乌市天瀚酒店承担。在房屋租赁合同到期以前，陈小明、义乌市天瀚酒店承诺会将承租的房屋恢复原状，特别是承租房屋外扩建的有柱雨棚和花坛。但合同到期后，却发现陈小明、义乌市天瀚酒店并没有按照承诺的恢复承租房屋的原状，更没有拆除扩建部分。陈志洪的房屋系一楼店面，雨棚和花坛严重影响陈志洪对店面的使用收益，大大降低了店面的价值。为了减少店面损失的扩大，陈志洪多次交涉，向相关部门反应。多方交涉下，陈小明才在2016年7月将上述雨棚拆除。陈志洪认为，店面的价值就在于它的门面位置，而雨棚和花坛直接挡住了门面，阻碍了道路的通行，严重降低了它的价值，为此陈志洪积极与各方协调，采取各项措施来减少损失的扩大，应当由陈小明、义乌市天瀚酒店赔偿这期间的租金损失。4、应当由陈小明和义乌市天瀚酒店连带承担赔偿责任。虽然房屋租赁合同是陈志洪和陈小明签订的，但实际使用人是义乌市天瀚酒店，房屋交接等手续也都是义乌市天瀚酒店与陈志洪联系，应当认定义乌市天瀚酒店对陈小明与陈志洪之间的债务构成债务加入，承担连带赔偿责任。综上，请求二审法院依法支持陈志洪的上诉请求。
陈小明、义乌市天瀚酒店、义乌市天鸿置业有限公司共同答辩称：1、房屋租赁合同并未对是否恢复原状进行约定，现一审法院要求陈小明支付恢复费用实属增加陈小明的负担。2、陈志洪要求支付实际交付之日前的房租无任何法律依据。租赁到期后义乌市天瀚酒店也尽了告知义务。依据合同相对性的原则，陈志洪的房屋是否出租与陈小明没有任何关联，是陈志洪自愿将损失扩大，理应由陈志洪承担责任。而陈小明承租的房屋有几十户用于经营，除了与陈志洪之外，与承租户没有任何纠纷。按照合同约定，将房屋早已交付。3、关于1个月时间，当时陈志洪也是同意的，交接比较多，工作量比较大，陈志洪也同意逾期1个月交付，如果当时不同意，也可以提前安排进行交接。租赁房屋系陈志洪与陈小明签订，与义乌市天瀚酒店无关，何况义乌市天瀚酒店已经停业，不再经营。综上，请求二审法院查明本案事实，依法驳回陈志洪的上诉请求，维持原判。
陈志洪向一审法院起诉请求：一、陈小明、义乌市天瀚酒店、义乌市天鸿置业有限公司将陈志洪所有的房屋按房屋买卖合同上的交房标准恢复原状（1、恢复户与户之间的隔墙包括一楼和设备层的隔墙；2、恢复房屋租赁后改装的水电、恢复普通电器照明，供水到厨房、卫生间，排水设接口；3、安装承租后拆除的原房屋门口的卷闸门；4、拆除房屋吊顶和装饰；5、拆除房屋门口的花坛）；二、陈小明、义乌市天瀚酒店、义乌市天鸿置业有限公司将涉案的房屋的公共部分按“天鸿·月湖公寓底层平面图”所示恢复原状（恢复公共部分的厕所）；三、赔偿陈志洪租金损失39000元（租金损失从2015年11月30日起按年租金52547元计付至实际履行完毕之日止，暂计算至2016年7月25日，暂计39000元）。2017年1月24日，陈志洪变更第一项诉请为要求支付恢复原状的费用。
一审法院认定事实：2006年6月3日，陈志洪（出租人）与陈小明（承租人）签订《租房协议》一份，约定：租赁物为天鸿?月湖公寓18#商铺、租期为六年、租金自房屋交付使用之日起按年每年按房屋总价的5%计算、承租人负责所有的物业管理及水电费用，承租人在房屋租赁期间，不得损坏房屋结构，若违反则由承租人负责赔偿维修费用。2009年，陈志洪办理了该房的房产证及土地证。2015年10月8日，天瀚酒店向月湖公寓1幢业主发函，简要内容为：承租的物业将于2015年11月30日到期，酒店不再继续经营，酒店将于2015年12月1日至30日逐步分批安排交接，具体分批交接时间届时再另行通知。2015年11月26日，天瀚酒店与义乌市恒厦物业服务有限公司联合向月湖路62号房东发布《房屋交接通知函》，内容如下：……您租赁给我们的物业，我们安排在2015年12月29日（上午……/下午……）为您办理相关返还交接手续……。在交接后，公寓的物业费从2016年1月1日起按0.9元/㎡缴纳……。2016年3月21日，陈志洪向陈小明发送《回复函》，称《房屋交接通知函》已收，但要求恢复承租房屋的下列问题：1、打通户与户间的隔墙；2、恢复改装的水电；3、安装拆除的原房屋门；4、拆除房屋的吊顶和装修；5、拆除房屋外墙上搭建的雨篷、雨篷梁柱及花池。整改完毕后通知陈志洪，并承担租金损失18000元。但该邮件并未寄送成功。2016年5月10日，天鸿置业公司承诺有柱雨篷在2016年6月30日前拆除。审理过程中，经一审法院委托金华市鸿文价格评估有限公司评估，恢复费用为23276元、施工工期为15天。另查明，该房屋陈志洪从天鸿置业公司购买，购买价格为877627元。根据底层平面图陈志洪与陈志强，陈志洪与住宅17号间有隔墙，涉案房屋靠大道侧有两扇门。2015年11月30日前的租金已全部付清，之前的年租金为52547元。
一审法院认为，本院认为，与陈志洪签订租赁合同的相对人为陈小明，双方签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈志洪的第一项诉请，虽然双方的租赁合同没有约定期满后的交付标准，但考虑到房屋的使用属性及户与户间的物理隔离的需要，陈志洪要求恢复户与户之间的隔墙包括一楼和设备层的隔墙及安装承租后拆除的原房屋门口的卷闸门、拆除房屋吊顶、装饰及门口的花坛的诉请应予支持；按照商品房买卖合同及行业交付惯例，水电入户及普通照明及厨房、卫生间通水并设立排水接口是基本标准。陈小明租赁期满后也应按该标准返还租赁物，不能返还的应按鉴定意见书确定的恢复费用支付给陈志洪。陈志洪要求恢复公共部分，而公共部分为全部业主的共有部分，陈志洪单独提供诉请，诉讼主体不符，不宜在本案中一并处理。陈小明造成陈志洪损失，陈志洪应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。陈志洪在陈小明没有完全恢复原状的情况下，应通过支出合理的费用防止损失的扩大，而支出的合理费用可要求陈小明负担。根据恢复原状需工期为15天，陈小明应赔偿给陈志洪半个月租金损失即2189元。陈志洪在明知陈小明不再承租的情况下，要自行解决再行出租的问题，其要求陈小明支付其他的租金损失，无法律依据，不予支持。陈志洪要求陈小明、义乌市天瀚酒店、义乌市天鸿置业有限公司共同履行义务，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈小明于判决生效后十日内支付陈志洪房屋恢复费用23276元。二、陈小明于判决生效后十日内赔偿陈志洪租金损失2189元。三、驳回陈志洪其他诉讼请求。案件受理费776元，由陈志洪负担689元，陈小明负担87元。鉴定费3000元，由陈小明负担。
二审中，陈志洪提交证据如下：证据1、申请材料2份（其中一份给规划局的为复印件）、信访事项答复意见书2份、会议纪要1份（复印件）、行政复议案件受理通知书1份，证明陈志洪就陈小明的违规建筑严重影响陈志洪使用涉案房产，积极与各行政部门沟通协调，防止造成损失扩大的事实。证据2、照片8张，证明直至2017年8月23日，陈小明仍占有使用陈志洪的房产，将建筑垃圾堆放到陈志洪的房子中，将陈志洪的房产当仓库使用，且没有将钥匙交还给陈志洪，致使陈志洪无法进入自己的房产，无法实际取回房产使用权的事实。陈小明、义乌市天瀚酒店、义乌市天鸿置业有限公司质证意见：证据1与本案无任何关联，对证据2的证明目的有异议，酒店很早就不再经营。本院认证意见：对陈志洪提供的证据1的真实性予以确认，但对其与本案的关联性不予认定；证据2无法证明其主张的内容。
本院认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案所涉的房产虽然是用于义乌天瀚酒店的经营，但租房协议的一方当事人系陈小明，故一审认定由陈小明承担合同责任并无不妥，陈小明虽系个人独资企业义乌天瀚酒店的负责人，但以此要求义乌天瀚酒店承担连带责任没有法律依据；因陈志洪在一审中承认于房屋交接通知函的落款日期收到交房通知，说明在2015年11月26日已知悉其房屋不再被租用的事实，且交接通知上告知其在2015年12月29日办理返还交接手续，陈志洪并没有提出异议，同时给予合理的房屋交接及腾空时间也是双方诚信履行合同的表现。故陈志洪要求陈小明支付2015年11月30日至2015年12月29日期间的租金损失不予支持。双方在交接过程中对恢复原状问题发生争议，并引发本案诉讼，一审中对恢复原状的费用已经评估确定，且评估报告书中确定了恢复原状所需的工期，故陈志洪认为仅赔偿15天的租金损失不合理的意见，本院不予采纳。陈志洪作为出租人有权要求原承租人陈小明恢复原状，并承担由此产生的费用，以减少损失，但其以陈小明并未完全恢复原状为由，而要求承担租期满之日开始至实际履行完毕之日止的租金损失于法无据，本院不予支持。综上，陈志洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776元，由上诉人陈志洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 高 耘
审 判 员 张淑英
二〇一七年九月二十九日
代书记员 张青青