重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第1835号
上诉人（原审原告，反诉被告）：陈东，男，1965年4月9日。
委托代理人：陈澄，重庆华华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：周才友，男，1962年11月26日生。
委托代理人：冷雪晖，重庆荣升律师事务所律师。
委托代理人：魏远畅，重庆荣升律师事务所律师。
上诉人陈东与被上诉人周才友企业出售合同纠纷一案，重庆市荣昌县人民法院于2014年2月10日作出（2013）荣法民初字第03381号民事判决，陈东不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：陈东与周才友于2012年6月15日签订了《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》。合同约定：周才友将河包镇长升加油站以2286000元转让给陈东（不含场地平整、电线杆搬迁和围墙修建款105000元），合同签订后30日内，陈东向周才友支付定金500000元，周才友在合同签订后60日内完成场地平整、电线杆搬迁和围墙修建，陈东向周才友支付105000元，周才友确保陈东在合同签订后90日内进场施工，陈东进场后10天内向周才友支付786000元；陈东在收到周才友所有证照并正式营业10日内，向周才友支付尾款1000000元。周才友需在该合同签订后10日内将加油站的危险化学品经营许可证、成品油经营许可证、土地使用证、房产证、营业执照、税务登记证、机构代码证、政府有关部门对该加油站的全部批文移交陈东，并将营业执照、土地使用证、房地产权证等所有证照的股东、法人名称过户和变更到陈东名下；任意一方未按合同约定履行义务视为违约，违约方需向对方支付合同总金额20%的违约金，并继续履行合同。合同签订后，陈东向周才友支付了部分款项，周才友向陈东移交了重庆市商业委员会渝商特发（2009）37号《批复》、重庆市用地批复、《建筑工程方案设计审查意见函》（渝规荣昌方案函（2012）0024号）、《建设工程消防设计的审核意见书》（荣公消审（2012）第0009号）、《危险化学品建设项目设立安全审查意见书》（渝安监危化项目经审字（2011）040号），但未按照合同约定时间向陈东移交合同中所载明的全部证件，也未将营业执照、土地使用证、房地产权证等过户和变更到陈东名下。一审审理中，陈东自愿撤回了本诉第一项和第四项诉讼请求。
原审法院另查明：河包长升加油站所占用的建设用地系案外人唐某某与荣昌县国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，至今未办理国有土地使用权证。渝商特发（2009）37号《批复》载明：荣昌县河包长升加油站由荣昌县河包镇供油点原址改建。荣昌县河包长升加油站因改建未完成，未通过相关验收，未有通过经营许可审批和取得营业执照。
陈东一审诉称：2012年6月15日，陈东与周才友签订了《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》。合同约定：周才友将自己经营的河包镇长升加油站以人民币228万转让给陈东经营管理，并对加油站实施改建。合同签订后，陈东于2012年12月5日开始进场对加油站实施改建工程。在施工过程中，周才友以各种理由阻扰陈东的施工工人进行恐吓和威胁。由于周才友的阻扰和强行施工行为，造成陈东水泥失效95包，价款1235元，油池修建人工费、火砖损失费20000元，场地守护费6个月8400元，共计29635元。现陈东多次要求周才友停止施工，但周才友置之不理。2013年7月1日，周才友委托的施工方进场施工，现需要办理施工的相关手续，陈东多次要求周才友配合，但周才友对此不予理会。根据双方签订的《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》第二条的规定，周才友应在该合同签订后10日内将该加油站的相关资料及公章移交陈东，但时至今日，周才友也未履行该合同义务，导致该工程无法正常进行。同时面临该加油站改造工程将无法在行政部门规定的时限内完工。按照合同的约定，周才友应支付陈东违约金45.6万元，请求判令：1、周才友停止在荣昌县河包镇长升加油站的修建行为，自行拆除；2、周才友将加油站的公章和相关手续全部移交给陈东，并配合陈东办理该加油站改造工程的相关手续；3、周才友支付陈东违约金456000元，并继续履行《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》；4、周才友赔偿陈东工程和材料损失费29635元；5、诉讼费由周才友承担。
周才友一审辩称：1、陈东与周才友于2012年6月15日签订的股权变更合同，因违反法律法规的强制性规定，属于无效合同；2、周才友已将所有的手续移交给陈东，陈东的诉讼请求无法律依据，请求驳回陈东的诉讼请求。
周才有反诉诉称：周才友与陈东于2012年6月15日签订了《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》。合同约定周才有将河包镇长升加油站以2286000元转让给陈东。周才有需在该合同签订后10日内将加油站的营业执照、土地使用权证、房地产权证等证照移交陈东，实现方式为将其过户和变更到陈东名下。周才有向陈东移交了有关部门关于“原址改建荣昌县河包镇供油点为加油站”项目的相关批文共7件（其中原件5件）。现该项目正在建设中，所占用的建设用地系由第三人唐某某与荣昌县国土资源和房屋管理局于2012年1月17日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，至今尚未办理国有土地使用权证。《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》违反了法律强制性规定，应为无效。故请求判令：1、确认周才有与陈东与2012年6月15日签订的《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》无效；2、陈东向周才有返还有关部门关于“原址改建荣昌县河包镇供油点为加油站”项目的相关批文原件，包括重庆市商业委员会渝商特发（2009）37号《批复》、重庆市用地批复、《建筑工程方案设计审查意见函》（渝规荣昌方案函（2012）0024号）、《建设工程消防设计审核意见书》（荣公消审（2012）第0009号）、《危险化学品建设项目设立安全审查意见书》（渝安监危化项目经审字（2011）040号）；3、诉讼费由陈东承担。
陈东针对反诉辩称：合同有效，陈东已经按照合同履行了义务，不存在违约。该项目存在瑕疵，违约的是周才友，陈东和周才友签订的是企业买卖合同，不是建设项目转让合同，不存在无效情况。证照是否移交，陈东不清楚。合同中的“定金”50万实际为履约金，不是定金。（2013）荣法民初字第01140号判决书已生效，其对周才友的诉求已经做出了处理，应根据一事不再理原则，驳回周才友的反诉。
原审法院认为，陈东与周才友签订《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》时，荣昌县河包长升加油站并未取得营业执照，未取得经营权，该合同虽名为股权转让合同，但实为河包长升加油站相关批文及建设土地使用权转让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。河包长升加油站所占用的建设用地系唐某某与荣昌县国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，至今未办理国有土地使用权证。周才友在起诉时未取得出让土地的使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意转让河包长升加油站所占用的建设用地，故《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》中涉及建设用地转让部分应认定为无效。根据合同无效的原则，合同部分无效并不导致合同全部无效，但如果无效部分系合同的核心条款或合同无效部分和有效部分系不可分，则应认定整个合同无效。关于同意荣昌县河包镇长升供油点原址改建加油站的批复载明：河包长升加油站系河包镇长升供油点原址改建加油站。本案中的批复与土地使用权相互依存，系不可分，故《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》因建设用地转让部分无效而导致合同全部无效。陈东认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定应为有效合同，但该规定为买卖合同的一般法原则，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》系针对土地使用权合同纠纷的特别法，故应当优先适用。陈东基于无效合同要求周才友履行相关义务并承担违约责任不符合法律规定，故该院对陈东的本诉诉讼请求不予支持。同时因《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》系无效合同，其对周才友自始没有约束力，陈东依据无效合同取得的河包长升加油站的相关证件及批文应当予以返还，故该院对周才友的反诉诉讼请求予以支持。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回陈东的全部本诉诉讼请求；二、陈东与周才友2012年6月15日签订的《荣昌县河包长升加油站股权变更合同》无效；三、陈东在判决生效后十日向周才友返还重庆市商业委员会渝商特发（2009）37号《批复》、重庆市用地批复、《建筑工程方案设计审查意见函》（渝规荣昌方案函（2012）0024号）、《建设工程消防设计审核意见书》（荣公消审（2012）第0009号）、《危险化学品建设项目设立安全审查意见书》（渝安监危化项目经审字（2011）040号）。本诉受理费8585元，反诉受理费12544元，由陈东负担。
陈东不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第03381号民事判决。二、改判周才友将荣昌县河包镇长升加油站的公章和相关手续全部移交给陈东，并配合陈东办理该加油站改造工程的相关手续。三、改判周才友支付给陈东违约金456000元，并继续履行《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》。四、驳回周才友要求认定《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》无效的反诉请求。五、判决周才友承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。加油站的土地使用权人唐某某出具的《转让书》，明确承诺在该加油站建设完毕后将土地使用权按照周才友的要求过户到陈东名下，即陈东和周才友之间签订的《荣昌县河包镇长生加油站股权变更合同》中的合同瑕疵已被土地使用权人出具的《转让书》所消除，该合同是可以履行的合同。况且陈东自2012年12月5日开始在该加油站施工期间，土地使用权人唐某某并未提出任何异议。该《转让书》实质是陈东和周才友及第三人唐某某之间签订的一个补充合同，也就是该土地使用权人同意将该土地使用权转让给陈东。土地使用权受让人变更的问题属于从合同义务，周才友不能以目前未履行从合同义务来主张合同无效。本案是企业转让纠纷，并非土地使用权转让合同，一审法院适用法律错误。一审法院应依法认定双方签订的《荣昌县河包镇长生加油站股权变更合同》系有效合同，驳回周才友要求确认合同无效的诉讼请求。陈东和周才友签订的《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》实质是个人独资企业买卖合同。周才友原所有的个人独资企业荣昌县河包镇长升供油点，原址改建为加油站，而加油站是一个经过批准的待改建企业，虽然未取得企业营业执照，但其投资主体是周才友，故其签订买卖合同的主体是适格的。周才友违约阻止陈东进行施工，故应承担违约责任。
周才友二审辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院二审另查明，周才友与陈东所签订的《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》第二条约定的危险化学品经营许可证、成品油经营许可证、土地使用权证、房产证等证照，在本院二审期间，尚未办理。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》是否无效；二、周才友是否应支付给陈东违约金456000元，并继续履行《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》。
陈东上诉称，《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》实质是企业买卖合同，并非土地使用权转让合同，土地使用权受让人变更的问题属于从合同义务，从合同义务未履行不导致合同无效。本院认为，《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》约定转让的荣昌县河包镇长升加油站，系在周才友原经营的个人独资企业荣昌县河包镇长升供油点原址基础上改建升级，荣昌县河包镇长升供油点注销后经审批变更为加油站，加油站虽经相关部门批准，但尚未办理营业执照及相关手续，仍未获得建设用地的土地使用权。但该合同的目的系转让企业，并非转让建设用地的土地使用权，其内容并不违反强制性法律规定，系有效合同，当事人应全面履行合同义务。陈东要求周才友继续履行合同的诉讼请求，应予支持。陈东主张周才友实际交付公章、危险化学品经营许可证、成品油经营许可证、土地使用权、房产证等手续，但因公章、危险化学品经营许可证等相关手续尚未办理，周才友的该项义务事实上无法履行。陈东要求周才友交付荣昌县河包镇长升加油站的公章和相关手续的诉讼请求，应予驳回。陈东提出周才友应支付违约金456000元的上诉请求，其理由为周才友阻止陈东进行施工，且周才友未在合同签订后10日内将该加油站的相关资料及公章移交陈东。陈东举示的证据不足以证实存在周才友阻止施工的事实，本院对陈东的该项主张不予支持。本案合同第二条约定的危险化学品经营许可证、成品油经营许可证、土地使用权证、房产证等证照均未办理，但合同明确约定上述证照的交付期限为合同签订后10日内，周才友未能如约向陈东履行移交上述资料，构成违约，依法应承担违约责任。陈东要求周才友支付违约金456000元，周才友二审提出违约金过高的抗辩，因陈东未举证证明因周才友的违约行为所遭受的损失，本院依法将违约金调整酌定为100000元。陈东的上诉理由部分成立，原审判决适用法律错误，本院依法予以改判。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市荣昌县人民法院（2013）荣法民初字第03381号民事判决；
二、陈东与周才友继续履行《荣昌县河包镇长升加油站股权变更合同》；
三、周才友于判决生效后十日内支付陈东违约金100000元；
四、驳回陈东的其他诉讼请求；
五、驳回周才友的反诉诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8585元，由陈东负担6703元，由周才友负担1882元，一审反诉受理费12544元，由周才友负担，二审案件受理费21129元，由陈东负担6703元，周才友负担14426元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀良
代理审判员 夏东鹏
代理审判员 章若微
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 刘 瑶