上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11329号
上诉人(原审第三人)：邰雨和，男，1963年7月15日出生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王颖，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李金木，男，1946年12月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：钟兰杰，上海钰澜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海浙豪投资管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
原审第三人：上海天磊金属材料有限公司，住所地上海市浦东新区。
上诉人邰雨和因与被上诉人李金木、上海浙豪投资管理咨询有限公司(以下简称“浙豪公司”)、原审第三人上海天磊金属材料有限公司(以下简称“天磊公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邰雨和上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人李金木的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院适用法律错误。本案情形并不适用“买卖不破租赁”的法律规定。李金木与天磊公司签订的《租赁合同》实为债务人天磊公司以其房屋使用权抵偿欠债的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。鉴于李金木是基于债权才取得房屋的使用权，根据合同的相对性原则，《租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同外的第三人。而邰雨和在取得房屋产权后，即依法享有对房屋占有、使用、收益、处分的物权权利。李金木对房屋的使用权不能对抗邰雨和的物权。天磊公司与李金木之间的《租赁合同》应于邰雨和成为房屋产权人后终止履行，对于未实现的债权，李金木继续向天磊公司主张。第二，一审法院对于《借款合同》未进行实质性审查。一审法院仅凭天磊公司与李金木的自认，即认定《借款合同》存在，由于该合同的债权债务关系是《租赁合同》产生的前提，而在借款事实存在诸多疑点的情况下，一审法院对于《借款合同》的认定仍仅以合同双方的自认为凭，未做更深入的实质性审查，明显不当。第三，一审法院曲解了房屋估价中的租约影响值。带租约拍卖的情况下，由于租赁合同的存在，对于买受人完整地享有物权必然是有影响的，主要影响应在于占有、使用、处分权上，买受人在原租赁合同的剩余租期内可能无法将房屋收归己用并处分，故相应影响值应予扣减。但在收益权上，剩余租期的租金收取还是可以通过租赁关系变更来实现的。一审判决剥夺了邰雨和对房屋的收益权，却认为邰雨和的利益是不受影响的，无疑是曲解了房屋评估中的租约影响值。而且，评估价虽与拍卖存在关联，但关联的仅是拍卖保留价，而非拍卖成交价。最终的拍卖成交价存在很大的偶然性，与评估价并没有必然的联系。一审法院认为评估价必然影响拍卖价，显然是将拍卖保留价与拍卖成交价混为一谈。
被上诉人李金木辩称：不同意上诉人的上诉请求。天磊公司将涉案房屋出租给李金木的时间早于天磊公司在房屋上设定抵押权的时间，故可以适用“买卖不破租赁”原则，也并不损害其他人的利益。涉案房屋是带租约拍卖的，房屋的评估价格已经考虑了天磊公司与李金木之间存在《租赁合同》的情况，且邰雨和是以低于评估价的价格拍得了涉案房屋。另一方面，李金木与邰雨和之间的纠纷并不影响浙豪公司对租赁房屋的实际使用。浙豪公司应当履行其与李金木之间的租赁合同，且在合同到期后浙豪公司仍实际占有使用租赁房屋也应当支付占有使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人浙豪公司、原审第三人天磊公司未作出陈述。
李金木向一审法院起诉请求判令：1、判令李金木与浙豪公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2017年5月22日解除，要求浙豪公司返还李金木上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋；2、判令浙豪公司支付李金木2016年6月1日至2017年5月22日的租金375,159.40元；3、判令浙豪公司支付李金木逾期支付租金违约金18,900.75元(按照每天52.635元的标准，自2016年6月1日起计算至2017年5月22日止)；4、判令浙豪公司按照每天1,212.20元的标准支付李金木自2017年5月23日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。
一审法院认定事实：上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋，建筑面积1608.41平方米，系办公楼。2013年3月6日，天磊公司通过裁决的方式取得上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋所有权。
李金木(出借人、签约甲方)与天磊公司(借款人、签约乙方)签订《借款合同》，约定乙方向甲方循环借款10,600,000元，甲方于2012年6月20日汇款1,000,000元，2012年7月24日汇款2,100,000元，2012年11月22日汇款7,500,000元，借款方式均为甲方委托上海承勃物资有限公司以汇款方式汇入乙方指定的账户(户名：上海萌兴经贸有限公司，开户行：中国光大银行上海杨浦支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX)。双方确认，截止本协议签署之日，乙方尚结欠甲方借款本金10,600,000元，乙方保证尽快筹集资金偿还前述借款，借款利息合计420,000元，截止2013年1月20日，尚结欠利息420,000元，甲方同意自本合同签订之日起不再计算借款利息。《借款合同》落款日期为2013年1月20日。
天磊公司(出租方、签约甲方)与李金木(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》，说明甲方共结欠乙方借款本金1,060万元及利息42万元，债务到期后，甲方无力偿还，双方于2013年1月20日签订《借款合同》确定相关事项。甲方自愿将自有房产出租给乙方用来抵偿债务。甲方将坐落于上海市国宾路XXX号XXX室办公楼出租给乙方使用，租赁标的建筑面积合计1608.41平方米，租赁期限为10年，自2013年3月10日至2023年3月10日，租金为每天每平方米3元，即每年租金为1,737,082.80元，十年租金共计17,370,828元，乙方无需向甲方支付租金，十年租金直接冲抵欠乙方的债务，租金冲抵日期为甲方向乙方交付租赁标的之日，乙方不能继续使用或出租租赁物的，抵债金额以实际使用或出租期限计算。本协议签订后十日内，甲方配合乙方完成全部入场手续，并将租赁标的交付乙方使用。租赁期间，乙方有权将租赁标的部分或整体转租给任何第三人，甲方无权干涉。非乙方的原因导致甲方提前收回该租赁标的的，甲方应按未履行期间的租金的三倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。《租赁合同》落款日期为2013年3月10日。
天磊公司分别于2013年4月23日、2013年4月26日和2013年5月3日在涉案房屋上设定抵押，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行，债权情况分别为，最高债权限额2,000万元、债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日；最高债权限额3,000万元，债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日；最高债权限额1,250万元，债权发生期间2012年8月23日至2016年4月14日。
2013年5月20日，天磊公司出具证明，证明天磊公司位于国宾路XXX号XXX室整层出租给李金木，同意其转租或分租，有效期自2013年5月20日至2023年5月20日。
中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行起诉天磊公司、上海萌兴经贸有限公司、郑谢斌、林岚、郑维维、罗仙娥、上海银兴融资担保有限公司金融借款合同纠纷案件【案号：(2013)虹民五(商)初字第575号】。中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行诉称，2013年4月18日，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与上海萌兴经贸有限公司签订《小企业借款合同》，约定上海萌兴经贸有限公司向中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行借款2,000万元用于采购钢材，借款期限为2013年4月18日至2014年4月14日。中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与天磊公司签订《最高额抵押合同》，为确保中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行上述债权实现，天磊公司提供上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房产抵押担保，担保的主债权为自2012年8月23日至2016年4月14日期间，在2,000万元的最高余额内，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行依据与上海萌兴经贸有限公司签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。因上海萌兴经贸有限公司未能按约还款，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行要求上海萌兴经贸有限公司偿还借款本金2,000万元和利息，郑谢斌、林岚、郑维维、罗仙娥、上海银兴融资担保有限公司对上海萌兴经贸有限公司还款义务承担连带还款责任，要求享有对抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。2013年11月27日，上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋在上述案件中被上海市虹口区人民法院查封。2014年1月8日，上述案件达成民事调解书：一、上海萌兴经贸有限公司于2014年6月30日前支付中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行借款本金2,000万元及以该本金为基数自2013年9月21日起至实际支付之日止按双方签订的《小企业借款合同》约定的利率、罚息利率计算的利息、罚息(具体金额以银行电脑系统计算的正确金额为准)；二、届时上海萌兴经贸有限公司未能按照上述第一项付款时间履行，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行可以向法院申请强制执行，并与天磊公司协议以抵押物上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房产折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额2,000万元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归天磊公司所有，不足部分由上海萌兴经贸有限公司继续清偿；……
中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行将上述民事调解书相关债权转让给上海安云信商业保理有限公司。上海安云信商业保理有限公司向上海市虹口区人民法院申请执行。上海萌兴经贸有限公司未履行付款义务，上海市虹口区人民法院经上海市高级人民法院委托上海市房地产拍卖行对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋带租约拍卖。2015年5月15日，上海市虹口区人民法院张贴公告，要求原有租户在法院评估、拍卖期间不得签订或续签租赁合同，将原有租赁合同副本交法院备案审查。上海市虹口区人民法院经上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼市场价值进行评估，做出《房地产估价报告》，估价结果为上述房屋于2015年6月19日的总市价为3,450万元。《房地产估价报告》明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。《房地产估价报告》附件6“租赁合同”中列明天磊公司与李金木签订的《租赁合同》。因天磊公司申请重新评估，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2015年8月4日回复上海市虹口区人民法院，明确估价结果是考虑了由法院提供的“上海天磊金属材料有限公司与李金木的租赁合同”对该房地产市场价值的影响，租赁合同见房地产估价报告附件。
2015年7月15日，李金木(出租方、签约甲方)与浙豪公司(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积319平方米，用途办公。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋设定抵押。房屋租赁期自2015年8月1日至2017年12月31日，租金为每日每平方米建筑面积3.30元，月租金为32,000元。乙方应于每3个月提前五日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金，租金支付方式为付三押一，通过银行转账方式支付。房屋租赁保证金为32,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；……李金木和浙豪公司确认，浙豪公司支付李金木押金32,000元和2016年6月1日之前的租金。
2015年10月14日，天磊公司(出租方、签约甲方)与案外人浙江盘石信息技术股份有限公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋，建筑面积647平方米，出租给乙方，租赁期自2015年11月1日至2016年10月31日，租金转入李金木账户，天磊公司委托李金木办理上述房屋租赁事宜、收取租金。天磊公司在该份合同上盖章，李金木在委托代理人处签名。
2016年2月4日，上海市房地产拍卖行经公开拍卖成交上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋(带租约)，成交价为2,660万元，买受人为邰雨和。2016年3月8日，上海市虹口区人民法院出具(2014)虹执字第3062号执行裁定书，裁定：1、解除上海市虹口区人民法院对上海市国宾路XXX号XXX室房产的正式查封，该房经拍卖后，扣除相应费用，余款已全部交上海安云信商业保理有限公司(原告为中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行)抵债，排列在后的轮候查封作自动失效。2、将上述房产指定过户至邰雨和名下。3、注销原房地产权证。4、由邰雨和单方办理产权上述房产过户手续。5、撤销抵押权。2016年10月21日，邰雨和登记为上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋产权人。
上海市房地产拍卖行在拍卖前向邰雨和提供《特别告知》，载明拍卖人特别提示竞买人充分注意拍卖标的带租约拍卖，据《租赁合同》记载，现分别出租给：(1)浙江盘石信息技术股份有限公司，租赁期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，(2)上海恒企教育培训有限公司，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，(3)上海齐越投资管理有限公司，租赁期限自2015年11月10日起至2016年11月9日止，(4)方小强，租赁期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止，(5)标的房屋实际租赁情况不详，须由竞买人自行调查核实，并自行负责清场事宜，与委托人和拍卖人无关。上述情况仅供竞买人参考，拍卖人不作任何担保，以竞买人自行调查核实为准，拍卖成交且取得房地产权证后，买受人须自行负责与承租人协商办理租赁关系变更、收取租金及自行解决房屋押金(保证金)结算等所有相关事宜，与委托人和拍卖人无关。
后邰雨和(出租方、签约甲方)与浙豪公司(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定邰雨和将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋出租给浙豪公司，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，月租金为32,000元，租金于每三个月的第一个月前5日前支付当期三个月租金，租赁保证金为32,000元。2016年12月23日，浙豪公司支付邰雨和租金100,000元。
2017年1月18日，李金木向涉案房屋处的物业公司发送催告函，说明，2013年1月20日，李金木与天磊公司签订《房屋租赁合同》，租期十年，自2013年5月20日至2023年5月20日。天磊公司因债权债务关系，涉案房屋被法院拍卖。根据“买卖不破租金原则”，李金木与天磊公司签订的房屋租赁合同仍然有效，要求物业公司协助李金木对涉案房屋空关部分进行装修。
一审审理中，李金木明确，若合同解除，浙豪公司已支付的押金用于抵扣租金。
一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李金木与天磊公司签订《租赁合同》，并经天磊公司同意将上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋转租给浙豪公司。邰雨和后通过司法拍卖取得包括涉案房屋在内的上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室办公楼所有权。邰雨和主张本案不适用“买卖不破租赁”，提出以下理由：一、邰雨和对李金木与天磊公司之间《租赁合同》的真实性、签订时间提出异议，认为虽然双方的《租赁合同》落款日期为2013年3月10日，但根据天磊公司出具的证明以及李金木出具的催告函，租赁关系起始时间为2013年5月20日，晚于抵押权设定时间。根据规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，受让人无需继续履行租赁合同。根据本案查明的事实，李金木实际将涉案房屋转租并收取租金，天磊公司予以认可，邰雨和对双方之间租赁关系的真实性提出异议，不予采信。对于《租赁合同》建立时间，李金木和天磊公司均确认为合同落款时间2013年3月10日，其后证明与催告函中的起始时间记载错误。天磊公司出具证明用于李金木证明其有权转租，并认可有效期为2013年5月20日至2023年5月20日，不能以此否认双方之间《租赁合同》的签订时间和约定的租期起始时间。李金木向物业公司发送的催告函中对合同签订时间、合同约定的租期的表述均与《租赁合同》不一致，存在明显的错误，且发函对象为物业公司，不能以此证明李金木与天磊公司之间《租赁合同》的签订时间。邰雨和未提供充分证据支持其上述抗辩理由，对邰雨和的上述抗辩理由不予采信。二、邰雨和辩称李金木与天磊公司签订的《租赁合同》未登记备案，不能对抗第三人。拍卖人在《特别告知》中说明上海市杨浦区国宾路XXX号XXX室房屋系带租约拍卖，列出房屋内存在包括浙豪公司法定代表人在内的实际承租人，并说明房屋内实际租赁情况不详，需由竞买人自行调查核实。李金木与天磊公司的《租赁合同》在《房地产估价报告》明确列明。邰雨和完全可以通过与实际承租人联系、查看《房地产评估报告》获知李金木与天磊公司的《租赁合同》。邰雨和称其不知道该份《租赁合同》，即使如此，也系邰雨和疏于核实导致，责任在邰雨和。同时，《房地产估价报告》和估价公司的回复均明确估价对象房地产价格确定扣除估价对象租约对房地产价格的影响值。拍卖价格根据评估价值确定，亦已扣除《租赁合同》对房地产价格的影响。《租赁合同》继续履行，未影响邰雨和的利益。综上所述，邰雨和应继续履行天磊公司与李金木的《租赁合同》。因李金木与邰雨和之间存在纠纷，两人均向浙豪公司主张租金，浙豪公司作为次承租人，对涉案房屋上抵押设定时间、涉案房屋权属变动情况等均无从得知，李金木也未及时解决与邰雨和之间的纠纷，并就相关情况对浙豪公司进行说明，导致浙豪公司无法确定李金木与天磊公司的《租赁合同》能否继续履行、无法明确向何方支付租金，鉴于浙豪公司在2016年12月曾向邰雨和支付租金，浙豪公司未按时支付租金存在合理理由，并非故意拖欠，李金木以浙豪公司拖欠租金为由要求解除合同、并要求浙豪公司支付违约金，不予支持。浙豪公司应按照合同约定向李金木支付租金，鉴于合同期内剩余租金均已达成合同约定的支付期限，故浙豪公司应支付李金木2016年6月1日至2017年12月31日的租金608,000元。浙豪公司以公共卫生间曾断水断电为由要求减免租金无法律依据，不予支持。浙豪公司、天磊公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。
据此，一审法院作出判决：一、浙豪公司应于判决生效之日起十日内支付李金木2016年6月1日至2017年12月31日的租金608,000元；二、驳回李金木的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人邰雨和提供户籍信息资料一份，欲证明李金木有一子李卿，李金木的职业是司机；(2014)浦民六(商)初字第5579号判决书一份，欲证明李卿是上海听松经贸有限公司法人代表；上海听松经贸有限公司的企业信用报告一份，欲证明李卿是公司法人代表，林海晨是公司监事，两人是合作伙伴，有直接的利益关系；上海天磊金属材料有限公司的企业信用报告一份，欲证明林海晨是该公司股东、监事，由于林海晨同时也是上海听松经贸有限公司监事，故李卿与天磊公司存在关联。上诉人邰雨和称上述证据材料所显示出的关联关系足以证明李金木与天磊公司的债权债务关系是不真实的。对此，被上诉人李金木认为上述证据与本案没有关联性，不能证明李金木与天磊公司之间的借款合同是虚假的。
本院认为：根据已查明的事实，李金木与天磊公司于2013年3月10日就涉案房屋签订了为期十年的房屋租赁合同，后涉案房屋于2013年4、5月分别设定抵押，2016年邰雨和通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权。在邰雨和拍得涉案房屋之前，拍卖行提供的《特别告知》及涉案房屋的《房地产估价报告》均可显示，涉案房屋是带租约拍卖，且《房地产估价报告》中也表示涉案房屋的估值考虑了相关租赁合同对房屋价值的影响。由此可以认为，即使邰雨和已通过拍卖程序成为了涉案房屋的所有权人，亦不能导致李金木基于其与天磊公司签订的租赁合同而对涉案房屋享有的使用权当然失效。邰雨和称李金木与天磊公司之间的房屋租赁合同虽名为租赁合同但实为以租抵债，故李金木与天磊公司之间的债权债务关系不能对抗邰雨和对涉案房屋享有的物权。但第一，仅因为租金的支付方式是以租抵债即认为李金木与天磊公司的租赁合同在本质上不属于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的规则，显然缺乏依据；第二，“买卖不破租赁”的规则本身就是对合同相对性原则的修正，是合同相对性原则能够被突破的特例，故本案中邰雨和欲以权利属性的差别来论证邰雨和之物权应当优先于李金木之债权的主张，显然也是不能成立的。邰雨和称李金木与天磊公司的债权债务关系是虚构的，是为了在涉案房屋被拍卖后仍能继续通过收取租金获利而故意为之，但邰雨和提供的证据尚不足以证实李金木与天磊公司之间的借款关系是虚假的，亦不足以证实李金木与天磊公司就涉案房屋签订租赁合同是恶意串通损害他人合法权益的行为。本案中，邰雨和并未就李金木与天磊公司之间房屋租赁合同的效力问题提出主张，而在李金木与天磊公司之间房屋租赁合同的效力被否定之前，李金木仍然对涉案房屋享有使用权，其与浙豪公司之间订立的合同也仍然应当履行。至于邰雨和所称即使是带租约拍卖亦不应当影响新产权人收益权的问题，不属于本案的处理范围，邰雨和可以另行主张。
综上所述，邰雨和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,610元，由邰雨和负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年二月二十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……