广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2912号上诉人（原审原告）：邓依雯，女，汉族，住清远市清新区。委托代理人：钟土记，广东盈辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓德安，男，汉族，住连南瑶族自治县。委托代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。原审第三人：清远市清新区太和镇富美房地产中介服务部。经营者：郑通劲。上诉人邓依雯因与上诉人邓德安、原审第三人清远市清新区太和镇富美房地产中介服务部（以下简称“富美服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓依雯上诉请求：一、撤销一审判决第四项，判决邓德安支付房屋差价损失125000元给邓依雯;二、本案诉讼费用由邓德安承担。事实和理由：一、邓德安要求邓依雯补差价才同意将房屋出售，不履行合同义务，也不返回定金，不承担违约责任，导致双方争议无法解决，邓依雯无法及时购买其他房屋。现在清远房价普遍上涨，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，邓德安应当赔偿上诉人的房屋差价损失。二、一审法院未考虑邓依雯的申请，没有委托专业机构进行评估，但房屋总价上涨约187500元是事实，这部分的损失理应由邓德安赔偿。三、上诉人的损失大小不能按被上诉人违约时间来判断。实际上邓依雯已经交付了购房定金，履行了合同的主要义务，然而邓德安却明确表示不履行合同义务，已经构成根本违约，耽误邓依雯购买其他房产。四、双方签订的《房屋买卖合同》是由富美服务部提供的格式合同，在房价上涨之前早己拟定好，双方在签订合同时无法变更，也无法对违约造成的损失赔偿金额进行预估，故违约金完全不能弥补上诉人的损失。五、邓德安违反诚实信用原则，称其配偶不知晓合同签订不是事实。综上所述，邓德安己经构成违约，应当承担相应的赔偿责任。一审判决认定错误，请求二审法院依法改判。邓德安答辩称，一、本案房屋买卖合同自始不成立，邓德安不存在违约行为。二、邓依雯主张的房屋差价损失不存在，其仅支付了20000元定金，不能确定是否有购买能力。邓德安上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第三项；2、判令邓依雯承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审查明的事实有误。邓德安没有与邓依雯订立《房屋买卖合同》，判令邓德安承担拒绝履行合同的违约责任错误。1、邓德安的意思表示仅限于对富美服务部的委托卖房，并没有向邓依雯作出过订立合同的真实意思表示。所谓20000元定金是富美服务部通过微信转账支付，并声称有买家愿意按照600000元的价格购买案涉房屋。但邓德安并未按约定见到买家，不存在未经商榷就隔空向买家作出订立合同的意思表示。2、富美服务部未到庭参加诉讼但却接受了法庭询问，并作出了不符合客观事实的陈述。一审法院未通知邓德安质证，违反了《民事诉讼法》相关规定，属于程序性错误。3、一审法院认为邓德安在两联空白合同签名后交给富美服务部的行为属于要约是错误的。首先，《房屋买卖合同》买方信息及末尾买方签字一栏均是空白，内容并不具体确定，根本不存在受要约人。其次，买方、卖方及经纪方三方手上的合同并不一致，不可能具有同等法律效力。再次，在没有公证授权的前提下，富美服务部罔顾邓德安的真实意思表示，擅自拿着合同的两联给被上诉人签署，属于越权处分。邓德安有拒绝追认富美服务部的越权处分行为的权利。二、关于本案应当且仅能适用定金罚则。邓依雯在没有签订任何书面合同之前就已经给了20000元定金给富美服务部，该笔定金性质应当视为是订约定金。邓依雯要追究邓德安的法律责任也只能是适用定金罚则，要求双倍返还定金。但同时，导致本次房屋买卖合同未能订立的主要事由是富美服务部违规操作导致。富美服务部没有尽到作为受委托人的忠实义务，超越权限将原本作为“承诺书”使用的合同第一联、第二联擅自拿给邓依雯签署，致使本案纠纷产生。因此，富美服务部对合同未订立应当承担全部的法律责任，邓德安仅须将20000元定金退还邓依雯。三、邓德安在一审中同意退还定金前提是无需承担违约责任。一审判决既支持了定金又支持了违约金违反了合同法。综上所述，请求二审查明事实，撤销一审判决，并依法改判。邓依雯答辩称，1、答辩人是否具有购买能力不能作为邓德安拒绝履行合同义务的理由。2、差价损失并不因时间短而不存在，本案由于邓德安一直没有退还定金，导致答辩人抱有希望而丧失了其他交易机会。邓依雯向一审法院起诉请求：1.判决解除邓依雯与邓德安、富美服务部于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；2.判令邓德安返还邓依雯购房定金20000元；3.判令邓德安支付邓依雯违约金62500元；4.判令邓德安承担中介费12500元；5.判令邓德安承担本案的诉讼费用。一审过程中邓依雯增加一项诉讼请求：要求邓德安赔偿房价上涨的差价125000元。撤回第4项诉讼请求。一审法院查明：邓德安于2017年3月18日签订《承诺书（卖）》，委托富美服务部出售位于清远市清新县太和镇清新大道北8号恒利阳光新城XXX幢XXXX号房屋，售价600000元，定金20000元，交易日期一栏约定在2017年3月18日前签署《房屋买卖合约》。在上述承诺书第二条中，邓德安承诺对该物业享有完全所有权，保证出售该物业未侵犯其他人的权益。邓依雯、邓德安在富美服务部的促成下对《房屋买卖合同》的条款达成一致，于2017年3月18日先后在《房屋买卖合同》上签名。合同约定邓德安将位于清远市清新县太和镇清新大道北8号恒利阳光新城XXX幢XXXX号房屋出售给邓依雯，成交价为625000元，定金20000元买方应在签署合同时交付给卖方。合同第四条约定卖方保证对物业享有完全的处分权，如因卖方原因造成该物业不能办理交易过户手续或有其他纠纷的，由卖方承担全部责任。第十一条约定如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以本合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付本合同转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了支付首期款、银行按揭办理、过户等其他事项。签订合同当日，邓德安收取了邓依雯的20000元定金。签订合同两、三天后，邓德安就向富美服务部表示不愿意再继续履行合同。另查明，《房屋买卖合同》一式三份，邓德安与富美服务部先在三份合同上签名，邓德安拿走的合同上买方签名一栏是空白的，剩余两份合同有邓依雯、邓德安、富美服务部三方签名，邓依雯与富美服务部各执一份。签订合同当天的定金收据上注明邓德安收到邓依雯交来的购房定金20000元。不动产登记资料查询结果显示涉案房屋登记在邓德安一人名下。邓德安与黄春花是夫妻关系，双方于2003年4月29日登记结婚。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。邓德安与富美服务部签订了居间合同，委托富美服务部提供中介服务出售房屋，对《房屋买卖合同》中的价款、付款方式、违约责任等全部条款予以确认并在卖方落款处签名，将买方落款处为空白的两联合同交由富美服务部寻找买家签订合同，且未对买家的身份提出特殊要求，签合同时也收取了邓依雯交付的定金，表明邓德安按合同约定的条件出售房屋、签订《房屋买卖合同》是其真实意思表示。由邓德安和富美服务部签名，买方落款处为空白的两联合同应视为是邓德安的要约，而邓依雯的签名确认即是对要约的承诺，合同经三方签订即成立，该合同是各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，合同签订人应当按照合同履行各自的义务。邓德安在签订合同后拒绝按合同约定出售房屋，是违约行为，应当承担违约责任。由于邓德安拒不履行合同，邓依雯有权按照合同第十一条的约定解除合同并要求邓德安支付合同转让成交价百分之十的违约金。因此对邓依雯要求解除合同及邓德安支付违约金62500元的诉讼请求，一审法院予以支持。邓依雯在违约金和定金罚则之间选择了违约金，同时有权要求邓德安退还其支付的定金20000元，邓德安亦同意退还定金，对该项诉讼请求一审法院也予以支持。关于邓依雯主张的房屋差价损失125000元，首先邓依雯没有举证证明房价上涨金额，其次考虑到邓德安在签订合同后较短时间内毁约，大部分合同义务尚未履行，邓依雯仍有其他缔约机会，对其造成的损失较小，双方在合同中约定违约金时也对违约造成的损失赔偿金额进行了预估，因此赔偿违约金已能够基本弥补邓依雯的损失，一审法院对邓依雯的该项诉讼请求不予支持。关于邓德安以房屋为夫妻共同财产为由主张合同不成立的抗辩意见，首先，邓德安提交的不动产登记资料查询结果显示涉案房屋登记在邓德安一人名下，而且邓德安未提交购房合同等其他证据证明该房屋为夫妻关系存续期间购买的夫妻共同财产；此外，即使认定该房屋是夫妻共同财产，也不影响邓德安签订合同的效力及违约责任的承担。因此对邓德安的该项答辩意见一审法院不予采信。判决：一、解除邓依雯、邓德安和清远市清新区太和镇富美房地产中介服务部于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；二、邓德安应于判决生效之日起十日内返还定金20000元给邓依雯；三、邓德安应于判决生效之日起十日内支付违约金62500元给邓依雯；四、驳回邓依雯的其他诉讼请求。案件受理费2488元，由邓德安负担1000元，由邓依雯负担1488元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的争议焦点可归纳为：一、邓德安与邓依雯之间是否成立房屋买卖合同关系；二、邓德安是否应返还定金20000元以及支付违约金62500元给邓依雯；三、邓德安是否应赔偿房屋差价损失125000元给邓依雯。关于邓德安与邓依雯之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。首先，邓德安于2017年3月18日与富美服务部签订《承诺书（卖）》，并将有其签名确认的《房屋买卖合同》交由富美服务部代为销售涉案房屋以及代为收取买方支付的定金。因此，富美服务部依据邓德安的委托销售涉案房屋，收取定金并未越权。其次，《房屋买卖合同》中对涉案房屋信息、交易价格、付款方式、违约责任等有关事项都作了明确的约定，是卖方邓德安对房屋交易条件的真实意思表示。买方邓依雯在合同上签字并支付20000元定金是对交易条件的同意。根据《承诺书（卖）》第一条第9款的约定，如果富美服务部介绍的买家同意按委托条件交易的，邓德安即确认房屋买卖交易成立，并承诺按约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序。故邓德安与邓依雯、富美服务部三方签订的《房屋买卖合同》在邓依雯签名时即成立。综上，对邓德安认为未与邓依雯签订《房屋买卖合同》的上诉理由，本院不予采纳。关于邓德安是否应支付违约金62500元以及返还定金20000元给邓依雯的问题。涉案的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行义务，承担责任。本案中，邓德安拒绝按照合同约定出售房屋，根据《房屋买卖合同》第十一条的规定，邓依雯可以要求解除合同并选择要求邓德安支付违约金或者双倍返还定金。因此，一审根据邓依雯的请求判决邓德安支付62500元违约金并无不当，本院予以支持。此外，邓依雯支付20000元定金的事实有邓德安签名确认的收据证实，本院予以确认。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案的《房屋买卖合同》解除后，邓依雯要求邓德安返还已支付的20000元定金并支付违约金于法有据，本院对此予以确认。关于邓德安是否应赔偿房屋差价损失125000元给邓依雯的问题。邓德安于2017年3月20日左右已明确表示拒绝出售房屋，距离双方签订《房屋买卖合同》的时间仅两三天。虽然邓德安未及时归还定金，但买方邓依雯在未支付购房款的情况下，仍有其他缔约机会且不影响之后交易的进行。根据双方当事人对《房屋买卖合同》的履行情况，违约金已基本能够弥补买方邓依雯的损失。故本院对邓依雯要求邓德安赔偿房屋差价损失的诉请不予支持。综上所述，邓依雯、邓德安的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4163元，由邓依雯负担2800元，由邓德安负担1363元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十二月三日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超