湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终1568号
上诉人（原审被告）：湖南省润雨农业科技发展有限公司，住所地湖南省长沙市高新开发区文轩路27号麓谷钰园Ｅ4生产车间101-251号。
法定代表人：曾松林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖建湘，湖南正君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新化县环境保护局，住所地湖南省新化县上渡办事处振新路。
法定代表人：谢自明，该局党组书记。
委托诉讼代理人：潘家长，男，该局副局长。
委托诉讼代理人：刘继华，湖南如顺律师事务所律师。
上诉人湖南省润雨农业科技发展有限公司（以下简称润雨公司）因与被上诉人新化县环境保护局房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2016）湘1322民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人润雨公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人新化县环境保护局继续履行合同，本案一审、二审诉讼费由被上诉人新化县环境保护局负担。事实和理由：1、双方签订的合同依法受法律保护，根据合同约定，租赁期为10年，现双方已经按照合同履行了5年，剩下的5年，只要双方就租金达成一致就可以继续履行；2、参照市场价格以及新化房租上涨的惯例，上诉人润雨公司要求房租上涨的幅度不应超过20%，因被上诉人新化县环境保护局要求上涨的房租过高，导致无法达成一致意见，请求人民法院驳回被上诉人新化县环境保护局解除合同的诉请，合理确定租金后判决双方继续履行合同。
被上诉人新化县环境保护局辩称：1、双方签订的合同约定租赁期为10年，前5年租金为每年6.98万元，后5年的租金在租赁时重新签订合同并一次性向上调整，前5年租期届满后，被上诉人新化县环境保护局主动找上诉人润雨公司签订后5年的合同，但上诉人润雨公司置之不理；2、租赁期间，上诉人润雨公司拖欠3.7943万元电费未予支付，且拖欠了1年多的租金；3、一审法院第一次调解时，上诉人润雨公司认为被上诉人新化县环境保护局提出的租金上涨30%过高，被上诉人新化县环境保护局同意了一审法院提出的上涨20%的意见，在一审法院组织的第二次调解中，上诉人润雨公司未予到庭导致未能调解成功，上诉人润雨公司以自己的行为不履行合同义务，一审法院依法判决解除合同合法有据；4、上诉人润雨公司称被上诉人新化县环境保护局不愿继续租赁房屋，并派人去吵闹没有事实依据，事实上，上诉人润雨公司已经将自己的办公场所搬去长沙，案涉房屋已经人去楼空；5、根据上诉人润雨公司将案涉房屋转租给他人的房租计算，被上诉人新化县环境保护局提出的租金上涨20%-30%并不高。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新化县环境保护局向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告支付自2016年8月17日起至解除本租赁合同时所欠的房租；3、被告支付所欠的水电费4万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2011年5月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：原告将位于新化县上渡办事处振新路县环保局办公楼左侧大楼租赁给被告使用；租赁期限10年，自2011年5月16日至2021年5月17日止；每年租金69800元，为含税租金；从租赁日起一次交清5年的租金（交款时间从2011年8月15日开始计算），5年内房租不变，余下的5年租金一次性向上调整，即2011年5月16日至2016年5月17日房租不变，从2016年5月18日至2021年5月18日，后5年的租金在租赁时重新签订合同并一次性向上调整；乙方在租赁期内需装修好电梯、楼梯、大厅等全部场地，在装修期间，不得改变结构，如有改变，必须经甲方允许，不许向后面开门；乙方租赁的房屋到期后，乙方在同等竞标条件下有优先租赁权；乙方在租赁期内正常经营，甲方不得任意变更合同或转让他人，否则视为毁约，由甲方赔偿乙方应有的损失，乙方在租赁期内无权转让他人；乙方在租赁期内装修的一切费用，租赁期满后，甲方收回房屋，同时甲方不补贴任何费用给乙方，乙方装修好的房屋不得拆损，但电梯甲方必须按期满时的市场价格、使用年限等计算出折旧后的价格收购或由乙方自行搬迁；乙方不办理水电落户手续，由乙方按甲方交纳的水电收费标准交给甲方。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告按合同约定对租赁场地进行了装修，但未按约定安装电梯，其后被告使用租赁场地办公。被告已于2011年9月14日向原告支付了前5年的租金349000元。2、被告润雨公司成立于2011年5月16日，其住所地最初为新化县××开发区××路。2014年11月7日，其住所地变更为××开发区××大道××号软件中心大楼专业楼、孵化楼二楼。2016年3月2日，其住所地变更为××开发区××路××Ｅ4生产车间101-251号。从2014年下半年开始，被告开始不在上述租赁场地办公。2016年8月16日，《租赁合同》约定的前5年租赁期限届满，原、被告未按合同约定重新签订合同，经原告多次催告，被告未与原告协商好后5年的租金数额，被告亦未返还租赁房屋，并拖欠了原告部分水电费。此后，原告起诉，要求解除与被告签订的合同。本案开庭后，一审法院于2017年4月10日召集双方调解，双方达成续签合同的意向，在租金数额上，原告主张增加30%，被告主张增加20%；被告同意在2017年4月17日前配合原告查明其欠交水电费数额并在续签合同时交纳；双方于2017年4月18日参加了由一审法院主持的第二次调解。但被告此后未配合原告查明欠交的水电费数额，并拒绝与原告再次进行调解。3、租赁门面现状：一审法院于2016年10月26日与2017年3月1日两次到租赁场地察看，查明：至2017年3月1日止，租赁门面及房间均已上锁；一楼悬挂了湖南省盛禾矿业贸易有限责任公司、新化县鼎盛保安服务有限公司、新化县佳鑫税务师事务所等单位的牌子；新化县佳鑫税务师事务所曾占用二楼一间房屋作为办公场所，已搬离；新化县鼎盛保安服务有限公司曾占用三楼4间房屋作为办公场所，已搬离；湖南省泽宇农林科技发展有限公司曾占用四楼5间房屋作为办公场所，已搬离；湖南省盛禾矿业贸易有限责任公司曾占用四楼一间房屋作为办公场所，已搬离。经电话联系，上述单位均表示不参与本案诉讼。庭审中，经法庭释明，双方均不请求追加上述单位作为本案第三人。4、被告在庭审中要求原告赔偿80万元并承担违约责任，经法庭释明，被告陈述系一个答辩观点，不是一个反诉请求。二、双方当事人有争议的事实。1、租赁房屋的范围。原告认为，租赁房屋的范围为：一楼两个门面、一个楼梯间；二楼、三楼、四楼、五楼、六楼、七楼各六间房屋和一个厕所；还有一个电梯井。被告认为，除了上述房屋范围外，还有一楼楼梯间左侧的四个门面。从合同载明的内容看，租赁房屋的范围包括一楼楼梯间左侧的四个门面，但庭审查明，在双方签订合同之前，此4个门面已经由原告租赁给案外人，双方签订合同时及合同履行过程中，被告从未提出异议，故对原告陈述的租赁范围予以认定。2、2016年8月17日后，原告是否通知被告签订合同。原告认为，合同前5年即将到期及到期后，原告曾多次电话通知被告签订合同，协商租金数额，要求被告交纳水电费。原告提交了证人杨某的证言。被告认为，证人杨某的身份不符，其证言不予认可。被告未提交证据。一审法院从以下三个方面综合考量认定：一、被告在答辩中认可原告一直在与其协调但未达成一致协议；二、庭审中，被告提出要协商好租金数额后再签订合同并一次性交纳租金；三、经一审法院主持调解，被告拒绝与原告协商租金数额。故认定原告已多次通知被告签订合同。3、被告是否欠有原告水电费及水电费的金额如何认定。原告认为，至2016年9月30日，被告应付水电费88696元，已付48539元，尚欠40157元。原告提交了欠水电费明细表一份、电表照片3张、非税收入缴款书3张予以证实；被告不予认可，提出自2014年2月以后一直未在租赁地点办公，未产生水电费。被告未提交证据。经审查，被告在答辩状中有“房租协商好后，一次性付清房租和水电费”的陈述，在调解过程中亦曾表示同意配合原告查明其欠交水电费数额并在续签合同时交纳，根据证据规则第七十四条规定，被告无相反证据足以推翻其自认，其反悔不予认可，故认定被告欠有原告水电费。原告提交的电表照片清楚的显示了用电量，被告应付电费86482元；原告虽主张被告欠水费2214元，但并未提交用水量的证据，故对原告主张被告欠交水费的金额不予认定；原告自认被告已交水电费48539元，予以认可，故被告尚应支付原告电费37943元。一审法院认为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否应予解除。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2011年5月16日签订的合同已成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。诉争合同约定租赁期限10年，故双方租赁期限尚未届满。诉争合同约定：从租赁日起一次交清5年的租金，5年内房租不变，余下的5年租金一次性向上调整，即2011年5月16日至2016年5月17日房租不变，从2016年5月18日至2021年5月18日，后5年的租金在租赁时重新签订合同并一次性向上调整。根据此条款，第一个5年到期后，双方应就第二个5年的租金数额予以协商，并重新签订合同。第一个5年到期后，原告履行了通知义务，被告以其实际行为表明不履行主要债务。此后，在诉讼过程中，原告与被告在本院主持下进行了协商，原告愿意与被告续签合同，但被告仍拒绝与原告协商租金数额并订立合同，被告的上述行为已致原告不能实现合同目的，故对原告要求解除与被告签订的上述合同的诉讼请求，予以支持。二、未支付的租金如何计算。原告认为，如果解除合同，2016年8月17日以后至解除合同之日止要求按每月15000元支付租金。被告认为，如果解除合同，不同意支付租金。一审法院认为，被告租赁原告的房屋，理应支付租金。根据本案的实际情况，以按此前已交房租按日计算至合同解除之日止为宜。经计算，此前每日租金为191元。三、被告在租赁期间欠原告电费，依其合同约定，被告尚应支付原告电费37943元。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、四款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告新化县环境保护局与被告湖南省润雨农业科技发展有限公司于2011年5月16日签订的《租赁合同》；二、由被告按每日191元支付原告房租，从2016年8月17日至被告湖南省润雨农业科技发展有限公司返还房屋之日止；三、由被告湖南省润雨农业科技发展有限公司向原告新化县环境保护局支付电费37943元；四、驳回原告新化县环境保护局的其他诉讼请求。上述款项限判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2440元，由原告新化县环境保护局负担440元，由被告湖南省润雨农业科技发展有限公司负担2000元。
二审期间，被上诉人新化县环境保护局向本院提交房屋租赁合同1份，拟证明上诉人润雨公司将案涉房屋进行转租并收取租金的事实。上诉人润雨公司经质证认为：1、对该证据的真实性有异议，该证据没有原件进行核对；2、其没有将房屋进行转租，该证据亦达不到其证明目的；3、湖南省盛禾矿业贸易有限责任公司与润雨公司的老板是同一人，新化县鼎盛保安服务有限公司只是挂牌，没有进行营业。经审查，被上诉人新化县环境保护局提交的证据系复印件，没有原件进行核对，其真实性存疑，本院不予认定。
本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。
本院认为，上诉人润雨公司与被上诉人新化县环境保护局签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。诉争合同约定租赁期限10年，上诉人润雨公司从租赁日起一次交清前5年的租金，后5年租金在重新签订合同时一次性向上调整。在5年租期到期后，虽被上诉人新化县环境保护局多次催告，但双方始终未能就后5年的租金达成一致意见。一审期间，双方虽在一审法院组织的第一次调解中就合同续签基本达成共识，但上诉人润雨公司未按照第一次调解的意见查明所拖欠的水电费金额，且拒绝参加第二次调解。上诉人润雨公司以自己的行为不履行合同义务，合同已无法继续履行，一审法院依法判决解除双方签订的房屋租赁合同符合法律规定。
综上，上诉人湖南省润雨农业科技发展有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2440元，由上诉人湖南省润雨农业科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友红
审 判 员 曾爱东
代理审判员 刘 琦
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 陈 觉
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。