吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初116号
原告：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地，长春市南关区长春大街1197号中远大厦四层。
代表人：李洪江，总经理。
委托代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被告：邹大君，住通化市。
委托代理人：于治生。
被告：通化市北方房地产开发有限公司。住所地，通化市东昌区。
法定代表人，徐利茂，董事长。
委托代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告：徐利茂。
委托代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告：杨云，徐利茂妻子，1967年7月8日生，住通化市东昌区东昌街球场委。
委托代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称吉林信达资产）与被告邹大君、通化市北方房地产开发有限公司（以下简称通化北方公司）、徐利茂、杨云申请执行人执行异议一案，本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。各方当事人的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林信达资产向本院提出诉讼请求：1、恢复本院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对邹大君购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-11、-1-12号房屋的执行；2、确认其享有的抵押权优先于邹大君受偿。事实与理由：其与通化北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷案，本院于2015年6月17日查封了通化北方公司所有的包括本案争议房屋在内的共计112套房屋。本院（2015）通中民二初字第17号民事判决已发生法律效力，其于2016年3月1日申请恢复强制执行，本院做出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖上述房屋并张贴公告。邹大君向本院提出执行异议，本院以消费者购买商品房物权期待权优于抵押权为由，于2016年10月24日做出（2016）吉05执异23号执行裁定，中止对上述房屋的执行。通化市北方房地产开发有限公司赊购邹大君建筑材料，双方签订协议以抵押房屋抵顶建材款，邹大君不是建筑工程承包人，不享有建筑工程优先受偿权。其异议不符合《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的反复》第一、二条对抗抵押权的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，应许可对上述房屋的执行。
邹大君辩称：应驳回吉林信达资产的诉讼请求。通化北方公司因建设锦ＸＸ府项目的需要，经通化市纺建房屋建筑有限责任公司从其处赊购各种型号钢筋，其按约定将钢筋送到工地，经三方核对，通化北方公司认可欠其500余万元钢材款，经其多次催要，通化北方公司于2013年6月22日与其达成协议，即用-1-11（面积123.27平方米，作价246.54万元）、-1-12（面积127.55平方米，作价255.1万元）房屋抵顶部分钢材款，双方签订《商品房买卖合同》，通化北方公司为其出具收据，其实际接收上述房屋，并装修后使用。其与通化北方公司签订的合同在法院查封之前，故合法有效。根据最高人民法院《2016年全国法院民商事审判工作会议纪要》第14条“物权法第一百九十一条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”的规定，其与通化北方公司签订的房屋买卖协议有效。
通化北方公司、徐利茂、杨云辩称：1、通化北方公司在中国建设银行股份有限公司通化分行（以下简称通化建行）借款6000多万元，但该行非法扣留和限制使用资金900万元，使该款项未能达到使用的目的。2、借款时确定的抵押物为在建工程，通化建行要求全部进行抵押登记，为完成建设项目，其被迫将抵押房屋出售。3、通化北方公司在通化建行的贷款抵押物和贷款金额比例达到了4比1，压缩了该公司的其他融资渠道，是本案执行受阻的根本原因。4、通化北方公司出售的抵押房屋一部分�于交纳建设项目的配套费用，一部分用于支付民间借贷利息，这才使锦ＸＸ府项目未成为烂尾工程。综上，通化北方公司与邹大君的房屋买卖合同合法有效，请求维护购买者的利益，驳回吉林信达资产的诉讼请求。
本院经审理查明：2015年6月8日，通化建行因与通化北方公司、徐利茂、杨云之间金融借款担保合同纠纷诉至本院。诉讼过程中，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定及协助执行通知，于同年6月17日对通化北方公司位于通化市锦ＸＸ府112套房屋即通化建行抵押物予以查封（包括本案诉争房屋）。2015年9月2日本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判决：一、通化北方公司于判决生效后立即偿还通化建行借款本金5400万元及利息；二、如通化北方公司不履行上述偿还义务，通化建行有权就通化北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。三、徐利茂、杨云对通化北方公司的上述债务承担连带保证责任。该判决抵押物清单中包括-1-11、-1-12号房屋。2015年9月17日，吉林信达资产与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了《资产转让合同》，中国建设银行股份有限公司吉林省分行将包含通化建行对通化北方公司的债权及其从权利在内的资产转让给吉林信达资产。吉林信达资产于2016年3月1日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定，拍卖通化北方公司上述被本院查封的房屋，同时作出（2016）吉05执17号公告并张贴。邹大君看到本院公告后，向本院提出异议。本院于2016年10月24日作出（2016）吉05执异23号执行裁定，裁定：中止本院（2016）吉05执17号执行裁定书对邹大君所购的位于通化市锦ＸＸ府-1-11、-1-12号房屋的执行。
另查明，通化北方公司于2012年9月13日取得涉案工程的《商品房预售许可证》。2012年4月，因通化北方公司将锦ＸＸ府江堤边坡加固工程发包给通化市纺建房屋建筑有限责任公司施工，邹大君为该工地提供了钢筋材料。至2013年6月22日，通化北方公司与邹大君达成《钢筋材料款抵顶商品房协议》，约定，截止该合同签订日，通化北方公司尚欠邹大君材料款501.64万元；通化北方公司以-1-11号门市面积123.27平方米、-1-12号门市面积127.55平方米，每平方米2万元，共计501.64万元抵顶欠邹大君上述材料款；协议签订后，通化北方公司将上述房屋交给邹大君。同日，双方就上述房屋形成两份《商品房买卖合同》；通化北方公司依约将上述房屋交给邹大君，并为邹大君出具二份收据共计501.64万元。现诉争的房屋由邹大君占有使用。
以上事实有本院（2015）通�民二初字第17号民事判决书、（2016）吉05执异23号执行裁定书及邹大君提供的《商品房买卖合同》、《钢筋材料款抵顶商品房协议》、《锦ＸＸ府江堤边坡加固施工合同》、收款凭证及水电费缴费凭证为证。
本院认为，原告吉林信达资产称本案有恶意串通之嫌，通化北方公司与邹大君否认，且吉林信达资产无证据证实该主张，故该主张不成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，案外人除非享有法律、司法解释另有规定的权利外，一般不能对抗申请执行人享有的物权优先受偿权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，只有消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后所享有的消费者物权期待权，方可排除本案诉争的执行行为。本案中，邹大君并非工程承包人，工程承包人欠其材料款的性质属于一般金钱给付债权。邹大君通过抵顶材料款的方式取得对本案诉争房屋的占有、使用，而该房屋用途为门市房，不符合上述司法解释规定的消费者物权期待权的标准，不具有排除吉林信达资产依据担保物权优先受偿权而申请执行的情形，故对吉林信达资�要求准许对邹大君购买的通化市锦ＸＸ府小区-1-11、-1-12号房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下:
准许执行通化市锦ＸＸ府小区-1-11号门市房（面积123.27平方米）、-1-12号门市房（面积127.55平方米）。
案件受理费100元，由邹大君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一六年十二月二十七日
书记员 于 诗