广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初12307号
原告：何云辉，男，汉族，1962年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人：曾爱军，湖南公言（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：李俊，湖南公言（深圳）律师事务所律师。
被告：任林，男，汉族，1975年5月16日出生，身份证住址湖北省十堰市茅箭区。
委托代理人：张伟，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何云辉及其委托代理人曾爱军、李俊，被告委托代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告任林于2008年2月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租用其位于宝安区××街道××水坑××村万福佳左侧商业房屋，面积1650平方米，年租金为1000000元整，折合每月租金人民币83340元，合同期限自2008年2月1日至2011年1月31日。合同签订后，被告对租赁标的物进行对外转租和自用。2011年1月31日合同履行期满后，双方继续履行租赁合同，直至原告于2016年10月1日发出书面通知，告知被告双方租赁合同将于2017年1月31日终止，并预留至2017年3月31日办理清场交接手续。期间届满后，经多次催告，被告仍占用使用其租赁房产，拒绝将房产归还原告，亦再未向原告支付租金或占有使用费。为此，原告请求依法确认租赁合同于2017年3月31日终止，并判令被告立即租赁房产；同时，请求判令被告支付合同终止之日至实际归还租赁房产之日期间的房屋占有使用费和延期滞纳金，其中己发生的2017年4月租赁房产使用费为人民币83340元、滞纳金为人民币20.14元。租赁合同履行中，被告多次拖欠或未足额及时支付原告租金，截止起诉之日，拖欠租金本金数额为人民币930800元，应依法支付延期滞纳金暂计至起诉之日为人民币347340.21元，之后计至付清之日，按同期贷款年利率4.75％计算。被告另拖欠2017年3月1日至2017年4月1日期间水电费合计人民币18336元，应依法支付滞纳金人民币70.9元，暂计至起诉之日，之后计至付清之日，按同期贷款年利率4.75％计算。以上被告应支付占有使用费、租金、水电费及其至起诉之日滞纳金共计人民币1379907.25元。原告委托律师于2017年4月11日发出律师函，催告被告履行合同终止以及清算移交等后合同义务，未果。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2017年3月31日终止，并判令被告立即归还占有的租赁房产；2、被告支付自合同终止之日起至归还占有的租赁房产之日止的房屋占有使用费及截至付清之日的滞纳金，其中已发生2017年4月份占有使用费为人民币83340元、滞纳金为人民币20.14元；3、被告支付2008年2月1日至终止之日2017年3月31日期间拖欠原告的租金人民币930800元及计至付清之日的滞纳金，暂计至起诉之日滞纳金为人民币347340.21元、本金和滞纳金合计为人民币1278140.21元；4、被告支付2017年3月1日至2017年3月31日使用租赁商铺期间的水电费人民币18336元及至付清之日的滞纳金，暂计至起诉之日滞纳金为人民币70.9元、本金滞纳金合计为人民币18406.9元；5、被告承担本案诉讼费。第二项至第四项诉求合计人民币1379907.25元，已发生租金、滞纳金等暂计至2017年5月2日，之后计至付清日止，滞纳金按同期贷款利率4.75％计算）。
被告答辩称，一、关于本案合同的效力，被告认为根据最高院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，出租人没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告的房屋性质属于小产权房，并未取得建设工程规划许可证，因此涉案租赁合同应当被认定为无效合同。在合同无效的情况下，原告应当退还被告交纳的押金30万元。同时原告的第一项诉求中确认合同终止，并无法律依据，涉案的房产早已被原告收回。请求法庭驳回原告第一项诉求。二、关于原告第三项诉求主张的拖欠租金，没有事实依据，原告也没有任何证据证明被告存在拖欠租金的事实，在2008年至2009年的部分时间段内，租金的减少是经过双方协商一致的。被告承租该房屋是用来分租经营的，由于金融危机导致经济不景气，所以双方协商适当减少租金。在此期间，以及在合同到期之日止，原告也从未向被告提出过拖欠租金之说，从未要求被告补足租金。被告每月都有按时足额支付租金，原告也都开具收据，这在原告提供的证据中可以看到。如果存在拖欠租金的事实，按照常理原告肯定会要求被告补足，但是原告从未要求，足以说明被告不存在拖欠租金的事实。原告的诉求并未列明具体的拖欠期限及具体金额，只给出了一个总额。被告认为原告的请求也超过了一年的诉讼时效。综上，请求法庭驳回原告的第三项诉求。三、关于原告的第二项、第四项诉求，被告有缴纳租金至2017年3月31日，部分拖欠的水电费被告愿意在押金中予以抵扣。四、关于诉讼费，被告认为原告大部分诉求没有事实及法律依据，诉讼费应当由其自行承担。
经审理查明，原、被告于2008年2月1日签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将深圳市龙华××街道××水坑××村万福佳左侧商业房屋（面积1650平方米）出租给被告使用。合同约定：租赁期限从2008年2月1日至2011年1月31日止，在租期满后前3个月被告应告知原告可续租，在被告不伤害原告利益下，被告优先续租；年租金为1000000元整，每月租金人民币83340元，租赁期内，被告不得拖欠租金，如若拖欠应交相应的滞纳金；原告提供被告水电到位，被告按水电厂收费标准交付；押金30万元整，合同到期时押金可退还。
2017年4月7日，原告委托律师向被告发律师函，载明自2017年3月30日原告解除与被告的租赁合同，占用期间拖欠租金930800元等。
原告提交2010年1月14日深圳市宝安区观澜街道大三社区居民委员会出具的《证明》，欲证明原告拥有租赁物的所有权。该证明主要内容为：“兹有何云辉（身份证号码：）拥有深圳市宝安区观澜街道大水坑大三社区编号为508-1104-30028-E的商业厂房（建筑面积1600平方米），该建筑物不属于违章违建”。
原告主张：1、2008年2月1日交付房屋给被告；2、2008年签订合同时被告支付了押金30万元，但该押金于被告其后无力支付房租时，已冲抵被告拖欠的房租。被告当时将押金收据原件交于原告撕毁；3、合同履行期间，被告2008年2月、3月未交付租金，2008年6月至11月每月少交租金8340元，2008年12月少交租金21340元，2009年1月至5月每月少交租金38340元，2009年6月少交租金35940元，2009年7月少交租金30940元，2009年8月至2010年5月每月少交租金31040元，2010年6月至2010年11月每月少交16040元，2010年12月至2017年3月每月少交340元，以上合计拖欠租金930800元，被告支付租金至2017年3月，但拖欠该月水电费，2017年4月房屋占有使用费83340元未付，2008年2月1日至2017年3月31日期间被告拖欠原告就930800元未付，2017年3月水电费18336元未付。
被告确认上述原告陈述的房屋交付时间和少交金额，确认2017年3月水电费金额为18336元，主张房屋交付后有两个月的免租装修期，2008年4月开始支付租金，被告不存在拖欠租金的事实。少交的金额是原告同意的。
被告提交的个人结算业务申请书上面显示被告于2014年4月18日转账30万元（附言及用途注明：百年盛服装有限公司给何云辉房租押金），被告称是2014年续签合同时，原告要求50万元的喝茶费、30万元的押金，总共80万元，其中50万元给现金，30万元银行转账，这30万元是押金，都没有出具收据。原告质证称对该个人结算业务申请书的真实性无法确认。该个人结算业务申请书有原件核对。
被告主张案涉房屋2017年4月中下旬已经交还原告，目前原告已经将涉案租赁房屋重新出租。原告主张没有交付。2017年5月原告再次向被告要求返还房屋并发送律师函，被告未予理睬。原告当庭提交2017年5月23日被告方派相关人员以滋扰方式阻挠原告在1650平方米之外的租赁的照片证明被告此时仍占据原告房屋，被告对该照片不予认可。被告庭审中称2017年4月20日发送律师函给原告，要求原告来进行交接。发函之后被告多次打原告电话，且去亲自找原告，但原告不愿意与被告见面。庭审中问被告上述陈述是指“那就是没有办理交接？”，被告称“是原告不与我们交接，不是我们不交接。原告把大门控制了，我们进不去。现在我们还有很多物品在租赁房屋里面，都没有办法拿出来”。
上述事实，有居委会证明、消防合同图纸、商铺租赁合同、房租水电费收据、出租合同、解除通知、律师函及快递单、商铺现场照片、任林给何云辉的律师函、何云辉给任林的律师函、EMS快递单、2017年3月水电费收据、电力局账单、2017年3月电费发票、个人结算业务申请书、工商信息查询单、银行转账记录、短信截图等证据在卷证实，并经庭审举证质证及本院调查事实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定的租赁房屋没有合法产权证明，故上述《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应将涉案房产返还给原告，原告应退还被告租赁押金。被告已提交证据证明2014年4月18日支付原告租赁押金300000元，原告否认没有事实依据，应当予以返还。
原告与被告签订的《商铺租赁合同》虽然无效，但被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋占用费。因被告无证据证明其已交还房屋给原告，庭审中也称是原告不来交接，即实际未办理交还手续。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，从2017年4月1日起占用房屋的房屋占用费可参照人民币83340元/月标准计算，依据原告的上述标准从2017年4月1日起计至被告返还涉案租赁房屋给原告之日。原告要求被告支付2017年3月份水电费18336元，被告确认该金额，理应支付原告。因商铺租赁合同无效，原告主张滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
至于原告第三项诉讼请求的2008年2月1日至2017年3月31日期间租金差额，被告主张双方协商减少，但无证据证明，本院不予采信。被告主张超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，原告2017年5月4日起诉，其请求的2016年5月前的租金超过诉讼时效，本院不予支持。根据原告庭审中主张的2010年12月至2017年3月每月少交340元，核算被告应支付原告2016年5月至2017年3月租金差额3740元（340元×11个月）。因合同无效，原告主张滞纳金没有法律依据，本院不予支持。
关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案《租赁合同》虽然无效，但原、被告已按该《租赁合同》实际履行并已履行完毕，故本院认定租赁合同无效案件并无装修损失。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：
一、原告何云辉与被告任林于2008年2月1日签订的《商铺租赁合同》为无效合同；
二、被告任林应于本判决生效之日起五日内向原告何云辉返还位于深圳市龙华新区观澜街道大水坑三村万福佳左侧面积1650平方米的房屋；
三、被告任林于本判决生效之日起五日内向原告何云辉支付2016年5月至2017年3月租金差额人民币3740元；
四、被告任林于本判决生效之日起五日内向原告何云辉支付2017年3月份水电费人民币18336元；
五、被告任林于本判决生效之日起五日内向原告何云辉支付2017年4月1日起的房屋占用费（以人民币83340元/月的标准，从2017年4月1日起计至案涉房屋返还之日止）；
六、原告何云辉应于本判决生效之日起五日内向被告任林退还租赁保证金人民币300000元；
七、驳回原告何云辉的其他诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币17219元，由被告任林承担人民币1315元，原告何云辉承担人民币15094元。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 烘
人民陪审员 李 振 财
人民陪审员 蔡 文 卿
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 赖敬荣（兼）
书 记 员 谢 晓 凤
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。