广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7643号
上诉人（原审被告):曾淑波，女，1960年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
被上诉人（原审原告)：柯尊富，男，1988年2月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，
委托诉讼代理人：梁欣，广东向日葵律师事务所律师。
上诉人曾淑波因与被上诉人柯尊富房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾淑波上诉请求：撤销一审判决第三项，曾淑波无需向柯尊富支付违约金240000元。事实和理由：佛山市顺德区北滘镇创家信中介服务部作为经纪方，没有如实陈述柯尊富在农商银行办理贷款申请时银行不批贷款的事实，而且曾淑波并未委托中介公司出售位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居九街21座G03号房屋，是佛山市顺德区北滘镇创家信中介服务部主动找到曾淑波，在2017年1月5日劝说曾淑波到其公司见买家柯尊富，要求买卖双方快速签定合同。曾淑波当时说要买方一次性支付全款才出售房屋，佛山市顺德区北滘镇创家信中介服务部口头答应说曾淑波可以在一个月内收齐款项。2017年2月13日曾淑波接到中介公司电话说买方银行流水账不合格、条件不够，银行不批同意贷款书，要求曾淑波重新改交建行卡号。曾淑波于2月13日晚致电买方柯尊富，叫柯尊富给银行账号收曾淑波退回的按金，并提出时间已经拖延，柯尊富无法履行合约，合同应该解除。曾淑波出卖涉案房屋需要房款尽快回笼，2月13日中介说柯尊富的贷款存在问题，且当天晚上另外一个购房者购买曾淑波另外一套房屋并全款支付，曾淑波卖掉了另一套房屋，需要涉案房屋用来自住，遂告知柯尊富涉案房屋不卖了，曾淑波需要自己居住。柯尊富则要求赔钱。之后柯尊富向另一家银行申请货款，银行出具的银行同意贷款通知书书对本案已经无效。曾淑波多次劝告柯尊富已经错过购买涉案房屋，要求其收回按金另行购买其他房屋，柯尊富不理会，其行为是为了索取他人利益。2017年3月1日，曾淑波约中介公司、柯尊富到北滘市场安全监督管理局要求协助调解，曾淑波才知道涉案房屋买卖合同未约定交易时间，三方在场时曾淑波还给柯尊富一次机会，如果柯尊富能一次性支付全部购房款，涉案房屋可以出卖给柯尊富，期限是五天之内。3月2日中介公司邮寄履约通知书约定房屋交易过户时间纯属多此一举，该通知书无效。2017年3月3日，曾淑波分别致电买方柯尊富、中介公司，告知其拖延时间违约在先，曾淑波有权解除合同。曾淑波与柯尊富签订房屋买卖合同时，只是中介公司填写好进行了快速讲解，合同并没有交给曾淑波仔细阅读，该合同无效。曾淑波第一次卖房，并没有经验，而且经商过程中资金短缺，才出售涉案房屋，中介公司知道并口头承诺一个月内可以收齐全部款项，结果没有兑现，没有维护好曾淑波的权益，曾淑波要求法院判决曾淑波不需要交中介费并退回240000元，按金10万元退给买方柯尊富。
柯尊富辩称，（一）柯尊富与曾淑波签订的房屋买卖合同合法有效，双方应严格执行。双方于2017年1月15日签订合同，约定柯尊富以240万元购买涉案房屋，双方签订协议时均为自愿，没有任何欺诈、胁迫等情形，不存在违反法律法规的情形，合同合法有效，双方应按合同严格执行。（二）曾淑波在涉案房屋达到过户条件时拒绝办理过户，更在未与柯尊富解除合同的情况下私自将涉案房屋转卖给第三人，严重违反合同约定，致使合同无法履行，曾淑波应承担相应的违约责任。虽然合同约定柯尊富应于2017年1月18日前签订抵押贷款合同，但曾淑波于2017年2月20日才办理了涂销涉案房屋的抵押登记，柯尊富不可能在未涂销抵押的情况下签订抵押贷款合同，而且柯尊富在2017年2月23日已经取得银行的同意贷款申请书，可见柯尊富一直积极履行合同，希望促成交易。曾淑波在柯尊富已经取得银行同意贷款申请书、涉案房屋达到办理过户手续条件后并未按约协助办理，更在未解除合同的情况下将涉案房屋以60万元低价出售给案外人，导致合同无法履行，严重违反合同约定，曾淑波应退回柯尊富定金100000元并赔偿合同约定的总楼价10%的违约金即240000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
柯尊富向一审法院起诉请求：1.曾淑波履行合同义务，配合柯尊富前往佛山市北滘行政服务中心办理交易过户手续；2.曾淑波按照合同第六条的约定支付违约金（自2017年3月7日起算至过户手续完成之日止，曾淑波须以总楼价为基数，按照每日千分之一的标准支付违约金）；3.曾淑波赔偿因其违约而给柯尊富造成的其他损失，包括但不限于律师费8000元、诉讼财产保全担保费用、交通费等；4.诉讼费用及诉讼保全费用由曾淑波承担。诉讼中，柯尊富变更诉讼请求为：1.解除柯尊富、曾淑波签订编号为NO:0010394的《房地产买卖合同》；2.曾淑波向柯尊富返还已支付的购房定金100000元；3.曾淑波向柯尊富支付违约金240000元；4.曾淑波向柯尊富赔偿损失（包括中介费30000元、按揭办理费18500元、诉讼保全担保费9600元、交通费600元、律师费8000元、房屋差价500000元）。
一审法院认定事实：柯尊富与曾淑波于2017年1月15日签订了一份编号为NO：0010394的《房地产买卖合同》，佛山市顺德区北滘镇创家信中介服务部作为经纪方，合同约定柯尊富向曾淑波购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居九街21座G03号房屋，总楼价为2400000元，买方须在2017年1月15日前支付定金100000元，买方于成功递件当天支付首期楼款450000元，余款由买方申请按揭，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方，在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。双方在合同第六条约定，因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。另外双方在合同备注处约定“此物业卖方有向私人贷款抵押，卖方须还清私人贷款注销抵押后过户给买方，关于此单位注销抵押的一切……卖方负责，买方须交税后给卖方首付，以下空白”。双方还对其他事项进行了约定。上述合约签订后，柯尊富当天向曾淑波支付了定金100000元，曾淑波向柯尊富出具收款证明予以确认。2017年2月13日，广州农村商业银行股份有限公司海珠支行向柯尊富出具了《同意贷款意向书》。2017年2月23日，中国建设银行股份有限公司广州广卫路支行向柯尊富出具了《银行同意贷款通知书》。中国建设银行股份有限公司广州越秀支行向柯尊富出具了《个人住房（商业用房）借款合同》。2017年3月2日，佛山市顺德区北滘镇创家信房产中介服务部及柯尊富均向曾淑波邮寄了履约通知书，要求曾淑波前往佛山市北滘行政服务中心办理交易过户手续。后柯尊富于2017年3月9日向法院提起诉讼。
另查明，曾淑波在2017年2月20日办理了涂销涉案房屋的抵押登记，并于2017年3月15日将涉案房屋出卖给第三人。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。首先，对于涉案《房地产买卖合同》的效力问题，曾淑波抗辩认为在出卖涉案房屋时未经其丈夫邓广泰同意，为此主张其与柯尊富签订的《房地产买卖合同》无效，一审法院认为从曾淑波提供的录音未反映其丈夫不同意出卖涉案房屋，且曾淑波已于2017年3月15日将涉案房屋出卖给第三人，可见曾淑波的丈夫是明确清楚出卖涉案房屋的。柯尊富与曾淑波签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性、强制性规定，合法有效，对柯尊富、曾淑波均具有约束力，双方应严格按照该合同履行。
其次，对于柯尊富、曾淑波在涉案房屋的买卖过程中，哪一方存在违约的问题。曾淑波认为柯尊富没有在2017年1月18日前与银行签订抵押贷款合同，也没有提交相关的抵押贷款手续的材料，存在违约。一审法院认为，一方面，从柯尊富提供的两份同意贷款书及中国建设银行股份有限公司广州越秀支行向柯尊富出具的《个人住房（商业用房）借款合同》来看，柯尊富于2017年2月8日已向广州农村商业银行股份有限公司海珠支行申请贷款，后又由于该行放款时间太慢，又向中国建设银行股份有限公司申请贷款，借款人是柯尊富的妻子王红彩，柯尊富购买房屋由其妻子申请贷款也合理，从上述行为可见柯尊富是积极履行合同义务；另一方面，涉案房屋存在抵押登记，双方在合同中已明确约定曾淑波需要办理涂销抵押的手续，曾淑波在2017年2月20日才办理了涂销涉案房屋的抵押登记，在此之前要求柯尊富签订《购房抵押贷款合同》也属客观履行不能。曾淑波提供的2017年3月4日录音中陈述中介说一个月搞定但未举证证明双方对此有进行约定，因此对于曾淑波的抗辩意见不予采纳。相反，柯尊富在2017年2月23日取得了中国建设银行股份有限公司广州广卫路支行向其出具的《银行同意贷款通知书》后在2017年3月2日邮寄履约通知书要求曾淑波办理过户手续，但曾淑波未予协助。曾淑波提供的2017年3月4日的录音中提出柯尊富全款支付的要求也缺乏依据。另外，曾淑波于2017年3月15日将涉案房屋出卖给第三人。综合上述分析，曾淑波存在违约行为。
第三，柯尊富主张要求解除双方在2017年1月15日签订的编号为NO：0010394的《房地产买卖合同》，由于曾淑波已于2017年3月15日将涉案房屋出卖给第三人，柯尊富作为无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，一审法院予以支持。因合同已解除，曾淑波应向柯尊富返还已支付的定金100000元。
第四，柯尊富主张要求曾淑波支付违约金240000元及中介费30000元、按揭办理费18500元、诉讼保全担保费9600元、交通费600元、律师费8000元、房屋差价500000元，对此，一审法院认为根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，曾淑波违反合同约定，柯尊富可要求曾淑波支付等额于总楼价百分之十的违约金即240000元，柯尊富主张要求曾淑波支付违约金240000元于法有据，一审法院予以支持。柯尊富未能证明其损失超过违约金240000元，曾淑波向柯尊富支付违约金240000元已足以弥补其损失，因此，一审法院对于柯尊富的其他损失主张均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除柯尊富与曾淑波于2017年1月15日签订的编号为NO：0010394的《房地产买卖合同》；二、曾淑波于判决发生法律效力之日起十日内向柯尊富返还定金100000元；三、曾淑波于判决发生法律效力之日起十日内向柯尊富支付违约金240000元；四、驳回柯尊富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12867元，减半收取计6433.5元，财产保全费5000元，合共11433.5元（柯尊富已预交），由曾淑波负担4287.4元，柯尊富负担7146.1元。
本院二审期间，曾淑波向本院提交以下证据：1.电话通讯记录一份，拟证明曾淑波多次告知柯尊富若其无法申请银行贷款则尽快购买其他房产，涉案房产不出售给柯尊富。2.营业执照一份，拟证明曾淑波出卖涉案房屋是为了尽快筹集资金开办企业，所以需要房款尽快回笼，中介当时答应购房款能在1个月全款支付给曾淑波，曾淑波才答应出卖涉案房屋，2017年2月13日中介说柯尊富的贷款存在问题，曾淑波考虑到柯尊富不知道什么时候才能支付房款，且当天晚上另外一个购房者购买曾淑波另外一套房屋并全款支付，曾淑波卖掉了另一套房屋，需要涉案房屋用来自住，遂在2017年2月13日通知柯尊富涉案房屋不卖了，曾淑波需要自己居住。柯尊富未向本院提交新的证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证，柯尊富发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：曾淑波提交的电话通讯记录仅能反映其与柯尊富于2017年2月13日晚上进行了通话，不能反映通话内容，该证据不能证明其拟证明的事实，本院对此不予采信；曾淑波提交的营业执照与本案缺乏关联性，本院不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据曾淑波的上诉主张和柯尊富的答辩意见，归纳本案二审争议焦点有两个，第一是曾淑波与柯尊富签订的《房地产买卖合同》的效力问题；第二是曾淑波应否向柯尊富支付违约金240000元。
关于第一个争议焦点。曾淑波上诉主张其签订合同时，中介公司只是进行了快速讲解，合同并没有交给曾淑波仔细阅读，该合同无效。但是曾淑波并未举证证实其该项上诉主张，且曾淑波所述情形并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形，故曾淑波该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。曾淑波与柯尊富签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认定曾淑波与柯尊富签订的《房地产买卖合同》有效，处理正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。曾淑波上诉主张柯尊富没有在2017年1月18日前与银行签订抵押贷款合同，也没有提交相关的抵押贷款手续的材料，存在违约。首先，双方签订的《房地产买卖合同》约定柯尊富以申请按揭方式支付主要购房款，从柯尊富提供的两份同意贷款书及中国建设银行股份有限公司广州越秀支行向柯尊富出具的《个人住房（商业用房）借款合同》来看，柯尊富于2017年2月8日已向广州农村商业银行股份有限公司海珠支行申请贷款并取得《同意贷款意向书》，后又向中国建设银行股份有限公司申请贷款并取得《银行同意贷款申请书》，柯尊富积极履行合同义务并在合理期限内申请贷款并且取得银行同意。其次，柯尊富在2017年2月23日取得银行出具的《银行同意贷款通知书》后在2017年3月2日邮寄履约通知书要求曾淑波办理过户手续，但曾淑波未予协助。再次，曾淑波于2017年3月15日将涉案房屋出卖给第三人。综上，曾淑波在合同履行过程中存在违约行为，其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。曾淑波上诉主张中介承诺说一个月内买家支付全部购房款，因买家拖延时间，故其有权在2017年2月13日解除合同，但是曾淑波并未举证证明，且曾淑波与柯尊富签订的《房地产买卖合同》并未约定买家需在一个月内支付全部购房款，故曾淑波的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。曾淑波上诉主张其在2017年3月1日提出柯尊富能在五天之日一次性支付全部购房款，涉案房屋可以出卖给柯尊富，但柯尊富并未依约支付，构成违约。因双方签订的《房地产买卖合同》约定柯尊富以申请按揭方式支付主要购房款，且柯尊富已经在2017年2月23日取得了中国建设银行股份有限公司广州广卫路支行出具的《银行同意贷款通知书》，涉案房屋具备继续交易条件，曾淑波在2017年3月1日自行变更了购房款的支付时间和支付方式，该变更内容并未得到柯尊富的同意和确认，故曾淑波的该行为并未达到变更合同条款的法律后果，其以此为由主张柯尊富违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，曾淑波违反合同约定，柯尊富主张曾淑波按照合同约定的总楼价百分之十的违约金支付违约金240000元于法有据，应予支持。曾淑波上诉主张其无需向柯尊富支付违约金240000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
曾淑波上诉主张佛山市顺德区北滘镇创家信房产中介服务部应退回其支付的中介费，不属于本案审理范围，本院对此不作审查及处理。
综上所述，曾淑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人曾淑波负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年十一月一日
书记员 梁启星