广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第535号
原告苏群娟，女，汉族，1967年6月5日出生，身份证地址：广东省东莞市莞城区，
委托代理人樊晓兰、梁石兰，均系广东慕正律师事务所律师。
被告东莞市中数电子科技有限公司，身份证地址：广东省东莞市莞城学院路86号2楼，注册号:441900000409048。
法定代表人麦朝晖。
委托代理人袁浩权，系广东闻彰律师事务所律师。
原告苏群娟诉被告东莞市中数电子科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行审理。原告委托代理人梁石兰，被告法定代表人麦朝晖和委托代理人袁浩权，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年1月份承租了东莞市莞城区罗沙沙巷股份经济合作社位于莞城区学院路203号宝兴楼办公楼，原告承租后于2011年1月5日与被告签订《租赁合同》，合同中约定由原告将位于莞城区学院路86号宝兴楼办公楼附楼二楼租赁给被告使用，租赁期限从2011年1月1日至2013年12月30日，双方约定每月租金为4600元，被告在每月的5日前支付租金给原告，被告逾期未支付租金的，每逾期一天按照拖欠租金金额千分之一支付滞纳金，被告拖欠租金超过一个月的，原告有权解除合同。原告按照合同的约定将房屋交付给被告使用，并在2014年6月1日前完成电梯的安装并交付被告使用。被告开始尚能按照约定支付租金，但从2014年7月份开始拖欠租金，现已拖欠32200元，原告多次向被告催收，被告置之不理。原告认为被告不按照合同约定支付租金已构成违约，原告有权解除与被告签订的租赁合同并没收租金，因此为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告签订的租赁合同。二、判令被告返还租赁物给原告。三、判令被告支付租金32200元给原告，并按照每日千分之一的标准支付逾期滞纳金给原告，从2014年7月6日起计至2015年1月5日止逾期滞纳金为2898元。四、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确第三项诉讼请求中的滞纳金是主张2014年7月6日至2015年1月5日期间产生的滞纳金。
被告辩称，本案案涉宝兴楼于2014年12月2日以后被告才知道该物业没有建设规划许可证，故原告与被告所签订的租赁合同无效，且该合同是转租合同，根据相关法律规定，该合同无效，更无从谈起解除合同的问题。因合同无效，案涉租赁物的原产权人还在东莞市第一人民法院起诉就案涉物业的产权争议，该案还在审理。关于地上建筑物，目前无法确定权利人。关于给付租金的诉讼请求，不应予以支持。即使因合同无效，被告需向权利人支付实际占有使用费，但支付的对象也不是原告，而应当支付给法院确定的物业产权人。本案诉讼费用也不应当由被告承担。
经审理查明，被告东莞市中数电子科技有限公司原名东莞市快智达讯机电设备有限公司，于2011年5月16日经工商行政管理部门核准变更为现名。2011年1月2日，原告与东莞市莞城区罗沙沙巷股份经济合作社（以下简称“沙巷合作社”）签订一份《租赁合同》，约定：沙巷合作社将位于东莞市××城区学院××楼××楼××楼办公楼出租给原告使用，租赁期限为三年，从2011年1月1日起至2013年12月20日止。上述合同签订后，沙巷合作社将租赁物物业交付给原告使用。2013年12月27日，原告与沙巷合作社签订《厂房租赁合同书》，双方同意原告对上述租赁物业进行续租，续租期限为三年，从2014年1月1日起至2017年12月31日止，原告对租赁物业享有分租权。
2011年1月5日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《租赁合同》，约定：被告向原告租用东莞市××城区学院××楼××楼××楼办公楼；租赁期限两年，从2011年1月1日起至2013年12月30日止；每月租金4600元，于每月5日前缴租，每逾期一天，承租方须按欠租金额的0.1%向出租方计付违约金；如被告拖欠租金超过一个月，原告要求解除合同并收回租赁物。上述合同签订后，原告将租赁物业交付给被告使用，被告也如约交付租金。
2012年7月，沙巷合作社与广东省东莞轻工业品进出口有限公司（以下简称“轻出公司”）及东莞市智通实业有限公司（以下简称“智通公司”）因宝兴楼权益问题发生争议，沙巷合作社起诉至本院解决。在该案审理过程中，轻出公司和智通公司向法院举证两份《经领建筑执照》和《建筑许可证》，沙巷经合社、轻出公司、智通公司均确认宝兴楼的两栋主楼已办理建筑工程规划许可手续，其余电房、饭堂、宿舍等附属设施没有办理报建手续。据上述证据显示，证号：公建字0000948号的《建筑许可证》是于1987年2月11日由原东莞县莞城建设委员会颁发，报建人为“罗沙沙巷居委会”，报建地址为“罗沙区莞龙路”，用地面积为983平方米，建筑面积为983平方米×6，层高六层，报建项目为厂房；证号：（88）东建字0004327号的《建筑许可证》是于1988年10月13日由原东莞市城市规划建设委员会颁发，报建人为“罗沙沙巷居委会”，报建地址为“罗沙区莞龙路”，用地面积为721.47平方米，建筑面积为3887.68平方米，层高六层，报建项目为厂房。上述案件经审理后，本院于2013年12月26日作出（2012）东一法民一初字第6613号民事判决书，判决确认宝兴楼所涉的相关权利及义务由沙巷合作社享有和承担。该判决送达各方当事人后，东莞轻出公司和智通公司不服并上诉至东莞市中级人民法院，该案经审理，东莞市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。原告主张案涉租赁物业位于宝兴楼其中一栋主楼内，被告不予确认，主张案涉租赁物业是位于宿舍楼。
庭审中，原被告确认被告自2014年7月开始没有向原告支付租金，目前案涉租赁物业仍由被告占有使用。原告明确其在本案中诉请的是2014年7月至2015年1月的租金和逾期付款违约金，此后的拖欠租金不在本案中主张。
以上事实，有本院审查认定的证据：原告提供的租赁合同（原被告签订）、律师函（复印件）、快递详情单、租赁合同2份（原告与沙巷合作社签订）、企业工商登记查询结果、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表（复印件）、（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书（复印件）、生效证明书（复印件）、沙巷合作社出具的证明，被告提供的租赁合同（被告与沙巷合作社签订）（复印件）、收取（租金）使用费的报销单及收据，以及庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点在于：原被告签订的租赁合同是否合法有效。
首先，（2012）东一法民一初字第6613号民事判决书判决确认宝兴楼所涉的相关权利及义务由沙巷合作社享有和承担，该案上诉后，东莞市中级人民法院作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书对上述判决予以维持，因此沙巷合作社是宝兴楼的合法权利人，原告向沙巷合作社承租宝兴楼86附楼二楼办公楼且双方约定原告对该物业有分租权，故应认定原告有合法的出租权将案涉物业出租给被告。
第二，已失效的《中华人民共和国城市规划法》是在1990年4月1日开始施行，现行有效的《中华人民共和国城市规划法》是在2008年1月1日开始施行，而根据（2012）东一法民一初字第6613号案件中轻出公司和智通公司向法院举证的宝兴楼主楼《经领建筑执照》和《建筑许可证》显示，宝兴楼的相关建筑物是在1987年至1988年期间兴建，因此依据法不溯及既往原则，无论原告向被告出租的案涉物业是否属于宝兴楼主楼部分，兴建时是否有办理建筑规划报建手续，均不应受后法规定的约束，因此被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，以案涉租赁物业没有办理建筑规划报建手续为由主张原被告签订的租赁合同无效，没有合法依据，本院不予采纳。
综上分析，本院认为原被告之间签订的案涉租赁合同并未违反国家法律法规的强制性规定，且合同内容是双方真实的意思表示，因此应认定该合同合法有效，原被告均应按照合同约定享有权利和履行义务。虽然原被告签订的案涉租赁合同于2013年12月30日到期，但租赁期限届满后，被告仍继续使用案涉租赁物业及按原合同约定向原告缴纳租金，因此应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告以起诉方式通知被告解除租赁合同，应认定解除合同条件成就，本院对原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告已没有继续占有使用案涉租赁物业的合法依据，故本院对原告要求被告返还案涉租赁物业的诉讼请求予以支持。
双方确认被告自2014年7月开始至今一直没有向原告支付租金，因此原告要求被告支付2014年7月至2015年1月的租金共计32200元（4600元×7个月）合法有理，本院予以支持。
被告主张：被告在2014年7月得知沙巷合作社与智通公司、轻出公司就宝兴楼的权属问题产生诉讼纠纷后，对沙巷合作社是否具有宝兴楼的合法权益以及原告是否具有案涉租赁物业的合法出租权产生质疑，担心被告向原告支付租金后有可能会有其他权利人向被告再主张租金权利，所以被告行使不安抗辩权拒绝支付后续租金。对此，本院认为：在东莞市中级人民法院作出（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书的终审判决之前，由于沙巷合作社与轻出公司、智通公司就宝兴楼的权益争议尚未解决，导致原告对案涉租赁物物业是否具备合法出租权也存在不确定性，因此被告行使不安抗辩权有合法依据，故在2014年7月至2014年11月期间原告不应当向被告计付逾期缴纳租金的违约金。然而，（2014）东中法民一终字第1185号民事判决书作出后，宝兴楼的权益争议已经解决，原告对案涉租赁物物业具备合法出租权也予以确定，故此后被告再以不安抗辩权为由拒付租金已没有合法依据，结合上述判决作出至被告知悉判决内容需要一定合理时间，本院认为被告应从2014年12月1日开始向被告计付逾期缴纳租金的违约金。原被告之间的《租赁合同》约定：每月租金4600元于每月5日前缴交，每逾期一天，承租方须按欠租金额的0.1%向出租方计付违约金。据此，结合原告诉请的违约金范围，被告应向原告支付的逾期付款违约金分段计算如下：一、2014年7月至11月租金的违约金，以23000元为本金，按0.1%/天的标准，从2014年12月1日起计至2015年1月5日，共计为828元；二、2014年12月租金的违约金，以4600元为本金，按0.1%/天的标准，从2014年12月6日起计至2015年1月5日，共计为142.6元；三、2015年1月的租金应于2015年1月5日前缴纳，因此截至2015年1月5日并未产生违约金。综上，结合原告诉请的违约金范围，被告应向原告支付逾期付款违约金共计970.6元；对原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告苏群娟与被告东莞市中数电子科技有限公司签订的案涉《租赁合同》。
二、限被告东莞市中数电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告苏群娟返还位于东莞市莞城区学院路宝兴楼86附楼二楼办公楼。
三、限被告东莞市中数电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏群娟支付拖欠租金32200元。
四、限被告东莞市中数电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏群娟支付违约金970.6元。
五、驳回原告苏群娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费677.45元，由原告承担37.20元，由被告承担640.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年七月十四日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。