广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第2323号
原告李可心，女，汉族，1979年7月22日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。
委托代理人黄俊涛，广东众诚律师事务所实习律师。
被告吴银德，男，汉族，1980年11月16日出生，身份证住址广东省惠来县。
委托代理人余映真，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人陈杨珍，广东国晖律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302－2，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花，总经理。
原告李可心与被告吴银德、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李可心及委托代理人张峥嵘、黄俊涛，被告委托代理人余映真、陈杨珍到庭参加了诉讼，第三人家家顺公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2015年3月30日在第三人的居间服务下，签署了二手房买卖合同，并且原告在当天交付了1万元定金和4,000元中介费，但3月31日，原、被告双方和中介一起前往国土局查询合同标的物状态，却发现涉案房产为被查封状态，这本身就是被告的重大违约行为，隐瞒标的物的重大瑕疵。被告在4月7日，再次以高于本案合同价120,000元的价格，与其他人签订买卖合同，并且又一次恶劣违约。故原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，要求解除合同，按合同赔偿损失。在330房价大涨的时候，由于被告的严重违约行为，给原告造成了巨大损失。请法院严惩不诚信的违约者。本案为不动产纠纷，根据民诉法的相关规定，本案的管辖法院为不动产所在地法院，本案中的不动产位于宝安区，故法院对本案有管辖权。综上所述，为保护原告的合法权益，根据民事诉讼法、合同法的相关法律法规的规定，现向法院提起诉讼，恳请法院明察秋毫，维护法律尊严，请求依法判决：1、被告向原告返还定金10,000元；2、被告向原告支付违约金432,000元（按房产转让成交的20%计算）；3、赔偿损失120,000元（被告一房二卖，在相隔仅八天的时间里，二卖的合同差价120,000元）；4、被告向原告支付因购买涉案房产支付给第三人的佣金20,000元；5、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。庭审中，原告变更第4项诉讼请求为被告向原告支付因购买涉案房产支付给第三人的佣金4,000元。
被告辩称：一、原告第1项要求返还定金的诉讼请求没有事实依据，至今为止，被告并未收到原告支付的1万元定金，请法院予以驳回。二、原、被告双方签订的房地产买卖合同违反了法律强制性规定，是无效的。违约条款在无效合同中也即是无效，原告第2项诉讼请求没有事实及法律依据，主张违约金是基于合同有效的情况下，请法院驳回该项诉讼请求。首先，原、被告签订合同的日期是2015年3月30日，而涉案房产于2014年11月20日至2015年4月20日期间一直处于查封状态。根据相关法律规定，涉案房屋属法律明文规定不得转让的房产。因此，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院驳回。其次，即便假设房地产买卖合同是有效的，原告主张的违约金过高，且在本次交易过程中原告也存在违约情形。原、被告签订的房屋买卖合同中约定买方同意在本合同签订时向卖方支付定金1万元整，本合同签订后两天内再向卖方支付定金9万元整。但原告并未按照合同的约定向被告支付定金，原告在履约过程中也先行违约，本身具有过错。三、原告的第3项诉讼请求没有事实及法律依据。原、被告双方签订的房地产买卖合同是无效的，原告及第三人均是导致合同无效的责任主体，依法应承担相应的过错责任。在本案中原、被告双方在签订合同之时涉案房屋就已被查封且涉案房屋是被告及其配偶林萍妹的夫妻共同财产。原告作为买受人未审核涉案房屋查封状态及共有人的情况，主观上也存在一定的过错。而第三人作为居间服务的专业机构，其应该比普通人更熟悉法律法规的规定，但其忽视对房屋有查封状态的审核及共有人林萍妹相关意思表示的审核，且未能对买卖双方尤其是买方的风险予以提示。因此，第三人对于买卖关系被认定无效的后果应承担主要责任。四、原告第4项诉讼请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。房屋买卖合同是无效的，买卖双方交易并未达成，第三人依法应退回佣金而不应由被告承担。根据合同法的相关规定，本案房地产买卖合同本身违法了法律强制性规定，是无效的合同，买卖双方的合同并未成立，第三人依法应退回佣金，而不应由被告承担。五、原告第5项诉讼请求没有事实及法律依据，请法院予以驳回。
第三人家家顺公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面情况说明称，一、2015年3月30日（晚上）被告（卖方）和原告（买方）基于真实的意思表示签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告吴银德将位于深圳市宝安区新安办前进路南侧宝河大厦一栋B座403的房产以人民币216万元的价格出售给原告李可心，该合同真实、有效、合法。因三方在凌晨时间签约，无法查档。为控制交易风险，三方在合同中备注：公证查档后原告直接转定金给被告。二、第三人于签合同次日即2015年3月31日偕同双方前往国土局查询房屋状态，发现被告房产已被查封。被告在交易过程中一直未告知原告和第三人涉案房产被查封的事实，第三人有理由相信被告有故意隐瞒标的物重大瑕疵的嫌疑。第三人及时告知原告房产被查封的交易风险，并且为控制交易风险，建议其延迟交付定金并为其出具延迟交付定金的情况说明，撮合双方协商合同的后续履行事宜，约定由被告尽快办理解封事宜，但被告一直没有给结果，交易进度停滞不前。三、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间义务。
经审理查明：2015年3月30日，被告作为卖方，原告作为买方，第三人作为居间方，三方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉案合同），约定如下：1、卖方将其所有位于深圳市宝安区新安办前进路南侧宝河大厦一栋B座403房（房地产证号为50××26）（以下简称涉案房产）转让给买方，转让成交价为人民币216万元；2、买方在本合同签订时向卖方支付定金人民币1万元，在签订合同后2日内再向卖方支付定金人民币9万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；3、买方须于2015年4月10日之前支付除定金之外的首期款人民币56万元至买卖双方约定的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；4、该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起3日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；5、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币1万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；6、任何一方未按照合同约定期限履行合同，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如逾期履行超过15个工作日的守约方有权解除合同并可适用定金罚则或要求违约方支付转让总价款20%的违约金。当日，被告在上述《深圳市二手房买卖及居间服务合同》落款下方的收据处签名确认，表明收到原告交付的定金人民币1万元，该定金由原告于2015年3月31日支付至第三人处。
2015年3月30日，原告、被告以及第三人签订了《资金托管协议》，约定原、被告同意定金人民币1万元以及交房保证金人民币1万元交由居间方免息托管。
2015年4月1日，第三人工作人员祝成向原告出具《情况说明》，表明2015年3月31日双方去国土局查档时发现涉案房产处于查封状态，为控制交易过程中产生的风险，剩余定金人民币9万元延迟交付（以涉案房产解封日期为准）。原告主张其未支付剩余定金人民币9万元的原因是涉案房产处于查封状态，原告行使了不安抗辩权和先履行抗辩权；被告主张原告未支付剩余定金的行为构成违约。
原告2015年6月19日曾就涉案合同的履行向本院起诉，案号为（2015）深宝法民三初字第1238号，诉讼请求为：1、被告按照合同约定的成交价继续履行合同，协助原告办理房屋解除抵押手续及所有权变更登记手续；2、被告向原告支付延迟履约违约金（以合同成交价人民币216万元为基数，按日万分之五，从4月1日开始向原告支付违约金至房屋办理完毕过户登记手续为止）；3、被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。被告在该案的审理过程中主张涉案房产系其与林萍妹的夫妻共同财产，林萍妹作为共有人不同意此次房屋转让。本院于2015年8月21日作出（2015）深宝法民三初字第1238号民事判决书，认定被告与原告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定将其与林萍妹共有的涉案房屋转让给原告的行为属于无权处分，原告主张被告继续履行双方签订的合同并要求被告承担继续履行情况下的延迟履约违约金，缺乏法律依据，故依法驳回原告在该案中的全部诉讼请求。（2015）深宝法民三初字第1238号民事判决书已于2015年10月31日发生法律效力。
另查，1、产权信息查询单中产权证附记部分载明：“业主于2010年3月26日通过购买取得该房地产”。
2、深圳市房地产权登记中心于2015年10月29日出具《购房资格证明》，表明经核查，2015年10月29日，申请人即原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
3、涉案房产2014年11月20日至2015年4月20日期间被（2014）深宝法西民初字第1063号案件查封，2015年5月5日至2015年5月19日期间被（2015）深宝法民三初字第463号案件查封，2015年5月19日至2015年6月17日被（2015）深宝法西执字第1171号案件查封，从2015年6月25日开始被（2015）深宝法民三初字第1149号案件查封（查封期限为三年）。
4、2015年4月7日，被告与案外人方式签订《房地产买卖合同》，被告以228万元的价格将涉案房产出售给案外人方式。因合同履行问题亦产生纠纷，起诉至本院，案号为（2015）深宝法民三初字第1149号，在该案中案外人方式申请财产保全，查封了涉案房产。
5、原告为购买涉案房产，向本案第三人支付了佣金4,000元。
上述事实，有当事人当庭陈述及深圳市二手房买卖及居间服务合同、POS签购单、收款收据、资金托管协议、产权信息查询单、购房资格证明、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告、被告及第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。关于涉案房产查封及被告无权处分夫妻共同财产仅系涉案合同无法继续履行原因，并不能导致涉案合同无效，因此，对于被告关于涉案合同无效的主张，本院不予采纳。因被告在未经其配偶林萍妹同意的情况下处分涉案房产，且林萍妹事后不予追认，导致被告向原告出售涉案房产构成无权处分，涉案合同无法继续履行，被告构成根本违约，原告可要求被告返还定金及承担违约责任。
关于定金。根据本院查明的事实，原告已经履行了支付定金人民币10,000元的义务，且被告亦以出具收款收据的方式对此予以了确认，现涉案合同已不再继续履行，被告应当向原告返还定金人民币10,000元。
关于违约金的数额，原告依据《二手房买卖合同》第十二条之约定，主张被告应向其支付涉案房产交易价格百分之二十即人民币432,000元的违约金，对此本院认为，被告就涉案合同无法继续履行存在重大过错，首先，涉案房产在2014年11月20日即被法院查封，被告恶意隐瞒此事实与原告在2015年3月30日签订涉案合同，致使涉案合同未能及时继续履行，其次，在与原告的涉案合同未解除及涉案房产仍处于查封状态情况下，被告又恶意于2015年4月7日与案外人签订《房地产买卖合同》，再次出售涉案房产，以致产生纠纷，导致涉案房产再次被查封，第三，在被告存在违约情形后，原告选择了诉请继续履行合同及追究被告违约金的形式减少损失，但被告在庭审时又以其配偶不知情，其无权处分涉案房产为由，恶意阻碍涉案合同的履行，致使原告无法做到及时有效的止损，最后，涉案房产在原、被告签约时尚未受“330新政”影响，而现今涉案房产因“330新政”出现了大幅上涨，原告再次置业需付出较高成本。综上，本院认为，被告就涉案合同无法继续履行存在重大过错，且存在主观故意，以致原告产生重大损失，综合本案案情，本院将违约金调整为涉案房产交易价格百分之十五，即被告需向原告支付违约金324,000元。
关于原告主张的赔偿损失120,000元及支付第三人的佣金4,000元，本院认为，本案中原告就被告的违约行为造成的损失已主张违约金，本院确定的违约金数额已足以弥补原告的损失，故本院就原告此两项诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告吴银德于本判决生效之日起三日内向原告李可心返还购房定金人民币10,000元；
二、被告吴银德于本判决生效之日起三日内向原告李可心支付违约金人民币324,000元；
三、驳回原告李可心的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4,810元，财产保全费人民币3,430元，合计8,240元，由被告吴银德负担4,729元，由原告负担3,511元，案件受理费、财产保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 爰
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
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