黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1602号
上诉人（原审原告）王影，住哈尔滨市香坊区。
委托代理人荣敬朋，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
委托代理人刘天峰，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江富盛房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市平房经开区渤海路与联乡路交角处。
法定代表人赵洪友，董事长。
委托代理人徐智。
上诉人王影因与被上诉人黑龙江富盛房地产开发有限公司（以下简称富盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2015）香民二民初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人王影及其委托代理人荣敬朋、刘天峰于2015年11月10日到庭参加诉讼，富盛公司经依法传唤未到庭参加诉讼。被上诉人富盛公司的委托代理人徐智于2015年12月18日到庭接受法庭询问。本案现已审理终结。
原审判决认定：王影与富盛公司于2013年7月25日签订了一份《商品房买卖合同书》，合同主要内容为：王影购买富盛公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区木材东街、互助街地段A3栋3单元2401室房屋，建筑面积100.39平方米，总价款为641480元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、办理产权的契税、手续费及住房维修基金等各项费由买受人承担。合同签订后，王影于2013年8月22日向富盛公司交付了全部购房款。另查明，王影于2013年8月31日办理了进户手续。再查明，本案争议房屋取得销售许可证即富盛公司完成备案登记的时间为2014年9月。
王影在原审诉称：按照合同第八条约定，富盛公司应当于2012年8月30日前交付房产。同时合同第十五条还约定，进户180日内办理房照，但是现在已经进户480日，房照还没有办理，所以请求人民法院：l、判令解除王影与富盛公司签订的《商品房买卖合同》，富盛公司退房并返还王影全部购房款651576元和进户费用16497元，并按已付房款的0.5%赔偿原告3257元；2、判令富盛公司赔偿王影装修损失7万元；3、富盛公司承担本案诉讼费。
富盛公司原审辩称：对王影的诉讼请求均不同意，其诉讼请求没有法律依据和事实依据。富盛公司已经实际给部分业主办理了产权证，业主也已经实际取得产权证。按照合同约定，富盛公司应当在商品房交付使用后180天内持，办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并没有约定王影何时应当取得产权证及未取得产权证的违约责任。办理产权证应当是王影的责任，而不是富盛公司的责任，双方只是在合同中约定了如果是富盛公司的责任导致了不能在规定期限内取得权属证书的，才开始适用违约条款。富盛公司只负责办理备案，产权需本人办理，王影所述的期限是没有依据的。按照合同中约定适用违约条款的前提是由于富盛公司的责任导致王影不能取得产权证，但王影没有证据证明其办理产权遇到了障碍，实际上是王影拒绝配合办理产权，责任在王颖而不是富盛公司。诉争房产已经进户并且实际使用，房产本身没有任何质量问题，未能办理产权的过错不在于富盛公司，所以在富盛公司不存在违约并且是根本性违约情况下，王影要求解除合同，从《合同法》维持交易稳定和安全的角度出发，不应当支持王影解除合同的诉请，以免扩大双方的损失。
原审判决认为：王影与富盛公司于2013年7月25日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。合同签订后，王影向富盛公司交付了全部购房款，富盛公司于2013年8月31日为王影办理了进户手续，实际向王影交付了房屋。按照合同的约定，富盛公司应当自房屋交付使用后的180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。
关于王影诉请富盛公司退房，返还全部购房款651576元，并按已付房款的0.5%赔偿3257元的问题；因根据双方签订的《商品房买卖合同书》第十五条的规定，富盛公司应当在房屋交付使用后180日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而在庭审中富盛公司自称本案争议房屋于2014年9月才能开具正式的购房发票，故认为王影不能在规定的期限内取得权属证书，富盛公司应当承担相应的违约责任。但富盛公司现已可以办理房屋产权登记证书，故其未构成根本性违约，基于维护交易稳定及减少双方经济损失的考虑，对于王影的该项诉请，不予支持。
因本案争议房屋取得销售许可证即富盛公司完成备案登记的时间为2014年9月，富盛公司事实上已经超过了合同规定的期限进行备案，故认为王影不能在规定的期限内取得权属证书，富盛公司应当承担相应的违约责任。王影可另行主张违约损失。
关于王颖诉请富盛公司返还进户费用16497元的问题，进户费系王影进户入住房屋所需交纳的必要费用，王颖实际进户并一直居住使用房屋至今，故对王颖的该项诉请不予支持。
关于王影诉请富盛公司赔偿装修损失7万元的问题，王影于2013年8月31日进户，居住使用房屋至今，其装修房屋后已实际居住至今，王影系房屋装修的受益人，并且王影亦未能提供证据证明现房屋装修所剩余价值，故对王影的该项诉请不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决：驳回王影的诉讼请求。案件受理费人民币11181元由王影承担。
原审原告王影不服一审判决，向本院提起上诉称：富盛公司没有履行双方签订的合同第十五项约定，就应当按照法律规定承担约定义务，一审判决以富盛公司未构成根本性违约驳回王影的诉讼请求不当。同时，本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的任何一种情形，但是一审判决适用该法条，属于适用法律有误。请求二审法院撤销一审判决，支持王影请求与富盛公司解除合同及赔偿王影经济损失的诉讼请求。
富盛公司二审答辩称：双方的商品房买卖合同不符合解除要件，富盛公司并未根本性违约，王影的产权证可以办理是客观事实，富盛公司已为其他一些购房人调解后办理了产权证，王影在这种情况下请求解除合同，属于故意扩大损失。请求二审法院维持一审判决。
二审中，王影提交新的证据光碟三张，证明富盛公司没有在180日内完成备案义务，同时富盛公司是用一本2015年的商品房买卖合同以王影名义在房地产登记主管部门备案登记，与王影的商品房买卖合同时间不一致，所以富盛公司存在虚假备案。
富盛公司针对王影提交的证据质证认为：涉案的商品房买卖合同是于2015年联机备案，是因为在房屋预售转销售时，房屋建成后的最终实测面积会与合同面积存在差异。对此，房地产登记主管部门要求富盛公司重新备案，具体流程是：先在房地产登记主管部门处将最终的买卖合同进行备案，然后再与业主换签新的与备案合同一致的买卖合同，业主持新的买卖合同就可以申请办理产权登记证。故，王影提供的证据恰恰可以证明诉争的房产是可以办理产权登记的，否则房产登记部门不会受理买卖合同的备案。由于王影的不配合，没有及时到富盛公司换签新的买卖合同，导致其接下来办理产权登记的流程无法进行，过错在王影。
经双方当事人质证，本院分析认为：富盛公司的质证意见较为客观，符合房屋产权登记的办理流程，且同类案件的其他业主已经办理了房屋产权证照，所以王影主张富盛公司存在虚假备案的主张不予采信。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：双方的争议焦点是，王影是否可以根据富盛公司未能按照合同约定持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机构备案的违约事实，主张解除双方的商品房买卖合同，以及请求富盛公司赔偿因此给王影造成的装修损失。
本案中，富盛公司未能在合同约定期间内持办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机构备案，违约事实存在，其应当依法承担相应的违约责任。
关于富盛公司作为违约方承担何种责任的问题。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中载明了三项选项，双方对三项选项全部选定，并未特定选定王影主张的选项“1”，故此，本案不能直接适用约定解除的法律规则。
我国在民事立法设定中，根据违约性质及程度的不同，分为根本性违约与非根本性违约两种情形区别对待。根本性违约一般是指，因违约方故意或者重大过失导致合同无法实现，或者即便能够实现也会造成守约方重大损失，导致严重利益失衡。非根本性违约，是指违约的状况尚未达到根本违反合同的程度，还可以通过有效形式继续履行合同。
根本性违约具体体现在我国民商事法律关系中合同解除制度中，该情形发生时，非违约方可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条针对商品房买卖行为中构成根本性违约情形作了如下规定：“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。对照本案事实，不存在上述情形。
而对于非根本性违约情形，一般不能解除合同。因为合同的解除是在合同成立后基于一方或者双方的意志使合同归于消灭，通常是合同不能正常履行时，当事人不得已采取的消极作法。合同解除关涉合同制度的严肃性，因此，法律对解除权的行使作出严格限制。尽管此种情形也发生了合同履行方不严格按照合同内容履行合同，但是基于维护交易稳定，防止损失扩大，避免滥用解除权的目的，司法实践中，不支持非违约方随意行使合同解除权。据此《中华人民共和国合同法》第一百零七条作了如下规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。
结合本案，富盛公司履行了双方合同关于交付房屋的核心义务，同时王影已经于2013年8月31日进户并进行装修，实际接收、占有使用涉案房产两年多。双方合同的根本目的已经实现，属于前述非根本性违约的情形。王影可以根据富盛公司未按合同约定期限履行到产权登记机构备案的义务，向富盛公司另案行使违约赔偿请求权。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王影基于富盛公司违约，即请求与其解除合同并要求退房返款及赔偿损失的上诉主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11181元，由上诉人王影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 静
审 判 员 蔡耘耕
代理审判员 李善银
二〇一六年三月十五日
书 记 员 齐 跃