浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
绍越民初字第4857号
原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司。
法定代表人郑旭。
委托代理人（特别授权代理）韩燕华、浙江鉴湖律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）丁颜丰。
被告绍兴市艾斯克家纺有限公司。
法定代表人胡勇军。
委托代理人（特别授权代理）邓鸣。
原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司为与被告绍兴市艾斯克家纺有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年11月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员虞媛媛独任审判，于2009年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩燕华、丁颜丰、被告委托代理人邓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司诉称：2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将位于马山镇海南路的两幢车间及一间宿舍楼租给被告使用，租费为每年95万元人民币，并且约定每年分两期支付。合同签订后，原告依约履行了合同，但被告至今未支付自2008年下半年以来的租费。此外，被告对租赁的房屋不管不顾，未安排人员看守，致使原告出租给被告的厂房、宿舍楼内的门窗和设施及外围的围墙遭人破坏，损失严重。故请求法院依法判令被告立即支付2008年下半年和2009年一年的租费合计人民币142.5万元并支付从2009年1月1日起以142.5万元为本金，按银行同期贷款利率计算的逾期利息；判令被告立即将租赁厂房、宿舍楼的门窗玻璃及设施、围墙等恢复原状；诉讼费由被告负担。
被告绍兴市艾斯克家纺有限公司辩称：2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同属实，但在合同签订后，被告已经按约支付了首年度的租金95万元，并投入120万元装修厂区。2008年6月23日，绍兴方诚精密机械有限公司（以下简称“方诚公司”）与原告签订并购协议书，以承债方式并购原告。6月23日当天，绍兴市人民政府印发会议纪要，明确对原告88.1亩工业用地，由政府收储，将土地性质变更为商住用地，以支持企业并购。并购后，方诚公司、并购后的耀龙公司即以厂房新主人的身份要求被告无条件搬迁。被告原则上同意搬迁，但前提是处理好赔偿事宜。对被告的要求，原告认为是政府行为，不属于违约，根据合同可以免责，故不予赔偿。2008年9月4日，原告第一次切断被告的自来水源，经袍江新区管委会协调后通水。同年10月8日，被告收到方诚公司送来的函，要求被告搬迁。鉴于土地被收储的客观实际，厂房需要搬迁已经成为现实问题，为避免企业歇业，被告面对现实立即寻找新厂房，并于2008年10月24日与绍兴剑众纺织有限公司签订厂区租赁合同，租赁座落袍江袍渎路的厂房计建筑面积10518平方米，总占地面积11486平方米，年租金70万元，租赁期限五年，从2009年1月30日起至2014年1月30日止。2008年10月27日，被告收到原告的函件，以土地被政府收储，转商住用地，出租的房屋必须拆除为由，要求被告于2009年1月15日前腾空厂房。并在1月15日后多次趁被告生产紧张之时切断自来水逼迫搬迁，为此被告向袍江管委会、马山镇政府求助，政府多次协调未果。同时被告还申请袍江管委会协调解决赔偿事宜，在管委会主持下，原、被告在2009年春节前曾达成口头和解，约定2009年春节过后原告赔偿50万元，被告即搬迁至袍渎路。春节后，原告单方推翻协议，并仍以断水为手段，要求被告无条件搬迁。2009年3月下旬，被告开始搬迁，并以耀龙公司为被告向越城区人民法院起诉，要求解除合同，并赔偿各项损失144万元。2009年7月30日，法院委托评估机构对租赁厂房的装修进行评估，评估机构经现场查勘、拍照并出具报告，认为装修价值评估为578260元。从评估照片看，在评估当时，厂区设施基本完整。2009年9月，越城区人民法院作出（2009）绍越民初字第1672号民事判决书，判令耀龙公司赔偿装修损失578260元、搬迁费用10万元、停工损失10万元。
此外，2009年6月，因原告收取被告首年度95万元租金后拒绝开具发票，导致被告被税务机关责令改正。6月12日，艾斯克公司再次起诉耀龙公司，要求其开具发票或者赔偿损失，法院支持了艾斯克公司的诉讼请求。判决生效后，法院已依法强制执行了全部款项。综上，被告已经支付了首年度租金，故原告要求支付2008年下半年的半年房租没有依据。被告被迫于2009年3月下旬开始搬迁，4月中旬搬迁完毕，因其租赁的厂房属于原告厂区的一部分，而2009年7月法院委托评估时，装修、设施均是完整，如有损坏责任在原告方。对原告主张2009年度租金没有事实和法律依据。原告书面通知土地被政府收储，土地权利属于政府，原告无权主张租金。而且原告在2008年10月已经正式发函明确不继续履行合同，要求被告在2009年1月15日前腾空，而且该合同也被法院确认解除，原告要求主张2009年度租金没有合同依据。原告自2008年9月4日起不断以停水方式逼迫耀龙公司搬迁，房屋租赁基本条件不具备，其不履行租赁合同出租人义务，无权主张租金。而且因原告原因，被告从2008年6月起就处于不正常经营状态，不能正常使用租赁厂房，2009年1月起被告就可以搬迁，到3月份才搬迁的原因是为解决赔偿问题，而非正常使用原告的租赁厂房。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供厂房租赁合同复印件1份、照片1组（共22张），要求证明原、被告签订厂房租赁合同1份，双方对权利义务作了相关规定，以及由于被告疏于管理，房屋的门窗、玻璃等设施有了一定的损坏。被告经质证对合同真实性没有异议，在2008年10月原告已经发函要求被告搬迁，这份合同已经不能作为原告要求被告支付租金的依据；对照片“三性”均有异议，在原、被告之间就赔偿事宜人民法院已经在2009年7月30日委托评估，评估机构对当时现场进行了拍摄，从当时来看当时原告出租给被告的厂房还是完好的，如果现在造成损坏是原告方自己的责任。
被告为证明自己主张，在举证期限内向本院提供：
证据1、厂房租赁合同1份、租金支付凭证1份，（2009）绍越民初字第2806号民事判决书1份，要求证明原、被告曾经存在厂房租赁合同关系，并且被告已经支付至2008年12月31日止的租金95万元。原告经质证没有异议。
证据2、并购协议书1份、绍兴市人民政府专题会议纪要1份、方诚公司函1份、耀龙公司函1份，要求证明方诚公司与原告达成并购协议，同时市政府决定对耀龙公司厂区工业用地变更为商业办公及居住土地，因此方诚公司和耀龙公司发函给被告，由于土地征收原因要求被告方无条件搬迁。原告经质证对真实性没有异议，并购协议书和会议纪要与本案没有关联性；对方诚公司函属第三方，即使方诚发函不妥，但对原、被告之间租赁关系是没有关联性的；耀龙公司的函当时被告明确表示不搬迁，函并不具备导致合同变动的效力。
证据3、（2009）绍越民初字第1672号民事判决书1份、评估报告书1份，要求证明民事判决书已经确认被告全额支付了2008年全年租金95万元，耀龙公司因为土地被政府征收，被告无法生产被迫离开厂房。在2009年7月30日绍兴天全资产评估有限公司对被告厂房评估时从评估内容来看当时厂房设施是完好的。原告经质证对真实性没有异议，对判决书系还没有生效法律文书，证明效力待定，应当以中院判决下来为准；评估报告书真实性没有异议，但评估书测重点只是对被告添附部分的价值评估，而原告主张是厂房门窗的基础设施；无论双方合同是否解除，双方没有正式办理过交接手续，现在房屋还处于被告控制和管理之下，至于其有无使用这是被告自己的事情，与原告无关。
证据4、租赁合同1份、支票存根复印件2份，要求证明因为原告要求被告搬迁，被告在2008年10月24日与绍兴剑众纺织有限公司签订租赁合同。在2008年9月份因为原告断水导致被告生产无法进行，当时我方已经开始向外租赁厂房，在2009年1月份被告已经具备搬迁条件，因为双方协商无果所以没有搬迁，从2009年3月份才开始搬迁，在此期间并非正常租赁厂房。原告经质证对真实性无法确定，从租赁合同内容来看与本案没有关联性，只能证明被告方与绍兴剑众纺织有限公司签订租赁合同。
证据5、（2009）绍越民初字第1672号庭审笔录复印件1份，要求证明在庭审笔录中被告已经表明在起诉前被告已经搬离起诉厂房，原告在庭审中对此没有异议。原告经质证对真实性没有异议，对被告已经搬离只是被告单方陈述，从庭审内容来看原告没有确认，被告到底有没有搬离与租赁没有实质性关系。被告在实际没有与原告办理交接手续前，被告还是可以控制厂房的。被告在收到原告要求终止租赁函后，也表示不同意。
证据6、民事上诉状1份，要求证明原告在上诉状中表示厂房租赁合同无法履行，因此原告要求被告支付租金缺乏法律依据。原告经质证没有异议。
被告在举证期限内申请本院向绍兴市袍江新区管委会调查当时原告对被告租赁厂房进行断水及协商纠纷经过，本院向袍江新区管委会经发局相关领导作了调查，并制作调查笔录1份。对调查笔录被告经质证认为可以证明原告用断水方式迫使被告公司搬迁，当时双方达成口头意向赔偿50万元被告搬迁，在春节后原告单方推翻协议。在此期间被告租赁原告厂房主要是为了解除相关赔偿事宜。原告经质证对真实性没有异议，对证人陈述有些内容有异议，其当时只是代表政府来出面协调，对双方是否达成赔偿意向，赔偿多少钱及断水是不清楚的。
对原、被告提供的证据，本院经认证认为：对原告提供的厂房租赁合同复印件与被告提供的原件一致，原、被告均无异议，予以认定。对原告提供的照片，因系原告单方拍摄，被告存在异议，本院将结合其他证据进行认定。对被告提供的证据1中的支付凭证及2806号民事判决书，原告没有异议，予以认定。证据2，原告对真实性没有异议，予以认定。证据3中的1672号民事判决书，虽原告提出上诉，但因在本案审理过程中，绍兴市中级人民法院已经作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判，因此该民事判决书已经生效，本院依法予以认定。对评估报告书，原告对真实性没有异议，予以认定。对租赁合同及支票存根复印件，可以证明被告向绍兴剑众纺织有限公司租赁厂房的事实。对证据5、6，原告对真实性均无异议，予以认定。对被告申请本院向绍兴市袍江新区管委会经发局相关领导调查所作的调查笔录，因系本院根据当事人申请所作，对其证据本身真实性予以认定，对其陈述的内容将结合本案其他证据进行认定。
经审理查明：2007年12月30日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将座落于马山镇海南路的闲置厂房内的车间二幢、宿舍楼（北）一幢，按新建的现状房屋租赁给被告使用，年租金95万元，租赁期限5年，从2007年12月30日起至2012年12月30日止。合同对双方的权利义务作了明确约定。合同签订后，被告按约付清了首年租金95万元，原告将厂房交付给被告使用。被告对厂房进行了装修后开始正常生产。2008年6月23日，因原告及其关联企业濒临破产，绍兴市人民政府召集袍江新区管委会、人行绍兴市中心支行等部门召开协调会，就案外人绍兴方诚精密机械有限公司并购原告及其关联企业的有关问题进行专题协调。会议决定，对原告厂区88.1亩的工业用地，在政府收储后将土地性质变更为商业、办公和居住用地；今后土地按规范程序公开出让，出让收益除上缴国家、省有关规费后，地方所得部分的75%，由政府支持并购企业。会议并对其他内容进行了确认。同日，绍兴方诚精密机械有限公司与原告及其关联企业签订并购协议书。2008年10月8日，绍兴方诚精密机械有限公司发函给被告，要求被告尽快做好搬迁准备或者与其重新签订租房协议。如该地块商住用地实施时，要求被告无条件搬迁。同月27日，原告致函被告称，由于出租厂房的土地性质变更，原工业厂房需拆除，租赁合同无法继续履行，故要求立即终止双方于2007年12月30日签订的厂房租赁合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空厂房，将租赁厂房归还被告。2008年11月24日，被告通过浙江大公律师事务所向原告回函，要求继续履行合同，不同意腾退厂房。此后，原告曾数次切断被告厂房的供水，并因各种原因，被告无法继续正常生产，于2009年4月被迫离开租赁厂房。2009年3月24日，被告绍兴市艾斯克家纺有限公司向本院起诉，要求解除租赁合同，判令绍兴市耀龙纺粘科技有限公司支付违约金、赔偿装修损失、搬迁费用、停工停产损失等。在该案诉讼中，本院根据被告绍兴市艾斯克家纺有限公司申请，对租赁厂房的装修、新增设施价值及搬迁费用进行评估，在评估基准日即2009年7月30日，从评估机构拍摄的照片来看，租赁厂房内的门窗以及基本设施等完好。现原告以被告未支付2008年下半年以及2009年全年租金，以及租赁厂房设施毁损为由，诉至本院，要求解决。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，内容合法，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效。从被告提供的证据来看，被告已经支付给原告2008年全年租金95万元事实清楚，因此原告要求被告支付2008年下半年的租金缺乏事实依据，本院不予支持。对原告主张要求被告支付2009年全年租金及逾期支付利息的请求分析如下：原告在2008年10月27日已函告被告，要求终止双方的租赁合同，并要求被告于2009年1月15日前腾空租赁厂房。在双方就腾空问题未能协商一致的情况下，原告还数次切断被告租赁厂房的供水。被告因无法继续正常使用租赁厂房，只能另行租赁厂房并进行搬迁。被告主张其搬迁的时间是2009年3月份，但并未提供证据，根据（2009）绍越民初字第1672号生效判决书认定的事实，被告系在2009年4月搬迁，对此事实本院予以认定。同时被告在参加该案第一次庭审时，也提出其已经搬迁的情况，因此原告对被告于2009年4月腾空租赁厂房的事实应当了解。因双方租赁合同并非期限届满终止或者协商一致解除，而是在原告一再要求并且采取断水等措施后，被告才无奈回应原告的要求，腾空搬迁厂房。在此情况下，原告应及时收回租赁厂房，并且不得收取此后的租金。同时，因原告在要求被告腾空租赁厂房的过程中，数次切断被告的供水，致使被告无法正常使用租赁标的，因此，对被告应支付的租赁费用本院酌情予以核减，依法确认被告应支付给原告4个月租费的90%计285000元。对原告要求被告支付逾期付款利息损失的意见，因合同第一年的租费被告已经在2008年2月3日前分期全部支付完毕，原告要求支付自2009年1月1日起的逾期付款利息没有依据，本院不予支持。对2009年1月至4月应付租金，因合同约定“第二年起的租赁费半年一付，即此后每年均按6个月付一半的年租金额支付房租费”，结合双方第一年租金支付时间，可以认定双方之间系先付后租，故该段时间的租金应当在2009年1月1日前支付，被告逾期未付的，应当支付自2009年1月1日起至判决确定履行日止的逾期付款利息，具体可按照依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。关于原告要求被告将租赁厂房、宿舍楼的门窗玻璃及设施、围墙等恢复原状的请求，因被告已于2009年4月份，应原告要求腾空并搬离了租赁厂房，且原告对此明知，因此原告对该厂房负有受领和管理义务，同时在2009年7月30日，评估机构对租赁标的的装修价值等进行评估时，所拍摄的照片表明，租赁标的的门窗等设施基本完好，因此即使目前厂房门窗玻璃设施及围墙等存在毁损情况，其责任也应当由原告自行承担，对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市艾斯克家纺有限公司应支付给原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司租费人民币285000元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2009年1月1日起至本判决生效日止的逾期付款利息，于本判决生效之日起三十日内履行。
二、驳回原告绍兴市耀龙纺粘科技有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取8812.5元，财产保全费5000元，合计人民币13812.5元，由原告负担11050元，由被告负担2762.5元。该款在本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费17625元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴市商业银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 虞媛媛
二〇一〇年一月二十日
书记员 周 萍