云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安民初字第432号 原告刘永平，女，汉族，1966年7月17日生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市西山区。 委托代理人谭诚丽，汇兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告袁燕丽，女，白族，云南省安宁市人，现住云南省安宁市大屯新区。 委托代理人王枫，云南正昱律师事务所律师，特别授权代理。 原告刘永平诉被告袁燕丽返还原物纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，于2014年6月11日依法适用简易程序对本案开庭进行审理。2014年6月24日，本院依法将本案转为普通程序后并中止对本案的审理。2015年12月10日，本院依法恢复对本案的审理，并于2015年12月11日依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘永平诉称：2012年12月17日，原告刘永平通过房屋中介公司的介绍购买了位于安宁市大屯新区房屋一套，后到安宁市房地产交易管理所签订了正式的《房屋买卖合同》及填写了房屋交易申请表等材料，并交纳了营业税、契税、个税等费用，同时，原告支付了购房款450000元。2013年1月18日，该房屋买卖交易经安宁市房地产交易管理所审核通过并予以公告期满后，于2013年1月30日颁发了《房屋产权证》给原告，原告是该房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2013年12月19日，原告刘永平到自己购买的安宁市大屯新区房屋查看时，发现被告居住在该房屋内。当时，原告就要求被告搬离该房屋，但被告拒绝搬出，原告在无奈之下只好向安宁市公安局连然派出所报案，民警告知原告，被告拒绝搬离该房屋，只能通过诉讼解决此纠纷。现请求：一、被告返还安宁市大屯新区房屋；二、被告支付从2013年12月至返还房屋的租金；三、被告承担本案诉讼费。 被告袁燕丽辩称：一、原告与蔡祖和之间的买卖合同无效。首先，蔡祖和已经在2009年9月7日将房屋出售给袁燕丽，被告已经依法履行了付款义务，且已超额支付，后被告已经实际取得该房并装修入住，至今一直承担着因使用该房而产生的相关费用。据我了解，蔡祖和与原告之间并无房屋买卖合同，也无实际付款过程，蔡祖和并未收到出卖该房的应得价款，也就是原告所述的45万元，而真实情况据了解是因民间借贷而虚假买房，再行恶意过户，最终导致本案的产生。作为原告，其持有房产证系因为债券而产生，且该变更过户行为系恶意抢过，并非真实的房屋买卖合同关系。但作为被告方来说，其所履行的是一个完整的房屋买卖合同关系中的所有义务，享有购房后的所有权利，是基于物权所产生的权利义务，仅因蔡祖和未积极配合过过户导致本案发生。第二，被告如果是恶意的购房者，在购房前首先应当对该房屋的实际情况进行查看，包括房屋装修情况、是否空房、面积、朝向、坐落等，那么在查看时就应当知晓该房已经由被告以及居住，但原告自己诉称其在2012年12月17日购买房屋，但在2013年12月19日时隔一年才到该房查看，这显然不符合正常购买过程。被告与蔡祖和之间的合同在先，是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，且合同签订后，被告也已合法占有使用涉案房屋至今，双方的行为符合交易习惯。原告蔡祖和之间的转让合同，不符合正常交易习惯。原告属于恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已合法占有该房屋的被告。蔡祖和在已将房屋转让给被告的情况下，未与被告解除合同，又私出售房屋，该行为不能对抗实际的合法占有人。况且本案中蔡祖和并未与原告签署买卖合同，也未实际收到款项。且因蔡祖和于刘永平之间存在借贷关系，不排除蔡祖和与原告之间存在恶意串通的可能性。我国合同法第五十三条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”是“合同无效”的法定事由之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若凡问题的解释》第十条规定：“买卖人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”况且原告所谓的交易过程并无合同，也无交付过程。因此，涉案房屋的二次交易应属无效，原告不属于上述交易中的善意第三人，被告的合法权益应当保护。故请求驳回原告刘永平的诉讼请求。 经过审理，本案争议的焦点是：原告的诉讼请求能否成立。 针对本案争议的焦点问题，原告向本院提交下列证据材料： 一、《刘永平身份证》、《房屋所有权证》、《公证书》、《安宁市私有房产交易审判表及房屋买卖合同》、《付款收条》。欲证明原告刘永平合法购买了位于安宁市大屯新区房屋，支付了房款45万元，并到安宁市房地产交易管理所办理了相关审判、过户等手续，并取得《房屋所有权证》。原告是争议房产的所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。 经质证，被告袁燕丽对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性、合法性及关联性依法予以确认。 二、《安宁市公安局连然派出所出具的接待报警案件三联单》。欲证明被告非法占有原告所有的房屋的事实，构成对原告合法房屋所有权的侵犯，被告依法应返还房屋。 经质证，被告袁燕丽对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性、合法性及关联性依法予以确认。 三、（2015）安民重字第8号民事判决书。欲证实原告与蔡祖和订立的合同合法有效。 经质证，被告袁燕丽对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性、合法性及关联性依法予以确认。 针对本案争议的焦点问题，被告袁燕丽向本院提交下列证据材料： 一、《房屋出售协议》、《蔡祖和身份证明》、《收条》三张、《转账凭条》一张。欲证明被告与蔡祖和、妻子李琼梅于2009年9月7日签署房屋出售协议，约定由蔡祖和将其所有的安宁市大屯新区天华苑小区63幢203号房屋以294600元的价格出售给被告，2009年9月10日前支付15万元，尾款在办理完毕房产证后再行支付。协议签订当天，被告便通过转账方式向蔡祖和支付房款15万元，同时接收房屋。后蔡祖和以偿还银行贷款为由又分两次从被告处收取房款共6万元。 经质证，原告刘永平对上述证据材料的真实性有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性依法予以确认。 二、《天华苑小区物业委托服务合同》、《业主公约》、《装饰装修管理规定》、《协议》。欲证明合同签订当日，蔡祖和便将房屋交付给被告，同时办理了物管变更手续。 经质证，原告刘永平对上述证据材料的真实性有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性依法予以确认。 三、《证明》、《天华苑装修施工许可证》。欲证明被告购房后于2009年10月17日办理装修许可证手续，并交纳装修押金1000元，该款项也在装修完成后退还被告。 经质证，原告刘永平对上述证据材料的真实性有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性依法予以确认。 四、《云南正基物业收款收据》、《证明》、《云南正基物业收款收据》、《安宁市数字电视业务登记表》、《有限电视缴费手册》、《发票》、《客服登记表》、《云南正基物业收款收据》。欲证明装修完成后，被告已实际入住，并产生并交纳电费、生活垃圾费、物业费、有限电视费、包月停车费等费用，该房实际由被告居住，因该房产生的一切费用均由被告承担。 经质证，原告刘永平对上述证据材料的真实性有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性依法予以确认。 五、《装修工程施工合同》、《收据》。欲证明被告和云南文瑞装饰工程有限公司，订有施工合同，并支付装修费12.8万元。 经质证，原告刘永平对上述证据材料的真实性有异议。 经审查，本院对上述证据材料的真实性依法予以确认。 经过审理，本院依法确认以下法律事实：2009年9月7日，蔡祖和将安宁市大屯新区房屋卖给袁燕丽，双方签订了《房屋出售协议》。2012年12月17日，蔡祖和将安宁市大屯新区房屋卖给刘永平，双方签订了《房屋买卖合同》。2013年1月30日，刘永平取得安宁市大屯新区房屋的《房屋产权证》（房屋产权证号为：昆明市房权证安宁市房字第××号）。安宁市大屯新区房屋现仍由袁燕丽居住使用。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”通过庭审查明，2013年1月30日，刘永平取得安宁市大屯新区房屋的房屋产权证（房屋产权证号为：昆明市房权证安宁市房字第××号），其依法应属于上述房屋的所有权人，而被告袁燕丽并无证据证实原告刘永平购买上述房屋时存在买卖合同无效的事由，故原告袁燕丽在2013年1月30日以后居住、使用本案诉争房屋的行为已构成侵权，其应依据上述法律的规定将本案诉争的房屋返还原告刘永平。据此，本院对原告刘永平提出返还房屋的诉讼请求依法予以支持。另，原告刘永平提出要求被告袁燕丽支付占用安宁市大屯新区房屋期间的损失。对此，本院认为，通过庭审查明，被告袁燕丽基于善意占有人占有使用安宁市大屯新区房屋应依据返还不当得利原则进行处理，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。’本案中，被告袁燕丽占用使用本案诉争房屋期间，原告刘永平存有相当于使用对价的损害，且该损害不以必然增加为必要，以通常可能增加即可，但因原告刘永平要求每月按2000元计算损失并无充足的证据予以证实。对此，本院根据本案实际情况及诉争房屋所处地段酌情考虑每月人民币800元，并责令由被告袁燕丽从2013年12月19日起支付至返还安宁市大屯新区房屋为止。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、由被告袁燕丽于本判决生效后十天内返还原告刘永平安宁市大屯新区房屋（房屋产权证号为：昆明市房权证安宁市房字第××号）。 二、从2013年12月19日起至返还安宁市大屯新区房屋（房屋产权证号为：昆明市房权证安宁市房字第××号）之日止，由被告袁燕丽按每月800元的标准赔偿原告刘永平占用房屋期间的损失。 案件受理费人民币7390元由被告袁燕丽承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，向本院或上一级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判或逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  唐志云 人民陪审员  郑洪仙 人民陪审员  张明慧 二〇一五年十二月十八日 书 记 员  王海燕