杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初17599号原告：王军，男，1990年5月18日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市萧山区。被告：章国明，男，1977年10月12日出生，汉族，住杭州市萧山区。被告：黄小伟，女，1975年8月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：何苏平、董冬，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。第三人：杭州住邦房产代理有限公司，统一社会信用代码913301096652397619，住所地杭州市萧山区永久公寓3#楼14号。法定代表人：郑海涛，执行董事。委托诉讼代理人：徐汉军，男，公司员工。原告王军与被告章国明及黄小伟、第三人杭州住邦房产代理有限公司（以下简称住邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理。依原告方的书面申请，本院依法采取了诉讼财产保全措施。本案依法由审判员郑卜训适用简易程序于同年12月4日公开开庭进行了审理，原告王军、被告章国明、被告黄小伟的委托诉讼代理人董冬及何苏平、第三人住邦公司的法定代表人郑海涛及委托诉讼代理人徐汉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月15日签订的《房地产买卖合同》；2.二被告共同双倍返还原告定金计800000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告在住邦公司的居间下签订了《房地产买卖合同》（以下简称案涉合同），约定二被告将位于杭州市萧山区堤香名苑小区4幢1单元1101室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，建筑面积137.51平方米，转让价款349万元。原告向被告方支付购房定金40万元（该款抵作购房款，被告方需将该款打入住邦公司在银行开设的四方监管账户），购房定金分二次支付。合同另对付款方式、过户、税费、交房及违约责任等事宜进行了约定。合同签订当日，由于黄小伟在江苏，无法到场签字，章国明当场通过电话方式与其进行确认，并代其在合同上签字，同时章国明在合同第六条中承诺“保证有权出售该房屋，并在签订本协议时已经征得该房屋全体权利人的同意；若因章国明无权或者越权处分等原因，造成本协议未能履行，其承诺按合同第九条第二款的约定承担违约责任”。合同签订后，原告按约向章国明支付了购房定金40万元，章国明出具了收条。同年6月4日，原告与住邦公司的工作人员童江峰通过微信沟通，表示“已准备好合同约定的首付款”，并询问如何将首付款打入四方监管账户。童江峰告知要与被告方商量。后童江峰告知原告，黄小伟不同意出售案涉房屋，且章国明已用掉定金，故无法打入监管账户。之后，原告、住邦公司的工作人员多次通过电话、微信及短信等方式与二被告协商合同履行事宜。同年7月29日，原、被告及住邦公司的工作人员童江峰、章国明的老表在被告家协商合同履行事宜，因黄小伟不同意卖房，双方协商未果。过了几天，章国明告知原告，其与黄小伟私下达成书面协议（该协议留存黄小伟处），即章国明在满足相应条件后，黄小伟同意卖房，并配合后续网签、按揭贷款等手续；章国明的老表愿意出借80万元帮助二被告还清案涉房屋之上的抵押贷款。之后，二被告实际还清了案涉房屋上的银行抵押贷款。同年8月22日，原、被告拟在中介协助下办理网签和按揭贷款等事宜，后因被告方没有准备好40万元，导致原告无法办理按揭贷款，双方未办理网签。同年8月24日左右，章国明告知原告其妻又反悔之前的约定，不同意出售案涉房屋。同年9月15日，原告与章国明在住邦公司处协商处理案涉房屋事宜，黄小伟通过电话明确表示“不同意出售案涉房屋”，双方就违约责任未达成一致意见。原告方认为，一、关于案涉合同效力及当事人身份主体的认定。首先，案涉合同对章国明合法有效。该合同系章国明的真实意思表示，庭审中其亦予以认可。其次，案涉合同对黄小伟亦合法有效。具体理由如下，其一、虽然章国明代其妻黄小伟在合同上签字，但章国明于代签之前在中介建议下，与身在外地的黄小伟进行了电话确认。同时，在案涉合同签订后至今，原告、中介与黄小伟通过短信等方式沟通时，其从未以书面形式对于章国明的代签行为表示过任何异议。其二、即使黄小伟在案涉合同签订时未授权章国明代签，但其在合同签订后的一系列行为也表明其对代签行为予以追认。（1）合同履行过程中，原告、中介与二被告沟通合同履行相关事宜时，黄小伟曾多次表示其一直是同意出售案涉房屋，只要章国明满足其相应条件（即房款中的150万元由黄小伟收取），且在庭审中二被告对该内容未提出任何异议。（2）2017年7月29日，原告、中介、章国明及其老表、黄小伟在章国明家里协商沟通合同履行事宜，嗣后，章国明告知原告其与黄小伟达成书面协议，其同意满足黄小伟相应条件，黄小伟同意配合合同履行后续事宜。庭审中，章国明也承认存在该书面协议，但强调已被撕毁，黄小伟亦未予否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，因该协议留存被告处，原告对此无法取得，现章国明以撕掉为由拒绝提供，显然不合常理，故应对被告方作不利的处理，并认可原告的主张。（3）如果黄小伟不同意卖房，章国明的老表也不会在二被告达成书面协议后，出借80万元帮助被告方还清房屋上的抵押贷款，故在黄小伟不同意卖房的前提下，章国明的老表还帮助二被告还清案涉房屋上的抵押贷款，这不符合常理。其三、退一步讲，即使章国明的代签行为系无权代理，其行为也构成表见代理，案涉合同对黄小伟具有约束力。（1）章国明在签订案涉合同前向住邦公司提交了房屋权属证书、户口簿复印件等材料，同时在签订时与黄小伟进行了电话确认。（2）二被告系夫妻关系的特殊身份。（3）章国明在案涉合同第六条中保证与承诺“甲方保证有权出售该房屋，并在签订本协议时已征得该房屋全体权利人同意”。（4）作为首次买房的原告来说，已经履行了足够的注意义务。综上，从整个合同签订、履行过程来看，二被告始终愿意出售案涉房屋，之后仅因其夫妻之间的个人矛盾或房屋价格上涨等因素，导致黄小伟以合同无效为由不肯出售案涉房屋，对黄小伟的该项说法，原告不予认可。案涉合同系二被告的真实意思表示，已合法成立并生效，对二被告均具有约束力。二、合同无法履行的原因及违约情形的认定。本案合同无法履行系黄小伟不肯配合卖房所致，其行为已构成根本违约。首先，原告已按约支付了定金，并准备好购房首付款。其次，原告与中介于2017年6月4日沟通首付款支付事宜后，中介要求章国明按约将定金40万元打入监管账户，章国明告知在不满足黄小伟相应条件的情况下，黄小伟不同意卖房，同时章国明已经用掉该定金，故无法打入监管账户。二被告的前述行为导致合同无法继续履行，原告在得知黄小伟不同意履行合同的情况下，也未将首付款打入监管账户。之后，原告为了取得案涉房屋，与二被告进行了多次沟通，中间黄小伟曾同意配合协助卖房的后续事宜，但在双方拟办理网签等事宜时，其又明确表示拒绝履行合同。综上，原告本着诚信原则已履行相应义务，而黄小伟明确拒绝配合卖房系合同无法履行的原因。庭审中黄小伟代理人以“原告未将首付款打入监管账户”等为由进行抗辩，恰恰证明黄小伟认可该合同的约束力，同时系其不肯履行合同所致，因此，二被告行为已构成根本违约。三、关于违约责任及承担问题。如前所述，原告有权要求解除案涉合同。同时，因被告方的违约行为导致原告无法以同样的价格购买同类型房屋，且现在房价较合同签订时涨幅较大，其违约行为给原告造成了重大损失，原告有权要求二被告承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及第一百一十五条的规定，原告有权按定金罚则主张返还双倍定金。退一步讲，即使法院认为案涉合同仅对章国明具有约束力，章国明也应当承担前述违约责任。司法实践中，鉴于二被告系夫妻关系，且签订案涉合同时双方处于夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，上述双倍返还定金的义务应系夫妻共同债务，依法应由夫妻共同偿还。综上，请求依法支持原告的诉讼请求。被告章国明辩称，一、其是单方面签字，单方面担责。其第一次卖房，自以为个人签字即有效，中介也未提醒须经其妻同意才有效，所以当天晚上就自己把合同签掉了。合同签订当天，其打电话给黄小伟，只是告诉黄小伟说有人有意向要买房，没有说马上要签订合同，黄小伟也没有明确意见，没说同意也没说不同意，中介说可以代签，其就代签了合同。过了二天，其和黄小伟说收了定金后，黄小伟即表示不同意卖房。二、关于其老表帮忙归还房屋按揭贷款的事实，是老表为了二被告和好才提出来的，当时二被告确实和好了，并作了保证，但没有写过书面材料。这些事情与本案没有关联，黄小伟当时没有同意卖房。三、其认为因中介说可以代签，其才会代黄小伟签字，故在本案中，中介应负主要责任。原告在签订合同时也未提出异议，也存在过错。现在合同无法履行，不能全部归责于章国明，且中介是在帮着原告说话的。综上，其不同意赔偿40万元，即使要赔偿，其也无需承担这么多，其最多承担10万元，因为房屋是二被告的，责任应一人一半，且中介也有责任，再去掉一半，就变成其只需承担四分之一的责任，请求法院依法判决。被告黄小伟辩称，案涉合同对于原告及二被告均无效，因为房产系二被告共同共有，章国明系无权代理，黄小伟未予追认，故合同无效。一、案涉合同不属于无权处分，而属于无权代理。案涉房屋系二被告夫妻共同财产，章国明未经黄小伟同意在合同上代签的行为，事后未取得黄小伟的追认，故构成无权代理行为。同时，黄小伟自始至终不同意出售案涉房屋，故该合同因属无权代理而无效。二、案涉合同行为亦不构成表见代理。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定，本案在客观上不具备有代理权的表象要素，共有人黄小伟并未授权章国明出售案涉房屋，也未出具任何同意出售的证明材料，故原告与章国明签订合同，并由章国明代黄小伟签字，原告存在重大过错，不符合表见代理的构成要件。三、案涉合同行为不构成家事代理。家事代理行为是指夫妻之间可相互代理日常家庭事务，从案涉交易的性质、房屋价值及房屋在民众心中的地位而言，房屋买卖事宜不可能成为日常家庭事务。一旦房产交易可以家事代理，房地产市场将会秩序混乱，夫妻一方可随意处分共有房产，共有人的财产将无法得到安全保障，故共有房产必须经共有权人的一致同意才可出售。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，本案在合同明确约定及专业中介参与的情况下，原告在未取得黄小伟的书面证明前，仍认可章国明的代签行为，存在重大过错，其并非善意相对人，故案涉合同行为不属于家事代理。四、案涉合同主体为原告及章国明，黄小伟自始至终没有同意出售案涉房屋，不属于合同主体。案涉合同因无权代理而无效，原告在签订合同时主观上存在重大过错，无权主张定金罚则。1.二被告虽是夫妻，但双方已分居三年，已经没有感情，期间除了小孩子的问题外，双方已无任何沟通。黄小伟在整个交易过程中并不同意出售房屋，事后也不同意追认。2.庭审中，章国明陈述“当时在外面打电话给妻子黄小伟，黄小伟的态度是没有同意也没有拒绝”。首先，黄小伟对该陈述不予认可，其仅为章国明的单方陈述，且无证据予以证明。事实上，黄小伟自始至终不同意签订案涉合同，原告也未进行明确的书面催告通知，即使催告通知，黄小伟也不同意追认。而且，原告在签订合同时存在重大过错，并非善意相对人，故案涉合同为无效合同。案涉合同为房屋买卖合同，标的物具有巨大价值，其中所有的意思表示须进行书面化确认，而不能随意推断。3.案涉合同系原告与章国明之间的意思表示，章国明代黄小伟签字的行为，因属无权代理行为而无效。不管合同是否生效，其责任应当由章国明个人承担，与黄小伟无关。而且，本案定金也是打到章国明个人账户，二被告已分居三年，没有任何感情基础，双方财务也相互独立，案涉合同的签订也未经黄小伟的同意，即使因合同产生债务，也应当属于章国明的个人债务，而非二被告的夫妻共同债务。4.原告签订合同时未尽应由的合理注意义务，存在重大过错，现合同为无效，故合同相应定金条款亦为无效，原告无权解除合同及主张定金罚则。五、就原告与章国明之间的案涉合同，原告未在约定的2017年7月1日前将首付款支付至监管账户，其违约在先，故无权主张定金罚则。原告于庭审中陈述其已准备好首付款，但实际上原告的银行账户最终余额未达到65万元，其未在约定时间内支付首付款至监管账户。六、本案中，童江峰在庭审中的发言应在庭审笔录中排除，其并非当事人及代理人，无权在庭审中发言；即使作为证人证言，也不符合证人作证的规则，其参与了整个庭审，作为证人不适格。综上，原告诉求无事实与法律依据，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人住邦公司述称，一、案涉合同有效。二、关于本案事实。1.当时卖方签字已征得黄小伟同意，系章国明电话联系黄小伟，合同第六条及第九条第二款也约定了违约责任。2.合同约定的首付款之所以没有支付，是因为黄小伟在该期限前迟迟不肯签字，原告无法执行合同条款，案涉房屋上的抵押贷款也未注销，故原告没有支付。原告要按揭贷款，银行规定需将30%的首付款计105万元打到监管账户，需要黄小伟签字，被告方原先拿到的定金40万元也需打进监管账户，加上原告的首付款65万元，如此才能凑够30%的首付款，但黄小伟不同意签字。3.之后，二被告于2017年8月9日还清贷款并注销银行抵押，双方同意继续履行合同，针对原告的银行按揭贷款手续，需要双方到银行签字，但黄小伟不同意签字。综上，整个过程中，黄小伟之前表示不肯卖房，随后又同意，故双方到银行签字，但最后黄小伟又不同意。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的土地使用证、房屋所有权证及收件单，户口簿，支付宝转账电子回单、银行转账凭证及收条，“关于调整住房公积金贷款首付款比例的通知”，原告与住邦公司的工作人员童江峰于2017年6月4日的微信聊天记录及银行交易明细单，通话记录、微信聊天记录、童江峰与章国明之间的短信及微信记录、不动产抵押权注销登记证明，谈话录音光盘及文字稿，经当事人相对方的认可，本院予以确认并在卷佐证。对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，其中《房地产买卖合同》，本院经审核后认为，结合各方陈述，可明确案涉合同的真实性，以及合同落款处甲方“黄小伟”的签字系章国明代签的事实，至于合同主体等，本院将另行阐述。对链家、安居客及我爱我家官网上堤香名苑同户型房屋销售信息，本院经审核后认为，未经确认，且被告方不予认可，故不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，案涉房产登记在二被告名下，系其共同共有，并登记他项权利人为中国银行股份有限公司杭州市萧山支行，债权数额为90万元。2017年4月15日，原、被告在住邦公司的居间下，签订了《房地产买卖合同》，约定二被告（甲方）将案涉房屋出售给原告（乙方），房屋上已设定抵押等，总价款为349万元，付款方式为组合贷款，自本合同签订之日起乙方向甲方支付40万元作为购房定金（购房定金可抵作购房款，甲方需要将此款打入住邦房产在银行开设的四方监管账户），并于2017年7月1日前将购房首付款65万元划入住邦房产在银行开设的四方监管账户进行监管支付。余款244万元，乙方同意于银行贷款到账并满足本合同交房条件条款时有中介方划入甲方指定账户。双方商定在贷款审批通过之后办理产权过户手续，双方应予配合与协助。房产如属共有财产的，应征得共有人同意，并出具该房产共有人同意出售的证明材料。甲方保证有权出售该房屋，并在签订本协议时已征得该房屋全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第九条第二款承担违约责任。第九条违约责任第二款规定，双方如有“一方无正当理由要求解除合同的”等四种情形之一的，应当承担违约责任，违约方应向守约方支付40万元作为赔偿金等内容，合同落款甲方处“黄小伟”的签名系章国明代签，当时章国明与黄小伟进行了电话联系。当日，章国明提交了案涉房屋的房屋所有权证、共有权证、契证、土地证及户口簿等材料。之后，原告按约支付章国明购房定金40万元，并准备好相应首付款，因黄小伟不同意，双方于之后多次就合同履行问题进行协商。原告、中介及二被告曾共同协商，黄小伟提出满足其条件等情况下同意出售房屋。同年8月9日，二被告在他人帮助下还清案涉房屋贷款，并办理了抵押登记注销手续。之后，因二被告产生分歧，黄小伟不予配合，合同网签及原告的按揭贷款手续等未能办理。同年9月15日，双方在住邦公司处再次协商案涉房屋买卖事宜，未能达成一致，原告遂起诉来院，案经调解无效。另查明，2016年11月，杭州住房公积金管理委员会发布“关于调整住房公积金贷款首付比例的通知”，其中明确自同年11月10日起，职工家庭购买首套普通自住住房，或拥有一套住房并已结清购房贷款的，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款，首付款比例从不低于20%调整为不低于30%等。本院认为，针对本案主要争议点，其一、关于案涉合同效力及当事人身份主体的认定。首先，案涉《房地产买卖合同》落款甲方处由章国明签名，其妻黄小伟的签名由章国明代签，但原告与住邦公司对于章国明在签署合同时通过电话与其妻黄小伟联系后代签的事实均予确认，章国明虽陈述“黄小伟没说同意卖也没说不同意卖”，鉴于二被告系夫妻关系，该陈述应属不合常理；同时，章国明于庭审中认可“只要其老表能帮助其还清房屋贷款，且二被告达成一致协议后，黄小伟就同意协助卖房”，并陈述协议内容为“买房所得款项还清债务后，我不拿该款，并待在家里”，以及“书面协议是我女儿写的，内容就是前面所说内容，后来我老婆撕掉了”、“后来因家庭矛盾又有了分歧，黄小伟又不同意卖房了”等，这些内容与其于庭后提交的书面庭审意见中“老表为了我们和好才提出来给我们还贷”、“当时没有写过书面的东西”及“我老婆当时没有同意卖房子”等陈述明显相互矛盾，有违诉讼诚信原则，故对原告与住邦公司的一致陈述予以认定。其次，被告方向住邦公司提供了二被告的户口簿、房屋所有权证、共有权证及土地证等材料，基于二被告系夫妻关系的特殊身份，原告及住邦公司当时有理由相信章国明具有代理权，黄小伟具有卖房意愿。再次，退一步讲，即使当时意愿不明确，但在合同履行及协商过程中，黄小伟未就章国明的售房及代签行为提出过书面异议，且在合同履行过程中，结合庭审中章国明关于“其老表帮忙清偿抵押贷款并与黄小伟达成一致”等相关陈述，应属真实可信，且与二被告于2017年8月9日还清贷款并注销银行抵押登记的事实相互印证，并形成完整的证据链，据此可认定其亦对章国明的行为予以追认。综上，原告与二被告在住邦公司居间下签订的案涉合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。黄小伟关于“案涉合同主体应为原告与章国明，黄小伟不属于合同主体”及“合同因无权代理而无效”等辩称，缺乏事实及法律依据，故不予采信。其二、关于违约责任问题。经审理查明，因房屋共有权人黄小伟最终不同意卖房，且被告方未履行付款至监管账户的义务，导致合同无法继续履行。黄小伟辩称“原告未按约将首付款支付至监管账户，其违约在先无权主张定金罚则”等，本院认为，按合同约定，被告方首先有义务将定金40万元支付至住邦公司在银行开设的四方监管账户，但其一直未履行，原告在准备好约定首付款的情况下，有权提出被告方应承担前述先履行义务的抗辩；同时，合同签订之前，杭州住房公积金贷款首付比例政策已发生变化，而合同约定余款支付方式为组合贷款，而这就要求被告方应积极履行前述义务，方能保证原告的贷款手续顺利进行。据此，可认定黄小伟的前述主张依据不足，故不予采信。综上，案涉合同已无法继续履行，原因在于被告方，且原告并无过错，不能归责于原告，故对原告主张的解除合同诉请予以支持。对于原告主张的双倍返还定金诉请，庭审中其主张依据为案涉合同第九条违约责任中第二项及定金罚则。结合前述违约情形及相应抗辩的分析，应由二被告承担约定或法定的违约责任；庭审中被告方亦未提出违约金调整的相应抗辩，可认定该赔偿部分能反映原告的合理损失。原告的该项主张，具有合同及法律依据，故予以支持。被告方的相应辩称，依据不足，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王军与章国明、黄小伟于2017年4月15日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、章国明、黄小伟在本判决生效后十日内双倍返还王军定金计800000元。如果章国明、黄小伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取计5900元，诉讼财产保全申请费4520元，合计10420元，由章国明、黄小伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑卜训二〇一七年十二月二十九日书记员  王知飞