广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初19962号
原告毛昌华，男，汉族，1976年3月20日出生，住址广东省云浮市云城区，
原告黎天喜，女，汉族，1976年8月16日出生，住址广东省云浮市云城区，
以上两原告共同委托代理人何超，广东淳锋律师事务所律师。
被告曾绍琴，女，汉族，1971年4月30日出生，住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人吕伟红，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人林雪芳，广东宝城律师事务所实习律师。
第三人交通银行股份有限公司深圳南海支行，地址广东省深圳市南山区东滨路新一代国际公寓裙楼1层A10号。
负责人樊勇。
委托代理人刘有华，男，
委托代理人康巍燕，女，
第三人张碧玲，女，汉族，1979年9月2日出生，住址广东省揭阳市揭东区，
第三人曾绍波，男，汉族，1963年2月27日出生，住址广东省深圳市宝安区，
原告毛昌华、原告黎天喜与被告曾绍琴、第三人交通银行股份有限公司深圳南海支行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，曾绍琴在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本院于2016年4月18日作出（2015）深宝法民三初字第2581号民事判决书。被告不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院经审理后作出（2016）粤03民终12935号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法追加张碧玲、曾绍波为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人何超，被告委托代理人吕伟红、林雪芳，第三人张碧玲，第三人曾绍波到庭参加诉讼。第三人交通银行经本院依法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，原告通过银行按揭的方式于2003年6月30日购买了位于深圳市××××路天骄世家6栋X之房产。2008年4月10日，被告及张凤娟、张碧玲、曾绍波等人以能够代原告向银行贷款的方式骗取原告在其事先准备的委托书上签字，授权被告、张凤娟、张碧玲、曾绍波代原告向银行贷款等，并于当日在深圳市公证处做了公证。但此后，原告并未收到被告代原告向银行贷款的消息。2015年11月4日，原告莫名收到宝安区人民法院送达的被告要求原告将涉案房产交付其所有的诉讼材料，方知曾以贷款名义骗取原告在委托书上签字的同为代理人的被告、张碧玲等人竟然恶意串通，于2009年6月30日背着原告私自签订一份二手房买卖合同[深（宝）房现卖字（2009）第13863号]，将涉案房产以二手房买卖的方式过户至被告名下。在此之前，原告对上述房产“买卖”行为毫不知情，亦未收到被告的任何“购房款”。被告与张碧玲等人恶意串通，骗取原告的房产，行为违反法律规定，应当认定为无效。原告诉请法院判令：1、原、被告之间的二手房买卖合同无效；2、被告将涉案房产过户至原告名下，并承担过户产生的一切税费；3、被告承担诉讼费。
被告答辩并反诉称，一、原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告是完全民事行为能力人，出具委托书授权受托人办理房屋转让手续，并将房产转让给被告，是其真实意思表示，该民事行为合法有效，应受法律保护。被告在办理涉案房产过户手续前一次性付清了原告的房屋按揭款人民币370,169.5元，并于2009年6月30日与原告的代理人张碧玲签订《深圳市二手房买卖合同》，于2009年7月7日取得涉案房产的房产证。被告取得房产证至今已长达六年多，原告对涉案房产的买卖行为毫不知情，完全是无稽之谈。原告购买涉案房产是通过按揭贷款的，每月要支付按揭款，但2009年6月18日被告一次性为其付清按揭款后，原告就没有再支付过按揭款。原告若不知道房屋转让，那欠银行按揭贷款几十万元，怎么可以不用再支付呢？从被告付清银行按揭款的事实就足以证明原告对房屋转让完全知情。《深圳市二手房买卖合同》由原告的代理人张碧玲与被告签订也是合法有效的，并且依照程序办理了过户手续，合同已经履行完毕，被告对涉案房产拥有合法产权，应受法律保护。二、原告向被告的哥哥曾绍波借款人民币406,000元没有归还，还欠银行房贷，原告没有能力偿还债务，同意将涉案房产转让给被告。双方约定，原告所欠曾绍波的款项折抵房款，按揭款人民币370,169.5元由被告付清，涉案房屋过户所需费用由被告承担，同时被告同意涉案房屋在转让后由原告居住六年，六年应付的租金抵作房款。综上，原告转让房屋的房款已经实际收取。若原告对房屋转让及购房款收取有异议，怎么可能对涉案房屋已经过户至被告名下六年之久而从不主张呢？综上，被告并无恶意串通，房产买卖及过户均未违反法律法规强制性规定，是双方真实意思表示，原告的诉请没有事实和法律依据。三、现原告使用涉案房屋已达六年多，该房屋应交回给被告，但原告不肯搬离房屋，也不交付房屋使用费，被告作为涉案房屋的合法所有权人，在2015年10月15日向宝安区法院提起诉讼[（2015）深宝法西民初字第2069号]，要求原告交回涉案房屋并支付房屋使用费。原告在接到诉状及传票后，为了拖延时间，故意提起无理诉讼。被告在原告提起本案诉讼后撤回了原诉，提起反诉，要求原告交回涉案房屋并支付房屋使用费，该主张合法合理，请求法院予以支持。原告毛昌华因资金困难，向被告的哥哥曾绍波借款共人民币406,000元，之后一直没有能力归还，为此，两原告同意将位于深圳市××××路天骄世家6栋X房产转让给被告，约定原告欠曾绍波的款项折抵房款，涉案房屋所欠银行的按揭款人民币370,169.5元也由被告付清，房屋过户所需费用由被告承担，同时房屋在转让后由原告居住六年，使用期限至2015年6月30日。2009年7月7日，原告的委托代理人张凤娟与被告办理了涉案房产的过户手续，被告于2009年7月7日取得涉案房屋的房产证。现双方约定的房屋使用期限已到，但原告占用房屋不归还，也不交纳房屋使用费，严重侵害了被告的合法权益。被告提起反诉，请求法院判令：1、原告将涉案房屋立即交回被告；2、原告支付被告房屋使用费，按每月3,500元的标准自2015年7月1日起计至房屋交回被告之日止，暂计至2015年12月30日为21,000元；3、本案诉讼费由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称，一、原、被告之间所谓的二手房买卖合同是被告及另一代理人滥用代理权限，私自签订合同，该合同应属无效。二、鉴于合同无效，被告无法取得涉案房产的所有权，因此不能要求原告将涉案房屋返还。三、被告诉称原告同意转让房产并约定转让后的使用期限为六年，没有任何事实依据。四、原告和曾绍波之间的民间借贷纠纷与本案无关。综上，请求驳回被告的反诉请求。
第三人交通银行未到庭，于2016年3月30日提交书面意见称，被告在交通银行办理了个人房产抵押贷款，共贷款72万元，第三人已履行放款义务。截至2016年3月27日，被告尚欠贷款本金542,222.40元。第三人交通银行对原、被告之间的交易情况不清楚，但第三人交通银行是抵押权人，拥有优先受偿权，任何情况下抵押权人的贷款都应得到优先偿还，请法院保护善意第三人交通银行的合法权益。
针对本诉和反诉，第三人张碧玲答辩称，两原告向曾绍波借款后，授权委托第三人张碧玲如果还不到款的话就办理房屋过户抵债，两原告2009年没有钱还给曾绍波的时候，与曾绍波商量后两原告当面委托第三人张碧玲办理过户手续，第三人张碧玲跟被告两个人去办理的过户。
针对本诉和反诉，第三人曾绍波的意见与被告一致。
经审理查明，2003年6月30日，两原告与泰华房地产（中国）有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定两原告购买位于深圳市××××路天骄世家6栋X房产，转让价款为人民币396,492元。两原告办理了涉案房产的产权登记，两原告各占50%份额，并以涉案房产作为抵押物，办理了抵押登记，两原告每月向银行偿还按揭贷款。
2008年4月10日，两原告在深圳市公证处办理了公证委托手续，将包括到银行申请转按揭贷款或消费贷款、转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房产证、到国土部门办理涉案房产抵押登记手续及领取办妥抵押登记的《房地产证》等相关事宜委托给被告曾绍琴、张凤娟、张碧玲、曾绍波四人，四人均有独立代理权，代理期限自2008年4月10日至2010年4月10日。原告主张其出具公证委托书的原因是委托受托人办理银行贷款；被告曾绍琴、第三人张碧玲、第三人曾绍波主张原告出具公证委托的原因是在债务到期未还的情况下办理以房抵债手续。
2009年6月18日，被告曾绍琴代两原告向平安银行深圳高新技术区支行提前还清了涉案房产的贷款本息等相关费用共计人民币379,054.1元，原告在庭审中对被告曾绍琴代为还清上述款项的情况以及数额予以认可。
2009年6月30日，第三人张碧玲作为卖方代理人以两原告的名义，被告作为买方，双方签订了关于涉案房产的深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》，相关约定如下：两原告将涉案房产转让给被告，转让价款396,492元；双方约定的付款方式为：被告应当在签订合同时支付交易定金人民币20,000元，在2009年7月15日前支付除定金、交付保证金之外的剩余首期款人民币54,298.4元，在2009年7月15日之申请办理按揭贷款；卖方应当在收到全款三天内将涉案房产交付买方；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》3日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。另，上述合同中卖方处只有代理人张碧玲的签字，没有两原告本人签字，双方均确认除上述合同外，两原告和被告未签订过其他房屋转让合同，两原告主张其不知悉也不同意签订上述合同将涉案房产转让给被告，被告和第三人张碧玲、第三人曾绍波均主张经各方协商一致同意签订上述合同。
2009年7月7日，涉案房产经核准登记由两原告名下转移登记至被告名下。被告缴纳了房产转移登记的税费。
2009年7月7日，被告与第三人交通银行签订了《个人借款合同》和《抵押合同》，约定被告向第三人交通银行贷款72万元，并以涉案房产作为抵押物，于2009年7月15日办理了抵押登记。
2015年10月15日，曾绍琴提起诉讼，请求判令毛昌华和黎天喜向其交回涉案房屋，并支付自2015年7月1日起开始计算的房屋占有使用费。曾绍琴已经撤诉，曾绍琴在庭审中称其撤诉的原因是已经在本案中提起反诉。
原告现提起诉讼，请求确认深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》无效，原告在庭审中明确其主张确认无效的依据为：第三人张碧玲滥用代理权，且与被告曾绍琴恶意串通。
另查，1、2016年2月15日，深圳市不动产登记中心向两原告出具《不具备购房资格告知书》，向两原告告知：2016年2月15日，两原告不具备本市住房限购区域内住房购买资格，原因为两原告在本市缴纳社保实际未达到规定年限。两原告在庭审中明确其现在因未购买社保仍不具备购房资格。
2、关于两原告和第三人曾绍波之间的借款情况。原告主张其于2007年11月21日向第三人曾绍波借款人民币2万元，2007年8月31日向第三人曾绍波借款人民币122,600元，除此之外没有其他借款，且该借款中的利息按8分息利滚利计算，原告现持有原告毛昌华作为借款人分别于2007年8月31日、2007年11月21日出具的两份《借据》原件，第三人曾绍波对上述两份《借据》的真实性予以认可，第三人曾绍波称上述两笔借款已经被2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》所取代，2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》为双方最终结算的借款。第三人曾绍波主张其于2007年开始陆陆续续借款给两原告，2008年10月21日经结算确认第三人曾绍波向原告出借款项4.6万元，2008年10月31日又出借了一笔款项，双方确认连同之前未还清的款项截至2008年10月31日出借款项共计36万元，两张加一起是共计出借款项为人民币40.6万元，第三人曾绍波现持有原告毛昌华作为借款人分别于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》原件，两原告对上述两份《借据》的真实性予以认可，但两原告称其并不清楚上述两份《借据》来源。另，第三人曾绍波和两原告在庭审中确认第三人曾绍波是以现金方式出借款项，借款利息为月利率8%，出借的款项中先将利息扣除。第三人曾绍波主张双方口头约定的借款期限为3、4个月，原告主张双方并未约定借款期限。
3、两原告和第三人曾绍波在庭审中确认双方并未签订书面的以房抵债协议，第三人曾绍波主张双方口头约定在借款到期未还的情况下以房抵债，两原告对此不予认可。
4、关于涉案房产购房款的情况。被告和第三人张碧玲、第三人曾绍波主张深（宝）房现买字（2009）第13863号《深圳市二手房买卖合同》中约定的购房款并非实际交易价格，原、被告约定涉案房产的实际成交价为人民币100万元，被告曾绍琴支付上述购房款的方式如下：①双方约定以两原告向第三人曾绍波的借款人民币40.6万元抵扣购房款；②被告替两原告偿还的贷款本息等相关费用共计人民币379,054.1元抵扣购房款；③双方约定涉案房产继续给两原告居住6年,用2009年7月1日至2015年6月30日期间的原告居住产生的租金抵扣购房款,其中2009年7月1日至2011年12月31日期间的租金按每月人民币3,000元计算,2012年1月1日至2015年6月30日期间的租金按每月人民币3,500元计算。两原告对上述主张不予认可，两原告主张并未收到任何购房款项，原告仅确认被告替两原告偿还的贷款本息等相关费用共计人民币379,054.1元。
5、原告在庭审中主张涉案房产在2009年6月30日的市场价值至少为人民币100多万元，被告在庭审中主张涉案房产在2009年6月30日的市场价值为人民币100万元左右。
6、原、被告确认两原告现仍居住使用涉案房屋。
以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、深圳市二手房买卖合同、公证书、平安银行按揭贷款还款凭证和结算收费凭证、个人存款凭证、个人取款凭证、转移登记费发票、税收通用完税证、借据、个人借款合同、抵押合同、不动产资料电脑查询结果表、不动产抵押登记查询表及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。
本案中，两原告以第三人张碧玲滥用代理权，且与被告曾绍琴恶意串通为由主张涉案深圳市二手房买卖合同无效，针对原告的上述主张，本院相关认定如下：首先，2008年4月10日，两原告办理了公证委托手续，将包括到银行申请转按揭贷款或消费贷款、转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房产证、到国土部门办理涉案房产抵押登记手续及领取办妥抵押登记的《房地产证》等相关事宜委托给被告曾绍琴、张凤娟、张碧玲、曾绍波四人，四人均有独立代理权，代理期限自2008年4月10日至2010年4月10日。由此可见，在无证据证明两原告撤销、变更或限制上述委托权限的情况下，第三人张碧玲代理原告签订涉案深圳市二手房买卖合同以及办理过户登记手续，均在代理权限以及代理期限内，并不存在超越或者缺乏代理权的情况。其次，原告以按揭贷款的方式购置了涉案房产，每月固定偿还银行按揭贷款，而在办理过户登记手续前，被告曾绍琴代两原告向平安银行深圳高新技术区支行提前还清了涉案房产的贷款本息等相关费用共计人民币379,054.1元，本院认为自两原告原按揭贷款被被告提前清偿至原告起诉已逾六年，在两原告既未对被告曾绍琴代为偿还按揭贷款情况予以合理说明，又未提交证据证明其对于被告曾绍琴代为偿还按揭贷款的行为提出异议的情况下，本院认为原告主张其并不知悉涉案房产的转让过户情况有悖常理。再次，原告虽然对被告和第三人曾绍波、第三人张碧玲主张的借款不予认可，但原告并未对其于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》予以合理说明，且第三人曾绍波持有上述两份借据的原件，在原告并未提交反证予以推翻上述两份《借据》的情况下，本院对第三人曾绍波持有的两原告分别于2008年10月21日、2008年10月31日出具的两份《借据》的真实性予以采信。在原告并未提交证据证明其偿还了上述《借据》中载明的款项的情况下，被告和第三人曾绍波、第三人张碧玲主张已经以借款抵扣部分购房款，根据现有证据能够形成合理的证据链条。最后，两原告主张被告和第三人张碧玲存在恶意串通的行为，但原告提交的证据并不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院无法对原告该主张予以支持。综上，原告现以第三人张碧玲滥用代理权，且与被告曾绍琴恶意串通为由主张涉案深圳市二手房买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告以此法律依据主张涉案房产过户至其名下，本院亦不予支持。
关于被告曾绍琴主张的房产交付。根据本院查明的事实，本院认为原告是在与第三人曾绍波的债权债务关系清理结算的基础上签订的涉案深圳市二手房买卖合同，即原告和第三人曾绍波的借款关系被原告和被告曾绍琴的房屋买卖合同所转化和吸收，相应的借款已经转化为被告曾绍琴应当支付的购房款的一部分。首先，虽然涉案深圳市二手房买卖合同中约定的房屋转让价款为人民币396,492元，但根据原、被告的主张，该价款远远低于涉案房产的市场价值，按照被告曾绍琴主张的购房款的构成情况进行核算的实际交易价格为人民币1,022,054.1元，结合原、被告主张的涉案房产的市场价值，和已经抵扣的借款数额和代为偿还按揭贷款数额，在原告既未对实际交易金额予以合理说明，又在逾六年期间未对转让价款提出异议的情况下，本院直接按被告曾绍琴的主张的实际价格予以支持。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条约定，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利率约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。根据原告和第三人曾绍波的主张可知，双方约定的借款利息为月利率8%，即第三人曾绍波持有的《借据》双方基于该利息标准的基础上确认后出具的，且存在出借本金中先扣除利息的情况，根据相关法律规定可知，原告应当向第三人曾绍波偿还的借款和利息数额依法应当少于两份《借据》中载明的数额，即借款抵扣房款因此存在无法按被告主张的40.6万元足额抵扣的情况。再次，被告主张双方约定剩余款项以原告使用6年的租金抵扣，但被告未提交证据证明其该主张，在原告对此亦不予认可的情况下，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张无法予以支持，即被告存在剩余购房款未足额支付的情况。综上，涉案深圳市二手房买卖合同约定“卖方应当在收到全款三天内将涉案房产交付买方”，而被告并未足额支付购房款，即双方约定的房产交付条件并未成就。在涉案房产条件不成就的情况下，虽然涉案房产过户至被告名下，但被告并未根据合同约定实际取得涉案房产的使用和收益权，被告现主张原告交付房产并支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告毛昌华、黎天喜的诉讼请求；
二、驳回被告曾绍琴的反诉请求。
本案本诉受理费人民币3,623元，保全费人民币2,503元，由原告负担；本案反诉受理费人民币163元，由被告负担。本诉案件受理费和保全费原告已经预交，反诉案件受理费被告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 白翠兰
人民陪审员 李 蓉
二〇一七年九月二十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 关春红
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人案遭约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。