云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5092号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨战乐，男，1962年3月26日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭令娜，女，1980年12月30日出生，汉族。二上诉人共同委托诉讼代理人：许兴华，北京市昌久（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马梅，女，1970年5月23日出生，回族。委托诉讼代理人：刘俊波、苗春艳，北京大成（昆明）律师事务所律师。上诉人郭令娜、杨战乐因与被上诉人马梅房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第6298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨战乐及二上诉人共同的委托诉讼代理人许兴华、被上诉人马梅及其委托诉讼代理人刘俊波、苗春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨战乐、郭令娜共同上诉请求：撤销西山区人民法院（2015）西法民初字第6298号民事判决，改判驳回本诉请求，支持反诉请求。事实和理由：一、本案事实不清。首先，一审法院未查明如下法律事实：1、房屋交易价格由500万元变为300万元及房屋中介机构、定金、贷款、违约责任等事宜进行变更的原因；2、为何马梅在认为杨战乐、郭令娜尚欠购房款的情况下，仍退还5万元定金；3、缴税情况；4、监管支付情况和停止贷款的原因；5、首付款收条的来源和用途；6、土地证的过户情况。其次，一审中的证人，杨韵馨为马梅的债权人，与马梅均有利害关系，郭燕芳与刘红均作了虚假陈述，故证人证言均不应得到采信。一审法院仅凭证人郭燕芳的陈述就认定其已受托将水电费、定金交付杨战乐，不符合证据的采信规则。二、关于一审判决的法律适用。马梅主张杨战乐为偷税才签订价格为300万元的合同，但并未提交证据证实。同时，一审法院无视双方签订的经过公证的合同，未对经过公证的合同的真实性、合法性进行评价。根据民事诉讼法的相关规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但一审法院却并未依此裁判。此外，马梅作为完全民事行为能力人，对合同的重大修订应当有足够的认知，其出售的房屋存在大量违章建筑，故合同的修订有其原因。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上改判支持上诉人的上诉请求。马梅辩称，首先，价款为500万元的合同为双方真实意思表示，涉案房屋的交易价格自始未发生变更。合同约定首付款为300万元，剩余200万元办理贷款支付。2015年8月26日签订的价款为300万元的合同系为资金监管需要所签，另一份价款为300万元的合同是应上诉人避税的要求，同时亦因配合银行贷款所订立。结合浦发银行的贷款调查报告可知，涉案房屋的交易价格就是500万元。其次，2015年8月5日签订《房地产买卖合同》后，上诉人在8月中旬提供了贷款所需资料，并于8月31日与浦发银行签订了贷款合同，明确贷款用途为购买诉争房屋，贷款金额为200万元，支付方式为委托支付，收款人为被上诉人的代理人，故上诉人支付200万元购房尾款的意思表示明确。在上诉人已经向明信公证处的资金监管账户支付了300万元的情况下，如果真实交易价格为300万元，上诉人就无需再向浦发银行贷款200万元，更不会在即将发放贷款时才申请终止发放。最后，上诉人一审中对于首付款100万元的陈述自相矛盾。综上所述，无论是合同的签订、房屋的交付、首付款的支付以及办理过户事宜，均是按照2015年8月5日签订的价款为500万元的合同履行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马梅向一审法院起诉请求：一、由杨战乐、郭令娜共同支付购房款2000000元；2、由杨战乐、郭令娜支付违约金1000000元；3、由杨战乐、郭令娜承担马梅支付的诉讼费、保全费5000元、担保费16000元、律师费20000元等实现债权的费用。郭令娜、杨战乐亦提起反诉，请求：一、由马梅赔偿违约金600000元并退还购房定金50000元，并支付水电费218.68元、物业费5538元；二、由马梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月5日，马梅作为甲方（出卖方），杨战乐作为乙方（买受方）签订了《房地产买卖合同》，约定马梅将昆明市阳光海岸小区加州阳光组团29幢房屋（产权证号为200727869号，土地使用权证为昆西20074016506号）转让给杨战乐，双方协商房屋成交价为5000000元，付款方式为拿到产权处出具的收件收据当日收取除定金外的2950000元，余款2000000元买方以银行贷款方式支付，约定房屋交付时间为签订合同当天。合同第九条约定“违约条件：合同经双方签字后生效，任何一方均应按约履行合同，否则，违约方应向守约方支付50000元作为违约金，双方另行约定，若其中一方违约，则向守约方支付总房价的20%作为违约金”，合同第十一条约定“上述房屋办理转移过户手续所需交纳的税、费综合营业税、个人所得税、契税及办理贷款相关费用由乙方全额承担，该房价为甲方净收价格，中介费由乙方支付中介方30000元（叁万元），签订本合同当天，乙方支付甲方买方（买房）定金50000元（大写：伍万元整）”。另，该合同对其他内容亦进行了约定，合同尾部有马梅及杨战乐的签字及按印，并由昆明开石房地产经纪有限公司加盖了骑缝章。同日，马梅及杨战乐双方签订了《补充协议》，马梅向杨战乐出具了50000元的定金收据及收条。2015年8月10日，马梅作为甲方、杨战乐作为乙方签订了《补充协议》，约定“过户当天，甲方将房屋产权过户到乙方名下后（拿到产权收件收据），乙方支付甲方首付款，双方约定，该笔资金由银行代为监管，等乙方见到属于乙方名字房屋房产证原件时，双方通知银行，该笔资金解冻”，另约定甲方将房屋交付乙方前所有发生的物管费、水电费、装修款、工程款等费用须由甲方全部结清，另约定中介费支付时间为过户当天，中介方收到中介费后需支付甲方10000元作为赎回银行贷款资金占用费，并明确2015年8月5日签订的补充协议作废，以该份协议为准。2015年8月11日，马梅作为甲方、杨战乐作为乙方签订《补充协议（二）》，约定“贷款银行由甲方指定，乙方已按甲方及指定的银行递交全部贷款资料，甲方承诺所指定的银行已能贷到合同约定金额（人名（民）币：贰佰万元整），若因甲方指定银行原因不能按合同约定期限办理贷款、放款，时间以银行办理为准，合同约定办理时间顺延，则视双方互不违约”。上述两份协议均由昆明开石房地产经纪有限公司加盖了公章。2015年8月24日，浦发银行内部制作了《个人贷款调查报告（个人二手房购房贷款）》，在该份报告中写明“借款人郭令娜购买东阳光海岸小区加州阳光组团29幢住宅，建筑面积为212.99平方米；房产销售价500万元，单位价格为23475.28元/平方米。借款人已支付首期款300万元，为房总价的60%，现借款人向我行申请个人住房贷款200万元，占购房总价的40%，借款人出具了收费款收据”，“昆明正序房地产土地资产评估有限公司对房产进行了实地评估，并出具了《房地产估价报告》房产评估价为308.88万元……而二手房交易合同价为500万元，因此按照评估价与交易价格孰低原则，该房产的价值以308.88万元为准，以该价格的70%作为贷款最高限额，因此该笔贷款金额200万元占房产价值的64.76%，符合我行按揭贷款规定”。2015年8月26日，马梅与证人杨韵馨签订了《委托合同》并进行了公证，约定马梅委托证人杨韵馨出售涉案房屋，委托事项包括：代为出售涉案房屋、代为偿还涉案房屋在富滇银行的借款，办理提前还款，结清余款、注销抵押登记等手续，领取并保管该房的产权证、他项权证等证据材料，签署办理与之相关的一切文件合同、申请表格等。同日，杨韵馨作为马梅的委托代理人与杨战乐、郭令娜签订了《房屋买卖合同》并在明信公证处办理了公证，约定涉案房屋的成交价为3000000元，约定房屋全部放款通过该公证处资金监管账户收取并在杨战乐、郭令娜取得《房屋所有权证》当日（或次日）支付到杨韵馨账户。此外，杨韵馨作为马梅的委托代理人与杨战乐、郭令娜于同日又签订了《房屋买卖合同》并在云南省昆明市国信公证处（以下简称“国信公证处”）办理了公证，约定涉案房屋的成交价为3000000元，约定付款方式为杨战乐、郭令娜在办理过户之日向马梅支付首付款1000000元，剩余放款2000000元通过办理银行按揭贷款的方式向马梅支付。2015年8月27日，杨战乐向明信公证处名下账户汇款3000000元。2015年8月30日，证人刘红名下账户收到了18000元款项并向杨战乐出具了收据，载明收到中介费10000元及跑路费、评估费8000元。2015年8月31日，杨战乐、郭令娜与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》并进行公证，约定贷款金额为2000000元，贷款用途为购买涉案房屋，并约定以涉案房屋作为抵押财产，另在公证书中写明“甲方郭令娜与杨战乐系夫妻，下述房屋系二人共同购买所有”。同日，证人郭燕芳收到中介费20000元并向杨战乐出具收据。2015年9月1日，明信公证处向杨韵馨名下账户汇款3000000元。2015年9月9日，杨战乐、郭令娜向浦发银行提交了《情况说明》，写明二人自愿申请中止贷款并暂停放款程序。2015年9月22日，马梅就本案纠纷与北京大成（昆明）律师事务所签订了《法律服务合同》，约定律师费为20000元。2015年9月2日，云南电网公司昆明供电局出具发票载明涉案房屋结清了2014年4月至6月的电费138.28元。同日，昆明靖力物业服务有限公司出具《收据》写明收到涉案房屋2014年1月1日至2015年8月30日物管费5538元。2015年10月19日，昆明自来水公司客服西区出具《情况说明》一份，写明涉案房屋截止2015年10月17日产生水费3660.3元、污水费1494元，合计欠费5154.3元。另，一审法院根据马梅的申请向富滇银行昆明江东支行及工商银行昆明护国支行调取了视频资料2份（2份U盘），其中富滇银行昆明江东支行的视频资料中记录了马梅及郭令娜、证人杨韵馨、证人郭燕芳于2015年8月27日早晨前往该行办理贷款还款业务及马梅将银行卡交给证人郭燕芳，证人郭燕芳于当日11：15时将取出现金交给郭令娜，并在11：22时将手提包交给郭令娜的情况。另工商银行昆明护国路支行的视频记录了郭令娜、证人郭燕芳在2015年8月27日12时20分在该行大厅内自动存款机分多次存入了证人郭燕芳包中现金的情况。一审庭审中，双方一致陈述涉案房屋已经交付。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2015年8月5日、2015年8月26日，先后签订了多份合同，马梅主张双方应当履行2015年8月5日签订的《房地产买卖合同》，杨战乐、郭令娜则主张应当履行2015年8月26日签订并在国信公证处公证的《房屋买卖合同》。对此，一审法院认为，虽双方对于本案应履行哪份合同及多份合同的形成原因陈述并不一致，但结合本案中双方的履行情况、证人的陈述以及浦发银行所作的《个人贷款调查报告（个人二手房购房贷款）》可以看出，双方就涉案房屋的交付、支付定金及首付款、办理资金监管支付公证、办理贷款、办理过户手续均系按照双方签订的《房地产买卖合同》履行。另，虽郭令娜未在该份合同上签字，但郭令娜系杨战乐的妻子，对涉案房屋买卖的情况应当了解，且从其此后参与房屋买卖的行为，亦可看出其清楚并履行了该份合同；其次，杨战乐、郭令娜主张双方实际应履行的是由国信公证处公证的《房屋买卖合同》，虽杨战乐、郭令娜一审庭审中陈述其通过现金方式直接向马梅支付了该合同中约定的首付款1000000元，但这一陈述与其所作共向马梅支付了3050000元的陈述矛盾，杨战乐、郭令娜不能就此作出合理解释，且补充质证阶段，杨战乐、郭令娜又陈述1000000的首付收条是证人杨韵馨伪造，可见该首付款并未支付马梅，双方并未实际履行该份合同；此外，该份合同约定的履行方式亦与同日于明信公证处进行公证的《房屋买卖合同》约定的资金监管支付的履行方式存在矛盾，杨战乐、郭令娜不能就同日签订的两份合同存在矛盾的情况进行合理解释，亦不能解释其在付款方式变更的情况下还向明信公证处汇款3000000元，且未告知公证处支付情况已经发生变更；综上，可见，双方实际履行的合同并非杨战乐、郭令娜主张的于2015年8月26日签订并由国信公证处公证的《房屋买卖合同》，而是双方于2015年8月5日签订的《房地产买卖合同》，该份合同系双方在买卖房屋时的真实意思表示，约定的权利义务明确，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照该份合同履行各自的义务。本案中，马梅已经按照2015年8月5日签订的合同约定将涉案房屋交予郭令娜、杨战乐并已经将涉案房屋过户至郭令娜、杨战乐名下，杨战乐亦应按照该份合同约定向马梅支付房款，结合双方及证人陈述及郭令娜、杨战乐的相应支付凭证，杨战乐已向马梅支付了房款3000000元，后杨战乐通知银行停止向马梅发放贷款2000000元，故尚有2000000元房款未支付，因此，应由杨战乐向马梅支付未付的房款2000000元。就马梅主张的违约金，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。另第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，杨战乐应当按照2015年8月5日的合同向马梅支付房款，即在过户完成后支付3000000元并通过银行贷款的方式向马梅支付尾款2000000元，在马梅已经办理过户的情况下，杨战乐单方申请终止了贷款，致使马梅未能收到需通过贷款方式支付的尾款，系杨战乐违约，因此杨战乐应当承担相应的违约责任。就违约金的具体金额，一审法院认为，杨战乐违约主要致使马梅产生了资金占用的损失，据此，从郭令娜、杨战乐申请终止贷款之日起至判决之日计算马梅的实际损失为71506.84元（2000000元×4.35%÷365×300天≈71506.84元），马梅主张杨战乐按照约定即合同价款的20%向其支付违约金1000000元明显高于其实际产生损失的百分之三十，故一审法院对违约金予以减少，认定由郭令娜、杨战乐向马梅支付违约金92958.9元。对于郭令娜是否应与杨战乐共同向马梅支付房款2000000元及违约金的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，郭令娜、杨战乐系夫妻关系，对于杨战乐根据其与马梅签订的《房地产买卖合同》需向马梅支付购房尾款2000000元及违约金92958.9元的债务，根据上述规定应属于杨战乐、郭令娜的夫妻共同债务，应由二人共同承担。另本案中，马梅主张由郭令娜、杨战乐承担其因案件争议所支出的律师费、保全费、担保费等。为证明以上主张，一审庭审中马梅向本院提交了《法律服务合同》及保全费收据及担保费发票。对此，一审法院认为，虽然马梅陈述其因本案诉讼支出了律师费用、担保费，但是在双方之间的多份合同及补充协议中均未就双方产生纠纷后律师费、担保费如何承担进行约定，且律师费并非因诉讼必然产生的费用，马梅主张由郭令娜、杨战乐承担其支出的律师费没有法律依据，一审法院对其该项诉请不予支持。另就保全费5000元，一审法院认为马梅基于本案本诉申请诉讼保全，依法向一审法院交纳了申请保全费用5000元，该费用属于诉讼费用的范围，根据《诉讼费用交纳办法》的规定应当由本诉的败诉方即杨战乐、郭令娜承担。就郭令娜、杨战乐主张马梅退还定金50000元的问题，一审法院认为，结合一审庭审中双方当事人及证人的陈述以及一审法院调取的2份视频资料，可见，马梅一审庭审中陈述的向郭令娜、杨战乐退还定金50000元过程与证人郭燕芳、杨韵馨的陈述一致，可以相互印证，证人郭燕芳作为中介方参与了双方交易过程，其陈述具有客观性，且马梅及郭燕芳、杨韵馨所陈述的细节均可在视频中得到印证，结合视频内容，一审法院认为虽郭令娜、杨战乐未向马梅出具收条，但可以判断马梅已经实际向郭令娜退还了定金50000元，故一审法院对郭令娜、杨战乐主张马梅向其退还定金50000元的诉讼请求不予支持。就郭令娜、杨战乐主张由马梅支付的水电费及物业费的问题，马梅陈述其通过取款在富滇银行昆明江东支行大厅向郭令娜支付了水电及物业费，该陈述与证人郭燕芳、杨韵馨的陈述一致，证人郭燕芳作为中介方参与了双方交易过程，其陈述具有客观性，且具体细节亦可在一审法院调取的富滇银行昆明江东支行视频中得到印证，可以判断马梅已经实际向郭令娜支付了水电及物业费，故一审法院对郭令娜、杨战乐主张马梅向其支付的水电费及物业费的诉讼请求不予支持。就郭令娜、杨战乐主张的土地证过户问题，一审法院认为，双方在2015年8月5日的合同及此后几份合同中均未约定涉案房屋所在土地的土地证过户问题，郭令娜、杨战乐认为马梅未为其办理土地证过户系违约的主张并无法律及合同依据，故一审法院对其认为马梅未为其办理土地证过户手续存在违约应当承担违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由本诉被告杨战乐、郭令娜于本判决生效之日起十五日内向原告马梅支付购房尾款人民币2000000元，并向原告马梅支付违约金人民币92958.9元。二、驳回本诉原告马梅的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨战乐、郭令娜的全部反诉请求。”本诉案件受理费人民币30800元，由杨战乐、郭令娜共同承担。反诉案件受理费人民币5179元，由杨战乐、郭令娜承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审中提交的新证据无法证实其证明主张，且其证明主张与本案处理结果无关，故本院对上诉人二审提交的新证据不予采信。此外，双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，被上诉人要求补充确认的法律事实因与本案处理结果无关，故本院不予确认。综上，本院对于一审法院认定的法律事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为：涉案房屋的购房款应如何认定？本案中，上诉人主张为双方真实意思表示且得到实际履行的合同为价款为300万元并经公证处公证的两份《房屋买卖合同》。对此，本院认为，首先，双方订立价款为300万元的房屋买卖合同后，上诉人于次日向明信公证处名下账户汇款300万元，并于此后向银行贷款200万元，从上诉人的行为可以推定，双方真实意思表示应为价款为500万元的合同。上诉人对此称系因公证处工作失误，导致一次性向被上诉人支付300万元款项，故上诉人申请银行暂停放款，但对于此系公证处工作失误所致并未提交任何证据证实。其次，上诉人在二审中陈述签订价款为500万元的合同系为向银行多获取贷款自用，且银行贷款系发放至上诉人账户，但该陈述与2015年8月31日上诉人与浦发银行订立的《个人购房担保借款合同》中的约定不符（根据《个人购房担保借款合同》第14.7条的约定，贷款将发放至被上诉人的委托代理人杨韵馨账户），故上诉人对此所做陈述不实。同时，上诉人认为一审中出庭证人的证言不应得到采信，但并无相反证据予以反驳；相反，证人证言与在案证据相互印证，并非孤证，应当予以采信。此外，被上诉人的陈述符合常理，故本院对于上诉人的上诉主张不予采信，同时，依法认定双方当事人对于涉案房屋购房款的真实意思表示应为500万元。综上，上诉人上诉所主张的待查事实与本案处理结果无关，同时对其主张亦无有力证据予以证实，均系其推断性陈述。故结合前述分析，在上诉人尚欠200万元购房款的情况下，其行为构成违约，一审法院判令其继续支付购房尾款并酌情判令其承担违约金的处理结果正确。至于上诉人所主张的被上诉人未配合办理土地使用权证变更登记的违约事由，如一审法院所述，因双方对此在合同中并无约定，故上诉人的该项上诉主张无事实及法律依据，本院对其一审反诉请求依法不予支持。综上所述，郭令娜、杨战乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35979元，由上诉人郭令娜、杨战乐负担。本判决为终审判决。审判长  郑会利审判员  邓林春审判员  符圆圆二〇一七年二月十三日书记员  寸杨杰——