贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑观法民初字第1936号
原告李敏，女，1963年8月20日生，汉族，住×××。
被告陈志，男，1966年4月10日生，汉族，住×××。
原告李敏诉被告陈志房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李敏、被告陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李敏诉称，2013年9月13日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将位于贵阳世纪城龙泉苑＊＊栋＊单元7楼2号自己的房子租给被告作住房使用，租金每月3000元，租期二年，付款方式是每半年付款一次，付款时间是每半年的租金提前15天支付，在租赁房屋期间，乙方要按时交纳各种费用，要爱护甲方房屋和屋内设施。如有损坏，必须照价赔偿和修理，双方不能违约，如果违约，就承担一个月的房租作为违约损失，并且赔偿所造成的损失。合同签订后，原告如实履行了交房的义务，各种家具家电都配齐的，被告搬进了原告的房屋，双方都履行了合同，被告住了半年后，就没有按合同约定交付房租，原告给被告打过多次电话，被告说，他在湖南，等他回来，但一等再等，一直未来办理交房租手续，后来，在2014年4月26日，被告给原告打了一个电话，说他已经搬走了，房门的钥匙在房子门口的水管那里，叫原告去拿钥匙，原告拿到钥匙打开门一看，房子里到处是垃圾，墙壁上到处有写字，墙壁也搞坏，很花很脏，有一道门都搞坏了，电视机也没有图像坏了，热水器也是坏的，原告看见此情况后，给被告打电话讲房子的情况，被告说：李姐，你请人把房子打扫一下，电视机是坏的，热水器也是坏的，请师傅来修一下，你看那墙壁怎么处理，把它搞好租给别人，我回来把维修费和房租费一并给你，原告听了被告的话，很生气，没有办法，才请来打扫卫生的，泥水工师傅，把墙壁重新搞了一下，维修费付了5600元，修理电视机用了370元，打扫卫生用去530元，打扫卫生，维修房屋，维修家电，换了一道门500元，换了一台热水器1200元，共计8200元，同时，原告为了避免损失的扩大，将该房屋预定租给韩彦，租金每月2500元，租给被告的单价每月3000元，现在房子受到的直接损失每月是500元，原告与被告签的租期是2年，还有16个月的时间，直接损失是8000元，原告认为被告的行为违反了合同约定，因此，依据我国《民事诉讼法》有关规定，诉请判决：1、被告立即支付原告房租6000元；2、被告立即支付原告违约金3000元；3、被告立即支付原告直接损失费用8000元；4、被告支付原告维修房屋家电的费用8200元；5、诉讼费由被告承担。
被告陈志辩称，1、原告从未履行合同约定内容，被告不存在违约责任。原告没有按约定将被告入住前的水、电费交清，至今未将被告垫付的水电费支付给被告；双方签订的合同是原告提供的格式合同，被告口头告知其只租六个月，原告当时答应了并说只要提前一个月告知她，从我们之间的短信内容也可以充分证明只租半年的口头约定是成立的，双方已经终止协议，3月12日正是原告积极在物管处为被告办理了搬家出行条；2、被告未按时支付租金的理由不成立，原、被告2013年9月13日签订房屋租赁合同，并于当天付清了半年的租金18000元和3000元水电押金；3、原告称租给被告是3000元，租给韩彦是2500元，要被告赔偿8000元的损失没有依据，双方已于2014年3月12日解除合同，之后原告将房屋租给谁收多少租金与被告没有关系；4、原告说被告一直躲避，不愿将钥匙交给她，事实是她要求被告将钥匙放在龙泉苑＊＊栋一单元＊＊楼1号门前的大理石板下，因原告欠被告酒款和押金，经被告催要原告说等房屋租出去后再给被告，被告多次打电话原告要么不接，要么就说没有收到款，双方因此还通过110调解过酒款和押金的事情。5、原告说被告交房后房子损毁、电视机损坏、热水器损坏、门损坏、垃圾没清理、装修费等不是事实，原告从被告交房到诉讼前双方的短信及录音录像中均未提及，在将房屋出租给韩彦使用8个多月后才提出，这是凭空捏造。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告李敏（甲方）与被告陈志（乙方）于2013年9月13日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告陈志向原告李敏租赁其位于龙泉苑＊＊幢＊单元7-2号房屋，每月租金3，000元，租赁时间为2013年9月14日至2015年9月14日止，乙方先支付半年租金18，000元，水、电、煤气等押金3，000元，总计21，000元，后半年的租金提前十五天付清。租期为两年，若住满两年，乙方有优先续租权，在租期内甲方不得转租他人，若出现转租，甲方承担乙方搬迁费及其他损失等内容。合同签订当日被告按约支付了房租及押金共计21，000元，后被告入住所租房屋至2014年3月12日搬出。2014年4月27日原告李敏收取韩彦租金10，000元，双方并于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，原告李敏将被告原租赁的龙泉苑＊＊幢＊单元7-2号房屋出租给韩彦。原告后以被告违约诉来本院提出如前诉请。
另查明，2014年2月7日18：01被告陈志向原告李敏发送短信，内容为“李姐，我的租期将至，今年公司决定抽我回去，房子请你租给别人，另外酒款7980元，押金3000元，请准备好，我来拿。”2014年2月8日9：42李敏回短信内容为“兄弟：新年快乐！我刚刚才看到你发的短信，不好意思哦，你什么时间搬走啊？搬走了，给我电话，我现在在金沙拜年，要过大年才回来。”11：45陈志回短信“3月15日搬，你回来再联系，谢谢了。”
再查明，原告李敏于2013年12月4日向被告陈志购买茅台集团帝赐玉酒七品10箱，被告陈志于2014年8月3日到原告李敏家中索要酒款双方发生争议，被告陈志于2014年9月15日向贵阳市南明区人民法院起诉要求李敏支付酒款。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、收款收据、出门条、短信记录、收条、租赁合同、录音材料等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证，来源合法，内容真实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有：一、双方的租赁合同期限为两年还是半年；二、原告诉请的租金及各项费用是否予以支持。
一、双方的租赁合同期限为两年还是半年的问题。双方签订的租赁合同中约定的期限为两年，但被告陈志提出双方又口头另行约定租期为半年，其提供了原、被告双方的来往短信以证明该主张，被告从2013年9月13日开始租赁房屋，2014年2月7日发短信给原告，其中有“租期将至”的内容，原告短信回复问被告何时搬走，被告回答3月15日，原告在回复短信时对被告的“租期将至”并未提出异议，双方短信的内容结合被告租房的时间能够证明被告提出的口头约定租期为半年的主张成立，即双方已对合同约定的两年租期进行了变更，且双方协商一致变更合同的内容也符合合同法的规定，本院对被告的双方租期已变更为半年的主张予以采信。
二、原告诉请的租金及各项费用是否予以支持。被告2013年9月13在与原告签订租赁合同时已支付了半年的租金及押金，并于2014年3月12日搬离房屋，租赁期限内的租金已经支付完毕，原告要求其再支付租金的请求没有事实和法律依据；从本案审理查明的事实来看，被告已按约支付租金，且在被告交回房屋后，原告已将房屋另租他人；对于维修房屋及家电的费用，因对房屋损坏的情况，原告仅提供了照片，从照片上看不出拍摄时间和地点，且双方在交付房屋的手续上不完善，原告提供的证据又不足以证明其损失；综上，对原告要求被告支付租金、违约金、直接损失及维修费用的请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
驳回原告李敏的诉讼请求；
案件受理费430元，减半收取215元，由原告李敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 舒瑛
二〇一五年四月三十日
书记员 郑丹