铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽1202民初第347号
原告：中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行，住所地铁岭市银州区银州路27号。
负责人：丁锋，系该行行长。
委托代理人：李红洁，系辽宁天意律师事务所律师。代理权限：代为应诉、申请财产保全和证据保全、提供证据和询问证人、发表代理意见、代收法律文书。
被告：刘佐军，男，1982年11月13日出生，汉族。
被告：薛利玲，女，1978年4月20日出生，汉族。
被告：沈阳铭世达房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区青松西路70-2号541。
法定代表人：焦会斌，系该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行（以下简称：工商行铁岭龙兴支行）与被告刘佐军、薛利玲、沈阳铭世达房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商行铁岭龙兴支行委托代理人李红洁到庭参加诉讼，被告刘佐军、薛利玲、沈阳铭世达房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘佐军、薛利玲立即偿还贷款本金165953.88元及利息（包括罚息和复利）；2、被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司对被告刘佐军、薛利玲的债务承担连带偿还责任，并判决原告对被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司的质押保证金账户x内的2271525.29元享有优先受偿权；3、原告对拍卖、变卖被告提供抵押担保的坐落于铁岭市银州区铁西街铭世首府小区x幢x单元x号房屋所得的价款具有优先受偿权；4、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月11日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告刘佐军向原告借款人民币21万元，用于购买被告三房屋。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司对被告刘佐军、薛利玲借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任。被告刘佐军、薛利玲以所购房屋作为抵押提供担保，并与原告办理了抵押物预告登记手续。合同第41条约定贷款期限为180个月，第46条约定每期偿还1836元，每月23日为还款日，合同签订后，原告按约发放贷款，到2017年2月至今被告刘佐军、薛利玲却未按约定支付贷款本息已连续三期以上，根据14.1条款L项及14.2条款（4）约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还借款及利息、罚息。被告刘佐军、薛利玲贷款购买的铭世首府小区已经建成交付使用，但房产证未发放。另，2012年5月31日，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司与原告就铭世首府住宅小区项目按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司同意为购买项目房屋的借款提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的质押保证金。现原告起诉时，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司尚未将被告刘佐军、薛利玲的《房屋他项权证》交给原告，故被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司应依据《担保法》第18条、第21条规定，对被告刘佐军、薛利玲的债务承担连带偿还责任；根据《担保法解释》第85条及《担保法》第67条规定，原告请求对被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司保证金账户内的金钱有限受偿。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告刘佐军、薛利玲、沈阳铭世达房地产开发有限责任公司未到庭、未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》，被告刘佐军、薛利玲为借款人，被告沈阳铭世达房地产开发有限公司为保证人，合同约定：被告刘佐军向原告借款人民币21万元，用于购买被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司房屋（铁岭市银州区铁西街x委铭世首府住宅小区x幢x号房），贷款期限为180个月，每月23日为还款日，每期偿还1836元。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，按罚息利率计收复利，罚息利息在贷款利率基础上加收40%确定。合同第十四条约定了违约及违约责任，其中14.1条构成个人违约的情形中包括：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2条借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：（4）原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司对被告刘佐军、薛利玲借款承担在《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任，并在合同第三十条30.3中和借款人共同承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告刘佐军、薛利玲以所购房屋（铁岭市银州区铁西街x委铭世首府住宅小区x幢x号房）作为抵押提供担保，并与原告在2013年1月12日办理了抵押物预告登记手续，预告登记证号为：铁岭市房预银州区字第x号。合同签订后，原告按约发放贷款，到2017年2月至今被告刘佐军、薛利玲却未按约定支付贷款本息已连续三期以上。另查明，2012年5月31日，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司与原告就铭世首府住宅小区项目按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司同意为购买项目房屋的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，即在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，被告公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项目的质押保证金，保证在保证期间如借款人未按合同约定履行还款义务，其在接到原告书面催款通知后5日内履行还款义务，如其未主动履行上述还款义务，即表示授权原告从其开立的账户中扣除。并约定协助原告及借款人办理房产的正式抵押登记手续，将《房屋他项权证》等交由原告保管。被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司在原告处设立的该质押保证金账户x内现有保证金2271525.29元。
借款合同签订后，原告于2018年1月18日向被告刘佐军指定账户发放贷款21万元，二被告刘佐军、薛利玲也依约定按期还款，但自2017年2月23日开始二被告至今未履行还款义务，截止2017年11月23日尚欠本金165953.88元，利息3444.34元未偿还。截至开庭审理之日，涉案房屋尚未办理房屋所有权及抵押权登记。
上述事实，有经庭审举证和本院审查的《个人购房借款/担保合同》、《房屋他权预登记证》、《按揭贷款业务合作协议》、个人借款凭据、借款及利息逾期说明等证据在卷予以证明，本院予以采信。
本院认为，原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，原、被告均应按合同的约定履行义务。原告将借款交付给被告刘佐军、薛利玲，二被告应按合同约定履行还款义务，二被告自2017年2月至今未按约定支付贷款本息已连续三期以上，属于借款合同所约定的违约情形，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任，偿还所欠借款并承担相应的利息、罚息等。被告沈阳铭世达房地产开发有限公司作为原告与被告刘佐军、薛利玲借款合同的保证人，约定在被告刘佐军、薛利玲办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交原告收押之前，为借款提供偿还还贷款本息的阶段性连带责任保证，截至本案开庭审理之日，涉案房屋并未办理正式的抵押登记手续，被告沈阳铭世达房地产开发有限公司应对被告刘佐军、薛利玲未清偿的借款本息承担连带保证责任，故对原告主张被告沈阳铭世达房地产开发有限公司对被告刘佐军、薛利玲的债务承担连带责任的诉讼请求，予以支持。二被告不履行到期债务，原告作为抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿，故对原告主张的其对被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司的质押保证金账户享有优先受偿权的请求，予以支持。关于原告主张的房屋抵押权优先受偿权一节，因涉案房屋并未办理房屋所有权登记，亦未办理抵押权登记，依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，而本案涉案房屋办理的是抵押权预告登记而非抵押权登记，二者的性质和法律效力不同，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力，但并不发生抵押权效力。因此原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，无权主张对涉案房屋优先受偿，故对原告主张房屋抵押权优先受偿权的诉讼请求不予支持。被告刘佐军、薛利玲、沈阳铭世达房地产开发有限公司经传票传唤未到庭，依法应予缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条(借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。)、第一百零七条(当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。)、第一百零八条（当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。）、第二百零一条（贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。）、第二百零五条（借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。）、第二百零六条（借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。）、第二百零七条（借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。）、《中华人民共和国物权法》第九条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记）、第十四条（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。）、第一百七十一条（债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权）、第一百七十三条（担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。）、第一百七十六条（被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。）、第二百零三条第一款（为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。）、《中华人民共和国担保法》第十八条（当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。）、第二十一条（保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。）、第六十三条(本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。)、第六十七条(质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。)、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。）、第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。）、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条（当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果）的规定，判决如下：
一、被告刘佐军、薛利玲于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行借款本金165953.88元，并同时给付自2017年2月23日起至借款完全偿还完毕之日止的利息、罚息（按个人购房借款/担保合同约定计算）；
二、被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司在21万元额度内对判决第一项承担连带偿还责任；
三、原告中国工商银行股份有限公司铁岭龙兴支行对被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司在原告银行的质押保证金账户x内的2271525.29元中被告刘佐军、薛利玲欠款本息享有优先受偿权；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如逾期履行本判决限定的期限内给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条履行。
案件受理费3620元（原告预交），减半收取1810元，由被告刘佐军、薛利玲负担，被告沈阳铭世达房地产开发有限责任公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇至建行沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号21001424101052500327-2027），并将交款凭证递交本院，逾期按撤回上诉处理。
审判员 刘琳
二〇一八年四月二十三日
书记员 李一