河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5127号
上诉人（原审被告）：方教钦，男，1988年12月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
被上诉人（原审原告）：赵惠娟，女，1991年4月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
委托诉讼代理人：庄绪庆，黑龙江峥荣律师事务所律师。
原审被告：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101号。统一社会信用代码91131082MA07UTNU8F。
法定代表人：秦宝会，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。
上诉人方教钦因与被上诉人赵惠娟、原审被告廊坊福地房产经纪有限公司（以下简称福地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月2日对本案当事人进行了询问。上诉人方教钦、被上诉人赵惠娟及委托诉讼代理人庄绪庆、原审被告的委托诉讼代理人杨赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方教钦上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人严重违约系导致合同不能履行的主要原因。双方约定首付款63万元于合同签订的7日内支付，即2017年4月5日前支付首付款，但被反诉人故意拖延时间，首付款最后一笔于2017年5月8日才支付，被上诉人的违约行为导致合同履行时间拖延了一个月之久，严重违反了合同约定。2、经过上诉人与中介方的催促，三方于2017年5月8日至光大银行燕郊支行办理贷款手续，但因被上诉人的征信问题，银行拒绝批贷。后查证被上诉人有20次的逾期记录，根本无法以贷款的方式履行合同，其在签订合同时保证自己有贷款能力实为欺诈行为。3、一审庭审中，被上诉人提出的无法以30%首付款批贷三方免责的说法不适用于本案，在2017年5月8日三方已至光大银行申请贷款，当时也没有首付款比例更改的政策出台，如不是被上诉人的拖延及征信问题，该房产交易已经完成。被上诉人应承担合同不能履行的全部责任并赔偿上诉人违约金。
赵惠娟辩称，方教钦同意接受首付款项办理银行面签，其不存在违约行为。合同不能履行并非是其征信问题，而是福地公司关于能够办理30%首付的虚假承诺。合同当事方约定履行条件无法实现，且履行过程中政府出台房产调控新政，令答辩人丧失购房资格，应对签订涉案合同均予以解除。福地公司虚假承诺且没有完成居间合同履行要件，应与方教钦承担返款的连带责任，并退还收取的居间费及其他费用。
福地公司辩称，认可方教钦的上诉意见。一审法院事实认定错误，赵惠娟在合同履行过程中存在支付首付款违约的行为，方教钦同意继续履行合同不代表免除了赵惠娟的违约责任。在政府的调控政策出台后，各个银行，特别是部分小银行执行的不统一，合同约定的贷款比例是存在可行性的，三方共同到银行办理面签手续，只是因为赵惠娟的征信问题导致贷款不能办理。有关贷款执行政策以及合同履行情况一审未查证清楚。请求撤销一审判决，发回重审或改判。
赵惠娟向一审法院起诉请求：1、依法解除与被告方教钦签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法解除与被告福地公司签订的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》；3、被告方教钦返还原告已支付的定金及首付款630000元，并按照月利率2%的标准向原告支付自诉讼之日起至实际给付之日止的利息，被告福地公司承担返还连带责任；4、被告福地公司返还原告已支付的居间服务费29120元、评估费10400元、过户贷款服务费6000元，共计45520元，并按照月利率2%的标准向原告支付自诉讼之日起至实际给付之日止的利息；5、诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告赵惠娟与被告方教钦于2017年3月29日签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方建立了房屋买卖合同关系，原告陆续向被告方教钦支付了首付款630000元（其中包括100000元定金）；同时原告与被告方教钦、被告福地公司于2017年3月29日签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，被告福地公司为居间方，促成赵惠娟与方教钦达成房屋买卖合同，同时还作为赵惠娟、方教钦的代理人代理双方办理相关过户、按揭手续。对原被告双方无异议的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》本院予以确认并在卷佐证，《存量房屋买卖合同》和《补充协议》载明出卖人为被告方教钦、买受人为原告赵惠娟，双方于2017年3月29日签订的合同，赵惠娟于2017年3月29日向方教钦支付定金100000元，并于合同签订之日起7日内给付方教钦首付款630000元（其中包括定金100000元），双方于合同签订之日起15日内办理购房贷款手续，关于贷款双方约定赵惠娟向银行贷款，若未获批准，赵惠娟继续申请其他银行贷款，至贷款获批，福地公司协助买卖双方完成交易。《居间服务合同》载明赵惠娟与方教钦签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成，赵惠娟和方教钦应按照合同的约定向福地公司支付居间代理费，福地公司遵守相关法律规定提供居间服务，就房屋的交易政策和交易流程提供咨询服务。
一审法院认为，原告主张因购房政策的变更，其已不具备购买涉案房屋的主体资格，故与被告方教钦签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》的合同目的无法实现，要求解除与被告方教钦之间的房屋买卖合同，虽然被告方教钦对原告的主张不予认可，但结合涉案房屋所在地区的实际购房政策，原告现在确实不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告方教钦之间的房屋买卖合同已无法实际履行，故对原告的该项主张一审法院予以支持。原告主张被告方教钦返还原告购房首付款630000元，并向原告支付利息，被告虽抗辩原告存在违约行为，但原告与被告方教钦之间的房屋买卖合同已解除，被告方教钦理应返还原告向其支付的购房首付款630000元及所产生的法定孳息即购房款所产生的利息，原告主张被告方教钦按照月利率2%的标准向原告支付自2017年6月11日起至实际返还之日止的利息，但未提供相关证据证明购房款所产生的利息按照此标准计算，且原告主张的标准明显高于中国人民银行同期同类人民币存款基准利率，但原告在支付购房款后至合同解除首付款返还前，期间必然产生了利息，一审法院酌定被告方教钦按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还原告利息。原告主张解除与被告福地公司签订的《居间服务合同》，福地公司对原告的主张不予认可，结合相关证据及原被告庭审中的陈述，原告赵惠娟与被告方教钦已达成了合法有效的房屋买卖合同，福地公司已完成其居间服务的义务，该居间服务合同中没有约定合同的解除情形，且该合同亦不存在法定的解除情形，故对原告的该项主张一审法院不予支持。原告主张被告福地公司返还居间服务费29120元，福地公司虽然对原告的主张不予认可，但其作为专业的中介机构，没有履行房地产中介服务行业的规定，向客户提供专业的中介咨询服务，在房产政策已发生变化，要求首付款比例提高至50%的情况下，仍向买卖双方承诺可以30%首付进行购房，其行为也违反了《居间服务合同》的相关约定，因此福地公司应当承担违约责任，即返还原告部分居间服务费。而原告在明知首付款比例已提高至50%的情况下仍签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》，其对《存量房屋买卖合同》无法实现合同目的应有一定预期，对此原告亦存在过错，原告亦应承担次要责任，因此可相应减轻被告的违约责任，结合相关证据及原被告庭审中的陈述，福地公司应承担主要责任，故福地公司应向原告返还居间服务费的70%，即20384元（29120元×70%）；原告主张被告福地公司就应返还的居间服务费向原告支付利息，但福地公司已承担《居间服务合同》的违约责任，现原告主张利息的行为加重了福地公司的责任，故对原告的该项主张一审法院不予支持。原告主张解除与被告福地公司签订的《过户、按揭代理合同》，并要求被告廊坊福地房产经纪有限公司返还过户贷款服务费6000元、评估费10400元，并按照月利率2%的标准向原告支付利息，被告虽然对原告的主张不予认可，但结合相关证据，该合同已无法履行，且原告亦可以随时与被告解除委托关系，故对原告要求解除与福地公司间的《过户、按揭代理合同》的主张一审法院予以支持；原告与被告福地公司解除合同后，被告理应返还原告过户贷款服务费6000元、评估费10400元及所产生的法定孳息即过户贷款服务费和评估费所产生的利息，原告主张被告福地公司按照月利率2%的标准向原告支付自2017年6月11日起至实际返还之日止的利息，但未提供相关证据证明过户贷款服务费和评估费所产生的利息按照此标准计算，且原告主张的标准明显高于中国人民银行同期同类人民币存款基准利率，但原告在支付过户贷款服务费和评估费后至合同解除上述费用返还前，期间必然产生了利息，本院酌定福地公司按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率的标准返还原告利息。原告主张福地公司对被告方教钦返还购房首付款及利息承担连带赔偿责任，但未提供相关证据，且福地公司对原告的主张亦不予认可，故对原告的该项主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第四百一十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告赵惠娟与被告方教钦之间的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、解除原告赵惠娟、被告方教钦、被告廊坊福地房产经纪有限公司之间的《过户、按揭代理合同》；三、被告方教钦于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟购房首付款630000元，并自2017年6月11日起返还原告赵惠娟首付款的利息至首付款还清之日止（以未返还的首付款为本金，以中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为标准计息）；四、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟居间服务费20384元；五、被告廊坊福地房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵惠娟过户贷款服务费6000元、评估费10400元，并自2017年6月11日起返还原告赵惠娟过户贷款服务费、评估费的利息至过户贷款服务费、评估费还清之日止（以未返还的过户贷款服务费、评估费为本金，以中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为标准计息）；六、驳回原告赵惠娟的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，赵惠娟、方教钦、福地公司之间签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》均合法有效。上述合同订立于政府部门出台关于非本地户籍购房人首付不低于50%的限购政策之后，三方对该政策应属明知，在此情况下，三方约定如无法办理30%首付贷款，三方免责，对三方均具有约束力。赵惠娟与福地公司工作人员的微信聊天记录显示，赵惠娟已于合同订立前告知福地公司，自身存在征信问题；而根据该记录无法得出系因赵惠娟的征信问题导致无法办理30首付贷款的结论；方教钦、福地公司均认可在银行面签时，银行承诺可以办理50%首付贷款。故方教钦、福地公司所提系因赵惠娟的征信问题导致无法办理30首付贷款的主张不能成立，本院不予采纳。赵惠娟虽存在延迟支付首付款的行为，但方教钦接受付款并继续履约，应视为对赵惠娟履约行为的认可。另，没有证据显示赵惠娟的延迟支付首付款行为与合同无法履行具有关联。故方教钦主张赵惠娟延迟支付首付款是导致合同不能履行的主要原因不能成立，本院不予采纳。因后续限购政策导致赵惠娟不再具备购买案涉房屋的条件，合同履行不能，应予解除。一审法院依据三方在合同订立、履行过程中的过程责任，确定合同解除后果分担并无不当。
综上所述，方教钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10468元，由方教钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 丁德松
审判员 汪铁刚
二〇一七年十二月十四日
书记员 牛紫薇