江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3828号
上诉人（原审原告）：张明勇，男，1975年9月25日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永洲，江苏名典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江苏八闽房地产有限公司，住所地江苏省沭阳县南湖街道智慧佳园售楼部。
法定代表人：吴正强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹伟卫，江苏东域律师事务所实习律师。
上诉人张明勇因与上诉人江苏八闽房地产有限公司（以下简称八闽公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张明勇上诉请求：撤销一审判决，改判八闽公司支付从2016年6月30日至2017年1月25日期间的逾期交房违约金。事实及理由：1.2014年4月9日，住房城乡建设部和工商总局联合下发《商品房买卖合同示范文本》，将商品房交付最低标准改为取得验收备案表，并通知自此日起原《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）同时废止。本案合同签订日期是在2014年4月9日之后，不应再使用2000年版《商品房买卖合同示范文本》。《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》均规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。本案中商品房买卖合同系八闽公司单方提供，未与买房人进行充分协商，合同中约定的房屋单体验收合格即可交付明显低于法定交付条件，也不符合示范文本的要求。因此，八闽公司所交房屋不符合法定交付条件，未完成交房义务，应承担逾期交房违约责任至涉案房屋取得综合验收合格证书之日即2017年1月25日。
八闽公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判八闽公司支付逾期办证违约金2566.13元。事实及理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，张明勇认为合同约定的违约金低于其造成的损失的，应当举证证明逾期办证给其造成损失情况以确定违约金数额，但是张明勇并未举证证明，一审法院直接认定约定的违约金过低、无法弥补张明勇的损失从而调整违约金无事实和法律依据。2.八闽公司不存在根本性违约行为。涉案房屋于2017年1月19日通过竣工验收备案，于2017年1月25日取得综合验收合格证，即在一审第一次庭审前，涉案房屋已经可以办理产权证，八闽公司迟延提供办理产权证需要的资料的行为已经终止，此时只需要张明勇签字授权即可。但张明勇没有向八闽公司提供办理产权证的必要手续，责任在于张明勇。故一审法院判决逾期办证违约金计算到八闽公司将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案之日错误。
张明勇向一审法院起诉请求：1.八闽公司向张明勇支付逾期交房违约金16218元（暂计算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以房价款为基数按每日万分之二标准计算至符合交房条件之日止）；2.八闽公司协助张明勇办理房屋产权登记证书并向张明勇支付逾期办证违约金5817元（暂算至2016年12月5日，自2016年12月6日起以购房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止）。
一审法院认定事实：2015年10月19日，张明勇与八闽公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张明勇以513225元的价格购买八闽公司开发的位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室。合同第八条约定：八闽公司应当在2016年6月30日前将涉案房屋交于张明勇。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。第九条第（2）款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
2016年6月27日，八闽公司向张明勇邮寄上房通知书，张明勇于2016年6月30日接收该邮件。
2016年5月28日，案涉房屋单体验收合格。2016年12月9日，案涉房屋建设工程竣工验收消防竣工并备案。2017年1月19日，八闽公司向沭阳县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，当日，沭阳县住房和城乡建设局向八闽公司出具建筑工程竣工验收备案表。2017年1月25日，验收机构向八闽公司出具综合验收合格证书，认定案涉房屋综合验收合格。2017年3月2日，沭阳县不动产登记局向八闽公司出具情况说明一份，载明：江苏八闽房地产有限公司开发的沭阳县智慧佳园小区1-3号楼、5-12号楼不动产登记材料已经我单位审核合格，可以办理首次登记业务。
现张明勇以八闽公司向其交付的房屋未通过综合竣工验收和逾期办证为由，诉至法院，要求处理。
庭审中，八闽公司提供的智慧佳园交房通知书上第一条第1款载明：办理时间2016年6月30日至2016年7月2日。
一审法院认为，张明勇与八闽公司之间签订《商品房买卖合同》，张明勇依合同约定支付价款，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。合同第八条约定：八闽公司应当在2016年6月30日前将案涉房屋交于张明勇。交付条件为：该商品房单体验收合格，买受人按双方约定付清应付款并缴清相关税费。现案涉房屋于2016年5月28日前经单体验收合格，张明勇于2016年6月30日接收八闽公司邮寄的交房通知书，应视为八闽公司在合同约定的时间内已履行交房的约定。张明勇要求八闽公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。
八闽公司庭审中辩称，案涉房屋涉案房屋单体验收合格时间为2016年5月18日，复验时间为2016年5月28日，在合同约定的交房时间时，完全符合约定的交房条件。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。八闽公司提供的证据仅能证明案涉房屋于2016年5月28日符合单体验收，故对八闽公司该辩解不予采纳。
张明勇另要求八闽公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院认为，张明勇与八闽公司签订的合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现八闽公司未在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，系八闽公司违约，张明勇要求八闽公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据。一审法院支持八闽公司向张明勇支付逾期办证违约金，自2016年9月30日起至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止，以513225元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。
张明勇还要求八闽公司协助其办理案涉房屋产权登记证书的诉讼请求，一审法院认为，张明勇与八闽公司签订的合同第十五条约定，八闽公司有义务协助张明勇办理案涉房屋的产权登记证书，对张明勇该诉讼请求，予以支持。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏八闽房地产有限公司于判决发生效力起十日内向张明勇支付逾期办证违约金，自2016年9月30日起至江苏八闽房地产有限公司将办理权属登记需由江苏八闽房地产有限公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止，以513225元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；二、江苏八闽房地产有限公司协助张明勇办理位于沭阳县××路东侧、智慧路北侧智慧××单元××室产权登记证书；三、驳回张明勇其他诉讼请求。案件受理费351元，由张明勇负担210元，江苏八闽房地产有限公司负担141元。
二审中，除张明勇对一审法院查明的“2016年6月27日，八闽公司向张明勇邮寄上房通知书，张明勇于2016年6月30日接收该邮件”有异议，八闽公司对一审法院查明的“2016年5月28日，案涉房屋单体验收合格”有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明：张明勇的妻子孙翠月于2017年8月24日实际接收了涉案房屋。
本案二审的争议焦点为：1.八闽公司是否存在逾期交房行为，如存在，逾期交房违约金应如何计算；2.逾期办证违约金金额应当如何确定。
二审中，八闽公司向本院提供以下证据：
1.沭阳县不动产登记局于2017年3月3日向沭阳县房地产管理处出具的《告知单》（复印件），载明八闽公司开发的“智慧佳园小区”项目1-3、5-12号楼工程可以办理首次登记。证明目的：涉案房屋在2017年3月2日具备办证条件。
2.《单位工程质量竣工验收记录》，载明智慧佳园9号楼于2016年5月18日验收合格。
张明勇质证认为，对上述证据真实性均不予认可。
本院认证意见：证据1虽系复印件，但内容与一审中沭阳县不动产登记局2017年3月2日出具的情况说明内容一致，故予以采信。证据2系从沭阳县承建档案馆调取，张明勇虽不予认可，但未举证否认该证据的真实性，故对该份证据，亦予采信，上述证据能够证明涉案房屋于2016年5月18日单体验收合格。
本院认为，关于第一争议焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》，八闽公司应当在2016年6月30日前将案涉房屋交于张明勇。八闽公司为证明其于2016年6月27日向张明勇邮寄上房通知书，在一审中已经提供了沭阳县邮政局的查询单，该证据能够证明八闽公司于2016年6月27日向张明勇邮寄了上房通知。该通知书已经告知张明勇可于2016年6月30日接收房屋，但张明勇在接收邮件后无正当理由未接收涉案房屋，故应当认定八闽公司向张明勇交付涉案房屋的义务已经履行完毕。
张明勇主张八闽公司所交房屋不符合法定交付条件，未完成交房义务，故应逾期交房违约金应计算至2017年1月25日即涉案房屋取得综合验收合格证书时。本院认为，双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“单体验收合格”，而涉案房屋在2016年5月18日已单体验收合格，故应当认定至2016年6月30日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。《中华人民共和国合同法》第52条规定的违反法律规定的合同无效，是指违反法律中的效力强制性规定的合同，若仅是违反一般管理性规定的，并不必然导致合同无效。虽然住建部和国家工商行政管理总局2014年4月联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.空白。但上述文本为示范文本，人民法院不能以此为依据对合同效力作出认定。国务院制定的《城市房地产经营管理条例》系针对房地产开发经营企业经营行为的行政管理法规，第17条关于房地产项目交付标准的规定，不能导致合同当事人自愿就商品房交付条件作出的约定无效。因原建设部制定的《商品房销售管理办法》系建设行政主管部门基于行政管理需要，制定的行政管理规章，并非效力强制性规定，故不能因商品房买卖合同规定房屋交付条件与该管理办法不一致而导致合同无效。《中华人民共和国共和国建筑法》第六十一条关于建筑工程交付的规定，是针对施工方向工程建设方交付建筑工程的规范，并非对商品房买卖合同中房屋的交付规定，且八闽公司提供的竣工验收记录，可以证明涉案商品房所在的工程质量合格。况且，住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收已被国务院2004年《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消。因此，本案中双方约定商品房的交付条件不存在违反法律强制性规定的情形，故对张明勇的该项主张，本院不予支持。
关于第二争议焦点，张明勇于2017年8月24日实际接收了涉案房屋，则八闽公司应当在张明勇接收上述房屋之日起90日内将办理权属登记需要由其提供的材料提交产权登记机关备案。但实际上，沭阳县不动产登记局在2017年3月2日出具情况说明、2017年3月3日出具的告知单已载明涉案9号楼不动产登记材料已经审核合格，可以办理首次登记业务，即八闽公司已将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。因八闽公司仍自愿向张明勇支付违约金2566.13元，属于当事人对权利的自行处分，也未违反法律的规定，本院予以确认。张明勇主张自2016年9月30日起至八闽公司将办理权属登记需由八闽公司提供的资料提交产权登记机关备案之日止，以513225元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证违约金既无事实依据或法律依据，也与双方合同约定不符，故本院不予支持。
综上所述，张明勇的上诉请求不能成立，应予驳回；八闽公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2017）苏1322民初282号民事判决第二、三项；
二、撤销沭阳县人民法院（2017）苏1322民初282号民事判决第一项；
三、江苏八闽房地产有限公司于本判决发生法律效力起三日内向张明勇支付逾期办证违约金2566.13元。
一审案件受理费351元，由张明勇负担310元，江苏八闽房地产有限公司负担41元；二审案件受理费351元，由张明勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 孙 权
审 判 员 万 焱
二〇一七年十二月二十一日
法官助理 段 娜
书 记 员 王南淳
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