广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22058号上诉人（原审原告）：贺北南，男，1994年6月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：苏贻娟（贺北南之母），女，1968年3月8日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司。住所地：广州市中新广州知识城九佛建设路***号房号自编***室。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：李婉文，女，该公司职员。委托诉讼代理人：史煜，女，该公司职员。上诉人贺北南、广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：雅恒公司作甲方（卖方）与贺北南作乙方（买方）于2014年11月25日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含补充协议），约定交易标的为雅居乐富春居自编K－05栋1403房、地址在广州市（原）萝岗区悦然四街12号1403房的商品房，以套出售，总金额2469600元；甲方应当在2016年3月20日前将房屋交付乙方使用，否则须自次日起至实际交付之日止，按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金，合同继续履行；甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供下列相关资料：《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》，《临时管理规约》或《管理规约》，其中前五项应出示原件并提供加盖甲方公章的复印件，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；所附补充协议补充约定（见于第六条），甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续；等等。雅恒公司于2014年11月25日（1469600元）、2015年3月23日（100万元）、2016年9月27日（超面积补款15541元）开出收到贺北南相应购房款的发票。雅恒公司向贺北南发出落款2016年3月8日的收楼通知书，称可于同月的12日至20日期间前来物业管理公司办理收楼手续。案外人付旭萍连同其他业主代表书面告知予以拒绝，其落款于同月19日及次月1日的材料大致反映交房文件不齐备、施工仍在收尾等问题。雅恒公司于2016年12月21日发出收楼告知函（次日签收），称贺北南所购物业已于2016年3月20日前达到约定的交楼标准，现明确告知贺北南由于未按时前往收楼，亦未对收楼事宜提出异议，自2016年3月21日起该房屋的风险责任及物业管理费均转由贺北南承担。2016年11月24日，贺北南向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认贺北南与雅恒公司2014年11月25日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议的第六条无效；2.判令雅恒公司按总房价每日万分之一的标准，向贺北南支付2016年3月21日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。在（2017）粤01民终6669号生效判决中，广州市中级人民法院查明系争楼栋在2014年至2016年间陆续满足通邮、供气、供电条件，最终在2016年11月23日满足永久供水条件，认定此时达到了约定的交楼标准，而本案诉讼中贺北南、雅恒公司均未能提出相反证据推翻前述事实。经释明，贺北南表示不再争执有关电梯的问题，但若法院认定补充协议条款有效的，坚持原有诉讼请求。一审法院认为：系争楼栋其他房屋的逾期交房纠纷业经生效裁判，现无相反证据可资否决雅恒公司在2016年11月23日完全符合约定交楼条件之论断，本案自当遵循。因此，贺北南未按雅恒公司落款2016年3月8日的收楼通知书行事并无不妥，雅恒公司在2016年12月21日发出的收楼告知函中声称贺北南需自2016年3月21日起承责不能成立。但该告知函已超过2016年11月23日的时点，可视为雅恒公司对贺北南前往收楼的有效催告，故此后双方不能顺利交接房屋的缘由便转移至贺北南身上。一审法院认定，雅恒公司逾期交房的违约状态发生在2016年3月21日起至2016年12月22日止，其违约金准按（2016年9月27日前已付款2469600元×191日＋总价款2485141元×86日）×每日0.1‰计得68541.6元。事实上，《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议的第六条作为补充约定的角度来理解，不会影响前述逾期交房责任的归结，贺北南虽质疑该协议条款的效力，却未提出充分的理据，难以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年9月5日作出一审判决：一、广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向贺北南支付逾期交房违约金68541.6元；二、驳回贺北南的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2860元，由贺北南负担2100元、广州雅恒房地产开发有限公司负担760元（贺北南预交2860元，并同意由雅恒公司在履行生效判决时将应负担款额迳付贺北南）。判后，贺北南、雅恒公司均不服一审判决，向本院提起上诉。贺北南上诉称：一审法院主要依据(2017)粤01民终6669号案的判决，认定本人所购房屋已满足通邮、供气、供电条件及2016年11月23日满足永久供水条件，与本案存在的证据事实严重不符，属于严重的认定事实错误。一、一审仅仅依据黄埔供电局给法院的复函就认定本楼栋达到合同规定的永久供电条件，无视《客户受电工程竣工检验意见书》上明确写明的送电时间“待定”，也不去调查雅恒公司是否与供电局签署过《供用电合同》，明显偏袒雅恒公司。事实上黄埔供电局一直与雅恒公司联合哄骗业主，在本案中并未站在公开公正的立场上，因此供电局给法院的复函不足以采信，理由如下：(一)供电局声称2015年12月23日已送电，一户一表还在调试，并说调试完毕前可正常用电。本楼栋只是普通住宅，工程并非多么复杂，为何超过一年半的时间还在调试？该问题有违常识，一审法院不应视而不见。国家电力监管委员会颁布的《供电监管办法》第十一条(五)明确规定：给用户装表接电的期限，自受电装置检验合格并办结相关手续之日起，居民用户不超过3个工作日。黄埔供电局称雅恒公司2015年12月16日已经取得客户受电工程竣工检验书，但是电表却是2016年3月底至4月才安装，时至今日雅恒公司出示的文件显示送电时间依然是待定，远远超出国家法律规定的期限，故该复函明显不合常理，经不起推敲，对真实情况有所隐瞒。(二)国务院颁布的《电力供应与使用条例》第三十二条、《供电营业规则》第九十二条等法律法规明确规定：供电企业和用户在正式供电前应当签订供用电合同。此合同才是说明供电性质和供电时间的有力证据，对此雅恒公司、供电局以及一审法院都心知肚明，但庭审过程中未见雅恒公司出示合同，对本人的询问也采取回避态度。既然声称已通永久用电，供电局和雅恒公司为何拿不出《供用电合同》？一审法院为何不要求雅恒公司出示合同仅以那份复函敷衍贺北南？(三)《客户受电工程竣工检验意见书》更是疑点重重。黄埔供电局通过邮件发给本人的一份意见书，在送电时间一栏明确标明为2015年12月23日，业主代表前往供电局查询见到的也与这份一致；而雅恒公司向业主展示的收楼文件以及向法院提交的那份意见书在送电时间一栏则标明为“待定”，直至今年9月9日，雅恒公司的工作人员从其资料档案室能够拿出来的还是这份意见书。两份意见书工作单号、内容完全一致，且都盖有黄埔供电局和雅恒公司公章，唯有送电时间不一致，对此供电局工作人员无法自圆其说。业主还发现本房屋所在组团供电协议电容量与《受电工程竣工检验意见书》不一致。供电局不仅拿不出《供用电合同》，连手上的这份意见书也不敢拿出来，非要炮制一份复函说明来应对法院调查，实在是欲盖弥彰。这些足以说明雅恒公司与供电局之间有不可告人的勾当。(四)本楼栋已发生几次突发停电，最近一次是今年的7月7日，造成本栋503业主被困电梯、业主家中电器烧坏等严重后果，被业主投诉至12345政府服务热线。直至8号下午仍不能正常供电。炎炎夏日，业主不能用空调、冰箱食物腐坏、高层住户出行不便…这些事实与供电局的复函中声称的“可正常用电”以及6669号案判决书上所述的“不影响房屋的正常居住使用”严重不符。而供电局只负责维修到电梯供电，不管业主家里是否通电并且不承担突然断电给业主带来的损失。这也与《供电营业规则》中对合法用电客户的有关规定不符，也从侧面说明本楼栋并非居民永久用电。业主屡次要求公开本次停电事故的维修单，供电局为何不敢拿出来？以上事实均说明作为国企的供电局一直在帮助雅恒公司隐瞒真相，他们给法院的复函内容根本不具备可信度，既然说可正常用电，何需调试？既然还在调试，受电工程如何能验收合格？而雅恒公司将用电工程还在调试中的楼栋交付业主，置业主的人身财产安全于不顾，如何能算作是满足收楼条件？把复函而不是供用电合同作为本案的审判依据更是有失公正。二、黄埔开发区供水中心的复函中，只是提到2016年11月23日完成了户内给水验收，并未说明本楼栋是否同意开通永久用水、何时供水等，原审法院据此复函认定本楼栋达到购房合同约定的供水条件是故意混淆事实。三、原审法院认定本楼栋已满足通邮条件也是不符合事实的，广州市邮政管理局于2017年2月7日在12345平台给业主的回复是：开发商正在申请办理安装邮政信箱相关事宜。所以时至今日，本小区也未通邮。本楼栋至今并未满足购房合同约定的通电、通水、通邮等收楼条件。一审判决无视购房合同约定的收楼文件而依据与雅恒公司有勾连的公司复函作出判决，实属认定事实错误，采用证据不当，请求二审法院依法查明事实，维护法律的尊严，维护贺北南的合法权益。综上所述，贺北南请求二审法院：一、查清事实，改判雅恒公司除执行一审判决第一项外，还应向贺北南支付自2016年12月23日起至实际交楼之日止（2017年9月9日）的违约金64116.6元；二、涉诉一二审费用全部由雅恒公司承担。雅恒公司上诉称：一审法院依据供水验收文件判定我司在2016年3月20日时不符合交楼条件造成逾期交楼，应承担违约金，一审判决认定事实不清、适用法律错误，雅恒公司不应承担逾期交楼的违约责任。根据雅恒公司与贺北南签订的《房屋买卖合同》补充协议的规定，雅恒公司在贺北南办理收楼手续时向贺北南出示《房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》及提供以加盖雅恒公司公章的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。因此，雅恒公司请求二审法院：1.撤销一审判决第一项；2.改判雅恒公司不需向贺北南支付逾期交楼违约金；3.本案诉讼费由贺北南承担。针对贺北南的上诉，雅恒公司二审辩称：不同意贺北南的上诉请求，不同意一审判决的处理并提起了上诉。针对雅恒公司的上诉，贺北南二审辩称：不同意雅恒公司的上诉请求，对一审判决的处理有异议并提起了上诉。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。二审诉讼中，贺北南提交一份《客户受电工程竣工检验意见书》，称该意见书为其一审庭审后由供电局工作人员通过电子邮件发送，该意见书载明送电日期为2015年12月23日，而雅恒公司作为证据提交的《客户受电工程竣工检验意见书》所载送电日期却为“待定”。经查，本院（2017）粤01民终6669号生效判决载明：李丰庆、付旭萍曾就涉案房屋相关问题通过12345微信公众号投诉，广州供电局2016年6月8日回复称：“经核查，1.确定K5栋为永久用电性质。2.该楼盘#5、#6、#7组团的供用电合同签订时间为2015年12月18日。根据我局核查验收通知单中的具体日期，楼盘#5、#6、#7组团用电设备永久用电于2015年12月23日送电至变压器出线侧，此时一户一表尚未完成安装。3.K5栋客户电表于2016年3月30日完成现场装表，客户提到的3月中旬收楼时还没见到电表的情况是合理的。一般情况下开发商应在电表完成安装后再与业主进行楼房验收，但该楼盘开发商在未完成电表安装程序的情况下邀请客户进行收楼，属于开发商自发行为，该问题与供电局无关。”……黄埔供电局于2016年12月28日函复一审法院称：“一、根据我局核查验收通知单中的具体日期，雅居乐富春居自编号：K5栋用电设备永久用电于2015年12月23日具备送电条件，送电至变压器出线侧；二、广州雅恒房地产开发有限公司于2015年12月16日取得客户受电工程竣工检验意见书。三、用户设备永久用电送电至变压器出线侧后，由于逐户安装新电表需要逐一核对，需要一定的时间，但一户一表调试完毕前可正常用电。”……开发区供水中心另向一审法院提供《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载明富春山居二期5#、6#、7#组团给水工程的验收时间为2016年11月23日。……雅恒公司提供其与广州邮政报刊发行局于2014年1月3日签订的《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》。本案二审诉讼中，贺北南确认已于2017年9月9日接收涉案房屋，但强调黄埔供电局的复函是对业主的敷衍，雅恒公司提供的《客户受电工程竣工检验意见书》所载送电日期为“待定”，不认可涉案房屋已于2016年3月30日完成一户一表安装，并称即使电表工作也不代表一户一表安装完成。贺北南对2016年11月23日涉案房屋户内给水工程验收无异议，但表示涉案房屋有水供应，雅恒公司也应提供永久开通证明。贺北南称其已收到雅恒公司提供的邮政报刊投递服务协议书，涉案房屋已设有邮箱但不能使用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审法院认定案涉房屋于2016年11月23日满足买卖合同约定的交房条件是否正当。雅恒公司上诉认为其司在贺北南办理收楼手续时出示《房屋建筑工程和市政基础建设工程竣工验收备案表》及提供以加盖雅恒公司公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》，即视为符合交付标准。经审查，案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议》第六条的约定是对《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条、第十五条的补充约定，而非变更，故案涉房屋所在的项目仍需符合《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条约定的交房条件。一审判决认定雅恒公司在合同约定的2016年3月20日不符合交楼条件造成逾期交楼，应支付违约金的处理，并无不当，本院予以维持。关于案涉房屋的交房条件问题。根据双方当事人签订《广州市商品房买卖合同》（预售）的约定，案涉房屋应满足供水、供电、通邮等必要居住条件。依供电专业部门的回复，雅恒公司于2015年12月16日取得《客户受电工程竣工检验意见书》，案涉房屋所在K5栋用电设备永久用电于2015年12月23日具备送电条件，送电至变压器出线侧，可正常用电，客户电表于2016年3月30日完成现场装表；广州开发区供水管理中心已于2016年11月23日完成案涉房屋户内给水工程验收，并提供《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》；雅恒公司已提供《广州雅居乐科学城项目二期5#、6#、7#组团信报箱工程邮政报刊投递服务协议书》。本院（2017）粤01民终6669号生效判决已认定在2016年11月23日案涉房屋所在K5栋满足合同约定的所有交房条件，本案一审法院予以遵循，并无不妥，同时本案二审亦应依此处理。贺北南上诉对黄埔供电局向一审法院所作复函提出质疑，并不构成对案涉房屋永久用电使用状态的否定，本院不予采信。本案是贺北南以雅恒公司逾期交房应承担违约金所产生的民事诉讼，一审法院依相关专业部门的意见对案件事实进行认定，处理并无不当。贺北南上诉主张雅恒公司还应继续承担计至2017年9月9日实际交楼之日止的违约金，本院不予支持。综上所述，贺北南、广州雅恒房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2917元，由贺北南负担1403元，广州雅恒房地产开发有限公司负担1514元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月二十八日书记员  马婷婷冯镇辉