山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终135号
上诉人（原审原告）：郄丽宁，无固定职业。
委托代理人：谭利明。
被上诉人（原审被告）：柳瑞兰，无固定职业。
委托代理人：张彩霞，无固定职业。
原审第三人：烟台市正大房产置换有限公司。住所地：烟台市芝罘区华茂街烟中大厦****号。
法定代表人：徐涛，该公司总经理。
上诉人郄丽宁因与被上诉人柳瑞兰、原审第三人烟台市正大房产置换有限公司（以下简称正大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，柳瑞兰与丈夫王国良于1967年12月24日登记结婚。2004年6月8日，坐落于烟台市芝罘区新桥金晖花园27号内5号、建筑面积为88.48平方米的房屋所有权登记在柳瑞兰名下（产权证号为烟房权证芝字第××号）；2004年7月22日，坐落于烟台市芝罘区新桥金晖花园27号内5号房屋项下的国有土地使用权登记在柳瑞兰名下（证号为烟国用（2004）第15300号）。
2013年3月5日，郄丽宁与柳瑞兰及正大公司在签订的《房屋买卖合同》中约定：柳瑞兰自愿将其所有的、坐落于烟台市芝罘区新桥金晖花园27号内5号的房屋出售给郄丽宁，建筑面积88.48平方米；房屋已腾空，出售价格为663000元（包括配套设施）；柳瑞兰保证该房产产权清楚，其配偶、亲属和共有人同意出售该房屋；本合同签订之日，正大公司代柳瑞兰收取定金3000元（郄丽宁于24小时内将3000元定金补齐交于正大公司），定金冲抵房款；郄丽宁应在合同签订后3日内将贷款所需资料备齐交于正大公司，并于2013年3月12日前将首付款203000元及佣金和手续费备齐交于正大公司，在银行审批合格、柳瑞兰房证查档无问题后，正大公司通知郄丽宁、柳瑞兰双方办理过户手续，待过户手续办理完毕后当日，柳瑞兰收取首付款（扣除相关费用）；待银行放贷后1日内，郄丽宁、柳瑞兰双方交接房屋，柳瑞兰保证该房屋无任何欠费及其他纠纷、户口迁出，具备交接条件时，柳瑞兰收取剩余房款；郄丽宁、柳瑞兰双方如有违约行为，违约方应承担产权回转的已缴和应缴税费，以及房价10%的违约金，并支付正大公司房价2%的服务佣金。
上述合同签订后的当日，正大公司在向郄丽宁出具的收款凭单中载明：“今收到郄丽宁购金晖花园27－5号定金叁仟元，房价陆拾陆万叁仟；付款方式现金”。庭审中，郄丽宁及正大公司均表示，郄丽宁另向正大公司出具了金额为17000元的定金欠条。至今，针对涉案房屋，郄丽宁再未向柳瑞兰及正大公司支付过房款，柳瑞兰亦未向郄丽宁交付房屋。
2013年3月10日，正大公司的工作人员即正大公司在本案中的委托代理人倪海玲向郄丽宁出具书面证明，表示三方《房屋买卖合同》在2013年3月5日签订的当日，三方口头约定于3月7日到烟台市房产交易中心办理契评。3月7日，柳瑞兰明确表示不再出售涉案房屋给郄丽宁，并拒绝办理契评，属单方面违约；在正大公司多次协调无果的情况下，郄丽宁中止履行支付首付款等合同义务，郄丽宁的行为不构成违约。
2013年7月26日，柳瑞兰丈夫王国良在原审法院所做的调查笔录中表示：坐落于烟台市芝罘区新桥金晖花园27号内5号的房屋系柳瑞兰与王国良的夫妻共同财产，对柳瑞兰经正大公司将上述房屋出卖给郄丽宁一事不知情，也不同意。庭审中，郄丽宁、柳瑞兰及正大公司一致认可，涉案的三方《房屋买卖合同》在2013年3月5日签订时，柳瑞兰丈夫在场，对柳瑞兰出卖涉案房屋一事是知情的；至于为何没有在合同中签字，郄丽宁及正大公司称，柳瑞兰丈夫以只需要登记的产权人即柳瑞兰签字为由没有签字，对卖房一事没有提出异议；柳瑞兰则表示不清楚柳瑞兰丈夫为何没有签字。
诉讼中，柳瑞兰表示同意继续履行三方签订的《房屋买卖合同》，郄丽宁以柳瑞兰丧失诚信为由予以拒绝。
为证明系柳瑞兰违约拒绝继续履行合同，郄丽宁另提供了2013年3月10和3月19日，郄丽宁及丈夫谭利明与柳瑞兰在本案中的委托代理人张建华的电话录音两份。录音内容显示：张建华向郄丽宁表示，在涉案三方《房屋买卖合同》签订的第二天，柳瑞兰以租住的房屋租期届满、无处居住为由，拒绝出卖涉案房屋，郄丽宁表示在柳瑞兰于合同签订后的第二天就拒绝出卖房屋的情况下其不能按合同约定的时间支付首付款，并要求柳瑞兰按合同约定支付违约金，张建华予以拒绝。
柳瑞兰经质证称，对上述录音的真实性没有异议，但对郄丽宁所要证明的问题有异议，柳瑞兰本人不知道该录音内容。正大公司从未打电话联系过柳瑞兰，柳瑞兰也从未针对该合同的履行事项向正大公司和郄丽宁主动联系过。
郄丽宁请求判令柳瑞兰向其支付违约金66300元（663000元×10%）。
原审法院依据房屋所有权证书、土地使用权证书、《房屋买卖合同》、收款凭单、结婚证、证明、调查笔录、录音光碟及文字整理资料、户籍证明、当事人陈述笔录等认定上述事实。
原审法院认为，（一）坐落于烟台市芝罘区新桥金晖花园27号内5号的房屋作为柳瑞兰及其丈夫王国良的夫妻共同财产，在共有人王国良明知且未表示异议的情况下，柳瑞兰与郄丽宁及正大公司在2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，且未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。柳瑞兰对出卖上述房屋并未征得丈夫王国良同意，故该合同应属无效的抗辩理由，与录音材料及柳瑞兰代理人的庭审自述内容不符，依法不予采信。（二）履约中，郄丽宁依约在《房屋买卖合同》签订后的当日向正大公司交纳了定金3000元；此后至今，三方《房屋买卖合同》再未继续履行，郄丽宁未支付剩余房款，柳瑞兰亦未交付房屋、协助郄丽宁办理房屋产权证书的事实清楚。郄丽宁对其依据涉案《房屋买卖合同》支付的定金总额为20000元的陈述，与事实不符，不予采信。本案双方当事人争议的焦点在于，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的原因是否是柳瑞兰违约拒绝出卖房屋？对此，正大公司明确表示系柳瑞兰在涉案《房屋买卖合同》签订的第二天提出拒绝出卖房屋，后经多次协调未成；柳瑞兰虽予以否认，表示一直愿意继续履行合同，但自认涉案《房屋买卖合同》签订后从未针对合同的履行情况向郄丽宁及正大公司联系催促过，这与常理不符；结合柳瑞兰的委托代理人即柳瑞兰的女儿与郄丽宁的电话录音内容，原审法院认定，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的原因是柳瑞兰违约拒绝出卖房屋。虽然庭审中，柳瑞兰表示愿意继续履行《房屋买卖合同》，但郄丽宁明确拒绝，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原审法院认定郄丽宁、柳瑞兰及正大公司在2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》解除，正大公司应向郄丽宁退还郄丽宁已交纳的定金3000元。（三）郄丽宁依据《房屋买卖合同》的约定要求柳瑞兰按总房款663000元的10%支付违约金66300元的主张，柳瑞兰明确提出异议，郄丽宁亦未能举证证明其受到的实际损失数额。因柳瑞兰自涉案《房屋买卖合同》签订后的第二天即2013年3月6日即已明确表示拒绝履行合同，结合郄丽宁针对涉案房屋实际仅支付了购房定金3000元，再未支付其他款项的事实，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，仅能支持以郄丽宁实际支付的3000元定金为基数自2013年3月5日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率1.3倍的标准计算的违约金，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，原审法院于2015年10月13日判决：一、限柳瑞兰于本判决生效之日起10日内向郄丽宁支付自2015年10月5日起至判决确定的给付之日止以3000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金478.40元（暂计至2015年10月5日）。二、驳回郄丽宁的其他诉讼请求。如果柳瑞兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元，由郄丽宁负担729元，柳瑞兰负担729元。
宣判后，上诉人郄丽宁不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。判决书称郄丽宁亦未能举证证明其受到的实际损失数额，这是错误的。庭审过程中，郄丽宁一直要求柳瑞兰支付违约金，而不是赔偿损失，并且违约金的赔偿也不以是否受到损失为依据，因此没有准备关于损失的证据。在最后一次开庭时突然问郄丽宁损失的问题，郄丽宁称有损失，现在不能提供，法院以此认为郄丽宁不能举证明受到的损失并当庭宣判，未查明事实真相。一审判决引用的最高人民法院《关于适用﹤合同法﹥解释（二）》第二十九条不适用于本案。柳瑞兰不遵循诚实信用原则，没有按照生效合同的约定履行自己的义务，擅自单方解除合同。根据《合同法》第一百一十四条的规定，郄丽宁完全有权要求柳瑞兰承担合同中约定的违约金。房屋买卖对于工薪层是一辈子的大事，为保障房屋买卖合同能够顺利履行，约定总房款10%的违约金符合常理，绝对不属于过高情形，而且柳瑞兰的违约行为也给郄丽宁造成了极大损失。请求撤销原判，改判支持郄丽宁的请求。
被上诉人柳瑞兰答辩称，一审判决合理，郄丽宁的上诉请求不成立。
二审查明，郄丽宁于2013年5月购得烟台市芝罘区红果里99号内4号房屋，该房面积78.01平方米，总价款60万元。郄丽宁称该房和诉争房屋同属新桥，相距约500米；两处房产的价位基本一致，但红果里房屋的位置不及诉争房屋；如柳瑞兰不违约，郄丽宁就不会购买红果里的房屋。郄丽宁主张红果里99号内4号房单价7691元／平方米（60万元÷78.01平方米），与诉争房屋每平方差价为198元每平方米，柳瑞兰违约给郄丽宁的损失为17519元（198元／平方米×88.48平方米）。本院审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，柳瑞兰违约的事实清楚，郄丽宁请求其支付违约金，依法应予支持。郄丽宁未能证实其另行购买的房屋与涉案房屋在单价上的可比性，郄丽宁主张另行购买其他房屋与购买涉案房屋之间的差价属于柳瑞兰违约给其造成的损失，理由不成立，本院不予采信。柳瑞兰在签订合同的次日即明确表示拒绝履行合同，其行为属根本性违约。郄丽宁此时仅支付了3000元款项，后再未付款。在约定违约金的同时，涉案合同约定了3000元的定金。如依定金罚则，柳瑞兰可以双倍返还定金为代价悔约。3000元定金是正大公司代柳瑞兰收取，原审法院认定应由正大公司向郄丽宁返还该款项正确。结合柳瑞兰毁约的性质及时间、郄丽宁已付款数额、合同约定的定金标准，依据诚实信用及公平原则，本院酌定柳瑞兰应向郄丽宁支付违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第453号民事判决第二项；
二、变更烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第453号民事判决第一项为“限被上诉人柳瑞兰于本判决生效之日起十日内支付上诉人郄丽宁违约金3000元”。
如果柳瑞兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1458元，二审案件受理费1458元，合计2916元，由上诉人郄丽宁负担500元，被上诉人柳瑞兰负担2416元。
本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年四月十五日
书记员 林重霄