宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1948号
上诉人（原审原告）：贺兰县正达物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街居安苑4号楼12号房。
法定代表人：张正中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马学忠，男，汉族，系贺兰县正达物业服务有限公司办公室主任，住宁夏回族自治区。
委托诉讼代理人：张俊，男，汉族，系贺兰县正达物业服务有限公司职工，住宁夏回族自治区。
被上诉人（原审被告）：高风山，男，汉族，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人贺兰县正达物业服务有限公司因与被上诉人高风山物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月9日依法公开开庭进行了审理。上诉人贺兰县正达物业服务有限公司的委托诉讼代理人马学忠、张俊，被上诉人高风山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
贺兰县正达物业服务有限公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2017）宁0122民初946号民事判决，依法改判由被上诉人支付2010年7月1日至2016年12月31日期间的物业费，并向上诉人支付违约金2891元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人高风山缴纳物业费的起算时间是错误的，不应当从2011年7月1日起计算，应当从2010年6月18日贺兰县习岗镇政府下发习政发［2010］84号文件之日为物业费缴纳起算时间，贺兰县发展和改革局下发的文件只是收费的标准和收费执行日期，而不是物业费的起算时间。经上诉人多次催缴，被上诉人长达六年不缴纳物业费，给上诉人造成了巨大经济损失，应当承当相应的违约责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人高风山辩称，一、我国法律明确规定，诉讼必须以事实为依据，以法律为准绳，合同纠纷案件的前期必须要有合同这一事物的客观存在，上诉人应当出示与被上诉人所签订的合同。二、上诉人认为物业费起算时间为2010年6月18日的理由不能成立，应当从业主委员会成立之日起开始计算物业费。三、上诉人未经法定程序，私自上涨物业费，上诉人按照每月每平米0.5元收取物业费没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
贺兰县正达物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2011年7月1日至2016年12月30日的物业费3237元，支付2011年7月1日至2015年12月30日物业费的违约金2891元，两项合计6128元；2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：贺兰县**花园**房屋建筑面积为112.96平方米，被告系该房屋的业主。2010年6月18日，贺兰县习岗镇人民政府下发习政发（2010）84号”关于习岗村张正中申请接管永胜花园物业服务管理的批复”批准由张正中挂靠友爱富兴物业公司接管**花园物业管理服务工作。2010年9月14日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2010）278号”关于**花园小区物业服务收费标准的批复”载明本批复自2010年9月20日起执行，小区物业服务收费标准为0.33元/平方米/月，并备注上下可浮动20%。原告依照该批复上浮20%，按照0.4元/平方米/月的标准收取物业费。2014年10月13日，贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2014）257号”关于调整**花园小区物业管理服务收费标准的批复”载明本批复自2014年11月1日起执行，小区物业服务收费标准为0.42元/平方米/月，并备注上下可浮动20%。原告依照该批复上浮20%，调整按照0.5元/平方米/月的标准收取物业费。一审法院另查明，被告2009年入住小区，原告2010年7月1日开始为涉案小区提供物业服务，被告至今仅交纳过物业费626元。一审法院还查明,被告房屋曾出现漏水现象，原告进行过查看并确定系水暖产生问题导致。
一审法院认为,原告作为提供物业管理服务的公司，其依据贺兰县习岗镇人民政府下发习政发（2010）84号、贺兰县经济发展和改革局下发贺经改发（2010）278号、（2014）257号文件对贺兰县**花园A区提供物业管理服务，并实际对该小区进行物业管理，其与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权依照相关文件的收费标准向该小区的业主收取物业服务费用。贺经改发（2010）278号自2010年9月20日执行，则被告应当按照0.4元/平方米/月的标准向原告支付2010年9月20日至2011年7月1日期间的物业费422元（112.96平方米×0.4元/平方米/月×9个月零10天）。被告已向原告支付上述期间的物业费626元，多缴纳204元。贺经改发（2014）257号自2014年11月1执行，则被告应按照0.4元/平方米/月的标准向原告支付2011年7月1日至2014年11月1日期间的物业费1807元（112.96平方米×0.4元/平方米/月×40个月）。被告还应按照0.5元/平方米/月的标准向原告支付2014年11月1日至2016年12月30日期间的物业费1412元（112.96平方米×0.5元/平方米/月×25个月）。2011年7月1日至2016年12月30日期间共产生物业费3219元，被告曾多缴纳物业费204元，故剩余3015元应当予以支付。原告要求被告支付2011年7月1日至2016年12月30日期间物业费3237元的诉讼请求中的合理部分3015元，予以支持。被告辩称涉案房屋存在漏水等情况，并以此作为其不应当交纳相应的物业费的抗辩理由。因物业服务费用系对小区整体物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护，物业管理区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护以及维持物业公司正常运行等方面的必要费用。原告也只有在业主交纳物业费的情况下才能继续提供物业服务。如出现个别业主以物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致小区整体物业费用的流失和减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，最终影响整个小区的物业，侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。被告对接受服务过程中出现的问题，应当及时向物业公司反应并提出合理化建议,对于房屋漏水部分也可以向房屋开发企业主张权利，但不能作为其拒绝交纳物业费的合法理由，故对此抗辩理由，不予采纳。关于原告主张的违约金问题，被告未及时缴纳物业费的行为已构成违约，但考虑到被告的房屋确实存在漏水问题,虽然原告协调,但未完全解决问题,原告应当积极联系房屋开发商或行政主管机构形成合力,联动解决被告的实际问题,鉴于原告物业服务中的协调瑕疵以及被告客观上并非无理违约,原告的主张的违约金,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、被告高风山向原告贺兰县正达物业服务有限公司支付2011年7月1日至2016年12月30日的物业费共计3015元，于判决生效之日起十五日内付清。二、驳回原告贺兰县正达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告高风山负担。
二审庭审时，上诉人与被上诉人均提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。
上诉人提交两份证据：证据一、照片2张，欲证明上诉人向被上诉人催收过物业费，被上诉人应当向上诉人支付违约金3407元。证据二、照片9张，欲证明在上诉人接管小区后小区面貌有了很大的改善，被上诉人应当向我公司支付物业费。
被上诉人对上诉人证据一的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，因为上诉人的物业管理职责没有尽到，所以被上诉人没有缴纳物业费。被上诉人对证据二的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，上诉人随便上涨物业费不合理，变更物业费应当召开业主委员大会，经全体业主三分之二以上代表同意才有效。物权法第七十六条、七十八条有明确规定。
被上诉人提交四份证据：证据一、物业管理服务协议一份，欲证明根据该协议的内容，上诉人和部分业主签订的合同是违法的，当时签订该协议的时候，上诉人承诺要给业主办理房产证，欺骗业主签订的协议，该协议上的签名及手印均不是业主本人的的。上诉人也曾通知被上诉人去签这样的协议，但被上诉人没有签。证据二，催费通知及催费通知书各2份，欲证明上诉人向被上诉人催缴过物业费和违约金，根据通知书的内容可知上诉人威胁被上诉人。证据三、情况说明一份，欲证明上诉人以政府允许的名义收取物业费，上诉人打着政府的旗号威胁被上诉人。证据四、宁夏回族自治区物价局、住房和城乡建设厅文件（宁价综发［2015］31号）一份，欲证明被上诉人居住的小区属于农民安置小区，物业费属于政府指导价，国家规定有基准价、浮动幅度，物业服务费收取应当经业主委员会同意后按照法律规定收取。
上诉人对被上诉人证据一的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，该协议是案外人马汉华与上诉人签订的，与被上诉人无关。上诉人没有权利办理房产证，也不会给业主承诺办理房产证。对该证据二的真实性、合法性认可，部分证据的关联性不认可，对上诉人催缴过物业费和违约金证明目的认可，对威胁被上诉人的证明目的不认可。对该证据三的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，上诉人有习岗镇人民政府对上诉人接管小区物业的批复及物价局等单位的文件证实收取物业费是合法的。对该证据四的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，该小区没有业主委员会，上诉人根据政府相关文件收取物业费符合法律规定。
上诉人提交的证据无法达到应当收取违约金的证明目的，故对上诉人证据的证明目的不予采信。被上诉人提交的证据一是上诉人与案外人签订的协议，与本案没有关联性，不予采信；被上诉人证据二、证据三均无法达到上诉人对其进行过威胁的证明目的，对其证明目的不予采信；被上诉人证据四无法达到上诉人不应当收取物业费的证明目的，不予采信。
二审庭审时，上诉人自认其具有三级物业服务标准的资质。
二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，因贺兰县经济发展和改革局下发的贺经改发（2010）278号文件是上诉人据以收费的规范性文件，该文件自2010年9月20日执行，故上诉人应当自2010年9月20日收取物业费。一审已将2010年9月20日作为上诉人收取物业费的起算点。2010年9月20日至2011年7月1日被上诉人应交物业费422元，一审将被上诉人已经交付的626元物业费中扣除了422元计算在2010年9月20日至2011年7月1日期间应交的物业费中，故上诉人称一审仅支持2011年7月1日以后的物业费与事实不符。《物业管理条例》第三十六条规定”物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中三级服务基本要求第五条规定，物业公司承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修，急修半小时内到现场处理，一般维修一天内完成（预约除外），对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。上诉人在明知小区住户房屋存在漏水、渗水的情况下，应积极协调住户查明漏水原因，并适当进行维修，但上诉人未尽相应义务，被上诉人并非无故拒交物业费，故上诉人要求被上诉人支付违约金的主张不予支持。
综上所述，贺兰县正达物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贺兰县正达物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 黑 琴
审判员 王建玲
二〇一七年十二月十二日
书记员 郝小梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
......
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。