浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第2308号
原告绍兴市社会福利院。
法定代表人张英。
委托代理人（特别授权代理）倪伟明、孟伟杰。
被告陆水花。
委托代理人（特别授权代理）吴文龙。
委托代理人（特别授权代理）吴惠明。
原告绍兴市社会福利院与被告陆水花房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年5月18日立案受理，绍兴市越城区人民检察院于2010年5月10日作出绍越检民诉（2010）3号支持起诉书支持原告起诉。本案依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2010年6月23日、7月20日、8月31日、10月22日、11月19日公开开庭进行了审理。诉讼中，原、被告庭外和解三个月。原告绍兴市社会福利院之委托代理人倪伟明、孟伟杰，被告陆水花之委托代理人吴文龙、吴惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市社会福利院诉称：原告系一所收养本市无法定赡（抚）养人、无劳动能力、无生活来源的孤寡老人、残疾人、孤残少年的福利机构。为适应社会发展需要，原告经计建委（92）10号文件批准，修建一幢收养人员康复中心大楼；因用地有限，故与被告联系磋商，于1995年8月31日双方签订协议书，约定乙方（被告）同意甲方（原告）征用其私房，即草籽田头16号东侧（地号为中二1463）两间楼房，面积为123.68平方米；甲方补偿给乙方新建西单元东首六层楼中的底楼一中套（61.9平方米）、五楼一中套（61.9平方米），合计123.8平方米。之后原告根据协议书约定履行。1996年原告向被告交付了两套安置房，并按照被告的要求将房屋所有人登记为被告及吴惠明。原告多次要求被告交付私房，但被告却找各种理由拖延。现诉至法院，请求判令被告立即向原告交付座落于草籽田头16号东侧，地号为中二1463、建筑面积为129.68平方米的私有房屋；判令被告向原告赔偿因未及时交房造成的损失269491.2元；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，经本院释明，原告变更第一、第二项诉讼请求为判令被告立即向原告返还座落于绍兴市区人民路草籽田头13号新1幢103、503室房屋及1个附属车棚；判令被告立即返还原告补偿款5.8万元，并自1995年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失；判令被告赔偿原告该两室房屋及1个附属车棚的租金损失（具体金额以法院委托相关机构确定的数额为准）；判令被告赔偿原告地号为中二1463、建筑面积为129.68平方米的房屋的升值损失12.968万元。
被告陆水花辩称：同意返还原告交付的房屋，但需要等被告旧房城中村拆迁安置落实后再归还；原告建造的大楼影响了被告的采光，这个问题原告要处理好；原告要被告返还5.8万元的补偿款需拿出相关依据；被告入住原告交付的房屋后进行了装修，原告要补偿被告装修费用；被告使用原告的房屋是其造成的，不应该要求被告支付租金损失；现在被告要返还原告的房屋本身也有升值，故被告不需要支付旧房的升值损失；本案的鉴定费及诉讼费，被告不应承担。
原、被告为证明各自的主张，提供了以下证据：
1、原告提供协议书3页，证明1995年原、被告达成互相置换房屋的协议。被告对协议书真实性、关联性无异议，但认为协议是原告起草，当时被告也不懂，没有了解协议内容，双方另外还签订过协议，那才是被告的真实意思表示。本院认为在被告未提供其他协议的情况下，对证据本身予以确认。
2、原告提供申请报告1份、房屋所有权证摘录2份，证明应置换给被告的房屋已经领取房屋所有权证，产权证注明系房改售房，因当时原告没有开发商品房的资质。被告对申请报告无异议，但认为房屋系房改房是在起诉后才知晓，如果当初知道安置的是房改房，被告是不会同意的。本院对证据本身予以确认。
3、原告提供被告于2008年5月8日对原告提出要求的报告1份，证明被告在出具上述报告时仍同意房屋进行置换，原告的起诉未超过诉讼时效。被告表示其一直要求就房屋拆迁安置进行协商，但原告一直未予以答复，并同样向本院提交了该证据。本院对被告提交报告一事予以认定。
4、原告提供协调会签到单1份，证明在2010年4月底双方仍就房屋置换进行协商。被告认为当时只是要求签字，并没有开协调会。本院认为在被告未提供有效证据的情况下，对该证据予以确认。
5、原告提供建造康复楼、宿舍楼的审批规划手续1组（绍兴市区房屋拆迁证明、房屋拆迁许可证、市计建（1994）20号文件、市计建（1994）145号文件、市计建（1995）55号文件、国家建设用地呈报表、绍兴市建设用地呈报表、95浙06-41号建设工程规划许可证、建管证字第004723号建筑许可证、95浙06-57号建设工程规划许可证、建管证字第004739号建筑许可证、绍市施证字第0257号、0397号建设工程施工许可证），证明原告建造的康复中心大楼、职工宿舍楼、老年公寓均经合法审批，补偿给原告的房屋在宿舍楼内。被告认为原告在协议书中写明的目的是建造康复中心大楼，其他住宅与此无关，而该大楼与被告被拆迁的房屋距离较远，在草籽田头13号，且文件中审批同意使用的是国有宅基地400平方米，被告的房屋是在集体土地上。本院对该组证据予以确认。
6、原告提供国有土地使用权证2份，证明原告置换给被告的房屋已经领取了相应的土地使用权证。被告对证据本身无异议，但认为土地证上写明的是房改售房，与当时原告承诺的商品房不符，且该证早已领取，但原告到今天才出示给被告看。本院对证据本身予以确认。
7、原告提供领款收据1份，证明原告已支付给被告补偿款1.18万元。被告无异议，本院依法予以确认。
8、原告申请证人包柏泉、包瑞法出庭所作的证言2份，证明被告的房屋大部分在规划范围之外，原、被告之间是房屋置换关系，不是拆迁安置补偿，且原告一直在向被告主张权利，未超过诉讼时效。被告认为包瑞法关于产权证交付的陈述不是事实，其把被告叫过去在会议签到单上签字是欺诈行为，被告方当时确实向包柏泉询问过房产证是否办好一事，但其回答说没有办好，但其庭上没有在这个问题上明确表态。本院认为结合两证人的身份，其证言可以证明被告被拆迁的房屋建造了宿舍楼，内居住人员除陆水庆、陆庆林、被告三家以外，其余均是蓄电池厂的职工，而原告交付给被告的系房改房，但一直未将房屋权证交付给被告，而被告曾向原告要求解决拆迁安置问题。
9、被告提供房屋所有权1份，证明草籽田头16号登记在被告名下。原告无异议，本院依法予以确认。
10、被告提供协议书1份，证明原、被告曾于1995年签订了协议。原告无异议，本院依法予以确认。
11、被告提供供水合同1份、改造协议1份、安装发票1份、用电一户一表改造开户分机表1份、改造发票1份，证明原告一直没有给被告房产证，所以被告的旧房仍归被告所有，被告因此申请了一户一表。原告表示对证据的真实性不清楚，且与本案无关。本院认为该证据与本案无关。
12、被告提供《关于要求落实城中村改造安置房分配权的报告》1份，证明被告曾向城改办要求落实城中村的改造安置。原告认为与其无关。本院认为该证据与本案无关。
13、被告提供函1份，证明被告要求原告不再阻止其获得城中村改造的安置，并表示愿意将原告交付的房屋返还。原告承认被告是反映过这一情况，但与原告的请求无关。本院认为该证据只能证明被告向原告交涉房屋安置一事。
14、被告提供报告1份，证明因原告书记要求，被告以报告的形式要求原告不再阻止其获得城中村改造安置。原告承认被告是反映过这一情况，但与原告的请求无关。本院认为该证据只能证明被告向原告交涉房屋安置一事。
15、被告提供照片9张，证明原告建造的房屋就在被告旧房隔壁，影响了被告的房屋，所以才与被告签订协议，当时被告也只是要求赔偿。原告对照片本身无异议，但认为不能证明被告的主张。本院对证据本身予以确认。
16、房屋征用要求书2份、原告单位原院长蒋国敏书写的方案1份、被告出具的违约通知书1份、1994年协议书1份、被告于2010年4月19日出具给原告的书面意见1份，证明原、被告在1994年已签订协议，后原告违约，双方再签订协议，但签协议的真实意思是原告需在规定时间内将房屋的产权证交付给被告，而被告在2010年已表示房产证置换不再需要进行。原告认为房屋征用要求书、被告出具的书面意见均系被告单方制作，与原告无关，违约通知书、1994年的协议均没有实际履行。本院认为该组证据可以证明本案房屋拆迁安置双方交涉的过程。
17、本院向绍兴市越城区塔山街道旧城改造办公室调查所得的笔录1份。原告认为该部门没有回复被告房屋土地性质的权力，应该由国土部门出具证明，且被告的房屋已经领取了房屋所有权证，房屋所在的土地应当为国有土地。被告无异议。本院认为，经向国土部门及房管处询问后，结合绍兴市越城区塔山街道旧城改造办公室的这一回复、塔山街道辖区内各村的情况，可以认定被告在协议书中交付原告拆迁的房屋，所在的土地为农村集体土地。
18、诉讼中，原告申请对现登记在被告方名下座落于绍兴市区人民路草籽田头13号新1幢103、503室房屋及1个附属车棚市场租金价值进行评估，被告申请对上述两处房屋1996年的装潢价值进行评估。其中关于被告的申请，本院依法委托的绍兴市百兴价格事务有限公司表示年代久远难以评估，本院明确可对装潢的现有价值进行评估，但被告向鉴定单位表示就此评估内容不同意预交鉴定费，故鉴定单位将该评估材料退还本院。对于原告的鉴定申请，上述鉴定单位作出评估报告书，载明103室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为60400元，2010年11月的租金价值为550元；503室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为54650元，2010年11月的租金价值为500元。对于上述鉴定结论，原告无异议；被告对计算期限有异议，认为原告交房在1996年9月以后。本院对上述评估报告书予以确认。
经审理查明，被告系塔山村村民。1995年8月31日，原、被告签订一份协议书，载明为适应社会发展需要，经计建委（92）10号文件批准，原告（甲方）拟修建一幢收养人员康复中心大楼，因用地有限，故与被告（乙方）联系后，经甲乙双方相互磋商，达成磋商，签订以下协议：1、乙方同意甲方征用其私房，即草籽田头16号东侧（地号为中二1468）两间楼房，面积为129.68平方米；2、甲方补偿给乙方新建西单元东首六层楼中的底楼一中套（61.9平方米），五楼一中套（61.9平方米），合计123.8平方米；甲方给乙方建造自行车棚一个（车棚加住房合计总面积与旧房相比，按每平方米1000元多补少退）；甲方一次性补贴给乙方8000元；甲方新房交付后，乙方同时交旧房房产证，乙方应在三个月内将原草籽田头16号旧房交给乙方。同日双方又签订附件，载明甲方再支付乙方1000元。协议签订后，原告于1996年支付给被告1.18万元，并于同年7、8月向被告交付了座落于绍兴市越城区草籽田头13号新1幢103室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）、503室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）房屋，被告另已使用一间车棚。1998年3、4月，原告已根据被告的要求办理了上述房屋的所有权证、国有土地使用权证，房屋权证记载的房屋性质为房改房，但一直未将上述权证交付给被告。后就房屋拆迁安置被告曾向原告交涉，并于2008书面向原告提出拆迁安置的要求，在2010年4月书面要求与原告终止拆迁安置协议。2010年4月，原告就拆迁补偿纠纷再次联系被告。被告曾将其私房权属证书递交原告，后原告又予以返还。
经原告申请，本院依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司司法鉴定所得的评估报告书1份，载明103室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为60400元，2010年11月的租金价值为550元；503室房屋从1996年9月2日至2010年11月2日止的租金价值为54650元，2010年11月的租金价值为500元。
本院认为，本案第一个争议焦点是本案为何种法律关系。从双方签订的协议书内容可见，原告为建造房屋，土地不够，故与被告签订协议，而原告系征用被告私房，并需要拆除被告的私房，同时给予被告补偿的房屋及钱款，故本案的案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案第二个争议焦点是原、被告的协议书是否有效。原、被告签订协议在1995年，而被告房屋所在的土地系农村集体土地，至今就该协议原告未办理相应的审批手续，也未征得被告所在村的意见，故双方的协议应为无效。本案第三个争议焦点是协议无效后财产如何返还、损失如何赔偿。双方协议签订后，原告已向被告交付了安置的两套房屋及补偿款、被告也实际使用了原告的一间车棚，故在双方协议被确认无效后，被告取得上述利益不存在合法的法律依据，应当将两套房屋、补偿款、一间车棚返还给原告。但原告请求被告返还补偿款5.8万元，依据不足，本院只支持1.18万元。本案的协议系违反国家法律规定而无效，对此原、被告均存在过错，并非被告一方恶意，故原告要求被告支付补偿款的贷款利息，依据不足，本院不予支持。同样根据双方均存在过错，且被告现需返还给原告的房屋经过多年早已升值，故原告请求被告赔偿协议中约定拆迁房屋的升值损失，依据不足，本院不予支持。原、被告协议签订后，仅原告单方面履行了其合同义务，被告实际占有原告安置补偿的房屋十余年，故根据双方的过错结合公平原则，被告宜支付给原告一定的使用费作为原告的租金损失，数额可参照评估的市场租金的60％。因被告坚持认为不能按照原告交付安置房屋内现有的价值处理装潢一事，故关于装潢的补偿问题，本院在本案中不予处理，且原告交付的房屋装潢一直由被告使用，其要求原告负担装潢费用，也缺乏依据。被告抗辩因本案纠纷的存在，导致其旧房错过了所在村已进行的改造安置，要求在其落实改造安置后再向原告返还房屋，本院认为其依据不足，不予采纳。被告抗辩双方协议无效后，因原告建造的大楼影响了其私房的采光，房屋也需要加固，故要求原告解决。本院认为这一相邻纠纷与本案系两个不同的法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张。依照《中华人民共和国民法通则》第七十四条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第五十九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告陆水花于本判决生效之日起三个月内将座落于绍兴市越城区草籽田头13号新1幢103室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）、503室（地号中二1466-1，建筑面积58.08平方米）及车棚一间返还给原告绍兴市社会福利院；
二、被告陆水花于本判决生效之日起三十日内返还给原告绍兴市社会福利院补偿款11800元；
三、被告陆水花于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市社会福利院1996年9月2日至2010年11月2日房屋租金损失69030元，并被告陆水花按照每月630元的标准（103室为每月330元，503室为每月300元）向原告绍兴市社会福利院支付从2010年11月3日起至被告陆水花实际腾房之日止的租金损失；
四、驳回原告绍兴市社会福利院的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2920元，由原告绍兴市社会福利院负担2154元，被告陆水花负担766元，此款于本判决生效之日起三十日交纳于本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 盛 跃
二〇一〇年十二月七日
书记员 卢雅娟