广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梧立民终字第55号
上诉人（一审原告）唐欢，男，1990年5月14日出生，汉族，广西藤县人，住广西藤县。
委托代理人张启清，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）梧州市宝得利珠宝有限责任公司，住所地梧州市西环路中段58号3号楼二单元201房。
法定代表人李济高，该公司经理。
一审第三人覃渝，女，1967年8月9日出生，汉族，住广西岑溪市。
委托代理人胡永波，广西昌义律师事务所律师。
委托代理人吴瑶，广西昌义律师事务所律师。
上诉人唐欢因与被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司纠纷一案，不服梧州市万秀区人民法院（2015）万民初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人张启清，第三人覃渝及其委托代理人胡永波、吴瑶到庭参加诉讼。被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，梧州市火山路53--2号以及38--1、40--1、40--2、40--3、53--6、53--9、53--
10号房地产原属被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司所有，其中梧州市火山路53--2号房地产土地用途为住宅，38--1、40--1、40--2、40--3、53
--6、53--9、53--
10号房地产土地用途为工业。2011年5月28日，原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司签订《租赁合同》一份。合同约定：梧州市宝得利珠宝有限责任公司将自有土地坐落在火山路38
--1、40--1、40--2、40--3、53--2、53--6、53--9、53--
10号，土地面积19914.42平方米出租给唐欢，梧州市宝得利珠宝有限责任公司在上述19914.42平方米土地上建成框架结构的房屋，其中建筑面积约15000平方米出租给唐欢经营餐饮娱乐使用；出租期限10年，从2013年6月30日至2023年6月30日（按具体交房之日起计算），梧州市宝得利珠宝有限责任公司应在2012年12月31日前将建好的房屋交付给唐欢自行装修；租金前5年按建筑面积每平方米每月6元计，后5年按每年递增5%计付租金；租金支付方式，签订合同当日交付56万元定金，地基完工交付50万元，一层框架建成支付50万元，建成交付支付60万元，交房之日起半年内不计租金，作为装修时间，之前的款项作为押金，此押金在最后1年租金内扣减多还少补，交房半年后按半年结算支付一次租金。
2012年4月26日，被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司将梧州市火山路53--2号以及38--1、40--1、40--2、40--3、53--6、53--
9、53--
10号土地使用权作价500万元转让给第三人覃渝。因被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司没有按双方约定的时间将土地使用权过户到第三人覃渝名下，第三人覃渝以原告身份于2014年4月21日诉至该院，诉请：一、确认原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2012年4月26日签订的《房地产买卖合同》有效；二、判令被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司将梧州市火山路53
--2号以及38--1、40--1、40--2、40--3、53--6、53--9、53--
10号的土地19914.42平方米及土地上的房屋变更登记到原告覃渝名下；三、判令被告支付违约金200万元给原告覃渝。该院经审理后，作出（2014）万民初字第619号民事判决书，判决：一、确认原告覃渝与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2012年4月26日签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应将梧州市火山路53
--2号的土地使用权[国有土地使用证号：梧国用（2007）第8135号]以及38--1、40--1、40--2、40--3、53--6、53--9、53--
10号土地使用权[国有土地使用权用证号：梧国用（2007）第8134号]及梧房权证蝶山字第××号、梧房权证蝶山字第××号房屋过户到期原告覃渝名下；三、被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司应支付违约金（以5000000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率四倍计算，从2012年4月27日起计算至本判决规定的履行期限止）给原告覃渝。该判决已发生法律效力。
诉讼中，原告唐欢主张分别于2011年5月28日、2011年7月16日、2011年8月30日向被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司支付了土地房屋租赁定金56万元、土地房屋租赁押金50万元、土地房屋租赁押金50万元。原告唐欢在庭审过程中仅出示三份收据复印件而没有向法庭出示收据的原件以及相应的银行转款及提取凭证。第三人覃渝对原告唐欢出示的收据复印件的真实性予以否认。原告唐欢在该院规定的时间内也没有向法庭提交任何银行转款及提取凭证证实其履行支付土地房屋租赁定金和押金的事实。
被告梧州市宝得利珠宝有限公司在讼争土地建设了部分框架房屋但至今未完工。
一审法院审理认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司均未举证出租的房屋办理报建和竣工验收手续，同时被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司便将讼争的房地产出租给原告唐欢作经营餐饮娱乐使用，已改变了土地用途，并没有得到国家土地管理部门的批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》为无效合同，因此，原告唐欢请求确认被告与原告于2011年5月28日签订的租赁合同合法有效性缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：确认原告唐欢与被告梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》为无效合同。本案受理费100元，减半收取为50元，由原告唐欢负担。
上诉人唐欢不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，理由是：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，也未有违反国家法律强制性规定，该租赁合同合法有效，一审判决认定无效是错误的。2、被上诉人并没有将讼争的房地产出租给上诉人使用，因为该房地产并没有建成。按照约定，被上诉人将建成后经验收合格后方交付上诉人使用，被上诉人尚未建成如何交付上诉人使用，没有交付上诉人使用如何认定上诉人改变土地用途，法律并没有规定，建设中的土地及建筑，当事人不能与他人签订租赁合同的相关规定，另根据相关法律规定，签订租赁合同并不需要国家土地管理部门的审批，因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当。3、关于（2014）年万民初字第619号民事判决中，确认第三人覃渝与被上诉人签订的买卖合同有效，法院是认定事实错误，适用法律不当，就因为有这个判决，一审法院为了维持作出的生效判决，从而否定本案的租赁合同生效。综上所述，请求二审法院撤销一审判决并依法确认宝得利公司与唐欢签订的租赁合同有效。
被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司未作答辩。
一审第三人庭上口头答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审期间，本案双方当事人均未提交新证据，对一审判决查明事实也没有异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，上诉人唐欢与被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》，约定被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司将讼争的属其自有的坐落在梧州市火山路的土地及计划在该土地上建成的框架结构房屋中的15000平方米出租给唐欢经营餐饮娱乐使用。由于讼争土地的使用权证载明除梧州市火山路53
--
2号房地产土地用途为住宅外其余全部为工业用地，而上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定上述土地租给上诉人经营餐饮娱乐，改变了土地用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”现上诉人与被上诉人均未能举证证明改变讼争土地用途得到了国家土地管理部门的批准，故上诉人与被上诉人签订的租赁合同违反了上述法律、行政法规的强制性规定。同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按规划许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，但在本案一审法庭辩论终结前，上诉人与被上诉人均未能举证证明出租的房地产取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人唐欢与被上诉人梧州市宝得利珠宝有限责任公司于2011年5月28日签订的《租赁合同》为无效合同。综上，上诉人请求撤销一审判决并依法确认其与被上诉人签订的租赁合同有效，缺乏法律依据，上诉人上诉理据不充分，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人唐欢负担。
本判决为终审判决。
审判长 伍子练
审判员 黎江玲
审判员 萧 夏
二〇一五年九月七日
书记员 黄金玉
法律适用:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。