浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0381民初10864号
原告（申请执行人）：诸暨市瑞阳袜业有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇开元西路257号。
法定代表人：蒋钱江，执行董事。
委托诉讼代理人（特别授权）：方炼，浙江月白律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：袁游星，浙江月白律师事务所律师。
被告（案外人）：郑卓金，男，1963年7月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人（特别授权）：周崇成，浙江万松律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：潘芙芳，浙江万松律师事务所律师。
被告（被执行人）：吴晓华，男，1962年3月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被告（案外人）：易新，女，1975年2月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市湖岭镇兴湖路***号，公民身份号码：。
原告诸暨市瑞阳袜业有限公司与被告郑卓金、吴晓华、易新申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诸暨市瑞阳袜业有限公司委托诉讼代理人方炼、被告郑卓金及其委托诉讼代理人周崇成、被告吴晓华到庭参加诉讼，被告易新经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诸暨市瑞阳袜业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告郑卓金与被告吴晓华、易新在2010年10月30日所签订的房屋买卖合同无效；2.判令对被告吴晓华、易新名下坐落于瑞安市湖岭镇大同村222号302室房屋（产权证号00××11）许可执行。事实与理由：瑞安市人民法院根据被告郑卓金提出的执行异议而作出（2017）浙0381执异199号执行裁定书，对被告吴晓华、易新名下的坐落于瑞安市湖岭镇大同村222号302室房屋（产权证号00××11）中止执行。原告认为该裁定未审查被告对执行标的的实体权利，对无效合同进行了有效处理，缺乏事实和法律依据，不能成立。一、被告郑卓金与被告吴晓华、易新在2010年10月30日所签订的房屋买卖合同系无效合同。1、该合同违反法律的强制性规定。《土地管理法》明确规定集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，从而在立法意义上，城市及外村、外乡居民被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。按照法律法规，集体土地上的住宅只限于集体组织内部成员才可以买卖，而被告郑卓金系瑞安市永安乡呈岙村村民，与作为瑞安市湖岭镇大同村村民的被告吴晓华、易新并非同村村民，因此，双方在2010年10月30日所签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，系无效合同。2、因合同标的不能而无效。标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。被告签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人转移房屋所有权。但事实上，按照现有法规，集体土地上的住宅只限于集体组织内部成员才可以买卖，而被告郑卓金与被告吴晓华、易新并非同村村民，因此双方的房屋买卖合同无法按照约定进行所有权转移。依照物权的公示公信原则，不动产物权转移必须以法定登记机关的物权转移登记为要件，不经登记变更，物权归属始终不发生变化。可见，这是债务人即使愿意履行也不能履行的状态。据此，可以确定双方签订的房屋买卖合同系无效合同。二、涉案房屋因被告郑卓金存在过错，尚未办理产权过户登记手续，符合可以进行强制执行的相关法律规定。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，要排除贵院对争议房屋的强制执行，被告郑卓金必须同时满足已支付全部价款、实际占用房屋、对未办理过户登记没有过错三个条件，任何一个条件不满足，其异议即不成立。法院在（2017）浙0381执异199号执行裁定书中认定“案外人（被告郑卓金）在本院查封前确已购买了涉案房屋，支付全部价款，并已占有、使用至今”，却遗漏了“对未办理过户登记没有过错”这一条件的审查。事实上，被告郑卓金对未办理过户登记所存在的过错十分明确，其与被告吴晓华、易新签订房屋买卖合同、进行房屋转让的时间是2010年10月30日，长达7年却未办理过户登记，根本原因在于双方所签订的是一份无效合同。这一违反法律强制性规定的过错行为，导致了不能办理产权过户登记手续。因此，在被告郑卓金存在过错的情况下，根据最高院的相关规定，可以对涉案房屋进行强制执行。
被告郑卓金辩称，一、双方在2010年10月30日签订的房屋买卖合同是有效的。1、目前我国法律法规及司法解释并没有禁止农村房屋买卖，以及农村房屋买卖合同应认定无效的明确规定。根据我国目前立法状况，只有在物权法、担保法等三个法律在宅基地取得等方面做了规定，但并未涉及农村房屋买卖问题。国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调禁止城市居民在农村购买宅基地，对于本案是不适用的。因为郑卓金不是城镇居民，是农村村民，与被告吴晓华同属于湖岭镇的两个村。2、原告将我国有关农村宅基地转让等禁止性规定偷换成农村房屋买卖的规定。涉案房屋未办理房屋过户手续，不是房屋标的不能，郑卓金购买房屋已经占有使用房屋，并有收益。原告不能以房屋标的不能主张合同无效。3、郑卓金在双方签订房屋买卖合同后已支付全部价款，并且占有涉案房屋。二、原告认为郑卓金本身有过错是不客观的。房屋买卖合同从2010年10月30日签订后到现在没有过户的根本原因是政策上的障碍，不是原告说的违反强制性规定更不是合同无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴晓华辩称，房屋买卖属实，房子盖好后出卖给被告郑卓金，郑卓金的购房款是从银行打给我的，房子以及房产证都已交付给郑卓金了，房子权属过户不了是因为土地系集体所有，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月30日，被告郑卓金与被告吴晓华、易新签订了一份房地产买卖协议书，约定吴晓华、易新将自建的坐落于瑞安市湖岭镇大同村兴湖路222号-224号三层的一套房屋以538000元出卖给郑卓金。该房屋于2009年3月25日办理了集体土地使用权证，证号瑞集用（2009）第22-212号，土地使用权人吴晓华，地号22-2-3074（共用宗），拨用类型。2009年7月10日办理了房屋所有权证，证号瑞安市房权证湖岭镇字第××号，产权登记为被告吴晓华、易新共同共有。协议签订后，被告郑卓金按约定分别于当天支付定金100000元，2010年11月15日支付438000元。此后，被告吴晓华、易新即将房屋及房产权证交付被告郑卓金，现一直由被告郑卓金居住使用。因被告郑卓金与吴晓华非同村村民组织成员，产权一直未能办理过户手续。
另查明，（2015）温瑞执民字第301号申请执行人诸暨市瑞阳袜业有限公司与被执行人林琼、吴小莲买卖合同纠纷一案，在执行过程中，双方达成和解协议，被执行人分期支付申请执行人货款4029795.70元及利息等，吴晓华对上述债务提供执行担保。在履行和解协议过程中，被执行人只支付了1108574元。本院于2017年5月3日作出执行裁定书，裁定执行担保人吴晓华，以其应当履行的义务部分为限。2017年6月7日，本院裁定查封了登记在吴晓华与易新名下的房屋，其中包括本案涉案房屋。郑卓金于2017年8月10日提起执行异议，本院于2017年8月28日裁定撤销查封，中止对涉案房屋的执行。申请执行人不服，诉至本院。
上述事实，有房地产买卖协议书、银行存单凭证、大同村委会证明、水费发票、电费明细、（2015）温瑞执民字第301号执行裁定书、（2017）浙0381执异199号执行裁定书等证据予以证实。
本院认为，双方争议在于法院对被告郑卓金已经买受的涉案房屋是否应当要继续执行，被告郑卓金是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，一是查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是查封之前已合法占有该不动产，三是已支付或者按约支付价款，四是非因买受人自身原因未办理过户登记。对照本案而言，原告对其中第二、三项条件无异议，争议在于合同是否有效，以及被告郑卓金对于未办理过户手续是否存在过错。关于合同效力问题，被告吴晓华、易新与被告郑卓金签订的房地产买卖协议，是针对已建好的农村房屋进行买卖，且双方均系农村集体组织成员，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法有效。土地管理法约束的是宅基地使用权的单独转让，原告主张该房地产买卖协议违反了土地管理法的强制性规定而无效，没有事实根据。另外，合同标的不能，属于合同履行上的问题，不属于合同无效的情形，不能产生合同无效的法律后果。原告据此主张合同无效，本院不予支持。关于有无过错问题。由于本案涉案房屋未能办理过户手续，系因政策限制所致，不属于买受人因自身原因怠于办理，故被告郑卓金对此不存在过错，原告认为其有过错，不予采纳。综上，被告郑卓金对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：
驳回原告诸暨市瑞阳袜业有限公司的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告诸暨市瑞阳袜业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 黄其宁
人民陪审员 蔡丽雅
人民陪审员 池邦义
二〇一七年十月三十日
代书 记员 许彬彬