上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0116民初12833号
原告：张奕。
委托诉讼代理人：王玉康。
被告：杨晓峰。
原告张奕诉被告杨晓峰民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月7日、2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告张奕及委托诉讼代理人王玉康、被告杨晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告归还原告借款人民币250,000元（以下币种同），并承担利息从2015年6月15日起至判决生效日止按中国人民银行公布的同期一年贷款利率的四倍计算200,000元，并在抵押房屋拍卖、变卖中优先受偿。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告归还原告借款250,000元，并承担逾期利息87,000元（以借款本金150,000元为基数，按月利率2%计算自2015年6月16日起至2017年11月30日，共计29个月），共计337,000元，并由原告对被告名下位于上海市金山区龙胜东路789弄43号102室房屋在确定的债务范围内享有优先受偿权，折价或拍卖、变卖上述房产所得价款由原告优先受偿。事实和理由：被告因资金紧缺，于2011年9月29日向原告借款150,000元，至2015年3月15日，尚欠借款150,000元、利息100,000元，合计欠250,000元。被告于2015年3月15日作出承诺，承诺于2015年6年15日归还，若逾期未还，则以上借款本息250,000元从逾期日起按中国人民银行公布的同期一年贷款利率的四倍计算利息，并在抵押房屋拍卖、变卖中优先受偿。原告多次催讨未果，为保护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉请。
被告辩称，关于2011年的150,000元借款，被告至2015年已连本带息支付原告400,000元多，2015年3月15日的借款承诺确认书是原告骗被告签订的，故不同意原告的诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院递交了如下证据：
1、借款承诺确认书一份，以证明被告于2015年3月
15日就2011年9月29日的借款本金150,000元、利息100,000元向原告作出承诺利息、违约金的事实；2、银行转账凭条一份，以证明原告于2011年9月29日向被告转账交付借款150,000元的事实；3、抵押权登记证明、房地产借款抵押合同各一份，以证明2011年9月29日的借款通过抵押实现债权的事实；4、银行交易明细，以证明原告于2013年1月18日向被告转账50,000元、2013年3月22日向被告转账200,000元的事实；5、原、被告身份资料，以证明原、被告诉讼主体资格。
经质证，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，但表示借款承诺确认书系受到原告诱骗才签订，未向有关机关请求处理。
被告为证明反驳原告诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1、银行交易明细清单两份，以证明被告自2012年12月12日至2015年2月11日共计归还原告借款416，500元的事实。
经质证，原告对被告提供的证据的真实性无异议。但认为，被告曾多次向原告借款，其中28,500元系其支付的利息，已在借款承诺确认书中扣除，其余款项系其归还原告的其他借款。
经审查，当事人对对方当事人提供的证据的真实性均无异议，本院均予以采信。
根据上述采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：
被告因生意资金周转需要，于2011年9月29日向原告借款150,000元，原告当日向被告转账交付所有借款。同日，原、被告签订房地产借款抵押合同一份，约定被告以其名下位于上海市金山区龙胜东路789弄43号102室房屋为该笔借款进行抵押担保。2011年10月11日，被告以前述房产进行抵押权登记，债权数额为150,000元。2015年3月15日，被告向原告出具借款承诺确认书一份，该确认书载明“还欠张奕借款本金人民币壹拾伍万元整，并欠张奕该笔借款的利息人民币壹拾万元整”，同时还约定了房产抵押、还款期限、逾期利率等。现因被告未按约还款，原告遂涉诉来院。
另查明，前述房产抵押登记的另一抵押权人为上海银行股份有限公司嘉定支行，登记时间为2010年2月11日，债权数额为570,000元。
还查明，原告分别于2013年1月18日、2013年3月22日向被告转账交付借款50,000元、200,000元，后被告均予以归还。
再查明，被告自2012年12月12日至2015年2月11日转账支付原告款项共计416,500元，其中包括被告向原告归还的上述借款50,000元、200,000元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告提供的证据能够证明原、被告间的借贷关系成立，原告已向被告履行了出借义务。双方争议的焦点为被告是否已还清了全部借款。被告为证明其抗辩意见的成立，向本院提供了银行交易明细，以证明其共向原告支付416，500元，其已还清了全部借款并支付了利息。原告反驳称，被告提供的上述交易明细中包含了其归还的其他借款，包括原告转账给被告的50，000元和200,000元、现金借款138，000元。另28,500元系被告支付的利息，已在借款承诺确认书中扣除。本院认为，原、被告间发生过多次借款，被告于2015年3月15日出具的借款承诺确认书系双方对账后对2011年9月29日的借款进行重新确认，是双方当事人的真实意思，对此被告也予以认可。被告作为完全民事行为能力人，具有完整而独立的自治意思，其表示受到原告的诱骗才向原告出具，但未向有关机关请求处理，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。根据相关司法解释的规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金，原、被告在借款承诺确认书中约定的利息100,000元系按年利率24%计算并抵扣已支付的利息后所得出，现原告将上述本息计入借款本金，与法不悖，本院予以支持。被告未及时还款，原告要求被告以150,000元为基数，按照年利率24%支付自2015年6月16日起至2017年11月30日止的逾期利息共计87,000元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。原、被告双方为保证原告债权的实现，对被告拥有的房屋进行抵押登记，故原告对担保债权享有优先受偿权。根据法律规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款，应按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押权人上海银行股份有限公司嘉定支行的抵押登记先于原告，故原告可在上海银行股份有限公司嘉定支行实现债权后，就抵押登记物权剩余价款享有优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条第（一）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款、第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨晓峰应自本判决生效之日起十日内归还原告张奕借款250,000元；
二、被告杨晓峰应自本判决生效之日起十日内支付原告张奕逾期利息87,000元；
三、如被告杨晓峰未履行上述第一、第二项付款义务，原告张奕可与被告杨晓峰协议，以上海市金山区龙胜东路789弄43号102室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押房产所得价款，在扣除顺序在先的抵押权人上海银行股份有限公司嘉定支行依法受偿后的余额范围内，以抵押登记债权数额为限优先受偿；不足部分由被告杨晓峰继续清偿。
如果被告杨晓峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4,025元、财产保全费2,770元，合计6,795元，由被告杨晓峰负担，被告杨晓峰应负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周欢林
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李满园
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五十四条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
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三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
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第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
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