山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋11民终989号
上诉人（原审原告）：王向华。
委托诉讼代理人：文俊英，山西旭日明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：孝义市翔皓化工有限责任公司，住所地山西省吕梁市孝义市胜溪湖街道湖滨8号。
法定代表人：郭士维，董事长。
委托诉讼代理人：冉军震，山西晋义律师事务所律师。
上诉人王向华、上诉人孝义市翔皓化工有限责任公司（以下简称翔皓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2015）孝民初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，同年7月25日公开开庭审理本案。上诉人王向华及其委托诉讼代理人文俊英，被上诉人翔皓公司的委托诉讼代理人冉军震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王向华上诉请求：撤销山西省孝义市人民法院（2015）孝民初字第1106号民事判决书中第二项，依法改判为被上诉人翔皓公司支付上诉人王向华逾期交房期间违约金38824元（从2013年10月1日至2015年3月15日）。事实与理由：原判对于被上诉人翔皓公司交房时间认定错误。1、原判认定“被告翔皓公司作为专门从事房地产开发的公司，虽未提供证据证明于2014年4月初通知原告王向华办理交房入住手续的证据，但应当不会置承担已交房款万分之二的违约金的合约条款于不顾，只通知其余业主办理交房入住手续，而不去通知原告王向华办理交房入住手续，一审法院认定被告通知原告王向华办理交房入住手续的时间为2014年4月初”，原判通过推理得出的结论无举证支持；2、《商品房买卖合同》对房屋交付的方式作出了明确的约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，但在整个合同履行中，被上诉人始终没有以任何书面材料通知过上诉人办理交付手续。原审判决并没有以上诉人与被上诉人签订的合同为依据进行判决，被上诉人没有通过书面的方式通知过上诉人，却以推理的方式认定了交房时间显然错误；3、房屋是否符合交房条件未明确。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格”，在2014年4月初房屋是否已经验收合格，是否已经达到了验收的条件，原审判决在未将房屋是否符合验收的情况下，推定2014年4月初被上诉人通知过上诉人要交房；4、原审判决中被上诉人提供的交房时间的证据不足。原审判决推理是基于被上诉人提供的3份证人证言，而三个证人分别是被上诉人法定代表人的亲属，显然有利害关系，在没有其他证据的佐证下，用来证明本案的焦点问题证明力应该是微乎其微的。根据合同的相对性，被上诉人是需要通过书面手续来通知上诉人的。退一步说，即使三份证人证言为真，是否通知了其他人，就能推理出通知了上诉人，这明显不符合常理。
孝义市翔皓化工有限责任公司辩称，其于2014年4月即通过电话通知包括王向华在内的业主办理房屋入住手续，双方虽然在合同中约定以书面形式进行通知，但电话通知方式并不影响合同的履行。翔皓公司所交付的房屋五证齐全，且得到王向华的认可。
翔皓公司上诉请求：维持山西省吕梁市孝义市人民法院（2015）孝民初字第1106号民事判决第一、三项，撤销山西省吕梁市孝义市人民法院（2015）孝民初字第1106号民事判决第二项，改判上诉人翔皓公司不承担违约金13160.92元。事实与理由：1、被上诉人王向华于2013年6月18日与上诉人翔皓公司签订《商品房买卖合同》，合同第六条付款方式约定为按揭贷款，付款期限为“买受人与签约当日支付184266元首期房款，签约之日起3日内提供全部按揭所需资料，否则视为逾期付款处理。非出卖人原因导致买受人不能办理按揭贷款的或者贷款审批未通过的，买受人的付款方式应改为一次性付款”，附件五落款处有被上诉人王向华本人亲笔签名予以确认。据被上诉人王向华提供的证据及其当庭确认，被上诉人的付款方式应为2013年6月18日当日支付首期房款11万元，并应于同年6月20日前交回全部贷款所需的按揭资料，待银行审核无误后双方签订正式的《抵押借款合同》。但实际上，根据被上诉人与银行签订的《个人住房商业用房借款合同》显示，被上诉人于2013年9月18日方才向银行提供了全部按揭所需资料，在资料齐全的情况下与银行签订了借款合同，办理了按揭手续。而原审却称上诉人未能提供相应证据证明原告迟延87日交回按揭贷款所需全部资料。那么被上诉人未按时向银行提交按揭资料的行为严重违反了《商品房买卖合同》约定条款，给上诉人形成了一定的资金压力，应按买受人逾期付款的违约责任处理，即被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款365581元-110000元=255581元万分之二的违约金，违约天数为87日；2、上诉人翔皓公司迟延交房有合理抗辩事由，属于不可抗力因素造成。在原审中提交的《调查取证申请书》说明了孝义市拆迁改造指挥部2013年8月6日向孝义市梧桐地税所发出了湖滨路拓宽改造占用上诉人楼盘土地面积的情况说明，载明“在对湖滨路拓宽改造中，占用翔皓公司长400米宽68米的土地面积计27200平方米(并非原审判决中所述24200平方米)，约合土地40亩左右。以上所说情况有现有道路为证”。原审法庭在未依法调取或向孝义市拆迁指挥部等有关部门核实，就轻易定论上诉人未提供相应证据证明孝义市委市政府对湖滨路进行拓宽改造占用上诉人土地从而影响按期交房的事实。
王向华辩称，其按时提交了办理银行按揭贷款资料，湖滨路改造在翔皓公司建设案涉楼房时已经完工，不属于不可抗力，翔皓公司的此项上诉理由缺乏事实依据。
王向华向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；判令被告翔皓公司依据《商品房买卖合同》第九条1.（2）项之约定，向原告王向华履行交房义务，并向原告支付逾期交房期间（2013年10月1日至2015年3月15日）违约金38824元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年6月18日，原告王向华与被告翔皓公司签订了编号为0007049的《商品房买卖合同》，购买被告翔皓公司开发的位于山西省孝义市湖滨路8号的吉利花苑第4幢2单元301号的楼房，建筑面积共136.16平方米，其中套内建筑面积117.66平方米，房价为365581元。该《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件五约定：付款方式按揭贷款，买受人于签约当日支付11万元的首期房款，签约之日起3日内提供全部按揭所需资料，否则视为逾期付款处理。非出卖人原因导致买受人不能办理按揭贷款的或者贷款审批未通过的,买受人的付款方式应改成一次性付款。2013年6月18日，原告王向华向被告翔皓公司交付房款11万元；同年9月3日,原告王向华向被告交付房款155581元；同年9月18日,原告王向华向被告交付房款10万元；原告王向华先后三次付清被告购房款365581元整。原审另查明，2014年4月初，被告翔皓公司通知购买吉利花苑小区一期楼房的业主办理交房入住手续。2013年8月6日,孝义市拆迁改造指挥部向梧桐地税所发出了湖滨路拓宽改造占用翔皓公司土地情况说明一份，载明：在对湖滨路拓宽改造过程中占用翔皓公司长400米宽68米的土地面积计400×68＝27200㎡(约合土地40亩左右)。湖滨路现路宽80米，除去原来路宽10米以外均为翔皓公司原有土地。以上所说情况有现有道路为证。一审法院认为，原告王向华与被告翔皓公司签订之《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容明确，形式合法，属有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》履行过程中,被告未按约定于2013年9月30日前向原告履行交房义务，至2014年4月初才通知该吉利花苑小区一期楼房的业主办理交房入住手续（被告作为专门从事房地产开发的公司，虽未提供证据证明于2014年4月初通知原告王向华办理交房入住手续,但应当不会置向原告承担已交房款日万分之二的违约金的合同条款于不顾,只通知其余业主办理交房入住手续,而不去通知原告办理交房入住手续,故认定被告通知原告办理交房入住手续的时间为2014年4月初),理应承担此迟延交房期间合同约定的已交房款日万分之二的违约金13160.92元（365581元×200%×6个月×30日＝13160.92元）。被告辩称,迟延交房系原告违约所致，原告未按约定于2013年6月21日前将按揭贷款所需的全部资料交回被告处，迟延了87日；被告迟延交付商品房，还受到国家政策、特殊自然天气等诸多不可抗力因素的影响；被告未提供相应证据证明原告迟延87日交回按揭贷款所需全部资料，亦未提供有效证据证明孝义市委市政府对湖滨路进行拓宽改造，占用被告土地从而影响按期交房的事实，故对其辩解，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：（一）原告王向华与被告孝义市翔皓化工有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；（二）被告孝义市翔皓化工有限责任公司支付原告王向华违约金13160.92元；（三）驳回原告王向华的其他诉讼请求。如果未按照该判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告孝义市翔皓化工有限责任公司承担209元,由原告王向华承担641元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、翔皓公司基于不可抗力造成迟延交房之辩解是否成立；2、翔皓公司通知王向华接收案涉房屋的时间。
翔皓公司与王向华签订商品房买卖合同，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照约定全面履行约定义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后赔偿损失等违约责任。案涉合同约定交房时间为2013年9月30日前。本案中，翔皓公司未能按照合同约定期限交付王向华案涉房屋，但主张系孝义市湖滨路改造之不可抗力造成。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。翔皓公司自认湖滨路改造工程于2013年上半年完工，而翔皓公司于2013年6月18日与王向华签订商品房买卖合同。翔皓公司提供的证据不足以证明其工程因湖滨路改造造成延期，而即使湖滨路改造工程对工程造成影响，翔皓公司在其与王向华签订案涉合同时湖滨路改造工程已基本完工，应当能够预见改造工程对工期造成的影响，但翔皓公司仍然在合同中约定于2013年9月30日交付房屋，故其不可抗力之辩解缺乏事实与法律依据，本院依法不予采信。
案涉合同约定交付方式为书面形式通知买受人办理交房手续，翔皓公司主张其于2014年4月初通知王向华办理交房手续，并提供吉利花苑小区一期业主梁永安、郭生连出具的书面证明及业主李晶文、贾奋梅、刘支长、王亮、郭继红（郭士雄）、郭生连（李仁拴）、李富荣、冯改英、冯兴文、杜小琴、杨风全、张世英、杨大林等人于2014年4月至6月接收房屋时缴纳房产费用、煤气入网费、供热入网费等费用的收据加以佐证，而且业主梁永安、郭生连、郭继红在一审庭审中出庭予以作证。据此，可以认定翔皓公司于2014年4月初曾通知王向华接收案涉房屋。虽翔皓公司未按照合同约定以书面形式通知王向华，但其已实际告知王向华接收房屋，通知方式的改变并未影响王向华的实体权利，现有证据亦不足以证明王向华因通知方式的改变遭受损失，且原审已判令翔皓公司因违反合同约定承担支付违约金义务，原审认定并无不妥，本院予以确认。王向华主张2015年3月15日方通知其接收房屋，应当计算违约金至当日，但未提供相应反驳证据，且如翔皓公司在通知部分业主接收房屋的情况下不通知王向华明显与常理不符，故本院对其此项上诉请求依法不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人王向华预交的二审案件受理费442元，由其自行负担；上诉人孝义市翔皓化工有限责任公司预交的二审案件受理费129元，由其自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕唤梅
审判员 郭一璠
审判员 高美平
二〇一七年十二月十五日
书记员 蔡 丽