广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初8768号
原告：佛山市深国投商用置业有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路36号，统一社会信用代码91440600769315159U。
法定代表人：竺海群。
委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎建文，广东泽康律师事务所实习律师。
被告：梁建丽，女，1975年11月8日出生，汉族，住，
委托诉讼代理人：黄加成，广东宝慧律师事务所律师。
原告佛山市深国投商用置业有限公司诉被告梁建丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人陈荻、黎建文，被告的诉讼代理人黄加成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付商铺复原施工费用95862.91元；2、被告向原告支付因拖欠上述施工费用而产生的逾期违约金8176.28元（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年9月21日起暂计算至2017年6月30日，自2017年7月1日起至实际清偿日按照同样标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与被告先于2012年12月28日签订一份《房屋租赁合同》（铺位号为B-01-03），约定原告将位于佛山市禅城区福华路9号佛山印象城编号为B-01-03的自有产权商铺出租给被告作经营“卡萨米亚”店铺使用，商铺租用面积为378.23m2，租赁期限为2013年1月1日至2016年12月31日。合同签订后，被告共向原告交纳租赁保证金95291.26元、公用事业保证金13238.05元。2016年期间，因被告多次未能按租赁合同约定，及时足额向原告交纳相应的租金、管理费及水电费等费用，后经双方协商一致，签订一份《租赁合同终止协议》，约定双方于2015年9月5日终止租赁合同，原告并以被告交纳的租赁保证金95291.26元及公用事业保证金13238.05元用于冲抵被告尚未支付的94347.18元欠款，剩余的保证金余额14182.13元原告无需退还予被告；终止协议还约定被告应在2015年9月20日前将商铺恢复原状后交还给原告，如被告未能按期将商铺按照租赁合同约定的状态（即将商铺恢复原状）交还原告，原告有权要求被告按照交还商铺当月的日平均租金及管理费之和两倍金额支付逾期占用费并赔偿出租方期间的一切损失及费用。上述终止协议签订后，被告一直未按照约定对租赁商铺作复原施工，经原告多番交涉、催告后均无果，原告遂自行委托第三方对租赁商铺进行复原施工，并支付第三方施工费用共95862.91元。被告拒绝将租赁商铺恢复原状并交还原告的行为已严重违反原、被告间签订的《房屋租赁合同》和《租赁合同终止协议》的约定，同时亦严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。
被告辩称：1.卡萨米餐厅的经营人已在2015年1月由被告整体转让给案外人陈展翅，应当由实际的承租人、使用人陈展翅来承担房屋租赁合同相应的权利义务，而且从2015年1月后一直到解除租赁合同期间都是由实际承租人陈展翅按照租赁合同的约定向被告缴纳租金、管理费、水电费、停车费等，且在2015年11月15日陈展翅向被告签署了一份确认并承诺书，明确承诺如果被告与原告因铺租问题产生的任何纠纷由实际承租人陈展翅处理并承担全部的房屋租赁责任，在庭前被告向法庭申请追加陈展翅参与诉讼，并由其承担相应的法律责任；2.被告认为原告向法庭提交的拆除费用是在双方解除合同约定的日期即2015年9月20日之后，一年多才发生拆除的相应费用，据了解，该涉案物业实际应当已交付给案外人使用，因此该笔拆除费用已经与本案不具有关联性；3.原告提及的违约金的计算缺乏事实与法律依据，如前所述，原告是在合同解除一年多后才进行拆除，但其所计算的违约金却从合同解除之日2015年9月21日开始计算，没有事实与法律依据。
诉讼中，原告提供了以下证据：
1、原告营业执照、被告人口信息查询资料。证明原、被告的主体资格。
2、粤房地房地产权证、佛府国用（2008）第06000863915号土地使用证。证明涉案商铺的所有权人为原告，原告有权出租该商铺。
3、房屋租赁合同、《租赁合同终止协议》。证明2012年12月28日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同关系；2015年9月5日，原、被告就上述租赁关系签订一份《租赁合同终止协议》，约定于2015年9月5日终止《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第13.1条约定，被告应将租赁商铺内其添置的可移动物品在合同解除日前搬离，将不可移动的物品拆除，以使该商铺恢复原状，由此产生的费用均由被告承担。《房屋租赁合同》第13.1条以及终止协议第1条约定，被告有义务在2015年9月20日前交回商铺并办理交接手续。向原告交还商铺前，被告还应将商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。上述合同、协议不涉及被告陈述的实际承租人陈展翅。
4、商铺复原《改造施工合同》、施工单位资质文件复印件、施工现场照片、商铺复原《工程验收移交单》、复原施工费发票及汇款回单。证明：1.鉴于被告未履行房屋租赁合同、《租赁合同终止协议》项下关于恢复原貌及交付交接的义务，为免损失进一步扩大，原告委托佛山市东建装饰工程有限公司于2016年10月1日复原涉案商铺，并实际支出施工费用95862.91元，该部分费用已由原告垫付，依约应当由被告承担。2.直至复原涉案商铺前，被告未与原告进行商铺归还交接手续，被告一直占用涉案租赁商铺，并未向原告履行归还义务。
诉讼中，被告提供了以下证据：
1、房屋租赁合同、租赁合同终止协议。证明：租赁合同13条第一款约定，交还房屋有两种情形，一是拆除复原租赁物，第二种是经原告同意保留租赁物原状并将物业内不可移动物品交由原告处理。
2、收款收据6张、收据2份、确认并承诺书、佛山市卡萨米亚饮食有限公司营业执照复印件、税务登记证复印件。证明2015年1月被告已经将涉案物业所经营的卡萨米餐厅整体转让给陈展翅，并办理了全部的移交手续和工商变更手续，由实际承租人陈展翅直接与原告进行沟通、接洽，并履行合同缴纳租金、管理费、水电费等。且实际承租人陈展翅也签署确认并承诺书，若原告与被告因涉案物业租赁问题产生的任何纠纷或诉讼，都由实际承租人陈展翅处理并承担全部的法律责任。
经庭审质证，原告的证据1至3，被告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4，原告能提供原件予以核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据1以及证据2中的收款收据、营业执照复印件、税务登记证复印件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2中的收据以及确认并承诺书均为案外人出具，未能证明与本案具关联性，本院不予采纳。
综合本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：
2012年12月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：独立收银73L＃Ｂ-01-03），主要内容为：“第一部分通用条款……第十三条、房屋的交还13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。……第二部分专用条款。第十九条、出租房屋状况19.1甲方出租给乙方的房屋座落在佛山市禅城区季华五路36号被称为“佛山.印象城广场”B-01层03号（合同中简称“该房屋”）。……19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“卡萨米亚”之用途。……第二十条租赁期限和免租装修期20.1该房屋的租赁期自交付之日起4年的时间，即2013年1月1日起至2017年12月31日。……”
2015年9月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同终止协议》，主要内容为：“……1、甲、乙双方同意于2015年9月5日终止原合同。乙方应在2015年9月20日前或在本协议约定终止日的次日内按原合同约定将该铺位交还甲方。如乙方未能按期交还该铺位，甲方有权要求乙方按照交还该房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍元/日支付逾期占用费用并且赔偿甲方期间的一切损失及费用。如果乙方逾期返还该商铺超过5日的，视为乙方自动放弃该铺位中的任何设备、装修、物品，甲方有权收回该铺位并自行处置前述设备、装修、物品而无需承担任何责任。如果乙方交还给甲方的该铺位无法达到原合同约定交还标准，则乙方应赔偿给甲方造成的损失……12.1其他约定：甲乙双方确认，截至2015年9月5日，乙方应付未付的各项欠费总额为94347.18元，甲方以乙方前期所缴纳的租赁保证金95291.26元及公用事业保证金13238.05元进行抵扣后，剩下的保证金余额将不予退还乙方。”
2016年10月1日，原告（甲方、发包方）与案外人佛山市东建装饰工程有限公司（乙方、承包方）签订一份《改造施工合同》，主要内容为：“1、工程概况1.1工程名称：佛山印象城一楼卡萨米亚打拆工程。……1.3工程主要内容：室内拆墙、地面开挖、拆除玻璃隔断墙（双面）、拆除硅钙板隔断墙、外边玻璃上边铝塑板拆除、拆除柱子拱型装饰、拆除花基、拆除外木质招牌、拆除雨逢、拆除筒灯、拆除天花吊顶、拆除地砖及粘接层、杂项拆除、施工安全措施费、垃圾外运。1.5工程工期：2016年10月1日至2016年10月10日止。2.1、合同总金额为95862.91元。2016年12月26日，佛山市东建装饰工程有限公司出具面额为95862.91元的《广东增值税专用发票》给原告。
另查明，佛山市禅城区福华路9号的房地产权属人为原告。佛山市卡萨米亚饮食有限公司于2013年6月26日登记成立，住所地为佛山市禅城区季华五路36号B-01层03号，法定代表人为陈展翅。
原告陈述，除了被告外没有其他承租人，原告没有同意过被告转让涉案铺位；涉案租赁合同解除后，直至商铺复原，原告才再次转租给其他餐饮经营者。原告出租给被告的铺位是没有带装修的。涉案合同解除后，原告一直催告被告对铺位恢复原状，未果，为了避免损失扩大，原告遂在2016年自行修复。原告主张的违约金是基于被告拖欠复原施工费，占用原告资金导致的利息损失，违约金起始时间交由法庭根据案情实际酌定。原、被告在签订租赁合同时，印象城商场整个项目仅有一个房产证，地址为佛山市禅城区季华五路36号，后来原告在办理房产证换证手续过程中，应行政主管部门的要求，就印象城商场A、B、C区域独立办理一个房产证，因涉案商铺位于B区，故房产证反映的地址为佛山市禅城区福华路9号，原告更换新的房地产权证后，并没有签订补充协议更正涉案商铺的地址，但约定的涉案商铺的现地址为佛山市禅城区福华路9号。
被告陈述，涉案铺位是被告自行装修的。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同终止协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。
关于原告诉请的商铺复原施工费。涉案《房屋租赁合同》第13.1条的约定，涉案合同提前解除的，乙方应于解除日前搬离房屋，并将不可移动的物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。《租赁合同终止协议》第1条约定，原、被告于2015年9月5日终止《房屋租赁合同》，乙方应在2015年9月20日前或在协议约定终止的次日按原合同约定将该铺位交还甲方。依据上述约定，在租赁合同解除后，被告应将房屋恢复原状后交还原告。本案中，被告确认铺位的装饰装修是由被告添置的，被告未依约将涉案铺位恢复原状，已构成违约。因原告提供的证据足以证明其已另行聘请装饰装修公司对涉案铺位的装饰装修进行拆除，故原告诉请被告支付因拆除装饰装修所产生的商铺复原施工费有理有据，本院予以支持。关于被告抗辩认为案外人陈展翅已享有、承担涉案租赁合同的权利义务，由陈展翅承担相应的法律责任的问题。第一，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，被告如将其作为承租人的权利义务转让给第三人，需经作为出租人的原告同意。被告无充分证据证明原告已经同意其将承租人的权利义务进行转让，原告亦予以否认，故被告应承担举证不能的法律后果；第二，被告陈述其已于2015年1月1日将涉案租赁合同的权利义务转让给陈展翅，但直至2015年9月5日，被告仍作为承租人与原告签订《租赁合同终止协议》解除涉案租赁合同；综上，被告的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。
关于原告诉请的违约金。原告主张的违约金无合同依据，且被告对由其恢复铺位原状或是原告保留房屋原状存在争议，故原告诉请违约金理据不足，本院不予支持。
关于被告追加陈展翅作为本案第三人参加诉讼。如前所述，被告未提供充分的证据证明陈展翅已承接了涉案租赁合同关系中承租人的权利义务，被告亦无证据证明陈展翅与本案的处理结果有法律上的利害关系，故对被告追加陈展翅作为第三人的申请，本院不予准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告梁建丽于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市深国投商用置业有限公司支付商铺复原施工费95862.91元；
驳回原告佛山市深国投商用置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，受理费减半收取1191元，由原告佛山市深国投商用置业有限公司负担95元，被告梁建丽负担1096元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 罗婉文
二〇一七年九月十八日
书记员 黄帼文
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。