江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第3669号
原告司光荣。
委托代理人曹建平，江苏江花律师事务所律师。
被告昆山市南大物资贸易有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇大同村，组织机构代码72417291-6。
法定代表人叶小巧，该公司总经理。
委托代理人向秀清，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
被告昆山市二里桥市场发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇镇政府内，组织机构代码728699571。
法定代表人高雪坤，该公司董事长。
委托代理人王天威。
被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市昆北路376号，组织机构代码73958309-9.
法定代表人金建伟，该公司总经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人张茹稼。
原告司光荣与被告昆山市南大物资贸易有限公司（以下简称南大公司）、昆山市二里桥市场发展有限公司（以下简称二里桥公司）、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（以下简称同创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月30日受理后，适用简易程序审理，并于2014年12月2日公开开庭审理，原告司光荣及其委托代理人曹建平，被告南大公司的委托代理人向秀清、被告二里桥公司的委托代理王天威，被告同创公司的法定代理人许雪根、张茹稼到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月11日再次公开开庭进行审理，原告司光荣及其委托代理人曹建平，被告南大公司的委托代理人向秀清、被告同创公司的法定代理人许雪根到庭参加诉讼，被告二里桥公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告司光荣诉称：2006年9月29日，原告为开宾馆饭店与被告南大公司签订了房屋出租合同，嗣后对租赁的4665㎡的宾馆饭店用房进行了装修、装潢。因为被告南大公司没有产权证未能领取营业执照，征得被告南大公司同意后将租赁用房转租给魏建松等十一户次承租人经营。2013年12月为讨要装修费用将被告南大公司诉至法院，法院于2014年10月第三次开庭后，原告得知被告南大公司于2009年12月15日已委托昆山众信资产评估事务所对出租房屋因拆迁事项进行了评估，根据评估报告及被告南大公司搬迁补偿清单第二条显示，装修及搬迁费用总计3455910元，第五条显示停工停业损失补偿976590元，剔除补偿给刚毅电子、普达盛的装修及搬迁费用847695.231元外还要赔偿原告各项损失3572306.019元。被告二里桥公司为拆迁被告南大公司位于新3**国道南侧总计15.6亩范围内所有工厂、企业，于2010年4月8日与被告南大公司签订拆迁安置补偿协议书，同日被告二里桥公司根据评估结论又与被告南大公司确认了拆迁地段的搬迁补偿费用的范围及明细。原告认为三被告共同完成了拆迁安置补偿工作，但对原告的合理、合法经济损失未予赔偿，故诉诸法院，请求判令：1、三被告返还原告的装修及搬迁费用2602305.36元，赔偿原告的停工停业损失补偿976590元，合计3572309.019元；2、三被告承担诉讼费用。
被告南大公司辩称：1、原告没有提供相应的证据证明其实施装饰、装修物内容及名称，事实上很多装饰、装修是次承租的人实施的；2、原告与被告南大公司于2009年9月29日签订的《南大公司综合楼房屋出租合同》，租赁期限为2年，到2018年12月1日止，但由于原告逾期支付租金，已由昆山市人民法院判决于2009年6月30日解除，该判决内容被苏州市中级法院二审判决维持原判；3、被告南大公司并没有收到装修及搬迁费，由于原告违约导致租赁合同的解除，原告不能享有向被告南大公司主张赔偿装修及拆迁费损失的权利；4、被告南大公司并没有收到停工停业损失，由于原告违约导致租赁合同解除，原告没有停工停业损失，原告依法不能享有主张停工停业损失的权利；5、苏州市中级法院的生效判决判令原告在解除合同签应支付被告租金等费用525055元，原告拒不执行，自2009年7月1日租赁合同解除后，原告继续占有或将房屋转租，至今没有支付被告租金或使用费近6000000元，两项共计拖欠原告租金、使用费等费用共650多万元。综上，原告的诉讼请求无相应的证据证明，要求被告南大公司返还装修及搬迁费用2602305.36元和赔偿停工停业损失无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告二里桥公司辩称：根据2009年被告二里桥公司与被告南大公司签订的动迁补偿协议，尚有部分综合楼装修款没有支付给南大公司，评估报告与协议装修费用大概是200多万元，因当时被告南大公司与原告在诉讼阶段，且被告南大公司与被告二里桥公司签订动迁补偿协议后，房屋也没有交付给被告二里桥公司，被告二里桥公司与原告没有合同关系，我方应当对被告南大公司进行补偿，且当时评估是对被告南大公司的房屋现状进行评估，原告需要提供证据证明房屋是原告装修的，并将房屋让与我方，我方才能支付相关拆迁款项。
被告同创公司辩称：原告主张的赔偿款项时基于两份合同，第一份合同是原告与被告南大公司签订的租赁合同，第二份是被告南大公司与被告二里桥公司签订搬迁协议，被告同创公司并非以上两份合同的当事人，如被告同创公司有向被告南大公司支付相关款项，那也是代被告二里桥公司支付的，是被告告南大公司与被告二里桥公司的债权债务关系，与拆迁事项无关，被告同创公司在本案中作为被告的主体不适格。
经审理查明：2009年6月29日，被告南大公司（甲方）与原告司光荣（乙方）签订《南大公司综合楼房屋出租合同》一份，约定如下内容：1、甲方出租给乙方的房屋坐落在昆山市新3**国道南侧南大公司综合楼，房屋建筑面积4665平方米，1#楼一至四层、2#楼一至三层；2、租赁房屋作为经营酒店、宾馆、洗浴等商业用房，在租赁期内未征得甲方书面同意及按规定经有关部门审批核准前，不准擅自新建地面建筑物；3、房屋租赁期限自2006年11月30日至2018年12月1日，租期为12年整；4、第一年至第四年的年租金为900000元，第五年至第十年的年租金为1080000元，第十一年至第十二年的年租金为1300000元，租金支付为每半年支付一次，逾期不支付租金累积超过3个月的，原告可以解除租赁合同；5、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，增设的附属设施和设备及费用，其维修责任由乙方自行负责；6、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收后认可，并相互结清各自应当承担的费用，对乙方在租期的装修及其他投入甲方不作任何补偿；7、在租赁期内，乙方将房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意方可转租，转让后，该房屋承租权的受让人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同；8、乙方不支付租金累积超过3个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同；9、甲方需占用一间30平方米办公室，乙方在租赁期间，如因政府城市建设需要收回土地使用权及拆迁房屋的，乙方所需的装修和投入费用，由政府或动迁部门赔偿给乙方。上述协议签订后，被告南大公司将上述房屋以毛坯状态交付给原告，随后原告进行了装饰装修并投入使用。2007年4月28日，被告南大公司向原告出具《合同补充说明》一份，书面同意原告将租赁房屋转租其他经营者，由原告自行于其他经营者签订转租合同。事后原告自2007年4月29日至2010年7月31日期间将所承租的上述房屋陆续转租给邹江涛、马彪、潘丽斌、张颖、袁淦权、王城、田中友、赵洪文、丁兆军、周立新及王孝春、黄会、魏建松共计十二户，并分别与上述次承租人签订了房屋租赁合同。上述次承租人各自租赁上述房屋后，不同程度进行相应的装饰装修后相继投入经营。
2009年7月，昆山市玉山镇人民政府向被告南大公司发出书面搬迁通知，告知按照市政规划改造要求须进行政策性搬迁。2009年12月15日，昆山众信资产评估事务所受昆山市玉山镇人民政府委托对截至2009年3月20日被告南大公司所涉及的搬迁损失进行评估，总评估价值为18767315.71元，其中原告司光荣所承租范围内的鹏程宾馆及浴场设备搬迁损失304119元，附属设施及装修1587032.45元，合计1891151.45元，湖扬宾馆的设备搬迁损失88720元，附属设施及装修515160.35元，合计603880.35元，综合楼底层店面附属设施及装修107273.57元，共计2602304.45元。
2010年4月8日，被告南大公司与被告二里桥公司签订搬迁补偿协议书一份，约定：搬迁范围为位于新3**国道南侧，总计15.6亩范围内所有工厂、企业；根据昆山众信房地产评估有限公司出具“昆众信评拆字（2009）第017号评估结论”，结合搬迁补偿相关政策，应补偿给被告南大公司搬迁款21741700元；被告二里桥公司应在协议签订后30天内先支付总额30%补偿款，余款在拍卖完成（二里桥公司保证土地拍卖在2010年9月30日前完成）后60天内付清，凡被告南大公司与各企业、个人所签订租赁合约均由被告二里桥公司负责处理及补偿，被告南大公司应予全力协助配合。同日，被告南大公司于被告二里桥公司还签订《南大物资贸易有限公司搬迁补偿清单》，列明：总搬迁款21741700元，其中：1、评估报告所列各项不可搬迁损失13710800元，2、装修及搬迁费用总计3455910元，3、原土地按224000元退付，15.6亩×224000元=3494400元，4、填土104000元，5、停工停业损失补偿976590元。
上述搬迁补偿协议签订后，被告南大公司与被告二里桥公司进行了上述搬迁补偿协议所约定范围房屋及设备的交接手续，被告同创公司代替被告二里桥公司向被告南大公司付清了搬迁补偿协议所约定的21741700元，尚余部分已经评估但并非搬迁补偿协议所涉之款项因原告司光荣所租赁房屋并未交接完毕而未支付。
另查明：2009年7月9日，被告南大公司因原告司光荣迟延支付租金向本院提起诉讼，本院于2010年8月25日在判决书中认定：原告司光荣拖欠2008年12月至2009年7月期间的租金共计500000元，被告南大公司于2009年6月29日通过邮政局寄给原告司光荣解除房屋租赁合同通知书一份，理由是原告司光荣逾期支付租金达3个月以上，原告司光荣于2009年6月30日收到该通知书；判决：被告南大公司与原告司光荣签订的房屋租赁合同解除，原告司光荣支付被告租金500000元及逾期支付违约金15000元，合计515000元。后原告司光荣以被告南大公司的土地性质为工业用地无法办理营业执照，其可暂停支付部分租金为由上诉于苏州市中级人民法院，终审于2011年9月12日判决驳回上诉，维持原判。原告司光荣收悉终审判决后向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级法院于2013年10月12日裁定驳回再审申请。
上述事实有原告提供的南大公司综合楼房屋租赁合同、合同补充说明、企业搬迁损失资产评估报告书、搬迁补偿协议书、搬迁补偿清单、2014年10月15日调查笔录、原告与次承租人签订的租赁合同，被告南大公司提供的（2009）昆民一初字第5063号民事判决书、（2010）苏中民终字第2530号民事判决书予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告司光荣与被告南大公司之间形成的租赁合同关系对双方具有约束力，本案原告主张租赁房屋的装修及搬迁等费用是基于租赁产生的损失，其赔付主体应当确定为被告南大公司，双方在租赁合同中关于“在租赁期间原告所需装修和投入费用由政府或动迁部门赔偿”的约定对非合同当事方的被告二里桥公司、同创公司并无拘束力，因此被告二里桥公司、同创公司无需承担赔付责任。
根据原、被告之间的诉辩意见，归纳本案的争议焦点包括：原告是否有权主张因租赁房屋拆迁产生的装修及搬迁费用、停工停业损失？具体金额如何确定？1、装修及搬迁费用：原告自2006年9月29日向被告南大公司租赁涉案房屋后，在租赁期间内将房屋全部分割转租给次承租人。原告作为总承租人，已实际进行装饰装修（租赁之时房屋为毛坯状态），而被告南大公司未装修投入费用却已获拆迁部门（被告二里桥公司）补偿，故原告在租赁合同约定的房屋租赁范围内主张装饰装修费用，依法应予支持。被告南大公司以现存装饰装修为次承租人实施，原告无权主张为由进行抗辩，本院认为原告作为总承租人有权基于租赁合同的相对性向被告南大公司主张权利，至于次承租人与原告之间因租赁关系产生赔偿责任，权利人有权另行主张，故对被告南大公司之抗辩意见不予采信。2、装修及搬迁费用的金额：根据企业搬迁损失资产评估报告，可确定：原告司光荣所承租范围内的鹏程宾馆及浴场设备搬迁损失304119元，附属设施及装修1587032.45元，合计1891151.45元，湖扬宾馆的设备搬迁损失88720元，附属设施及装修515160.35元，合计603880.35元，综合楼底层店面附属设施及装修107273.57元，共计2602304.45元，由于原告司光荣与被告南大公司在租赁合同中对搬迁损失的承担并未约定，故对原告主张的搬迁损失不予以支持，据此可计算附属设施及装修损失为2209465.45元（2602304.45元-304119元-88720元=2209465.45元）。3、停工停业损失：原告司光荣与被告南大公司的租赁合同已经解除，原告司光荣依法应在合同解除时停工停业，并返还房屋，原告在合同解除后主张停工停业损失无法律依据，另因原、被告之间的租赁合同对此项损失未进行约定，故本院对此项损失亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告昆山市南大物资贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告司光荣赔付装修费用损失2209465.45元（履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定账户昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。
二、驳回原告司光荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费35378元，由原告司光荣负担13497元，被告昆山市南大物资贸易有限公司负担21881元，此款原告司光荣已预交，本院不再退还，被告昆山市南大物资贸易有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告司光荣。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 邓丽红
人民陪审员 张 林
人民陪审员 汤永兴
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 薛 倩
附相应法律法规：
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。