湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1002执异33号
案外人：张小郴，男，1954年9月22日出生，汉族。
申请执行人：廖小凤，女，1967年3月26日出生，汉族。
申请执行人：周圣诺，男，1964年7月8日出生，汉族。
被执行人：郴州鸿嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：李淑林，该公司总经理。
在本院执行申请执行人廖小凤、周圣诺与被执行人郴州鸿嘉房产开发有限公司（以下简称鸿嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人张小郴对本案的执行标的(即位于郴州市北湖区科苑新城2栋1002房)提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张小郴称：案外人在郴州市科技局工作，于2011年12月22日参加市科技局团购房项目，向市科技局交纳团购房定金50000元，取得郴州市科苑新城团购房资格，在2013年11月11日至2017年6月向开发商鸿嘉公司三次交纳购房款共计200000元（含车位费），此后案外人一直等待单位及房地产公司通知交纳尾款、签署合同办理过户手续，直到2017年8月3日接到科技局通知要将该房的尾款141376元交清后再签署合同办理过户手续。案外人在2017年8月5日前往办理未果，8月7日前往办理时被告知所购房已被北湖区法院查封，无法签订购买合同及房屋登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，案外人是上述团购房屋的实际产权者，已经支付70%以上的房款，虽未办理房屋登记手续，但案外人对此无任何过错，因此北湖区法院查封涉案房屋违反了最高院的规定，请求撤销（2017）湘1002执685号执行裁定书，解除对位于郴州市北湖区科苑新城2栋1002号房的冻结。
本院查明：（一）2011年7月25日，郴州市科技工会联合会（乙方）作为市科技局系统在职干部职工和离退休人员购房户代表与被执行人鸿嘉公司（甲方）签订《商品房团购协议书》，双方对商品房概况、配套设施、商品房团购价格的确定、团购房付款方式、双方的一般义务和责任、交房时间、工程质量、办证时间、甲方违约及处理、乙方违约的处理等进行了约定。其中该协议第三条、第四条、第六条约定：住房销售均价按2580元/平方米销售给乙方，办理产权登记所需的税费按国家和当地政府的现行规定甲乙双方各自承担应缴纳的费用和税金；甲方土地摘牌后满1个月，乙方需付购房定金，每套5万元；甲方取得四证并三栋基础完成后支付款项至项目合同总价的30%；甲方取得商品房预售许可证时乙方协助甲方与每个购房户签订《商品房预售合同》，与此同时乙方每个购房户按照选择的付款方式交纳相应款项，余5%预留尾款作房屋质量保证金；以现金方式交款的按照工程进度付款，甲方与购房户签订《商品房预售合同》后付款至合同总价的50%，主体竣工验收后支付款项至合同总价的70%，房屋竣工验收合格后10个工作日内支付款项至合同总价的80%，房屋交付使用之日起10个工作日内支付款项至合同总价的95%和车位全款；以银行按揭贷款交款的，甲方协助购房户准备按揭材料，购房户按银行规定交足首付款后办理按揭贷款；本协议交房时间（工期）为720天（含节假日），从乙方职工交付购房定金之日算起，甲方应在720天内将经过依法验收合格的房屋交付给乙方购房户，交房时间（工期）不得延期。
（二）案外人张小郴参与了上述商品房团购，其于2011年12月21日交纳购房定金50000元，于2013年12月2日交纳购房款30000元，于2015年1月18日选定鸿嘉公司开发的位于郴州市北湖区科苑新城2栋10楼面积为138.97平方米的1002号住房、单价为2650元/平方米、总价为368271元，于2015年6月25日交纳房款110000元，共交纳房款190000元。
（三）申请执行人廖小凤、周圣诺与被执行人鸿嘉公司房屋买卖合同纠纷一案,本院依据已经发生法律效力的（2015）郴北民二初字第1230号民事判决书，于2017年5月23日立案执行，于2017年6月30日查封了被执行人鸿嘉公司名下的位于郴州市北湖区福城新区科苑新城2栋的房屋五套（预售证号2014－0268），房号为101、901、802、902、1002，查封期限三年，自2017年6月30日至2020年6月29日止。案外人在2017年8月7日被告知上述房屋已被本院查封，案外人为此向本院提出了执行异议。至本院查封上述房屋之日，鸿嘉公司尚未与案外人签订《商品房预售合同》，尚未向案外人交房。案外人除向鸿嘉公司购买上述房屋外，其名下无其他用于居住的房屋的房产登记信息。
本院认为，案外人以系涉案房屋的买受人为由，对登记在被执行人鸿嘉公司名下的商品房提出异议，且案外人尚未占有涉案房屋，故本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。上述第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋虽登记在鸿嘉公司名下，但在本院查封前郴州市科技工会联合会代表购房户与鸿嘉公司签订了书面的《商品房团购协议书》，案外人向鸿嘉公司支付的价款超过合同约定总价款的50%，且案外人名下无其他用于居住的房屋的房产登记信息，因此，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九之规定，裁定如下：
中止对郴州鸿嘉房地产开发有限公司名下的位于郴州市北湖区科苑新城2栋1002房（预售证号2014－0268）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 颜德良
二〇一八年一月十七日
书 记 员 林 蒙
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。