广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第5901号
原告东莞市人力资源局，地址：广东省东莞市鸿福路99号市行政办事中心东楼6楼，组织机构代码证代码：00733009-6。
法定代表人游祺晃，任局长。
委托代理人黄炽标，系广东理正明律师事务所律师。
被告罗嗣剑，女，汉族，1978年4月27日出生，身份证住址：江西省宜春市奉新县，
原告东莞市人力资源局诉被告罗嗣剑租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄炽标到庭参加诉讼，被告罗嗣剑经本法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市人力资源局诉称，2012年4月20日，原告与被告签订《物业租赁合同》一份，原告将其所有的位于东莞市××××号合计997.5平方米的物业出租给被告，用于经营床上用品及服装，租赁期限五年，从2012年4月23日起至2017年4月22日止；租赁期的前三年每月租金36792元，租赁期的第四年每月租金37896元，租赁期的第五年每月租金39033元；每月25日前，被告应将下月租金付清，每逾期一天，按应缴租金的0.5%加收滞纳金。租赁合同签订后，原告及时将租赁物交付给被告，被告每月亦基本能付清租金。可是，从2012年6月开始，被告却将租赁物分成一个个独立的铺位，未经原告同意的情况之下，先后转租给彭王强、翁海君、胡婷、葛晨、李刚富等人。原告知悉后即要求被告停止转租行为，但被告却以种种借口推搪，而且自2012年10月26日起拖欠租金。其后，尽管原告多次催促，均未果。被告擅自将租赁物分拆转租，而且没有依时按合同的约定向原告支付租金，已经构成违约，依据双方签订《物业租赁合同》的约定，原告有权单方面解除合同并收回租赁物。被告逾期支付租金，亦给原告造成一定的经济损失，依法应按合同的约定向原告支付滞纳金。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告于2012年4月20日签订之《物业租赁合同》；2、被告向原告支付租金至《物业租赁合同》解除之日止（暂计至2013年4月22日止为220752元）；3、判令被告自《物业租赁合同》解除之日将位于东莞市××××号的物业交还给原告；4、判令被告向原告支付租金逾期付款滞纳金（按每天0.5%之利率根据实际应付款项自2012年10月26日起分段计至清偿之日止，暂计至2013年4月25日止为人民币116630.64元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告罗嗣剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状与证据。
经审理查明，2012年4月20日，原、被告签订一份《物业租赁合同》，合同约定：原告将位于东莞市××××号的办公楼（以下简称“案涉租赁物”），面积997.5平方米（其中一楼铺面227.5平方米，二至五楼770平方米），出租给被告用于经营床上用品及服装，除双方另约定外，被告不得任意改变经营用途；租赁期限五年，从2012年4月23日起至2017年4月22日止，装修免租期3个月，即从2012年4月23日起至2017年7月22日止；租期第一至三年每月租金为36792元，租期第四年按3%递增一次，即每月租金为37896元，租期第五年按3%再递增一次，即每月租金为39033元；租金按月缴交，被告应于每月25日将下月租金交纳给原告，被告逾期缴交，按应缴租金每日加收0.5%的滞纳金；被告在合同签订之日，一次性向原告缴交保证金73584元，以及预缴第一个月租金36792元。合同第六条第6点约定：未经原告书面同意，被告不得擅自将承租的物业转借或转租给他人。合同第7条第2点约定：如被告擅自转租或转借案涉租赁物，或者逾期10天未交纳租金或累计拖欠租金达73584元以上的，原告有权随时解除合同并没收保证金。
原告主张：上述合同签订后，原告如约将案涉租赁物交付给被告使用；2012年9月份左右，原告发现被告将案涉租赁物分割成一个个独立的铺位，并将该些铺位转租给他人经营，原告不清楚被告具体转租了多少个小租户，但据原告了解被告至少转租给了案外人彭王强等五名小租户；原告发现被告转租后，要求被告停止转租行为，否则将解除合同，但被告不同意；同时，按合同约定，被告应于当月25日之前支付当月23日至下月22日的租金，但被告从2012年10月23日开始没有继续支付租金一直至今。原告认为被告将案涉租赁物转租并且拖欠租金长达数月，被告的行为已构成违约，因此原告依据合同约定起诉要求解除合同以及要求被告支付拖欠租金及滞纳金。又，原告主张：因被告已将案涉租赁物转租给他人，被告也拒绝将案涉租赁场地返还给原告，故原告至今未收回案涉租赁物。原告认为由于被告违约导致合同解除，因此原告有权要求被告返还案涉租赁物。
另查，东莞市城区办事处堑头社区居民委员会于2013年5月13日出具一份《证明》，内容为：“兹有位于东城花园大道162-170号楼房（共5层，建筑面积997.5㎡），属东莞市人力资源局所有。特此证明。”又，原告在庭审中确认案涉租赁物并未办理房产权属登记，也未办理建筑工程规划许可手续。
以上事实，有本院审查认定的证据：东莞市城区堑头社区居委会出具的证明一份、国有资产租赁合同书、租赁合同以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，被告罗嗣剑经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。因此，本院对原告提供的证据真实性予以确认。
根据东莞市城区办事处堑头社区居民委员会出具的《证明》，可证实原告是案涉租赁物的权属人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原告主张案涉租赁物大概是在1993年或1994年兴建，但对此并未提交证据予以证明，同时即使原告主张的兴建时间属实，但东莞市各街道从1990年4月1日《城市规划法》实施后开始实施城市规划，案涉租赁物位于东莞市城区办事处管辖范围内，但在建设过程中没有办理建筑工程规划许可手续，且在本案一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证，因此根据上述法律规定原、被告签订的案涉《物业租赁合同》应属无效，故本院对原告诉请解除合同不予支持。
虽然原、被告签订的案涉《物业租赁合同》是无效的，但被告在签订合同后实际使用了案涉租赁物，故被告应支付使用费给原告。使用费的支付标准，可参照双方当事人在《物业租赁合同》中约定的月租金数额计算。庭审中，原告主张被告从2012年10月23日开始没有继续支付租金，被告对此并未提出抗辩或者提交证据予以反驳，故本院依法采信原告上述主张。又，原告在庭审中主张其在本案中只要求被告支付从2012年10月23日起至2013年8月22日止拖欠的租金共计367920元（36792元/月×10个月），这是原告对其权利的自由处分，本院依法予以支持。
关于原告主张的滞纳金请求。由于双方当事人签订的案涉《物业租赁合同》是无效的，因此该合同中约定的违约条款也归于无效，故原告诉请滞纳金缺乏依据，本院予以驳回。
关于原告要求被告返还案涉租赁物的请求。由于双方当事人签订的案涉《物业租赁合同》无效，因此被告没有继续占有使用案涉租赁物的合法依据，现原告主张被告至今未返还案涉租赁物，被告对此并未提出抗辩或者提交证据予以反驳，故本院依法采信原告主张，被告应当将案涉租赁物予以返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市人力资源局与被告罗嗣剑于2012年4月20日签订的《物业租赁合同》无效。
二、限被告罗嗣剑于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市人力资源局支付使用费367920元。
三、限被告罗嗣剑于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市人力资源局返还位于东莞市东城区花园路162-170号的办公楼（共五层，面积997.5平方米）。
四、驳回原告东莞市人力资源局的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费为3180元，由被告罗嗣剑承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判
代理审判员 周敬棠
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 蒋戎婧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。