浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第902号
原告：浙江通盛物业服务有限公司，住所地杭州市天目山路181号。
法定代表人：吴振华，董事长。
委托代理人：吴云飞、周晓，浙江励恒律师事务所律师。
被告：方炜。
被告：楼云斐。
二被告共同委托代理人：唐晓冬，浙江天册律师事务所律师。
原告浙江通盛物业服务有限�司诉被告方炜、楼云斐物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月30日立案受理，依法由代理审判员李霞适用简易程序，于2016年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴云飞、周晓、被告方炜及二被告共同委托代理人唐晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告系淳安县千岛湖镇翡翠岛别墅龙鼎苑1幢物业的业主，与原告存在物业服务合同关系，该物业面积约为336.95平方米，该物业系由浙江通盛物业服务有限公司管理并提供服务。被告于2010年1月2日交接了涉案房屋，此后原告为其提供物业服务，但被告一直拒绝缴纳物业服务费，截止起诉之日，被告已连续拖欠物业管理服务费46094.76元，原告多次通过电话、登门、发函等方式催缴，要求被告支付拖欠的物业管理服务费。被告拒绝缴纳物业管理服务费的行为，严重扰乱原告的工作，并造成�失。现依据相关法律提起诉讼，故起诉请求判令：1、被告立即支付拖欠物业管理服务费人民币46094.76元（自2013年1月1日起计算至2015年12月31日）；2、被告赔偿原告损失2765.69元（15364.92＊6%＊2＋15364.92＊6%），以上两项合计人民币48860.45元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、翡翠岛前期物业服务合同1份（复印件，提交原件核对），证明原告向被告提供物业管理服务的事实，并证明各方的权利、义务；
2、催告函1份（复印件）、张贴照片1份（打印件）、EMS快递单1份（复印件，提交原件核对）、签收单1份（复印件），证明原告多次向被告催讨物业管理费的事实；
3、商品房交接书1份（复印件，提交原件核对），证明被告已接收本案所涉物业；
4、《商品房买卖�同》1份（复印件，提交原件核对），证明被告购买涉案房屋的事实；
5、房产查询记录表1份（复印件，提交原件核对），证明被告于2010年8月16日办理了涉案房屋的产权登记；
6、2012年7月签订的翡翠岛前期物业服务合同1份（复印件），证明原告向被告提供物业管理服务的事实，并证明各方的权利、义务。
二被告答辩称：2006年被告方炜买房时，售楼顾问及经理告诉方炜只要没有筹备物业委员会都不需要支付物业费。交房的时候方炜指出有瑕疵要求处理，一直没有处理好。买房十年，到现在为止没有接到过电话或书面的东西表示要召开业主委员会。即使原告提供物业，被告没有装修，物业收费标准远远超过周边其他小区。原告的诉请违背事实缺乏依据，被告从未签订物业服务合同，购房时房地产公司是说前期是不用交物业费的，尽快成�业主委员会，由业主委员会选聘物业公司。合同已经于2012年6月30日终止，原告的诉请是自2013年1月1日起计算至2015年12月31日的物业费，超出合同约定范围。原告提交的物业合同第24条第15款有规定，合同解除后原告退出物业服务，原告在2013年1月1日起至2015年12月31日提供物业服务是超出合同以外的行为，被告不需要支付物业服务费。原告的诉请一部分已超过诉讼时效。被告的房产是空置房，被告未入住，即使需要支付物业费，也需折扣支付，不应全额支付。原告提交的物业合同中没有赔偿利息的约定，原告要求被告赔偿利息损失没有依据，按年息6%计算超过同期银行贷款利率不应支持。被告没有给物业所在小区产生实质负担，原告擅自更改被告门禁密码，导致被告长期无法进入，原告要求支付的物业费标准高于周边标准不符情理，违背公平及权利义务对等原则。请驳回原告的诉讼请求。
二被告未向本院提供任何证据。
经庭审质证：对原告提交的证据。二被告对证据1不清楚，是原告及第三人签订，真实性及合法性由法院审核，对证明对象有异议，合同是原告与第三人签订，被告从未签订，对被告无约束力，合同本身还有是否履行的问题，仅凭该合同不能证明原告已向被告提供物业服务，合同已经在2012年6月30日终止，说明2013年1月1日起至2015年12月31日不存在物业服务关系，合同终止后原告应该退出物业管理，原告在2013年1月1日起至2015年12月31日提供物业服务是超出合同以外的行为，被告不需要支付物业服务费，合同第19条第4款可以看出空置房的物业费另行处理，不需要执行3.8元／月＊㎡的标准；证据2，邮寄的催告函被告是收到了，对张贴照片被告不清楚，2013年1月1日起至2015年12月31日不存在物业服务关系，催告函内容不符合事实，对被告无约束力；证据3的三性无异议，交接物业的时候房产公司对被告作出过承诺，前期物业费不需要被告承担；证据4的三性无异议，合同并未涉及物业服务的内容，被告也从未签署过物业服务合同；证据5三性无异议；证据6，系庭后提交已超过举证期限，应由原告承担举证不能后果，且该证据系复印件，对真实性有异议，即使存在原件也是原告为了应付本次诉讼与其有特殊关联关系的第三人杭州通盛房地产开发有限公司事后补签，且合同载明的信息与合同签订时点的有关合同当事人真实的信息并不相符；对合法性有异议，根据相关规定，前期物业合同签订应当采用招投标的方式进行或经政府物业主管部门批准，应向政府物业主管部门办理批准或备案手续，而原告无任何证据显示该合同的签订遵守了相关规定；对证明对象有异议，系事后补签，对被告无约束力，不能证明双方在2013年1月1日至2015年12月31日期间存在物业服务合同关系，该合同生效要件未成就，合同第四十三条约定“本合同经甲乙双方签字、盖章后生效”，从合同落款签章来看，虽有双方公章，但甲方法定代表人处印鉴不是当时甲方法定代表人印鉴，乙方法定代表人处签章为空白，故合同未完成签字和盖章，不具备合同约定生效要件。
本院认证认为，对原告提交的证据1、6，形式真实，且经本院核实，本院采信涉案小区由原告方提供物业管理服务的事实；证据2，被告已收到原告邮寄的催告函，予以采信；证据3、4、5，被告对三性均无异议，予以采信。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2007年5月13日，二被告与杭州通盛房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，由二被告向杭州通盛房地产开发有限公司购买龙鼎苑1幢，建筑面积为336.46㎡，出卖人应当在2009年6月30日前将商品房交付买受人使用。2009年6月19日，原告与杭州通盛房地产开发有限公司签订《翡翠岛前期物业服务合同》一份，约定由原告对翡翠岛别墅提供前期物业管理服务，委托管理期限定为3年，自2009年7月1日0时起至2012年6月30日24时止。合同第十九条约定：“1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2、本物业管理服务费，别墅住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米3.8元向乙方交纳；…4、空置房的物业管理服务费，分别由建设单位和业主按规定标准向乙方交纳”。2010年1月2日，方炜签署了涉案房屋的商品房交接书，房地产产权登记机关测定实际建筑面积为336.95㎡。2015年11月21日，二被告签收了原告出具的催告函，要求二被告在收到函件7日内支付拖欠的物业管理费和滞纳金。2010年1月2日至今，涉案房屋并未入住，二被告亦未支付过物业费用，故成讼。另经本院核实，涉案小区至今仍由原告方提供物业管理服务。
本院认为，全体业主均负有交纳物业费的义务，业主无正当理由不交纳物业费，将打破物业服务关系的稳定性和确定性，最终有损全体业主的利益。被告接受原告提供的物业服务，应依约支付物业费。
关于2012年7月1日起至今双方是否还存在物业服务关系的问题。被告对原告提交的证据6，即原告与杭州通盛房地产开发有限公司于2012年7月1日签订的物业服务合同真实性有异议，认为原告未能提供相关部门批准或备案手续，应为本次诉讼而补签。经本院核实，涉案小区至今仍由原告提供物业管理服务，本院认为，即使合同期限届满后未续签，原告继续�供物业服务，且业主委员会不能证明已明确拒绝接受服务的，应为构成事实物业服务合同关系，权利义务可参照原物业服务合同确定，故本案中双方间仍存在物业服务关系，被告应支付物业费。
关于诉讼时效的问题。被告辩称原告主张的部分物业费已过诉讼时效，鉴于双方并未签订单独的物业服务合同，原告与开发商签订的前期物业服务合同亦未约定物业费的具体缴纳时间，本院参考原告与同小区其他业主签订的单独的物业服务合同，缴纳时间应为自建设单位向二被告送达交付使用通知之日的次月起，第一次预交12个月，以后每半年预交一次，按年度缴纳。该约定不违反相关规定，故本院采纳该缴纳时间，首次缴纳预交12个月，之后的物业费，当年度上半年的费用在上年度12月31日前预交，下半年的费用在当年度6月30日前预交。本案于2015年12月30日立案受�，原告主张二被告支付自2013年1月1日起至2015年12月31日的物业费用，2013年度的物业费用已过诉讼时效，本院不予支持。2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用，鉴于涉案房屋并未实际入住，依据原《杭州市物业管理条例》规定，业主尚未居住的物业费按70%收取，2014年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》规定物业费按约定收取，故本案中，本院支持2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用为28425.1元（即3.8元／月＊㎡×336.95㎡×6月×70%＋3.8元／月＊㎡×336.95㎡×18月）。关于违约金的计算，二被告于2015年11月21日收到原告要求在7日内支付物业费用的函件，故违约金应从2015年11月29日起计算，原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整为按年利率5%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共�国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告方炜、楼云斐于本判决生效之日起七日内支付原告浙江通盛物业服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日的物业费用为28425.1元并按年利率5%计算支付该款自2015年11月29日起至本生效判决确定履行之日止的违约金；
二、驳回原告浙江通盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1022元，减半收取511元，由原告浙江通盛物业服务有限公司负担209元，被告方炜、楼云斐负担302元。原告于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1022元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。
代理审判员 李霞
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 徐苗