广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2683号
上诉人（原审被告）：庞红强。
委托代理人：蓝睿睿，广东尚典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈尧辉。
原审第三人：严雨森。
原审第三人：惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂。
经营者：严雨森。
上诉人庞红强因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陈尧辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2015年4月份至2016年2月份厂房使用费（18800元/月*11个月份）共206800元，及从起诉之日起支付银行同期贷款违约利率利息；2、本案诉讼费由被告承担
主要事实和理由：2014年3月11日，原告将位于惠州市沥林镇企岭村房屋和厂房（土地使用面积3300平方米及厂房面积3000平方米）出租给被告使用，被告于2015年4月份开始末支付使用费，原告多次要求被告处理无果，被告全无协商解决之意。
庞红强辩称，一、原、被告均不是本案适格的诉讼主体，涉租场所属于惠州市惠城区沥林镇企岭村集体所有。被答辩人非该村村民，未取得涉租场所建设用地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，缺乏工程竣工验收的其他必需资料。《建筑工程消防设计审核》与《建筑工程消防验收意见书》并非权属证明，无法证明被答辩人享有涉租场所的物权，涉租建筑工程的合法性存在瑕疵。被答辩人不具备签订《厂房租借协议书》的合同主体资格，不具备作为原告参与诉讼的主体资格。2014年3月11日答辩人与被答辩人签订《厂房租借协议书》。2014年4月15日被答辩人又与严雨森签订《厂房租凭合同书》,将涉租场所交付给严雨森经营惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂(以下简称：灯饰配件厂)，灯饰配件厂实际占用了涉租场所，《厂房租借协议书》无法履行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，在诉讼中，个体工商户应以营业执照上登记的字号为当事人，但同时注明该字号经营者的基本信息。因此，答辩人与被答辩人均不是本案适格的诉讼主体；二、未占用无效合同的租赁场所不产生支付租金的义务。2015年6月征得了被答辩人的同意，通过房产中介公司为被答辩人找到了新的租客广西籍黄先生。被答辩人与黄先生达成了租赁涉租场所协议，收取了黄先生相当于两个月租金的押金43600元及预收一个月租金21800元，由黄先生在租赁涉租场所经营家具店。同时，严雨森与被答辩人商议一致后，支付清楚了经营灯饰配件厂占用涉租场所期间的水、电费、场地占用费，当着被答辩人在场的面撤离了涉租场所。灯饰配件厂搬迁至温伟区位于惠州市惠环国际快件监管中心后面的厂房，2015年7月3日与温伟区签订《厂房租赁合同》。因黄先生无照经营家具店，喷油漆环保不合格，经营至2015年10月村民向环保部门投诉，家具店被迫关闭。请求支付租金超过一年的诉讼时效，依法不予支持。答辩人与被答辩人签订的《厂房租借协议书》无效，自始无效，无需向被答辩人支付至今未实际占用涉租场所的任何费用，被答辩人的起诉缺乏事实依据，与答辩人无关联，依法应予驳回起诉。
严雨森、惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂述称，原告与被告签订《厂房租赁租借协议书》，签订之后，惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂在该场地经营，在2015年7月12日撤离该场地，租金支付至2015年3月份，部分租金是我转账支付给原告的，部分是我雇请的一个姓何的员工现金支付的。2015年6月下旬，我与原告惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂搬离的事宜，当时原告称其没有在惠州，搬离前我找了中介人员介绍黄文租赁该厂房，中介费也是我支付的，承租人黄文在2015年6月底或7月初与原告签订租赁合同，当时我在场。我欠原告的三个月房租，用我之前交的两个月押金抵两个月，实际我只欠原告一个月的房租。原告已与黄文签订了租赁合同，我认为我与原告的合同同时就已经解除，所以就没有与原告签名书面解除协议的合同，我与原告的租赁合同在2015年7月12日已经解除。我认为被告不欠原告的租金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告系东莞市辉煌实业投资有限公司的法定代表人，该公司投资者为原告。2009年12月29日，惠州市惠城区沥林镇企岭村民委员会为（出租方、甲方）与东莞市辉煌实业投资有限公司（承租方、乙方）签订《土地及办公楼租赁合同》，乙方承租甲方开发区的土地及办公楼达成如下一致：土地总面积1965.8平方米，办公楼面积900平方米（两层无任何装修的毛坯房），租赁期自2010年3月1日至2055年12月31日，共计四十五年的使用权和处置权。合同还对其他事项进行了约定。
2014年3月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租借协议书》，乙方租用甲方位于惠州市沥林镇企岭村厂房、宿舍、场地，厂房、宿舍（除三楼东侧客房外）约3000㎡，场地占地面积3300㎡，每月18800元，租赁期由2014年4月1日起至2019年4月30日止，期限为伍年。乙方租借甲方楼房必须先缴付贰个月押金，壹个月当期租金，即人民币18800元，租借期满即如数退回押金，从2014年5月1日计租；缴交租金日期必须每月5号前缴交，否则每逾期一天承担应缴金额千分之一滞纳金;乙方应严格按约定履行缴交租金，若超过十天不缴租金，甲方按当月租金总额计3%收取乙方滞纳金，若超过三十天不缴租金，甲方可一次性向乙方追讨合同期间的未付部分租金，并有权没收合同保证金、单方终止合同。《厂房租借协议书》还对其他事项进行了约定。原告称签订《厂房租借协议书》当天就已经把厂房交付给被告使用，被告预交了2个月的押金及1个月租金，合计56400元，被告支付租金至2015年3月份，从2015年4月开始未支付租金，诉请的租金已扣了预交的1个月租金，没有扣除2个月的押金，该2个月的押金予以没收，其与谁签订合同就由谁承担责任，至于被告与第三人的事情由其自行处理。被告则称我向原告预交了2个月的押金37600元及1个月租金18800元，原告有出具收据，又向原告交了几个月租金，有现金也有转帐，案涉厂房没有交付给被告使用，而是交付给第三人严雨森经营惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂，应由两个第三人承担责任。第三人严雨森称不是其与原告签订的合同,《厂房租借协议书》签订之后，惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂在该场地经营，该厂在2015年7月12日撤离该场地，我本人和被告及我聘请的管理人员有向原告交租金，其所交租金都是转帐支付，租金支付至2015年3月份，不同意承担责任。
另查，根据被告提交的日期为2015年7月3日的《厂房租赁合同》显示，出租方(甲方)为惠州市环益再生资源有限公司，承租方(乙方)为惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂，甲方同意将位于惠州市惠环镇快件监管中心后面自建简易厂房租赁给乙方使用，厂房、宿舍、办公室及其他建筑面积共为700平方米；乙方租用该厂房期限为三年，即自2015年7月3日至2018年6月30日止；厂房、办公室月租金人民币为柒仟元整(大写)；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。合同还对其他事项进行了约定。第三人严雨森称在2015年7月11日或12日自行将厂房设备搬离租赁原告的厂房。
又查，根据原告提供的《厂房租借协议书》显示，原告与案外人唐德信于2016年3月18日签订该份厂房租借协议书，约定将案涉厂房、宿舍、场地租赁给案外人唐德信使用。
再查，根据被告提交的日期为2014年4月15日的《厂房租凭合同书》显示，甲方为陈尧辉，乙方为严雨森，甲方将位于仲恺高新区沥林镇企岭管理区一栋单层厂房出租给乙方使用，每月租金为人民币2500元。原告称当时其委托在沥林专门办理营业执照的中介，想办理惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂的营业执照，是中介提供这个合同书，除了身份证、照片是其本人提供的，其他全部手续都是中介办理的，其没有与第三人严雨森签订过《厂房租凭合同书》，该合同书上“陈尧辉”的名字不是其本人所写。被告称没看过这份《厂房租凭合同书》，该合同书上“严雨森”的名字不是其本人签的，手印也不是其本人按的。第三人严雨森称不清楚有这份《厂房租凭合同书》，也没有与原告签订《厂房租凭合同书》。原告于2016年12月28日申请对《厂房租凭合同书》上“陈尧辉”名字进行笔迹及指纹鉴定，本院依法委托广东西湖司法鉴定所进行鉴定。2017年1月6日，本院去函惠州市仲恺高新区市场监督管理局，调取《厂房租凭合同书》和涉及“陈尧辉”签名、按指印的相关证据原件进行笔迹和指纹鉴定。该局于2017年1月10日回复本院，内容为：我市场监督管理所在受理营业执照时，需受理人提供合同原件与复印件，办理时收复印件并注明此复印件与原件相符，不需要原件归档。”2017年2月24日，本院作出（2016）粤1302民初5282号通知书，原告应在收到本通知书后7个工作日内将预交鉴定费人民币8000元转账或现金支付至广东西湖司法鉴定所的账号(44×××24)，逾期未交鉴定费，视为放弃申请鉴定。因申请方(即原告)未在规定时间内缴纳鉴定费用，该鉴定所于2017年3月15日出具函，退回鉴定委托。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告系东莞市辉煌实业投资有限公司的法定代表人，该公司投资者为原告陈尧辉，故原告属于诉讼主体适格，被告提出陈尧辉不具备作为原告参与诉讼的主体资格的理由不成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《厂房租借协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
原告已按协议约定将涉案厂房、宿舍等交付给被告使用，被告应按协议约定向原告支付租金，但被告没有按期限支付租金给原告的行为已构成违约，应承担违约责任。对于被告提出原告与第三人严雨森签订《厂房租凭合同书》，将案涉厂房、宿舍、场地交付给第三人严雨森经营的惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂使用，应由第三人严雨森、惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂承担向原告支付租金。本案中，原告与第三人严雨森均否认有签订过《厂房租凭合同书》，虽原告申请对《厂房租凭合同书》上“陈尧辉”名字进行笔迹及指纹进行鉴定，没有在指定的期限预交鉴定费，但因该合同书约定的每月租金为人民币2500元，而被告和第三人严雨森是按《厂房租借协议书》约定的每月向原告交租金人民币18800元，以及被告亦是按每月的租金18800元向原告预交1个月的租金和2个月的押金，故应认定该《厂房租凭合同书》并未实际履行。因此，被告提出不承担向原告支付租金的理由不成立，本院不予采纳。至于被告签订《厂房租借协议书》后，案涉的厂房、宿舍、场地由第三人严雨森经营，是被告与第三人之间的问题，本案不作处理。
被告及第三人严雨森称承租人黄文在2015年6月底或7月初与原告签订租赁合同，当时其也在场，因没有提交相关证据予以佐证，本院不予采信。虽第三人严雨森称在2015年7月11日或12日自行将惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂的设备搬离租赁原告的厂房，但原、被告双方没有签订解除或中止该《厂房租借协议书》，被告在第三人严雨森搬离设备后仍实际使用租赁物，视为双方同意按原合同约定的条件继续履行，被告应当按原协议书约定的租金标准向原告支付租金。本案中，被告及第三人严雨森均承认有向原告支付过租金18800元/月，由于被告及第三人严雨森没有提供相关证据予以证明，已向原告支付租金的具体期限，原告及第三人严雨森确认案涉厂房、宿舍、场地的租金交至2015年3月，从2015年4月份起未支付租金，而原告承认在2016年3月18日将案涉厂房、宿舍、场地租赁给案外人唐德信使用，故原告请求被告支付2015年4月至2016年2月份的租金，有事实依据，本院予以支持。
因双方在《厂房租借协议书》约定被告超过三十天不缴租金，原告有权没收合同保证金，但原告收取被告缴付贰个月押金，原告认为2个月的押金予以没收，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上述2个月的押金在被告应向原告支付的租金中予以扣减，故被告应向原告支付2015年4月份至2016年2月份的租金206800元(18800元/月×11个月),扣除被告已向原告支付2个月的押金共37600元，被告仍应向原告支付2015年4月份至2016年2月份的租金169200元。对于原告主张被告支付从起诉之日（即2016年7月7日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告庞红强应于本判决书生效之日起十日内向原告陈尧辉支付租金人民币169200元及利息（计算方式：以169200元为本金，从2016年7月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）。
二、驳回原告陈尧辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4402元，由原告陈尧辉负担1210元，被告庞红强负担3192元。
当事人二审意见
上诉人庞红强不服原审判决上诉称，2009年12月29日，惠州市惠城区企岭村民委员会(以下简称企岭村委)与东莞市辉煌实业投资有限公司(以下简称东莞辉煌公司)签订《土地及办公楼租赁合同》，由东莞辉煌公司租赁企岭村委会土地面积1965.8平方米，两层无任何装修的毛坯办公房900平方米。租赁场所未取得建设用地的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，属违法建筑。东莞辉煌公司与上诉人无合同关系。
被上诉人与企岭村委无合同关系，与案涉场所无关联，于2014
年3月11日冒用企岭村的厂房、宿舍、场地(除三楼东侧客房外)约3000平方米，占地面积3300平方米(超出东莞辉煌公司的租赁范围)。
在未取得涉租场所处分权的情况下与上诉人签订无效的《厂房租借协议书》，约定月租18800元，谋取2个月押金及一个月租金，不当得利款项56400元应予返还。
2014年4月15日被上诉人又与严雨森签订《厂房租凭合同书》，同时，因被上诉人“一房二租”，导致上诉人与被上诉人签订的《厂
房租借协议书》无法履行而终止，上诉人未占用涉租场所，在惠州××××路继续租用厂房经营惠城区铭钜精密五金厂。上诉人与两原审第三人无关联。被上诉人同样无权与严雨森签订《厂房租凭合同书》，严雨森占用涉租场所与东莞辉煌公司形成的是口头合同，严雨森依惯例向被上诉人支付，严雨森除了拖欠最后一个租金之外，没有拖欠被上诉人的其他租金。严雨森经营的灯饰配件厂搬离涉租场所后，由黄某租赁涉租场所。
被上诉人与东莞辉煌公司均是独立的完全民事行为人，原审法院认定公司的合同行为由投资者代诉是错误的，被上诉人的原告主体地位不适格，应予驳回起诉。案涉责任应由第三人承担，上诉人无需承担责任。超过诉讼时效的请求丧失胜诉权。
为维护上诉人的合法权益，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一、二项，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的起诉；2、确认被上诉人无权处分涉租场所，与上诉人签订《厂房租借协议书》无效。上诉人无需向被上诉人承担责任；3、被上诉人向上诉人退回不当得利收取的2个月押金及一个月租金合计56400元；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈尧辉答辩称,服从原审判决。
原审第三人严雨森和惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂述称，没有意见陈述。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查，二审中，陈尧辉提交了一份《建设用地规划许可证》，证明涉案土地已取得用地许可。
本院认为，根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、被上诉人是否具有本案的诉讼主体资格，其与上诉人签订的《厂房租借协议书》是否有效；2、被上诉人主张仍欠厂房使用费的理由是否成立及上诉人是否承担仍欠租金的清偿责任。
关于被上诉人是否具有本案的诉讼主体资格，其与上诉人签订的《厂房租借协议书》是否有效的问题。根据本案查明的事实，东莞市辉煌实业投资有限公司（下称辉煌公司）于2009年12月29日与惠州市惠城区沥林镇企岭村民委员会签订了一份《土地及办公楼租赁合同》，依据该合同，被上诉人取得了涉案土地及地上建筑物（办公楼）的承租权及在租赁地上兴建厂房的权利。2014年3月11日，被上诉人与上诉人签订《厂房租借协议书》，约定被上诉人将辉煌公司承租的上述土地、办公楼及辉煌公司兴建的厂房出租给上诉人。因被上诉人系辉煌公司的法定代表人，且其是辉煌公司的唯一投资者，故其有权代表辉煌公司与上诉人签订《厂房租借协议书》。由此，在被上诉人认为上诉人拖欠其租金未付时，其具有向原审法院提起本案诉讼的主体资格。上诉人认为被上诉人不具备提起本案诉讼的主体资格的理由不成立，本院不予支持。
至于《厂房租借协议书》是否有效，因涉案厂房、宿舍为农村房屋，又经消防部门验收合格，且厂房、宿舍所在的土地已取得《建设用地规划许可证》，故原审法院认定合同合法有效，并无不当，本院予以支持。上诉人主张租赁合同无效，理由不充分，本院不予支持。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行各自义务。
关于被上诉人主张仍欠厂房、宿舍、场地使用费的理由是否成立以及上诉人是否承担仍欠租金的清偿责任的问题。根据上诉人自认的合同签订后其已向被上诉人支付2个月押金及一个月租金的事实，再结合原审第三人陈述的其与上诉人在涉案厂房、宿舍、场地合作经营惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂和原审第三人缴交租金的事实，可以推定，被上诉人在与上诉人签订租赁合同后，已将约定的厂房、宿舍、场地等交付给上诉人使用，上诉人认为其并未租用涉案厂房、宿舍、场地和请求被上诉人返还押金、租金合计56400元，理由不成立，本院不予支持。至于上诉人主张被上诉人在已与其签订租赁合同后又与原审第三人签订《厂房租凭合同书》，将案涉厂房、宿舍出租给原审第三人经营的惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂，构成“一房二租”，导致其无法租用涉案厂房、宿舍，本院分析认为，因该合同书约定的每月租金为2500元，而上诉人与被上诉人签订的《厂房租借协议书》约定的每月租金为18800元，如被上诉人按每月租金2500元出租案涉厂房、宿舍则明显有悖常理。且被上诉人与原审第三人均不认可该合同。据此，原审判决认定该《厂房租凭合同书》并未实际履行正确。上诉人主张被上诉人“一房二租”，依据不充分，本院不予采纳。至于上诉人在签订《厂房租借协议书》后，是否将案涉的厂房、宿舍交给原审第三人经营管理或与原审第三人合作经营管理而形成的法律关系，与被上诉人无关，不能作为上诉人未租用涉案厂房、宿舍、场地和拒交租金的依据及理由。
关于上诉人拖欠租金的起止时间的确定，根据被上诉人及原审第三人确认的案涉厂房、宿舍、场地的租金交至2015年3月，本院确定，上诉人从2015年4月起拖欠租金。而租金的止算时间应为被上诉人将案涉厂房、宿舍、场地租赁给他人的2016年3月。上诉人和原审第三人认为惠州市仲恺高新区合一灯饰配件厂在2015年7月就已搬离租赁厂房、宿舍、场地，实际只拖欠一个月租金，本院认为，因上诉人与被上诉人签订的《厂房租借协议书》仍在履行中，上诉人以原审第三人与案外人另外签订的租赁合同，作为认定其已搬离涉案厂房、宿舍、场地，不再租用涉案厂房、宿舍、场地的依据，明显依据不足，本院不予认定。抵扣上诉人已预交的二个月押金后，上诉人应将仍欠的2015年4月至2016年2月的租金合计169200元支付给被上诉人。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实和实体处理均正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4402元，由上诉人庞红强负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓耀辉
审判员 曾 莹
审判员 寇 倩
二〇一七年十一月四日
书记员 叶婷婷
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；