浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第133号
上诉人（原审被告）：长兴聚恒房地产开发有限公司。
法定代表人：徐胜炎。
委托代理人：缪伟峰，
被上诉人（原审原告）：李厚海。
上诉人长兴聚恒房地产开发有限公司（以下简称聚恒公司）与被上诉人李厚海商品房买卖合同纠纷一案，上诉人聚恒公司不服长兴县人民法院（2008）长矿民初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理，并于2009年4月8日组织双方当事人进行了调查。经过阅卷与调查，本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2005年9月16日，李厚海与聚恒公司签定《商品房买卖合同》1份，李厚海购买聚恒公司开发的紫金水岸华庭16幢一单元1号房，总面积266.55平方米，单价为5650元／平方米，总房价为1506008元。双方约定的付款方式为：2005年9月16日付房款606008元，含定金10000元，余款900000元在合同签定之日起十日内办理按揭，如由买受人原因造成按揭不能如期完成应于出卖人通知起十日内付清余款；同时约定房屋的交付期限为2006年5月30日；并且约定出卖人逾期交房的违约责任，“……最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”2005年9月16日，李厚海和聚恒公司达成《欠款协议》1份，约定：“……乙方（李厚海）暂欠甲方（聚恒公司）首付款人民币450000元，所欠款项于房屋交付前一周内付清，交付时间以甲方通知为准……。”2007年8月6日，双方达成《补充协议》1份，确定该房屋的实际面积为269.39平方米，并按照实际建筑面积将房价调整为1522054元。2007年8月7日，聚恒公司财务部出具《转款确认单》1份，内容为：李厚海所在“浙江冠龙园林绿化有限公司”同意从其单位的工程款中扣付450000元抵扣李厚海的购房款。且开具工程收款收据450000元，作为转帐依据。该确认单上附有聚恒公司工作人员张会平2007年8月8日书写的同意抵扣的证明。后该450000元以转帐的形式于2008年6月23日出具了收款收据。浙江省湖州市中级人民法院2008年5月16日出具（2008）湖民一终字第153号民事调解书1份，该调解书注明了“原判认定2007年8月8日抵扣冠龙公司工程款450000元，作为冠龙公司法定代表人在聚恒公司的购房款”。2008年6月12日，李厚海向聚恒公司致函1份，以已于2007年8月6日已全部履行完毕为由要求聚恒公司交房。2008年6月19日，聚恒公司向李厚海致函1份，阐明2008年5月16日湖州中院出具调解书之日为450000元抵扣之日，并通知李厚海收函后3日内来办理交房。2008年6月23日，聚恒公司向李厚海交付了房屋。李厚海付购房款聚恒公司开具收款收据的日期及金额为：2005年9月16日100008元，2006年1月24日56000元，2006年2月10日450000元，2006年2月24日506000元，2008年6月23日450000元（转帐），2008年6月23日16046元，合计1578054元。2008年9月25日，李厚海以聚恒公司违约及多收购房款为由诉至法院，双方纠纷成讼。
原审法院审理认为：李厚海和聚恒公司2005年9月16日签定的合同，同日达成的欠款协议均系双方真实意思表示，且符合有关法律规定，本院均予以认定。合同约定的付款方式为：2005年9月16日付房款606008元，含定金10000元，余款900000元在合同签定之日起十日内办理按揭，如由买受人原因造成按揭不能如期完成应于出卖人通知起十日内付清余款；同时约定房屋的交付期限为2006年5月30日。但同日，李厚海与聚恒公司又达成《欠款协议》1份，约定：“……乙方（李厚海）暂欠甲方（聚恒公司）首付款人民币450000元，所欠款项于房屋交付前一周内付清，交付时间以甲方通知为准……。”可见双方对付款、交房又做了新的约定，即聚恒公司允许李厚海暂欠购房款450000元，该款在聚恒公司交付房屋之前一周内付清。但事实上，该450000元是以李厚海所在单位浙江冠龙园林绿化有限公司工程款抵扣的形式支付的，从2007年8月7日聚恒公司公司财务部出具《转款确认单》可以确定双方确定的抵扣日期为2007年8月8日。李厚海最后的付款日期为2007年8月8日。聚恒公司交付房屋的日期为2008年6月23日，虽然欠款协议约定“所欠款项于房屋交付前一周内付清，交付时间以甲方通知为准”，但事实上聚恒公司并没有通知交房，而李厚海付清450000元的时候聚恒公司尚未交房，故聚恒公司逾期交房的行为构成违约，应该按照合同承担相应的违约责任。违约计算的金额为截止到2007年8月8日李厚海交房价款1506008元，计算方法按照日万分之三从2007年8月9日算至2008年6月23日即145028.57元。
关于李厚海是否多支付购房款56000元。从双方提交的证据来看，李厚海提交的是聚恒公司出具的收款凭证，虽然收款方式为“转帐支票”并有相应的支票号码，收款人栏为“李厚海”，但聚恒公司提交的2006年1月24日收款收据核查联、2006年1月31日记帐凭证1页，2006年1月银行往来帐4页尚不能证明李厚海2006年1月24日以支票的形式支付了56000元，且该支票为空头支票。从本案的实际情况来看，李厚海2006年1月24日后相继支付了几笔购房款，但聚恒公司却未能将已挂应收帐款的56000元扣除；且在2007年7月31日，李厚海以为该收款凭证遗失找到聚恒公司财务时，财务工作人员还开具了相应的证明。所以应认定2006年1月24日李厚海确实支付购房款56000元，李厚海的总付款为1578054元，而实际总房款为1522054元，李厚海多支付聚恒公司购房款56000元，聚恒公司理应返还。聚恒公司多收购房款的行为给李厚海造成了损失，理应承担相应的赔偿责任，应按照日万分之二点一从2008年6月23日算至2008年9月25日，确定该损失为1081.92元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、长兴聚恒房地产开发有限公司给付李厚海逾期交房违约金145028.57元。限于本判决生效后十日内付清；二、长兴聚恒房地产开发有限公司返还李厚海购房款56000元，赔偿损失1081.92元，合计57081.92元；三、上述第一、二项合计202110.49元，限于判决生效后十日内付清；四、驳回李厚海的其他诉讼请求。
上诉人聚恒公司不服原审法院上述判决，向本院上诉称：原审认定事实错误。1.原审依据《转款确认单》认定李厚海最后支付购房款45万元的日期为2007年8月8日，但上诉人认为根据《转款确认单》45万元工程款抵扣购房款的条件是要开具工程发票作为转帐依据，否则不应认定抵扣成立。实际抵扣的成立应当是湖州市中级人民法院（2008）湖民一终字第153号民事调解书生效才得以确认，因此该45万元的付款日期应当是该调解书签订时间即2008年5月16日。而最终尾款16046元付清时间为2008年6月23日，交房时间也是2008年6月23日，所以不存在上诉人违约的事实。一审判定上诉人应承担违约金145028.57元错误。2.原审认定李厚海多支付房款56000元没有事实依据。被上诉人提交的收款收据内明确为转账支票，而李厚海却认为是现金，因此对于支付现金的举证责任应当是李厚海。实际上，李厚海2006年1月24日支付的56000元是空头支票，其后来又在2006年2月9日再付相同的56000元，并且李厚海在2008年6月23日补交购房面积调整后的差价款16046元时也未提出任何异议，在2008年7月23日起诉状中也未提出多付房款的问题。所以，原审认定事实错误，导致作出错误判决，特提出上诉，请求二审撤销原判，改判驳回李厚海的诉讼请求。
被上诉人李厚海答辩称关于延期交房的计算时间问题，最终确认应当是湖州市中级人民法院（2008）湖民一终字第153号民事调解书认定的45万元的转款日期，2007年8月8日上诉人同意抵扣45万元，所以该日作为房款抵扣之日是清楚的，一审认定准确。关于2006年1月24日的56000元，被上诉人支付的是现金，而不是支票。所以原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持一审判决。
二审中，双方当事人争议的焦点有两点：一、李厚海最后一笔45万元的房款支付日期应当如何确定；二、李厚海是否多支付了56000元购房款。
关于争议焦点一：根据本案双方当事人确认一致的事实，李厚海最后一笔45万元房款的是通过李厚海所在的“浙江冠龙园林绿化有限公司”以工程款抵扣的方式支付的。根据聚恒公司财务科2007年8月7日出具的“转款确认单”，“浙江冠龙园林绿化有限公司”已同意从其工程款中抵扣李厚海购房款45万元，要求销售部和工程部予以确认是否可以抵扣，2007年8月8日聚恒公司的工作人员张会平出具证明意见，同意工程款抵扣购房款。因此，李厚海的45万元购房款的支付日期应当认定为双方确认工程款抵扣之日，即2007年8月8日。至于湖州市中级人民法院（2008）湖民一终字第153号民事调解书是对浙江冠龙园林绿化有限公司与聚恒公司的工程款争议的处理，并没有确定45万元工程款抵扣日期，因此，被告认为调解书签署日期为45万元工程款抵扣日期的抗辩不能成立。
关于争议焦点二：双方当事人对于2006年1月24日的56000元的购房款收据陈述各异。聚恒公司认为该收据载明的付款方式为支票，而当时李厚海所支付的该发票实际为空头支票，所以该56000元实际并未支付。而李厚海主张当时支付的是现金，至于收据为何载明是支票，其当时领取收据时并未注意。从举证责任的角度看，李厚海所持有的聚恒公司出具的收款收据是直接证据，足以证明其曾经向聚恒公司支付了56000元购房款，除非聚恒公司有充分的证据将其推翻。但从本案事实来看，聚恒公司陈述其在发现李厚海交付的为空头支票后，将支票返还给李厚海，但其却未能收回收据，且2007年7月31日，李厚海以为上述收款凭证遗失而找到聚恒公司时，财务科还开具了相应的核查联证明，聚恒公司财务的行为显然与其主张的李厚海支付的为空头支票的事实相矛盾。另聚恒公司主张其虽然开具了收据，但由于该款实际未到帐，所以进行了应收账款的挂账处理，但此后李厚海又相继支付了几笔购房款，聚恒公司均未对该挂账进行扣除，作为一个具有规范财务制度的公司，这样处理显然不符常理。因此，聚恒公司无法提供证据证明李厚海支付的为空头支票，且其一系列开具收据的行为均与其所主张的事实相悖，所以应认定，李厚海确实支付了该56000元购房款，其总共支付房款为1578054元，而实际应支付为1522054元，李厚海多支付了56000元房款。
综上，本院认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6606元，由聚恒公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨林法
审 判 员 周 勇
代理审判员 冯杰民
二〇〇八年五月五日
书 记 员 贾艳红