山西省原平市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0981民初1104号
原告：郭鹏飞，男，1987年7月11日出生，汉族，原平市人，农民。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：刘丽永，山西承仲律师事务所律师。
被告：原平市中小企业信用担保中心。住所地：原平市京原南路148号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：韩全栓，该中心主任。
委托诉讼代理人：李振昊，山西隆诚律师事务所律师。
原告郭鹏飞诉被告原平市中小企业信用担保中心案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2016年6月20日作出（2016）晋0981民初29号民事判决书，判后被告原平市中小企业信用担保中心不服，提出上诉，2016年12月27日，忻州市中级人民法院（2016）晋09民终1034号民事裁定书裁定，撤销原判，发回本院重新审理，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭鹏飞及其委托诉讼代理人刘丽永、被告原平市中小企业信用担保中心的委托诉讼代理人李振昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭鹏飞向本院提出诉讼请求：停止对（2015）原执字第166号被执行标的物中原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺的强制执行，并确认原告租赁使用权合法有效，有权使用至2025年4月2日。事实与理由：2011年4月3日，(2015)原执字第166号一案的被执行人梁恩贵与原告郭鹏飞签订房屋租赁协议，双方约定将梁恩贵名下的原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺租赁给郭鹏飞使用，租期自2011年4月3日至2025年4月2日止，合同签订后，申请人依约履行了全部义务，并实际接收房屋进行经营使用。2015年12月2日，原告接到原平市人民法院传票，得知原平市中小企业信用担保中心与梁恩贵抵押合同纠纷已进入执行程序。当法院责令原告迁出时，原告遂向法院提出执行异议申请，后被驳回。原告认为，被告申请强制执行的行为已严重侵犯了原告对原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺的合法使用权，无奈只好向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。
被告辩称：原告提供的租赁协议真实性存在问题，租金没有实际给付而是由民间借贷转为租金，实际没有交付过租金，双方租赁关系不成立，原告的诉讼请求不能对抗法院的强制执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：
关于租赁关系是否成立的问题。根据查明的事实和原告提供的租赁协议、收条、转租合同证实原告郭鹏飞已合法取得涉案房屋的租赁权，实际占有、使用该房屋，并且于2014年4月1日将涉案房屋转租赵慧星。原告提供原平市薄利隆商贸有限公司的收款凭证6份，其中收据号为6012107的收款凭证载明：收郭官所借款55万元为2011.1.1.入欠款借入，可证实双方2011年之前就存在借贷关系等经济往来。原告通过抵扣欠款的方式已支付全部房屋租金，而且梁恩贵（梁俊杰代签）亦为原告出具租金收据，双方租赁合同已经履行，本院对梁俊杰的询问笔录中，梁俊杰亦承认租赁协议、收条的真实性。被告不认可租赁协议的真实性，但未提供足以反驳该租赁协议的任何证据，故对原告提供的上述证据，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原平市中小企业信用担保中心与原平市薄利隆商贸有限公司及梁恩贵、王巧团、郭官所、王贵团抵押合同纠纷一案，原平市人民法院于2015年5月8日作出（2014）原商初字第210号民事判决书，判决：”一、限本判决生效十日内，被告原平市薄利隆商贸有限公司偿还原告原平市中小企业信用担保中心为其垫付的借款本金及利息人民币495.1925万元。二、原告原平市中小企业信用担保中心对被告郭官所位于××区号土地一处(土地证号:城区国用(企)字第97-010**号)及郭官所、王贵团位于××区号房产一处(房屋所有权证：原房权证2014字第XX**号、3XX**号)、被告梁恩贵位于××区号土地一处(土地证号:城区国用《企)字第97-010l7号）及被告王巧团、梁恩贵位于原平市前进西街1**号房产一处(房屋所有权证:原房权证2014字第XX**号、3XX**号)、被告王巧团位于西镇新区土地一处(地号:原集用(2001)字第013号)及被告王巧团位于西镇新区房产一处(房屋所有权证:房权证字第XX**号)享有抵押权，原告原平市中小企业信用担保中心在被告原平市薄利隆商贸有限公司未在本判决确定的履行期限内履行本判决书第一项内容后对上述抵押财产以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在各自的抵押金额内优先受偿”。判决生效后，原告原平市中小企业信用担保中心申请强制执行，本院于2015年8月11日立案执行，2015年11月5日作出（2015）原执字第166号执行公告，责令判决书确认的抵押财产的现占用人在三日内自动迁出，逾期本院强制执行。原告郭鹏飞于2015年11月17日提出执行异议，主张其对拟拍卖的王巧团、梁恩贵位于原平市前进西街191号房产一处(房屋所有权证:原房权证2014字第XX**号、3XX**号)享有租赁权，要求中止执行，本院于2015年12月25日作出（2015）原执异第7号执行裁定书，裁定驳回原告郭鹏飞的执行异议请求。原告郭鹏飞对该裁定不服故提起本案之诉，请求停止对(2015)原执字第166号被执行标的物中”原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺”的强制执行，并确认原告租赁使用权合法有效、有权使用至2025年4月2日。
另查，2011年4月3日，梁恩贵与郭鹏飞签订了房屋租赁合同，合同约定：”甲方:梁恩贵。乙方:郭鹏飞。经甲乙双方协商，甲方愿意将属于自己名下的位于原平市前进西街大修厂商业楼下l9l号两间门面店铺继续租给乙方用于办理商务业务使用，具体达成如下协议，希双方遵守执行。(一)甲方将位于原平市前进西街大修厂商业楼下两间门面店铺以人民币六万元整每年租给甲方开办商行，l4年租金一次性交付甲方，甲方凭收据支取本款。(二)房屋租给乙方用于营业性的经营，需按公安要求进行店铺的改装，增设防盗抢设施，在不改变主体结构的情况下，甲方不得干涉乙方改装修等作业。(三)租赁期从2011年4月3日起到2025年4月2日止，合同期满时，在同等价位的基础上，优先乙方承租。(四)除自然毁灭性灾害和不可抗拒的政策性改变，以及本企业倒闭清算完结外，本租赁合同不做中途修改。(五)本合同一式两份，甲方执一份，乙方执一份。甲方：梁恩贵（梁俊杰代签）。乙方：郭鹏飞。二〇一一年四月三日”。2011年4月10日，郭鹏飞通过抵扣欠款给付梁恩贵租金30万元，2011年10月1日，郭鹏飞通过抵扣欠款给付梁恩贵租金54万元。梁恩贵（梁俊杰代签）均出具收款收据。现该房屋原告郭鹏飞于2014年4月1日转租赵慧星。原平市薄利隆商贸有限公司向浦发银行忻州支行贷款，被告原平市中小企业信用担保中心为其提供担保，梁恩贵、王巧团提供反担保，于2014年6月19日将其位于原平市前进西街191号1幢（房屋所有权证号：3017696）办理他项权利（抵押）登记，约定期限为2014年6月12日至2015年2月7日。
本院认为：原告郭鹏飞与梁恩贵于2011年4月3日签订的房屋租赁合同合法自愿，不违反法律强制性规定，属有效合同。原平市薄利隆商贸有限公司向浦发银行忻州支行贷款，被告原平市中小企业信用担保中心为其提供担保，梁恩贵、王巧团提供反担保，并于2014年6月19日设立他项权利，被告原平市中小企业信用担保中心取得抵押权，合法有效。但该抵押权设立时抵押物已出租于原告郭鹏飞，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：”订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。据此，原告郭鹏飞对涉案房屋仍享有租赁权。被告原平市中小企业信用担保中心依据生效的法院判决申请强制执行，并无不妥；法院依法执行，亦属正当，但在执行过程中应当对原告享有的租赁权依法保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百九十条的规定，判决如下：
一、原告郭鹏飞对原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺享有租赁权（租赁期至2025年4月2日止）。
二、准许对原平市前进西街191号大修厂商业楼下两间门面店铺进行执行。
案件受理费80元，由被告原平市中小企业信用担保中心负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审判长郭志强
审判员闫志峰
审判员王瑛
二〇一七年十二月八日
书记员郗晏晨