江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初7964号
原告：江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司桑墟支行，住所地江苏省沭阳县桑墟镇北京路16号。
负责人：邱尚，该支行行长。
委托诉讼代理人：耿晓锐，该公司员工。
委托诉讼代理人：叶莉，江苏序阳律师事务所律师。
被告：张道建，男，1966年8月5日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：王桂平，女，1964年10月5日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：姜波，男，1971年12月1日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
原告江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司桑墟支行与被告张道建、王桂平、姜波金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿晓锐、叶莉，被告张道建、王桂平、姜波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告张道建、王桂平偿还原告贷款本金200000元及利、罚息（计算至2017年5月19日为6727.74元，之后按年利率8.163%上浮50%计算至还清款之日止）；原告对被告张道建、王桂平提供抵押的位于沭阳县万匹乡红万桑公路西侧、张道峰北侧、冯伟高南侧的商业用房享有优先受偿权；被告姜波对上述第一项债务承担连带还款责任；三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月28日，原告与被告张道建、王桂平签订个人借款合同（额度版）及个人贷款最高额抵押合同，借款合同约定原告自2015年4月28日起至2017年4月28日止，向被告张道建发放最高限额贷款200000元，借款金额、期限、利率等以借款借据为准。抵押合同约定被告张道建、王桂平以其相关房屋提供抵押担保，并约定了担保期限、范围等。同日，原告与被告姜波签订个人贷款最高额保证合同，约定被告姜波为被告张道建的上述借款提供连带责任保证担保，保证最高本金余额不超过人民币200000元，双方还约定了担保范围等。2016年5月4日，原告向被告张道建提供贷款200000元，借款利率为年利率8.613%，还款日为2017年4月4日，贷款到期后，被告张道建未按约还款。
被告张道建、王桂平辩称：对原告主张的事实没有异议，但其与原告已签订还款协议，其要求按还款协议还款。
被告姜波辩称：对原告主张的事实没有异议，但其与被告张道建、王桂平和原告签订了还款协议，被告张道建的子女为协议中的借款提供担保，仍要求与原告调解按还款协议还款。
被告张道建、王桂平、姜波对原告主张的事实均无异议，本院予以确认。
本院经审理查明：被告张道建、王桂平提供的抵押的房屋取得了沭阳县房沭他字第01××36号房地产抵押登记证明，该证明记载房屋他项权人为江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司桑墟支行，房屋所有权人为张道建，房屋所有权证号为沭阳县桑墟居民委员会证明，房屋坐落于沭阳县万匹乡红万桑公路西侧、张道峰北侧、冯伟高南侧（商业），债权数额为200000元，建筑面积为1064.40平方米。但上述抵押房屋未取得合法的建设审批手续。
本院认为：原告与被告张道建、王桂平签订的个人借款合同（额度版）、个人贷款最高额抵押合同，与被告姜波签订的个人贷款最高额保证合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告按约向被告张道建、王桂平提供贷款200000元，贷款到期后，被告张道建、王桂平未按约偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任，原告要求被告张道建、王桂平归还贷款本金200000元及利、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条之规定，债务人或第三人有权处分的财产可以抵押。“有权处分”的前提是财产必须合法且可自由流通。本案中，被告张道建、王桂平以房屋设定抵押，但该不动产未取得合法的建设审批手续，不具备可转让性，该房屋不能进入流通领域，抵押权自始不能实现，本院认为该房屋的抵押权并未设立。故对原告要求对涉案抵押房屋即位于沭阳县万匹乡红万桑公路西侧、张道峰北侧、冯伟高南侧的商业用房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
被告姜波为上述借款提供连带责任保证，应按约对被告张道建的上述债务承担连带还款责任，被告姜波在承担担保责任后，有权向被告张道建、王桂平追偿。被告张道建、王桂平、姜波辩称其与原告签订了调解协议，原告称调解协议与本案贷款无关，协议是待被告重新申请贷款以便借新贷款归还旧贷款而达成的还款方案，而非本案贷款的还款方案，因被告未归还本案贷款，其重新申请的贷款未通过审批，协议并未生效。本院认为，根据原、被告上述陈述，被告未提供证据证明其签订的协议是归还本案贷款的协议，且被告与原告签订调解协议的条件并未成就，故对被告的上述辩解理由，本院不予采信。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张道建、王桂平应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司桑墟支行贷款本金200000元及利、罚息（截至2017年5月19日为6727.74元，之后按年利率8.613%上浮50%计算至实际给付之日止）；
二、被告姜波对上述债务承担连带清偿责任，被告姜波在承担担保责任后，有权向被告张道建、王桂平追偿；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2201元，由被告张道建、王桂平、姜波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4401元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。
审判员 张磊娟
二〇一七年八月二十二日
书记员 周咏仪
书记员 李仁和
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。
第二十一条保证人担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。