广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂03民终1365号上诉人（原审原告）：林军，男，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。上诉人（原审原告）：欧丽平，女,汉族，住广西壮族自治区平乐县。委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫冰松，广西九宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂林晶泽置业有限公司，住所地广西壮族自治区临桂县。法定代表人：王泽辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，该公司职员。上诉人林军、欧丽平因与被上诉人桂林晶泽置业有限公司（以下简称晶泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2016)桂0312民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林军、欧丽平及其委托诉讼代理人莫雅平、莫冰松，被上诉人晶泽公司的委托诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林军、欧丽平上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审中第1至第6项诉讼请求；2、一审和二审受理费由被上诉人晶泽公司承担。事实和理由：一、原判忽视了双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定的交房条件、交房时间、交房程序、合同解除条件等，属认定事实错误；二、原判驳回上诉人解除合同的诉请，否定条件成就的合同解除权，违背了当事人意思自治原则，属适用法律错误；三、原判在违约金和案件受理费的处理上有失公正；四、《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》是《商品房买卖合同》的从合同，主合同已通过送达律师函的方式被解除，故该从合同依法应当同时解除。综上，由于被上诉人的原因，导致双方约定的合同解除权条件成就，上诉人有权依法行使合同解除权，解除本案《商品房买卖合同》和《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》。按合同约定及法律规定，被上诉人应当退还上诉人374598元购房款、24185元购杂物间款，赔偿上诉人12729.90元违约金、3745.98元契税损失以及购房款的相关利息损失。晶泽公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。理由：1、本案所涉商品房在合同约定的交付期限前已经达到房屋的实质交付要件，即已经质量验收合格，符合相关建筑法规对于建筑物的质量要求，是可以安全居住的，因此在合同约定的交付期限前，合同的主要目的已经得以实现，拒收房是由于上诉人的原因造成的，被上诉人在合同约定的交付期限前已经完成了通知义务，法律意义上的交付义务已经完成，而上诉人未在合理的期限内提出异议，也未在合理的期限内行使合同解除权，视为已接收该商品房且合同解除权丧失。2、合同约定的交付条件并不是被上诉人的真实意思表示，虽双方的合同是双方签字盖章确认的，但合同中第八条的交付条件是特定时期临桂住建部门对于交付的硬性要求，也就是说被上诉人对于房屋应当具备何种形式上的交付条件并不存在自由选择或者协商的可能性，而竣工验收备案表仅为政府行政部门行政备案的需要，并不直接影响双方合同目的的实现以及履行，因此，即便被上诉人未全部满足买卖合同中约定的形式交付要件，也只能属于部分违约，而不是根本违约，未达到合同解除的条件。对于要求解除杂物间合同的问题，因本案商品房买卖合同与杂物间的转让合同均是独立的合同，不存在从属关系，该两建筑物均可以分别买卖销售，尤其是杂物间，并不限于该小区业主购买，也不以购买商品房为前提条件，故上诉人所称的该两份合同具有从属关系是因为其购买了商品房才会去购买杂物间，是其主观意见，并不影响该两份合同的独立性。因此，买卖合同的解除与否不影响杂物间转让合同的继续履行。林军、欧丽平向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，解除双方签订的《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》；2、被告退还原告已付的购房款398783元；3、被告赔偿原告购房款198783元的利息损失。其中174598元利息损失从2013年10月15日起按同期人民银行贷款基准利率计算至被告实际支付原告该购房款之日止，24185元利息损失计算从2015年7月18日按同期人民银行贷款基准利率计算至被告实际退还该购房款日止；4、被告赔偿原告银行贷款（20万元）的利息损失，利息损失按原告与银行签订的按揭贷款合同约定贷款利率计算至被告退还全部按揭款止；5、被告赔偿原告契税损失3745.98元；6、被告向原告支付逾期交房违约金18729.90元；7、案件诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月15日，原告林军、欧丽平与被告晶泽公司签订了《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于临桂镇鲁山工业区3号道路西北侧的彰泰·星城国际第11幢1单元5层3号商品房一套，建筑面积为89.58平方米，套内建筑面积73.93平方米，购房款总额为374598元。2015年7月18日，原告林军、欧丽平与被告晶泽公司签订《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》，购买12栋03号杂物间，杂物间总价款为24185元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。2、该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》。”《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四〔该比率应不小于第（1）项中的比率〕的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，原告林军、欧丽平按照合同的约定于2013年10月15日支付了174598元购房款，于2013年12月12日与中国建设银行股份有限公司桂林分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向建设银行贷款20万元，贷款期限为240个月，采用等额本息还款方法还本付息。2014年3月21日，建设银行已向被告晶泽公司支付20万元。原告从2014年4月21日开始按约定向建设银行还款，至2016年5月21日已向建设银行支付利息25625.23元，已将全部购房款支付给了被告晶泽公司，并需继续向建设银行履行还本付息义务。之后，被告晶泽公司开发的楼盘彰泰·星城国际部分楼栋取得临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，但是由于被告晶泽公司不按设计规划施工建设，原告林军、欧丽平与彰泰·星城国际的其他业主去临桂区住房和城乡建设局进行了信访，临桂区住房和城乡建设局向信访业主出具了答复意见，明确了将已经发放给被告晶泽公司的《建筑工程竣工验收备案表》收回，并要求被告晶泽公司按经审批的规划进行整改。2016年9月7日，临桂区住房和城乡建设局向临桂区人民法院出具的《关于彰泰·星城国际2#、8#、9#、10#、11#、12#楼整改情况调查复函》也明确了：2015年11月20日临桂区住房和城乡建设局作出《关于撤销彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表》（临建发[2015]13号），收回已发放的彰泰·星城国际2#、3#、5#、6#、7#楼竣工验收备案表。涉诉楼栋未取得《建筑工程竣工验收备案表》。被告晶泽公司开发的楼盘彰泰·星城国际中的8#、9#、10#、11#、12#楼取得了《防雷装置验收意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《房屋建筑白蚁预防工程竣工报告》、《工程交工验收证书》。被告晶泽公司组织业主收房，原告以被告晶泽公司未在合同约定的期限即2015年10月30日前取得《商品房买卖合同》第八条约定的《建筑工程竣工验收备案表》为由，拒绝收房。2015年9月29日、2015年10月30日，被告晶泽公司分别在《桂林晚报》上刊登了《交房通知》，通过报纸公告的形式向彰泰·星城国际的1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼的业主交房。因原、被告双方就房屋的交付产生纠纷，2016年4月28日，原告林军、欧丽平委托律师向被告晶泽公司邮寄了解除合同的律师函，被告晶泽公司也收到了律师函。2016年7月1日，原告林军、欧丽平诉至法院，提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，2016年10月31日和2016年11月8日，被告晶泽公司取得了临桂区住房和城乡建设局所发放全部涉诉楼栋的《建筑工程竣工验收备案表》。2013年11月25日，原告林君、欧丽平向临桂县地方税务局交纳契税3745.98元。一审判决认为，原告林军、欧丽平与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》和《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》都是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同。关于原告林军、欧丽平与被告晶泽公司签订的《商品房买卖合同》和《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》是否应当解除的问题，因被告晶泽公司的涉诉楼栋在原告等人信访、诉讼前都通过了五方验收，工程质量是合格的，符合居住要求，部分楼栋也取得了临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，只是由于未按照审批规划施工，被主管部门收回了《建筑工程竣工验收备案表》，被告晶泽公司经过整改，在诉讼过程中全部涉诉楼栋都取得了临桂区住房和城乡建设局发放的《建筑工程竣工验收备案表》，已经实现了原、被告双方签订合同的最主要目的，即被告晶泽公司为原告林军、欧丽平提供质量合格符合居住要求的房屋。虽然，被告晶泽公司未按审批规划施工，绿化架空层未按合同约定施工，被主管部门收回了《建筑工程竣工验收备案表》，但这些瑕疵仅构成部分违约，未能构成根本性违约，且被告晶泽公司通过整改，在诉讼过程中涉诉的楼栋都取得了《建筑工程竣工验收备案表》，已经达到了交付房屋的条件，因此对于原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和解除双方签订的《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》的诉请，从鼓励交易、稳定交易出发，该院不予支持。对于被告晶泽公司主张其所建造的房屋符合国家相关建筑规范及居住标准，达到住宅居住的基本条件，双方的合同目的均得到了实现，不应当解除双方所签订的《商品房买卖合同》，该院予以采纳。对于原告诉请的第2、3、4、5项要求退还全部购房款、已付房款利息损失、贷款利息损失及契税损失，因双方签订的《商品房买卖合同》未能达到解除的条件，合同尚未解除，双方应当继续履行合同，故该院不予支持原告的这几项诉请。原告诉请要求被告支付逾期交房的违约金18729.9元，因被告晶泽公司未按审批规划施工，楼盘的绿色架空层等设施未能完善，导致了《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，未能在2015年10月31日前达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告晶泽公司的行为存在瑕疵，已经构成了部分违约，《商品房买卖合同》第九条约定的违约责任明确了：出卖人逾期交房应支付购房款总额的5%承担违约赔偿责任，即赔偿违约金18729.9元，对于原告的该项诉请，该院予以支持。被告晶泽公司主张，已经在桂林晚报上刊登了交房通知，已经履行了自己的交房义务，并未违约，不应当向原告支付违约金，对于被告的主张该院不予采纳。理由如下：被告晶泽公司未按规划设计施工，导致已经取得的《建筑工程竣工验收备案表》被主管部门收回，达不到合同约定的交房条件，自己单方面的交房行为是无效的行为，业主在收房过程中也明确拒绝收房，所以被告晶泽公司的行为构成了部分违约，应当向原告林军、欧丽平支付交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一条、第八条、四十四条、六十条、九十四条、一百零七条、一百十一四条、一百三十条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告桂林晶泽置业有限公司向原告林军、欧丽平支付违约金18729.9元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7619元，由原告林军、欧丽平承担7280元，由被告晶泽公司承担339元。二审中，上诉人提交（2017）桂0312民初307号民事判决书，拟证明2016年10月31日前被上诉人未交付房屋给彰泰·星城业主的事实。对此，被上诉人的质证意见：对真实性和合法性没有异议，对证明内容有异议，该判决是尚未生效的判决，不能证明上诉人所称的内容，其中认定的事实是被上诉人未将房屋实际交付给买受人，但对于是否完成了法律意义上的交付并未作出认定。对上诉人提供的上述新证据拟证明的事实，本院认定如下：因上诉人提交的（2017）桂0312民初307号民事判决尚未发生法律效力，故不能以此作为证据证明其拟证事实。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的陈述和被上诉人的答辩，双方当事人争议的焦点是：本案《商品房买卖合同》和《彰泰·星城地下室杂物间专有使用权转让合同书》是否应予解除，以及被上诉人应否退还上诉人购房款398783元、赔偿上诉人购房款198783元的利息损失、赔偿上诉人银行贷款（20万元）的利息损失、赔偿上诉人契税损失3745.98元、向上诉人支付逾期交房违约金18729.90元。从以上争议的问题看，均系上诉人一审提出的第1至第6项诉讼请求，即是双方在一审期间所争议的问题，对此，除其中第6项请求一审判决予以支持外，其余请求均予以驳回并作出相应理由之阐述，本院予以认同，不再复述。另，因上诉人一审第6项诉讼请求已获一审支持，现上诉人对此提出撤销请求，完全是对该项处理的误解。综上所述，林军、欧丽平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7619元，由林军、欧丽平负担。本判决为终审判决。审判长  王裕松审判员  陆建华审判员  唐 勇二〇一七年八月十八日书记员  李立婕