四川省金堂县人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0121执异344号案外人：成都鸿汇置业有限公司，住所地四川省成都市双流县。法定代表人：陈志华，董事长。委托代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。申请执行人：卢健，男，1971年9月17日，汉族，住四川省金堂县。委托代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。被执行人：李兴明，男，1966年6月2日出生，汉族，住四川省。本院在执行卢健与李兴明民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人成都鸿汇置业有限公司（以下简称鸿汇公司）对本院执行四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段x号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议，请求中止对该涉案房屋的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭对其进行了审查。本案现已审查终结。案外人鸿汇公司称，2014年5月27日，李兴明与其签订《商品房买卖合同》，约定将位于成都市天府大道南段2917号“御香山”项目中的x号房屋出售给李兴明，房屋建筑面积465.89平方米，总价为人民币7080000元。其中3540000元购房款由李兴明分3次支付，剩余3540000元购房款由李兴明向中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农行光华支行）贷款支付，鸿汇公司作为保证人为该借款提供阶段性保证。自2014年11月起，李兴明未偿还银行贷款，农业银行光华支行向成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）提起诉讼。青羊法院于2015年7月3日作出（2015）青羊民初字第403号民事判决书（以下简称403号民事判决书），判决李兴明偿还所欠银行贷款，鸿汇公司对该债务承担连带清偿责任。鸿汇公司依据生效法律文书所确定的还款义务，代李兴明向银行偿还了本金、利息、律师费及相关费用共计4055898.05元。按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，鸿汇公司有权解除该合同。因此，鸿汇公司代偿后，向成都市双流区人民法院（以下简称双流法院）提起民事诉讼，请求法院解除其与李兴明签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同附件及补充协议》；撤销商品房买卖合同备案和预告登记手续，并承担违约金等诉讼请求。双流法院于2017年8月15日作出（2015）双流民初字第7618号民事判决书（以下简称7618号民事判决），该判决支持了包括解除鸿汇公司与李兴明签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议、李兴明协助鸿汇公司办理该案涉房屋的合同备案撤销手续及预告登记撤销手续等在内的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。另该案涉房屋备案虽登记在李兴明名下，但并未办理房屋转移登记，因此并不产生所有权转移效力。法院对该案涉房屋的查封仅为预查封，并非对不动产的正式查封。当双方签订的商品房买卖合同合法解除后，该案涉房屋不再是预查封的对象，而需返还的购房款才能成为预查封的对象。故请求法院中止对该案涉房屋的执行，并解除查封。异议人提交的证据：1.《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同附件及补充协议》。2.个人购房担保借款合同。3.房屋明细清单。4.个人及家庭房屋登记记录信息证明。5.农业银行光华支行出具的划款说明函及个人贷款结清证明。6.鸿汇公司代偿的支付凭据。7.青羊法院作出的403号民事判决书。8.双流法院作出的7618号民事判决书。9.四川省金堂县人民法院（以下简称金堂法院）作出（2015）金堂执字第1263号执行裁定书（以下简称1263号执行裁定书）。拟证明：1.鸿汇公司与李兴明自愿签订案涉房屋买卖合同，且该合同真实、合法、有效。2.鸿汇公司代李兴明向农行光华支行承担连带清偿责任。3.生效法律文书确认鸿汇公司与李兴明于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同附件及补充协议》解除。4.李兴明应根据生效法律文书确定的内容，协助鸿汇公司办理该案涉房屋的合同备案撤销手续和预告登记手续。5.该案涉房屋被法院查封。申请执行人卢健辩称，根据最高人民法院的相关规定，法院可以对被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋以及被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行查封，因此，法院对该案涉房屋的查封符合法律规定。鸿汇公司与李兴明之间的商品房买卖合同解除后所产生的债权债务关系，不能阻碍法院的执行查封行为，法院对该案涉房屋的查封裁定具有法律效力，该案涉房屋的权利人仍是李兴明。李兴明为购买该案涉房屋支付了首付款和按揭款。虽然李兴明未按期偿还按揭款而使鸿汇公司承担了连带清偿责任，但这均不能排除该案涉房屋备案登记的排他性。申请执行人卢健未提交证据材料。根据以上证据，本院查明以下事实：因李兴明未履行（2015）金堂民初字第1376号民事判决书确定的付款义务，卢健依据已生效的法律文书向本院申请强制执行。本院于2015年11月27日作出的1263号执行裁定书，裁定查封备案登记在李兴明名下的位于四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段x号房（合同签约备案号：3xxx1）的住宅一套，查封期限为三年。案涉房屋即为该查封房屋。另查明，李兴明与鸿汇公司于2014年5月27日签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同附件及补充协议》，李兴明购买该案涉房屋，房屋总价款为7080000元。李兴明在签订合同当日一次性付清了首付款15%。截至2014年5月27日李兴明已付清案涉房屋50%购房款即3540000元。《个人及家庭房屋登记记录信息证明》载明：该案涉房屋合同备案号为3390571，签约备案时间2014年6月9日。2014年6月12日，李兴明、鸿汇公司和农行光华支行签订个人购房担保借款合同，该合同约定李兴明作为借款人，农行光华支行作为贷款人，鸿汇公司作为保证人。农行光华支行借给李兴明3540000元，用于购买案涉房屋，借款期限为192个月。鸿汇公司为该借款提供阶段性保证和抵押，保证方式为连带责任保证。因李兴明未按约定偿还案涉房屋贷款，农行光华支行向青羊法院提起民事诉讼，青羊法院于2015年7月3日作出403号民事判决书，判决李兴明偿还农行光华支行借款本金3499726.71元及截止2014年12月2日止的利息20045.48元，并支付自2014年12月3日起至本息实际付清之日止的利息及律师费155790元；鸿汇公司对上述义务向农行光华支行承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向李兴明追偿等。2015年9月2日鸿汇公司履行了403号民事判决书确定的义务，承担了连带清偿责任。之后，鸿汇公司向双流法院提起民事诉讼，请求法院解除其与李兴明签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同附件及补充协议》；撤销商品房买卖合同备案和预告登记手续，并承担违约金等诉讼请求。双流法院于2017年8月15日作出7618号民事判决书，判决解除鸿汇公司与李兴明于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；李兴明协助鸿汇公司办理该案涉房屋的合同备案撤销手续、预告登记撤销手续等。再查明，该案涉房屋现仍登记在鸿汇公司名下。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第15条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：······（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，李兴明与鸿汇公司签订房屋买卖合同购买该案涉房屋并进行了备案登记，故本院对被执行人李兴明购买的已经办理登记备案手续的该案涉房屋予以预查封并无不当。李兴明虽与鸿汇公司签订了《商品房买卖合同》办理了案涉房屋备案登记，但备案登记不具备让物权变动的效力，该案涉房屋登记的所有权人仍是鸿汇公司。根据《通知》第16、18、22条规定，房屋权属登记在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。预查封的效力等同于正式查封。预查封期间，不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，但预查封毕竟并不是正式查封。预查封是法院对被执行人尚未进行权属登记但将来可能会进行登记的房屋、土地使用权进行的预先的限制性登记，因此本院预查封的对象是被执行人李兴明购买的该案涉房屋后享有的物权期待权，但生效法律文书已解除该案涉房屋买卖合同并确认李兴明负有协助办理备案注销手续和预告登记撤销手续，故预查封登记已无法转为正式查封登记，本案不应对该案涉房屋继续执行。综上所述，案外人鸿汇公司提出的异议符合法律规定，理由成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条第一款规定，裁定如下：中止对位于成都市天府大道南段x号房屋（合同备案号3xxx1）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  杨敬渊审判员  金奕汐审判员  彭育萍二〇一七年十二月二十二日书记员  周 霞