北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2696号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁抒，女，1966年6月23日生，住北京市朝阳区×××。
委托诉讼代理人：姜勇，北京市恒德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛成俊，女，1968年12月28日生，住北京市东城区×××。
原审第三人：董良杰，男，1966年1月27日生。
委托诉讼代理人：齐向前，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：北京存房房地产经纪�限公司，住所地北京市通州区翠景北里1号楼2303室。
法定代表人：徐瑞东，总经理。
委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日生，北京市存房房地产经纪有限公司法务专员。
上诉人梁抒因与被上诉人盛成俊、原审第三人董良杰、北京存房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人梁抒之委托诉讼代理人姜勇、被上诉人盛成俊、原审第三人董良杰之委托诉讼代理人齐向前、原审第三人北京存房房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁抒上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持梁抒的一审反诉请求；2.盛成俊承担本案全部诉讼、保全费用。主要事实及理由：一审判决关于买卖双方约定剩余房款的支付方式为资金监管的认定错误。存房公司员工当庭作证朝阳区没有设立“资金监管”，因此合同中定义的“资金监管”根本就不存在，该处打勾没有法律意义。《居间交易资金监管提示函》为双方有效签署，不能仅因在金额空格处打叉就删除该条款，并从而默认该文件无效。在两份文件中出现付款方式约定不一致或含糊之处的情况下，首先应结合付款时间进行认定。本案中，自行支付方式与支付条件相一致。一审判决认定梁抒以其行为明显表示出不再继续履行合同的意愿，亦不积极配合进行资金监管的相应手续认定错误。梁抒按照中介要求开卡，交予其知悉后即完成了收款准备，此时盛成俊及中介提出办理公证的要求，并未依约付款构成违约。综上，请求二审法院依法判决，支持梁抒的上诉请�。
盛成俊辩称：同意一审判决，请求驳回梁抒的上诉请求，维持一审判决。资金监管问题应以协议为准，应以合同为依据，10万元剩余款项以外的资金进行资金监管。
董良杰述称：一审判决部分正确，驳回盛成俊的诉讼请求是正确的，驳回梁抒的反诉请求的事实和法律依据是错误的，我方认为应改判支持梁抒的反诉请求。本案争议发生时朝阳区没有资金监管机关，合同从没有约定采取资金监管方式，真正买卖双方及中介最终实际选择就是自行支付。梁抒是否办理公证是否影响合同执行，我方认为毫无影响，公证没有写在合同里，虽然最后没有办理公证，但是不影响本案合同履行，包括盛成俊支付房款，盛成俊构成违约。
存房公司述称：同意一审判决。
盛成俊向一审法院提出诉讼请求：1、判令梁抒履行房屋买卖合同义务，将北京市朝阳区双花园×××号房屋（下称诉争房屋）过户给盛成俊；2、判令梁抒支付盛成俊房屋成交价款10%的违约金392000元；3、判令梁抒支付本案律师费5万元。
梁抒向一审法院提出反诉请求：1、判令梁抒与盛成俊签署的《房屋买卖合同》于2016年9月22日正式解除；2、判令盛成俊按房屋成交价392万元的20%向梁抒支付违约金78.4万元。
一审法院认定事实：2016年5月20日，盛成俊与梁抒的代理人董贵梅在存房公司的居间下，订立《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》，约定由盛成俊购买梁抒名下位于北京市朝阳区双花园×××号房屋。《房屋买卖合同》第二条“房屋权属情况”约定：出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证明均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任；第四条“成交总价格、付款方式、付款时间”约定：买受人向出卖人支付定金10万元，买受人采取全款付款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）。本合同资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同搜房托管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可通过搜房向银行申请，将交易资金冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《居间交易资金监管提示函》（附件一）的行为。第五条“房屋产权及具体状况的承�”约定：出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。第八条“权属转移登记”约定：（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五每日向买受人支付逾期付款违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2、出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五每日向出卖人支付逾期违约金。并与实际产权转移登记之日向出卖人支付。第九条“违约条款”约定：（二）逾期付款责任：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违�金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（四）除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。第十条“合同解除条款”约定：（一）如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的�项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。（二）如出卖人依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人须配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。双方签字的附件一《居间交易资金监管提示函》中载有如下内容：“就本次房屋交易资金中的人民币（大写）X整放弃选择办理房屋�易资金监管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。”附件二《全款付款方式补充协议》约定：剩余购房款买受人于业主梁抒回国次日支付出卖人购房款人民币82万元，支付方式为资金监管。买受人于过户前支付出卖人购房款人民币300万元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付给出卖人。双方的《补充协议》另就房屋交易的具体事宜、税费的承担、违约责任等进行了相关约定。
签订上述协议当日，盛成俊向梁抒的代理人董贵梅支付10万元定金。2016年8月8日，盛成俊与梁抒签订了《房屋买卖户口的补充协议》，就户口迁出问题作了相关约定。当日，存房公司要求梁抒出示委托卖房及代收尾款的公证书，表示只有做了公证才能进行后续的工作。2016年8月10日，梁抒前往中国光大银行北京崇文支行开设账户。2016年8月30日，梁抒表示由于办公证所需的所有证件和材料丢失，公证无法办理。2016年8月31日，存房公司通过微信向梁抒发送催告函。2016年9月1日，梁抒表示由于补办丢失文件耗时耗力，建议盛成俊购买其他房屋。2016年9月22日，梁抒的代理人董贵梅通过短信通知盛成俊：1、房子不卖了，是因为先生（董良杰）完全（从来）没有卖房的意愿；2、假如合同有效，由于某没有按照合同约定支付首付款，违约在先；3、目前的状况是中介对流程不熟导致的。在收到该通知后，盛成俊诉至法院。
审理中，各方对于董良杰就盛成俊与梁抒的房屋买卖是否知情发生争议。第三人董良杰主张其作为房屋的共有人，对梁抒出卖该房屋的事实既不知情也不同意，故主张《房屋买卖合同》无效。盛成俊则主张董良杰知道并同意该房屋买卖。就此，盛成俊提交2016年5月20日存房公司员工李某与曲志文的微信聊天记录、曲志文与盛成俊的五段通话记录、2017年5月8日董贵梅与盛成俊的通话记录证明董良杰对于梁抒出卖诉争房屋的事实是知情并且同意的。梁抒对李某与曲志文的聊天记录、曲志文和盛成俊的通话记录真实性不予认可，并称不认识李某；对董贵梅与盛成俊的通话记录，梁抒主张与本案无关联性。董良杰同意梁抒的质证意见。存房公司提交配偶同意出售声明照片打印件，主张该照片系董贵梅发给存房公司经纪人的原件照片打印版，据此证明董良杰知晓并同意出售诉争房屋。盛成俊对该证据表示认可，并称该声明就是签约当天由梁抒的代理人董贵梅的配偶曲志文通过与董良杰沟通，由董良杰发过来的手机拍照版。梁抒不认可该声明书的真实性。董良杰不认可该声明的真实性，并称其当时在国外，不可能签署该声明书。梁抒称，其在签订合同�尚未取得董良杰的授权，但由于其认为可以取得董良杰的授权，故向盛成俊做出过承诺。后由于夫妻关系恶化，董良杰拒绝卖房，故没有取得董良杰的授权。盛成俊申请证人李某出庭作证，李某称：“我原来为存房公司员工，盛成俊与梁抒的合同议价是由我参与的。签约当天，董贵梅说她有授权，但是来了之后她没有，她说大哥大嫂（董良杰和梁抒）在国外，可以将授权通过微信发过来。签约当天议价的一直是董贵梅的配偶曲志文，因为董贵梅说她不管议价，只负责在合同上签字。曲志文当时和董良杰取得联系，我和董良杰还进行了通话，他也承认自己是董良杰。授权委托书和配偶同意出售声明是我写好模板，董良杰按照模板写好之后通过微信拍照发过来的。因为一直是曲志文联系的，所以授权委托书是曲志文发给我的。因为我觉得和董良杰说过话，董贵梅和曲�文又是有房有车的，对盛成俊是个保证，所以才签约的。”盛成俊对上述证人证言表示认可，并主张其作为非专业人员，在签约现场看到梁抒和董良杰的堂妹董贵梅、堂妹夫曲志文现场沟通及有中介的把关，完全有理由相信董良杰对出售房屋知情且同意。梁抒不认可该证人证言的真实性，董良杰认为由于证人于某存在经济利益关系，其证言不足采信。综上，一审法院对该争议事实认定如下：盛成俊就董良杰对诉争房屋买卖知情并同意的事实主张未能提供充分的直接证据或形成相应证据链予以证明，现董良杰对此不予认可，梁抒陈述其并未取得董良杰的授权，故法院认定诉争房屋买卖未取得董良杰的同意。
审理中，各方就剩余房款的支付方式系自行支付还是资金监管产生争议，梁抒同时主张盛成俊逾期付款构成违约。盛成俊主张其依约向梁抒支付10万元定金后，梁抒始终拒绝协助办理涉案房屋的资金监管账户及网签等手续，导致其未能依约向其支付房屋首付款。围绕其主张，盛成俊提交《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》证明双方约定房屋总价款为392万元，付款方式为全款支付，具体支付方式为2016年5月20日盛成俊向梁抒直接支付10万元定金，该定金作为合同首付款的一部分；在梁抒回国的次日，盛成俊通过资金监管的方式支付购房款82万元；在过户前，盛成俊通过资金监管方式支付购房款300万元。梁抒认可上述证据的真实性，但是认为董贵梅代梁抒与盛成俊签署的《房屋买卖合同》附件一《居间交易资金监管提示函》中，明确约定双方放弃办理资金监管。虽然《全款付款方式补充协议》在资金监管处打勾，但是双方对资金监管有误解，实际的付款方式应该以附件一�约定为准。存房公司认可上述证据的真实性及证明目的，并且认为附件一打叉所以是不存在的，应该以《全款付款方式补充协议》中的约定为准。董良杰对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的。同时，盛成俊提交梁抒与中介人员的微信聊天记录，主张由于梁抒拒绝办理资金监管导致合同不能履行。梁抒对该证据真实性不予认可，并且主张聊天记录中8月10日下午3:30的通话中，梁抒已将其在光大银行开户的监管账号告知中介人员。存房公司认可该证据，董良杰不认可该证据真实性。同时，盛成俊申请存房公司员工出庭作证，以证明双方就剩余款项约定的支付方式为资金监管，梁抒及董良杰对此不予认可。梁抒主张其于2016年8月10日根据中介要求在光大银行办理了资金监管账户，当日将账户提供给了中介，并提交中国光大银行开户资料佐证，盛成俊认为该账户作�单方的储蓄账户与本案无关；存房公司不认可上述证据的真实性，并且公司没有收到过该账户的具体信息；董良杰对该证据无异议。综上，法院对该争议事实认定如下：盛成俊与梁抒之间的《房屋买卖合同》中明确约定了付款的具体安排为《全款付款方式补充协议》，《全款付款方式补充协议》中明确约定除定金外，剩余款项均为资金监管。存房公司员工的证言对此亦予以佐证。至于梁抒提出的附件一《居间交易资金监管提示函》中载有的内容，其全文为“就本次房屋交易资金中的人民币（大写）X整放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。”虽然有双方签字，但声明书中金额处打叉，结合双方当日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》中其他合同的表达方式，在空格处打叉应视为删除该条款。因此双方明显并未�剩余款项自行支付达成合意，且与附件二《全款付款方式补充协议》具体约定内容相悖。而且在庭审中，梁抒一方面主张剩余款项系自行付款方式，一方面又称已完成了开设账户的资金监管义务，陈述互相矛盾。因此，法院对盛成俊关于剩余付款为资金监管付款的事实主张予以采信。
本案审理期间，盛成俊申请冻结诉争房屋的产权过户手续并提供了相应的担保，法院于2016年11月15日作出（2016）京0105民初59231号之一民事裁定书，裁定冻结梁抒名下位于北京市朝阳区双花园×××房屋（房产证号：京房权证朝私字第XX**号）的产权过户手续。
一审法院认为，在本案中，需要分析认定的问题有：
一、梁抒处分诉争房屋属于无权处分。在民事理论中，处分行为是直接发生某项权利移转或消灭效果的行为，处分行为主要是物权行为。与之相对应的�负担行为，是指一个人相对于另一个人（或若干人）承担为或不为一定行为的义务的法律行为。一般来说，负担行为是以产生债权债务为内容的法律行为，即债权行为。本案中，梁抒与盛成俊签订的《房屋买卖合同》属于合同之债，属于负担行为。但其最终履行取决于诉争房屋所有权的移转，属于处分行为。根据法院认定的事实，梁抒处分的诉争房屋属于夫妻共同财产，董良杰为房屋实际的共有权人。而且，根据现有法律规定，处分该财产属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。现梁抒处分诉争房屋未取得董良杰的同意，处分了董良杰对诉争房屋享有的所有权，属于无处分权的人处分他人财产，构成无权处分。
二、梁抒处分诉争房屋属于无权处分并不影响本案《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综合上述法律及司法解释�规定，我国采纳了物权变动的原因与结果的区分原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权移转的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，《房屋买卖合同》是梁抒与盛成俊的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，合同应属合法有效。
三、在《房屋买卖合同》有效、但梁抒属于无权处分的情况下，本案合同无法继续履行完成所有权移转。在梁抒无权处分的情况下，能够完成诉争房屋所有权移转的情况大致有以下几种：一是梁抒取得董良杰的追认或者事后取得诉争房屋的单独完整所有权；二是梁抒虽实质为无权处分，但构成表见代理；三是符合物权法关于善意取得的构成要件。在本案中，董良杰明确表示不认可房屋买卖；而按照一般人的标准，现有证据在外观上不足以使盛成俊相信董良杰授权梁抒出售诉争房屋，故梁抒的代理行为不构成表见代理；同时，本案情况也不符合善意取得的构成要件。因此，本案并不具备无权处分法律后果的特殊情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。因此，《房屋买卖合同》虽然有效，但物权变动无法继续履行。盛成俊要求继续履行《房屋买卖合同》并以继续履行为前提要求梁抒承担相应违约责任，缺乏依据，法院不予支持。
四、梁抒以盛成俊违约为由要求确认《房屋买卖合同》解除并要求盛成俊承担违约责任，无事实依据。根据法院认定的事实，剩余款项应当采用资金监管的方式继续履行。从本案查明情况来看，梁抒以其行为明显表示出了不再继续履行合同的意愿，亦不积极配合进行资金监管的相应手续。因此，梁抒的相关证据不能证明盛成俊存在逾期付款的违约行为。而且，由于梁抒未能取得董良杰同意出售房屋的意思追认，盛成俊在此情况下即便存在迟延付款，亦属于履行合同正当抗辩权利。梁抒的反诉请求，无事实及法律依据，法院予以驳回。
五、《房屋买卖合同》不能继续履行，且经法院释明后，盛成俊仍坚持要求继续履行合同，并以继续履行合同为前提要求对方承担违约责任，对此，法院无法予以支持。但上述裁判并不妨碍盛成俊以《房屋买卖合同》无法继续履行为前提主张违约解除并要求对�承担违约责任，至于梁抒是否构成违约及应否承担违约责任，应另案予以审查。
综上，一审法院于2017年12月判决：一、驳回盛成俊的诉讼请求；二、驳回梁抒的反诉请求。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成效版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：双方争议焦点为涉案房屋买卖合同除定金10万元外，剩余款项的支付方式。
梁抒、盛成俊签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成效版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》等，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，当�人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对于除定金以外的房款支付方式于房屋买卖合同中约定为全款付款，具体付款方式见附件二。附件二为《全款付款方式补充协议》，该协议第二条对于付款方式分别约定为买受人于业主梁抒回国次日支付出卖人购房款人民币820000元；买受人于过户前支付出卖人购房款人民币3000000元，两笔款项的支付方式均在资金监管一栏处打勾。故一审法院认定剩余款项应当采用资金监管的方式继续履行，并无不当。
虽梁抒上诉主张《居间交易资金监管提示函》为双方有效签署，不能仅因在金额空格处打叉就删除该条款，并从而默认该文件无效。首先，该提示函并未被认定为无效，其次，双方就该提示函所作约定亦无法得出买卖双方系放弃选择办理房屋交易资金监管服务的唯一结论。最后，即使双方对该提示函存在不�的解释，但结合本案其他证据《房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，亦可认定双方选择的付款方式为资金监管。故梁抒的上诉主张，本院无法采信。
综上所述，梁抒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22216元，由梁抒负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 谷绍勇
审判员 王 朔
审判员 沈 放
二〇一八年四月二十六日
书记员 邸 硕