浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3615号
上诉人（原审原告）：叶杨，女，1976年3月29日出生，汉族，住浙江省乐清市，
委托诉讼代理人：许君鞅、蔡婉妮，北京盈科（温州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州广纳五金市场开发有限公司。住所地：浙江省温州市高新区温州大道508号广纳商务中心一楼，企业统一社会信用代码：91330303693607939C。
委托诉讼代理人：金宪宽，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人叶杨因与被上诉人温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称广纳公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。上诉人叶杨及其委托诉讼代理人许君鞅、被上诉人广纳公司的委托诉讼代理人金宪宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶杨上诉请求：（1）撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费由被上诉人广纳公司承担。事实和理由：（1）《定租认铺合同》第四条第2项中“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”属于结算和清理条款，且系格式条款，加重上诉人责任，排除广纳公司义务，应属无效。（2）上诉人拒绝参加现场勘验，未去过现场，不存在一审判决认定“庭审后，根据原、被告的质证意见，本院组织原、被告对涉案商铺进行现场勘验，原、被告都确认涉案商铺至今空置”的事实。（3）广纳公司在预约合同中承诺其所出租的是五金专业市场的铺位，并在多家媒体宣传该市场是五金行业的新标杆等，但实际建成的是旧货调剂、二手车、茶叶、五金等混杂的市场，严重违反了原告签约承租的目的。一审判决对于合同解除的过错责任认定错误。一审判决没有认定上诉人已经交纳了10万元定金，是错误的。
广纳公司辩称，上诉人叶杨未交纳10万元定金，《定租认铺合同》虽是被上诉人为了重复使用而预先拟定，被上诉人没有占据优势地位，叶杨在充分知晓店铺情况，并经双方协商后才签署。被上诉人也已在前言的显要位置以粗体字予以提醒。《定租认铺合同》第四条第2项中“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的约定不是格式条款。叶杨未按合同支付款项构成违约，致使涉案店铺空置至今。
叶杨于2017年4月1日向一审法院起诉请求：（1）确认《定租认铺合同》解除，且该合同第四条第2项最后一句即“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”无效；（2）被告广纳公司对原告支付的定金10万元予以双倍返还，归还原告预付租金25万元，并对预付租金按金融机构计收逾期贷款的利率标准支付利息至实际履行之日止；（3）本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年3月17日，原告叶杨、被告广纳公司签订一份编号为温州广纳通字第518号《定租认铺合同》，原告为乙方，被告为甲方，其中具体条款前加粗载明“在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方投资开发的温州广纳五金装饰市场（拟）项目概况，包括但不限于商铺信息、经营范围、租赁价格、支付方式、建设周期、配套设施、土地情况及确定商铺位置等，同时已认真阅读了后拟签订的《商铺租赁合同》内容，对拟签订的正式合同文本条款及本合同文本条款均已了解清楚、且均无异议”。该合同约定，乙方充分了解后看好该市场的发展前景，在甲方对市场主体工程开工建设之际，自愿先行对市场商铺进行定租认铺，现乙方认租的商铺位于A10-114，套内建筑面积约21平方米（具体准确面积由交付时实测为准），该商铺仅限于五金通用配件经营业务使用，租赁期限约为18年，每间商铺的长期租金一次性50万元为准，乙方在签署本合同时，自愿向甲方交纳商铺租赁定金10万元，该笔定金可由甲方原先选铺时预交的诚意金转为或由乙方另行缴纳，以获得商铺建设竣工后承租的权利，在双方签订正式租赁合同时，乙方缴纳的定金可以直接充抵租金；乙方同意签署本合同后，在2011年7月1日起至2011年7月10日止的10日内，乙方再向甲方支付20万元，作为租金的预付，在双方签订正式租赁合同时，乙方缴纳的预付租金直接充抵租金；甲方根据市场主体工程施工进度及完工情况，同意于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》，甲方同意至少提前7天以书面形式通知乙方签订正式的《商铺租赁合同》及办理相关租赁手续，并在办公中心现场公示，如在甲方通知的时间内未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租，但甲方已收取的预付租金将在商铺另行出租后不计息退还乙方；乙方保证在本合同上的联系地址为有效联系方式，甲方就本合同相关的所有通知均以该联系地址为送达地址，乙方如有变更，保证及时地书面通知甲方，如因联系地址的变更引起甲方的通知无法送达时，由乙方承担所有不利后果，以及其他内容的约定。
2012年3月22日，经被告通知及上述合同约定，原告通过向浙江温州龙湾农村合作银行蒲州支行贷款取得方式向被告交纳了25万元，注明用途为租商铺。
2012年9月20日，被告通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发出通知，次日原告接到通知后，在收件人签章处签名。2012年9月28日被告再通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发出通知，原告亲戚张波签收。被告多次以上述各种方式通知原告关于缴纳租金及签订正式《商铺租赁合同》事宜，原告置之不理。2012年下半年，为了便于管理，依市场监督管理部门要求，将原来商铺编号统一变更，编号A10-114商铺变更为4排103商铺，原告定租编号为A10-114商铺位置未变，且仍空置至今。
2016年4月25日，被告再次通过中国邮政《重要商务函件投递单》向原告发《通知书》，主要内容为“根据您与本公司签订的《定租认铺合同》与2012年10月27日送达的关于缴纳租金及办理签订正式《商铺租赁合同》内容的《通知书》，您已严重逾期。……本公司再次通知您，如您仍有意租赁您与本公司定租认铺的商铺：请您务必于2016年5月5日前，到本公司财务部缴清剩余租金，并至招商部签署正式《商铺租赁合同》，如您本次再逾期，本公司将依据《定租认铺合同》第四条第2款：“即甲方同意至少提前7天以书面形式通知乙方签订正式《商铺租赁合同》，及办理相关租赁手续，并在办公中心现场公示。如在甲方通知的时间未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租”的相关内容，解除本公司与您签订的《定租认铺合同》并不再另行通知，商铺再另行出租，若您未能于2016年5月5日之前和本公司达成《商铺租赁合同》，则原订立的《定租认铺合同》即行解除，本公司不再另行通知（部分加粗字体）”，以及其他内容。原告收到后，仍未能按被告通知的期限与被告签订《商铺租赁合同》。期间，如原告等定租户未能按约签订《商铺租赁合同》，市场商铺空置现象严重，被告为市场转型，在政府部门同意情况下市场内引进了旧货调剂、二手车、茶叶销售等经营。2017年3月6日，原告向被告发《解除合同通知书》，认为自己承租的是五金配件专业市场的铺位，被告实际建成的市场有旧货调剂、二手车、茶叶、五金行业混杂经营，要求解除《定租认铺合同》，经协商无果，原告诉至一审法院。
一审法院认为，原、被告之间签订的《定租认铺合同》虽已包含拟租赁商铺位置、面积、租期、租金等内容，但因当时拟租赁的商铺尚未建成，租期起算时间尚未确定，双方又约定待租赁商铺建成交付时签订《商铺租赁合同》以进一步明确租期起算时间等权利义务，故该《定租认铺合同》应为预约合同，但该合同的事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定。预约合同，一般指双方当事人为将来订立确立性本合同而达成的合意，相对《商铺租赁合同》的本合同来说，《定租认铺合同》是本合同订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本合同订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本合同订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条约，应当承担预约合同中约定的违约责任。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。综上所述，（1）依合同约定，原告通过银行按揭贷款已向被告支付的25万元；（2）原告诉请确认原、被告之间的《定租认铺合同》解除问题。被告于2016年4月25日发《通知》给原告中明确在2016年5月5日前原告未与被告达成《商铺租赁合同》，则原订立的《定租认铺合同》即行解除，原告现也诉请确认双方之间的《定租认铺合同》解除。据此，应确认原、被告之间的《定租认铺合同》已解除；（3）原告诉请《定租认铺合同》第四条第2项中内容为“已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”无效问题，根据上述阐述的法律及相关事实，原告此诉请，缺乏法律依据，应不予支持；（4）原告诉请被告对原告支付的定金10万元予以双倍返还，归还原告预付租金25万元，并对预付租金按金融机构计收逾期贷款的利率标准支付利息至实际履行之日止问题。依《定租认铺合同》约定，如在被告通知的时间内未与被告签署《商铺租赁合同》的，视为原告自动放弃承租，被告无需再另行通知，有权没收定金，并将原告已认租的商铺再另行出租，但被告已收取的预付租金将在商铺另行出租后不计息退还原告。目前，涉案定租的商铺现场勘验后至今空置，并无另行出租，原告对此亦无异议。据此，原告此诉请，缺乏事实与法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决“一、确认原告叶杨与被告温州广纳五金市场开发有限公司签订的编号为温州广纳通字第518号《定租认铺合同》解除；”“二、驳回原告叶杨其他的诉讼请求。”“案件受理费8907元，减半收取4453.50元，由原告叶杨负担。”
本院二审期间，广纳公司没有提交新证据；叶杨提交情况证明及借款合同各一份，以证明其交纳了10万元定金。对此，广纳公司认为情况证明系证人证言，证人未出庭，该证据形式不合法，借款合同也不能证明待证事实。本院认为，上述证据不足以证明待证事实，不予采纳。以上认证，结合本院对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认，并另认定：《定租认铺合同》第四条第2项中约定“但甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”。
本院认为，关于定金及合同解除：从《定租认铺合同》的约定和签订时间，以及被上诉人广纳公司向上诉人叶杨发出的通知书内容，结合25万元预付租金的缴纳情况等分析，并且结合一审判决认定叶杨向广纳公司交纳25万元用途为租商铺，广纳公司不提起上诉，该25万元应认定为预付租金。同时，《定租认铺合同》已经约定“如在甲方通知的时间未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租”，本案中系叶杨未按广纳公司的通知要求前去签订《商铺租赁合同》，故广纳公司有权没收定金。因此，如广纳公司未向叶杨收取定金，应视为其放弃权利；如广纳公司已经向叶杨收取10万元定金，则由其没收。均不影响本案处理。并鉴于此，在叶杨未按通知要求签订《商铺租赁合同》时，广纳公司即具有合同解除权，其于2016年4月25日向叶杨发出的通知，发生合同解除的效力，《定租认铺合同》的解除日为2016年5月5日。
关于《定租认铺合同》第四条第2项中“但甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的约定：按照该约定，叶杨须等待广纳公司将该商铺出租后方能取回预付租金且不得计息。假设该商铺无法出租或不出租，则该笔预付租金将由广纳公司长期或永久占用，故该约定加重了叶杨的责任，并排除叶杨的主要权利，系格式条款，应属无效。因此，广纳公司应向叶杨返还该预付租金。关于叶杨请求的预付租金利息，本院综合案件实际情况，确定自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。
综上所述，对叶杨的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303民初1702号民事判决；
二、确认叶杨与温州广纳五金市场开发有限公司签订的编号为温州广纳通字第518号《定租认铺合同》于2016年5月5日解除；
三、确认《定租认铺合同》第四条第2项中关于“但甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的约定无效；
四、限温州广纳五金市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内向叶杨返还预付租金25万元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月1日起计算至实际偿还之日止）；
五、驳回叶杨其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8907元，减半收取4453.50元，由温州广纳五金市场开发有限公司负担；二审案件受理费8907元，由叶杨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
审 判 员 蔡蓓蓓
二〇一七年九月十三日
代书记员 李博武