广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20533号
上诉人（原审被告）：广州市东门房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区越秀中路越秀中街16号。
法定代表人：唐朝宝，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈勇辉，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈云霞，女，汉族，1963年10月10日出生，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。
上诉人广州市东门房地产发展有限公司(以下简称东门公司)因与被上诉人沈云霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人东门公司上诉请求:撤销一审判决第一判项，驳回沈云霞一审诉请。事实理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《委托经营管理协议》第三条约定“第三至第九年每年的回报率为合同成交总价的8％(即每月4703元)”，该租金标准过高，一审据此判决，显失公平。广州市房地产租赁管理所于2016年12月公布的《2016年广州市房屋租金参考价》载明涉讼商铺所在越秀中路参考租金为120元／平方米／月。据此，涉讼商铺建筑面积为16.33平方米，计算月租金为1959.6元。二审法院应按照《2016年广州市房屋租金参考价》予以调整。并且，该租金参考价是于2017年1月份公布的，距本案起诉时间不足一年，东门公司提出对租金标准进行调整，并未超出《中华人民共和国合同法》规定的一年除斥期间，并未丧失撤销权。二、一审法院认定违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计付，属于违约金认定标准过高，应按照同期人民银行同期同类贷款基准利率进行调整。即使一审法院认定东门公司构成违约，但主观上不存在恶意，且东门公司在此期间已经向沈云霞支付经营回报8631.27元，说明东门公司无论主观上还是客观上都是想继续履行涉案合同的，只是由于经营亏损，入不敷出，无能为力才导致未付经营回报。一审法院认定的违约金属于滥用自由裁量权的行为，客观上加重了东门公司的责任。综上所述，东门公司上诉请求二审法院依法改判或将本案发回重审。
被上诉人沈云霞二审书面答辩称：一、涉案《委托经营管理协议》合法有效，受法律保护。东门公司以显失公平为由要求撤销有关“租金”条款，并予以调整，没有事实和法律依据,也已经超过了行使撤销权的合法期限。《2016年广州市房屋租金参考价》仅为2016年租金参考，并非双方协议达成时2010年租金标准的参考，该租金参考与涉案《委托经营管理协议》的租金约定没有任何关联性或参考价值。二、依据《委托经营管理协议》第六条第三款：“若任一方逾期支付本协议约定的款项，应按日向另一方支付逾期应付款2‰的逾期付款违约金”的约定，东门公司应按日支付2‰的违约金，但一审判决依法以该违约金标准较高为由，予以调整，符合法律规定。综上所述，沈云霞请求二审法院依法驳回东门公司的上诉请求，维持原判。
沈云霞于2017年2月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.东门公司支付2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金回报给沈云霞（每月按4703元计付）;2.东门公司向沈云霞支付逾期交租违约金（以当月应付租金回报为本金，按每日0.2%的标准，自下月1日起计算至实际清偿之日止）;3.双方签订的委托经营管理协议合法有效，东门公司继续履行该合同约定的义务。
东门公司一审答辩称：同意双方签订的委托经营管理协议合法有效，但请求将该协议关于现阶段每月租金回报4703元调整为4703元的30%。因为东门公司目前经营该场地非常困难，难以支付合同约定的回报金额，同时该合同约定的回报金额已明显超出现在的市场行情。不同意沈云霞的第１项诉讼请求，2016年11月至2017年6月期间，东门公司委托现在场地的实际使用方广州朗联商业管理有限公司逐月向沈云霞支付了2016年10月至2017年5月期间的部分租金合计8631.27元，应当在沈云霞请求的数额中予以抵扣。另外合同约定违约金的标准过高，恳请法院按照同期人民银行贷款利率进行调整。
一审法院经审理查明：广州市越秀区越秀中路60号3102房（建筑面积16.33平方米，规划用途为商业）为登记在沈云霞名下之物业。
2010年，沈云霞与东门公司签订《委托经营管理协议》，约定沈云霞将上址房屋委托东门公司进行租赁经营管理，期限自2011年2月1日起至2021年1月31日止；东门公司承诺为沈云霞提供为期10年总共80%的回报；在委托经营管理期内，东门公司根据不同年限设置不同的回报率，其中第一年的回报率为合同成交总价705517元的6%（即每月3528元），第二年的回报率为合同成交总价的9%（即每月5291元），第三年至第九年每年的回报率为合同成交总价的8%（即每月4703元），第十年的回报率为合同成交总价的9%（即每月5291元）；东门公司自2011年2月开始，分月向沈云霞支付回报，支付日期为每月的20日至30日之间（如遇节假日则支付时间相应顺延）；在委托经营管理期内，沈云霞不得干涉东门公司对商铺的统一管理和独立经营权，包括经营模式、人事安排、财务管理、物业管理等；商场一切经营活动均由东门公司以自己的名义进行，由此产生的经济和法律责任由东门公司承担，沈云霞不得干涉东门公司所有的合法经营活动；任何一方若在签订本协议后单方面终止协议，需按协议终止时间的不同赔偿对方相应的经济损失：在签订本协议后的第一年至第三年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商铺的买卖合同总价的15%的违约金；在签订本协议后的第四年至第七年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商品的买卖合同总价的10%的违约金；在签订本协议后的第八年至第十年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商品的买卖合同总价的5%的违约金；东门公司若逾期支付，应按日向沈云霞支付逾期应付款2‰的违约金等。合同签订后，沈云霞依约将涉讼商铺交由东门公司统一经营管理，东门公司依照合同约定的数额向沈云霞支付“经营回报”至2016年6月30日止。
一审庭审中，东门公司为证明其主张，向一审法院提交八张《招商银行对账单》（网上打印件），证明东门公司于2016年11月至2017年6月期间，委托广州朗联商业管理有限公司逐月向沈云霞支付“租金”，累计合共8631.27元。沈云霞确认于上述期间合共收到广州朗联商业管理有限公司转账支付的费用8631.27元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。沈云霞与东门公司签订的《委托经营管理协议》，约定沈云霞将涉讼房屋委托东门公司进行租赁经营管理，不实际参与经营，亦不承担经营风险，东门公司则按月向沈云霞支付固定金额的“经营管理回报”，符合上述法律规定的租赁合同的法律特征，故涉案的《委托经营管理协议》实质为租赁合同。依约向沈云霞支付“经营管理回报”（实质为租金）是东门公司的主要合同义务。现东门公司未按上述协议约定的数额向沈云霞支付“经营管理回报”，已构成违约，应承担违约责任。东门公司单方面要求调低“经营管理回报”数额的抗辩意见，不符合合同约定，亦未能与沈云霞达成一致意见，一审法院对此不予采纳。故对沈云霞主张东门公司依约支付拖欠的“经营管理回报”及逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，考虑到东门公司在租赁期间已委托商铺的实际使用人广州朗联商业管理有限公司逐月向沈云霞支付了2016年10月至2017年5月的部分租金，具备继续履行合同的诚意，根据公平合理原则，该部分租金数额应在欠款总额中予以抵扣。另本案开庭日期为2017年6月28日，根据协议约定，东门公司支付“经营管理回报”的日期为每月的20日至30日之间，即至本案开庭之日止2017年6月“经营管理回报”的支付时间尚未届满，故本案调处的“经营管理回报”日期以至2016年5月31日止为宜。关于东门公司提出合同约定的违约金标准过高问题，结合本案实际情况考虑，每日千分之二的违约金标准确实较高，一审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付。最后，沈云霞主张双方签署的《委托经营管理协议》有效，东门公司应继续履行的诉讼请求，该协议是沈云霞、东门公司真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。沈云霞、东门公司双方对此均无异议，该事实不存在争议，无需法院调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院于2017年7月20日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市东门房地产发展有限公司向原告沈云霞支付2016年7月1日至2017年5月31日拖欠的“经营管理回报”（每月按4703元的标准计付，其中扣除被告已支付的8631.27元）及逾期支付上述款项的违约金（以当月实际欠付的“经营管理回报”数额为基数，自次月1日起计至当月“经营管理回报”实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付；违约金数额以不超过实际欠付的“经营管理回报”数额为限）；二、驳回原告沈云霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1319元，由原告沈云霞负担100元，被告广州市东门房地产发展有限公司负担1219元。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方当事人二审期间均未提交新证据。
本院认为，一审法院认定涉案《委托经营管理协议》实为租赁合同且合法有效，应继续履行，双方并无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对东门公司的上诉请求，认定如下：
一、东门公司上诉主张涉讼商铺经营管理回报款应参照《2016年广州市房屋租金参考价》标准计付的问题。因东门公司、沈云霞签订的涉案《委托经营管理协议》合法有效，该合同条款对双方均具有约束力。双方对于经营管理回报款标准的约定属于双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，东门公司自2011年起也一直按该约定标准支付款项，一审判决东门公司按该标准向沈云霞计付经营管理回报，符合合同约定。东门公司主张无力承受合同约定的经营管理回报，属于其经营风险的问题，应自行承担责任。东门公司在诉讼过程中请求撤销该经营管理回报标准，调整参照《2016年广州市房屋租金参考价》进行计算，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。
二、东门公司上诉主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付违约金的问题。双方《委托经营管理协议》明确约定东门公司逾期付款应按日向沈云霞支付应付款每日千分之二的违约金。东门公司一审对该违约金标准过高提出抗辩，一审法院综合本案案情适用自由裁量权，依法调整为按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付，公平合理。东门公司上诉主张再次调整违约金标准，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东门公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1219元，由上诉人广州市东门房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月六日
书记员 璩方慧