上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12020号
上诉人（原审原告）：王某，女，汉族，1985年9月11日生，住上海市金山区。
上诉人（原审原告）：顾某，女，汉族，2011年8月31日生，住上海市金山区。
法定代理人：王某（系顾某母亲），年籍同上。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张群，上海明迈律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：金松，上海明迈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吕伯余，男，汉族，1960年5月8日生，住上海市金山区。
委托诉讼代理人：席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王栋，男，汉族，1985年8月5日生，住甘肃省兰州市城关区。
上诉人王某、顾某与上诉人吕伯余、被上诉人王栋因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2016）沪0116民初8611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月19日公开开庭进行审理。上诉人王某及王某、顾某之共同委托诉讼代理人张群、金松，上诉人吕伯余及其委托诉讼代理人席绪军，被上诉人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某、顾某上诉请求：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三项，改判吕伯余赔偿王某、顾某损失1,225,475.50元。事实和理由：2016年7月3日，王某、顾某与吕伯余、王栋就金山区XX村XX号XX室房屋（下称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》、网签了《上海市房地产买卖合同》。王栋虽然未在上述合同上签字，但王栋的配偶吕某代王栋在居间协议上签字，吕某的父亲吕伯余代王栋在买卖合同上签字。基于吕某、吕伯余与王栋的身份关系，签订合同时吕某也出示了系争房屋房地产权证的原件，合同签订后王栋也亲自提前还清了系争房屋公积金贷款，王栋与吕某的夫妻关系良好，王栋也表示此前家庭里的大事都听从吕某的意见，故即便吕伯余未持有王栋的授权委托书，但基于上述事实，王某、顾某有充分的理由相信吕伯余系取得王栋授权的，吕伯余的行为构成表见代理，而非无权处分行为。由此，系争房屋买卖合同合法有效，双方应继续履行，王栋、吕伯余并无合同解除权。王某、顾某也是要求吕伯余、王栋继续履行合同的，直至2017年1月12日，本案一审案件审理中，第三次开庭审理时，王某、顾某方变更诉讼请求，要求解除合同并赔偿损失，故应以此时作为计算王某、顾某所受房屋差价损失的评估节点，一审法院选择2016年9月15日作为评估时间节点不当。现吕伯余、王栋因房屋价格上涨，违背诚实信用原则，违约不履行合同，给王某、顾某造成重大损失，并造成王某、顾某无力另行购房，一审法院认定的吕伯余应负担的赔偿数额过低，吕伯余应赔偿王某、顾某损失1,225,475.50元。
针对王某、顾某的上诉请求，吕伯余辩称，不同意王某、顾某的上诉请求，并向本院提起上诉，请求：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三项，改判驳回王某、顾某要求吕伯余赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：王栋并未在系争房屋买卖合同上签字确认，也未授权吕某或者吕伯余出售系争房屋，故系争房屋买卖合同及居间协议并未成立，吕伯余无需承担违约赔偿责任。吕伯余代王栋签署买卖合同的行为属无权代理行为。在签订合同时，王某、顾某并未查看吕某与王栋的结婚证，中介公司也到庭作证王栋并不知晓出售系争房屋的事实，故吕伯余的行为亦不构成表见代理。2016年8月14日，吕伯余已将收取的购房款返还王某、顾某，王某、顾某完全可以采取相应的止损行为，但王某、顾某又将上述款项返回吕伯余账户，相应的扩大损失，应由王某、顾某自行负担，一审法院将评估系争房屋上涨损失的时间节点确定为2016年9月15日，并无不妥。同时，王某、顾某仅支付28.5万元购房款，不足系争房屋出售价格的一半，故计算王某、顾某房屋差价损失，应以王某、顾某已付购房款占系争房屋总价的比例进行确定。由此，退一步讲，即便吕伯余需承担赔偿责任，但一审法院判定的吕伯余应承担的赔偿责任，数额过高，吕伯余最多承担262,430元的赔偿责任。
针对吕伯余的上诉请求，王某、顾某辩称，不同意吕伯余的上诉请求，坚持己方的上诉请求及上诉意见。
被上诉人王栋辩称，请求法院依法裁判。
王某、顾某向一审法院提出诉讼请求：1、判令吕伯余、王栋继续履行王某、顾某与吕伯余、王栋于2016年7月3日就金山区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令吕伯余、王栋协助王某、顾某办理金山区XX村XX号XX室房屋产权过户至王某、顾某名下；3、本案诉讼费、保全费等费用由吕伯余、王栋承担。诉讼中，王某、顾某诉讼请求变更为：1、请求法院判令解除王某、顾某与吕伯余、王栋之间签订的房屋买卖合同（2016年7月3日签订）；2、要求吕伯余返还王某、顾某支付的购房款285,000元；3、要求吕伯余赔偿对王某、顾某造成的损失1,225,475.5元；3、本案诉讼费由吕伯余、王栋承担。
一审法院认定事实：系争房屋权利人为吕伯余、王栋，系两人共同共有，于2010年9月13日取得房地产权证。王栋系吕伯余女婿，其与吕伯余女儿吕某于2013年11月18日登记结婚。
2016年7月3日，经上海XX事务所（下称XX事务所）介绍，王某、顾某与吕伯余、王栋（未到场，实为吕某代签）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定王某、顾某向吕伯余、王栋购买系争房屋，购买总价885,000元等。同日，王某、顾某（作为乙方）还与吕伯余、王栋（作为甲方，王栋未到场，签名系吕伯余代签）签订《上海市房地产买卖合同》（备案合同，编号2855832），合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款885,000元，甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理过户手续，合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金，甲方应在收到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）第5条约定，甲方应当保证签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应当承担相应的过错违约责任。
签约当日，王某、顾某向吕伯余支付购房定金20,000元，2016年7月17日，王某、顾某向吕伯余支付购房首付款285,000元（包含定金20,000元）。
2016年8月11日，王栋委托律师向王某、顾某发出律师函，载明：…《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》均由于王栋本人从未同意出售…因此居间协议和买卖合同均属无效，现通知贵方，由于相关交易文件无效，希贵方接到本律师函后立即提供贵方的银行账户，方便吕伯余将贵方已交付的“购房款”退还贵方…为免双方陷于诉累，请贵方于收到本函之日起三日内回复委托人或受托律师，否则，一切后果由贵方承担…。2016年8月14日，吕伯余将王某、顾某支付的285,000元购房款退回账户，后王某、顾某又将前述钱款打回吕伯余账户。遂涉诉。
本案一审诉讼中，王某、顾某陈述，签订合同时，王栋妻子吕某在场，故王某、顾某认为房屋是夫妻共同财产，吕某是有处分权的，所以吕某授意其父亲吕伯余签署。吕伯余、王栋则陈述，系争房屋是王栋的婚前财产，不属于夫妻共同财产，吕某没有权利代签合同。
依王某、顾某申请，金山区人民法院委托上海XX有限公司就系争房屋于2016年8月15日、9月15日、10月15日、11月15日、12月15日的市场价值进行了评估，评估报告载明前述时间节点系争房屋的价值依次为149万元、170万元、178万元、183万元、186万元。双方对评估结果均无异议，对适用价格的时间节点持分歧意见，王某、顾某认为损失应当以其变更诉讼请求时（即2017年1月）的价格为参考，吕伯余、王栋认为应当适用2016年8月15日的价格。
金山区人民法院依据王某、顾某申请，依法查封了吕伯余、王栋名下的系争房屋。
一审法院认为，关于合同效力，系争房屋系吕伯余、王栋共同共有，处分该房屋需经全体共有人同意，签订买卖合同时，王栋并不在场，王某、顾某也没有证据证明，签订合同时王栋对出售房屋一事知情或同意，故可认定吕伯余与王某、顾某签订买卖合同的行为系无权处分，根据相关司法解释规定，合同有效，吕伯余、王栋关于系争房屋买卖合同未成立的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。现因吕伯余无权处分涉案房屋导致合同无法继续履行，王某、顾某有权要求解除合同并主张损害赔偿。合同解除时间为本案一审第三次庭审时（即2017年1月12日，王某、顾某将诉讼请求变更为解除合同时）。合同解除后，吕伯余应当将王某、顾某已支付的购房款285,000元返还于王某、顾某。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。吕伯余在合同中承诺具有合法处分房屋的权利，而造成本案合同无法继续履行并最终导致解除的原因在于买卖合同未经王栋同意，吕伯余履行合同不符合约定，应当承担相应的违约责任。鉴于2016年度金山区房屋价格快速上升，吕伯余的违约行为确实给王某、顾某造成一定的损失，故王某、顾某有权要求吕伯余赔偿因房价上涨造成的损失。
关于损失赔偿额的确定。2016年8月，王栋明确表示不同意出售房屋后，作为一般公民，王某、顾某基于签订合同时王栋妻子吕某在场以及吕伯余、王栋的翁婿关系等事由相信合同可以继续履行，并要求吕伯余、王栋继续履行合同，符合情理。对于准确判断合同能否继续履行或是解除，应当给予王某、顾某一定的合理期限，该期限认定一个月应属合理，故酌情参考2016年9月的价格作为吕伯余赔偿损失的依据，超过该期限产生的损失的由王某、顾某自行承担。鉴于王某、顾某签订合同时未尽审慎义务，对损失发生应当承担一定责任，并综合考虑合同实际履行情况，酌情确定吕伯余应当向王某、顾某赔偿损失500,000元。
一审法院审理后于2017年8月10日作出判决：一、确认王某、顾某与吕伯余于2016年7月3日签订的《上海市房地产买卖合同（编号2855832）》于2017年1月12日解除；二、吕伯余应于判决生效之日起十日内返还王某、顾某购房款人民币285,000元；三、吕伯余应于判决生效之日起十日内赔偿王某、顾某损失人民币500,000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,650元，财产保全费4,945元，评估费6,615元，共计23,710元，由王某、顾某承担11,855元，吕伯余承担11,855元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋产权登记于王栋、吕伯余名下。作为出卖人，吕伯余在买卖合同上签字确认，并代王栋签字，作为买受人，王某、顾某也在买卖合同上签字，系争房屋买卖合同具备了买卖合同成立的基本条款，故应认定系争房屋买卖合同已经成立。吕伯余关于系争房屋买卖合同未成立的上诉意见，于法相悖，本院不予采纳。
本案的争议焦点在于吕伯余代王栋签字的行为是否构成表见代理，吕伯余签订系争房屋买卖合同的行为是否系有权处分。案外人吕某与王栋虽系夫妻关系，但出售不动产系重大财产的处分行为，不适用家事代理的一般原则。在明知系争房屋产权人系王栋与吕伯余的情况下，王某、顾某未要求吕某或者吕伯余出示王栋的授权委托书，其后也未进一步核实王栋是否授权吕伯余或者是否同意出售系争房屋，王某、顾某在确认吕伯余是否有权代王栋签署买卖合同一事上，并非无过错一方，其存在一定的过失。且仅凭吕伯余、吕某与王栋的身份关系、王栋提前归还银行贷款的行为、吕某持有系争房屋房地产权证等情节，尚不足以使无过错之一般公众确信吕伯余获得王栋授权以出售系争房屋，故吕伯余代王栋签订买卖合同的行为，一审认定为无权代理并无不当。王某、顾某关于吕伯余之行为构成表见代理的上诉意见，本院不予采纳。
系争房屋产权归吕伯余与王栋共有，处分系争房屋的权利应由吕伯余与王栋共同行使。在未取得王栋授权的情况下，吕伯余无权单独处分系争房屋。且从在案证据看，也难以认定王栋此后明知吕伯余处分系争房屋的事实并予以追认，现王栋已明确表示不同意向王某、顾某出售系争房屋，故吕伯余出售系争房屋的行为，系无权处分行为，对王栋不产生约束力，不发生物权变动之法律效果，相应的买卖合同不能履行的责任应由吕伯余承担。吕伯余关于其无需承担违约责任的上诉意见，于法相悖，本院不予采纳。
关于吕伯余应承担的违约责任具体数额之争议。因2016年8月14日，吕伯余已将收取的购房款返还王某、顾某，王某、顾某此时已能预见到合同无法继续履行之后果，但王某、顾某仍将28.5万元购房款退还至吕伯余账户，因此产生的扩大损失，应由王某、顾某承担。一审法院将评估王某、顾某所受房屋差价损失的时间节点确定为2016年9月15日，并无不妥，王某、顾某要求将评估时间节点确定为2017年1月的上诉意见，本院不予采纳。吕伯余在未获得王栋授权或者同意的情况下，擅自出售系争房屋，其后也未获得王栋对系争房屋买卖合同的追认，故吕伯余的主观过错明显。由此，综合系争房屋市场价值上涨的幅度、当事人的过错程度、合同的实际履行程度等因素，一审法院判令吕伯余赔偿王某、顾某50万元损失，尚属合理，本院予以维持。王某、顾某关于赔偿数额过低、吕伯余关于赔偿数额过高的上诉请求，本院均予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作判决，并无不当，本院予以维持。上诉人王某、顾某的上诉请求及上诉人吕伯余的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计人民币17,513.50元，由上诉人王某、顾某共同负担12,650元，由上诉人吕伯余负担4,863.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……