瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瓦民初字第4880号
原告：李影，女。
委托代理人：王宝珊、袁晶晶，辽宁翊鼎律师事务所律师。
被告：大连诚达房地产开发有限公司。
法定代表人：鲁春成，该公司总经理。
委托代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。
委托代理人：宋小庆，大连诚达房地产开发有限公司销售经理。
第三人：盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行。
法定代表人：齐越梅，该支行行长。
委托代理人：李树强，盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行行长助理。
委托代理人：徐盛轶，盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行营销部经理。
第三人：郑雁斌，男。
原告李影与被告大连诚达房地产开发有限公司（以下简称诚达公司）、第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称瓦房店支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告诚达公司申请追加郑雁斌为第三人参加诉讼。在第一次庭审中，原告李影的委托代理人王宝珊、被告诚达公司的委托代理人宋小庆、第三人瓦房店支行的委托代理人李树强到庭参加诉讼；在第二次庭审中，原告李影的委托代理人王宝珊、被告诚达公司的委托代理人山红梅、第三人瓦房店支行的委托代理人徐盛轶、第三人郑雁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李影诉称：2013年5月30日，原、被告签订商品房买卖合同（以下简称合同）。原告购买被告开发的位于瓦房店市新华办事处北共济街一段53号3单元14层1号的商品房一套。房屋建筑面积121.28平方米，单价每平方米6180元，总价款为749510元。原告支付首付款225510元，在第三人瓦房店支行贷款52.4万元，贷款于2013年8月12日到账。原告每月还贷3085.62元，从2013年9月20日开始还款到2014年7月20日，已还11个月，计
33941.82元。合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2012年5月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并出具工程竣工报告，并符合房屋买卖合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。但被告至今未按合同规定的期限将商品房交付原告，已经逾期超过90日，根据合同第九条，原告有权解除合同。但原告找被告协商，被告拒不解除合同。现原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告退还原告已付首付款225510元，并支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（从2013年5月30日起计算至判决确定给付之日止），被告偿还原告已还贷款本息33941.82元；双方约定的违约金过低，原告实际损失高于违约金，现要求增加违约金，被告按实际付款额3%承担违约金，即749510×3%＝22485.3元。因被告违约，解除房屋买卖合同，原告与第三人的个人住房借款合同已无意义，现要求解除与第三人的借款合同，由被告负责向第三人返还贷款部分未还的本息和罚息。综上，原告请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告已付首付款225510元，并支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（从2013年5月30日起计算至判决确定给付之日止）；3、被告偿还原告已还贷款本息33941.82元；4、被告承担违约金22485.3元（749510×3%）；5、解除原告与第三人之间的借款合同，由被告负责向第三人返还银行贷款；6、诉讼费用由被告承担。
被告诚达公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不同意退房并解除该套房屋所签订的商品房买卖合同，因为原告所购买的商品房为工程抵账房，该房为被告与大连恒业建筑有限公司抵顶工程款所用，顶账同时大连恒业建筑有限公司就知道房屋现状并自愿抵顶工程款。即被告仅为协助大连恒业建筑有限公司办理该房屋手续；被告不同意退还原告首付款225510元及逾期利息，因为该套房屋为工程抵款用房，被告仅为协助办理相关手续；被告不同意偿还原告已还贷款本息33941.82元及违约金22485.30元、不负责原告与第三人之间的借款行为、不同意承担诉讼费用，因为被告没有违约。
第三人瓦房店支行述称：在原告或被告偿还全部借款之前不同意解除原告与第三人之间签订的借款合同。
第三人郑雁斌述称：由原告与被告及第三人瓦房店支行进行协商，与我无关。
经审理查明：原告李影与宫起龙原系夫妻关系。
第三人郑雁斌无施工资质，借用大连恒业建筑有限公司的资质进行施工。
2012年11月29日，被告诚达公司（甲方）与大连恒业建筑有限公司（乙方）签订商品房抵顶工程款协议，约定：一、甲方以城市花园10号楼中房屋抵顶应付乙方工程款；二、方式：抵顶房屋为城市花园10号楼3-14-2，面积101.05平方米一套，10号楼3-14-1，面积121.28平方米一套，合计面积为222.33平房米。价格为6180元。合计抵顶价格为1373999元等。甲方委托代理人于国强在协议上签名并加盖公章，乙方委托代理人郑雁斌在协议上签名。
2013年5月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为WHT201303102号商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市新华办事处北共济街一段53号3单元14层1号房屋，建筑面积121.28平方米，每平方米6180元，总金额
749510元；首付款225510元买受人已付清，余款52.4万元贷款；出卖人应在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织，建筑工程验收合格，并出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。
合同签订后，被告于2013年6月3日向原告出具销售不动产统一发票，载明付款方名称李影，收款方名称大连诚达房地产开发有限公司，销售的不动产地址位于北共济街一段-53-3-14-1号，建筑面积121.28平方米，单价6180元，预收款225510元。原告提出该款是以抵账方式交付，被告提出未实际收取该款项。
2013年7月31日，原告与第三人瓦房店支行签订个人住房（商业用房）借款合同，同年8月12日，第三人瓦房店支行将案涉商品房贷款52.4万元通过原告贷款账户支付给被告。
涉案商品房买卖合同已进行备案登记，涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人是第三人瓦房店支行。
截止2015年4月20日，原告向第三人瓦房店支行偿还借款本息61409.16元，其中借款本金13103.17元、利息48305.99元。
原告在庭审中明确要求被告返还首付款225510元及自2013年5月30日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并要求被告承担按照已付购房款749510元的3%计算的违约金22485.3元。在庭审中，依法向原告进行释明后，原告变更诉请为被告承担首付款225510元的利息。
原告以案涉房屋不具备交付条件为由至今未接收案涉房屋。被告辩称案涉房屋已经验收，相关手续已送交办理房产证无法提交。
第三人瓦房店支行同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。
被告提交专用收款收据载明：付款单位是李影，收款数额是人民币柒拾肆万玖仟伍佰壹拾元整，收款事由是抵账房，城市花园10#3-14-1，121.28㎡×6180元／㎡，交款人处有郑雁斌本人签名，注明抵给郑雁斌。第三人郑雁斌陈述该款未实际交付。
被告提交收据及支票存根，证明被告抵给大连恒业建筑有限公司的两套房屋，原告李影和另案原告宫起龙办理贷款后，第三人瓦房店支行将李影和另案原告宫起龙的贷款总计96.1万元打到被告账户后，被告将上述贷款付给宫起龙。原告认可该款是原告和宫起龙的银行贷款，是通过被告转过来的。
第三人郑雁斌陈述与宫起龙之间存在水暖材料的买卖关系，被告抵顶给他的上述两套房屋，抵顶给本案原告和另案原告宫起龙。
本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、个人借款借据、贷款业务查询明细、客户对账单，被告提交的商品房抵顶工程款协议、专用收款收据、收据、支票存根及当事人当庭陈述笔录等载卷佐证，所有证据材料均经开庭质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。
本院认为，诚达公司与大连恒业建筑有限公司就涉案房屋达成商品房抵顶工程款协议，约定包含案涉房屋在内的两套房屋抵顶工程款1373999元，实际是诚达公司与郑雁斌就涉案房屋达成商品房抵顶工程款协议，郑雁斌又将涉案房屋抵顶给原告，并且被告与原告就涉案房屋签订商品房买卖合同，至此，被告与郑雁斌之间、郑雁斌与原告之间的债权债务均已履行完毕。原告提起本案诉讼的原因，是被告未按期履行交付房屋的义务，与郑雁斌无关，郑雁斌不应承担责任。
本案为商品房预售合同纠纷。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告诚达公司是专业的房地产开发公司，应当知道签订商品房买卖合同以及出具销售不动产统一发票的法律后果。原告提交的商品房买卖合同明确记载出卖人为诚达公司，买受人为李影，双方在该合同上盖章和签名，诚达公司也向李影出具了收到购房首付款的销售不动产统一发票，且原告已与第三人瓦房店支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，贷款52.4元已支付给被告。上述证据具有较强的证明力，在没有足够相反证据予以推翻的情况下，应当认定原告与被告之间存在商品房买卖合同关系。虽然被告与第三人郑雁斌曾就涉案房屋达成商品房抵顶工程款协议，约定包含案涉房屋在内的两套房屋抵顶工程款1373999元，但由于双方没有办理产权登记转移手续，其物权变动的法律效果并未发生，第三人郑雁斌尚未取得涉案房屋的所有权。诚达公司提出与李影签订商品房买卖合同仅为协助大连恒业建筑有限公司办理该房屋手续的抗辩主张，本院不予采纳。
原告李影与被告诚达公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。虽然签订合同时间在合同约定交付房屋时间之后，但直至本院第二次开庭审理时，被告仍未交付案涉工程的竣工验收报告，故案涉房屋不具备交付条件，被告不能按合同约定的交付条件向原告交付案涉房屋构成违约，应承担违约责任。原告请求解除与被告签订的商品房买卖合同，故应解除原告与被告之间的商品房买卖合同。商品房买卖合同中已写明购房首付款225510元买受人已付清，在合同解除后，被告依据该合同取得的首付款225510元应返还给原告，并应承担2013年5月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。故原告要求解除商品房买卖合同、返还购房首付款及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
原告为购买案涉商品房与第三人瓦房店支行签订的个人住房（商业用房）借款合同，亦系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。第三人瓦房店支行同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人之间的借款合同，故商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款合同的合同目的已无法实现，无继续履行的必要，也应予解除；个人住房（商业用房）借款合解除后，被告应将原告已偿还的贷款本息返还给原告，被告并应将原告与第三人瓦房店支行签订的借款合同中未履行部分的本金及利息和罚息、违约金返还给第三人瓦房店支行；因涉案房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人瓦房店支行的借款合同未履行部分的本金及利息和罚息全部返还给第三人瓦房店支行前，第三人瓦房店支行对涉案房屋享有优先受偿权；商品房买卖合同和个人住房（商业用房）借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人瓦房店支行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记的义务；上述原、被告和第三人瓦房店支行的义务履行完毕后，涉案房屋应归被告所有。被告的其他答辩意见，没有法律和事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告李影与被告大连诚达房地产开发有限公司于2013年5月30日签订的合同编号为WHT201303102号商品房买卖合同；
二、被告大连诚达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告李影购房首付款225510元及利息（自2013年5月30日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付）；
三、解除原告李影与第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行于2013年7月31日签订的个人住房（商业用房）借款合同；
四、被告大连诚达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告李影截止2015年4月20日已付给第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行的借款本息61409.16元；
五、被告大连诚达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行贷款本金510896.83元，并按照原告李影与第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行的个人住房（商业用房）借款合同约定的标准承担利息、违约金、罚息；
上述二、四、五项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行对涉案房屋享有优先受偿权；
七、待第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告李影、被告大连诚达房地产开发有限公司和第三人盛京银行股份有限公司大连瓦房店支行到涉案房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，涉案房屋归被告大连诚达房地产开发有限公司所有；
八、驳回原告李影的其他诉讼请求。
案件受理费5529元，由被告大连诚达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张宝兰
人民陪审员 张彦梅
人民陪审员 韩卫斌
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 化凌弘