上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第956号
上诉人（原审原告）上海京都置业有限公司。
上诉人（原审被告）胡章毅。
委托代理人翁华强，上海金钻律师事务所律师。
上诉人上海京都置业有限公司、胡章毅因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人上海京都置业有限公司的法定代表人陈天庸、上诉人胡章毅及其委托代理人翁华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2003年8月17日，作为联建发起单位的上海京都置业有限公司（以下简称“京都公司”）与作为联建房屋业主的胡章毅签订《上海房屋联建合同》。该合同载明，京都公司以出让方式取得位于上海市松江区沪松公路某公路路口、编号为沪松1351号地块的土地使用权，并采取联建方式建设上海国际五金电器城；胡章毅参与联建上海松江国际五金电器城沿河街39号1间房屋。该合同约定，建房手续由京都公司负责办理，房屋每间长12.5米，宽3.5米，建造三层，底层高度5.4米，二层以上层高3米；胡章毅委托京都公司代建，建房费用由胡章毅负担；胡章毅就上述联建房屋支付京都公司土地联建款138，000元；联建房款按工程进度要求分期支付；房屋建设应服从上海市有关城市建设规划和标准，不得自行改动，如属规划调整有所改变，双方必须服从；土地性质为国有，土地出让金由京都公司支付；产权证为绿证（二证合一）；房屋建筑工程经竣工验收合格交付胡章毅后，由京都公司为胡章毅代办土地房屋产权证；京都公司在胡章毅提供有关办证资料后的一年内将产权证办理交付胡章毅，相关税费等由胡章毅自理；京都公司统一组建公司进行统一招商、统一管理。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述合同签订后，胡章毅分别于2003年8月17日支付138，000元、2004年5月22日支付20，000元、2004年9月1日支付35，000元、2005年9月9日支付60，245元。
2005年9月9日，京都公司、胡章毅办理了上述联建房屋交接手续并签署房屋交接书。该交接书载明，胡章毅委托京都公司代为行使业主权利，相关产权亦委托京都公司代办；房屋钥匙等物品暂交上海甲企业管理有限公司代管，待与上海甲企业管理有限公司的租赁期满后返还；如多数联建户要求或政府部门意见，本项目土地工业性质改为商业性质，由此产生的合理费用按面积分摊等。现该房屋的具体位置坐落于本区某公路6700号7幢11号、12号、18号202室。
2005年7月10日及2006年6月10日，胡章毅与上海甲企业管理有限公司（现已更名为上海甲五金建材市场经营管理有限公司，以下简称“甲公司”）签订租赁合同。分别就系争房屋中11号、12号以及18号202室房屋的租赁进行了约定，胡章毅将上述房屋出租给甲公司；租赁期限为5年，租赁期分别从2005年8月30日及2006年6月9日起算，给装修期与招商期三个月，期满后给最长不超过三个月的腾空期等。底楼租金第一年为8，000元、楼上为4，500元，并以第一年为基础，每年递增10%。上述租赁期限届满后，因胡章毅主张返还系争房屋中的18号202室房屋未果，故于2011年11月向原审法院提起诉讼，要求甲公司及房屋实际使用人返还系争房屋中的18号202室并支付自2011年9月10日至实际搬离该房屋期间的租金损失。原审法院于2013年1月11日，以（2011）松民三（民）初字第2706号民事判决书判决甲公司及房屋实际使用人返还系争房屋中18号202室并支付自2011年12月10日起至实际返还之日止的租金损失（以0.33元／平方米／日为标准，扣除已支付的4，457元）。该判决生效后，甲公司支付胡章毅租金损失8，690.13元。
上述（2011）松民三（民）初字第2706号案件审理期间，京都公司于2012年6月15日诉至原审法院要求确认京都公司、胡章毅之间签订的房屋联建合同无效。原审法院经审理后认为，京都公司、胡章毅之间签订的《上海房屋联建合同》，应当确认为无效。导致该合同无效的主要过错责任在京都公司，但胡章毅对此亦存在一定的过错。合同无效后，后果应一并处理，但因当事人均未在原审法院指定期间明确合同无效后果的处理问题，故原审法院在本案中对此后果不予处理，当事人可另行解决。故于2012年8月29日以（2012）松民三（民）初字第1676号民事判决书判决确认京都公司、胡章毅之间于2003年8月17日签订的《上海房屋联建合同》无效。胡章毅不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院驳回胡章毅的上诉，维持原判决。
2013年4月，胡章毅向原审法院提起诉讼，要求京都公司、甲公司及实际使用人返还系争房屋中的11号、12号并支付自2011年3月1日起至实际返还期间的租金损失。该案目前尚在审理中。审理过程中，当事人明确租赁期限届满后，甲公司就系争房屋中的11号、12号向胡章毅共计支付了租金15，049元。
原审审理中，京都公司请求法院判令：胡章毅返还位于沪松市场原沿河街39号房屋及支付自2005年8月30日起至2012年4月30日期间该房屋租金103，196.13元。胡章毅则不同意京都公司的上述诉讼请求。
审理中，原审法院多次向胡章毅释明，要求其对联建合同无效后的后果提出主张，但胡章毅未在法院指定期间内明确合同无效后果的处理问题。
原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
京都公司与胡章毅签订的房屋联建合同已经生效判决确认无效，故胡章毅应将系争房屋返还给京都公司，同时京都公司应将胡章毅支付的房价款返还并支付利息。关于利息计算标准，京都公司主张按照同期存款利率计算，但考虑到房屋的性质和用途，原审法院认为应按照同期银行贷款利率计算较为妥当。
同时，胡章毅还应向京都公司支付房屋使用费。京都公司主张按照胡章毅实际获得的租金计算使用费并无不当，原审法院予以支持。
原审法院审理后于二○一四年二月十四日作出判决：一、胡章毅于判决生效之日起十日内返还上海京都置业有限公司坐落于上海市松江区某公路6700号7幢11号、12号、18号202室（原沿河街39号）房屋；二、上海京都置业有限公司于判决生效之日起十日内返还胡章毅购房款253，245元；三、上海京都置业有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付胡章毅上述购房款的利息（其中138，000元自2003年8月17日起、20，000元自2004年5月22日起、35，000元自2004年9月1日起、60，245元自2005年9月9日起，均计算至实际支付之日）；四、胡章毅于判决生效之日起十日内支付上海京都置业有限公司使用费103，196.13元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，364元，减半收取1，182元，由上海京都置业有限公司负担827.40元，胡章毅负担354.60元。
原审判决后，京都公司、胡章毅均不服，上诉于本院。
京都公司上诉称：本案按照无效合同相互返还财物的原则处理，胡章毅不需要承担建房资金的投资风险与损失，因此，应当按照存款利率计算其房屋联建款项损失。即便按照贷款利率计算利息损失，也应当按照双方的过错责任比例分担。因此，京都公司要求撤销原审判决第三项，改判以银行存款利率计算房屋联建款利息损失或者由双方各半负担以银行贷款利率计算的利息损失。
胡章毅上诉称：1、系争房屋并未取得房屋产权登记，京都公司并非产权人，其无权行使房屋权利。胡章毅委托京都公司代建房屋，京都公司并非必然的房屋建设主体，不能依据物权法取得物权。2、胡章毅收取的租金并非京都公司支付的，京都公司无权行使租金的追索权。3、双方之间存在诸如代理、代持等法律关系，并非仅存在原审认定的买卖关系。即便联建合同被确认无效，胡章毅可以基于代理或代持关系实际拥有系争房屋。4、本案适用简易程序以及原审认定胡章毅缺席审理均违反法定程序。此外，京都公司及其法定代表人的行为涉嫌刑事犯罪，原审法院应将本案移送公安、检察机关处理。据此，胡章毅要求撤销原审判决，改判驳回京都公司的原审诉讼请求。
二审审理中，胡章毅向本院提交了上海市住房保障和房屋管理局出具的《书面答复意见》，以证明合同无效不一定表示房屋就要返还，当事人可以按幢以共同共有方式持有房屋。京都公司对该证据证明的内容不予认可。本院经审查，对上述证据的证明力不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，京都公司与胡章毅于2003年8月17日签订的《上海房屋联建合同》，名为房屋联建合同，实为房屋买卖合同，且该合同已经生效法律文书确认为无效。系争合同既已无效，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原审据此判决胡章毅将系争房屋返还京都公司、京都公司向胡章毅返还房价款并支付利息，于法有据，本院予以认同。胡章毅关于其基于代理或代持关系拥有系争房屋权利的主张，缺乏依据，本院不予支持。同时，京都公司虽对原审认定的利息计算标准提起上诉，但考虑到系争合同无效的责任归属等因素，原审所作处理并无不当，京都公司的上诉理由难以成立，本院不予支持。此外，本院认为，胡章毅占有使用系争房屋期间取得的财产性利益亦应返还，因此，原审判决胡章毅按其实际获得的租金数额支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，京都公司与胡章毅的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，414元，由上海京都置业有限公司负担50元，胡章毅负担2，364元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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