安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初4318号原告（反诉被告）：安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路华府骏苑C区广场14幢2307，组织机构代码39463333-6。法定代表人：刘成军，该公司总经理。委托代理人：许长江，安徽金榜律师事务所律师。委托代理人：董成林，安徽金榜律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽美生置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道368号，统一信用代码913401007568278920。法定代表人：潘海荣，该公司总经理。委托代理人：陈亭，安徽美林律师事务所律师。委托代理人：万鸿飞，安徽美林律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司（以下简称“超凡公司”）诉被告（反诉原告）安徽美生置业有限公司（以下简称“美生公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案，依法适用普通程序于2016年6月23日、2016年7月18日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）超凡公司的委托代理人许长江、董成林与被告（反诉原告）美生公司的委托代理人陈亭、万鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超凡公司诉称：2015年9月9日，超凡公司与美生公司签订了《合作协议书》一份，就美生公司委托超凡公司代理销售美生中央广场商业用房事宜达成一致意见：合作期限为2015年9月10日至2016年5月9日；合作方式为美生公司将美生中央广场写字楼裙楼的商业负一层与地上第四层建筑面积约16630平方米商业用房，由超凡公司全权独家销售代理；超凡公司按总价9000万元人民币与美生公司进行结算，超出9000万元以外的溢价部分归超凡公司所有，溢价部分的税费由超凡公司承担10%；招商运营由美生公司负责，超凡公司协助；超凡公司按照商品房买卖合同金额与美生公司结算；银行按揭工作由美生公司负责，超凡公司工作人员督促客户提供真实有效齐全的资料，美生公司负责全权对接银行，如银行未放款与超凡公司无关，且约定客户资料齐全后七个工作日内银行无任何反馈信息即视为超凡公司客户资料齐全合格，后期银行再有其他理由不给付房款，责任由美生公司负责；违约责任约定任何一方未按本协议条款约定履行，均构成违约，违约方须按销售额的20%，给予守约方支付违约金。2015年12月8日，双方就合作事宜相关条款重新协商，签订了《美生中央广场补充协议>（下称《补充协议》）一份，约定销售期限延长至2016年1月30日，销售合同额3000万以内时每达到1000万时，美生公司在三日内退还保证金100万元；销售合同额超过3000万元以上的部分，每达到1000万时美生公司于三日内退还保证金150万元；同时约定在2016年1月30日前，华联购物中心不与美生公司签约，导致超凡公司完不成9000万任务，超凡公司不承担责任。协议签订后，超凡公司于2015年9月8日汇款40万元、9月21日汇款440万元、9月22日汇款320万元，美生公司分别于2015年9月8日、10月8日出具收据二份，至此超凡公司已按约履行了交纳800万元保证金的合同义务。《合作协议书》签订后，超凡公司及时安排工作人员入场开展工作，支出工作人员工资、奖金、案场经理项目佣金计823419元；支出办公、广告印刷宣传费用约50万元，赞助凤凰传奇组织宣传活动费用计50万元，委托合肥美然居房地产营销策划有限公司、合肥远尚房产营销策划有限公司、合肥品创房地产营销策划有限公司、合肥展华房地产营销策划有限公司、合肥辉旺达房地产营销策划有限公司、合肥缔奇房地产营销策划有限公司、合肥万生房地产营销策划有限公司、合肥君业地产营销策划有限公司、合肥莱迪文化传媒有限公司、合肥至上华韵文化传播有限公司、合肥莱迪地产营销顾问有限公司、王宇、钱云等作为分销商，支付了519.8813万元作为分销费用。至此，超凡公司为完成《合作协议书》及《补充协议》约定的销售任务，已累计支出约700余万元。截止2016年1月19日，经超凡公司代理，美生公司己向他人售出161套房屋，签约金额为5037.9518万元。按《补充协议》第二条约定，美生公司应在三日内退还保证金600万元，但美生公司自退还保证金450万元后，经超凡公司多次催促，美生公司分文未退，美生公司已构成违约。因美生公司与施工方经济纠纷，施工方于2015年12月18日将美生中央广场销售中心大门锁上，致使超凡公司工作人员无法工作、销售停滞。自2016年2月20日起至超凡公司起诉时，销售中心大门仍被紧锁，给超凡公司的代理销售工作带来恶劣的负面影响。《合作协议书》第2条7款约定商业对外统一宣传定位为：负一层北京华联超市；《补充协议》约定：本合同期内2016年1月30日前，华联购物中心不与美生公司签约，导致超凡公司完不成9000万任务，超凡公司不承担责任。超凡公司代理销售期间，美生公司向超凡公司提供了美生公司与北京华联商厦股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，并于2015年12月13日在合肥市庆楼州府举办宣传会，向超凡公司承诺北京华联购物中心于2015年12月30日前入驻美生中央广场负一层，并要求超凡公司向客户宣传并承诺。但截至超凡公司起诉之日，美生公司仍未引进北京华联入驻。合同期间经超凡公司代理，美生公司业已售出商业用房65974666.2元，其中有165户房产，面积为6214.191112平方米，总价5193.5947万元已签订商品房买卖合同并已在合肥市房地产产权监理处予以备案登记。另有35户房产，面积为1353.061112平方米，总价1403.89192万元己签署《美生中央广场商铺订单》，收取购房定金55.6万元，因美生公司缘故未及时签订商品房买卖合同，致使超凡公司无法继续代理销售。超凡公司未完成销售任务，于2015年1月与美生公司协商，美生中央广场未售出的约9000平方米房产可由超凡公司买受，超凡公司愿支付约2400万元以补足9000万元销售任务，但美生公司至今未与超凡公司签订商品房买卖合同、办理房屋过户手续。美生公司不退还保证金、紧锁美生中央广场大门、未能引进北京华联入驻、已收定金却未与客户签订商品房买卖合同、未将剩余房产出售给超凡公司、与他人发生纠纷致使案涉美生中央广场房屋被诉讼保全等行为已构成根本违约，给超凡公司造成重大投资损失和财产损失，且损失正在进一步扩大中。为维护超凡公司合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除双方于2015年9月9日签订的《合作协议书》及2015年12月8日签订的《美生中央广场补充协议》：2、美生公司偿还保证金叁佰伍拾万元整(3500000元)；3、美生公司赔偿违约金壹仟零叁拾捌万柒仟壹佰捌拾玖元肆角(10387189.4元)；4、本案律师代理费肆拾肆万元整(440000元)由美生公司承担；5、本案全部诉讼费用由美生公司承担。被告美生公司辩称：1、超凡华城公司在诉状中陈述：由于与施工方经济纠纷，导致销售中心的大门被锁，只是超凡华城工作人员无法工作、销售停滞。自2016年2月20日起到超凡华城起诉止，销售中心的大门仍被紧锁，给销售代理工作造成了恶劣的影响。美生公司认为这一指控完全不能成立；2、超凡华城公司在诉状中陈述：美生公司承诺北京华联购物中心于2015年12月30日前入驻美生中央广场负一层，并要求超凡公司向客户宣传，但截止到起诉之日，北京华联仍然没有入驻。美生公司认为：超凡公司的这一指责同样不能成立；3、超凡公司在诉状中陈述美生公司拖延返还保证金，构成违约。美生公司认为：按照合同销售额在5000万元以上的，美生公司应当返还600万元保证金，没达到5000万元以上的，只能返还450万元保证金，在整个包销期间，超凡公司仅仅完成4800多万元销售额，因此，美生公司返还450万元保证金完全是依据合同，超凡公司的指责没任何道理；4、超凡公司在诉状中称：有总价1400余万的合同已经签订了《商铺订单》，收取了55.6万元定金，但是由于美生公司的原因，导致无法签订正式商品房买卖合同，亦无法继续销售代理。美生公司认为：超凡公司这一指责不符合正常的逻辑；5、超凡公司在诉状中还陈述美生公司未将剩余的房屋出售给超凡公司、与他人发生纠纷导致涉案房屋被诉讼保全等等，这些全是子虚乌有，不值得一驳。综上所述，超凡公司的起诉没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回超凡公司的诉请。反诉原告美生公司反诉称：2015年9月9日，超凡公司与美生公司签订《合作协议书》一份，合同约定：美生公司将开发的美生中央广场的负一层和第四层共计16630平方米的商业用房交由超凡公司进行销售，超凡公司采取包销的方式，需在三个月内完成9000万元的销售额，超过部分归超凡公司享有。如在三个月内无法完成9000万元的销售额，缴纳的800万元保证金按比例由美生公司扣除没收。合同签订后，美生公司全面履行了合同义务，提供了规划许可证、预售许可证等销售资料，并将美生中央广场的售展中心交由超凡公司使用。超凡公司在缴纳了800万元保证金后，也组织了自己的团队进行了策划、销售等活动。但在三个月的包销期限内，即2015年12月8日前，超凡公司并未完成9000万元的销售额。据此，超凡公司与美生公司双方又在2015年12月8日签订了一份《补充协议》，美生公司同意将三个月的包销期延长到2016年的1月30日前，并放弃追究超凡公司未能完成9000万元销售额的违约责任。超凡公司承诺在2016年1月30日前完成1.2亿元的销售额，即比原合同又增加了3000万元的销售额。但在延长的包销期届满即2016年1月30日之前，超凡公司仅仅完成的销售额为4900万元，连合同上的9000万元销售额都没完成，更未达到《补充协议》上的1.2亿元。综上所述，美生公司与超凡公司双方签订的《合作协议书》及《补充协议》所确定的以包销方式进行销售代理行为，内容合法，意思表示真实。超凡公司未能在约定的期间内完成销售任务，理应承担违约责任。除缴纳的保证金依约不应返还之外，超凡公司还应当承担销售额的20%违约责任。鉴于合同上约定的违约金比例过高，美生公司主动降低，仅要求超凡公司承担250万元的违约金。为维护反诉美生公司合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、美生公司不予返还超凡公司缴纳的保证金350万元；2、超凡公司承担违约金250万元；3、超凡公司承担案件受理费用。反诉被告超凡公司辩称：1、美生公司诉称答辩人仅完成4700万元销售额，与事实不符；2、美生公司诉称已全面履行了合同义务，与事实不符。且美生公司未履行合同义务的行为已构成合同根本违约。经审理查明：2015年9月9日，超凡公司与美生公司签订《合作协议书》，约定超凡公司负责美生中央广场写字楼裙楼的商业负一层与地上第四层建筑面积约16630平方米商业用房的营销，并按总价9000万人民币与美生公司进行结算，美生广场负一层及地面第四层销售总价款超出本合同结算总价款9000万元以外的溢价部分归属超凡公司所有；超凡公司按照商品房买卖合同金额与美生公司结算，银行按揭事宜由美生公司负责，按揭资料超凡公司工作人员督促客户提供真实有效齐全的资料，美生公司负责对接银行，如银行未放款，与超凡公司无关；合同期三个月销售额9000万元，银行按揭及相关事项由美生公司全权负责对接，如客户资料齐全后七个工作日内银行无任何反馈信息即视为对超凡公司客户资料齐全并且合格，后期银行再有其他理由不予放款，责任由美生公司负责；合作期限为2015年9月10日至2016年5月9日；至本合同签订之日起5个工作日内支付800万元保证金（合同销售额每达到1000万元，美生公司于三日之内退还保证金100万元，以此类推），如超凡公司三个月内未完成本合同的销售任务，保证金按相应比例由美生公司扣除；任何一方未按本协议条款约定履行，均构成违约，违约方需按销售额的20%给予守约方支付违约金。合同签订后，超凡公司先后于2015年9月8日、9月21日、9月22日向美生公司支付保证金40万元、440万元、320万元，合计800万元。美生公司按照约定将售展中心交付超凡公司使用，超凡公司亦按照协议约定销售相关商业房产。因超凡公司实际销售额未能达到9000万元，2015年12月8日，超凡公司与美生公司签订《美生中央广场补充协议>（以下简称“补充协议”），约定销售期限条款修改为：超凡公司在2016年1月31日前完成销售额9000万元；保证金的退还条款修改为：在超凡公司销售合同额3000万以内时每达到1000万时，美生公司在三日内退还保证金100万元，合同销售额超过3000万元以上的部分，每达到1000万时美生公司于三日内退还保证金150万元。超凡公司承诺在2016年1月30日前完成销售额12000万元整，双方还备注补充说明：本合同期内2016年2月30日前华联购物中心不与美生置业签约导致超凡公司完不成9000万的任务，超凡公司不承担责任。2016年2月20日，售展中心的大门被锁。庭审中，超凡公司与美生公司双方核实超凡公司销售额为51935947元，但是美生公司同时主张扣除退房、未办理按揭贷款对应部分的销售额。截止起诉之日，美生公司已退还保证金450万元。另查明：2012年11月，美生公司与北京华联综合超市股份有限公司签订了房屋租赁合同一份，该合同约定北京华联综合超市股份有限公司租赁美生公司位于合肥市包河区××大道与××湖南路交汇处美生滨江花月项目三期地下一层和地上一层的部分商业用房。以上事实有合作协议书、补充协议、保证金收据、银行汇款明细、美生中央广场客户签约明细表、聊天记录、证人证言及当事人当庭陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：超凡公司与美生公司签订的合作协议书及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。现双方均表示不再继续履行协议，故超凡公司对于要求解除合作协议书及补充协议的请求，本院予以支持。本院认为本案的争议焦点在于超凡公司的销售额的认定、超凡公司未能完成销售任务是否是美生公司导致的、美生公司是否存在违约行为。第一，关于超凡公司的销售额，根据合同及补充协议约定，超凡公司应当在2016年1月30日前完成9000万元的销售额，庭审中双方确认销售额为5193.5947万元，美生公司辩称客户退房、无法办理按揭贷款部分的销售额应予以扣除。根据合作协议书第2.4条、2.6条、4.8条的约定，银行按揭业务由美生公司负责，超凡公司只负有督促客户提供资料的协助义务，不负有任何为客户办理按揭贷款相关的义务，因此无法办理按揭贷款导致相应的销售额减少的责任应由美生公司自行承担；关于5位客户因个人原因退房导致相应的销售额减少的责任，协议书并未约定该情况的责任承担，但五位客户退房的日期为2016年1月30日之后，因此在1月30日前超凡公司已经实际完成了该部分销售额，故该部分销售额应当计入最终完成的销售额中，据此，本院依法认定超凡公司实际销售额为5193.5947万元。第二，关于超凡公司未能完成销售任务是否是美生公司导致的。超凡公司诉称其未能完成约定的销售额是由于美生中央广场大门被锁、美生公司未能引进北京华联入驻、未与已付定金的客户签订商品房买卖合同、未将剩余房产出售给超凡公司、美生中央广场房屋被诉讼保全等违约行为导致，但是基于以下理由，本院不予支持：1、美生中央广场大门被锁发生于2016年2月20日，已经超出合同约定销售期限；2、双方在补充协议中备注说明2016年2月30日前华联购物中心不与美生置业签约导致超凡公司完不成9000万的任务，超凡公司不承担责任，现审理查明美生公司与北京华联已经签订了租赁合同，且没有证据证明美生公司向超凡公司承诺北京华联入驻时间及逾期入驻的责任；3、超凡公司未能提供证据证明已向美生公司送达符合规定的商品房买卖合同等文本资料，亦不能证明美生公司故意不与已付定金的客户签订商品房买卖合同；4、超凡公司主张美生公司未将剩余房产出售给该公司，因美生公司并没有义务将房屋出售给超凡公司，且超凡公司以自购的形式完成销售任务，不符合双方签订合作协议书的目的，且超凡公司并未支付款项；5、超凡公司未能提供证据证明美生中央广场房屋被诉讼保全的事实及该事实与超凡公司未能完成销售额之间具有法律上的因果关系。因此，超凡公司实际完成的销售额未达到约定的销售目标并非美生公司导致，超凡公司未能完成销售目标已构成违约，根据合同约定，超凡公司应当承担相应的违约责任。第三，超凡公司实际完成的销售额为5193.5947万元，根据合同约定计算，美生公司应于2016年1月30日前退还超凡公司保证金600万元，现美生公司实际退还450万元，还应退还150万元。美生公司迟延返还保证金，该迟延行为虽是由于双方对销售额存在争议引起的，但责任在于美生公司，美生公司构成违约。综上，超凡公司未按合同约定的期限完成销售额已构成违约，美生公司在履行合同过程中未及时返还保证金亦构成违约，结合双方的违约情况，针对超凡公司提出按照合同约定的内容（销售额的20%）追究美生公司的违约责任，美生公司在反诉时认为双方约定的违约金过高主动要求按照250万追究超凡公司的违约责任，本院酌定按照销售额的5%承担违约责任，违约金数额2596797元。故对超凡公司要求美生公司支付违约金1038.71894万元的诉请，本院予以部分支持。对美生公司要求超凡公司承担违约金250万的诉请，本院予以支持。关于超凡公司要求美生公司支付律师代理费的主张，超凡公司与美生公司双方并未约定律师费用的承担，该诉请亦不符合法律规定，本院不予支持。关于是否返还保证金的问题，根据双方合同约定未完成本合同的销售任务，保证金按相应比例由美生公司扣除，现超凡公司未完成9000万的销售任务，美生公司按比例不再返还超凡公司200万元，故对美生公司要求不再返还保证金350万元，本院予以部分支持，对超凡公司要求返还350万保证金的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司与被告安徽美生置业有限公司于2015年9月9日签订的《合作协议书》及2015年12月8日签订的《美生中央广场补充协议》；二、被告安徽美生置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司保证金150万元；三、被告安徽美生置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司违约金2596797元；四、反诉被告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告安徽美生置业有限公司违约金250万元；五、驳回原告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告安徽美生置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费112864元，保全费5000元，合计117864元，由原告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司承担80692元，被告安徽美生置业有限公司承担37172元；反诉案件受理费53800元，由反诉原告安徽美生置业有限公司承担13450元，反诉被告安徽超凡华城商业地产投资管理有限公司承担40350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  郑波人民陪审员  朱琦人民陪审员  王翔二〇一六年十二月十九日书 记 员  汪觅本篇引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。