浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终2562号上诉人（原审原告）：屠南，男，1986年5月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：龙昌军、王辉，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平湖市香都市场开发有限公司。住所地：浙江省平湖市新埭镇平湖国际进口商品城欧情商业街*幢*号。统一社会信用代码：9133048255404606XP。法定代表人：陈坚，董事长。委托诉讼代理人：陆颖，浙江金品律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛忠明，浙江金品律师事务所实习律师。上诉人屠南因与被上诉人平湖市香都市场开发有限公司（以下简称香都公司）商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初4023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。屠南上诉请求：撤销一审判决第二项，改判香都公司双倍返还定金20万元，诉讼费由香都公司负担。事实和理由：一、销售人员表示可以先签商品房买卖合同，再协商签订经营管理协议，香都公司也承认销售人员的行为由香都公司承担。事实上，商品房买卖合同和经营管理协议是两份独立的合同，完全可以分开签署。认购协议书约定的定金罚则仅对商品房买卖合同的签订进行担保，而非约束两份合同不签的情况。一审将经营管理协议视为商品房买卖合同的一部分，理解错误，也曲解了双方关于定金的约定。二、签订认购协议书时，香都公司未出示经营管理协议，也未告知协议内容，屠南不可能在当时对经营管理协议存有异议，一审认为屠南若对经营管理协议内容有异议则完全可以拒绝签订认购协议书，认定错误。三、香都公司故意隐瞒经营管理协议的重要条款，并非出于统一管理，其内容显失公平，一审所作相应裁判不公。香都公司辩称，认购协议书明确约定双方应在签订商品房买卖合同的同时一并签订经营管理协议，屠南对此明知但未在约定时间内履行正式签约义务，违背了协议约定。签订认购协议时香都公司没有故意隐瞒，也不存在经营管理协议显失公平的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。屠南向一审法院起诉请求：1、解除《国际进口商品城认购协议书（五）》；2、香都公司向屠南双倍返还定金计20万元；3、香都公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月4日，双方签订《认购协议书》一份，约定屠南自愿认购香都公司位于上海张江长三角科技城内国际进口商品城商铺，认购的铺位为6-1034号，屠南自愿向香都公司缴纳定金50000元整/铺，香都公司同意接受屠南的认购申请。自签订协议之日起七日内，屠南须与香都公司签订《商品房买卖合同》。项目建成后，由平湖市香都市场经营管理有限公司实行统一运营管理。在双方正式签订《商品房买卖合同》时，屠南与运营公司一并签订《经营管理协议》。屠南签订认购协议后，定铺金自动转为购买所认购商铺定金，该定金不予退还，在双方正式签《商品房买卖合同》时，直接转为屠南在《商品房买卖合同》项下应付房价款的组成部分。屠南应在本协议签订之日起七日内与香都公司签订《商品房买卖合同》，屠南如未能履约，则香都公司予以没收定金，房源另售。并备注有：签约总价596925元，一次性付款，但由于资金在理财产品，申请2017年5月31日前签约，2017年4月30日补定金50000元。《认购协议书》签订后，屠南按约支付了香都公司定金共计100000元。2017年5月28日，双方另行约定延至6月4日签约，并在协议书下方作书面补充。屠南于2017年5月28日、2017年6月3日两次前往香都公司，就签订正式房屋买卖合同进行了协商，但均协商未果。协商过程中，香都公司委托的销售人员曾向屠南表示《商品房买卖合同》和《经营管理协议》须“两个一起签”。一审法院认为，双方签订《认购协议书》的行为系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律上的约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。涉案《认购协议书》系预约合同，双方确认就签订商品房买卖合同进行了协商，但最终未能订立商品房买卖合同。现屠南主张解除涉案《认购协议书》，香都公司对此并无异议，屠南起诉后，一审法院已向香都公司邮寄送达了起诉状副本等应诉材料，香都公司于2017年8月18日签收，故涉案《认购协议书》应已于2017年8月18日解除。至于本案是否属于因香都公司原因未能订立商品房买卖合同的情形。一审法院认为不属于，理由如下：一、香都公司并未拒绝签订《商品房买卖合同》。必须同时签订《经营管理协议》，是双方在协商签订《商品房买卖合同》过程中，香都公司基于己方的利益考虑所提出，应视为合同内容，而对此屠南可以选择是否接受并签订《商品房买卖合同》。二、《认购协议书》中约定了在双方正式签订《商品房买卖合同》时，屠南与运管公司一并签订《经营管理协议》，若屠南对《经营管理协议》的内容及签订有异议，其完全可以拒绝签订《认购协议》，而现屠南也未举证证实系香都公司强迫屠南签订的《认购协议书》。三、屠南认购的商铺位于上海张江长三角科技城内国际进口商品城，系整个商品城的组成部分，香都公司要求同时签订《经营管理协议》，也是基于商品城统一经营管理的需要，出于整个国际进口商品城商铺整体利益的考虑。屠南主张《经营管理协议》条款显失公平，依据不足，不予确认。综上，本案中双方最终未能订立商品房买卖合同，系其基于各自利益考虑的结果，属不可归责于双方的事由，故对屠南主张香都公司双倍返还定金的请求，不予支持，但其已支付的定金香都公司应当返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认屠南与香都公司于2017年4月4日签订的《国际进口商品城认购协议书（五）》于2017年8月18日解除；二、香都公司于判决生效之日起十日内返还屠南定金100000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，减半收取计2150元，由屠南负担1075元、香都公司负担1075元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，针对屠南的上诉请求和理由，本院分别作如下评析：（一）商品房买卖合同和经营管理协议是否必须同时签订。本院认为，认购协议明确约定双方正式签订商品房买卖合同时需一并签订经营管理协议。对于认购协议约定的上述条件，屠南有选择接受或不接受的自由，既然其签订了认购协议，表明其知晓并自愿接受认购协议约定的条件，即同时签订商品房买卖合同和经营管理协议。屠南提出销售人员告知其两份合同可以分开订立，与其一审陈述相悖，也与事实不符。故屠南认为可以仅签订商品房买卖合同而不同时签订经营管理协议，缺乏依据。（二）未能订立商品房买卖合同的原因如何归责。由于双方对经营管理协议的部分内容无法达成一致，故最终未能订立商品房买卖合同和经营管理协议。涉案商铺系国际进口商品城的组成部分，香都公司出于对商品城统一经营管理的整体利益考虑，及屠南出于对商铺自主使用、经营和收益的考虑，都是合理的利益需求。从磋商过程来看，双方确实也就相关内容进行过充分协商。双方未能达成一致是基于各自利益考虑的结果，属不可归责于双方的事由。屠南认为经营管理协议显失公平，未能订立商品房买卖合同的责任在于香都公司，依据不足。一审据此判决香都公司返还已收取的定金并驳回屠南要求双倍返还定金的主张正确。另外，屠南认为在签订认购协议时香都公司故意隐瞒经营管理协议的内容。本院认为，认购协议在性质上属于预约合同，系为将来进行磋商和订立本约，在签订预约合同时并不需要本约条款完备和内容完善，事实上当事人在订立认购协议后已就经营管理协议进行过充分协商。因此屠南的相关意见缺乏依据，不能成立。综上，屠南的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人屠南负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥审 判 员 毛 彦审 判 员 王世好二〇一八年二月二日法官助理 沈文潇书 记 员 赵婉沁·6··7·