文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初1077号原告：衡阳市昱安物业有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区立新大道3号凯旋花苑A栋1303号。法定代表人：廖彦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，湖南弘一律师事务所律师。被告：阳伟艳，女，1976年7月1日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：华勋兵，男，1970年11月7日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。原告衡阳市昱安物业有限公司（以下简称昱安公司）与被告阳伟艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昱安公司的委托诉讼代理人刘薇、被告阳伟艳及其委托诉讼代理人华勋兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昱安公司向本院提出诉讼请求：1、判令阳伟艳支付2013年6月1日到2016年10月10日的物业管理费人民币4032元；2、判令阳伟艳支付从物业服务费之日起每日按应缴费用3‰的违约滞纳金；3、判令阳伟艳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：昱安公司于2013年7月与湖南衡阳永兴集团签订物业管理委托合同,合同约定，昱安公司从2013年6月到2016年5月，为衡阳市雁峰区康新花园小区提供物业管理服务，后续约至2016年10月31日。阳伟艳系昱安公司所管理的康新花园A栋***号门面业主，门面面积41.98平方米，应按照合同第五条、第八条约定以每平方1.2元的标准向昱安公司缴纳物业管理费，如阳伟艳逾期，应承担从逾期之日起每日按应缴费3‰的违约滞纳金。合同生效后，昱安公司依约为阳伟艳提供了物业管理服务，但阳伟艳未向昱安公司支付2013年6月1日至2016年10月10日物业管理费4032元及违约滞纳金，昱安公司多次催收未果，故向本院提起诉讼。被告阳伟艳辩称，昱安公司与阳伟艳没有签订物业服务合同，阳伟艳对昱安公司与开发商签订的物业服务合同并不知情，也没有看到相关的合同。阳伟艳不是物业服务合同的当事人，昱安公司不应向阳伟艳催要物业服务费。其次，昱安公司也没有提供过物业服务，阳伟艳门面漏水问题，二楼违章建筑搭棚问题多次与昱安公司协商，都没有得到解决，因这些问题对阳伟艳造成的损失，昱安公司应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、昱安公司提交的物业管理委托合同，阳伟艳认为该合同是昱安公司与开发商签订的合同，该合同与自己没有任何关系。本院经审查认为，2013年，衡阳市雁峰区康新小区没有成立业主委员会，昱安公司与开发商签订的前合同效力及于全体业主，所以该份证据与本案具有关联性，本院予以确认；2、阳伟艳提供的租赁户宋贵芝的书面证人证言和照片七张，昱安公司提出异议，认为证人宋贵芝应该出庭作证，并接受双方当事人的质证；照片只能看出有漏水情况，漏水原因无法得知，房屋漏水和违章搭棚问题，昱安公司也只能协助阳伟艳去完成，并且照片与本案没有关联。本院经庭审认为，阳伟艳提供的宋贵芝的证人证言，证人虽未到庭作证，但是与后面的照片能够相互印证，能够证明房屋存在漏水现象，并且有违章搭棚的存在，对这两份证据的真实性本院予以确认，但不能证实昱安公司没有履行物业管理服务的义务，也不能证明阳伟艳不交物业费的理由成立。根据本案的庭审和双方当事人举证、质证的情况，本院认定事实如下：2013年，衡阳市雁峰区康新花园小区没有成立业主委员会，昱安公司于2013年7月13日与开发商衡阳市永兴集团签订物业管理委托合同，合同约定，由昱安公司管理衡阳市雁峰区康新花园小区的物业服务，期限是2013年6月1日到2016年5月31日止，并且在合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，昱安公司可以继续为衡阳市康新花园小区提供不超过三个月的物业管理服务，业主应继续缴纳相应的物业管理服务费；合同第五条约定物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，高层及门面费的标准为1.2元/月/㎡。合同第八条第三项约定，业主、物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，昱安公司有权从逾期之日起每日按应缴纳费用3‰加收违约滞纳金。另查明，阳伟艳系衡阳市雁峰区康新花园A栋***门面业主，门面的计收服务费面积是41.98㎡，阳伟艳因门面屋顶漏水对其门面造成了损失，二楼违章搭棚，堵住了平台的入口的问题，多次向环康物业公司反映，均未得到解决，所以拒绝支付物业管理费。2013年6月1日，昱安公司以七折的价格收购了之前的环康物业，昱安公司接管小区物业后，昱安公司多次催收未果，诉至法院。本院认为，本案的争议焦点是：昱安公司诉请是否合法有据？能否得到法律的支持？昱安公司与开发商湖南衡阳永兴集团有限公司签订了《物业管理委托合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合同真实有效，应受法律的保护。业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的物业服务合同之效力及于全体业主，业主应当全面履行。合同生效后，昱安公司对衡阳市雁峰区康新花园小区提供了物业服务，阳伟艳应该根据合同规定，依法向昱安物业公司支付物业管理费。在本案的庭审中，阳伟艳认为门面屋顶漏水问题和二楼违章搭棚问题多次向昱安公司反应，但未得到有效解决，昱安公司的管理存在瑕疵，因此，昱安公司请求支付违约金，本院不予支持。由于昱安公司并不是违章搭棚的使用人，阳伟艳要求赔偿造成的损害，应向相邻关系的相对方另行主张自己的权利，阳伟艳的损失并非昱安公司的过错所致，因此，阳伟艳以房屋漏水和违章搭棚物业公司不予解决为由，而不支付物业费的理由，本院不予支持，故昱安公司请求判令阳伟艳支付2013年6月1日到2016年10月10日的物业服务费4032元于法有据，本院予以支持。据此，根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告阳伟艳在本判决生效之日起十日支付给原告衡阳市昱安物业有限公司2013年6月1日至2016年10月10日的物业服务费4032元。如被告阳伟艳未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告阳伟艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  段水源人民陪审员  王俊林人民陪审员  乌 琴二〇一七年十二月二十八日代理书记员  罗晓梅校对人：罗  晓  梅      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。