浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第848号
上诉人（原审被告）郑某。
委托代理人（特别授权代理）何某某。
委托代理人（特别授权代理）章某。
被上诉人（原审原告）潘某某。
委托代理人（特别授权代理）董某某。
被上诉人（原审被告）中国联合网络通信有限公司××
司（以下简称联通××），住所地绍兴××××号。
负责人卓某某。
委托代理人（特别授权代理）丁某。
委托代理人（特别授权代理）骆某某。
上诉人郑某因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴
市越城区人民法院（2010）绍越民初字第499号民事判决，向
本院提起上诉。本院于2010年6月28日立案受理并依法组成合
议庭，于2010年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人郑某的
委托代理人何某某、被上诉人潘某某的委托代理人董某某、被
上诉人联通××的委托代理人丁某和骆某某到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原审判决查某：座落于绍兴县安乙镇中路164号营业房两
间（建筑面积80平某某）登记在原告潘某某之子王某名下，王
某委托原告进行出租管理。2008年2月，被告联通××因经营需要，与原告协商要求租用上述营业房。2008年2月18日，被
告联通××支付给原告定金35000元，因该营业房原租赁期限
未到期，其中25000元作为转让补偿费支付给原承租人金某某
，金某某同意于2008年2月25日前腾空房屋。2009年3月12日，
原告（甲方）与被告联通××（乙方）、郑某（丙方）签订房
屋租赁合同（三方协议）一份，合同约定，甲方将座落于绍兴
县安乙中路164号二间店面房出租给乙方与丙方作为营业之用
，同时丙方只能与乙方开展业务经营合作，不得与其他任何第
三方某作；租赁期限共五年，从2008年2月25日起至2013年2月
24日止，交房日期为2008年2月25日。合同期满后，同等条件
下乙方有优先续租权；租赁期间前二年租金为捌万元整，从第
三年开始根据市场实际情况双方某某协商后另定租金，租金由
丙方以现金支付的方式，在每年的2月25日前一次性支付甲方
；房屋租赁期间丙方不得更换经营项目，不得终止和乙方的合
作（具体合作合同另行签订），若丙方终止与乙方的业务合作
，乙方作为单独承租方继续履行本合同；丙方逾期交付租金，
除仍应及时如数补交外，每逾一天，按欠费总额的10‰向甲方
支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，二
被告按约支付了房屋租赁费70000元，原告将上述房屋交付给
二被告。同日，被告联通××与被告郑某还签订了中国联通指
定专营店合作协议一份，协议约定有效期为三年，即自2008年
3月25日至2011年3月24日止，营业用房地址安乙镇中路164号
，租赁协议期三年，房屋总租金额240000元，其中每年的支付
金额分别为80000元（另附房租协议）；协议还约定了其他事项。此后被告郑某按上述房屋租赁合同和合作协议在本案租赁
房屋中经营中国联通指定专营店。2009年2月11日，因租房事
宜，潘某某及其家人与被告郑某在手机店内发生冲突，潘某某
推倒店内一组玻璃柜台并损坏店门口郑某车辆。该纠纷曾经公
安机关主持调解未果，后郑某向绍兴县人民法院起诉要求潘某
某等人赔偿人身及财产损失，该院作出（2009）绍民初字第46
87号民事判决。该纠纷发生后，被告郑某未再开门营业，也未
向原告支付第二年房租。
以上事实，由双方当事人诉讼中陈述、房屋租赁合同复
印件1份、房屋租赁定金收条复印件1份、华东政法大学司甲定
中心文检鉴定意见书1份及鉴定费发票1份、绍兴县人民法院（
2009）绍民初字第4687号民事判决书1份、房屋产权证及户口
本各1本、调查笔录复印件1份（原件在（2009）绍越民初字第
3225号案中）、（2010）浙绍民终立字第16号民事裁定书1份
、委托书复印件1份（原件在（2009）绍越民初字第3225号案
中）、金某某常住人口祥细信息表复印件1份、苗某某调查笔
录及其身份证复印件1份、周某某、朱某某证明1份、陈某某、
李某某证明1份、安甲出所调解某某1份、绍兴县人民法院移送
函1份、（2009）绍越民初字第2753、3225号民事裁定书2份、
照片1组、中国联通指定专营店合作协议1份等证据所证实。
原审判决认为：原告与二被告签订的房屋租赁合同，主
体适格、意思表示真实，内容也未违反法律禁止性规定，应依
法认定为有效。虽然二被告对究竟哪一方实际支付租金和接收
房屋互相推诿，但根据现有证据仍可以认定房屋租赁合同签订前二被告支付了相应定金，合同签订后又支付了当期剩余租金
，且被告郑某也已按其与被告联通××的合作协议实际在租赁
房屋经营中国联通指定专营店，故二被告关于房屋租赁合同没
有实际履行的抗辩与查某的事实不符，本院不予采纳。合同约
定，由被告郑某支付租金，现郑某未交纳第二期租金，并否认
与原告存在房屋租赁事实，已使合同目的不能实现，原告由此
请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告
郑甲退房屋，理由正当，本院予以支持，但腾房时间可考虑为
一个月；被告联通××并未实际控制房屋，原告要求其腾退已
无必要。原告请求被告郑某按年租金80000元支付从2009年2月
25日至实际腾房时的租金，因合同解除后至腾房时止被告应支
付给原告的系房屋使用费，故原告主张的一部分应为房屋使用
费，且其主张的依据也符合合同约定和法律规定，可予支持；
原告主张被告郑某支付违约金符合合同约定，且主张数额2736
0元未超过约定标准，本院予以支持。原告主张的鉴定费3500
元并非原告支出，故其要求被告赔偿，没有事实依据，本院不
予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、
第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条
之规定，判决：一、原告潘某某与被告中国联合网络通信有限
公司××司、郑某于2008年3月12日签订的房屋租赁合同解除
；二、被告郑乙于本判决生效后三十日内将承租的座落于绍兴
县安乙镇中路164号二间营业房腾空归还给原告潘某某，并支
付给原告潘某某从2009年2月25日起至实际腾房日止的租金及
房屋使用费（按每年80000元计算）；三、被告郑乙于本判决生效后三十日内支付给原告潘某某违约金27360元；四、驳回
原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付
金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二
十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件
受理费2288元，减半收取1144元，财产保全费1100元，合计22
44元，由原告负担44元，被告郑某负担2200元，于本判决生效
后三十日内付清。
上诉人郑某上诉称：一、一审法院认定的租赁主体存有
错误。一审法院误将受托人潘某某列为租赁合同的出租人，而
将房屋的所有权人亦是委托房屋出租的委托人王某列为案外人
。一审法院以此确认租赁合同的主体，违反了合同法中第402
条之规定，该认定显属错误。二、一审法院错误地认定了租赁
合同，将未实际履行的租赁合同作为一审法院认定的基础依据
，从而导致本案基本事实的错误。三、关于出租人的违约事项
。本案中，出租人以暴力等手段，阻碍承租人的正常使用租赁
物，致使承租人关闭营业至今，一审在审理中却未加评判。综
上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤
销原判，发回重审。
被上诉人潘某某答辩称：1、该案认定房屋租赁合同是正
确的。因为原告与被告三方于2008年3月12日签订房屋租赁合
同，内容有郑某和中国联合网络通信有限公司××司向潘某某
租赁坐落于安乙镇中路164店面房两间，合同对租赁期限、每
年的租金与违约责任等作了约定，并当天支付了第一年的房屋
租金8万元（包括原1万元定金）。因上述店面房是中国联合网络通信有限公司××司为经营手机专用，故2008年3月12日中
国联合网络通信有限公司××司与郑某签订了合作协议。证明
潘某某出租给中国联合网络通信有限公司××司和郑某的房屋
是郑某用于手机销售使用。故一审认定房屋租赁是正确的。而
对上诉人郑某提出房屋的产权人是王某，潘某某作为本案的受
托人不能作为本案的当事人。这在越城区人民法院于2009年12
月15日作出的（2009）绍越民初字第3225民事裁定书中已经明
确，故上诉人提出潘某某不能作为合同当事人的理由不能成立
。2、对上诉人郑某提出的一审为什么认定第二份合同，我方
认为潘某某、中国联合网络通信有限公司××司和郑某2008年
3月12日签订的房屋租赁合同及同日中国联合网络通信有限公
司××司与郑某签订的合作协议已经得到实际履行。上诉人郑
某提供的郑丙与潘某某2008年4月14日签订的一份经营用房租
赁合同，这上面进行司甲定已经说明该合同上潘某某的名字并
不是潘某某所签署（当时郑某只是为了少缴税收而伪造的协议
，就到村委去盖章，村委已经证实是伪造的），而且该协议经
过司甲定，该协议上潘某某的名字不是潘某某所签，潘某某从
来没有与郑某签订协议，所以一审不承认郑某与潘某某签订的
第二份合同是正确。3、关于上诉人提出的违约责任问题。200
8年3月12日三方签订的房屋租赁合同第七条第六项某某确约定
，如郑某逾期交付房租，除及时如数补缴外，每逾期一天按欠
费总额的10%向潘某某支付违约金。所以一审根据合同法有关
规定由郑某支付违约金也是正确的。至于郑某提出潘某某阻碍
其经营，是潘某某已经将房屋实际交付给郑某使用至今，至于郑某自己喜欢怎么处理也是郑某的事情。这个问题潘某某无权
过问。所以郑某没有归还房屋之前都是属于郑丁租期间。至于
双方争吵打架的事情，郑某已经向绍兴县人民法院提起诉讼，
绍兴县人民法院已经判决生效。据此我方认为一审判决是正确
的，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
被上诉人中国联合网络通信有限公司××司答辩称：我
们认为一审法院在与第二被上诉人中国联合网络通信有限公司
××司有关的这部分认定事实清楚，适用法律正确。即在该案
中第二被上诉人不存在支付租金腾空房屋的义务。
上诉人在二审中提出对2008年3月12日房屋租赁合同中的
潘某某签名并非其本人所签订、要求进行笔迹鉴定。
本院经审查后认为，经查阅一审法院的庭审笔录，在201
0年3月18日庭审笔录第五页中当时一审原告出示了房屋租赁合
同，两被告对其真实性均无异议。即上诉人在一审时对该份协
议的真实性没有异议，现上诉人要求进行鉴定理由不成立，本
院不予准许。
各方当事人在二审中均提供新的证据。
本院经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、一审原告潘某某是否
是适格的原告主体。2、一审判决认定2008年3月12日这一份房
屋租赁合同，而未认定2008年4月14日经营用房租赁合同，如
此认定是否正确。3、一审法院判令上诉人承担违约金是否正
确。
关于第一个焦点，根据浙江省绍兴市越城区人民法院（2009）绍越民初字第3225号生效的民事裁定书，王某不能作为
原告起诉。因此，潘某某作为2008年3月12日签订的房屋租赁
合同的出租人，理应作为本案原告提起诉讼。
关于第二个焦点，原审判决根据查某的事实，所作的认
定：“根据现有证据仍可以认定房屋租赁合同签订前二被告支
付了相应定金，合同签订后又支付了当期剩余租金，且被告郑
某也已按其与被告联通××的合作协议实际在租赁房屋经营中
国联通指定专营店，故二被告关于房屋租赁合同没有实际履行
的抗辩与查某的事实不符”并无不当。据此，原审判决认定20
08年3月12日的租赁合同已实际履行正确。
关于第三个焦点，因上诉人未按约支付房租，故原审判
决认定：“原告主张被告郑某支付违约金符合合同约定，且主
张数额27360元未超过约定标准”并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原
审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国
民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决
如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2288元，由上诉人郑某负担。
本判决为终审判决。
审判长 章 建 荣
审判员 毛振宇审判员方艳
二〇一〇年八月十三日
书记员 赵 剑 英