广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第603号原告：徐宝合。委托代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。被告：磨毅，无业。原告徐宝合与被告磨毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿适用简易程序，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。书记员黄丽霖担任记录。原告徐宝合的委托代理人甘海杰、被告磨毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐宝合诉称：原告与被告是朋友关系。2013年10月12日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定原告将南宁市兴宁区秀厢大道的房屋转让给原告，房屋总价款为685344元，被告在合同签订前支付200000元，余款在合同签订后30日内付清。被告在合同签订当日支付了200000元房款，双方在2013年10月22日办理了房屋过户登记手续，但被告并未按合同约定时间支付剩余房款。2013年12月9日，在原告的催促下，被告出具欠据一份，该欠据载明了被告所欠原告的款项数额、支付款项的时间及违约金的计算方式。付款时间届满后，被告仅于2014年1月20日支付了200000元，余款291900元至今未付。因被告单方违约给原告造成了严重的经济损失，被告需按照约定支付原告138095.5元违约金（2013年12月10日至2014年1月20日以每日491.9元计算为20167.9元；2014年1月21日至2015年2月28日以每日291.9元计算为117927.6元；后续违约金从2015年2月29日计算至被告还清之日止，每天按照千分之一计算）。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告支付原告291900元房屋价款；2、被告支付原告违约金138095.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告徐宝合对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《存量房买卖合同》，证明原告与被告存在房屋买卖合同关系；2、邕房权证字第××号房屋所有权证（复印件）、查档证明，证明兴宁区秀厢大道的房在过户登记前为原告徐宝合所有；3、邕房权证字第××号房屋所有权证（复印件），证明原告已经将兴宁区秀厢大道48号军安新村一号大院C-3栋2单元602号房过户到被告磨毅名下；4、《欠据》，证明被告所欠原告的房屋价款数额及违约金计算方式。被告磨毅辩称：本案所涉秀厢大道的住房是因被告父亲以公司欠缺资金周转的情况下劝服被告购买，其承诺待抵押贷款下来后再偿还原告，所以该套房屋已于2013年11月13日在工行民族支行办理了59万元的十年贷款，每月还款额7114.76元。贷款下来后在被告不知情的情况下，被告父亲将贷款挪作他用，因此至今一直不能还清原告的购房尾款。现今被告负有其他债务，家中还有一个两岁小孩，妻子因照料小孩不能工作，家庭日常基本生活费用无法得到保障，对原告的债务实在是无能力偿还。希望法院根据被告的实际情况在保证被告家庭基本生活的前提下作出公正判决，并考虑适当减少本案违约金。被告为其辩解在举证期限内未提供证据。归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：原告诉请被告支付房屋价款及违约金有无依据。经过开庭举证质证，被告对原告提交的证据均无异议，确认讼争房屋已过户到被告名下。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：南宁市兴宁区秀厢大道的房原系原告徐宝合于2006年6月27日向中房集团南宁房地产有限责任公司购买经济适用价房取得，并于2009年4月10日取得房屋所有权证。2013年10月12日，原告徐宝合（卖方、甲方）与被告磨毅（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于南宁市兴宁区秀厢大道的房出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买；甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为685344元；付款方式为银行现金转账，付款时限为2013年11月8日前；本合同房屋成交价已含家具、家电及房屋装修费用合计200000元，乙方已于合同签订前付给甲方；本合同签订前甲方已结清本房屋所发生的相关费用，并先将房屋钥匙交于乙方入住；房屋契税由甲方代缴，合同签订后乙方应如数归还；本合同签订后30日内，乙方应无条件将房屋全部款项付给甲方，否则甲方有权将房屋收回，因此产生的一切费用全部由乙方承担。合同还就其他事项进行了约定。2013年10月，原、被告双方完成交易房屋过户手续，被告磨毅已于2013年10月22日取得了兴宁区秀厢大道的房屋所有权证。2013年12月9日，被告磨毅向原告徐宝合出具《欠据》，载明：“今欠到购徐宝合一套房产（兴宁区秀厢大道的房屋）款肆拾玖万壹仟玖佰元正（￥491900.00元），根据此前签订的合同，由于本人单方面原因未能及时将款付清。现承诺，此款于贰零壹肆年壹月贰拾日前付清，违约金自此据签订之日起按每天491.90元计算，如到期未付，本人将主动将此套房产转到徐宝合名下，由此产生的一切损失由本人承担。”原告徐宝合主张被告磨毅于2014年1月20日向其支付了200000元房款后，余款至今未付，遂诉至本院，诉请如前。经本院询问，原告明确不向被告主张讼争房屋所有权；被告明确该房已办理银行按揭，且银行按揭尚未偿还完毕。本院认为：关于原告主张被告支付拖欠房屋价款的问题。原告与被告于2013年10月12日签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。该合同指向的交易标的南宁市兴宁区秀厢大道的房已完成过户交易手续，被告磨毅已于2013年10月23日取得该房房屋所有权证书，其亦应依约于合同签订后30日内即于2013年11月12日前将全部房款付给原告。被告在未能按时支付剩余房款的情况下，又于2013年12月9日向原告出具《欠据》，确认剩余房款491900元未付，并承诺于2014年1月20日前付清。该《欠条》是原、被告双方对于被告所欠原告房款的确认，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告亦认可该《欠据》真实性，故被告应依约于2014年1月20日前还清欠款。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告确认被告已于2014年1月20日向其支付房款200000元，尚欠291900元未付，并明确表示不主张要求被告过户房屋，而根据被告自认所涉房屋已另行办理银行按揭且贷款尚未偿还完毕的内容，被告亦无法按《欠条》的约定将房屋重新过户给原告，现原告诉请被告支付所欠房款291900元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。依合同约定被告应于2013年11月12日前向原告付清全部房款，被告未能依约履行付款义务，应承担相应的违约责任。原、被告于《欠据》上明确被告应承担的违约金为自《欠据》签订之日起每天491.9元（按日千分之一计算），由于被告未能按时付清房款行为给原告造成的损失主要是逾期支付房款的利息损失，故双方约定的每日千分之一的违约金标准违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告主张违约金过高，符合法律规定，本院酌情将违约金计算标准调整为银行同期贷款利率上浮30%。故原告应支付的违约金计算为：以491900元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2013年12月10日计至2014年1月20日；以291900元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2014年1月21日计至被告实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告磨毅向原告徐宝合支付房款291900元；二、被告磨毅向原告徐宝合支付违约金（违约金计算：以491900元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2013年12月10日计至2014年1月20日；以291900元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%，从2014年1月21日计至被告实际付清之日止）。案件受理费3875元，由原告徐宝合负担930元，被告磨毅负担2945元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员吴腾睿二〇一五年六月十一日书记员黄丽霖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。