广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终131号
上诉人（原审原告）：王标辉，住广东省饶平县。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：杨文杰，职务总经理。
委托代理人：何秀琼，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：郑伟熙，职务总经理。
委托代理人：郭晓颖，广东国鼎律师事务所律师。
上诉人王标辉因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司（以下简称雅骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第592号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月25日，王标辉作为乙方（买方）、碧桂园公司作为甲方（卖方），共同签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北侧碧桂园山湖湾18号楼A单元2302房，建筑面积共88.1平方米，其中套内面积67.72平方米，总房价879753元。合同约定房屋交付的时间为2014年11月30日前。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。除该商品房与《商品房买卖合同》附件六约定的交付标准不一致外，乙方在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。
在上述商品房买卖合同签订当日，王标辉作为甲方（委托方）、雅骏公司作为乙方（承接方）、碧桂园公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰，由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为246680元。甲方应于2014年11月30日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方，甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。乙方于房屋交付给其装修之日起的170天内完成房屋的装修装饰。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程保修范围的质量问题的，甲方有权要求保修和修复，乙方应承担保修、修复责任。在保修期内，不管任何原因导致乙方应承担保修、修补责任，且乙方在履行保修、修补责任过程中，需要甲方配合、协助的，甲方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，乙方不承担。另外，在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。
王标辉在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款及装修费。涉案房屋于2014年10月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2014年11月29日，碧桂园公司通知王标辉办理收楼手续。2015年4月6日，王标辉委托广州中善房地产咨询服务有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司于2015年4月7日出具了《房屋查验咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在墙砖和地砖空鼓、墙上和吊顶有裂纹、厨房洗菜盘排水管接口漏水等质量问题。王标辉已于2015年8月1日办理收楼手续。
王标辉于2015年5月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、碧桂园公司与雅骏公司向王标辉支付涉案房屋修复费用及修复期间的租金损失，暂计为70000元（最终以评估价值为准）；2、碧桂园公司与雅骏公司向王标辉支付该房屋约定装修价与实际装修评估价的差价款，暂计20000元（最终以评估价值为准）；3、本案诉讼费由碧桂园公司与雅骏公司承担。
碧桂园公司与雅骏公司在原审庭审中表示，当时涉案楼盘是以精装房报建并准备以带精装修出售，但因在销售过程中遇到政府限价才将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同与王标辉分别签约。就碧桂园公司与雅骏公司所述及的有关房地产市场调控政策问题，原审法院曾在另案中就该此向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局发出《征询函》，该局以穗国房南（2015）67号复函回复表示，其严格按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策。该局将上述通知作为复函附件一并提供给原审法院。根据上述通知规定，从2013年4月24日起，本市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报，房地产开发企业预（销）售商品住宅前，应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。为了查明案件的事实，原审法院就涉案楼盘是否以精装房报建销售的问题，前往南沙区档案馆调取了涉案楼盘所属工程项目的城建档案，该工程项目名称为碧桂园山海湾五标段总承包工程，发包单位是碧桂园公司，总承包单位是广东省阳江市建安集团有限公司，其中建筑装饰装修分部（子分部）工程的专业承包单位是广东省阳江市建安集团有限公司，由该公司编制涉案楼宇的室内精装修工程装饰施工方案，经报审后组织施工，其中载明17-21号楼交楼标准为精装修。上述装饰装修工程竣工验收时间为2014年10月14日。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、收楼通知、《工程竣工验收备案表》、《房屋查验咨询报告》、购房发票、广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局的相关复函、碧桂园山海湾五标段总承包工程相关城建档案资料及各方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为：根据双方当事人的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、王标辉主张的装修差价款应否得到支持。二、王标辉是否可以就涉案房屋存在质量问题而直接要求被告予以赔偿。
关于争议焦点一的问题，王标辉和碧桂园公司与雅骏公司虽然签订了《委托装修合同》，约定由王标辉在办理收楼手续时或由碧桂园公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给雅骏公司装修，但碧桂园公司在向王标辉交付涉案房屋时，涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实，可以认定王标辉在购买涉案房屋时，虽然分别与碧桂园公司与雅骏公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。当事人签署《委托装修合同》实际上是为了碧桂园公司收取房款，并对涉案房屋房价款、装修标准、交付时间进行了变更。由于装修费用实际属于房价款的一部分，故自然不存在王标辉所主张的装修造价差额问题。另外，涉案房屋的装修标准及配套设施，已在《委托装修合同》附件二中清楚列明，并将之作为合同约定的装修交付标准，碧桂园公司、雅骏公司只需按照该装修内容和设备标准完成对涉案房屋的装修装饰，即为已按照约定履行了合同义务。因此，即使王标辉坚持认为装修费用不属于房价款，但其以合同约定的装修费用远高于涉案房屋的实际装修造价，而要求碧桂园公司与雅骏公司共同偿还装修造价差额的主张，亦缺乏合同和法律依据。
关于争议焦点二的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款也规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该规定，当交付使用的房屋存在质量问题时，购房者应当先按保修程序由开发商进行修复，只有开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者才可以自行或者委托他人修复，并要求开发商承担相应的费用。另外，在涉案合同的保修条款中，也约定了在保修期内由碧桂园公司、雅骏公司负责保修、由王标辉予以配合、协助的义务。因此，碧桂园公司虽然在王标辉提出维修申请后未能按王标辉的要求维修好涉案房屋，但王标辉之后亦未有自行或聘请他人进行维修，且在案件审理时，碧桂园公司已就王标辉提出的问题着手进行修复，并表示如还存在质量问题同意按保修条款继续进行维修，故本案应由碧桂园公司先按保修程序对涉案房屋履行保修义务。王标辉申请检测涉案房屋装修质量、评估返修造价，并要求碧桂园公司与雅骏公司按评估结果连带赔偿王标辉自行维修涉案房屋费用及租金损失的主张，缺乏合同及法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定于2015年10月19日作出如下判决：驳回王标辉的诉讼请求。一审案件受理费1025元由王标辉负担。
判后，王标辉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、关于涉案房屋装修差价问题，一审法院适用法律错误。碧桂园公司与我签订的商品房买卖合同已经约定总房价款，但没有约定装修费，一审法院认为装修费是房款的一部分无事实依据。碧桂园公司实际收取我的装修费没有合同依据，我要求碧桂园公司返还约定装修费与实际装修款的差价合理。虽然雅俊公司与我签订了涉案房屋装修协议，但并无实际履行，实际是由阳江建筑总公司装修，故雅俊公司无权收取我的装修费，应负连带返还责任。碧桂园公司以装修房报建和出售。对于碧桂园公司与雅骏公司称签订双合同，装修款是房款一部分的事，我此前并不知情。碧桂园公司与雅骏公司隐瞒该事实，构成欺诈，我事后也不认可。且碧桂园公司与雅骏公司以合法形式即签订双合同，掩盖非法目的即规避政府限价措施，该装修协议应属无效，碧桂园公司与雅骏公司均无权依据该装修协议收取我的装修费。2、关于房屋质量问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，碧桂园公司并无构成延迟修复，故应先让碧桂园公司修复，如果碧桂园公司拒绝修复或延迟修复，我才能自行修复，才能要求支付修复费用和修复期间租金损失是错误的。涉案房屋地板存在砖空鼓、断裂、严重色差和吊顶开裂等问题，按照《补充协议》第十七条的约定，碧桂园公司具有负责保修的义务，但从2014年12月29日通知收楼后，碧桂园公司至今没有修复，且在原审庭审中拒绝承认存在空鼓和开裂等问题，显然已构成延迟修复。因碧桂园公司延迟修复，我才要求其赔付修复费用给我自行修复，我要求其赔付修复期间的租金损失亦于法有据。综上，我上诉请求二审法院判令：1、撤销原审判决，判令碧桂园公司与雅骏公司连带赔付我自行修复涉案房屋费用及装修期间的租金损失，判令碧桂园公司与雅骏公司连带返还我支付的涉案房屋装修费与该房屋实际装修造价之间的差额；2、一、二审诉讼费由碧桂园公司与雅骏公司承担。
被上诉人碧桂园公司与雅骏公司共同答辩称：一、因政府限价，故而将一个购房合同拆分为买卖和装修两个合同，二者共同构成房价款。业主方在同一天签订两份合同时，对此情况明确知悉，不存在欺诈。委托装修合同是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、业主方在同一天签订双合同时，就已经明确知悉装修费实际上属于房价款的一部分。2、涉案房屋在由碧桂园公司交付给业主方时，已经是带精装修状态。3、涉案房屋的装修标准、配套设施以及装修对价已在委托装修合同及其附件中清楚列明，业主也早已知悉。4、业主方并没有因装修合同产生任何实际损失，也没有产生实际维修费用和租金损失。二、装修费属于房价款的一部分，且我方已经按照约定的装修标准完成对涉案房屋的装饰装修，根本不存在偿还装修差价的问题，一审判决公平合理。三、本案是因为政府限价而产生的房屋买卖合同纠纷，根本原因是部分购房业主违反契约精神，恶意逐利。四、我方已经按照合同约定着手进行了维修，王标辉主张的“自行修复费用及装修期间的租金损失”没有实际发生，缺乏事实和法律依据。五、王标辉并没有因签订装修合同而遭受任何实际损失，且合同已履行完毕，王标辉要求偿还装修造价差额的主张违背了公平原则和诚实守信原则，是一种恶意违约行为。六、王标辉已经收楼的行为表明其认可我方已经维修好了房屋。在保修期内，我方会履行保修义务。综上，我们请求法院驳回王标辉的上诉请求。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审中，王标辉表示其因怕对方不承认，故目前并没有自行维修房屋。各方当事人均确认雅骏公司对涉案房屋没有进行装修，雅骏公司收取了装修款后就转帐给碧桂园公司，装修实际由涉案房屋所在楼盘项目的工程建设方进行。
本院认为，根据王标辉和碧桂园公司、雅骏公司的诉辩意见及法庭调查，本案争议焦点为：《委托装修合同》是否独立于《商品房买卖合同》，上诉人主张的装修差价款应否得到支持。对此，辩析如下：
王标辉、碧桂园公司、雅骏公司是《委托装修合同》的签订主体。一方面，从该合同实际履行情况来看，雅骏公司作为承接方表示其所收的装修款全部转账给碧桂园公司，其没有实际收取任何款项，也没有实际进行装修工程；碧桂园公司作为开发商，确认涉案房屋的装修工程是由涉案房屋所在楼盘项目的工程建设方进行施工，碧桂园公司和雅骏公司均确认装修合同的价款实际上是购房款的一部分；另一方面，从该合同内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。从以上事实可以得知，该《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。关于王标辉主张《委托装修合同》是独立于购房合同之外的单个合同，要求两被上诉人偿还装修造价差额主张，理据明显不足，本院不予支持。至于王标辉主张的房屋修复费用及装修期间的租金损失等，因碧桂园公司明确表示愿意履行保修义务，而上述费用、损失目前亦未实际发生，故王标辉对此的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；王标辉的上诉意见均不能成立，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2050元，由上诉人王标辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月××日
书 记 员 刘 纯