湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2314号
上诉人（原审被告）：张光明，男，1967年7月8日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌紫荆花酒店管理有限公司，住所地宜昌市夷陵大道166号。统一社会信用代码91420500662270608K。
法定代表人：周才美，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：卢小玲，女，1987年6月25日出生，汉族，住湖北省当阳市。宜昌紫荆花酒店管理有限公司经理，特别授权代理。
委托诉讼代理人：覃雅，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告：张朝芬，女，1966年12月22日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，现居住于宜昌市伍家岗区。
上诉人张光明因与被上诉人宜昌紫荆花酒店管理有限公司（以下简称紫荆花酒店公司）、原审被告张朝芬物权纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张光明及其委托诉讼代理人刘威，被上诉人紫荆花酒店公司的委托诉讼代理人卢小玲、覃雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张光明上诉请求：撤销（2016）鄂0503民初1693号民事判决第一项，改判上诉人张光明支付被上诉人紫荆花酒店公司费用45417元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定“原租赁合同解除后，原告宜昌紫荆花酒店管理公司未与被告张光明签订新的租赁合同……”属认定事实错误。其一、张光明与紫荆花酒店公司于2014年11月11日达成的解除合同协议中，紫荆花酒店公司已确认双方已签订新租赁合同。张光明与紫荆花酒店公司解除合同，是为重新订立租赁合同履行必要的程序。张光明原承租范围为餐厅及附楼三层，在与紫荆花酒店公司协商一致的情况下，即由张光明继续承租餐厅，紫荆花酒店公司收回附楼三层将其出租给湖北英领教育咨询有限责任公司，双方解除原租赁合同，重新签订两份租赁合同（餐厅一份、附楼三层一份）。因此，在解除合同协议上才有将原合同剩余租金计入新合同租金的意思表示。其二，紫荆花酒店公司于2014年11月11日出具的租房保证金收据，亦证明双方租赁合同关系。综上，一审法院仅根据张光明不能提供新租赁合同，即认定张光明与紫荆花酒店公司之间未形成租赁房屋的协议错误。2、一审认定“湖北英领教育咨询有限责任公司承租及装修期间，被告张光明将自营期间安置的工人床、被子等杂物仍放在附属三层未清理，直至2015年12月8日才由被告张朝芬组织工人搬走，将附属三层彻底清退。”属认定事实错误。虽然紫荆花酒店公司在一审中提供视听资料意欲证实张朝芬帮运物品的情况，但该证据并未组织质证，不能作为定案的依据。另外，即便有人搬走物品，不能当然认定为张光明腾退房屋的时间。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院认定“被告张光明腾退附楼三层的时间应为2015年12月8日……”的认定属适用法律错误。首先，一审法院以张光明在湖北英领教育咨询有限责任公司（以下简称“英领公司”）短暂装修期间并未丧失对该区域的控制权为由认定其占有附楼三层的理由完全不能成立。张光明与紫荆花酒店公司解除原租赁合同后，即将附属三层腾退给紫荆花酒店公司，该酒店与英领公司签订附楼三层的租赁合同，且英领公司进行装修，虽双方此后解除该合同，但英领公司将房屋直接返还给紫荆花酒店公司。其后，该三层房屋一直处于闲置状态。其次，紫荆花酒店公司提供的视频直接作为认定张光明占有附楼的证据明显不当。2、一审法院认定餐厅的月租金为22500元、附楼三层的月租金为15000元无任何依据，明显错误。一审法院在紫荆花酒店公司未提供任何证据证实租金或占用费标准的情况下，直接以押金的数额作为分配租金的依据，非常荒谬。张光明在原租赁合同解除后继续使用餐厅区域，即便双方未达成书面的合同，也不能否认双方已形成新的租赁关系。实际上双方关于租金有约定，即餐厅区域年租金为15万元、附楼三层租金为30万元，这从紫荆花酒店公司与英领公司订立的合同可以得到印证。即便双方关于租金没有明确的约定，那么根据法律规定也应该参照市场行情或评估报告等进行确定。3、一审法院判决张光明承担402500元的占有费，超出了紫荆花酒店公司的诉讼请求。紫荆花酒店公司请求张光明支付2014年10月12日起至2016年7月18日附楼三层及餐厅区域腾退期间占用费402500元，一审法院认定自2014年11月12日起支付占用费，且附楼三层仅支付至2015年12月8日，但依然支持了紫荆花酒店公司关于房屋占用费的全部诉请，明显错误。综上所述，一审法院认定事实错误、适用法律不当，应当依法予以纠正。恳请二审法院公正审判，支持张光明的上诉请求。
紫荆花酒店公司辩称：一、一审认定事实正确，双方于2014年11月11日解除合同后没有签订新的租赁合同，张光明没有提供任何证据证明存在租赁关系。二、2015年12月8日之前张光明一直实际控制附楼三层，有证据证明张光明于2015年12月8日将物品搬离附楼三层，之前一直处于张光明控制之下，一审法院对上述事实认定并无不当。三、一审法院适用法律正确，双方在没有租赁关系的情况下，张光明一直强占租赁房屋，一审判决张光明支付占用费，符合法律规定。其次，一审判决内容没有超过诉请内容，法律适用并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
张朝芬未提交陈述意见。
紫荆花酒店公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付从2014年10月12日起至2016年7月18日腾退期间占用费402500元。2、判令两被告连带承担赔偿原告房屋装修损失368290元。3、判令两被告连带承担欠付水电费43934.7元。三项合计814724.7元。4、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2007年9月24日，原告紫荆花酒店公司与宜昌丰泽实业有限责任公司签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定，紫荆花酒店公司承租宜昌丰泽实业有限责任公司所有的位于宜昌市××大道××（现为××）的房屋，用于经营酒店及其配套项目，租赁期限自2007年10月1日至2022年9月30日，并就转租的情形作出了约定。2014年4月1日，紫荆花酒店公司（出租方、甲方）与被告张光明（承租方、乙方）签订了《宜昌紫荆花酒店公司的餐厅和附楼三层出租合同》一份，该合同载明“……甲方愿意将拥有的紫荆花酒店公司经营权的餐厅和附楼三层出租给乙方经营，由乙方自行申请工商登记办理餐饮营业执照，双方根据国家相关法律、法规、经协商一致，订立本合同，具体细则如下：“第一条、房屋坐落地址：宜昌市xxxx甲方出租餐厅及附楼地址：宜昌市xxxx建筑面积：大约1500平方米第二条、租赁期限自2014年4月1日起，至2022年9月30日。第三条、租屋和租金的交纳期限1、每年租金为人民币肆拾伍万元整。……第四条、租赁期间房屋的修缮1、合同签订后，出租方将房屋移交给承租方，由承租方对房屋进行装修，所有的装修费用和设备购置费用全部由承租方承担，出租方概不负责。……第五条、押金和押金的缴纳1、合同签定之日，乙方向甲方缴纳押金伍万元。2、合同期满，乙方严格履行本合同，甲方应全额退还乙方所交纳的押金。……第八条、出租方与承租方的变更租赁期间，乙方将房屋转租给第三方使用，或者将餐厅盘让给第三方由乙方跟第三方共同向甲方提出转让申请，必须经得甲方书面同意后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。（如果因为乙方违约拖欠房租等违约行为，甲方有权收回房屋，乙方无权进行转让。）……第十二条、本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金伍万元。……”紫荆花酒店公司的法定代表人陈辰、张光明双方均签字确认，并加盖公章和指印。张光明交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房租租金450000元，并占有使用该承租房屋。
2014年11月11日，紫荆花酒店公司、张光明双方签订了《解除合同协议书》一份，该《解除合同协议书》载明“2014年4月1日，甲乙双方签订《房屋出租合同》，现乙方提出申请，经双方充分协商，达成如下解除合同协议：一、甲乙双方自愿解除2014年4月1日签定的《宜昌紫荆花酒店公司的餐厅和附楼三层出租合同》。二、签定本协议后，甲乙双方的权利义务终止。甲乙双方互不承担违约责任。三、2014年4月1日至本协议书签定之日租赁标的物租金272500元，乙方已付清。四、甲方收取乙方5万元押金，甲方退回乙方2万元。五、甲方收取乙方45万元租金，扣除2014年4月1日至签定本协议之日272500元租金后，余下177500元计入甲乙双方另行签定合同租金。”同日，紫荆花酒店公司向张光明开具租房保证金30000元收据。
原租赁合同解除后，紫荆花酒店公司未与张光明签订新的房屋租赁合同，张光明继续留用原租赁标的中的餐厅部分，紫荆花酒店公司将原租赁标的中的附楼三层部分转租给了英领公司，双方签订了租赁合同。紫荆花酒店公司将酒店餐厅和附楼三层一并租赁给张光明时，依原租赁合同向张光明收取了押金5万元，后解除合同且英领公司入场承租附楼三层时，紫荆花酒店公司与张光明未按《解除合同协议书》的约定由紫荆花酒店公司向张光明退回押金2万元，而是由英领公司负责人王霄直接支付给张光明2万元作为承租附楼三层的租赁押金。英领公司在签订租赁合同后进场对租赁房屋着手装修，但施工不久双方即因故无法履行合同，英领公司放弃装修并退出附楼三层。
一审法院同时查明，英领公司承租及装修期间，张光明将自营期间安置的工人床、被子等杂物仍放在附楼三层未清理，直至2015年12月8日才由张朝芬组织工人搬走，将附楼三层彻底腾退。张光明主张上述杂物是英领公司负责人允许其放置该处，且附楼钥匙也已于2014年10月交给英领公司负责人王霄，在附楼里放置杂物不等于实际占有，均未举出证据证明。2016年7月18日，张光明向紫荆花酒店公司腾退了酒店餐厅区，腾退时欠付紫荆花酒店公司水电费共计43934.7元。另查明，张光明与张朝芬已于2006年离婚，此后张朝芬作为张光明聘请的酒店经理继续在案涉酒店内部从事管理工作。
一审法院认为，1、租赁合同的解除时间。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，紫荆花酒店公司与张光明签订的《宜昌紫荆花酒店管理有限公司的餐厅和附楼三层出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，对该房屋租赁关系的效力予以确认。但该合同已因2014年11月11日双方签订的《解除合同协议书》而解除，故《宜昌紫荆花酒店管理有限公司的餐厅和附楼三层出租合同》解除的时间应为2014年11月11日。该租赁合同解除后，紫荆花酒店公司与张光明未再签订新的《房屋租赁合同》，张光明理应返还所占用的租赁房屋。虽被告认为紫荆花酒店公司有意与其签订新的租赁合同，其占有使用为合法的租赁房屋，但张光明提供的餐厅出租合同草稿，并无紫荆花酒店公司的签字确认，是张光明单方的意思表示，不足以证明紫荆花酒店公司与张光明双方已重新达成了租赁房屋的合意。张光明其他证据也只能证明紫荆花酒店公司以其行为表明拒绝与张光明签订张光明提出条件的租赁合同。
2、关于案涉房屋分区域腾退的时间认定问题。①酒店餐厅区：紫荆花酒店公司与张光明一致确认酒店餐厅区的腾退时间为2016年7月18日，故对于餐厅区部分张光明的租金应计算至2016年7月18日。②酒店附楼三层：英领公司与紫荆花酒店公司就附楼三层单独签订租赁合同以及因故解除租赁合同期间，曾入场短暂装修，但此期间张光明仍将部分自己的物品放置于该场所内，且未将自己手中持有的该区域钥匙交还给紫荆花酒店公司，直至2015年12月8日才将自己的物品彻底从中腾退，故认定张光明在英领公司短暂装修期间并未丧失对该区域的控制权，张光明腾退附楼三层的时间应为2015年12月8日，租金亦应计算至此时止。张光明在庭审中主张2014年10月就将钥匙交给英领公司，此后不知道英领公司终止租赁，自己并无占有使用附楼三层的故意和事实。一审法院认为，英领公司负责人王霄系张光明招商至该地租赁房屋，且张光明承租的酒店餐厅及附楼三层相隔并不遥远，其主张不知道英领公司停租的事不符合常理；英领公司并非出租人，其无权允许他人占用房屋或堆放物品，张光明在未达成附楼租赁协议后，称其将附楼交还给紫荆花酒店公司也没有证据证实，张光明主张附楼钥匙已交给他人亦不能作为自己未占用附楼三层的抗辩。
3、案涉房屋租金的计算。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息……。”紫荆花酒店公司与张光明之间的租赁合同关系解除后，张光明继续占有使用租赁房屋，应当向紫荆花酒店公司支付继续占有租赁物的使用费，该占有使用费应参照原租金标准计算，故张光明应以原合同租金标准向紫荆花酒店公司支付自2014年11月12日起至腾退之日止的房屋占有使用费。由于案涉房屋在租赁一段时间后被分成了两部分（即餐厅区和附楼三层区），两区域面积、价值不一样、腾退时间有先后，紫荆花酒店公司与张光明在纠纷发生后亦无法就两区域的租金数额达成共识，故根据查明的事实、以及紫荆花酒店公司与张光明的具体行为确认张光明应支付使用费的计算方式及金额如下：①紫荆花酒店公司与张光明原《房屋租赁合同》中约定整体（餐厅区和附楼三层区合计）年租金为450000元，即月租金37500元，即日租金1250元。根据审理中查明的事实，原合同中紫荆花酒店公司收取了张光明整体租赁物的押金为50000元，后双方签订《解除合同协议书》时约定了此50000元押金由紫荆花酒店公司向张光明退还20000元，并将剩余30000元押金变更名义为收取的“租房保证金”。而实际操作中，紫荆花酒店公司未直接向张光明支付20000元，而是在英领公司入场承租附楼三层时，由英领公司负责人王霄直接支付给张光明20000元作为承租附楼三层的租赁押金，故确认案涉房屋“餐厅区”在整体租赁物中占比为3/5，即该区每月租金应为22500元（37500元/月×3/5），日租金750元，案涉房屋“附楼三层区”在整体租赁物中占比为2/5，即该区每月租金应为15000元（37500元/月×2/5），日租金500元；②张光明腾餐厅区的时间为2016年7月18日，故确认张光明应支付紫荆花酒店公司“餐厅区”自2014年11月12日起至2016年7月18日期间（20个月零7天）的房屋占有使用费455250元（22500元/月×20个月＋750元/天×7天），“附楼三层区”自2014年11月12日起至2015年12月8日期间（12个月零27天）的房屋占有使用费193500元（15000元/月×12个月＋500元/天×27天），共计应支付648750元。紫荆花酒店公司与张光明在2014年11月12日解除租赁合同时，紫荆花酒店公司尚有租金177500元和租房保证金30000元未予退还给张光明，从占有使用费中扣除后，张光明还应向紫荆花酒店公司支付441250元，因紫荆花酒店公司诉讼请求该项金额为402500元，一审法院尊重当事人的意愿。
4、紫荆花酒店公司与张光明一致确认腾退房屋后张光明所欠水电费为43934.7元，此款张光明应立即向紫荆花酒店公司支付。张光明主张与紫荆花酒店公司曾约定用一个月的租金即37500元从水电费中抵扣，作为漏水修缮的补偿，未举出证据证明，不予采信。紫荆花酒店公司主张2016年7月18日张光明腾退房屋时，为泄愤恶意剪断餐厅所有电线、拆除所有插头面板、拆毁地板、撕毁墙纸、所有包房天花板全部大洞、厨房大门拆卸等，对整改酒店餐厅造成毁灭性破坏，应由张光明赔偿修复费用368390元，提供了截图照片、装修合同以及付款凭证。一审法院认为，紫荆花酒店公司未向法院提供证据证明张光明进行了超出搬家和正常拆除设施的毁坏行为，且对于损失的具体金额应有相关部门的评估结论，现张光明否认自己在腾退房屋时有故意毁损破坏的行为，对照片所示否认是张光明所为，且紫荆花酒店公司不能以对酒店的重新装修价格来确定毁坏所导致的损失价格，紫荆花酒店公司未在重新装修前对其所主张的毁损金额进行评估鉴定，故对紫荆花酒店公司这一主张不予采信。庭审中查明张朝芬与张光明已于2006年离婚，2014年4月1日张光明签订租赁合同时张朝芬的身份是张光明的雇员而非妻子，故张朝芬并非本案适格被告，依法不承担连带赔偿责任。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、第二百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告张光明于判决生效之日起十日内向原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司支付房屋占有使用费402500元。二、被告张光明于判决生效之日起十日内向原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司支付水电费43934.7元。三、驳回原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果张光明未按判决指定的期间向紫荆花酒店公司履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11110元，由被告张光明负担6110元，由原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司负担5000元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点有三：一是张光明与紫荆花酒店公司是否重新签订了房屋租赁合同；二是张光明是否强行占用案涉附楼三层房屋及是否应当承担相应房屋占用费；三是餐厅占用费如何计算。
一、关于张光明与紫荆花酒店公司之间是否重新签订房屋租赁合同的问题。经查，2014年4月1日，张光明与紫荆花酒店公司签订《宜昌紫荆花酒店公司的餐厅和附楼三层出租合同》，同年11月11日双方签订《解除合同协议书》，协商解除了《宜昌紫荆花酒店公司的餐厅和附楼三层出租合同》。虽然从《解除合同协议书》的约定内容可以看出双方有另行签订租赁合同之意，但张光明和紫荆花酒店公司均不能提供经双方协商签订的房屋租赁合同文本。因此，张光明称其与紫荆花酒店公司重新签订了房屋租赁合同没有事实依据，现有证据不足以认定张光明与紫荆花酒店公司于2014年11月11日或之后就争议的餐厅区重新签订了房屋租赁合同。
二、关于张光明是否强行占用案涉附楼三层房屋及是否应当承担相应房屋占用费的问题。根据查明的事实，2014年11月11日，紫荆花酒店公司和张光明签订《解除合同协议书》后，紫荆花酒店公司将原租赁合同中的附楼三层转租给了英领公司，双方签订有租赁合同。英领公司也是依据双方之间签订的租赁合同对附楼三层享有占有、使用的权利，张光明对附楼三层的占有、使用的权利亦随之丧失。英领公司签订合同后便着手对其承租的附楼三层部分进行装修，后紫荆花酒店公司与英领公司签订的租赁合同因故无法履行，双方协议解除了租赁合同。根据合同相对性原则，向紫荆花酒店公司负有腾退交付附楼三层的义务人应为英领公司，而非张光明。诉讼中，紫荆花酒店公司亦未提供充足的证据证明张光明在紫荆花酒店公司与英领公司解除附楼三层的租赁关系后强行占用了附楼三层。因此，一审法院判令张光明承担附楼三层的房屋占用费193500元依据不足，张光明主张其不应承担该附楼三层的房屋占用费的理由成立，本院依法予以支持。
三、关于餐厅的房屋占用费如何计算的问题。根据查明的事实，紫荆花酒店公司与张光明一致确认张光明腾退餐厅区的时间为2016年7月18日，故张光明应承担餐厅部分的租金应从2014年11月12日起计算至2016年7月18日。由于紫荆花酒店公司与张光明没有重新签订书面的租赁合同，且双方对餐厅区的租金标准说法不一。在紫荆花酒店公司与张光明均不能提供充足证据证明双方就租金问题重新达成一致的情况下，一审法院按照紫荆花酒店公司与张光明原签订的《宜昌紫荆花酒店公司的餐厅和附楼三层出租合同》中关于租金的约定，结合在该合同解除后紫荆花酒店公司将餐厅区和附楼三层分别出租给张光明和英领公司时对原租赁押金的分配情况，确认张光明应承担的餐厅区的占用费并无明显不当，张光明关于餐厅区年租金为15万元，其只应向紫荆花酒店公司支付费用45417元的主张没有事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人张光明的部分上诉理由成立，本院予以支持，原审查明的事实清楚，但对张光明应承担的房屋占用费认定有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、第二百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初1693号民事判决第二项，即：被告张光明于判决生效之日起十日内向原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司支付水电费43934.7元；
二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2016）鄂0503民初1693号民事判决第一、三项，即：被告张光明于判决生效之日起十日内向原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司支付房屋占有使用费402500元。驳回原告宜昌紫荆花酒店管理有限公司的其他诉讼请求；
三、张光明于本判决生效之日起十日内向宜昌紫荆花酒店管理有限公司支付房屋占有使用费209000元；
四、驳回宜昌紫荆花酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11110元，二审案件受理费7337.50元，共计18447.50元，由张光明负担9337.50元，由宜昌紫荆花酒店管理有限公司负担9110元。本案一、二审案件受理费的负担问题在执行过程中一并处理。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一七年十月十日
书记员 张 萍