海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1040号
上诉人（原审被告）:牛金荣。
上诉人（原审被告）:马忠。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹏，海南惠海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王志强。
委托诉讼代理人：郭胜辉，海南建亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严婷，海南建亚律师事务所律师。
上诉人牛金荣、马忠因与被上诉人王志强房屋买卖合同一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
牛金荣、马忠上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实后依法改判驳回王志强一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用均由王志强承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对诉讼双方当事人因诉争《房屋合同》取得了哪些财产认定不清，即一审判决仅认定牛金荣取得了王志强的购房款，而对王志强通过该合同取得了涉案房屋的居住、使用、出租收益以及房间内家具家电等财产视而不见，未予认定。牛金荣与王志强签订《房屋合同》，约定，王志强购买牛金荣建造拥有的位于三亚市××村住宅房屋。嗣后，牛金荣即将装修完毕且带全套家具的房屋交付给王志强居住使用，王志强将房款全部付清。从居住至棚改被拆除时止，期间，王志强每年居住两三个月之后即回老家，其余时间均将房屋出租。房屋被拆除前，王志强将房间内牛金荣购置的家具家电亦全部出卖。显而易见，通过讼争的《房屋合同》，牛金荣取得涉案购房款，而王志强因此取得了房屋近五年的居住使用和收益的权利以及房间内牛金荣购置的家具家电的所有权。根据《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案系争合同被一审法院认定为无效，那么合同双方当事人即应当相互返还。亦即是牛金荣返还购房款，而王志强返还合同房屋及房间内的家具家电。合同房屋被拆除导致返还不能的，王志强也应当参照同时期同地段房屋的租赁价格以及家具家电的购买价格向牛金荣折价补偿。事实上，根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。那么王志强居住使用并将房屋出租牟利即失去了合同依据，其理所应当的向牛金荣支付占有使用该房屋的相应费用。然而一审法院一方面引用《合同法》第五十八条，但同时又判决牛金荣单方面返还，其如此判决的事实根源即在于对本案中诉讼双方当事人通过该合同取得了哪些财产认识不清所导致的。2、一审判决对诉讼双方当事人在签订履行《房屋合同》过程中所遭受的损失认定不清。王志强向一审法院起诉的主要诉讼请求即是返还购房款。一审法院对此予以认定并全部支持。而对牛金荣因该合同所遭受的损失即房屋占有使用收益以及房屋的折旧、家电家具等财产及财产性利益的损失，则认定不清。一方面，一审判决认定”因此对造成合同无效，双方均有过错”，另一方面，此一认定却没有在判决结果中予以体现。3、一审判决对诉讼双方签订合同的目的认定不清或者说没有认定。合同目的是任何合同当事人签订合同的动因，也是任何涉及合同效力的纠纷所应当查明的问题。一审判决丝毫未予理会、未查明诉讼双方当事人签订合同的目的。本案中，双方所签订的《房屋合同》的第一条”乙方（即王志强）在充分了解该房屋性质状况”清晰的表明王志强在签订合同之前即已经知悉购买该房屋的潜在风险并愿意承担。而整个合同没有只言片语提及房屋产权的登记过户，王志强也并非三亚的常住人口，而是每到年末方短暂居住，其余时间均出租收益。此一系列情况表明，王志强购买该房屋的根本目的并非是为了取得房屋的所有权，而仅仅是房屋的占有、使用和收益的权利。王志强自愿承担房屋被拆除、购房款打水漂的风险显示王志强对既失去房屋又失去购房款是有着足够的心理准备的，也包含着放弃就此向牛金荣追索房款的意思表示。事实上，如果在签约之初，王志强未作出此种承诺或者保证，牛金荣是不可能与其签订《房屋合同》的。本案的出现即意味着王志强违背自己当初的承诺，实有违诚实信用的基本原则。二、一审判决在事实认定不清的情况下选择性适用合同法第五十八条的部分规定，判处王志强无端无偿享受利益而不承担任何损失，判处牛金荣单方承担全部的损失显属不当。同时，一审判决误读该规定，将”双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”误读为”各自承担相应的损失”，一词之差，谬以千里。《合同法》第五十八条对合同无效后的处理分三个层次。第一层次是相互返还财产，第二层次是折价补偿，第三层次是赔偿损失。由于一审判决既未查明诉讼当事人通过该无效合同取得了哪些财产，也未查明当事人在签订履行合同过程中承担了何种损失，在王志强返还不能的情况下也未判令王志强折价补偿，所以就出现了王志强没有任何合法依据无偿享受了涉案房屋五年的居住、使用、收益以及房间内家具家电的所有权的判决。一审判决书中认定”对造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担”，这一认定显示出一审判决误读了《合同法》第五十八条”各自承担相应的责任”的规定，该规定真实的意思是双方均有过错的，如果此种过错导致了自己或者相对人的损失的，根据过错导致损失的程度，承担相应的责任，而不是一审判决书中所认定的”各自承担相应的损失”，”责任”与”损失”一词之差，意思却谬以千里。总而言之，本案所涉合同系双方责任的双务合同，判决结果却是一方无端无偿享受全部的利益而不承担任何损失，另一方却承担了全部的损失，这既有一审法院未准确查明涉案事实的缘故，也有一审法院误读了相关法律规定的原因。综上，一审判决事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实后驳回王志强一审的诉讼请求或者发回原审人民法院重审。
王志强辩称，1、牛金荣称王志强通过合同取得的涉案房屋的家具家电等财产没有任何证据予以支持。王志强购买的涉案房屋是没有家具家电的。2、牛金荣向王志强主张支付占有使用涉案房屋的费用，该费用是涉案合同无效产生的损失，王志强也因为该合同无效产生了相应的损失，即装修费用和房屋本金的占有使用费，王志强的资金利息损失是高于房屋的占有使用费的，相较之下，王志强的损失更多，双方之间的损失应当进行相抵。3、牛金荣、马忠在上诉状中表示王志强每年仅仅年末居住，其余时间出租涉案房屋进行收益，根本目的并非取得涉案房屋的所有权错误，没有任何证据证明该事实。王志强并没有出租涉案房屋，根据双方所签订的购房合同第六条，此房签订合同后所有权归乙方所有，可以说明王志强购买涉案房屋是为了取得涉案房屋的所有权，享受涉案房屋所有权所带来的权益，现该房屋买卖因合同无效，应返还财产，牛金荣应当返还王志强的购房款。因双方对合同无效均有过错，双方的损失应当各自承担，一审判决认定事实准确，适用法律正确，应当予以维持。
王志强向一审法院起诉请求：一、确认王志强与牛金荣于2012年6月5日签订的《新亚公寓购买房屋合同书》无效；二、判令牛金荣返还王志强购房款168165元；三、判令马忠对牛金荣的上述债务承担连带偿还责任；四、本案诉讼费用由牛金荣承担。
一审法院认定事实：2010年4月17日，牛金荣与案外人王某、林某签署《联合建房协议书》，约定由案外人王某、林某出地，牛金荣出资联合建造位于三亚市海坡村的新亚公寓，房屋建成后按5：5比例进行分配。牛金荣按上述约定建造房屋并分得涉案房屋。2012年6月5日，王志强与牛金荣签订了《新亚公寓购买房屋合同书》，合同中约定：王志强在充分了解该房屋性质状况下自愿购买位于海南省三亚市××村房一套，该房屋建筑面积约为37.37平方米，单价为4500元每平方米，总房款为168165元，签订购房协议规定的日期内交付168165元。合同签订后，王志强向牛金荣支付购房款168165元，牛金荣向王志强出具了收据，也将涉案房屋交付王志强使用。2017年3月，三亚市政府相关部门以牛金荣建设的新亚公寓为”小产权房”未经规划批准为由予以强行拆除。此后王志强要求牛金荣退款未果，于2017年2月20日向一审法院提起诉讼，请求判如所请。
一审法院认为，王志强与牛金荣签订的《房屋合同》，因没有相关报建手续、没有相关产权证明，被政府相关部门认定为违章建筑，属于小产权房交易，双方之间的房屋买卖合同应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依据以上法律规定，本案牛金荣依无效合同取得的购房款168165元应退还给王志强。王志强诉求退还购房款168165元的理由充分，予以支持。从合同约定来看，双方均明知其购买的房屋就是”小产权房”。因此对造成合同无效，双方均有过错，双方对因合同无效造成各自损失应由各自承担，故牛金荣主张王志强占用房屋使用费用已抵销购房款，不予支持。马忠作为收款人，因牛金荣委托授权书授权不明，牛金荣作为被代理人应向王志强承担民事责任，马忠作为代理人应负连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定,判决:一、确认王志强与牛金荣于2012年6月5日签订的《新亚公寓购买房屋合同书》无效；二、牛金荣应自本判决发生法律效力之日起十日内向王志强返还购房款168165元；三、马忠应对牛金荣的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1831.65元（王志强已预交）,已减半收取，由牛金荣负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：牛金荣是否应当向王志强返还全部购房款。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从该条”有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定来看，合同无效后当事人因过错承担赔偿责任的要件之一是”过错”和”损失”之间存在因果关系，即有过错一方当事人只赔偿对方因此所受到的损失，其他损失与过错无关的无须赔偿。本案中，《房屋合同》被确认无效后，王志强不能向牛金荣返还房屋，是由于牛金荣建设的房屋被政府拆除，而并非是由于王志强一方的过错所导致。并且，牛金荣建设的房屋被拆除，其原因在于该房屋为违法建筑，双方当事人是否签订《房屋合同》、合同是否履行以及王志强是否存在过错，均和涉案房屋被拆除没有因果关系，故牛金荣是基于《房屋合同》收取了王志强的购房款，合同被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，牛金荣应向王志强返还全部购房款。马忠作为牛金荣的委托代理人，因委托授权书授权不明，牛金荣作为被代理人应向王志强承担民事责任，马忠作为代理人应负连带责任。
牛金荣、马忠在一审中未向王志强就承担房屋的居住、使用、出租收益以及房间内家具家电等损失提出反诉，双方就该问题处理也未能达成一致调解意见，故依法在本案中对该项主张不作处理。
综上所述，牛金荣、马忠上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3663.3元（牛金荣、马忠已预交），由上诉人牛金荣、马忠负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李新建
审判员高建刚
二〇一七年十月十二日
法官助理蒋炯
书记员何莹