安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终1657号
上诉人（一审被告）：俞冬英，女，1935年12月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：朱惠中，男，1930年10月1日出生，汉族，住址同上，系俞冬英丈夫。
委托诉讼代理人：张先进，男，1957年7月20日出生，汉族，住安徽省南陵县，系俞冬英女婿。
被上诉人（一审原告）：徐向荣，女，1957年12月2日出生，汉族，住安徽省南陵县。
委托诉讼代理人：周全，男，1950年7月7日出生，汉族，住安徽省南陵县，系徐向荣丈夫。
上诉人俞冬英因与被上诉人徐向荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人俞冬英的委托诉讼代理人朱惠中、张先进，被上诉人徐向荣的委托诉讼代理人周全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俞冬英上诉请求：一、撤销（2016）皖0223民初1798号民事判决；二、确认俞冬英与徐向荣签订的房屋买卖合同无效；三、南陵县城关惠民北街109号房屋的所有权归俞冬英所有；四、本案的诉讼费用由徐向荣承担。事实和理由：一、一审判决适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定错误。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，俞冬英与徐向荣签订房屋买卖协议的时间为1999年7月18日，根据法律适用不溯及既往的原则，本案应适用《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国民法通则》等规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》的规定。同理，因《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日才施行，一审法院适用该法也是错误的。二、俞冬英和徐向荣于1999年7月18日签订的房屋买卖合同无效。1、南陵县城关惠民北街109号房屋系俞冬英的家庭共同财产。其一，该房屋系俞冬英与配偶朱惠中在婚姻关系存续期间取得的财产，归俞冬英与其配偶等家庭成员共同共有。其二，该房屋性质上属于房改房，根据房改政策，房改房等政策性住房在前期购房资格审查中就是以家庭为单位的，此类房屋的所有权归属于家庭共同共有。其三，当时购买该房改房支出的13000元，并非俞冬英单独出资，而是由俞冬英的家庭共同财产出资。2、俞冬英单独处分家庭共有房屋的行为无效。俞冬英与徐向荣订立房屋买卖协议没有经过该房其他共同共有人的同意，俞冬英的配偶及其他家庭成员没有在该协议上签字。3、俞冬英与徐向荣订立的房屋买卖协议也违反了《城市私有房屋管理条例》第9条、第12条、第14条的规定，属无效合同。三、如前所述，因俞冬英与徐向荣订立的房屋买卖协议无效，南陵县城关惠民北街109号房屋的所有权仍归俞冬英所有，徐向荣应予返还。另，即使不考虑房屋买卖协议的效力，因该房屋并未办理登记过户手续，该房屋也仍属徐向荣所有。
徐向荣辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
徐向荣向一审法院起诉请求：确认双方的房屋买卖协议有效，房屋归徐向荣所有，本案的诉讼费用由俞冬英承担
一审法院认定事实：1999年7月18日，徐向荣与俞冬英签订房屋买卖协议，约定：俞冬英将其所有的坐落于南陵县惠民北街109号房屋以13000元的价格卖给徐向荣，协议中的第五条明确约定：“今后甲方（徐向荣）欲房产变更，自行办理，乙方不负担钱币”。当日，徐向荣给付了俞冬英13000元购房款，俞冬英将该房屋及房屋所有权证交给了徐向荣，此房一直由徐向荣居住至今。但双方至今未办理房屋过户手续。2015年，该房屋作为棚户区改造需要拆迁。因该房屋未过户，徐向荣无法领取拆迁款，故徐向荣要求俞冬英出具授权委托书，俞冬英不同意。后徐向荣诉至法院，要求确认该房屋买卖协议有效，该房屋归徐向荣所有。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。俞冬英于1999年7月18日签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，徐向荣已依约履行了给付房款的义务，并实际占有使用该房屋至今，应认定双方的房屋买卖合同合法有效。双方当事人均应恪守协议约定的内容，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。双方当事人对该房屋未办理过户手续，根据相关的司法解释的规定，对诉争的房屋的物权的归属发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。故依据双方的买卖协议，确认该房屋的所有权归徐向荣所有。对俞冬英辩称的徐向荣已过二年诉讼时效问题，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上，一审法院判决：一、确认徐向荣与俞冬英于1999年7月18日签订的房屋买卖协议有效。二、位于南陵县惠民北街109号的房屋（房产证号：城私字第××号）归徐向荣所有。案件受理费40元，由徐向荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。俞冬英提交的新证据为南陵县商务局证明一份，证明位于南陵县惠民北街109号的房屋系房改房，徐向荣对该证据不持异议，本院对该证据予以采信。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，一、本案双方当事人之间的争议焦点系有关不动产物权变更、转让合同的效力问题，《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》针对此类问题做出了新规定，一审法院适用上述法律规定处理本案并无不当。二、虽然南陵县惠民北街109号房屋系俞冬英与其配偶朱惠中共同共有，朱惠中并未在徐向荣、俞冬英1999年7月18日签订的房屋买卖协议中签字，但徐向荣在签订协议后已依约履行了给付购房款的义务，并实际占有使用该房屋至今，俞冬英也将该房屋所有权证交付给徐向荣。朱惠中作为俞冬英的配偶，对上述情形应当知晓，其一直未向徐向荣提出异议，也未通过诉讼方式就该房屋主张权利，应视为其对俞冬英签署房屋买卖协议的行为进行了追认。故一审法院认定该房屋买卖协议合法有效并无不当。三、俞冬英上诉称案涉房屋买卖协议违反了《城市私有房屋管理条例》第9条、第12条、第14条的规定，故该协议无效。因《城市私有房屋管理条例》的规定属于管理性强制性规定，即使案涉房屋买卖协议与该条例相关规定相悖，也不必然导致该协议无效。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因南陵县惠民北街109号房屋尚未办理产权过户登记手续，故徐向荣诉请确认该房屋归其所有，缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初1798号民事判决第一项。
二、撤销安徽省南陵县人民法院（2016）皖0223民初1798号民事判决第二项。
三、驳回徐向荣的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人俞冬英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
代理审判员 蒋 磊
代理审判员 丁大慧
二〇一七年二月六日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一、二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。