江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0102民初2988号
原告：南京金银房地产开发有限公司，住所地在南京市玄武区营苑南路58号。
法定代表人：倪徳余，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐丽，江苏科腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯玉文，女，汉族，1970年11月15日生，住南京市玄武区，该公司职员。
被告：南京市玄武区雯锦雅苑业主委员会，住所地在南京市玄武区营苑南路1号雯锦雅苑小区。
负责人：左付山，该委员会主任。
委托诉讼代理人：章华，男，1957年8月24日生，汉族，住南京市栖霞区，该委员会委员。
第三人：南京金百丰物业管理有限公司，住所地在南京市浦口区桥林街道乌江园区87号。
法定代表人：戴荣刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王继雷，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：延一鹏，男，该公司职员。
原告南京金银房地产开发有限公司（以下简称金银公司）与被告南京市玄武区雯锦雅苑业主委员会（以下简称雯锦雅苑业委会）、第三人南京金百丰物业管理有限公司（以下简称金百丰公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金银公司的委托诉讼代理人徐丽，被告雯锦雅苑业委会委托诉讼代理人章华，第三人金百丰公司的委托诉讼代理人王继雷、延一鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金银公司提出诉讼请求：判令被告支付租赁费（按150元/车位/月计算至实际支付之日止，暂计至2017年3月31日共计395250元）及维保费51000元。事实及理由：2014年8月22日，原、被告双方签订雯锦雅苑小区地库委托管理协议，对小区内地下立体机械车位的管理、维护及收益的分配做出了明确约定，协议生效日期自2014年8月23日起至被告与第三人物业服务合同终止日止。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告至今未按照约定向原告支付费用。原告与被告协商多次未果，遂诉至法院。
被告雯锦雅苑业委会辩称：1.被告无自己的财产，无法独立承担责任，因此不具备诉讼主体资格。2.案涉合同已经被南京市玄武区人民政府红山办事处物业办（以下简称物业办）撤销。
第三人金百丰公司述称：1.被告无诉讼主体资格。2.原告主张的费用中没有扣减相应的费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合其他证据及事实予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2003年4月15日，南京市人民防空办公室印发《关于结合新建月苑小区（东苑住宅小区）二期工程修建防空地下室的调整意见》（宁防办工字[2003]58号），载明：1.同意结合04、06栋修建6级防空地下室4500平方米（其中：1600平方米为投影式“满堂红”防空地下室；2480平方米为易地公用防空地下室）；结合01、02、03、05栋修建6B级防空地下室2480平方米。2.2480平方米易地公用防空地下室建成后，按人防法第二十五条规定，交由人防部门管理……
2003年10月30日，原告取得建设工程规划许可证，载明：黑墨营地块项目二期工程地下停车库（人防）面积共计5952.98平方米。2004年4月19日，南京市××区物价局就雯锦雅苑（位于南京市××区黑墨营）商品房销售价格作出批复，载明地下车库5798.21平方米成本未分摊进入商品房成本。
2005年8月17日，中国人民解放军江苏省南京警备区司令部与南京市人民防空办公室下发关于印发《易地公用人防工程平时使用权转让暂行办法》（宁防办[2005]58号）的通知。前述办法所称易地公用人防工程，为新建民用建筑，建设单位按照国家标准配建的易地集中修建的公用防空地下室，所有权属于国家，由政府人民防空主管部门代表国家行使占有、使用、收益和处分的权利。易地公用人防工程使用权转让期限为50年，自2005年9月1日起施行。该办法已于2010年废止。
2005年9月，月苑小区二期（雯锦雅苑）防空地下室工程经南京市××区人民防空办公室竣工验收，并核发证明书，其中载明04栋、06栋及绿地必建面积4332.73平方米，公用人防（位于绿地下防空地下室）面积2590.37平方米，平时功能为自行车、汽车库。人防管理部门称，当时预留了立体机械停车位的基座，但未建设。
雯锦雅苑工程于2005年10月1日前竣工、验收、交付使用，并由原告于2005年10月1日委托南京市玄武物业管理有限公司红山分公司（以下简称玄武物业红山分公司）管理服务收费。
2005年11月9日，南京市××区人民防空工程建设管理所（以下简称区人防所）受南京市人民防空办公室的委托，与原告签订人民防空工程租赁合同，由区人防所将坐落于南京市××区红山街道营苑南路1号的雯锦雅苑人民防空面积2590平方米出租给原告使用，租赁用途为车库，期限自2006年1月1日起至2055年12月31日止，每年3万元，共计150万元。原告已付清前述150万元款项。后原告自行将其租赁的2590平方米的公用人防工程建设成立体机械车库。
被告雯锦雅苑业委会系依法成立的业主自治机构。2014年3月30日，经南京市玄武区人民政府红山办事处（以下简称红山办事处）备案，主任为左付山。
2014年8月21日，玄武物业红山分公司与被告进行交接，交接协议中载明：玄武物业红山分公司向被告移交了地下车位109个，其中玄武物业红山分公司25个车位交予被告，其余车位属于开发商所有，原告支付管理费100元/辆/月。次日，玄武物业红山分公司撤出雯锦雅苑小区。
2014年8月4日，被告与第三人签订《委托物业（综合）服务合同》，被告就南京市玄武区营苑南路1号雯锦雅苑小区范围内的物业委托第三人统一管理、综合服务。停车费系全体业主委托第三人代收费用，标准如下：专有产权车位120元/月▪辆，地下车位为240元、280元、220元/月▪辆（对应立体机械车位的上、中、下位），地下平面车位收费300元/月▪辆，露天地面车位收费为140元/月▪辆；停车服务管理费为50元/月▪辆（不包含地下车库能耗、设备设施的维护保养费），除停车服务管理费的费用外的停车收入中，70%归全体业主所有，30%用于补贴物业费。代收费用应由第三人代收后逐月打入业主共有账户。
2014年8月22日，原告与被告签订地库委托管理协议，鉴于被告选聘了新的物业公司管理小区，原告委托被告将该小区地库纳入小区物业管理范畴，并达成如下协议：1.原告委托被告进行地库车位租金的收取；2.原告委托被告进行地库的日常管理和维护；3.原告委托被告对地库进行改建、复建、扩建工作；4.原告委托被告对地库的物业服务内容、质量进行监督，并督促物业遵守管理规定，提高服务质量；5.雯锦雅苑小区地库现有立体机械车位109个，自走车位15个，原告提供给被告24个作为被告统筹安排物业管理中的补贴，剩余85个车位收益归原告所有。具体收费标准为每月每车位：机械车位上位为240元，中位280元，下位220元（如果不分上中下未停车可以统一收取250元）；自走车位为300元；6.原告就所有地库收益向被告收取费用为：机械车位上位每月150元/个，中位为每月200元/个，下位为每月100元/个；自走车位为每月250元/个。该费用由被告交予原告，每3个月结算一次。7.该协议自2014年8月23日生效，至被告与第三人物业委托合同终止之日终止。
此后，原告未能就立体机械车库收取费用。
2016年5月30日，原告向被告及第三人发出函告，告知被告及第三人：1.玄武物业红山分公司与被告就物业进行交接，其中由物业使用的25个车位交予被告，其余84个车位仍属于原告。2.原告于2013年10月至2015年10月期间对地库84个车位予以正常维保。3.物业使用的25个车位由被告自行维保。原告的84个机械车位停止维保，已不具备正常使用条件。4.要求被告暂停使用未经维保的机械车位。5.要求被告接函后3日内支付2014年8月后应归原告的车位收益等。
2016年6月20日，原告再次函告被告及第三人，要求被告及第三人支付2014年8月至2015年10月地下车位维保费及收益，暂停使用并返还原告85个车位的使用权。
2017年4月1日，原告向第三人发函，要求第三人支付地下车位租赁费446250元。
2017年5月18日，物业办向被告出具指导意见书，认为：经调查，被告与原告签订管理租赁使用人防工程（地下车库）委托管理协议，未征求小区业主意见及业主大会授权，不符合《南京市住宅物业管理条例》之规定，该协议为无效协议。
2017年5月20日，被告向业主发出公告，载明原、被告签订的地库委托管理协议未经业主大会同意，未按规定向主管部门提供书面报告，违反了相关规定，可能损害全体业主的利益，故由物业办撤销。
另查明：2016年6月6日，原告向南京赛德机电工程有限公司支付停车设备维保费51000元。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百条规定，受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。本案中，雯锦雅苑地下车库建设成本未分摊进入商品房成本，而立体机械车位又是基于地下车库所建，故原告系立体机械车位的投资者，享有立体机械车位的收益。2014年8月，原、被告签订委托管理协议，原告委托被告代为收取立体机械车位的租金，而被告又在与第三人签订的《委托物业（综合）服务合同》中将该委托事务委托于第三人，三方之间形成转委托关系。应由被告还是第三人就委托事务的处理向原告负责，依原告是否同意转委托而不同。在原、被告签订的委托管理协议中，明确记载被告选聘了新的物业公司管理雯锦雅苑小区，原告委托被告将该小区地库纳入小区物业管理范畴，且双方在该协议中约定的地下立体机械车位对外出租的费用标准与被告和第三人签订的《委托物业（综合）服务合同》中一致，而原告向被告收取的租赁费恰又在对外收费标准的基础上扣除了相应的物业管理等合理费用，再加上该协议有效期又是依据被告与第三人之间的《委托物业（综合）服务合同》来确定，故本院认定原告对于被告将收取立体机械车位租金的事宜转委托给第三人是知晓并同意的。基于此，应由第三人就收取立体机械车位租金事宜直接向原告负责，被告仅就第三人的选任及指示承担责任。现原告要求被告向其交付代为收取的立体机械车位租金，缺乏法律依据，本院不予支持，原告可另向第三人主张其合法权益。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告南京金银房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费7994元，由原告南京金银房地产开发有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 史丽萍
人民陪审员 郑 如
人民陪审员 王其生
二〇一七年十二月二十五日
见习书记员 陈 佳