常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钟民初字第2195号
原告李xx，男，1968年10月生，汉族。
原告赖xx，女，1971年4月生，汉族。
两原告共同委托代理人陈xx，江苏xx律师事务所律师。
被告常州xx置业有限公司。
法定代表人闫x，该公司负责人。
委托代理人张xx，江苏xx律师事务所律师。
原告李xx、赖xx诉被告常州xx置业有限公司（以下简称xx公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李xx、赖xx的共同委托代理人陈xx、被告xx公司的委托代理人张xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年9月15日签订了房屋租赁协议一份，约定原告将位于本市延陵西路x号一楼建筑面积约220平方米的房屋租赁给被告，租期2年，并对租金、保证金、违约金等进行了相关约定。合同签订后原告依约按时向被告交付了房屋，但被告在履行合同中却违反约定未按时足额向原告支付房屋租金，至2012年11月26日尚欠原告租金943750元，且被告于2012年10月26日向原告提出了单方面提前解除合同的请求并要求原告于2012年11月20日与其办理房屋交接手续，原告及时进行了函复并明确表示在被告履行了全部合同义务后原告同意解除合同，并告知在被告没有按合同约定履行合部合同义务责任之前原告不同意解除合同。被告于2012年12月向常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）起诉原告，天宁法院于2013年1月18日作出（2013）天民初字第2号民事判决书，判决：1、xx公司与李xx、赖xx2011年9月15日签订的房屋租赁合同自2012年11月26日起解除；2、驳回xx公司的其它诉讼请求。目前该判决已生效。但被告至今既未向原告支付拖欠的租金、物业管理费，也未向原告支付违约金，并且被告也未向原告交付房屋，该房屋仍在被被告继续占有和使用当中。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告拖欠的房屋租金943750元、物业管理费7920元及被告每逾期一日按所欠金额的千分之五向原告支付暂计算至2013年3月20日止的滞纳金547210元等合计1498880元及直至付清房屋租金、物业管理费之日止的滞纳金；2、被告按合同约定向原告支付违约金612000元；3、被告支付原告暂计算至2013年3月20日止被被告占用的房屋使用费486008元及被告在占用期间未按期支付占有房屋使用费，每逾期一日，应向原告按所欠金额的千分之五支付暂计算至2013年3月20日的滞纳金279455元合计765463元以及直至被告根据双方租赁合同的约定向原告足额支付拖欠的房屋租金、物业管理费、违约金等被告满足向原告交付房屋的条件、原告对房屋进行验收合格之日止期间被告仍继续占有使用房屋的占有使用费和滞纳金；4、诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告2876343元，其中拖欠的房屋租金系自2011年9月15日起至2012年11月26日止，物业管理费是第二年的，滞纳金合同上无约定，违约金按照合同总金额3060000＊20%，房屋占有使用费从2012年11月27日开始暂计算至2013年3月20日止，房屋占有使用费应计算至实际交付之日止。（最起码算至2013年4月26日止）；滞纳金按照银行同期贷款利息予以计算；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告在2012年10月26日发函解除合同后，积极与原告协商，妥善处理房屋租赁事宜，但原告拒不协商，故剩余租金593750元至今未支付原告，责任不在被告；2、违约金612000元明显过高，违反公平合理原则；3、被告不存在继续强占房屋的事实，原告要求被告支付占用房屋使用费没有法律依据。
经审理查明，本市延陵西路x号房屋属原告李xx、赖xx共同共有。2011年9月15日，两原告作为甲方与被告xx公司作为乙方签订《房屋租赁合同（办公）》一份，约定：1、甲方将位于本市延陵西路x号一楼房屋出租给乙方使用，建筑面积约220平方米，可供乙方房屋展厅及办公之用；2、租赁期限两年，自2011年11月10日起至2013年11月9日止；3、租金每月127500元，乙方除支付租金外，另需承担该租赁房屋的水费、电费、物业管理费等各项费用，物业管理费每平方米3元；4、乙方须在合同签订之日起七个工作日内向甲方一次性交付履约保证金100000元，合同履行期内若乙方未有拖欠费用、未有损害甲方利益的行为，甲方将此保证金在合同期满后三日内全额无息退还乙方；5、两年租金总额3060000元，其中第一年乙方须付租金总额1000000元，在合同签订之日起七个工作日内付500000元，在2012年1月15日前付500000元；第二年租金总额2060000元，半年一付，分别于2012年11月10日付1030000元，于2013年6月10日前付1030000元；6、合同到期终止或提前终止，租赁房屋之装修及附属设备（设施）经双方共同清点无误并在有关交接手续和清单上签字后，乙方将租赁房屋交还给甲方，甲方在乙方向甲方办好交接手续后应全额退还保证金给乙方；7、凡因执行合同或因合同而引起的一切争议，双方应通过友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向常州市钟楼区人民法院起诉。其中合同第十八条第2款约定：如乙方提前终止合同，应提前30日以书面形式通知甲方，甲方应予以同意，但乙方应另向甲方支付合同金额的20%作为违约金；第4款约定：租赁期满，提前解除、终止，乙方逾期搬出全部物件、逾期交还租赁房屋或其它租赁财产的，每逾期一日，按该租赁年度日租金的三倍向甲方支付违约金，否则甲方不予退还乙方保证金。
合同签订后，被告于2011年9月7日和2011年9月23日共支付保证金100000元，2011年9月23日支付租金100000元，2011年9月27日支付租金400000元，2012年4月18日支付租金150000元。2012年10月26日，被告向两原告发出《提前终止合同通知书》，通知两原告提前终止房屋租赁合同，终止日期为发出通知书后30日，即2012年11月26日。该通知书于2012年10月27日妥投。2012年11月15日，被告再次发函给两原告，要求解除双方房屋租赁合同，被告从2012年11月起不再支付房屋租金，并要求于2011年11月20日在承租房内双方办理房屋交还手续，若不办理，视为xx公司已将承租房交还，不承担租金等费用。2012年11月18日，两原告向被告回函，要求被告承担违约责任、支付拖欠租金，并同意解除合同，但办理房屋交接的条件还不能满足。被告xx公司于2012年12月21日向天宁法院起诉原告李xx、赖xx，请求：1、判决确认xx公司解除房屋租赁合同的行为有效；2、确认xx公司于2012年11月20日将房屋交还李xx、赖xx的行为有效。天宁法院于2013年1月18日作出（2013）天民初字第2号民事判决书，判决：1、xx公司与李xx、赖xx签订的房屋租赁合同自2012年11月26日起解除；2、驳回xx公司的其它诉讼请求。现该判决已生效。
2013年4月3日，两原告向被告发出催告函，要求被告按合同约定的条件向其交还房屋，同时催要拖欠的租金和物业管理费等。2013年4月8日，被告向两原告发出通知函，通知如下：被告一直通过各种途径向两原告交付房屋，但两原告采取回避态度，故被告已履行交付房屋的义务；鉴于此，由于两原告的原因，可能导致扩大的损失应由两原告来承担。2013年4月11日，两原告又向被告发出催告函，催告两原告按约定的条件尽快交还房屋，否则将追究逾期违约金。2013年4月18日，被告又向两原告发出通知函，通知如下：被告已将诉争房屋交还两原告，诉争房屋在被告发出提前解除合同通知时已具备交付的条件。2013年4月20日，被告将诉争房屋的所有钥匙交还两原告。2013年4月28日，两原告向被告发出催告函，催告如下：诉争房屋交付过程中发现房屋设备、设施损坏、缺失，属于被告的物品未撤场，要求被告修复并使设备设施具备完好交付条件，并将属于被告的物品搬走。2013年4月27日，原告李xx又将诉争房屋出租给案外人x地产（常州）有限公司作品牌展厅使用，租赁期限自2013年5月12日起至2013年8月11日止。2014年1月6日，被告通过本院向两原告支付款项943750元。
另查明，被告承租房屋期间，对诉争房屋进行了装修。
审理中，两原告陈述，之所以未按照被告的要求前往诉争房屋办理房屋交还手续，是因为根据合同第十八条第2款、第4款的约定，被告必须结清房租等费用才符合交付条件。两原告未能提交其所主张的物业管理费的相关证据。
审理中，本院向被告释明，被告是否需要向本院提起对其已向两原告支付的100000元履约保证金的反诉，被告明确表示不再提起。
上述事实，由两原告提交的房屋产权证、《房屋租赁合同（办公）》、《提前终止合同通知书》、函、回函、天宁法院（2013）天民初字第2号民事判决书、催告函、通知函、钥匙交接单、照片、被告提交的《x品牌展厅房屋租赁合同》、装修合同书、收条及当事人陈述和自认等证据予以证明。上述证据经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同的承租人应当履行支付租金的义务。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同（办公）》的约定，截至2012年11月26日合同解除之前，被告xx公司共须向原告李xx、赖xx支付房屋租金1593750元。2011年9月23日至2012年4月18日期间，被告已分三次向两原告支付租金650000元，2014年1月6日被告通过本院向两原告支付款项943750元，共计1593750元，故本院认为被告已无须履行向两原告支付租金的义务。关于两原告主张的物业管理费，因《房屋租赁合同（办公）》并未对物业管理费的收缴作出约定，且两原告未能提交其所主张的物业管理费的相关证据，故本院对该项主张不予支持。关于两原告主张的2012年11月26日之后的房屋占有使用费，本院认为：1、《房屋租赁合同（办公）》第十八条第2款、第4款并未约定被告必须结清房租等费用才符合交付条件，两原告陈述的交还房屋条件并不存在；2、2012年11月15日被告再次发函给两原告，要求于2011年11月20日在承租房内双方办理房屋交还手续，若不办理，视为xx公司已将承租房交还，不承担租金等费用，但两原告却拒不配合被告办理房屋交还手续；3、2013年4月27日，原告李xx又将诉争房屋出租给案外人x地产（常州）有限公司作品牌展厅使用，说明在此之前诉争房屋在设施设备等硬件配置方面已经满足交还的条件。综上，两原告在无证据证明诉争房屋存在不符合交还条件的情况下拒不配合被告办理房屋交还手续，由此产生的扩大损失应由其自行承担，故本院对其主张的2012年11月26日之后的房屋占有使用费不予支持。根据合同约定，若被告提前解除合同，被告应向两原告支付合同金额的20%作为违约金，但原告主张的违约金过高，本院对此调整后确定为188750元。关于两原告主张的滞纳金，因合同对此并无约定，故本院不予支持，但被告应按银行同期同类贷款利率向两原告支付自2012年1月15日起至2014年1月6日止的利息。关于履约保证金100000元，因被告明确表示对此不提起反诉，故本院对此不予理涉。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告常州xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李xx、赖xx支付违约金188750元。
二、被告常州xx置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李xx、赖xx支付自2012年1月15日起至2014年1月6日止按银行同期同类贷款利率计算的本金为350000元的利息、自2012年11月10日起至2014年1月6日止按银行同期同类贷款利率计算的本金为593750元的利息。
三、驳回原告李xx、赖xx的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29811元，由被告常州xx置业有限公司负担2000元，原告李xx、赖xx负担27811元。被告应负担部分由被告于本判决生效之日起十日内向两原告直接给付，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按规定提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 李宏玉
人民陪审员 蒋玉祥
人民陪审员 曹佳义
二〇一四年二月二十日
书 记 员 朱奉玉