长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初331号原告（执行案外人）：李琦，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于冰，吉林中昱律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：长春市汇利小额贷款股份有限公司，住所地吉林省长春市南关区民康路855号壹克拉公馆106号商铺。法定代表人：王玉滨，董事长。委托诉讼代理人：肖金波，北京大成（长春）律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：肖秋玲，住长春市二道区。第三人:长春益泰置业有限公司，住所地长春市宽城区青年路7760号办公楼2楼236室。法定代表人：肖跃双。原告李琦与被告长春市汇利小额贷款股份有限公司（以下简称汇利公司）、第三人肖秋玲、第三人长春益泰置业有限公司（以下简称益泰置业）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李琦及委托诉讼代理人于冰，被告汇利公司委托诉讼代理人肖金波到庭参加诉讼。第三人肖秋玲、第三人益泰置业经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琦向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与益泰置业有限公司签订的《商品房认购书》合法有效，同时确认长春市人民大街8683号财富领域22层为原告所有；2、请求人民法院立即停止对位于长春市人民大街8683号财富领域22层的强制执行，并解除查封扣押。事实与理由：原告收到（2017）吉0105执异1号执行裁定书，认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。第一，被告所申请执行的位于长春市人民大街8683号财富领域22层为原告所有，而不属于第三人肖秋玲所有。原告与益泰置业于2011年9月28日签订了财富领域商品房认购书（即法院查封的该处房产），后原告向益泰置业支付了全额购房款，虽然没有办理登记手续，但原告自签订商品房认购书后实际占有并使用至今，原告认为与益泰置业之间签订的购房协议书是合法有效的，且该房屋所有权应当为原告所有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第九条第一款规定：法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。第二，被告对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告与益泰置业的房屋买卖是有效的，原告向益泰置业支付了购房款后取得了房屋的所有权，并且一直占有使用至今，自被告向人民法院申请强制执行之前的四年多时间里，并没有任何主体向原告主张该房屋的权利归属，且原告在与益泰置业签订的商品房认购书及交付放款时间均在被告申请查封该房屋之前，故原告系善意取得该房屋所有权。综上，该房产实际为原告所有并占有使用，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，请求法院依法维护原告的合法权益，作出公正判决。庭审中，李琦变更诉讼“请求确认原告与益泰置业有限公司签订的《商品房认购书》合法有效”为“请求确认原告签订的《商品房认购书》合法有效”，变更事实与理由“原告与益泰置业于2011年9月28日签订了财富领域商品房认购书（即法院查封的该处房产），后原告向益泰置业支付了全额购房款”为“原告与肖秋玲于2011年9月28日签订了财富领域商品房认购书（即法院查封的该处房产），后原告向肖秋玲支付了全额购房款”。汇利公司辩称：第一，诉争房屋的所有权人为肖秋玲。财富领域大厦系益泰置业与第三方合作开发建造，诉争的22层房屋建成后，由益泰置业卖给肖秋玲，双方签订了《财富领域商品房认购书》，双方房屋买卖关系成立；根据收款收据记载，能够证明肖秋玲已经支付全部购房款，益泰置业也将房屋交给肖秋玲，肖秋玲是该房屋的合法所有权人。被告向法院提供的《财富领域商品房认购书》、收款收据，均来源工商局，属于国家机关存档证据，且有“与原件核对无异议”字样，再根据肖秋玲与吉林省坤鹏置业有限公司、长春市琪缘房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同，结合肖秋玲占有多年的这些事实，完全能够认定肖秋玲从此益泰置业的涉案房屋。对未经产权登记的房屋的所有权应当根据转移占有来确定，肖秋玲依据房屋买卖合同、付款收据合法占有该房屋，可以确定肖秋玲为该房屋的所有权人。第二，李琦未取得诉争房屋所有权。李琦提交的《财富领域商品房认购房》中公章应当为最新防伪公章，益泰置业在2011年并未启用过防伪公章，该认购书右上角编号为0000032，签订时间为2011年9月28日，与被告提交的肖秋玲认购书编号0000033相连，签订时间为2010年10月9日，显然肖秋玲签订认购书在先，李琦提供认购书时间在后，但其编号明显顺序倒置，从签订时间可以判断该认购书内容并非真实。李琦向法院提供的收款收据公章同样属于最新防伪公章，2011年并未启用防伪公章，另外对于财务收款收据应当由公司财务人员经手签名处理，不应当是肖秋玲。根据收款收据记载，涉案房屋单价为6600元/㎡，房屋交易价格为596万余元，涉案房屋位于长春市南关区人民大街卫星广场附近，系临街商业地产写字楼，房屋正常单价应当为15000元/㎡左右，交易价款数额与当时市场同等地段、同类房屋价格不相符，李琦还应当提供购买该房屋所支付的款项，仅凭收款收据不能认定李琦支付全部价款。即使利器提供《财富领域商品房认购书》、收款收据合法有效，李琦也只与益泰置业之间形成商品房买卖合同关系，李琦只享有债权请求权，其没有取得并占有诉争房屋，并不能基于合同关系取得涉案房屋物权。第三，诉争房屋权属已经被确定。根据益泰置业因诉争22层房屋向长春市二道区人民法院提出执行异议，长春市二道区人民法院（2015）二民初字第1978号民事判决书，判决驳回益泰置业的诉讼请求，益泰置业不服提出上诉，长春市中级人民法院作出（2016）吉0105民终字第1001号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。益泰置业主张诉争房屋为其所有，经过两审判决驳回其诉讼请求，该房屋为肖秋玲所有。综上李琦的诉讼请求没有事实及法律依据，应当判决驳回全部诉讼请求。肖秋玲未到庭，无答辩意见。益泰置业未到庭，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述，以及审理查明，本院认定事实如下：2015年5月21日，汇利公司因借款纠纷在本院起诉肖秋玲、吉林省坤鹏置业有限公司、长春市琪缘房地产开发有限公司，本院受理后，于2015年7月20日作出（2015）二民二初字第278号民事判决。2015年8月12日，汇利公司作为申请执行人向本院申请执行，本院于2015年8月12日裁定，冻结、划拨三被执行人银行存款；扣留、提取三被执行人收入；查封、扣押、拍卖、变卖三被执行人财产价值300万元人民币及相应利息、案件受理费、执行费等。2015年8月24日，申请执行人汇利公司向本院提交了查封被执行人肖秋玲购买的位于长春市人民大街8683号财富领域22层整层房屋的申请，并提交了其从长春市工商行政管理局南关分局档案中调取的被执行人肖秋玲购买位于长春市人民大街8683号财富领域22层房屋的财富领域商品房认购书、益泰置业给被执行人肖秋玲出具的购房款收款收据及被执行人肖秋玲将该房屋租赁给琪缘公司等证据材料。本院于2015年8月25日查封了长春市人民大街8683号财富领域22层房屋，并予以公告。后李琦对此查封提出异议，2017年1月16日，本院作出（2017）吉0105执异1号执行裁定书，驳回李琦的异议请求。李琦对该裁定书不服，向本院提起诉讼。另查明：2015年10月12日，益泰置业就本院执行坐落于长春市人民大街8683号财富领域22层房屋提出书面异议，益泰置业以其从未将长春市人民大街8683号财富领域22层出售给任何人为由，要求本院解除对该房屋的查封。本院于2015年10月16日作出（2015）二执异字第5号执行裁定书裁定驳回益泰置业的异议。益泰置业于2015年11月6日向本院提起案外人执行异议之诉，主张长春市人民大街8683号财富领域22层房屋的所有权，本院于2016年1月13日作出（2015）二民初字第1978号民事判决，判决驳回了益泰置业的诉讼请求。益泰置业对判决不服，上诉于吉林省长春市中级人民法院，吉林省长春市中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）吉01民终1001号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，李琦提交编号0000032“财富领域”商品房认购书（共四联），载明：“认购方李琦，认购房号长春市南关区财富领域22层整层，付款方式一次性，建筑面积900.36㎡，单价6600元/㎡，总金额5942376元，第2条约定“签署本协议同时，认购方需向出卖方交纳定金500万元，余款于签订本认购书之日起七日内补齐……认购方签名：李琦，出卖方：长春益泰置业有限公司（并盖章），出卖方签名：肖秋玲，2011年9月28日。”提交银行转款流水一份，载明2011年9月28日，由李琦账户6222084200000361997向肖秋玲账户6222800942980012594转款475万元。提交收据一份，载明“今收到李琦购房款伍佰万元（财富），长春益泰置业有限公司财务专用章（盖章），加盖肖秋玲印，经手人肖秋玲（签名）。”李琦另提交2016年至2017年部分物业费及相关费用缴费票据，证明自2011年9月28日起实际占有使用该房屋。庭审中，李琦及其证人又称自2014年开始李琦实际占有使用该房屋。汇利提交肖秋玲购买本案涉案房屋的《“财富领域”商品房认购书》、益泰置业给肖秋玲出具的购房款收款收据及肖秋玲将该房屋租赁等证据材料，证实肖秋玲购买并使用该房屋，上述证据加盖有工商行政管理机关的登记档案查询专用章。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的所主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，不动产的物权的设立和转让应依法登记，现涉案房屋依然无法办理产权登记，故李琦并未取得诉争房屋的所有权。关于李琦是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，综合本案李琦的举证及庭审中各当事人陈述，本院不能认定李琦在人民法院查封之前已合法占有该不动产，庭审中，李琦对于其占有该房屋实际时间陈述前后矛盾，一说自2011年9月28日签订合同后即占有了该房屋，又称自2014年占有了该房屋，而其提交的部分物业费及相关费用缴费票据均为2016年至2017年的，故李琦举证及陈述不足以证实李琦在人民法院查封之前已合法占有该不动产；其次，综合本案李琦的举证及庭审中各当事人陈述，本院不能认定李琦依据其提供的《“财富领域”商品房认购房》中约定的付款方式履行了支付价款的义务，该协议书中约定签署本协议同时，认购方需向出卖方交纳定金500万元，余款于签订本认购书之日起七日内补齐，庭审中，依据原告举证，不能证明其已按照约定支付了剩余价款；最后，根据汇利提交来源于工商行政管理局的工商档案的肖秋玲购买本案涉案房屋的《“财富领域”商品房认购书》、益泰置业给肖秋玲出具的购房款收款收据及肖秋玲将该房屋租赁等证据材料，证实肖秋玲于2010年10月9日以15656500元购买本案涉案房屋，但2011年9月28日就以5942376元价格就将该房屋出售，价格明显低于市场价格，不符合市场交易规则。李琦在向本院提出执行异议称其向益泰置业购买该房产并支付购房款，后开庭时又变更为向肖秋玲购买该房产并支付购房款，且依据其提供的《“财富领域”商品房认购书》，显示出卖方为益泰置业，收款收据上也加盖的是益泰置业财务专用章，肖秋玲为经手人，本案系案外人执行异议之诉，关于李琦要求确认其签订的《“财富领域”商品房认购书》合法有效的诉讼请求，结合其庭审提供的证据并不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产并履行了支付价款的义务，不能够排除执行，且确认合同效力系基于房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，基于合同相对性原则，李琦可另案告诉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决如下：驳回原告李琦的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告李琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵 爽人民陪审员  李淑杰人民陪审员  付克文二〇一七年八月二十四日书 记 员  张东浩