黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0602民初1896号
原告大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长公司），住所地大庆市萨尔图区。
法定代表人梁国彬，男，住大庆市萨尔图区。
委托代理人阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。
委托代理人邓立秋，女，住大庆市龙凤区。
被告大庆市金经五市场有限责任公司（以下简称金经五公司），住所地大庆市萨尔图区。
法定代表人王喜林，男，住大庆市让胡路区。
被告曲桂红，女，住大庆市新村开发区。
委托代理人许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。
第三人孙富，男，住大庆市萨尔图区。
委托代理人张伟，黑龙江四维律师事务所律师。
原告日月长公司与被告金经五公司、曲桂红、第三人孙富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日月长公司的法定代表人梁国彬、委托代理人阚留成、邓立秋、被告金经五公司的法定代表人王喜林、被告曲桂红的委托代理人许丽丽、第三人孙富及其委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告日月长公司提出诉讼请求：1、要求被告方立即给付物业服务费127068.07元及滞纳金135973.44元，合计263041.51元；2、被告方承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，被告曲桂红申请追加孙富为本案第三人，庭审中，原告日月长公司要求第三人孙富对物业服务费及滞纳金承担连带责任，撤回对曲桂香的起诉并变更诉讼请求，要求被告金经五公司、曲桂红及第三人孙富承担物业费及滞纳金的给付责任。事实与理由：被告系萨尔图区东风新村2-30E楼小区产权人，应按照每平方米1.213元缴纳物业费，从2013年8月1日起至2015年12月31日，共欠物业服费127068.07元，原告多次向被告催缴物业服务费，被告均以种种理由推托，被告的行为已经违约，因此应按照物业服务合同的约定支付滞纳金135973.44元。
被告金经五公司辩称，我公司与原告没有签订任何服务协议，自2009年9月至今我们出租给曲桂红房屋，物业费由曲桂红承担。曲桂红和原告签订的任何协议，我公司不承担任何责任。
被告曲桂红辩称，曲桂红在原告诉求期间已将承租的房屋转租给第三人孙富，转租合同约定承租期间由孙富来承担物业费和采暖费等，同时原告在此期间也未提供过任何的物业服务，所以被告曲桂红没有义务向原告缴纳物业服务费及滞纳金。
第三人孙富辩称，在2015年9月15日之前该房屋确实由孙富租赁使用，但在孙富使用期间既没有和原告签订过物业服务协议，原告也没有为孙富租赁的房屋提供过任何物业服务，孙富没有义务向原告交纳物业费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中原告日月长公司举证如下：
证据一，产权查询信息报告一份，证明位于大庆市萨尔图区东风新村商场的产权人系大庆市金经五市场有限责任公司，登记时间为2007年11月28日，建筑面积3683.73平方米。被告金经五公司、曲桂红质证均对该证据无异议。第三人孙富质证对该证据无异议，但通过这份报告可以确定该房屋的用途为商业及服务业，而商业及服务业用房的物业服务需要和物业服务单位单独签订物业服务合同，不同于普通的住宅，也不适用小区住宅的物业管理相关规定。本院对该证据予以确认。
证据二，物业服务管理委托合同书、大庆市各类物业服务合同收费标准备案表复印件各两份（均与原件核对无异），证明第一份合同的服务日期从2013年8月1日至2014年5月16日止，第两份合同服务日期从2014年5月16日至2016年12月31日，物业类型为商服住宅物业服务，经大庆市萨尔图区城市管理局、大庆市城市管理委员会、大庆市物价监督管理局、萨尔图区东风新村2-30E业主委员会统一核定备案，确定收费标准为月平方米1.213元。两份合同都有滞纳金的补充规定，对跨年度的业主按月按业主欠费基数收10%的滞纳金。被告金经五公司质证对证据的真实性有异议，原告应当与我公司进行联系，我不承认业主委员会的效力。被告曲桂红质证对证据的真实性无异议，在物业管理委托合同中委托方为萨尔图区新村2-30E号楼业主委员会，其并不能代表金经五市场委托原告进行物业管理服务，在该业主委员会成立的当中并没有被告金经五市场的授权。在合同第5条第一项明确约定是将萨尔图区新村2-30E住宅楼委托给原告方实行物业服务管理，并不包含被告金经五的商服楼。从而证明被告曲桂红在承租房屋期间没有义务向原告缴纳物业服务费。该服务合同当中对滞纳金的约定，明显损害全体业主的利益，被告认为该约定应为无效。在该组证据当中平面示意图并没有体现金经五市场的面积及位置，这恰好说明原告与业主委员会签订的物业服务合同，服务的业户当中并不包含金经五市场。第三人孙富质证对委托合同形式上的真实性无异议，但对证明的问题有异议，第三人租赁使用的房屋面积为3000多平方米的独立的商业区，并不和住宅混合或有关联，东风新村2-30E号楼业主委员会成立时也未通知房屋所有权人，房屋所有权人也不是该业主委员会的成员，该业主委员会与原告签订的委托服务合同，对房屋所有权人以及第三人没有约束力。另外，按照合同附件记载的物业服务费组成可见物业费的组成包括公共照明、楼道灯运行，弱电系统、电子防盗门是0.03元每月,公共区域清洁以及排水消防,这些服务内容都与被告所有的房屋无关,被告既不使用住宅的楼道,也不使用小区的公共区域,消防系统是独立的,相关的收费项目分项与被告所有的房屋无关联,所以该份证据并不能证明被告需要按该合同约定的标准支付物业费。假使该合同有效，也只能说明原告有收费的权利，但是否提供了相应的物业服务，具备收费的前提和基础不能证明。在物业管理内容当中体现的建筑面积和住户是否包含被告，也不能确定。在服务收费备案表中体现的建筑面积为5715.65平方米,被手写改成了11671.42平方米,而在分项第四项公共区域绿化日常养护一栏体现的分摊面积仍为5715.65平方米,而委托合同体现的建筑面积是11671.42平方米,住宅47户,商服16户,通过该备案表体现的绿化分摊面积可以确定该委托合同以及收费项目所指向的只是2-30E号楼的住宅部分不包含商服，更不包括作为独立商业体的第三人所使用的房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据三，大庆市萨尔图区东风新村业主委员会出具的证明两份，证明原告尽到了物业服务合同约定的标准，曲桂红、曲桂香是承包人，被告是物业服务对像。被告金经五公司质证对真实性有异议，物业委员会成立我方没有接到过通知，因此有异议。被告曲桂红质证对真实性及证明的问题均有异议，物业委员会无权代表金经五市场，也就不能代表实际承租人曲桂红，来声明其物业服务的服务人及付费等相关事宜，也不能证明曲桂红拖欠原告的物业服务费。第三人孙富质证2016年5月5日的证明没有证明单位的法定代表人签字，并且从证明内容具有主观判断性，业主委员会与原告之间有合同关系，有利益冲突，该证明不具有证明力。2016年7月4日的证明所体现的服务内容都是针对小区住宅的和小区住外区域，而这部分与被告所有的房屋没有关联性，并且是否应当交费及是否已经交费，业主委员会并没有证明的权利，而且从证明里带有很强的情绪性，说明该证明的出具与原告之间有利害关系，不具有证明力。如果业主委员会要出具相关证明，应当出具业主大会的会议记录，证明被告金经五市场属于该业主委员会的成员。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据四，照片打印件14张（共计照片50张），证明原告按照合同的约定履行了约定的职责，超项完成了合同的义务，全体业主有目共睹，其中8张照片是物业公司给金经五市场房盖所做的防水照片。有13张照片是原告给2-30E号楼（整体的一栋楼）每年清掏马葫芦、化粪池，上半年一次，下半年一次的照片。5张照片是原告平时维修塌陷马葫芦和损坏马葫芦的照片。3张照片是承租人孙富、现在的承租人詹艳亮往垃圾箱及垃圾车里倒垃圾，每天早上清理两车。照片13张原告的工作人员按合同的规定在金经五市场门口清扫垃圾，每天上午清扫一遍，下午清扫一遍，刮风天随时保洁。照片2张是全体员工对金经五市场门口清雪的照片，动用了车辆及时清雪。2014年原告公司积极代表63户业主向萨区政府请示报告，法人积极工作，争取2015年对新村单体楼进行全面改造。这5张照片充分证明了改造后的新村楼焕然一新，包括各商服及金经五市场的牌扁都是市场统一制作的，所有业主已经交纳，只有金经五市场一户没交费。被告金经五公司质证认为照片来源不详不清楚，2015年由本院审判的2015萨法执字第77号，因房屋漏水，租户起诉曲桂红，法院判决曲桂红赔偿业户损失317392.68元,原告说给金经五市场做防水,没有此事,如果原告做了防水,曲桂红就不会赔偿业主钱,金经五市场承担的连带责任。被告曲桂红质证对真实性及证明的问题均有异议，被告无法确定原告提供的照片是曲桂红承租的金经五市场的物业服务。第三人孙富质证对标注时间在2015年9月份以后因与我方无关，不发表质证意见。对标注时间在此之前的，照片拍照的确切时间和地点我方无法确认，从照片的内容也无法确定是原告单独为我方租赁房屋提供维修服务，不能够证明原告欲证明的问题。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据五，大庆市人民政府[2006]63号复印件一份，证明关于物业服务项目及收费标准第五部分维修的规定，内外墙面、顶面、小面积修补，每处一平方米以下由物业维修，大于一平方米以上不属于物业维修范围，一个是动用公共维修资金，或是业主自筹资金进行维修，对于被告房盖漏水问题，被告从来没向物业公司报告维修，但是物业公司每年从顶面和雨季都进行了维修补漏，照片可以证实，物业服务合同2.1项说明了这点。被告金经五公司质证对真实性无异议,2013年曲桂红对金经五市场做的防水,至今还漏,原告没有给我方做过防水。被告曲桂红质证对真实性无异议,对证明的问题有异议,该证据只能证明关于物业服务公司的法定服务标准及服务区域、收费的标准，不能证实原告向被告提供了相应的物业服务。第三人孙富质证防水确实是曲桂红做的，但做完还漏水。本院对该证据予以确认。
证据六，新村2-30E号楼业选聘日月长物业同意业户明细表复印件一份，证明一共有63户，其中包括金经五市场，有56户签字同意聘请原告为其服务。被告金经五公司质证对该证据有异议，没有我方签字。被告曲桂红质证对真实性及证明的问题均有异议，被告曲桂红不能确定这份证据签字的真实性，同时对于62户金经五市场没有签字，不能代表业主委员会的选举通知了金经五市场，其选举程序不符合法律规定。第三人孙富质证对其真实性无法确认，如该证据是真实的，恰恰能够证明被告金经五市场没有参加业主委员会，相关业主委员会的承诺对金经五市场不具有约束力。金经五市场的建筑面积为3683平方米，该楼的整体建筑为11641平方米，金经五市场专有面积已经超过了该楼的三分之一，按照物业管理条例的规定业主委员会的产生，必须经专有面积占建筑总面积三分之二以上的业主同意，因为金经五市场的一家面积已经超过了三分之一，所以未经金经五市场确认的任何代表业主的合同、协议和承诺对金经五市场都不产生约束力，因业主委员会的成立前提就是违法的。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，被告金经五公司举证如下：
租赁合同复印件一份，证明自2009年9月9日至2019年9月8日将金经五市场的房屋租赁给曲桂红，合同约定市场经营承包期间采暖费、物业费、水电费等由曲桂红承担。原告日月长公司质证认为该证据系复印件，据原告了解金经五市场的商服确实承包给了曲桂红，但关于物业费的约定我方不知晓。即使合同真实的，作为业主金经五市场也应当与物业使用人曲桂红承担连带责任。被告曲桂香、第三人孙富质证对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，被告曲桂红举证如下：
证据一，租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明2012年9月15日起曲桂红将承租的金经五市场转租给第三人孙富，约定物业费、采暖费、水电费由孙富承担，由此证明原告诉求期间的物业费与曲桂红无关。原告日月长公司质证对真实性无异议，但根据法律规定物业使用人孙富及曲桂红及金经五市场应当承担连带给付责任。被告金经五公司质证对该证据无异议。第三人孙富质证对该证据无异议，但是合同履行到2015年9月15日。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二，收据复印件两份（与原件核对无异），证明在承租期间物业维修是曲桂红单独雇佣服务人员进行的物业维修。从而证明原告从未向曲桂红提供过相关的服务，因此原告没有权利向曲桂红收取物业费。原告日月长公司质证对对真实性及证明的问题均有异议，假设是真实的，收条的内容不在物业服务范围之内。被告金经五公司、第三人孙富质证对该证据无异议。本院对该证据不予确认。
证据三，大庆市萨尔图区新村城市管理办公室复印件有关新村2-30E业主委员会成立时的备案材料一份，证明该业主委员会的选举成立不符合法律规定。首先，在所有业主分层平面图中并不包含被告金经五市场在内，其次，在所有的业主表决票发放明细当中也没有被告金经五市场，关于业主委员会基本情况这一表格体现了房屋总建筑面积为8530平方米，房屋成套总数64套，说明该建筑面积当中并不包含金经五市场，依据物业管理条例业主委员会成立的相关规定，其选举通过所代表的建筑面积达不到法定的要求，从而说明该业主委员会不能代表金经五市场来行使相关的权利，也证明了该业主委员会与原告签订的物业委托合同对金经五市场没有约束力，被告金经五市场及曲桂红等相关承租人没有义务向原告交纳物业服务费。原告日月长公司质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，业主委员会备案表恰恰说明其是经过合法成立的，符合物业管理条例第11条、第12条的规定。分层平面图体现的是四到6层住宅业主47户，被告说全体业户是64户，恰恰说明包括一、二层商服，并且也说明被告未出示其他业主的情况，有意隐瞒。被告金经五公司质证对该证据无异议。第三人孙富质证对真实性无异议，从这份证据可以体现被告金经五市场的房屋并不在该业主委员会所管理的面积之内，金经五市场并不是该业主委员会所对应的业主范围，该业主委员会与原告所签订的合同对被告没有约束力，对第三人也无约束力。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，第三人孙富举证如下：
合同中止协议一份，证明孙富租赁该房屋的截止时间到2015年9月15日，从协议内容可以看出物业服务不涉及原告，双方的物业费已经清点完毕。原告日月长公司质证对真实性及证明的问题均有异议，即使是真实的，孙富、曲桂香也没有到我公司清点物业费。如果确实清点我公司不可能向四被告起诉，要求支付物业费。甲方签字是曲桂香和孟凡林，是否代表曲桂红原告不清楚。被告金经五公司质证对该证据无异议。被告曲桂红质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，孙富与曲桂红终止协议时间为2015年9月15日，但合同中也明确约定在中止前孙富需要清点完水电费、热费、物业费，之后由曲桂红接管全部。由此证明2015年的物业费应当由第三人孙富承担。本院对该证据的真实性予以确认。
依据上述证据各双方当事人的陈述，确认本案法律事实如下：
2013年8月1日、2014年5月15日，原告日月长公司分别与萨尔图区新村2-30E楼业主委员会签订《物业服务管理委托合同书》，双方约定萨尔图区新村2-30E楼业主委员会委托原告日月长公司对萨尔图区新村2-30E号商住楼实行专业化、一体化服务和管理，合同委托时间自2013年8月1日至2016年12月31日。物业类型为商服、住宅物业服务；占地面积2013.17平方米，建筑面积11671.42平方米，住户63户，其中商服16户、住宅47户，物业费用月每平方米收取1.213元。2013年8月18日、2014年5月15日，原告日月长公司分别与萨尔图区新村2-30E楼业主委员会签订关于不交费业主滞纳金补充的规定，约定原告日月长公司对新村2-30E号楼跨年度欠费的业主，可以依法向当地人民法院进行起诉，并按月按业主欠费基数收取10%的滞纳金。被告金经五公司住所地为大庆市萨尔图区东风新村经五街路西侧，房屋坐落于萨尔图区东风新村经五街天马商场后侧2-30E商场，房屋建筑面积为3683.73平方米。2009年8月13日，被告金经五公司与被告曲桂红签订《大庆市金经五市场有限责任公司经营承包合同》，双方约定被告金经五公司将坐落于萨尔图区东风新村经五街西天马商场左侧2-30E市场整体给被告曲桂红按市场方式承包经营，承包经营期限自2009年9月9日起至2019年9月8日止，市场承包经营期间，取暖费、物业费、水电费及资产相关维修费用由被告曲桂红自行承担。2012年9月15日，被告曲桂红与第三人孙富签订《出租合同》，双方约定曲桂红将坐落于萨尔图区东风新村经五街西天马商场左侧2-30E市场整体出租给孙富承包经营，承包经营期限自2012年9月15日起至2019年9月14日止，物业费、采暖费、水电费由孙富缴纳，在第三人孙富承租期间，其向原告日月长公司缴纳物业费5000元。2015年9月15日，被告曲桂红与第三人孙富签订《合同中止协议》，双方约定中止金经五市场（原经五街天马商场左侧2-30E市场）的租赁合同，收回日期为2015年9月15日。2015年9月16至2015年12月31日，萨尔图区东风新村经五街西天马商场左侧2-30E市场由被告曲桂红经营管理。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告日月长公司与萨尔图区新村2-30E楼业主委员会签订的《物业服务管理委托合同书》内容符合法律规定，该合同成立并生效。原告日月长公司依照合同履行了相关义务，因此，享受物业服务的业主或实际使用人应当按照合同约定支付物业费用。根据被告金经五公司与被告曲桂红、被告曲桂红与第三人孙富之间签订的合同，约定由实际使用人交纳物业费用，故第三人孙富、被告曲桂红应当向原告日月长公司交纳拖欠的物业费用，被告金经五公司作为业主应当对被告曲桂红、第三人孙富应交纳的物业费承担连带责任。根据被告曲桂红与第三人孙富之间的合同，第三人孙富作为物业使用人应向原告日月长公司交纳物业费的时间自2013年8月1日至2015年9月15日，共计26.5个月，被告曲桂红作为物业使用人应向原告日月长公司交纳物业费的时间自2015年9月16日至2015年12月31日，共计3.5个月。原告日月长公司主张按照3753平方米作为记取物业费的意见没有证据证实，本院按照物业的登记面积3683.73平方米作为记取物业费的面积，第三人孙富应向原告日月长公司交纳物业费118411.67元（月1.213元每平方米*3683.73平方米*26.5个月），因第三人孙富已经交纳物业费5000元，故其还应向原告日月长公司支付物业费113411.67元；被告曲桂红应向原告日月长公司交纳物业费15639.28元（月1.213元每平方米*3683.73平方米*3.5个月）。关于滞纳金的问题，被告曲桂红及第三人孙富均主张过高，本院予以调整，本院确认被告曲桂红及第三人孙富按照实际未交纳物业费的30%向原告日月长公司支付滞纳金，故被告曲桂红应向原告日月长公司支付滞纳金4691元；第三人孙富应向原告日月长公司支付滞纳金34023元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《黑龙江省物业服务收费管理办法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告曲桂红自本判决生效后立即给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费15639.28元、滞纳金4691元，合计20330.28元；
二、第三人孙富自本判决生效后立即给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费113411.67元、滞纳金34023元，合计147434.67元；
三、被告大庆市金经五市场有限责任公司对上述款项承担连带给付责任；
四、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5246元，原告大庆日月长物业管理有限公司物负担1899元，被告曲桂红负担406元，第三人孙富负担2941元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 金昌国
代理审判员 韩 涛
代理审判员 刘 博
二〇一七年一月十日
书 记 员 张亚芳