北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初1193号原告：金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司，住所地北京市西城区金城坊街1号。法定代表人：高靓，经理。委托诉讼代理人：许敬斌，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉秀涛，北京观韬中茂律师事务所实习律师。被告：深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司，住所地深圳市龙华区民治大道398号汇宝江大厦508A。法定代表人：郭才添。原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司（以下简称金融街公寓公司）诉深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司（以下简称深圳长金所公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金融街公寓公司到庭参加了诉讼，被告深圳长金所公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街公寓公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《金融街公寓房屋租约》已于2016年7月28日解除；2.判令被告支付拖欠的租金（2016年5月18日至2016年7月28日）778344元及逾期付款的违约金（以欠付租金为基数，以日千分之三为标准，计算至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月10日，原、被告签订租赁合同，被告承租西城区金城坊街1号的金融街公寓G座4个房间（G601、G602、G603、G604），共计904平方米，租期3年，自2015年11月18日至2018年11月17日，租金标准为第一年每平米每天21元，第二年每平米每天22元，第三年每平米每天23元；物业管理费标准为每天每平米0.5元。水、电、气、宽带、电话费等据实结算。租金和物业管理费每三个月支付一次，除首期租金和物业费应于租约签署后五个工作日支付外，其余各期租金及物业管理费应于当期支付周期开始的10日前支付。逾期支付，按应缴费总额的千分之三按日支付逾期付款违约金。被告应支付相当于三个月租金和物业管理费之和的押金1749240元。被告应于2016年5月8日支付第三个支付周期（2016年5月18日至2016年8月17日）的租金，但未如期足额支付，经原告多次催缴，被告于2016年5月30日支付了588504元，余款至今未付。2016年7月9日，被告自行搬离涉案房屋，以实际行动表明不再履行合同义务。原告于2016年7月22日通过快递向被告发出《解除通知函》，告知被告租赁合同于收到该函之日解除，原告扣除押金作为违约金，并要求被告支付至2016年7月18日所欠租金及逾期付款的违约金等各项费用，以及收到函件后三日内办理退房手续，逾期原告强行收回房屋。该函件向被告注册地邮寄后无人签收。原告认为，原告收到退信之日即2016年7月28日为合同解除日。原告已于2016年7月29日收回涉案房屋，依据合同的约定，被告所交押金1749240元作为违约金不再退还。现被告欠付截止合同解除之日即2016年7月28日的租金778344元（2016年5月18日至2016年7月28日，共计72天，21元*904*72-588504元=778344元）。综上，原告提出以上诉讼请求。被告深圳长金所公司未出庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告深圳长金所公司未出庭发表质证意见，本院结合原告金融街公寓公司提交的证据，对本案事实认定如下：2015年11月10日，原告金融街公寓公司与被告深圳长金所公司签订《金融街公寓房屋租约》（以下简称《租约》）及附属的细则，约定原告金融街公寓公司将西城区金城坊街1号金融街公寓G座6层G601、G602、G603、G604共904平方米租给被告深圳长金所公司用于办公使用，租期3年，起租日为2015年11月18日，终止日为2018年11月17日。《租约》第四条约定，第一年（2015年11月18日至2016年11月17日）租金标准为每天每平方米21元；第二年（2016年11月18日至2017年11月17日）租金标准为每天每平方米22元；第三年（2017年11月18日至2018年11月17日）租金标准为每天每平方米23元；物业管理费标准为每天每平方米0.5元。《租约》第五条约定，押金不计利息，数额为1749240元（90天租金、物业管理费之和）。《租约》第六条约定，首期租金和首期物业管理费（2015年11月18日至2016年2月17日），共1788112元，在《租约》签订后5个工作日内支付；其他租期的租金和物业管理费每三个月作为一个支付周期，承租人应在每个支付周期开始的10日前支付下个当期的租金与物业管理费，不得有任何扣减；第五条规定的押金，承租人于《租约》签订后5个工作日内支付给出租人。《租约》细则第Ⅶ违约部分第（1）条“承租人违约”写明：在发生以下任何情况后，出租人有权终止本租约。出租人终止本租约的，承租人应向出租人补齐承租人已享受的装修期及免租期的租金，出租人无需返还承租人已付押金，有权收回承租人所租标的物，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失：……（b）如果本租约中所规定的租金或物业管理费或其它应由承租人支付的费用在到期后的三十（30）日内仍未支付（无论承租人曾被正式要求清付与否）……尽管有前述约定，承租人违反本租约的约定，单方解除本租约的，承租人应向出租人补齐承租人已经享受的装修期及免租期的租金，出租人无需返还承租人已付押金，有权收回承租人所租标的物，并要求承租人赔偿出租人遭受的损失。出租人此项权利不妨碍其行使由于承租人违约、不遵守或不履行本租约任何条款和条件而进行任何法律诉讼的权利，以及不妨碍根据本租约细则第Ⅷ部分规定出租人从承租人交纳的押金中扣减由此而引起的损失的权利和出租人没收押金的权利。第（5）条“逾期付款违约金”写明：在不影响发生违约后出租人的其它权利和补偿措施的情况下，如果本租约的租金、物业管理费、任何其它费用或其部分没有按照本租约第四条至第六条以及本细则Ⅰ部分的方法和时间支付，则承租人须按应缴付费用总额的3‰按日支付逾期付款违约金，逾期付款违约金自应缴付日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日和实际还款日均计算在内）。《租约》细则第Ⅷ押金部分第（1）条“押金”写明：承租人应按本租约约定期限向出租人交纳本租约第五条所规定的押金，以保证承租人遵守执行本租约下承租人应遵守和履行的规定和条件。押金将由出租人为承租人保留，不计利息。承租人未按本租约约定期限交纳押金，逾期时间超过5日的，出租人有权解除本租约，并有权要求承租人承担违约责任。承租人应向出租人支付违约金，违约金数额应相当于90天的月租金及90天的物业管理费之和。第（2）条“押金的扣留、扣除”写明：如果承租人违反本租约的任何规定及条件，出租人有权敦促承租人履约，出租人有权扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失。而从押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约不遵守或不履行租约而造成的损失。第（3）条“押金的补足”写明：根据租约，如果在租期内租金及物业管理费增加时，或者因承租人违约被出租人扣除押金而导致押金不足时，承租人应在接到出租人发出的书面通知后十（10）日内补足押金给出租人。补足押金是继续履行租约的前提条件。如果承租人未补足押金，出租人有权行使其所有救济权利。第（4）条“押金的退还”写明：在前文规定限制下，本租约解除或者期满后承租人将腾空的所租标的物移交给出租人后的三十（30）天内，或者因承租人违约、不遵守或不履行租约中的各项条款和条件及不遵守、不履行承租人应履行的条款，而引起的索赔解决后的三十（30）天内，或者在承租人与电信公司及电力局的有关费用已经结清后的三十（30）天内，以时间较晚者为准，押金将以人民币退还给承租人，不附带利息，但出租人根据本租约规定有权扣除、扣留或抵销的押金部分不予退还。出租人未按约退还押金的，每逾期一日按照押金总金额的万分之五向承租人支付违约金。《租约》细则第Ⅹ解释和其它部分第（3）条“通知的送达”写明：任何应送达的通知应以中文书写，并以邮寄双挂号、特快专递、人手传递、图文传真或者其他法律允许的方式发送至对方法定地址或者对方不时提供的最新联络地址……（a）如以邮寄双挂号、特快专递发出，在回执单所载日期视为已送达；如一方拒绝签收或无人签收的，则在相应拒收签收或无人签收文件上注明的日期视为已送达。2015年12月1日，原告金融街公寓公司为被告深圳长金所公司开具金额为1708560元的房费押金收据及40680元的物业管理费押金收据各一张。2016年5月30日，被告深圳长金所公司向原告金融街公寓公司的招商银行账户内转入588504元，备注为2016年5月18日至2016年6月17日的租赁费。2016年7月21日，原告金融街公寓公司作出《解除通知函》（以下简称《通知函》），写明因被告深圳长金所公司逾期支付2016年5月18日至2016年8月17日的租金及截止至2016年5月17日的能源费，且于2016年7月9日自行搬离物品，认为被告深圳长金所公司以实际行为表示不再履行合同义务，正式通知解除《租约》及《租约》细则，不再退还押金，要求被告深圳长金所公司支付拖欠的租金1158024元、能源费11239.47元，赔偿27550元和滞纳金324854.21元，并要求被告深圳长金所公司于收到通知后的3日内办理租赁房屋退还手续，否则将强行收回租赁房屋。该《通知函》于2016年7月22日通过EMS特快专递向被告深圳长金所公司的注册地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）邮寄，收件人为被告深圳长金所公司的法定代表人陈耿彬。该邮件经多次投递，因收件人不在指定地址，且无法联系上收件人于2016年7月28日被退回。另查，本院公告送达开庭传票前查询被告深圳长金所公司工商登记信息，显示住所为“深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）”，法定代表人为陈耿彬。公告刊登后，被告深圳长金所公司委托代理人（后撤回委托）提交（2017年9月1日邮寄）的营业执照（2017年7月26日）登记住所未变，但增加了“实际经营地址”一项，显示为：“深圳市龙华区民治大道398号汇宝江大厦508A”，法定代表人仍为陈耿彬。本院做出判决前再次查询，被告深圳长金所公司的登记住所未发生变化，法定代表人变更为“郭才添”。以上事实，有《租约》、押金收据、银行收款回单、《通知函》、EMS特快专递回单及查询详情以及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告金融街公寓公司同被告深圳长金所公司所签订的《租约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当遵守履行。《租约》中对租金的支付数额及期限进行了明确约定，被告深圳长金所公司应在第一年租期的第三个租金支付周期（按约定，首个支付周期为2015年11月18日至2016年2月17日，则第二个支付周期应为2016年2月18日至2016年5月17日，第三个支付周期应为2016年5月18日至2016年8月17日）开始的10日前（即2016年5月8日前）支付第三个租金支付周期的租金（92天，904平方米，每天每平方米21元，共1746528元）及物业管理费（92天，904平方米，每天每平方米0.5元，共41584元）。依据现有的证据显示，被告深圳长金所公司于2016年5月30日才支付2016年5月18日至2016年6月17日的租金588504元，属于逾期且未足额支付租金，构成违约。依据《租约》细则第Ⅶ违约部分第（1）条（b）项的约定，被告深圳长金所公司未支付2016年6月18日至2016年8月17日的租金及物业管理费已逾期30日以上。原告金融街公寓公司有权依据此条款行使合同解除权，终止合同履行。按《租约》细则Ⅹ解释和其它部分第（3）条的约定，原告金融街公寓公司向被告深圳长金所公司的注册地址邮寄了解除合同的《通知函》。因该地址为《租约》签约双方信息部分所明确写明，在没有证据证明双方约定了其他联系地址或被告深圳长金所公司提供过其他联系地址的情况下，原告按此地址送达《通知函》，符合《租约》的约定。送达《通知函》的邮件被退回，应由被告深圳长金所公司自行承担后果。因此，邮件于2016年7月28日被正式退回寄件人，视为原告金融街公寓公司解除合同的意思表示到达被告深圳长金所公司。因无相反证据表明被告深圳长金所公司在合理期限内向法院或仲裁机构提出过异议，故本院确认《租约》于2016年7月28日解除。2016年5月18日至2016年7月28日期间的租金（72天，904平方米，每平方米每天21元，共1366848元），被告深圳长金所公司应于2016年5月8日前支付。因被告深圳长金所公司已经支付了588504元租金（2016年5月18日至2016年6月17日期间），故最终欠付租金数额为778344元。对于原告金融街公寓公司提出的支付欠付租金及逾期付款违约金的请求，因本案还存在1708560元的房费押金和40680元的物业管理费押金，本院将结合《租约》细则第Ⅶ违约部分及第Ⅷ押金部分关于押金的约定进行综合分析。从出现违约行为时，出租人“无需返还押金”、“有权从押金中扣减引起的损失”、“有权没收押金”、“有权从押金中扣除一定金额以补偿损失”等用语来看，双方当事人实际将押金作为一种违约行为出现后的补偿或惩罚方式。《租约》自始至终也没有约定押金可以作为承租人不履行金钱给付义务的备用金，用于直接折抵欠付租金，从而免除承租人按期支付租金的义务。因此，押金的交纳，并不影响被告深圳长金所公司因欠付租金而构成违约。原告金融街公寓公司在被告深圳长金所公司出现违约行为后，要求继续履行租赁关系存续期间的租金给付义务并承担迟延支付租金的违约责任，并不违反《租约》的约定。关于原告金融街公寓公司所主张的违约金的数额，本院认为，《租约》细则第Ⅶ违约部分所约定的每日3‰的违约金标准明显过高。首先，衡量违约金是否过高的首要标准为原告金融街公寓公司的实际损失情况。结合原告金融街公寓公司的诉讼请求，其主张的违约金是逾期付款的违约金，故应以逾期付款所造成的损失来衡量违约金是否过高。如按每日3‰的标准计算，每年的应付违约金将达到欠付租金的109.5%，与一般民商事经营活动利用资金的收益率不符，而原告金融街公寓公司并未能对逾期支付租金所造成的损失进行相应的举证或充分的说明。其次，从《租约》整体合同条款的约定来看，同样是逾期履行金钱债务的违约责任，《租约》细则第Ⅷ押金部分约定出租人未按约退还押金的，每逾期一日按照押金总金额的万分之五向承租人支付违约金。这也表明了原告金融街公寓公司对延期履行金钱债务所致损失的一种认识和态度。基于权利义务对等的考虑，每日3‰的标准明显过高。关于违约金过高时的处理。结合相关法律和司法解释的规定精神，违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅。在尊重当事人意思自治的基础上，法院应充分考虑诚实信用原则和公平原则进行裁量。虽然被告深圳长金所公司在本案中放弃答辩权利，没有提出违约金过分高于实际损失的抗辩。但鉴于法院无法对被告深圳长金所公司进行违约金调整的释明，如仅依据双方约定进行判决，将导致利益明显失衡，与法律及司法解释所体现的违约金性质、违约金调整规则不符，故本院将根据本案的具体情形，酌情确定以欠付租金为基数，按每日万分之五的标准计算违约金数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司与被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司签订的《金融街公寓房屋租约》于2016年7月28日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司支付原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司欠付租金778344元；三、自本判决生效之日起七日内，被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司向原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司支付2016年5月8日至2016年5月29日期间逾期支付租金的违约金15035.33元；四、自本判决生效之日起七日内，被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司以778344元为基数，按每日万分之五的标准，向原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司支付自2016年5月31日起至租金实际付清之日止的违约金；五、驳回原告金融街控股股份有限公司北京金融街公寓经营管理分公司的其他诉讼请求。如果被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7347元，由被告深圳市长金所互联网金融服务股份有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭云燕人民陪审员  李晓辉人民陪审员  韩世和二〇一八年二月六日书 记 员  孙冠华