山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0821民初1440号原告：石某某，女，汉族。委托代理人：王某某，男，汉族。被告：闫某某，女，汉族。被告：�某某，男，汉族。被告：山西晟哲鑫房产开发有限公司。法定代表人：刘曙光，该公司经理。原告石某某与被告闫某某、刘某某、山西晟哲鑫房产开发有限公司（简称晟哲鑫公司）民间借贷纠纷一案诉讼本院，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼，被告经传票传唤及公告送达无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席开庭，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：一、依法判令被告山西晟哲鑫公司立即协助原告办理金汇广场商住综合楼南幢3单元11层1102房和南幢3单元4层0401房的产权登记手续，向原告支付100万元违约金并返回17万元的差额款及利息。二、依法判令被告闫某某偿�原告5342447元及利息（以月息1.5分计算从2014年6月30日至本息清偿完毕），被告刘某某和晟哲鑫公司承担连带清偿责任。三、依法判令三被告承担本案全部诉讼费用及其他实支费用。事实与理由：2012年3月9日，被告闫某某向运城市方圆小额贷款有限公司借款600万元用于生产经营，后未能如约归还。而运城方圆小额贷款有限公司又拖欠原告650万元无力偿还。经协商，运城方圆小额贷款有限公司将其对被告闫某某的600万元债权转让给原告，并通知了闫某某。2014年8月27日，原告与被告闫某某、晟哲鑫公司达成协议，二被告对原告600万元债权本息承担连带清偿责任，并愿意以公司名下房产抵顶相关债务，因抵顶房屋价值617万元，原告又向被告晟哲鑫公司支付了17万元差额款。却一直未能向原告办理房屋过户手续，致使原告债权无法实现，被告刘某某作为闫某某丈夫，应和合同�定担保人晟哲鑫公司对债务承担连带清偿责任，故向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告未交书面答辩，亦未交任何证据。经查，被告闫某某于2012年3月8日从案外人运城市方圆小额贷款有限责任公司借款600万元，借期为6个月，从2012年3月8日起至2012年9月8日，并由其前夫刘某某（2011年8月1日民政局协议离婚）提供连带责任保证。借期届满被告未能偿还方圆公司借款，而方圆公司欠原告650万元亦未能按期偿还。2014年6月30日方圆公司同原告达成债权转让协议，载明：甲方（方圆公司）愿将现有的债权——闫某某于2012年3月8日向甲方借款中陆佰万元全部转让给乙方（石某某），用以折抵乙方的等额债权。之后，由乙方向借款人闫某某追偿贷款本息，实现债权。在收贷过程中所�生的一切费用，让利、贷款、不能收回或不能全额收回所造成的损失由乙方承担；收回的贷款本息归乙方所有。2014年7月2日方圆公司将债权转让通知书送达给被告闫某某、刘某某，载明“债权转让通知书，闫某某：你于2012年3月8日在我司借款六百万元整，现已转让给石某某，特此通知。在此转让通知书底下空白栏中以上通知我公司已收到，接收人：闫某某、刘某某。”2014年8月27日，甲方：山西晟哲鑫房产开发有限公司，乙方：石某某，丙方：闫某某，三方经友好协商，就以房抵顶借款一事达成协议如下：一、甲、乙双方确认，丙方欠乙方人民币六百万元无力偿还，现甲方自愿替其偿还，偿还方式为甲方以其名下金汇广场部分住宅楼予以抵顶，抵债房产位于临猗县府前广场南侧，具体为金汇广场B栋顶层6套（即B2121、B2122、B3121、B3122、B4121、B4122）共716.61平方米；B栋一、二单元7套（即B1112、B1102、B1082、B1072、B1062、B1042、B2061）共819.63平方米；B栋三单元6套（即B3081、B3082、B3092、B3061、B3112、B3041）共709.59平方米。二、顶层房抵顶价为2680元/平方米，其他楼层为2780元/平方米；房屋面积指房屋建筑面积，以测量单位的最终测量结果为准。房屋抵顶金额超过陆佰万元的，乙方以现金方式弥补。四、本协议签订后，甲方应在7日内向乙方交付抵债房的钥匙，并在一个月内负责办妥《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，同时甲方应及时提供抵债房屋办理《房屋所有权证》和《土地所有权》所需的一切手续、资料并协助乙方办理，甲方保证乙方能在四个月内办好房屋一切相关手续。五、本协议签订，待房屋登记手续办理完结后统一和甲方结算，以闫某某的欠款抵顶房款，需�缴现金部分一并处理。七、甲方不按本协议履行相关义务时，乙方有权要求甲方支付壹佰万元的违约金。甲方承诺与丙方对本协议乙方的债权承担连带责任，因甲方原因导致乙方权益不能实现或不能完全实现时，乙方有权随时解除本协议并向丙方主张借款本息（月息按1.5分计）的偿还责任，甲方同时负担该借款本息的连带偿还责任。甲方：山西晟哲鑫房地产开发有限公司，法定代表人刘某某印，乙方石某某，丙方闫某某。三方协议签订后，被告将19套房的钥匙交付给原告，原告于2014年9月13日向被告晟哲鑫公司支付差价款12万元，同年12月11日又支付差价款5万元，共计17万元，被告给原告在房管所备案两套，一套（郭青名义）为南幢3单元4层0401号房，建筑面积为119.44平方米，折合人民币332043元，另一套（张津豪）南幢3单元11层1102号房，建筑面积为117.09平方米（套内建�面积97.56）折合人民币325510元，两套房共计折抵债权657553元，其余17套既没有给原告办理备案登记，亦没有办理过户登记。原告持17套钥匙到现场查看，结果大多被他人占有或被换锁无法实际进驻，经房管部门核查抵给原告17套房产已备案登记在他人名下，产权根本无过户到原告名下，原告遂诉至本院要求解除以房抵债协议，由被告晟哲鑫公司采取补救措施，返还现金并承担违约责任，同时由被告闫某某向原告返还借款，被告晟哲鑫公司和被告刘某某承担连带清偿责任。本院认为：本案原告在案外人运城方圆小额贷款有限公司享有650万元债权，方圆公司又对本案被告闫某某享有600万元债权，经双方商议发生债权转移，由被告闫某某向原告偿还600万元及利息，转让协议系双方当事人真实合意，不侵犯他人利益，不违背相关法律规定，�权转让通知书已送达债务人，符合债权转让法律要件，因此债权转移合法有效，原告对被告享有600万元合法债权，本院予以确认。被告刘某某作为该笔债务的连带保证人，与案外债权人运城市方圆小额贷款有限公司并无转让债权就免除保证责任的约定，债权转让后其又在债权转让通知书上签字，故应继续对该笔债务承担连带清偿责任。对于原告与被告晟哲鑫公司、闫某某签署的三方协议，本院认为，三方约定由被告晟哲鑫公司承担600万元债务并以名下19套房屋抵顶债务，同时又约定被告晟哲鑫公司与被告闫某某对借款本息承担连带清偿责任，故被告晟哲鑫公司的加入是一种并存式的债务承担关系。另外三方在协议中还约定了被告晟哲鑫公司履约不能时的违约金、损失计算办法及被告晟哲鑫公司的连带清偿责任，这些约定和被告晟哲鑫公司的加入式债务承担发生在债务已届清偿期之后，系三方真实意思表示，既不侵犯他人利益，也不违反相关法律规定，对该协议的合法性、有效性本院予以确认。协议生效后，被告晟哲鑫公司虽然与原告签订了房屋买卖合同并交付了19套房屋的钥匙，但其仅为原告办理了两套房屋的备案登记，其余的17套房屋由于已备案至他人名下，事实上已不可能为原告办理产权登记手续，故被告晟哲鑫公司的行为已构成根本性的违约，原告要求解除三方协议于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第97条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案三方协议解除后，已备案至原告指定人名下的两套房屋应视为已经履行，被告晟哲鑫公司有义务采取补救措施，向产权登记机构提交房屋相关资料，协助原告将此两套房屋登记至原告指定人名下。同时其收取原告的17万元差价款应返还给原告并赔偿相应损失。另外合同的解除并不能免除被告晟哲鑫公司的违约责任，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条之规定，“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”，而《合同法》第98条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，即便合同解除，违约金条款也继续有效，故对于原告要求被告晟哲鑫公司支付100�元违约金的诉求本院予以支持。原被告在三方协议中约定，被告晟哲鑫公司和闫某某对原告的债权承担连带清偿责任，因被告晟哲鑫公司原因导致原告权益不能实现和不能完全实现时，原告有权随时解除协议，并向被告闫某某主张借款本息（月息按1.5分计）的偿还责任，晟哲鑫公司同时承担该借款本息的连带偿还责任。这些约定作为清理条款在合同解除后依然有效，故被告闫某某应对原告的债权继续承担清偿责任，但应从借款总额中对已备案的两套房屋价值予以核减，即对核减后的5342447元承担清偿责任，同时按月息1.5分从原告接收债权之日起计算至清偿之日。被告晟哲鑫公司依照约定亦应对该款项本息承担连带清偿责任。另外该清理条款并没有加重保证人刘某某的担保责任，故被告刘某某应继续对该笔债务承担连带清偿责任。�告石某某主张三被告对5342447元的借款本息承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。综上所述，根据本案已查明事实和《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条、九十四条、九十七条、九十八条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条，《中华人民共和国担保法》第十二条、十八条、二十一条、二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告石某某与被告闫某某、山西晟哲鑫房产开发有限公司2014年8月27日所签的三方协议。二、被告山西晟哲鑫房产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告石某某办理金汇广场商住综合楼南幢3单元11层1102房和南幢3单元4层0401房产权登记手续。三、被告山西晟哲鑫房产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告石某某违约金100万元。四、被告山西晟哲鑫房产开发有限公司于判决生效十日内返还原告所交17万元差价款及利息（利息按银行同期贷款利率计，从2014年12月11日起算，算至偿还之日）。五、被告闫某某于本判决生效后十日内偿还原告借款5342447元及利息（利息按月息1.5分计，从2014年6月30日起算，算至偿还之日），被告刘某某、被告山西晟哲鑫房产开发有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61990元，由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 长  谢海涛代理审判员  梁菲妮人民陪审员  薛伟霞二〇一七年十一月十日书 记 员  周格羽