陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终12380号
上诉人（原审被告、反诉原告）何敬谦，女，1984年7月19日出生，仫佬族，无业，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：何海明，陕西王炳森律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安盛龙物业管理服务有限公司（现更名为：西安盛龙万祥商业运营管理有限公司），住所地：西安市未央区方新村114号84幢2层2号。
法定代表人：李立新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴强，男，1986年12月4日出生，汉族，员工，住。
委托诉讼代理人：李荣，女，1986年3月24日出生，汉族，员工，住。
上诉人何敬谦因与被上诉人西安盛龙物业管理服务有限公司（以下简称盛龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
何敬谦上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回盛龙公司全部诉讼请求，并判决盛龙公司赔偿何敬谦损失20万元；2、一、二审案件受理费由盛龙公司负担。事实与理由：盛龙公司项目直至2015年7月24日才通过消防，不通过消防就不能合法开业，且双方达成补充协议明确约定商场应达到80%的开业率。即盛龙公司并未于2014年12月1日开业。后盛龙公司于2016年1月强行锁门并收回商铺，导致何敬谦无法正常经营。因此，盛龙公司严重违约，未能如约成功开业其无权收取物业费用并应赔偿何敬谦各项经济损失。
盛龙公司辩称，何敬谦使用租赁涉案商铺开展经营活动，接受盛龙公司提供的物业服务，理应支付相应服务费，该义务的履行与消防验收事宜、开业事宜均无关，上述事宜属于出租方也就是地产公司应履行的相应义务，与物业服务公司无关。双方之间合同解除原因在于何敬谦拒绝支付物业服务费用，盛龙公司依法行使单方解除权。请求：维持原判，驳回何敬谦的上诉请求。
盛龙公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与何敬谦签订的《盛龙广场物业管理服务协议》；2、判令何敬谦立即向原告支付拖欠的商铺租赁服务费、物业管理费、垃圾清运费合计150096元、支付违约金49434.74元；3、判令何敬谦负担诉讼费用。
何敬谦向一审法院反诉请求：1、判令盛龙公司赔偿经济损失25万元；2、判令盛龙公司负担诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年8月18日，何敬谦和西安郅辉房地产开发有限公司签订《盛龙广场租赁合同》，约定何敬谦租赁西安郅辉房地产开发有限公司所有的盛龙广场商业综合体二层2F2029号商铺（面积244.78平方米）经营餐饮企业。同日，盛龙公司与何敬谦签订《物业管理服务协议》，约定盛龙公司为何敬谦提供物业管理服务。服务事项为：1、公用部位及公用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、公用区域的保洁、秩序维护，公共绿地养护等服务；3、装饰装修管理服务；4、物业区域内双方协商的有偿服务。何敬谦的义务是按时缴纳物业管理费、场地租赁服务费及其他服务费用或代收代缴费用。物业服务费暂定为每月每平方米125元，即每月物业管理费为30597.50元；场地租赁服务费每平方米每月15元，即每月3671.70元。物业管理费、场地租赁服务费计费时间为何敬谦正式计租之日起，逾期支付的，每逾期一日，以应付未付金额的千分之五承担违约金。逾期达15日的，盛龙公司有权中止或停止物业服务。为扶持商户经营，盛龙公司同意在前述物业服务费、场地租赁服务费的基础上，给予何敬谦6个月优惠，即2014年12月、2015年3、6、9、12月及2016年3月优惠金额为23254.10元；等等。合同签订后，何敬谦在2014年8月21日缴纳了履约保证金68538.40元、租赁服务费5385.16元、物业管理费55891.43元。同年9月10日，何敬谦在缴纳了装修管理费1468.70元、装修保证金5000元后入店装修。2014年9月11日，双方签订《开业补充协议》，约定“西安盛龙广场购物服务中心开业时间为2014年10月18日，所有商铺合约的起租日为2014年10月18日，所有商铺于2014年10月15日达到开业状态。如西安盛龙广场购物中心在2014年10月18日无法开业，每延长一天以商户日租金的3倍进行赔偿。……”。2014年9月24日盛龙公司发出《关于盛龙广场开业步行街商户奖励通知》，称：“凡是能够在盛龙广场开业{试营业}时间开业的步行街商户，我司特奖励一个月的经营免租期（不含空调物业费45元）”。2014年12月1日，盛龙广场购物中心宣布整体正式开业，何敬谦在2015年1月25日为其商铺办理了营业执照。2015年8月5日，何敬谦缴纳了物业管理费1.75万元，后经盛龙公司书面催收，何敬谦又于同年9月23日、10月26日、12月1日分别交纳1万元，共计3万元。2015年12月9日，盛龙公司再次发出催款函，要求何敬谦支付下欠的房屋租赁费、物业服务费、租赁服务费及《物业管理服务协议》约定的质量保证金等。因何敬谦未依照《租赁合同》向西安郅辉房地产开发有限公司交纳商铺租金、也未向盛龙公司缴纳物业管理费等，西安郅辉房地产开发有限公司在2015年12月19日晚停止经营后，派员将商铺大门上锁，何敬谦未再经营。西安郅辉房地产开发有限公司遂将商铺内的财产处理后，将商铺另行租给他人。后经沟通，双方未能形成一致意见。西安郅辉房地产开发有限公司遂就何敬谦拖欠房租一事向法院起诉，在该案中，西安郅辉房地产开发公司认可其委托本案盛龙公司向何敬谦发出《催款函》，并在何敬谦未支付下余租赁费的情况下于2016年1月将涉案商铺收回另租的事实。该案判决现已生效。2017年4月11日，盛龙公司诉来法院，请求如前所述。庭审中，盛龙公司表示合同原约定违约金过高，愿意按照年利率12%计算违约金。何敬谦提出反诉，请求判令盛龙公司赔偿损失25万元。经释明，何敬谦坚持其反诉请求。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，盛龙公司、何敬谦签订的《物业管理服务协议》，出于当事人自愿，且不违反国家法律行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，属有效合同，双方当事人应如约履行。该协议约定：“物业管理费、场地租赁服务费计收时间为乙方正式计租之日起。”表明双方明确、清晰的理解《物业管理服务协议》所约定的各项权利义务的履行时间为盛龙广场购物中心正式开业之日起至此后的三个租约年度。在盛龙广场购物中心开业前，何敬谦如约预交了履约保证金、租赁服务费、物业管理费，此后又缴纳了部分租赁服务费、物业管理费，并开始经营活动，表明何敬谦已接受并实际享受了盛龙公司提供的物业服务，故盛龙公司要求何敬谦按照约定支付拖欠的物业服务费、租赁服务费及相关有偿服务费用，依法应予支持。何敬谦未按照约定支付物业服务费等费用构成违约，应承担相应的违约责任，盛龙公司主动降低违约金标准，属于处分自身权利的行为，且不因此损害何敬谦的利益，依法应予许可。消防验收问题属于商场所有权人的应承担的法定义务，不属于物业服务协议双方约定的范畴。商场是否达到开业率、是否正式开业与何敬谦是否实际享受物业服务没有必然的因果关系，故何敬谦称盛龙公司在2015年7月15日之前不能提供正常的、合法的物业服务，未达到80%的开业率、商场没有正式营业，何敬谦不应给盛龙公司缴纳费用，盛龙公司应退回已收的物业管理等费用、应驳回盛龙公司的诉讼请求之抗辩理由，不予采信。因双方均认可商场和何敬谦在2014年10月18日均未正式开业，故何敬谦以商场未如约开业，应按照《开业补充协议》由盛龙公司承担给何敬谦造成的损失之抗辩理由，亦不采信。根据生效判决确认，何敬谦店铺被锁，以致无法经营，系西安郅辉房地产开发有限公司所为，现何敬谦以不可归责于盛龙公司的事由要求盛龙公司承担赔偿责任，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，故不予支持。鉴于盛龙公司、何敬谦签订的《物业管理服务协议》因涉案商铺被收回而导致无法履行，故盛龙公司要求解除合同之诉讼请求，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）西安盛龙物业管理服务有限公司与被告（反诉原告）签订的《盛龙广场物业管理服务协议》予以解除。二、被告（反诉原告）何敬谦在本判决生效之日起十日内，付给原告（反诉被告）商铺租赁服务费、物业管理费、垃圾清运费合计145968元，支付违约金43789元。三、驳回被告（反诉原告）要求赔偿损失25万元之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4290元，原告已预交，现由原告承担210元，被告承担4080元，连同上述应付款项一并付给原告。反诉案件受理费2525元，被告已预交，现由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。在西安郅辉房地产开发有限公司诉西安市未央区麻辣小饱餐饮店（经营者何敬谦）房屋租赁合同纠纷一案中，西安市未央区人民法院于2017年3月8日作出的（2016）陕0112民初8243号民事判决已生效，其中已依法认定涉案商铺租金起算时间为2014年12月1日，收回商铺时间为2016年1月。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。
本院认为，盛龙公司与何敬谦于2014年8月18日签订的《物业管理服务协议》，双方意思表示真实，内容与法不悖，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。该协议约定：“物业管理费、场地租赁服务费计收时间为乙方正式计租之日起。”（2016）陕0112民初8243号民事判决已生效，其中已依法认定涉案商铺租金起算时间为2014年12月1日，收回商铺时间2016年1月。即本案中，物业管理费、场地租赁服务费计收时间应以租金起算日即2014年12月1日为准。何敬谦未按照约定支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原审判决经核算后，依法判令何敬谦支付拖欠的物业服务费、租赁服务费及垃圾清运费，并承担违约金一节，并无不当。至于何敬谦上诉称，盛龙公司项目未及时通过消防且未达到80%开业率一节，因消防验收问题属于商场所有权人的应承担的法定义务，不属于物业服务协议双方约定的范畴，商场是否达到开业率、是否正式开业与何敬谦是否实际享受物业服务没有必然的因果关系，故对其该项上诉理由，依法不予采纳。至于何敬谦上诉称，盛龙公司强行锁门并收回商铺导致何敬谦无法正常经营一节，根据上述生效判决确认，何敬谦店铺被锁系西安郅辉房地产开发有限公司所为，现何敬谦要求盛龙公司对此承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。
综上所述，何敬谦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7146元，由何敬谦负担。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二〇一七年十一月六日
书记员 孙婉侠