安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖03民终1812号
上诉人（原审原告）：吴广连，男，1971年10月29日出生，汉族，无业，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托诉讼代理人：王飞，安徽南山松律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何伟，安徽南山松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蚌埠皖投投资管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市高新区迎宾大道以西（国际汽车城内），统一社会信用代码91340300587221792F。
法定代表人：丁昌华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐磊，安徽世纪天元律师事务所律师。
上诉人吴广连因与被上诉人蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称蚌埠皖投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2017）皖0304民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。吴广连及其委托诉讼代理人何伟、王飞，蚌埠皖投公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴广连上诉请求：1、请求依法撤销蚌埠市禹会区人民法院作出的（2017）皖0304民初356号民事判决，改判支持吴广连的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由蚌埠皖投公司承担。事实及理由：一、原审法院认定“蚌埠皖投公司交付给吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层之间应无楼梯，留楼梯洞口即可”系认定事实正确，但该判决又以案涉楼梯具有一定价值及使用功能，且对吴广连使用该房具有便利性，认为该楼梯无拆除必要，显然认定事实错误，适用法律错误，且与上述认定前后矛盾，因此，应当予以改判支持吴广连诉请，将案涉楼梯拆除。二、原审法院认定蚌埠皖投公司不构成违约交房显然认定事实错误，适用法律错误，蚌埠皖投公司至今没有向吴广连交付合格房屋。三、一审程序中对吴广连在一审提出的司法鉴定申请不予理睬没有法律依据，且违背了《民事诉讼法》第八条规定的“人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利”的原则，剥夺了当事人申请司法鉴定的诉讼权利。
蚌埠皖投公司辩称，一、蚌埠皖投公司认为一审法院的判决是正确的，但对部分事实的认定是错误的，一审法院认为蚌埠皖投公司提交的竣工验收报告的备案资料未包含涉案楼梯的材料，即认定吴广连的涉案房屋不应存在楼梯，蚌埠皖投公司认为备案程序的瑕疵并不能影响楼梯的合法存在性，在一审中蚌埠皖投公司已提交了充足的证据证明涉案楼梯的合法性，不论从使用价值还是合法性，楼梯都不应当拆除。二、在商品房开发过程中，预测的面积和实测面积均由房产局指定的测绘机构进行测绘，同时最高院关于审理商品房买卖合同纠纷规定中，明确指出了房屋的面积应当以建筑面积为准，并且在本案中双方签订的商品房买卖合同也明确约定了计算面积的标准为建筑面积，即使吴广连根据一审的判决认定楼梯应当拆除，但是并未拿到房产局重新测绘的房产面积依据，那么蚌埠皖投公司认为吴广连无权主张索赔。三、蚌埠皖投公司交付的房屋面积误差按照相关法律规定并未超过3%，同时蚌埠皖投公司已将误差的房款返还给吴广连。四、本案为商品房买卖合同纠纷，买卖合同中已明确约定了房屋的交付标准，同时，蚌埠皖投公司已将按照双方签订的商品房买卖合同中第八条约定，将具备施工、监理、设计、勘察以及建设单位均参与的竣工验收合格的房屋交付了买受人，蚌埠皖投公司已经按照合同约定将合格的房屋交付给吴广连，故蚌埠皖投公司不应当承担任何法律责任。
吴广连向一审法院起诉请求：1、蚌埠皖投公司立即拆除其擅自违法建造的室内楼梯，且确认楼梯洞口面积不应计入销售计价面积；2、蚌埠皖投公司违约并支付吴广连违约金26710.24元（违约金计算至2015年4月27日，以后违约金每天按已付房款902373元的万分之二计算至实际交付合格房屋时止）；3、蚌埠皖投公司向吴广连交付合格的房屋，并赔偿吴广连短少面积款206563.21元；4、由蚌埠皖投公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月5日，吴广连与蚌埠皖投公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：吴广连购买蚌埠皖投公司开发的坐落于蚌埠市蚌埠国际汽车城第C1区2栋1单元1层01011号商品房；商品房用途为商铺、商业辅助用房，建筑层数为地上3层，地下0层；房屋面积198.74平方米，每平方米5546.81元，总价款1102373元；吴广连采取按揭付款的方式支付，于2013年11月5日前向蚌埠皖投公司付款902373元，其余房款200000元由吴广连以向银行申请贷款的方式支付，并自合同签订之日起7日内办结银行按揭手续。合同尚约定：蚌埠皖投公司应该在2014年11月30日前，将经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格的商品房交付吴广连。除合同第八条规定的特殊情况，蚌埠皖投公司如未按本合同规定的期限将商品房交付吴广连使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，蚌埠皖投公司按日向吴广连支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同约定面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准；商品房交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，吴广连有权选择退房，吴广连不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由吴广连补足；超出3%部分房价款由蚌埠皖投公司承担，产权归吴广连。产权登记建筑面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由蚌埠皖投公司返还给吴广连；绝对值超出3%部分的房价款由蚌埠皖投公司双倍返还给吴广连；蚌埠皖投公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，吴广连有权要求蚌埠皖投公司按照以下方式处理：按商品房设计标准进行交付，达不到标准的，出卖人负责30日内修复完善。吴广连与蚌埠皖投公司尚签订了补充协议，补充协议第五条约定：在商品房买卖合同约定的交付条件下，吴广连不得以合同书约定的交付条件以外的理由拒绝接收商品房和拖延或拒绝办理房屋交接手续；吴广连对该商品房提出重大质量问题，双方有争议时，以市级质量监督管理部门出具的书面工程质量意见为处理争议的依据；如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由蚌埠皖投公司根据合同规定承担保修责任。如认定属重大质量问题，则吴广连有权要求退房并要求蚌埠皖投公司赔偿其他经济损失。合同签订后，吴广连即按约支付了首付款902373元。2014年8月13日，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位分别对涉案房屋进行竣工验收，验收意见均为合格。备案资料中蚌埠国际汽车城C1区2#楼楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理，楼板开洞。2014年11月30日前，蚌埠皖投公司通知吴广连接受涉案房屋，吴广连因对蚌埠皖投公司在涉案房屋中安装了楼梯有异议，一直未接收房屋。涉案房屋一层至二层之间及二层至三层之间均由蚌埠皖投公司安装了钢制楼梯，每个楼梯洞口设计面积为10.8平方米，两个洞口设计面积合计为21.6平方米。2015年3月20日蚌埠市产权市场管理处对蚌埠国际汽车城C1区2#楼予以了产权登记，产权证书记载涉案房屋的建筑面积为197.89平方米。另查明：本院依法向蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心核实，蚌埠皖投公司提交未在备案资料中体现的建设项目施工图设计变更单、建设项目施工图设计变更通知单是否经该中心审查，该中心人员表示这样的局部变更不需要经过该中心审查。诉讼中，吴广连分别申请对蚌埠皖投公司提交的建设项目施工图设计变更单、建设项目施工图设计变更通知单中蚌埠建筑工程设计院盖章的形成时间予以鉴定；涉案房屋存在的质量问题进行鉴定。庭审后，吴广连撤回了第一项鉴定申请。
一审法院认为：吴广连与蚌埠皖投公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。吴广连已按照合同约定支付购房款，蚌埠皖投公司应当按照设计标准交付验收合格的房屋。根据涉案房屋竣工验收资料中蚌埠国际汽车城C1区2#楼楼梯平面详图（竣工图）标注，吴广连购买房屋的一层至二层及二层至三层之间楼梯应由用户自理即由吴广连自行制作安装，蚌埠皖投公司交付给吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层之间应该没有楼梯，现蚌埠皖投公司实际交付给吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层之间均存在楼梯，明显与备案的竣工验收资料记载不符，故蚌埠皖投公司交付吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层应无楼梯仅开洞即可。诉讼中，蚌埠皖投公司提供了设计变更、楼梯检材送检情况表等，印证是由于建筑单位疏忽漏放入存档竣工材料中。经本院向蚌埠市图审中心核实，图审中心认可楼梯的设计未经该中心审查。同时，该中心人员表示建设项目中，局部的设计变更无需经图审中心审核。但一审法院认为商品房在交付买受人时应为验收合格的房屋，备案的设计、施工资料均应与交付房屋一致，即使不需要图审中心进行审核，但工程竣工后应当予以备案，而蚌埠皖投公司提交的楼梯变更设计、楼梯材料送检等资料均未在备案资料中，无法证明讼争楼梯系竣工验收前即按规定设计、建造，故对蚌埠皖投公司的辩称理由本院不予采纳。综上，吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层之间应无楼梯，留楼梯洞口即可。本案中吴广连要求对讼争房屋内一层至二层及二层至三层之间后添加楼梯予以拆除，一审法院认为此楼梯具有一定价值及使用功能，且对吴广连使用该房具有便利性，该楼梯无拆除的必要性，故吴广连该诉请一审法院依法不予以支持。关于确认楼梯洞口面积不计入销售计价面积一节，按规定商品房产权登记面积的确认受相关行政部门的行政行为调整，不属民事法律调整的范畴。吴广连如认为讼争房屋的面积测绘有误，楼梯洞口不应计入产权面积，可根据本判决认定的讼争房屋一层至二层及二层至三层之间无楼梯仅留楼梯洞口的情形向房产测绘部门申请重新测量，重新确认产权证书登记的面积。关于吴广连诉请被告蚌埠皖投公司违约并支付其违约金26710.24元（违约金计算至2015年4月27日，以后违约金每天按已付房款902373元的万分之二计算至实际交付合格房屋时止），一审法院认为，根据合同约定，蚌埠皖投公司交付房屋的条件为涉案房屋经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格。同时，补充协议第五条约定，只要涉案房屋符合商品房买卖合同约定的交房条件，吴广连即应当按约接收房屋，如果房屋存在质量问题，经市级质量监督管理部门进行认定后，由蚌埠皖投公司承担维修责任或吴广连要求退房。涉案房屋在2014年8月13日已经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格，已符合合同约定的交房条件，蚌埠皖投公司在2014年11月30日前通知吴广连接收房屋，符合合同约定，不构成违约，故吴广连要求确认蚌埠皖投公司违约并支付迟延交房违约金的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于吴广连要求蚌埠皖投公司向其交付合格的房屋，并向本院申请对房屋质量进行鉴定一节，吴广连认为讼争房屋存在质量问题，内设楼梯未经过验收，房屋出现开裂、水渍等现象。根据规定商品房交付的最低标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格。本案讼争房屋已通过上述验收且均合格，应视为可交付的合格房屋。如该房出现开裂、水渍等质量问题，根据规定房屋存在质量问题产生的法律后果有两种，即出卖人在保修期内承担保修责任及买受人有权要求解除合同和赔偿损失，上述两种法律后果与本案吴广连诉请均无关联性亦属于修复的范围，故吴广连关于房屋质量的鉴定申请一审法院不予准许。关于吴广连要求蚌埠皖投公司赔偿其短少面积款206563.21元的诉请，根据双方买卖合同的约定，双方首先以预估的房屋建筑面积计算房屋总价款，在房屋进行产权登记后，根据产权证书登记的建筑面积进行结算。因目前产权部门登记的面积未达到合同约定的面积差绝对值超出3%，双倍赔偿面积款的情形，故吴广连诉请蚌埠皖投公司向其交付合格房屋并赔偿原告吴广连短少面积款206563.21元无法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为应驳回原告吴广连全部诉讼请求，其可在向测绘部门申请重新测绘，重新确认产权面积后，可另行主张面积差赔偿。房屋质量问题亦可根据法律规定的法律后果重新诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回原告吴广连的全部诉讼请求。案件受理费4621元，由原告吴广连负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴广连对一审法院认定的“本院依法向蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心核实，蚌埠皖投公司提交未在备案资料中体现的建设项目施工图设计变更单、建设项目施工图设计变更通知单是否经该中心审查，该中心人员表示这样的局部变更不需要经过该中心审查。”的事实有异议，认为该表示没有依据，该中心人员应出具书面材料或出庭作证，根据《建设工程质量管理条例》第十一条、《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条、《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第三条、第十一条、《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》第6.7.2条，施工图未经审查合格的不得使用，任何单位和个人不得擅自修改审查合格的施工图，确需修改的凡涉及本办法第十一条规定的内容：审查机构应对施工图审查下列内容：第一项，是否符合工程建设强制性标准，而根据中华人民共和国国家标准民用设计通则第6.7.2条，关于楼梯设计的规定正是属于强制性规定，因此本案没有经过审批，图纸没有经过报审就擅自建造显然违法。吴广连对一审法院认定的其他事实无异议。蚌埠皖投公司对一审法院认定的事实无异议。经审查，一审法院于2017年3月16日作出的调查笔录，没有被调查人姓名，无被调查人签名或盖章，亦未经当事人质证，故该调查笔录不能作为定案依据，吴广连对一审法院认定的部分事实所提出的异议成立。对双方当事人均无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。
另查明：蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的名称于2017年7月18日依法变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、蚌埠皖投公司是否应当拆除案涉房屋内的楼梯，楼梯洞口面积是否应当计入销售计价面积；二、蚌埠皖投公司是否应当向吴广连支付违约金；三、蚌埠皖投公司是否应当向吴广连赔偿短少面积款项。
关于争议焦点一。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在商品房买卖合同履行中，出卖人应当按照合同约定向买受人交付房屋，交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致。本案中，备案资料中蚌埠国际汽车城C1区2#楼楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理，楼板开洞，据此可以认定吴广连购买的房屋一层至二层及二层至三层之间楼梯应由吴广连自行制作安装。蚌埠皖投公司二审中辩称，一审法院的判决是正确的，但对部分事实的认定是错误的。一审法院认为蚌埠皖投公司提交的竣工验收报告的备案资料未包含涉案楼梯的材料，即认定吴广连的涉案房屋不应存在楼梯，蚌埠皖投公司认为备案程序的瑕疵并不能影响楼梯的合法存在性，在一审中蚌埠皖投公司已提交了充足的证据证明涉案楼梯的合法性，不论从使用价值还是合法性，楼梯都不应当拆除。经审查，案涉《建筑专业审查意见书》载明：“楼梯由用户自理”不妥，应对楼梯提出安全设计要求。《建设项目施工图审查意见回复（建筑）专业》载明：违反一般及其他规定：“楼梯由用户自理”不妥，应对楼梯提出安全设计要求。回复：“由用户二次装修的楼梯应满足以下要求：1、房屋交付用户使用前须有防护洞口安全的措施；2、楼梯栏杆应选用牢固可靠、安全防火的材料制作安装；3、楼梯栏杆高度不应小于1050mm高，栏杆之间净距离不大于100mm宽，并且不易攀爬”。该意见回复上加盖了蚌埠建筑工程设计院的印章及蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心的审查备案专用章。从上述两份备案资料载明的内容看，“楼梯由用户自理”不违反国家强制性规定，蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心对蚌埠建筑工程设计院针对“楼梯由用户自理不妥，应对楼梯提出安全设计要求”的问题进行的回复未提出不同意见，故该回复意见应当作为定案依据。根据该回复意见中载明的“由用户二次装修的楼梯应满足以下要求：1、房屋交付用户使用前须有防护洞口安全的措施”等内容，可以认定案涉楼梯由吴广连制作安装，蚌埠皖投公司在将房屋交付吴广连使用之前必须采取防护洞口安全的措施的事实。蚌埠皖投公司提供的建设项目施工设计变更单虽载明案涉楼梯由建设单位委托专业施工单位统一施工，但该变更未经蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查认可，工程竣工验收备案文件目录中仅载有施工图设计文件审查意见，而没有该变更单，竣工图上仍载明“楼梯由用户自理，楼板开洞”，故该变更单不能改变经蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查确定的“楼梯由用户自理”及竣工图上载明的“楼梯由用户自理，楼板开洞”的事实。蚌埠皖投公司认为备案程序的瑕疵并不能影响楼梯的合法存在性，本院认为，如果是因备案程序瑕疵导致蚌埠皖投公司提交的竣工验收报告的备案资料中未包含涉案楼梯合法存在的相关证据材料，那么蚌埠皖投公司可以依法予以补正，但其至今仍未能补正，案涉竣工备案的竣工图上依然载明“楼梯由用户自理，楼板开洞”，故蚌埠皖投公司关于备案程序的瑕疵并不能影响楼梯的合法存在性的辩称理由亦不能成立。一审法院认定案涉房屋不应存在楼梯并无不当。案涉房屋内应无楼梯，留楼梯洞口即可，但蚌埠皖投公司在案涉房屋一层至二层及二层至三层之间安装了楼梯，该安装楼梯的行为既无合同依据，也与案涉工程竣工验收备案文件中的施工图设计文件审查意见相悖，属于不正确履行合同的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定。一审法院在认定吴广连的房屋在一层至二层及二层至三层之间应无楼梯，留楼梯洞口即可的情况下，以此楼梯具有一定价值及使用功能，且对吴广连使用该房具有便利性，该楼梯无拆除的必要性为由，驳回吴广连关于蚌埠皖投公司立即拆除其擅自违法建造的室内楼梯的诉讼请求，没有法律依据，处理结果错误。关于楼梯洞口面积是否应当计入销售计价面积的问题，由于商品房产权证书由国家有关行政部门颁发，商品房面积由国家有关行政部门确认，故本院对此问题不予审理。吴广连如认为讼争房屋的面积测绘有误，楼梯洞口不应计入产权面积，可依法请求有关国家行政部门予以处理。
关于争议焦点二。根据案涉合同约定，蚌埠皖投公司应当在2014年11月30日前将经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格的房屋交付吴广连。2014年11月30日前，蚌埠皖投公司通知吴广连接受经工程质量竣工验收合格的涉案房屋，履行了合同约定的交付房屋的义务。吴广连因对蚌埠皖投公司在涉案房屋中安装了楼梯有异议而拒绝接受房屋，但该楼梯是否应当由蚌埠皖投公司安装，不影响工程质量竣工验收的结果。案涉房屋经竣工验收合格，吴广连拒绝接受该房屋没有法律依据。故吴广连请求蚌埠皖投公司支付逾期交房的违约金，本院不予支持。
关于争议焦点三。案涉合同约定吴广连购买的房屋面积为198.74平方米，目前产权证书记载的涉案房屋的建筑面积为197.89平方米。二者相比，虽存在误差（少0.85平方米），但该面积误差比绝对值在3%以内，按照案涉合同约定，蚌埠皖投公司应当返还吴广连0.85平方米房价款，而不应双倍赔偿，故吴广连诉请蚌埠皖投公司赔偿短少面积款206563.21元无法律和事实依据。因吴广连未主张蚌埠皖投公司返还短少的0.85平方米房价款，故本院对此问题不予处理。
综上所述，吴广连要求蚌埠皖投公司拆除案涉房屋内楼梯的上诉理由成立，其他上诉理由不能成立。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分不当，处理结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2017）皖0304民初356号民事判决；
二、蚌埠皖投投资管理有限责任公司于本判决生效之日起15日内拆除坐落于蚌埠市蚌埠国际汽车城第C1区2栋1单元1层01011号房屋内的楼梯（一层至二层及二层至三层之间的楼梯）；
三、驳回吴广连的其他诉讼请求。
一审案件受理费4799元，由蚌埠皖投投资管理有限责任公司负担；二审案件受理费4799元，由吴广连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许家才
审 判 员 耿 杰
审 判 员 胡松涛
二〇一七年十二月二十三日
法官助理 丁刘女
书 记 员 王亭亭
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。