天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第4116号
原告：天津滨海高科企业发展服务有限公司，住所，天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园日新道188号滨海高新区综合服务中心5号楼206号。
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法定代表人：张建民，董事长。
委托代理人：杨洪友，该公司职员。
委托代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。
被告：天津市鑫食尚餐饮服务有限公司，住所，西青区中兴路辛院村8号。
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法定代表人：赵竞，总经理。
委托代理人：李来友，天津永真律师事务所律师。
委托代理人：张亮，天津永真律师事务所律师。
原告天津滨海高科企业发展服务有限公司与被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高建忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人杨洪友、康振江，被告之委托代理人李来友、张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津滨海高科企业发展服务有限公司诉称：原告与被告于2012年10月签订《房屋租赁协议书》，双方约定，被告租赁原告拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层从事餐饮项目经营及其他双方同意、且符合法律法规规定的项目经营；租赁期限为2012年10月15日至2014年7月14日；被告在租赁期限内向原告上交管理费金额为231000元，即11000元/月，协议签订3日内被告向原告支付3个月管理费33000元，另支付11000元作为保证金，共计44000元，以后按季度支付，即每季度第一个月的20日前支付当季度的管理费33000元；被告自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与房屋使用或经营相关的费用。协议签订后，原告依约交付了房屋。自2013年7月以来，被告一直未按协议约定支付租赁费用，原告分别于2013年12月6日、2013年12月18日、2014年1月9日、2014年4月17日、2014年5月28日向被告发出缴费通知单，要求被告及时缴纳租赁费、暖气费、水电费等费用，但被告一直未缴纳。原告于2014年7月29日委托天津君利律师事务所向被告发出律师函，要求被告于收到律师函之日起10日内缴清所有拖欠原告的费用。截止到原告起诉之日，被告仍未向原告支付拖欠原告的费用。故原告起诉请求判令被告立即将租赁的原告拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层（天津市大学软件学院学术交流中心二层）房屋腾清；被告向原告支付拖欠的租赁费、水费及电费共计179775.5元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司辩称：原告非诉争房屋的实际所有权人，没有合法地位要求被告腾房。在被告租赁房屋期间，原告一直对房屋漏水问题无法解决，导致被告无法正常使用房屋，原告无权向被告收取租赁费用。被告对拖欠水、电费数额不予认可。故请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：原告与被告于2012年10月签订《房屋租赁协议书》。双方约定，原告向被告保证在协议期内对委托经营管理的房屋拥有房屋的使用权；被告租赁原告拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层，建筑面积270平米；租赁期限为2012年10月15日至2014年7月14日；被告应在协议期内向原告上缴管理费金额为231000元，即11000元/月；缴付方式为，协议期内管理费分期支付。协议签订3日内被告向原告支付3个月管理费33000元，另支付11000元作为保证金，共计44000元，以后按季度支付，即每季度第一月的20日前支付当季度的管理费33000元；保证金适用于扣减被告所欠原告的一切费用；被告自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与房屋使用或经营相关的费用。
协议签订后，原告依约向被告交付租赁房屋。被告向原告支付租金至2013年7月15日。原告分别于2013年12月6日、2013年12月18日、2014年1月9日、2014年4月17日、2014年5月28日向被告发出缴费通知单，要求被告及时缴纳租赁费、水电费等费用，但被告至今未支付2013年7月16日至2014年7月14日的房屋租金132000元。原告主张被告欠付水费1056元，被告予以认可。原告主张被告欠付电表2电费7200元，被告予以认可。
原告主张被告欠付电表1电费35811.5元和电表3电费2567元。并提供水电检查记录表、催款通知单、原告向被告发送的律师函及被告向原告发送的律师函等证据。被告对原告提供的上述证据中催款通知单、原告向被告发送的律师函及被告向原告发送的律师函的真实性予以认可，对水电检查记录表部分予以确认。在被告向原告发送的律师函中被告表示电表1、电表3的电费由各使用人共同分担。原告对此陈述，认可电表1和电表3系共用，应减去公摊2548.5元，该数字系原告估算。被告主张原、被告之间约定电表1和电表3的电费被告不承担，原告对被告该主张予以否认，被告未提供证据证实。
被告陈述因房屋存在漏水问题得不到及时修复影响经营而未按照约定支付租金。被告提供房屋漏水的照片予以佐证。对此，原告认可房屋确实存在漏水的情况，原告一直在积极处理。经本院组织双方当事人现场勘验，证实被告提供的照片情况属实。被告称因房屋漏水造成被告投影仪、灯具、线路损坏，花费维修费用两万元左右，被告对此未提供证据。
另查，原告天津滨海高科企业发展服务有限公司与天津天软人才基地管理有限公司签订《天津市大学软件学院服务配套商铺委托管理合同》，天津天软人才基地管理有限公司将天津工业大学内天津大学软件学院生活区服务配套底商委托原告进行经营管理。
上述事实，有当事人当庭陈述、书证、证人证言等证据证明属实。
本院认为：原告天津滨海高科企业发展服务有限公司因与天津天软人才基地管理有限公司签订《天津市大学软件学院服务配套商铺委托管理合同》而取得涉诉房屋的使用权，其出租房屋行为合法。原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。原、被告均应当按照约定履行各自义务。
关于原告要求被告立即将租赁的原告拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层（天津市大学软件学院学术交流中心二层）房屋腾清的诉讼请求。被告以原告非租赁房屋的产权人作为抗辩理由。因租赁合同系转移租赁物使用权的合同，不以出租人为房屋所有权人为必要要件。原告作为租赁房屋的使用权人亦不影响其依照租赁合同约定收回其对房屋使用权的权利，故被告抗辩理由不成立。现原、被告签订的《房屋租赁协议书》因租赁期限届满而终止，被告应当将租赁物返还给原告，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付租金132000元的诉讼请求。被告以租赁房屋存在漏水问题进行抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中原告认可确实存在漏水问题，经现场勘验，漏水情况较为严重，此问题必然对被告经营产生一定的影响。故本院综合考虑酌定被告应支付给原告欠付租金132000元的70%，即92400元。
关于原告要求被告支付水、电费的诉讼请求。被告认可欠付水费1056元及电表2的电费7200元，被告应向原告支付上述欠付费用。关于电表1和电表3的电费问题，两个电表系原、被告共用，原告主张的公摊费用只是估算没有事实依据，被告称原、被告约定被告不承担电表1和电表3电费没有证据证实，故本院酌定被告承担原告主张的电表1和电表3电费38378.5元的50%，计19189.25元。
被告主张要求原告赔偿因房屋漏水造成被告投影仪、灯具、线路损坏，花费维修费用两万元左右，被告对此未提供证据，亦未提出反诉，本案中不予审理，被告可另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内将租赁的位于天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层房屋腾空交还原告。
二、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告天津滨海高科企业发展服务有限公司自2013年7月16日至2014年7月14日的房屋租金92400元。
三、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告天津滨海高科企业发展服务有限公司水费1056元、电费26389.25元，合计27445.25元。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1948元，原告承担672元，被告承担1276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一四年十二月九日
书记员 岳春林