上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初18678号
原告(反诉被告)金耀文，女，1973年9月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托代理人熊思，上海恒杰律师事务所律师。
被告(反诉原告)潘三明，男，1987年1月29日出生，汉族，住上海市。
委托代理人杨晓明，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人许庆，男，1976年12月17日出生，汉族，住上海市。
委托代理人许宏，男，1980年7月17日出生，汉族，户籍地江西省景德镇市。
原告金耀文与被告潘三明及反诉原告潘三明与反诉被告金耀文、第三人许庆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)金耀文的委托代理人熊思，被告(反诉原告)潘三明的委托代理人杨晓明到庭参加诉讼。第三人许庆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金耀文诉称，2017年1月3日，经上海品巢房地产经纪有限公司中介，原告与被告潘三明关于上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订了《房屋租赁合同》。之后，潘三明向原告支付押金人民币10000元(以下币种均为人民币)。因被告同意提前一个月支付一年的租金，原告同意让渡一个月免租期给被告。原告因常住浙江，合同签订后，曾多次电话催告被告支付租金，被告始终以各种理由拖延。在2017年5月1日前，原告电话告知被告最后的付款时间于五一假期结束前，但被告再次失约。因被告已将系争房屋转租第三人许庆使用，被告也未收到许庆的租金，许庆作为实际使用人也有义务向原告支付租金。由于被告的违约导致双方的租赁合同的解除，第三人承租权利理应灭失，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告及第三人应将上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋归还原告；3、被告及第三人支付原告拖欠的租金45000元(从2017年2月12日起算至实际交还日止)。
被告潘三明辩称，原告出租的房屋应包括别墅及围墙内的简易厂房，因简易厂房被认定为违章建筑于2017年4月1日被有关部门拆除，现租赁物得到毁损，被告作为承租人有权减少或不支付租金。由于被告已对厂房进行了装修，现要求原告予以补偿装修损失费，且原告要求解除合同，无合同和法律依据。鉴于原告存在违约，被告已提出反诉。
反诉原告潘三明诉称，按合同约定，反诉被告应将所有的上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋及进大门包括厂房的全部面积出租给反诉原告，年租金18万元，后根据约定递增。合同生效后，反诉原告支付了保证金15000元，并接受房屋和厂房进行装修。期间，反诉原告闻悉其所租赁的厂房可能涉嫌违章将被拆除，经与反诉被告交涉，反诉被告声称并保证不会被拆。2017年3月，反诉被告以微信方式告知反诉原告有关部门将拆除厂房的通知，但此时反诉原告对厂房的装修已全部完成。同年4月厂房被强制拆除。由于反诉被告在签订租赁合同时隐瞒简易厂房属违章之事实，将厂房连同房屋一并出租给反诉原告，现由反诉原告完成装修的厂房被强制拆除，造成租赁合同约定的区域和面积发生变化，租金标准也应当予以调整，同时反诉被告对反诉原告因装修投入的经济损失予以赔偿，现提起反诉，请求判令：1、变更双方签订的租赁合同约定的租赁范围不包括厂房，每月租金变更为7000元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失285919元；3、反诉被告退还反诉原告支付的保证金8000元。
反诉被告金耀文辩称，租赁合同中未约定围墙内的占用面积墙内有简易厂房可供独立使用，但双方租赁物是住房，不存在变更问题。反诉原告提出以现金18万余元支付装修费，明显造假。即使反诉原告进行了装修，该费用也不应由反诉被告负担，合同中也无约定。根据合同约定，反诉原告支付的保证金，在其未及时支付租金的情况下，可以优先冲抵租金，并且反诉原告应及时补全保证金，故不同意被告的反诉请求。
第三人许庆述称，2017年1月11日，与被告在上海中义房地产有限公司处签订了租赁协议，租期为2017年2月12日至2020年2月11日，月租金10000元，一年一付，租金每年递增5%，押金20000元，支付中介费3500元。签约前，被告向第三人出示了原被告之间的合同，第三人审阅合同条款后，认为原告充分授权被告转租及装修权利，第三人按合同约定一次性支付一年的租金和押金，并于同年2月份装修及购置电气设备。因此，第三人认为被告与第三人签署的《房屋租赁合同》真实有效，原被告之间的债务不应影响第三人对房屋的使用权及相关租赁应有的权利。
经审理查明，原告金耀文系上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋权利人。该房屋朝南面有简易搭建物，系违章。朝北面有围墙(属违章)，由该户单独进出，围墙内也有简易的违章搭建物。2017年1月3日，经上海品巢房地产经纪有限公司中介服务，原告(甲方)与被告(乙方)潘三明签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号进大门(以下简称该房屋)包括厂房的全部面积，该房屋建筑面积188.15平方米，结构二层，房屋类型：花园住宅。租赁期限为六年，自2017年2月12日至2023年2月11日止(至)，乙方需提前一个月支付租金，甲方让予乙方30天时间，交房日期自2017年1月3日交付。第一年、第二年的年租金为18万，以后三年每年在前一年的基础上上升10%，第六年在第五年的基础上上浮15%。付款日为12月1日前、3月1日前、6月1日前、9月1日前，以季度平均数支付。甲方交付该房屋时，乙方应当向甲方支付租赁保证金15000元，此保证金在房屋租赁到期时乙方退还房子时给予返还，不可视为乙方租金，当乙方有拖欠款项时，甲方有权从保证金中先行支付。甲方同意乙方装修并分割出租及给乙方转租权，装修时不得破坏承重墙，甲方同意乙方转租厂房并同意乙方分割出租居住。合同中双方还约定了其他事宜。合同签约日，原告将该房屋交给被告。2017年1月5日，被告通过微信向原告付款3000元；当月9日，被告通过银行转账又向原告付款12000元。
2017年1月11日，被告与第三人许庆签订《房屋租赁合同》，该合同约定，双方委托上海中义房地产有限公司居间上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号租赁事宜。租期为2017年2月12日止2020年2月11日，月租金10000元，一年一付，租金每年递增5%，押金20000元，第一期租金应于2017年1月12日前付清。合同中还约定了其他内容。签约后，被告于2017年1月12日收到第三人支付的租金及押金14万元。
因被告未按合同约定的期限支付租金，原告多次催讨，被告以厂房因系违章将被拆除，造成装修损失为由，要求双方重新商议下调租金。
2017年5月下旬，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。
因上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄地块内“五违现象”严重，普陀区桃浦镇城市管理行政执法中队以短信告知方式要求相关业主于3月27日前做好租赁户自行清理并搬离租赁场所的清退工作。逾期不搬离的普陀区相关执法部门将采取强制措施以清退并拆除违法建筑。原告所有的房屋类型为花园住宅，被告承租后，在房屋周边空地进行了违章搭建。2017年4月1日，该户的围墙及违章搭建物均被依法整治拆除。
反诉原告提供了2017年2月15日其与李华海签订的《厂房装修合同书》、图纸、决算书、收据二张。以证明为承租的厂房分割搭建支付了装修费285919元。其中2017年2月16日的(编号891121)收据金额为85775.70元；2017年4月5日的(编号891122)收据金额为185847.35元。同时李华海出庭陈述：本人做家具，与潘三明因喝酒相识，潘三明为装修联系本人找装修工，合同约定价28万元，装修内容以厂房仓储用，用木材水泥砖进行分隔及通电照明，每次以现金结账。对于上述证据及李华海的陈述，原告均不予认可，并认为证据均由被告单方制作，被告未请专业的装修公司，也无付款凭证。
庭审中，原告认为，被告从事房产中介工作，且服务单位经营地就在该房屋的周边，其完成21世纪中国不动产“国际管理教程”培训课程后，也由中介公司上海品巢房地产经纪有限公司颁发的证书，对该区域的不动产状况应当了解。本案中，双方约定的租赁标的为别墅住宅，有相对独立的空地可使用，合同中仅对有证房屋约定面积，现被告未按约定支付租金达十数个月，原告要求解约，于法有据。现被告利用其职业强势，在合同中未约定违约责任，显然是对被告有利，其反诉要求原告承担责任，显属不合理，也无事实和法律依据。
被告潘三明认为，租赁的范围应包括厂房和别墅，因围墙内的厂房面积未实际丈量，故未约定厂房面积，事实上简易厂房存在并为租赁物之一，合同中也分条款作了约定，被告可以分割转租，双方约定的租金应包括围墙内的简易厂房和别墅，现围墙及搭建物属违章被拆，租金应予下调。依合同法相关规定，被告有权要求减少或不付租金，故被告延期支付租金合理合法，且原告于2016年知晓简易厂房属违章建筑，应知被拆除的风险，签约时还声称不会拆，才导致被告对房屋进行装修，对于被告受到的装修损失，双方均有责任。因合同未约定解除条款，故不同意解除合同，且原告也没通知解除，并给予合理期限，现原告直接起诉，诉讼材料也由第三人于2017年8月28日转送到。
诉讼期间，第三人许庆根据其与被告签订《房屋租赁合同》约定，自行向本院缴付第二年租金12万元，对此，原告表示，若与被告解除租赁合同，由原告与第三人许庆自行履行尚未履行部分，同时不再要求第三人支付首年的租赁费用。
本案反诉部分查明的事实同本诉部分。
本院认为，原、被告关于上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》应是双方的真实意思表示，对签约人具有法律约束力。根据合同约定，被告应于2017年1月12日支付租金，但被告将系争房屋转租第三人并于2017年1月12日收取租金后未按约向原告支付租金，显然已构成违约，对此，应承担违约责任。原告催交租金时，被告以围墙内的租赁面积及搭建物因违章被整治，至今分文未付并要求下调租金。现有证据证明，被告从事房地产中介职业，工作场所在系争房屋周边，对周边房产信息应当了解，现双方签订租赁合同时一并将属违章占用的面积包括简易搭建物进行出租，后因违章占用面积被整治，对此，双方均有过错，因各自承担相应的责任。关于合同中约定的租金，从内容表达上分析，租金与该部分面积实际使用有关联，现违章占用已被整治，被告要求下调租金的观点，本院予以采纳，对于房屋的租金标准，应参照被告转租并结合周边同类房屋出租行情予以酌定。因被告拒付租金，并结合其已实际转租，原告要求解除租赁合同，于法有据，本院准许，解除日应为原告诉状副本送达日2017年8月28日。对于合同未到期部分，基于原告同意其与许庆自行履行，且许庆已支付了第二年的租金，故本院予以准许。原被告合同解除后，第三人支付的押金应由被告退还。因反诉原告要求反诉被告赔偿无事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告金耀文与被告潘三明关于上海市桃浦西路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年8月28日解除；
二、被告潘三明应于本判决生效之日起十日内向原告金耀文支付2017年2月12日至2018年2月11日租金人民币12万元(以月租金人民币10000元计算)；
三、原告金耀文应于本判决生效之日起十日内退还被告潘三明保证金人民币15000元；
四、被告潘三明应于本判决生效之日起十日内退还第三人许庆押金人民币20000元；
五、对原告金耀文其余诉讼之请求不予支持；
六、对反诉原告潘三明的反诉之诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币925元，减半收取，计人民币462.50元，由原告金耀文负担人民币200元，由被告潘三明负担人民币262.50元。
本案反诉受理费人民币2854元，由反诉原告潘三明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 汤国荣
二〇一八年四月四日
书记员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。