浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义佛堂民初字第168号
原告：朱健，经商。
委托代理人：毛建荣，浙江森海律师事务所律师。
委托代理人：张家欢。
被告：丁军。
被告：ＸＸ。
第三人：丁雪军，经商。
第三人：吴功清，经商。
第三人的共同委托代理人：范健龙。
第三人的共同委托代理人：章丽虹。
原告朱健为与被告丁军、ＸＸ、第三人丁雪军、吴功清债权人撤销权纠纷一案，于2015年1月26日向本院起诉，本院于当日受理后，根据原告的申请，查封了第三人丁雪军、吴功清名下的坐落于义乌市稠州西路252号的房产一处。本案依法由审判员ＸＸ独任审判，于2015年8月6日、10月10日两次公开开庭进行审理。原告朱健及其委托代理人毛建荣、第三人丁雪军、吴功清的委托代理人范健龙均到庭参加诉讼。被告丁军、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告朱健起诉称：被告丁军、ＸＸ系夫妻关系，第三人丁雪军、吴功清系被告丁军的亲妹妹及妹夫。被告ＸＸ于2013年11月19日向浪莎小额贷款公司借款500万元，2014年4月17日浪莎小额贷款公司将该案诉至法院。在诉讼过程中，原告作为保证人之一，于2014年4月28日、30日代偿了借款本金500万元及利息44162元、诉讼费、保全费、律师代理费128865元，共计5173027元。2014年5月4日原告起诉向两被告追偿，法院判决两被告于生效后十日内支付代偿款5173027元，该判决已进入强制执行程序，但被告至今未履行。现原告发现被告已将其名下的价值1500万元左右的房屋于2014年1月6日以700万元的不合理价格转让并过户给第三人，被告与第三人的该转让行为使得原告的债权无法得到实现。第三人明知被告尚有巨额借款未还，却以低价受让房产，实为助被告转移资产逃避债务的恶意违法行为。现原告起诉请求依法判令：1、撤销被告向第三人转让义乌市稠州西路252号房产的行为；2、被告以及第三人承担原告行使撤销权时所支付的律师代理费14万元。
被告丁军、ＸＸ未作答辩。
第三人丁雪军、吴功清答辩称：诉状中陈述的第三人与被告的关系没有异议，第三人是以1100万元的价格受让房屋，在买房时，该房屋向银行抵押贷款800万元，所以不可能是以700万元成交。如是700万元，也就是说被告丁军出卖房屋还要倒贴给买受人100万元，原告的诉请没有事实依据，应当驳回。
针对第三人的答辩意见，原告补充陈述：被告丁军与第三人丁雪军是亲属关系，并且是亲兄妹，有特殊的身份关系。在房管处备案的转让合同，明确载明是700万元，第三人现在又提供了另外一份合同，这一份合同存在被告跟第三人伪造串通的嫌疑。第三人认为抵押贷款是800万元，转让价格不可能低于800万元，这一说法是错误的，房产的转让价格跟抵押贷款多少没有直接的因果关系。根据原告了解，被告在开办骏马轻纺有限公司时，被告丁军实际控制该公司，在丁军实际控制期间，被告丁军以公司的名义转给第三人有多笔款项，另外，以被告自己本人的名义或是以其妻ＸＸ名义转给第三人夫妇多笔。现在第三人转回付出的部分款项，其实都是被告自己的款项。所以原告有合理的理由怀疑本案涉讼房产的转给让不但是不合理的低价转让可能还是无偿的转让，以逃避债务。
原告朱健为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、（2014）金义佛堂商初字第339号民事判决书复印件、（2014）金义执民字第6627号执行案件受理通知书各一份，证明原告对被告享有5173027元的债权未得清偿的事实。
2、浪莎小额贷款公司起诉状及证据（补充证据清单复印件、房产档案证明复印件、契证复印件、税收缴款书复印件）各一组，证明被告在负债期间私自转让并过户本案房产的事实。
3、房地产买卖合同一份，证明被告与第三人签订合同，约定以700万元将本案涉讼房产转让的事实。
4、最高额抵押合同复印件一份，证明本案标的物市值1400万元的事实。
5、委托代理合同及发票各一份，证明原告为本案支出的律师费。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：对证据1，对（2014）金义佛堂商初字第339号民事判决书、（2014）金义执民字第6627号执行案件受理通知书的真实性本身没有异议，但第三人在庭审前并不知晓被告有负债的事实。对证据2，浪莎小额贷款公司起诉状及附件证据的真实性无异议。对证据3，房地产买卖合同的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，该份合同仅是作为房产过户所用，其版本是房管处标准格式版本，内容是按照房管处工作人员的要求填写，成交价格是为了避税低于计税价格而填写的。对证据4，最高额抵押合同的真实性无异议，房屋的市值已经司法鉴定，应当以第一次鉴定的市值为准。对证据5，委托代理合同及发票的真实性无异议，但第三人认为原告应当向法庭提交相应的银行汇款凭证才能证明实际支付律师费的事实。
6、房地产估价报告、评估费发票各二份，证明二次评估所花费的事实以及第二次评估的房产市值；原告是不认同第一次的评估，为此，原告申请重新评估，并且第一份评估报告与市场价值不均等，第一份评估报告不应当采信。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：对二份评估报告以及二份发票本身的真实性没有异议。第三人认为应当以第一次评估的结果为依据。
7、房地产抵押估价报告书一份，证明该份估价报告所体现的房屋价值是1432万元。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：对真实性没有异议，银行对于信誉好的客户，将房产价值高估做贷款，这是非常正常的事情。
8、银行业务结算申请书复印件二份，证明丁军在实际控制义乌市骏马轻纺有限公司期间向吴功清转账的事实。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：对该证据本身的真实性无异议，但这是2012年的款项，与本案没有关联性。
被告丁军、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭，对原告提供的上述证据应视为放弃抗辩和质证的权利。结合第三人丁雪军、吴功清的质证意见，本院对原告朱健提供的上述证据的真实性本身均予以确认。
被告丁军、ＸＸ未向本院提供证据。
第三人丁雪军、吴功清为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、2014年1月5日二被告与第三人签订的房地产买卖合同一份、收条二份（附于买卖合同背面）、汇款凭证三份，共同证明：第三人丁雪军、吴功清以总价1100万元的价格受让了涉案房产的事实。
2、汇款凭证一份，证明第三人丁雪军交纳了契税776177元的事实。
原告朱健质证认为：对证据1，第三人提供的房地产买卖合同，原告对其证据的三性均有异议，不能达到第三人的证明目的，该合同与备案过的房地产买卖合同明显不同，该合同只有丁军、丁雪军两人签字。而丁军和丁雪军是亲兄妹，有特殊的身份关系，因此，他们两人之间事后伪造这份合同是非常方便的，该合同有亲兄妹共同串通来逃避责任的嫌疑，是不可信的；该合同与备案合同的金额也不一致，备案合同载明购房款是700万元，这份合同是1100万元，1100万元再结合收条的支付方式以及合同的实际约定是相互矛盾的。该份合同约定2014年1月5日支付200万元，房产证过户当天支付600万元，而实际所谓的付款是2014年1月5日就已支付800万元，如果是一份正常的房地产合同，正常的交易双方，作为买受人肯定是按照合同的约定来付而不会提前就给对方这么巨大数额的款项，该行为与常理不符，更加印证了被告与第三人串通的事实。按照合同可以看出房产是有出租的，交付的时候一同把租金算清楚，但是第三人却把余款全部付掉，而没有扣回相应的租金，正常的交易双方应当是在付款时折算出应予退还的租金，扣下租金之后再支付余款，第三人的支付方式不符合常理。第三人提供的这份合同为了应付本案而事后伪造的，在本案原告起诉之后，第三人并没有在合理的时间内向法庭提供合同；在第一次去评估时到评估报告结果出来，第三人也没有提供，第二次去评估到评估报告出来之后才提供，这是因为第二份评估报告已经对备案合同产生威胁。从第三人一直不提供真实的房地产买卖合同行为来看，也足以说明这份合同是事后补的。这份合同与备案合同相比较，应以备案的合同为准，无论从备案过之后产生的公信力以及按照意思表示一致的最后时间来看，都应当以备案的合同为准，因为备案合同的时间是在这份合同之后，因此原告认为这份合同是第三人与被告串通形成的，应当以备案合同为准。对于第三人提供的收条的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，由于丁军与丁雪军的特殊身份，双方要串通并且伪造收条是完全有可能的，收条出具与合同约定相矛盾，收条的可信度非常低。从转款凭证来看，800万元是一次性转到丁军的账户上，收条为何分成二张来写呢？明显收条的出具是为了配合合同的约定，但是由于转款时间是确定的；实际上虽然第三人极力迎合合同约定出具收条，但最终还是相互矛盾的。对于三份汇款凭证，有二份是可以看出从丁雪军转入丁军账户，但是2014年1月28日这一份看不清楚是从哪个账户转入哪个账户，既然第三人自己主张是其进行转账，第三人应当到银行里面查出当天明确、清晰的转款凭证，对三份汇款凭证的合法性、关联性、证明目的均有异议，转款的钱并不一定是第三人的钱。在丁军实际控制骏马轻纺有限公司期间，有多笔款项转入第三人个人名下，以被告个人名义也有多笔款项转到第三人个人名下，这部分款只不过是第三人转还给被告，实际上都是被告个人款项或是挪用公司的款项，对于第三人与被告之间的账目来往，以及第三人与骏马公司的来往账目，原告已申请法院调查取证，这几份证据不能反映第三人支付房款，只要法院调查被告与第三人之间的来往账目明细就非常清楚。上述证据不能达到第三人的证明目的。2、对明细清单的真实性没有异议，但对第三人的证明目的有异议，从清单上看，并不清楚这笔款是转入哪个账户、有何用途。即使真的交契税，由于第三人与被告之间有多笔款项来往，这笔款打过去交税可能也是被告个人的款项，是用于逃避债务的一种方式。从这份清单上可以看出当时房产过户的时间是2014年1月6日，这也印证了第三人的转款与收条之间矛盾的地方。
被告丁军、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭，对第三人上述证据应视为放弃抗辩和质证的权利。结合原告朱健的质证意见，本院对第三人丁雪军、吴功清提供的上述证据认证如下：1、对2014年1月5日二被告与第三人签订的房地产买卖合同一份、收条（附于买卖合同背面），丁军、ＸＸ经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权，原告认为该合同以及收条系事后伪造的，但未提供相应的证据，本院对该合同、收条本身的真实性予以确认；对汇款凭证本身的真实性予以确认。2、对证据2汇款凭条本身的真实性予以确认，但该汇款凭条无法显示出消费和支付的款项为本案契税；且根据原告提供的证据2中的房产契税证载明，实缴税额为232092.24元；对该汇款凭条的证明力不予确认。
为了进一步查明本案的事实，本院依职权调取如下证据：
1、丁雪军、丁军的银行流水明细二份，以及相应款项的款项来源和帐户信息。
原告朱健质证认为：对两份明细的真实性无异议，这两份明细恰好可以证明第三人无购房能力，从明细中可以看出第三人帐户没有巨额资金流动，最多的金额也就是几十万，资金的流动比较稳定；第三人所有用于购房的款项和税费，都是由他人帐户转入并没有用到自己的钱；2014年1月5日的800万是丁雪军卡取出，而第三人向法庭提供的证据是转账的，这里面是有矛盾的。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：对上述材料的真实性无异议，能够证明第三人支付了购房款。
2、（2014）金义执民6627号案卷卷宗中的查封房产信息和执行裁定书各一份。
原告朱健质证认为：没有异议。
第三人丁雪军、吴功清质证认为：没有异议，说明丁军有偿还的能力。
被告丁军、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭，对本院调取的上述证据应视为放弃抗辩和质证的权利。本院对上述证据的真实性均予以确认。本院认为，根据调取的银行流水明细，第三人丁雪军确有相应的款项汇给被告丁军，本院对该事实本身予以确认。
庭审过程中，原告朱健向本院申请调取如下证据材料：1、义乌市骏马轻纺有限公司从2012年7月至2013年12月6日期间向吴功清账户转账的记录；2、被告丁军、ＸＸ的账户；3、第三人丁雪军、吴功清的账户；4、被告丁军、ＸＸ的账户与第三人丁雪军、吴功清账户之间在2013年1月至2015年7月期间的款项来往的银行账单。
关于原告的上述调查取证申请，本院认为，对第1项义乌市骏马轻纺有限公司与吴功清之间的转账记录，原告未举证证明义乌市骏马轻纺有限公司与本案的关联性，且本案房产转让时间为2014年1月份，上述调取时间也与本案不具有关联性，对第1项申请不予准许。对第2、3、4项调查取证申请，本院已调取了丁雪军、丁军就本案款项支付以及款项来源的账户信息，至于其他账户或其他账户间的交易明细，原告并未提供具体的账户信息，本院无法进行调取，且与本案也不具有关联性，本院对原告的调查取证申请不予准许。
经审理，本院认定事实如下：
被告丁军与被告ＸＸ系夫妻关系；第三人丁雪军、吴功清系夫妻关系；被告丁军与第三人丁雪军系兄妹关系。2013年9月17日，原告朱健与其他担保人为被告ＸＸ向义乌市浪莎小额贷款股份有限公司的1000万元借款共同提供担保；其中500万元借款期限自2013年11月19日至2014年2月19日；另500万元借款期限自2013年11月19日至2014年5月19日。2014年4月17日，义乌市浪莎小额贷款股份有限公司以借款人无法联系等违约行为的出现为由，起诉要求被告ＸＸ及担保人就2014年5月19日到期的500万元借款提前归还。在该案诉讼过程中，原告于2014年4月28日、30日代被告ＸＸ偿还了借款本金、利息、诉讼费、保全费、律师代理费等共计5173027元。2014年5月4日，原告朱健向本院起诉要求被告ＸＸ、丁军归还代偿款5173027元；本院于2014年6月24日作出（2014）金义佛堂商初字第339号民事判决书，判决：“被告ＸＸ、丁军于本判决生效后十日内共同向原告朱健支付代偿款5173027元并赔偿利息损失（自2014年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本判决指定的履行期限之日止）。”在该案审理过程中，本院查封了被告丁军、ＸＸ共同共有的坐落于义乌市杨树塘小区5幢104室的房产一处。现该民事判决书已生效，原告于2014年11月17日申请强制执行，该案尚未执行完毕。
2014年1月6日，被告丁军、ＸＸ（甲方）与第三人丁雪军、吴功清（乙方）签订《房地产买卖合同》（以下称为房地产买卖合同1）一份，约定被告丁军、ＸＸ将其所有的坐落于义乌市稠州西路252号的房地产【权证号码：义乌房权证稠江字第c001335**号；土地证号：义乌国用（2010）第003-029**号】出售给第三人丁雪军、吴功清；转让价款为700万元；于2014年1月5日支付定金200万元整；本合同签订之日起30天内，乙方一次性将购房款支付给甲方；2014年1月20日前甲方将上述房地产及附属物交付给乙方；双方还约定了其他条款。上述《房地产买卖合同》于义乌市房地产管理处备案。
同日，被告丁军（甲方）与第三人丁雪军（乙方）签订《房地产买卖合同》（以下称为房地产买卖合同2）一份，约定：甲方将其坐落于义乌市稠州西路252号的房产出售给乙方；房屋转让成交价格为1100万元；税费由乙方承担；付款方式为：签订本合同后在2014年1月5日乙方应付200万元整，该定金用于偿还以上房屋工商银行贷款；房产证过户之日，乙方向甲方支付购房款600万元整，该款用于偿还以上房屋工商银行贷款；土地证过户当日，乙方向甲方支付购房款300万元整；双方同意于2014年1月10日前到房产部门办理房产所有权证转移手续；该房现为出租，房款交清以后的租金由甲方退给乙方；双方还约定了其他事项。
2014年1月5日，第三人丁雪军汇款800万元给被告丁军；被告丁军出具收条二份分别载明：收到定金200万元整；收到购房款600万元整。2014年1月24第三人丁雪军汇款200万元给被告丁军；2014年1月28日，第三人丁雪军汇款100万元给被告丁军。
2014年1月6日，第三人丁雪军、吴功清缴纳契税、印花税总计232092.24元，并办理了房产过户手续。2014年1月9日，双方办理了涉案土地使用权的过户手续。
2015年1月26日，原告向本院提起债权人撤销权纠纷之诉，申请撤销被告丁军、ＸＸ与第三人丁雪军、吴功清之间的房屋转让行为，并支付律师费14万元。
在审理过程中，本院根据原告申请委托义乌市汇丰房地产评估公司对涉案房产的价值以2014年1月6日为评估基准日进行评估，2015年4月17日，该公司作出房地产估价报告书，估价结果为898万元。原告为此支出评估费17680元。后因原告主张评估价格过低，并申请本院重新委托评估，本院再次委托杭州永正房地产评估有限公司义乌分公司对涉案房产进行评估。2015年7月7日，该公司作出杭永房地估义乌字（2015）第F80305号评估报告，估价结果为“位于义乌市稠州西路252号综合房地产在价值时点二0一四年一月六日的市场价值为人民币1024万元（单价8400元／平方米）。”原告再次支出评估费18740元。
本院认为：本案的争议焦点在于：第一，原告朱健作为被告丁军、ＸＸ的债权人，其债权是在2013年9月17日其为被告ＸＸ向义乌市浪莎小额贷款股份有限公司的借款提供担保时成立还是在2014年4月28日、4月30日代偿担保借款时成立？第二、被告丁军、ＸＸ将涉案房产转让给第三人丁雪军、吴功清的行为是否属于明显不合理的低价转让行为？
关于第一个问题，本案并非一般的债权，原告朱健对被告丁军、ＸＸ享有的债权属于担保债权。原告朱健为被告ＸＸ的借款提供担保的时间为2013年9月17日，原告朱健等担保人是基于对主债务人丁军、ＸＸ资信状况、财产状况的信任的基础上为二被告向义乌市浪莎小额贷款股份有限公司的借款提供担保，原告的担保风险在其提供担保时存在，在二被告不履行主债务还款义务且在主债务到期前将房产转让的情况下，原告对被告丁军、ＸＸ的担保债权应追溯到2013年9月17日提供担保之时。故被告丁军、ＸＸ于2014年1月6日转让涉案房产时，原告朱健对被告丁军、ＸＸ已经取得了有效的债权。
关于第二个问题，被告丁军与第三人丁雪军签订了两份《房地产买卖合同》，房地产买卖合同1是经过房管部门登记备案的合同，第三人丁雪军所缴纳的契税也是根据房地产买卖合同1所载的购房款予以缴纳，该份合同具有公示效力。原告有理由相信被告与第三人之间的房产转让行为是根据该份合同履行的。第三人主张房地产买卖合同1是为了避税而签订的，实际双方履行的合同是房地产买卖合同2，根据该陈述，房地产买卖合同2是被告与第三人之间以合法形式隐盖非法目的而设立的，该合同损害了国家税收管理制度，损害了国家利益，应为无效合同。且涉案房产的所有权人原为二被告，而房地产买卖合同2中的卖方与买方仅有被告丁军与第三人丁雪军的签名，并无被告ＸＸ的签名和认可，无法表明该份合同系各方真实意思表示。至于第三人提交的银行转账凭证以及收条，款项的交付与房地产买卖合同2约定的交付时间并不一致；银行转账凭证本身也无法表明就是本案的购房款。此外，本院于2015年1月26日受理本案，在本院指定的举证期限内以及第一次评估报告结论出具之时，第三人均未向本院提交房地产买卖合同2；在第二次评估报告结论发送给双方当事人之后，第三人直至2015年7月份才向本院提交房地产买卖合同2，第三人如早已持有该份房地产买卖合同而迟迟未提交，显然有悖于一般人的诉讼常识。综上，本院对房地产买卖合同2的效力不予确认。根据被告与第三人签订的房地产买卖合同1，双方的转让价款为700万元；该转让价格达不到交易时的评估价格1024万元的百分之七十，属于明显不合理低价。
被告与第三人低价转让房产的行为，致使被告自身责任财产减少，且本院虽查封了被告位于义乌市杨树塘小区的房产，但该房产的价值远远无法清偿原告的债权；第三人也未能提供证据证明被告仍有其他财产可供执行。被告与第三人的低价转让行为导致原告债权至今无法实现，对原告的利益造成了损害。被告丁军与第三人丁雪军系兄妹关系，双方关系密切，双方之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，第三人应当知道这种非正常的交易必然导致二被告责任财产的减少，故应当认定受让人丁雪军、吴功清明知明显低价而购买。综上，原告朱健要求撤销二被告与第三人之间的房产转让行为，符合债权人行使撤销权的条件。第三人的抗辩，依据不足，本院不予支持。关于律师代理费，根据法律规定，债权人行使撤销权所支付的律师代理费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当予以分担。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告丁军、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二十五条、第二十六条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告丁军、ＸＸ与第三人丁雪军、吴功清关于义乌市稠州西路252号房产的转让行为。
二、被告丁军、ＸＸ于本判决生效后十日内支付原告朱健律师费12万元；第三人丁雪军、吴功清于本判决生效后十日内支付原告朱健律师费2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24485元，保全费5000元，评估费36420元，合计65905元，由被告丁军、ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费48970元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 员 叶 飞
二〇一五年十一月六日
代书记员 姜建仙