中华人民共和国
上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第451号
原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司。
法定代表人ANTHONYLO。
委托代理人周晓晓。
被告郭修雄（QUEKSIUSEON）（反诉原告，以下简称被告），男，1975年9月18日生，新加坡共和国国籍，现住新加坡共和国。
委托代理人戴金源，上海申企律师事务所律师。
第三人陆宝珻。
委托代理人戴金源，上海申企律师事务所律师。
原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司诉被告郭修雄（QUEKSIUSEON）、陆宝珻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月14日受理后，依法由代理审判员荣琼英独任审判，并于2014年6月10日、7月7日公开开庭进行了审理。原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司的委托代理人周晓晓、第三人陆宝珻、被告郭修雄（QUEKSIUSEON）的委托代理人戴金源（暨第三人陆宝珻的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司诉称，原、被告于2012年10月24日就上海市静安区石门一路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）签订了房屋租赁合同，原告依约向被告支付了保证金人民币（以下币种同）36，000元。合同约定租金为每月18，000元，租赁期自2012年11月15日至2014年11月14日止，并约定违反合同的一方应按月租金的四倍支付违约金。2013年11月初，被告多次致电要求于2013年11月14日单方解除合同，原告不予同意，并要求履行至合同终止之日。同年11月27日，被告擅自更换门锁，并于第二天强行将原告方实际居住人赶离了涉案房屋。因被告擅自提前收回房屋，原告向被告发出解除租赁合同关系的函。第三人作为被告的代理人，应同被告一并承担连带责任。综上，原告诉诸法院，请求判令被告及第三人返还房屋保证金36，000元，并支付违约金72，000元。
逸耘居投资咨询（上海）有限公司为证明自己的上述主张，提供如下证据：
1、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系；
2、付款凭证及收据，证明原告向被告支付保证金36，000元；
3、2013年11月5日向被告发出的函及快递单，证明双方租赁关系一直存续；
4、解约通知函及快递单据，证明双方租赁关系于2013年11月30日终止；
5、公证书及房产证，证明被告系涉案房屋所有人，第三人系被告的代理人；
6、佣金确认书，证明被告因需向原告支付18，000元的佣金，故原告在应支付被告的租金中扣除了该佣金；
7、中国电信发票，证明租金中扣除的450元系安装费。
针对原告的本诉主张，被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告对原告提供的上述证据真实性未提异议，但认为原告系中介公司，不应在承租被告房屋后出租给他人，赚取差价；原告作为承租人，不应收取佣金，故租金中不应扣除18，000元佣金；被告并未违约，根据合同，租赁期为一年固定期、一年灵活期，被告可以在灵活期内依据意愿解除合同，且该合同系原告制作，在合同理解发生歧义时应做对原告不利的解释；被告收到的租金被扣除450元，不认可是安装费；第三人是被告的代理人，不应承担连带责任。
第三人述称，同被告辩论意见及质证意见。
就反诉部分，被告诉称，原告在租赁被告房屋期间，将涉案房屋高价转租给他人，从中牟利。原告还擅自更改房屋结构，破坏房屋设施及房屋内的家具，甚至遗失了部分家具。被告为固定证据，对房屋现场进行了公证，花费公证费3，500元。2014年6月21日，被告与案外人签订工程施工协议，对原告所损害的房屋进行维修，维修费用是8，750元。为此，被告提出反诉，要求判令：1、原告返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；2、原告支付被告自2013年10月15日至实际修复之日止的房屋租金（暂计117，000元，计算至2014年5月30日）；3、原告承担租赁期间的煤气费77.50元、水费14.48元；4、原告赔偿被告家具损失17，204.80元；5、原告赔偿被告房屋装修费8，750元、公证费3，500元。
被告为证明自己的本诉辩称、反诉主张，提供如下证据：
1、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系；
2、付款凭证，证明原告在应支付的租金中抵扣佣金18，000元；
3、被告向原告发出的函，证明被告曾告知原告合同于2013年11月14日到期，被告将于2013年11月27日收回房屋；2013年11月29日原告交房后，被告发现房屋有破坏情况，要求对方尽快修复，如不修复租金有一天算一天；2013年12月8日，被告再次致函原告，要求原告三天内修复房屋，否则应承担一切损失。另，被告虽曾告知原告租赁合同于2013年11月14日到期，但因合同解除是以房屋修复为前提的，现房屋并未修复，故被告认为合同至今尚未解除；
4、煤气费、水费单据，证明原告应支付的煤气费和水费；
5、2013年11月28日及2013年12月17日交接清单，证明原告对被告房屋采取不负责态度，对被告房屋内的物品造成了损害；
6、照片一组、重新购置涉案房屋内物品的清单及发票一组，证明原告破坏涉案房屋及遗失物品的情况；
7、公证书及发票各一份，证明系争房屋损害情况，为了公证涉案房屋现场，被告支付公证费3，500元；
8、证人姚甲、赵某某、张甲、姚乙、张乙、王某某的证人证言，上述证人均到庭作证。
证人姚甲陈述，姚甲是涉案房屋所在小区的大楼维修工，2012年10月曾给涉案房屋刷墙，2014年5月进入涉案房屋查看时，发现有如下不同：卫生间多装了门，主卧的水龙头更换过，玻璃门上贴了纸，墙壁颜色与小区的不同，对卫生间是否粉刷过因时间长记不清。
证人赵某某陈述，赵某某分别在2012年10月和2014年1月至涉案房屋做保洁，两次对比，发现有如下不同：卫生间多装了门，水龙头更换过，水管被装在外面且没有热水，地板上有痕迹，墙上涂料粉刷的有色差，厨房加了接线板，影响窗户开关，玻璃门从透明换成了有颜色的。证人在涉案房屋小区每年做一百多套房屋的保洁。
证人张甲陈述，张甲是做房屋中介的，2010年4月被告买入涉案房屋的时候是张甲做的中介。2012年9月，被告曾委托张甲出租，但后来通过其他途径出租了。2014年1月，被告又叫张甲去看房，与之前相比，有如下不同：墙壁被动过，卫生间加了门，玻璃门从透明的变成了磨砂的。
证人姚乙、张乙、王某某陈述，三人均是第三人的朋友。2013年11月28日，应第三人要求，三人至涉案房屋帮忙清场，发现少了很多家具，房屋也有很多地方被损坏，后来第三人与原告签订了一份初步的清单。原告员工曾说过缺了的东西，被告自己去买，钱在押金里扣，但不肯写在纸上。三人在此之前未进入过涉案房屋。
9、工程施工协议，由第三人与案外人签订，证明涉案房屋维修费用是8，750元。
第三人对被告提出的反诉主张无异议。
针对被告的反诉主张，原告辩称，不同意被告的诉讼请求。原告并未对涉案房屋造成破坏，被告不应以此为理由解除合同。2013年12月17日双方最后一次交接时，原告已经将涉案房屋恢复原状，故不存在恢复原状的问题，不同意支付房屋损失费、公证费、2013年10月15日以后的租金。对于缺失的家具，除主卧吊灯因原告承租时就没有外，其余的家具均可以返还被告。对被告提供的证据1、2、4无异议；对证据3不予确认，被告在函中说租赁合同已经解除，与被告现在称合同尚未解除互相矛盾；对证据5表示房屋在2013年12月17日已经恢复原状，缺失的家具也可以返还；对证据6不予确认，照片没有拍摄时间，清单及发票并不能反映原物价值；对证据7不予确认，公证时间是2014年6月3日，不能反映交接时的情况；对证据8姚甲的证人证言，认为证人陈述由于时间长，很多情况记不清楚，证明力较弱；而关于墙面颜色，系个人感官差别，无证明力。对赵某某的证人证言，认为时间经过这么长，证人每年做一百多套房屋保洁工作，对涉案房屋不可能记得这么清楚；对张甲的证人证言，认为房屋交接的时间与证人看房时间并不相同；对姚乙、张乙、王某某三人的证人证言表示证人是第三人的朋友，且均不清楚涉案房屋原状，故对证人证言效力不予确认；对证据9不予认可，表示与原告无关。原告为证明自己的主张，提供谢苗芬的证人证言。谢苗芬到庭陈述，谢苗芬是原告在职的员工，曾参与过涉案房屋的交接，交接清单上没有涉及到墙上的洞，是因为已经补好，涉案房屋有家具缺失，有只沙发在另一出租房内使用，谢苗芬曾向第三人表示东方有线机顶盒可以由被告自行购买，在押金里扣，其他缺失的家具没有指定，称要通过诉讼解决。
被告及第三人对谢苗芬的证人证言表示，谢苗芬系原告的员工，与本案有利害关系，且证人称清单上的物品有很多遗失，墙上漏洞问题没有体现在交接清单上，故该交接清单并不意味着双方租赁关系的终止。
经审理查明，2012年10月24日，原、被告签订房屋租赁合同，原告租用被告名下的涉案房屋为居住使用。租赁期自2012年11月15日起至2014年11月14日止（租赁期从2012年11月15日至2013年11月14日为固定期；租赁期从2013年11月15日至2014年11月14日为灵活期）。在灵活期内，如原告需解除租赁合同，原告需提前一个月通知被告，则上述灵活期终止。涉案房屋租金为每月18，000元，免租期为每年的11月1日至11月15日，保证金为36，000元。原告可以将租赁合同项下的部分权利和义务转让于第三方。租赁期内，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回房屋；因原告原因造成房屋主体结构损坏等情况，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的四倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足以抵扣损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额。该合同还对其他事项进行了约定。
2013年11月初，被告向原告表示合同于2014年11月14日到期，并要求收回房屋，原告未同意。后，双方经过多次磋商未果。2013年11月27日，被告更换门锁，收回了涉案房屋，同日原告向被告发出解约通知函，通知被告双方之间的租赁合同于2013年11月30日解除。2013年11月28日，原、被告对涉案房屋进行了初步交接。2013年12月17日，原、被告最后一次进行交接，双方就涉案房屋签署交接清单，根据该份清单，涉案房屋内缺少：L型沙发一只、卫星电视机顶盒及遥控器两套、东方有线电视机顶盒及遥控器两套、椅子一把、沙发床一只、无线路由器一只、厨房接线板两只、主卧吊灯、客厅卫星电视线一根、有线电视线一根。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原、被告提交的租赁合同，原告提供的被告发出的函及快递单、被告提供的交接清单等为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。
在本案中，原、被告及第三人对原告欠付的水费、煤气费没有争议，本院予以确认。本案的争议焦点在于：
一、租赁合同的解除时间
原告认为，原告在被告强行收回房屋后，致函被告表示合同于2013年11月30日解除。
被告及第三人认为，被告虽曾致函原告合同于2013年11月14日到期，但基于原告未将房屋恢复原状，故合同至今未解除，要求原告支付2013年10月15日开始至房屋实际修复为止的租金。
本院认为，在被告收回房屋后，原告表示双方合同于2013年11月30日解除，并无不妥，本院予以确认。对被告及第三人的主张，一方面，其提出曾致函原告双方之间的租赁合同于2013年11月14日到期，但提供的函上并未署名，且原告不予确认，故本院对该证据不予采信；对被告另外提出基于原告破坏房屋且未将房屋恢复原状，故合同至今未解除的主张，于法无据，本院不予支持。被告在接收房屋后，要求原告支付2013年10月15日开始至房屋实际修复为止的租金的主张，无法律依据，本院亦不予支持。
二、被告提前收回房屋是否构成违约
原告主张，被告在灵活期内擅自收回房屋，违反了合同规定，故应按照合同约定向原告支付月租金四倍的违约金。
被告及第三人主张，被告在灵活期内收回房屋，并未违约，租赁合同中未对灵活期内被告能否解除合同进行约定，合同是原告制作的，应作出对原告不利的解释，故在灵活期内被告享有解除权。
本院认为，灵活期内被告能否解除合同，租赁合同中并无约定。但是，合同租赁期既然分作固定期和灵活期，应有所区别，且从文义解释的角度来讲，灵活期中的“灵活”含有双方均可解除合同的意思，且合同对被告在灵活期内如何解除合同、收回房屋也未有限制，故被告在灵活期内收回房屋并无不当。由此，对原告以被告在灵活期内提前收回房屋为由，要求被告支付违约金72，000元的诉讼请求，本院不予支持。
三、租金有无结清
原告认为，租金已经全部结清。被告在佣金确认书上签名，原告按约收取佣金，并在应付租金中进行抵扣并无不当。
被告及第三人认为，原告作为承租人，不应另行收取佣金，原告无权将该款抵扣租金，故原告尚欠被告租金18，000元。如果原告认为作为中介公司可以另行收取佣金，应另案起诉。
本院认为，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，原告要求被告支付佣金，涉及的是居间合同纠纷，不属本案处理范围。因原告已经自行在租金中抵扣了佣金，其实际欠付被告租金18，000元，故原告应另行支付被告租金18，000元。对于佣金问题，原告可通过其他合法途径解决。另，被告主张原告扣除租金450元，原告已经提供发票证实该费用为涉案房屋宽带初装费，故对被告的该主张本院不予支持。
四、涉案房屋损失费
被告主张原告破坏了涉案房屋，故应将房屋恢复原状，并承担修复费用、公证费用。
原告主张，涉案房屋已经于2013年12月17日恢复原状，故不同意被告的诉讼请求。
本院认为，被告提出诉讼请求，应提供相应的证据予以证明。被告提供现场照片、公证书、证人证言证明涉案房屋被原告破坏的情况。然，现场照片无法证明为交接当天所拍摄，公证人员系2014年5月30日进入涉案房屋拍摄照片，均难以证明交接时房屋的实际状况；房屋在2013年完成交接，而证人姚甲、赵某某、张甲均是在2014年进入涉案房屋，也不能证明房屋交接时的实际状况；证人姚乙、张乙、王某某系第三人的朋友，证明效力较低，且并不知道房屋出租给原告使用时的状况，其陈述的房屋交接时的状况与出租给原告使用时的状况无法形成对比。同时，双方于2013年12月17日签订了交接清单，清单中并未列明房屋有所损坏。由此，本院对被告的上述诉讼请求，均不予支持。
审理中，原告表示，为了尽快了结本案，愿意在房屋损失部分补偿被告2，000元。本院认为，原告为解决矛盾，自愿补偿被告房屋损失费2，000元，并无不当，本院予以准许。
五、家具损失费
被告主张，原告将被告部分家具遗失或挪作他用，违反合同规定，且在房屋交接中，原告工作人员也表示被告可另行购买，故依据交接清单及发票金额，要求原告支付家具损失费17，204.80元。
原告认为，交接清单上列明的家具除主卧的吊灯外，均可以返还被告，且原告根据合同，对家具享有使用权，故不同意支付家具损失费。
本院认为，原告表示涉案房屋内缺失的家具，根据2013年12月17日交接清单，除主卧吊灯外的家具均予以返还，符合法律规定，本院予以准许。被告主张原告曾同意被告另行购买家具，购买家具的费用在保证金内扣除，对此负有举证义务。被告提供证人姚乙、张乙、王某某的证人证言予以证实。三人陈述原告员工曾口头同意被告对遗失物品可以另行购买，但三人均系第三人的朋友，证明效力较低，本院难以采信，且被告并未提供书面证据予以证明，故被告的该主张本院难以支持。对于主卧的吊灯，原告主张接收房屋的时候就是没有吊灯的，但未提供证据予以证明，本院不予支持，原告理应返还吊灯或者进行赔偿。对于主卧吊灯的价值，第三人陈述被告购买涉案房屋时系二手房，并不清楚吊灯的价格，新买的吊灯价格为1，800元。
在审理过程中，原告表示，考虑吊灯在内的情况下，同意补偿被告家具损失费3，000元。本院认为，原告承租被告的涉案房屋，对房屋内的家具享有使用权，但其将涉案房屋内的部分家具挪作他处确有不妥，结合本案实际情况，参考主卧吊灯新买的价格并考虑折旧，原告同意补偿被告家具损失费3，000元，尚属合理，本院予以准许。
六、第三人的法律责任
原告主张第三人作为被告的代理人签署合同，应承担连带责任，被告及第三人均不予认可。本院认为，第三人作为代理人签署租赁合同，属代理行为，第三人的代理行为应由被告承担责任，且被告授权第三人出租房屋经过公证机关进行公证，原告明知该授权，故原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
综上所述，被告应返还原告保证金36，000元，原告应支付被告租金18，000元、房屋损失费2，000元、家具损失费3，000元、水费14.48元、煤气费77.50元，进行抵扣后，被告还应支付原告保证金12，908.02元；原告应根据交接清单返还除主卧吊灯外的其余家具。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司与被告郭修雄（QUEKSIUSEON）之间就上海市静安区石门一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2013年11月30日解除；
二、被告郭修雄（QUEKSIUSEON）应于本判决生效之日起十日内返还原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司保证金12，908.02元；
三、原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告郭修雄（QUEKSIUSEON）L型沙发一只、卫星电视机顶盒及遥控器两套、东方有线电视机顶盒及遥控器两套、椅子一把、沙发床一只、无线路由器一只、厨房接线板两只、客厅卫星电视线一根、有线电视线一根；
四、对原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
五、对被告郭修雄（QUEKSIUSEON）的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2，460元，减半收取1，230元，由原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司负担880元，被告郭修雄（QUEKSIUSEON）负担350元；反诉受理费1，615.47元，由原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司负担188.65元，由被告郭修雄（QUEKSIUSEON）负担1，426.82元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告逸耘居投资咨询（上海）有限公司、第三人陆宝珻在十五日内，被告郭修雄（QUEKSIUSEON）在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。
代理审判员 荣琼英
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 蒋 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等异物。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。