台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台黄丙字第243号
原告（反诉被告）：黄甲。
委托代理人：柯某某。
委托代理人：徐某某。
被告（反诉原告）：李某某。
委托代理人：卢某某。
原告黄甲为与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，于201
0年2月25日诉至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭，
于同年7月12日公开开庭进行了审理。原告黄甲及其委托代理
人徐某某、被告李某某的委托代理人卢某某到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告黄甲起诉称：1999年12月6日，原、被告经南宁介绍
所介绍，约定被告李某某将坐落本区东城街道九峰新村60幢3
单元101室房屋以78000元的价格转让给原告所有，协议载明在
立协议之日由原告支付押金28000元，如被告反悔应加倍罚款
给原告58000元，被告保证在1999年12月18日与原告办理过户
换证手续，如被告延迟一日罚款200元，待转户后再付清房款
等条款。协议签订后，原告还支付了介绍费1100元。在被告提
供该屋的所有权证后，才知道被告仅占该屋的65%，还有35%为
陈某某所有。因被告称与陈某某系夫妻，能够办来委托手续，
故又在协议书下方补充由被告办理陈某某的委托手续，房款也
可延至转户时付清。后因陈某某的委托手续未经公证而不予办理，加之陈某某以工作忙为由予以拖延。原告曾诉至法院，要
求被告及陈某某为其办理转户手续，由于被告及陈某某表示愿
意配合，故原告撤回起诉。后来陈某某不但不配合，反而于20
09年8月以自已未在协议上签名为由诉至法院，要求确认买卖
协议无效。法院于2010年1月18日作出了买卖无效，由原告搬
离出屋的判决。由于被告隐瞒真相，导致房屋买卖无效，过错
在被告。现要求被告赔偿介绍费1100元，按加倍罚款58000元
的比例赔偿增值损失194880元，合计人民币195980元。
被告李某某答辩兼反诉称：一、原、被告在买卖房屋时
被告已将房产证交给原告过目，原告已看到房产证上登有陈某
某35%份额后才签订房屋买卖协议的，现原告称被告隐瞒事实
真相，过错在被告与事实不符；二、原告称被告违约过错造成
原告重大损失不是事实，实际上被告损失最大，因原告仅付了
28000元某某却居住了128个月，明显是得益人。如按每月700
元房租计算，被告损失了89600元；三、被告从未称与陈某某
系夫妻，原告所诉无事实依据；四、因经法院判决房屋买卖无
效，原告不能按罚款58000元来计算增值损失及赔偿介绍费。
故除返还定金28000元外，其他诉讼请求应予驳回。同时反诉
称：原告仅支付房款定金28000元，其他房款未付，却居住了
房屋128个月，现反诉要求原告按每月700元计算支付房租损失
89600元。
原告针对被告反诉答辩称：一、本案房屋买卖关系无效
完全是被告过错造成，如有损失也应由被告自行承担；二、房
屋是被告主动交付的，按约由被告将房屋转户到原告名下才付清房款，原告未付款是按约行使权利，没有违约和过错；三、
被告知道无法办过户手续，也不要求解除买卖协议，现在主张
房租没有理由，且也超过诉讼时效；四、原告未计算逾期办证
每天罚200元及利息，尤其是被告未提供土地权属证据，致使
鉴定机构以划拨土地评估价格，对原告不公平。被告企图以房
租抵退的反诉请求应予驳回。
原告在举证期限内提交了以下证据：
1、原告的身份证及被告的户籍证明，以证明原、被告的
主体资格适格；
2、房产权某某，以证明讼争房屋的产权登记为被告占65
%，陈某某占35%的事实；
3、买卖房屋协议书，以证明被告于1999年12月6日将房
屋出卖给原告，立协议时载明在同月18日前付清房款，如被告
反悔，加倍罚款给原告58000元。由于陈某某有35%的共有权，
又补充载明由于委托手续不全，可以延迟付款，待办理过户时
再付清房款。这说明立协议时被告隐瞒了陈某某共有的事实；
4、（2005）黄乙一初字第852号民事裁定书，以证明原
告曾起诉要求被告及陈某某依约办理过户手续，由于被告及陈
某某愿意配合办理而原告撤回了起诉的事实；
5、房屋装修费用清单及照片，以证明原告分别于2000年
、2003年、2007年对讼争房屋进行铺设地板材料及装修，共计
费用57000元的事实；
6、（2009）台黄丙字第1172号民事判决书，以证明由于
被告的过错，导致法院判决双方签订的《买卖房屋协议》无效的事实；
被告经质证，对原告证据1、2、3、4、6的真实性无异议
，但认为证据2在当时原告就已知道陈某某占35%股份，被告没
有隐瞒原告；证据3因买卖未经陈某某同意，协议本来就不合
法，法院也已确认无效。对证据5的三性均有异议，因原告无
证据证明房屋有过装修的事实，评估公司工作人员在现场已明
确表示地面有过加高，装修基本未装，价值不高，难以评估，
在房价评估结论中予以考虑；当时原告丈夫及法院工作人员亦
在场的。
被告在举证期限内提交了以下证据：
1、（2009）台黄丙字第1172号民事判决书（原告已提交
），以证明双方签订的《买卖房屋协议》被法院判决无效的事
实；
2、被告的房屋所有权某某（原告已提交），以证明诉争
房屋为被告与陈某某共有的事实；
3、买卖房屋协议，以证明协议载明原告支付的28000元
为定金，不是购房预付款的事实。
原告经质证，对证据真实性无异议，但对证据2，认为被
告虽有房产证，不等于当时被告已告知过原告；对证据3，协
议中对28000元是写明押金，不是定金，合同无效不等于处罚
条款无效。
本院宣读台州中天资产评估有限公司对讼争房屋作出的
资产评估报告，结论为：房地产评估价值262500元。
原告经质证，对评估报告本身无异议，但认为评估报告对装修并非全部加以考虑；土地是以划拨来考虑的，是保守评
估，是否存在土地出让的可能。
被告经质证，对评估报告的关联性有异议，因被告愿意
返还已取得的财产，评估房屋价值不必要。评估结论中包含了
土地出让金，经咨询，土地出让金需62000元，评估价中应扣
减土地出让金后才是实际价格。
对原、被告提供的证据，本院经审查认为，原告提交的
证据1、2、3、4、6及被告提交的证据其来源合法，具有真实
性、关联性，本院予以认定；对原告提供的证据5，因系原告
自行估算，难以认定其装修的实际情况和实际费用；对资产评
估报告本院予以确认，对被告提出的评估结论中包括土地出让
金的意见，因评估报告中已明确经扣除土地出让金后确定房屋
的评估价值，故262500元系已扣除了土地出让金后的评估价值
。
经审理，本院认定本案事实如下：
被告李某某与陈某某无家庭成员关系。1998年间，两人
共同购得座落本区原城关镇九峰居九峰新村（现为台州市黄岩
区东城街道九峰社区九峰新村）60幢3单元101室房屋一套，并
领取了房屋所有权证（证号为台房某某黄丁第204472号），所
有权证中载明：面积为80.75平方米，李某某占65%，陈某某占
35%的份额。1999年12月6日，原告黄甲与被告李某某签订了《
买卖房屋协议书》，由被告李某某将上述房屋以78000元的价
格转让给原告黄甲，协议约定：立协议之日已付买房押金2800
0元，自付押金后，双方保证不得反悔，如卖方反悔加倍罚款给买方58000元，如买方反悔押金28000元没收；自付押金后保
证在1999年12月18日办理过户手续，如双方延迟一日办理，均
按每天罚款200元处理；在保证办理过户手续后再付清房款，
卖方交付锁匙及房屋等条款。由于房屋为陈某某共有，双方在
协议下方附注：该房若卖方办理委托手续不全，可以延迟，买
方不付房款，待允许转户之日付清；若土地证未交给买方，卖
方倒押金1000元给买方，待交付后付清1000元。协议签订后，
原告支付了押金28000元，被告交付了房屋。由于陈某某的委
托手续不符规定，致使无法办理房屋转户手续，原告亦未支付
房款余款。2005年4月，原告以李某某、陈某某为被告诉至本
院，要求确认与李某某签订的《买卖房屋协议书》有效，由李
某某、陈某某配合原告办理房产过户手续。同年8月18日，原
告以双方和解为由提出撤诉申请，本院裁定准许原告撤回起诉
。2009年8月17日，陈某某以被告李某某未经其同意擅自出卖
共有房屋为由，将李某某、黄甲诉至本院，要求确认房屋买卖
协议无效，黄甲立即出屋。2010年1月18日，本院作出了李某
某与黄甲签订的《买卖房屋协议书》无效，黄甲于判决生效后
6个月内搬离出屋的判决。判决生效后，原告诉至本院。
审理中，原告申请对讼争房屋按现有价值进行评估及对
室内分别于2000年、2003年、2007年进行地面增高与装修的费
某某以鉴定。2010年5月18日，台州市建工造价咨询有限公司
作出案件鉴定反馈意见书，认为原告对三年分三次进行地面增
高的高度和所用材料及做法无法确定；室内装修没有施工图纸
，原装修部分是原房东装修和现装修及折旧率很难计算，认为此案无法鉴定。同年6月18日，台州中天资产评估有限公司出
具资产评估报告，对讼争房屋的土地性质按划拨假设，经扣除
土地出让金后的房地产评估价值为262500元。原告黄甲为此支
付了评估费用2000元。
本院认为：被告李某某未经陈某某同意，擅自将与其共
有的房屋出卖给原告黄甲，导致双方的《买卖房屋协议书》无
效，主要过错在被告，为此给原告造成的经济损失，被告应承
担赔偿责任。鉴于双方房屋买卖发生在1999年12月，至今已有
10年余，当地房价已明显上涨，原告要求按现有房价赔偿增值
损失，理由正当，本院予以支持。双方签订的《买卖房屋协议
书》被本院判决无效后，协议中约定的加倍罚款58000元的条
款亦应无效，现原告要求被告按罚款58000元比例赔偿增值损
失与法不符，本院不予支持。原告支付房款押金28000元，所
占房屋总款的35.9%，按照评估总价与原告已支付的款项比率
计算，该部分房款为94237元，扣减押金28000元，余款66237
元应为原告实际支付房款的增值部分。原告在与被告签订《买
卖房屋协议书》时被告与陈某某已领取了房屋所有权证，应当
知道该房屋为被告与陈某某共有，而原告未尽审查和注意义务
，亦存在过错，自身应承担相应的责任，本院酌情确定由被告
赔偿给原告增值损失53000元为妥。由于双方的过错导致买卖
协议无效，对原告支付的介绍费1100元亦应由被告按责赔偿，
本院确定由被告赔偿给原告800元为宜。原告居住房屋后对地
面作了加高及对室内作了部分装修事实，因鉴定机构无法鉴定
致评估未成，而资产评估报告中也未明确已对装修部分的价值作了考虑。本院考虑上述因素，结合原告支付的房款押金2800
0元所产生的利息损失及双方过错程度，拟与被告提出反诉要
求原告支付房租的请求予以相抵为宜。依照《中华人民共和国
民法通则》第六十一条第一款的规定，判决如下：
一、被告李某某于判决生效后十日内返还原告黄甲房款
押金28000元，并同时赔偿原告黄甲房价增值损失53000元、介
绍费800元，合计人民币81800元。
二、驳回原告黄甲的其他诉讼请求和被告（反诉原告）
李某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4347元，反诉案件受理费1020元，评估
费用2000元，合计人民币7367元，由原告黄甲负担3000元，被
告李某某负担4367元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。［
在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费
5367元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部
分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市
财政局，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐
号：900101040003235。在预交上诉案件受理费后，及时将收
据复印件送交本院］。
审 判 长 方崇达
人民陪审员 官忠勇
人民陪审员 孙国华
二〇一〇年八月五日
代书 记员 吴秋容