广西壮族自治区崇左市江州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1402民初479号原告：广西华盈物业服务有限公司崇左分公司，住所地：广西壮族自治区崇左市龙峡山路东段北侧市直小区A区24号楼1楼1单元1、2号房。负责人：苏国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国韩，该分公司经理。委托诉讼代理人：张高海，广西华盈物业服务有限公司经理。被告：崇左市超大综合市场有限公司，住所地广西壮族自治区崇左市江州区平阳路（江州区土产公司仓库）法定代表人：朱恒忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李业辉，广西诺尔律师事务所律师。原告广西华盈物业服务有限公司崇左分公司（以下简称华盈物业崇左分公司）与被告崇左市超大综合市场有限公司（以下简称崇左超大公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告华盈物业崇左分公司的委托诉讼代理人张国韩、张高海，被告崇左超大公司的委托诉讼代理人李业辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盈物业崇左分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠的费用共计34832.62元。事实和理由如下：被告是崇左市市直小区A区2栋101商铺，3栋101商铺、102商铺、103商铺和4栋107商铺的业主,五间商铺的建筑面积分别为45.26㎡、45.25㎡、50.28㎡、45.25㎡、64.8㎡。根据《崇左市直A区小区物业服务协议》，原告依照规定每月每平方米向被告收取1.5元物业服务费、0.8元城市生活垃圾处理费、0.1元公共维修基金。但被告的2栋101商铺自2014年6月11日至2016年12月31日止，已欠物业服务费2082.3元、城市生活垃圾处理费1111.02元、公共维修基金138元、滞纳金3641.1元，共计6972.42元；3栋101商铺自2014年8月8日至2016年12月31日止，已欠物业服务费1953.8元、城市生活垃圾处理费1588.7元、公共维修基金129.5元、滞纳金3999.2元，共计7671.2元；3栋102商铺自2014年7月8日至2016年12月31日已欠物业服务费2245元、城市生活垃圾处理费1196.9元、公共维修基金148.9元、滞纳金3778.3元，共计7369.1元；3栋103商铺自2014年6月8日至2016年12月31日已欠物业服务费2100元、城市生活垃圾处理费1110元、公共维修基金140元、滞纳金3018元，共计6368元；4栋107商铺自2015年1月7日至2016年12月31日已欠物业服务费2314元、城市生活垃圾处理费1077.8元、公共维修基金154.7元，滞纳金2905.4元，共计6451.9元。经多次催缴，被告至今仍未缴纳相关费用，原告遂诉至法院。被告崇左超大公司辩称，其对原告陈述的欠缴物业服务费、城市生活垃圾处理费、公共维修基金的数额没有异议，但认为原被告双方没有签订物业服务协议，原告诉请被告支付上述费用没有法律依据。滞纳金是迟延履行行政处罚决定导致的处罚措施，本案是民事纠纷，不存在滞纳金。本院经审理认定事实如下：崇左市嘉华房地产开发有限责任公司是崇左市市直小区A区的建设单位,其于2014年6月8日与广西华盈物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：1、广西华盈物业服务有限公司自2014年6月8日至2017年6月8日为崇左市市直小区A区提供前期物业服务，但业主委员会成立，召开业主大会另签订物业服务协议时自动终止；2、入伙时业主以预缴物业服务费的方式，在入伙时一次性向物业管理单位预缴半年物业服务费及相关费用，以后由业主按季（每季首月5日前缴纳当季费用）向物业管理单位预缴费用，逾期未缴费者，自欠费月份的次月按日按欠费额的千分之三计收滞纳金。崇左市市直小区A区业主委员会成立后，该业主委员会于2016年5月1日与广西华盈物业服务有限公司签订了《崇左市市直A区物业管理合同》，约定的主要内容有：1、广西华盈物业服务有限公司自2016年5月1日起至2019年5月1日止向崇左市市直A区小区提供物业服务；2、业主按月缴纳物业管理相关费用，其中沿街商铺的物业服务费每月1.5元/㎡，城市生活垃圾处理费按环卫部门规定收取（商业门店按0.8元/㎡/月收取，粉摊店、其他小饮食店按照1.5元/㎡/月收取），公共维修基金为每月0.1元/㎡；3、物业管理单位先服务后按月收取费用。上述两份合同签订后，被告超大公司未能按时缴纳相应的物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费。2栋101商铺自2014年6月11日起欠缴费用；每月欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费分的数额别为67.9元、4.5元、36.2元，合计108.6元；截止至2016年12月31日累计欠费3331.32元。3栋101商铺自2014年8月8日起欠缴费用；每月欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费的数额分别为67.9元、4.5元、67.9元，合计140.3元；截止至2016年12月31日累计欠费3672元。3栋102商铺自2014年7月8日起欠缴费用；每月欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费的数额分别为75.4元、5元、40.2元，合计120.6元；截止至2016年12月31日累计欠费3590.8元。3栋103商铺自2014年6月8日起欠缴费用；每月欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费的数额分别为67.9元、4.5元、36.2元，合计108.6元；截止至2016年12月31日累计欠费3350元。4栋107商铺自2015年1月7日起欠缴费用；每月欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费的数额分别为97.2元、6.5元、51.8元，合计155.52元；截止至2016年12月31日累计欠费3546.5元。五间商铺合计欠缴物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费为17490.62元。另查明，原告广西华盈物业服务有限公司崇左分公司是广西华盈物业服务有限公司于2016年在崇左设立的分公司。广西华盈物业服务有限公司将崇左的物业服务交由原告全权处理，并明确原告有权以自己的名义对欠缴物业管理相关费用的业主进行催收和诉讼。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告是否有权向被告收取物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费等费用；二、原告要求被告支付滞纳金是否应予支持。本院认为，一、对于原告是否有权向被告收取物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费等费用的问题。崇左市嘉华房地产开发有限责任公司与广西华盈物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，涉案小区的业主委员会与广西华盈物业服务有限公司签订的《物业管理合同》，合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述两份合同对包括被告在内的小区全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用。原告作为广西华盈物业服务有限公司的分公司，广西华盈物业服务有限公司将崇左的物业服务交由原告全权处理，并明确原告有权以自己的名义对欠缴物业管理相关费用的业主进行催收和诉讼。因此被告应当向原告支付欠缴的物业服务费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费共计17490.62元。二、对于原告要求被告支付滞纳金是否应予支持的问题。《前期物业管理服务协议》、《物业管理合同》约定了缴纳物业服务费用的期限，并约定逾期缴费应该支付滞纳金。据此可知，合同中约定的滞纳金其实是迟延缴费的违约金。被告迟延缴费应当承担违约责任。原告现要求被告按每日3‰的标准支付违约金，计算标准偏高，本院酌定被告应当支付的违约金标准为每日万分之一点五。结合先服务后按月收费的合同约定，违约金的计算方式为：以欠缴费用期间每月应交的物业管理相关费用为基数，按照每日万分之一点五的标准，每笔款项从下一个月开始计算至原告诉请的2016年12月31日。据此计算2栋101号商铺自欠费次月即2014年7月11日至2016年12月31日的违约金为227.39元，3栋101号商铺自欠费次月即2014年9月8日至2016年12月31日的违约金为198.53元,3栋102号商铺自欠费次月即2014年8月8日至2016年12月31日的违约金为236.21元，3栋103号商铺自欠费次月即2014年7月6日至2016年12月31日的违约金为227.39元，4栋107号商铺自欠费次月即2015年2月7日至2016年12月31日的违约金为193.29元。违约金合计1082.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告崇左市超大综合市场有限公司支付原告广西华盈物业服务有限公司崇左分公司物业服务费、公共维修资金、城市生活垃圾处理费共计17490.62元及违约金1082.81元。案件受理费676元，因适用简易程序审理减半收取338元，由原告广西华盈物业服务有限公司崇左分公司负担159元，由被告崇左市超大综合市场有限公司负担179元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审判员  温凤娥二〇一七年六月二十九日书记员  黄冬丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。