文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0406民初379号原告：衡阳市友缘物业有限公司，住所地衡阳市雁峰区湘江南路16-17。法定代表人：李涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘继向，衡阳市中恒法律服务所法律工作者。被告：彭明晨，男，1979年12月18日出生，住衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：曾忠凤（系彭明晨之妻），女，1982年5月1日出生，住衡阳市雁峰区。原告衡阳市友缘物业有限公司（以下简称友缘公司）与被告彭明晨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告友缘公司委托诉讼代理人刘继向，被告彭明晨及其委托诉讼代理人曾忠凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡阳市友缘物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判定彭明晨支付原告物业管理服务费1460元；2.判定彭明晨支付原告违约金827元（在诉讼过程中，友缘公司将该金额变更为289元）；3.判定彭明晨支付律师服务费1000元；4.判定被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月16日，友缘公司与钰景花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为3年，自2016年11月16日起至2019年12月31日止。合同约定高层住宅物业管理服务费1.1元/平方米/月，自该合同签订日起，整改三个月，如友缘公司服务质量全面提高，整改方案100%完成，客观因素除外，经业委会及业主代表和社区验收合格后，每平方米提价0.2元。2017年8月1日，业委会将《钰景花园现场整改验收情况汇报》向全体业主公示，并明确自2017年4月1日起，高层物业按1.3元/平方米/月收取，多层住宅物业按0.8元/平方米/月收取，商业物业按1.7元/平方米/月收取，杂房物业按0.56元/平方米/月收取。彭明晨为钰景花园A栋*单元**户（建筑面积*平方米)业主，于2009年2月10日收房，2010年3月I6日装修入住至今。友缘公司进驻服务至今，彭明晨一直拒交物业管理服务费。经友缘公司多次催交无果，故诉至本院。彭明晨辩称，友缘公司提供的物业服务费存在质量问题：单元门损坏一直未维修，门铃损坏，楼梯间贴满广告，楼道电源开关的电线裸露。物业服务费的标准应执行原合同标准，即0.6元/平方米/月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：友缘公司提供的房产证复印件、催收函，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对友缘公司提供的物业管理委托合同、钰景花园整改验收情况汇报、法律服务合同及收据、《温馨提示》与彭明晨提供的四张照片，双方当事人对于上述证据的真实性及证据来源合法性并未提出质疑，双方所持异议实属各自对证据证明内容、证明目的的认识存在争议，上述证据本身仍可以作为认定本案事实的依据，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：彭明晨系钰景花园小区业主，居住在该小区A栋*单元*房（2009年2月10日收房），该房建筑面积**平方米。2016年11月16日，友缘公司与钰景花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托友缘公司为钰景花园小区进行物业管理，委托管理期限自2016年11月16日起至2019年12月31日。合同约定多层住宅物业管理服务费0.6元/平方米/月。物业服务费按季度缴纳，业主每季度前一次性缴纳该季度物业服务费，逾期按日千分之一支付违约金。自该合同签订日起，整改三个月，如友缘公司服务质量全面提高，整改方案100%完成，客观因素除外，经业委会及业主代表和社区验收合格后，每平方米提价0.2元。2017年8月1日，业委会将《钰景花园现场整改验收情况汇报》向全体业主公示，并明确自2017年4月1日起，多层住宅物业服务费按0.8元/平方米/月收取。另查明，自2016年11月16日起，彭明晨一直未交物业服务费，截至2018年2月28日，拖欠15.5个月物业服务费共计1460元。友缘公司为实现债权委托中恒法律服务所法律工作者刘继向提起诉讼。再查明，庭审中，友缘公司认可在提供服务过程中未能做到及时维修单元大门等共用设备。本院认为，钰景花园业主委员会与衡阳市友缘物业有限公司签订的《钰景花园物业管理委托合同》合法有效，依法对该住宅小区全体业主均有约束力。友缘公司受托按约对彭明晨所在的居住小区进行物业管理服务，彭明晨作为小区业主，理应在接受了友缘公司提供的服务后，及时、足额地支付物业管理费。彭明晨逾期不付物业管理费属违约，应当承担民事责任。结合被告彭明晨提交的证据，可以证明彭明晨居住的住宅单元确实存在单元门损坏未及时维修、电源开关电线裸露等问题，但该问题仍属于一般性瑕疵，因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。被告彭明晨的抗辩，不能构成其拒交物业费的正当理由。另，《钰景花园现场整改验收情况汇报》可以证明《物业管理委托合同》约定的提高服务费标准的条件已经成就，该提价行为并未违反法律法规的规定，应属有效。综上，友缘公司要求彭明晨支付2016年11月16日至2018年2月28日期间物业服务费1460元，符合法律规定，本院予以支持；关于彭明晨是否应当支付违约金的问题，原告友缘公司所提供的物业服务确实存在单元门损坏未及时维修等问题客观上对彭明晨的生活产生影响，构成物业服务的一般瑕疵，故对友缘公司要求彭明晨支付违约金289元的诉讼请求，本院不予支持；对友缘公司要求彭明晨支付律师费1000元的诉请，因《物业管理委托合同》对此并未约定，对友缘公司的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告彭明晨于本判决生效后10日内一次性支付原告衡阳市友缘物业有限公司物业管理费1460元；二、驳回原告衡阳市友缘物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭明晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗 诚人民陪审员  邹端阳人民陪审员  谭曲峰二〇一八年五月十五日法官助理黄学锋代理书记员  谭雅之校对人：黄  学  锋      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。