江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4881号
上诉人（原审被告）：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧（原二招）。
委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：华欣，男，1969年10月28日出生，汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：李二宝，江苏天帆律师事务所律师。
上诉人江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺公司）因与被上诉人华欣商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
万顺公司上诉称，请求撤销一审判决，改判驳回华欣一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋因被法院查封，华欣曾向法院提出执行异议，被法院裁定驳回，表明华欣对该房屋不享有权利。2.因双方没有约定房屋权属登记时间，万顺公司不构成违约，即使存在逾期办理房屋权属登记构成违约，也非根本违约。3.一审判决万顺公司支付华欣购房款利息的同时，又判决万顺公司支付华欣房屋差价，属于对华欣损失计算错误。
华欣二审辩称：1.法院裁定驳回被上诉人的执行异议，华欣没有提起执行异议之诉，是当事人对自己诉讼权利的处分，并不影响到华欣权利。2.一审判决的损失计算没有错误，解除合同基本原则相互返还，万顺公司返还购房款同时应返还法定孳息即利息。最高人民法院审理商品房买卖合同司法解释规定，合同解除后出售方应当返还购房款及利息，并赔偿损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
华欣向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除万顺公司与华欣签订的沭阳县阳光绿洲小区xx号楼xx单元xxx室、xx单元xxx室房屋买卖合同；2.万顺公司返还华欣购房款551184元及利息（自2013年3月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；3.由万顺公司赔偿华欣房屋差价损失及装修损失合计683581元。
一审法院认定事实：华欣借用案外人江苏天园项目管理集团有限公司资质与万顺公司签订《工程造价咨询合同》，约定由案外人江苏天园项目管理集团有限公司为万顺公司提供工程造价咨询服务。2012年9月24日，华欣与万顺公司就咨询费用进行结算，确定万顺公司合计欠华欣咨询费用1135000元，已付135000元，尚欠1000000元。
2013年3月20日，经双方当事人协商，约定由万顺公司将其开发的阳光绿洲小区xxx号楼xx单元xxx室、xxx号楼xx单元xxx室房屋出售给华欣，购房款以万顺公司欠华欣的咨询费用予以冲抵，其中xxx号楼xx单元xxx室房屋总价款为257760元、xx号楼xx单元xxx室房屋总价款为293424元。同日，万顺公司向华欣出具《交房通知单》两份，将涉案两套房屋交付给华欣使用，华欣接收房屋后向万顺公司缴纳了相应的交房费用、天然气初装费用，并向江苏大邦物业管理有限公司缴纳了相应的物业费用、装修保证金等费用。
2015年5月5日，案外人桑文月依据一审法院于2015年3月27日作出的已经发生法律效力的（2014）沭开民初字第2318号民事判决，予以立案执行。在执行过程中，因万顺公司未按期履行义务，一审法院依法查封万顺公司所有的位于沭阳县××绿洲小区××楼××单元××室、××楼××单元××室及××楼××单元××室房屋××套，并委托相关评估机构对上述房屋进行价格鉴定。经鉴定，上述三套房屋的评估价格分别为人民币439000元、486800元及363900元。因上述房屋未能拍卖成功，一审法院于2017年1月3日依法作出（2014）沭执字第2445号之七执行裁定书，裁定：被执行人江苏万顺置业有限公司所有的位于沭阳县××绿洲小区××楼××单元××室、××楼××单元××室及××楼××单元××室房屋使用权分别以人民币356000元、394000元和295000元抵归申请执行人桑文月所有，用于被执行人江苏万顺置业有限公司偿还申请执行人桑文月的债务。现涉案两套房屋已交付案外人桑文月使用。
一审法院认为，华欣无相应工程造价咨询资质借用案外人江苏天园项目管理集团有限公司资质以该公司的名义与万顺公司签订《造价咨询服务合同》，华欣为实际咨询服务的提供者的事实有案外人江苏天园项目管理集团有限公司出具的情况说明予以证明。华欣以自己名义与万顺公司进行结算，万顺公司将自己所有的房屋出售给华欣用以偿还尚欠华欣的咨询费用，表明万顺公司亦认可华欣为涉案咨询费用的实际享有者。
万顺公司向华欣出具《阳光绿洲交房结算清单》及《收款收据》，将造价咨询合同关系转变为商品房买卖合同关系，将造价咨询费用转为已付购房款，并对房屋房号、总价、单价等内容作出了明确约定。双方经协商一致终止造价咨询合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的造价咨询合同履行提供担保，而是万顺公司在造价咨询合同到期后难以清偿债务的情况下，将其所有的商品房出售给华欣的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，万顺公司向华欣出具的《阳光绿洲交房结算清单》中具备了所购买商品房房号、购买人、总价、单价、房屋面积等主要条款，且华欣已用万顺公司尚欠的造价咨询费抵冲全部购房款。因此，万顺公司出具《阳光绿洲交房结算清单》应当认定为商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同关系。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，万顺公司作为涉案房屋的出售方，应当承担将涉案房屋的交付义务。现涉案房屋因万顺公司欠案外人桑文月债务而被依法裁定归案外人桑文月，万顺公司已无法将涉案房屋交付给华欣，已构成违约，且导致合同目的已无法实现。故华欣要求解除双方之间签订的商品房买卖合同关系，符合法律规定，依法应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故华欣要求万顺公司退还购房款及资金占有期间的利息，符合法律规定，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，华欣要求万顺公司赔偿房屋差价损失，系涉案商品房买卖合同履行后华欣可以获得的利益损失，符合法律规定。房屋差价的具体数额按照一审法院在拍卖涉案房屋前依法委托相关评估机构所评估的价格予以认定，差价损失为374616元（439000元+486800元-257760元-293424元）。因华欣提交的两份装修合同中均未载明装修的具体项目及物品，xxx号楼xx单元xxx室房屋的装修范围包括对应的车库，对于装饰装修物品的具体价值无法确认。因华欣提供的装修合同不足以证明其装修损失，可待证据充足后另行主张。
综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除华欣与江苏万顺置业有限公司订立的关于沭阳县阳光绿洲小区xxx号楼xx单元xx室、xx单元xxx室房屋买卖合同；二、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还华欣购房款551184元及利息（以551184元为基数，自2013年3月21日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、江苏万顺置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿华欣房屋差价损失374616元；四、驳回华欣的其他诉讼请求。案件受理费17106元，由华欣负担2106元，江苏万顺置业有限公司承担15000元。
二审中，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。
二审中，本案争议焦点为：万顺公司是否构成违约，若构成违约，应承担的违约责任如何确定。
本院认为，以物抵债，系债务清偿方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定的，应属有效。若当事人达成的以物抵债协议约定以成立新债的形式消灭旧债，则构成债的更改；若当事人达成的以物抵债协议目的仅用于偿还旧债，则在新债未履行之前，旧债也同时存在。无论何种情况，债权人均有权向债务人主张新债。本案中，万顺公司于2012年9月24日与华欣就咨询费用进行结算，并确认万顺公司尚欠华欣咨询费1000000元。该行为表明万顺公司认可其实际上与华欣之间存在造价咨询服务合同关系，并认可华欣实际履行了合同义务，双方经结算后所确认的债权债务关系不违反强制性规定，应受法律保护。2013年3月20日，双方当事人就阳光绿洲小区xxx号楼xxx单元xxx室、xxx号楼xxx单元xxx室房屋签订买卖合同，约定华欣以其对万顺公司享有的咨询费债权抵充上述房屋购房款，该买卖合同实际上属于以物抵债协议，不违反法律的强制性规定，依法应属有效。华欣基于商品房买卖合同对万顺公司享有新债，有权要求万顺公司履行商品房买卖合同，若万顺公司构成违约，应承担相应的违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，万顺公司因未履行法院生效判决确定的义务，在万顺公司尚未履行为华欣办理不动产权属登记前，上述房屋被法院作为执行标的物用于清偿万顺公司所欠债务，致使万顺公司已经不能履行向华欣交付房屋的义务，构成根本违约，华欣有权要求解除合同，并要求万顺公司赔偿损失。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，华欣主张要求万顺公司在返还房屋价款同时赔偿房屋增值部分价款损失（差价损失），实质上就是要求万顺公司赔偿合同履行后可得利益损失。因可得利益损失是以合同履行为假定条件，则因履行合同所支付的价款已经转化可得利益，故主张可得利益后就不应再主张因支付价款所产生的银行利息损失。一审法院判决万顺公司赔偿华欣可得利益，又判决万顺公司赔偿华欣支付购房款利息损失，系对法律理解错误。
综上，万顺公司上诉理由部分成立，所对应上诉请求依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但对万顺公司应承担的损失赔偿认定不当，导致判决结果错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持沭阳县人民法院（2017）苏1322民初643号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更沭阳县人民法院（2017）苏1322民初643号民事判决第二项为：江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还华欣购房款551184元。
一审案件受理费17106元，由江苏万顺置业有限公司承担15000元，华欣负担2106元；二审案件受理费17106元，由江苏万顺置业有限公司负担16000元，华欣负担1106元。
本判决为终审判决。
审判长 徐建华
审判员 徐 兵
审判员 孙 权
二〇一八年三月六日
书记员 晏 鸾
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