南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初385号原告（反�被告）：广西坤恒幕墙装饰工程有限公司，住所地南宁市兴宁区邕武路。法定代表人：熊贤坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁天捌，广西万通律师事务所律师。被告（反诉原告）：广西棋川商贸有限公司,住所地南宁市高新区创新路西段。法定代表人:余凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦开林，广西安信律师事务所律师。原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司（以下简称坤恒公司）与被告广西棋川商贸有限公司（以下简称棋川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案后，依法适用简易程序审理，被告棋川公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年5月31日裁定转为普通程序，并于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告坤恒公司的法定代表人熊贤坤及委托诉讼代理人梁天捌，被告棋川公司的委托诉讼代理人韦开林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)坤恒公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告坤恒公司与被告棋川公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告棋川公司向原告坤恒公司返还保证金20000元及2016年3月至2016年4月期间的租金13920元；3.被告棋川公司向原告坤恒公司赔偿装修损失87779元；4.被告棋川公司向原告坤恒公司赔偿经济损失13920元；5.本案诉讼费用由被告棋川公司承担。诉讼过程中，坤恒公司将第一项诉讼请求变更为：确认原告坤恒公司与被告棋川公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同书》无效。事实和理由:2014年3月8日，原告坤恒公司与被告棋川公司签订《厂房租赁合同书》,约定被告将位于南宁市青秀区厂房出租给原告使用,面积为870平方米，租赁期限5年，每年月租金分别为6090元、6960元、7168.80元、7383.86元、7606.24元；此外合同对免租期、租赁保证金、租赁物的转让、免责条款等均进行了约定。2014年3月10日，原告坤恒公司与广西南宁臻善美装饰构成有限公司（以下简称臻善美公司）签订《装修合同书》，约定由臻善美公司对涉案厂房进行装修，原告为此支付装修款138599元。厂房装修好后，原告用于经营铝合金门窗业务。2015年12月5日，被告在原告承租的厂房大门前盖起新厂房，并要求原告租用新建的厂房。原告考虑到承租的厂房已满足需要，无须再租赁，故明确告知被告不再承租新建的厂房。2016年2月3日，�告工作人员前往被告财务室欲交纳2016年1月份的水电和2016年2月至4月期间的房租，但被告只收了原告水电费，拒绝收取房租，并告知原告将不再出租涉案厂房，要求原告及时搬走厂房内的设备及材料，否则将停水停电。经多方询问，原告终于得知被告变更后的银行账户，并于2016年3月25日通过银行转账向被告支付了2016年2月至4月的房租。自2016年3月中旬起，被告对涉案厂房进行停电，导致原告无法正常经营。原告多次与被告交涉，但被告均以原告逾期支付租金为由拒绝恢复通电。同时，被告将厂区大门换了大锁没有通知原告，也没有将新的钥匙（门卡）交予原告，导致原告无法正常进出和使用厂房。此外，原告经查询知，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或其他相关报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》�二条的规定，本案《厂房租赁合同书》应为无效合同。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告(反诉原告)棋川公司辩称：1.《厂房租赁合同书》的合同效力由法院依法认定，如法院认定该租赁合同无效，被告愿意将租赁保证金退还给原告坤恒公司；2.原告对厂房内进行大幅度装修改造未向被告提交装修方案，也未得到被告的同意，且原告主张的装修损失及经济损失未经过评估鉴定，故原告要求被告赔偿装修费损失及经济损失于法无据；3.原告经被告电话及短信催促未交纳租金，被告依据租赁合同第12.1条约定对涉案厂房的水电进行限时管制，是合理合法的行为；4.被告于2014年11月5日发函给原告，告知其今后将租金存入变更后的银行账户，被告未提出反对意见，并向变更后的银行账户支付租金，该账户一直处于正常状�，不可能存在原告所称的无法交纳租金的情形；5.被告更换厂区大门大锁，是出于对厂区内承租人的人身、财产权益的考虑，是对厂区进行有效管理的一种方式，并不是刻意针对原告，被告在更换大门大锁前及之后，均有看管人员值守，原告进出厂区并不受任何影响，原告要求被告退还2016年3至4月的租金无事实和法律依据。被告（反诉原告）坤恒公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告坤恒公司向反诉原告棋川公司支付2016年5月至2016年10月期间的厂房租金41760元；2.反诉被告坤恒公司向反诉原告棋川公司支付违约金13920元；3.本案诉讼费用由反诉被告坤恒公司承担。诉讼过程中，经本院释明，反诉原告棋川公司将第一项诉讼请求变更为“反诉被告坤恒公司向反诉原告棋川公司支付厂房占用费41760元”，并当庭撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2014年11月5日，棋川公司发函给坤恒公司告知坤恒公司将租金转账至棋川公司指定的银行账户，当时坤恒公司并未提出异议，并一直交纳租金。2015年12月，棋川公司作为厂区土地的使用权人，在坤恒公司承租的厂棚外的土地上加盖了一个厂棚用作临时车辆的停放，坤恒公司认为棋川公司强加租赁物要求其承租，由此引发双方间的矛盾。2016年1月31日，棋川公司通知坤恒公司交纳租金和水电费，但坤恒公司仅交了水电费，未缴纳厂房租金。经棋川公司多次催促，坤恒公司才于2016年3月25日缴纳2016年2月至4月期间的租金，之后未缴纳任何租金。为维护合法权益，棋川公司提出以上反诉请求，请求判如所请。原告（反诉被告）坤恒公司对被告（反诉原告）棋川公司的反诉辩称：2016年2月3日，坤恒公司到棋川�司财务室缴纳2016年2月至4月期间的租金时，棋川公司拒绝收取，并非坤恒公司故意拖欠租金，棋川公司在没有任何催缴通知的前提下就于2016年3月对涉案厂房进行停电，并于2016年3月28日更换厂区大门大锁，棋川公司的上述行为导致坤恒公司无法正常出入和使用厂房，故棋川公司无权向坤恒公司收取2016年3月及之后的占用费。本院经审理认定事实如下：2014年3月8日，原告坤恒公司（原南宁市坤恒幕墙装饰工程有限公司，乙方，承租方）与被告棋川公司（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同书》,约定：1.甲方将位于南宁市青秀区厂房出租给乙方使用,面积为870平方米，租赁物的功能为生产厂房，租期从2014年5月1日至2019年4月30日；2.五个租赁年度的月租金分别为6090元、6960元、7168.80元、7383.86元、7606.24元，季度租金分别为18270元、20880元�21506.40元、22151.59元、22818.70元，乙方应于每季度头一个月10号或该日以前向甲方支付当季租金，并由乙方汇至甲方指定的银行账号，或按双方书面同意的其它方式支付；3.水每吨3.80元，电每度0.85元，水电费按实际计量表读数计收，由甲方于每月5号前收取；4.租赁保证金20000元，租期届满乙方缴清租金及其他应付费用，并依约交还租赁物后5日内，甲方向乙方退还租赁保证金；5.如乙方需对租赁物进行装修、改建，需事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意；6.甲方在三年内不得终止合同，三年后终止合同要支付合同当月租金的两倍作为赔偿；7.租赁期间，若乙方拖欠租金超过半个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由乙方承担；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告坤恒公司向被告棋川公司支付保证金20000元、首季度租金18270元，被告将厂房交付原告使用。2014年3月10日，坤恒公司与臻善美公司签订《装修合同书》，约定由臻善美公司对租赁物进行装修，坤恒公司为此支付装修款138599元。2015年12月棋川公司在涉案厂房的门前加盖了一个厂棚，双方由此引发纠纷。后棋川公司以坤恒公司未按时交纳2016年2月至4月期间的租金为由，于2016年3月中旬对涉案厂房进行停电。2016年3月25日，坤恒公司向棋川公司支付2016年2月至4月的房租20880元。2016年3月28日，棋川公司更换厂区大门大锁，没有将新的钥匙(门卡)交予坤恒公司。2016年8月20日，棋川公司将涉案厂房的小门换锁。另查明：2007年7月26日，广州军区广西房地产管理分局（甲方）与谭惺（乙方�签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市邕宾路六号（广桂字第5845号坐落）的房屋建筑面积2000平方米、场地面积1000平方米出租给乙方使用；租赁用途为开展仓储及物流业务、开办工厂和市场；租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日；合同第九条第一点约定：甲方因军事需要提前终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；此外，该租赁合同的补充条款还约定，上述租期届满后，如无部队使用，则甲方再续租给乙方第二、第三、第四、第五共4个五年租赁期。2010年10月27日，谭惺与棋川公司签订《房地产租赁合同》，约定谭惺将坐落在南宁市邕宾路六号部队营区内面积为30.3亩的场地出租�棋川公司使用，租赁用途为仓库、办公，租期自2011年2月1日至2013年12月29日，该合同补充条款还约定，第一个三年租赁期满后如无部队使用，谭惺再续租给棋川公司三个三年期。合同签订后，棋川公司在上述场地上搭建了涉案厂房。庭审中，棋川公司自认其搭建的厂房未办理相关报建手续。还查明：2016年3月15日，原告的名称变更为广西坤恒幕墙装饰工程有限公司。诉讼过程中，原告向本院申请将立案时原告的名称“南宁市坤恒幕墙装饰工程有限公司”变更为“广西坤恒幕墙装饰工程有限公司”。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《厂房租赁合同书》、《装修合同书》、《装修清单》、《收据》、《军队房地�租赁合同》、《房地产租赁合同》、《企业变更通知书》、微信聊天记录、变更公司名称申请书、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”未依法取得建设工程规划许可证的建筑是违法建筑，违法建筑因其建造行为的违法性，并不能产生设立物权的法律效果。同时，《中国人民解放军房地产管理条例》第三十六条规定：“军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登�手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。”本案被告棋川公司出租的厂房未经相关行政主管部门批准建设，没有取得建设工程规划许可证等审批手续，也未取得房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告坤恒公司与被告棋川公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同书》属无效合同，原告坤恒公司主张确认涉案合同无效有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于返还租金的问题。《中华人民共和国合同法》五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”棋川公司以坤恒公司未按时支付2016年2月至4月期间的租金为由，于2016年3月中旬开始对涉案厂房进行停电，坤恒公司于2016年3月25日补交了该期间的租金20880元。虽然棋川公司称其于2016年3月28日更换厂区大门大锁并不影响坤恒公司工作人员进出厂区，但从坤恒公司法定代表人熊贤坤与厂区其他人员的微信聊天内容可以看出，厂区门卫并不像棋川公司所说随时为没有大门钥匙或门卡的承租人开门，坤恒公司进出厂房确实受到限制，棋川公司停电及更换厂区大门大锁却未交付大门钥匙或门卡的行为已经导致坤恒公司无法正常使用涉案厂房，故本院酌定由坤恒公司向棋川公司支付占用费至2016年3月，棋川公司向坤恒公司退还2016年4月份的租金，该期间的租金为6960元。关于返还保证金的问题。涉案租赁合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。庭审中棋川公司表示愿意退还坤恒公司所交的保证金20000元，故对坤恒公司诉请棋川公司退还保证金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于赔偿装修损失的问题。租赁合同第10.1条约定，如坤恒公司需对租赁物进行装修、改建，需事先向棋川公司提交装修、改建设计方案，并经棋川公司同意。棋川公司交付给坤恒公司使用的厂房是一层简易砖瓦房，坤恒公司承租后对涉案厂房进行装修并用于生产经营铝合金门窗业务，棋川公司作为厂区的实际管理者，在厂区设有办公地点，有工作人员对厂区进行管理，可以推定棋川公司对坤恒公司的装修是知道或者是应当知道的，但棋川公司在坤恒公司装修过程中及之后的时间里一直未提出异议，视为棋川公司对坤恒公司的装修行为是认可的，故棋川公司关于坤恒公司的装修工程未征得其同意，应由坤恒公司承担全部损失的主张不能成立。根据《最高人民法院》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中坤恒公司委托臻善美公司的装修均为基础装修，属于已经形成附合的装饰装修物。坤恒公司称已向臻善美公司支付装修款138599元，有装修合同书、装修清单、臻善美公司出具的收据为凭，本院予以采信。因坤恒公司承租涉案厂房的租期为2014年5月1日至2019年4月30日，坤恒公司主张按照租期内分摊装修费的方法，要求棋川公司赔偿剩余租期内的装修费并无不妥。涉案租赁合同剩余租期为2016年4月至2019年4月，该期间的装修费为85469元（138599元÷60个月×37个月），故棋川公司应向坤恒公司赔偿装修损失费85469元。关于赔偿经济损失的问题。庭审中坤恒公司表明其主张的经济损失是依据租赁合同第12.2条“棋川公司提前终止合同要支付当月租金的两倍作为赔偿”约定来�算的，但该条约定实际是棋川公司违约导致合同提前解除的违约条款，现租赁合同无效，坤恒公司依据该条约定主张经济损失于法无据，本院不予支持。关于棋川公司诉请坤恒公司支付占用费的问题。如前文所述，棋川公司自2016年3月对涉案厂房停电及更换厂区大门大锁的行为已经导致坤恒公司无法正常进出厂区和使用涉案厂房，故棋川公司要求坤恒公司支付2016年5月至2016年10月期间的厂房占用费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《�华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司与被告广西棋川商贸有限公司于2014年3月8日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告广西棋川商贸有限公司向原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司返还保证金20000元、租金6960元;三、被告广西棋川商贸有限公司向原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司赔偿装修损失85469元；四、驳回原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告广西棋川商贸有限公司的反诉请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费3012元（原告已预交），由原告广西坤恒幕墙装饰工程有限公司负担512元，被告广西棋川商贸有限公司负担2500元；反诉受理费596元（反诉原告已预交），由反诉原告广西棋川商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  梁 娟审 判 员  蓝丹丹代理审判员  刘东海二〇一七年三月十五日书 记 员  刘 媛