苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初3155号
原告：程兆齐,男,汉族，1983年7月28日生，住江苏省苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：封春辉，江苏平和成律师事务所律师。
被告：任臻,男,汉族，1952年2月9日生，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：顾妙芬，女，汉族，1953年7月23日生，住上海市虹口区。
被告：陈绵绵,女,汉族，1952年4月1日生，住上海市虹口区。
被告：林琳,女,汉族，1962年5月23日生，住上海市长宁区。
原告程兆齐诉被告任臻、陈绵绵、林琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法由审判员吴牧适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告程兆齐及其委托诉讼代理人王正东、封春辉（参加简易程序开庭），被告陈绵绵、林琳、被告任臻的委托诉讼代理人顾妙芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程兆齐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告的房屋买卖合同；2.判令三被告支付原告违约金23.6万元及房屋差价损失10万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉请房屋差价损失要求调整为20万元。事实和理由：2016年2月1日，原、被告双方签订了关于苏州工业园区时代上城花园一区38幢1002室房屋的买卖合同，合同签订后原告严格按照合同约定履行了义务。但被告却以各种理由明确拒绝继续履行合同。为此，特起诉法院请求判如所请。
被告任臻辩称：被告2016年元月与“我爱我家”中介签订了为期三个月的独家委托合同（挂牌房屋出售），与我联系的工作人员是实习生小韩。因与妻子陈绵绵经常不在一处，挂牌的事情确实未告知她。后我妻子到苏州要求撤销挂牌，并明确告知小韩和店经理不同意卖房。当年二月初，我和妻子赴西班牙旅游通讯不便，中介写了委托书发给我说明是下意向金，说我在国外客户也不敢下定金，要求我让国内亲属即我表妹林琳代理。房屋买卖合同我没有委托表妹林琳去办理，只是请她去帮我收定金，我出的委托书是针对之前中介介绍的其它客户，但中介让林琳签陈绵绵的名字，还对其称我是知道的，这不是事实。请求法院撤销合同，驳回原告诉讼请求。
被告陈绵绵辩称：我自始至终未同意出卖房屋。得知我丈夫任臻与中介签订了独家委托后，我特意去苏州和中介协商，要求撤销委托，中介不肯，一定要挂牌到代理期限终止的4月3日后摘除。而且代理的定金500元也未实际交付我丈夫。3月8日，我和丈夫旅游回来后，我又发短信告诉中介不卖房子。出售的房屋是我与丈夫的共同财产，中介明知主体不合格还利用我夫妻不在本地，欺骗我们亲属强行操作订立买卖合同，是侵犯我们财产权的行为，这合同签订的很不正常，还有阴阳合同、擅自将房屋内财产送与买方等侵权行为。请求法院判令驳回原告诉讼请求。
被告林琳辩称：中介通知我去替亲戚代签合同，当时我以为是签居间合同。中介工作人员闫某说被告任臻知道情况，要我只要看看金额。合同是标准文本，任臻夫妇当时在西班牙旅游有时差不方便确认。按中介要求签了他们夫妇的名字，但我确实未收到过陈绵绵的委托书，也没有看到中介出示委托，陈绵绵也未告知过我要卖房。我认为合同不成立。
经审理查明：本案所涉物业苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区38幢1002室房屋所有权人为陈绵绵，共同共有人任臻。2016年1月3日，被告任臻（合同甲方）与苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”/合同乙方）签订《独家委托协议》（合同编号DJ0026988）一份，约定甲方全权委托乙方独家代理出售上述房屋，载明共有权人陈绵绵，原屋内物品全部留下（第一条）；甲方保证已征得所有共有人同意（第三条）；代理销售总价240万元，如乙方与客户议价达到或超过此价格时，乙方可直接代理甲方收取客户定金并与客户按本协议内容签订房屋买卖定金协议（第四条）；代理期限为2016年1月4日至4月3日。甲方允许乙方进行网上居间委托和挂牌备案操作（第五条）；乙方在签订本协议并在苏州市住建局网站挂牌成功后1个工作日，支付甲方500元作为销售保证金（第八条）；该协议还约定了其它相关事项。甲方任臻，乙方我爱我家公司均在协议落款处签名盖章。
同年1月26日，被告任臻通过手机短信向我爱我家公司工作人员发送讯息，内容为“本人任臻现委托林琳女士全权处理九龙仓一期38幢1002室房屋买卖合同签订事宜，本人承担受托人本事宜一切法律责任。”
同年2月1日，被告林琳代表被告任臻、陈绵绵夫妇（出卖人）与原告程兆齐（买受人）、居间方我爱我家公司签订《房屋买卖合同》（编号：17967）及《补价协议》各一份，合同主要内容为：就苏州工业园区东沙湖路111号时代上城花园一区38幢1002室房屋买卖事宜达成协议：成交价236万元（实际成交价241万元，即在资金托管当日自行交割5万元），约定成交价10%的违约金236000元，并由违约方承担中介方佣金；2016年3月18日前补齐交易资料，20日前办理网签。合同另行约定了其它相关事项。原告程兆齐、被告林琳及居间方我爱我家公司均在合同上签名或盖章。
同年3月13至19日，原告程兆齐均与被告任臻多次通话协商购房事宜，任臻以定金未实际取得，房价涨、妻子不同意出卖房屋为由未同意协助办理房屋过户手续。
审理中，原、被告均申请证人闫某出庭作证。闫某的证人证言主要是：证人系苏州我爱我家房地产经纪有限公司雅戈尔太阳城门店的负责人，任臻2015年12月底到我爱我家时代上城店进行登记出售涉案标的房产。任臻、陈绵绵夫妇2016年1月的时候一起来过我公司要求出卖房屋的。我公司工作人员2016年1月29日带原告去看房，原告当即要求购买。因任臻在湖南长沙工作，成交价是居间方与任臻沟通后以241万成交。双方约定2016年2月1日签订购房合同，因任臻、陈绵绵国外旅游，所以委托林琳代签合同并收取定金，在签订合同期间林琳与任臻是电话确认的，签约风险以及委托书都是林琳签的，但确实没有联系过陈绵绵。约定2016年3月20日前办理网签。到3月初原告说款项已到位，证人分别与任臻、陈绵绵做了沟通，当时陈绵绵拒绝卖房，一是没有拿到定金，二是房价上涨，三是网签时间拖得太长，任臻一直同意的。现在原告就起诉到法院。
审理中，原告确认其支付的定金居间方我爱我家公司已经退还，已出具收据。原告另行提供同小区其它房屋成交合同，证明本案所涉房屋价格上涨3300元/平方米左右。
上述事实，有《独家委托协议》、《房屋买卖合同》、定金收据、林琳出具的《声明》、买卖双方来往短信、通话记录及本院庭审笔录等证据予以证实。
本案争议焦点是被告陈绵绵是否应当承担违约责任及原告的损失如何确定。
本院认为：本案所涉房屋买卖合同系程兆齐与任臻两方真实意思表示，对双方产生法律约束力。但房屋买卖属普通公民家庭重要财产的流转，交易各方均应当比一般交易采取更为审慎严谨的态度进行之。被告任臻未征得共有人明确同意，先就夫妻共同所有的房产擅自单方挂牌出售，之后又单方委托亲属与原告签订房屋买卖合同，对造成本案纠纷应当承担主要责任。
原告程兆齐作为房屋的买受方，在未确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下就与其中部分产权人，即被告任臻，所委托的亲属即被告林琳签订房屋买卖合同，其自身在重大交易中的谨慎注意义务明显不足，也是构成房屋买卖合同现未能实际履行的因素之一，应当承担次要责任。
因被告陈绵绵既未在之前的《独家委托协议》上一并签字确认，之后对林琳在《房屋买卖合同》上代签其名字的行为效力也不予追认。原告主张被告陈绵绵从始至终知道卖房事实并同意出售房屋，但未能举证证实，本院认为共有人同意出售房屋应当以明示的方式作出相应行为，不应以推断确定，故原告的主张缺乏事实依据，仅为其个人臆断，本院不予支持，该合同条款对陈绵绵没有约束力；同时根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告与任臻的房屋买卖合同亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，但依法不能继续履行。现原、被告各方均认可解除合同，本院予以照准。
至于原告损失的赔偿，合同约定的违约金为236000元。原告提供参考的同小区房屋成交价格符合房地产市场实际情况，应予采信，同时考虑正常的交易成本，本院认为原告现主张的违约金已明显足以弥补其损失，故其再行主张房屋上涨差价损失20万元则缺乏事实依据，本院不予支持。结合原告自身在合同签订中的明显疏忽，本院酌定本案合同所涉违约金按责任比例70%、30%计算，由原告自行承担30%，由被告任臻承担70%即165200元。因原告并无证据证明被告陈绵绵对于涉案的房屋买卖合同的签订知情并同意，故其要求陈绵绵对其损失承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；被告林琳经查明系被告任臻的委托人，依法不承担合同责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告程兆齐与被告任臻2016年2月1日签订的《房屋买卖合同》（编号：17967）于本判决生效之日起予以解除。
二、被告任臻于本判决生效之日起十日内支付原告程兆齐违约金165200元。
三、驳回原告程兆齐其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6340元，由原告程兆齐负担3170元，被告任臻负担3170元。该款原告已预交，本院不再退还，被告任臻负担部分由其在履行前述付款义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 吴 牧
人民陪审员 贾继祥
人民陪审员 殷荣冠
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 赵 从
赵菲
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