湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂老河口民初字第00033号
原告姚全国，男，1963年10月3日生。
委托代理人任永昌，男，老河口市光化法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权代理。
被告李万成，男，1955年3月26日生。
被告秦玉英，女，1963年11月23日生，系李万成之妻。
共同委托代理人戴锋，男，老河口市中山法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权代理。
原告姚全国与被告李万成、秦玉英返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的代理人任永昌与被告李万成、秦玉英的代理人戴锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚全国诉称，原告母亲邓淑贞生前于1999年购买了坐落在老河口市某某路中段某某综合楼2单元4层02室，并于1999年3月11日取得了房屋所有权证。原告父亲姚富堂与母亲共生育三子女，即长女姚菊彗、次女姚玉洁、儿子姚全国。姚富堂于1996年6月病故，邓淑贞于2006年病故。遗留的该房屋，2014年11月25日原告依法取得所有权并办理了房屋产权证。被告李万成、秦玉英夫妇无故占用原告母亲遗留的房屋，经多次做工作，被告拒不腾退，占用至今。请求依法判令被告腾退老河口市某某路中段某某综合楼2单元4层02室，并支付占用费1800元／月（从2014年12月1日起至腾退之日）。
原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：
证据一：原告的身份证复印件一份，证明原告的身份；
证据二：房屋所有权证一份，证号字第9920XXX号，证明原告母亲邓淑贞的合法房产，原件房产局已收回；
证据三：老河口市人民法院（2014）鄂老河口民初字第01179号民事调解书一份，证明原告继承母亲的房屋；
证据四：房屋所有权证一份，证号字第00046XXX号，证明原告取得房屋所有权证；
证据五：被告的身份信息登记表，证明被告的身份。
被告李万成、秦玉英辩称，一、原告诉请不能成立，答辩人是因开发商老河口市华侨企业有限责任公司（以下简称华侨公司）欠款抵偿，签有协议，已于1997年11月19日住进该房屋，并于1998年3月27日办理用电手续。2000年为了办证与该公司签订合同。后由于该公司法定代表人吴方业外出，未能办证。答辩人从1997年对该房已享有物权并已出资数十万元装修，未办理登记不影响合同的效力。期间长达十八年无任何人提及房屋有纠纷。现原告要求腾房理由不能成立，应予驳回。二、原告之母邓淑贞系华侨公司法定代表人吴方业之岳母，该房产证办理给邓淑贞是恶意串通取得，不能对抗善意取得的答辩人。综上，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：
证据一、抵房协议一份，证明1997年11月19日被告与华侨公司抵房协议及该公司交付了此房屋；
证据二、被告秦玉英的用电立户手续一份，证明1998年3月27日被告秦玉英办理的用电登记；
证据三、房屋购销合同一份、收据一份华侨公司证明一份，证明2000年为办理证件双方补签的房屋购销合同及华侨公司证明该房屋属被告所有；
证据四、被告于2000年12月17日向该公司出具的办证欠条一份。
经庭审质证，被告对原告的证据一身份证无异议；对证据二邓淑贞的房产证的真实性无异议，但认为邓淑贞是华侨公司法定代表人吴方业前妻的母亲，办理该证件时该房屋已抵偿并交付给了被告方，属一房多卖或重复买卖；对原告的证据三人民法院的生效文书无异议，但认为系原告亲属内部间的继承份额确认，对被告不发生效力；对证据四原告的房产证与原件核对后，其真实性无异议，但认为该证件也无法抗衡被告已于1997年接收该抵偿房屋的事实。原告对被告的证据一即抵房协议的真实性有异议，认为1997年该房屋尚未建成，认为签名是伪造的；对证据二秦玉英的用电立户手续的真实性无异议，但对该用电登记有异议，因为原告已于1999年办理了房产证，秦玉英是2000年3月28日登记用电，侵犯了原告的权益；对证据三的购房协议、收据及证明与原件核对无异议，但认为该证据的证明力有异议，认为该合同是伪造的，收据有多次涂改，应提供华侨公司的工商登记；对证据四的欠据有异议，认为与本案无关联性，借支人不明确。被告并申请本院调取邓淑贞的房产登记资料。本院依法调取了邓淑贞在老河口市住房保障和房屋管理局1999年1月20日私有房产所有权登记申请表一份、华侨公司1998年10月6日向邓淑贞出具的购房款68000元收据一份、邓淑贞身份证件、1998年4月12日邓淑贞的房屋购销合同一份，证明邓淑贞房屋产权证的登记情况。对本院调取的邓淑贞的房产登记证据，原、被告均确认无异议。对上述被告无异议的原告提供的证据一、二、三、四和原告无异议的被告提供的证据二、三及本院调取的邓淑贞的房产登记材料，本院予以采信。原告对被告的证据一、四提出的异议无相关证据证实，该证据本院予以采信。
经审理查明，位于老河口市某某路中段南侧的综合楼，由原华侨公司（现已歇业）开发建设。1997年11月19日因华侨公司拖欠被告李万成、秦玉英的木材款61500元，由该工程的监理方负责人宋海燕以该公司名义并加盖该公司印章，与被告秦玉英签订抵房协议一份，将某某路中段的综合楼东单元四楼东户一套三室两厅住房以陆万元价格抵给秦玉英所有。并约定房产证由华侨公司办理，秦玉英承担1500元费用；被告自行办理水电立户，费用自理。协议签订后被告夫妇即对该房屋进行了装修并入住至今。1998年3月27日被告夫妇以秦玉英登记报装照明用电，2000年3月28日老河口市供电局市区供电工区登记秦玉英申请书编号16117、编定户号83。2000年3月27日被告秦玉英再次与华侨公司法定代表人吴方业签订房屋购销合同（格式合同）一份，约定“甲方（吴方业）在老河口市某某路中段地段开发商品楼二栋，甲方将东单元东端4楼3室2厅的房子出售给乙方（秦玉英），单价435元／㎡”，约定“房产证、水、电立户手续由乙方自己办理，或委托甲方代为办理，费用由乙方结算”，该合同并加盖华侨公司印章。同年7月9日华侨公司向被告出具证明一份，证明“华侨公司在某某路综合楼东单元四楼一﹟住宅房壹套经双方协商产权归秦玉英所有。”同年12月5日吴方业向被告秦玉英出具购房款60000元填充式收条一张，并加盖吴方业个人印章。同月17日吴方业因欠现款壹仟伍佰元向被告秦玉英出具借支单一份，亦加盖吴方业个人印章。二被告至今未对该房屋申请办理产权登记。原告邓淑贞系华侨公司法定代表人吴方业之岳母，即吴方业前妻姚菊慧之母。1998年4月12日邓淑贞与华侨公司签订房屋购销合同一份，将某某路中段东单元四楼东端东单元三室一厅，面积138㎡，按单价497.25元／㎡，总价68000元，出售给邓淑贞。约定邓淑贞先预交5000元，余款在1998年12月底交清。并约定“如在协定时间内甲方（华侨公司）交不出房子，乙方（邓淑贞）搬不了家，甲方按照银行计算利息的两倍付给乙方，如乙方要求退房或不能按时交付房款，乙方按房款的30%赔偿甲方损失，如乙方交不够全部房款并要求先使用房子，则甲方不予以办理房产证，产权仍属甲方所有，如30日内乙方仍不能交清房款则请主动搬离并交付违约金。”等其他约定。1998年10月6日华侨公司及吴方业向邓淑贞出具了购房款68000元的收据并加盖了公章。1999年1月20日邓淑贞向老河口市房管局申请办理房产所有权证。老河口市房管局于1999年3月11日为邓淑贞办理了某某路中段东单元东侧四层房屋所有权证，证号字第99XXX78号。但邓淑贞一直未接收使用该房屋。2006年3月26日邓淑贞病故（其夫姚富堂已于1966年6月病故）。邓淑贞的继承人姚全国、姚菊慧、姚玉洁因继承提起诉讼，经我院调解于2014年6月10日做出2014鄂老河口民初字第01179号民事调解书，协议内容“被告姚菊慧、姚玉洁放弃对老河口市大桥路中段东单元东侧四层房屋的继承权；原、被告母亲邓淑贞遗留的位于老河口市某某路中段东单元东侧四层房屋（所有权人为邓淑贞，房产证号为字第99XXX**号，建筑面积为138㎡）由姚全国一人继承。”该调解书已发生法律效力。原告姚全国于2014年11月25日办理了该房屋的所有权证，证号老河口市房权证市区为字第00046X**号。2015年1月4日原告诉至本院，要求二被告腾退该房屋并支付占用费。经本院明释，二被告以华侨公司因拖欠其木材款已于1997年签订抵偿协议并将该房屋交付给二被告为由，暂不对原告的房产证件提起行政（撤销）诉讼。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案诉争的位于老河口市某某路中段东单元东侧四层住宅房屋一套，原告的物权权益系经继承诉讼后于2014年11月25日登记取得，被继承人邓淑贞系于1998年4月12日与该综合楼开发公司华侨公司签订房屋购销合同、支付购房款后于1999年1月20日登记取得物权；但该房屋因华侨公司拖欠被告的木材款已在1997年11月19日通过签订抵偿协议抵偿并交付给了二被告，二被告已占有、管理、使用该房屋，邓淑贞并未实际接收、管理和使用该房屋。对于涉及一房数卖的权利保护顺位，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定。本案二被告对诉争房屋通过签订抵偿协议取得并居住、使用至今，按照合同约定进行了水电立户登记；未办理物权登记的，不影响其抵偿合同的效力，二被告对该房屋系善意接受抵偿、占用该房屋。原告物权的原始取得人邓淑贞对该房屋仅进行了物权登记，合同销售人华侨公司未能向邓淑贞交付房屋，属对该房屋购销合同的履行不能，妨碍了原告对该房屋物权的行使，原告应在出售义务人依法消除他人对该房屋物权妨碍向购买人交付履行后行使。该房屋的购买人邓淑贞现已死亡，原告通过继承诉讼取得了邓淑贞的合同权利义务；原告要求二被告腾退房屋及支付占用费的主张，因无有效证据证明二被告系无权占有、使用，其权利的原始取得亦位于二被告的抵偿合同之后，原、被告的合同共同出售人华侨公司并未对二被告的合同提出异议，二被告与原告并未形成侵权关系，故原告的主张本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告姚全国的诉讼请求。
案件受理费1000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 贾建伟
审 判 员 刘 丹
代理审判员 彭 涛
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 隋 鹏