北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初1470号
原告:北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司，营业场所北京市顺义区天竺空港工业区B区，组织机构代码×××。
负责人：杨大航，经理。
委托诉讼代理人：代雪峰，男，1982年9月23日出生。
委托诉讼代理人：王海军，北京市扶正律师事务所律师。
被告日光薄膜科技（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区车公庙天安创新科技广场A座1705号，组织机构代码×××。
法定代表人：陈冠宇，总经理。
委托诉讼代理人：李晓静，北京继来律师事务所律师。
原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司（以下简称空港公司）与被告日光薄膜科技（深圳）有限公司（以下简称日光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告空港公司委托诉讼代理人代雪峰、王海军、被告日光公司法定代表人陈冠宇以及委托诉讼代理人李晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告空港公司诉称：
2010年8月，空港公司与日光公司签订《厂房租赁合同》一份，租赁期从2010年9月1日起至2015年8月31日止。租金按月支付，2013年9月1日起每月10日前向空港公司缴纳当月租金，金额为28850元人民币。双方约定若日光公司逾期未交付租金、水费、电费等应付款项的，空港公司按日计算收取未付款项的千分之一作为违约金。合同签订后，空港公司依约定履行了合同义务，但日光公司自2014年6月再没有缴纳过租赁费用。合同到期终止后，双方没有续签新的租赁协议，而日光公司一直占用租赁物，未腾退交还租赁厂房，空港公司与日光公司协商给付欠费事宜，但日光公司没有协商诚意，屡次改变协商条件，以经营困难为由一直拖欠至今。故，原告诉至法院，请求判令：1.日光公司给付2013年10月31日前未给付的供暖费及租金56425.25元；2.日光公司立即给付空港公司自2014年6月1日至2015年8月31日期间的租金432750元，并支付自2014年6月1日至起诉之日的违约金，以432750元为基数，按日千分之一的标准计算；3.日光公司向空港公司支付自2015年9月1日至实际腾退之日止的占有房屋使用费，按照每月28850元的标准计算；4.日光公司立即给付空港公司电费19471.2元；5.日光公司立即支付2013年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费198488元；6.案件受理费由日光公司负担。
被告日光公司辩称：
空港公司的起诉部分事实与事实不相符。一、2014年6月以后，空港公司以配电室需要清扫、检查为由，将日光公司承租的厂房的门锁换掉，直到租赁合同期满都未将钥匙给日光公司。期间日光公司多次要求空港公司将钥匙归还，尤其是2015年7月，日光公司的法定代表人来北京与空港公司当面协商，以及再次要求将门钥匙归还以供日光公司正常使用，空港公司均以各种理由拒绝，空港公司认为日光公司在2015年7月8日期间，未将房屋交付给日光公司使用，无权要求该期间的房屋租赁费用。二、租赁合同届满前，日光公司已经收到了空港公司的通知，不再续租，此后日光公司经过多次与空港公司协商，因为空港公司要求的款项与日光公司应付的款项有三十多万元的差额，无法达成一致，空港公司仍拒绝将厂房钥匙交付给日光公司，以致日光公司无法搬出办公设施，现反以日光公司占租赁物为由要求日光公司支付租赁费，于法无据，日光公司不同意该项诉讼请求。三、关于违约金，日光公司认为在租赁合同违约条款中同时有不退还保证金和按日计收违约金的条款，违约金金额过分高于空港公司的违约损失，并且违约标准过高，所以请法庭予以驳回或者酌减。四、日光公司自2010年以后未实际使用厂房，无法确认空港公司的第三项诉讼请求电费的合理依据，日光公司没有用过电，不知道从哪儿发生的。五、关于供暖费，空港公司陈述的事实也与事实不符。租赁合同期间从2010年到2015年，日光公司已经支付了合计193872元，并不仅仅是空港公司陈述的只交纳一年的供暖费用。因为双方未签订相关协议，请空港公司说明每年的标准及收费依据。合同到期后，日光公司未搬出物品的责任在空港公司，故不同意支付此期间的全部费用。2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费日光公司不同意给付。56425.25元日光公司同意支付，租金、占有使用费日光公司不同意支付。租金同意支付到2014年6月20日，根据案件事实我方应当支付房租、供暖费到2014年6月20日，空港公司要求日光公司出具授权书理由是定期到配电室进行安全检查，但空港公司得到授权、换锁、贴封条，直到开庭后第二天长达2年时间没有进去检查，日光公司怀疑空港公司要求日光公司授权换锁的根本原因是日光公司欠付房租情况下收回房屋使用权，留置日光公司财物。2014年6月20日之后，房屋没有实际使用。2015年7月来人要钥匙，验证日光公司怀疑。2015年7月9日，日光公司法人到京谈房租事宜要求空港公司交付钥匙，空港公司拒绝，空港公司不承认日光公司向其要过钥匙，但空港公司认可换锁、贴封条，日光公司一年花费十万租金等各种费用，从外地赶来，不进门，空港公司表示租户欠付租金、换钥匙，让日光公司出入，根据常识，日光公司的陈述有高度可能性，关于使用费，合同终止后，房屋使用费、供暖费日光公司不同意支付。日光公司没有腾退房屋，是空港公司钥匙所致，空港公司有很多救济措施，可以解除合同，留置日光公司财物，法律也规定在一方违约的情况下，对方应采取适当的措施避免损失扩大，而不是要求使用费，即使收取使用费也不应是与房租同等标准。关于供暖费的标准，北京市居民供暖价格通知规定，空港公司应按照该标准2倍收取。保证金日光公司已经交了3个月，已经当做违约金对方不退还给日光公司，再要求损失不符合法律规定。日光公司已经交付保证金79626元，空港公司违约金过高，不同意再支付，同意79626元当作违约金交了，不同意支付电费。
经审理查明：
2010年8月，出租方空港公司（甲方）与承租方日光公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，内容为：“第一条租赁标的：1、本合同所指租赁标的为钢筋混凝土框架结构厂房。位于北京×开发区B区内。2、乙方承租京房权证顺股移字第×号房屋（标准厂房12号楼四层西侧），承租面积为1154平方米，并以此为准计算租金。第二条租赁期限：租赁期从2010年9月1日起至2015年8月31日止。第三条租金及租金的支付方式：1、2010年9月1日至2013年8月31日租金为23元人民币/平方米/月；2013年9月1日至2015年8月31日租金为25元人民币/平方米/月。2、支付方式：（1）按月支付，乙方于2010年9月1日起每月10日前向甲方缴纳当月租金，金额为26542元人民币；于2013年9月1日起每月10日前向甲方缴纳当月租金，金额为28850元人民币；（2）乙方应向甲方缴付相当于三个月租金的金额即人民币79626元作为保证金。乙方原租赁期缴纳保证金46160元人民币，乙方需于本合同签订之日起三日内向甲方补缴保证金差额人民币33466元，租赁期间，保证金不抵作租金，承租期满，厂房经甲方验收合格后，退还乙方保证金。第五条续租和停租：1、租期届满，在同等条件下乙方享有优先续租权，但须在租期届满前九十日以书面形式通知甲方，同时缴付保证金，其金额届时由甲乙双方商定。2、续租时甲乙双方协商，另行签订合同。3、租赁期未满，乙方希望提前解除租赁合同的，须提前九十日通知甲方，双方协商一致意见后，签订退租协议。第七条乙方的权利和义务：1、超过第六条第3款所述用量部分，由乙方缴纳报装费、施工费等费用，并按时缴纳全部用量的使用费，（若超过标准额定用电量，按照1300元/KVA交纳费用）。供热，冬季按有关规定四个月24小时供热（具体事宜双方另签订供暖协议）。第九条合同终止：合同期限届满，本合同自动终止。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同收回厂房：3、乙方连续或累计拖欠租金达三个月的。第十条违约责任：1、若乙方逾期未缴付租金、水费、电费等应付款项的，甲方按日计算收取未付款项的千分之一作为滞纳金；若乙方逾期一个月未缴付租金或其他费用，甲方将停止水、电、供暖等一切服务设施的供应；若乙方逾期二个月未缴付租金或其他费用，甲方将视为乙方单方面终止合同，甲方有权将该厂房另行出租，甲方有权依据本合同追缴欠款，并不返还乙方的保证金。4、如乙方所欠缴的费用已超出其交纳的保证金的数额，甲方有权留置乙方办公、生产设施及其他乙方财产，并有权予以拍卖或变卖等方式保证甲方实现债权。”
2014年6月20日，日光公司出具《授权书》一份，内容为：“我公司所租赁的厂房（北京×区标准厂房12号楼四层西侧）无人办公，长期处于锁门状态。所租赁区域包含该层配电室。兹授权北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司对上述租赁区域门锁进行拆除以便定期对配电室进行安全检查。所更换的新门锁钥匙保存在该物业公司。有效期：自拆除门锁之日起至我公司来人后取走新门锁钥匙的日期止。特此授权！”双方确认日光公司于2014年6月30日拿到钥匙。
2015年6月10日，空港公司委托律师向日光公司发送《律师函》一份，内容为：“贵公司与物业公司于2010年签订了《厂房租赁合同》，合同对租金支付方式有明确约定，并约定逾期付款将承担违约责任。截止到2015年6月贵公司拖欠租金合计：375050元；供暖费20838.5元；租金滞纳金75269.65元；维修费150元，共计731308.15元。物业公司曾就上述费用给付事宜向贵公司多次催讨，但是贵公司至今一直未给付。为了双方能够继续友好合作，贵公司能够继续使用租赁厂房，现要求贵公司于2015年7月10日前清偿所欠款项，如果逾期未清偿欠款，物业公司将采取法律手段，届时由此导致的一切法律后果将由贵方承担。”日光公司认可收到过该律师函。
2015年8月10日，空港公司向日光公司发送《通知》一份，内容为：“我公司与贵公司签订的《厂房租赁合同》于2015年8月31日到期，我公司决定到期后不再续租。特此通知。”日光公司认可该证据的真实性。
2016年6月23日，北京天利动力供热有限公司出具《证明》一份，内容为：“北京×区B区×号楼（京房权证顺股移字第×号房屋）2010-2016年度的供暖费已由北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司缴纳。特此证明！”
2017年1月7日，日光公司向空港公司出具《厂房内剩余物品处置说明》，内容为：“截止到2017年1月7日，我公司已将厂房（裕华路12号楼西四层）内所需物品清理完毕，剩余物品及厂房装修现状我公司放弃处置权，现委托北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司（以下简称“物业公司”）处理，2017年1月15日前如我公司未将外门钥匙交与物业公司，物业公司可自行处置外门锁。厂房恢复费十万元人民币预计2017年1月10日前以汇款的方式支付（以实际到账日为准）。特此说明！”。
双方确认日光公司于2016年6月24日取得涉诉房屋钥匙，于2017年1月7日将涉诉房屋腾退完毕。空港公司确认日光公司已给付恢复费用100000元。
空港公司提交电费的抄表记录，拟证明电费情况。日光公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。
空港公司提交2011年1月7日的北京增值税普通发票一张，拟证明日光公司最后一期交的电费是996.96元，与其提交的电费记录一致，2159之前的电费日光公司已经交过了。日光公司认可该证据的真实性和证明目的。
空港公司提交日光公司陈总给空港公司律师发送的短信截屏，拟证明空港公司之前和日光公司商谈解决欠租以及合同继续履行问题，并制定了还款方案，但后日光公司变更还款方式。日光公司认可该短信的真实性，不认可证明目的。
日光公司申请证人朱俊宇到庭作证，朱俊宇称：“我是被告法人的老朋友，他们做的项目，我也是这个行业的。我不认识原告。2015年初，陈冠宇让我来做北京这边的项目，2012年我去过被告的地方。我证明：被告让我来做北京这个项目，我同意了，2015年7月8日晚上我来北京启动项目，9号下午和陈冠宇去了B区办公室，看见了封条，我问陈冠宇，陈冠宇也说不清，我们去找物业，陈冠宇说要拿钥匙，打扫，对方的一个男的，一个女的是经理说可以拿钥匙，但要将之前的房租交清才能给钥匙，陈冠宇提出还款方案进行协商，但没有协商成，我听到了一句过去的一笔转账房租查不到，后我们就走了，因他们也不给我们钥匙，双方不欢而散。对方有两个人，我们这边有两个人，对方是一个男的，一个女的。谈了几句不是很愉快，对方态度很强硬，陈冠宇是外籍人士，过来一次不容易，我就拍照片对现场做记录。陈冠宇让我来是启动北京项目，跟对方也讲过这个意思。”空港公司就证人证言真实性不认可，认为其与陈冠宇系朋友关系。2015年7月9日双方在一起谈过，谈了欠费续租的问题，没提钥匙的事；协商是空港公司代雪峰、高素梅和陈冠宇及另一个陈冠宇带来的人一起谈的。
日光公司提交2014年6月6日的电子邮件，拟证明日光公司与空港公司于2014年6月6日以后将门锁更换，日光公司无法正常使用涉诉场地以及日光公司之前有一个承诺支付欠费的方式以及数额，空港公司是认可的。空港公司认可该证据的真实性。
日光公司提交照片3张，拟证明陈冠宇和朱俊宇去空港公司办公室，诉争房屋被封及要求空港公司给钥匙，但遭到空港公司拒绝的事实。空港公司就该组证据真实性认可，对证明目的不认可。
庭审中，空港公司放弃要求日光公司支付违约金的诉讼请求。双方确认已付保证金79626元作为违约金赔偿给空港公司；截至2014年5月31日前的租金及供暖费，日光公司尚欠2013年10月31日前的租金及供暖费共计56425.25元未给付。
2016年6月30日，本院至涉诉场地进行现场勘验，勘验情况为：“1、拍摄现场照片3张；2、诉争层高4.34米；3.电表读数2426。”
上述事实，有双方当事人陈述、勘验笔录、《厂房租赁合同》、《授权书》、《律师函》、《通知》、《证明》、电费的抄表记录等证据在案佐证。
本院认为：
空港公司与日光公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行合同义务。
就空港公司主张的2013年10月31日前日光公司未给付的供暖费及租金56425.25元，系双方于庭审中就已付金额进行结算，且日光公司同意给付，就该项诉讼请求，本院予以准许。
就空港公司主张的自2014年6月1日至2015年8月31日期间的租金以及2015年9月1日至实际腾退之日即2017年1月7日止的占有使用费的诉讼请求，其争议焦点为2015年7月9日至2016年6月23日期间的租金及占有使用费是否应由日光公司负担。就该争议焦点，双方就2015年7月9日日光公司法定代表人陈冠宇要求空港公司向其交付钥匙遭拒一节的事实存在争议。经审查，本院确认2015年7月9日双方确实进行过协商，就协商内容，考虑到协商日期已临近合同履行期限届满之日、诉争房屋于2015年7月9日的使用情况；同时，就日光公司证人朱俊宇的证言，虽然其与日光公司法定代表人陈冠宇系朋友关系，但其陈述的事实清晰、流畅，结合双方就相关事实的陈述，本院对其证言予以采信。综上，本院确认日光公司法定代表人陈冠宇确于当日要求空港公司向其交付钥匙，并被空港公司拒绝。鉴于自2015年7月9日至2016年6月23日期间，因空港公司原因，日光公司无法正常使用诉争房屋。就空港公司要求该期间租金、占有使用费的诉讼请求，本院予以驳回。就2014年6月1日至2015年7月8日的租金，及2016年6月24日至2017年1月7日的占有使用费，日光公司应向空港公司给付。日光公司就该期间租金及占有使用费不同意给付的答辩意见，于法无据，本院不予支持。
就空港公司主张的电费，经本院现场勘验，确定电表读数，审查空港公司提交的证据，能够确认日光公司已付电费时的读数。日光公司应据电表读数确定的用电量给付电费。就空港公司要求日光公司给付电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就日光公司的答辩意见，其未提交证据予以证明，本院不予支持。
就空港公司主张的供热费，日光公司应据其实际控制诉争房屋的情况予以交纳。据前述意见，日光公司于2015至2016年度供暖季期间，并未实际控制诉争房屋，就该期间的供热费，不应由其负担。就2013至2014年度、2014至2015年度的供暖费，应由日光公司负担。
因审理过程中，双方就违约金自行达成一致意见。就空港公司撤回违约金诉讼请求的申请，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告日光薄膜科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司截至二〇一三年十月三十一日的租金及供暖费五万六千四百二十五元二角五分；
二、被告日光薄膜科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司二〇一四年六月一日至二〇一五年七月八日的租金三十八万二千四百九十五元；
三、被告日光薄膜科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司二〇一六年六月二十四日至二〇一七年一月七日的占有使用费十八万六千三百四十六元；
四、被告日光薄膜科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司电费一万九千四百七十一元二角；
五、被告日光薄膜科技（深圳）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司二〇一三至二〇一四年度及二〇一四至二〇一五年度供暖费十九万八千四百八十八元；
六、驳回原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千二百三十四元，由原告北京空港科技园区股份有限公司物业管理分公司两千零一元（已交纳），由被告日光薄膜科技（深圳）有限公司负担一万二千二百三十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 许香菊
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 常 怡