北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初30681号
原告（反诉被告）：果银平，女，1953年11月24日出生，退休人员，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王啸东，北京市国睿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张晓滨，男，1975年4月29日出生，个体户，住呼和浩特市新城区。
委托诉讼代理人：潘锦，北京京师（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建章，北京市京师律师事务所律师。
原告（反诉被告）果银平与被告（反诉原告）张晓滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。果银平及其委托诉讼代理人杨俊利、王啸东，张晓滨及其委托诉讼代理人潘锦、孙建章均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
果银平向本院提出诉讼请求：判令张晓滨支付解除合同违约金43.6万元、返还定金10万元；赔偿居间代理费47960元、保障服务费6540元；返还代张晓滨缴纳的印花税680元；赔偿房屋承租费用（自2016年5月1日起算至新购房屋入住之日，按照月3800元标准计算）。事实和理由：我与张晓滨2015年12月20日签订《商品房买卖合同》及补充协议，并按约支付定金10万元。2016年3月11日我缴纳了相关税费。在我等待办理过户期间，张晓滨却发函解除房屋买卖合同，理由是我没有按照补充协议约定在2016年4月1日前将30万元定金以理房通托管的方式支付，已超过约定的逾期履行付款义务15日。我没有违约行为，在缴纳购房相关税费时，张晓滨明确说30万元定金可以在房屋过户前和首付款一并支付，中介公司也知道张晓滨对此种付款方式的变更。我一直按照双方约定履行，张晓滨在2016年4月11日中介公司通知于2016年5月7日上午过户时并没有提出任何异议，直至张晓滨发出解除合同通知之时。
张晓滨辩称，我解除合同是因为果银平的行为构成根本违约，我行使合同解除权。我从未变更过首付款和定金的支付方式，是按照合同约定履行。果银平支付第二笔定金已经违反合同约定的15天。果银平主张的支付给第三方的费用，应当向第三方主张。
张晓滨向本院提出反诉请求：判令果银平支付违约金43.6万元（扣除已支付的定金10万元，还需支付33.6万元）。事实和理由：双方合同约定果银平在签订合同当日支付定金10万元，2016年4月1日前以理房通托管方式支付第二笔定金30万元，果银平未在2016年4月1日前支付第二笔定金超过15日的，我有权书面通知解除合同，果银平应当支付总房款20%的违约金。2016年4月21日上午，我和中介公司电话联系第二笔定金情况，才知道果银平没有按照约定支付。2016年4月29日，我委托律师以《律师函》的方式通知果银平解除合同。
果银平针对反诉辩称，不同意张晓滨的反诉请求，我一直按照合同约定积极履行，是张晓滨因为房屋涨价不接受房款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年12月20日，张晓滨作出出卖人与果银平作为买受人签订�北京市存量房屋买卖合同》，约定由果银平购买北京市朝阳区XXX号房屋；房屋成交价格136万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价82万元；果银平向张晓滨支付定金40万元，支付方式为直接支付给张晓滨；逾期付款责任：果银平未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：……2、逾期超过15日后，张晓滨有权解除合同。张晓滨解除合同的，果银平应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向张晓滨支付违约金，并由张晓滨退还果银平全部已付款。同日，双方签订《补充协议》，约定果银平支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，于2015年12月20日将第一笔定金10万元自行支付张晓滨，于2016年4月1日之前将第二笔定金30万元以理房通托管的方式支付张晓滨，于过户前5个工作日内将第一笔首付款175万元以理房通托管的方式支付张晓滨；果银平若出现下列情形之一的，果银平构成根本违约，且张晓滨有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。果银平出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向张晓滨支付违约金；果银平向张晓滨已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。另，双方与北京链家房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》，约定果银平应于本协议签署时向张晓滨自行支付定金10万元，双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如张晓滨违约，张晓滨应�果银平双倍返还定金；如果银平违约，则张晓滨已收取的定金不予退还。
合同签订后，果银平支付张晓滨定金10万元、支付居间代理费47960元、保障服务费6540元。2016年3月11日果银平支付印花税680元。2016年4月11日，中介公司崔某告知张晓滨预约的房屋产权过户日为2016年5月7日。2016年4月21日张晓滨至中介公司店面，询问30万元定金支付情况，为此提交了录音佐证。果银平认可证据的真实性。2016年4月21日下午，中介公司崔某告知张晓滨称与果银平说好了，4月22日过来支付定金。之后，张晓滨以出差、已委托律师处理为由予以回复。果银平称2016年4月21日张晓滨只是询问了为何没有支付定金，之后崔某与其联系，其称4月22日可以支付款项。
2016年4月25和4月29日，张晓滨委托律师先后向果银平发出《律师函》，称至2016年4月21日，果银平才第一次委托中介�张晓滨办理理房通业务，由此可知作为乙方的果银平，您在2016年4月21日前仍未向张晓滨支付第二笔定金三十万元，逾期超过15日，现已构成根本违约，特此函告于2016年4月29日解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议等。庭审中，双方均认可房屋买卖合同于2016年4月30日解除。
庭审中，果银平称2016年3月11日办理缴纳税费的当天，张晓滨称第二笔定金30万元不用着急支付，与首付款一并支付；且张晓滨一直未按照中介公司要求开通理房通。就此，果银平申请证人崔某出庭作证。证人陈述称2016年3月11日双方办理缴税时协商下一步流程，张晓滨要求中介公司融信垫资60万元、果银平支付40万元定金才同意办理房屋过户手续，当问及何时办理理房通和融信垫资时，张晓滨称先不做了，款项等过户时一并支付；4月21日下午张晓滨到公司店面称没有收到定金，需要支付定金，中介公司联系果银平，果银平4月22日上午到店面办理资金托管，张晓滨未到。张晓滨称当时因另行买房需要钱，但直到3月11日中介才告知办理融信垫资需要提交相关证明，并将房产证压在中介公司，其认为由此付出太大，就说60万元还是与首付款一并支付，没有提及30万元的事情，30万元定金还是应按照合同约定履行。为此提交了录音予以佐证。
果银平主张因购买案涉房屋将其原有房屋出售，因此在外租房，要求张晓滨支付房屋承租费用，并提交了房屋租赁合同和收据予以佐证。张晓滨不认可证据的真实性。
为了证明有足够钱支付房款，果银平提交了出售房屋的合同和银行交易明细。张晓滨不认可合同的真实性，认可银行交易明细的真实性，不认证明目的。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应�按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，果银平与张晓滨签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，是当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。
双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2016年4月30日解除，本院不持异议。双方争议的焦点在于何方违约。首先应当确定双方约定的内容。《补充协议》约定果银平应当于2016年4月1日之前将第二笔定金30万元以理房通托管的方式支付张晓滨。果银平主张双方对此约定进行了变更，变更为与首付款一并支付，就此果银平应当举证证明。关于果银平所举证的证人证言，虽然证人出庭作证称张晓滨已明确第二笔定金与首付款一并支付，但根据张晓滨提交的2016年4月21日与证人的通话录音可以看出张晓滨并未认可�行了变更，且对于通话过程中及庭审中的质问，证人均未能给出前后一致的解释，且证人系作为本次房屋买卖交易的居间方。因此，在双方已经存在书面合同约定，在证人的证言不能前后一致，在证人与本次交易存在利害关系的情况下，果银平未能提交其他证据证明双方已就此协商一致进行了变更，果银平证据不足，对于其主张已协商一致变更的主张，本院不予采信。关于果银平主张有足够款项支付房款的问题。该主张不能就此证明双方已协商一致变更了合同约定。关于果银平主张张晓滨未开通理房通的问题。果银平并未按照合同约定进行付款或者在此之前提出付款而张晓滨拒绝收款，直到2016年4月21日在张晓滨追问后才提出付款。因此也不足以证明双方已协商一致变更了合同约定。综上，果银平关于双方已协商一致变更合同约定的主张证据不足，本院无法采信。�，果银平基于张晓滨违约而主张的支付解除合同违约金、返还定金、赔偿居间代理费、保障服务费、返还代缴纳的印花税、赔偿房屋承租费用的请求，本院不予支持。张晓滨关于果银平违约，并要求支付违约金的请求，本院予以支持。张晓滨未举证证明因此造成的损失，且在其追问后，果银平同意继续付款而张晓滨未予接受，故本院酌情判定果银平支付的10万元折抵对张晓滨的违约金，果银平无需再另行向张晓滨支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项之规定，判决如下：
一、驳回果银平的全部诉讼请求；
二、果银平支付张晓滨违约金十万元（果银平已支付的定金十万元直接折抵违约金，无须另行再向张晓滨支付违约金）；
三、驳回张晓滨的其他反诉请求。
本诉案件受理费9712元，由果银平负担（已交纳4856元，余款于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3920元，由张晓滨负担2770元（已交纳），由果银平负担1150元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ林
人民陪审员 杜月霞
人民陪审员 李秀军
二〇一七年八月八日
书 记 员 裴 娜