山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第952号
上诉人（原审被告）：肖程月，烟台市公安局法制支队民警。
委托代理人：王东杰，烟台市公安局治安支队民警。
被上诉人（原审原告）：烟台市中大物业管理有限公司。住所地：烟台市莱山区庆祥路******号。
法定代表人：吴瑛璞，董事长。
委托代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。
上诉人肖程月因与被上诉人烟台市中大物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2015）莱山民一初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖程月委托代理人王东杰、被上诉人烟台市中大物业管理有限公司委托代理人闫化剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告烟台市中大物业管理有限公司诉称，我公司与被告于2010年7月签订了《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务合同》约定了缴纳物业管理费的期间和时间、违约责任及违约金计算标准。合同签订后，被告自2011年7月2日起至2014年6月1日期间共欠物业管理费4702.7元及违约金8040.9元。原告多次催要，被告以种种理由推脱。请求判令：1、被告支付原告物业管理费4702.7元及违约金8040.9元，共计12743.6元；2、诉讼费用由被告负担。
原审被告肖程月辩称，我不交物业管理费是有理由的：一、原告在向我交付涉案房屋钥匙时，要求我必须与其签订《前期物业管理服务合同》，因此，我被迫与其签订了服务合同，该合同不合法。二、原告阻挠成立业主委员会，损害业主利益，该合同已失效。三、原告服务不到位：1、垃圾清理不及时，路边垃圾遍地；2、安全防范不到位，有财物在小区内被偷盗现象；3、我家一扇窗户安装反了，物业找了无资质人员进行安装，只安装了两个固定螺丝，经我发现才改正；4、我家大门离墙有0.5cm左右缝隙，我提出后被告找人填充了腻子粉，应付了事，至今漏风；5、我家主卧两扇大玻璃自爆，原告不给维修，我自行维修花费700元，要求原告承担。四、原告未经业主同意将物业管理用房出租给幼儿园及一个公司且擅自封堵小区北门，改造成洗车场。五、原告违规收取停车费，私自设立车辆限行装置，不交车位维护费就不办理车辆出入证，业主车辆无法停到停车位上。六、我方不清楚原告是否通过合法程序取得涉案小区服务的资格。七、违约金计算标准过高。
原审法院审理查明，位于烟台市莱山区滨海路街道办事处的德尚世家小区系烟台安居城市建设综合开发有限公司开发的居民小区，被告系德尚世家小区29号楼2单元402室的业主，该房建筑面积134.36平方米。
2009年4月11日，烟台安居城市建设综合开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将德尚世家小区委托原告进行物业管理，合同期限为10年，自本社区入伙之日算起。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
2009年10月，原告向烟台市莱山区物价局提交了关于对德尚世家收费备案的申请及烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准备案表，其中收费标准备案表中载明：小区名称德尚世家，申报的收费标准（元/平方米）住宅0.7元、电梯运行费0.3元。2012年12月山东省住房和城乡建设厅向原告颁发了《物业服务企业资质证书》，载明：资质等级贰级，有效期至2015年12月31日。2014年10月27日，原告变更为壹级资质，有效期至2017年10月26日。
2010年7月4日，被告到原告处领取涉案房屋钥匙，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任、合同期限等内容。合同第二条“物业管理服务内容和服务标准”约定：“……三、公共环境卫生：维护和保持服务范围内的清洁卫生（不包含城市生活垃圾处理费），1、生活垃圾桶，每日保洁1次；楼道每日清扫1次（其中每周拖洗1次）；楼梯扶手每日擦抹1次；楼梯玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁一次；及时清除道路积水、积雪；4、共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井、化粪池每季检查1次，视检查情况及时清掏。……五、交通秩序与车辆停放。1、保持管理范围内交通畅通；……3、对进出小区的车辆实施证、卡管理（业主车辆刷卡（证）进出，外来车辆办理临时通行证），引导车辆有序通行、停放。小区内长期停放车辆须购买和租赁车位。4、车辆发生丢失、被盗、损坏等情况时：（1）本小区收取的车辆方面的费用为车位租赁费或车位运行维护费。属于乙方自购车位的，甲方只收取车位运行维护费。（2）小区内停放车辆，甲乙双方需要签订《车位维护合同》，车辆所有人应妥善管好自己的车辆；甲方有义务加强安全防范措施，如发生车辆丢失和损坏，甲方的职责为协助乙方向保险公司理赔。（3）乙方未委托甲方而自行停车或随意停放的，由乙方负责。5、甲方按有关规定收取车位维护费（含车位维护费、水电费、卫生保洁、机电设施设备维修养护、消防系统运行维护，但是不包括设施设备的大中修、更新、改造费）。……六、物业区域内公共秩序维护，协助公安机关维护公共秩序。……2、设立门岗值守，对业主车辆、外来车辆进出管理……5、发生刑事案件依法律规定及时报公安部门处理……八、房屋维修管理……2、房屋自用部位、自用设施设备的维修养护，若乙方委托甲方维修时，甲方可接受委托并合理收费；3、房屋有维修记录和回访记录；……5、为方便住户，保修期内的房屋自有部位的维修项目，由乙方直接报于甲方，由甲方协调开发商和施工单位返修，保修期限按照国家规定执行。因开发商和施工单位原因，导致维修不及时和维修不到位，甲方不因此承担责任。”第三条“物业服务费用”约定：“一、物业管理费[物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]……1、乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）……二、车位维护费……1、地下车位，车位（所有人）使用人在办理手续时应按地下车位40元/个·月的标准向乙方交纳车位维护费；2、室外停车场和利用公共场地公共道路停放车辆，执行烟价[2004]3号文件规定；……四、其他收费：本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施的经营收入，由甲方支配使用，用于物业活动的开展和补充物业经费。……”。第四条“保险约定”：“乙方应积极参加人身和财产安全保险（自行办理），应对自己的私有财产采取有效安全防护措施。非甲方责任所造成的乙方的私有财产和人身损害或损失，乙方自负。”第五条“违约责任”约定：“一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金……”。第六条“合同期限”约定：“本合同有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日”。
《前期物业管理委托合同》签订后，原告依约向德尚世家小区提供物业服务至今。被告向原告交纳物业管理费至2011年7月1日，自2011年7月2日至今，被告未向原告交纳物业管理费。原告分别以挂号信、在被告房门张贴《物业费催缴通知》等形式，向被告催交2011年7月2日至2014年6月1日期间物业管理费。虽经原告催交，但被告未在合理期限内向原告交纳物业管理费。
庭审中，对于被告提出的玻璃自爆、窗户装反了、房门有缝隙等问题，原告称，被告确因上述问题找过我方，我方联系了窗户安装厂商进行协调，对被告提出的问题均进行了处理，重新安装了窗户，对房门裂缝进行了填充；玻璃自爆因为超过保修期，我方已明确告知业主过了保修期，应由其自行处理，并将厂家电话给了被告，被告已自行处理。
被告为证明楼上外墙损坏，原告没有维修，提供照片1张，原告对此未答复。被告为证明小区服务不到位，卫生打扫差，提供照片5张，原告虽对照片真实性无异议，但称公共卫生是定期清理且清理需要过程，清理之前存在垃圾是正常的。被告提供的照片未显示拍摄时间，两张照片显示垃圾桶是空的，垃圾桶外沿有少许黄泥，其余3张照片显示地面或路边有零星纸屑、饮料瓶。被告为证明原告将物业用房私自对外出租、占用绿地设立洗车场和家用净水机，所得收益业主不知情，侵犯了业主权利，提供照片4张。被告称，洗车场的位置原来有门，业主可在自主出入，设立洗车场后门被封了，后经业主反映开了门，但要求业主交30元办卡才可通过。原告称，照片中的房屋所有人不是原告，也不是原告对外出租，其余照片无法确定是涉案小区。被告为证明原告对其所有的停车位没有负起管理责任，侵害了其固定资产，提供照片7张，称其车位屡次被占用，跟原告反映情况，原告态度恶劣，并称，被告曾因停车位被占用而将车停在小区门口，但原告工作人员报警导致车被122拖走。对此，原告称，照片无法确定车位的具体位置，并且被告违规在小区门口停车被拖走，可以证明我方履行了物业管理职责。
原告诉讼请求的计算方式为：1、物业管理费=134.36平方米（房屋建筑面积）×1元/平方米（收费标准）×35个月（自2011年7月2日至2014年6月1日）-（-0.1元）（已交费差额）=4702.7元；2、逾期付款违约金为：自2011年7月2日起计算至2014年6月1日，以806.2元（半年物业管理费）为基数累加，按日5‰标准计算，计8040.9元；两项共计12743.6元。
原审法院认为，原告系在工商管理部门合法注册登记的具有从事物业管理服务资质的公司。原告与被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告提出其被逼迫与原告签订《物业服务合同》、原告阻止小区业主委员会成立，致物业服务合同失效的抗辩主张，但未提供证据予以证明，对该抗辩主张不予采信。对被告反映的各项维修要求，原告已协调相关部门进行维修，尽到了合同约定的物业服务义务；至于房屋内门玻璃自爆问题，该部位属业主自用部位，若被告需要原告维修，双方应根据合同第八条第2项、第5项约定履行。被告提出原告服务不到位、侵害业主利益的抗辩主张，原告不予认可，且根据双方签订的物业服务合同，即使原告存在履行物业服务不到位的情形，未达到合同约定的服务标准，被告可以按照合同约定，要求原告限期整改；逾期未整改给其造成损失的，可以要求原告承担相应的法律责任，但不能以此作为拒交物业管理费的理由，故，被告上述抗辩主张于法无据，法院不予采信。对于被告所述小区内有财物受损情况，原告不予认可，被告未提供证据证明因原告责任致财物受损，对该抗辩主张不予采信。
原告依约为被告所居小区提供物业服务至今，被告经原告书面催收无正当理由且未在合理期限内缴纳2011年7月2日至2014年6月1日期间的物业管理费，原告要求被告依约支付上述费用，于法有据，合理部分法院予以支持。因被告未按合同约定的时间交纳物业管理费，原告主张逾期交费违约金符合合同约定。对于原、被告双方签订的物业服务合同中约定的违约金计算标准，被告提出异议，认为过高，应予调整，被告的抗辩主张符合法律规定，法院予以采纳。对原告主张的违约金计算标准予以调整，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，过高部分法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院于2015年4月9日判决：一、被告肖程月支付原告烟台市中大物业管理有限公司2011年7月2日至2014年6月1日期间的物业管理费4702.6元；二、被告肖程月支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（2011年7月2日至2014年6月1日期间，每半年以806.16元为基数累加，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、上述一、二项，被告肖程月于判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告烟台市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告肖程月未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取59.50元，由原告烟台市中大物业管理有限公司负担34.50元，被告肖程月负担25元。
宣判后，上诉人姜伟华不服原审判决上诉人肖程月不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人的行为构成违约，上诉人有权不支付对价。上诉人不交纳物业费的行为不构成违约，根据《前期物业管理服务合同》的约定，上诉人的主要权利是享受被上诉人提供的符合物业服务标准的物业服务，主要义务是向被上诉人支付物业费。被上诉人的主要权利是收取物业费，主要义务是向业主提供符合物业服务标准的物业服务。在被上诉人预先向上诉人收取了物业费后，就应当依合同提供与服务标准以及收费标准相匹配的物业服务。但实际情况是被上诉人提供的服务严重不到位，包括垃圾清理不及时，路边垃圾遍地，影响了业主的居住环境；安全防范不到位，小区内业主屡次失窃，被上诉人推脱责任使业主居住缺乏安全感等等。上诉人家里的窗户安装反了，被上诉人找了无资质人员草草安装，只安装两个螺丝固定；上诉人大门离墙体有0.5厘米的缝隙，找到被上诉人后，其仅填充腻子粉应付了事，至今漏风；更为过分的是上诉人的车位屡次被占，多次向被上诉人反映无果，并曾因停车位被占用而将车停在小区门口，被上诉人不仅不解决车位被占的问题，反而在明知上诉人是车主的情况下，报警导致车辆被122拖走。另外，被上诉人违反《物业管理条例》第三十八条的规定，在未经业主同意的情况下将产权属于全体业主所有的物业管理用房租给幼儿园，将属于共用设施的小区北门私自封堵，改成洗车场，小区住宅内开设养生店影响休息等等，此等行为已严重侵犯了业主的权益。以上事实都有照片为证，原审法院对上诉人权益被侵害、被上诉人严重违约并报复上诉人的事实视而不见，作出的判决有失公平、正义。二、被上诉人与上诉人签订合同时隐瞒重要事实，应当向上诉人承担损害赔偿责任。上诉人与被上诉人的《前期物业管理服务合同》签订于2010年7月4日，而根据被上诉人提交的《物业服务企业资质证书》记载，被上诉人是于2012年12月取得物业服务资质。也即2010年7月4日至2012年12月之前，被上诉人未取得进行物业管理服务的资质，没有获得收费许可，被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，与上诉人签订前期物业合同，给上诉人造成了损失，应当承担损害赔偿责任。同时，上诉人会根据2003年1月6日国务院发布的《无照经营查处取缔办法》第四条、第二十条的规定，依法向工商行政管理部门举报并申请对该违法行为进行依法查处。另外，根据《物业管理条例》第二十四条的规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”被上诉人未取得相应资质即被选聘，明显程序违法。开发商与被上诉人共同隐瞒重要事实，欺骗业主，给业主造成的损失应当依法赔偿。三、根据《前期物业管理服务合同》第七条第四项的约定，本合同一式两份，但是被上诉人只交给上诉人一份未经盖章的合同，已属违约。且通过两份合同的对比可以看出，被上诉人未经上诉人同意，擅自篡改合同条款第三条第四项的内容，该行为违反《中华人民共和国合同法》以及诚信原则，将本属于全体业主所有的利益据为己有，严重侵犯业主的合法权益，该篡改行为依法应被认定为无效，且被上诉人应当向上诉人返还违法取得的收益。四、被上诉人采用欺诈、胁迫手段强迫上诉人签合同，上诉人有权撤销该合同。被上诉人为了让上诉人签订《前期物业管理服务合同》，不仅隐瞒其没有物业服务资质的真相，还以不签合同、不预交半年物业费就不向上诉人交付钥匙为由威胁上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，因此上诉人有权向法院申请撤销该合同。五、被上诉人阻挠小区成立业主委员会，损害业主利益，业主有权不支付合同对价。根据《山东省物业管理条例》第二十八条规定，建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，符合条件即可召开首次业主大会会议。由于被上诉人并未按《前期物业管理服务合同》约定的物业管理服务内容和服务标准向业主提供服务，引发业主严重不满，小区业主欲召开业主大会，但被上诉人自进驻德尚世家小区后，从未向滨海路街道办事处及时提供小区业主的入住情况，甚至为了继续留驻在德尚世家小区，在街道办主动向其索要业主入住情况时以小区二期工程未开工建设为由拒绝提供。由于被上诉人的阻挠，小区至今未能成立业主委员会，业主利益频繁遭受被上诉人侵犯。因此，在业主未享有合同中约定的服务的情况下，有权不支付合同对价。针对被上诉人存在的问题，小区业主已多次提出交涉，但是被上诉人均不做正面回答。小区业主在无法成立业主委员会，重新选聘物业服务公司的情况下，只能通过暂缓交纳物业费作为维权的最后一根稻草。请求二审法院依法改判。
被上诉人烟台市中大物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。
本院查明的案件事实同原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人于2009年4月11日与德尚世家小区所在的开发建设单位烟台安居城市建设综合开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由被上诉人对德尚世家小区进行物业管理。合同签订后，被上诉人依约向德尚小区提供物业服务至今。上诉人于2010年2月1日与被上诉人签订了诉争《前期物业管理服务合同》，上诉人虽主张被上诉人采用欺诈、胁迫手段强迫其签订诉争合同，但没有提交证据加以证实，且也未在法定其限内对该合同行使撤销权，对上诉人该主张，本院不予采信，应认定诉争合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人作为德尚世家小区的业主，接受了被上诉人提供的物业服务后，就应按照规定向被上诉人交纳物业管理费。现被上诉人要求上诉人交纳所欠的物业服务费，理由正当，于法有据，依法应予支持。上诉人以被上诉人存在违约服务不到位、签订合同时隐瞒重要事实、并阻挠小区成立业主委员会等问题为由，主张不应支付物业管理费，并应由被上诉人赔偿其损失，对此，本院认为，如果被上诉人在服务中确实存在上诉人所主张服务不到位等问题，上诉人一方面可按合同约定要求被上诉人限期整改，另一方面上诉人认为被上诉人损害了其合法权益，可另案诉讼解决，但不能以此为由拒交物业管理费，因此，本院对上诉人该上诉主张依法不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38元，由上诉人肖程月负担。
本判决为终审判决。
审判长 门 伟
审判员 徐怀育
审判员 于 青
二〇一五年七月二十八日
书记员 肖 婷