湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘1202民初41号
原告：谢红伟，男，1972年7月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人（特别授权）：袁发钧，怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者。
被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告谢红伟诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢红伟的委托诉讼代理人袁发钧、被告大汉公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢红伟诉称：原、被告于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府项目1、2栋107号房，总价款110万元。之后，双方又签署了《补充协议》。合同第八条约定交房时间为2014年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格；第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；第十五条及《补充协议》第九条约定出卖人应在商品房交付使用后730日内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办好房产证与土地使用权证，甲方按照乙方己付房款的1%支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部购房款110万元，但被告却未能如期交房及办理好房产证及土地使用证。经查，被告于2015年1月26日取得消防验收合格证，2015年3月25日才向原告交付标的房屋。被告逾期交房时间自2014年12月31日次日起至2015年1月26日止共计25天，按照每日万分之二的标准，被告应向原告承担违约金5000元；被告至今未办理好两证，应向原告承担逾期办证违约金11000元（己付总房款的1%）。请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金5000元；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金11000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求的2015年1月1日至2015年1月26日的逾期交房违约金，因原告怠于主张权利已经超过诉讼时效，原告请求的逾期交房违约金人民法院不应当予以支持。二、原告请求的逾期交房违约金过高，请求人民法院予以减少。被告逾期交房并非主观故意。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，被告在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照原告提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察被告的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
经审理查明：原、被告于2014年9月30日签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉*龙城兴龙府商品房第1、2幢，预售许可证号为怀房售许字20120101。合同约定：原告购买被告的第1、2幢第1层107号房，房屋总价款110万元，签订合同时原告付定金55万元，向银行按揭贷款支付55万元；被告应在2014年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告使用；如果被告逾期交房未超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。
同日，原、被告又签订了《合同补充协议》，在协议第九条中约定：交房后730日内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《合同补充协议》签订后，原告依约交清了购房款110万元，并于2017年11月3日缴纳契税及维修资金。大汉*龙城兴龙府商品房第1、2幢于2015年1月26日取得消防验收合格证。原告于2015年3月25日已收房。被告至今未给原告办好房产证与土地使用权证。
上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，有以下证据证实：
1、原告身份证、被告营业执照复印件，证实原、被告的诉讼主体情况；
2、《商品房买卖合同》一份，证实原、被告就商品房买卖的事宜进行了相关约定；
3、《合同补充协议》一份，证实原、被告对《商品房买卖合同》进行了补充约定，并约定二者不一致的以《合同补充协议》为准；
4、收款收据、销售不动产统一发票复印件各一份，税收完税证明一份，维修资金收据一份，证明原告已交清购房款并缴纳契税、维修资金等费用；
5、消防验收合格资料复印件一份，证明大汉*龙城兴龙府商品房第1、2幢于2015年1月26日取得消防验收合格证；
6、原、被告的陈述及庭审笔录一份，证明原告2015年3月25日已收房以及本案的其他事实。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案争议焦点在于原告主张逾期交房以日为单位累计计算违约金如何适用诉讼时效的问题。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前达到合同约定的交房条件向原告交房，而被告直至2015年1月26日才取得涉案房屋的消防验收合格证，达到了合同约定的交房条件，被告逾期交房事实清楚，应当承担违约责任，逾期交房的时间应计算至2015年1月26日止。根据双方所签订的《商品买卖合同》第九条约定内容表明，被告按日向原告支付逾期交房违约金，该违约金给付属于继续性债权，按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。鉴于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施，根据法不溯及既往的原则，自2017年10月1日起倒推两年，对于2015年10月1日之前形成的违约金应适用《中华人民共和国民法通则》的二年诉讼时效规定，因原告在2018年1月5日才向法院起诉主张权利，该部分违约金已超过二年诉讼时效期间不予保护。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金5000元的请求，本院不予支持。
根据原、被告补充协议的约定，被告应在交房后730日内办好房产证与土地使用权证，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。被告向原告交房的时间是2015年3月25日，被告应在2017年3月25日之前为原告办好房产证与土地使用权证，但至今未予以办好，被告应承担逾期办证的违约责任。被告应支付原告逾期办理不动产权属证书违约金11000元（1100000元×1%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告谢红伟逾期办理不动产权属证书违约金11000元。此款限本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告谢红伟的其他诉讼请求。
案件受理费200元，由原告谢红伟负担125元，被告怀化市大汉置业有限公司负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 禹 莉
人民陪审员 朱达和
人民陪审员 黄水霞
二〇一八年六月十一日
代理书记员 杨东兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。