广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14880号上诉人（原审被告）：胡兆东，男，1990年12月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张锋，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林塭丰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭茵，女，1978年9月28日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：田芳，广东正平天成律师事务所律师。上诉人胡兆东因与被上诉人郭茵物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初19334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人胡兆东上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费由郭茵承担。事实和理由如下：一审法院事实认定不清，适用法律不当。1.胡兆东于2014年9月25日与陈健芳承租了广州市天河区猎德大道xx号之三xx房，租期至2026年9月24日，月租金7500元，房屋租金交至2018年3月，且有罗x及其家人一起居住。胡兆东已向房屋原原业主陈x支付租金且有加盖“支付宝（中国）网络科技有限公司”公章的流水单，根据“买卖不破租赁”原则，郭茵无权要求胡兆东搬离。2.一审庭审过程中，胡兆东根据房屋实际使用情况，递交了申请书，申请追加房屋共同使用人罗x为第三人参与诉讼。胡兆东认为第三人罗x参与诉讼更有利于案件事实的进一步查清，一审法院应当追加罗x参加诉讼但未追加，程序违法。3.胡兆东提交的证据材料《广州市房屋租赁合同》以及“支付宝(中国)网络科技有限公司”流水单，充分证明了胡兆东与陈x存在租赁关系，且确实支付了租金。一审法院却以“7500元，且一次性支付巨额款项作为部分租金有违交易常理”为由不予采信。因为陈x当时资金周转困难，而胡兆东可以一次性支付130000元租金，于是往后的月租金无需递增，但一审法院不考虑租赁以及支付租金等事实的存在，仅以简单的“有违常理”就将事实予以否认。被上诉人郭茵二审辩称：胡兆东的事实和请求不符合法律规定，应予驳回。1.胡兆东一审时提交的证据存在诸多疑点，不是真实租赁关系，租赁期限12年中租金是不存在变更和递增的。2.关于租金交付方式和保证金没有约定。3.对各自的违约行为均未约定。4.租赁合同是2014年9月24日签订的，胡兆东提交的转账记录是在2016年3月，且金额也和约定的租金金额无法核对。同时，租金支付给案外人陈x，并非支付给产权人，包括胡兆东提交的水电费单据也无法证明是胡兆东居住的事实以及其向陈x支付的金额是租金，这并不是真实的租赁关系。根据《最高院适用担保法若干问题的解释》第66条和物权法第190条的规定，即使胡兆东与陈健芳的租赁关系是真实的，也不适用买卖不破租赁原则。郭茵基于中国银行广州珠江支行行使抵押权而取得涉案房产的所有权，其程序是合法有效的。2016年11月8日，郭茵向一审法院提起本案诉讼，请求：1、胡兆东搬离广州市天河区猎德大道xx号之三xx房，将房屋交还郭茵；2、胡兆东向郭茵支付房屋使用费（房屋使用费参照同地段房屋租金标准，暂以7000元/月计，以评估机构评估确认，自2016年10月13日起计至胡兆东实际搬迁之日止）；3、胡兆东承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市天河区猎德大道xx号之三xx房原登记在陈x名下，因陈x、陈x另案与中国银行股份有限公司广州珠江支行借款合同成诉，该行向一审法院申请执行，一审法院依法拍卖涉案房屋，郭茵参加竞拍购买涉案房屋，一审法院于2016年8月8日作出（2015）穗天法执字第4378号民事裁定书，裁定：陈x名下的涉案房屋归郭茵所有。现郭茵取得《不动产权证书》，登记时间为2016年10月13日。2016年10月29日，郭茵因发现房屋被占用报警处理，但未果。胡兆东为支持其抗辩，为此出示其（乙方）、出租签署人为陈x（甲方）的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2014年9月25日至2026年9月24日，月租金7500元，租金支付至甲方指定账户陈x光等。另胡兆东出示加盖“支付宝（中国）网络技术有限公司”公章的流水单，该流水单有：1、胡兆东于2016年3月24日04:09向陈x转账支付50000元；2、胡兆东于2016年3月24日04:10向陈x转账支付50000元；3、胡兆东于2016年4月1日02:29向陈x转账支付29700元。郭茵对胡兆东提交的上述证据均不予确认。一审庭审时，郭茵表示房屋为交吉拍卖；一审法院询问胡兆东有否在另案拍卖程序中申报权利，胡兆东未进行举证。2017年3月29日，一审法院在涉案房屋张贴申报权利公告，责令涉案房屋的实际使用人限期申报权利，限期内未有他人向一审法院申报权利。另郭茵立案时将蔡x列为共同被告进行起诉，现称蔡x已实际搬迁涉案房屋，撤回对蔡x的起诉，一审法院已作出（2016）粤0106民初19334号民事裁定书，准许郭茵撤回对蔡x的起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。郭茵领有涉案房屋的《房地产权证》，为涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。胡兆东提交《广州市房屋租赁合同》及转账流水，属另一法律关系，现未有证据证实胡兆东在（2015）穗天法执字第4378号案件拍卖程序中申报实体权利，房屋为交吉拍卖，不存在附带租约拍卖情形，再胡兆东提交的合同约定月租金标准十二年不变均为7500元，且一次性支付巨额款项作为部分租金有违交易常理，不予采信。郭茵依法行使物权排他权利，请求胡兆东搬迁交还房屋具有法律依据，予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情判令胡兆东自判决发生法律效力之日起15日内搬迁，交还房屋予郭茵。胡兆东占用房屋缺乏法律依据，郭茵主张使用费具有法律依据，依法支持。关于使用费标准，按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，计至胡兆东实际搬迁将房屋交还郭茵之日为止。郭茵主张自2016年10月13日起算，并无不当，一审法院予以照准。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年5月24日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起15日内，胡兆东搬出广州市天河区猎德大道xx号之三xx房，将房屋交还郭茵。二、自判决发生法律效力之日起15内，胡兆东向郭茵支付占用上述房屋的使用费（每月使用费标准应按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准计算，自2016年10月13日起计至实际迁出之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1038元，由胡兆东负担。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审庭询时，胡兆东述称其并不知道蔡x是涉案房屋的承租人，其租用的是涉案房屋的全部，因为胡兆东和蔡x是很好的朋友，所以其才让蔡x搬进去住，在涉案房屋被拍卖时才知道蔡x也承租了涉案房屋。蔡x和罗x都未向其交租，因为大家都是很好的朋友关系。胡兆东和陈x是朋友关系，其与陈x的弟弟陈x在酒吧中认识多年，是多年朋友，所以租赁了涉案房屋。二审庭后，胡兆东向本院提交《案件补充材料说明书》，主要内容是：蔡x是什么时候住进去，什么时候和陈x签的合同，其不清楚，其住进去的时候蔡x已经在里面居住，但蔡军很少回来，他搬走的时间不清楚，应该是本案起诉后，目前他的房间还是空置。其在租用涉案房屋的时候，听陈x说有将涉案房屋租给过蔡x，但蔡x很少回来住，其认为没有怎么影响自身居住，所以也没有提出异议。其租住涉案房屋的时候了解到陈x和蔡x签订的租赁合同有在出租屋登记中心备案，故涉案租赁合同就没有重复备案了。现在涉案房屋是其住客厅，其婆婆住一个房间，罗x和家人居住一个房间，另外一个房间是蔡x居住。罗x在一审期间并未书面向一审法院申报权利。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是胡兆东能否继续使用涉案房屋且无需支付费用。本院对此评析如下：胡兆东自称其是向涉案房屋的原产权人陈x租用涉案房屋，且已经支付房租至2018年3月，故其有权继续无偿使用涉案房屋。其一，胡兆东和陈x签订的涉案房屋租赁合同并未在出租屋管理中心进行登记备案，相反同一时期陈健芳将涉案房屋出租给蔡x，并将蔡x和其签订的涉案房屋租赁合同进行了登记备案；胡兆东和陈x签订的租赁合同对于每月租金给付时间和方式，押金给付和违约责任均未作约定，缺乏合同履行的基本要素，不符合交易习惯。其二，胡兆东并未提供证据证实向陈x支付过涉案房屋的租金，其自称是现金给付陈x130000元租金和转账支付给陈x129700元租金，因郭茵对胡兆东现金给付租金一事不予认可，且陈x也未到庭确认，故对胡兆东现金给付租金一事本院不予确认，而胡兆东与陈x相识多年，不排除相互之间有其他债务往来，故其支付给陈x的费用亦不能证明就是涉案房屋的租金。其三，胡兆东对蔡x和陈x签订涉案房屋租赁合同的情况以及蔡x入住涉案房屋的情况，在整个案件审理过程中前后陈述不一，难以令人采信；且胡兆东全款租赁的涉案房屋，竟然三间房中有两间房是给他人居住，自己却常居客厅，亦不符合常理。综合上述因素考虑，胡兆东和陈x之间的租赁合同关系欠缺真实性，一审法院认定胡兆东占用涉案房屋缺乏依据，判令其搬离涉案房屋并支付相应的使用费并无不当，本院予以维持。因一审法院在一审期间已经张贴公告，责令涉案房屋的实际使用人限期申报权利，胡兆东自称的同住人罗x及其家人并未向一审法院申报权利，故胡兆东主张一审遗漏追加罗x参与本案诉讼，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡兆东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人胡兆东负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十月十二日书记员 李依虹