北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第2106号
原告（反诉被告）张存林，男。
委托代理人徐复林，北京市诚实律师事务所律师。
委托代理人张瑶，女。
被告（反诉原告）白俐俐，女。
委托代理人赵耀，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人刘海波，男。
原告（反诉被告）张存林与被告（反诉原告）白俐俐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员邓徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张存林的委托代理人徐复林、张瑶，被告（反诉原告）白俐俐的委托代理人赵耀、刘海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张存林诉称：2009年10月11日，坐落昌平区西环路26号楼4-7层房屋原产权人曾宁与我签订《房屋租赁合同》，曾宁将其所有的位于昌平区西环路26号楼4-7层房产出租给我，租期15年（2009年10月15日至2025年1月14日），租金付款方式为年付，自2011年以后每年租金应在当年1月8日前付清。曾宁因拖欠银行债务，致使房屋被人民法院依法拍卖。2011年6月23日，王红杰经拍卖程序取得该房屋的所有权（面积2821.8平方米）。2011年12月12日至12月23日期间，白俐俐以买卖方式从王红杰处购得该房6层02、03、04、05、06、07、08共计7套房屋部分产权（面积740.26平方米）。该楼4层01、02、03，5层01、02、03，6层01，7层01、02共9套房屋归王红杰（面积2081.54平方米）。至此，我所租赁房屋的出租方由曾宁演变为王红杰与白俐俐两人。根据法律规定，我与王红杰、白俐俐之间分别形成了租赁关系，各方应按照2009年10月11日曾宁与我签订的租赁合同履行各自义务。白俐俐作为出租方依法享有收取其名下房屋租金的权利，同时，负有全面履行合同义务即把房屋继续出租给我使用的义务。2013年，我向白俐俐履行交付租金的义务时，其以各种理由不接收租金。为此，我已通过诉讼方式要求白俐俐继续履行租赁合同、接受租金。昌平法院作出（2013）昌民初字第3120号民事判决书，一中院作出（2013）一中民终字第10866号民事判决书，均支持了我的诉讼请求。依照约定，2014年度租金为71618元。我在与白俐俐无法取得联系的情况下，于2013年12月25日通过汇款方式，将2014年度租金71618元汇给白俐俐，至起诉时仍未得到其是否收到此笔款项的信息。故起诉至法院，请求：1、白俐俐继续履行原《房屋租赁合同》；2、白俐俐履行接受我支付的租金71618元的协助义务；3、诉讼费由白俐俐负担。
被告白俐俐辩称：我与张存林之间的房屋租赁合同纠纷一案，经北京市昌平区人民法院于2013年7月18日判决确认双方继续履行张存林与曾宁于2009年10月11日签订的《房屋租赁合同》、张存林于判决生效后10日内给付我2012年度及2013年度房屋租金共计136414.77元。后经二审，北京市第一中级人民法院于2013年11月15日作出判决维持原判。根据判决，张存林应在2013年11月25日前支付2012年度及2013年度房屋租金共计136414.77元，但张存林至今未予支付。根据《房屋租赁合同》第三条第2款的约定，自2011年起之后每年租金乙方应当于当年的1月8日前一次性付给甲方。因此，张存林应当在2014年1月8日前向我支付2014年度的房租71618元，但张存林至今未支付。我认为，基于张存林的上述违约行为，根据《房屋租赁合同》第五条第（二）项第1点：”乙方应按合同约定交付租金，逾期未付的，乙方须按年房租的10%交纳违约金。超过壹个月未付的，甲方有权收回房屋，此合同终止”的约定，我有权解除《房屋租赁合同》。同时，自从与张存林之间形成房屋租赁合同关系以来，张存林不但不能依照诚实信用原则全面、正确履行自己的义务，反而以不能确定我为房屋所有权人、联系不上我等各种理由拒绝支付租金，将其违约的责任推给我，并滥用诉权，动辄向法院起诉，致使我不仅不能按时收到房屋租金，还需疲于应付诉讼，更使得双方之间的《房屋租赁合同》失去了继续履行的条件和基础。因此，我仅同意张存林将租金支付至《房屋租赁合同》实际解除之日，不同意其他诉讼请求，并同时提起反诉，请求：1、判决解除白俐俐与张存林之间的《房屋租赁合同》；2、判决张存林腾退坐落于北京市昌平区昌平镇西环路26号楼6层02、03、04、05、06、07、08号房屋；3、判决张存林支付《房屋租赁合同》解除之日至实际腾退之日的房屋占用费，按每天每平方米3元计算；4、判决张存林支付违约金20803元；5、本案所有诉讼费由张存林负担。
针对反诉原告白俐俐的反诉，反诉被告张存林辩称：不同意白俐俐的反诉请求，请求法院驳回其全部反诉请求。我没有任何违约行为。应该缴纳的租金通过邮局汇款方式已经汇给白俐俐，因为白俐俐不领取，款项被退回。我作为承租方，有权利要求白俐俐继续履行合同，并履行合同的附随义务，比如收取租金。
经审理查明：
坐落在北京市昌平区昌平镇西环路26号楼4-7层房屋原为曾宁所有。2006年5月31日，曾宁与中国农业银行北京市昌平区支行（以下简称昌平区支行）签订《抵押合同》，以该房屋作为抵押，为北京富俊房地产开发有限公司向昌平区支行贷款1000万元提供担保。后由于北京富俊房地产开发有限公司未能偿还到期贷款，昌平区支行提起诉讼，北京市第一中级人民法院以（2008）一中民初字第9187号民事判决书判决北京富俊房地产开发有限公司偿还昌平区支行借款1000万元及利息、支付律师代理费，昌平区支行有权以抵押房产折价或以拍卖、变卖形式优先受偿。
2009年10月11日，曾宁与张存林签订《房屋租赁合同》，约定曾宁将西环路26号楼4-7层房屋租赁给张存林，租期15年，自2009年10月15日至2025年1月14日止（其中2009年10月15日至2010年1月14日为免租装修期）；关于租金，双方约定：第一年至第四年年租金26万元，第五年至第六年年租金27.3万元......，付款方式：租金为年付，即本合同签字之日给付租金26万元，自2011年起（含2011年）以后每年租金应在当年1月8日前一次性付清，另收租房押金21600元，待租期满退还。合同签订后，张存林对承租的毛坯房进行装修，并经营”速8酒店”至今。
由于北京富俊房地产开发有限公司未履行发生法律效力的民事判决书确定的给付义务，2010年4月15日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中执字第560-2号民事裁定书，查封曾宁所有的西环路26号楼4-7层房屋，并委托北京保利国际拍卖有限公司进行拍卖。2011年4月15日，王红杰以1530万元竞拍成功。2011年12月12日至2011年12月23日期间，王红杰将上述房屋中的6层02-08号房屋卖给白俐俐，白俐俐于2011年12月12日至2011年12月23日期间取得了上述房屋的所有权证书，根据上述房屋所有权证书显示，白俐俐名下的房屋的总面积为740.26平方米。
2013年1月，张存林诉至本院，要求白俐俐继续履行原《房屋租赁合同》、履行接受租金的协助义务。针对张存林提起的诉讼，白俐俐提出反诉，要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2013年2月8日已解除，判决张存林腾退房屋、支付租金、房屋占有使用费、违约金。2013年7月18日，本院作出（2013）昌民初字第3120号民事判决书，认定张存林应付给白俐俐的租金的具体数额，应以年租金26万元除以总的房屋面积2821.8平方米得出承租房屋的每平方米年租金，再乘以白俐俐所有的房屋面积，判决白俐俐与张存林继续履行张存林与曾宁于2009年10月11日签订的《房屋租赁合同》、张存林于该判决生效后10日内给付白俐俐2012年度及2013年度房屋租金共计136414.77元、驳回白俐俐的其他反诉请求。白俐俐对该判决不服，上诉至北京市第一中级人民法院。2013年11月15日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第10866号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，张存林于判决生效后7日交纳一审反诉费1207元。（2013）昌民初字第3120号民事判决书和（2013）一中民终字第10866号民事判决书中白俐俐的当事人情况中写明白俐俐住北京市东城区鼓楼东大街69号。
2013年11月26日，张存林向本院交纳（2013）昌民初字第3120号民事判决书及（2013）一中民终字第10866号民事判决书所确认的案款共计137621.77元。2013年12月25日，张存林通过邮政储蓄银行向白俐俐（收款人地址：北京市东城区鼓楼东大街69号，无电话）汇出2014年度房屋租金共计71618元。2014年1月26日，上述汇款被退回张存林邮政储蓄银行账户。张存林称因其联系不到白俐俐，故通过将案款交纳至法院及邮政储蓄银行汇款方式支付白俐俐租金。白俐俐称其并不在北京市东城区鼓楼东大街69号居住，张存林从未联系其支付租金，张存林或邮政储蓄银行亦从未电话通知其领取邮政储蓄银行汇款；经其了解，无人领取的汇款应在汇出60日后才退回，而张存林的汇款在30日后就汇兑回张存林的账户，说明是张存林向银行要求撤回汇款，故张存林的汇款行为不能证明其已如约履行租金交纳义务。白俐俐称其多次要求张存林缴纳租金，是张存林不交租金，并提交2013年1月14日的一段谈话录音及文字资料、2012年11月22日和2013年1月5日的谈话文字资料作为证据。张存林质证称白俐俐在上次诉讼中提交过上述证据，认为上述录音已经法院生效判决认定，因判决后无法联系到白俐俐交纳租金，故提起本案诉讼。
另查，张存林于2014年1月8日向本院提交起诉状。白俐俐的户籍地为北京市东城区鼓楼东大街69号，白俐俐在本案中提交的答辩状及反诉状中均写明其住址为北京市东城区鼓楼东大街69号。
上述事实，有《房屋租赁合同》、（2013）昌民初字第3120号民事判决书、（2013）一中民终字第10866号民事判决书、邮政储蓄银行汇款收据、邮政储蓄银行一本通交易明细、案款收据、房屋所有权证、录音等证据及当事人的陈述在案作证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。根据（2013）一中民终字第10866号民事判决书，张存林与白俐俐应当继续履行张存林与曾宁于2009年10月11日签订的《房屋租赁合同》、张存林应于判决生效后10日内给付白俐俐2012年度及2013年度的房屋租金共计136414.77元，张存林于2013年11月26日将判决的房屋租金136414.77元及一审反诉费1207元共计137621.77元交至本院，张存林的该行为已履行了该判决所确认的给付白俐俐房屋租金的义务。
根据《房屋租赁合同》和已生效裁判文书的认定，张存林应于2014年1月8日前支付2014年度的房屋租金71618元。张存林根据（2013）昌民初字第3120号民事判决书和（2013）一中民终字第10866号民事判决书载明的白俐俐的住址，于2013年12月25日向白俐俐汇款71618元，张存林的该行为应当视为其已按照《房屋租赁合同》约定于2014年1月8日前积极履行其支付2014年度房屋租金的义务。白俐俐主张其实际并不在北京市东城区鼓楼东大街69号居住，故无法收到邮政储蓄银行汇款，张存林故意撤回汇款，因此张存林通过邮政储蓄银行汇款的行为不能视为履行《房屋租赁合同》。但是白俐俐的户籍地及其在本案中提交的答辩状、反诉状写明的住址亦均为北京市东城区鼓楼东大街69号，白俐俐未举证其向张存林提供了其他联系地址，故张存林向北京市东城区鼓楼东大街69号汇款并无不当；白俐俐亦未对其所称张存林故意撤回汇款举证予以证明，故对白俐俐的上述主张，本院不予采纳。
白俐俐提交的录音及文字资料所反映的谈话系双方第一次诉讼之前发生，不能证明其所称张存林故意不交第一次诉讼判决所确认的租金及2014年租金的主张。
综上所述，张存林并无违约行为，白俐俐以张存林未按判决确认的期限支付2012年度及2013年度租金、未依照《房屋租赁合同》约定的期限支付2014年度租金的行为构成违约为由，要求解除双方租赁合同的诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。基于此，就白俐俐主张的合同解除后的腾退房屋、房屋占用费及违约金的相关诉求，本院亦不予支持。对于张存林要求继续履行合同的请求，因该诉求已经生效判决处理，故本案对该项诉求不再重复处理。依据上述事实，张存林要求白俐俐接收2014年度租金71618元，具备事实和法律依据，本院予以支持。亦应指出，双方应根据诚实信用原则对缴纳租金的具体方式进行充分的协商，以取得共识，避免和减少纠纷。本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、张存林于本判决生效后七日内给付白俐俐二○一四年度的房屋租金七万一千六百一十八元，白俐俐应协助接收上述款项；
二、驳回白俐俐的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由白俐俐负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一百六十元，由白俐俐负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 邓徐娟
二〇一四年四月十八日
书 记 员 张 欣