湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终2812号
上诉人（原审被告）：王金年，男，1969年1月1日出生，汉族，住老河口市。
委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李新国，男，1955年12月2日出生，汉族，住老河口市。
委托诉讼代理人：戴锋，老河口市中山法律服务所法律工作者。
上诉人王金年因与被上诉人李新国房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2016）鄂0682民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王金年及其委托诉讼代理人陈琳、被上诉人李新国及其委托诉讼代理人戴锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王金年上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院没有查明被上诉人所出租房屋是否取得原房主的同意，被上诉人对争议的国明宾馆的房屋没有产权，被上诉人并非国明宾馆的房屋产权人，没有证据证明其租赁给上诉人取得了原房主的同意，因此该租赁合同的效力待定，被上诉人无诉讼主体资格。二、原审未查明所谓的老河口市国明宾馆没有相关的手续，有些手续已经失效过期，没有宾馆住宿所需要的特种行业许可证。因此根本无法从事住宿等相关经营，被上诉人违约在先，上诉人有权按约定拒付相关费用。三、原审法院没有查明被上诉人不仅无法履行关键义务，而且在履行合同中存在以下欺骗和违法行为及违约行为。四、原审法院未查明上诉人租赁该宾馆后，基于对被上诉人承若合法经营的信任，经过被上诉人的同意对该宾馆的一楼至四楼进行了大规模的装修，有证人证言证实经过被上诉人同意。现上诉人因被上诉人没有合法证件而无法经营更无心投入装修，因此上诉人要求被上诉人履行相关证件的过户义务，如果被上诉人不履行过户义务造成上诉人无法经营，上诉人请求被上诉人返还已经缴纳的租金，并赔偿上诉人的装修损失535000元（具体以评估为准）。五、原审法院以上诉人没有缴纳剩余的租金为由解除合同是错误的，实际情况是被上诉人违约在先。即便解除合同也是被上诉人违约，故被上诉人应当赔偿上诉人装修损失。
李新国辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李新国向一审法院起诉请求：1.依法解除双方2015年9月11日签订的《宾馆转租合同书》；2.请求判令王金年支付2015年9月11日至2016年9月10日拖欠的租赁费30000元，并从拖欠之日至交清之日止按日5‰承担滞纳金；3.请求依法责令王金年立即腾退租赁宾馆及场地，恢复四楼房屋原状，并从2016年9月11日起至腾退清之日止按每年11万元租金比例向原告支付租金；4.请求依法判令王金年按合同约定向李新国承担100000元违约金；5.由王金年承担本案案件受理费及其他实际支出费用。
一审法院认定事实：2009年10月15日李新国在老河口市地方税务局办理个体税务登记证件，2009年12月14日，李新国与案外人常保国签订《承包协议》，租赁了原“光明饭店”楼房用于经营住宿和餐饮，约定：租赁期限十年（2009年12月1日至2019年12月1日承包费为每年25000元，后五年承包费为每年30000元；租赁承包期间所需工商、税务、卫生、水电等手续和费用由李新国承担…。李新国租赁该楼房后，于2011年2011年1月10日经老河口市公安局批准，办理了“国明宾馆”特种行业许可证，同年6月8日，李新国以“老河口市国明宾馆”的名称办理了个体工商营业执照，并对宾馆装修后经营。李新国经营期间，2015年9月11日，王金年（乙方）与李新国（甲方）签订《宾馆转租合同》，王金年租赁了李新国2楼、3楼16个房间及3楼南2个豪华间、2个豪华标间和1楼大厅，以及配套物品（以双方2015年9月11日《盘点明细单》为准），约定：1、租赁期限为五年、年租金为110000元（每年9月15日前一次性支付当年租赁费）；2、乙方缴清应交的租赁费后，甲方负责配合乙方变更宾馆营业执照、组织机构代码证、特种行业许可证、税务登记证等各项相关凭证手续，因变更相关证照所产生的税费由乙方承担。乙方接手租赁该宾馆后自负盈亏，所产生的债权、债务均由乙方自行负担。3、乙方在租赁期间不得改变宾馆的结构，若有必要进行装修，需将装修方案报给甲方，并经甲方书面同意核对方案确认后按照甲方认可的方案进行装修，除清单物品，其它乙方添置的物品乙方可带走，清单附合同上。4、乙方在租赁期间，不得改变经营用途…。5、本协议签订后，甲乙双方共同对宾馆内物品进行确认，并制作物品清单，乙方在使用中不得损坏或丢失物品，否则照价赔偿。6、乙方必须按照约定时间向甲方支付租赁费用，逾期交纳的，除应交纳的租赁费外还应向甲方承担十万元违约金。甲方在合同期间如违约应向乙方承担十万元违约金…，乙方应在合同终止后15日内将租赁物交付给甲方，逾期交还租赁物应每日向甲方支付租赁费千分之五作为违约金。7、乙方在下列情形之一的甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约金：（1）改变宾馆用途及改变宾馆结构的；（2）未经甲方同意或未按甲方批准的方案擅自进行装修的；（3）擅自转租的；（4）逾期交纳租赁费超过30日的，（5）…（6）…。乙方有以上任何情形的，应按当年租赁费的20%向甲方支付违约金。8、合同终止后，乙方对丢失的或损坏的物品应当赔偿，赔偿标准按合同终止时期间或相近物品的市场价格计算…，乙方在同等条件下有优先承租权。9、合同签订后，若乙方经营不当长期亏损，可向甲方提出终止合同，任何一方提前终止或不履行合同的，除应继续履行合同外，还应向对方承担叁拾伍万元违约金。10、…本协议一式两份,甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力，自双方签订之日起生效。李新国、王金年合同签订后，双方对租赁物品办理了交接清单，王金年向李新国支付第一年部分租赁费80000元后，开始自主经营。李新国因向王金年催收租赁费无果，故诉至法院，请求依法支持其主张。一审法院认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。承租人无正当理由迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。本案李新国所经营的“国明宾馆”房屋，虽然系租赁他人财产，但在其租赁期10年内享有对租赁物的管理使用权，李新国、王金年签订的《宾馆转租合同》系双方真实意思表示，双方亦形成次租赁法律关系，王金年在合同约定期限内无正当理由未向李新国足额支付租赁费用，故对李新国请求解除双方租赁合同的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。对于李新国请求王金年支付拖欠第一年房屋租金30000元的主张，因该租金系合同约定内租赁费，符合法律规定，一审法院予以支持；对于李新国要求王金年支付拖欠租赁费滞纳金的主张，无合同明确约定，一审法院不予支持。对于李新国请求王金年腾退租赁宾馆及场地主张，基于双方合同解除，王金年应当按照双方确认租赁物清单种类、数量腾退返还李新国，故对李新国该主张，一审法院予以支持，并从2016年9月11日起至腾退返还租赁物之日止按110000元╱年租金比例向李新国支付占用费；对于李新国要求王金年恢复四楼房屋原状的主张，因该房屋不在租赁物范围，一审法院不予处理。对于李新国请求王金年支付违约金100000元的主张，因双方签订合同后，王金年已履行了主要合同义务，且李新国亦存在未协助王金年办理相关营业手续义务，王金年未构成合同履行上根本性违约行为，故对李新国该主张，一审法院不予支持。王金年抗辩对该宾馆一楼至四楼进行装修，要求李新国返还已交纳的租金，并赔偿王金年的装修损失款735000元的理由，因双方在合同中对装修问题有明确约定，现王金年无充分有效证据证明其装修行为已取得李新国认可与确认，且王金年抗辩的735000元损失亦无证据证明，另王金年对四楼的部分装修，不在承租房屋范围内，王金年系未取得原出租人同意，故其抗辩理由均不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、王金年于本判决书生效之日起三十日内腾退出坐落于老河口市××号《老河口市国明宾馆》租赁房屋，并将该房屋及配套物品（明细附后）返还给李新国；二、王金年于本判决书生效之日起三十日内支付拖欠李新国的房屋租赁费30000元，并支付从2016年9月11日起至房屋腾退返还之日止期间的房屋占用费（占用费参照年租金110000元标准计算）；三、驳回李新国其他诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由王金年负担1000元，李新国负担450元。
二审中，当事人没有提交新证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人王金年与被上诉人李新国签订的《宾馆转租合同》系双方真实意思表示，依法有效。被上诉人李新国所经营的“国明宾馆”房屋，虽然系租赁他人财产，但在其租赁期10年内经出租人同意，已享有对租赁物的管理使用权以及转租的权利。根据双方合同约定，被上诉人李新国在转租时，仅负有协助上诉人王金年办理相关经营手续的义务，上诉人王金年无证据证实被上诉人李新国未履行协助义务，且其亦当庭认可双方已按合同标的交付了租赁物。故对上诉人王金年上诉认为被上诉人未履行合同义务的上诉观点，本院不予支持。关于装修损失问题，王金年无有效证据证实其装修行为已取得李新国认可与确认，且其未提出反诉，故不属于本案审查范围。
综上所述，上诉人王金年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人王金年负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年十月十九日
书记员 周超群