江苏省靖江市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏1282执异35号
异议人（被执行人）：王韬，男,汉族，江阴市。
委托代理人：ＸＸ良。
异议人（被执行人）：宿迁市希望房地产开发有限公司。
法定代表人：吕静。
委托代理人：ＸＸ良。
委托代理人：蒋义伟，该公司员工。
申请执行人：靖江市润元农村小额贷款有限公司。
法定代表人：陆剑飞，董事长。
委托代理人：王桂松，该公司员工。
被执行人：吕静，女，汉族，住所地江阴市。
被执行人：王跃，男，汉族，住江阴市。
被执行人：江阴星光国际影城有限公司。
法定代表人：王晓红。
被执行人：江阴希望房地产开发有限责任公司。
法定代表人：吕静。
异议人王韬、宿迁希望房地产开发有限公司（以下简称宿迁希望公司）因靖江市润元农村小额贷款有限公司（以下简称润元公司）申请执行吕静、王跃、王韬、江阴星光国际影城有限公司（以下简称星光公司）、宿迁希望公司、江阴希望房地产开发有限责任公司（以下简称江阴希望公司）借款合同纠纷案件，不服中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司）作出的中证（泰鉴）估字（2017）第047号房地产估价报告，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王韬、宿迁希望公司异议称：本次评估采用的评估方法不当，估价的基础数据、参数、实例及计算方法未披露，评估依据不足，得出的评估价值偏低，与实际价值不符，故评估报告不足采信，请求法院依法重新评估。
申请执行人润元公司辩称：评估公司及评估人员均具备评估资质，评估程序合法、评估结果公正，请求驳回异议人的异议。
本院查明，润元公司与吕静、王跃、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司借款合同纠纷一案，泰州市中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）泰中商初字第00070号民事调解书：一、各方确认吕静借款本金计2500万元，吕静于2016年12月20日将上述款项偿还给润元公司，并按不同的期限支付此款的利息（2015年1月20日至2015年12月20日的利息以年利率18%计算，该利息吕静于2015年12月20日一次性支付给润元公司；从2015年12月21日起至2016年12月20日止的利息按年利率17%计算，吕静每月20日支付给润元公司）；二、王跃、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司对吕静上述第一项还款义务承担连带偿还责任；三、案件受理费173937元减半收取为86968.5元，保全费5000元，本案律师代理费250000元，合计341968.5元，由吕静、王跃、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司承担，于2015年12月20日一并给付润元公司；四、如吕静、王跃、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司未能按照上述条款履行义务，润元公司可就借款本金2500万元及利息（以2500万为本金从2015年1月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算）、律师费按682600元计一并向人民法院申请强制执行，同时润元公司对王跃、王韬所有的位于江阴市延陵路528号希望广场的房屋所有权及土地使用权在拍卖、变卖或折价后所得价款在欠付本息范围内享有优先所偿权；五、本调解协议自润元公司与王跃、吕静、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司签字或盖章之日（2015年8月20日）起生效。
润元公司与吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司借款合同纠纷一案，泰州市中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）泰中商初字第00071号民事调解书：一、确认王跃借款本金计1000万元。王跃于2016年12月20日将上述款项偿还给润元公司，并支付此款的利息（从2015年1月20日至2015年12月20日的利息以年利率19%计算，于2015年12月20日一次性支付给润元公司；从2015年12月21日起至2016年12月20日止的利息按年利率18%计算，王跃于每月20日支付给润元公司）；二、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司对王跃上述第一项还款义务承担连带偿还责任；三、案件受理费86189元减半收取为43094.5元，保全费5000元，本案律师代理费100000元，合计148094.5元，由王跃、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司承担，此款于2015年12月20日一并给付润元公司；四、如王跃、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司未能按照上述条款履行义务，润元公司可就借款本金1000万元及利息（以1000万为本金从2015年1月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算）、律师费按374000元计一并向人民法院申请强制执行，同时润元公司对王跃、江阴希望公司所有的位于江阴市延陵路528号希望广场的房屋所有权及土地使用权在拍卖、变卖或折价后所得价款在欠付本息范围内享有优先所偿权；五、本调解协议自润元公司与王跃、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司签字或盖章之日（2015年8月20日）起生效。
润元公司与吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司借款合同纠纷一案，泰州市中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）泰中商初字第00072号民事调解书：一、确认王跃借款本金计1000万元。王跃于2016年12月20日将上述款项偿还给润元公司，并支付此款的利息（从2015年1月20日至2015年12月20日的利息以年利率19%计算，于2015年12月20日一次性支付给原告；从2015年12月21日起至2016年12月20日止的利息按年利率18%计算，王跃于每月20日支付给润元公司）；二、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司对王跃上述第一项还款义务承担连带偿还责任；三、案件受理费86189元减半收取为43094.5元，保全费5000元，本案律师代理费100000元，合计148094.5元，由吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司承担，此款于2015年12月20日一并给付润元公司；四、如吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司未能按照上述条款履行义务，润元公司可就借款本金1000万元及利息（以1000万为本金从2015年1月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款利率四倍计算）、律师费按374000元计一并向人民法院申请强制执行，同时润元公司对王跃、江阴希望公司所有的位于江阴市延陵路528号希望广场的房屋所有权及土地使用权在拍卖、变卖或折价后所得价款在欠付本息范围内享有优先所偿权。
润元公司与吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司借款合同纠纷一案，泰州市中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）泰中商初字第00073号民事调解书：一、确认王跃借款本金计1000万元，王跃于2015年12月20日将上述款项偿还给原告，并支付此款的利息（按年利率19%从2015年1月20日计算至2015年12月20日）；二、王跃上述义务履行完毕当天，润元公司同意将宿迁希望公司名下的座落于宿迁市经济开发区的希望城超市第三层，面积为8576.78平方米的房产解封；将宿迁希望公司在江苏银行宿迁分行营业部，账号为15×××70的账户解冻（该账户应冻结5400万元，实际冻结4084870.43元）；将宿迁希望公司在中国工商银行宿迁分行营业部，账号为11×××22的账户解冻（该账户应冻结5400万元，实际冻结6613986.91元）；三、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司对王跃上述第一项还款义务承担连带偿还责任；四、案件受理费86189元减半收取为43094.5元，财产保全费5000元，律师代理费100000元，合计148094.5元，由吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司承担此款，于2015年12月20日一并给付润元公司；五、如吕静、王跃、宿迁希望公司、江阴希望公司未能按照上述条款履行义务，润元公司可就借款本金1000万元及利息（以1000万为本金从2015年1月20日起按中国人民银行同期同档贷款利率的四倍计算至实际给付之日）、及律师代理费按374000元计一并向人民法院申请强制执行。同时润元公司对王跃、江阴希望公司所有的位于江阴市延陵路528号希望广场的房屋所有权及土地使用权在拍卖、变卖或折价后所得价款在欠付本息范围内享有优先所偿权；六、本调解协议自润元公司与王跃、吕静、宿迁希望公司、江阴希望公司签字或盖章之日（2015年8月20日）起生效。
因吕静、王跃、王韬、星光公司、宿迁希望公司、江阴希望公司未履行上述民事调解书确定的义务，润元公司于2016年1月4日向泰州市中级人民法院申请执行，执行案号分别为（2016）苏12执3号、4号、5号、6号。2017年2月21日，泰州市中级人民法院将四案指定本院执行，本院于2017年3月7日立案受理，执行案号分别为（2017）苏1282执683号、684号、685号、686号。执行过程中，本院委托中证评估公司对宿迁希望公司名下位于宿迁市经济开发区的第一、二层、第三层希望城超市（第一、二层系宿迁希望公司与王韬签订网签买卖合同）进行评估。2017年9月16日，中证评估公司作出中证（泰鉴）估字（2017）第047号房地产估价报告，载明：估价人员根据估价目的，经过市场调查和实地勘察，运用收益法，确定估价对象位于宿迁市经济开发区希望城超市第一、二层、第三层（总建筑面积共计28508.23平方米及所分摊的国有土地使用权面积）在价值时点2017年7月28日的市场价值为14750.1万元，其中1-2层建筑面积19931.45平方米，单价5958元/平方米，总价11875.16万元；3层建筑面积8576.78平方米，单价3352元/平方米，总价2874.94万元。宿迁希望公司与王韬收到评估报告后，向本院提出执行异议。
另查明，中证评估公司具有企业法人营业执照，经营范围为房地产价格评估等，具有《房地产估价机构资质证书》。本案评估人员沈晏、秦茂坤具有注册房地产估价师资格。
听证审查中，中证评估公司对异议人的异议理由答复称：本次评估根据估价对象房屋性质、用途、使用现状等情况确定评估方法。估价对象为大型商业类型物业，市场交易案例较少，商业地产的价值很大程度上都取决于租金的收益，租金市场比较透明，租金容易调查取得，且估价对象目前有租约限制，故在综合分析后确定采用收益法进行估价。同时对估价的基础数据、参数和来源进行了详细调查，选用了科学合理的估价方法进行测算，出具的估价报告符合估价规范的要求，评估结果客观、公正、合理。中证评估公司当庭对估价结果测算技术路线、相关参数、选取的案例、估价测算过程进行了说明。
本院认为，资产评估是由评估机构综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验和决定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，中证评估公司具有企业法人营业执照和房地产评估资格证书，评估人员具有合格的评估资质。中证评估公司在对估价财产状况进行详细调查之后，采用收益法，求取估价对象在估价基准日的市场价值，评估程序符合法律规定。异议人无充足证据证明评估程序严重违法，故对异议人的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人王韬、宿迁市希望房地产开发有限公司的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 赵国芹
人员陪审员陈小健
人民陪审员 陈 丹
二〇一七年十一月三日
书 记 员 王 璐