广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1595号
原告吕瑞娟，身份证住址为广州市越秀区。
委托代理人张兵、周俊宇，均系广东格林律师事务所律师。
被告广州市亿泉投资置业有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人曾贯泉，董事长。
委托代理人刘冠中、梁玉，分别系广东金山石律师事务所律师、实习律师。
原告吕瑞娟诉被告广州市亿泉投资置业有限公司（以下简称亿泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告吕瑞娟的委托代理人张兵、周俊宇，被告亿泉公司的委托代理人刘冠中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕瑞娟诉称：2010年11月11日，原、被告就位于广州市天河区天河直街154号（a3栋）1502房的预售买卖签订《商品房预售合同》。上述合同对标的物的基本情况、计价方式和价款、付款方式，合同对交房条件、房屋交付、延期交房的违约责任、房屋交付时的有关将资料、交付时的验收等作出了明确的约定。合同签订后，原告即按照合同约定于2010年11月11日、2010年12月12日以及2011年1月12日通过银行转账的方式，向被告支付了房款共计3969079元。2012年6月初，原告收到被告寄来的收楼通知书。原告随后到达被告指定的收楼现场，但却发现小区保安设施尚未完善、小区绿化工仍在施工、小区围栏未建成以及小区停车库尚未完工等情形。被告也未向原告提供房屋符合交付的相关文件和资料。因不符合交付房屋的条件，原告以书面形式拒绝接收，并要求被告尽快补齐所有房屋符合交付的资料。2013年7月初，被告向原告提交了部分房屋交付的有关资料。但根据国家有关规定及上述合同第十二条约定，被告因未提供上述合同项目工程竣工验收备案表等资料，其仍不符合交付房屋的条件。据此，原告认为，原告已按约履行了全部义务，被告至今未按约交付房屋，已构成违约。根据上述合同第十三、十四条的约定，被告应承担延期交房的违约责任，即从2012年5月30日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.05%支付相应的违约金。综上所述，被告未按约履行其房屋交付义务已侵犯了原告的合法权益，给原告造成严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告履行房屋交付的义务；2、被告自2012年5月30日起，每日按总房价款3969079元的0.05%向原告支付违约金直至被告履行其交付房屋义务之日止；3、本案诉讼费由被告承担。
被告亿泉公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、由于亚运会的原因导致上述房屋所在的楼盘的建设工程被迫停止四个月，相应交楼时间也应顺延四个月。二、合同约定违约金标准过高，依法应予以调整。我方认为原告实际损失是租金损失，按照合同约定的违约金标准计算的违约金已远远超过上述房屋所在地段租金标准的几倍，依法应予以调整。三、上述房屋所在楼盘在2012年12月7日已经取得竣工验收合格证、规划验收合格证，依法已经具备合同约定的交楼条件，被告也在2012年12月25日通过短信通知原告收楼，至今没有收楼的责任在原告，因此，逾期交楼违约金计算的期限应截止到2012年12月25日。
经审理查明：被告是位于广州市天河区天河直街150号编号为12的地块上盖的“尚园”商品房的开发商，已取得上述商品房的《商品房预售许可证》［编号为：穗房预（网）字第20100698号］。
2010年11月11日，被告（甲方／卖方，下同）与原告（乙方／买方，下同）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买“尚园”自编a1、a2、a3、c1、c2、b1、b2栋第a3幢15层1502号房［房屋地址：天河区天河直街154号（a3栋）1502房（以下简称案涉房屋）］，建筑面积共139.92平方米，其中，套内建筑面积115.29平方米，共有分摊面积约24.63平方米。该商品房以套出售，总金额3969079元；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付为甲方应当在2012年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）延期交房的违约责任为甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）房屋交付时的有关资料为甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料包括（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）交付时的验收为乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；等条款。《合同》中注明的被告注册及通讯地址均为广州市天河区天河直街160号502室。《合同》附件七《本合同补充协议》约定：甲方应当按照合同第十三条约定的时间将房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）乙方逾期付款或未交清合同约定的其它各种费用；（3）市政规划改变、政府行为、法律法规及法令政策的变更、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或克服的异常天气、异常地质状况等；因建设工程质量监督机构、规划、公安消防、人防、环保等政府部门原因导致甲方无法取得相关认可文件或者准许使用文件的，或者因公共服务单位原因导致甲方无法按时取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件的，不视为甲方违约，甲方有权顺延交楼时间，同时甲方有义务采取其他补救措施；等条款。
合同签订后，原告付清全部购房款3969079元，被告于2011年1月5日开具相应发票给原告。
2012年5月18日，被告向原告发出《亿泉·尚某收楼通知书》，通知原告于2012年6月2日到尚某售楼部办理收楼手续。原告确认其于2012年5月下旬收到上述通知书，并于2012年6月2日前往指定地点办理收楼手续，但因现场被告未能依照合同约定出示相关文件，且案涉房屋也存在装修质量问题，故其拒绝收楼。原告分别于2012年6月5日、2012年6月8日向被告发出《收楼催告书》、《亿泉.尚圆收楼意见书》两份函件，均陈述原告拒绝收楼的原因为案涉房屋尚不具备交楼条件，要求被告具备《合同》约定的有关验收必备条件后再通知原告收楼；其中2012年6月5日的《收楼催告书》中还表示案涉房屋存在质量问题，要求被告进行维修。
被告向本院提交短信平台发送记录（盖有深圳市优易网信息科技有限公司公章），以此证明被告于2012年12月25日通过深圳市优易网信息科技有限公司的短信平台，向原告的手机号码133××××2309发出收楼通知短信，通知原告于收悉后三日内前来办理收楼手续。原告对该证据的真实性不予确认，表示没有收到该收楼通知短信，并对深圳市优易网信息科技有限公司的公章不予确认，但不申请对深圳市优易网信息科技有限公司公章的真实性进行鉴定。
2013年7月31日，原告提起本案诉讼。
在本案审理过程中，被告提供了《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，供水供气、供电、通邮的永久使用证明等证据用于证明案涉房屋已具备交付使用的条件，其中出具时间最晚的文件为广州市自来水公司于2013年1月8日出具的《永久水表安装完毕证明书》。
原告至今未与被告办理案涉房屋的收楼手续。庭审（时间为2013年9月25日）中，被告明确表示愿意立即交楼。原告表示被告出示房屋质量验收报告才同意收楼。另，被告同意向原告交付质量保证书、管理规约、使用说明书，原告亦表示同意接收。
另查明，广州市人民政府于2009年9月8日发布《关于发布2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的通告》，规定：为保障2010年广州亚运会亚残运会期间（以下简称亚运会亚残运会期间，即2010年10月25日至2010年12月22日）空气环境质量，在亚运会亚残运会期间，所有施工工地停止以下施工作业：土石方工程、混凝土浇筑、拆除施工、余泥渣土建筑垃圾清运、夜间施工……等工作；市建设、交通……等有关部门要结合各自职能，抓紧制订具体管理细则，确保本通告有关措施落到实处。2010年1月29日，广州市人民政府发布《关于2010年广州亚运会亚残运会期间控制建设工地扬尘和噪音措施的补充通告》，规定亚运会亚残运会期间的起止时间由2010年10月25日至2010年12月22日调整为2010年9月30日至2010年12月22日。2010年8月30日，广州市城乡建设委员会以穗建质（2010）1188号《关于印发〈关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知〉的通知》，规定亚运会亚残运会期间，未经建设行政主管部门复核同意，全市产生扬尘、噪声的工地不得施工作业，并对受理工程开工复核的范围、管理分工、保障措施等作出详细规定。
本院认为：原、被告签订的《合同》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。
关于亚运会、亚残运会期间政府决定工地停工能否成为被告迟延交楼的免责事由的问题。因政府部门出台上述相关文件的时间早于原、被告双方的签约时间，即被告在签约时已明知上述停工令，理应合理安排其施工时间及进度，被告以此作为其迟延交楼的免责事由，缺乏理据，本院不予采纳。
《合同》签订后，原告将《合同》约定的全部购楼款交付给被告，已履行了付款义务，被告亦应将符合交付条件的案涉房屋交付给原告使用，否则应依约承担逾期交楼的违约责任。《合同》约定的交楼条件为：案涉房屋的项目工程竣工验收合格，取得了规划、公安消防、人防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。从本案查明的事实看，案涉房屋截至2013年1月8日取得相关部门核发的规划、公安消防、人防、供水、供电、供气及通邮的验收或证明文件，符合交楼条件。本案中，被告于2012年5月18日向原告发出书面通知，要求原告于2012年6月2日前往尚某售楼部办理收楼手续，但2012年6月2日已超过《合同》约定的交付日期，且被告在2012年6月2日时尚未具备合同约定的交楼条件，原告拒收案涉房屋有理。被告虽然主张已经于2012年12月25日以短信方式向原告发出收楼通知，但其提供的证据不足以证明其上述陈述意见，在原告否认的情况下，本院对被告的上述主张不予采纳。现有证据并无显示案涉房屋具备交楼条件后被告通知了原告收楼，现原告起诉要求收楼，被告亦在庭审中明确表示愿意立即交楼，本院对此予以支持，如前所述，案涉房屋已于2013年1月8日具备交楼条件，原告当庭拒收楼缺乏合理理由，故被告应承担
截至上述庭审时间即2013年9月25日的逾期交楼违约责任。关于被告辩称《合同》约定的按已付购楼款3969079元的每日0.05%计付违约金的标准过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按照《合同》约定的按已付购房款3969079元的每日0.05%的标准计算，被告每日支付的逾期交楼违约金约为1984.53元（3969079元×0.05%），确实存在过高情形。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院将上述违约金标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于原告主张案涉房屋存在瓷砖破裂等房屋质量问题，原告并未提供充分证据证明，被告亦否认案涉房屋质量存在问题，本院对原告此项陈述不予采纳。
为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司向原告吕瑞娟交付天河区天河直街154号（a3栋）1502房。
二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市亿泉投资置业有限公司向原告吕瑞娟支付逾期交楼违约金（以3969079元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年5月31日起计至2013年9月25日止）。
三、驳回原告吕瑞娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12235元，由原告吕瑞娟负担6070元，被告广州市亿泉投资置业有限公司负担6165元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 黄淑兰
人民陪审员 田常国
二〇一四年一月十五日
书 记 员 何嘉杰
翁智敏
判决书已于2014年月日送达