浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬余泗民初字第111号
原告：诸建友。
委托代理人：李玉新，慈溪市耕民法律服务所法律工作者。
被告：杨华东。
委托代理人：王柏良，余姚市临城法律服务所法律工作者。
原告诸建友为与被告杨华东房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由审判员刘湛适用简易程序进行审理。因被告杨华东无其他方式可以送达，本院依法采取公告形式向其送达了诉讼材料。后本院依法组成合议庭于2015年9月11日公开开庭进行了审理。原�诸建友的委托代理人李玉新、被告杨华东及其委托代理人王柏良到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院依法决定延长审理期限六个月。现本案已审理终结。
原告诸建友起诉称：原、被告双方于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期三年，租金每年35000元，协议第七条约定：租赁期间，若被告要收回房屋，必须提前一个月通知原告；若原告需要退房，也必须提前一个月书面通知被告。合同签订后，原告已支付三年房屋租金106000元（包括1000元押金）。现因故需退租，原告曾多次通知被告，且实际在2014年10月已经搬离该房屋，事后又通知被告退还剩余租金，并于2015年1月8日以书面形式通知被告，解除双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，同时要求被告收到通知后三天内退还剩余租金，但被告均不予理睬。故向法院起诉，请求法院判令：1.被告�还租金94332元（以106000元为基数扣减实际房屋租赁四个月期间的租金）；2.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告表示放弃对其中1000元押金的主张，故将第一项诉讼请求变更为：被告退还租金93332元。
被告杨华东答辩称：双方签订房屋租赁合同是事实，本案原告实际租赁房屋的时间应从2014年6月18日开始至2015年的10月5日。根据合同约定，每年租金35000元，三年是105000元，与原告诉状中所述的106000元不符，而原告实际支付的租金是
100000元。根据合同第七条约定：原告如果需要退房，应当以书面形式提前一个月告知被告，同时不得要求退还原告租金。原告起诉之后，法院是通过公告形式向被告送达起诉状副本等材料，被告是在2015年9月份知悉公告以后才知道原告起诉被告并要求解除租房合同。之前，原告从未通知被告要求解除租房合同。原告在实际履行合同当中，至今尚有水费3057.60元和电费
1690.45元未付清，目前被告已经垫付上述水电费用。如果原告解除合同，原告应拆除相应的设备设施，修复破损房屋地坪、恢复房屋原状并赔偿原告相应损失。
为证明自己的主张成立，原告向本院提交如下证据，经质证，本院认证如下：
1.房屋租赁合同一份及领（付）款凭证一份，拟证明原、被告存在房屋租赁关系及原告已经全部支付三年租金（其中
105000元是租金，1000元是押金，合计106000元）的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为通过银行转账收到的房租费是100000元，6000元是合同中约定的三相电押金。本院认为，该领（付）款凭证上明确载明款项用途是倒角房房租，且被告自认实收原告100000元租金是因租金折抵了被告同意补贴原告的地坪费用5000元，故本院对被�已收取原告三年房租105000元的事实予以认定。
2.解除租房合同通知书、邮寄凭证和EMS网上查询单（打印件）各一份，拟证明原告书面通知被告解除租房合同并且被告已于2015年1月16日收悉的事实。经质证，被告对该证据有异议，认为被告在2015年9月5日从法院领取起诉状副本前从未收到过原告的书面通知，被告不清楚原告提交的EMS网上查询单上注明的家人是谁。本院认为：快递单上明确记载内件为解除租房合同通知，快递查询单显示该快递已经签收，且被告对邮寄地址和联系方式亦未提出异议，故本院对被告杨华东于2015年1月16日收悉原告寄送的解除租房合同通知书的事实予以认定。
3.环保局通知书一份，拟证明原告收到环保局勒令停产的通知后与被告协商退租的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联。本院认为，仅�该证据无法证实与本案存在关联，故对该证据不予认定。
为证明自己的主张成立，被告向本院提交历月电费明细表一份和水费证明一份，拟证明2014年6月-10月原告未缴付水电费，由被告代缴的事实。经质证，原告对该证据“三性”均有异议，认为无法证明被告主张的事实。本院认为，仅凭上述证据无法证明待证事实，且被告亦未在规定的期限内提出反诉，故对该证据不予认定。
经审理，本院认定事实如下：2014年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于余姚市小曹娥镇镇海村华丁的房屋（建筑面积共500平方米）出租给原告使用，租期从2014年7月1日至2017年7月1日止，每年35000元，合计三年105000元。合同第七条约定：租赁期间，若被告要收回房屋，必须提前一个月通知原告，同时退还两倍的履约保证金；若原告需要退房，也必须提前一个月书面通知被告，同时不得要求退还履行保证金。后原告向被告支付三年房租105000元。2015年1月15日，原告通过EMS快递向被告发送解除租房合同的书面通知，载明：原告因故需退租，原告曾多次通知被告实际已在2014年10月搬离该房屋，并通知被告退还剩余租金，但被告均不予理睬，现再次通知被告自2014年11月1日起解除双方于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告于收到本通知的三天内退还剩余租金。被告杨华东于2015年1月16日收悉解除租房合同的书面通知。
另查明：至法庭辩论终结前，本案讼争房屋未办理建房审批手续。
本院认为：涉案房屋至今未办理正规的建房审批手续，故原、被告订立的房屋租赁合同无效。因原告确曾实际占用被告的房屋，故原告应当支付被告占用期间的房屋使用费。原告认为其实际承租面积少于约定的租赁面积500平方米，但并未提供证据证明，且原告诉请中认可的不予退还部分的租金亦是按照约定的年租金标准计算，故应视为原告对租金标准是认可的，原告应当参照合同约定的租金标准支付被告房屋占有期间的使用费。原告认可其按约于2014年7月1日起承租，被告主张原告于2014年6月18日起承租，但被告未提供证据证明且与双方约定不符，故本院认定房屋占用期间自2014年7月1日起计算。原告认为其已于2014年10月搬离该房屋，但原告并未提供充分证据证明其在2014年10月份后未再占有使用讼争房屋。鉴于原告向被告发送书面通知告知其不再使用房屋且被告已经收悉该通知，后被告未及时向原告提出异议的实际，且在合同被认定无效的情形下，合同中约定的“若需要退房，必须提前一个月书面通知”条款依法应自始无效，故本院认定原告占用房屋的时间应计算至被告收悉原告发送的书面通知为止。参照双方约定的年租金35000元，原告自2014年7月1日起占有使用讼争房屋至2015年1月16日的房屋占用使用费为19444元。故被告应退还原告租金为
85556元。本院对原告超出部分的诉请，不予支持。被告杨华东的答辩意见依据不足，且其未在规定的期限内提出反诉，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告杨华东退还原告诸建友租金85556元，款限于本判决发生法律效力后的十日内履行；
二、驳回原告诸建友的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费2133元，由被告杨华东负担1939元，由原告诸建友负担194元，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入我院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39×××90，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 湛
审 判 员 朱朝晖
人民陪审员 吴涨渭
二〇一六年一月二十一日
代书 记员 王瑶炯