福建省泰宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民初字第174号
原告江启东，男，1970年11月，汉族，住福建省泰宁县。
原告李文学，男，1955年1月，汉族，住福建省泰宁县。
原告江建琦，男，1964年10月，汉族，住广东省大埔县。
原告熊小平，男，1969年7月，汉族，住福建省泰宁县。
上列四原告共同委托代理人冯一健，福建欣开元律师事务所律师。
被告李勇军，男，1978年7月，汉族，住福建省泰宁县。
委托代理人付慧健，福建付慧健律师事务所律师。
原告江启东、李文学、江建琦、熊小平与被告李勇军合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月2日、5月21日、6月12日三次公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人冯一健、被告李勇军及其委托代理人付慧健三次开庭均到庭参加诉讼，原告江启东第一次开庭到庭参加诉讼，原告熊小平第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江启东、李文学、江建琦、熊小平起诉称：2009年11月28日，四原告与被告签订了《建材市场合作购楼协议》，在2009年12月1日四原告与被告又签订《泰宁品位家居广场经营承包协议》。在《经营承包协议》总则中约定：原告将泰宁县建场市场整个二楼和一楼36号、42号两个店面经营权承包给被告，《经营承包协议》第二条约定承包期限为五年（自2009年12月1日至2014年11月30日），承包费：承包人必须每月交纳银行按揭贷款为基本，年度分红每年25万元人民币，本金25.5万元人民币；《经营承包协议》第五条第5款约定本承包合同和股东会协议条文有明确规定的按合同处理，没有明确、有争议或理解不同的条文由股东会按表决程序作最后解释权，各股东和承包人必须无条件服从。在不违反合同情况下，有任何超出合同条款需要补充协议的必须召开股东会，具有表决权数五分之三以上才能通过。表决结果与本合同具有同等法律效力；《经营承包协议》第六条约定：股东个人以本商场楼盘份额原始出资楼盘资本金作担保，违约金不足部分和其他有违反股东会协议行为可联名起诉至法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全；《经营承包协议》第七条约定：本协议与《合作购楼协议》、《股东出售楼盘条件》互相存在关联关系，并且相互制约。但被告到2014年7月起未按协议履行，累计4个月未按合同缴纳承包金。2014年11月原告江建琦、熊小平起诉到法院要求被告履约，后在法院的调解下被告将违约的承包金交到法院，后原告江建琦、熊小平撤诉。2014年11月23日被告承诺合同到期后不再承包，并按股东的股份份额将承包金以现金的方式结算或转账打入各股东的账号，并交出“泰宁品位家居广场”。可是到起诉为止原承包合同已经过期两个多月，被告既不退出原承包的商场也不缴纳承包金（包括应月缴的银行按揭款和2013年11月23日至2014年11月22日的承包金25万元）。被告于2014年11月没有上交合伙人11月银行按揭贷款共28200元，按经营承包协议第四条第1点约定：承包人未按时交纳各股东楼盘的银行按揭贷款，对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东银行信用受损每人次应向该股东赔偿一千元。被告从2014年7-10月故意停止2位合伙人4个月银行按揭，被告累计8人次违约支付银行按揭。被告在承包期间把商场擅自转租给李丽萍经营全友家私专卖店违反了双方合同中不能出租和不能经营同一商品的约定。被告在经营期间违反消防规定，2014年泰宁消防大队安全检查后向商场开出泰公（消）行罚2014（0029）号处罚。被告收到处罚通知后也不履行。原告为了降低风险保证商场能正常经营，不被消防加重处罚，原告只好先行向消防大队缴纳了罚款31000元和滞纳金2730元。被告已经严重违约，原告找到被告协商还遭到被告的殴打，最后向110报警处理并在派出所对当事人录了口供。为此，请求人民法院依法判决：1、判令被告退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续；2、判令被告返还承包期第五年本金20.4万元（25.5万元扣除被告20%本金后被告需上缴其他合伙人20.4万元）；3、判令被告支付2013年11月30日起到2014年11月30日止未支付的承包金20万元（已扣除原告自己享有的份额5万元）；4、判令被告支付承包期间违反消防的罚款31000元和滞纳金2730元；5、判令被告承担违约金100万元；6、判令被告支付未按合同约定为原告交纳银行贷款违约金2万元（从2014年11月开始到2015年2月共计违约20人次，每人次应付1000元）。7、判令被告支付合同到期日后至实际退出之日仍占据经营品位家居广场的承包金（暂计2个月银行按揭贷款28200×2=56400元，两个月分红款16666.5×2=33333元）。
原告江启东、李文学、江建琦、熊小平针对自己的主张，提供以下证据予以证明：
第一组证据：原被告双方共同于2009年12月1日签订的《泰宁品位家居广场经营承包协议》，以证明：1.合同承包期限是从2009年12月1日起到2014年11月30日止，被告已过承包期；2.承包费除每月交纳银行按揭款外还应付年度分红款25万元；3.承包合同有争议的或理解不同的条文由股东会按表决程序作最后解释权，各股东和承包人应无条件服从；4.品位家居广场楼盘所有股东每月银行按揭贷款是由承包人按时交纳到股东指定的账户。每年度分红款由承包人在满一年后结算分配给股东；5.本协议与《合作购楼协议》《股东出售楼盘条件》互相存在关联关系，并且相互制约。
第二组证据：《建材市场合作购楼协议》一份，以证明：1.如有发现任何股东擅自变卖、转移、出租、抵押、对外担保等行为，有不通过股东同意随意处置名下产权行为，则无条件赔偿其他股东（自然人）现金人民币100万元整，并且还必须立即纠正错误行为。违约股东赔偿款由其他未违约股东按比例享有；2.有任何超出本协议书条款，需要补充协议的必须召开股东会，由股东会五分之三全权表决通过，表决结果与本合同具有同等法律效力。
第三组证据：个体工商户登记基本信息一份，以证明被告于2011年5月11日将部分商铺出租给李丽萍经营全友家私专卖店违反了双方的合同中不能出租和不能经营同一商品的约定。
第四组证据：增值税申报表一份，以证明李丽萍经营的全友家私专卖店在经营。
第五组证据：行政处罚决定书一份、行政罚款收据一份，以证明被告在承包期间未按消防要求进行经营，2014年9月22日被泰宁县公安消防大队处罚31000元及滞纳金2730元，该罚款是原告缴纳的。
第六组证据：起诉状一份、传票一份、告知合议庭通知书一份，以证明被告从2014年7月10日间累计4个月未履行合同约定，原告江建琦、熊小平起诉到法院后在法院的调解下被告才将款交到法院，原告向法院撤诉。
第七组证据：报警回执单一份，证明2014年12月15日原告到品位家居广场与被告协商合同如何履行，被告殴打了原告，原告报警的事实。
第八组证据：关于召开临时会议的通知一份、会议内容（承包期满清算依据及说明）一份、结算清单（附表1《各发包人家具本金发放表》，附表2《各发包人年度分红发放表》、附表3《各发包人年度贷款缴纳表》、附表4《其他所有发包人共有资产清点表》、附表5《2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额表》），以证明被告再次认可《品位家居广场经营承包协议》与《合作购楼协议》、《股东出售楼盘条件》为整体的合同关系；在合同到期日被告承诺不再承包，并按股东的股份份额将承包金以现金的方式结算或转账打入各股东的账号。
第九组证据：关于召开2014年合伙人（股东）第三次临时紧急会议的通知一份、合伙人会议表决结果一份、合伙人会议签到表一份，以证明被告未履行2014年11月23日自己的承诺交出承包的“泰宁品位家居广场”，也不缴纳2013年11月23日至2014年11月22日的承包金20万元（扣除原告自己享有的份额5万元）及返还承包期第五年本金20.4万元（25.5万元扣除被告20%本金后被告需上缴其他合伙人20.4万元）。
第十组证据：承包到期结算的通知一份，以证明由于被告违约造成原告的各项损失。
第十一组证据：泰宁县工商行政管理局朱口工商所出具的证明一份，以证明李丽萍在工商登记的纸质档案遗失，但在工商登记时必须提供自有产权证明或租赁合同，故可以证明李勇军有违反合同将承包物租赁给他人的事实；
第十二组证据：房屋租赁合同复印件一份，以证明李勇军将房屋租赁给李丽萍的事实，李勇军的承包期限是到2014年11月30日，而他租给李丽萍时签的合同到期日为2015年5月1日，所以李勇军不退出是有原因的，有违反合同将房屋租赁的事实。
第十三组证据：李丽萍个体工商户营业执照复印件一份、税务登记证复印件一份，以证明李丽萍注册的全友家私专卖店的组织形式是家庭经营，李丽萍是实际经营者，她是独立的个体。
第十四组证据：泰国用（2014）第0956号土地使用权证复印件、泰房权证字第20140775-1号、第20140776-1号、第20140693-1号房屋所有权证复印件，以证明被告在原告不知情的情况下将大家共有的房产办理了自己名下产权证，被告李勇军违反了合同约定。
被告李勇军答辩称：一、被告实际已退出泰宁品位家居广场经营，造成交付手续无法履行的责任在于原告江启东，江启东名下40%的股权包含案外第三人黄辉10%的股权，黄辉要求江启东确认或分割其股权，但江启东拒绝协助配合，第三人黄辉与原告等人产生产权纠纷，致使交接手续无法办理，而被告与原告等人已完成承包结算，合同权利义务关系终止，造成交接手续无法履行的原因及责任在于原告一方，因此，原告第1项诉讼请求不能成立。二、根据双方于2014年11月23日签署的结算文件可以确定，各发包人的实际分配金额已确定，但各发包人必须于2014年12月1日将保证金20万元返还给承包人，但原告等四名发包人不仅不履行这一义务，相反，原告等四名发包人于2014年12月1日在承包人未参与的条件下单方结算，改变了分配人员名单、分配金额、保证金处理方法、商场家具处理方式、并要求承包人按其单方制作的结算文件履行合同，由此可见，造成被告未履行合同的主要原因在于：被告在行使同时履行抗辩权、原告等四人利用合同条款的优势为被告履行合同制造矛盾设置障碍，造成被告无法履行合同。故原告第2项、第3项诉讼请求不能成立。三、原告第4项诉讼请求不能成立。消防罚款是因为租赁物不符合消防安全设施的要求，这本身是出租人的责任，应由出租人承担罚款。四、承包合同自始至终由被告履行，没有任何改变，原告没有任何异议，至于以李丽萍的名义办理个体工商营业执照并交纳税收的情况，这只是一种在形式上的变通做法，该经营形式并未实质损害原告等人合法权益，更不能得出答辩人将租赁物转租的结论，因此，原告第5项诉讼请求不能成立。五、根据双方于2014年11月23日签署的结算文件附表5：本次会议结算完毕后2014年12月以后建材市场二楼楼盘银行贷款按照此表由各发包人按实际产权比例缴交各人自付实际贷款额。被告未交江建琦与熊小平贷款的事已经法院调解了结。因此，原告第6项诉讼请求不能成立。六、对于合同期满后被告占据经营品位家居广场的占用费应当计算到2015年3月6日，因为消防大队于2015年3月6日以租赁物不符合消防要求查封了广场；因为消防查封处罚以及原告广告终止营业，合同期满后都是非正常营业，原告拒绝履行结算协议共同恶意侵害承包人利益，20万的保证金包含利息实际支取的是231279.77元，多余部分应当扣除，登记在李勇军名下的产权面积比实际产权更大，名下承担更多的贷款，作为一个大型商场经营到期的清理需要一些时间，故该占用费应当按过错比例承担。被告在第三次庭审中申请追加黄辉为第三人。
被告李勇军针对自己的主张，提供以下证据予以证明：
第一组证据：中国农业银行存单一份、收条一份，以证明李勇军于2009年12月2日交付本金抵压保证金20万元，由李勇军保管帐户密码。
第二组证据：1.2009年至2010年各股东年终分红发放表、家具本金发放表一份；2.2010年至2011年家具本金退还明细、分红明细一份；3.2011年至2012年各股东年终分红发放表、家具本金发放表一份、转账交易回单各一份；4.2012年至2013年各股东年终分红发放表、家具本金发放表一份、转账交易回单三份（以上均为复印件），以证明从2009年起至2013年止这4年间被告如约偿还本金及如约发放年度分红，且黄辉有10%产权存在。
第三组证据：1.关于召开临时会议的通知一份；2.会议内容；3.经营承包期满最终结算清单（附表1表2）一份；4.经营承包期满最终结算清单（附表3表4）一份；5.2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额表一份；6.视频音像光盘一张，以证明合同履行期限届满后，发包人与承包人就合同权利义务进行结算的事实，包括但不限于：1.双方约定本金抵压保证金20万元应于2014年12月1日交接的事实；2.确定承包期满后各发包人享有的本金分红的具体金额；3.结算过程全程录音录像，结算过程及结论真实有效；4.结算主体百分百参与。
第四组证据：1.泰宁品位家居广场经营承包到期结算的通知复印件一份；2.2013年至2014年建材市场二楼家具合伙到期结算表复印件一份，以证明各原告对本金分红另行结算的事实。
第五组证据：1.关于召开2014年合伙人第三次临时紧急会议的通知、合伙人会议签到表各一份；2.合伙人会议表决结果一份；3.授权委托书一份，以证明：1.各原告在被告未参会的情况下就被告承包期满后的经营模式、承包年保证押金处理方法、商场家具清理、承包人的责任与义务、11月份租金、代签名无效的确认等事项作出的表决情况；2.各原告委托第三人强行接管租赁物的事实。
第六组证据：商业用房租赁合同复印件一份，证实原告擅自处分租赁物的事实。
第七组证据：股东出售楼盘条件（复印件）一份，以证明股东出售楼盘出售单价达到3000元／平方，股东会从卖楼盘款中奖励操作人40万元，全体股东无条件执行。
第八组证据：2007年11月8日签订的《泰宁品位家居广场经营承包协议》一份，以证明营业执照变更为承包人是有合同根据的。
第九组证据：证人李丽萍的证言，以证明被告以李丽萍的名义办理营业执照、税务登记等相关手续。证人李丽萍当庭陈述其是李勇军的姐姐，在李勇军经营的品位家居广场任出纳，李勇军为了经营方便以其名义办理了全友家私专卖店的营业执照，品位家居广场朱口分店也是李勇军以其名义办理的，为了开户与李勇军签订了房屋租赁合同，实际上还是李勇军在经营，其只是品位家居的员工。
第十组证据：泰宁县广播电视台广告部证明一份，以证明原告江启东私自宣告泰宁县建材市场二楼品味家居广场暂停营业的事实。
第十一组证据：1、2009年12月中国建设银行存款凭条5份，2、2014年10月31中国建设银行存款凭条3份，以证明被告替发包人缴纳2009年11月份银行按揭贷款的事实；各发包人的银行按揭贷款本应2014年11月2日缴纳，因11月2日逢周末，被告提前两天替各发包人缴纳2014年11月份银行按揭贷款，因有纠纷故没有交江建琦、熊小平的，但在后来有给付，被告已交满60个月的银行按揭贷款的事实。
第十二组证据：由泰宁县公安局消防大队出具的查封建材市场二楼品位家居广场的照片4张，以证明泰宁县公安局消防大队于2015年3月6日将建材市场二楼品位家居广场查封的事实。
第十三组证据：由中国农业银行泰宁支行出具的联网核查凭证一份、挂失换卡申请书一份及中国农业银行存单2份，以证明2014年12月2日熊小平将本案20万元保证金以挂失的形式支取包括利息总额为231279.77元的事实。
第十四组证据：提供光盘资料一份（同第三组证据中的证据6视频音像光盘，但有书面整理记录），以证明黄辉有产权，20万保证金要于2014年12月1日交付，以及江建琦代理熊小平参加会议的事实。
第十五组证据：证人薛菁春的证言，以证明李丽萍与李勇军不存在任何租赁关系的事实。证人薛菁春当庭陈述其为品位家居广场员工，负责帮李勇军作账，品位家居广场是由李勇军经营，品位家居广场有使用二本营业热照（其中一本是全友家私专卖店），二本执照都有交定额税，只做了一本账，李丽萍是担任出纳不是老板，李勇军没有把商场部分转租给李丽萍。
本院依职权调取以下证据：（2014）泰民初字第133号案件民事起诉状及撤诉申请及笔录各一份，以证明原告江建琦与熊小平于2014年11月4日将被告李勇军起诉至法院，后于2014年12月9日以被告李勇军已将拖欠的2014年7月至10月的银行按揭贷款54034.4元还清、原告主张的违约金8000元及逾期利息7380元由双方当事人另行协商为由撤诉。
经庭审举证、质证，针对原告江启东、李文学、江建琦、熊小平提供的第一至第八组、第十一至十四组证据，被告李勇军对其真实性均无异议，但提出：第一组证据即《经营承包协议》第五条第5项规定承包合同有争议或理解不同的条文由股东会按表决程序作最后解释，该条款不具有合法性，承包合同与购楼协议属于并行架构关系，承包合同规范约束发包人与承包人权利义务关系，是平等的外部的法律关系法律地位，而购楼协议规范约束共有产权人权利义务关系，是内部的法律关系，如果能够通过内部表决程序解释承包争议或处分租赁财产，那就实质否定或侵犯了作为承包人依据法律规定或合同约定本应享有的民事权利，显然该条款凌驾于法律规定之上，明显违法；第二组证据即《购楼协议》第五条约定各股东不得变卖和处置或转移楼盘名下产权内的楼盘，该约定明显侵犯或限制个人财产所有权的主权权能内容，合法性有异议；第三、四组证据不能证实被告将部份商铺出租给他人经营的事实，只能证实被告以李丽萍名义经营并交纳税收；第五组证据可以证实租赁物不符合消防设施安全要求；第六组证据所证实的纠纷已解决，但产生纠纷的原因及责任在于原告一方，原告起诉到法院后被告把贷款支付了；第七组证据中打人的是黄辉，被打的是熊小平，说明矛盾早已经产生；第八组证据可以证实原告有依约完成20万保证金的缴纳；第十一组至十三组证据只可以证明名义上李丽萍经营，但实际上应依据事实来判定是由李勇军经营，租赁合同只是为了办证的需要，不具有说服力，合同约定租金才3600元／月，若存在转租则不可能这么低，在2006年大家一起经营的时候就有了全友家私这个品牌，2007年承包时约定要将江启东的营业执照变更为承包人，但是江启东不配合，被告为了经营的需要才重新申请了一个营业执照；第十四组证据即房屋产权证是在2014年的7月合伙人协商整个产权出售时才去办理的，办产权证未对原告造成损失，且在办理李丽萍的营业执照时房产证未办。针对原告提供的第九、十组证据，被告李勇军对其真实性、合法性、关联性均有异议，提出：结算协议未有承包人参与或得到承包人确认，没有法律意义；2014年12月1日结算内容与2014年11月23日真实合法有效的结算协议完全冲突，没有效力，相反的可以证实原告制造矛盾设置障碍造成结算协议无法履行的事实。针对被告李勇军提供的第一至五组证据，四原告对证据的真实性无异议，但提出：第一组证据中的保证金是因为被告没有按约履行合同，才会用到这个保证金；第二组证据只能说存在部分事实，并不能说明被告每次都有按时去缴钱，且并不能说明黄辉是协议的参与人，只能说他有领钱，他并没有主张协议的权力，他在法律上都是一个不适格的主体；第三组证据中的《决议》有规定各发包人全部签字后生效，而江建琦说熊小平有委托他但没有委托书，熊小平只是委托江建琦开会并没有委托他签字，熊小平当时就反对黄辉来参加这个会议的，所以该组证据没有法律效力；第四、五组证据是当时开会之前有通知被告的，但是被告自己缺席，到场的股东按照合同约定进行了结算并表决了相关事项；第六组证据基于被告合同到期，被告没有明确继续租，而当时是有人要找江启东租才签订；第七组证据合同是真实的，但没有卖这个楼盘的事实；第八组证据是双方在2007年签订的并已经履行完毕的合同，与本案无关联；第十组证据即原告发广告的原因是合同到期后被告没有履行合同，且发生斗殴，但广告发出后被告仍然继续经营；第十一组证据若被告10月31日是交11月2日的贷款，则被告是交足了60个月；第十二组证据因为消防在2014年12月就发出了处罚决定书，要求整改，但被告并没有整改或者停业，后来的查封结果也应由被告自行承担，且李丽萍经营除了零售外还有批发，并没有对其经营造成损害；对第十三组证据的关联性有异议，由于被告没有履行合同的约定熊小平才去支取的保证金，缴纳的保证金所产生的利息应归抵押权人，即应归5个合伙人所有。针对被告提供的第十四组证据即光盘资料，原告方提出在没有确认其没有经过剪辑的情况下，不能作为证据使用，且黄辉不是股东。针对被告提供的第九组证据即李丽萍的证言，原告方对于证人的身份提出质疑，因为被告与证人是姐弟关系，她不能就客观事实进行阐述，且不能推翻书证的法律效力，从法律证据来讲，李丽萍就是品位家居全友家私的经营者，而李勇军是将房屋租赁给她的人。针对被告提供的第十五组证据即证人薛菁春的证言，原告方认为证人是被告的会计，证词的可信度不可靠，且其陈述在两本营业执照下分别向税务机关纳税，两个不同的主体做账在同一个账本下，是不符合会计法的规定的。针对本院依职权提取的证据，原告及被告对其真实性、合法性无异议，但被告提出双方经协商后其将钱打给原告，此事已了结。
本院认为，原告方提供的第一、二组证据具有真实性、关联性，原、被告对于合同部分条款是否合法有效虽有争议，但该二组证据具有证明力，可予采信；原告方提供的第三、四、十一、十二、十三、十四组证据具有真实性、关联性，可予采信，但对于是否认定被告将部份商铺出租给李丽萍经营应结合相关证据分析认定；原告方提供的第五、六、七组证据具有真实性、关联性、合法性，可予采信；原告方提供的第八、九、十组证据与被告李勇军提供的第三、四、五组证据（但第三组证据中的光盘、第五组证据中的证据3除外）系相同证据，该证据具有真实性、关联性，具有证明力，可予采信；被告提供的第一组证据、第五组证据中的证据3、第六、七、八、十、十一、十二、十三组具有真实性、关联性、合法性，可予采信；被告提供的第二组证据具有真实性、关联性、合法性，可予采信，但不能据此认定黄辉是合同主体；被告提供的第十四组证据即光盘资料与第三组证据中的光盘，系相同内容，具有真实性、关联性，可予采用；被告提供的第九、十五组证据即证人李丽萍、薛菁春的证言，具有真实性、关联性、合法性，且证人证言能够相互印证，具有证明力，可予采信。本院依职权提取的证据，具有真实性、关联性、合法性，可予采信。
依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：
2006年7月，原告江启东、李文学、江建琦、熊小平与被告李勇军共同出资购买位于泰宁县金湖东路20号建材市场二楼整层商场和一楼两个店面（总面积为3874平方米），与开发商确定捆绑销售总金额为630万元，并分别以江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军的名义与开发商签订购房合同并办理银行按揭贷款，五人支付楼盘首付款315万元，剩余315万元以五人名义办理银行按揭支付并由五人共同偿还。315万元的首付款由江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军分别出资126万元、31.5万元、63万元、31.5万元、63万元。同年7月，五人共同投入185万元在所购商场从事家具经营，其中：江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军分别出资74万元、18.5万元、37万元、18.5万元、37万元，并以江启东名义办理了个体工商户营业执照共同经营泰宁品位家具广场。不久后五人一致同意商场经营实行内部承包制，2007年9月，五人同意由被告李勇军承包经营二年即自2007年9月30日至2009年9月30日，并于2007年11月8日签订了《泰宁品位家居广场经营承包协议》，后被告李勇军使用江启东的个体工商户营业执照、税务登记本等证照经营泰宁县品位家居广场。
2009年11月28日，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军共同签订一份《建材市场合作购楼协议》，对各自的股权进行确认并就相关事项作出约定，该协议第一条约定：投入楼盘资金由各股东（自然人）按比例以货币形式出资，商场占地面积按投资比例划分，未来受益按投资比例享有。江启东、李勇军、江建琦、熊小平、李文学出资额分别为126万元、63万元、63万元、31.5万元、31.5万元，分别占首付款资金总额比例的40%、20%、20%、10%、10%，分别占商场总面积的40%、20%、20%、10%、10%。该协议第三条约定：本商场为了银行贷款需要，整个商场需要划分为五块产权才能达到银行按揭要求，五块产权证上的面积只是为了贷款需要而划分，因此各位股东（自然人）所持有的产权证上的楼层面积不代表各自的实际出资比例，也不代表股东（自然人）所持有的产权实际位置。该协议第五条约定：各股东（自然人）不得变卖和处置或转移本楼盘名下产权内的楼盘，如有发现任何股东擅自有变卖、转移、出租、抵押、对外担保等行为有不通过股东同意随意处置名下产权行为，则无条件赔偿其他股东（自然人）现金人民币一百万元，并且还必须立即纠正错误。违约股东赔偿款由其他未违约股东按比例享有。2009年11月30日，江启东、李文学、江建琦、熊小平与李勇军还共同签订一份《股东出售楼盘条件》，对整体出售楼盘有关事宜进行了约定。
2009年12月1日，被告李勇军经与四原告协商一致同意由被告李勇军继续承包经营，四原告与被告李勇军于当日签订一份《泰宁品位家居广场经营承包协议》，该《经营承包协议》第一条载明2006年7月原始合伙股东姓名、出资金额、股东的出资和出资比例情况，即商场家具经营共投入185万元人民币，江启东、江建琦、熊小平、李文学、李勇军出资额分别为现金74万元、37万元、18.5万元、18.5万元、37万元，分别占商场经营出资总额比例40%、20%、10%、10%、20%。该《经营承包协议》第二条载明：全体股东一致通过商场经营内部实行承包制，并决定从原始出资资本金中撤出50万元人民币，并按经营出资比例支付给各股东，现各股东出资比例不变，剩下133.5万元给承包人自主经营；承包期限2009年12月1日至2014年11月30日止；承包人必须分五年偿还全体股东现金133.5万元人民币，承包人在承包期每周年期满后五天内每年偿还本金，第一至四年各返还本金27万元，第五年返还本金25.5万元；承包费：承包人必须每月交纳银行按揭贷款为基本，年度分红每年25万元人民币；承包年保证押金20万元，各股东按投资比例享受；所有股东每月银行按揭贷款由承包人按时交纳到股东指定的账户，每年度分红款由承包人在满一年后结算分配给股东。该《经营承包协议》第四条载明了承包人承担的责任和义务：1.承包人未按时交纳各股东楼盘的银行按揭贷款，对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东信用受损每人次应向该股东赔偿一千元；2.在承包人确定之前，全体股东收到商场营业执照、商场营业执照副本、商场公章、税务登记本、消防验收等股东会成员认为属于商场的法律性证明文书、商场所有大门和仓库钥匙。该《经营承包协议》第五条第2款载明流动性资产指户外广告、电脑3台、空调1台、冰箱1台、办公冰箱1台、饮水装置3台、厨房用品、送货车辆一辆、电动车一辆都应处于正常运行状态，主部件无明显问题。第五条第5款约定：本承包合同和股东会协议条文有明确规定的按合同处理，没有明确、有争议或理解不同的条文由股东会按表决程序作最后解释权，各股东和承包人必须无条件服从。在不违反合同情况下，有任何超出合同条款需要补充协议的必须召开股东会，具有表决权数五分之三以上才能通过。表决结果与本合同具有同等法律效力。该《经营承包协议》第六条约定：股东个人以本商场楼盘份额原始出资楼盘资本金作担保，违约金不足部分和其他有违反股东会协议行为可联名起诉至法院并对违约股东的任何财产进行诉讼保全。该《经营承包协议》第七条约定：本协议与《合作购楼协议》、《股东出售楼盘条件》互相存在关联关系，并且相互制约。上述《经营承包协议》签订后，被告李勇军于2009年12月1日向四原告交纳了20万元年本金抵押保证金，该保证金由原告熊小平收取并保管，后原告熊小平将一张户名为熊小平的金额20万元的中国农业银行定期存单交给被告李勇军。被告李勇军继续使用江启东的个体工商户营业执照、税务登记本等证照经营泰宁县品位家居广场。被告李勇军按约于2010年至2013年的每年年底返还各股东本金及年度分红款（其中原告江启东名下的10%的股东本金及年度分红均由黄辉领取），同时自2009年12月起开始按月缴纳四原告及其本人名下的购楼按揭贷款（月还款额共计37500元），按约交纳江启东、李文学及其本人名下的按揭贷款至2014年11月（提前于2014年10月31日交纳应于11月交纳的贷款）。因出售楼盘事宜发生纠纷，被告李勇军自2014年8月至11月共4个月未按期交纳熊小平、江建琦的按揭贷款（熊小平月还贷额为4228.76元、江建琦月还贷额为9279.84元）。2014年11月4日原告江建琦、熊小平向法院起诉要求被告交纳已违约的银行按揭贷款并按协议约定赔偿违约金8000元及逾期利息，后被告李勇军在法院的调解下于2014年12月9日将拖欠的江建琦、熊小平的贷款付清，原告江建琦、熊小平于当日以原告主张的违约金及逾期利息由双方当事人另行协商处理为由申请撤诉。
李丽萍系李勇军的姐姐。2009年3月21日，李丽萍在泰宁县工商行政管理局朱口工商所登记注册泰宁县城关品位家居广场朱口分店经营家具、家装饰品等，组织形式为个人经营，经营场所为泰宁县朱口镇隆盛路。2011年5月11日，李丽萍将泰宁县城关品位家居广场朱口分店变更为泰宁县城关品位家居广场全友家私专卖店，组织形式为家庭经营，经营场所变更为泰宁县杉城镇金湖东路建材市场二层，该经营场所与泰宁县城关品位家居广场系相同地点。在变更登记时，李丽萍向工商所提供与李勇军签订的房屋租赁合同及李勇军的相关房产证明。
2014年8月24日，泰宁县公安消防大队对泰宁县城关品位家居广场进行检查，发现该场所存在消防设施不符合标准（商场面积为3000多平方米，未设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统）。被告李勇军向公安消防大队提供了江启东的工商营业执照，泰宁县公安消防大队于2014年9月22日作出泰公（消）行罚2014（0029）号行政处罚，对泰宁县品位家居广场作出罚款31000元的处罚（限收到处罚决定书起十五日内缴纳）并要求商场整改。被告李勇军未缴纳上述罚款，原告江启东于2014年10月10日交纳了上述罚款及滞纳金共计33790元。
2014年11月22日，被告李勇军因承包协议即将到期，邀请各发包人到场进行承包协议中约定的债权债务共同确认结算。2014年11月23日，原告江启东、江建琦、李文学到被告李勇军的办公室参加了李勇军主持的会议，江建琦电话确认熊小平委托其参会，会场上原告江启东、李文学在李勇军制作的《关于召开临时会议的通知》、《会议内容（承包期满清算依据及说明）》及《结算清单》（附表1：各发包人家具本金发放表，附表2：各发包人年度分红发放表，附表3：各发包人年度贷款缴纳表，附表4：其他所有发包人共有资产清点表，附表5：2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额）上签字确认，江建琦亦在上述除附表3外的材料中签字，且代熊小平在除附表3、附表4外的材料上签字。该份《会议内容（承包期满清算依据及说明）》载明：一、依照《建材市场合作购楼协议》、《股东出售楼盘协议》、《泰宁品位家居广场经营承包协议》3份协议内容，承包人与各发包人对约定的债权债务等账款进行清算确认，附表1、附表2、附表3、附表4四份清单，各发包人签字全部确认后生效，承包人按照此依据一次性兑现。二、承包人已按时履行完各项协议内规定的义务，承包期满后以上各发包人分别按以上分配比例只享有建材市场二楼产权的物权权益，家具和其他流动性资产属于承包人个人所有。三、附表5《2014年12月以后各产权人按比例自付建材市场二楼楼盘贷款金额》，本次会议结算完毕后2014年12月以后建材市场二楼楼盘银行贷款按照此表由各发包人按实际产权比例缴交各人自付实际贷款额。被告李勇军在会上还要求熊小平保管的20万元抵押金要于2014年12月1日带来交接。被告李勇军制作的上述书面材料中《结算清单》的附表1、2、3、5的姓名栏上均列有黄辉的姓名及相应的份额、金额，在会议结束后，黄辉在上述书面材料上均予以签字。
2014年11月24日，因原告熊小平对江建琦代其签字的行为提出异议，原告江启东、江建琦、熊小平、李文学以2014年11月23日合伙人（股东）会议没能达成一致意见为由发起召开临时股东大会。2014年12月1日，原告江启东、江建琦、熊小平、李文学在被告李勇军未到场的情况下召开会议，并形成书面的《合伙人会议表决结果》并制作了一份《合伙到期结算表》，会议表决结果主要内容为：（1）原承包人承包于2014年11月30日承包到期，2014年12月1日前无承包人或合伙人提出承包方案，合伙人对建材市场二楼关门暂停营业；（2）不能将承包年保证押金20万元交给原承包人后进行分配，保证金要待原承包人执行《承包经营协议》完毕后才能退给；（3）商场关门停业决议生效后，所有权和使用权归所有合伙人，责令商场家具按合同由承包人搬离自行处理，商场家具清理工作截止2014年12月3日止，商场家具未清理完毕，绝对禁止打开一楼两个店面大门，承包人没有向合伙人办理移交前，打开建材市场一楼两个店面大门，视为开门营业。承包人如继承经营和开门营业，或合伙人申请电力公司停电和向社会发出停止营业公告；（4）承包人未按时交纳各股东楼盘的银行按揭贷款，对拖欠股东楼盘的银行按揭贷款造成股东信用受损每人次应向该股东赔偿一千元。在承包人确定之前，全体股东收到商场营业执照，商场营业执照副本、商场公章、税务登记本、商场购房原始发票、消防验收等股东会成员认为属于商场的法律性证明文书、商场所有大门和仓库钥匙都应上交合伙人。（5）11月份租金应由原承包人2014年12月5日前交清至各合伙人账户；（6）合伙人签字确认江建崎2014年11月23日代熊小平签名无效。
2014年12月1日，原告江启东、江建琦、熊小平、李文学要求被告李勇军暂停营业并按协议支付相应的返还本金、年度分红等款项，被告李勇军以原告方未按11月23日会议决定于12月1日将抵押金20万元交付且在其不在场情况下召开股东会议侵犯其权益为由拒绝履行。2014年12月2日，熊小平将金额为20万元中国农业银行定期存单以挂失补单再领取的方式取出，本息合计231279.77元。同月3至6日，四原告授权委托江中亮收回品位家居广场未果。后江启东于当月在泰宁县广播电台发了一份关于“泰宁县建材市场二楼品位家居广场暂停营业的公告”的走底字幕，并向泰宁县供电有限公司申请停电。同月6日，泰宁县品位家居广场全友家私专卖店向泰宁县供电有限公司申请用电，申请用电时有提供与李勇军签订的租赁合同及李勇军的房屋产权证。被告李勇军在开通用电后继续经营。原告江启东、江建琦、熊小平、李文学还于12月6日签订了《商业用房租赁合同》将商场出租给江启东，但无法执行。同月15日，原、被告双方因上述纠纷引发肢体接触并报警处理。因双方争议较大，四原告于2015年2月12日将被告诉至法院。2015年3月6日，泰宁县公安消防大队因泰宁县品位家居广场未整改故对该广场进行查封。被告李勇军被查封后仍未搬离商场。2015年6月12日第三次开庭审理时，被告李勇军将商场锁匙提交给法庭，但原告方以双方的合同不只是房屋租赁为由拒收锁匙并要求被告将所有财产一并予以交接。2015年7月14日，在本院的主持下，被告李勇军与原告方进行了现场交接，原告方收回了商场锁匙、营业执照、商场公章、税务登记本及部分流动资产，但原告方提出被告未交付属于商场经营的法律性证明或文书及相关资产，被告李勇军认为原告方所要求的该部分内容不在合同约定范围之内无法移交。
原、被告双方争议的焦点为：1.被告李勇军是否有将商场转租给李丽萍经营及被告是否应承担违约金100万元；2.原、被告双方是否已完成交接及被告能否以原告未交还抵押保证金为由拒付应付款项；3.被告在承包期满后继续占据经营品位家居广场是否应支付承包金及承包金如何计算；4.被告是否应支付违反消防的罚款31000元及滞纳金2730元；5.被告是否应支付未按合同约定为原告交纳银行贷款违约金2万元；6.原告方是否应归还被告20万元保证金的利息。根据当事人的陈述、举证和质证情况及相关法律规定作如下分析和认定：
一、被告李勇军是否有将商场转租给李丽萍经营及被告是否应承担违约金100万元的问题
原告方认为，被告李勇军在承包的经营场所中将部分出租给李丽萍开设《泰宁县城关品位家居广场全友家私专卖店》，这一事实有李丽萍的工商营业登记、纳税登记申报表、泰宁县工商局朱口工商局的证明和李丽萍申请用电开户时提供的房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等证据证实。依据双方签订的《建材市场合作购楼协议》第五条的规定，被告应支付违约金100万元。
被告李勇军认为，李丽萍在其经营泰宁县城关品位家居广场时担任出纳，被告在承包经营过程中原先使用江启东的工商营业执照经营，后为了经营的方便用李丽萍的名义办理营业执照，实际还是由李勇军经营，不存在出租的行为。
本院认为，虽然原告方提供了李丽萍的工商营业登记、纳税登记申报表、泰宁县工商局朱口工商局的证明和李丽萍申请用电开户时提供的房屋租赁合同、营业执照、税务登记证等书证，从书面形式看是李丽萍从李勇军处租用泰宁县杉城镇金湖东路建材市场二层进行经营。但李丽萍当庭陈述其只是出纳，是李勇军为了经营方便借用其名义进行经营；证人薛菁春亦证实是李勇军借用李丽萍的名义办理营业执照经营，且李勇军同时使用江启东和李丽萍的营业执照经营；结合被告李勇军在泰宁县城关品位家居广场经营中确实有使用江启东的营业执照即借用他人名义经营的事实，可以认定被告李勇军系借用李丽萍的名义办理营业执照在泰宁县城关品位家居广场经营，不存在出租行为，且原告也未因此无法实现合同目的。故原告方要求被告按照《建材市场合作购楼协议》第五条规定支付违约金100万元，没有事实依据，不予支持。
二、原、被告双方是否已完成交接及被告能否以原告未交还抵押保证金为由拒付应付款项的问题
四原告认为，原被告于2014年11月30日到期的《泰宁品位家居广场经营承包协议》依法应当终止，被告应退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续，并应当支付第五年返还本金20.4万元（25.5万元扣除被告20%本金后被告需上缴其他合伙人20.4万元）；被告应当支付2013年11月30日起到2014年11月30日止未支付的承包金20万元（25万元扣除原告自己享有的份额5万元为20万元），被告履行完上述义务后才能退还抵押金。
被告李勇军认为，被告实际已退出泰宁品位家居广场经营，造成交付手续无法履行的责任在于原告江启东，江启东名下40%的股权包含案外第三人黄辉10%的股权，黄辉要求江启东确认或分割其股权，但江启东拒绝协助配合，第三人黄辉与原告等人产生产权纠纷，致使交接手续无法办理，而被告与原告等人已完成承包结算，合同权利义务关系终止，造成交接手续无法履行的原因及责任在于原告一方。根据双方于2014年11月23日签署的结算文件可以确定，各发包人的实际分配金额已确定，但各发包人必须于2014年12月1日将保证金20万元返还给承包人，但原告等四名发包人不仅不履行这一义务，相反，原告等四名发包人于2014年12月1日在承包人未参与的条件下单方结算，改变了分配人员名单、分配金额、保证金处理方法、商场家具处理方式，并要求承包人按其单方制作的结算文件履行合同，由此可见，造成被告未履行合同的主要原因在于原告。
本院认为，被告李勇军与四原告签订的《泰宁品位家居广场经营承包协议》约定承包期限2009年12月1日至2014年11月30日止，双方在承包期满后未能达成新的承包协议，合同已终止。被告李勇军依法应退出泰宁品位家居广场经营并履行交付手续。根据四原告与被告李勇军共同订立的《建材市场合作购楼协议》、《泰宁品位家居广场经营承包协议》，江启东、李文学、江建琦、熊小平、李勇军合伙购买位于泰宁县金湖东路20号建材市场二楼整层商场和一楼两个店面并共同出资经营泰宁品位家居广场。被告李勇军作为承包人与发包人江启东、李文学、江建琦、熊小平签订了《泰宁品位家居广场经营承包协议》，被告李勇军作为承包人应依据《泰宁品位家居广场经营承包协议》向原告江启东、李文学、江建琦、熊小平履行义务。从合同主体的相对性看，黄辉不是合同的主体，黄辉与江启东的股权纠纷系另一个法律关系，被告李勇军不能以此为由不履行应向江启东、李文学、江建琦、熊小','2018-09-22
16:54:56',0,'web',NULL),(11100481,'79c1f8d2-c626-436a-8c8e-a79a00f4b756','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：0次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院区县\":\"道外区\",\"法院ID\":\"718\",\"DocContent\":\"\",\"审判程序\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"案号\":\"（2017）黑0104执恢185号\",\"不公开理由\":\"\",\"法院地市\":\"哈尔滨市\",\"法院省份\":\"黑龙江\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1531324800000)\\\/\",\"案件类型\":\"5\",\"文书ID\":\"79c1f8d2-c626-436a-8c8e-a79a00f4b756\",\"案件名称\":\"刘伯奇与王兴海买卖合同纠纷执行裁定书\",\"法院名称\":\"哈尔滨市道外区人民法院\",\"补正文书\":\"2\",\"法院区域\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null,\"文本首部段落原文\":\"\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"诉讼记录段原文\":\"本院在执行刘伯奇申请执行王兴海买卖合同纠纷一案中，因被执行人未履行（2016）黑0104民初4310号民事判决书所确定的义务，向被执行人发出执行通知书、报告财产令和限制消费令，并作出执行决定书，将王兴海纳入失信被执行人名单。申请执行人暂不能提供被执行人王兴海有其他可供执行的财产或财产线索，经本院依职权调查，未查找到王兴海有其他可供执行的财产\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"判决结果段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\"});$(document).attr(\"title\",\"刘伯奇与王兴海买卖合同纠纷执行裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"刘伯奇与王兴海买卖合同纠纷执行裁定书
（2017）黑0104执恢185号\");$(\"#hidDocID\").val(\"79c1f8d2-c626-436a-8c8e-a79a00f4b756\");$(\"#hidCaseName\").val(\"刘伯奇与王兴海买卖合同纠纷执行裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2017）黑0104执恢185号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"哈尔滨市道外区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"5\");$(\"#HidCourtID\").val(\"718\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"哈尔滨市道外区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"执行案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2017-06-19\" },{ name:
\"当事人\", key: \"appellor\", value: \"刘伯奇,王兴海\" }],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"刘伯奇与王兴海买卖合同纠纷执行裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2018-07-12\\\\\",\\\\\