临沧市临翔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0902民初678号
原告：中国工商银行股份有限公司临沧分行。住所地：临沧市临翔区南塘街***号。
负责人：赵国明，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：曾会，女，1972年6月15日生，汉族，住临沧市临翔区。
被告：谢卫民，男，1972年3月29日生，汉族，住临沧市临翔区。
被告：临沧市硕新房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市临翔区南天路“宝润苑”*幢***号。
法定代表人：蒋树先，该公司董事长。
委托诉讼代理人马骋，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告中国工商银行股份有限公司临沧分行（以下简称工行临沧分行）与被告曾会、谢卫民和临沧市硕新房地产开发有限责任公司（以下简称硕新房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行临沧分行的委托代理人陈曦，被告曾会、谢卫民和硕新房地产公司的委托代理人马骋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行临沧分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告曾会、谢卫民向原告偿还借款本金215769.02元及至实际给付之日止的利息、罚息、复利等（暂计至2016年5月21日为12826.33元，之后按照合同约定利率计算，具体以银行结息单为准）；2.判决被告硕新房地产公司对上述贷款本息承担连带保证责任，履行连带还款义务；3.确认原告对被告曾会、谢卫民提供的抵押物的拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；4.判决被告承担因本案产生的一切费用（包括律师费、诉讼费、评估费、保全费及其他实现债权的费用）。事实和理由：2014年4月27日，被告曾会与硕新房地产公司签订《商品房购销合同》，购买位于临沧市临翔区园林路116号玉珠城5幢1单元704号商品房（该房产在办理房屋预登记时变更为临翔区园林路116号玉珠城5幢5单元704号）。为支付上述房产的购房款，被告曾会与谢卫民共同向原告申请银行按揭贷款。2015年2月12日双方签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告曾会向原告借款220000元用于个人购置住房贷款，借款期限为156个月。合同还约定了还款方式、利率及违约等各项相关事宜。被告曾会、谢卫民将上述房产抵押给原告作为借款担保，担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息等各项费用。2015年2月11日双方办理了抵押预登记。被告硕新房地产公司在正式抵押登记手续办理完毕、原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，对合同项下的借款本金、利息、罚息及贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任。借款合同签订后，原告即按合同约定履行了发放贷款的义务，但被告未按照《个人购房借款／担保合同》履行还款义务。自2015年6月12日起连续违约，截止2016年5月12日，被告已累计违约12个月未按照合同约定履行还本付息的义务，经原告多次催要未果，故向法院起诉要求被告承担相应责任。
曾会、谢卫民辩称，曾会与谢卫民向原告工行临沧分行贷款220000元用于支付向被告硕新房地产公司购买商住房是事实，二人与被告硕新房地产公司购买的商住房是玉珠城5幢1单元704号房，约定的交房时间是2015年6月30日。被告曾会与谢卫民用该套商住房为该笔借款作为抵押担保，并于2015年2月11日办理了抵押预登记。但是现在被告硕新房地产公司没有按期交房，所以曾会与谢卫民现在租房居住，造成房租损失。被告曾会与谢卫民现在要支付每月房租，没有能力再偿还银行借款本息，现在曾会与谢卫民的意见就是由银行去处理该套商住房。对原告起诉的各项费用，曾会与谢卫民现已无能力承担。
硕新房地产公司辩称，该公司为曾会、谢卫民提供的保证责任方式是阶段性连带责任保证，保证期限低于主债务履行期限，应认定为未约定担保期限，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。现在被告曾会、谢卫民未偿还贷款本息的期限已超过被告硕新房地产公司承担担保责任的期限，被告硕新房地产公司不应再承担担保责任。原告主张的律师费及其他实现债权的费用于法无据，不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：被告曾会与谢卫民系夫妻关系，2014年4月27日被告曾会向被告硕新房地产公司购买玉珠城5幢1单元704号房，双方约定的交房时间为2015年6月30日前，截止原告起诉，被告硕新房地产公司未交房。2015年2月12日被告曾会、谢卫民与原告工行临沧分行签订个人购房借款／担保合同，向原告贷款220000元用于支付上述房款，并用上述房产作为该笔贷款的抵押，同年2月11日被告曾会与原告办理了抵押预登记。曾会、谢卫民与原告签订的个人购房借款／担保合同中约定了贷款利率、贷款期限、违约及处理争议等各项事宜。合同签订后，原告如约发放贷款。2014年5月7日原告与被告硕新房地产公司签订了按揭贷款业务合作协议，硕新房地产公司承诺对在“玉珠城”购买商住房的客户出现违约情况时，根据借款人在原告按揭贷款的剩余部分由硕新房地产公司回购，并由硕新房地产公司一次性偿付贷款本息，或者授权原告在工行开立的任何账户中扣收借款人应偿还的贷款本息。截止2016年5月12日止，被告曾会、谢卫民已累计违约12个月未履行偿还原告贷款本息的义务。上述事实当事人双方均没有争议，本院予以确认。庭审中，被告曾会、谢卫民对原告提交的证据均无异议。被告硕新房地产公司对原告提交的第2组证据中的第3项证据有异议，认为被告硕新房地产公司提供的是阶段性连带保证责任，借款担保合同中约定的贷款期限是156个月，高于硕新房地产公司与原告签订的按揭贷款业务合作协议中约定的保证期限，应认定为没有约定担保期限。硕新房地产公司对原告提交的第4组证据中第67页至第69页被告曾会的逾期还款表不予认可，认为系原告单方制作；对第70页的催收情况表不予认可，认为系原告单方制作，且被告硕新房地产公司没有收到过催款文件或者电话；对第71页至第72页和第76页的催收通知不认可关联性，认为只是针对被告曾会的催收，不是对硕新房地产公司的催收；对第73页至第75页和第77页至第80页原告催收信息不予认可，认为是原告单方制作，制作途径及来源无法确定。本院认为，原告与三被告签订的个人借款担保合同及协议均系当事人真实意思表示，未违反法律规定，没有损害国家、集体及其他第三人利益，应予认可。故对原告提交的证据本院予以采信。
本院认为，被告曾会、谢卫民与原告工行临沧分行签订个人购房借款∕担保合同系双方真实意思表示，该合同自成立时即生效，受法律保护，双方当事人应当依合同履行自己的权利、义务。现原告依约发放贷款，被告曾会、谢卫民应按期履行还本付息的义务。由于二被告违约，原告诉请二被告还本付息的诉讼请求应予支持。被告硕新房地产公司未按约定时间向曾会、谢卫民交房，导致曾会、谢卫民额外支出房租，且硕新房地产公司与原告签订的按揭贷款业务合作协议应当视为对购买该公司开发的商住房客户在原告处贷款产生违约情况时，硕新房地产公司承诺按借款合同约定偿还贷款本息及其他应付款项承担阶段性质押担保，在贷款人出现违约时，硕新房地产公司回购原告贷款的剩余部分，并偿付贷款本息，视为被告硕新房地产公司对被告曾会、谢卫民提供担保责任，原告诉请被告硕新房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求应予支持。在原告起诉时，律师费原告并未实际支出，所诉无据，本案中不予支持；对原告主张的评估费、保全费等实现债权的费用在原告起诉时未实际产生，原告可在实际支出该部分费用后向法院另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、第二十八条第一款、第三十三条、第四十一条、第四十二条、第四十六条、第五十三条规定，判决如下：
一、被告曾会、谢卫民于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司临沧分行借款本金215769.02元及至还清款项之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利按照合同约定计算，具体以银行出具的结息单为准）；
二、原告中国工商银行股份有限公司临沧分行对被告曾会所有的临翔区林园路116号玉珠城5幢1单元704号房拍卖、变卖、折价后所得款项优先受偿；
三、被告临沧市硕新房地产开发有限责任公司对上述第二判项中原告中国工商银行股份有限公司临沧分行受偿后不足的部分承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司临沧分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2365元，由被告曾会、谢卫民负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
审判员 沈 娟
二〇一六年八月二十四日
书记员 徐振岩