山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第30号
原告：高爽，女，1979年4月18日出生，汉族，居民，住沈阳市。
委托代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。
委托代理人：唐凡，山东崇真律师事务所律师。
被告：烟台海基置业有限公司。
法定代表人：孟祥照，任公司董事长。
委托代理人：李福涛、于坤。
被告：烟台天成旅游开发有限公司。
法定代表人：王瑞清，任公司总经理。
委托代理人：李福涛、于坤，任公司员工。
原告高爽与被告烟台海基置业有限公司、烟台天成旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刁文华、唐凡，被告烟台海基置业有限公司、烟台天成旅游开发有限公司的委托代理人李福涛、于坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高爽诉称，2013年5月11日，原告的母亲张文英意向在烟台海基置业有限公司购买其开发的海景壹号商业楼XXX室，后与原告协商由原告购买被告的海景壹号XX号楼X单元XXX号，张文英对225室所付的购房款10万元转至原告购买的304室房屋下。被告方对此同意。2014年5月31日原告按被告的要求向其交付47938元。后原告方了解到被告开发的房屋并不具备交付条件，因此与被告协商退款事宜。被告方不予理会。故原告诉至法院，要求被告返还原告已付购房款147938元。
二被告辩称，原告所诉没有事实证据和法律依据，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告于2013年5月11日与原告的母亲张文英签订了购房定单，原告母亲张文英购买被告开发的海景壹号X号XXX商铺。合同订单签订后，2013年5月13日，张文英交付了10万元的定金。后来，原告母亲、原告与被告协商不再购买商铺，而是以原告的名义购买被告开发的海景壹号XX号楼X单元XXX户，也就是本案涉案房屋。被告也同意，于是双方就将张文英的购房订单作废，原被告双方针对涉案房屋签订了购房定单、分期付款协议，将张文英的10万元定金的交款人变更为原告。双方签订了购房分期付款协议之后，2014年5月31日原告按照购房订单和分期付款认购协议的约定向被告交纳购房款47938元。原告按照购房定单、分期付款协议履行了第一期的房款，但是第二期房款在被告催促后一直没有交付，原告说是因为经济上困难。涉案房屋已取得竣工备案手续及产权大证。被告认为，双方2013年5月11日签订了购房定单、分期付款协议明确了原被告双方的主要权利和义务，包括商品房的基本状况、销售方式、价款确定方式、总价款、交付使用条件和日期、解决争议的方法、违约责任等内容，从上述内容可以看出，该购房定单、分期付款协议已经具备了商品房销售管理办法第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高院商品房买卖合同司法解释第五条的规定，原被告双方于2013年5月11日签订的购房定单、分期付款协议应该认定为商品房买卖合同，具备法律效力。而且，通过原告的起诉书当中的事实与理由部分可以看出，原告方对于双方合同的签订、履行过程都没有异议。其焦点是“后原告了解到被告所开发的房屋不具备交付条件，因此多次与被告协商退款，故起诉退房”。按照民诉法司法解释及证据规则的规定，原告方在起诉中明确认可的事实应该作为有效证据采信。我们已经对涉案房屋进行了综合验收备案，并且办理了XX号楼大产权证书。具备了所有的交付条件，只要原告缴纳了剩余房款在规定的时间内很快就能办出房产证，所以说，原告的诉请没有法律依据，请求法院依法驳回原告诉求。
审理查明，2013年5月11日，原告母亲张文英经房产销售中介商韩应军介绍，与被告签订购房定单，购买了被告开发的海景壹号X号XXX商铺。定单约定，商铺面积是209.65平方米，总房款1863369元，首付款是963369元，贷款数额900000元。签订定单时，张文英应缴纳定金100000元，余款863369元于合同签订七日内，也即是2013年5月18日前交付。逾期不付，定金不退，房屋另行销售；按期交付，100000元转化为购房款。合同订单签订后，2013年5月13日，张文英交付了10万元的定金。
后原告与其母亲在买房问题上产生分歧，其二人到沈阳韩应军的办公室找到韩应军，要求韩应军协调为其置换一处房屋。韩应军与原被告双方沟通后，双方均同意将张文英名下的XXX号商铺置换为原告名下的海景壹号XX号楼X单元XXX室即涉案房屋，并将张文英已经交付的100000元定金转至涉案房屋房款中，并由高爽再交付47938元，凑齐147938元作为涉案房屋的首付款。2013年5月31日，原告通过银行付款的方式交付给被告47938元。审理中，被告提交了一份2013年6月2日载有张文英与高爽签字的更名协议及高爽签字的换房申请。更名协议上载明：“本人张文英认购海景壹号X号楼商铺XXX室因个人原因将户名更名高爽，事后一切事宜及相关费用均由现认购方办理。”落款处申请人张文英签字按印，现认购方高爽签字按印。申请书上载明：“本人高爽认购的海景壹号X号楼商铺XXX室因个人原因现申请换为XX号楼XXX室。”落款处申请人高爽签字按印。同时，被告还提交了载有高爽签字的编号为1000183的购房定单一份、分期付款认购协议一份。定单当中载明，高爽购买海景壹号XX号楼X单元XXX室，选择一次性付款，应交纳购房款348527元，其中签订定单时先付定金100000元，余款248527元于七日内付清。分期付款协议约定，原告购买的涉案房屋，面积73.56平方，单价4738元，总价款为348527元。付款方式是原告采取分期付款的方式。第一期房款按总房款的40%，合计147938元，于合同签订之日起7日内交付。第二期剩余的60%房款200589元于2013年8月6日前支付。分期付款协议中同时约定了双方的违约责任。经审理查明，上述换房手续的办理，包括更名协议的签订、换房申请的签订、涉案房屋认购书的签订、分期付款协议的签订，均系韩应军一手操办，原告高爽与其母亲张文英并未到龙口亲自办理。上述书面材料中张文英与高爽的签字均系韩应军代签。审理中，原告认可更名协议与换房申请的签订系原告与其母亲张文英真实的意思表示，对韩应军的代理行为表示认可，但对于韩应军代其签订购房定单与分期付款协议书的行为不予认可，原告认为其并未授权韩应军代其签订购房定单与分期付款协议书，故认为韩应军签字的购房定单与分期付款协议书对其本人并无约束力。韩应军则出庭作证称，原告与其母亲张文英找到韩应军，口头授权其代为办理换房的一切手续，包括更名协议的签订、换房申请的签订、涉案房屋认购书的签订、分期付款协议的签订，如无原告与其母亲的授权，韩应军不会代她二人签字。对此被告主张原告按照购房定单与分期付款协议书的约定交付了首期房款，是对于该购房定单与分期付款协议书的认可与执行。原告则称，首期房款的交付只是根据韩应军的口头指示，并不了解该购房定单与分期付款协议书的内容。
另查明，涉案房屋已于2014年3月5日竣工验收合格，2014年4月4日取得了竣工验收备案手续。2014年12月30日，被告对涉案房屋进行了房屋产权登记，办理了房产证大证。现涉案房屋已经符合交付及使用条件。
上述事实有当事人当庭陈述、购房定单、交款收据、换房申请、更名协议、分期付款协议、竣工验收备案表、产权证书、证人证言等证据在卷佐证。
本院认为，本案的审理焦点有二。其一，房产销售中介商韩应军代高爽所签购房定单及分期付款协议对高爽有无约束力。其二，被告主张该购房定单、分期付款协议已经具备了商品房销售管理办法第十六条中规定的商品房买卖合同的主要内容能否成立。
对于问题一，本院认为，韩应军代原告母女签订更名协议、换房申请、涉案房屋认购书及分期付款协议，几份书面文书的签订具有逻辑上的关联性。原告认可更名协议与换房申请的签订系其对韩应军的授权，那么换房之后必然涉及到认购书的签订，才能确定具体换购哪一套房屋。同时，在原有的10万元的基础上原告又按照韩应军的指示交付给被告47938元的购房款，可见，原告不仅知晓换购房屋的状况，还作出了进一步付款的行为。原告的上述行为与韩应军代其签字的购房定单与分期付款协议的约定相互吻合。现原告辩称其对购房定单与分期付款协议的内容并不知晓、购房定单与分期付款协议对其没有约束力，与事实不符，不应予以支持。
对于问题二，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容包括：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间；交付使用条件及日期。本案中，原告与被告之间的的购房定单、分期付款认购协议中已就当事人的名称、姓名和住所，商品房基本情况，商品房价款的确定方式及总价款，付款方式、付款时间予以约定。虽然对商品房的交付使用条件及日期没有约定，但该涉案房屋已实际竣工并已获得竣工验收备案表、房屋产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原告高爽在履行完付款义务以后，可以随时要求被告履行交房义务。故原告与被告之间的购房定单、分期付款认购协议具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告高爽已交付购房款147938元，该认购书和分期付款认购协议应当认定为商品房买卖合同，无法定解除条件，原、被告双方应当继续履行。故原告高爽的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
驳回原告高爽的诉讼请求。
案件受理费3259元，由原告高爽承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 张亚男
人民陪审员 刁福君
人民陪审员 吕忠梅
二〇一六年三月八日
书 记 员 李军成