河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第1111号
上诉人（原审原告、反诉被告）河南余庆农业发展股份有限公司。
法定代表人韩克伦，经理。
委托代理人张伯承，河南大豫律师事务所律师。
委托代理人刘鹏，河南大豫律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告、反诉原告）河南昌文置业有限公司。
法定代表人周新兵，经理。
上诉人河南余庆农业发展股份有限公司（以下简称余庆公司）因与被上诉人河南昌文置业有限公司（以下简称昌文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余庆公司的委托代理人张伯承、刘鹏，到庭参加了诉讼。被上诉人昌文公司，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月28日，余庆公司、昌文公司签订《租房定金协议》一份，主要约定：昌文公司将拥有租赁经营权的（总装备部后勤部西北办事处河南供应站综合楼，位于河南省郑州市金水区经一路12号，坐落号为郑国用2002字第0903号部分房屋）租给余庆公司使用。具体位置为A区东楼东南角一层两间门面、二层4间；B区西楼l－3层（除东北角一楼2间）；A区东楼东北角地下室划分150平方为余庆公司无偿使用（具体面积及条款以正式合同为准）。出租房屋的使用性质为商业用房。双方商定的租赁期限为15年。昌文公司提供余庆公司装修期4个月，租金起算时间以楼外地平做好算起。A区东楼东南角一层两间门面、二层4间，为每平方米每天5元，B区西楼l－3层住宅楼为每平方米每天3元。租赁期限为l5年，第一个三年租金为第四条第一款所述租金为基价，第二个三年租金在第一个三年租金的基础上增加8％，第三个三年租金在第二个三年租金的基础上增加l0％，第四个三年租金在第三个三年租金的基础上增加l0％，第五个三年租金在第四个三年租金的基础上增加l0％。余庆公司在签订本协议时支付昌文公司定金人民币10万元整。作为余庆公司、昌文公司订立商品房租赁合同的担保，签订房屋租赁合同后，余庆公司支付的定金转为房屋租金。昌文公司收到余庆公司的定金后应书面签收。在本协议签订后至租期开始前，如昌文公司拒绝签订房屋租赁合同，则昌文公司按原数返还上述定金给余庆公司，并另加定金的20％作为补偿，如余庆公司拒绝签订房屋租赁合同，则定金由昌文公司没收。同日，余庆公司向昌文公司交纳l0万元租房定金。
20l2年3月l6日，余庆公司、昌文公司双方签订《房屋租赁合同》一份，主要载明昌文公司将拥有租赁经营权的（总装备部后勤部西北办事处河南供应站综合楼，位于河南省郑州市金水区经一路12号，坐落号为郑国用2002字第0903号部分房屋）租给余庆公司使用。余庆公司已对昌文公司所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房屋。具体位置及面积为1、A区东楼东南角一层两间门面、二层4间；B区西楼1-3层（除东北角一楼2间），面积合计为l865.45平方米；2、A区东楼东北角地下室划分150平方为余庆公司无偿使用。租赁期限自2012年4月1日起至2027年3月31日止。年租金为人民币230万元（不含水、电、暖、气等费用）。租赁期限内第一年昌文公司提供余庆公司装修期4个月，装修期内免收租金，租金起算时间为2012年8月1日。租金每三年递增一次，第一个三年年租金为本租赁合同第四条所列款额为起始价，第二个三年年租金在第一个三年年租金基础上增加8％，第三个三年年租金在第二个三年年租金基础上增加10％，第四个三年年租金在第三个三年年租金的基础上增加10％，第五个三年年租金在第四个三年年租金的基础上增加l0％。昌文公司保证租赁期内的水、电、暖、气设备等畅通，租赁期内的使用费由余庆公司承担。自合同签订后3日内，余庆公司向昌文公司支付房屋全年租金的50％人民币115万元，剩余的115万元租金2012年8月1日前付清。余庆公司履行合同约定义务的，昌文公司应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给余庆公司；余庆公司未履行合同约定义务的，昌文公司不退还保证金，同时有权要求余庆公司另行支付违约金；昌文公司未履行合同义务的，应当退还租赁保证金并加付银行同期存款利息。租赁期限内，昌文公司应当保证出租的房屋属军队房地产，昌文公司拥有l5年租赁经营权，权属清楚，负责处理与出租房屋权属有关的纠纷，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，昌文公司交付余庆公司二次装修为施工图设计，余庆公司按照商业、酒店、餐饮进行二次装修（确保主体结构安全）和按规范进行消防设施改造，昌文公司负责提供军队消防验收合格证明。若余庆公司严格执行本合同之规定，无正当理由昌文公司不得干涉、干扰余庆公司的正常经营活动，在租赁期内该房屋范围内的广告位及广告权属余庆公司所有，昌文公司院内停车位由余庆公司、昌文公司双方共享。租赁期内，余庆公司负责所承租的房屋及附属设施设各的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿，余庆公司负责所承租的房屋的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全的等工作，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者曾扩固定设施，在不影响安全的前提下，确需进行改造、装修或曾扩固定设施的，必须征得昌文公司书面同意，费用自理，权属归昌文公司所有，租赁期限届满后或者解除合同时，必须无偿移交给昌文公司。余庆公司不得擅自在承租的场地上新建和添加各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向昌文公司提供建设方案，并由昌文公司出具书面同意书后实施，费用由余庆公司自理，权属归昌文公司所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给昌文公司。昌文公司有违反上述约定行为的，余庆公司有权解除合同，同时昌文公司应向余庆公司支付人民币l0万元作为违约金。余庆公司有违反上述约定行为的，昌文公司有权解除合同，同时余庆公司应向昌文公司支付l0万元作为违约金。余庆公司逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，昌文公司按滞交经费总额的千分之三向余庆公司加收违约金，逾期30日，昌文公司有权解除本合同并收回按合同约定属于昌文公司的全部财产，同时停止向余庆公司提供本合同由昌文公司提供的水、电等，属于余庆公司的财产在没有结清租金和其他费用之前，余庆公司不得转移，逾期60日，视为余庆公司放弃其在昌文公司处的财产，同时昌文公司有权向余庆公司收取所欠租金及滞纳金。2012年3月l6日，余庆公司向昌文公司支付全年的50％的租金即115万元后，昌文公司将约定房产交付余庆公司进行装修。至2012年10月19日，余庆公司未按约定交纳剩余全年的50％的租金115万元，昌文公司通知余庆公司解除《房屋租赁合同》，并向余庆公司送达了《解除（房屋租赁）通知书》。2012年12月9日，昌文公司将上述房产转租给河南道成建筑节能工程有限公司。20l3年6月24日，余庆公司以双方签订《房屋租赁合同》时，昌文公司无权转租为由诉至原审法院。
另查明，2011年11月l8日，昌文公司与中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处签订《军队房地产租赁合同》一份，约定中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处将位于河南省郑州市金水区经一路12号综合楼（坐落号郑国用2002字第0903号）的房屋建筑面积l3071平方米，场地面积2020平方米出租给昌文公司使用，租赁用途为酒店、商业、餐饮。租赁期限自2012年8月l日起至2027年7月31日止。2012年1月4日，中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向昌文公司发函，主要载明：经总装备部后勤部西北办事处研究，同意昌文公司将郑州市金水区经一路12号综合楼一、二层部分房屋（合1865.45平方米）转租给河南余庆农业有限公司使用。
原审法院认为：2012年1月4日，中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向昌文公司发函表示同意昌文公司将郑州市金水区经一路12号综合楼一、二层部分房屋（合1865.45平方米）转租给河南余庆农业有限公司使用。20l2年3月16日，余庆公司、昌文公司签订《房屋租赁合同》后，昌文公司亦将约定房产交付给余庆公司使用至2012年10月19日，期间，房产所有权人中国人民解放军总装备部后勤部西北办事处对昌文公司的转租行为并未提出异议，故原审法院认定国人民解放军总装备部后勤部西北办事处向昌文公司所发函件中的“河南余庆农业有限公司”即是本案余庆公司。故余庆公司、昌文公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合法有效，原审法院予以确认。余庆公司以合同无效为由，请求昌文公司返还已交租金、保证金，支付相应利息并赔偿损失的诉讼请求，理由不足，原审法院不予支持。本案余庆公司系河南余庆农业发展股份有限公司，昌文公司以河南余庆农业股份有限公司为被反诉人提起反诉，原审法院认为主体错误，应驳回其反诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，原审法院判决：一、驳回河南余庆农业发展股份有限公司的诉讼请求；二、驳回河南昌文置业有限公司的反诉。本诉案件受理费33994元，由河南余庆农业发展股份有限公司负担，反诉案件受理费43636元，退还河南昌文置业有限公司。
余庆公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。昌文公司作为上述军队房屋的转租人在无合法转租权的情况下，其签订的房屋转租合同显属无效；昌文公司不能提供军队房地产租赁许可证、消防验收合格证明等，致使余庆公司不能依法开展经营，并给余庆公司造成重大损失。二、一审因认定事实错误，必然导致适用法律错误，实体处理结果亦失公正。请求撤销一审判决，支持余庆公司的一审诉请；本案诉讼费全部由昌文公司承担。
昌文公司未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：余庆公司与昌文公司签订《房屋租赁合同》后，涉案房屋的产权部门给昌文公司发出了相关函件，同意昌文公司的转租行为，且余庆公司已经实际使用了租赁的房屋，涉案房屋的产权部门并未提出异议，因此《房屋租赁合同》合法有效。对于合法有效的合同，双方应全面、正确的履行。而余庆公司以合同无效为由，提起诉讼并要求昌文公司返还已交的租金、保证金并赔偿损失的请求，理由不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》履行过程中，何方存在违约行为，双方的合同没有继续履行的原因是什么，余庆公司是否存在损失，是否应由昌文公司承担等，余庆公司可根据本案已认定的合同有效的情况，另行向昌文公司主张。
综上，原审关于《房屋租赁合同》为有效合同的认定，事实清楚，实体处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33994元，由河南余庆农业发展股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 陈 予
审判员 杨成国
二〇一四年六月九日
书记员 黄莉敏