广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法杜民初字第54号
原告：中国银行股份有限公司江门分行，住所地江门市。
负责人：林彤，行长。
委托代理人：谈勇强、朱向明，均系原告的员工。
被告：梁嘉文，女，1985年4月28日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：陈家杰，男，1981年9月27日出生，汉族，住广州市南沙区。
被告：江门市万城房地产发展有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：林英杰。
委托代理人：苏丽慧，系江门市万城房地产发展有限公司的员工。
原告中国银行股份有限公司江门分行（以下简称江门中行）诉被告梁嘉文、陈家杰、江门市万城房地产发展有限公司（以下简称万城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谈勇强、被告万城公司的委托代理人苏丽慧到庭参加诉讼，被告梁嘉文经本院传票合法传唤、被告陈家杰经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江门中行起诉认为：2009年6月15日，原告与万城公司签订编号为江中银房协2009年第013号《个人房屋贷款合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由被告万城公司为被告梁嘉文、陈家杰向其购房在原告办理个人的按揭贷款提供全额不可撤销连带责任保证。保证范围：被告梁嘉文、陈家杰欠原告的贷款本息。保证期限：自借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《房地产他项权证》之日止。
2010年1月28日，原告与被告梁嘉文、陈家杰签订编号为JJMAA20108980、JJMAA20108981《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》）两份，约定：原告分别贷款人民币300000元、210000元给两被告，用于购买位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901房及1902房。贷款期限为28年。同日，被告梁嘉文、陈家杰与原告签订编号为DJMAA20108980、DJMAA20108981《个人贷款抵押合同》（以下简称《抵押合同》）两份，约定两被告将所购买的上述房屋抵押给原告。
上述合同签订后，原告依约于2010年2月1日、2010年3月12日分别将人民币300000元、210000元贷款本金划入《贷款合同》所约定的售房人万城公司的账户，履行了合同义务。但借款后，被告梁嘉文、陈家杰并没有依约还款。截至2014年11月24日止，被告梁嘉文、陈家杰已连续4期未按合同约定还本付息，经原告多次催收未还，严重违反合同约定。按照双方签订的贷款合同约定，原告有权解除贷款合同和抵押合同，宣布贷款合同项下的贷款本息提前到期。而被告万城公司作为该笔贷款保证人，应承担保证责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除梁嘉文与原告签订的编号为JJMAA20108980、JJMAA20108981《贷款合同》；2、被告梁嘉文、陈家杰立即清偿编号JJMAA20108980《贷款合同》项下贷款本金人民币274046.88元、利息4112.2元、罚息58.49元，合共人民币278217.57元；编号JJMAA20108981《贷款合同》项下的贷款本金人民币192192.55元、利息2911.75元、罚息41.5元，合共人民币195145.8元；（上述利息、罚息计至2014年11月25日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%，罚息按照前述利率水平加收50%计算；自2014年11月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息继续按上述利率计算）；3、被告梁嘉文、陈家杰如不履行还款义务时，则以被告梁嘉文、陈家杰为上述贷款提供抵押的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室和1902室房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先偿还给原告；4、被告万城公司对超出上述抵押物价值范围以外的债务承担连带保证责任；5、被告承担本案全部诉讼费用。
原告对其陈述在举证期限内提供如下证据：1、《个人房屋贷款申请表》；2、《贷款合同》两份；3、《抵押合同》两份；4、《合作协议》；5、《商品房买卖合同》两份；6、《借款借据》；7、身份证、户口簿复印件；8、《房地产预告登记证明》；9、《账户余额及未收应还本息清单》。
被告梁嘉文、陈家杰无到庭，无答辩，在举证期限内也无提交证据。
被告万城公司答辩称：根据相关法律规定，我公司只是对超出抵押物的债务承担保证责任，本案抵押房产价值足够偿还被告梁嘉文、陈家杰所欠的款项。原告应该先就抵押房产进行折价、拍卖抵偿所欠借款。而由于原告未先就所述的两套抵押房产实现债权，因此我公司不应该承担连带保证责任。
被告万城公司为其答辩在举证期限内没有提供证据。
经审理查明：2009年6月15日，原告与万城公司签订《合作协议》一份，主要约定：1、甲方（即原告）、乙方（即万城公司）就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目的名称为江门中颐海伦堡。对符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理；2、乙方同意自借款合同生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《房地产他项权证》之日止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；3、乙方保证在甲方与购房借款人签订借款合同、抵押合同后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证及抵押他项权证，并将购房借款人的上述二证交给甲方管理。
2010年1月28日，原告与被告梁嘉文、陈家杰签订编号JJMAA20108980《贷款合同》一份，主要约定：原告贷款人民币300000元给两被告，用于购买有万城公司开发的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室房产，贷款期限为28年。同日，被告梁嘉文、陈家杰与原告签订《抵押合同》，约定两被告将所购买的上述房屋抵押给原告。2010年3月2日，原告与被告梁嘉文、陈家杰签订编号JJMAA20108981《贷款合同》一份，主要约定：原告贷款人民币210000元给两被告，用于购买有万城公司开发的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1902室房产，贷款期限为28年。同日，被告梁嘉文、陈家杰与原告签订《抵押合同》，约定两被告将所购买的上述房屋抵押给原告。上述《贷款合同》并约定了被告的违约责任及所应承担的违约后果。
上述合同签订后，原告于2010年2月1日、2010年3月12日分别将贷款本金人民币300000元、210000元划入《贷款合同》所约定的售房人万城公司的账户，履行了合同义务。位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室抵押房产在2010年4月28日、位于江门市蓬江区海伦堡4幢1902室抵押房产在2010年4月29日分别办理了以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续。但借款后，被告梁嘉文、陈家杰并没有依约还款。截至2014年11月24日止，被告梁嘉文、陈家杰已连续4期未按合同约定还本付息，尚欠编号为JJMAA20108980《贷款合同》项下贷款本金人民币274046.88元、利息4112.2元、罚息58.49元，合共人民币278217.57元；编号为JJMAA20108981《贷款合同》项下的贷款本金人民币192192.55元、利息2911.75元、罚息41.5元，合共人民币195145.8元未还。原告催收未果，遂诉至法院。
另查：2010年1月13日，梁嘉文、陈家杰与万城公司签订《商品房买卖合同》两份，主要约定：由梁嘉文、陈家杰向万城公司购买其开发的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室、1902室房产，总价款分别为人民币382721元、354719元。付款采取按揭方式。万城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由万城公司提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，梁嘉文、陈家杰依约支付了首期买楼款项及办理了银行按揭手续，万城公司也依约履行了合同的义务，按时将验收合格的房产交付给梁嘉文、陈家杰使用。由于梁嘉文、陈家杰一直没有去万城公司领取办理权属登记所需的资料，至本案法庭辩论终结前，位江门市蓬江区海伦堡4幢1901室、1902室尚未办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，也没有办理以原告为抵押权人的《房地产他项权证》抵押登记手续。
本院认为，原告是具有金融业务经营权的企业，其与被告万城公司签订的《合作协议》、与被告梁嘉文、陈家杰签订的编号为JJMAA20108980、编号为JJMAA20108981《贷款合同》、《抵押合同》是合同各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的规定，应确认为有效。各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。上述合同签订后，原告依约将贷款共人民币510000元划到《贷款合同》约定的万城公司的账号，履行了合同约定的放款义务。被告梁嘉文、陈家杰也已经用原告的贷款向万城公司购买了房产。但被告梁嘉文、陈家杰在借款后并没有按合同约定履行还款义务，从2014年8月开始，没有按时还款，截至2014年11月24日，被告梁嘉文、陈家杰已连续拖欠4期贷款没有按时偿还。根据原告与被告梁嘉文、陈家杰签订的《贷款合同》约定，在被告梁嘉文、陈家杰没有按时还款时，原告有权宣布合同项下的贷款本息全部或者部分提前到期、终止或者解除本合同、要求被告赔偿因违约给原告造成的损失、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。本案被告梁嘉文、陈家杰在借款后没有按时还款的行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，原告有权根据合同约定解除双方签订的《贷款合同》，要求被告梁嘉文、陈家杰提前偿还尚欠的借款本息。被告梁嘉文、陈家杰用位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室为编号JJMAA20108980《贷款合同》项下的贷款人民币300000元、用位于江门市蓬江区海伦堡4幢1902室为编号JJMAA20108981《贷款合同》项下的贷款人民币210000元作抵押担保，抵押房产已经办理了以原告为抵押权人的预购商品房抵押权预告登记手续，抵押关系合法有效，因此在被告梁嘉文、陈家杰不能按时还款时，原告对被告梁嘉文、陈家杰的上述抵押房产享有优先受偿权。
关于被告万城公司是否需要承担保证责任问题。被告万城公司与原告签订《合作协议》，承诺为上述被告梁嘉文、陈家杰的借款提供不可撤销连带责任保证，保证期限从借款合同生效之日起至原告取得被告以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《房地产他项权证》之日止。本案中，至法庭辩论终结前，位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室、1902室的房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记手续，并没有办理正式的《房地产他项权证》登记手续，也没有办理《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。因此，在被告梁嘉文、陈家杰没有按期还款时，被告万城公司应对上述债务承担连带保证责任。万城公司抗辩认为由于本案有抵押房产，原告应该先就涉案抵押房产进行折价、拍卖抵偿所欠借款。由于原告未先就抵押房屋实现债权，因此其不应该承担连带保证责任。对此本院认为，是否拍卖抵押房产抵债是执行阶段的程序，被告万城公司是否需承担连带责任和抵押房产是否拍卖抵债没有必然联系。本案原告主张被告万城公司在超出上述抵押物价值范围以外的债务承担连带保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”的规定，原告的诉请合法有据，本院依法予以支持。而被告万城公司在承担连带责任后，有权向被告梁嘉文、陈家杰追偿。
被告梁嘉文经本院传票合法传唤、被告陈家杰经本院公告传唤均没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司江门分行与被告梁嘉文、陈家杰签订的编号为JJMAA20108980《个人一手住房贷款合同》及编号为JJMAA20108981《个人一手住房贷款合同》；
二、被告梁嘉文、陈家杰应于本判决生效之日起十日内偿还编号JJMAA20108980《个人一手住房贷款合同》项下的贷款本金274046.88元、利息4112.2元、罚息58.49元，合共人民币278217.57元（上述利息、罚息计至2014年11月25日止，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%，罚息按照前述利率水平加收50%计算；自2014年11月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息继续按上述利率计算）给原告中国银行股份有限公司江门分行；
三、若被告梁嘉文、陈家杰未能在本判决规定的期限履行还本付息义务时，则以被告梁嘉文、陈家杰为编号JJMAA20108980《个人一手住房贷款合同》的贷款提供抵押担保的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1901室的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先偿还给原告中国银行股份有限公司江门分行；
四、被告梁嘉文、陈家杰应于本判决生效之日起十日内偿还编号为JJMAA20108981《个人一手住房贷款合同》项下的贷款本金人民币192192.55元、利息2911.75元、罚息41.5元，合共人民币195145.8元（上述利息、罚息计至2014年11月25日止，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%，罚息按照前述利率水平加收50%计算；自2014年11月26日起至实际清偿之日止的利息、罚息继续按上述利率计算）给原告中国银行股份有限公司江门分行；
五、若被告梁嘉文、陈家杰未能在本判决规定的期限履行还本付息义务时，则以被告梁嘉文、陈家杰为编号JJMAA20108981《个人一手住房贷款合同》贷款提供抵押担保的位于江门市蓬江区海伦堡4幢1902室的房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先偿还给原告中国银行股份有限公司江门分行；
六、被告江门市万城房地产发展有限公司对超出上述抵押物价值范围以外的债务承担连带保证责任；在江门市万城房地产发展有限公司承担保证责任后，有权在承担保证责任范围内向被告梁嘉文、陈家杰追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费8750元，由被告梁嘉文、陈家杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判长 郭子托
审判员 莫少彬
审判员 温艳华
二〇一五年五月十一日
书记员 潘丽坚