浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6658号
上诉人（原审被告）：杭州豪阔装饰设计工程有限公司，住所地：杭州经济技术开发区学林街1361号。
法定代表人：叶燕华，总经理。
委托诉讼代理人：侯英杰，浙江朗威律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杭州品素装饰设计有限公司，住所地：杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢904室。
法定代表人：冯丽妹，经理。
委托诉讼代理人：李卫国，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方月芬，女，1965年1月4日出生，汉族，住杭州市江干区，
委托诉讼代理人：陈彤、郭炜炜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。
原审被告：肖雪莉，女，1987年11月28日出生，汉族，住杭州市江干区，
上诉人杭州豪阔装饰设计工程有限（以下简称豪阔公司）、杭州品素装饰设计有限公司（以下简称品素公司）与被上诉人方月芬、原审被告肖雪莉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2015年1月12日，方月芬与豪阔公司、品素公司、肖雪莉签订《房屋租赁合同》，约定由方月芬将位于杭州经济技术开发区号的房屋出租给豪阔公司、品素公司、肖雪莉，租赁期限为2015年3月1日至2021年2月28日，第一年房租33.5万元/年，第二、三年租金40万元/年，拖欠房租累计一个月以上的，方月芬有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，肖雪莉陆续支付房东夏卫红租金51万元，支付方月芬租金5万元。另查明，方月芬与肖雪莉系母女关系，方月芬从夏卫红处租赁到涉案房屋。由于豪阔公司、品素公司、肖雪莉拖欠租金，方月芬提出解除合同，但豪阔公司、品素公司、肖雪莉至今未腾退房屋。2017年4月18日，方月芬向法院提出诉讼，请求判令：1.解除方月芬与豪阔公司、品素公司、肖雪莉签订的《房屋租赁合同》，并由豪阔公司、品素公司、肖雪莉腾退位于杭州经济技术开发区号房屋；2.豪阔公司、品素公司、肖雪莉向方月芬支付所拖欠的租金22万元（租金暂计算至2017年2月28日，实际计算至腾退房屋之日止）；3.豪阔公司、品素公司、肖雪莉承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，方月芬与豪阔公司、品素公司、肖雪莉签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，其内容合法，应确认合同有效。本案争议的焦点如何确定豪阔公司、品素公司、肖雪莉欠方月芬的租金数额。首先，关于肖雪莉支付夏卫红的款项，方月芬自认均系本案租金，豪阔公司、品素公司对此均无异议，该院予以确认；其次，关于肖雪莉支付方月芬的款项，肖雪莉共转账方月芬66.5万元，鉴于双方系母女关系，资金往来不仅限于本案，故应作区分，其中转账的20万元和40万元的款项数额明显大于其他交付租金的数额，该院不予认定，另一笔转账的15000元的载明用途为转家里，该院亦不予认定，该院酌情对2016年10月8日转账的5万元予以确认。据此，截止2017年2月28日，豪阔公司、品素公司、肖雪莉共拖欠租金17.5万元。关于豪阔公司辩称其已支付全部租金给肖雪莉的意见，系合伙人之间内部纠纷，应另案处理。关于豪阔公司辩称还支付了20万元的意见，根据股东合作协议书可以明确该款项不属于方月芬主张的租金范围。豪阔公司、品素公司、肖雪莉未按约支付房租，方月芬有权提出解除租赁合同，并要求豪阔公司、品素公司、肖雪莉腾空案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、方月芬与杭州豪阔装饰设计工程有限公司、杭州品素装饰设计有限公司、肖雪莉签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、杭州豪阔装饰设计工程有限公司、杭州品素装饰设计有限公司、肖雪莉于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州经济技术开发区的房屋；三、杭州豪阔装饰设计工程有限公司、杭州品素装饰设计有限公司、肖雪莉向方月芬支付租金175000元（暂计算至2017年2月28日，之后按合同约定计算至实际腾退之日止）；四、驳回方月芬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费4600元，由杭州豪阔装饰设计工程有限公司、杭州品素装饰设计有限公司、肖雪莉承担3660元，方月芬负担940元。方月芬于本判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；杭州豪阔装饰设计工程有限公司、杭州品素装饰设计有限公司、肖雪莉于判决书生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，豪阔公司、品素公司不服上述判决，分别向本院提起上诉。豪阔公司上诉称：原审人民法院认定基本事实错误情形如下：一、原审人民法院认为“被告肖雪莉支付给方月芬的款项，鉴于双方系母女关系，资金往来不仅限于本案，故应作区分，其中转账的20万元和40万元的款项明显大于其他交付租金的数额，本院不予认定……”系认定事实错误。本案的客观事实是：本案被上诉人方月芬在2015年1月12与肖雪莉、豪阔公司、品素公司签订《房屋租赁合同》。合同签订次日，即2015年1月13日，豪阔公司、品素公司向被上诉人支付20万元。之后，上诉人将租金汇给肖雪莉，由肖雪莉向方月芬支付。2015年10月开始，肖雪莉将该房屋一楼出租给案外人倪麟经营水果店，截止被上诉人起诉之日，据上诉人了解到的情况，肖雪莉已经向水果店收取租金61万元。基于肖雪莉与被上诉人方月芬系母女关系，后期租金均由肖雪莉向方月芬支付。根据一审的开庭情况，肖雪莉陆续向夏卫红支付51万元，被上诉人方月芬认可系肖雪莉代替方月芬直接向原房东支付的房租，上诉人对此没有异议。但对于肖雪莉支付给方月芬的四笔款项，有两笔(2016年10月4日20万元、2016年10月8日5万元)上诉人认为应当认定为支付给被上诉人方月芬的租金。具体理由如下：1、肖雪莉转给夏卫红的多笔款项，系上诉人法定代表人转给肖雪莉后，由肖雪莉再转给夏卫红，该部分系上诉人应当向被上诉人方月芬支付的租金。2、肖雪莉在2015年10月将一楼转租给水果店并收取了第一年租金(2015年10
--2016年10月)。在2016年10月初向水果店收取2016年(2016年10月--
2017年10月)的租金，与转给方月芬的25万元在时间上相吻合。该25万元系肖雪莉收取水果店的租金后支付方月芬，同样系支付本案房屋的租金。该部分系肖雪莉应当承担的租金部分。其中，转账15000元的载明用途为转家里，一审法院未作出认定，上诉人对此没有异议。肖雪莉转给方月芬的40万元因时间上不吻合，上诉人在原审中也没有对该笔款项提出异议，原审法院未作出认定，上诉人对此没有异议。二、原审人民法院认定“关于豪阔公司辩称还支付了20万元的意见，根据股东合作协议书可以明确该款项不属于原告主张的租金范围……”系认定事实错误，对证据认证采纳错误。1、豪阔公司和品素公司支付给方月芬20万元，系本案《房屋租赁合同》签订后支付，系支付给方月芬的租金，收款人为方月芬。2、《股东合作协议书》系肖雪莉、豪阔公司、品素公司三方签订，与被上诉人没有任何关联关系，且该协议最终也没有实际履行。《股东合作协议书》第三条备注条款中约定“原方月芬承租的房屋2014年10月1日
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2015年3月31日的房租20万元由乙丙两人承担，该房租支付给甲方，由甲方支付给原房主……，该《股东合作协议书》中甲方非常明确，为肖雪莉。事实上，因被上诉人方月芬转租给豪阔公司、品素公司及肖雪莉，原房主需提前退租，涉及返还租金、押金、承担违约金等事宜，该协议的甲方肖雪莉并未向原房主支付，被上诉人方月芬亦未支付。向原房主支付的退租费用，实际上由上诉人一方承担。上诉人在一审中提交的方月芬与原房主签订的租赁合同，以及向原房主退款的银行凭证、原房主出具的收到退款的收条(情况说明)等证据加以证明。一审中上诉人提交的证据能够证明上诉人已经向原房主退款14万元的事实。原房主提前退租，被上诉人需返还租金、押金、承担违约金等退租费用，上述费用本应由被上诉人承担，因被上诉人转租时没有资金，提出由上诉人代替被上诉人承担退租费用后，用于抵扣上诉人后期的租金要求。因上诉人没有义务支付被上诉人方月芬与原房主提前退租的费用，基于被上诉人方月芬提出的要求，上诉人才向原房主支付了14万元的退租费用。由此，一审人民法院依据《股东合作协议书》认为上诉人与品素公司支付的20万元不属于方月芬主张的租金范围，系采纳证据错误、认定事实错误。结合原审的庭审情况，被上诉人方月芬共计收取豪阔公司、品素公司及肖雪莉租金情况如下：1、合同签订后，2015年1月13日，豪阔公司、品素公司向被上诉人方月芬支付20万元。2、肖雪莉直接支付给房东夏卫红租金51万元。3、肖雪莉收取转租给水果店租金后，支付给被上诉人方月芬租金25万元。4、上诉人代替被上诉人方月芬支付原房主的退租费用14万元应当用于抵扣后期租金。因此，被上诉人方月芬实际上收取豪阔公司、品素公司及肖雪莉租金为110万元，在2017年10月份方可收取下一年租金。截止2017年2月28日，上诉人、肖雪莉、品素公司并不拖欠被上诉人的房租租金。综上，请求二审人民法院依法查明事实，依法撤销杭州市经济技术开发区人民法院2017年8月25曰作出的(2017)浙0191民初848号判决书；依法改判驳回被上诉人方月芬一审中的全部诉讼请求。
方月芬针对豪阔公司上诉答辩称：本案中涉及的《房租租赁合同》约定的租赁期限为2015年3月1日至2021年2月28日，先付款再使用，以半年为一租期，每租期开始前15天内支付该租期租金，第一年租金为33.5万元，第二年租金为40万，二楼180m2租金为5万/年。因此，截止2017年2月28日的租金为83.5万元(33.5+40+5×2)。房屋在租赁前的情况，承租人均知晓的，而在被上诉人方月芬在原审中提交的股东协议书以及收条中都己经非常明确的，该笔20万款项的作用是租期开始前从2014年10月1日至2015年3月31日的前期结算费用，由豪阔公司自愿承担的转租前期租金费用以及支付转让费70万元，上述均不属于租赁合同期限内的租金，也是租赁合同开始履行前的处理。而豪阔公司完全是在混淆视听，有关方月芬将其支付的所有费用均作为合同约定的租金来抵扣无事实和法律依据，因此原审法院所审查的事实清楚的。在原审庭审中以及上诉状中都可以看出上诉人也认可之后的房屋的租金由合伙经营的肖雪莉代替方月芬直接和房屋的所有权人夏卫红的事实，事实上方月芬之后就没有参与到房屋的租赁租金。自2015年10月20日起至2017年2月9日，都是由肖雪莉陆续向原房东夏卫红直接支付房租，是一直以来的支付习惯，不存在既向夏卫红，又向方月芬同时支付租金的可能性，方月芬与肖雪莉系母女关系，双方之间的转账均为正常的家庭款项往来，法院酌情认定肖雪莉向方月芬支付的5万元为房屋租金，其余转账与租金无关，在一审庭审时，上述事实方月芬与豪阔公司一致认可且已在庭审笔录中确认。此外，上诉人与肖雪莉之间合作经营期间的纠纷已经进行另案起诉审理，他们之间的款项经营结算与方月芬无关，而且从支付租金和合同履行的情况也完全可以看出，不可能存在超前超额支付的情况，也完全不符合常理，一审法院审查的事实是清楚的，因此，豪阔公司及品素公司所欠租金为17.5万(83.5-51-10-5)。综上，原审法院认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，以维护当事人的合法权益。
品素公司针对豪阔公司的上诉答辩称：因为豪阔公司资金紧张，所以品素为豪阔垫付了20万元，之后就退伙了，所以豪阔公司跟肖雪莉之间的情况，品素公司都不知情。肖雪莉、方月芬也是知道品素公司退出的情况，豪阔公司也知道品素公司退伙的情况。豪阔公司与肖雪莉、方月芬之间的纠纷，品素公司不清楚。
肖雪莉针对豪阔公司的上诉答辩称：豪阔公司、品素公司与肖雪莉之间的合作，跟豪阔公司、品素公司与肖雪莉之间的租金不存在任何关系。20万元并非租金，签订合同的时候写的很清楚的。品素公司与豪阔公司承担上述20万元，跟肖雪莉个人没有关系。
上诉人品素公司上诉称：上诉人品素公司和豪阔公司、方月芬签订房屋租赁合同后，上诉人品素公司与豪阔公司就根据股东合作协议书的约定向肖雪莉交纳了首笔款项20万元．该款项实际上是支付给方月芬的租金。因为上诉人品素公司没有义务去支付方月芬经营期间的租金，故原审法院认定该款项不是上诉人品素公司与豪阔公司交付的租金，与事实是不符的。从股东合作协议书上的内容来看，合同的相对方并没有方月芬，方月芬作为出租人，仅有权根据房屋租赁合同的约定收取品素公司与豪阔公司的租金。品素公司与豪阔公司在向方月芬交纳20万元后，因为与豪阔公司的理念不同，上诉人品素公司事后并没有实际履行股东合作协议书，也没有实际履行房屋租赁合同。鉴于肖雪莉与方月芬之间是母女关系，被上诉人品素公司是知道真正承租房屋的人是肖雪莉，上诉人品素公司并没有参与任何管理与出资，在合同签订后的长达二年多，第一年的租金是豪阔公司通过收取转承租人倪麟的租金来支付的，多余的房屋全部是肖雪莉在实际使用，上诉人品素公司都是不参与的，被上诉人方月芬对这个情况完全是知情的，也就是说上诉人品素公司自始至终并没有实际履行房屋租赁合同，方月芬是一开始就知情的。上诉人品素公司没有实际履行房屋租赁合同，方月芬是始终知情的，故上诉人品素公司与被上诉人方月芬之间赖以约束的合同基础是不存在的，且方月芬与肖雪莉之间的特殊关系，显然知道履行合同的义务人始终是肖雪莉，方月芬以实际并没有履行的合同来约束上诉人品素公司，显然是不公平的。综上，上诉人品素公司认为原审法院事实没有查清，法律适用也是错误的，今为维护上诉人品素公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：l、撤销(2017)浙0191民初848号民事判决书，依法改判驳回方月芬对品素公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人方月芬针对品素公司的上诉答辩称：1、品素公司的上诉理由无事实和法律依据。该合同自合同各方主体签字盖章之日起生效，品素公司作为《房屋租赁合同》签订的主体自愿签订，合同生效后至今合同的双方主体都未签订变更承租人等相关的变更协议，那其应当按照合同的约定履行自己义务。2、房屋己经交付给了品素公司，而品素公司与豪阔公司的经营合作关系以及经营情况方月芬并不知晓具体情况，作为房屋租赁的出租方，方月芬也不需要知道被承租方之间的关系，其本身是他们之间内部经营问题，与本案房屋租赁合同并不相关，完全是两个法律关系。3、从品素公司的上诉状中可以看出，品素公司自认前期是参与到房屋租赁活动中，包括其自己说明的签订及为了取得承租权交付款项的情况，至于后期因为经营理念不合推出种种退出经营，那是作为《房屋租赁合同》承租方的三者之间的合作经营期间内部结算的事情，与本案无关，而作为租赁合同的一方当事人，应按约支付合同期间的租金。因此，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回品素公司的上诉请求，维持原判，以维护当事人的合法权益。
豪阔公司针对品素公司的上诉答辩称：品素公司的上诉状的第一年的租金是肖雪莉通过收取转承租人倪麟的租金来支付的。
肖雪莉针对品素公司的上诉答辩称：转让金是90万，后面的70万是需要转给肖雪莉的，20万并非租金。当时合同说的清楚，如果退出，钱是不退的，这个20万是需要豪阔公司与品素公司来承担的。转承租人倪麟是肖雪莉转租的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院依据有效证据及各方当事人的陈述，经审理查明的事实与对原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，方月芬与豪阔公司、品素公司、肖雪莉签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，其内容合法，应确认合同有效，双方当事人应各自履行相应的义务。关于豪阔公司、品素公司上诉认为合同签订后支付的20万元系租金的主张，根据方月芬出具的收条，明确表明该20万元系案涉房屋转让前期支付款，如果系租金的话，应该明确写明系租金；同时根据股东合作协议书也可以明确该款项不属于租金的事实。关于肖雪莉共转账方月芬66.5万元款的问题，鉴于方月芬与肖雪莉系母女关系，从双方转让的20万元和40万元的款项来看，如果系租金，按房屋租赁合同的约定，每半年支付一次，数额明显大于应付租金的数额，原审法院对此不予认定为租金并无不当。15000元的转账所载明用途为转家里，亦不能认定为租金。原审法院酌情对2016年10月8日转账的5万元予以确认并无不当。到2017年2月28日，豪阔公司、品素公司、肖雪莉共拖欠租金17.5万元，理应承担相应的责任。豪阔公司上诉称其已支付全部租金给肖雪莉的主张，及品素公司实际并没有使用案涉房屋，不应承担支付义务的主张，均系合伙人之间内部纠纷，可另案处理。综上，豪阔公司、品素公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人杭州豪阔装饰设计有限公司、杭州品素装饰设计有限公司各自负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 张一文
审判员 金瑞芳
审判员 睢晓鹏
二〇一八年一月二十二日
书记员 何英杰
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