江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1323民初7049号
原告：中国建设银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇北京东路100号。
负责人：倪前法，该支行行长。
委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。
被告：谢某某，男，1970年7月10日出生，汉族，住所地泗阳县。
被告：苏某某，女，1973年5月1日出生，汉族，住所地泗阳县。
被告：宿迁民生置业有限公司，住所地泗阳县众兴镇华夏中学路。
法定代表人：王迎春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：单保林，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈昭海，江苏六仁律师事务所律师（实习）。
原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行（以下简称建设银行泗阳支行）与被告谢某某、苏某某、宿迁民生置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行泗阳支行的委托诉讼代理人高开卓、被告谢某某、被告宿迁民生置业有限公司委托诉讼代理人单保林到庭参加诉讼，被告苏某某经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行泗阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告谢某某、苏某某归还原告借款本金331558.95元及利息（其中截至2016年10月8日利息7913.53元，从2016年10月9日起至还清款之日止以331558.95元为本金按年利率8.825%计算）；2、支付原告律师代理费10000元；3、原告对被告谢某某、苏某某所有的坐落于泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告宿迁民生置业有限公司承担连带担保责任，并对该公司在原告处开立的32×××94保证金账户中资金享有优先受偿权。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月25日，被告谢某某、苏某某因购买泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋，向原告借款367000元，期限15年，利率6.55%，并签订了个人售房借款合同，按该借款合同，两被告应当按月归还借款本息，否则借款人可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，同时借款利率在借款基础上上浮50%，并承担借款人实现债权的费用。被告谢某某、苏某某自愿以其购买的泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋作抵押，2013年9月25日，原告为被告谢某某、苏某某发放借款367000元，被告宿迁民生置业有限公司为其提供担保。自2016年1月12日起，被告谢某某、苏某某没有归还借款，原告多次催要未果。
被告谢某某辩称，我是从2016年4月份起没有按照合同约定向原告还款，对原告主张的尚欠款数额不清楚，我愿意还款，但是由于被告宿迁民生置业有限公司没有及时交付房屋造成违约，所以我才没有及时还款。我同意拍卖我的房屋。原告主张的其他费用我不愿意承担。
被告宿迁民生置业有限公司辩称，我公司对原告与谢某某、苏某某之间存在借款抵押法律事实予以认可。对原告主张的借款及利息的数额不清楚。原告主张的律师费不认可。我公司认可与原告之间存在最高额保证的事实，但原告主张对我公司的账户资金享有优先受偿权没有法律依据。
被告苏某某未作答辩。
本院经审理认定以下事实：
被告谢某某、苏某某系夫妻关系。2013年8月7日，原告建设银行泗阳支行作为贷款人，被告谢某某作为借款人，被告谢某某、苏某某作为抵押人签订了一份个人住房（商业用房）借款合同，主要约定：借款人借款本金为人民币367000元，借款期限为180个月（即2013年9月25日至2028年9月25日）；贷款利率为年利率，执行浮动利率；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项目借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次划入借款人指定账户，该账户名称：宿迁民生置业有限公司，账号：32×××80，开户银行：中国建设银行股份有限公司泗阳支行。借款人的还款方法为等额本息还款法。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费等），由借款人承担。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，均构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。贷款本金在计息时，每月的计算天数按叁拾天计算。担保方式为抵押。抵押财产为泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室住宅。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费等）。当借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2013年8月19日，该房屋在泗阳县房地产管理处办理了抵押登记。
2011年12月20日，原告建设银行泗阳支行作为债权人（乙方）、被告宿迁民生置业有限公司作为保证人（甲方）签订了一份最高额保证合同，主要约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。债务人指因购置坐落于华夏中学路丽景河畔房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2011年12月20日至2013年12月19日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证、送达费、公告费、律师费等）。本合同的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币捌仟万元。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔债务履行期限届满之日后两年止。保证责任：如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方就在保证保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。保证金：甲方就在本合同生效之日起在乙方处开立专项保证金账户，户名：宿迁民生置业有限公司；账号：32×××94。甲方应按乙方对每个债务人发放金额的10%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤消地授权乙方从32×××80账户中提取保证金并存入上述保证金专户。
2013年9月25日，原告建设银行泗阳支行将367000元汇至被告谢某某指定的帐户内，执行利率为6.55%，被告谢某某在个人贷款支付凭证上签名确认。
自2016年1月12日起，被告谢某某、苏某某没有按照合同约定归还，现尚欠原告借款本金328425.69元及截止2016年12月6日的利息11388.91元、罚息1282.7元以及2016年12月7日之后合同约定的利息。原告建设银行泗阳支行催要未果，向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告双方陈述以及原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、最高额保证合同、律师费发票、律师事务所收费许可证、执业许可证、抵押登记证明在卷佐证。
本院认为，原告建设银行泗阳支行与被告谢某某、苏某某签订的个人住房（商业用房）借款合同符合法律规定，应为有效。被告谢某某、苏某某应当按约还款。被告谢某某、苏某某以其所有的坐落于泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋为其借款提供抵押担保，并进行了抵押物登记，抵押合同成立并有效。按照合同约定，在被告谢某某、苏某某发生未按期归还贷款本息的情形时，原告建设银行泗阳支行可以宣布该合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。现被告谢某某、苏某某从2016年1月12日开始就即未按照约定时间和数额还款，因此原告建设银行泗阳支行可要求其偿还尚欠的全部贷款本息并承担违约责任，以及原告为实现贷款债权而支付的律师代理费。当被告谢某某、苏某某未足额履行到期债务时，原告建设银行泗阳支行有权行使抵押权利，原告请求对被告谢某某、苏某某所有的坐落于泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋拍卖或变卖价款享有优先受偿权，该请求符合双方的合同约定，本院予以支持。被告谢某某辩称因被告宿迁民生置业有限公司违约未按期向其交付房屋，因此其未及时还款，与本案不属于同一法律关系，不能成为其不按时归还原告借款本息的理由，对其抗辩主张，本院不予支持。
被告宿迁民生置业有限公司与原告建设银行泗阳支行签订最高额保证合同，自愿为原告向被告谢某某、苏某某发放个人住房（商业用房）贷款而形成的债权提供连带责任保证，包括贷款本金、利息、违约金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用，包括诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等，双方的保证合同成立并有效。被告宿迁民生置业有限公司同意无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，其在本合同项下的保证责任均不因此减免，因此，当被告谢某某、苏某某未按时足额还款时，被告宿迁民生置业有限公司应当在保证范围内承担连带保证责任。原告建设银行泗阳支行主张对被告宿迁民生置业有限公司在该行开立的32×××94保证金账户中资金享有优先受偿权，因双方没有约定且没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告谢某某、苏某某于本判决发生法律效力后十日起向原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行支付借款本金328425.69元和截止2016年12月6日的利息11388.91元、罚息1282.7元以及2016年12月7日起至还清款之日止的利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计算）；
二、被告谢某某、苏某某于本判决发生法律效力后十日起向原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行支付律师代理费10000元；
三、原告中国建设银行股份有限公司泗阳支行对被告谢某某、苏某某坐落于泗阳县文成路南侧丽景河畔×幢×××室房屋折价或者拍卖、变卖价款优先受偿权上述第一、二项债务；
四、被告宿迁民生置业有限公司对被告谢某某、苏某某上述第一、二项债务承担连带偿还责任。其在承担责任后，有权向被告谢某某、苏某某追偿。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，减半收取3200元，由被告谢某某、苏某某、宿迁民生置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费6400元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
审判员 刘慧玲
二〇一七年一月六日
书记员 刘 媛