山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第261号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，居民。
委托代理人：寻文宇，山东鼎元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李秀和，居民。
委托代理人：王利，山东合清律师事务所律师。
委托代理人：李娜，居民。
原审被告：李秀义，居民。
委托代理人：寻文宇，山东鼎元律师事务所律师。
上诉人ＸＸ因房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2014）平商初字第1723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李秀和在一审中诉称：原告李秀和于1986年在费县胜利街改造平房四间，于1998年1月20日在费县房管局办理了0372号房屋所有权证书。1999年费县胜利街进行旧城改造，原告的平房在拆迁范围，根据有关政策，政府对原告的房屋进行了评估，价值22954.50元，另加上政府补助13000元，原告又向胜利街交纳现金60000元，在胜利街取得了一套商业楼，一套住宅楼和储藏室的所有权。因原告及女儿在1995年搬到河北居住，1999年分房后，原告的大姐李秀芹找到原告，称其在家种地太苦，想上城做小生意，先住一下原告的房子，原告同意后李秀芹一家搬到原告的房子居住至今。2010年原告儿女回老家找李秀芹商量卖房之事，李秀芹称房子是她们的。后原告经费县胜利街道及房管局得知原告的住宅楼、商业楼均以一份伪造的买卖协议过户到原告外甥ＸＸ名下，为维护原告合法权益，请求依法判决原、被告所签订的房屋买卖协议无效，判令被告停止侵害，返还原告费房私字第S000000534、S00000535号房产，或赔偿相应的经济损失。
ＸＸ在一审中辩称：1、原告与被告ＸＸ的房屋买卖合同关系合法有效，且已支付原告96000元的购房款，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。2、原告诉称被告母亲主动找到他要求先住下涉案房屋，与事实不符，事实是涉案房屋是由原告主动提出卖给我的。3、双方签订的买卖协议根本不是伪造，而是原告与被告的真实意思表示。4、和我同小区居住的，同面积的住宅楼及同市场的营业楼与被告支付的购楼款基本是一致的。5、涉案楼房根据原告的意思已经合法登记在被告的名下。综上，原告的诉讼请求、事实及理由完全不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
李秀义在一审中辩称，当时是原告表示将房子卖给李秀芹（被告ＸＸ之母）的，按房子的造价卖的，钱已给原告了。
一审法院查明，原告李秀和系被告ＸＸ的舅舅、被告李秀义的哥哥。原告李秀和于1986年在费县胜利街改建平房四间，于1988年1月20日在费县房管局办理了产权登记。1999年胜利街进行旧城改造，原告李秀和的平房在拆迁范围，原告李秀和为此交纳了房款95954.50元（含拆迁补偿款22954.50元，安置补助13000元，原告李秀和交现金50000元，被告ＸＸ之父交10000元）。2000年10月3日胜利街道居民委员会通知原李秀和如分房资金不足应抓紧办理住房贷款手续。2000年10月7日，胜利街道居民委员会与被告ＸＸ签订了拆迁户分房协议，约定胜利街道居民委员会分配给被告ＸＸ费县费城镇胜利街小区住宅楼2号楼404室楼房一套，建筑面积95.42平方米，价款59154.20元，12号楼2号商业楼一套，建筑面积40平方米，价款30000元，房屋分配后一直由被告ＸＸ居住至今。2005年3月5日原告李秀和的四弟，即被告李秀义以原告的名义书写转让协议一份约定将上述房产转让给被告ＸＸ，一切费用及手续费由被告ＸＸ办理，但未写明转让价款，被告李秀义在转让协议上签了原告李秀和的姓名，并加盖了印有原告李秀和名字的私章。之后被告ＸＸ通过其姨夫宋学兴于2002年2月23日给原告李秀和汇款10000元，2003年6月27日给原告李秀和汇款10000元，后被告李秀义及王某去北京时又送给原告李秀和25000元，2007年10月24日被告ＸＸ又经原告李秀和之妹李秀娟给付原告李秀和26000元。2005年8月3日费县胜利街道居民委员会依据2005年3月5日的转让协议与被告ＸＸ签订了房屋住宅楼及商住楼的买卖契约各一份。2005年7月26日，被告ＸＸ以该两份协议书向费县房管局申请登记，费县房管局于2006年6月14日将上述房产登记于被告ＸＸ名下，住宅楼的登记号为费房私字第××号，商业楼的登记号为费房私字第××号。2010年6月，原告李秀和之女李娜、之子李龙找到被告之母李秀芹（即原告李秀和之姐），表示要将商业楼卖掉，李秀芹称房子归其所有，原告李秀和无权买卖，原告李秀和因此与被告ＸＸ产生纠纷，李秀和于2010年8月4日诉至费县人民法院。在费县人民法院审理过程中，证人李秀娟（原告之妹）、彭某（原告弟妹）、李秀芹（原告之姐、被告ＸＸ之母）均称2000年原告口头委托李秀义将住宅楼、商业楼卖给了被告ＸＸ。在原审法院审理过程中，被告ＸＸ又提供了与被告ＸＸ同住的朱玉生的507203号、507199号房地产买卖契约，以证实与被告ＸＸ同住的楼房价格与被告ＸＸ购买支付原告的楼房价格相当，但该两份契约均系费县费城镇胜利街道居民委员会与朱玉生所签订的房屋买卖协议。上述事实，主要是根据双方当事人所提供的证据材料及原审法院的庭审查证所认定的，其证据材料均已收集在卷佐证。
一审法院认为，本案争议的焦点是房屋买卖合同是否成立。本案因房屋买卖合同不够完备，庭审中虽然被告ＸＸ提供了多个证人证明2000年原告李秀和口头委托李秀义将住宅楼、商业楼卖给了被告ＸＸ，但因证人与双方均有利害关系，在无其他相关证据佐证的情况下，无法证实原告李秀和曾委托被告李秀义卖房这一事实。从房屋买卖合同的时间上来看，该合同签订于2005年3月5日，而在这之前的2000年10月7日被告ＸＸ即与胜利街道居民委员会签订了拆迁户补偿协议，并且被告ＸＸ不属于胜利街拆迁分房户，拆迁分房协议与事实不符，从合同内容来看，是原告李秀和直接将房屋卖给了被告ＸＸ，卖方所签的也是原告李秀和的姓名（被告李秀义所签），二被告未能提供充分有效的证据证实原告李秀和委托被告李秀义以原告李秀和的名义与被告ＸＸ签订房屋买卖合同，也未能提供证据证实所加盖的私章是原告李秀和所使用，所以被告李秀义与被告ＸＸ签订的房屋买卖合同对原告李秀和不产生合同效力，为无效合同，虽然被告李秀义以原告李秀和的名义与被告ＸＸ签订的房屋买卖合同无效，但涉案房屋已由费县房产管理局登记于被告ＸＸ名下，在原告李秀和未依法更正登记前不能直接要求被告ＸＸ返还涉案房产。案经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条之规定，判决：被告李秀义以原告李秀和的名义于2005年3月5日与被告ＸＸ签订的房屋买卖协议无效。案件受理费2200元，由被告ＸＸ、李秀义负担。
ＸＸ不服一审判决上诉称，原审判决认定事实错误。一、原审判决认定只有被上诉人不服费县人民法院的判决提起上诉是错误的，事实上上诉人也对费县人民法院的判决提起了上诉。二、原审判决认定上诉人通过姨夫宋学兴2次汇款及两次北京送款7.1万元属认定事实错误。上诉人家庭支付给被上诉人的款项都是购房款；宋学兴给被上诉人三次汇款，而不是原审法院认定的两次汇款，三次汇款的数额为3.5万元，加上两次北京送款5.1万元以及2000年10月18日第一次交款时支付的1万元，上诉人共支付给被上诉人购房款9.6万元。三、原审判决认定“李秀义与ＸＸ签订的房屋买卖合同对李秀和不产生合同效力，为无效合同”属认定事实和适用法律错误。1、上诉人提交的证人彭某、李秀娟、李秀芹等证人证言以及原审被告李秀义的陈述可以证实被上诉人曾经委托李秀义卖房。本案中，多份拆迁“通知”是李秀义受被上诉人委托代收的；老房屋是李秀义受被上诉人委托，由李秀义、宋学兴等人找人拆的；第一次安置房的购房款也是也是李秀义、李秀娟与上诉人父亲王某凑钱缴纳的。证人彭某、李秀娟、李秀芹也是被上诉人的亲属，其证言应为有效证据。2、上诉人已经提交充分证据证明被上诉人将涉案房屋卖给上诉人。费县南张乡巨庄村村民徐福村、王泉恩能够证实上诉人家庭为了支付涉案房款不得已将老家的两位房屋卖掉；证人彭某、李秀娟、李秀芹能够证实是被上诉人主动提议卖房给上诉人，并委托李秀义与上诉人签订房屋买卖合同，为签订合同被上诉人主动邮寄身份证复印件等；被上诉人先后收取上诉人购房款9.6万元，从2000年底上诉人一直居住使用涉案房屋近十年，被上诉人一直没有异议，直到2010年房屋大幅升值后才主张权利；上诉人支付的购房款稍高于被上诉人安置房款，和其他79户当时的安置房价款基本一致。3、原审法院适用法律错误。李秀义代理被上诉人接收拆迁安置方案是被上诉人的真实意思表示，被上诉人接受上诉人购房款9.6万元是其卖房的真实意思表示，被上诉人口头委托李秀义代理卖房、代理签订购房合同并办理登记手续也是其真实意思表示。鉴于上诉人已经实际支付购房款，涉案房屋已经交付并由上诉人居住使用14年，双方之间买卖关系应依据《合同法》第一百三十三条、第三百九十九条，以及《合同法司法解释（二）》第一条、第二条的规定认定为有效，原审判决认定无效是错误的。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李秀和答辩称：一、原审判决认定李秀和与ＸＸ2005年3月5日签订的房屋买卖合同无效的认定事实清楚，适用法律正确。首先，该转让协议不是李秀和本人书写，对转让房屋事宜李秀和本人不知情。李秀和在2010年前未有出卖房屋的意思表示。其次，李秀义书写的房屋转让协议对李秀和无约束力，李秀和未委托李秀义办理房屋买卖事宜。二、上诉人所诉无事实依据。本案中，被上诉人收取了上诉人9.6万元，但该款项并非楼房转让款。1999年8-10月，被上诉人先后两次生病住院，住院费用让被上诉人的家底几乎见底。当时，费县老家通知要旧城改造，需要交房款。当时被上诉人只打算买住宅楼，商业楼不打算买了。李秀义劝被上诉人说不买太可惜了，三万买过来，最少卖八九万。被上诉人心动了，东拼西凑借了三万元，并动用了为女儿上大学准备的费用，将钱交到费县胜利街大队。2001年4月，李秀义给被上诉人打电话时，被上诉人提出要卖房，李秀义说现在被上诉人的商业楼租出去了，一年一万多，一下租了两年，所以给被上诉人寄来25000元的房租，被上诉人收到钱后即还了借款。2003年因被上诉人再次住院，打电话给李秀义说要卖房，但李秀义说再等等，现在房价都涨了，卖了可惜。在被上诉人一再表示要卖房的情况下，李秀义说他会帮留意的，直至2005年3月3日被上诉人妻子和女儿回费县时，李秀义还是说该房升值很多，他会帮留意的。被上诉人在1999年时并没有卖房的意思表示，也没有能力为他人交付房款。上诉人向被上诉人缴纳的款项并非楼房转让款。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告李秀义述称，对上诉人的上诉请求无异议。
经审理查明，上诉人ＸＸ在本院二审中提交证据如下：证据一、二为上诉人涉案房产“产权产籍档案”复印件各一宗，结合原审中上诉人提交的证据证实上诉人已经足额支付购房款，被上诉人接受了购房款，上诉人履行了买卖合同的所有义务；证据三至证据十八为席思平等十六名拆迁户各自的“房屋所有权证书”及相应的“房地产买卖契约”各一份，证实各拆迁户的住宅楼、商业楼价格与上诉人涉案房屋价格是一致的，从而证明上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同合法有效；证据十九为宋学兴死亡证明一份，证实以前庭审中上诉人提交的宋学兴的记录说明具有不可复制性，进一步说明上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同真实有效。
被上诉人李秀和对上述证据质证如下：对证据的真实性均无异议，对其证明问题有异议。上诉人是通过伪造楼房买卖协议而骗取登记机关的房产登记，证据一、二不能证实被上诉人有将房屋出卖给上诉人的意思表示；证据三至证据十八与本案无关；证据十九不能体现上诉人主张，在没有被上诉人核对的情况下不能确定宋学兴记录的真实性。
原审被告李秀义对上述证据无异议。
另查明，李秀和家庭于1995年自费县胜利街搬迁至河北省。2010年8月，李秀和因ＸＸ侵占其房产不返还，向费县人民法院提起诉讼，要求法院判令：1、确认李秀和与ＸＸ签订的房屋买卖协议无效；2、ＸＸ停止侵害，在李秀和享有所有权的楼房内搬出；3、ＸＸ承担本案的实际费用。ＸＸ以双方房屋买卖合同合法有效，且ＸＸ已经足额支付购房款，且该房已在房管机关登记为由进行答辩，要求法院驳回李秀和的诉讼请求。费县人民法院于2011年3月30日作出（2010）费民初字第2499号民事判决：一、李秀和委托李秀义以李秀和名义给ＸＸ书写的转让协议为有效协议；二、登记在ＸＸ名下的费县胜利街小区住宅楼2号楼404室楼房一套、12号楼2号商业楼一套归ＸＸ所有；三、ＸＸ于判决生效后五日内支付李秀和住宅楼、商业楼价款168962元（含已支付的96000元）。该判决送达后，李秀和与ＸＸ均不服该判决，分别向本院提起上诉。李秀和的上诉请求为：依法撤销费县人民法院（2010）费民初字第2499号民事判决，改判李秀和与ＸＸ所签订的房屋买卖协议无效；确认李秀和对涉案房产具有合法所有权。ＸＸ的上诉请求为：依法改判或驳回李秀和的诉讼请求。本院经审理认为，费县人民法院判决认定事实不清，适用法律错误，遂以（2011）临民一终字第1060号民事裁定书裁定：一、撤销费县人民法院（2010）费民初字第2499号民事判决；二、发回费县人民法院重审。费县人民法院于2012年6月13日以（2012）费民重初字第12号立案审理，在重审中，应李秀和申请，费县人民法院依法追加李秀义为被告参加诉讼。后因李秀和提出回避申请，经本院以（2014）临民辖字第51号指定管辖通知书指定平邑县人民法院管辖。
再查明，费县费城镇胜利街居民委员会于2000年10月18日、2000年11月28日分别为李秀和出具收款收据各一份：2000年10月18日的收款收据载明住宅楼款29750元，11月28日的收款收据载明营业楼款27869.70元。该款项中有5万元系李秀和支付。上述收款收据由ＸＸ持有。ＸＸ后通过其姨夫宋学兴给李秀和汇款三次共计35000元（分别为：2002年2月23日10000元，2003年6月27日15000元，2005年11月4日10000元）；另曾通过李秀义、王某（ＸＸ之父）、李秀娟（ＸＸ小姨）两次上北京给李秀和送款51000元，加上2000年分房时王某缴纳的10000元，李秀和共收到ＸＸ支付的96000元。ＸＸ主张该款项系购买李秀和房屋的购房款，李秀和认为该款项系ＸＸ一家人自1999年至今使用其房屋应支付的租赁费。
又查明，在费县人民法院（2010）费民初字第2499号一案中，2010年8月31日开庭审理中，ＸＸ申请其小姨李秀娟出庭作证，李秀娟在庭审中陈述称涉案房屋是李秀和的女儿李娜去抓阄分的房。
二审查明其他事实与一审一致。
本院认为，本案所涉住宅楼及商业楼系从被上诉人李秀和原于费县胜利街的自建私房拆迁而来的事实各方均无异议，本院予以确定。现本案的争议焦点为：一、上诉人ＸＸ与被上诉人李秀和之间房屋买卖合同是否成立；二、上诉人是否应将涉案住宅楼及商业楼（房权证号分别为费房私字第××号、费房私字第××号）返还被上诉人。
关于争议焦点一，即上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同是否成立的问题。上诉人主张被上诉人委托李秀义将拆迁还建后的涉案房屋出售给上诉人，上诉人已经向被上诉人支付了与其他拆迁户同等价格的房款，双方买卖合同生效并已履行完毕。为证实其主张，上诉人在费县人民法院、平邑县人民法院以及本院数次庭审中共提交证据如下：第一组证据，涉案住宅楼及商业楼的产权证各一份、相应的审批手续两份以及ＸＸ与胜利街居民委员会签订的“胜利街拆迁户分房协议”两份；第二组证据，涉案房屋拆迁还建中由胜利街居民委员会下发的通知一宗，包括分房通知三份、拆迁协议书（李秀和三弟李秀宏签收）一份、住房贷款通知三份、分营业楼通知一份；第三组证据，由胜利街居民委员会出具的交款单位名称为“李秀和”的收款收据两份；第四组证据，2005年3月5日李秀义以李秀和名义书写的“楼房转让协议书”一份，以及宋学兴向李秀和三次汇款35000元的邮政汇款收据、宋学兴的记账说明一份；第五组证据，证人李秀娟、李秀芹（ＸＸ之母）、王某、彭某（李秀义之妻）出庭作证的证人证言；第六组证据，胜利街其他拆迁户的房屋产权证及相应的房屋买卖契约一宗。被上诉人否认其与上诉人之间存在房屋买卖合同关系，主张李秀义未经被上诉人授权擅自书写“楼房转让协议书”，除提供其对涉案房屋具有所有权的最初房产登记凭据外，另提供其在1999年7月至2000年1月的住院记录证实被上诉人当时因病长期住院，不具备委托李秀义向上诉人卖房的真实意思表示能力，并主张上诉人委托他人陆续交纳的96000元（含2000年王某所交的10000元）系上诉人一家多年来居住被上诉人房屋的租赁费。对此，本院认为，上诉人与被上诉人之间就涉案住宅楼及商业楼（房权证号分别为费房私字第××号、费房私字第××号）的房屋买卖合同依法不成立。第一，涉案房屋系由被上诉人原在费县胜利街的私有自建住房拆迁改造而来，而被上诉人本人并未与上诉人签订过对涉案房屋的买卖合同；第二，李秀义以被上诉人名义书写的“楼房转让协议书”事先未经被上诉人书面授权，事后也未经被上诉人书面同意；第三，1999年-2000年间涉案房屋拆迁还建期间，被上诉人虽因家人均不在费县而委托李秀义等亲属代为办理拆迁手续，但在缴纳房款及分房时，被上诉人均委派其妻子及女儿到费县办理，被上诉人于2000年向胜利街居民委员会交纳房款50000元），胜利街居民委员会亦为被上诉人出具收款收据两份，上诉人提供的证人也认可分房时是由被上诉人之女李娜抓的阄，如被上诉人有出售房屋给上诉人的意思表示，不需要自己出钱交房款，也不需要委派其女儿去抓阄，即便要售房，也完全可以委托其妻子及女儿进行办理，或者自行为上诉人出具“楼房转让协议书”；第四，上诉人向房产部门申请登记的审批材料中所附的“胜利街拆迁户分房协议”均为2000年10月7日签订，拆迁户均为上诉人，而此时上诉人并无任何证据证实被上诉人已将房屋出售给自己；第五，上诉人申请的证人彭某系一审被告李秀义之妻，王某、李秀芹系上诉人父母，李秀娟系上诉人小姨，各证人虽与被上诉人也系亲戚关系，但均与上诉人及李秀义有更密切的利害关系，其证言难以采信；第六，上诉人2002年至2007年间虽先后向被上诉人支付96000元，但该款项系多次、分期支付，因双方对该款项的性质并无书面约定，且上诉人自2000年至今一直居住在涉案房屋，难以认定该款项系被上诉人接收的上诉人的购房款，更不能因该款项数额与其他拆迁户向胜利街居民委员会交付的房款数额基本相等便认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同实际履行完毕。综上，原审被告李秀义于2005年3月5日以被上诉人李秀和的名义为上诉人ＸＸ出具的转让协议因无被上诉人李秀和的授权，对被上诉人李秀和不发生法律效力。故，对上诉人主张其与被上诉人之间房屋买卖合同生效并履行完毕的上诉理由本院不予支持。
关于争议焦点二，即上诉人是否应返还被上诉人涉案房屋的问题。综上，虽然上诉人与被上诉人之间不存在就涉案房屋的买卖合同关系，但因涉案房产现经房产部门登记在上诉人名下，在被上诉人未按照《中华人民共和国物权法》第十九条以及《房屋登记办法》第七十四条的规定进行物权变更登记前，不能直接要求上诉人返还涉案房产。被上诉人可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2200元，由上诉人ＸＸ负担。
本判决为终审判决。
审判长 李大军
审判员 张念国
审判员 姚玉蕊
二〇一五年七月二十九日
书记员 高义磊