山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁11民终758号
上诉人（原审被告）：李宜亮，男，1972年10月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：崔波，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：李培信，男，1967年6月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
被上诉人（原审原告）：王桂莲（系李培信之妻），女，1967年8月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
以上两被上诉人的委托诉讼代理人：焦中华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
上诉人李宜亮因与被上诉人李培信、王桂莲确认合同效力纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宜亮上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、一审认定双方签订的房屋买卖合同无效错误，被上诉人收到上诉人房款19.8万元，有被上诉人出具的出让申请为证，被上诉人亲笔签名认可，事实存在，并约定附条件回购，被上诉人系完全民事行为能力人，应对自己行为能力和权利处分承担责任。双方存在借贷关系是上诉人与被上诉人之间的债务问题，与案外人日照市银信投资顾问有限公司无关；二、合同无效后，被上诉人应当返还19.8万元房屋款项，同时返还实际借用上诉人款项及利息，其他拆迁安置协议中的利益归属与本案无关。
李培信、王桂莲辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉人的上诉请求。
李培信、王桂莲向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的房屋买卖协议无效，判令李宜亮停止对涉案房屋的侵害并将房屋归还李培信、王桂莲；2.依法判令李宜亮赔偿李培信、王桂莲房屋租赁费损失5万元。
一审中，李培信、王桂莲提交了如下证据：证据一、日照市不动产登记中心出具的房屋登记情况证明以及土地性质证明，证明涉案房屋登记在李培信名下，涉案房屋土地性质为集体土地。
证据二、日照市银信投资顾问有限公司出具的证明，证明自2011年6月1日起该公司委托李宜亮负责李培信、周剑、李克玉等12人所欠款的回收工作。
证据三、日照银信投资顾问有限公司出具的证明及收款收据，证明李培信所借该公司款项已全部还清。
证据四、2011年9月25日李培信、李宜亮双方签订的房屋买卖合同，证明涉案房屋交易双方是李培信、李宜亮双方。
证据五、房屋出让申请，该申请是由李培信和李宜亮签订的。
证据六、李宜亮给李培信、王桂莲出具的收到条两份，证明李宜亮收到李培信、王桂莲现金两笔，每笔5000元，共计1万元，证明李宜亮替日照市银信投资顾问有限公司收取款项。
李宜亮对李培信、王桂莲提交的证据质证如下:对证据一，房产证在我手中，房产证上的名字还是李培信。
对证据二，没有异议，与本案没有关系。
对证据三，没有异议，与本案没有关系。
对证据四，房屋买卖合同的复印件是在办理房屋出让申请以前交给了李培信的。
对证据五，该复印件也是在完成房屋出让申请交付前交给李培信的。
证据四、证据五两个复印件都是在买卖合同完成以前办理的，在买卖合同真实交易时的原件才能证明真实的交易情况。
对证据六，该两笔5000元，李宜亮确实收到，但该两笔款不是用来偿还银信公司的借款，而是李培信、王桂莲曾向宋斌借款1万元，该借条在李宜亮手中。
李宜亮提交如下证据：证据一、借条一份，证明李培信、王桂莲收到了现金5.9万元。
证据二、房屋出让申请原件，证明李宜亮与郭春龙共同购买的房屋。
证据三、还款保证，证明李培信、王桂莲收到了房款。
证据四、买卖合同原件，该买卖合同是双方真实交易下完成的。
证据五、房屋买卖交接手续，证明双方办理了合法有效的房屋交接。
证据六、在房屋拆迁时向村委会提供的拆迁的法律问题作为答辩意见提交法庭。
李培信、王桂莲对李宜亮提交的证据质证如下：
对证据一，借款人李培信和担保人王桂莲的签名属实，但据本人讲该份借条在李培信、王桂莲签字时并没有郭秀芳的名字，该借条是李培信被非法限制人身自由两天，王桂莲被限制人身自由一天的情况下被迫签的字，而且李培信、王桂莲至今也没有收到该笔借款。
对证据二，也是在李宜亮的办公室在李宜亮威胁强迫之下签订的，并非李培信、王桂莲真实意思表示，该申请中书记和村长的签字是因李宜亮威胁李培信、王桂莲，李培信、王桂莲才找本村书记和村长签的字。
对证据三，也是李宜亮及郭春龙等人开车强迫李培信、王桂莲所写，并非李培信、王桂莲的真实意思表示，而且李培信、王桂莲也并没有收到李宜亮出借给李培信、王桂莲的任何款项。
对证据四，买受人郭春龙的签字是后来李宜亮方自行添加的，李宜亮提供给李培信、王桂莲的合同中并没有郭春龙的签名，李宜亮也没有向李培信、王桂莲支付该买卖合同中的任何购房款项。
对证据五，是李宜亮恐吓王桂莲称如果不签字，就会让其女儿上学不安稳，王桂莲被迫所写。
对证据六，有异议，该证据是李宜亮自行书写的意见，不能作为证据使用。
一审法院经审查对双方无异议的证据，予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审认定事实如下：2010年3月16日，李培信向案外人日照银信投资顾问有限公司（以下简称银信公司）借款4万元，此后李培信偿还部分借款本金，剩余借款本金及利息未能还清。2011年6月6日，银信公司为李宜亮出具委托书，委托其代为清收李培信、王桂莲等人的欠款，委托书中有银信公司法定代表人刘勇签字并加盖银信公司印章。李宜亮此后持该委托书多次到李培信、王桂莲处催要欠款，因李培信、王桂莲无力偿还，2011年9月25日，应李宜亮要求，李培信、王桂莲（甲方）与李宜亮（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将自有坐落于大李家村壹拾伍排壹号房屋正房三间，平房两间，建筑面积140平方米的房屋一处，出售给乙方，价格为165000元，分三笔付清，第一笔支付43000元，第二笔支付46000元，第三笔支付76000元。次日，李宜亮又要求李培信、王桂莲为其出具《房屋出让申请》一份，载明：因我做生意，资金出现了紧张，为了保证生意正常经营，现自愿将坐落大李家村壹拾伍排壹号房屋（正屋三间，平房三间）。建筑面积(10*14)=140平方米，出让给李宜亮和郭春龙。双方约定房屋价款198000元，由李培信转让给李宜亮和郭春龙。李培信已收到购房款198000元，现申请房屋产权转移给李宜亮、郭春龙。特此申请，请给予确认同意。到一年期限，李培信可以用现金224000元购回此房屋，如没有224000元现金购回此房屋出让权，将立即执行，发生法律效力。村委确认同意。申请人：李培信。该申请除李培信签字为本人所写，房款数额系李宜亮手写外，其余内容均系打印。李培信签字后，李宜亮又要求其找到本村村长及书记在该申请上签字。2012年4月27日李宜亮要求李培信、王桂莲出具《还款保证》，载明：保证人李培信、王桂莲在2012年5月25日上午还房款100000元，二人保证在约定日期时间还款，如未能按以上日期还款二人保证腾出房屋给郭春龙，特此保证，剩余房款在2012年11月25日一起付清，在2012年5月25日上午以前不得把房屋出让、转租其他人，特由保证担保人承担保证，如在2012年5月25日上午未还房款100000元，由保证人担保负责偿还剩余房款124000元。李培信、王桂莲以保证人身份签字，案外人刘某、韩某以保证担保人身份签字。2012年5月29日，李宜亮要求王桂莲在李宜亮打印的《房屋买卖交接手续》上签字，该打印件载明：出卖人：李培信、王桂莲将自有坐落大李家村壹拾伍排壹号房屋正屋三间、平方三间、建筑面积140平方米，出卖给买受人李宜亮，双方在2012年5月30日进行了房屋交接，双方买卖完成，因甲方提出，房屋出让申请中写明甲方有钱时可以优先用现金购回此房屋，双方协议二年内，甲方有能力购回此房屋，按照房屋买卖价格购买，支付二年的银行贷款利率方可办理。购回期限定为二年，二年后双方另行商定，特此约定，双方各执一份。
2017年6月1日，李培信、案外人郭春龙作为乙方与甲方北京路街道大李家村村民委员会签订《大李家村房屋拆迁安置补偿协议》，约定大李家村委将登记在李培信名下，产权证号为90960383号的涉案房屋拆迁，补偿乙方置换楼房面积108平方米，乙方可以3200元每平方米价格购买12平方米，甲方补偿乙方搬迁、回迁费2000元，临时安置费18000元，区位补助5000元，签订协议奖励15000元，共计40000元，此外还有房屋拆除奖励费10000元，残值回购费1800元，上述拆迁补偿利益中的现金部分已由案外人郭春龙支取，安置房屋尚未建成分配。同日，李培信、王桂莲诉至一审法院，请求处理。
诉讼中，李培信、王桂莲申请财产保全，一审作出（2017）鲁1102民初4504-1号民事裁定书，将原登记在李培信名下的拆迁安置房一处予以查封。李培信、王桂莲为此支出保全费2270元。
李培信、王桂莲的户籍所在地为北京路街道大李家村，涉案房屋所属土地性质为集体土地，该房屋现已被拆迁，李宜亮户籍所在地为昭阳路派出所。李宜亮未提交证据证明其与李培信、王桂莲约定的购房款198000元的交付情况，李培信、王桂莲否认收到了李宜亮支付的购房款。李培信、王桂莲在涉案房屋中居住至2012年6月份，之后涉案房屋由李宜亮及案外人郭春龙控制至拆迁。李培信、王桂莲起诉要求李宜亮赔偿李培信、王桂莲房屋租赁费损失5万元，系估算，李培信、王桂莲未提交证据证明其计算依据及标准。
一审认为，李培信因向案外人银信公司借款，李宜亮曾受银信公司委托代收欠款，双方发生往来。李宜亮基于代理关系，与李培信、王桂莲之间系民间借贷法律关系，虽然双方曾签订《房屋买卖合同》，李培信、王桂莲曾出具《房屋出让申请》及《还款保证》，但结合本案调查情况及双方提交的证据，涉案《房屋买卖合同》并非双方真实意思表示，仅系作为借款的担保，李宜亮提交的多份证据亦显示双方之间并非房屋买卖合同关系，李宜亮亦未提交充分证据证明已支付了双方约定的购房款198000元，即使存在买卖合同关系李宜亮亦无证据证明已实际履行，加之，涉案房屋所属土地性质系集体土地，李宜亮非北京路街道大李家村集体经济组织成员，无权享受村集体经济组织成员的待遇，无权取得该村集体土地使用权，双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定因双方签订的协议书违反法律强制性规定，故应认定为无效，对李培信、王桂莲要求确认双方签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋现已被拆迁，故李培信、王桂莲起诉要求李宜亮停止对涉案房屋的侵害将房屋归还李培信、王桂莲已不可能，对李培信、王桂莲该诉讼请求，不予支持。李培信、王桂莲要求李宜亮赔偿租赁费损失5万元，未提交证据证明，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条、第一百三十二条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、李培信、王桂莲与李宜亮于2011年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回李培信、王桂莲要求李宜亮停止对涉案房屋侵害并返还李培信、王桂莲的诉讼请求；三、驳回李培信、王桂莲要求李宜亮赔偿房屋租赁费损失5万元的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由李培信、王桂莲负担475元，由李宜亮负担50元，保全费2770元，由李宜亮负担。
二审中，当事人没有提交新证据。李培信、王桂莲进一步明确，其一审诉求的是要求确认双方于2011年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效。二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，2011年9月25日，李宜亮与李培信、王桂莲签订《房屋买卖合同》一份，约定将李培信、王桂莲所有的坐落于日照市东港区大李家村的房屋一处出卖给李宜亮，上述事实，各方均无异议，可以确认。本案争议焦点在于该《房屋买卖合同》是否合法有效。根据审理查明的事实，诉争房屋所属土地为日照市东港区大李家村集体土地，而李宜亮不是该集体经济组织成员，一审根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，认定该《房屋买卖合同》无效符合法律规定，李宜亮上诉主张一审认定错误的主张，与法不符，本院不予支持。合同无效后，双方可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，进一步主张权利。
综上所述，李宜亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李宜亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨荣国
审判员 王林林
审判员 刘 芳
二〇一八年六月七日
书记员 裴凤文