安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖03民终1029号
上诉人（原审原告）：魏立保，男，1973年5月25日出生，汉族，无固定职业，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托诉讼代理人：卢佩伟，安徽明锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽华福投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道如意嘉园B区会所二楼。
法定代表人：张弘，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴文清，安徽治邦律师事务所律师。
上诉人魏立保因与被上诉人安徽华福投资有限公司（以下简称华福公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2015）禹民一初字第01490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏立保及其委托诉讼代理人卢佩伟、被上诉人华福公司的委托代理人吴文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏立保上诉请求：撤销原判，支持魏立保的一审诉讼请求。华福公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、华福公司逾期办理产权证的违约行为是一种动态行为，违约行为一直持续存在，因该违约行为所产生的违约金数额无法确定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，本案的诉讼时效应从其违约行为终了之日起开始计算。如诉讼时效从逾期当日开始计算，魏立保岂不是每隔两年就要起诉一次。退一步讲就是诉讼时效起算点从知道或应当知道权利被侵犯之日开始计算，那么，魏立保从2015年12月8日提起诉讼，在其起诉之前两年（2013年12月8日至2014年9月12日）因华福公司逾期未予办证所产生的违约金并未超过诉讼时效。2、魏立保所交纳的13362元系土地出让金而非购房款，华福公司应退还该笔款项。根据魏立保提交的不动产销售发票可以证实，其已在2008年6月16日按照产权证登记的面积全额支付了购房款，不存在补缴购房款的事实。华福公司提交的蚌埠住建委文件载明是因华福公司违规销售划拨土地上建设的房屋导致补交150元每平方米的土地使用权出让金。一审时华福公司也认可补缴的是土地使用权出让金。即使需要补缴土地使用权出让金，根据国家缴纳土地使用权出让金的相关规定，补交土地使用权出让金的主体应当是华福公司而不是魏立保。同时魏立保是2003年蚌埠市政府拆迁户，根据华福公司提交的蚌埠市住建委的文件第三条规定，魏立保也应享受免交150元每平方米土地出让金的优惠政策。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当。请求二审法院依法改判，支持魏立保的上诉请求。
华福公司辩称，魏立保主张逾期办理产权证违约金诉讼时效已过，华福公司2005年已将房屋交付魏立保，至今十多年，魏立保从未主张违约金，依据法律，魏立保主张违约金已过诉讼时效。即使我方逾期办理产权证，根据合同魏立保只能主张退房，无权主张违约金。魏立保2014年缴纳的13362元是代收的，是政府收取的，魏立保购买的是经济适用房，每平方米150元缴纳后就变为商品房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
魏立保向一审法院起诉请求：1、判令华福公司支付逾期办理产权证违约金61895元（自2005年10月20日至2014年9月12日）；2、判令华福公司赔付购房款13362元；3、判令华福公司退还剩余代收办证费3224元；4、本案诉讼费用由华福公司承担。
一审法院认定事实：魏立保是因2003年市政拆迁的拆迁户。2003年12月10日，魏立保与华福公司就位于如意嘉园小区B区26号楼2单元3层1号房屋签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定商品房建筑面积共88.24平方米；第四条约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1019元，总金额人民币捌万玖千玖佰壹拾柒元整；第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）见补充协议；第十五条约定，出卖人应当在商品房交房使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的％赔偿买受人损失。合同补充协议第1条约定，合同所指“商品房”，为经济适用房，按国家关于经济适用房的有关规定办理产权证；第3条约定，房屋面积：合同约定面积与产权登记面积发生差异时，最终以产权登记面积为准进行结算和付款。双方不再争议。华福公司及其委托代理人张家驹在该合同上盖章确认，魏立保及其委托代理人周治宇在该合同上签字、捺印确认。
另查明，华福公司于2005年7月20日将涉案房屋交付魏立保使用，魏立保于2014年9月12日取得房地权证，房地权证载明涉案房屋的建筑面积为89.08平方米。
又查明，魏立保于房屋交付前支付购房款90773元（89.08㎡×1019元／平方米），于2005年7月19日支付代收办证费3377元，于2014年5月20日支付补房款13362元（89.09平方米×150元／平方米），并另付补房款856元。华福公司在办理产权证过程中代付契税153元，另支付其他办证支出合计1255元。
一审法院认为，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时计算，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，魏立保于2005年7月20日取得房屋，魏立保与华福公司在合同中约定华福公司应当在交房使用后90日内，将办理权属登记需由华福公司提供的资料报产权登记机关备案，从当事人庭审陈述及提供的资料看，魏立保知道华福公司在交房使用后90日内并没有为涉案房屋办理产权登记，魏立保提交的证据不能证明其在华福公司在交房使用后90日内并没有为涉案房屋办理产权登记之后的2年内主张权利或者存在其他法定诉讼时效中断事由，魏立保于2015年12月21日向本院提起诉讼，本案已经超过2年的诉讼时效，故对魏立保请求判令华福公司支付逾期办理产权证违约金61895元（2005年10月20日至2014年9月12日）的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，此“协商一致”可以是当事人同时做出的，也可以是一方当事人对另一方意思表示的同意或追认。本案中，魏立保是因2003年市政拆迁的拆迁户，依据蚌埠市住房和城乡建设委员会建政函（2013）19号文件，其可对其购买的如意嘉园经济适用房由市房屋产权交易部门办理相关手续。魏立保在华福公司通知其补缴150元／平方米的购房款为其办理商品房产权证后，即于2014年5月20日补缴了13362元（89.09平方米×150元／平方米），可以视为魏立保同意华福公司对合同内容所作的变更，故对魏立保要求华福赔付购房款13362元的诉讼请求，不予支持。魏立保于2005年7月19日支付代收办证费3377元，华福公司在办理产权证过程中代付契税153元，另支付其他办证支出合计1255元，尚余1969元，故本院支持华福公司退还魏立保剩余代收办证费1969元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七之规定，判决：一、华福公司于判决生效之日十日内退还魏立保剩余代收办证费1969元；二、驳回魏立保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762元，减半收取881元，由魏立保负担800元，由华福公司负担81元。
本院二审期间，魏立保围绕上诉请求依法提交了（2008）禹民一初字第00012号驳回起诉和中止审理裁定，证明2007年魏立保等7户曾经起诉，一审法院驳回起诉，其中一户上诉，后双方协商2009年在二审中撤诉，华福公司私下协调赔偿解决了。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，华福公司对魏立保提交的安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2008）禹民一初字第12号民事裁定书真实性无异议，本院对魏立保提交的上述两份民事裁定书的真实性予以确认。
二审另查明：魏立保向原审法院提起诉讼，要求华福公司承担违约责任即以原购房款自2005年10月19日起至2007年9月5日按银行同期贷款利率的万分之2.1计违约金为13342元；华福公司退还代办房屋产权证费3377元；华福公司继续履行义务，提供办证资料并协助办理产权证。原审法院于2007年11月1日立案受理，于2008年6月23日作出（2008）禹民一初字第12号民事裁定，中止审理。后于2009年12月10日以双方之间的纠纷不属于法院的受案范围为由作出（2008）禹民一初字第12号民事裁定，驳回魏立保的起诉。
本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、魏立保要求华福公司支付逾期办理房屋产权证违约金的主张是否超过诉讼时效。2、魏立保交纳的13362元购房款华福公司是否应返还。
关于争议焦点一。魏立保与华福公司签订的商品房买卖合同中约定，华福公司应当在商品房向魏立保交付使用后90日内，将办理权属登记需由华福公司提供的资料报产权登记机关备案。从2007年11月1日魏立保至安徽省蚌埠市禹会区人民法院起诉要求华福公司支付逾期办理房屋产权证的违约金来看，魏立保对华福公司没有按照双方合同约定给其办理产权登记，其是明知的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上述法律还规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉争房屋于2005年7月20日交付给魏立保使用，魏立保曾于2007年向原审法院起诉至本案诉讼，也已超过两年的诉讼时效。不能作为本案诉讼时效中断事由。故魏立保的该项主张已超过诉讼时效。同时依据双方签订商品房买卖合同的约定，华福公司逾期办理产权证，华福公司承担违约责任的方式是魏立保退房，华福公司在魏立保提出退房要求之日起30日内将其已付价款退还给魏立保，双方并未约定因华福公司逾期办理产权证应承担赔偿损失的违约责任。故魏立保主张华福公司支付其逾期办理产权证的违约金61895元，与双方合同约定不符，本院不予支持。
关于争议焦点二。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方签订合同约定魏立保购买的房屋性质为经济适用房，房屋价款也是按照蚌埠市物价局通知的经济适用房基准价进行的核定。根据蚌埠市住建委建政函（2013）19号答复函的意见，魏立保系2003年市政府拆迁的安置户，在华福公司按照意见提交资料经市房改办核实后，由市房屋产权交易部门办理相关手续，在此并没有明确办理的是商品房还是经济适用房的产权证。魏立保陈述其取得的诉争房屋产权证为商品房性质。对于同一套房屋而言，商品房的价值明显高于经济适用房，在此情况下，华福公司通知魏立保补缴购房款而魏立保也已实际交付，应视为双方对合同约定的变更。魏立保认为其交纳的是土地使用权出让金，但其未提供证据予以证明，故魏立保主张华福公司返还其已交纳购房款13362元的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，魏立保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1763元，由魏立保负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘伟荣
审 判 员 陈二伟
代理审判员 李小芹
二〇一六年十一月十一日
书 记 员 丁刘女
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。