北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民（商）终字第2432号
上诉人（原审被告）张怡，女，1978年6月26日出生。
委托代理人景彤，北京策略律师事务所律师。
委托代理人宋鹤，北京策略律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行，住所地北京市昌平区回龙观镇政府北100米。
负责人赵英凯，行长。
委托代理人谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托代理人张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。
法定代表人方飚，董事长。
委托代理人陈培强，北京都市房地产开发集团有限公司职员。
委托代理人王振刚，北京都市房地产开发集团有限公司职员。
上诉人张怡因与被上诉人北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行（以下简称回龙观支行）、被上诉人北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民（商）初字第14535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官吕云成、法官王晴参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张怡的委托代理人景彤、被上诉人回龙观支行的委托代理人谢罡、被上诉人都市公司的委托代理人陈培强、王振刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
回龙观支行在一审中起诉称：2005年5月30日，回龙观支行与张怡、都市公司签订《个人住房借款合同》。合同约定，回龙观支行向张怡提供贷款11万元，用于向都市公司支付购房款，按等额本息还款法还款，都市公司在张怡办理完毕抵押登记之前为张怡履行合同义务提供阶段性连带责任保证。同日，回龙观支行依约提供了借款。现张怡逾期偿还贷款，故回龙观支行诉至法院，请求依法判令：1、解除回龙观支行与张怡签订的《个人住房借款合同》；2、判令张怡偿还贷款本金50698.8元；3、判令张怡支付贷款利息12830.99元（从2011年9月25日至实际偿还之日，暂算至2014年8月25日）；4、判令张怡支付复利1138.58元（从2011年9月25日至实际偿还之日，暂算至2014年8月25日）；5、判令张怡以贷款本金余额50698.8元为基数，按日万分之三的标准支付违约金（自2011年9月25日至实际偿还之日）；6、判令都市公司承担连带保证责任；7、判令张怡、都市公司承担本案全部诉讼费用。
张怡在一审中答辩称：因为买的房子没有办下来房产证，且房子还是一房二卖，且都市公司现在已经破产了。房子三年没有出租出去的话，都市公司应该回购，现在不同意还款。
都市公司在一审中答辩称：本金认可，利息计算期间不认可。根据借款合同的第39条第4项第3小项的约定，现在张怡已经超过6个月没有返还借款本金，回龙观支行应该采取积极的手段行使权利，防止损失的扩大。所以6个月之后的损失都市公司不承担担保责任，不承担6个月之后的相关利息损失、复利、违约金。关于张怡说的租赁的问题与事实不符，租赁合同不是与都市公司签订的，也不是都市公司给租金。张怡说房子是一房二卖也不存在。2008年的时候北京沁春华美购物中心有限公司（以下简称华美中心）不再经营了，政府为了稳定找都市公司协商，都市公司也还了部分贷款，最后一期是还到了2011年8月25日。关于产权证的问题，建委发文后是不允许分割销售的，所以不能办理房产证。
一审法院审理查明：北京市海淀区沁春家园系都市公司开发建设的商品房项目。2005年5月7日，都市公司与张怡签订《商品房买卖合同》，约定张怡向都市公司购买某房屋。2005年5月30日，甲方张怡（借款人、抵押人）与乙方回龙观支行（贷款人、抵押权人）、丙方都市公司（保证人，即开发商或售房单位）签订编号为（2005）年（按）字（617）号《个人住房借款合同》。合同约定：本借款用于向丙方购买商用房，房屋座落于北京市海淀区沁春家园；乙方向甲方提供贷款110000元人民币，即甲方所购买房屋总价值的55.29％；借款期限为10年，从2005年5月30日起至2015年5月30日止；贷款月利率为5.1‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；乙方根据甲方预先签署的《委托转账付款授权书》，将甲方所贷款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲方应从贷款发放次月起，按月归还贷款本息，还款总期数为120期；还款方法为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止；借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收30％计收罚息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，回龙观支行依约发放了贷款。张怡、都市公司按照合同的约定履行了部分还款义务，但已累计超过6个月未偿还贷款本息。截止2014年8月25日，张怡尚欠贷款本金50698.8元、利息（含罚息、复利）12830.99元。都市公司亦未履行保证责任。故回龙观支行诉至该院，要求张怡返还借款本金及支付利息、罚息，并支付复利1138.58元，该复利已经包含在回龙观支行的第三项诉讼请求的数额之中。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、借款借据、还款明细表、个人信贷业务系统查询结果表及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：回龙观支行与张怡、都市公司签订的《个人住房借款合同》是当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。回龙观支行依约发放了借款，张怡应按约分期返还借款本金及支付利息并履行到期清偿全部借款本息的义务。现张怡在履行过程中已经累计超过6个月未偿还借款本息，该行为严重违反了借款合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，故回龙观支行请求判令解除合同、提前收回贷款本金并要求张怡支付利息（含罚息、复利）的诉讼请求，符合《个人住房借款合同》的约定，该院予以支持。关于回龙观支行要求张怡支付复利的第四项诉讼请求，该复利已经包含在第三项诉讼请求之中，故该院不予支持。关于违约金，因《个人住房借款合同》已经明确约定了罚息，而罚息亦属于违约责任的范畴，回龙观支行同时主张罚息和违约金属于重复主张，且罚息的数额已经足以弥补回龙观支行的损失，故回龙观支行要求张怡支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。都市公司作为保证人，应当按照《个人住房借款合同》的约定对张怡的债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任之后向张怡追偿。对于张怡主张的因都市公司未履行与张怡签订的买卖合同故不同意偿还贷款，该院认为双方之间的房屋买卖合同纠纷与本案借款合同纠纷不属于同一法律关系，不能对抗回龙观支行的债权，张怡和都市公司可另行解决。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决：一、解除回龙观支行与张怡、都市公司于二○○五年五月三十日签订的编号为（2005）年（按）字（617）号《个人住房借款合同》；二、张怡于判决生效后七日内返还回龙观支行贷款本金五万零六百九十八元八角；三、张怡于判决生效后七日内支付回龙观支行截至二○一四年八月二十五日的利息（含罚息、复利）一万二千八百三十元九角九分，并支付二○一四年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息、罚息、复利（按照《个人住房借款合同》的约定计算）；四、都市公司对张怡应承担的判决第二、三项确定的债务向回龙观支行承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向张怡追偿；五、驳回回龙观支行的其他诉讼请求。
张怡不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、《个人住房借款合同》项下返还本金及支付利息的责任应由都市公司承担。本案商铺一直都由都市公司销售商华美中心统一经营管理。张怡以按月收取的租金偿还银行贷款。2008年华美中心违约，不再经营，张怡无法收取租金。同时都市公司一直未给张怡办理房屋产权证，也一直未将商铺交给张怡，导致张怡在2008年以后无法通过自营、处分或出租商铺来偿还贷款，但张怡仍偿还贷款至2011年9月。都市公司收取全部购房款，却因其原因未给张怡办理房屋产权证，并仍占有、控制该商铺，应当承担返还贷款本金及支付利息的责任。二、回龙观支行存在违规放贷的嫌疑。根据《个人住房借款合同》第三十三条第一、二、六款的约定，为防范放贷风险，回龙观支行在放贷之前需对张怡所购商铺进行查询和认证。经张怡调查，都市公司在与张怡签约时隐瞒了一房二卖的事实。张怡也严重怀疑回龙观支行未对商铺进行查询和认证便放贷，构成违规放贷。在还贷风险发生后，回龙观支行并未积极采取措施防止损失扩大，应对其自身过错行为承担相应责任。三、张怡已将都市公司诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，因海淀法院已经立案受理，故本案应当中止诉讼。综上，请求撤销一审判决，改判驳回回龙观支行的全部诉讼请求。
张怡二审期间向本院提交以下证据：1、海淀法院2015年1月21日出具的受理案件通知书，证明海淀法院已经受理了张怡诉都市公司房屋买卖合同纠纷一案，并将于2015年3月12日开庭审理，本案应以张怡与都市公司房屋买卖合同纠纷案的审理结果为依据，本案应中止审理。2、都市公司与北京国际信托投资有限公司签订的《商品房买卖合同》，证明根据《个人住房借款合同》的约定，都市公司一房二卖的行为属于发生致使《商品房买卖合同》解除的情况，应由都市公司一次性支付回龙观支行贷款本金及利息（含罚息、复利）。
回龙观支行服从一审法院上述民事判决，其针对张怡的上诉请求及理由答辩称：一、《商品房买卖合同》有效。张怡与都市公司之间房屋买卖合同纠纷，不影响本案《个人住房借款合同》关系。二、回龙观支行不存在违规放贷的情况。三、虽然张怡在海淀法院起诉都市公司，但本案不应当中止审理，房屋买卖合同纠纷的审理结果不影响本案《个人住房借款合同》责任的认定。据此请求维持一审判决。
都市公司服从一审法院上述民事判决，其针对张怡的上诉请求及理由答辩称：都市公司与张怡之间房屋买卖合同纠纷案件的审理结果不影响《个人住房借款合同》项下张怡的还款责任和都市公司的担保责任。据此请求维持一审判决。
本院经审查后认为，张怡提交的证据1系一审判决作出后形成，应当属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中新证据的范畴。回龙观支行和都市公司对该证据的真实性均不持异议，但对关联性均不予认可，本院认为，因回龙观支行、都市公司对该证据的真实性均予以认可，故本院亦予以确认。本院认为，张怡起诉都市公司房屋买卖合同纠纷案涉及其与都市公司就涉案房屋买卖合同应否解除以及购房款的负担、损失赔偿等问题，而本案《个人住房借款合同》系回龙观支行与张怡、都市公司之间的借款及担保法律关系，张怡和都市公司之间房屋买卖合同纠纷案的审理结果不影响本案借款合同纠纷案的审理，故本院对张怡关于本案应当中止诉讼的主张不予支持，故对该证据的证明效力本院不予确认。
本院二审期间依法补充查明以下事实：2015年1月21日，张怡以房屋买卖合同纠纷为诉因将都市公司诉至海淀法院，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并要求都市公司返还购房款及赔偿损失等，在海淀法院审理该案过程中，张怡要求追加回龙观支行为该案第三人参加诉讼，主张都市公司向回龙观支行支付《个人住房借款合同》项下尚欠贷款本金及利息等，目前该案尚在审理过程中。在本院审理本案期间，回龙观支行表示张怡与都市公司之间的房屋买卖合同纠纷案与其无关，其不同意作为第三人参加该案的诉讼。
上述事实，尚有海淀法院出具的受理案件通知书及各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：回龙观支行与张怡、都市公司签订的《个人住房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张怡上诉称其以都市公司一房二卖、不为其办理房屋产权证为由，已将都市公司诉至海淀法院，要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并且在该案审理过程中，张怡要求追加回龙观支行为该案的第三人，张怡在提出要求都市公司就其违约行为承担返还购房款、赔偿损失等诉讼请求之外，还要求都市公司承担《个人住房借款合同》项下尚欠贷款本息的偿还责任，即都市公司将本案尚欠贷款本息直接偿还于回龙观支行，从而免除张怡在《个人住房借款合同》项下的偿还责任。对此本院认为，张怡起诉都市公司房屋买卖合同纠纷案涉及其与都市公司就涉案《商品房买卖合同》应否解除以及购房款的负担、损失赔偿等问题，而本案《个人住房借款合同》系回龙观支行与张怡、都市公司之间的借款及担保法律关系，二者并非同一法律关系，张怡和都市公司之间房屋买卖合同纠纷案的审理结果不影响本案借款合同纠纷案的审理。在张怡未按照《个人住房借款合同》的约定按时偿还贷款本息的情况下，回龙观支行有权依据该合同主张张怡承担还款责任以及都市公司承担担保责任，故本院对张怡关于《个人住房借款合同》项下尚欠贷款本息应由都市公司偿还的上诉意见不予支持。张怡关于回龙观支行未对涉案房屋进行查询和认证便放贷属违规放贷一节，本院认为，涉案房屋真实存在，都市公司是否存在一房二卖情形并非回龙观支行审查范围，且回龙观支行放贷款项确实用于购买涉案房屋，故一审法院判决借款人张怡承担尚欠贷款本息的偿还责任并无不当。综上，张怡的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七百零八元，由北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行负担十四元（已交纳）；由张怡、北京都市房地产开发集团有限公司负担六百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千四百一十六元，由张怡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 吕云成
代理审判员 王 晴
二〇一五年四月十三日
书 记 员 郭 帅