新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第111号
原告：路凤琴。
委托代理人：张永祥，乌鲁木齐市新市区天诚法律服务所法律工作者。
委托代理人：周小红。
被告：周大东。
被告：费兰。
委托代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。
原告路凤琴与被告周大东、费兰房屋买卖合同纠纷一案，经乌鲁木齐市中级人民法院发回本院重审，本院于2015年1月13日受理后，由审判员张静担任审判长，与人民陪审员金安灵、王莉依法组成合议庭，并于2015年3月10日进行公开开庭审理。原告路凤琴及其委托代理人周小红、张永祥，被告周大东、被告费兰及其委托代理人张开发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告路凤琴诉称：2003年11月3日，我与被告周大东协议离婚，约定位于乌鲁木齐市新市区河北路四建二区20号楼2单元101室房屋归我所有，因被告周大东年纪大无处居住，我同意他在此房内居住。但被告周大东与其儿子周卫平恶意串通，将房子卖给了被告费兰。2014年3月24日，被告费兰告诉我房子已卖给了她我才知道此事。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求判令被告周大东与费兰签订的房产转让合同无效并由被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉称，出示以下证据：
1、离婚协议书，证明原告与被告周大东于2003年11月3日协议离婚，约定本案诉争的房屋归原告所有。被告周大东称看不清协议内容。被告费兰认为该证据不具备离婚备案的正常形式，对该证据不认可。
2、房屋转让合同及伪造的离婚协议书（房产部门盖章），证明被告周大东与被告费兰之间房屋转让非法，是无效的。被告周大东称离婚协议书内容无法看清；被告费兰认为房屋转让合同是真实的，该份离婚协议书是被告周大东提供，且经房产部门确认过，故认为该份离婚协议书是真实的。
被告周大东辩称：我是90岁的老人且不识字没有文化，我不知道卖房子的事情，我只知道儿子周卫平带我到房产局说是参加房改让我签字我就签了，我没有收到房款也不知道卖了多少钱。同意原告的诉讼请求。
被告周大东对其辩称理由未出示证据证明。
被告费兰辩称：作为善意第三人，我从被告周大东处以合理的对价购买了该房屋，理应受到法律保护，在购买过程中，我要求被告周大东提供离婚协议和单身证明，上述材料均经过房屋产权部门审查备案，我有理由相信被告周大东是房屋的所有权人；原告主张房屋所有权，根据物权公示原则，作为第三人有理由相信本房屋的所有权人是被告周大东，而不是原告。原告依据2003年离婚协议书主张对房屋的所有权，我们认为原告有过错，原告不能以自身过错破坏交易秩序的稳定性；从利益获得角度，我支付了房款并不存在恶意串通的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告费兰为支持其辩称理由，出示以下证据：
1、房产部门盖章确认的离婚协议书，证明该证据是被告周大东提供给被告费兰。原告对该证据不认可，认为被告费兰对该证据没有仔细审查，发现被告周大东的签名有问题；被告周大东对该离婚协议认可，承认该离婚协议有其签名。
2、离婚证及无婚姻登记记录证明，证明被告周大东离婚后未再婚。原告对上述证据均予以认可；被告周大东对上述证据均予以认可。
3、房屋转让合同及缴税凭证，证明合同有被告周大东签字；被告费兰依据合同交纳了相应的税款。原告认为合同中原告没有用自己真实的地址，具有欺骗性；被告周大东认可该合同是其签字，但是其儿子周卫平骗其签的，其自己认为是进行房改需要签字。对缴税凭证原告未发表质证意见；被告周大东称其对缴税情况不清楚，故不认可。
4、收条两份，收条上还有被告周大东儿子周卫平的证明，证明被告周大东的儿子周卫平保证被告周大东愿意出售该房屋，被告费兰向被告周大东支付30万元房款的事实。原告对该证据不认可，认为被告周大东对该证据的内容均不清楚，周卫平也仅保证人，不能代表客观事实；被告周大东认可28万的收条是其签字，证明上不是其签字，两万元的收条不是其签字。
5、银行汇款凭证，证明被告费兰将部分房款打入被告周大东银行账户。原告对该证据不认可，认为不能证明被告周大东实际收到该笔款项；被告周大东称卡不是其自己办理，钱亦没有收到。
6、视听资料，证明被告费兰与被告周大东签订合同系自愿，且被告周大东知道房屋过户给被告费兰，且双方已经完成了过户手续。原告对该证据真实性认可，但认为被告周大东不清楚当时的状况。被告周大东称当时是其儿子周卫平骗其进行房改要签字。
7、证人张鸣、冀衍河证言，证明被告费兰实际查看了购买的房屋，已尽到了审查义务。原告对证人证言真实性无异议，但认为证人没有证明房屋买卖的真实过程。被告周大东对证人张鸣无意见，称未曾见过证人冀衍河。
本院对原、被告出示的证据认证如下：
原告出示的证据1、该离婚协议书有民政部门的盖章，本院对该证据的客观性、关联性、合法性均予以确认。
证据2、被告费兰依据房产部门的登记与被告周大东签订房屋转让合同，且实地审查了所购买的房屋，无人对房屋所有权提出异议，本院对该房屋转让合同的客观性、关联性、合法性均予确认。对原告出示的伪造的离婚协议，该协议书系被告周大东与原告儿子周卫平出示给被告费兰，该证据客观存在，且被告费兰因信任该证据与被告周大东签订房屋转让合同，本院对该证据的客观性及关联性予以认定，但离婚协议无民政部门备案章，本院对该证据的合法性不予认定。
被告费兰出示的证据1、与原告出示的证据2中离婚协议一致，本院对该证据的客观性及关联性予以认定，但离婚协议无民政部门备案章，本院对该证据的合法性不予认定。
证据2、原告及被告周大东对该证据均予以认可，本院对该证据的客观性、关联性、合法性均予以确认。
证据3、房屋转让合同与原告提供的证据一致，被告费兰依据房产部门的登记与被告周大东签订房屋转让合同，且实地审查了所购买的房屋，无人对房屋所有权提出异议，本院对该房屋转让合同的客观性、关联性、合法性均予确认。对于缴税凭证，被告费兰在受让房屋时实际交付了该笔税款，本院对该证据客观性、关联性、合法性均予以确认。
证据4、收条，其中28万元的收条上有被告周大东的签字，本院对该证据客观性、关联性及合法性均予以确认；2万元的收条，被告周大东称不是其签字，但其对被告费兰向其支付2万元的事实未否认，且被告周大东收款的事实与证人证言相印证，本院对该收条的客观性、关联性及合法性均予以确认。
证据5、该证据与被告周大东出具的收条金额一致，本院对该证据客观性、关联性及合法性均予以确认。
证据6、该视听资料能客观反映被告费兰与周大东在房产部门过户的客观情况，本院对该证据客观性、关联性及合法性均予以确认。
证据7、证人证言，原告对该证人证言均予以认可，证人证言能客观反映被告费兰实际查看购买的房屋情况。本院对该证人证言的客观性、关联性及合法性予以确认。
经审理查明：位于乌鲁木齐市新市区河北路四建二区20号楼2单元101室房屋为原告和被告周大东婚姻期间取得的房改房，房屋建筑面积63.52平方米。2001年6月7日，被告周大东取得该房屋权属证书。2003年11月3日，原告与被告周大东在民政局协议离婚，约定上述房屋归原告所有。离婚后，原告与被告周大东在该房屋共同居住至今。原告与被告周大东一直未办理房屋所有权变更登记。
2014年3月11日，被告周大东儿子周卫平以保证人身份向被告费兰出具一份《证明》，内容为：现有周大东卖四建二区20-2-101号房屋，因其年龄太大了，现已充分和其儿子周卫平协商好，完全征得父亲的同意，家人孩子同意出卖此房，特此证明，如果无法给过户，全部退还房款。后被告费兰跟随周卫平实际查看诉争的房屋，查看房屋时，被告周大东在该房屋内居住，原告未在该房屋居住。当日，被告费兰支付房屋定金2万元。2014年3月12日，周卫平带被告周大东在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心与被告费兰签订一份房产转让合同，合同中的转让总价格为36万元。被告周大东在转让合同中签字，同日，被告费兰通过中国工商银行向被告周大东个人账户打入现金28万元。2014年3月13日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心将该房屋所有权人过户登记至被告费兰名下。
本案审理中，被告费兰提供一份2003年11月3日盖有乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心核对印章的原告与被告周大东二人《离婚协议》，该协议内容中约定原告与被告周大东夫妻共同所有的位于乌鲁木齐市新市区河北路四建二区建筑面积63.52平方米的房屋所有权归被告周大东所有。原告认为该协议系周卫平伪造，协议中其与被告周大东签名非本人所签，且与在民政局备案离婚协议不一致。
本院认为，原告称两被告以合法的手段掩盖非法的目的，恶意串通损害第三人合法权益。在本案庭审中，原告亦未出示有效证据证明被告费兰与被告周大东存在恶意串通的事实。那么，被告周大东与被告费兰是否存在恶意串通的事实。被告周大东辩称其自始至终表示，其认为儿子周卫平为其办理房改事宜，并非出售该房屋。但是，被告费兰与被告周大东及被告周大东儿子周卫平前往房屋实际查看该房屋时，被告周大东未向被告费兰明确表示该房屋不出售，亦未向被告费兰告知该房屋的所有权人为原告；被告费兰在向被告周大东支付28万元房款时，被告周大东亦向被告费兰出具了收条；在办理过户时，被告周大东与被告费兰共同前往房产部门办理的产权过户手续。被告周大东抗辩理由与其客观行为不符，被告周大东客观实施了出售房屋行为，被告周大东实对出售房屋的事实是有认知的。因此，被告周大东辩称其未出售房屋的理由不成立，本院不予采信。那么，本案中被告费兰是与被告周大东恶意串通，还是善意的第三人呢？被告费兰的主观状态亦应从本案的客观实际审查。
首先，被告费兰应当如何确认该房屋所有权属于谁。原告与被告周大东于2003年办理了离婚手续，且诉争的房屋所有权协议归原告所有。仅从原告与被告周大东的离婚协议约定来审查，被告周大东已不是诉争房屋的所有权人，其是无权处分该房屋的。但被告周大东与原告一直未办理产权变更登记手续，房屋登记的所有权人为被告周大东。故该房屋的实际所有权人与房产部门登记的房屋所有权人出现了不一致。那么，被告费兰认定该房屋所有权人的依据应当是房产部门的登记还是原告与被告周大东之间真实的离婚协议。
第一，原告与被告周大东的离婚协议不具有公示性，原告作为该房屋的实际所有权人的情况，无法让社会上不特定的第三人知晓，因此，原告与被告周大东离婚协议中房屋的所有权归属的约定，亦不具有社会公信力。第二，按照我国法律规定，房屋所有权的认定以房产部门的登记为准，该种房屋所有权登记制度就是为了在房产流转交易中，让交易的相对人了解房地产上的权利状态。房屋所有权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以使利害关系人周知，保护利害关系人了解权利，并由产权公示而产生公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而保证房产流转交易的安全。因此，社会上不特定的第三人均可依据房屋所有权登记，当然确认房屋的所有权的归属。本案中，被告周大东未向被告费兰告知该房屋的所有权的实际状况，原告依据房产部门的房屋所有权登记，从权利外观上可以当然的认定被告周大东为诉争房屋的所有权人。同时，被告周大东的儿子周卫平又向被告费兰出示虚假的离婚协议，使被告费兰认为被告周大东是该房屋的实际所有权人。综上，被告费兰无法知晓被告周大东与原告离婚协议中，有关房屋所有权归属的约定，其通过虚假的离婚协议及房屋产权部门的登记，有充分的理由相信被告周大东为该房屋的所有权人。
其次，被告费兰对房屋进行实际查看时是否存在认知错误。庭审中，原、被告均认可被告费兰在与被告周大东进行房屋买卖交易之前，对房屋进行了实地查看。原告承认在被告费兰实际查看该房屋时，其居住在女儿家。因此，被告费兰在实际查看该房屋时，从客观实际占有该房屋的表象上，亦无法反映出原告实际所有并占用使用该房屋客观事实。庭审中，被告周大东一直称其认为儿子周卫平代为其处理房屋的房改事宜，且亦未出示证据证明被告费兰在实际查看该房屋时，其已向被告费兰告知了房屋所有权人为原告的事实。被告周大东儿子周卫平作为被告周大东的保证人，向被告费兰出示原告与被告周大东虚假的离婚协议亦无法反映出原告系该房屋所有权人的事实。因此，被告费兰在实际查看该房屋时，被告周大东及儿子周卫平一家实际居住在房屋内，亦无人向其告知原告是房屋的所有权人，而被告周大东儿子周卫平亦明确表示被告周大东愿意出售该房屋。因此，原告亦有理由相信被告周大东是房屋所有权人，并愿意出售该房屋。
最后，被告费兰与被告周大东的房屋所有权交易中支付了相应的对价。被告周大东出售给被告费兰的房屋建筑面积为63.52平方米，被告费兰以36万元的价格购买了该房屋，在房屋所有权过户之前，被告费兰向被告周大东支付30万元房款。在该房屋买卖合同关系中，约定了房屋买卖的价款，且被告费兰已支付了大部分购房款，被告周大东收到房款后亦向被告费兰出具了收条。被告费兰亦有理由相信被告周大东愿意出售该房屋。
综上，被告费兰依据房产登记确认被告周大东为房屋所有权人，有权处分该房屋；被告费兰实际查看该房屋，查看房屋时未发现有其他权利人对出售该房屋权属提出异议；被告费兰与被告周大东签订正式的房产转让合同，并已向被告周大东支付了大部分房款。被告费兰主观上不存在恶意，属善意的房屋买受人。被告费兰不存在与被告周大东恶意串通的行为。故被告费兰作为房屋善意的买受人应受到法律的保护，其与被告周大东签订的房产转让合同合法有效，故原告要求确认被告费兰与被告周大东签订房产转让合同无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，判决如下：
驳回原告路凤琴对被告周大东与被告费兰的诉讼请求。
本案案件受理费70元，邮寄送达费40元，合计110元（原告已预交），现由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 张 静
人民陪审员 金安灵
人民陪审员 王 莉
二〇一五年七月九日
书 记 员 王 艺