北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初21952号
原告：潘念宁，女，1956年4月22日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司退休职工。
委托诉讼代理人：张冬光，北京友融律师事务所律师。
被告：张磊，男，1985年2月25日出生，汉族，职业不详。
原告潘念宁诉被告张磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘念宁的委托诉讼代理人张冬光到庭参加诉讼。被告张磊经本院合法传唤未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告潘念宁向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告潘念宁与被告张磊于2016年7月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、被告张磊返还原告购房款250万元；3、被告张磊赔偿原告房屋差价损失145万元；4、诉讼费及公告费由被告负担。事实及理由：2016年7月25日，原、被告通过北京存房房地产经纪有限公司居间介绍就位于北京市东城区永定门西滨河路×号院×楼×层×单元×号�屋买卖事宜，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。合同签订后，原告支付首付款250万元，并办理网签手续。被告收到首付款后，以种种理由拒绝履行合同。同时，房屋买卖合同中记载涉诉房屋的抵押情况为存在一笔250万元的抵押贷款，实际上被告将涉诉房屋进行两次抵押，还有一笔143万元的按揭抵押贷款，被告从未告知原告。涉诉房屋的抵押额本息粗略估计已超540万元，远远高于房屋交易价格，被告根本无意偿还。原告的首付款因为被告的违约行为被套死，无法继续交易，也无法购买其他房屋，房屋价格由签约时的72716.93元每平方米涨至10.5万元每平方米，给原告造成巨大损失，故原告诉至法院维护其合法权益。
被告张磊未到庭应诉答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换�质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年7月25日，张磊作为出卖人与潘念宁作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，出卖人所出售房屋坐落于北京市东城区永定门西滨河路×号院×楼×层×单元×号（以下简称涉诉房屋）。该房屋所在楼层为×层，建筑面积为61.54平方米。该房屋规划设计用途为住宅。该房屋的抵押情况为已抵押，抵押人为张磊，抵押金额为250万元，抵押登记日期为2013年10月9日，出卖人应于2016年10月1日前办理抵押注销手续。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1975000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价2500000元，上述价款买受人一并支付给出卖人。买受人向出卖人于签订本合同1日内支付定金100000元，定金支付方式为自行交接的方式划转。买受人采取�款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。出卖人收到买受人全部首付款后22个工作日内将房屋交付给买受人。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。出卖人逾期交房超过15日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。如出卖人违约，买受人按照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。同日，张磊（出卖方，甲方）与潘念宁（买受方，乙方）签订《补充协议》，该协议约定，该房屋成交价格为1975000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价2500000元，总计4475000元，此价格为甲方净得价，不含税。甲方应于2016年10月1日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，由甲方直接赔付乙方。
上述合同签订后，2016年7月26日，原告通过案外人马某某向被告张磊支付10万元定金。2016年7月28日，原告通过案外人马某某向被告张磊支付购房款240万元。
2015年8月3日，案外人刘某某以房屋买卖合同纠纷为由将张磊及某公司诉至本院，要求�磊及某公司协助刘某某办理涉诉房屋的产权过户手续，将涉诉房屋过户至其名下；要求张磊赔偿刘某某逾期过户违约金。2015年9月16日，本院作出（2015）东民初字第12252号民事调解书，调解协议内容为：一、张磊及某公司与刘某某于二〇一五年九月二十四日到北京市东城区房屋交易部门办理涉诉房屋的买卖过户手续，将该房屋所有权登记至刘某某名下。办理房屋买卖过户过程中应交纳的契税等费用由刘某某承担。如张磊未于上述约定日期到场协助刘某某办理房屋买卖过户手续，其于次日起按每日人民币三千零三十元标准向刘某某支付至房屋过户之日止的逾期办理过户违约金，买卖过户手续继续办理；二、刘某某于房屋买卖过户手续完成后三十个工作日内按《补充协议》的约定向张磊支付剩余购房款人民币一百六十八万元；三、刘某某放弃其他诉讼请求。该调解书已�效。
涉诉房屋现登记在被告张磊名下，登记时间为2013年7月30日，房屋性质为商品房，建筑面积为61.54平方米。2013年9月16日，被告张磊与某公司某支行签订《房屋抵押贷款合同》，将涉诉房屋抵押给某公司某支行，抵押金额为143万元，债务履行期限为360个月。2016年1月18日，被告张磊与案外人程某某签订《主债权及不动产抵押合同》，将涉诉房屋抵押给案外人程某某，抵押金额为250万元，债务履行期限为1个月。
庭审中，原告申请马某某出庭作证，马某某称其为原告潘念宁的女婿，购房款是原告打入马某某的账户，再由马某某向张磊支付的，马某某是代原告支付的。250万元都属于购房款，是马某某代原告支付给被告张磊的，原告是购房人，马某某对该笔款项不主张权利。
关于原告主张的房屋差价损失，原告称依据是合同法第一百一十三�。原告经过查询，与涉诉房屋同户型同地段的房屋成交价为725万元，原告按照700万元计算，涉诉房屋的成交价格为447万元，二者的差额为253万元。原告已付购房款为250万元，占全部购房款的56%，用差额253万元乘以56%计算得出的数额为141万元，由于涉诉房屋现值不止700万元，故原告自愿主张房屋差价损失为145万元。经本院释明，原告潘念宁不申请对其主张的损失进行鉴定。
诉讼中，本院到北京链家房地产经纪有限公司交道口分店进行调查，该单位工作人员答复称，经过查询，与北京市东城区永定门西滨河路×号院×楼×层×单元×号房屋同户型同地段的房屋的价值大约是670-690万元。本院到北京我爱我家房地产经纪有限公司交道口分公司进行调查，该单位工作人员答复称，经过查询，与北京市东城区永定门西滨河路×号院×楼×层×单元×号房屋同户型同地段的房屋的价值大约是680-700万元。
在案件审理过程中，根据潘念宁的申请，本院于2017年3月7日作出（2016）京0101民初21952号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。
上述事实，有当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及补充协议，房屋所有权证，房屋档案，民事调解书，工作笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张磊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，�据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告潘念宁与被告张磊签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中明确约定，因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。出卖人逾期交房超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，�卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。被告张磊至今未能办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，亦未能向原告交付涉诉房屋，违反合同约定，原告有权依据合同行使合同解除权。涉诉房屋仍存在两笔抵押没有办理注销手续，同时涉诉房屋已经被另案查封，被告张磊的违约行为导致合同目的不能实现。故原告要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其《补充协议》的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。合同解除后，被告张磊理应退还原告潘念宁已付购房款250万元。关于原告潘念宁主张的房屋差价损失，即买受人信赖利益损失的赔偿，因被告张磊的违约行为导致原告潘念宁不能实现合同目的，故其该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予支持。但应指出，本案中原告�付了部分购房款，并未付清全部购房款，故本院将根据双方履行合同的情况等因素对房屋差价损失的数额予以酌定。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告潘念宁与被告张磊于二〇一六年七月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、被告张磊于本判决生效后七日内返还原告潘念宁购房款二百五十万元；
三、被告张磊于本判决生效后七日内赔偿原告潘念宁损失一百二十万元；
四、驳回原告潘念宁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42600元，由被告张磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
公告费600元，由被告张磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
财产保全费5000元，由被告张磊负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 莹
代理审判员 王 威
人民陪审员 胡进贤
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 姚 瑶