山东省日照市岚山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1103民初538号
原告：苏超，男，1976年3月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。
委托诉讼代理人：李政，山东律苑律师事务所律师。
被告：丁相武，男，1974年2月3日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。
委托诉讼代理人：丁明仕，山东兆利律师事务所律师。
被告：日照蔚蓝国际贸易有限公司，住所地日照市黄海一路南侧海滨五路西001号楼507室（日照雪青茶场有限公司），组织机构代码61407945-4。
法定代表人：林立，执行董事兼总经理。
原告苏超与被告丁相武、日照蔚蓝国际贸易有限公司（以下简称蔚蓝贸易公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。因原告申请对涉案建设用地使用权的交易价值及租赁费进行价值评估，本案中止审理。鉴定机构作出价值评估意见后，本案恢复审理。原告苏超的委托诉讼代理人李政、被告丁相武的委托诉讼代理人丁明仕到庭参加了诉讼。被告蔚蓝贸易公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏超向本院提出诉讼请求：被告履行办理日岚国有（2006）第356号国有土地使用权的过户义务，将土地使用权人由日照金泉电力器材有限责任公司（以下简称金泉电力器材公司）变更为原告。事实和理由：2006年，经苏某1等人介绍，原告与金泉电力器材公司的法定代表人即被告丁相武协商以140万元的价格转让该公司证号为日岚国有（2006）第356号的国有土地使用权。原告交付转让价款后，被告丁相武将上述土地及土地使用权证书交付给原告，原告使用至今。原告受让上述土地使用权后，被告丁相武以金泉电力器材公司未办理年检不能办理过户为由，长期未能为原告办理过户手续。其后，因涉案土地增值，被告不仅拒绝办理过户手续，更拒绝承认转让的事实。金泉电力器材公司现名称变更为蔚蓝贸易公司。
丁相武辩称，被告从未将涉案土地使用权转让给原告，亦未曾收到原告的转让款。被告系将涉案土地租赁给案外人苏某1，并收取其租赁款140万元。另外，根据现行政策，个人不能取得国有土地使用权。因此，双方并不存在涉案土地使用权转让关系。
蔚蓝贸易公司未作答辩。
本院认定事实如下：对双方当事人无异议的证据，本院予以认定，并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：
1.原告提交土地租赁合同复印件两份，用以证实涉案土地周边土地租赁价格。
2.原告提交山东阿掖山集团有限公司声明一份，用以证实涉案土地使用权交易与该公司无关。
被告认为原告提交的土地租赁合同系复印件，无法核实其真实性，不予认可。对原告提交的阿掖山集团有限公司的声明有异议，认为根据证人苏某1的出庭证言，涉案土地租赁费的实际出资人应为该公司。
3.经原告申请，本院通知证人苏某1、李某出庭作证。苏某1陈述，其与原告系同村及本家，与丁相武系朋友。苏某1之妻与陈洪仕系出五伏的姐弟，苏某1之妻与陈洪仕之妻均系日照亚圣新型建材有限公司股东。2006年，苏某1与丁相武、陈洪仕一起在陈洪仕家吃饭时，丁相武表示要将涉案土地使用权转让，并要价140万元。苏超自苏某1处听说上述转让事宜后，表示同意购买，并委托苏某1办理受让事宜，通过苏某1以现金先后分六次给付原告140万元，钱款付齐后，丁相武将土地使用权证交付给陈洪仕，陈洪仕又将证件交给苏某1，苏某1后又将证件交给原告。转让之初，因丁相武公司的营业执照脱审，需补交5000元费用后方能办理过户，双方故未办理过户。对于之后是否过户等事宜不清楚。
李某陈述，与原告有生意上的来往，与被告丁相武认识。听说涉案土地使用权系苏超委托苏某1购买，现实际使用人系原告的亲戚。因原告欠李某款项，苏超表示无力偿还，待涉案土地拆迁款到位后偿还。2017年初，原告与被告丁相武因涉案土地使用权发生纠纷，李某遂帮忙协调纠纷，并提出方案，即丁相武返还140万元款项给原告，拆迁补偿款原告与丁相武各占一半，丁相武表示同意，但让李某找其父丁明亮确认，丁明亮表示苏超需再付250万元才能办理过户。苏超曾找过被告丁相武办理过户，丁相武拒不办理，苏超遂报警，报警后，听苏超说，丁相武同意办理过户，后因苏超经营的山东阿掖山集团有限公司出现经营危机，过户事宜就此耽搁。
原告对上述两位证人证言无异议，认为足以证实涉案土地使用权转让的具体过程。被告丁相武认为证人苏某1与原告之父苏同山共同开办了日照明珠食品有限公司，李某与原告存在业务往来，且原告尚欠李某款项，两证人均与本案存在利害关系，对其证言不应采信。
4.经被告丁相武申请，本院通知庄某、王某出庭作证。庄某陈述，其曾在被告丁相武之父丁明亮经营的泉城冷藏厂工作，后因照顾父母辞职。其后，丁明亮向庄某借款15000元，2006年冬庄某在向丁明亮之妻索要借款时，丁相武电话中告知庄某涉案土地已出租，待租金到位后即予以偿还。大约十天左右，丁相武通知庄某租金已到位，让其去领取欠款。
王某陈述，原汾水农机公司的刘秀芹准备经营钢材，让当时干电工工作的王某帮忙找块地，因听说位于204国道东侧公路站南侧加油站北侧的涉案土地的使用权人系丁相武，王某便找丁相武询问是否转让，丁相武表示刚出租时间不长，没法再出卖。丁相武好像说出租给了苏某1，具体租金多少王某不清楚。当时刘秀芹欲以320万元购买涉案土地使用权，刘秀芹出价后，王某才找丁相武商谈转让事宜的。当时涉案土地周边的土地租赁价格分区域约在每亩3000-10000元不等。
原告认为，上述两位证人并非涉案土地使用权交易的直接经办人，且与原告不认识，所获取的信息均来源于丁相武，而丁相武本身不承认涉案土地使用权转让的事实。被告认为两位证人的证言足以证实涉案土地使用权出租的事实，且承租人系苏某1。
5.经原告申请，本院自日照市公安局岚山分局经侦大队调取该大队分别于2017年1月12日、1月20日对苏超、丁相武的询问笔录。苏超陈述，2006年秋天（具体时间记不清）听说丁相武欲转让涉案土地使用权，在对转让价款无异议后，委托陈洪仕、苏某1办理受让事宜。因该宗土地的登记权利人金泉电力器材公司未办理年审，无法办理土地使用权过户手续。因与丁相武关系不错，且有中间人苏某1、陈洪仕，故双方未出具收条等书面材料。现丁相武否认系转让，而系租赁。
被告丁相武陈述，涉案土地使用权其取得后一直未使用。2006年，经陈洪仕介绍，苏某1找到丁相武，欲租赁上述土地开办汽修厂，双方协商租赁期限15年，每年租赁10万元，因其一次性付款给付优惠10万元。苏某1分四至五次将款项付清后，要去了土地使用权证，亦未办理任何手续。因双方较熟，未签订合同、出具收条等书面材料。近期，因涉案土地属于拆迁征收范围，李某找到丁相武，要求将140万元退还给苏某1，丁相武与其父均未能同意。
对上述询问笔录，原告对真实性无异议，认为其中原告的陈述足以反映涉案土地使用权的转让过程，以及因丁相武否认转让，苏超遂报警。丁相武的陈述，可以证实其收到140万元转让款，并交付了土地及权属证书，但丁相武否认转让的陈述，与客观事实不符。被告丁相武认为询问笔录未有调查人签名，不符合证据形式。苏超的陈述系其单方陈述，不予认可。对被告丁相武的陈述予以认可。
6.经原告申请，本院委托日照大华土地房地产估价有限公司对涉案土地使用权在2006年11月1日的市场租赁价格及交易价格进行鉴定。2017年5月16日，该公司作出日照大华评估【2017】（估）字第22号土地估价报告，确定涉案土地使用权在上述基准日的租赁价格为62.11万元，交易价值为101.66万元。原告对该土地估价报告无异议，认为从评估价值来看，涉案140万元款项应为转让款，原告系受让涉案土地使用权。被告认为估价报告鉴定依据不足，且未考虑市场化因素，不应采信。
本院经审查认为，原告提交的土地租赁合同因系复印件，且无法核实其真实性，本院不予采信。对原告提交的山东阿掖山集团有限公司的声明，被告虽持有异议，但未能提供相应的证据，结合被告无异议的该公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，予以采信。证人苏某1、李某的证言，与原告及被告丁相武在公安机关关于款项及证件交付等陈述基本一致，本院对其中一致的内容予以采信。证人庄某、王某的证言，因两证人并未直接参与涉案土地使用权交易过程，且无其他证据相佐证，本院不予采信。对日照大华土地房地产估价有限公司作出的日照大华评估【2017】（估）字第22号土地估价报告，被告虽持异议，但未能提供合理的异议理由及证据，且该鉴定机构在鉴定资质、程序、依据等方面均符合法律规定，故予以采信。
根据双方当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
日照市金泉钢结构制造有限公司原法定代表人系丁相伟，2003年7月9日，该公司法定代表人经核准变更为丁相武。2005年8月3日，日照市金泉钢结构制造有限公司经核准名称变更为日照市金泉电力器材有限责任公司。2011年4月1日，日照市金泉电力器材有限责任公司经核准名称变更为日照蔚蓝国际贸易有限公司，法定代表人由丁相武变更为林立。该公司股权亦经过多次变更，先后由股东丁相武、丁相伟变更为丁相武、林立，后又变更股东林立。
2006年6有30日，日照市人民政府该金泉电力器材公司颁发国有土地使用权证书，证号为日岚国用（2006）第356号，该公司通过出让方式取得位于日照市岚山区安东卫街道蒋庄子村、204国道东侧的国有土地使用权，四至为西临204国道、东临安东卫街道蒋家庄子村，北临汾水公路管理站、南临安东卫街道蒋家庄子村，使用面积6558.70㎡，取得价格773962元，权利终止日期为2054年4月16日。
另查明：苏某1、陈洪仕与丁相武均熟识。大约2006年秋，苏某1、陈洪仕得知丁相武欲处分涉案土地使用权。丁相武确认价款为140万元，苏某1向丁相武分多笔付款，付清款项后丁相武将涉案土地及权属证书交付给苏某1，苏某1又将土地使用权书转交给原告，现仍由原告持有，涉案土地亦一直由原告使用。苏某1及原告均陈述，苏某1的上述行为系受原告委托，所付款项均系原告支付。关于涉案土地使用权交易的性质，原告及苏某1均认为系转让，被告丁相武认为系租赁，每亩每年租金1万元，10亩地15年租金计150万元，优惠租赁费10万元，即实际收取140万元。关于交易主体，原告认为其系受让人，被告丁相武认为苏某1系承租人。
原告申请对涉案土地使用权在2016年11月1日的市场租赁价格及转让价值进行价值评估。经本院委托，2017年5月16日，日照大华土地房地产估价有限公司作出日照大华评估【2017】（估）字第22号土地估价报告，该公司经大量调查，未能查询到2006-2008年涉案土地周边工业出让土地出租案例，但集体土地出租案例较多，其中2007年土地租赁价格1000元-1200元/亩，2008年为1200-1500元/为，租赁期限均为5年以上，土地使用税由承租人承担。2006年11月份5年以上银行贷款利率为6.84%，该宗土地取得价格773962元，土地面积9.838亩，年每亩土地资金占用利息为5381元。考虑以上因素、集体土地与出让土地差别，评估机构按年租金6500元/亩，工业用地土地还原率6%计算，于2006年11月1日一次性支付15年租金金额取整为62.11万元（备注：若按年租金10000元/亩，工业用地土地还原利率6%计算，于2006年11月1日一次支付15年租金金额取整为95.55万元）。同时，评估机构参照2006-2007年国有土地使用权转让案例，确定2006年11月1日涉案国有土地使用权单位地价为155元/㎡，总转让价值为101.66万元。
还查明：原告担任山东阿掖山集团有限公司总经理，原告之父苏同山担任该公司董事长。2017年2月27日，该公司出具声明，表示涉案140万元款项系由原告实际出资，款项及土地使用权交易均无该公司无关。
证人苏某1、苏某2均系日照明珠食品有限公司股东。陈洪仕之妻常成花与苏某1之妻陈洪玲均系日照亚圣新型建材有限公司股东。
2004年9月9日，经国务院批准，设立日照市岚山区，同年12月，岚山区挂牌成立。
本院认为，本案争议的焦点问题为涉案国有土地使用权交易系租赁还是转让。
第一，从涉案交易款项数额来看。双方对支付及收到的交易款项数额140万元均无异议。涉案国有土地使用权以77余万元取得，在取得之后较短的时间内进行处分。并且，经评估机构鉴定，该宗土地使用权在交易时的转让价值为101.66万元，而15年内的租赁费合计为62.11万元。涉案交易款项数额更符合转让价款。
第二，从涉案交易款项支付来看。涉案交易款项在交易后的较短时间内即付清。按现行交易习惯，转让处分时通常在转让的较短时间内付清转让价款；对于租赁期限较长的租赁交易，双方通常约定在租赁期限内分笔支付租赁费。涉案交易款项的支付更符合转让支付方式。
第三，从交易时的交付内容来看。在付清交易价款后，被告丁相武向苏某1交付土地使用权证书，此后该权属证书一直由原告持有。苏某1及原告主张未能办理因金泉电力器材公司未办理年检不能办理过户的理由，经本院向相关部门核实确属实。涉案交易的交付内容更符合转让的交付内容。
因此，涉案国有土地使用权交易应为转让处分。对于受让主体。被告认可的付款人苏某1认为其受原告委托办理涉案土地交易。涉案土地自交易时起一直由原告实际使用，国有土地使用权证亦一直由原告持有。现有证据亦不能证实苏某1与本案存在直接利害关系。另外，现行法律规定及相关政策并未限制自然人成国国有工业用地的土地使用权人。因此，涉案国有土地使用权转让交易的受让人依法应认定为原告。原告与金泉电力器材公司虽未签订书面转让合同，但双方存在涉案国有土地使用权转让的事实，原告已向该公司的法定代表人即被告丁相武支付全部价款，金泉电力器材公司除交付土地及权属证书外，还应协助原告办理过户手续。因金泉电力器材公司已变更为蔚蓝贸易公司，其在上述转让关系中权利义务，亦应由蔚蓝贸易公司继受。因被告丁相武在涉案交易时系作为金泉电力器材公司的法定代表人履行职务行为，且丁相武现已不是蔚蓝贸易公司的法定代表人，对原告对被告丁相武的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对原告要求被告蔚蓝贸易公司协助办理过户义务的请求，本院予以支持。对原告对被告丁相武的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告日照蔚蓝国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告苏超将位于日照市岚山区安东卫街道蒋庄子村、204国道东侧国有土地使用权证号为日岚国用（2006）第356号的国有土地使用权过户至原告苏超名下；
二、驳回原告苏超对被告丁相武的诉讼请求。
付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费100元，减半收取50元，由被告日照蔚蓝国际贸易有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省日照市中级人民法院。
审判员 赵 昕
二〇一七年六月八日
书记员 牛海锦