广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永民初字第792号
原告谢施韬。
委托代理人王延安，广西作一律师事务所律师。
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司。
法定代表人陈洲，董事长。
委托代理人黄俊开，广西直言律师事务所律师。
原告谢施韬与被告广西南宁泽福房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月17日受理后，依法组成由审判员刘贤斌担任审判长，审判员张德连和人民陪审员曾黎明参加的合议庭，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。书记员陈小华担任法庭记录。原告谢施韬的委托代理人王延安，被告广西南宁泽福房地产开发有限公司的委托代理人黄俊开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢施韬诉称，2010年8月4日，原告与被告签订了编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》50份，约定由原告购买被告位于永福县永福镇湾里村北（碧水湾公馆）的50套商品房，价款总计8，000，632元，原告采用一次性付款方式付款；被告应在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格并符合该合同约定的商品房交付给原告；被告交房逾期超过181天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，被告将上述合同向永福县房地产管理局进行了备案登记。2010年8月9日，原告依约向被告一次性支付全部购房款8，000，632元，被告向原告出具了其已经收到50套房屋总价款8，000，632元的情况说明并按照相应的房号，向原告分别出具了收款收据。2010年12月至2013年6月期间，双方经过协商一致，被告以当地房屋市场价为基础，陆续向原告回购了其中的28套房屋。但对其余22套房屋，被告既未与原告协商回购事宜，又不肯将房屋交付给原告使用，甚至将部分房屋私自违法转卖，严重违反了合同约定，侵害了原告的利益。本案涉及的房屋为碧水湾公馆第12幢3单元802号房，建筑面积188.71平方米，单价每平方米1080元，总价款203807元，合同约定的交付日期为2011年10月30日前。为维护原告的合法权益，特提起民事诉讼，请求人民法院依法判决：一、被告继续履行编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，立即将碧水湾公馆第12幢3单元802号房交付给原告使用；二、由被告向原告支付迟延交房违约金28736.79元（28736.79元为以原告支付房价款203807元为基数，按照每日万分之二的计算标准，从2011年10月31日起暂计至2013年9月3日，共计705天的违约金。2013年9月4日起至被告实际交房之日止的违约金按上述标准另行计算）；三、由被告承担本案的全部诉讼费。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
合同编号为GF-2000-0171、房产局备案登记编号为碧水湾公馆12-3-802的《商品房买卖合同》1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及被告应当继续履行合同并支付违约金的事实。
2010年8月9日，中国工商银行个人业务凭证（汇款凭证）、资金汇划补充凭证、被告出具的《说明》、《收款收据》各1份，证明原告已经按照合同约定付清全部购房款。
（2013）青执异字第2号执行裁定书，证明被告未交付原告的22套房屋中有8套，即：12栋1单元501号、12栋1单元601号、12栋1单元1201号、12栋2单元801号、12栋2单元802号、12栋3单元802号、12栋3单元1001号、12栋3单元1002号，曾被青秀区人民法院办理被告为被执行人的案件时查封。后因原告提出异议，青秀区人民法院经过查证，以上述房产在查封前被告与原告已签订了房屋买卖合同，且在房产局备案登记，该房产的物权已实际发生转移为由，撤销了对上述房产的查封。
2010年12月12日《借款合同》1份，证明原告与陈占万、被告法定代表人陈洲另有经济往来。
2013年9月5日碧水湾·公馆住宅置业计划1份，证明被告将已经出售给原告的两套房屋向客户推销。
被告广西南宁泽福房地产开发有限公司辩称，原告所诉没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。具体理由如下：
一、原、被告2010年8月4日签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。事实上，原、被告于2010年8月9日另签订了一份《借款协议》，约定：1、由原告借给被告人民币8，000，632元，借款期限为一年，被告按每月1.5%的利率向原告支付利息，另按每月3%的比例向原告支付综合服务费；2、若借款期限届满，被告不能向原告归还本金或不能与原告就继续借款达成新的协议，被告同意按上述借款条件继续向原告支付利息和综合服务费；3、被告同意与原告签订广西桂林永福县碧水湾公馆项目的《商品房买卖合同》作为上述借款的还款保证，若被告于上述借款期限届满之日归还原告全部借款本息的情况下，原告同意与被告解除《商品房买卖合同》。若被告于上述借款期限届满之日不能归还原告全部借款本息或任一期利息的情况下，原告可要求被告按本协议第二条履行，也可与被告履行《商品房买卖合同》。本案涉及的《商品房买卖合同》正是基于上述《借款协议》的约定而签订的，它作为被告履行《借款协议》义务的担保，属于该《借款协议》的从合同。上述《借款协议》约定由被告按每月1.5%的利率向原告支付利息，另按每月3%的比例向原告支付综合服务费，该服务费实际上是原告变相向被告收取的高利息，以上二项相加相当于被告每月向原告支付的利息为借款本金的45‰。而同一时期金融机构一年期贷款的基准利率为5.4‰，按最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，民间借贷的利率最高不能超过同一时期金融机构同类贷款基准利率的四倍，即不能超过21.6‰，超过的部分无效，不受法律保护。由此可见，原、被告签订的《借款协议》属于部分有效，部分无效的合同，这导致作为其担保的本案涉及的《商品房买卖合同》无效。被告没有义务向原告支付超过利率21.6‰部分的高利息，在此情况下，原告没有权利要求被告按《商品房买卖合同》的约定履行义务。
从担保方式上说，双方在《借款协议》中所约定的以履行《商品房买卖合同》作为担保是没有法律依据的，该约定为无效的约定，双方签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。况且《商品房买卖合同》是双务合同，原告有向被告支付购房款的义务，如果原告没有履行支付购房款的义务，其没有权利单方要求被告履行交房的义务。
二、原告至今没有向被告履行支付购房款的义务，其要求被告向其交房显属无理。本案涉及的《商品房买卖合同》约定原告以一次性支付购房款的方式向被告支付购房款，并约定原告向被告支付购房款的时间早于被告向其交房的时间。但是，时至今日原告也没有向被告履行支付购房款的义务。根据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，原告要求被告履行向其交房的义务显属无理。
原告诉称其已于2010年8月9日依约向被告一次性支付了全部50套商品房的购房款8，000，632元不是事实。原告于2010年8月9日支付给被告的8，000，632元根本不是购房款，而是依据原、被告于2010年8月9日签订的《借款协议》的约定，支付给被告的借款。被告收到原告的该笔借款后，至今已先后归还了原告借款本息人民币1600多万元。一笔8，000，632元的款项，它不可能既是原告以高利贷形式放贷给被告的借款又是支付给被告的购房款。如今，原告在收了被告偿还的借款本息1600多万元后，又将该笔8，000，632元借款当作是其按《商品房买卖合同》的约定支付给被告的购房款，这明显是一款二用。如果人民法院支持原告的诉讼主张，将该款项认定为原告支付被告的购房款，并判决被告向原告交付商品房，就意味着原告没有履行2010年8月9日签订的《借款协议》，原告则应该将被告已经支付给原告的1600多万元借款本息全部返还给被告。
被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：
1、付谢施韬款明细表以及银行付款凭证，证明被告在收到原告借款后，已陆续向原告支付款项共计16，048，804元。
2、法定代表人身份证明书、企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证，证明被告是合法注册的公司，法定代表人为陈洲及广西南宁泽福房地产开发有限公司永福分公司系被告分公司的事实。
3、收款收据（与原告提交的证据2中的收款收据为同一份）1份、被告2013年8月、9月份工资表、被告分别与高志敏、莫娟梅签订的《劳动合同》，证明钟丽红、高志敏、莫娟梅系被告的财务管理人员或工作人员，以其名义向原告付款属于履行职务行为。
4、2010年8月9日原、被告签订的《借款协议》复印件1份，证明原告支付给被告的8，000，632元系借款而非购房款，双方不存在房屋买卖关系。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5均有异议，其认为：证据1、2是真实的，但原告向被告所支付的8，000，632元属于借款而非购房款，原、被告不存在房屋买卖合同关系；证据3是真实的，但该裁定书系青秀区法院在不知原、被告签订的房屋买卖合同已经解除的情况下作出的，况且涉案房屋的产权至今也未转移给原告；证据4与本案无关；证据5不具真实性、合法性、关联性。
原告对被告提交的证据2无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1、3、4有异议，其认为：证据1的付谢施韬款明细表系被告制作的，付款凭证无原件，部分付款凭证的付款人不是被告或被告法定代表人，且转款总额与8，000，632元相差较大，不具真实性、关联性，不能证明被告主张；证据3中的收款收据是真实的，但该证据中的工资表、劳动合同的真实性、合法性无法确认，且与本案无关；证据4由于被告未提交原件，故对其真实性、合法性无法确认。
对原告提交的证据，本院认为：证据1、2、3真实、合法有效，本院予以确认。被告关于上述证据的质证意见，因未能提交证据证实，本院不予采纳。证据4不具关联性，本院不予确认。证据5原告无法证明其具体来源，被告对其真实性、合法性又提出异议，本院不予确认。
对被告提交的证据，本院认为：证据1、4为复印件，原告对其真实性又提出异议，因此本院不予确认；证据3可以证明钟丽红、莫娟梅、高志敏为被告员工的事实。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2010年8月4日，原告与被告签订了50份合同编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告一次性购买其位于广西永福县永福镇湾里村北（碧水湾公馆）的50套商品房（包括本案商品房即碧水湾公馆第12幢3单元802号房，该房屋建筑面积188.71平方米，单价每平方米1080元，总价款203807元，在永福县房地产管理局备案登记编号为碧水湾公馆12-3-802），总价款为8，000，632元，原告以一次性付款方式向被告支付购房款。50份《商品房买卖合同》对交房期限、逾期交房的违约责任在合同的第八条、第九条中均作出了相同的约定，即：被告应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过勘察、设计、建设、施工、监理单位五方验收合格并符合双方签订的合同约定的房屋交付给原告使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），即：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过181日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，被告将上述合同均向永福县房地产管理局进行了备案登记。2010年8月9日，原告通过银行汇款的方式一次性将购房款8，000，632元支付给了被告，被告向原告出具了其已经收到50套商品房总价款8，000，632元的情况说明，并按照相应的房号，向原告分别出具了收款收据。此后，双方因包括本案商品房（即碧水湾公馆第12幢3单元802号房）在内的22套商品房至今未交付原告而引发本案纠纷。
本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已经依照合同约定履行支付购房款义务，被告在无证据证明有合同约定的可以延期交付的情形下，至今不履行向原告交付房屋的义务，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告按照合同约定继续履行合同将房屋交付给原告，并支付违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金应按照合同约定的计算方式予以给付，即：自2011年10月31日起以原告支付房价款203807元为基数，按每日万分之二的标准计付至被告实际交房之日。2011年10月31日起至2013年9月3日止应为674天，原告主张为705天，计算有误。据此，自2011年10月31日起计算到2013年9月3日的违约金为：203807元×0.2‰×674天=27473.18元，2013年9月4日起至被告实际交付房屋之日的违约金按上述标准另行计付。
对于被告以原告向被告支付的购房款实际为借款，原、被告签订的《房屋买卖合同》实际为双方所签《借款协议》的从合同为由，主张原、被告所签的《房屋买卖合同》无效以及原告尚未实际支付购房款的辩解，因被告未能提供有效的证据证明，本院不予支持。对于被告提出其与原告之间存在债权债务关系以及要求原告返还其已归还的借款本息的辩解，因属于另一法律关系，本院在本案中不予处理，被告可依法另行起诉。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西南宁泽福房地产开发有限公司继续履行与原告谢施韬于2010年8月4日签订的编号为GF-2000-0171且在永福县房地产管理局备案登记编号为碧水湾公馆12-3-802的《商品房买卖合同》，将碧水湾公馆第12幢3单元802号商品房交付给原告谢施韬。
二、被告广西南宁泽福房地产开发有限公司向原告谢施韬支付逾期交房违约金人民币27473.18元（该27473.18元为以原告已支付的购房款203807元为基数，按日万分之二的计算标准，自2011年10月31日起暂计算到2013年9月3日止的违约金，2013年9月4日起至房屋实际交付之日止的违约金按上述标准另行计算）。
本案受理费4788元，由原告谢施韬负担192元，被告广西南宁泽福房地产开发有限公司负担4596元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，逾期履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4788元［收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行］，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘贤斌
审 判 员 张德连
人民陪审员 曾黎明
二〇一四年三月十日
书 记 员 陈小华