重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0115民初8390号
原告：廖峻镭，男，1985年12月27日出生，土家族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：但灵(系廖峻镭妻子)，1988年3月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。
原告：但灵，女，1988年3月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。
被告：长寿区凤城街道财富超市，经营场所重庆市长寿区凤城街道桃花西�*号附*号，注册号5002216048653121-1-1。
经营者：张利民。
委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：熊娅，重庆渝州律师事务所律师。
第三人：重庆蓝光房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区菩提街道杏林路31号，统一社会信用代码915001150772573651。
法定代表人：陆军，该公司董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈建波，重庆康实律师事务所律师。
第三人：重庆长寿药业公司药上堂药房杏林店，营业场所重庆市长寿区菩提街道杏林路3号，统一社会信用代码91500115MA5U7K1F5X。
负责人：栾兴涛。
原告廖峻镭、但灵与被告长寿区凤城街道财富超市（以下简称财富超市）、第三人重庆蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光�地产公司）、重庆长寿药业公司药上堂药房杏林店（以下简称药上堂药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖峻镭、但灵，被告财富超市的经营者张利民及其委托诉讼代理人梁伟、熊娅，第三人蓝光房地产公司的委托诉讼代理人陈建波，第三人药上堂药房的负责人栾兴涛到庭参加诉讼。审理中，原、被告及第三人向本院申请给予和解期限1个月，后和解未果。本案现已审理终结。
原告廖峻镭、但灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违约转租、擅自变更营业范围向原告支付违约金2491.65元；2、判令被告向原告支付2016年12月25日至今(10个月)的租金共计8305.50元；3、依法判决解除原告廖峻镭、但灵与被告财富超市之间的《商品房租赁合同》；4、判令第三人药上堂药房搬离案涉房屋并恢复原状。事实和理由：2015年8月28日，第三人蓝光房地产公司与被告财富超市签订了《商品房租赁合同》，约定第三人蓝光房地产公司将位于长寿区菩提街道杏林路蓝光幸福满庭项目4号楼7、9、11、13、15、17、19、21、23号门面出租给被告财富超市用于经营超市，租期5年。合同约定被告财富超市未经第三人蓝光房地产公司书面同意，不得在门面内销售其他商品或品牌，不得擅自变更租赁物用途及营业范围，不得转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调换使用等，否则第三人蓝光房地产公司有权解除合同。2016年12月26日，原告廖峻镭、但灵一次性付款向第三人蓝光房地产公司购买了蓝光幸福满庭项目9号门面，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，于2017年5月31日取得不动产权证书。原告廖峻镭、但灵购买该门面后，被告财富超市仍将租金支付给第三人蓝光房地产公司，�三人蓝光房地产公司也拒绝将租金交付给二原告。同时，被告财富超市将门面转租给第三人药上堂药房，违反了租赁合同约定，损害了原告的经济利益，构成违约，二原告有权解除合同。目前，被告财富超市拒绝就此事进行协商，拒绝与原告和第三人蓝光房地产公司在原房屋租赁合同基础上变更出租方后重新签订租赁合同。为维护二原告的合法权益，特向法院起诉解决。
被告财富超市辩称，我方通过第三人蓝光房地产公司招商部经理冉芳介绍将案涉房屋转租给栾兴涛用于经营药房，且第三人蓝光房地产公司向栾兴涛提供了案涉房屋商品房预售许可证用于申请营业执照，之后栾兴涛对租赁房屋以第三人药上堂药房的名义营业至今，故我方的转租行为取得了第三人蓝光房地产公司的同意。该转租行为已超过了6个月，二原告于2017年5月31日才取得不动产权证书�对之前的行为无权提出异议。我方向第三人蓝光房地产公司承租了约524.44平方米的门面，其中包含案涉房屋，但我方并不知晓案涉房屋的面积等信息，二原告及第三人蓝光房地产公司均未告知，故我方仍按租赁合同的约定向第三人蓝光房地产公司履行了支付租金的义务，不存在拖欠租金的行为。综上，我方没有违约，二原告无权要求解除合同，二原告的其余诉讼请求也不应得到支持。
第三人蓝光房地产公司述称，二原告的诉讼请求没有针对我公司，如原、被告配合我公司重新签订房屋租赁合同，我公司愿意将2017年5月31日后的租金支付给二原告。
第三人药上堂药房述称，栾兴涛与被告财富超市之前没有往来，第三人蓝光房地产公司的招商部经理冉芳将栾兴涛介绍给被告财富超市后，栾兴涛与被告财富超市签订了租赁意向合同，在签订该意向合同时，被告财富超市称其从第三人蓝光房地产公司租赁时的租金为50元/㎡，在庭审中我才得知其租金为15元/㎡，被告财富超市对我方有欺诈行为。我方在办理营业执照过程中，由于案涉房屋未取得不动产权证，依工商部门的要求需要提供房屋预售许可证，第三人蓝光房地产公司向栾兴涛提供了房屋预售许可证，由此可见，该转租行为是得到了第三人蓝光房地产公司的认可。因案涉房屋的隔墙系被告财富超市拆除的，若二原告的诉讼请求得到支持，其恢复案涉房屋的原貌应由被告财富超市负责，且要求被告财富超市赔偿损失。
本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，第三人蓝光房地产公司（甲方）与被告财富超市（乙方）签订《商品房租赁合同》，约定甲方将位于重庆市长寿区杏林路蓝光幸福满庭项目4号楼7、9、11、13、15、17、19、21、23号门面出租给乙方用�经营财富超市，建筑面积约524.44平方米(最终计租面积以面积实测报告为准)。租赁期限5年（2016年6月1日至2021年5月31日止）。合同第1.2条约定，乙方未经甲方同意，不得在门面内销售其他商品或品牌，乙方不得擅自变更租赁物用途及营业范围，不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调换使用等，否则甲方有权解除合同。第3.2条约定，计租期限从2016年6月1日起，乙方应按本合同第3.4条约定的租金支付方式向甲方支付（实际计租日以甲方书面通知时间为准，租金的计费时间及交费时间依此提前或顺延）。第3.3条约定，租赁期内租金如下：2016年6月1日至2017年5月31日期间年租金94399.20元（按建筑面积计算，下同）；2017年6月1日至2018年5月31日期间年租金94399.20元；2018年6月1日至2019年5月31日期间年租金100063.14元；2019年6月1日至2020年5月31日期间年租金200126.28元；2020年6月1日至2021年5月31日期间年租金212146.44元。第3.4条约定，乙方租赁该商品房的租金应按季度支付。支付方式如下：本合同签订后2016年5月15日前预付第一季度租金23599.80元；2016年8月15日前预付第二季度租金23599.80元；合同执行租金在上个季度的最后15日前预交（节假日顺延），以后每季度租金的计费时间及交费时间依此类推。第10.3条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等。如果未经过甲方书面同意，乙方私自将租赁物进行转租、分租、转让、转借或与他人调换使用等，视为乙方违约，乙方应按本合同的约定向甲方承担违约责任。同时，甲方有权提前终止租赁合同，不再退还租赁保证金。甲方终止租赁合同后，乙方需责令第三方承租人在三日内腾退租赁物。
2015年9月28日，第三人药上堂药房的经营者栾兴涛（乙方）与被告财富超市（甲方）签订《幸福满庭门面出租意向合同》，双方达成如下协议：1、乙方经过实地考察后，特预定甲方经营管理的7、9、11号门面，面积预计为100平方米，现一次性缴纳租赁意向金18000元。2、平均租赁价格为60元/月/平方米。……
2015年10月1日，第三人药上堂药房的经营者栾兴涛（乙方）与被告财富超市的经营者张利民（甲方）签订《幸福满庭4号楼门面出租协议补充》，约定：7、9、11号门面的方向是朝地税局大楼向右数第2、3、4三间，甲方将该三间门面出租给乙方。缴费方式：一季度一次，免4个月租金。
2016年5月2日，第三人蓝光房地产公司将蓝光幸福满庭项目4号楼7、9、11、13、15、17、19、21、23号门面交付给被告财富超市。
2016年5月10日，被告财富超市的经营者张利民（甲方）与第三人药上堂药房的经营者栾兴涛（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将座落于重庆市长寿区渡舟街道(现为菩提街道)杏林路3号的蓝光幸福满庭项目4号楼7、9号门面出租给乙方用于药品经营，建筑面积共计112平方米（最终以实测为准）。租赁期限自2016年5月10日起至2121年5月9日止，共计5年。第一年免租期为4个月，分4个季度免完。在合同期间，如开发商有买卖的情况下，此合同仍然有效，甲方应提前1至2个月告诉乙方。租金按季度支付，第一年租金为每平方60元，共计每季度租金20160元，免除一个月租金后为13440元，提前15日支付下季度租金13440元。第二年租金正常支付，然后每年租金在上年租金的基础上递增6%，租金为21639.60元。租金提前一个月支付，每季度支付一次，合同执行租金在上季度的最后15日前预交，以后每季度租金的计费时间及交费时间依次类推。合同签订后，�告财富超市将蓝光幸福满庭项目4号楼7、9号门面交付给第三人药上堂药房，其中包括二原告所有的9号门面。
2016年6月15日，第三人蓝光房地产公司（甲方）与被告财富超市（乙方）签订《商品房租赁合同补充协议》，双方约定将租赁时间由2016年6月1日至2021年5月31日变更为2016年7月1日至2021年6月30日。计租时间由2016年6月1日变更为2016年7月1日。租金起止时间变更为：2016年7月1日至2017年6月30日期间年租金94399.20元（按建筑面积计算，下同）；2017年7月1日至2018年6月30日期间年租金94399.20元；2018年7月1日至2019年6月30日期间年租金100063.14元；2019年7月1日至2020年6月30日期间年租金200126.28元；2020年7月1日至2021年6月30日期间年租金212146.44元。除上述明确所作变更外，原协议的其余部分内容不变，完全继续有效，对甲乙双方具有约束力。本补充协议是原合同的补充，与原�同不一致的，以本补充协议为准。被告财富超市按照合同约定分季度向第三人蓝光房地产公司缴纳了2016年7月1日至2017年12月31日期间的租金，其中2017年10月-12月期间的租金于2017年9月16日缴纳。
2016年6月20日，栾兴涛以重庆长寿药业公司的名义向重庆市工商行政管理局长寿区分局申请设立重庆长寿药业公司药上堂药房杏林店。9月6日，重庆市长寿区工商行政管理局长寿区分局准予重庆长寿药业公司药上堂药房杏林店（即本案第三人）设立。
二原告在第三人蓝光房地产公司的销售人员的带领下现场查看了案涉门面后，于2016年12月26日，原告廖峻镭、但灵（乙方）与第三人蓝光房地产公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由二原告共同向第三人蓝光房地产公司购买重庆市长寿区杏林路蓝光幸福满庭9号门面，房屋建筑面积55.37平方米，单价24560.53元/平方米，总成交金额1359887元。付款方式为一次性付款：并载明乙方已于2016年12月26日向甲方支付首期房款1079944元，于2017年1月24日向乙方支付第二期房款279943元(审理中，原告称案涉房屋售价有虚列现象)。第七条交房期限及交付条件……（二）……（3）该商品房及其所属项目已经取得了规划合格证及竣工验收合格证，在签订商品房买卖合同及本协议前，乙方已在甲方的陪同下查看了前述证明文件并确认该商品房已经符合交付条件，本合同的签订即产生乙方已接受该商品房及其所属项目现状的法律效力。2017年5月31日，原告廖峻镭、但灵取得案涉门面不动产权证书。
2017年9月29日，二原告在被告财富超市门上张贴《告知书》一份，内容为：长寿区凤城街道财富超市：因我方于2016年12月26日购买重庆蓝光房地产开发有限公司位于长寿区杏林路9号的房产，鉴于之前蓝光房地产开发有限公司与长寿区凤城街道财富超市存在房屋租赁合同，按照相关法律我方已自动成为商品房租赁合同的甲方。故按照房屋租赁合同约定，乙方应于通知之日起预交下季度租金于甲方（但灵、廖峻镭），如不按时支付租金，除补足应交租金外，每逾期一天按每季度租金总额5‰支付违约金给甲方。逾期15日仍未足额支付租金及违约金，则视为乙方根本违约。同日，原告但灵通过邮寄方式向被告财富超市的经营者张利民邮寄了一份该《告知书》。
2017年12月13日，被告财富超市通过银行转帐方式向原告但灵支付了2018年1-3月的门面租金2491.65元。
对于当事人各方没有争议的以上事实，本院予以确认。
庭审中，被告财富超市提交了第三人药上堂药房申请营业执照时的工商档案资料，其中有第三人蓝光房地产公司取得的《商品房预售许可证（正本）》复印件和《竣工验收备案登记证》复印件，拟证明第三人蓝光房地产公司向栾兴涛提供资料的行为表明其公司知晓并同意被告财富超市的转租行为。二原告对该证据的真实性无异议，但以第三人蓝光房地产公司的委托诉讼代理人在另案庭审中当庭与冉芳电话联系，冉芳表示不知情，故认为第三人蓝光房地产公司不知道被告财富超市的转租行为。第三人蓝光房地产公司辩称上述材料不能证明系第三人蓝光房地产公司提供。第三人药上堂药房对上述证据的真实性予以认可。因上述证据加盖有重庆市工商行政管理局长寿区分局公章，且第三人药上堂药房对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
庭审中，原告廖峻镭提交了载明有“蓝光BRC”的工联单，拟证明第三人蓝光房地产公司内部高层并不同意被告财富超市对案涉房屋的转租行�。被告及第三人对该证据的真实性均不予认可。因该《工联单》未加盖第三人蓝光房地产公司的公章，且第三人蓝光房地产公司亦不予认可，故对该《工联单》的真实性本院不予采信。
本院认为，第三人蓝光房地产公司与被告财富超市签订的《商品房租赁合同》及《商品房租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期内，二原告购买了案涉房屋，取得房屋所有权，原所有权人即第三人蓝光房地产公司与被告财富超市签订的《商品房租赁合同》及《商品房租赁合同补充协议》对新所有权人即本案二原告仍然有效，故二原告是《商品房租赁合同》及《商品房租赁合同补充协�》的当事人，系本案适格的主体。
关于被告财富超市的转租行为的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。被告财富超市于2016年5月10日将案涉房屋交付给栾兴涛，随后栾兴涛开始装修，并向工商局申请营业执照，在向工商局提供资料时，第三人蓝光房地产公司提供了《商品房预售许可证（正本）》和《竣工验收备案登记证》复印件，且2016年12月，二原告欲购买案涉房屋时，第三人蓝光房地产公司的销售人员曾带二原告到现场查看。依一般常理，第三人蓝光房地产公司在与二原告签订《商品房买卖合同》之前，同时应该还有其他意向购�人曾到现场查看过案涉房屋，第三人蓝光房地产公司理应知晓案涉房屋并非被告财富超市使用，但未提出异议。以上事实，能够证明第三人蓝光房地产知晓并同意被告财富超市的转租行为，且第三人蓝光房地产公司当庭明确表示认可2017年5月31日之前的转租行为，故被告财富超市经营者张利民与第三人药上堂药房负责人栾兴涛之间签订的《门面租赁合同》合法有效。
关于《商品房租赁合同》应否解除的问题。被告财富超市对案涉房屋的转租行为取得了第三人蓝光房地产公司的认可，未违反《商品房租赁合同》的约定，不构成违约。关于租金的支付问题，因被告财富超市向第三人蓝光房地产公司共计承租了9个商铺，二原告向本院起诉（2017年10月11日）前，被告财富超市已经支付了2017年10-12月期间的租金，其并不清楚二原告所有的商铺的面积，应支付的款项、方式等，故其向第三人蓝光房地产公司支付租金并无不妥。在诉讼过程中，被告财富超市还向二原告支付了2018年1-3月的租金。被告财富超市按照合同约定，履行了支付租金的义务，未违反租赁合同约定，不构成违约。故二原告不享有法定或约定的合同解除权，对二原告要求被告财富超市支付违约金、解除与被告财富超市之间的《商品房租赁合同》、第三人药上堂药房搬离房屋并恢复房屋原状的诉讼请求本院不予支持。
关于租金的支付问题。被告财富超市已结清2018年3月之前的租金，不再负有支付租金的义务。二原告请求的2016年12月25日至2017年10月24日期间的租金，其应按照与第三人蓝光房地产公司之间的约定向第三人蓝光房地产公司主张，其要求被告财富超市支付该期间的租金无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合�法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告廖峻镭、但灵的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告廖峻镭、但灵负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 李小平
二〇一八年一月二十二日
法官助理 董 静
书 记 员 王国鹏