上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初15378号
原告龚爱娇(反诉被告)。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人姚志云、上海市杰豪律师事务所律师。
被告胡蓓蓓(反诉原告),女,1982年10月17日出生,汉族,住上海市黄浦区新昌路***弄***号***室。
委托代理人李宁，上海汉世律师事务所律师。
委托代理人裴晓敏，上海汉世律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行，住所地浙江省苍南县龙港镇龙港大道康鑫大厦105、106、201号
负责人叶肖艺。
第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人邵非。
委托代理人吴静佳。
原告龚爱娇与被告胡蓓蓓、第三人德佑房地产经纪有限公司、第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行及反诉原告胡蓓蓓与反诉被告龚爱娇、第三人德佑房地产经纪有限公司、第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭合并进行了审理。原告龚爱娇(反诉被告)的委托代理人姚志云,被告胡蓓蓓(反诉原告)的委托代理人李宁、裴晓敏，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人吴静佳到庭参加诉讼。第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龚爱娇诉称，2015年9月21日，原、被告在中介机构的居间介绍下就被告购买原告所有的上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定房价款为人民币(以下币种均为人民币)529万元。2015年9月28日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，房价款做低至449万元，同日双方又签订了协议书，协议书中明确，系争房屋合计房价款529万元为原告的净到手价，其中包含装修补偿款80万元，交易过程中所有应缴税款、交易手续费等相关费用由被告承担；若买卖合同约定的合同价449万元未能通过审核，多出税费由被告承担。合同订立后，被告向原告共计支付房款160万元。合同履行过程中，因双方约定的合同价未能通过审核，应按非普通住宅征税，被告提出多余税费应由原告承担遭原告反对，双方产生争议，期间被告多次无理要求原告返还房款且拒不配合办理系争房屋的产权过户手续。原告认为被告恶意做低房价规避国家税收已属违法在先，嗣后逃税不成又无理要求原告承担多余税费违约在后，更在双方发生争议后反悔不愿购买系争房屋，合同应予解除。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原被告签订的《上海市房地产买卖合同》；二、本案诉讼费由被告负担。
被告胡蓓蓓辩称，原告违约在先，其没有合同解除权，故被告不同意原告所有诉讼请求。
第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行未到庭答辩。
第三人德佑房地产经纪有限公司述称，由法院依法判决。
反诉原告胡蓓蓓诉称，2015年9月28日，反诉原告与反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》及协议书，约定反诉被告将系争房屋以529万元的价格出售给反诉原告，反诉原告应于本合同签订后贰日内支付反诉被告首期房价款160万元，反诉被告应于本合同签订后伍个工作日内办理系争房屋已存在的最高额抵押登记注销手续，并在抵押登记注销后柒日内原被告双方共同到房地产交易中心申请产权过户登记，但不能迟于2015年11月30日。反诉原告依约履行了义务，支付首期房价款160万元，而反诉被告在收到上述款项后并未按约申请办理最高额抵押注销登记，反诉原告多次催告要求反诉被告配合办理产权过户手续，但反诉被告至今仍不配合，严重影响反诉原告权利的实现，故反诉原告现向法院提起反诉请求，请求法院依法判令：一、反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，反诉被告配合反诉原告办理产权过户手续；二、反诉被告还清贷款，第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行立即清除上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押登记；三、反诉原告付清剩余房款后，反诉被告将系争房屋交付反诉原告；四、反诉被告向反诉原告支付逾期办理过户登记手续的违约金(自2015年12月1日起至过户完毕之日止，按总房价529万元的日万分之五计算)；五、本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告龚爱娇辩称，反诉原告与反诉被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》已没有继续履行的基础，该合同的处理结果可以被认定为无效，或基于双方的合意解除，双方发生争议不管何种情况，反诉被告都不应承担违约金，即使承担违约金，也应按照网签合同的449万元的总房价款的标准来计算，并认为违约金过高。故反诉被告不同意反诉原告所有诉讼请求。
经审理查明，关于本诉，原告龚爱娇为系争房屋权利人。2015年9月21日，原告龚爱娇作为出售方(甲方)，被告胡蓓蓓作为买受方(乙方)在第三人德佑房地产经纪有限公司的居间介绍下就系争房屋出售事宜签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋总房价款为529万元。2015年9月28日，原告龚爱娇作为卖售人(甲方)，被告胡蓓蓓作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。合同第一条约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：(二)房地产座落：远景路XXX弄XXX号；(三)房屋建筑面积：123.74平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币XXXXXXX元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2015年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同附件三付款协议：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计人民币XXXXXXX元。1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币100000元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后贰日内直接支付甲方部分首期房价款计人民币XXXXXXX元整。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由甲方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。二、第二期房价款：乙方应支付甲方第二期房价款计人民币XXXXXXX元。乙方通过如下方式支付：申请贷款……三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后柒日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计人民币20000元整。同日，原、被告又签订协议书一份，约定：甲方龚爱娇与乙方胡蓓蓓就买卖甲方名下座落于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下称“该房地产”)，现甲乙双方协商一致就该房地产相关事项作出如下约定：1、在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(下称“买卖合同”)中，约定的房价款为人民币XXXXXXX元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计人民币800000元，该笔款项中的部分装修补偿款计人民币200000元，乙方应于签订买卖合同后贰日内直接支付给甲方；剩余部分装修补偿款计人民币600000元乙方应于甲乙双方共同向房地产所在区交易中心办理过户手续当日内直接支付给甲方。3、甲方【配合】承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房。甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。本协议第1条和第2条所述价格合计为人民币XXXXXXX元为甲方出售该房地产净到手价格。若甲方配合承诺未经审核通过的，导致多缴纳的个税由甲乙双方共同承担。4、若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价XXXXXXX元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。7、其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。
2015年9月26日，被告向原告支付定金10万元。同年9月29日，被告向原告支付房款150万元，尚有369万元未支付。后双方发生争议致买卖不成。原告认为本案系争房屋约定的合同价因未能通过审核，被告不愿承担多出的税费以致买卖不成。被告认为买卖不成系原告未能按约清偿系争房屋的抵押贷款，撤销抵押，且其拒不配合办理产权过户手续，被告自始至终都未要求过解除合同，且系争房屋系原告于2012年取得，不符合满五唯一的政策，因此产生的个人所得税应当按双方所签协议书约定负担。
在本案审理过程中，第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行向本院出具情况说明，该情况说明内容如下：“2014年6月18日，温州成瑞印务有限公司与我行签署温交银2014年320小企业贷字8045号《小企业流动资金借款合同》，向我行贷款720万元；并由龚爱娇与我行签署温交银2012年320最抵字8119号《最高额抵押合同(适用于非额度合同)》，将其位于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室的个人房产为上述贷款提供抵押担保。截止2016年2月22日，上述720万元的贷款本息已全部结清，温州成瑞印务有限公司在我行的贷款余额为零，上述抵押物抵押注销手续已出具。”庭审中，原告认可其于2016年2月22日还清贷款及银行向其出具了系争房屋的抵押物注销手续，原告认为至今未去办理抵押物注销手续的原因是系争房屋先后被相关法院查封，房屋抵押无法取消。
另查明，本案系争房屋于2016年3月3日被浙江省苍南县人民法院依法查封，并于同年7月22日被依法解封。
反诉查明事实同本诉。
2017年2月13日，原告以代管款形式向本院缴纳289万元，同时表示本案诉讼保全过程中缴纳的担保金80万元可冲抵后期房款。
本院认为，关于本诉，原被告之间于2015年9月28日就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。当事人行使解除权，应符合约定或法定的解除条件。根据双方合同约定，原告应当在收到被告支付的第一笔房价款后，将该款项专款用于偿还抵押权人的借款余额，并且应当在合同签署后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成系争房屋房地产抵押登记的注销手续，但根据庭审查明的事实，被告在支付首笔房价款后一直要求原告履约，第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行向本院出具的情况说明亦证实原告于2016年2月22日才将系争房屋的抵押贷款还清，原告还款已违反合同约定的还款期限，导致交易未在双方约定期限内完成。原告要求解除原被告之间签订的房屋买卖合同既无合同依据又无法律依据，故对原告该项诉请本院难以支持。关于反诉，本院认为，合同签订后双方均应按约履行，故对反诉原告要求反诉被告继续履行房地产买卖合同、清偿抵押贷款，第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行办理抵押注销手续、反诉被告配合反诉原告办理系争房屋的产权过户手续及将上述房屋交付反诉原告之诉请本院均予以支持。考虑到反诉被告已将系争房屋的贷款还清，故对反诉原告要求反诉被告还清银行贷款之诉请本院不再判明。同时反诉原告亦应向反诉被告支付剩余购房款。关于反诉被告是否应承担违约责任，本诉部分已作阐述，不再赘述，本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金之诉请予以支持，针对反诉被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征及买卖双方通过交易取得的合同利益情况分析，系争合同中约定的反诉被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求反诉被告以合同约定的计算方法向反诉原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故反诉被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉原告胡蓓蓓与反诉被告龚爱娇2015年9月28日就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及协议书继续履行；
二、第三人交通银行股份有限公司温州苍南支行应于本判决生效之日起十日内办理撤销上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记手续；
三、反诉被告龚爱娇应于本判决生效之日起二十日内配合反诉原告胡蓓蓓办理上述房屋的产权过户手续及交接手续；同时反诉原告胡蓓蓓向反诉被告龚爱娇支付剩余房款人民币XXXXXXX元；
四、反诉被告龚爱娇应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡蓓蓓违约金(以人民币529万元为基数，以日万分之一点五计算，自2015年12月1日起至实际过户之日止)；
五、对原告龚爱娇的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案反诉保全费人民币5000元，由反诉被告负担。
本案本诉受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元，由原告负担。
本案反诉受理费人民币5206元，减半收取，计人民币2603元，由反诉被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋国红
二〇一七年二月二十二日
书记员 徐 灵
附：相关法律条文
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措
施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。