文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终1517号上诉人（原审原告）：操明灿，男，1972年11月24日出生，汉族，住湖北省安陆市。被上诉人（原审被告）：艾燕，女，1983年2月10日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：魏新星，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认和反驳诉讼请求，代签法律文书。上诉人操明灿因与被上诉人艾燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案受理后，依法组成合议庭于2017年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人操明灿、被上诉人艾燕的委托诉讼代理人魏新星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人操明灿上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判为：①判令艾燕退还购房款6.8万元并赔偿操明灿从2016年5月24日至2017年10月1日的利息损失2266元（按平均万分之2.5利率计算）；②依法判令艾燕承担因违反合同造成操明灿过户《房屋产权证》缴纳的契税918.91元、增值税2356元；③由被上诉人、第三人安陆市半边天中介服务有限公司退还中介费1000元；④依法判令艾燕承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、艾燕转让306室产权（权证号：转让前A039707，转让后A0052115）违法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。同时该法第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。艾燕在2016年5月24日出售306室时，只向操明灿出示和提供了《房屋产权证》。到现在《房屋产权证》过户一年多，《土地使用权证》仍然没有提供给操明灿。因此，艾燕转让306室房屋属违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《房屋买卖合同》属无效和违法的合同。二、一审判决认定事实错误，分配举证责任不公平。（1）一审判决虽然认定了操明灿所住隔壁305室存在××吵闹扰民的事实，但是却不认定艾燕知晓305室存在××扰民的事实，认定事实不清。（2）305室××人吵闹扰民在本宿舍楼和周围社区是众所周知的事实。（3）根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出艾燕明知305室××人吵闹扰民，一审判决要求操明灿举证证明艾燕知道305室××人扰民的事实不当，应当由艾燕举证证明她不知道或没有条件知道305室××人扰民的事实，并承担举证不能的后果。三、一审法院适用法律错误，从而作出错误的判决。（1）一审法院在一审判决书第三页倒数第二行到倒数一行写到“艾燕的行为不构成欺诈”是适用法律错误。（2）一审法院在一审判决第三页倒数第六行到倒数第三行认定“其次，艾燕在卖房时是否应当披露隔壁邻居的情况无合同约定亦无法律规定”是法律适用错误。（3）房屋隔壁邻居长期××扰民属于噪声污染的一部分，严重影响房屋使用功能，是影响操明灿是否购买房屋的重要事项，一审法院却予以忽略。四、一审审判程序不合法。（1）遗漏第三人安陆市半边天中介服务有限公司操明灿诉请撤销的房屋买卖合同由甲方（艾燕）、乙方（操明灿）、丙方（安陆市半边天中介服务有限公司）三方签署。在一审起诉状中操明灿已经列安陆市半边天中介服务有限公司为第三人，而一审法院没有通知安陆市半边天中介服务有限公司到庭，在一审判决书中也没有说明不通知的理由。（2）一审判决以操明灿没有提供证据证明艾燕知晓305室××扰民为由，判定操明灿败诉，但是一审法院没有要求操明灿提供相关证据。五、一审判决书第3页第18行叙述：“其次，被告在买房时是否应当披露隔壁邻居的情况无合同约定亦无法律规定”。根据建筑专业相关规范和规定，室外环境和室内环境的声环境合格，房屋建筑工程质量才能合格，本案中的306的室外和室内的声环境不合格，而一审法院无视和不予采用这些专业规定，所以认为被上诉人没有义务告知上诉人的说法，也是完全错误的，毫无专业依据。六、一审所谓305室××扰民发生在305室，不是发生在306室室内，与306室买卖无关的说法，是完全错误的，没有任何法律法规依据。七、一审判决书中第3页第20行，“最后，涉案房屋系老式‘筒子楼’，一层有多家住户，与一般小区环境存在很大的区别，原告选择这样的房子购买，对其环境应当有基本的判断和承受能力，因此，被告的行为不构成欺诈。”是适用法律错误，逻辑混乱。八、关于诉讼时效期。操明灿本人没有在这里住，是操明灿二哥操明焱在这里住，操明灿是在去年12月份的时候，才听操明焱说隔壁邻居有××，操明灿知道这个情况后想退房，但是没有确切的证据证明辛青松有××，有了一审律师对4位邻居董道新、胡申银、蒋室、朱润明的调查笔录和一审律师在安陆市中心医院医务科调取的××患者名单等证据，才可以证实辛青松确实患有××。因此，诉讼时效期应该从操明灿取得前述证据时起算，即2017年8月21日。因此，起诉的时效期没有超过，符合法律规定。综上所述，请二审法院支持操明灿的上诉请求。艾燕二审辩称，一、一审判决事实清楚，适用法律正确依法应当维持。1.本案房屋买卖合同不存在欺诈。所谓欺诈，是欺诈人须有陈述虚假事实，导致合同相对方陷入错误认识，欺诈人积极希望或者放任这种结果发生，且虚假陈述与合同项下标的内容相关，存在牵连关系，才能认定行为构成欺诈。本案中，艾燕在出卖房屋时未就房屋本身的结构、质量及现状向操明灿作出虚假陈述，而且，操明灿诉称的邻居不当行为致使其生活不能安宁，该不当行为与房屋自身属性不具任何法律意义上的牵连关系，操明灿据而归结到艾燕来担责，不合理，也没有法律依据予以支持，故一审判决是正确的。因为没有欺骗行为存在，一审判决适用法律并无不当。2.操明灿称艾燕在买房子时有义务告知隔壁住有××人，艾燕应当告诉操明灿，没有告诉就是欺诈。操明灿与2013年通过中介购买诉争的房产，2014年下半年入住，在操明灿居住期间，隔壁住祖孙三代三人，老爷爷是退休教师，只是偶尔发生争吵，但并不严重，并没有影响到正常居住，艾燕确实不知道隔壁家庭是否有××人，是否存在艾燕在出售房屋后出现操明灿陈述的情况发生艾燕不得而知。法律没有规定隔壁住××人在出售房屋是应当如实告知买房人隔壁有××，不告知就构成欺诈。操明灿上诉赘述隔壁的××人在本案中无实质的法律意义。3.关于操明灿诉称的举证责任分配问题，本案是房屋买卖合同纠纷，理应由操明灿承担其诉称的案件事实，在本案中不存在举证倒置的情形。二、关于操明灿称一审遗漏第三人安陆市半边天中介服务有限公司的陈述，依法不能成立。首先，未通知第三人，根据本案的事实，确实没有必要，且《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十二条规定：“原告在起诉状中直接列写第三人的，视为其申请人民法院追加该第三人参加诉讼。是否通知第三人参加诉讼，由人民法院审查确定。”其次，在一审庭审过程中操明灿并没有对法院未通知第三人到庭提出异议，一审程序并没有错误。三、二审上诉期间，上诉人变更了部分诉讼请求，就变更部分，艾燕不予答辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第184条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。四、上诉人诉称的情况应当属于另一个法律关系，可通过侵权诉讼排除神经病人的干扰解决，缠诉本案不会得到法律支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法维持一审判决。操明灿向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销操明灿、艾燕签订的房屋买卖合同；2.判令艾燕退还购房款6.8万元并赔偿操明灿损失；3.本案诉讼费由艾燕承担。一审法院认定事实：2016年5月，操明灿通过安陆市半边天中介服务有限公司意向购买艾燕所有的位于安陆市护国安棉宿舍北楼306室房屋。2016年5月24日，操明灿与艾燕签订房屋买卖合同，合同约定：一、房屋的基本情况（房屋坐落于安陆市护国安棉宿舍楼，建筑面积39平米，总层数6层，楼层为第3层，房屋所有权证号A039707)；二、成交价格及关于过户（房屋成交价为68000元，房屋产权过户费用由操明灿承担）；三、付款方式（操明灿预付定金10000元，在双方办理过户手续后操明灿付清全部房款）；四、权利义务（1.卖方应当如实陈述房屋产权的实际情况，保证未因该房屋的权属与他人产生过或将要产生任何纠纷或债务；2.卖方应当及时提供房产过户所需的一切真实有效的证件；3.卖方须结清房屋交付前一切费用，保证房屋在交付时与合同签订时的状况一致，墙体及内装修不被人为损坏；4.买方应当按照本合同的约定按时、足额支付购房款，每延期一天须另付100元……）……当日操明灿向艾燕支付购房款68000元，双方履行了房屋过户手续，之后操明灿哥哥操明焱即入住306室。另查明，上述房屋隔壁305室居住父子二人，在操明灿居住期间经常在家争吵，其中父亲辛青松曾因患精神分裂症在安陆市中医院治疗77天。一审法院认为，操明灿、艾燕双方签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。艾燕交付了符合约定的房屋，操明灿支付了约定的房款，并办理了房屋产权过户手续，该合同已履行完毕。操明灿认为系艾燕的欺诈行为才撮合双方签订房屋买卖合同，该合同系可撤销的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。结合本案情况及双方陈述，判断涉案房屋买卖合同能否撤销的关键在于艾燕是否存在欺诈行为。首先，艾燕在出售诉争房屋前是否知晓该房屋隔壁有××扰民，操明灿未提供相关证据证明；其次，艾燕在卖房时是否应当披露隔壁邻居的情况无合同约定亦无法律规定；最后，案涉房屋系老式“筒子楼”，一层有多家住户，与一般小区的环境存在着很大的区别，操明灿选择这样的房屋购买，对其环境应当有基本的判断和承受能力，因此，艾燕的行为不构成欺诈。操明灿据此要求撤销双方签订的房屋买卖合同，于法无据，一审法院未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：驳回操明灿的诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取750元，由操明灿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人证据交换及质证。操明灿提交证据如下：证据一、购房各种税费收据和发票。拟证明：操明灿履行了相关购房义务。证据二、2016年5月26日，双方签订的房屋买卖协议。第四条“一方一次性付清全部购房款，甲方同时须配合办理房产过户手续并交付房屋”。拟证明：这里的房产，按照法律规定指房产证和土地证。证据三、安陆市住房保障和房屋管理局信息中心查询2013年3月4日艾燕与杨国平签订的306室《售房协议》，里面第四项“该房屋过户前的一切纠纷由甲方（杨国平）承担”。拟证明：艾燕购房时间是2013年3月4日；二是在本案中，艾燕承担无土地证和在出售该房屋时没有告诉操明灿305室××扰民的责任。证据四、安陆市住房保障和房屋管理局信息中心查询306室产权变更记录一份。拟证明：艾燕拥有306室房屋产权时间是2013年3月8日到2016年5月30日及使用和管理306室市场3年2月22天。证据五、安陆市半边天中介服务有限公司信息登记表一份。拟证明：艾燕母亲在安陆市半边天中介服务公司登记出售房屋，艾燕母亲是艾燕的代理人。证据六、安陆市半边天中介服务有限公司出具艾燕母亲收购房订金的证明一份。拟证明：艾燕母亲是艾燕的代理人。证据七、一审庭审录像。拟证明：艾燕没有尽到告知义务，隐瞒、欺诈的事实。证据八、社区居民调查笔录。拟证明：辛青松父子长期经常性地吵闹扰民是众所周知的事实和艾燕母亲知道或者应当知道隔壁××扰民的事实。证据九、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》节选复印件。拟证明：众所周知的事实，操明灿无须提供相关证据。证据十、全国一级建造师职业资格考试用书（第四版）《建筑工程管理》教材节选复印件。拟证明：305室××扰民使用功能的质量特性不能满足306室居民的休息和生活的需要和期望，306室的建筑质量是不合格的。证据十一、《环境噪声污染防治法》节选复印件。拟证明：305室××扰民所发出的吵闹声，是环境噪声污染源，同时证明306室的居住环境被污染，306室的建筑质量是不合格的。证据十二、《住宅建筑规范》节选复印件。拟证明：合格的住宅声环境（噪声必须控制在规定的要求范围内）必须合格，否则就是不合格住宅，所以306室的建筑质量不合格。证据十三、《建设工程司法鉴定程序规范》节选复印件。拟证明：周边环境的声环境是影响建筑工程质量的因素之一，周边环境的声环境（包括噪声污染情况）不合格，那么建筑工程质量就不合格，所以306室的建筑质量不合格。证据十四、噪声对人体健康危害。拟证明：305室的吵闹声对306室居民的危害。被上诉人艾燕二审未向本院提交新证据。经庭审质证，艾燕对操明灿的证据质证如下：证据一不是新证据，对该证据的真实性无异议；证据二真实性无异议，证明目的有异议，由于特殊的历史原因案涉房屋的土地证没有分户，艾燕买的时候也没有土地证；证据三真实性无异议，对证明目的有异议，无关联性；证据四、证据五、证据六无异议；证据七按照法律规定处理；证据八操明灿在一审已经提交，质证意见和一审意见一致；证据九至证据十四都是法律法规等规范性文件，不符合证据的三性原则，不属于证据。本院对当事人无异议的证据即操明灿提交的证据四、五、六予以采信。对操明灿提交的证据一、二、三、七的真实性予以确认。证据八不属于新证据，本院不予审查。证据九至证据十四都是法律法规等规范性文件，不属于证据范畴，本院不予审查。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋的土地使用权总证未进行分户，306室未办理土地使用权证。本院认为，案涉操明灿与艾燕签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害第三人合法权益，应属合法有效。案涉的房屋虽然没有办理土地使用权证，但是该房屋有土地使用权总证，并办理了房屋所有权登记证书，该房屋作为买卖合同的标的物是合法的，上诉人操明灿以该房屋没有土地使用权证为由，认为买受标的不合法，主张房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1.案涉的房屋买卖合同是否可撤销，艾燕在签订合同时是否有欺诈的行为；2.一审是否遗漏当事人，程序是否合法。关于焦点问题一，本院认为，上诉人操明灿认为艾燕在销售案涉房屋时隐瞒了该房屋隔壁居住有××患者，有欺诈的行为，未提交有效证据证明。案涉房屋隔壁居住的父子经常发生争吵并不能证明艾燕在销售房屋时有隐瞒欺诈的行为。操明灿作为房屋的买受人有义务在购买房屋时，对房屋周围的环境进行了解、调查，其未尽到相关关注义务造成的后果应由其自行承担。另，邻居扰民应属于邻里之间的相邻权纠纷，并不当然构成房屋买卖合同的可撤销。综上，操明灿无有效证据证明艾燕在销售房屋时有隐瞒欺诈的行为，其要求撤销案涉房屋买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，案涉房屋买卖合同的当事人是操明灿和艾燕，安陆市半边天中介服务有限公司并不是房屋买卖合同的相对方，不应当被列为本案的当事人，一审未通知安陆市半边天中介服务有限公司参加诉讼并无不当。故一审并未遗漏当事人，程序合法。综上，上诉人操明灿的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。原审查明事实清楚，实体处理得当，依法应予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人操明灿负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 代绍娟二〇一七年十二月十九日书记员 陈 旭附：适用法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；