广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第335号
原告（反诉被告）佛山市顺德区盛而加投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人孙国敏，该公司总经理。
委托代理人袁国雄，广东法家律师事务所律师。
委托代理人李莹光，广东法家律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）黎嘉文，女，住广东省佛山市南海区。
委托代理人麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司（反诉被告，以下以本诉地位注称）诉被告（反诉原告，以下以本诉地位注称）黎嘉文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法由审判员萧永宜适用简易程序独任审判，后被告对原告提起反诉，本院合并审理，于2015年4月7日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人袁国雄，被告的委托代理人麦慧莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年8月6日原告向广东乐从钢铁世界有限公司签订《商铺租赁合同》［四层办公楼］及《物业管理服务合同》各一份，约定广东乐从钢铁世界有限公司将其位于佛山市顺德区乐从镇佛山一环以南乐从钢铁世界A9区钢铁世界大道＊号商铺出租给原告，该商铺总占地面积为635平方米，办公楼建筑面积为458平方米，堆重区占地面积为504平方米，租赁期限为9年。后原告将该商铺转租给被告，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定办公楼租金按28元／平方米／月计算，堆重区租金按堆重区占地面积45元／平方米／月计算，物业服务费按照办公楼建筑面积加堆重区占地面积为计费标准按照1.3元／平方米／月计算，同时被告向原告交纳租赁保证金500000元，被告应于每一个租赁年度前一次性向原告缴纳下一年度的租金，被告拖欠租金或物业服务费逾期超过30日，原告有权解除合同，不予退回租赁保证金，每逾期一日按照应交纳费用万分之五的标准支付违约金。但被告时至今日尚未交清2015年的租金、物业管理服务费及违约金，原告以各种方式多次向被告催讨均无果。据此，原告起诉请求法院判令：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付给原告租金71008元（租金按35504元／月从2015年1月1日起暂计至2015年2月28日，以后续计至法院判定确认双方解除合同之日止）；3.被告支付给原告物业服务费2501.2元（物业服务费按1250.6元／月从2014年1月1日起暂计至2014年3月31日）；4.原告不予退回给被告租赁保证金500000元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告与原告之间签订的租赁合同应于本案本诉的起诉状及材料送达被告之日2015年2月16日已解除，涉案租赁商铺的租金和物业服务费亦应当计算至此日。二、即便租金和物业服务费的截止计算时间应当按照被告实际清空涉案租赁商铺之日，则也应当计至2015年2月28日止。三、原告无权扣除500000元的租赁保证金，应当全额返还；即使法院支持扣除，亦应调低。（一）租赁合同第十条第6款的条款属于格式条款，其约定扣除500000元租赁保证金大大加重了被告的责任，属于无效条款。（二）退一步而言，即使该条款有效，原告亦不能全额扣除500000元租赁保证金，因为保证金数额远高于原告实际损失，按合同法司法解释（二）第二十九条的规定，应当调低。四、从其他角度和法律规定分析，500000元租赁保证金亦不应当全额扣除。（一）由于原告已经在2015年1月底使用“停电”的方式进行了止损，而该方式的确成功导致商铺无法使用和被告的被迫搬迁，因此，根据合同法第一百一十九条的规定，原告无权主张2015年1月后的租金和物业服务费。（二）租赁保证金系针对整个合同而言的，本案的合同期限并未全部履行完毕，被告仅欠原告2个月的租金，且被告并没有违反合同的其他义务，若全额扣除500000元保证金没有任何依据。
被告反诉称，2013年1月15日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为九年，被告向原告缴纳500000元的租赁保证金。因原告于2015年1月底对租赁商铺断电，被告已无法正常使用商铺，被告早在原告断电后的同年2月已将商铺清空。此后，被告多次通过电话、发函方式向原告告知双方在2015年2月28日终止《商铺租赁合同》，租金和物业服务费亦应同时终止计算，并表示应退还500000元租赁保证金。据此，被告提起反诉请求判令：1.确认被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2015年2月28日终止；2.确认《商铺租赁合同》约定的租金、物业服务费于2015年2月28日截止计算；3.原告立即向被告返还500000元的租赁保证金，并向被告赔偿逾期返还租赁保证金的利息损失（利息损失从2015年3月1日起，至原告实际返还之日止按同期银行贷款利率的标准计算），暂计至2015年3月25日为1805.56元；4.本案诉讼费由原告承担。
原告对反诉辩称，原告并没有对被告商铺进行停电，被告的反诉事实与理由不成立，请求依法驳回被告的反诉请求。
诉讼中，原告提供的证据及被告的质证意见如下：
1.原告的营业执照复印件和组织机构代码证复印件各一份、被告的身份证复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证，无异议。
2.《商铺租赁合同（四层办公楼）》一份、《管理维护合同（四层办公楼）》一份、《物业管理服务合同》一份、《物业管理服务合同补充协议》一份、证明复印件一份、场地交接确认书一份、《商铺租赁合同》一份、建设工程规划许可证一份、地址证明一份，证明原告向广东乐从钢铁世界有限公司租赁案涉的商铺，后转租给被告，被告至今尚欠2015年1月1日起的租金，被告的行为已构成违约。
被告质证，对《商铺租赁合同（四层办公楼）》、《管理维护合同（四层办公楼）》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、证明复印件的形式真实性确认，但是对于关联性和证明内容不予确认，该租赁合同的格式、内容与原、被告所签订的租赁合同一致，可知原、被告签订的《商铺租赁合同》是原告提供的格式版本，该合同的第十条第6项亦是格式条款，应是无效的。对《商铺租赁合同》、场地交接确认书的真实性和关联性予以确认，但对部分条款的合法性及证明内容不予确认。对建设工程规划许可证、地址证明不予确认。
3.律师函一份、复函一份、和解协议书二份，证明原、被告之前经过协商沟通，本案是因被告经营困难资金紧张未及时交付租金而产生纠纷，被告在起诉之后也同意原告全部没收租赁保证金500000元，双方解除合同互不追究，因后来被告出尔反尔而没有签订和解协议。
被告质证，对律师函和复函的真实性、合法性和关联性确认，但是从复函可以看到被告一直均不同意扣除500000元的保证金，对两份和解协议书不予确认，无法证明被告有对保证金不予退还的意思表示，即使双方是协商过，但毕竟没有达成一致的合意。
诉讼中，被告提供的证据及原告质证意见如下：
1.被告的身份证复印件一份、原告的企业信息网上打印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
原告质证，无异议。
2.视频光盘一份、手机截图打印件一份，证明原告在2015年1月底已对商铺进行断电，因合同无法继续履行，被告已在2015年2月将租赁商铺搬空。
原告质证，不予确认，被告所述断电是广东乐从钢铁世界有限公司并非原告，被告实际上是拖欠该公司的电费，按规定只要按时交纳电费可以马上复电。还有视频内容并不能证明被告已在2015年2月将租赁商铺搬空，也不能证明断电时间在2015年1月底。
3.告知函一份、特快邮寄单一份、邮件查询记录打印件一份、律师函一份，证明被告提前告知原告，《商铺租赁合同》已于2015年2月28日终止，租赁商铺的租金、物业服务费计算应当截止于2015年2月28日，原告应当立即退还租赁保证金。
原告质证，原告之前没有见过告知函，不知道投递是谁签收的，而且根据被告提供的材料实际上邮寄日期是2015年3月30日，其认为双方终止租赁合同的日期是2015年2月28日是被告的单方意思表示，双方终止租赁合同日期应按双方办理正式解除商铺租赁手续之日，但双方一直未办理。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采纳。证据2，被告对其中的《商铺租赁合同（四层办公楼）》、《管理维护合同（四层办公楼）》、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》、证明、场地交接确认书、《商铺租赁合同》的真实性均无异议，上述证据能反映案件事实，本院予以采纳；而建设工程规划许可证和地址证明有广东乐从钢铁世界有限公司的盖章确认，应可予以采纳。证据3，被告对其中的律师函和复函均无异议，本院予以采纳；而两份和解协议书最终没有当事人的签字确认，不予采纳。
2.被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采纳。证据2，基本能反映当时的实际情况，本院确认其真实性。证据3，能形成证据链，且反映已经有签收，如原告否认，应提交该邮寄的实际材料是什么，但原告没有提供，故本院对本组证据采纳其真实性。
本院经审理查明，原告向广东乐从钢铁世界有限公司承租商铺后再转租给被告，2013年1月15日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市顺德区乐从镇佛山一环以南乐从钢铁世界现货区＊号商铺（现地址为乐从钢铁世界A9区钢铁世界大道＊号）出租给被告，该商铺总占地面积为635平方米，办公楼建筑面积为458平方米，堆重区占地面积为504平方米；租赁期限为9年，租金首年第一个月免租金，办公楼租金按照办公楼建筑面积28元／平方米／月计算，堆重区租金按照堆重区占地面积45元／平方米／月计算，从第四个租赁年度起，每一年的租金在上一年的基础上增加10%；被告应于每一个租赁年度前按照相应标准一次性向原告缴纳下一年度的租金；物业服务费按照办公楼建筑面积加堆重区占地面积以1.3元／平方米／月计算，并从第四年起每年按照10%的标准递增；被告应向原告缴纳租赁保证金500000元；被告未经原告书面同意不得对所租赁商铺进行分租或转租；被告未经原告书面同意分租或转租的，拖欠租金或物业服务费、管理维护费逾期超过三十日的，原告有权解除合同；《商铺租赁合同》其中第十条第6点约定：“因乙方违反本合同约定，或违反物业管理服务合同、管理维护合同约定导致相应合同被解除的，甲方有权不予退还租赁保证金。”
合同签订后被告向原告缴纳了租赁保证金500000元。事实上，被告承租后又再转租给佛山市顺德区乐从镇迎达贸易有限公司。因在2014年底被告仍未向原告缴纳2015年度的租金，原告于2015年1月6日向被告发出律师函，要求被告在收到律师函3日内将半年的租金等费用交付给原告，被告于2015年1月9日向原告复函，说明原告的律师函已在2015年1月8日收悉，提出尽量在2015年2月4日前筹措资金支付上述费用，还对原告部分内容提出了其他一些异议。但被告至今仍未有支付租金等费用，原告遂于2015年2月11日向本院提起诉讼，本院于2015年2月16日将起诉状等诉讼材料送达给被告。
另查明，被告也向本院起诉了其下手承租人佛山市顺德区乐从镇迎达贸易有限公司，主张解除租赁合同、支付租金、没收租赁保证金500000元等（其中租金标准以办公楼建筑面积31元／平方米，堆重区租金按50元／平方米计算），本院立案为（2015）佛顺法乐民初字第527号，该案正在审理中。
再查明，案涉商铺的建设工程已于2012年8月17日取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案的《商铺租赁合同》是原、被告自愿签订，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告主张《商铺租赁合同》第十条第6点属于格式条款，大大加重了被告的责任，属于无效条款。经审查，该条约定并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，没有同时免除原告的责任和排除被告的主要权利，应属有效。由于被告没有支付自2015年1月1日起的租金，已构成违约，原告因此起诉请求解除租赁合同，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持。对于合同解除时间，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，应自通知到达对方时解除。本案原告起诉视为通知解除，本院于2015年2月16日将起诉状送达给被告，视为通知到达，故本案的《商铺租赁合同》应自2015年2月16日起解除。被告认为原告存在对商铺断电的行为，使合同无法继续履行，但即使有此情况也属于出租人的自力救济措施，并不会必然导致合同不能履行，如确造成损失，承租人也可据此另行主张赔偿。
关于租赁保证金500000元，由于是被告违约在先，故依照《商铺租赁合同》第十条第6点约定，原告请求不予退回合法有理，本院予以支持。而没收租赁保证金500000元是否属于违约金过高，因租赁合同只履行较短时间，还有很长时间没有履行（尚余7年多时间），即被告的违约时间较长，被告违约后可能致使原告再行出租的租金降低或长期空置等，被告难于再转租来解决本案纠纷也印证此情况（事实上被告也是用于转租盈利），此将会造成原告预期收益也即损失巨大，仅考量如果原告失去两年的租金收益，其已损失852096元（按本案合同租金标准35504元／月×24个月），另外还会引起其他的损失等等，因此，本案不应认定属于违约金过高，被告主张应予调低，本院不予支持。
原告还有诉讼请求被告支付租金，虽然本案的《商铺租赁合同》是认定于2015年2月16日起解除，被告也称已在2015年2月搬离，但被告至今未向原告正式办理商铺交还手续，即仍属于被告占用控制商铺，故在租赁合同解除后仍需按原标准计付租金，原告请求计算至2015年2月28日租金为71008元（35504元／月×2个月），本院予以支持。另外，物业服务费，原告是请求自2014年1月1日起计至2014年3月31日止，但原告发出的律师函反映，原告是主张2015年开始的物业服务费，即之前该费用应已支付完毕，故原告再行请求2014年1月1日起计至2014年3月31日的物业服务费，本院不予支持。反过来，对于被告的反诉请求，基于上述的认定，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司与被告黎嘉文于2013年1月15日签订的《商铺租赁合同》于2015年2月16日起解除；
二、被告黎嘉文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司支付租金71008元；
三、原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司不予退回给被告黎嘉文租赁保证金500000元；
四、驳回原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告黎嘉文的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为4767.55元（原告佛山市顺德区盛而加投资有限公司已预交），由被告黎嘉文负担；反诉受理费减半收取为4409.03元（被告黎嘉文已预交），由被告黎嘉文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 萧永宜
二〇一五年五月四日
书记员 劳雪清