山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终5104号
上诉人（原审被告）：山东中铁诺德房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：何海强，总经理。
委托诉讼代理人：王友翠，山东鲁明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈磊，男，1984年1月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张运祯，章丘高扬法律服务所法律工作者。
上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁诺德公司）因与被上诉人陈磊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
中铁诺德公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二项，并予以改判；2.一、二审诉讼费由陈磊承担。事实和理由:一审法院支持陈磊实际损失的同时并没有扣除我方已经支付的违约金6592.4元，判决有误。1、《商品房买卖合同》中明确约定我方逾期交付房屋的违约责任，并且我方已按合同约定如期支付退还陈磊已付款及违约金。2、根据《合同法》114条第二款，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，《合同法解释二》第28条，当事人依照合同法114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。从以上规定可知，当事人事先约定的违约金数额如果比实际损失低，则违约金的性质为“补偿性违约金”，此种违约金相当于履行之替代，支付此种违约金之后，便不能要求违约损害赔偿了，二者不能并用。如果双方约定的违约金高于实际损失，则属于“惩罚性违约金”，违约金支付后，还可以请求实际履行和损害赔偿。但本案双方约定的违约金就是“补偿性违约金”。综上，一审法院适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。
陈磊答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈磊向一审法院起诉请求：1.判令中铁诺德公司赔偿经济损失59663.63元；2.诉讼费用由中铁诺德公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月16日，陈磊与中铁诺德公司签订《中国中铁·诺德名城认购协议书》。约定：陈磊认购中铁诺德公司在章丘市明水区世纪大道“中国中铁?诺德名城”2-3号楼3单元3层02号房（2-3#-3-302室），建筑面积92.6平方米；协议签订之日交纳定金1万元，双方正式签订《商品房买卖合同》后，定金转为购房款；物业单价7532元/平方米，总价697463元；付款方式，于2013年12月24日前付首付款30%等。
协议签订后，陈磊于当日通过转账的方式交纳定金1万元，并于2013年12月23日交购房首付款187463元。中铁诺德公司分别为其出具收据。
2014年5月5日，中铁诺德公司取得中国中铁?诺德名城的商品房预售许可证。同年5月12日，中铁诺德公司与陈磊签订合同《商品房买卖合同》，合同编号为2014051200023。合同约定：陈磊购买认购协议书确认的上述房产，建筑面积92.84平方米，商品房单价7100.03元/平方米，总金额659238元；采取银行按揭的方式付款，于2014年5月12日前支付首期房款199238元，余款46万元于2014年5月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第八条约定：出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，陈磊以转账的方式于合同当日交纳首付款差价1775元。以上合计，陈磊依据合同约定交纳购房首付款199238元（包括定金1万元）。2014年6月20日，陈磊在中国工商银行股份有限公司章丘支行办理涉案房产的按揭贷款，并将发放的贷款46万元转至中铁诺德公司账户。
2015年11月1日，因中铁诺德公司延期交房，陈磊提出退房申请。中铁诺德公司于2015年11月2日出具退款说明，注明：根据合同约定已达到退房条件的客户，自提出退房申请日期起至实际退房期间产生的银行贷款月供款由我公司代为偿还；我公司承诺根据合同约定已提出退房申请的客户应退金额于2016年1月31日前以转账的形式退至客户银行账户。同日，中铁诺德公司出具《中国中铁?诺德名城退房申请单》，注明：退房原因为延期交房；退款金额包括首付款199238元、已还银行按揭本金6777.30元、总房款1%违约金6592.40元，合计212607.70元。陈磊在申请单上签字捺印。
2016年1月29日，中铁诺德公司讲上述款项212607.70元以转账的方式退还至陈磊的银行账户内。截止陈磊提出退房申请，陈磊在偿还银行按揭贷款6777.30元的同时，偿还银行贷款利息共计40364.93元。
2013年12月23日，陈磊与济南臣信房地产经纪有限公司签订《结算确认书》。注明：本人通过济南臣信房地产经纪有限公司（以下简称中介机构）提供的中介服务，确认购买中国中铁诺德名城项目房屋，房号2-3#-3-302，并拟与发展商签订商品房销售合同。现确认使用订单编号为13122314184233471031的E金券，用以享受购房优惠。本人同意第三方支付平台将本人在该平台账户中的5000元预存款转入相应的中介机构账户，作为向该中介机构支付的中介服务费。
签订确认书当日，陈磊以转账的方式交付中介服务费5000元。
诉讼过程中，双方当事人争议的主要事实在于陈磊请求的合理性问题。陈磊要求赔偿银行贷款利息40364.93元，并支付占用其首付款199238元的同期银行贷款利息，赔偿中介团购费5000元。中铁诺德公司反驳主张：根据合同约定，公司已支付违约金，陈磊要求实际损失应当将之前收取的违约金予以退还；合同没有约定首付款的利息，不应支持；5000元是陈磊向案外人交纳的居间费，与公司无关。
一审法院认为，陈磊与中铁诺德公司之间的房屋买卖合同，因中铁诺德公司的延期交房，致使双方协议解除。中铁诺德公司依据合同约定，退还陈磊交纳的首付款及贷款本金，并支付陈磊合同违约金。事实清楚，证据充分，法院予以确认。针对双方当事人争议的主要事实，本案需要解决的焦点在于陈磊请求损失的合理性问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。涉案《商品房买卖合同》经双方协商解除后，中铁诺德公司在退款说明中承诺“自提出退房申请日期起至实际退房日期间产生的银行贷款月供款由公司代为偿还”，从而说明相应的按揭贷款合同也经协商变更或解除。因此，在此情况下，中铁诺德公司除应返还陈磊购房款外，尚应支付陈磊占用资金的利息损失。故，陈磊要求按同期银行贷款利率支付定金和首付款利息，理由正当，予以支持。其次，违约金是合同当事人在合同中预先约定的一方当事人不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。根据《解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。一方面，因此房屋买卖致使陈磊额外支付银行按揭贷款利息40364.93元，事实清楚。因中铁诺德公司的延期交房导致双方解除合同，合同目的不能实现，陈磊交纳的贷款利息系因履行合同造成的直接经济损失，中铁诺德公司依法应承担违约赔偿责任。另一方面，结合当地房地产市场的价格变动等因素，中铁诺德公司延期交房的违约行为也给陈磊造成相应的间接损失。从违约金本身的性质分析，其既具有赔偿性又具有惩罚性。涉案商品房买卖合同约定的违约金远低于因此造成陈磊的实际损失。故，陈磊要求赔偿银行贷款利息，证据充分，理由正当，予以支持。再次，经审查，陈磊交纳的居间团购费5000元系为享受团体优惠而向中介机构交纳的服务费，陈磊在购房中是否享受团体优惠，系另一法律关系，与本案不具有直接关联性。现陈磊要求中铁诺德公司赔偿该团购费，于法无据，不予支持。
综上所述，中铁诺德公司在履行商品房买卖合同中，延期交房构成违约，依法应承担违约赔偿责任，赔偿陈磊因履行合同造成的经济损失。涉案合同约定的违约金过低，现陈磊要求中铁诺德公司赔偿其相应的利息损失，理由正当，予以支持。中铁诺德公司主张从中扣除已经支付的违约金，理由不当，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、山东中铁诺德房地产开发有限公司赔付陈磊利息损失40364.93元；二、山东中铁诺德房地产开发有限公司按照中国人民银行同期同类贷款赔偿陈磊购房首付款的利息损失（自2013年12月16日至2013年12月23日，以1万元为基数计算；自2013年12月24日至2014年5月5日，以197463元为基数计算；自2014年5月6日至2016年1月29日，以199238元为基数计算）。上述款项，于判决书生效之日起10日内履行；三、驳回陈磊过高部分的诉讼请求。案件受理费1292元，由中铁诺德公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为中铁诺德公司应否对陈磊支付的首付款利息损失承担责任。本案，关于一审判决中铁诺德公司赔付陈磊利息损失40364.93元，该款项系陈磊因办理按揭贷款而实际支付的银行利息，属陈磊实际支付而应由中铁诺德公司退还的款项，故中铁诺德公司主张不应支付，理由不能成立，本院不予支持。
关于陈磊支付的购房首付款利息损失问题，双方签订的《商品房买卖合同》合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该约定系陈磊作为房屋买售人解除合同后，出卖人中铁诺德公司应承担的法律责任。根据《国华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故此，陈磊主张按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其损失，并无不当。但中铁诺德公司已按约定如期支付陈磊违约金6592.4元作为补偿，故该款项应自陈磊主张的损失中予以扣除，一审判决中铁诺德公司赔偿陈磊损失的同时并没有扣除已支付陈磊的违约金6592.4元欠当，本院予以纠正。
综上所述，中铁诺德公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初3581号民事判决；
二、山东中铁诺德房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付陈磊贷款利息损失40364.93元；
三、山东中铁诺德房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付陈磊首付款利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算：以1万元为基数自2013年12月16日计算至2013年12月23日、以197463元为基数自2013年12月24日计算至2014年5月5日、以199238元为基数自2014年5月6日计算至2016年1月29日，扣除已支付的违约金6592.4元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1292元，由山东中铁诺德房地产开发有限公司负担1150元，陈磊负担142元；二审案件受理费1292元，由山东中铁诺德房地产开发有限公司负担1150元，陈磊负担142元。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年八月十七日
书记员 刘 琳