天津市宁河县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第1698号
原告天津市百荣世茂购物广场有限公司，住所地宁河县芦台镇商业道60号。
法定代表人连新钿，经理。
委托代理人李向国，天津子平律师事务所律师。
委托代理人李胜喜，天津市百荣世茂购物广场有限公司职员。
被告岳广菊。
原告天津市百荣世茂购物广场有限公司与被告岳广菊租赁合同纠纷一案，本院2014年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市百荣世茂购物广场有限公司委托代理人李向国、李胜喜及被告岳广菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月28日，原、被告签订《租赁合同》，合同对租赁范围、经营项目、租赁年限、租赁费、物业费及保证金的收款方式等进行了约定，被告在店铺经营九木纹牌男装。2015年3月，被告由男装销售改为童装，原告发现后多次要求被告按合同约定经营男装，被告未能改正。原告起诉要求：1、要求解除原、被告于2014年5月签订的《租赁合同》；2、要求被告将所经营的二楼男装区B60号店铺返还给原告；3、要求判令原告交纳的房屋租赁费、物业费及保证金不予返还；4、本案诉讼费由被告担负。
原告为支持其主张，向本院提交2014年5月28日原、被告签订的租赁合同一份及被告经营店面的规划图标一份。
该组证据证实原、被告的合同关系，被告合同约定为经营男装，现经营的童装违反合同约定，扰乱了天津市百荣世茂购物广场有限公司的统一规划。
被告岳广菊辩称，原、被告间的租赁关系存在，被告改经营童装是原告二楼店面经理赵芳同意的，现在原告要求解除租赁合同被告同意，原告不返还剩余的租赁费及保证金，被告承担违约责任明显高于原告的实际损失，不同意原告的第三项诉讼请求。
被告为支持其抗辩，向本院提交证据如下：
被告与原告二楼商铺经理赵芳的通话录音一份；
2、天津市百荣世茂购物广场有限公司童装经营商户黄芳芳、董继茹出具的的被告经营童装的同意书两份。
上述证据证实被告改变经营范围是原告二楼店面经理赵芳同意的，现二楼经营童装的两个经营者也同意被告经营童装。
经庭审质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据1，原告的质证意见是，该电话录音的通话人，也就是证人未到庭，证据的真实性无法确定，该电话录音原告不予认可。因被告的证人未到庭，且无其他证据佐证原告同意其改变经营范围，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。”的规定，对被告提交的录音证据本院不予采信。对被告提交的证据2，原告认为两户经营者不能代表大多数童装经营者的意见，对该两份同意书原告不予认可，因该证据只证明少部分商户同意被告经营童装，未征得原告的同意被告经营童装，故对该证据本院不予采信。
经审理查明，2014年5月28日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：“甲方天津市百荣世茂购物广场有限公司，乙方岳广菊，一、租赁范围及经营项目、双方责任。1、甲方同意提供天津市百荣世茂购物广场二楼男装区B60号面积28.80平方米的经营商铺及相关设施租赁给乙方，作为零售项目的经营场所。2、经营项目男装。3、本合同签订时乙方需提供经营品牌下列文件的副本复印件作为本合同的复印件。4、合同期内，在不改变经营项目的前提下，乙方经甲方同意可以转租，甲乙方及第三方办理补充转租合同。否则无论整体或局部都不能以任何形式将场地使用权转租给第三方。包括作为担保抵押、营业转让以及兼并的情况在内。一旦发现，甲方有权解除合同。5、乙方不能将甲方提供的物件转借他人以及与此相当的行为。更不能出现有损甲方利益的行为。6、在乙方经营过程中所发生的任何差错、债权债务、经济纠纷等均由乙方负责，且乙方行为不得影响甲方整体经营和形象。二、租赁年限三年。甲方自2014年9月起将经营场地和相关设施租赁给乙方使用至2017年9月收回。注；本合同起止时间为开业之日算起。三、租赁费、物业管理费和保证金的收款方式。1、乙方租赁甲方提供的经营场地及使用的相关设施合计28.80平方米。2、双方商定租赁费和管理费每天一平方米5.70元。3、计算方式：租赁场地平方米乘以每平方米的租赁费和管理费数额乘以租赁天数等于租金。4、甲乙双方签订租赁合同前，乙方一次性向甲方交纳三年租赁费和物业费179755元，大写：壹拾柒万玖仟柒佰伍拾伍元。5、为保证双方合作顺利，签订本合同时乙方须向甲方交纳租赁保证金2880.00元，保证金的收取方法按每平方米100元，合同期满或终止后三个月内（属商品质量期内应于国家规定的三包期结束后）全数退还乙方，该保证金不计利息。6、乙方违反本合同约定条款，甲方有权扣除全部或部分租赁保证金作为对甲方的经济赔偿，乙方应在接到书面通知后十五日内补足租赁保证金，逾期甲方有权单方面终止合同。”合同的第四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十四、十五、十六条内容为店面的管理、使用、装修、争议解决等条款，合同第十三条约定：“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同。对于收到的未到期租赁费、物业费及管理费不予退还乙方。1、乙方拖欠应缴纳的租赁费或物业费、管理费，其他款项三天以上的，擅自终止营业八小时以上的行为。2、未经甲方允许，乙方将商铺改造和装修，或改变场地专柜的使用性质。3、乙方擅自转租、转让或利用专柜从事非法经营活动。4、乙方发生不正当竞争行为，严重影响其他专柜正常经营。5、乙方非法销售假冒伪劣、证件不全及国家明令禁止销售的商品或乙方擅自截留销售收入，或场外交易的。6、所报品牌没有上柜，编造经营历史，恶意取巧，扰乱正常的经营管理秩序。7、乙方有意或无意泄露公司机密，或诽谤公司。8、乙方带头闹事或其他违约行为。9、乙方不能配合甲方因经营需要而进行的经营场地局部或整体调整规划和改造的。10、由于乙方原因，致使商品因法院强制执行而被查封的。”合同签订后，被告向原告交纳了三年的租赁费和物业管理费179755元，并交纳了保证金2880元。天津市百荣世茂购物广场于2014年12月7日试营业，租金从当日开始计算。被告在试营业时入住并开始经营九木纹品牌男装，到2015年3月转经营童装，期间天津市百荣世茂购物广场接其他童装经营户举报后，要求被告取消经营童装继续经营男装，然被告一直未能改变，至起诉被告仍在经营童装。
本院认为，原告天津市百荣世茂购物广场有限公司与被告岳广菊《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，并已实际履行，该合同合法有效。原告按合同约定提供了租赁商铺，被告就应当按照合同约定的范围经营男装，私自改变经营范围违反了合同约定和天津市百荣世茂购物广场的整体规划。现原告起诉要求与被告解除租赁合同被告返还所租赁的店面，被告同意，本院予以支持。对于原告要求按照《租赁合同》的第一条第2款、第十三条约定不返还被告交纳的三年的租赁费和物业管理费、保证金的诉讼请求，本院认为，被告违反合同约定私自改变经营范围，应承担违约责任，原告该诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告天津市百荣世茂购物广场有限公司与被告岳广菊于2014年5月28日签订的《租赁合同》。被告于判决生效后五日内返还原告世贸广场二楼B60号28.80平方米商铺。
二、原告天津市百荣世茂购物广场有限公司收取的被告岳广菊依据租赁合同约定交纳的租赁费、物业管理费不予返还。
案件受理费80元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 岳孟秋
审 判 员 张 立
人民陪审员 岳 敏
二〇一五年九月十八日
书 记 员 郑庆福
本案引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条
【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。