浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终3512号
上诉人(原审被告)：金海潮，男，1964年2月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：毛国平，浙江众成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金关林，男，1967年2月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：张银华，浙江龙山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈华，浙江龙山律师事务所实习律师。
上诉人金海潮与被上诉人金关林宅基地使用权纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金海潮上诉请求：1、撤销绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初6580号民事判决，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的合同为无效合同。根据物权法、土地管理法及司法解释，宅基地使用权转让必须同时满足5项条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。本案双方当事人虽为同一集体经济组织成员，但双方私下转让属于集体性质的宅基地，客观和形式上都是违法买卖土地的行为，且未经审批和办理变更登记手续，违反法律禁止性规定，故双方签订的合同为无效合同。2、一审法院适用法律错误。一审法院以《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第二条第三款，《合同法》第三十二条、第四十四条为依据，认定合同有效，明显存在错误。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。农村村民转让宅基地应符合法律对转让的严格限制。3、一审判决违反土地管理法及相关土地（宅基地）使用权分配政策。被上诉人是否符合取得宅基地使用权条件，必须经集体经济组织及县级以上人民政府或土地管理部门审查确定，不应通过审判方式确认。
金关林辩称：1、2011年2月14日，双方签订宅基地转让协议，由集体经济组织盖章确认。协议签订的同时，金关林向金海潮支付转让款118000元，金海潮将相应权证交给金关林。后村委会及孙端镇人民政府出具证明对双方宅基地转让行为进行确认，并同意进行变更登记。2017年5月，村委会再次出具证明，证明金关林于2012年即在讼争宅基地上建造三层楼房，并一直居住至今的事实。2、双方签订的宅基地转让协议系双方真实意思表示，合法有效。3、法律对于符合条件的农村村民转让宅基地是允许的，法律并没有禁止宅基地转让的行为。综上，上诉人金海潮的上诉请求和理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
金关林向一审法院起诉请求：1、被告协助原告将位于孙端镇张家沥村北岸地号为32-1、面积为99.94平方米土地使用权变更到原告名下；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年2月14日，原告金关林与被告金海潮签订《协议书》一份，内容为：金海潮转让给金关林座落于绍兴县岸，地号为32-1，面积为99.94平方米宅基地一处，转让价为128000元；自协议书签订后，金关林有权在该宅基地上建造房屋、转让他人或者用于其他途径，金海潮均不得以任何方式干涉；金海潮承诺为金关林办理好该土地的过户手续，如果不能办好，金海潮自愿向金关林承担一切赔偿责任；金海潮保证该土地权属清晰，如果有任何人向金关林主张权利，所有责任由金海潮承担，并由金海潮负责解决。双方签字生效后，付金海潮人民币壹拾壹万捌仟元整，余款所有过户手续办理完毕后，一次性付清。同日，被告金海潮出具给金关林收条一份，载明：“金关林购地基款计人民币大写壹拾壹万捌仟元整（118000元），余款壹万元待过户手续齐全后一次性付清。”上述土地上，金关林已建造了房屋。同时认定：2008年1月29日，由绍兴县人民政府颁发登记在金海潮名下的权证号为绍兴县集用（孙端）第7237号集体土地使用证一本，该土地即为讼争土地，该证中记载土地用途为住宅，使用权证面积为99.94平方米。
一审法院认为，本案所涉纠纷为宅基地使用权纠纷，依据法律规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，原告诉请要求被告协助原告将涉案土地使用权变更到原告名下，对此，该院评析如下：（一）关于土地管理法第六十三条，该条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。被告抗辩认为原、被告签订的协议无效，理由是双方只是处分了宅基地，而单纯转让宅基地是不允许的，该院认为，根据原告提供的集体土地使用权证以及土地所处的位置，该块土地的用途为建造农村房屋，而根据庭审查明事实，原告于被告签订协议后在该地块上建造房屋，并未改变土地用途，也未损害国家利益。（二）该案中，原、被告为同村村民，双方以协议的形式进行交换，并约定了相应的对价，被告也认可原告已经支付118000元的款项。同时，结合原、被告的庭审陈述，由原、被告所在村、镇出具的相关证明，亦对原、被告就涉案土地的交换予以认可。（三）庭审中，被告陈述上述协议中其他几位当事人系其配偶、母亲及子女，而且名字及手印都由其签的，由于被告所在地系农村，且该集体土地使用证上登记的亦是被告的名字，原、被告签订协议至今已有六年半之久，作为原告而言其并无过错，作为均是同村村民的被告配偶、子女及其母亲，应当知晓该事实，但之前亦未表示异议。综上，该院认为案涉协议的签订主体适格、意思表示真实，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告诉请予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，判决：被告金海潮应协助原告金关林将座落于孙端镇张家沥村地号为32-1、面积为99.94平方米的集体土地使用权变更到原告名下，于判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审主要的争议焦点在于双方签订的宅基地使用权转让协议是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。上诉人与被上诉人均系同一集体经济组织内部成员，根据孙端镇张家沥村民委员会出具的证明，双方的转让属于村委对双方当事人的宅基地使用权进行调剂而发生的买卖，该宗土地属于规划建设区保留区内，符合相关文件规定，孙端镇人民政府也在该证明上盖章确认，且被上诉人目前仅有该一处宅基地使用权，故双方签订的宅基地使用权协议未违反法律法规禁止性规定，一审判决认定双方的转让协议有效并无不当。上诉人还主张涉案宅基地的取得应当通过审批取得，而非审判方式取得，对此本院认为，虽然《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”，但该条并非宅基地转让审批的相关规定，仅属于登记程序的管理性规定，并不影响讼争协议的效力认定，且被上诉人起诉的目的亦是为了依法完成涉案宅基地使用权的变更登记，故上诉人的该项主张缺乏相应依据，本院不予采信。综上所述，上诉人金海潮上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人金海潮负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 志
审判员 陈伟明
审判员 杨子超
二〇一七年十一月六日
书记员 刘莎莎
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