广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终18776号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：吴莲莲、黄逸，均为广东明盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄凌娟，女，1984年2月29日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。
委托诉讼代理人：马兴旺，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人邝建祺因与被上诉人黄凌娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邝建祺的委托诉讼代理人吴莲莲、被上诉人黄凌娟的委托诉讼代理人马兴旺到庭参加诉讼。现已审理终结。
邝建祺上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄凌娟承担。事实和理由：一、购房款系获取房屋所有权的对价，购房款本金不应适用诉讼时效。黄凌娟以诉讼时效已过为由拒绝支付其余购房款，使卖方合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，法院应不予支持。二、双方于2013年1月18日签订《商铺买卖合同》时，涉案商铺就已通过消防验收。黄凌娟以涉案商铺未通过消防验收合格，不能交付实际使用，合同目的无法实现为由来解除合同，并无任何事实依据。三、《商铺买卖合同》无法继续履行完全是黄凌娟的过错造成，其没有解除合同的权利，我方有权要求黄凌娟继续履行合同并支付剩余款项。
被上诉人黄凌娟辩称：不同意邝建祺的上诉请求。理由为：一、邝建祺要求继续支付购房款的依据是《商铺买卖合同》，其权利性质是债权请求权，适用诉讼时效制度。二、涉案商铺存在二次消防无法通过验收的问题，至今无法交付使用，并且存在严重权利瑕疵，已被案外人轮候查封，我方签订合同的目的根本无法实现。三、由于邝建祺要求支付购房款的债权请求权超过诉讼时效，我方不愿意继续履行，合同无法履行，一审法院认定合同解除，返还已付购房款是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邝建祺向一审法院起诉请求判令：1.黄凌娟向邝建祺支付购房款280000元及滞纳金，以280000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，自2013年1月21日起计至实际清偿日止）；2.本案诉讼费用由黄凌娟承担。黄凌娟反诉请求判令：1.解除邝建祺、黄凌娟于2013年1月18日签订的《商铺买卖合同》；2.邝建祺向黄凌娟返还已经支付的购房款人民币440000元整及逾期返还的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍自2016年5月1日起计算至实际返还日止）。
一审法院认定事实：涉讼商铺的登记权属人是邝建祺，登记时间2012年11月22日，房屋用途为商铺，土地权属性质为国有。
2013年1月18日，邝建祺（出卖人）、盈日公司（邝建祺的委托代理人、承租人）以及黄凌娟（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定黄凌娟向邝建祺购买涉讼商铺，建筑面积为15.38平方米，套内建筑面积为8.23平方米；商铺按套内建筑面积计价，房价款为720000元，买受人采用一次性付款方式支付购房款：2013年1月18日前支付全部房价款的61%即440000元，2013年3月30日前支付全部房价款的39%，合计280000元；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权单方解除本合同，出卖人解除本合同的，出卖人有权没收定金以及按该商铺总房价款的10%追收违约金，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付款的万分之五计付滞纳金给出卖人；该商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，买受人知悉出卖人在该商铺出售前己将其出租，并确认同意出卖人以商铺房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日签订额租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商铺使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失，本合同第三条第一款约定的房价款已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用，承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，承租人应当及时书面告知买受人，买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。该合同明确载明盈日公司作为邝建祺的委托代理人其通讯地址为广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街10号一巷1号之二，与邝建祺在合同中注明的通讯地址一致。
2015年10月1日，黄凌娟收到邝建祺委托律师发出的《律师函》，该律师函要求黄凌娟在收到本函后3日内与邝建祺联系安排付款事宜，若因黄凌娟怠于履行义务导致的不利后果，由黄凌娟承担，由此引起的损失，邝建祺保留追诉的权利。
一审庭审中，黄凌娟补充解除合同的事实理由，因涉诉商铺未通过消防验收合格证，现又由邝建祺围蔽施工，不能实际交付使用，合同目的无法实现。邝建祺则认为，涉诉商铺的现状不应成为黄凌娟拒绝支付房价款的理由，在双方签订合同时，邝建祺已将涉诉商铺交付给黄凌娟。
双方均确认黄凌娟已向邝建祺支付首期购房款440000元，涉案商铺目前处于关闭状态，黄凌娟目前没有收铺使用。
一审法院认为：邝建祺、盈日公司和黄凌娟于2013年1月18日签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担。
本案的争议焦点为《商铺买卖合同》应否解除的问题。邝建祺主张依据合同约定其有权要求黄凌娟继续履行合同，而黄凌娟抗辩其请求权已过诉讼时效。根据合同约定，黄凌娟付款方式为一次性付款，最后一期付款期限为2013年3月30日，逾期支付超15日，邝建祺有权选择继续履行合同。故黄凌娟支付第一期款项440000元后，余款280000元最迟应在2013年3月30日支付，如邝建祺选择要求黄凌娟继续支付剩余房款的，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”，其诉讼时效应自付款的最后履行期限的次日起计算两年，即在2015年3月30日前行使该项权利。根据邝建祺提供的证据，其能证明要求黄凌娟支付剩余房款的最早时间为发出《律师函》的时间即2015年9月30日，已超过该项请求权的诉讼时效。由于此后黄凌娟不愿意继续履行合同，双方就如何履行合同并未达成一致协议，故邝建祺要求继续履行合同理据不足，黄凌娟抗辩理由成立，对邝建祺该项请求，不予支持。而黄凌娟明确表态因涉案商铺现状无法使用，不能实现其买铺的商业目的，且涉诉商铺尚未办理产权变更登记，因此不愿意再继续履行合同，并请求解除合同，其请求合法有理，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺买卖合同》解除后，邝建祺应将其已收取的购房款440000元返还给黄凌娟，双方于合同中约定的权利义务终止。因黄凌娟违约造成上述合同解除，本身存在过错，故其主张返还房款的利息，缺乏合同依据、法律依据，不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回邝建祺全部诉讼请求。二、解除邝建祺与黄凌娟于2013年1月18日就位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层97号铺所签订的《商铺买卖合同》。三、邝建祺于本判决生效之日起七日内向黄凌娟返还已支付的购房款440000元。四、驳回黄凌娟其余反诉请求。本案受理费5546元，由邝建祺负担；反诉费5500元，由邝建祺负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，黄凌娟表示邝建祺按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算剩余购房款滞纳金的标准过高。
本院认为：邝建祺和黄凌娟于2013年1月18日签订的《商铺买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。
关于黄凌娟反诉请求解除合同的问题。首先，黄凌娟本案提出邝建祺要求支付购房款的诉讼请求已超过诉讼时效，本院认为，购房款本金性质为取得不动产所有权的对价款，该请求权不适用诉讼时效。一审采纳黄凌娟上述诉讼时效抗辩不当，本院予以纠正。其次，黄凌娟提出涉案房屋目前已被查封，但其在本院规定的期限内未能提供证据证实，本院对此不予采信。再次，对于黄凌娟提出涉案商铺二次消防验收未合格的问题，涉案房屋已办理产权登记，表明该房屋已经过相关部门验收登记备案并具备使用功能，且合同并未约定以通过二次消防验收为交付条件，故对于黄凌娟以此为由主张合同不予履行的意见，本院不予支持。另合同约定该商铺出售前己出租，买受人从2016年5月1日后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，故黄凌娟主张邝建祺不能交付房屋与合同约定不一致，本院不予采纳。综上，黄凌娟本案反诉请求解除合同及返还已付购房款的理据不充分，本院不予支持。
关于邝建祺诉请黄凌娟支付剩余购房款及滞纳金的问题。合同约定“房价款为720000元，买受人采用一次性付款方式支付购房款：2013年1月18日前支付全部房价款的61%即440000元，2013年3月30日前支付全部房价款的39%，合计280000元；买受人逾期付款超过15日后……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付款的万分之五计付滞纳金给出卖人。”合同签订后黄凌娟仅支付了首期款440000元，剩余购房款280000元至今未付，故邝建祺要求黄凌娟支付剩余购房款280000元符合合同约定，本院予以认可。对于邝建祺以黄凌娟逾期付款为由主张滞纳金，本院予以支持。关于滞纳金的起算时间，滞纳金适用诉讼时效，而邝建祺曾于2015年9月30日发出《律师函》要求黄凌娟支付剩余房款，故滞纳金的起算时间应从该日倒退两年即2013年9月30日起算。另对于滞纳金计算标准，邝建祺调整为要求按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算的标准过高，黄凌娟诉讼中也表示该滞纳金标准过高，故本院酌情将滞纳金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%进行计算。
综上所述，邝建祺的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初3219号民事判决；
二、于本判决书送达之日起10日内，黄凌娟向邝建祺支付购房款280000元及滞纳金（滞纳金以280000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30％标准计算，自2013年9月30日起计至实际清偿之日止）；
三、驳回邝建祺的其他诉讼请求。
四、驳回黄凌娟的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费5546元，由邝建祺负担46元，黄凌娟负担5500元；反诉受理费5500元，由黄凌娟负担。二审案件受理费5546元，由邝建祺负担46元，黄凌娟负担5500元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年十一月二十一日
书记员 邹凌青