广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16837号
上诉人（原审被告）：黄烨明，住广东省清新县。
委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄韦鑫，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：郭佳宜，广东联合发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王成林，广东联合发展律师事务所律师。
原审第三人：广东永旺天河城商业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：鲤渕豊太郎，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎辉文，该公司职员。
上诉人黄烨明因与被上诉人黄韦鑫、原审第三人广东永旺天河城商业有限公司（以下简称永旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
黄烨明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄韦鑫的诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用由黄韦鑫承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、《场地租赁协议书》未能续签成功的根本性原因是由黄韦鑫造成的，并非黄烨明的过错导致，且黄韦鑫并没有实际损失，因此黄烨明不应当承担违约责任。二、续约不成功不应适用《转租协议》第七条双倍赔偿的约定。《转租协议》第七条中约定的违约金很高，应根据黄韦鑫的实际损失予以降低。双方除《转租协议》以外，还签订了一份《商铺转租合同》，该《商铺转租合同》第九条关于违约责任的处理符合租赁合同的惯例和一般的处理原则，双方的违约责任应适用该条款。
黄韦鑫二审答辩称：一、一审法院从公平原则酌定黄烨明仅赔偿20万实际上是错误的，应当按照合同约定按转让金的双倍即30万赔偿，但黄韦鑫对此未提出上诉。二、黄韦鑫前期投入的装修费用已达85000元，加上店铺初期推广费用及日常开销，实际上的损失远超过一审法院判决的赔偿金额。黄韦鑫前期经营推广出有成效，商铺经营在预期未来两年内能回本盈利，却因无法续租而只能终止经营。三、《转租协议》是双方真实意思表示，是合法有效的，应当遵守。违反续约成功的义务属于根本违约，应当承担双倍赔偿。四、永旺公司不续租的主要原因在于黄烨明。一审认定黄韦鑫在经营期间的卫生状况问题所起的影响作用并不大的，该认定是正确的。
永旺公司二审述称：永旺公司对一审判决没有异议。永旺公司作为第三人已经把其知道的事情在一审中阐述完毕，永旺公司的意见与其在一审的意见一致。
黄韦鑫向一审法院起诉请求：1.解除《商铺转租合同》，黄烨明赔偿黄韦鑫300000元；2.黄烨明赔偿黄韦鑫装修费用85000元及预期经济利润（暂定为1000元）；3.诉讼费由黄烨明承担。
一审法院认定事实：黄烨明（乙方，即承租方）与永旺公司（甲方，即出租方）及案外人广州市海珠区帕帕罗蒂咖啡店（丙方，即担保方）曾于2012年7月31日就案涉商铺签订《场地租赁协议书》一份，约定甲方将位于广州市珠江新城大道高德置地广场一期春商场之负二层甲方广州高德置地广场店内TB103面积约65平方米的场地（以下简称案涉商铺）出租给乙方，租赁期自2012年8月1日至2015年8月31日；（第七条）甲方同意乙方在案涉商铺内经营面包、糕点、咖啡、饮品类帕帕罗蒂品牌的商品，乙方如需更改经营项目和范围，必须向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，并作补充协议方可执行，否则甲方有权即时解除本协议等；（第九条）乙方不得将案涉商铺的经营权利转让或与他人共享，否则甲方有权即时终止本协议等；等内容。
2013年1月9日，黄烨明经广州市工商行政管理局天河分局珠江新城所核准以案涉商铺为经营场所注册了个体工商户（名称为广州市天河区珠江新城洛奇咖啡店，经营者为黄烨明）。
2014年11月19日，黄韦鑫（乙方）与黄烨明（甲方）签订《转租协议》一份，约定：甲方自愿案涉商铺以合作经营名义转租给乙方作为经营赛百味品牌餐厅使用，双方经协定作出以下条款：1.甲方需向案涉商铺所有单位提出将现经营的帕帕罗蒂品牌转为经营赛百味品牌的申请，保证申请通过；2.甲方需完成办理所有变更品牌相关手续，并在案涉商铺原租赁合同到期续签时保证续签成功，且续租时需协助乙方完成变更法人相关收手续；3.甲方需在合同签订五日内将帕帕罗蒂品牌从案涉商铺中撤出，并保证乙方进场施工；4.乙方享有甲方对案涉商铺的合同期内的所有权利义务；5.甲方双方协定，乙方一共需向甲方支付150000元整作为转租费用，乙方已向甲方交付转租订金6000元整，在合同签订之日2014年11月19日向甲方支付44000元整，乙方于2014年12月10日前向甲方付清剩余100000元整；6.甲方于2014年12月10日结算完甲方需承担的租金、押金、水电等相关费用，并转由乙方向案涉商铺所有单位交付租金、押金、水电等相关费用；7.甲方双方如违反以上约定，违约方需双倍转租费用赔偿给被违约方；等内容。另，黄韦鑫（乙方）与黄烨明（甲方）还就案涉商铺签订了《商铺转租合同》（未显示签订时间，黄韦鑫称《商铺转租合同》的签订时间与《转租协议》同一天即2014年11月19日签订；黄烨明则称《商铺转租合同》在签订《转租协议》前一个月时签订）一份，约定：甲方将案涉商铺转租给乙方经营赛百味品牌使用，使用面积约为65平方米；租赁期自2014年12月1日起至2017年8月31日止，甲方应于2014年11月30日以前将商铺腾空交给乙方使用；2015年9月1日前月租金为21000元，2015年8月31日后租金由甲乙双方另行协商确定，应付租金由乙方以现金或转账形式交付给甲方，乙方每月4号前向甲方支付当月经营管理费1950元；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为42000元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失；等内容。黄韦鑫、黄烨明均确认双方实际履行的是《转租协议》。
上述《转租协议》签订后，黄烨明将案涉商铺交付黄韦鑫使用（黄韦鑫称交付时间为2014年11月24日，黄烨明则称交付时间为2014年11月21日）。黄韦鑫于2014年11月20日向黄烨明转账支付44000元（款项用途注明为订金）、于2014年12月21日支付80000元（款项用途注明为购买帕帕罗蒂）、于2015年2月16日支付12000元（款项用途注明为还款）。另，案外人冯沐钦于2015年3月31日向黄烨明转账支付了8000元、于2015年7月27日支付了5000元。黄韦鑫称其及案外人冯沐钦向黄烨明支付合计155000元款项为案涉商铺的转让费150000元及押金5000元；黄烨明确认其收取了上述155000元，但否认黄韦鑫所述的款项性质。
2014年10月21日，黄烨明向永旺公司递交《申请书》，因营业额原因而申请将案涉商铺的品牌变更为“赛百味”。此后，黄烨明与永旺公司签订《〈场地租赁协议书〉补充协议》，约定将《场地租赁协议书》第七条变更为甲方同意乙方在案涉商铺内经营三文治、冷热饮品及定型包装食品类赛百味品牌的商品，乙方如需更改经营项目和范围，必须向甲方提出书面申请，经甲方书面同意，并作补充协议方可执行，否则甲方有权即时解除本协议等。
2015年8月5日，永旺公司到案涉商铺向案外人广州市天河区珠江新城洛奇咖啡店发出《关于终止协议的通知书》，表示其决定将不再与该司续签租赁协议，租赁期至2015年8月31日止，要求该司在收到通知后一周内将相关撤场计划递交永旺公司并于2015年9月4日前完成撤场工作。
2015年9月1日，黄韦鑫委托广东联合发展律师事务所向黄烨明发出《律师函》，称截至2015年8月，黄韦鑫被商铺业主方告知原合同租赁期已经于2015年8月31日到期，且不再续签，根据黄韦鑫、黄烨明的约定，黄烨明已经构成根本违约，应赔偿黄韦鑫各项经济损失，要求黄烨明在收到函件后五日内与黄韦鑫联系协商。黄烨明确认收到上述函件。
关于案涉商铺的租金支付情况，黄韦鑫、黄烨明及永旺公司均确认案涉商铺自2015年8月起的租金至今未付。黄韦鑫称其于2014年11月向黄烨明支付案涉商铺部分租金，于2014年12月开始直接向永旺公司支付案涉商铺租金；黄烨明称2014年11月的租金由其向永旺公司交付，其中2014年11月23日之前的租金实际上是其负担，之后是黄韦鑫负担，而2014年11月23日之前的租金都是由其向永旺公司支付，2014年12月起由黄韦鑫直接向永旺公司支付租金。永旺公司称2015年8月前的租金都已实际交付，支付的时间最多不会超过应交时间两天，且一直以来都是帕帕罗蒂这个店向其交纳案涉商铺租金，具体到其处交纳租金的人员确实会发生变化。
黄烨明称永旺公司借故收取黄烨明36660元后同意其将《场地租赁协议书》的权利义务概括转让给黄韦鑫，并提供了粤永天函（2015）50号《公函》（显示永旺公司于2015年3月4日向黄烨明作出；主要内容为永旺公司以黄烨明违反双方就海港城店TB0102-0104铺位签署的租赁协议约定为由，通知黄烨明解除租赁协议、收回商铺及没收保证金36660元等）作为证据。经质证，黄韦鑫认为上述证据与本案无关，函件的内容并非关于案涉商铺，而是其他商铺。永旺公司对上述证据的真实性无异议，关联性不予确认，称该函件是黄烨明与其就另一个店铺曾签署了租赁协议书，但黄烨明也存在严重的违约行为，该租赁协议已在2015年3月解除，其也是作了没收保证金处理。
黄烨明为证明永旺公司连续六个月检查黄韦鑫的经营卫生状况，黄韦鑫都不符合永旺公司的要求，提供了赛百味卫生检查报告（打印件）。经质证，黄韦鑫以该证据没有原件为由对其真实性、合法性、关联性不予确认。永旺公司对该证据真实性无异议，并称其是将卫生检验报告交给店铺现场人员。
黄韦鑫为证明其装修损失，提供了《赛百味装修合同》（显示签订日期为2014年12月15日，抬头中甲方为“广州市韦鑫餐饮有限公司”，乙方为广州扬铭装饰设计有限公司；主要内容为双方约定由乙方对案涉商铺进行装饰施工，工程总价款为85000元；落款处甲方无签章，乙方加盖有合同专用章）、《收据》（显示案外人广州扬铭装饰设计有限公司于2015年1月15日收到广州市韦鑫餐饮有限公司交来赛百味餐厅装修费用85000元）、全国企业信用信息公示系统（广东）的网页打印件（显示广州扬铭装饰设计有限公司是2003年11月11日成立的有限责任公司，经营范围包括室内装饰、装修等）作为证据。经质证，黄烨明及永旺公司均确认上述证据有原件。黄烨明对《赛百味装修合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为从黄烨明拍照的情况及永旺公司的陈述可以看出案涉商铺的装修没有什么变化。永旺公司对全国企业信用信息公示系统（广东）的网页打印件的真实性、合法性、关联性均无异议；对《赛百味装修合同》、《收据》的真实性无异议，称案涉商铺确实有更换招牌的行为，其也同意更换品牌，但更换品牌时其不知道是谁做的。
一审诉讼中，黄韦鑫还发表以下意见：1.《转租协议》中明确保证续签成功，其依据就是《商铺转租合同》第三条所约定的租赁期（2014年12月1日起至2017年8月31日），黄烨明承诺会续签三年的合同期；2.《转租协议》约定的15万元转租费是由黄韦鑫、黄烨明共同协商确定的，该费用是根据餐饮行业转手时的一般惯例及考虑案涉商铺在商圈的人气等因素而协商确定，并不包含案涉商铺中原属于黄烨明的固定设施设备的对价，黄烨明将其固定的设施设备搬离了案涉商铺，也不包含黄烨明所述的向永旺公司支付的36660元；3.其没有交付2015年8月租金的原因是2015年7月底时永旺公司的工作人员向其表示租期快届满，双方又没有续签合同，要求黄韦鑫撤场，而在2015年8月期间，其与黄烨明及永旺公司协商续租事宜，希望永旺公司暂时不要收回案涉商铺；4.其经营期间，永旺公司确实有进行卫生检查，但永旺公司作出卫生检查后没有将结果告知其，黄烨明也没有提过要求整改；5.对于永旺公司陈述的作出2015年8月5日的不再续租通知理由中的第一至四点理由予以认可，对第五点理由不予认可；6.2015年7月底永旺公司工作人员到案涉商铺口头告知其不再续租，其以自己的名义多次口头向永旺公司提出要求续租或重新由永旺公司与其签订租赁合同，但永旺公司不愿意，且要求黄烨明出面协商，黄烨明所述在2015年8月黄韦鑫、黄烨明一起找过永旺公司一起要求续租的事情不属实；7.黄韦鑫于2015年8月31日停止案涉商铺的营业，2015年9月9日全部撤场搬离案涉商铺。
黄烨明还发表以下意见：1.转租协议约定的保证续签成功的意思并没有限定为一定是续签至2017年8月31日，而是根据永旺公司的意愿来续签，续签的租赁期限有可能短于或长于2017年8月31日；2.《转租协议》约定的15万元转租费包含黄烨明向永旺公司支付的36660元、案涉商铺内原先黄烨明所进行的装饰装修及固定设施设备（包括玻璃墙、吊柜、木质招牌、天花板），黄韦鑫所陈述的案涉商铺所在商圈的人气也是双方商议得出上述15万元转租费的原因之一；3.黄烨明通过当面（黄韦鑫与黄烨明于2015年7月10日左右共同找到永旺公司的工作人员骆小姐）、电话方式（2015年7月10日前后）要求永旺公司与黄韦鑫续租合同；4.对永旺公司陈述的作出2015年8月5日的不再续租通知的五点理由均不予认可；5.在永旺公司向黄韦鑫发出不续租的通知之后，黄韦鑫和黄烨明都是积极与其协商续租事宜，在2015年8月，黄烨明及黄韦鑫一起当面找到永旺公司要求续租，其不仅电话沟通，而且当面找永旺公司沟通，但永旺公司一直坚定表示不再续租；6.其不清楚黄韦鑫搬离案涉商铺的时间。
一审诉讼中，永旺公司还发表以下意见：1.关于其作出2015年8月5日的不续租通知的理由，一是《场地租赁协议书》是2015年8月31日到期，二是其与黄烨明之间从未有过优先续租的约定，三是其基于商业考虑（其吉之岛超市整体商业改造）及黄烨明与其在合作过程中的实际履行状况（案涉商铺的聚客能力）作出的综合判断，四是其与黄烨明就海港城店曾经签署租赁合同，黄烨明擅自解约给其经营造成不好的影响；五是案涉商铺在实际经营过程中有一些没有达到其客观要求（如店铺的卫生检查没有达到其要求，其曾发出要求改善的意见和要求）；2.其发出《关于终止协议的通知书》后，黄烨明确实有向其提出希望继续承租案涉商铺的要求，黄韦鑫也告知其存在转租情况而希望能够继续经营案涉商铺，故黄韦鑫、黄烨明以不同的方式向其表达继续续约的申请，其已经决定不再续租，所以对黄韦鑫、黄烨明的申请不予接受，不同意将案涉商铺继续出租给黄韦鑫或黄烨明；3.其2015年7月底到案涉商铺口头告知黄韦鑫不再续租，当时其才发现黄韦鑫、黄烨明之间的转租情况，黄韦鑫向其提出希望继续在案涉商铺经营，其表示必须先找黄烨明出来解决黄烨明擅自转租的事情才能洽谈后续的事宜，但黄烨明一直不出面洽谈，其因黄烨明擅自转租很恼火，所以更加决定不再续租，2015年8月，黄烨明因为黄韦鑫施加压力曾与其有电话联系，但不肯亲自出面商谈擅自转租的问题；4.黄韦鑫于2015年8月31日停业，2015年9月9日是部分搬离案涉商铺，现场遗留天花和一些固定设施没有拆除，并将相关设备放置在案涉商铺后方的消防通道，其自2015年9月9日之后开始控制案涉商铺。
一审法院认为：根据《转租协议》第四条、第五条、第六条等主要条款的内容，该协议名为转租协议，实为债权债务概括转移合同。黄烨明辩称永旺公司同意其将《场地租赁协议书》的权利义务概括转让给黄韦鑫，但遭到永旺公司否认，而黄烨明提供的证据粤永天函（2015）50号《公函》并不能证明其上述辩称意见，应由黄烨明承担举证不能的不利后果，该院对于黄烨明该项辩称意见依法不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条、第八十九条的规定，黄韦鑫、黄烨明上述转让行为对永旺公司不发生效力。尽管如此，《转租协议》是黄韦鑫、黄烨明双方的真实意思表示，在黄韦鑫与黄烨明之间仍属于合法有效，黄韦鑫、黄烨明双方均应当依约切实履行。
根据《转租协议》第二条的约定，黄烨明负有完成办理变更案涉商铺品牌相关手续及保证《场地租赁协议书》租期届至续约成功的义务。但从该案查明的事实看，《场地租赁协议书》租期届满后，黄烨明虽然有向永旺公司提出续约申请的行为，但并未能与永旺公司成功续约。当事人依法享有自愿订立合同的权利，黄烨明作为完全民事行为能力人，在明知续约需要经合同双方当事人一致同意方能实现的情况下，仍贸然向黄韦鑫作出确保续约成功的保证，因此，根据公平原则，除非系因黄韦鑫原因导致上述续约不成功，否则黄烨明应当按照《转租协议》第七条的约定向黄韦鑫承担违约责任。至于《场地租赁协议书》未能续约的原因，根据永旺公司关于其作出《关于终止协议的通知书》不续租的理由的陈述内容，黄韦鑫、黄烨明及永旺公司关于黄韦鑫、黄烨明向永旺公司提出续租申请、三方就续租问题协商的陈述内容，《场地租赁协议书》内容，粤永天函（2015）50号《公函》内容，赛百味卫生检查报告的内容及黄韦鑫关于永旺公司在其经营期间有进行卫生检查的陈述内容，可以看出影响永旺公司对黄烨明续约申请不同意的因素最终有三方面，其一是永旺公司自身商业发展考虑，其二是永旺公司对黄烨明能诚信履约失去信心，其三是永旺公司对案涉商铺的经营能力（包括卫生状况、聚客能力等）的质疑。根据市场交易惯例及生活经验法则，在上述因素中，因黄韦鑫在经营期间的卫生状况问题所起的影响作用并不大。因此，根据公平原则和《转租协议》第七条的约定，综合该案案情，该院酌情判令黄烨明向黄韦鑫赔偿200000元，黄韦鑫第一项诉讼请求中不超过上述200000元的部分，有事实和法律依据，一审法院予以支持；超过部分不予支持。
至于黄韦鑫要求黄烨明承担装修损失85000元及预期经济利润的诉讼请求，鉴于该院已经判令黄烨明赔偿黄韦鑫经济损失200000元，上述赔偿款已经足以弥补黄韦鑫因黄烨明违约所造成的损失，出于公平原则，一审法院对黄韦鑫该项诉讼请求依法予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条第一款、第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年6月28日作出如下判决：一、黄烨明于判决发生法律效力之日起10日内，向黄韦鑫赔偿经济损失200000元；二、驳回黄韦鑫的其他诉讼请求。案件受理费7090元，由黄韦鑫负担3420元，黄烨明负担3670元。
二审期间，当事人没有提供新的证据。经审理查明，各方当事人对一审查明事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明，二审庭审期间，永旺公司称其在一审中提到的聚客能力是指商场内经营餐饮所有商铺的聚客能力，是与其他品类相比较综合作出的判断，并不是根据涉案商铺的客流量少来判断的。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、《场地租赁协议书》未能成功续签是否主要因黄韦鑫的原因造成；二、黄烨明关于其不应按照涉案《转租协议》第七条约定承担违约责任的主张是否成立。
关于争议焦点一。根据永旺公司一审中的陈述及二审中对于聚客能力的解释，导致《场地租赁协议书》不能续签的主要原因包括：一、涉案《场地租赁协议书》到期，且永旺公司与黄烨明之间没有优先续约的约定；二、基于商业因素的考量，包括商业整体改造以及涉案商铺品类的聚客能力；三、因黄烨明与永旺公司就海港城店曾签订过租赁合同，黄烨明擅自解约，给永旺公司经营造成不良影响，永旺公司对黄烨明诚信履约能力产生怀疑；四、涉案商铺实际经营中的卫生检查等情况未达到永旺公司的要求。以上四项因素中，仅第四项因素主要是由于黄韦鑫的原因导致。一审法院根据市场交易惯例及市场经验法则，认定涉案商铺卫生检查不合格在永旺公司不同意续约的因素中所起的影响作用并不大，该认定并无不当。黄烨明主张没有续签成功主要是黄韦鑫的原因造成的，该上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。涉案商铺转租虽未经过永旺公司同意，但黄韦鑫、黄烨明所签订的《转租协议》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该协议对黄韦鑫、黄烨明双方具有约束力。黄烨明、黄韦鑫在一审中确认双方实际履行的是《转租协议》，而非《商铺转租合同》，故双方之间的权利义务应由《转租协议》予以确定。《转租协议》第二条约定“甲方需完成办理所有变更品牌相关手续，并在该物业原租赁合同到期续签时保证续签成功，且续租时需协助乙方完成变更法人相关手续”，同时第七条约定“甲乙双方如违反以上约定，违约方需双倍转租费用赔偿给被违约方”。现有证据显示黄烨明未能按照《转租协议》的约定续租成功，故黄韦鑫要求黄烨明按照《转租协议》第七条承担相应的违约责任有理有据。黄烨明主张应适用《商铺转租合同》第九条的约定，该上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院已考虑到租赁合同不能续签的部分原因是由于黄韦鑫造成，根据公平原则和《转租协议》第七条的约定将赔偿金额酌情降低为200000元，该处理并无不当，本院予以维持。黄烨明关于其所承担的违约责任过高的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄烨明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3670元，由上诉人黄烨明负担。
审判长 张 怡
审判员 李 静
审判员 余 盾
二〇一七年二月十日
书记员 甄雪皓
游瑞娜