广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂09民终1646号
上诉人（一审原�）：玉林市浙商大酒店有限公司，住所地：玉林市苗园路388号。
法定代表人：樊远飞，执行董事兼经理。
委托代理人：潘波，广西友宁律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：玉林市玉州区黄器林农副产品批发部。住所地：玉林市苗园路79号
经营者：黄器林，男，1959年10月17日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：廖建强，广西广盟律师事务所律师。
上诉人玉林市浙商大酒店有限公司因租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日受理后，本院依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员梁凤、李小莉参加的合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年9月22日，上诉人玉林市浙商大酒店�限公司、玉林市玉州区黄器林农副产品批发部签订《房屋租赁合同》。合同约定：玉林市玉州区黄器林农副产品批发部将坐落于玉林市苗园路79号约5000平方米的房屋出租给玉林市浙商大酒店有限公司作为旅业、酒家、商业办公使用，租赁期限自2014年10月1日起至2029年9月30日止，租金为每月50000元并每满三年按上一年度的租金上浮递增9%，玉林市浙商大酒店有限公司向玉林市玉州区黄器林农副产品批发部支付定金200000元，玉林市玉州区黄器林农副产品批发部同意玉林市浙商大酒店有限公司在不破坏原有房屋结构的基础上自由装修。合同签订时，玉林市玉州区黄器林农副产品批发部提供了出租房屋的《土地使用证》。之后，玉林市浙商大酒店有限公司按合同约定对房屋进行了装饰装修，并支付定金200000元、租金75000元给玉林市玉州区黄器林农副产品批发部。2016年5月24日，玉林市玉州区黄器林农副产品批发部取得了出租房屋的产权证，载明：房屋总建筑面积4695.24平方米，按规划准建1-7层的建筑面积2327.56平方米登记。另查明，本案出租房屋未按建设工程规划许可证的规定超计划建设的部份，玉林市城市管理行政执法局已按罚款处理。
2016年6月17日，玉林市浙商大酒店有限公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1、确认房屋租赁合同无效；2、判令被告返还定金200000元、租金75000元；3、判令玉林市玉州区黄器林农副产品批发部赔偿损失957800元。
一审法院认为：玉林市浙商大酒店有限公司、玉林市玉州区黄器林农副产品批发部签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立，受法律保护。玉林市玉州区黄器林农副产品批发部出租的房屋有《土地使用证》、《房屋产权证》。证件载明：房屋总建筑面积4695.24平方米，按规划准建1-7层的建筑面积2327.56平方米登记。未获登记的部份面积，政府没有强制拆除，而是作为罚款处理。综上所述，玉林市玉州区黄器林农副产品批发部出租的房屋属合法建造的房屋，其超出建设工程规划许可证规定建设的部份面积，亦已业经政府处理。玉林市浙商大酒店有限公司与玉林市玉州区黄器林农副产品批发部签订的《房屋租赁合同》不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，因此，玉林市浙商大酒店有限公司与玉林市玉州区黄器林农副产品批发部签订的《房屋租赁合同》属合法有效的合同。玉林市浙商大酒店有限公司以玉林市玉州区黄器林农副产品批发部出租房屋的合法建筑面积只有2327.5平方米，未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋为由，要求该院确认房屋租赁合同无效；判令玉林市玉州区黄器林农副产品批发部返还定金200000元、租金75000元；赔偿损失957800元，没有事实和法律依据，该院依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回玉林市浙商大酒店有限公司的诉讼请求。
上诉人玉林市浙商大酒店有限公司不服一审判决，上诉称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可�的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被上诉人的房屋未按照建设工程规划许可证建设房屋，受到有关部门的处罚，但是违法建筑面积仍然没有取得产权证，可见罚款不等于批准，超过建设工程规划许可证范围的仍未违法建筑，一审法院认为该违法行为受过罚款处罚后违法建筑即变成合法从而取得合法所有权或使用权、以罚代批，没有法律依据。综上所述，被上诉人未按照建设工程规划许可证建设房屋，也未在一审法庭辩论终结前取得主管部门批准，其与上诉人签订的《房屋租赁合同》依法为无效合同。由于被上诉人签订合同时隐瞒了其未按建设工程规划许可证建设房屋及被行政处罚的真实情况，应按《最高人民法院关于审理城镇房屋�赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定赔偿上诉人的装饰装修损失。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人玉林市玉州区黄器林农副产品批发部答辩称：一、本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的情形，房屋超出规划建设部分已经经过处理，本案出租合同合法有效；二、本案不存在出租方向承租方隐瞒事实的情形，该房屋的情况与被罚款处理情况，上诉人是完全知情的；三、上诉人之所以主张合同无效，是因为其经营不下去。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明：2013年7月20日，玉林市城市管理行政执法局向玉林市玉州区黄器林农副产品批发部出具一份行政处罚决定书，对房屋超规划建设部分予以罚款237724.50元，玉林市玉州区黄器林农副产品批发部于2014年2月11日缴交了上述罚款。
本院认为：上诉人玉林市浙商大酒店有限公司与被上诉人玉林市玉州区黄器林农副产品批发部于2014年9月22日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，在签订合同之前，玉林市城市管理行政执法局就房屋超出建设规划建设部分对被上诉人进行了罚款，但是没有责令改正、拆除，且房屋所有权证件上将实际建筑面积标注。在签订合同时行政部门罚款行为已经发生，合同约定的使用面积即为房屋建筑面积，上诉人对房屋超过规划建设的情况应当是清楚的。上诉人玉林市浙商大酒店有限公司以租赁的房屋没有取得建设规划许可证，主张双方签订的合同无效。本院认为，租赁房屋虽然没有按照建设规划许可建造房屋，但是有关部门已经对超出规划建设部分进行了处罚，被上诉人对涉案房屋取得事实上的物权，且没有影响上诉人实际使用，该房屋不属于严重妨碍社会公共利益而绝对无效、必须拆除的违章建筑，因此不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》有效，上诉人请求确认合同无效，要求被上诉人返还定金、租金以及赔偿装修损失没有事实与法律依据，本院不予支持，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15895元（上诉人玉林�浙商大酒店有限公司已预交），由玉林市浙商大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 飒
审判员 梁 凤
审判员 李小莉
二〇一六年十一月二十五日
书记员 许泰榕