四川省南充市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）川13执异1号异议人邓关平，男，汉族，住四川省南部县。委托代理人李作勇，男，汉族，住四川省南部县。申请人漆树荣，男，汉族，住四川省仪陇县。委托代理人张银银，四川惠博律师事务所律师。被申请人四川省南充宏城房地产开发有限公司。法定代表人冉啟枰，该公司董事长。异议人邓关平因漆树荣与四川省南充宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）南中法执保字第62号协助执行通知书对位于阆中市七里新区巴都大道“欧锦国际”X号楼Y楼Z号营业房查封保全行为，向本院提出异议。本院立案后，依法由审判员陈红卫、谢佐、高冬梅组成合议庭审查本案。本案现已审查终结。异议人邓关平的异议主要理由是，2011年8月5日，异议人与宏城公司签订了一份《“欧锦国际”定购协议》，购买了位于“欧锦国际”X号楼Y楼Z号营业房，2014年1月25前交清了全部购房款，随后，宏城公司将该房屋交付给了异议人使用。同年8月，异议人将其购买的营业房出租给何某某开设了火锅店，租期10年。法院保全查封的上述房屋系异议人购买。同时，2015年4月法院作出诉前保全裁定后，漆树荣2015年8月24日才提起诉讼，已超过法律规定的在30日内提起诉讼时间。请求撤销（2015）南中法执保字第62号协助执行通知书中对案涉房屋的查封。本院查明，漆树荣因与宏城公司房屋买卖发生纠纷，2015年3月25日，漆树荣向本院申请诉前保全。2015年4月13日，本院作出（2015）南中法民保字第64号民事裁定，对宏城公司价值人民币4300万元的财产予以查封。同月21日，本院向阆中市房管局送达了（2015）南中法执保字第62号协助执行通知书，查封宏城公司开发的“欧锦国际”项目房屋，并附房屋查封清单。被查封的房屋包括“欧锦国际”本案争执房屋。2015年5月14日，漆树荣以宏城公司为被告，向本院提起民事诉讼，请求判决确认原被告于2013年5月6日签订的《房屋预售意向订购协议书》有效，“欧锦国际”商业用房交付原告使用等诉讼请求。2015年8月14日，邓关平以本院查封的“欧锦国际”营业房系其购买为由提出异议，异议人为主张异议理由成立，向本院提交了以下证据：①2011年8月10日，张萍与宏城公司签订的《“欧锦国际”定购协议》一份，该证据欲证明案涉房屋系异议人购买。②《结婚证》复印件一份，该证据欲证明邓关平与张某系夫妻关系，张某交纳的购房款应认定系异议人所为。③2014年1月25日，邓关平向黄小雁账户转款160.576万元凭证一份、邓关平的《个人活期查询表》一份，2011年7月18日交纳的200万元定金收据一份，2014年1月6日、25日分别交纳的94.08万元和160.576万元购房收据各一份，上述证据欲证明案涉房屋购房款已全部交清。④2014年8月13日，邓关平与何某某签订的《商铺租赁合同》一份，该证据欲证明案涉房屋宏城公司已交给异议人并出租他人从事经营的事实成立。以上证据均系复印件，与原件核对无异。宏城公司向本院提交书面证明，证实黄某某系该公司出纳，欧锦国际项目以黄某某名义在银行开设账户有…。上述账户所有收款都入了公司账。并向本院提供了异议人交纳购房款的三张财务记账凭证。2016年1月21日，本院主持了双方当事人对异议人提供的证据进行了质证。漆树荣委托代理人对上述证据质证后认为，漆树荣与宏城公司房屋买卖是假的，双方系民间借贷关系，其理由一是合同签订时间与付款时间前后不吻合，二是三张收款凭证时间是2010年至2014年，时间跨度长，转款还有小数点形成。三是信用社转款凭证与定购时间不符。异议人所提供的证据与解除本案查封财产无关。嗣后，委托代理人向本院提交书面补充意见认为，即使异议人与宏城公司商品房买卖合法有效，但并不直接导致房屋物权的转移，物权转移必须依法登记才发生法律效力。异议人购买房屋后未进行网签及办理相关登记手续，应承担过错责任，法院对案涉房屋依法予以查封。异议人委托代理人的代理意见认为，异议人与宏城公司签订的《定购协议》，从合同的内容来看，房屋买受人的义务要多于出售人，房屋买受人在此买房中处于弱势地位，符合商品房屋买卖合同的特征，从付款上看，合同面积与实测面积存在差异，会出现零钱付款情况，异议人向宏城公司交的全部购房款，宏城公司已全部入账，宏城公司也向我的当事人交付了房屋，因宏城公司需对出售房屋统一办理过户手续，才未给我的当事人办理过户手续，责任不在我的当事人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条规定，法院应依法解除查封。本案在审查中，异议人向本院补充提交了案涉房屋面积测绘报告及房屋经营状况的图片，以证明案涉房屋在法院查封前已交付异议人并出租他人经营火锅。保全申请人对案涉房屋经营火锅的事实未提出异议。2016年2月19日，异议人以其欲与保全申请人、被保全人案外协商处理为由，向本院申请暂缓执行，本院准许。2016年8月1日，异议人申请恢复异议审查，并向本院提交了阆中市人民法院2016年3月21日作出的（2016）川1381民初1085号民事判决书。判决书主要内容是，原告邓关平、张萍与被告宏城公司于2011年8月10日签订的《“欧锦国际”定购协议》为合法有效的商品房买卖合同。驳回原告邓关平、张萍的其他诉讼请求。保全申请人漆树荣对该判决未持异议。本院认为，本院对涉案房屋的查控措施系法院的保全执行行为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定，异议人提出的异议应归于执行行为异议，适用《中华人民共国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。异议人提供的上述①③④组及补充证据，保全申请人虽对此提出质疑，但其抗辩并无充分的事实理由，本院也未收集到相关证据证明异议人提供的证据存在虚假；宏城公司也对异议人的购房及交款予以了认可，同时阆中市人民法院作出的生效民事判决确认邓关平、张萍与宏城公司于2011年8月10日签订的《“欧锦国际”定购协议》为合法有效的商品房买卖合同，保全申请人漆树荣对该判决未持异议。从证据的证明力衡量，异议人提供的证据证明力较大，具有高度的盖然性。因此本院对异议人提交的证据予以采信。异议人购房后虽没有及时与宏城公司进行网签合同，但该行为并不能否定异议人购房及占有争执房屋的事实，与异议人未办理房屋过户手续也不存在因果关系。保全申请人认为异议人与宏城公司未进行购房网签，应承担过错责任，法院应对案涉房屋继续查封的主张，本院不予支持。异议人提出的异议理由，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人要求对争执房屋解除查封的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项之规定，裁定如下：异议人邓关平的执行异议成立。解除对“欧锦国际”营业房的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。审判长  陈红卫审判员  谢 佐审判员  高冬梅二〇一六年八月三十一日书记员  王 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第五条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出异议。执行法院审查处理执行异议，应当自收到书面异议之日起十五日内作出裁定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；第十七条（二）项（一）异议成立的，裁定撤销相关执行行为。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。