江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初3428号原告：张某某，男，1977年8月1日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告：李某，女，1979年3月6日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：袁秀秀，江苏泰信律师事务所律师。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。法定代表人：魏某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王旭，江苏凯高律师事务所律师。原告张某某、李某诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法由审判员ＸＸ元适用简易程序独任审判，由于案情重大复杂，后转为普通程序并依法组成合议庭，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告张某某、李某的共同委托诉讼代理人袁秀秀，被告润鑫开发公司法定代表人魏某及其委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某、李某诉称，原、被告于2014年8月7日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于金都华府小区2-3-501室房屋一套，面积94.82平方米，总价720528元，双方约定被告应于2015年12月31日将符合条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告交付了全部购房款，被告开发的涉案房产至今仍不具备交付使用条件，无法交付使用，严重损害了原告合法权利，经协商未果，原告特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金73494元（自2016年1月1日计算至2016年12月5日）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告润鑫公司辩称，一、原告没有依据合同付清全部款项，依据合同约定被告有权暂缓向原告交付商品房的权利。被告向原告延期交房是依法行使《合同法》赋予的“先履行抗辩权”，被告并不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。退一步而言，即便存在延期交房，也是因电力部门等非被告的原因引起的延期，依据合同的约定被告对此并不承担违约责任。（一）因电力部门的非被告的原因引起延期377天，依据合同约定被告对此不承担违约责任。（二）在工程建设过程中，涉案工程发生过一起“超过一定规模危险性较大的”重大技术问题，该非被告的原因导致工程延期43天，依据合同约定被告对此不承担违约责任。（三）因消防法规的修改导致的设计变更是非被告原因造成的延期88天，依据合同约定被告对此不承担违约责任。合同约定延期交房每日支付房款万分之三的违约金，该约定过高，请求法庭予以适当减少。原告于2016年12月5日已经上房，当时水电、燃气、电梯等日常居住条件已经具备，至少并不影响装修使用，通常装修期也需要半年到一年时间方可以乔迁居住。请求法庭对延期交房每日支付房款万分之三的违约金予以适当减少。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月7日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以720528元的价款购买被告开发的位于本市金都华府某房。该合同第八条约定：出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”根据双方签订的商品房买卖合同第六条的约定，买受人应于2014年8月7日向出卖人支付房款320528元，余款400000元于2014年9月7日前付清，而原告的付款日期分别为2014年8月7日支付320528元，2014年12月12日支付400000元。为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。另查明，至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表。原告于2016年12月5日接收了涉案房屋。再查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部发布了建筑设计防火规范。被告于2014年9月15日与徐州市建筑设计研究院有限公司签订了《新建北村地块补充设计协议》，载明因为新消防法规的发布等原因，要求徐州市建筑设计研究院有限公司将商办楼进行施工图设计变更，以满足新的消防要求。徐州市建筑设计研究院有限公司于2015年7月28日向被告出具了设计变更通知书。建筑设计防火规范自2015年5月1日开始实施。再查明，涉案工程包含住宅楼及商办楼共六幢，在上述六幢楼单体竣工验收完成后，才具备综合验收的条件。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票二张、交房通知书一份，被告提交的居住区配电工程服务协议一份、徐州市供电公司供电方案答复通知书两份、徐州供电公司出具收款收据三张、供电公司出具配电运检中心送达流程单一份、专家论证报告资料一份、专项施工方案一份、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、新建北村地块补充设计协议一份、本院调取的2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求支付逾期交房违约金73494元（以房款总金额720528元为本金，从2016年1月1日算起，计算至2016年12月5日，按照日万分之三计算）的诉请，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直到买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。而根据本院查明的事实，原告存在逾期支付购房款的行为，另外截至到法庭辩论终结时，原告并未按照合同约定向被告支付逾期付款违约金。原告主张，原告是公积金贷款，贷款手续都是被告准备的，批款时间是公积金管理处决定的，因此属于政策原因决定的，原告不应承担违约责任。本院认为，合同中只是约定了付款时间，并未约定付款方式，故原告的主张不成立，本院不予采纳。原告还主张，在被告给原告邮寄的交房通知书中，承认延期交房的事实，并且在通知书中并未要求原告支付逾期违约金。本院认为，原告应主动履行支付逾期付款违约金的义务，被告是否主张不是必备的前提条件，原告不能以此作为抗辩理由。此外，被告在通知书中并未向原告明示放弃要求其支付逾期付款违约金的权利，故原告的主张本院不予采纳。因此，在原告未按照合同支付全部违约金之前，被告可以行使先履行抗辩权，可以拒绝向原告交付涉案房屋，被告的抗辩具有事实及法律依据，对原告的诉请本院不予支持。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张某某、李某的诉讼请求。案件受理费1640元（原告已预交），保全费790元，共计2430元，由原告负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  张克俭人民陪审员  朱随荣二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜文杰