广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3948号原告（反诉被告）：郝建波，男，1986年3月25日出生，汉族，住四川省名山县，委托诉讼代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。被告（反诉原告）：赖欣宜，女，1991年4月9日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：黎国柱，广东远大永恒律师事务所律师。第三人：清远市新干新房地产代理有限公司，住所地清远市广清大道八十八号云山诗意花园诗意公馆首层商铺22、23号。法定代表人：李中。原告（反诉被告）郝建波与被告（反诉原告）赖欣宜、第三人清远市新干新房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝建波的委托诉讼代理人叶碧桃、被告赖欣宜及其委托诉讼代理人黎国柱到庭参加诉讼。第三人新干新公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝建波向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2017年3月26日签订的《买卖合同》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月26日签订《买卖合同》，合同约定：原告将位于清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区5座2层06号的房屋以及清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区负一层车位3P010号车位出卖给被告，购房总价款为838000元，原告收取了50000元，合同签订后被告并没有按照合同的约定签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，也没有办好银行按揭，现被告已经违反合同的约定，属违约，应承担违约责任，因此原告有权解除合同并没收定金。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法判决以实现原告的诉讼请求。原告郝建波提供如下证据：1、身份证复印件及人口信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、房屋买卖合同，拟证明原、被告签订房屋买卖合同及被告违约的事实；3、不动产登记资料查询结果，拟证明被告名下有多套房屋，无法办理银行按揭手续，其存在过错。反诉原告赖欣宜向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告和第三人于2017年3月26日签订的《买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告退回其所支付的购房定金50000元；3、判令反诉被告支付违约金83800元给反诉原告；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告违约而造成的溢价损失214800元；5、判令反诉被告向反诉原告支付其因本案实现自身权利而产生的律师费10000元；6、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。庭审中，反诉原告赖欣宜增加1项反诉请求：判令评估费4546元由反诉被告支付。事实与理由：2017年3月26日，反诉原、被告签订《买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告位于清远市清城区院南××阳光××小区××房屋以及该小区××车位××号车位，总房款为838000元。合同签订次日，反诉原告通过银行转账方式支付了定金50000元给反诉被告，反诉被告出具收取房屋定金的《收款收据》给反诉原告。该《买卖合同》约定反诉被告应当在收到定金后提供齐全办理银行贷款所需资料以及到银行办理提前还贷手续。另外合同还约定反诉被告逾期超30天交付涉案物业，反诉原告有权不再购买该物业，反诉被告应退回全部已收款项并向反诉原告支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，反诉原告依约支付定金50000元给被反诉被告，反诉原告已按约定履行其义务。反诉原告及中介多次通知反诉被告要求其到银行办理提前还贷手续以及提供相关办理银行贷款所需资料。但截至起诉之日，反诉被告未依约定履行合同义务，且以各种理由拖延时间，甚至表示不再交易该房屋（详见证据四）。反诉被告的行为已严重损害反诉原告的合法权益，构成违约。反诉原告认为，双方在平等自愿的前提下，并在第三人的见证下签订《买卖合同》，该合同已生效，合同也未违反任何强制性规定，对双方有约束力，并且该合同已实际履行，根据法律规定及合同约定，反诉原告可以要求反诉被告按合同约定承担违约责任，退回已支付款项并支付违约金。此外，目前涉案房屋价值已经大大增长，且本市房地产交易情况居高不下，以涉案房屋合同交易价的同等价钱不可能在同地段购买得同类型房屋，因反诉被告的违约行为，导致给反诉原告造成了房屋增值部分的损失，即溢价损失，因此反诉原告主张因反诉被告违约而导致涉诉房屋的溢价损失有事实和法律依据。综上所述，反诉原告为维护自身的合法权益，根据《合同法》等其他相关法律的规定，特具状法院，请求法院判如所请。反诉原告赖欣宜提供如下证据：1、身份证和工商登记信息、拟证明反诉原、被告和第三人的诉讼主体资格；2、买卖合同、收款收据、银行转账业务回单、家私电器清单，拟证明反诉原、被告和第三人房屋买卖合同关系，反诉原告已依约履行合同义务，支付定金，反诉被告拒不履行合同义务，构成违约；3、不动产登记证明、广东省非税收入（电子）票据，拟证明反诉被告拒不履行合同义务，反诉原告于2017年4月14日对涉案房屋进行异议登记；4、反诉原告与反诉被告妻子的微信通话记录、第三人与反诉被告的短信通话记录、第三人与反诉被告妻子的短信通话记录，拟证明反诉原告和第三人多次积极与反诉被告及其妻子进行沟通，催促其履行合同义务。因房屋升值，反诉被告拒不履行合同义务，构成违约；5、房屋评估报告，拟证明涉案房屋的实际溢价及反诉被告违约行为造成反诉原告实际损失的金额；6、评估发票，拟证明反诉原告因委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋及车位进行评估市场价值而支付的评估费用4546元；7、委托代理合同，拟证明反诉原告作为守约方因反诉被告违约行为，为维护自身合法权利而支付的律师费10000元。反诉被告郝建波对反诉原告赖欣宜的反诉辩称：1、事实是反诉原告违约，因其无法办理抵押及无办理任何抵押手续；2、反诉原告主张的物业成交价10%的违约金、溢价损失及其他支付款项是无依据的；3、该评估报告评估失实，该报告是在不存在抵押的情况下作出的，评估没有经反诉被告同意，其现场勘察失实，反诉原告要求的违约损失无法律依据，应依法驳回。第三人新干新公司没有陈述意见和提供证据。本院经审理认定事实如下，2017年3月26日，原告郝建波（卖方）、被告赖欣宜（买方）、第三人新干新公司（经纪方）签订了一份《买卖合同》，该合同约定：“买卖之房屋地址为清远市清城区院南二路1号阳光嘉园商住小区5座2层06号，建筑面积约149平方米，该物业之成交价为838000元，该价包含小区负一层车位3P010号。卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。买方应在签署本合同之同时交付定金50000元给卖方。卖方应在收取定金后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方向银行申请20年580000元的银行按揭贷款。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期楼款208000元给卖方，楼价余款580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方…。”合同签订的当天，被告向原告支付定金50000元，原告向被告开具收款收据，但此后原告并无依约提前偿还银行抵押贷款。据被告提供的微信截图显示，在合同签订后，原告妻子表示对房屋交易价格有异议，并向被告表示“我跟我先生的意思是总价105”。另据被告提供的短信截图显示，原告向第三人新干新公司工作人员表示在买卖中“主要是因为我老婆认为卖低了”，但此后双方没有就对交易价格的变更达成一致。同年7月26日，原告向本院提起上述房屋买卖合同纠纷的诉讼。同年8月10日，被告称委托律师代理本案诉讼事务，支付了律师代理费10000元。同年9月5日，被告委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋及车位市场价值进行评估，该公司对该房屋及车位在2017年9月1日的公开市场价值于9月5日作出估价报告，评估结果为1136600元（涉案房屋价值为1038600元，约6950元/平方米，涉案车位价值为98000元），被告为此支付了评估费4546元。涉案房屋权属人为郝建波（房地产权证号为01××88），抵押权人为中国银行股份有限公司清远分行。本院认为，原、被告签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，原告本诉请求解除合同，被告反诉亦请求解除合同，即双方解除合同的意思表示一致，对于原、被告协商一致解除合同的效力，本院予以确认。被告已依约支付了定金，原告亦应依约在“收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续”，但原告并无履行，且在双方未对房屋交易价格变更达成一致的情况下，原告应当以积极的行为保障合同的履行。原告怠于履行提前还贷义务的行为已构成违约，被告作为守约方，有权要求原告承担违约责任。虽然合同已约定了约定损害赔偿，但合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，所以在被告确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿金额时，应当对超出约定损害赔偿的部分予以支持。对于被告要求原告支付违约金83800元、赔偿溢价损失214800元的反诉请求，因清远市清城区房屋交易价格在合同签订后确实出现上升的波动，原告不履行合同会导致被告丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价损失实质上是合同履行后可以获得利益的损失；被告提供的广东方圆土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告对涉案房屋及车位评估价格为1136600元，该价格在合理范围之内，结合本案双方的交易价格为838000元，两者之间的差价298600元包含了被告请求的违约金83800元和溢价损失214800元，即被告同时请求违约金和赔偿损失没有超过其合同履行后可以获得利益的损失，故本院予以支持。对于被告要求原告返还定金50000元、赔偿评估费4546元、赔偿律师费10000元的反诉请求，依据合同“卖方不能按照本合同约定将该物业售予买方，卖方并须退回买方已付的所有费用。败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，依据充足，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告郝建波、被告赖欣宜与第三人清远市新干新房地产代理有限公司于2017年3月26日签订的《买卖合同》；二、限原告郝建波于本判决生效之日起10日内向被告赖欣宜返还定金50000元；三、限原告郝建波于本判决生效之日起10日内向被告赖欣宜赔偿违约金83800元、房屋差价损失214800元、评估费4546元、律师费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，减半收取计50元；反诉受理费3373元、保全费1989元；合共5412元，由原告郝建波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一七年十二月十一日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。