江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1367号
上诉人（原审原告）昆山市嘉腾房地产咨询有限公司。
委托代理人崔传伟，北京市伟石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告昆山市新城发展建设有限公司。
委托代理人邓惠明、潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人昆山市嘉腾房地产咨询有限公司（以下简称嘉腾公司）与被上诉人昆山市新城发展建设有限公司（以下简称新城公司）因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第406号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年12月8日，原审被告向原审原告出具销售代理委托书1份，委托原审原告全权代理销售原审被告所开发的新都银座项目住宅、写字楼、写字楼裙楼商业及顶层观光餐厅。
2004年10月11日，案外人李勤英与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座面积约为233平方米的房屋1套。同日，案外人李勤英又与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋2套，面积约为1297平方米。2004年11月11日，案外人ＸＸ与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为200平方米的房屋1套。2004年10月12日，案外人周忠良与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为1000平方米的房屋1套。2004年10月12日，案外人苏州新大华会计师事务所有限公司、李革、许乃军、许培青、褚宏武、倪燕、陆沪光与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为615平方米的房屋1套。2004年10月18日，案外人苏州信联会计师事务所（范志龙）与原审原告签订《认购协议书》1份，订购新都银座房屋面积约为1297平方米的房屋1套。
2007年8月7日，原昆山市房地产管理处向原审原告出具《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》1份，载明：2006年6月8日，案外人李勤英与原审被告签订编号为2006013645、2006013646、2006013647的商品房预售合同3份，房号为1-8-9-801、3-5-501、3-5-502，建筑面积为240.26平方米、647.51平方米、636.76平方米，总价为912988元、3082148元、3030978元；2006年9月26日，案外人苏青（与案外人ＸＸ系夫妻关系）与原审被告签订编号为2006023764的商品房预售合同1份，房号为1-9-10-901，建筑面积为207.34平方米，总价为787892元；2006年11月13日，案外人周忠良与原审被告签订编号为2006028761的商品房预售合同1份，房号为3-3-301，建筑面积为1022.28平方米，总价为4814939元；2006年12月4日，案外人李革、许乃军、宁峰、陆沪光与原审被告签订编号为2006031188的商品房预售合同1份，房号为3-5-602，建筑面积为636.09平方米，总价为3498495元。另案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司（其法定代表人为案外人范志龙）与原审被告签订《商品房购销合同》1份，约定案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司向原审原告购买3号楼1901室房屋，面积为1286.92平方米，总价为7078060元。另原审被告向原审法院提交商品房销售合同6份，认为上述房屋中的1-8-9-801、3-5-501、3-5-502房屋买受人为案外人陆荣林、1-9-10-901房屋的买受人为案外人苏青、3-5-602的买受人为案外人苏州立诚建筑设计院有限公司。
另查明：原审原告曾于2006年5月9日向原审法院提起诉讼，要求原审被告支付代理费。原审法院于2006年12月4日作出（2006）昆民一初字第1584号民事判决书，认为销售代理费为成交总额的2%；成交总额应根据最终签订预售合同的价款来认定，认购协议书仅为订立合同的意向，最终能否达成协议尚需当事人进一步蹉商，故不能以认购协议书所载明的金额作为成交额予以认定，但这并不影响原审原告在有证据证明上述认购意向书最终签订了正式的商品房销售合同后向原审被告主张代理费用的权利实现，并判决如下：原审被告支付原审原告代理费316967.2元，于本判决生效后十日内一次性履行完毕；原审原告返还原审被告房款2176800元，于本判决生效后十日内一次性履行完毕。后原审原告不服上述判决，上述至江苏省苏州市中级人民法院，该院于2007年6月28日作出（2007）苏中民一终字第0196号民事判决书，认为原审原告可在有证据证明以上意向书已签订正式销售合同后，再行主张自己的权利，并驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，原审原告又向江苏省高级人民法院申请再审，在该案审查过程中，原审原告向该院提交了原昆山市房地产管理处于2007年8月7日出具的《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》，认为除在上述判决中已认定的13套住房外，另有6套住房现也已经签订正式商品房买卖合同，该院于2011年6月9日作出（2010）苏民申字第189号民事裁定书，认为对该部分代理费用，原审原告可另行主张权利，并最终驳回原审原告的再审申请。
原审原告于2005年2月17日取得新都银座项目的预售许可证。
上述事实有《认购协议书》6份、公证书、《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》、《商品房购销合同》7份、（2006）昆民一初字第1584号民事判决书、（2007）苏中民一终字第0196号民事判决书、（2010）苏民申字第189号民事裁定书及原原审被告在庭审中的陈述予以证实。
原审原告嘉腾公司的诉讼请求为：1、原审被告向原审原告支付代理费465218.8元；2、原审被告向原审原告支付以本金18259.76元为基数自2006年6月8日起、以61642.96元为基数自2006年6月8日起、以60619.56元为基数自2006年6月8日起、以本金15757.84元为基数自2006年9月26日起、以本金92968.78元为基数自2006年11月13日起、以本金69969.9元为基数自2006年12月4日起、以本金142670元为基数自2006年12月5日起计算至判决生效之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；3、本案诉讼费用由原审被告负担。
原审法院认为：原审被告向原审原告出具了全权委托代理销售新都银座项目的代理委托书，原审原告亦以自己的名义与购房者签订了认购协议书，履行了委托事务，双方之间构成了委托合同关系。原原审被告曾因本案其他所售房屋的代理费发生争议诉至原审法院，原审法院作出的生效判决也明确原审原告在有证据证明根据《认购协议书》最终签订了正式的商品房销售合同后可向原审被告主张代理费用。原审原告主张代理费的7套房屋为1-8-9-801、3-5-501、3-5-502、1-9-10-901、3-3-301、3-5-602、3号楼1901室。原审被告对于其中的3-3-301予以认可，其他均持有异议。原审法院认为，原审原告向原审法院提交的《关于昆山市新城发展建设有限公司新都银座商品房项目部分新增客户情况的说明》，可认定上述1-8-9-801、3-5-501、3-5-502、1-9-10-901、3-3-301、3-5-602的《认购协议书》中的买受人均已与原审被告签订了商品房预售合同（其中，1-9-10-901的买受人苏青与该房屋的认购人ＸＸ系夫妻关系，应视为原审原告已促成了交易），至此，原审原告已完成了上述房屋的代理销售义务，若此后，买受人与原审被告解除预售合同的，不影响原审原告获取代理费的权利，上述6套房屋总价共计16127440元。另案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司与原审被告签订了《商品房购销合同》，案外人昆山新联财务咨询房屋有限公司的法定代表人为范志龙，范志龙与原审原告签订了该房屋的《认购协议书》，也应视为原审原告已促成了该房屋的交易，该房屋总价为7078060元。因而，原审被告应向原审原告支付代理费464110元（16127440元×2％＋7078060元×2％）。
对于原审原告要求原审被告支付逾期付款利息的诉讼请求，原审法院认为，原审被告就此并无明确约定，无事实和法律依据，对此，原审法院不予支持。
关于原审被告提出原审原告的主张已过诉讼时效的辩称理由，原审法院认为，江苏省高级人民法院于2011年6月9日作出（2010）苏民申字第189号民事裁定书，认为对该部分代理费用，原审原告可另行主张权利，并最终驳回原审原告的再审申请。因此，原审原告的主张并未超过2年诉讼时效，对于该辩称理由，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原审被告昆山市新城发展建设有限公司于本判决生效后十日内向原审原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司支付代理费用464110元。二、驳回原审原告昆山市嘉腾房地产咨询有限公司要求原审被告昆山市新城发展建设有限公司支付逾期付款利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10296元，由原审原告负担2939.53元、原审被告负担7356.47元。原审被告负担的部分原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告在支付上述款项时一并给付原审原告。
上诉人嘉腾公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审法院对于被上诉人逾期付款行为及造成的损失部分认定事实不清。原审查明根据上诉人的代理行为，被上诉人与案外人分别签订7份商品房预售合同，被上诉人签订商品房预售合同后即应向上诉人支付代理费用，应当以签订商品房预售合同的时间来确定被上诉人向上诉人支付代理费的时间点，因此被上诉人存在预期付款行为。被上诉人长期逾期付款的行为对上诉人造成了严重的财产损失。原审法院对被上诉人逾期付款的行为及给上诉人造成的损失没有认定。二、原审法院对于被上诉人逾期付款行为及造成的损失适用法律错误。上诉人与被上诉人是委托合同关系。根据合同法第405条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”，第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。被上诉人存在不履行付款的合同义务应当赔偿损失等违约责任。被上诉人有义务在完成委托事务后即签订商品房预售合同后履行付款义务，被上诉人逾期未能付款给上诉人造成损失依据上述法律规定应予赔偿。利息损失是给上诉人造成的最基本最直接的损失，要求这一部分损失赔偿，符合法律规定及商业惯例。综上，原审法院关于上诉人要求被上诉人支付逾期付款利息的部分认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人新城公司答辩称：1、原审判决事实清楚，证据充分，应当予以维持。2、本案所涉房地产代理合同纠纷起因是由于双方之间没有代理合同，仅有销售代理委托书，而该委托书没有明确报酬如何结算。因而引发涉诉案件。其他涉诉案件经江苏省三级人民法院审理，确认了一个事实，既对除了生效判决确定的代理房屋销售合同之外的代理销售部分，上诉人有权另行主张，本案即是上诉人基于相关证据重新主张代理费。由于没有约定报酬，因此上诉人所主张的逾期违约金也就不存在。因此，原审认定是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人承担逾期付款的利息。本案中，双方对于委托合同关系以及在委托代理期间，上诉人代理销售被上诉人房屋7套的情况无异议，同时，对7套房屋的成交价款、成交总额及按照成交额2%提取代理费的情况均无异议，本院依法予以确认。上诉人认为其代理销售出去的每一套房屋销售合同签订后被上诉人即应支付代理费，本案7套成交房屋均存在逾期支付代理费的情形，应该承担逾期付款的责任。但经查，双方并未签订详细的委托代理合同，只有一份《销售代理委托书》，该委托书的内容为：昆山市新城发展建设有限公司委托昆山市嘉腾房地产咨询有限公司全权代理新都银座项目住宅、写字楼、写字楼裙楼商业及顶层观光餐厅的销售工作，特此证明”，该内容没有约定支付代理费的方式，经询问，除本案7套房屋外，由上诉人代理销售的被上诉人其他房屋，也未约定代理费支付方式，且也未支付相应利息，故在本案中，上诉人要求被上诉人支付代理费逾期付款利息的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3978.3元，由上诉人昆山市嘉腾房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年五月二十日
书 记 员 陆晓婷