安徽省宿州市中级人民法院
行 政 赔 偿 判 决 书
（2017）皖13行赔初14号
原告：戚金玲，女，汉族，1963年12月9日出生，住安徽省宿州市萧县，
委托代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。
被告：萧县人民政府，住所地安徽省萧县龙城镇大同街138号，统一社会信用代码11341322752962659M。
法定代表人：武戈，县长。
委托代理人：李世民，萧县房屋征收办公室工作人员。
委托代理人：杨赫，江苏光亚律师事务所律师。
原告戚金玲诉被告萧县人民政府房屋强拆行政赔偿一案，向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告萧县人民政府送达了应诉通知书及起诉状副本。本院依法组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。原告戚金玲及委托代理人李继生，被告萧县人民政府的委托代理人李世民、杨赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戚金玲起诉称：宿州市中级人民法院于2016年11月30日作出的（2016）皖13行初133号行政判决，确认萧县人民政府于2016年4月5日强拆戚金玲房屋行为违法。该违法行为对戚金玲享有合法权益的门面房造成巨大的损失，请求萧县人民政府赔偿：1、120.2平方米被拆房屋同等地段的临街门面房或者按开盘价赔�损失；2、租金损失96000元（2016年4月25日-2017年8月14日，每月6000元）；3、装潢及附属物损失150642元。
戚金玲向本院提供如下证据：1、（2016）皖13行初133号行政判决书，证明萧县人民政府拆除戚金玲房屋行为违法；2、萧龙房改字第00177号房屋所有权证，证明被拆除的房屋系合法财产及房屋的基本情况；3、房屋租赁合同及营业执照；4、被拆房屋照片，证明房屋系商业用房且被拆之前正在经营；5、房屋征收评估报告单，证明被非法拆除房屋的部分面积；6、残疾证，证明被拆房屋租金收入系戚金玲的主要经济来源；7、录音材料及文字说明，证明房屋被拆除后已被建成商品房，所建房屋的市场价且位置是17号楼；8、附属物清单，证明物品及相关损失情况；9、拆迁公告，证明被拆房屋属于经营用房，货币补偿不少于7800元/平方米；10、被拆现场的现状照片；11、在拆除房屋土地上所建楼盘的沙盘照片；12、所建商品房的销售广告，证明萧县人民政府拆除戚金玲的房屋用于商业开发且均为门面房。
萧县人民政府答辩称：一、戚金玲的赔偿请求没有法律依据。对于戚金玲的合法财产，萧县人民政府应予以赔偿。但戚金玲的房屋用途系住宅，且房产证载明的面积为77.3平方米，戚金玲要求赔偿120.2平方米的门面房无事实依据。二、行政赔偿以货币赔偿为主，戚金玲提出赔偿临街门面房的请求不具有现实可操作性，该地段所建房屋所有权不属于萧县人民政府，萧县人民政府无处分权。三、戚金玲提供的装修及附属物损失没有事实依据。经萧县人民政府评估测算该项实际价值为7482元，戚金玲没有证据能推翻该评估结论。四、房产证显示权利人为戚家礼，戚金玲起诉本案不具备原告主体资格。五、房屋价值已经经过评估，且评估采用的是收益法，所得出的价值已经超过了房屋的市场价值，且该评估系由戚金玲申请、经人民法院委托评估得出，戚金玲应当对该评估结论予以认同。综上，请求驳回戚金玲的起诉。
萧县人民政府在法定举证期限内向本院提供如下证据：1、房屋征收评估报告单、面积计算报告，证明戚金玲房屋的基本情况；2、萧县人民政府《关于引发萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》[萧政办发（2015）39号]，证明戚金玲要求的租金损失过高，按照标准应为4元/平方米。
本院依戚金玲申请，对其原房屋价值进行评估。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司经评估，作出苏国衡宿州市评房字（2017）第0100号房地产估价报告。戚金玲在庭审中表示该评估报告不作为证据举证。
本院依戚金玲申请调取：1、戚家礼房屋登记档案；2、拆迁公告及航拍图。
经庭审质证，戚金玲对萧县人民政府提供的证据发表质证意见：证据1，部分内容真实，所记载的房屋面积87.67平方米只是一部分，实际面积应以戚金玲提供的证据为准。证据2，仅是合法拆除情况下的相关补偿标准，但萧县人民政府拆除戚金玲的房屋系违法行为，该文件不适用于本案。
萧县人民政府对戚金玲提供的证据发表质证意见：证据1、无异议；证据2、房产证的登记产权人与戚金玲不符，登记产权面积为77.3平方米，但该房产证并未载明性质，应按照住房标准对其进行赔偿；证据3、租赁合同真实性不予认可，租赁合同上仅载明出租房屋的大概位置，并不能反应就是被拆除房屋，合同显示按年租金6000元，但戚金玲要求按照每月6000元赔偿无事实依据，且营业执照、税务登记证早已过期，无法证明房屋系商业用房；证据4、真实性不认可；�据5、无异议；证据6、与本案无关联性；证据7、不具备证据的法定形式，且相关房屋价格讨论内容与本案无关联性；证据8、不属于证据，仅是戚金玲单方面的陈述和列举，没有任何事实依据且无法达到初步证明的目的；证据9、真实性无法确认，该照片属于复印件，无字号及相关机关盖章；证据10、11、12，真实性无法确认，即使存在，也不能证明萧县人民政府实施征收系商业目的，萧县人民政府实施的是整体性征收，不能因为局部区域就否定整个征收行为的公益目的。
戚金玲、萧县人民政府对本院调取的证据无异议。
本院对上述证据认证如下：戚金玲提供的证据1、2、3、4，真实性、合法性、关联性予以确认；证据6，与本案所审理的赔偿请求无关联性，证据7、10、11、12，对该组证据所反映的房屋被拆除现状情况予以确认，其他证明目的不予认�；证据5、8，与萧县人民政府提供的证据1，均为证明房屋面积、性质及相关损失的证据，本院将予以综合认定。萧县人民政府的证据2，真实性、合法性、关联性予以确认。本院调取的证据1、2，真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明：2010年6月5日，萧县房屋拆迁安置管理办公室发布拆迁公告，拆迁范围：东至龙河、西至龙湖路、南至交通路、北至淮海路；拆迁期限：2010年6月5日-2010年8月6日；房屋拆迁补偿方式：实行货币补偿或产权调换；门面房拆迁安置补偿办法，门面房认定同时具备以下条件：1、有房屋所有权证，2、房产证上标注有商业用途，门面房在新建商业街按1:0.85予以置换；住宅的安置补偿方法：住房选择产权调换的，按1:1进行置换，住宅安置房统一安置在该地块南区范围，提供六栋多层和一栋小高层楼房作为安置房。2016年11月10日，�县人民政府作出《关于农委区域房屋征收补偿的说明》，规定被征收人选择产权调换的：被征收房屋合法面积产权调换按1:1比例执行；被征收人选择货币补偿，住宅按照2600元/平方米，门面房按照住宅3倍予以补偿，即7800元/平方米。
戚金玲所主张赔偿的房屋位于拆迁范围内，房屋所有权证号为00177号，产权人为戚金玲的父亲戚家礼，该证载明房屋两幢，均为一层两间，面积77.3平方米，房屋所有权性质为私有。2006年8月6日，戚家礼死亡。2016年4月15日，萧县人民政府组织人员对戚家礼的房屋实施了强制拆除。2016年6月26日，戚家礼的其他继承人声明放弃对涉案房屋的继承权。2016年11月30日，本院作出（2016）皖13行初133号行政判决，确认萧县人民政府于2016年4月15日强制拆除戚金玲房屋的行为违法。
本院认为：结合当事人的陈述、答辩意见及庭审辩论，�案的争议焦点有三点：1、戚金玲是否具有本案的原告主体资格；2、戚金玲是否应获得赔偿；3、戚金玲的赔偿请求能否得到支持。
一、戚金玲是否具有本案的原告主体资格。
《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。萧县人民政府答辩认为戚金玲所提供的房产证登记权利人为戚家礼，戚金玲不具备原告主体资格。经审查，戚家礼与戚金玲系父女关系，戚家礼已去世。在本院审理戚金玲诉萧县人民政府确认强拆行为违法一案中，本院作出的（2016）皖13行初133号行政判决已查明戚家礼其他继承人声明放弃涉案房屋的继承权。戚金玲作为戚家礼的继承人，有权提起赔偿诉讼，具备原告主体资格。萧�人民政府该答辩理由不能成立，本院不予采信。
二、戚金玲是否应获得赔偿。
《中华人民共和国国家赔偿法》第四条（四）项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，实施造成财产损害的其他违法行为，受害人有取得赔偿的权利。本案中，萧县人民政府强拆戚金玲房屋的行为，已被本院作出的（2016）皖13行初133号行政判决确认违法，因该违法行为给戚金玲造成的损失，戚金玲有获得赔偿的权利。萧县人民政府应对戚金玲因违法强拆行为造成的损失予以赔偿。
本案系在城市房屋拆迁过程中引发，且萧县人民政府强拆房屋的行为发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）施行之后，故戚金玲所诉的相关赔偿事项可以参照原《城市房屋拆迁管理条例》及征补条例的相关规定进行处理。
三、戚金玲的赔偿请求能否得到支持。
（一）关于戚金玲的赔偿请求。
戚金玲在起诉时赔偿请求为判令被告赔偿违法行为造成的全部损失。经本院向其释明，其将诉讼请求明确为：1、赔偿87.67平方米被拆房屋同等地段的临街门面房；2、租金损失96000元（2016年4月25日-2017年8月14日，每月6000元）；3、装潢及附属物损失20000元。本院将该诉讼请求送达给萧县人民政府。在组织庭前质证时，戚金玲又将第一项诉讼请求的87.67平方米变更为120.2平方米，第三项变更为最低6万元。在开庭时，戚金玲再次将赔偿损失的请求明确为按新开发的门面房开盘价赔偿房屋损失，租金96000元，物品及附属物损失为150642元，符合法律规定。本院最终确认戚金玲的赔偿请求为：1、赔偿120.2平方米被拆房屋同等地段的临街门面房或按照门面房开盘价赔偿房屋损失；2、租金损失96000元（2016年4月25日-2017年8月14日，每月6000元）；3、装潢及附属物损失150642元。
（二）关于赔偿120.2平方米被拆房屋同等地段临街门面房的请求。
1、关于房屋面积的认定。
经审查，戚金玲提供的房屋所有权证显示登记房屋面积虽为77.3平方米，但其领取房屋产权证后对该处房屋进行了加建，在2008年萧县龙湖路拓宽时占用了戚金玲的部分房屋，其后戚金玲未对房屋进行建设改造，故房屋面积不应按房产证登记的面积确认。萧县人民政府提供的评估报告单上虽载明房屋面积为87.67平方米，但并无戚金玲户签字确认，故亦不应按评估报告单上的记载确认的房屋面积。审理过程中，本院调取了2008年的航拍图，经组织双方对航拍图显示的房屋面积进行测量，双方均认可2008年航拍时戚金玲房屋面积为104.39平方米，故本院对戚金玲房屋面积认定为104.39平方米。
2、关于房屋性质的确认。
《萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》第二十一条（三）项规定，建设手续齐全的沿街底层房屋（住改商），确属历史形成，自县政府发布征收公告之日前已连续经营满10年以上的（含10年），能提供有效营业执照、组织机构代码证、税务登记证，沿街第一自然间按商业用房标准补偿。国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办明发[2003]42号），规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。本案中，戚金玲房屋所邻的龙湖路为萧县县城主干道，从其提供的租赁合同、工商登记、照片等证据，可认定其沿街第一自然间实际用于经营使用。虽戚金玲提供的房产证上未注明房屋性质，但本院结合已查明的房屋实际用途、萧县人民政府愿意安置商业内街等基本事实，从保护当事人合法权益的角度考虑，对戚金玲的房屋应认定为商业用房。
3、关于赔偿方式的确定。
《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条规定，国家赔偿以支付赔偿金为主要方式；能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。本案虽系行政赔偿案件，但纠纷根源系国有土地征收所致，根据征补条例第二十一条规定，被征收人有选择货币补偿及房屋产权调换的权利。因涉及戚金玲居住、生活等最基本的合法权益，本院对戚金玲选择产权调换的权利亦应予以保护。萧县人民政府答辩认为行政赔偿应以货币赔偿为主，安置临街门面房不具有可操作性的理由不能成立，本院不予采信。
（1）若戚金玲选择产权调换。
征补条例第二十一条规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收人应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，萧县人民政府提供的安置房源位于改建地段新建商业街，符合上述规定。戚金玲认为安置新建商业内街不符合法律规定的理由不能成立。萧县人民政府作出的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》规定被征收人选择产权调换的：被征收房屋合法面积产权调换按1:1比例执行，故萧县人民政府应安置戚金玲改建地段新建商业街门面房104.39平方米。
（2）若戚金玲选择货币赔偿。
萧县人民政府作出的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》规定，被征收人�择货币补偿，住宅按照2600元/平方米，门面房按照住宅3倍被予以补偿，即7800元/平方米。因该说明制作于2016年11月，距今已一年。经本院函询了解，萧县房地产管理局作出的《2017年11月份均价统计》显示，2017年11月份，萧县城区商品房住宅成交均价每平方米为4045元，商业用房的成交均价每平方米7283元。因商业用房一般均作为商业经营使用，其地理位置不同决定着房屋价格不同，且这种区位价值的差异更甚于住宅区位价格的差异。虽萧县房地产管理局出具的统计说明显示商业用房的成交均价为每平方米7283元，但该价格系城区均价，而戚金铃原房屋位临萧县城区主干道龙湖路，区位优势相对明显。根据日常经验法则，该均价不足以体现该处房屋价值。鉴于此，结合萧县人民政府制定的《关于农委区域房屋征收补偿的说明》中门面房按照住宅价格三倍予以补偿的规定，�合萧县人民政府愿意安置新建小区商业内街们方面的事实，从保护戚金铃合法权益角度出发及被征收区域整体公平出发，按照就高原则，对戚金铃房屋的补偿标准参照上述住宅均价的3倍计算，即每平方米12135元。对戚金铃提出按照新建小区门面房开盘价格的赔偿请求，本院认为，戚金铃房屋建于90年代，至2016年拆除时已使用多年，房屋已老旧，而用于安置房屋系新建小区，其配套设施、居住经营环境、物业管理均优于原房屋，新建小区的价格也自然包含了配套软硬件设施的价格，故赔偿标准不应简单化折算，对戚金铃这一理由不予支持。综上，若戚金玲选择货币补偿方式，萧县人民政府应赔偿戚金玲1266772.65元(12135元/平方米×104.39平方米=1266772.65元)。
（三）关于赔偿租金96000元的请求。
征补条例第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失�补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。《萧县国有土地上房屋征收与补偿试行办法》第三十二条规定，征收沿主次干道的商业用房，选择产权调换的，按被征收房屋合法面积每平方米30元支付停产停业损失费，一般不超过24个月。本案中，戚金玲主张的房屋租金损失应属停产停业损失，按每平方米30元计算，每月为3131.7元。萧县人民政府应当赔偿从2016年4月起算至安置之日止的停产停业损失，但最长不超过24个月。
（四）关于屋内物品损失赔偿。
《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第三款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据；因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。本案中，因萧县人民政府的违法强拆导致房屋及相关物品已经灭失，其在强拆时亦未制作拆除房屋及相关物品清单，亦无法证明损失的具体情况，故应承担举证不能的责任。审理中，戚金玲提供了物品损失清单，其中包含“清明上河图”、赔付承租人租金等损失。庭审中，戚金玲认可其所列物品损失清单中的部分财物属承租人所有，且其列举的赔付给承租人的租金损失也无其他证据证明，故对该部分损失，本院不予支持；对于其他符合生活基本需要的损失，本院予以支持，酌定赔偿4万元。
综上，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条(四)项、第三十六条（三）、（四）、（八）项，判决如下：
一、萧县人民政府赔偿戚金铃房屋损失1266772.65元（若戚金铃选择产权调换，萧县人民政府应为戚金玲安置商业用房104.39平方米，安置地点位于改建地段新建商街）；
二、萧县人民政府赔偿戚金玲停产停业损失按3131.7元/月标准，自2016年4月25日至安置之日止（最长不得超过24个月）；
三、萧县人民政府赔偿戚金玲屋内物品损失4万元。
四、驳回戚金玲其他赔偿请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 欧阳平
审 判 员 戴宝琴
人民陪审员 刘文成
二〇一七年十二月二十八日
法官 助理 庄明义
书 记 员 彭思远
附法律条文：
《中华人民共和国国家赔偿法》
第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二�违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
第三十六条侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：
（一）处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违法征收、征用财产的，返还财产；
（二）查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第三项、第四项的规定赔偿；
（三）应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金；
（四）应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金；
（五）财产已经拍卖或者变卖的，给付拍卖或者变卖所得的价款；变卖的价款明显低于财产价值的，应当�付相应的赔偿金；
（六）吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支；
（七）返还执行的罚款或者罚金、追缴或者没收的金钱，解除冻结的存款或者汇款的，应当支付银行同期存款利息；
（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。