山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6691号
上诉人（原审原告）：王妍，女，1981年4月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张琦，山东佑启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：臧书娟，山东佑启律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：何君，女，1987年9月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：房爱静，山东德康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉平，山东德康律师事务所实习律师。
上诉人王妍因与被上诉人何君房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
王妍上诉请求：依法撤销济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102民初6624号民事判决书，改判支持上诉人王妍的诉讼请求；一、二审诉讼费用由何君承担。事实与理由：一、原审法院认定王妍行使解除《房屋买卖合同》的条件未成就，属于认定事实不清、适用法律错误。1.王妍行使解除《房屋买卖合同》的条件已成就。双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定，“剩余房款于办出房产证公证当日前将人民币壹佰肆拾叁万捌仟元整（小写：1438000元）存入甲方提供的个人银行账户。”该条约定明显可见，双方明确约定在房产证公证前支付剩余房款，而对于房产证公证办理时间并未约定明确时间。按照《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第四款规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据上述法律规定，双方对办理房产证公证时间及剩余房款支付时间没有约定，事后也未能协商一致，且房产证公证内容不足以阻碍剩余房款的支付，不能作为王妍先履行的抗辩理由，故王妍有权随时要求何君履行支付剩余房款的义务。实际履行过程中，王妍多次要求何君办理公证，何君总以各种理由推脱，责任在于何君，属于何君不配合合同条件成就。且在何君未配合办理公证的情形下，王妍已经于2016年8月3日向何君发出解除函，已经充分给予何君必要的准备时间和应尽的通知义务，在王妍催告后，何君仍未履行付款义务。按照《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”及《房屋买卖合同》第十条第四项约定“若一方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务的，甲方有权解除合同”的规定，王妍解除《房屋买卖合同》的条件已经成就，有权行使解除权。2.《房屋买卖合同》已经实际解除。合同履行过程中，经王妍多次催告何君仍未履行付款义务，王妍有权解除双方签订的《房屋买卖合同》，2016年9月21日，王妍分别向何君、居间方山东绿城商务咨询有限公司发送了解除三方于2016年3月26日签署的《房屋买卖合同》的通知。该通知何君已经实际收到。根据《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”何君已经实际收到解除通知，但其并未在三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故2016年3月26日签署的《房屋买卖合同》已经实际解除。二、原审法院判决合同继续履行，属于认定事实不清、适用法律错误，严重侵害了王妍的合法权益。根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王妍与何君签订的《房屋买卖合同》已经实际解除，按照法律规定尚未履行的部分应当终止履行，已经履行的应当恢复原状，采取补救措施并赔偿损失。原审法院应当判决何君立即腾房并承担违约金及房屋占用费。但原审法院对《房屋买卖合同》的解除的事实认定严重错误，判决继续履行《房屋买卖合同》并要求王妍履行房屋过户义务，显然属于认定事实不清、适用法律错误。三、原审法院认定何君履行合同无违约行为，属于认定事实错误。按照《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。合同履行过程中，王妍一直积极履行合同义务并将房屋交付何君，何君应当及时、足额向王妍支付购房款。因双方在剩余购房款支付时间上约定不明，事后又未能达成一致意见，故王妍向何君提前发出书面通知，履行了必要的通知义务并给予了合理时间，但何君仍然拒不履行付款义务。故何君实际是以自己的行为表明不履行合同义务，已经构成严重违约。原审法院认定何君在合同履行过程中不存在违约行为，显然属于认定事实错误。
综上所述，王妍认为何君在履行《房屋买卖合同》过程中存在严重违约行为，王妍有权且已经行使合同解除权，何君于2016年9月22日收到合同解除函，本案《房屋买卖合同》于2016年9月22日已实际解除。若何君有异议可经法院或仲裁委裁决，认定合同解除的效力。原审法院判决继续履行合同显然属于认定事实不清，适用法律错误，故请求贵院依法撤销原审判决，依法改判并支持王妍的诉讼请求。
何君答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王妍向一审法院起诉请求：1.依法确认双方2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令何君支付自2016年6月12日至2016年9月21日的违约金134538元及2016年9月22日起至判决生效之日止每月房屋占用费1万元；3.请求判令何君立即腾出历下区海尔绿城全运村百合园19号楼2单元801室；4、全部诉讼费用及律师代理费79000元，由何君承担。
何君一审反诉请求：1.判令双方2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》有效，双方应继续履行；2.王妍支付违约金151685元；3.本案的反诉费用及律师费由王妍承担。
一审法院认定事实：2016年3月26日，王妍（卖方甲方）与何君（买方乙方）及山东绿城商务咨询有限公司（居间方丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定王妍将坐落于济南市的房产出售给何君。合同第一条约定：房产状况为房屋建筑面积为151.24平方米，地下室面积为49.5平方米，车位编号为014，有抵押；第二条约定：成交价格为贰佰陆拾叁万捌千元整（2638000元）；第三条约定：定金为乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金人民币柒拾万元整（700000元），甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；第四条约定：付款方式为一次性付款，经甲乙双方协商，乙方于2016年4月11日前将人民币伍拾万元整（500000元），存入甲方提供的个人银行账户，剩余房款于办出房产证公证当日前将人民币壹佰肆拾叁万捌千元整（1438000元）存入甲方提供的个人银行账户；第五条约定：办理过户手续产生的相关费用：甲方承担无，乙方承担个税、契税、营业税、办房产证相关费用（含甲方首次办证）；第六条约定：甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；第七条约定：甲乙双方应在本合同签订之日起当日内，委托并协助山东绿城商务咨询有限公司金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因不可抗拒力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；第九条约定：甲方于2016年4月1日通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，交付之前发生费用由甲方结清。自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担；第十条约定：违约责任为1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，并按照本条款第2项的计算标准向乙方支付违约金，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款万分之五的违约金，并赔偿相对方因此所造成的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4.若乙方违反第四条的约定逾期15日内仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金；5.委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；6.甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方佣金（成交房屋总价款的2%），若甲乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金；第十一条约定：其他约定事项为1.双方协商待房产证满两年后过户，双方自愿同意；2.如两年内济南政策出现限购，双方立马过户；3.如两年内因国家政策此房屋所产生房产税由买方承担；第十二条约定：如果本合同第十一条的约定与其他条款约定不一致，以第十一条约定的内容为准。合同签订后,何君分别于2016年3月26日、2016年4月11日向王妍支付定金70万元、购房款50万元，王妍向何君出具收条两份。2016年4月11日，王妍向何君出具《转让证明》一份，内容为：兹有全运村19-2-801室业主王妍将房屋转让至何君，转让日期2016年4月11日起。
2016年5月29日，王妍取得涉案房产、地下室及车库的所有权证书，为此交纳各项税费合计55866.74元。2016年7月12日王妍将涉案房产的74万元抵押贷款结清。
2016年8月3日，王妍通过邮寄的方式向何君送达《催款函》一份，主要内容为告知何君涉案房产的房产证已办理完毕，并要求何君在收函后三日内支付剩余房款143.8万元及首次办理房屋产权证的费用55866.74元，款项支付完毕后，配合何君办理公证手续。何君于2016年8月3日收到上述《催款函》，并于2016年8月5日向王妍回复《澄清函》一份，主要内容为阐述三方签订《房屋买卖合同》时曾约定其支付的70万元定金系用于王妍偿还涉案房产的银行贷款及办理房产证，支付50万元购房款的前提是王妍放弃索要再次购房所产生的一切房屋契税。但其后来得知王妍并未按约定的用途使用其已支付的款项，并曾再次通过居间方索要过房屋契税,且房产证是在2016年5月29日办出，但王妍在2016年7月22日才通知居间方，也未将该房产证交由居间方保管，以此主张王妍违反主合同约定，建议三方签订补充协议，并声明并无推脱付款的意图，且对王妍提出的催款函所载事宜不予采纳。王妍于2016年8月9日收到上述《澄清函》，并于2016年8月15日向何君发送关于《澄清函》的回函及催款函一份，主要内容为对何君所发送的《澄清函》所载内容不予认可，如何君不按房屋买卖合同第四条第一款约定支付剩余房款及办理公证，要求何君在剩余房款应付未付期限届满后三日内腾退房屋并向其交付。同时，王妍向居间方山东绿城商务咨询有限公司发送《函》一份，主要内容为阐述何君应在该房屋办出房产证公证当日前将该房屋剩余房款1438000元存入其账户，但何君一直未付，已经违反房屋买卖合同约定，请居间方及时协调办理关于该房屋后续公证、过户等手续。如何君未按《催款函》约定支付上述房款，其将解除《房屋买卖合同》，请居间方予以协调办理双方退房、退款事宜。何君对《澄清函》的回函及催款函的真实性没有异议,但辩称其并未对该份函件进行签收。
2016年9月21日，王妍分别向何君及居间方山东绿城商务咨询有限公司发送解除三方于2016年3月26日签署的《房屋买卖合同》通知。何君于2016年9月21日收到上述解除通知，并向王妍回复《澄清函-2》一份，主要内容为：对解除通知所载内容不予认可，并建议双方签订补充协议。王妍对《澄清函-2》的真实性没有异议,但认为函件载明何君要求签订补充协议的行为系意图变更原合同，对此不予认可。
庭审中，何君申请居间方山东绿城商务咨询有限公司的工作人员姚甲彩、马硕出庭作证。证人均表示：2016年3月26日，原、何君签订《房屋买卖合同》时，三方口头约定70万元高额定金是用于王妍偿还买卖房产的银行贷款，但王妍并没有用该款项去偿还贷款，而去购买了其他房产。因双方协商的是两年以后再过户，王妍提出如果两年内其再买房的话，就是三套房，会多出一个点的税费，所以提出让何君承担多出的这部分税费，何君并未同意，王妍又提出在2016年4月11日前再付50万元，就不再让何君承担多出部分的税费，但在2016年6月13日王妍又通过居间方要求何君支付因其重新购房所多出的1.5万元税费，何君明确表示不承担。签订合同时用的是公司的一份格式合同，在合同第四条第一款“剩余房款于办出房产证公证当日前将人民币1438000元存入甲方提供的个人银行账户”这条时各方的意思是交剩余房款的时间是办出房产证公证当日，是没有“前”这个字的，但因为用的是格式合同，当时忘了将“前”字划掉了，是笔误。2016年6月12日王妍通知我们说办下房产证了，后来我们知道可能是2016年5月29日下的房产证，但王妍未将房产证交给我们保管。因王妍多次违约，何君不再信任王妍，所以我们提出让双方办一个他项权证，当时双方都同意了，但到房管局后，王妍又反悔了，没再办理。之后，我们建议双方根据合同约定签订一个补充协议，我们也将协议内容给王妍方发过去了，但一直到起诉之日，王妍一直未给我们回复。王妍对证人的身份无异议，但对证人证言的的真实性不予认可。
另查明，庭审中，双方对合同中约定办理公证的内容产生异议。王妍主张是针对合同效力进行公证。何君则主张是一种委托公证，由王妍向何君母亲出具授权委托书，委托何君母亲在房产满足过户条件时代王妍办理过户手续。双方均未对各自的主张提交证据。
再查明，王妍和何君为处理本案诉讼，分别支付了7.9万元和3万元的律师代理费。
又查明，济南市人民政府办公厅分别于2016年10月2日、2016年12月26日、2017年4月19日三次发布关于限制买卖房产的通知。
一审法院认为，王妍与何君在2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。何君已依约向王妍支付房屋定金70万元及购房款50万元，王妍亦依约向何君交付了涉案房产，双方均应根据《房屋买卖合同》的约定继续全面履行合同义务。本案中，王妍以何君违反双方签订的房屋买卖合同第十条第四项约定为由，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，并据此要求何君腾房并支付房屋占用费、违约金、律师代理费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方签订的房屋买卖合同第十条第四项约定“若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金”。合同第四条则约定“剩余房款于办出房产证公证当日前将人民币壹佰肆拾叁万捌千元整（小写：1438000元整）存入甲方提供的个人银行账户”。根据上述约定，王妍作为出卖方可行使解除权的条件应为何君逾期支付剩余购房款满十五日时，而合同第四条约定的支付剩余房款时间为办出房产证公证当日前，因此，何君最迟应在办出房产证公证当日支付剩余房款。但双方并未对办理公证的具体时间进行约定，截止本案开庭审理前双方仍未办理公证手续，故何君逾期付款的起算日期亦无法确定，王妍行使解除《房屋买卖合同》的条件未成就，其解除合同的行为应为无效，故王妍以此要求确认《房屋买卖合同》已经解除，并要求何君腾房及支付房屋占有使用费、违约金、律师代理费，无事实及法律依据，不予支持。对何君要求判令《房屋买卖合同》有效，双方继续履行合同的反诉请求，一审法院认为，涉案合同为有效合同，亦不存在产权瑕疵或限制等交易障碍，何君在履行合同过程中至今亦无违约行为，且已经对涉案房产有经济投入并实际入住，合同继续履行的条件仍然齐备，故对何君要求双方继续履行合同的反诉请求，应予支持。根据合同约定，王妍应当承担配合何君办理公证手续及待满足房产过户条件后协助何君办理房产过户的义务，何君应当承担向王妍支付剩余购房款并按合同约定承担各项税费的义务，但双方既未约定办理公证具体时间又对所要公证内容产生分歧，双方均未提交证据证实自己的主张，法院均不予采纳。另，涉案合同已被法院认定为有效合同，双方约定的办理过户条件业已成就，再办理公证手续已无必要，故双方应继续履行房产过户、支付购房款并按约定承担各项税费的合同义务。关于何君以王妍违反合同约定未在合同签订时将房屋所有权证交由居间方为由要求王妍支付违约金、律师费的反诉请求。一审法院认为，综合上述认定的事实，在合同签订时涉案房产并未取得房屋所有权登记证书，对此何君亦是明知的，何君以此要求王妍支付违约金及律师费，无事实及法律依据，法院不予支持。
综合上述已查明及分析认定的事实，结合双方履行合同的实际情况，何君已于2016年4月11日开始实际占有使用涉案房屋，但却仅向王妍支付部分购房款，且合同约定的购房款付款方式为一次性付款，而导致房屋买卖合同停滞履行的主要原因系原、被告双方仅约定办理公证的前提条件，而未对办理时间进行约定，双方对此均有过错。在何君既占有使用涉案房产又未全部支付购房款的情况下，根据公平原则，何君应以未付购房款及应由其承担的首次办理房产证费用部分,在满足公证条件次日起,参照中国人民银行同期同类贷款利率，向王妍支付资金占用期间的利息损失，为减轻当事人诉累，法院予以一并处理。综上，一审法院判决：一、原告(反诉被告)王妍与被告（反诉原告）何君于2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行；二、原告（反诉被告）王妍于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）何君办理位于济南市历下区海尔绿城全运村百合园19号楼（G2）2-801室（房产证号：鲁（20**）济南市不动产权第0058425号）房产及附属的储藏室（证号：鲁（2016）济南市不动产权第0059405号）、地下车库（证号：鲁（2016）济南市不动产权第0059413号）的过户手续；三、被告(反诉原告)何君于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王妍支付购房款1438000元及首次办证费用55866.74元；四、被告（反诉原告）何君于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王妍支付资金占有期间的利息损失（以1438000元+55866.74元=1493866.74元为基数，自2016年5月30日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回原告（反诉被告）王妍的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告（本诉被告）何君的其它反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30890元，由原告王妍负担；反诉案件受理费人民币1770元，由反诉原告何君负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：王妍与何君于2016年3月26日签订的《房屋买卖合同》是否具备解除的条件予以解除。2016年3月26日，王妍与何君于签订《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故此，一审认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。关于合同的履行，何君已依约向王妍支付房屋定金70万元及购房款50万元，王妍亦依约向何君交付了涉案房产。对于剩余购房款的支付，虽然王研主张曾向何君进行了催告，但双方约定该款项系于办出房产证公证当日前存入王妍提供的个人银行账户。该约定并未对办理公证的具体时间进行约定，亦未办理公证手续，无法确定具体付款日期，故王妍向何君催告支付剩余购房款之行为，不能视为合同解除的条件已经成就。故此，一审法院结合何君实际占有使用涉案房屋的事实，对王研要求确认《房屋买卖合同》已经解除及何君支付违约金的请求未予支持，并判令何君支付资金占有期间的利息损失，并无不当。故本案王研之上诉主张，证据不足，本院不予支持。
综上所述，王妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30890元，由王妍负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年九月三十日
书记员 刘 琳