吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6240号
上诉人（原审被告）：刘思泽，户籍地上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：薛健，住黑龙江省大庆市。
上诉人刘思泽因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
薛健原审诉称：2017年4月25日，薛健与刘思泽签订了《商品房转租合同》，约定由薛健承租位于长春净月经济开发区临河街新嘉坡城1号楼108室。合同约定，刘思泽同意薛健将租赁房屋用于餐饮经营，同意薛健对房屋进行装潢和添置设备。薛健为此一次性全额支付第一年租金12万元及押金5000元，后投入装修费用5.86万元。
2017年6月27日，案外人赵志群将该房屋房门上锁，向刘思泽索要租金。同年6月28日、7月3日、7月15日，赵志群在索要房租未果情况下，先后三次向薛健承租的房屋橱窗、房门及装饰外墙大面积泼洒红色油漆。薛健承租房屋现已装修完毕，生产经营设备已安装完毕，原计划于7月9日开业，但案外人赵志群的行为，致使薛健无法按期开业经营。且案外人行为产生极为恶劣的社会影响，致使薛健品牌形象受到严重损害，已无法在区域内继续经营。事发后，薛健与刘思泽双方多次协商无果。故诉至法院，请求：1.判令解除薛健与刘思泽于2017年4月25日签订的《商品房转租合同》；2.判令刘思泽立即返还薛健已支付的租金12万元及押金5000元；3.判令刘思泽赔偿薛健因合同解除产生的装修损失及搬迁费用6万元；4.本案一切诉讼费用由刘思泽承担。
刘思泽原审辩称：1.案外人赵志群造成的损害，应由薛健对案外人提起民事诉讼或通过其他行政方式解决，造成的损失亦应由案外人进行赔偿；2.薛健要求解除《商品房转租合同》不符合双方约定。该合同经双方签字，合法有效，且约定的租赁期为2016年5月1日至2021年4月30日，现租赁期未满，薛健提出解除合同不符合合同的约定；3、薛健主张刘思泽向其返还租金及押金不符合合同约定。根据合同第五条约定，只有薛健找到新租户后，薛健、刘思泽之间的合同才会终止，刘思泽才应按合同约定向薛健返还月租金；4、薛健主张由刘思泽赔偿装修及搬迁费用无法律依据，薛健租赁涉案房屋用于经营，根据其需要进行装修、搬迁，所产生的任何费用均属于经营成本，与刘思泽不具有法律上的联系。
原审法院审理查明：2017年4月25日，薛健、刘思泽签订了《商品房转租合同》，约定刘思泽将其承租的座落于长春净月高新技术产业开发区临河街新嘉坡城1号楼门市一套转租给薛健，租期为2017年5月1日至2021年4月30日，其中2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为12万元，其余三年的租金均为每年14万元；薛健向刘思泽交付5000元押金，合同期满如薛健无违约行为，则该押金一次性全额无息返还；双方承诺如遇违约发生及时沟通协商，协商不成，经书面催告并给予合理期限后仍未履行，守约方可凭书面通知解除合同。合同签订当日，薛健向刘思泽支付了第一年度房屋租金12万元，并交付了押金5000元。
薛健承租房屋后，拟用于经营熟食店，为此，对该房屋进行了装修。2017年6月5日，薛健与案外人刘洋签订《房屋装修合同》，约定由刘洋对涉案房屋进行开业前的装修，工程总价款为58600元，工程完成后，薛健向刘洋支付了全部工程款并由刘洋出具了收条。
2017年6月27日，案外人赵志群将涉案房屋房门上锁，并声称向刘思泽索要租金。同年6月28日、7月3日、7月15日，赵志群在索要房租未果情况下，先后三次向薛健承租的房屋橱窗、房门及装饰外墙大面积泼洒红色油漆，致薛健经营的熟食店无法正常开张营业。因该事件，薛健报警，彩宇大街派出所对赵志群及刘思泽分别进行了询问。赵志群在笔录中表述其系因刘思泽未将房租交付给她，方采取该极端方式索要租金。刘思泽在笔录中表述房租交给了案外人路强，其与赵志群的“纠纷一直存在”。
另查明，涉案房屋产权登记人为案外人路曌，其系路强与赵志群之子。该房屋于2010年3月17日登记在路曌名下（房权证长房权字第XX**号）。2015年11月7日，路强（路曌的父亲）以路曌的名义与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定将涉案房屋出租给刘思泽，租赁期为2016年5月1日至2021年4月30日，租金每年15万元，经出租方同意，刘思泽可将店面出兑、转租给他人或终止合同。路强在该合同上签署了路曌的姓名。后期应刘思泽的要求，路曌本人在该份合同上补签了姓名。
原审法院认为：刘思泽在庭审中表示，房屋登记所有权人路曌对其与原告签订的案涉房屋转租合同表示认可，路曌虽未出具书面认可，但在其已知道房屋转租事实的情况下并未提出异议，故刘思泽与薛健签订转租合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于转租合同是否应予解除的问题，由于案外人赵志群频繁到涉案房屋喷涂油漆，已严重干扰了薛健的正常经营，薛健承租案涉房屋用于经营熟食店的目的难以实现，自2017年6月27日事件发生后，熟食店停业至今，故本院确认薛健与刘思泽签订的转租合同自薛健起诉之日即2017年7月20日予以解除。关于薛健与刘思泽对转租合同解除是否存在过错的问题，刘思泽在承租涉案房屋时，是与路强进行的协商，承租合同亦是与路强签署，后路曌在合同上补签姓名予以确认，刘思泽有理由相信路强为路曌指定的房屋代管人，将房租交付路强并无不妥，故刘思泽对赵志群因主张房租未果而对薛健经营的饭店实施侵害行为的发生并无过错，对转租合同的解除亦不存在过错。薛健作为次承租人，不可预见赵志群会实施侵害行为，故薛健对转租合同的解除亦不存在过错。关于薛健主张返还房租的问题，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的部分终止履行，故刘思泽应当向薛健返还已交付但尚未履行期间的房屋租金，经核算后为93333元[12万元-（12万元÷12个月×2个月）-（12万元÷12个月÷30天×20天）]，同时，应向薛健一并返还押金5000元。关于薛健主张刘思泽支付装修损失的问题，庭审中，刘思泽明确表示同意薛健对案涉房屋进行装修，现合同因不可归责于双方的原因而解除，该装修损失应按照公平责任原则由双方均分。薛健提供了其为装修房屋而产生58600元装修费的证据，刘思泽虽当庭对装修损失数额提出异议，并提出鉴定申请，但其随后撤销了该申请，故应由刘思泽承担58600元装修费中的50%即29300元。薛健主张刘思泽应承担相关搬迁费用，因其当庭未提交证据证明该费用已实际产生，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘思泽于本判决生效之日起十日内向原告薛健返还房屋租金93333元及押金5000元，并给付原告薛健房屋装饰装修损失29300元；二、驳回原告薛健的其他诉讼请求。案件受理费4000元，由被告刘思泽承担2760元，由原告薛健承担1240元。
宣判后，刘思泽不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.薛健系因案外人赵志群的不法侵权导致不能持续经营，所造成的损失应由薛健对赵志群提起诉讼或通过治安方式解决，造成的损失也应由赵志群赔偿，与刘思泽无关，不应由我方赔偿装修损失。2.双方当事人签订的租赁合同租期尚未届满，薛健提出的解除租赁合同不符合约定，我方不同意解除并返还租金、抵押金。租赁协议约定租赁期内终止的方式是薛健在租赁期内将房屋转租或出租。薛健提出不能继续经营后，我方已经积极协助转租。3.薛健提出返还租金、押金及赔偿装修及搬迁费用不应支持。其根据经营需要进行的装修投入属于经营成本，与我方无关。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回薛健的诉讼请求，案件受理费由薛健负担。
薛健二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：刘思泽将案涉房屋转租给薛健用于商业经营，作为转租方应保证该房屋的正常使用。因案外人赵志群多次对案涉房屋喷洒油漆，干扰正常经营，造成薛健无法正常使用承租的房屋，虽非转租人刘思泽原因，但根据合同相对性，刘思泽不能提供正常使用的出租房屋，其与薛健签订租赁合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”该租赁合同虽未到期，但发生了法定解除的事由，薛健请求解除合同应予支持。合同解除后，尚未履行的部分应终止履行，故刘思泽收取的尚未履行部分的租金应返还给薛健。而造成租赁合同的解除系案外人赵志群的不法侵害所致，双方当事人对此均无过错，原审基于公平原则判令双方分担合同解除造成的装修损失并无不当，依法应予维持。刘思泽上诉主张案涉租赁合同不应解除、其不应返还租金、保证金及不应承担装修损失的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2853元，由上诉人刘思泽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 李佳姝