河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民初13号
原告：郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会，住所地河南省郑州市金水区天明路北段。
负责人：宋丙亮，该村委会主任。
委托诉讼代理人:崔新生，该村委会工作人员。
被告：郑州嘉润置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰乐路北段38号9层。
法定代表人：刘建旺。
原告郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会（以下简称宋砦村委）因与被告郑州嘉润置业有限公司（以下简称嘉润置业）房屋拆迁安置补偿合同纠纷，于2017年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭�于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告宋砦村委的委托诉讼代理人崔新生到庭参加诉讼。被告嘉润置业经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋砦村委诉称：2008年5月17日，宋砦村委与嘉润置业签订《拆迁补偿协议》一份，约定将位于郑州市丰乐路与拖厂路交汇处51亩土地[土地证号郑国用（1997）字第4550号、郑国用（2001）字第01**号]交嘉润置业拆迁开发，嘉润置业对宋砦村委安置补偿住宅建筑面积7万㎡。后双方于2009年12月30日变更协议，将宋砦村委提供的拆迁开发土地数额增加42亩[土地证号郑国用(1997)字第3560号、郑国用(2001)字第0198号、郑国用(1997)字第35**号]，以上共计93亩，安置补偿住宅建筑面积变更为8万㎡。嘉润置业领取上述土地的土地证后，至今没有向宋砦村委交付安置用房，该地块现已烂尾。请求判令：1、嘉润置业向宋砦村委交付拆迁安置用房8万㎡，如因“烂尾”不能交付则支付拆迁安置补偿费8亿元，并自嘉润置业取得土地证之日支付过渡费30元/月/㎡。2、确认宋砦村委诉请的拆迁安置补偿费在执行中享有优先受偿权。宋砦村委于2017年10月12日将诉讼请求第2项变更为：确认宋砦村委在法院拍卖、处置嘉润置业烂尾楼、烂尾地(不含已出售的商品房)的执行程序中依法享有拆迁安置补偿权益的优先受偿权。
宋砦村委围绕诉讼请求依法提交了证据。第一组证据：1、《拆迁补偿协议》；2、《项目合作开发协议》；以上证据证明2008年、2009年双方拆迁补偿达成协议。第二组证据：3、原郑国用(1997)字第3560号、郑国用(1997)字第4550号、郑国用(2001)字第0196号、郑国用(2001)字第0198号、郑国用(1997)字第3559号土地证复印件。4、郑国用（2015）第0011号土地证（面积34062.56㎡）；郑国用（2015）第0429号土地证（面积9824.52㎡）；郑国用（2015）第0441号土地证（面积17661.75㎡）。以上证据证明嘉润置业通过对宋砦村委方的拆迁，已经取得住宅建设用地61548.83㎡，应当依法履行协议约定的安置补偿义务。第三组证据：5、郑州市金水区机构编制委员会金编（1997）18号《关于成立宋砦工贸苑区管理委员会的批复》，宋砦工贸苑区管理委员会2017年6月30日出具的《情况说明》。6、郑州亨达企业集团的注销登记档案。以上证明宋砦村委有权签订本案拆迁安置协议。对宋砦村委提交的第一组证据和第三组证据，经本庭核对原件与复印件无异。
庭审后，宋砦村委提交补充证据：1、嘉润置业营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人刘建旺身份证、统一社会信用代码和企业警示信息等资料的复印件，以及2016年8月17日被河南省长葛市人民法院执行（2016）豫1082执1203-1号予以停止办理工商登记业务的企业警示信息。证明嘉润置业具有房地产开发与销售的资质以及该企业现在经营情况。2、《宋砦村土地示意图》，证明案涉①弘润幸福里（51亩）、②15亩及③27亩属于宋砦村委土地（红色虚线内）。3、郑州市金水区人民政府办公室2016年4月22日金政办[2016]20号《关于成立弘润幸福里项目工作领导小组的通知》，证明嘉润置业弘润幸福里项目由政府介入予以处理的情况。4、宋砦村委2016年11月27日《关于恳请停止拍卖村民安置项目土地的情况汇报》，及该网络司法拍卖中止的网页，证明案涉嘉润置业名下9824.52㎡（约15亩）土地因宋砦村委提出异议，司法拍卖中止的情况。5、2011年2月14日，郑州市国土资源局土地利用管理处致嘉润置业的缴纳34062.56㎡土地出让金8989.1732万元的通知书，证明嘉润置业未及时缴纳土地出让金，直到2015年才取得土地证。6、弘润幸福里情况汇总，证明嘉润置业向张彦林等1451户销售1号楼至6号楼房屋，合同金额87101.3295万元，已付款40170.9226万元等情况。7、嘉润置业因未取得商品房预售许可证预售商品房，被郑州市住房保障和房地产管理局于2014年12月30日、2015年1月27日分别下发《停止违法行为通知书》、《行政处罚听证告知书》罚款10万元，证明嘉润置业无证销售商品房的行为。8、申请人范玉红等62人次申请一审法院等对弘润幸福里（51亩）房地产查封和轮候查封的明细；申请人河南能源企业管理咨询有限公司等40人次申请一审法院等对二期（15亩）房地产查封或轮候查封的明细；申请人史建国等45人次申请一审法院等对三期（27亩）房地产查封或轮候查封的明细。9、河南省新密市人民法院（2015）新密民二初字第617号民事判决书，及协助执行通知书，证明嘉润置业弘润幸福里项目6号楼1单元16层1#1-1号房产等被查封的事实。10、中商产业研究院《2017年3月郑州市各区市县楼市房价排名分析（附最新限贷限购政策）》，证明金水区新房成交均价14546元/㎡。11、郑州市城乡规划局《建设用地规划设计条件通知书》郑规件字第[410100201012164]号，记载地块面积34076.99㎡，容积率﹤5。证明该地块建筑面积为34076.99×5=17万㎡。12、弘润幸福里1-5号楼照片22张。证明弘润幸福里楼房尚未完全施工完毕，但已有部分业主入住的情况。13、赵静等12户业主购买房屋协议，交纳部分房款和物业费的收据。14、郑州台利铝业有限公司等8家单位《已拆除房产情况统计》，证明拆迁安置土地上有房产证的原房产情况。15、宋砦村民被拆迁房屋情况汇总表，证明朱敏等31户村民拆迁安置土地上无房产证的原房产情况。16、《最高法院：被拆迁人对拆迁安置房有优先权》案例，作者：�云川。认为可参考该案来处理本案。
根据宋砦村委申请，本院赴郑州市房产档案馆调取了郑州台利铝业有限公司等8家单位《房屋所有权证（存根）》，与宋砦村委提交的被拆迁房屋房产证号和面积基本相同，总面积为38760.39㎡。
本院经审理查明：2008年5月17日，宋砦村委与嘉润置业签订《拆迁补偿协议》，约定：一、宋砦村旧村拆迁项目范围为：本拆迁项目地块位于河南省××路与××厂路交汇处，丰乐路东，拖厂路南，地块标号：郑国用（2001）0196号、郑国用（1997）4550号土地，项目开发建设用地约51亩；二、协议目的：双方经友好协商确定，宋砦村委授权嘉润置业独家参与宋砦村委旧村改造拆迁项目，自签订本协议起，宋砦村委将全力协助嘉润置业取得本拆迁项目地块开发用地各项手续。三、协议约定内容：1、拆迁安置住宅建筑面积7万㎡。2、�因为宋砦村委任何原因，嘉润置业未能成功取得该地块的开发使用权，在收到嘉润置业的书面通知后3个月内，宋砦村委保证归还嘉润置业全部已支付款项。3、本协议签订之日起，宋砦村委及其关联企业不得与任何其他第三方签订有关本拆迁项目合作、联合等合作开发的法律文件。4、自本协议签订之日起，其他与本协议冲突之内容，以本协议内容为准。四、违约责任：本协议受中华人民共和国合同法的保护，一旦签订，任何双方无权取消或者不履行该协议约定的内容。自本协议签订之日起，如宋砦村委或嘉润置业单方提出解除本协议或者发生任何违反本协议约定的行为，需按合同法规定向对方支付违约金。五、争议的解决：双方在执行本协议过程中如果发生争议，应友好协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提起诉讼。六、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。该协议加盖了宋砦村委和嘉润置业的印章。
2009年12月30日，宋砦村委与嘉润置业签订《项目合作开发协议》，约定：一、合作开发宗地的基本情况：宗地范围：郑国用（1997）字第3560号、郑国用（1997）字第4550号、郑国用（2001）字第0196号、郑国用（2001）字第0198号、郑国用（1997）字第3559号。宗地现状：地面建筑已基本拆迁完毕，地块地势平坦。宗地权属与性质：原土地性质为国有划拨工业用地，权属人为宋砦工贸苑区、亨达集团。二、合作开发方式：宋砦村委出土地，嘉润置业出资金。项目开发由嘉润置业全权负责，宋砦村委不得参与嘉润置业有关该项目开发经营的所有活动。宋砦村委所获得的回报为安置套房8万㎡。三、双方的权利和义务：（一）宋砦村委保证在本协议签订时，该宗土地无抵压（押）、租赁和债权债务纠纷，�证不就该宗地的转让、合作、租赁等与任何第三方签订合同或协议，不设置第三者权益。（二）宋砦村委负责协助嘉润置业办理土地手续，保证半年之内完成土地性质和用途的变更，拿到商住性质国有出让土地证。土地出让费用由嘉润置业全额支付，具体数额以实际缴纳金额为准。土地手续办理完毕，取得土地证后，宋砦村委应于三日内将土地证交付嘉润置业，以便加快项目开发速度。（三）嘉润置业办理项目开发所需的用地规划、工程规划、施工许可、商品房预售、产权办理等方面的手续时，宋砦村委应提供有关证明和资料。同时，宋砦村委应负责协调项目开发工程中与周边群众和单位的关系，保证项目开发不受干扰。（四）嘉润置业保证向宋砦村委交付的安置套房交房日期应与商品房交房日期一致。四、违约责任：（一）若宋砦村委违反本协议的有关规定，�开发地块自行开发，或与第三者进行转让、合作、租赁等事宜签订任何合同或协议，或者设置任何第三者权益，嘉润置业有权终止本协议，并要求宋砦村委赔偿所有经济损失。（二）若宋砦村委未按本协议要求日期办理完毕土地手续，或因宋砦村委原因影响项目正常开发的，则嘉润置业有权减少向宋砦村委交付的安置套房数量。（三）嘉润置业向宋砦村委交付的安置套房日期如晚于商品房交房日期，宋砦村委有权要求嘉润置业按同期所售商品房价格给予违约赔偿。（四）任何一方不履行义务或履行义务不符合本协议规定的，在本协议终止前，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（五）任何一方由于不可抗力（如战争、地震、政府政策调整等原因）造成的部分或全部不能履行协议的，无需承担责任，但应该在条件允许情况下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。五、争议的解决：双方在执行本协议过程中若发生争议，应协商解决，若协商不能解决时，可向当地人民法院提出诉讼。六、协议的生效、修改与终止：本协议一式四份，双方各执二份，经双方签字盖章后生效。本协议生效后，双方所有参与人员负有保密义务，不得将协议内容泄露给其他任何人，否则，将按照有关法律法规追究相应的法律责任和经济责任。本协议未尽事宜，可由双方另行签订补充协议予以明确，补充协议与本协议具有同等法律效力。该项目开发完成后本协议自动终止。宋砦村委与嘉润置业加盖了印章。
2015年1月19日，嘉润置业取得郑国用（2015）第0011号土地证，使用权面积34062.56平方米（约51亩）；2015年12月18日，嘉润置业取得郑国用（2015）第0429号土地证，使用权面积9824.52㎡（约15亩）；2015年12月25日�嘉润置业取得郑国用（2015）第0441号土地证，使用权面积17661.75㎡（约27亩）。宋砦村委称，由于嘉润置业没有按时交纳土地出让金，致使嘉润置业直到2015年才拿到商住用地土地证；案涉三块土地上原有郑州台利铝业有限公司等单位房产38760.39㎡，以及村民住宅等。
嘉润置业于2013年仅对案涉土地证号（2015）第0011号使用权面积34062.**㎡（约51亩）设立“弘润幸福里”项目进行了开发，已开发建设楼房6栋，面积约17万㎡，嘉润置业对绝大部分房屋进行了出售。部分楼房的楼洞门、门窗等存在尚未完全施工完毕的情况。张彦林等购房户交纳部分或全部购房款，部分购房户已经入住。其余（2015）0429号（约15亩）和0441号（约27亩）二块土地至今仍未开发。
上述嘉润置业名下的三块地产经申请人于建国等申请，一审法院等对上述地产进行了查封和轮候查封�郑州市金水区政府于2016年4月22日作出金政办[2016]20号《关于成立弘润幸福里项目工作领导小组的通知》，处理部分已入住的业主入住等善后事宜，嘉润置业办公场地现已无人经营。经查询郑州市住房保障和房地产管理局网站信息，2017年3月份郑州市商品住宅销售8674套，销售面积81.19万㎡，销售均价9919元/㎡。宋砦村委提交的中商产业研究院《2017年3月郑州市各区市县楼市房价排名分析（附最新限贷限购政策）》，称金水区新房成交均价14546元/㎡。
本案审理的焦点为：1、嘉润置业应否向宋砦村委交付安置用房8万㎡或支付拆迁安置补偿款8亿元，并自嘉润置业取得土地证之日支付过渡费30元/月，共计3000万元；2、宋砦村委在嘉润置业案涉房地产（不含已出售商品房）拍卖、处置中是否享有拆迁安置补偿权益的优先受偿权。
本院认为：房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。宋砦村委与嘉润置业签订的《拆迁补偿协议》和《项目合作开发协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。
（一）关于嘉润置业应否向宋砦村委交付安置用房8万㎡或支付拆迁安置补偿款8亿元，并自嘉润置业取得土地证之日支付过渡费30元/月，共计3000万元的问题。
本案中，双方当事人约定房屋建成后，宋砦村委获得安置套房8万㎡，其余部分归嘉润置业所有。宋砦村委称案涉三块土地上原有郑州台利铝业有限公司等单位房产38760.39㎡，以及村民住宅等，本院赴郑州市房产档案馆对有房产证的单位房屋进行调查，予以了核实。该单位房产和村民住宅现已拆除完毕，嘉润置业依约取得商住用地土地证，并对土地进行了开发，应当依约向宋砦村委支付安置补偿套房8万㎡。根据《项目开发协议》第三条第（四）项：“嘉润置业向宋砦村委交付的安置套房日期应与商品房交房日期一致”，嘉润置业应在交付商品房时，向宋砦村委交付安置套房8万㎡。由于嘉润置业办公场地已无人经营，郑州市金水区政府成立工作组处理部分业主入住等善后事宜，从“弘润幸福里”项目存在部分楼门、门窗尚未安装的情况看，该商品房尚未通过验收交房，嘉润置业案涉开发形成了“烂尾楼”和“烂尾地”的情况。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方当事人可以在履行届满之前要求其承担违约责任”，宋砦村委在嘉润置业正式交付商品房，同时向宋砦村委交付安置房的时�尚未到来时，有权要求嘉润置业承担违约责任。嘉润置业未能交付安置套房8万平方米，嘉润置业应按照安置套房的市场价向宋砦村委支付拆迁安置补偿款。宋砦村委提交的中商产业研究院《2017年3月郑州市各区市县楼市房价排名分析（附最新限贷限购政策）》，称金水区新房成交均价14546元/㎡，该中商产业研究院的房价分析，不能作为确定嘉润置业损失赔偿额的依据。依照郑州市住房保障和房地产管理局发布的2017年3月份郑州市商品住宅销售均价9919元/㎡，作为确定本案赔偿额的依据较为适当，嘉润置业未能交付安置套房8万㎡，嘉润置业按照安置套房的市场价向宋砦村委支付拆迁安置补偿款79352万元（8万㎡×9919元/㎡）。由于宋砦村委与嘉润置业没有签订过渡费补偿协议，宋砦村委请求嘉润置业自取得土地证之日起向宋砦村委支付过渡费的主张，本院不予支持。
（二）关于宋砦村委在嘉润置业案涉房地产(不含已出售的商品房)的拍卖、处置中是否享有拆迁安置补偿权益的优先受偿权问题。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持”；最高人民法院《关于建设工程价款优先权问题的批复》第一、二条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人�该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。按照上述规定，被拆迁人的拆迁安置补偿优先权一般优于商品房买受人的权利；交付购买商品房的全部或者大部分款项的商品房买受人的权利要优于建筑工程承包人的优先受偿权；建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。宋砦村委与嘉润置业在拆迁补偿安置协议中对补偿方式、安置用房面积、过渡期限等内容进行了具体明确的约定，宋砦村委请求拆迁安置补偿费在执行中享有优先受偿权，应予支持。宋砦村委在本院审理中变更第二项诉讼请求为，确认宋砦村委在法院拍卖、处置嘉润置业烂尾楼、烂尾地(不含已出售的商品房)的执行程序中依法享有拆迁安置补偿权益的优先受偿权，该请求的原则,本院予以确认。故宋砦村委对嘉润置业的案涉三块土地及其在建商品房(不含已出售的商品房)折价、变卖或拍卖款享有优先受偿权，优先受偿范围为本判决确定的嘉润置业应向宋砦村委承担的债务范围。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先权问题的批复》第一、二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、郑州嘉润置业有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会交付面积为8万平方米的房屋，如未交付则支付补偿款79352万元；未能全部交付，则未交付部分按照9919元/㎡支付补偿款。
二、郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会对郑州嘉润置业有限公司名下的房地产[郑国用（2015）第0011号土地证，使用权�积34062.56平方米（约51亩）及其在建商品房(不含已出售的商品房)、郑国用（2015）第0429号土地证，使用权面积9824.52平方米（约15亩）和郑国用（2015）第0441号土地证，使用权面积17661.75平方米（约27亩）]折价、变卖或拍卖款享有优先受偿权，优先受偿范围为本判决第一项确定的债务范围。
三、驳回郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4191800元，由郑州嘉润置业有限公司负担4009400元，郑州市金水区东风路办事处宋砦村村民委员会负担182400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本�一式七份），上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 周 会 斌
审 判 员 焦 宏
代理审判员 尚 可
二〇一七年十二月一日
书 记 员 赵登辉（代）