广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2015）钦南民初字第1775号原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司，住所地钦州市钦州湾大道36号年年丰广场三楼。法定代表人陈泽涛，总经理。委托代理人宋友，广西小宁律师事务所律师。被告刘仁海，男，汉族，1982年4月28日出生，住所地浙江省浦江县。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉被告刘仁海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年12月8日公开开庭审理了本案。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人宋友到庭参加诉讼，被告刘仁海经本院依法发出公告传唤，公告期满未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原被告于2012年4月19日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于年年丰广场一楼AXX、AXX商铺，建筑面积为130.1㎡（实测面积），合同期为三年，租金为135元/月/㎡，自租金计算之日开始第二、三年分别在上一年租金的基础上递增5%、8%，履约保证金54654元。首期租金应在约定的装修期结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金，物业管理服务费为15元/月/㎡，物管费、公摊费用与租金支付同步。被告于2012年6月9日接收商铺进行装修，并于2012年7月8日开门营业。自商铺交付给被告使用后，被告一直拖欠原告租金、物管费、水电公摊费用，经原告多次催告后仍不交付。因被告以自己的行为表明拒不履行合同支付租赁费用的义务，原告遂于2013年7月18日向被告发出解除合同通知书要求其缴清相关费用及办理物业交接返还手续，被告仍置之不理。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、确认原、被告双方的商铺租赁合同于2013年7月18日已经解除；2、被告支付拖欠原告的租金、物业管理费、公摊费共计218722.72元（以上费用截至2013年7月15日止，其中租金185486.55元，物管费25800.52元，公摊费7435.65元）；3、被告承担逾期缴费的违约责任，自原告书面催告之日即2013年7月18日起至缴清该项费用之日止，按应交费用218722.72元的0.2%/天向原告支付违约金；4、本案的诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供了如下证据：1、营业执照副本、组织机构代码证，证实原告是适格诉讼主体；2、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证实原告的法定代表人身份；3、被告身份证，证实被告是适格诉讼主体；4、委托经营管理合同、年年丰广场物业委托经营管理合同，证实原告有租赁权；5、商铺租赁合同，证实原、被告存在承租商铺的协议；6、房产交付确认书，证实原告已将商铺交付给被告；7、装修管理服务协议，证实被告已经在商铺内进行装修及营业；8、房产测绘成果报告书，证实被告承租商铺的实测面积；9、费用清单，证实被告拖欠原告的费用明细；10、《关于解除的通知》、快递单，证实原、被告双方的租赁合同已经解除，且原告已书面催告被告缴费及办理物业交接返还手续；11、快递单号查询记录，证实被告在收到原告的解约、清算及物业交接的通知后仍消极处理；12、《关于自行收回物业的通知》、快递单，证实因被告拒不返还还承租物业及缴费，原告书面催告其自行收回物业的期限；13、快递单号查询记录，证实被告在收到原告的自行收回物业通知后仍消极处理。被告刘仁海没有作出答辩，也没有提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告对原告的诉讼请求及提供的证据有答辩和质证的权利，但被告刘仁海没有到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩和质证的权利。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司提供的证据符合民事诉讼证据的构成要件，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为本案的定案证据。综合本案的定案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实：2011年9月16日，陈长春（委托方）与原告（受托方）签订了《物业委托经营管理合同》，约定陈长春将其所有的位于钦州市.85平方米的物业委托给原告进行统一经营管理，委托经营管理的期限为三年，合同第二条第1款约定，委托方同意将上述物业委托给原告经营管理，由原告以其名义依法出租给第三人。钦州市海越房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《年年丰广场委托经营管理合同》一份，约定甲方将位于钦州市即年年丰广场甲方自有产权的商铺的全部经营管理权委托给乙方，甲方授权乙方以乙方的名义签订租赁合同，以乙方名义代甲方收取商家的租赁费用，委托期限为六年，自2012年1月1日期至2017年12月31日止。2012年4月19日，原告与被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将其合法拥有的坐落于年年丰广场内的一层编号为AXX、AXX的商铺出租给被告使用，该商铺的建筑面积为134.95㎡，租赁期限为2012年5月1日起至2015年4月30日止。合同第4.2条约定了租金、物业管理费标准，租金按照被告承租商铺的建筑面积计算，基本租金为135元/月/㎡，从租金计算日开始第2年起，租金在上年租金的基础上每年递增5%，从租金计算日开始第3年起，租金在上年租金的基础上每年递增8%；物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，物业管理费自商铺交付之日起计收。合同第4.3条对租金支付进行了约定，首期租金支付时间为本合同约定之装修期结束之日前七个工作日内，金额为18218元，以后租金按每1个月为一个支付期，先支付后使用，被告必须在每个支付期的10日前支付下期租金。逾期缴交的，原告或原告委托的物业管理公司将按日向被告加收应缴总金额2‰收取滞纳金。合同第4.4条约定了物业管理费、公共分摊费用的缴交，物业管理费、公摊费用与租金同步支付，每月10号前，被告须将当月管理费和上月相关公共分摊费用缴交给原告或原告委托的物业管理公司，逾期缴交的，将按日向被告加收应缴总额2‰收取滞纳金。合同第五条约定了履约保证金，被告于签署本合同之日起七日内向原告支付相当于首年首月租金的3倍54654元作为履约保证金，若被告存在违约行为给原告造成损失或损害，被告拒不向原告赔偿损失或支付违约金的，原告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿或违约金。合同第6.1条对装修期进行了约定，被告有2012年5月1日前的装修期（装修期不包含在租赁期内）。合同第二十三条补充条款约定，第一年免收推广费，每年五月免收租金，若面积发生变更，则租赁面积按产权证上面积计算。合同第16.3条约定了原告可单方解除合同并没收被告已缴纳的履约保证金的情形，其中第16.3.1条约定，被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经原告单方面催告后10天内仍未缴纳的，或被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用及其他费用累计超过45天的，或在租赁期限内，被告累计3此逾期交付租金、管理费、水电费及公摊费用及其他费用的，原告有权直接解除合同。合同第18.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视为已送达，邮政局或递送单位出具的挂号投送收据，将作为有效证明。2012年6月9日，原告将商铺交付给被告，被告就涉案商铺AXX、AXX与钦州市年年丰商业经营管理有限公司年年丰广场物业管理处签订《装修管理服务协议》，约定装修期为2012年6月9日至2012年6月30日，共21天。合同签订后，被告向原告交纳了诚意金74896元及装修保证金3500元。2013年7月18日，原告通过EMS特快专递向被告邮寄《关于解除本院认为，原告与陈长春签订的《物业委托经营管理合同》、原告与钦州市海越房地产开发有限公司签订的《年年丰广场委托经营管理合同》，均系当事人双方的意思表示，为合法有效合同，原告依约取得了涉案商铺的经营管理权。原、被告于2012年4月19日签订的商铺租赁合同，是原、被告的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。在合同约定的期限内，原告根据合同约定以被告长期拖欠租金等费用构成严重违约为由于2013年7月18日向被告发出《关于解除的通知》要求解除双方的租赁合同关系并催缴被告所欠的租金等费用，该通知被告于2013年7月19日已接收，故原被告双方的租赁关系已于2013年7月19日解除。原告依约将商铺交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金等费用，现原告诉请要求被告支付2012年8月至2013年7月15日期间的租金185486.55元，2012年6月至2013年7月15日的物业管理费25800.52元，于法有据，本院予以支持。被告未依约支付租金、物业管理费，已构成违约，原告诉请要求被告从原告催告之日起即2013年7月18日起按应交租金、物业管理费共计211287.07元的2‰/天支付违约金，该约定过高，本院认为应从2013年7月19日起按中国人民银行规定的一年期同期同类贷款利率的四倍计付。对于原告诉请的公摊费用及相应的违约金，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告刘仁海于2012年4月19日签订的商铺租赁合同于2013年7月19日解除；二、被告刘仁海支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司租金、物业管理费共计211287.07元及违约金（违约金计算方法：以211287.07元为本金，从2013年7月19日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的一年期同期流动资金贷款利率的四倍分段计付）；三、驳回原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币5284元，公告费600元，合计5884元，由被告刘仁海承担。上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  顾 宁人民陪审员  黄锦政人民陪审员  罗 能二O一五年十二日十八日书 记 员  曾美龄